福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽民终511号 上诉人（原审原告、申请执行人）：厦门嘉盛集团有限公司，住所地福建省厦门市思明区莲前东路****。 法定代表人：黄团结，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱恒，福建天凯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄建凡，福建天凯律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、执行案外人）：郑德胜，男，1965年10月12日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 委托诉讼代理人：郭明昆，福建联合信实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张孟强，福建联合信实律师事务所实习律师。 上诉人厦门嘉盛集团有限公司（以下简称嘉盛公司）因与被上诉人郑德胜申请执行人执行异议之诉一案，不服福建省厦门市中级人民法院（2016）闽02民初1060号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年4月16日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。 嘉盛公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持嘉盛公司的诉讼请求。事实和理由：(一)一审法院认定“郑德胜在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合司，并合法占有该房产，且已支付全部价款”证据不足，事实不清。1.郑德胜并未提供证据证明已支付全部购房款项，其与厦门华溢房地产开发有限公司（以下简称华溢公司）仅存在普通债权关系，并不具有物权优先性，且一审法院认定其已支付全部价款也明显认定事实不清的，存在严重错误。根据郑德胜提供的商品房买卖合同仅有复印件并无原件，即使其提供的材料属实，也仅能证明郑德胜依据合同对华溢公司享有相应的债权。根据我国物权法第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，郑德胜尚未办理商品房权属登记，故至今仍未取得其所购买的国贸金海岸天浪阁9层04单元房产的所有权。再者，郑德胜仅提供了一份商品房销售专用发票证明其已支付全部购房款，该商品房销售专用发票仅盖有发票专用章并无华溢公司的公章，真实性尚且无法确认。鉴于华溢公司当时销售房产时存在以房抵债的相关情况，而郑德胜并无提供“支付全部房屋价款”的相应转账凭证，仅凭一份真实性无法确认的《商品房销售专用发票》并不能证明已实际支付全部购房款。2.郑德胜并未提供直接证据证明其在法院查封之前合法占有讼争房产，一审法院认定郑德胜在查封之前已合法占有讼争房产，属于认定事实不清。郑德胜提供的厦门有诚物业服务有限公司国贸金海岸物业管理处出具的证明载明：“兹证明厦门国际(科技)商城(国贸金海岸)鹭江道97号9层04单元从2006年12月交付使用；物业管理费缴交从2006年l2月至今”。该份《证明》并未明确案涉房产的交付使用对象为郑德胜，无法证明讼争房屋交付郑德胜的事实。同时，该物业管理处的工商信息显示其成立日期为2007年8月2日，而厦门有诚物业服务有限公司现已被吊销物业管理资格。因此，厦门有诚物业服务有限公司国贸金海岸物业管理处是否自2006年以来一直管理国贸金海岸小区并无法确认。另外，郑德胜在一审中提供的垃圾清理费、公共维修金、物业管理费、公准金、电费等票据的真实性无法确认，物业票据中并没有具体载明缴款人，且电费发票日期均为本案查封之后，仅凭该等票据无法证明被告是否实际占有房屋。换言之，郑德胜所提交的证据并不足以证明其在本案查封之前就已实际占用讼争房产。而一审法院在未认真审查证据的关联性，未查清案件事实的情况下，仅凭厦门仲裁委的裁决即认定郑德胜在查封之前已合法占有讼争房产，严重损害嘉盛公司的合法权益。3.郑德胜提交的厦门仲裁委员会厦仲裁字[2010]第0337号裁决认定事实有误，一审法院仅凭该裁决即进行事实认定，容易被错误事实认定所误导，严重损害上诉人查封的优先性。