上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终4735号上诉人（原审原告）：叶纯豪，男，1976年2月7日出生，汉族，户籍地安徽省霍山县。委托诉讼代理人：施雨，上海市达辰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：力某1，男，1975年3月29日出生，汉族，住上海市徐汇区。被上诉人（原审被告）：力某2，男，2002年3月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。法定代理人：力某1（系力某2之父），年籍信息同上。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：邹华恩，上海东方环发律师事务所律师。两被上诉人之共同委托诉讼代理人：徐嘉，上海东方环发律师事务所律师。上诉人叶纯豪因与被上诉人力某1、力某2返还原物纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初24567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人叶纯豪的委托诉讼代理人施雨，被上诉人力某1、力某2的共同委托诉讼代理人徐嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶纯豪上诉请求：撤销一审判决，改判支持叶纯豪一审的诉讼请求。事实和理由：1、叶纯豪与案外人卢某就上海市XX街XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）签订的房地产买卖合同，系双方真实意思，叶纯豪已付清房款，房屋产权已变更为叶纯豪。在购买房屋后叶纯豪得知力某1一家居住在系争房屋内，但卢某承诺会让力某1一家搬离系争房屋。因此，叶纯豪在购买系争房屋过程中已尽应有的注意义务，是善意买受人。2、力某1、力某2否认力某1之父力某3与卢某之间的系争房屋买卖的真实性，但其未提供证据予以证明。即便力某3与卢某的房屋买卖存在效力问题，使得卢某成为无权处分人，但叶纯豪买受系争房屋时符合法律规定的善意取得要件，故并不影响叶纯豪取得系争房屋的所有权。3、无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。力某1、力某2长期违背叶纯豪意志，居住在系争房屋中，叶纯豪有权基于不动产所有权行使返还原物请求权。4、卢某是否曾占有使用系争房屋及叶纯豪是否获得实际控制权与本案争议焦点无关。本案应适用物权法第三十四条、第三十九条返还原物请求权的规定，一审法院引用物权法第三十七条损害赔偿请求权的规定属适用法律错误。请求二审法院支持叶纯豪的上诉请求。力某1、力某2辩称：卢某和叶纯豪之间并非亲密朋友的关系，叶纯豪购买系争房屋前未实地看房，未尽到谨慎看房的注意义务，不符合常理。叶纯豪在得知系争房屋有人居住的情况下长达数年均未向力某1、力某2主张权利，该情况亦不正常。叶纯豪与卢某实际系通过虚假房屋买卖非法获取银行贷款，故叶纯豪非善意购房人。请求二审法院驳回叶纯豪的上诉，维持原判。叶纯豪向一审法院起诉请求判令：1、力某1、力某2和徐某迁出系争房屋，将房屋归还叶纯豪；2、力某1、力某2和徐某支付叶纯豪从2009年7月1日起至迁出之日期间的房屋使用费30万元；3、诉讼费由力某1、力某2和徐某负担。一审中，叶纯豪撤回对徐某的起诉，并申请撤回第2项诉讼请求。一审法院认定事实如下：力某1与力某2系父子关系。系争房屋产权于2001年1月23日登记至力某3（系力某1父亲）名下。2005年7月18日，力某3（力某1、力某2认为系他人冒签）与案外人卢某就买卖系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，2005年8月3日，系争房屋登记至卢某名下。2009年3月18日，叶纯豪为向案外人卢某购买系争房屋而签订了《上海市房地产买卖合同》，叶纯豪并曾向中国银行股份有限公司上海市分行申请个人住房按揭贷款，现贷款已清偿。系争房屋一直由力某1、力某2居住使用并交纳公用事业等其他费用。2017年6月3日，案外人要求力某1、力某2搬离系争房屋，双方发生争执，为此报警110。另，案外人卢某因涉嫌合同诈骗羁押于上海市第一看守所，卢某母亲仲某因信用卡诈骗罪被上海市徐汇区人民法院判处有期徒刑。