广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0203民初854号 原告：柳州鑫品物业服务有限公司，住所地：鹿寨县鹿寨镇飞鹿大道**宁鑫苑小区**楼**。统一社会信用代码：914502230510443106。 法定代表人：李雪玲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦昌燕，该公司职员。 委托诉讼代理人：陶庆伟，该公司职员。 被告：陈庆国，男，1974年10月13日生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 被告：黄金銮，女，1976年4月2日出生，汉族，住广西柳州市鱼峰区。 原告柳州鑫品物业服务有限公司（以下简称鑫品物业公司）与被告陈庆国、黄金銮物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用简易程序，分别于2018年5月3日、2018年6月6日两次公开开庭进行了审理。原告鑫品物业公司的委托诉讼代理人秦昌燕、陶庆伟，被告陈庆国到庭参加诉讼，被告黄金銮经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鑫品物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令二被告立即给付原告物业费1976.4元、公摊电费324元、生活垃圾清运费135元、违约金635.6元（按银行同期利率的4倍计付）、水电费1171.1元及违约金305.7元（按银行同期利率的4倍计付），共计人民币4547.8元；二、由被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：二被告购买位于柳州市雒容镇柳东国际住宅小区的3栋1单元1502室，其房屋面积为122㎡。二被告自2016年3月至2017年9月共18个月未向原告缴纳物业费1976.4元（122㎡×0.9元/㎡×18个月）、公摊电费324元（18元/月×18个月）、生活垃圾清运费135元（7.5元/月×18个月）、上述应缴费用违约金635.6元、水电费1171.1元及拖欠水电费的违约金305.7元，合计人民币4547.8元。期间经原告多次催促未果，原告为维护其合法权益，故诉至法院，提出前述诉讼请求。 被告陈庆国、黄金銮共同辩称，二被告不同意原告的诉讼请求，原告有些收费不明确、不合理。根据原、被告签订的物业服务合同，物业费应为0.85元/㎡,现原告按0.90元/㎡收取物业费与合同约定不符；同时原告去抄二被告的水电表时，并未通知二被告到场进行核实，其数据并不准确。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市国际住宅小区（以下简称柳东国际小区）由柳州鑫达房地产开发有限公司开发建设。原告系2012年8月8日依法成立、经营范围包括物业服务的企业法人，其于2016年1月份为柳东国际小区提供物业服务。二被告系柳东国际小区3栋1单元1502号房屋业主。在2015年12月之前柳东国际小区的前期物业管理服务，柳州鑫达房地产开发有限公司与广西以马内利物业服务有限公司签订了前期物业服务合同，由该公司为涉案小区提供前期物业管理服务，后因其他原因，柳州鑫达房地产开发有限公司与广西以马内利物业服务有限公司解除前期物业服务合同。2016年3月31日，柳州鑫达房地产开发有限公司与原告签订《柳州市雒容镇柳东国际小区前期物业服务合同》，合同主要载明：1、选聘原告为柳东国际小区提供前期物业管理服务；2、物业服务费（按建筑面积计收）：住宅物业服务费按0.9元/㎡.月（含电梯年检、维保费用）收取；3、公摊费：电梯费（运行电费）、楼道照明：2-4楼按10元收取，5-7楼按12元收取，8-10楼按14元收取，11-14楼按16元收取，15楼以上按18元进行计收；二次加压电费及水损耗、消防用水等按实际产生费用分摊；4、委托管理期限为本合同签订之日起至本小区业主委员会成立并于新的物业服务企业签订物业服务合同之日止等。2015年3、4月的时候，被告陈庆国（乙方）与广西以马内利物业服务有限公司（甲方）签订柳东国际小区（前期）物业服务协议书，该协议主要载明：1、商品房达到竣工交付使用条件，乙方应自交楼之日起或合同约定其交纳物业服务费，物业服务费按年交纳，以后交纳物业服务费是时间为到期前10号交纳下一年度全年（12个月）管理费；2、物业管理服务费不包含公共水电费用及电梯费，乙方交纳物业服务费的标准按所拥有物业的建筑面积0.85元/月.