浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终1264号上诉人（原审原告）：嘉善东方球铁铸造有限公司，住所地：嘉善县魏塘街道罗星渔业村。组织机构代码：256211610。法定代表人：张永青，该公司总经理。委托诉讼代理人：俞晓云，浙江红船律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉善县魏塘街道梁家翻砂厂，住所地：嘉善县魏塘街道梁桥村。统一社会信用代码：91330421146593080F。法定代表人：何卫军，该厂厂长。被上诉人（原审被告）：何佳东，男，1995年1月26日出生，汉族，住嘉善县。上述二被上诉人共同委托诉讼代理人：薛岭，嘉善县天成法律服务所法律工作者。上诉人嘉善东方球铁铸造有限公司（以下简称东方球铁公司）因与被上诉人嘉善县魏塘街道梁家翻砂厂（以下简称梁家翻砂厂）、何佳东房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉善县人民法院（2017）浙0421民初5349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东方球铁公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持其全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实和理由：一、一审法院混淆了拆迁中的腾退法律关系与租赁合同中的腾退法律关系。拆迁属于行政行为，故拆迁中的腾退法律关系亦属于行政行为中的一部分，应适用相关行政法方面的法律规定。而租赁合同法律关系发生在承租人与出租人之间，是平等主体之间的法律关系。租赁合同的本质是承租人支付租金，而出租人利用租赁物，其核心在于承租人支付了租金，获得了租赁物的使用权益。本案中，冲天炉是东方球铁公司承租物的一部分，也是最主要、必备的生产设备，当冲天炉被拆除后，承租人是没有办法再进行生产的，也就是说上诉人所承租的租赁物已不具备租赁价值，而导致租赁物失去价值并非因为上诉人的原因，而是政府相关部门的拆迁行为。此时，租赁合同实际已经解除，即使认定租赁合同关系仍然存在，承租人亦不需要继续支付租金。本案截止支付租金的时间点应当是相关部门拆除冲天炉而导致上诉人不能生产的时间，而不是拆迁行政法律关系中腾空时间。二、《企业腾退补偿协议书》约定的腾空移交时间与租赁合同法律关系中的腾空是两个不同的概念。一审法院根据《企业腾退补偿协议书》来计算租金没有法律与事实依据。严格意义上讲，本案的实际被拆迁人系被上诉人，或者至少上诉人与被上诉人作为一个整体属于被拆迁人。只是拆迁部门操作习惯问题，导致上诉人作为被腾退企业与嘉善县魏塘街道梁桥村股份经济合作社签订了《企业腾退补偿协议书》。即便如此，该腾退是指被拆迁人符合拆迁部门的要求进行腾空，目的是为了配合拆迁。这明显区别于租赁合同法律关系中的腾退，租赁合同法律关系中的腾退是指承租人将租赁物腾空并将租赁物交还给出租人，让出租人就租赁物继续发挥使用价值。三、上诉人的行为只是为了配合拆迁部门的要求。目前就嘉善地区而言，拆迁部门往往是先将被认定为落后产能的企业主要设备进行拆除，然后进行评估，甚至流程中可能涉及复评（本案中就涉及到复评程序），再然后就拆迁补偿金额进行协商，当拆迁部门与被拆迁单位就补偿金额达成一致意见后，另行签订《企业腾退补偿协议书》。因此，在正式签订《企业腾退补偿协议书》前，上诉人早已与被上诉人达成口头一致意见解除租赁合同，后续的行为只是为了获得拆迁补偿而配合拆迁部门一系列行政行为中的一部分。梁家翻砂厂、何佳东共同辩称，一、拆迁与租赁存在着必然的关系。