新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）新民终157号 上诉人（原审被告）：新疆昆仑绿业房地产投资集团有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区和田地区和田市。 法定代表人：艾海提·米吉提，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杜辉，新疆志通律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：新疆昆仑绿业房地产投资集团有限公司和田分公司，住所地：新疆维吾尔自治区和田地区和田市。 法定代表人：廖福平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杜辉，新疆志通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：艾则孜·库尔班，新疆阿瓦木律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石河子开发区天富房地产开发有限责任公司，住所地：新疆维吾尔自治区石河子开发区。 法定代表人：刘伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杜平，新疆力和力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张伟民，新疆力和力律师事务所律师。 上诉人新疆昆仑绿业房地产投资集团有限公司（以下简称昆仑公司）、上诉人新疆昆仑绿业房地产投资集团有限公司和田分公司（以下简称昆仑公司和田分公司）因与被上诉人石河子开发区天富房地产开发有限责任公司（以下简称天富公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院于2018年1月10日作出的（2017）新01民初571号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭，于2018年5月10日公开开庭审理了本案。昆仑公司的委托诉讼代理人杜辉，昆仑公司和田分公司的委托诉讼代理人杜辉、艾则孜·库尔班，天富公司的委托诉讼代理人杜平、张伟民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 昆仑公司、昆仑公司和田分公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回天富公司的诉讼请求或者将本案发回重审，由天富公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、自2013年8月9日以后，我方不是商户清理义务人，清理义务确认由茹纳克公司完成并负责向天富公司交付房屋。《账户监管协议》虽然约定由我方牵头清理前期经营商户，我方也在2013年5月30日和7月2日发函对清理过程进行了告知，截止发函我方已尽力完成了清理工作，并投入了大量的人力和物力，已履行了牵头清理的义务，但我方同时也在函件说明了清理中存在的大量问题，由于天富公司与茹纳克公司签订委托销售合同，将房屋交由茹纳克公司销售和对外出租，天富公司未解决其与茹纳克公司的纠纷，我方不是合同主体，无法直接越过天富公司完成清理工作，且清理中存在大量诉讼，我方不是诉讼案件的主体，不能左右诉讼案件的周期，导致清理周期长并不是我方原因。基于我方没有清理商户的主体资格，经协商，天富公司与茹纳克公司于2013年8月9日在兵团高分院达成（2013）新兵民二终字第7号民事调解书，确定应由茹纳克公司负责在2013年10月31日前清退商户。至此，天富公司已自行与第三方茹纳克公司达成协议，由第三方清理并交付。之后，我方仍然参与协助清理工作，但并不是我方的清理义务，且我方不是涉案租赁商户的合同主体，无法对合同中涉及的商户进行清理。二、涉案房屋已基本清理完毕，符合交付条件，天富公司恶意通过诉讼解除合同，侵害我方利益。截止天富公司起诉时间，大厦仅剩一层三户商户还没有清理完毕，其中一楼商户目前正在诉讼，负一层停车场的租赁合同于2017年10月31日到期，负一层经营业主明确告知合同到期后配合清理。三、本案所涉合同性质系商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定，不论天富公司是否有合法的解除权，单从解除权行使期限来看，天富公司于2015年3月23日发函及2017年9月向法院起诉要求解除合同，都已超过解除权行使期限，天富公司的合同解除权已消灭。一审法院对我方关于解除权消灭的抗辩意见未作任何表述，侵害了我方的合法权益，且一审法院对《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定是否适用没有作任何分析和认定，在无视该司法解释的情形下适用《合同法》第九十四条第二款的规定，属于适用法律错误。一审法院存在明显适用法律错误的情形。四、天富公司不具有法定的单方解除权，天富公司收到房款后，没有按照合同约定为我方办理产权登记，构成违约。