江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏1283民初669号原告：沈雪芹，女，1976年12月10日出生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：沈军（系原告之父），男，1954年12月20日出生，汉族，住泰兴市。被告：陈小玲，女，1974年5月16日出生，汉族，住泰兴市。原告沈雪芹与被告陈小玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告沈雪芹及其委托诉讼代理人沈军、被告陈小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈雪芹向本院提出诉讼请求：1、解除泰兴市府前公寓写字楼07-1门面房的《房屋租赁合同》；2、判令被告付清起诉之日前的租金人民币13667元及履行交房之前的所有租金，按10000元／月结算，并从2017年6月1日起按中国人民银行同期流动资金贷款利率赔付利息至付清欠款之日止；3、判令被告结清所拖欠水费863.76元、电费3154元；4、本案诉讼费由被告负担。审理中，原告增加诉讼请求为：判令被告支付违约金12000元；判令被告陈小玲立即搬出讼争房屋，将房屋按合同要求交还给原告。事实和理由：2014年4月19日，被告与原告的丈夫陈彬签订房屋租赁合同，2016年12月24日，原告与陈彬在泰兴市人民法院判决离婚，该房屋（泰兴市府前公寓写字楼07-1）归原告所有。依据房屋租赁合同约定条款，被告应在每年的5月1日之前全额付清年租金人民币120000元整，快到缴纳租金的日期前，原告在2017年4月份与被告对接租金事宜，经多次催款被告一直拖到7月11日才付给原告半年租金60000元（银行卡转账50000元，支付宝转账10000元）。然而，还有半年租金60000元至今未交付。在这半年里，被告以各种理由和借口迟迟不缴纳拖欠的租金。依据房屋租赁合同的约定，如乙方不能按时交纳租金，甲方有权单方解除合同，收回房屋使用权，并不承担乙方的任何损失。原告最近多次联系被告，被告一直未能出面处理并无任何回应，其行为严重损害了原告的合法权益。综上，请求法院依法判决，以维护原告的合法权益。陈小玲辩称，这个房屋租赁合同当年是我与陈彬签订的，除这个房屋租赁合同之外，我与陈彬还有口头协议，那就是八年不涨房租。在合同的第一页第二大项第二小条明确约定了租金事宜。2017年4月份时，对于租赁合同到期后续租的房租，原告向我要28万元，而且是没有让动的余地。后来为什么不交房租，是因为我经营不善，现在也在与人谈合作，但没有谈拢。关于电费的问题，原告出租房屋的地下室有一个大的冷库，原告家的电费是由我先行垫付，一年与我结一次账。如果合同到期后续租房屋的租金按照我们签订的协议执行的话，我会遵守我合同上所签的条款，该把的房租我会给。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年4月19日，案外人陈彬（原告沈雪芹原丈夫，甲方）与被告陈小玲（乙方）签订《房产租赁合同》一份，由陈彬将坐落于泰兴市府前公寓写字楼的07-1门面房出租给被告陈小玲使用。合同约定：租期六年（2014年6月1日至2020年5月31日），租金为12万元／年（协议期满后，乙方如继续承租此房屋，则根据市场行情，租金为15万元左右）。协议签订之日支付清半年租金6万元整，剩余半年租金6万元在6月1日付清。以后年租金在每年的5月1日前全额付清。如乙方不能按时交纳租金，甲方给予乙方30天的宽限期，超过30天仍未交纳租金的，甲方有权单方解除合同，收回房屋使用权，并不承担乙方的任何损失。合同第四条约定，租赁期内，乙方必须按时如数支付所承担房屋的水、电、费及其它与乙方营业范围有关的费用，……。该合同同时还对其他事项进行了约定。后双方按约履行合同至第四年。其间原告沈雪芹与陈彬于2016年12月24日在本院调解离婚，根据本院（2016）苏1283民初6600号民事调解书，原告取得了讼争房屋的所有权，原告与陈彬已办理了房产证、土地证过户手续。原告在合同履行的第四年房屋租金交纳期限（2017年5月1日）前与被告陈小玲对接租金给付事宜，经多次催要，被告直至2017年7月11日才给付原告半年租金60000元，剩余租金一直未能给付。原告遂诉至本院。审理中，原告放弃了要求被告承担租金利息损失的诉讼请求。另查明，原告提供证据主张被告承租房屋经营期间的水费863.76元、电费3154元未缴纳；被告则认为承租房屋的地下室有一台大的冷库原告一直在使用存放茶叶，每年都会产生费用，双方应按实结算，但双方均未能提供相关对账依据。审理中，本院电话联系了案外人陈彬，就被告提及的八年不涨房租的说法进行核实，陈彬称，当时并无该说法，只是讲如果陈小玲经营得好，到期后续租的话不会苛刻她，也就是涨房租不会涨得太离谱，双方从来没有谈到八年不涨房租的说法，现在房子已归沈雪芹，具体由其跟陈小玲谈。本院认为，1、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原告原丈夫与被告于2014年4月19日签订的房产租赁合同，是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议。现租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，原告取得讼争房屋的所有权，并不影响租赁合同的效力，当事人应当按照约定履行自己的义务。陈小玲承租讼争房屋后，理应按照双方的约定及时给付租金。现原告取得讼争房屋的所有权后，即继受了原房产租赁合同的权利义务，其有权向被告催收租金，由于陈小玲未按约及时给付租金，原告要求解除租赁合同，其系行使约定解除权，本院对该请求予以支持。对于被告陈小玲辩称“其与陈彬还有口头协议，八年不涨房租；如果合同到期后续租房屋的租金双方能够协商一致的话，其就缴纳房租”的意见，本院认为，经本院核实案外人陈彬，其对被告所称八年不涨房租的说法予以了否认，且双方约定的房屋租赁期限到期后房屋续租租金问题，与被告履行现租赁期限内的合同并无关联，被告以双方未协商一致到期后的房屋租金问题为由拒付租赁期限内租金没有法律依据，于情于理不符，本院不予采纳。2、《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现合同解除后，原告主张陈小玲立即搬出讼争房屋，向其交还其所承租的房屋，符合法律规定，本院亦予支持。3、由于陈小玲仍然在实际使用承租房屋，故原告要求陈小玲按照双方于2014年4月19日签订的房产租赁合同中约定的10000元/月的租金标准支付房屋占用期间的房屋租金的诉讼请求依法应予支持，支付期限本院确定为自2017年11月2日起至实际返还租赁房屋之日止。4、对于原告主张的违约金，因双方在合同中并未对迟延交付租金问题约定违约金，故本院对该请求不予支持。5、对于原告要求被告支付承租房屋期间产生的水费、电费的请求，本院认为，被告在租赁案涉房屋期间产生了863.76元的水费未缴纳，按照双方合同的约定，被告理应给付原告。至于电费问题，因双方就电费的账目尚需结算，原告可待双方结算后另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十九条规定，判决如下：一、解除2014年4月19日被告陈小玲与陈彬签订的《房产租赁合同》；二、被告陈小玲于本判决生效后十日内从承租的位于泰兴市-1门面房内迁出，将承租房屋返还原告沈雪芹；三、被告陈小玲于本判决生效后十日内给付原告沈雪芹自2017年11月2日起至实际返还房屋之日止的房屋租金（按照10000元/月的标准计算）；四、被告陈小玲于本判决生效后十日内给付原告沈雪芹水费863.76元；五、驳回原告沈雪芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11000元，由被告陈小玲负担（此款原告已经垫付，被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  戴红星人民陪审员  季 丹人民陪审员  陆余珍二〇一八年七月五日书 记 员  徐 网附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。