广西壮族区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂02民终1487号 上诉人（原审被告）：徐燕青，女，1973年4月10日出生，汉族，户籍地柳州市鱼峰区，现住柳州市。 被上诉人（原审原告）：广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司，住所地柳州市航银路**，负责人：姚少河，职务总经理。 委托诉讼代理人：潘永达，广西景耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁秀丽，广西景耀律师事务所实习律师。 上诉人徐燕青因与被上诉人广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2017）桂0202民初2402号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成由审判员吴媚媚担任审判长，审判员黄昕和审判员黄智文参加的合议庭审理了本案。代书记员谢倩担任法庭记录。上诉人徐燕青，被上诉人广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司的委托诉讼代理人潘永达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人徐燕青上诉请求：一、撤销柳州市城中区人民法院(2017)桂0202民初2402号判决，依法改判。二、本案的一、二审诉讼费由被上诉人广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。在一审诉讼期间，上诉人已提供了大量证据证实被上诉人在管理小区期间，其保安人员上班睡觉、小区存在违建、车辆乱停乱放、他人上业主家发广告、环境卫生脏乱差等现象。一审法院只认定了小区内绿地确实设有饮水机、电梯地板损坏、存在违建，其余事实视而不见。特别是破坏建筑墙体的违建和车辆乱停乱放，已威胁到小区的消防安全和业主的人身和财产安全。被上诉人的上述行为已构成违约，而不仅仅是被上诉人及一审法院所说的服务存在“瑕疵”。二、一审法院适用法律错误。基于前一点陈述，被上诉人在履行《物业服务协议》过程中，不全面履行自己的义务，已违约在先。上诉人作为后履行一方，有权不予履行自己的义务。一审判决认为物业公司服务有瑕疵和不完善之处，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但是不能以消极的拒缴物业费来对抗。一审法院的这一认定属于强加给业主的义务。第一，上诉人已举证证实在业主群向物业人员反映问题后，物业公司不仅不予积极处理，反而将上诉人踢出业主群，并不是业主没有请求。第二，物业公司在管理小区过程中的不作为不仅损害上诉人的利益，还损害到小区业主的集体利益，由于上诉人所在小区尚未成立业主委员会，上诉人个人并不便于行使集体的诉权。第三，物业服务具有时间性，过去管理的一些疏漏并不能补救。综上所述，被上诉人作为物业服务企业，不完全履行合同义务，已违约在先。一审法院在被上诉人提供不合格的服务的情况下，判决上诉人按照《物业服务协议》约定的物业公司已提供全部服务的价格给付被上诉人物业服务费显然错误。请求二审法院予以改判。 另补充，一审判决后至今已经半年，但是目前并没有感觉到物业公司有任何改进和整改。 被上诉人广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由当中违建行为，被上诉人作为物业公司只能作为协助对象并没有拆除以及处罚业主的权利，上诉理由中所提到的车辆乱停放的问题并没有任何证据予以支持，从上诉人提交的一、二审的证据都不能充分证实上诉人上诉状中所谓的物业服务存在瑕疵的事实，因此请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司向一审法院起诉请求：一、徐燕青向广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司支付物业服务费1131.06元；二、徐燕青向广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司支付生活垃圾费112.5元；三、徐燕青向广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司支付电梯维护费及年检费42.27元；四、徐燕青向广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司支付违约金261.83元。五、本案诉讼法由徐燕青承担。 一审法院认定事实：2015年1月30日，徐燕青与柳州市新越嘉房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》，徐燕青购买柳州市新越嘉房地产开发有限公司开发的柳州市晨华路X号X栋X单元X号的房产，建筑面积114.94平方米，房屋用途为住宅。2014年12月8日，广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司与柳州市新越嘉房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司为碧桂苑提供物业服务。并于2015年1月5日，广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司将《前期物业服务合同》进行了备案，广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司据此为柳州市晨华路X号碧桂苑提供物业服务。合同约定，住宅物业服务费为每月每平方米1.65元。业主逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定的交楼之日起计收；业主按月向乙方交纳物业服务费，并在每月的25日前履行缴纳义务，逾期缴纳的，从逾期之日起按应缴纳费用的千分之三缴纳滞纳金。合同还就违约责任、合同的解除、终止等进行了约定。