首先，郑德胜于2010年向厦门仲裁委员会提起仲裁，而讼争房产已于2008年5月8日被原审法院查封。郑德胜未于2006年购房未过户后立即提起仲裁，反而于查封之后才向厦门仲裁委员会提起仲裁，存在恶意对抗法院查封的嫌疑。再者，根据该仲裁裁决书中事实查明情况，仲裁庭并未对郑德胜与华溢公司的商品房销售合同的履行情况进行深入调查，相关事实认定不清。其一，关于郑德胜是否实际支付全部购房款项的问题，该裁决书查明郑德胜仅提供由华溢公司出具的《厦门市商品房销售专用发票》，但仲裁庭未对郑德胜的付款情况进行深入调查即认定郑德胜已实际支付了全部购房款项。其二，关于郑德胜是否于2006年实际交接占有讼争房产，郑德胜仅提供厦门有诚物业服务有限公司国贸金海岸物业管理处出具的证明及《厦门市商品房使用说明书、商品房质量保证书》等无指向性的书面证据，并无提供物业费、水电费等直接证据，仲裁庭未深入调查其是否已实际入住讼争房产即认定郑德胜已于2006年12月19日交接占有该房产。显然，仲裁裁决存在明显的事实认定错误，一审法院未认真审查仲裁事实，反而以该裁决认定的事实为基础，严重损害了嘉盛公司查封讼争房产的合法权益。综上，一审法院认定郑德胜提供的证据足以证明其对讼争房产享有足以排除强制执行属于事实认定不清，依法应当撤销。(二)一审法院基于错误的事实认定驳回嘉盛公司的诉讼请求，该判决适用法律条款错误。依据《最高人民法院关于适用的解释》(以下简称民诉法司法解释)第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，判决准许执行该执行标的；(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。首先，若郑德胜提供的商品房买卖合同为真实有效，则仅证明郑德胜享有实体权利，但在证据不足的情况下，无法证明郑德胜存在支付全部购房款项及在人民法院查封讼争房产之前己实际合法占有该房产的事实。因此，郑德胜享有的权益并不具备优先性，不足以排除强制执行，应当适用民诉法司法解释第三百一十三条的第一项的规定，而一审法院基于错误的事实认定，适用了第二项判决驳回嘉盛公司的诉讼请求，属于适用法律错误，依法应当予撤销原审判决。综上，郑德胜的情形依法不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第二十九条第二款项规定的适用条件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条“当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉”的规定，请求依法撤销原判，依法改判支持嘉盛公司的一审诉讼请求。 郑德胜辩称：(一)嘉盛公司认为一审法院查明关于“郑德胜在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有该房产，且已经支付全部价款”的证据不足，事实不清，但并未提出任何证据予以反驳，该观点毫无根据。根据《最高人民法院关于适用的解释》(下称《民诉法司法解释》)第93条规定“下列事实，当事人无须举证证明：……；(六)已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；……”，因此根据郑德胜提供的仲裁裁决，已经确认了郑德胜向华溢公司购买并自2006年12月19日即开始占有、使用讼争房屋的事实，一审法院对此予以确认，合法合理，对此嘉盛公司并未提出反证，应承担举证不能的不利后果。1.嘉盛公司提出郑德胜提供的证据《商品房买卖合同》没有原件不予认可的观点不能成立。仲裁裁决已确认郑德胜与第三人华溢公司签订了合法有效的书面购房合同。关于《商品房买卖合同》原件的问题，根据同时开庭审理的另案业主陈述，包括郑德胜在内的该批《商品房买卖合同》原件均已被华溢公司收回，并由厦门市公安局思明分局经侦大队扣押，经另案业主代理人核对，以及仲裁裁决书中提到的，仲裁员到经侦大队核实，合同原件存在并具有买卖双方的签字盖章，应属合法有效。嘉盛公司予以否认却未提供证据证明，应承担举证不能的责任。2.嘉盛公司提出关于郑德胜并未举证证明已支付全部购房款项的理由不能成立。仲裁裁决已确认郑德胜“已依约支付了全部价款”，华溢公司亦出具相应发票，且郑德胜亦提供了厦门市商品房销售专用发票作为证据，以上证据足以证明郑德胜已向华溢公司付清全款。需提请法庭注意的是，在一般商品房买卖合同中，作为买受人的一方如没有付清相应款项，作为开发商的华溢公司不可能为买受人郑德胜出具发票。