根据涉案合同第4.2条的约定，我方已经向天富公司支付了2300万元的购房款，但天富公司并没有给我方办理已付房款部分的不动产登记，严重影响了我方用房产抵押贷款的安排，构成违约。我方在天富公司违约的情形下，要求继续履行合同，天富公司无权按《合同法》第九十四条之规定，主张单方解除合同，同时违约方也无权要求守约方承担违约金。五、涉案合同中17层的房屋房款已全部付清，并办理了过户登记，一审法院对合同已经部分履行的事实不做考虑，判决解除合同，侵害我方的合法权益。我方累计付款25637085元，合同对于如何付款已经有明确约定，一审法院认定付款条款约定计划于2013年12月底属于对付款时间约定不明确错误，付款的前提条件是将所有标的房产清理完毕一次性交付，因涉案房产存在第三人租赁使用的情况，需要进行清理，所以双方在合同第六条中对第一次付款时间及条件设定了条件。因全部房产还没有清理完毕且没有交付给我方，所以不具备第一次付款的条件，所以在没有清理完毕并交付我方之前，我方没有付款义务。六、一审法院在违约金部分的判决超出天富公司选择适用合同第12.1条约定的违约责任，对我方关于违约金过高的意见也未作任何分析和表述，并且在天富公司没有任何证据证明其有实际损失的情况下，判决我方承担1800万元的违约金显失公正。 天富公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回昆仑公司、昆仑公司和田分公司的上诉请求，维持一审判决。一、根据《账户监管协议书》、《补充协议》及2013年5月23日《关于清理人才大厦的商户遇到的问题的函》、《关于昆仑公司提出问题的商讨会》记录、2013年7月2日《关于重新商定双方之间监管账户协议书中清理经营商户有关事宜的函》等证据，可以证实清理义务人由我公司变更为昆仑公司、昆仑公司和田分公司，我公司仅为监督及督促义务，昆仑公司、昆仑公司和田分公司未积极、及时履行清理义务，也未能及时支付400万元清理费用，构成严重违约。二、涉案合同第六条明确约定了付款方式，合同性质为分期付款，三次付款时间分别是2013年12月底、2015年1月15日、2016年1月30日，付款方式的约定，分别包含金钱给付的债权债务关系和物权交付变动的法律关系，且物权交付变动的法律关系又包括买卖不破租赁物权的法律关系，买卖不破租赁物权并不损害其依据该合同享有的用益物权（昆仑公司下属物业公司一直征收未清理商户的物业费用，这可以说明昆仑公司、昆仑公司和田分公司不会积极履行清理义务，因为清理快速完成，而资金未能跟上，会造成违约事实），昆仑公司、昆仑公司和田分公司认为清理完毕并交付其15日内为付款的前提条件，混淆了两个独立的法律关系。三、本案为分期付款买卖合同，根据《合同法》第167条之规定，出卖人针对买受人的违约行为有解除权。我公司于2014年1月26日、2015年3月23日发出要求付款的函，并未提出解除合同，直至2017年6月13日，我公司发现对方缺乏履行诚意，才选择解除合同，我方解除权的时间应从2017年6月13日起算，并未丧失解除权。根据合同约定，昆仑公司、昆仑公司和田分公司的主要义务为清理商户及按期足额缴纳房款义务。一审法院查明其没有履行以上义务，且在接到催款通知书后，仍拒绝履行。涉案合同没有履行必要，应予解除。四、根据合同约定，在昆仑公司、昆仑公司和田分公司足额支付9000万元款项之后，我公司才将房屋权属进行转移，但昆仑公司、昆仑公司和田分公司仅支付了25637085元，付款比例不到30%。根据合同第12.1条的约定，一审法院判决违约金有依据，且昆仑公司、昆仑公司和田分公司的违约行为已经给我公司造成房屋应收租金损失超过63257395元（后附租金损失计算方法），远远大于1800万元违约金。综上，涉案合同签订届满5年，仅支付款项25637085元，付款比例不到30%，应缴纳400万元清理费用，至今仅缴纳101万元，昆仑公司、昆仑公司和田分公司存在严重违约行为，其自身存在怠于清理情形，并据此作为拒绝付款的理由，导致合同目的无法实现，损害我公司的权益。 天富公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2012年8月27日签订的《乌鲁木齐新疆人才大厦销售合同书》，并向我方支付违约金1800万元；2.判令由昆仑公司、昆仑公司和田分公司承担诉讼费、保全费、邮寄送达费。 一审法院认定事实：一、2012年8月27日，天富公司（出卖方、甲方）与新疆昆仑绿叶房地产投资集团有限公司乌鲁木齐分公司（以下简称昆仑乌鲁木齐分公司）（买受人、乙方）签订《乌鲁木齐新疆人才大厦销售合同书》，约定：乙方和甲方在平等、自愿、协商一致的基础上，对人才交流大厦整体销售情况以及本合同项下全部待交易部分已充分了解和盘点并认可，乙方自愿承受本合同所涉项目下的房产出租现状，且待部分商户租赁期限或本合同约定的租赁合同解除时间到期后取得所有权，就乙方购买甲方的相关待售房产事宜，经友好协商，达成本协议。第一条、项目建设与销售依据：交接前的物业管理现状甲方以出让方式取得位于新华南路698号地块的土地使用权。乙方购买的商品房为现房（已使用）。预售商品房批准机关为乌鲁木齐市房屋产权交易管理中心，商品房预售许可证号为新建房许字（2002）100372号。第二条、买卖标的物及其所有权移交范围的确定。按照合同约定，甲方应向乙方交付下列买卖标的物：甲方拥有所有权的人才大厦商业和下列办公用房。