天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津01民终4078号上诉人（原审原告）：中远散货运输有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）中心大道与东七路交口远航商务中心**楼。法定代表人：张治平，董事长。委托诉讼代理人：王友东，男，该公司职员。委托诉讼代理人：孙希文，天津滨新律师事务所律师。上诉人（原审被告）：安春来，男，1967年8月18日出生，汉族，个体工商户，住天津市河**。委托诉讼代理人：张洋，天津源海律师事务所律师。上诉人中远散货运输有限公司因与上诉人安春来房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2018）津0105民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中远散货运输有限公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判安春来按每月5600元支付从2017年1月1日至实际腾房之日止的房屋使用费，一、二审诉讼费用由安春来承担。事实与理由：一审法院将本公司主张房屋占有使用费调整为违约金，费用性质发生变化。合同约定租赁期届满次日起至实际给付之日按照合同约定租金2倍支付使用费，一审法院认定使用费数额过低。安春来上诉请求：撤销一审判决，改判驳回中远散货运输有限公司的诉讼请求，一、二审诉讼费由中远散货运输有限公司承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。根据双方交易习惯，2017年至今双方成立租赁合同关系。安春来已经履行了租赁合同义务，未构成违约。安春来从2003年租赁房屋至2016年，从未拖欠房租。2016年底安春来要求继续交房租，但是对方拒收。安春来离婚了并带着孩子，没有地方去。中远散货运输有限公司侵犯了安春来的优先购买权，上诉人卖房子应该优先卖给安春来。中远散货运输有限公司辩称，合同期限届满本公司有权终止合同，合同到期之前本公司已经履行了不再续租的告知义务。本案不存在涉案房屋买卖的事实。安春来辩称，不同意对方的上诉请求，不应该支付违约金。中远散货运输有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间的不定期租赁合同关系。2.判令被告腾空位于天津市河北区的房屋并交还原告。3.判令被告支付从2017年1月1日至2017年12月31日的房屋租金67200元，并按每日184.11元的标准支付从2018年1月1日起至实际腾空房屋之日止的房屋使用费。4.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：坐落河北区金钟路中远里121-5号至121-9号房屋的所有权人为原告，该房多年来由原告交给案外公司管理。被告早年租赁其中的××号（自定门牌号××增1号）的约一半房屋（面积约80㎡）用于经营东华林公墓金钟路殡葬服务站。2016年1月6日原、被告签订了最后一份房屋租赁合同，合同的主要内容为：“原告将河北区金钟路中远里××号增1号租赁给被告用于经营，租赁期限一年自2016年1月1日至2016年12月31日，年租金是33600元，月租金2800元（不含水、电、暖气费用），被告在签订合同时向原告交付1个月租金作为履约保证金，在租赁期内该保证金无息存放于原告处，作为被告履行合同的保证。如被告有任何违约行为，原告有权将保证金抵作违约金不予返还。租赁期满，被告逾期不将租赁物交还给原告，自租赁期满之次日起至实际返还租赁物之日止，被告应支付本合同双倍租金”。该合同签订前，原告收取了被告2800元作为履约保证金，在合同履行期限内被告交纳了2016年全年的租金，双方无争议。庭审中，原告陈述2016年11月16日其委托管理诉争房屋的天津远洋房地产开发有限公司做出租赁期限到期后不再续租的通知，并于2016年11月20日将该通知送达给了被告的委托代理人孙红艳，对此被告不予认可，提出孙红艳系其前妻，已经离婚，并未收到该通知。2016年12月31日合同到期后，双方未续签合同，原告也未再收取被告租金，但诉争房屋仍由被告继续使用经营东华林公墓金钟路殡葬服务站至今。2017年7、8月份原告曾召集包括被告在内的租户开会协商腾房问题，但双方未达成一致，故成讼。此案在审理过程中，一审法院到诉争房屋内进行了现场勘验，诉争房屋内存放了部分殡葬用品及生活用品，被告陈述其和儿子也在诉争房屋内居住，并以辩称理由，不同意原告的全部诉讼请求。