广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终6252号上诉人（原审原告）：邵明钜，男，1942年12月15日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，委托诉讼代理人：廖巍峰，广东力创律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市建南水务工程集团有限公司，住所广东省佛山市顺德区容桂容奇大道中**容山大厦**，统一社会信用代码914406066615215084。法定代表人：李以南。委托诉讼代理人：毛兰桂，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅显扬，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山保利恒顺置业有限公司，，住所广东省佛山市顺德区大良镇新城区国泰路保利中环广场中汇花园会所**首层建筑物统一社会信用代码91440606564507931B。法定代表人：周康。委托诉讼代理人：何毅鹏，广东千度律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永梅，广东千度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州翰域房地产代理有限公司，，住所广东省广州市海珠区工业大道北5153号13楼自编1313，统一社会信用代码91440105068190533B。法定代表人：严广昕。被上诉人（原审被告）：佛山市鼎升市场经营管理有限公司，，住所广东省佛山市顺德区大良国泰南路**保利商贸中心**楼鐤泰中心****商铺统一社会信用代码91440606315175999W。法定代表人：严广昕。被上诉人（原审被告）：广州市鼎迈企业形象策划有限公司，住所，住所广东省广州市越秀区淘金东路****商铺自编第**商铺**社会信用代码91440104304769126L。法定代表人：梁建辉。上诉人邵明钜、佛山市建南水务工程集团有限公司（以下简称建南公司）因与被上诉人佛山保利恒顺置业有限公司（以下简称保利公司）、广州翰域房地产代理有限公司（以下简称翰域公司）、佛山市鼎升市场经营管理有限公司（以下简称鼎升公司）、广州市鼎迈企业形象策划有限公司（以下简称鼎迈公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初19181号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邵明钜上诉请求:1.对一审判决第二、四项改判为：保利公司、建南公司、翰域公司、鼎升公司应于判决发生法律效力之日起十日内向邵明钜退还214640元（含团购款30000元）；2.对一审判决第三项改判为：保利公司、建南公司、翰域公司、鼎升公司应于判决发生法律效力之日起十日内向邵明钜支付律师费12000元（一审律师费8000元，二审律师费4000元）；3.撤销一审判决第五项判决，改判为：保利公司、建南公司继续履行与邵明钜所签订《鐤泰中心商铺认购书》，由保利公司与邵明钜签订正式《商品房买卖合同》，向邵明钜交付房产并办理产权过户登记手续；4.本案一审、二审诉讼费用由保利公司、建南公司、翰域公司、鼎升公司共同承担。事实和理由：一、关于《鐤泰中心商铺认购书》的履行问题。一审判决认定保利公司非合同主体，邵明钜要求保利公司履行《商品房买卖合同》无理，保利公司实际上无法实际履行合同等属认定事实错误及判决不当，应予改判。第一，保利公司是案涉楼盘的开发商、产权人及预售许可证持有人，是本案认购书履行的主要义务主体，保利公司具备履行上述义务的条件及能力。建南公司、翰域公司达成包销合同的前提需得到保利公司的许可。而从建南公司、翰域公司一年多销售情况来看，保利公司对此并未制止。