广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0312民初872号 原告：桂林某某物业服务有限公司，住所地：临桂区临桂镇，统一社会信用代码：xxxxxx. 法定代表人：曾某某。 委托诉讼代理人：任某某，男，土家族，1990年5月25日出生，住贵州省思南县，系桂林某某物业服务有限公司公司职工。 委托诉讼代理人：吴某某，广西嘉宸律师事务所律师。 被告：粟某某，男，汉族，1976年4月29日出生，住桂林临桂县。 被告：彭某某，女，汉族，1974年12月13日出生，住桂林临桂县。 委托诉讼代理人：林某，广西守初律师事务所律师。 原告桂林某某物业服务有限公司诉被告粟某某、彭某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案受理后，于2018年7月10日公开开庭审理了本案。原告桂林某某物业服务有限公司的委托代理人任某某、吴某某，被告彭某某、粟某某的委托代理人林某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林某某物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告立即向原告支付拖欠的物业服务费8191.7元，逾期支付的违约金13551.27元；以上共计21742.97元。2、依法判决由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2013年11月29目签订了位于桂林市临桂区桂林林某城《前期物业管理服务合同》(以下简称“服务合同”)及《临时管理规约》(以下简称“规约”)合同约定由原告为被告所有的位于桂林市桂林林某城的物业提供物业管理服务。合同签订后，原告按照合同及规约的约定全面履行了相关义务。但是，被告作为物业产权人却拒不按照服务合同及规约的约定履行缴纳物业管理服务费的义务。根据合同约定被告xx号房收费面积124.17平方米，收费标准每月每平方米1.78元，自2014年12月21日起至2018年3月31日，被告共拖欠物业服务费8191.7元。被告的行为已构成违约，原告有权要求被告支付拖欠的物业服务费，并依据服务合同及规约以每日千分之三的标准加收滞纳金。原告向被告多次催缴，但被告仍拒绝支付。原告为维护自身的合法权益，现特向贵院提起民事诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。 原告桂林某某物业服务有限公司为证明其主张提供以下证据：证据一、桂林林某城临时管理规约复印件,证明原被告存在合同关系，被告应当支付物业费和违约金；证据二、遵守《临时管理规约》承诺书复印件,证明原被告存在合同关系，被告应当支付物业费和违约金；证据三、商品房买卖合同复印件,证明被告是物业所有权人；证据四、催费函三份及邮寄单复印件，证明原告已经向被告主张过权利；证据五、律师函及邮寄单复印件，证明原告已经向被告主张过权利；证据六、原告的工作人员在被告家门口贴催费单照片六张，证明原告已经向被告主张过权利。证据七、物价局的收费标准文件复印件，证明本案的1.78元的物业费是有依据的。证据八、某区域保洁人员的清扫安排，证明该区域的卫生不存在脏、差的情况。证据九、保安的巡查表，证明原告已经按照合同约定提供了相应的物业服务。证据十、保洁员的清扫照片十张，证明该区域的卫生不存在脏、差的情况。证据十一、车辆进出情况的登记本，证明原告已经按照合同约定对进出人员和车辆进行了管理。证据十二、监控维修表，证明原告积极的维修小区的设备，不存在被告说的设施差的问题。证据十三、门禁可视对讲的维修记录，证明原告已经维修了设施，证明不存在被告辩称的设备存在问题的事实。 被告粟某某、彭某某答辩称，一、作为原告是在没有依法依规的办理审批程序及没有取得物价行政部门的收费依据审核批准的情况下，在我的当事人在办理收楼时才知道收取的是1.78元的物业服务费，侵犯了我当事人的权利。二、物业公司在物业管理中，原告并没按照管理规约履行相应的管理。在实际管理中，在物业管理中如电梯管理、绿化管理等方面多处存在问题。三、原告没有尽到合同义务，因此被告拒交物业服务费是履行同时履行抗辩权，是有法律依据的。