四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初996号 原告：余霞，女，汉族，1968年12月8日出生，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：邓楷，四川德能律师事务所律师，特别授权代理人。 被告：四川思凯房地产开发有限公司，住所地：成都市高新区孵化园**楼**。 法定代表人：陈春兰。 委托诉讼代理人：陈莉，北京炜衡（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：赵豪，四川恒成律师事务所律师，特别授权代理人。 原告余霞诉被告四川思凯房地产开发有限公司（以下简称思凯公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余霞的委托诉讼代理人邓楷，被告思凯公司的委托诉讼代理人赵豪、陈莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照《商品房买卖合同》及《卡斯摩广场商品房买卖合同补充协议》之约定为原告办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》；2、判令被告向原告支付因其逾期办理《房屋所有权证》而产生的违约金（计算方式：违约金以房屋总价款10249687元为基数，自2015年5月4日起按日利率万分之一计算至原告取得《房屋所有权证》为止，暂计至2017年9月30日为902997.42元）；3、判令被告向原告支付因逾期办理《国有土地使用权证》而产生的违约金（违约金以房屋总价款10249687元为基数，自2017年5月4日起按日利率万分之一计算至原告取得《土地使用权证》为止，暂计至2017年9月30日为153745.3元）。事实和理由：2012年11月30日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》及《卡斯摩广场商品房买卖合同补充协议》，该合同及补充协议约定原告购买被告开发的位于成都市高新区商业用房；被告应于2013年9月30日之前交付房屋，房屋交付后520日之内由被告为原告办理完成《房屋所有权证》并在两年内协助原告办理《国有土地使用权证》；被告逾期办理的应当向原告支付违约金至原告取得前述所有权证书为止。2013年10月1日，原、被告双方办理完成交付手续，时至今日，原告多次催告被告办理权属证书，但被告对此置之不理，被告无故推延的行为给原告造成了巨大的经济损失。 庭审中余霞撤回第三项诉讼请求，并将第一项诉讼请求中要求思凯公司办理《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》变更为办理不动产权证。 被告思凯公司辩称：对原告主张的事实没有异议，我方也同意办理，但目前不具备办证的条件，原因是思凯公司开始属于双流区管辖，后来由于地级管辖变更，划分为高新区，我们和规划局进行了结算的时候存在差异，由于差异的存在导致产权证不能办理。思凯公司与政府进行沟通的时候，要求思凯公司缴纳相应费用，由于思凯公司经营状况的原因无力缴纳该笔费用。 本院经审理认定事实如下：2012年11月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《卡斯摩广场商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于成都市高新区房屋，总价款为10249687元；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起520日内取得房屋所有权证书的，逾期超过60天的，买受人不退房，出卖人每日支付买受人万分之一的违约金至买受人取得所有权证为止；买受人的分户国有土地使用权证在分户房屋产权办理完毕后2年内由出卖人协助买受人办理完毕；双方同意合同第十九条所述之出卖人责任是指（1）出卖人的权属证件不齐全；（2）出卖人未缴齐应缴政府管理部门的费用。除上述二种情况外的其他原因使房产权属登记机关未在合同约定的期限内给予办理该商品房的《房屋所有权证》，出卖人均不承担任何责任。 合同签订当日，原告向被告支付了首付款5249687元。后原告通过贷款5000000元的方式支付完毕全部购房款。2013年10月1日，被告向原告交付了案涉房屋。2014年2月25日，原告向被告交付了其代收的办理房屋产权证所需要的手续费、契税等费用。2016年7月12日，原告向被告邮寄了一份《关于尽快办理商品房房屋所有权证书并移交给相关权利人的函》，要求被告尽快办理原告的商品房屋所有权证书，并保留追究被告违约应支付的违约金。 此外，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年11月14日成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 以上事实，有原、被告的身份信息、《商品房买卖合同》、《卡斯摩广场商品房买卖合同补充协议》、《收据》、《中国建设银行个人商业用房贷款支付凭证》、《内部收据》、快递单、网签合同信息查询记录、原、被告的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《卡斯摩商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规有关合同效力性的禁止性规定，依法应为有效，双方均应依约履行。