天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2018)津0105民初2908号原告：解乐，男，1987年12月16日出生，住天津市河**。委托诉讼代理人：李程成，天津津孚律师事务所律师。被告：天津市耀中园房地产发展有限公司，住所地天津市河**桂江道****。法定代表人：刘茂生，总经理。委托诉讼代理人：张丽，女，该公司法务部经理。委托诉讼代理人：申伟，天津诺信律师事务所律师。原告解乐与被告天津市耀中园房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告解乐的委托诉讼代理人李程成，被告天津市耀中园房地产发展有限公司的委托诉讼代理人张丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告解乐向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告自2016年11月11日起至2017年6月21日止的利息及违约金28535.99元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系商品房买卖合同关系。原告与被告签订《天津市限价商品住房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的坐落在天津市河北区限价商品住房一套，该房屋建筑面积83.77平方米，每平方米价格9070元，总房款759794元。被告应在取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后于2016年11月10日前将房屋交付给原告。原告应于2014年1月18日前，一次性存入房屋首付款409794元，其余价款办理贷款。合同签订后，原告依据合同约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务，但被告于2017年4月30日才将房屋交给原告，并于2017年6月21日才取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。被告在未取得准许交付使用证的情况下为原告办理入住，违反了双方签订的合同约定和相关法律法规的规定。根据原、被告签订的合同第五条，被告违法违约延期交房，应承担给原告造成的经济损失，按照合同约定承担违约责任。原告认为：一、被告辩称延期交房是由拆迁和市政配套所致，原告不予认可。该项目周边地上物及铁路早已存在，不属于不可预见的范畴。被告作为专业开发建设企业有责任和义务把施工中可预见的问题规划在建设工期内，主管部门对于拆迁、配套等问题未能及时处理，也是被告协调失误造成的，损失不能由购房者承担。二、被告辩称因重污染天气和大型活动导致停工，原告也不予认可。首先，被告提供证据的真实性无法考证，均不是被告的主管部门向被告发出的，对被告施工不具有约束力，污染天气、环境治理等均是宏观调整，对具体施工单位需要有上级主管部门的文件，被告没有提供。其次，监理日志是被告自己书写，没有证明力，不能依此免责。被告未能提供相关主管单位盖章的文件，也未提供照片视频证明停工，提供的所有证据均来源于网络下载，因此不能证明被告可因此免责。三、被告在未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的情况下给原告办理入住，原告有权按照准许交付使用证下发之日主张权利。四、原、被告系合同关系，被告未按照合同约定日期交付房屋，后来又在未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的情况下交付房屋显系违约。房屋买卖不同于一般的商品买卖，房屋标的大，购买房屋是家庭重大事项，关系到购房人基本生活。被告延期交房长达八个月之久，被告的违约行为给原告生活带来了很大麻烦和困扰，侵犯了原告对房屋的占有、使用和收益的权利，给原告造成了巨大的经济损失，因此根据原、被告签订的合同及相关法律法规的规定，请求判如所请。被告天津市耀中园房地产发展有限公司辩称，不同意原告诉请，被告逾期交房的行为是不可抗力和拆迁及行政机关配套原因所致，该因素符合原、被告签订的房屋买卖合同关于免责条款的约定，因此被告不应当承担违约责任。被告认为：一、被告承担违约责任的计算标准应当以实际办理入住之日作为截止时间。提前入住是因为业主多次向市、区相关部门反映情况对配套的解决起到了积极的推动作用，后经河北区建委的协调，在保证入住安全的前提下，同意在准入证颁发前提前给业主办理入住手续，为此被告才发出入住通知，并为原告办理了入住手续。