山东省潍坊市寒亭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0703民初1002号 原告：李晨钟，男，1969年12月19日生，汉族，住潍坊市寒亭区。 委托诉讼代理人：谭智勤，山东广则律师事务所律师。 被告：潍坊百佳置业有限公司，住所地：潍坊市寒亭区民主街**。统一社会信用代码：91370703785028467Y。 法定代表人：李成德，总经理。 被告：潍坊华茂置业有限公司，住，住所地：潍坊市寒亭区民主街**1-201一社会信用代码：91370703562544296M。 法定代表人：陈琪，总经理。 以上两被告的共同委托诉讼代理人：屠建东，山东宏鼎律师事务所律师。 原告李晨钟与被告潍坊百佳置业有限公司（以下简称百佳公司）、潍坊华茂置业有限公司（以下简称华茂公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李晨钟的委托诉讼代理人谭智勤、被告百佳公司与被告华茂公司的共同委托诉讼代理人屠建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李晨钟向本院提出诉讼请求：1、确认原告对潍国用2011第C066号土地（以下简称涉案土地）中的110平方米享有土地使用权；2、确认原告对2010H-44号土地拆迁所形成的涉案土地的拆迁安置权具有优先权，被告按照协议约定安置原告住房；3、被告承担自2011年3月3日开始至起诉之日的安置租赁费48000元，之后的租赁费计算至实际安置之日；4、诉讼费由被告承担。 事实与理由：2010年9月19日，寒亭区成人教育中心（以下简称成教中心）和被告百佳公司就原告所有的房产（房产证号40××75）进行拆迁达成拆迁补偿协议。2010年9月20日，原告与成教中心达成《潍坊市寒亭区成教中心南院平房拆迁补偿协议书》。2010年12月10日，原告与被告百佳公司签订《四十四号地块购房协议书》，约定百佳公司在竞得被拆迁地块后对原告进行安置，并承担拆迁期间房屋租赁费。2011年3月3日，被拆迁地块由被告华茂公司拍得，该地块的竞买条件为无偿安置被拆迁户等面积的房产。原告与被告签订的协议具有合作开发性质，原告的诉讼主张符合法律规定。 被告百佳公司辩称，原告与百佳公司之间是债权债务关系，原告对涉案土地不享有物权；且，原告未按协议约定支付购房款，已构成违约，该协议不应继续履行，百佳公司不应支付其租赁费。原告是以货币购买房屋，并非安置，安置权也不是法律规定的优先权。 被告华茂公司辩称，原告与被告华茂公司之间不存在合同关系，原告的诉讼请求不应支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年9月，包含原告住房在内的成教中心南院教学楼和住户平房地块列入潍坊市寒亭区政府拆迁计划。2010年12月15日，原告与被告百佳公司签订《四十四号地块购房协议书》，约定：1、被告百佳公司按每平方米1900元的价格将毛坯房出售给原告；2、原告从政府领取拆迁证载面积50平方米的货币补偿费10日内支付购房款给百佳公司。百佳公司办理完毕预售许可证后，与原告签订《商品房买卖合同书》，20日内交清房款，不足的房款由百佳公司负责办理按揭贷款，原告提供贷款手续；3、原告承担维修基金、契税、暖气接口费、煤气接口费；4、百佳公司承担证载正房面积的租赁费每月8元，超出18个月按每月12元支付，18个月之内的租赁费从购房款中一次性扣除（从土地挂牌成交计算租金时间）；5、如果百佳公司拍不到土地，应负责给原告安置证载面积50平方米，超出面积按均价2300元/平方米购买；6、购房位置为3号楼1单元6楼西户，面积130平方米。 在涉案土地挂牌出让过程中，被告百佳公司并未取得涉案土地。2011年3月3日，被告华茂公司以挂牌出让的方式取得了涉案土地，并于当日签订了成交确认书，并于2011年5月16日与潍坊市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同。华茂公司在参与挂牌出让过程中，提交的土地使用权竞买申请书中承诺：无偿安置33户住房，置换面积2398.08平方米，保证从竞得之日起两年内将安置房交付使用，逾期按安置面积每月每平方米12元支付临时安置费。华茂公司主张安置的33户中不包括原告。华茂公司拍得涉案土地后，至今未取得施工许可证，工程处于停工状态。 另查明，李成德和李全德是被告百货公司的股东，其中，李成德出资占79%，担任法定代表人；陈琪和李成德是被告华茂公司的股东，其中，李成德出资占10%，陈琪出资占90%，陈琪担任法定代表人。 还查明，原告已支取拆迁补偿款，但未向百佳公司和华茂公司支付购房款。 本院认为，被告华茂公司取得涉案土地使用权后，在开发过程中对涉案土地单独享有土地使用权。