广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初7005号原告：李祖德，男，1963年8月24日出生，住广东省佛山市禅城区。原告：罗有威，男，1959年2月11日出生，住广东省佛山市禅城区。原告：霍艳芬，女，1958年12月16日出生，住广东省佛山市禅城区。上诉三原告共同委托诉讼代理人：蒋建平，广东迅衡律师事务所律师。被告：广东元海资产物业投资管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路**世纪名轩**，统一社会信用代码91440604758314273B。法定代表人：周树登。委托诉讼代理人:蓝奕波，男，1985年5月25日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区，系被告元海公司员工。被告：颜建文，男，1967年7月3日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。被告：庞永强，男，1965年10月3日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。被告：蔡伟峰（曾用名蔡炜锋），男，1984年8月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。被告：唐家祥，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。被告：关剑辉，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。被告：陈钜光，男，1967年1月8日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。被告：刘文英，男，1954年11月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。被告：区卓智，男，1985年10月12日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。被告关剑辉、陈钜光、刘文英、区卓智共同委托诉讼代理人：彭文良，广东都昇律师事务所律师。被告：孙杏群，女，汉族，住广东省佛山市禅城区。被告：梁灿添，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。被告：吴毅敏，女，1957年3月30日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。原告向本院提出诉讼请求：1、判令《佛山市禅城区怡景苑住宅小区物业服务合同》及《关于变更有关条款的补充协议》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年12月30日佛山市禅城区怡景苑住宅小区第一届业主委员会与被告元海公司签订《佛山市禅城区怡景苑住宅小区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），上有“廖新明、陈冲、庞永强、颜建文、蔡伟峰、唐家祥、关剑辉、陈钜光、刘文英、区卓智”10人签名和业委会盖章。2011年3月1日又签订了一份《关于变更有关条款的补充协议》，（以下简称物业合同补充协议）仍然有“廖新明、陈冲、庞永强、颜建文、蔡伟峰、唐家祥、陈钜光、刘文英、区卓智”9人签名。被告元海公司就是依据该《物业服务合同》进驻怡景苑小区的，但该《物业服务合同》却是无效的：根据佛山市禅城区国土城建和水务局对原告李祖德《关于政府信息公开申请的答复》以及相应的附件，其中在《物业服务合同》上签名的“陈冲、廖新明”就不是“首届业委会委员”，而“蔡伟峰”的签名也不是他本人的签名，而是由“蔡志津”冒签。也就是说《物业服务合同》不是第一届业委会成员签订的，有人冒充业委会成员。另外，《物业服务合同》也因签订的主体也不合法而无效。1，根据《物权法》“第七十六条以及《物业管理条例》第十条：下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；”选聘及解聘物业服务企业的权利法律只赋予了业主大会，并没有赋予业主委员会。