上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初8623号原告：彭涛，男，1977年9月15日生，汉族，住上海市宝山区。被告：上海壹火网络科技有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：桂华军，董事长。委托诉讼代理人：叶上海。第三人：上海歆禺房屋租赁有限公司，住所地上海市宝山区蕴川路XXX号XXX幢部分4603室。法定代表人：刘启来，总经理。委托诉讼代理人：叶上海。原告彭涛与被告上海壹火网络科技有限公司(以下简称壹火公司)委托合同纠纷一案，本院于2018年5月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，经原告彭涛申请，本院依法追加上海歆禺房屋租赁有限公司(以下简称歆禺公司)作为本案第三人参加诉讼。原告彭涛，被告壹火公司、第三人歆禺公司的委托诉讼代理人叶上海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭涛向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2017年7月13日签订的上海市房屋出租委托代理合同；2、判令被告向原告支付房租【自2018年3月15日算至2018年4月5日，按月租金人民币7,500元(以下币种均为人民币)的标准计算】；3、判令被告向原告支付滞纳金3,150元(按75元/日的标准，2018年1月租金拖欠3天为225元、2018年2月租金拖欠13天为975元、2018年3月租金拖欠26天为1,950元)；4、判令被告向原告支付违约金15,000元(按2个月租金计算)；5、判令被告向原告支付2个月免租期租金损失15,000元；6、判令被告支付原告更换门锁、拆除插电面板费用930元；7、判令被告向原告返还房屋，房屋内装修及电器归原告所有。事实和理由：2017年7月13日，原、被告签订房屋出租委托代理合同。后，被告未按约向原告支付租金收益构成违约，原告多次催讨未果，故提出上述诉请。被告壹火公司辩称，同意解除合同。对租金按每月7,500元计算无异议，但被告房租付至2018年3月14日，原告于3月26日将房屋收回，故被告欠付2018年3月15日至2018年3月25日期间的房租。对租金逾期情况无异议，与原告的主张一致，但认为应当按照中国人民银行同期贷款利率支付滞纳金。不同意支付违约金，被告不存在合同约定的违约情形，合同约定的200%违约金的五种情形，被告均不符合，不适用该条约定。不同意支付免租期租金损失，根据合同约定，不论是正常履行或者是中途终止，都不需要支付免租期的费用。门锁、面板是原告在收房后自行更换的，与被告无关。被告给原告配备的门锁、面板是市场上常见的，不需要更换，原告是根据个人喜好更换的。同意返还房屋。被告装修包括配置家具、家电共计花费35,045元，要求原告进行补偿，或者被告自行拆除。被告另支付押金7,500元，要求原告予以返还。第三人歆禺公司述称，与被告的答辩意见一致。本院经审理认定下列事实：彭涛系上海市宝山区逸仙路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)的产权人。2017年7月13日，委托方彭涛(甲方)与受托方壹火公司(乙方)签订《上海市房屋出租委托代理公司》(合同编号YGJWTXXXXXXX)，约定，甲方委托乙方出租涉讼房屋；本合同签约期内，甲方应给予乙方共计60天的免租期，以供乙方在此期间寻找承租客户、清洁房屋、房屋保养、办理承租人入住手续等，乙方无需向甲方支付免租期间的房租，正常行使对房屋的管理权，以上免租期自本合同签订后，在甲方签约之日起，由乙方享有；合同期限自2017年7月17日至2022年9月15日，其中免租期为2017年7月17日至2017年9月15日；第一年租金为7,500元/月，(1)2017年7月17日，(2)2017年9月15日；第二年租金为7,500元/月，第一次支付日期2018年8月15日；乙方向甲方支付租金日期统一固定在每月5日或15日或25日；房屋委托期内，乙方向甲方支付租金的方式为月付；甲方同意乙方按如下方式对房屋进行装修改造，乙方在不破坏