华茂公司将涉案土地开发完毕将房屋出售并向购房业主转移房屋所有权后，全体业主基于房地一体原则才对涉案土地共同享有土地使用权。但因涉案土地尚未开始建设房屋，仍由华茂公司享有土地使用权，故对原告主张的对涉案土地其中110平方米享有使用权，本院不予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁安置补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。司法解释并未规定被拆迁人所谓的“安置权”或“安置权的优先权”，仅规定在拆迁人另行向他人出卖房屋时，被拆迁人有权优先取得安置房屋，原告主张的“安置权的优先权”不符合权利法定原则。原告与百佳公司约定了位置特定的安置房屋，但百佳公司未取得涉案土地；华茂公司虽取得了涉案土地，但未与原告约定位置特定的安置房屋，且至本案法庭辩论终结，也不存在华茂公司将原告主张的房屋向他人另行出卖的情形，不符合上述司法解释规定的构成要件。原告主张与百佳公司或华茂公司是合作建房关系或合作开发关系，系对相关司法解释和司法政策的误解，本院对此不予支持。原告主张其作为消费性购房者对安置房屋享有优先权，但相关司法解释要求消费者需交付全部或大部分购房款，而原告并未交付购房款，其主张的房屋尚不存在，不符合司法解释的规定。百佳公司未取得涉案土地，与原告约定的房屋安置事实上履行不能；华茂公司取得土地后至今未开发建设，能否开发建设不能确定，且未与原告约定具体的安置房屋方式，故对原告要求安置房屋的诉讼请求，本院不予支持。 原告与百佳公司签订的协议约定百佳公司拍不到土地，仍应负责给原告安置房屋50平方米，故对百佳公司辩称的不应支付原告安置租赁费的主张，本院不予支持。双方约定原告支取货币补偿费后十日内交付购房款，但原告支取补偿费时百佳公司未取得土地，未按约定支付安置租赁费。与百佳公司具有关联关系的华茂公司取得土地后长期未能开发建设，原告享有合同不安抗辩权，有权不支付购房款，原告有权要求百佳公司按协议约定支付安置租赁费。另，华茂公司的竞买申请书中承诺：无偿安置33户住房，置换面积2389.08平方米，保证以竞得之日起两年内将安置房屋交付使用，逾期按安置面积每月每平方米12元支付临时安置费。该承诺内容作为竞买条件已成为华茂公司与国土部门国有土地使用权出让合同内容的一部分，华茂公司在履行土地使用权出让合同时应受该承诺内容的约束。该内容属于华茂公司与国土部门国有土地使用权出让合同中利益第三人的条款，被拆迁人表示接受的，即与华茂公司形成相应的权利义务关系。华茂公司主张承诺安置的33户是建行寒亭支行和第二水产供销公司的业户，不包括原告，但因在竞买申请书中并未明确安置建行寒亭支行和第二水产供销公司的业户，且原告的房屋位于涉案土地之内，原告对上述华茂公司承诺条款表示接受，应认定原告与华茂公司形成以安置为内容的权利义务关系。对华茂公司以与原告之间不存在合同关系为由拒绝支付安置费，不予支持，原告有权要求华茂公司支付安置租赁费。百佳公司与华茂公司支付安置租赁费的义务其中重合的部分，对原告构成不真正连带债务，原告无权要求百佳公司和华茂公司分别全部支付。一方支付的，另一方免给付义务。 综上所述，对原告要求确认对涉案土地中110平方米享有土地使用权的诉讼请求，本院不予支持；对原告要求确认对涉案土地的拆迁安置权享有优先权和要求安置住房的诉讼请求，本院不予支持；对原告要求被告支付安置租赁费的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第一项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，判决如下： 一、被告潍坊百佳置业有限公司支付原告李晨钟安置租赁费[自2011年3月3日始至2012年9月2日止，按每月400元（8×50）计算；自2012年9月3日始至安置或合同终止之日止，按每月600元（12×50）计算]； 二、被告潍坊华茂置业有限公司支付原告李晨钟安置租赁费[自2013年3月3日始至安置或合同终止之日止，按每月600元（12×50）计算]； 三、被告潍坊百佳置业有限公司和潍坊华茂置业有限公司对2013年3月3日之后的租赁费互负连带责任，一方支付后另一方免除支付义务； 四、被告潍坊百佳置业有限公司和潍坊华茂置业有限公司对于本判决第一、二、三项中计算至实际支付之日的安置租赁费，定于本判决生效后十日内付清； 五、驳回原告李晨钟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1000元，财产保全费500元，由被告潍坊百佳置业有限公司和潍坊华茂置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  牟爱平 人民陪审员  陈东生 人民陪审员  黄晓凤 二〇一八年七月十八日 法官助理张延宏 书记员杨甜甜