四川省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川民初77号 原告：合江县国土资源局，住所地：四川省合江县合江镇人民街**。 法定代表人：李斌，局长。 委托诉讼代理人：陈锋云，四川恒智达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘浩一，四川恒智达律师事务所律师。 被告：四川金海岸房地产开发有限公司，住，住所地：四川省资中县水南镇工业大道旁/div> 法定代表人：夏宁璐，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：谭建国，四川金坛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹斌全，四川金坛律师事务所律师。 被告：四川金海岸房地产开发有限公司合江县分公司，住，住所地：四川省合江县合江镇十二段3转盘4通酒楼**楼****/div> 负责人：吴俊滴，经理。 委托诉讼代理人：谭建国，四川金坛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹斌全，四川金坛律师事务所律师。 原告合江县国土资源局（以下简称合江县国土局）诉被告四川金海岸房地产开发有限公司（以下简称金海岸公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2017年8月7日受理后，依法组成合议庭，并经金海岸公司申请，追加了四川金海岸房地产开发有限公司合江县分公司（以下简称金海岸合江分公司）为共同被告参与诉讼。本院审理过程中，金海岸公司于2017年12月1日提出反诉，其后于2018年1月30日经本院准许撤回反诉。本案于2018年6月25日依法公开开庭审理，合江县国土局的法定代表人李斌、委托诉讼代理人陈锋云、刘浩一，金海岸公司及金海岸合江分公司的共同委托诉讼代理人谭建国、邹斌全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 合江县国土局向本院提出诉讼请求：一、判令金海岸公司立即支付尚欠的土地出让金16425万元，并按每日1‰的标准支付所欠土地出让金的逾期违约金至付清款项之日止，其中，5000万元的违约金从2014年9月17日起算，11425万元的违约金从2014年12月31日起算；二、由金海岸公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年9月27日，合江县国土局与金海岸公司签订土地使用权出让合同。2014年7月17日，双方签订变更协议，其中第五条约定，金海岸公司应于2014年9月17日前缴纳土地出让金5000万元，2014年12月31日前缴纳土地出让金11425.04万元。但经合江县国土局多次催缴，金海岸公司至今未缴纳变更协议约定的土地出让金，构成违约，应依照双方签订的土地使用权出让合同第三十条的规定支付逾期付款违约金。 金海岸公司及金海岸合江分公司辩称：一、合江县国土局在案涉建设用地使用权拍卖前后向金海岸公司交付了合江县城西湿地公园的设计方案、招商公告，并告知了该湿地公园已于2013年5月17日开工，拟于2014年5月竣工的相关情况和新闻报道情况，致使金海岸公司确信案涉建设用地相邻配置有环境优美的湿地公园。合江县人民政府2014年工作报告亦明确承诺2014年完成城西湿地公园项目建设。因此，在案涉土地连接的地块上打造城西湿地公园是合江县国土局、合江县人民政府出让案涉建设用地使用权的先履行义务。但该城西湿地公园至今未完成建设，合江县国土局、合江县人民政府违约在先，金海岸公司不应承担未足额支付土地出让金的违约责任。即使认定金海岸公司违约，因双方签订的土地使用权出让合同约定的违约金高达年利率36%，而合江县国土局实际损失仅为资金存款利息，违约金约定过高，依照合同法的规定，应调整违约金支付标准为最高不超过欠付土地出让金存款利息的130%。