贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终1812号 上诉人（原审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人(特别授权)：李庭松，该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：陈映丹，女，汉族，1989年6月5日出生，，住所地：贵州省毕节市 上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）因与被上诉人陈映丹商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初4660号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告陈映丹提起诉讼，请求判决：一、被告支付违约金25,016元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2013年4月18日与被告方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的商品房瑞丰新城8号楼28层l号房，合同第十一条约定，“出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房”。事后原告依约按时全额支付了购房款（全额支付了首付款，申请的住房公积金贷款也按时办理支付到位），已经全面履行了自己的合同义务，但被告方未能如期交房。后经协商，双方于2014年12月24日签订了《购置瑞丰新城8号楼房屋补充协议》（以下简称：《补充协议》），协议约定：被告逾期交房违约金计算时间从原定交房日至实际交房日止，即从2014年9月30日起至通知交房日止；违约金支付标准为按己交房款（含按揭款到位）每日万分之三支付；违约金支付时间定于交房之时2015年10月上旬，被告方公告通知可以交房。2015年10月12日原告到被告处领取钥匙和办理交房手续，被告方口头承诺会按协议履行违约责任，并按协议对违约金额进行了计算，但是除抵扣了契税、办证费等部分费用外，被告未向原告支付剩余违约金25,016元。 原审被告瑞丰公司辩称：一、《补充协议》系被告在被胁迫的情况下签订，并非被告的真实意思表示；二、目前被告的经营情况十分困难，履约能力欠缺；三、《补充协议》约定的违约金过分高于实际损失，应予以酌情调减，请求以房屋管理部门公布的同地段房屋租金或者由法院委托相关机构对瑞丰新城8号楼租金进行评估，以此作为认定实际损失的依据；四、本案并非个案，与此类似的纠纷已有数十起涉诉，本案的判决具有示范效力，请求依法公正判决。 原审经审理查明：2013年4月18日，陈映丹、张志卫与被告瑞丰房地产签订《商品房买卖合同》，合同约定：“由陈映丹、张志卫购买瑞丰房地产位于毕节××××道瑞丰新城第8幢28层1号（房号为8-2801号）房屋，房屋总价款为399,715元；出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房。合同签订后，原告向被告支付了首付款120,715元，并以银行按揭的方式支付了购房尾款279,000元，共计399,715元。2014年9月30日，被告并未向原告交付房屋。 2014年12月24日，陈映丹（乙方）和张志卫（乙方）与被告瑞丰房地产（甲方）签订了《补充协议》，该补充协议约定：“一、因延期交房时间较长，原签订的《商品房买卖合同》十三条约定的违约金不足以弥补乙方损失，现重新约定如下；二、双方约定交房时间：8号楼定为2015年7月30日交房，如有提前交付，违约金从通知交付之日起停止计算；三、违约金支付标准：1、原定交房日至实际交房日止按已交房款（含按揭款到位）每日万分之三支付，计算时间从2014年10月1日至通知交房日止，2、违约金支付时间定于交房时据实一次性结清。”经计算，截至被告交付案涉房屋时止的违约金为43,169元，扣减契税和维修金等费用18,153元后，被告还需向原告支付25，016元，经双方当事人一致确认，已将上述违约金总额及扣减明细记载于《补充协议》，协议签订后，被告未向原告支付违约金。另查明：陈映丹和张志卫于2010年1月4日登记结婚。 原审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2014年9月30日前向原告交付涉案房屋，但被告并未交付该房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。于是原、被告双方签订《补充协议》约定了违约金的计算标准，后原、被告双方签订《补充协议》，约定了违约金的计算标准，被告认可截至交房之日止的逾期交房违约金为为43,169元，扣减契税和维修金等费用18,153元后，被告还需向原告支付25,016元。因此，对原告要求被告支付逾期交房违约金25,016元的请求，予以支持。双方未对利息进行约定，故对原告要求被告支付逾期交房违约金利息的主张，不予支持。被告辩称《补充协议》并非其真实意思表示，但被告所举证据不足以证明该事实主张，不予采纳。