贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔04民终640号上诉人（原审被告）：安顺市安泰商业管理服务有限公司。住所地：安顺市西秀区中华东路安泰科贸大楼**，统一社会信用代码：91520400766077546Y。法定代表人：李欣，该公司执行董事。上诉人（原审被告）：贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司。住所地：安顺市西秀区塔山西路**，统一社会信用代码：91520402741140115L。法定代表人：李欣，该公司执行董事。被上诉人(原审原告)：谭礼川，男，1990年2月19日生，汉族，个体户,住重庆市永川区。上诉人安顺市安泰商业管理服务有限公司（以下简称安泰商业公司）、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司（以下简称安泰房开公司）因与被上诉人谭礼川民间委托理财合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2018）黔0402民初799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月15日立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人安泰商业公司、安泰房开公司共同上诉请求：1、请求撤销原判第一项，依法判决确认上诉人安泰商业公司应当支付租金给被上诉人的起算时间为2015年12月30日（即租赁房屋消防综合验收合格之日），上诉人安泰商业公司已经支付完毕2019年3月30日前的租金；2、请求依法判令被上诉人承担两审诉讼费用。事实与理由：1、2011年3月17日，被上诉人与安泰房开公司签订《商品房买卖合同》，第八条约定房开公司应交给被上诉人的商铺“必须符合法律法规的规定”。同日，被上诉人与上诉人签订的《“天河商务港”商铺委托租赁合同》约定，被上诉人应将符合法律法规规定条件的商铺交付给安泰商业公司承租或者出租时向被上诉人支付租金。合同签订后，上诉人安泰商业公司基于履约的诚意，在没有得到被上诉人商铺的情况下，先行垫付122314元给被上诉人。由于被上诉人购买的商铺因消防通道问题未得到消防部门竣工验收。直到2015年12月30日，“天河商务港”消防综合验收合格，被上诉人所购商铺在这一时间点才得以合法交付使用。在此之前，上诉人安泰商业公司未取得案涉商铺的使用权。因此，被上诉人与安泰房开公司的商品房买卖合同不能履行，所涉及的法律关系与本案无关，与上诉人安泰商业公司无关。安泰商业公司没有得到上诉人的商铺，也不能合法开展对外出租或承租经营取得租金，更说不上不履行委托租赁合同的问题。故安泰商业公司未违约。一审判决安泰商业公司支付差欠的租赁收益款127948元及违约金没有事实依据。2、依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国房地产管理费》等法律的强制性规定，建筑工程竣工验收后方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。案涉《商品房买卖合同》也约定安泰房开公司移交给被上诉人的商铺“必须符合法律法规的规定”。被上诉人应将符合法律规定、具备法定交付使用条件的商铺移交给安泰商业公司，被上诉人委托给上诉人安泰商业公司出租的房屋不具备使用条件，虽然在合同中约定有“240天起算”的内容，但前提是被上诉人将符合法律规定、具备法定交付使用条件的商铺移交给上诉人安泰商业公司，该“240天后起算”约定违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（5）项、《建设工程消防监督管理规定》第十三条第（三）款规定而无效。被上诉人合法取得收益的时间只能从符合法律规定的2015年12月30日消防验收合格之日起算。上诉人安泰商业公司确认已经向被上诉人支付完毕了2019年3月30日前的收益符合法律规定。在此期间，上诉人安泰房开公司也没有连带支付收益的义务。3、被上诉人收到上诉人安泰商业公司支付的款项为122314元，一审错误认定为104210元。一审将本案标的物“租金”，认定为“收益金”错误。4、一审程序违法，违反“不告不理”原则，超出诉讼请求范围，违法对与本案纠纷无关商品房买卖关系，对增加的诉讼请求不释明、不给予重新举证期限、未开庭审理在一审判决中断然认定“将符合法律规定使用条件的商品房投入使用的责任在安泰房开公司，并不在原告”，假设该认定成立，证明安泰商业公司未违约，对安泰房开公司责任的违法审理结论，覆盖并否定安泰商业公司关于被上诉人商铺“因未通过消防验收，不具备法定交付条件的主张”，导致安泰商业公司在没有得到承租房屋使用的情况下，仍要支付租金并承担违约责任的错误判决。