山东省潍坊市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2013）潍行终字第74号 上诉人（原审第三人）周连云，女，1955年8月24日生，汉族，住潍坊市潍城区。 委托代理人傅文，山东豪德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）杜少金，曾用名杜绍君，男，1931年4月1日生，汉族，退休职工，住济南市。 原审被告潍坊市潍城区住房和城乡建设局。住所地：潍坊市潍城区人民政府办公楼**楼**。 法定代表人李学军，局长。 委托代理人孙长春，山东潍州律师事务所律师。 委托代理人王文博，该单位法规科科长。 山东省潍坊市潍城区人民法院就杜少金诉潍坊市潍城区住房和城乡建设局（下称潍城住建局）、周连云房屋行政登记一案作出（2012）潍城行初字第47号行政判决，周连云不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人周连云的委托代理人傅文，被上诉人杜少金，原审被告潍城住建局的委托代理人孙长春到庭参加了诉讼。因上诉人周连云就涉案房屋权属以杜少金为被告向潍坊市潍城区人民法院提起所有权确认民事诉讼，而本案的审理须以该民事案件的审理结果为依据，本案于2013年9月16日中止审理；因该所有权确认民事案件已审结，根据上诉人周连云的申请，本院于2018年7月25日恢复本案诉讼。本案现已审理终结。 案经一审法院审理确认以下事实： 1990年9月3日，山东省潍坊市潍城区人民政府将坐落于潍坊市潍城区西关友爱村的8间房屋(建筑面积105.84平方米)为原告杜少金颁发了鲁潍潍城宅字第××号城镇私房所有权证。 原潍坊市潍城区房地产管理局(现潍坊市潍城区住房和城乡建设局)根据《申请出卖房屋登记表》和《申请购买房屋登记表》，受理了将涉案房屋进行转移登记的申请。《申请出卖房屋登记表》中申请人为杜绍君，身份证号码为，申请人处盖有名为“杜绍君”的扁形印章，没有申请人的亲笔签名和捺手印，也没有注明申请日期，所出卖房屋的房产证号登记为802471；《申请购买房屋登记表》中申请人为周连云，身份证号码为，申请人处盖有名为“周连云”的扁形印章，没有申请人的亲笔签名和捺手印，也没有注明申请日期，在该表的单位意见中盖有名为“潍坊市潍城区西关街道办事处友爱居民委员会”的印章，单位意见是“同意购买”，友爱居民委员会盖章日期是98年8月22日。 后原潍坊市潍城区房地产管理局又根据《房屋买卖保证书》和编号为(98)第151号的《潍坊市潍城区房地产买卖评估结果通知书》等，制作了编号为(98)第230号的《潍坊市潍城区城镇房屋产权变更批准书》。《房屋买卖保证书》的内容是“杜绍君自愿将潍城区西关友爱村的房产8间卖于周连云”，卖方处和买方处分别盖有名为“杜绍君”、“周连云”的扁形印章，没有二人的亲笔签名和捺手印，也没有注明买卖日期；编号为(98)第151号的《潍坊市潍城区房地产买卖评估结果通知书》和编号为(98)第230号的《潍坊市潍城区城镇房屋产权变更批准书》的填表日期均为1998年6月24日。 1998年9月16日，原潍坊市潍城区房地产管理局在鲁潍潍城宅字第××号山东省城镇私房所有权证房屋变动情况一栏中，注明：“根据(98)第230号《城镇房屋产权变更批准书》，杜绍君将此房产(105.84)卖于周连云所有”，并将变更后的鲁潍潍城宅字第××号山东省城镇私房所有权证交予第三人周连云持有。 2012年7月，原告杜少金以被告将原告的房产登记并过户给了第三人周连云，自己毫不知情为由，提起行政诉讼。 另查明：被告针对其转移登记行政行为提交的所有证据中没有关于原告杜少金的有效身份证明(身份证)，也没有原告与第三人签订的买卖双方认可的房屋买卖合同或协议。查实的原告身份是：原告姓名杜少金，曾用名：杜绍君，身份证号为。 还查明：2010年2月20日，潍坊市潍城区人民政府组建潍坊市潍城区住房和城乡建设局，将原潍坊市潍城区房地产管理局的职责划归潍坊市潍城区住房和城乡建设局。 一审法院审理认为： 参照《城市房屋权属登记管理办法》第八条第三款“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作”的规定，被告负有本行政区域内房屋权属登记的职责。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第五款“行政机关被撤销的，继续行使其职权的行政机关是被告”的规定，原潍坊市潍城区房地产管理局被撤销后，由被告行使其职权，因此被告的主体资格适格。 