房屋主体结构的前提下把客厅改造成房间，并进行其他优化性改造；合同期满后，乙方所添置的设施设备(含家具家电)及装饰装修，全部归甲方所有；若在免租期满后，乙方未将房屋出租或乙方以低于本合同约定的委托租金出租的，乙方仍需按约定向甲方支付委托租金；如乙方逾期支付房租(非乙方因素除外)，每逾期一天，须向甲方支付月租金的1%作为滞纳金，无故超过15个工作日未支付租金的，甲方有权追究乙方的违约责任；乙方发生下列违约行为的，甲方有权解除本合同，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金，如违约金不足弥补甲方直接损失的，乙方还应给予赔偿：甲方无任何违约行为，乙方提前解约的；乙方对房屋进行主体结构破坏且无法修复的；擅自改变房屋用途且经甲方催告后仍不恢复原用途的；乙方或者乙方相关的承租人，在居住过程中其行为不当，发生扰邻情况，且经甲方催告后乙方不予配合解决的；明知承租人存在上述行为而放任的；等。2018年3月5日，彭涛(甲方)与歆禺公司(乙方)就涉讼房屋签订承诺书，载明，乙方承诺于2018年3月25日前一次性付清原壹火公司(壹火合同编号YGJWTXXXXXXX)所欠房租和滞纳金，如乙方不能按时付款，该物业的所有权利自动归还甲方，并且甲方不承担任何违约责任，租客由乙方在2018年3月31日前从房屋内协商妥善安置，结清所欠水电煤费用，乙方应保证物业内所有设施完好、家电正常使用，房屋整洁。乙方之前在甲方物业内的所有添置物品和装修归甲方所有，乙方支付给甲方的押金归甲方所得。双方合同自动解除，自解除之日起，乙方在原合同中的权利终止，甲乙双方和平解约；等。后双方因合同解除等事宜产生争议，故彭涛为此涉讼。审理中，彭涛、壹火公司一致确认，壹火公司承租涉讼房屋后，对厅进行了隔断，安装了三台空调，添置了四组床和柜子、一台洗衣机、一台冰箱。壹火公司另确认，壹火公司应于每月15日向彭涛支付租金，因公司资金周转出现困难，自2018年3月15日起租金未付。同意支付电费299.77元。审理中，彭涛明确向壹火公司主张涉案合同项下责任，并同意向壹火公司返还押金7,500元。为证明己方主张，彭涛另向本院提交如下证据：证据1、解除合同通知书，证明彭涛于2018年4月10日通知壹火公司解除合同，因壹火公司拒签被退回；证据2、发票，证明彭涛更换门锁支付了930元；证据3、两份退租协议，证明彭涛于2018年4月6日收房；证据4、壹火公司与案外人签订的房屋租赁合同，证明彭涛于2017年7月17日交房，未进行过装修；证据5、壹火公司、歆禺公司共同出具的通知及歆禺公司出具的告知书，主要内容为从即日起壹火公司所属的全部房源由歆禺公司全面接手经营，与您的租赁关系由壹火公司变更为歆禺公司，近期内歆禺公司会安排业务员上门办理新的租赁协议的签订工作，原协议条款不变。证明两公司实际为一家公司。壹火公司、歆禺公司发表如下质证意见：对证据1壹火公司未收到；对证据2真实性无异议，但与壹火公司无关；对证据3真实性不予认可，没有公司公章，经办人是公司员工；对证据4真实性无异议；对证据5真实性无异议，但不认可彭涛的证明目的，歆禺公司只是收购了壹火公司房屋租赁业务线，歆禺公司对壹火公司该块业务的相关债权债务承担责任。上述事实，由原告提供的上海市房屋出租委托代理合同、承诺书、房地产权证、发票、交易明细、退租协议、通知、告知书及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原、被告之间就涉讼房屋签订的房屋出租委托代理合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。根据合同约定，在免租期满后，乙方未将房屋出租或乙方以低于本合同约定的委托租金出租的，乙方仍需按约定向甲方支付委托租金。审理中，原、被告一致确认壹火公司自2018年3月15日起租金未付，被告未按约支付租金，已构成违约，现原告要求解除涉案委托代理合同，被告也同意解除，本院予以准许。关于租金。被告主张原告于2018年3月26日已收房，原告对此予以否认，被告亦未提交证据证明，本院不予采信。原告为证明收房时间向本院提交了退租协议，被告虽对真实性不予认可，但确认退租协议甲方经办人落款处确系公司员工签字，故本院对该份证据的真实性予以确认。