山东省威海市文登区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁1003民初3922号 原告（反诉被告）：荣成市桃园物业服务有限公司文登分公司，住所地威海市文登区润泰国际居民小区**。 负责人：陈志远，经理。 委托诉讼代理人：邓树新，山东阔海大地律师事务所律师。 被告（反诉原告）：威海苏宁云商销售有限公司，住所，住所地威海市和平路**苏宁生活广场div> 法定代表人：戴冯军，总经理。 委托诉讼代理人：张洪浩，该公司法务。 荣成市桃园物业服务有限公司文登分公司（以下简称桃园分公司）与威海苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桃园公司之委托诉讼代理人邓树新，被告苏宁公司之委托诉讼代理人张洪浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告桃园分公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告欠付租金592360元及逾期付款利息。2、被告支付原告欠付的暖气费144000元。3、被告赔偿原告经济损失6154000元。庭审中原告变更诉讼请求为：1、被告支付欠付的保底租赁费用592360元。2、被告支付欠付的中央空调费144000元。3、赔偿原告经济损失1892760元。事实与理由：被告于2011年6月17日与威海润泰置业有限公司签订《租赁合同》，被告承租文登润泰国际购物广场南区1层3600平方米，租期十年，年保底租金1672800元。2012年4月1日，双方签订《补充协议》约定租赁期限自2011年12月9日起至2021年12月8日，每年保底租赁费用分别自11月30日、2月28日、5月31日、8月31日四次支付。2012年7月28日，威海润泰置业有限公司与原、被告三方签订了《主体变更三方协议》，威海润泰置业有限公司将租赁合同中出租方的权利义务转让给原告，原被告双方成为租赁合同的当事双方。后，原、被告分别于2012年12月8日和2015年10月9日签订《补充协议》，对被告承租房屋的租金进行部分减免。被告于2017年5月16日提前解除了租赁合同，但欠付租金和暖气费未付清，应按约定每日万分之一标准加收逾期付款违约金。因被告提前解除《租赁合同》，导致原告与租赁物的业主之间签订的《润泰国际购物广场委托经营管理协议》不能继续履行，导致业主要求原告承担违约责任，违约标准为一年托管收益的两倍。被告承租区域业主年托管收益共计3077000元。 被告苏宁公司辩称，1、关于双方的租赁合同关系问题及租金费用结算情况。2011年，答辩人与威海润泰置业有限公司签订《租赁合同》，承租位于文登市昆嵛北路3号润泰国际南区1层计3600平方米的商铺及相关附属设施。2012年，答辩人与威海润泰置业有限公司、原告三方签订了《主体变更三方协议》，约定威海润泰置业有限公司将租赁合同中出租方的权利义务概括转让给原告。后，原、被告先后三次签订《补充协议》，对租赁费用进行部分免除。根据《租赁合同》第51条的约定，原告有义务在收取租赁费用之前三个工作日内向答辩人提供符合税法规定的租赁专用发票及其他费用发票，并及时送达答辩人所在场所。因此，根据《合同法》第65条规定，在原告履行上述合同义务之前，答辩人有权拒绝支付租赁费，并且不应承担迟延付款的责任。二、关于原告诉称的所谓欠缴“暖气费”问题。首先，根据《租赁合同》的约定，并无原告“供应暖气”的条款。其次，根据《租赁合同》第7条、第21条约定，原告应该确保租赁房屋有可正常使用的中央空调系统、供暖系统，并承担相应的维保责任。原告在收取中央空调费时，应该同时提供正规服务业发票。在原告履行上述义务前，答辩人有权拒绝支付相应的费用，且不承担迟延付款的责任。三、关于答辩人解除合同的法律效果及原告主张的解除合同赔偿问题。首先，根据《租赁合同》约定，如答辩人在合同项下租赁费开设的店面经营亏损持续达三个月，或答辩人按总部连锁店布局调整的规划需关闭租赁物开设店面的，或租赁物周边的经营环境发生重大变化影响商场的正常经营的，答辩人有权解除合同。自2016年12月上旬起，答辩人所在楼层的周边商户全部撤场，致使该楼层实际使用率低于70%，造成答辩人出现连续三个月的亏损。2017年3月17日，答辩人根据上述条款的约定书面通知原告解除合同。如上所述，根据《合同法》第九十三条、第九十六条规定，答辩人依法行使解除权，已合法解除双方的租赁合同关系。再次，自2017年3月18日起至5月17日答辩人撤场，原告以书面信函方式通知答辩人，并采取实际行动对承租商铺停止供电并封锁商铺，原告停水停电的行为造成答辩人无法继续使用商铺正常经营。最后，答辩人并非原告与业主之间委托经营管理合同关系的当事人，该合同不能为答辩人设置义务，原被告《租赁合同》中并不存在约定要求答辩人承担违约责任，且原告亦未提交证据证实损失的实际发生。综上，原告的主张缺乏事实基础，应予以驳回。 反诉原告苏宁公司向本院提出反诉诉求：判令反诉被告向反诉原告赔偿违约金418000元。事实与理由：原、被告《租赁合同》第34条约定，反诉被告不得以任何理由主动对反诉原告租赁物采取停水、停电等措施，停水、停电时间累积达八小时的，应赔偿不少于租赁年度三个月保底租赁费的违约金。2017年3月18日至2017年5月17日，反诉被告以书面信函方式明确表示，并采取实际行动对反诉原告承租的商铺停止供电并封锁商铺，致使反诉原告在此期间无法正常使用商铺。