广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初13494号原告：东莞市寮步时代华庭房地产开发有限公司，住所：广东省东莞市。法定代表人：纪镇武，该公司总经理。委托代理人：廖春霞、刘颖娴，广东臻善律师事务所律师。被告：王伟，男，1977年9月2日出生，汉族，住湖北省云梦县，委托代理人：陈洁、翁燕燕，北京市隆安（深圳）律师事务所律师、律师助理。本院受理原告东莞市寮步时代华庭房地产开发有限公司（以下简称“时代华庭公司”）诉被告王伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月29日受理后，依法由审判员李少娟适用简易程序独任审判，于2018年7月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘颖娴，被告王伟及其委托代理人陈洁、翁燕燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时代华庭公司诉称，2016年1月8日，原告与被告签订了合同编号为20160108EFBE78968446《商品房买卖合同》，约定原告将东莞市寮步镇石大路时代华庭9号楼1310号房以345440元出售给被告。《商品房买卖合同》第六条约定：被告应于2016年1月8日前付清首期房款145440元；剩余房价款200000元向银行申请按揭贷款。但截止目前，被告仅向原告支付了购房款总共145440元，剩余购房款200000元至今未支付。根据《商品房买卖合同》附件五第三条约定：如因被告资信、银行贷款政策或其他非出卖人的原因,致使银行不接纳被告按揭贷款申请或按揭贷款不足以全额支付剩余价款,导致本合同第六条约定的剩余价款无法在本合同签署后的60日内如数支付给原告的，被告应承担逾期付款责任。若银行不接纳被告按揭贷款申请的,被告应于原告通知后15天内一次性付清所有购房款；否则出卖人有权解除本合同。按照本条由原告解除合同的，被告应向原告支付该商品房总价百分之十的违约金。为此，原告诉至法院，请求法院依法判决：一、解除原告与被告签订的合同编号为20160108EFBE78968446《商品房买卖合同》；二、被告向原告支付违约金34544元，该违约金在被告的已付款中直接扣除；三、被告于合同解除之日起7日内配合原告共同向东莞市房产管理局办理完结《商品房买卖合同（预售）》网上备案注销和商品房买卖合同备案登记（或预购商品房预告登记）注销等解除合同的手续并承担相关费用（包括但不限于《解除合同协议书》公证费等）。如被告未在上述期限内履行配合义务，每逾期一日应按房价款345440元的万分之三赔偿原告的损失，直至解除合同备案登记之日；四、本案诉讼费由被告承担。被告王伟答辩称，一、被告已提交了办理按揭贷款的所有手续、履行了相关义务，且不存在任何资信问题，原告解除合同的理由不成立；二、根据合同约定及房地产交易习惯，原告未尽到协助被告办理银行按揭贷款的义务，存在过错；三、原告违规进行“首付贷”，导致银行不予接纳被告的按揭贷款申请，原告存在过错，违约在先，原告无权解除合同；四、原告未尽到书面通知的义务，导致被告未及时支付剩余购房款，原告存在过错，构成违约，无权解除合同；五、原告的解除权已过除斥期间，解除权消灭，原告无权解除合同；六、退一步讲，即使原告有权解除合同，其解除合同不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，其应给予被告三个月的合理期限。经审理查明，2016年1月8日，被告王伟作为买受人，原告时代华庭公司作为出卖人，共同签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：20160108EFBE78968446），约定由王伟购买位于东莞市寮步镇石大路时代华庭9号楼1310号房（以下简称“案涉房产”）；总价款345440元，付款方式及期限为：被告王伟须于2016年1月8日前付清首期房价款即145440元（含定金），占全部房价款的42%，并签署本商品房买卖合同，未支付的剩余房价款200000元向银行申请按揭贷款。被告已明确知道按揭银行规定的申请按揭贷款所需的全部条件和应当提交的资料，并保证自己符合该条件及在签署本合同之日向银行提交按揭贷款申请、签署按揭贷款合同、文件并提供按揭贷款所需买受人提供的一切资料，通过按揭贷款的方式支付给原告，因不能取得银行按揭贷款的责任由被告承担。被告逾期付款的违约责任：被告如未按本合同时间付款，…（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的10%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之2的违约金。原告应当在2016年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该房经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》附件五《其他补充》第3条约定：被告采用银行按揭方式付款的，应自行向按揭银行咨询按揭贷款条件，原告协助办理按揭贷款手续。被告应在签署《商品房买卖合同》时与按揭银行办理按揭相关手续，并按照银行要求提供相关贷款资料。如因被告资信，银行贷款政策或其他非原告的原因，致使银行不接纳被告按揭贷款申请或按揭贷款不足以全额支付剩余价款，导致本合同第六条约定的剩余价款无法在本合同签署后的60日内如数支付给原告的，被告应承担逾期付款责任。若银行不接纳被告按揭贷款申请的，被告应于原告通知后15天内一次性付清所有购房款；若被告的按揭贷款不足以全额支付剩余价款，被告应在原告通知后7日内增补首期款，或者被告应于原告通知后15天内一次性付清所有购房款；若被告既不按时增补首期款也不按时一次性付清所有购房款，原告有权解除本合同。第13条约定：本合同解除后，被告应在七日内配合原告办理解除合同备案登记的相关手续，因解除合同备案登记发生的相关税费由违约方承担。