广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初6255号原告（反诉被告）：钟晓林，男，1989年10月6日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区，委托诉讼代理人：马璐，广东铭致律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱熙，女，1984年9月3日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区，委托诉讼代理人：张玉香，广东中元律师事务所律师。第三人：中山市绿树人家房地产代理有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区康乐大道30号宇宏健康花城4号楼14卡A商铺，统一社会信用代码91442000555574112N。法定代表人：孙毅。委托诉讼代理人：何君立，该公司员工。原告（反诉被告）钟晓林与被告（反诉原告）朱熙,第三人中山市绿树人家房地产代理有限公司（以下简称绿树人家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钟晓林及其委托诉讼代理人马璐、被告朱熙的委托诉讼代理人张玉香以及第三人绿树人家公司的委托诉讼代理人何君立到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）钟晓林提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房地产买卖合同》2.被告向原告双倍返还定金140000元，中介服务费16100元、代付税费3500元，契税4088.04元。庭审中，钟晓林变更诉求2为：被告向其退回定金70000元、赔偿经济损失暂定为150000元（以实际损失为限，按房产差价计付）、返还已支付中介费16100元、代付税费3500元，契税4088.04元。事实与理由：2017年8月15日，原、被告通过中介公司（绿树人家公司）签订了编号为：LSHT0003482的《房地产买卖合同》，约定由原告向被告购买，被告所有的位于中山市火炬开发区××型××房（以下简称涉案房屋），房屋总价款为700000元，原告依约按《房地产买卖合同》支付了定金70000元和中介费16100元，随后，绿树人家公司协助被告办理申请银行贷款的相关手续及原告代付税费3500元，支付契税4088.04元。经原告及绿树人家公司多次催促，被告至今仍未按约定协助办理交易过户手续并以各种理由推脱，以致房地产买卖合同无法继续履行。原告认为被告不履行《房地产买卖合同》的行为已构成根本违约，现已无法履行，理应承担违约责任，以及因违约而导致的原告损失以及支付的费用。钟晓林在本案诉讼期间向本院提交的证据有：1.房地产买卖使同；2.定金收据；3.中介费收据；4.代垫税金收据；5.催促函；6.微信交流记录；7.短信交流记录；8.房地产《买卖》催告函及快递记录；9.律师函及快递记录。朱熙辩称，本案的争议是钟晓林违约导致的，钟晓林作为违约方，无权解除合同，更无权追究朱熙的违约责任。2017年8月15日，朱熙、钟晓林、绿树人家公司三方签订了《房地产买卖合同》，合同中约定钟晓林向朱熙购买涉案房屋，转让成交价为实收700000元，税费、中介费等费用均由钟晓林另行承担。合同中约定，购房定金70000元，首期款170000元于过户当日支付，余款460000元钟晓林通过银行贷款支付。2017年9月5日，绿树人家公司联络朱熙，告知钟晓林9月中旬过户及首付余款没问题，朱熙可以放心订票来中山办理过户手续。2017年9月15日，从武汉做高铁来中山，当天下午钟晓林、朱熙、绿树人家公司共同到国土部门办理过户手续。过户递件前，钟晓林才反馈其无法支付首期款给朱熙。钟晓林要求先办理过户手续，然后等其钱到位后再支付，朱熙不同意，建议钟晓林马上想办理筹钱，朱熙在国土局等到下午17时20分，钟晓林未筹到钱，双方没有办理过户手续。2017年10月中旬，钟晓林才将首期款准备好，三方就过户时间再次开始协商，朱熙提出要钟晓林承担再次来中山的车费时，钟晓林予以拒绝，双方10月份未确定过户时间；2017年11月后，三方就过户时间在微信上再次沟通。