河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀09民初278号原告（执行案外人）：孙越，男，1974年12月23日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：唐波，北京余庆唐律师事务所律师。被告（申请执行人）：献县鑫瑞小额贷款有限公司，住所地河北省献县乐寿镇西大街。法定代表人：孔立萍，该公司经理。委托诉讼代理人：石延华，河北榆轩律师事务所律师。被告（被执行人）：陈芸，女，1984年3月27日出生，汉族，住河北省献县。委托诉讼代理人：吴飞，北京市京哲律师事务所律师。原告孙越与被告献县鑫瑞小额贷款有限公司（鑫瑞公司）、被告陈芸案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月24日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙越的委托诉讼代理人唐波、被告陈芸的委托代理人吴飞、被告鑫瑞公司的委托代理人石延华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙越向本院提出诉讼请求：2015年5月8日，原告收到河北省沧州市中级人民法院送达的（2015）沧执异字第1号执行裁定书，原告认为驳回案外人孙越的异议，缺乏事实与法律依据：1、被告献县鑫瑞小额贷款有限公司申请执行的房屋系原告所有，而非被告陈芸所有，原告与被告陈芸协商，双方签订了借名买房登记协议，购买涉案房产的首付款和贷款月供均由原告支付，原告借用被告陈芸名义办理房产过户、买卖、抵押等手续，原告于2009年7月15日借用被告陈芸名义与慕松坡签订房屋买卖合同一份，约定购买房屋（北京市海淀区），原告交付房屋首付款和按月支付房贷，依约交款和房屋交接后，原告一直在该房屋实际居住使用，因被告违反约定拒不将房屋过户到原告名下，导致属于原告的房屋被执行；2、被告献县鑫瑞小额贷款有限公司申请执行北京市海淀区的行为，缺乏事实及法律依据，原告为房屋的所有者，房屋与被告陈芸无关，被告献县鑫瑞小额贷款有限公司无权对原告的上述财产申请执行。鑫瑞公司辩称，原告的证据不足以证实其与陈芸之间存在借款买房的情形。即使存在该情形，原告对诉争房屋也不享有排除强制执行的民事权益。陈芸对房屋享有物权，原告只享有债权。根据《物权法》第9条的规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。本案中陈芸对房屋享有所有权，具有排他性。陈芸与原告间的协议即使真实有效也只是在合同当事人间发生债权效力，原告可以请求将房屋过户至自己名下。如果根据内部的借名合同直接认定原告具有所有权，就违背了物权法所确定的不动产物权以登记为生效和公示方式的规定。北京高院对房屋买卖纠纷指导意见第115条“借名人要求办理过户登记的可以支持，要求确认房屋归其所有的不予支持。”基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。由于原告自愿选择登记在陈芸名下，不符合最高院执行异议和复议的司法解释23条规定的物权期待权，原告的这种债权不具有优先性。陈芸辩称，与鑫瑞公司的答辩意见一致。原被告之间从未有过借名买房事实，原告在原一审中提交的全部证据均显示陈芸系涉案房屋实际购买和登记权利人，原被告双方也不存在所谓借名买房协议，故此，申请法院依法驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。