广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）桂02民终2347号上诉人（原审原告）：罗某，男，1991年11月19日出生，汉族，住广西合浦县。委托诉讼代理人：黄某珍，女，1989年12月3日出生，汉族，住广西北海市海城区，系上诉人的妻子。被上诉人（原审被告）：李某某，女，1985年10月23日出生，汉族，住广西东兴市。原审第三人：广西百度非融资性担保有限公司，住所地：柳州市西江路**，统一社会信用代码：914502036927913325。法定代表人：李晶，总经理。委托诉讼代理人：刘汝勇，广西都乐律师事务所律师。上诉人罗某因与被上诉人李某某、原审第三人广西百度非融资性担保有限公司（以下简称百度担保公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2018）桂0204民初602号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成由审判员曾庆斌担任审判长，审判员谭皓匀和审判员侯海丽参加的合议庭审理了本案。上诉人罗某及其委托诉讼代理人黄某珍，被上诉人李某某、原审第三人百度担保公司的委托诉讼代理人刘汝勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人罗某上诉请求：一、撤销一审判决第二项；二、判决被上诉人支付上诉人购房尾款4781元；三、判决一审第三人退还上诉人被克扣的房款1600元；四、判决由被上诉人与一审第三人承担诉讼费。事实与理由：一审不支持上诉人主张售房尾款4781元理由不成立。一审认为上诉人于2018年2月8日出具的收条载明收到房屋尾款4719元，上诉人并没有举证证明其主张的该收条系双方搁置争议土地出让金后出具的事实存在，故不支持上诉人的主张。这样的理由很牵强，首先，即便上诉人无法举证搁置争议存在，但按照合同约定，被上诉人负有履行支付全部房款540000元的义务，上诉人于2018年2月8日出具收到该笔房屋尾款4719元，并不能视为收到全部房款，房款可分为首款与尾款支付，一般首款是大笔数额款项，而尾款是相对于首款的小笔数额款项，且尾款可分数笔支付，法律上并没有规定尾款就是要一笔支付，可知，一审认为上诉人收到4719元该笔尾款不能认定为收到所有房款，被上诉人是否支付了全部房款，应由被上诉人举证证明，以支付凭证为准；其次，假设搁置争议不存在，那么被上诉人有什么理由不全额支付540000元房款，上诉人也不可能傻到还有4781元没有收到就认可收到所有房款，毕竟上诉人是智力正常的人。据此可知，一审不支持上诉人主张的4781元房款的理由不能成立。综上所述，一审判决不当，请二审予以改判，依法支持上诉人的各项上诉请求。被上诉人李某某辩称，上诉人与中介都没有告知我这个房子是经济适用房，我认为上诉人和中介在欺骗我。房款我已经付清了。原审第三人百度担保公司述称，上诉人应该向第三人支付10000元的中介费用，一审的时候第三人没有找到双方约定支付10000元中介费用的委托售房协议，前两天第三人把这个委托售房协议找到了，这个协议书证明第三人与上诉人曾经约定房屋的售价是530000元，超出的部分作为第三人的佣金归第三人所有，所以上诉人请求第三人向其支付余款1600元没有事实和法律依据，第三人与上诉人曾经就该10000元的佣金达成协议只需要再退还上诉人3000元就可以了。所以请求二审法院驳回上诉人对第三人的诉请。罗某向一审法院起诉请求：1、判决李某某支付罗某购房尾款4781元；2、判决百度担保公司退还罗某被克扣的房款1600元；3、判决百度担保公司双倍赔偿罗某房款差额12762元；4、判决由李某某与百度担保公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年11月7日，柳州市房产交易档案馆出具的《柳州市房产资料查询结果》载明：坐落于柳州市的房屋所有权人为罗某，所有权证号：D0330197。2017年11月7日，罗某作为甲方与作为乙方的李某某、作为丙方的百度担保公司签订了《房产买卖合同》，合同约定甲乙双方通过丙方就购买位于柳州市房屋达成协议，甲乙双方商定该房屋的成交总价为540000元。合同第7.1条约定：房屋交易按国家及地方相关规定应缴纳的费用有：水利基金、营业税及附加、契税、个人所得税、交易手续费、土地出让金、转移登记费、工本费、委托工本费、差党费、印花税、测绘费、复印费及其他，乙方承担上述全部费用。合同第9.1条约定甲方应按在合同出售房屋价格的1%向丙方支付居间服务费5400元；9.3条约定乙方按照合同出售房屋价格的1.5%支付居间服务费。合同第十条10.1丙方承诺上述房产成交价格真实；丙方保证甲乙双方按本合同约定完全履行义务后，甲方按合同约定的买卖价格得到全部房款，如有差额，丙方承诺差额部分双倍赔偿，甲方或乙方或甲乙双方违约情形除外。2018年2月8日，罗某作为收款人向李某某出具收条一份，载明：今收到李某某交来购买柳太苑7栋3单元4-2号房屋尾款4719元。在本案审理过程中，本案当事人均认可本案案涉房屋的价格为540000元，罗某表示李某某支付了房款533619元。罗某表示李某某向百度担保公司支付了30000元，百度担保公司没有把30000元给罗某，只转了20000元，扣除5400元居间费，还剩4600元，经多次向百度担保公司讨要，百度担保公司又给了3000元，还有1600元没有支付。百度担保公司表示罗某陈述是事实，但合同上面有笔误，双方事后协商罗某再各承担1600元居间费。罗某对此不予认可。李某某表示其已经支付全部房款，罗某出具的收条中收到购房尾款4719元是罗某要求结算给他的。