建筑面积分别为：商业：一层3393.01平方米；二层4131.25平方米；三层4131.27平方米。办公：17层A1、A2、A3、A4、C1、C2、C3、C4、G座；16层C1、C2、C3、C4、G座;13层C1、C2、C3、C4、G座共19间，建筑面积1048.67平方米；负一层2865.48平方米；负二层886.88平方米；B座一间住宅。其中17层已另行在本合同范围内完成交易，标的物价款为2637085元。同时甲方将没有卖出的全部建筑物打包一起移交乙方（19层除外另有约定）。以上标的物产权转移以后，负二层归属于甲方的人防面积由乙方无偿使用。最终面积标准以权属备案登记数据为准。按照本合同约定，甲方向乙方的后手买受人办理权属转移登记备案的，视为向乙方的权属交付。第三条、见附件1.由甲方提交茹纳克公司经营情况统计表共计份，统计表作为本协议附件，双方均以此统计表所载明的内容作为本条交接前共同认可的物产管理及租售情况现状。第四条、合作条件。甲乙双方约定本合同所涉及的全部标的物，交接前所发生的债权、债务与乙方无关，（除茹纳克公司出租需要清理而发生的债权、债务甲乙双方另有约定，见监管协议），标的物交接乙方后发生的债务、债务由乙方承担。4.2甲乙双方约定总房款分期付款，按付款比例乙方拥有已付款部分所有权，自上而下的办理所有权备案登记。其中未付款部分甲乙双方对该标的物的所有权给与保留……4.5物业服务交接。签订合同后，业主委员会在未选定物业管理公司期间，经由甲方和业主委员会同意，可由乙方暂时行使物业管理、服务、设施、设备维护等。第五条、计价方式与价款。5.1乙方向甲方支付标的物总价款（房款）9000万元（17楼9间办公室共计2637085元，此前已签订了销售合同，已交付乙方使用并办理产权登记备案，该房款计入总房款内）；物权转移登记所需税费及其他费用，按国家有关房产销售规定办理。第六条、付款方式。6.1乙方按下列方式和时间向甲方支付合同价款；甲乙双方约定为分期付款，在本合同生效后7日内向甲方交付定金500万元。6.2第一次付款。双方约定计划于2013年12月底，甲方将标的物中的全部房产（包括租赁商户）清理完毕并交付乙方15日内，乙方向甲方支付人民币22362915元。6.3第二次付款为第一次付款满一年，在15日内向甲方支付人民币3000万元；6.4第三次付款为第二次付款满一年，在15日内向甲方支付人民币3000万元。6.5乙方向甲方支付人民币9000万元全部房款后，由乙方安排物业转移登记时间并通知甲方，甲方在30日内将物权转移给乙方所指定的单位或个人名下办理过户登记手续。6.6甲方收到乙方交付的房款时，开具临时收款凭证，暂不开具正式发票，将全部房款交清后，甲方将临时收款凭证改为乙方通知的单位或人员名下开具正式发票，同时，签订商品房买卖合同、备案。第七条、甲方应向乙方完成的房屋交付。7.1根据本合同第二条2.1款的约定，整体清理全部租赁商户完毕后，按照备案资料和施工图及使用前现状，一次性交付乙方。交接前由甲方负责终止与茹纳克物业公司之间的物业管理关系。7.2物业服务交接：由业主委员会和甲方牵头组织与乙方的玉隆物业服务有限公司乌鲁木齐分公司办理交接手续，按国家规定的标准将物业办公用房交与乙方物业公司，物业以现状交接为基础，交接前发生的与物业管理相关的债权、债务与乙方无关。……第八条、双方权利和义务。8.1甲方权利和义务。8.1.1有权收取本合同约定的房款。8.1.2本合同约定的购房款9000万元必须全部进入甲方账户，收房定金及房款由甲方派出现场账户主管入账并办理相关手续。8.2乙方权利和义务。8.2.1按合同约定分期支付房款本金9000万元，在交清所有房款后，由乙方确定具体办理转移登记手续时间通知甲方，甲方按乙方通知要求在规定的时间内办理完毕。第九条、其他约定。9.1甲方保证销售的本合同交易的标的物拥有100%的产权，没有抵押、没有产权纠纷和债权、债务纠纷。因出卖人原因，造成该标的物不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。9.4，自本合同生效之日，甲方即将标的物交接给乙方，全部租赁商户清理完毕后，乙方对本合同项下标的物享有占有、使用、经营收益权，因此而产生的债权、债务由乙方自行承担。9.5不清理完毕全部租赁商户乙方不得使用并收益。第十一条、协议生效条件。本合同需双方签字、盖章即生效。第十二条、合同责任。12.1本合同签订后，双方应认真遵守。本合同所涉双方权利义务在本条无特别约定违约责任的，统一适用总价款的20%的违约金责任比例。12.1.1如甲方无故单方违约不将本合同项下的房产出售乙方，全部商户清理完毕后乙方开始使用已完成的广告、装修、装潢、招商费用等前期所发生的一切费用，由甲方全额赔偿。若乙方已开业，甲方违约以当时市场价格回购该物业。12.2特别约定。12.2.1如乙方违反本合同第八条8.1.3款的约定，甲方有权解除合同并不予办理权属备案登记。12.2.2如甲方原因不能办理权属备案登记的，除赔偿损失外，乙方有权解除合同，并要求甲方退还相应房款并承担不能办理权属登记所涉房款20%的违约责任。12.2.3如乙方违反本合同第六条约定的房款支付义务的期限50天后，每拖延一天向甲方支付10000元的违约金。