黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）黑01民终4823号上诉人（原审被告）：侯艳华，女，1973年03月10日出生，汉族，哈尔滨电信公司职员，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张可，北京岳成（黑龙江）律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：哈尔滨四季上东物业服务有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区民生路**********。法定代表人：姜英宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：石鑫，黑龙江圣通律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：董滨堂，黑龙江圣通律师事务所执业律师。原审被告：李力，男，1962年10月06日出生，汉族，哈尔滨绝缘材料厂职员，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：麻志刚，黑龙江达升律师事务所执业律师。原审被告：李优阳，女，1993年01月02日出生，汉族，学生，现住美国。委托诉讼代理人：麻志刚，黑龙江达升律师事务所执业律师。上诉人侯艳华因与被上诉人哈尔滨四季上东物业服务有限公司（以下简称四季上东物业公司），原审被告李优阳、原审被告李力恢复原状纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2017）黑0110民初5412号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年05月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人侯艳华的委托诉讼代理人张可，被上诉人四季上东物业公司的委托诉讼代理人董滨堂、石鑫，原审被告李优阳、原审被告李力的共同委托诉讼代理人麻志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯艳华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回四季上东物业公司的诉讼请求。事实和理由：（一）四季上东物业公司起诉侯艳华主体不适格。首先，恢复原状纠纷是指当物受到损毁时物权人要求采取措施将物恢复到原来状态的纠纷，是一种物权保护的方法，也属于物权请求权的一种，侯艳华承租李力、李优阳房屋进行使用，对四季上东物业公司而言不构成侵权。四季上东物业公司起诉侯艳华停止侵权行为，恢复原状及住宅用途没有法律依据。其二，四季上东物业公司提供的《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、《四季上东临时管理规约》是物业服务合同，根据合同相对性原则，仅能约束与四季上东物业公司签订协议的业主，而非侯艳华。其三，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，四季上东物业公司仅有权要求业主即李力、李优阳恢复原状，而非侯艳华。最后，依据《中华人民共和国物权法》第七十七条规定有权起诉的主体也应为其他有利害关系的业主，而非四季上东物业公司，四季上东物业公司作为物业服务公司无权起诉侯艳华。以上所述，四季上东物业公司起诉侯艳华恢复原状主体不适格。（二）一审法院认定事实不清，证据不足。首先，一审法院认定侯艳华以转租涉案房屋形式实际经营养老院的行为事实不清，证据不足。侯艳华于2014年租用了李力、李优阳房屋即涉案房屋，最初原本是打算开设老年服务体验中心，但2015年由于闹事业主的原因，侯艳华便停止了老年服务中心这个项目。经过李力、李优阳书面同意于2015年1月份之后便将租用李力、李优阳房屋即涉案房屋陆续转租他人使用，侯艳华已经不再是涉案房屋的实际使用人也未以转租的形式经营养老院。其次，现有法律并未有老年人不能租住房屋的禁止性规定，也未有老年人不能一起租住房屋的禁止性规定，老人租住房屋或老人一起租住房屋不违反法律强制性规定。虽然涉案房屋内居住生活不能自理的老人，但不能仅以此事实证明就是侯艳华在经营养老院，证据不足。其三，依据一审证据现有租住的老人及其家属××经其他人××自行向哈尔滨市万福家政有限公司聘用的保姆进行老人的护理工作，护理的费用未实际交付给侯艳华，侯艳华对老人及护理的保姆人员也不参与管理，无任何证据证明侯艳华在经营养老院。以上所述，一审法院认定侯艳华以转租的形式经营养老院证据不足，判决侯艳华停止经营养老院无事实及法律依据。（三）一审法院适用法律错误。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十一条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，判决侯艳华停止经营养老院行为，恢复住宅用途适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请求撤销一审判决，驳回四季上东物业公司对侯艳华的诉讼请求。四季上东物业公司辩称，（一）四季上东物业公司与侯艳华均是适格的诉讼主体。物业管理规约是对一个物业管理区域内全体业主及物业使用人，均具有约束力的自治性规范文件，并非侯艳华所称的物业服务合同。四季上东物业公司临时管理规约第五条规定：本规约对本物业区域内全体业主和物业使用人均具有约束力。