表明保利公司对建南公司、翰域公司销售行为及自身履行认购书义务是认可的；第二，一审判决认定建南公司、翰域公司签订《包销合同》后，在包销期内，翰域公司以建南公司名义开展销售行为，《鐤泰中心商铺认购书》直接约束邵明钜和建南公司属认定事实错误。根据《包销合同》第二条约定，以保利公司名义进行销售，建南公司给予配合及负责协调保利公司给予充分配合，由建南公司负责带购房客户与保利公司签订《商品房买卖合同》，并由保利公司开具购房发票；由建南公司负责配合由保利公司过户至购房客户名下等。上述每一步实施都需要保利公司配合。可推定保利公司、建南公司之间必然存在由建南公司指定保利公司把商铺过户给指定购房者的约定或者协议。因此《鐤泰中心商铺认购书》应直接约束保利公司、建南公司与邵明钜。此外，保利公司将整栋大楼出售给建南公司，但并没有按双方合同约定将产权过户给建南公司，而是允许建南公司对外分割销售和过户给指定人。可见，建南公司有权利指定保利公司将案涉商铺过户给购房者，保利公司有义务按建南公司指定与购房者签订正式《商品房买卖合同》、交付房产及办理产权过户登记手续；保利公司、建南公司有能力、有义务履行认购书。第三，案涉楼盘均以保利公司名义对外宣传销售，具有一定的品牌效应，邵明钜和其他购房者一样冲着保利公司的品牌购买。第四，保利公司以实际行动认可了自己履行认购书的义务。案涉楼盘部分商铺已被建南公司、翰域公司出卖并已与保利公司签订正式《商品房买卖合同》、办理网签手续、领取房产证。因此可见，《鐤泰中心商铺认购书》所约定的义务，保利公司、建南公司是有能力履行的；第五，保利公司已持有预售许可证并办理相关手续，且完全具备实施签订正式《商品房买卖合同》向邵明钜交付房产并办理产权过户登记等行为的能力，不存在案涉合同无法履行的情况；第六，退一步而言，即使本案中合同无法履行，一审判决直接驳回邵明钜要求履行合同的诉讼请求也属判决不当。合同不能履行，法院有权判决解除合同并判令责任人返还购房款，承担违约责任以节约司法资源减少诉累。二、关于团购金的问题。一审判决认定邵明钜将团购金支付给鼎升公司，要求建南公司承担责任无理属认定事实错误。理由如下：团购金其实为购房款的一部分。是商家为了促销，声称邵明钜缴纳的30000元团购金抵扣了60000元的购房款，制造优惠假象。购房者的团购金及其他费用都是在售楼部一起刷卡缴纳的，经手人是翰域公司和鼎升公司的工作人员“李家欣”。翰域公司和鼎升公司的工作人员是一样的，两个招牌同一班子。实际收款人是翰域公司。邵明钜在同一地点、同一方式、交给同一工作人员，足以认定是翰域公司收取。据邵明钜所知，翰域公司售出的几十间商铺均有收取团购金，但开出的收据有三种，分别以鼎升公司、广州市荣森网络科技有限公司（以下简称荣森公司）、沃景公司的名义出具。但所有团购金均由翰域公司和鼎升公司共同的工作人员直接收取，荣森公司和沃景公司的工作人员从未出现过。三、关于合同承担责任主体的问题。邵明钜同意一审判决认定鼎迈公司没有盖章，非责任主体而无需承担相关责任。本案中保利公司有不可推卸的责任，其将案涉楼盘售卖给建南公司，允许建南公司对外销售，允许建南公司、翰域公司签订《包销合同》，其同意按建南公司指示配合办理交易手续等，表明保利公司是整个销售行为的授权源头。没有保利公司的授权，建南公司无权对外销售也无权委托翰域公司对外销售。保利公司和建南公司是利益共同体，也是合同履行的主体，应对本合同承担连带法律责任。翰域公司及鼎升公司是销售行为的实施者及款项收款人，其在整个交易过程中存在重大过错，是导致合同纠纷的责任人，其应与保利公司、建南公司一起对案涉合同责任承担连带法律责任。建南公司辩称，第一，根据购房者邵明钜提供的收据记载的收款人为荣森公司，但一审判决书认定本案中的收款人为鼎升公司，从而判决鼎升公司返还团购金是错误的。第二，二审律师费属于二审阶段新增加的诉讼请求，法院应该予以驳回。第三，签订《商品房买卖合同》及办理过户交付等手续，需要保利公司的配合，但保利公司并非《鐤泰中心商铺认购书》的主体，其没有义务与购房者签订《商品房买卖合同》及办理过户交付等手续。