业主委员会只是根据业主大会的决定，去执行而已。业主委员会无权选聘物业服务企业，也就无权签订《物业服务合同》。2，同样根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第4条．“具有下列情形之一的物业服务合同或有关合同条款应当认定为无效：（3）业主委员会违反《物业管理条例》第十二条第三款的规定，没有取得业主．大会的授权决定或未按业主大会授权决定的内容签订物业服务合同，且在起诉前未取得业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数同时占总人数半数以上的业主追认的；”该《物业服务合同》也是无效的。3，《佛山市禅城区怡景苑业主大会议事规则》第七条第3项也明确“业主大会履行下列职责：选聘、解聘物业服务企业”。以上所有的一切均说明，唯有业主大会才有权“选聘和解聘物业服务企业”。4，参照禅城区法院之前的判例，也明确了业委会只是业主大会的执行机构，故其无权选聘、解聘物业服务企业。参见（2014）佛城法民一初字第1302号《民事裁定书》。5，事实上，根据怡景苑业主委员会2009年12月29日下发的《通知》，证明当时只是业委会选聘了被告元海公司作为物业服务企业进驻怡景苑，这是无效的行为。综上，很明确《物业服务合同》是无效的。同样，《物业合同补充协议》更是无效，因为它不仅自身程序（冒名签订、人数不够，公示时间不够等）违法、主体无权而无效，也因它是依据一个无效的《物业服务合同》而进行补充，这种补充不是为了弥补主体及程序的违法，而仅仅是对物业服务费的调整。所以，也因此无效。因此，以后凡在无效《物业服务合同》基础上签订的任何补偿协议均为无效。因为《物业服务合同》及《补充协议》自始至终没有法律效力。被告元海公司辩称，一、原告的主体不适格。根据《物业管理条例》、《物权法》等相关法律、法规的规定，对于认定物业服务合同无效，因涉及全体业主共同利益，应由业主大会授权或者由业主委员会依照法律规定起诉，而非由业主个人在未经业主大会授权的情况下以自己的名义提起诉讼。原告无权在没有经业主大会授权的情况下以自己的名义提起诉讼，请求认定物业服务合同无效。二、物业服务合同及补充协议签订的程序合法，内容真实有效。1、根据《物业管理条例》、《最高院关于审理物业服务纠纷司法解释》及《怡景苑业主大会议事规则》的规定，业主委员会的决定对全体业主具有法律约束力。怡景苑第一届业主委员会根据全体业主的授权选聘物业服务企业，属于履职务行为，其与被告签署的物业服务合同及补充协议已经全体业主委员会成员签字并加盖业主委员会印章，并在行政部门备案存档，程序合法。2、元海公司是通过竞聘取得怡景苑小区的物业服务资格的。元海公司在进入怡景苑小区服务之前，与佛山市新景园物业管理有限公司、广东宏德科技物业有限公司一起参与了竞争，并以综合得分最高取得了怡景苑小区的服务资格。竞投期间，有怡景苑小区所属的区居委、建设局的工作人员全程监督，过程公平，结果合法有效。3、退一步而言，就算物业服务合同及补充协议签订手续存在瑕疵，其并不当然无效，履行期间业主均未提出异议。原合同履行期已届满后，又经过小区业主的表决，大多数业主书面同意续聘被告为怡景苑小区物业服务企业，即表明大多数业主对物业服务合同及补充协议的追认，说明服务合同的内容并未损害业主的合法权益。4、此外，被告在签订物业服务合同及补充协议时作为善意第三人完全有理由相信业主委员会有权代表全体业主进行选聘物业服务企业：首先，《广东省物业管理条例》第二十四条第（二）明确规定，业主委员会“代表业主与业主大会决定选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同”，因此业主委员会代表业主选聘物管企业的职责是法定的，也是行业惯例；其次，原告提供的《业主大会议事规则》第十五条约定了业主委员会的职责，其中第三项“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，说明小区业主是授权业主委员会签订服务合同的。因此，为维护被告的信赖利益及全体业主的共同权益，物业服务合同及补充协议具有法律效力。三、物业服务合同及补充协议无法定无效的情形。被告与业主委员会所签订的物业服务合同及补充协议是双方真实意思表示，内容并无《合同法》第五十二条规定的法定无效的情形，未违反法律、行政法规的效力强制性规定，未侵犯业主的合法权益。