四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终3156号上诉人（原审原告、反诉被告）：成都市佳理商业管理有限公司，住所地：成都市武侯区一环路西一段35号。法定代表人：梁月辉，总经理。委托诉讼代理人：陈丽娜，四川信都律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘晶，四川杰中律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：姬梦娜，女，汉族，1989年8月18日出生，住拉萨市城关区。委托诉讼代理人：田翼，四川金领律师事务所律师。委托诉讼代理人：何信堂，姬梦娜之母。上诉人成都市佳理商业管理有限公司（以下简称佳理公司）与被上诉人姬梦娜房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0122民初851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。佳理公司上诉请求：1.请求依法撤销成都市双流区人民法院（2016）川0122民初851号民事判决；2.请求依法改判支持佳理公司的诉讼请求并改判驳回姬梦娜的诉讼请求：改判姬梦娜向佳理公司支付拖欠的租金，自2015年10月起至姬梦娜实际腾退并返还商铺时止；改判佳理公司不向姬梦娜赔偿商铺损失120000元；改判佳理公司不向姬梦娜退还保证金24737元；3.本案一审、二审诉讼费用由姬梦娜承担。事实和理由：1.合同解除是因为姬梦娜违约，佳理公司行使合同约定的解除权，并非双方就经营范围发生纠纷所致。姬梦娜新增的菜品影响了其他商家的经营，佳理公司只是建议其改进菜品，未限制其经营。依据双方《商铺租赁合同》约定，姬梦娜应于2015年9月25日前向佳理公司支付第四季度的租金，但姬梦娜一直未支付第四季度的租金并于2015年7月起拖欠物管费，至2015年9月，姬梦娜已拖欠物业费超过2个月，构成严重违约，依据《商铺租赁合同》第15.5.5的约定，佳理公司可解除合同。此外，姬梦娜于2015年10月14日单方面擅自停止营业，同样违反了《商铺租赁合同》第15.5.12的约定，合同解除系姬梦娜的过错，佳理公司多次发函告知姬梦娜对店内设施进行腾退，姬梦娜均不加理会，佳理公司不应赔偿姬梦娜的损失。2.依据双方《商铺租赁合同》第15.6的约定，佳理公司不应向姬梦娜退还租赁保证金。3.姬梦娜停业期间，仍占用商铺，并拒不配合佳理公司对店内进行安全检查、卫生维护，给商场带来安全隐患、卫生隐患。故姬梦娜应向佳理公司支付商铺占用费用，直到实际腾退之日，并对佳理公司的实际损失进行赔偿。姬梦娜辩称，1.依据2015年9月、10月期间发给姬梦娜的《要求函》、《回复函》，及在此期间双方部门负责人陈齐、徐红等人协商的录音记录等证据，均可证实双方纠纷的起因系佳理公司违反合同约定限制姬梦娜的经营范围，禁止姬梦娜为改善经营状况而推出新菜品，而非姬梦娜有意拖欠房租。2.姬梦娜于2015年8月底、9月初期间在经营范围内推出新菜品后，经营状况得到改善，双方来往函件亦能证明姬梦娜无停业意愿。此后，佳理公司限制姬梦娜的经营，导致2015年10月14日姬梦娜被动停业，而非佳理公司所称的单方面擅自停业。3.一审后双方达成一致意见，姬梦娜暂时未予搬离。然而佳理公司于2017年春节期间单方面发出《撤场通知书》，擅自将商铺内的装修及物品拆除并搬离，将房屋另行出租，该行为致使案涉损失无法被查清，故一审法院只能酌定判决损失金额，佳理公司应承担相关不利后果。4.佳理公司起诉并要求解除合同的依据是拖欠租金，并未涉及到物业费的问题，物业费是另案处理的。佳理公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《商铺租赁合同》；2.判令姬梦娜立即支付拖欠的租金61443.52元；3.