江苏省张家港市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0582民初14329号 原告：张家港市双佳重工有限公司，住所地张家港市锦丰镇合兴星火村。 法定代表人：朱和平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：钱晓瑜，江苏国瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗春艳，江苏国瑞律师事务所律师。 被告：张家港市华冶机械设备制造有限公司，住所地张家港市杨舍镇周家桥。 法定代表人：单委年，该公司总经理。 被告：刘军华，男，1970年8月12日出生，汉族，住张家港市。 两被告委托诉讼代理人：赵胜霞，江苏联合-合力律师事务所律师。 两被告委托诉讼代理人：张进，江苏联合-合力律师事务所律师。 原告张家港市双佳重工有限公司（以下简称双佳公司）与被告张家港市华冶机械设备制造有限公司（以下简称华冶公司）、刘军华租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年5月17日公开开庭进行了审理，后又转为合议庭，于2019年7月3日再次公开开庭进行了审理。原告双佳公司委托诉讼代理人钱晓瑜、两次均到庭参加诉讼，被告华冶公司、刘军华共同委托诉讼代理人张进到庭参加第一次庭审，赵胜霞到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告双佳公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告华冶公司的租赁关系自2018年11月19日起解除；2、被告华冶公司腾退占用原告的租赁物，占用期间，按年租金600000元的双倍租金给付原告使用费；3、被告华冶公司给付原告2017.12.1日起至2018.11.18日期间的租金600000元，并承担2017.11.1日起至起诉之日（2018.11.20日）期间的违约金163600元及60万元为本金自2018.11.21日起至实际付款之日按月利率2%计算的违约金；4、被告华冶公司给付原告2018年4月-2019年4月期间原告垫付的水电费、行车年检费共计405109.42元；5、被告华冶公司赔偿原告律师费损失46150元；6、被告刘军华对被告华冶公司所欠原告债务承担连带清偿责任；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告华冶公司向原告租赁厂房和场地等设施，2013年12月1日，签订《工业厂房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同对租赁范围、设施配置、租赁期限、租金、水电费承担、转租。《租赁合同》约定年租金600000元，采用先付后用的方式，分二次支付，每个租赁年度开始前一个月，付清前六个月的租金300000元，后六个月的租金300000元，于该租期开始前一个月付清。2018年5月，对之前的租金及其他往来进行结算，签署了《付款协议》，截至目前，被告华冶公司尚欠租金92367.84元。按约定，被告华冶公司应于2017年10月30日前，付清2017年12月1日至2018年5月30日期间6个月的租金300000元；应于2018年4月30日前，付清2018年6月1日至2018年11月30日期间6个月的租金300000元，但被告华冶公司至今没有给付。《租赁合同》约定，被告华冶公司延期给付租金的，按月利率2%，承担违约金，直至付清之日。同时，《租赁合同》约定，非经原告同意，被告华冶公司不得转租，否则，视为被告华冶公司违约，原告有权解除合同。近日，原告发现，被告将租赁的厂房分别转租给多个案外人，案外人设立了张家港市云宜劳务服务有限公司、张家港市锦丰镇合兴华尚工程队、张家港市锦丰镇合兴佳磊机械厂、张家港市尚岳环保设备有限公司。转租行为没有经原告同意。此外，原告为被告垫付水电费及设备年检费等款项。