因此，购房者诉请继续履行《鐤泰中心商铺认购书》，实际上是无法实现的。第四，履约保证金的支付是基于《委托经营管理协议》，而该协议的确定基于邵明钜与鼎升公司之间的委托管理关系。委托管理关系的建立基于双方真实的意思表示。上述款项的支付实际上是业主自愿冒险的高额投资行为。因为《委托经营管理协议》约定了履约保证金分期向业主返还，而购房款是买房支付的对价，不存在返还问题。《鐤泰中心商铺认购书》约定的成交价远超市场价值。故履约保证金不属于因房屋买卖关系产生的必要费用，应由合同相对方和实际收款方承担退还责任，和建南公司无关。一审法院判决建南公司返还上述费用超出合同相对性原则和意思自治。邵明钜明知《委托经营管理协议》的签订和履约保证金的支付均属于超过代理权限、无权代理的行为，仍进行高额投资、支付高额款项，自身存在重大过错，应承担一切不利后果。保利公司辩称，一审判决认定事实清楚，保利公司并非认购书的主体，无需配合购房者继续履行认购书。保利公司对翰域公司、鼎升公司、建南公司的委托销售行为并不知情。保利公司将涉案大楼卖给建南公司之后，再无收取购房者的房款。购房者的房款也不是交给保利公司的。保利公司也没有以自己的名义就销售部分对外宣传过涉案大楼。因此购房者所述没有事实依据。建南公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，即改判建南公司无需向邵明钜返还履约保证金184640元，无需向邵明钜支付律师费8000元。事实与理由：一、建南公司无需对鼎升公司收取的履约保证金、前期费用承担返还责任，相关款项应由翰域公司和鼎升公司退还。（一）翰域公司指定邵明钜与鼎升公司签订《委托经营管理协议》和《委托合同》的行为，未经建南公司授权，且事后未获得建南公司追认，应由行为人翰域公司承担责任。本案中，邵明钜与鼎升公司就案涉商铺的对外招商、出租、运营、物业管理等事务签订《委托经营管理协议》，就邵明钜委托鼎升公司作为商铺的管理者对商场进行统一装修、设计、推广事宜签订《委托合同》。但根据建南公司与翰域公司签订的《商铺包销合同》和《补充协议》，翰域公司并无代理权限指定客户与鼎升公司就前述案涉商铺招租、管理等事项签订合同，建南公司对前述合同的签订均不知情且事后未经建南公司追认，因此相关法律后果应当由翰域公司承担。（二）翰域公司指定邵明钜与鼎升公司签订《委托经营管理协议》和《委托合同》并指定鼎升公司收取相关款项等行为明显超越授权范围，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四百零二条认定建南公司对鼎升公司收取的履约保证金、前期费用承担返还责任，属于认定事实不清，适用法律错误。第一，翰域公司指定邵明钜与鼎升公司签订《委托经营管理协议》和《委托合同》超越代理授权范围。邵明钜与翰域公司签订《鐤泰中心商铺认购书》时现场展示了建南公司与翰域公司签订的《商铺包销合同》，且邵明钜在签订《鐤泰中心商铺认购书》及后期签订《委托经营管理协议》和《委托合同》时已阅读和明确知悉翰域公司的授权权限范围，仍与鼎升公司签订《委托经营管理协议》和《委托合同》，委托鼎升公司作为管理者而不是建南公司，应当知道该协议直接约束的是邵明钜和鼎升公司，故相关法律后果自行承担。《委托经营管理协议》和《委托合同》对建南公司没有约束力。第二，翰域公司指定鼎升公司代为收取购房款超越代理授权范围。根据《商铺包销合同》及《补充协议》约定及建南公司和翰域公司因前述《商铺包销合同》的另案诉讼[（2015）佛顺法民一初字第804号]判决结果可知，邵明钜明知翰域公司关于收取购房款的授权范围，仍然将全部款项支付至鼎升公司账户，对此建南公司无需承担责任。（三）建南公司与鼎升公司并无委托代理关系，无需对鼎升公司未履行《委托经营管理协议》和《委托合同》产生的法律后果承担责任，一审法院认定建南公司收取了首期款，应退还鼎升公司收取的履约保证金，属于认定事实错误。