广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终6290号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市维也纳金万利酒店有限公司，住所地：法定代表人：黄月光，总经理。委托诉讼代理人：林海，广东逸生律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾涛，广东逸生律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）：深圳市智源通投资咨询有限公司，住所地：法定代表人：彭海原。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市联城地产发展有限公司，住所地：法定代表人：刘鹏程，董事长。委托诉讼代理人：黄霁，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈东银，北京德恒（深圳）律师事务所律师。上诉人深圳市维也纳金万利酒店有限公司（以下简称维也纳公司）因与被上诉人深圳市智源通投资咨询有限公司（以下简称智源通公司）、深圳市联城地产发展有限公司（以下简称联城地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初20123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。维也纳公司上诉请求：1、撤销一审（2016)粤0303民初20123号民事判决书第一、二项，改判智源通公司继续履行《房屋租赁合同书》项下责任义务；联城地产公司对智源通公司继续履行《房屋租赁合同书》承担连带法律责任；2、判决一、二审诉讼费用由智源通公司、联城地产公司承担。事实和理由：一审法院因错误认定法律事实，而导致作出错误的判决。维也纳公司于2010年6月25日与智源通公司签订三方补充协议时，维也纳公司并不知道智源通公司与联城地产公司之前签订的合同期限是到2016年6月30日止，事后联城地产公司也一直对三方协议默认同意一直到本案诉讼之时。维也纳公司是抱着良好的意愿，充满热情的对租赁物业投入大量资金用于装修改造为具备国际标准的星级酒店，虽然维也纳公司于2016年上半年得知物业要拆迁，但为时已晚，已造成严重损失。维也纳公司认为一审法院认定维也纳公司无法提出书面证据证明联城地产公司有过继续出租的承诺是对维也纳公司过于严苛要求，事实上联城地产公司默认同意三方协议已经用具体行动行为作出了同意续租的承诺表示，一审法院认定2016年7月1日以后部分无效是错误的。在法律事实上可以证明，智源通公司、联城地产公司违反诚实信用原则，采取默认三方协议，欺骗误导维也纳公司可以续租，导致维也纳公司投资损失，二审法院应依据支持保护善意第三方合法权益的原则，支持保护维也纳公司合法权益。联城地产公司辩称，一、联城地产公司与智源通公司于2006年10月8日签订的《房屋租赁合同》已于2016年6月30日届满，智源通投资公司与维也纳公司约定的转租期限已超过智源通公司承租涉案房屋的剩余租赁期限，超出部分依法应被认定为无效。二、有关智源通公司与维也纳公司签订的《房屋租赁合同书》及补充协议中对租赁期限的约定，联城地产公司并不知情，也不会同意。三、联城地产公司从未给予维也纳公司租赁合同到期予以续租的承诺，并且维也纳公司没有提供相关的证据予以证明。四、涉案房屋已于2017年3月22日经法院强制执行，并由联城地产公司收回，于2017年5月11日开始拆除。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，联城地产公司请求二审法院维持原判。智源通公司未到庭未发表答辩意见。维也纳公司向一审法院起诉请求：1、判令智源通公司继续履行《房屋租赁合同书》项下责任义务；2、判令联城地产公司对智源通公司继续履行《房屋租赁合同书》承担连带法律责任；3、判令智源通公司、联城地产公司连带承担本案诉讼费用。联城地产公司向一审法院反诉请求：1、判令确认维也纳公司与智源通公司就xxx大厦西座六、七、层，东座三、四、八层（共计建筑面积6312平方米）签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》自2016年7月1日起计之后部分无效；2、判令维也纳公司、智源通公司立即搬离并返还联城地产公司所有的位于xxx大厦、××、××层，东座三、四、八层（共计建筑面积6312平方米）；3、反诉费用由维也纳公司与智源通公司承担。一审法院认定事实：一、2010年3月4日，智源通公司（出租方、甲方）与案外人黄月光（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于xxx大厦的房屋出租给乙方使用，出租面积为6312平方米，产权人或合法使用人为联城地产有限公司；月租金总额为人民币377437元，乙方应于2010年1月20日前交付首期租金，金额为人民币377437元，乙方应于每月5日前向甲方交付租金；乙方租用租赁房屋的期限自2010年1月20日起至2021年6月28日止；租赁房屋用途为商业，甲方应于2010年1月20日前将租赁房屋交付乙方使用，甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取二个月租金数额的租赁保证金，即人民币754874元。