福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0583民初4266号 原告（反诉被告）泉州市新辉顺石材有限公司，住所地：南安市滨海工业区，统一社会信用代码：91350583757384341D。 法定代表人吴东榕，该公司董事长。 委托代理人黄宏阳、黄佳莉，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）时秀梅，女，1965年5月31日生，汉族，经商，住黑龙江省齐齐哈尔市建华区。 委托代理人林岫峰、许建松，福建重宇合众律师事务所律师。 原告（反诉被告）泉州市新辉顺石材有限公司与被告（反诉原告）时秀梅租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄宏阳、黄佳莉，被告及其委托代理人林岫峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告于2012年10月19日与承租人杨光灿签订《租赁合同》及《补充协议》，约定原告将其坐落于南安市水头镇滨海工业区的厂房（大板市场及办公楼二楼除外）（下称：“租赁物”）出租给杨光灿经营，租赁期限自2012年11月1日起至2022年10月30日止。2014年6月15日，承租人、被告与原告共同签订一份《租赁合同》，约定将上述租赁物（8号仓库石材市场除外）的石材加工项目转租给被告经营，租赁期限为2014年6月15日起至2022年10月31日止，租赁期第二年起租金为每年1500000元，每年提前两个月一次性支付下一年度租金；同时约定水电费、税收、环保等费用均由被告承担等。2015年4月15日，原告出具《担保书》经被告签字确认并约定，如承租人不续租，将由被告和原告按原合同相同条件继续履行。根据原告与被告之间所作的相关约定，被告应于2016年4月15日前一次性支付下一年度（即2016年6月15日至2017年6月14日）的租金1500000元，但至今为止，被告仅支付了900000元。被告不仅长期拖欠租金，还拒不支付尚欠原告的水电费、税费、环保等费用650179.22元。原告遂委托北京盈科（泉州）律师事务所于2017年5月17日向被告发出《律师函》一份，告知即日起解除双方之间的租赁合同，并要求被告将租赁物腾空、返还原告。请求法院：1、请求确认原、被告双方的租赁合同已于2017年5月17日解除；2、判令被告立即向原告支付拖欠的租金人民币483300元（租金自2017年1月21日起计至2017年5月17日止）及场地占用费（场地占用费自2017年5月18日起计至被告实际腾空之日止，按年租金1500000元标准计算）；3、判令被告立即向原告腾空、返还本案诉争的租赁物及相关资产设备(详见《固定资产明细表》)；4、判令被告立即向原告支付拖欠的水电费、税费、环保费等费用共计650179.22元；5、本案的诉讼费及其他费用由被告承担。 被告辩称：本案被告未违约，原告无权解除租赁合同。被告已按约定支付房屋租金900000元，但原告在2016年9月14日房屋倒塌后并未将租赁物进行修缮，导致租赁合同无法履行，时秀梅有权拒缴租金。原告在2016年10月17日拉电闸停电，导致合同无法履行。根据被告计算，此前多支付给公司1150000元，多次要求原告抵消租金，并不欠原告款项。自2016年10月起，公司多次组织社会上的人员，冲击、损毁租赁物，以此逼迫被告解除租赁合同。原告无权解除合同，应继续履行合同，并修缮租赁物。2014年6月15日，被告与吴东榕、香港8号仓库石材市场签订《租赁合同》一份，合同约定：香港8号仓库石材市场将位于福建省南安市水头镇滨海工业区，泉州市新辉顺石材有限公司所属厂区（8号仓库石材市场除外）的石材加工项目转租给原告，租赁期限为2014年6月15日至2022年10月31日。但向吴东榕的付款时间是从2016年6月15日起算。合同签订后，被告依约履行合同各项义务，投资生产承租的石材加工项目，经多年努力投资项目慢慢回本，项目生意起色之时，由于租赁厂房因台风坍塌、泥浆排污存在问题，被告多次请求被告修缮厂房及处理排污问题，但原告收到政府补助修缮资金却私吞，并未修缮厂房，也未处理排污问题，且借机于2017年10月17日拉掉厂房电闸，电焊焊死厂房房门企图阻止被告继续租赁本案厂房，原告于2017年5月17日单方面无故解除上述《租赁合同》，被告多次请求被告依约继续履行合同皆未果，严重损害了被告的合法权益。提出反诉，请求法院：1、判令反诉被告继续履行双方签订的《租赁合同》；2、请求判令反诉被告立即维修倒塌的房屋；3、判令反诉被告返还多支付的款项611472.69元；4、判令反诉被告承担本案全部诉讼费。 反诉被告辩称：租赁合同在履行过程中，反诉原告存在诸多违约行为，且经多次催告后仍拒绝履行，已构成根本违约。