四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川08民终606号上诉人（原审原告、反诉被告）:广元康桥医院,住所地四川省广元市利州区。法定代表人：杨胜乾，该院院长。委托诉讼代理人：何恩乾，四川天使明月律师事务所律师。委托诉讼代理人：华永庆，男，该院职工。上诉人（原审被告、反诉原告）：广元市国有资产管理中心，住所地四川省广元市利州区。法定代表人：何永忠。委托诉讼代理人：赵兵，四川广府律师事务所律师。委托诉讼代理人：何佳，四川广府律师事务所律师。被上诉人（原审被告）广元市财政局，住所地四川省广元市利州区。法定代表人：赵晓春，该局局长。上诉人广元康桥医院与上诉人广元市国有资产管理中心及被上诉人广元市财政局房屋租赁合同纠纷一案,不服四川省广元市利州区人民法院(2017)川0802民初3978号民事判决向本院提起上诉。本院于2018年5月24日立案后，依法组成合议进行了审理。本案现已审理终结。广元康桥医院上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。理由：2011年7月l5日，上诉人与被上诉人广元市国有资产管理中心签订房屋租赁合同，租赁期60个月，房屋面积2700平方米。每月租金52200元，并约定违约金。上诉人依约履行了合同，将租金打入被上诉人广元市财政局的账户。该合同履行至2016年11月14日，在上诉人与被上诉人广元市国有资产管理中心续签合同时，上诉人才发现被上诉人给上诉人所交付的房屋面积并非2700平方米，实为1863.93平方米。由此，被上诉人广元市国有资产管理中心多收取了上诉人租金。诉讼中一审法院主动适用时效的规定，判决支持上诉人返还部分租金不妥，应当全额返还，并承担违约责任。同时，上诉人认为，被上诉人广元市国有资产管理中心依约应收取的租金，由被上诉人广元市财政局实际占有，当被上诉入广元国有资产管理中心在负有返还义务的时候，被上诉人广元市财政局应负不真正的连带返还的责任。故此，一审法院判决被上诉人广元市财政局不承担责任不妥，依法应予以改判。广元市国有资产管理中心上诉请求：1．撤销一审判决；2、改判上诉人不向被上诉人退还房租162815元，由被上诉人向上诉人支付违约金187920元；3．上诉费用由被上诉人承担。理由：1、一审判决认定案涉租赁房屋的租金由面积确定，进而判决上诉人向被上诉人退还部分房租差价162815元，系认定事实错误，与客观事实不符。上诉人是整体出租并以整体为单位约定租金，并非以每平方米为单位（即面积）计付租金，案涉两份《房屋租赁合同》中关于约定租金的条款可以证实。一审法院根据第二份《房屋租赁合同》认为案涉房屋面积减少且降低租金能表明租金由面积确定纯属法官主管臆断，没有考虑市场行情变更、合同主体的意思自治。2、一审判决认为上诉人在合同履行过程中存在违约，故不支持上诉人的一审反诉请求，该认定事实错误，导致判决结果不公。首先，上诉人在合同履行中没有违约行为。一审法院认定上诉人违约的理由是上诉人向被上诉人提供的出租房屋面积与合同约定面积不符，该理由事实上不成立，原因一是上诉人是整体出租房屋的，二是《房屋租赁合同》（第一份租赁合同）中约定租赁面积与房屋实际面积不一致是应被上诉人请求（开办医院行业要求不低于2500平方）调整的。其次，即使一审法院认定上诉人提供的案涉房屋面积缩减而存在违约，也不能免除被上诉人的违约责任。就算上诉人在第一份《房屋租赁合同》（2011年7月15日至2016年8月15日）履行中向被上诉人提供的房屋面积与约定面积不符，但是上诉人在第二份《房屋租赁合同》（2016年11月14日至2017年12月31日）中提供的房屋面积与约定面积相符（房屋面积大于约定面积），因此在第二份租赁合同履行期间，上诉人没有违约而被上诉人仍多次未按时支付租金存在违约。一审法院却以“被告国有资产管理中心以原告康桥医院在合同履行过程中2016年1月至8月未按约定时间按时缴纳租金为由支付滞纳金及违约金于理不符”而不予支持，该认定混淆事实、错用因果关系致使裁判结果不公。被上诉人应当承担迟延缴纳租金（2016年11月至2017年12月)的违约责任，支付违约金。广元康桥医院、广元市国有资产管理中心均以各自的上诉观点回应对方的上诉请求及理由。广元市财政局未提交答辩意见。广元康桥医院向一审法院起诉请求：1、被告广元市国有资产管理中心向原告支付违约金187920元；2、被告广元市国有资产管理中心赔偿因违约给原告造成的房租损失970752元；3、被告广元市财政局对上述款项承担连带责任；4、本案诉讼费用由被告承担。广元市国有资产管理中心在一审时反诉请求：1、解除原告广元康桥医院与被告广元市国有资产管理中心签订的房屋租赁合同；2、原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付违约金187920元；3、原告支付从2016年11月到2017年10月欠缴房租的滞纳金511529元；原告（反诉被告）承担全部诉讼费用。