河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初5764号原告(反诉被告)郭教，男，汉族，1982年6月24日出生，住天津市河**。委托代理人郭振龙，男，汉族，1964年12月22日出生，住天津市河**，2。社区居民代表。被告(反诉原告)中国机械工业国际合作有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区地润路****。法定代表人郭春阳。委托代理人崔荣霄，金博大律师事务所律师。委托代理人王学君，金博大律师事务所律师。原告(反诉被告)郭毅诉被告(反诉原告)中国机械工业国际合作有限公司(以下简称中国机械公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告在法定期限内提起了反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告委托代理人郭振龙，被告委托代理人崔荣霄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告郭毅诉称，原被告双方于2017年3月9日在天津市河西区房地产管理局签订了天津市存量房屋买卖协议。协议中约定于2017年3月9日交付房屋，但卖方(被告方)迟迟不交付房屋，买方于2017年7月17日通知卖方解除协议。后双方在解除协议后返还购房款及损失赔偿方面未达成一致意见，故诉至法院，请求判令:1、确认合同解除，返还购房款160万元;2、赔偿违约金16万元;3、赔偿经济损失8万元;4、诉讼费由被告承担。本诉被告中国机械公司辩称:一、原告起诉被告迟迟不交付房屋不是事实。原告在北京产权交易所有限公司挂牌转让被告拥有的六套房产，其中包括天津市友谊路丽园里小区5-14-602号房产和同一小区5-15-101号房产，被告分别于早上述两套房产竞拍成功的买方郭毅和张翠玲签订了实物资产交易合同。2017年3月9日被告的代理人闫仁富与原告郭毅、101号房产的买家张翠玲，三人一起到天津市国土资源和房屋管理局签订天津市存量房屋买卖协议。根据该协议，被告于2017年3月9日前，将房屋及相关证明交付买方。当日，被告将房屋产权证交付给郭毅和张翠玲，并告知两人房屋钥匙在5-15-101租房户手中，让郭毅和张翠玲直接到101房屋处拿钥匙。因为被告在郑州办公，在房屋拍卖期间为方便买房人看房，房屋钥匙保留在租户手中。另一买方张翠玲直接去租户手中把钥匙拿走，当时被告没想到郭毅本人及家人就住在谊景村小区，却没有去拿房屋钥匙。被告认为，被告已经提供了交付房屋的条件，房屋没有交付的责任在于原告郭毅没有履行接收房屋的义务所导致。二、原告提出解除合同的理由不成立，也不符合事实。原告以答辩人迟迟不交付房屋为由解除购房合同，理由不成立。答辩人于2017年3月6日收到北京产权交易所有限公司转来的原告购房款160万元。答辩人即按照答辩人与原告签订的实物资产交易合同第6.1条的约定，在收到全部转让价款后十个工作日内与原告完成标的资产及相关权属证明文件的交接事项。答辩人代理人在3月9日与原告和101号房产买方张翠玲到天国土资源和房屋管理局签订天津存量房屋买卖协议。被告（反诉原告）中国机械公司反诉称:2016年7月委托北京汇通投资顾问有限公司在北京产权交易所有限公司挂牌转让反诉人拥有的六套房产。经北京产权交易所挂牌拍卖，被反诉人竟天津市友谊路××里小区××房产××套2房产一套，双方签订了实物资产交易合同。2017年3月9日反诉人的代理人闫仁富与被反诉人郭毅，以及另拍买天津市同一小区5-15-101号房产的买家张翠玲，三人一起到天津市国土资源和房屋管理局签订天津市存量房屋买卖协议。签订协议当天，反诉人将房产证原件和协议原件交付给郭毅和张翠玲，让其办理交税手续使用，并告知两套房屋钥匙在丽园里小区5-15-101号房产的租户手中，反诉人已告知了该房屋的租户让郭毅与张翠玲直接去拿房屋钥匙即可。在天津市房管局办完手续后，张翠玲到租户手中拿走房屋钥匙，并在2017年8月4日办理完毕全部过户手续。而郭毅在2017年3月9日签订过户协议时和购买同一小区房屋的张翠玲见面后，获知张翠玲购买房产的价格大大低于自己购房的价格，非常不满，认为自己买亏了，当时就不想买房了。后来郭毅几次反复，最终还是决定不买了，拒不办理房屋交税手续。