广东省东莞市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤19执异33号 案外人：张辉，男，汉族，1963年4月30日出生，身份证住址为湖南省湘潭市岳塘区。 委托代理人彭代强、陈嘉祺，广东彭代强律师事务所律师。 申请执行人：马红开，男，汉族，1974年9月30日出生，身份证住址为广东省东莞市南城区。 被执行人：东莞市万江宏达花园建造有限公司，住所地为东莞市万江区东富商业街****。 法定代表人：李振航。 关于马红开申请执行东莞市万江宏达花园建造有限公司（下称宏达花园）商品房预售合同纠纷系列案，因执行过程中案外人张辉提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。 案外人张辉异议称：张辉与戴松林于2006年4月8日与宏达花园签订《宏达花园别墅内部认购书》及《补充协议》，以分期付款方式购买位于东莞市万江区××村××花园别墅××房（下称涉案房产）。后戴松林决定不参加购买，由张辉一人出资购买。张辉已按约定于2007年8月2日付清全部购房款148万元，张辉单独与宏达花园签订了正式的《商品房买卖合同》（编号0261320）。近期张辉向房屋登记部门申请房屋登记时，被告知因宏达花园欠款，涉案房产已被东莞中级法院裁定查封，案号为（2014）东中法执字第996-1025号、1057-1086号之一、之二。因涉案房产已由宏达花园出售给张辉，且张辉已付清房款并取得该房产，故请求东莞中级法院中止对涉案房产的执行。 张辉提供以下证据用以支持异议主张：（2014）东中法执字第996-1025号、1057-1086号之一执行裁定书，（2014）东中法执字第996-1025号、1057-1086号之二执行裁定书，东莞市第三人民法院（2017）粤1973执异42号执行裁定书，宏达花园别墅内部认购书及补充协议、商品房买卖合同、张辉与戴松林协议书、进账单、收据、宏达花园传真的别墅认购说明书、付款计划、银行账号、银行按揭所需资料、宏达花园置业顾问名片、宏达花园售房宣传广告、办证情况说明、费用清单、存款存折等。 申请执行人马红开、被执行人宏达花园没有提供复议答辩意见和证据。 本院经异议审查查明：关于马红开依据已生效的广州仲裁委员会（2013）穗仲莞案字第4605、4607、4611、4614-4632、4812-4848、4856号共60份裁决书，申请执行宏达花园商品房预售合同纠纷系列案，本院依法立案执行，案号为（2014）东中法执字第996-1025、1057-1086号。根据上述生效裁决，宏达花园应在仲裁裁决作出之日起十日内将相应的《商品房买卖合同》向东莞市房地产管理部门申请备案，并承担各案的仲裁费。经核算，宏达花园应承担上述60宗仲裁案件仲裁费共计240709元，以及60宗案件执行费3010.56元，两项合计243719.56元。在系列案执行过程中，因宏达花园未按生效仲裁裁决履行义务，本院向东莞市房产管理局（下称市房管局）发出《协助执行通知书》，要求市房管局依法为涉案合同中符合备案条件的《商品房买卖合同》办理备案手续。针对仲裁费部分的执行，本院经依法调查宏达花园的财产，发现宏达花园名下有位于东莞市万江区××村××花园别墅××房产。本院于2014年11月11日向东莞市万江房地产管理所（下称万江房管所）发出协助执行通知书，万江房管所依法协助对该涉案房产办理了轮候查封手续。此后因该系列案件暂不具备执行的条件，本院于2014年12月16日作出（2014）东中法执字第996-1025号、1057-1086号之二执行裁定书，裁定终结（2014）东中法执字第996-1025号、1057-1086号案件本次执行程序。 又查，涉案房产登记产权人为宏达花园，登记日期为2009年11月13日，房屋用途为别墅，建筑面积为372.71㎡.在本院采取上述轮候查封措施之前，该房产已先后由东莞市第一人民法院于2014年6月9日以（2014）东一法南执恢字第33号案件查封、东莞市第三人民法院于2014年9月29日以（2014）东三法常执字第760号案件轮候查封。因该两次查封此后期限届满而效力消灭，本院上述轮候查封于2018年6月7日转为正式查封，查封期限为两年。 再查，在东莞第一法院执行（2014）东一法南执恢字第33号案件过程中，张辉以与本案相同的理由向东莞第一法院提出异议，请求中止对涉案房产的执行。东莞第一法院经立案审查后认为，第一、按房管部门出具的房产信息资料和法院的查封手续显示，涉案房产登记在宏达花园名下，东莞第一法院于2014年6月9日对该房进行查封；第二、案外人张辉向法院提交了其与宏达花园签订的《商品房买卖合同》和支付房款的收据，而宏达花园对前述材料未提出反对意见，故对张辉提出的其在法院查封涉案房产之前，于2007年与宏达花园签订了合法有效的《商品房买卖合同》并付清了购房款的事实，东莞第一法院予以采信；第三、张辉向东莞第一法院提交了有万江房管所盖章确认的《办证情况说明》，证明张辉在法院查封涉案房产前，从2012年起，就频繁向万江房管所投诉并要求办理房产证，至今未能办理房产证的原因是因开发商即宏达花园拖欠税费等，而非张辉的原因。由于宏达花园同样未对该说明提出反对意见，故对张辉主张非其原因未办理房产过户登记的事实，东莞第一法院予以采信；第四，虽然张辉未能提交双方对涉案房产的交接手续，但结合张辉提交的缴交涉案房产水电费的存折和张辉已交清房款的事实等情况，东莞第一法院认为张辉主张其已占有涉案房产的事实，符合常理，应予采信。