成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0105民初1658号 原告：成都康怡世和物业发展有限公司，住所地：成都市青羊区清江中路**。 法定代表人：张健，总经理。 委托诉讼代理人：陈哲，四川蜀达律师事务所律师。特别授权。 被告:向军，男，汉族，1966年9月28日出生，住四川省通江县。 原告成都康怡世和物业发展有限公司（以下简称康怡世和公司）与被告向军物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告康怡世和公司的委托代理人陈哲到庭参加了诉讼，被告向军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 康怡世和公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付物业服务费2041.7元、滞纳金183.7元（物业服务费及滞纳金暂计至2017年8月，实际计算至实际偿还之日）；2.被告承担本案全部诉讼费用；3.被告承担本案律师费。事实和理由：2009年6月27日，康怡世和公司与“塞纳河畔”小区开发商成都大华实业有限公司（以下简称大华公司）签订了《前期物业合同》，约定康怡世和公司从2009年7月1日起为“塞纳河畔”小区提供物业服务。另成都宏鹏物业管理有限公司（以下简称宏鹏公司），委托大华公司，大华公司转委托康怡世和公司收取宏鹏公司退场前“塞纳河畔”小区业主所欠物业管理费。2013年1月28日，康怡世和公司与“塞纳河畔”业主委员会签订了塞纳河畔商住小区《物业服务合同》，合同约定康怡世和公司自2012年5月1日起为塞纳河畔商住小区提供物业服务。向军是该小区14栋2单元407号房屋业主。康怡世和公司履行了物业服务义务，但向军自2016年4月至2017年8月期间无故拖欠物业服务费，经多次催告无果，康怡世和公司诉至法院，请求法院判如所请。 向军未提交答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2009年6月27日，大华公司与康怡世和公司签订《前期物业服务合同》约定“塞纳河畔”小区未达到成立业主大会的条件，大华公司将康怡世和公司对该小区提供前期物业管理服务事宜，订立本合同；物业服务费实行收费包干制，商业1元/平方米/月，高层0.9元/平方米/月，多层0.6元/平方米/月，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；未能按时足额交纳物业服务费用的，应按物管费总额2%的标准向康怡世和公司支付违约金；合同期限自2009年7月1日起至业主大会成立时止。 2009年6月30日，大华公司与宏鹏公司签订《关于塞纳河畔物业项目的移交协议书》，载明双方签订的前期物业服务协议已于2008年12月到期，双方多次协商未能续约，宏鹏公司退出塞纳河畔小区，并就退出移交工作达成协议，其中第3项约定业主欠宏鹏公司费用由宏鹏公司出具委托，由大华公司收取，归大华公司所有。 2009年7月1日，宏鹏公司向塞纳河畔业主出具《委托书》载明宏鹏公司在2009年6月30日撤场，已与大华公司办理完移交手续，特委托大华公司收取业主以前的欠费，请各业主给予配合。 2009年7月1日，大华公司向塞纳河畔业主出具《委托书》载明大华公司委托康怡世和公司收取2009年6月30日之前，由宏鹏公司为塞纳河畔小区提供物业服务期间的全部业主欠款，请各业主予以配合。 2013年1月28日，甲方成都市温江区塞纳河畔业主委员会与乙方康怡世和公司签订《物业服务合同》，约定成都市温江区塞纳河畔业主委员会将“塞纳河畔”委托于康怡世和公司实行物业管理，委托管理期限自2012年5月1日起至2014年9月30日止；物业服务费实行包干制，其中商业1元/平方米/每月，高层0.9元/平方米/每月，多层0.6元/平方米/每月，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；缴纳时间为每季度第一个月10日前交纳下季度应付物业管理服务费用；空置、空关房屋的物业服务费，分别由业主按其拥有建筑面积按照收费标准全额向乙方交纳；业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将约定送乙方备案并负连带缴纳责任；业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的物业管理公共服务费；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金；甲方违反协议，未能让业主按其拥有房屋建筑面积按本合同约定的物业管理公共服务费标准和时间交纳费用的，乙方有权要求甲方向业主催促补交，并从逾期之日起按每日千分之三由具体违约业主交纳违约金或停止服务。