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2010年6月25日，智源通公司（出租方、甲方）与案外人黄月光（乙方）、维也纳公司（丙方）签订《补充协议》，约定现因乙方作为发起股东，成立丙方公司用于经营酒店服务，乙方将上述房屋租赁合同权益转让给丙方，达成以下补充协议：1、甲方同意乙方将双方于2010年3月4日签订房屋租赁合同项下全部租赁权益义务自2010年7月1日转让给丙方承接；2、甲乙双方上述房屋租赁合同各条款内容均继续生效，原乙方在合同项下所应承担的全部权利义务全部变更为丙方承担。二、2006年10月8日，联城地产公司（出租方、甲方）与智源通公司（承租方、乙方）签订两份《深圳市房地产租赁合同书》（深（罗）1121434和深（罗）1121435）及补充条款，约定甲方将位于xxx大厦（建筑面积：14257.9平方米）、六楼东西层（建筑面积974.2平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2006年7月1日起至2016年6月30日止;补充条款第11条约定，转租期限不得超过本合同约定之租赁期限；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2016年3月16日，联城地产公司向各租户发出《温馨提示》，载明联城地产公司于2006年10月将物业出租给智源通公司，租赁期限自2006年7月1日起至2016年6月30日止，公告如下：1、我司与智源通公司的租赁合同将于2016年6月30日到期，租赁合同到期后，我司将不再与智源通公司续约并立即收回全部租赁物业，对于我司不再续约且到期后立即收回租约的立场，我司此前已经约谈智源通公司交换意见，并于2016年1月4日以书面形式正式函告智源通公司，同时，我司在该函件中要求智源通公司务必将相关情况及时告知各位租户；2、智源通公司此前长期拖欠我司租金，虽经多次催促，仍有巨额租金未与支付……；3、请各租户及时做好租期到期后（即2016年6月30日）搬离我司物业的准备。三、深圳仲裁委员会于2017年2月20日作出（2017）深仲裁字第49号裁决书，裁决智源通公司返还联城地产公司所有的位于xxx大厦（××楼东农业银行后面476.7㎡和一楼西六162.3㎡共639㎡，二楼东、西面2575.2㎡，三楼东、西2362.2㎡，四楼东、西2362.2㎡，五楼西1388㎡，六楼东、西2362.2平方米，七楼西1181.1㎡，八楼东、西面2362.2㎡，共15232.1㎡）。该裁决为终局裁决，已经发生法律效力。涉案物业在2017年3月22日经法院强制执行由联城地产公司收回，于2017年5月11日开始拆除。一审法院认为，联城地产公司与智源通公司于2006年10月8日签订的《房地产租赁合同》及《补充条款》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应严格依约履行。在租赁期满后，联城地产公司与智源通公司未签订新的租赁合同。维也纳公司与智源通公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》虽然是双方当事人的真实意思表示，但转租期限超过智源通公司剩余租赁期限，该超出部分无效。联城地产公司要求确认维也纳公司与智源通公司签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》自2016年7月1日之后的部分无效的诉讼请求，原审法院予以支持。维也纳公司要求智源通公司继续履行租赁合同项下责任义务的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。维也纳公司主张联城地产公司有过继续出租的承诺，根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼原则，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明，而根据维也纳公司所举证据，无法证明该主张，原审法院对此不予认可。维也纳公司要求联城地产公司承担连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据，原审法院不予支持。联城地产公司要求维也纳公司及智源通公司返还涉案房产的诉讼请求，在本案审理过程中，涉案房产已由联城地产公司收回，故该项诉讼请求原审法院予以驳回。一审法院判决：一、确认维也纳公司与智源通公司于2010年3月4日签订的《房屋租赁合同书》及《补充协议》自2016年7月1日之后的部分无效；二、驳回维也纳公司的全部诉讼请求；三、驳回联城地产公司的其他反诉请求。案件本诉受理费人民币100元，公告费人民币390元，案件反诉受理费人民币50元，由维也纳公司负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。维也纳公司上诉称，联城地产公司默认同意智源通公司与维也纳公司之间签订《房地产租赁合同》及《补充条款》约定租赁期限至2021年6月28日，对该主张维也纳公司未能提交证据证明，本院不予采纳。智源通公司承租联城地产公司涉案房产并另行转租给维也纳公司，其约定的转租期限超过智源通公司的剩余租赁期限，原审认定超过部分无效，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，适用法律正确，本院予以维持。据此维也纳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人深圳市维也纳金万利酒店有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴  思  罕审判员 许  莹  姣审判员 邓    媛二〇一八年七月三十日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。