云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初208号原告张应宏，男，汉族，1977年8月27日生，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。委托代理人方琼、赵纯丽，云南云子宇靖律师事务所律师。特别授权代理。被告杜鹃，女，汉族，1975年5月10日生，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。第三人张静，女，汉族，1986年9月25日生，身份证登记住址云南省宣威市。原告张应宏诉被告杜鹃、第三人张静租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月5日受理后，依法组成合议庭，于2018年4月10日、4月13日两次公开开庭进行了审理。原告及其特别授权代理人、被告杜鹃到庭参加诉讼。第三人张静经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告与第三人张静系兄妹关系。原、被告于2015年1月18日签订《租房合同》约定将位于昆明市环城南路百富琪大厦某室租给被告，租期自2015年3月18日起至2020年3月19日止，月租金为5000元，租金半年一付，被告必须在上半年的房租到期日支付下半年租金。合同签订后，原告按照租房合同约定向被告交付了合格房屋，但被告一直未按照合同约定按时支付租金。经原告多次催要被告仍未结清租金，故原告诉至法院诉请判令：解除原、被告于2015年1月18日签订的《租房合同》；被告立即将房屋腾空后归还原告，并结清被告使用房屋期间产生的水电、物管等费用；被告向原告支付拖欠的租金暂计算至2017年11月18日为15,200元，并按每月5000元标准计算至实际归还房屋之日止；被告向原告支付违约金18,000元；本案诉讼费、律师费、保全费、担保费等实现债权的费用由被告承担。被告杜鹃辩称：被告不同意解除合同。合同租赁期限还没有到期。被告租赁本案房屋时为毛坯房，被告进行了装修。房屋的所有权人不是原告。被告没有违约，是因为原告到被告公司闹事所以被告才未交房租。第三人张静提交书面材料述称：张应宏系第三人的哥哥，本案租赁房屋是张应宏用第三人的名义买的。本案租赁房屋的实际所有权人为张应宏。第三人认可租房给杜鹃等事宜，对张应宏提起本案诉讼以及由原告收取租金无异议。原告针对其诉讼请求向本院提交以下证据：一、身份证复印件，欲证明本案当事人的主体资格；二、商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表、百富琪商业广场结算单、房屋代持协议、情况说明、租房合同，欲证明原告于2010年6月4日向昆明安钡佳房地产开发有限公司购买位于百富琪商业广场住宅某房屋，并委托第三人代为持有，原告系涉案房屋的实际所有权人，有权出租本案房屋，原、被告于2015年1月18日签订租房合同，约定租赁期限自2015年3月18日起至2020年3月19日止，月租金为5000元，租金半年一付，并约定逾期一天支付100元的违约金；三、昆明钰炜美业化妆品有限公司企业信用信息登记、微信聊天记录、授权委托书、苏琴雯身份证复印件、谈话录音、水电、物管费收款收据，欲证明合同签订后，原告于2015年1月18日向被告交付合格房屋，被告将本案租赁房屋用于昆明钰炜美业化妆品有限公司经营，被告在使用本案房屋过程中长期拖欠租金，暂计算至2017年11月18日，尚欠租金15,200元，被告使用本案房屋期间产生水电、物管费截止2018年3月31日合计10,193.8元，经原告多次催要，被告至今尚未支付完毕租金，已构成违约，应支付违约金18,000元。被告杜鹃质证认为对证据的真实性无意见，但不认可证明目的，对于原告主张的事实不予全部认可，认为双方曾经口头协议后原告答应月租金下调，被告杜鹃支付给原告的租金截止到2017年9月18日已经是33.26万元。第三人张静未到庭对原告提交的上述证据予以质证，也未向本院提交证据。被告为其辩解意见向本院提交银行流水、收据作为证据。原告张应宏质证认为认可被告提交的证据的真实性、合法性、关联性，对于被告所主张的已经支付33.26万元不予认可。但到2017年9月18日应付的租金为4万元，被告支付了34,800元，还欠5200元。第三人张静未到庭对原告提交的上述证据予以质证，也未向本院提交证据。原、被告提交的证据，经质证对方对真实性无异议，本院确认证据的真实性。根据举证、质证意见及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：2012年2月，原告张应宏出资、由第三人张静购买的位于昆明市吴井路32号百富琪商业广场某号房屋出租给苏琴雯。2015年1月18日，原告张应宏与被告杜鹃签订《租房合同》，原告又将该房屋出租给被告使用，房屋面积共100.77平方米，该房屋属于未装修过的毛坯房。房屋租赁期共五年，自2015年3月18日至2020年3月19日止，被告租赁该房屋作为商业经营使用，因租用该房屋产生的水电费、卫生费、物管费，由被告承担。每月租金为5000元，2015年3月18日起至2020年3月19日期间为半年一付，被告另向原告支付房屋水电押金1000元。被告保证在房租到期日上半年3月20日，下半年9月20日付下半年租金，如违反，可视为违约，推迟一天每天100元违约金。合同第七条约定：“甲方（本案原告）房屋为刚交房的毛坯房，内部无任何装饰和设备，乙方（本案被告）作为商业经营用房需要花钱全部装修（包括水、电等），因此乙方拥有合同期间绝对的使用权和房屋使用(经营)转让权。在签订本合同的同时即表示甲方同意乙方对其房屋书面同意装修可以施工。”第十一条约定：“本房屋产权名为张静，实际为甲方所有，相关证据由甲方提供，否则应负相关法律责任。”合同签订后被告使用租赁房屋并装修，2016年以前支付的租金，原、被告均无异议。2017年被告通过银行转账支付共计11,800元租金，原告主张被告通过微信支付租金共计23,000元。以上共计支付34,800元。被告最后一次支付租金的日期为2017年9月18日，自此之后被告未支付租金。因双方对租金的支付情况产生纠纷，故原告诉至本院诉请如上，被告不同意解除合同，双方对应付租金各执一词，无法调解。本院认为，本案原、被告之间系房屋租赁关系。原告张应宏对本案房屋具有租赁权。原、被告签订的《租房合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效。《租房合同》约定租金半年一付，本案被告未按约定时间及金额足额支付租金，致使原告租赁房屋收取租金的合同目的无法实现，原告要求解除合同的诉请符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，本院予以支持。从2017年1月至2017年9月18日的租金合计40,000元，根据本案现有证据被告支付了34,800元，尚欠5200元未予支付。合同解除后，被告应向原告支付尚欠租金5200元及自2017年9月19日起至归还房屋之日止的按每月5000元计算的租金。被告作为房屋实际使用人，应根据合同约定支付使用房屋期间的水电费、物管等费，根据实际使用情况支付给相应部门。原告主张违约金，根据本案案件情况本院予以支持一个月的租金5000元作为违约金。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张应宏与被告杜鹃于2015年1月18日签订的《租房合同》于2018年1月5日解除；二、被告杜鹃于本判决生效之日起五日内将坐落于昆明市吴井路32号百富琪商业广场某号房屋（合同登记号KM2010060422976）归还给原告张应宏；三、由被告杜鹃于本判决生效之日起五日内向原告张应宏支付尚欠租金5200元及自2017年9月19日起至归还房屋之日止的按每月5000元的标准计算的租金；四、由被告杜鹃于本判决生效之日起五日内向原告张应宏支付违约金5000元；五、原告张应宏的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费630元，由被告杜鹃承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案申请执行的期限为本判决生效后两年内。审 判 长  林胜华人民陪审员  周蓓蕾人民陪审员  吴兰珍二〇一八年七月三日书 记 员  李彦霈