湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0105民初7176号原告:湖南青竹湖置业有限公司，住所地长沙市开福区芙蓉中路一段479号建鸿达现代城27楼。法定代表人：江泽建，该公司董事长。委托诉讼代理人：周金艳，湖南湘达律师事务所律师。被告：梁燕，女，汉族，1968年7月1日生，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：王宏，湖南高天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辉，长沙市开福区捞刀河法律服务所法律工作者。被告：邹博，女，汉族，1995年7月28日生，住长沙市雨花区。原告湖南青竹湖置业有限公司与被告梁燕、邹博房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告湖南青竹湖置业有限公司的委托诉讼代理人周金艳，被告梁燕及其委托诉讼代理人王宏、张辉到庭参加诉讼。被告邹博经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告湖南青竹湖置业有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》于2017年11年17日解除;二、两被告协助原告办理撤销网签等解除合同的相关手续；三、两被告支付违约金310000元；四、确认原告以其应返还给两被告的购房款抵销两被告应支付给原告的违约金后返还剩余款项1052175元；五、本案诉讼费用（包括保全保险费用）由两被告承担。事实与理由：2016年4月13日，被告邹博、梁燕与原告签订《长沙市商品房买卖合同》，购买原告开发的水映加州花园第C2-41幢××号房，合同约定首付款为1362175元，余款3100000元以银行按揭贷款方式支付。合同签订后，经原告多次催促，被告未将按揭贷款部分房款3100000元支付给原告，也未以一次性付款方式将剩余款项支付给原告，给原告造成巨大经济损失。根据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第七条约定，两被告未按合同规定时间付款，逾期超过15日，原告有权解除合同，两被告还应按累计应付款金额的10%支付违约金，即被告应向原告支付违约金310000元。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告梁燕辩称，原告诉求不合法，缺乏证据和法律支持。原告提交的2016年4月13日《长沙市商品房买卖合同》并不是被告购房时的买卖合同，该合同系原告工作人员逼迫被告所补签。事实上，原、被告双方在2013年11月签订过一份购房合同，合同签订后，被告已将资料交给原告工作人员，但由于原告工作人员没有办理按揭手续，导致银行按揭审批未通过，故责任不在被告。2013年办理银行按揭贷款手续时只需首付三成房款，而到2016年时政策规定需首付六成房款，此时被告已交不起首付，要求退还房款，但原告不同意。现被告认为应按2013年签订的购房合同继续履行。被告邹博未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求向本院提交了《长沙市房屋买卖合同》、付款凭证及发票、律师函及快递凭证等证据材料，被告邹博、梁燕未向本院提交证据材料。本院组织双方当事人进行了质证，对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经庭审审查，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2016年4月13日，原告湖南青竹湖置业有限公司与被告邹博、梁燕签订一份《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：被告购买的商品房为水映加州花园项目中的第C2-41幢××号房；该房屋建筑面积338.82㎡，每平方米13169.75元，总房价4462175元；首付款（含定金）1362175元于签订本合同之日支付，剩余房款3100000采用银行贷款方式支付；被告应在接到原告通知之日起5个工作日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给原告，在接到原告或贷款人通知后3个工作日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，被告逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理；因被告原因导致其未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，原告同意被告以自有资金支付，不承担本合同第七条约定的违约责任，逾期，原告有权解除合同，合同解除后原告将已付款退还给被告；因原告的原因导致被告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告在5日内有权解除本合同，合同解除后5日内原告应当退还已付款及利息；因非归责于双方的原因，导致被告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告应在5日内以自有资金支付，逾期，任何一方均可单方解除合同，在合同解除后5日内，原告应将已付款及利息退还给被告；被告如未按合同规定的时间付款，逾期未超过15日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过15日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金，被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金；原告应当在2016年12月30日前将经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准的商品房交付被告使用。