一审法院于2017年10月27日至上海市第一看守所向卢某询问买卖系争房屋的相关事宜，卢某称：“系争房屋由其母仲某以其名义买下，房款由母亲出，多少房款记不清，具体时间也记不清，房子没住过，母亲说房子有人住，让卢某不要管，叶纯豪是卢某的同事，叶纯豪想买房屋，卢某在未经中介居间的情况下将系争房屋出售给叶纯豪，合同大概在2009年签订，没看房，房款收到，首付款20万元，贷款60多万元，告知叶纯豪系争房屋有人住。叶纯豪在投资公司做民间贷款，双方签订房屋交接书，交钥匙给叶纯豪，他知道里面有人住很生气”。一审法院认为，根据相关规定，当所有权与占有权能发生分离的情况下，买受人是否可以其为房屋所有权人基于返还原物请求权要求房屋内的实际占有人迁出。虽然力某3与卢某间就系争房屋签订的买卖合同之效力尚未有判定，但力某1、力某2长期居住在系争房屋内，力某1是原产权人力某3之子，力某2是原产权人力某3之孙，叶纯豪至今亦未提供力某1、力某2系非法占有、使用系争房屋的充分证据，且系争房屋原出卖方卢某自认从未占有、使用过系争房屋，故叶纯豪在未从出售方卢某处获得房屋实际控制权的情况下，径行要求实际占用人力某1、力某2迁出系争房屋，一审法院难以支持。鉴于卢某与叶纯豪间买卖合同的履行情况不属于本案审查的范围，虽然叶纯豪已于2009年6月10日取得了系争房屋的房地产权证，完成了房屋的权利交付，但其从未从出售方卢某处获得过系争房屋的占有、使用权，而其出售方卢某也从未获得系争房屋的实际控制权，叶纯豪对系争房屋的权利应通过其与卢某间的房地产买卖合同的履行（包括房屋的权利交付以及实物交付）来实现，叶纯豪可向卢某主张因无法交付房屋导致合同无法继续履行的违约责任。综上，对叶纯豪要求力某1、力某2迁出系争房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。叶纯豪撤回部分诉讼请求，并无不当，一审法院予以准许。一审法院审理后，于2018年2月26日依照《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定判决：驳回叶纯豪的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由叶纯豪负担。二审中，叶纯豪陈述其购买系争房屋前未进入系争房屋察看，2009年取得系争房屋产权后才通过卢某得知房屋内有人居住，叶纯豪信任卢某能尽快腾空房屋故一直未向卢某要求交房。叶纯豪于一审中提交《房屋交接单》，载明卢某于2009年10月6日已向叶纯豪交付系争房屋。落款署名为卢某、叶纯豪，落款日期为2009年10月6日。叶纯豪于一审中陈述，卢某和叶纯豪于2009年签署过一份《房屋交接书》，后来找不到了，故于2016年又补签了一份，即本案中提交的《房屋交接书》，证明双方已交接房屋。叶纯豪于二审中陈述，《房屋交接单》在房屋交接前就已签署，但因叶纯豪发现房屋内有人居住，故实际双方并未进行房屋交接。经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明：叶纯豪与卢某于2009年3月18日签订的《上海市房地产买卖合同》约定系争房屋总价款为686,000元，合同中未约定交房时间。2009年6月10日，系争房屋产权人变更为叶纯豪。本院认为，力某1、力某2分别为系争房屋原产权人力某3的儿子和孙子，且其二人长期居住使用系争房屋，故其二人系合法占用系争房屋。虽然力某1、力某2对力某3和卢某之间的系争房屋交易之真实性不予认可，但该房屋买卖合同的效力并非本案审理范围，故本院不作评判。叶纯豪自认其在向卢某购买系争房屋时未至系争房屋内察看，对力某1、力某2居住在系争房屋内的事实并不知悉，此属叶纯豪在购房时未尽买方审慎注意义务。叶纯豪和卢某于《上海市房地产买卖合同》中并未约定系争房屋交房时间，而自2009年叶纯豪取得系争房屋产权后至今长达九年的时间里，叶纯豪均未向卢某主张过交房。对于叶纯豪提交的《房屋交接单》，一方面叶纯豪对此阐述的意见存在自相矛盾之处，且亦不足以证明双方已进行房屋交接的事实。由此，在力某1、力某2长期居住使用系争房屋，且叶纯豪从未实际获得系争房屋控制权的情况下，叶纯豪径行以房屋产权人的身份要求力某1、力某2迁出系争房屋，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，叶纯豪的上诉理由不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人叶纯豪负担。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  陈蓓蓉审判员  唐建芳二〇一八年七月九日书记员  朱丽娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……