江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终4150号上诉人（原审原告）：太仓市南园房地产开发有限公司，住所地太仓市城厢镇南郊，统一社会信用代码91320585713219520E。法定代表人：姜菊明，总经理。委托诉讼代理人：姜亚军，江苏金太律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐荣铮，男，汉族，1986年11月30日生，住太仓市。委托诉讼代理人：黄海峰，江苏孙剑良律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵炜卓，江苏孙剑良律师事务所律师。上诉人太仓市南园房地产开发有限公司（以下简称“南园公司”）因与被上诉人徐荣铮所有权确认纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2017）苏0585民初4623号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年5月3日受理后，依法组成合议庭，对本案进行的审理。现已审理终结。上诉人南园公司上诉请求将本案发回重审或依法改判。事实和理由：1.被上诉人没有购买涉案车棚，不享有涉案车棚的所有权；2.房产登记部门因审查不严，才错误地将案涉车库登记在了被上诉人名下。被上诉人徐荣铮辩称：被上诉人所提供的所有证据均能证实案涉车库归被上诉人所有。一审判决认定的事实清楚，证据确实充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判决。南园公司向一审法院提出诉讼请求：判令被告不享有城厢镇南郊新园新村3幢103室房屋所有权登记中的附3号车棚一只，面积5.72㎡的所有权。一审法院经审理查明：1997年4月17日，太仓市建设委员会颁发了太房交商字第970744号《商品房屋登记注册证》，载明注册单位为太仓市综合开发公司南郊分公司，房屋坐落于新园小区3#楼，建筑面积（㎡）为89.37+5.72，竣工验收日期为97年3月，注册编室号为103，房屋状况为：住宅，89.37㎡；车库，5.72㎡。1998年10月16日，太仓市综合开发公司南郊分公司作为供方，被告徐荣铮作为需方，双方签订《商品房订购协议》。订购协议约定：需方为了解决住房困难，向供方订购商品房，房屋坐落于新园小区3幢103室，建筑面积89.5㎡，一次性定销售价81000元；双方订立协议后，需方当天向供方交纳81000元，房屋为现房交付。订购协议第八条还约定“其他事项：其中包括（1）人防费（2）墙改费（3）白蚁费（4）配套费（5）有线电视初装费（6）绿化费（7）地方教育附加费（8）市场管理费（9）防盗门（10）车库（4#楼底层3号车库）”。因徐荣铮当时未成年，订购协议落款“需方”处由其母亲代为签字；屠明龙作为联系人在“供方”处签字。订购协议签订后，徐荣铮按约支付款项81000元。太仓市综合开发公司南郊分公司向其开具了1份房地产开发销售扣税发票和6份收款凭证，发票载明主房价为63536.01元，其中建筑面积89.37㎡、单价710.93元/㎡；收款凭证均载明交款人姓名为徐荣铮，收款事项及金额分别载明：配套费4468.50元，白蚁费178.74元、绿化费330.67元，地方教育附加费1787.40元、物价调节税1787.40元，房产交易费311.28元、有线电入网费600元，车库8000元，但收款凭证未注明或对应具体房屋位置。上述7份票据金额合计81000元。2012年2月8日，徐荣铮取得了新园新村3幢103室的房屋所有权证（太房权证城厢字第××号），该证载明房屋建筑面积为89.37㎡，附记上有“附3号车棚一只面积为：5.72平方米”的内容，其交税后取得的现金完税证也备注有“包含车库5.72平方”的内容。2016年11月15日，徐荣铮以其名下的5.72㎡的车库被朱金荣、李彩英占有使用为由向一审法院提起诉讼请求，要求对方将新园新村3幢103室的3号车库腾退返还，并自2000年10月1日起按每月100元的标准支付使用费。在该案审理过程中，一审法院组织双方进行现场勘查，并依法向朱金荣、李彩英释明，如认为不动产登记部门登记有误，可以申请异议登记并在法定期间内起诉，朱金荣、李彩英明确放弃该权利。一审法院遂于2017年2月10日作出（2016）苏0585民初7740号民事判决，支持了徐荣铮的上述诉讼请求，该判决业已生效。朱金荣、李彩英亦按判决将5.72㎡的3号车库归还给徐荣铮，并于同年2月17日支付了使用费15000元。2017年3月17日，朱金荣、李彩英以本案原告将其开发的小区车库（面积5.72㎡）先后出卖给徐荣铮、朱金荣为由提起诉讼请求，要求对方赔偿车库的溢价损失33000元并承担其支出的使用费损失15000元。在该案审理过程中，原告就登记在徐荣铮名下的南郊新园新村3幢3号车库（面积5.72㎡）的权属向不动产登记部门提出异议，并于同年5月17日取得异议登记的证明。朱金荣、李彩英遂于同年6月2日申请撤回起诉，一审法院于同日口头裁定准许撤诉。后原告提起本案诉讼。上述事实，有原告提供的不动产登记证明、商品房订购协议、商品房登记注册证、房屋权属登记信息、（2016）苏0585民初7740号民事判决书、太城总[2000]16号批复、情况说明、收款凭据，被告提供的收款凭据，法院调取的工商登记信息、收条、（2017）苏0585民初1533号民事起诉状及口头裁定笔录以及本案庭审笔录等予以证明。原告为证明徐荣铮未购买5.72㎡的诉争自行车库，申请证人高某出庭作证。徐荣铮为证明自行车库系与主房捆绑销售，提供了其代理人对证人徐某、万某的调查笔录。经徐荣铮申请，一审法院向不动产登记部门调取了4幢404室的房屋权属登记材料。