上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0115民初61525号原告(执行案外人)：上海升阳物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区金桥路****。法定代表人：杨小威，执行董事。委托诉讼代理人：俞子安，上海市恒泰律师事务所律师。被告(申请执行人)：中谷集团上海粮油有限公司，住所地，住所地中国(上海)自由贸易试验区商城路****iv>法定代表人：张建国。委托诉讼代理人：陆利平，上海市联合律师事务所律师。第三人(被执行人)：上海富天健粮油贸易有限公司，住所地上海市奉，住所地上海市奉贤区海湾旅游区人民塘西路****104div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：繆希住。第三人(被执行人)：繆希平，男，1962年2月4日生，汉族，住福建省福州市仓山区牛眠山巷****。第三人(被执行人)：繆希富，男，1963年12月31日生，汉族，住福建省，住福建省福州市仓山区牛眠山巷**鸿城小区****v>第三人(被执行人)：罗希群，男，1961年9月10日生，汉族，住福建省宁德市东侨经，住福建省宁德市东侨经济开发区侨兴路****** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人(被执行人)：王燕，女，1973年6月9日生，汉族，住江苏省南通市崇川区万象西园16，住江苏省南通市崇川区万象西园****='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人(被执行人)：繆希住，1966年7月25日生，汉族，住福建省福州市仓山区牛眠山巷**鸿城，住福建省福州市仓山区牛眠山巷**鸿城小区****style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告上海升阳物业管理有限公司(以下简称“升阳物业”)与被告中谷集团上海粮油有限公司(以下简称“中谷集团”)，第三人上海富天健粮油贸易有限公司(以下简称“富天健粮油公司”)、繆希平、繆希富、罗希群、王燕、繆希住案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告升阳物业公司的委托诉讼代理人俞子安、被告中谷集团的委托诉讼代理人陆利平到庭参加诉讼。第三人富天健粮油公司、繆希平、繆希富、罗希群、王燕、繆希住经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告升阳物业向本院提出诉讼请求：请求依法判令本院对上海市浦东新区金桥路XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)负担原告租赁权予以变现。。事实和理由：原告自2011年5月12日起承租繆希住所有的系争房屋租赁期限为2011年5月12日至2031年5月11日，月租金19408元。经双方协商一致，原告已将合同期内全部租金以代偿出租人贷款本息形式支付完毕。2015年5月4日，上海市浦东新区人民法院就中谷集团与富天健粮油公司、繆希平、繆希富、罗希群、王燕、繆希住作出(2014)浦民二(商)初字第5728号民事判决书。后申请执行人申请执行，执行案号为(2015)浦执字第25535号。原告此后就系争房屋提出书面异议，请求确认原告对系争房屋租赁权。2017年7月14日，贵院作出(2017)沪0115执异591号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，系争房屋实际长期由原告承租占有，原告已将2011年至2031年应付的租金以代偿贷款本息形式支付完毕，依法应当确认原告对系争房屋享有租赁权。故根据《民事诉讼法》及相关司法解释，原告对执行裁定书不服，可以向执行法院提起执行异议之诉，请求对系争房屋负担租赁权予以变现，故现诉至法院要求支持原告诉请。被告中谷集团辩称，被告不同意原告的诉讼请求。首先，原告与被执行人之间是委托代管关系，而非租赁关系。理由如下：1、原告并无真实有效的《租赁合同》证明其与被执行人之间存在真实的租赁关系。原告提供的涉案《租赁合同》形式上存在严重瑕疵、内容上有严重错误、履行上与通常商业管理严重不符，均无法证明其与被执行人之间的租赁关系真实合法存在。