根据第五条约定，反诉原告应于每年租赁期届满之前两个月支付下一年度租金，即反诉原告应于2016年4月15日前支付2016年6月15日至2017年6月14日间的年度租金1500000元，但反诉原告仅支付900000元，剩余租金至今仍未支付。根据租赁合同第四条约定，反诉原告必须以新辉顺的名称进行生产，应及时缴纳电费、税费、环保等费用，反诉原告在生产过程中长期拖欠上述费用，截止至起诉之日累积拖欠650179.22元，已构成根本违约，导致出租人合同目的无法实现，且出租人已发出解除合同的律师函通知反诉原告解除合同，反诉原告要求继续履行租赁合同无法无据。反诉原告主张反诉被告借机拉掉厂房电闸、焊死厂房、房门等缺乏事实依据。综上，反诉原告未按照约定支付相应租金、水电费、税费、环保费等费用的根本违约行为已严重损害了反诉被告的合法权利，其反诉请求应予以驳回。 经审理查明：2012年10月19日，原告（出租方、甲方）与杨光灿（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要内容为：“一、租赁厂区情况：甲方租赁给乙方的厂房坐落在水头滨海工业区，租赁建筑面积以图纸为准。车间类型为钢结构。二、租赁厂区起付日期和租赁期限：1、厂房租赁自2012年11月1日起，至2022年10月30日止。3、乙方如不按时付清租金，甲方有权立即收回所租赁厂区，并向乙方收取违约金人民币300万。三、租赁厂区租金支付方式：1、甲、乙双方约定，该厂房租赁面积以图纸为准，每年租金为6000000元（此租金为税后租金）。四、租赁厂区其他费用：1、租赁期间，使用该厂房及土地所产生的一切费用及税收、土地使用税等全部由乙方承担。2、租赁期满后，乙方应保证其附属机械设备及财物，确保完好能够正常生产。七、其他条款：2、租赁期间，该厂房经营用名以甲方注册企业泉州市新辉顺石材有限公司经营，甲方需无偿提供营业执照、公章等相关证件，配合乙方经营。”合同并附《新辉顺滨海厂甲乙方分配平面图》。杨光灿即承租原告的厂房、设备用于开办香港8号仓库石材市场。2013年6月15日，原告作为土地使用权人，与甲方香港8号仓库石材市场代表李辉煌、乙方时秀梅签订《租赁合同》，主要内容为：“第一条、甲方将位于福建省南安市水头镇滨海工业区泉州市新辉顺石材有限公司（以下称新辉顺）所属厂区（8号仓库石材市场除外）的石材加工项目（现有泉州市新辉顺石材有限公司移交给甲方使用的叁台BM拉锯、贰台盛达拉锯、贰台盛达磨机、工人宿舍壹座、龙门航号壹台、刷胶场壹处、荒料场壹处、变压器贰台、架子位从荒料场起算叁佰位等）转租给乙方经营。第二条、租赁期间，乙方根据自己的经营特点进行装修改建，或增加设备，费用由乙方自己承担。甲方协助乙方与新辉顺协调无偿用两台旧的磨机更换壹台新的磨机，同时无偿用两台旧的拉锯更换壹台新的拉锯，款项不足部分由乙方承担，但新购置的新磨机和新拉锯在租赁期满应无偿移交给新辉顺。第三条、租赁期限为2014年6月15日至2022年10月31日止。租赁期间乙方应合法经营，按时交纳租金及生产经营的各种税费。租赁期间如甲方有继续向新辉顺租厂，则乙方在同等条件下有向甲方承租的优先权。第四条、乙方必须以新辉顺的名称进行生产，应及时交纳电费、税收、环保费用。第五条、租金第壹年为壹佰肆拾万元，合同签订后先支付柒拾万元，2014年9月1日以前支付另柒拾万元，以后每年为壹佰伍拾万元，每年提前两个月一次性支付。第十条、违约责任。双方在合作过程中，如有一方违约者，违约方必须赔偿对方由此产生的损失。第十二条、乙方同意租赁期满，所投资在新辉顺工厂的建筑无偿留给新辉顺工厂。”合同签订后，被告即向杨光灿承接《租赁合同》约定的租赁物，开办亿兴公司。2015年4月15日，因根据《租赁合同》约定，被告应交纳2015年6月15日至2016年6月15日的租金1500000元，而2015年10月31日前的租金香港8号仓库杨光灿已经支付给原告，原告法定代表人吴东榕出具《担保书》给被告，保证按合同允许被告在新辉顺工厂生产经营至2016年6月15日。2014年6月15日至2016年6月15日间的租金，被告支付给杨光灿。2016年6月15日起的租金，被告仅于2016年5月4日、9月17日分别支付700000元、200000元，合计900000元给原告的职员吴某。2017年5月17日，原告委托北京盈科（泉州）律师事务所律师向被告发出《律师函》一份，提出被告应于2016年4月15日一次性支付2016年6月15日至2017年6月14日的租金1500000元，但至今被告仅支付900000元，不仅拖欠租金，还拖欠水电费、税费等其他费用，原告曾于2016年11月28日委托福建竞得律师所向被告发函一份，要求被告支付租金、水电费、税费等费用，但被告至今尚未支付，告知被告即日起解除与被告签订的《租赁合同》，要求被告自收到《律师函》之日起7日内将厂房腾空并交付原告。嗣后，被告未将厂房腾空交付原告。