昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初775号原告：谢建容，女，汉族，1962年6月14日生，重庆市南川区人，居民，家庭住址：昆明市官渡区。委托诉讼代理人：李若溪，云南上首律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：邹启群，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。被告：费金森，男，汉族，1950年10月10日生，上海市卢湾区人，居民，家庭住址：上海市卢湾区。委托诉讼代理人：王泽琪，云南泓旷律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：农琳，云南泓旷律师事务所律师。特别授权代理。被告：云南云锰房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市呈贡区吴家营片区（春融路与彩云路交叉口）。统一社会信用代码证号：91530121673617304G。法定代表人：李永生，该公司董事长。委托诉讼代理人：王泽琪，云南泓旷律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：农琳，云南泓旷律师事务所律师。特别授权代理。原告谢建容与被告费金森，以及被告云南云锰房地产开发有限公司（以下简称云锰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢建容的委托诉讼代理人邹启群，被告费金森以及被告云锰公司的共同委托诉讼代理人王泽琪、农琳等人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢建容向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告费金森于2015年5月14日签订的房屋《租赁合同》。2、判令被告费金森返还原告合同保证金22，000元。3、判令被告费金森向原告返还2月份的租金8，076.6元。4、请求判令二被告赔偿原告损失60，952元。5、本案诉讼费等实现债权的费用由被告承担。事实及理由:原告为经营云南创仙缘婚介服务有限公司需租用房产，经云锰公司招商部工作人员推荐，原告承租了上海东盟商务大厦1号楼20层及21层的房产并投入大量财力进行装修。因原告所经营的系服务性公司，对公司内部环境要求严格，在向被告承租房产时明确要求需要使用空调，而云锰公司工作人员承诺空调可以使用。原告所租房屋系房东委托云锰公司代为出租，在该公司主导和隐瞒下与被告费金森签订了显失公平的租赁合同。原告在斥资完成装修后才发现空调无法使用，但迫于前期的大量投入，原告无奈只能继续使用房屋至2018年1月2日，原告经营的公司已是举步维艰、负债累累，已无力继续经营而宣布暂停营业，同时，原告以云南创仙缘婚介服务有限公司的名义向被告发出解除合同的请求。原告因被告的欺骗行为而签订房产租赁合同，造成了大量的经济损失，且原告的公司因经营存在重大困难，租赁房产的事由和基础已经发生了根本改变。原告为维护合法权益，不扩大双方的损失，特起诉请求依法判如所请。被告费金森答辩称，一、本案原告起诉无事实和法律依据，双方签订的租赁合同中已经明确约定原告拖欠租金的情况下被告有权解除合同并没收保证金，本案中，原告违约在先，擅自解除合同，因此被告有权没收保证金。二、原告在租赁房屋时对房屋进行装修改动，并承诺退租时会恢复原状，但是原告至今未恢复。三、原告陈述关于空调使用的问题，签订合同时，原告对房屋现状是知晓的，合同中并未明确空调使用，原告以空调不能使用为由诉请解除合同没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告云锰公司陈述称，云锰公司不是本案适格被告，原告与第一被告签订的租赁合同与云锰公司没有任何关系，我公司也不是租赁合同当事人，原告对于云锰公司的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。