山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁04民终878号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张冰，女，1965年1月31日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张兴华，女，1945年12月20日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张兴兰，女，1947年10月3日出生，汉族，住山东省枣庄市。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张兴爱，女，1951年9月11日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张兴玲，女，1953年10月16日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。以上五上诉人共同委托诉讼代理人：汤涛，山东司杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：张长玲，女，1962年7月20日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：马兆远，山东枣庄市中鑫永安法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张兴军，男，1958年9月11日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。上诉人张冰、张兴华、张兴兰、张兴爱、张兴玲因与被上诉人张长玲、张兴军房屋买卖合同纠纷一案，不服枣庄市市中区人民法院（2017）鲁0402民初1482号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张冰、张兴华、张兴兰、张兴爱、张兴玲上诉请求：1.一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求撤销，或者依法改判驳回被上诉人张长玲的诉讼请求。2.一、二审诉讼费用及反诉费用全部由被上诉人张长玲承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。一审法院认定被上诉人张长玲与被上诉人张兴军签订卖方协议时韩启英夫妻二人在场并同意卖房的事实是错误的。首先，本案涉案房屋是上诉人韩启英夫妻二人唯一的住房，对这套住房二人有着极其深厚的感情，按照本地社会一贯传统该套住房是张希成夫妻二人养老送终的地方，张希成夫妻二人是断然不会同意卖掉本案的涉案房屋的。其次，被上诉人张长玲在一审中的陈述及证人在一审中的证言也与客观事实不符。被上诉人张长玲和证人在一审中均陈述，在被上诉人张兴军和被上诉人张长玲签订房屋买卖协议时，上诉人韩启英夫妻二人均在场，这明显与客观事实及情礼相悖。如果上诉人夫妻在场并同意将房屋转让给被上诉人张长玲，房屋转让协议上为什么还需要让被上诉人张兴军作为甲方（出卖方）。答案只有一个，就是房屋转让协议是被上诉人张兴军私自转让给被上诉人张长玲的，被上诉人张长玲也明知韩启英夫妻二人并不知道转让房屋的事情，这才让田某作为见证人签字。其目的是为了防止以后被上诉人张兴军反悔。再次，被上诉人张长玲是上诉人韩启英夫妻二人的邻居。其在田庄宿舍也有住房。韩启英夫妻取得本案所涉房屋的产权证、国有土地使用权证时被上诉人张长玲均知情。从2000年被上诉人张长玲入住，被上诉人张长玲一直没有主张过权利，这明显不符合客观实际及常理。其真实的原因就是想等待上诉人韩启英夫妻二人去世之后再与张兴军办理房屋过户手续。二、一审法院适用法律错误。被上诉人张兴军与被上诉人张长玲签订房地产买卖合同处分上诉人韩启英夫妻二人房产的行为，既不具备表见代理的客观要件，更不符合表见代理的主观要件，而是无权代理未经权利人追认的行为。一审判决仅凭被上诉人张兴军与被上诉人韩启英夫妻二人系母子、父子关系及被上诉人张兴军持有上诉人韩启英夫妻二人的的身份证复印件就认定被上诉人张兴军签订房地产买卖合同的行为属于表见代理，显系适用法律错误。三、一审法院认定“被上诉人张长玲与被上诉人张兴军签订的房屋买卖协议合法有效”是错误的。根据物权法定原则，房屋是不动产，国家对不动产实行统一登记制度。本案中，张兴军以自己名义将其父母的房屋作价处理，虽然履行了交付，但房屋所有权没有变更登记。我国法律规定，对物权的处分权只有物权所有人才有权处分，其他人的处分，必须得到物权所有人认可或追认，即使物权所有人的子女也不能获得处分权利，张兴军在处分房屋的行为中，韩启英夫妻并不知情，事后也未追认，故张兴军处分本案其父母房屋的行为无效，属无权处分。