江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0802民初1580号 原告：李丽丽，女，汉族，原住江西省吉安市吉安县，现住江西省井冈山市。 原告：尹智峰，男，汉族，住址同上。 两原告委托诉讼代理人：彭建军、温立德，江西省吉水县新江法律服务所法律工作者。 被告：钟寿全，男，1962年10月19日出生，汉族，住江西省吉安市吉安县。 被告：陈香英，女，汉族，住址同上。 两被告委托诉讼代理人：谢英俊，江西庐陵律师事务所律师。 第三人：江西百姓房地产经纪有限公司青原滨江分公司，住所地江西省吉安市青原区河东滨江新区天府花园****门面，统一社会信用代码91360803MA366TXN8Q。 负责人：杨曼康，店长。 委托诉讼代理人：谭太平，江西奋翼律师事务所律师。 原告李丽丽、尹智峰与被告钟寿全、陈香英、第三人百姓房地产经纪有限公司青原滨江分公司（以下简称青原百姓地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李丽丽、尹智峰及其委托诉讼代理人彭建军，被告钟寿全、陈香英及其委托诉讼代理人谢英俊，第三人青原百姓地产委托诉讼代理人谭太平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告李丽丽、尹智峰向本院提出诉讼请求;1、两被告继续履行双方订立的《房屋买卖合同》，配合将房产过户给原告；2、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：原、被告在第三人居间下，于2017年7月30日签订了《房屋买卖合同》，被告将位于江西省吉安市吉州区吉州大道以东吉安凯旋翰林府1幢1-2501房屋出售给两原告，约定成交价为71.6万元，付款方式为部分按揭付款，定金为5万元。订立合同的当日，原告向被告支付了定金5万元，并于2017年8月3日支付给被告首付款26.6万元。根据合同约定，两被告应在2017年12月31日将房屋产权登记为两被告。两被告未按约定办好证，两原告因此未支付第二笔首付款10万元。两被告房屋实际登记为两被告的时间为2018年2月1日，两被告获得产权证后，没有按照合同约定将原件交给第三人作为转让过户之用，第三人多次与两被告联系，要求两被告配合两原告办理过户等相关手续，但两被告拒不配合，截止合同约定的最后期限2018年2月28日，两被告也没有将房屋产权过户给两原告。两原告已经支付了将近70%的房款，在2017年12月31日前已经准备好了10万元的购房款，且多次要求与两被告继续履行合同，两被告一直回避或以两原告违约等作为说辞。两被告房产在2018年2月6日办理了抵押，两被告行为违反了合同中房屋不能抵押的约定。即使两被告存在诸多违法行为，两原告不想追究两被告的违约责任，只想继续履行合同。原、被告订立的合同合法有效，并且符合继续履行的相关条件。恳请依法支持两原告的诉讼请求。 被告钟寿全、陈香英辩称，原、被告订立的房屋买卖合同确实有效。但按照合同约定，两原告应先支付首付款给两被告，两被告才有办理过户手续的义务，两原告只支付了5万元定金和26.6万元首付款，未按照合同约定的时间（2017年12月31日前）再付10万元首付款给两被告，两原告存在违约行为。要求依法驳回两原告的诉讼请求。两原告无理起诉，诉讼费应由两原告承担。 反诉原告钟寿全、陈香英向本院提出反诉请求：1、依法解除反诉被告李丽丽、尹智峰与反诉原告钟寿全、陈香英之间订立的房屋买卖合同；2、5万元定金归反诉原告所有。事实和理由：反诉被告至今未按合同约定支付第二笔首付款10万元。反诉被告支付26.6万元是转账给反诉原告银行帐号上的，反诉被告发函称不知道反诉原告帐号不是事实。反诉被告即使准备好了款项，但没有按照合同约定的期限支付给反诉原告，实际上仍成立违约。反诉原告在2018年1月16日将解除合同通知送达给了第三人，第三人电话通知了反诉被告岳父，反诉被告也当庭承认收到了通知，但反诉被告没有过来与反诉原告协商。