2018年10月8日，受原告委托，江苏国瑞律师事务所向被告发出《律师函》，就转租处理、租金给付、租赁解除以及不按要求履行的后果等相关事宜通知了被告。2018年11月7日，原告再次向被告发出《通知》，要求限期交付和告知不履行的后果。被告没有按原告通知要求付款，2018年11月9日，回《函》，提出要求原告赔偿投资和搬迁损失，或者折抵租金。综合以上情况，原告提出上述事实请求。 被告华冶公司辩称：请求驳回原告诉请。原告与被告华冶公司之间有口头租赁协议，当时约定租赁期限为10年，现原告私自更改租赁期限，于法无据。原告交付的厂房不符合租赁要求，被告华冶公司向原告租赁的是生产型厂房，但原告并没有将该厂房交付被告华冶公司使用，原告要求被告华冶公司承担租赁费无法无据，原告拖欠被告华冶公司加工费未给付，两者完全可以抵扣被告所欠租赁费，电费、水费。 被告刘军华辩称：请求驳回原告对被告刘军华的诉请。刘军华保证已过期限，现原告要求刘军华承担连带责任于法无据。 本院经审理认定事实如下：2013年12月1日，双佳公司（出租方、甲方）与华冶公司（承租方、乙方）签订《工业厂房租赁合同》一份，合同约定的主要内容为：甲方提供位于锦丰镇合兴星火村杨锦公路东侧厂区内厂房（张房权证锦字第××号）及场地出租给乙方进行钢结构机械生产和经营。厂房4500平方米，室外场地1500平方米。租赁期限为3年，租赁期为2013年12月1日-2016年11月30日。年租金(不含税价)总计为600000元，租金年分两次支付。租金交付采用“先付后用”的方式，即乙方须在该租期年度开始前一个月之前付清第一个承租年度中前六个月的房租叁拾万元，后六个月的和金须作该后六个月租期开始前一个月之前付清。之后租期和租金支付以此类推。乙方如逾期支付，则应当就欠款数额按照银行月利率2%计付逾期付款利息。如逾期超过二个月，甲方有权解除本合同。租赁期间租赁物区域内的水、电费用，甲方申请有关部门装表抄表计算后，乙方支付给收费部门或甲方。乙方非经甲方同意不得改变上述机械生产经营的用途，不得变卖，抵押实施借贷活动，也不得转租。否则，视为乙方违约，甲方有权立即解除本合同。本合同终止或解除的，乙方应于终止或解除之日起10内搬离，并将租赁物按照约定返还给甲方。如逾期：乙方应向甲方加倍支付逾期期间的租金，并且甲方有权强行将租赁场地内的乙方物品搬离，并不负保管责任。为保证本合司的履行，由朱和平、刘军华分别为甲、乙方有关本合同的履行义务承担连带保担保证责任。 协议签订后，双佳公司按约向华冶公司交付了厂房和场地。2018年1月25日，华冶公司与双佳公司形成《华冶公司结算清单》一份，结算内容包括华冶公司应付双佳公司款项、双佳公司应付华冶公司加工费、华冶已收双佳款，结算后华冶公司应付双佳公司1362367.84元。2018年5月15日，刘军华出具《付款协议》一份，对电费、2017年前结欠双佳款项、双佳已预付的加工费、双佳应付能建公司2016、2017年加工费等进行结算后，应付双佳的款项为543816.36元。 另查明，2016年6月15日，华冶公司与张家港市云宜劳务服务有限公司（以下简称云宜公司）签订《租房协议》，约定华冶公司将张家港市锦丰镇的房屋（也即华冶公司承租的双佳公司房屋）中100平方米出租给云宜公司，租期从2016年6月15日起到2017年6月14日止，租金为10000元每年。2018年5月1日能建公司（全称为张家港市能建重工有限公司）与黄勐签订《租房协议》，约定能建公司将张家港市锦丰镇的房屋（也即华冶公司承租的双佳公司房屋）中200平方米出租给云宜公司，租期从2018年5月1日起到2019年4月30日止，租金为20000元每年。黄勐为张家港市尚岳环保设备有限公司法定代表人，该公司注册的住所地为。 2018年10月8日，江苏国瑞律师事务向华冶公司及刘军华发送《律师函》，主要函告内容为：1、若已经将承租的厂房和场地中的部分或全部转租给第三人的，则双佳公司不同意转租。请于收到律师函之日起的一个月内，解除与全部次承租人的租赁关系，由此造成的损失，由转租人自行承担。2、收到律师函之日起，不得将厂房和场地转租给任何第三人。