广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终7732号上诉人（原审被告、反诉原告）：谢昭盛，男，汉族，1982年10月23日出生，住广东省揭阳市榕城区。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄佳，女，汉族，1983年1月11日，住广州市番禺区。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄恒，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张宜宏，男，汉族，1956年3月1日出生，住北京市宣武区。委托诉讼代理人：曹小红，广东一粤律师事务所律师。原审第三人：广州市慧众房地产置业有限公司，住所地广州市白云区黄石西路587号C。法定代表人：何小波，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓少国，该公司员工。原审第三人：广州中祈房地产中介服务有限公司，住所地广州市番禺区钟村街钟屏岔道钟三村路段南侧钟福广场东1号。法定代表人：李守毅。上诉人谢昭盛、黄佳因与被上诉人张宜宏、原审第三人广州市慧众房地产置业有限公司（以下简称慧众公司）、广州中祈房地产中介服务有限公司（以下简称中祈公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初3368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。谢昭盛、黄佳上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判张宜宏向谢昭盛、黄佳支付物业成交价10%的违约金156800元，赔偿中介代理费12000元、房屋差价损失278700元，支付律师费26000元、担保费3000元、房屋评估费5000元；2.一、二审案件受理费、保全费由张宜宏承担。事实和理由：一审法院认定事实有误，法律适用错误，应予以纠正。（一）谢昭盛、黄佳在纠纷产生后积极面对并尽力解决，对于涉案房屋买卖交易未能继续履行及房屋买卖合同的解除没有任何过错。按照一审法院的裁判逻辑，当双方实际选择履行合同的方式与书面合同约定不符时，产生矛盾双方均有过错，该认定并未实际解决问题，未探究合同解除谁应承担责任，不利于纠纷解决。（二）谢昭盛、黄佳一审所提供的证据足以证明张宜宏在履行合同过程中存在过错，其应对合同解除向谢昭盛、黄佳承担违约责任。（三）如果按照一审法院的裁判思路，在通过中介方进行房屋买卖的交易中，只要买卖双方产生纠纷不能协商解决的，即一概认定买卖双方均有过错，而不去查明到底是哪一方的原因导致合同未能履行，将会产生一系列履约不诚信的“多米诺骨牌效应”。张宜宏二审答辩称，不同意谢昭盛、黄佳的上诉请求，谢昭盛、黄佳没有根据双方签订的《房屋买卖合同》约定支付定金，对合同没办法履行存在根本违约责任，谢昭盛、黄佳自称其在房屋买卖合同中没有任何过错，理由不成立。谢昭盛、黄佳在诉讼中所声称的事实前后不一致，谢昭盛、黄佳在其提交的反诉状中称“谢昭盛、黄佳与张宜宏在中祈公司的见证下签订了《房屋买卖合同》”，而在上诉状中又称“谢昭盛、黄佳与张宜宏采取的是谢昭盛、黄佳在广州签约，而张宜宏在重庆签约的异地签约方式”，谢昭盛、黄佳就同一事实所作的自认前后矛盾，严重违背了诚实信用原则。谢昭盛、黄佳上诉称在纠纷产生后积极面对并尽力解决，因此其方没有过错，但事实上涉案合同签订后，张宜宏强烈要求中介约谢昭盛、黄佳见面，但谢昭盛、黄佳从未要求与张宜宏见面，其所称的房产交易惯例并非是行业惯例，其在本次合同履行中的种种反常表现，让张宜宏有理由相信其与房产中介恶意串通，采取低价买高价卖的方式，中介赚取中间差价来损害张宜宏的利益，事后谢昭盛、黄佳不符合常理的表现更加印证这一点。慧众公司二审述称，对谢昭盛、黄佳的上诉没有意见。中祈公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。张宜宏向一审法院起诉请求：1.