广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5381民初884号原告：罗定市家福物业服务有限公司，住所地罗定市兴业路****，统一社会信用代码914453810964355858。法定代表人：谭美琼，经理。委托诉讼代理人：陈建芬、赖荷，该公司员工。被告：朱远栋，男，1974年9月26日出生，汉族，罗定市人，户籍地址罗定市，通讯地址罗定市。原告罗定市家福物业服务有限公司与被告朱远栋物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案，依法适用小额诉讼程序，于2018年5月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈建芬、赖荷以及被告朱远栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业服务费和违约金（物业服务费从2015年9月1日起计算至实际支付之日止，暂计至2018年3月30日为3919.02元；违约金按中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算）给原告；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年11月16日，被告与罗定市御丰兆业房地产开发有限公司（以下简称：御丰兆业公司）签订《广东省商品房买卖合同》，约定被告购买御丰兆业公司开发的鸿禧华庭商住小区xx房，建筑面积为105.35平方米。同日，被告签订《罗定市鸿禧华庭商住小区前期物业管理服务合同》，第五条约定“住宅物业管理服务费：从开发商交楼之日起计收物业管理服务费，两年内，住房按建筑面积每平方每月1.2元计收。两年后价格如有变动，按新的价格收取”，第六条约定“乙方（即被告）收楼时一次缴交一年的物业服务费，一年后按每月缴交物业服务费。开发商交楼后，因个人原因未按时办理收楼手续的，或已办理收楼及装修手续因各种原因尚未迁入的物业，其物业服务费乙方需全额交纳”，第十七条约定“乙方或物业的使用人未能按本协议的约定按时足额交纳物业管理服务费和其他费用的，按欠款额每日3%的标准向甲方支付违约金”。合同签订后，御丰兆业公司于2015年2月15日通知被告收楼，但被告为追究开发商逾期交楼违约责任而拒绝收楼。之后，御丰兆业公司又再次向被告发出限期收楼通知书，被告仍拒绝收楼。期间，原告多次向被告追缴物业服务费，但被告均以未收楼为由拒绝交纳。原告认为，根据原、被告双方签订的《罗定市鸿禧华庭商住小区前期物业管理服务合同》第五条的约定，被告应当自开发商交楼之日即2015年2月15日起向原告缴交物业服务费，又因收楼通知中原告免除被告半年物业管理费，故物业管理费实际从2015年9月1日起收取。被告每月应缴物业服务费本金为：105.35平方米×1.2元/平方米=126.42元，暂计至2018年3月30日为126.42元/月×31个月=3919.02元。被告至今未向原告交纳任何费用。又根据合同第六条、第十七条的约定，被告逾期缴纳物业服务费的，应当按照合同约定承担违约责任。被告未按合同约定履行并拒绝交纳物业服务费的行为，已经给原告造成损失，并带来管理成本的增加。为维护合法权益，原告特诉至人民法院，请求判如所请。原告围绕诉讼请求提交了以下证据：一、原告营业执照复印件、法人身份证明以及被告身份证复印件，证明原、被告身份情况。二、《广东省商品房买卖合同》，证明被告于2014年11月16日购买鸿禧华庭商住小区xx房，该房建筑面积105.35平方米。三、《鸿禧华庭商住小区前期物业管理服务合同》，证明住宅物业服务费从开发商交楼之日起计收，两年内按住房建筑面积每平方米1.2元计算，两年后价格如变动则按新价格收取；被告收楼时一次缴交一年的物业服务费，一年后按每月缴交物业服务费；开发商交楼后，被告因个人原因未按时办理收楼手续或已办理收楼手续但未迁入的，需全额交纳物业服务费；被告未能按约定足额交纳物业服务费和其他费用的，需按欠款额每日3%的标准向原告支付违约金。四、中国邮政特快专递、收楼通知书，证明开发商于2015年2月15日通知交楼的事实。五、物业服务企业资质证书、备案回执、物业服务收费备案表，证明原告具有物业服务资质，并于2014年12月进行物业服务收费备案，收费标准为1.2元每平方米每月，自2015年1月起执行。