上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初4459号原告(反诉被告)：上海晨发教育设备制造有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：吴佳男，执行董事。委托诉讼代理人：周晶敏，北京国枫(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋春鸣，北京国枫(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海沧盛实业公司，住所地上海市松江区。法定代表人：石卫章，总经理。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。被告：上海市松江区九亭镇金吴居民委员会，住所地上海市松江区。法定代表人：高春霞，主任。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。原告上海晨发教育设备制造有限公司(以下简称“晨发公司”)与被告上海沧盛实业公司(以下简称“沧盛公司”)其他合同纠纷一案，本院于2017年3月13日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。期间，经原告申请，本院追加上海市松江区九亭镇金吴居民委员会(以下简称“金吴居委会”)为本案共同被告参加诉讼。被告沧盛公司则提起反诉，本院受理后与本诉合并审理。原告的委托诉讼代理人周晶敏、蒋春鸣，二被告的委托诉讼代理人杨生泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晨发公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告和被告沧盛公司签署的《合作使用土地协议书》，被告沧盛公司向原告返还土地出让金840,000元；2.判令被告沧盛公司支付原告经济损失22,451,600元及自2016年10月24日厂房被拆除之日起至实际支付之日止的利息(暂计至2017年1月31日为124,876.84元)；3.判令被告金吴居委会对上述金钱给付义务承担连带赔偿责任。审理中，经本院释明《合作使用土地协议书》无效后，原告将诉请1变更为判令被告沧盛公司向原告返还土地出让金840,000元。事实和理由：2000年5月29日，原告和被告沧盛公司签署《合作使用土地协议书》，约定原告因办企业需要使用被告沧盛公司土地9亩(以下简称“涉案土地”)，使用期限40年，每亩8万元。合同签订后，双方按约履行，原告也在土地上建造地址为盛富路XXX号厂房并投入使用，但因被告沧盛公司未配合原告办理土地出让手续，导致原告无法取得建造厂房所涉建设工程规划许可证等手续，无法获得房产证。2016年10月24日，九亭镇政府以违法建筑名义拆除了上述房屋。原告认为，厂房“无证”的过错责任在被告沧盛公司，原告也委托了上海天平房地产估价有限公司对房屋价值进行了评估，遂提出上述诉请。被告金吴居委会是实际收取土地出让金的当事人，对协议无法继续履行也存在过错，应当承担连带赔偿责任。被告沧盛公司辩称，首先，双方之间签订的名为《合作使用土地协议书》，实为土地租赁合同，涉案土地属于农用地，由于原告建造的房屋已被拆除，双方的租赁目的无法实现，无必要返还被告。其次，原告建造房屋时未能报建相关手续，导致房屋被拆的责任在原告，其无需赔偿损失和利息。被告金吴居委会辩称，其不应当承担连带责任，原告主张缺乏法律依据。同时，被告沧盛公司向本院提起反诉，要求原告支付土地使用费350,720元。事实和理由：根据其与原告签订的《合作使用土地协议书》，使用9亩土地，有偿使用价格每亩8万元，使用期限自2000年7月1日起至2040年6月30日止。原告实际使用土地7,300平方米，折合10.96亩，实际使用计算至2016年6月30日为16年，虽然土地现确认原告已经返还，但原告还应支付因合同无效的实际使用期间的土地使用费。针对反诉，原告晨发公司辩称，被告沧盛公司并非土地所有权人，无权主张他人财产权益；导致合同未能履行的责任在二被告，其无权主张使用费；被告沧盛公司从未要求原告支付使用费，已经超过诉讼时效；使用费标准也不清。经审理查明：2000年5月29日，被告(甲方)与上海博采文教设备有限公司(乙方，以下简称“博采公司”)签订《合作使用土地协议书》一份，约定：乙方因办企业需要使用甲方土地9亩(以实测为准)，土地位于松江区九亭镇沧石桥村翁家生产队(朱泾浜河南侧)、九新公路西侧(附地形图)；土地使用性质为合作使用(按现状提供)；土地使用期限40年，从2000年7月1日起至2040年6月30日止；土地有偿使用价格为每亩8万元；乙方有偿使用土地的付款方式：2000年6月底前付款15万元，2000年12月底前付款5万元，2001年6月底前付款10万元，2001年12月底前付款10万元，2002年6月底前付款10万元，2002年12月底前付款10万元，2003年6月底前付款12万元；乙方在甲方土地上建办企业，工商注册必须在沧石桥村，同时在同等条件下优先招用沧石桥村的村民进厂就业；合作期内，如因国家或地方镇以上政府规划需要时，应服从规划，土地及地上建筑物的补偿全部归乙方所有。