陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0116民初9798号原告：西安市长安区南山庭院小区业主委员会。住所地：西安市长安区滦镇南山庭院小区。负责人：卫建宏，该业主委会主任。委托代理人：高举、赵青，陕西瑞森律师事务所律师。被告：陕西蔚蓝物业管理有限公司。住所地：西安市长安区滦镇南山庭院**号楼***室。法定代表人：何向龙，该公司总经理。委托代理人：麻卫岗，该公司副总经理。委托代理人：李芙蓉，陕西丰瑞律师事务所律师。被告：陕西强信房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市长安区滦镇南山庭院**#楼。法定代表人：强银翠，该公司董事长。委托代理人：杨永刚、明睿，陕西格润律师事务所律师。原告西安市长安区南山庭院小区业主委员会（以下简称“南山庭院业主委员会”）诉被告陕西蔚蓝物业管理有限公司（以下简称“蔚蓝物业”）、陕西强信房地产开发有限公司（以下简称“强信地产”）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南山庭院业主委员会主任卫建宏、委托代理人高举、赵青，被告蔚蓝物业委托代理人麻卫岗、李芙蓉，被告强信地产委托代理人杨永刚、明睿到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，陕西强信房地产有限公司系西安市长安区南山庭院小区的开发商，该公司未经法定程序擅自聘用其关系公司蔚蓝物业对南山庭院小区提供前期物业管理服务。被告蔚蓝物业提供的物��管理服务存在诸多问题，远远达不到法定的服务质量标准，其无法提供与高档别墅小区相配套的物业服务，严重影响业主居住生活质量。2017年9月15日，南山庭院小区依法定程序召开业主大会，成立业主委员会，并履行了备案手续。后针对被告存在的诸多问题，原告召开业主大会，决定重新选聘新的物业公司，新物业公司已经选聘，被告蔚蓝物业应当按照《物业管理条例》的规定向原告进行交接，并公开之前所有财务账目。现诉请1、请求判令被告蔚蓝物业向原告查阅、复制西安市长安区南山庭院小区2009年1月1日至2017年9月15日期间物业管理费收入和支出、公共经营性收入和支出（包括但不限于车位费、广告费、公共部位出租费等）的账目，由原告指定的审计机构对以上账目进行审计；2、请求判令被告蔚蓝物业立即退出西安市长安区南山庭院小区，移交358个机动车位��二被告向原告移交、腾退物业服务用房、配电室、水泵房；3、判令二被告立即向原告移交物业管理资料：1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2）共用设施设备清单、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；4）业主房屋产权清册等相关资料；5）清退利用共用部位、共用设施设备经营收益；4、本案诉讼费用由被告承担。被告蔚蓝物业辩称，原告南山庭院筹备组及业主委员会的成立违背物业管理条例及西安市物业管理条例的相关规定，业主大会的成立表决及选聘和解聘物业服务企业，应该经专有部分占建筑总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意，而南山庭院筹备组及业主委会对有效户主的确定��有随意性，违背了上述规定。南山庭院筹备组和业主委会的部分成员存在欠交物业费的情况，其成员身份不符合条。因被告蔚蓝物业和强信房地产签订的前期物业服务合同，约定的薪酬办法系包干制，而非薪酬制，被告经营期间不存在共用经营性收入，原告无权对被告经营期间的财务情况进行审计，原告的第一项诉请不成立。针对原告第二、三项诉请，根据西安市物业管理条例规定，原告诉请移交物业管理资料及相关设施场所应提前三个月通知被告，原告未履行上述通知义务，其起诉条件不成立，另外即使移交场所及资料等，也应该以开发商移交给被告的资料为限。综上，请求驳回原告所有的诉讼请求。被告强信地产辩称，原告业主委员会仅凭本案与被告强信地产有利害关系为由，对强信地产没有具体诉请而追加强信地产为被告没有法律依据，强信地产非适格被告。本案若为物业服务合同纠纷，则强信地产与原告之间不存在物业服务合同关系，若属于返还原物纠纷，则原告与被告蔚蓝物业关于物业账务审计、物业管理资料、共用部位经营收益退还等诉请与强信地产没有关系，且超出返回原物的审理范围。原告主张的南山庭院小区55幢1单元101室及102室房屋系蔚蓝物业租赁强信地产暂未出售的商品房用于物业办公，该两套房屋性质为商品住宅，而非物业管理用房。关于原告诉请第三项物业管理相关资料，其已交付于被告蔚蓝物业公司。