江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0602民初6053号原告:南通南公园饭店有限公司。住所地南通市濠南路29号。法定代表人:刘斌，董事长。委托诉讼代理人：王羽，江苏江花律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈琦，江苏江花律师事务所律师。被告：南通拍卖行有限公司，住所地南通市环城南路5号楼四楼。法定代表人：李汉生，董事长。委托诉讼代理人：李建国，男，南通拍卖行有限公司股东。原告南通南公园饭店有限公司(以下简称南公园饭店)与被告南通拍卖行有限公司(以下简称拍卖行)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月13日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王羽、沈琦、被告委托诉讼代理人李建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南公园饭店向本院提出诉讼请求：1.被告立即无条件腾空位于南通市濠南路29号院内的承租房屋并交付原告。2.被告向原告支付拖欠的租金、物业管理费及超期占用费1213749.85元（暂计算至2017年10月24日，已扣除押金）。3.被告向原告支付逾期付款违约金65460.66元（自每期租金到期之日起至被告实际付款之日止，按年息6%计息，暂计算至2017年10月24日）。4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年8月23日，原告与被告签订《南公园饭店场地营运合作协议书》。协议约定由被告承租原告位于南通市濠南路29号院内最北边临近荷花池的与众堂场地825平方米；租赁期限暂定八年，不少于六年；每年租金85万元，每年物业管理费21650元；以上租金和物业管理费自合同签订之日起三个月起算；如被告无故拖延租金累计达三个月的，原告有权终止租赁合同并收回租赁场地。上述合同签订后，原告在依约收到被告支付的押金后将租赁房屋交付被告使用。但被告在支付押金及部分租金后即一直以各种理由拖欠房租及物业管理费至今。期间，原告曾于2017年5月11日向被告书面催要房租及物业管理费，但被告仍未支付。后原告于2017年6月3日通过手机短信方式向被告实际控制人送达了《解除租房合同敦请腾房通知书》，但被告收到通知书后仍拒不支付房屋租金及物业管理费，也未及时腾空租赁房屋交还原告。被告拍卖行辩称，根据《南公园饭店场地营运合作协议书》的约定，原告应在2015年9月9日将与众堂825平方米的营运场地一次性全部交付给被告，实际只交付了一楼营运场地。被告曾多次催促原告将与众堂二楼的营运场地交付使用，但原告一直以各种理由拖延，已严重违约。2017年5月11日，原告发给被告歪曲事实的“告知函”，被告在2017年6月1日回复了“告知函”；2017年6月2日，原告单方面将被告使用的与众堂一楼经营场地进行了停电锁门。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告举证的合作协议书、告知函、不动产产权证书、南公园饭店改造竣工测量技术报告，本院予确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举证的2017年2月20日南通广播电视台出具的说明一份，证明南通电影百年展馆设于南公园饭店北楼二楼（与众堂楼上），该馆进场装修在2015年7月1日，正式开放2015年10月1日，也就是在原、被告之间签订租赁合同时南通广播电视台正在二楼装修。该证明材料由制作人员及单位负责人签名，并加盖单位印章，本院予以确认。2.原告举证的短信记录照片一组，证明原告于2017年6月3日向被告发出解除租赁合同的通知，原告于7月5日通知被告要求将租赁房屋内的所有物品搬离。被告对收到短信无异议，但认为原告在短信中陈述的内容不真实。本院对原告短信通知的事实予以确认。3.被告举证的装饰装修合同，证明其装修的租赁房屋面积为425.3平方米。被告提供了合同原件供核对，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2015年8月23日，原告南公园饭店(甲方)与被告拍卖行(乙方)签订《南公园饭店场地营运合作协议书》。合同约定，营运场地位置与面积：甲方场地坐落于南通市濠南路29号南公园饭店内最北边临近荷花池的与众堂场地，面积825平方米。营运费用：该场地运营费用为每年85万元，自本合同签订之日起3个月起开始计算。付款方式：乙方应于本合同生效15日内向甲方预付场地费20万元(以一个月的租金额作为押金，押金到期后一个季度抵算租金)。除押金外的场地费按季结算，由乙方于每季度第1个月的第一周内交付给甲方，甲方提供相应发票。场地交付：甲方收到乙方预付场地费20万元后次日，将该场地交付乙方使用。物管费用：在该场地营运期间，以下费用由乙方支付：1.水、电、气费依计量表读数按实缴纳(并支付平均分摊水、电、气分表与总表之间的损耗费用)；2.