陕西省西安市长安区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0116民初7604号原告张少辉(反诉被告)，男，生于1981年5月2日，住杭州市上城区。被告李胜豪（反诉原告），男，生于1986年11月22日，住广东省深圳市南山区。被告西安市万科物业服务有限公司。住所地：西安市长安区西长安街919号万科城第36A幢1单元1层10101号房法定代表人：汪楠钦，该公司总经理。委托代理人赵洋，女，生于1988年11月9日，住陕西省岐山县。该公司法务。委托代理人张琦，男，生于1990年1月20日，住陕西省白水县。该公司员工。原告张少辉诉被告李胜豪、西安市万科物业服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张少辉、被告李胜豪及第三人西安市万科物业服务有限公司的委托代理人赵洋、张琦均到庭参加了诉讼。本案在开庭审理前，被告李胜豪提出了反诉，审理中李胜豪提出了保全申请，本案现已审理终结。原告诉称，2017年3月25日,原、被告同中介签订了二手房居间买卖合同，自己将钥匙给了中介，中介违反合同约定，在被告没有完全付完全款的情况下将钥匙给了被告，被告入住该房屋，后自己要求被告搬离，被告表示拒绝。原告出售该套房屋时该房屋未办理产权登记证，出卖房屋的本意在于收到房款在杭州买房，当时中介向原告承诺可以加急办理房产证，基于此原告才同被告签订了房屋买卖合同，而中介在2017年6月27日才把办证资料收走，严重拖延了办证的时间，合同不能继续履行，自己收不到余款无法在杭州买房，且中介不具有资质，故诉至法院要求：1、解除三方签订的居间买卖合同；2、要求被告搬离房屋，退还钥匙，并由中介退还被告中介费。3、二被告赔付原告租金损失36000元。4、第二被告赔偿原告利息损失2000元，入住酒店费用3000元及飞机票费用2000元。5、被告承担本案的诉讼费用。被告李胜豪辩称，在原、被告签订的《西安市存量房居间合同》及补充协议中明确规定，自己在交接房屋当天有权利对该房屋进行使用、装修、入住。在签订合同当天，双方协商一致对合同第八条进行了删除，当时中介已经明确告知了买卖双方，且双方未发生争议。根据原、被告签订的买卖合同和补充协议，被告对房屋支付了首付款并交接入住该房屋，当时原告接受并配合了房屋的交接工作。自2017年4月1日至2017年12月30日，原告一直知晓被告入住的过程。在原告房产证办理下来后，自己曾多次要求过户，但是原告均以房屋涨价为由不愿意继续履行合同。该房屋买卖合同系双方真实意思的表示，合法有效，且自己没有任何违约的行为，故应当驳回原告的诉讼请求。反诉原告李胜豪诉称，因自己工作调动需要在西安定居，2017年3月25日，通过万科物业中介中心与张少辉签订了《西安市存量房居间（买卖）合同》及补充协议。合同及补充协议约定，李胜豪购买张少辉所有的西安市长安区万科城一期32号楼一单元1503室，价款为81万元整，家具家电3万元。随后自己支付房屋首付费用33万元给张少辉诉人，剩余房款51万元通过银行贷款的方式。在合同中约定，在付完首付款后进行房屋交接，交接当日张少辉需将房屋所有的电、气、暖气费等结清交付李胜豪使用。2017年11月5日张少辉房屋的房产证齐备，具备过户条件，李胜豪也具有购房资格，房产中介多次催促办理过户手续，但张少辉均不予履行，并要求涨价，否则就要收回房子。基于上述事实，张少辉已经根本违约，故反诉至法院，要求张少辉配合办理过户手续，并承担全部的案件受理费用。反诉被告张少辉辩称，李胜豪退金地西沣公园购买的期房与自己无关。签订与原告之间的买卖合同并非自己的真实意思表示，而是在中介故意欺瞒事实，去欺骗的多次游说下，导致自己产生重大误解而订立的房屋。自己的意思是等房产证下来出售该套房屋，中介说可以加急办理，在一个月内办理完房产证，而实际上房产证是在2017年10月16日才办理出来，自己是2017年11月12日才知道此事，且自己的配偶现也不同意出售该套房屋。故请求撤回签订的合同，并驳回反诉请求，经审理查明，2017年3月25日原、被告签订存量房居间（买卖）合同，约定张少辉将位于西安市长安区万科城32栋1单元1503号房屋出卖给原告，该合同约定：”在签订合同当天，乙方以转汇形式一次性支付甲方购房首付款三十万元，其中包含购房定金10万元整。