江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏08民终2363号上诉人（原审被告）：淮安金标置业有限公司。法定代表人：李其标，该公司董事长。委托诉讼代理人：李绍国，该公司员工。委托诉讼代理人：韩夏，江苏益淮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:周光淮。被上诉人���原审原告）:周子琪。两被上诉人共同委托诉讼代理人：周光成，江苏法轩律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：戴文涛，江苏法轩律师事务所律师。上诉人淮安金标置业有限公司（以下除判决主文外简称金标置业）因与被上诉人周光淮、周子琪房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2018）苏0804民初2054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金标置业上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实和理由：涉案房屋已经在约定时间内实际交付，根据被上诉人与淮安龙凤旺万家商业管理有限公司签订的《淮安龙凤旺万家婚庆礼品创业园委托经营管理合同》的约定，上诉人已经将涉案房屋予以交付，履行了交���义务，且涉案房屋经四方验收合格，符合交房条件。综上，上诉人已经将符合交付条件的房屋在规定时间内交付给了被上诉人，不存在逾期交房的事实。周光淮、周子琪辩称，涉案房屋没有经过验收，且没有将涉案房屋交付给被上诉人，应当支付逾期交房违约金。一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。周光淮、周子琪向一审法院起诉请求：判令被告给付原告延期交房违约金100182元（从2015年11月29日开始开始计算至2018年3月27日计849天，以每天118元计算，此后按每天118元计算至实际交房日）；被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年11月29日，两原告与被告签订商品房买卖合同一份，约定被告将其开发的位于淮阴区珠江路龙凤旺万家婚庆礼品创业园2号楼1011号房屋以总价118万元出售给原告，合同第八条约定被告应当在2015年11月28日前，依照国家和地方政府的有关规定将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：除合同第八条规定的特殊情况（不可抗力、政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起的迟延交付以及市政干线工程采取临时措施等原因导致的迟延交房）出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期限的第二天起止实际交付之日止，出卖人按日向没收人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过六十日，买受人有权解除合同。出卖人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起止实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金��第十一条关于交接的约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。该条还约定了在交房时，出卖人应当向买受人出示的相关文件。在诉讼过程中，被告认可原告已付清房款。2014年11月30日，两原告与案外人淮安龙凤旺万家商业管理有限公司签订委托经营管理协议一份，约定将涉案房屋交由案外人招商经营管理，委托管理期限为2014年11月30日起计算十五年。双方还约定甲方（原告）委托并协助乙方（淮安龙凤旺万家商业管理有限公司）办理商铺交接手续（房屋所有权证手续由甲方自行办理），若甲方未在开发商指定的商铺交接之日前办理产权登记相关手续和付清剩余房款、维修基税费的，则甲方对乙方的委托期从该日期起计算。双方还约定了其他相关事项。双方因房屋交付问题发生争议，引发本案诉讼。双方争议的焦点为被告有无向原告交付涉案房屋。原告主张被告未向其交付房屋，也未通知其受理房屋；被告认为其已经按照原告与案外人淮安龙凤旺万家商业管理有限公司的协议向淮安龙凤旺万家商业管理有限公司交付了房屋。被告为证明其主张，向一审法院提交了原告与案外人淮安龙凤旺万家商业管理有限公司之间签订的《淮安龙凤旺万家婚庆礼品创业园委托经营管理合同》以及被告与案外人淮安龙凤旺万家商业管理有限公司签订的落款日期为2015年3月12日的《项目物业交付协议》，该协议约定的交付范围包括淮安龙凤喜万家生活广场项目中的1、2、3、4号楼。该协议的主要内容为：第一条交付时间：甲（淮安金标置业有限公司）、乙（淮安龙凤旺万家商业管理有限公司）最终确定正式交付日期为2015年3月0日。第三条乙方权利：乙方在交接完毕后，则享有该物业的使用权��管理权、收益权、出租权等一切合法的权利，并在市场的管理当中统一布局、规划、招商及制定管理制定，均有乙方全权负责。在庭审中，被告明确表示未向原告发送过书面收房通知。另外，关于涉案房屋是否具备交付条件，被告主张已经具备交付条件，并提供1、落款时间为2014年9月16日的淮安龙凤旺万家婚庆礼品创业园2号楼《3-4层主体及外墙结构分部工程质量验收报告》；2、落款日期为2014年11月13日的淮安龙凤旺万家婚庆礼品创业园2号楼《1-2曾主体内墙结构分部工程验收报告》；3、落款日期为2017年11月1日的淮安龙凤旺万家婚庆礼品创业园2号楼《单位（子单位）工程竣工验收记录》验收结论均为合格。