文书内容广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初13117号原告：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市**中山五路**汇智大厦**6卡，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：张国库,执行董事。委托诉讼代理人：夏寿芝，该公司员工。委托诉讼代理人：江展鸿，广东维纳律师事务所律师。被告：中山市悦创房地产投资有限公司，，住所地广东省中山市**城南一路**综合楼第**之二法定代表人：陈伟科，总经理。委托诉讼代理人：谭顺宁，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：张锦山，广东邦仁律师事务所律师。原告中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）诉被告中山市悦创房地产投资有限公司（以下简称悦创公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院立案受理后，中山市家家顺房地产经纪有限公司经中山市工商行政管理局核准，于2017年7月10日变更名称为中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司），本院依法变更本案原告为乐有家公司。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乐有家公司的委托诉讼代理人夏寿芝、江展鸿，被告悦创公司的委托诉讼代理人谭顺宁、张锦山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐有家公司向本院提出诉讼请求：被告悦创公司向原告乐有家公司支付代理服务费及现金奖共计7342640.52元。事实理由如下：2015年9月22日，原告乐有家公司（变更前名称为家家顺公司）与被告悦创公司基于双方真实意思表示先后签订了联动代理合同、补充协议一、补充协议二，合作期限分别为2015年9月22日-2015年11月22日、2016年1月1日-2016年2月29日、2016年2月29日-2016年4月30日。合同约定，原告乐有家公司推介客户购买被告悦创公司的物业，每成交一套，被告悦创公司向原告乐有家公司支付代理服务费和现金奖。代理服务费为物业成交价的3%，在原告乐有家公司代理销售工作完成后结算（一次性客户签署商品房买卖合同，按揭客户签署商品房买卖合同、支付首期款并签署银行按揭合同），现金奖为每套物业2000元（2016年2月29日-2016年4月30日期间调整为每套3000元），在客户支付定金后10天内结算。但由于原告乐有家公司实际并不参与客户后续购房手续的办理，实际业务办理进度仅掌握在被告悦创公司处。因此，合同7.1条约定每月5/10/15日，被告悦创公司有义务配合原告乐有家公司对已达到结算条件的成交单进行对账。另，被告悦创公司通过对接人确认书授权其员工刘英、李振豪、张展达、郑嘉华为项目对接人。在上述合作期限内，原告乐有家公司严格履行合同约定义务并促成大量客户购买被告悦创公司开发的房产，被告悦创公司授权代表已于2016年3月10日确认其中65套物业已达到结算条件，应付佣金及现金奖1504527.28元，但实际上被告悦创公司仅向原告乐有家公司支付了100万元。且自2016年3月至今，被告悦创公司仍未履行对账、佣金结算的义务，严重违反了合同约定，严重损害了原告乐有家公司的利益。被告悦创公司至今尚未付清原告乐有家公司推介的309套物业的代理服务费及现金奖，共计7342640.52元。原告乐有家公司认为被告悦创公司的行为严重违反了合同法等价有偿、诚实信用的原则，违背了双方约定。诉讼过程中,原告乐有家公司变更诉讼请求为：被告悦创公司向原告乐有家公司支付代理服务费4990788.28元及逾期付款违约金356009.54元（违约金从起诉之日即2016年6月27日起按年利率24%计算至还清日止，暂计算至2016年10月12日为356009.54元）。事实理由如下：原告乐有家公司与被告悦创公司签订的联动代理合同及补充协议一、补充协议二，另约定每月的5/10/15日进行成交量统计，且要对达到代理费结算条件的成交量进行结算付款，如被告悦创公司逾期支付的，每逾期一日应按拖欠金额的5‰的标准向原告乐有家公司支付违约金。上述合作期限内，原告乐有家公司严格履行合同义务并促成大量客户购买被告悦创公司开发的房产，被告悦创公司授权代表李振豪、刘英、张展达、郑嘉华也已分别在原告乐有家公司制作的推销房产的客户联动确认单、客户成交确认单上签名确认。上述推销房产中的部分佣金及现金奖已由双方完成对账，经对账的房产单位主要有：1.2016年3月10日确认65套，应付佣金及现金奖1504527.28元；2.2016年7月15日确认16套，应付佣金及现金奖404916.86元；3.2016年7月26日确认23套，应付佣金及现金奖566696.23元；4.2016年8月30日确认3套，应付佣金及现金奖117300元；5.2016年8月31日确认48套，应付佣金及现金奖1389302.36元。该五项经对账确认的155套房产合计应付佣金及现金奖为3982742.73元，被告悦创公司分4次支付合计3478215.45元，尚欠504527.28元。被告悦创公司不予对账确认的销售房产有159套，合计佣金及现金奖4493438元。综上，被告悦创公司拖欠原告乐有家公司代理费合计4990788.28元。原告乐有家公司认为被告悦创公司的行为严重违反了合同约定，构成违约，应当承担违约责任。原告乐有家顺公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据有：1.联动代理合同及附件；2.补充协议（一）；3.补充协议（二）；4.2016年3月10日对账确认的对账金额为1504527.28元的代理费用对账表及相关客户联动确认表、成交确认表；5.2016年7月19日对账确认的对账金额为404916.86元的代理费用对账佣金明细及相关客户联动确认表、成交确认表；6.2016年7月28日对账确认的对账金额为566696.23元的代理费用对账佣金明细及相关客户联动确认表、成交确认表；7.2016年9月6日对账确认的对账金额为117300元的代理费用对账佣金明细及相关客户联动确认表、成交确认表；8.2016年9月6日对账确认的对账金额为1389302.36元的代理费用对账佣金明细及相关客户联动确认表、成交确认表；9.未经对账的159户客户明细表及相关客户联动确认表、成交确认表；10.悦盈新城项目进账明细表及中国建设银行网上银行电子回执；11.视频及谈话文字资料；13.家家顺-悦盈新城项目代理服务费对账表、未经对账的159张单明细表；14.2015年10月17日确认的代理费用对账表及确认表；16.2015年11月9日确认的代理费用对账表及确认表；17.2015年12月2日确认的代理费用对账表及确认表。被告悦创公司辩称：请求法院驳回原告乐有家公司的诉讼请求，事实理由如下：1.原告乐有家公司诉请的金额及其主张的被告悦创公司的已付款金额不能作准，与事实不符，被告悦创公司不予确认。原告乐有家公司诉请的代理费及现金奖数额尚未经过双方对账确认，是原告乐有家公司单方面的意见。根据财务记录，被告悦创公司已经向原告乐有家公司支付4280771.91元，而非原告乐有家公司所称的100万元。根据被告悦创公司的财务资料，按照双方已经接受或确认的成交记录，被告悦创公司多付了510987.79元的代理费及奖金。主要表现在2016年3月10日双方对账之后被告悦创公司发现44套的交易存在问题，只有21套没有争议，21套应付的费用是489012.21元。当期被告悦创公司已经支付了100万元，所以多付了510987.79元，之后双方也有多次对账。其中2010年6月18日的对账，原告乐有家公司没有盖章确认，所以不具备付款的条件，其余几次对账，经过核对都没有异议，被告悦创公司都已经付款。其后四次对账7月15日、7月26日、8月30日、8月31日都已付款且均有对账明细。2.被告悦创公司一直积极与原告乐有家公司进行对账结算工作。自2016年3月份以来，被告悦创公司一直与原告乐有家公司在进行对账结算事宜。在对账过程中，被告悦创公司在核实成交客户情况时，初步发现原告乐有家公司存在86宗交易涉嫌伪造客户签名的情况。被告悦创公司要求原告乐有家公司配合核查，待核查无误后再按照实际情况予以结算，但原告乐有家公司予以拒绝，并于2016年5月27日起，发动数十名员工围攻被告悦创公司的楼盘，逼迫被告悦创公司按其意见结算。后经政府部门调处，原被告双方于2016年5月29日在南区综治办开会就争议事项进行协商。2016年6月6日，原被告双方再次在被告悦创公司处开会协商并达成共识，由原告乐有家公司协助客户到被告悦创公司处完成问卷调查，以确定相关客户是否是通过原告乐有家公司的中介工作购买了被告悦创公司开发的楼盘。但由于原告乐有家公司不配合，问卷工作尚未全部完成。通过排查，目前仍有69宗交易不能排除存在伪造签名、虚假中介的情况，且有30多家业主通过声明、问卷形式明确表示不是通过原告乐有家公司购房。对于不存在疑义的交易，被告悦创公司一直在与原告乐有家公司逐步进行结算。即使在原告乐有家公司提起本案诉讼后，被告悦创公司依然与原告乐有家公司在对账结算。对于有争议的交易，原告乐有家公司应当提交成交确认明细表，经双方确认；原告乐有家公司要依据双方协商的结果配合客户到被告悦创公司处核实客户签名的真伪；联动代理合同的附件明确写明客户要签名，但被告悦创公司发现联动表及客户成交确认表上的客户签名与认购书等合同上的客户签名不一致。