广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1203民初16号原告：肇庆市鼎湖区坑口街迪村第三经济合作社，住所地：广东省肇庆市鼎湖区坑口街道迪村居委会内，组织机构代码：73757815-7。负责人：李伟球。委托诉讼代理人：陈福宗，广东盈聚律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志苹，广东盈聚律师事务所律师。被告：肇庆市鼎湖豪苑房地产开发有限公司，住所地：广东省肇庆市鼎湖区坑口鼎盛路30号，统一社会信用代码：914412037993478569。法定代表人：罗志平。原告肇庆市鼎湖区坑口街迪村第三经济合作社（以下简称迪村第三经济社）与被告肇庆市鼎湖豪苑房地产开发有限公司（以下简称豪苑房地产公司）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2017年12月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告迪村第三经济社的负责人李伟球及其委托诉讼代理人陈福宗、黄志苹，被告豪苑房地产公司的法定代表人罗志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迪村第三经济社向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即赔偿原告房地产损失19482800元【其中：（1）被拆除的原商铺面积为208.8平方米，按目前市场价每平方米45000元计算为9396000元；（2）被拆除的其余建筑面积为473.9（682.7-208.8）平方米，按目前市场价每平方米12000元计算为5686800元；（3）周边空地面积为110平方米，按目前市场价每平方米40000元计算为4400000元；合计19482800元】；2.判令原告不予退还保证金1500000元给被告，保证金1500000元归原告所有；3.判令被告支付2015年度-2017年度的租金损失合计450000元（每年租金为150000元）；4.判令被告支付合同违约金720000元（2015年1月至2017年12月，合计36个月，每月20000元）；上述各项合计22152800元；5.本案诉讼费、保全费概由被告承担。增加诉讼请求：判令解除双方于2014年1月23日签订的《房地产开发补偿合同》；判令被告返还位于肇庆市××湖区鼎盛路，原名“二姑唐”迪三社“综合楼”350平方米土地使用权（土地使用证为肇鼎字0092400号）及周边空地约110平方米给原告，并将上述土地使用权证过户回到原告名下，因返还该土地使用权（过户）给原告而产生的一切税费由被告承担。原告最后变更本案诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2014年1月23日签订的《房地产开发补偿合同》；2.判令被告立即将位于肇庆市鼎湖区迪村外广海北线东侧208.8平方米土地使用权（原土地使用证为肇鼎土字第0092400号）返还给原告，中止办理土地的过户手续；3.判令被告立即腾退上述土地给原告；4.判令原告不予退还保证金150万元给被告，保证金归原告所有；5.本案诉讼费概由被告承担。事实和理由：位于肇庆市××坑××号（加油站对面）的土地及房屋[208.8平方米土地使用权（原土地使用证为肇鼎土字第0092400号），该证的建筑面积为680.27平方米]为原告所有的不动产（下简称该不动产）。2014年1月23日，原、被告签订了《房地产开发补偿合同》，双方就该不动产的开发进行约定：被告需在签订合同后3年内（即2017年1月23日前）交付补偿房产给原告，其中商铺建筑面积为208.8平方米，住宅面积为458.10平方米；被告必须在2014年12月30日前正式开工，否则视为违约。若被告违反上述的合同约定的，原告有权解除合同、没收保证金并要求被告返还土地和赔偿损失。签订合同后，原告依约继续履行合同，但被告至今都没有依约进行动工，为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼。被告豪苑房地产公司辩称，我与原告约定的土地，因为性质是属于集体用地，将土地变更为我公司的土地过程中，因土地的性质及之前的来源问题，造成无法变更土地的权属，土地无法变更到我公司名下，所以造成以后一系列的延误和推迟，从而导致合同无法继续履行。我方认为是由于原告的原因导致我方无法办证，以及后面一系列的延误和推迟，所以责任在于原告方。经审理查明：被告肇庆市鼎湖豪苑房地产开发有限公司是依法登记成立的从事房地产开发企业。2014年1月23日，原、被告签订了《房地产开发补偿合同》，约定双方以原地回迁补偿的方式合作开发房地产，由被告征用原告肇庆市鼎湖区坑口街迪村第三经济合作社（原肇庆市鼎湖区坑口迪村三队）位于肇庆市××坑口××村处××海北线东侧的208.8平方米土地[土地使用权（土地使用证号：分编号1-17034）]及地上建筑物[权证号：粤房证字第0315365号，混合结构三层，建筑面积682.7平方米]。被告向原告支付150万元作为履行本合同的保证金，被告需在签订合同后3年内交付补偿房产给原告，其中首层商铺建筑面积为208.8平方米，二层房产建筑面积为473.9平方米；被告必须在2014年12月30日前对本合同项目动工开发，逾期即视为被告违约。若被告违反上述的合同约定的，原告有权解除合同、没收保证金并要求被告返还土地和赔偿损失。合同并约定，被告到相关政府管理部门办理土地权属变更手续，原告根据被告的要求予以尽力协助；房产交付被告后导致原告产生租金损失，于本合同签订之日起四年内，被告每年补偿乙方租金损失15万元。签订合同后，被告向原告缴纳了合同保证金150万元，原告将涉案房地产的产权证照交由被告办理相关产权变更手续，被告收取证照原件后委托第三方办理产权变更手续。期间，被告将原告的“经济综合大楼”（混合结构三层，建筑面积682.7平方米）拆除，对土地进行了平整。至2017年12月，被告对涉案土地未进行动工开发和交付不动产给原告，致开发项目土地空置多年，原告也丧失了出租收益的权利，原告据此提起了本案诉讼。经本院向肇庆市国土资源局鼎湖分局查询，该局于2018年5月31日答复：该局于1989年4月1日核发了一本土地证，土地使用者为迪村三队，土地证号为（分编号：1-17034），该宗土地坐落在肇庆市××坑××外××海北线东侧；土地使用权面积为208.8平方米；土地性质为集体。本院认为，本案系房地产开发经营合同纠纷。原、被告签订了《房地产开发补偿合同》，约定双方以原地回迁补偿的方式合作开发房地产，原告提供开发的土地性质为集体，被告作为从事房地产开发的专业机构应当知晓集体用地用于房地产开发改变土地性质，需行政主管部门依法审批。因此，被告委托第三方办理土地权属变更相关审批手续，原告也同意给予时间被告办理，在合同上约定被告必须在2014年12月30日前对本合同项目动工开发。但被告截至2017年12月仍未对项目动工，被告也从未向原告反馈办理土地审批手续的进度。被告长时间对合作项目不进行开发经营，导致原告利益受损，合同目的无法实现，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。现原告起诉主张解除合同收回土地和收缴保证金的请求，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：解除原告肇庆市鼎湖区坑口街迪村第三经济合作社与被告肇庆市鼎湖豪苑房地产开发有限公司于2014年1月23日签订的《房地产开发补偿合同》。被告肇庆市鼎湖豪苑房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于肇庆市鼎湖区迪村外广海北线东侧208.8平方米土地（土地证号：分编号：1-17034）腾出返还给原告肇庆市鼎湖区坑口街迪村第三经济合作社使用。被告肇庆市鼎湖豪苑房地产开发有限公司缴交的合同保证金150万元归原告肇庆市鼎湖区坑口街迪村第三经济合作社所有。本案受理费18300元。由原告肇庆市鼎湖区坑口街迪村第三经济合作社负担9150元，被告肇庆市鼎湖豪苑房地产开发有限公司负担9150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  江 浩审 判 员  邹杰明人民陪审员  张杰宏二〇一八年七月十二日书 记 员  孔伟杰