云南省曲靖市麒麟区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)云0302民初2123号 原告（反诉被告）曲靖中熙置业有限公司 地址：曲靖市翠峰路83号9楼6号 统一社会信用代码915303005631594613 法定代表人熊敏，董事长。 委托代理人孙久晴，系该公司法务（特别授权）。 被告（反诉原告）宋光临，男，汉族，1979年6月12日生，富源县人，住曲靖市富源县。 被告（反诉原告）邹占梅，女，汉族，1975年7月14日生，富源县人，住曲靖市富源县。 被告方（反诉原告）委托代理人孙树坤，云南南极律师事务所律师（特别授权）。 原告曲靖中熙置业有限公司（反诉被告）诉被告宋光临、邹占梅（反诉原告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月18日受理后，依法组成合议庭，于2018年6月19日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）的委托代理人孙久晴到庭参加诉讼，被告宋光临、邹占梅（反诉原告）及委托代理人孙树坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）诉称：2012年10月15日被告与原告签订《商品房购销合同》，购买原告开发的“曲靖·恒大名都”第89幢第A号房，总房价为2566898元，通过银行按揭付款方式支付。首期房款1026898元，余款1540000元由被告向中国农业银行股份有限公司曲靖分行借款支付。由于被告未按其与银行签订的《个人购房担保借款合同》约定如期偿还银行的贷款，遂致原告替被告承担了担保责任。《商品房购销合同》第六条及《合同补充协议》第三条第（一）款中第5项约定：“在《房屋所有权证》和《房屋他项权证》办理完毕前，乙方未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方承担了保证责任的，甲方享有以下权利：（1）、有权单方解除本《商品房购销合同》，收回该商品房，乙方所交的全部款项不予退还。同时乙方必须在甲方履行其保证责任后30天内，协同甲方到房管局办理有关解除合同的手续。”因被告未按约还款，经法院判决原告于2017年12月29日代其还清了上述贷款，为了维护原告的合法权益，请求人民法院依法判令：1、解除双方签订的《商品房购销合同》，并由被告协助原告到房管部门办理商品房购销合同登记备案注销手续；2、本案诉讼费由两被告承担。 被告（反诉原告）口头答辩：原告承担保证责任的原因在于原告怠于办理房屋权属证书；若要解除双方的合同，原告应予退还被告已经交付的房款；原告是否已经按照判决书的判决履行保证义务需要原告举证证实。 反诉原告（被告）提起反诉称：2012年10月15日原被告签订了《商品房购销合同》，合同约定反诉人购买被反诉人开发的曲靖·恒大名都第89号A号房，总价为2566898元，其中已交首付款1026898元，按揭贷款154万元。反诉人与中国农业银行股份有限公司曲靖分行签订《个人购房担保借款合同》，由被反诉人提供阶段性保证，2012年11月7日，银行已将154万元划至被反诉人账户。现被反诉人以反诉人未如期偿还银行借款致使其承担保证责任为由提起诉讼要求解除合同，反诉人认为：一、被反诉人承担保证责任过错并不全在反诉人一方，其应当承担相应的违约责任及损失。根据反诉人与中国农业银行股份有限公司曲靖分行签订《个人购房担保借款合同》第三十三条约定，借款担保为阶段性保证加抵押；第三十七条约定，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。而根据反诉人与被反诉人在购房补充协议中对产权登记约定：十、双方同意本合同第十二条补充如下：3、乙方以银行按揭贷款方式付款的……甲方承诺在商品房交付使用后540日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记……；4、甲方未能在约定时间内办妥房地产权证的，甲方每年按已付房款的0.1%向乙方支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证书的，乙方有权退房。根据补充协议约定，被反诉人应当在2016年1月3日之前为反诉人办妥房地产权证书，即在2016年1月3日之前被反诉人完全可以通过办理房地产权属证书，并办妥以反诉人为抵押权人的抵押登记手续从而免除其阶段性保证责任，但因其怠于办理房地产权证书及抵押登记手续而承担了连带保证责任，同时也使得反诉人因没有房地产权证书不能通过处置房产来处理与银行的债务从而蒙受损失。二、被反诉人应当依约承担逾期交房的违约责任。合同第七条约定，甲方（被反诉人）应于2014年6月30日前将验收合格及符合合同约定的商品房交付给乙方（反诉人）；第九条约定甲方如逾期交房180日内，按每天已交房款万分之一元向乙方支付违约金。甲方通知交房时间为2014年7月11日至13日，从7月12日开始收取被反诉人物管费，逾期交房12天。三、在反诉人同意解除合同的情况下，被反诉人应当依约退还反诉人已交的购房款、税费等。