福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0981民初5144号 原告：宁德联众物业管理有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区坪塔路**金龙商贸广场****。 法定代表人：林小平，该公司经理。 委托诉讼代理人：周廷翌，男，系宁德联众物业管理有限公司员工。 被告：陈婷蕾，女，1992年4月25日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：郑开白，缪欣，福建韩诚律师事务所律师。 原告宁德联众物业管理有限公司（以下简称联众物业公司）与被告陈婷蕾物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后,依法适用普通程序，于2018年6月25日公开开庭进行审理。原告联众物业公司的委托诉讼代理人周廷翌、被告陈婷蕾的委托诉讼代理人郑开白、缪欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 联众物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈婷蕾立即向联众物业公司支付（从2016年12月1日至2018年3月31日）的物业服务费计3212.54元（其中物业服务费2756.54元，公共水电分摊费456元；2.判令陈婷蕾按照银行同期贷款利率计算支付滞纳金从起诉之日起直至缴清全部物业服务费、公共水电分摊费之日止。事实和理由：陈婷蕾系联众物业公司所服务的富春香樟苑小区7号楼607室的业主。联众物业公司于2016年11月30日与福安市富春香樟苑小区业主委员会签订了《物业临时委托代管协议》一份，协议约定代管期限一个月，于2016年12月1日起为富春香樟苑小区业主提供物业管理服务，代管协议期限届满时，双方于2016年12月30日续签《物业临时委托代管协议》一份，约定代管期限三个月（2017年1月1日起至2017年3月31日止）协议约定届时富春香樟苑小区如物业管理公开招投标工作仍无法进行，本协议自然延续。前后二份《物业临时委托代管协议》都约定联众物业公司依照《福建省物业服务收费管理办法》的有关规定，代管期间延续前任物业公司的收费标准，从本月20日起向业主收取当月物业服务费，两份协议约定的收费标准为按建筑面积；住宅物业服务费每平方米1.2元（含电梯维保费、年检费）；商业用房物业服务费每平方米1.5元，小区公共水、电产生的费用，联众物业公司也按原物业公司定的每户每月分摊标准28.50元收取。联众物业公司依照《物业临时委托代管协议》履行了约定的各项义务，但陈婷蕾从2016年12月1日起至今应缴纳费用3212.54元分文未付。联众物业公司多次对其书面及上门催缴，均无效果。综上所述，联众物业公司与福安市富春香樟苑小区业主委员会签订的上述二份《物业临时委托代管协议》合法有效，陈婷蕾拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《物业临时委托代管协议》，严重侵犯了联众物业公司及其他业主的合法权益，为此，请求判令支持联众物业公司的诉讼请求。 陈婷蕾辩称，1.本案联众物业公司起诉陈婷蕾物业服务合同纠纷是基于香樟苑小区业主委员会与联众物业公司订立的《物业临时委托代管协议》，但未经香樟苑小区业主大会决定，对香樟苑业主不具有约束力；2.从联众物业公司是否履行物业服务合同的内容上分析，联众物业公司提供的物业的行为，物业服务质量严重不符合约定，并且其对物业管理区域内所存在的违反物业装饰装修和使用（如小区的7号楼106户、107户的户主擅自在一楼户外进行铁架建设，对绿地进行铺砖）等方面法律、法规规定的行为不予及时制止，并怠于向有关行政管理部门报告，故联众物业公司无权要求陈婷蕾向其支付物业服务费，且其作为物业服务企业，其收费标准应当要按照建设行政主管部门制定物业服务收费办法执行，并且提出相关证件；3.至于水电公摊费用，应按物业管理公司每月实际代缴的费用向业主、住户分摊，现联众物业公司未提供证据证明其有代缴公共水电费，也未提供证据证明陈婷蕾每月应分摊的公共水电费的具体金额，并且未扣除其自身经营活动中的水电使用费用，故对联众物业公司要求陈婷蕾支付水电公摊费的诉讼请求不予支持。 本院经审理认定事实如下：2016年12月30日，福安市富春香樟苑小区业主委员会（甲方）与联众物业公司（乙方）签订了《物业临时委托代管协议》，协议约定：由联众物业公司临时应急管理香樟苑小区一个月（2016年12月1日至31日）。经双方充分协商，春节将至，甲方要求乙方继续为香樟苑小区业主临时代管三个月（自2017年1月1日起至3月31日止），届时如公开招投标工作仍无法进行本协议自然延续，乙方同意为富春香樟苑小区物业临时代管直至公开招投标工作结束。在临时代管期间延续前任物业公司的收费标准，其原收费标准为：住宅物业服务费每平方米1.2元（含电梯月维保费、年检费），小区公共用水、用电产生的费用，按计量表的实际计量计算业主的分摊数，在小区公示，并按实际分摊数向业主分摊收取。联众物业公司据此为福安市富春香樟苑小区提供物业服务。 陈婷蕾系福安市富春香樟苑小区7号楼607室的业主，房屋的建筑面积为143.57平方米，每月应缴纳的物业费为172.284元（1.2元/平方米×143.57平方米），自2016年12月1日至2018年3月31日期间，陈婷蕾共计16个月未交纳物业服务费，结欠联众物业公司物业服务费为2756.54元（172.284元/月×16个月）；陈婷蕾自2016年12月1日至2018年3月31日期间，结欠联众物业公司水电公摊费为456元（28.5元/月×16个月）。联众物业公司向陈婷蕾催讨物业服务费、水电公摊费未果，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 上述事实，有联众物业公司的庭审陈述及其提交的证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，福安市富春香樟苑小区业主委员会与联众物业公司签订的《物业临时委托代管协议》系双方当事人真实意思表示，且没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。联众物业公司依约为陈婷蕾所在小区提供了物业服务，陈婷蕾作为该小区业主应按合同约定交纳物业服务费、水电公摊费，故对联众物业公司请求的自2016年12月1日起至2018年3月31日的物业服务费2756.54元、水电公摊费456元，予以支持。关于陈婷蕾提出的部分户主在小区共有部分进行违章搭盖、对绿地铺砖等，与本案不属于同一法律关系，且不构成交纳物业费的抗辩理由，故对陈婷蕾的该项抗辩，不予采纳。关于联众物业公司提供物业服务是否符合约定，本院认为小区内的物业服务关系全体业主的权益，应由全体业主或业主代表组织提出，并且陈婷蕾拒绝交纳物业费的行为系根本违约，物业服务不符合约定系瑕疵履约，陈婷蕾不能以根本违约对抗瑕疵履约，故对陈婷蕾提出的该项抗辩，不予采纳。至于联众物业公司主张的逾期滞纳金，本院认为联众物业公司自身亦存在履约瑕疵，故对联众物业公司请求的滞纳金，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下： 一、陈婷蕾应于本判决生效之日起十日内向宁德联众物业管理有限公司支付自2016年12月份起至2018年3月份止的物业服务费2756.54元、水电公摊费456元，共计3212.54元； 二、驳回宁德联众物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由宁德联众物业管理有限公司负担5元，陈婷蕾负担45元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。（上诉案件受理费交纳办法：向本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理。） 审 判 长  陈明丽 审 判 员  张志杰 人民陪审员  刘莉芸 二〇一八年七月三日 书 记 员  郑凯莺 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。