大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0211民初6265号原告：亿达物业管理有限公司，统一社会信用代码91210231723451243K，住所地辽宁省大连高新技术产业园区软件园知音园21号。法定代表人：于世平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李洪双。委托诉讼代理人：董飞，女，1983年10月4日生，汉族，系该公司员工。被告：郑伟华。委托诉讼代理人：柳涛，系辽宁亚太律师事务所律师。原告亿达物业管理有限公司与被告郑伟华物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业管理有限公司的委托诉讼代理人李洪双、被告郑伟华的委托诉讼代理人柳涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告亿达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付拖欠的2015年1月1日至2017年6月30日期间的物业费36,320.40元及逾期交费违约金（暂时计算至2017年4月25日为1,835.61元，请求支付至实际支付物业费之日）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与大连圣安房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为融庄小区提供物业管理服务，业主按房屋面积向原告支付物业管理费用，逾期缴费的，自逾期之日起应向原告支付违约金（违约金按应缴总额*中国人民银行同期贷款利率*逾期天数计算）。被告系上述物业融庄B1-21-2号房屋业主，物业面积269.04平方米，收费标准为4.5元/月/平，按约定应向原告交纳自2015年1月1日至2017年6月30日的物业管理费用36,320.40元，但被告一直拒绝缴费。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，被告仍拒不交纳。被告的上述行为已构成违约，原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。被告郑伟华辩称，被告欠物业费的情况属实，但是不同意原告的诉讼请求。原告作为物业公司没有按与业主达成的物业合同的内容履行物业服务义务。例如小区内的绿化没有达到物业合同规定的35%的要求；小区内管理混乱，人员进出小区物业公司基本不过问；而且小区内竟然可以在公共绿地上放羊，物业公司也不管不问；别墅区后的山脚下到处是垃圾和未封闭的栏杆，已经严重影响业主的安全。被告提交的照片和融庄小区现场的情况均可证明物业管理水平。业主不是不愿交物业费，而是因为该融庄小区已经换了两三个物业公司，都没有改变现在的物业管理水平，所以才导致多数业主以拒交物业费的方式来表达对物业公司的服务不满。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：1、大连亿达物业管理有限公司（乙方）与大连圣仁房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对融庄B1区提供前期物业管理服务；服务费用住宅4.5元/月/平方米，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；物业服务费用按季度当季缴交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向乙方交纳当期物业服务费；甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按欠费总额的千分之三向乙方支付违约赔偿金。合同签订后，原告进入该小区提供物业服务至今。2、2016年10月17日，大连亿达物业管理有限公司变更名称为亿达物业管理有限公司。3、被告郑伟华系大连市甘井子区亿达春田融庄B1区21号楼2号房屋的业主，房屋面积为269.04平方米。建设单位在销售融庄B1项目之前，制定了《临时管理规约》，对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。该《临时管理规约》写明：融庄B1区的物业服务企业是大连亿达物业管理有限公司；业主按照前期物业服务协议的约定按时足额交纳物业服务费用，不得以相邻权或房屋质量、停车位问题为由拒交物业服务费。被告郑伟华于2014年8月13日接收融庄B1区21号楼2号房屋。至本案庭审时，被告未缴纳自2015年1月1日至2017年6月30日期间的物业服务费。4、被告提供了一组照片，部分反映了案涉小区的现状。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告是具有收费资质的物业服务单位，依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《前期物业服务合同》，融庄B1区住宅的物业服务费为每月每平方米4.5元，自2015年1月1日起至2017年6月30日止，被告郑伟华依法应向原告交纳物业服务费36,320.40元（4.5元/月/平×30个月×269.04平方米），借故拖欠无理。因此，原告要求被告支付物业服务费36,320.40元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，根据《临时管理规约》等内容，被告依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障；现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。关于被告辩称原告未履行约定的物业服务义务无权收费的问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业不作为或管理不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。同时，本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郑伟华于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告亿达物业管理有限公司自2015年1月1日至2017年6月30日的物业服务费人民币36,320.40元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告亿达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币750元（原告已预交），由原告亿达物业管理有限公司负担36元，被告郑伟华负担714元。被告郑伟华负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  刘秀娟人民陪审员  张爱华人民陪审员  王景华二〇一八年七月二十七日书 记 员  戚 鑫附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。