其中购房首付款1026898元，已偿还银行借款本金173373.61元，合计1200271.61元；已交契税、印花税、贴花款77012元、维修基金51338元、基础安装费9200元，办证工本费90元，合计137640元。故请求依法判令：1、解除双方签订的《商品房购销合同》；2、由被反诉人退还反诉人已交购房首付款1026898元，已偿还银行借款本金173373.61元，合计1200271.61元；已交契税、印花税、贴花款77012元、维修基金51338元、基础安装费9200元，办证工本费90元，合计1337911.61元；3、由被反诉人支付反诉人逾期交房违约金3080元、逾期办证违约金64172元，合计67252元；4、本诉及反诉案件受理费由被反诉人承担。 原告（反诉被告）口头辩称：反诉诉请第一项与我方一致；已交购房首付款是1026898元，已交契税、印花税、贴花款77012元、维修基金51338元、基础安装费9200元，办证工本费90元，其中契税、贴花款、维修基金是我公司代办，已经交至地税局与房管部门，具体金额要看该部门出具的收款凭证；确实有逾期交房的情况，合同约定的交房时间是2014年6月30日，实际交房时间是2014年7月28日，共计逾期27天，依据合同及补充协议的约定，我方已将相关资料提交给房地产管理部门，并不是我方怠于办理房屋权属证书，至于逾期交房违约金、逾期办证违约金由法院依法判决；本案导致原告承担保证责任是因为被告在银行贷款的违约行为，也是我方提起本诉的原因，除了本诉的诉讼费，其余的诉讼费均由被告自行承担。 原告针对其诉讼请求，向本院提交证据如下： 1、营业执照、法定代表人身份证明及身份证复印件各一份，证明原告的诉讼主体资格； 2、二被告身份证复印件各一份，证明两被告的诉讼主体资格； 3、《商品房购销合同》及其补充协议复印件各一份，证明被告购买原告开发的“曲靖·恒大名都”第89幢第A号房的事实及合同第六条及补充协议第三条第（一）款中第5项就合同解除情形进行约定； 4、《个人购房担保借款合同》复印件一份，证明担保合同第二部分第三十三条就原告承担阶段性担保责任进行明确约定； 5、《民事判决书》复印件一份，证明判令原告代被告向银行偿还拖欠的贷款； 6、承担担保责任通知函、进账单（回单）、业务凭证复印件各一份，证明原告于2017年12月29日代被告还清了拖欠的全部贷款1469174.68元，加上律师费、公告费、诉讼费合计为1529539.68元。 经质证，被告对证据1、2三性无异议；对证据3真实性认可，对证明内容不予认可，是因其怠于办理房地产权证书及抵押登记手续而承担了连带保证责任；对证据4、5三性予以认可；对证据6认为我方只主张到2017年1月前的贷款本金，对原告后期还给银行的金额真实性认可，但与我方的诉讼主张无关联性。 被告针对其反诉，向本院提交如下证据： 1、商品房购销合同、个人购房担保借款合同复印件各一份，证明合同双方的权利义务； 2、首付款收款收据五张、民事判决书、银行流水明细复印件各一份，证明反诉被告已付购房款1200271.61元，其中房屋首付款1026898元、2017年1月20日已还银行贷款本金161125.90元、2017年8月26日还款12247.71元； 3、被告已交税费单据（契税、印花税、贴花款、维修基金、基础安装费、办证工本费）各一份，证明被告已交税费合计137640元。 经质证，反诉被告对证据1三性无异议；对证据2认为已付购房款不是1200271.61元，交到我公司的是1026898元，对判决书三性无异议，但提请法庭注意判决书第4页法庭查明的实事，不清楚证明目的是什么，对2017年8月26日还款12247.71元的银行流水金额无异议；对证据3三性无异议，都是我公司代收的，其中契税和维修金已经交到相关部门。 针对被告（反诉原告）反诉，反诉被告向本院提交如下证据： 1、专用收据复印件一份，证明51338元的维修金已交到房管局，我公司已经履行了办证的材料移交； 2、地税局出具的税收发票复印件一份，证明我公司代收契税后已经交到地税局了，我公司已经履行了办证的材料移交义务； 3、业户档案表、房屋钥匙签收确认书复印件各一份，证明2014年7月28日我公司向两被告交房的事实。 经质证，反诉原告（被告）对证据1、2无异议，但是至今房屋产权证仍然没有办理，办理契税的时间是2017年5月，办理维修基金的时间是2016年3月，不论原告交纳不交纳，两笔费用仍然应该退还给被告的；对证据3三性均认可。 本院认为，原告（反诉被告）及被告（反诉原告）所提交的证据客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。但维修基金和契税已经由原告（反诉被告）缴纳到相关职能部门，该费用不应由原告（反诉被告）退还，而应由原、被告双方协助到相关职能部门进行办理。 经过庭审和质证，本院确认如下法律事实： 2012年10月15日，被告宋光临、邹占梅（乙方、反诉原告）与原告（甲方、反诉被告）签订《商品房购销合同》，约定由被告购买原告开发的曲靖·恒大名都第89幢A号房屋，房屋面积327.45平方米，每平方米7839.05元（含公摊面积），房款总金额2566898元。