山东省蓬莱市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0684民初333号 原告：蓬莱峰彤工业有限公司，住所地蓬莱市刘家沟镇振兴路**，统一社会信用代码：91370684743358628Q。 法定代表人：赵峰，任总经理。 委托诉讼代理人：毕可超，山东同济律师事务所律师。 被告：长青建材产业（蓬莱）有限公司，，住所地蓬莱市刘家沟镇振兴路**统一社会信用代码：91370600720775509U。 法定代表人：窦明娟，任董事长。 委托诉讼代理人：陈浩（系公司员工），男，1988年4月5日出生，汉族，城镇居民，住龙口市。 委托诉讼代理人：郑广朋，山东鲁通律师事务所律师。 原告蓬莱峰彤工业有限公司（以下简称峰彤公司）与被告长青建材产业（蓬莱）有限公司（以下简称长青公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告峰彤公司的法定代表人赵峰及委托诉讼代理人毕可超、被告长青公司的委托诉讼代理人陈浩、郑广朋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告峰彤公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2009年12月9日签订的《厂房、土地租赁合同》及2010年2月21日签订的《厂房、土地租赁合同之补充协议》已解除，判令被告支付原告解除合同违约金650000元；2、判令被告立即支付原告拖欠的租赁费2722372.80元，支付延期付款违约金557430.60元（按中国人民银行同期银行贷款利率标准计算至起诉之日），至实际付款之日被告继续承担以2722372.80元为基数按中国人民银行同期基准利率标准计算的延期付款违约金；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年12月9日，原、被告签订了一份《厂房、土地租赁合同》，合同约定，被告租赁原告的1号厂房和2号厂房、2-3层办公生活楼及门卫小房、露天场地。租赁期限为10年，自2010年7月1日起至2020年7月1日止，租赁费每年900000元，按季度支付，每季度的第一天前支付，若延期付款，按照银行同期贷款利率承担违约金。被告对租赁物附属物负有妥善使用及维护之责任，因使用不当造成租赁物损坏，应负赔偿责任。2010年2月21日，双方又签订了《厂房、土地租赁合同之补充协议》，约定因原告出资增建2号车间厂房、露天场地路面硬化，被告的租赁费增加到每年1300000元。2014年7月7日被告在生产过程中引起火灾，造成1号车间厂房全部烧毁，2号厂房部分烧毁。2014年7月15日蓬莱市公安消防大队出具的蓬公消火认字（2014）第003号《火灾事故认定书》，认定起火原因为：排除电器线路故障，排除放火，排除遗留火种，不排除天气持续高温导致电机和风机连接的传动皮带因机械摩擦过热引发火灾。因被告拖欠租赁费及拒绝赔偿1＃车间火灾损失，原告于2014年8月27日依据合同约定的仲裁条款在烟台仲裁委员会依法申请仲裁，2016年11月16日烟台仲裁委员会做出了（2014）烟仲字第377号裁决书。2016年11月30日被告在烟台市中级人民法院立案申请撤销该仲裁裁决，2017年2月28日烟台市中级人民法院做出了（2016）鲁06民特59号民事裁定书，以仲裁程序违法为由撤销了烟台仲裁委员会做出的（2014）烟仲字第377号裁决书。2017年3月11日原、被告双方就厂房租赁及火灾赔偿事宜达成协议，重新签订了《租赁合同》，合同约定，租赁期限为为2017年1月1日至2021年12月31日，本合同租货期间的租金和前合同所有赔付款、租金等合计为7700000元。被告先向原告付款6360000元，余款1340000元需原告2017年底将损坏的1＃车间修缮好交付被告使用时一次性付清。合同约定本合同的生效条件为第一笔款6360000元汇给原告时生效，以汇款凭证日期为准。本合同生效后，双方之前签订的2009年12月9日《厂房、土地租赁合同》及2010年2月21日《厂房、土地租赁合同之补充协议》自动失效。2017年4月17日，双方又签订了《租赁合同补充协议》，确定被告赔偿原告损失的数额为3400000元，2017年至2021年12月31日的租金为4300000元。《租赁合同》及《租赁合同补充协议》签订后，被告虽经原告多次催促，拒不支付满足合同生效要件的第一笔款项，致使该合同无法生效。