原告亦未提供相关证据证明物业服务合同及补充协议存在法定无效的情形，其应承担举证不能的不利法律后果。综上，原告的所有诉讼请求均没有任何事实依据和法律依据，请求法院依法予以驳回，以维护被告及全体业主的合法权益。被告关剑辉、陈钜光、刘文英、区卓智辩称，一、被告不是《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》的当事人及承继人，不是本案的适格被告。2009年12月30日签订的《佛山市禅城区怡景苑住宅小区物业服务合同》（以下统称《物业服业合同》及2011年3月1日签订的《关于变更有关条款的补充协议》（以下统称《物业服务合同补充协议》，签订的主体为佛山市禅城区“怡景苑”住宅小区第一届业主委员会（以下简称“第一届业委会”）与广东元海资产物业投资管理有限公司（原名为佛山市元邦资产物业投资有限公司，以下简称“元海公司”），合同权利义务的承担人应为第一届业委会与元海公司。第一届业委会于2012年8月23日任期届满后，至今还没有成立第二届业委会，被告颜建文、庞永强、蔡伟峰、唐家祥、关剑辉、陈钜光、刘文英、区卓智、孙杏群、梁灿添、吴毅敏并不是第一届业委会的承继人，依法不能承继《物业服业合同》及《物业服务合同补充协议》的权利义务。因此被告作为本案的被告并没有法律依据。被告关剑辉、陈钜光、刘文英、区卓智与本案其他六名被告颜建文、庞永强、蔡伟峰、唐家祥、孙杏群、吴毅敏作为第一届业委会的成员，在《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》上签名属职务行为，但不代表签名后就成为合同的当然主体，因此不应被认定为物业服务合同的当事人，无需以个人名义承担合同上的权利义务。被告梁灿添没有在《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》上签名，原告请求其承担合同责任更没有事实与法律依据。因被告的签名行为系职务行为，按照《民法总则》第一百七十条的规定，合同所产生的责任应由第一届业委会承担，与被告无关。原告在本案中以合同无效或可被撤销提起诉讼，却将不是合同双方当事人的被告列为被告，并没有任何的法律依据，不应得到法律的支持。二、《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》已完全履行完毕，不具备可撤销的条件，合同内容亦不存在违反法律强制性规定而无效的情形。《物业服务合同》约定元海公司的服务期限为2010年1月1日起至2012年12月31日止，《物业服务合同补充协议》并没有对合同期限作出变更。因此该合同及补充协议已于2012年12月31日就全部履行完毕，不再具备可撤销的条件。另外，《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》签订后，元海公司依合同约定为怡景苑小区的业主提供了物业服务，合同内容没有损害国家、集体及第三人的利益；现在，怡景苑小区的业主虽然没有组建新一届业委会，但以业主大会的形式与元海公司续签订了新的物业服务合同，继续聘请元海公司为小区提供物业服务，说明了小区业主对元海公司及服务合同内容的认可，《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》不存在损害小区业主利益的情形。因此，《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》既不具备可撤销的条件，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定合同无效的五种情形中任何一种。原告的请求没有事实与法律依据。三、第一届业委会根据业主的授权及物业管理法规的规定，选聘物业服务单位并与物业服务单位签订物业服务合同，程序正当，内容公平，应当合法有效。2009年12月13日起至2009年12月20日，小区全体业主开始投票，表决是否同意委托及授权第一届业委会按法写程序开展新物业服务公司招标工作，并与中标单位签订物业服务合同。2009年12月21日，经统计，发出票数为226张，参与投票户数141张，同意票为136张，不同意票为3张，弃权票为2张。通过率为97.1%。其中，本案原告罗有威亦参与了投票，且表示希望“直接参与”。