合同另对其他事宜予以约定。2001年2月13日，博采公司变更名称为原告。2001年6月29日，原告在涉案土地上建造的生产用房及附属工程取得上海市建设工程质量核验证明书，工程质量符合合格等级，工程面积3,358平方米。2003年7月21日，上海市公安局松江分局防火监督处向原告出具建设工程消防验收意见书，载明原告建造的生产用房A(系一层，高8.5米，建造面积1,480平方米)、生产用房B(系一层，高6米，建筑面积1,080平方米)消防验收基本合格。2004年6月3日，松江区人民政府批复同意撤销九亭镇金吴村行政建制，建立金吴居委会，并要求九亭镇人民政府认真清理金吴村的集体资产、债权债务。2013年12月5日，上海市松江区环境保护局就原告位于九亭镇盛富路XXX号的建设项目同意补办环保手续，并提出若干要求。2014年4月18日，上海市松江区环境保护局作出上述原告建设项目环境保护验收合格的决定。2016年7月12日，上海市松江区九亭镇人民政府向原告作出责令限期拆除违法建筑决定书，要求原告于2016年7月19日16时前自行拆除原告在盛富路XXX号的违法建筑，逾期不拆除的，将依法强制拆除。同年10月17日，九亭镇人民政府向原告作出强制拆除违法建筑通告，言明其于10月24日组织强制拆除，届时请原告取走违法建筑内的财物。2016年10月24日，原告在盛富路XXX号内的房屋被强制拆除。另查明：2000年9月27日，上海市松江区规划管理局向上海华育文教设备用品厂(以下简称“华育文教厂”)出具《关于核发上海华育文教设备用品厂建设项目选址意见书的通知》，提出选址意见如下：建设项目名称为生产基地；建设用地位置为九亭镇沧石桥村，龙盛路西侧、盛富路北侧；建设工程性质为工业厂房；用地规划性质为一类工业用地；建设用地面积7,300平方米(以实测为准)……。次日，松江区规划管理局向华育文教厂核发了建设项目选址意见书。同年11月6日，上海市松江区计划委员会向松江区九亭镇人民政府出具《关于上海华育文教设备用品厂建造生产用房项目计划的批复》，同意华育文教厂在沧石桥村计字队龙盛路以西地块(占地7,300平方米)，建造生产用房1,200平方米，生活用房300平方米，仓储用房600平方米，投资120万元，所需资金自筹。同日，上海市松江区房屋土地管理局发出建设项目用地预审报告，华育文教厂通过上述生产用房建设项目用地预审，预审报告有效期自2000年11月至2001年11月。2001年11月21日，华育文教厂被吊销营业执照。2005年9月19日华育文教厂被注销。华育文教厂为闵行区教育局设立的集体所有制企业。2018年2月5日，松江区规划和土地管理局九亭所出具证明一份，言明本案所涉盛富路XXX号土地(面积7,300平方米，折合10.96亩)，用地性质为农用地，属集体所有土地，权利人为九亭镇金吴村村民委员会。被告沧盛公司是金吴村设立的集体所有制企业。审理中，原告为证明其实际付款情况，提供了：1、其在沧盛公司处拍摄的涉及原告的金吴村土地出让收款表复印件一份，证明其付款84万元的事实；2、三张支票付款凭证计24万元，证明原告现有能找到的付款凭证。二被告对收款表复印件不予认可，但对其中三张支票支付的24万元认可。被告也提供了一份《中共松江县委、县人民政府关于企业改革的若干政策规定》的文件，证明土地租赁的价格依据。原告对该证据不予认可。原告提供其自行委托上海天平房地产估价有限公司于2016年8月30日出具的房地产估价报告。估价范围为盛富路XXX号厂区内的土地使用权、建筑物、装修、附属设施、绿化补偿、可搬迁设备、停产停业损失等。价值时点为：2016年7月25日。估价结果为：1、国有工业土地使用权7,023.1平方米,总价1,375.83万元；2、批准“有证”建筑物(包括：仓库34.4平方米、仓库宿舍550平方米、厂房1为1,137.7平方米、厂房2为1,428.7平方米、办公楼175.4平方米、冷库37.9平方米、仓库170.7平方米、门卫间47.8平方米、配电间17.8平方米、厕所15.1平方米)3,615.5平方米，总价562.07万元；3、“无证”建筑物(包括：彩钢板房11平方米、钢结构房603.2平方米、食堂102.7平方米)716.9平方米，总价55.11万元；4、办公房装修175.4平方米,总价7.02万元；5、附属设施(包括：围墙321.3米、场地1,801.3平方米、池塘20.48平方米、葡萄架40平方米、车棚104.01平方米、不锈钢旗杆3根、配电容量费100KV),总价70.55万元；6、绿化补偿(包括绿化花圃1,154.7平方米、樟树、白玉兰等)，总价37.45万元；7、可搬迁设备(包括机器设备、空调、电子及其他设备、办公家具及杂物、存货等)，总价15.34万元；8、停产停业损失193.79万元。