河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初6498号原告雷晓红，女，1972年2月6日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人杨京楼，河南银基律师事务所律师。被告张静，女，1982年9月14日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人赵可坤，北京大成（郑州）律师事务所律师。原告雷晓红诉被告张静房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2017年9月29日下发（2017）豫0191民初11694号民事判决书。被告张静不服判决，提起上诉。郑州市中级人民法院于2018年3月5日下发（2017）豫01民终16005号民事裁定书，撤销原判，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告雷晓红及委托代理人杨京楼，被告委托代理人赵可坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年12月19日，原告与朱翊维签订《商铺租赁合同》一份，约定朱翊维承租原告位于郑州市郑东××楼××号房屋，按季度支付租金等事项。2015年5月24日，原告与朱翊维、被告张静签订《三方协议书》一份，约定朱翊维不再履行合同，由被告张静继续履行《商铺租赁合同》并使用房屋。后被告张静多次迟交、少交房屋租金，特别是2017年1月之后长期拖欠房屋租金。另外，被告还未经允许将部分房屋私自转租他人。2017年5月，被告张静在欠交房屋租金的情况下主动提出解除租赁合同并承诺2017年5月25日将房屋返还原告。2017年5月26日，原告正式书面通知被告张静解除房屋租赁关系，并要求返还房屋，但被告张静拒不返还房屋。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》、《三方协议书》已经解除；2、被告张静将涉诉房屋立即返还原告，并承担房屋恢复原状的费用暂计20000元；3、被告张静支付原告房屋占用费8820.2元（暂计至2017年5月31日，2017年6月1日及之后的房屋占用费按合同约定计至房屋实际返还之日止）；4、被告张静承担逾期支付房租违约金12000元；5、被告张静赔偿原告房屋空置期两个月房屋租金损失88202元；6、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、原告起诉没有事实依据也不符合法律规定。被告一直在履行合同，且未拖欠原告房租，被告按月缴纳房租经过了原告的同意，且原告实际上也收取了被告按月交付的租金。2、原告存在严重过错导致被告不能继续使用该房屋，给被告造成了巨大损失。原告在没有和被告达成解除合同的前提下擅自将房子转租他人，是严重的违约行为。3、在2017年6月2日，被告已经向法院起诉要求解除双方的租赁合同，双方在2017年5月12日未达成任何一致意见，双方租赁关系并没有解除。4、涉案房屋早在5月26日就已经由原告方控制，张静早已经失去对涉案房屋的占用。原告在涉案房屋内乱涂、乱划、停水停电，后砸碎商铺玻璃大门，带人抬水泥和混凝土块封堵大门，并在大门处上锁，已经强制收回涉案房屋，占用已经转移至雷晓红名下，所以关于房屋占用费和空置期房屋房租损失的诉请没有事实依据。5、关于恢复原状的费用也未发生，延期支付租金也是经过原告同意，双方协商变更租金支付方式后，不能再反悔据此要求支付违约金。综上，原告诉请均无事实及法律依据，请求法院查明事实，驳回原告诉请。经审理查明：2014年12月16日，原告雷晓红与案外人朱翊维签订《商铺租赁合同》，合同约定原告雷晓红将其位于郑州市郑东××楼××号商铺出租给案外人朱翊维，期限自2015年1月26日至2018年7月25日止。2015年1月26日至2015年7月25日，每月租金为37809元；2015年7月26日至2016年7月25日，每月租金为40833元；2016年7月26日至2017年7月25日，每月租金为44101元；2017年7月26日至2018年7月25日，每月租金为47628元。租赁期限内租金按季度支付，双方约定每三个月为一个季度周期交付房租，在下期租金对应日交付租金。在签署合同时，承租方向原告雷晓红交纳相当于月租金额的租赁押金。合同期满或终止，在承租方结清租金、水电费、物业管理费、各种经营费用和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，原告雷晓红即可无息退还承租方押金。承租方如逾期支付租金，原告雷晓红有权向承租方每天按实欠租金的千分之三加收滞纳金。若逾期超过一个月则视为承租方不履行合同，原告雷晓红有权解除合同并要求承租方支付拖欠的租金。租赁期满未能续租或因合同解除等原因提前终止的，承租方应当于租赁期满或合同终止日将租赁的商铺及原告雷晓红提供的配套设施以良好、适租的状态交还原告雷晓红。承租方拒不交还的，原告雷晓红有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由承租方承担。承租方在租赁期限内确需中途退租，应提前两个月向原告雷晓红提出书面申请，经原告雷晓红同意后，承租方应缴清应缴费用，承租方所交押金无偿归原告雷晓红。2015年5月24日，原、被告与案外人朱翊维签订《三方协议书》，约定原告与朱翊维签订的《商铺租赁合同》由被告张静遵照原合同条款全权履行，被告张静对原合同所有条款无异议。