四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终3064号上诉人（原审被告）：成都龙潭裕都实业有限公司。住所地：成都市东三环路二段龙潭都市工业集中发展区内。法定代表人：张钧，董事长。委托诉讼代理人：肖凯，男，1976年1月3日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区，系公司员工。被上诉人（原审原告）：四川君源物流有限公司。住所地：成都市成华区龙潭工业园华盛路****。法定代表人：朱世君，董事长。委托代理人：彭华均，北京颐和中鸿（成都）律师事务所律师。上诉人成都龙潭裕都实业有限公司（以下简称“龙潭裕都公司”）因与被上诉人四川君源物流有限公司（以下简称“君源物流公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2017）川0108民初4365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人龙潭裕都公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判不支付违约金中的2756085元*90%*（8%-4.9%）=76894.80元，并由君源物流公司承担本案二审诉讼费用。事实与理由：1.龙潭裕都公司积极履行买卖合同，未办理房产证系政府原因导致，并且龙潭裕都公司提交了相应政府文件，但一审法院并未就此作出认定。2.龙潭裕都公司与君源物流公司之间并未约定违约金的适用问题，且君源物流公司占有使用该案涉房屋并没有任何损失，一审法院在没有依据的情形下认定龙潭裕都公司承担房费8%的违约金违背了法律或合同约定，且明显高于银行同期贷款利率4.9%。被上诉人君源物流公司答辩称，1.一审判决事实认定清楚。双方在合同中并未明确未约定政策因素作为迟延办理房屋产权证的抗辩事由，同时按照合同约定，龙潭裕都公司未按照《购房协议》办理房屋产权证系违约行为，一审认定正确。2.一审判决认定龙潭裕都公司承担已付房款8%的违约金正确。虽然购房合同并未违约定，但是依照民事原则，结合案件具体情况，认定8%的违约责任并无不当。君源物流公司向一审法院起诉请求：1.龙潭裕都公司继续履行合同，为君源物流公司办理房屋所有权证及土地使用证；2.龙潭裕都公司支付逾期办理房屋所有权证及土地使用权证的违约金共计447563元（自2013年11月25日起计算至2017年7月5日，按同期银行贷款利率计算1318天）；3.本案诉讼费由龙潭裕都公司承担。一审法院认定事实：2009年4月29日，君源物流公司与龙潭裕都公司签订《购房协议》，约定君源物流公司购买龙潭裕都公司投资开发建设的“成都龙潭总部城”办公用房入驻从事办公及经营活动，建筑面积645平方米；房屋附属的土地性质为工业出让土地，土地使用年限为50年；购房总价款为2756085元，即单价4273元/平方米；10%购房余款，龙潭裕都公司提交君源物流公司房屋产权证同时，君源物流公司支付龙潭裕都公司；龙潭裕都公司在房屋交付之日起730日内为君源物流公司办理房屋产权证，产权证交付君源物流公司之日起365日内，办理土地证至君源物流公司名下。一审庭审中，君源物流公司陈述其尚有10%的购房款未支付龙潭裕都公司。一审庭审中，君源物流公司举出交房通知、房屋交接书。欲证明：龙潭裕都公司在2011年11月21日通知交房，龙潭裕都公司实际交房为2011年11月25日才办理完交接手续，龙潭裕都公司的延迟交房以及违反双方购房协议的约定，至今未为君源物流公司办理房屋所有权证及土地使用证的依据。龙潭裕都公司的质证意见为：真实性、合法性、关联性无异议。一审庭审中，龙潭裕都公司陈述：根据成都市人民政府办公厅文件（成办发2016-32号）文件，我方已按照办理流程，进行到最后一个环节，即房管、国土部门办理产权登记。由于需要区政府同意办理，区政府至今未同意，并且由于我方资金问题未向相关政府部门缴纳整体配套费，因此对产权办理有一定影响，即无法办证。一审法院认为，君源物流公司、龙潭裕都公司签订的《购房协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属有效，对君源物流公司、龙潭裕都公司均具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行义务。虽然君源物流公司尚有10%的购房款未支付龙潭裕都公司，但根据双方约定，该10%的购房款应于龙潭裕都公司向君源物流公司交付房屋产权证时支付，故君源物流公司已履行了支付购房款的义务，龙潭裕都公司应当按照约定为君源物流公司办理房屋产权证和土地使用证。即便龙潭裕都公司未能办理相关权证存在一些客观原因，但也不能免除龙潭裕都公司的合同义务，龙潭裕都公司应在满足办理权证的条件下及时为君源物流公司办理房屋产权证和土地使用证。关于逾期办理房屋所有权证和土地使用证违约金的问题，一是法院认为，根据双方合同约定，龙潭裕都公司应在房屋交付之日起730日内为君源物流公司办理房屋产权证，产权证交付之日起365日内，办理土地证。故根据龙潭裕都公司交房的时间，龙潭裕都公司应当在2013年11月24日前为君源物流公司办理房屋产权证。虽然龙潭裕都公司主张因政策原因导致其未能办理房屋权证，但龙潭裕都公司同时陈述由于龙潭裕都公司资金问题未向相关政府部门缴纳整体配套费，对产权办理有一定影响，故龙潭裕都公司应基于自身过错承担逾期办理房屋所有权证和土地使用证的违约责任。虽双方没有约定违约金，但无产权证的房屋与有产权证的房屋在使用、收益上必然会存在差异，故龙潭裕都公司应当向君源物流公司赔偿因此造成的损失。