甘肃省山丹县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0725民初688号 原告：曾某某，男，汉族，山丹县居民，现住该住址。公民身份号码：62222619xxxxxxxxxx。联系电话：139xxxxxxxx。 委托诉讼代理人：王某某，甘肃瑞雪律师事务所律师。 被告：陈某某，男，汉族，山丹县居民，现住该地址。公民身份号码：62222619xxxxxxxxxx。联系电话：139xxxxxxxx。 委托诉讼代理人：高某某，山丹县李桥乡法律服务所法律工作者。 原告曾某某与被告陈某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾某某的委托诉讼代理人王某某，被告陈某某的委托诉讼代理人高某某，均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告曾某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告预付房款200000元；2.判令被告支付占用房款期间的费用16000元；3.本案涉诉费用由被告承担。事实和理由：2016年9月，原告经朋友介绍，欲购买被告位于青年街xx号山国建x-xxx号、山国建xxxx号的房屋。被告口头承诺该房屋占地面积为600平方米，并且经原、被告预约协商以占地面积600平方米为标准，房屋价值预定为650000元。原告先预交房款200000元后，再签订正式的房屋买卖合同。2016年9月8日，原告向被告预交房款200000元后，被告签订了房屋买卖合同一份，但是占地面积却变成了482.7平方米，与双方口头预约协商的占地面积600米存在较大误差。因此，原告未在该份房屋买卖合同上签字确认。原告认为被告在预约协商中约定的房屋占地面积为600平方米，而在正式的房屋买卖合同中却变成了482.7平方米，被告的行为存在严重违约，原告有权解除预约合同，并要求被告返还预付房款200000元及占用房款期间的费用16000元。故原告起诉提出上述诉讼请求。 被告陈某某辩称，1.被告不认识本案原告，原告与被告之间不存在房屋买卖合同关系，双方从未达成过房屋买卖合同的意向和履行过合同的相关义务，所以原告起诉被告主体不当，请求法庭依法法驳回原告的起诉；2.被告所出售的房屋是与案外人达成房屋买卖合同且已经履行，房屋买受人已履行给付200000元房款的义务，且被告已将房屋交给买受人，故本案被告与实际房屋买受人已形成合法有效的买卖合同，并非原告诉称的房屋预售合同；3.被告在出售房屋时从未如原告诉称的对其所售房屋的面积有隐瞒的事实存在，被告在出售房屋时已将该房屋的房产证及后来办理的不动产产权证交于房屋买受人审验，房屋买受人清楚的知道房屋的占地面积482.81平米，建筑面积为168.94平米，需要认可的是被告与房屋买受人协商房屋的交易价格为650000元，认可本案被告收到房屋实际买受人交付的房款200000元；3.认可被告在收到房款后双方形成了有效的房屋买卖合同，又于当日补签了一份补充协议并交于实际房屋买受人。综上我们认为本案原告不是实际的房屋买受人，被告也从未收到原告给付的房款200000元，所以原、被告之间不存在房屋买卖合同的事实，故请法庭驳回原告所有的诉讼请求。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据： 1.提交证人在自己的微信平台发布房屋出售的信息，主要证明被告出售房屋的面积与实际不符，所以原告未在正式的房屋买卖合同上面签字；2.提交房屋买卖合同2份，上面只有被告的签字，合同说明房屋面积是482.7平米，并非被告所称的482.81平米，所以被告构成根本性的违约；3.提交收条一张，证明原告给付被告房款200000元的事实，当时因被告急需用钱，问证人李某某借钱的时候，因李某某没有钱借给被告，所以被告出售该房屋；5.提交山丹县某某脱水蔬菜加工有限公司出具的证明一份，证明某某公司欠原告的欠款，原告要求某某公司偿还欠款，当时某某公司按照原告的要求将欠款直接转入被告的账户；6.