广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终7612号上诉人（原审原告、反诉被告）：钟锦其，男，1977年7月20日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：庞保乐，广东顶匠律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：何欣荣，男，1964年10月9日出生，汉族，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：庞保乐，广东顶匠律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：毕伟彬，男，1977年8月22日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：杨丽芳，广东裕信律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴盛河，广东裕信律师事务所律师。上诉人钟锦其、何欣荣与上诉人毕伟彬因土地租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初8077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。钟锦其、何欣荣在法定上诉期间内上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、改判毕伟彬立即向钟锦其、何欣荣支付补偿款3万元；3、改判毕伟彬立即向钟锦其、何欣荣支付违约金103896元及利息（按中国人民银行同期贷款利率从起诉之日计至全部款项付清之日止）。事实和理由：一、一审判决认定毕伟彬不存在违约是错误的。《土地承包合同》约定征收土地，建筑物等如有补偿款归毕伟彬所有，但毕伟彬首先补偿3万元给钟锦其、何欣荣。案涉土地被征收至今，毕伟彬已全部领取补偿款，但毕伟彬未依约首先向钟锦其、何欣荣补偿3万元，且在领取相应的拆迁补偿款后也没有及时给钟锦其、何欣荣，经催要也拒付，其行为已构成违约。《土地承包合同》约定一方违反上述之一规定者，按当年承包款总额的50%计罚违约金给对方。《合同法》第一百零七条规定当事人一方不履行合同义务应当承担违约责任。因此，毕伟彬应向钟锦其、何欣荣支付违约金103896元及利息。二、一审判决认定将补偿款3万元抵销押金3万元是错误的，没有相关的事实和法律依据。《土地承包合同》约定合同期满时如毕伟彬违约，钟锦其、何欣荣有权将定金没收。毕伟彬因不按约履行付款义务存在违约，钟锦其、何欣荣有权按约没收押金，故双方之间不存在互负债权债务，不能进行抵销。因此，毕伟彬应依约向钟锦其、何欣荣支付补偿款3万元。钟锦其、何欣荣在二审期间增加上诉请求：1、改判毕伟彬向钟锦其、何欣荣支付拆迁补偿款869520.60元；2、改判毕伟彬向钟锦其、何欣荣支付逾期返还补偿款利息（以补偿款869520.60元为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2017年6月30日毕伟彬取得补偿款之日起计至全部款项支付之日止）。增加事实和理由：一、一审判决认定毕伟彬向钟锦其、何欣荣支付3万元包含全部拆迁补偿项目是错误的。《土地承包合同》约定的首先补偿3万元仅仅是建筑物补偿的部分款项，并没有说明包括经营损失等其他补偿项目。依据《广州市花都区人民政府办公室印发花都区农民集体所有土地上房屋征收安置补偿办法的通知》[花府办(2016)37号]第十二条第一款第四项，关于集体土地上房屋出租经营补贴，补贴对象为集体土地上房屋出租用于住宅、厂房、商铺的。本案中，钟锦其、何欣荣把案涉土地出租毕伟彬用于厂房经营，符合该通知的条件。因此，该出租经营补贴应归钟锦其、何欣荣所有，毕伟彬应予返还。二、退一步讲，即使双方合同约定拆迁补偿只是3万元，但实际上毕伟彬所获得的拆迁补偿金额为3794378元，显失公平，应予以调整，可参照拆迁补偿标准执行。