被告认为《补充协议》约定的违约金过分高于实际损失，主张以毕节市城区拆迁过渡费标准（每月每平方米7元）进行调减，因《补充协议》系双方在被告已经逾期交房情况下再次对交房时间及违约金进行的重新约定，双方对被告应支付原告的违约金具体数额已予明确，被告对《补充协议》相关法律后果应为明知，故被告的上述辩解理由不成立，不予采纳。 综上所述，被告应向原告支付逾期交房违约金25,016元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，原审判决：被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起10日内支付原告陈映丹逾期交房违约金25,016元。案件受理费213元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 原审宣判后，瑞丰公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判由上诉人按评估机构出具的瑞丰新城第8号楼住宅每月每平方米平均租金价格标准支付逾期交房违约金。根据《补充协议》第一条“因延期交房时间较长，原签订的《商品房买卖合同》十三条约定不足弥补乙方损失，现重新约定如下”的约定，双方签订《补充协议》的合同目的在于弥补被上诉人的损失，而非约定高额违约金来保证双方如期履约。因此，上诉人提出根据实际损失调减违约金的请求，与合同目的不冲突。此外，上诉人提出按毕节市城区每月每平方米7元的过渡安置费标准计算原告的实际损失，同时申请人民法院指定具有资质的相关评估机构对瑞丰新城8号楼住宅的每月每平方米的平均租金价格进行评估，以此计算被上诉人的实际损失。因本案并非个案，对租金平均价格进行评估符合诉讼经济原则。一审法院未同意上诉人的评估申请，侵犯了上诉人的合法权利，故请求二审法院指定相关机构对房屋的平均租金价格进行评估，以计算被上诉人的实际损失，并据此作出判决。 被上诉人陈映丹二审未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与原审判决认定事实一致。 综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是逾期交房违约金应否予以调整。 本院认为：违约金条款系合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示。对违约方提出的违约金调整主张，人民法院根据案件事实进行综合评价。本案中，上诉人主要以其系在受胁迫情况下签订《补充协议》，协议内容违背其真实意思，且协议约定的违约金过分高于被上诉人的实际损失为由，主张对违约金进行调整。根据已查明的事实，原审未同意上诉人提出的按照案涉房屋同地段房屋平均租金价格调整违约金的主张，事实和法律依据充分，本院予以确认。理由详述如下：一、在案涉《商品房买卖合同》就交房时间及逾期交房违约金已作约定的情况下，因上诉人逾期交房，双方签订《补充协议》，对案涉房屋交付时间予以顺延，并对违约金支付标准进行重新约定。从《补充协议》签订背景看，上诉人系在对《补充协议》重新确定的双方权利义务进行充分评估后，与被上诉人签订《补充协议》；《补充协议》签订后，上诉人于案涉房屋交付当日，与被上诉人按照《补充协议》约定的违约金标准，对违约金具体数额进行结算并在《补充协议》中予以确认，上诉人同时以代被上诉人缴纳税费的方式履行了《补充协议》所确认的部分违约金，其在已部分履行违约金的情况下，又以《补充协议》约定的违约金过高为由主张调减，该主张不仅与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，亦有违诚信履约原则；二、上诉人称其系在受胁迫的情形下与被上诉人签订《补充协议》，以此为由主张调减违约金，但上诉人对该主张未提供充分、有效证据加以证明，且即使上诉人系在受胁迫情形下签订《补充协议》，由于上诉人未在《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”、第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”所规定的期限内对《补充协议》行使撤销权，《补充协议》对双方仍具有约束力，上诉人应当按照《补充协议》约定的违约金标准承担违约责任。原审据此并综合考量上诉人在《商品房买卖合同》约定的交房期限以及《补充协议》延展的交房期限内，均未能向被上诉人交付房屋，在房屋交付这一主要合同义务的履行上存在二次违约这一事实，对上诉人以案涉房屋同地段房屋平均租金价格支付逾期交房违约金的主张不予支持，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”确定的违约金调整原则。上诉人上诉请求调整违约金，缺乏事实和法律依据，予以驳回。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费426元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年七月七日 法官助理 胡伟科 书 记 员 何婷婷