云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云04民终480号上诉人（原审被告）：曹文林，男，1963年10月10日生，哈尼族，住玉溪市峨山县。被上诉人（原审原告）：玉溪良信物业服务有限公司。住所地：玉溪市红塔区中卫西路*号*幢***层。法定代表人：杨德良，总经理。委托诉讼代理人：宋伟，云南竞高律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人曹文林因与被上诉人玉溪良信物业服务有限公司（以下简称良信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省峨山彝族自治县人民法院（2018）云0426民初84号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曹文林上诉请求：撤销原判，改判驳回良信物业公司对其的诉讼请求。事实及理由：1、一审认定事实错误。其提交的《物业服务合同》与良信物业公司提交的合同内容有出入，当时与其签订合同的是杨德良个人，故合同相对方并非良信物业公司。公司一审提交的合同存在事后私自补盖公章、添补合同内容、修改签订日期等。其当时只签订了一个铺面的合同，但公司起诉时将5个铺面的面积加起来，要求其交纳5个铺面的物业费和垃圾清运费，属于私自篡改合同内容，存在重复收费行为。其领取商铺钥匙时，良信物业公司告知其不签物业服务合同就不给钥匙，其无奈才签订了该格式合同。综上，《物业服务合同》是无效的。《峨山县2011年保障性住房前期物业合同》是良信物业公司与峨山县嶍丰公司于2015年12月10日签订，但合同却约定自2013年8月13日起至业主委员会成立与物业公司签订物业合同为止，亦属无效合同，对其没有约束力。从《安馨园小区业主手册》的约定和实际提供的服务来看，良信物业公司构成违约，因其购买的5间铺面均是在安馨园小区外，商铺与住宅区是隔断的，无后门可以进入小区，而物业管理范围在住宅区内。良信物业公司实际并未对其的商铺进行物业服务，例如没有在路边安装监控设备、商铺门外及路边的卫生由其打扫、垃圾清运费由其自行向环卫站缴纳等。2、一审适用法律错误。原审判决违反合同相对性原则、合同法关于合同生效要件的规定以及物业管理条例等规定，判决由其承担物业费和垃圾清运费，是错误的。良信物业公司辩称，同意原审判决。本案应以《峨山县2011年保障性住房前期物业合同》为依据进行审理，曹文林与公司签订的《物业服务合同》与本案无关。良信物业公司向一审法院起诉请求：判令曹文林支付公司2016年1月1日至2016年12月31日止的物业服务费2439元、滞纳金1780元（2017年1月1日至2017年12月31日止），共计4219元。一审法院认定事实：良信物业公司具有物业管理资质，成立日期为2010年11月19日，营业期限为2010年11月19日至2020年11月19日，其经营范围为物业管理。曹文林系安馨园小区4幢1单元8、9、10、11、12号商铺的业主，建筑面积为8号67.21平方米、9号67.21平方米、10号61.07平方米、11号61.07平方米、12号67.43平方米，共计323.99平方米。2015年12月10日，通过招投标，良信物业公司与峨山县嶍丰住房和市政开发有限公司（原峨山县安居保障性住房建设投资有限公司）签订了《峨山县2011年保障性住房前期物业服务合同》，约定由良信物业公司为安馨园小区，包括廉租房9幢216户、公租房7幢504户、商品房4幢156户、小区铺面54间提供物业服务，合同期限自2013年8月13日至业主委员会成立与物业公司签订合同时止。具体服务事项为：物业共用部分的维修、养护、运行和管理；公共场地清洁卫生、垃圾的收集、清运及污水管道的疏通；公共绿化养护和管理；车辆停放服务；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。收费标准为：住宅每月每平方米0.49元，商铺每月每平方米0.55元，代收垃圾清运费每年每户60元。合同对双方的权利义务作了约定。物业服务费按年缴纳，业主和物业使用人应于每年收费截止前向前期物业服务企业缴纳当期的物业服务费，逾期视为违约，业主和物业使用人应按欠费总额的每日2%向前期物业服务公司支付违约金。物业服务收费标准，经峨山彝族自治县人民政府发展和改革局批复，住宅收费每月每平方米0.49元，商铺收费每月每平方米0.55元。