原告遂自行将出租给被告的两台红外线切边机拆走。在本案审理过程中，本院于2017年6月15日对现场进行勘查，确认在厂房内属于原告的租赁物有：飞宙BM大理石框拉锯2台、盛达大理石框拉锯2台、飞宙BM大理石框拉锯1台、大切车间5T单梁行吊1台、龙门吊1台、大切修边机1台、盛达磨机1台、大板摆渡车4副及轨道、大切摆渡车1台、大切工具箱1个、刷胶工具箱3个、磨机工具箱1个、空压机2台、发电机1台、磨料平台1台、大切卸台车平台1台、沉淀剂桶2个、高压电柜4台、低压双电源进线柜1台、低压电容器1台、交流低压配电柜2台、低压无功率补偿装置2台、金属封闭开关设备1台、变压器2台、叉车1部、抽水泵6台。 又查明：原告于2014年6月1日至2017年1月31日向南安市地方税务局缴纳地税1001319.2元，于2014年7月1日至2016年12月31日，向南安市国家税务局交纳国税1181364.13元，于2014年6月至2016年12月向国网福建南安市供电有限公司交纳电费2074317.48元，于2014年1月至2017年5月向福建省南安市水头供水有限公司交纳水费、污水费、垃圾处理费148995.12元，于2016年10月至12朋月向南安市全源环保服务有限公司交纳环保清洁服务费26668.4元。自2014年7月14日至2016年9月16日，被告将亿兴公司应承担的电费、环保费等费用直接支付给原告的职员吴某，陆续支付原告共计1279973.93元。现原告主张被告应承担的水费为56995元，电费为738249.33元，税收、环保费为1134908.82元，合计1930153.15元，尚应支付水电费、税费、环保费计650179.22元，被告则主张原告多收取电费、税费、环保费611472.69元。 在本案审理过程中，被告申请对泉州新辉顺公司涉及时秀梅经营场所的水电费、税收、环保费用进行审计。本院依法委托泉州市华天会计师事务所有限责任公司对时秀梅应支付原告的水电费、环保费、税收数额多少，已支付的款项数额多少，尚应支付水电费、环保费、税收数额多少进行鉴定。泉州市华天会计师事务所有限责任公司经阅读、研究卷宗材料，认为由于原、被告双方没有对以什么标准、什么条件、什么比例对各自应分摊的水电费、环保费、税收数额制定具体的可操作性的量化标准，因此仅凭相关材料，该所无法得出结论，根据独立审计原则，该所不能接受此项审计，故将鉴定委托退回。 上述事实，有原告的营业执照，房屋所有权证、土地使用权证查询结果证明，原告与杨光灿签订的《租赁合同》、《补充协议》，原告与香港8号仓库石材市场、时秀梅签订的《租赁合同》和《担保书》，南安市供电有限公司历月电费明细、南安市水头供水有限公司《抄表、水费明细》，南安市国家税务局《税收完税证明》、南安市地方税务局《涉税证明》，电费清单，中国民生银行账户明细，证人吴某出庭证言，现场勘查笔录，泉州市华天会计师事务所有限责任公司的函，及当事人法庭陈述为证，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以确认。 综上事实，本院认为：原告与2012年10月19日与杨光灿签订《租赁合同》，将其所有的厂房和机械设备出租给杨光灿用于开办香港8号仓库石材市场，租赁期限至2022年10月30日。2013年6月15日，原告与承租人和被告时秀梅签订《租赁合同》，将原告除8号仓库石材市场承租范围外的厂区和BM拉锯3台、盛达拉锯2台、盛达磨机2台、工人宿舍1座、龙门航号1台、刷胶场1处、荒料场1处、变压器2台、架子位300位等财产转租给被告经营。双方的租赁合同主体资格合法、当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应确认合法有效，当事人应予履行并受合同约束。根据合同约定，租赁期限为2014年6月15日至2022年10月31日止，第1年租赁为140万元，此后每年租金为150万元，每年提前两个月一次性支付。被告依约支付了2014年6月15日至2016年6月15日间的租金。2016年6月15日至2017年6月14日间的租金1500000元，根据《租赁合同》约定，被告应提前两个月即于2016年4月15日一次性付清。但被告仅于2016年5月4日、9月17日分别支付700000元、200000元给原告，尚欠租金600000元逾期至今未付，违反《租赁合同》关于租金金额及租金支付期间的约定。被告主张厂房因台风莫兰蒂影响坍塌，因台风莫兰蒂发生于2016年9月14日，此时，被告仅支付租金700000元，未按时足额付清租金，违约在先。原告作为出租人有权要求被告先履行付清租金余额的义务，再履行出租人维修厂房的义务。即便厂房受台风影响受损，被告作为承租人，也可以依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，自行维修被台风损坏的租赁物，再要求原告承担维修费用。