黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑民终367号上诉人（一审被告）：黑龙江跨越新天地购物广场有限公司，住所地哈尔滨市南岗区建设街51号。法定代表人：杨大胜，该公司董事长。委托诉讼代理人：王奇女，女，1983年12月22日出生，汉族，该公司副总经理，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：何慧梅，黑龙江博采律师事务所律师。上诉人（一审被告）：黑龙江新跨越贸易有限公司，住所地哈尔滨市南岗区花园街304号B栋3层。法定代表人：刘政府，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲍喜东，黑龙江珍珑律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：中国邮政集团公司哈尔滨市分公司，住所地哈尔滨市南岗区松花江街15号。法定代表人：邵沛，该公司总经理。委托诉讼代理人：佟咏，北京市未名律师事务所哈尔滨分所律师。上诉人黑龙江跨越新天地购物广场有限公司（以下简称新天地公司）、黑龙江新跨越贸易有限公司（以下简称贸易公司）因与被上诉人中国邮政集团公司哈尔滨市分公司（以下简称哈邮政公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2017）黑01民初188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案受理后，依法组成合议庭，以阅卷、询问方式审理了本案。新天地公司的委托诉讼代理人王奇女、何慧梅，贸易公司的委托诉讼代理人鲍喜东，哈邮政公司的委托诉讼代理人佟咏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新天地公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.改判新天地公司与哈邮政公司之间履约期为2013年11月11日至2018年11月10日、2013年10月2日至2018年10月1日期间的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除；3.改判新天地公司不承担贸易公司与哈邮政公司之间的合同义务；4.改判新天地公司向哈邮政公司支付租金6,733,082.88元(截止至2017年3月7日)，日租金按新天地公司实际占用计算;5.诉讼费用由哈邮政公司承担。事实与理由：1.一审判决认定贸易公司与哈邮政公司之间租期为2010年8月11日至2013年11月11日止，租赁合同由新天地公司承担，属认定事实不清。新天地公司与贸易公司之间不存在法律意义上的人员混同和运营混同。一审判决未分清租金发生、支付的事实，认定滚动支付错误。一审判决认定新天地公司与苏宁公司先签订合同，新天地公司为一、二层房屋受益人错误。2.应当依据原始财务凭证、单据、银行流水确认债权债务关系，哈邮政公司仅凭询证函依据不足。3.一审判决认定合同解除日期为2017年8月1日错误，应认定解除时间为判决生效之日。4.一审法院错误超额计算租金224,049.50元。5.一审法院在庭审程序终结的情况下，允许哈邮政公司提供多份证据，仅给新天地公司三天质证期。庭审中无端打断新天地公司委托诉讼代理人发言。6.一审判决适用合同法第九十三条协商解除和附条件解除合同的规定错误，双方就合同何时解除、什么条件解除未达成一致意见，适用法律错误。7.对新天地公司提供多份证据不予认定错误。贸易公司同意新天地公司的上诉意见。哈邮政公司辩称，1.本案涉及的贸易公司与哈邮政公司之间的租赁合同项下租金，即一、二层租期为2010年8月11日至2013年11月11日的租金，应由新天地公司承担。争议合同项下房屋，早于签订租赁合同前已交付给新天地公司，新天地公司使用在先。一、二层房屋租金一直由新天地公司进行支付。合同签订人贸易公司并未支付过租金。新天地公司向哈邮政公司提交多份《往来账项询证函》《信息不符说明》中已包含了争议部分租金。新天地公司与贸易公司存在财产混同、人员混同。2.新天地公司与哈邮政公司之间的租赁合同的解除时间为2017年8月1日。