江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0729民初548号原告：全南县天豪物业物流服务有限责任公司。住所地：全南县城贸易广场****。法定代表人：陈海峰，董事长。委托代理人：李小明，男，公司职员，特别授权代理。被告：曹爱明，男，1967年9月23日生，汉族，经商，住全南县，现住赣州市章贡区。被告：钟素梅，女，1965年9月10日生，汉族，经商，住全南县。原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司与被告曹爱明、钟素梅物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月12日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告曹爱明到庭参加了诉讼，被告钟素梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付丽景花苑小区17、18、19号店铺2009年1月1日至2018年6月30日的物业管理服务费24631元（118㎡×0.35元/月×60个月），并承担滞纳金。庭审时，变更诉讼请求为：判令被告支付丽景花苑小区19号店铺2009年1月1日至2018年6月30日的物业管理服务费7569元，并承担滞纳金。事实和理由：2007年7月1日，原告与赣州森合物业管理公司签订丽景花苑小区物业服务协议，此后原告为该小区提供物业服务，根据物价部门全价字[2011]16号文件规定，商铺物业费单价为每月每平方米1元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住（经营）的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，被告经营的店铺小区至今没有成立业主委员会，该小区的绝大部分业主按规定缴纳了物业管理服务费。被告为丽景花苑小区19号商铺的业主和租户，建筑面积一层为54.56平方米、二层为61.16平方米，从2009年1月1日至2018年6月30日结欠两层店铺物业管理服务费7569元，其中第一层2009年1月1日至2011年7月31日欠费845元（54.59㎡×0.5元/㎡×31个月），2011年8月1日至2018年6月30日欠费4476元（54.59㎡×1元/㎡×82个月），第二层2009年1月1日至2011年7月31日欠费493元（61.16㎡×0.26元/㎡×31个月），2011年8月1日至2018年6月30日欠费1755元（61.16㎡×0.35元/㎡×82个月）。该店铺至今仍在经营，经原告多次催缴未果，被告的行为严重影响了原告的正常运行，特诉至法院。被告曹爱明辩称，原告方没有理由起诉我，我与原告方没有签订过物业服务合同，物业公司没有为我们提供过服务，小区业主没有请过物业公司为我们服务。原店面承租人钟素梅已经交过物业管理服务费，说明承租人与原告之间已经履行交费职责，至于后面没有交是原告没有及时催收，或者原告方放弃了催收。原告明知店面承租人和店主之间的合同约定了物业管理服务费是由店面承租人承担，缴纳物业管理服务费与我没有关系。本案已过诉讼时效，2009年欠费到现在为什么到现在才来起诉，前期物业公司与现物业公司签订的物业转让合同是否符合法律规定，且没有业主同意他们进驻。据我所知，现在的小区，原告并没有服务过，杂草丛生，垃圾遍地，车辆乱停放，无人管理，我的店面不从小区进出，是临街店面，物业公司没有为店面提供过物业服务。原告起诉的17、18号店面不是我的店铺，是我亲戚的。整个店面二楼面积重复计算，作为物业公司连面积和业主的名字都弄错。2015年我提供了承租合同给物业公司，也告知了物业公司物业服务费应由承租人承担。小区部分的排污管破裂，是我亲戚请人去维修的。被告钟素梅庭后提交书面答辩状辩称，一、原告从来没有向两被告提供过经被告许可的任何物业服务，其主张收取物业服务费没有事实依据。二、原告与两被告从来没有签订过物业服务合同，更没有约定服务项目、服务价格，其主张收取物业费没有契约依据。三、原告前手赣州森合物业管理有限公司也没有与两被告签订过物业服务合同，被告对原告接手赣州森合公司也不知情，原告主张被告付费没有事实依据。四、如果原告未经被告许可，强行兜售所谓的物业服务，属于为盈利而进行的单方意思的强迫交易行为，不仅违反法律规定的自愿、公平、诚信原则，也违背社会公序良俗，违反了民法总则第一百四十三条、民法通则第五十五条之规定，系无效行为。确认和支持该种思潮和行为，势必在人民群众的现实生活中误导推行美国式的霸凌主义，也与十八届四中全会确立的依法治国及讲规则、讲秩序的规定相悖，将其害无穷。因此，原告的主张没有法律依据。五、无论原告收取物业服务费是否合法，2015年9月30日以前的所产生任何费用均已超过法律规定的诉讼时效，被告从未收到过原告的催费通知，也不知有物业服务一说。依照民法通则、民法总则确定的时效规则，2015年9月30日以前原告的权利已不受法律保护。六、原告提供的数据没有依据。一层店面138㎡，二层165㎡,合计303㎡,但原告把二层认定为303㎡，合计442㎡不符房屋现状。