上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终7678号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海宜德电子制造有限公司，住所地上海市奉贤区南桥镇肖塘马家宅路**。法定代表人：戴太美，总经理。委托诉讼代理人：吴多翠，北京市中闻（上海）律师所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海加大办公用品有限公司，，住所地上海市奉贤区马家宅路**法定代表人:李克明，总经理。委托诉讼代理人：王春兰，上海加大办公用品有限公司员工。委托诉讼代理人：李枭，上海华勤基信律师事务所律师。原审第三人：陈杨飞，男，1976年5月2日生，汉族，住上海市奉贤区。上诉人上海宜德电子制造有限公司（以下简称宜德公司）因与被上诉人上海加大办公用品有限公司（以下简称加大公司）、原审第三人陈杨飞房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初21994号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人宜德公司的委托诉讼代理人吴多翠，被上诉人加大公司的法定代表人李克明及其委托诉讼代理人王春兰、李枭，原审第三人陈杨飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人宜德公司上诉请求：维持原审判决第一、三项，撤销原审判决第二、四、五项，依法改判宜德公司支付自2017年7月1日起的滞纳金，按月租金人民币（以下币种相同）7,500元的5%标准计算；支持宜德公司原审全部反诉请求。事实和理由：一、加大公司举报陈杨飞生产经营存在安全隐患，采取停水停电方式，达到将陈杨飞赶走的目的。因加大公司恶意行为导致转租协议提前解除，故其应当支付所有租金差价，共计17余万元。即便法院仅支持部分租金差价，亦应当按超出部分31,000元为基数，计算五个半月，即计算至2018年3月15日止，共计14,208元，故对一审法院判决金额9,041元不予认可。二、加大公司与宜德公司签订的《厂房租赁合同》第三条第二款约定，逾期支付租金，按月租金的5%缴纳滞纳金，故本案应以月租金7,500元的5%计算利息，而非以45,000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算。另，计息时间应从2017年7月1日起算。三、宜德公司依据合同约定将厂房进行装修后交付加大公司及陈杨飞，至于装修部分是否拆除、拆除的程度如何，均与宜德公司无关。同时，庭审中，陈杨飞陈述，其搬离时装修部分基本存在，一审法院认定基本拆除的事实是错误的。因《厂房租赁协议补充条款》中约定，加大公司一次性给付宜德公司装修补贴费70,000元，装修物归加大公司所有，故其应按约履行付款义务。事实上，宜德公司改建大门、地坪、地坪等工程共花费5000元左右，远高于70,000元，加大公司是装修的最大受益人，一审法院主观酌定装修补贴费不合理。四、陈杨飞最终搬离厂房系加大公司威逼、打扰所致，一审法院在计算差价款以及装修补贴时，按陈杨飞实际使用厂房的时间进行调整，是不正确的。被上诉人加大公司辩称，不同意宜德公司的上诉请求，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。一、加大公司主张的是逾期付款利息而非滞纳金，故宜德公司的该项上诉请求不能成立。二、《备忘协议书》是预约合同，并未成立，一审法院判决加大公司支付的差价款、装修补贴费金额尚属合理。原审第三人陈杨飞辩称，不发表意见。加大公司向一审法院起诉请求：1.判令宜德公司立即搬离加大公司厂房、恢复原状并支付加大公司逾期占用厂房的使用费，自2017年10月1日起至实际搬离之日止，按日租金的三倍（740元）计算；2.判令宜德公司立即支付加大公司拖欠的租金90,000元及逾期付款利息损失，按照中国人民银行同期贷款利息计算。宜德公司提出反诉请求：1.判令加大公司支付宜德公司178,786元；2.判令加大公司支付宜德公司装修补贴费70,000元。一审法院认定事实：2007年9月2日，由李克明代表加大公司与由戴太美代表宜德公司签订《厂房租赁合同》，加大公司将其位于奉贤区XX路XX号厂房东面一车间及前面办公楼共710平方米，场地200平方米租赁给宜德公司使用。