江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终4642号上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军73047部队保障部，住所地安徽省滁州市菱溪路**。负责人：魏聂，部长。委托诉讼代理人：彭浩，江苏夏默识律师事务所律师。委托诉讼代理人：马艳，江苏夏默识律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：苏州燃料有限公司，住，住所地江苏省苏州市人民路**/div>法定代表人：邹建苏，总经理。委托诉讼代理人：薛能，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李翩，江苏新天伦律师事务所律师。上诉人中国人民解放军73047部队保障部因与被上诉人苏州燃料有限公司土地租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2018）苏0508民初458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中国人民解放军73047部队保障部的上诉请求：撤销原审判决第二项、第三项，依法予以改判，并由被上诉人苏州燃料有限公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人苏州燃料有限公司支付的350万元建设改造费分为两部分，一部分用于内部加油站的改造，还有一部分用于综合仓库的改造。部队改编时我方只承继了加油站部分，因此摊销费用时应当分开，涉及综合仓库的部分费用不应当由我方支付。另外该350万元建设改造费对方只提供了收据，未提供银行流水等证据。2、我方提供的鉴定报告中有两个结论，一个是当时的建造成本，一个是归还时的残值206.02万元。双方约定租赁期满后地上设施归我方所有，因此公平合理的做法应当是按照建设成本及使用年限在租期内的占比进行折算。3、被上诉人苏州燃料有限公司对油罐及管线残留油的损失未举证证明，且即使损失存在也不是因停租导致的，不应当由我方承担。4、被上诉人苏州燃料有限公司交还的加油站应当安全无害，清理及去危化的费用属于必然发生的支出，不应当由我方承担。另外双方交接时我方并未放弃要求对方支付设施维护保证金。苏州燃料有限公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。服从一审判决。中国人民解放军73047部队保障部向一审法院起诉请求：确认双方当事人签订的《地块租赁协议》于2018年1月15日解除。本案诉讼费用由原审被告承担。苏州燃料有限公司向一审法院反诉请求：1、判令中国人民解放军73047部队保障部退还规划调整项目建设改造费用（包括综合仓库的移建费、内部加油站建设费及临时加油站建设费）235295元；2、判令中国人民解放军73047部队保障部赔偿解除合同造成的实际损失（包括员工经济补偿金、金门加油站建设、油罐及管线残留油损失、清理及去危化费用）3566271.01元。本案反诉费用由中国人民解放军73047部队保障部承担。原审法院经审理查明：2010年3月，73041部队（甲方）与苏州燃料有限公司（乙方）签订《地块租赁协议书》一份，约定甲方将所属西兵营枫桥路内部加油站地块（以下简称涉案地块）租赁给乙方，由乙方从事对外加油零售业务，地块年租，地块年租金为80万期为2年（改造期租金正常缴纳），正式租赁期为18年，自2010年4月1日起至2030年3月31日止（其中2010年4月1日至2012年3月31日为建设期），租金从2010年4月1日起算，每年4月1日前付清当年租金；交付第18年租金时，乙方须支付50万元房屋及设施维修保证金。乙方承担加油站长期出租而导致甲方相关规划调整项目的建设改造费，包括综合仓库移建费250万元、内部加油站建设费100万元，合计350万元，在协议签订一周后一次性支付工程建设费100万元，余款按部队工程建设进度支付，且必须在半年内全部付清。协议第4条约定，乙方在改造加油站之前，将由甲方提供内部简易临时加油设施，双方同意将目前加油站的加油机移至战备储罐区，接通地下管线，方便部队内部加油，改造费用由乙方承担。协议第7条约定，甲方因军事需要等因素，导致不能履行协议时，应当提前三个月通知乙方，乙方应于接到通知后三个月期满的当天将承租的房地产交还给甲方，乙方由此所造成的损失，按甲乙双方认可的仲裁单位进行仲裁补偿。如因台风、地震等自、地震等自然灾害或战争等不可抗力原因导致甲乙双方无法履行合同损失由甲乙双方自负，互不赔偿。协议第8条约定，如甲方因外部原因不能按计划组织建设自用加油站，甲方有权收回乙方租用的加油站，同时甲方应赔偿乙方的直接支出，主要包括：1、乙方已经付给甲方的复建项目经费（无息）；2、乙方改造加油站的建设成本（无息），其中建设成本以甲乙双方均认可的地方审计单位审定的工程造价为准。