一审法院认定的事实：2011年7月15日，被告广元市国有资产管理中心与原告广元康桥医院签订房屋租赁合同，被告将其负责管理的广元市利州区宝轮镇水电路68号（广元市老年活动中心）的房屋一套，出租给原告，用于开办医院，合同约定的房屋面积为2700平方米，租赁期为2011年8月16日至2016年8月15日共计60个月。康桥医院根据2011年4月15日公开竞租定价方式取得该房屋的租赁权，竞租月租金为人民币52200元，租金按月预先交纳，即当月20日前交纳下月租金。该份租赁合同项下租赁期间届满后，原、被告未立即续签合同，而是于2016年11月14日再次签订合同，合同约定出租标的物不变，租赁期间从2016年8月16日至2017年12月31日共计16.5个月，月租金为37891元，租金按月缴纳，每月25日前缴清当月租金，单次逾期缴纳租金超过五天的，每逾期一天按应交租金总额的5%加收滞纳金。受广元市国有资产管理中心委托，四川致远测绘有限公司于2013年1月8日对广元康桥医院房屋面积及平面面积进行了测绘并分别出具了面积测绘报告，根据测绘康桥医院整幢房屋各类面积测算为1955.63平方米（其中含5-2自建彩钢棚面积91.7平方米）。2014年12月10日，原告广元康桥医院的法定代表人杨胜乾向广元市国有资产管理中心出具承诺书，该承诺书中明确其承租的被告广元市国有资产管理中心宝轮镇水电路68号房屋面积为1955.63平方米（即各类房屋建筑面积）。原告广元康桥医院将与被告广元市国有资产管理中心签订的合同项下的房租汇入了被告广元市财政局的账户，广元市财政局为其出具四川省非税收入一般缴款书。一审法院认为，本案的首要争议焦点系案涉租赁物的租金是否根据面积确定。被告国有资产管理中心认为，案涉租赁物系整体出租，租金根据租赁物的综合情况确定而非由面积确定。据此，一审法院认为，即使租赁物系整体出租，租赁物的面积也是影响房屋租金的重要因素之一，原、被告双方两次签订合同均案涉租赁物的面积作了明确约定，且双方在首次租赁合同约定的租赁期届满后续签的《房屋租赁合同》中不仅对房屋的面积作了更改，同时也将月租金由52200元调整为37891元，如确如被告国有资产管理中心辩称的整体出租的房屋租金不是由面积确定，那么在续签合同时，即使面积调整，也不应当降低租金。本案中，被告将面积调小的同时降低租金，在其未举出其他证据证明调低租金系随行就市所致，那么其降低租金的这一行为充分说明了面积的减少对租金的影响，表明案涉租赁物租金确由面积确定，故对被告国有资产管理中心的辩解意见不予采纳。综上，被告国有资产管理中心应当退还其多向原告康桥医院收取的租金。关于本案的诉讼时效。原告康桥医院诉请被告返还多收取的房租，应当适用二年的普通时效。被告国有资产管理中心为证明原告康桥医院对租赁物的面积是明知的，出示了康桥医院的法定代表人杨胜乾于2014年12月10日向被告出具承诺书一份，该承诺书记载了租赁物的建筑面积为1955.63平方米，由此，被告康桥医院至迟在2014年12月10日即知道租赁物的实际面积，该时间点即为原告康桥医院知道自身权利被侵害之日，2014年12月10日之前原告对被告多收取的房租主张返还的权利应当于2016年12月9日之前主张，现原告于2017年9月4日向一审法院提起诉讼已超过诉讼时效，故对该段的租金返还请求不予支持。关于2014年12月11日至2016年8月15日期间的对多收取租金的返还请求权，一审法院认为应当从原告向本院提起诉讼之日起即2017年9月4日回推2年为2015年9月5日，及2014年12月11日至2015年9月5日期间多收取租金的返还请求权已经超过诉讼时效，2015年9月6日至2016年8月15日（11个月10天）期间的返还请求权未超过诉讼时效，予以支持。根据前述分析，案涉租赁物建筑面积为1955.63平方米，第一次合同确定的面积为2700平方米，月租金52200元，每平方米月租金为19.3元（52200÷2700），面积差为744.37平方米（2700-1955.63），每月差价14366元（744.37×19.3），尚有11个月10天的债务未超过诉讼时效，即162815元。综上，被告国有资产管理中心应当返还其多收取的原告的房租162815元。关于原告康桥医院与被告国有资产管理中心的违约责任。双方在合同履行过程之中各有违约行为，本案纠纷的根源在被告国有资产管理中心提供的租赁物实际面积与合同约定面积不符，造成原告康桥医院每月多支付房租1万余元，现被告国有资产管理中心以原告康桥医院在合同履行过程中自2016年1月至8月未按照约定时间按时缴纳租金为由要求支付滞纳金及违约金于理不符，不予支持，原告康桥医院在2014年12月得知房屋的实际面积之后仍然主动按照原合同约定的面积支付房屋租金，其对扩大自身损失负有主要过错，故对其违约金请求不予支持。