二、合江县国土局至今只给金海岸公司办理了实际交地面积31.32亩的土地使用权证书，按照合同约定的单价每亩358万元，金海岸公司只应缴纳土地出让金1.15亿元，金海岸公司实际支付1.642508亿元，已经超过应付土地出让金。因合江县国土局没有向金海岸公司实际足额交付所出让土地，金海岸公司向合江县国土局全额支付土地出让金的条件不具备，合江县国土局要求支付土地出让金余款的请求不应支持。综前所述，请求驳回合江县国土局的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、合江县国土局提交的证据。1.金海岸公司及金海岸合江分公司对合江县国土局提交的2014年5月16日、2016年8月16日两份《催款通知书》（存根）的真实性不予认可，否认自己收到。合江县国土局虽提交了2014年5月19日的《国内挂号信函收据》证实已经邮寄，但该收据未载明邮寄内容和收件人，不能证明系邮寄的案涉《催款通知书》，更不能证明已经送达金海岸公司或金海岸合江分公司，而2016年8月16日的《催款通知书》虽载明有签收人签字，但合江县国土局未进一步证明该签收人为金海岸公司或金海岸合江分公司工作人员，本院对该两份《催款通知书》不予采信。2.合江县国土局提交的《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》、本院（2014）川民终字第299号《民事判决书》、最高人民法院（2014）民申字第1825号《民事裁定书》系复印件，金海岸公司和金海岸合江分公司不予认可其真实性，该三份证据也与本案待证事实没有关联性，本院不予采信。二、金海岸公司和金海岸合江分公司提交的证据。1.金海岸公司和金海岸合江分公司提交的《合江县人民政府关于合江县城西湿地公园项目的招商公告》、城西湿地公园开工新闻报道、图片、合江县人民政府2014年2月17日《政府工作报告》《供地结果信息》为复印件或网络数据打印件，合江县国土局不认可其真实性，金海岸公司和金海岸合江分公司未进一步提交证据予以印证其真实可信，本院不予采信。2.合江县国土局对金海岸公司和金海岸合江分公司提交的北京中外建建筑设计有限公司重庆分公司出具的关于城西湿地公园及案涉出让地块系合江县住房和城乡规划建设局（以下简称合江县住建局）委托该公司整体设计的《情况说明》、城西湿地公园的《扩初方案设计》和《规划设计方案》、案涉出让土地《概念规划方案设计》、城西湿地公园现状照片的真实性、关联性、合法性不予认可，对此，本院认为，《情况说明》只加盖有单位印章，没有单位负责人及制作说明材料的人员签名或者盖章，不符合《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百一十五条第一款规定的形式要件，本院不予采信；城西湿地公园的《扩初方案设计》和《规划设计方案》、案涉出让土地《概念规划方案设计》对本案待证事实没有意义，本院不予采信；城西湿地公园现状照片未载明拍摄时间和拍摄地，不能证明系城西湿地公园整体现状，本院不予采信。3.合江县国土局对金海岸公司和金海岸合江分公司提交的两份律师《调查笔录》及其相关《商品房买卖合同》的真实性、关联性不予认可，因其《调查笔录》载明的证人未出庭接受质询，《商品房买卖合同》为复印件，本院均不予采信。 综合双方当事人陈述和无争议的案件事实、证据，本院认定事实如下： 2013年9月27日，合江县国土局与金海岸合江分公司签订《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称《出让合同》），约定：合江县国土局将坐落于合江县城荔城大道4号地块（城西公园旁），面积为61171.13平方米，用途为其他普通商品住房用地的宗地出让给金海岸合江分公司，出让价款3.285008亿元。合江县国土局在2013年10月20日前将出让宗地交付给金海岸合江分公司，双方在签订本出让合同的同时签订交地确认书，具体交地由金海岸合江分公司向合江县国土局提出拨地定桩申请，由合江县国土局委托中介机构具体承办。该宗地交付时应达到的土地条件为现状土地条件（现状出让）。