广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民初93号原告：中山市古镇建设开发总公司，住所地广东省中山市古镇镇东兴东路3号灯饰研发中心3号楼4楼，统一社会信用代码914420002820081816。法定代表人：梁卓耀。委托诉讼代理人：林丽芬，广东奥纪律师事务所律师。被告：中山市兴都物业管理有限公司，住所地广东省中山市古镇灯都时代广场11楼，统一社会信用代码914420005626175479。法定代表人：陈沃添，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵琼，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：童世梅，广东登鼎律师事务所律师。原告中山市古镇建设开发总公司（以下简称古镇开发公司）与被告中山市兴都物业管理有限公司（以下简称兴都物业公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林丽芬、刘慧敏，被告委托诉讼代理人赵琼、童世梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古镇开发公司向本院提出诉讼请求：1.兴都物业公司向古镇开发公司支付拖欠租金，从2014年5月16日至2017年5月15日总共三年，金额为24066.7682万元，金额已经按照合同约定抵扣兴都物业公司支付的700万元保证金；2.兴都物业公司向古镇开发公司支付拖欠租金的滞纳金从逾期支付之日起计至兴都物业公司支付拖欠的全部租金之日止。滞纳金计算标准为按各期拖欠数额的每天千分之0.66；3.兴都物业公司返还古镇开发公司代支付的税费，开具第一年租金发票而产生的税费（营业税405万、城建税20.25万元、教育费附加12.15万元、地方教育附加税8.1万元、堤围费8.1万元、企业所得税121.5万元，共计575.1万元），未包括土地使用税；4.兴都物业公司向古镇开发公司支付第四期分期返还款178.194387万元以及利息186.302232万元、罚息186.302232万元；5.兴都物业公司向古镇开发公司支付土地使用税97.033297万元，从2010年11月25日至2015年12月31日；6.没收保证金300万元。上述总金额为33463.860348万元。一审庭审后，兴都物业公司申请撤回上述第6项没收保证金300万元的诉讼请求。事实和理由：原告古镇开发公司与被告兴都物业公司于2010年10月25日签订了一份《土地使用权租赁合同》。该合同约定原告将土地一块【位于中山市××镇××大道旁（即古镇灯饰大厦旁），土地面积47010.49平方米（折合约70.52亩），土地证号：中府国用（2005）字第XXXXX号，土地编号：GZZ－B（16－17），土地现状平整】租赁给被告建设开发灯具产业LED市场；合同的租赁期限为20年，计租期从2011年10月25日至2031年10月24日，原告同意给予被告一年免租建设期（即2010年10月25日至2011年10月24日）；土地租金为首年租金人民币8100万元，以后每5年递增10%（具体租金为：2011年10月25日至2016年10月24日，每年租金8100万元；2016年10月25日至2021年10月24日，每年租金8910万元；2021年10月25日至2026年10月24日，每年租金9801万元；2026年10月25日至2031年10月24日，每年租金10781.1万元）；被告必须每年分两期（即每6个月）一次性向原告支付租金，按照先缴租后使用的方式执行，缴交时间分别为每年的12月31日前（缴交下一年1月份至6月份的租金）和8月15日前（缴交当年7月份至12月份的租金），并约定被告不能按照上述付款期限向原告付清每年土地使用权租金的，每逾期一天，被告须向原告支付应缴租金每日千分之一的滞纳金，逾期三十天，原告有权单方解除本合同、没收被告所交的履约保证金。合同第八条约定，因标的及标的对应土地范围内不动产所产生的一切税、费全部由乙方承担（包括但不限于：甲方收取乙方租金而产生的营业税及附加、所得税、土地使用税；乙方在标的对应土地范围内建设、出租不动产而产生的税、费；乙方因经营而产生的水费、电费、电话费、通讯费、保险费、营业税及附加、所得税、房产税等）。对应由乙方承担但先由甲方代缴的一切税（包括但不限于甲方开具租赁发票时缴交的税、费），乙方必须在当年的12月31日前向甲方缴清。