重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0108民初6649号原告重庆涵儒源文化传播有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪北路****。法定代表人陈伟，执行董事。委托代理人吴天福（特别授权），重庆索通律师事务所律师。被告黄毅中，男，1975年2月21日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆涵儒源文化传播有限公司（以下简称“涵儒源公司”）诉被告黄毅中房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告涵儒源公司的委托代理人吴天福、被告黄毅中均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告涵儒源公司诉称：被告与原告公司股东吴斐于2012年12月1日签订《物业转租合同》，约定将位于重庆市南岸区南坪西路58号上海城小洋楼31、32号三楼及负一楼一半面积出租给吴斐作商业用途，总租赁面积为497平方米。签订合同后，被告通过“三楼装修及其他相关费用”的名义，累计收取了原告各股东或股东受托人支付的款项共计848000元。此外，原告还向泰安装修公司支付了30000元装修费。2013年12月4日，原告公司组建成立，随即于2014年1月1日与被告重新签订了《物业转租合同》，并取消了负一楼的租赁，重新确定的承租房屋坐落于上述地址的三楼，面积为310平方米，约定用途仍然为商业用途，并明确为“国学研究中心”。就两份《物业转租合同》之间的关系，原告的法定代表人与被告于2014年2月18日签订《关于南坪西路58号附31-32号三楼租赁协议的情况说明及出租、租赁双方的约定》中予以明确。签订合同后，原告累计又向被告支付了租金、物管费共计148800元，并向云安装饰公司支付了装修款300000元。2014年5月30日，被告在未经原告同意的情况下，擅自对原告承租房屋的原有通道加以堵塞和改装，导致原告所承租的三楼商铺没有通道可以直达，而是要通道二楼经营户内部的小侧门（宽度不超过90厘米）才能进入。同时，通道的拆除，也不符合消防要求，无法取得消防备案，不能开展经营活动。原告于2014年7月30日向被告发出解除合同的通知函，也多次找被告予以整改和解决，被告均拒不整改，并拒不赔偿损失。2014年11月，原告向贵院提出起诉，要求解除合同、赔偿损失，被告也提起反诉，但由于各自原因，双方分别撤回本诉与反诉。原告认为，被告将房屋转租并交付给原告使用后，在未经过原告同意的情况下擅自对承租房屋进行结构性改造，导致承租房屋不能符合消防备案要求，也更导致承租房屋没有直达通道而无法经营，致使原告的合同目的无法实现。故故请求法院判令：一、原、被告于2014年1月1日签订的《物业转租合同》于2014年8月2日解除；二、被告退还原告已支付的从2013年5月1日至2014年8月31日期间的租金及物业管理费416160元；三、被告退还原告房屋押金66770元；四、被告赔偿原告因装修投入造成的损失共计843870元；五、被告赔偿原告违约金34100元。被告黄毅中辩称：吴斐并非原告公司股东，被告不认可与吴斐签订的租赁合同，且该合同与本案无关。被告在与吴斐解除合同后，才与原告签订了租赁合同。原告租赁重庆市南岸区南坪西路58号上海城小洋楼31、32号三楼的用途是与隔壁33号房屋打通使用。原告租赁该房屋时亦知晓该房屋一楼没有直达的通道。原、被告双方的租赁合同并未解除。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年12月1日，黄毅中作为出租方甲方与吴斐作为承租方乙方签订《物业转租合同》，该合同约定甲方出租给乙方的的商业物业坐落在重庆市南岸区南坪西路58号上海城小洋楼31、32号三楼及负一楼一半面积，该商业物业租用面积为497平方米；甲方于2012年12月1日前向乙方交付该物业，租赁期自2012年12月1日起至2018年3月31日止；免租期为5个月，房租自2013年5月1日开始计算；乙方应于本合同签订之日起三天内向甲方支付该物业租赁保证金，保证金为相当于两个月的租金，即54670元等。