四、违约金没有法律依据，但是本案中，前期是原告全面履行合同义务和取得物管部门的物业收费标准的核准审批。因此原告要求物业服务费和违约金没有事实和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。 被告粟某某、彭某某为证明其主张提供以下证据：证据一、原告的企业信息的公司报告，证明1、原告的注册资本300万元，2、本案原告的股东就是某某城房地产开发商，认缴出资153万。恰好证明本案原告就是房地产开发商注册成立的物业公司。证据二、小区公共设施存在问题的照片，证明小区的设施存在问题。在电梯等范围内贴的广告是没有经过业主的许可，这违反了物业合同，对于广告的收入也没有纳入业主的维修基金里面。证据三、临时收据，证明原告没有给被告开具正式的税票。证据四、照片，证明原告将活动场地让给幼儿园。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被告粟某某、彭某某对原告桂林某某物业服务有限公司提供的证据认为：一、门上张贴的照片的三性有异议。二、对证据四、五的证据，没有被告夫妇的签名，无法证实被告已经收到。三、对证据三的真实性、合法性、关联性没有异议。四、对证据一、二有异议，该两份证据的签订时间是2013年，也是被告知道物业服务费的时间，根据相关的法律，在签订商品房的买卖合同时，就该向业主明示物业服务费，但是本案被告是在收房时才得到物业管理合同，才知道物业服务费为1.78元。五、对证据七的三性不予认可。作为本案的原告的注册资本应当是二级即300万元，但是根据相关的文件，原告的收费没有达到相关的资质标准，原告的证据恰好证明原告没有达到一级的资质，是无理收费。六、对证据十三的门禁可视对讲的维修记录的三性不予认可，没有详细的记录，这个系统形同虚设。七、对证据十二的监控维修记录的三性不予认可，没有详细的记录。八、对证据九、十一，这个只能证明原告只履行了物业管理服务项目内容的一部分，不能证明原告全面履行。2018年的记录我方怀疑是时候补签的，字迹相同。九、对证据十的保洁照片，不能证明原告的主张，照片没有时间、地点，无法证明是否在被告的区域打扫，不能作为本案的证据使用。对证据，作为原告对环境部队保洁员对工作区域和时间的要求，只能证明原告对员工的分配，并没有完全按照原被告签订的前期物业管理合同进行管理。 原告桂林某某物业服务有限公司对被告粟某某、彭某某提供的证据认为：对证据一真实性无法确认，对被告的物业公司的股东的抗辩不是不交物业费的理由。对证据二、照片无法证明是某某城西门的照片。对违章建筑的问题，照片无法证明是在本案的小区里，并且该事项，物业公司只有规劝的权利，相关的执法权利是相关部门才有，超出了原告的权利范围，并且在合同中已经明示相关的事项。对门禁损坏的照片无法看清是否是在原告的小区内。对草坪工具照片，无法证明是在小区内，并且小区比较大，也有可能被告拍照时恰好有一个损坏的。对车位占据消防通道的照片，照片无法看清是在消防通道上。对监控损坏的问题，监控的维修是由被告的物业费来支付的，被告未缴纳物业费，这样给原告维修造成了负担。对被告说的广告收入问题，原告方并没有取得相关的收入，并且在物业公司接收该小区物业时就已经存在。并且广告费是否纳入共同维修基金并不是被告不交物业费的理由。对证据四的幼儿园的问题，幼儿园是属于开发商，并不存在物业公司不管幼儿园占用公共活动区域的问题。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、物业管理合同未与商品房买卖合同同时签订是否违反法律规定。本院认为，虽然被告与房地产开发商签订的商品房买卖合同没有包含前期物业服务合同的内容，但被告在签订合同时并未向开发商提出该问题，且于2013年11月29日，被告又与原告物业公司签订《前期物业管理服务合同》及《桂林林某城临时管理规约》等合同，双方是在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，故对于双方签订的相关物业合同，本院予以认可，双方应根据合同约定内容履行义务。二、原告是否按合同履行义务，被告是否可行使同时履行抗辩权。被告认为原告提供的物业管理服务没有达到合同标准，故其可行使同时履行抗辩权拒绝支付物业服务费。