成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0115民初149号 本诉原告（反诉被告）：李军，女，汉族，1972年7月2日出生，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：梁燕，四川明炬律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：田畅，四川明炬律师事务所律师，特别授权代理。 本诉被告（反诉原告）：柯贤明，男，汉族，1971年5月5日出生，住重庆市云阳县。 委托诉讼代理人：周茂梅，四川美地律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：四川链家房地产经纪有限公司。住所地：成都市武侯区龙腾东路**中海大厦**。 法定代表人：徐万刚，总经理。 委托诉讼代理人：赵广超（公司员工），男，汉族，1986年5月24日出生，住成都市温江区“花样年．花样城”，一般授权代理。 委托诉讼代理人：赵霞（公司员工），女，汉族，1990年9月12日出生，住江苏省通州市，一般授权代理。 本诉原告李军与本诉被告柯贤明、第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月5日受理后，柯贤明提出反诉，本院依法受理并适用简易程序于2018年7月6日公开开庭合并进行了审理。李军的委托诉讼代理人田畅、柯贤明及委托诉讼代理人周茂梅、第三人链家公司的委托诉讼代理人赵广超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告（反诉被告）李军向本院提出诉讼请求：1、请贵院依法判令解除原被告签订的《房屋交易文件》及《补充协议》；2、请贵院判令被告退还原告已支付的房款530000元；3、请贵院判令被告向原告支付违约金117500元；4、请贵院判令被告赔偿原告房屋涨价损失500000元；5、请贵院判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年8月，原告欲向被告购买位于成都市温江区。为了达成上述二手房交易，通过链家公司的居间服务，原被告双方于当月签订了《房屋交易文件》。双方约定该房产的交易总价为1175000元，原告在合同签订后向被告支付定金30000元。随后经被告要求，9月13日原被告又签订一份《关于合同（编号：ＭＭ100001129344）的补充协议》，约定原告9月13日当天将部分房款金额500000元支付给被告用于被告办理银行结按以提前还贷注销抵押登记。原告按照此协议将500000元房款转入指定账户，有转账凭据作为证据。现被告因房价上涨而一房多卖，并已将该房产实际向第三人交付，导致原被告之间的合同已无法实际履行，故原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 庭审中，李军明确表示放弃第三项诉讼请求“请贵院判令被告向原告支付违约金117500元”。 本诉被告（反诉原告）柯贤明辩称，同意李军第一项和第二项诉讼请求，请求法院驳回李军第三、四、五项诉讼请求。1、在本合同中，李军的付款义务在先，其递件过户义务在后，李军未按合同约定先行履行付款义务，属于先行违约，应当承担违约责任。房屋买卖合同即《房屋交易文件》第四条第二款明确约定，李军应在“过户递件之前”将全部购房款1145000元支付到指定账户。房屋买卖合同即《房屋交易文件》第六条第二款还明确约定，甲（柯贤明）乙（李军）双方同意，在符合过户条件后，甲乙双方须在经纪方通知（包括但不限于电话、书面或短信通知）3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续。按照本合同的上述条款的约定可以确定，买方（李军）履行付款义务，应当先于卖方（柯贤明）办理过户递件手续的时间。且根据本案查明的事实可以确认，中介链家公司通知双方办理过户递件的时间为2017年9月22日，买卖双方履行合同的时间即均锁定在9月22日之后的3个工作日内。在此期间内，李军的付款义务先于柯贤明的过户递件义务。根据法庭查明的事实，李军在该期间内始终没有支付房款，柯贤明、李军双方均没有去办理过户递件手续。基于此，柯贤明认为，本案的李军先行违约，依法应当承担违约责任。2、柯贤明在房屋具备办证条件，并收到中介公司递件过户的要求之时，根据合同约定，提出由李军按照合同先行付清购房款，遭到拒绝后，依照合同约定享有单方解除权，并行使了单方解除权。根据房屋买卖合同即《房屋交易文件》第八条第一款第二项的约定，卖方（柯贤明）在买方（李军）逾期支付购房款超过15日的，卖方享有单方解除权。