甘肃省天祝藏族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0623民初274号 原告：北京中农金房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区万柳园小区******。 法定代表人：邓雪红，公司总经理。 委托诉讼代理人：骆世奇，甘肃靖申律师事务所律师。 被告：王鹏，男，生于1990年12月8日，户籍所在地甘肃省天祝县，现住天祝县。 原告北京中农金房地产开发有限公司（以下简称中农金房地产公司）诉被告王鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中农金房地产公司委托诉讼代理人骆世奇，被告王鹏均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 中农金房地产公司向本院提出诉讼请求：依法判令被告支付购房款4954.44元及该款从2014年1月1日至起诉时的违约金3567.2元，合计8521.64元。事实与理由：2013年12月2日，原告与被告王鹏签订了《商品房买卖合同》，合同约定：1.被告购买位于××县房屋；2.该商品房的单价为人民币每平方米4028元，且双方约定最终以产权交易中心界定面积为准进行结算；3、被告在2013年12月2日前预交房款123283元并办理银行按揭贷款。2015年6月13日，原告将被告购买的房屋交付给被告使用。2015年3月经天祝县不动产登记中心测量后，确定被告购买房屋面积为101.35平方米，按照双方签订《商品房买卖合同》第五条之规定："约定双方最终以产权交易中心界定面积为准进行结算"。故该套房屋最终价格应为408237.8元，而被告实际支付首付款123283元，银行按揭贷款为280000元，被告还应向原告支付剩余房款4954.44元。在随后的时间内，原告以电话、通知等形式催促被告补交房款，以便于尽快为被告办理相关房屋产权登记手续，但被告拒绝补交剩余房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定：出卖人交付适用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房屋买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。原告认为，原被告间所达成的房屋买卖合同系双方真实意思表示，而被告未能如约履行合同义务拒绝补交剩余房款，致使原被告订立的合同目的无法实现，被告理应支付原告剩余购房价款，并承担相应的违约责任。 王鹏辩称，其购买原告预售的房屋是因为根据原告广告牌上的宣传，该房屋的环境很好，也满足自己的实际需求选购97.12㎡的小户型。在签订合同时，原告告知还要多加3㎡的面积，并说明依据法律法规允许有正负3%的误差范围，对此被告认同了此做法，但2017年年底原告告知自己所购房屋面积101.35㎡，需补交房款，原告所确定的房屋面积超出被告购房时的预期，致其经济上无法承受。其次，住宅小区容积率为8.2，严重超出了政府认可的4.2的容积率。第三，2013年9月16日被告按合同约定已交清了全部房款，不存在违约行为，对于原告主张违约金的诉请，无事实依据。综上所述，被告认为原告在签订合同时有明显的欺诈故意，严重侵害了被告的合法权益，致使被告购买的房屋面积严重超出预期，造成付款困难。为此，请求依法公正裁判。 原告北京中农金房地产开发有限公司就其诉讼主张向法庭提供了以下证据： 1.《商品房买卖合同》一份，以证明：（1）2013年9月21日双方在自愿的基础上签订了合同；合同第五条约定以房产产权交易中心界定面积为准进行结算；（2）双方约定买受人未按约定逾期付款的，应该按万分之五承担违约金；（3）合同约定，商品房所在楼宇的地上及地下停车场的所有权归出卖人所有；（4）按照补充协议第五条约定房屋宣传广告、宣传资料等仅为参考，为要约邀请，不作为合同内容。 2.武威市发改委的文件批复、甘肃省建设工程竣工验收备案表、天龙国际公寓项目国有土地使用权证、中华人民共和国建设用地规划许可证、中华人民共和国建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、天健房屋总产权证原件各一份，证明原告出售的天龙国际的商品房符合法律相关规定，销售的天龙国际公寓符合销售条件。 3.房屋面积测绘报告原件一份、面积测绘单位资质及测绘人员资质一份、天祝县住建局便函复印件一份，证明测绘公司是在天祝县筑建局监督许可下进行测绘的，结合总产权证和房屋测绘报告证明已经证明涉案房屋面积和测绘报告上房屋面积一致的事实。 