反诉人认为双方通过北京产权交易所拍卖程序达成了房屋买卖意向并签订了合同，合同合法有效，双方均应遵照履行。被反诉人要求解除合同的行为已构成违约，依据双方签订的实物资产交易合同10.1条之约定，违约方应按照合同转让价款的10%承担违约金，给对方造成损失的，应承担赔偿责任。故反诉人向法院提出反诉，要求被反诉人承担违约责任并赔偿反诉人经济损失。请求法院依法判令:1、判令被上诉人承担违约金16万元，赔偿反诉人经济损失6万元，请求反诉被告协助办理备案的手续2、判令本案诉讼费用全部由被反诉人承担反诉被告郭穀辩称:反诉原告反诉中提到交易房屋钥匙在丽园里租户手中，告知反诉原告去取，我方提供录音证据表明在反诉原告反复强调因被告不交房而要求退房时，反诉被告在整个通话中从未提及让原告去取钥匙之事，并承认因一些事情而未交付房屋，从而证明反诉状提及的事实及理由有编造事实、颠倒黑白之嫌。我方同意协助办理房屋备案解除手续;原告(反诉被告)为支持其诉请及答辩理由向法院提交如下证据:证据1、天津市存量房屋买卖协议一份，证明经双方确认的房屋买卖行为真实存在;证据2、付款证明材料一份，证明房款和交易服务费支付行为真实发生;证据3、买卖双方身份材料一份，证明各自身份合法有效;证据4.签署买卖协议相关材料一份，证明买卖协议协商签订过程放买卖事项已报经天津市市区不动产登记事物中心河西部申核:证据5、涉诉房产证一份，证明房屋的真实;证据6、北京产权交易所实物资产交易合同一份，证明买卖双方就买卖行为的真实意思表示;证据7、北交所实物资产交易凭证一份，证明北交所的交易签证已完成，交易款付至卖方;证据8、买卖双方前期联系信息微信截图一张，证明问讯催办过程;证据9、买卖双方后期联系信息-邮件截图及邮件内容，证明后期协商解决问题的过程;证据10、买卖双方沟通信息-7月13日双方通话录音的文字记录一份，证明至7月13日卖方未交房。被告(反诉原告)对本诉原告提交的证据发表如下质证意见:对证据1真实性无异议;对证据2付款证明材料证明支付购房款160万元及交易服务费8万元无异议，但是购房款是由北京产权交易有限公司现行收取，于2017年3月6日转给被告；对证据4.5.6.7均无异议:对证据8中的微信截屏真实性无异议，但是该证据未显示全部内容，事实上中永健是2017年6月份才开始接手原告购买涉案房屋的后续事宜，对前期被告和郭毅之间的交易行为并不清楚;对证据9真实性无法判断，该证据可以证明原被告双方并未就合同解除事达成一致意见;对证据10，从录音上得出申永健是被告2017年6月才开始接手原被告之间房屋交易的工作，录音书面记录的第6页可以证明郭毅有意混淆“交房”和“交房无钥匙”的概念，录音中可以看出申永健对“交房”概念认为是办理房屋交易的手续，而按照双方在天津签订的协议，被告只要在2017年9月1日前办理房屋交易手续就不违反双方约定。但申永健作为被告公司员工在交易后半程开始负责该交易的纳税申报，因此对上述约定并不清楚。申永健从6月初接手后，关于纳税申报事项与原告及其代理人进行沟通，但对该交易的情况及程度并不清楚。经审查，原告(本诉被告)提交的证据1、2、3、4、5、6、7客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信，证据8、9、10综合全案予以认定。被告(反诉原告)为支持其诉请及答辩理由向法院提交如下证据:第一组证据:1、资产交易委托合同一份、实物资产转让网络竞价实施方案一份，证明本案房屋初始竟拍价为125万元;证据2、实物资产交易合同两份，两份合同中4.1条证明本案602号房屋系多个意向人竟拍后成交，同小区101号房因只有一个意向人以挂牌价成交;证据3、101号房屋天津市存量房屋买卖协议一份，证据4、原告收到房本原件收据一份，证明被告答辩所述的被告代理人、原告、101号房屋买方张翠玲同一天签订协议，3月9日被告将房屋产权证交付给原告;证据5、吴兆书情况说明、吴兆书身份证复印件、天津五洲国际货运代理有限公司营业执照，证据6、原告家人居住地(原告起诉书标注的通信地址)与本案602房屋所在地地图，证据7、101号房屋购房人张翠玲签收的移交协议一份，证明被告提供了交付房屋的条件，并实际交付了101号房屋，被告提供的交付房屋的条件对原告接收房屋没有任何困难，原告没有去接收房屋是其自身的问题;证据8、2017年8月4日天津增值税普通发票一份、税收完税证明，证明同时成交的101号房屋被告在2017年9月1日前办理完毕全部交易手续;证据9、张翠玲购买的101号房屋新不动产权证(2017年8月11日发)手机微信照片，证明与本案同时成交的101号房屋已交易成功。