二、2012年8月27日，昆仑乌鲁木齐分公司（甲方）与天富公司（乙方）签订《监管账户协议书》，约定鉴于昆仑乌鲁木齐分公司购买天富公司人才交流大厦部分商业，为清理完全部经营商户，协议如下：一、甲方牵头清理前期经营商户，清理费用暂定为400万元，由甲方负责缴纳，考虑到甲方牵头清理并支出上述费用，乙方同意将地下负一层、负二层归属于乙方资产计入双方签订的销售合同中。二、甲方委托乙方作为甲方清理商户的监管方，乙方接受甲方的委托。三、甲方将清理资金400万元在银行开立共管账户，须接受乙方监督管理。四、将甲方确定的划转资金、专户档案进行专人监管，清理完毕后统计报表由甲乙双方签字确认后进行最后结算，清理完毕后不足400万元的结余部分归甲方享有，超出400万元的部分由乙方支付。2013年4月19日，天富公司（甲方）与艾海提·米吉提（乙方）签订《补充协议》约定，双方就2012年8月27日已签订的监管账户协议书的履行签订本补充协议。主要内容为，由昆仑公司法定代表人艾海提·米吉提以个人名义设立个人储蓄卡，监管资金金额按约定打入此个人储蓄卡。该卡由乙方提供交甲方保管，密码由乙方设立。需支出时由乙方按原监管协议提出支出申请同时提交原协议约定的相关书面文件，经甲方书面同意后，双方财务人员以及双方授权领导核准的收款人、书面报告为依据，由此卡支出资金。卡号：中国银行××××××。乙方出纳（支出人古丽米拉.卡的尔），持卡人及监管人为天富公司樊惠英女士。每一笔进账与支出均要有双方授权人员签字。此卡提供后，未完成全部清理补偿期间，非经甲方书面同意，乙方不得以任何名义进行包括但不限于变更、挂失、消卡等，否则视为对合同的违约，由此引发的所有风险包括但不限于诉讼、损失等均由昆仑公司法定代表人及出卡人承担。2013年4月18日移交中国银行借记卡情况说明载明，上述中国银行卡内余额为500052.78元，本情况说明作为第一笔监管账户的原始单据；2013年5月23日移交借记卡情况说明载明查询的余额为1000052.78元，本情况说明作为第二笔监管账户的原始单据；2017年6月29日的移交借记卡情况说明，载明查询的余额为1013906.01元。三、艾海提·米吉提分别于2012年8月28日、8月31日、9月4日通过网银向石河子开发区天富房地产开发有限责任公司乌鲁木齐市分公司（以下简称天富乌鲁木齐分公司）转账50万元、50万元、100万元，共计200万元。2012年9月11日，天富乌鲁木齐分公司出具收到艾海提·米吉提定金200万元的收据。艾海提·米吉提于2013年4月15日向天富乌鲁木齐分公司汇款300万元，2013年4月17日，天富乌鲁木齐分公司出具收到艾海提·米吉提定金300万元收据。2014年1月20日、1月21日，艾海提·米吉提向天富乌鲁木齐分公司转账支付1000万元、800万元，天富乌鲁木齐分公司于2014年2月20日给艾海提·米吉提出具了收到1000万元房款和800万元房款的收据。天山区新华南路698号人才交流大厦17层A座1701号房屋于2012年9月21日登记在艾海提·米吉提名下，1702、1703、1704、1713、1714、1715、1716、1717号房屋于2012年9月20日登记在艾海提·米吉提名下。四、（一）2013年5月30日，昆仑公司向天富公司发出了《关于清理人才大厦的商户中遇到的问题》的函，主要内容为因天富公司与茹纳克公司之间的合同纠纷致使昆仑公司无法进行商户清理工作，诸多问题都应由天富公司出面解决。（二）2013年7月2日，昆仑公司向天富公司发出《关于重新商定双方之间监管账户协议书中清理经营商户有关事宜的函》。主要内容为，我公司与你公司2012年8月27日签订《乌鲁木齐新疆人才大厦销售合同》及为清理前期经营商户的《监管账户协议书》，合同签订后，双方已经开始履行。为了清理大厦前期经营商户，我公司发现你公司与大厦前期物业公司茹纳克公司之间债权债务未清理，且物业管理关系未终止，我公司清理经营商户的工作遇到种种障碍，造成我公司履行《监管账户协议书》约定的清理义务停滞不前。因天富公司与茹纳克公司之间的合同纠纷至今未解决，致使我公司无法推进清理经营商户的工作，在我公司进行清理经营商户工作之前，你公司必须事先解决与茹纳克公司的经济纠纷。为了使合同书及监管账户协议书尽快得到履行，根据双方约定的相关内容，提出以下建议：1、双方组成联合清理小组，尽快着手清理经营商户的有关具体工作。联合清理期间，若清理费用超出双方在《监管账户协议书》中约定的400万元，则根据该《监管账户协议书》的约定，超出部分由你公司负责支付；2、由于存在上述障碍，你公司与茹纳克公司之间的官司最终未圆满解决之前，让我们完成清理经营商户工作，不现实。等到你公司与茹纳克公司之间的纠纷被法院最终宣判并执行完毕后，双方再对《乌鲁木齐人才大厦销售合同书》及《监管账户协议书》中有关清理经营商户的期限，重新协商确定。（三）2014年1月26日，天富公司向昆仑公司发出《商函》，主要内容为，贵公司于2014年1月23日支付房款1800万元我公司已查收，根据双方约定，清理商户的义务应当由贵公司承担，但至今贵公司未能完成；约定的500万元定金，贵公司也未能按约定的期限完成支付；第一笔首付房款也未能按约定完全支付，以上贵公司行为反应出贵公司履行合同不积极，已属违约。对贵公司之前未履约的行为表示遗憾，望贵公司于2月28日前履行完毕合同约定的义务。此期限并不代表对贵公司应履约日期的推迟或延期。合同约定的义务对应的期限仍为有效期间。