金海岸合江分公司付款方式为：分两期付清款项，其中，2013年10月12日前支付1.642504亿元，2014年3月12日前支付1.642504亿元。金海岸合江分公司应在按合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。双方还在合同第三十条约定：金海岸合江分公司应当按照合同约定按时支付出让价款，不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向合江县国土局支付违约金，延迟付款超过60日，经合江县国土局催交后仍不能支付的，合江县国土局有权解除合同。合同还约定了土地开发建设、转让、出租、抵押，其他违约责任等内容，并将出让宗地平面界址图、竖向界限、规划条件作为合同附件。 合江县国土局与金海岸合江分公司签订前述《出让合同》的同日，还签订了《国有建设用地交地确认书》（以下简称《交地确认书》），约定：一、根据双方签订的《出让合同》约定，合江县国土局应于2013年10月20日前将出让宗地交付给金海岸合江分公司，合江县国土局于2013年10月20日将该宗地实际交付给金海岸合江分公司。二、经双方依据《土地勘测定界技术报告书》所示供地红线现场勘测、确认，实际交地情况如下：根据双方签订的《出让合同》约定，合江县国土局应向金海岸合江分公司交付的宗地面积为61171.13平方米，实际交付面积为61171.13平方米，土地条件为现状土地条件，金海岸合江分公司对该宗地的四至范围、面积、土地条件没有异议，同意接收。三、对于合江县国土局交付的土地与《出让合同》约定的面积和土地条件不一致的问题，双方同意按本条第二项规定的办法处理：……（二）金海岸合江分公司同意按土地现状条件接收土地，不再提出异议和新的权利主张……四、用地前，金海岸合江分公司同意自行委托原勘界单位现场拨地定桩，并埋设界桩，费用由金海岸合江分公司自理。五、本确认书自签订之日起生效。本确认书生效后，即视为完成交地。 合同签订后，金海岸公司按约支付了第一期土地出让价款1.642508亿元。第二期出让价款未按约支付。 2014年7月17日，合江县国土局与金海岸合江分公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》（以下简称《变更协议》），约定：一、金海岸合江分公司（就案涉土地建设）同意按案涉土地使用权拍卖时合江县住建局提供的规划设计方案实施，最终供地红线与概念性方案规划用地红线一致。二、平面界址、竖向界限具体变更详见附件《合江县2013年073号地块拟供地地籍图（变更）》，出让土地面积仍为61171.13平方米。三、本变更协议约定出让的土地使用权面积与合江县住建局提供的概念性方案规划用地红线范围内土地面积不一致的，以合江县住建局和国土局调整的红线图为准。四、原合同约定由金海岸合江分公司实施建设并承担费用的市政道路不再计入出让土地面积。五、土地出让价款的缴纳期限变更如下：金海岸合江分公司欠合江县国土局的土地价款1.642504亿元及应缴税费在本变更协议签订后2个月内向合江县国土局缴纳5000万元，余款和相应税费在本年底前缴清。六、原合同约定的开竣工日期调整为：2014年10月20日前开工，2017年4月20日前竣工。七、前期由于合江县国土局规划原因，造成金海岸合江分公司无法动工建设，没有按照约定期限缴纳土地价款，不视为金海岸合江分公司违约，合江县国土局不追缴金海岸合江分公司滞纳金。本协议签订后，如果金海岸合江分公司没有按照约定缴纳土地价款，金海岸合江分公司同意按照原合同第三十条约定标准缴纳违约金。八、金海岸合江分公司在按本协议约定付清全部土地使用权出让价款之日起30日内，应持本协议和原合同、价款支付凭证等资料向合江县国土局申请办理土地登记。 前述《变更协议》签订后，金海岸合江分公司未按约支付尚欠土地使用权出让价款，合江县国土局遂于2017年8月7日向本院提起本案诉讼。 2016年5月12日，合江县国土局就案涉出让宗地中的面积为21413.62平方米的一期土地向金海岸合江分公司办理了不动产权证书，其余39757.52平方米的土地未办理不动产权证书。 