现涉案土地被国家征收，毕伟彬取得了全部补偿款，但没有向钟锦其、何欣荣支付相应的补偿款，故提出上述请求。毕伟彬辩称，一、钟锦其、何欣荣增加上诉请求已超过上诉期间，应予驳回。二、不同意钟锦其、何欣荣之前的上诉请求，请求予以驳回。三、认可一审查明的事实，毕伟彬不存在钟锦其、何欣荣所称的违约，应驳回钟锦其、何欣荣的全部上诉请求。毕伟彬上诉请求：l、撤销一审判决第二项；2、改判钟锦其、何欣荣将多收取的租金10万元归还给毕伟彬；3、改判钟锦其、何欣荣将收取的2017年3月、4月、5月租金共计45919.50元归还给毕伟彬。事实和理由：一、根据政府征地拆迁公告，租金只能收取至2017年2月底，2017年3月1日起不能再收取租金。实际上经济社也没有再收取钟锦其、何欣荣的租金，但钟锦其、何欣荣照样收取了毕伟彬的3月、4月、5月租金共45919.50元，该三个月的租金依照规定理应返还给毕伟彬。二、曾玉焱与钟锦其签订的合同面积是2300平方米，钟锦其按此面积向曾玉焱交付租金，曾玉焱也按此面积向经济社交付租金。毕伟彬与钟锦其签订的合同面积为2600平方米，毕伟彬向钟锦其交付租金是按2600平方米计算。在征地实测时村与经济社发现少了300平方米没有收租金，钟锦其和曾玉焱享受了300平方米，因此经济社要毕伟彬补交了300平方米的差价10万元。钟锦其、何欣荣明知土地为2600平方米，但只交付2300平方米的租金，故应赔偿毕伟彬该损失。未征收前该300平方米的租金为194724元，毕伟彬也已向钟锦其支付该部分租金，故毕伟彬不应再交10万元。毕伟彬已重复交了涉案土地的使用费，钟锦其、何欣荣应退还上述10万元差异费。钟锦其、何欣荣辩称，一、不存在多收毕伟彬10万元租金的事实。毕伟彬所主张的租金10万元是其为了支持村委经济发展而支付的租金差额，属于其个人行为，与钟锦其、何欣荣无关。钟锦其、何欣荣实际出租面积不低于2600平方米，不存在毕伟彬主张的面积差额。二、钟锦其、何欣荣作为出租方不可能还向毕伟彬支付租金，显然不符合常理。三、钟锦其、何欣荣虽是转租方，但也已足额按时向原出租方缴纳租金，即使出现拖欠交租的情况，也是向原出租方而非承租方缴纳。四、双方签订土地承包合同，毕伟彬实际使用了钟锦其、何欣荣出租的涉案土地用作经营，就应支付租金。虽然2017年2月底接到办事处停产停办通知，但毕伟彬并未因此停产，而是一直占用使用。双方就土地的使用方式从按季度收取改为按月计收，从毕伟彬主动按月缴纳租金的行为也足以证明。直到2017年5月底左右毕伟彬搬迁，钟锦其、何欣荣也未再向毕伟彬收取租金。综上，毕伟彬的上诉请求无事实和法律依据，应以驳回。钟锦其、何欣荣向一审法院起诉请求：1、毕伟彬返还钟锦其、何欣荣补偿款869520.60元，该金额包括围墙20520元、水泥地32400元、大门1万元、水表及水管4500元、经营损失635435元（2652.29平方米×6.655元/平方米×36个月=635435元）、摩托车棚6468.66元（270平方米×6.655元/平方米×36个月）、保安亭2间共11979元（50平方米×6.655元/平方米×36个月）、评估公司错评到毕伟彬的9万元，包括石粉垫成、门柱、化粪池、门柱围墙、花基、前排水沟、后排水沟；2、毕伟彬向钟锦其、何欣荣支付逾期返还补偿款利息（按中国人民银行同期贷款利率，从毕伟彬取得补偿款之日起计至全部款项付清之日止）；3、毕伟彬因拒不支付补偿金向钟锦其、何欣荣支付违约金103896元及利息，利息按同期贷款利率从起诉之日开始计算至实际付清之日为止。毕伟彬向一审法院反诉请求：1、钟锦其、何欣荣将多收取的租金10万元归还给毕伟彬；2、钟锦其、何欣荣将收取的2017年3月、4月、5月租金共计45919.50元归还给毕伟彬。一审法院认定事实：涉案土地位于广州市花都区新街大道东面。2006年10月13日，案外人曾玉焱向布心经济社二队承租了涉案土地。2006年11月7日，案外人曾玉焱再将涉案土地转租给钟锦其、刘锡明。2007年6月22日，钟锦其、何欣荣（二人为甲方）与毕伟彬（乙方）签订土地承包合同，约定甲方将位于新街大道东面2600平方米的土地交给乙方承包。乙方对承包的土地享有管理权和使用权，以及符合本合同规定的收益权。