若贵公司确实无力完全履行合同，双方可协商予以解除已签订的合同。若贵公司确实存在履约诚信继续不足的行为，我公司将可能行使解除权。（四）2015年3月23日，天富公司向昆仑公司发出《商函》，主要内容为，为履行双方签订的销售合同书，我公司应贵公司协助清理的要求，针对人才大厦三楼的清理，已向乌鲁木齐市中级人民法院起诉，并于2015年3月20日申请执行。根据合同约定，贵公司应于2014年12月底支付第二笔购房款3000万元，但至今未付。自合同签订后，第一笔房款及监管资金就未按约支付完毕。望贵公司于4月28日前履行合同约定的付款义务。合同中约定的义务仍对应的期限仍为合法有效期间。若贵公司无力完全履行合同，双方或可协商予以解除已签订的合同。若贵公司确实存在履约诚信继续不足的行为，我公司将可能行使解除权。（五）2015年8月22日，昆仑公司向天富公司发出商函，主要内容为，关于合同标的物的清理及交付问题，双方所签销售合同书第六条第二款约定，天富公司在人才大厦清理工作尚未结束且未向我公司整体移交人才大厦之前，我公司完全可以暂时不支付上述款项。昆仑公司认为人才交流大厦二、三层已经清理完毕，地下一、二层及地上一层临街商铺租赁商户的清理工作至今没有完成，由于未能按时完成房产及租赁商户清理工作而未能交付我公司使用，导致我公司潜在利益遭受很大损失。希望天富公司早日完成清理工作及时交付合同标的物。五、2009年7月12日，天富公司（甲方）与茹纳克公司（乙方）签订委托销售合同，主要内容为天富公司委托茹纳克公司销售新疆人才大厦的三层商业广场及部分写字楼。委托标的物为：天富公司拥有产权的人才大厦一、二、三层商业广场和部分办公用房。办公：17层A1、A2、A3、A4、C1、C2、C3、C4、G室；16层C1、C2、C3、C4、G室;13层C1、C2、C3、C4、G室共19间。茹纳克公司需实现销售房款总价值9000万元，并完成房款回收。2009年9月12日天富公司与茹纳克公司又签订《天富新疆人才大厦委托经营协议》，主要内容为天富公司委托茹纳克公司代理销售新疆人才大厦的三层商业广场及部分写字楼，因茹纳克公司需要先期培育市场，故双方达成委托经营协议。委托经营的标的物为天富公司委托茹纳克公司销售的所有权部分，具体范围以委托销售合同为准；委托内容为，为实现委托标的的销售，茹纳克公司需对标的物进行包装并先期经营，天富公司同意茹纳克公司先期经营；具体经营方式和内容由茹纳克公司根据需要，在法律法规允许的范围内自行确立，天富公司仅出具本委托协议，具体经营手续由茹纳克公司按照当地规定自行办理。天富公司仅以实现销售为本协议的目标，对茹纳克公司在合同有效期内的正常经营不予干涉；茹纳克公司自本协议生效之日起，即可就该项目的经营招商展开作业。2012年8月茹纳克公司在新疆生产建设兵团农八师中级人民法院起诉天富公司，要求天富公司继续履行委托经营协议、向茹纳克公司支付垫付费用、委托经营费用、赔偿损失。天富公司提出反诉，要求解除委托经营协议，茹纳克公司清退合同期内入住的所有商户、并向天富公司返还经营和占用的房产。该院作出（2012）兵八民二初字第22号民事判决，茹纳克公司不服上诉于高院兵团分院，该院于2013年8月9日作出（2013）新兵民二终字第00007号民事调解书，主要内容为，茹纳克公司经营新疆人才大厦的期限截止于2012年7月30日；茹纳克公司必须保证在2013年10月31日之前将其在经营期间（包括占有）签订的所有商户安全、平稳的清退。天山区法院已审结的茹纳克公司为被告的案件，由茹纳克公司完成所有费用的偿还；茹纳克公司必须在2013年10月31日之前完成清理工作，并将《天富新疆人才大厦委托经营协议》中双方约定的委托标的物无任何纠纷、完整的交还于天富公司。六、2017年6月13日，天富公司向昆仑公司发出《解除合同通知书》，告知昆仑公司其严重违约，未按期足额支付款项，根据合同法第九十四条第三款及第四款规定，第九十六条规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，立即解除双方签订的《乌鲁木齐新疆人才大厦销售合同书》。昆仑公司收到该解除合同通知书后，于2017年8月3日向天山区法院起诉，要求确认天富公司2017年6月13日发出的《解除合同通知书》不具有解除合同效力，要求天富公司继续履行合同。天山区法院审理后于2017年10月26日作出（2017）新0102民初6602号民事判决书，判决确认天富公司于2017年6月13日发出的《解除合同通知书》不具有解除合同效力。该判决已生效。七、2013年7月5日，昆仑乌鲁木齐分公司更名为昆仑和田分公司。八、一审庭审中，天富公司认可收到昆仑公司支付的涉案房屋购房款25637085元（含定金500万元），昆仑公司、昆仑和田分公司认可天富公司已完成对新疆人才大厦第17层1701、1702、1703、1704、1713、1714、1715、1716、1717号房屋的交付及过户义务。 一审法院认为：天富公司与昆仑乌鲁木齐分公司于2012年8月27日签订的《乌鲁木齐新疆人才大厦销售合同书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。在合同履行中，天富公司于2017年6月13日向昆仑公司发出解除合同通知书，昆仑公司收到后，于2017年8月3日向天山区法院提起诉讼，要求确认该《解除合同通知书》不具有解除合同效力，要求天富公司继续履行合同。