一审法院认为，原、被告于2016年1月6日签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应予认定。上述合同签订后，当事人均应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，双方在租赁合同中对租赁期限已经作出明确约定，在租赁期限已经届满，且未续签租赁合同的情况下，被告未自行搬离诉争房屋已构成违约，故被告应按合同约定承担违约责任。现原告要求被告腾空并交还诉争房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。庭审中，原告表示如果执行时被告不能自行解决腾房去处，同意垫付3个月租金给被告租赁一处房屋作为被告腾房去处，一审法院照准。关于原告要求解除原、被告之间的不定期租赁合同一节，因双方合同约定的租赁期限已经届满，且在租赁期限届满前后，原告向被告明确提出了不再向被告出租房屋的意思表示，故原告认为合同到期后被告继续使用诉争房屋双方形成不定期租赁合同关系的主张不能成立。关于原告的第三项诉讼请求其本质是要求被告承担逾期腾房的违约责任，通过前述分析，被告确系违约，故原告的该项诉讼请求，一审法院予以支持，违约金的给付期限应截止到被告实际腾房之日止。由于在审理过程中被告表示合同第十一条第4款属于违约金性质且约定过高，要求予以减少，对此一审法院认为，虽然合同第十一条第4款有明确约定，但在原告未提供实际损失的情况下，按照该标准计算违约金明显偏高，一审法院根据公平原则，在兼顾预期利益的基础上，对原告的该项诉讼请求酌情予以减少。另由于原告已经收取了被告2800元履约保证金，按照合同第四条约定，该保证金在被告违约时应抵作违约金，故原告在收取被告违约金时应核减该2800元。关于被告的其他答辩理由，因于法无据，一审法院不予采纳。判决：一、判决生效后三十日内，被告安春来将现由其使用的坐落河北区金钟路中远里××号（自定门牌号××增1号，具体为字号是东华林公墓金钟路殡葬服务站）门脸房屋一套腾空并交还原告中远散货运输有限公司；二、如被告安春来未按判决第一项履行腾房义务，由原告中远散货运输有限公司在天津市环城四区范围以内（含市内六区）提供一处不小于80平方米的房屋作为腾房去处，并垫付三个月租金，该租金由被告安春来承担；三、判决生效后十五日内，被告安春来按照3000元/月（100元/天）的标准给付原告中远散货运输有限公司自2017年1月1日起至实际腾房之日止的违约金；四、原告中远散货运输有限公司在执行判决第三项违约金时核减被告安春来已交纳的保证金2800元；五、驳回原告中远散货运输有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1480元，减半收取740元，由原、被告均担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。在租赁期限已经届满，未续签租赁合同且中远散货运输有限公司不同意继续出租的情况下，安春来未自行搬离诉争房屋已构成违约，应承担违约责任，一审法院认定正确，本院予以维持。安春来主张根据交易习惯2017年至今双方成立租赁合同关系，因其理据不足，本院不予支持。安春来主张其优先购买权受到侵犯，但未能提供充分证据证明中远散货运输有限公司出售涉案房屋，故本院对此不予支持。关于违约金问题。房屋租赁合同上载明第十一条为违约责任条款，中远散货运输有限公司要求按该条款支付房屋占有使用费，本质是要求安春来承担逾期腾房的违约责任，一审法院对此认定正确，本院予以确认。房屋租赁合同第十一条第4款约定了违约产生损失的计算方法，在中远散货运输有限公司未提供实际损失的情况下，按照该方法计算违约金明显偏高，一审法院根据公平原则，在兼顾预期利益的基础上，酌情予以减少，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人中远散货运输有限公司及上诉人安春来的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2180元，由上诉人中远散货运输有限公司负担1480元，上诉人安春来负担700元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 俊审 判 员  姜海宽代理审判员  阎 涛二〇一八年七月三十一日法官助理吴松涛书记员屈岩附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；