2、原告提供的《转租合同》中明确原告为代管人、《补充协议》中明确约定原告代理作为业主的被执行人出租房屋、原告自己亦以物业管理人身份与承租人签订《物业管理费缴纳协议》，可见其真实身份就是物业管理人和房屋的代管人。3、原告提供的代还贷款凭证与实际应付租金差距在40倍以上，金额严重相差悬殊。承租人支付租金的税务凭证明确载明收款人为被执行人而非原告，亦可以证明，系争房屋只在执行人和现有的实际使用人之间存在租赁关系，并无原告作为承租人的转租关系。二、原告并未实际占有、使用房屋。占有，是指民事主体控制特定物的事实状态；使用，是指民事主体实现特定物的使用价值的事实。系争房屋当前的状态是：实际的使用人和承租人在占有、使用房屋并支付租金，部分承租人退租后，系争房屋就空置着，并无任何第三方对该房屋进行处置和空置，也不存在任何租金支付关系。原告作为系争房屋的代管人，作为物业管理者，其并不实际控制系争房屋，其发挥作用仅仅是代理出租、代理收取租金、代理管理房屋、为承租人提供物业管理服务。真正取得房屋使用价值的是实际承租人，原告并不能从房屋中取得任何实际效益。因此，原告并不实际占有、使用系争房屋，并不符合租赁关系的最基本构成要件。综上，原告与被执行人之间仅仅存在委托代管法律关系，其对系争房屋不具有租赁关系，因此亦不具有租赁的权益，其要求负担租赁权予以变现的诉请不应予以支持。第三人富天健粮油公司、繆希平、繆希富、罗希群、王燕、繆希住未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告确认的执行裁定书、税务记账凭证本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、《上海市房屋租赁合同》。被告对该份证据真实性存有异议，但并未提供反证予以证明，故本院对该份证据形式真实性予以认可。但该份证据仅能证明第三人与原告双方曾就系争房屋签订房屋租赁合同，就其证明目的，即升阳物业自2011年起承租系争房屋之事实非为直接证据，仍需结合其他证据方能综合认定；2、贷记凭证(回单联)。虽原告并未提供证据原件予以核对，但鉴于被告于庭审中对该份证据真实性未提异议，故本院确认该份证据的真实性。同时，本院亦确认贷记凭证上载明原告于租赁期间为第三人支付了2011-2016年间部分月份的经营性贷款本息；3、《会议纪要》。庭审中，原告提供证据原件予以核对，现被告对该份证据真实性存有异议，但并未举证证明证据涉嫌虚假，故本院对该份证据形式真实性予以认可。但此与债权人上海市浦东发展银行金桥支行陈述并不相符，且与升阳物业内部的税务记账凭证载明内容亦不相符，故对该份证据证明效力不予认可；4、《上海市房屋租赁/商品房预租合同》，即转租合同。现原告提供证据原件予以核对，而被告对该份证据真实性存有异议，但并未提供足够证据证明，故本院对该份证据真实性予以认可。同时，根据该份房屋租赁合同补充条款之约定：福建天安大厦产权已购买大厦的各个业主，业主同意委托升阳物业代理大厦各个楼层的租赁中介业务，此与原告举证证明事项存有矛盾，且经本院释明后其仍无法作出合理解释，故对该份证据证明效力不予认可。5、《转账凭证》及《税务记账联》。虽原告并未提供证据原件予以核对，但鉴于被告于庭审中对该份证据真实性未提异议，故本院确认证据的形式真实性。根据证据载明内容，承租人向升阳物业交付房租及物业费，但开具发票的收款方则为实际产权人。此与升阳物业内部税务记账凭证相一致，且原告亦无法作出合理解释，故无法证明其转租系争房屋一节事实，本院不予采信该份证据的证明效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2014年4月1日，中谷集团向本院申请诉前财产保全，要求对富天健粮油公司、繆希平、繆希富、罗希群、王燕、繆希住18313930.21元人民币或价值相当的财产采取诉讼前保全措施。2014年4月4日，本院作出(2014)浦民保字第7号民事裁定书，裁定查封富天健粮油公司、繆希平、繆希富、罗希群、王燕、繆希住名下价值人民币18313930.21元的财产。2014年4月8日，该份民事裁定书送达至中谷集团。2014年4月10日，本院依法正式查封了繆希平名下位于上海市浦东新区金桥路XXX号XXX室，繆希富名下位于上海市浦东新区金桥路XXX号XXX-XXX室，罗希群名下位于上海市浦东新区金桥路XXX号XXX-XXX室，王燕名下位于上海市浦东新区金桥路XXX号XXX-XXX室、繆希住名下上海市浦东新区金桥路XXX号XXX-XXX室房屋。