综上，张辉的异议理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故对其提出的异议请求即中止对宏达花园名下的涉案房产的执行，东莞第一法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，东莞第一法院于2015年11月16日作出（2015）东一法执外异字第30号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行。 又查，在东莞第三法院执行（2014）东三法常执字第760号案件过程中，张辉以与本案相同的理由向东莞第三法院提出异议，请求中止对涉案房产的执行。东莞第三法院经立案审查后认为，该案中，从张辉向法院提交的一系列证据上看，张辉已依约向宏达花园支付了涉案房产全部价款1480000元，且涉案房产已于2007年7月5日交付给张辉使用，张辉当日并办理了缴交水电费的存折；此外，根据万江房管所盖章确认的《办证情况说明》可印证，涉案房产至今未能办理房产证的原因在于开发商拖欠税费，而非张辉存在过错。综上，张辉向法院提交的证据能够证明其异议理由符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，故对张辉提出的异议请求，东莞第三法院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条的规定，东莞第三法院于2017年6月9日作出（2017）粤1973执异42号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行。 又查，2006年4月8日，张辉、戴松林与宏达花园签订《宏达花园别墅内部认购书》，张辉与宏达花园签订《补充协议》，约定张辉、戴松林以148万元购买涉案房产，购房款在2007年8月10日前付清。2006年3月28日至2007年8月2日，张辉、戴松林向宏达花园支付购房款148万元。2007年8月9日，张辉与戴松林签订《协议书》，约定戴松林退出对涉案房产的投资，确认张辉已于2007年8月9日将戴松林所有投资款退还给戴松林；戴松林将涉案房产的权、责、利全部转让给张辉。张辉已单独与宏达花园签订《商品房买卖合同》（编号0261320），但双方均未签署《商品房买卖合同》的落款时间。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后六十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”第二十四条约定“商品房预售的，自本合同生效之日起30天内由出卖人向东莞市房地产管理部门申请登记备案。”张辉与宏达花园签订《商品房买卖合同》后，要求办理房产证无果，从2012年起，频繁向万江房管所投诉并要求办理房产证，得到的答复是因开发商欠税费等原因无法办证。 在（2015）东一法执外异字第30号案件审查过程中，张辉确认《商品房买卖合同》的实际签订时间在2007年7月至9月期间。张辉主张宏达花园已于2007年7月5日将涉案房产交付给其使用，双方没有办理相应的交付手续；张辉在当天办理了缴交水电费的广东农村信用合作社的存款存折，由于张辉没有对该房产进行实际使用，所以在该存折中也没有缴交水电费的记录。 以上事实，有（2014）东中法执字第996-1025号、1057-1086号之一执行裁定书，（2014）东中法执字第996-1025号、1057-1086号之二执行裁定书，（2015）东一法执外异字第30号执行裁定书、（2017）粤1973执异42号执行裁定书、宏达花园别墅内部认购书及补充协议、商品房买卖合同、张辉与戴松林协议书、进账单、收据、宏达花园传真的别墅认购资料、万江房管所出具的不动产（房产）登记信息查询结果、办证情况说明、费用清单、存款存折等证据，予以证明。 本院认为，本案争议焦点为案外人张辉的异议请求是否合法恰当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，结合宏达花园别墅内部认购书、补充协议、商品房买卖合同、办证情况说明等证据，可认定张辉与宏达花园早在相关法院查封之前已签订涉案房产的书面买卖合同。第二，同样结合上述证据及进账单、收据等，可认定张辉早在相关法院查封之前已将涉案房产的购房款全额支付给宏达花园。第三，根据万江房管所确认的办证情况说明，张辉自2012年以来即多次投诉催办涉案房产证，再结合张辉已开设涉案房产的水电费缴交账户，可见张辉在相关法院查封之前即已具备占有控制涉案房产的条件及需求。第四，至于涉案房产一直未能办理过户，根据上述办证情况说明显示，系由于宏达花园欠缴税费原因造成，且张辉在相关法院查封前已积极主张并试图解决办证问题。综上，案外人张辉就涉案房产提出的异议请求合法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院裁定如下： 中止对东莞市万江区莫屋村宏达花园别墅707号房的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  陈义权 审判员  张永棋 审判员  何 芃 二〇一八年七月十日 书记员  高庆珍