湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂2802民初507号原告胡仕兴，男，生于1960年8月20日，汉族，湖北省利川市人，住利川市。委托代理人彭自力，湖北图盛律师事务所律师。特别授权代理。被告王兵，男，生于1976年8月25日，汉族，湖北省利川市人，住利川市。被告王德成，男，生于1949年10月29日，汉族，湖北省利川市人，住利川市。系被告王兵之父。委托代理人王兵，系王德成之子。特别授权代理。原告胡仕兴诉被告杨王兵、王德成确认合同有效纠纷一案，本院于2018年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员肖爱华独任审判，于2018年2月28日公开开庭进行了审理，原告胡仕兴及其委托代理人彭自力，被告王兵（被告王德成的委托代理人）到庭参加诉讼，本案适用简易程序审理期限到期后，双方当事人申请继续适用简易程序进行审理，经本院院长批准延长审理期限，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方经过充分协商，于2012年3月3日签订了《房屋买卖及土地经营权林地转让协议》，约定由被告将位于南坪乡柴林村五组的房屋、土地和山林转让给原告，并由被告配合原告进行权属变更登记，价格为人民币90000元，原告也因此落户到柴林村五组。可是现在被告不按协议履行，不配合原告进行权属变更登记，被告不守诚信的行为已经违反协议约定。为维护原告合法权益，依据相关法律规定，提起诉讼，请求确认原告与二被告于2012年3月3日签订的《房屋买卖及土地经营权林地转让协议》的内容合法有效；判令二被告继续履行协议，配合原告办理房屋土地使用权等权属变更登记；判令二被告向原告支付违约金10000元；二被告承担本案诉讼费用。二被告辩称：我方认为与原告方签订的合同无效，此协议甲乙双方签字不完善，协议中第五项明确记载经甲乙双方签字后生效，主要当事人也就是所有财产的权属人王德成没有签字盖章，此协议无效。王兵仅能处分自己的财产，对王德成的财产无权处分。经审理查明：被告王德成系利川市南坪乡柴林村村民，被告王兵系王德成之子。王德成在南坪乡柴林村××瓦房××栋，集体土地建设用地使用证号为利集建（发）字第10-0561905027，与该瓦房相连新建一楼一底平房一栋，新建平房载明土地使用者为王纪斌（王兵）。2012年3月3日，原告胡仕兴与被告王兵签订《房屋买卖及土地经营权林权转让协议》，载明：“甲方：王德成王兵乙方胡仕兴”并约定：“甲方现有位于利川市××乡××房屋××栋，房屋占地面积209.95平方米，集体土地建设用地使用证号为利集建（发）字第10-0561905027，农村土地承包经营权证号为利府农地承包权（2005）第088331号，林权证号为利川市林证字（2008）第009628号。甲方自愿将上述房屋以价款玖万元人民币卖给乙方，乙方自愿购买，该款由乙方在本协议签订之日给付伍万元，下余肆万元由乙方在2013年3月3日和2014年3月3日分别给付两万元付清。乙方自签订协议并给付房屋价款伍万元后，甲方将其上述房屋的集体土地建设用地使用证等相关权属证件交付给乙方，并将该房屋交付给乙方使用。自2013年1月1日起，甲方无条件将其在利川市南坪乡柴林村五组的家庭承包经营的土地经营权及林权以及林地上的林土转让给乙方（具体地段名称及面积以甲方持有的农村土地承包经营权及林权证为准），由乙方经营、管理、使用、收益。另甲方原所经营管理使用的部份自留地和竹林以及甲方原所管理经营的与王德茂、王德华均分的三分之一的自留山林的管理使用权，也一同无偿转让给乙方，乙方不再给付任何费用，在本协议签订之日，甲方应将其持有的农村土地经营权证及林证交付给乙方。在办理房屋集体土地建设用地使用证、农村土地承包经营权证、林权证等证件的过户手续时，所需费用由乙方支付，甲方必须无偿提供协助。本协议签订后甲乙方均不得违约，若一方违约将向对方支付违约金一万元整。