平方米计收；3、乙方所交纳的物业服务费不包含二次供水费用，二次供水费用包括二次供水公共设施设备运行所产生的水、电费、二次供水公共设施设备的维护保养费、水池清洗费、卫生检验费等，该费用按月收取，收取方式及标准按实分摊；4、乙方不按约定缴纳物业管理费等有关费用的，甲方限时乙方补交，并从逾期之日起按日5‰计付违约金；5、乙方拖欠甲方代收代缴的水、电、生活垃圾处理等费用，该费用由甲方垫付的，则甲方有权向乙方追讨，乙方应及时清偿并支付相应的违约金（滞纳金），标准按相关行业标准计收；6、协议自双方签订之日起生效，至业主委员会与其依法选定的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效之日终止。庭审中，被告陈庆国自认其在2015年3、4月与柳州鑫达房地产开发有限公司开发办理了房屋交接手续，其涉案房屋建筑面积为122㎡，领房时仅缴纳了一年的物业管理费，自2016年3月至今未缴纳物业服务费、公摊电费、生活垃圾清运费、水电费；2018年1月份的电费，二被告已自行向供电部门缴纳。原告通过书面、上门等方式向二被告催收，二被告向原告缴纳了2000多元水电费用后，余下费用仍未交纳，引起本案纠纷。 另查明，1、原告与柳州鑫达房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同的时间为2016年3月31日，但原告实际入驻本案涉诉小区为业主服务的期限为2016年1月份；2、庭审中，原告对本案涉及的公摊电费的计算标准明确表示为14元/月×18个月=252元；3、原告诉请中的水电费系二被告家中生活用水、电的费用；4、经本院与原、被告实地勘察，原告在为柳东国际小区提供物业服务时，存在综合管理服务不到位，服务有瑕疵的情况。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与柳州鑫达房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约为二被告所在小区提供了物业服务，二被告作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。考虑原告虽然履行了物业服务义务，但未严格按约全面履行相关义务，并不构成根本性违约，根据实际情况，可适当减少二被告应当缴纳的物业服务费用，减少比例本院酌情认定为15%。故二被告应向原告支付自2016年3月1日起至2017年9月30日止期间拖欠的物业服务费1679.94元（122㎡×0.9元／平方米×18个月×85%）；关于公摊电费，庭审中，原告主张公摊电费252元（14元/月×18个月），系其对自己权利的处分，与法不悖，本院予以准许；关于生活垃圾清运费，原告代二被告已向广西升禾环保科技有限公司垫付相关费用，原告主张二被告尚欠135元（7.5元/月×18个月）的生活垃圾清运费，被告陈庆国庭审中予以认可，本院予以支持；关于水电费，原告代二被告已向相关部门缴纳了其在家庭生活中使用的水电费1171.1元，二被告未能举证证实原告存在收费不合理、不公开且已交足该项费用，故二被告应向原告支付水电费1171.1元。关于违约金，虽有合同约定，但原告对该小区进行的物业服务确有不足，且在收取相关费用时，与业主之间沟通不到位，二被告不交纳物业费等费用存在一定客观原因，故对原告的该项请求，本院不予支持。业主若对物业服务企业提供的物业服务不满意，业主不应消极的采取长期拒交物业服务费等费用的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，共筑美好家园。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告陈庆国、黄金銮支付原告柳州鑫品物业服务有限公司物业服务费1679.94元、公摊电费252元、生活垃圾清运费135元、水电费1171.1元，合计人民币3238.04元； 二、驳回原告柳州鑫品物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费人民币50元（原告已向本院预交），减半收取25元，由被告陈庆国、黄金銮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审判员 覃 艳 二〇一八年七月十六日 书记员 李剑玲