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人张长玲的诉讼请求，支持上诉人的上诉请求。张长玲辩称，张兴军系代理其父母张希成、韩启英转让涉案房屋，而非上诉人所称张兴军私自转让给张长玲。参与买卖房屋的关键证人田某证实，张希成让田某联系卖房，房屋卖给张长玲后，田某还在收取12000元的收据上签字作为证明人，证明张希成买卖合同的真实性。张长玲从2000年初搬到涉案房屋居住至2017年4月提起诉讼，在长达17年的时间里张长玲多次要求张兴军办理过户手续，张兴军均称韩启英需要在枣庄矿领取相关费用，以后再办，从没有说过不予办理。田某曾三次带领张长玲到张希成、韩启英住处，并且还买了礼品，要求办理房产过户手续，张希成、韩启英均未提出异议，张兴军仍答应办理过户手续，张希成去世后，直到2008年11月17日，张兴军才在北山社区居委会开具证明，交给张长玲让其办理过户手续。同时，张兴军将房产证、土地使用证、枣庄矿确权证费收据、保证金收据、国土局的测绘费收据、登记费工本费收据、张希成及韩启英身份证复印件等交给了张长玲，印证了张希成、韩启英将房屋卖给张长玲是真实意思表示。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二法院驳回上诉人的上诉，维持原判。张兴军辩称，房子是我私自作主卖的，没经过家人（姐、妹）的同意，而且当时卖房也没有我父母的授权。张长玲向一审法院起诉请求：1.判决确认原告张长玲与被告张兴军于2001年12月31日的房屋买卖协议合法有效，并确认位于枣庄市市中区枣矿田庄宿舍1排1号（房产证号：枣房权证枣字第××号）归原告所有；2.判决被告立即协助和配合原告办理枣庄市市中区枣矿田庄宿舍1排1号（房产证号：枣房权证枣字第××号）的产权过户登记；3.案件受理费用由被告承担。张兴军、张冰、张兴华、张兴兰、张兴爱、张兴玲向一审法院提起反诉请求：1.判令解除被反诉人张长玲和反诉人张兴军签订的房屋买卖协议；2.判令被反诉人张长玲将其占有的位于枣庄市市中区枣矿田庄宿舍1排1号（房产证号：枣房权证枣字第××号）房屋返还给反诉人；3.反诉费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：原告张长玲于2000年初与被告张兴军达成口头协议将涉案房屋以12000元的价款售于原告，后原告依约支付了购房款。原告当庭提交北山社区居委会证明一份，证明载明“我辖区居民张长玲在田庄宿舍1排1号，从2000年12月居住至今。”。2001年12月31日，被告张兴军与原告补签协议一份，协议载明“甲方张兴军。乙方张长玲。甲方售于乙方房屋三间一层，配房两间，共计壹万贰仟元整（田庄宿舍1-1）。证明人：田某。2001.12.31”。2001年12月31日，张希成取得涉案房屋的房屋所有权证书。2002年8月2日，张希成取得涉案房屋所在地的国有土地使用权证。一审庭审时，原告张长玲陈述，补签协议时被告张兴军父母张希成、韩启英均在场，对房屋买卖一事知情并予以认可。补签协议后，张希成、韩启英将自己的身份证复印件交于原告，并在取得房屋所有权证书、国有土地使用权证后，将相关权属证书及税费单据交于原告。原告张长玲要求张希成等人协助办理过户，张希成在世时表示待韩启英去世后再给办理过户。2006年张希成去世，原告张长玲多次找到被告张兴军要求协助过户，被告张兴军未予协助。对房屋买卖形成的时间、金额及补签协议一事，被告张兴军予以认可。但对于入住时间，被告张兴军认为原告在2001年入住涉案房屋，而不是2000年。此外，对2001年补签协议时父母张希成、韩启英在场一事不予认可。原告为证实自己的主张，申请补签协议时的证明人田某出庭作证。证人田某当庭陈述，经其介绍原告张长玲与张希成协商购买房屋一事，张希成表示由被告张兴军来经办。原告张长玲在光明路立交桥路南一楼向被告张兴军交付房款，当时韩启英及张希成均在场。后由于韩启英退养费用等问题，张希成迟迟未协助办理过户。被告张兴军质证认为交款地点光明路立交桥路南系自己的住所，但是父母当时并不在场。如果在场，父母会在协议签字，并且张希成如果同意购买房屋会在有生之年协助过户。对于本案涉及的房屋买卖一事，其他被告均表示并不知情也不清楚具体经过。一审法院认为，本案存在以下争议焦点:被告张兴军是否有代理权，代理其父母出卖其父母名下房产，涉案房屋买卖协议是否有效。本案中，虽然原告张长玲购买涉案房屋时，涉案房屋所有权人系张希成及韩启英。但综合分析以下情况，应认定被告张兴军系代理其父母出卖涉案房屋：1.被告张兴军系家中独子，代理其父母出卖房屋符合本地社会一贯传统；2.证人田某陈述张兴军出卖涉案房屋系张希成授意，并且交付房款时张兴军父母均在现场，证人田某作为本次买卖合同的证明人，参与了整个买卖房屋的过程，其证词具有关键意义；3.