本院认为，被告提供的相关照片没有具体的时间、地点，不能证明被告已经向物业公司报修以及物业公司对报修不予处理的情况，小区面积大、设施设备众多，使用过程中容易出现设施设备损坏的情况，小区卫生偶有脏乱的情况也可能发生，被告以此认为原告未全面履行义务而行使同时履行抗辩权，理由不够充分；且原告也提供了证据证明原告对设施设备进行了及时维修和保养以及有专门保洁员对小区卫生进行维护。物业公司按约提供了物业服务，业主就应该按约履行缴纳物业服务费的义务，被告粟某某、彭某某行使同时履行抗辩权的理由不成立。三、物业公司的收费是否超出其物业资质标准。被告认为原告的收费没有达到相关的资质标准，是无理收费。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”因此，小区物业费收费标准的确定，主要取决于小区的规模、设施设备、对服务品质的要求等客观因素，最终由物业服务企业和业主在相关物价部门核定价格的标准内，根据服务内容和服务标准协商确定，因此，物业企业的资质等级与项目的收费标准没有直接联系。原告的物业服务收费标准，是根据临桂县物价局2012年11月13日出具的临价费字［2012］xx号“关于‘林某城林某组团’小区小高层电梯住宅楼前期物业服务收费标准的批复”制定，原告依据该物价局文件与被告签订了《前期物业管理服务合同》对收费标准进行了约定，因此，原告的物业费收费标准符合法律规定，本院予以认可。四、幼儿园用地问题以及业主违建问题。物业公司提供的服务是对小区公共区域的设施设备及环境进行维修、养护、管理和维护，对于公共区域用地并无所有权，因此，对于幼儿园占地问题非物业公司权限范围内，不应归责于原告；对于业主违建行为，物业公司应向相关业主进行规劝，也可向有关部门进行反映，但物业公司并没有执法权，无权强行拆除业主的违法建筑，因此，在物业公司履行规劝义务并向有关部门反映后业主仍拒绝拆除违法建筑的，不能归责于原告。五、违约金的计算问题。本院认为，物业公司虽履行了物业服务管理的义务，但是在履行义务过程中确有不及时、不到位的情况发生，履行合同义务确有瑕疵，双方对于物业服务存在争议，故对于违约金的请求，本院不予支持。六、对于被告提交的物业公司股东是房地产开发公司、电梯等范围张贴广告的收入没有纳入业主的维修基金、只有临时收据没有正式发票等证据，本院认为被告提供的证据证明力不够不能形成完整证据链，且与本案关联不大，被告可向原告另行主张权利，本案不予采纳。 经审理查明：2013年11月7日，甲方：粟某某、彭某某与乙方：桂林市某某物业服务有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》：“甲方所购房基本情况：建筑面积：124.17平方米…第四条一、甲方交纳费用时间：以开发商通知甲方所购商品房交付的时间为准；本物业的管理服务费收取标准如下：1、住宅按建筑面积计：物业类型：住宅：￥1.78元每月每平方米…五、物业管理服务费，停车场收费标准随着社会最低工资标准上涨幅度调整或按政府物价部门指导价或业主大会意见调整。…以上物业管理服务费不包括：甲方装修及生活垃圾清运处置费、电视收视费、甲方自用水电费、甲方物业专有部分维修养护、房屋共用部位及共用设施设备大、中维修费和更新改造的费用等。…第十一条四、甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日按每天千分之三收取违约金，或采取必要的催缴措施。…” 同日，桂林林某城房地产开发有限公司、桂林市某某物业服务有限责任公司、彭某某三方签订《桂林林某城临时管理规约》约定：“第二章第五条本物业管理区域内物业的基本情况物业名称：某某城住宅小区，座落位置：桂林市，物业类型：住宅及商业，占地面积：1320亩；第六章第三十二条…业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用的收取是保证桂林某某物业服务正常运转的必备条件，全体业主务必按时交纳。本物业的管理、服务费用执行国家、和省市有关物业服务费用的相关规定。物业服务费用起始日应于发展商发出的入伙通知书约定的交房之日起向物业服务企业缴交。