原告是以自己的行为变更了房屋交付条件，即在被告未取得准入证的情况下，原告自愿放弃收房条件接收房屋。二、被告逾期交房是雾霾天气和配套拆迁造成的，属于双方补充合同附件六第7条中的免责事项，是不可预见、不能预见的免责事由。三、本案建筑工期为2014年2月至2017年4月，在此期间因为雾霾天气和大型活动导致不能施工，被告提供了监理日志和政府文件、天气预警等相关证据，其中政府文件及天气预警是由天津政务网公开发布，相同信息也通过媒体进行了发布，对包括建筑业等所有排污企业均有约束力，属于众所周知的情况。根据民事诉讼法解释之规定，众所周知的事实无需举证证明，原告也没有提供证据对我方证据进行证伪，被告无需进一步加以证明。四、津政发（2015）91号文件规定：重污染天气预警包括四级，红色为最高等级预警，其中黄色、橙色、红色预警时，要求“停止所有建筑、拆房、市政、道路、水利、绿化、电信等施工工地的土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剃凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业；停止工程渣土运输）”。根据上述文件，被告在重污染预警期间不存在其他可以施工的情况。显然涉诉项目需受到该约束，否则属于违法，将受到环保监察部门的处罚。我方提供的监理日志是第三方即无利害关系的监理单位在施工过程中制作，可以证明停工事实。五、对于市政配套、地上、地上物拆迁等问题和市大配套办于2013年签署了大配套合同，该项目周边大配套为空白，且该项目四周临界铁路，需要市建委协调北京铁路局进行大配套建设，被告不可控也无权参与。另外，地上，地上物拆迁未能完成导致消防验收条件不具备迁涉及北辰区政府、北辰区天穆镇政府、河北区城投、河北区建委等多个部门，拆迁问题不是我方能力所及。六、被告自项目开始，一直督促大配套建设，多次和大配套等相关部门进行协调，2016年初大配套工程依然没有进展，被告多次进行了反映。因涉及跨越铁路施工的情况，在被告的不懈努力下，引起市政府相关部门重视，市国土房管局为此牵头进行了三次研究并形成工作简报：2016年11月1日简报载明盛华嘉园项目因拆迁建设问题影响入住，并说明了配套工程延期的原因系涉及跨越铁路穿管施工的情况。2016年12月30日简报载明了未能按期入住及东于庄厂房拆迁工作未能如期启动，规划、消防验收条件不具备的情况，且说明拆迁由北辰区、河北区政府具体负责实施。2017年1月报告载明，鉴于未能如期完成拆迁，不能进行规划验收和消防验收，确定由北辰区协调天穆镇政府推动拆迁工作，尽快实现入住。该项目在被告及相关部门的协调下，2016年底大配套工程开始施工，项目最终于2017年4月11日完成配套、消防、规划验收。上述情况，均适用双方签订的补充合同附件六第7条约定的免责条款，是不能预见的范围。被告的延期属于合同约定的免责情形。被告提供的雾霾天气情况和监理日志等证据形成了完整证据链。被告提供的相关政府部门工作简报，证明市政配套不到位的事实，且在补充合同中对于格式条款被告已经尽到了提示注意义务，综上原告诉请应予驳回。本院经审理认定事实如下：原、被告系商品房买卖合同关系，原告系买方，被告系卖方。2014年1月18日，双方签订了《天津市限价商品住房买卖合同》一份，合同约定：原告（乙方）购买被告（甲方）开发建设的坐落在天津市河北区限价商品住房一套，该房屋建筑面积83.77平方米，每平方米价格9070元，总房款759794元。合同第四条约定：原告应于2014年1月18日前，一次性存入房屋首付款409794元，其余价款办理贷款。合同第三条约定：房屋取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付使用。被告于2016年11月10日前，将上开房屋交付原告使用。合同第五条约定：“甲方逾期交付商品房的处理为：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1.合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.5向乙方支付违约金。”当日双方又签订了《附件六：补充合同》，约定：“五、关于商品房交付。第7条合同第三条及第九条补充如下内容：在合同履行过程中因遇政府行为、自然灾害、社会异常事件、行政主管部门等原因导致合同项下商品房逾期交付或配套设施不健全、延期运行的，不适用合同第五条有关甲方逾期交付商品房的处理条款及第九条有关商品房配套设施运行约定的条款，即甲方不对上述原因导致的后果承担任何违约责任，但甲方应出具相关证明文件方能作为延期交付或配套设施延期运行的依据。”