2009年12月25日，第一届业委会发出《通知》，定于2009年12月28日在怡景丽园居委会进行聘请物业服务公司的评标活动，邀请业主参与见证及协助。2009年12月28日，在佛山市禅城区建设局工作人员的见证下，在第一届业委会成员及部分业主代表的参与下，从元海公司、佛山市新景园物业管理有限公司、广东宏德科技物业有限公司三间参与投标的单位中择优选取了元海公司为中标单位。2009年12月30日，第一届业委会与元海公司签订了《物业服务合同》，约定合同服务期限为三年。2010年12月，因市场经济环境发生了变化，元海公司申请调整服务费。随后，第一届业委会组织全体业主进行表决，同意从2011年1月1日起，物业服务费的收费标准为：住宅单价1.60元/平方米/月，花园面积单价为0.6元/平方米/月。参与投票户数为216张，同意上述调价的票数为155张，通过率为71.8%。其中，本案原告罗有威亦参与了投票，且表示希望“直接参与”。2011年3月1日，第一届业委会与元海公司签订了《物业服务合同补充协议》。该补充协议亦送交佛山市禅城区国土城建和水务局进行备案登记。2012年12月30日，《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》及已完全履行完毕。没有业主就合同无效或可撤销向法院提起过诉讼。从上可见，第一届业委会是依据法律的规定与怡景苑小区业主的授权，依法依规地进行了物业服务公司的选聘工作，并依职权与元海公司签订了物业服务合同。四、关于在《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》上签名人员的问题。原告提出，《物业服务合同》中“陈冲”、“廖新明”不是业委会成员，蔡伟峰签名属于蔡志津“冒签”，是原告不了解真实情况所致。在选聘物业服务公司过程中，由于第一届业委会中的吴毅敏、孙杏群、蔡伟峰因事不能亲自参加会议，为了不影响选聘工作的进度，吴毅敏委托其配偶廖新明、孙杏群委托其儿子陈冲、蔡伟峰委托了其父亲蔡志津参与相关工作，三人均有书面授权，当时参与协助选聘工作的城建局、居委会的工作人员及业主代表均对此知情并不表示异议，很多业主包括原告在内对此情况亦为明知。而且，授权他人参与实际工作亦符合《佛山市禅区怡景苑业主大会议事规则》第十三条的规定的相关精神。另外，《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》签订的主体为第一届业委会，陈冲、廖新明、蔡志津三人的签名所代表的身份无论为业委会委员还是热心小区业主代表，均无法推翻合同及补充协议是第一届业委会的真实意思表示，并不影响合同的效力。综上所述，被告并不属于本案的适格主体，服务合同的签订、内容均不存在侵害原告作为业主的实体性权益或程序性权益。原告的请求没有事实与法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告庞永强未到庭，但于庭前提交答辩意见，称：庞永强并非本案适格被告，《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》依法签订，内容合法，且已全部履行完毕，没有无效的法定情形。业委会成员在合同上的签名，为职务行为，不应由签名方承担责任。由于业委会成员吴毅敏、孙杏群、蔡伟峰因事不能亲自参加会议，为了不影响选聘物业公司工作的进度，吴毅敏委托其配偶廖新明、孙杏群委托其儿子陈冲、蔡伟峰委托其父亲蔡志津参与相关工作，三人均有书面授权，当时参与协助选聘工作的城建局、居委会的工作人员及业主代表均对此知情并不表示异议，很多业主包括原告对此情况亦为明知。因此，陈冲、廖新明、蔡志津三人的签名所代表的身份无论为业委会委员还是热心小区业主代表，均无法推翻合同及补充协议是第一届业委会的真实意思表示，并不能影响合同的效力。被告蔡伟峰未到庭，但于庭前提交答辩意见，称：服务合同及补充协议上的蔡伟峰签名，为本人委托本人的父亲蔡志津代理本人行使，是本人的真实意思表示。本人作为第一届业委会的成员，不能代表业委会，不应是本案的适格被告。《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》依法定程序签订，内容合法，没有无效的法定情形。竞选物业服务公司前，业委会成员已取得了全体业主的表决授权，并邀请了三家物业服务企业参与评选。