上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0101民初27349号原告：上海新黄浦(集团)有限责任公司，住所地上海市。法定代表人：周旭民，董事长。委托诉讼代理人：孙佳劼，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊杰，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海宝友大酒楼有限公司，住所地上海市。法定代表人：屠家良，总经理。委托诉讼代理人：徐春雷，上海名知律师事务所律师。第三人：上海华隆物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：丁勤发，总经理。第三人：上海高典停车管理服务有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：丁勤发，执行董事。两第三人共同委托诉讼代理人：朱素宝，上海融力律师事务所律师。原告上海新黄浦(集团)有限责任公司(以下简称“新黄浦集团”)与被告上海宝友大酒楼有限公司(以下简称“宝友大酒楼”)排除妨碍纠纷一案，本院于2017年9月21日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。2017年9月30日被告宝友大酒楼申请上海华隆物业管理有限公司(以下简称“华隆公司”)、上海高典停车管理服务有限公司(以下简称“高典停车”)作为第三人参与诉讼。原告新黄浦集团的委托诉讼代理人孙佳劼、张俊杰，被告宝友大酒楼的委托诉讼代理人徐春雷，第三人华隆公司、高典停车的共同委托诉讼代理人朱素宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新黄浦集团向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬离黄浦区北京东路XXX号底层及阁楼部位的房屋，拆除装修、恢复房屋原状，返还涉案房屋；2、判令被告支付占用费1,757,840元(占用费按每日每平方米8元计，按底层面积301平方米计，2015年１月１日起算，暂计两年，计算至实际返还之日止)。庭审中，原告调整第二项诉讼请求为“判令被告支付占用费，以每月20,800元为标准，自2018年1月1日计算至实际返还之日止”。事实和理由：原告依法享有黄浦区北京东路XXX号底层及阁楼部位的房屋(以下简称“系争房屋”)的使用权、收益权。在未经原告许可的情况下，被告非法占用涉案房屋开设通惠餐馆经营获得巨大的经济利益，给原告造成严重的损失。为停止被告的侵权行为，原告诉至法院，要求判如所请。被告宝友大酒楼辩称，不同意原告诉请，系争房屋使用权人原是华电下属单位。2003年６月16日，被告关联单位通惠餐馆与华电签署了租赁合同，当时涉及外滩源改造项目，权利人变更为原告，现场交接有原告单位代表，第三人的法定代表人以及我方的法定代表人，约定由第三人代为管理房屋。当时原告出具介绍信，由丁勤发来处理相关事宜。2007年开始被告向华隆公司支付租金，在2008年时补签了合同，时间到2009年年底，之后华隆公司管理方变更为高典停车，被告向高典停车支付租金，2015年12月份签订了合同，租期为2016年１月1日到2017年12月31日。房屋是由原告交由第三人代为管理，第三人也向原告支付了租金，也出具了相应的凭证，被告认为第三人是有权出租房屋，被告属于合法占有使用系争房屋。原告要求返还房屋，应该与第三人解除租赁关系，目前原告与第三人的租赁关系存续，被告不应承担占用费，原告应该向第三人主张租金。即便原告与第三人解除委托关系，被告愿意继续按原标准租用房屋，原告主张两倍标准收取租金缺乏依据。第三人华隆公司、高典停车共同述称，不同意原告诉请，原告并无依据，第三人受原告委托代为管理系争房屋，第三人也向原告支付租金，原告也出具了发票，认可了代为出租的行为。第三人与被告先后签订租赁合同，与被告答辩事实一致，因此第三人认为被告是合法租用房屋，不存在非法占用。原告对于占用费的计算标准没有依据，第三人不予认可。本院经审理认定事实如下：一、2006年11月，原告新黄浦集团(甲方)与案外人中国电力工程顾问集团华东电力设计院(乙方)签订《上海“外滩源”综合改造项目非居住房屋安置补偿协议书》，约定甲方对包括“北京东路XXX号底层，房屋性质为公房，房屋承租人为乙方，房屋用途为办公(非居住)”在内的五处房产所有权益进行货币安置补偿。