六、授权委托书、物业服务合同，证明原告对鸿禧华庭商住小区进行前期物业管理。七、EMS快递回执，证明开发商于2016年11月向被告发出催收楼通知。被告辩称：被告确认签订了购房合同及前期物业服务合同。开发商于2015年2月15日通知被告收楼属实，但被告并未收楼，因为被告当时不在罗定。被告在2016年11左右发现所购房屋的天花板被楼上业主钻穿，曾要求原告找楼上的业主沟通处理，但原告以找不到楼上业主为理由推搪。被告要求到楼上查看，原告也不允许。被告在此事未处理完毕的情况下才不去收楼。原告并未向被告催缴物业服务费，被告也未缴交过物业服务费。原告知道被告购买的房屋天花板被钻穿也没有通知被告，且私自进行过修补，因此，被告暂时不同意支付物业服务费，不同意原告的诉讼请求。被告当庭提交保存有照片一张、视频一段的U盘（庭后转换为光盘载体提交本院存档），证明被告购买的房屋的客厅、主人房天花板被楼上业主钻穿，原告没有协助处理。原、被告双方提交的证据均已在庭审中依法予以出示，当事人均发表了质证意见。其中，被告提交的视频已当庭播放，照片也已当庭展示。经审查，双方提交的证据来源合法、客观真实、与本案具有关联性，本院予以采纳。本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定及双方当事人在法庭调查中的陈述，经审理查明以下事实：御丰兆业公司是房地产开发商，其开发了位于罗定市××号的鸿禧华庭商住小区。2014年11月16日，被告与御丰兆业公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定：被告购买御丰兆业公司开发的鸿禧华庭商住小区xx房；该房的建筑面积为105.35平方米；被告在签订买卖合同时，应与御丰兆业公司或者其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》；御丰兆业公司应当在2014年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给被告使用；商品房达到交付使用条件后，御丰兆业公司应当书面通知被告办理交付手续，被告在御丰兆业公司发出交接通知书之日起20日内尚未办理房屋交接等事项，由此而引起的一切责任由被告负责，御丰兆业公司有权解除合同。同日，被告与御丰兆业公司签订《鸿禧华庭商住小区前期物业管理服务合同》，合同甲方为罗定市家福物业服务有限公司（即本案原告）、乙方为被告，在合同上作为甲方签章的是御丰兆业公司。该前期物业管理服务合同第四条约定被告可委托原告对其物业的专用部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。第五条约定从开发商交楼之日起计收物业管理服务费，两年内，住房按建筑面积每平方每月1.2元计收；两年后价格如有变更，按新的价格收取。第六条约定被告收楼时一次缴交一年的物业服务费，一年后按每月缴交物业服务费；开发商交楼后，因个人原因未按时办理收楼手续或已办理收楼及装修手续但因各种原因尚未迁入的物业，其物业服务费需全额交纳。第十七条约定被告或物业的使用人未按本协议的约定按时足额交纳物业管理服务费和其他费用的，按欠款额每日3%的标准向原告支付违约金。合同还约定了其他权利义务。2015年2月15日，御丰兆业公司通过原告以原告的名义向被告寄出《收楼通知》，通知被告称开发商于2015年2月15日交付商品房给业主。被告没有到原告处或御丰兆业公司办理交付手续。2016年11月，御丰兆业公司通过中国邮政EMS向被告寄出收楼通知书，被告收到通知后前往其购买的商品房查看，发现商品房的客厅和主人房的天花板部分位置被楼上业主在装修时钻穿，被告当即拍摄了视频和照片留存证据。被告经与御丰兆业公司和原告沟通处理无果，至今尚未办理收楼手续。2018年4月11日，原告以被告拖欠物业服务费为由诉至本院，主张被告应从2015年2月15日起支付物业服务费，要求被告支付从2015年9月1日起（免除半年即2015年2月15日至2015年8月30日）的物业服务费及违约金。庭审中，经播放被告拍摄的视频，可见被拍摄的商品房为尚不符合居住条件的毛坯房，进门右侧醒目显示房号“xxx”，商品房内客厅天花板部分位置有明显区别于白色底色的破损，符合被告所称的天花板被钻穿的表象。另查明：原告是于2014年4月2日依法成立的有限责任公司（自然人独资），从2014年11月份起该公司即具备从事物业管理活动的资质。