广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初5908号原告：文永乐，男，1982年11月2日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：徐憬，广东鹏派律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋浩鹰，广东鹏派律师事务所实习律师。被告：罗楚南，男，1978年7月20日出生，汉族，住广东省丰顺县，原告文永乐与被告罗楚南租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文永乐及其委托诉讼代理人徐憬、被告罗楚南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告文永乐向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《租铺合同》；2.被告立即支付原告2017年11月25日至2018年4月24日期间的租金160000元；3.被告赔偿原告相当于两个月租金的违约金64000元；4.本案诉讼费由被告承担。原告当庭增加诉讼请求，要求被告向原告返还案涉租赁物，并变更第二项诉讼请求为被告按照32000元/月的标准向原告支付自2017年11月25日起计算至被告实际返还租赁物之日止的租金。事实与理由：2016年9月，原告与被告签订《租铺合同》，约定原告将位于东莞市××青城××（东莞市××路××号铺位）租赁给被告，租期3年，自2016年9月25日至2019年9月25日止，租金每月32000元，每月20日支付。被告承租商铺后用于经营华为手机专卖店，但拖欠租金情况严重。截至2018年4月24日，被告共计拖欠原告租金160000元，已经构成严重违约，因此原告诉至法院，要求判如所请。被告罗楚南辩称，双方租赁合同尚未到期，要求继续履行合同；原告诉请的租金标准以及违约金均过高。本院经审理认定事实如下：2016年9月，原告与被告签订《租铺合同》，约定原告将东莞市长安镇长青城荣安阁2号铺出租给被告使用，具体约定事项包括：1.租期由2016年9月25日开始至2019年9月25日止，租金每月32000元，被告需在每月20日前支付当月租金；2.被告在签约后先付按金64000元，作为执行合同的保证金，合同期满后，原告应当无息退还；3.如被告中途违约，原告有权不退回按金，被告还需赔偿2个月租金给原告。上述合同签订后，被告向原告缴纳保证金64000元。案涉商铺由原告与案外人罗玉珍共有，原告占有份额为二分之一，原告所持有的共有证号为粤房地共证字第0118056号。2018年2月，原告向被告发出“租金催缴通知书”，称被告自2017年9月至2018年2月仅缴纳10000元租金，欠缴租金182000元及相关费用，要求被告尽快履行合同义务。被告确认其已收到该通知书，并在收到之后向原告缴纳了两个月租金。原告确认被告经催缴后已缴纳部分租金，按合同约定标准计算，2017年11月25日前的租金已经缴清，仍然欠缴2017年11月25日之后的租金。另查，被告称曾向原告缴纳进场费140000元，双方没有对该费用的收取作出具体约定，被告认为如果合同解除，原告应当返还该费用。原告确认收取了进场费，但认为这是在铺位紧张的情况下按照惯例向被告收取，实际为被告承租铺位的成本，因被告违约导致合同解除，原告无需向被告返还该费用。本院认为，原告是香港特别行政区居民，故本案是涉港房屋租赁合同纠纷案件。原告与被告没有约定解决争议的法律适用，参照《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款的规定，本案应适用与合同有最密切联系地的法律。被告住所地、租赁物所在地、合同签订地等均在内地，内地是与合同有最密切联系地，故本案应适用内地的法律。原、被告于2016年9月签订的《租铺合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行合同义务，同时享受合同权利。原告依照《租铺合同》的约定，将案涉房屋交付给被告作经营使用，被告负有按时向原告缴纳租金的义务。根据原、被告双方共同确认的“租金催缴通知书”，被告在2017年9月至2018年2月期间欠缴租金182000元，经原告催告之后，被告仅补缴了两个月租金。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。现被告未能举证证明其经催告后已缴清2017年11月25日之后的租金，原告起诉要求解除《租铺合同》、收回案涉租赁物，并要求被告按照32000元/月的标准支付2017年11月25日至实际交还房屋之日的租金，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院确认案涉《租铺合同》于起诉状副本送达被告之日即2018年5月12日解除，被告应当向原告返还案涉商铺，并按照32000元/月的标准，向原告支付自2017年11月25日起至2018年5月12日的租金以及自2018年5月13日起至被告实际向原告交还房屋之日止的场地占有使用费。根据《租铺合同》的约定，如被告中途违约，原告有权不退回合同押金，且被告还需赔偿2个月租金即64000元给原告。至本案起诉状副本送达被告之时，被告已欠缴的租金总额超过160000元，综合考虑案涉合同履行情况、当事人的过错程度等因素，本院认为该违约金标准不存在被告所主张的过高的情况。原告要求被告支付违约金64000元，合法有据，本院予以支持。至于被告所提出的进场费140000元，由于被告并未对此提出反诉，不属于本案审理范围，被告可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十六条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告文永乐与被告罗楚南于2016年9月签订的《租铺合同》于2018年5月12日解除；二、限被告罗楚南于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告文永乐返还东莞市长安镇长青城荣安阁2号商铺（房地产共有证号为粤房地共证字第0118056号）；三、限被告罗楚南于本判决发生法律效力之日起十五日内按照32000元/月的标准，向原告文永乐支付自2017年11月25日起至2018年5月12日止的租金以及自2018年5月13日起至被告罗楚南实际向原告文永乐交还上述商铺之日止的房屋占有使用费；四、限被告罗楚南于本判决发生法律效力之日起五日内向原告文永乐支付违约金64000元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2330元，由被告罗楚南负担。如不服本判决，原告文永乐可在判决书送达之日起三十日内，被告罗楚南可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  邹群英二〇一八年七月二十七日书记员  梁润霞附：相关的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十六条涉外合同的当事人可以选择处理合同争议所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。