.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终1598号上诉人(原审原告)：李秀丽，住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：翟凤莲，内蒙古达晟源律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张敏娟，住内蒙古自治区呼和浩特市。原审第三人：崔小灯，住内蒙古自治区呼和浩特市。原审第三人：呼和浩特市佳地房地产开发有限责任公司。法定代表人：范玫子，该公司总经理。上诉人李秀丽因与被上诉人张敏娟、原审第三人崔小灯、呼和浩特市佳地房地产开发有限责任公司（以下简称呼和佳地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2017）内0102民初3807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李秀丽及其委托诉讼代理人翟凤莲、被上诉人张敏娟及原审第三人崔小灯到庭参加诉讼，原审第三人呼和佳地公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。李秀丽上诉请求：1、撤销原判，依法判决张敏娟赔偿李秀丽租金损失、装修损失、可得利益损失并承担违约责任；2、一、二审案件受理费及司法鉴定费4000元由张敏娟承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。一、一审法院认定李秀丽不应以转租房屋取得房屋收益，属于认定事实错误，适用法律不当。本案中，李秀丽与张敏娟签订《房屋租赁契约》，约定租赁期限为2015年8月1日至2020年3月1日，并在此经营内蒙古一函申通科技有限公司呼和浩特市新城分公司，后因李秀丽业务扩展，涉诉房屋面积不足，李秀丽与崔小灯于2016年8月1日签订《合作协议》，同日将涉诉房屋转交崔小灯使用经营烟酒店至2017年5月，张敏娟对此事实一直明知但从未提出任何异议。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，出租人知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，无权以承租人未经同意转租为由请求解除合同，因此原租赁合同有效，双方均应继续履行至2020年3月1日，租金支付标准应按合同约定为5.5万元/年，现张敏娟单方面解除合同，明显属于违约行为，因该合同系张敏娟提供的格式合同，双方关于违约责任的约定明显不对等，因此李秀丽有权主张双倍返还剩余租金作为违约赔偿，而非一审判决确定的一个月租金作为违约金；同时李秀丽与崔小灯合作经营真实有效，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百二十五条之规定，张敏娟应赔偿李秀丽可得利益损失，计算标准为现租金与原租金差额。二、一审法院认定崔小灯对涉诉房屋进行装修，支付装修费用与事实不符。事实是李秀丽与张敏娟签订《房屋租赁契约》时涉诉房屋为毛坯房，李秀丽进行了装修改造才能正常使用。第一次装修李秀丽共支付装修费人民币35800元，后崔小灯使用时，又支付装修费人民币55600元，两次装修残值经鉴定为人民币29068元，张敏娟单方解除合同无法律依据，因此应全额赔偿装修损失和司法鉴定费，一审法院认定对此费用不予赔偿明显不当。张敏娟辩称，当时与李秀丽签订的合同中约定，李秀丽租房的用途应该是用于经营申通快递，且不允许转租。李秀丽将房屋转租给崔小灯经营烟酒店，已经构成了违约。张敏娟跟李秀丽沟通过，表明不同意转租，如果转租，应由崔小灯与开发商直接签订合同，但李秀丽不同意。后来生意不是很好，张敏娟跟开发商协商降房租，开发商不同意。因为张敏娟租给李秀丽的房租是低于张敏娟与开发商约定的房租，张敏娟就与李秀丽商量各租各的，李秀丽也不同意。退房后，张敏娟跟李秀丽协商，愿意给她退剩余房租另加一个月的房租作为违约金，但是李秀丽不同意，将张敏娟诉至法院。崔小灯述称，其与李秀丽之间是合作关系，而非转租关系。李秀丽出房屋、装修，崔小灯负责经营。张敏娟擅自解除合同不合理。当时还有三个月没到期，因为张敏娟解除合同，导致房租上涨，给崔小灯和李秀丽造成了损失。现在合作关系仍然存续，李秀丽出资方式变更为出房租。