3.关于嘉盛公司提出郑德胜未在法院查封之前占有讼争房屋的观点不能成立。《裁决书》已确认郑德胜于2016年12月19日与华溢公司办理了房产交接手续后，一直实际占有使用讼争房屋至今。华溢公司与郑德胜于2006年12月19日签订《房屋交接单》，办理了房产交接手续，至今为止，郑德胜一直实际占有使用讼争房屋。不仅如此，郑德胜亦提供了厦门市商品房使用说明书、商品房质量保证书等证据，足以证明郑德胜在2006年12月19日即已经占有了讼争房屋的事实，同时根据物业公司提供的证明和物业公司提供的证明及生活垃圾处理费、物业费、水电费发票证明郑德胜自2006年12月19日以来一直占有、使用讼争房屋。嘉盛公司仅以物业证明和物业票据不足以证明郑德胜占有讼争房屋的事实，确无法提出证据予以反驳，亦无充足理由，不应支持。4.嘉盛公司声称依法生效的《裁决书》认定事实有误不予采纳的观点显属错误。如前所述，《民诉法司法解释》第93条明确了生效《裁决书》所认定的事实可予以直接认定，但嘉盛公司不仅径行否认该条文的效力，认为原审法院不应直接认可《裁决书》所认定的事实，同时又未提出相反证据予以证明，显为滥用上诉权利提出的牵强理由，依法应予以驳回。（二）一审法院适用法律正确，嘉盛公司所称认定事实错误，并无事实和法律依据，应予以驳回。嘉盛公司认为一审法院适用法律错误的理由缘于对于一审法院认定事实的错误，这显然不能成立。如前所述，嘉盛公司对原审所谓认定事实的错误观点不仅与郑德胜提供的《裁决书》等证据所证明的事实不相符，且其并无任何证据证明。因此，其提出的一审法院适用法律错误的理由亦为纯粹引用民事诉讼法第一百七十条二审裁判的适用情形，毫无事实根据与法律依据，不应得到支持。 嘉盛公司向一审法院起诉请求：准许执行华溢公司名下厦门市国际（科技）商城(国贸金海岸)天浪阁9层04单元房产。 一审认定事实如下：郑德胜与华溢公司签订一份《商品房买卖合同》（编号：0342486），约定郑德胜向华溢公司购买国贸金海岸/国际科技商城天浪阁9层04单元房产，建筑面积为152.57平方米，房屋总价款为762850元。合同第八条交付期限约定：华溢公司应当在2006年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第十五条关于产权登记的约定：华溢公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由华溢公司提供的资料报产权登记机关备案。第二十二条约定，本合同连同附件共十七页，一式三份，具有同等法律效力，华溢公司一份，郑德胜一份，厦门市国土资源与房产管理局备案一份。 厦门仲裁委员会厦仲裁字[2010]第0337号裁决认定：由于华溢公司的实际控制人陈建华从2008年10月起下落不明，为处理华溢公司的善后问题，政府组织有关部门封存了华溢公司的资料，包括本案合同在内的购房资料也在封存之列。经核对，郑德胜提交的合同复印件与有关部门保留的合同原件一致。2006年3月13日，华溢公司向郑德胜开具《厦门市商品房销售专用发票》，确认收到郑德胜缴纳的案涉房屋购房款762850元。2009年12月29日，厦门有诚物业服务有限公司国贸金海岸物业管理处出具一份证明，载明：“兹证明厦门国际（科技）商城（国贸金海岸）鹭江道97号9层04单元从2006年12月交付使用；物业管理费缴交从2006年12月至今”。2010年9月9日，厦门仲裁委员会作出裁决：（一）确认郑德胜向华溢公司购买国贸金海岸天浪阁9层04单元的商品房买卖合同关系真实并已成立，华溢公司应于裁决书送达之日起10日内向郑德胜交付《商品房买卖合同》（编号：0342486）正本；（二）确认郑德胜已经于2006年12月19日交接占有国贸金海岸天浪阁9层04单元的商品房；（三）华溢公司应于本裁决书送达之日起10日内向厦门市国土资源与房产管理局提交办理国贸金海岸天浪阁9层04单元商品房产权登记手续所需的材料，并协助办妥房产的产权证书。 一审法院在执行申请执行人嘉盛公司与被执行人华溢公司、陈建华债权转让合同纠纷一案中，案外人郑德胜对本案执行标的物之一的厦门市国际（科技）商城（国贸金海岸）天浪阁9层04单元房产提出异议，以其与华溢公司签订《商品房买卖合同》，已支付了全部购房款，华溢公司于2006年12月19日将房产交付其使用等为由，请求中止对讼争房产的执行。