退租协议与原告主张的收房时间能相互印证，对原告关于2018年4月6日收房的主张，本院予以采信，对原告要求被告支付自2018年3月15日起至2018年4月5日止租金的诉请，本院予以准许。关于电费。被告同意支付原告电费299.77元，本院予以认可。关于滞纳金。被告对原告主张的租金逾期情况无异议，但认为滞纳金约定标准过高，应按中国人民银行同期贷款利率的标准计算。本院认为，根据合同约定，租金每逾期一天，被告需支付月租金1%作为滞纳金，原告主张按75元/日的标准计算滞纳金，符合合同约定，且结合双方合同的性质、约定的租期及租金金额，滞纳金亦并未畸高，故对被告的上述意见，本院不予采纳。关于违约金。原告依据合同第七条第五项要求被告按月租金200%支付违约金，但未能举证证明被告存在该条款约定的违约行为，故对该项诉请，本院不予支持。关于免租期租金损失。本院认为，首先，免租期限系双方达成的真实意思表示，系双方对合同利益做出的一种分配方式，免租期租金并非解除合同产生的损失；其次，双方不存在租赁期不满被告需向原告支付免租期租金的特别约定，即免租期租金并非双方合同约定的违约责任；再次，原告将房屋委托被告代理出租，合同已写明免租期系被告用于寻找承租客户、清洁房屋、房屋保养、办理承租人入住手续等的时间，两个月系办理上述事宜的合理时间。综上，原告要求被告支付免租期租金损失，缺乏依据，本院不予支持。关于更换门锁、拆除插电面板费用。根据原告提交的原告与歆禺公司签订的承诺书，约定，如乙方不能按时付款，该物业的所有权利自动归还甲方，……乙方之前在甲方物业内的所有添置物品和装修归甲方所有。故，本院认为，被告经原告同意对涉讼房屋进行了装修改造，又明确约定合同解除后所添置物品和装修归原告所有，故原告向被告主张更换门锁费用、拆除插电面板费用930元，依据不足，本院不予准许。关于添附的装修及物品。歆禺公司承诺如果不能按时支付租金，在原告处的所有添置物品和装修归原告所有。审理中，壹火公司抗辩认为歆禺公司与原告签订的承诺书，与被告无关。本院认为，根据两公司共同出具的通知，载明，壹火公司所属的全部房源由歆禺公司全部接手经营。另，根据两公司的陈述，歆禺公司收购了壹火公司名下房屋租赁的业务线，壹火公司就该部分业务产生的债权债务由歆禺公司承担。故，本院认为，原告有理由相信歆禺公司有权处理涉案合同项下债权债务，原告要求涉讼房屋内添附的装修及物品归原告所有的诉请，本院予以支持。关于房屋返还。审理中，原、被告一致确认原告已收房，故该项诉请，本院不再予以处理。至于押金，原告同意返还押金7,500元，本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告彭涛与被告上海壹火网络科技有限公司就上海市宝山区逸仙路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房屋出租委托代理合同》；二、被告上海壹火网络科技有限公司在上述房屋内添附的装修、物品归原告彭涛所有；三、被告上海壹火网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告彭涛支付租金(按每月7,500元的标准，自2018年3月15日起算至2018年4月5日止)；四、被告上海壹火网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告彭涛支付电费299.77元；五、被告上海壹火网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告彭涛支付滞纳金3,150元；六、原告彭涛于本判决生效之日起十日内，向被告上海壹火网络科技有限公司返还押金7,500元；七、驳回原告彭涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为388.50元，由原告彭涛负担286.50元，由被告上海壹火网络科技有限公司负担102元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 黄 蔚二〇一八年七月二十六日书记员 董程程附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……