合同签订后，因被告未将按揭贷款部分房款3100000元支付给原告，亦未以一次性付款方式将该部分房款支付给原告，原告向被告催收未果，故诉至本院。另查明，被告梁燕于2013年11月至2014年9月期间已支付购房首付款共计1362175元。庭审中，原告向本院陈述，被告梁燕认购涉案房屋的时间是2013年10月5日，2014年12月15日双方首次签订商品房买卖合同，约定总房款为4462175元，首付款1362175元，余款3100000元通过银行按揭贷款支付。因被告梁燕征信问题，银行按揭贷款审批未获通过，剩余房款被告梁燕一直未付。直到2016年3月，因被告梁燕未付清房款，其小孩无法入读湘一外国语学校，为解决小孩就读该校的问题，被告梁艳表示愿意将尾款一次性付清，此时虽银行政策比较宽松，但被告梁艳需将首付款比例提高至四成，被告梁艳承诺在2016年4月补齐首付款，故双方于2016年4月13日重新签订《长沙市商品房买卖合同》，并增加被告邹博为共同购房人，以便银行贷款审批通过，该合同已办理网签手续，第一份合同已经作废。此后，被告一直未补齐首付款，故银行按揭贷款未获通过。而被告梁燕称当时是原告没有为其办理银行按揭贷款手续，所以才签订2016年4月13日的《长沙市商品房买卖合同》。本院认为，一、原告与被告梁燕、邹博于2016年4月13日签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，从原、被告双方的陈述来看，该合同实质是对之前签订的商品房买卖合同的变更，双方均应依据该合同履行相关义务。原告作为出卖人，其合同目的在于及时收取合同所约定的购房款。本案合同约定首付款为1362175元，余款3100000元通过银行按揭贷款方式支付。被告虽然已按合同约定支付原告首付款1362175元，但此时办理银行按揭贷款手续需增加首付款比例，而被告一直未补齐相应首付款，导致银行按揭贷款未通过。对此，本院认为，被告作为购房人，向原告按约支付房款系其主要合同义务，在银行按揭贷款政策发生上述变化时，被告应及时补足首付款以便按程序办理银行按揭贷款手续，或者一次性向原告支付剩余房款，但被告一直未履行上述义务，导致原告收取房款的目的无法实现，根据合同约定，原告可以解除合同，故本院对原告要求解除与被告邹博、梁燕于2016年4月13日签订的《长沙市商品房买卖合同》的诉求予以支持。关于该合同解除时间，宜认定为本判决生效之日。合同解除后，被告邹博、梁燕应协助原告办理撤销网签等解除合同的相关手续。对于被告辩称在首次签订商品房买卖合同后，已按约将按揭所需资料交给原告，但因原告一直没有去办理按揭贷款手续，故未获得银行按揭贷款，到2016年签订合同时，被告已无力承担需补足的首付款，故责任不在被告。但被告未提交相关证据证明，原告对此亦不予认可，故本院对被告的上述辩解意见不予采纳。二、如前所述，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方在《长沙市商品房买卖合同》中的约定，被告应当按累计应付款的10%向原告支付违约金，原告以此要求被告支付违约金310000元。从被告的违约责任以及原告的损失情况来看，该违约金数额过高，本院酌情调整为200000元。关于原告要求确认以其应返还的购房款抵销违约金的诉求，虽然合同解除后，原告应返还被告购房款，但本案购房款与违约金属于性质不同的款项，被告亦未表示同意抵销，故本院对原告的该项诉求不予支持。另外，原告还要求被告支付诉讼保全保险费，因被告已承担相应的违约责任，本院不再支持。三、被告邹博无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证和不质证的法律后果。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告湖南青竹湖置业有限公司与被告邹博、梁燕于2016年4月13日签订的《长沙市商品房买卖合同》；二、被告邹博、梁燕于本判决生效之日起十日内协助原告湖南青竹湖置业有限公司办理撤销网签等解除合同的相关手续；三、被告邹博、梁燕于本判决生效之日起十日内支付原告湖南青竹湖置业有限公司违约金200000元；四、驳回原告湖南青竹湖置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费17060元，财产保全费2170元，合计19230元，被告邹博、梁燕承担3820元，原告湖南青竹湖置业有限公司自行承担15410元；公告费560元，由被告邹博、梁燕承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  王剑锋人民陪审员  刘正青人民陪审员  颜建玲二〇一八年七月二十日代理书记员  周梦瑶附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书;定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。