承包期共13年，自2007年10月1日起至2020年10月1日。总承包款为2401152元，实行先交租后使用的原则，前三年土地承租款为每月每平方米5元，第二阶段由2010年10月1日至2013年10月1日，土地承租款为每月每平方米5.50元，第三阶段由2013年10月1日至2016年10月1日，土地承租款为每月每平方米6.05元，第四阶段2016年10月1日至2019年10月1日，土地承租款为每月每平方米6.66元。在签订合同之月起，先交三个月租金，以后按季度交租金，不得拖欠。在签订合同当天，乙方向甲方支付定金3万元，在合同期满时如乙方无违约，甲方应如数将定金退还乙方，如乙方违约，甲方有权将定金没收。在承包期内如遇国家或镇村征地时，甲乙双方必须服从，由此而造成的损失，甲方应协助乙方向征用单位索赔，所得的征土款归甲方，作物或果树产量补偿款归乙方。在租赁期内如遇国家政策规定，或城市规划建设需要征收土地的，乙方要无条件服从。建筑物等等如有补偿款归乙方所有，但乙方首先补偿3万元给甲方，土地补偿款归甲方。合同期满乙方在此合同范围内投资兴建的所有建筑物，包括水、电、门窗等等，全部归甲方所有，乙方不能拆除及有意损坏，如有损害的要维修后交还甲方。（生产配套设备，如吊机、天车吊机等归乙方所有，可以拆除）违约责任：一方违反上述之一规定者，按当年承包款总额的50%计罚违约金给对方。合同签订后，钟锦其、何欣荣即将涉案土地交付给毕伟彬使用，毕伟彬依约支付了押金3万元，毕伟彬承租之后在涉案土地上建造了厂房用于经营日辉五金厂。毕伟彬向钟锦其、何欣荣缴纳租金至2017年5月份。由于涉案土地位于拆迁范围内，2017年2月27日花都区人民政府新华街道办事处向毕伟彬下发通知，称为做好项目建设工作，近期将对该地块开展征收补偿工作，请建设红线范围内所有厂房及商铺即日起进行停产停业。之后，毕伟彬与钟锦其、何欣荣协商从2017年3月份开始按月缴纳租金。2017年3月至5月，毕伟彬共缴纳租金45919.50元。2017年6月12日，广州市花都区人民政府新华街道办事处（甲方）、毕伟彬（乙方）、广州市花都区新华街新街村布心经济合作社第二生产队（丙方）签订广州市花都区新华街道办事处广州北站综合交通枢纽开发建设项目农村集体厂房拆迁补偿协议，约定因广州北站综合交通枢纽开发建设项目建设需要，甲方需征拆乙方所有的，位于花都区新华街××大道东××商铺（××五金厂）集体土地上的房屋、附着物、青苗等，建筑物、构筑物、青苗等的基本状况及补偿款明细情况，详见三方确认的征地拆迁测量图、补偿量清点核对明细表（房地产估价报告）等附件资料，补偿费用为3794378元。其中房地产估价报告中附属设施估价结果明细表中显示：大铁门1条，补偿标准为5000元/单位，评估值5000元，水泥地126.89平方米，补偿标准120元/单位，评估值15227元，水表评估值4200元，出租经营补偿993024元，化粪池评估值为14400元，门柱评估值为1000元，门柱围墙评估值为432元，花基评估值为1000元，前排水沟评估值为7211元，后排水沟10091元，石粉垫层51421元。钟锦其、何欣荣认为上述项目均是评估公司错评到毕伟彬处，并提交了录音资料予以证明。毕伟彬认为其从未承认有9万元的补偿款属于钟锦其、何欣荣，而修建厂房时邱主任并不在场，并不清楚具体情况。2017年6月13日，广州市花都区新华街新街村布心经济合作社第二生产队（甲方）与毕伟彬（乙方）签订协议书，约定：1、由于历史遗留问题和原签订的合同并没有使用年限分摊，宏辉五金合同的拆迁款归乙方所有，现经双方友好协商，乙方支持本村经济发展同意补偿土地面积差异费10万元给生产队；2、补偿款在征地拆迁时一次性补偿给生产队。2017年6月23日，毕伟彬向广州市花都区新华街新街村布心经济合作社第二生产队支付了10万元土地面积差异费。毕伟彬认为其是代钟锦其、何欣荣支付，钟锦其、何欣荣予以否认，认为广州市花都区新华街新街村布心经济合作社第二生产队是要求毕伟彬缴纳该费用，与其无关。毕伟彬于2017年6月30日腾空交还涉案厂房。