云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终4407号上诉人（原审被告）：张买芝，女，1949年7月17日出生，汉族，四川省仪陇县人，住昆明市官渡区。上诉人（原审被告）：王竹，女，1978年9月28日生，壮族，昆明市官渡区人，住昆明市官渡区。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄婧娴，云南王建海律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：高毅，女，1990年5月31日出生，汉族，云南省勐腊县人，住云南省西双版纳傣族自治州勐腊县。委托诉讼代理人：郭霞、莫佳，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人：昆明嘉鸿房地产经纪有限公司,住所地云南省昆明市呈贡区滇池小区星荷湾门岗值班室旁。法定代表人：黄万学，系公司总经理。上诉人张买芝、王竹因与被上诉人高毅、原审第三人昆明嘉鸿房地产经纪有限公司（以下简称嘉鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2017）云0114民初2863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人张买芝、王竹上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。事实及理由：1、上诉人为履行合同做了充分的准备，不存在任何违约行为；2、被上诉人没有支付购房款才是交易无法完成的原因。被上诉人从来没有证实其有经济实力购买涉案房屋及车库，在合同约定过户的9月18日因没有钱要求推迟到9月21，9月21日被上诉人仍然没有支付任何款项给上诉人；3、本案唯一的定案证据是电话录音，该证据超过举证期限提交，未提供原件质证，我方不同意作为证据使用，被上诉人应承担举证不能的法律后果。被上诉人高毅辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人嘉鸿公司述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。高毅向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原告与被告、第三人签订的《房产买卖居间合同》；2、两被告双倍返还原告定金40000元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2017年8月31日，被告王竹作为被告张买芝的代理人以被告张买芝的名义（甲方）与原告高毅（乙方）、第三人嘉鸿公司（丙方）共同签订了《房产买卖居间合同》，合同约定：通过丙方居间服务，甲方将位于昆明市呈贡区大方居10栋1306的房屋及B247号车位按现状出售给乙方；房屋成交价格760000元，签订合同时乙方交付购房定金20000元，其中10000元由甲方自行收取，另10000元由中介暂为保管，甲乙双方均认可定金法则的有效性；付款方式为按揭贷款，乙方于2017年9月18日前将首付款260000元交给甲方，剩余房款500000元由乙方贷款支付给甲方，若银行实际放款额不够支付房款，则由乙方补足差额，因乙方原因导致银行无法放款，乙方自行承担责任；合同还约定双方于2017年9月18日16：00点前办理房屋过户手续。合同落款甲方的签名由被告王竹代签，同时被告王竹在合同空白处明确写明：“王竹代张买芝在该协议书上签字，并承担该协议书中的相应责任与义务”。合同签订后，原告按约支付了购房定金20000元。后经双方协商约定过户时间更改为2017年9月21日前。因被告要求原告一次性付清购房款，双方未能办理房屋过户手续。2017年10月13日，原告起诉要求解除《房产买卖居间合同》，由两被告双倍返还定金40000元，被告辩解系原告违约在先，应由对方承担违约责任。诉讼过程中原告认可收到第三人嘉鸿公司退还的10000元。另查明，涉案房屋及地下车位的所有权人为被告张买芝，无共有人信息。张买芝与沈介祥于2017年9月8日补办了结婚登记。一审法院认为：对于本案争议焦点1，根据审查确认的证据及庭审查明的事实，原、被告未能按约办理房屋过户手续的原因是被告要求原告一次性付清购房款，由于被告不能证实双方对付款方式进行过变更，其单方改变双方合同中按揭贷款的约定导致未能办理房屋过户手续明显构成违约，故，应认定本案《房产买卖居间合同》未能履行是被告违约。被告辩解合同未能履行是原告不按约支付首付款违约在先，被告系行使不安抗辩权，对此被告未提交相应的证据予以证实，故，一审法院对该辩解不予采纳。对于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。本案《房产买卖居间合同》系三方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告张买芝违约导致合同不能履行，根据合同中对定金法则的约定及上述法律的规定，原告要求其双倍返还定金有事实和法律依据，故，被告张买芝应当双倍返还定金。被告王竹虽然并非合同当事人，但其作为被告张买芝的代理人明确表示愿意承担该协议书中的相应责任与义务，且该意思表示真实、不违反法律规定，故，被告王竹在本案中亦应当承担双倍返还定金的责任。针对原告方的诉讼请求，因两被告同意原告方要求解除《房产买卖居间合同》的诉讼请求，且原告的该诉讼请求不违反法律规定，故，一审法院予以支持。鉴于原告庭审中认可第三人嘉鸿公司已将暂为保管的定金10000元退还，一审法院仅支持原告要求两被告返还定金30000元的诉讼请求，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、解除原告高毅与被告张买芝、第三人昆明嘉鸿房地产经纪有限公司于2017年8月31日签订的《房产买卖居间合同》。二、被告张买芝、王竹于本判决生效后十日内返还原告高毅定金30000元。三、驳回原告高毅的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由被告张买芝、王竹承担300元，原告高毅承担100元。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据，且对一审判决确认的事实无异议。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。归纳诉辩双方的观点，本案的争议焦点是：本案合同履行过程中的违约方如何确定。本院认为：其一、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零二条规定：“当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不予采纳。但该证据与案件基本事实有关的，人民法院应当采纳，并依照民事诉讼法第六十五条、第一百一十五条第一款的规定予以训诫、罚款。当事人非因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院应当采纳，并对当事人予以训诫……”本案中，电话录音与案件基本事实有关，一审法院予以采纳，符合上述法律规定。其二、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，在案《房屋买卖居间合同》约定：付款方式为按揭贷款，乙方于2017年9月18日前将首付款260000元交给甲方，剩余房款500000元由乙方贷款支付给甲方，若银行实际放款额不够支付房款，则由乙方补足差额，因乙方原因导致银行无法放款，乙方自行承担责任。另外，第三人陈述、被上诉人陈述与电话录音相互印证，证明上诉人一方在履行合同过程中要求被上诉人一方一次性支付全部购房款，并因被上诉人不能一次性支付购房款而拒绝继续履行合同，故应认定本案合同无法继续履行系因上诉人一方违约所致。一审判令上诉人依据涉案合同约定及《中华人民共和国合同法》一百一十五条之规定，承担双倍返还定金的义务，并无不当。上诉人张买芝、王竹的上诉请求无事实及法律依据，不能成立，依法应予驳回。一审法院认定事实清楚，判决正确，本院依法维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币800元，由张买芝、王竹负担。本判决为终审判决。审判长 薛 艳审判员 车林恒审判员 李 蕊二〇一八年七月二十六日书记员 韩 晨