广东省汕头市潮阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0513民初492号原告：李伟洲，男，1979年7月10日出生，汉族，住汕头市潮南区。委托诉讼代理人：陈侠升，广东昂扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈扬波，广东昂扬律师事务所实习律师。被告：汕头市金丰房地产开发有限公司，住所地汕头市潮阳区和平镇里美居委工业区。法定代表人：马楚勇，执行董事。委托诉讼代理人：钟学庆，广东练江律师事务所律师。原告李伟洲与被告汕头市金丰房地产开发有限公司（以下简称金丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李伟洲的委托诉讼代理人陈侠升及被告金丰公司的委托诉讼代理人钟学庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟洲向本院提出诉讼请求：1.判令被告完善合同交付条件，向原告提供加盖被告公章的《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2.判令被告支付逾期交房违约金和经济损失共计38297元（违约金按已付购房款日万分之四从2017年10月1日起计至2018年2月24日止，经济损失按已付购房款日万分之四计算至被告完善交付条件之日为止，以上暂计至起诉之日）；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告金丰公司签订合同，购买被告开发的位于汕头市潮阳区和平镇的和平金丰广场第X幢X号房,购房款638295元,并已按合同约定履行了付款义务。合同第11条约定，被告应于2017年6月30日前交付商品房；第12条约定，逾期超过90日后，买受人不解除合同，出卖人应自超过之日起按已交付全部房价款的日万分之四向买受人支付逾期交房的违约金。原告已于2018年2月24日收到被告的钥匙，但并没有收到按合同约定应交付的其他材料。望法院判允所求。被告金丰公司辩称，一、原告所购买的商品房已通过竣工验收并交付原告使用。2018年2月1日，被告已通知原告于2018年2月5日开始交房。交房时，被告出示了竣工验收报告及住宅质量保证书、住宅使用说明书,其中住宅质量保证书、住宅使用说明书还交付了原告。二、原告与被告所订立的商品房买卖合同,虽约定交房时间为2017年6月30日前,但本案中被告与施工单位约定交房时间是2016年竣工交付使用。由于施工单位在施工中不仅遇到大雨、暴雨的自然灾害影响外,还遇到事先无法预料的困难或重大技术问题不能及时解决,包括锤击管桩作业时受到村民阻碍，基坑支护桩及止水桩作业时遇地下障碍物，基坑滑坡等影响,导致2018年1月30日才竣工验收,从而延迟交房,这是被告无法预见、无法防止、无法克服的,因此，应实事求是按不可抗力免责予以剔除。三、由于前述的原因,致使2018年1月30日才竣工验收,而被告于2018年2月1日发出交房通知,通知包括原告在内业主于2018年2月5日起开始交房,被告已尽到自己的职责。据此实际,即使需承担一定的责任,那么原有约定逾期日万分之四的违约金也偏高,因此也应相应调整才能体现公平。综上,被告认为,本案被告已将商品房交付原告使用，原告的诉讼请求未考虑到不可抗力因素影响外,也没有考虑到被告在2018年1月30日才竣工验收的条件下,便于2018年2月5日开始交房的实际,因此，原告的请求明显不合理,特请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的证据：《广东省建设工程标准施工合同》、《2015年1月至2017年8月汕头市潮阳区气象局大雨以上统计》打印件、汕头市潮阳区气象局出具的《证明》、2018-02《工程质量监督报告》，原告对上述证据的真实性没有异议，只是对证明内容有异议，本院认可其真实性，可以作为认定本案相关事实的依据；《人民调解协议书》、和平金丰广场锤击桩机更换静压桩机相片、2015年2月6日的《工作联系单》、2015年3月8日的《会议纪要》、2015年3月19日的《会议纪要》、2015年7月21日的《会议纪要》、2015年7月20日的相片、拉森调板桩相片、2015年8月9日的《会议纪要》、2016年4月30日的《关于工程施工进度催告函》、邮递单、2016年5月31日的《关于工程施工进度再次催告函》、2016年6月11日的《工程进度约谈备忘录》、2016年6月14日的《工程进度滞后约谈会会议纪要》，因上述事件发生在签订合同之前，与本案不具有关联性，本院不予采信；2018年1月30日的《建筑工程竣工验收报告》，原告未提交反驳证据，本院予以采信；照片打印件、2017年10月18日、2017年11月9日致和平金丰广场业主的公开信复印件、庄勤加的《交房确认书》复印件，因没有原件，且没有其他证据佐证，本院不予采信；“金丰地产”微信公众平台于2018年2月1日发布的交房通知打印件，微信公众平台上显示的信息，虽是打印件，但可以上网核对，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月28日，原告李伟洲（作为买受人）与被告金丰公司（作为出卖人）签订合同编号为汕头市商品房买卖合同260000517号《商品房买卖合同》，主要约定：被告将其开发的位于汕头市潮阳区和平镇里美居委新和惠公路西侧和平金丰广场第X幢X号房出售给原告李伟洲，预测建筑面积136.01㎡，单价4693元，总价638295元；买受人应当于2016年9月28日前支付首期房价款328295元，余款31万元向商业银行或公积金中心申请贷款支付；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金5万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告，3.或该商品房虽未取得上述第1、2项文件，但已通过土建工程综合竣工验收合格；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付商品房；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期交房在90日之内，买受人不解除合同，出卖人不向买受人支付违约金；逾期超过90日，买受人不解除合同，但出卖人应自超过之日起按日按已支付全部房价款万分之四向买受人支付逾期交房的违约金。2016年10月10日，上述合同在汕头市潮阳区房地产交易所登记备案。合同签订后，原告李伟洲于2016年9月26日支付购房款328295元（包括之前支付的5万元定金），2016年12月30日通过商业贷款支付购房款31万元。