山西省屯留县人民法院民事判决书（2018）晋0424民初519号原告山西省屯留县二轻供销公司，地址屯留县新建北路**。法定代表人孟彬，职务经理。委托代理人李志东，长治市兴泰法律服务所法律工作者，特别代理。被告长治市华森房地产开发有限公司屯留分公司，地，地址屯留县新建北路**/div>负责人崔永清，职务经理。委托代理人崔永芝，女，1981年10月26日出生，汉族，住屯留县白云大厦，系公司员工，一般代理。委托代理人杨艳丽，山西化晴律师事务所律师，一般代理。被告长治市华森房地产开发有限公司，地址，地址长治市城区德化门东街五马村福鑫小区div>法定代表人侯斌，职务经理。原告山西省屯留县二轻供销公司与被告长治市华森房地产开发有限公司屯留分公司、长治市华森房地产开发有限公司房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月13日公开开庭进行了审理。原告法定代表人孟彬及其委托代理人李志东，被告长治市华森房地产开发有限公司屯留分公司委托代理人崔永芝、杨艳丽到庭参加诉讼，被告长治市华森房地产开发有限公司经传唤未到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判决被告履行双方签订的《联合开发合同书》，向原告交付建筑面积1000平方米的商铺及100平方米的办公用房，并标定交付原告商场及办公用房的位置四至，并且办理交易备案手续；2、判决被告赔偿原告经济损失56.25万元；3、诉讼费由被告承担（庭审中，增加诉讼请求1、判决被告将白云大厦所有物业管理所需档案资料完整移交给原告，由原告职工组织进行物业管理；2、判决被告将预收的白云大厦所有物业管理费用全部向原告移交）。事实和理由：2012年11月12日，原、被告签订《联合开发合同书》（下简称合同），联合开发建设“屯留县二轻供销公司白云大厦项目”，由被告投资在原告地址上建设白云大厦项目、销售商铺及商品住宅房；原告以土地使用权置换白云大厦建设项目建筑面积1000平方米的商铺和100平方米的办公用房的房产所有权；合同约定项目建设期限为签订合同之日起至2015年12月31日。2012年原告与被告签订合同，被告投资建设白云大厦项目，时至今日，白云大厦项目没有竣工验收，被告没有向原告交付合同约定的建筑面积1000平方米商业用房及100平方米的办公用房。被告违反有关建设期限的约定，给原告造成商业租金损失56.25万元（商业租金比照同地段同时期开发的楼盘壹号城邦的租金收入标准，计算时间从2016年1月1日至2018年4月1日），且被告在实际向原告交房之前，损失将继续扩大，原告保留向被告要求赔偿被告实际交房前的经济损失，直至被告实际交房为止。被告投资建设的白云大厦项目，整体基本完工，2016年以后实际已具备入住使用条件，被告已经预售的住宅及部分商业用房已陆续入住和使用，并在住建部门备案，对于原告应当享有的1000平方米商铺及100平方米办公用房面积具备确定位置四至，在住建部门备案的条件。原告请求判决被告标定原告享有1000平方米商铺位置四至并办理交易备案手续。原告共有职工31名，在被告和原告合作开发之前，原告以出租商业街面房、场地维持职工生活和缴纳职工养老保险金等社会保险。商业街面房、场地是职工赖以生存的基础，被告投资建设白云大厦项目，占用了原属于原告的场地、拆除了原告原有的街面房，答应给予原告商业房产和办公房产。职工盼星星盼月亮，盼着被告早日完工交付，以使原告职工能够用商业用房出租获得利益，解决生活生存问题，但被告违约且已将商业用房的一部分预售和抵账于他人，一楼属于原告的商业用房被告至今没有向原告交付，给原告造成损失56.25万元，事关原告31名职工的生存生活和社会保险缴纳，为维护原告及全体职工的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告长治市华森房地产开发有限公司屯留分公司辩称，一、原告诉请答辩人向其交付建筑面积1000平方米的商铺及100平方米的办公用房没有事实依据及法律依据：原、被告联合开发的白云大厦于2015年12月底完成部分项目竣工，但因消防及其它方面的原因至今未经主管部门验收。根据《建筑法》、《合同法》、《建筑工程质量管理条例》、《城市房地产管理法》等法律法规规定，建设工程经竣工验收合格后才能交付使用，未经验收合格不得交付使用。这是国家法律的强制性规定，必须遵守，不得违反，否则，交付房屋的行为就是无效的，等同于未交付。