江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0104民初9076号原告（反诉被告）：江苏迈特望教育培训中心，住所地南京市龙蟠中路**江苏软件园。法定代表人：张宝明,董事长。委托诉讼代理人：印志,江苏迈特望教育培训中心职员，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：张伟,江苏和兑律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京世界之窗创意产业园有限责任公司(统一社会信用代码913201047904203400),住,住所地南京市秦淮区光华东街**/div>法定代表人:夏柏,董事长。委托诉讼代理人：黄伦泉，江苏荣浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玲，江苏荣浩律师事务所律师。原告（反诉被告）江苏迈特望教育培训中心（以下简称迈特望培训中心）与被告（反诉原告）南京世界之窗创意产业园有限责任公司（以下简称世界之窗公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，世界之窗公司依法提起反诉，本院适用简易程序公开开庭审理了本案。迈特望培训中心的委托诉讼代理人印志、张伟，世界之窗公司的委托诉讼代理人黄伦泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）迈特望中心向本院提出本诉诉讼请求：1.确认双方之间的租赁合同自始无效；2.世界之窗公司双倍返还原告定金120万元；3.世界之窗公司退还迈特望中心房屋押金30万元、履约保证金20万元；4.世界之窗公司赔偿迈特望中心装修损失972200元、空调费232195元、房租差额损失53.82万元、搬家费4.4万元、搭床费1.6万元、中介费3万元、改造费0.29万元、罚款3.5万元、消防支出54768元；5.诉讼费用由被告承担。事实与理由：双方之间口头就租赁物、租赁用途、租金标准、免租期、租赁日期、定金、押金、履约保证金等达成一致，双方一致认可，原告租赁房屋的用途系学生宿舍类用途，租金标准为每年340万元、免租期至2017年10月1日之前、租期为4年、定金60万元、押金30万元、履约保证金20万元。在租赁关系成立后，迈特望中心如约履行了付款义务，世界之窗公司将房屋交付给迈特望中心进行装修。期间，双方针对租赁关系的其他条款一直洽商，世界之窗公司提供的格式化《房屋租赁合同》讨论稿中，诸多条款均为迈特望中心无法接受，包括合同第一条所载“甲方将……房屋出租给乙方办公经营使用”以及“甲方提供房屋交付时现状条件下的消防设施……”等等条款与双方达成的一致意见不符，故双方一直未签署，同时迈特望中心一直向世界之窗公司要求提供出租房屋的各种证照及一级消防资质（包括但不限于房屋产权证、原始建筑消防意见书、原始总平面图、原始建筑消防总平面图、建筑平面图、消防平面图、建筑分层平面图、消防分层平面图等等），但世界之窗公司一直未能提供。迈特望中心装修完工后，房屋产权人向秦淮区政府举报，至消防部门对租赁场所查封并对迈特望中心下达处罚决定，迈特望中心无法正常开展经营活动。迈特望中心就此问题与世界之窗公司进行协商解决，函件往来数次，世界之窗公司仍无法提供房屋产权证及消防等资料，无奈之下，迈特望中心于9月25日发出书面解除通知，解除双方之间的租赁合同，并向其提出索赔要求。迈特望中心认为，租赁房屋系未取得合法建设手续的违法建筑，双方的之间的租赁合同系无效，世界之窗公司拒不提供消防报审相关资料的行为导致原告无法通过消防验收，无法实现合同目的，导致迈特望中心损失惨重。为了维护迈特望中心的合法权益，故诉至本院，请求判如所请。