四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终7067号 上诉人（原审原告）：周明秀，女，1987年5月2日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：汤泽钢，男，1984年6月23日出生，汉族，住重庆市永川区。 上诉人（原审原告）：汤泽钢，男，1984年6月23日出生，汉族，住重庆市永川区。 上诉人（原审被告）：四川正达房地产开发有限公司，住所地成都市新都区新都镇外南街**。 法定代表人：陈太棋，执行董事。 委托诉讼代理人：何凯，四川勤证律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵昊抒，四川勤证律师事务所律师。 上诉人周明秀、汤泽钢与上诉人四川正达房地产开发有限公司（以下简称正达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2017）川0114民初7828号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 周明秀、汤泽钢上诉请求：1.撤销原审判决第二项，并依法改判正达公司支付违约金31740.47元；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：原审判决第二项适用法律错误，正达公司依法所应承担的违约责任不应调减。1.周明秀、汤泽钢与正达公司签订的《商品房屋买卖合同》是双方在自愿、平等基础上的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。2.不动产权属证书是周明秀、汤泽钢享有不动产的法定凭证，正达公司逾期办理交付权属证书构成严重违约，应依法承担违约责任。3.案涉《商品房屋买卖合同》系正达公司制定的格式合同，在缔结该合同时，正达公司已处于卖方强势地位，能够充分预见其违约成本。4.正是由于部分案件过分的调减了开发单位的违约成本，导致违法成本过低，违约不良现象相继发生，浪费司法资源。 正达公司辩称，1.一审法院调整违约金适用法律正确，周明秀、汤泽钢未证明其损失，也未实际产生任何损失，一审法院基于违约金的特性作出适当调整符合法律规定。2.双方签订的合同并非格式合同，而是由四川省建设厅制定的合同，双方是在自愿平等的基础上签订的。3.正达公司在房产证办理期间积极作为，履行了合同义务，没有违约，不承担延迟取得房产证的任何责任。4.因周明秀、汤泽钢没有授权正达公司办理房产证，故能否办证不仅取决于正达公司，更取决于周明秀、汤泽钢，周明秀、汤泽钢未证明正达公司有任何责任，也没有证明自身不存在违约责任，需承担举证不能的责任。 正达公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项判决内容；2.判令正达公司不承担违约金；3.本案一审、二审诉讼费由周明秀、汤泽钢承担。主要事实和理由：1.一审法院事实认定错误，正达公司并无任何违约行为。正达公司在办理房屋房屋所有权证期间积极作为，并无故意拖延办证情况，根据《商品房买卖合同》第十九条第二款，办理房屋所有权证书应由双方协助完成，周明秀、汤泽钢未及时向正达公司提供办理房产证所需材料，也未按时到场协助正达公司办理手续，其延迟取得房产证的责任在于自身。2.一审法院法律适用错误，正达公司不应承担违约责任。周明秀、汤泽钢未证明其存在任何损失，正达公司不需进行任何赔偿，周明秀、汤泽钢未举证说明正达公司有任何违约行为，不应承担相应违约责任。 周明秀、汤泽钢辩称，一审认定正达公司存在违约行为是正确的，证据充分。正达公司在办理房交接时，已经将契税等相关费用以及办理房产证的材料收走。从交付之日直至现在，正达公司并没有向法院指出行政机关需要周明秀、汤泽钢到达现场，也没有提交书面证据，证明其催告向正达公司补交材料或者共同到达现场，且根据日常经验，正达公司办理产权时也无须买受人到达现场。正达公司推脱其不存在违约责任的理由不成立。周明秀、汤泽钢在延期取得房产证的事实中没有过错。《商品房买卖合同》是正达公司单方制定的合同，而并非建设厅提供的文本。对逾期交房的违约金标准，在万分之三以内的不予调低，且正达公司并没有提请法院调减，一审法院主动调减违约金属于适用法律错误，应当予以纠正。 周明秀、汤泽钢向一审法院起诉请求：1.正达公司办理并交付新都区育英路“北欧印象”5幢1单元30层2号房屋的不动产权属证书；2.正达公司支付逾期办证违约金（从2015年12月29日起，按照已付房款每日万分之三的标准，支付至办理完毕并交付之日止）。3.由正达公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年5月15日，周明秀、汤泽钢与正达公司签订《商品房买卖合同》，约定周明秀、汤泽钢购买正达公司开发的北欧印象小区5栋1单元30层2号房屋，测绘建筑面积81.92平方米，总价款378685元。合同第十条载明：“出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房……”第十九条第二款载明“1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：.……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的每日万分之三向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书，其他情况补充见《合同补充协议》。” 《商品房买卖合同》签订后，周明秀、汤泽钢按约支付了购房款。2014年12月29日，双方对房屋进行了交接，按照实测面积对房屋总价款进行了结算，实际总价款为378084元。同时，周明秀、汤泽钢向正达公司交纳了办证所需费用。2016年7月1日，成都市新都区房产管理局为周明秀、汤泽钢所购的该套房屋颁发了《房屋所有权证》。