协议第10条约定，合同期满，加油站一切产权归甲方所有，甲方将无条件收回，同等条件下，乙方有优先承租资格。上述协议签订后，73041部队按约将涉案地块交付苏州燃料有限公司，苏州燃料有限公司按约向73041部队支付建设改造费350万元，73041部队出具“加油站建设款”发票的六份。后苏州燃料有限公司为73041部队临时加油站建设支出11.99万元，其中8.1万元直接支付给73041部队，另有3.89万元系按第三方支付用于临时加油站的工程建材采购及零星工程施工。2010年4月至9月间，苏州燃料有限公司对涉案地块进行建设，建成苏州燃料有限公司金门加油站（以下简称金门加油站）后于2010年10月起对外经营。另查明，73047部队由原73041部队改编而来。审理中，73047部队出具书面说明一份，载明由其承继涉案地块租赁协议中73041部队的权利义务。再查明，73047部队与苏州燃料有限公司在协商解除涉案地块租赁协议事宜时，根据苏州燃料有限公司提供的金门加油站施工资料及设施设备清单，73047部队委托鉴定机构对苏州燃料有限公司投资建设的金门加油站造价及设施设备的残值进行评估鉴定。鉴定机构以2017年11月22日为基准日作出苏州燃料有限公司申报的金门加油站项目建造及购置资产的价值为206.02万元。审理中，73047部队与苏州燃料有限公司就涉案地块租赁协议的解除日期一致确认为2018年3月31日。苏州燃料有限公司于2018年3月31日对金门加油站关停歇业，后委托第三方对涉案地块完成油气去污工作，并签订了15万元的施工合同且已支付部分款项。2018年4月8日，苏州燃料有限公司将涉案地块、金门加油站及设施设备与73047部队完成交接。审理中，73047部队陈述称，因中央军委作出军队和武警部队全面停止有偿服务活动的决定，故其于2015年就与苏州燃料有限公司就解除涉案地块租赁协议的事宜进行沟通。关于评估报告，应根据其中统计的金门加油站工程及设施设备的原值即241.92万元，按未租用年限折算补偿金额为145.15万元。审理中，苏州燃料有限公司陈述称，因涉案地块租赁合同提前解除，苏州燃料有限公司目前还在与员工协商处理解除劳动合同事宜，故该部分损失在本案中暂不主张，另有涉及金门加油站开办所必须的评估、检测、达标、验收等费用，亦暂不在本案中主张。至于油罐及管线残留油损失，因金门加油站共有五个油罐，每个油罐约有一吨残留油的损失，现已在清理及去危化处理中处置完毕。上述事实，由73047部队提供的地块租赁协议、评估报告、苏州燃料有限公司提供的发票一组、去危化处理合同及付款凭证及当事人庭审陈述等证据予以证实。原审法院认为：原73041部队与苏州燃料有限公司签订的《地块租赁协议书》系双方的真实意思表述，对双方具有法律约束力，双方均应按约履行。因73041部队已改编，根据73047部队出具的证明材料，73047部队继受原73041部队在上述协议中的权利义务。现73047部队基于军队重大改革调整而要求解除涉案地块租赁协议书，苏州燃料有限公司作为承租人亦认可上述租赁协议于2018年3月31日解除，故原审法院对此照准，认定双方履行的涉案地块租赁协议已于2018年3月31日解除。由于苏州燃料有限公司作为承租人，在向73047部队承租涉案地块时不仅支付租金，还按约支付相关规划调整项目的建设改造费350万元，并对涉案地块重建金门加油站用于经营，现因合同约定的租期尚未届满，73047部队系提前解除租赁合同，导致苏州燃料有限公司对涉案地块租用经营至2030年3月31日止的合同目的无法实现，故从公平角度出发，苏州燃料有限公司应按实际使用地块的年限（8年）与约定租赁期限（20年）的比例摊算承担前述建设改造费用及金门加油站的建设成本，上述费用及建设成本对应未租用年限（12年）的部分，73047部队应向苏州燃料有限公司承担返还及补偿的责任。73047部队辩称建设改造费用中涉及的综合仓库移建费200万元因该仓库并未在部队改编时移交给其，故其不应承担的意见，因73047部队已承继原73041部队在涉案地块租赁协议中的全部权利义务，故该项抗辩意见缺乏法律依据，原审法院不予采纳。经核算，苏州燃料有限公司已付的350万元建设改造费中尚有210万元（12年/20年*350万元）未在剩余租期内摊销完毕，故73047部队应返还苏州燃料有限公司建设改造费为210万元。至于金门加油站的建设成本，73047部队在本案审理中已提供鉴定报告，其结论为以2017年11月22日作为基准日的残值为206.02万元，因苏州燃料有限公司对此不持异议，原审法院对该鉴定结论予以采信。鉴于鉴定评估系按现时点的残值进行计算，无需再行考虑未租用年限的摊销因素，故原审法院判定73047部队应补偿苏州燃料有限公司对金门加油站的建设成本计206.02万元。