被告（反诉原告）世界之窗公司辩称，第一、迈特望中心关于合同成立及约定的条款有部分系做的虚假不实陈述。今年5月20日，迈特望中心通过他人介绍进行看房，要租房用于办公、经营，当时案涉19号楼还由大贺广告承租用于办公，世界之窗公司告知迈特望中心系工业用地，以房屋现状和现有消防设施作为出租条件。后双方对租赁期限、租金、租金支付方式、定金、履约保证金、押金、装修方案需报世界之窗公司同意后等条款达成了一致意见。6月15日，世界之窗公司将双方商议好的合同文本交给迈特望中心，迈特望中心称先拿回去盖章后交给世界之窗公司。6月30日，双方签订装修管理规定，明确约定装修前必须报方案给世界之窗公司审核后才可实施，但迈特望中心未提交方案的情况下，擅自施工，将三层楼改成了宿舍，具有重大安全隐患。在8月11日消防部门现场检查时，当时只有3楼进行了部分施工，消防部门责令其改正，理由是没有消防备案，但其没有任何整改，继续施工，复查后在不合格的情况下仍不整改，继续按原方案加快施工，直至8月31日被查封。在被查封一段时间后，迈特望中心见无法使用房屋，才编造谎言，说不知道工业用地、不知道产权情况、不给消防资料等，完全歪曲事实。第二，关于双倍定金、履约保证金，恰恰是迈特望中心不同意继续履行合同，世界之窗公司从未不同意履行，迈特望中心无权要求返还双倍返还定金以及退还履约保证金。第三，关于押金，由于迈特望中心擅自施工，且明确表示不再继续租用，世界之窗公司需要拆除非法施工装修部分并恢复原状，相关费用大于房屋押金，故世界之窗公司不应返还押金。第四，关于装修损失与空调费，首先，装修方案并未报审核同意就擅自施工，是违约行为，损失与世界之窗公司无关。相反，其应承担恢复原状的责任或费用。其次，迈特望中心擅自施工，未进行消防申报和整改，直至被查封，相关责任在迈特望中心，与世界之窗公司无关，对于扩大的损失更应自己负担。空调系可移动物品，不属于装修损失。第五，对于搬家费，并没有实际产生搬家的费用，即使产生，也应该由迈特望中心自行承担。第六，关于房屋房租的差额，世界之窗公司不予认可，即使存在，相关的损失应该由迈特望中心自行承担。第七，关于罚款，世界之窗公司出租该房屋，是给迈特望中心用于办公经营，而不是同类的宾馆，且该罚款未缴纳，其次，根据处罚决定，被处罚人是迈特望中心，处罚原因是没有进行消防申报，非法施工，相关的损失应当由迈特望中心自行承担，与世界之窗公司无关。被告（反诉原告）世界之窗公司向本院提出反诉诉讼请求：1.迈特望中心给付房屋租金995535元（自2017年7月1计算到实际交还之日止，按每年340万元的标准计算，暂计算至2017年11月2日）；2.迈特望中心支付拆除、清运费用200000元；3.迈特望中心支付未结水电费2172元；4.迈特望中心支付的定金、履约保证金不予退还；5.迈特望承担诉讼费用。事实和理由：2017年6月，双方就租赁光华东街6号19号楼房屋、场地一事经多次协商，达成协议，约定租赁房屋用于办公、经营，房屋及消防情况以现状为交付标准，土地性质为工业用地，装修由其按照约定用途申报并在获批以及向园区管理部申报后自行实施；租金标准为每年340万元，租期4年，定金60万元、押金30万元、履约保证金20万元，半年一付，先付后用。双方商定后，世界之窗公司将双方合意完毕的合同文本交给迈特望中心，迈特望中心答应在2017年9月25日前付清并将盖章后的文本交给世界之窗公司。2017年6月26日，迈特望中心支付定金60万元、履约保证金20万元，押金30万元，余款迈特望中心称资金紧张，请求另110万元（约定届时定金转为第一期租金）于2017年9月25日前支付。2017年6月30日，双方签订《装修管理规定》，约定承租的房屋需提供装修方案和图纸，经园区综合管理部确认并发放《施工通知单》后方可进行施工。2017年7月1日，世界之窗公司将3楼交付给迈特望中心，7月28日将1、2楼交付迈特望中心，迈特望中心收房后，未经任何申报即擅自施工，而且擅自改变房屋用途。