3.目前不具备全部结算的条件。如上所述，经核实属于虚假中介的不能结算，而虚假中介的最终数量需完成全部客户问卷调查工作后才能确定。根据合同约定，结算的其中一个前提条件是原告乐有家提供结算发票，且客户与被告悦创公司签订商品房买卖合同，但由于政策所限，尚有部分客户未签订商品房买卖合同，另原告乐有家公司亦尚未出具发票，因此不具备结算条件。4.在核实有关交易真实情况过程中，被告悦创公司发现部分中介个案存在伪造客户签名情况，涉嫌诈骗被告悦创公司的佣金、现金奖。被告悦创公司已经向公安报案，公安机关已经受理立案。基于先刑后民的法律原则，本案应该先中止审理。6.被告悦创公司没有拖欠原告乐有家公司的费用，被告悦创公司并未违约，造成资金没有结算的原因在于原告乐有家公司而非被告悦创公司。原告乐有家公司主张的计算违约金的标准过高，被告悦创公司认为按照同期银行存款利率计算是比较合理的。被告悦创公司对其辩解向本院提供以下证据予以证明：1.新闻报道；2.悦创公司发给家家顺公司的函件；3.对账单；4.付款清单及支付凭证；5.问题（笔迹不符）清单及成交确认表、认购书；6.否认家家顺中介的声明清单及声明、问卷清单及问卷；7.报案书、立案告知书；8.2016年5月30日及6月6日协商录音及文字资料；9.家家顺问题单36套资料统计表；10.商品房买卖合同以及部分银行贷款合同若干。诉讼过程中，就因悦创公司报案而立案侦查的刑事案件，本院向中山市公安局南区分局城南派出所调取相关人员的询问笔录等案卷材料，悦创公司、乐有家公司对本院调取的前述证据真实性均无异议。经审理查明，悦创公司为悦盈新城楼盘项目的开发商。2015年9月22日，乐有家公司与悦创公司签订联动代理合同，约定：悦创公司委托乐有家公司作为悦盈新城的非独家销售代理人，期限为2015年9月22日起至2015年11月22日止，合同期满，若乐有家公司在代理时间内销售套数超过30套，合同代理期经双方同意，合同顺延至2015年12月22日。悦创公司指定对接人负责与乐有家公司接洽工作及确认工作服务成果。对接人员见对接人员确认书（附件一）。乐有家公司推介客户购买悦创公司的物业，代理流程如下：（1）客户确认：客户到售楼现场后，双方对接人应在客户联动确认单（附件二）上签字确认客户的有效性。该确认表一式两份，双方各持一份。（2）客户登记：联动代理期间乐有家公司客户电话登记方式为前三后四。（3）客户接待：客户确认后由悦创公司安排其工作人员负责引导客户观看样板房、沙盘讲解、实地看房等接待活动，乐有家公司销售人员全程陪同。（4）客户保护：经悦创公司确认的乐有家公司客户，在1个月内与悦创公司成交的，仍视为乐有家公司业绩。（5）成交确认：悦创公司对接人应在乐有家公司客户签订认购书时，在客户成交确认单（附件三）上签名确认乐有家公司工作。该确认单一式两份，双方各持一份。经悦创公司对接人签字确认的客户成交确认表可作为乐有家公司结算代理服务费的凭证。一次性付款客户签署商品房买卖合同，按揭客户签署商品买卖房合同、支付首期款并签署银行按揭合同后即为客户成交，乐有家公司的代理销售工作即算完成。每一笔代理销售业务成交确认后，乐有家公司推介的一次性付款客户签署商品房买卖合同、按揭客户签署《商品房买卖合同》、支付首期房款并签署银行按揭合同后，悦创公司按套计算支付乐有家公司成功推介之物业的代理服务费（按每套物业合同成交价的3%计），悦创公司同意对成功推介其物业的乐有家公司业务人员奖励每套2000元的现金奖。此项奖金于乐有家公司客户交付定金后10天内结算，以转账的方式支付至乐有家公司指定的账上，无需乐有家公司开具发票。因悦创公司原因导致乐有家公司客户无法购买此项目物业，造成乐有家公司推介工作无法完成，仍应视为乐有家公司完成有效推介，悦创公司应支付物业认购价的3%作为乐有家公司的代理服务费。悦创公司、乐有家公司每月5/10/15日统计成交量，对已达到代理服务费结算条件的成交单进行结算，由乐有家公司将成交确认明细表交至悦创公司，悦创公司须在2日内加盖公章确认后交至乐有家公司。乐有家公司在2日内提供实际的代理服务费发票；悦创公司在收到乐有家公司提供的正式的地税服务业代理费发票后3个工作日内将款项支付至乐有家公司指定的账户。悦创公司若逾期支付乐有家公司代理服务费，每逾期一日应按拖欠金额5‰的标准向乐有家公司支付违约金。在该合同附件一对接人确认书中，悦创公司确认其员工刘英、李振豪、张展达、郑嘉华为对接人，均可代表悦创公司进行客户确认、对账、文件签收等与项目有关的事宜。2016年1月1日，悦创公司与乐有家公司签订补充协议（一），将代理期限调整为2016年1月1日起至2016年2月29日止。后悦创公司与乐有家公司签订补充协议（二），同意补充协议一的代理期限截止日期由2016年2月29日延长至2016年4月30日，现金奖由每套2000元调到每套3000元。上述合同签订后，乐有家公司推介客户购买了悦创公司的物业，双方就成交的部分物业进行了结算付款，具体如下：1、第1期对账情况。2016年3月10日，乐有家公司与悦创公司签订代理服务费对账表，该表载明2016年1月16日成交物业65宗，应结算代理费总额1504527.28元。乐有家公司及悦创公司均在该对账表上盖章予以确认，郑嘉华在开发商对接人处签名。针对该65宗物业，乐有家公司均提供了对应的客户联动确认表及客户成交确认表，载明了客户名称、成交物业、成交总价等，并由相关物业购买客户在客户确认栏签名，由悦创公司授权代表在开发商确认栏签名。该对账表签订后，悦创公司于2016年3月31日支付1000000元，尚有款项504527.28元未付。悦创公司对前述对账表的真实性予以确认。但称其在对账后发现44套物业的交易存在问题，只确认21套物业系通过乐有家公司推介客户成交，该21套物业应付的代理服务费用为489012.21元。当期被告悦创公司已经支付了100万元，实际多付510987.79（1000000-489012.21=510987.79）元。2、第2期对账情况。2016年7月15日，乐有家公司制作联动代理费用对账佣金明细表，载明2016年1月23日至2016年2月21日成交物业16套，应结算代理费金额404916.86元。2016年7月19日，悦创公司在明细表上盖章确认，并由郑嘉华在开发商复核处签名。2016年7月28日，悦创公司向乐有家公司支付代理费404916.86元。3、第3期对账情况。2016年7月26日，乐有家公司制作联动代理费用对账佣金明细表，载明2016年1月23日至2016年2月5日成交物业23套，应结算代理费金额566696.23元。2016年7月28日，悦创公司在明细表上盖章确认，并由郑嘉华在开发商复核处签名。2016年8月29日，悦创公司向乐有家公司支付代理费566696.23元。4、第4期对账情况。2016年8月30日，乐有家公司制作联动代理费用对账佣金明细表，载明2016年3月8日至2016年3月16日成交物业3套，应结算代理费金额117300元。2016年9月6日，悦创公司在明细表上盖章确认，并由郑嘉华在开发商复核处签名。5、第5期对账情况。2016年8月31日，乐有家公司制作联动代理费用对账佣金明细表，载明2016年1月16日至2016年3月1日成交物业48套，应结算代理费金额1389302.36元。2016年9月6日，悦创公司在明细表上盖章确认，并由郑嘉华在开发商复核处签名。第4、5期费用合计1506602.36（117300+1389302.36=1506602.36）元，悦创公司于2016年9月29日向乐有家公司支付。6、第6期对账情况。乐有家公司另提供未经对账的159张明细，载明2016年1月16日至2016年3月13日159宗物业的成交日期、物业名称、客户姓名、成交价、佣金标准、佣金金额及现金奖金额，该159宗物业的佣金及现金奖励合计4486261元。针对该159宗物业乐有家公司均提供了对应的客户联动确认表及客户成交确认表，载明了客户名称、成交物业、成交总价等，并由相关物业购买客户在客户确认栏签名，由悦创公司授权代表在开发商确认栏签名。悦创公司认为对该159宗物业中部分物业的交易存在问题，不确认部分物业系通过乐有家公司推介成交。乐有家公司认为悦创公司拖欠其第1、6期佣金及现金奖合计4990788.28（504527.28+4486261=4990788.28）元未付。双方经协商未果，乐有家公司遂诉至本院，主张前述实体权利。对于第1、6期成交物业中双方争议的是否通过乐有家公司推介成交的物业，悦创公司最终在诉讼过程中主张其中的70宗物业不属于通过乐有家公司推介成交的物业。对该70宗交易的代理服务费及现金奖励，悦创公司不同意支付，认为乐有家公司就该70宗交易存在伪造签名、虚假中介的情况，该70宗交易中客户确认栏的客户签名不是客户本人签名，系乐有家公司的员工伪造签名骗取代理服务费。对此，悦创公司提供了部分业主的声明及悦盈新城项目业主问卷调查表予以证明。声明及问卷调查均为统一格式。声明内容如下：“本人XXX购买了悦盈新城花园XX幢座XXX房，本人对楼盘的获知途径为XXXX，并非由乐有家公司带上门，本人从未在乐有家公司的客户转介单上签名，也从未授权他人在乐有家公司的客户转介单上签名，本人对在中介公司乐有家公司的客户转介单上签名的事并不知情。特此声明。”声明落款处由声明人签名并注明日期。问卷调查内容为：“1、你本次购买悦盈新城的单位是否通过家家顺中介公司介绍？是/不是；2、如是通过家家顺中介（如不是，本条忽略），介绍的方式是什么？家家顺门店/家家顺电话推介；3、如是通过家家顺中介公司（如不是，本条忽略），你是否记得家家顺人员的姓名或电话？记得姓名电话/记不得；4、你对本楼盘或家家顺服务是否满意？满意/不太满意。本人确认以上情况属实。”调查问卷签名处由接受调查的业主签名。此外，悦创公司另通过其员工郑嘉华就其中4宗交易（业主分别为：刘少伟、程嘉璐、徐晓平、范月娟）向公安机关报案，公安机关以诈骗立案侦查，并进行了调查。