一审诉讼中，钟锦其、何欣荣提交了单据66张及照片3张拟证明其在涉案土地上修建了溜冰场、单车棚、摩托车棚、两个保安亭、两条大门及砌了围墙，后又陈述不包括溜冰场，毕伟彬承租之后将单车棚、摩托车棚拆除用于修建厂房。毕伟彬现在使用的水管也是其当初修建的。毕伟彬对钟锦其、何欣荣提交的证据的真实性、合法性、关联性均不确认，理由是钟锦其、何欣荣修建的溜冰场、摩托车棚等是在涉案土地旁边的另一地块，钟锦其、何欣荣已经于2013年广州北站拆迁时获得补偿，钟锦其、何欣荣交付给其的是一块空地，没有任何建筑物，其承租之后由其分两期发包给梁日安进行厂房建设，保安亭、围墙、大门均是其建造的，而钟锦其、何欣荣原先铺设的水管、水表，因市政改造停用了，现在其使用的水管、水表是其从隔壁厂房接过来的。为此，毕伟彬提交了材料清单及收据共88张、合同书两份、收据两份、梁日安的证人证言予以证明，并申请了梁日安出庭作证。梁日安发表证言称：毕伟彬修建厂房之前是一块烂地，上面没有任何建筑物，从测量土地、制作图纸、开工建设我都在场。2007年国庆节之后开始测量土地，第一期建造是在三个月内建造完毕，第二期工程在两年后建造完毕。我当时为毕伟彬的厂房挖基础、填石粉、机械安装、建造大门、砌筑围墙。钟锦其、何欣荣对上述证据的真实性、合法性、关联性均不确认，认为材料清单均是单方制作，与涉案土地是否有关存疑，其从未否认毕伟彬在涉案土地修建厂房，仅是追偿涉案土地上归属钟锦其、何欣荣的土地补偿款。钟锦其、何欣荣在签订合同后即将涉案土地交付给毕伟彬，毕伟彬在签订合同后就拆除了钟锦其、何欣荣自建的建筑物，梁日安称是在2007年10月后才接手工程项目，说明对此前的情况并不清楚。对此，毕伟彬称合同约定的是先交租后使用，钟锦其、何欣荣在2007年10月1日才交付场地。一审诉讼中，一审法院向广州市花都区国土资源和规划局发函询问涉案土地的性质，广州市花都区国土资源和规划局回复称涉案土地规划为城乡建设用地。一审法院认为，钟锦其、何欣荣与毕伟彬签订的合同虽然名为土地承包合同，按照内容实为土地租赁合同纠纷，该合同是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：毕伟彬是否需要向钟锦其、何欣荣支付征地补偿款，毕伟彬是否违约？一审法院认为，土地承包合同已经明确约定：“在租赁期内如遇国家政策规定，或城市规划建设需要征收土地的，乙方要无条件服从。建筑物等等如有补偿款归乙方所有，但乙方首先补偿三万元人民币给甲方，土地补偿款归甲方。”该约定说明双方在签订合同时已经就征收补偿款的归属达成一致意见：不管涉案土地上的建筑物由谁建造，建筑物等等所有补偿款均归毕伟彬，毕伟彬仅需支付钟锦其、何欣荣3万元作为补偿即可，但是对支付的时间并未作出具体约定。现涉案土地上建筑物（构筑物）被政府征收，根据上述约定，毕伟彬仅需向钟锦其、何欣荣支付3万元补偿款即可，故钟锦其、何欣荣要求毕伟彬返还其869520.6元补偿款及利息的依据不足，一审法院不予支持。钟锦其、何欣荣称围墙、大门、停车场等由其建造，故认为上述建筑物的补偿款应归其所有，并提交了收据予以证明，一审法院认为钟锦其、何欣荣提交的收据并不能证明在何土地上建造了何建筑物以及建筑物的面积等。退一步讲，即使上述建筑物确实由钟锦其、何欣荣建设，如前所述，钟锦其、何欣荣仅享有土地补偿款，钟锦其、何欣荣在本案的主张也不成立。至于毕伟彬是否违约，钟锦其、何欣荣认为毕伟彬未依合同约定向其支付3万元补偿款，故认为毕伟彬违反合同约定，要求毕伟彬支付违约金。由于合同对补偿款的支付时间并未明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，毕伟彬可以随时履行，钟锦其、何欣荣也可以随时要求毕伟彬履行，但是钟锦其、何欣荣并未提交证据证明其要求毕伟彬履行而毕伟彬拒不履行的情况，钟锦其、何欣荣在本案中亦未主张该款项，故钟锦其、何欣荣主张毕伟彬违约并要求毕伟彬支付违约金的依据不足，一审法院不予支持。毕伟彬提出在收到补偿款后已经通知钟锦其、何欣荣用押金3万元抵销补偿款3万元，虽然毕伟彬并未提交证据证明已经通知了钟锦其、何欣荣，但是其表述说明毕伟彬同意将押金与补偿款进行抵扣，由于涉案房屋被政府征收，导致合同无法继续履行，钟锦其、何欣荣应将收取的3万元押金退还给毕伟彬，而毕伟彬则需向钟锦其、何欣荣支付3万元补偿款，该债务均为金钱债务，依照法律规定可以互相抵销，因此为了避免双方诉累，一审法院采纳毕伟彬二者互相抵销的意见。