海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2017）琼0107民初5310号   原告：海南金鹿投资集团有限公司，住所地海口市。   法定代表人：施序能,总经理。   委托诉讼代理人：许仁春，北京直方（三亚）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郭枫，海南信达律师事务所律师。   被告：左婵娟，女，1987年9月2日出生，汉族，住广西省桂林市。   原告海南金鹿投资集团有限公司（以下简称金鹿投资公司）与被告左婵娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金鹿投资公司的委托诉讼代理人许仁春、郭枫到庭参加诉讼。被告左婵娟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告金鹿投资公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付铺面占有使用费28800元及管理费18000元；2.判决被告向原告支付利息7347.4元（以铺面占有使用费28800元和管理费18000元，总和46800元为基数，自2014年7月6日起按照中国人民银行同期贷款基准利率4.35/年计算至实际清偿之日止，暂计至起诉之日2017年6月30日）；3.被告承担本案案件受理费、公告费等诉讼费用。事实和理由：2012年1月10日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告海南金鹿装饰大世界内第2栋第8、10号商铺，房屋铺面使用面积共120平方米，房屋铺面占有使用费标准为：第一年每月每平方米30元计缴，第二年每月每平方米35元计缴，第三年每月每平方米40元计缴。每月缴交20元作为市环卫部门清运生活垃圾费用。房屋租赁合同期为3年，从2012年1月1日至2014年12月31日止。计租时间从2012年1月1日开始计算，铺面占有使用费在每月5日前一次性交清当月铺面占有使用费。并约定被告如不能按时交付铺面占有使用费的，除需及时如数补交外，每逾期一天则按月铺面占有使用费总额的3‰给原告支付违约金，如逾期一个月仍未交付铺面占有使用费，甲方有权终止合同，收回房屋使用权，并从乙方所交合同保证金中扣除铺面占有使用费后，余款当作违约金处罚。同日，双方签订《管理合同》，约定按照被告租赁面积，其每月应缴纳的各项管理费用第一、二、三年总额均为3000元/月。被告须于每月10日前一次性缴纳当月应缴管理费用。合同签订后，原告按照合同约定履行了全部合同义务，但被告自2014年7月起拖欠原告铺面占有使用费及管理费，截至合同期满，被告共欠原告铺面占有使用费28800元及管理费18000元。综上所述，原告依约履约了义务，但是被告拖欠原告铺面占有使用费及管理费的行为违反了合同约定，严重损害了原告的合法权益，依约应当向原告支付利息。原告为了维护自己的合法权益，特依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告前述诉讼请求。   被告左婵娟未作答辩。   原告围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：居民身份证、房屋租赁合同、管理合同、收款凭证、管理费和租金发票两张，经审查，本院对原告提交的证据的真实性、合法性和关联性予以确认。被告未提交证据。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2012年1月10日，原告金鹿投资公司（甲方）与被告左婵娟（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将坐落在海口市××路号金鹿装饰大世界内第2栋第8、10号商铺（房屋铺面使用面积第一层120平方米，包公摊面积）出租给乙方；房屋租金标准为：第一层第一年每月每平方米30元，第二年每月每平方米35元，第三年每月每平方米40元；每月缴交20元作为市环卫部门清运生活垃圾费用；房屋租赁合同期为3年，即从2012年1月1日至2014年12月31日止；计租计费时间从2012年1月1日开始计算，租金按月结算，由乙方在每月5日前一次性交清当月租金和市场管理费；乙方在本合同签订之日须向甲方缴付合同保证金12000元，租赁期满退租时，房屋、设备及公用设施应完好，且已缴交全部租金和违规罚款，甲方即退还乙方所交保证金；乙方应当按照合同约定交付租金，如不能按时交付的，除需及时如数补交外，每逾期一天则按月租金总额的3‰给甲方支付违约金，如逾期一个月仍未交付租金，甲方有权终止合同，收回房屋使用权，并从乙方所交合同保证金中扣除租金后，余款当作违约金处罚。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《管理合同》，约定：乙方向甲方缴纳管理费用，管理费的标准为第一、二、三年每月每平方米均为15元，公摊水电费每月每平方米8元，网络推广服务费每月每平方米2元，合计第一、二、三年每月每平方米均为25元，乙方承租期间每月应缴纳的各项管理费用总额为3000元；乙方须于每月10日前一次性缴纳当月应缴管理费用；铺面内经营商品品种按甲方统一规划品牌为木地板。此合同还约定了双方共同遵守的管理规定：营业时间管理、秩序管理、安全管理、清洁卫生管理、商品及销售管理、促销（或推广活动）的管理、广告及广告宣传品管理、其它管理等内容；管理合同是铺面租赁合同的附属合同，若铺面租赁合同解除（终止），管理合同同时解除（终止），但责任方仍需承担违约责任。签订合同后，被告使用承租商铺，并向原告缴纳了保证金12000元。原告于2017年8月1日向本院提起本案诉讼。