新天地公司一直同意解除，并向一审法院提交了其于2017年7月19日邮寄的解除合同通知，哈邮政公司在事实上于2017年8月1日对租赁场地收回，新天地公司已履行不能。3.本案一审适用法律正确，程序合法。贸易公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.哈邮政公司承担诉讼费用。事实与理由：新天地公司与哈邮政公司于2008年6月1日签订的《房屋租赁框架协议》属预约合同，次日缔结本约《房屋租赁合同》，而贸易公司与哈邮政公司、新天地公司于2009年6月29日签订的《担保合同》是对2008年6月2日与2008年10月27日两份本约承担确保新天地公司履行支付房租、水费、电费等一般保证。2008年6月2日与2008年10月27日签订的租赁合同已终止，至哈邮政公司起诉时，贸易公司不应承担担保责任。新天地公司同意贸易公司的上诉意见。哈邮政公司辩称，贸易公司应当对2013年10月2日《租赁合同》项下租金（2013年10月2日至2017年3月7日止）18,238,930.86元承担一般担保责任。《租赁合同》和《房屋租赁框架协议》在先，《担保合同》在后。《房屋租赁框架协议》对每五年签订一份新的《租赁合同》已有明确约定，贸易公司对此明知和确认，应承担担保责任。哈邮政公司向一审法院起诉请求：1.解除哈邮政公司与新天地公司签订的《哈尔滨市邮政局房屋租赁合同》（签订时间为2013年11月11日、2013年10月2日）；2.新天地公司向哈邮政公司交付房屋，在判决生效后立即自哈尔滨市南岗区建设街51号迁出；3.新天地公司向哈邮政公司支付租金24,246,481.45元（至2017年3月7日止）并按日租金29,496元向哈邮政公司支付租金至迁出之日止；4.新天地公司承担上述租金违约金暂计算100万元，支付至给付之日止；5.贸易公司对上述欠款承担连带清偿责任；6.新天地公司、贸易公司承担本案诉讼费用。以上款项合计25,246,481.45元。一审法院认定事实：案涉房产位于哈尔滨市南岗区建设街51号邮政营业楼内，哈邮政公司为案涉房产所有权人。哈邮政公司原名为哈尔滨市邮政局，于2014年2月18日更名为黑龙江省邮政公司哈尔滨市分公司，又于2015年4月9日由黑龙江省邮政公司哈尔滨市分公司更名为哈邮政公司。贸易公司现为自然人独资的有限责任公司，成立于2007年6月6日，法定代表人为杨大杰，股东为杨大杰、杨大胜，2017年1月11日，股东变更为杨大杰，监事为王奇女。新天地公司现为自然人独资的有限责任公司，成立于2008年11月18日，法定代表人为杨大胜，股东为杨大杰、杨大胜，2017年1月11日，股东变更为杨大胜，监事为王奇女。案涉房产共分三部分，按照租赁时间顺序分别为：1.三层一部分至六层；2.三层另一部分；3.一、二层。关于案涉房产三层一部分至六层，哈邮政公司与新天地公司共签订了三份租赁合同。1.2008年6月1日签订《房屋租赁框架协议》，协议约定租赁建筑面积共约9805平方米，租赁期限为十年。2.2008年6月2日，双方签订首个五年《哈尔滨市邮政局房屋租赁合同》。租赁期自2008年6月2日起至2013年10月2日止，其中从2008年6月2日至2008年10月2日为免租期，合同有效期内五年租金共2500万元。3.首个五年租赁期满后，双方于2014年续签了《哈尔滨市邮政局房屋租赁合同》，租期为2013年10月2日起至2018年10月1日。合同约定如新天地公司未按时向哈邮政公司支付所有应付款项属于新天地公司违约，除付清欠款外，每天向哈邮政公司支付所欠款1%违约金，超过30日不履行付款义务，哈邮政公司有权收回房屋单方解除合同。本合同期内截止2017年3月7日租金共计18,238,930.86元。关于案涉房产三层另一部分面积，哈邮政公司与新天地公司共签订了二份合同。1.2008年10月27日签订了《哈尔滨市邮政局房屋租赁合同》。双方约定，哈邮政公司将案涉房产内第三层部分房屋租赁给新天地公司。建筑面积共约3141平方米。租赁期八年，自2008年10月27日起至2016年11月27日止。2.于2016年8月15日，双方签订《合同终止协议》，约定:“双方于2008年10月27日签订的《哈尔滨市邮政局房屋租赁合同》于2016年5月1日终止，且因合同所产生的一切责任和后果互不追究。