广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0312民初1025号 原告：桂林某某物业服务有限责任公司，住所地广西桂林市临桂区。 法定代表人：李某，总经理。 委托诉讼代理人：马某，该公司职员。 被告：毛某，男，1981年5月8日生，壮族，住广西灵川县。 原告桂林某某物业服务有限责任公司与被告毛某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月25日公开开庭进行了审理。原告桂林某某物业服务有限责任公司（以下简称某某物业公司）的委托诉讼代理人马某、被告毛某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某某物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付给原告物业服务费人民币：2786元，并自2011年11月19日起按万分之三每天的标准向原告支付逾期违约金至实际支付物业费时止（计到2017年12月31日止违约金为1183.39元）；2、判令被告立即支付给原告代缴的公共水电费：168元，生活垃圾费：168元；以上费用共计：4305.39元。3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：被告是某小区住房业主，该套房屋建筑面积为94.5平方米。原告于2007年2月1日与被告所住小区的开发商桂林某某房地产开发有限责任公司签订了某小区《物业管理委托合同》，一直为某小区提供物业服务。2015年12月15日，原告与被告所住小区的业主委员会签订了《某小区物业服务合同》，服务期限为2015年12月15日至2018年12月14日。根据《物业管理委托合同》及《某小区物业服务合同》的约定，原告提供物业服务的收费标准为住宅按建筑面积计0.4元每平方米每月，小区业主应在每年元月三十日之前向原告交纳当年的物业费。同时，小区业主应当分摊公共水电费、自行交付生活垃圾费等。合同签订后，原告依法对被告居住的某小区提供了完善的物业服务，履行了自己应尽的义务。但被告自2011年11月19日—2017年12月31日期间，共拖欠应缴纳的物业服务费2786元，拖欠应缴纳的公共水电费168元、生活垃圾费168元。根据《物业服务合同》第四条约定及《某小区物业服务合同》第二十条约定，业主逾期缴纳物业服务费的，原告可以向法院起诉，从逾期之日起，每日按照应缴纳费用的万分之三加收违约金。据此计算，截止到2017年12月31日，被告应交违约金1183.39元，合计：4305.39元。对此，原告曾多次以多种形式向被告催收物业服务费，但其未予理睬，至今未予交纳。现为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求依法判令如上之诉请。 被告毛某辩称，原告所述“被告拒不按时缴纳物业费”是同为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，即已造成违约。根据某小区物业服务合同之规定，物业服务内容引述某某物业服务有限公司应当对小区房屋共用设备的日常维护、运行和管理绿化公共建筑的日常养护及管理及维护物业区域内的公共秩序及时有效的为业主的利益与开发商沟通。然而原告并未对小区房屋共同设施设备的日常养护，运行及管理。导致业主与物业公司矛盾激化，对小区不按时交物业的业主从未进行入户或者电话调查，原告没有从服务的角度去解决业主的问题。例证1、由于原告没有履行合同义务，使物业管理十分混乱，小区内四大乱建现象十分严重，公共绿地被损毁、侵占。2、小区内排污管道未与市政府管道相连，未及时维护、修缮，导致小区内污水排污不畅，污水横流。3、物业未严格区分小区业主车辆，导致非本小区的车辆大量进入，导致小区内车辆管理混乱，乱停乱放现象严重。4、被告人的房屋从2008年入住之日后，房屋就发现各种质量问题。房屋开裂及阳台、主卧、书房阳台渗水，房主就多次向物业反映问题，初期物业的沟通工作肯定，开发商也起初为被告的房屋维修，但在被告维修后再次出现渗水现象，被告再次反映到物业，物业与房主一直拖拉，不来维修和处理，直到某某物业撤出本小区，此问题一直未得到解决，这就是某某物业公司的责任。严重不作为的行为，导致被告及家人的生活长期受影响，根据合同法第六十七条之规定，乙方违约，甲方有权拒绝履行其责任及义务。5、被告车辆在小区监控设备完善的情况下，三次被人车辆刮碰，与某某物业多次沟通，至今物业公司却未予以解决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告虽对原告提交的证据提出异议，但不能提供相应的证据予以佐证，且原告提交的证据与本案存在一定的关联性，故本院对原告在本案中提交的证据的真实性予以认定，作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告某某物业公司成立于1999年5月21日，其营业期限从1999年5月21日至2029年5月21日，经营范围为：物业服务，房屋装饰维修，商务信息咨询服务，家政服务，停车管理服务，建筑工程、安防工程施工，水电安装。