福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初2146号 原告：黄永志，男，1962年8月21日出生，汉族，住厦门市湖里区。 被告：洪其勇，男，1963年6月7日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：施英东，福建远大联盟律师事务所律师。 原告黄永志与被告洪其勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。黄永志、洪其勇的委托诉讼代理人施英东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄永志向本院提出诉讼请求：1.解除黄永志与洪其勇于2014年8月5日签订的《房屋租赁合同书》，洪其勇将承租的厦门市思明区房屋返还给黄永志；2.洪其勇支付租金及滞纳金，包括：2015年10月1日至2018年3月28日的租金，按每月6000元，共33个月，合计198000元；滞纳金以18000元为基数，按每天2%分别从2015年9月25日、2015年12月25日、2016年3月24日、2016年6月24日、2016年9月25日、2016年12月25日、2017年3月25日、2017年6月24日、2017年9月24日、2017年12月25日、2018年3月25日计算至房屋返还日；3.洪其勇支付违约金6000元；4.洪其勇向黄永志返还黄永志代付的2018年1月至6月水电物业费2190.9元。事实和理由：黄永志与洪其勇签订《房屋租赁合同书》，洪其勇未按时付清房租及物业费，应承担违约责任。因合同约定拖欠租金达三天以上的，黄永志有权提前解除合同、收回房屋，并有权加收滞纳金并追回租金，故洪其勇应依约承担违约责任。 洪其勇辩称，1.黄永志至今未提供其有权处分厦门市思明区房产的权属文书，双方所签《房屋租赁合同书》效力无法予以定性，黄永志无权依据该合同主张权利；2.即使黄永志有权处分该讼争房产，因洪其勇已于2014年11月15日将合同项下的权利义务概括转移给了胥平，胥平于2016年3月23日再次将该合同项下的权利义务概括转移给了邹美珍，且黄永志也分别收取了胥平、邹美珍支付的租金，应认定黄永志认同上述转让行为。因黄永志恶意造成后续承租者无法正常使用讼争房产系违约在先，故其无权解除该合同；3.假使黄永志有权解除合同，其主张的租金很多已超过诉讼时效且金额有误，且滞纳金、违约金、水电物业等费用缺乏依据，不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：黄永志系厦门市房屋的权属人。 2014年8月5日，黄永志（甲方）与洪其勇（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》（编号：0006635）约定，甲方同意将坐落于厦门市房屋出租给乙方使用；期限为2014年10月1日至2022年9月30日；每月租金为6000元，乙方应每季向甲方交付18000元，第二次起付款应提前七天付清；合同签订之日，乙方向甲方交付6000元作为押金，到合同期满，且乙方交清租赁期间应交的一切费用后，甲方应将押金无息退还乙方；如有拖欠租金每天按拖欠租金部分的2%加收滞纳金，拖欠租金达三天以上的，甲方有权可提前解除合同，收回房屋，并有权追回乙方所欠租金及滞纳金；租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同，由提出解除合同一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。合同备注部分写明：自2019年10月1日起至2022年9月租金每月为6600元。 2014年11月15日，洪其勇（甲方）与毛晓云（乙方）就室房屋签订一份协议，约定：甲方：1.甲方于2014年11月15日将该房屋现有的使用权与原房东签订的《房屋租赁合同书》转让给乙方。2.甲方从2014年11月15日至2022年9月30日止负责该房屋建筑结构城管的相关事宜，与乙方无关。3.甲方负责该房屋洗手间地板漏水事项，费用由乙方负责支付。4.甲方负责协助乙方办理该房屋《代理卡》、拿到该房屋的产权证复印件及认识产权人。乙方：1.乙方负责支付甲方该房屋建筑改造工程完工费用110000元。2.乙方支付甲方15000元（其中押金6000元、1个半月房租9000元）。洪其勇于该协议签订当日向毛晓云出具收据，确认收到125000元。 2016年3月23日，赵春（甲方）与邹美珍（乙方）签订一份《转让协议》约定，1.甲方于2016年3月23日将该房屋现有的使用权及原房东签订的《房屋租赁合同书》转让给乙方。2.原房东有卖房意向已告知乙方，派出所检查事宜由乙方自行处理。3.至转让日起一切事宜由乙方全权负责，与甲方无关。4.乙方一次性支付转让费（含押金、转让费、房租（4-6月份）。 另查明，黄永志已缴纳讼争房屋2018年1月至6月水电物业费共计2190.9元。 审理中，经本院向胥平、邹美珍、李正庭、罗洋秀等案外人制作询问笔录，上列人员确认其曾先后租赁讼争房屋或代为支付租金给黄永志，租金标准为每季18000元，已支付至2017年12月31日。 黄永志陈述，除未收胥平2016年3月支付的2016年4月至6月的租金外，对上列案外人陈述的其他事实无异议。 洪其勇对上列案外人的陈述无异议。 本院认为，黄永志作为讼争房屋的权属人，对该房屋享有包括出租在内的相关权利。黄永志与洪其勇签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，属有效合同。洪其勇对其主张的黄永志已同意将该合同的权利义务概括性转让给他人未提供证据佐证，上述胥平等人向黄永志汇款的行为也不能推断为系黄永志对合同权利义务转让事实的认可。从胥平等上列案外人的陈述结合洪其勇与毛晓云以及其他案外人签订的协议内容分析，可以认定洪其勇与毛晓云以及其他案外人之间就讼争房屋存在多手转租关系。根据合同相对性原则，不论黄永志对此是否知情，也不论洪其勇将该房屋转租了几手，均不影响黄永志依据上述《房屋租赁合同书》的约定要求洪其勇履行支付租金等合同义务。根据胥平等上列案外人的陈述可以认定黄永志已实际收取了至2017年12月31日的租金。由于洪其勇未依约支付2018年1月起的租金，黄永志提出的解除合同并要求洪其勇支付租金及违约金的请求可以成立，本院予以支持。黄永志提出的尚未收取2016年4月至6月租金的主张已过诉讼时效，本院不予支持。鉴于双方当事人对逾期支付租金约定的违约金过高，本院酌定按银行同期贷款利率计算。黄永志已请求判决解除合同，因此，其又要求洪其勇按双方约定的解除合同条件再支付6000元违约金的主张亦缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、确认解除黄永志与洪其勇于2014年8月5日签订的《房屋租赁合同书》，洪其勇于本判决生效之日起十日内将址于厦门市思明区的房屋返还给黄永志； 二、洪其勇于本判决生效之日起十日内支付向黄永志支付2018年1月1日起至实际返还房屋之日止的租金及违约金（租金按18000元/季度，违约金从每季度的前7天起至实际还款之日止，按银行同期贷款利率计算）； 三、洪其勇于本判决生效之日起十日内偿还黄永志2018年1月至6月水电物业费2190.9元； 四、驳回黄永志的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2248元，由黄永志负担1845元，洪其勇负担403元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 吕云平 二〇一八年七月五日 书记员王 雪 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。