原合同新天地公司自2015年4月15日开始欠费，新天地公司自2015年4月15日至2016年4月30日已欠租金7,881,323.45元。”关于案涉房产一、二层，涉及如下四份合同：1.2010年8月9日，哈邮政公司与贸易公司签订了《房屋租赁框架协议》。双方合同约定租赁建筑面积共2782.85平方米，租赁期限为八年，自2010年8月9日至2018年11月9日止。每三年签订一次详细内容的房屋租赁合同，随本协议签订的房屋租赁合同之细则内容与本协议具有同等法律效力。2.2010年8月11日，哈邮政公司与贸易公司签订了《哈尔滨市邮政局房屋租赁合同》，约定租期为三年，自2010年8月11日起至2013年11月11日止。租赁面积2782.85平方米。3.2011年3月15日，贸易公司提出申请，要求增加一楼的租赁面积，哈邮政公司与贸易公司于该日达成了《补充协议（一）》，一层、二层的租赁面积变更为建筑面积为2821.65平方米。增加租赁面积后一、二层房屋此合同期内租金共计14,134,092元。4.一、二层房屋于2013年11月11日租赁期满后，2014年9月5日，由贸易公司的法定代表人杨大杰代表新天地公司与哈邮政公司签订了《房屋租赁合同》，租期自2013年11月11日起至2018年11月10止。合同约定如新天地公司未按时向哈邮政公司支付所有应付款款项属于新天地公司违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向哈邮政公司支付所欠款1%的违约金。超过七日仍不能完整履行付款义务时，哈邮政公司有权收回房屋并单方解除合同，新天地公司必须在七日内搬出。本合同期内截止2017年3月7日租金共计16,341,739.61元。2009年6月29日，哈邮政公司与新天地公司、贸易公司签订了《担保合同》。合同约定：贸易公司愿意为哈邮政公司与新天地公司于2008年10月27日、2008年6月1日和6月2日签订的房屋租赁合同提供担保。如新天地公司未按租赁合同规定履行支付房租、水费、电费等费用义务，以及合同中约定的其他义务。在新天地公司无能力支付上述费用时，哈邮政公司有权向贸易公司索偿。合同期限为自三方签字之日起至哈邮政公司与新天地公司签订的租赁合同期限届满。2009年12月7日，新天地公司向哈邮政公司发函一份，提出已寻找到投资商，对其投资2000万元，用于交付欠缴的租金，但前提是哈邮政公司需将一、二层房屋租赁给新天地公司使用。2010年4月23日，新天地公司与案外人哈尔滨苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）签订《房屋租赁合同》，约定：新天地公司将位于哈尔滨市南岗区建设街51号邮政大楼1-5层共计9672平方米商业用房租苏宁公司使用，租期8年，自2010年6月1日至2018年5月31日止。2011年6月29日，贸易公司向哈邮政公司发函一份，请求哈邮政公司与邮政储蓄银行协商，拆除邮政储蓄银行牌匾，或者改变其高度以不遮挡苏宁电器牌匾。2013年8月16日，新天地公司向哈邮政公司提出，因无人知晓二层至五层是跨越体育，要求在西大直街楼体外的二楼安装牌匾。新天地公司连续滚动向哈邮政公司支付租金，无法分清哪笔钱付的是哪份租赁合同的租金。2016年，哈邮政公司多次向新天地公司送达《往来账项询证函》，新天地公司均给予回复并确认拖欠租金数额。其中，2016年5月20日，哈邮政公司向新天地公司送达《往来账项询证函》，写明截止2016年7月30日，新天地公司欠租金21,509,718.25元。2016年8月8日，新天地公司为哈邮政公司出具《信息不符说明》，自认截止2016年7月30日新天地公司拖欠租金为21,370,552.40元。2016年7月30日以后，新天地公司陆续给付房屋租金350万元，现正在履约期内的两份租赁合同即履约期为2013年10月2日至2018年10月1日（三层一部分至六层）、2013年11月11日至2018年11月10（一、二层），房屋每日租金合计29,091.87元。2017年8月1日，哈邮政公司已经收回案涉房屋。至此，新天地公司共拖欠租金28,489,084.95元（21,370,552.40元+29,091.87元×365天-350万）。2017年3月，哈邮政公司曾就本案争议向一审法院提起诉讼，一审法院于2017年3月28日向新天地公司送达了起诉状，因哈邮政公司未在规定的期限内缴纳案件受理费，一审法院裁定按自动撤诉处理。