经质证，被告对证据1无异议；对证据2中武威市发改委的文件批复、中华人民共和国建设用地规划许可证、中华人民共和国建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、天龙国际公寓项目国有土地使用权证均无异议。对天健房屋总产权证，由于办理日期是在2017年3月8日，原告主张的违约日期是在2013年，故对房产证不认可。对甘肃省建设工程竣工验收备案表有异议，认为该备案表中第三页记载的地下1层与签订的合同中记载的地下2层不符，另该备案表没有备案日期；对证据3真实性有异议，认为该房屋面积测绘报告的测绘公司资质为"丁"级资质不予认可，对测绘报告和合同中的面积不一致。对天祝县住建局的便函有异议，认为没有明确地说明测绘单位备案时间。 对上述原告提供的证据,根据双方陈述及被告的质证意见，本院认定如下：原告提交的证据1、2因被告对其真实性不持异议，其来源合法、内容真实，本院予以采信。原告提交的证据3被告虽提出异议，但该测绘报告的测绘机构在天祝县住房和城乡建设局登记备案，具有相应的资质，且与天健房屋总产权证界定的房屋面积具有关联性。故该证据测得被告王鹏所有C座11层1101室房屋产权面积为101.35平方米的事实，本院予以确认。 被告王鹏就其抗辩主张向法庭提交了以下证据： 1.《商品房买卖合同》复印件一份、甘肃大禹九洲测绘地理信息有限公司房屋面积测绘成果报告书一份，以证明被告购买的房屋合同约定面积为100.12㎡和该测绘报告的测绘面积为100.67㎡，二者间存在面积差别的事实。 2.关于天龙国际公寓有关产权证办理事宜的通知一份、承诺书七份，以证明被告不存在违约的事实。 3.土地使用证复印件一份、用地规划许可证复印件一份、天龙国际公寓容积率测量报告原件一份、天龙国际公寓建设用地红线图原件一份、天祝县住房和城建局证明一份、天祝县供电公司告知书原件一份、建设工程竣工验收报告复印件一份、售房宣传材料图片一张，上述证据以证明:(1)经原告所在小区的住户委托测绘机构测绘后，被告的测绘面积有误，原告所测绘的面积是100.67㎡；(2)小区容积率为8.2，严重超标；(3)审批的土地面积和实际使用面积严重不符，原告提交了虚假报告；(4)天祝电力宾馆所占用的面积也计算在原告所建小区使用面积之内；(5)因原告所购房屋存在诸多问题，住户已向有关部门反映。 经质证，原告委托诉讼代理人对证据1中《商品房买卖合同》的真实性无异议，认为该合同的内容对本案纠纷的解决有明确约定，故被告的证明目的不成立；对测绘报告中的委托单位不具体，应该有具体合法的主体委托，该测绘报告是不合法的、是单方面作出的，在原告不知情的情况下，无法保证其真实性，认为在不动产登记改革后，符合资质的测绘单位必须纳入当地房管部门的测绘单位，被告出示的测绘报告测绘公司没有被纳入本地房管局备案，测绘报告不属于专业范围，超越了其业务范围，故测绘报告不具有合法性，对测绘报告资质人员仅仅是技术员，其资质没有达到标准。对证据2的通知无异议，但其证明目的不成立；承诺书只能证明被告维权的事实，同时也证明了被告已经知道房屋面积，对证据3真实性有异议，认为土地许可证和规划许可证是复印件，不符合证据的形式要件；对容积率测绘报告测绘公司没有资质，没有相关的技术支撑，房产在修建时其容积率已经被政府有关部门认可，房产在修建时已经取得了相关的许可证明，被告证明目的不能成立；对于红线图证明目的不成立，住建局的证明也恰好证明被告对测绘面积是知情的；对告知书是天龙国际部分居民采用非法手段破坏电力公司围墙的事实、对竣工验收报告系复印件，对其真实性均有异议，与涉案房屋C座没有关联性；对房屋户型彩页宣传材料只是作为要约邀请，只是参考，被告以此证明原告存在欺诈行为不成立。 对被告提供的上述证据,根据双方陈述及反诉被告的质证意见，本院认定如下：对于被告提交的房屋面积测绘报告和容积率测绘报告，原告虽提出异议，但并未申请重新测绘，且出具该测绘报告的测绘机构具有相应的资质，故对其真实性本院予以采信。对于被告提交的土地使用权证复印件、天龙国际公寓建设用地红线图、天祝县住房和城乡建设局出具的证明，均为天祝县住房和城乡建设局出具，并与原件进行了核对，其来源合法、内容真实，本院予以采信。建设工程竣工验收报告复印件无法与原件核对其真实性，故本院不予采信。对被告提交的证明、承诺书，因与本案无关联性，本院不予认定。对于被告提交的天龙国际公寓广告活页，因该广告内容并不具有合同性质，不能达到被告的证明目的，本院不予认定。对天祝县供电公司出具的告知书，因与本案无关联性，本院不予采信。 经本院审理查明：2013年12月2日原告北京中农金房地产开发有限公司与被告王鹏签订编号：GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，合同约定：被告王鹏购买原告北京中农金房地产开发有限公司开发的的位××县号住房一套，房屋建筑面积100.12平方米，单价每平方米4028元，房屋总金额403283元。