安徽省阜阳市颍东区人民法院民 事 判 决 书(2018)皖1203民初350号原告：杨素平，女，1977年6月5日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜阳市颍东区，现住安徽省阜阳市颍东区。原告：陈继伟，男，1978年4月5日出生，汉族，户籍所在地安徽省阜阳市颍泉区，现住安徽省阜阳市颍东区。二原告共同的委托诉讼代理人：赵成良，安徽淮都律师事务所律师。二原告共同的委托诉讼代理人：ＸＸ新，安徽淮都律师事务所律师。被告：张桂敏，女，1952年8月6日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。被告：孙美，女，1974年3月20日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。委托诉讼代理人：于均，安徽景涛律师事务所律师。原告杨素平、陈继伟与被告张桂敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月6日公开开庭进行了审理。二原告及其共同的委托诉讼代理人ＸＸ新，被告张桂敏到庭参加诉讼。2018年4月18日二原告申请追加孙美为本案的共同被告参加诉讼，本院予以准许。同日，本案依法转为普通程序并组成合议庭，于2018年5月14日再次公开开庭进行了审理。原告杨素平及二原告共同的委托诉讼代理人ＸＸ新，被告张桂敏，被告孙美及其委托诉讼代理人于均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨素平、陈继伟向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告之间的房屋买卖合同；2.判令二被告共同返还原告购房款70000元并向二原告支付资金占用费（按照银行同期贷款年利率6%，其中50000元从2005年1月1日计算至履行完毕之日，20000元从2007年1月1日计算至履行完毕之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求第一项为：依法确认原、被告之间的房屋买卖合同无效。事实和理由：2004年原告与被告张桂敏口头达成购买协议，由原告购买被告位于颍东区河东办事处张北社区张北的自建房，该房是砖混结构上下3层，原告购买了三楼301室。当时原、被告双方商定购买的房屋总价款为50000元，原告交付给被告50000元购房款后又向被告支付了办理房产证的费用20000元。在被告将房屋交付给原告使用后，原告进行了装修并入住至今。2016年原告得知被告已将房屋的房产证办理到他人名下。为此，原告多次找被告协商解决无果。被告张桂敏辩称，被告与二原告没有协商过买卖房屋的事情，也没有收到原告的70000元。原告之前没有房子，就到被告家借住1年，后因被告准备卖房，原告搬走并支付被告房租费5元。被告孙美辩称：1.涉案房屋是被告孙美的，有土地使用证和房产证，孙美从来没有与原告达成过口头购房协议，也没有委托任何人出卖自己的房屋，原告诉请的解除房屋买卖合同无事实依据。2.原告申请追加孙美并要求其承担与张桂敏同等责任没有事实和法律依据，从原告诉请可以看出，所谓的购房价款与孙美没有任何关系，请求法院依法驳回原告对孙美的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对以下证据的真实性无异议：二原告提供的身份证、二被告的户籍证明、育龄妇女卡片、房产证、颍东区河东街道办事处张北社区出具的证明，被告张桂敏提供的身份证，被告孙美提供的身份证、户口簿、集体土地建设用地使用证、房产证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：二原告提供的电话录音，用于证明原、被告之间存在房屋买卖关系，被告收到原告购房款70000元并违约的事实；被告张桂敏对该份证据的真实性无异议，但认为原告没有给钱，其也没有把房子卖给原告，被告孙美认为与其无关；本院认为，该份录音能够证明二原告与被告张桂敏达成口头协议，二原告购买被告张桂敏房屋一套并向被告张桂敏支付购房款50000元的事实，对该份电话录音，本院予以确认，该份录音不能证明二被告收到原告支付办证款20000元，且二被告不予认可，故对该部分证明目的不予确认。