自三方协议签订之日起，以后产生的所有纠纷与案外人朱翊维无关。上述协议签订后，被告张静分别于2015年7月24日、10月24日、11月5日、2016年4月26日通过晏全林的账户向原告雷晓红共计支付房屋租金367497元；另于2016年1月25日、8月5日、10月28日、11月17日、2017年2月13日、5月12日通过其个人账户向原告雷晓红共计支付房屋租金555832元。2017年5月12日，被告张静表示因资金问题其将于2017年5月25日把涉案房屋交还给原告，之后不再继续使用，原告雷晓红对此没有提出异议，并在被告张静的介绍下，于2017年5月19日和案外人吕麟签订了商铺租赁合同。合同约定租赁期限自2017年5月26日起至2020年5月25日止。2017年5月26日，原告雷晓红在涉案商铺上张贴《解除租赁合同告知书》。后因押金退还问题，原告雷晓红与被告张静未协商一致，双方发生纠纷，并于2017年5月26日、5月28日报警，郑州市公安局郑东第一分局治安管理服务大队治安五中队接警处理。2017年10月24日，因原告雷晓红将涉案房屋玻璃门砸坏，被告张静再次报警处理。2018年1月26日，郑州市中级人民法院对涉案房屋进行了现场勘验及交接，并制作勘验笔录，载明涉案房屋内仍有希尔艺术的部分物品。庭审中，双方共同确认涉案房屋于2017年5月26日停电，且原告确认涉案房屋在2018年1月26日已实际交付原告，现涉案房屋已出租给他人。以上事实有房屋所有权证、交通银行账户交易明细、微信聊天记录，证人吕某的证言、原告雷晓红与吕麟的《商铺租赁合同》，原、被告共同提交的被告《商铺租赁合同》、《三方协议书》、解除租赁合同告知书，郑州市中级人民法院勘验笔录及（2017）豫0191民初11694号案件庭审笔录及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并要求赔偿损失。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告雷晓红与朱翊维签订《商铺租赁合同》、原、被告及朱翊维签订的《三方协议书》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告张静作为承租人，在租赁期限内明确表示协议履行至2017年5月25日不再履行，原告雷晓红对此没有提出异议，并在被告张静的介绍下，与案外人签订了商铺租赁合同，原、被告之间的《商铺租赁合同》及《三方协议书》实际已于2017年5月26日经双方协议解除，故原告要求确认原、被告双方签订的《商铺租赁合同》及《三方协议书》已经解除的诉讼请求，本院予以支持。合同协议解除后，被告张静应当将涉案房屋及原告提供的配套设施以良好、适租的状态交还原告，因涉案房屋在2018年1月26日已经确认交付原告，故原告要求交付房屋的诉请，无事实基础，本院不予支持。关于房屋恢复原状费用暂计20000元，原告并未提交证据，本院不予支持。关于原告主张的逾期支付房租违约金12000元的诉讼请求，本院认为，被告张静在合同履行过程中，多次未按约定期限缴纳房租，已构成违约，应当向原告承担相应的违约责任，但合同约定的违约金标准过高，在诚实信用和公平原则基础上，综合考虑原告的实际损失、被告的违约程度等酌定违约金为5000元。被告张静辩称其与原告雷晓红协商变更了租金支付方式，但其并未提供证据，原告雷晓红对此亦不予认可，故被告张静的该项辩称，本院不予采信。关于原告主张的房屋占用费及房屋空置期两个月租金损失88202元的诉请，本院认为，原告与被告张静协商解除租赁合同，被告张静作为承租人应当在合同解除后及时交付房屋，原告雷晓红作为出租人应及时收回涉案房屋。在郑州市中级人民法院2018年1月26日的现场勘验中，原被告对涉案房屋进行了交接，按照合同约定，2017年5月26日至2017年7月25日的租金为88202元，2017年7月26日至2018年1月26日的租金为285768元，至此双方之间的租赁纠纷所产生的房屋租金损失已经确定为373970元。另原告雷晓红作为房东于2017年5月19日与第三方签订租赁合同，约定租期自2017年5月26日起算，并在合同解除后于2017年5月26日采取停电措施，10月24日砸破玻璃等均已确定原告已实际控制涉案房屋，仅仅是未与被告张静进行实际交接，但被告张静承办的希尔艺术仍有部分物品存放，其应当向原告支付房屋占用费，本院综合案件的全部事实，在诚实信用和公平原则基础上，酌定被告张静对涉案房屋租赁纠纷所产生的房屋占用费损失承担30%的责任，即112191元（373970×30%）。另原告在主张房屋占用费后又主张房屋空置期的租金损失，无事实基础及法律依据，故房屋空置期的租金损失由原告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告雷晓红与被告张静签订的《商铺租赁合同》、《三方协议书》已于2017年5月26日解除；二、被告张静于本判决生效之日起十日内向原告雷晓红支付房屋占用费112191元及违约金5000元；三、驳回原告雷晓红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2880元，由原告雷晓红负担1880元，由被告张静负担1000元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  刘冰泉审判员  梁 珍审判员  胡向楠二〇一八年七月二十日书记员  吴润晓