被告对原告单方委托的评估结果不予认可。后本院经原告申请，委托万隆建设工程咨询集团有限公司对盛富路XXX号涉案土地上建筑物现值进行司法鉴定。2017年11月9日，万隆建设工程咨询集团有限公司回复本院，称因标的物属违章建筑现已拆除，又无法提供具体鉴定资料(如施工图纸、施工合同等)，造价现值鉴定无法进行。审理中，原告为证明涉案土地在国有出让土地使用权条件的价值，还提供了本院在审理的(2017)沪0117民初4447号(以下简称“4447号案件”)上海佐尼门业有限公司诉上海市松江区九亭镇金吴居民委员会、上海市松江区九亭镇人民政府等被告其他合同纠纷一案中，司法委托上海国衡房地产估价有限公司(以下简称“国衡公司”)出具《房地产估价咨询报告》及补充报告。估价咨询结果为：1、涉案土地于2016年11月14日价值时点，在满足本报告限制条件(土地性质设定为国有出让土地使用权性质，土地用途设定为工业用地，容积率设定为1，土地剩余使用年限为35年)下的国有出让土地使用权价格为每平方米1,364元，折合每亩90.9万元;2、涉案土地于2016年11月14日价值时点，在满足本报告限制条件(土地性质设定为国有出让土地使用权性质，土地用途设定为工业用地，容积率设定为1，土地剩余使用年限为50年)下的国有出让土地使用权价格为每平方米1,500元，折合每亩100万元。原告认为，4447号案件所涉土地与本案所涉土地均属久富开发区，都是相邻类似地块，本案的涉案土地单价可以参考上述报告的意见。被告对上述原告的该证明观点不予认可。以上事实，由企业名称变更核准通知书、《合作使用土地协议书》、批复、项目选址意见书、用地预审报告、工程质量核验证明书、消防验收意见书、责令限期拆除违法建筑决定书和通告、评估报告、证明、支票凭证、当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：一、《合作使用土地协议书》的合同主体是谁，特别是金吴居委会是否应当承担合同责任；二、上述合同是否有效；三、如果合同无效，相应的责任和损失如何认定。首先，关于争议焦点一本案所涉《合作使用土地协议书》签约时双方分别为博采公司与被告沧盛公司，后博采公司名称变更为原告，故原告与被告沧盛公司属于合同当事人。原告主张被告金吴居委会应当承担连带责任，但金吴居委会并非合同的缔约一方，即使其确有部分收款行为，也不能简单意味着合同主体发生了变化。同时，上述两份协议所涉土地属原金吴村集体所有土地。在2004年6月3日，松江区人民政府批复同意撤销九亭镇金吴村行政建制，建立金吴居委会，并要求九亭镇人民政府认真清理金吴村的集体资产、债权债务。现并无证据证明原金吴村的债权债务由被告金吴居委会承担。故原告要求被告金吴居委会承担连带责任亦缺乏依据，本院不予支持。其次，关于争议焦点二从本案所涉《合作使用土地协议书》的内容表述和法律性质看，因沧盛公司只收取固定金额的土地使用费，不承担经营风险、分享经营利润，故该协议名为合作，实为原告有偿取得集体土地使用权的协议。但根据《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。法律严格禁止直接出让集体土地用于非农业建设。由此可见，应当办理农用地转用审批手续，经依法征收转为国有土地后，涉案土地的使用权方可有偿出让。而本案《合作使用土地协议书》指向的土地至今属于集体农用地，未办理土地性质转用的审批手续，不能直接进行出让。诚然，在《合作使用土地协议书》签订当时的客观政策环境与实际情况看，在本市土地利用管理的具体操作中，确实曾经存在过在一定条件下准许协议出让土地的时期，类似的案件诉至法院的也不鲜见。但这些案件载明的协议往往约定土地使用权的出让方(甲方)为土地使用权的使用方(乙方)办理集体土地转为国有建设用地的相关手续、协助乙方与土地管理部门签订土地出让合同、协助办理建设用地的使用权证等义务。从这些约定反映出，缔约双方均明知合同标的的土地需履行一系列审批手续完成正式出让，而不是直接出让集体土地的使用权。因此，这些协议属于土地性质转换前的土地出让的框架性预约协议，并无违反、规避《土地管理法》第六十三条这一禁止性规定的意思。但综观本案《合作使用土地协议书》的内容，被告沧盛公司并无为原告办理土地转性、办理国有建设用地使用权证等合同义务，曾经办出的建设项目选址意见书、用地预审报告等与土地相关的文件，也是以华育文教厂的名义办理，无法体现被告沧盛公司负有办理义务。因此，本案所涉协议针对的是以直接出让集体土地使用权为目的，违反了《土地管理法》第六十三条的禁止性规定，属无效合同。