双方还在合同约定了其他事项。后，双方又于2012年7月27日签订了一份《土地使用权租赁合同补充协议》，于第六条对原租赁合同的计租期限作了变更：甲乙双方确定，2011年8月10日起停工至2013年2月28日前为办理复工手续期，不计入租赁期，加上原合同约定建设免租期尚余两个半月，项目计租起始日期为2013年5月16日，整体项目租赁期从计租日2013年5月16日起计算20年。随后，双方于2013年8月30日签订《土地使用权租赁合同补充协议（二）》，对由于《土地使用权租赁合同补充协议》有关“项目计租起始日期为2013年5月16日”的约定与2010年10月25日《土地使用权租赁合同》约定的租金缴交时间有所冲突，双方同意重新约定租金缴交时间分别为每年5月1日前（缴交当年5月16日至11月15日的租金）和每年11月1日前（缴交当年11月16日至次年5月15日的租金）。上述租赁合同及补充协议签订后，原告已依约将上述租赁土地交付给被告建设开发灯具产业LED市场。被告自缴完第一年租金后，于2014年5月6日向原告申请，由于公司资金紧张、难以为继，请求将被告2014年5月起应缴交的2014年度【即2014年5月16日至2015年5月15日（合计12个月）】的租金延缓至2015年5月1日前缴交。原告考虑到被告的实际困难，于是同意了被告延期支付租金的请求。但，自2015年5月1日起，被告不但拖欠其向原告申请延期支付的2014年5月16日至2015年5月15日租金8100万元，还继续拖欠2015年5月16日至2015年11月15日租金4050万元、2015年11月16日至2016年11月15日租金8161.7682万元、2016年11月16日至2017年5月15日租金4455万元未缴，上述拖欠的租金共计人民币24766.7682万元，抵扣保证金700万后尚余24066.7682万元。后，原告采取一系列措施向被告催缴租金，于2015年4月1日向被告发书面的缴租通知，该通知由被告工作人员蔡清琴确认签收；于2015年10月10日通过EMS向被告寄送书面的追缴租金函；委托律师于2015年10月28日、2016年2月2日向被告寄送催交租金的律师函。可被告一直未向原告缴清所欠租金。因被告逾期交纳租金的行为已构成违约，故其应根据合同约定每日千分之0.66的标准计付逾期交纳租金的滞纳金。另外，根据上述合同约定，在被告开发建设使用租赁土地期间，原告代被告支付了各类税费，即开具第一年租金发票而产生的税费（营业税405万、城建税20.25万元、教育费附加12.15万元、地方教育附加税8.1万元、堤围费8.1万元、企业所得税121.5万元，共计575.1万元），及2010年11月26日至2015年12月31日期间的土地使用税97.033297万元。根据合同约定，上述费用及利息，均由被告负担，但经过多次催收，被告至今未返还给原告。被告兴都物业公司辩称：一、案涉合同无效。该案中的合同实质上是通过空地出租的方式行使国家才具有的权利即让渡土地使用权，不仅违反了包括国土法及其实施条例、房地产管理法、土地规划法等八部法律法规的强制性规定，从而导致该合同履行存在极大的法律阻碍，并由此造成了国家巨额税费的流失及社会公共利益、个人利益的损害。认定合同为无效，能合理理顺本案的财产关系，重新将财产关系恢复到合法的状态。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应折价补偿，有过错一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的应当各自承担相应责任。”结合本案，合同无效，原告收回地上建筑物，并根据该建筑物现有价值折价给予被告补偿，对于土地使用期间产生的使用费，被告亦予以补偿。在合法理顺该财产关系后，因原、被告双方均不存在损失，被告亦不主张损害赔偿。二、退一步而言，即使合同有效，其性质应属于合作开发协议而非租赁合同，具体如下：（一）从合同约定来看，本案属于合作协议。租赁合同系通过出租标的物从而获得相应对价的合同，在租赁合同中，出租方只享有出租租赁物获得的对价，即租金。而本案的“租赁合同”及相关补充协议更多的是涉及合同双方如何变通开发、利用该土地建设LED灯饰广场及如何分享开发成果的约定，例如：《土地使用权租赁合同》补充协议第一条：“甲、乙双方同意由甲方作为本项目的建设立项主体，乙方作为项目的投资主体，以甲方的名义办理立项、报建手续。”