提交不动产登记申请书一份，证明2016年11月22日原告才申请变更的，在这之前，本案争议的房屋不属于被告所有，被告的行为属于无权处分，不符合法律规定，故要求被告返还房款及占用房款期间的费用；7.证人李某某的证人证言：2016年7、8月份，被告因打算出售房屋，遂让我帮忙介绍一下买主，我让做电子商务的朋友给被告的房屋做了广告。我也没有看过被告的房屋产权证。当时我给原告和王某某均介绍过被告的房屋，因被告急需用钱，原告有买房的意思，我就说原告买不买房子都行，让原告给被告借点钱。原告给被告付款时我不在场，打条子的时候我在。原、被告签合同的时候原告没有来，被告签好之后我拿去给原告的。原告当时说看了房子说是房子没有600多平米那么大，合同拿去之后原告就没有签字，说不想买了。 被告陈某某的质证意见如下：1.对原告提交的微信截图的真实性、合法性、关联性均不认可，被告从未委托任何人进行房屋出售，李某某的行为不代表被告的承诺，微信截图的房屋与本案涉及的房屋没有相关性，且出售价格为750000元，也不存在200多平米的停车场的事实，李某某不是被告的委托代理人，不产生任何法律效力；2.原告提交的房屋买卖合同的真实性合法性没有异议，关联性方面我们认为该合同证实了被告已与房屋的买受方达成一致价格，且已经支付了首付房款，双方已经部分履行，该合同明确的反映了房屋的买受人已经知晓该房屋有共权人，为了买卖方便，被告将房屋过户于自己名下，并办理了不动产证，进一步确认了产权，也证实了被告履行了部分合同义务，原告应先行使其撤销权，才能要求被告返还房款200000元，且合同约定必须由房屋所有人同意撤销，方可有效，所以该合同是效力待定合同，不是无权处分；3.原告提交的收条的真实性合法性没有异议，关联性方面进一步证明了被告已与房屋买受人在达成房屋买卖的前提下，房屋买受人向被告支付了部分房款，被告出具的收条是给实际买受人的，并非本案原告；4.原告提交的证明真实性、合法性、关联性均有异议，该证明上面是加盖的是该公司的财务章，而不是该公司的公章，该证明是案外人王某某委托某某公司给被告转账200000元，证明该房屋的实际买受人是王某某，某某公司的实际所有人就是王某某，因王某某是公职人员，所以该公司的法人代表是王某某的妹子，所以房款的实际交付人就是王某某；5.原告提交的不动产登记申请书的真实性、合法性、关联性均无异议，证明了被告履行了房屋买卖合同的部分义务，该房屋的产权最终属于本案被告，同时被告已经将所售房屋的租赁人与其解除了租赁合同，这也是合同明确约定的；6.对证人证言的真实性关联性都有异议，证人证言陈述与原告陈述存在多处矛盾，证人陈述合同有2份，原、被告各执一份，但是该合同的2份都在原告的手中；同时证人只是介绍关系，而不是委托人；证人陈述与本案实际完全不一致，原、被告签合同，打条子不在同一天，但是实际打条子签合同都是同一天的；证人清楚的知道转账是某某公司转账给被告的，而不是本案的原告。证人也多次陈述200000元是借款。综上所述证人证言不可信，请求法庭不予采信。 被告针对自己的答辩理由提交了如下证据：1.山丹县某某脱水蔬菜加工有限公司向被告转账200000元的转账凭证、山丹县某某脱水蔬菜加工有限公司的企业信息、被告向房屋买受人出具的收条，证明本案原告不是本案房屋买受的适格主体，同时证明被告已与房屋买受方达成一致的买卖协议已经履行了部分合同义务；2.提交不动产产权证书，证明被告在相关部门申请办理产权手续，取得房屋所有权，被告在房屋买卖过程中，不存在虚假和隐瞒的事实存在，同时证明被告在房屋买卖合同达成以后已经履行了相应的义务，申请办理了房屋不动产证。 原告曾某某对被告陈某某提交的上述证据发表如下质证意见：被告提交的转账凭证，正好印证了原告要求某某公司直接将款项转账给被告的事实；同时某某公司的企业信息记载，现在的法人代表与被告陈述的法人代表不一致，王某某的妹妹属于完全民事行为能力人，不能推定某某公司的实际法人代表就是王某某，被告提交收条的真实性合法性均无异议，关联性我们认为借条上面没有王某某的名字，不能认定房屋的买受人就是王某某；对不动产产权证书的真实性合法性无异议，但是并不能证明看过房屋就认为是原告已经知晓房屋的真正面积，被告应该提交原告看过房屋产权证的证据，证明原告已经确认了房屋的占地面积。 