广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤18民终804号上诉人(原审被告)：清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区。法定代表人：陈桂和。委托代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。委托代理人：周杰，广东劲龙律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：梁建辉，男，汉族，住清远市清新区。委托代理人：罗君，广东宸韬律师事务所律师。上诉人清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司（以下简称乐雅居公司）因与被上诉人梁建辉商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院(2017)粤1803民初3419号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。乐雅居公司上诉请求:1、撤销一审判决，将本案发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人签订的《xx水岸豪庭认购书》不具备商品房买卖合同的基本条款，被上诉人没有付清购房款，买卖合同关系不成立。一审判决认定事实错误。理由如下：一、上诉人与被上诉人签订的《xx水岸豪庭认购书》不具备商品房买卖合同的基本条款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定:“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十二)双方约定的其他事项。”本案中，上诉人与被上诉人于2013年7月3日签订的《xx水岸豪庭认购书》仅约定了涉案房屋的面积、总价款、付款方式、付款时间。换言之，《xx水岸豪庭认购书》仅约定了商品房买卖合同的第(一)、第(二)和第(四)项内容，对于“(五)交付使用条件及日期、(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、(八)公共配套建筑的产权归属、(九)面积差异的处理方式、(十)办理产权登记有关事宜、（十一)解决争议的方法和(十二)违约责任”等大部分内容均未约定，根本不具备商品房买卖合同的主要内容。一审判决认为“乐雅居公司与梁建辉签订的《xx水岸豪庭认购书》，已具备了商品房买卖合同的基本条款，买卖合同成立”显然错误。二、被上诉人没有付清购房款。2013年7月3日，上诉人与被上诉人签订《xx水岸豪庭认购书》后，被上诉人仅通过银行转账支付了50万元，在收取上诉人出具的《收款收据》后，一直没有将余款80678元支付给上诉人，上诉人也多次催促被上诉人付清余款并签订《商品房买卖合同》，但被上诉人一直没有履行义务。被上诉人称“合同签订当日，由于温师葵欠梁建辉款项，而乐雅居又欠温师葵款项，三方协商一致，在梁建辉应付房款中直接抵扣乐雅居所欠温师葵的665070元”毫无依据，上诉人与温师葵之间不存在任何债权债务关系，被上诉人也没有提供任何证据证实温师葵与其存在债权债务关系。一审判决认定“同日，梁建辉支付乐雅居公司50万元，乐雅居公司开具收款收据，收取房款580678元”明显与事实不符。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，将本案发回重审。梁建辉答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。梁建辉向一审法院提出诉讼请求：1、乐雅居公司交付xx水岸X号楼X单元X层X单元房屋、X层X单元房屋；2、乐雅居公司办理xx水岸X号楼X单元X层X单元房屋、X层X单元房屋的产权证；3、本案诉讼费由乐雅居公司负担。诉讼中，梁建辉变更诉讼请求为：1、乐雅居公司交付xx水岸X号楼X单元X层X单元房屋；2、乐雅居公司办理xx水岸X号楼X单元X层X单元房屋的产权证；3、案件诉讼费由乐雅居公司负担。一审法院审理查明：2013年7月3日，梁建辉与乐雅居公司签订《xx水岸豪庭认购书》约定，梁建辉购买乐雅居公司位于清远市清新区太和镇旅游大道X号xx水岸豪庭X号楼X梯X房屋为预售商品房，建筑面积134.71平方米，套内建筑面积115.54平方米，公摊面积19.17平方米（实际面积以房地产证登记面积为准），总金额580678元，于2013年7月9日前付清。同日，梁建辉支付乐雅居公司500000元，乐雅居公司开具收款收据，收取房款580678元。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同的成立与效力。乐雅居公司与梁建辉签订的《xx水岸豪庭认购书》，已具备了商品房买卖合同的基本条款，买卖合同成立。认购书的内容是当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。乐雅居公司与梁建辉应依认购书的约定履行。二、房屋的交付及办理产权登记。认购书没有约定房屋的交付期限，梁建辉可随时主张乐雅居公司交付房屋及办理产权证书，但涉案房屋没有完成竣工验收备案，不具备交付房屋及办理产权的条件，梁建辉的诉讼请求应不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回梁建辉的诉讼请求。案件受理费9606元，折半收取4803元，由梁建辉负担。二审期间，双方当事人没有提交证据。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、案涉双方当事人的商品房买卖关系是否成立；2、乐雅居公司已收取梁建辉购房款500000元还是580678元。关于案涉双方当事人的商品房买卖关系是否成立的问题。本案双方当事人虽然未签订《商品房买卖合同》，但案涉《xx水岸豪庭认购书》就买卖房屋的房号、建筑面积、套内建筑面积、公摊面积、购房金额、付款时间等内容进行了约定，认购书约定的内容已具备了商品房买卖合同的主要条款，而且签订认购书的同一日，乐雅居公司收取了梁建辉支付的500000元购房款，从认购书约定的内容及双方履行认购书的行为看，双方的商品房买卖合同成立。乐雅居公司提出双方签订的《xx水岸豪庭认购书》不具备商品房买卖合同的基本条款，买卖合同关系不成立的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。关于乐雅居公司已收取梁建辉购房款500000元还是580678元的问题。本案双方当事人确认梁建辉向乐雅居公司支付购房款500000元，梁建辉主张虽然其只支付500000元购房款，但案外人温师葵欠梁建辉款项，而乐雅居公司又欠温师葵款项，三方口头协商后，在梁建辉应付乐雅居公司房款中直接抵扣乐雅居公司欠温师葵的房款80678元，所以乐雅居公司出具给梁建辉的收款收据是580678元。而乐雅居公司则主张，乐雅居公司与温师葵之间不存在任何债权债务关系，梁建辉也没有提供任何证据证实温师葵与其存在债权债务关系，向梁建辉出具580678元收款收据是乐雅居公司的财务人员出错导致。对此，本院认为，乐雅居公司于2013年7月3日收取梁建辉支付的500000元购房款时，向梁建辉开具的收款收据注明了“收到梁建辉购买xx水岸豪庭X号楼X梯X房房款580678元”的字样，收款收据内容明确，乐雅居公司自2013年7月3日出具前述收款收据至梁建辉提起本案诉讼长达四年多的时间，没有提出异议，“财务人员出错导致”的理由难以令人信服，本院对乐雅居公司的辩解不予采纳。综上所述，乐雅居公司的上诉理据不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9606元，由清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一八年七月三日法官助理 李衍君书 记 员 朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。