厦门中院于2016年8月26日作出（2008）厦执行字第256—11号执行裁定书，该裁定书载明：“另查明，该房产于2006年12月30日由华溢公司抵押给中国农业银行厦门市湖滨支行，至今仍在抵押中。2008年5月7日，本院依照嘉盛集团的申请查封了该房产。2014年5月26日，本院依嘉盛集团的申请继续查封该房产”。该裁定书认定：……，郑德胜已全额支付该房产的房价款。厦门有诚物业服务有限公司国贸金海岸物业管理处出具的证明亦足以认定郑德胜于2006年12月19日就已实际占有使用该房产。该房产至今未办理登记备案手续系因华溢公司未能依约履行登记备案的义务所致，郑德胜没有过错。另一方面，郑德胜支付全额价款并实际占有该房产的行为亦发生于该房产被抵押给中国农业银行厦门市湖滨支行和被本案查封之前，郑德胜对此亦无过错。裁定：中止对厦门市国际（科技）商城（国贸金海岸）天浪阁9层04号房产的执行。 一审法院认为：本案系申请执行人执行异议之诉。异议复议规定自2015年5月5日起施行，该规定第三十二条明确规定：“本规定施行后尚未审查终结的执行异议和复议案件，适用本规定”，故本案应适用异议复议规定。在金钱债权执行中不动产买受人权利能够排除执行的情形，该规定第二十八条针对的是登记在被执行人名下的不动产之情形，第二十九条针对的是登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房之情形，本案同时符合上述两条规定，在适用上产生竞合，应一并审查后选择适用而非排除适用，即：对于被执行人为房地产开发企业、执行标的为该企业名下的商品房，买受人只要符合上述其一条款，即可支持其执行异议。异议复议规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，郑德胜与华溢公司于2006年签订《商品房买卖合同》，2006年3月13日华溢公司向郑德胜出具了讼争房产全额价款的商品房销售专用发票，郑德胜亦于2006年12月19日实际占有使用讼争房产。法院于2008年5月7日查封讼争房产，并依嘉盛公司的申请于2014年5月23日作出（2008）厦执行字第256号—1执行裁定书，裁定继续查封讼争房产。据此，应认定郑德胜在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有该房产，且已支付全部价款。根据查明事实，郑德胜未能办理讼争房产权属转移登记手续系因华溢公司将讼争房产再行抵押所致，并非郑德胜的原因，郑德胜对此并无过错。故郑德胜作为买受人符合异议复议规定第二十八条规定的买受人权利能够排除执行之情形，应中止对讼争标的的执行，嘉盛公司的异议不能成立。综上，判决：驳回嘉盛公司的诉讼请求。 本院二审中，双方没有提供新证据。除嘉盛公司对一审判决认定“郑德胜在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合司，并合法占有该房产，且已支付全部价款”有异议外，各方对一审认定的其他事实没有异议。本院对各方没有异议的一审查明事实予以确认。 本院认为：（一）郑德胜提供的《商品房买卖合同》虽为复印件，但经仲裁机构核对，该合同复印件与有关部门保留的合同原件一致，故该合同真实性可以确认。因此，可以认定郑德胜签订的《商品房买卖合同》合法有效，且从签订时间来看，该合同签订于讼争房屋被法院查封之前。（二）郑德胜提供了《商品房销售专用发票》原件证明其已依约支付了全部购房款，发票上加盖华溢公司的发票专用章，嘉盛公司仅以该发票上未加盖华溢公司公章为由质疑发票的真实性，理由不够充分。（三）一审中，厦门有诚物业服务有限公司国贸金海岸物业管理处所出具的证明与郑德胜提交的物业费、维修金发票等证据能够相互印证，可以认定郑德胜于2006年12月19日就已实际占有使用该房产，且该房产至今未办理登记备案手续系因华溢公司未能依约履行登记备案的义务所致，郑德胜没有过错。综上，一审法院认定郑德胜作为买受人符合异议复议规定第二十八条规定的买受人权利能够排除执行之情形，并依据民诉法司法解释第三百一十三条第二项规定驳回嘉盛公司的诉讼请求正确，嘉盛公司提出的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，厦门嘉盛集团有限公司。 本判决为终审判决。 审 判 长  林国新 审 判 员  陈 曦 代理审判员  陈志辉 二〇一八年七月三十一日 法官助理刘洁君 书记员宋瑜 附：本案所适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。