判令姬梦娜立即支付违约金2519.18元；4、判令姬梦娜自解除之日起，按照双方商业条款约定的租金标准向佳理公司支付场地占用费直至其腾退并返还商铺时止。姬梦娜向一审法院提出反诉请求：1、判令佳理公司赔偿姬梦娜各项经济损失632880元；2、判令佳理公司退还保证金24737元；3、判令佳理公司退还2015年9月租金24737元。一审法院查明，2013年11月25日，成都市圣沅房地产开发有限公司（以下简称圣沅房地产公司）与佳理公司签订了《房屋租赁合同》，约定圣沅房地产公司将位于成都市天府新区，建筑面积30000平方米的房屋出租给佳理公司。圣沅房地产公司于2013年12月25日前向佳理公司交付房屋，房屋租赁期限自2014年1月1日至2034年1月1日。2014年7月9日，双方签订了《商铺租赁合同》及《商业条款》。《商铺租赁合同》约定佳理公司将位于成都市天府新区商铺租赁给姬梦娜使用。双方确认该承租商铺的面积为494.74平方米。该商铺仅供姬梦娜经营滋滋烤鱼品牌（类别餐饮）之用途。该商铺租金按基本租金计算。自商铺交付日起，基本租金项下该商铺的日租金标准为（保留小数点后两位）第一个租赁年度：每日每平方米承租面积人民币1.64元（免租期内无需缴付租金）；第二个租赁年度：每日每平方米承租面积人民币1.64元；第三个租赁年度：每日每平方米承租面积人民币1.74元；第四个租赁年度：每日每平方米承租面积人民币1.85元；第五个租赁年度：每日每平方米承租面积人民币1.96元；第六个租赁年度：每日每平方米承租面积人民币2.08元。基本租金以“先付后用”的原则，姬梦娜应在商铺交付日前足额支付第一个支付期的基本租金，其后应在每一支付期开始前一个月的25日前足额预付该支付期的基本租金。姬梦娜在本合同签署之日向佳理公司支付租赁保证金人民币24737元。双方约定，租赁期限为六年，自该商铺开业日开始起算，租赁是时为2014年10月20日起至2017年10月10日（租赁起始时间以实际开业时间为准）。双方约定免租期为三个月，免租期使用方式为：商家经营每满半年可使用1个月的免租期，首次免租期使用时间为2014年10月20日至2014年11月19日，第二次免租期使用时间为2015年4月20日至2015年5月19日，第三次免租期使用时间为2015年11月20日至2015年12月19日。在姬梦娜租赁期间内，佳理公司不得在该承租房屋所在建筑物内的任何范围内任何位置或者区域引进或招商或者转租场地与姬梦娜相类似和相竞争的业态。双方签订的《商业条款》约定，在租赁期限内，姬梦娜确保其对于所陈列或销售的商品或提供的服务持续具有合法的权利或相应合法授权，并在签署本合同时提供相应的证明文件给佳理公司备案，包括但不限于营业证照、经营许可、商标使用合法性证明文件、商铺代理权证明文件等。租赁期限内，如姬梦娜未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、综合物业管理服务费、违约金及其他姬梦娜应当支付的费用的，在佳理公司发出要求姬梦娜纠正该行为的书面通知后7日内，姬梦娜仍未纠正该行为的，佳理公司有权直接抵扣姬梦娜向其交纳的租赁保证金。在租赁期限内，因姬梦娜的原因导致本合同无法继续履行或因姬梦娜违约导致佳理公司解除本合同的，则佳理公司有权不予退还租赁保证金。在租赁期限内，姬梦娜拖欠支付或者补足租金、综合物业管理服务费、租赁保证金或其他任何一项或多项费用连续超过15日或累计超过30日（无论佳理公司是否正式追索）。佳理公司不承诺在购物中心内姬梦娜可享有独家运营特定行业的权利，佳理公司有权出租或者许可第三方运营与姬梦娜相同或相类似的行业。另查明，2014年7月10日，姬梦娜作为甲方与作为乙方的重庆诸葛饮食文化有限公司签订《品牌加盟合同》，约定甲方自愿加入重庆诸葛饮食文化有限公司连锁体系，开店地址定在四川省成都市天府新区。甲方应向乙方支付加盟费98000元，权益保证金20000元。上述费用在本合同签订之日一次性付清。甲方每年向乙方缴纳管理费5000元，服务期满前10天内，甲方向乙方缴纳下年度的管理费。