原告诉状所列每月物业费金额计价标准不一。每月69元是按0.5元/㎡计的，每月79元是按0.47元/㎡计的，每月106.4元是按0.64元/㎡计的，也表明原告所谓的物业服务混乱，存在极大的欺骗性。七、根据全价字[2014]23号、全价字[2016]6号文件规定，已经取销了商铺的物业收费，原告没有另与业主或使用人签订服务协议约定收费的，已经无权收取任何费用。这是法律基本常识。2014年10月9日印发的全价字[2014]23号文已限定商铺收费使用至2015年10月8日止即失效，也即2015年10月8日后必须有新文件确定收费依据或与业主(使用人)约定收费标准才能收费;全价字[2016]6号没有确定商铺收费依据，因此原告无权向业主或使用人收取任何费用。综上，原告提起的诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回其全部请求。当事人围绕自己的主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司提交：营业执照及资质证书、全南县物价局文件5份、丽景花苑物业交接协议书、催缴通知书原件、不动产登记局出具的产权证明、协议书、2012年12月份天豪物业职工工资清单、丽景花苑小区清理排污设施的费用票据两份、天豪物业物流收款收据四份、住户手册中丽景花苑物业服务收费登记表一份、收款收据两份、交店面通知单等证据。被告曹爱明提交：2014年1月1日店面出租协议、2018年1月2日店面租赁协议、2007年11月26日店面出租协议复印件、照片十张等证据。被告钟素梅未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：1、原告公司所提交催缴通知书，通知书上没有被告曹爱明签字，亦没有其他证据证明该通知书已送达，该通知书所要证明在所载日期催收的事实本院不予采纳；2、被告曹爱明所提交2007年11月26日店面出租协议是复印件，被告钟素梅未到庭予以确认，本院对此店面出租协议亦不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年11月1日，全南县丽景花苑小区开发建设企业聘请赣州森合物业管理有限公司为丽景花苑小区物业服务企业，2009年6月30日，原告公司与赣州森合物业管理有限公司签订了一份《丽景花苑物业交接协议书》，协议书约定自2009年7月1日起，该小区物业管理的权利、义务、责任由原告公司承担。原告公司遂取得了丽景花苑小区的物业管理权并入驻管理，为该小区安排了保安、提供卫生清洁与公共设施维修管理等服务。被告曹爱明购买了该小区19号临街店铺，该店铺第一层54.56㎡，第二层61.16㎡。临街店铺与小区内住房的供水、供电及排污设施均系整体布设，由原告公司管理与维修公共部分，原告公司未为该小区临街店铺安装监控设备。另查，2014年1月1日，被告曹爱明将该店铺出租给被告钟素梅使用，店面出租协议约定房屋出租所涉及的水电、物业等相关费用由乙方（即被告钟素梅）承担，合同期限截止至2018年12月31日，被告钟素梅实际使用了四年，至2017年12月31日止。2018年1月2日，该店铺出租给案外人全南县一心堂大药房有限公司使用。原告公司按季收费，每季度第一个月收本季度的物业管理服务费，执行先交费后服务制度。2015年原告公司向被告曹爱明催收物业管理服务费，被告曹爱明提交了一份店面出租协议给原告公司。19号店铺交纳了2008年1月至2008年12月的物业管理服务费，没有交纳其余物业管理服务费。再查，全南县丽景花苑小区至今尚未成立业主委员会。原告公司办理了企业法人营业执照，经营范围为物业管理、家政服务、园林绿化工程，且其取得了物业服务叁级资质，有效期至2019年9月21日。全南县物价局核定原告公司对丽景花苑小区等物业管理收费项目及标准是：自2011年7月25日起至2015年10月9日多层住宅0.35元/月/㎡、高层住宅0.7元/月/㎡、商业店铺1元/月/㎡。本院认为，本案的争议焦点是临街店铺是否应交纳物业管理服务费？如应交纳，其物业管理服务费标准是多少？本案是否已过诉讼时效？经查，原告公司办理了物业管理企业的工商注册登记，并已取得物业服务三级资质证书，依法享有从事物业管理服务的相应资质。丽景花苑小区尚未成立业主委员会，原告公司与赣州森合物业管理有限公司签订《丽景花苑物业交接协议书》，且实际为该小区提供了物业管理服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该交接协议书合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。被告所有的临街店铺位于住宅小区的边缘，虽地理位置不同，但也属于该小区物业管理的范围，所需水、电、排污等设施与小区住宅共用，原告在物业管理服务中进行了必要的维修和保养，被告曹爱明作为业主实际享受了相应的物业服务，故被告曹爱明依法应交纳物业管理服务费。关于物业管理服务费标准的问题。