重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0103民初873号原告：重庆市靖立物业发展有限责任公司,住所地重庆市渝中区民生路**,统一社会信用代码91500103202876545Y。法定代表人：张宸语，该公司执行董事。委托诉讼代理人：钟筱，重庆新隆基律师事务所律师。被告：晏鹏，男，汉族，1968年1月6日出生，户籍地重庆市渝中区。原告重庆市靖立物业发展有限责任公司（以下简称靖立公司）与被告晏鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用普通程序进行了审理。原告靖立公司的委托诉讼代理人钟筱到庭参加了诉讼。被告晏鹏经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告靖立公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付拖欠的物业服务费243948.3元及因延期支付物业服务费等费用产生的违约金（自2017年7月1日起，以243948.3元为本金，按年利率24%计算至付清时止）；2.被告立即向原告支付其因实现本案债权而产生的律师费人民币12000元；3.本案的诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：2010年10月20日，原告与重庆英利房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，约定由原告提供英利国际金融中心的前期物业服务。《前期物业管理委托合同》对服务内容、物业服务费、双方的权利义务等作了明确约定，其中第十八条约定：写字楼的物业服务费为每月每平方米25元（含中央空调费），业主或物业使用人逾期支付物业服务费的，应自逾期之日，以欠付金额为基数每日按3‰的标准计算向原告支付违约金。2013年7月24日，被告与重庆英利房地产开发有限公司签订2份《重庆市商品房买卖合同》，约定被告购买重庆市渝中区民权路28号“国际开发金融大厦”（英利国际金融中心）第33-3、33-4号房屋，建筑面积分别为217.87平方米、306.75平方米。买卖合同签订后，被告于2014年9月17日取得上述房屋的所有权。《前期物业管理委托合同》签订后，原告按约履行了全部的合同义务，但被告作为业主自2014年12月1日以来，一直未按约向原告支付物业服务费，经原告多次催促未果。被告的行为给原告服务的办公楼带来了极大的负面影响。近日，原告进行了核账，截至2017年6月30日，被告累计拖欠原告物业服务费共243948.3元。原告认为，被告的行为已严重违约，根据《前期物业管理委托合同》的约定，被告应立即向原告支付拖欠的物业服务费243948.3元并承担因延期支付物业服务费等产生的违约金。被告晏鹏未答辩。经审理查明，重庆英利房地产开发有限公司（合同中称甲方）与靖立公司（合同中称乙方）于2010年10月20日签订《前期物业管理委托合同》，约定：甲方将重庆市渝中区民族路40号天成大厦商业物业房屋委托给乙方实施前期物业管理服务，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任；管理服务费按物价局审批的标准向业主和物业使用人收取，管理服务费标准的调整与业主委员会或全体业主协商调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；公共设备设施能源费据实分摊；任何一方违约，给对方造成损失的，无过错方有权要求对方赔偿；合同期限从2010年10月20日至2015年10月19日，或本物业成立业主委员会之日并与所选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。该合同并对委托管理的事项等双方的其他权利义务进行了约定。该合同于2010年10月20日在重庆市渝中区房屋管理局备案，登记号为渝中前物备[2010]第16号，备案所附“前期物业服务合同双方基本情况”中载明：物业管理服务费标准每月每平方米15元。2010年12月，渝中区较场口派出所编制原天成大厦（后更名为国际开发金融大厦）门楼牌号：裙楼商场编为民权路26号，商务写字主楼编为民权路28号。2013年7月24日，晏鹏与重庆英利房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》两份，约定由晏鹏向重庆英利房地产开发有限公司购买国际开发金融大厦（原天成大厦）名义层33层33-3和33-4两套房屋，建筑面积分别为217.87平方米、306.75平方米的办公用房，交房时间为2012年6月30日前。前述合同的“附件五：合同补充协议”中约定：根据《物业管理条例》，英利公司选聘靖立公司作为该房屋所在项目的前期物业管理单位，晏鹏知晓并了解物业管理企业已与英利公司签订前期物业管理服务合同，并愿意接受靖立公司为本项目提供的前期物业管理服务，收费标准为建筑面积每月每平方米15元。晏鹏并于2014年9月17日取得前述房屋的房地产权证。2015年10月17日，重庆英利房地产开发有限公司（合同中称甲方）与靖立公司（合同中称乙方）签订《前期物业管理委托合同》，约定：甲方将英利国际金融中心（原天成大厦）商业物业房屋委托给乙方实施前期物业管理服务，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任；物业管理服务费为写字楼每月每平方米25元（含中央空调费）；管理服务费标准的调整与业主委员会或全体业主协商调整；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金；乙方向业主和物业使用人收取公摊能源损耗费；任何一方违约，给对方造成损失的，无过错方有权要求对方赔偿；合同期限从2015年10月20日至本物业成立业主委员会之日并与所选聘的物业服务公司签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。该合同并对委托管理的事项、及双方的其他权利义务进行了约定。晏鹏从2014年12月1日起，未按合同约定向靖立公司交付物业管理服务费。其后，靖立公司经多次催收，但晏鹏至今仍未交纳。本案庭审过程中，2018年6月21日上午10时26分，案件承办人颜莉丽当庭拨打被告晏鹏号码为1898317****的电话，接通后，晏鹏称其在北京的，并称颜莉丽的法官助理蒋雪琴通知其开庭，但是其参加不了庭审，同意缺席审理；因其他案件被渝中区法院执行局马文法官执行，昨天执行的，现在什么都没有；确认判决书的送达地址为渝中区民权路28号英利国际金融中心33-3、4。2017年9月21日，靖立公司与重庆新隆基律师事务所签订《法律事务委托合同》，靖立公司就其与晏鹏物业服务合同纠纷一案，委托重庆新隆基律师事务所的律师代理诉讼。靖立公司因本案诉讼支付律师服务费12000元。上述事实,有《前期物业管理委托合同》、房屋所有权证、新编门（楼）牌通知书、法律事务委托合同、律师服务费发票等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。因此，本案所涉《前期物业管理委托合同》对本案被告具有法律约束力。本案中，靖立公司按照《前期物业管理委托合同》的约定对被告晏鹏物业所在的英利国际金融中心（原天成大厦）实施物业服务，被告晏鹏应当履行按时交纳物业服务费和公摊费的义务。被告晏鹏未按《前期物业管理委托合同》的约定按期按时向原告靖立公司交纳物业服务费用，已违反相关法规及司法解释的规定。本案中，原告靖立公司关于物业服务费金额243948.3元以及违约金的计算标准，符合物业服务合同的约定及相关法律之规定，本院予以支持。关于原告律师费的主张，因该笔费用不属于靖立公司因晏鹏违约而必须支付的费用，故本院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告晏鹏于本判决生效之日起10日内支付原告重庆市靖立物业发展有限责任公司自2014年12月1日至2017年6月30日的物业服务费243948.3元；被告晏鹏并从2017年7月1日起至付清前述款项之日止，以欠费金额243948.3元为基数，按年利率24%向原告重庆市靖立物业发展有限责任公司计算支付违约金。二、驳回重庆市靖立物业发展有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告晏鹏未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5358元，由被告晏鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  颜莉丽人民陪审员  侯世春人民陪审员  陈正前二〇一八年七月二十日法官助理蒋雪琴书记员余峥