广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0303民初814号 原告：桂林富鑫物业服务有限公司，地址：桂林市高新技术开发区**小区****。 法定代表人：李仁彬，该公司总经理。 被告：王晓鸿，男，1965年6月16日出生，住桂林市叠彩区。 被告：王桂阳，男，1989年1月2日出生，汉族，住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：林宇，广西漓江律师事务所律师。 原告桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称：富鑫公司）诉被告王晓鸿、王桂阳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用简易程序，于同年6月4日公开开庭进行了审理。原告富鑫公司法定代表人李仁彬、被告王晓鸿、王桂阳的委托诉讼代理人林宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富鑫公司向本院提出的诉讼请求：1、判令被告王晓鸿、王桂阳支付原告2014年12月25日至2017年1月20日物业费2697元，电梯维保费、年检费622.5元，电梯公摊费电费415.8元，滞纳金暂计至2017年6月10日为6098.3元（2017年6月11日起，按本金3735.3元实际计算自其应支付之日起至实际给付之日止），以上费用合计9834元；2、本案诉讼费由被告承担。事实理由：被告是天龙居南苑小区业主，桂林市叠彩区天龙居南苑小区业委会（以下简称第一届天龙居南苑业委会）于2014年8月23日与原告签订《物业服务委托合同》。合同第五条约定：1、多层楼住宅物业费0.5元/月/㎡；2、多层楼住宅公用水电费5元/月/户；3、电梯楼住宅物业费0.8元/月/㎡；4、电梯维保费、年检费300元/户/年；5、电梯公摊电费200元/户/年；6、商铺及住宅办公物业费1元/月/㎡；8、已售汽车停车位（架空层车位）物业费：15元/月/个；9、公共停车场汽车停车位：100元/个/月；第六条约定：1、物业服务费的计算方法：按业主拥有的建筑面积计算；4、已通知交房的物业，接房后处于空置状态的物业，仍须按其拥有物业的建筑面积，按通知交房时间全额交物业服务费、设施设备维保费、公用水电费等费用；5、物业管理服务费缴纳时间为每月10日前缴纳当月费用。如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金。乙方有权直接向人民法院提起诉讼。从2014年8月25日至2017年1月20日，原告在天龙居南苑履行了物业服务的义务。被告房屋建筑面积135.39平方米，每月应缴纳物业费108.31元，电梯维保费、年检费25元/月，电梯公摊电费16.7元/月，共150.01元/月。2014年12月25日至2015年1月20日27天欠缴物业费97.48元、电梯维保费、年检费22.5元，电梯公摊电费15元，2015年1月21日至2017年1月20日24个月欠交物业费2599.5元，电梯维保费、年检费600元，电梯公摊电费400.8元，滞纳金暂计算至2017年6月30日为6098.3元（实际计算自其应支付之日起至实际给付之日止），以上费用合计9834元。虽经原告书面催缴物业费通知，被告仍拒不缴纳。原告依据合同法等相关规定向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。 被告王晓鸿、王桂阳辩称，一、原告没有完成举证责任，原告应举证证明其提供的物业服务达到合同要求、业主欠费情况；二、原告没有进行法律意义上的催收，也没有通过短信及手机告知被告；三、原告按约每年要征求业主意见，如满意度达不到70%，业委会可提前解除合同，但这项原告工作没有做，视为可解除合同，原告不应再收取物业费；四、原告提供的服务存在瑕疵，被告不应向原告支付滞纳金，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2014年7月30日，桂林市叠彩区土地房产工作局作出《关于天龙居南苑小区成立业委会的批复》（叠土物字【2014】7号），内容为告知天龙居南苑小区全体业主，小区选举出业主委员会11人，任期5年，时间从2014年8月4日起算。2014年8月23日，原告作为乙方与第一届天龙居南苑业委会作为甲方签订了一份《物业服务委托合同》，该合同约定：原告对桂林市天龙居南苑小区的物业实行管理；合同期限自2014年8月25日起至2017年8月24日止；物业收费标准：多层楼住宅物业费：0.5元/月/㎡；电梯楼住宅物业费：0.8元/月/㎡；商铺及住宅办公物业费：1元/月/㎡；多层楼住宅公用水电费：5元/月/户；电梯维保费、年检费：300元/户/年（一楼不收取）；电梯公摊电费：200元/户/年；已售汽车停车位（架空层车位）物业费：15元/月/个；公共场地汽车停车位：100元/个/月；物业服务费按业主拥有物业的建筑面积计算；物业管理服务费缴费时间为每月10号前缴纳当月费用，如业主欠交物业服务费属于违约行为，要承担从逾期之日起每日按欠交费用的3‰交纳滞纳金。合同签订后，原告进驻该小区提供物业服务管理。