2018年3月25日，反诉原、被告和第三人经过磋商，已经就退还26.6万首付款，没收5万元定金达成一致，三方均同意解除合同，但不知何因，第三人至今未提交补充协议给三方签字。综上，双方合同已经解除，反诉被告逾期七日未支付首付款，反诉原告有权没收反诉被告的定金，首付款26.6万同意退回给反诉被告。 针对反诉请求，反诉被告李丽丽、尹智峰辩称，反诉原告要求解除合同，不符合法律规定。合同约定房产证应在2017年12月31日前办下来，目的是为了制约反诉原告如期办证，反诉原告未按约定将产权证办下来，反诉被告据此享有抗辩权，违约的是反诉原告而不是反诉被告。请求依法驳回反诉原告的反诉请求。 第三人青原百姓地产辩称，房屋买卖合同合法有效。第三人对此次交易不存在过错。按照原、被告的约定，被告应在2017年12月31日将房产证办下来，但房产证一直没有办下来，被告也没有明确回复原告房屋是否卖，原告因此没有支付第二笔首付款。第三人确实收到了被告陈香英的解除合同通知，也转给了原告岳父，但原告岳父称无法赶来协商。事后三方就解除合同进行了协商，但是未达成一致。第三人未收到被告的5000元交融押金。要求依法处理。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月30日，原告李丽丽、尹智峰（合同乙方）与钟寿全、陈香英（合同甲方）签订房屋买卖合同一份。房屋买卖合同约定：甲乙双方通过商定出售及购买位于江西省吉州大道以东吉安大道1幢1-2501凯旋翰林府单位（以下简称该物业），该物业之转让成交价为人民币71.6万元；乙方在签署本合同时向甲方交购房保证金人民币5万元，若甲方签署本合同并以定金名义签收，乙方所交保证金自动转为定金；甲方须在该物业产权证办下来之后当个工作日内提交相关资料的原件至经纪方处作为转让过户之用；如乙方未按照本合同约定的期限履行义务，甲方有权要求乙方每日以所付定金的0.5%支付违约金并继续履行合同，如乙方逾期履行超过7日，甲方可解除合同并没收乙方已支付的定金。如甲方未按照本合同约定的期限履行义务，乙方有权要求甲方每日以所付定金的0.5%支付违约金并继续履行合同，如甲方逾期履行超过7日，乙方可解除合同并要求甲方双倍赔偿乙方支付的定金。合同同时备注（如备注条款与本合同签署条款有冲突的，以本备注条款为准），签订本合同时甲方已向乙方说明该物业的产权证预计在2017年12月31日前办下来（乙方已知道）甲乙双方同意在该物业产权证办下来后马上办理交易过户手续。甲方须按照相关政策规定及时办理并领取该物业的产权证，在办理过户给乙方之前，甲方不得将该物业出售给其他第三方，不得用该物业办理任何抵押贷款……乙方需在签合同当日付定金5万元整，7日内再付26.6万元整，2017年12月31日前再付10万元整，共计首付款41.6万元，余款30万通过银行按揭贷款给甲方。甲方的房产证办理时间具体以开发商为准。除开发商原因外，截止2018年2月28日前卖方必需配合办理房产证以及过户给乙方等手续，否则视为违约。房屋买卖合同签订当日，两原告向两被告支付定金5万元，两被告出具了定金收条予以确认。2017年8月6日，两原告通过李根保的账户向被告陈香英账户转入26.6万元。两被告出具收条确认收到两原告首付款26.6万元。 因两被告房产证至2××17年12月31日尚未办下来，两原告担心两被告房产证办不下来，未按合同约定的期限向两被告支付合同约定的第二笔首付款10万元。2018年1月16日，两被告将一份通告送至第三人处，通告认为两原告逾期支付10万元首付款，两原告已违约，要求按照合同第10条追究两原告的违约责任。第三人当场电话通知两原告岳父，要求前来商量房屋买卖事宜，但原告岳父称无法赶来。事后，第三人业务人员以微信方式将两被告的通告转给了第三人岳父，两原告当庭认可知晓通告内容。2018年1月20日，两原告向第三人发函，函中称，剩余首付款早已准备，但迟迟未给出付款帐号，要求第三人协调卖家给出承诺办证时间，尽快完成交易。两被告当庭认可2018年1月25日以微信方式收到了第三人转来的函。