第二组证据:证据10、吴兆书与被告签订的租赁合同、被告财务记账凭证、租赁费支付凭证各一份，证明吴兆书从2014年12月1日起租赁101号房屋(张翠玲所购房屋)，支付了从2014年12月1日至2016年6月30日的租赁费用(分三次每次支付半年租金)，因2016年7月被告准备出卖该房屋，从2016年7月至2017年3月搬走期间的房租没有支付;证据11、吴兆书所在的天津五洲国际货运代理有限公司QQ公告搬家的消息截图，证明101号房屋在2017年3月交付给买方张翠玲。第三组证据:证据12、原告及其代理人郭振龙与被告代理人申永健的微信截图，证明在2017年7月16日原告提出解除合同之前，原告未就房屋未交付提出异议。第四组证据:证据13、北京产权交易所产权交易服务费汇入通知书一份;证据14、委托代理合同、律师费发票、网银汇款凭证各一份;证据15、本案房屋现状照片11张，证明因原告无故解除合同并提起诉讼，被告委托出卖该房屋的交易费用和应诉所支出的费用，以及由于原告解除合同，被告不得不为再次出实该房屋仍将支出交易费用，以上均为被告的实际经济损失，按双方签订《实物资产交易合同》10.1条约定赔偿被告实际经济损失。原告(反诉被告)对本诉被告提交的证据发表如下质证意见:对第一组证据1、2、3、5、7、8、9与本案无关。对证据4认可，对证据6，原告工作单位在天津市开发区，与市区相聚50公里，尚未结婚，与证据6证明事项不相干。对第二组证据，证据10、11真实性无法核实，且与本案无关。对第三组证据，证据12中微信截图不能证明原告就未交付房屋没有提出异议，如果在申永健接手后的6月初能够到天津交付房屋，原告不会提出退房。对第四组证据，证据13、14无异议，对证据15无法判断真实性。经审查，原告(本诉被告)提交的证据1、2、4、13、14客观、真实，与本案有关联性，本院予以采信，其他证据与本案无关，本院不予审查评价。被告提交的关于另一竞拍人张翠玲购买其所持有的101号房的相关证据与本案无关，不能证明本案事实。经审理查明:被告2016年7月委托北京汇通投资顾问有限公司在北京产权交易所挂牌转让被告拥有的六套房产。2016年9月8日，被告通过北京产权交易所以125万元初始价挂牌拍卖本案涉案房屋，即位于天津市河西区友谊路谊景村丽园里5-14-602房产。2016年11月30日，原告通过网络竞拍的方式以160万元的价格成功竞拍到涉案房屋，转让价款一次性付清，随后双方签订了《实物资产交易合同》。原告委托代理人郭振龙于2016年11月5日向北京产权交易所有限公司代付人民币375000元，于2017年2月13日代付剩余房款1225000元及8万元竞价服务费。2017年3月9日，原、被告双方签订《天津市存量房屋买卖协议》一份，郭毅乙方，中国机械工业国际合作有限公司为甲方，约定被告将位于天津市河西区友谊路谊景村丽园里的5-14-602号房屋出卖给原告，房屋面积56.18平方米，房屋价款160万元。合同约定乙方按将房屋价款于2017年2月3日前支付给甲方，甲方须于2017年3月9日前将房屋及相关证明交付乙方。关于协议订立后，双方应在2017年9月1日前到不动产登记机构办理不动产转移登记手续，并缴纳相关费用。2017年3月9日，原告收到被告交付的本案涉案房屋的房本原件，后被告未按合同约定时间交付房屋。庭审中双方认可合同解除，郭毅方同意配合。本院受理该案后，经调解未果。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面、适当地履行自己的合同义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人双方都违反约定的，应当各自承担相应的责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，经查原、被告签订的《实物资产交易合同》、《天津市存量房屋买卖协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，依法成立并生效，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。