贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔27民终2213号上诉人（原审被告）：代学林，女，1968年12月12日生，汉族，贵州省贵阳市人，本科文化，住贵阳市南明区，被上诉人（原审原告）：贵州天玺嘉物业服务有限公司，住所地贵州省龙里县龙山镇水桥村（森林溪畔），统一社会信用代码91522730099672447P。法定代表人：刘刚琴，该公司总经理。上诉人代学林因与被上诉人贵州天玺嘉物业服务有限公司（以下简称天玺嘉公司）物业服务合同纠纷一案，不服龙里县人民法院（2018）黔2730民初852号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。代学林上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审。二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判认定事实错误。原判认定2012年2月通知交房与事实不符。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，出卖人应当在2011年12月31日前将符合条件的商品房交付。根据合同第十二条的约定，房屋交付应当书面通知买受人办理交付手续，但上诉人在2012年2月没有收到任何形式的收房通知，因房开商擅自变更规划设计，飘窗过高，竣工验收不合格进行整改，造成逾期7个月交房，实际交房日期是2012年7月。上诉人在购房时只与贵州恒庆物业管理有限公司签订森林溪畔《前期物业管理服务协议》，第七条第二款规定，因房开商原因未能按时交给买受人的物业，其物业服务费由房开商全额缴纳，因此上诉人无缴纳物业服务费的义务。二、一审判决认定上诉人应向被上诉人交纳8929元物业费，没有法律根据。首先，上诉人与被上诉人并没有建立物业服务管理关系，上诉人亦没有享受提供物业服务。被上诉人不是本案适格主体，因此，上诉人不应当向其交纳物业费。其次，物业公司应履行法定的书面通知缴纳义务，一审中，被上诉人没有证据证明其以书面方式向上诉人催缴物管费。第三，被上诉人没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，整个小区垃圾成堆、沙场作业、停车库车辆无法停入、沿河无安全预防设施等，且一审判决中，法院根据生效的(2018)黔2730民初852号判决书已经确认上诉人的部分违约事实。因此，上诉人与被上诉人未建立物业服务合同关系，被上诉人未实际提供物业服务且存在违约的事实，上诉人依法享有抗辩权。三、根据《民法通则》第135条规定，被上诉人主张的2016年2月4日前发生的费用超过诉讼时效。天玺嘉公司在二审答辩期内未作书面答辩。天玺嘉公向一审法院起诉请求：一、判决被告向原告支付物业管理费8989元；二、判决被告向原告支付物业管理费滞纳金至支付完毕时止，计算至起诉之日2018年1月16日为人民币7551元（按年利息每年24%贷款利息计）；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告代学林从贵州贵志房地产开发有限公司处购买了龙里县森林溪畔小区住房一套，房号为1-2D-4，面积为104.04平方米。该房在2012年2月通知交房。涉案的森林溪畔小区由贵州贵志房地产开发有限公司先后选聘了贵州金嘉隆物业服务有限公司（以下简称金嘉隆公司）、天玺嘉公司等物业公司为小区提供前期物业管理服务。金嘉隆公司在与原告办理了物业管理移交事宜后于2014年9月22日正式退出森林溪畔小区的物业服务，并将物业公司更换事宜书面告知全体业主，金嘉隆公司退出森林溪畔小区物业服务经建设单位贵州贵志房地产开发有限公司确认。同时金嘉隆公司书面告知全体业主该公司与全体业主之间所有未收取费用（包含物管费、水电费、维修费、安装费等）由原告予以收取。原告自2014年6月8日开始派工作人员到森林溪畔小区提供小区物业管理服务。该小区自房屋交付使用至今，物业服务持续不断，原告于2018年2月4日以后退出该小区，不再提供物业服务。至2017年年底，森林溪畔小区才成立业主委员会。因被告从未交纳过物管费，经原告多次催收未果诉至法院。根据原告与该小区业主涉及的物业服务合同相关诉讼案件的生效判决查明的事实，原告在履行龙里县森林溪畔小区的物业服务过程中，存在物业服务瑕疵。一审法院认为：被告与贵州贵志房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同关于前期物业管理相关约定对被告等业主具有约束力，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。因森林溪畔小区2017年底才成立业主委员会，原告属于前期物业服务机构，已通知业主交纳物业费，被告作为该小区业主，按照物业服务合同约定，有义务交纳物业管理费。因此被告关于未与原告建立合同关系，原告主体不适格，拒绝交纳物业管理费的理由不能成立。所以被告应当支付原告物业管理费8989元（104.04平方米×1.2元/平方米/月×72个月）。虽然被告未按时交纳物业管理费，但原告作为建设单位选聘的前期物业服务企业，在履行物业服务过程中存在瑕疵，故对原告诉请滞纳金的主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告代学林在判决生效之日起10日内支付原告贵州天玺嘉物业服务有限公司物业管理服务费8989元；二、驳回原告贵州天玺嘉物业服务有限公司的其余诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214元，依法减半收取107元，由原告贵州天玺嘉物业服务有限公司承担49元，被告代学林承担58元。经审理，本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于被上诉人是否有权向上诉人收取物业管理服务费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，结合查明的事实，涉案的森林溪畔小区由贵州贵志房地产开发有限公司先后选聘了贵州恒庆物业管理有限公司、金嘉隆公司、被上诉人天玺嘉公司等多家物业公司为小区提供前期物业管理服务。金嘉隆公司退出该小区后，将小区的物业管理事宜移交被上诉人，同时，该公司将收取物管费的权利也转让给了被上诉人，并张贴通知告知全体小区业主，根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，金嘉隆公司转让债权已通知了小区业主，故被上诉人依法享有金嘉隆公司对小区业主欠付物业管理费的债权。而被上诉人在接受金嘉隆公司移交的物业管理事宜后，已向上诉人实际提供了物业管理服务，上诉人事实上也接受了物业服务，应依法向被上诉人缴纳所欠付的物业管理费，一审对此判决正确。上诉人关于其不应向被上诉人缴纳物业管理服务费的主张不能成立，本院不予采纳。上诉人主张因房开商的原因，造成逾期7个月交房，物业管理费应由房开商全额缴纳，但上诉人对此未能提供证据证明，故应由其承担举证不能的不利后果。此外，对上诉人在二审中提出的调查取证申请，本院对此认为，该申请不符合法律规定的人民法院调查取证的范围，故本院对其申请不予准许。对上诉人提出的诉讼时效主张，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持”的规定，因上诉人在一审中未提出诉讼时效抗辩，故对其在二审中提出的诉讼时效抗辩，本院不予支持。综上所述，代学林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由代学林负担。本判决为终审判决。审判长 王 锦审判员 李家荣审判员 王天才二〇一八年七月五日法官助理陆良艳书记员杨墨