江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0192民初459号原告：徐江，男，1968年10月25日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。委托诉讼代理人：高峰，南昌市青云法律服务所法律工作者。被告：徐世荣，男，1953年10月28日生，住江西省南昌市东湖区。被告：罗雪兰，女，1956年10月31日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：吴启帆、李明月，北京大成（南昌）律师事务所律师。原告徐江诉被告徐世荣、罗雪兰房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐江及其委托诉讼代理人高峰，被告徐世荣、罗雪兰的共同委托诉讼代理人吴启帆、李明月均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐江向本院提出诉讼请求：1.判令二被告返还原告支付的购房款15万元、指标款3万元；2.判令二被告赔偿原告损失100万元；3.案件受理费由二被告承担。事实与理由：2011年6月4日，被告罗雪兰与原告签订了一份《建房指标转让协议书》（以下简称《协议书》），约定由原告出资购买被告罗雪兰公公徐继保单位江西日报社在南昌经济技术开发区瑞香路翰林世家（传媒新居）21栋1单元1001室的集资建房的指标，指标价3万元，购房款由原告支付，房屋归原告所有，购房协议由被告徐世荣与原告签订。《协议书》签订后，原告按约定支付了指标款3万元给被告罗雪兰，并于2011年6月16日、2012年3月20将购房款15万元分两次以徐继保的名义缴纳给江西日报社。此后，二被告违反《协议书》，要求收回建房指标，但原告拒不同意。二被告采取不告诉原告缴款时间,也不通知原告缴纳购房款的方式阻止原告继续履行《协议书》，导致原告无法履行《协议书》。房屋建成后，二被告也未将房屋交付给原告而是将房屋出售给他人，二被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，为保护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告徐世荣、罗雪兰辩称，第一，被告徐世荣不是本案适格主体。被告徐世荣与原告之间没有签订《协议书》，不存在任何权利义务关系；第二，原告徐江未按《协议书》约定支付购房余款，违反了《协议书》中第七条约定的：“乙方（备注：徐江）此后应依照单位规定及时付清本房屋的所有购置费用，若乙方原因导致本房屋购款项、税金未能及时支付，产生的一切直接责任与间接责任，均由乙方承担。”，在此情况下，被告有权解除或终止与原告的《协议书》；第三，2016年3月28日，被告已全额向原告退还指标费及购房诚意金、首期购房款，原告以事实行为对此已表示默认，《协议书》双方已经确认不再履行，被告不存在任何违约情形和过错。然而，原告徐江时隔2年后起诉要求退还前述费用无事实、法律依据，主张巨额赔偿更是没有依据。因此，恳请贵院依法查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：对于原告提供的《协议书》、客户回单、江西日报社内部收款收据、南昌市公安局经济技术开发区分局双岭派出所笔录三份、私人房屋买卖协议书，用以证明二被告违约，应当承担违约责任，经庭审质证，二被告对上述证据的真实性、合法性未提出异议，关联性、证明目的提出异议，故本院对上述证据的真实性、合法性予以确认，至于关联性将在本院认为部分予以阐述；对于二被告提供的徐继保身份信息、常住人口登记卡、西山万寿陵园安葬通知单、常住人员登记表、江西日报社传媒新居团购小组签发的《传媒新居商品房申购通知》、号码为189××××****的手机信息图片、被告罗雪兰退还18万元的转账凭证、发送退款信息的手机短信图片，用以证明《协议书》约定的标的物面积大幅度增加，合同发生变更，并且在协商无果的情况下已将指标转让费、购房诚意金已退还原告，二被告并不存在违约，经庭审质证，原告对上述证据的真实性、合法性未提出异议，关联性提出异议，因此，本院对二被告提供的上述证据的真实性、合法性予以确认，至于关联性将在本院认为部分予以阐述。根据双方当事人的陈述和提交的证据，本院确认以下事实:2011年6月4日，原告徐江（作为乙方，受让人）与被告罗雪兰（作为甲方，出让人）就罗雪兰公公徐继保单位江西日报社一套住房面积为90㎡的建房资格指标转让给乙方签订了一份《协议书》，第一条约定，甲方自愿将购房指标作价3万元转让给乙方；第二条约定，江西日报传媒新居大院自筹资金建房款是由乙方以甲方的名义交纳，实际购房出资人为乙方。