后哈邮政公司再次提起本案诉讼。2017年7月19日，新天地公司向哈邮政公司邮寄同意解除合同的函，表示新天地公司于2017年3月28日收到哈邮政公司解除合同的起诉状，哈邮政公司同意解除合同，解除时间为2017年3月28日。在一审诉讼过程中，新天地公司又表示其与哈邮政公司签订的租赁合同解除日期应在判决生效之日起解除。哈邮政公司要求新天地公司承担100万元违约金，贸易公司按照担保合同约定承担担保责任金额为18,238,930.86元，即三层部分至六层履约期为2013年10月2日至2018年10月1日的租赁合同，截止到2017年3月7日租金为18,238,930.86元。一审法院认为，本案涉及双方当事人签订的多份关于案涉房屋的房屋租赁合同、协议以及担保合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。关于哈邮政公司与新天地公司签订的履约期为2013年10月2日至2018年10月1日（三层一部分至六层）、2013年11月11日至2018年11月10（一、二层）两份《房屋租赁合同》是否应予解除问题。哈邮政公司与新天地公司正在履约期内的两份合同，一份为一、二层房屋，履约期为2013年11月11日至2018年11月10日，另一份为三层一部分至六层房屋，履约期为2013年10月2日至2018年10月1日。哈邮政公司提起诉讼要求解除上述两份租赁合同。新天地公司拖欠房屋租金事实存在，经哈邮政公司催告后在合理期限内仍未完全履行，现新天地公司亦同意解除双方签订的上述两份租赁合同。故哈邮政公司要求解除双方签订的两份租赁合同，既符合双方合同约定又符合法律规定，哈邮政公司要求解除与新天地公司履约期为2013年11月11日至2018年11月10日、2013年10月2日至2018年10月1日的《哈尔滨市邮政局房屋租赁合同》的请求，应予准许。关于《房屋租赁合同》解除时间问题。哈邮政公司与新天地公司对解除房屋租赁合同问题已经达成合意，双方均同意解除租赁合同。2017年8月1日，哈邮政公司已经收回案涉房屋，正式接管案涉房屋，对正在经营的业户直接管理，新天地公司已经迁出，并退出对租赁户的管理，哈邮政公司与新天地公司签订的租赁合同客观上已经解除，事实上亦确认合同解除。故一审法院确认《房屋租赁合同》实际解除时间应为2017年8月1日。关于哈邮政公司要求新天地公司自判决生效后立即从案涉房屋迁出问题。因新天地公司已从案涉房屋迁出，哈邮政公司已经实际收回案涉房屋。一审法院对该项请求不予支持。关于新天地公司是否应当承担哈邮政公司与贸易公司签订的履约期为2010年8月11日至2013年11月11日一、二层房屋租金问题。哈邮政公司与新天地公司签订多份租赁合同并已经实际履行。2010年4月23日，在新天地公司未取得一、二层房屋租赁权的情况下，就先行与苏宁公司签订了《房屋租赁合同》，将案涉房屋一至五层租给了苏宁公司，在合同履行期间，新天地公司因一、二层租赁相关问题多次致函哈邮政公司，哈邮政公司对新天地公司履行该份合同亦表示认可。2016年，哈邮政公司向新天地公司送达多份《往来账项询证函》，其中所涉租金数额与新天地公司回复的《信息不符说明》中自认拖欠租金数额均已包含了2010年8月11日至2013年11月11日期间一、二层的房屋租金。以上说明2010年8月11日至2013年11月11日期间一、二层房屋实际受益人为新天地公司，与哈邮政公司实际履约人亦为新天地公司。在新天地公司与苏宁公司履约过程中，虽然贸易公司与哈邮政公司就一、二层房屋签订了履约期为2010年8月11日至2013年11月11日期间的租赁合同，但是贸易公司未向哈邮政公司交纳房屋租金，一直由新天地公司向哈邮政公司滚动支付租金，在此期间，贸易公司与新天地公司关于一、二层房屋租赁的相关问题均向哈邮政公司致函，二公司股东相同，均为杨大杰和杨大胜，二公司之间存在人员混同和公司运营活动混同的情形。关于新天地公司提出《往来账项询证函》中拖欠租金数额错误，哈邮政公司将其与贸易公司之间的合同租金计算在内，新天地公司单位员工因错误加盖印章已被开除问题。新天地公司为哈邮政公司出具的几份加盖了其单位公章的《信息不符说明》，均不是同一天出具，新天地公司出具的各阶段的《信息不符说明》系经过计算并且明确说明不符原因及数额，因此，新天地公司主张员工错误加盖公章的主张不能成立，该理由亦不能对抗哈邮政公司。