3、应付双佳公司《付款协议》项下的欠款，以及2017年12月1日至2018年11月30日的租金，请于收到律师函之日起的一个月内全部付清。4、收到本函之日起，结算双方尚未结算的加工费，折抵应付双佳公司的租金。5、自2018年12月1日之日起，双方租赁关系解除，届时不迁让的，双佳公司将通过司法程序处理。2018年11月7日，双佳公司再次向华冶公司及刘军华发送《通知》，主要内容为：收到本函后10日内付清本租赁年度欠付租金，不按约付清的，期限届满之日的次日，解除与你的租赁合同关系。若按要求付清租金的，将延迟于2018年12月20日解除租赁合同关系。2018年11月9日，华冶公司向双佳公司发出《函》件一份，主要内容为：双佳公司提出的租赁期限及搬迁事宜，不符合双方约定的商谈事宜，如果华冶公司搬离，损失由双佳供公司负责。要求双佳公司在2018年11月25日前赔偿设备投资、厂房投资及搬迁费3352838元。 审理中，双佳公司制作了《华冶公司（含能建公司）与双佳公司结算明细》，明细包括华冶公司应付双佳公司款项（租金计算至2017年11月30日）1503816.36元，华冶公司支付给双佳公司（包含双佳公司应付给张家港市能建重工有限公司的加工费等）合计1663975.72元，双佳公司垫付的水电费、行车年检费405109.42元。综上，华冶公司应向双佳公司支付244950.06元。华冶公司对金额没有异议。 再查明，双佳公司为本次诉讼委托江苏国瑞律师事务所，并支付律师代理费46150元。 以上事实，有《工业厂房租赁合同》、2018年1月25日华冶公司结算清单、2018年5月15日付款协议、双佳—能建2017.9月-2019.4月水电明细、《租房协议》、律师函、EMS回单、双佳公司发出的通知、华冶公司向双佳公司发出的《函》、《委托代理合同》、律师费发票、《华冶公司（含能建公司）与双佳公司结算明细》及本院庭审笔录予以证实。 本院认为，第一，关于《租赁合同》的效力。原告双佳公司、被告华冶公司、刘军华于2013年12月1日签订的《租赁合同》系各方真实意思表示，合法有效。《租赁合同》签订后被告华冶公司对租赁的房屋及场地实际已占有使用，起诉前也未提出过异议，故被告华冶公司辩称厂房不符合租赁要求没有依据，本院不予采纳。第二，《租赁合同》是否解除问题。《租赁合同》约定的租赁期限自2013年12月1日起至2016年11月30日止，被告华冶公司辩称双方之间存在口头租赁协议，租赁期限为10年，对此原告双佳公司不予认可，被告华冶公司也未能提供证据证明，故根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百三十二条及第二百三十六条之规定,在2016年12月1日以后，双佳公司与华冶公司之间签订的《租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。根据《合同法》第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”本案中，原告双佳公司作为出租人于分别于2018年10月8日、2018年11月7日两次发函，涉及关于解除合同事宜，理由包括被告华冶公司拖欠租金、未经同意转租等，通过庭审查明的内容，被告华冶公司存在拖欠租金、未经同意与他人签订租赁合同等行为，且双佳公司给予了华冶公司合理的时间，故双佳公司要求确认《租赁合同》于2018年11月19日起解除，应当予以支持。第三，关于2017年12月1日至2018年11月19日租金及逾期付款利息的计算，该期间的租金按600000元/年计算，金额为580274元（600000元/365天353天）。关于逾期付款利息，《租赁合同》约定租金应在租期开始前1个月支付，逾期支付的按照欠款数额月利率2%支付利息，故被告华冶公司应在2017年11月1日前向双佳公司支付2017年12月1日至2018年5月30日的租金300000元，在2018年5月1日前支付2018年6月1日至2018年11月19日的租金280274元（580274元-300000元），被告华冶公司未按约支付，应支付的逾期付款利息为114730.4元（76800元+37930.4元）及自2018年11月21日起至实际给付之日止，以580274元为基数，按月利率2%计算。