广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初3603号原告：汪德钰，男，汉族，1983年5月1日出生，住陕西省平利县，委托诉讼代理人：颜亮，广东强邦律师事务所律师。被告：朱正梅，女，汉族，1953年11月8日出生，住湖北省枣阳市，委托诉讼代理人：王海瑛，系其女儿。第三人：韩兵，男，汉族，1977年10月30日出生，住河南省太康县，委托诉讼代理人：苏良治，广东广信君达（南沙）律师事务所律师。原告汪德钰与被告朱正梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，于2017年6月6日通知韩兵作为本案第三人参加诉讼。第三人韩兵于2017年6月22日向本院提出证据保全申请，本院于2017年6月26日作出（2017）粤1972民初3603号民事裁定书，并据此保全了被告朱正梅在另案（2016）粤1972民初5317号案件向本院提交的证据原件（朱正梅与汪德钰于2015年12月31日签订的房屋买卖合同、朱正梅出具的收款收据及朱正梅与汪德钰的房屋交接清单2份等）。被告朱正梅不服证据保全裁定，向本院提出复议申请，本院于2017年8月31日作出（2017）粤1972民初3603号之二民事裁定书，裁定驳回被告朱正梅的复议请求。本案依法适用简易程序于2017年7月3日公开开庭进行了审理，2017年7月5日转换为适用普通程序，分别于2017年9月14日、2018年7月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人颜亮，被告的委托诉讼代理人王海瑛，第三人及其委托诉讼代理人苏良治三次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪德钰向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行与原告于2015年12月31日签订的《房屋买卖合同》，将位于东莞市××单元××房产（以下简称涉案房屋）过户登记至原告名下；2.被告向原告支付违约金132,000元及利息（利息以132,000元为基数，从2017年3月20日起按每日万分之二点一的标准计算至全部款项付清之日止）；3.被告承担诉讼费用和保全费用。事实和理由：2015年12月31日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将涉案房屋出售给原告，房屋转让总价款为660,000元；原告在合同签订当日支付定金10,000元，并于定金支付之日起15天内向被告支付首期房款600,000元，剩余房款原告应在房屋过户至原告名下并取得房地产权证之日起15天内一次性向被告支付；原告支付了首期款后，被告即配合原告办理有关房产过户手续，且被告应在两个月内将房产交付给原告使用；合同签订后，任何一方违反本合同条款，该方应向对方支付总房价款20%的违约金；合同就其他相关事宜作出了约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了定金和首期款，被告于2016年4月16日将涉案房屋交付给原告使用，但被告至今未将涉案房屋产权过户登记至原告名下。被告的行为严重违反了《房屋买卖合同》的约定，原告多次催促，但被告均拒绝履行合同义务。原告为维护自己的合法权益提起诉讼，请判如所请。被告朱正梅答辩称同意原告的诉讼请求。第三人韩兵进行答辩，同时向本院提出诉讼请求，要求确认原、被告之间签订的房屋买卖合同无效，理由如下：1.第三人和被告之间的买卖合同是通过第三方完成的，而原、被告是熟人之间私下交易，而未通过中介，故其之间作假嫌疑很大。2.被告行为不符合常理，被告违约的合同是价格较高的合同，原告支付了绝大部分款项但并没有办理过户。3.原告交付被告的600,000元转账并未注明是购房款，第三人认为是为虚假交易而制作的。4.根据银行流水交易，原告实际上没有资金能力，款项的来源也是付款当天的一个借款投资得到的资金。5.原告称实际使用了物业并交纳了物业费，但实际上交纳物业费的时间均在第三人另案起诉后。6.在第三人和被告的合同履行过程中至起诉前，被告均未向第三人及中介方披露过房屋已出售的事实，相反还在配合第三人办理银行按揭手续，这也表明原、被告的合同是被告为了对付与第三人的诉讼而炮制。7.重要的合同文件应当是一式两份，由原、被告各持一份，但原告在本案起诉的证据材料是在另案的证据复印件基础上再复印出来，这恰好解释了原、被告为了诉讼需要制造假的买卖合同，第三人认为原、被告之间的合同属于恶意串通，应当是无效的，请求驳回原告的诉请。原告针对第三人的诉讼请求答辩称：1.原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应受法律保护，并无任何法律规定二手房买卖需要通过中介公司促成，第三人所述合同没有经过第三方有作假嫌疑，这只是第三人的恶意揣测，无事实依据。