合同签订后，原告依约支付了全部房款759794元。根据天津市华泰建设监理有限公司出具的2015年8月5日监理日志载明：“主体工程基本完工，总包留守人员确定，2015.8.6，总包拆除部分设备，施工人员基本陆续离场”。故该项目主体工程已于2015年8月6日完成，自此重污染天气不再对被告工程造成影响。自2014年2月21日至2015年8月5日，天津市环境保护局先后在其官方网站公开发布重污染天气应急响应。三级响应（指黄色预警）强制性措施要求为：停止所有建筑、拆房、市政、道路、水利、绿化、电信等施工工地的土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剃凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业；停止工程渣土运输）。被告为响应上述措施，施工现场进行了停工并在施工监理日志中对停工日期予以记录，经核查具体的停工日期为：1.2014年2月23日至2014年2月27日停工5天；2.2014年10月23日至2014年10月25日停工3天；3.2014年12月28日至2014年12月30日停工3天；4.2015年2月1日至2015年2月3日停工3天；5.2015年6月26日至2015年6月29日停工4天，以上合计停工18天。此时，盛华嘉园限价房项目的配套、拆迁等工程尚未开始。根据天津市国土资源和房屋管理局于2016年11月1日的工作简报第4期《关于盛华嘉园限价房项目入住有关情况的报告》载明：“盛华嘉园限价房项目一期866套房源已销售，现将有关情况报告如下：一、关于项目周边东于庄村厂房拆迁（一）会议要求：北辰区政府组织天穆镇，协调东于庄村10月27日前与河北区建委签订拆迁补偿协议，确保11月底前拆除影响盛华嘉园限价房项目验收的厂房（约600平方米）。河北区政府维护治安秩序，配合落实地上物拆迁整理工作。（二）进展及问题：北辰区政府正组织天穆镇制定拆迁方案，目前补偿协议尚未签订。二、关于市政管网穿铁路套管顶管施工（一）会议要求：一是市建委于10月27日前落实盛华嘉园限价房项目配套燃气、排水外管网工程穿铁路套管顶管施工涉及项目管理费认定事宜；组织加快市政配套管线穿铁路套管顶管施工涉及的协议签订、资金拨付等工作。二是城投集团尽快启动盛华嘉园限价房项目配套燃气、排水外管网穿铁路套管顶管施工，12月20日前完成。北京铁路局给予支持，准予工程先行实施，并指导城投集团加快相关手续办理，确保12月中旬前完成审批。（二）进展及问题：一是市建委已与北京铁路局就盛华嘉园限价房项目配套燃气，排水外管网工程涉及穿铁路套管顶管施工需缴纳的项目管理费问题达成一致，免予提取；慢行补偿费、施工安全监护配合费两项资金正在履行请款程序。二是北京铁路局已同意市政配套管线穿铁路套管顶管施工涉及的协议签订、资金拨付等工作同步办理，目前城投集团已开始与涉及的铁路各部门接触办理施工要点审批。施工时间需由北京铁路局根据铁路实际运行情况，整体计划安排。四、关于验收准入（一）会议要求：会议明确，为保证群众入住、维护和谐稳定，消防、规划、人防、质量监督、准入等部门要对盛华嘉园限价房项目验收准入手续开辟绿色通道、实行并联审批，市国土房管局组织协调。（二）进展及问题：我局持续跟踪推动，与有关委局提前沟通，目前盛华嘉园限价房项目人防、环评验收手续正在加紧办理，消防、规划验收和质量监督、准入手续需在市政配套工程完工后审批办理。”天津市国土资源和房屋管理局于2016年12月30日的《市国土房管局关于盛华嘉园限价房项目入住有关情况的报告》载明：“现就有关情况报告如下:一、已落实的事项：一是市建委已与北京铁路局就盛华嘉园配套燃气、排水外管网工程涉及穿铁路套管顶管施工需缴纳的项目管理费问题达成一致，免予提取；慢行补偿费、施工安全监护配合费两项资金已拨付。二是河北区市容园林委已于11月完成偏关北路迁绿工程。三是我局持续跟踪推动，与有关委局提前沟通，盛华嘉园人防验收手续己审批，环保验收手续已进件。消防、规划和配套验收，质量监督，准入等手续需待拆迁和市政配套建设完成后协调尽快审批。二、正在推进中的事项:（一）东于庄村厂房拆迁，北辰区政府多次组织河北区建委、天穆镇等相关单位专题研究，已就影响盛华嘉园验收的厂房（约600平米）补偿标准与东于庄村初步达成一致，但近期村里又提出提高补偿标准的要求，为此我局、河北区政府与北辰区政府多次对接督促，但仍无进展。目前拆迁协议未签订、拆迁工作也未能如期启动，项目尚不具备办理消防，规划验收等手续的条件。