双方解除编号00×××59的《房屋买卖合同》；2.谢昭盛、黄佳向张宜宏支付违约金158600元(该物业成交价的10%)；3.诉讼费用由谢昭盛、黄佳承担。谢昭盛、黄佳向一审法院反诉请求：1.张宜宏退还定金100000元，支付物业成交价10%的违约金156800元，赔偿中介代理费12000元，房屋差价损失278700元（当前房屋市场评估价减去案涉房屋合同价再减去违约金）；支付律师费26000元、担保费3000元、房屋评估费5000元（上述3项费用均为谢昭盛、黄佳为实现债权所支出的费用），上述费用合计581500元；2.案件受理费、保全费由张宜宏承担。一审法院认定事实：位于广州市番禺区钟村街祈福新村青怡1街××号×楼（房产证号：02××13，以下简称涉案房屋）的权属登记人为张宜宏，该房屋建筑面积为96.6平方米。2017年2月，张宜宏作为卖方，与谢昭盛、黄佳作为买方，中祈公司番禺分公司作为经纪方签订了《房屋买卖合同》（合同号00×××59），该合同约定买方以1568000元的价格向卖方购买涉案房屋；该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购获该物业；付款方式为银行按揭付款，买方在签署本合同时直接支付定金100000给卖方；卖方应在收到定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，且协助卖方申请银行按揭；买方应在签署本合约后15日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需的资料；买方应在签署本合约时授权经纪方推荐的按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请二十年850000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；银行经审批同意贷款后，买卖双方须配合完成本次交易的递件手续；在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，买方将首期楼款（不含定金）618000元支付给卖方；如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在支付首期楼款的同时补足给卖方；楼价余款850000元在交易过户及办妥相关手续后，由银行直接转账给卖方；交易过户手续需在2017年4月30日前完成（以付清双方交易税费为准）；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约无法买入该物业，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千份之一向卖方支付违约金：买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千份之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或因违约而无法将该物业售予买方的，应该向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他业务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收部分款项，并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；买卖双方签署本合同后，未能依本合同买卖该物业的，或买卖双方解除本合同的，不影响经纪方按本合同或服务收费确认书的约定收取中介代理费及咨询服务费，守约方已支付的中介代理费及咨询费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方；违约方承担守约方和经纪方实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、通讯费等）。20l7年4月26日，张宜宏以谢昭盛、黄佳未按合同约定支付定金为由提诉至一审法院，引致本案纠纷。