2014年12月18日，原告受御丰兆业公司的指定，对鸿禧华庭商住小区进行前期物业管理服务。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。被告与御丰兆业公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《鸿禧华庭商住小区前期物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，双方于商品房买卖合同中约定被告应与御丰兆业公司或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》以及合同的其他内容没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。本案争议的主要焦点为：被告是否存在迟延交纳物业服务费的违约行为。根据被告与御丰兆业公司签订的《前期物业管理服务合同》第五条、第六条约定，被告应从开发商交楼之日起支付物业服务费，在收楼时一次性缴交一年的物业服务费，一年后按每月缴交物业服务费；开发商交楼后，因个人原因未按时办理收楼手续或已办理收楼及装修手续但因各种原因尚未迁入的，其物业服务费需全额交纳。据此，判定被告是否存在迟延交纳物业服务费的关键在于认定御丰兆业公司是否已经交楼以及何时交楼给被告。根据被告与御丰兆业公司签订的《广东省商品房买卖合同》约定，御丰兆业公司应当在2014年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给被告使用；商品房达到交付使用条件后，御丰兆业公司应当书面通知被告办理交付手续。据此，御丰兆业公司应当在2014年12月31日前在商品房达到交付使用条件后书面通知被告办理交付手续。本案中，根据原告提交的证据，原告于2015年2月15日以自身名义向被告寄出《收楼通知》，通知被告称开发商于2015年2月15日交付商品房给业主，在被告没有前往办理收楼手续的情况下，御丰兆业公司再于2016年11月向被告寄出收楼通知书。可见，御丰兆业公司通知被告收楼的时间已晚于合同约定的交付商品房的时间，存在违约的可能性。此外，被告在2016年11月收到收楼通知后前往其购买的商品房查看，发现商品房存在质量瑕疵，该质量瑕疵通过被告拍摄的视频可见真实存在，被告难免就此质量瑕疵与御丰兆业公司或小区的物业服务公司即原告进行沟通处理，致使被告至今没有办理收楼手续。在御丰兆业公司通知被告收楼的时间晚于合同约定的交付时间以及被告购买的商品房存在质量瑕疵，而被告与御丰兆业公司沟通处理无果的情况下，被告没有办理收楼手续具有一定的合理性，双方由此产生纠纷具有高度可能性。因此，在被告尚未办理收楼手续且与御丰兆业公司存在产生纠纷的可能性的前提下，不足以认定御丰兆业公司已经交付被告购买的商品房给被告使用。原告在本案中也没有提供证据证实被告已实际使用涉案的商品房接受原告提供的物业服务。故《前期物业管理服务合同》约定的被告应当支付物业服务费的条件尚未成就，因而也就不存在被告迟延交纳物业服务费的违约行为。至于被告至今尚未收楼，系其与御丰兆业公司之间基于《广东省商品房买卖合同》而产生的法律关系，与本案原告要求被告支付物业服务费不属相同民事主体之间的法律关系，也不属同一性质的法律关系，且本案的处理与御丰兆业公司也没有利害关系，故被告与御丰兆业公司之间的法律关系不属于本案审查的范围，可由被告与御丰兆业公司另循其他途径处理。综上所述，根据本案现有证据，被告向原告支付物业服务费的条件尚未成就，原告起诉主张由被告支付从2015年9月1日起计算的物业服务费及相应违约金的诉讼请求，在未明确御丰兆业公司已将商品房交付给被告使用之前，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告罗定市家福物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交），由原告罗定市家福物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄焯森二〇一八年七月四日书记员  谭瑞莲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。