本院认为：合江县国土局与金海岸合江分公司签订的《出让合同》《交地确认书》《变更协议》系双方真实意思表示，内容合法，应为有效。双方均应按约履行。双方当事人本案争议的主要问题是：金海岸合江分公司支付合同约定的土地使用权出让价款余款的条件是否成就，其未支付余款是否构成违约，应否承担违约责任，合同约定的违约金是否过分高于造成的损失。本院对此评述如下： 一、关于合同约定的土地使用权出让价款余款的付款条件是否成就。金海岸公司和金海岸合江分公司主张合同约定的土地使用权出让价款余款的付款条件尚未成就的理由为合江县国土局仅交付了部分土地，尚未交付合同约定的全部土地。而合江县国土局则主张已经将合同约定的全部土地一次性交付给金海岸合江分公司。对双方该争议事实，本院认为：（一）双方签订的《出让合同》明确约定金海岸合江分公司2013年10月12日前支付第一期价款1.642504亿元，合江县国土局2013年10月20日前交付土地，金海岸合江分公司付清第一期、第二期价款后，双方进行土地使用权登记。因此，金海岸合江分公司是否取得相关土地使用权证书不是认定双方争议的合江县国土局是否交付土地的依据，而应依据本案其他事实和证据予以审查认定。双方虽仅办理了部分土地使用权登记，但因金海岸合江分公司未按约支付第二期土地使用权出让价款，不能因此认定合江县国土局仅交付了不动产权证书载明面积的土地。（二）双方签订的《出让合同》虽约定双方在签订《出让合同》的同时签订交地确认书，具体交地由金海岸合江分公司向合江县国土局提出拨地定桩申请，由合江县国土局委托中介机构具体承办，但在其后同日签订的《交地确认书》却变更约定为：金海岸合江分公司同意在用地前自行委托原勘界单位现场拨地定桩，并埋设界桩，费用由金海岸合江分公司自理。双方在签订的《交地确认书》中亦明确双方依据《土地勘测定界技术报告书》所示供地红线现场勘测、确认，金海岸合江分公司对该宗地的四至范围、面积、土地条件没有异议，同意接收，实际交地面积为61171.13平方米，并确认双方签订该确认书之后即视为完成交地。该《交地确认书》约定内容明确，即双方完成了案涉使用权出让土地61171.13平方米的全部交付。并且，双方在其后时隔近10个月签订《变更协议》就金海岸合江分公司尚未支付的第二期土地出让价款的缴纳期限进行变更时，双方亦未提及尚有部分土地尚未交付，仅确认“前期由于出让方规划原因，造成受让方无法动工建设，没有按照约定期限缴纳土地价款，不视为受让方违约，出让方不追缴金海岸合江分公司滞纳金”，并约定了新的付款方式和期限及其违约责任，而未同时约定金海岸公司和金海岸合江分公司诉讼中主张的尚未交付土地的交付问题。如果金海岸公司和金海岸合江分公司诉讼中主张的尚有部分土地未交付的事实属实，该《变更协议》对尚未交付土地的交付问题不予提及和约定显然违背常理。同时，双方签订的《出让合同》《交地确认书》确认的交地时间为2013年10月20日前，实际交地时间为2013年10月20日，金海岸公司和金海岸合江分公司诉讼中虽主张尚有部分土地未交付，但在长达四年的期限内对此未向合江县国土局提出异议显然也与常理不符。因此，虽然《交地确认书》签订时间为2013年9月27日，确认的实际交地时间为2013年10月20日存在瑕疵，但不影响对合江县国土局已经按约交付合同约定出让使用权的全部土地的事实认定。（三）金海岸公司和金海岸合江分公司庭审中虽还主张合江县国土局原交付的土地红线图有误，不能认定为交付，但依据双方签订的《变更协议》及其附件《合江县2013年073号地块拟供地地籍图（变更）》载明内容，双方仅对《出让合同》约定的平面界址、竖向界限进行了细微调整，并不构成对出让宗地交付错误，金海岸公司和金海岸合江分公司该主张理由不能成立。综前，金海岸公司和金海岸合江分公司关于合江县国土局尚未交付合同约定的全部土地，其土地使用权出让价款余款的付款条件尚未成就的抗辩理由不能成立。 二、金海岸合江分公司未按约支付土地使用权出让价款余款是否构成违约，应否承担违约责任，合同约定的违约金是否过分高于造成的损失。金海岸公司和金海岸合江分公司主张合江县国土局、合江县人民政府未在案涉使用权出让土地连接的地块上完成环境优美的城西湿地公园的建设，违约在先，其不应承担未足额支付土地使用权出让价款的违约责任。