成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初3128号 原告：刘容，女，1971年7月28日出生，汉族，住四川省阆中市。 原告：彭增华，男，1973年10月15日出生，汉族，住四川省万源市。 二原告委托诉讼代理人：潘明敏，重庆百君（成都）律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：龙姗，重庆百君（成都）律师事务所律师。 被告：卢文龙，男，1988年5月29日出生，汉族，住成都市锦江区。 第三人：华润置地（成都）物业服务有限公司，住所地：成都市锦江区华润路。 法定代表人：蒲滨，系公司董事。 委托诉讼代理人：白露，女，系公司工作人员。 委托诉讼代理人：曾纯辉，男，系公司工作人员。 原告刘容、彭增华与被告卢文龙、第三人华润置地（成都）物业服务有限公司（以下简称华润置地物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘容、彭增华及其委托代理人龙珊、潘明敏及被告卢文龙、第三人华润置地物业公司的委托代理人白露、曾纯辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘容、彭增华向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《房屋转让合同》及《房屋转让合同补充协议》有效；2.判令卢文龙继续履行《房产转让合同》，将成都市锦江区锦绣大道3688号华润凯旋天地xxx号房屋过户登记给刘容、彭增华；3.判令卢文龙向刘容、彭增华支付违约金18.5万元；4.由卢文龙承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2017年3月13日，刘容、彭增华与卢文龙签订《房屋转让合同》，约定：出售成都市锦江区华润凯旋天地锦绣大道xxx号房屋，房屋面积78.38平方米，房屋价款92.5万元。2017年4月9日，双方先后签订两份《房屋转让合同补充协议》，对首付款及余款的支付方式等做了具体约定，决定继续履行合同。但此后，卢文龙拒绝接收首付款并向锦江区人民法院起诉要求解除合同。卢文龙还多次强行撬开房屋门锁、撬走电表，将房屋售卖信息发布在网上，严重损害刘容、彭增华的合法权益，应依法承担违约责任。恳请贵院判如所请。 被告卢文龙答辩称，1、《房屋转让合同》不是卢文龙真实意思表示，应属于无效，第一份补充协议是真实意思，第二份补充协议不是真实意思表示；且当时限购政策出台后，有关文件规定只要有定金转账或凭条就可以过户，但华润置地物业公司没有将这一重大信息进行告知，隐瞒重要事实导致卢文龙重大误解，才签订了补充协议；2、刘容、彭增华不具备购房资格，属于限购的范围，合同不能继续履行；3、是刘容、彭增华违约在先，卢文龙并未违约。 华润置地物业公司发表如下意见，华润置地物业公司已按照《房屋转让合同》履行了相应的义务。 经审理查明，2017年3月13日，卢文龙（甲方）、刘容、彭增华（乙方）以及华润置地物业公司（丙方）签署《房屋转让合同》，约定：刘容、彭增华以92.5万元购买卢文龙所有的成都市锦江区华润凯旋天地锦绣大道xxx号房屋；乙方在签订本合同的同时支付甲方购房定金17万元，自乙方支付甲方首付款时自动转为购房款；首付款39万元，乙方在甲方房屋所在贷款银行结清房屋贷款当日支付予甲方，此首付款只能用于甲方结清房屋贷款，不足部分由甲方自行补齐还清；其余32.5万元，乙方以向银行贷款的形式支付，如乙方所申请贷款因自身原因未能获得银行批准或未获得足额贷款批准，乙方自行筹齐剩余房款；房屋交付时间是甲方收到乙方支付交房保证金4万元当日。合同尾部注明：居间方已明确告知甲乙双方，该房是尚未取得产权证的商品房，产权正在办理中，双方均已知晓并认同。合同签订后，刘容、彭增华向卢文龙支付购房定金17万元、交房保证金4万元。2017年3月16日，卢文龙将案涉房屋交付给刘容、彭增华使用，但未形成书面文件。 