答辩期内，谢昭盛、黄佳以张宜宏在收到其二人支付的定金后拒绝配合办理银行按揭手续为由提出反诉。一审庭审中，张宜宏和谢昭盛、黄佳对于涉案《房屋买卖合同》并非买卖双方同一时间同一地点签订的事实无异议，并确认因张宜宏不在广州，所以是谢昭盛、黄佳一方先在《房屋买卖合同》上签名，之后由中祈公司的工作人员将该合同带至重庆给张宜宏签名，张宜宏于20l7年2月16日在该合同上签名确认并出具了收款收据给中祈公司工作人员。双方均同意解除双方就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》，但对以下问题存在较大争议：一、对于定金是否交付的问题。张宜宏称其于20l7年2月16日签署《房屋买卖合同》当天，因合同约定签署合同当天买方应直接支付定金100000元给卖方，且中祈公司工作人员承诺其签名后当日要买方将定金打到其银行账户上，因此其预先出具收款收据并注明了收款账号以及“以银行到账时间为准”交给中祈公司工作人员，当时收款收据上没有写日期，日期是中祈公司之后填写上去的，但其至今一直没有收到买方向其支付定金。谢昭盛、黄佳对张宜宏的上述意见不予认可，认为其于2017年2月11日先在《房屋买卖合同》上签名且未注明签约时间，因买卖双方并不是同时签订，且卖方一方未能提供涉案房屋的权属证明，考虑到交易的安全性，其当天就将定金100000元交给慧众公司，再由慧众公司安排下一步款项的支付；因张宜宏直到2017年2月21日晚上才向中祈公司提供涉案房屋的房产证，之后慧众公司应中祈公司要求于2017年2月22日将其缴纳的定金转给中祈公司，再由中祈公司支付定金给卖方；虽然收款收据由中祈公司报关，但中祈公司等到卖方在2017年2月22日收到定金款项后才在收据上注明时间并通过慧众公司交到其手中，其于2017年2月26日收到该收款收据，所以卖方不能因此否认其支付了定金100000元的事实；至于中祈公司向卖方转付的定金款项，其在起诉后中祈公司向其提供了50000元的付款凭证和中祈公司与卖方签订的补充协议，其才知道中祈公司和卖方就定金的处理方式有约定，两者的协议中约定68000元分两次支付，第一笔50000元在收到其定金同时支付，因此中祈公司才只向卖方支付50000元，这是卖方和中祈公司之间的约定，卖方也从未提出异议，因此卖方是默认了中祈公司对其支付的100000元定金的处理方式。谢昭盛、黄佳对此提供了支付宝转账凭证、收款收据、微信聊天记录、林小红的中祈公司工作证、补充协议、中国工商银行100000元汇款凭证(邓少国转给林小红)、中国工商银行50000元汇款凭证(林小红转给卖方)和中祈公司员工林小红的书面证人证言等证据证实其上述主张。张宜宏对上述证据均不予确认，认为收款收据是其预先写好交给中祈公司的，其已在该收据上注明收款账号，而且买卖双方在合同中约定了买方在签订合同当天支付定金100000元，就应当严格依照约定履行，但其至今仍未收到买方支付100000元定金；至于其是否有收到林小红转账的50000元款项，本案是没有，另案有无不清楚。慧众公司对谢昭盛、黄佳提供的上述证据无异议，认为因卖方没有提供房产证给其司，所以在提交房产证前买方缴纳的100000元款项只能放在其司作为诚意金，其司没有给卖方，后卖方在2017年2月21日晚上八点将房产证拍照给中祈公司，中祈公司员工将照片发给其司，因是晚上无法立刻转账，应中祈公司要求其于第二天下午转给了中祈公司，再由中祈公司将定金转给卖方，中祈公司收到其司转付的款项后将收款收据给了其司，其司再转交给买方；据其了解，对于其司转给中祈公司的定金100000元，中祈公司收取了50000元，另外50000元中祈公司给了卖方。二、对于中祈公司、慧众公司与涉案买卖交易的关系。谢昭盛、黄佳称慧众公司是其方的中介方，中祈公司则是卖方的中介方，中祈公司和慧众公司之间签订了合作协议，分别提供业主资源与客户资源促成交易。谢昭盛、黄佳对此提供了《中介合作协议书》证实其上述主张。张宜宏对该协议不予认可，认为与其无关，且主张其并不知晓慧众公司和中祈公司之间的协议，也不清楚慧众公司的存在，中祈公司也没有告诉其方。慧众公司则确认谢昭盛、黄佳的上述意见。三、对于涉案买卖交易未能继续履行的原因和责任问题。