协议签订后，涉案房屋权属证书均已交付给原告；4.涉案房屋出售于2000年，至今已有十七年。在十七年间，原告一直居住于此。虽然原告怠于行使自己的权利，未办理产权转移登记，但十七年间被告及其父母等人不可能不知道其房屋一直由原告居住，在如此长时间内被告及其父母等人均未向原告主张返还房屋，亦能反证被告父母对该房屋买卖行为知情。通过上述事实，应认定被告张兴军系代理其父母出售涉案房屋，其买卖行为对作为被代理人的其父母发生效力。退一步讲，即使张兴军无代理权，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”通过上述列明的事实，原告也有理由相信被告张兴军系接受张希成及韩启英委托出售房屋。也应认定代理行为有效。综上，该院对本案买卖房屋协议的效力予以确认。二、被告是否应当协助办理过户手续。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”在房屋买卖合同有效的前提下，出卖人尚未履行转移标的物的所有权的义务。现产权人之一张希成去世，被告韩启英作为共同所有权人及继承人、其他被告作为继承人应当协助原告办理产权登记，继续履行房屋买卖合同的随附义务。对原告诉请要求被告协助履行过户义务，予以支持。本案中，在房屋价值严重上涨的情况下，经原告主张，被告张兴军仍不配合协助办理过户手续，反而主张房屋买卖合同无效，否认当年自己签订合同的效力，其行为亦违背诚实信用原则，不利于交易秩序的稳定。故，对于被告要求解除合同并返还房屋的反诉请求，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、第一百三十五条、《中华人民共和国继承法》第二条、第三十三条之规定，判决：一、被告韩启英、张兴军、张冰、张兴华、张兴兰、张兴爱、张兴玲于判决生效之日起三十日内协助原告张长玲办理位于枣庄市市中区枣矿田庄宿舍1排1号房屋的产权过户登记；二、驳回被告韩启英、张兴军、张冰、张兴华、张兴兰、张兴爱、张兴玲的反诉请求。案件受理费100元，反诉费用50元，由被告韩启英、张兴军、张冰、张兴华、张兴兰、张兴爱、张兴玲承担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院另查明原审被告、原审反诉原告韩启英提起上诉后死亡。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条的规定，一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的，案件中止诉讼。本案中韩启英在诉讼中死亡，但其继承人均是本案当事人，即均参加了本案诉讼，故本案继续审理。张长玲与张兴军达成协议，将涉案房屋售予张长玲，后张长玲依约支付了购房款、并持有了涉案房屋的所有权证书、房屋所在地的国有土地使用权证等相关权属证书及税费单据，张长玲入住涉案房屋长达17年之久。涉案房屋买卖的过程，说明张希成和韩启英认可其儿子张兴军代替其本人出售涉案房屋，应认定为张兴军代理其父母张希成、韩启英出售涉案房屋，且得到其父母张希成、韩启英的授权，房屋出卖虽未经张希成和韩启英签字认可，亦未办理房屋过户手续，但在张长玲占有房屋的十几年时间里，未提出异议，根据诚实信用原则，应确认买卖合同有效。一审中韩启英、张兴军等反诉要求张长玲返还案涉房屋，违反民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则的法律规定，一审法院对其请求予以驳回，并无不当。上诉人张冰、张兴华、张兴兰、张兴爱、张兴玲关于一审法院认定张长玲与张兴军签订的房屋买卖协议合法有效是错误的主张，没有事实和法律依据，其相关上诉理由不能成立。综上所述，上诉人张冰、张兴华、张兴兰、张兴爱、张兴玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，因韩启英在诉讼中死亡，故对一审判决内容予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、被上诉人张兴军、上诉人张冰、上诉人张兴华、上诉人张兴兰、上诉人张兴爱、上诉人张兴玲于本判决生效之日起三十日内协助被上诉人张长玲办理位于枣庄市市中区枣矿田庄宿舍1排1号房屋的产权过户登记；二、驳回被上诉人张兴军、上诉人张冰、上诉人张兴华、上诉人张兴兰、上诉人张兴爱、上诉人张兴玲的反诉请求。一审案件受理费100元，反诉费用50元，由张兴军、张冰、张兴华、张兴兰、张兴爱、张兴玲承担。二审案件受理费150元，由张冰、张兴华、张兴兰、张兴爱、张兴玲承担。本判决为终审判决。审判长  崔兆军审判员  朱海燕审判员  赵 慧二〇一八年七月九日书记员  马馥君