被上诉人谭礼川二审辩称：1、因安泰商业公司未按照《商铺委托租赁合同》全面履行合同约定的支付房屋使用收益款义务，安泰房开公司也未按照合同承担代为支付的责任，其行为已构成违约。2、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，判决结果公正，依法应当予以维持。原审原告谭礼川向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判决被告一立即支付原告房屋使用收益款人民币127948元；2、请求人民法院依法判决被告一支付原告违约金人民币280857.6元；3、请求人民法院依法判决被告二对诉讼请求第一、二项的款项支付义务承担连带责任；4、本案诉讼费由二被告承担。一审法院经审理查明：2010年10月30日，原告谭礼川购买被告安泰房开公司开发的“天河商务港”2层68号商铺，双方签订了《商品房买卖合同》，约定建筑面积24.53㎡，套内建筑面积16.92平方米，单价按套内建筑面积计算，每平方米28667.0213元，总金额485046元，交房时间为2012年5月31日前。同日，原告作为甲方，被告安泰商业公司作为乙方，被告安泰房开公司作为丙方，三方签订了《商铺委托租赁合同》（合同编号：SC2010-008），约定：就乙方以丙方为其担保接受甲方房屋委托管理的有关事宜，甲方于2010年10月30日购买丙方在安顺市××路××号开发建设的“天河商务港”2层，房号为2-68号（合同约定房号）。委托管理期从甲方支付完毕丙方购房款之后的240天起计算，从起算日期计算至20年止。第三条物业委托管理经营使用的收益回报。第一年至第三年的收益金每年均为36836元，第四年为38707元、第五年为40550元、第六年为42393元、第七年为44236元、第八年为46079元、第九年为47923元、第十年为49766元、第十一年至第二十年均为51609元。乙方支付甲方收益时间从甲方支付完毕购房款之日后的240天开始计算。每季度支付一次。在委托管理期限内，如乙方经营管理的实际收益低于本协议约定的收益回报额，乙方应自行出资按本协议约定足额支付甲方收益回报。如乙方实际收益高于本协议约定的收益回报额，超过部分归乙方所有。第八条违约责任：1、…。2、在物业委托管理经营使用期内若乙方不能支付收益，…违约连续超过六个月，应支付甲方本合同20年收益总额的30%的违约金。3、在物业委托管理经营使用期内，若乙方不能支付收益时，甲方有权追究丙方支付收益的连带保证责任。同日，原告出具一份授权委托书给安泰商业公司，委托有效期为从原告支付完毕购房款之日后的360天起至20年后止。合同签订后，原告于2011年3月17日向被告安泰房开公司支付完全部购房款485046元。被告安泰商业公司于2012年1月20日至2017年9月26日共支付原告收益金104210元,后安泰商业公司又于2018年2月7日支付收益金10000元给原告。后因双方对收益金的起算时间发生争议，原告遂以二被告未按合同支付收益款为由，向一审法院提起诉讼，提出如前诉请。同时查明：安顺市安泰物业管理有限责任公司于2015年2月3日更名为安顺市安泰商业管理服务有限公司；被告安泰房开公司于2012年5月15日将法定代表人张景刚变更为李欣。一审法院认为，原告与二被告签订的《商铺委托租赁合同》系三方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应按合同约定行使权利和全面履行义务。关于原、被告争议的收益金起算时间问题。被告辩称认为原告购买的是期房，该房是于2015年12月30日才通过消防验收，也才具备交付条件，故收益款应从验收合格的2015年12月30日起开始计算或以安泰商业公司实际使用房屋的2014年1月1日作为起算日。但原、被告签订的《商铺委托租赁合同》明确约定：“乙方支付甲方收益时间从甲方支付完毕购房款之日后的240天开始计算。每季度支付一次。”安泰房开公司与原告签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2012年5月31日前，且原告已于2011年3月17日将购房款支付完毕。加之安泰商业公司已从2012年1月20日开始支付收益金给原告。故原告收益款起算时间并非是以交房时间而定；更何况不能将符合法律规定使用条件的商品房投入使用的责任在安泰房开公司，并不在原告；原告购买该商铺是作投资，为获取安泰商业公司支付的收益款，被告称因未通过消防验收，不具备法定交付使用条件的主张，不予采信。