2017年4月9日，卢文龙与刘容、彭增华先后签订两份《房屋转让合同补充协议》（简称《补充协议1》、《补充协议2》），其中《补充协议1》载明：双方于2017年4月9日晚19点决定是否解约，如解约卢文龙须在2017年4月11日18点前退还收到的所有款项，共计21万元，如拖延或超过此期限未退还，将在2017年4月9日前继续履行原合同；《补充协议2》载明：双方同意补充/更改2017年3月13日签署的《房屋转让合同》，特签订本补充协议；原合同第三条约定的除首付款以外其余款项32.5万元，在卢文龙取得不动产权证后，须主动到房地产管理部门做顺位抵押登记于刘容、彭增华名下，且卢文龙须做委托公证于刘容、彭增华或刘容、彭增华指定的第三人办理过户手续，在刘容、彭增华取得他项权证后当日支付剩余款项。 另查明，卢文龙于2017年9月12日向本院起诉刘容、彭增华，要求解除双方签订的《房屋转让合同》并向其返还房屋，本院作出（2017）川0104民初8193号民事判决书，判决驳回卢文龙全部诉讼请求。该判决已生效。 还查明，2015年卢文龙于开发商处购得案涉房屋，随即以案涉房屋为抵押物，向中国邮储银行申请48.8万元抵押贷款，中国邮储银行在案涉房屋上设立抵押预告登记（预xxx）；2018年3月21日，卢文龙取得案涉房屋不动产权证；2018年4月10日，应刘容、彭增华申请，本院对案涉房屋予以查封。 以上事实有当事人身份信息、《房屋转让合同》、《补充协议》、房屋信息摘要等以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，刘容、彭增华与卢文龙经华润置地物业公司居间服务签订的《房屋转让合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效。双方后续签订的两份《补充协议》均系围绕合同履行进行的再补充或变更，与《房屋转让合同》的主旨并无违背，也没有特别加重或减轻某一方的权利义务，其形式与内容均应认定为真实有效。卢文龙主张其签订《补充协议2》系重大误解没有事实及法律依据，不能成立。上述合同效力已经生效判决确认，本案不再单作判项。 根据查明事实，双方订立买卖协议时，案涉房屋尚未取得不动产权证，且房屋上存在邮储银行设立的抵押权预告登记。所谓抵押权预告登记是与商品房预售制度相适应的一种权利负担，其虽然不是真正意义上的抵押权，但其是为权利人日后请求登记抵押权的一种保障，仍具有一定的排他性。根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”由于卢文龙取得案涉房屋不动产权证后不满一个月，本院即对案涉房屋予以查封，客观上邮储银行已无法继续办理正式的抵押权登记，故预告登记不能认定为失效。卢文龙出售案涉房屋并未取得邮储银行的同意，虽然不影响其与刘容、彭增华签订的《房屋转让合同》合同效力，但不能发生物权变动的结果。故刘容、彭增华主张由卢文龙配合其办理房屋过户手续的请求，本院不予支持。刘容、彭增华与卢文龙可在取得邮储银行同意，或涤除抵押权后另行主张权利。 合同履行过程中，卢文龙在收到刘容、彭增华支付的定金及保证金等款项后，怠于履行后续义务，并要求解除合同。这显然与双方约定不符，且主张解除合同亦未得到法院支持，已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然案涉房屋暂不具备过户条件，刘容、彭增华已占有、使用至今，已经享受了相应的权益，并无其他具体损失。结合合同的履行及双方的过错程度，本院酌定由卢文龙向刘容、彭增华支付违约金2万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一、二、三款之规定，判决如下： 一、被告卢文龙于本判决生效之日起十日内向原告刘容、彭增华支付违约金2万元； 二、驳回原告刘容、彭增华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取7395元，由原告刘容、彭增华负担；保全费5000元，由被告卢文龙负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于成都市中级人民法院。 审判员  刘雅娟 二〇一八年七月十九日 书记员  陈 婷