本合同自签订之日开始生效，有效期为陆年。2014年7月15日，重庆诸葛饮食文化有限公司出具《授权书》，载明“四川省成都市姬梦娜自愿申请加入重庆诸葛饮食文化有限公司连锁体系，经审查合格特授权姬梦娜为精品店级特许加盟商，授权其在四川省成都市天府新区开业。允许2014年7月25日至2015年1月24日使用诸葛烤鱼全国连锁作为店名及标识并开店营业”。《商铺租赁合同》签订后，佳理公司按约向姬梦娜交付了商铺，姬梦娜对商铺进行了装修并开始经营。姬梦娜按约缴纳了保证金24737元，并支付商铺租金至2015年9月。合同履行过程中，姬梦娜在经营中推出新菜品，佳理公司认为该菜品与商场内其他商户所经营的商品产生冲突而予以阻止。佳理公司将姬梦娜经营商铺的广告牌移除，双方就菜品问题进行协商但未能达成一致意见，致本案纠纷产生。2015年10月21日，佳理公司向姬梦娜发出《回复函》载明“贵商户回函内容已经表达出贵方继续经营的意向，对此我方商议决定给于贵方的一定的支持。一、经营项目按我方前期函件要求经营；二、贵方恢复正常经营后，租金可按月进行缴纳；三、我方可按“益州国际广场广告位使用规定”为贵方提供免费指定广告位进行宣传”。诉讼过程中，佳理公司于2017年2月3日向姬梦娜发出《撤场通知书》，载明“贵我双方于2014年7月9日签订的《商铺租赁合同》、《商业条款》，贵方承租我方圣沅益州国际广场3楼7、8、9、10、11-1号商铺经营“诸葛烤鱼”品牌。按照约定贵方应于2015年9月25日前支付当年第四季度商铺租金74211元，但贵方一直未予以支付。并且贵方单方面于2015年10月14日停止营业，贵方已经严重违约……我方现将履行上述合同条款，与贵方终止合同，收回合同中约定商铺。请贵方在2017年2月8日前前来办理合同终止及其他相关手续，并且贵方需对原室内装修、设备设施按贵我双方合同约定进行撤除，在撤除过程中不能对我方的设备设施及公共区域造成损坏，若造成损坏，由贵方承担全部责任。若到期贵方未按时前来办理相关手续，并未能完成拆除工作，则视为贵方放弃店铺内的装修及设备设施的所有权、使用权、处置权，我方将对贵方店铺内装修、设备设施及所有物品进行撤除、处置并收回该商铺，由此产生的所有费用由贵方承担，同时贵方违约期间给我方带来的所有损失由贵方全部承担”。2017年2月22日，佳理公司单方将姬梦娜承租的商铺内的物品拆除及搬离。诉争商铺现已由其他商户经营使用。一审法院认为，双方一致同意解除《商铺租赁合同》，其解除不违反法律规定，一审法院予以确认。本案的争议焦点为双方《商铺租赁合同》解除的过错责任应由谁承担。在合同履行过程中，双方因姬梦娜经营范围发生纠纷，致使姬梦娜未缴纳2015年10月以后的房屋租金，佳理公司以姬梦娜严重拖欠房屋租金为由要求解除合同。根据双方签订的《商铺租赁合同》备注中第e）约定，在姬梦娜租赁期间内，佳理公司不得在该承租房屋所在建筑物内的任何范围内任何位置或者区域引进或者招商或者转租场地与姬梦娜相类似和相竞争的业态。《商业条款》第11.1.1约定，甲方不承诺在购物中心内乙方可享有独家运行特定行业的权利，甲方有权出租或者许可第三方运营与乙方相同或向类似的行业。由此可见，《商铺租赁合同》与《商业条款》的约定内容相互矛盾。如果适用《商铺租赁合同》，佳理公司则应当保障姬梦娜在该商业体内的专属经营权。如果适用《商业条款》，则证明佳理公司允许在商业体内出现相类似或者相同行业的商户。综上，无论使用哪一条款佳理公司都无权限制姬梦娜的经营范围。双方签订的合同中亦无对姬梦娜经营范围作出明确限定的条款。姬梦娜在经营过程中推出新菜品，不违反双方的合同约定，故佳理公司要求姬梦娜更改经营范围的行为侵害了姬梦娜的合法权益，经双方多次协商无果致使姬梦娜停止经营。因此，造成《商铺租赁合同》解除的责任应当由佳理公司承担。故对佳理公司要求姬梦娜支付2015年10月后的租金及违约金的请求，一审法院不予支持。关于佳理公司主张姬梦娜经营“诸葛烤鱼”的授权已过期，故不能推出新菜品的问题。