柯贤明的房屋自2017年8月24日具备过户递件的条件，开发商通知柯贤明后，柯贤明在第一时间告知了中介公司，并于2017年9月22日从开发商处领取了该案涉房屋的房产证，并于当日与中介公司协商好9月25日去中介送房产证，并办理过户递件手续，9月25日，柯贤明将前往中介公司递交房产证原件，配合办理过户递件手续，并在此过程中，柯贤明提出，要求李军将剩余400000元房款一次性支付给柯贤明，柯贤明于付款当日办理委托过户手续，完成房屋交接，遭到李军拒绝。柯贤明于当日表示因李军不先履行付款义务，自己不愿意继续履行合同，并于当日将房产证从中介公司拿走。柯贤明认为，柯贤明自2017年9月25日开始，享有单方解除权，并以拿走房产证，拒绝继续交易的形式，明确告知了中介公司和李军，自己不愿意履行合同。根据合同的约定，单方解除权的时间至2017年10月10日。3、即使法院认定柯贤明在出售房屋给阳欢时，其与原告的购房合同尚未解除，本案则应属于双方均存在违约的情况，其法律责任应当根据各自过错责任的大小分别承担，而不应由柯贤明单方向李军承担责任。李军的付款义务在先，且李军在过户递件之前未按合同约定付清全款，已属查明的事实。即使法院认定柯贤明在出售房屋给阳欢时，其与李军的购房合同尚未解除的话，也并不影响对李军违约事实的认定，并不能因为柯贤明的“一房二卖”而抵充掉李军拒不付款的违约事实。柯贤明认为，如果法庭认定柯贤明“一房二卖”，本案也应属于双方均有过错，存在相互违约的情形，且李军违约在先，其法律责任应当根据各自过错责任的大小分别承担，而不应由柯贤明单方向李军承担责任。4、违约责任与损害赔偿责任只能选择其中之一进行主张，且损害赔偿责任不得超过订立合同时预见或应当预见的损失赔偿额。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十六条和《中华人民共和国合同法》一百一十四条的规定，权利人只能就违约责任和损害赔偿责任择其一进行主张，不得同时进行主张。对于损害赔偿责任的损失，应当有一定的限度。根据《中华人民共和国合同法》一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括之后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在本案中，柯贤明“订立合同时预见到”的损失，应当以下ー个基于该房屋签订的购房合同与本案购房合同所产生的实际差价200000元为上限。 第三人链家公司述称，2017年9月底其通知柯贤明办理李军购房资质审核的时候，柯贤明一直没有回来，一直在拖延时间，柯贤明说国庆节后回来，国庆节后通知柯贤明，柯贤明说又要等一周，大概这样有三四次，有一天，其去查档的时候，发现案涉房屋确实已经过户给了案外人阳欢，第二天李军就去查封案涉房屋了，合同履行过程中，李军没有违约行为，其中最主要的一条是李军支付柯贤明购房款不是直接支付给柯贤明，而是存入资金监管账户，但资金监管账户一直没有设立。 反诉原告（本诉被告）柯贤明提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令解除双方当事人之间签订的《房屋交易文件》及《补充协议》；2、请求贵院判令反诉被告向反诉原告支付违约金117500元；3、请求贵院判令本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：本案因反诉被告李军拒不按照合同约定支付购房款最终酿成纠纷，反诉被告李军先行违约，依法应当承担违约责任。原被告双方于2017年8月19日签订房屋买卖定金合同，并于2017年8月26日签订的《房屋交易文件》明确约定，李军应当在过户递件之前将1145000元房款，其中约定购房款为1175000元，定金30000元（已付）存入指定的银行专用账户。《房屋交易文件》还明确约定，甲乙双方同意，在符合过户条件后，甲乙双方须在经纪方通知（包括但不限于电话、书面或短信通知）3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续。事实上经纪方链家公司于2017年9月22日通知李军和柯贤明应在2017年9月25日之前前往房屋所在地房管局办理过户递件手续。根据上述合同约定内容可以确定以下事实法律关系：1、李军的付款义务先于柯贤明的递件过户义务；2、李军应在过户递件日即2017年9月25日之前按照《房屋交易文件》的约定，将定金外的全部房款1145000元存入指定银行专用账户；3、柯贤明在2017年9月25日，收到李军全部购房款的前提下，应当配合办理过户递件手续；4、在2017年9月22日至9月25日期间，李军的付款义务先于柯贤明的过户递件义务。事实上，2017年9月22日至9月25日期间，李军拒绝按照合同约定支付房款，柯贤明多次通过经纪方链家公司催促、协调李军支付购房款未果。