朱熙因工作原因需经常出差，暂时确定不了11月份来中山的具体时间，钟晓林对此不满并且态度强硬，要求朱熙必须11月过户，否则他就不买了！双方因此发生争议。综上，合同签订后，朱熙根据合同的约定全面履行了合同义务，无任何违约情节。涉案房产未办理过户手续是因钟晓林未按照合同约定（9月15日办理过户手续当日）支付购房款导致，并不是朱熙不配合导致。因此合同履行过程中钟晓林是违约方，作为违约方其无权解除合同，更无权要求守约方承担违约责任。相反，因钟晓林未按时支付购房款构成违约，朱熙作为守约方有权解除合同并追究钟晓林的违约责任，根据合同约定，朱熙有权没收定金。为此，朱熙在答辩的同时提起反诉请求：1.解除2017年8月15日签订的《房地产买卖合同》中朱熙与钟晓林的买卖合同关系；2.确认朱熙有权没收钟晓林支付的购房定金70000元。被告朱熙在诉讼期间向本院提交的证据有：1.房地产买卖合同；2.产权证明收据；3.微信聊天记录；4.高铁票2张。对于朱熙在诉讼期间提出的反诉，钟晓林辩称，1.同意解除双方的房屋买卖合同。2.原告认为被告存在违约行为，所以被告无权没收定金，被告违约主要表现在2017年9月15日是双方约定的过户时间，被告当天直到下午16时30分左右才到中山，其当时坚决要求原告先付首期款，首期款到账后再办理过户手续，原告基于到银行转账、到税务局办理手续后国土局已下班，无法办理过户手续，且被告不同意在中山留置下周一继续办理，双方就先转账还是先过户的事情协商不成，所以被告才拒绝过户，事后双方经协商就首付款、车费的事情，原告已满足被告的要求，但被告在2017年10月开始拒绝接电话、也拒绝回复原告，原告无法联系被告导致房产无法过户，所以原告认为违约方系被告，其无权没收定金。绿树人家公司述称，按一般的流程都是过户后，买方把钱转给卖方。朱熙与钟晓林约定过户的时间是周五下午15时至15时30分到地税局核税，然后去办理过户。朱熙要求钟晓林先支付首期款再进行过户，但钟晓林因个人原因无法立即支付，且因朱熙迟到了两个小时及赶时间去别的城市，当天没有办理过户。后，朱熙再次要求钟晓林补偿其从武汉到中山的车费，钟晓林初始以合同约定的车费其已经支付了一次为由拒绝了朱熙的要求，后同意与绿树人家公司一起将凑钱将路费1500元给朱熙，且告知朱熙资金已经到位，可先将首期款转至绿树人家公司账户。但朱熙没有收路费，没有回复短信及接听电话，也没有到中山协助办理过户。关于按揭费、测量费，在过户前已让评估公司进行了评估，已经实际支付了给评估公司，所以钟晓林要求我方退还是不可能的，因为这些钱是评估公司收取的，关于契税的费用应该是由钟晓林来承担的，合同中明确约定在交易过程中无论买卖双方谁违约，那么违约方都要按成交价3%向我方支付中介费的。对于当事人提交的上述证据，本院依法组织当事人进行了质证，并与开庭笔录附卷存查。综合当事人提交的证据及其诉讼期间的陈述，本院认定本案事实如下：2017年8月15日，在绿树人家公司（经纪方）的居间下，钟晓林（买方）与朱熙（卖方）签订了《房屋买买合同》，约定：一、卖方以700000元的价格将涉案房屋出售给买方；二、买方于本合同签订时向卖方支付定金70000元，须于办理递件手续当天付清首期款（除已付定金外）170000元；三、契税、评估费、律师费、按揭手续费等费用均由买方缴纳；四、鉴于经纪方已促成双方的买卖合同的成立，买方应在合同签订当日向绿树人家公司支付佣金16100元；无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入涉案房产，则违约一方须向经纪方支付21000元作为违约金。五、如买方未能履行本合同条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金将由卖方没收，而卖方有权再将该房地产转让予任何人，唯卖方不可在为此向买方进一步追究责任或要求赔偿；如卖方在收取定金后不依合同条款将房地产售予买方，则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或迫使卖方履行此合同。同日，钟晓林向朱熙支付了定金70000元，朱熙向其出具了相应定金收据。钟晓林向绿树人家公司支付了中介费16100元及代付税费3500元，绿树人家公司亦出具了相应的收款收据交由钟晓林收执。