上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初8416号原告：上海中暨科技发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：郑金云，总经理。委托诉讼代理人：刘凤，上海东炬律师事务所律师。被告：尧冠供应链管理(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：于淑华，董事长。委托诉讼代理人：郭成虎，男。原告上海中暨科技发展有限公司诉被告尧冠供应链管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。本案于2018年6月13日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人刘凤，被告的委托诉讼代理人郭成虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海中暨科技发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告2017年7月28日签订的租赁合同；2、判令被告立即将上海市华隆路XXX号房屋腾退给原告；3、判令被告向原告支付2017年11月1日至2018年3月31日房屋租金人民币(以下币种均为人民币)139,319.85元及利息(以139,319.85元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日起计算至实际清偿之日止)；4、判令被告支付原告房屋使用费(从2018年4月1日起计算至实际腾退之日止，按合同约定租金计算)；5、判令被告向原告支付2017年12月1日至2018年3月31日的物业费19,595.20元及利息(以19,595.20元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自起诉之日起计算至实际清偿之日止)；6、判令被告向原告支付2018年4月1日起至实际腾退之日止的物业管理费；7、判令被告支付空置期间损失费98,288.31元；8、判令被告支付原告迟延支付租金的违约金(以139,319.85元为本金，每日按未付租金的千分之一计算，计算至实际清偿之日止)。审理中，原告撤回第2项诉请。事实与理由：2017年7月28日,原告与被告签订《租赁合同》一份,约定被告租赁原告位于上海市华隆路XXX号房屋,并对租期、租金、违约责任等内容进行了约定。合同签订后,被告于2017年11月开始欠缴房租,原告催收,被告声称公司资金周转问题,晚点会来处理。2018年3月12日联系被告电话已经显示关机,被告租赁的系争地点已无人办公,也不办理退租手续,款项至今欠付，被告的行为已构成根本违约，为此原告诉至法院，作如上诉请。被告尧冠供应链管理(上海)有限公司辩称：关于诉请1，同意解除合同，合同已于2017年12月31日解除。关于诉请2，不同意腾退，被告已经在2017年12月31日搬离，且已经告知原告。关于诉请3、4、5、6，被告自2018年1月1日开始不再使用系争房屋了，因此不应该支付房租、使用费及物业管理费。不同意诉请7，原被告双方已经达成共识，要给被告半年的时间支付房租，但是原告变卦了，被告行为并无不当，搬离之后也及时通知了原告，且合同是格式条款，是原告提供的。不同意诉请8，违约金和空置费是重复的，跟原告诉请3矛盾，违约金也是格式条款，违约金标准过高。双方本来可以协商，故不同意支付诉讼费。同意支付2018年1月1日之前的物业费和租金。经开庭审理查明，上海市华隆路XXX号房屋登记权利人为原告。2017年7月28日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将位于上海市华隆路房屋(489.88平方米)出租给乙方用作办公/商务配套使用；租赁期间为2017年9月1日至2020年8月31日；每月平均租金27,863.97元，每两个月支付一次，支付时间为每两个月的首月前五日支付；甲方委托专业物业管理公司提供物业服务，乙方根据附件二物业相关费用收费规定向物业公司支付管理费，由物业管理公司向乙方开具管理费发票，物业管理费自甲方将该物业交付乙方装修之日起算，每月物业管理费4,898.80元；乙方应在签订本合同之日向甲方支付等同于两个月租金即9,797.60元履约保证金，甲方有权自行用前述保证金抵充乙方租金、物业管理费和水、电、电话等欠款及违约金，若有不足，甲方有权继续追偿的权利；如乙方逾期支付租金、管理费及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付款总额的千分之一作为滞纳金；任何方单方提前要求解除合同或出现本合同约定的违约情形导致合同解除的，违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金，乙方违约时，甲方也可要求乙方赔偿因提前解除合同而给甲方造成的损失，甲方有权直接以乙方的保证金冲抵违约金或损失，保证金余额不足抵扣违约金或损失的，甲方有权继续追索；因乙方违约导致合同解除的情况下，甲方有权要求乙方赔偿的损失包括：(1)因合同提前解除形成的该出租物业空置期(不低于3个月)的租金、管理费损失……合同另对其他内容进行了约定。就上述房屋租赁合同，被告2017年8月实际接收房屋作办公室之用；被告支付房屋租金至2017年10月31日、支付物业费至2017年11月30日；另支付了租赁保证金27,863.97元，物业费保证金9,797.60元，以上钱款均由原告出具了收据。后，被告因自身经营遇困资金紧张无力再支付剩余租金。以上事实，由原、被告的陈述，租赁合同、收据等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告确认系争房屋于2018年6月13日收回，相应租金、物业管理费、利息等要求计算至2018年6月13日。被告应付未付款项导致原告的损失，因此主张利息，违约金及空置期损失费是合同的约定。利息及违约金如存在重复，主张违约金。被告表示，搬走时与原告收取租金的人员商量并交回钥匙，说没有承租能力了，于是就在2017年12月31日搬走了，没有书面的手续。本院认为：原、被告就系争房屋签订《租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反相关强制性法律法规，依法应确认为合法有效，双方均应按约履行各自义务。被告因自身原因无力交纳2017年10月31日后的租金及2017年11月30日后的物业费，提前搬离系争租赁房屋，即使采信被告之说法，被告在搬离时与原告经过协商，也属于被告因自身原因导致无力支付后续租金而提前搬离系争房屋，且原告就此并未免除被告的违约责任。因此，本院依法以守约方诉请主张解除合同之材料送达被告之日为合同解除日。从当事人对于系争房屋内状况的陈述来看，被告搬离时屋内未遗留物品，房屋基本处于空关状态，原告自认自2018年3月得知被告搬离的情况。本院认为，被告作为违约方理应对其违约行为给原告造成的损失承担赔偿责任，但原告作为守约方也应尽到合理减损的义务。因此，对于2017年11月1日起至2018年6月13日期间涉及的租金及占用使用费，本院酌情确定为170,000元；对于2017年12月1日起至2018年6月13日期间的物业管理费，本院酌情确定为25,000元。原告主张自起诉之日计算迟延支付租金的违约金和物业管理费的利息，与法无悖，本院予以支持，但对于迟延支付违约金的计算标准以及空置费损失问题，本院根据被告的违约原因、过错程度、给原告造成的实际损失等综合因素考虑，对违约金标准和空置费损失均进行酌情调整。对于被告已经交纳给原告的租赁保证金27,863.97元、物业费保证金9,797.60元，由原告按照合同约定直接处理用于冲抵上述被告应当承担或支付的费用、违约金或损失等，不足部分由被告履行补足支付义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告上海中暨科技发展有限公司与被告尧冠供应链管理(上海)有限公司就上海市华隆路XXX号签订的租赁合同于2018年5月24日解除；二、被告尧冠供应链管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中暨科技发展有限公司租金及使用费人民币170,000元；三、被告尧冠供应链管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中暨科技发展有限公司物业管理费人民币25,000元；四、被告尧冠供应链管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中暨科技发展有限公司物业管理费利息(以人民币19,595.20元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年5月14日起算至实际支付日止)；五、被告尧冠供应链管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中暨科技发展有限公司迟延支付租金违约金(以人民币139,319.85元为本金，按日万分之五标准，自2018年5月14日起算至实际支付日止)；六、被告尧冠供应链管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海中暨科技发展有限公司空置损失费人民币60,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5,158元，减半收取人民币2,579元，由原告负担人民币22元，由被告负担人民币2,557元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇一八年七月三十日书记员  周 诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。