第二条规定：本规约所称使用人是指业主以外使用房屋的共居人、物业承租人以及其他使用房屋的人员或单位。侯艳华作为该物业管理区域的物业承租人，应受该临时管理规约约束。《商品房买卖合同》第三条、第十八条规定：商品房规划用途为住宅，且仅能作为住宅使用。四季上东物业公司临时管理规约第十三条规定：业主或物业使用人应按规划用途使用物业。确需改变物业规划用途的，应当经有利害关系的业主同意，依法办理相关手续。第二十二条第（一）、（五）款规定：本物业管理区域内禁止改变物业的设计用途和使用用途”。侯艳华改变承租房的规划用途擅自经营养老院系严重违反管理规约的行为。该行为引发相邻业主投诉和上访，并拒交物业管理服务费，妨害四季上东物业公司进行物业管理和服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释》第四条规定：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。第十二条规定：因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。依据上述案件事实及司法解释规定，侯艳华与四季上东物业公司均是适格的诉讼主体。（二）一审判决认定侯艳华以转租形式掩盖经营养老院的行为认定事实清楚，证据确凿。2015年1月7日，因相邻业主投诉和上访，而引发民政、工商、消防及街道办事处等各政府部门介入对纠纷进行调解。经各政府部门调解后，侯艳华作出今后不在承租房内开办养老院及进行其他经营行为的承诺，并在三日内撤走室内病患及工作人员，恢复承租房住宅使用性质。侯艳华未履行上述承诺不仅未迁出还在诉讼过程中出示虚假转租合同，以转租形式掩盖经营养老院行为。殊不知，其作假出示的转租合同仍是漏洞百出。九份转租合同签订时间是2015年7月6日，而其在一审2016年10月7日的答辩中，已明确承认其从事的是居家养老事业，从而否定转租合同的客观性。不仅如此，一审法院还对现场进行了勘查，确认三套房间内分别住着三位、三位、四位老人，共十名老人，均处于生活不能自理状态，每个房间内有一保姆对房间内的老人进行护理。明眼人一看便知转租是假，养老院是真。上述三个事实充分说明侯艳华辩称其是转租房屋“二房东”的说法明显不成立。（三）一审判决适用法律正确。侯艳华以其不是业主为由辩称侯艳华与四季上东物业公司主体不适格，又称适用法律错误。该理由不能成立。业主使用房屋应遵守的义务同样适用于房屋使用人。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。若按侯艳华的理解等同于说其不是业主就可以损害其他业主的合法权益。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释法释》第十二条的规定已对此问题作出诠释，即物业承租人实施违反物业服务合同以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。故一审判决理解和适用法律正确。综上，侯艳华所提上诉理由无事实及法律依据，应依法驳回其上诉请求。李力、李优阳述称，同意侯艳华的上诉事实和理由。四季上东物业公司向一审法院起诉请求：侯艳华、李力及李优阳停止在位于哈尔滨市××路××麻住宅小区（××·××＃××单元××室、××＃楼××单元××室、××＃楼××单元××室内经营养老院的侵害行为，并将上述三套房屋恢复原状及规划设计的住宅用途。一审法院认定事实：李力与李优阳系父女关系。2010年6月，李力购买哈尔滨市香坊区民生路哈麻住宅小区（四季·上东）一期3#楼2单元102室房产一处，李优阳购买该小区3#楼3单元101室、3#楼2单元101室业主房产两处。2014年10月，候艳华承租了上述三处房产，并在房屋原有结构的基础上进行了装修，租期从2014年12月1日至2020年11月30日止。2015年1月1日，侯艳华、李力及李优阳签订房屋租赁合同补充协议，协议约定：1.出租方同意承租方在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人。2.出租方同意承租方转租后的承租人将房屋部分或全部转租给他人。3.此约定从本补充协议签定之日（2015年1月1日）起生效。4.合同期内，其它按原合同（合同号码ZL1023366、ZL1023367、ZL1022080）执行。2015年8月至2016年11月，候艳华将三处涉案房产装修。四季上东物业公司与李力和李优阳签订的《前期物业管理服务协议》第二款第11条约定：未经相关利害关系人同意，不得擅自改变物业的使用性质。《四季上东临时管理规约》十三条规定，业主和物业使用人应按规划用途使用房屋。确需改变房屋规划用途的，应当经有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。因候艳华在案涉房屋擅自经营养老院，引起部分业主的投诉上访。2015年1月7日，经有关部门组织，李力、侯艳华与四季上东物业公司及香坊区和平街道办事处、香坊区民政局、香坊区工商局、香坊消防大队、及涉诉房屋的部分业主签订了《关于3-2-101、102室、3-3-101室开设社区养老院引发群访事件的调解结果》，该调解协议中，李力、候艳华承诺不再在涉诉房屋开设养老院及其他经营项目，同时承诺从2015年1月7日起三日内搬走室内患者及工作人员，恢复房屋的住宅使用性质。庭审中，候艳华出示了九份《房屋租赁合同》，称其已在获得房屋后进行了转租，与①徐丽萍、②蒋为、③于惠荣、④孙景艳、⑤高玉华、⑥黄志勇、⑦陈蕾、③王春波、③高慧签订了《租房合同》，其现已经不是涉案房屋的实际使用人。