故被告在未按时足额付清租金，拖欠应付租金600000元的情况下，以台风莫兰蒂造成租赁物损坏、原告拒绝维修为由，拒绝支付租金余额，没有法律依据，本院不予支持。被告主张原告于2016年10月17日停止向其供电，但未提供证据证明，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金；承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。被告无正当理由拖欠租金600000元，原告于2017年5月17日向被告发出《律师函》，解除与被告签订的《租赁合同》，符合有关法律规定。原告请求确认《租赁合同》于2017年5月17日解除，本院予以支持。反诉原告反诉请求判令反诉原告继续履行《租赁合同》、维修倒塌的房屋，没有法律依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行部分终止履行，被告应将租赁物恢复原状、返还原告，并支付实际租赁期间的租金。故原告请求被告支付结算至2017年5月17日尚欠的租金483300元，本院予以支持。原告向被告发出《律师函》后，自行将出租给被告的两台红外线切边机拆走，被告无法使用租赁物进行生产经营，故原告请求被告自2017年5月18日起按《租赁合同》约定的年租金1500000元支付占用租赁物的费用，本院不予支持。根据《租赁合同》约定，租赁期间被告应按时支付生产经营的各种税费、电费、环保费等费用。被告承租的是原告所属厂区中8号仓库石材市场除外的石材加工项目相关的厂房和机械设备，但《租赁合同》对被告应分担的税费、电费、环保费的计算标准、分摊比例未作约定。在《租赁合同》履行期间，原告、被告和杨光灿三方对以什么标准、什么条件、什么比例计算各自应分摊的水电费、环保费、税收数额未能协商制定具体的可操作性的量化标准。原告提供的新辉顺公司、香港8号仓库、亿兴公司电费单是原告单方制作，被告不予认可，故不能作为定案依据，本院不予采信。在本案审理过程中，本院依法委托泉州市华天会计师事务所有限责任公司对时秀梅应支付原告的水电费、环保费、税收数额多少，已支付的款项数额多少，尚应支付水电费、环保费、税收数额多少进行鉴定。但因原告、被告、杨光灿对以什么标准、什么条件、什么比例计算各自应分摊的水电费、环保费、税收数额没有制定具体的可操作性的量化标准，泉州市华天会计师事务所有限责任公司无法进行审计。现原告主张被告尚欠水电费、环保费、税收650179.22元，反诉原告主张反诉被告应返还多支付款项611472.69元，证据不足。原告请求被告支付水电费、环保费、税收650179.22元，反诉被告请求反诉原告返还多支付的611472.69元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百二十一条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）泉州市新辉顺石材有限公司与被告（反诉原告）时秀梅签订的《租赁合同》于2017年5月17日解除； 二、被告时秀梅应于本判决生效后三十日内将其向原告泉州市新辉顺石材有限公司承租的厂房恢复原状，并将承租的厂房和机械设备（机械设备包括飞宙BM大理石框拉锯2台、盛达大理石框拉锯2台、飞宙BM大理石框拉锯1台、大切车间5T单梁行吊1台、龙门吊1台、大切修边机1台、盛达磨机1台、大板摆渡车4副及轨道、大切摆渡车1台、发电机1台、高压电柜4台、低压双电源进线柜1台、低压电容器1台、交流低压配电柜2台、低压无功率补偿装置2台、金属封闭开关设备1台、变压器2台、叉车1部、抽水泵6台、大切工具箱1个、刷胶工具箱3个、磨机工具箱1个、磨料平台1台、大切卸台车平台1个、沉淀剂桶2个）返还原告泉州市新辉顺石材有限公司； 三、被告时秀梅应于本判决生效后十日内支付原告泉州市新辉顺石材有限公司截至2017年5月17日的租金483300元； 四、驳回原告泉州市新辉顺石材有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告时秀梅的反诉请求。 本案本诉案件受理费93800元，由原告泉州市新辉顺石材有限公司负担10300元，被告时秀梅负担83500元；反诉案件受理费46900元，由反诉原告时秀梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  尤江岚 审 判 员  李柳红 人民陪审员  刘经资 二〇一八年七月十六日 书 记 员  黄丹妮 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(183386,0)?)〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -17-