综上所述，二被告的辩称理由不能成立，不予采纳。故被告安泰商业公司应按《商铺委托租赁合同》约定的计算方法及金额向原告支付收益款。按照双方约定被告安泰商业公司开始支付收益金给原告的时间应从2011年3月17日之后的240天即2011年11月12日开始。现原告诉请安泰商业公司支付2011年11月12日至2017年11月11日期间的收益金，其中：2011年11月12日至2014年11月11日的收益金为36836*3年=110508元，2014年11月12日至2015年11月11日的收益金为38707元，2015年11月12日至2016年11月11日的收益金为40550元，2016年11月12日至2017年11月11日的收益金为42393元，合计人民币232158元。扣除安泰商业公司已支付的104210元，安泰商业公司还应支付127948元收益金给原告。原告要求被告承担违约责任，按合同约定支付20年收益总额的30%的违约金，因被告安泰商业公司在2011年11月12日至2017年11月11日期间陆续支付收益金给原告，且该约定过高，被告也请求调整，依法酌情调整为以差欠的收益本金127948元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从安泰商业公司在2017年11月11日前最后付款给原告的时间即2017年9月26日起计算至127948元付清之日止。安泰商业公司于2018年2月7日支付的10000元收益金不作为本次诉讼的收益金计算。原告要求安泰房开公司承担上述款项的连带支付义务，依照双方签订的《商铺委托租赁合同》第8条第3款约定：在安泰商业公司不能按时支付收益时，原告有权追究安泰房开公司支付收益的连带保证责任。故原告要求被告安泰房开公司对该款项承担连带责任的诉讼请求有理，予以支持。被告安泰房开公司辩称其为一般保证，依法可以拒绝承担保证责任，其已免除保证责任。因合同中已写明“乙方不能支付收益时，甲方有权追究丙方支付收益的连带保证责任”，对保证人的保证责任已明确为连带保证责任，其辩称为一般保证与合同约定及法律规定不符；同时，因安泰商业公司一直在支付收益金给原告，故被告安泰房开公司关于为一般保证和已免除保证责任及被告安泰商业公司关于原告的诉请已超过诉讼时效的辩称意见均不能成立，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决：1、由被告安泰商业公司在判决生效后五日内向原告谭礼川支付2011年11月12日至2017年11月11日期间差欠的委托租赁收益款人民币127948元及违约金（其中：违约金以差欠的收益本金人民币127948元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%，从2017年9月26日起计算至127948元付清之日止）。2、被告安泰房开公司对上述款项承担连带支付责任。本案受理费人民币7432元，减半收取3716元，由原告谭礼川承担2287元，由被告安泰公司、安泰房开公司承担1429元（本案诉讼费原告谭礼川已预交，二被告所承担的诉讼费由其在本判决生效后五日内直接支付给原告，原告不再向一审法院申请退取。）二审中各方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明：《授权委托书》载明的委托有效期：被上诉人支付完毕购房款之日后的365天起至20年，一审笔误为“360天”。二审确认一审查明的事实。本案二审争议焦点归纳为：1、一审是否程序违法及本案法律关系的认定；2、上诉人已支付房屋使用收益款数额、起始日期及违约责任的认定是否正确。本院认为，关于第一个争议焦点。被上诉人谭礼川与上诉人安泰房开公司签订的《商品房买卖合同》，与上诉人安泰房开公司、安泰商业公司签订的《商铺委托租赁合同》均系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律的规定，合法有效，对合同当事人具有约束力，合同当事人应当按照合同的约定全面履行义务。《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2012年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、按相关法律法规执行”，而按照法律法规的规定，建筑工程竣工验收后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。