该合同签订后，黄毅中将上述房屋交付吴斐使用。吴斐委托黄毅中经营的南岸区卡兰多橱柜经营部与毛鸣签订了装修合同，对上述租赁房屋(其中31、32号楼，原设定为餐饮)进行装修，并委托由黄毅中代为支付装修款。2012年12月至2013年6月期间，黄毅中收到了案外人师小云、唐海平、郭燕等支付的费用（收据注明为“代收三楼的装修费及其他费用”）分别为176000元、176000元、176000元、150000元、70000元、100000元，共计848000元。2013年10月28日，黄毅中收到交款单位为“松济堂三楼”支付的上述合同押金66770元以及2013年5月1日起至同年12月31日期间的租金（含物管费）267360元。2013年12月4日，原告涵儒源公司成立，其法定代表人为陈伟，该公司的经营范围为承办经批准的文化艺术交流活动（不含演出）等。原告涵儒源公司成立后，原、被告于2014年1月1日，黄毅中作为出租方甲方与原告涵儒源公司作为乙方承租方签订《物业转租合同》约定，甲方出租给乙方的商业物业坐落在重庆市南岸区南坪西路58号上海城小洋楼31、32号三楼指定面积，该商业物业租用面积为310平方米，乙方承诺租赁上述物业是用于国学研究中心；甲方于2014年1月1日前向乙方支付该物业，租赁期自2014年1月1日起至2018年3月31日止；该物业的月租金每平方米计为55天，每月租金为17050元；租金每年分三期支付，即每四个月支付一次，每期提前一个月支付租金，首期租金应于本合同签定之日支付，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按日租金的0.1%支付违约金；自租期第二年起，租金每年以较上年租金百分之八递增；乙方应于本合同签到之日起三天内向甲方支付该物业租赁保证金，保证金为相当于两个月的租金，即34100元，租赁关系终止时，甲方收取的该物业租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该物业所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理及其它有关费用由乙方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的七日内返还该物业，未经甲方同意逾期返还该物业的，每逾期一日，乙方应按4元/平方米向甲方支付该物业占用使用费；甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违法本合同的一方，应向另一方按本合同月租金的双倍支付违约金，给对方造成损失的，而支付的违约金不足抵扣一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分;（2）由于物业结构安全因素或使用不当导致严重危及安全的……同时，该合同还对解除合同条件、其他违约责任等进行约定。该合同签订后，原告涵儒源公司将租赁房屋原设定的餐饮变更为国学研究中心会所，遂又与重庆云安装饰工程有限公司（以下简称“云安公司”）签订《重庆南坪西路33、34号三楼室内装饰工程施工合同》约定，由云安公司对重庆南坪西路33-34号三楼房屋室内【承包范围为原施工图范围内所有室内装饰项目（设计变更处除外）及设计变更后增加内容】进行整体装饰装修。随后，由云安公司即组织人员毛鸣进行改动装修。上述装饰工程施工合同载明的地点重庆南坪西路33、34号三楼实际地点为重庆南坪西路31、32、33号三楼。2014年2月14日，2014年3月21日，原告向云安公司分别支付装修款100000元、200000元。