第一，邵明钜支付的款项包括购房款90530元、《委托经营管理协议》约定的履约保证金200146元和前期费用10284元。《鐤泰中心商铺签约确认书》明确了购房款为90530元。一审法院判决的履约保证金实际包括履约保证金200146元和前期费用10284元，表述有误。据此，履约保证金和前期费用是基于其与鼎升公司签订的《委托经营管理协议》和《委托合同》产生的，不属于购房款也不属于委托销售行为产生的必然费用。第二，建南公司并未与鼎升公司建立委托代理关系，无需为鼎升公司未履行《委托经营管理协议》和《委托合同》的法律后果承担责任。翰域公司另行委托鼎升公司代收款项和管理物业，超越代理权限。建南公司从未追认鼎升公司的身份。相关款项直接支付至鼎升公司，建南公司从未收取过任何款项。建南公司不是委托经营管理协议》和《委托合同》的当事人，无需为鼎升公司未履行《委托经营管理协议》和《委托合同》的法律后果承担责任。第三，邵明钜己阅读前述《商铺包销合同》和知悉了购买商铺款项的具体名目，只有“购房款”和“装修配套费”，但是仍签订《委托经营管理协议》和《委托合同》约定向鼎升公司支付“履约保证金”和“前期费用”，两笔款项是邵明钜基于与鼎升公司双方的委托管理关系而支付的，不是基于建南公司和翰域公司代理关系或委托销售关系支付的。第四，一审判决书第16页认定“被告建南公司收取原告定金及首期款后……，被告建南公司应承担违约责任并返还已收取的款项”，事实上建南公司从未收取过相关款项，履约保证金和前期费用均由鼎升公司收取。《委托经营管理协议》和《委托合同》解除后，应由收取款项的鼎升公司承担返还责任。建南公司并非鼎升公司的委托人，相关款项的支付也并非基于委托销售行为，而是邵明钜和鼎升公司的委托管理关系。因此建南公司无需承担责任。二、本案纠纷因翰域公司无权代理、超越代理权限产生，因违约产生的律师费，应由翰域公司自行承担。翰域公司指定鼎升公司签订合同、代为收取款项，实施一系列无权代理、超越代理权限的行为，建南公司并不知情且从未追认，邵明钜与鼎升公司签订的《委托经营管理协议》和《委托合同》不能约束建南公司。故翰域公司应当对其无权代理、超越代理权限造成的违约后果承担责任。三、一审判决本案团购金的收款人为鼎升公司是错误的。本案中，根据购房者邵明钜提供的收据记载的收款人为荣森公司。邵明钜辩称，一审判决认定建南公司返还履约保证金是正确的。翰域公司的销售行为及收款行为是基于建南公司的授权进行的，翰域公司的销售是以保利公司的名义对外进行的，其按照保利公司的约定，将购房款分两部分进行收取，一部分是以购房款收取，另一部分是以装修款收取。所有购房者都是按照翰域公司的指示分三期进行支付。发生的实际法律效果由建南公司承担。保利公司辩称，其同意建南公司的上诉意见。翰域公司、鼎升公司、鼎迈公司在二审期间未作答辩。邵明钜向一审法院提出诉讼请求：1.保利公司、建南公司、翰域公司、鼎升公司、鼎迈公司继续履行邵明钜与翰域公司所签订的关于佛山市顺德区国泰南路3号保利商贸中心4号楼鐤泰中心4层459号商铺的《鐤泰中心商铺认购书》，与邵明钜签订正式《商品房买卖合同》，向邵明钜交付房产并办理产权过户登记手续；2.保利公司、建南公司、翰域公司、鼎升公司、鼎迈公司向邵明钜返还多收取的购房款（团购款）30000元；3.解除邵明钜与鼎升公司所签订的《委托经营管理协议书》、《委托合同》、《授权委托书》等，解除双方关于上述商铺的委托关系；4.翰域公司、鼎升公司、鼎迈公司向邵明钜返还履约保证金184640元，保利公司、建南公司对该项还款承担连带清偿责任；5.保利公司、建南公司、翰域公司、鼎升公司、鼎迈公司承担邵明钜因本案支出的律师费8000元；6.本案诉讼费用由保利公司、建南公司、翰域公司、鼎升公司、鼎迈公司共同承担。一审法院查明：2011年保利公司与建南公司签订了《合同》，约定建南公司拟购买保利公司开发的、位于佛山市顺德区德胜商务区启动期**地块的“保利国际金融中心**楼”。