原告为证明其主张的事实和理由向本院提供以下证据：1、劳动谅解相关协议，证明原告孙越与被告陈芸借名买房的事实；2、北京市存量房屋买卖合同，证明原告孙越与被告陈芸借名买房的事实；3、二手房交易税票（复印件），证明原告交付买房契税的事实；4、京房权证海字第××号，证明涉案房屋现在登记情况；5、通信短信，证明原告孙越还房贷月供的事实；6、银行还款明细，证明原告孙越还房贷月供的事实；7、电话通话录音，证明原告孙越是涉案房屋的实际所有人；8、买卖定金协议书，证明原告孙越支付定金情况；9、房屋买卖居间服务费收据，证明原告孙越支付房屋买卖居间服务费的事实；10、北京长盈恒润房地产经纪有限公司情况说明，证明涉案房屋系原告孙越购买；11、房屋登记收费票据1张，证明原告在房屋买卖中的缴费情况；12、印花税票据1张，证明原告在房屋买卖中的缴费情况；13、缴税付款凭证2份，证明原告在房屋买卖中的缴费情况；14、劳动谅解相关协议复印件，该复印件经秦涛签字确认；15、孙越与杜亚然结婚证，证明原告孙越与杜亚然是夫妻关系；16、代收冷水费发票1份、物业费垃圾费发票1份、机顶盒收据1份、网费收据2份、物业收费明细单1份、售水明细报表1份，证明原告一直在涉案房屋居住情况，原告与被告陈芸间借名买房的事实；17、转账凭证1份，证明原告孙越支付房屋首付款的情况。18、北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第11869号民事判决书1份，证明涉案房屋归孙越所有。被告陈芸对以上证据的质证意见为：1、对于证据1的真实性有异议，协议中第一页没有被告陈芸的签字，只有第二页有，且骑缝中也没有陈芸签字；2、对证据2无异议，但认为该证据证明房屋是被告陈芸购买；3、对证据3无异议，证明房屋的税款是被告陈芸缴纳的；4、对证据4无异议，证明登记房主为被告陈芸；5、对于证据5不予认可，与本案没有关联；6、对于证据6真实性无异议，但与本案没有关联，不能证明系原告对涉案房屋支付月供；7、对证据7真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明原告与被告陈芸对涉案房屋的归属问题所做的确认；8、对证据8没有异议，证明涉案房屋系被告陈芸购买；9、对于证据9真实性有异议，收据不是有效发票，不予认可；10、对证据10真实性、合法性、关联性均有异议，不予认可；11、对证据11无异议，可证明涉案房屋系被告陈芸购买；12、对证据12真实性无异议，但印花税未注明购买单位名称，与本案没有关联；13、对证据13真实性无异议，但不具有关联性，证据显示是由慕松坡缴纳的；14、对于证据14不予认可，是否是秦涛签字不能确定，且秦涛与被告陈芸已离婚，其于2015年6月17日所签与被告陈芸没有关系；15、对于证据15无异议；16、对于证据16真实性、合法性、关联性均不予认可，票据中均没有姓名，无法确定与借名买房有法律上的关系；17、对于证据17不予认可，与本案没有关联，首付款是被告陈芸交纳。18、对于证据18，该份判决是建立在本案原判决及2015沧民初字第99号判决基础内容之上，该判决误认为当时被告方没有上诉，沧民初字99号生效，所以其在判决书中明确写出这一点。认为本案执行异议已经对涉案房屋归属作出了处理，所以才产生了该份判决。而因本案已经提起了再审，海淀该份判决不能作为认定房屋权属的依据。被告鑫瑞公司对以上证据的质证意见如下：1、对于证据1真实性、合法性、关联性均有异议，认为与本案没有关联；2、证据16中售水明细报表中2011年6月至2013年1月期间没有水费、2013年1月至2014年1月没有水费，原告所称一直居住在涉案房屋不真实；3、对于证据18，根据最高院执行异议和复议若干问题的规定第26条第2款，人民法院不予支持。我们查封的时间早于判决的时间。4、其他质证意见同被告陈芸质证意见。被告陈芸为证明其主张的事实和理由向本院提供以下证据：1、买卖合同复印件1份，2、二手房交易发票复印件，3、房产证复印件。三份证据证明被告陈芸是涉案房屋的所有权人。原告孙越对以上证据的质证意见为：因是借名买房，三份证据复印件虽然名字是陈芸，但实际费用都是原告支付。被告鑫瑞公司对以上证据无异议。