福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0802民初2493号 原告：福建闽厦物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂双洋东路**宝佳广场****，统一社会信用代码：913508006943932822。 法定代表人：王西平，总经理。 委托诉讼代理人：钟永香，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 被告：邱镇江，男，1944年4月2日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告福建闽厦物业管理有限公司与被告邱镇江物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建闽厦物业管理有限公司的委托诉讼代理人钟永香、被告邱镇江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建闽厦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2014年1月1日至2018年3月31日物业服务费6743.2元、公摊电费991.9元、2017年1月1日至2017年9月30日电梯维保费分摊158.5元、2016年柴油费分摊3元，合计7896.6元并支付原告自起诉之日起至款清之日止以6743.2元为本金按月利率2%计算的违约金。事实和理由：2012年11月27日原告与海西龙门物业园区建设协调领导小组办公室签订了《海西龙门物流园区龙物小区前期物业服务委托合同》以下称《合同》，约定海西龙门物流园区龙物小区由原告接手，实施物业管理服务。自接手之日起我司已按照《合同》约定履行了物业管理义务，尽力做好各项物业管理服务工作，绝大部分业主的表示认可与支持。被告系海西龙门物流园区龙物小区3号楼1008室业主，从2014年1月1日开始，被告经原告多次催缴至今未向原告缴纳物业管理服务费等相关费用。为维护原告的权利，特向贵院提起本诉，请予以支持。 被告邱镇江辩称：答辩人未按照《龙物小区前期物业服务合同》约定的义务履行安全防范义务。2012年11月27日，被答辩人与海西龙门物流园建设协调领导小组办公室签订了一份《龙物小区前期物业服务合同》，根据合同第二章第四条，在物业服务区域内，被答辩人提供物业服务管理包括以下内容，其中第五点为机动车和非机动车停放服务管理，第六点为公共秩序维护、安全防范、消防、交通等事项的协助服务管理。2013年3月11日，答辩人办理了入伙手续书，入住龙物小区，2013年12月12日，答辩人住所龙物小区**楼**遭到盗窃，答辩人儿媳廖秀英向公安局报案，公安局出具了一份龙公新（龙门）立字【2013】03153号立案告知书，在短短的半年内，在答辩人及家人身上发生了两起盗窃事件，答辩人多次与被答辩人沟通，希望能与被答辩人协商解决好。但是被答辩人都置之不理，所以答辩人才会拒交物业费，在答辩人拒交物业费期间答辩人希望被答辩人能够处理好盗窃的事情，但是被答辩人一直都不处理。被答辩人违约在先，物业服务不到位，因此答辩人认为不需要缴纳物业费的违约金，如果要缴纳违约金，答辩人认为违约金的标准过高，被答辩人的经济损失为利息损失，违约金应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。综上所述，被答辩人提供的物业服务不符合约定内容，恳请人民法院酌情给予部分或全部减免，驳回被答辩人违约金的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的证据，被告对上述证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提供的证据1，本院认为与本案没有关联性，不予采信。对于证据2、3，本院认为可以证明本案的相应情况，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月27日，龙岩闽厦物业服务有限公司（2016年6月13日龙岩闽厦物业服务有限公司变更为福建闽厦物业管理有限公司）作为甲方与海西龙门物流园区建设协调领导小组办公室作为乙方签订了《“龙物小区”前期物业服务合同》。该合同对物业基本情况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、违约责任等事项进行了约定。其中，物业费收取标准为高层（带电梯）住宅）住宅为每月每平方米1元水电公摊）（业主或物业使用人所用水费按2.5元每吨计算含变频加压电公摊）。合同约定甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按每日千分之三标准，向乙方支付滞纳金。业主交房之日起，电梯在保修期内，甲方与电梯维保公司签订维保合同，保修期内年检费用由电梯维保公司承担，乙方监督。保修期后所产生的上述费用向大厦全体使用人进行分摊。2013年3月11日，被告邱镇江办理龙物小区3号楼1008室房屋的入伙手续。