二原告提供的谈话笔录、李华堂出具的证明、颍东区法院（2017）皖1203民初2571号开庭笔录中证人出庭所作的证言部分，用于证明原、被告存在房屋买卖关系，被告收到原告购房款50000元及办理房产证款20000元共计70000元；被告张桂敏提出异议，认为证人与二原告系亲戚关系，所述均不属实，被告孙美认为与其无关，且不知情；本院认为，该组证据能够与电话录音的内容相印证，证明二原告与被告张桂敏之间存在房屋买卖合同关系，二原告支付张桂敏购房款50000元的事实，故对该部分证明内容予以确认，对原告的其他证明目的不予确认。被告孙美提供的购房合同，用对证明原告与其之间不存在房屋买卖合同关系，二原告对此提出异议，本院认为，该二份购房合同与本案无关联性，本院不予确认。根据上述认定的证据及庭审查明的事实，本院认定如下：张桂敏、孙美系母女关系，均为颍东区河东街道办事处张北居委会张北庄居民，在该居委会张北庄拥有宅基地二处（中间由一条路隔开，路北的土地使用权人为张桂敏，路南的土地使用权人为孙美）。2004年，张桂敏、孙美先后在各自宅基地上翻建楼房。二原告与张桂敏达成口头购房协议，约定张桂敏向二原告出售房屋一套，价款50000元。二原告按约定向张桂敏支付购房款50000元后，先在张桂敏在建楼房（当时第三层在建中）二楼居住近一年，2005年初孙美房屋建成，张桂敏安排二原告在孙美所建楼房301室居住至今。2016年二原告得知301室房屋产权登记在孙美名下，因此与被告产生矛盾，加之其他琐事，双方关系恶化，2016年4月，孙美将301室断水断电，不让原告居住，原告曾于2017年10月起诉二被告要求返还购房款，后撤回起诉。另查明，原告杨素平又名“李影”，系被告张桂敏外甥女。二原告原系夫妻关系，于2015年离婚。本院认为，二原告与被告张桂敏之间虽无书面房屋买卖合同，但原告提供的录音资料及证人证言能够证明二原告与被告张桂敏达成口头协议，被告张桂敏出售给二原告房屋一套并收取二原告购房款50000元的事实，且原、被告系近亲属关系，原两家关系较好，双方未订立书面合同及出具收条亦符合常理。故应当认定二原告与被告张桂敏之间存在房屋买卖合同关系。经查明，涉案房屋登记所有权人为孙美，张桂敏在未经孙美授权同时对涉案房屋无处分权的情况下，将涉案房屋出售给二原告的行为是无权处分行为，事后也未得到孙美的追认，故二原告与被告张桂敏之间的房屋买卖合同无效。根据法律规定：“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”经查明，被告张桂敏收到二原告支付的购房款50000元事实清楚，证据充分，故对原告要求被告张桂敏返还购房款50000元的诉讼请求，依法予以支持。二原告不能举证证明被告张桂敏收到办证款20000元，也不能证明被告孙美明知被告张桂敏将涉案房屋出售给二原告并追认、同时收到二原告支付的购房款及办证款计70000元的事实，且二被告不予认可，故对原告要求二被告共同返还办证款20000元及孙美返还购房款50000元的诉讼请求，依法不予支持。二原告于2004年支付购房款，其要求被告张桂敏按照银行同期贷款年利率6%支付2005年1月1日计算至履行完毕之日期间的资金占用费，不违反法律规定，本院予以支持。被告张桂敏辩称与二原告之间无房屋买卖关系，未收到原告购房款，因无证据支持，本院不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告杨素平、陈继伟与被告张桂敏之间口头约定的房屋买卖协议无效；二、被告张桂敏于本判决生效之日起十日内返还原告杨素平、陈继伟购房款50000元及资金占用费（以50000元为基数，按中国银行同期贷款年利率6%计算，从2005年1月1日起计算至该款履行完毕时止）；三、驳回原告杨素平、陈继伟其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由原告杨素平、陈继伟承担443元，被告张桂敏承担1107元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  周林林人民陪审员  张春艳人民陪审员  张晓宣二〇一八年七月一日书 记 员  张佳林附一：当事人张桂敏缴纳标的款账号开户银行：徽商银行股份有限公司阜阳颍东支行开户名称：阜阳市颍东区人民法院开户账号：2082501021000014325000518附二:相关法条《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。