根据双方举证及质证情况，本院审理查明如下事实：2009年6月，房产中介北京长盈恒润房地产经纪有限公司将本案涉案房屋人济山庄C座2106（即北京市海淀区）作为房源推荐给案外人杜亚然（原告之妻），2009年7月11日，案外人杜亚然代替陈芸签字以陈芸作为购买人与出售人慕松坡签订《买卖定金协议书》约定购买涉案房屋，并对房屋价款及定金、服务费用支付进行了约定。2009年7月15日，被告陈芸与慕松坡签订《居间成交确认书》，对被告陈芸作为购买人购买慕松坡出售的涉案房屋进行了确认，并确认了契税、工本费、居间报酬由购买方承担。同日，陈芸与慕松坡签订《北京市存量房屋买卖合同》，原告孙越于当日向北京长盈恒润房地产经纪有限公司支付涉案房屋买卖居间服务费35000元，后于2009年8月15日再次支付居间服务费35000元。2009年8月10日慕松坡与陈芸填写《房屋所有权转移登记申请书》。慕松坡分别于2009年8月10日、2009年8月11日缴纳城市建设税等，转账凭证由原告孙越保管。2009年8月11日孙越缴纳印花税5元。同日以陈芸名义分别缴纳二手房交易契税、房屋登记收费，并办理所有权人为陈芸的房权证。原告孙越于2009年8月12日向慕松坡转账500000元。涉案房屋登记在被告陈芸名下至今。涉案房屋房权证、契税发票、房屋登记收费收据、印花税发票、居间服务费收据现均由原告孙越保管。另查明，原告孙越与被告陈芸、案外人秦涛签订《劳动谅解相关协议》约定原告借用陈芸、秦涛名义购买房屋两套。原告孙越提供银行转账凭证、流水记录及和陈芸之间短信记录，主张涉案房屋首付款及贷款由原告孙越支付并每月偿还。被告陈芸与被告献县鑫瑞小额贷款有限公司之间借款合同纠纷一案河北省沧州市中级人民法院（2013）沧民初字第221号民事调解书已生效并进入执行拍卖程序，原告孙越向本院提出执行异议，本院作出河北省沧州市中级人民法院（2015）沧执异字第1号执行裁定书，驳回案外人孙越的异议。以上内容原、被告陈述，并有《买卖定金协议书》、《居间成交确认书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《房屋所有权转移登记申请书》、情况说明、《劳动谅解相关协议》、涉案房屋房权证、契税发票、房屋登记收费收据、印花税发票、居间服务费收据、民事裁定书以及开庭笔录予以证实。本院认为，《中华人民共和国物权法》规定对不动产权属采取登记生效原则，根据公示公信原则不登记不发生所有权变化，不得对抗善意第三人。但在对物权权属有争议的当事人之间，登记的不动产物权权利人虽然在法律上推定为权利人，但这种效力只是法律上的“推定”。现实生活中基于经济生活的复杂性和各种原因，也会产生不动产的权利人与产权登记产权人不一致的情形，故应在审查具体法律关系的基础上进一步明确权利人。本案中，原告孙越提供的证据之间能够互相印证，已经形成完整的证据链条，可证实由其缴纳房屋首付款及购房相关费用并偿还贷款月供实际居住，且房权证及相关票据的原件均由原告孙越保管，北京长盈恒润房地产经纪有限公司作为涉案房屋的中介公司对该房屋的购买过程也出具了情况说明。被告陈芸提供了买卖合同复印件、二手房交易发票复印件、房产证复印件主张涉案房屋系其购买，但涉案房屋的首付款交付及贷款月供、居住情况其均未能提供证据证实，被告陈芸提供的证据不足以证明该涉案房屋是其出资购买。原告孙越与被告陈芸之间借名买房的事实成立，原告孙越为涉诉房屋的权利人。被告陈芸与被告鑫瑞公司之间是合同之债，被告鑫瑞公司并非已完成购买交易并过户登记的善意购买人，对该涉案房屋并未享有优先权的物权。故原告孙越对涉案房屋享有的权利，足以排除对执行标的的执行，故原告孙越的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、北京市海淀区归孙越所有；二、不得执行位于北京市海淀区。案件受理费100元，由被告陈芸负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审判长  赵文甲审判员  王济长审判员  郭彦妍二〇一八年七月三十日书记员  苏志越