安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1202民初1044号原告：王艳，女，1982年12月24日出生，汉族，住安徽省太和县。委托诉讼代理人：付新鹏，安徽皖北律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖艳，安徽皖北律师事务所实习律师。被告：尤晓燕，女，1974年2月22日出生，住安徽省阜阳市颍州区。委托诉讼代理人：肖成杰，安徽恒言律师事务所律师。原告王艳诉被告尤晓燕案外人执行异议之诉一案，本院于2018年2月27日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告王艳及其委托诉讼代理人付新鹏、被告尤晓燕的委托诉讼代理人肖成杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。王艳向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行位于太和县肖口镇辉煌广场08号别墅，并解除对该别墅的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告与安徽城开置业投资有限公司（以下简称城开公司）、刘兆彬民间借贷纠纷一案，经颍州法院审理并判决，判决已生效。原告对执行标的提出书面异议，颍州法院以（2018）皖1202执异10号执行异议裁定驳回原告的异议请求。原告于2017年10月31日与城开公司签订房屋买卖合同，约定原告购买位于太和县肖口镇辉煌广场08号别墅，总价款15.3万元，付款方式为签订合同时一次性交清全部房款，并于2017年10月31日将房屋交付给原告。合同签订当日原告按照约定支付给城开公司购房款15.3万元，城开公司将该房屋交付给原告，原告对该房屋享有所有权。2018年1月11日原告发现该房屋贴有颍州区人民法院（2018）皖1202执106号执行裁定书和查封公告，将属于原告所有的上述房屋进行了查封。原告认为，法院将属于原告所有的房屋查封并进行强制执行是错误的，为此，提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。原告为支持其主张，向本院提交了如下证据：1、身份证，证明原告的主体资格；2、执行裁定书，证明原告申请执行异议，被法院裁定驳回，原告起诉程序合法；3、购房合同，证明原告与城开公司于2017年10月31日签订购房合同，约定原告购买被告的房屋，价款为15.3万元，当天签订合同，并于当天交房的事实；4、收款收据、银行交易明细，证明原告于2017年10月31日支付给城开公司15.3万元的事实；5、授权委托书，证明城开公司授权荣先林出售辉煌广场房屋及代收款的事实，证明原告汇入荣先林经过城开公司及法人代表的同意。尤晓燕的委托诉讼代理人代为辩称，法院查封涉案房屋符合法律规定，查封正确。被告人王艳所提的异议标的08号别墅，直至查封时均无人占有，布满垃圾，荒凉不堪。且2016年2月4日城开公司和肖口镇政府签订借款协议，约定2016年6月30日前归还镇政府出借给城开公司用于支付所拖欠的农民工工资60万元，否则，辉煌广场的的6套别墅（包括其中的08号别墅）的所有权和处置权归镇政府所有。当时农民工因城开公司拖欠工资款而闹事，影响很大，肖口镇政府不得已才出借60万元平息事态，这事肖口镇人尽皆知，作为肖口镇居民王艳在购买房屋时不可能不打听房屋可能存在的瑕疵，但其却破例购买抵押给镇政府的房屋，其行为不符合人们日常生活经验法则，王艳提供收据显示的收款方式是现金，所举证据却是转账付款，款转账给案外人荣先林，与本案没有关联性。被告认为是被执行人与原告串通，以倒签合同、倒签收据等方式制造虚假证据和事实，目的是逃避执行，请法院驳回其诉请。被告为支持其主张，向本院提交了如下证据：证据一、书证（身份证复印件），证明被告的身份情况。证据二、书证（2013.7.12协议书），证明2013年7月12日中国（香港）雅居集团有限公司（以下简称雅居公司）与太和县肖口镇人民政府签订《协议书》。雅居公司通过协议的形式取得涉案土地的开发权。证据三、书证（2015.3.20协议书），证明2015年3月20日雅居公司与城开公司签订《协议书》。雅居公司受让了开发并安置涉案土地房屋的权利义务。城开公司未取得国有土地使用权证、规划许可证等相关证件。其开发行为是一种违法行为。因该开发或销售行为而签订的合同为无效合同。证据四、书证（2016.2.4借款协议、借条、银行转帐凭证），证明2016年2月4日城开公司与肖口镇政府签订《借款协议》。城开公司向肖口镇政府借款60万元。并用6套别墅（自西向东依序排列）作抵押。在2016年6月30日前归还。如不还，该6套别墅的所有权和处置权归镇政府所有。镇政府有权处置。2016年2月5日，镇政府将60万元转帐给刘兆彬。雅居公司于2015年4月在香港被注销(系城开公司在中院诉讼时提供证据自认的证据)。证据五、视听资料（查封光盘、截图），证明法院于2018年1月11日对涉案房屋查封时，房屋处于无人管理状态。证据六、书证（派出所证明、颍州区法院执行局情况说明），证明目的同证据五。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院评析如下：对原告所举房屋买卖合同、收据、银行交易明细、授权委托书，拟证明其委托诉讼代理人意见所称内容。被告质证意见：荣先林无权代收公款，原告所举的授权委托书原件应由荣先林保管，且委托书授权内容违法，在当时的情况下城开公司外欠债务较多，委托涉嫌恶意串通，内容无效。房屋买卖合同和收据的质证意见同其答辩意见。