反诉原告认为，买受人李军在收到链家公司过户通知后，应当先行支付购房款而拒不支付，柯贤明作为后履行义务的一方，当然有权拒绝办理过户递件手续。反诉原告依照合同约定行使其单方合同解除权后，方与案外人阳欢依法签订了房屋买卖合同，因此不存在一房二卖情形。反诉原被告双方在《房屋交易文件》明确约定：“甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋本合同成交价0.5％的违约金；逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同。”2017年9月22日，李军在收到经纪方链家公司过户递件通知后，一直到9月25日经纪方通知的过户递件当日，均未向约定的银行专用账户转款，已然违约，且违约超过15日后，柯贤明按约行使其单方解除权并通知经纪方链家公司以及李军。其后于2017年10月11日依法与案外人阳欢签订了房屋买卖合同。因此反诉原告的二次卖房行为不构成一房二卖，是为正常且合法的房屋买卖行为。综上所述，反诉原告请求法院在查明案件事实的基础上，支持反诉原告的上述请求，并依法裁判。 本诉原告（反诉被告）李军辩称，柯贤明反复说的，要在过户前支付全部购房款的情况是不存在的。李军没法打款是因为监管账户压根不存在，双方对付款方式进行了变更，柯贤明一直说要在过户递件前支付全部购房款，现在在庭上又说有200000元是在过户之后再付款。这是相互矛盾的。柯贤明当庭声明是2017年8月24日就解除了抵押，但是柯贤明却在2017年9月23日以该房产按揭未结清无法解除抵押为由，向李军要求先行向其支付500000元以用于解除抵押，并且于2017年9月23日就该问题签订了补充协议，李军也于当日支付了柯贤明500000元，因此柯贤明所说的在2017年8月24日就解除了抵押并非事实。刚才柯贤明和第三人一直在争论的问题是2017年9月22日柯贤明有没有到第三人处，柯贤明即使到了第三人处，柯贤明也未配合履约，而是提出了要变更合同和付款方式的请求，但遭到了其和第三人的拒绝，因此柯贤明的违约行为是确定的。2017年11月13日，柯贤明的代理人向其发出律师函，明确表明案涉房屋仍具有交易条件，希望其再次向柯贤明付款，柯贤明将配合过户手续，而实际上在此之前的一个多月，柯贤明已将该房产向案外人出卖并收取十多万的房款，案外人已将实际入住该房屋，因此其认为，柯贤明恶意违约意图明显，另外，柯贤明的代理人周茂梅女士配合柯贤明共同欺骗李军。 第三人链家公司的述称和本诉中述称一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月26日，李军与柯贤明在链家公司的居间服务下签订《房屋交易文件》（包含：《成都市存量房屋买卖合同》《居间服务合同》《过户、按揭服务合同》等）及《关于合同（编号ＭＭ100001129334）的补充协议》（以下简称《补充协议1》），双方约定李军支付1175000元购买柯贤明位于温江区房屋。《补充协议1》第二条约定，购房款的支付方式为在过户递件当时乙方（李军）先支付甲方（柯贤明）房款400000元。截止签订合同当日李军向柯贤明支付购房定金30000元。 《成都市存量房屋买卖合同》第四条关于交易价格约定：“甲乙双方协商同意：该房屋成交价格为人民币750000元；该房屋的家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价425000元”。 《成都市存量房屋买卖合同》第四条第四款第二项约定：“乙方（李军）在过户递件之前将全部或者部分房款人民币1145000元，存入银行资金监管专用账户，待乙方取得不动产证书后，经纪方通知银行将监管资金解冻”；第八条第一款第二项约定：“乙方（李军）未按约定时间付款的（含未按照约定将监管资金存入监管账户）……逾期超过15日的，甲方有权单方书面解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照本合同成交价的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款”；第八条第四款约定：“甲方（柯贤明）出现下列第（1）种情形或乙方（李军）出现下列第（2）种情形的，则构成根本违约，守约方有权单方书面解除合同。本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋本合同成交价10%的违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。（1）甲方……将房屋出售给第三人等导致乙方无法取得房屋所有权的……”。 