租期十年，即从2007年10月1日至2017年9月30日止。续租须在租赁期满前三个月向甲方（加大公司）提出书面申请，双方重新协商签订续租合同。前五年租金80,000元，第六至第八年年租金85,000元，第九与第十年为90,000元。租金每年分两次支付，上半年租金一付，下半年租金提前一个月支付。如乙方（宜德公司）逾期支付，须交纳月租金的5%滞纳金。经双方协商，大门改建、场地隔离围墙、车间隔离、地坪、地坪改建费用共计700元，由承租方承担费用并组织施工，所有新增设施归甲方所有。上述协议签订后，双方按约履行了各自义务。2016年5月11日，由戴太美代表宜德公司与第三人陈杨飞签订《房屋租赁协议》，宜德公司将上述租赁厂房转租给第三人陈杨飞，租赁期限自2016年7月1日至2021年6月30日止(一审法院误写为"60日")。约定第一年租金为220,000元，以后每年递增5%。2016年7月7日，李克明、戴太美签订《XX路XX号厂房租协议补充条款》，称：原合同2017年9月30日到期后，现房客合同由李克明接手，年房租200,000元的超出部分归戴太美至2021年6月30日止（做于咨询费）；从2017年10月1日起李克明收到租金后一次性给付戴太美补偿70,000元装修补贴款，所装修物归李克明所有。该协议在加大公司的没有第三人陈杨飞签名，在宜德公司的有第三人陈杨飞签名。另查明，宜德公司支付租金至2016年9月30日止。在第三人陈杨飞使用期间，水电费由加大公司直接向第三人陈杨飞收取。宜德公司和第三人陈杨飞双方确认，陈杨飞于2018年1月31日搬离系争厂房。加大公司认为，陈杨飞和宜德公司未办理交接，但现认可2018年3月15日陈杨飞已搬离的客观事实。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案加大公司、宜德公司签订《厂房租赁合同》和《厂房租赁协议补充条款》，均系当事人双方真实意思的表示，合法有效。在加大公司、宜德公司租赁期间，宜德公司拖欠加大公司租金90,000元，现加大公司要求其支付并承担逾期付款的银行利息的请求，于法无悖，法院予以支持。宜德公司以加大公司未开具发票拒付上述款项的抗辩意见法院不予认可。租赁期间，宜德公司将租赁厂房转租给第三人陈杨飞使用，加大公司也予以认可，宜德公司和第三人陈杨飞签订的《厂房租赁合同》亦有效。根据加大公司、宜德公司签订的补充条款，在加大公司、宜德公司合同到期后，加大公司直接接手宜德公司与第三人陈杨飞合同中出租人的权利，故自2017年10月1日起的租金，加大公司应根据宜德公司和陈杨飞之间合同约定可向陈杨飞主张，其要求宜德公司支付该期间的租金的请求，法院难以支持。现第三人陈杨飞同意承担其至搬离日止的租金，法院予以认可。但对于租金截止日的计算，由于陈杨飞称其搬离后，一直未和出租人办理相关交接手续，故租金截止日应计算至加大公司认可的接手时间即2018年3月15日止。对于宜德公司主张的差价补贴和装修补贴款，加大公司、宜德公司约定是基于第三人使用五年的基础上，但第三人陈杨飞实际使用至2018年3月15日；再考虑到装修部分在加大公司、宜德公司合同约定中到期归出租方所有，第三人陈杨飞在搬离租赁厂房时也将装修部分基本拆除的情况，法院也酌情按陈杨飞的使用时间予以调整。一审法院据此判决：一、上海宜德电子制造有限公司于判决生效之日起十日内支付上海加大办公用品有限公司租金90,000元；二、上海宜德电子制造有限公司于判决生效之日起十日内支付上海加大办公用品有限公司逾期付款利息（利息的计算方式：45,000元为本金，自2016年9月1日起；另45,000元自2017年3月1日起，均计算至本判决生效日止，按中国人民银行公布同期贷款利率计算）；三、陈杨飞于判决生效之日起十日内支付上海加大办公用品有限公司租金99,452元；四、上海加大办公用品有限公司于判决生效之日起十日内支付上海宜德电子制造有限公司差价款9,041元；五、上海加大办公用品有限公司于判决生效之日起十日内支付上海宜德电子制造有限公司装修补贴款10,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2,050元，减半收取计1,025元；反诉案件受理费1,938元，均由上海加大办公用品有限公司、上海宜德电子制造有限公司各半负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人加大公司提供如下证据材料：1、照片二张，用以证明2018年1月，奉贤区街道环境保护监察部门至厂房进行检查，宜德公司将国家明令禁止的违法违规企业项目安放在厂房内。