另由于双方签订的联合开发协议未约定原告所有的1100平方米建筑面积的四至位置，而原告自白云大厦竣工之日起从未同被告具体协商过标定1100平方米建筑面积的四至位置，并非被告不给其标定，而办理交易备案登记手续的前提是交纳相应税费、初装等配套费用，而原告从未缴纳过上述费用，导致被告无法为其办理交易备案。综上本案并非答辩人不交付房屋，而是交付房屋的法定条件不成立导致无法交付，至今没有办理交易备案手续的过错也在原告。二、原告主张经济损失56.25万元，没有事实和法律依据，不应支持：首先，《联合开发合同书》中，双方并未约定交付房屋的具体时间，何谈违约一说。合同书只是约定项目完成后应得1100平方米的建筑面积，而涉案项目至今未完成竣工验收，既未竣工验收就谈不上项目完工。其次，导致白云大厦至今无法竣工验收的原因在于原告而非被告，原告怠于履行《联合开发合同书》第七条约定的义务，时至今日仍未理清权属关系，完成退租并清场，致使白云大厦规划范围内的南侧二层楼房至今不能被拆除，被告合法取得的1000余平方米的土地使用权不能进行开发，白云大厦的整体工程不能按期竣工验收，不仅给被告造成了巨大的经济损失，而且严重影响了被告在业界的商业口碑。所以，真正应当承担损失赔偿责任的人是原告，而不应是被告。三、原告与被告签订的《联合开发合同书》未经政府正式批准，原告用划拨土地与被告签订的是无效合同：本案《联合开发合同书》为合作开发房地产合同，合同第三条约定可知原告以划拨土地作为投资与被告合作开发房地产，未经有批准权的人民政府批准，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效”。被告开发的白云大厦其土地使用权系被告从国土资源局受让取得，而且被告因此已交付相应土地出让金。而《联合开发合同书》为无效合同自始无效，不产生法律效力，原告要求被告交付房屋并承担未交付房屋的违约责任，不符合常理和法理，不应得到支持。四、原告在起诉状中所述不是事实：1、原告诉称2016年以后白云大厦项目基本完工，已具备入住使用条件不是事实。该大厦于2015年12月31日前完成施工，但并没有竣工验收，如果未经竣工验收就让他人及原告入住使用，这是违背法律强制性规定，被告是一守法公司岂敢置他人及原告生命和财产于不顾。2、原告诉称被告违约已将商业用房的一部分预售和抵账于他人，被告不知自己销售商业用房的行为违反了协议哪条约定，因为白云大厦是由被告开发，土地权属登记为被告，被告完全可以依法出售自己的房屋，白云大厦已建成商铺建筑面积达近6000平米，双方签订开发协议并没有交付房屋的四至位置，因此被告不存在违约一说。3、原告在被告开发的白云大厦还没有竣工验收的情况下，于2017年12月份擅自强行进入白云大厦，不仅已占有商铺和办公用房，而且占有面积已经远远超过《联合开发合同书》中商铺1000平方米、办公用房100平方米的约定面积，并将占用的商铺出租他人，允许承租人将消防通道堵塞，导致白云大厦消防至今不能验收合格，被告曾多次阻拦并报警，至今无果。综上所述，原告的诉讼于法无据，请人民法院依法查清本案事实的基础上，驳回原告的诉讼请求。被告长治市华森房地产开发有限公司未提出答辩意见。本案经公开开庭审理，对当事人的陈述及其提供的证据，经过举证、质证、辩论，本院确认如下事实：被告长治市华森房地产开发有限公司屯留分公司系被告长治市华森房地产开发有限公司设立的分公司，2012年11月12日，原告山西省屯留县二轻供销公司（甲方）与被告长治市华森房地产开发有限公司屯留分公司（乙方）签订《联合开发合同书》，约定：一、项目名称，屯留县二轻供销公司白云大厦项目。二、项目地址，屯留县建设北路二轻供销公司现址。三、合作方式，甲方以土地使用权置换商场（铺）营业面积及办公用房，乙方在甲方现址投资建设白云大厦项目、销售商铺及商品住宅房。四、项目建设规模，本项目占地4377平方米，建筑面积22235平方米，其中营业性住房（商场）7156平方米，住宅用房14736.6平方米。大厦共十九层，其中地下一层，地上，地上**权益分配，本项目完成后，甲方应得利益为商业用房建筑面积1000平方米和办公用房建筑面积100平方米，甲方所得房屋拥有房产所有权。本项目完成后，除留给甲方的营业面积和办公用房外，剩余部分全部归乙方所有，甲乙双方分别承担各自享受房屋产权面积的所有税费及其他费用。六、前期工作，1、甲方积极配合乙方申领开发所需的各项批准文件，并为此提供方便。2、甲乙双方签订协议后，甲方尽快完成现有租赁户的退租工作。3、成立有甲乙双方有关人员共同组成的项目协调领导组。