2007年2月1日，桂林某某房地产开发有限责任公司与原告某某物业公司签订《物业管理委托合同》，委托原告对某小区进行物业管理。原告曾于2015年12月15日与临桂某小区业主委员会签订了《某小区物业服务合同》，并为某小区业主提供了相关的物业服务。该合同第三条约定，物业服务内容：（一）房屋共用部位的日常维护和管理；（二）房屋公共设施设备的日常维护、运行与管理；（三）公共绿化、建筑小品等的日常养护与管理；（四）公共环境卫生，包括房屋公共楼道及公共路面的卫生保洁；（五）维护物业区域内的公共秩序；（六）配合、协助当地公安机关实施小区的治安防范工作；（七）代为管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料与业主档案；（八）业主室内装饰装修的管理；（九）业主房屋自用部位、自用设施、设备的有偿维护服务；（十）维护物业服务区域内的交通秩序及车辆停放的管理。该合同第五条约定了物业服务费用实行市场调节价。（一）物业服务费按业主物业的建筑面积0.4元/平方米/月的标准由乙方向业主收取。……物业服务费不包括：房屋自用部位的维修费用、房屋公共部位、公共设施设备的大、中修、更新、改造；公共水电费的分摊（根据实际发生额按户分摊）、公众责任保险费、生活垃圾清运费等费用；（三）公共水电费先按一定的金额预收，每年按实际发生额结算，预收所剩余额顺延到下一年度，预收不足部分在业主缴纳下一年度费用时补足，每年将收支情况对外公示；（四）生活垃圾清运费按当地环卫站的收费标准代理环卫站预收，收取时间从业主完成装修入住之日起计算，当月15日前入住，从当月起收取；当月15日后入住从下月起收取。同时合同第二十条约定业主逾期交纳物业服务费的，原告可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之三加收违约金。 同时查明，被告毛某是某小区住房业主，该套房屋建筑面积为94.5平方米。从2011年11月19日起，被告毛某未向原告某某物业公司交纳过物业管理费用及代缴的公共水电费、生活垃圾费。原告经催告无果后，于2018年5月8日诉至本院，请求判令被告支付物业管理费及违约金、公共水电费、生活垃圾费等费用。 另查明同期同类诉讼案件的事实，原告提供的物业服务存在瑕疵。 本院认为，某小区业主委员会与原告签订的《某小区物业服务合同》是合同双方在平等自愿的基础上所签订，系双方真实意思的表示，未违反法律、法规，属合法有效，应受法律的保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，某小区业主委员会与原告某某物业公司签订的《某小区物业服务合同》对小区的全体业主具有约束力，本案被告是某小区的业主之一，亦受上述《某小区物业服务合同》的约束。原告进驻某小区实施物业管理，为某小区业主、用户提供了服务，业主、用户应当按照合同约定向其交纳物业管理费。从2011年11月19日起被告未支付物业管理费给原告，依法应当承担民事责任，故原告要求按被告住宅建筑面积94.5m2，物业费0.4元/月/m2，交纳期间从2011年11月至2017年12月31日计算，物业费为2786元，符合合同约定及法律规定。原告提供的物业服务存在瑕疵，违反了《物业服务合同》的有关约定，根据原告履行合同义务的情况，酌情减免10%的物业管理费，即被告承担应交纳物业管理费的90%即2507.4元。对于原告诉请被告支付2011年11月19日至2017年12月31日期间的违约金的问题，由于原告未妥善尽到合同义务，故原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。原告主张要求被告交纳从2011年11月19日至2017年12月31日拖欠的公共水电费168元、生活垃圾费168元的请求，符合合同约定，本院予以支持。被告毛某不交纳物业管理费、公共水电费、生活垃圾费的抗辩理由，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告毛某支付物业管理费2507.4元给原告桂林某某物业服务有限责任公司; 二、被告毛某支付公共水电费168元、生活垃圾费168元合计336元给原告桂林某某物业服务有限责任公司; 三、驳回原告桂林某某物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告桂林某某物业服务有限责任公司负担5元，被告毛某负担20元。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起三日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 代理审判员  廖鹏涛 二〇一八年七月二十五日 法官助理邓欣荣 书记员李师榕