福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0802民初3408号 原告：福建闽厦物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区西陂双洋东路102号宝佳广场五层520-1室，统一社会信用代码：913508006943932822。 法定代表人：王西平，总经理。 委托诉讼代理人：钟永香、郑影，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。 被告：余栢森，男，1962年12月9日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 原告福建闽厦物业管理有限公司与被告余栢森物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建闽厦物业管理有限公司的委托诉讼代理人郑影、被告余栢森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建闽厦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2016年1月1日至2018年3月31日物业服务费3741.1元，2014年7月1日至2018年3月31日车位物业服务费2700元，2014年1月1日至2017年12月31日公摊电费835.5元，自用水费1355元，2017年1月1日至2017年12月31日电梯维保费分摊99.6元，2016年柴油费分摊3元，合计8734.2元,并支付原告自起诉之日起至款清之日止以3741.1元为本金，按月利率2%计算的违约金。事实和理由：2012年11月27日原告与海西龙门物业园区建设协调领导小组办公室签订了《海西龙门物流园区龙物小区前期物业服务委托合同》，约定海西龙门物流园区龙物小区由原告接手，实施物业管理服务。自接手之日起我司尽心尽力做好各项物业管理服务工作，取得了绝大部分业主的认可与支持。被告系海西龙门物流园区龙物小区1号楼103室业主，从2014年1月1日开始，被告经原告多次催缴至今未向原告缴纳物业管理服务费等相关费用。为维护原告的权利，特向贵院提起本诉，请予以支持。 被告余栢森辩称：起诉状所诉“被告不缴纳物业费，公摊水电费，车位服务费自用水费，电梯维保费，还有分摊费等”是因为原告没有按照国家相关法律规定提供服务，也未按合约履行符合行业标准服务，已造成违法违约。所以被告有权根据相关《物业服务收费明码标价规定》《福建省物业服务收费管理办法》《合同法》拒绝缴纳物业费。诉状所诉2014年7月1日-2015年12月31日停车物业服务费为重复起诉部分。福建闽厦物业管理服务有限公司于2016年曾对原告提出相同诉讼，法院已对该案件进行判决。被告已按照判决书履行，原告并未提出异议。按照《民事诉讼法》第一百二十四条规定：“对判决裁定调解书已经发生法律效应的案件，当事人重复起诉，裁定员不予受理，已经受理的驳回起诉。”起诉状所写“物业公司尽心尽力，业主满意度极高”缺乏有力证据，原告并未提供近六个月内超过半数的小区住户实名摸底调查报告，且住户满意度超过80%以上的材料证明事实，物业公司存在故意隐瞒重要事实，提供虚假情况。“以事实为根据，以法律为准绳”是我国社会主义法制的基本原则。原告虚构事实，侵害他人合法权益的行为，被告保留追究其法律责任的权利。事实与理由：1、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，法律、司法解释另有规定的除外。”根据“一事不再理”原则，同一当事人不得就同一法律关系，而为同一的诉讼请求向法院再次起诉。原告诉被告物业纠纷一案已经法院判决，该判决生效产生既判力并已全部执行。原告再次起诉违背“一事不再理”原则。在已按照判决书履行完毕之后重新对2014年-2015年时间内物业纠纷一事重新起诉，是对纠纷解决之后已经公权利固定的情态的否定，是在民事诉讼程序之后续上一个新的纠纷肇因，与人民法院“案结事了”的目标追求相悖，与司法为民、便民的宗旨相悖，而且原告再次提起诉讼势必造成司法资源的浪费和百姓的诉累。2、诉讼请求所诉“被告应支付原告自用水费1355元”原告并未提供相关费用明细及计算。根据《福建省物业服务收费管理办法》第十三条所规定“物业服务企业接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位委托代收费用的，可向委托单位收取代办手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。”