实践中存在出租人同意拆迁，但是承租人不同意的情形。为此政府采取分别评估和补偿的方式。但是有的承租人，乘拆迁漫天要价，拒绝搬迁，导致拆迁不能正常进行，出租人的拆迁补偿不能及时到位，造成了出租人的严重经济损失。本案的上诉人就是为了多拿一些拆迁补偿款不愿腾空。二、腾退、拆迁、补偿是拆迁工作中的流水线。没有腾退，就不能拆除；不拆除，就拿不到补偿金。由于上诉人占用被上诉人的厂房，不愿将设备搬走、腾空厂房，导致拆迁公司不能对该厂房拆除，显然导致被上诉人的厂房补偿款始终拿不到。在被上诉人尚未得到厂房的补偿金前，这个厂房还是被上诉人的，上诉人无论占用还是使用均得付租金直至将厂房腾空、归还给被上诉人。上诉人于2017年8月10日搬走所有设备、腾空厂房、交出钥匙，一审判令租金计算到2017年8月10日是合情、合理、合法的。三、上诉人与嘉善县魏塘街道梁家村股份经济合作社签订的《企业腾退补偿协议书》第三条约定：“经双方协商，乙方企业全部建筑物腾空移交时间为：2017年5月31日前。”但是上诉人违约，一直拖到2017年8月10日才腾空厂房，上诉人应按协议交纳租赁费。上诉人有关在正式签订《企业腾退补偿协议书》前，上诉人早已与被上诉人达成口头一致意见解除租赁合同的陈述，不符合事实。综上所述，请求二审驳回上诉，维持原判。东方球铁公司向一审法院起诉请求：1.确认东方球铁公司与梁家翻砂厂于2016年1月1日签订的《租赁协议》已于2017年1月22日解除；2.梁家翻砂厂、何佳东连带退还租金187945元；3.本案诉讼费用由梁家翻砂厂、何佳东承担。一审法院认定事实：东方球铁公司作为承租人，梁家翻砂厂作为出租人签订了《租赁协议》一份，东方球铁公司方签字人为“冯水华”。协议约定：出租方将位于的厂房租赁给承租方，占地面积5335平方米，厂房建筑面积2000平方米，场地面积3335平方米；租赁期限自2016年1月1日起至2020年1月1日止；租赁费每年20万元；付款方式为协议签字生效之日一次性交清第一年度全部租赁费，以后每年必须按时一次性交清下一年度的全部租赁费（先交后用）；协议还就违约责任、厂房维护、经营期间债权债务等相关事宜进行了约定。2016年11月，东方球铁公司因与何佳东发生买卖合同纠纷，东方球铁公司起诉至一审法院，后经法院主持调解于同年12月5日达成调解协议。该协议约定：何佳东尚欠东方球铁公司货款63万元，由何佳东于2017年1月1日前支付东方球铁公司20万元（以东方球铁公司应支付梁家翻砂厂的2017年厂房租赁款20万元相抵）等。双方当事人均确认现双方已就2017年全年的租金相抵，视为东方球铁公司已付2017年度全年租金20万元。2017年4月28日，嘉善县魏塘街道梁桥村股份经济合作社作为“腾退实施人”，东方球铁公司作为“被腾退企业”签订了《企业腾退补偿协议书》一份。该协议约定：东方球铁公司坐落在岳家圩，违法土地向村租用的建筑面积288.89㎡；补偿房屋建筑物、附属物、物品搬迁运费、设备实施搬迁或报废补偿金合计142785元；东方球铁公司全部建筑物腾空移交时间为2017年5月31日，东方球铁公司腾空完毕将钥匙交于嘉善县魏塘街道梁桥村股份经济合作社；嘉善县魏塘街道梁桥村股份经济合作社在签约三个工作日内支付总补偿款20%，东方球铁公司腾空交房后三个工作日内支付总补偿款60%等。2018年3月23日，嘉善县魏塘街道梁桥村村民委员会在相应支付凭证复印件上标注说明“冯水华于2017年9月18日领取企业腾退补偿60%的款”。2017年10月16日，嘉善县魏塘街道梁桥村村民委员会出具《证明》一份，载明：“东方球铁公司租赁梁家翻砂厂厂房列入梁桥村第一批低端企业腾退名单，该企业于2017年4月28日签订腾退协议，租用人冯水华于2017年8月10日向梁桥村提交了门钥匙，2017年8月18日进行了拆除”。