截止一审法庭辩论终结前，正达公司未向周明秀、汤泽钢交付《房屋所有权证》。 一审法院认为，周明秀、汤泽钢与正达公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。周明秀、汤泽钢与正达公司在合同第十九条第二款约定“双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”，但在实际操作中，周明秀、汤泽钢也是在办理房屋交接手续时，将办理产权相关资料和费用提交正达公司，再由正达公司向房管部门提交，之后，正达公司再将办证相关材料及时提交房管部门，并配合办理相应手续，办证情况由正达公司掌握，正达公司抗辩称自己无任何责任，但未提交相关证据予以证明，一审法院不予采纳。 正达公司未能在商品房交付之日起365日内协助周明秀、汤泽钢取得房屋所有权证书，应该承担逾期办证的法律责任。《商品房买卖合同》第十九条第二款第二项约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的每日万分之三向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书”。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，正达公司抗辩其不应当承担责任，应视为对违约金的标准提出了异议。本案中，合同约定的迟延取得房屋所有权证应承担已付房款每日万分之三的违约金过高，一审法院结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，将违约金标准酌情调整为已付房款每日万分之零点五。正达公司承担责任的期间为双方约定办证之日起至周明秀、汤泽钢取得房屋所有权证之日止。周明秀、汤泽钢与正达公司办理房屋交接手续的时间为2014年12月29日，故约定办证的时间应为从该日期起算的365日届满之日即2015年12月29日，违约金计算至周明秀、汤泽钢取得《房屋所有权证》之日即2016年7月1日，共计184天，违约金金额为3478元。 关于周明秀、汤泽钢要求正达公司为其办理并交付不动产权属证的诉讼请求，正达公司已协助其办理了《房屋所有权证》，但并未将该证交付给周明秀、汤泽钢，正达公司应将《房屋所有权证》交付给周明秀、汤泽钢，对于该项诉讼请求，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、四川正达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向周明秀、汤泽钢交付《房屋所有权证》；二、四川正达房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向周明秀、汤泽钢支付违约金3478元；三、案件受理费421元，由周明秀、汤泽钢负担200元，由四川正达房地产开发有限公司负担221元。 二审中，各方当事人均未提供新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，正达公司与周明秀、汤泽钢签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应当按照合同约定切实履行各自义务。本案二审的争议焦点为：1.周明秀、汤泽钢延迟取得房屋所有权证书，正达公司是否存在违约行为;2.如果正达公司存在违约行为，对合同约定的违约金是否应当进行调减。 关于周明秀、汤泽钢延迟取得房屋所有权证书，正达公司是否存在违约行为的问题。本院认为，正达公司与周明秀、汤泽钢签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的每日万分之三向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书”。对此，正达公司认为延迟取得房屋所有权证书系因周明秀、汤泽钢未及时向提供办证所需材料，也未按时到场协助正达公司办理手续所致，正达公司不存在任何违约行为。从合同约定的办证流程来看，正达公司与周明秀、汤泽钢虽然在《商品房买卖合同》第十九条第二款约定“双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记”，但在实际操作中，系周明秀、汤泽钢在2014年12月29日接收案涉房屋时将办理产权的相关资料和费用交予正达公司，再由正达公司提交房管部门并办理相应手续，周明秀、汤泽钢实际并不需要亲自到房管部门进行办理。周明秀、汤泽钢与正达公司办理房屋交接手续的时间为2014年12月29日，根据合同约定，办证届满时间应为2015年12月29日，而周明秀、汤泽钢房屋所有权证书上载明的登记时间为2016年7月1日，故正达公司未在合同约定的期限内协助周明秀、汤泽钢取得房屋所有权证书，构成违约，应承担逾期办证的法律责任。 关于合同约定的违约金是否应当进行调减的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，正达公司抗辩其不应当承担责任，应视为对违约金的标准提出了异议。对此，一审法院结合双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则综合考量，将《商品房买卖合同》约定的已付房款每日万分之三的违约金标准酌情调整为每日万分之零点五，并据此判令正达公司向周明秀、汤泽钢支付违约金3478元并无不当，本院予以维持。 综上，周明秀、汤泽钢与四川正达房地产开发有限公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费644元，由周明秀、汤泽钢负担594元，由四川正达房地产开发有限公司负担50元。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 赵 韬 审判员 王 果 二〇一八年七月十日 书记员 刘方祺