剩余款项在办理过户时，由乙方申贷银行放款至房管局资金监管账户。”该合同第八条表述为：”甲方应在收到：（1）乙方全部房款__日内，（2）、房屋过户完成后___日内，腾空该房屋，并将该房屋钥匙交予乙方……”。同日，原、被告双方签订补充协议，约定甲方需在房屋交接当天将房屋所有的物业费、水、电、气、暖气费用缴清并交予乙方使用，自交接房屋次日起所产生的物业相关费用与甲方无关，乙方在收到该房产后有权对该房屋进行使用，包括装修、自行入住等。2017年3月26日，张少辉写下收条，证明其收到李胜豪缴纳的首付款30万元，并收了家具家电费用3万元整。庭审中，张少辉认为中介加急办理房产证的前提下才同意卖房，故其与李胜豪2017年5月8日签订的《房屋买卖合同》违背了自己的真实意思表示，严重损害了自己的利益，不同意继续履行合同，且李胜豪没有在自己准许的情况下入住该房间，违反了合同第八条约定损害了自己的权益。李胜豪认为，双方是在办好交接手续后在张少辉同意的情况下入住的，而且入住前张少辉的父母还在里面居住，他们把房子腾出自己才能入住，不存在违约的情况，现在房价已经大幅上涨，如果不能继续履行合同，严重损害自己的利益，且自己具有一次性将剩余款项付清的能力，故要求继续履行合同。另查明，在《房屋买卖合同》签订后，李胜豪对该房屋进行了入住，2017年11月底，房产证办理完毕后，张少辉表示要求解除合同，并在此时要求李胜豪搬出房屋。以上事实有《存量房居间（买卖）合同》、《补充协议》、收条、微信聊天记录及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，房屋买卖系日常生活中重要的事项，当事人应当在充分考虑清楚的情况下签订买卖合同，张少辉将房屋委托中介进行出卖时，本身并未取得房产证，其应当考虑到办理房产证需要时间，且亦未在合同中将房产证办理需要的最长时限作为合同生效的条件，故张少辉和李胜豪签订的《房屋买卖合同》应当视为双方真实意思的表示，且因该合同不违反法律禁止性规定，在庭审前办理完毕了房产证，故该合同应当合法有效，双方均应如约履行合同义务。张少辉在合同签订后，让其父母搬离，主动腾出房屋，双方在微信记录中还就房屋的水电费用进行协商，此后张少辉一直知道李胜豪居住在此，而直至2017年11月底要求解除合同时才要求李胜豪搬离，应当认为张少辉认可李胜豪居住的事实，且该合同第八条中出现划掉卖方在收款后腾空房屋的期限或房屋过户完成后腾空房屋的期限，参照该合同其他划掉部分的条款效力，视为没有约定腾房必须在收到房款或过户完成后，故对张少辉要求由李胜豪赔偿租金损失的诉讼请求依法不予支持。张少辉认为其妻子不同意卖房，故要求解除合同，但在双方合同签订时，张少辉并未结婚，且该房屋登记在张少辉个人名下，因此对此意见不予采纳。李胜豪签订合同后，及时支付了约定的款项，对房屋进行了入住，在房产证办理完毕后又积极要求继续履行合同，履行合同中没有过错。该合同发生争议，故办理银行按揭存在困难，李胜豪在开庭时表示能够一次性将剩余款项支付给张少辉，为维护交易的稳定性，对于李胜豪要求张少辉履行合同义务，配合房屋过户的诉讼请求依法应予支持，在房屋办理过户过程中产生的其他交易流程，张少辉亦应当协助办理，李胜豪应当一次性支付张少辉剩余合同房屋价款。因该合同履行过程中，李胜豪不存在违约和过错，故张少辉认为李胜豪违约而请求赔偿利息损失及其费用的诉讼请求依法不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》四十四条、第六十条、七十七条、一百零七条、一百二十一条之规定，判决如下：一、张少辉及李胜豪于判决生效后立即继续履行双方2017年3月25日签订的《存量房居间（买卖）合同》及《补充协议》；二、被告张少辉于判决生效后立即协助李胜豪办理西安市长安区万科城32栋1单元1503号房屋过户的相关手续,李胜豪应当在判决生效后一次性向张少辉支付剩余房屋价款；三、驳回张少辉的诉讼请求。本诉诉讼费1482元，张少辉已预交，由张少辉负担。反诉诉讼费100元，李胜豪已预交，由张少辉负担。保全费4580元，李胜豪已预交，由张少辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  倪 琳审 判 员  李翌平人民陪审员  贺应杰二〇一八年七月二十四日书 记 员  王继婷