经庭审查实，原告公司对丽景花苑小区临街店铺的管理存在设备不完备、服务不够完善等现象，根据《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”之规定，本院酌定按之前物价部门所核定标准1元/月/㎡的50%计算本案物业管理服务费，超出部分，本院不予支持。原告公司要求店铺第二层相应期间的物业管理服务费按0.26元/月/㎡或0.35元/月/㎡不违反法律规定，本院予以支持。因原告物业管理服务存在一定的瑕疵，故原告要求被告支付滞纳金的诉求，本院亦不予采信。关于诉讼时效。《民法通则》规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，自2017年10月1日起施行的《民法总则》规定人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，《最高人民法院关于诉讼时效的司法解释》规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年，适用民法总则规定的三年诉讼时效期间，民法总则施行前，民法通则规定的二年诉讼时效期间已届满的，仍适用民法通则规定的二年诉讼时效期间。原告公司2018年6月12日提起诉讼要求2009年1月1日至2018年6月30日物业管理服务费，两被告均以已过诉讼时效期间而抗辩，故本案2015年9月30日之前的物业管理服务费适用二年诉讼时效期间，之后的适用三年。2015年原告公司向被告曹爱明催收，原、被告双方均未明确具体催收月份，本院折中认为系2015年6月30日催收，故2013年7月1日至2015年6月30日相应物业管理服务费的诉讼时效期间因催收而中断，自此，诉讼时效期间重新计算。而后，原告公司未再提供证据证明2015年7月1日至2017年6月30日继续催收，该部分物业管理服务费因此而已过诉讼时效期间。综上，原告公司所要求2015年10月1日至2018年6月30日期间的物业管理服务费应予以支持，其余的依法不应予支持。被告曹爱明与被告钟素梅约定由承租人缴纳物业管理服务费，故被告钟素梅应缴纳其承租期间2015年10月1日至2017年12月31日的物业管理服务费，被告曹爱明对此期间的物业管理服务费承担连带责任，2018年1月1日至2018年6月30日期间的物业管理服务费应由被告曹爱明承担，被告曹爱明支付后可以依据房屋租赁合同向实际承租人追偿。故被告钟素梅应承担1899.3元（54.59㎡×1元/月/㎡×50%×39个月+61.16㎡×0.35元/月/㎡×39个月），被告曹爱明应承担292.2元（54.59㎡×1元/月/㎡×50%×6个月+61.16㎡×0.35元/月/㎡×6个月）。原告公司立案要求物业管理服务费24631元，庭审时为变更诉讼请求为7569元，原告公司在法庭调查终结前减少诉讼请求数额，依法应按照减少后的诉讼请求数额计算退还。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第二百零六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告钟素梅于本判决生效之日起三日内向原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司支付自2015年10月1日起至2017年12月31日止的物业管理服务费1899.3元；二、被告曹爱明对上述物业管理服务费1899.3元物业管理服务费承担连带责任；三、由被告曹爱明于本判决生效之日起三日内向原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司支付自2018年1月1日起至2018年6月30日止的物业管理服务费292.2元；四、驳回原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预缴案件受理费207元，退回182元给原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司，由被告曹爱明、钟素梅承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  何荣香二〇一八年七月三十一日代理书记员  月 欢附相关法律条文：一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。第二百零六条本法自2017年10月1日起施行。二、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。三、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。四、《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。五、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。六、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。七、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。