另查明，2014年2月18日，黄毅中作为甲方出租方与乙方抬头注明“吴斐”签订《关于南坪西路58号附31-32号三楼租赁协议的情况说明及出租、租赁双方的约定》，该合同约定：1、双方就乙方租用甲方合法租赁物业用于经营餐饮会所相关事宜，于2012年12月1日签署了租赁协议；2、在签署合同后一段时间内，由于国家相关政策发生变化，乙方的经营范围以及相应股东都做了调整，乙方由最初的餐饮经营方向调整为国学研究中心，并相应成立了新的经营机构-重庆涵儒源文化传播有限公司；双方约定之签订的租赁协议由乙方成立之新公司重庆涵儒源文化传播有限公司予以续存（重庆涵儒源文化传播有限公司自动成为以下文字中所指代的乙方），并以之新公司名义为甲方重新签订租赁协议，合同条款不变，双方相应承担的合同条款所规定各自之责任权利义务均不变，新合同自2014年1月1日重新签订，双方签署生效后，之前所签订之租赁协议失效；3、甲方实际在2012年7月就将该物业腾空用于乙方租赁所用，乙方实际上是于2013年5月1日起支付甲方租金，甲方客观实际上已提供乙方10个月的免租期；4、双方同意，乙方在租赁该物业进行经营活动后年度获得盈余时（不以收回投资计算），需于三十天内再支付甲方租给乙方三楼310平方米的面积的两个月的房租和租赁的负一楼为187平方米的面积四个月的租金作为对甲方之前提供免租期的补偿，同时，双方约定自租赁期开始，物业管理费等其他相关水电费由乙方承担；5、经双方商定，乙方同意，甲方位于重庆市南坪西路58号附32号负一层其中的187平方米的面积，由乙方负责招商租赁，如2014年5月1日之前，未将该指定面积成功租赁，则该指定面积由乙方自行租赁；如乙方将该187平方租赁出去，甲方免除乙方2014年1至5月房租；租期自2014年1月1日至2018年3月31日止，所涉及的租金及其他相关费用由乙方承担，双方同意，该指定面积的租赁条款均以本租赁合同为准。该约定甲方处为黄毅中签名盖印，乙方处为陈伟签名盖印。还查明，本案诉争的重庆市南岸区南坪西路58号上海城小洋楼31、32号三楼，其座落于该栋房屋的第三层，该栋房屋第一层由黄毅中经营的“南岸区卡兰多橱柜经营部”使用，一楼至二楼、三楼处原有楼梯间，但并未有电梯或楼梯从一楼直达三楼。同时，一楼有一处消防通道可直达三楼。原告曾在装修期间考虑自行修建直达电梯或是考虑其他方式（从与其租赁物相邻的房屋处进出）。2014年5月，由于被告将二楼对外出租给茶楼使用后，又将原一楼楼梯间封闭，并在二楼经营户内部开凿了一扇小门到达三楼。原告认为，被告擅自对原告承租的房屋原有通道加以改装，导致原告承租的三楼房屋没有通道可以直达，导致原告无法开展经营活动，被告亦不进行整改，遂于2014年7月30日向被告发出《关于解除上海城58号附33号三楼租赁合同的通知函》，要求解除双方签订的《物业转租合同》，并要求被告赔偿装修费用，并退还自起租之日起至今的全部租金。被告认可大约在三日内收到原告发出的该通知函，但由于其记载的租赁物座落于上海城58号附33号三楼，而非本案租赁物的所在地，故未理睬。2014年9月18日，原告委托重庆市公证处对重庆市南坪西路58号附31号、附32号之间的入口、三楼室内、通道、消防通道等处现场拍摄的照片进行了公证。原告于2015年向本院起诉提出要求与被告解除租赁合同等诉讼请求的房屋租赁合同纠纷。该案审理期间，被告亦提出反诉，该案于2015年5月14日开庭审理时，原告明确向被告提出要求解除租赁合同，该案审理后，双方均向本院撤回起诉与反诉请求，本院均予以准许。之后，原告以前述请求再次诉至本院。庭审中，原、被告均认可2014年2月18日签订的《关于南坪西路58号附31-32号三楼租赁协议的情况说明及出租、租赁双方的约定》系对双方于2014年1月1日签订的《物业转租合同》的补充。被告亦认可2014年1月1日起至2014年8月31日期间，原告陆续向其支付的租金为148800元（含物业管理费）。因本案讼争的房屋为南坪西路31、32号三楼，而原告主张的装修损失中除包含了对南坪西路33号三楼的装修费用外，还包含了向被告支付的其他费用，亦无法剥离该费用的组成，对于原告主张的装修损失，本院向原告释明是否对本案讼争的房屋即南坪西路31、32号三楼的装修损失进行鉴定后，原告并未在本院确定的时限内向本院提出申请鉴定的书面请求，则视为原告对其主张的装修损失不申请鉴定。