重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0106民初5735号原告:蒋海,男,1981年5月27日出生,汉族,中国人民解放军陆军勤务学院基础部政治理论与工作教研室讲师，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：崔晓文,男,解放军陆军勤务学院基础部政治理论与工作教研室教员，住重庆市九龙坡区。被告：重庆奇峰物业（集团）有限公司,住所地重庆市沙坪坝区沙南街4-8号附10、11号，统一社会信用代码91500106622017421U。法定代表人：敖奇军，重庆奇峰物业（集团）有限公司总经理。委托诉讼代理人：贺小珺，男，重庆奇峰物业（集团）有限公司职工，住重庆市万州区。被告：重庆双生房地产营销策划有限公司,住所地重庆市巴南区鱼洞箭河路7号6幢8-2，统一社会信用代码91500113MA5UCA3N33。法定代表人：李伟，重庆双生房地产营销策划有限公司总经理。委托诉讼代理人：马中玲，女，重庆双生房地产营销策划有限公司职工，住重庆市永川区。原告蒋海与被告重庆奇峰物业（集团）有限公司（以下简称奇峰公司）、重庆双生房地产营销策划有限公司（以下简称双生公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月17日受理后，依法由审判员李勤独任审判，适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告蒋海的及其委托诉讼代理人崔晓文，被告奇峰公司的委托诉讼代理人贺小珺，被告双生公司的委托诉讼代理人马中玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋海向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与奇峰公司签订的认购协议未成立、未生效。2、判令二被告共同返还不当得利50000元。3、要求二被告以50000元为本金，从2018年4月15日起至付清之日止，按年利率24%的标准计算，向原告支付资金占用损失。事实和理由：2018年4月8日，原告与奇峰公司签订《商品房认购协议》，该《认购协谈》约定：(1)蒋海及案外人李娜作为乙方（认购方）认购甲方（卖方）奇峰公司开发建设的沙坪坝区房屋，总房款为人民币1051741元；(2)签署本认购协议之时，乙方须向甲方支付定金0元；(3)乙方应于2018年4月8日至“签约时间以开发商通知为准”持认购协议、定金收据签署《重庆商品房买卖合同》；(4)加盖甲方财务专用章的定金收据是乙方交付认购定金的唯一凭证。协议签订当日，原告刷卡支付了50000元，第一被告售楼处的工作人员出具了加盖第二被告双生公司财务专用章的收款收据。此后，蒋海发现，所认购房屋处于限制销售状态，4月15日，当即决定不予购买，遂到奇峰公司售楼处协商退还所收款项50000元。奇峰公司售楼处工作人员及负责人认为所收款项是定金，予以没收，不予退还，双方协商不成。原告认为，上述《认购协议》中没有约定定金数额，加盖双生公司财务专用章收据不是奇峰公司出具，且收据也未表明所收款项系认购定金。依法应认定原告与奇峰公司所签认购协议未成立、未生效。双生公司收到50000元无法律依据，属不当得利，依法应予以退还。被告奇峰公司辩称，1、被告于2015年底以涉案房屋办理了在建工程抵押。2016年4月12日，抵押银行书面同意被告可以将涉案房屋对外销售并收取相关款项。因此，涉案房屋并非属于限制销售状态，符合对外销售的全部法定条件。被告将该同意销售函在销售现场进行了公示。原告在签订认购协议前，可以查阅同意销售函。2、原、被告之间签订的认购协议是双方协商一致后的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该协议合法有效，双方均应按约履行各自义务。3、认购协议乙方是原告和李娜，李娜应当作为原告参加诉讼。