广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初5306号原告（反诉被告，以下统称“原告”）：陈伯棠，男，1970年5月6日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：蔡梓谦，广东莞同律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称“被告”）：何志洲，男，1982年6月13日出生，汉族，住湖北省随县，委托诉讼代理人：王伟志，广东展豪律师事务所律师。原告陈伯棠诉被告何志洲租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案受理后，被告何志洲提起反诉，本院依法予以受理，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈伯棠的委托诉讼代理人蔡梓谦以及被告何志洲的委托诉讼代理人王伟志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.何志洲向陈伯棠支付2016年5月1日至2016年6月15日期间占有使用费152250元，并从2018年1月起，按照101500元/月的标准支付占有使用费，直至其实际归还案涉房屋之日止；2.何志洲将案涉房屋归还给陈伯棠；3.本案诉讼费由何志洲承担。事实与理由：陈伯棠与何志洲于2016年5月1日签订一份《厂房租赁合同》，约定陈伯棠将其拥有的位于东莞市乌沙工业区兴一路120号的厂房、宿舍及铁蓬（即案涉房屋）出租给何志洲作工业生产使用，租赁期限自2016年5月1日至2022年4月30日止，租赁期前三年租金（占有使用费）为101500元/月，每月租金应于当月5日前支付，拖欠租金累计1个月以上的出租方即有权收回厂房、宿舍。合同签订后，何志洲一直拖欠2016年5月1日至2016年6月15日期间的占有使用费152250元未付，同时也一直没有准时、足额支付占有使用费。何志洲除了至今拖欠2016年5月1日至2016年6月15日期间的占有使用费152250元未付外，还从2018年1月起停止支付占有使用费，至起诉时已经拖欠四个月的占有使用费，按照《厂房租赁合同》的约定，陈伯棠有权收回案涉房屋。被告何志洲辩称：一、双方曾就2016年5月1日至2016年6月15日约定为免租期。二、何志洲实际已经支付占有使用费至2018年2月，确认从2018年3月起没有支付占有使用费。被告何志洲向本院提起反诉请求：1.确认何志洲与陈伯棠于2016年5月1日签订的《厂房租赁合同》无效；2.陈伯棠向何志洲返还租赁保证金600000元以及利息（利息以600000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日起计算至本金还清之日止）；3.本案反诉诉讼费由陈伯棠承担。事实与理由：陈伯棠与何志洲于2016年5月1日签订一份《厂房租赁合同》，约定陈伯棠将其拥有的位于东莞市乌沙工业区兴一路120号的厂房、宿舍及铁蓬（即案涉房屋）出租给何志洲，保证金600000元。合同签订后，何志洲向陈伯棠支付600000元作为保证金。后经了解得知，案涉《厂房租赁合同》所涉之厂房、宿舍等租赁标的物均未取得建设工程规划许可证、产权证等有效证件，属于未经依法批准的建筑。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条之规定，案涉《厂房租赁合同》无效。既然合同无效，陈伯棠应将600000元保证金予以返还并支付相应的利息。原告陈伯棠辩称：案涉房屋系陈伯棠在2001年严格按照规划流程报建，在取得相关证照的情况下建成并通过竣工验收的。经在东莞市城建规划局核查档案，目前确认案涉房屋已取得了《建设工程施工许可证》、《建设工程监理许可证》、《建筑工程竣工验收证书》等证件，但暂时还未发现有建设工程规划许可证，东莞市城建规划局对此的解释是可能存放在其他部门，但因年代久远无法确定。虽然陈伯棠暂时未能提交案涉房屋的建设工程规划许可证或房产证，按照法律规定，案涉《租赁合同》当属无效，但是陈伯棠已完全按照要求为案涉房屋办理了相关的报建手续并经相关部门合格验收，且何志洲完全清楚上述情况，建设工程规划许可证遗失的责任不在陈伯棠，合同无效的责任不应归于陈伯棠。二、根据双方的真实意思表示以及合同法的规定，返还保证金的前提是何志洲退回案涉房屋。鉴于何志洲至今仍占用案涉房屋拒绝返还，其请求返还保证金没有事实与法律依据。本院经审理认定事实如下：2016年5月1日，陈伯棠作为甲方，何志洲作为乙方，双方签订一份《厂房租赁合同书》，约定：陈伯棠将其拥有的位于东莞市乌沙工业区的厂房、宿舍和铁蓬（投影面积合计6767平方米）出租给何志洲作工业生产使用，租赁期限自2016年5月1日起至2022年4月30日止，陈伯棠收取何志洲600000元作为保证金，合同期满无息归还，房屋头三年每月租金为101500元，后三年每月租金109958元，于每月5日前交纳当月租金。