原告又发函催告如被告不支付《租货合同》约定的第一笔款项，则双方仍应按照原合同即2009年12月9日《厂房、土地租赁合同》及2010年2月21日《厂房、土地租货合同之补充协议》履行，要求被告按照原合同支付拖欠的的租金及损失费，但被告仍置之不理。被告的行为给原告造成了巨大的经济损失，为此2018年1月11日原告向被告发出了书面《解除合同通知函》，依据2009年12月9日《厂房、土地租赁合同》第10．3条约定，通知被告解除双方的租赁合同关系。 被告长青公司辩称，第一，原、被告于2009年12月9日签订的《厂房土地租赁合同》、2016年2月21日签订的《厂房租赁合同之补充协议》，已于2017年3月11日协商解除，由新的租赁合同所取代，解除合同违约金不存在，即便是有违约金也在2017年3月11日新的租赁合同中已包含在内解决了。第二，关于拖欠租赁费2017年3月11日新的租赁合同签订后被告已付给原告人民币310万元，所以原告所主张的租赁费不成立，违约金也不成立，欠款计算利息的主张也不成立。第三，本案的诉讼费应由原告承担，因为我们已经按2017年3月11日的租赁合同进行了履行，原告另行起诉是其自身的过错，所以诉讼费被告不承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交证据一：原告发给被告的《催款函》及特快专递回单，证明：原告于2017年12月6日通过快递向被告发出催款函，催促被告支付2017年3月11日《租赁合同》约定应支付的剩余款项，该快递于2017年12月7日妥投。 证据二、原告发给被告的《催告函》及特快专递回单，拟证明：原告于2017年12月23日通过快递向被告发出催告函，提出因被告在原告多次催款的情况下，仍不支付2017年3月11日《租赁合同》约定的生效要件的6360000元款项，致使该合同不生效，故原告依据原合同要求被告支付拖欠的租金及火灾赔偿款共计5822372.80元，若被告仍拖延付款，原告将依法解除与被告的租赁合同。该快递于2017年12月25日妥投。 证据三、山东同济律师事务所于2017年12月22日通过特快专递发给被告的《律师函》及特快专递回执查询单。拟证明：原告委托山东同济律师事务所向被告发出律师函：因被告未将2017年3月11日《租赁合同》约定的生效要件的6360000元款项支付到位，该合同未生效，双方履行的仍为2009年12月9日所签订的原合同，依据原合同，被告拖欠原告租金及火灾赔偿款共计5822372.80元未付，若被告仍拖延付款，原告将依法解除与被告的租赁合同，并通过诉讼解决此事。该快递于2017年12月23日妥投。 证据四、原告发给被告的《解除合同通知函》及特快专递回单，拟证明：原告于2018年1月14日向被告发出《解除合同通知函》，解除了双方的租赁合同。该快递于2018年1月15日妥投。 证据五、烟台市嘉信资产评估有限公司出具的烟嘉评鉴字2015044号蓬莱峰彤工业有限公司厂地租金价值评估报告书及说明一份，拟证明：2014年2月底原告与马继忠发生纠纷，马继忠将其19.6亩土地用墙隔开致使该块土地被告无法使用，2015年8月19日烟台仲裁委员会委托烟台市嘉信资产评估有限公司对该19.6亩土地的租金进行评估，评估报告书载明涉案的19.6亩苗圃用地（含硬化）的年租金数额为68928.25元。 被告长青公司质证意见为：证据一、证据二、证据四特快专递回单上均没有长青公司人员签字，催款函、催告函、解除合同通知函长青公司均没有收到，证据三律师函EMS公司查询回执单中载明的“马永海”不是长青公司工作人员，没有收到该律师函。证据五评估报告书明确载明有效期为1年，现此报告书为无效报告书。本院认为，原告提交的证据一、二、三、四快递回单上均显示邮件已妥投，被告主张未收到未提交证据予以证明，故本院认定原告所主张的四份文件快递均已经邮局妥投至被告处。证据五烟嘉评鉴字2015044号蓬莱峰彤工业有限公司厂地租金价值评估报告书中载明评估基准日为2014年3月1日，以原、被告于2009年12月9日签订的《厂房、土地租赁合同》及2010年2月21日签订的《厂房、土地租赁合同之补充协议》为依据计算租金。本院认为，现对涉案的19.6亩苗圃用地的年租金进行重新评估，仍是以2014年3月1日为评估基准日，以原、被告于2009年12月9日签订的《厂房、土地租赁合同》及2010年2月21日签订的《厂房、土地租赁合同之补充协议》为依据进行计算，即原告提交的报告书中的基准日与计算依据仍然适用，故本院将以该报告书和报告说明为参考，认定19.6亩苗圃用地的年租金。