经天山区法院判决，确认天富公司于2017年6月13日发出的《解除合同通知书》不具有解除合同效力。因该判决已生效，故天富公司认为《乌鲁木齐新疆人才大厦销售合同书》基于其发出的《解除合同通知书》已经解除的意见，一审法院不予采信。同时，因为此案已经审理完毕，故昆仑公司要求本案中止审理的事由已不存在，对昆仑公司要求本案中止审理的请求，一审法院不予准许。对于双方当事人之间存在的争议，分析如下：一、天富公司与昆仑乌鲁木齐分公司于2012年8月27日签订的《乌鲁木齐新疆人才大厦销售合同书》是否应当依法解除。（一）天富公司（甲方）与昆仑乌鲁木齐分公司（乙方）签订的《乌鲁木齐新疆人才大厦销售合同书》第6.2条约定:“第一次付款。双方约定计划于2013年12月底，甲方将标的物中的全部房产（包括租赁商户）清理完毕并交付给乙方15日内，乙方向甲方支付人民币22362915元”。第4.1条约定：甲乙双方约定本合同所涉及的全部标的物，交接前所发生的债权、债务与乙方无关，（除茹纳克公司出租需要清理而发生的债权、债务甲乙双方另有约定，见监管协议），标的物交接后乙方后发生的债权、债务由乙方承担。天富公司与昆仑乌鲁木齐分公司在当日签订的《监管账户协议书》中约定，由昆仑乌鲁木齐分公司牵头清理前期经营商户，清理费用暂定400万元，由昆仑乌鲁木齐分公司负责缴纳，考虑到昆仑乌鲁木齐分公司牵头清理并支出上述费用，天富公司同意将地下负一层、负二层归属于乙方资产计入双方签订的销售合同中。清理完毕后统计报表由双方签字确认后进行最后结算，清理完结后不足400万元的结余部分归昆仑乌鲁木齐分公司所有，超出400万元的部分由天富公司支付。根据上述《乌鲁木齐新疆人才大厦销售合同》第4.1条约定及《监管账户协议书》中的主要内容，一审法院认为，监管账户协议书已约定由昆仑乌鲁木齐分公司负责清理前期经营商户，并且对此产生的清理费用昆仑乌鲁木齐分公司承担400万元给付责任，该约定系对《乌鲁木齐新疆人才大厦销售合同书》中清理责任主体的变更，并且在此之后，昆仑公司于2013年5月30日和7月2日向天富公司所发函件中，昆仑公司均明确表述其系进行清理工作的主体，并要求在天富公司处理完毕与茹纳克公司之间的纠纷后，对清理前期商户的期限进行重新约定，因此，一审法院认为，昆仑公司、昆仑乌鲁木齐分公司系清理工作的主体，且履行了部分清理工作。虽然天富公司与茹纳克公司之间关于销售及委托经营合同纠纷经高院兵团分院调解达成（2013）新兵民二终字第00007号民事调解书，确定应由茹纳克公司承担在2013年10月31日之前将其在经营期间（包括占有期间）签订的所有商户清退，完成清理工作，并将委托标的物无任何纠纷、完整的交还天富公司的义务，但该调解书，实际并未履行，并且该约定存在与天富公司与茹纳克公司之间，并非对昆仑公司、昆仑乌鲁木齐分公司清理责任的免除或变更，故昆仑公司、昆仑乌鲁木齐分公司仍负有履行清理前期商户的义务，昆仑公司、昆仑乌鲁木齐分公司未积极、及时的履行清退所有前期商户的义务，以致天富公司无法交付涉案标的物，昆仑公司、昆仑乌鲁木齐分公司未清理完毕全部前期商户的行为违反双方约定，构成违约。（二）天富公司与昆仑乌鲁木齐分公司在《乌鲁木齐新疆人才大厦销售合同书》中关于第一次付款时间约定为计划于2013年12月底，该约定并不明确。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，天富公司于2014年1月26日向昆仑公司发函要求其于2014年2月28日履行合同义务，并于2015年3月23日再次发函要求昆仑公司于2015年4月28日履行合同约定的付款义务。昆仑公司至今未予履行，其抗辩称因天富公司未依照合同约定清理完毕全部商户，故不具备向天富公司支付购房款的条件。根据本院查明的事实，上述抗辩事由与事实不符，不予采信。一审法院认为，昆仑公司、昆仑乌鲁木齐分公司应在接到天富公司的催告函后及时履行付款义务，其未予履行，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。本案系房屋买卖合同纠纷，昆仑和田分公司作为买受人，应当向出卖人天富公司支付相应的购房款，昆仑和田分公司、昆仑公司迟延履行付款义务，经天富公司催告，在合理期限内仍未履行，天富公司提出解除《乌鲁木齐新疆人才大厦销售合同书》，符合法律规定，予以支持。二、关于违约金的支付。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。昆仑公司、昆仑乌鲁木齐分公司存在违约行为，以致《乌鲁木齐新疆人才大厦销售合同书》被依法解除，依据该合同书第12.1条约定，应当向天富公司支付合同总价款20%的违约金即1800万元（9000万元×20％）。因昆仑乌鲁木齐分公司已更名为昆仑和田分公司，故由更名后的乌鲁木齐和田分公司与昆仑公司共同承担上述违约责任。另外，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方均已经履行部分合同义务，而天富公司仅起诉要求解除双方之间的合同，并未要求对解除合同后双方已经交付的部分房屋及已经支付的部分合同款项等进行处理。经一审法院释明后，天富公司表明将另案提起诉讼解决。