依照以上合同的约定和法律规定，将经竣工验收合格、符合使用条件的商品房按照约定的交房时间交付使用，是上诉人安泰房开公司应尽的主要义务，上诉人安泰房开公司在2012年5月31日以前不能将符合法律法规规定使用条件的商品房投入使用，责任在上诉人安泰房开公司。一审中案涉《商品房买卖合同》系上诉人提交的证据，经过一审庭审举证、质证且一审未存在超诉请判决而是行使释明权要求被上诉人谭礼川明确其诉讼请求，故上诉人称一审超诉请判决程序违法及认定不能按期交付商铺的责任在安泰房开公司错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。本案中涉诉三方签订的《商铺委托租赁合同》，非单纯的约定出租人租赁房屋，租赁人支付租金，而是被上诉人谭礼川将商铺委托给安泰商业公司出租，安泰商业公司向谭礼川支付出租商铺获取的收益。实则是一种售后包租的行为，具有民间投资理财的特征，无论是“租金”、“收益金”，均指向该合同中的被上诉人谭礼川委托安泰商业公司租赁房屋产生的财产性收益。双方《商铺委托租赁合同》中有“乙方经营管理的实际收益低于本协议约定的收益回报额，乙方应自行出资按本协议约定足额支付甲方收益回报。如乙方实际收益高于本协议约定的收益回报额，超过部分归乙方所有”的约定，本案案由应为民间委托理财合同纠纷。关于第二个争议焦点。根据被上诉人谭礼川银行流水显示2012年1月20日至2017年9月26日上诉人安泰商业公司共向其支付房屋使用收益款104210元。上诉人主张被上诉人应收到122314元，但对2012年12月23日发生的8104元未提交证据证明已支付，对2018年2月7日发生的10000元因交易日期为2018年2月7日，截止到被上诉人谭礼川起诉之日，安泰商业公司应支付至2017年11月11日的收益款。2018年2月7日支付的10000元为下一季度应付收益款，故未计算截至2017年11月11日安泰商业公司已付收益款范围内。上诉人称一审计算被上诉人谭礼川收到上诉人安泰商业公司支付的款项错误的上诉理由不能成立。二上诉人针对的是“240天后起算”无效及收益起算点应从2015年12月30日消防验收合格之日起算进行上诉，未针《授权委托书》载明的委托有效期进行上诉，本院仅围绕其上诉理由进行审查。因《商铺委托租赁合同》中各方当事人并未约定将租赁合同标的物经消防验收合格作为合同生效的条件。《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国城市房地产开发经营管理条例》等法律规定，建筑工程竣工验收后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用，是为了保障建筑物使用的安全性而对建筑企业、房地产开发企业的建设行为作规范性的规定，要求建筑企业、房地产开发企业建设的工程必须经消防等部门验收合格，才准许交付使用，而不是约束本案委托理财合同各方当事人合同义务的规定，故上诉人称一审判决违反法律强制性规定、“240天后起算”约定无效的上诉理由不能成立。根据《商铺委托租赁合同》约定，房屋委托管理经营使用期限从甲方支付完毕丙方购房款之后的240天起计算至二十年止，双方当事人在一审庭审中均一致认可案涉商铺款项支付完毕的时间是在2011年3月17日，按照约定上诉人安泰商业公司支付谭礼川收益款时间从2011年11月12日起开始计算。上诉人安泰商业公司按照合同的约定支付被上诉人谭礼川部分收益款后，未继续履行合同，拖欠被上诉人谭礼川的房屋收益款，上诉人安泰商业公司的行为构成违约。因此，本案中，不能交房的责任在上诉人安泰房开公司，不能支付房屋收益款的违约责任在上诉人安泰商业公司，且三方在《商铺委托租赁合同》中约定，上诉人安泰房开公司对安泰商业公司不能支付的房屋收益款承担连带保证责任。故一审判决上诉人安泰商业公司支付其拖欠的被上诉人谭礼川房屋收益款及承担违约责任，并判决上诉人安泰房开公司承担连带偿还责任，有事实和法律依据。上诉人关于被上诉人能够取得租赁收益的起算时间应从2015年12月30日起计算的相关上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7432元,由上诉人安顺市安泰商业管理服务有限公司、贵州省安顺市安泰房地产开发有限责任公司承担负担。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。本判决为终审判决。审判长 刘    熹审判员 黄  光  美审判员 李  德  江二〇一八年七月二十七日书记员 袁文婷（代）附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。