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月9日，原、被告签订了一份《厂房、土地租赁合同》，合同约定，被告租赁原告的1号厂房和2号厂房、2-3层办公生活楼及门卫小房、露天场地。租赁期限为10年，租赁费每年90万元，按季度支付，每季度的第一天前支付，若延期付款，按照银行同期贷款利率承担违约金。被告对租赁物附属物负有妥善使用及维护之责任，因使用不当造成租赁物损坏，应负赔偿责任。2010年2月21日，原、被告签订了《厂房、土地租赁合同之补充协议》，约定因原告出资增建2号车间厂房、露天场地路面硬化，被告的租赁费增加到每年130万元。2014年2月底，因原告与马继忠发生纠纷，马继忠将其涉案的19.6亩土地用墙隔开，导致被告无法使用。对于此19.6亩土地的租金，本院依据原、被告于2009年12月9日签订的《厂房、土地租赁合同》及2010年2月21日签订的《厂房、土地租赁合同之补充协议》，参考烟嘉评鉴字2015044号蓬莱峰彤工业有限公司厂地租金价值评估报告书及说明，认定涉案的19.6亩苗圃用地（含硬化）的年租金为69949.62元，该租金应自2014年3月1号开始扣除。2014年7月7日在被告作业期间，1号车间厂房全部烧毁，2号厂房部分烧毁。2014年7月15日蓬莱市公安消防大队出具的蓬公消火认字（2014）第003号《火灾事故认定书》，认定起火原因为：排除电器线路故障，排除放火，排除遗留火种，不排除天气持续高温导致电机和风机连接的传动皮带因机械摩擦过热引发火灾。2014年8月27日原告因被告拖欠租赁费及拒绝赔偿1号车间火灾损失，在烟台仲裁委员会申请仲裁，2016年11月16日烟台仲裁委员会做出了（2014）烟仲字第377号裁决书。2016年11月30日被告在烟台市中级人民法院立案申请撤销该仲裁裁决，2017年2月28日烟台市中级人民法院做出了（2016）鲁06民特59号民事裁定书，以仲裁程序违法为由撤销了烟台仲裁委员会做出的（2014）烟仲字第377号裁决书。2017年3月1l日原、被告双方就厂房租赁及火灾赔偿事宜达成协议，重新签订了《租赁合同》，合同约定，原告将所属的位于蓬莱市刘家沟工业园振兴路20号的厂房、土地出租给被告使用，被告放弃“苗圃”地;地的使用权和追究违约赔偿责任权赁期限为2017年1月1日至2021年12月31日，本合同租赁期间的租金和前合同所有赔付款、租金等合计为770万元。被告先向甲方付款636万元，余款134万元需原告2017年底将损坏的1号车间修缮好交付被告使用时一次性付清。合同约定本合同的生效条件为第一笔款636万元汇给原告时生效，以汇款凭证日期为准。本合同生效后，双方之前签订的2009年12月9日《厂房、土地租赁合同》及2010年2月21日《厂房、土地租赁合同之补充协议》自动失效。2017年4月17日，双方又签订了《租赁合同补充协议》，确定被告赔偿原告损失的数额为340万元，2017年至2021年12月31日的租金为430万元。2017年12月6日原告向被告发出催款函，2017年12月22日原告发函催告如被告不支付《租货合同》约定的第一笔款项，则双方仍应按照原合同即2009年12月9日《厂房、土地租货合同》及2010年2月21日《厂房、土地租货合同之补充协议》履行，要求被告按照原合同支付拖欠的的租金及损失费。2018年1月14日原告向被告发出了书面《解除合同通知函》，依据2009年12月9日《厂房、土地租赁合同》第10．3条约定，通知被告解除双方的租赁合同关系。 本院认为，本案的争议焦点一为：原、被告于2009年12月9日签订的《厂房、土地租赁合同》及2010年2月21日签订的《厂房、土地租赁合同之补充协议》是否已解除？本院认为原、被告于2009年12月9日签订的《厂房、土地租赁合同》及2010年2月21日签订的《厂房、土地租赁合同之补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。2017年3月1l日原、被告双方签订了新的《租赁合同》，合同约定被告先向原告付款6360000元，余款1340000元需原告2017年底将损坏的1号车间修缮好交付被告使用时一次性付清，合同的生效条件为第一笔款6360000元汇给原告时生效，以汇款凭证日期为准，合同生效后，双方之前签订的2009年12月9日《厂房、土地租赁合同》及2010年2月21日《厂房、土地租赁合同之补充协议》自动失效。