物业入户收取费用告知原告的收费标准为2.5元/吨，但实际为物业提高收费标准，龙物小区内生活用水为未经自来水厂净化的未知水源，根据《福建省物业服务收费管理办法》第九条所规定“物业管理企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。”但物业并未公布供水部门实际收费标准，也未按《物业服务收费明码标价规定》公示企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等。被告曾多次上门缴纳水费，但物业均未提供相关材料，并拒绝开具具有法律效应的正规发票，多次协商均未得出双方满意的结果，并不是原告拒绝缴纳自用水费。3、按《物业服务收费明码标价规定》第十二条所规定的“对物业管理企业不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的行为，应由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》、《禁止价格欺诈行为的规定》进行处罚。”被告请求法院追究原告价格欺诈等行为。4、物业公司提供的《共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准与收费标准》并未写明地层住户收费标准，并且该标准未按照国家发布的《物业服务收费明码标价规定》中第七条规定所写“物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。”物业公司并未在任何场合公示并告知户主。被告所在楼层为一层，明显不属于该收费标准中所写的中高层，关于诉讼请求中物业所诉“电梯维保费分摊”、“柴油费分摊”等费用均属于未按合同及行业标准收费，希望法院予以驳回。5、根据原告福建闽厦物业管理服务有限公司提供的《前期物业服务合同》写明，原告物业公司为三级标准，根据《龙岩市物业服务等级标准（三级）》规定，定期组织客户满意度调查，客户满意率达90%以上，公司设有专门部门处理客户重大投诉。但原告并未对小区内客户进行摸底调查，也未有相关记录。起诉状上所说“尽心尽力做好物业管理服务，取得绝大部分业主的认可与支持”纯属虚构；起诉状上所诉“被告据不按时缴纳”对于福建闽厦物业管理有限公司的管理水平和资质，本人提出异议。6、根据住建部《物业服务人员配置参考标准》规定：原告物业公司为三级标准，三级标准服务客服人员1人／600户～700户（低于600户的不得少于1人）保洁人员1人／1.2万㎡～1.4万㎡（建筑面积）秩序维护人员1人／1万㎡～1.2万㎡（建筑面积）绿化人员1人／2万㎡～2.5万㎡（绿化面积）维修人员1人／3万㎡～3.5万㎡（建筑面积）龙物小区为高层商住小区，总建筑面积为79442.28平方米，4幢512户住户，按照规定应配备客服人员1人、保洁人员6人、秩序维护人员8人、绿化人员4人、维修人员3人，福建闽厦物业服务有限公司在岗人员配备根本没有达到行业标准，也未按照合同规定的公共秩序维护义务履行相关服务，因人员配备不齐全小区主通道入口24小时无锁，并且无24小时值班人员（其中12小时立岗）。小区其中一个保安亭24小时无人值班已变成放置杂物的仓库，所有车辆自由进出，未有登记情况，小区住户楼楼宇门24小时无锁，地下车库常年无人值守，业主入住期间因停车场入口升降杆问题无法进入停车场也找不到物业人员开门，倒车离开停车场入口是车辆刮蹭，物业部门存在严重失职，案件发生至今原告仍未对此事进行一个书面说明，案件发生至今仍未得到一个双方满意的协调结果。日间保安并未做到巡逻并关闭楼宇门，未尽到安保职责，造成非户主和住户随意进出，夜间物业公司因人员缺失也并按服务标准：不少于两人对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，物业公司也并没有向业主公布相关计划和记录。根据以上事实，物业公司因为人员配备不齐全部分工作完全无法开展，多项工作无法达到行业标准，根本无法做到起诉状所写“尽心尽力做好各项物业管理服务工作”，原告并未对小区内客户进行摸底调查，也未有相关记录。也并未提供客户满意度调查相关材料，起诉状所写“取得绝大部分业主的认可与支持”缺乏有力证据。