安徽省灵璧县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖1323民初1718号 原告:丁雅，女，1988年4月21日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县。 委托诉讼代理人：朱鹏，安徽郑良付律师事务所律师。 被告：赵武，男，1953年4月5日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 被告：李玲，女，1958年3月11日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 两被告共同委托诉讼代理人：胡新贵，灵璧县灵城镇法律服务所法律工作者。 第三人：马成松，男，1974年8月2日出生，汉族，住安徽省宿州市泗县泗城镇桃园东村桃李文苑9栋4单元108室，现住安徽省宿州市泗县。 第三人：周艳平，女，1972年1月20日出生，汉族，现住安徽省宿州市泗县。 原告丁雅与被告赵武、李玲，第三人马成松、周艳平执行异议之诉一案，本院2018年4月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年6月14日公开开庭进行了审理。原告丁雅及其委托诉讼代理人朱鹏；被告赵武、李玲及其共同委托诉讼代理人胡新贵；第三人马成松到庭参加诉讼。第三人周艳平经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁雅诉讼请求：1、请求立即停止对位于泗县玉兰小区28#201室的房产强制执行，并解除查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月6日，经泗县艳宇惠发房地产中介，原告与第三人周艳平达成房产买卖协议。原告购买了第三人所有的位于泗县玉兰小区28号楼201室房产，总价款为680000元。合同签订的当日，原告按照合同约定支付了第三人首期房款378000元，第三人即将房产交付给原告。2017年10月12日，原告支付剩余房款302000元。至此，房款全部付清。第三人依约协助原告办理房产过户手续。在办理房产转移登记的过程中，被告与第三人之间因民间借贷纠纷，灵璧县人民法院依被告申请，于2017年10月19日作出（2017）皖1323民初4681号民事裁定书，查封了案涉房产，后被告申请灵璧县人民法院对案涉房产予以强制执行。2018年3月7日，原告向灵璧县人民法院提出执行异议，灵璧县人民法院经审理作出（2018）皖1323执异15号裁定，驳回原告的异议申请。 现原告认为，灵璧县人民法院作出的（2018）皖1323执异15号驳回原告的异议申请的裁定错误。因为《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定：执行异议能够成立的四个条件：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。结合本案的实际，上述执行异议能够成立的四个条件，原告均已具备。 综上所述，原告与第三人之间的房产买卖合同合法有效，原告合法占有房产且付清全部付款，未能办理过户登记非原告的自身原因。因此，灵璧县人民法院对案涉房产的查封错误，原告的执行异议能够成立。为此，请求立即停止对案涉房产的强制执行，并解除查封。 被告赵武、李玲庭审中辩称：一、原告与第三人签的房屋买卖合同是无效虚假合同。1、2017年10月6日原告与周艳平通过房产中介签订房产买卖合同，没有公章；2、合同没有该处房产的马成松的签字认可，周艳平无权处置；3、合同没有定金条款，收取是为了补偿造假行为；4、该合同违反中介服务的相关规定；5、合同第3条，合同达成时由甲方将上述房产正式交付乙方；6、合同没有标明该宗地地号；7、该中介是周艳平的胞妹周艳宇开的中介，签的合同是周艳宇协助周艳平转移财产逃避执行；8、首付款现金支付有违常理，没有提供银行转账等佐证自己的观点。客户回单130000元是马成松自己的存款；162000元农业银行转账与马成松的自己转账相隔不到两小时。该处房产680000元的交易款除162000元是转账，其余是现金；9、该合同违反城市房地产转让的相关规定；10、该合同违反中介服务的相关规定。二、1、原告与第三人签的合同目的是逃避债务，自始无效。合同是周艳宇协助第三人签的无效协议；2、根据物权法第9条规定，不动产转让依法登记，未经登记不发生效力；3、根据最高人民法院关于办理执行异议复议第28条规定，本案不适用第28条的规定，本案应适用最高院关于规避执行的条款。建议对第三人行为依法惩处。三、基于上述事实，请求法院查明事实，维持执行异议裁定，驳回原告起诉。 第三人马成松辩称：去年10月份，丁雅到中介，通过中介看中第三人家房子，谈价68万元，里面东西归她。当天交了10000元定金，当时银行还有欠款，下午丁雅要交剩下的钱。我们要求原告将银行的钱必须还清之后，我们给她过户。被告提到130000元是我自己存的是不成立的，当时是周艳平和丁雅一起到银行存到我建行卡里的，剩下的是原告通过转账给我的。