2.原、被告约定的房屋交易价款实际与被告和第三人签订的合同约定的价值大致相当，因为被告与第三人签订的合同约定的税费均是由被告承担，而与原告签订的合同约定的税费均由原告承担，且原告的付款分三期付清，无需向银行申请贷款，这对于急需资金周转的被告来说非常具有吸引力。3.原、被告签订合同后，被告女儿王海霞多次以房产证、发票票据等过户需要的资料不在手为由拖延办理过户，而原告因忙于公司业务，且信任王海霞这个朋友，也知道房产交易时间周期较长，加上被告当时不在大朗镇，故未非常频繁催促办理过户，只是有时致电询问情况，直至本案第三人起诉，原告才意识到问题严重，才会抓紧办理。4.原告已按照合同约定支付610,000元购房款给被告，在第三人另案起诉的案子中，各方对于法庭调取的转账记录均予以质证，该付款事实应当被确认，原告在本案中已有足够证据证明已按合同约定支付购房款，原告无任何义务证明购房款的来源途径及自身的资金实力。5.原、被告签订的合同本来是一式两份，但因被告遗失合同原件，为了应对第三人起诉的另案，被告向原告借了合同原件开庭使用，但到现在为止还未将合同原件归还原告。被告针对第三人的诉讼请求答辩称：同意原告的意见，被告已将房子卖给原告，且原告已支付购房款。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。第三人与原告、被告对于原被告双方之间所签订的合同真实性、合法性存在争议。原告提交如下证据以证明其请求：一、《房屋买卖合同》。该合同显示原、被告于2015年12月31日签订，主要内容是被告向原告出售位于东莞市××单元××房屋，价格为660,000元，付款方式为签订合同时支付定金10,000元，支付定金之日起15天内支付首付款600,000元，余款在房屋过户并取得房地产权证之日起15天内一次性支付，相关税费由原告承担。合同同时约定，原告支付首付款后，被告应在两个月前将该房产交付原告使用。原告称证据原件因被告丢失其持有的合同原件，由原告借给被告在另案中作为证据使用。被告对原告所递交的证据予以确认。第三人认为，如此重要的合同文件，不可能随便丢失，且根据合同显示，原、被告为对立的买卖合同关系，不存在随便借用原件的可能性，也不存在没有任何交接手续即借用的可能性。二、收据（编号分别为232546、232547）。两份收据显示朱正梅签收，其中一份收据显示2015年12月31日收到汪德钰定金10,000元，另一份收据显示2016年1月16日收到汪德钰首付款600,000元。被告对证据予以确认。第三人认为，收据显示确实由原、被告所签，但未能证实该600,000元显示属于购房款。三、房屋交接清单（显示日期为2016年4月16日）。该清单显示由原、被告于2016年4月16日签署，主要内容为：确认收到朱正梅交来的位于东莞市××单元××房（房地产权证号20××12）房屋（此房为空房）的大门钥匙一把。被告对证据予以确认。第三人认为，该清单显示确实由原、被告所签，但原告称房屋于2016年4月16日已经交付，5月份物业管理费应当依约由原告承担，但原告所递交的物业费发票恰恰显示在第三人另案起诉后，才有物业管理费缴纳的记录。四、房屋交接清单（显示日期为2016年7月3日）。该清单显示由原、被告于2016年7月3日签署，主要内容为：确认收到朱正梅交来的位于东莞市××单元××房资料如下：1.房产证原件一本。2.契税发票原件一份。3.房屋拍卖手续费发票原件一份。4.购房发票原件一联一份。5.维修基金存折原件一份。被告对证据予以确认。第三人认为，该清单显示确实由原、被告所签，但房产证原件是在第三人另案起诉后中介方征询第三人意见后才同意归还给被告的。五、物业管理费发票（NO.19810194、NO.19810195、NO.43007617、NO.43006099、NO.57811352）。发票显示最早开票日期为2016年7月31日，对应2016年6月及2016年7月物业管理费，缴费人为原告。被告对证据予以确认。第三人质证意见同证据三。六、交易对手流水查询。该查询单显示原告于2016年1月12日向被告支付600000元。被告对证据予以确认。第三人认为没有明确表示该款项为购房款。第三人提交如下证据以证明其请求：一、《房屋买卖合同》。该合同显示签订三方为被告、第三人以及中介方，签订时间为2016年1月12日，约定由被告将位于东莞市××单元××房屋出售给第三人，价格为800,000元，税费以及银行按揭或者公积金按揭费用由卖方承担；款项支付方式为签署合同时支付50,000元定金、到房管部门签订《商品房买卖合同》时支付230,000元、余款570,000元由买方用该物业办理银行贷款手续，以所获得贷款等额的部分向卖方支付；合同对其他条款做出了约定。被告对于合同予以确认。原告确认该合同的真实性，但强调合同交易房价虽为800,000元，但约定税费等由卖方承担，同时合同约定其中570,000元为银行贷款而非现金交易；原告认为该合同价款没有实际履行，且在被告通过中介方退回50,000元定金给第三人时，第三人没有提出任何异议。