关于毕伟彬诉请钟锦其、何欣荣返还其向经济社支付的10万元面积差异费的问题，由于毕伟彬与广州市花都区新华街新街村布心经济合作社第二生产队签订的协议书已经明确约定毕伟彬系为了支持村经济发展而支付10万元面积差异费，此为毕伟彬的个人行为，无关钟锦其、何欣荣，钟锦其、何欣荣也未同意毕伟彬代为支付该款项，因此毕伟彬要求钟锦其、何欣荣返还该款项没有依据，一审法院不予支持。关于毕伟彬诉请钟锦其、何欣荣返还其2017年3月至5月租金的问题，虽然政府在2017年2月份通知其停产停业，但是涉案房屋直到2017年5月份仍由毕伟彬占有使用，毕伟彬理所当然应该支付该时间段的租金，故其提出的该主张依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十二条第（四）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、驳回钟锦其、何欣荣的全部诉讼请求；二、驳回毕伟彬的全部反诉请求。本诉案件受理费6767.10元，由钟锦其、何欣荣负担；反诉案件受理费1609元，由毕伟彬负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，钟锦其、何欣荣在法定上诉期间届满后于二审期间增加上诉请求，不符合法定程序，也没有法律依据，故本院不予接纳。本院仍围绕钟锦其、何欣荣在法定上诉期间内提出的上诉请求进行审理。钟锦其、何欣荣与毕伟彬签订的涉案土地承包合同，对毕伟彬补偿3万元给钟锦其、何欣荣的履行期限没有明确约定；钟锦其、何欣荣也没有提供证据证明自征地补偿款发生后至其提起本案诉讼时止，其曾要求毕伟彬支付该3万元补偿款而毕伟彬拒绝支付，故钟锦其、何欣荣认为毕伟彬未向其支付该3万元补偿款构成违约，应向其支付违约金及利息的上诉主张，依据不足，不能成立，本院不予支持。因毕伟彬不存在违约情形，且涉案土地承包合同因国家征收而不能继续履行，故钟锦其、何欣荣应将收取的3万元押金返还给毕伟彬。因毕伟彬尚应向钟锦其、何欣荣支付上述3万元补偿款，而该两笔3万元的债务系在同一合同法律关系中产生的金钱债务，故毕伟彬在一审诉讼中主张抵销，并无违反法律规定，同时也避免了当事人讼累，一审法院予以支持并无不当，本院亦予认同。钟锦其、何欣荣认为一审法院将上述两笔款项抵销是错误的，毕伟彬应向其支付3万元补偿款的上诉主张不能成立，本院不予支持。涉案土地承包合同项下土地被征收，虽然政府在2017年2月27日通知毕伟彬停产停业，但毕伟彬直至2017年6月30日才腾空交还被征土地，且在政府下发通知后，毕伟彬与钟锦其、何欣荣协商从2017年3月份开始按月交纳土地租金，毕伟彬也实际交纳了2017年3月至5月的土地租金，证明毕伟彬在该三个月内仍然占有使用被征土地，故毕伟彬应当向钟锦其、何欣荣支付该三个月的土地租金。因此，毕伟彬要求钟锦其、何欣荣返还该三个月的土地租金的上诉主张，没有事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。毕伟彬与广州市花都区新华街新街村布心经济合作社第二生产队签订协议书，向该生产队支付10万元土地面积差异费。该协议书未明确土地面积差异费的具体内容及是否与钟锦其、何欣荣有关，钟锦其、何欣荣也不是该协议书的当事人，毕伟彬亦不能证明在该协议书签订前后就该笔土地面积差异费的支付征得钟锦其、何欣荣的同意或者追认。因此，毕伟彬要求钟锦其、何欣荣向其归还该笔土地面积差异费，缺乏事实依据，一审法院不予支持正确。毕伟彬提出的该项上诉主张不能成立，本院亦不予支持。综上所述，钟锦其、何欣荣及毕伟彬的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6196元，由钟锦其、何欣荣共同负担2978元，毕伟彬负担3218元。本判决为终审判决。审判长  庞智雄审判员  李 琦审判员  刘 欢二〇一八年七月五日书记员  江亭利戴巧利