1、服务费用的标准根据小区档次和结合当地物业服务消费水平暂定：(1)物业服务费及代收代缴费用参照《前期物业服务合同》约定；（2）代办服务、特约服务由业主按规定或约定另行向物业服务企业支付相应费用；…3、业主入伙时应预交半年的物业管理服务费，之后业主可以选择按每季度、每半年分期或一次性缴纳一年物业服务费。如业主不按规定缴交服务费等费用时，物业服务公司将向业主按每日千分之三的标准收取拖欠费用的滞纳金；逾期1个月仍拒绝缴交的，发展商、业主委员会、物业服务公司有权采取以下行动追索拖欠的服务费用：（1）向相关仲裁机关申请给予仲裁；（2）向人民法院起诉索还欠款；…第七章第三十九条业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费用、停车费等其他费用。未按时缴纳物业服务费、停车费、代收代缴费用等任何一项费用的，自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日千分之三的滞纳金。…”同日，被告彭某某签署“遵守《业主临时管理规约》承诺书”，承诺遵守《业主临时管理规约》。合同签订后，原告依约进驻某某城小区进行管理至今。 另查明，2013年11月29日，桂林某某城房地产开发有限公司作为甲方与乙方桂林某某国际物业管理有限公司、丙方桂林市某某物业服务有限责任公司签订了《物业公司交接协议书》，三方就桂林市临桂县林某城《林某城前期物业服务合同》包括林某城某某园别墅区、某某园、某某园、某某园住宅及园林等配套设施等区域的物业服务合同等事项的处理进行了商议，乙方已于2011年7月1日，把与甲方所签订的所有相关物业服务合同的服务主体转给丙方，即对位于桂林市临桂县林某城的某某园别墅区、某某园、某某园、某某园住宅及园林等配套设施等区域实行物业管理服务，委托管理期限至成立业主委员会为止。 原告桂林市某某物业服务有限责任公司于2011年8月24日成立，营业期限自2011年8月24日起，经营范围：物业服务，家政服务，房屋信息咨询服务，园林绿化工程施工；资质等级为三级。2018年3月8日，住房城乡建设部发布《住房城乡建设部关于废止＜物业服务企业资质管理办法＞的决定》，自此，物业服务企业的资质评级已取消。2011年起原告桂林市某某物业服务有限责任公司接受桂林林某城房地产开发有限公司委托，对某某城小区物业的共用部位、共用设施设备进行养护、管理，并按物价部门核定的标准收取物业服务费。被告粟某某、彭某某是某某城的业主之一，被告的该房产位于临桂区临桂镇林某城xx室（建筑面积：124.17㎡）。2014年12月21日至2018年3月31日，被告欠原告物业服务费，经原告多次书面催缴，被告仍未缴纳，从2014年12月21日至2018年3月31日，按照被告房屋的建筑面积：124.17㎡及每月每平米单价1.78元计算，被告粟某某、彭某某共欠物业服务费8191.7元。原告遂诉至法院，请求判令被告支付物业费、违约金等费用。 本院认为，关于争议焦点一、被告粟某某、彭某某是否应按合同约定向原告桂林市某某物业服务有限责任公司支付物业服务费。本院认为，虽然被告粟某某、彭某某提出在与桂林林某城房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同没有包含前期物业服务合同的内容，但被告在签订合同时并未向开发商主张该问题，且于2013年11月29日，被告粟某某、彭某某又与原告桂林市某某物业服务有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》及《桂林林某城临时管理规约》等合同，双方是在平等、自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，故对于双方签订的物业服务合同，本院予以认可，双方应根据合同约定内容履行义务。原告桂林某某物业服务有限公司与被告粟某某、彭某某签订的《前期物业管理服务合同》及《桂林林某城临时规约》是双方当事人的真实意思表示，该合同没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，依法受法律的保护。原告桂林某某物业服务有限公司依约履行了物业管理的相关义务，被告粟某某、彭某某也应履行其按约定交纳物业服务费的义务，被告在约定期限内未交纳物业服务费的行为已经构成违约,应承担违约责任即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告桂林某某物业服务有限公司要求被告粟某某、彭某某支付所欠物业服务费，有理有据，本院予以支持。