2017年8月11日，秦淮区消防大队以内部装修工程未进行消防备案责令整改，但迈特望中心仍不理睬，继续施工，8月18日、23日再次复查，迈特望中心仍未整改，反而继续施工，直至8月31日被消防部门查封。世界之窗公司一直积极履行合同，并要求迈特望中心按约履行合同，支付租金并将签章好的合同交给迈特望中心，但迈特望中心在被消防查封后，拒不支付租金、不在合同上签章、反而提出解除合同、已明确其不愿继续履行合同，由于迈特望中心单方面违约，所支付的定金、履约保证金不应退还，对于实际占用房屋期间的租金理应支付，由于其擅自装修的行为，导致原有装修被破坏，其现在的装修是非法的，后面的承租人也无法使用，其应承担恢复原状的责任或者拆除、清运、恢复费用。另尚欠水电费2172元未结清。综上，为了维护世界之窗公司的合法权益，故提起反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）迈特望中心辩称，第一，世界之窗公司至今未提供证据证明房屋不是违法建筑。第二，关于支付租金的问题，虽然双方没有签订书面的租赁合同，但是存在免租期，且租赁费应自2017年10月1日开始支付，这么大面积的租赁存在免租期符合交易习惯和客观规律。第三，拆除清理费未实际发生，且即使产生了该费用，也应由世界之窗公司自行承担。第四，对于水电费认可。第五，世界之窗公司未提供证据证明房屋系合法建筑，且未提供有效消防申报材料，导致迈特望中心损失惨重，世界之窗公司应双倍返还定金以及退还履约保证金。本院经审理认定事实如下：迈特望中心与世界之窗公司均持有《南京世界之窗创意产业园有限责任公司房屋租赁合同》文本，该合同抬头出租方（甲方）一栏记载世界之窗公司，承租方（乙方）未记载，内容为：甲方将南京市光华东街6号南京世界之窗创意产业园19号楼房屋（以下简称诉争房屋）出租给乙方办公/经营使用，建筑面积5152平方米；租期四年，租赁限期自2017年10月1日至2021年9月30日止；房屋年租金为340万元，乙方按半年为期支付租金、物业管理费等，采取先付款后租赁的原则；乙方在本合同签订之日支付首期房租、物业管理费170万元，以后每期需提前15天付清房租和物业管理费；逾期支付租金、物业管理费超过30天，甲方有权解除合同，乙方除承担违约责任外，并支付甲方剩余租期内的费用；乙方在首次支付租赁费用的同时，应向甲方支付履约保证金250000元，若乙方有任何违约行为或应向甲方承担赔偿责任时，甲方有权直接从履约保证金只扣除相应费用；合同签订时乙方还须另行交纳房屋设备使用押金，押金按全年费用的10%收取，押金为25万元，合同解除或终止后，经甲、乙双方共同检查确认房屋设备无毁损的情况下，甲方在十个工作日内全额退还该押金给乙方（不计利息）；乙方未经甲方同意擅自装修，甲方可责令停工并恢复原状，并有权解除合同且追究乙方违约责任，由此产生的费用和损失由乙方承担；甲方提供交付时现在条件下的房屋及设施，乙方入住后即视为认可；甲方提供房屋交付时现状条件下的消防设施，乙方负责保管并落实管理人员，同时乙方根据自身项目的要求做好消防、环保等相关报批手续，做好自身防水、防盗、防漏、维修等工作；乙方因违约被甲方解除合同或乙方单方面解除合同的，甲方概不退还乙方已预付租金和履约保证金，同时甲方有权重新处置乙方承租的房屋；本合同一式4分，合同双方各执2分，双方法人代表个人为担保方，签字盖章后生效；该合同文书双方均未签字盖章。2017年6月26日，迈特望中心向世界之窗公司交纳定金60万元、押金30万元、履约保证金20万元，世界之窗公司分别出具收据，收款事由一栏均记载有“余款9.25前付清。”关于房屋交付时间，世界之窗公司陈述一、二层于7月28日交付，三层于7月1日交房；迈特望中心陈述第一层是7月10号左右交付，交付后立即进行装修，其他层交付时间差不多。