7、小区内摄像头夜间基本无法使用，监控室无人在岗【证据照片】监控设备无及时检修调试，人和汽车车牌都无法看清还经常不开机，导致每年都有多户业主家电动车被盗，被告在物业所诉时间内摄像头监控范围内丢失一辆电动车，因物业当天监控设备问题，无法找到盗窃行为人，至今案件还未告破，失物仍未找回，小区内盗窃案件频发，物业监管范围内因监控不当及主出路口未做安保发生多起入室盗窃，造成业主家财务损失，物业公司存在严重失职。8、物业合同上所写，物业公司的义务里也明确写明建立健全的物业管理管理档案材料。为便于管理物业公司管理小区，物业公司应该对业主及小区内流动住户的资料有起码的了解，定期收集、掌握、存档小区内住户车辆及住户人员信息，以便于及时通知业主有关事项，但福建闽厦物业服务有限公司并没有履行该项义务。原告从提供服务开始至今，上次诉讼提出相关要求后至今一年多过去福建闽厦物业服务有限公司并未对小区内所有住户进行过调查和沟通，小区内很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化，对于小区不按时交物业费的业主也未从进行入户或电话调查是什么原因不交物业费以及如何解决业主问题让业主去主动缴纳物业费，原告没有从服务的角度去解决问题，出现不交物业费的情况后，只是电话催费、门上贴条、发律师函最后法院讼诉。9、原告从第一批业主入驻至今未在其服务区域内的显著位置或收费地点，公示小区每季度或每年财务收支情况，也无公布第三方财务公司对物业收入及支出的复核审查。物业公司并未提供小区内广告位，红白喜事收取费用公布情况，计算公摊水电情况时也并未对相关收入进行扣除，而是直接将支出部分进行分摊，不符合国家相关规定。10、小区内停水、停电在接到相关部门通知后，物业并未在停水停电时间之前做好提前通知用户工作。每年检修停水电在七八次左右，但只有两三次提前公告。部分居民楼出现无楼宇门现象【证据照片】物业公司也没有就“居民楼出现无楼宇门现象”公布相关处理决定文件，通知住户，楼宇门是否进行维修也无人知晓，什么时间维修完毕，也没有通知住户，维修期间物业公司也未做出相关安防应急处理方案。物业公司相关服务存在失职。11、合同规定物业公司应对小区内机动车及非机动车停放进行管理，小区各处都可以看到非业主的车停放，主干道拥堵时，物业没办法联系车主进行移车，对小区内住户车辆或外来车辆没进行登记记录，物业公司存在失职。并且小区内存在停放危险品运输车辆，大型拖车货车，物业没有进行拦阻及指定相关措施进行管理，没有做到应尽的职责，存在失职【证据照片】。12、合同规定保洁服务水池、沟、渠、沙井每天清理一次，及时清扫，清洁完成，清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味，并进行保洁巡查。原告对小区内垃圾处理无明显分类随意堆积，对公共设施的清理非常差，至今小区还到处是蜘蛛网和漏水所留下的印渍。【证据照片】，施工后的场地长时间没有清理【证据照片】公共设施有大面积杂物堆积，长时间无人制止，无人清理【证据照片】物业公司还存在违规焚烧未分类垃圾【证据照片、视频】13、关于原告提出本人拒绝缴纳住户水费，本人曾多次到物业办公司提出缴纳住户水费【证据音频】，物业公司拒绝收取，并推脱无法开具收据，拒绝收取相关水费。不存在原告所说的恶意不缴纳水费，原告提供水费违约金是为物业公司恶意操作。自来水出厂价格与用户使用水价格存在巨大落差，存在暴利，对落差部分，物业公司无法提供相关证明是为非盈利收费，本人向法院申请按照自来水出厂价格缴纳水费，希望法院批准。14、业主缴纳物业费原告只开收据拒绝受法律保护的相关发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。15、电梯内无紧急按钮，出现问题也没有在第一时间进行处理，出现部分电梯故障超过五天时间，给住户出行造成极大的困扰，物业公司存在失职。16、小区多处消防设施不完整，常年无人处理，多次反映上访无法解决。小区架空层出现明火燃烧，消防也并未出现警报。物业也无法提供相关消防验收合格报告，存在失职。17、物业公司至今协助居民未成立业主委员会（物业的相关费用应通过业主委员会进行协商，故物业公司相关费用是物业公司自己拟定的，不具备合法性和人性化）引述“最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释”第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据《合同法》第67条对“先履行抗辩权”作了规定，即“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。