第四、关于腾退及占有使用费的计算。《租赁合同》约定合同终止或解除的华冶公司应于10日内搬离，并将租赁物返还给双佳公司，如逾期华冶公司应向原告加倍支付逾期期间的租金。《租赁合同》于2018年11月19日起解除，合同解除之后，华冶公司应该按约腾退其所租赁的厂房及场地。原告双佳公司要求自2018年12月20日（原告在发给被告的通知中给予了延迟2018年12月20日搬离的宽限期）起计算至被告华冶公司实际腾退之日止期间的占用费，按约定的1200000元/年计算。被告华冶公司认为计算方式不合理，本院认为，按1200000元/年的标准计算使用费过高，应参照《租赁合同》约定的租金标准、周边市场等因素计算，按750000元/年标准计算占有使用费较为合理。第五、关于被告刘军华是否承担连带清偿责任问题。虽然《租赁合同》中约定刘军华为华冶公司履行合同义务承担连带保证责任，但《租赁合同》约定的租赁期限于2016年11月30日已到期，此后原告双佳公司与被告华冶公司之间仍存在不定期租赁关系，说明《租赁合同》的主要内容已发生变更，在新的租赁期间，被告刘军华未作出继续担保的意思表示，故原告主张要求被告刘军华对被告华冶公司的债务承担连带清偿责任，没有依据，本院不予支持。第六，关于原告双佳公司主张的律师费损失46150元。根据《租赁合同》约定，该费用应当由被告华冶公司承担，且金额也在合理的范围内。因此，被告华冶公司应当向原告双佳公司予以支付。此外，关于被告辩称的，在2018年5月15日以后被告华冶公司为原告双佳公司提供加工服务，产生加工费60184元，原告双佳公司不予认可，并认为与本案无关，故本院对此也不予认定，被告华冶公司可另行主张。综上，被告华冶公司应当向原告双佳公司支付的款项为：1、双方没有争议的金额244950.06元；2、2017年12月1日至2018年11月19日期间的租金580274元及逾期付款利息（截止2018年11月20日为114730.4元，自2018年11月21日起至实际给付之日止，以580274元为基数，按月利率2%计算）；3、自2018年12月20日起至实际腾退之日止，按750000元/年计算的占有使用费；4、律师费损失46150元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百三十二条、第二百三十六条,《中华人民共和国担保法》第二十四条之规定，判决如下： 一、确认原告张家港市双佳重工有限公司与被告张家港市华冶机械设备制造有限公司签订的《工业厂房租赁合同》于2018年11月19日起解除。 二、被告张家港市华冶机械设备制造有限公司腾退占用的《工业厂房租赁合同》项下的厂房及场地。 三、被告张家港市华冶机械设备制造有限公司向张家港市双佳重工有限公司支付租金825224.06元及逾期利息（截止2018年11月20日为114730.4元，自2018年11月21日起至实际给付之日止，以580274元为基数，按月利率2%计算）。 四、被告张家港市华冶机械设备制造有限公司向张家港市双佳重工有限公司支付占有使用费，自2018年12月20日起至实际腾退之日止，按750000元/年计算。 五、被告张家港市华冶机械设备制造有限公司向张家港市双佳重工有限公司支付律师费损失46150元。 上述二、三、四、五项判决均限被告张家港市华冶机械设备制造有限公司于判决生效后10日内履行。 六、驳回原告张家港市双佳重工有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13292元、诉讼保全费5000元，合计18292元，由被告张家港市华冶机械设备制造有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。 审 判 长  卞干国 人民审判员  方慧姣 人民陪审员  陈爱生 二〇一八年七月二十三日 法官 助理  卜 雪 书 记 员  陆晓雷