第五条：“全部建筑物（含地上地下）产权归属中山市古镇建设开发总公司所有，20年租赁期届满后移交甲方（即建发公司）”第四条约定：“所增加面积的收回时间和原《土地使用权租赁合同》约定的土地及上盖物收回时间一致”第七条：“……在保障融资抵押物的财产安全的前提下，双方在租赁期限内均有进行融资的权利”。从上述一系列条款可见，在合同签订、履行的过程中，原、被告已经是密不可分的合作整体，也一并承担着开发经营可能带来的巨大收益或巨大风险，作为名义上的出租方，原告不仅可以获得租金收益。而且在二十年租赁期满后，还可以无偿获得由被告投资十几个亿建设的上盖物使用权并可利用其继续经营。另外，合同还约定，双方均有权利用租赁物进行融资，且原告享有利用该建筑物融资的权利，融资的比例高达该建筑物的40％，且无需付出任何代价。（二）合作合同的性质源于合同条款的权利义务内容及所涉及的财产关系范围，是否约定风险承担不是决定的原因，很多合作都约定了一方不承担风险，但是本质上仍要处理合同整体的财产关系。而且在本案中，并非如原告所言其在该合同中无需承担任何风险，在租赁合同补充协议成立之时，因原告是报建、立项的主体，其就天然对报建立项、建设过程中一系列风险（包括安全生产风险、建设风险等）承担法律及经济责任，而且因本合同履行过程中部分税费由原告垫付，其还可能面临被告经营不善，从而导致其垫付的税费无法收回的风险。为此在合同成立之初，双方已经处于密切的合作关系，而且如果合作成功，经营顺利，原告也可以获得除租金以外的高额收益。可以说，脱离了被告，原告亦无法开发如此庞大的项目，被告如脱离了原告，其也无法获得开发所需的土地。就因为存在如此紧密的合作关系下，原告才会尽力协助被告完成各项规划、用途的变更，在如此巨大的法律阻碍下仍克服障碍，使得地上建筑物最终得以投入使用。为此从合同约定的内容及履行情况来看，合同应属合作开发合同。（三）如果将涉案合同作为单纯的租赁合同，既不合理也不合法。根据房地产管理法的规定，土地使用权和房屋所有权必须归属于同一主体，这就意味着，土地的开发权为土地使用权人独享，如土地使用权人不想开发或无力开发，希望变更开发主体，合法的途径只有自己提供土地，他人提供开发所需的资金进行合作开发。结合本案，原、被告双方的经营模式实质为原告提供涉案土地，被告出资开发建设，建设完成后将地上建筑物确权至原告名下，地上建筑物的占有、使用权亦在土地租赁期满后交回给原告。显然，在本案，不能脱离地上建筑物的开发空谈土地租赁，因为根据法律规定，房地两权必将合一，合作双方也完全可以预见价值巨大的灯饰广场建成后将登记在原告名下。通过该项目的开发，原告也将获得比土地租金更大的收益。为此，无论从法理还是情理，涉案合同并非单纯的土地租赁合同，原被告双方应为合作关系。三、被告决定不主动诉请法院判令解除合同，理由如下：合同解除是建立在该合同是一个合法有效的合同基础上，被告仍坚持认为合同无效的观点。其次，无论通过认定合同无效或认定合同性质为合作合同，都足以梳理本案原、被告双方形成的财产关系，无须另行再提解除合同，导致司法资源的浪费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。结合当事人的陈述及举证，本院认定事实如下：1.2010年10月25日，古镇开发公司（甲方）与兴都物业公司（乙方）签订《土地使用权租赁合同》，约定：第二条被告向原告承租位于中山市××镇××大道旁（即古镇灯饰大厦旁）的土地，土地面积47010.49平方米（折合约70.52亩），土地证号：中府国用（2005）第XXXXXXX号，土地编号：GZZ－B（16－17），土地现状已平整；第三条按照标的公开拍卖的结果，租赁期限为20年（从2011年10月25日起至2031年10月24日止），2010年10月25日至2011年10月24日为免租建设期。计租期内，标的首年租金为人民币8100万元，以后每5年递增10%（具体租金为：2011年10月25日至2016年10月24日，每年租金8100万元；2016年10月25日至2021年10月24日，每年租金8910万元；2021年10月25日至2026年10月24日，每年租金9801万元；2026年10月25日至2031年10月24日，每年租金10781.1万元）；第五条被告须自拍卖成交之日起15日内向原告支付计租期首年租金的50%即人民币4050万元，计租期首年租金的其余50%即人民币4050万元须自拍卖成交之日起30日内付清；计租期内（首年除外），被告必须每年分两期（即每6个月）一次性向原告支付租金，按照先交租金后使用的方式执行，租金缴交时间分别为每年的12月31日前（缴交下一年1月份至6月份的租金）和每年7月1日前（缴交当年7月份至12月份的租金），被告不能按照上述付款期限向原告付清每年土地使用权租金的，每逾期一天，被告须向原告支付应交租金每日千分之一的滞纳金，逾期三十天，原告有权单方解除本合同、没收被告所交的履约保证金、无偿收回标的及标的对应土地范围内的不动产。