《最高人民法院关于执行若干问题的解释》第四十二条规定：“公民、法人或者其他组织不知道行政机关作出具体行政行为内容的，其起诉期限从知道或者应当知道该具体行政行为内容之日起计算。对涉及不动产的具体行政行为从作出之日超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过5年提起诉讼的，人民法院不予受理”；《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第三款规定：“被告认为原告起诉超过法定期限的，由被告承担举证责任。”被告于1998年9月16日在鲁潍潍城宅字第××号山东省城镇私房所有权证房屋变动情况一栏中的房屋转移登记行为，原告称自己毫不知情，被告亦未举证证实已告知原告，且原告向本院起诉时未超过20年，因此，原告的起诉未超过起诉期限。 1983年12月17日国务院《城市私有房屋管理条例》第七条第一款第(二)项规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证”；第九条第一款规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续”。1997年10月27日建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十三条第一款规定：“权利人(申请人)申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件”；第十七条第二款规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”。1994年6月14日《山东省城市房地产交易管理条例》第十二条规定：“转让房地产，双方当事人应当持有关证件到房地产交易主管部门申请登记，经审核后，签订房地产买卖、交换和赠与契约，办理立契审核手续”。1990年12月30日《潍坊市城镇房地产交易管理暂行规定》第四条规定：买卖城镇房产，卖方须持房屋所有权证、身份证、双方协议书等，买方须持身份证、双方协议书等，买卖双方具备上述条件，房地产交易监理部门方可办理交易手续。 被告作为房地产行政主管部门，有职责也有义务对符合法定条件的房屋办理权属登记，但办理房屋权属登记必须依照法定程序进行。依照和参照上述规定，房屋转让时，买卖双方到房屋所在地的房地产行政主管部门办理手续时，首先均须提交本人有效的身份证明(身份证)和双方签订的买卖合同等材料。而根据庭审查明的事实，本案被告在办理转移登记手续时，登记的原告(申请出卖人)身份证号码与原告的真实号码不一致，当庭亦未提供原告的有效身份证明；同时，被告提供的证据中没有原告与第三人签订的买卖双方认可的房屋买卖合同或协议，只有一份《房屋买卖保证书》，对该保证书原告不予认可，且保证书中没有买卖双方的亲笔签名和捺手印、也没有注明买卖日期，即便从形式要件考查也无从确认该保证书的合法有效性。被告辩称虽然没有签名和捺手印，但在需要签名处均盖有卖方和买方名为“杜绍君”、“周连云”的扁形印章，这是当时的通行做法，是合法有效的。一审法院认为，对名为“杜绍君”的私章，原告不承认其真实性，且被告在办理相关手续时，未预留印鉴以备比对，被告和第三人也无其他证据证实私章的真实性，被告所谓“未预留印鉴以备比对就单纯全部使用盖私章”的通行做法，实则是其办理程序中的重大漏洞，致使发生纠纷时无从辨别真伪，对此被告要承担其举证不能的责任，被告的辩解本院采纳。其次，被告提交的《申请购买房屋登记表》中的单位意见中盖章日期是98年8月22日，与编号为(98)第230号的《潍坊市潍城区城镇房屋产权变更批准书》的填表日期1998年6月24日相互矛盾，申请表在前、变更批准书在后是办理房屋转移登记手续程序的必然，被告出现矛盾是笔误还是颠倒了办理程序，无从考证，但该日期矛盾能证实被告没有按照法定程序进行认真审核和办理房屋转移登记手续。对第三人出示的证实其与原告具有房屋买卖关系的收款条等证据，不在本案的审查范围，属于民事审判的范畴，对被告出具《房屋买卖保证书》的合法有效性不予认可，是基于被告在办理房屋转移登记程序中的违规，并不必然导致第三人与原告的房屋买卖关系不成立，第三人欲确认其与原告具有房屋买卖关系，属另一法律关系，可另行起诉主张其权利。 综上，根据被告的辩称和第三人的述称，被告于1998年9月16日在鲁潍潍城宅字第××号山东省城镇私房所有权证上注明“根据(98)第230号《城镇房屋产权变更批准书》，杜绍君将此房产(105.84)卖于周连云所有”后，将该证交予第三人的行政行为，实为房屋转移登记行为。