陕西省宝鸡市渭滨区人民法院民事判决书               （2018）陕0302民初1232号原告（反诉被告）：宝鸡市惠宇工贸有限公司，住所地宝鸡市高新区南口，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX7022。法定代表人：赵会霞，任总经理。委托诉讼代理人：刘录强，宝鸡市渭滨区八鱼法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：马宝绪，男，1970年5月12日出生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人：喻绍伟，陕西高理律师事务所律师。原告宝鸡市惠宇工贸有限公司（以下简称惠宇公司）与被告马宝绪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月27日立案后，被告马宝绪于2018年5月4日提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告惠宇公司的委托诉讼代理人刘录强、被告马宝绪的委托诉讼代理人喻绍伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》，责令被告限期搬离租赁屋；2、被告清偿租赁费240000元，并按照合同约定承担违约金；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃要求被告承担违约金的诉讼请求。事实和理由：2009年12月28日，原、被告签订了《房屋租赁合同书》，约定将原告所有的位于高新3路南口1700平米的房屋租给被告经营餐饮旅馆，每年租赁费24万元一次缴清。自2015年起，被告不能依约履行合同，开始拖欠房屋租赁费。2016年起不再向原告交纳房租，原告曾以诉讼的方式通过强制执行要回房租。2017年经原告多次催要被告拒绝支付租金，给原告造成损失，且无法继续继续履行合同，请求人民法院判如所请。被告马宝绪辩称,同意解除《房屋租赁合同书》。依据合同约定，任意一方解除合同均应赔偿对方一年租金即违约金240000元。根据已经发生法律效力的判决书认定，原告将房屋合法出租的期限截止2017年8月19日，之后合同已经无法再继续履行。被告愿意支付2017年1月1日至2017年8月19日之间的租赁费，原告向被告主张2017年8月19日之后的租金缺乏事实和法律依据。被告马宝绪向本院提出反诉请求：1、原告赔偿被告损失60万元；2、原告承担诉讼费。事实及理由：经生效法律文书认定原告未取得租赁房屋所占土地的合法续租手续，造成双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限中3年无法继续履行，造成被告装修损失52万元。因原告要求解除合同，按照合同约定原告应当赔偿被告违约金24万元，扣减被告应当支付的2017年1月至8月租金16万元，原告仍应赔偿被告各项损失60万元。为维护自身合法权益，被告依法提出反诉，请求人民法院予以支持。原告惠宇公司辩称，被告所称原告合法出租期限截止2017年8月19日是基于原告与案外人马营镇政府之间的土地租赁合同，目前土地租赁期限已经实际延长至2018年8月，原告仍享有合法的出租权，被告2017年未缴纳租金已构成违约，其提出解除合同并无法律依据。租赁房屋时原告交付被告的房屋为毛坯房，被告为了经营进行装修，目前合同在履行期限内，并未给被告造成损失，请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了举证质证，并在卷佐证。原告围绕本诉提交的证据包括：证据1、《土地租赁协议》两份、《房屋租赁合同》一份，其中一份《土地租赁协议》系原告与马营镇政府签订，证明原告有合法的房屋所有权和出租权，且原、被告签订的租赁协议合法有效，被告应当遵照合同约定履行租赁义务，被告拒绝缴纳租金已经构成解除合同的事实要件；证据2、（2017）陕0302民初4010号、（2017）陕0302民初1111号民事判决书两份，证明被告不履行判决义务，继续拖欠2017年租费，构成严重违约，应当解除合同，并支付拖欠租赁费；证据3、告知书两份，证明原告就被告拖欠租赁费事宜于2016年12月9日、2017年12月9日分别书面告知被告，要求被告支付拖欠租赁费，原告履行了法定告知义务，达到了解除合同的法定条件。被告围绕本诉提交的证据为（2017）陕0302民初4010号民事判决书一份，证明土地租赁期限到2017年8月19日为止，之后原告无权将地面附着物租赁给他人。被告围绕反诉请求提交的证据包括：证据1、营业执照、企业法定代表人证书各一份，证明被告为宝鸡市XX居XX酒店的法定代表人；证据2、装修资料及付款凭证39份，证明被告为装修租赁房屋所支出的装修费。原告围绕反诉请求提交的证据为租赁费缴纳票据一份，证明原告于2018年5月22日向马营镇政府缴清2017年8月19日至2018年8月18日期间的土地租赁费，2017年8月18日，原告与马营镇政府签订的《土地租赁协议》到期，因租赁土地被宝鸡市规划为城市建设用地，面临拆迁不适合签订长期租赁合同，但租赁土地继续由原告使用，口头明确表示由原告使用至拆迁为止，原合同继续有效，双方租赁合同为不定期合同，故原告与马营镇政府签订的合同履行期限尚未届满，合法有效，并未给被告造成任何损失，请求驳回被告的反诉请求。本院查明事实如下：2006年8月18日，案外人马营镇人民政府（出租方）与原告惠宇公司（承租方）签订《土地租赁协议》，出租方将马营镇橡胶厂5.2亩土地租赁给承租方创办企业使用，租期为十年，自2016年8月18日至2017年8月18日止。合同签订后，原告在所租赁土地上建设了楼房。2009年12月28日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定：被告承租原告所有的综合楼二楼、三楼、四楼（包括副楼二、三、四楼）房屋42间、卫生间3间，共计1700平方米；租赁期限10年，自2010年1月1日至2020年1月1日止；年租金240000元，于每年12月20日前一次性交清；原告免费为被告提供所租房屋门前院内停车场地。合同第八条约定“乙方（被告马宝绪）在经营期间，必须自觉遵守安全规定，消除不安全因素，因此造成的损失由乙方承担。”