第六条拍卖成交的，被告于拍卖前向原告缴交的人民币1000万元竞买保证金即转为本合同的履约保证金。被告于计租期第二年可将人民币1000万元履约保证金中的人民币500万元抵作租金，计租期第三年可将剩余的人民币500万元履约保证金中的人民币200万元抵作租金。余下的人民币300万元履约保证金至合同期满30日后，在被告无欠缴税、费和无违约行为的情况下，由原告如数退还被告（不计利息）。第八条因标的及标的对应土地范围内不动产所产生的一切税、费全部由被告承担（包括但不限于：①甲方收取乙方租金而产生的营业税及附加、所得税、土地使用税；②乙方在标的对应土地范围内建设、出租不动产而产生的税、费；③乙方因经营而产生的水费、电费、电话费、通讯费、保险费、营业税及附加、所得税、房产税等）。对应由乙方承担但先由甲方代缴的一切税（包括但不限于：甲方开具租赁发票时缴交的税、费），乙方必须在当年的12月31日前向甲方缴清。其余税、费乙方必须依时自行向有关部门缴交并自觉接受甲方的检查、监督。乙方逾期支付税、费的，甲方有权单方解除本合同、没收乙方所交的履约保证金、无偿收回标的及标的对应土地范围内的不动产。第十条标的对应土地范围内的不动产所有权归甲方所有，但租赁期间标的对应土地范围内所建设的不动产的使用权、租赁、收益权归乙方。双方还在合同约定了其他事项。被告于2010年10月22日向原告交纳了人民币1000万元作为投标保证金，该款项在被告中标后即转为合同履约保证金。2.2012年7月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《土地使用权租赁合同》补充协议，约定：第一条原、被告双方同意由原告作为本项目的建设立项主体，被告作为项目的投资主体，以原告的名义办理各项立项、报建手续，被告需配合完成相关手续；第三条原、被告双方一致同意，经报市有关主管部门批准后，项目用地的容积率由原来的4.0调整为6.0，建设密度由50%调整为60%，对于上述的调整所产生的费用按以下方式处理：方案调整后比原方案需多缴付的城市基础设施配套费、超容费、超建部门需缴付的行政处罚等费用先由原告支付，前述费用中需上缴市财政留成部分约4000万元（以镇财政分局复核为准）由被告承担。被告可选择一次性偿还或20年分期偿还。如选择20年分期偿还形式，被告需向原告支付银行同期贷款利息，前述被告应承担的费用分20期平均偿还，于每年的10月31日前支付。其中一期逾期30天支付，视作被告同意加倍支付利息给原告。若被告选择一次性支付，被告须于原告通知缴款之日起三天内支付，逾期则被告需支付利息（按银行同期贷款基准利率计）；逾期30天的，被告需加倍支付利息（按银行同期贷款基准利率的双倍计）。第五条全部建筑物（含地上地下）产权归属原告所有，20年租赁期届满后移交原告。第六条原、被告双方确定2011年8月10日起停工至2013年2月28日前为办理复工手续期，不计入租赁期，加上原合同约定建设免租期尚余两个半月，项目计租起始日期为2013年5月16日，整体项目租赁期从计租日2013年5月16日起计算20年。第七条该项目为被告租用原告土地投资建设，被告作为上盖物的投资主体，同意将该项目的产权证办至原告名下，并按原合同约定，租赁期满或因被告违约导致原告解除合同时上盖物全部归原告所有。在保障融资抵押物的财产安全的前提下，双方在租赁期内均有进行融资的权利，在租赁期内任何一方如有融资需要，双方都应予以配合。对此，原、被告双方经协商一致确定：1.融资行为必须保障该抵押物的财产安全；2.双方均可以找第三方作贷款主体。如原告找第三方作为贷款主体的，须由中山市古镇镇财政分局向被告提供书面的还款担保函。如被告找第三方作为贷款主体的，须由中山市开元灯饰有限公司或中山市华艺物业发展有限公司向原告提供书面的还款担保函；3.租赁期前十年以该项目总资产作为抵押物，原、被告双方以4：6的比例使用该抵押物进行融资；4.还贷责任、风险及融资费用由贷款主体承担；5.租赁期后十年双方再根据抵押物的估值、双方合作、经营等情况再确定以后的融资规模；6.