再查明，吴斐、郭燕系原告涵儒源公司的股东之一。上述事实，有2012年12月1日吴斐与被告签订的《物业转租合同》、2014年1月1日原告与被告签订的《物业转租合同》、《关于南坪西路58号附31-32号三楼租赁协议的情况说明及出租、租赁双方的约定》、《关于解除上海城58号附33号三楼租赁合同的通知函》、EMS邮政快递、毛鸣的说明、收据、银行个人回单、庭审笔录等证据，以及当事人陈述在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，吴斐作为承租人与被告作为出租人于2012年12月1日签订的《物业转租合同》中，约定的出租物业包括南岸区南坪西路58号上海城小洋楼31、32号三楼及负一楼一半面积（其中三楼为310平方米，负一楼为187平方米）。原告涵儒源公司成立后，原、被告双方于2014年1月1日签订的《物业转租合同》中约定，被告出租物业包括南岸区南坪西路58号上海城小洋楼31、32号三楼指定面积（310平方米），该合同系原、被告的真实意思表示，该合同符合法律的规定，具有合法效力。签订该合同的双方均应按照合同约定履行各自义务。2014年2月18日，被告与原告涵儒源公司的法定代表人陈伟签订的《关于南坪西路58号附31-32号三楼租赁协议的情况说明及出租、租赁双方的约定》，原、被告均认可系对2014年1月1日签订的《物业转租合同》的补充条款，则双方亦应按照补充条款的约定履行合同义务。该补充约定中明确说明“乙方经营范围以及相应股东做了调整，由最初的餐饮经营方向调整为国学研究中心，双方之前签订的租赁协议由乙方成立之新公司重庆涵濡源文化传播有限公司予以续存，并以之新公司名义与甲方重新签订租赁协议，合同条款不变，双方相应承担的合同条款所规定各自之责任权利义务均不变，新合同自2014年1月1日重新签订，双方签署生效后，之前所签订之租赁协议失效…”，依据该条款约定，双方明确了由于经营范围以及相应股东的调整等原因，2014年1月1日前所订立的租赁协议已失效，原、被告双方签订的《物业转租合同》的生效时间为2014年1月1日。即双方在此之前所签订的租赁协议【吴斐与被告于2012年12月1日签订的《物业转租合同》】基于双方协商一致而解除。对于双方争议的原、被告于2014年1月1日签订的《物业转租合同》是否于2014年8月2日解除？本院认为，本案租赁物座落位置为南岸区南坪西路58号上海城小洋楼31、32号三楼，该处一楼原本并未有直达电梯通往三楼租赁物所在位置，双方在合同中亦未有明确约定。原告在对其承租的上述31、32号三楼装修期间,曾将租赁物的用途从餐饮变更为国学研究。之后，由于被告将楼下原有通过改装，并在二楼处仅开凿有一扇小门供原告租赁的三楼出入，导致原告无法装修及开展经营活动。双方沟通后，被告仍未积极整改，亦对原告装修及使用租赁物造成影响。由于被告的行为致使原告无法对租赁物进行装修及开展经营活动，在被告仍未积极整改的情况下，导致原告租赁该房屋的目的无法实现，且双方对此未能协商一致，在此情形下，原告要求解除租赁合同，于法有据，本院予以支持。虽原告曾在装修期间考虑自行修建直达电梯或是考虑其他方式（从与其租赁物相邻的房屋处进出），但在原告改变装修方案，被告改变原有通道后，原告进出本案诉争租赁物的出入口除消防通道外，仅有在二楼处开凿的一扇小门，严重影响原告出入与开展经营活动，被告亦未积极整改，对此，被告作为出租人，负有确保租赁物在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的义务，现被告拒绝整改的行为导致原告无法使用租赁物，被告对于合同的解除存有违约行为，故本院对被告提出的该项抗辩理由，不予采纳。