同年11月13日，该村委会又出具《证明》一份，载明“东方球铁公司租赁梁家翻砂厂厂房，我村于2017年1月20日通知该企业取缔冲天炉，魏塘街道于2017年1月23日对该企业冲天炉进行破坏性拆除，企业停产。2017年4月28日该企业签订了腾退协议，租用人冯水华于2017年8月10日向梁桥村提交了厂门钥匙，2017年8月18日由中标单位嘉善大江路桥工程有限责任公司进行了拆除。”同年11月14日，嘉善群发拆迁有限公司出具《证明》一份，载明“嘉善魏塘梁家翻砂厂厂房已于2017年8月18日由中标单位嘉善大江路桥工程有限责任公司委托嘉善群发拆迁有限公司进行拆除”。而东方球铁公司提交的《情况说明》系2017年11月1日由东方球铁公司作为说明人，次日由嘉善县魏塘街道梁桥村股份经济合作社在该《情况说明》上盖章注明“以上情况属实”，该《情况说明》表述为“梁家翻砂厂将其位于梁桥村的厂房出租给东方球铁公司，本村于2017年1月20日左右通知承租人要求其立即搬迁，承租人东方球铁公司实际于2017年1月22日搬迁完成”。东方球铁公司遂以涉案厂房于2017年1月22日因政府要求被拆迁，故2017年未实际使用相对应的租赁费187945元应予以退还为由，诉至一审法院，要求判如诉请。另查明，梁家翻砂厂工商登记负责人系何卫军。东方球铁公司认为何佳东实际参与经营，梁家翻砂厂、何佳东对此未予以抗辩。关于东方球铁公司向梁家翻砂厂承租的厂房等租赁物，在2010年10月18日，嘉善经济合作社作为卖方、何卫军及王卫东作为买方签订了《关于梁桥村村办企业梁家翻砂厂房屋、设备一次性出卖及收取土地租金协议》，该协议约定“企业性质转变为个人独资企业（由何卫军、王卫东担任企业负责人）；梁家翻砂厂房屋、设备、造型砂箱（详见清单）一次性出卖给何卫军、何佳东两人，出卖价格538000元，产权归何卫军、王卫东两人共同所有等”。2014年10月8日，何卫军（兄）与何玲娟（妹）签订了《协议书》一份，约定“梁家翻砂厂产权从2014年10月8日开始归何卫军所有，经营权亦归何卫军所有等”。而据何佳东陈述，何卫军与何玲娟系兄妹关系，王卫东与何玲娟系夫妻关系，何佳东系何卫军之子。一审法院认为，根据双方陈述以及查明的事实，嘉善县魏塘街道梁桥村股份经济合作社作为“腾退实施人”与作为“被腾退企业”的东方球铁公司签订《企业腾退补偿协议书》，其中约定东方球铁公司的腾空搬迁时间为2017年5月31日前，可确定至此东方球铁公司与梁家翻砂厂租赁关系已无法继续履行，此情形属于《合同法》第九十四条所规定之情形，据此可确定2017年5月31日为合同解除时间。而本案争议主要在于合同解除后，东方球铁公司实际腾退时间以及租金返还问题。关于合同解除后东方球铁公司实际腾退时间的认定。东方球铁公司认为应以其提交的嘉善县魏塘街道梁桥村股份经济合作社表示“情况属实”的《情况说明》上载明的时间为准即2017年1月22日，而梁家翻砂厂、何佳东则认为应以嘉善县魏塘街道梁桥村村民委员会出具的两份《证明》上载明的东方球铁公司向梁桥村提交厂门钥匙的时间为准即2017年8月10日。对此，一审法院认为，《情况说明》的说明人系东方球铁公司,而嘉善县魏塘街道梁桥村股份经济合作社虽表示“以上情况属实”，但该《情况说明》载明东方球铁公司实际搬迁时间与嘉善县魏塘街道梁桥村村民委员会出具的两份《证明》所载明的东方球铁公司提交厂房钥匙时间不一致，另结合实施拆除单位出具的《证明》所载明拆除时间及《企业腾退补偿协议书》所签订的时间和约定移交腾空时间、获取补偿款相对应的时间，东方球铁公司实际腾退时间可按梁家翻砂厂、何佳东抗辩所确认的时间为准即2017年8月10日。东方球铁公司所主张的实际移交腾退时间，证据不足，一审法院不予支持。