关于双方融资还贷具体事宜，双方再协商约定。该补充协议还约定的其他事项。2012年8月14日，原告支付案涉不动产村镇基础设施配套费754.14万元，其中，包含原告代被告垫付的城市基础设施配套费56.5155万元。2012年8月14日，原告支付案涉不动产超容积补地价款6820.86万元，其中包含原告代被告垫付的超容积补地价款587.062511万元。2012年8月27日，原告支付案涉不动产超容积补地价款7575万元，其中包含原告代被告垫付的超容积补地价款651.970356万元。2012年9月17日，原告支付案涉不动产超容积补地价款7575万元，其中包含原告代被告垫付的超容积补地价款651.970356万元。2012年10月10日，原告支付案涉不动产超容积补地价款7575万元，其中包含原告代被告垫付的超容积补地价款651.970356万元。2012年10月25日，原告支付案涉不动产超容积补地价款7578.483937万元，其中包含原告代被告垫付的超容积补地价款652.270214万元。上述共计原告已代被告垫付超容积补地价款3195.243793万元。2012年11月6日，原告代被告垫付中山市住房和城乡建设局行政罚款301.802445万元。2012年6月26日，原告向中山市城市管理行政执法局古镇分局缴纳城市管理行政执法罚没1780.3383万元，其中，包含原告代被告垫付的城市管理行政执法罚没10.3260万元。上述原告已代被告垫付城市基础设施配套费、超容积补地价款、住建局建设罚没、城市管理行政执法罚没，共计人民币3563.88774万元。3.2013年8月30日，原告与被告签订《土地使用权租赁合同》补充协议（二），约定：一、经核算，有关2012年7月27日签订的《〈土地使用权租赁合同〉补充协议》第三条第1点约定的“前述费用中需上缴市财政留成部分约4000万元”的数额，现确定为：原告代被告垫付上述费用合计人民币3563.88774万元，其中城市基础设施配套费56.5155万元、超容积补地价款3195.243793万元、住建局建设罚没301.802445万元、执法局罚没10.3260万元。双方对此没有异议。被告确认承担上述原告代垫的费用合计人民币3563.88774万元。被告确定选择分20期平均偿还该费用本金，为此同意支付利息给原告。利息按每年的1月1日中国人民银行公布的五年期以上贷款利率计收，不随贷款利率变化而改变计息利率。每年的12月31日前归还上述款项本息。如果被告要求开具利息发票，由被告负担开具发票所涉及的一切税费。三、由于《〈土地使用权租赁合同〉补充协议》有关“项目计租起始日期为2013年5月16日”的约定与2010年10月25日《土地使用权租赁合同》约定的租金缴交时间有所冲突，双方同意重新约定租金缴交时间分别为每年5月1日前（缴交当年5月16日至11月15日的租金）和每年11月1日前（缴交当年11月16日至次年5月15日的租金）。4.2014年1月20日，原告与被告签订《土地使用权租赁合同》补充协议（三），约定：因原告同意调整建设方案，方案变更后覆盖了原中空部分，被告也已发生了实际投入，中空部分包括LED天幕、灯光、音响等设备投入超7560万元，大大提高了卖场的经营档次。盖顶后增加的产权面积6725平方米以原告名义办理房产证，产权归原告。被告已缴付了城市基础设施配套费、超容费、超建部分的行政处罚等相关费用，但首层基底面积并未增加，覆盖原方案中空部分，致使建筑物投影面积增大，从而产生人防计费面积6725平方米，需缴纳人防建设费1345万元。作为补偿被告，原告同意给予被告租赁期满后两个月不计收租金，即2033年5月16日起至2033年7月15日期间不计收租金。增加面积人防建设费1345万元，由被告负担。5.被告于2010年11月22日前向原告支付第一年租金8100万元。因被告需要开具该租金8100万元的发票，原告于2013年6月26日支付2013年6月1日至2013年6月30日的营业税405万元、城建税20.25万元、教育费附加税12.15万元、地方教育附加税8.1万元、堤围费8.1万元。因案涉不动产，原告已缴纳企业所得税情况如下：2013年10月1日至2013年12月31日的企业所得税323898.50元，2014年1月1日至2014年3月31日企业所得税827366.4元，2014年7月1日至2014年9月30日企业所得税18万元，上述合计预缴企业所得税为1331264.9元，其中，121.5万元是原告代被告支付（以8100万元为基数，按1.5%计缴）。