陕西省淳化县人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0430民初235号原告：朱某某，女，汉族。原告：孟某某，男，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：杨某，女，陕西某律师事务所律师。被告：陕西某房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：李某，系该公司投资人或控股人。委托诉讼代理人：杜某，男，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人:卜某某，男，汉族，系该公司员工。被告：陕西某房地产开发有限公司淳化分公司，住所地：淳化县。法定代表人：李某，系该公司投资人或控股人。原告朱某某、孟某某与被告陕西某房地产开发有限公司淳化分公司（以下简称淳化分公司）、陕西某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱某某、孟某某及其共同委托诉讼代理人杨某与被告陕西某房地产开发有限公司委托诉讼代理人杜某、卜某某到庭参加诉讼，被告淳化分公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱某某、孟某某向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告双方于2014年10月14日签订的商品房买卖合同无效；2、请求依法判决被告返还原告已付购房款95000元并承担利息71520元（按银行同期贷款利率的4倍计算至2018年6月30日），赔偿违约金28500元；3、请求依法判决被告赔偿原告损失95000元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，于2014年10月14日，与原告签订了商品房买卖合同，并收取了原告购房款95000元。该合同约定，被告应在2015年12月31日前交房，但时至今日，该楼盘仍是一个深坑。原告购房目的不能实现，于是多次找被告协商，但被告总是推诿，原告很是无奈，甚至找县政府出面协商解决，但都无济于事，无奈诉至贵院，请求依法判如所请。被告陕西某房地产开发有限公司辩称:1、淳化分公司与原告签订的商品房买卖合同不是正式购房合同，而是订房合同。原告确实交付了95000元购房款，但原告在交付该笔款项时淳化分公司曾明确告知原告其所购买的房屋仅有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，而《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》正在办理，所以并不存在欺诈行为；2、淳化分公司并非有意欺骗原告，拖延交房，而是因为该项目具体施工的负责人吴某某携工程款潜逃，导致资金链断裂，无法继续施工；3、原告去淳化县政府上访时淳化分公司曾与其协商，愿将其未建成的2号楼倒换至已经建成的4、5号楼，但原告并不同意；4、淳化分公司与原告签订的商品房买卖合同中第八条“出卖人逾期交房的违约责任”中关于违约金的约定书写有误。被告陕西某房地产开发有限公司淳化分公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩状。对原告提交的证据，被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告朱某某、孟某某购买被告淳化分公司新建的位于淳化县润镇的商品房一套，并于2014年10月14日与淳化分公司签订了商品房买卖合同，随后缴纳了95000元购房款。在购买该房屋前，被告淳化分公司售楼部工作人员曾明确告知原告其所购房屋五证不全，仅有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，而《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》正在办理，但时至今日欠缺的《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》仍未成功办理，被告淳化分公司也未向原告交付所购买的房屋。原、被告曾因此事进行协商，拟将原告从其所购买的2号楼倒换至4、5号楼，但因双方分歧较大，协商未果。本院认为，本案的争议的焦点为：1、原告与淳化分公司签订的商品房买卖合同效力如何；2、导致原告与淳化分公司签订的商品房买卖合同不能履行的违约责任在哪一方；3、如该商品房买卖合同是无效合同，如何计算原告方损失。1、原告与被告淳化分公司于2014年10月14日签订的《商品房买卖合同》属于商品房预售合同，该合同签订时出卖方淳化分公司未取得商品房预售许可证明，且原告起诉前淳化分公司仍未取得原告所购房屋的商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，该商品房预售合同无效；2、缔约过失责任，是指在订立合同过程中，一方或双方当事人违反了诚实信用原则而负有的先合同义务，导致合同不成立，或合同虽然成立，但因不符合法定的生效条件而被确认无效或被撤销，给对方当事人造成信赖利益的损失时所应承担的民事赔偿责任。本案中，原告与被告淳化分公司签订了《商品房买卖合同》，但因为被告违反了诚实信用原则，未能办理下原告所购买房屋的《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，致使原告签订合同目的不能实现，该合同被认定无效，被告淳化分公司应承担缔约过失责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，给原告造成的损失，被告淳化分公司应承担赔偿责任；3、原告诉讼请求中（1）请求被告淳化分公司返还原告已付购房款95000元并承担利息71520元（按银行同期贷款利率的4倍计算至2018年6月30日），因原告与被告淳化分公司签订的《商品房买卖合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被告应退还原告购房款，并赔偿原告因此受到的损失。由被告淳化分公司退还原告购房款95000元，并承担自2014年10月14日起，以本金95000元计，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算原告的损失。（2）请求被告淳化分公司根据双方签订的《商品房买卖合同》赔偿其违约金28500元，该合同约定“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房综合验收合格、商品房取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用”，该条款约定的是合同有效时出卖人逾期交房的违约责任，而非因出卖人的缔约过失对买受人造成损失的违约责任，故原告请求被告淳化分公司依据该条款承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。（3）请求被告淳化分公司赔偿原告损失95000元，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中原告承认其前往被告淳化分公司售楼部签订房屋买卖合同时，工作人员明确告知其所购房屋《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》正在办理中，所以并非故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，对于原告请求被告淳化分公司承担其不超过已付购房款一倍的赔偿责任95000元的诉讼请求，本院不予支持。原告与被告淳化分公司签订的《商品房买卖合同》无效，由被告淳化分公司退还原告购房款95000元，并承担自2014年10月14日起，以本金95000元计，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算原告的损失。本案中淳化分公司作为陕西某房地产开发有限公司的分支机构，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，陕西某房地产开发有限公司对淳化分公司的以上债务承担共同清偿责任。被告陕西某房地产开发有限公司淳化分公司未出庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利，应承担对其不利的法律后果。综上，原告与被告淳化分公司签订的《房屋买卖合同》因未取得商品房预售许可证明而无效，被告淳化分公司应对此承担缔约过失责任，由被告淳化分公司返还原告购房款并赔偿损失，被告陕西某房地产开发有限公司承担共同清偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告朱某某、孟某某与被告陕西某房地产开发有限公司淳化分公司于2014年10月14日签订的《商品房买卖合同》无效；二、由被告陕西某房地产开发有限公司淳化分公司于本判决生效后10日内退还原告朱某某、孟某某购房款95000元，并承担自2014年10月14日起，以本金95000元计，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算原告的损失至实际清偿之日止；三、被告陕西某房地产开发有限公司承担上述款项共同清偿责任；四、驳回原告朱某某、孟某某其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5650元，由原告朱某某、孟某某承担3610.5元，由被告陕西某房地产开发有限公司淳化分公司、陕西某房地产开发有限公司承担2039.5元。本案公告费265元，由被告陕西某房地产开发有限公司淳化分公司、陕西某房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于咸阳市中级人民法院。审 判 长  张宏超人民陪审员  王俊平人民陪审员  张李宏二〇一八年七月二十五日书 记 员  张 宸证据目录原告提交的证据：1、原告朱某某于2014年10月14日缴纳95000元购房款的收款收据一份；2、原告与被告陕西某房地产开发有限公司淳化分公司于2014年10月14日签订的《商品房买卖合同》一份。被告未提交证据。引用法条：《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁安置房屋的事实。《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。