原告曾于2014年7月30日向被告发出《关于解除上海城58号附33号三楼租赁合同的通知函》，但由于其通知函上载明的租赁物所在地明确有误，被告拒绝认可该解除合同的通知函，而原告发出该通知函后亦未按照合同约定将租赁物返还于被告，则不能视为原告将要求解除租赁合同的意思表示送达于被告。故对原告确认该《物业转租合同》的解除时间为2014年8月2日，缺乏事实依据，本院不予支持。原告于2015年向本院起诉提出要求与被告解除租赁合同等请求，被告亦应诉答辩，应视为原告要求解除合同的通知送达于被告。则本院确认为双方解除合同的时间为2015年5月14日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方解除合同后，双方尚未履行的，终止履行。原告向被告缴纳的2014年1月1日起至2014年8月31日期间的租金为148800元（含物业管理费），被告应当返还原告。由于双方于2014年1月1日前订立的租赁合同已协商解除（即吴斐与被告于2012年12月1日签订的《物业转租合同》），故对于原告主张被告返还2014年1月1日前已缴纳的租金（含物业管理费），本院不予支持。对于房屋押金，虽被告否认原告向其实际支付房屋押金，但从双方签订的租赁合同即补充协议的内容可见，双方将吴斐与被告于2012年12月1日签订的《物业转租合同》中的押金转入之后的租赁合同中，即原告实际支付的押金为66770元，现双方的租赁合同已解除，则被告应向原告退还房屋押金66770元。对于原告主张的由被告赔偿原告因装修投入造成的损失共计843870元，本院认为，黄毅中与吴斐于2012年12月1日签订《物业转租合同》后，涉案租赁物即投入装修，期间，因原告自身原因，将原来的餐饮经营方向调整为国学研究中心，其装修方案亦有改动。同时，原告举示的相关证据中除包括涉案租赁物之外，还包含其他租赁物连同一并装修的费用。庭审中，经本院释明，原告亦未在本院确定的举证时效内向本院提交书面申请要求对涉案租赁物的装修损失进行评估鉴定，对本院无法对其主张的该项装修损失作出认定。其次，原告主张的该项损失中除包括原告主张的装修损失之外，原告将案外人师小云、唐海平等向被告支付的费用亦包含在其损失范畴，且该费用无法剥离其组成，而原告举示的证据亦不能充分证明此等费用系原告因租赁而产生的实际损失，故本院对原告主张的该项损失，不予支持。对于原告主张的违约金34100元，本院认为，由于被告的行为致使原告无法对租赁物进行装修及开展经营活动，在被告仍未积极整改的情况下，导致原告租赁该房屋的目的无法实现，且双方对此未能协商一致，被告对于合同的解除存有违约行为，应当依据合同的约定承担违约责任，故原告主张的违约金34100元，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十四条（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告重庆涵儒源文化传播有限公司与被告黄毅中2014年1月1日签订的《物业转租合同》于2015年5月14日解除；二、被告黄毅中于本判决生效之日起十日内退还原告重庆涵儒源文化传播有限公司2014年1月1日起至2014年8月31日期间的租金为148800元（含物业管理费）；三、被告黄毅中于本判决生效之日起十日内退还原告重庆涵儒源文化传播有限公司押金房屋押金66770元；四、被告黄毅中于本判决生效之日起十日内赔偿原告重庆涵儒源文化传播有限公司违约金34100元；五、驳回原告重庆涵儒源文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17128元，由原告重庆涵儒源文化传播有限公司负担12083元（已缴纳），由被告黄毅中负担5045元（此款暂由原告重庆涵儒源文化传播有限公司垫付，限被告黄毅中于本判决生效之日起十日内将该款支付给原告重庆涵儒源文化传播有限公司）。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  邓小晶人民陪审员  邹 亮人民陪审员  郑玉梅二〇一八年七月三十一日书 记 员  邓 欣