江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0214民初3332号原告：江苏苏南万科物业服务有限公司，统一社会信用代码9132059475585440XG（1/1），住所地苏州工业园区旺墩路**星旺墩商务广场****。法定代表人：王琢珺，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄刘金，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陆莉莉，女，该公司法务。被告：孙建，男，1965年12月25日生，汉族，住无锡市南长区。原告江苏苏南万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）与被告孙建物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万科公司的委托诉讼代理人黄刘金、被告孙建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万科公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令孙建向其支付2017年4月1日到2018年3月31日期间的物业费3144.24元（2.10元/月/平方米*12个月*124.77平方米）及违约金（从2017年4月1日开始，以每季度欠缴的物业费为基数，按日利率万分之五计算至实际给付之日止）；2、本案诉讼费由孙建承担。事实和理由：2017年4月1日其公司与孙建所居住的万科家园小区的业委会签订了《万科家园物业服务合同》，约定由其公司为该小区提供物业服务。而孙建自2017年4月1日起一直未支付物业费。孙建辩称:其自2017年4月1日起不交纳物业费是有原因的。1、2013年年底其发现家中主卧室的墙有渗水，向物业公司反映后，物业公司在2014年上半年进行了维修。后又发现其他卧室也出现了渗水情况，后多次向物业公司报修，但物业公司只回复说大修基金批下来了可以修理，但不肯承担我外出租房费用和搬家费用，因此至今未解决我家房屋渗水的事情。2、其购买房屋时签订的房屋买卖合同中明确了其单元楼下的地下一层空地是免费使用的停车场，但物业公司还是向其收取120元/月/车位的停车费，这是不合理的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据万科公司提供的《物业服务合同》、万科家园入住文表签收单、照片，本院调取的房屋登记簿证明，本院认定事实如下：孙建系无锡市新吴区万科家园9-301室房屋业主，该房屋建筑面积为124.77平方米。2017年4月1日，万科公司与无锡市新吴区万科家园第二届业主委员会签订《物业服务合同》，约定：由万科公司为万科家园小区提供物业服务，服务期间为2017年4月1日到2020年3月31日，多层住宅的物业费为2.10元/月/平方米（含公共水电费0.30元/月/平方米；按季度交纳，应于季度最后一个月26日前交纳下期的物业费，所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。2018年3月4日万科公司通过上门张贴的形式向孙建催讨过截至2018年3月31日的物业费。但2017年4月1日至2018年3月31日期间的物业费（含公共水电费）孙建至今尚未缴纳。双方有争议的内容：（1）孙建提供照片一组，证明其家中存在房屋外墙渗水致使屋内受损的情况。万科公司对该证据真实性无异议，但表示：渗水原因不明，照片无法证明损失与其公司有关；其曾为案涉房屋外墙渗水一事申请了大修基金进行过维修，有无锡市房屋维修资金使用申请表为证，而此次孙建的报修内容也申报了大修基金，但因孙建不予配合故迟迟无法进行修复。孙建表示因万科公司不同意先行为其支付维修期间的搬家、租房等费用，故而拖延至今无法修复。（2）孙建提供商品房买卖合同1份，证明其中补充条款第十五条第1点明确约定了“未在产权证中记载面积的室外露天平台和一层及地下一层室外庭院归各相关单元业主使用”，因此其有权将车辆停放在其所在单元地下一层空地，而万科公司为此向其收取停放费用的做法是违反合同约定的。万科公司对此表示，该条款仅说明业主享有使用权，并未明确是免费使用，洋房楼下的空地共有300多个停车位，由其公司统一进行管理，根据《2014年无锡物业收费管理办法》第（六）点明确规定了业主共有室外车位，由物业服务企业按每月每车位120元收取汽车停放费，因此其向孙建收取120元/月的停车费是合理合法的。本院认为，业主在物业管理活动中应向物业公司交纳物业管理费。本案中，孙建所有的房屋所在小区的业委会代表全体业主与万科公司签订了《物业服务合同》，明确了相关的权利义务，对物业费的收取标准及方法作出了明确的说明，对业主具有约束力。孙建作为其中的一员，亦实际享受了万科公司提供的物业服务，理应缴纳相应的物业费。物业管理服务的有效运行需要物业管理公司和业主的共同努力和配合。对于房屋公共部位的渗水问题，物业公司应当落实维修措施，如须启用专项维修资金的，也应与业主沟通积极办理好相关手续。但业主也应给予必要的配合。本案中并无证据证明房屋外墙渗水系万科公司直接造成，而且针对业主的报修，万科公司已协助孙建申请大修基金并愿意为孙建维修，已尽一定的服务义务，系因孙建要求万科公司先行承担其维修期间的租房等费用而导致维修至今仍未进行。如孙建认为万科公司有义务承担其损失赔偿责任，可通过法律规定的形式向万科公司主张权利，而不应直接以此为由拒交物业费。关于车辆停放费用的问题，本案中万科公司的诉讼请求并不涉及停车费用，孙建如对于已交纳过的停放费用存有异议，可通过向小区业主委员会或者相关行政部门反映处理，或另行予以主张，并不能直接构成拒交物业费的理由。综上，孙建提供的现有证据并不足以证明物业公司在管理上存在重大瑕疵，孙建拒交物业费依据不足，本院不予采纳。经核算，孙建尚欠2017年4月1日至2018年3月31的物业费共计3144.20元，应予支付。关于违约金，综合考虑合同约定及催缴情况等因素，本院仅对以未交纳的物业费3144.20元为基数，自2018年3月5日起按每日万分之五计算至实际给付之日止的违约金部分予以支持，其余部分依据不足不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、孙建应于本判决发生法律效力之日起五日内支付江苏苏南万科物业服务有限公司2017年4月1日至2018年3月31日期间的物业费3144.20元及违约金（以3144.20元为基数，自2018年3月5日起按每日万分之五计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回江苏苏南万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（此款已由万科公司预交），由万科公司负担2元，由孙建负担23元（万科公司同意其预交的案件受理费23元由孙建直接向其支付，本院不再退还，由孙建在本判决发生法律效力之日起五日内直接向万科公司支付）。本判决为终审判决。审判员  郭莹华二〇一八年七月二十六日法官助理牛文冉书记员杨帆本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定缴纳专项维修资金；（五）按时缴纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。