在广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司提供物业服务期间，徐燕青拖欠相关费用，徐燕青在庭审中自认收到过广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司的催收。另徐燕青已经于2015年5月29日签订收楼确认书且亦入住涉案房屋。 另查明小区内绿地确实设有饮水机，小区电梯地板确实存在损坏，小区内确实存在违建现象。 一审法院认为，广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司与柳州市新越嘉房地产开发有限公司签订的物业管理服务合同属合法有效合同，该合同对物业服务区域内的业主有约束力，广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司提供了物业服务，有权依照约定向徐燕青收取物业服务费及其他费用。徐燕青认可其未缴纳物业费，根据广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司提供的证据，对徐燕青拖欠物业服务费的事实，该院予以认定。关于生活垃圾费，徐燕青同意支付该费用，故该院对于广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司诉请的112.5元生活垃圾费的请求予以支持。关于电梯维护费和年检费，因为广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司没有提供任何相关证据予以证实，徐燕青亦不认可该费用实际产生，故该院对广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司该诉讼请求不予支持。关于违约金，根据徐燕青提供的小区状况图及相关证据上看，广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司提供的物业服务有瑕疵，对小区的管理有待完善之处。但作为业主，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但是不能以消极的拒缴纳物业费来对抗。故该院综合考量后，认为应支持广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司关于要求徐燕青支付2016年10月1日至2017年3月31日的物业服务费1131.06元、2016年1月至2017年3月的生活垃圾清运费112.5元的诉讼请求，但因徐燕青不属于恶意违约，对广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司要求的违约金不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、徐燕青向广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司支付柳州市晨华路X号X栋X单元X号房产的物业服务费1131.06元。二、徐燕青向广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司支付柳州市晨华路X号X栋X单元X号房产的生活垃圾清运费112.5元。三、驳回广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。本案诉讼费50元（广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司已预交），由徐燕青负担。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。 对于一审查明的事实，上诉人称对一审认定“另查明小区内绿地确实设有饮水机，小区电梯地板确实存在损坏，小区内确实存在违建现象。”有异议，认为一审只认定了小区设有饮水机、电梯地板有损坏、存在违建现象的事实，没有认定保安上班时间睡觉、业主家门塞满小广告、垃圾桶没有按规定放置、电梯间安装广告宣传视频的收入没有公开、在微信群上反映问题被物业移出群聊、地下、地下停车场灯光昏暗的事实没有认定诉人广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司对一审查明的事实没有异议。 本院对上诉人异议事实的分析与认定：上诉人徐燕青对于一审查明的事实，只认可小区设有饮水机、电梯地板有损坏、存在违建现象，但上诉人徐燕青主张的其他事实，一审中并没有充分的证据予以证实，二审中也没有提供新的证据予以证明，故上诉人的异议理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人徐燕青与柳州市新越嘉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，以及被上诉人广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司与柳州市新越嘉房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人真实意思的表示，其内容并没有违反法律的规定，该合同合法有效，对该物业服务区域内的业主具有法律约束力，被上诉人广州虹宇物业管理有限公司柳州分公司提供了物业服务，有权依照合同约定向上诉人徐燕青收取物业服务费及其他费用。上诉人徐燕青认可其未缴纳物业费及生活垃圾费，一审法院认定该事实，于法有据，依法在理，本院予以支持。对于上诉人徐燕青二审中主张的物业公司保安上班时间睡觉、业主家门塞满小广告、垃圾桶没有按规定放置、电梯间安装广告宣传视频的收入没有公开、地下、地下停车场灯光昏暗等事实诉人徐燕青未能提供相关证据证实其观点的成立，故本院对其上诉请求及事实异议的理由不予支持。 综上所述，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果正确，本院对一审判决予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人徐燕青已预交），由上诉人徐燕青负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴媚媚 审 判 员 黄 昕 审 判 员 黄智文 二〇一八年六月十二日 代书记员 谢 倩