根据本院向中山市公安局南区分局城南派出所调取的询问笔录显示：郑嘉华、莫冬樱、梁嘉欣、黄小莹、黎树辉均为悦创公司的员工。其中，黎树辉向公安机关陈述，每逢周六日，乐有家公司带过来看房的人太多，有部分人就会来不及填写联动订单。该部分人中有部分深圳客，有人看房就回深圳了，找不回来人在联动单上补签名，所以确实存在冒签名的情况；吴磊（1-704）、张义准（4-1702）、蔡兴学（4-1801）、莫康生（4-201）、胡敬梅（4-2401）、周祉妍（4-2805）、曹集文（9-2503）、万驰（9-301）是黎树辉经手的客户，其中吴磊是亲笔签名联动单的，另外7个人不是亲笔签名联动单；前述8人均是乐有家公司介绍的客户。范月娟向公安机关陈述，其是通过其朋友田传敬介绍购买涉案房产，其不是通过乐有家公司介绍而购房，其没有在客户联动单及确认表上签名，后悦盈新城回访时其出具声明，声明系通过朋友介绍购买涉案房产。程嘉璐向公安机关陈述，其是看到中山市中山电视台广告后，直接到悦盈新城购买涉案房产，其不是通过乐有家公司介绍而购房，其有在客户联动单及确认表上签名，后悦盈新城回访时其出具声明，声明系自己认购购买涉案房产。刘少伟向公安机关陈述，其是直接提交资料给悦盈新城购买涉案房产，其不是通过乐有家公司介绍而购房，其没有在客户联动单及确认表上签名，后悦盈新城回访时其出具声明，声明系自己认购购买涉案房产。诉讼过程中，悦创公司申请对该70宗交易的客户成交确认单及客户联动确认单上客户签名一栏是否是客户本人真实签名申请笔迹鉴定。乐有家公司确认其中34宗交易的客户成交确认单及客户联动确认单上客户的签名由乐有家公司的工作人员代签，其余36宗交易的客户成交确认单及客户联动确认单上客户签名系客户本人所签。后悦创公司明确对该36宗交易的客户成交确认单及客户联动确认单上客户签名栏客户的签名是否系客户本人真实签名申请鉴定。双方争议的70宗物业的具体情况详见附表一。本院认为：商品房委托代理销售合同是房地产开发企业将开发的商品房委托给中介机构代理销售，并向中介机构支付酬金的合同。本案中，悦创公司作为房地产开发企业将其开发的悦盈新城楼盘委托给乐有家公司代理销售，双方成立商品房委托代理销售合同。本案系商品房委托代理销售合同。悦创公司与乐有家公司签订的联动代理合同、补充协议（一）及补充协议（二）是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。涉案第2、3、4、5期成交物业的佣金及现金奖励均已结清，对此双方均无异议，本院予以确认。双方对第1、6期成交物业的佣金及现金奖励的数额及支付条件是否已成就有争议。数额方面，除却双方争议的70宗成交物业的佣金及现金奖励外，双方对其他各宗物业应付的佣金及现金奖励的数额未提出异议，本院予以确认。本案双方当事人争议的主要焦点是：一、附表的70宗物业是否系通过乐有家公司的代理销售而成交，对于该70宗物业的佣金及现金奖励，悦创公司是否应支付；悦创公司应付乐有家公司的佣金及现金奖励的数额；二、悦创公司应付乐有家公司的佣金及现金奖励的支付条件，是否已经成就。关于焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据予以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不理的后果。”乐有家公司对其主张的悦创公司应付佣金及现金奖励4990788.28元均提供了成交物业对应的客户联动确认单及客户成交确认单予以证明。悦创公司对其中70宗成交物业，否认系通过乐有家公司的代理销售而成交，认为该70宗成交物业对应的客户联动确认表及客户成交确认单上客户的签名非客户本人签名，乐有家公司涉嫌伪造签名骗取佣金及现金奖励。对此，悦创公司提供了声明及问卷调查予以证明，并申请对部分客户联动确认表及客户成交确认表上客户的签名进行笔迹鉴定。经查，联动代理合同代理流程中约定，客户到售楼现场后，双方对接人应在客户联动确认单上签字确认客户的有效性，在乐有家公司客户签订认购书时，悦创公司对接人在客户成交确认单上签名确认乐有家公司工作，经悦创公司对接人签字确认的客户成交确认单可作为乐有家公司结算代理服务费的凭证。故从合同的约定来看，物业是否通过乐有家公司的代理销售而成交应以客户成交确认表上悦创公司对接人员的签字确认作为判断的主要依据，而非以客户联动确认表及客户成交确认单上客户的签名是否为其本人签名为主要依据。另外，从代理销售的实际情况来看，悦创公司的员工黎树辉向公安机关陈述，在看房人数较多的时候，乐有家公司来不及组织客户填写联动订单，且事后找不回来人在联动单上补签名，故存在冒签名的情况；有部分未亲笔签名联动单的客户确系乐有家公司介绍的客户。而在程嘉璐向公安机关的称述中，其否认其系通过乐有家公司的代理销售而购买涉案物业，却确认其在客户确认表上亲笔签名。前述房产交易的实际情况可以反映，客户联动确认表及客户成交确认单上是否系客户本人亲笔签名与该客户是否系因乐有家公司的代理销售工作而购买涉案房产并无对应关系。悦创公司工作人员郑嘉华、李振豪、梁嘉欣在客户联动确认表签名确认涉案物业的业主为乐有家公司的联动客户，在客户成交确认单签名确认相关业主系通过乐有家公司的代理销售而购买涉案物业，乐有家公司提供争议70宗物业的客户联动确认表、客户成交确认单，并结合悦创公司提供的部分商品房买卖合同，已可以证明争议70宗物业系通过乐有家公司的代理销售而成交，对此，乐有家公司已完成举证责任。悦创公司辩称，涉案70宗物业非通过乐有家公司的代理销售而成交，悦创公司应提供相关的证据证明。如前所述，客户联动确认表及客户成交确认单上客户签名是否系客户本人亲笔签名与该客户是否系因乐有家公司的代理销售工作而购买涉案房产并无对应关系，故客户联动确认表及客户成交确认单上的签名是否系客户本人亲笔签名并不能否认悦创公司员工郑嘉华、李振豪、梁嘉欣在客户联动确认表及客户成交确认单签名确认的效力，亦不足以认定涉案70宗物业非通过乐有家公司的代理销售而成交，故悦创公司申请对涉案36宗物业对应的客户联动确认表及客户成交确认单上客户的签名是否系客户本人亲笔签名进行鉴定，对本案事实的认定并无意义，本院对悦创公司提交的笔迹鉴定申请不予允许。对于悦创公司的前述辩称，悦创公司另提供了部分物业业主的声明及问卷调查予以证明。经查，前述声明、问卷调查均为统一格式，打印后由相应人员填写；且上述声明及问卷调查的人员均未到庭作证，仅相当于书面证言。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（五）无正当理由未出庭作证的证人证言”的规定，悦创公司提交的声明及问卷调查不足以证明涉案70宗物业非通过乐有家公司的代理销售而成交。但是，范月娟、程嘉璐、刘少伟业已向中山市公安局南区分局城南派出所陈述其购买相关物业非通过乐有家公司的代理销售工作，系通过其他途径购买，故本院认定范月娟、程嘉璐、刘少伟购买的相应物业非通过乐有家公司的代理销售工作而成交，乐有家公司主张的范月娟、程嘉璐、刘少伟购买物业的佣金及现金奖励79266.69（34675.88+25778.69+18812.12=79266.69），本院不予确认。另对于徐晓平的房屋交易，悦创公司业已向公安机关报案并由公安机关立案侦查，故对该宗该交易涉及的佣金及现金奖励22185.05元，本案在本案中予以扣减。故本院认定悦创公司应付乐有家公司的佣金及现金奖励为4889336.54（4990788.28-79266.69-22185.05=4889336.54）元。关于焦点二，联动代理合同约定，成交确认后，乐有家公司推介的一次性付款客户签署商品房买卖合同、按揭客户签署商品房买卖合同、支付首期房款并签署银行按揭合同后，悦创公司按套计算支付乐有家公司成功推介之物业的代理服务费；悦创公司、乐有家公司每月5/10/15日统计成交量，对已达到代理服务费结算条件的成交单进行结算，由乐有家公司将成交确认明细表交至悦创公司，悦创公司须在2日内加盖公章确认后交至乐有家公司。乐有家公司在2日内提供实际的代理服务费发票；悦创公司在收到乐有家公司提供的正式的地税服务业代理费发票后3个工作日内将款项支付至乐有家公司指定的账户。现悦创公司辩称，因政策所限部分客户未签订商品房买卖合同，且乐有家公司尚未开具发票，故结算条件未成就。经查，联动代理合同另约定，因悦创公司原因导致乐有家公司客户无法购买此项目物业，造成乐有家公司推介工作无法完成，仍应视为乐有家公司完成有效推介，悦创公司应支付物业认购价的3%作为乐有家公司的代理服务费。本院认为，客户经乐有家公司推荐签订认购书后，方与悦创公司签订商品房买卖合同；商品房买卖合同的签订主体为客户与悦创公司，商品房买卖合同由双方持有，乐有家公司无法获知合同的相关情况；即使存在部分客户未签订商品房买卖合同的情况，但根据悦创公司主张，系因政府限价而产生，该原因归结于悦创公司的房屋销售价格，根据前述约定，悦创公司仍应支付相应佣金。至于发票问题，开具发票仅为收款方的附随义务，在双方对付款数额有争议的前提下，乐有家公司未自行先开具发票亦符合常理，悦创公司不得以未收到发票为由拒绝付款。故悦创公司的辩解理由不成立，本院不予采信。悦创公司应向乐有家公司支付佣金及现金奖励4889336.54元。至于开具发票的问题，双方另行通过税务部门进行解决。