本案双方争议焦点在于被告是否应当为原告办理不动产权证以及被告是否应向原告支付逾期办理的违约金，本院对此评析如下： 原告已向被告交清了契税及办证所需的全部资料，完成了其办理房屋所有权证书的相关义务，根据合同约定，被告应在约定时间内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记。因被告未按约定期限为原告方办理相关房屋权属证书，已构成违约，应承担违约责任。目前国家关于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一的新政策的出台，被告先行协助原告办理房屋所有权证书，在之后两年内再协助原告办理分户国有土地使用权证书的约定已在事实和法律上不能实现。按照双方约定，被告协助原告办理分户国有土地使用权证书的期限尚未届满，但被告至今未能协助原告办理相关房屋权属证书是导致其分户国有土地使用权证书约定的办理时间尚未届满的原因。由于双方约定的被告协助原告办理相关房屋权属证书的时间早已届满，因被告方的原因导致至今未办理相关房屋权属证书，被告的违约行为恶意阻止办理分户土地证书的条件成就，应当视为条件已成就，故本案中办理房屋所有权证及办理分户土地证的期限应当视为都已届至，且现案涉房屋并无任何限制登记信息，故对原告要求被告协助其办理案涉房屋的不动产权证书的诉请本院予以支持。 根据合同约定，被告应在2015年3月4日前协助原告办理案涉房屋所有权证，但原告于2014年2月25日才向被告缴纳了其代收的办理产权证所需的相关费用，在原告未缴纳相关费用前，即使办证条件成就，被告也不能履行相关的合同义务，如对此课以责任有违公平原则，故本院认为办证时间的计算应从2014年2月25日起算。被告未按照合同约定在2015年7月29日前为原告办理案涉房屋所有权证，属违约行为，应当按合同约定从2015年9月28日起开始计算并支付违约金。但根据本案查明的事实，国务院《不动产登记暂行条例》以及成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》实施后，即进行不动产统一登记，原房屋所有权证以及国有土地使用权证不再单独办理。实施不动产统一登记系客观事实，被告已无法实际为原告单独申请办理案涉房屋所有权证书。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议并未对此约定，故原告提出被告应当承担在成都市国土资源局《关于实施不动产统一登记的通告》实施后的违约金并无合同依据，本院对其主张不予支持。 实施不动产统一登记系对于原房屋所有权证和国有土地使用权证进行统一登记，在本案中原告诉请给付的是逾期办理房屋所有权证的违约金，故逾期办理房屋所有权证的违约金应当计算至成都市开始停止受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务之日即2016年11月17日。被告应当向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金，违约金从约定办理房屋所有权证期限届满超过60天内之次日即2015年9月28日计算至2016年11月17日。 关于被告提出应当对违约金予以调整的主张。本院经审查认为，双方约定的按日计算万分之一的标准按年利率计算仅为3.6%，考虑到原告因为逾期办证所产生的交易预期利益和被告的过错，该标准并不过分高于原告的损失，因此，本院对该违约金标准并不做调整。关于被告提出原告的违约金已超过诉讼时效的主张，本院认为，原告曾于2016年7月12日向被告邮寄过相关文书，其中提到了原告有权向被告追究违约金，该行为导致诉讼时效的中断，故原告对违约金的主张未超过诉讼时效，本院对被告抗辩意见不予采纳。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告四川思凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十内协助原告余霞将位于成都市高新区商业房屋的不动产权转移登记至原告余霞名下； 二、被告四川思凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告余霞支付逾期办理房屋所有权证的违约金426400元； 三、驳回原告余霞的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取7155元、保全费5000元，由被告四川思凯房地产开发有限公司承担。（此款原告已预交，被告应当在支付前述款项时一并向原告支付此款） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何进 二〇一八年七月六日 书记员  叶慧