呼和佳地公司未答辩。李秀丽向一审法院起诉请求：一、判令张敏娟双倍返还李秀丽房租人民币24624元；二、判令张敏娟赔偿李秀丽装修损失共计65125元;三、判令张敏娟赔偿李秀丽可得利益损失52798元；四、判令张敏娟承担本案的律师费人民币5000元;五、判令张敏娟承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2015年7月24日,李秀丽、张敏娟签订了《房屋租赁契约》,约定李秀丽租赁张敏娟涉案房屋,租赁期限为2015年8月1日至2020年3月1日;租金为每年5.5万元,租金按年结算,于月前30日内足额交付;水费、电费、暖气费、煤气费、有线电视费、物业管理费、电话费等费用由李秀丽负担;并约定:承租人无权转租和出卖所承租房屋。同日,张敏娟向李秀丽出具了《收条》一张,书写:今收到李秀丽交来房租伍万伍仟元整,租期:2015年8月1日-2016年8月1日,壹年。2016年6月26日,李秀丽分三次向张敏娟支付了2016年8月1日至2017年7月31日的租金共计5.5万元。2016年8月1日,李秀丽(乙方)与崔小灯(甲方)签订了《合作协议》,约定:合作项目为经菅烟酒、副食,合作期限自2016年8月1日至2020年3月1日;出资方式甲方负责日常事务,乙方提供房屋,利润分成甲方每年支付乙方玖万元整。2017年5月13日,呼和佳地公司与崔小灯签订了《不动产租赁合同》,约定:崔小灯租赁呼和佳地公司位于呼和佳地哲南7-2商铺,建筑面积42平方米,租赁期限自2017年5月13日至2018年5月12日止,租金为73584元。呼和佳地公司与崔小灯对于涉案租赁房屋另预签了两份《不动产租赁合同》,签订日期分别为2018年5月13日、2019年5月13日,租赁期限分别为:2018年5月13日至2019年5月12日,租金为77263元;2019年5月13日至2020年5月12日,租金为81126元。2017年7月17日,李秀丽与内蒙古达晟源律师事务所签订《委托代理合同》,李秀丽支付律师费5000元。2017年10月18日,内蒙古万宝隆价格评估有限责任公司作出万宝隆(蒙)(价)字2017第049号《价格评佔结论书》,对位于呼和佳地哲南7-2号商铺装修的残值进行价格评估,评估结论为:价值29068元。李秀丽支付评估费4000元。另查明,庭审中,李秀丽认可张敏娟有转租涉案房屋的权利,张敏娟与呼和佳地公司签订过租赁合同,租期与双方之间约定的租期一致;崔小灯认可,与李秀丽合作经营烟酒店,装修的费用由崔小灯支付,现由崔小灯使用涉案房屋,继续经菅烟酒店。一审法院认为，双方签订的《房屋租赁契约》,及崔小灯与呼和佳地公司签订的《不动产租赁合同》,系双方当事人的真实意思表示,协议内容不违反法律、法规的规定,合法有效。双方应按照协议约定履行各自的义务。李秀丽陈述称张敏娟违约,致使呼和佳地公司与崔小灯签订涉案房屋的租赁合同,因张敏娟未作答辩,亦未向该院提交书面答辩意见,视为张敏娟对于自己答辩权利的放弃,故该院认定张敏娟存在违约,应承担违约责任;根据崔小灯与呼和佳地公司于2017年5月13日签订的合同,张敏娟应返还李秀丽交付的2017年5月13日至2017年7月31日期间的房屋租金,故对于李秀丽请求张敏娟返还房屋租金12054.8元(5.5万元×80天÷365天)的诉请,该院予以支持;对于李秀丽请求张敏娟支付一倍租金的损失的诉请,根据双方签订的《房屋租赁契约》第九条第一款的约定,张敏娟未按合同约定交付房屋的,负责赔偿一个月房租,故对于李秀丽请求被告承担违约金4583.3元(5.5万元÷12个月)的诉请,该院予以支持。根据李秀丽与崔小灯签订的《合作协议》约定,李秀丽与崔小灯的合作方式为:李秀丽提供房屋,每年收取定额的利润,对于合作项目的风险、合作项目的费用承担均未约定,故该院认定李秀丽与崔小灯之间虽签订合作协议,但实质为房屋租赁合同关系;李秀丽将涉案房屋转租于崔小灯,崔小灯对于房屋进行了装修,支付了装修费用,且崔小灯与呼和佳地公司签订了涉案房屋的租赁合同,继续使用装修财产进行经营活动,崔小灯作为装修费用的出资人未受损失,李秀丽既不是房屋的装修人,也不是崔小灯的合伙人,其无权对于装修损失主张权利,故对于李秀丽请求张敏娟赔偿装修损失的诉请,该院不予支持;对于李秀丽请求张敏娟赔偿可得利益损失的诉请,李秀丽将房屋转租于崔小灯,并收取每年9万元的租金,李秀丽请求按照租金的差额计算李秀丽的可得利益损失,因根据双方签订的《房屋租赁契约》约定,李秀丽作为承租人不得转租或出卖涉案房屋,即李秀丽不应以转租房屋取得房屋收益,故对于李秀丽的此诉请,该院不予支持;对于李秀丽请求张敏娟承担律师费的诉请,因对于律师费的承担,双方未约定,法律亦未作规定，故该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条的规定,判决:一、张敏娟于本判决生效之日起十日内返还李秀丽房屋租金12054.8元,并支付违约金4583.3元,合计人民币16638元；二、驳回李秀丽的其他诉讼请求。