庭审时，原告明确主张的铺面占有使用费和管理费的期间为自2014年7月至12月。   另查，金鹿投资公司成立于1997年10月15日，2009年5月27日将企业名称由海南金鹿实业有限公司变更为海南金鹿投资集团有限公司，经营范围为：对外投资；房地产开发经营、土地、房屋租赁管理；仓储、物流。原告系位于海口市××府.64平方米土地[证号：海口市国用（2011）第007266号]及位于海口市××府西侧3369.65平方米[证号：海口市国用（2011）第000643号]土地的使用权人，涉案铺面建在该些土地上，但原告没有向本院提供涉案铺面产权证书，也没有向本院提供建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的行政审批手续。   本院认为，原告将涉案铺面出租给被告使用而签订《房屋租赁合同》，双方形成房屋租赁合同关系。为了租赁涉案铺面的管理，双方又签订了《管理合同》，此管理合同约定的权利义务虽然有别于房屋租赁合同，但管理合同是以租赁合同的成立及履行为前提的，不能脱离租赁合同而独立存在，因此，涉案房屋租赁合同与管理合同为主从合同关系，房屋租赁合同为主合同，管理合同为从合同。涉案铺面未取得建筑工程规划许可，根据《最高人民法院关于审理镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定以及主、从合同效力的认定原则，本院认定《房屋租赁合同》和《管理合同》无效。原告未取得建筑工程规划许可，即将铺面出租给被告，存在过错；而被告承租铺面进行经营，在签订合同过程中应尽谨慎注意义务却未审查涉案铺面的产权登记及规划报建情况，亦存在过错。从本案的案情来看，本院认定双方过错程度相当。综上，本院结合原告的请求，本院作如下认定：   一、关于原告要求被告支付铺面占有使用费28800元及管理费18000元的请求。1.铺面占有使用费28800元。原告与被告签订合同后，被告使用承租商铺，合同约定租期为从2012年1月1日至2014年12月31日止，原告主张被告自2014年7月至12月占有使用涉案铺面，被告未举证反驳，本院认定被告自2014年7月至12月占有使用涉案铺面。双方签订的房屋租赁合同无效，根据《最高人民法院关于审理镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，原告要求被告参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费即每月每平方米40元（第三年的标准）×120平方米×6个月=28800元，本院应予支持。但根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，房屋租赁合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还。租赁过程中，原告因房屋租赁合同约定收取被告保证金12000元，被告应当予以返还给原告，据此，应当从房屋占有使用费中予以扣除。因此，原告要求被告支付铺面占有使用费即房屋占有使用费28800元-保证金12000元=16800元的请求，本院予以支持；超出此部分的铺面占有使用费的请求，本院不予支持。2.管理费18000元。原告与被告签订的管理合同，作为从合同亦随主合同无效。虽管理合同无效，但管理是原告为维护海南金鹿装饰大世界的正常运转而实施必要的管理行为应当属于企业的经营常态，被告自签订租赁合同和管理合同时起，已实际使用涉案铺面，被告未提供证据证明原告未实施管理行为，因此，本院认定原告已实施了管理行为。被告获得原告的管理服务利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告应当折价补偿给原告。原告要求被告参照管理合同约定的标准支付管理费即每月3000元×6个月=18000元，并无不妥，本院予以照准。故原告要求被告支付管理费18000元的请求，本院予以支持。   二、关于原告主张的利息。原告以被告拖欠原告铺面占有使用费及管理费的行为违反了合同约定，严重损害了原告的合法权益，依约应当向原告支付利息。本院认为，涉案房屋租赁合同和管理合同无效，合同自始无法律约束力，原告的此主张，于法无据。故原告主张的利息请求，本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：   一、限被告左婵娟于本判决生效之日起十日内向原告海南金鹿投资集团有限公司支付铺面占有使用费16800元、管理费18000元，共计34800元；   二、驳回原告海南金鹿投资集团有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1154元（原告已预付），由原告海南金鹿投资集团有限公司负担413元，被告左婵娟负担741元；公告费780元（原告已垫付），由被告佐婵娟负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 长 冯成壮   审 判 员 陈 肖   人民陪审员 吴 强     二〇一八年七月二十日   书 记 员 安志红   速 录 员 吕碧霞   附相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《最高人民法院关于审理镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。   第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。   当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。