付款方式为银行按揭付款方式：乙方于2012年10月15日前支付首期房价款1026898元，余款1540000元须在2012年10月15日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。交付期限：甲方应于2014年6月30日前，将建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。乙方逾期违约责任：自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止180天内，乙方按每天逾期应付款万分之一元向甲方支付违约金，合同继续履行。甲方逾期违约责任：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止180天内，甲方按每天已交房款万分之一元向乙方支付违约金，合同继续履行（合同第九条第一款）。交接：该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以书面形式通知乙方办理交接手续，交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担，甲乙双方同意按以下方式处理：合同第九条第一种方式处理。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担，甲乙双方同意按以下方式处理：自本《商品房购销合同》约定交房日期之日起，视为乙方同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付乙方，同时乙方应向甲方选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。其他约定第三条：甲方提出解除合同或者变更本合同约定的，按以下约定处理：在《房屋所有权证》办理完毕前，甲乙双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付房款的50％支付违约金。《合同补充协议》约定对《商品房购销合同》作了约定，其中第八条补充如下：乙方逾期付款超过180天后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的1％向甲方支付违约金。甲方应当自解除合同通知到达乙方之日起30天内退还全部已付款，乙方承担退房产生的相关费用。乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金（补充协议第五条）。第九条补充如下：甲方逾期交房超过180天后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按累计已付款的1％向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。双方还就其他合同条款作了补充约定。2012年10月19日，原告（反诉被告、出卖人）向被告（反诉原告、买受人）对买受人购买房屋出具《商品房购销合同登记备案表》，2012年11月7日，中国农业银行股份有限公司曲靖分行与被告（反诉原告、抵押人）、原告（反诉被告、保证人）签订《个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额154万元，借款用途为购买住房。借款期限至2032年11月6日止，年利率6.55％，还款方式为等额本息还款，违约责任为借款人未按约定期限归还借款，贷款人有权按规定计收罚息，罚息利率为约定利率上浮50％，对应付利息计收复利；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人、担保人应承担贷款人支付的律师费等实现债权的费用；原告（反诉被告）提供阶段性保证，保证期间自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止；贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年，保证方式为连带保证，保证范围为本金、利息、罚息、复利以及诉讼费、律师费等实现债权的费用。合同签订后，中国农业银行股份有限公司曲靖分行向被告发放贷款154万元，并按约定划入原告（反诉被告）账户，自2016年8月起，被告（反诉原告）未按约定履行偿还借款本金及利息的义务，中国农业银行股份有限公司曲靖分行向本院提起诉讼，要求解除与宋光临、邹占梅签订的《个人购房担保借款合同》，偿还借款本金、利息、逾期罚息、复利；原告（反诉被告）承担连带保证责任；经本院2017年9月30日（2017）云0302民初1612号民事判决书判决，解除中国农业银行股份有限公司曲靖分行与宋光临、邹占梅签订的《个人购房担保借款合同》，由宋光临、邹占梅偿还中国农业银行股份有限公司曲靖分行借款本金1378874.1元，截止2017年1月20日的利息30949.95元，支付自2017年1月21日至借款清偿完毕之日止的贷款利息、逾期利息、复利。原告（反诉被告）对上述债务承担连带保证责任。案件受理费17869元，由宋光临、邹占梅、原告（反诉被告）承担。