保利公司于2015年7月将保利国际金融中心4号楼移交给建南公司。上述大楼于2014年1月17日获得商品房预售许可证，有效期自2014年1月17日至2016年1月16日。2014年5月21日，建南公司与翰域公司签订了《商铺包销合同》，约定：“甲方（建南公司）委托乙方（翰域公司）对保利国际金融中心4号楼大厦商铺进行包销”“总体操作模式：由乙方（翰域公司）负责投资对包销项目进行装修，在本合同约定的包销期限内以保利公司的名义进行销售，不得以乙方（翰域公司）的名义进行销售，甲方（建南公司）给予充分的配合并且负责协调保利公司给予充分配合；乙方（翰域公司）自行承担销售经营风险，乙方（翰域公司）直接面对客户，对客户负责”“商铺包销期限届满时销售额不足包销总价，差额部分由乙方（翰域公司）直接向甲方（建南公司）一次性补足；超出包销期限内尚未销售的包销项目物业，应由乙方（翰域公司）购买”“包销期限12个月，实际包销期限从满足下列条件之日起计算：（A）包销项目已经达到预售条件，不存在预售障碍；（B）甲方（建南公司）可以将全部商铺交付乙方（翰域公司）进行装修施工”“客户购买商铺的款项分为两部分收取，一部分用购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取”“销售额未达到包销总价时，乙方（翰域公司）包销过程中收取的价款（包括定金、预付款）中购房款必须进入保利公司账户，装修配套费必须进入建南公司指定的银行账户，不得私自扣留或挪作他用”。2015年5月27日，建南公司与翰域公司就案涉项目包销事宜又签订了《补充协议》，约定：“包销期变更为2015年7月1日至2015年12月31日止”“甲方（建南公司）自签订本协议之日起即协助安排乙方（翰域公司）所指定之客户与保利公司进行网签，并于2015年6月30日完成该项目的竣工验收”“由业主（即指定签约人）将总购房款给甲方（建南公司）指定收款单位（由翰域公司全面负责向业主说明原因），指定收款单位户名：佛山市顺德区豪顺建筑工程有限公司……”“甲方（建南公司）指定单位收款后，首先按11000元/平方米代业主付给保利公司，余款由甲方（建南公司）统筹安排，直到包销总价收完为止”“乙方（翰域公司）与指定签约人之间发生纠纷的，由乙方（翰域公司）自行与指定签约人协商解决，与甲方（建南公司）或保利公司无关”。2015年10月11日，翰域公司作为销售方、鼎迈公司作为担保方、邵明钜作为买受人签订《鐤泰中心商铺认购书》，约定：邵明钜自愿认购佛山市顺德区国泰南路3号保利商贸中心4号楼鐤泰中心四层459号商铺，该商铺建筑面积为7.17平方米，套内建筑面积为3.57平方米，成交价为263510元，其中定金50000元，首期款83510元，于2015年10月18日前支付，邵明钜应与担保及代理方指定第三人签署《委托经营管理协议》、《委托合同》；余款为130000元，于2015年11月10日前支付；翰域公司有权指定第三人代为收取本认购书约定的任何一笔款项；在签订本认购书之后、签订《商品房买卖合同》前，如翰域公司无故解除本认购书，翰域公司应向邵明钜双倍返还定金，双倍定金返还后，邵明钜对该物业不再享有任何权益，亦不得向翰域公司主张其他损失赔偿。签订《鐤泰中心商铺认购书》的地点在案涉大厦的《鐤泰销售中心》，现场展示了案涉大厦的预售许可证复印件、保利公司与建南公司签订的《合同》部分内容、建南公司与翰域公司签订的《商铺包销合同》部分内容。2015年10月17日，翰域公司向邵明钜出具《鐤泰中心商铺签约确认书》，指定鼎升公司负责对鐤泰中心所有商铺进行统一装修……后续的出租及日常物业经营管理工作。同日，邵明钜与鼎升公司签订《委托经营管理协议》，约定邵明钜委托鼎升公司作为案涉商铺的经营管理者，在合同期内，负责对该物业对外招商及之后的出租、运营、物业管理等一切事务；委托期为自签署本协议当日至2025年11月30日止，委托经营管理期自2015年12月1日起至2025年11月30日止；邵明钜应于2015年10月17日前支付第一期履约保证金133510元，于2015年11月10日前支付第二期履约保证金50950元，在邵明钜没有违反合同义务的前提下，鼎升公司应分期退还履约保证金，在2015年12月至2025年11月期间，每逢3月和9月应分别退还履约保证金每次9223元，分二十次退还完毕。