湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0111民初3556号原告：陈道兴，男，1952年12月15日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：汪传龙，湖北维思德律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：柴少远，湖北维思德律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈鄂平，男，1957年4月20日出生，汉族，住武汉市洪山区，被告：王福萍，女，1958年8月18日出生，住武汉市洪山区，两被告的共同委托诉讼代理人：周艳，湖北多能律师事务所律师，特别授权代理。林兴荣，湖北多能律师事务所律师，特别授权代理。第三人：武汉满懿房地产咨询有限公司，住所地：武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（一期）第二幢8层7、8号房。法定代表人：何颖琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨露，该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：张元元，该公司员工，特别授权代理。原告陈道兴与被告陈鄂平、王福萍，第三人武汉满懿房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员向真担任审判长，与审判员张春华、人民陪审员王思鑫组成合议庭，于2016年10月12日公开开庭进行了审理。原告陈道兴以及委托诉讼诉讼代理人汪传龙、被告陈鄂平、王福萍的共同委托诉讼代理人周艳及第三人满懿公司的委托诉讼代理人杨露、张元元到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈道兴向本院提出诉讼请求：1、原、被告解除《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、《权证部交易服务协议》；2、被告返还定金人民币20000元；3、被告按照定金罚则，向原告支付人民币20000元；4、被告向原告支付违约金人民币120000元；5、被告承担中介费人民币12000元；6、被告承担房屋评估费人民币2458元；7、被告向原告支付主张权利的律师费人民币7500元；8、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月7日，原告、被告、第三人签订《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、《权证部交易服务协议》，约定被告将位于武汉市洪山区华乐山庄12栋2单元201号，建筑面积136.76平方米的房屋以120万元的总价出售给原告；被告保证出售房屋已征得房屋所有人及承租人的同意，双方约定于合同签订60个工作日内即2016年7月1日前办理房屋交易过户同时支付首期房价款。双方还口头约定于2016年4月21日共同前往武汉市房管局房产交易中心办理网签过户手续。合同签订当天原告支付定金2万元，中介费12000元，房屋评估手续费3000元。4月21日前往武汉市房管局办理过户手续时由于前期贷款金额变动及资金不能当时到账导致当天无法办理过户，双方约定3日后再到市房管局过户。之后被告拒绝前往办理，并于2016年6月1日口头向原告和第三人表示要单方解除合同。原告随即向被告及第三人口头表示不同意解除合同或要求被告在支付违约金并赔偿损失后同意解约，被告均置之不理，故诉至法院。被告陈鄂平、王福萍共同辩称：2015年底被告按当时的市场价130万元出让华乐山庄的房产。2016年3月7日，原告、被告、第三人三方当面沟通，三方口头约定如果成交，待过户流程走完之后，原告给被告三个月左右的时间处理租户问题，于是三方签订了相关合同，原告付给被告定金2万元。3月8日，被告按照约定将房产证、土地证原件交到第三人用于办理过户手续。3月10日，第三人约原告和被告去办理银行面签，在原告和第三人没有给被告看合同内容，也没有告诉被告任何合同信息的情况下，本着对原告和第三人的信任，被告直接签了字。4月20日，第三人向被告确认原告带齐材料和钱。4月21日，过户当日被告得知首付款从合同约定的66万元变成了55万元，原告又说他们的钱在理财账户没有到帐，过户当天未带首付款，过户不能正常进行。之后原告没有跟第三人表示过准备好了首付款要求去办理过户手续。原告又买了另外的房子。第三人满懿公司述称：第三人确实收到了中介费12000元，但是评估费和担保费是2458元，而不是3000元。原告过户当日未向被告支付首付款，被告在第一次未能办过户后向表示不再出售房屋，均存在违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，包括：房屋买卖合同，房地产买卖居间协议，权证部交易服务协议，风险承诺书，佣金支付确认书，收条，收款收据，评估费凭证，贷款资料，微信聊天记录，解除房屋买卖合同通知书，邮寄详情单，二手房买卖合同，中国建设银行账户交易明细，存量房居间(买卖)合同，物品收条，招商银行户口交易明细表，委托代理合同，收据，Pos机刷卡凭单，通话记录等。