卖房屋的步骤我知道。房屋卖了没多久丁雅就搬进去住了。关于合同没有标明宗地，中介只需要知道房屋是哪一栋哪一号就行，中介不管宗地号是多少。被告讲周艳宇协助周艳平逃避债务是不存在的，我没有逃避，至今还每月还被告的钱。首付380000元，这钱是在中介里面给的，只要双方约定好房屋可以交易。 第三人周艳平未到庭答辩，视为其对举证质证权利的放弃。 经审理查明，涉案房屋位于安徽省宿州市泗县泗城镇玉兰小区28#楼201室，房产所有权证上登记的所有权人为马成松、周艳平。2017年10月6日，丁雅经周艳平妹妹周艳宇经营的泗县艳宇惠发房产中介公司与周艳平签订泗县艳宇惠发房产中介房地产买卖合同，合同主要内容为：甲方将位于泗县玉兰小区28#楼201室房产以680000元价格卖给丁雅。在诉讼中，丁雅分别向本院出具2017年10月12日9时20分农业银行向周艳平账户转账162000元的转账凭证；同日9时42分马成松中国建设银行账户130000元存款凭证；2017年10月12日马成松、周艳平给丁雅出具“今收到丁雅、张嘎购买本人玉兰小区A区28幢201室房款陆拾捌万元整（￥680000.00），房产已现实交付。收款人：马成松、周艳平”收条一张；泗县艳宇惠发房产中介公司书写的中介费收据一张；泗县中裕燃气有限公司收据一张。第三人马成松自认在合同签订时，收丁雅押金现金10000元，当日下午丁雅交清首付378000元。 2017年10月13日交易双方交纳了税金。在办理房产过户过程中，本院对该房屋予以诉讼保全。 另查，2017年10月13日本院立案受理赵武、李玲与马成松、周艳平民间借贷纠纷一案，诉讼期间，赵武、李玲申请对马成松、周艳平所有的涉案房屋采取保全措施，并提供相应担保。2017年10月19日，本院作出（2017）皖1323民初4681号民事裁定书，查封马成松、周艳平所有的位于安徽省泗县玉兰小区28#楼201室的房产【房产证号：皖（2017）泗县不动产权第0000689号】。同年11月20日，本院作出（2017）皖1323民初4681号民事判决：“一、被告马成松、周艳平于本判决生效后十五日内偿还原告赵武、李玲借款人民币700000元及相应利息（利息自2017年4月26日始，按照年利率24%计算至被告马成松、周艳平实际履行完毕之日止），二、驳回原告赵武、李玲的其他诉讼请求”。判决生效后，马成松、周艳平未履行生效文书确定的义务，赵武、李玲申请强制执行。 再查，2018年2月2日丁雅对本院查封的案涉房产提出书面异议，本院立案受理后，于2018年3月7日作出（2018）皖1323执异15号执行裁定：驳回异议申请人丁雅的执行异议。 上述事实有原、被告及第三人当庭陈述，原告提供的房地产买卖合同及中介费收据、收条，中国农业银行、中国建设银行回单各一份、房产交易申报单、执行裁定书；被告提供的民事判决书等书面证据在卷佐证。 本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告丁雅主张涉案房屋系其在法院查封之前购买，并提供马成松、周艳平出具的680000元收条及银行凭证予以证明。但其支付的购房款680000元中，有押金10000元及首付378000元均以现金支付；余款292000元中的162000元转入周艳平银行账户、130000元现金存入马成松银行帐户，但被告对388000元现金支付及130000元现金存款不予认可。根据现代社会的交易习惯，大额现金交易一般应通过银行支取或第三方平台进行交易，388000元及130000元两笔现金支取缺乏相应的银行交易凭证予以印证，仅凭第三人的单方收据，不足以证明付款事实发生。而且，根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案原告就涉案房屋未办理产权变更登记，因此，未发生物权转移，丁雅与第三人之间的房屋买卖关系仅为债权债务关系。位于安徽省泗县玉兰小区28#楼201室的房产【房产证号：皖（2017）泗县不动产权第0000689号】现登记在被执行人马成松、周艳平名下，其未履行生效法律文书所确定的义务，本院依据具有登记公信效力的权属登记证明文书依法查封上述房屋，并无不当。故，原告提出诉讼请求，不享有足以排除强制执行的民事权益，其提供的证据不足，本院不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下： 驳回原告丁雅的诉讼请求。 案件受理费10600元，由原告丁雅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审 判 长  陈德海 人民陪审员  朱 峰 人民陪审员  张计臣 二〇一八年七月四日 书 记 员  汤晓静 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条规定案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明的责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。