原告谢建容、被告杨大兴及刘小余等人围绕原告诉讼请求依法提交了“上海●东盟商务大厦”1号楼20层房屋的租赁合同，云南创仙缘婚介服务有限公司的工作联系函、装饰装修工程施工合同及结算付款申请、消防设计文件及施工合同、制冷设备合同、LEＤ显示屏安装协议书、相关设备、器材采购安装合同，上海东盟商务大厦物业服务中心发出的“温馨提示”，以及云南创仙缘婚介服务有限公司出具的承诺书等证据材料，本院对前述证据材料予以收录附卷，并依法对双方争议事实及证据认定如下：一、原、被告双方签订的房屋租赁合同的内容是什么，各方当事人是否存在违约行为或过错。本院认为，原告谢建容提交的上海东盟商务大厦1号楼20层房屋的租赁合同、谢建容租赁房屋后开办的云南创仙缘婚介服务有限公司于2018年1月19日出具的《关于解除租赁合同的告知函》，以及被告费金森在庭审中关于实际收取租金情况的自认陈述等证据材料，均具有相应的真实、合法及关联性，与其他有效证据相互印证可有效证明以下事实:2015年5月14日,原告谢建容与被告费金森签订了上海东盟商务大厦1号楼20层房屋的租赁合同，约定由谢建容租赁使用该商务大厦20层2015-2018号房屋179.48平方米作办公和经营场所（于2015年6月15日前交付房屋，并由谢建容同时交纳总合同保证金22，000元；合同期满或终止后，承租方完好交还房屋且无拖欠租金、物业管理费、水电费等费用的，由出租方在10个工作日内无息退还，若房屋设施有损坏或承租方未按时支付租金等费用的，出租方有权从合同保证金中扣除予以支付），租期三年（自2015年8月20日至2018年8月19日），租金及支付方式为：第一年租金按45元/每月每平方米计算，每个季度支付一次合计24，230元；第二年租金按50元/每月每平方米计算，一次性支付年租金合计107，688元；第三年租金按55元/每月每平方米计算，一次性支付年租金合计118，456.8元。同时，还约定出租方未按约定时间交房的，每延期一天应按当月租金的5%向承租方支付违约金，出租方在租赁期内擅自解除合同的，应当按照合同月租金的2倍支付违约金；如承租方逾期交付租金、物业管理费、水电费等其他相关费用的，除及时补交外，每延期一天应向出租方支付应付金额5%的违约金，如连续拖欠达15天的，出租方有权解除合同并收回房屋，没收保证金，并由承租方按合同月租金的2倍支付违约金，在违约金不足以弥补损失的情形下还应予以赔偿。原告谢建容开办的云南创仙缘婚介服务公司于2018年1月19日向被告提交要求解除租赁合同的书面告知函，以所租房屋的空调不能使用导致客户不满、流失而致经营不善并发生巨额亏损为由，提出要求解除房屋租赁合同，同时，原告已实际付清了截止2018年2月19日之前的房屋租金。本院依法对前述事实予以确认。基于前述事实判断认定，本院依法确认被告费金森已按约向原告谢建容交付了出租房屋，履约过程中并不存在干扰或妨碍原告正常租赁使用房屋、或者租期内提前收回房屋等的违约行为，依法不应承担相应违约责任。原告谢建容虽然于2018年1月19日以所租房屋的空调不能使用导致客户不满、流失而致经营不善并发生巨额亏损为由提出要求解除房屋租赁合同，但鉴于双方所订租赁合同并未约定保证出租房屋空调的正常使用作为出租方费金森的合同义务，此外，鉴于原告租赁房屋所在的昆明市呈贡区常年平均气温较为温暖，夏季最高气温超过30摄氏度以及冬季最低温度低于0摄氏度的天数也极少，原告所开设的婚介服务公司经营场所在室内，因此，该经营场所室内空调的有无，并不构成严重影响正常经营的有利或不利因素，因此，并非被告费金森存在违约行为及相应过错而导致原告谢建容开设的相应婚介服务公司难以正常经营，原告经营难以为继系其自身经营、市场行业行情以及其他诸多因素所导致。因原告难以继续正常经营其开办的婚介服务公司，其已于2018年1月19日正式向被告提出了提前解除房屋租赁合同的意思表示并已实际交纳了截止当年2月19日的房租，原告自当年2月20日之后未再按约定交纳其余的房屋租金。故从原告具体履约的情形评判认定，在双方尚未合意有效提前解除租赁合同的情况下，属于原告谢建容未按约定交纳2017年至2018年度的下半年（2018年2月20日至8月19日）的租金，原告的该行为本质构成违约。