2018年3月25日，原、被告、第三人在第三人处进行协商，两原告要求两被告继续按照合同约定将房屋卖与两原告或者解除合同、将已经支付的首付款返还给两原告。两被告认为两原告违约，要求按照合同没收两原告已经支付的5万元定金并解除合同，首付款才可以退回两原告，并要求第三人起草协议，将两原告违约、没收定金等以协议形式确定。两原告认为自己没有违约，不同意两被告没收定金。两原告与两被告最终未就解除合同签订协议。 以上事实，有经庭审质证，由原告提交的银行交易明细、两原告2018年1月20日向第三人发送的函、录音复印件、房屋买卖合同、两被告出具的首付款、定金收条原件，被告提交的通告、房屋产权证、录音视频复印件，本次交易业务员曾某的证言，以及原、被告相应陈述予以印证。 本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原、被告双方签订的房屋买卖合同，系双方真实的意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议焦点主要有，一、原、被告哪一方存在违约行为？二、两原告与两被告是否就解除合同、没收定金达成一致？关于焦点一，根据双方合同约定、证人曾某陈述的办证截止时间，2017年12月31日只是预计办证时间，合同约定办证以开发商为准，办证、过户的截止时间为2018年2月28日。由此可见，合同并未约定房产证必须在2017年12月31前办下来。两原告辩称是因为两被告未如期办证才未支付第二笔首付款，合同明确约定两原告应在2017年12月31日前支付第二笔首付款10万元，截止2017年12月31日，合同约定的办证、过户截止日尚未到来，两被告不具有先行履行办证过户的义务，即两原告此时不能以两被告房产证未办为由，拒绝履行自身应履行的付款义务。两原告违反合同义务在先，两被告有权不再履行合同规定的将房产证交与第三人、办证过户等义务。两被告房产证上的抵押系购买涉案房屋的公积金贷款抵押，在原、被告签订房屋买卖合同之前就已存在，该抵押非合同订立后所设立，两被告没有违反合同订立后禁止抵押的约定。因此，两原告构成违约，两被告不存在违约行为。关于焦点二，两被告虽然送达了含有解除合同意思的通告，但之后又与两原告协商合同解除事宜，表明两被告并未有通告一经送达就解除合同的意思表示。原、被告在解除合同还是继续履行合同的协商过程中，就两原告是否违约、是否没收定金、是否签署书面解除协议存在分歧，因而双方并未就解除房屋买卖合同达成一致。综上，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。房屋虽然目前仍可过户，但当事人应按照合同约定全面履行自己的合同义务，两原告未按照合同约定的期限完全履行完首付款支付义务，两被告有权根据合同约定解除合同并没收定金5万元，原、被告之间的合同自2018年5月16日，反诉原告钟寿全、陈香英提出反诉解除请求之日起解除。本院依法支持反诉原告钟寿全、陈香英的反诉请求，驳回两原告的诉讼请求。首付款26.6万元，两被告同意退还两原告，但两原告在本案中未主张，依法不予处理。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十三条第二款，第一百一十五条、第一百三十条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告李丽丽、尹智峰与被告钟寿全、陈香英2017年7月30日签订的房屋买卖合同； 二、5万元定金归反诉原告钟寿全、陈香英所有； 三、驳回本诉原告李丽丽、尹智峰的诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元，减半收取50元，反诉案件受理费5730元，共计5780元，由反诉被告李丽丽、尹智峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  王婉冰 二〇一八年七月三日 书记员  黄 琳 附相关主要法律条文： 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。