经审理查明，位于西安市长安区滦镇街道办事处西留堡村的南山庭院小区由被告强信地产开发建成。建成后，被告强信地产先期委托梁柱物业南山庭院物业管理处对南山庭院小区进行前期物业服务，后委托蔚蓝物业对小区进行���期物业服务，2011年3月25日，强信地产与被告蔚蓝物业签订《前期物业服务合同》，合同约定，蔚蓝物业对小区物业服务费用的收费采用包干制，盈余亏损由蔚蓝物业享有或承担；强信地产应于2011年3月25日向蔚蓝物业提供能够直接投入使用的物业管理用房，物业管理用房建筑面积265平方米，其中办公用房80平方米，位于55-1-101、102，住宿用房145平方米，位于55#楼，食堂用房40平方米，位于院子东北角；物业管理用房属全体业主所有，蔚蓝物业在合同期限内无偿使用，但不得改变其用途；蔚蓝物业承接物业时，强信地产应向蔚蓝物业移交下列资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；合同期限自2011年3月25日起至2013年3月25日止。后双方于2013年及2016年就上述合同进行了续签，合同期限截止2019年7月1日届满，并就上述前期物业服务合同在西安市长安区住房保障和房屋管理局进行了备案。此后几年，小区业主接受了被告蔚蓝物业的物业服务。因小区业主认为被告蔚蓝物业未对公用设施进行正常维护，小区绿化极差、垃圾遍地等造成业主强烈不满，2017年9月15日，南山庭院小区召开业主大会，选举成立南山庭院业主委员会，并向西安市长安区住房保障和房屋管理局进行了备案登记。9月30日，该局向南山庭院业主委员会出具了业主委员会备案证。2017年12月11日，原告南山庭院业主委员会选聘陕西百乐实业发展有限责任公司为小区提供物业服务，次日双方签订了《物业服务合同》，南山庭院业主委员会向蔚蓝物业发出物业服务变更告知函，告知解聘被告蔚蓝物业及新选聘陕西百乐实业发展有限责任公司为物业服务企业。被告蔚蓝物业于同年12月31日退出南山庭院小区，并向原告及陕西百乐实业发展有限公司移交了小区门岗、大门及保安监控室钥匙、小区环保卫生业务、业主名册。庭审中，被告蔚蓝物业主张撤离小区时将物业用房、配电房、水泵房交给被告强信地产，水、电费是代强信地产收取，被告强信地产并未向其交付过竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，亦未向其交付过共用设施设备清单、物业质量保修文件和物业使用说明文件，认可设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料及业主房屋产权清册在其公司。被告强信地产主张物业用房系蔚蓝物业租赁强信地产房屋，被告蔚蓝物业退出时已将物业用房交付给自己，配电房及水泵房一直系强信地产管理，蔚蓝物业只是代强信地产收取水、电费，蔚蓝物业退出小区时并未与其进行水、电费的清算及交接，对蔚蓝物业就上述竣工总平面图等资料未交付一节予以否认，认为其已将上述资料在与蔚蓝物业签订合同时交付蔚蓝物业。本院庭审过程中，长安区滦镇街道办事处及长安区住房保障和房屋管理局多次对原、被告之间存在的纠纷进行协调，本院多次促其调解，因双方分歧较大，调解未果。上述事实，有庭审笔录、业主委员会备案证，中选通知书、南山庭院小区物业服务合同、关于物业服务变更告知函、蔚蓝通字2017（05）号通知、业主大会意见表决单、公告、前期物业合同、西安市长安区住房保障和房屋管理局关于南山庭院小区55幢楼相关信息、西安市长安区不动产登记服务中心查档证明等证据在卷为凭，足以认定。本院认为��南山庭院业主大会从筹备到召开及业主委员会的选举，均是在长安区滦镇街道办事处指派工作人员依法组织、指导和协调下进行。南山庭院业主委员会成立后，依法定程序向西安市长安区住房保障和房屋管理局进行了备案，备案行为虽非行政批准行为，但从相关行政机关取得的业主委员会备案证具有较强的证明效力，应认定南山庭院业主委员会成立符合法定程序。蔚蓝物业认为南山庭院业主委员会未依法成立，筹备组及业主委员会成员不符合西安市物业管理条例规定，存在欠交物业费情形，对此，蔚蓝物业未提交相关证据支持其主张，对其主张不予采信。对原告要求被告蔚蓝物业向原告查阅、复制南山庭院小区2009年1月1日至2017年9月15日期间物业管理费收入和支出、公共经营性收入和支出（包括但不限于车位费、广告费、公共部位出租费等）的账目，由原告指定的��计机构对以上账目进行审计之诉请，因前期物业服务合同中约定蔚蓝物业对物业服务费用收取采取包干制，且原告并未提交被告蔚蓝物业存在公共经营收益的相关证据，原告该项诉请缺乏法律及事实依据，本院不予支持。