遂依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百一十四条第一款之规定判决，一、解除天富公司与昆仑公司和田分公司（原名为昆仑公司乌鲁木齐分公司）于2012年8月27日签订的《乌鲁木齐新疆人才大厦销售合同书》；二、昆仑公司、昆仑公司和田分公司向天富公司支付违约金1800万元。案件受理费129800元（天富公司已预交），由昆仑公司负担。 二审期间，昆仑公司、昆仑公司和田分公司提交如下新证据：一、新疆玉隆物业服务有限公司于2018年5月8日出具的《证明》，用以证明2018年5月8日将最后一位租户清理完毕；二、新疆生产建设兵团第八师中级人民法院《公告》，用以证明法院确认茹纳克公司负责清理；三、昆仑公司于2013年9月12日出具的《通知》，用以证明我方按照监管协议约定履行了清理义务；四、天富公司于2013年12月18日出具《通知》及新疆美生商贸有限公司《答复函》，用以证明我方履行清理义务；五、昆仑公司于2013年9月1日出具的《关于尽快出面协调有关清理人才大厦经营商户事宜的函》，用以证明我方无法行使清理主体责任，清理主体只能是天富公司。天富公司质证认为：关于证据一系昆仑公司、昆仑公司和田分公司的关联公司出具，对证据三性不予认可，证据二至证据五为复印件，真实性不予确认。证据二至证据五为复印件，本院不予采纳，证据一为原件，本院对其真实性予以认可，是否采纳本院将结合案件事实及其他证据综合进行判断。 天富公司提交如下新证据：一、《5月23日昆仑公司关于清理商户的若干问题》、二、《关于昆仑公司提出问题的商讨会》，用以证明由上诉人负责清理工作，清理期限截止日为2013年12月底；三、新（2018）乌鲁木齐市不动产权第XXXX号新（2018）乌鲁木齐市不动产权第XXXX号权属证书，用以证明天富公司取得涉案房产的权属证书，并可依法分户办证。昆仑公司、昆仑公司和田分公司质证认为：对证据一真实性认可，对证明问题不认可，该证据证实了租户是和茹纳克公司签订租赁协议，租户不认可我方身份，同时证明清理完毕时间不确定，且房产没有产权证；对证据二真实性认可，对证明问题不予认可，该证据反而可以证实我方积极履行协议约定义务，并对在履行过程中遇到的问题积极向天富公司通报及沟通；对证据三真实性认可，但对证明问题不认可，该权证时间是2018年3月，我方没有见过。以上证据均为原件，本院对以上证据的真实性予以确认，是否采纳本院将结合案件事实及其他证据综合进行判断。 本院二审查明，一审法院于2017年9月19日开庭审理期间，法庭询问各方当事人“房屋现状如何”，天富公司答复“除了几家还有占用，其他都空置。已经交付，由被告使用”，昆仑公司、昆仑公司和田分公司答复“对方没有按照我们的销售合同来交付，只是两家物业公司有个交接，实际是物业公司在进行管理。” 二审庭审期间，各方当事人对于涉案房产的清理工作已经完毕的事实均不持异议，但对于清理工作完成时间的确定持有异议，天富公司认为于2017年3月清理完毕，昆仑公司、昆仑公司和田分公司则认为大厦清理完毕的时间为2018年5月18日。关于解除涉案合同的依据，天富公司明确称由于昆仑公司、昆仑公司和田分公司没有按照合同约定足额付款构成对合同的根本违约，其有权解除合同，而昆仑公司、昆仑公司和田分公司未履行清理义务不构成涉案合同根本违约的理由。 本院查明的其他事实与一审法院查明一致。 本院认为，天富公司与昆仑乌鲁木齐分公司于2012年8月27日签订的《乌鲁木齐新疆人才大厦销售合同书》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，为合法有效合同，各方当事人均应遵照履行。一、昆仑公司、昆仑公司和田分公司是否存在根本违约行为，天富公司是否可以行使解除权将涉案合同予以解除。天富公司主张昆仑公司、昆仑公司和田分公司没有按照合同约定足额付款构成对合同的根本违约，对于该主张，根据涉案合同第六条“付款方式。6.1乙方按下列方式和时间向甲方支付合同价款：甲乙双方约定为分期付款，在本合同生效后7日内向甲方交付定金500万元。6.2第一次付款。双方约定计划于2013年12月底，甲方将标的物中的全部房产（包括租赁商户）清理完毕并交付乙方15日内，乙方向甲方支付人民币22362915元。6.3第二次付款为第一次付款满一年，在15日内向甲方支付人民币3000万元；6.4第三次付款为第二次付款满一年，在15日内向甲方支付人民币3000万元。6.5乙方向甲方支付人民币9000万元全部房款后，由乙方安排物业转移登记时间并通知甲方，甲方在30日内将物权转移给乙方所指定的单位或个人名下办理过户登记手续。……”的约定内容可以看出，涉案合同约定的付款方式是分期分批付款，且根据以上条款对第一次付款的约定使用“双方约定计划于……”的表述，可以看出第一次付款时间并不是确定的时间，而应当是“甲方将标的物中的全部房产（包括租赁商户）清理完毕并交付乙方15日内”，第一次付款系附条件的付款，即“全部房产（包括租赁商户）清理完毕并交付乙方15日内”这个条件成就后系进行第一次付款，一审法院对涉案合同付款方式的认定有误，本院予以纠正。该条件的成就应当在合同具体履行过程中才能确定，因此天富公司主张第一次付款时间就是2013年12月底、并依据第一次付款时间确定第二次、第三次付款时间的理由没有合同依据，本院不予支持。