关于苏州燃料有限公司主张的部队临时加油站改造经费81000元、金门路临时加油站安装及辅助土建的材料款16000元、零星工程款22900元，因涉案地块租赁合同第4条对苏州燃料有限公司为原73041部队出资改造临时加油设施进行相关约定，故苏州燃料有限公司上述支出亦系承租涉案地块20年的对应成本，故在73047部队提前解除租赁合同的情形下，原审法院对苏州燃料有限公司主张73047部队返还临时加油站改造费用的诉请，亦予支持，按未租用年限摊算后计7.194万元。关于苏州燃料有限公司主张的油罐及管线残留油损失、清理费用及去危化处理费用。虑及苏州燃料有限公司的油罐及管线残留油损失系其经营加油站的必然成本，其主张按5万元计算未超合理限度，原审法院对此予以认定。该项成本本应在20年租期内摊销完毕，现因73047部队提前解除合同，故原审法院对苏州燃料有限公司主张的上述损失亦按未租用年限进行折算计3万元，由73047部队进行补偿。至于清理及去危化处理费用。因涉案合同约定在租期期满后苏州燃料有限公司应将金门加油站交还，故如按加油站状态交还，则涉案地块的清理及去危化处理费用并非苏州燃料有限公司的必然成本，且合同对此亦无明确约定，故原审法院结合苏州燃料有限公司提供的合同、付款凭证及双方均认可涉案地块在交还73047部队之前已由苏州燃料有限公司完成了去危化处理工作等情形，支持苏州燃料有限公司要求73047部队承担该项费用15万元的诉讼请求。73047部队辩称上述费用可以苏州燃料有限公司应当支付的50万元保证金进行抵销，因合同约定该项费用为房屋及设施维修保证金，系苏州燃料有限公司在合同到期后对交还的房屋及设施设备处于良好状态提供的担保。现因涉案地块租赁合同已提前解除且苏州燃料有限公司亦按73047部队要求交还地块及金门加油站设施设备，故在双方已完成交接的情形下，苏州燃料有限公司无需支付上述保证金，故原审法院对73047部队提出以50万元保证金抵销前述费用的意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、中国人民解放军73047部队保障部与苏州燃料有限公司就苏州市枫桥路的西兵营内部加油站地块签订的租赁合同于2018年3月31日解除。二、中国人民解放军73047部队保障部返还苏州燃料有限公司建设改造费210万元、临时加油站建设费用7.194万元。三、中国人民解放军73047部队保障部补偿苏州燃料有限公司金门加油站建设费用206.02万元、油罐及管线残留油损失3万元、清理及去危化处理费用15万元。本判决第二、三项合计441.214万元，由中国人民解放军73047部队保障部于本判决生效之日起十日内向苏州燃料有限公司履行。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由中国人民解放军73047部队保障部承担；反诉案件受理费21287元，由苏州燃料有限公司承担96元、中国人民解放军73047部队保障部承担21191元。中国人民解放军73047部队保障部承担的部分于本判决生效之日起十日内直接支付苏州燃料有限公司。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：本案中由于部队改编等原因，中国人民解放军73047部队承继了中国人民解放军73041部队与苏州燃料有限公司所签《地块租赁协议》中的全部权利义务，故上诉人主张其实际并未接收改造后的综合仓库部分，因此不应当分摊相应的建设改造费用于法无据，本院依法不予支持。被上诉人苏州燃料有限公司在签订《地块租赁协议》之后，投入资金进行建设，并购置了相应的机器、设备，现《地块租赁协议》由于出租方的原因提前解除，原审法院判决违约方补偿承租方现有资产的残值损失并无不当。诉讼中双方已经完成交接，被上诉人苏州燃料有限公司遗留在油罐及管线中的残留油由上诉人中国人民解放军73047部队保障部实际接收，故原审法院在综合考虑合同提前解除及实际履行年限等因素的前提下，判令上诉人中国人民解放军73047部队保障部酌情补偿被上诉人苏州燃料有限公司3万元未超出合理范围，二审依法不作调整。双方在《地块租赁协议》中约定合同期满，加油站的一切产权归出租方所有，但是未对苏州燃料有限公司是否需要做清理及去危化工作进行明确约定，鉴于合同提前解除及苏州燃料有限公司完成了清理及去危化工作，并支付了相关的费用，原审法院判令中国人民解放军73047部队保障部承担相应费用亦无明显不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21287元，由上诉人中国人民解放军73047部队保障部负担。本判决为终审判决。审判长 赵 东审判员 郑 雄审判员 沈军芳二〇一八年七月三十日书记员 孙 贞