上海市浦东新区人民法院执 行 裁 定 书（2018）沪0115执异232号案外人：昆山市绿城商务酒店有限公司，住所地昆山开发区。法定代表人：陆永林，总经理。委托代理人：谈海圣，江苏政纬律师事务所律师。委托代理人：何欢欢，江苏政纬律师事务所律师。申请执行人：东亚银行(中国)有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：张艳，行长。委托代理人：刘建军，北京康达(杭州)律师事务所律师。被执行人：张可通(CHEUNG,HOTUNG),香港特别行政区居民，男，1951年10月20日出生，现住江苏省昆山市青江秀韵小区****。被执行人：王林林，女，1978年3月23日出生，汉族，住广东，住广东省汕头市iv>本院在执行(2017)沪0115执13470号申请执行人东亚银行(中国)有限公司上海分行(以下简称东亚银行上海分行)与被执行人张可通(CHEUNG,HOTUNG)、王林林金融借款合同纠纷一案过程中，案外人昆山市绿城商务酒店有限公司(以下简称绿城公司)对执行标的昆山开发区黑龙江北路XXX号B座9室(以下简称系争房屋)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人绿城公司称，2013年1月18日，案外人与被执行人张可通签订《昆山市商铺租赁合同》，约定案外人租赁张可通名下的系争房屋，租期10年，自2013年4月15日至2023年4月14日，年租金877,792元,付款方式为3个月支付一次。2013年上半年，案外人对系争房屋进行装修，对消防工程项目进行施工。同年底，案外人取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证及特种行业许可证并注册成立，营业执照的住所地为昆山开发区黑龙江北路******，用于开设酒店。案外人租赁期间，租金每三个月一付，转账给张可通。从去年起，应法院要求，将租金直接转账到法院专用账户。为维护案外人合法权益，现请求法院确认案外人对系争房屋享有租赁权。申请执行人东亚银行上海分行称，案外人主张的租赁合同不具有真实性,其未提供有效的租金支付凭证,无法证明已履行了付款义务。退一步讲，即使如案外人绿城公司所述，陆永林承租抵押物是为经营酒店，依据合同相对性原则，涉案租赁合同的承租人应为陆永林而非绿城公司，案外人无权主张租赁权。再退一步讲，陆永林作为案外人的法定代表人，其签订租赁合同的行为是代表案外人，先不论涉案租赁合同是否有效，陆永林曾向申请执行人书面承诺无条件放弃承租权。故无论案外人和陆永林均无权主张承租权，请求法院驳回案外人提出的异议请求，对系争房屋不负担租赁权进行拍卖。本院查明，系争房屋产权登记在被执行人张可通名下。2013年1月18日，案外人与被执行人张可通签订《昆山市商铺租赁合同》，约定案外人租赁张可通名下的系争房屋，租期10年，自2013年4月15日至2023年4月14日，年租金为877,792元,付款方式为3个月支付一次，合同的落款处有绿城公司的盖章及其法定代表人陆永林的签名。2013年11月，案外人取得公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证及特种行业许可证。2013年12月12日，绿城公司注册成立，营业执照，营业执照的住所地为昆山开发区黑龙江北路******案外人实际经营酒店地址。另查明，2014年1月15日案外人法定代表人陆永林向申请执行人出具《放弃承租权承诺书》，内容为：“本人承租了张可通(抵押人)位于昆山市开发区黑龙江北路******的房屋，并签订了编号为/的房屋租赁合同。本人在此承诺：如果贵行基于与抵押人的抵押担保关系需要依法处置该房产时房屋租赁合同尚未到期，本人无条件放弃承租权，在贵行提出要求后的30个工作日与抵押人提前解除房屋租赁合同，且搬出该房屋，因此造成本人与抵押人间的权利义务与贵行无关，由本人与抵押人自行解决”。2014年1月22日，申请执行人取得对系争房屋的抵押权。再查明，2016年4月27日，系争房屋被查封。2016年12月12日，本院作出(2016)沪0115民初28069号民事判决书，判令：一、被告张可通、王林林应于本判决生效日起十日内归还原告东亚银行(中国)有限公司上海分行贷款本金17,214,565.29元；二、被告张可通、王林林应于本判决生效日起十日内偿付原告东亚银行(中国)有限公司上海分行利息312,617.05元及截至2016年3月28日的逾期利息9,172.90元；三、被告张可通、王林林应于本判决生效后十日内偿付原告东亚银行(中国)有限公司上海分行自2016年3月29日计至实际清偿日止的逾期利息(以17,527,182.34元为基数，按年利率9.9225%标准计算)；四、原告东亚银行(中国)有限公司上海分行在上述款项范围内，对被告张可通抵押的坐落于昆山开发区黑龙江北路XXX号B座9室房地产享有优先受偿权。案件受理费127,452.00元，财产保全费5,000.00元，共计132,452.00元，由被告张可通、王林林共同负担。判决生效后，因被执行人未能履行生效判决书确定的义务，申请执行人向本院申请强制执行，案号为(2017)沪0115执13470号。2017年7月3日，本院张贴《公告》，明确将在不负担租赁权的状态下进行评估、拍卖、变卖。案外人遂向本院提出异议。听证审查中，本院找案外人法定代表人陆永林谈话，其表示：2014年1月，被执行人张可通的妻子王林林和其商量，称系争房屋抵押给银行用来贷款，让其帮忙签署《放弃承租权承诺书》，目的是为了应付银行。2014年1月15日其以个人名义签订《放弃承租权承诺书》，承诺书内容只能代表个人的意见。承诺书上也没有加盖案外人的印章，其无权代表案外人作出放弃承租权的意思表示。上述事实，有(2016)沪0115民初28069号民事判决书、《放弃承租权承诺书》及陆永林谈话笔录等在案佐证。本院认为，案外人主张其是系争房屋的承租人，其提交的《昆山市商铺租赁合同》等证据，可以认定案外人和房屋的产权人在系争房屋被抵押和查封前，已针对系争房屋签订了租赁合同，并实际占有、使用系争房屋。故本院确认案外人主张的系争房屋租赁合同真实存在。被执行人张可通在办理系争房屋抵押时，案外人已承租系争房屋，陆永林向申请执行人书面作出《放弃承租权承诺书》时为案外人的法定代表人，故陆永林所作《放弃承租权承诺书》的行为可以视为代表绿城公司。陆永林在《放弃承租权承诺书》中承诺需要依法处置系争房产时无条件放弃承租权。现系争房屋拍卖，案外人必须践行自己的诺言，放弃对系争房屋的主1租赁权。综上所述，案外人的异议请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，裁定如下：驳回案外人昆山市绿城商务酒店有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  盛爱琴人民陪审员  卫银龙人民陪审员  孙国真二〇一八年七月五日书 记 员  王佩菲附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条……拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。