海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2018）琼0271民初3506号   原告：鄢德全，男，1982年12月27日出生（公民身份号码×××），汉族，住址黑龙江省绥化市。   委托诉讼代理人：李爱民，海南惠海律师事务所律师。   被告：海南东兰投资有限公司。住所地：三亚市外贸路三亚茶叶进出口公司宿舍楼G栋303房。组织机构代码78074XXXX。   法定代表人魏泽诚，该司总经理（现在三亚监狱服刑）。   第三人：三亚金岛嘉宁海景酒店有限公司。住所地：三亚市吉阳区海花路17号大东海瑞海豪庭A栋裙楼。统一社会信用代码914602007358314039。   法定代表人：杜刚，该司董事长。   委托诉讼代理人：周治年，海南琼亚律师事务所律师。   原告鄢德全诉被告海南东兰投资有限公司（以下简称东兰公司）、第三人三亚金岛嘉宁海景酒店有限公司（以下简称金岛嘉宁公司）商品房买卖合同纠纷一案,本院于2018年4月2日立案受理后,依法组成合议庭，于同年5月22日公开开庭进行了审理。原告鄢德全及其委托诉讼代理人李爱民，被告东兰公司的法定代表人魏泽诚，被告金岛嘉宁公司的委托诉讼代理人周治年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告鄢德全向本院提出诉讼请求：（1）确认东兰公司与金岛嘉宁公司之间就三亚市外贸路“新浪国际公馆”1-1702号商品房签订的《商品房买卖合同》无效；（2）判令东兰公司与金岛嘉宁公司协助办理其间就三亚市外贸路“新浪国际公馆”1-1702号商品房签订的《商品房买卖合同》预售备案登记的撤销手续；（3）判令东兰公司于本案判决生效之日起，立即提交办理三亚市外贸路“新浪国际公馆”1-1702号商品房土地房屋产权至鄢德全名下的不动产权证书需由出卖方提交的资料至三亚市不动产登记中心，协助办理该房产权过户之鄢德全名下的手续；（4）判令本案案件受理费等诉讼费用由东兰公司和金岛嘉宁公司承担。   事实和理由：2013年2月20日，鄢德全与东兰公司签订《新浪国际公馆认购书》，约定鄢德全以建筑面积每平方米15066.85元，总价151万元购买东兰公司开发的三亚市××路商品房(该房建筑面积100.22平方米，套内建筑面积79.21平方米)。随后，鄢德全父亲鄢玉文代鄢德全分别用农业银行和工商银行卡以银行转账的方式支付给东兰公司200万元(多于房款的49万元是支付给东兰公司用于装修该商品房的装修款)。2013年8月10日，鄢德全接受房屋占有使用至今。鄢德全从东兰公司法定代表人魏泽诚诈骗罪一案得知，东兰公司以借取高利借款为目的，就鄢德全购买的三亚市外贸路“新浪国际公馆"1-1702号商品房以签订《商品房买卖合同》备案登记的方式为手段，借款“抵押”给了金岛嘉宁公司。鄢德全认为东兰公司和金岛嘉宁公司之间属于借贷担保关系，属于违法的虚假商品房买卖合同关系，其《商品房买卖合同》属于无效合同。东兰公司和金岛嘉宁公司以欺骗的方式获得三亚市合同备案登记部门的《商品房买卖合同》预售备案登记，属于违法行为，东兰公司与金岛嘉宁公司应当协助予以撤销。东兰公司作为鄢德全购买的以上商品房的出卖方，其有义务提交资料协助办理产权过户至鄢德全名下的产权登记手续。据此，特起诉至法院，请求判如所请。   被告东兰公司辩称：我司对鄢德全的诉讼请求没有异议。   第三人金岛嘉宁公司述称：第一，鄢德全与东兰公司签订的只是认购书，不是正式的商品房买卖合同，而且认购书中鄢德全所签署的时间与东兰公司签署的时间不一致，鄢德全签署的时间是2012年2月20日，东兰公司签署的时间是2013年2月20日，两者相差一年的时间，明显不符合常理，所以对认购书存疑。第二，根据之前同类案件的判决可以知道整个新浪国际的项目还没有办理大的产权证，鄢德全的第四项要求办理房产证的要求，条件不成就，依法应当不予支持。第三，我司是本案的第三人，不应承担诉讼费用。   本院经审理认定事实如下：位于三亚市××区的新浪国际公馆项目由东兰公司开发建设，分为西塔楼（即1号楼）和东塔楼（即2号楼）两栋，项目批准预售时间2010年12月24日，批准预售房屋为西塔楼603、703、803、806、903、906房，第十至三十层；东塔楼706、806、903、906房、第十至三十层，商业用房第一层。东、西塔楼均已建设完工，现在尚未经有关部门竣工验收合格，也未办理大产权证。   2013年2月20日，鄢德全与东兰公司签订一份《新浪国际公馆认购书》，约定：鄢德全认购东兰公司的新浪国际公馆1-1702号房，建筑面积100.22平方米，套内建筑面积79.21平方米；房屋单价15066.85元/平方米，总价151万元，定金100万元；于2013年7月30日之前其余房款51万元汇入东兰公司指定账户，逾期视为自动放弃认购所交定金概不退还，东兰公司有权将房屋另行处理；本认购书在买卖双方签字盖章且买受人二日内交纳定金后生效，待双方签订《商品房买卖合同》之日起本认购书自动终止。签订认购书次日，鄢德全的父亲鄢玉文代鄢德全向东兰公司支付认购1-1702号房定金100万元、购房款51万元和装修款49万元。2013年8月10日，东兰公司委托的物业公司三亚南海玉凤物业服务有限公司将1-1702号房交付鄢德全使用。鄢德全从2013年8月10日起至2018年12月9日止交付了1-1702号房的物业费，从2013年8月起至2017年12月止交付了1-1702号房的水电公摊费。鄢德全于2018年4月2日向本院起诉。在诉讼中，鄢德全撤回其第一项和第二项诉求；鄢德全增加诉求为：确认鄢德全与东兰公司就三亚市外贸路“新浪国际公馆”1-1702号商品房具有合法有效的商品房买卖合同关系。