关于装修情况，迈特望中心陈述二、三层装修基本结束，一层就差十来天就能结束。在庭审过程中，世界之窗公司未提供合法有效的建造手续。2017年8月11日,因群众举报，南京市公安消防支队到诉争房屋现场进行调查，发现诉争房屋正在装修，且内部装修未进行消防设计备案，向迈特望中心下发《责令限期改正通知书》。2017年8月21日，南京市公安消防支队向迈特望中心下发《建设工程消防设计备案违法通知书》，载明：我大队于2017年8月11日确定你单位的培训中心建设工程为备案检查对象，并责令你单位限期备案，但逾期仍未备案，且已经施工，现依法通知你单位于2017年8月23日前停止施工，并将消防设计依法交我大队备案。2017年8月31日，消防部门对诉争房屋进行封门处理。2017年9月8日，南京市公安消防支队秦淮区大队向迈特望中心下发《行政处罚决定书》，该处罚决定书查明2017年8月23日前往复查，发现迈特望中心仍未整改，决定给予责令迈特望中心位于南京市秦淮区光华东街6号19幢的培训中心停止施工，并处罚款3万元。2017年9月11日，南京市公安消防支队秦淮区大队向迈特望中心下发《行政处罚决定书》，载明：因2017年8月11日，根据群众举报，我大队消防监督员对该单位位于南京市秦淮区光华东街6号19幢的培训中心进行核查时，发现该单位内部装修工程未进行消防设计备案，根据相关规定，给予迈特望中心罚款5000元的处罚。上述通知书以及处罚通知书的接受人均为单圣元。世界之窗公司认为单圣元系迈特望中心人员，代表迈特望中心接受消防处罚，且单圣元和世界之窗公司曾签订装修合同，约定装修前需提供装修方案和图纸，经园区综合管理部确认并发放《施工通知单》方可进行施工；迈特望中心认为单圣元系给迈特望中心对诉争房屋进行装修的人，在装修现场，故消防将通知书、处罚书交给单圣元。2017年9月21日，世界之窗公司向迈特望中心发出《通知函》，要求迈特望中心于9月25日前来付清房租。2017年9月22日,迈特望中心向世界之窗公司发出《告知函》，载明：贵司与我中心建立租赁关系，口头就租赁物、租赁用途、租金标准、免租期、租赁日期、定金、押金、履约保证金等达成一致，双方一致认可，我中心租赁房屋的用途系学生宿舍类用途、租金标准为每年340万元、免租期至2017年10月1日之前、租期4年、定金60万元、押金30万元、履约保证金20万元，在租赁关系成立后，贵司将房屋交付我中心开始装修，期间，双方对租赁关系的其他条款一直洽商，贵司提供给我中心的《房屋租赁合同》中诸多条款均为我中心无法接受，包括但不限于合同第一条所载的“甲方将……房屋出租给乙方办公/经营使用、“甲方提供房屋时现状条件下的消防设施……该条款均与贵我双方达成的一致意见不符，故我中心一直未签署，同时我中心一直向贵司要求提供出租房屋的各种证照及一级消防资质材料，贵司一直未能提供，由于贵司一直无法提供相应资料，致我中心无法开展消防申报，请贵司在2017年9月24日前向我中心提交如上资料，到期无法全面提供的，将致承租方租赁的合同目的无法实现，构成根本违约，我中心正式与贵司解除租赁关系。2017年9月24日，世界之窗公司对其回函，载明：我司就已将园区房屋的出租手续、各种资质、房产资料、园区工业用地以及租赁合同所涉内容等基本情况向贵司进行了告知，在租赁合同中我司对交付房屋的消防设施为现状做了明确说明，并提请承租人根据自己经营的项目去报批各种相关手续，贵司对此非常清楚，所以贵司在交付定金前也请了南京市秦淮区消防大队有关人员亲临现场进行咨询指导，要求迈特望中心支付租金。