福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0102民初7493号 原告：张彬，女，1958年6月15日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人李伟征，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人江滨，北京中银（福州）律师事务所实习律师。 被告：卢统勇，男，1966年2月18日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告：福州市鼓楼区融江麦田房产经纪服务部，住所地：福建省福州市鼓楼区洪山镇西江滨大道**融侨锦江花园****楼**02店面。 负责人:张力军，总经理。 委托诉讼代理人徐聪龙，法务专员。 被告：福建金诚丰担保有限公司，，住所地：福州市鼓楼区杨桥路宏杨新城**楼**统一社会信用代码：91350100796069117L。 法定代表人：林根秀，总经理。 委托诉讼代理人吴亚娟，福建名仕律师事务所律师。 被告：林玉英，女，1946年8月15日出生，汉族，住福州市仓山区。 原告张彬与被告卢统勇、福州市鼓楼区融江麦田房产经纪服务部（以下简称麦田房产）、福建金诚丰担保有限公司（金诚丰公司）、林玉英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李伟征、江滨、被告麦田房产委托诉讼代理人徐聪龙、被告金诚丰公司委托诉讼代理人吴亚娟到庭参加诉讼，被告卢统勇、林玉英经本院公告传唤，公告期限届满未到庭应诉，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告卢统勇签订的《房屋买卖合同》及“补充协议”；2、依法判令被告卢统勇向原告支付违约金人民币500000元，并负担原告为主张权利支付的律师代理费人民币40000元；被告麦田房产与被告卢统勇对上述违约金及律师代理费承担连带责任；3、依法判令被告金诚丰公司向原告退还购房保证金23万元；4、本案诉讼费、保全费由三被告共同负担。 事实和理由：2017年5月29日，原告经被告麦田房产居间服务，与被告卢统勇达成合意，购买被告卢统勇所有的位于鼓楼区车位。当日，各方签订了系列合同及法律文件，被告卢统勇因人在国外便委托其婶婶林玉英代为签署，具体为：原告与被告卢统勇签订购房交易的主合同即《房屋买卖合同》及“补充协议”；原告与被告卢统勇、被告麦田房产签订购房交易的配套从合同即《居间服务合同》；原告与卢统勇、被告金诚丰公司签订购房交易的配套另一从合同即《交易服务合同》。上述合同及法律文件，明确约定了各自的权利义务。其中： 一、《房屋买卖合同》第三条约定，购房价格为450万元；第九条约定：“1、房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金人民币50万元整。2、交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）”；第八条第二项约定，原告应在合同签订日支付购房保证金7万元，在合同签订后7日内再支付购房保证金16万元（共计23万元保证金），保证金支付至交易服务方（即被告金诚丰公司）代管；第十条约定，双方确认通讯地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误信件无法送达的，视为已送达，由此产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担；第十二条约定，纠纷交房屋所在地人民法院起诉等内容。《补充协议》第2条约定，甲方（即被告卢统勇）应于本合同签订后十五日内（即2017年6月13日之前），向交易服务方（即被告金诚丰公司）提供委托林玉英签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》以及其他相关合同文件的授权确认函或委托林玉英出售该房屋的公证委托书，否则，视为甲方违约，乙方（即原告）有权解除《房屋买卖合同》并有权依照违约责任条款要求甲方承担相应的违约责任。二、《居间服务合同》第五条第二款约定，在提供居间服务过程中，被告麦田房产故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况导致双方利益受损害的，应承担相应的赔偿责任。三、《交易服务合同》第三条第三项约定，被告卢统勇违约导致原告解除合同的，原告有权向被告金诚丰公司要求退还购房保证金。合同签订后，原告分别于2017年5月29日和2017年6月2日按照合同约定向被告金诚丰公司支付购房保证金人民币共23万元。 但至2017年6月13日期限届满，被告卢统勇并未依约提供委托林玉英出售房屋的公证委托书。为此，原告、被告麦田房产、金诚丰公司多次以电话、微信、短信等形式通知被告卢统勇及林玉英履行合同，但二人至今未依约提交文书，也均无任何回复。2017年8月1日，原告委托律师按合同确定的被告收件地址送达，要求被告卢统勇履行义务的律师函。原告认为，被告卢统勇自原告发送催促履约的律师函后至今未提交约定要求的文书，已构成违约，根据《房屋买卖合同》及“补充协议”的约定，原告有权解除合同并追究被告卢统勇的违约责任。被告麦田房产作为居间方，向原告提供被告卢统勇定会履约提交约定文书的虚假情况，致使原告支付保证金却不能实现交易目的，完成房产交易，依《居间服务合同》应对原告的损失承担责任，与被告卢统勇向原告共同连带赔偿违约金。被告金诚丰公司应依《交易服务合同》将原告支付的23万元购房保证金退还原告。综上所述，为保障原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望人民法院判如所请！ 