上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民再44号上诉人(原审原告、反诉被告)：黄荣钊，男，1929年4月12日出生，汉族，户籍地及住址上海市嘉定区。法定代理人：黄常胜(系黄荣钊之子)，男，1969年11月12日出生，汉族，户籍地及住址江苏省苏州市沧浪区(现姑苏区)。委托诉讼代理人：陈浩楚，上海市华典律师事务所律师。委托诉讼代理人：王双，上海市华典律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：史巧云，女，1931年10月19日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：孙峰，上海信亚律师事务所律师。原审第三人：郑晨，女，1980年7月8日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。上诉人黄荣钊因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民再2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄荣钊的委托诉讼代理人陈浩楚、被上诉人史巧云的委托诉讼代理人孙峰、原审第三人郑晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄荣钊上诉请求：撤销上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民再2号民事判决第二项，改判支持其在原一审中的全部诉讼请求。事实与理由：本案房屋买卖合同无效，应当将房屋权利人变更登记至黄荣钊名下。如果返还房屋，同意补偿史巧云人民币(以下币种均为人民币)10万元。史巧云辩称：不同意黄荣钊的上诉请求，认可上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民再2号民事判决认定本案房屋买卖合同无效，史巧云将对债务问题另行起诉，将要求黄荣钊返还27万元，并支付相应的利息。郑晨辩称：同意史巧云的意见。黄荣钊向一审法院起诉请求：一、确认黄荣钊、史巧云双方于2010年12月9日签订的合同编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》无效；二、史巧云协助黄荣钊将上海市嘉定区嘉定镇南大街XXX弄XXX号XXX室房屋变更登记至黄荣钊名下。史巧云向一审法院反诉请求：一、黄荣钊迁出上海市嘉定区嘉定镇南大街XXX弄XXX号XXX室房屋；二、黄荣钊支付逾期交房违约金(自2011年6月10日起，按照每天1,350元的标准支付至实际迁出之日，暂主张违约金5万元)。上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民再2号民事判决认定事实：2010年12月9日，黄荣钊、史巧云签订一份《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定：史巧云向黄荣钊购买位于上海市嘉定区嘉定镇南大街XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积41.48平方米，价款32万元，黄荣钊应于2011年6月9日前腾出房屋并通知史巧云进行验收交接，双方于2010年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，黄荣钊未按约交付房屋的，应向史巧云支付已收款0.5%的违约金，合同继续履行，交易过户后，该房屋继续让黄荣钊居住六个月，史巧云应于2010年12月9日前支付27万元，于2010年12月31日前支付尾款5万元，合同另对其他事项作了约定。签约当日，黄荣钊出具一份收到史巧云购买系争房屋的房款27万元的收条(该款项中的22万元系从第三人郑晨的银行卡中取得)，黄荣钊、史巧云双方并于当日办理了房屋过户手续。2010年12月24日，该房屋被登记至史巧云名下。2011年5月17日，黄荣钊向上海市公安局嘉定分局嘉城派出所报案，称其通过金立行搭识“张华华”，“张华华”要借用系争房屋抵押两个月并承诺给其2万元好处费，其信以为真，即与“张华华”至办证中心办理了相关抵押手续，后收到2万元好处费。2011年5月，其至嘉定区房产登记处查询房产信息时，发现系争房屋权利人已变更为史巧云，其遂意识到被骗即报案。2011年6月9日，上海市公安局嘉定分局对黄荣钊被诈骗案进行立案。同日，系争房屋被该局查封。黄荣钊至今仍居住于系争房屋内。因黄荣钊认为其被欺骗与史巧云签订了房屋买卖合同，并非真实的房屋买卖行为，双方间的房屋买卖合同应为无效，史巧云理应将系争房屋归还黄荣钊，故涉讼。另查，2012年5月24日，张荣花涉嫌诈骗案上海市嘉定区人民法院作出(2011)嘉刑初字第815号刑事判决，生效判决书认定，2009年9月至2011年4月间，张荣花在无还款能力的情况下，多次以支付高额“好处费”借款做生意等名义，采用虚假资产担保借款、让被害人以房屋抵押借款、房屋过户抵押借款等方式，让黄荣钊及案外人高某某、朱某某、张某某、郗某某、徐某某、卫某某、周某某等人向其联系的人员借款后转借给其，总计骗得300余万元。张荣花因犯诈骗罪，被判处有期徒刑十四年六个月，并责令其退赔犯罪所得，发还各被害人。再查，张荣花在公安机关侦查阶段曾供述称，其利用黄荣钊等人的贪小利的心理，用他们的房屋作抵押或过户的方法搞到钱，去还债及支付高额利息、平常开销、做高利贷等，其从未考虑还钱之事，因为抵押是黄荣钊等人自己做的，要钱的人只会去问他们要；房屋过户当日金荣富(案外人)与郑晨一起来的，当时金荣富、郑晨不同意对黄荣钊的房屋办理抵押而要求过户，其就对黄荣钊讲不要紧的，到期后再过户回来，黄荣钊就同意了。实际上房屋过户后不可能过户回来的，其不可能去还钱。过户的费用是其出的。扣除过户费用、利息等，对方给了黄荣钊23万余元，黄荣钊拿到后全部给了其，其再给了黄荣钊2万元，其实际到手21万余元。