上述三份验收资料均为复印件，在规定期限内，被告未能提供原告供核对。原告的质证意见为：首先，该验收记录时间是2017年11月1日，并不是被告上述��述的日期；其次，验收的单位是子单位，是2号楼，并不是原告所购买的1011号房；第三，该报告上第五项写的是综合验收，不是商品房买卖合同上第八条的交付条件该商品房验收合格；与本案没有关联性。淮安龙凤旺万家商业管理有限公司已于2016年2月24日注销。一审法院认为，合同应当履行。本案中原告周光淮、周子琪与被告签订的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的规定，应为有效合同。对生效的合同各方当事人均应当正确履行自己的义务。本案中，原告与金标置业的商品房买卖合同第十一条中明确约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，在本案中，截止诉讼发生时，被告尚未向原告发出过收房通知，应认为被告尚未向原告交付涉案房屋。对被告辩称的已经于2015年3月12日交付给淮安龙凤旺万家商���管理有限公司，被告已经实际履行了交付义务，不存在逾期交房的事实的辩称意见，一审法院认为，原、被告双方在商品房买卖合同第八条中约定的交房条件是“该商品房经验收合格”，被告未能举证证明涉案商品房在2015年3月12日前已经“经验收合格”。另外，被告也未能举证证明其向淮安龙凤旺万家商业管理有限公司交付房屋得到了原告明确的授权或者同意，再结合原告与淮安龙凤旺万家商业管理有限公司所签订的《委托经营管理协议》中关于“委托经营期限”中的相关约定，原告与淮安龙凤旺万家商业管理有限公司的租赁合同期限受原告领取产权登记手续时间的影响，而原告在未接到受领房屋的通知的情况下，是无法知晓是否可以办理房屋登记手续的，被告未经原告同意，直接将涉案房屋交付给淮安龙凤旺万家商业管理有限公司，属于交付对象错误，也对原���的权利直接造成了影响。因此，被告辩称的已经正当交付房屋的主张证据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院确认被告金标置业尚未向原告交付房屋，也未向原告发出书面领房通知，被告应承担迟延交房的违约责任。关于违约金的计算标准和方式，双方在商品房买卖合同中已经进行了明确约定，该约定不违反法律、行政法规的强者性规定，应认定为有效。综上，一审判决：被告淮安市金标置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告周光淮、周子琪2018年5月27日前的迟延交房违约金107380（1180000×0.0001×910天）元（其后的违约金自2018年5月28日起，以118万元为基数，以日万分之一计算至向原告交房之日止）。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利���。案件受理费2304元，减半收取1152元，由被告淮安市金标置业有限公司负担。二审中，上诉人提交以下新证据：1、房屋交接表，2、商铺认购协议书，3、签约审核确认单；被上诉人质证认为证据1真实性、合法性、关联性不予认可，证据2-3真实性没有异议。本院对上诉人提交的证据认证如下，证据1能够证明上诉人将涉案房屋交付给淮安龙凤旺万家商业管理有限公司，本院予以采信；证据2-3被上诉人对真实性不表异议，本院予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，被上诉人签字确认的商铺认购协议书及签约审核确认单中优惠构成部分载明，涉案房屋前三年租金24%已返。本院认为，本案二审的争议焦点为被上诉人是否履行了交付合格房屋的义务。本案中，被上诉人与淮安龙凤旺万家商业管理有限公司签订的《淮安龙凤旺万家婚庆礼品创业园委托经营管理合同》约定，甲方（被上诉人）委托并协助乙方（淮安龙凤旺万家商业管理有限公司）办理商铺交接手续（房屋所有权证手续由甲方自行办理）。上诉人于2015年3月12日将涉案房屋交付给淮安龙凤旺万家商业管理有限公司，应视为上诉人已经实际履行了交付义务。关于上诉人交付的房屋是否符合规定，因二审中上诉人提交了《单位（子单位）工程竣工验收记录》的原件予以核对，故涉案房屋于2017年11月1日经验收合格，上诉人于2015年3月12日向淮安龙凤旺万家商业管理有限公司交付的涉案房屋属于瑕疵交房，应当自2015年11月29日至2017年10月30日承担相应的逾期交房违约责任。因涉案房屋前三年的租金收益已经在房款中予以抵扣，综合考虑上诉人与被上诉人之间的利益平衡，本院酌定上诉人承担30%即24886.2（11800000.0001703天）元的逾期交房违约责任。综上，金标置业的上诉请求部分成立，一审认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销淮安市淮阴区人民法院（2018）苏0804民初2054号民事判决；二、上诉人淮安市金标置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付被上诉人周光淮、周子琪逾期交房违约金24886.2元。如果被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费2304元，减半收取1152元，由上诉人淮安市金标置业有限公司负担；二审案件受理费2448元，由上诉人淮安市金标置业有限公司负担734.4元，被上诉人周光淮、周子琪负担1713.6元。本判决为终审判决。审判长  黄金强审判员  王 纯审判员  王 伟二〇一八年七月三十日书记员  王 倩