另查明，经办案人实地查验确认，三套案涉房屋非连通状态，各为独立空间。三套房屋内分别住有三位老人、三位老人、四位老人，十位老人均处于生活不能自理状态，每个房屋内有一名保姆对该房屋内的老人进行护理。三位护理人员自称系来自于万福家政公司，由万福家政公司支付工资。一审法院认为，四季上东物业公司认可侯艳华、李力及李优阳未改变涉案房屋承重结构，但其认为侯艳华、李力及李优阳改变了涉案房屋的主体结构，违反了《四季上东临时管理规约》第二十二条的规定。一审法院认为，房屋主体结构是指在房屋建筑中，由若干构件连接而成的能承受作用的平面或空间体系，主体结构要具备足够的强度、刚度、稳定性，用以承受建筑物上的各种负载，如地基、承重墙等。本案中，涉案房屋系相邻房屋，其所有权人（李力、李优阳）系父女关系，李力及李优阳装修房屋过程中打通的间墙部分并非房屋的承重墙，而是建设房屋过程中的运料通道，其二人将运料通道打通并装修成通道门的行为亦未改变房屋的主体结构，系二人对其所有房屋专有部分的有权处分行为与四季上东物业公司无关。故对四季上东物业公司要求侯艳华、李力、李优阳将涉案房屋恢复原状的请求不予支持。四季上东物业公司诉称侯艳华、李力、李优阳改变了涉案房屋的设计用途和使用用途，在案涉房屋内开设养老院侵害了四季上东物业公司的物业服务与管理权。根据四季上东物业公司提供的《关于3-2-101、102室、3-3-101室开设社区养老院引发群访事件的调解结果》可以证实侯艳华曾在案涉房屋内开设养老院，引发部分业主的投诉及上访，引起了相关部门介入，做出了不再在案涉房屋内开办养老院及进行其他经营行为的承诺。但根据办案人到案涉房屋内实地勘察发现在案涉房屋内居住人员统一为生活不能自理的老年人，统一由万福家政的保姆进行护理。结合以上情形，侯艳华现以转租案涉房屋的形式掩盖其在实际经营养老院的行为，侯艳华仍在案涉房屋内经营养老院。根据《四季上东临时管理规约》第十三条规定：“业主和物业使用人应按规划用途使用房屋。确需改变房屋规划用途的，应当经有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。”第二十二条（一）、（五）款：“物业区域内禁止改变房屋的设计用途及使用用途”的规定，及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条：“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持”的规定，侯艳华在案涉房屋内经营养老院的行为侵害了四季上东物业公司的物业服务与管理权。对四季上东物业公司要求侯艳华停止在案涉房屋内经营养老院及恢复案涉房屋住宅用途的诉请予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条、第七十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：一、候艳华于一审判决生效后立即停止在坐落于哈尔滨市××路××麻住宅小区（××·××＃楼××单元××室、××＃楼××单元××室、××＃楼××单元××室内以转租上述房屋的形式而实际经营养老院的行为，恢复上述房屋住宅用途；二、驳回哈尔滨四季上东物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由候艳华承担，并于一审判决生效后立即给付原告哈尔滨四季上东物业服务有限公司。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审期间，本院询问四季上东物业公司受到什么损害，四季上东物业公司称妨害四季上东物业公司进行物业管理及提供物业服务。候艳华的行为违反小区管理规约，由于其开办养老院导致该栋楼其他业主拒交物业管理服务费及业主多次投诉和上访。本院认为，依据民事诉讼法第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，围绕候艳华的上诉请求，本案争议的主要焦点为四季上东物业公司是否为本案适格的原告。起诉是公民、法人和其他组织之间因财产关系和人身关系发生纠纷，其中一方向人民法院提出诉讼请求要求人民法院行使国家审判权，依法裁决纠纷双方的民事法律关系，以保护自己合法权益的诉讼行为。起诉应符合法律规定的条件，即符合民事诉讼法第一百一十九条规定的原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。四季上东物业公司与李力及李优阳虽然签订《前期物业管理服务协议》，但李力及李优阳没有违反《前期物业管理服务协议》约定的行为。而且，四季上东物业公司诉讼请求停止经营养老院的侵害行为指向的是候艳华。候艳华与四季上东物业公司之间不存在合同关系。从四季上东物业公司诉称由于候艳华开办养老院导致该栋楼其他业主拒交物业管理服务费及业主多次投诉和上访，妨害四季上东物业公司进行物业管理及提供物业服务的内容可知，侯艳华没有直接侵害四季上东物业公司的财产及人身权益。除此之外，一审判决候艳华的其他行为不构成侵权。故四季上东物业公司并非是与本案有直接利害关系的适格原告。综上所述，侯艳华的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2017）黑0110民初5412号民事判决；二、驳回原审原告哈尔滨四季上东物业服务有限公司的起诉。一审案件受理费100元，退还（一审原告）哈尔滨四季上东物业服务有限公司；上诉人侯艳华预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长  郎晓侠审判员  周 磊审判员  王 琦二〇一八年七月十二日书记员  于凯华