呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2018）内0105民初7630号原告：白玉梁，女，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：张建军，内蒙古远舰律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩燕群，内蒙古远舰律师事务所律师。被告：南昌市第一建筑工程公司，住所地江西省南昌市西湖区桃花路**。法定代表人：刘扬国，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚俊，北京大成（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李乐庆，北京大成（南昌）律师事务所律师。原告白玉梁与被告南昌市第一建筑工程公司（以下简称南昌一建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案，在适用简易程序过程中，因案情复杂，将本案转为普通程序，于2019年5月14日公开开庭进行了审理。原告白玉梁的委托诉讼代理人韩燕群，被告南昌一建公司的委托诉讼代理人李乐庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白玉梁向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除白玉梁与南昌一建公司设立的呼和浩特分公司签订的《爱巢8090项目团购内部认购协议》；2.请求判令南昌一建公司返还白玉梁购房款36万元及支付利息107,760元（从2013年9月16日起暂计至2018年8月17日，36万元×银行同期贷款年利率6%/360×1796天），并支付至实际购房款全部返还之日；3.请求判令南昌一建公司承担全部诉讼费用。事实与理由：白玉梁于2013年9月16日与南昌一建公司设立的呼和浩特分公司签订《爱巢8090项目团购内部认购协议》，约定白玉梁购买南昌一建公司开发的位于金桥开发区化肥厂生活区东侧“爱巢8090项目”3号楼1单元1层东户房屋，建筑面积119.6平方米，房屋单价每平方米4500元，房屋交付日期为2014年12月30日。合同签订后，白玉梁按照约定以现金付款方式支付了该套房屋的首付款36万元，并且南昌市第一建筑工程公司呼和浩特分公司（以下简称南昌一建呼市分公司）出具了加盖南昌一建呼市分公司财务专用章的收据。但截至起诉之日，南昌一建公司仍未将房屋交付白玉梁使用。白玉梁认为南昌一建公司的行为已经构成严重违约，另外经了解得知该房屋尚未取得预售许可证，该项目至今仍处于停工状态，南昌一建公司已无法交付房屋，故请求人民法院判令解除白玉梁与南昌一建呼市分公司签订的认购协议，因南昌一建呼市分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司承担。根据民事诉讼法及相关法律规定诉至贵院，请求贵院依法支持白玉梁诉请。南昌一建公司辩称，南昌一建呼市分公司仅是案涉商品房的施工方，不具备销售涉案房屋的主体资格，该房屋的开发商是蒙海和房地产公司，并且在认购协议上也有蒙海和房地产开发公司授权的印章，因此南昌一建公司不是本案的适格主体，应当由开发商蒙海和公司承担责任。白玉梁从未向南昌一建公司支付过任何购房款，不存在南昌一建公司应当向白玉梁返还购房款的情形，即使认定南昌一建公司是本案的适格主体，但南昌一建公司未取得案涉房屋的预售许可证，涉案房屋的认购协议应属于无效，不存在解除问题。白玉梁对合同无效存在过错，南昌一建公司无需向其支付任何利息；认购协议约定的交房日期为2014年12月30日，白玉梁的主张已超过诉讼时效，南昌一建公司不应承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月16日，南昌一建呼市分公司（甲方）与白玉梁（乙方）签订《爱巢8090项目团购内部认购协议（原银杏嘉苑住宅）》（以下简称爱巢8090认购协议），协议约定由白玉梁预定呼和浩特市金桥开发区化肥厂生活区东侧“爱巢8090”项目3号楼1单元1层东户房屋，该房屋建筑面积暂测约为119.6平方米，单价4500元/㎡。该房屋定于2014年12月30日交付，如逾期未交付，甲方将给予乙方所交全部款项银行同期贷款利率双倍的补偿。第二条付款方式约定，乙方于2013年9月16日支付现金36万元，其余房款办理银行按揭贷款。该协议还就其他事项作出了约定。2013年9月16日，白玉梁向南昌一建呼市分公司交付购房款36万元，南昌一建呼市分公司出具加盖该分公司财务专用章的收据。“爱巢8090”项目系呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司开发的项目，该项目尚未取得商品房预售许可证等证明。案涉房屋未向白玉梁交付。南昌一建呼市分公司为南昌一建公司下设分公司，于2013年8月20日办理工商登记，登记的负责人为黄志平。本院认为，对于白玉梁主张解除其与南昌一建呼市分公司签订的爱巢8090认购协议及主张南昌一建公司返还购房款及支付利息的诉讼请求，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人己经按照合同约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，白玉梁与南昌一建呼市分公司签订的爱巢8090认购协议约定了当事人的名称和姓名、房屋的坐落、房屋总价款、付款方式、付款时间及交房日期，己具备商品房买卖合同所需的重要内容。双方己就商品房买卖合同需具备的重要条款作出明确约定，且南昌一建呼市分公司己收受白玉梁首付款36万元，双方意思表示一致，应认定双方当事人的真实意思表示是签订商品房买卖合同，故该爱巢8090认购协议应当认定为商品房买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。“爱巢8090”项目为呼和浩特市蒙海和房地产开发有限责任公司开发，至今未取得商品房预售许可证，故白玉梁与南昌一建呼市分公司签订的爱巢8090认购协议应属无效，对于白玉梁主张解除其与南昌一建呼市分公司签订的爱巢8090认购协议的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，南昌一建呼市分公司因爱巢8090认购协议而实际收取的36万元购房款应返还白玉梁，但因南昌一建呼市分公司不具有法人资格，其民事责任应由南昌一建公司承担，白玉梁向南昌一建公司主张权利并无不当，故南昌一建公司应向白玉梁返还购房款36万元，对白玉梁的该项诉讼请求，本院予以支持；基于上述理由，对于南昌一建公司提出南昌一建呼市分公司仅为案涉项目的施工方，不具备销售案涉房屋的主体资格，其不是本案适格主体的抗辩意见及白玉梁未向其支付购房款的抗辩意见，本院均不予采纳；对于南昌一建公司提出呼市分公司的印章是伪造的，不是真实印章的抗辩意见，其未向法庭举证证实其主张，经向其询问，其未申请对印章的真伪进行鉴定，故对其该项抗辩意见，本院不予采纳。因双方对导致爱巢8090认购协议无效均有过错，故对于白玉梁主张利息的诉讼请求，本院不予支持；对于南昌一建公司提出的案涉认购协议为无效协议，不存在解除问题，南昌一建公司无需向白玉梁支付利息的抗辩意见，本院予以采纳。对于南昌一建公司提出的爱巢8090认购协议约定交房日期为2014年12月30日，白玉梁的主张已超过诉讼时效，南昌一建公司不应承担责任的抗辩意见，白玉梁在本案中主张判令解除合同并返还购房款、支付利息，与爱巢8090认购协议中约定的房屋交付时间并无关联，白玉梁的主张未超过诉讼时效，对南昌一建公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、南昌市第一建筑工程公司于本判决生效之日起十五日内向白玉梁返还购房款360,000元；二、驳回白玉梁的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8316元（原告已预交），由南昌市第一建筑工程公司负担6700元，由白玉梁负担1616元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 高晓英人民陪审员 刘继广人民陪审员 杨焕萍 二〇一九年七月十日书 记 员 支 敏