本院经审理查明的事实如下：2016年8、9月份，被告陈某某欲出售位于山丹县青年街xx号山国建x-xxx号、山国建xxxx号的房屋。经案外人李某某介绍，原告曾某某有购卖被告所售房屋的意向。原、被告双方就房屋价款等事宜进行了初步协商。2016年9月8日，因被告急需用钱，原告通过山丹县某某脱水蔬菜加工有限公司向被告转账支付200000元，作为房屋预付款，被告出具房款收条一张。同日，被告在拟好的两份《房屋买卖合同》上书写了相关内容并在合同卖方项下签名，欲与原告签订房屋买卖的书面合同。在将合同交由原告签字时因双方对所售房屋的占地面积发生争议，原告未在合同上签字确认。现原告认为因被告隐瞒房屋实际面积存在违约行为，双方之间的房屋买卖合同并未成立，要求被告返还预付房款200000元并承担相应损失，遂引起本案诉讼。 本院认为，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。原告依据其所持有的被告于2016年9月8日出具的收条向被告主张权利，同时，向本院提交山丹县某某脱水蔬菜加工有限公司的证明一份，证明因山丹县某某脱水蔬菜加工有限公司欠曾某某借款200000元，由于原告曾某某购买房屋，基于转账方便，该公司按照原告的要求将欠款直接转入被告的账户，原告曾某某是本案适格的原告主体。被告向法庭提交被告的银行交易记录及山丹县某某脱水蔬菜加工有限公司的企业基本信息抗辩认为，向被告支付房款200000元的是山丹县某某脱水蔬菜加工有限公司的实际所有人王某某，并非本案原告曾某某。原告不是本案适格主体。根据本案的事实，被告于2016年9月8日所出具的收条中并未明确记载向其给付房款的主体，而原告曾某某现实际持有该收条。被告亦未提供其他证据证明本案的实际房屋买受人并非原告。故本院无法仅凭被告提供的转账记录及山丹县某某脱水蔬菜加工有限公司的企业基本信息否定曾某某作为原告主体的合法性，故而对陈某某主张曾某某非本案适格原告主体之抗辩，本院不予采信。根据相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效。根据查明事实，原告曾某某与被告陈某某就诉争房屋买卖事宜进行过协商，被告收取了原告通过山丹县某某脱水蔬菜加工有限公司给付的预付款200000元，被告已经签名的两份《房屋买卖合同》均由原告持有，侧面印证了原、被告之间有协商购买房屋的意向。但之后原告认为合同记载的房屋面积与双方商定的面积不符，未对该两份书面房屋买卖合同进行签字确认，被告亦未提供相关证据证实原告对房屋产权证书记载的面积进行核实确认，双方亦未履行合同主要义务，不能确认双方就合同的主要条款已达成合意，即无法认定双方合同关系成立。因此，原、被告之间的房屋买卖合同未成立，对双方自始没有法律约束力。据此，被告收取的200000元预付款应当返还给原告，故原告要求被告退还购房预付款200000元的诉讼请求，本院予以支持。因原、被告双方对本案所涉的房屋买卖合同是否成立存在争议，且均未积极通过有效途径解决，拖延至今。故对原告要求被告赔偿相关利息损失16000元诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第三十二条、第三十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、被告陈某某返还原告曾某某预付房款200000元，限于本判决生效后三十日内付清； 二、驳回原告曾某某的其他诉讼请求。 案件受理费4540元，由原告曾某某负担336元（已交纳），被告陈某某负担4204元，限于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。 审 判 长 卢    殿    宏 审 判 员 孟    儒    海 人民陪审员 张         成 二〇一八年七月二十四日 书 记 员 周洪昌附适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。