广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初字1810号原告（反诉被告，以下统称原告）：刘勇锋，男，1973年10月29日出生，汉族，住广东省紫金县，委托诉讼代理人：周赅，广东康麒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张诗彩，女，1975年1月7日出生，汉族，住广东省东莞市万江区，系原告的妻子。被告（反诉原告，以下统称被告）：卿永柏，男，1979年5月29日出生，汉族，住湖南省永州市零陵区，委托诉讼代理人：王新杰，广东星啸律师事务所律师。原告刘勇锋诉被告卿永柏以及被告卿永柏反诉原告刘勇锋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日受理后，依法组成合议庭，并于2018年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周赅，被告委托代理人王新杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年11月30日，原告与被告签订一份《房屋租赁及居间合同》，由被告承租原告所有的位于东莞市××花园步行街××号铺，双方约定租期从2014年12月1日至2017年11月30日止，每月租金3600元，每月5日前支付租金，被告延迟支付租金的，每日应按月租的3%向原告支付滞纳金。被告违约导致合同解除的，应向原告赔偿相对于租金双倍额度的违约金。双方另行约定，在租期内，被告负责支付案涉物业的水电费、管理费等所有费用。被告未按合同约定支付租金，已拖欠两个月租金。另外，被告不按时足额交纳物业管理费、水电费，截至2017年11月23日，共拖欠物业管理费、水电费3135.71元、滞纳金截至2017年11月30日共计365.8元，以上合计34821.51元。2017年11月27日，原告委托律师发送律师函给被告追讨相关款项，但被告不但不积极还款，还故意制造事端。原告为维护合法权益，特诉至法院请求判令：一、被告向原告支付2017年10月及11月的租金7200元、滞纳金9720元（按合同约定的3%的标准自违约之日计至2017年11月30日），双倍租金额度的违约金7200元，物业管理费及水电费3135.71元（暂计至2017年11月23日）；二、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：一、被告并没有违约，原告、被告双方已在2017年10月30日协商解除合同，因原告的孩子尚欠被告4800元的培训费，双方协商用培训费用折抵2017年10月的房租及物业管理费及水电费，后原告反悔，不但不承认欠原告培训费及用培训费折抵房租及物业管理费及水电费，而且拒绝将被告已支付的7200元押金退回给被告。2017年11月22日，原告又将案涉商铺租给他人，且拒绝被告将存放在案涉商铺的物品搬走，被告已提起反诉，并且保留追究原告未支付培训费的权利，故被告不存在违约，也无需向原告支付房租7200元。二、退一步讲，即便被告应付上述租金，原告要求按日3%的标准支付违约金，明显过高，不符合法律规定，请求法院予以调整为按银行同期活期存款利率计算，并且原告本应返还给被告的7200元押金足以支付租金，故被告也无需支付租金及违约金。三、原告要求双倍额度违约金于法无据，首先，被告不存在违约，无需支付违约金；其次，即便被告存在违约支付租金，但原告未根据合同第八条第二款的约定进行催告，也未发出解除合同通知书，故不适用合同第十条第二款约定支付双倍额度违约金。最后，合同约定的该违约金也过高，原告并没有实际损失，如被告应支付该违约金，请求法院依法调整，按原告的实际损失计算。四、被告不应支付物业管理费、水电费及滞纳金，如上所述，双方已协商一致，该费用不应由被告承担；退一步，即使被告应该承担物业管理费、水电费，但滞纳金不应由被告承担，因为滞纳金是原告与物业管理公司的约定，并非原、被告之间的约定，原告与物业公司的纠纷产生的滞纳金不应由被告承担。被告反诉称：2014年11月30日，被告与原告签订《房屋租赁及居间合同》，约定：被告承租原告位于东莞市××花园步行街××号铺，租金为每月3600元，押金为7200元等。2017年10月30日，在租赁合同到期前一个月，被告与原告协商一致不再租赁案涉商铺，但原告拒绝退回被告所付的押金7200元，并且不让被告将租赁物内的物品搬走。后，双方产生争议，无法协商。据此，被告为了维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，请求判令：一、原告向被告返还押金7200元及从2017年11月30日按照中国人民银行同期贷款利率支付付清押金期间的利息；二、本案诉讼费由原告承担。原告对被告的反诉辩称：被告已支付的押金7200元属于履约保证金，被告存在大量违约行为，如长期拖欠租金，不缴纳物业管理费、水电费，因此原告有权没收押金，被告要求原告支付押金期间的利息没有事实和法律依据。经审理查明，原告是东莞市××花园步行街××号铺的权属人。2014年11月30日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了一份《房屋租赁及居间合同》，约定：甲方将位于东莞市××花园步行街××号铺租给乙方使用，租期从2014年12月1日至2017年11月31日，租期内租金均为3600元/月，租赁押金7200元。合同解除或终止后，乙方无违约情形的，应在收回物业当日退还押金。乙方违约导致合同解除的，应向甲方赔偿相对于租金双倍额度的违约金。