2014年5月5日，中谷集团向本院提起诉讼要求富天健粮油公司、繆希平、繆希富、罗希群、王燕、繆希住支付货款、货款利息以及律师费，总计18513930.21元。2015年5月4日，本院依法作出(2014)浦民二(商)初字第5278号民事判决书，判决富天健粮油公司支付中谷集团货款15,768,750元及相应利息，缪希住承担前述债务的连带清偿责任，中谷集团就上海市浦东新区金桥路XXX号XXX室，上海市浦东新区金桥路XXX号XXX-XXX室，上海市浦东新区金桥路XXX号XXX-XXX室，上海市浦东新区金桥路XXX号XXX-XXX室以及上海市浦东新区金桥路XXX号XXX-XXX室房屋在抵押权范围内优先受偿，缪希住、缪希平、缪希富、罗希群、王燕承担担保义务的，有权向富天健粮油公司追偿。后富天健粮油公司不服向上海市第一中级人民法院提起上诉，该院于2015年12月21日作出(2015)沪一中民四(商)终字第2326号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年12月29日，中谷集团依据(2014)浦民二(商)初字第5278号民事判决书向本院申请执行，执行案号为(2015)浦执字第25535号。2016年1月7日，本院出具(2015)浦执字第25535号公告，公告内容如下：被执行人富天健粮油公司、繆希住应支付申请执行人中谷集团18,080,635.91元及相应利息，但未履行，被执行人繆希平、繆希富、罗希群、王燕、繆希住应承担相应的担保责任。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百四十七条、第二百五十二条、第二百五十三条之规定，繆希平名下位于上海市浦东新区金桥路XXX号XXX室，繆希富名下位于上海市浦东新区金桥路XXX号XXX-XXX室，罗希群名下位于上海市浦东新区金桥路XXX号XXX-XXX室，王燕名下位于上海市浦东新区金桥路XXX号XXX-XXX室、繆希住名下上海市浦东新区金桥路XXX号XXX-XXX室房地产已由本院查封，并将委托专业机构评估、拍卖。责令被执行人于2016年1月14日之前履行生效判决确定的义务，逾期不履行，本院将拍卖或变卖查封财产，被执行人以及占有房产的案外人应当自公告之日起十五日内迁出该房产。案外人认为对该房产享有租赁等权利而合法占有的，应当自公告之日起十五内向本院提出书面异议及相关依据。逾期不迁出也不提出书面异议的，本院将在上述房产不负担租赁权的状态下进行评估、拍卖、变卖，并对房产占有人实施强制措施。2016年1月14日，升阳物业以其对上述拍卖房产享有租赁权为由提出书面异议，要求确认其对拍卖房产享有合法租赁权。2017年7月14日，本院依法作出(2017)沪0115执异591号执行裁定书，裁定驳回升阳物业的异议请求。2017年7月18日，升阳物业签收该份执行裁定书。同年7月31日，升阳物业对该执行裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。二、第三人罗希群、繆希平、王燕、繆希住、繆希富与升阳物业签订《上海市房屋租赁合同》及《补充条款》五份，约定升阳物业自2011年4月17日起至2031年4月16日期间承租第三人所有的上海市浦东新区金桥路XXX号XXX室、上海市浦东新区金桥路XXX号XXX-XXX室、自2011年6月7日起至2031年6月6日期间承租上海市浦东新区金桥路XXX号XXX-XXX室、自2011年5月12日起至2031年5月11日期间承租上海市浦东新区金桥路XXX号XXX-XXX室房屋、自2011年5月21日起2031年5月20日期间承租上海市浦东新区金桥路XXX号XXX-XXX室。根据该份租赁合同第十一条其他条款第11-2约定，本合同自双方签字/签字后即时生效。根据补充条款约定，升阳物业可以转租，无需经出租方另行同意。2011年3月17日，第三人罗希群、繆希平、王燕、繆希住、繆希富、陈敏、繆希义、胡敏、陈小燕、繆玉华在升阳物业达成会议纪要一份，会议内容：解决上海浦东发展银行金桥支行的贷款本息的偿还问题共识如下：1、参加人员的贷款本息由升阳物业统一归还；2、升阳物业应付大家的房租冲抵贷款本息；3、升阳物业转租收益归公司所有；4、如升阳物业支付的贷款本息与房租存在差额，按多退少补的原则进行，超付部分转为债权，大家要主动归还给升阳物业，不能归还者以房抵债；5、大楼公用部分的改造部分全部由升阳物业承担。