关于租金返还问题。双方均确认东方球铁公司2017年全年租金已抵付梁家翻砂厂、何佳东，据此结合一审法院确认的合同解除时间及东方球铁公司实际腾退时间，梁家翻砂厂、何佳东返还东方球铁公司房屋的租金应扣除合同解除之前租金及合同解除后仍实际占有的使用费，计算为2017年12月31日至2017年8月11日止共142天÷365天×200000元计77808元。东方球铁公司对此提出的要求梁家翻砂厂、何佳东返还数额诉请过高，而梁家翻砂厂、何佳东抗辩之愿意返还的数额过低，一审法院予以更正。至于东方球铁公司以何佳东系梁家翻砂厂实际经营者为由要求梁家翻砂厂、何佳东承担连带返还上述款项之责任，梁家翻砂厂、何佳东均未提出相应抗辩则以示默认，故对东方球铁公司就此诉请予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、东方球铁公司与梁家翻砂厂签订的《租赁协议》于2017年5月31日解除；二、梁家翻砂厂退还东方球铁公司租金77808元；三、何佳东对梁家翻砂厂上述退还款项承担连带清偿责任；四、驳回东方球铁公司其余诉讼请求。案件受理费4059元，减半收取2030元（东方球铁公司预交），由东方球铁公司负担1190元，梁家翻砂厂、何佳东负担840元。双方当事人二审中均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为租赁合同解除时间及东方球铁公司支付租金的截止时间。关于租赁合同解除时间，东方球铁公司与腾退实施人嘉善县魏塘街道梁桥村股份经济合作社签订的《企业腾退补偿协议书》约定，东方球铁公司于2017年5月31日前将租赁房屋移交给拆迁人。至此，东方球铁公司与梁家翻砂厂的租赁协议无法继续履行，一审认定双方租赁协议于该日解除，并无不当。关于东方球铁公司支付租金的截止时间，东方球铁公司称其主要的生产设备冲天炉被拆除后，其已不能正常生产，之后的租金无需支付。本院认为，东方球铁公司应否支付租金的事实依据是其是否占有房屋而非其能否正常生产经营。东方球铁公司在冲天炉被拆除后，甚至是合同解除后，虽不生产，但未将其余生产设备搬离，也未将租赁房屋返还给梁家翻砂厂、何佳东或是梁家翻砂厂、何佳东认可的接收主体，梁家翻砂厂、何佳东无法自行使用房屋，也无法及时将房屋移交给拆迁单位以获取拆迁补偿款。故东方球铁公司实际仍占有该房屋，其应继续支付合同解除前的租金和合同解除后的占有使用费直至实际腾退完毕。关于东方球铁公司实际腾退时间，东方球铁公司提供了《情况说明》用以证明其于2017年1月22日完成搬迁，但该份《情况说明》的说明人系东方球铁公司自身，且载明的搬迁完成时间早于2017年4月28日签订的《企业腾退补偿协议书》约定的东方球铁公司腾空房屋的最迟时间2017年5月31日，故对该份《情况说明》载明的东方球铁公司腾退完毕时间，本院不予采信。嘉善县魏塘街道梁桥村村民委员会出具的《证明》载明东方球铁公司于2017年8月10日交付了房屋钥匙，结合《企业腾退补偿协议书》有关东方球铁公司最迟于2017年5月31日前腾空房屋、在腾空交房后三个工作日内可获取60%总补偿款的约定及东方球铁公司实际于2017年9月18日领取60%补偿款的事实，本院认为《证明》载明的腾退时间具有合理性，本院予以采信。故一审认定东方球铁公司于2017年8月10日腾退完毕并认定租金（占有使用费）计算至该日正确。综上所述，东方球铁公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2503元，由上诉人嘉善东方球铁铸造有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一八年七月九日法官助理周倩书记员赵婉沁