综合以上，哈邮政公司要求新天地公司承担哈邮政公司与贸易公司签订的履约期为2010年8月11日至2013年11月11日期间一、二层房屋租金有事实依据，应予支持。关于拖欠租金数额问题。哈邮政公司与新天地公司签订的租赁合同均是相继履行或同时履行，新天地公司的付款是连续滚动付款，对每笔付款双方并没有区分是付哪一个租赁合同的租金。依据新天地公司2016年8月8日出具的《信息不符说明》可以确认，新天地公司经过对账，对哈邮政公司提出的其拖欠租金数额不认可，新天地公司为哈邮政公司出具《信息不符说明》自认截止2016年7月30日其公司欠租金为21,370,552.40元。2016年7月30日至2017年8月1日每天日租金29,091.87元，共365天，租金共计10,618,532.55元。扣除2016年7月30日后新天地公司已支付租金350万元，新天地公司拖欠租金28,489,084.95元（21,370,552.40元+29091.87元×365天-350万）。关于哈邮政公司要求新天地公司承担逾期给付租金的违约金100万元问题。哈邮政公司与新天地公司合同约定，新天地公司未按时向哈邮政公司支付所有应付款项属于新天地公司违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向哈邮政公司支付所欠款1%的违约金。新天地公司未按时向哈邮政公司支付租金，按照双方合同约定，新天地公司已属于违约，应当承担违约责任。新天地公司自2016年8月确认拖欠租金二千余万元，至2017年7月31日，哈邮政公司仅主张100万元违约金，未超过法律规定的标准，予以支持。关于哈邮政公司要求贸易公司对上述欠款承担连带清偿责任问题。2009年6月29日，哈邮政公司、新天地公司、贸易公司签订《担保合同》。按照合同约定，如新天地公司未按租赁合同规定履行支付房租、水、电等费用义务，以及合同中约定的其他义务，在新天地公司无能力支付上述费用时，哈邮政公司有权向贸易公司索偿。依照《中华人民共和国担保法》第十七条规定，当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。因此，依据法律规定及双方合同约定，贸易公司对新天地公司未按租赁合同规定履行支付房屋租金义务应当承担一般保证责任，哈邮政公司要求贸易公司承担连带清偿责任无事实和法律依据，不予支持。哈邮政公司、新天地公司、贸易公司在《担保合同》中约定，贸易公司愿意为哈邮政公司、新天地公司双方于2008年10月27日、2008年6月1日和6月2日签订的房屋租赁合同提供担保。本合同期限为自三方签字之日起至哈邮政公司、新天地公司双方签订的租赁合同期限届满。一审法院认为，哈邮政公司、新天地公司双方于2008年10月27日签订的租赁合同已于2016年5月1日终止。按照《担保合同》约定，贸易公司对该合同不承担担保责任。对于哈邮政公司、新天地公司双方于2008年6月1日和6月2日签订的房屋租赁合同，按照2008年6月1日双方签订的《房屋租赁框架协议》约定租期为十年。2008年6月2日签订的租赁合同期满后，双方又按照2008年6月1日签订的《房屋租赁框架协议》的约定续签了2013年10月2日至2018年10月1日期间的租赁合同，该合同在履约期内。因此，贸易公司应当对哈邮政公司与新天地公司签订的履约期为2013年10月2日至2018年10月1日期间的租赁合同项下的租金18,238,930.86元（截止到2017年3月7日）承担一般保证责任。判决：一、确认哈邮政公司与新天地公司签订的履约期为2013年11月11日至2018年11月10日、2013年10月2日至2018年10月1日的《房屋租赁合同》于2017年8月1日解除；二、新天地公司于判决生效后十日内，给付哈邮政公司房屋租金28,518,176.82元；三、新天地公司于判决生效后十日内，给付哈邮政公司违约金100万元；四、贸易公司对哈邮政公司与新天地公司签订的2013年10月2日至2018年10月1日期间的租赁合同项下的租金18,238,930.86元承担一般保证责任；五、驳回哈邮政公司其他诉讼请求。案件受理费168,032.41元，由新天地公司负担。