张宜宏称涉案交易是因买方没有按时将合同约定的定金交给其方，买方违约，导致合同无法履行。谢昭盛、黄佳则认为合同无法履行的责任在于卖方，卖方收到其方支付的定金后没有按照合同约定在收到定金后15天内向其方提供贷款所需的材料，供其方向银行申请按揭贷款，在该过程中，其方通过中介要求卖方继续履行合同，也发过书面的函件督促卖方履行合同，但卖方一直没有对其方反映的问题作出回应，从和中祈公司之间的微信对话可以看出，卖方不愿意按照合同约定履行。谢昭盛、黄佳提供了履约催告函、律师函、EMS快递单、签收证明等证据证实其主张。张宜宏对上述证据不予确认，认为与其无关。四、谢昭盛、黄佳称其因涉案买卖交易向慧众公司支付了中介服务费12000元，并委托律师处理本案支出律师费6000元；且涉案房屋已涨价至2003500元，其因卖方违约遭受了巨额的损失，因就此委托了广州粤国房地产土地与资产评估有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，因此支付评估费5000元。谢昭盛、黄佳对此提供了《服务收费确认书》、支付宝转账凭证、收款收据、《民事委托代理合同》、补充协议、律师费发票、《房屋评估报告》、评估费发票、担保服务费予以证实。张宜宏对于上述证据均不予确认，认为与其无关。慧众公司则对上述证据无异议。一审法院认为：张宜宏与谢昭盛、黄佳就涉案房屋买卖签订《房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，对双方均具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同约定履行自身义务。一审诉讼过程中，张宜宏与谢昭盛、黄佳均同意解除就涉案房屋所订立的房屋买卖合同，符合法律规定及合同约定，一审法院予以确认。对于合同解除的原因及责任问题。张宜宏主张系谢昭盛、黄佳没有按照合同约定按时将定金支付给其方，导致合同无法履行。谢昭盛、黄佳则认为是张宜宏收取了定金后没有按照合同约定在收到定金15天内向其二人提供贷款所需材料以供其二人申请按揭贷款所致。可见，双方争议的主要焦点在于交纳定金100000元的问题。根据双方合意确定的《房屋买卖合同》中关于定金的约定，“买方在签署本合同时直接支付定金100000元给卖方”。但纵观双方当事人的整个交易过程，由于张宜宏不在广州，买卖双方采取的是买方在广州签约卖方在重庆签约这种异地签约的方式。从双方当事人及慧众公司工作人员在一审庭审中的陈述可见，买方即谢昭盛、黄佳一方先于2017年2月ll曰签订涉案买卖合同后再由中介方中祈公司将合同带至重庆交由卖方即张宜宏于2017年2月16日签名确认，卖方签完名后再由中祈公司将买卖合同带回交给买方，双方签订合同的时间亦非都在合同落款时间2017年2月16日。买卖双方无直接见面亦无直接沟通，均由中介进行联系。因此，双方按照《房屋买卖合同》约定的买方签订合同当天即支付定金给卖方不符合实际情况和该定金条款设置的本意。而且，根据双方当事人的陈述，谢昭盛、黄佳一方主张在其签订买卖合同时即将定金100000元交由其中介方慧众公司转付给卖方，而张宜宏一方亦陈述其签订合同后亦将其预先出具的并标注了收款账号的定金《收款收据》交由中祈公司带回交予买方，可见双方不但存在履行的时间差，而且双方均系通过中介进行沟通及转达意见和钱物。买卖双方选择了这种间接的签约方式和履行方式，但又进行了不符合现实情况的交易约定，导致双方在之后的履约过程中存在协调沟通不畅，引致矛盾。且在双方就履行问题存在争议后，双方亦未能协商解决方法，因此致使最终合同解除。因此双方当事人对于涉案买卖交易未能继续履行以及《房屋买卖合同》解除均有过错，故双方各自诉请对方当事人支付的违约金的诉讼主张，一审法院不予支持。同理，谢昭盛、黄佳主张张宜宏赔偿其二人支付慧众公司中介代理费12000元、房屋差价损失278700元、律师费26000元、担保费3000元及房屋评估费5000元的反诉请求，鉴于买卖双方均有过错，应自行承担各自的损失，故对其上述主张不予支持。