上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初6886号原告：黄舟弟，男，1958年1月23日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：赵永华，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：史羽鸿，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：姚春红，女，1978年2月8日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：吴海松，上海全程律师事务所律师。原告黄舟弟与被告姚春红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告黄舟弟的委托诉讼代理人史羽鸿、被告姚春红及其委托诉讼代理人吴海松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄舟弟向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签署的《房地产居间合同》；2.被告返还原告《房屋产权证》、购房发票、房屋维修基金发票、配套商品房供应单、《出售合同》(2本)。审理中，原告增加诉讼请求：被告向原告返还位于上海市松江区草长浜路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)。事实和理由：2016年3月11日，原告与被告就系争房屋的转让事宜签订《房地产居间合同》，约定原告向被告转让系争房屋，转让价款为112万元。被告应于产证办出(公证)当天支付尾款52万元，嗣后系争房屋产证顺利办出但是被告未能依约支付剩余购房款，经原告多次催告均未果。原告认为，因司法部出台的《关于公证执业“五不准”的通知》，上海市全市已停办房地产的公证委托，故《房地产居间合同》约定的条件因政府政策的客观原因无法实现，被告不能以此作为理由拒绝支付尾款，故被告经原告催告延迟履行合同约定义务的行为已构成违约，原告可以主张解除《房地产居间合同》。被告辩称：不同意原告诉请，原告并未履行《房地产居间合同》的主要义务，原告发函给被告并不符合合同约定，被告也已书面回函原告表明在原告履行合同义务后，被告会立即付款。当事人围绕诉讼请求提供了相应的证据，并经过庭审举证质证记录在册。根据原、被告提供的证据和意见，本院认定事实如下。系争房屋为动拆迁安置房，登记所有权人为原告，核准登记日期为2016年9月12日。2016年3月11日，原告作为出卖方、甲方与被告作为买受人、乙方在居间方上海涵信房地产经纪事务所居间服务下签订《房地产居间合同》，约定：1.甲方将系争房屋以112万元的价格出售给乙方，建筑面积62.35平方米，说明：按实际产证面积为准，总价不变，第一张产证的费用及过户费由甲方支付，办理第二张产证的费用由乙方支付。2.甲方保证系争房屋交接时无产权纠纷和其他未了事项，如今后发生产权纠纷和其他未了事项，甲方应承担由此引起的法律责任，并负责处理善后工作。3.双方诚意买卖系争房屋，自合同签订之日起，乙方愿向甲方预付购房定金5万元。3.甲方房屋的交割及乙方付款方法：2016年3月16日支付购房定金5万元，2016年3月19日前支付购房款55万元(同时交该房钥匙)，房产证办出(2016年9月20日前办出)公证当天支付购房款52万元，甲方承诺系争房屋可以转让第三方。4.办理房屋买卖过户手续所需的税款和其他有关费用按国家规定交纳或由甲乙双方协商约定。5.甲方于房屋产权证转移时，将该房屋内户口迁出，不能按约履行视为违约，违约方按本协议第二条之总房价的10%支付违约金。6.甲乙双方达成协议，乙方支付定金后，甲方应将产证及相关材料交于居间方。合同另对违约责任、管辖等作了约定。原、被告在审理中确认公证是指委托公证。合同签订后，被告向原告支付了定金及购房款共计60万元。原告向被告交付了系争房屋的钥匙以及有关系争房屋的购房发票、房屋维修基金发票、配套商品房供应单、《出售合同》等。系争房屋于2016年9月12日登记至原告名下，双方未办理合同约定的委托公证，被告称系原告拒绝办理委托公证故被告未支付剩余房款52万元。另查明，2016年6月23日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《补充协议》约定，系争房屋购房款未付清之前租金由甲方收取，房款付清同时房租由乙方收取，租客在居住期间发生的人身和财产安全均与甲方无关。本院于2017年5月27日受理了原告诉被告的房屋买卖合同纠纷一案，原告以《房地产居间合同》系预约合同、被告未按约付款构成根本违约提出解除《房地产居间合同》等诉讼请求，本院于2017年8月28日判决驳回原告的全部诉讼请求。原告上诉后，上海市第一中级人民法院于2017年11月17日判决驳回上诉、维持原判。