乐有家公司另诉请悦创公司支付逾期付款违约金，但因联动代理合同约定已明确约定了付款的顺序为先开发票后付款，在乐有家公司未开具发票的前提下，乐有家公司诉请悦创公司支付逾期付款违约金，理据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第五项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告中山市悦创房地产投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告中山市乐有家房地产经纪有限公司佣金及现金奖励4889336.54元；二、驳回原告中山市乐有家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49228元，诉讼保全费5000元，合计54228元（该款原告中山市乐有家房地产经纪有限公司已预交），由原告中山市乐有家房地产经纪有限公司负担4640元，由被告中山市悦创房地产投资有限公司负担49588元（被告中山市悦创房地产投资有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市乐有家房地产经纪有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  贺铁斌人民陪审员  战春光人民陪审员  李慧雯二〇一八年七月十三日书 记 员  林婉婷李小穆附表一：            序号              业主              房号              成交价              佣金点数              未结佣金              未结现金奖励              未结总佣金              联动确认表客户确认栏签名字样              客户成交确认表客户确认栏签名字样              联动确认表及客户成交确认表开发商签名确认栏签名人员              家家顺公司确认是否客户本人签名              悦创公司是否申请笔迹鉴定              是否出具声明或问卷调查                  1              黄静              4-101              736134              3%              22084.02              2000              24084.02              黄静              黄静              郑嘉华、李振豪              否              否              否                  2              周鸿福              4-401              534018              3%              16020.54              2000              18020.54              周鸿福              周鸿福              郑嘉华、李振豪              否              否              否                  3              唐珺              4-402              542899              3%              16286.97              2000              18286.97              唐珺              唐珺              郑嘉华、李振豪              是              是              否                  4              崔岚              4-801              536266              3%              16087.98              2000              18087.98              崔岚              崔岚              郑嘉华、李振豪              否              否              否                  5              李锐              4-802              545025              3%              16350.75              2000              18350.75              崔岚              崔岚              李振豪              否              否              否                  6              王世文              4-805              783287              3%              23798.61              2000              25498.61              王世文              王世文              郑嘉华、李振豪              是              是              否                  7              杨忠海、周卫华              4-905              777909              3%              23337.27              2000              25337.27              杨忠海              杨忠海、 周卫华              郑嘉华、李振豪              否              否              否                  8              邱苑菲              4-1404              678039              3%              20341.17              2000              22341.17              无              邱苑菲              郑嘉华、李振豪              否              否              否                  9              刘少伟              4-1501              560404              3%              16812.12              2000              18812.12              刘少伟              刘少伟              郑嘉华、李振豪              否              否              声明                  10              张家燕              4-1702              573182              3%              17195.46              2000              19195.46              张生              无               郑嘉华、李振豪              是              是              否                  序号              业主              房号              成交价              佣金点数              未结佣金              未结现金奖励              未结总佣金              联动确认表客户确认栏签名字样              客户成交确认表客户确认栏签名字样              联动确认表及客户成交确认表开发商签名确认栏签名人员              家家顺公司确认是否客户本人签名              悦创公司是否申请笔迹鉴定              是否出具声明或问卷调查                  11              蔡兴学              4-1801              547211              3%              16416.33              2000              18416.33              蔡兴学              蔡兴学              郑嘉华              是              是              否                  12              关春玲              4-1802              556148              3%              16684.44              2000              18684.44              关春玲              关春玲              郑嘉华、李振豪              是              是              否                  13              