海口市琼山区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）琼0107执异193号 案外人：张娴，女，1973年11月1日出生，汉族，住海南省海口市。 案外人：王天文，男，1967年2月17日出生，汉族，住海南省海口市。 委托诉讼代理人：王雅洁，海南外经律师事务所律师。 申请人：海口宏国房地产开发有限公司，住所地海南省海口市龙昆南路。统一社会信用代码XXXXX。 法定代表人：王悦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈楚，海南泽田律师事务所律师。 被申请人：骆平，男，1987年8月4日出生，汉族，户籍地址湖南省澧县。 在本院审理海口宏国房地产开发有限公司（以下简称宏国公司）与骆平民间借贷纠纷一案中，案外人张娴、王天文于2018年7月20日对本院查封骆平名下位于海口市XX区XX大道XX号XX花园XX号楼XX层XX房（产权证号为海房字第X**）不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张娴、王天文异议请求：解除对异议人张娴、王天文所有的位于海口市XX区XX大道XX号XX花园XX号楼XX层XX房（产权证证号为海房字第X**的查封。事实和理由：一、张娴、王天文系夫妻关系，两人于2003年10月1日登记结婚。2018年6月21日，异议人与海南福莱居房地产经纪有限公司（下称“福莱居公司”）、被申请人骆平的代理人刘华签订了《房屋买卖居间合同》，约定骆平将其所有的XX花园XX号楼XX层XX房出售给异议人，成交价格为158万元。合同签订当日，异议人即按约定向骆平支付了购房定金8万元，并支付了5万元给福莱居公司作为居间服务费及购房代缴税费，并办理了网签合同备案登记。2018年6月22日，异议人以银行转账方式分三次向骆平支付了140万元，以现金方式向其代理人刘华支付了10万元，至此异议人共计向骆平支付了158万元购房款，刘华即按骆平的指示将该房的钥匙交付给异议人，双方办理了交房手续。同日，三方在海口市国土资源局不动产登记中心办理了房产变更过户手续，异议人承担了过户相关全部税费及手续费，不动产登记中心向异议人出具了不动产登记回执（受理编号：2018073198），回执上载明房产权利人为异议人张娴，并要求张娴在15个工作日后凭该回执换领不动产证。综上，异议人已合法、有效地取得了XX花园XX号楼XX层XX房的所有权并实际占有。贵院在2018年7月4日做出查封裁定，7月11日向海口市国土局送达协助执行通知书，因此，异议人取得产权在先，法院查封在后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第二十五条的规定，法院应当解除对该房产的查封。二、异议人在购买该房产时已向房产管理部门查询确认该房产所有权人为骆平，且该房产未被查封，不存在交易障碍，海口市不动产登记中心在受理该房产过户申请时亦审核确认该过户交易不存在任何法律障碍，核准登记该房产的权利人为张娴，因此，在异议人已支付了全部购房款及全部税费并实际占有该房产的情况下，即使申请人宏国公司对被申请人骆平的债权真实合法，也不能对抗异议人的产权。综上，异议人与骆平之间的房屋买卖交易真实、合法、有效，异议人已经全部履行了合同义务，取得了被查封房产的产权并实际占有该房产，法律应保护异议人作为产权人的合法权利不受侵犯。恳请法院解除对上述房产的查封，维护异议人的合法权益。 本院查明，本院在审理宏国公司与骆平民间借贷纠纷一案过程中，宏国公司于2018年7月3日向本院申请财产保全，本院于2018年7月4日作出（2018）琼0107民初4107号民事裁定，查封登记在被申请人骆平名下位于海口市XX区XX大道XX号XX花园XX号楼XX层XX房（产权证号证号为海房字第X** 另查，案外人张娴、王天文于2003年10月1日在海口市美兰区人民政府登记结婚。2015年7月14日，骆平取得位于海口市XX区XX大道XX号XX花园XX号楼XX层XX房（产权证号为证号为海房字第X**权。2018年5月7日，骆平在海口市琼州公证处签署《声明书》、《委托书》，声明其至今未曾登记结婚；委托刘华全权代表其签订XX花园XX号楼XX层XX房的《房屋买卖合同》、办理网签及资金监管、领取网签合同、解除密码、到房屋管理部门办理产权过户、土地使用权过户、缴纳相关税费等相关事宜；办理水、电、煤气、有线电视、物业缴纳、过户、开具票据等事宜。2018年6月21日，王天文（乙方）与骆平的代理人刘华（甲方）、案外人福莱居公司（丙方）签订《房屋买卖居间合同》，约定：骆平将其所有的XX花园XX号楼XX层XX房出售给王天文，签订本合同时，王天文支付购房定金8万元，办理过户手续前支付75万元，办理过户手续完毕拿到《海口市政府服务中心受理通知书》后再支付尾款75万元；甲乙双方应于本合同签订起1工作日内办理过户手续，骆平应于办理过户完毕当日腾空房屋并将房屋钥匙交与王天文；该房屋遗留物业、水电费用由买方承担；甲乙双方确认，双方达成本次房屋是基于福莱居公司所提供的居间服务，在签订本合同时福莱居公司一次性收取居间服务费55000元，该居间服务费由买方承担，该费用包含税费、中介费等过户费用。合同还约定了其他内容。合同签订当天，王文天向福莱居公司支付了税费、居间服务费、过户费共计5万元，该公司经办人向王天文出具了收据。同日，王文天向骆平支付了XX花园XX号楼XX层XX房购房款8万元，刘华代骆平向王文天出具了收据。2018年6月22日，王文天通过银行转帐方式向骆平支付了海涛花园购房款75万元，刘华代骆平向王文天出具了收据。尔后，三方到相关部门办理房地产过户手续，缴纳了房屋买卖契税21515.21元、财产转让所得个人所得税21515.21元。海口市国土资源局不动产登记中心向张娴出具了《海口市不动产登记回执》（受理编号：2018073198），该回执上截明：登记类型为转移登记；权利人为张娴，义务人为骆平，不动产为XX花园XX号楼XX层XX房，提示权利人于15个工作日后凭受理单、权利人居民身份证，到颁证窗口缴纳相关费用并领证。办完过户手续后，王天文通过银行转帐方式向刘华分别支付了海涛花园购房款50万元、15万元，并现金支付10万元，刘华代骆平向王文天出具了75万元购房款的收据一张，并将房屋钥匙交给张娴，张娴和刘华在XX花园XX号楼XX层XX房《房屋交接手续》上签名确认。因上述房产被本院查封，张娴、王天文遂于2018年7月20日向本院提出书面异议。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人张娴、王天文系夫妻关系，王天文与被申请人骆平的委托代理人刘华及居间公司于2018年6月21日签订《房产买卖居间合同》，张娴、王天文以158万元的价格购买XX花园XX号楼XX层XX房，并于2018年6月22日付清了购房款、接收了该房的钥匙，并到相关部门办理了房产过户手续。海口市国土资源局不动产登记中心于2018年6月22日向张娴出具了《海口市不动产登记回执》，提示权利人张娴于15个工作日后凭受理单领取不动产权证。由此，房屋买卖合同签订时间、房屋交付时间以及付清房款时间均在本院查封（2018年7月4日查封）之前。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人张娴、王天文的异议理由成立，应中止对被申请人骆平名下XX花园XX号楼XX层XX房的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对被申请人骆平名下位于海口市XX区XX大道XX号XX花园XX号楼XX层XX房（产权证号为海证号为海房字第X**。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 李一坚 审判员 黄张圣 审判员 唐波 二〇一八年七月三十日 书记员 冯钰   附：相关的法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。