龙物小区水费、公摊电费均由原告福建闽厦物业管理有限公司缴纳。2016年11月14日，原告福建闽厦物业管理有限公司与龙岩双嘉电梯有限公司签定《福建省电梯日常维护保养合同》一份，维保期限从2016年12月19日起至2017年12月19日止，共16台电梯，合同期维保费共57600元。截止至2018年3月31日被告邱镇江尚欠从2014年1月1日起至2018年3月31日止物业管理费6743.2元以及该段时间的公摊电费991.9元、从2017年1月1日起至2017年9月30日止电梯维保费95.1元。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告系龙物小区3号楼1008室房屋业主，原、被告之间构成合法有效的物业服务合同关系，双方应按合同约定履行。合同履行期间，原告向被告提供了物业管理并代业主缴纳电费、电梯维保费等，但被告未依约及时支付各项费用，违反了合同约定，故被告应支付拖欠的从2014年1月1日起至2018年3月31日止物业管理费6743.2元以及该段时间的公摊电费991.9元。其中，对于电梯维保费，从2017年1月1日起至2017年9月30日止为95.1元，对原告要求的158.5元，本院不予支持。对于柴油费，原告未向本院提供相关证据证明此项费用的支出，对该诉请本院不予支持。被告主张各项费用计算标准偏高，本院认为该费用标准均系按合同约定计算，因此对该主张本院不予支持。关于违约金，《物业服务合同》中有对物业服务质量等进行了相关约定，根据本院实际调查情况，原告在物业管理方面确实存在一定不足，因此，结合合同的履行情况、过错程度，对原告要求的违约金本院不予支持。原告作为合同一方，应履行其义务，加强物业管理公司自身建设及对员工素质的培养，提高服务质量、管理水平，加强内部管理，不断追求服务的精细度，为广大业主提供优质服务，为管理小区营造一个良好的生活环境。若原告在履行合同约定的义务时，履行的内容不符合法律的规定或合同的约定，被告应合理、合法行使自己的权利，业主可以成立业主委员会或向相关主管部门反映情况，亦可以根据《物业服务合同》的约定，追究其违约责任，要求物业公司继续履行、采取补救措施、要求损害赔偿、支付违约金等，但不可以以此拒绝履行自己的义务。原告的部分诉讼请求合理，本院予以支持，对于不合理的诉讼请求，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告邱镇江应于本判决生效之日起十日内向原告福建闽厦物业管理有限公司支付从2014年1月1日起至2018年3月31日止物业管理费6743.2元以及公摊电费991.9元、从2017年1月1日起至2017年9月30日止电梯维保费95.1元，合计7830.2元。 二、驳回原告福建闽厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告邱镇江负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员 罗  晓  颖 法官助理华筱靓 二〇一八年七月六日 书记员 林笑燕（代） 附注1： 本案证据目录 原告福建闽厦物业管理有限公司提交证据和证明目的如下： 1“龙物小区”前期物业服务合同、入伙手续书一份，证明据原告与龙物小区开发建设单位签订合同，合同期限至小区业主委员会成立之日，公司约定物业服务费收费标准是1元每平方米，水费2.5元每吨，同时约定小区在保修期以外的房屋及公共费在300元以内的，由物业服务费中支出，超过的由开发建设单位承担。邱镇江系龙物小区3号小区1008业主。 2水费缴交证明、电费缴费发票、电费公摊说明，证明原告在小区管理期间已经向龙门水厂和电业局缴清水费及电费，公摊说明是按楼层和面积进行分摊。 3电梯维保合同及发票,证明2016年12月19日电梯维保已过维保期，由原告与龙岩双嘉电梯有限公司签订维保合同，约定每台3**元不含税，小区总计16台电梯，原告已经支付了维保费，根据合同约定以及龙岩市关于物业等级收费标准龙建房142号文件的规定，电梯维保费应由受益业主进行分摊。 4名称核准变更通知书，证明原告经名称核准变更为福建闽厦物业管理有限公司。 被告邱镇江提交证据和证明目的如下： 1立案告知书2份，证明被告家中金银首饰、助力车被盗。 2照片18张，证明物业管理不到位。 3证明1份，证明2015年12月2日电费已结清。 附注2： 一、引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示： 发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。 具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款账户时，应当在银行转账后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。 判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 履行款账户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：17×××01）