原告已支付的土地使用税如下：2010年11月26日至2010年12月31日的土地使用税19689.53元，2011年1月1日至2011年12月31日的土地使用税198430.80元，2012年1月1日至2012年12月31日的土地使用税188053.16元，2013年1月1日至2013年12月31日的土地使用税188053.16元，2014年1月1日至2014年12月31日的土地使用税188053.16元，2015年1月1日至2015年12月31日的土地使用税188053.16元，上述土地使用税是以占地面积47013.29平方米为基数，按4元/平方米为单位税额缴纳，共计已支付土地使用税970332.97元。原告主张上述营业税、城建税、教育费附加税、地方教育附加税、堤围费、企业所得税、土地使用税，共计人民币672.133297万元，均为其代被告支付，被告应予返还。2014年5月6日，被告以其资金紧张、难以为继为由，向原告申请将其2014年5月起应缴交的2014年度（即2014年5月16日至2015年5月15日，合计12个月）的租金延缓至2015年5月1日前缴交。原告予以同意延缓交纳租金。但被告至今除第一年租金外，并未向原告支付2014年5月16日至2017年5月15日期间的租金，也没有依照合同约定交纳相关税、费等，期间原告多次书面向被告催收，但被告仍未予支付，原告遂于2016年10月8日向本院起诉，主张前述实体权利。6.案涉土地性质为国有土地，用途为商业。自案涉《土地使用权租赁合同》签订后，原告便将案涉土地交付给被告出资兴建星光联盟LED灯饰博览中心。案涉工程于2012年5月4日办理建设工程规划许可证，于2012年11月23日办理建设工程施工许可证，于2014年4月8日办理竣工验收备案表。案涉土地上的建筑物于2015年2月11日办理不动产权属登记，房地产权属人登记于原告名下。星光联盟LED灯饰博览中心自2014年10月开业经营至今。7.诉讼中，被告主张案涉合同无效，即使合同有效，亦应属于合作开发协议而非土地租赁合同，且被告多次申请原告履行融资义务，但原告均予以拖延，未履行融资义务。经本院释明，被告明确表示不主张解除合同，其亦未提起反诉要求原告承担违约责任。另，被告于2017年5月9日的民事答辩状中，确认对营业税405万元、城建税20.25万元、教育费附加税12.15万元、地方教育附加税8.1万元、堤围费8.1万元、企业所得税121.5万元及2010年11月25日至2015年12月31日的土地使用税97.033297万元，以及城市基础设施配套费、超容积补地价款、执法局和住建局罚款，第四期返还款178.194387万元等各类费用的数额均无异议。本院认为，民事诉讼应围绕当事人的诉因和诉请进行审理。按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权租赁是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人交纳租金的行为。土地使用权租赁应当签订合同。本案中，虽然案涉土地上的建筑物由被告出资兴建，但房地产权属人为原告，且双方合同约定案涉不动产于租赁期间由被告使用，租赁期满后，被告应将案涉不动产交还原告，由原告占有使用。故本案符合土地使用权租赁的规定，本案应定为土地租赁合同纠纷。被告辩称双方当事人为合作开发合同关系，但据双方签订的《土地使用权租赁合同》及一系列补充协议内容可知，原告只收取固定租金，并不承担任何经营风险，不符合合作开发房地产合同的性质。故本院对被告的该辩解意见不予采纳。原、被告签订的《土地使用权租赁合同》及一系列补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告已将租赁物交付被告使用，则被告应依照双方合同的约定依时支付租金。根据双方合同的约定，被告应于每年5月1日前缴交当年5月16日至11月15日的租金和每年11月1日前缴交当年11月16日至次年5月15日的租金，但被告至今亦未向原告支付2014年5月16日至2017年5月15日的租金，被告的行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方合同约定，被告于计租期第二年可将人民币1000万元履约保证金中的人民币500万元抵作租金，计租期第三年可将剩余的人民币500万元履约保证金中的人民币200万元抵作租金；若被告不能按合同约定的付款期限向原告付清每年租金的，每逾期一天，被告须向原告支付应交租金每日千分之一的滞纳金。