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2016年1月16日，新天地公司向哈邮政公司出具《租金支付计划》。该计划载明，2015年营业楼停水一年之久，造成新天地公司招商不成，同时苏宁公司欠租金撤店，导致新天地公司至今未交纳租金，恳请除租金外，不再追究新天地公司延迟支付租金的滞纳金和承担违约责任。经双方友好协商，新天地公司作出支付租金计划：2016年1月29日交纳400万元、2月29日交纳100万元、3月30日前交纳200万元、4月20日交纳150万元、5月30日交纳350万元、6月15日交纳300万元。2016年5月3日，哈邮政公司向新天地公司送达《往来账项询证函》，载明截止至2016年4月30日欠租金19,209,688.01元,新天地公司在“信息不符”处加盖公章。2016年5月4日，新天地公司出具《信息不符说明》，载明截止至2016年4月30日往来账面欠租金19,070,522.08元，差额139,165.93元。2016年5月20日，哈邮政公司向新天地公司发出交费通知,通知载明，新天地公司自2006年租赁邮政公司营业楼房屋以来，一直交纳租金不及时，截至2016年5月20日，共欠租金20,715,548.59元、电费99,955.20元。邮政公司多次催缴，新天地公司未按承诺在4月30日交纳租金250万元。接到此函后，务必兑现承诺缴纳租金。2016年5月26日，王奇女签收。哈邮政公司又于2016年8月1日、2016年8月26日向新天地公司发送交费通知，王奇女签收。新天地公司分别于2016年8月8日、2016年8月29日、2016年9月20日向哈邮政公司送达《信息不符说明》，按出具日期连续计算其所欠租金。2017年7月19日，新天地公司向哈邮政公司邮寄《同意解除合同的函》，内容为：“贵司于2017年3月7日向哈尔滨市中级人民法院起诉解除贵司与我公司签订的《哈尔滨市邮政局房屋租赁合同》（签订时间为2013年11月1日、2013年10月2日），并于2017年6月23日向我公司商户发出《通知》，要求商户停止向我公司支付租金，并向贵司提供与我公司签订的房屋租赁合同复印件。我公司于2017年3月28日收到贵司解除合同的《起诉状》，我公司同意解除合同，解除时间为我公司收到贵司《起诉状》之日（2017年3月28日）。请贵司收到本函后一个月内，派员与我公司联系办理房屋、商户交接手续，办理2017年3月28日之后的租金结算事宜。逾期不派员，我公司可单方离场。关于贵司与我公司2017年3月28日之前的纠纷，通过人民法院诉讼解决。”新天地公司诉苏宁公司租赁合同纠纷一案，新天地公司主要请求法院确认苏宁公司单方解除合同无效，苏宁公司应继续履行合同，支付租金及逾期滞纳金等。南岗区人民法院作出(2016)黑0103民初2171号民事判决认定：新天地公司提供了产权人同意出租的证明复印件并交给苏宁公司，苏宁公司自2010年开始占有并使用租赁房屋期间。判决：一、苏宁公司单方解除合同行为无效；二、苏宁公司于判决生效之日起十日内给付新天地公司2016年1月26日至2016年7月25日租金530万元；三、苏宁公司于判决生效之日起十日内给付新天地公司530万元的滞纳金（自2015年1月26日至给付之日，按日万分之五计算）。该判决已发生法律效力。苏宁公司诉新天地公司租赁合同纠纷一案，苏宁公司主要向新天地公司主张解除合同、返还租金979,347.83元及赔偿损失等。本院于2017年12月12日作出（2017）黑民终495号民事判决认定，2010年6月10日，新天地公司将租赁房屋交付苏宁公司。判决：驳回苏宁公司诉讼请求。该判决已发生法律效力。除此，本案二审认定的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，哈邮政公司与新天地公司、贸易公司分别签订多份协议，均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，又无导致合同无效的其他情形，一审法院认定合同有效正确。根据双方当事人的诉辩主张及在本院庭审中的意见，本案应重点解决以下焦点问题：如何确定案涉合同解除时间。哈邮政公司曾于2017年3月7日向一审法院提起诉讼请求解除合同，其理由为新天地公司未按约定交纳租金而行使解除权。