河北省唐山市路南区人民法院民事判决书（2018）冀0202民初526号原告：石亚伟，男，1990年12月16日生，汉族，住唐山市。委托诉讼代理人：石娜佳，男，1968年6月16日生，汉族，住滦南县。被告：唐山华贸房地产开发有限公司，住所地唐山市路南区新华东道南侧。法定代表人：韩继永，职务经理。委托诉讼代理人：郑赵靖，河北卓远律师事务所律师。原告石亚伟与被告唐山华贸房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石亚伟及其委托诉讼代理人石娜佳，被告唐山华贸房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑赵靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告支付原告逾期违约金27049元（2015年10月1日至2017年7月15日）；二、要求唐山华贸房地产开发有限公司赔偿按照合同约定的交房期从2015年9月30日至2017年7月15日延期交房期间的租房费用，按照市场评估价1200元/月，共计25800元；三、被告承担本案的诉讼费用。原告在庭审过程中增加诉讼请求，要求被告支付违反国家政策收取的暖气费1760元。事实和理由：原、被告于2014年11月23日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于唐山市路南区新华东道南侧的水岸东方10号楼2单元1002号房屋一套，总价款416145元。被告应当于2015年9月30日交付房屋。但是被告却未按照合同约定履行交房义务，至2017年7月15日才交房。依据合同约定，被告应当支付原告逾期交房违约金27049元，租房费用25800元。故原告诉至法院。被告辩称，1、被告认可与原告之间的商品房买卖合同关系，但被告在履行合同过程中不存在逾期交房的违约行为，原告以被告未能按照合同约定履行交房义务，要求支付其延期交房违约金证据不足，于法无据，法庭应以证据不足判决驳回原告对被告主张的全部诉求。2、被告工程A-02地块自2013年9月30日申请开工，案涉项目施工期间，唐山市人民政府以正式发文公告的形式多次在重大活动、节假日及天气、环保、交通管制等原因，向社会各界公开一级、二级、三级天气响应、交通管制、禁运、禁施工等公告，仅上述公告的天数累计就长达409天。上述行为措施系政府的决定要求被告和各级单位、个人必须遵守和执行的规定，上述规定不仅属于不可抗力，其次也符合原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条、附件四第5点以及《补充合同》的约定。3、被告和建设单位中盟联国际建设集团有限公司签订了《建设工程施工合同》，该施工合同的签订日期为2015.5.16，该合同已经呈报给住建局以及相关部门进行备案。但结合唐山市住房和城乡建设局颁发的A-02地块建设工程施工许可证确定，颁发日期为2017.8.25，间隔时间长达2年之久，根据建筑法以及建筑工程施工许可管理办法的规定，未取得施工许可证不可擅自开工，进行施工时必须要取得建设施工许可证，因此在2015年5月16日至2017年8月份在此期间造成的停工日期应该属于政府的不可抗力行为，而不属于被告方因自身原因造成的违约行为。4、原告的诉请中既主张了违约金条款又主张了损失条款，根据合同法关于违约金以及损失的规定114-116条二者不可双重主张，因此其诉讼主张不能成立。5、本案系商品房买卖合同纠纷，原告所增加的诉请第四项缺乏事实及法律依据，并且该主张不应在本案中予以解决，应该予以驳回第四项。综上，被告逾期交房存在合理合法的理由，因此被告不存在逾期交房的违约行为，原告所主张的逾期交房违约金理据不足，被告不应承担。其他诉请主张坚持答辩意见。本院经审理认定事实如下：2014年11月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定："1、原告购买大洪桥周边旧城改造项目（水岸东方）一期A-02地块10楼2单元1002室住宅一套。2、商品房的总价款为416145元。3、付款方式为首付房款236145元，余款18万元自合同鉴证之日起，原告须在10日内提供符合银行规定的按揭贷款手续并履行签字手续。4、被告在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日告知买受人的；2、其他非出卖人能控制的原因。5、如被告逾期交房，则按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过30日，自本合同......；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除......支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金"。依照合同的约定，2014年11月27日，原告向被告交付房款236145元；2015年2月12日，原告向被告交付房款18万元。2014年11月23日，原、被告签订《补充协议》，协议约定："1、该商品房实际交付时间为2015年9月30日。在该时间如期交付，出卖人无需向买受人支付合同约定的逾期交房违约金。2、如出卖人未发生约定的延期交房情形，则自逾期交房之日起向买受人按日支付已交房款万分之一的违约金。"2017年7月15日，被告向原告交房。2014年9月16日，唐山市住房和城乡建设局颁发建筑工程施工许可证，施工单位为鹏达建设集团有限公司。2015年5月16日，被告与中盟联国际建设集团有限公司签订《河北省建设施工合同》。2017年8月25日，唐山市住房和城乡建设局颁发建筑工程施工许可证，施工单位为中盟联国际建设集团有限公司。被告提交唐山市人民政府关于环境、交通等影响施工进度的各类通告，欲证实因环境、世园会期间、交通限行等原因应扣除409天逾期交房的时间。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效，双方应如约履行合同义务。原告按照合同的约定向被告交付房款416145元，被告理应按照合同、协议的约定于2015年9月30日向原告交付验收合格的商品房。《商品房买卖合同》中约定逾期交房的按照最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。《补充协议》中约定自逾期交房之日起向买受人按日支付已交房款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》和《补充协议》中对违约金的计算方式不同，《补充协议》签订的时间在事实上应等于或晚于《商品房买卖合同》的签订时间，即使签订《补充协议》的时间晚于约定的交房时间，也应认为是对逾期交房后双方的约定，故应按照《补充协议》的约定计算违约金。被告辩称根据建筑法以及建筑工程施工许可管理办法的规定，未取得施工许可证不可擅自开工，进行施工时必须要取得建设施工许可证，因此在2015年5月16日至2017年8月期间造成的停工日期应该属于政府的不可抗力行为，被告辩称的该段时间结合唐山市路南区文化北后街街道办事处出具的说明，能证实停工的原因是因为原总包单位的负责人携款潜逃，但原总包单位是被告的承包单位，因承包单位的原因造成停止工程施工不能归于合同中约定不可抗力或其他非出卖人能控制的原因，故对被告的该辩论意见本院不予采信。被告出具的唐山市人民政府关于环境、天气、交通等影响施工进度的各类通告，在扣除第一次取得《建筑工程施工许可证》之前的环境原因、在不影响被告施工的断交施工的原因等，根据唐山市世园会的期间、重污染天气预警等原因我院决定对不可抗力的时间酌情扣除365天。综上所述，被告应自2015年10月1日起计算至2017年7月15日并扣除365天计算支付违约金的时间，即289天。被告应以已交房款416145元为基数乘以日万分一乘以289天给付原告违约金12026.59元。原告已主张被告按照合同约定支付逾期交房违约金，故对其要求被告支付延期交房期间的租房费用的主张，不予支持。原告要求被告退还暖气费的主张，理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：被告唐山华贸房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告石亚伟违约金12026.59元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1165元，由被告唐山华贸房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 胡心一人民陪审员 冯永章人民陪审员 於焕新 二〇一八年七月二十日法官 助理 闫思思书 记 员 郭 颖