4、本被告于2017年7月1日与被告双生公司签订销售代理合同，根据该合同第5条第2.6约定，遇本被告销售财务人员不在现场时，可以委托双生公司代为收取房屋定金等款项。根据原告的陈述，在缴款之前，本被告工作人员已经明确告知其缴纳款项的性质及金额，原告按照约定缴纳了费用。因此，原告支付的该笔费用实质上就是双生公司代本被告收取的房屋定金。5、因为本被告的销售财务人员不在销售现场，定金由双生公司代收，且原告已经交纳了定金50000元，如果在认购协议上再约定50000元定金，就有可能造成原告需要支付100000元定金的误解。因此，本被告在确认原告已经足额交纳定金后，并未在认购协议上再去约定定金金额。综上，原告诉讼请求没有法律依据。请法院驳回原告的诉讼请求。被告双生公司辩称，本被告是依法成立的，具有从事房屋中介服务的资质。本被告于2017年7月1日与奇峰公司签订销售代理合同，根据该合同第5条第2.6约定，遇奇峰公司销售财务人员不在现场时，可以委托本被告代为收取房屋定金等款项。根据原告之前的陈述，在缴款之前，奇峰公司工作人员已经明确告知其缴纳款项的性质及金额。2018年4月8日，奇峰公司销售财务不在现场，原告按照约定缴纳了定金50000元，本被告向其开具了收据。收据上未载明是定金，是因为收据和认购协议是一套的。因此，本被告认为，原告支付的该笔费用实质上本被告代奇峰公司收取的房屋定金。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2014年8月4日，奇峰公司取得渝国土房管（2014）预字第（671）号《重庆市商品房预售（预租）许可证》，载明规划批准的项目名称，房屋坐落于沙坪坝区，预售（预租）房屋状况：25、29幢1-6层36套住宅，26、30幢1-6层24套住宅，27、31幢1-6层24套住宅。2017年7月1日，奇峰公司与双生公司签订《项目销售代理合同》一份，约定：奇峰公司指定双生公司为营销代理机构，代理范围包含在售洋房，合同期限自2017年7月1日至2018年6月30日止等。该合同第五条2.6条约定，遇有甲方财务人员不在销售现场，客户需要交纳房屋定金或者其他款项的，乙方可代为收取相关款项。2018年4月8日，以甲方奇峰公司、乙方蒋海、李娜签订《商品房认购协议》-份，约定：乙方现认购甲方开发建设的位于沙坪坝区房屋，预测套内面积96.49平方米，套内面积单价10900元／平方米，总房款1051741元。乙方选择以一次性付款方式认购上述物业单位，签署《重庆市商品房买卖合同》之日付清总房款。乙方应于2018年4月8日至签约时间以开发商通知为准，持本认购协议、定金收据、《签约须知》要求的资料前往销售中心签署《重庆市商品房买卖合同》，乙方超过约定时间7日后未签约的，则视为乙方自动放弃该物业认购权及其全部优惠，所付定金不予退还，甲方有权不再通知而将该物业单位另行出售，本认购协议同时失效。本认购协议经甲方签章、乙方签字且足额交纳定金后生效等。奇峰公司在该协议末尾甲方署名处加盖印章，蒋海在乙方署名处签字。除蒋海签字外，乙方署名处还书写有“李娜（蒋海代）”字样。同日，李娜之母刘素珍代蒋海转账支付双生公司50000元，双生公司向蒋海出具了《收据》一份，其中收款事项载明为“某小区4-1”。另查明，奇峰公司以沙坪坝区某项目29幢、30幢、31幢住宅房屋办理了在建工程抵押登记手续，抵押权人为重庆银行股份有限公司大礼堂支行。2016年4月12日，重庆银行股份有限公司大礼堂支行向奇峰公司出具《同意重庆奇峰物业（集团）有限公司某项目进行销售的函》一份，该函件载明：“贵公司开发的位于沙坪坝区某项目29幢、30幢31幢住宅已经取得编号为：渝国土房管（2014）预字第（671）号预售许可证，同时在重庆市沙坪坝不动产登记中心办理了将上述房屋抵押给我行的在建工程抵押登记手续。我行知晓并同意贵公司对前述预售许可证项下抵押给本行的在建工程进行销售活动，签订认购协议及收取订金。贵公司在与认购人签署认购书后可向我行书面申请解除已认购预售商品房的抵押登记，经我行书面同意后至重庆市沙坪坝不动产登记中心按照我行与贵公司约定的程序办理相关解押手续并签署《重庆市商品房买卖合同》。该函件仅用于销售公示”。