如被告未在上述期限内履行配合义务，每逾期一日应按本商品房价款的万分之三赔偿原告的损失，直至解除合同备案登记之日。因被告违约导致原告解除本合同的，原告有权从被告已支付的购房价款中直接扣除违约金，原告有其他损失的，被告亦应赔偿。在解除合同备案登记手续办理完毕后若购房款尚有剩余，原告无息返还被告。2015年10月27日，被告王伟向原告支付了定金20000元，合同签订当天，即2016年1月8日，被告王伟向原告支付了125440元，即被告王伟共向原告支付了首期款145440元，剩余200000元尚未支付。另查，被告王伟于2016年1月8日与纪泽佳签订《借款协议》，向其借款60000元，借款用途为案涉房产的首期款。原告确认纪泽佳系原告公司的股东，双方一致确认该笔借款用于被告支付给原告案涉房产的首期款。原告委托广东臻善律师事务所，于2018年3月27日向被告发出《律师函》，要求被告于收到律师函之日起15日内向原告一次性付清所有购房款；若未按时履行支付剩余房款的义务的，原告有权解除合同并追究被告的违约责任。庭审中，关于贷款银行不予审批案涉贷款的原因。原告主张双方于2016年1月8日签订《商品房买卖合同》，被告向原告支付首期款145440元（含定金）。当天，被告向按揭银行提供了贷款申请资料，东莞银行审批后认为被告提供虚假资料不予通过按揭申请。原告遂通知被告变更按揭银行，被告接到通知后，重新向农业银行递交按揭申请资料，该行经查，因被告已婚、负债过高，银行不予放贷。对此，原告未能提供相应的证据。被告主张其于签订合同当天向按揭银行提供了贷款申请资料，由于缺少银行流水，东莞银行要求被告补交，被告补交后，东莞银行审批不通过；后更换到农业银行，也是审批不通过，被告认为原告违规进行“首付贷”导致银行不予通过被告的按揭贷款申请，原告存在过错，违约在先。关于原告有无通知被告支付剩余楼款的问题。原告主张两家银行通知不予放款后，原告已及时通知被告，且被告曾于2016年底到原告的售楼中心及合作律师所要求解除合同，原告已尽到通知的义务。被告确认因原告告知其农业银行的贷款申请需补交流水，被告曾于2016年到原告处递交银行流水。之后，原告通知被告等通知，看能否协商其他银行办理贷款。另外，本案在庭前调解时，被告要求继续履行合同，并表示短期内无法一次性付清剩余楼款，要求原告给予2-3个月的履行期限。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》及附件、收款收据、POS签购单、律师函、EMS快递回执、东莞市房地产公众信息网关于合同预告登记证明，被告提交的商品房买卖合同、中信银行个人购房借款合同、时代华庭认购书、代收代付收据、收款缴款书、个人信用报告、借款协议、收据、工商登记信息、《东莞市人民政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应受法律保护，本院确认该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，原、被告双方应当切实履行。关于是否解除案涉商品房买卖合同的问题。案涉《商品房买卖合同》附件五其他补充第3条约定，“若银行不接纳被告按揭贷款申请的，被告应于原告通知后15天内一次性付清所有购房款；……若被告既不按时增补首期款也不按时一次性付清所有购房款，原告有权解除本合同。”因银行不审批被告的按揭贷款申请，原告于2018年3月27日向被告发出书面通知，被告在收到通知之日起15天内未能一次性付清所有购房款，且在本案庭审中被告表示需要2-3个月筹集剩余楼款，原告据此主张解除案涉商品房买卖合同，合法有据，本院予以支持。因案涉商品房买卖合同已解除，原告应向被告退还已付的购房款145440元；被告应按合同约定在七日内配合原告办理解除合同备案登记的相关手续。关于原告诉请的违约金。案涉合同未能按照约定履行的原因在于银行贷款无法审批通过、被告未能按约定向原告支付剩余楼款200000元。对于银行无法审批通过的原因，原告主张因被告已婚、债务过高所致，对此，原告未能提供相应的证据证明，本院不予采信；被告则主张银行无法审批通过的原因是原告违规进行“首付贷”导致银行不予通过被告的按揭贷款申请。对此，本院认为，被告于签订合同当天，即2016年1月8日，向原告的股东纪泽佳借款60000元，用于支付案涉房产的首期款，该行为增加了银行发放贷款的风险、有可能使银行的利益受损，故被告主张该行为导致银行不予通过其贷款申请，本院予以采纳。虽然该60000元的出借方系原告的股东，但是该出借行为与签订合同发生在同一天，从被告的银行流水显示，款项从纪泽佳账户汇入被告账户，再转账至原告账户，原告对此不可能不知情；且原告作为开发商，应该清楚国家的政策及银行贷款的相关规定，故本院认定原告对此存在过错。同时，因被告在同一小区已购买过房产，在自身首期款资金不足的情况下，通过“首付贷”方式借用首期款，其应当对银行审批不通过的结果承担相应的风险。因原、被告均存在过错，故原告诉请被告支付违约金以及迟延办理解除备案登记的违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告东莞市寮步时代华庭房地产开发有限公司与被告王伟于2016年1月8日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20160108EFBE78968446）。二、被告王伟在本判决发生法律效力之日起七日内配合原告东莞市寮步时代华庭房地产开发有限公司办理解除合同备案登记的相关手续。三、驳回原告东莞市寮步时代华庭房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费331.8元（原告已预缴），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 李  少  娟二〇一八年七月三十日书记员 陈  慧  敏书记员 邱静怡（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。