2011年6月30日，升阳物业与案外人上海颐健实业发展有限公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定升阳物业出租给上海颐健实业发展有限公司上海市浦东新区金桥路1399弄608室主楼，租赁期限为2011年7月10日起至2013年7月9日，月租金8300元。根据该份合同约定，升阳物业作为房屋代管人与承租人建立租赁关系。签订合同前，升阳物业已告知房屋已设定抵押。2012年7月9日，升阳物业与案外人上海浦东新区常新教育培训中心签订《上海市房屋租赁合同》，约定升阳物业出租给上海浦东新区常新教育培训中心上海市浦东新区金桥路1399弄601-612室主楼，租赁期限为2012年7月26日起至2018年7月25日，月租金80298元。根据该份合同约定，升阳物业作为房屋代管人与承租人建立租赁关系。签订合同前，升阳物业已告知房屋已设定抵押。根据该份合同补充条款约定，福建天安大厦产权属已购买大厦的各个业主，业主统一委托升阳物业，代理大厦各个楼层的租赁中介业务。2012年7月12日，升阳物业与案外人上海黄浦区绿光教育培训中心签订《上海市房屋租赁合同》，约定升阳物业出租给上海黄浦区绿光教育培训中心上海市浦东新区金桥路1399弄701-702室主楼，租赁期限为2012年8月1日起至2018年7月31日，月租金77,527元。根据该份合同约定，升阳物业作为房屋代管人与承租人建立租赁关系。签订合同前，升阳物业已告知房屋已设定抵押。根据该份合同补充条款约定，福建天安大厦产权属已购买大厦的各个业主，业主统一委托升阳物业，代理大厦各个楼层的租赁中介业务。2014年12月10日，升阳物业与案外人上海璐仪投资管理有限公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定升阳物业出租给上海璐仪投资管理有限公司上海市浦东新区金桥路1399弄2107-09室主楼，租赁期限为2014年12月20日起至2017年1月9日，月租金36588元。根据该份合同约定，升阳物业作为房屋代管人与承租人建立租赁关系。签订合同前，升阳物业已告知房屋已设定抵押。根据该份合同补充条款约定，福建天安大厦产权属已购买大厦的各个业主，业主统一委托升阳物业，代理大厦各个楼层的租赁中介业务。2015年3月9日，升阳物业与案外人上海月赢投资管理有限公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定升阳物业出租给上海月赢投资管理有限公司上海市浦东新区金桥路1399弄608室主楼，租赁期限为2015年3月23日起至2018年4月22日，月租金9488元。根据该份合同约定，升阳物业作为房屋代管人与承租人建立租赁关系。签订合同前，升阳物业已告知房屋已设定抵押。根据该份合同补充条款约定，福建天安大厦产权属已购买大厦的各个业主，业主统一委托升阳物业，代理大厦各个楼层的租赁中介业务。2016年11月7日，升阳物业与案外人四川大决策证券投资顾问有限公司上海分公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定升阳物业出租给四川大决策证券投资顾问有限公司上海分公司上海市浦东新区金桥路1399弄28楼01-06室主楼，租赁期限为2016年11月7日起至2022年1月21日，月租金94984元。根据该份合同约定，升阳物业作为房屋代管人与承租人建立租赁关系。签订合同前，升阳物业已告知房屋已设定抵押。根据该份合同补充条款约定，福建天安大厦产权属已购买大厦的各个业主，业主统一委托升阳物业，代理大厦各个楼层的租赁中介业务。2017年4月21日，升阳物业与案外人江西源生大自然农业有限公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定升阳物业出租给江西源生大自然农业有限公司上海市浦东新区金桥路1399弄06楼09-11室主楼，租赁期限为2017年4月25日起至2018年5月9日，月租金26657元。根据该份合同约定，升阳物业作为房屋代管人与承租人建立租赁关系。签订合同前，升阳物业已告知房屋已设定抵押。2017年7月21日，升阳物业与案外人上海沙铜实业发展有限公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定升阳物业出租给上海沙铜实业发展有限公司上海市浦东新区金桥路XXX号XXX-XXX室主楼，租赁期限为2017年8月10日起至2018年8月9日，月租金39201元。根据该份合同约定，升阳物业作为房屋代管人与承租人建立租赁关系。