综上所述，被告延迟缴纳物业费是因原告首先违反《福建省物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》、《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律并且没有履行双方的合同约定，事实上未提供符合行业标准的服务，所以被告有权根据“合同法”第67条规定，拒绝履行约定拒绝交纳物业费用。在原告按合同执行解决执行下面列出的约定及问题后，被告再缴纳所欠费用。1、根据《福建省物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》重新计算费用，开具具有法律保护的发票。2、原告物业公司在判决日后15天内在小区公告栏公布物业费用的收支情况，以后每6个月公布一次。在小区公告栏公布车位租金及小区内各广告位租金的收入及流向，每六个月一次。3、按照相关规定增加人员，加强保安巡逻对无人值守的岗亭增设保安。对各楼电梯、楼宇门、小区内照明等公共设备的检修维护。清理小区蜘蛛网，修复漏水现象遗留下的水渍。维护好小区消防设施，并定期检查。4、健全小区业主档案，对小区内固定住户和流动人口进行登记，对所有入驻业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决。5、原告物业公司在判决日后30天内着手成立业主委员会。并且小区主出入口无24小时值班人员（其中12小时立岗）。6、取消违规收取滞纳金，由原告承担此次讼诉相关费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告提供的证据，本院认为均可以证明本案查明的事实，对上述证据本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月27日，龙岩闽厦物业服务有限公司（2016年6月13日龙岩闽厦物业服务有限公司变更为福建闽厦物业管理有限公司）作为甲方与海西龙门物流园区建设协调领导小组办公室作为乙方签订了《“龙物小区”前期物业服务合同》。该合同对物业基本情况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、违约责任等事项进行了约定。其中，物业费收取标准为高层（带电梯）住宅为每月每平方米1元（不含水电公摊）（业主或物业使用人所用水费按2.5元每吨计算含变频加压电公摊）。合同约定甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，按每日千分之三标准，向乙方支付滞纳金。业主交房之日起，电梯在保修期内，甲方与电梯维保公司签订维保合同，保修期内年检费用由电梯维保公司承担，乙方监督。保修期后所产生的上述费用向大厦全体使用人进行分摊。被告余栢森系龙物小区1号楼103室房屋业主以及C004号车位的所有人。龙物小区水费、公摊电费均由原告福建闽厦物业管理有限公司缴纳。2016年11月14日，原告福建闽厦物业管理有限公司与龙岩双嘉电梯有限公司签定《福建省电梯日常维护保养合同》一份，维保期限从2016年12月19日起至2017年12月19日止，共16台电梯，合同期维保费共57600元。截止至2018年3月31日被告余栢森尚欠从2016年1月1日起至2018年3月31日止物业管理费3741.1元，从2014年7月1日至2018年3月31日止车位服务费2700元，从2014年1月1日起至2017年12月31日止的公摊电费835.5元、从2014年1月1日起至2017年12月31日止的自用水费1355元，从2017年1月1日起至2017年12月31日止的电梯维保费99.6元。2016年8月23日，因龙物小区停电，原告福建闽厦物业管理有限公司使用柴油发电，支出柴油费1545元，被告余栢森应分摊柴油费3元。 综上所述，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告系龙物小区1号楼103室房屋业主，原、被告之间构成合法有效的物业服务合同关系，双方应按合同约定履行。合同履行期间，原告向被告提供了物业管理并代业主缴纳电费、电梯维保费、水费等，但被告未依约及时支付各项费用，违反了合同约定，故被告应支付拖欠的从2016年1月1日起至2018年3月31日止物业管理费3741.1元，从2014年7月1日至2018年3月31日止车位服务费2700元，从2014年1月1日起至2017年12月31日止的公摊电费835.5元、从2014年1月1日起至2017年12月31日止的自用水费1355元，从2017年1月1日起至2017年12月31日止的电梯维保费99.6元、柴油分摊费3元。