新天地公司于2017年7月19日向哈邮政公司邮寄《同意解除合同的函》，认可其于2017年3月28日收到哈邮政公司《起诉状》即视为收到解除合同通知，如若按照当事人行使解除权的法律规定，应认定自解除通知到达新天地公司之日合同解除，而从《同意解除合同的函》的内容看，新天地公司在“解除通知”到达之日起三个月内，未请求人民法院或者仲裁结果确认解除合同的效力，亦追认“解除时间为我公司收到贵司《起诉状》之日（2017年3月28日）”。故本院认定解除合同时间为2017年3月28日，新天地公司主张解除日期应为判决生效之日，本院不予支持。一审法院确定合同解除时间为2017年8月1日不当，考虑到哈邮政公司未对此提起上诉，且该时间与合同实际上已不能继续履行的时间一致，一审判决对案涉租赁合同的租金也计算至此日期，保证了合同解除时间与租金计算时间一致性。故本院对一审判决第一项不予变更。二、如何确定案涉房屋租金承担主体与数额。案涉房屋分为一、二层及三层一部分至六层，三层另一部分共三个区域签订合同。三层一部分至六层、三层另一部分始终由新天地公司作为租赁合同的签约人，而出租一、二层房屋的起因系新天地公司于2009年12月7日向哈邮政公司的发函，提出租赁一、二层房屋以利于给付欠缴租金。贸易公司于2010年8月9日签订期限八年的《房屋租赁框架协议》，又签订三年期租赁合同。新天地公司在贸易公司所签三年期合同到期（2013年11月11日）后，于2014年9月5日补签租赁合同，租期自2013年11月11日起算。在贸易公司签订《房屋租赁框架协议》之前，即贸易公司尚未取得一、二层房屋的租赁权时，新天地公司仅享有三层一部分至六层及三层另一部分租赁权，就已经与案外人苏宁公司于2010年4月23日签订案涉房屋一层至五层的租赁合同，租期八年。苏宁公司与新天地公司另两起生效判决均认定，案涉房屋的交付主体为新天地公司，新天地公司在另案中亦称哈邮政公司同意将案涉房屋租赁给苏宁公司。从上述多份合同签订过程来看，哈邮政公司虽然就一、二层房屋先后与贸易公司、新天地公司签订租赁合同，但实际系由新天地公司履行承租人的合同权利义务，即始终由新天地公司向哈邮政公司交纳租金，也是由新天地公司与次承租人签订合同、交付房屋、收取租金，且哈邮政公司与新天地公司多次针对全部租赁房屋的租金进行核对，新天地公司以自己的名义作出回复，明确了所欠租金的数额。新天地公司以工作人员工作失误为由否定己方的回复内容，明显不能成立，亦不能否定其多次回复函所体现的真实意思表示。而新天地公司向哈邮政公司交纳租金也从未按所签合同、合同主体或履行期间加以区分，给付租金数额与租期、租金不能一一对应，一审法院认定新天地公司为连续滚动付款并无不当。因此，无论新天地公司与贸易公司是否存在人格混同，依据往来函件、租金给付等证据，应认定新天地公司为一、二层房屋租赁合同的履行主体，亦作为债的加入人，自愿承担贸易公司基于签约人所承担的给付租金的责任。同时，一审法院以新天地公司出具的《信息不符说明》为基础计算拖欠租金总数，符合双方履行实际，应予维持。三、贸易公司应否承担一般保证责任。三方当事人签订《担保合同》包括2008年6月1日《房屋租赁框架协议》，该协议名为框架协议，但对房屋租赁主要内容均进行了明确约定，其后签订的《租赁协议》中关于租赁标的、租金、期限等主要条款与《房屋租赁框架协议》基本一致，在《房屋租赁框架协议》基础上对租金交付时间、双方权利义务等进行了细化与补充，且双方亦明确《房屋租赁框架协议》“属具有约束力的框架协议，是具体租赁合同的签订基础”。故《房屋租赁框架协议》应是双方对十年租赁期限的总体约定，具备租赁合同应必备的条款，不属于当事人约定未来订立正式合同而形成的预约合同，协议本身已经约定了双方的实体权利义务，符合本约合同特征，双方权利义务亦受其约束。故贸易公司应按《担保合同》约定的担保期限、所涉合同进行履行。故一审判决贸易公司承担一般保证责任，并无不当。综上所述，新天地公司与贸易公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律基本正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费336,064.82元，由黑龙江跨越新天地购物广场有限公司与黑龙江新跨越贸易有限公司各自负担168,032.41元。本判决为终审判决。审判长 王 剑审判员 王晓兵审判员 李艳梅二〇一八年七月二十日书记员 丁 馨