七、拆除与拆迁，1、甲方按协议约定时间要求完成退租并清场，拆除清理场地由乙方工程方面负责。2、拆迁安置费用由乙方负担。八、乙方垫支，乙方为甲方垫支养老保险及退租费用共计56万元，甲方在本项目建设完成后，所得商业面积交付使用时，垫付费用全部归还乙方。九、项目建设期限，本项目建设期为协议签订之日至2015年12月31日，逾期乙方无偿退出本项目，由甲方全权接收，因地震、洪水等不可抗拒的重大自然灾害和国家政策因素造成本项目逾期，建设期限顺延。十、其他，1、本项目完成时，乙方负责商场的招商和启动。2、甲方参与开发协调领导组人员在建设期内的工资由乙方承担。3、乙方本项目物业管理由甲方企业组织，乙方负责为其取得（挂靠）资质。4、未尽事宜可议定补充合同，补充合同与本合同同等有效。2012年5月31日，屯留县人民政府办公室会议纪要载明，二轻供销公司等五家企事业单位的开发建设前期工作做得很充分，开发方案充分考虑了单位及职工的利益，也基本符合旧城改造的原则，决定同意五家单位的开发。2013年6月20日，屯留县发展和改革局作出《关于长治市华森房地产开发有限公司屯留分公司屯留县白云大厦工程项目申请报告核准的批复》，主要建设规模及内容为：新建一栋地下一层，地上十，地上**商住综合楼地下一层，地下**是汽车库，地上一场，三至十八层为住宅，三层局部为办公。被告投资建设的白云大厦项目，整体基本完工，2016年以后,被告已经预售的住宅及部分商业用房已陆续入住和使用，并在住建部门备案，但该项目现在仍没有竣工验收。2017年4月15日，被告长治市华森房地产开发有限公司致函原告山西省屯留县二轻供销公司：根据贵公司与我公司签订的合同，白云大厦一楼有贵公司商业面积一千平方米，因目前大厦尚未验收，故不能完善手续，待后我公司尽快给于完善，现在贵公司即可自行招租运营。原告于2017年12月份进驻白云大厦，占了部分商铺及办公用房。本院认为，本案合同是名为合作开发，实为土地使用权转让，本案案由应认定为土地使用权转让合同纠纷。原告山西省屯留县二轻供销公司与被告长治市华森房地产开发有限公司屯留分公司签订的《联合开发合同书》成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因长治市华森房地产开发有限公司屯留分公司无法人资格，其民事责任应由被告长治市华森房地产开发有限公司与其共同承担。本案中，当事人约定，本项目完成后，甲方应得利益为商业用房建筑面积1000平方米和办公用房建筑面积100平方米，甲方所得房屋拥有房产所有权。本项目完成后，除留给甲方的营业面积和办公用房外，剩余部分全部归乙方所有，甲乙双方分别承担各自享受房屋产权面积的所有税费及其他费用。现没有证据证明该项目未完成，故被告应当交付原告商业用房建筑面积1000平方米和办公用房建筑面积100平方米。双方约定本项目建设期为协议签订之日至2015年12月31日，被告至今不能交付房屋构成违约，依法应承担违约责任，原告请求被告赔偿商业租金损失56.25万元（商业租金比照同地段同时期开发的楼盘壹号城邦的租金收入标准，计算时间从2016年1月1日至2018年4月1日）可予支持。无证据证明该项目至今不能竣工验收责任在原告，被告抗辩理由不能成立，不予支持。原告增加的诉讼请求未在举证期限内提出，本案中不予处理。被告长治市华森房地产开发有限公司经传唤未到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告山西省屯留县二轻供销公司与被告长治市华森房地产开发有限公司屯留分公司签订的《联合开发合同书》继续履行，被告长治市华森房地产开发有限公司屯留分公司在判决生效后30日内向原告交付建筑面积1000平方米的商铺及100平方米的办公用房，标定交付原告商场及办公用房的位置四至，并办理交易备案手续。二、被告长治市华森房地产开发有限公司屯留分公司赔偿原告经济损失56.25万元。三、被告长治市华森房地产开发有限公司对上述一、二项承担连带责任。四、驳回原告山西省屯留县二轻供销公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费4713元，由被告长治市华森房地产开发有限公司屯留分公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。审判员 张先成 二〇一八年七月二十四日书记员 韩 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