鄢玉文与鄢德全系父子关系。   另查明，因东兰公司向金岛嘉宁公司借款，于2011年6月15日双方签订《商品房买卖合同》，约定东兰公司将其开发的位于三亚市××区“新浪国际公馆”包括西塔楼1-1701号房在内共计15套房产出售给金岛嘉宁公司，上述买卖合同在房管部门办理了商品房预售备案登记手续，实际是作为一种抵押方式。因东兰公司未还款，金岛嘉宁公司于2016年6月12日起诉至本院，并在诉讼中申请查封包括1-1701号房在内的15套房产，本院于2016年12月15日做出（2016）琼0271民初4684-1号民事裁定，预查封了包括1-1701号房在内的15套房产。本院于2016年12月22日做出（2016）琼0271民初4684号民事判决生效后，金岛嘉宁公司向本院申请强制执行，本院依法对包括1-1701号房在内的15套房产进行执行。在执行中，鄢德全向本院提出了案外人执行异议，本院于2017年8月23日做出（2017）琼0271执异119号执行裁定，驳回鄢德全的执行异议。鄢德全不服，于2017年9月15日向本院提起案外人执行异议之诉，要求停止对1-1701号房的强制执行并解除查封。本院于2017年12月21日做出（2017）琼0271民初7052号民事判决，驳回了鄢德全的诉讼请求。   以上事实有《新浪国际公馆认购书》、收款收据、银行个人业务凭证、银行转账单、《新浪国际公馆前期物业管理服务协议》、《新浪国际公馆物业管理服务费收缴协议》、物业管理费和水电公摊费收据、《商品房买卖合同》及当事人的陈述等材料佐证,并经质证，足以认定。   本院认为，新浪国际公馆项目取得商品房预售许可证后，东兰公司有权将该项目房屋进行出售。三亚市所出台的限购政策不属于法律法规的强制性规定，因此，鄢德全与东兰公司就1-1702号房签订的《新浪国际公馆认购书》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。因此，鄢德全主张与东兰公司签订的《新浪国际公馆认购书》合法有效，本院予以支持。本案的争议焦点在于：   （一）关于鄢德全与东兰公司签订的《新浪国际公馆认购书》的合同性质问题。鄢德全与东兰公司就涉案房屋签订的《新浪国际公馆认购书》中就涉案房屋的面积、单价、总价、定金、付款时间等事项均进行了详细约定，东兰公司在认购书签订后，收取了鄢德全支付的定金以及购房款，东兰公司将涉案1-1702号房交付鄢德全使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已按约定收受购房款的，该协议应认定为商品房买卖合同。鄢德全与东兰公司的行为符合上述司法解释第五条规定的情形，因此，鄢德全与东兰公司签订的《新浪国际公馆认购书》的合同性质应认定为商品房买卖合同，并且合法有效。   （二）关于鄢德全诉求涉案1-1702号房产权的过户登记是否成立问题。鉴于涉案的新浪国际公馆项目尚未办理大产权证，涉案1-1702号房办理产权过户手续的条件尚未成就，且涉案1-1702号房正处于被法院查封状态，而鄢德全提起的案外人执行异议之诉要求解除查封的诉求被驳回，鄢德全主张将涉案1-1702号房产权过户其名下没有合法依据。因此，鄢德全诉求东兰公司将涉案1-1702号房过户至其名下，本院不予支持。鄢德全应在可以办理产权过户条件成就后再另行行使权利。   综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法(javascript:SLC(98761,0))》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条的规定,判决如下:   一、确认原告鄢德全与被告海南东兰投资有限公司就三亚市外贸路“新浪国际公馆”1-1702号商品房具有合法有效的商品房买卖合同关系；   二、驳回原告鄢德全的其他诉讼请求。   案件受理费18490元（原告鄢德全已预缴），由被告东兰公司负担。   如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审 判 长 谭光华   人民陪审员 符宗其   人民陪审员 张 聪     二○一八年七月二日   书 记 员 郭雅茹   附相关法律规定:   1、《中华人民共和国民法总则》   第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。   2、《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   3、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》   若干问题的解释（二）》   第14合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。   4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。   5、《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。   人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。   6、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。   没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。   第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。