根据重庆诸葛饮食文化有限公司出具《授权书》，其授权姬梦娜2014年7月25日至2015年1月24日使用诸葛烤鱼全国连锁作为店名及标识并开店营业。该授权虽然已经超过时限，但是姬梦娜与该公司签订的《加盟合同》期限为6年，佳理公司在协商过程中亦未提出要求姬梦娜出示新的授权。故对佳理公司的该主张一审法院不予支持。在诉讼过程中，佳理公司单方面将姬梦娜经营的诉争商铺内的物品拆除并搬离。该商铺现已由其他商户经营使用，佳理公司的行为致使一审法院无法对该商铺内的装饰装修价值进行评估鉴定。一审法院根据姬梦娜提交的相关装修及购物清单，酌定姬梦娜的装饰装修损失为120000元。姬梦娜要求佳理公司返还保证金24737元，一审法院予以支持。关于姬梦娜要求退还2015年9月租金24737元的请求，因该期间姬梦娜实际占用并经营该商铺，故对姬梦娜的该请求一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除成都市佳理商业管理有限公司与姬梦娜于2014年7月9日签订的《商铺租赁合同》；二、成都市佳理商业管理有限公司于判决生效之日起十日内赔偿姬梦娜商铺损失120000元；三、成都市佳理商业管理有限公司于判决生效之日起十日内退还姬梦娜保证金24737元；四、驳回成都市佳理商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回姬梦娜的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1400元、反诉案件受理费10376元，由成都市佳理商业管理有限公司负担3994元、姬梦娜负担7782元。二审中，各方当事人均未提交新的证据。二审查明事实与一审相同。本院认为，本案双方争议焦点的问题为案涉《商铺租赁合同》解除的过错责任应由谁承担。佳理公司认为姬梦娜未按时交纳2015年第四季度的租金导致合同解除，姬梦娜应承担相应的责任支付租金及房屋占用费，佳理公司未违约，不应赔偿姬梦娜损失及退还保证金。根据庭审查明的情况，姬梦娜交纳租金至2015年9月，双方在履行合同过程中就移除广告牌、限制新菜品等问题发生争议，且未就解决方案协商达成一致意见，后姬梦娜未按照合同约定在2015年9月25日前交纳第四季度租金。佳理公司在2015年10月21日发给姬梦娜的《回复函》中记载“二、贵方恢复正常经营后，租金可按月进行交纳；”的内容说明，佳理公司允许姬梦娜按月交纳2015年10月后的租金。后姬梦娜因佳理公司限制菜品原因于2015年10月停止经营，后双方起诉至法院，佳理公司在一审诉讼过程中单方面将姬梦娜经营的案涉商铺内的物品进行拆除、搬离并将该商铺交由案外人经营使用，导致案涉《商铺租赁合同》无法继续履行。双方签订的《商铺租赁合同》、《商业条款》中并未约定佳理公司有权利干涉姬梦娜经营的具体菜品、方法，故姬梦娜在经营过程中推出新菜品的行为，不违反双方合同的约定，即佳理公司要求姬梦娜更改经营范围的行为侵害了姬梦娜的合法权益，并且因双方多次协商无果导致姬梦娜停止经营，而且佳理公司单方面对案涉商铺内的物品进行拆除、搬离，并将案涉商铺交由案外人经营使用的行为导致案涉《商铺租赁合同》无法继续履行，故案涉合同无法继续履行的责任在于佳理公司，其应承担相应的责任。另，佳理公司还提出案涉合同的解除系姬梦娜未按时交纳物管费，依照双方合同约定，其有权解除合同，但根据佳理公司出具的《回复函》《撤场通知书》看，其并未提出解除合同的原因是姬梦娜未缴纳物管费，故对佳理公司的该项抗辩不予支持。综上，佳理公司上诉请求不能成立，本院不予支持，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11776元，由上诉人成都市佳理商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  尹 英审判员  袁晟翔二〇一八年七月五日书记员  谭小雨