2017年11月26日，经环评单位、检测单位、环境监理单位等联合验收，作出《和平金丰广场商业综合体建设项目竣工环境保护验收意见》，结论：原则同意通过本建设项目环境保护竣工验收。2018年1月16日，汕头市公安消防局作出汕公消验字[2018]第0008号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。同年1月19日，汕头市潮阳区城乡规划局作出编号为潮阳村规划建验字[2018]001号《建设工程规划条件核实证明书》，证明和平金丰广场符合规划要求。1月30日，和平金丰广场经建设单位、设计单位、勘察单位、承建单位、监理单位、施工图审查单位、监督单位签字盖章，共同出具了《建筑工程竣工验收报告》，同意竣工验收。1月31日，汕头市潮阳区建筑工程质量监督站作出编号为2018-02的《工程质量监督报告》，认定和平金丰广场工程施工质量满足竣工验收要求，具备竣工验收备案条件，同意申报备案。2018年2月1日，被告金丰公司在“金丰地产”业主群微信公众平台发出交房通知，通知业主和平金丰广场将定于2018年2月5日起正式交付。2018年2月24日，被告金丰公司将诉争房屋交付原告李伟洲使用。另查明，依据汕头市潮阳区气象局出具的《证明》，涉案《商品房买卖合同》签订之后至诉争建筑工程竣工验收之前，即2016年9月28日至2018年1月30日期间，汕头市潮阳区共有28天出现大雨到暴雨降水过程。本院认为，原告李伟洲与被告金丰公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，也未损害国家、集体或他人的合法权益，该合同合法有效。双方当事人应依合同约定，全面履行合同所约定的义务。关于被告在本案中是否存在违约的问题。原、被告双方在签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付商品房。”但被告金丰公司于2018年2月24日才将诉争房屋交付原告李伟洲使用，已构成违约。原告以被告未履行合同约定的按期交房义务，已经造成逾期交房为由，要求被告承担违约责任，事实清楚，理据充分，本院予以支持。关于如何确定违约金的数额问题。违约金数额的确定涉及违约天数和支付标准两个问题。第一，关于违约天数问题。双方约定在2017年6月30日前向买受人交付商品房，同时约定逾期交房超过90日，买受人不解除合同，但出卖人应自超过之日起按日按已支付全部房价款万分之四向买受人支付逾期交房的违约金，由于被告金丰公司于2018年2月24日才将诉争房屋交付原告李伟洲使用，故原告李伟洲要求从2017年10月1日起计算违约金，于法有据，本院予以支持。逾期交房天数从2017年10月1日起计算到2018年2月24日止（不包括当日），共146天。期间应扣除在工程施工过程中因出现大雨到暴雨降水过程导致停工的情况。因此，本案违约天数为118天（146天-28天）。被告提出应剔除施工过程中遇到大雨暴雨过程属不可抗力拖延工期的天数部分，符合合同约定，本院予以采纳。至于被告提出还遇到事先无法预料的困难或重大技术问题不能及时解决属不可抗力应予剔除的问题，因被告所述事件在签订合同之前已经发生，并非不可预见，不属不可抗力事由，该项抗辩理由不充分，本院不予采纳。第二，关于违约金计算标准问题。本案被告提出违约金按双方合同约定的日万分之四计算过高的抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成损失的，可以请求人民法院予以适当减少”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，因原告李伟洲未提交任何证据证明因被告金丰公司逾期交房行为造成其实际损失的数额，故原告李伟洲的实际损失应认定为：原告李伟洲已付购房款被被告金丰公司逾期交房期间占用的贷款利息。因违约金为以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，综合考虑本案事实，本院酌情将违约金调整为被告金丰公司逾期交房期间占用原告李伟洲已付房款贷款利息的130%。因此，被告金丰公司应承担逾期交房的违约金为：以638295元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期人民币贷款基准利率的130%计算。关于房屋交付条件的问题。原告李伟洲虽于2018年2月24日收房，但由于案涉房屋仍未在建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，不具备交付条件。被告金丰公司应当尽快办妥工程竣工验收备案手续，确保讼争房屋符合交付条件。因此，原告要求被告完善合同交付条件，向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，本院予以支持。此外，《竣工验收备案表》等有关资料，系因被告金丰公司办理工程竣工验收备案时需向工程所在地县级以上地方人民政府建设主管部门提交的系列文件的组成部分，故原告要求被告金丰公司向其提供《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》等资料的请求，没有法律依据，本院不予支持。关于原告提出交房后的经济损失问题。被告金丰公司虽在本案法庭辩论终结时仍未能完善相关备案手续，但原告也未举证证明因此造成了实际损失。因此，原告主张2018年2月24日交房以后的经济损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条的规定，判决如下：一、被告汕头市金丰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力后十五日内向原告李伟洲支付逾期交房违约金（违约天数118天，以已付购房款638295元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期人民币贷款基准利率的130%计算）；二、被告汕头市金丰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力后十五日内向原告李伟洲交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、驳回原告李伟洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费756元，减半收取计378元，由原告李伟洲负担260元，被告汕头市金丰房地产开发有限公司负担118元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审判员  李统才二〇一八年七月二十三日书记员  张耿敏相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。