2017年3月1l日的《租赁合同》为附生效条件的合同，自条件成就时生效，庭审中原、被告均认可自2017年3月11日起至庭审时被告共给付给原告2800000元租金和300000元损失赔偿款，未达到原、被告约定的生效条件6360000元，故该合同未生效，双方之前签订的2009年12月9日《厂房、土地租赁合同》及2010年2月21日《厂房、土地租赁合同之补充协议》仍然有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原、被告于2009年12月9日签订的《厂房、土地租赁合同》中第10．3条约定被告无故不按时交纳租金，超过1个月，经原告催要拒不支付的，原告可解除合同。2017年12月22日原告向被告发函催要被告拖欠的租金及损失费，被告未提交证据证明其已支付。2018年1月14日原告向被告发出了书面《解除合同通知函》，通知被告解除双方的租赁合同关系，该函于2018年1月15日妥投至被告处。故本院认定，原、被告于2009年12月9日签订的《厂房、土地租赁合同》及2010年2月21日签订的《厂房、土地租赁合同之补充协议》于2018年1月15日解除。 焦点二为：被告应支付原告解除合同违约金多少元？原、被告于2009年12月9日签订的《厂房、土地租赁合同》及2010年2月21日签订的《厂房、土地租赁合同之补充协议》中约定租赁期限为自2010年7月1日起至2020年7月1日止，年租金为130万元，任何一方因违约遭对方解除合同，须向对方支付合同未执行部分租金总额20%的违约金，该合同于2018年1月15日解除，未履行时间为2018年1月15日至2020年7月1日，共计2年5个月18天。但因19.6亩苗圃用地已不能履行，故不计入合同未执行部分租金之内，即被告应支付因违约而被解除合同的违约金605982.35元[计算公式：（合同约定年租金1300000元-19.6亩苗圃土地年租金69949.62元）*（2年+5个月+18天）*20%]。 焦点三为被告应支付原告拖欠的租赁费及延期付款违约金多少元？原、被告于2010年2月21日签订的《厂房、土地租赁合同之补充协议》中约定年租金为1300000元，原告主张要求被告支付拖欠的租赁费至起诉之日止，庭审中原、被告均认可租金给付至2013年第三季度，第四季度所欠租金为322372.8元，后被告于2017年4月28支付100万元、2017年6月6日支付100万元、2017年6月8日支付50万元、2017年6月27日支付30万元。2014年3月1号19.6亩苗圃用地因纠纷无法使用，应自2014年3月1号开始扣除该租金，故被告应付原告拖欠的租赁费共计2454232.51元（计算公式：合同约定总租赁费-19.6亩苗圃土地租赁费）。原告主张延期付款违约金按中国人民银行同期银行贷款利率计算至起诉之日为516216.22元，被告需继续承担以2454232.51为基数自2018年1月19日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的延期付款违约金，该主张符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条之规定，判决如下： 一、原、被告于2009年12月9日签订的《厂房、土地租赁合同》及2010年2月21日签订的《厂房、土地租赁合同之补充协议》于2018年1月15日解除； 二、被告给付原告解除合同违约金605982.35元，此款于本判决生效后10日内给付； 三、被告给付原告拖欠租赁费2454232.51元，延期付款违约金计算至2018年1月18日为516216.22元，被告需继续承担以2454232.51为基数自2018年1月19日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的延期付款违约金，此款于本判决生效后10日内给付。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费38338元，由原告负担2927元，由被告负担35411元，保全费5000元，由被告负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  朱晓艳 人民陪审员  王秀华 人民陪审员  梁志香 二〇一八年七月二十七日 书 记 员  马溶霞