评选过程中有居委会及建设局的工作人员全程指导及监督。合同签订后，提交建设局备案。另外，《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》已于2012年底全部履行完毕。之后，因没有成立第二届业主委员会，续聘服务企业由全体业主自行表决决定，结果通过了以原合同内容约定的条件与元海公司续约。从而说明了2009年的《物业服务合同》及2011年《物业服务合同补充协议》均没有违背业主的利益，得到了全体业主的认可。诉讼中，原告提交以下主要证据：1、物业服务合同及补充协议，证明①12009年12月30日所签订的物业服务合同，怡景苑的业主委员会没有相应的权利，没有取得业主大会的授权与被告元海公司签订物业服务合同。②并且在业主委员会上签明的陈冲、廖新明既不是怡景苑小区的业主也不是业主委员会的成员。蔡伟峰的签名不是本人签名，是蔡志津代签，他们无权代表怡景苑业主签订物业服务合同。③合同日期2009年12月30日不符合招投标的程序规定，没有给足全体业主至少15天以上的选标定标确表工作。补充协议证明补充协议的签订没有取得业主大会的授权，并且在业主委员会上签明的陈冲、廖新明既不是怡景苑小区的业主也不是业主委员会的成员。蔡伟峰的签名不是本人签名，是蔡志津代签，他们无权代表怡景苑业主签订，该补充协议因为物业服务合同的无效而无效。2、禅建信息（2018）7号关于政府信息公开申请的答复及附件（议事规则、备案回执、表决结果公布、通知)、公开申请表及禅建信息（2018）11号公开申请的答复，证明①依据该答复取得大会议事规则，业委会名单，表决结果等文件；②在业主大会议事规则第七条第三款，选聘物业的权利在业主大会，第十条第二款规定召开业主大会提前20天应该向全体业主公告，第三条第二款，业主大会的成员必须要具有完全民事能力的业主；③业委会的人员当中没有陈冲，廖新明、蔡志津；④证明原告要求公开业委会人员的信息，政府答复没有相关的资料，证明第一届业委会的人员不能证明是业主。诉讼中，被告元海公司提交以下主要证据：1、佛山市禅城区怡景苑住宅小区物业服务合同、关于变更《物业服务合同》有关条款的补充协议、佛山市禅城区物业管理服务收费备案表、服务（收费》备案回执，证明第一届业委会按法律法规、议事规则、行业管理履行职务行为，合同有全体业委会成员签字并加盖业委会印章，并在行政部门备案存档，程序合法，未违法法律、法规强制性规定。2、关于佛山市元邦资产物业投资管理有限公司进驻事宜的通知，接管物业管理用房的通知，证明被告元海公司作为善意第三人完全有理由相信业委会有权进行物业服务企业并签订物业服务合同。3、营业执照、核准变更登记通知书，证明被告元海公司的诉讼主体资格。诉讼中，被告关剑辉、陈钜光、刘文英、区卓智提交以下主要证据：1、怡景苑小区业主2009年12月表决票（部分)及统计结果，证明第一届业委会选聘物业服务企业及与物业服务企业签订物业服务合同均获得业主大会的授权。该两项授权是全体业主投票表决通过，通过率为96.45%。2、原告罗有威的表决票，证明原告罗有威参与了两项授权的投票，对过程执行并充分表达了自己的意愿。3、《通知》，证明业委会将评标程序依法向业主公告并要求业主参与见证协助，保证了业主的知情权、参与权。4、会议签到表、怡景苑小区物业管理招标评标报告、投标单位评分汇总表，证明业委会依照法定程序公正、公开选聘物业公司，元海公司得分最高。全程有建设局等相关政府部门监督。5、委托书、亲属关系证明、结婚证复印件、户口簿复印件，证明陈冲、廖新明、蔡志津三人的签名分别取得了孙杏群、吴毅敏、蔡伟峰的授权，所代表的身份合法有效。合同是业委会及业主的真实意思表示，不因为上述三人的签订而影响合同的效力。6、怡景苑小区业主2010年12月表决票（部分）、《怡景苑2011年物业服务费调价方案》会议决议，关于怡景苑2011年物业服务费调整的公示，证明第一届业委会签订《物业服务合同补充协议》前充分征询了业主的意见，取得了过半数业主的同意，对表决结果进行了公示，全过程有居委会及建设局监督，该补充协议的内容合法有效，原告亦参与了投票，充分表达了自己的意愿。7、原告霍艳芬调价意见表决表，证明原告霍艳芬参与了调价表决，对调价知情并表达了自己的意愿。本院于2018年6月12日组织各方当事人对有关表决票进行了现场点票。