同日，邵明钜与鼎升公司签订《委托合同》，约定邵明钜委托鼎升公司作为案涉物业的前期管理者，委托期自签署本协议当日至完成委托事项为止；鼎升公司拟委托第三方进行商场统一装修、设计、推广，按照该物业的位置及其建筑面积占总建筑面积的比例摊分的原则，邵明钜应承担前期费用总额为180元，于2015年11月10日前支付；鼎升公司保证商场自2016年3月1日起，开业率达到80%以上，2017年3月1日起开业率达到90%以上，否则，鼎升公司以已收取的前期费用的千分之一按日计算向邵明钜支付违约金，直到目标达成之日止。邵明钜于2015年10月11日支付案涉商铺定金50000元、团购金30000元给鼎升公司，于2015年10月17日支付铺款213510元给鼎升公司。鼎升公司收取邵明钜支付的款项后，没有支付给建南公司指定的收款人，建南公司、翰域公司没有安排保利公司与邵明钜签订《商品房买卖合同》，如今也没有对案涉商铺进行装修等工作，邵明钜遂委托广东法家律师事务所代理诉讼和执行，并支付律师费8000元。一审法院认为，虽然最高人民法院的生效裁定对包销合同与委托合同的异同作了说明，但是包销合同显然不是有名合同，据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条规定，本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。包销合同明显是委托合同与买卖合同的联立，在包销期届满前，相关权利义务的约定与合同法中的委托合同最为类似甚至是相同，自可适用委托合同的相关规定。邵明钜与翰域公司签订《鐤泰中心商铺认购书》时，正处于包销期间内，建南公司与翰域公司之间应为委托销售关系，由翰域公司代为销售案涉商铺，对此，销售中心现场有《包销合同》及《合同》，《鐤泰中心商铺认购书》也约定邵明钜需与保利公司签订正式的商品房买卖合同，由此可见，邵明钜对于翰域公司的地位是知悉的，该认购书直接约束建南公司和邵明钜。邵明钜与翰域公司签订的《鐤泰中心商铺认购书》合法有效，应受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……邵明钜已按照翰域公司的指示向鼎升公司支付了购买商铺的定金及首期款，则邵明钜已履行了合同义务，然《商品房买卖合同》的签订需得到被告保利公司的配合，而保利公司非《鐤泰中心商铺认购书》的主体，邵明钜要求保利公司配合签订《商品房买卖合同》无理，而建南公司未得保利公司的配合，实际上也无法实际履行合同，故邵明钜请求保利公司、建南公司、翰域公司、鼎升公司、鼎迈公司继续履行《鐤泰中心商铺认购书》的请求法院不予支持。邵明钜已经实际履行了《委托经营管理协议》和《委托合同》约定的义务，支付了相应的款项，而鼎升公司没有对案涉商铺进行装修、提供物业服务、出租等管理，也没有到庭参加诉讼，实际上也没有履行的意愿，故，邵明钜主张解除《委托经营管理协议》和《委托合同》有理，法院予以支持。建南公司收取邵明钜定金及首期款后，没有安排邵明钜与保利公司签订《商品房买卖合同》及办理产权登记手续导致合同解除，建南公司应承担违约责任并返还已收取的款项，故邵明钜要求建南公司退还履约保证金184640元有理，法院予以支持。邵明钜虽称向建南公司、翰域公司支付了团购款30000元，但是邵明钜提供的证据无法证明此点，而是证明鼎升公司收取了该团购款，该团购款未在合同中约定，无法确认该款项与建南公司的关联性，邵明钜请求建南公司承担责任无理，然鼎升公司收取了该款项，而未到庭说明缘由，故鼎升公司应予返还。