四川省巴中市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川19民终746号上诉人（原审原告）：刘华英，女，生于1968年1月8日，汉族，小学文化，农民，户籍地四川省巴中市恩阳区，现租住于四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：王安成，男，生于1974年7月24日，汉族，住四川省巴中市恩阳区。被上诉人（原审被告）：巴中市诚信置业有限公司，住所地：四川省巴中市经济开发区东方鑫村A15号楼2楼。法定代表人：方坤乾，该公司总经理。委托诉讼代理人：龙从才，男，生于1952年11月9日，汉族，大专文化，巴中市诚信置业有限公司办公室主任，住四川省巴中市巴州区。委托诉讼代理人：蒲毅，四川巴蜀律师事务所律师。上诉人刘华英因与被上诉人巴中市诚信置业有限公司（简称“诚信置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2018）川1902民初2000号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘华英上诉请求：1.撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2018）川1902民初2000号民事判决；2.改判由被上诉人按照《商品房买卖合同》第13条第1款第（2）项约定向上诉人支付违约金，并承担上诉人实际损失超出违约金的部分；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：我方不存在违约行为，因被上诉人迟延交房导致我方原为接房准备的十余万元用于租房、搬家、在租住房内布置婚房、往返照料老人等开支，被上诉人违约，应当按照合同约定支付违约金。被上诉人诚信置业公司以一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法为主要内容作了答辩，请求二审驳回上诉，维持原判。刘华英向一审法院起诉请求：1.被告立即向原告交付合格商品房；2.被告自2016年1月1日起至实际交付之日止按《商品房买卖合同》第13条第1款第（2）项的约定向原告支付延期交房的违约金；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告诚信置业公司开发建设了巴中市巴州区回风东路棚户区改造统购安置房柳津桥国际城项目。2014年3月20日，原告刘华英（买受人、乙方）与被告诚信置业公司（出卖人、甲方）签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告诚信置业公司位于巴中市巴州区回风东路棚户区改造统购安置房柳津桥国际城7幢Z-**号住房一套，建筑面积96.35平方米，单价4133.68元/㎡，总价款398280元。该合同第十一条第（一）款约定：出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十三条，逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]（1）逾期在90日之内……（2）逾期在90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。该合同附件五载明：一、买受人在签订《商品房买卖合同》时必须付足总房款的75%，即已付款人民币：300000元，在本栋楼主体封顶时必须付足总房款的95%，即需付款人民币78366元，余款在接房前一次性付清。二、由于买受人不按照本款第一条约定按时付款，由此产生的逾期付款责任由买受人承担，并按照本合同第十条处理。签订合同后，2015年8月21日，原告即按合同约定向被告交纳了购房款30万元，并由被告向原告出具《收据》：“今收到刘华英购房款30万元。”。被告公司在该收据上加盖了被告公司财务专用章。一审同时查明，原告交付购房款后至今，被告未通知原告接房，原告亦未向被告交付下欠购房款。2016年1月8日，被告出具《承诺》：“柳津桥国际城7、8号楼各位业主：一、承诺在2016年12月31日前交房；二、违约金的处理办法是在接房时按原购房的约定条款执行。特此承诺。巴中市诚信置业有限公司，2016年1月8日”。2016年5月31日，巴中市勘察设计咨询服务部经被告的委托对7号楼的地基基础、负五层-十九层进行房屋可靠性鉴定，经鉴定结论如下：本工程（地基基础，-5～19F）可靠性等级暂评定为1级（因维护系统未实施无法评价）；在正常使用条件下，主要构件能满足设计使用年限50年的耐久性要求。2017年6月30日，被告公司出具《承诺》：“7号楼各位业主，我公司承诺在2017年9月30日前7号楼达到基本装修条件。特此承诺，巴中市诚信置业有限公司，2016年6月30日”。一审庭审中，原告主张不解除合同但主张被告及时交房及承担迟延交房的违约责任，被告亦表示同意继续履行合同但认为合同约定违约金过高，要求人民法院予以调整。一审法院认为，原、被告于2014年3月20日签订的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的巴中市巴州区回风东路棚户区改造统购安置房柳津桥国际城7幢Z-**号房屋，双方对房屋基本情况、质量要求、房屋总价款、付款方式、交房时间、违约责任等均进行了明确约定。