2017年9月25日，迈特望中心向世界之窗公司发出《复函》，载明：贵司提供的《房屋租赁合同》未经双方签字或者盖章，未能成立，不产生法律效力，租赁关系涉及的租赁物、租赁用途、租金标准、免租期、租赁日期、定金、押金、履约保证金等核心条款的一致意思应以双方的口头约定为准；我中心为了能够尽早投入使用，一直向贵司索取产权及消防报审需要的各项资料，并提前请消防人员实地辅导，贵司至今未能提供资料，且在缺乏该资料的情况下，我中心不论如何调整均无法通过消防验收，租赁目的无法实现，我中心有理由推定房屋为违章建筑，违章建筑出租的，租赁关系无效。同日，迈特望中心向世界之窗公司发出《解除合同并索赔通知》，要求解除租赁关系以及赔偿损失。2017年10月19日，迈特望中心向世界之窗公司发出《告知书》，该告知书列明诉争房屋物资情况，告知列表中设备物品均为迈特望中心合法财产，未经迈特望中心同意，任何个人、企业不得擅自处置，如因擅自处置而造成物品设备损坏灭失的，应照价赔偿。在庭审过程中，迈特望中心申请对诉争房屋装修损失进行评估，经摇号确定鉴定机构为江苏五星资产评估有限责任公司。2018年1月10日，江苏五星资产评估有限责任公司作出苏五星评鉴字（2018）001号《光华东街6号南京世界之窗产业园19号楼（共3层）的装修损失（含空调）市场价值资产评估报告书》结论为：以评估基准日的市场价格为标准，南京市光华东街6号南京世界之窗产业园19号楼（共3层）的装修损失（含空调）在评估基准日2017年11月15日的市场价值为1358000元。后迈特望中心将空调、床等物品取走。2018年1月23日，双方签订《房屋移交记录》，迈特望中心将房屋移交给世界之窗公司。2018年2月6日，江苏五星资产评估有限责任公司作出《说明》：载明：原评估值为1358000元，上述资产评估值为385800元，扣除上述资产后评估值为972200元。在庭审过程中，世界之窗公司提供文件、房屋土地证、产权证、租赁合同、录音，证明园区得到区政府以及省发改委的批复，诉争房屋系从南京蓝普电子有限公司承租，世界之窗公司有权将房屋出租给迈特望中心。经质证，迈特望中心对于证据的真实性不持异议，但房产证上标注的面积远低于租赁面积，且土地证系工业用地，未提供合法有效的建造手续。法院要求世界之窗公司提供合法建筑手续，世界之窗公司未能提供。在庭审过程中，迈特望中心提供《房屋租赁合同》、收条、打款凭证等证明因世界之窗公司违约行为导致迈特望中心重新租赁房屋自2017年10月1日至2018年10月1日期间租金差额为53.82万元以及中介费30000元。经质证，世界之窗公司认为，上述证据的三性均不认可，即使存在租赁行为，也是迈特望中心自行发生的与第三方发生的租赁行为，与世界之窗公司无关，并非世界之窗公司不愿意继续出租房屋，而且当时约定的用途是办公经营，而不是住宿。迈特望中心提供收条，证明世界之窗公司违约行为导致迈特网中心产生搬家费44000元、搭床费16000元、电力改造费2900元。经质证，世界之窗公司对收条的真实性、合法性、关联性均不予认可；搭床费以及电力改造费的收据抬头系继续教育学院，并非迈特望中心，且即使这些改造也是迈特望中心受益，与世界之窗公司无关。迈特望中心提供《消防工程施工合同书》、发票，证明迈特望中心消防施工花费54768元，该费用应由世界之窗公司承担。经质证，世界之窗公司认为，施工单位名称为南京捷同检测技术有限公司，看不出来具有消防相关的安全知识，否则不可能被消防部门查封，即使有费用的发生，其责任也在迈特望中心，与世界之窗公司无关。本院认为，房屋租赁合同系出租人提供适租房屋，承租人支付租金的合同。本案中，虽然《南京世界之窗创意产业园有限责任公司房屋租赁合同》上双方均未签字盖章，从迈特望中心交付租赁保证金、押金、定金的行为以及各方对租赁期、租金支付标准、免租期均不迟异议，故该合同系双方真实意思表示，迈特望中心提出该合同仅为讨论稿的抗辩意见，本院不予采信。世界之窗公司系诉争房屋的出租人，未提供有效的合法建造手续，故双方之间签订的租赁合同系无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。