，第十三条约定“除本合同第八条所列规定外，任何一方不得提前终止合同。否则，可视为违约，违约方须向守约方支付相当于租赁期壹年租金额的违约金。”，合同有原告公司法定代表人签名及公司印章，被告马宝绪签名。合同签订后，被告马宝绪对承租房屋进行了装修，用于经营宝鸡市XX居XX酒店。案外人马营镇人民政府与原告惠宇公司所签订的《土地租赁协议》到期后，2016年8月18日，马营镇人民政府与原告惠宇公司法定代表人赵会霞之子杜某某续签一年协议，合同期自2016年8月19日起至2017年8月19日止，年租金为26250元，2016年8月31日前一次性缴清本年度全部租金。协议第六条第7项约定“租赁期满后，甲方（马营镇人民政府）如果继续出租，同等条件下乙方（杜某某）可优先租赁；乙方若不愿继续租赁应提前一月通知甲方，及时无条件处置并迁出在租赁土地范围内的一切自有资产，30天恢复原貌，甲方不承担任何赔偿和费用，逾期甲方将有权予以强制处置并收回土地。”，协议对双方权利义务进行了约定，协议尾部有马营镇人民政府代表张爱霞签字并加盖宝鸡市渭滨区马营镇人民政府印章，有杜某某签名及按印。2018年5月22日，案外人杜某某向马营镇政府支付了2017年8月19日至2018年8月18日土地租费26250元。另查，被告马宝绪自2017年1月起未支付房屋租赁费。2017年12月9日，原告惠宇公司向被告马宝绪送达告知书，要求其于2017年12月20日前付清2017年租费240000元，如不能按期付清租费，可视为被告马宝绪违约，将解除合同。再查，被告马宝绪经营的宝鸡市XX居XX酒店于2018年2月底停业。2018年3月1日，原告惠宇公司对被告马宝绪承租房屋停止供应水电。2018年7月5日，本院对涉案房屋装饰装修情况进行现场勘验并制作勘验笔录，现场勘验后原告明确表示被告对涉案房屋进行的所有装饰装修不愿意继续利用，并要求被告将租赁房屋恢复原状。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告于2009年12月28日所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务。本案双方的争议焦点为：一、租赁合同是否解除及解除时间。二、租赁合同解除后双方权利义务如何确定。对此，本院分述如下：一、租赁合同是否解除及解除时间。被告主张双方签订的租赁合同已于2017年8月17日解除，依据本院查明事实，原告于2018年5月22日向马营镇政府支付2017年8月19日至2018年8月18日土地租费26250元，生效民事判决书认定的事实发生变化，房屋租赁合同继续履行。双方约定年房屋租金应当于每年12月20日前一次性交清，被告认可2017年8月19日后实际占用租赁房屋继续经营酒店至2018年2月底，然，被告未按照双方房屋租赁合同约定按时交纳房租，已构成违约。2018年3月1日，原告对被告承租房屋停止供应水电，合同目的无法继续实现，双方租赁合同解除。二、租赁合同解除后双方权利义务如何确定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方的租赁合同解除后，被告应当搬离所租赁的房屋。原告按照合同的约定交付了租赁标的物给被告使用，被告应当按照合同的约定交纳房屋租金。被告经催告后仍未按合同约定按时交纳房屋租金，原告请求被告交纳2017年1月1日起至2017年12月31日的房屋租金240000元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。双方在合同中对装饰装修并无约定约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成符合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以补偿；……”。经本院现场勘验并询问原告后，其明确表示不愿意对被告装修残值进行利用，并要求被告在搬离租赁房屋时恢复原状，故被告要求原告赔偿其装修损失52万元的主张于法无据，本院不予支持。被告主张原告应当赔偿其违约金240000元，扣减其应付2017年1月1日至2017年8月19日房屋租金160000元，实际应支付其80000元。虽然《房屋租赁合同书》第十三条对于违约金的支付约定为除“乙方（马宝绪）在经营期间，必须自觉遵守安全规定，消除不安全因素，因此造成的损失由乙方承担”外，任何一方提前中止合同可视为违约，然，本案中被告未按照合同约定按时支付房租已构成根本违约，原告系依法行使合同解除权，故对被告要求原告支付违约金的主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）宝鸡市惠宇工贸有限公司与被告（反诉原告）马宝绪签订的《房屋租赁合同书》于2018年3月1日解除。二、被告（反诉原告）马宝绪于本判决生效后十日内搬离，并向原告（反诉被告）宝鸡市惠宇工贸有限公司返还租赁房屋。三、被告（反诉原告）马宝绪于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）宝鸡市惠宇工贸有限公司房屋租金240000元。四、驳回原告（反诉被告）宝鸡市惠宇工贸有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）马宝绪的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4900元，反诉受理费4900元，均由被告（反诉原告）马宝绪承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，提出上诉状及副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。                         审    判    长   姚胜兰                    代 理 审 判 员     冉欣鹭                    人 民 陪 审 员     庞荣祥                      二〇一八年七月十七日                     书    记    员     梁小龙  1