二、《证明》。该证明显示被告于2016年6月24日向中介方取回房产证原件。第三人认为该证明可以佐证原、被告双方签订房屋交接清单在2016年7月4日是合理的。原告确认取回时间。被告对证据无意见。三、粤南[2017]文鉴字第1053号《司法鉴定意见书》。根据第三人申请，本院委托广东南天司法鉴定所对原告和被告签订的《房屋买卖合同》与第三人和被告签订的《房地产买卖合同》中朱正梅指印形成时间先后顺序进行鉴定、对原告和被告签订的《房屋买卖合同》朱正梅指印与原告和被告签订的《房屋交接清单》朱正梅指印的形成时间先后顺序进行鉴定。该所于2018年5月21日出具鉴定书，鉴定结果为：1.原告和被告签订的《房屋买卖合同》与第三人和被告签订的《房地产买卖合同》中朱正梅指印形成时间先后顺序因墨迹种类不相同，不具有运用墨迹色阶方法鉴定条件而无结论。2.原告和被告签订的《房屋买卖合同》中朱正梅指印早于原告和被告签订的《房屋交接清单》中朱正梅指印的形成时间。该鉴定书分析说明部分载明以墨迹色阶检验方法认定原告和被告签订的《房屋买卖合同》中朱正梅指印形成时间早于原告和被告签订的《房屋交接清单》中朱正梅指印形成时间约0.3个月。第三人确认该鉴定意见。原告确认鉴定书鉴定结论，但认为该鉴定结论无法证明签名的形成时间。被告意见与原告意见一致。本院认为，本案本诉为房屋买卖合同纠纷，第三人则对原被告双方的主张提出不同意见，第三人为有独立请求权的第三人，本院将对原告的诉求以及第三人的诉求一并审理。根据第三人的主张，第三人以原、被告双方之间属于恶意串通、损害他人合法权益为由，主张原、被告双方所签订合同无效，本院对此争议问题进行审查。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。根据条文规定，需要判断第三人对于原、被告双方所签订的合同是否具有利益。根据查明事实，三方当事人均确认，第三人与被告于2016年1月12日就涉案房屋签订《房地产买卖合同》。本院认为，被告未提交证据证实已与第三人达成解除合同合意，被告向中介方退回定金的方式尚不能足以证实该合同已经有效解除，因此，原、被告之间的合同效力，直接影响第三人利益是否能得到实现，故此，本院认为第三人对此具有利益。根据条文规定，需要判断原、被告之间是否存在恶意串通的行为。本院认为，现有证据相互印证，足以证实原、被告存在恶意串通行为，理由如下：1.根据原告提交的与被告签订的《房屋买卖合同》，该合同未经过中介公司，虽然在社会实践中不排除无需通过中介方而自行寻得交易对手的情况，但本案原、被告没有经过中介公司居间交易的行为，结合其他证据即显得直接关联且不合常理。2.原、被告合同总额为660,000元，被告与第三人合同总额则为800,000元，即使被告与第三人的合同税费由卖方承担，其差距仍然是显而易见的，被告选择价低而非选择价高的合同，也不合常理。3.根据原告所递交的转账记录，其于2016年1月12日即已向被告转账600,000元，仅尚余50,000元，依照合同约定，被告即应当办理过户以及于2016年2月底前向原告交付房屋，原告亦合理应提出履行要求，但双方却迟迟未办理过户手续且未显示原告曾向被告提出过户要求，直至第三人起诉之后才提出，亦不合常理。4.根据物业管理费缴费记录，原告未提交证据证实其在房屋交接清单显示时间的2016年4月16日之后以原告名义缴纳2016年4月、5月的物业管理费。5.本案原、被告双方现仅有一份合同原件，原告解释为其所持有的原件出借给被告做另案使用，被告解释为其所持有的原件丢失，但原、被告为买卖合同利益对立的双方，在尚未过户的情况下，如此重要的、唯一的文件借予对手却没有办理任何借用签收手续，显然不合理。6.根据鉴定结论，虽然原、被告之间的《房屋买卖合同》中朱正梅指印形成时间早于《房屋交接清单》中朱正梅指印形成时间，但鉴定意见书在分析说明中指出两者之间的间隔时间仅为0.3个月，即几乎同一时间段形成指印，而两份文件落款时间却竟相差6个月之远，难以采信该两份文件的落款时间。综上，本院予以认定原、被告之间的行为属于恶意串通，损害第三人利益，原、被告之间的合同应当认定为无效合同，故对于第三人的请求，本院予以支持，对于原告的诉讼请求，全部予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告汪德钰与被告朱正梅于2015年12月31日所签订的《房屋买卖合同》无效。二、驳回原告汪德钰的全部诉讼请求。本案受理费3,040元（已由原告汪德钰预交2,940元，第三人韩兵预交100元），由原告汪德钰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数递交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  刘伍雄人民陪审员  郑玉敏人民陪审员  蔡浩狄二〇一八年七月二十三日书 记 员  陈佩君陈清梅庄淑敏