本案被告和第三人无证据证实本案原告提交了此次房屋买卖转移登记申请，且被告没有按相关规定审核原告的有效身份证明和第三人的《申请购买房屋登记表》，也未提交买卖双方认可的买卖合同或协议，该房屋转移登记行为主要证据不足且违反法定程序，依法应予撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第(二)项第1、3目之规定，判决：被告潍坊市潍城区住房和城乡建设局于1998年9月16日在鲁潍潍城宅字第××号山东省城镇私房所有权证上备注“根据(98)第230号《城镇房屋产权变更批准书》，杜绍君将此房产(105.84)卖于周连云所有”的房屋转移登记行为违法，依法予以撤销。案件受理费50元，由被告负担。 上诉人周连云不服一审判决上诉称，一、根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定，在本案被诉房屋登记行为所涉房屋买卖这一基础民事法律关系存有争议的情况下，一审法院应中止本案房屋登记行政诉讼，待民事争议处结后再行处理本案，而一审法院在民事争议尚未处理的情况下即作出判决，适用法律错误，违反法定程序。二、上诉人提供的被上诉人杜少金收到上诉人房款的收到条等证据能够证明被上诉人杜少金自1998年10月17日即应当知道涉案房屋过户的事实，至其2012年7月提起本案行政诉讼早已超过起诉期限。三、一审判决认定原审被告对卖方身份审核不严与事实不符。四、一审判决认定原审被告没有认真审核转移登记手续而予以撤销错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或中止审理，本案诉讼费由被上诉人承担。 被上诉人杜少金辩称，一、被上诉人提起行政诉讼没有超过起诉期限。被上诉人自社区居委会知道上诉人周连云住在自己房子里后，曾马上向公安机关报警，后经向房管部门查询得知涉案房屋产权已转移，即提起本案诉讼，期间只有几个月，未超过法定起诉期限。二、涉案房屋过户手续系上诉人找人冒充被上诉人办理，相关手续均为虚假，被上诉人没有参与办理过户手续，且涉案房屋转移登记相关材料存在明显错误。三、上诉人要求中止诉讼不合法，《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条针对的是房屋已经登记的行为，而本案原审被告并未给上诉人进行登记。综上，上诉人的上诉理由均不成立，一审判决正确，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求。 原审被告潍城住建局辩称，涉案房屋登记行为没有违反法律规定，请求二审法院依法改判。 二审审理过程中，上诉人周连云以杜少金为被告向潍坊市潍城区人民法院提起所有权确认民事诉讼，因本案的审理须以该民事案件的审理结果为依据，本院遂中止本案审理。该民事案件经潍坊市潍城区人民法院一审审理判决周连云对坐落于原潍城区西关友爱村房屋（房产证号：鲁潍潍城宅字第××号）享有所有权；杜少金不服，向本院提起上诉，本院经二审审理于2018年5月28日作出（2018）鲁07民终1689号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条“生效的人民法院裁判文书或者仲裁机构裁决文书确认的事实，可以作为定案依据。¨¨¨”的规定，就涉案房屋所有权确认纠纷，经潍坊市潍城区人民法院一审和本院二审，生效民事判决已确认涉案房屋所有权由周连云享有，故被上诉人杜少金与被诉房屋转移登记行为无法律上的利害关系，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”的规定，杜少金无权提起本案诉讼。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九第（一）项规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项规定：“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；……”根据上述规定，对于杜少金的起诉，应予裁定驳回。一审判决错误，本院依法予以改判。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 一、撤销山东省潍坊市潍城区人民法院（2012）潍城行初字第47号行政判决； 二、驳回杜少金的起诉。 本裁定为终审裁定。 审判长  李正良 审判员  李长明 审判员  郭明明 二〇一八年七月二十七日 书记员  赵 倩