被告卢统勇、林玉英经本院公告传唤，公告期限届满未到庭应诉，也无提出书面答辩意见及证据。 被告麦田房产辩称，一、其提供的居间服务合同已履行结束，在房屋买卖合同成立时其义务即已结束。本案的纠纷系房屋买卖交易过程中产生，与被告麦田房产无关。二、被告麦田房产在居间服务过程中并不存在隐瞒及提供虚假信息的情形，在进行房屋买卖时被告麦田房产已核实合同双方身份信息，并已告知原告。房屋买卖合同的补充协议对后期产权人进行约定，原告在签约时已知晓签约人身份和交易风险。三、房屋买卖合同并非居间服务合同，被告麦田房产居间服务合同的相对方，原告混淆房屋买卖和居间合同之间的关系，本案并不存在审理的理由。 被告金诚丰公司辩称，一、本案是因原告张彬与被告卢统勇、林玉英房屋买卖合同纠纷所引发的诉讼，其在提供交易服务过程中，勤勉尽责，履行合同项下相关义务，积极督促被告卢统勇和被告林玉英办理合同项下相关事务。二、购房保证金23万元，被告麦田房产同意根据法院的判决，在符合合同约定的情形下，退还原告。三、因被告金诚丰公司在本案中没有任何过错，所以案件诉讼费和保全费不应该由其承担。 原告提交的证据： A1、《房屋买卖合同》及“补充协议”，证明原告与被告卢统勇达成买卖合意，相关合同文书由被告林玉英代为签订，约定相关权利义务； A2.《居间服务合同》、《七星服务保障协议》，证明原告通过麦田房产的居间服务与被告卢统勇签订合同，相关合同文书由被告林玉英代为签订，约定相关权利义务； A3.《交易服务合同》，证明原告与被告卢统勇委托被告金诚丰公司提供房屋交易服务，相关合同文书由被告林玉英代为签订，约定卢统勇违约导致原告解除合同的，原告有权向其要求退还购房保证金； A4.历史流水、银联签购单、收款收据，证明原告依约支付购房23万元保证金； A5.EMS快递单、律师函，证明2017年8月1日，原告委托律师发函被告催促履约； A6.《委托代理合同》、发票、付款记录，证明原告为主张权利所支付的4万元律师代理费。 被告卢统勇、被告林玉英均未到庭质证。 经庭审质证，被告麦田房产对证据A1、A2的真实性、证明对象均无异议。对证据A2进行补充，认为被告麦田房产仅是居间服务合同的相对方，本案的居间服务合同、交易服务合同、房屋买卖合同均为独立合同，并不存在主从关系。对证据A3的真实性、证明对象均无异议，关于退还购房保证金由法院依法认定。对证据A4的真实性、证明对象均无异议。以被告金诚丰公司的质证意见为准。对证据A5的真实性、证明对象均无异议。对证据A6的真实性、证明对象均无异议，由法院依法认定。被告金诚丰公司对证据A1-A3的真实性无异议，证明对象由法院认定，对证据A4-A6的真实性、证明对象均无异议。 被告麦田房产提供如下证据： B1.产权人及共有权未到场声明，B2产权证、土地证复印件，共同证明被告麦田房产提供居间服务时，已明确告知原告，被告卢统勇的代理人林玉英在签约时未提供授权资料； B3.告知函、履约通知函，B4.EMS快递单、查询信息，共同证明被告金诚丰公司多次催促被告卢统勇和林玉英履行合同义务，诉争纠纷因被告卢统勇和林玉英违约造成的； 经庭审质证，原告对证据B1、B2真实性无异议，对证明对象有异议，理由：1、未到场声明，证实被告林玉英保证已取得产权人即卢统勇夫妇的口头授权，并保证产权人在合同签订后15日内提供书面的授权书，即授权已获得，暂缺的仅仅是授权的书面形式；2、声明中明确了涉案房屋的准确地址，同时被告林玉英承诺，若产权人未提交书面授权文书等，则被告林玉英也承担赔付50万元违约金的责任；3、产权证、土地证证实被告林玉英持有涉案房屋的权证原件，以上情况足以使原告有足够合理的理由确信林玉英获得了产权人的授权，产权人及林玉英均应受《房屋买卖合同》、“声明”约定的约束；对证据B3、B4真实性、关联性无异议，证实了被告卢统勇和林玉英的违约行为，他们应依约承当违约赔偿责任。被告金诚丰公司对证据B1、B2、B3、B4真实性、证明对象均无异议。 本院认为，因被告卢统勇和林玉英未到庭参加诉讼，又未书面提出异议和提交证据，视为自动放弃诉讼权利。原告和被告麦田房产提交的证据各方对真实性均无异议，且经审查符合法律规定，本院予以采纳。 结合原告提交的证据及庭审陈述，本院查明如下事实： 鼓楼区车位系被告卢统勇名下房产。2017年5月29日，被告林玉英以被告卢统勇的名义在被告麦田房产的居间服务下与原告签订《房屋买卖合同》及《补充协议》（以下简称合同）各一份，主要内容：一、原告以总价450万元购买被告卢统勇所有的位于鼓楼区车位。二、第八条第二项约定，原告应在合同签订日支付购房保证金7万元，在合同签订后7日内再支付购房保证金16万元（共计23万元保证金），保证金支付至交易服务方（即被告金诚丰公司）代管；三、第九条约定：“1、房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金人民币50万元整；2、交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）”。四、第十条约定，双方确认通讯地址以合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误信件无法送达的，视为已送达，由此产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担。五、甲方（即被告卢统勇）应于本合同签订后十五日内（即2017年6月13日之前），向交易服务方（即被告金诚丰公司）提供委托林玉英签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》以及其他相关合同文件的授权确认函或委托林玉英出售该房屋的公证委托书，否则，视为甲方违约，乙方（即原告）有权解除《房屋买卖合同》并有权依照违约责任条款要求甲方承担相应的违约责任。