签订合同前，升阳物业已告知房屋已设定抵押。2017年5月27日，升阳物业与案外人上海悦从容视觉设计有限公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定升阳物业出租给上海悦从容视觉设计有限公司上海市浦东新区金桥路1399弄21楼2101、10室主楼，租赁期限为2017年6月1日起至2019年6月20日，月租金25497元。根据该份合同约定，升阳物业作为房屋代管人与承租人建立租赁关系。签订合同前，升阳物业已告知房屋已设定抵押。2011-2016年期间，升阳物业作为付款人向作为收款人的罗希群、繆希平、王燕、繆希住、繆希富按月代为支付浦发银行金桥支行个人经营性贷款本息(全年月份不全)。上海浦东发展银行金桥支行向法庭确认升阳物业并未向其承诺代为偿还第三人贷款本息，且其与第三人之间存在多笔贷款，第三人仅归还了其他部分所欠贷款，但至今尚未偿还其抵押债权所欠贷款。三、案涉拍卖房产产权及抵押情况如下：1、上海市浦东新区金桥路XXX号XXX室产权归繆希平所有。中谷集团为第二顺位抵押权人，设定抵押债权数额250万元，上海汇金融资担保有限公司为第三顺位抵押权人，设定抵押债权数额1000万元；2、上海市浦东新区金桥路XXX号XXX-XXX室产权归繆希富所有。中谷集团为第二顺位抵押权人，设定抵押债权数额300万元，上海汇金融资担保有限公司为第三顺位抵押权人，设定抵押债权数额1000万元；3、上海市浦东新区金桥路XXX号XXX-XXX室产权归罗希群所有。中谷集团为第二顺位抵押权人，设定抵押债权数额550万元，上海汇金融资担保有限公司为第三顺位抵押权人，设定抵押债权数额1000万元；4上海市浦东新区金桥路XXX号XXX-XXX室产权归王燕所有。中谷集团为第二顺位抵押权人，设定抵押债权数额200万元，上海汇金融资担保有限公司为第三顺位抵押权人，设定抵押债权数额1000万元；；5、上海市浦东新区金桥路****产权归繆希住所有中谷集团为第二顺位抵押权人，设定抵押债权数额800万元，上海汇金融资担保有限公司为第三顺位抵押权人，设定抵押债权数额1000万元。2011年6月1日，上海市浦东发展银行金桥支行在上述所有系争房屋上设定最高债权限额为2590万元的抵押权。四、经本院询问，案外人上海浦东发展银行金桥支行和上海汇金融资担保有限公司作为系争房屋第一顺位抵押权人、第三顺位抵押权人向法庭陈述放弃对本案以第三人身份参与诉讼的权利。本院认为：本案的争议焦点为原告升阳物业是否对系争房屋享有有效的租赁权。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，是承租人依法享有租赁权的主要依据。本案中，升阳物业以其与第三人签订的《上海市房屋租赁商品房预租合同》对系争房屋主张租赁权，但因该份合同约定自双方签字后即时生效，现合同原件落款处均欠缺合同双方当事人签字而使得该份合同并未生效，故升阳物业与第三人之间并不具有有效的房屋租赁合同。根据《合同法》第二百一十五条，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁合同。本案系争房屋租赁期限均为20年，原告升阳物业主张其已转租房屋，事实上行使了作为承租人的使用租赁权益，对系争房屋依法应当享有租赁权。然依据转租合同及补充条款的约定，再结合升阳物业公司内部的《税务记账凭证》载明内容，本院认定系争房屋业主统一委托升阳物业代理房屋租赁中介业务，升阳物业系作为房屋代管人代收承租人租金。庭审中，原告升阳物业称其已通过代为偿还第三人对上海市浦东发展银行金桥支行贷款本息方式支付了系争房屋的租金，但此主张并未获得债权人上海市浦东发展银行金桥支行承认，故本院对此说法亦不予采信。据此，升阳物业对本案系争房屋并不享有有效租赁权，其要求负担租赁权予以变现之诉请于法无据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告上海升阳物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币32475.94元(原告已预交)，由原告上海升阳物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  戴玉龙审 判 员  陆佳佳人民陪审员  孙国真二〇一八年七月二十三日书 记 员  阚娟君附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。