程嘉璐              4-2003              792623              3%              23778.69              2000              25778.69              程小姐              程嘉璐              郑嘉华、李振豪              否              否              声明                  14              李敬民              4-2102              580752              3%              17422.56              2000              19422.56              李生              李敬民              郑嘉华、李振豪              否              否              否                  15              刘菊香              4-2103              811268              3%              24338.04              2000              26338.04              胡伟军              胡伟军              郑嘉华、李振豪              否              否              否                  16              耿俊              4-2301              551069              3%              16532.07              2000              18532.07              耿俊              耿俊              郑嘉华、李振豪              是              是              否                  17              鞠新              4-2401              567943              3%              17038.29              2000              19038.29              胡敬梅              胡敬梅              郑嘉华、李振豪              否              否              声明                  18              刘燕              4-2402              576967              3%              17309.01              2000              19309.01              刘燕              刘燕              郑嘉华、李振豪              是              是              否                  19              汪加光              4-2504              658860              3%              19765.8              2000              21765.8              彭慧              彭慧              郑嘉华、李振豪              是              是              否                  20              郭晖              4-2804              638382              3%              19151.46              2000              21151.46              郭晖              郭晖              郑嘉华、李振豪              是              是              否                  21              周祉妍、杨以栓              4-2805              805607              3%              24168.21              2000              26168.21              周祉妍              周祉妍              郑嘉华、李振豪              否              否              否                  22              徐晓平              9-101              672835              3%              20185.05              2000              22185.05              徐s              徐晓平              郑嘉华、李振豪              否              否              声明                  序号              业主              房号              成交价              佣金点数              未结佣金              未结现金奖励              未结总佣金              联动确认表客户确认栏签名字样              客户成交确认表客户确认栏签名字样              联动确认表及客户成交确认表开发商签名确认栏签名人员              家家顺公司确认是否客户本人签名              悦创公司是否申请笔迹鉴定              是否出具声明或问卷调查                  23              段小英              9-802              693381              3%              20801.43              2000              22801.43              何先生              何炳丰              郑嘉华、李振豪              是              是              否                  24              罗碧凤              9-1002              699795              3%              20993.85              2000              22993.85              张超群              张超群              郑嘉华、李振豪              是              是              否                  25              罗碧凤              9-1003              1153063              3%              34591.89              2000              36591.89              张超辉              张超辉              郑嘉华、李振豪              是              是              否                  26              洪志远              9-1304              554449              3%              16633.47              2000              18633.47              洪志远              洪志远              郑嘉华、李振豪              是              是              否                  27              张南海              9-1601              696770              3%              20903.1              2000              22903.1              张南海              张南海              郑嘉华、李振豪              是              是              否                  28              张会浪              9-1602              