2、西渡街道公示的《2018年产业结构调整拟列入负面清单企业名单》，用以证明上海B厂在负面清单上，该公司从事的是国家禁止产业，故厂房租赁合同无法继续履行。3、照片一组，用以证明厂房内装修已不存在，地坪，地坪破败大门及窗户已坏，仅有大门及隔离围墙。针对上述证据材料上诉人宜德公司发表质证意见如下：1、对证据一的真实性、合法性、关联性均不认可。2、证据二上无有关单位盖章，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。3、对证据三不认可。宜德公司将厂房完好地交付于陈杨飞使用，且所有装修均存在。厂房目前情况与宜德公司无关。针对上述证据材料原审第三人陈杨飞发表质证意见如下：对证据一、二均不认可。关于装修部分，在搬离时，除车间隔离不存在外，大门、场地隔离围墙、地坪、地坪大门、窗户均未拆除。本院对被上诉人加大公司提供的上述证据材料认证意见如下：证据一、二无相关部门盖章确认，故本院对该证据的真实性不认可。证据三无法充分反映陈杨飞搬离厂房时的现场情况，且与宜德公司、陈杨飞的相关描述不一致，尚不能实现加大公司的证明目的，故本院不予采信。经审理查明，一审法院认定的事实基本无误，本院依法予以确认。本院认为，加大公司、宜德公司签订的《厂房租赁合同》和《厂房租赁协议补充条款》，均系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合法有效，双方应恪守履行。根据我国《合同法》规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。经查，宜德公司存在拖欠加大公司租金的违约行为，故加大公司有权依法向宜德公司主张逾期付款的银行利息。宜德公司上诉认为，其应按月租金的5%支付滞纳金，对此，本院认为，虽然《厂房租赁合同》中有关于宜德公司逾期付款，应交纳滞纳金的条款，但此属双方约定的违约金条款。加大公司作为守约方具有向宜德公司主张赔偿损失或违约金的法定选择权。本案中，加大公司已明确表示向对方主张的是利息损失，系其对自身民事权利的合法处分，于法有据，应当予以尊重，故宜德公司要求按滞纳金标准支付钱款的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。关于差价款，鉴于宜德公司未能提供充分证据证明陈杨飞提前搬离厂房系因加大公司的恶意行为所致，故其要求加大公司全额支付五年租期的差价款，理由尚不充分，本院不予采纳。因原租赁合同到期后，陈杨飞实际使用厂房的时间为2017年10月1日起至2018年3月15日止，该时间段内，三方当事人约定的年租金超出部分金额以31,000元为准，故本院认定宜德公司可获得的相应差价款为14,099元，一审法院对此计算有误，本院予以纠正。关于装修补贴，宜德公司上诉主张，加大公司接收厂房时，装修部分全部保留完好，但无相应证据予以佐证，故本院不予采信。考虑到加大公司、陈杨飞在庭审中均表示有部分装修并未拆除，故结合各方当事人的自认、装修部位的使用价值、陈杨飞占有厂房的时间，一审法院酌情确定加大公司向宜德公司支付装修补贴10,000元，尚属公平合理，本院予以认同。综上所述，一审法院对差价款的认定有误，本院予以更正。上诉人宜德公司上诉请求中的合理部分，于法有据，应予支持；上诉人宜德公司的其余上诉请求不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初21994号民事判决第一、二、三、五项；二、变更上海市奉贤区人民法院（2017）沪0120民初21994号民事判决第四项为:上海加大办公用品有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海宜德电子制造有限公司差价款14,099元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费人民币4,746元，由上诉人上海宜德电子制造有限公司负担4,642元，被上诉人上海加大办公用品有限公司负担104元。本判决为终审判决。审判长  庞闻淙审判员  蒋辉霞审判员  刘 佳二〇一八年七月二十五日书记员  郭圣达附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……