该《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，被告应当按照合同约定向原告交付商品房，故原告要求被告交付商品房的请求一审予以支持。原被告双方均表示继续履行合同，合同附件五约定买受人在签订《商品房买卖合同》时必须付足总房款的75%，即已付款人民币：300000元，余款在接房前一次性付清，即原告应当在接房前向被告付清购房余款98280元，即原告至迟在双方约定的交房时间（2015年12月31日）前付清购房款。但被告未举证其已经通知原告接房，故原告主张被告承担逾期交房的违约责任，于法有据，被告应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”和第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定。原告并未举证证明被告逾期交房对其造成的实际损失大小，故一审兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金进行调减，按照已付购房款300000元的1/30确定违约金，即为10000元。一审依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、由被告诚信置业公司在判决生效后10日内向原告刘华英交付柳津桥国际城7幢Z-**号房屋；原告在接房前应向被告付清购房款98280元；二、由被告诚信置业公司在判决生效后10日内向原告刘华英支付逾期交房的违约金10000元。案件受理费500元，由被告诚信置业公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。上诉人刘华英提交了如下证据：1.租房合同复印件三份，证明被上诉人未按期交房，导致上诉人在外租房产生了损失；2.照片八张，证明案涉房屋至今未达到交房条件。被上诉人诚信置业公司对上述证据的三性均不予认可，认为不能达到上诉人的证明目的。被上诉人诚信置业公司提交了如下证据：1.七号楼工程承包合同，重庆市肿瘤医院住院病案及死亡记录，2.（2017）川1902民初1571号民事判决，3.《关于柳津桥·国际城项目信访问题专题会议纪要》，巴诚信报[2016]13号紧急报告，四川国丰建筑总承包有限公司函，诚信置业公司函件四份，4.巴州区2013年1月1日至2017年11月22日逐日降水数据，5.主体结构分部工程质量验收报告，6.2016年9月2日未接房未补款客户明细表、2017年11月24日7号楼销售明细表，均证实被上诉人不存在违约行为。上诉人刘华英质证认为第1至5份证据与其无关，2017年11月24日接房通知属实，但当时房屋还未达到交房条件。本院采证意见：上诉人刘华英提交的租房合同系复印件，照片八张与本案没有关联性，且被上诉人诚信置业公司对上述证据均不予认可，故本院对上诉人刘华英提交的证据不予采信。被上诉人诚信置业公司提交的证据，因无法达到其不存在违约行为的证明目的，故本院对被上诉人诚信置业公司提交的证据不予采信。经本院二审查明：案涉房屋至今未通过综合验收。二审查明的其余案件事实与一审一致，二审对一审查明的案件事实予以确认。本院认为：诚信置业公司与刘华英签订的《商品房买卖合同》约定，由诚信置业公司在2015年12月31日前向买受人刘华英交付商品房，但因被上诉人诚信置业公司的原因，导致该商品房至今不能交付，故诚信置业公司存在违约行为，依法应当承担违约责任。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，按照合同约定，诚信置业公司应当自逾期交房之次日起至实际交付之日止，按日计算向刘华英支付全部已付款万分之三的违约金，但诚信置业公司认为约定的违约金过高，请求将违约金予以调减，符合法律规定。本院以诚信置业公司延期交房给刘华英造成的损失为基础，兼顾合同的履行情况、诚信置业公司存在的过错等综合因素，认为一审法院将违约金调整为10000元过低，不足以弥补刘华英的损失，故二审将违约金调整为自逾期交房之次日起以已付款300000元为基数，按照日万分之二计算至实际交付房屋之日止。综上，上诉人刘华英的上诉理由部分成立，本院予以采信。一审判决认定事实清楚、程序合法，但将违约金调减过低，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持四川省巴中市巴州区人民法院（2018）川1902民初2000号民事判决第一项，即维持“由被告巴中市诚信置业有限公司在本判决生效后10日内向原告刘华英交付柳津桥国际城7幢Z-**号房屋；原告在接房前应向被告付清购房款98280元”；二、撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2018）川1902民初2000号民事判决第二项；三、由被上诉人巴中市诚信置业有限公司在本判决生效后10日内向上诉人刘华英支付逾期交房违约金（计算方式为：以300000元为基数，从2016年1月1日起按照日万分之二计算至实际交付房屋之日止）。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费500元，由原审被告巴中市诚信置业有限公司负担。二审案件受理费500元，由上诉人刘华英负担200元，由被上诉人巴中市诚信置业有限公司负担300元。本判决为终审判决。审 判 长 杨上宇审 判 员 赖 敏审 判 员 孙 涛二〇一八年七月十日法官助理 朱 芹书 记 员 向 蕾