案件受理费人民币2530元,司法鉴定费4000元,由张敏娟负担人民币378元,李秀丽负担人民币6152元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。崔小灯向本院提交了呼和佳地公司与案外人王存政签订的五份合同，以证明张敏娟称租金标准是5元/天/平米不能成立，实际上房租标准在3.5元左右。李秀丽对该组证据予以认可；张敏娟对该组证据的真实性、合法性均不予认可，认为与本案无关。对于双方二审争议的事实，本院认定如下：李秀丽提供的开具日期为2016年8月6日、编号为0193695的收据显示的交款人为崔小灯。本院二审认定的其它事实与一审查明的事实无异，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于如下两个方面：一、张敏娟是否构成违约；二、张敏娟应如何承担责任。关于第一个争议焦点。李秀丽与张敏娟签订的《房屋租赁契约》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应依约全面履行合同义务。在合同履行期限届满之前，张敏娟终止了其与呼和佳地公司的租赁关系，导致涉案《房屋租赁契约》无法继续履行，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于第二个争议焦点。张敏娟终止与呼和佳地公司的租赁关系，客观上导致其无法依《房屋租赁契约》第二条约定的租赁期限提供涉诉房屋，故一审法院按照《房屋租赁契约》第九条之约定，认定张敏娟应承担赔偿李秀丽一个月房租的违约责任并无不当。李秀丽主张张敏娟应双倍返还剩余租金作为违约赔偿无约定和法定依据，本院不予支持。因李秀丽已交纳房租至2017年7月31日，而涉诉《房屋租赁契约》已于2017年5月13日终止，故张敏娟亦应返还李秀丽剩余租金12054.8元（5.5万元÷365×80）。关于李秀丽主张的装修损失。李秀丽及崔小灯主张由李秀丽对于涉诉租赁物进行了装修。但是，首先，《合作协议》中对于装修问题并无明确约定；其次，一审开庭笔录记载崔小灯自认其支付了第二次装修的费用；再次，李秀丽提交的装修收据及明细显示，第二次装修晚于合作协议的签订日期，且该收据显示的交款人亦为崔小灯；最后，亦无其它证据证明李秀丽支付了第二次装修的费用，故本院对一审法院认定的由崔小灯对涉诉租赁物进行了装修的事实予以确认。鉴于崔小灯在使用涉诉租赁物之后对该租赁物进行了再次装修，且根据现有证据崔小灯仍在继续使用涉诉租赁物，故本院对于李秀丽认为应由张敏娟赔偿其装修损失的主张不予支持。关于李秀丽主张的可得利益损失，李秀丽主张其以涉诉房屋及其中的装修出资与崔小灯建立合作关系，每年可收取固定利润分成9万元；现因张敏娟的违约行为，崔小灯与呼和佳地公司重新签订了租赁合同，租金上涨导致其可得利益下降。但是，根据《合作协议》的约定，李秀丽仅负责提供房屋并收取固定费用，既不参与烟酒店的经营，也不承担经营风险，且崔小灯在接收涉诉租赁物后对房屋进行了再次装修，故李秀丽与崔小灯签订的合同虽名为”合作”，实质上属于房屋租赁关系。而《房屋租赁契约》中明确约定李秀丽无权对外转租，故李秀丽本无权以对外转租获取收益，张敏娟对于李秀丽的转租收益损失在签订合同时无法预见，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，本院对于李秀丽认为应由张敏娟赔偿其可得利益损失的主张不予支持。综上所述，李秀丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2152元，由李秀丽负担。本判决为终审判决。审判长李艳审判员蔡世杰审判员王海莹二〇一八年七月二十七日书记员张宇