（二）关于市政管网穿铁路施工,在北京铁路局支持下，城投集团已于l2月29日组织完成了穿越铁路的顶管工程，并从即日启动自来水、排水、燃气等穿管施工，预计2017年1月5日完工。（三）关于偏关北路市政配套建设，城投集团于11月8日进场实施偏关北路市政配套管网工程，受重污染天气停工影响，目前雨、污水管线已完成85%，自来水、燃气管线完成40%。据了解，偏关北路市政配套管网建设剩余工程量预计需两周左右时间完成，如2017年1月初恢复正常施工，将比原计划的l2月20日延迟近一个月。此外，由于偏关北路与玉门路交口约90米路段存在施工民扰问题，河北区政府正在协调。三、下一步安排：鉴于盛华嘉园延期交房时间确定为2017年1月20日，并已向群众作了解释，需全力加快以下三项工作，为项目办理验收准入手续，开展入住前准备争取时间：一是由北辰区政府组织天穆镇尽快签订东于庄村厂房拆迁补偿协议，确保在2017年1月10日前完成厂房拆除工作。二是由河北区政府尽快协调解决偏关北路与玉门路交口90米路段施工民扰问题，必要时采取保护性施工措施。三是由城投集团组织全面加快项目燃气、自来水、排水等配套外管网工程进度，保证盛华嘉园限价房项目在2017年1月10日前具备启动验收条件。”天津市国土资源和房屋管理局于2017年1月23日的《市国土房管局关于盛华嘉园限价房项目入住有关情况的报告》载明：“现将盛华嘉园限价房项目有关情况汇报如下：在市建委、河北区政府、城投集团、北京铁路局等有关单位的努力下，盛华嘉园限价房项目涉及的绿化迁移、穿越铁路套管顶管及管线、偏关北路排水、自来水，燃气管线等工程已完工实现全线贯通。于1月20日前后陆续通水通电，具备带气条件，满足基本入住需求，各项配套手续正在抓紧办理。关于东于庄厂房拆迁，北辰区政府多次组织河北区建委、天穆镇等相关单位专题研究，就影响盛华嘉园验收的厂房（约600平米）补偿标准与东于庄协商，由于村里多次提高补偿标准，协议未签订。2017年1月17日，区政协负责人再次组织有关单位专题协调，东于庄又提出提高补偿标准的要求，拆迁协议仍未签订。北辰区政府计划督促天穆镇先行拆除影响盛华嘉园验收的厂房，拆迁协议同步签订，有关工作仍在进行中。鉴于目前东于庄厂房未能拆除，项目不能办理消防、规划验收等手续，不能于1月20日入住。该项目再次延期，下一步需北辰区协调抓紧完成东于庄厂房拆除工作，使盛华嘉园限价房项目及早办理消防验收和规划验收条件，尽快实现入住，并由河北区政府继续做好维稳工作。”经被告、盛华嘉园业主的积极努力及市、区两级政府相关部门的大力支持，被告于2017年2月15日取得《新建住宅商品房给水工程验收合格证明》，于2017年2月28日取得《新建住宅商品房电力工程验收合格证明》，于2017年3月2日取得《新建住宅商品房燃气工程验收合格证明》，于2017年3月15日取得《再生水配套证明》，于2017年3月27日取得《建设工程消防验收意见书》，于2017年3月29日取得《新建住宅商品房排水工程验收合格证明》，于2017年4月5日取得《新建住宅商品房供热验收合格证明》，于2017年4月11日取得《建设工程规划验收合格证》。2017年4月25日，被告发出《入住通知书》载明：本项目在政府相关部门及大家的共同努力下，克服重重困难，现正在进行竣工备案。在政府相关部门的协调下，预计将于2017年5月25日取得《准入证》（除11号楼外），定于2017年4月28日对您所购买的房屋进行交付。2017年4月30日，原告办理了入住手续。此后，2017年6月16日，被告取得《天津市建设工程竣工验收备案书》。2017年6月21日，被告取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。另查，被告于2013年10月9日向天津城市基础设施配套办公室缴纳了首期大配套费，后因前述查明的原因该项目大配套工程未能如期施工，经市政府有关部门协调，确定大配套项目施工计划后，天津城市基础设施配套办公室经过重新核算，调整了该项目收费时间及收费金额，被告于2016年9月19日缴齐全部大配套费用，天津城市基础设施配套办公室下发了《关于给盛华嘉园（一期）项目接用大配套设施的通知》。上述事实，有原、被告提供的相关证据材料，本院依法调取的证据及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告系商品房买卖合同关系，双方签订的《天津市限价商品住房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且已实际履行，应依法确认有效。合同签订后双方当事人均应按照合同的约定行使权利、承担义务。