同日，被告林玉英发表《产权人及共有权人未到场声明》，保证已取得口头授权，并保证上述房产产权人在《房屋买卖合同》后15日内向交易服务人提供产权人书面委托书等，否则由其向买方支付赔偿金50万元等。原告同时签名确认已知悉上述声明内容并表示接受。 合同签订后，原告分别于2017年5月29日和2017年6月2日按照合同约定向被告金诚丰公司支付购房保证金人民币共23万元。但至2017年6月13日期限届满，被告林玉英并未提供被告卢统勇的书面委托书致《房屋买卖合同》无法继续履行。原告为此诉至本院。 另查，被告金诚丰公司三次向被告卢统勇邮寄《履约通知函》。2017年8月1日，原告委托律师按合同确定的被告收件地址送达要求被告卢统勇履行义务的律师函。 再查，原告委托北京中银（福州）律师事务所代理本案，并支付40000元律师费。 本院认为，本案双方当事人的主要争议是：一、被告卢统勇是否授权被告林玉英代理诉争房产的出售事宜以及二人应否承担相应责任；二、被告麦田房产和金诚丰公司应否应承担相应责任。 关于上述第一个争议问题，《中华人民共和国民法通则》第六十五条规定，民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。本案中，被告麦田房产提交的微信聊天记录载明其与被告卢统勇沟通出售诉争房产全部过程，包括被告卢统勇准备定居美国；被告卢统勇提供其叔叔的电话号码要求被告麦田房产和其叔叔婶婶联系，诉争房屋产权证由其婶婶交付被告麦田房产，同意其婶婶代签买卖合同等。结合被告麦田房产收到被告林玉英提供的产权证和看房时林玉英提供钥匙，本院认定被告卢统勇口头委托被告林玉英代理售房事宜。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人。原告基于信任被告麦田房产的专业居间行为，其作为善意第三人与被告林玉英所签订的合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反我国法律法规的禁止性规定，合法有效。被告卢统勇既已委托代为办理售房事宜，应依约履行合同项下的义务。然被告卢统勇却未依约提供其委托被告林玉英售房的公证委托书，致合同无法继续履行，被告卢统勇已构成违约，原告据此解除合同有事实和法律依据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据合同约定，房屋所有权变更完毕前一方违约的，自守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金人民币50万元整，但本案中，原告仅支付购房保证金23万元，亦未造成严重的损失，本院酌定被告卢统勇支付原告违约金额23万元。根据合同的约定，交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等），原告提供的证据足以证明其为本案支付律师费4万元，故原告诉请被告卢统勇支付律师费4万元有事实和法律依据，本院予以支持。 被告林玉英在《产权人及共有权人未到场声明》中保证其已取得口头授权，并保证上述房产产权人在《房屋买卖合同》后15日内向交易服务人提供产权人书面委托书等，否则由其向买方支付赔偿金50万元等。从该声明的内容看，被告林玉英同时以担保人的名义作了承诺。《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。故被告林玉英对于被告卢统勇赔偿违约金23万元和律师费4万元应承担连带责任。 关于第二个争议焦点，从被告麦田房产提供的微信聊天记录上可以看出其已多次向被告卢统勇确认售房事实和委托事项。《产权人及共有权人未到场声明》中原告亦签名确认“买方已知悉上述声明内容表示接受，同意在前述合同签订后15日内不进行任何撤销合同的行为，否则，撤销行为无效”。故被告麦田房产公司在提供居间服务时不存在过错，无需承担责任。诉争房屋买卖尚处于交易开始阶段，被告金诚丰公司亦多次发函催促被告卢统勇、林玉英履行合同，已尽到了必要的义务。故被告金诚丰公司亦无需承担责任。原告依约交付至被告金诚丰公司的履约保证金合计23万元，因合同已经解除，原告亦未有违约行为，故履约保证金23万元应由被告金诚丰公司予以退还。 被告卢统勇、林玉英经本院合法送达未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理及判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张彬与被告卢统勇于2017年5月29日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告卢统勇于本判决生效之日起十日内赔偿原告张彬违约金23万元和律师费4万元； 三、被告林玉英对被告卢统勇上述赔偿违约金和律师费款项承担连带责任； 四、被告金诚丰公司于本判决生效之日起十日内返还原告张彬购房保证金23万元。 五、驳回原告张彬的其它诉讼请求。 三被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费42800元、保全费5000元（已由原告预交），由被告卢统勇、林玉英承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 员  陈起强 人民陪审员  杨金华 人民陪审员  戴 清 二〇一八年七月十三日 法官助理郑艺凤 书记员张源 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第六十五条民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。 书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。 委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。