2013年4月10日，双方就前述合同在成都市温江区房产管理局进行了合同备案。 上述《物业服务合同》到期后，康怡世和公司继续为塞纳河畔小区提供物业服务。 2014年1月8日，向军、赵玉华从案外人处购买成都市温江区光华大道三段1969号塞纳河畔14栋2单元4层7号存量房，并办理了产权过户登记，建筑面积133.44平方米。 2016年4月起，向军未按约缴纳物业服务费。康怡世和公司经电话、上门等方式催收无果。 2017年6月26日，康怡世和公司委托四川蜀达律师事务所处理塞纳河畔小区物管物业费催收事宜，并按前期每户1000元、收回后提成10%的标准支付律师费。 2017年8月15日，塞纳河畔小区第二届业主委员会向康怡世和公司出具《告知函》，载明根据塞纳河畔小区2017年第二次业主大会决议，正式选聘成都尚鸿物业服务有限公司作为小区物业服务企业，并签订《物业服务合同》，合同于2017年9月1日正式生效，特通知康怡世和公司于2017年8月30日、31日办理小区门岗、设施设备等相关资料移交。2017年8月31日，康怡世和公司办理了塞纳河畔项目资料、物品移交。 庭审中，康怡世和公司明确其诉请滞纳金并未按照合同约定以所有欠费按每日3‰计算，其自愿将滞纳金调减为：以一个月物业服务费×所欠天数×3‰予以计算，所主张2017年8月31日之前的滞纳金为183.7元（120.1元×17个月×30天/月×3‰）；并主张2017年9月1日之后的滞纳金也以此标准计算至实际付清之日止。 上述事实，有前期物业服务合同、关于塞纳河畔物业项目的移交协议书、委托书、物业服务合同、房屋信息查询记录、欠费明细、催收照片、催收记录、委托代理合同、律师费发票、当事人陈述在案佐证，具有真实性、合法性以及与本案的关联性，本院予以采信。 本院认为，康怡世和公司与塞纳河畔业主委员会签订的《前期物业服务合同》《物业服务合同》系双方真实意思表示，应属合法有效。合同到期后，康怡世和公司继续为塞纳河畔小区提供物业服务至2017年8月31日的事实成立。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，前述《前期物业服务合同》、《物业服务合同》对向军、赵玉华具有约束力，向军、赵玉华应按合同约定全面履行自己的义务。现康怡世和公司向向军主张2016年4月1日至2017年8月31日期间物业服务费，向军未举证证明该期间的物业费已实际交纳。按照合同约定标准，向军、赵玉华应每月缴纳物业服务费120.1元（133.44平方米×0.9元/平方米/月），2016年4月1日至2017年8月31日期间共计2041.7元（120.1元/月×17月）。现康怡世和公司仅向向军主张物业服务费，未以赵玉华为共同被告，系康怡世和公司在权利范围内的自作处理，并无不当。故向军应向康怡世和公司支付2016年4月1日至2017年8月31日期间物业服务费2041.7元。 关于滞纳金。根据物业合同约定，业主逾期交纳物业服务费的，滞纳金按每日3‰支付，该滞纳金实为违约金。根据合同法第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。向军未按期缴纳物业费，系违约，应按照物业合同约定向康怡世和公司支付违约金。康怡世和公司向军主张2017年8月31日之前的违约金183.7元，并未超过合同约定的违约金计算金额，本院予以支持。2017年9月1日起的违约金，以一个月物业服务费120.1元×所欠天数×3‰予以计算至实际付清之日止。 关于律师费，无合同约定，亦无法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、向军于本判决生效之日起十日内向成都康怡世和物业发展有限公司支付2016年4月1日至2017年8月31日期间物业服务费2041.7元； 二、向军于本判决生效之日起十日内向成都康怡世和物业发展有限公司支付截止2017年8月31日的违约金183.7元及自2017年9月1日起的违约金（一个月物业服务费121.4元×所欠天数×3‰予以计算至付清之日止）； 三、驳回成都康怡世和物业发展有限公司其余诉讼请求。 如未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，公告费600元，共计650元，由向军负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李拥军 人民陪审员  赵 虹 人民陪审员  颜 淑 二〇一八年七月十一日 书 记 员  何韵琴