2018年2月7日，原告向被告位于松江区思贤路XXX弄XXX号XXX室的地址寄送《催告函》称：因为公证机关无法办理公证事宜，请被告于2018年2月23日前将房款52万元支付至原告指定账户。物流信息显示由“他人”于2018年2月8日签收。2018年4月20日，原告向被告位于松江区思贤路XXX弄XXX号XXX室的地址再次寄送《催告函》称，因为公证机关无法办理公证事宜，被告应在2016年9月12日产证办出当天支付尾款52万元，被告未在2018年2月支付尾款，则请被告于2018年4月30日前将房款52万元支付至原告指定账户。物流信息显示由“他人家人”于2018年4月21日签收。被告确认收到该催告函，并且在当日即回函原告表示同意在过户当天支付尾款52万元，但未提供寄送凭证，原告表示未收到被告该回函。另查明，原告为举证证明《房地产居间合同》中的“公证”已经暂停，提供了上海市司法局于2017年4月14日发布的《关于办理涉及财产转移委托公证问题的通知》以及于2017年4月1日发布的《关于暂缓办理民间借贷类公证等事项的通知》。其中《关于办理涉及财产转移委托公证问题的通知》称：自2017年4月20日起，本市公证机构在办理涉及财产转移、抵押及过户登记委托公证时，停止使用《办理房屋委托书公证的指导意见》第五条第一款，及第六、七、八、九、十条规定……办理涉及财产转移委托公证，如委托人系本市户口且委托涉及房产在本市的而受托人非近亲属的，一律不予受理公证……等。关于《房地产居间合同》中的“公证”，原、被告确认是指“委托公证”，原告称其在2016年9月得知无法办理出该公证，但是被告说有办法可以办出公证，原告认为不妥就没有答应；被告称，产证办出后催告原告办理公证，但是原告提出涨价而被告不肯故没有去办理公证，当时仍然可以办理公证。上述事实，主要有房地产权证、《房地产居间合同》、补充协议、通知、催告函、物流信息及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据原、被告签订的《房地产居间合同》显示，就系争房屋坐落位置、价款、款项支付、违约责任作出了明确约定。至于房屋交付，合同签订后原告向被告交付了房屋钥匙。通过双方签订的补充协议内容看，尽管双方约定款项付清前的租金由原告收取，但是也同时约定款项付清后的租金由被告收取，并且由被告承担房屋内发生的风险，又原告向被告交付了有关系争房屋的重要文件以及产证，则无论从合同的约定还是在事实上原、被告就系争房屋的交付已经做了明确的约定并已实际履行完毕。至于房屋过户，诚然合同未对过户时间作出明确的约定，但是考虑到系争房屋为拆迁安置房，其权利转移登记有时间限制，在原被告签订《房地产居间合同》时系争房屋不能进行产权的登记也一般不能明确转移登记时间，但是根据合同内容的约定原被告均认可产权转让过户，则在过户时间约定不明的情况下，按照合同法第六十一、第六十二条的规定并结合拆迁安置房的一般交易习惯，原被告显然可以在限制转让期结束后即行办理过户登记，合同未明确的过户时间不能成立本案中原被告买卖合同继续履行的障碍。综上，本院认为，原告和被告就系争房屋签订的《房地产居间合同》成立房屋买卖合同关系，即本约。且该房屋买卖合同不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同，当事人均应恪守。本案的争议焦点在于被告就52万元房款支付是否构成逾期付款以及原告是否基于被告的逾期付款享有法定的单方解除权。就52万元房款的支付时间，双方约定的是房产证办出公证当天，尽管房产证的办理时间要求为2016年9月20日前，但不能由此得出被告付款时间也是2016年9月20日前，被告付款还有一个前提条件是“(委托)公证”。诚然按照上海市司法局的发文，自2017年4月20日起，合同约定的“公证”已经不可能办理，但是原告的产证于2016年9月12日即核准登记，原告也明确陈述当时被告要求其去办理公证，然原告认为不能办理公证而拒绝办理，显然就办理公证这一事宜，被告并无不当。而原告没有证据足以证明在2016年9月时，合同约定的“公证”无法办理，原告也没有证据表明其在当时就此内容曾通知过被告或者与被告商量协商变更该合同条款，因此原告应对合同履行过程中无法办理公证承担责任。在目前公证确实已无法办理的情况下，原告理应与被告就付款时间进行协商，即便协商不成亦可寻求争议解决方案，而非单方面指定付款时间，故原告单方面催告要求被告在指定时间之前付款，缺乏合同和法律依据，被告未按照催告函的内容履行付款义务亦不构成逾期付款，因此原告以此主张被告逾期付款而解除合同的理由不成立，对原告的全部诉讼请求，本院均予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第六十一条、第六十二条、第九十六条第一款之规定，判决如下：驳回原告黄舟弟的全部诉讼请求。案件受理费160元，减半收取80元，由原告黄舟弟负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  李晓蕾二〇一八年七月十九日书记员  顾家俊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……