双方确认计租日从2013年5月16日起计算。原告主张按每日0.66%计付滞纳金，超出年利率24%的标准，本院对超出年利率24%的部分不予支持。经核算，被告应向原告支付的租金数额及相应滞纳金计算如下：2014年5月16日至2015年5月15日租金为7600万元（8100万元－500万元），原告同意被告延缓至2015年5月1日前交纳，即被告应自2015年5月2日起以7600万元为基数，按年利率24%的标准向原告计付滞纳金直至实际清偿之日止；2015年5月16日至2015年11月15日租金为3850万元（4050万元－200万元），以3850万元为基数，按年利率24%的标准自2015年5月2日起计付滞纳金直至实际清偿之日止；2015年11月16日至2016年5月15日租金为4050万元，以4050万元为基数，按年利率24%的标准自2015年11月2日起计付滞纳金直至实际清偿之日止；2016年5月16日至2016年11月15日租金为4050万元，以4050万元为基数，按年利率24%的标准自2016年5月2日起计付滞纳金直至实际清偿之日止；2016年11月16日至2017年5月15日租金为4050万元，以4050万元为基数，按年利率24%的标准自2016年11月2日起计付滞纳金直至实际清偿之日止。上述被告拖欠的2014年5月16日至2017年5月15日的租金合计为23600万元。关于原告主张被告返还各类税费的问题。双方合同约定，因案涉不动产所产生的一切税、费全部由被告承担（包括但不限于：①被告收取原告租金而产生的营业税及附加、所得税、土地使用税；②被告在标的对应土地范围内建设、出租不动产而产生的税、费；③被告因经营而产生的水费、电费、电话费、通讯费、保险费、营业税及附加、所得税、房产税等）。对应由被告承担但先由原告代缴的一切税（包括但不限于：原告开具租赁发票时缴交的税、费），被告必须在当年的12月31日前向被告缴清。根据本院查明的事实，原告因案涉不动产支付的各类税费如下：因被告需要开具租金8100万元的发票，原告支付营业税405万元、城建税20.25万元、教育费附加税12.15万元、地方教育附加税8.1万元、堤围费8.1万元、企业所得税121.5万元；2010年11月25日至2015年12月31日的土地使用税97.033297万元，上述各类税费合计672.133297万元。被告于2017年5月9日向本院提交的书面答辩状中亦对上述各类税费金额没有异议。根据双方合同的约定，上述各类税费应由被告承担。关于原告主张被告返还第四期分期返还款178.194387万元及相应利息、罚息的问题。双方于2012年7月27日的《土地使用权租赁合同》补充协议中约定，方案调整后比原方案需多缴付的城市基础设施配套费、超容费、超建部门需缴付的行政处罚等费用先由原告支付，前述费用中需上缴市财政留成部分约4000万元（以镇财政分局复核为准）由被告承担。被告可选择一次性偿还或20年分期偿还。如选择20年分期偿还形式，被告需向原告支付银行同期贷款利息，前述被告应承担的费用分20期平均偿还，于每年的10月31日前支付。其中一期逾期30天支付，视作被告同意加倍支付利息给原告。若被告选择一次性支付，被告须于原告通知缴款之日起三天内支付，逾期则被告需支付利息（按银行同期贷款基准利率计）；逾期30天的，被告需加倍支付利息（按银行同期贷款基准利率的双倍计）。后，双方又于2013年8月30日《土地使用权租赁合同》补充协议（二）中约定，双方确认原告代被告垫付费用合计人民币3563.88774万元，其中城市基础设施配套费56.5155万元、超容积补地价款3195.243793万元、住建局建设罚没301.802445万元、执法局罚没10.3260万元。双方对此没有异议。被告确认承担上述原告代垫的费用合计人民币3563.88774万元。被告确定选择分20期平均偿还该费用本金，为此同意支付利息给原告。利息按每年的1月1日中国人民银行公布的五年期以上贷款利率计收，不随贷款利率变化而改变计息利率。每年的12月31日前归还上述款项本息。原告于本案中主张被告返还第四期分期返还款178.194387万元，被告对该数额没有异议，本院予以确认。根据双方合同的约定，被告应向原告返还第四期分期返还款178.194387万元及利息[以3029.304579万元（3563.88774万元－178.194387万元×3）为基数，按2015年1月1日中国人民银行执行的五年期以上贷款利率自2015年1月1日计至2015年12月31日]。