原告取得北京东路XXX号底楼承租权，房屋性质公房，房屋类型办公楼，房屋用途非居住营业用房，建筑面积底层301.16平方米，室内阁59.6平方米。二、1993年1月，上海市华隆房地产发展总公司经批准设立，经济性质为全民所有制企业，注册资金1,000万元。1996年10月，上海市华隆房地产发展总公司作为上海新黄浦(集团)公司的全资子公司改制为上海市华隆房地产有限公司，企业类型为有限责任公司，注册资本3,000万元，其中上海新黄浦(集团)公司出资2,700万元，占注册资本90%，上海新联建设发展总公司出资300万元，占注册资本10%。1997年4月，上海市华隆房地产有限公司更名为上海华隆房地产发展有限公司。1998年1月，上海华隆房地产发展有限公司与瑞福物业管理有限公司联合组建上海华瑞企业有限公司。2001年，上海华瑞企业有限公司原股东退出，由上级单位新黄浦集团收回全部资产，转制为由职工持股会及自然人持股的有限公司。上海华瑞企业有限公司更名为上海华瑞企业发展有限公司。2011年3月，丁勤发担任上海华瑞企业发展有限公司董事长、总经理、法定代表人。2004年7月，新黄浦集团将所持有的上海华隆房地产发展有限公司90%的股权转让给上海华瑞企业发展有限公司。上海新厦建设发展有限公司将所持有的上海华隆房地产发展有限公司10%的股权转让给上海瑞福房产物业有限公司。2011年3月，上海华隆房地产发展有限公司执行董事由丁勤发担任，为公司法定代表人。2012年8月，上海华隆房地产发展有限公司更名为上海华隆物业管理有限公司，即本案第三人华隆公司。2007年4月，第三人高典停车设立，股东为华隆公司与上海华瑞企业发展有限公司。三、2003年6月16日，上海电华综合服务部将北京东路XXX号租赁给上海友谊集团通惠餐厅使用，租期自2003年6月15日至2004年6月15日止。2004年，双方就北京东路XXX号续签租赁合同。2007年10月11日，原告新黄浦集团向通惠餐厅出具介绍信：“兹介绍本公司丁勤发、张龙云同志等人前往你处为房屋租金事宜进行洽谈(北京东路XXX号)”。2008年11月18日，上海华隆房地产发展有限公司作为出租方与通惠餐馆签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2007年1月1日起至2009年12月31日止，2007年全年租金4,290元，2008年起月租金为5,200元，该房屋租金贰年内不变。2010年1月至2015年12月，通惠餐馆按每月5,200元标准支付租金给第三人高典停车。2015年3月,通惠餐馆股东设立宝友大酒楼。2015年12月15日，高典停车作为出租方与宝友大酒楼作为承租方签订《上海市房屋租赁合同》，租赁期自2016年1月1日起至2017年12月31日止，月租金为10,400元。被告按每月10,400元标准支付第三人高典停车租金至2017年12月底。四、新黄浦集团同时作为出租人与承租人签订《公有非居住房屋租赁合同》，约定出租北京东路XXX号底层，该房屋月租金为905.93元，租赁期为壹拾年，自2007年1月1日至2016年12月31日。合同甲方处盖有新黄浦集团物业管理业务章，乙方处盖有新黄浦集团合同专用章。2009年3月6日，高典停车向新黄浦集团支付租金171,900元，其中包括北京东路XXX号2009年1月1日至2009年3月31日止的租金共计5,400元。2010年6月10日，高典停车向新黄浦集团支付北京东路XXX号租金(2010年1月1日至2010年6月30日)5,436元。五、2016年10月25日，第三人华隆公司向原告新黄浦集团复函称，原告给通惠餐馆的函已收悉，由于原新黄浦集团领导将北京东路XXX号底层非居住使用权房屋交第三人代为管理及办理相关手续。第三人从接手代管之日起，该房屋状况就是目前的现状。至于原来什么状况第三人也不清楚，所以无法恢复原房屋原状。诉讼中，原、被告及第三人均确认因历史原因系争房屋经改建、搭建，物业公司留有的房屋平面图与现状有差异。鉴于系争房屋已被列入外滩源改造范围，且第三人表示不愿对系争房屋进行管理，原告与被告表示可自行协商，后因租金标准未达成续租合同。