合同签订后，陈伯棠依约将案涉厂房、宿舍等交付给何志洲使用，何志洲也依约交付了600000元保证金。庭审中，双方一致确认何志洲自2018年3月起没有支付占有使用费，但对于2016年5月1日至2016年6月15日是否为免租期则各执一词。为证明自身主张，何志洲提供证据有：1.何志洲雇请的财务人员徐某与麦淑英之间的微信聊天记录，根据该聊天记录显示，徐某向麦淑英转账之后会通过微信与麦淑英确认是否有收到相应的租金并确认所转账款项系支付哪一个月份租金；2.何志洲雇请的会计蔡娜与麦淑英之间的微信聊天记录，显示：2016年8月19日，蔡娜：“现在就吉旺7月欠103997元，8月120874元，乔尔只欠8月101500元。”麦淑英：“对的。”蔡娜：“以后付了款，我会让出纳发银行汇款单给你。”麦淑英：“一定要的，最好注明是吉旺或乔尔的。”蔡娜：“嗯，以后会的，你们也好记账。”麦淑英:“是的，谢谢。”以上事实，有厂房租赁合同书、微信聊天记录、银行流水、转账记录、证人证言以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为租赁合同纠纷。案涉租赁物未取得《建设工程规划许可证》，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉《厂房租赁合同书》应认定为无效。合同无效后，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，陈伯棠应将其收取的保证金600000元以及相应孳息退回给何志洲，故对于何志洲的该项反诉诉请，本院依法予以支持。同时，何志洲亦应将案涉租赁物返还给陈伯棠。合同虽然无效，但鉴于何志洲实际占有使用案涉租赁物，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，何志洲应参照合同约定的租金标准向陈伯棠支付占有使用费。双方一致确认何志洲支付占有使用费至2018年2月，自2018年3月起没有支付，故何志洲应从2018年3月起支付占有使用费，直至其实际腾退并交还案涉租赁物之日止。关于2016年5月1日至2016年6月15日期间是否为免租期的问题。首先，从麦淑英与何志洲雇请的会计蔡娜的微信聊天记录可见，麦淑英于2016年8月19日已经确认何志洲已经就案涉租赁物支付占有使用费到7月份，当时只欠8月101500元。从麦淑英与何志洲雇请的财务人员徐某的微信聊天记录可见，徐某基本每次支付当月占有使用费后会与麦淑英进行核对，双方就款项系支付哪一个月的占有使用费会进行确认。麦淑英从未就此前所欠的2016年5月1日至2016年6月15日期间的占有使用费提出异议。再结合证人徐某的证词，根据高度盖然性的证明标准，本院依法采信何志洲与麦淑英曾就2016年5月1日至2016年6月15日为免租期达成过一致意见。其次，除了签订合同外，从合同签订前相关事宜的磋商，到合同签订后相关事项的接洽、租金的收取等均系由麦淑英代表陈伯棠进行。因此，对于麦淑英承诺的免租期，不论麦淑英是否有取得陈伯棠的授权或同意，作为善意相对人的何志洲，是有理由相信其有权代表陈伯棠作出免租承诺。综上两点，鉴于双方已经就2016年5月1日至2016年6月15日约定为免租期，现陈伯棠再次诉请该期间的占有使用费，本院依法予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告陈伯棠与被告何志洲于2016年5月1日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、被告何志洲应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈伯棠返还案涉租赁物—位于东莞市长安镇乌沙工业区的厂房、宿舍和铁蓬（其中厂房4131平方米、宿舍1589平方米，铁蓬1047平方米，面积共约6767平方米）；三、被告何志洲应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈伯棠支付房屋占有使用费（按照每月101500元的标准，自2018年3月1日起计至案涉租赁物实际返还之日止）；四、原告陈伯棠应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告何志洲退回保证金600000元并支付利息（以600000元为本金，按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，从其起诉之日即2018年5月30日起计至上述款项实际返还之日止）；五、驳回原告陈伯棠的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费32544元（已由原告陈伯棠预交），由被告何志洲负担；反诉受理费32544元（已由被告何志洲预交），由原告陈伯棠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈国云二〇一八年七月四日书记员  张楚淇