本院组织双方当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：对原告提交的证据，对方当事人对真实性无异议，本院予以确认；对被告元海公司提交的证据，对方当事人对真实性未持异议，经核对，本院确认其真实性；对被告关剑辉、陈钜光、刘文英、区卓智提交的证据1、2、7，对方当事人对真实性无异议，本院予以确认；对证据3、6，原告未确认真实性，经核对原件，并结合其他证据，本院确认其真实性。本院经审理查明：2009年12月13日，怡景苑第一届业委会制发表决票，由小区全体业主对“是否同意委托及授权业委会按法定程序开展新物业服务公司招标工作，并与中标单位签订物业服务合同”进行投票表决，投票截止时间12月20日，点票结果在22日公示。2009年12月25日，怡景苑第一届业委会发出通知，定于28日下午在怡景丽园居委会进行评标活动，望热心业主参与见证及协助。2009年12月28日，怡景苑小区评标委员会在怡景居委会对元邦物业管理公司、新景园物业公司、宏德物管公司三家投标人进行了评标，元邦公司综合得分1134分，排第一。评标参会人员包括怡景苑业委会成员、小区业主、相关物业公司单位、禅城区建设局代表。2009年12月29日，怡景苑第一届业委会向佛山市元邦资产物业投资管理有限公司出具进驻通知，通知该公司于2009年12月31日正式进驻该小区。2009年12月30日，佛山市禅城区怡景苑住宅小区全体业主（甲方，佛山市禅城区怡景苑住宅小区第一届业主委员会作为甲方代表），与佛山市元邦资产物业投资管理有限公司（乙方）签订《佛山市禅城区怡景苑住宅小区物业服务合同》，明确住宅总户为243户，并约定甲方将怡景苑住宅小区委托乙方实行物业服务管理，合同期三年，自2010年1月1日至2012年12月31日。合同末“甲方签章”处有佛山市禅城区“怡景苑”住宅小区第一届业主委员会盖章，“代表”处有廖新明等人签名。该合同已由政府主管部门备案。2010年12月12日，怡景苑第一届业委会制发表决票，由小区全体业主对“怡景苑物业服务费调价意见表决表”进行投票表决。2011年1月30日，怡景苑小区在小区中心公园举行《怡景苑2011物业服务费调价方案》决议会议，以发布书面征求意见表形式，由业主对《怡景苑2011物业服务费调价方案》进行表决，表决结果为：总票数216户，同意住宅物业费调整为1.6元/平方米/月的155户，同意住宅物业费调整为1.3-1.5元/平方米/月的12户，弃权3户，不同意调价46户，决议内容为通过上述调价方案，同意从2011年1月1日起，物业费收费标准为住宅1.6元/平方米/月。决议记录有业委会盖章及成员签名、元海公司盖章及代表签名、辖区管理部门有怡景居委会和澜石派出所代表签名。2011年1月30日，怡景苑业委会和元海公司怡景苑物业服务中心联合发布告示，对上述调价方案的表决过程、结果等进行了公示。2011年6月23日，佛山市禅城区发展规划和统计局对上述收费标准进行了备案。2011年3月1日，怡景苑业主委员会与元海公司签订《关于变更有关条款的补充协议》，明确对上述物业合同约定的服务费收费标准进行变更，从2011年1月1日起，住宅物业费由1.1元/平方米/月，调整为1.6元/平方米/月。协议末“甲方签章”处有佛山市禅城区“怡景苑”住宅小区第一届业主委员会盖章，“代表签名”处有唐家祥等人签名。该协议有政府主管部门盖章。2012年9月20日，元海公司怡景苑管理处发布《关于怡景苑小区续聘物业服务企业业主意见表结果的公示》，主要内容为：本小区进行由全体业主表决续聘物业服务企业工作已结束，现将有关结果公示如下，怡景苑小区总户数为243户，本次发放“怡景苑小区续聘物业服务企业意见表决表”234份，回收212份，回收率90.5%，表决结果是：同意190户，不同意21户，弃权32户，表决同意的户数占总户数的78.2%。见证单位澜石派出所和怡景社区居委会在公示末签名。另查明一：佛山市元邦资产物业投资管理有限公司于2010年经核准变更为广东元海资产物业投资管理有限公司。另查明二：当事人提供“怡景苑小区续聘物业服务企业意见表决表（2012年9月5日）”及“委托授权业委会按法定程序开展新物业服务公司招标工作，并与中标单位签订物业服务合同（制票日期2009年12月13日）”、“怡景苑物业服务费调价意见表决表”三类表决票供本院现场清点，经清点，“怡景苑小区续聘物业服务企业意见表决表”方面，同意票190张（均有签名，其中一区59张，二区59张，三区72张），不同意票31张（无签名11张）；“委托授权业委会按法定程序开展新物业服务公司招标工作，并与中标单位签订物业服务合同”方面，同意票136张，弃权票2张，不同意票3张，以上表决票均有签名。