被告主张费用的承担主体问题以及各项费用计算标准偏高，本院认为该费用标准均系按合同约定计算，因此对该主张本院不予支持。关于违约金，《物业服务合同》中有对物业服务质量等进行了相关约定，根据本院实际调查情况，原告在物业管理方面确实存在一定不足，因此，结合合同的履行情况、过错程度，对原告要求的违约金本院不予支持。原告作为合同一方，应履行其义务，加强物业管理公司自身建设及对员工素质的培养，提高服务质量、管理水平，加强内部管理，不断追求服务的精细度，为广大业主提供优质服务，为管理小区营造一个良好的生活环境。若原告在履行合同约定的义务时，履行的内容不符合法律的规定或合同的约定，被告应合理、合法行使自己的权利，业主可以成立业主委员会或向相关主管部门反映情况，亦可以根据《物业服务合同》的约定，追究其违约责任，要求物业公司继续履行、采取补救措施、要求损害赔偿、支付违约金等，但不可以以此拒绝履行自己的义务。原告的部分诉讼请求合理，本院予以支持，对于不合理的诉讼请求，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告余栢森应于本判决生效之日起十日内向原告福建闽厦物业管理有限公司支付从2016年1月1日起至2018年3月31日止物业管理费3741.1元、从2014年7月1日至2018年3月31日止车位服务费2700元、从2014年1月1日起至2017年12月31日止的公摊电费835.5元、从2014年1月1日起至2017年12月31日止的自用水费1355元、从2017年1月1日起至2017年12月31日止的电梯维保费99.6元、柴油分摊费3元，合计8743.2元。 二、驳回原告福建闽厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取为25元，由被告余栢森负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员 罗  晓  颖 法官助理华筱靓 二〇一八年七月五日 书记员 林笑燕（代） 附注1： 本案证据目录 原告福建闽厦物业管理有限公司提交证据和证明目的如下： 1物业服务合同一份，证明原告于2012年11月27日与海西龙门物流园区建设协调领导小组办公室签订龙物小区《物业服务合同》，约定龙物小区由原告实施物业管理服务，期限至业主委员会成立聘请新的物业服务企业止。《合同》对物业服务费、车位服务费、水费、公摊电费及电梯维保费等各项费用进行了明确约定。 2水费缴费证明、电费缴费，证明原告已向水厂及电业局缴清了小区水费及公共电费，原告有权向被告收取水费及公摊电费。 3电费公摊说明，证明龙物小区的公共电费分摊方式。 4电梯维保合同及发票：证明自2016年12月16日开始电梯已过免保期，根据《合同》的约定以及龙物价142号文件的规定，龙物小区电梯共计10台，每台每月的维保费300元，由全体受益业主分摊。 5车位费收费票据：证明地下室C004号车位为被告所有，并且在交房时就已缴纳车位服务费。 6龙建房142号文件，证明电梯维保费可由全体受益业主分摊。 7柴油费收款收据，证明用去柴油1525元，由全体业主分摊，每户业主每个月分摊3元。 8、名称核准变更通知书，证明原告经名称核准变更为福建闽厦物业管理有限公司。 被告余栢森提交证据和证明目的如下： 12016年1月22日民事起诉状、（2016）闽0802民初1479号民事判决书，证明原告已起诉，关于车位服务费已主张的事实。 2录音光盘1份，据以证明原告服务不到位，原告要缴纳水费，但原告不收，燃烧未分类垃圾影响生活、垃圾堆放、消防栓无法正常使用，保安室无人等证明物业公司管理服务不到位。 附注2： 一、引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 三、判决书履行提示： 发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。 具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款账户时，应当在银行转账后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。 判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 履行款账户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：17×××01）