山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0911民初2712号原告:山东某实业公司，住所地：济南市文化东路**。法定代表人：于国良职务：总经理委托诉讼代理人李庆帅，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告:泰安某物流公司，，住所地：泰安市泰山区泮河大街**（上高办事处黄家庄村）法定代表人：张秀菊职务：经理被告：张秀菊，女，汉族，住山东省泰安市泰山区。被告：高勇，男，汉族，住山东省泰安市泰山区。三被告共同委托诉讼代理人徐传国，山东天东律师事务所律师。原告山东某实业公司（以下建成山东某实业公司）与被告泰安某物流公司（以下简称泰安某物流公司）、张秀菊、高勇租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东某实业公司的委托诉讼代理人李庆帅，被告泰安某物流公司、张秀菊、高勇的共同委托诉讼代理人徐传国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。山东某实业公司向本院提出诉讼请求：1、被告泰安某物流公司将占用的房产及设施返还原告，同时判令被告泰安某物流公司支付原告租赁费人民币650600元(暂计算至2017年4月30日为650600元，并持续计算至被告将占用的房产及设施返还原告之日止)，违约金人民币201680元(暂计算至1个月为201680元，并持续计算至被告将占用的房产及设施返还原告之日止)；2、被告张秀菊、高勇被告对被告泰安某物流公司应当承担的债务承担连带责任；3、本案的诉讼费用及律师费由三被告承担。事实和理由：2012年6月原告与被告泰安某物流公司签订了《房产及设施租赁合同》，租赁物是位于泰安市岱岳区满庄镇境内，104国道以东的泰曲路管理处综合楼。租赁期限自2012年7月1日至2015年6月30日。合同约定：2012年7月1日至2013年7月1日租赁价格为人民币200000元；2013年7月1日至2014年7月1日租赁价格为人民币220000元；2014年7月1日至2015年6月30日租赁价格为人民币242000元，同时该合同中双方对违约责任等权利义务也作了明确约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，将上述房产及设施交付给被告1使用，但被告泰安某物流公司未按照合同约定足额支付租金，租赁期结束后共计欠原告租赁费207000元。后在被告泰安某物流公司承诺尽快偿还所欠租金的前提下，原告与被告泰安某物流公司又签订了半年的《房产及设施租赁合同》，租赁期限自2015年7月1日至2015年12月31日。合同约定：租赁费用为人民币121000元，被告1需在2015年12月15日前向原告支付本合同期内的租赁费及上个合同期所欠租赁费人民币207000元，共计人民币328000元。合同同时约定被告1延期支付需按拖欠租赁费用的1％支付违约金，超过1个月支付惩罚性违约金人民币100000元。2015年12月31日租赁期满后，被告泰安某物流公司并未按照双方签订的协议履行付款义务，且仍占用上属房产及设施，原告多次通过电话及催款函的形式向被告1主张权利，但被告泰安某物流公司一直置之不理。自2016年1月1日至2017年4月30日按照事实占用并参照双方之前合同约定的租赁费，被告泰安某物流公司欠原告租赁费人民币322600元。截至2017年4月30日被告1共计欠原告租赁费人民币650600元，违约金人民币201680元。被告泰安某物流公司辩称：1、原告在诉状中所陈述的内容与事实不符，2012年6月27日原告与被告泰安某物流公司签订了租赁合同，在租赁未到期既在2015年4月份被告泰安某物流公司已搬出租赁的房产。并不存在占有原告房产和设施的事实，对此，原告也是明知的。对于原告所主张的诉讼请求，要求被告泰安某物流公司返还房产和设施及要求2015年7月1日后的租赁费无事实依据。2、双方所签订的租赁合同违约金过高，请求法院予以调整，同时合同明确约定，超过一个月，原告有权解除合同，对原告未及时行使权利造成的扩大损失就由原告自身承担。被告张秀菊辩称：原告与泰安某物流公司签订合同后，泰安某物流公司于2015年8月14日变更为一人有限公司，其公司有独立的银行账户，独立的经营场所，并严格按照《公司法》规定进行年度审计，被告张秀菊与公司不存在财产混同，不应当承担连带责任，请求法院驳回原告对张秀菊的诉讼请求。被告高勇辩称：公司所形成的债务并不是夫妻共同债务，被告高勇不应当承担连带清偿责任。请求法院驳回原告对高勇的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年6月27日，山东某实业公司与泰安某物流公司签订了《房产及设施租赁合同》，租赁物位于泰安市岱岳区满庄镇境内，104国道以东的泰曲路管理处综合楼。租赁期限自2012年7月1日至2015年6月30日。租赁价格：2012年7月1日至2013年7月1日为人民币20万元；2013年7月1日至2014年7月1日租赁价格为人民币22万元；2014年7月1日至2015年6月30日租赁价格为人民币24.2万元。