合江县国土局对金海岸公司和金海岸合江分公司该主张不予认可。对此，本院认为：即使合江县国土局、合江县人民政府未在案涉使用权出让土地连接的地块上完成城西湿地公园的建设，对金海岸合江分公司亦不构成违约。理由如下：（一）据本案查明事实，双方签订的案涉《出让合同》《交地确认书》《变更协议》均未约定合江县国土局或合江县人民政府应在案涉使用权出让土地连接的地块上完成城西湿地公园的建设，金海岸公司和金海岸合江分公司亦未提供证据证明合江县国土局或合江县人民政府向其就完成城西湿地公园的建设进行了具体明确的说明和允诺，不能认定合江县国土局、合江县人民政府完成城西湿地公园的建设属于其案涉合同义务。（二）金海岸公司和金海岸合江分公司虽主张合江县国土局向其告知、交付了该公园开工竣工情况和招商公告、设计方案，但未能提供证据证明，不能以此认定合江县国土局或合江县人民政府向其就完成城西湿地公园的建设进行了具体明确的说明和允诺。（三）即使金海岸公司和金海岸合江分公司主张的有相关新闻报道该公园已于2013年5月开工建设，政府工作报告关于2014年工作安排中载明拟于2014年12月底完成该公园建设的事实属实，亦不属于合江县国土局或合江县人民政府向金海岸公司和金海岸合江分公司就完成城西湿地公园的建设进行的承诺，不能认定为双方签订的土地使用权出让合同的组成部分。（四）案涉土地系带规划设计方案拍卖的事实不能推导出完成城西湿地公园的建设系合江县国土局或合江县人民政府出让案涉土地使用权的附随履行义务。综前所述，金海岸公司和金海岸合江分公司主张合江县国土局或合江县人民政府未完成城西湿地公园的建设，违约在先的抗辩理由不能成立。金海岸公司和金海岸合江分公司未按照《变更协议》约定的付款时间支付土地使用权出让价款，构成违约，应当承担相应违约责任。双方签订的《出让合同》《变更协议》约定的逾期付款违约金为每日1‰，折算年利率为36%，金海岸公司和金海岸合江分公司对此主张过分高于造成的损失，依法应予调整。而合江县国土局并未提供证据证明金海岸合江分公司逾期付款给其造成的损失情况，本院有理由认为其损失仅为资金利息损失，双方合同约定的年利率为36%的逾期付款违约金过分高于造成的损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本院对金海岸合江分公司逾期付款应承担的违约责任调整为支付逾期款项按中国人民银行公布的同期同类商业银行贷款基准利率计付的利息。 综上，金海岸公司和金海岸合江分公司关于土地使用权出让价款余款付款条件未成就，合江县国土局违约在先的抗辩理由不能成立。金海岸合江分公司未按约支付土地使用权出让价款，应承担相应支付责任和违约责任。依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款关于“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，金海岸合江分公司的案涉民事责任由金海岸公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、四川金海岸房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内向合江县国土资源局支付尚欠的国有建设用地使用权出让价款16425万元，并支付该款从欠付之日起按中国人民银行公布的同期同类商业银行贷款基准利率计付的逾期付款违约金至付清款项之日止（其中，5000万元的违约金从2014年9月17日起算，11425万元的违约金从2014年12月31日起算）； 二、驳回合江县国土资源局的其他诉讼请求。 本案案件受理费1663743元，由四川金海岸房地产开发有限公司负担1497368.70元，合江县国土资源局负担166374.30元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。 审判长 袁 均 审判员 雷 伟 审判员 蔡源原 二〇一八年七月九日 书记员 王 景