四川省资中县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1025民初1756号原告：四川佳信达物业服务有限公司，住所地资中县重龙镇东外街2-8号。法定代表人：周群，总经理。委托诉讼代理人：李桂芳，女，四川佳信达物业服务有限公司工作人员。被告：蒋和彬，男，1971年8月7日出生，汉族，住四川省资中县。原告四川佳信达物业服务有限公司（以下简称“佳信达物业公司”）与被告蒋和彬物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月13日、2018年7月2日公开开庭进行了审理。2018年6月13日原告佳信达物业公司的委托诉讼代理人李桂芳及被告蒋和彬到庭参加诉讼，2018年7月2日原告佳信达物业公司的委托诉讼代理人李桂芳到庭参加诉讼，被告蒋和彬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告佳信达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告蒋和彬向原告支付物业服务费2625元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与资中县武陵小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定,由原告向其小区提供物业服务管理，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人。被告系上述物业业主，物业面积102.39平方米，按约定应当向原告缴纳2008年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费合计2625元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业服务，并投入了大量的人力物力，但被告拒不履行缴费义务，原告多次催缴未果。被告蒋和彬辩称，其未与原告签订物业服务合同，业主委员会与原告签订的物业服务合同，被告蒋和彬不知情。原告并未提供优质服务，在物业维修、卫生、安保等方面均服务不到位，其居住在小区外，原告不允许被告车辆停在小区内的行为不当。原告佳信达物业公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原告营业执照复印件、原告法定代表人居民身份证复印件及法定代表人身份证明书、《武陵小区物业服务合同》、《补充协议合同》、移交协议、武陵小区物业服务成本费用公示、保安巡逻记录、催款通知书、物业费欠款明细。对原告提交的证据，被告蒋和彬未质证，本院认为符合证据的合法性、真实性、关联性，予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月8日原告佳信达物业公司与四川省恒源凯菲迪物业管理有限公司（以下简称“恒源物业公司”）签订移交协议，协议约定恒源物业公司将资中县滨河花园、武陵小区遗留的债权债务一并移交给原告，包含但不限于滨河花园、武陵小区业主拖欠恒源物业公司的物业费、水费、电费、清洁垃圾费等，均由原告向业主追缴；原告承担恒源物业公司对滨河花园、武陵小区物业服务合同的全部条款约定；移交协议签订后，恒源物业公司对滨河花园、武陵小区的物业服务即刻停止，移交后所产生的收支费用、管理问题等与物业有关的一切问题由原告解决。2012年12月29日，原告与资中县武陵小区业主委员会签订《武陵小区物业服务合同》，合同约定资中县武陵小区业主委员会委托原告对资中县武陵小区实行物业管理；物业服务范围为资中县水南镇武陵小区，占地面积250亩，包括住宅房屋300730平方米、配套商业房11000平方米；原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；物业管理服务费根据《四川省物业服务费管理的细则》【川价费[2003]294号】，以资中县价格主管部门批准为准；委托管理期限自武陵小区业主委员会按照国务院《物业管理条例》、《四川省物业管理条例》相关条款选定新的物管企业止；合同还约定了委托管理事项、权利义务、服务质量标准、违约责任等。2013年8月1日原告与资中县武陵小区业主委员会签订《补充协议合同》，协议约定于2013年7月9日决定物业费调整为小区内0.52元/每平方米/月、小区外0.24元/每平方米/月，门面房30元/月，餐饮门面40元/月，门面住家18元/月。2015年1月6日，原告与资中县武陵小区业主委员会签订《武陵小区物业服务合同》，合同约定物业服务范围为资中县水南镇武陵小区，占地面积250亩，住宅房屋300730平方米，配套商业房11000平方米；原告提供服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人，全体业主和物业使用人均根据本合同享受权利、承担义务；物业服务期限自2015年1月6日起至2018年1月5日止；物业服务费滨河花园小区内住宅用房按照0.52元/平方米/月向业主（物业使用人）收取，武陵小区（2#3#4#5#6#）、政和嘉园住宅用房按照0.50元/平方米/月向业主（物业使用人）收取，商住楼住宅房按照0.24元/平方米/月向业主（物业使用人）收取；合同还约定了委托服务事项、权利义务、物业服务质量标准、特别约定、违约责任等。原告按照《武陵小区物业服务合同》约定提供了物业服务，并于2014年1月4日、2015年1月5日、2016年1月21日以催款通知单的形式向被告催收物业服务费。被告拖欠2008年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费2331.42元（102.39平方米×0.15元×67个月+102.39平方米×0.24元×53个月=2331.42元）、楼宇维修费293元（2元×67个月+3元×53个月=293元），合计2624.42元。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”。本案中，武陵小区业主委员会与原告佳信达物业公司签订的《武陵小区物业服务合同》、《补充协议合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。原告按照合同约定对武陵小区实施了物业服务与管理，被告作为该小区物业业主，在接受了原告的物业服务与管理后，有义务按照《武陵小区物业服务合同》、《补充协议合同》约定交纳物业服务费。根据原告与恒源物业公司签订的《移交协议》，恒源物业公司已将其向武陵小区业主收取物业服务费的债权转移给了原告，该债权的转移不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告有权就2012年12月29日以前被告未交纳的物业服务费向被告主张权利。根据原告提交的物业费欠款明细，原告主张的物业服务费包括物业服务费及楼宇维修费，但《武陵小区物业服务合同》及《补充协议合同》仅约定了物业服务费交纳标准，未约定业主应向原告交纳楼宇维修费，原告要求被告支付楼宇维修费无事实和法律依据，故对其要求被告支付楼宇维修费293元的诉讼请求，本院不予支持；对被告所欠物业服务费的金额，本院认定为2331.42元。被告主张物业服务不到位，但未提供证据予以证明，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，对被告关于原告物业服务不到位的答辩意见，本院不予采纳。第二次庭审时被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，由此产生的不利法律后果，由其自行承担。综上所述，原告的部分诉讼请求成立，本院予以支持；原告的部分诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《物业管理条例》第七条第五项、第十五条第二项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告蒋和彬于本判决生效之日起十日内向原告四川佳信达物业服务有限公司支付物业服务费2331.42元；二、驳回原告四川佳信达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告蒋和彬负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审判员 王 玫二〇一八年七月二日书记员 葛子艺