虽然保利公司与建南公司于2011年签订了《合同》，约定建南公司拟购买保利公司开发建设的保利国际金融中心4号楼整栋写字楼以及4#楼部分地下室（包括涉案商铺），但从双方当事人其后的实际履行来看，该预购合同并未得到全部、完整的履行，即合同项下的物业并未真正按合同约定过户到买受方建南公司名下，而是在保利公司取得预售许可证后，由建南公司另行直接委托翰域公司进行包销。而《商铺包销合同》及《补充协议》亦约定，在合同约定的包销期内以保利公司的名义进行销售，购房客户购买商铺的款项分两部分收取，一部分以购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取，购房款按被告保利公司制定的统一不变的单价确定。后在《补充协议》中亦约定，建南公司指定单位收款后，首先按11000元/平方米代业主付保利公司。从以上事实可以认定，保利公司与建南公司之间虽然就案涉商铺签订了预购性质的房屋买卖合同，但其实质是保利公司仅将其对案涉商铺包括间隔设计并销售、装修等处分权能让渡予建南公司，而保留了案涉商铺的所有权，并最终作为实际的商铺出售方直接与商铺买受人签订《商品房买卖合同》。也就是说，在本案的商铺买卖关系中，在案涉商铺未由保利公司过户于建南公司的情况下，对于买受人而言，涉案商铺完整的销售行为及案涉商铺的所有权转移登记必须要由保利公司和建南公司共同完成，二者互为配合，缺一不可。同时，在整个案涉商铺销售过程中的销售利益亦由保利公司与建南公司共享，故在购房者的权益受损时，保利公司亦应在其售房利益范围内承担返还款项的连带责任。然案件中由于邵明钜并未请求返还购房款，故其请求保利公司承担连带责任无理，法院不予支持。建南公司的违约行为引发一审诉讼，邵明钜花费的律师费是为实现债权的必要支出，且金额合理，建南公司应予承担。鼎迈公司、鼎升公司没有在认购书上签章，并不是合同的主体，邵明钜要求鼎迈公司、鼎升公司承担赔偿责任无理，法院不予支持。综上所述，对于邵明钜的诉讼请求，法院只支持上述合法有理的部分，其余部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决：一、解除邵明钜与鼎升公司签订的《委托经营管理协议》《委托合同》；二、建南公司于判决发生法律效力之日起十日内向邵明钜返还履约保证金184640元；三、建南公司于本判决发生法律效力之日起十日内向邵明钜支付律师费8000元；四、鼎升公司于判决发生法律效力之日起十日内向邵明钜返还团购金30000元；五、驳回邵明钜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5822.66元，由邵明钜负担1523.11元，建南公司负担3720.2元，鼎升公司负担579.35元。二审期间，邵明钜向本院提交新的证据如下：证据1、权利人为梁铭匡的坐落于佛山市顺德区大良街道办事处德和社区居民委员会国泰南路3号保利商贸中心4栋1A49的不动产权证，拟证明建南公司指定保利公司为其他相同情况的购房者办理了房产证，建南公司和保利公司有履行《鐤泰中心商铺认购书》为邵明钜办理房产证的义务；证据2、《指定签约人确认函》，拟证明建南公司有权确认签约人，建南公司与保利公司之间存在为购房者办理房产证的协议，建南公司和保利公司有履行《鐤泰中心商铺认购书》为邵明钜办理房产证的义务。本院经核查认证如下，由于案外人梁铭匡的商铺买卖及履行情况与本案所涉实体处理并不具备直接关联性，故本院不予采信。二审期间，建南公司、保利公司、翰域公司、鼎升公司、鼎迈公司均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实除鼎升公司收取了邵明钜团购款30000元之外的部分予以确认。另查明，邵明钜一审时提交的团购金人民币30000元的收据上收款单位处有名为“广州市荣森网络科技有限公司”的盖章。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.