物业管理费每年21650元。合同期满前的终止：在营运期间，乙方如有下列情形之一的甲方有权终止本合同并收回该场地，造成甲方损失的，由乙方承担赔偿责任：……2.无故拖欠费用累计达三个月时间；……协议还对其他事项进行了约定。拍卖行对租赁场地中的房屋进行了装修。根据南公园饭店自认，拍卖行共向南公园饭店支付456912.5元。其中包括2015年10月10日20万元，2016年1月11日217912.50元（被告为原告的关联公司应得的拍卖佣金抵算），2017年4月28日39000元。2017年6月3日，南公园通过短信通知李建国解除合同。2017年7月5日，南公园通过短信通知拍卖行李建国要求其将租赁房屋内所有物品搬离。根据南公园饭店于2014年6月委托南通市测绘院有限公司编制的测绘技术报告显示：南公园内建筑主要为南北两幢楼，均为二层建筑，南楼与北楼间为一小花园，两幢楼由工艺连廊连接，北楼北边为一荷花池。北楼一层建筑面积为532.05平方米，北楼二层建筑面积为624.70平方米，南北楼之间的连廊面积为219.08平方米。北楼北侧走廊面积为28.03平方米，北楼北侧还有一个长约23米、宽约2米的亲水平台，北楼北侧的走廊及亲水平台须通过北楼的大门方可进入。南通广播电视台的出具的证明显示：南通电影百年展展馆设于南公园北楼二楼，该馆于2015年7月1日进场装修施工，2015年10月1日上午正式对外开放。本院认为，原告南公园饭店与被告拍卖行签订的场地营运合作协议书，主要内容为南公园饭店将场地交付拍卖行使用，拍卖行向南公园饭店支付费用，实质为租赁合同。双方争议的焦点为租赁场地的范围，协议明确约定为南公园饭店内最北边临近荷花池的与众堂场地，面积825平方米。拍卖行主张为北楼两层建筑，南公园饭店主张为北楼一层及南北连廊及北楼北侧亲水平台。对于该事实的认定，本院考虑以下因素：1.根据测绘报告，北楼两层面积合计为1156.75平方米，远大于合同约定的825平方米，而北楼一层及南北连廊、北楼北侧亲水平台的面积合计为825.16平方米。事实上，连廊面积也包含在案涉的房屋不动产产权证载明的建筑面积之中，属于有效的建筑面积。2.合同约定的是场地租赁而非房屋租赁，因此除北楼一层外还应考虑其他场地的使用情况。对于北楼北侧的连廊与亲水平台，必须经由北楼一层大门进入，属于承租方独立使用的范围，自然应计入租赁场地。对于北楼南侧的连廊，大部分与北楼一层紧密相连，同时连廊围成的小花园几乎为后楼的内花园，该部分连廊主要为承租方所使用。3.南通广播电视台的证明表明北侧二楼由南通广播电视台使用在先，拍卖行租赁使用在后。根据证据高度盖然性证明标准，本院认定南公园饭店的主张成立。根据合同约定，自2015年11月23日起开始计收租金及物业管理费，每月标准为(850000+21650)÷12=72637.5元。至2017年5月23日，应付费用为72637.5×18=1307475元，拍卖行仅支付456912.5元，已构成根本违约，南公园饭店向拍卖行发出解除合同通知发生法律效力。合同解除后，拍卖行应归还租赁场地，支付未付租金等费用并承担违约责任。南公园饭店的第一项诉讼请求，本院予以支持。南公园饭店的第二项诉讼请求，至2017年10月24日，应付租金及物业管理费为72637.5×23=1670662.5元，扣除已付456912.5元，还应支付1213750元。南公园饭店的第三项项诉讼请求，双方协议约定按照运营期内的总费用金额的20%作为违约金，该约定标准过高，原告主张按照年息6%从逾期支付之日起计算至被告支付之日止，符合法律和司法解释的规定，计算至2017年10月24日为65460.66元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，判决如下：一、被告南通拍卖行有限公司于本判决生效之日起十日内腾空位于南通市濠南路29号院内的承租房屋及场地并交付原告南通南公园饭店有限公司。二、被告南通拍卖行有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告南通南公园饭店有限公司拖欠的租金、物业管理费1213750元（计算至2017年10月24日，已扣除押金）。三、被告南通拍卖行有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告南通南公园饭店有限公司违约金65460.66元(计算至2017年10月24日，其后以欠款金额按年息6%计算至实际付款之日)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16313元，公告费300元，由被告南通拍卖行有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费16313元(江苏省南通市中级人民法院开户信息：户名：江苏省南通市中级人民法院；账号：46×××65；开户行：中国银行南通市濠南路支行)。审 判 长  余雪松代理审判员  张正鹏人民陪审员  马 莉二〇一八年七月十六日书 记 员  黄凤美