乙方延迟支付租金的，每日应按月租的3%向对方支付滞纳金。租赁期内，乙方负责支付该物业发生的水电费、管理费等所有费用。合同签订后，被告一直按期支付租金，但从2017年10月开始没有交租，对此，被告解释称因双方已口头协商一致在2017年10月30日解除合同，因原告的孩子尚欠被告培训费4800元，双方协商用培训费用折抵2017年10月的房租及物业管理费及水电费，对此，没有提供书面证据予以证明。原告对被告的抗辩予以否认，称从未与被告口头协商。庭审中，双方还对于原告何时收回案涉商铺有争议。被告主张其在2017年11月1日已搬离案涉商铺，并于当天将钥匙交还给原告本人，但对此并没有提供证据予以证明。原告则主张在2017年11月20日到案涉店铺时，发现被告已经搬离了案涉商铺，当天原告及被告委托的张倩在案涉商铺内协商解除合同事宜，但没有谈妥。2017年11月22日，原告在物业的见证下，锯开案涉店铺的门锁，收回案涉店铺。另查，案涉商铺截至2017年11月20日，拖欠水电费以及当月物业服务费共计3135.71元，该费用已由原告缴清。以上事实，有原告提供的房产证、房屋租赁及居间合同、物业收费通知单，收费通知书、广东增值税普通发票,被告提供的照片、点名册，以及本院的庭审笔录等书证附卷为据。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁及居间合同》，为双方当事人真实的意思表示，其内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，原、被告双方应按照合同约定享有权利履行义务。本案中，被告已经搬离案涉商铺，且原告已实际收回案涉商铺，因此案涉《房屋租赁及居间合同》已解除。关于合同的解除时间，虽然被告抗辩在2017年11月1日搬离案涉商铺，并于当天将店铺钥匙交还原告，但对此并没有提供任何证据予以证明，而且原告对此也予以否认，因此本院对被告的抗辩不予采纳。结合原告在2017年11月22日锯开门锁时店铺内仍有被告要求搬走的物品，本院依法认定双方解除合同的时间为2017年11月22日。结合庭审调查的事实以及双方的举证，本院对双方的诉讼请求作以下认定：租金问题。被告抗辩在2017年10月已经与原告协商一致解除合同并以培训费折抵2017年10月的租金以及拖欠的水电费、物业管理费，但对此并没有提供书面证据予以证明，且原告也予以否认，因此本院对被告的抗辩不予采纳。庭审中，双方均确认被告没有缴纳2017年10月份的租金，结合原告在2017年11月22日收回案涉商铺的事实，被告应向原告支付2017年10月1日至2017年11月22日期间的租金共计6240元（3600元+3600元÷30天×22天），对原告该项诉讼请求的超出部分，本院不予支持。滞纳金。根据案涉合同的约定，被告延迟支付租金的，每日应按月租的3%向原告支付滞纳金。被告抗辩双方约定的滞纳金标准过高，结合案涉商铺的租金标准，本院对被告的抗辩意见予以采纳，依法调整滞纳金标准为按年利率24%计算，即被告拖欠的滞纳金应分段计算：以3600元为基数，从2017年10月6日计至付清之日止；以2640元为基数，从2017年11月6日计至付清之日止。对原告该项诉讼请求的超出部分，本院不予支持。违约金。被告没有按时支付租金导致案涉合同解除，根据合同约定，被告应向原告赔偿相当于租金两倍额度的违约金。被告抗辩双方约定的违约金过高，本院不予采纳，因此对于原告要求被告支付违约金7200元的诉讼请求予以支持。物业管理费及水电费。根据案涉合同约定，在租赁期间案涉店铺的水电费及物业管理费应由被告承担，庭审中，双方均确认案涉店铺截至2017年11月20日的拖欠的电费1681.47元、水费106.32元、物业管理费1347.92元，共计3135.71元，且该费用已由原告支付。前述已认定案涉合同的解除时间是2017年11月22日，因此在2017年11月22日前上述费用应由被告承担，对于原告该项诉讼请求，本院予以支持。返还押金。双方均确认被告已向原告支付7200元押金的事实，原告主张被告存在大量违约行为，因此可以没收押金，但双方并未在合同中对此进行约定，原告的该项抗辩意见并无事实和法律依据，本院不予采纳，因此原告应向被告返还押金7200元。关于押金利息，由于双方在合同中对此并没有约定，因此本院对于被告该项请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告卿永柏于本判决发生法律效力之日起十五日向原告刘勇锋支付租金6240元、滞纳金（按年利率24%的标准，以3600元为基数，从2017年10月6日计至付清之日止；按年利率24%的标准，以2640元为基数，从2017年11月6日计至付清之日止）、违约金7200元、物业管理费及水电费3135.71元。二、原告刘勇锋于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告卿永柏返还押金7200元；三、驳回原告刘勇锋的其他本诉请求；四、驳回被告卿永柏的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取本诉受理费490.54元（原告刘勇锋已预缴），收取反诉受理费25元（被告卿永柏已预缴），由原告刘勇锋负担190.54元，被告卿永柏负担325元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  曹 单人民陪审员  李丽君人民陪审员  尹镜明二〇一八年七月十六日书 记 员  黄洁文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。