690680              3%              20720.4              2000              22720.4              张会浪              张会浪              郑嘉华、李振豪              是              是              否                  29              罗志康              9-1701              701668              3%              21050.04              2000              23050.04              罗志康              罗志康              郑嘉华、李振豪              是              是              否                  30              黄锦艳              9-1804              554449              3%              16633.47              2000              18633.47              黄锦艳              黄锦艳              郑嘉华、李振豪              是              是              否                  31              罗志聪              9-2001              673842              3%              20215.26              2000              22215.26              罗子健              罗子健              郑嘉华、李振豪              是              是              否                  32              曾昭发              9-2302              682391              3%              20480.73              2000              22480.73              曾昭发              曾昭发              郑嘉华、李振豪              否              否              否                  33              王丽华              9-2404              563398              3%              16901.94              2000              18901.94              王丽华              王丽华              郑嘉华、李振豪              否              否              否                  34              罗志健              9-2501              684544              3%              20536.32              2000              22536.32              黄蕊杏              黄蕊杏              郑嘉华、李振豪              是              是              否                  35              曹集文              9-2503              1118363              3%              33550.89              2000              35550.89              曹集文              曹集文              郑嘉华、李振豪              否              否              声明                  序号              业主              房号              成交价              佣金点数              未结佣金              未结现金奖励              未结总佣金              联动确认表客户确认栏签名字样              客户成交确认表客户确认栏签名字样              联动确认表及客户成交确认表开发商签名确认栏签名人员              家家顺公司确认是否客户本人签名              悦创公司是否申请笔迹鉴定              是否出具声明或问卷调查                  36              李建川              9-2602              654896              3%              19646.88              2000              21646.88              李建川              李建川              郑嘉华、李振豪              是              是              否                  37              范月娟              9-2703              1089196              3%              32675.88              2000              34675.88              范月娟              范月娟              郑嘉华、李振豪              否              否              声明                  38              张大伟              9-2803              1107953              3%              33238.59              2000              35238.59              陈芳              陈芳              郑嘉华、李振豪              否              否              声明陈芳                  39              卓志强、卢婷              9-3104              586665              3%              17559.95              2000              19559.95              卓志强              卓志强              郑嘉华、李振豪              是              是              否                  40              吴姗姗              1-401              773674              3%              23210.22              3000              26210.22              吴姗姗              吴姗姗              李振豪              是              是              问卷调查吴相生                  41              吴磊              1-704              855493              3%              25664.79              3000              28664.79              吴磊              吴磊              李振豪              是              是              否                  42              王美容              1-1102              788516              3%              23655.48              3000              26655.48              王美容              王美容              郑嘉华              否              否              否                  43              徐彬              2-2201              