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2016年3月7日，原、被告签订《房屋买卖合同》、原、被告第三人签订《房地产买卖居间协议》、《权证部交易服务协议》、《风险承诺书》。《房屋买卖合同》约定：1、被告将位于武汉市洪山区华乐山庄12栋2单元201号，建筑面积136.76平方米的房屋以120万元的总价出售给原告，房产无抵押，被告应在签订本合同后3个工作日内将房产证原件交付居间方办理过户手续，并确认已经取得承租人放弃该房地产优先购买权的书面证明；2、付款方式：（1）首期房价款：被告在过户当天支付首期房价款（包含定金）人民币66万元整，被告在签署本合同时支付定金人民币2万元。（2）第二期房价款：被告通过商业贷款的方式支付第二期房款人民币54万元整。3、交易过户：买卖双方应在此合同签订后60个工作日内，到房产管理部门签署《武汉市存量房买卖合同》，交纳过户税费，办理房产过户手续。4、定金责任：在被告收到原告支付的定金后，若被告违约不卖，则应向原告双倍返还定金；若原告违约不买，则已支付给被告的定金不予返还。5、违约责任：原被告任何一方依据本条约约定主张解除本合同时，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的10%向守约方支付违约金。合同签订当日，原告陈道兴向被告陈鄂平、王福萍支付定金20000元，向第三人满懿公司支付中介费12000元，3月8日，被告陈鄂平、王福萍按约将该房屋所有权证原件以及土地使用权证原件交由第三人满懿公司保管。3月10日，陈道兴女儿陈睿向中国工商银行申请个人住房贷款，贷款金额65万元。3月23日，原告陈道兴向第三人满懿公司支付房屋评估及担保费2458元。3月24日，陈睿与中国工商银行签订了《个人购房借款/担保合同》。双方约定于4月21日共同前往武汉市房管局房产交易中心办理网签过户手续。当日原告陈道兴未按约定向被告陈鄂平、王福萍支付首付款，后被告陈鄂平、王福萍未能继续履行合同。各方确认《房屋买卖合同》、《房地产买卖居间协议》、《权证部交易服务协议》于2016年8月3日解除。本院认为：原告、被告于2016年3月7日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反相关法律法规，合法有效，双方均应严格履行各自的权利义务。根据合同约定买卖双方应在此合同签订后60个工作日内办理房产过户手续，原告未依协商约定的4月21日办理房产过户当日支付首付款，但原告举证证实其在60日的过户期内多次请求继续履行合同且具有支付首付款的能力，构成一般性违约，4月21日以后被告以各种理由拒绝继续履行房屋买卖合同，构成根本违约，因双方均存在违约责任，本院酌情认定原告承担20%的责任，被告承担80%的责任。被告陈鄂平、王福萍应当向原告陈道兴支付违约金1200000元×10%×80%=96000元。根据《合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，原告陈道兴选择适用违约金条款，故要求被告双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持，但合同解除后，被告收取原告定金已无法律依据，应当返还，故对于原告陈道兴要求被告陈鄂平、王福萍返还定金20000元的诉讼请求，本院予以支持。原告陈道兴要求被告陈鄂平、王福萍承担已经支付的中介费12000元、评估鉴定费2458元的诉讼请求，虽中介费和评估鉴定费损失是因被告的根本性违约行为造成的损失，但原告亦有一定过错，应承担20%责任，故被告陈鄂平、王福萍应向原告陈道兴支付中介费12000元×80%=9600元，评估鉴定费2458×80%=1966元。原告陈道兴要求被告陈鄂平、王福萍承担已经支付律师费7500元的诉讼请求，因原被告对律师费并无相关约定，该费用并非必然发生的费用，故本院对此费用不予支持。原被告双方确认房屋买卖及居间合同于2016年8月3日已解除，故本院对于原告陈道兴请求解除该合同的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告陈鄂平、王福萍于本判决生效之日起十日内向原告陈道兴返还定金20000元；二、被告陈鄂平、王福萍于本判决生效之日起十日内向原告陈道兴支付违约金96000元；三、被告陈鄂平、王福萍于本判决生效之日起十日内向原告陈道兴支付中介费人民币9600元；四、被告陈鄂平、王福萍于本判决生效之日起十日内向原告陈道兴支付房屋评估费人民币1966元；五、驳回原告陈道兴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4280元，由被告陈鄂平、王福萍负担2996元，由原告陈道兴负担1284元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  向 真审 判 员  张春华人民陪审员  王思鑫二〇一八年七月三十日书 记 员  姚紫茶书 记 员  马 欣