另一方面，尽管被告费金森不同意提前解除租赁合同，但因原告已正式明确提出了提前解除合同的意愿，并因其经营困难已实际从2018年2月20日拖欠房租未付，依据双方所订租赁合同第10.2条“乙方（承租方）违约责任”中关于乙方逾期连续拖欠租金、物业管理费、水电费等相关费用达15天则甲方（出租方）有权解除合同的约定，充分考虑当事人的意愿和实际履约状况及能力，从公平合理的角度考虑，本院认为双方所订租赁合同应自2018年2月20日起提前予以解除，并由双方当事人充分协商妥善处理合同解除所致的善后事宜。二、原告的诉讼请求是否有事实和法律依据，应否支持。原告谢建容要求解除双方于2015年5月14日签订的本案房屋租赁合同的诉讼请求，基于前述第一项事实认定，本院予以采信及支持；原告提出的第二项诉讼请求要求被告返还合同保证金22，000元，因双方合同约定承租方所交的总合同保证金22，000元，须在合同期满或终止后10日内由承租方完好交还房屋，并且保证不损坏房屋设施，不拖欠租金、物业管理费及水电费费用前提下，由出租方在10个工作日内无息予以退还；若存在房屋设施损坏或未按时支付租金、物业管理费及水电费等费用的，则由出租方从合同保证金中扣除予以支付，考虑到原告已于2015年6月10日书面承诺在退租以后保证对承租房屋予以恢复原状，但原告至今尚未实际办理提前解除合同并移交房屋的手续，原告承租期间对房屋所作装修也未自行予以清除恢复，在原告完成房屋交接手续后未能有效恢复房屋原状的情形下，若由被告方予以清除恢复房屋原状，还需实际支付相应费用，相应必要费用应从原告所交的合同保证金中予以扣除支付，另外，因原告已拖欠2018年度下半年的租金，存在违约情形，亦应对守约方即本案被告方作出适度补偿。因此，本院对原告请求返还合同保证金22，000元的诉请不予支持。关于原告提出的第三项诉讼请求要求被告返还租金8，076.6元，依据前述第一项认定事实判断，原告并未有效举证证明相应事实成立，导致该项诉请进而缺乏相应的法律依据，本院依法不予支持。关于原告提出的第四项诉请要求被告赔偿经济损失60，952元，虽然原告提交的装饰装修工程施工合同及结算付款申请、消防设计文件及施工合同、制冷设备合同、LEＤ显示屏安装协议书、相关设备，以及器材采购安装合同等证据材料，具有相应的真实、合法及关联性，但该系列证据只能有效证实原告租赁本案房屋所开办的云南创仙缘婚介服务有限公司对房屋进行装修、安装改造相应消防设施、购买添置制冷设备、LED显示屏、讯铃无线呼叫电子产品、地毯等器材或物品的事实，并且上述房屋装修、设备或器材已由原告自2015年8月开始使用至今，存在使用损耗折旧问题，至今相应器材物品的状态是否完好等情况不明，并且相应器材物品的所有权并未转移归被告所有。因此，本院认为原告所举前述证据材料不能有效证明其经济损失为60，952元的事实客观成立，本院依法对原告该项诉讼请求不予支持。三、被告云锰公司是否是本案双方签订的相应合同的当事人，其被告主体资格是否适格，应否承担相应的法律责任。本院认为，原告及被告费金森提交的本案“上海东盟商务大厦”1号楼第20层2015-2018号房租赁合同，以及原告向云锰公司询问空调开放事项的工作联系函等证据材料，虽具有相应的真实、合法及关联性，但仅可证明以下事实：签订本案房屋租赁合同的双方当事人是谢建容（承租方）与费金森（出租方），被告云锰公司不是前述房屋租赁合同的任何一方当事人；从原告提交的询问空调相关事项的工作联系函的有关记载内容初步分析判断，云锰公司虽然承诺所销售的“上海东盟商务大厦”1号楼有中央空调，即便存在相应空调不能正常使用的情形，依据前述第一项认定事实判断，空调提供方是云锰公司、房屋出租方是费金森，不能将空调提供方与房屋出租方混为一谈而要求其承担相应的合同违约责任。本院依法对前述事实予以确认，并据此确认被告云锰公司不是本案房屋租赁合同的任何一方当事人，原告要求非本案房屋租赁合同当事人的云锰公司承担相应合同违约责任，显然没有相应的事实和法律依据，因此，被告云锰公司不是本案适格的被告，依法不应承担本案的违约或者过错法律责任。