经本院释明后，原告自愿不再主张解除合同的诉讼请求，于法不悖，本院予以确认。被告沧盛公司认为双方系租赁合同关系，缺乏依据，本院不予采纳。最后，关于争议焦点三合同无效后，原告应当将所取得的土地返还被告沧盛公司，现沧盛公司确认土地已经返还，故本院对此不再处理。另外，合同无效后，被告沧盛公司应当将已收取的土地使用权出让费用返还原告。至于返还的费用，原告主张为84万元，而被告不予认可，但根据《合作使用土地协议书》及后续的建设项目选址意见书、被告提交的区规划和土地管理局九亭所出具的证明等证据表明涉案土地为面积为7,300平方米，折合10.96亩，每亩价格为8万元，合计金额应为87.68万元。虽然，原告主张的84万元收款表被告沧盛公司不认可，但如果原告确有拖欠，长达十多年期间被告沧盛公司从未就此欠费向原告主张，有悖常理，且原告主张的金额低于前述87.68万元的应付款金额，故本院推定原告主张其已付款84万元的事实成立。合同无效后，被告沧盛公司应当将该款返还原告。关于损失赔偿问题：1、原告主张的国有土地使用权损失，以合法取得前提下的土地使用权价值计算损失，其性质上属于有效合同完全履行后可以获得的利益，显与本案事实不符，故本院对该项诉请不予支持。2、关于原告主张的地上建筑物、装修、附属设施、绿化补偿等损失，因涉案土地上的地上建筑物等已经被拆除和缺乏资料，导致本院无法委托有关单位进行鉴定。根据查明的事实，签订《合作使用土地协议书》后，被告沧盛公司即将涉案土地交付原告使用，原告在未取得建设工程规划许可证的情况下，擅自在涉案土地上建造违法建筑，原告具有过错；而被告沧盛公司在明知原告未取得建设工程规划许可证情况下放任原告擅自在涉案土地上进行违法搭建，也应承担相应过错责任；虽然被告沧盛公司对原告自行委托上海天平房地产估价有限公司作出的《房地产咨询报告》的结论不予认可，但原告因所建房屋等建筑设施被拆除，必然有相应损失；当然，本院亦注意到上海天平房地产估价有限公司的《房地产估价报告》将3,615.50平方米房屋作为批准有证建筑物进行评估，显然与客观事实不符；因此，本院根据原、被告各自的过错程度，并结合客观实际，酌情确定被告沧盛公司赔偿原告地上建筑物及其他损失150万元。3、关于原告主张的可搬迁设备、停产停业损失，本院认为可搬迁设备损失系原告搬迁发生的费用，《合作使用土地协议书》被认定为无效后，其本就负有搬离返还土地之义务，故无权就搬迁费作为损失赔偿；而停产停业亦是合同无效后，原告搬离涉案土地及厂房前的必经程序，现原告要求被告赔偿损失，亦缺乏法律依据。4、关于原告主张的利息，因本院对原告因合同无效导致的损失已经综合考虑，且原告主张利息，缺乏法律依据，故本院对此不予支持。关于被告沧盛公司反诉主张的占有使用费，系原告实际占有土地所获取的占有利益，该占有利益为无形财产，无法返还，故应折价补偿。本院酌情参照合同约定的转让价款、转让期限以及实际使用的期限，确定自2000年7月1日起至2016年6月30日止的占有使用费为350,720元(10.96亩×8万元/亩÷40年×16年)。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海晨发教育设备制造有限公司与被告(反诉原告)上海沧盛实业公司之间的《合作使用土地协议书》无效；二、被告(反诉原告)上海沧盛实业公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海晨发教育设备制造有限公司土地使用权出让费840,000元;三、被告(反诉原告)上海沧盛实业公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海晨发教育设备制造有限公司损失1,500,000元;四、原告(反诉被告)上海晨发教育设备制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海沧盛实业公司土地使用费350,720元；五、驳回原告(反诉被告)上海晨发教育设备制造有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费159,042元，反诉案件受理费3,280元，合计诉讼费162,322元，由原告(反诉被告)上海晨发教育设备制造有限公司负担136,802元(已付)，由被告(反诉原告)上海沧盛实业公司负担25,520元(已付3,280元，余款22,240于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  暨秉恒人民陪审员  陆为明二〇一八年七月三十一日书 记 员  邵玲玲附：相关法律条文一、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。