迈特望中心作为承租人已交纳押金、履约保证金、定金，现合同无效，世界之窗公司应返还定金60万元、履约保证金20万元、定金30万元。关于迈特望中心要求世界之窗公司赔偿装修损失972200元的诉讼请求，迈特望中心作为承租人在未办理消防设计备案手续的前提下进行室内装修，在消防已下发责令整改的情况下，依然不整改，未办理消防申报，世界之窗公司作为出租人，未提供诉争房屋的合法建筑手续，其也知晓诉争房屋将用于办公，其提供的产权证与诉争房屋不具有对应性，世界之窗公司对于合同无效存在过错，应承担40%的装修赔偿责任，故世界之窗公司应赔偿迈特望中心装修损失388880元。关于迈特望中心要求赔偿房租差额损失538200元、搬家费44000元、搭床费16000元、中介费30000元、改造费2900元、罚款35000元、消防支出54768元的诉讼请求，本院认为，迈特望中心已将空调搬走，迈特望中心提供的证据不能证明房屋产生差额损失、搭床费、中介费、改造费、消防支出等费用与世界之窗公司存在关联性，另罚款费用本身未实际发生，故对迈特望中心的上述诉讼请求，本院不予支持。关于世界之窗公司要求迈特望中心支付租金的诉讼请求，如上说述，双方对于合同的履行均存在过错，世界之窗公司未提供合法建造手续，迈特望中心陈述的交房时间为2017年7月10日左右，双方对于诉争房屋交房时间未做交接手续，鉴于消防部门于2017年8月31日封门，故迈特望中心应支付2017年7月10日至2017年8月31日期间房屋使用费493699元（3400000元÷365天×53天）为宜。世界之窗公司未提供证据证明拆除清运费用，且世界之窗公司对于合同的履行亦存在过错，故对于世界之窗公司要求支付拆除清运费用200000元的诉讼请求，本院不予支持。迈特望中心认可水电费2172元，本院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）江苏迈特望教育培训中心与被告（反诉原告）南京世界之窗创意产业园有限责任公司关于南京市光华东街6号南京世界之窗创意产业园19号楼签订的《南京世界之窗创意产业园有限责任公司房屋租赁合同》系无效合同。二、被告（反诉原告）南京世界之窗创意产业园有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）江苏迈特望教育培训中心返还定金600000元、押金300000元、履约保证金200000元。三、被告（反诉原告）南京世界之窗创意产业园有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）江苏迈特望教育培训中心赔偿装修损失388880元。四、原告（反诉被告）江苏迈特望教育培训中心于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）南京世界之窗创意产业园有限责任公司支付房屋使用费493699元、水电费2172元。五、驳回原告（反诉被告）江苏迈特望教育培训中心的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）南京世界之窗创意产业园有限责任公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费36980元，由原告（反诉被告）江苏迈特望教育培训中心负担18490元，被告（反诉原告）南京世界之窗创意产业园有限责任公司负担18490元。反诉案件受理费7789元，由原告（反诉被告）江苏迈特望教育培训中心负担3894元，被告（反诉原告）南京世界之窗创意产业园有限责任公司负担3985元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 员  凌沙沙二〇一八年七月二十五日见习书记员  徐雪涵