综前所述，本院依法确认以下事实：2015年5月14日,原告谢建容与被告费金森签订了上海东盟商务大厦1号楼20层房屋的租赁合同，约定由谢建容租赁使用该商务大厦20层2015-2018号房屋179.48平方米作办公和经营场所（于2015年6月15日前交付房屋，并由谢建容同时交纳总合同保证金22，000元；合同期满或终止后，承租方完好交还房屋且无拖欠租金、物业管理费、水电费等费用的，由出租方在10个工作日内无息退还，若房屋设施有损坏或承租方未按时支付租金等费用的，出租方有权从合同保证金中扣除予以支付），租期三年（自2015年8月20日至2018年8月19日），租金及支付方式为：第一年租金按45元/每月每平方米计算，每个季度支付一次合计24，230元；第二年租金按50元/每月每平方米计算，一次性支付年租金合计107，688元；第三年租金按55元/每月每平方米计算，一次性支付年租金合计118，456.8元。同时，还约定出租方未按约定时间交房的，每延期一天应按当月租金的5%向承租方支付违约金，出租方在租赁期内擅自解除合同的，应当按照合同月租金的2倍支付违约金；如承租方逾期交付租金、物业管理费、水电费等其他相关费用的，除及时补交外，每延期一天应向出租方支付应付金额5%的违约金，如连续拖欠达15天的，出租方有权解除合同并收回房屋，没收保证金，并由承租方按合同月租金的2倍支付违约金，在违约金不足以弥补损失的情形下还应予以赔偿。原告谢建容签约实际接房后对所租房屋进行了改造装修并用作所开办的“云南创仙缘婚介服务有限公司”的经营场所。2018年1月19日，原告谢建容以该公司名义向被告提交要求解除租赁合同的书面告知函，以所租房屋的空调不能使用导致客户不满、流失而致经营不善并发生巨额亏损为由，提出要求解除房屋租赁合同，同时，原告已实际付清了截止2018年2月19日之前的房屋租金。因被告费金森不同意提前解除合同，双方也未办理租赁房屋的清退交接手续。原告为此诉诸来院。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”、第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，本案双方签订的上海东盟商务大厦1号楼20层2015-2018号房屋的租赁合同属合法有效的合同，应对当事人产生法律约束力。被告费金森已按约定履行了交付出租房屋的义务，其在租期内并无干扰或妨碍原告谢建容正常使用承租房屋的违约行为,依法不应承担本案的违约责任，但鉴于原告租房后期经营困难、难以为继并自2018年2月20日就已实际拖欠租金未交的实际情况，应本着友好协商相互体谅的出发点与原告妥善协商解除所订房屋租赁合同。原告谢建容要求提前解除房屋租赁合同的诉请，鉴于其难以继续经营的实际困难，从相对公平合理的角度考量，本院予以支持；但原告提出的因被告出租房屋不能正常提供空调而致难以继续经营并要求赔偿相应经济损失的诉讼请求，缺乏相应的事实及法律依据，本院依法不予支持。同时，双方所订房屋租赁合同应自2018年2月20日予以提前解除，因原告并未在其2018年1月19日提出解除租赁合同后及时将承租房屋归还移交给被告，相应房屋实际由原告占有使用至今，应由原告及时按约定及承诺将恢复原状的房屋归还给被告。至于原告自2018年2月20日解除合同之日起至实际归还移交房屋期间实际占用房屋问题，因被告只提出不同意解除合同的抗辩意见，并未依法提出相关租金或者其他损失的诉讼主张，本着告诉才处理的诉讼原则，本院不予评判及裁决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、原告谢建容与被告费金森签订的“上海东盟商务大厦”1号楼第20层2015-2018号房的租赁合同自2018年2月20日解除。由原告在本判决生效之日起十日内按承诺将承租房屋恢复入住前原状并归还移交给被告费金森。二、驳回原告谢建容的其他诉讼请求。案件受理费2，076元，按胜败诉比例，由原告谢建容承担50%计1，038元，由被告费金森承担50%计1，038元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  邓宗斌人民陪审员  任明新人民陪审员  吴 璠二〇一八年七月十二日书 记 员  李品娴