根据钟晓林提交的微信记录显示：2017年9月5日，绿树人家公司告知朱熙过了户就去银行转首期款，尾款是等银行放。朱熙对此没有提出异议。2017年9月14日，钟晓林到税务局缴纳涉案房屋的契税4088.04元。钟晓林与朱熙、绿树人家公司约定于2017年9月15日到国土办理过户手续，朱熙于当天下午16时30分左右到达办理过户手续地点，要求钟晓林先向其支付首期款再办理过户手续。钟晓林因个人原因无法立即支付首期款，且因朱熙迟到了两个小时，双方无法在1个小时内办理好过户手续，遂希望朱熙能等到周一再办理过户手续。但双方意见不一致，无法达成一致意见，当天没有办理过户。2017年12月27日，钟晓林委托广东铭致律师事务所向朱熙邮寄了一份房地产《买卖》催告函，要求朱熙严格按合同约定办理过户手续，且在收到该函三日内给予答复，但因“电话长期不通，门铃无人”被退件。此后，广东铭致律师事务所分别于2018年1月23日、2月27日向朱熙邮寄了律师函，均被退件。2018年4月8日，钟晓林以其诉称之事实与理由将被告诉至本院，主张上述实体权利，并向本院提出财产保全申请，要求对涉案房产进行查封。本院根据原告的申请，于2018年4月12日，作出（2018）粤2071民初6255号民事裁定书，裁定查封涉案房产相当于163688.04元的份额，并于2018年4月13日予以查封。本案诉讼中，朱熙积极应诉，提出答辩意见和反诉请求如上。庭审后，钟晓林向本院提交了一份评估申请书，申请对涉案房屋进行价值评估。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案被告（朱熙）与原告（钟晓林）在绿树人家公司（居间方）的居间下签订《房地产买卖合同》是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。现原告起诉被告以及被告提出反诉，均要求解除双方之间的房屋买卖关系，此亦双方的真实意思表示，本院予以确认。《房地产买卖合同》明确约定，办理过户手续当天支付首期款，但是没有明确约定过户前支付还是过后再支付，按照常例，一般是先办理过户手续再支付款项，且绿树人家公司也提前告知朱熙是先办理过户手续再支付首期款，对此，朱熙没有提出异议。钟晓林与朱熙约定时间办理过户手续，朱熙以钟晓林未先向其支付首期款为由，拒绝协助钟晓林办理过户手续，朱熙构成违约，应承担相应的违约责任，即按照合同约定朱熙应向钟晓林双倍返还定金。现钟晓林要求朱熙退还定金70000元，赔偿经济损失150000元（以实际损失为限，按房产差价计付）、返还已支付中介费16100元、代付税费3500元，契税4088.04元，无合同依据，本院不予支持。钟晓林并未违约，朱熙要求没收定金70000元的诉请，理据不足，本院不予支持。关于钟晓林提交的评估申请，因合同已明确约定了如朱熙违约，则朱熙须返还其双倍定金以弥补损失，钟晓林不可要求进一步赔偿。故钟晓林的评估申请已无进行的必要，本案不予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第七十八条、第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）钟晓林与被告（反诉原告）朱熙于2017年8月15日签订的《房地产买卖合同》；二、被告（反诉原告）朱熙于本案判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）钟晓林双倍返还定金140000元；三、驳回原告（反诉被告）钟晓林提出的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）朱熙提出的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5105元，减半收取为2553元，财产保全费1338元，共计3891元【原告（反诉被告）钟晓林已预交】，由原告（反诉被告）钟晓林负担766元，被告（反诉原告）朱熙承担3125元【被告（反诉原告）朱熙于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市合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 何明伟二〇一八年七月十一日书记员  罗 鑫陈芷云