第一次付款时间应为房产清理完毕并交付15日内，各方当事人对于商户已经清理完毕的事实不持异议，但对于商户具体于什么时间清理完毕，各方当事人持不同意见。天富公司主张系于2017年3月清理完毕，但没有提供相应的证据予以证实，本院对该时间不予采纳。昆仑公司、昆仑公司和田分公司认为清理完毕的时间为2018年5月8日，并提交由新疆玉隆物业服务有限公司于2018年5月8日出具的《证明》用以证明该事实成立，但昆仑公司、昆仑公司和田分公司并未提供进一步证据证明新疆玉隆物业服务有限公司与本案的关联性，且该证据与昆仑公司、昆仑公司和田分公司认为清理工作系由天富公司实际完成的主张存在矛盾之处，因此对于该份证据本院亦不予采纳。根据一审庭审期间各方当事人的陈述表明，在一审庭审期间房屋清理工作基本已经完成，且天富公司与昆仑公司、昆仑公司和田分公司均认可涉案房产的物业公司已经交接，故在各方当事人均没有提供有效证据证明房屋清理完毕具体时间的情形下，本院以一审法院开庭审理之日即2017年9月19日作为房屋清理工作完成时间。根据涉案合同的约定，第一次付款时间应为2017年10月3日，第二次付款时间应为2018年10月17日，第三次付款时间应为2019年10月31日。天富公司向法院起诉之时，还没有到合同约定的第一次付款时间，因此其主张昆仑公司、昆仑公司和田分公司没有按照合同约定足额付款构成对合同的根本违约的理由没有事实依据，昆仑公司、昆仑公司和田分公司至目前为止没有构成对合同的根本违约，天富公司并不享有解除合同的权利，其要求解除涉案合同的诉讼请求不能成立，一审法院对此判决有误，本院予以纠正。关于昆仑公司、昆仑公司和田分公司上诉认为天富公司行使解除权已经超过法定期限的上诉理由，由于本院认定天富公司目前以上诉人未按合同约定时间付款而解除合同的理由不成立，故对上诉人关于被上诉人行使解除权超过期限的问题不予审理。 二、昆仑公司、昆仑公司和田分公司应否向天富公司支付违约金1800万元。虽然根据《监管账户协议书》“甲方牵头清理前期经营商户，清理费用暂定为400万元，由甲方负责缴纳，考虑到甲方牵头清理并支出上述费用，乙方同意将地下负一层、负二层归属于乙方资产计入双方签订的销售合同中”中的约定内容，昆仑公司、昆仑公司和田分公司负有“牵头清理前期经营商户”的义务，但根据各方当事人于一审、二审期间提交的大量履行清理义务的相应证据可以看出，因昆仑公司、昆仑公司和田分公司并不是涉案房产的权利人，因此清理工作需由天富公司、昆仑公司、昆仑公司和田分公司共同完成，在合同实际履行过程中，也确实系由天富公司、昆仑公司、昆仑公司和田分公司共同完成了涉案房产的清理工作，而根据（2012）新兵民二初字第22号民事判决书、（2013）新兵民二终字第7号调解书、2013年12月18日的通知、（2014）新民一终字第221号民事判决书，人才大厦商户起诉天富公司的起诉状等证据可以证实清理工作周期长的一个重要原因系天富公司与部分商户之间，天富公司与物业公司之间出现了诉讼，清理工作没有按照涉案合同约定的“计划于2013年12月底”完成系由多方原因造成，并非昆仑公司、昆仑公司和田分公司单方原因造成，且天富公司并未提交相应证据证明昆仑公司、昆仑公司和田分公司存在故意拖延清理工作的情形。在二审审理期间，各方当事人对于涉案房产已经清理完毕的事实均无异议，天富公司也认可未履行清理义务已经不是昆仑公司、昆仑公司和田分公司对涉案合同根本违约的理由，因此一审法院认定昆仑公司、昆仑公司和田分公司未履行清理义务构成违约、应支付违约金的认定有误，本院予以纠正。天富公司向法院起诉之时，还未到合同约定的第一次付款时间，天富公司主张昆仑公司、昆仑公司和田分公司迟延履行付款义务、应支付违约金的诉讼请求没有依据，本院不予支持。 三、关于昆仑公司、昆仑公司和田分公司上诉认为天富公司没有按照合同约定办理产权登记构成违约的上诉理由，涉案合同“4.2甲乙双方约定总房款分期付款，按付款比例乙方拥有已付款部分所有权，自上而下的办理所有权备案登记。其中未付款部分甲乙双方对该标的物的所有权给与保留……”的内容为昆仑公司、昆仑公司和田分公司是按付款比例享有部分所有权，同时合同“6.5乙方向甲方支付人民币9000万元全部房款后，由乙方安排物业转移登记时间并通知甲方，甲方在30日内将物权转移给乙方所指定的单位或个人名下办理过户登记手续。……8.2.1按合同约定分期支付房款本金9000万元，在交清所有房款后，由乙方确定具体办理转移登记手续时间通知甲方，甲方按乙方通知要求在规定的时间内办理完毕”的约定内容，为昆仑公司、昆仑公司和田分公司在支付完毕全部房款后再办理相应产权登记，昆仑公司、昆仑公司和田分公司上诉认为天富公司没有办理其已付房款对应的产权登记手续构成违约的理由没有相应合同依据，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2017）新01民初571号民事判决； 二、驳回石河子开发区天富房地产开发有限责任公司的诉讼请求。 一审案件受理费129800元（天富公司已预交），二审案件受理费129800元（昆仑公司、昆仑公司和田分公司已预交），由天富公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 毛  惠  娟 审判员 买买提·外力 审判员 刘  雅  文 二〇一八年七月十九日 书记员 茜 仁 娜 依