因目前本项目的产权单位《房屋证》、《国有土地使用权证》，待本房屋建设或者交付且乙方实际支付该房屋所有购置款项后，甲方则为该房屋的名誉主人，乙方为该房屋的实际出资人和所有权人；第三条约定，在满足前述条件后，甲方应将本房屋所取得的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、购房票据及购房合同或协议交给实际出资人乙方；第四条约定，甲方须全力配合该房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》过户，房屋过户所产生的费用由乙方负责；第七条约定,乙方必须在该协议签订时一次性付清房屋指标转让费3万元，待甲方实际收到乙方款项，并出具收款收据后，本协议正式生效。乙方此后应依照单位规定及时付清本房屋的所有购置费用，若乙方原因导致本房屋购房款项、税金未能及时支付，产生的一切直接责任与间接责任，均由乙方承担。《协议书》还对其他事宜进行了约定。另查明，2011年6月5日，原告通过银行转账向被告罗雪兰支付指标费3万元。2011年6月16日、2012年3月20日，原告在被告的陪同下向原告公公徐继保单位江西日报社交纳讼争指标的诚意金6万元、9万元，合计15万元，之后，被告将江西日报社收取上述诚意金的收款收据交由原告保管。2015年，江西日报社传媒新居团购领导小组确认徐继保将分到建筑面积为120.77㎡的房屋。2015年2月25日，徐继保死亡。由于《协议书》只约定建筑面积为90㎡房屋的指标转让费。二被告遂提出要求增加相关款项但遭到原告的拒绝，之后被告罗雪兰于2016年3月28日将指标费3万元、购房诚意金15万元全部退还至原告的建设银行账户（户名：徐江，账户/卡号：62×××13）。同年3月29日、4月2日，被告罗雪兰均向原告使用的号码为189××××****的手机发送了一条短信，内容均为：“徐江，您好，江报指标房的首付款和指标费已经转至您建行尾号为3713的储蓄卡里，请查收。罗雪兰。”原告未回复任何内容。本院认为，徐继保基于江西日报社退休职工的特定身份，有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。《协议书》约定建房指标转让实质是定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定。被告罗雪兰与原告签订的《协议书》时未取得徐继保的代理权，但《协议书》签订后，被代理人徐继保允许原告以其名义向江西日报社交纳购房诚意金15万元，说明徐继保已经开始履行合同的义务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第十二条：“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。”，被告罗雪兰的无权代理已经徐继保追认，原告与被告罗雪兰签订的《协议书》对徐继保具有法律约束力。由于《协议书》约定的定购房屋资格的转让，是基于徐继保的特定身份而取得，具有一定的人身依附性，并且徐继保在《协议书》履行过程中于2015年2月25日死亡。《协议书》约定的权利与义务并不当然对二被告具有法律约束力。因指标房屋建筑面积增大，被告遂要求增加相关款项但遭到原告的拒绝。此后被告罗雪兰要求与原告解除《协议书》也遭到原告的拒绝，被告罗雪兰遂径直退还原告全部指标费及购房诚意金18万元。因此，原告诉请二被告返还指标费及购房诚意金18万元，本院不予支持。原告诉称由于二被告违约导致无法继续履行《协议书》，主张二被告赔偿损失100万元，于法无据，本院不予支持。基于被告罗雪兰对解除《协议书》负有相应责任，且已对原告造成一定的经济损失，本院酌定被告罗雪兰赔偿原告经济损失5万元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告罗雪兰赔偿原告徐江经济损失5万元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告徐江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15420元，减半收取7710元，由原告徐江负担7000元，被告罗雪兰负担710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  沈张茂二〇一八年七月二日书记员  何婷琴