经核实，从2014年12月21日至2018年3月31日，按照被告房屋的建筑面积：124.17㎡及每月每平米单价1.78元计算，被告粟某某、彭某某共欠物业服务费8191.7元。 关于争议焦点二、原告桂林市某某物业服务有限责任公司是否按合同约定履行义务，被告粟某某、彭某某是否可行使同时履行抗辩权。被告认为原告提供的物业管理服务没有达到合同标准，故其可行使同时履行抗辩权拒绝支付物业服务费。本院认为，被告未能提供其已经向物业公司主张权利以及物业公司对于相关主张不予处理的相关证据，且小区面积大、设施设备众多，使用过程中容易出现设施设备损坏的情况，小区卫生偶有脏乱的情况也可能发生，被告以此认为原告未全面履行义务而行使同时履行抗辩权，理由不够充分；且原告也提供了证据证明原告对设施设备进行了及时维修和保养以及有专门保洁员对小区卫生进行维护。至于幼儿园用地问题以及业主违建问题。物业公司提供的服务是对小区公共区域的设施设备及环境进行维修、养护、管理和维护，对于公共区域用地并无所有权，因此，对于幼儿园占地问题非物业公司权限范围内，不应归责于原告桂林市某某物业服务有限责任公司；对于业主违建行为，物业公司应向相关业主进行规劝，也可向有关部门进行反映，但物业公司并没有执法权，无权强行拆除业主的违法建筑，因此，在物业公司履行规劝义务并向有关部门反映后业主仍拒绝拆除违法建筑的，不能归责于原告桂林市某某物业服务有限责任公司。物业公司按约提供了物业服务，业主就应该按约履行缴纳物业服务费的义务，被告粟某某、彭某某认为原告不完全履行合同义务致使自身遭受损失的，可以另案要求原告承担责任，但以此行使抗辩权拒绝交纳物业服务费的理由不成立。 关于争议焦点三、原告桂林市某某物业服务有限责任公司的收费是否超出其物业资质标准。被告粟某某、彭某某认为原告的收费没有达到相关的资质标准，是无理收费。本院认为，根据《物业管理条例》第四十一条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”因此，小区物业服务费收费标准的确定，主要取决于小区的规模、设施设备、对服务品质的要求等客观因素，最终由物业服务企业和业主在相关物价部门核定价格的标准内，根据服务内容和服务标准协商确定，因此，物业企业的资质等级与项目的收费标准没有直接联系。原告的物业服务收费标准，是根据临桂县物价局2012年11月13日出具的临价费字［2012］xx号“关于‘某某城某某组团’小区小高层电梯住宅楼前期物业服务收费标准的批复”制定，并与被告签订了《前期物业管理服务合同》对收费标准每月每平方米单价1.78元进行了约定，由此可见，原告的物业服务费收费标准符合法律规定，本院予以认可。 关于争议焦点四、违约金的计算问题。本院认为，原告桂林市某某物业服务有限责任公司虽履行了物业服务管理的义务，但是在履行义务过程中确有不及时、不到位的情况发生，履行合同义务确有瑕疵，双方对于物业服务存在争议，故对于违约金的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告粟某某、彭某某支付物业服务费8191.7元给原告桂林某某物业服务有限公司； 二、驳回原告桂林某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费344元，依法减半收取172元，由原告桂林市某某物业服务有限责任公司负担127元，被告粟某某、彭某某负担45元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费344元，（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16；开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院递。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 代理审判员 卢 晨 二〇一八年七月二十六日 法官 助理 马竹波 书 记 员 张燕红