调价表决票同意为167张（其中1区53张，2区47张，3区67张），不同意46张（两张没签名）。另查明三：根据佛山市禅城区物业管理区域业主委员会备案回执显示，怡景苑小区第一届业主委员会成员为颜建文（主任）、蔡伟峰、陈钜光、孙杏群、梁灿添、唐家祥、关剑辉、吴毅敏、刘文英、庞永强、区卓智。另查明四：经询问，佛山市禅城区石湾镇街怡景社区居民委员会于2018年7月10日函复本院，称：1、怡景苑小区2012年9月20日进行续聘物业服务企业业主意见表决结果的开票、计票会议，怡景社区居委会与澜石派出所代表到场参会，现场计票与公示材料显示的一致；2、怡景苑小区于2011年1月30日以发布书面征求意见表形式，由业主对《怡景苑2011年物业服务费调价方案》进行表决的会议，怡景社区居委会与澜石派出所代表到场参会，现场计票与公示材料显示一致。庭审中，在本院询问业委会与元海公司签订物业服务合同原告是否知情时，原告李祖德陈述：原告是一直不清楚物业服务合同的内容。从2010年入住时已经是元海公司进行物业管理。原告罗有威陈述：2010年已经入驻。原告霍艳芬陈述：在2010年知晓。本院认为，本案为确认合同无效纠纷，应审查案涉合同是否存在法律规定的无效情形。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，有效的民事法律行为应具备的条件包括行为人具有相应的民事行为能力，意思表示真实及不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。又根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，合同无效情形包括“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规等强制性规定的”。结合各方当事人的诉辩意见及上述法律规定，本案审查重点可归结为，案涉物业服务合同及补充协议的签订是否为小区全体业主的真实意思表示，即小区业委会签订上述合同是否得到全体业主授权。因若业委会有授权，则案涉合同经业委会及元海公司盖章即成立生效，故合同上是否有人冒签或存在其他人签名问题，不影响合同成立及效力，并非本案审查内容。关于小区业委会签订案涉合同是否得到全体业主授权问题。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。又根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使，故三原告现已无权再主张“委托授权业委会按法定程序开展新物业服务公司招标工作，并与中标单位签订物业服务合同（2009年）”、“怡景苑物业服务费调价意见表决表（2011年）”及“怡景苑小区续聘物业服务企业意见表决表（2012年）”等业主大会或业委会作出的决定违反法定程序，结合本院现场点票结果及怡景居委会的回复，在无相反证据推翻的情况下，应推定上述三种表决为小区业主真实意思表示，进而认定怡景苑第一届业委会经公开评标后与中标的元海公司签订物业服务合同，系由小区全体业主授权。且即使该次投票及评标不认定为有效，其后的调价投票、续聘表决，均可视为小区业主的追认，亦应认定业委会与元海公司签订的物业服务合同及补充协议有效。三原告并未提交证据证明案涉合同的签订没有得到全体业主的同意，而依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人有责任对自己的主张提供证据”之要求，应承担举证不能的不利后果；此外，三原告未提供证据证明案涉合同存在其他无效情形。另案涉合同约定履行期至2012年12月31日止，现已履行完毕。综上，三原告关于案涉合同无效的诉请明显与事实和法律不符，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：驳回原告李祖德、霍艳芬、罗有威的全部诉讼请求。本案受理费50元，由原告李祖德、霍艳芬、罗有威负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一八年七月二十四日书记员  潘有鹏