被告王晓鸿、王桂阳是天龙居小区6栋1-3-3号房的业主，房屋建筑面积为135.39平方米，2014年12月25日至2017年1月20日的物业服务费2693.78元（①2014年12月25日至2014年12月31日共7天，108.31【135.39*0.8】/31天*7天=24.46元；②2015年1月1日至2015年1月20日共20天，108.31/31天*20天=69.88元；③2015年1月21日至2017年1月20日共24个月，108.31*24个月=2599.44元）、电梯维保费、年检费621.78元（①2014年12月25日至2014年12月31日共7天，25【300/12个月】/31天*7天=5.65元；②2015年1月1日至2015年1月20日共20天，25/31天*20天=16.13元；③2015年1月21日至2017年1月20日共24个月，25*24个月=600元），电梯公摊电费414.51元（①2014年12月25日至2014年12月31日共7天，16.67【200/12个月】/31天*7天=3.76元；②2015年1月1日至2015年1月20日共20天，16.67/31天*20天=10.75元；③2015年1月21日至2017年1月20日共24个月，16.67*24个月=400元），三项费用合计3730.07元。因被告王晓鸿、王桂阳未缴纳上述费用，原告遂向本院提起诉讼。 另查明，2014年8月4日成立的第一届天龙居南苑业委会成员于2016年全体辞职后，桂林市天龙居南苑小区业主委员会（以下简称第二届天龙居南苑业委会）于2016年11月21日成立。2017年1月20日，原告向水塔山派出所报案，称其因与天龙居小区业委会发生纠纷，被该小区业委会赶出该小区。2017年9月7日，桂林市七星区工商行政管理局作出（七星）登记企核变字【2017】第545号《准予变更登记通知书》，准许原告对经营场所进行变更登记，原告的住所地由桂林市七星区七星路**东方大厦**变更为高新技术开发区**小区****。同年11月17日，桂林市七星区工商行政管理局作出（七星）登记企核变字【2017】第683号《准予变更登记通知书》，准许原告对法定代表人（负责人、独资投资人）、股东名录、经营期限、联系电话进行变更登记，原告的法定代表人由刘红灵变更为李仁彬。 再查明，叠彩区公安局水塔派出所、叠彩区圣隆社区居民委员会向天龙居南苑小区居民发出《告知书》载明：“由于小区管理混乱，导致小区围墙倒塌后一年多无人管，小区内车辆停放混乱，小区偷盗现象频发，治安环境令人堪忧，居民投诉也越来越多。2016年1月至8月刑事案情电瓶、电动车被盗23起，入室盗窃11起，已引起叠彩区政府有关部门高度重视。……”。 再查明，原告退出小区服务前将《书面催交物业费通知》张贴于天龙居小区公告栏。 本院认为，原告与第一届天龙居南苑业委会签订的《物业服务委托合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反国家法律法规的强制性规定，故为有效合同。双方当事人应当按合同的约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该《物业服务委托合同》对被告具有法律约束力，被告应当按约享有权利并承担义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，现原告诉请被告交纳2014年12月25日至2017年1月20日的物业服务费为2697元、电梯维保费、年检费622.5元、电梯公摊电费415.8元，经本院核算，被告欠缴物业服务费2693.78元、电梯维保费、年检费621.78元、电梯公摊电费414.51元。被告辩称原告没有完成举证提供缴费凭证，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本案对已缴费用的举证责任在被告一方，现被告没有提供证据证明其已向原告交纳物业费等费用，因此应承担举证不能的法律后果；被告辩称原告没有依法催收，也没有进行电话或短信催收，本院认为，原告将《书面催交物业费通知》张贴于天龙居公告栏，证明原告已向被告进行了催收；被告同时辩称原告没有按约进行满意度调查则不应收取物业费，本院认为，《物业服务委托合同》约定业主满意度达不到70％时业委会可提前解除合同，但事实上在原告服务期间，该小区业主委员会并未向原告提出或者通过诉讼方式主张解除物业服务合同，被告也一直接受原告提供的物业服务，故对被告以此作为不交纳物业费的抗辩事由，本院亦不予采信；关于被告王晓鸿、王桂阳提出退还装修保证金、装修管理费，因与本案分属不同法律关系，本案不予处理。关于滞纳金，本院认为，合同约定的滞纳金属违约金性质，而原告在其提供的管理和服务中存在一定瑕疵，不属于被告恶意拖欠，对该诉讼请求，本院不予支持。 最后需要指出的是，良好的小区环境和秩序的构建，有赖于业主和物业公司双方的协力同心。作为业主，应该实事求是地看待小区的物业服务问题。在原告提供服务后，应该交纳相应费用。即便存在矛盾亦应互相对话沟通以促进纠纷的解决。以拒绝交纳物业费的方法作为对抗手段实不可取，且对那些积极交费的业主来讲也不公平。物业服务的目的涉及公共利益的实现，任何业主都不得将个人利益置于小区公共利益之上。对于原告而言，也应秉承服务理念，努力改进服务中的瑕疵，积极为小区全体业主服务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二条、第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王晓鸿、王桂阳支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2014年12月25日至2017年1月20日的物业服务费2693.78元、电梯维保费、年检费621.78元、电梯公摊电费414.51元，合计3730.07元； 二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费适用简易程序减半收取25元（原告桂林富鑫物业服务有限公司已预交），由被告王晓鸿、王桂阳负担。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员 罗    敏 二〇一八年七月二日 书记员 李明权（兼） 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。