以上事实，由原告新黄浦集团提供的安置补偿协议书、居民户籍资料摘录表、房屋平面图、现场照片等；被告宝友大酒楼提供的租赁合同书、租赁协议书、房屋租赁合同、上海市房屋租赁合同、租金发票、介绍信、付款凭证、复函、华隆公司工商登记资料、华瑞企业工商登记资料、高典停车档案机读材料等；第三人华隆公司、高典停车提供介绍信、发票和财务支出凭证、公有非居住房屋租赁合同、复函等。以上证据及当事人庭审陈述，经法庭质证，本院予以确认。本院认为，本案主要争议焦点：一、原告新黄浦集团与第三人华隆公司、高典停车之间是否就系争房屋存在委托管理关系？二、被告宝友大酒楼是否就系争房屋构成非法占用？一、原告新黄浦集团认为，第三人华隆公司曾为原告的全资子公司，但2004年原告将所持股权转让后，原告与华隆公司再无关联，原告对出具介绍信、收取第三人支付费用无异议，但认为不能以此确认原告与第三人之间就系争房屋存在委托管理关系。被告宝友大酒楼、第三人华隆公司、高典停车认为，新黄浦集团与第三人华隆公司在历史上是上下级管理关系，新黄浦集团委托第三人华隆公司管理包括系争房屋北京东路XXX号在内的部分存量房产，且第三人实际向原告支付租金，故第三人系受原告委托代为管理系争房屋。根据查明的事实，第三人华隆公司的前身华隆房地产有限公司、华隆房地产发展有限公司均曾由新黄浦集团实际控股，直至2004年7月新黄浦集团将所持股权转让给华瑞企业，原告与第三人华隆公司曾为上下级关系；新黄浦集团曾签订《公有非居住房屋租赁合同》，落款处盖有原告物业管理业务章，且第三人高典停车分别于2009年3月、2010年6月向原告按上述租赁合同约定租金标准支付系争房屋租金，原告确认收到上述租金；第三人自2008年起作为系争房屋的出租方与被告签订数份租赁协议，被告实际使用系争房屋至今，期间原告并未提出任何异议。综上，虽然原告与第三人未签订书面的委托管理协议，但结合原告与第三人的历史渊源、第三人出租管理系争房屋、收纳租金且向原告支付租金的相关事实，原告与第三人之间就系争房屋形成事实上的委托管理关系，且无证据表明上述委托管理关系现已终止。二、原告新黄浦集团主张其作为系争房屋权利人享有排除妨害之物权，然排除妨害请求权行使之前提系妨害人对物之无权占有。本案中，被告宝友大酒楼自2003年起租赁使用系争房屋，2007年原告成为系争房屋权利人，委派公司员工与被告洽淡系争房屋租金事宜；2008年第三人华隆公司即与被告补签房屋租赁合同，对2007年起的房屋租赁事宜进行约定，后被告实际使用系争房屋并向第三人华隆公司、高典停车支付租金。原告委托第三人管理系争房屋，被告与第三人签订租赁合同，租期至2017年12月31日并按约履行合同交纳租金，系合法占有使用系争房屋，故至2017年12月31日止被告占有使用系争房屋具有合同依据。鉴于第三人明确表示不愿介入原、被告租赁事项，期间原、被告未就系争房屋租赁达成新的合意，现被告继续占有系争房屋缺乏合同及法律依据，原告新黄浦集团作为权利人有权要求被告搬离房屋并支付2018年1月1日起至实际搬离日的房屋占用费。原告主张使用费每月20,800元但未提供证据加以佐证，故本院酌定被告按原租金标准每月10,400元支付房屋占用费。原告另要求被告拆除装修、恢复房屋原状，但被告及第三人均称租赁系争房屋时原状即为现状，原告亦无法说明系争房屋的原状情况，故被告仅能按现状返还房屋。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告上海宝友大酒楼有限公司应于本判决生效之日起三个月内按现状向原告上海新黄浦(集团)有限责任公司返还上海市黄浦区北京东路XXX号底层及阁楼部位的房屋；二、被告上海宝友大酒楼有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海新黄浦(集团)有限责任公司按10400/月标准支付2018年1月1日至实际搬离之日的房屋占用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,796元，由原告上海新黄浦(集团)有限责任公司负担1,398元，由被告上海宝友大酒楼有限公司负担1,398元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  茅德成审 判 员  沈 晗人民陪审员  时 美二〇一八年七月六日书 记 员  毛仕钦附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。