支付方式为半年一付，提前一个月予以支付。本合同签订后五日内泰安某物流公司向山东某实业公司预缴半年租赁费。违约责任为：每延期一天，泰安某物流公司向山东某实业公司支付拖欠费用的1%作为违约金，超过1个月的，泰安某物流公司需支付惩罚性违约金10万元。该合同对双方的违约责任等权利义务也作了明确约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，将上述房产及设施交付给被告1使用，但被告泰安某物流公司未按照合同约定足额支付租金，租赁期结束后共计欠原告租赁费20.7万元。2015年6月，原告与被告泰安某物流公司就上述同一租赁物又签订了半年的《房产及设施租赁合同》，租赁期限自2015年7月1日至2015年12月31日。租赁费用为人民币12.1万元，支付方式为：被告泰安某物流公司在2015年12月15日前向原告支付本合同期内的租赁费及上个合同期所欠租赁费人民币20.7万元，共计人民币32.8万元。违约责任为：每延期一天，泰安某物流公司向原告山东某实业公司支付拖欠费用的1%作为违约金，超过1个月的，泰安某物流公司需支付惩罚性违约金10万元。2016年6月27日，原告山东某实业公司向被告泰安某物流公司发出律师函，要求被告泰安某物流公司支付合同存续期间的租赁费及租赁期满后占用该部分房产及设施的租赁费，2016年6月29日，被告泰安某物流公司的授权代表高勇在该律师函签收回执单上签字。另查明，被告泰安某物流公司成立于2011年3月22日，公司类型为有限责任公司，股东为张秀菊、高兴富，2015年8月14日，股东变更为张秀菊一个人，公司类型变更为有限责任公司（自然人独资）。被告高勇与张秀菊系夫妻。本院认为：原告山东某实业公司与被告泰安某物流公司签订的房产及设施租赁合同系双方在自愿平等的基础上签订的，意思表示真实，内容不违反法律规定，属于有效合同。原、被告双方均应全面履行合同约定的义务，原告按约定将房产及设施租赁给被告使用，被告未按约支付租赁费，属违约行为，理应承担违约责任。原、被告双方签订的房产及设施租赁合同对租赁费进行了明确的约定，合法有效，原告山东某实业公司要求被告泰安某物流公司支付合同存续期间拖欠的租赁费32.8万元，本院予以支持。被告主张2015年4月搬离涉案房产，但与2015年6月被告泰安某物流公司与原告签订为期半年合同的事实不符，且2016年6月27日原告山东某实业公司发出律师函，律师函中明确指出要求泰安某物流公司支付合同期间拖欠的租赁费，指出租赁期满后被告仍事实上使用该部分房产及设施，被告泰安某物流公司的授权代表高勇予以签字确认，故对被告的主张不予采信。原告要求被告泰安某物流公司支付房产及设施占用期间的租赁费，对2016年1月1日至2016年6月房产及设施占用的事实，双方已通过律师函予以确认，本院予以支持，租赁费用参照2015年7月1日至2015年12月31日签订的合同中确定的租赁费12.1万元。原告要求被告泰安某物流公司支付2016年6月至2017年4月30日期间的租赁费用，无事实依据，本院不予支持。关于逾期违约金计算问题，本院认为，双方虽然约定了逾期付款的违约责任，但其约定的违约金计算方式，明显超出了其利息损失的百分之三十的标准，本案系租赁合同纠纷，根据被告租金欠付情况，按照每期租金逾期付款之日的同期银行贷款利率1.3倍的标准计算为宜。被告泰安某物流公司于2015年8月14日变更为一人有限责任公司，变更前的债务由变更后的公司承担，被告张秀菊为公司法定代表人，其所提供的资产负债表及损益表没有经会计师事务所审计，无法证明公司财产独立于自己的财产，故原告山东某实业公司要求被告张秀菊对公司债务承担连带责任，本院予以支持。被告泰安某物流公司租赁原告山东某实业公司的房产及设施用于公司经营，被告泰安某物流公司欠付的租赁费应属于被告泰安某物流公司债务，不属于被告张秀菊个人债务，原告也没有证据证明被告泰安某物流公司的经营收入用于被告张秀菊与高勇家庭共同生活，该笔债务不宜认定为夫妻共同债务，因此，原告要求被告高勇承担连带责任的理由不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条之规定第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条之规定的规定，判决如下：一、被告泰安某物流公司自本判决生效之日起十日内支付原告土地租赁费44.9万元（2012年7月1日至2016年6月30日）；二、被告泰安某物流公司自本判决生效之日起十日内支付原告违约金（以32.8万为基数，按同期银行贷款利率1.3倍的标准，自2016年1月1日开始计算至实际付清之日；以12.1万为基数，按同期银行贷款利率1.3倍的标准自2016年7月1日开始计算之实际付清之日）；三、被告张秀菊对以上债务承担连带清偿责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6162元，由被告泰安某物流公司和张秀菊共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王开华二〇一八年七月二十六日书记员  徐 琳