案涉《鐤泰中心商铺认购书》应否继续履行，邵明钜是否有权请求保利公司与其签订《商品房买卖合同》并办理产权过户手续；2.建南公司应承担何种法律责任；3.保利公司、翰域公司、鼎升公司应否对返还案涉款项承担连带责任。关于争议焦点一。虽邵明钜与翰域公司签订了《鐤泰中心商铺认购书》，但邵明钜与保利公司并不存在任何合同关系，且翰域公司亦非经保利公司授权与邵明钜签订《鐤泰中心商铺认购书》。案涉商铺登记在保利公司名下，签订《商品房买卖合同》、交付房产及办理过户手续均需保利公司配合，由于保利公司并非《鐤泰中心商铺认购书》的合同主体，并不负有上述义务。建南公司也无法履行，一审法院对邵明钜诉请建南公司、保利公司继续履行《鐤泰中心商铺认购书》，要求保利公司与其签订《商品房买卖合同》并办理产权过户手续不予支持并无不当，本院依法予以维持。关于争议焦点二。建南公司与翰域公司于2014年5月21日签订了《商铺包销合同》，双方之间成立了就案涉商铺的包销合同关系。从法律关系性质来看，因商品房包销合同是指包销人与出卖人（开发商）约定，出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售，包销人赚取包销价与售出价之间的差额利润和手续费，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的协议。因此，在包销期间内，建南公司与翰域公司之间是一种基于特定条件的委托代理销售关系，翰域公司实为建南公司的受托人。故受托人实施的行为直接约束委托人。在案涉认购书履行过程中，邵明钜已依约履行了支付相应购买商铺款项之合同义务，而建南公司、翰域公司却未依约安排邵明钜与保利公司签订正式的《商品房买卖合同》，其行为构成根本违约。邵明钜基于翰域公司的指示将履约保证金和前期费用共184640元支付予鼎升公司。由于案涉《鐤泰中心商铺认购书》无法继续履行，建南公司作为委托销售关系中的委托人，应对上述款项承担返还责任。关于团购金30000元，根据现有证据显示，邵明钜将该笔款项支付给案外人荣森公司，且并未提交证据证明荣森公司系受保利公司、建南公司、翰域公司、鼎升公司指示收款，故邵明钜上诉主张保利公司、建南公司、翰域公司对团购金30000元负返还义务缺乏依据，本院不予支持。因鼎升公司对此未提起上诉，故本院予以维持。关于一审律师费，本案诉讼系建南公司的违约行为所导致，该笔费用的支出系守约方邵明钜为依法维护权益所支出的合理费用，其金额亦属合理，故一审法院据此判令建南公司应向邵明钜支付该笔费用处理正确，本院予以维持。关于争议焦点三。如上所述，翰域公司与建南公司之间是一种委托代理销售关系，翰域公司作为建南公司的委托销售代理人，按照其与建南公司的约定的特定销售条件对涉案商铺开展销售行为，该《鐤泰中心商铺认购书》直接约束邵明钜与建南公司。翰域公司作为受托人，在委托人建南公司已承担款项返还义务的情况下，翰域公司无需承担连带责任。鼎升公司系基于翰域公司的指示而收取款项，而保利公司与邵明钜不存在合同关系，故鼎升公司、保利公司均无需对款项返还义务承担连带清偿责任。邵明钜诉主张翰域公司、鼎升公司、保利公司承担连带责任理据不足，本院依法不予支持。至于邵明钜请求保利公司、建南公司、翰域公司、鼎升公司支付二审律师费属邵明钜在二审期间新增加的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，对其新增加的诉讼请求本院在二审期间不予处理，其可另行提起诉讼。综上所述，建南公司、邵明钜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6024.55元，由上诉人佛山市建南水务工程集团有限公司负担4152.80元，由上诉人邵明钜负担1871.75元。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  余珂珂审判员  李 虹审判员  黄玉凤二〇一八年七月三十一日书记员  李嘉敏