至于双倍罚息的问题。被告本应于2015年12月31日前向原告返还该第四期分期返还款，但被告逾期未予支付。根据上述合同内容可知，双方于2012年7月27日的《土地使用权租赁合同》补充协议对于被告逾期归还返还款作出了双倍罚息的约定，但双方2013年8月30日的《土地使用权租赁合同》补充协议（二）仅对返还款的归还期限及利息计算标准进行了变更，并没有对逾期付款是否需承担双倍罚息的相关内容进行变更。本院认为，根据双方协议的约定，2012年7月27日《土地使用权租赁合同》补充协议与2013年8月30日的《土地使用权租赁合同》补充协议（二）具有同等效力，签订在后的协议与在前的协议不一致的，以签订在后的协议为准，但若签订在后的协议没有作约定的内容，则应适用在前协议的约定。2013年8月30日的《土地使用权租赁合同》补充协议（二）虽然没有对双倍罚息作出约定，但2012年7月27日《土地使用权租赁合同》补充协议对双倍罚息有明确约定，故本案应适用2012年7月27日《土地使用权租赁合同》补充协议对双倍罚息的相关约定。被告逾期30天未向原告归还第四期分期返还款，原告诉请被告承担双倍罚息的违约责任，理据充分，本院予以支持。即被告除了向原告返还第四期分期返还款178.194387万元及利息（以3029.304579万元为基数，按2015年1月1日中国人民银行公布的五年期以上贷款利率自2015年1月1日计至2015年12月31日）外，还需向原告支付罚息（以178.194387万元为基数，按2015年1月1日中国人民银行公布的五年期以上贷款利率自2015年1月1日计至实际清偿之日止）。至于被告主张原告未履行融资义务的问题。本院认为，这属于原告在履约过程中是否存在违约行为的问题，因被告于本案中并未提起反诉要求原告承担违约责任，故本院对此不作审查。综上所述，原告诉请理据充分部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告中山市兴都物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告中山市古镇建设开发总公司支付2014年5月16日至2017年5月15日的租金23600万元及相应滞纳金（滞纳金计算方法如下：以7600万元为基数，按年利率24%的标准自2015年5月2日起计付滞纳金直至实际清偿之日止；以3850万元为基数，按年利率24%的标准自2015年5月2日起计付滞纳金直至实际清偿之日止；以4050万元为基数，按年利率24%的标准自2015年11月2日起计付滞纳金直至实际清偿之日止；以4050万元为基数，按年利率24%的标准自2016年5月2日起计付滞纳金直至实际清偿之日止；以4050万元为基数，按年利率24%的标准自2016年11月2日起计付滞纳金直至实际清偿之日止）；二、被告中山市兴都物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告中山市古镇建设开发总公司支付营业税、城建税、教育费附加税、地方教育附加税、堤围费、企业所得税、土地使用税等各类税费合计672.133297万元；三、被告中山市兴都物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告中山市古镇建设开发总公司支付第四期分期返还款178.194387万元及利息、罚息（利息计算方法如下：以3029.304579万元为基数，按2015年1月1日中国人民银行公布的五年期以上贷款利率自2015年1月1日计至2015年12月31日；罚息计算方法如下：以178.194387万元为基数，按2015年1月1日中国人民银行执行的五年期以上贷款利率自2015年1月1日计至实际清偿之日止）；四、驳回原告中山市古镇建设开发总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1699993元（原告中山市古镇建设开发总公司已预付），由原告中山市古镇建设开发总公司负担23800元，被告中山市兴都物业管理有限公司负担1676193元（被告中山市兴都物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 曾 玲审判员 吴合波审判员 吴碧英二〇一八年七月十六日书记员 郭燕婷