张荣花诈骗案的相关证人金立行在公安机关侦查阶段陈述称，其是黄荣钊的邻居，2010年11月、12月间，其介绍了黄荣钊认识了张荣花，讲借黄荣钊的房产证抵押三个月，好处费2万元，黄荣钊同意了。后来张荣花带了上海市区的人过来，做好后张荣花给了其好处费3,000元，黄荣钊根本没有拿到27万元。黄荣钊作为张荣花诈骗案的被害人在公安机关侦查阶段陈述称，其通过金立行认识了张荣花，金立行对其介绍说将其的房产证抵押给别人，大概两个月，可以赚2万元。后来在2010年12月9日，其和张荣花、金立行至嘉定办证中心办理了相关手续，后其拿到了2万元。但两个月时间一到，其问张荣花要回房产证，但张总以种种理由推脱。2011年5月16日，其至嘉定区房地产登记处查询，系争房屋产权人已变更为一个叫“石巧云”的人了，其就意识到自己被骗了，遂报案。其从未出卖过自己的房屋。第三人郑晨曾在公安机关陈述称，2010年12月期间，其作为出借人将42万元款项出借给了一个叫高某某的人，该人是金荣富介绍的，借款是采用房屋抵押的形式办理的。同年12月，金荣富向其介绍嘉定有套房屋出售，价格便宜，问其是否需要，其就同其外婆史巧云至嘉定，其让其外婆史巧云与黄荣钊签订了房屋买卖合同，当天其就付了27万元给黄荣钊，黄荣钊也写了张收条。期间，张荣花一直陪在黄荣钊身边，其以为是黄荣钊的家人，就没多问。其不清楚黄荣钊为何要卖房，黄荣钊要卖，其就买，当时是有中介的，其不清楚中介是谁叫来的，其也没有支付过中介费。上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民再2号民事判决认为，1、系争房屋的买卖合同系黄荣钊、史巧云本人签订，两人共同至房地产交易中心办理了房屋产权过户手续，现系争房屋的产权已登记在史巧云名下，黄荣钊亦向史巧云出具了27万元的收条，但黄荣钊、史巧云两位年逾古稀的老人在此之前互不相识，相见当日未就合同内容反复、认真磋商之情形下即签订合同并至房地产交易中心申请办理房屋产权过户手续，也无证据证明史巧云在签订房屋买卖合同前至系争房屋内实地查看，对房屋情况做充分了解；房屋买卖合同约定黄荣钊应于2011年6月9日前交付房屋，然黄荣钊时至今日仍居住在系争房屋内，且并无证据证明史巧云在本次诉讼前主动要求黄荣钊迁出系争房屋，直至黄荣钊提起本次诉讼，史巧云才反诉要求黄荣钊迁出系争房屋，上述种种情况有违常理。虽然第三人郑晨陈述房屋买卖真实有效，但仅有其一方陈述，且与其他参与人陈述不一致，故该陈述不予采信，结合相关刑事案件的判决书、询问笔录、讯问笔录的内容可以认定，黄荣钊、史巧云签订房屋买卖合同并至房地产交易中心申请办理房屋产权过户手续之本意，是黄荣钊以系争房屋作为借款之抵押担保。2、按照我国物权法的相关规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，黄荣钊、史巧云双方以房屋过户的形式设立抵押，构成事实上的流押行为，显已违反了我国物权法的强制性规定，故双方签订的房屋买卖合同应认定为无效。3、房屋买卖合同确认无效，鉴于目前所担保的债务尚未被清偿，故黄荣钊要求史巧云将系争房屋的产权变更登记至黄荣钊名下缺乏依据；史巧云反诉要求黄荣钊迁出系争房屋并支付违约金，缺乏事实和法律依据，故对黄荣钊、史巧云的诉讼请求，均不予支持，双方当事人可依借贷或担保法律关系另行主张。上海市嘉定区人民法院再审后判决：一、确认黄荣钊与史巧云间于2010年12月9日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、驳回黄荣钊的其余诉讼请求；三、驳回史巧云的反诉请求。本案一审本诉受理费6,100元，减半收取3,050元，由黄荣钊负担1,525元，史巧云负担1,525元。反诉受理费1,050元，减半收取525元，由史巧云负担。鉴定费3,150元，由黄荣钊负担。本院二审期间，各方均未提供新的证据。本院对上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民再2号民事判决查明的事实予以确认。本院认为，上海市嘉定区人民法院再审判决确认黄荣钊与史巧云之间签订的《上海市房地产买卖合同》无效，各方当事人均无异议，未针对此问题提出上诉，故本院予以维持。但该再审判决对合同无效的后果，未作出处理，致使当事人需另案诉讼，造成讼累，本院对合同无效的后果一并处理，故对该再审判决其余二项予以改判。基于黄荣钊与史巧云签订的《上海市房地产买卖合同》无效，系争房屋权利人应当变更登记至黄荣钊名下，而黄荣钊应当返还收取的房款。史巧云称为履行《上海市房地产买卖合同》支付27万元款项。而再审也查明，签约当日，黄荣钊出具一份收到史巧云购买系争房屋的房款27万元的收条，故本院认定黄荣钊当日收到27万元房款，对此应当返还。本院对史巧云利息的诉求不予支持。基于对诚信履行的考虑，本案应在黄荣钊支付27万元款项后，再行将系争房屋变更登记至黄荣钊名下。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民再2号民事判决第一项;二、撤销上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民再2号民事判决第二、三项；三、黄荣钊应于本判决生效之日起十日内返还史巧云人民币27万元。四、史巧云在收到黄荣钊支付的人民币27万元十日内，应配合黄荣钊将本市嘉定区嘉定镇南大街XXX弄XXX号XXX室房屋变更登记至黄荣钊名下；五、驳回史巧云的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费6,100元，减半收取3,050元，由黄荣钊负担1,525元，史巧云负担1,525元。反诉受理费1,050元，减半收取525元，由史巧云负担。鉴定费3,150元，由黄荣钊负担。二审案件受理费人民币6,100元，由上诉人黄荣钊负担5,350元，史巧云负担750元。本判决为终审判决。审判长  顾文怡审判员  逄淑琴审判员  王疆中二〇一八年七月三十一日书记员  张婷婷附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。……