原、被告不仅约定了违约金，同时又约定了滞纳金计收条款，纳金条款实质亦是违约金条款，故亦不予支持。关于被告广元市财政局是否应当承担租金的返还责任。根据《四川省非税收入征收管理条例》，本案租金收入系国有资产有偿使用收入，由同级财政部门征收管理，根据该条例第二十五条的约定“执收单位多征、误征的非税收入，由缴款义务人或者执收单位提出申请，经同级财政部门核实后，由执收单位及时退还缴款义务人”，故本案中的退还责任应当由被告国有资产管理中心承担，不应由被告广元市财政局负担。关于是否解除双方之间的房屋租赁合同。双方于2016年11月4日签订的房屋租赁合同于2017年12月31日终止，现已届合同终止期，无再判令解除合同的必要，故对反诉原告国有资产管理中心解除租赁合同的诉讼请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百一十七条规定，判决：一、被告（反诉原告）广元市国有资产管理中心于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广元康桥医院退还房租162815元；二、驳回原告（反诉被告）广元康桥医院的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）广元市国有资产管理中心的反诉请求。除原审认定的案件事实外，二审查明：1、案涉宝轮镇水电路××号（广元市老年活动中心）房产于2011年1月19日由市委老干部局老干部活动中心移交上诉人广元市国有资产管理中心时，房产证及土地证均未办理，登记移交的面积为2400平方米。2、2011年4月7日，胡晓斌（原上诉人广元康桥医院负责人）参与房屋竞租时出具《承诺书》，该承诺书上记载参与案涉房屋竞租的面积为2000余㎡，用于经营社会事业。3、2011年5月7日，上诉人广元市国有资产管理中心向上诉人广元康桥医院发出《国有资产房屋租赁进场装修施工通知》，通知载明租赁范围为“楼梯中间通道靠左侧一楼两间门面及二楼以上房屋，面积2700㎡,后院公共部分享有共有权。”4、2013年1月8日，受广元市国有资产管理中心委托，四川致远测绘有限公司同时对广元康桥医院露天院坝平面面积（414.44㎡）和露天房顶平面面积（246.68㎡）进行了测绘，该两处的面积为661.12㎡。5、2016年11月14日，二上诉人签订的《房屋租赁合同》中，确认案涉租赁房屋的面积为1863.93平方米。本院认为，案涉房屋招租时尚未取得产权证，市委老干局将案涉房屋移交上诉人广元市国有资产管理中心管理时，登记的面积为2400平方米。上诉人广元市国有资产管理中心招租公告的面积为2700平方米，上诉人广元康桥医院原负责人胡晓斌出具的承诺书中承诺参与竞租的面积为2000余平方米，说明胡晓斌在参与竞租时通过上诉人广元市国有资产管理中心对案涉房屋的大致面积有所了解。同时，胡晓斌是通过竞租的方式取得案涉房屋的承租权的，故应当认定上诉人广元康桥医院对案涉房产的面积不是合同记载的面积即2700平方米是清楚的，其请求按后来测绘的面积与合同登记的面积之差由上诉人广元市国有资产管理中心退还其多支付的房租不应得到支持。但是，应当看到，在移交登记的面积为2400平方米的情况下，上诉人广元市国有资产管理中心招租的面积公告为2700平方米，通知上诉人广元康桥医院装修的面积为2700平方米，与上诉人广元康桥医院签订的租赁合同中案涉租赁房屋的面积为2700平方米。上诉人广元市国有资产管理中心称面积由2400平方米增加为合同中的2700平方米系应对方请求（开办医院行业要求不低于2500平方米），但没有相应证据证实，对方又不承认，故其应对纠纷的引起承担主要责任。基于以上分析，一方面，对上诉人广元康桥医院关于按合同约定出租面积和实测面积之差的标准退还房租的请求不予支持，另一方面，考虑到案涉房屋实测面积与当初接收时登记面积有较大差距，上诉人广元市国有资产管理中心因对出租房屋管理不当，因出租案涉房屋时书面合同与登记面积不一致导致纠纷发生。故根据本案履行合同情况和当事人的过错程度，基于公平原则和诚实信用原则，上诉人广元市国有资产管理中心应部分退还上诉人广元康桥医院第一个合同期内所交房租。一审法院计算的方式虽不当，但通过支持上诉人广元市国有资产管理中心关于诉讼时效的抗辩作了调整，本院确认该金额适当。被上诉人广元市财政局非案涉租赁合同相对方，其履行的是管理职能，上诉人广元康桥医院将租金交至被上诉人处系根据上诉人广元市国有资产管理中心要求和合同约定，故被上诉人不应承担案涉合同责任。综上，二上诉人的上诉理由均不成立，相应请求不应得到支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26023元，由上诉人广元康桥医院负担15228元，上诉人广元市国有资产管理中心负担10795元。本判决为终审判决。审判长  夏茂中审判员  吕 晶审判员  徐小雁二〇一八年七月十六日书记员  黄 琴