776885              3%              23306.55              2000              25306.55              徐彬              徐彬              郑嘉华              是              是              否                  44              林振喜、芦倩妍              3-202              705903              3%              21177.09              2000              23177.09              林振喜              林振喜              郑嘉华              是              是              声明                  序号              业主              房号              成交价              佣金点数              未结佣金              未结现金奖励              未结总佣金              联动确认表客户确认栏签名字样              客户成交确认表客户确认栏签名字样              联动确认表及客户成交确认表开发商签名确认栏签名人员              家家顺公司确认是否客户本人签名              悦创公司是否申请笔迹鉴定              是否出具声明或问卷调查                  45              刘宪峰              3-403              848100              3%              25443              2000              27443              刘宪峰              刘宪峰              李振豪              否              否               问卷调查                  46              林建国              3-604              725874              3%              21776.22              2000              23776.22              林建国              林建国              郑嘉华              否              否              问卷调查                  47              阮健航              3-704              729005              3%              21870.15              2000              23870.15              无该表              阮健航              郑嘉华、李振豪              否              否              问卷调查                  48              王世文              3-901              633691              3%              19010.73              2000              21010.73              王世文              王世文              郑嘉华、李振豪              是              是              否                  49              叶世军、方欢              3-1302              653405              3%              19602.15              2000              21602.15              叶世军、方欢              叶世军、方欢              郑嘉华、李振豪              是              是              否                  50              梁斌、何燕玲              3-1405              877297              3%              26318.91              2000              28318.91              梁斌              梁斌、何燕玲              郑嘉华              是              是              否                  51              罗宇、孔满花              3-1505              892197              3%              26765.37              2000              28765.37              罗宇              罗宇              郑嘉华              是              是              声明                  52              李慧全              3-1705              897140              3%              26914.2              2000              28914.2              李慧全              李慧全              郑嘉华、李振豪              否              否              声明                  53              李春堂              3-2001              654425              3%              19632.75              2000              21632.75              李春堂              李春堂              郑嘉华              否              否              声明、问卷调查                  54              王亚静              3-2101              656310              3%              19689.3              2000              21689.3              王亚静              王亚静              李振豪              否              否              否                  序号              业主              房号              成交价              佣金点数              未结佣金              未结现金奖励              未结总佣金              联动确认表客户确认栏签名字样              客户成交确认表客户确认栏签名字样              联动确认表及客户成交确认表开发商签名确认栏签名人员              家家顺公司确认是否客户本人签名              悦创公司是否申请笔迹鉴定              是否出具声明或问卷调查                  55              袁亨特              3-2203              899994              3%              26999.82              2000              28999.82              袁亨特              袁亨特              郑嘉华、李振豪              是              是              声明                  56              郭卫钢              3-2204              723787              3%              21713.61              2000              23713.61              郭先生              郭卫钢              联动确认表郑嘉华签名，成交确认表无人签名，空白处有麦X签名。              