双方签订《物资产交易合同》、《天津市存量房屋买卖协议》后，本诉原告按时支付了全部购房款160万元，本诉被告未按合同约定的时间交付房屋，按双方合同约定，郭毅作为买方有权解除合同，现解除合同的约定条件成就，合同立即解除。故本诉原告要求确认合同解除，被告返还购房款160万元的诉讼请求本院予以支持。关于本诉原告要求被告赔偿违约金16万元的诉讼请求，经査双方在《实物资产交易合同》第十条第5款规定：甲方未按本合同约定交割标的资产的，乙方有权解除本合同，并要求甲方按照本合同转让价款的10％向乙方支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以増加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院子以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。故对于违约金是否应当调整的问题，本院认为：从我国合同法关于违约金的规定看，违约金的规定兼顾惩罚性和补偿性，将其作为一种违约救济措施，能有效起到促进形成社会主义市场经济诚信经营环境保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易和经济流转的作用。根据合同法第114条第二款关于“约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”的规定看出，我国法律对违约金条款是可以干预的，人民法院可根据当事人的过错程度以及对双方利益的衡平从保护守约方利益和体现公平原则出发，酌情对违约金进行调整。综合考虑被告的违约时问、违约程度、原告的可期待利益、承担债务的能力等因素，本院酌情确定违约金为12万元该数额足以弥补原告的损失，也体现了对被告违约行为的适当惩罚。关于本诉原告要求本诉被告赔偿经济损失8万元的诉讼请求，因8万元是本诉原告通过北京产权交易所有限公司竟拍涉案房屋交纳的交易服务费，本院已支持违约金12万元，足以弥补原告损失，故对该项请求不再子以支持关于反诉原告中国机械公司请求反诉被告承担违约金16万元的诉讼请求，因被告未按合同约定交付房屋，被告所称关于101号房租户持有涉案房屋钥匙，由原告去领取的交付方式，被告并未提交有力证据证明双方约定了该交付方式，故该项诉讼请求本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告賠偿6万元经济损失的诉讼请求，被告未提交证据证明损失存在的依据是由郭毅方造成，故该项反诉诉求本院不子支持。双方在庭审中同意解除合同，本诉原告同意配合本诉被告办理解除涉案房屋备案登记手续，本院对此予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认本诉原告（反诉被告）郭毅与被告（反诉原告）中国机械工业国际合作有限公司之间的房屋买卖合同解除；二、本诉被告中国机械工业国际合作有限公司于本判决生效后十日内返还本诉原告郭毅160万元购房款；三、本诉被告中国机械工业国际合作有限公司于本判决生效后十日内支付本诉原告违约金12万元；四、驳回本诉原告郭毅的其他诉讼请求；五、反诉被告郭毅于本判决生效后三十日内配合反诉原告中国机械工业国际合作有限公司办理涉案房屋登记备案解除手续；六、驳回反诉原告中国机械工业国际合作有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期问履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期问的债务利息。本诉案件受理费21360元，由本诉被告中国机械工业国际合作有限公司负担20280元，由本诉原告负担1080元；反诉案件受理费2300元，由反诉原告中国机械工业国际合作有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院纳上诉费，并将费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  李建涛审判员  胡向楠审判员  崔 敏二〇一八年七月十一日书记员  秦 亚