签订《商品房购销合同》后，宋光临、邹占梅支付首期房价款1026898元，剩余款项154万元由中国农业银行股份有限公司曲靖分行按约定划入原告（反诉被告）账户。被告（反诉原告）依照《商品房购销合同》和《合同补充协议》，2012年10月15日向原告（反诉被告）交纳契税、印花税、贴花款77012元，2014年7月28日向原告（反诉被告）交纳维修基金51338元、基础安装费9200元、办证工本费90元，原告（反诉被告）于2016年12月29日向曲靖市住房和城乡建设局代为缴纳维修基金51338元，2017年5月25日，向曲靖市地方税务局经济技术开发区代为缴纳契税77006.94元。双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》约定交房时间为2014年6月30日，原告（反诉被告）实际交房时间为2014年7月28日，被告（反诉原告）所购买房屋至今未办理房屋产权手续，也未办理房屋抵押登记手续。 另查明，本院2017年9月30日（2017）云0302民初1612号民事判决书生效后，被告（反诉原告）未按判决书确定履行偿还义务，中国农业银行股份有限公司曲靖分行申请本院依法执行，原告（反诉被告）作为担保人履行了判决书确定的偿还责任。但原告（反诉被告）未依法行使追偿权。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告李艳江自愿签订了《商品房购销合同》，该合同未违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当履行。被告（反诉原告）购买原告（反诉被告）开发的曲靖·恒大名都房屋，被告（反诉原告）仅支付了首付款后，剩余房款154万元向中国农业银行股份有限公司曲靖分行办理按揭贷款，原告（反诉被告）为该贷款提供担保。后因被告（反诉原告）未按期支付银行贷款，导致原告承担了担保责任代被告（反诉原告）向中国农业银行股份有限公司曲靖分行偿还了贷款本金、逾期利息、罚息。被告（反诉原告）的行为已构成违约，依照双方在《商品房购销合同》第六条《合同补充协议》第三条第（一）款第5项中的约定，原告（反诉被告）可以单方解除《商品房购销合同》，并由被告（反诉原告）一同到房管部门办理解除合同的手续，故原告诉请解除原、被告签订的《商品房购销合同》，并由被告配合原告到房管部门办理《商品房购销合同》备案撤销手续，被告（反诉原告）反诉亦要求解除《商品房购销合同》，原告（反诉被告）诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告（反诉原告）要求退还已付房款1026898元，于法有据，本院予以支持。被告（反诉原告）要求支付逾期交房违约金3080元的诉讼请求，双方合同作了约定，本院予以支持。原告（反诉被告）确有逾期办理房屋产权证的情形，但因被告（反诉原告）未按《个人购房担保借款合同》履行偿还义务，也存在违约情形，故要求支付逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求，本院不予支持。对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）偿还银行借款本金173373.61元，不符合法律规定，本院不予支持。对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）退还契税、维修基金、基础安装费、办证工本费的诉讼请求，该费用已由原告（反诉被告）代为向相关部门缴纳，不应由原告（反诉被告）退还，应由被告（反诉原告）一同到相关部门办理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第二款、第一百一十四条、第一百四十一条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）曲靖中熙置业有限公司与被告（反诉原告）宋光临、邹占梅签订的《商品房购销合同》。 二、由被告（反诉原告）宋光临、邹占梅于本判决生效后十五日内配合原告（反诉被告）曲靖中熙置业有限公司到房管部门办理《商品房购销合同》备案撤销手续。 三、由原告（反诉被告）曲靖中熙置业有限公司于本判决生效后十五日内退还被告（反诉原告）宋光临、邹占梅已付房款1026898元。 四、由原告（反诉被告）曲靖中熙置业有限公司于本判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）宋光临、邹占梅交付逾期违约金3080元。 五、由原告（反诉被告）曲靖中熙置业有限公司于本判决生效后十五日内配合被告（反诉原告）宋光临、邹占梅到相关职能部门办理契税、维修基金、安装费等退费手续。 本诉案件受理费100元，由被告（反诉原告）宋光临、邹占梅承担。反诉案件受理费8732元，由原告（反诉被告）曲靖中熙置业有限公司承担7255.84元，被告（反诉原告）宋光临、邹占梅承担1476.16元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  钱瑞鑫 人民陪审员  武昔花 人民陪审员  廖云凤 二〇一八年七月十八日 书 记 员  周长虹