根据《西安市物业管理条例》第五十一条规定，前期物业服务合同可以约定期限，期限未满，但业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案原告选聘陕西百乐实业发展有限责任公司为物业服务企业并签订《物业服务合同》，明确不再聘用蔚蓝物业，并已向被告蔚蓝物业发出《物业服务变更告知函》，被告蔚蓝物业亦同意解除合同，已于2017年12月31日退出南山庭院小区，双方的物业服务关系已经解除。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条关于“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”的规定，南山庭院业主委员会主张蔚蓝物业移交物业用房、水泵房、配电室、物业服务所必需的相关资料的主张有法律依据、应予以支持。而本案被告蔚蓝物业在退出南山庭院小区时仅将小区门岗、大门及保安监控室钥匙、小区环保卫生、业主名册移交给新物业公司，将物业用房、水泵房、配电室交给被告强信地产，并主张设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料及业主房屋产权清册在其公司，除此，强信地产公司并未向其移交竣工图纸等物业管理资料。被告强信地产主张其于签订前期服务合同时已将竣工图纸等物业管理资料交付蔚蓝物业，认���被告蔚蓝物业已将物业用房交付给自己，但主张南山庭院小区并未规划物业用房，蔚蓝物业用作物业办公的55幢1单元101、102号房屋系蔚蓝物业租赁其可出售的商品房，配电房及水泵房一直由其管理。针对二被告上述主张，西安市长安区住房保障和房屋管理局备案登记的二被告前期物业合同中明确约定55幢1单元101、102号房屋、55幢楼住宿用房及食堂用房为物业用房，属全体业主所有，由蔚蓝物业无偿使用。故对强信地产辩称物业用房系蔚蓝租赁一节不予采信。根据物权法及相关条例规定，物业管理用房、水泵房、配电房理应交付原告业主委员会，故应由被告强信地产将上述物业用房、水泵房、配电房交付原告业主委员会。对原告要求二被告交付：1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2）共用设施设备清单���设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；4）业主产权清册。上述资料除设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料及业主房屋产权清册被告蔚蓝物业认可在其公司外，应由蔚蓝物业交付原告。二被告对其余资料交付情况各持己见，但均未对其主张提供证据予以佐证，应由二被告共同向原告交付。关于原告要求蔚蓝物业清退利用共用部位、共用设施设备经营性收入之诉请，对此，原告并没有提供相关证据予以证明，本院不予支持。关于原告主张被告蔚蓝物业交付358个车位之请求，被告蔚蓝物业辩称小区除业主的私有车位外并没有上述车位，原告表示其也不知小区上述车位具体位置，只是根据前期物业合同主张，因原告未提交相关证据支持上述车位的实际存在，对原告该主张不予采信。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、《物业管理条例》第二十六条、第二十九条、第三十八条、第三十九条、《西安市物业管理条例》第五十一条、第五十三条、第七十四条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：本判决生效后五日内，被告陕西强信房地产开发有限公司将南山庭院小区55幢1单元101、102房屋、55幢住宿用房、食堂用房上述物业用房及水泵房、配电室交付原告西安市长安区南山庭院小区业主委员会；本判决生效后五日内，被告陕西蔚蓝物业管理有限公司将物业管理资料中的设施设备的安装、使用和维护保养技术资料及业主房屋产权清册交付原告西安市长��区南山庭院小区业主委员会；本判决生效后五日内，被告陕西蔚蓝物业管理有限公司和陕西强信房地产开发有限公司共同将南山庭院小区竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工资料及共用设施设备清单，物业质量保修文件和物业使用说明文件交付原告西安市长安区南山庭院小区业主委员会；驳回原告南山庭院业主委员会其余诉讼请求。本案受理费100元，原告已预交，由原告承担20元，被告陕西蔚蓝物业管理有限公司承担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  李亚茹人民陪审员  李高省人民陪审员  卢 永二〇一八年七月三十一日书 记 员  孟丽君