合同第五条约定："面积确认及面积差异处理1.双方自行约定：最终以产权交易中心界定面积为准进行结算；2.双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按/利率给付利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差在3%内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人：绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议"。合同签订后，被告王鹏向原告支付约定的房款后，原告于2015年6月13日向被告交付了房屋。2016年3月8日，经原告北京中农金房地产开发有限公司委托武威市伟建房地产测绘有限责任公司对天祝县天堂路天龙国际公寓C座的房屋面积进行测绘，并出具了武伟测绘（2016017）号《房屋面积测绘报告》，测得被告王鹏购买的C座1101号房屋产权面积为101.35平方米，比合同中约定的房屋面积大1.23平方米。后原、被告因补交房款产生纠纷，原告遂向本院提起诉讼。因天祝天龙国际公寓小区业主对原告委托测绘的房屋面积持有异议，2018年2月1日，经天祝天龙国际公寓业主代表委托甘肃大禹九洲测绘地理信息有限公司对天祝天龙国际公寓的房屋面积和小区容积率进行测绘，并出具了测绘成果报告书，测得被告王鹏购买的C座11层1101号房屋建筑面积为100.67平方米、该小区容积率为8.2。为此被告以该测绘成果为依据拒绝向原告补交房款。 本院认为，原告北京中农金房地产开发有限公司与被告王鹏签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应严格依约履行各自义务。原告按照合同约定履行了交房义务，被告亦按合同约定支付了房款。双方约定房屋按面积计价，并在合同中对房屋面积作了明确的约定，即"最终以产权交易中心界定面积为准结算"，故对于本案中房款结算面积应当以产权交易中心界定的面积为准。根据中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第三十四条第一款："房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房产行政主管部门审核后用于房屋权属登记"的规定，原告北京中农金房地产开发有限公司委托在天祝县住房和城乡建设局登记备案的具有房地产测绘资质的武威市伟建房地产测绘有限责任公司测绘的房屋面积，已经被房产管理部门作为登记面积作了总产权登记，故该测绘机构所测绘出的面积应认定为双方约定的结算面积，双方应当按该测绘面积结算购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条关于出卖人交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符时，合同有约定的，按照约定处理之规定，武威市伟建房地产测绘有限责任公司测绘出被告购买的房屋面积比双方合同约定面积大1.23平方米，符合双方合同约定的以产权交易中心界定面积为准结算房款。故原告要求按照实际测绘面积结算房屋价款并由被告支付剩余房款4954.44元的诉讼请求成立，相反被告王鹏提出对所购房屋面积超出其购房时的预期的抗辩理由不成立。对于原告要求被告给付违约金3567.2元的诉讼请求，因双方在履行合同中均有履行瑕疵，故原告的此项诉讼请求本院不予支持。关于被告王鹏提出涉案房屋容积率超过批复容积率的问题，因原告北京中农金房地产开发有限公司开发建设涉案房屋经过了政府相关部门的批准，取得了相关许可证件。故被告提出的该抗辩理由，与本案房屋买卖合同纠纷无关，被告王鹏可向有关政府部门反映解决。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百一十八条第一款之规定，判决如下： 一、被告王鹏于本判决生效后10日内向原告北京中农金房地产开发有限公司给付房价款4954.44元； 二、驳回原告北京中农金房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 案件受理费50元，由原告北京中农金房地产开发有限公司负担16元，被告王鹏负担34元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。 审 判 长  刘双尧 人民陪审员  柳兴宇 人民陪审员  蒲 忠 二〇一八年七月十一日 书 记 员  王 雷