是              是              否                  57              张海平              3-2705              921943              3%              27658.29              2000              29658.29              张海平              张海平              郑嘉华              否              否              否                  58              雷艳枚              3-2701              667919              3%              20037.57              2000              22037.57              雷艳枚              雷艳枚              郑嘉华              是              是              声明                  59              杨勇              4-403              761854              3%              22855.62              2000              24855.62              杨勇              杨勇              郑嘉华、李振豪              否              否              否                  60              贾思洲              4-2403              806328              3%              24189.84              2000              26189.84              贾思洲              贾思洲              郑嘉华、李振豪              否              否              否                  61              贾思防              4-2703              826094              3%              24782.82              2000              26782.82              贾思防              贾思防              郑嘉华、李振豪              否              否              否                  62              李欣桐、李颖              8-703              930009              3%              27900.27              2000              29900.27              无              李欣桐、李颖              郑嘉华、梁嘉欣              是              是              否                  63              李翠平              8-1402              822217              3%              24666.51              2000              26666.51              李小姐              李翠平              郑嘉华              否              否              声明                  64              王慧、郭丹              8-1602              828793              3%              24863.79              2000              26863.79              王慧              王慧              李振豪              否              否              声明                  序号              业主              房号              成交价              佣金点数              未结佣金              未结现金奖励              未结总佣金              联动确认表客户确认栏签名字样              客户成交确认表客户确认栏签名字样              联动确认表及客户成交确认表开发商签名确认栏签名人员              家家顺公司确认是否客户本人签名              悦创公司是否申请笔迹鉴定              是否出具声明或问卷调查                  65              陈小珍              8-2203              923885              3%              27716.55              2000              29716.55              陈小珍              陈小珍              郑嘉华              是              是              声明                  66              黄绍平、王红梅              8-1405              1374458              3%              41233.74              2000              43233.74              黄绍平              黄绍平              郑嘉华              是              是              否                  67              康斌              8-2703              911635              3%              27349.05              2000              29349.05              康斌              康斌              郑嘉华              否              否              问卷调查                  68              张传勇              8-2804              650327              3%              19509.81              2000              21509.81              张传勇              张传勇              李振豪              否              否              否                  69              程真灵              8-3105              1331905              3%              39957.15              2000              41957.15              程真灵              程真灵              郑嘉华              否              否              否                  70              万驰              9-301              683474              3%              20504.22              2000              22504.22              万驰              万驰              郑嘉华、李振豪              是              是              否                  总计               1574214.5              143000              1684914.5                                                                                                            注：1.第1-39号属于第1期对账表中的异议名单，第40-70号属于第6期未对账明细中的异议名单。      2.第56号郭卫钢，客户成交确认表虽无悦创公司对接人员签名，但诉讼过程中悦创公司提供了其与郭卫钢签订的商品房买卖合同。