原告如约支付了全部房款后，被告应按照合同约定的时间及条件向原告交付房屋，但被告却在2017年4月30日才将房屋交付原告，系逾期交房行为，被告应按照合同约定向原告承担相应的逾期交房损失。原、被告在补充合同中约定：在合同履行过程中因遇政府行为、自然灾害、社会异常事件、行政主管部门等原因导致合同项下商品房逾期交付或配套设施不健全、延期运行的，不适用合同第五条有关甲方逾期交付商品房的处理条款及第九条有关商品房配套设施运行约定的条款，即甲方不对上述原因导致的后果承担任何违约责任，但甲方应出具相关证明文件方能作为延期交付或配套设施延期运行的依据。双方签订合同后，本市因出现重污染天气，根据天津市环保局重污染天气应急措施要求，及被告安全监理日志的记载，被告施工期间，受雾霾天气影响实际停工18天，应予延期。又因该项目四周面临铁路且该项目开发时周边大配套为空白，大配套工程又需与北京铁路局协调，在保证铁路安全有序运行的基础上进行穿越铁路道桥顶管施工和管网铺设，导致大配套项目未能按期施工交付。同时又存在北辰区天穆镇东于庄村厂房一处未能拆迁，导致消防验收、规划验收、配套验收条件不具备，造成该项目延期入住，上述情况导致的延期入住并非被告原因所致，符合补充合同约定的免责事由。以上情况经被告、盛华嘉园业主及市、区两级政府相关部门的多次协调，涉案项目于2016年底开始进行大配套施工，并于2017年2月15日起陆续通过配套工程验收，2017年3月27日通过消防验收，2017年4月11日通过规划验收。应认定2017年4月11日起，导致盛华嘉园限价房项目延期交房的不可归责于被告的因素已经消除，被告应从2017年4月12日起按照合同约定支付逾期交房房款利息及违约金。被告实际交付该房屋时，诉争房屋并未实际取得《天津市建设工程竣工验收备案书》及《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，不具备合同约定的商品房交付条件。但综合考虑被告向原告发出的《入住通知书》中如实告知了该项目正在竣工备案及尚未取得准许交付使用证的情况，且原告已于2017年4月30日办理了入住手续并实际接收了房屋。故被告应从2017年4月12日起至2017年4月29日按照合同约定以房屋总价款为基数支付100%的逾期交房房款利息；由于原告办理入住时明知诉争房屋并未实际取得《天津市建设工程竣工验收备案书》及《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，针对交房后的损失本院酌情予以考虑，自2017年4月30日起至2017年6月16日止（竣工验收备案日）被告承担该期间逾期交房利息的70%；自2017年6月17日至2017年6月21日（取得准许交付使用证之日）被告承担该期间逾期交房利息的30%。另，因重污染天气原因停工18天导致的延期期间，已经包含在了因大配套工程问题及拆迁问题导致的延期期间内，故该部分不再另行计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款和第一百零七条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告天津市耀中园房地产发展有限公司以总房款759794元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，向原告解乐支付自2017年4月12日至2017年4月29日止的逾期交房利息；二、本判决生效后十日内，被告天津市耀中园房地产发展有限公司以总房款759794元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，向原告解乐支付自2017年4月30日起至2017年6月16日止的逾期交房利息的70%；三、本判决生效后十日内，被告天津市耀中园房地产发展有限公司以总房款759794元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，向原告解乐支付自2017年6月17日起至2017年6月21日止的逾期交房利息的30%；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费513元，由被告天津市耀中园房地产发展有限公司承担400元，由原告解乐承担113元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  包锡伦审 判 员  苏 毅人民陪审员  夏淑琴二〇一八年七月三十一日法官助理唐明书记员鲍莉莹附：本裁判文书适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。