对于谢昭盛、黄佳提出的张宜宏退还定金100000元的反诉请求，谢昭盛、黄佳主张其已在2017年2月11日将定金交由其方中介慧众公司的工作人员邓少国，由邓少国于2017年2月22日转账给中祈公司的工作人员林小红，林小红根据中祈公司与张宜宏的《补充协议》约定扣除其中50000元后将剩余50000元转付给张宜宏，认为其二人已支付定金100000元给张宜宏。谢昭盛、黄佳对此虽然提供的林小红的工作证、中祈公司与张宜宏签订的《补充协议》仅是复印件，林小红仅提供书面证言无出庭作证，但此外谢昭盛、黄佳还提供了邓少国的证人证言、邓少国转账给林小红的转账记录、林小红转账的张宜宏的转账记录、中祈公司和慧众公司签订的《中介合作协议书》，以及张宜宏出具的定金《收款收据》原件证实其上述主张。前述证据互相衔接、印证，结合张宜宏一审庭审中确认的《收款收据》交由中祈公司带回的陈述，足以形成完整证据链，故一审法院对谢昭盛、黄佳的上述主张予以采纳。合同解除后，张宜宏应向谢昭盛、黄佳退还定金100000元。至于张宜宏与中祈公司之间款项的往来，张宜宏如需主张权利，可另寻法律途径解决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年9月20日作出如下判决：一、解除张宜宏与谢昭盛、黄佳就广州市番禺区钟村街祈福新村青怡l街××号×楼房屋所签订的《房屋买卖合同》；二、张宜宏应于本判决生效后三日内返还谢昭盛、黄佳定金100000元；三、驳回张宜宏的其余本诉诉讼请求；四、驳回谢昭盛、黄佳的其余反诉诉讼请求。本诉受理费18912元，由张宜宏负担；反诉受理费4808元、保全费3428元，由谢昭盛、黄佳负担。本院二审期间，谢昭盛、黄佳提供了以下证据：中祁公司于2017年4月1日向张宜宏发出的1036623485723EMS快递单及网上打印的快递签收情况，拟证明合同不能履行的责任在于张宜宏。张宜宏认为该证据不属于新证据，其未收到过该函件，对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：谢昭盛、黄佳要求张宜宏承担合同不能继续履行的违约责任的主张是否成立。从本案查明的事实可知，涉案《房屋买卖合同》并非由买卖双方在同一天同一地点签订，而是在买方签名后由中祁公司带到重庆给卖方签名，现并无证据证明谢昭盛、黄佳在签约时已知悉张宜宏的收款账户，亦无证据证明张宜宏委托他人代为收取定金，由此可见，合同关于“卖方在签署本合同时直接支付定金100000元给卖方”的约定并不具备可履行性。在合同约定的定金支付方式不具备可履行性的情况下，交易双方本应与中介公司就定金的支付方式重新进行协商、确认，但谢昭盛、黄佳、张宜宏以及慧众公司、中祁公司并无就新的定金支付方式作出书面约定，正是由于定金支付方式不明确，才导致交易双方因定金支付问题引发纠纷，交易双方对此均有一定的责任。张宜宏出具的定金收据是通过中祁公司、慧众公司转交给谢昭盛、黄佳的，该定金收据中载明了张宜宏的收款账号并备注“以银行到账时间为准”，故仅凭该定金收据并不足以证明张宜宏已足额收到谢昭盛、黄佳支付的定金。中祁公司收到慧众公司转来谢昭盛、黄佳所交的100000元定金后，本应及时将代收的定金全部转交给张宜宏，事实上，中祁公司并未将谢昭盛、黄佳所交的款项全部支付给张宜宏，仅转给张宜宏5万元。谢昭盛、黄佳一审期间提供的《补充协议》仅为复印件，该《补充协议》复印件并无得到张宜宏的确认，谢昭盛、黄佳、中祁公司、慧众公司亦无提供其他证据证明中祁公司自谢昭盛、黄佳缴纳的定金中扣减款项具有合理的依据或者已征得张宜宏的同意，在实际收取的定金数额与合同约定不符的情况下，张宜宏对定金支付提出异议并拒绝履行合同，并不构成违约。本案系因中祁公司未足额转交定金导致交易双方对合同应否继续履行产生争议所致，谢昭盛、黄佳以张宜宏拒绝履行合同义务为由，要求张宜宏承担合同不能继续履行的违约责任并赔偿相应损失，该主张依据不足，本院不予支持。综上所述，谢昭盛、黄佳的上诉请求均不能成立，本院均予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8523元,由谢昭盛、黄佳共同负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一八年七月六日书记员  贾妍游瑞娜