罗某表示仅仅是双方协商厨房台面给予500元补偿，但是对于土地出让金4781元并不同意由其支付，是双方搁置争议后出具的收条。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，当事人应当严格按照约定履行自己的义务。本案中，罗某、李某某以及百度担保公司于2017年11月7日签订的《房屋买卖合同》，是当事人真实意思的表示，未违反国家法律、法规，应认定合法有效。对于土地出让金的问题，合同约定房屋交易按国家及地方相关规定应缴纳的费用含土地出让金由乙方即李某某支付，故李某某应在办理房屋权属转移过程中对土地出让金进行负担。在李某某没有完全支付所有房款的情况下，应视为李某某存在违约行为。但由于罗某于2018年2月8日出具的收条载明收到房屋尾款4719元，罗某并没有举证证明其主张的该收条系双方搁置争议的土地出让金后出具的事实存在，且李某某及百度担保公司并不认可，对于罗某的该项主张，该院不予支持。该收条应视为罗某、李某某就厨房台面以及房屋出让金存在争议的情况下就剩余房款重新达成的支付金额，在罗某收取到4719元后，视为李某某将房屋尾款全部结清。故对于罗某诉请李某某支付4781元购房尾款的诉讼请求，该院不予支持。对于百度担保公司的责任，按照合同约定，罗某向其支付的居间费为5400元，但百度担保公司共计向罗某收取7000元的居间费。在百度担保公司没有举证证明其多收取的1600元为双方就居间费用重新达成的金额后，该院对于百度担保公司的该项主张不予支持。百度担保公司应向罗某支付房款1600元。对于百度担保公司是否双倍赔偿房屋差价的问题，根据双方合同的约定，只有在罗某、李某某一方或者双方均没有违约的情况下，百度担保公司才按双倍支付房屋差价。现李某某存在违约情形，且罗某、李某某就李某某的违约行为重新达成了协议，故对于罗某要求百度担保公司双倍赔偿其房款差额12762元的诉讼请求，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、广西百度非融资性担保有限公司向罗某支付购房款1600元。二、驳回罗某的其他诉讼请求。案件受理费279元（罗某已预交），由广西百度非融资性担保有限公司负担23元，罗某负担256元。本院二审期间，上诉人向本院提交了一份2018年2月8日起与百度担保公司店长的通话录音，证明尾款是10000元，出具收条当日其只收到4719元，剩余4781元并没有结清。被上诉人李某某质证称，该录音是上诉人跟店长的通话，与本人无关。原审第三人百度担保公司质证称，没有听清楚录音内容，因为上诉人临时提出的证据代理人无法向当事人核实，所以没办法发表质证意见。原审第三人百度担保公司向本院提交了一份《委托售房协议书》，证明其与上诉人约定房屋的售价是530000元，超出的部分作为第三人的佣金归第三人所有，所以一审判决认定第三人要返还上诉人1600元是没有事实和法律依据的。上诉人罗某质证称，这个协议确实是本人签的，但当时只是答应给第三人1个点的佣金。被上诉人李某某质证称，协议是上诉人与第三人签订的，本人根本不知情。对于一审查明的事实，原审第三人称一审认定“第三人表示原告陈述是事实，但合同上面有笔误”不是事实，实际上不是有笔误，双方签订有协议。上诉人与被上诉人对一审查明的事实均无异议。本院对当事人二审新提交证据及异议事实的分析与认定，因购房款是上诉人与被上诉人之间进行结算，收条也是上诉人向被上诉人出具的，而上诉人提交的通话录音是其与第三人百度担保公司店长的通话，被上诉人并不认可上诉人的证明目的，故本院对该份证据不予采纳。关于原审第三人提交的证据，该证据来源合法、内容真实，但该证据能否支撑原审第三人的观点，本院结合全案证据在说理部分进行评析。在一审审理过程中，原审法院询问第三人欠款1600元是如何形成时，原审第三人称：“以上是事实，合同上有笔误，双方事后协商再各承担1600元”，因此，原审第三人提出的事实异议不成立，一审认定的上述事实并无不当。综上所述，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充。本案二审期间，上诉人与被上诉人均认可截止2018年2月8日，被上诉人还有10000元购房尾款未支付，于是双方就购房尾款、厨房台面赔偿以及土地出让金问题一并协商，此后上诉人向被上诉人出具了4719元的收条。综合各方当事人的陈述及全案证据，本院认为一审认定被上诉人支付4719元后已全部付清购房款并无不当，理由如下：首先，尚欠尾款金额不大，被上诉人完全有能力一次性付清，如双方未就所有问题协商一致，按常理被上诉人应不会于当日向上诉人付款；其次，如协商的结果是双方对土地出让金问题搁置争议，应当会在收条中注明，但上诉人并无证据证实出具收条是其与被上诉人对土地出让金搁置争议的结果，且在场的原审第三人和被上诉人均表示是上诉人同意自行承担土地出让金才出具收条；最后，涉案房屋已经过户给了被上诉人，如房屋尾款未付清，按常理上诉人应不会配合办理过户手续。关于原审第三人请求驳回上诉人对其提出的诉讼请求的问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。原审第三人并未在法定期限内提出上诉，一审法院根据双方在原审提交的证据判决原审第三人向上诉人返还1600元并未违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益，故本院对原审第三人的该项请求不予审理。综上所述，上诉人罗某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人罗某负担。本判决为终审判决。审判长  曾庆斌审判员  谭皓匀审判员  侯海丽二〇一八年七月十二日书记员  廖靖康