重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0233民初1695号原告：陈华林，男，生于1973年9月30日，汉族，重庆市忠县人，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：刘先军，重庆朗鉴律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：刘小平，重庆君之合律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：闫光军，男，生于1969年9月19日，汉族，重庆市忠县人，住重庆市忠县。被告：秦华英，女，生于1970年10月11日，汉族，重庆市忠县人，住重庆市忠县。二被告委托诉讼代理人：钱进，重庆市忠县忠州法律服务所法律服务工作者。代理权限；一般授权。原告陈华林与被告闫光军、秦华英房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年3月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人、被告及委托诉讼代理人到庭参加诉讼。期间，原告2018年3月22日申请诉讼保全。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：解除原、被告签订的房屋（门面）买卖合同；退还购房款120万元，赔偿该款自2015年4月16日起至判决之日按年利率5%发生的利息损失；支付房价款总额153万元30%的违约金45.9万元；原告收取的房屋租金从资金利息损失和违约金中减除。事实及理由：2015年4月2日，原告与被告闫光军签订房屋（门面）买卖合同，约定被告以153万元将其在忠县某某小区通过抵扣工程款取得的某号楼、面积122.30平方米的门面出卖给原告。协议签订后，原告支付购房款120元，余款应于2016年4月11日产权变更登记后支付。后因被告与开发商对标的物产权发生争执，双方于2016年4月3日签订房屋（门面）买卖合同补充协议，约定被告在2016年5月31日前对产权作出确认，并提供相关证据材料给原告，双方继续履行原合同，否则，原合同失效，被告于2016年5月31日前退还原告购房款，赔偿原告已付购房款资金利息损失，支付按房价款总额双倍计算的违约金。二被告系夫妻，长期不能提供证据证明出卖门面为其所有，请求人民法院支持原告诉讼请求。原告围绕诉讼请求提供房屋（门面）买卖合同、房屋（门面）买卖合同补充协议书、中国农业银行股份有限公司重庆市分公司借记卡交易明细、收条、中国建设银行、农业银行转款取款业务单和证明支持。被告对前述证据无异议。被告辩称，被告收到120万元房价款后向原告出具125的收条，其中的5万元是预期不能办理房产登记的补偿款。争议房屋由时任忠县人民政府副县长毛国强、建委主任李彬主导，重庆江淮房地产开发有限公司抵偿被告债务取得。被告出卖给原告后，政府又主导将此房出卖予重庆市通达投资有限公司并进行了产权登记。原告对房屋来源、产权登记情况、同一房屋先抵后卖并登记是知情的。合同暂时不能继续履行的原因是政府主导造成的，且被告诉讼撤销登记行政行为以及确认买卖协议无效的案件正在审理中。买卖合同及补充协议是原告起草的，双方并无违约责任约定。原告对违约金的主张过高，应予调整。同意解除合同，按年利率5%计算资金利息损失，以此为基础计算违约金。收取的租金6万元应从被告应退房价款中减除。被告围绕抗辩意见提供某某小区某号楼塑钢门窗及栏杆工程施工补充协议、承诺书、房租合同证明。原告质证意见：两份证据与案件无关联，不能作为本案证据。经审查，本院认为，原、被告提交的证据具有证据能力和证明能力，予以采信。根据认证意见，本院查明：2014年1月5日，重庆江淮房地产开发有限公司与忠县豪慧门窗厂负责人即被告闫光军签订某某小区某号楼塑钢门窗及栏杆工程施工补充协议，约定重庆江淮房地产开发有限公司以忠县某某小区某号楼、某号楼某某门面及两个车库抵付被告工程款，由重庆江淮房地产开发有限公司负责办理产权登记，被告继续完成某某小区某号楼塑钢门窗及栏杆工程。2014年1月7日，重庆江淮房地产开发有限公司出具主要内容为以前述房产抵付被告工程款的承诺书，时任忠县人民政府副县长毛国强、建设委员会主任李彬在此承诺书上签署同意意见。2015年4月2日，原告与被告闫光军签订房屋（门面）买卖合同，约定被告将2014年1月5日重庆江淮房地产开发有限公司抵付工程款的忠县某某小区某号楼、面积122.30平方米商业门面出卖予原告，当年4月16日前付120万元，被告收到120万元后，向原告出具125万元的收条，共中5万元作为被告对原告的补偿，2016年4月11日付20万元，余8万元待产权变更原告后给付。一方违约，向对方支付当时市场价总额双倍违约金。之后，原告通过银行转账向被告付款120万元。2015年4月2日，被告闫光军向原告出具收到10万元的收条，同年4月16日，被告闫光军之妻即被告秦华英向原告出具收到购房款115万元的收条，前述共计125万元，包括双方约定作为补偿而未实际给付的5万元。之后，重庆江淮房地产开发有限公司又将争议房出卖予重庆市通达投资有限公司并进行了产权登记。2016年4月3日，原告与被告闫光军签订房屋（门面）买卖合同补充协议，约定若在当年5月31日前确定门面实际为被告拥有，则继续履行原合同，若不能，则被告于5月31日前退还购房款120万元，并适当支付利息，原合同失效，一方违约，支付对方当时市场价总额双倍违约金。房屋出卖前，被告将房屋出租给案外人黄海峰，约定年租金3万元。原告购买房屋后，收取房屋租金6万元。本院认为，原告合法、继受取得争议房屋后，将房屋出卖予被告，具有法律效力；被告虽非因自身原因不能满足合同约定，但双方约定了被告在2016年5月31日前不能确定争议房屋归被告所有的解除合同条件，按照有约定从约定，无约定从法定的法律规定，原告诉请解除合同应予支持；原告收取租金6万元属争议房屋产生的收益，应归属原权利人，从被告应退还的购房款中减除，故被告应退购房款1140000元；原告诉请资金利息损失适法、正当，其主张的利率标准得到被告同意，亦不违反法律规定，应予支持。2015年4月17日至2018年7月5日，原告购房款1140000元共被占用3年2个月15天，按年利率5%计算，发生利息182875元；按照双方约定，被告在2016年5月31日前不能确定房屋归其所有和未退还房价款、支付利息即构成违约，且双方对违约责任有关于支付房价款总额双倍违约金的约定，合同不由被告书写不能对抗双方自由意志下的意思表达，故对被告关于违约责任的抗辩不予支持；本着诚实守信原则和公平原则，我国关于违约金主要以弥补损失为主，以惩罚违约为辅。按照最高人民法院关于违约金的裁判应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人过错程度，以不超过实际损失30%为限的司法解释的规定，原告主张房屋总价款153万元30%的违约金45.9万元不符合法律规定，本院按实际损失182875元的30%调整为54862元。综上所述，被告将房屋出卖予原告后，在约定期限内不能确定房屋归其所有和未退还购房款、支付利息，构成违约，应解除合同，由被告退还购房款，赔偿原告被占用资金利息损失，并支付违约金。原告收取的房屋租金应从被告退还购房款中减除。原告主张的违约金过高，依法应予调整。根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和同合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定，判决如下：一、解除陈华林与闫光军就忠县某某小区某号楼房屋签订的买卖合同及补充协议。二、闫光军、秦华英于本判决生效后三十日内，退还陈华林购房款1140000元。三、闫光军、秦华英于本判决生效后三十日内赔偿陈华林损失182875元，支付违约金54862元，合计237737元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取10090.50元，诉讼保全费5000，合计15090.50元，由闫光军、秦华英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审判员 邓 清二〇一八年七月五日书记员 叶桂蓉