对于君源物流公司举出与银行的借款合同而要求龙潭裕都公司以购房款为基数按银行同期贷款利率承担君源物流公司损失的主张，由于君源物流公司取得房屋产权证不必然能办理抵押贷款，故一审法院对君源物流公司以购房款为基数按银行同期贷款利率计算其损失的主张不予支持，一审法院结合龙潭裕都公司的交房情况、房屋现已由君源物流公司使用等情况，酌情认定由龙潭裕都公司承担向君源物流公司支付已付房款8%的损失赔偿的违约责任，即198438.12元（购房款2756085元×90%×8%）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、龙潭裕都公司继续履行案涉房屋买卖合同，在满足办理房屋所有权证和土地使用证的条件后十五日内为君源物流公司办理，建筑面积645平方米办公用房的房屋产权证及土地使用证。二、龙潭裕都公司于判决生效之日起十五日内向君源物流公司支付逾期办理房屋所有权证及土地使用证的违约金198438.12元。三、驳回君源物流公司的其他诉讼请求。案件受理费4106元，由龙潭裕都公司承担。二审中，龙潭裕都公司向本院提交了如下证据：1.成都市中级人民法院（2017）川01民终14420号民事判决，。拟证明：本案与该案件是同一类案件，且二审法院进行了改判。2.成都市建设工程设计文件审查批准书。拟证明：龙潭裕都公司在积极履行办理产权证义务，未办理下来系政府原因导致。3.成都市城乡建设委员会文件成建委（2014）145号文件及附件。拟证明：龙潭裕都公司在积极履行办证义务，未办理好房产证系政府原因导致。君源物流公司质证认为，对于证据1，因当时造成的经济损失是以购房款5944880元为基数，按年利息上浮5%后再计算违约责任。对于证据2，该份证据是复印件，不能作为证据使用，对该证据的三性均不予以认可。不能证明龙潭裕都公司的证明目的。且该证据中表明的楼栋不包含案涉房屋的楼栋，因此与本案无关。对于证据3，系复印件，不能作为证据使用，逾期办证已成事实，且文件中也没有明确说明逾期办证的原因，因此与本案无关联性。君源物流公司向本院提交了如下证据：成都市中级人民法院（2017）川01民终5368号民事判决。拟证明：类似案件已经维持了一审按照购房款8%支付违约金的判决。龙潭裕都公司质证认为，该证据所涉案件属于全款购房，而本案君源物流公司仍欠付龙潭裕都公司购房款，且该案件合同中明确约定了违约金，而本案案涉合同中并未明确约定违约金。本院审查认为，上述双方当事人提交的民事判决载明的事实与本案无关联性，双方人以其裁判理由论证本案的法律适用问题不能作为证据提出，本院不予采信。关于龙潭裕都公司提交成都市建设工程设计文件审查批准书、成都市城乡建设委员会文件成建委（2014）145号文件拟证明未办理相关证书系政府原因导致，因该公司为案涉房屋办理房屋所有权证和土地使用权证是合同约定义务，应严格履行，未能办理相关证书是否与政府有关与本案无关联性，故本院不予采信。本院查明的事实与一审法院查明的事实相符，本院予以确认。另查明，《购房协议》仅约定龙潭裕都公司在房屋交付之日起730日内为成铭建筑公司办理房屋产权证，在产权证交付之日起365日内办理土地证，但未对逾期办证时应支付的违约金进行约定。本院认为，根据双方的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是龙潭裕都公司能否以所谓的政府原因导致不能办房产证而免责，二是龙潭裕都公司是否应当承担逾期办证的违约金以及金额如何确定。现结合事实证据分析认定如下：关于龙潭裕都公司能否以所谓的政府原因导致不能办房产证而免责，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。据此，合同成立后，当事人应严格按照合同约定履行义务，龙潭裕都公司以所谓政府原因导致无法为案涉房屋办理房屋所有权证进行抗辩没有依据，本院对该上诉意见不予采纳。关于龙潭裕都公司的违约责任应如何确定的问题，本院认为，当事人违约时应承担的违约金金额及计算方式应当明确作出约定。因双方在《购房协议》中并未约定如龙潭裕都公司逾期办理产权证应承担违约金的约定，故一审判决酌情确定龙潭裕都公司一次性向成铭建筑公司支付已付房款8%即198438.12元的违约金缺乏依据。但因龙潭裕都公司在上诉中明确表示就自己的违约行为向君源物流公司补偿购房款2756085元的4.9%，即135048.17元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本院认定龙潭裕都公司因未按约定时间为君源物流公司办理房屋权属证书而承担的经济补偿责任为135048.17元。因本案纠纷系龙潭裕都公司未能按约履行合同义务所致，故本院认定一、二审的诉讼费均由龙潭裕都公司负担。综上所述，上诉人龙潭裕都公司的上诉请求部分成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但在合同未约定的情况下酌情认定龙潭裕都公司应承担的违约金存在错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持成都市成华区人民法院（2017）川0108民初4365号民事判决第一项，即：成都龙潭裕都实业有限公司继续履行案涉房屋买卖合同，在满足办理房屋所有权证和土地使用证的条件后十五日内为四川君源物流有限公司办理办公用房的房屋产权证及土地使用证；二、撤销成都市成华区人民法院（2017）川0108民初4365号民事判决第二、三项，即：成都龙潭裕都实业有限公司于判决生效之日起十五日内向四川君源物流有限公司支付逾期办理房屋所有权证及土地使用证的违约金198438.12元；驳回四川君源物流有限公司的其他诉讼请求；三、成都龙潭裕都实业有限公司于判决生效之日起十五日内向四川君源物流有限公司支付逾期办理房屋所有权证及土地使用证补偿款135048.17元；四、驳回四川君源物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4106元，二审案件受理费1722元，合计5828元，由上诉人成都龙潭裕都实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  张卫敏审判员  曹 洁二〇一八年七月三十日书记员  方丽雯