材料显示：盛国华与作为供方的太仓市综合开发公司南郊分公司于1996年8月24日签订《商品房订购协议》，约定由其购买的房屋坐落于新园小区4幢404室，建筑面积90.07㎡，一次性定价85000元，订购协议第八条约定“该套商品房住宅为一次性定价，包括人防费、墙改费、白蚁费、市场管理费、房屋产权登记费、教育附加费、绿化统筹费、配套费、投资调节税、防盗门在内”，落款的供方联系人处“屠明龙”签字；太仓市综合开发公司南郊分公司向盛国华开具发票及收款凭证，载明4幢404室主房价75466.58元（建筑面积90.07㎡、单价837.87元/㎡）、房产交易费313.72元、有线电入网费600元、配套费4503.50元、白蚁费180.14元、绿化费333.26元、物价调节费1801.40元、地方教育费1801.40元，上述票据合计金额85000元；盛国华于2007年6月13日取得了城厢镇南郊新园新村4幢404室房屋的所有权证（证号：0100062648），载明建筑面积为90.7㎡，附记上载明“附：自行车库一间建筑面积10.4平方米”；该房屋于2007年7月出售他人。上述事实，有被告提供的调查笔录，一审法院调取的新园新村4幢404室房屋权属登记信息查询结果证明、商品房订购协议、商品房登记注册证、发票、收款凭证以及本案庭审笔录等予以证明。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”上述规定表明，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。如果异议一方提出了足以证明真正权利状况与不动产登记簿的记载不一致的，人民法院可以直接确认其权利。原告为证明被告购买的新园新村3幢103室房屋不包括诉争车库，提供了商品房订购协议、购房款票据并申请售房经办人出庭作证。虽然订购协议约定的一次性定价包括的项目中未明确记载“自行车棚（库）”的相关内容，收费票据中也仅有被告另购4号楼底层3号车库的8000元，并无诉争车库的单独计价，但合同约定总价款的各项目与原告出具的收费票据上各收款项目在总金额一致的情况下，项目名称并不一致：如被告支付了合同上未记载的物价调节税、房产交易费，而合同上记载的人防费、墙改费、市场管理费、防盗门，被告并未支付相应对价；而原告在出售同一小区4幢404室房屋时，与购房者签订的合同也是一次性定价，第八条其他事项约定的总价包括项目中也没有载明“自行车库（棚）”的内容，购房者也未为配套自行车库支付对价，但其取得的不动产权属证书上却也有自行车库的相应记录。故在原告提供的商品房屋登记注册证明确载明3幢103室的房屋状况包括主房及5.72㎡车库的情况下，原告以合同无“自行车（棚）”的内容来主张被告未购买房屋配套的诉争车库，显然依据不足。原告处售房经办人虽出庭陈述被告家人当时放弃购买诉争车库，而由案外人朱金荣在之后出资购买，但其未能提供其他证据佐证其证言；证人陈述每套房子配备的自行车库都按造价出售，但原告也以资料找不到为由未能提供除被告外其余业主另行出价购买配套自行车库的证据。鉴于证人与原告的特殊关系，在无其他证据佐证的情况下，对原告所述的被告购房时明确放弃购买配套诉争车库的主张碍难采纳。更何况，被告在办理房屋权属证书时需要开发商提供的商品房屋登记注册证，被告支付了该证所载房屋状况中住宅的对价，另外的诉争车库可视为通过附赠的方式将权属归于被告。综上，原告虽主张新园新村3幢1××号房屋权属证明附记中记载的5.72㎡车库系案外人朱金荣出资购买，却错误登记在原告名下，但提供的证据不能足以证明朱金荣、李彩英夫妇是诉争车库的真正权利人，况且朱金荣、李彩英在本院审理的其他案件中明确其放弃对诉争车库申请异议登记并起诉的权利，反而以原告“一房二卖”为由另行向原告主张赔偿。根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原告应承担举证不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决驳回南园公司的诉讼请求；案件受理费80元，由南园公司负担。本院二审查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十七条、第十九条规定表明，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，且应当与不动产登记簿记载一致。如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。关于上诉人南园公司提出的系因房产登记部门审查不严、错误地将案涉车库登记在了被上诉人名下，被上诉人事实上并不享有涉案车棚的所有权的上诉理由，首先，上诉人南园公司虽以提供的商品房订购协议及购房款票据等证据中没有被上诉人购买案涉车库的明确记载为由，欲意证明其主张，但定购协议约定总价款组成的各项目与购房款票据上的收款项目并不能一一对应；其次，同一小区亦有其他购房者与本案被上诉人情况一样，即在购房合同中没有载明“自行车库（棚）”等相关内容，也未支付相应对价，但却在取得的不动产权属证书上有自行车库的明确记录；再者，案外人朱金荣已在相关案件中明确放弃对诉争车库申请异议登记并起诉的权利，而向上诉人南园公司以“一房二卖”为由提出赔偿之诉。综上，上诉人南园公司的上诉理由，没有事实和法律依据，上诉人应对举证不能的法律后果承担责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，审判程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人太仓市南园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 亮审判员 孙 莹审判员 陈芝颖二〇一八年七月二十四日书记员 崔季珺