2017年9月13日，李军、柯贤明签订《关于合同（编号：MM100001129334）的补充协议》（以下简称《补充协议2》），《补充协议2》第一条约定“为使甲方（柯贤明）的按揭贷款房具备过户条件，乙方（李军）同意在甲方结按当日2017年9月13日将部分房款500000元支付给甲方的银行还款账户用于甲方办理银行结按以提前还贷注销抵押登记……”。同日，李军通过中信银行向柯贤明支付房款500000元。 2017年8月26日，李军与柯贤明在链家公司的居间服务下签订《房屋交易文件》第14页关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定：柯贤明出卖的案涉房屋包括电视、冰箱、洗衣机、空调等装修物。 另查明，2017年10月11日，柯贤明将案涉房屋出售给案外人阳欢并已交付给阳欢。2017年12月13日本院作出（2017）川0115民初4716号判决驳回李军要求柯贤明履行房屋过户登记的诉讼请求。案涉房屋于2018年1月5日时的市场价值估价为1579000元。李军和柯贤明就李军支付购房款所需用的资金监管账户未设立。 以上事实有当事人陈述、《房屋交易文件》《成都市存量房屋买卖合同》《补充协议1》《补充协议2》、柯贤明与阳欢签订的《房屋买卖合同》、银行转款凭证、收据、成都精至诚房地产评估有限责任公司出具的房地产司法鉴定估价报、阳欢的询问笔录、（2017）川0115民初4716号判决书等证据予以佐证。 本院认为，李军与柯贤明双方签订《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议1》、《补充协议2》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效。 关于李军是否有权解除合同及合同是否解除的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”；《成都市存量房屋买卖合同》第八条第四款约定了柯贤明将案涉房屋出售给第三人，导致李军无法取得房屋所有权证的，李军有权单方面解除合同。本案中，柯贤明将案涉房屋于2017年10月11日出售给案外人阳欢并将涉案房屋交付于阳欢，柯贤明的行为违反了《成都市存量房屋买卖合同》第八条第四款的约定，构成违约。李军享有合同约定的单方解除合同权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。2018年1月8日，本院向柯贤明邮寄送达了法律文书（传票、举证及应诉通知书、起诉状副本等），起诉状副本含有解除合同的意思表示。李军通过本院向柯贤明邮寄送达起诉状副本的形式向柯贤明发出了解除合同的通知，起诉状副本邮寄到达之日即李军解除合同的意思表示到达柯贤明。根据快递物流信息显示，快递于2018年1月9日被签收。故，本院确认李军与柯贤明签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议1》、《补充协议2》于2018年1月9日解除。 关于柯贤明是否应当退还李军已支付的购房款530000元的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，李军与柯贤明签订的《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议1》、《补充协议2》已经解除。李军要求恢复原状即要求柯贤明退还其已经支付的购房款530000元有事实依据和法律依据。故，本院对李军要求柯贤明退还其已支付购房款530000元的诉讼请求予以支持。 关于李军主张柯贤明赔偿房屋差价损失500000元的问题。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，本案中，柯贤明与李军签订《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议1》、《补充协议2》后，在未经得李军的同意下，将房屋出卖给案外人阳欢，存在严重的违约行为，致使李军的合同目的不能实现。李军有权请求柯贤明赔偿损失。案涉房屋经柯贤明、李军共同委托成都精至诚房地产评估有限责任公司评估，评估时点为2018年1月5日（李军提起诉讼时）的案涉房屋的评估价值为1579000元，柯贤明对估价报告提出异议，认为评估时点不应该选取为2018年1月5日，认为评估对象包括了案外人阳欢装修物的价值。本院认为，柯贤明虽然对估价报告提出异议但当庭明确不申请重新评估，因此评估时点为2018年1月5日符合法律规定，李军在（2017）川0115民初4716号案件中主张柯贤明继续履行合同，本院于2017年12月13日作出驳回李军诉讼请求的判决，判决生效后，李军及时于2018年1月5日提起诉讼并将评估时点选定为2018年1月5日属于合理行为，符合及时止损规则。