现蒋海向该院提起诉讼，要求判如所请。庭审中，蒋海明确，其第一项诉讼请求为：判决确认原告与奇峰公司签订的认购协议未生效。蒋海还陈述，奇峰公司的售楼顾问在签订认购协议当天，要求蒋海交纳50000元的购房定金，说交完定金后大概一两个星期签订购房合同。为证明刘素珍代蒋海支付50000元，蒋海邀请了证人刘素珍出庭作证。刘素珍陈述，2018年4月8日，女婿蒋海叫其去看房。介绍买房的人，说如果想要这个房子必须要交50000元钱，一两个星期后再来签购房合同。因蒋海没有带足钱，刘素珍就代其刷卡支付了50000元。交钱和签认购协议的事情，蒋海之妻、刘素珍之女李娜不知情。事后，刘素珍告知了李娜，李娜表示反对。奇峰公司、双生公司对证人刘素珍证言的真实性没有异议，并认为证人证言足以证明证人代蒋海交的50000元为房屋定金。因蒋海、奇峰公司、双生公司对《商品房认购协议》末尾乙方署名处“李娜”的签字是否李娜本人书写，以及蒋海是否有权代理李娜订立认购协议存在争议，本院于2018年6月6日对李娜进行了询问。李娜向本院陈述，《商品房认购协议》中“李娜”的字迹并非其本人书写，其并未委托蒋海代为购买房屋，对蒋海以其名义购买房屋一事也不认可。奇峰公司、双生公司对李娜关于《商品房认购协议》中“李娜”的字迹并非李娜本人书写没有异议，但坚持认为蒋海具有代理权。审理中，蒋海还认为：1、对奇峰公司举示《同意重庆奇峰物业（集团）有限公司进行销售的函》的真实性存疑。并认为即使该函件是真实的，奇峰公司在销售房屋的过程中也并未向原告出示该函件，隐瞒了涉案房屋被抵押的事实。根据该函件内容，奇峰公司只能收取预付款性质的订金，无权收取具有担保性质的定金。2、在蒋海与奇峰公司签订认购协议时，奇峰公司、双生公司均未依法向蒋海出示销售代理合同，因此，该代理合同与蒋海无关。3、认购协议中对定金没有约定，奇峰公司、双生公司不能证明蒋海交的50000元是定金。4、《关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知》第一条规定，抵押的房地产不得用于预售。认购协议签订过程中，奇峰公司、双生公司隐瞒了涉案房屋已经抵押的事实，没有出示代理销售的材料以及抵押权人同意销售函，根据《民法总则》第一百四十三条的规定，蒋海的意思表示不真实，奇峰公司、双生公司存在欺诈行为，因此，蒋海与奇峰公司签订的认购协议无效。经本院释明，蒋海坚持主张其与奇峰公司签订的认购协议系无效协议。上述事实，有蒋海举示的《商品房认购协议》、《收据》、银行POS单、证人刘素珍证言，奇峰公司举示的渝国土房管（2014）预字第（671）号《重庆市商品房预售（预租）许可证》、《项目销售代理合同》、《同意重庆奇峰物业（集团）有限公司项目进行销售的函》、《商品房认购协议》，双生公司举示的《项目销售代理合同》，本院对李娜的询问笔录以及当事人双方的陈述等证据在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，《商品房认购协议》中“李娜”的字迹并非李娜本人书写，奇峰公司坚持认为蒋海有权代理李娜签订商品房预购合同，未能举示证据证明，且与本院在审理中查明的事实不符，故对奇峰公司要求追加李娜为共同原告参加诉讼的主张，本院不予采信。涉案房屋抵押期间，奇峰公司经抵押权人重庆银行股份有限公司大礼堂支行同意与蒋海签订商品房预购协议，符合法律规定。奇峰公司与蒋海签订的商品房预购协议，是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，且奇峰公司取得了商品房预售许可证明，系有效合同。蒋海主张该合同无效以及要求奇峰公司退还交纳的费用，缺乏事实和法律依据，本院对蒋海的诉讼请求依法不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告蒋海的诉讼请求。案件受理费1050元，减半交纳525元(原告已预交)，由原告蒋海承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 李 勤二〇一八年七月十三日书记员 张玲玲