本院认证意见：银行交易明细显示2017年10月31日从王艳账户转账至荣先林账户15.3万元，《中华人民共和国公司法》第一百七十一条的规定，公司的经营活动不允许以个人名义开立存储账户，且收款收据载明的却是收取现金，因此无法确认该笔转账与本案具有关联性。城开公司系经合法注册的公司,原告交纳购房款按交易习惯应开具购房发票，而非收据，房屋买卖是否真实存在无其他证据予以佐证，故对原告所举上述证据，不予采信。对被告所举视听资料（系本院执行庭查封涉案房屋时执法记录仪记录的查封过程）、太和县肖口镇派出所（系法院商请当地派出所配合执行单位）和本院执行庭所出具的情况说明，拟证明本院于2018年1月11日对涉案房屋进行查封时，房屋是毛坯空房，处于无人管理状态。本院认证意见：该组证据系执法机关依法出具并客观记录的查封过程，被告对其真实性予以认可，故对该组证据，本院予以采信，该组证据能够证明涉案房屋是毛坯空房，处于无人居住、无人管理状态。被告举证借款协议，拟证明城开公司向肖口镇政府借款60万元用于发放农民工工资，用包括涉案房屋的6套别墅作为抵押的事实。被告质证意见：对真实性无异议，但是关于借款到期不还，有权处置抵押房屋约定内容无效。本院认证意见：抵押条款是否生效不是本案的审理范围，但是借款合同所陈述的客观事实，能反映出购房者对涉案房屋无法登记过户当时应当能够预见。即王艳在购买房屋时应当打听所购房屋现状，对于抵押给他人的房屋，按照日常经验法则，普通人不会购买。而且从借款合同签订的前因后果上可以认定王艳作为本村民委员会成员能够轻易得知其所购房屋无法登记过户，但是其疏于查明，对房屋不能过户登记存在过错，该证据与本案有关联，予以采信。结合当事人的举证质证及当庭陈述,本院认定案件事实如下：尤晓燕与城开公司、刘兆彬民间借贷纠纷一案，经本院审理并调解结案，城开公司和刘兆彬未履行调解书确定的内容，尤晓燕向本院提出申请要求强制执行。2018年1月11日本院执行人员前往安徽省太和县肖口镇查封城开公司所有的位于该镇辉煌广场08号别墅，查封时涉案房屋系毛坯空房，无人管理。在执行过程中王艳提出执行异议，称与城开公司于2017年10月31日已经签订房屋买卖协议，价款15.3万元。并称通过银行转账交给荣先林购房款15.3万元，其举证的交款收据载明是现金交款。另查明：2013年7月12日雅居公司和太和县肖口镇政府签订协议，约定由雅居公司为肖口镇政府建办公楼、食堂，肖庄安置区房屋的土地置换给雅居公司所有，由其建设开发房屋（其中包括涉案房屋）。2016年2月4日城开公司和肖口镇政府签订借款协议，其中该协议载明：城开公司将其辉煌广场的6套别墅（包括涉案房屋）抵押给肖口镇政府，借款60万元用于发放拖欠的农民工工资，逾期不还，该6套别墅的所有权和处置权归肖口镇政府等内容。又查明：原告王艳在肖口村委会拥有居住房屋。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定了案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案原告王艳应当就此承担举证证明责任。首先，基于不动产提起的案外人执行异议之诉。鉴于我国物权法对于不动产的权利归属采取的是登记主义，因此大部分不动产的设立、转让过程，均需要登记，原告没有举证涉案房屋登记在其名下。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列条件的且其条件能够排除执行的，人民法院应予支持。1、在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求支付；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。上述四个条件必须同时具备，缺一不可。占有应当结合房屋是否装修、买受人是否交纳物业费、水电费等综合考虑。而案涉房屋被查封时系毛坯房、水电未开通，二楼的房屋未锁门，可直接进入房间。即使如原告所称房屋是其购买，其明知所购买房屋的建设用地是集体土地性质，且所有权存在争议，不可能办理出房产证，这是常识性问题，但是其仍然购买涉案房屋，显然对不能办理过户登记存在过错。再次，该规定第二十九条：在金钱债权中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其能够排除强制执行的，法院应予支持。1、在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3、已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定与商品房买卖合同司法解释联系起来，因实践中存在大量没有商品房预售许可证便出售的房屋导致商品房买卖合同无效，在商品房买卖合同无效的情况下，提出的案外人执行异议不能得到支持。另房屋买卖的用途仅为居住，且只有一套住房，该条规定排除了商铺的买卖及投资性房屋的买卖。也就是说，该房屋如果是这种性质，其所提出的执行异议无法得到支持。经查，本案原告在本村还有居住房屋。上述两个条款没有但书的规定，必须严格按照条文规定进行审查判断。综上所述，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条,《中华人民共和国公司法》第一百七十一条之规定，判决如下：驳回原告王艳的诉讼请求。案件受理费80元，由原告王艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  马怀利人民陪审员  赵会敏人民陪审员  兰 艳二〇一八年七月二十日书 记 员  吕情情