柯贤明提到的评估对象包括了案外人阳欢装修物的价值，估价报告的确载明估价对象财产范围包括了二次装饰装修价值，虽然二次装饰装修价值包括了案外人阳欢添附的部分装饰物，但案涉房屋在李军和柯贤明签订房屋交易文件时柯贤明就已经装修过，其中李军和柯贤明在《成都市存量房屋买卖合同》第四条约定了装修设备作价425000元，关于装饰、装修、家具、家电等附属设施清单的约定（房屋交易文件第14页）中明确约定了柯贤明出卖的案涉房屋包括电视、冰箱、洗衣机、空调等装修物，经询问阳欢，其后添加的装修物价值10000元左右，故本院在确定房屋差价时将考虑柯贤明关于评估对象包括了案外人阳欢装修物的价值的抗辩意见进行酌情扣减。李军在与柯贤明签订的《房屋交易文件》中约定案涉房屋总价为1175000元，本院结合估价报告的评估意见（1579000元）及估价财产对象范围包括了阳欢简要添附的装修财产价值，根据公平原则对案涉房屋的差价损失酌定为380000元。故，柯贤明应当支付李军房屋的房屋差价损失380000元。 关于柯贤明反诉主张其享有合同解除权及合同是否解除的问题。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”。在本案中，并没有出现《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以法定解除合同的情形，所以柯贤明并不享有法定解除权。柯贤明主张其享有《成都市存量房屋买卖合同》第八条第一款第二项约定的合同解除权。2017年8月26日，双方签订的《补充协议1》第二条约定，过户递件当时乙方（李军）先支付甲方（柯贤明）房款400000元。2017年9月13日，双方签订的《补充协议2》第一条约定，2017年9月13日李军支付柯贤明500000元，李军也在当日把500000元通过银行转账方式支付给了柯贤明。双方签订的《补充协议1》《补充协议2》是关于《房屋交易文件》（编号：MM100001129344）的补充，补充协议只是明确了部分购房款支付期限，但是对于剩余的购房款并没有明确约定履行期限，所以剩余的购房款应当按照《房屋交易文件》里的《成都市存量房屋买卖合同》第四条第四款第二项约定，李军需在过户递件之前将全部或者部分房款人民币1145000元，存入银行资金监管专用账户，待李军取得不动产证书后，第三人链家公司通知银行将监管资金解冻。在庭审过程中，柯贤明没有提供证据证明其和李军按照约定前往过产权登记部门办理过户递交手续，并且链家公司述称其通知过柯贤明与李军去办理递件，但是柯贤明并没有前往产权登记部门递件，所以递件的时间未能界定，进而李军支付剩余购房款的截止时间也无法界定，另外，柯贤明、李军和第三人链家公司均没有提供证据证明银行资金监管专用账户的开设情况，也没有证据显示三方就资金支付具体对象（账户号）及支付的方式有明确的约定，所以柯贤明主张李军逾期支付剩余购房款存在违约的情形没有事实依据。柯贤明主张其享有合同解除权不具有事实依据和法律依据。但对其主张解除《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议1》《补充协议2》的诉讼请求，本院已确认《成都市存量房屋买卖合同》及《补充协议1》《补充协议2》于2018年1月9日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，《成都市存量房屋买卖合同》第八条第一款第二项约定，当李军存在逾期付款的情形时，客观上有违约的行为存在违约的事实时，柯贤明可以向李军主张违约金。在本案中，本院认定李军不存在逾期支付剩余购房款的情形，李军没有违约，柯贤明向李军主张违约金没有事实依据与法律依据。故，本院对柯贤明要求李军支付违约金117500元诉讼请求不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、确认李军与柯贤明于2017年8月26日签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《关于合同（编号MM100001129334）的补充协议》，2018年9月13日签订的《关于合同（编号MM100001129334）的补充协议》于2018年1月9日解除； 二、柯贤明于本判决生效之日起十五日内退还李军购房款530000元； 三、柯贤明于本判决生效之日起十五日内支付李军房屋差价损失380000元； 四、驳回李军的其他诉讼请求； 五、驳回柯贤明的全部诉讼请求。 本案本诉案件受理费减半收取7564元，由柯贤明负担，本案反诉案件受理费减半收取7564元，由柯贤明负担。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  魏义欢 二〇一八年七月十九日 书记员  陈卓婷