《房屋买卖及土地经营权林权转让协议》协议签订后，被告王兵将利集建（发）字第10-0561905027号集体土地建设用地使用证、利府农地承包权（2005）第088331号农村土地承包经营权证及利川市林证字（2008）第009628号林权证交付给原告胡仕兴。2012年3月，原告胡仕兴将其户籍迁入利川市南坪乡柴林村五组。被告王兵于2012年3月3日收取胡仕兴购房款50000元，于2012年11月21日收取20000元，于2013年2月4日收取10000元；2014年3月2日，王兵之妻张会方收取原告胡仕兴10000元，并注明一共收取90000元，已付清。利府农地承包权（2005）第088331号农村土地承包经营权证载明承包方代表为王德成，承包方土地承包经营权共有人为王兵，利川市林证字（2008）第009628号林权证载明林地使用权权利人为王德成。胡仕兴购买房屋后，在新修平房旁边添加修建楼梯间，并于2013年开始居住至今。因原告要求被告配合办理权属变更登记未果，原告遂起诉来院，请求判如所诉。本院认为：本案争议焦点为：一、《房屋买卖及土地经营权林权转让协议》涉及房屋、土地、山林转让行为是否有效；通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、转让或其他方式流转，原告胡仕兴与被告王兵签订的《房屋买卖及土地经营权林权转让协议》该协议载明将家庭承包经营的土地经营权及林权转让给原告，利川市南坪乡柴林村民委员会也明确表示同意转让，符合土地流转程序规定，原告已将户籍迁入柴林村，成为该集体经济组织成员，被告王兵虽不是承包方代表及不是利集建（发）字第10-0561905027号集体土地建设用地使用证、利府农地承包权（2005）第088331号农村土地承包经营权证及利川市林证字（2008）第009628号林权证上载明的权利人，但王兵其系土地承包经营权共有人，基本王兵与王德成的父子关系，原告胡仕兴作为善意相对人完全有理由相信王兵有处分权，且事后被告王德成参与了腾空房屋交付给原告，原告居住争议房屋已达五年之久，应认为王德成对王兵转让房屋及土地、林地的事实予以了追认，因此原告胡仕兴与被告王兵签订的《房屋买卖及土地经营权林权转让协议》未违反法律关于合同效力的强制性规定，应属有效合同。二、关于原告胡仕兴与被告王兵签订的转让协议中是否包含新建平房，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，原瓦房与新建平房虽有两个不同的集体土地建设用地使用证，但两栋房屋实际已连成一体，且转让房屋时新修平房需借助瓦房的楼梯进出，如只转让瓦房不符合双方达成转让行为的合同目的，因此王兵转让房屋不仅包含瓦房，也包含新修建的平房。《房屋买卖及土地经营权林权转让协议》中明确约定办理房屋集体土地建设用地使用证、农村土地承包经营权证、林权证等证件的过户手续时，被告方必须无偿提供协助，属于双方签订的《房屋买卖及土地经营权林权转让协议》除交付房屋、土地、林地外的主要义务，被告未履行该义务，其应承担继续履行的违约责任，故原告要求被告协助办理房屋变更登记,土地、林地承包经营权流转的诉讼请求，应予支持。原告主张二被告支付违约金10000元的诉讼请求，虽转让协议上约定“甲方必须无偿提供协助”，但转让协议涉及的房屋、土地、山林的主要权利人系王德成，原告方并未提交证据证实其与王德成协商过过户登记及土地承包经营权流转手续事宜，因此对此诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原、被告于2012年3月3日签订的《房屋买卖及土地经营权林权转让协议》有效；二、被告于本判决生效之日起30日内协助原告办理房屋过户登记及土地承包经营权流转手续；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费80元，依法减半收取40元，由被告王兵、王德成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  肖爱华二〇一八年七月五日书记员  黄 琳