合同签订后，良信物业公司按合同约定履行了物业服务管理义务，曹文林未缴纳2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费2138.33元（房屋建筑面积323.99㎡×0.55元/月×12月）；2016年1月1日至2016年12月31日期间的代收垃圾清运费300元（5间商铺×60元/年）。经良信物业公司催收，曹文林至今未缴纳。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对该物业区域内的全体业主具有约束力。良信物业公司与峨山县嶍丰住房和市政开发有限公司签订《峨山县2011年保障性住房即安馨园小区前期物业服务合同》，对安馨园小区的业主均具有约束力，良信物业公司按照上述合同约定对安馨园小区提供了物业服务，曹文林作为安馨园小区的业主，应当按照上述协议的约定及时交纳物业管理费用。对良信物业公司要求判令曹文林支付拖欠的物业服务费2138.33元及代收垃圾清运费300元的诉讼请求符合法律规定，予以支持。对良信物业公司要求曹文林支付违约金的请求，实质就是支付逾期付款违约金，按约定欠费总额的每日2%计算过高，经曹文林请求人民法院调整，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限的规定，按年利率24%计算，从2017年1月1日至2017年12月31日止逾期付款违约金为513.20元（2138.33元×24%），予以支持，超出部分不予支持。对曹文林提出良信物业公司与建设单位签订的合同因主体不适格无效、不同意支付物业费和违约金的辩驳意见，因不符合合同约定和法律规定，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，判决：“一、由被告曹文林于本判决生效之日起十日内支付原告玉溪良信物业服务有限公司2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费2138.33元；二、由被告曹文林于本判决生效之日起十日内支付原告玉溪良信物业服务有限公司2016年1月1日至2016年12月31日期间的代收垃圾清运费300元；三、由被告曹文林于本判决生效之日起十日内支付原告玉溪良信物业服务有限公司2017年1月1日至2017年12月31日止的逾期付款违约金513.20元；四、驳回原告玉溪良信物业服务有限公司的其他诉讼请求。”二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理，二审查明的案件事实与一审认定相一致，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，良信物业公司具有独立的法人资格及从事物业管理的资质，符合《物业管理条例》对于物业服务企业的要求，其公司与峨山县嶍丰住房和市政开发有限公司签订的《峨山县2011年保障性住房前期物业合同》合法、有效，该合同对双方均有约束力，双方应按约履行。曹文林作为安馨园小区的业主，认可其购买的5个铺面自2014年12月10日接房后均已租给其他人经营使用至今。按照《峨山县2011年保障性住房前期物业合同》的约定，良信物业公司为小区54个铺面提供物业服务，曹文林购买的铺面属于其服务范围，且良信物业公司2016年已实际提供了物业服务，故曹文林应依约向良信物业公司缴纳5个铺面的物业服务费。关于垃圾清运费，双方均认可2017年开始由环卫站的收费员直接上门收取，2017年以前由良信物业公司代收。现曹文林上诉主张不应交纳2016年的代收垃圾清运费的理由不能成立，不予支持。本案良信物业公司曾通过打电话、在商铺门上粘贴书面通知催缴物业费，依照《最高人民法院》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”以及《峨山县2011年保障性住房前期物业合同》的约定，曹文林应向良信物业公司支付2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费2138.33元、代收垃圾清运费300元。曹文林逾期缴费，良信物业公司主张2017年1月1日至12月31日期间的滞纳金应予支持，关于一审认定的滞纳金计算标准，二审中双方均未提出异议，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由曹文林负担。本判决为终审判决。本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审 判 长 严光辉审 判 员 吴析咛审 判 员 ＸＸＸ二〇一八年七月二日法官助理 吴佳黛书 记 员 王 珺