按照2017年1月至3月的保底租赁费计算，反诉被告应支付违约金418000元。 反诉被告桃园分公司辩称，反诉原告没有证据证实其所主张的租赁物店面持续亏损达三个月，其要求解除合同所依据的事实不存在，其解除合同属于违法行为。反诉原告所主张的被告停止供电，该事实不属实，是由于反诉原告要求进行撤场为节省电费开支以及人员管理费用、告知客户等原因，自行采取的部分停电措施。反诉被告虽催告要求反诉原告支付费用，但考虑到双方的合作关系以及合同对该行为的约束，反诉被告处于利益的权衡未采取停电措施，请求法庭驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无争议的证据真实，本院予以确认。对当事人无争议的事实，本院确认如下： 2011年6月17日，被告苏宁公司与威海润泰置业有限公司签订《租赁合同》，约定被告承租文登润泰国际购物广场南区1层3600平方米，租期十年，自2011年10月20日至2021年10月19日，年保底租金1672800元。该合同第34条约定：“甲方（威海润泰置业有限公司）承诺，不以任何理由主动对乙方（本诉被告苏宁公司）租赁物采取或因欠费等甲方原因导致乙方租赁物被停水、停电等，否则甲方应赔偿乙方停业损失，停水、停电时间累计达八小时的，甲方应赔偿乙方不少于租赁年度三个月保底租赁费用的违约金，且乙方有权解除合同。”第54条约定：“如乙方在本合同项下租赁物所开设的店面经营亏损持续达三个月，或乙方按总部连锁店面布局调整的规划需关闭租赁物开设店面的，或租赁物周边（含租赁物所在大楼）的经营环境发生重大变化影响了乙方商场的正常经营的，乙方有权解除合同，但需提前两个月书面通知甲方，即通知到达甲方之后两个月，本合同解除。在此情况下，乙方补偿甲方不超过当年（即合同解除之日所属的租赁年度）三个月保底租赁费用。” 2012年7月28日，威海润泰置业有限公司与原、被告三方签订了《主体变更三方协议》，约定威海润泰置业有限公司将《租赁合同》中出租方的权利义务转让给原告。自此，原、被告成为上述《租赁合同》的双方当事人。 后，原、被告又签订数份《补充协议》，就租金相关事宜进行补充约定。2012年12月8日签订的《补充协议》就保底租赁费进行约定，其中2016年12月9日至2017年12月8日期间共12个月，保底房屋租金1170960元、保底管理费501840元，合计保底租赁费用为1672800元。2015年10月9日签订的《补充协议》就租金减免进行约定，其中约定：“现由于整体市场经济下滑，为减轻乙方（即被告）经营压力…就租金减免分摊达成如下协议：1、2015年9月9日至2016年1月8日，取消提成租金，4个月保底房屋租金390320元调整为320元，减免390000元。2、2016年1月9日至2017年1月8日取消提成租金，12个月保底房屋租金1170960元调整为1030960元，减免140000元，在此年度的最后一个季度给予减免。3、鉴于甲方给予乙方减免了大额租金，2016年1月9日至2017年1月8日期间，乙方不能以任何理由再次提出减免优惠方案。” 2017年3月15日，被告苏宁公司向原告桃园分公司送达了《关于解除苏宁威海文登店租赁物租赁合同的通知函》，其中载明“现由于该区域商业氛围不足，消费层次偏低，再加上近年来市场环境及竞争压力的不断加剧，导致我司该店自开业以来，一直处于亏损状态…我司签订该合同并开设此店的合同目的已无法实现。另外，自2016年12月上旬起，周边商户陆续撤场，商业氛围严重下行，且至今周边商户仍未开业，空置已超过三个月，导致我司该店销售下滑60%以上，根据合同第53条，双方针对租金进行了协商，但一直无法达成一致…故根据《租赁合同》54条之约定正式发函通知贵司，提前解除贵我双方的《租赁合同》及相关补充协议，即于2017年5月16日正式解除…”。 2017年6月2日，原、被告签订交还确认单，确认双方于2017年5月17日进行了租赁物返还交接。另，截止2017年1月8日之前的租赁费被告已付清，此后再未继续支付租赁费；2016年11月至2017年3月期间的中央空调使用费144000元，被告尚未支付，针对该笔空调使用费，原告称已开具好发票，因被告撤场无人接收。 针对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 关于被告所辩停水、停电、封门、商场空置事实。被告提交照片一宗及自行制作的水电费明细一份以证实，其中摄于2016年12月15日的照片显示，苏宁电器所在商场的其他商铺出现部分空置情况；被告工作人员手持报纸在商场拍摄的照片显示，2017年4月-5月期间数日，商场内背景无照明灯光；未显示拍摄日期的电表照片显示，电表读数为12981KWh;2017年5月11日，苏宁电器卖场玻璃门上挂有锁具。另查明，2017年3月18日，原告桃园分公司向被告苏宁公司送达通告函，其中记载“我公司多次催缴贵公司所欠的房租、管理费、暖气费等，截止2017年3月17日前我公司仍未收到上述所欠款项，现通知贵公司截止至2017年3月18日18：00时前，如贵公司不能清偿所有欠款，2017年3月19日我公司将做停电及商品封存处置…”。对此，原告质证称，上述照片不能证实被告所辩事实：2016年12月15日（即部分商铺空置照片）当天的状况不能反映出整体经营形式，该时间恰为第一个五年租期的截止点，存在个别商户进行货品或柜台调整的情况；其他照片为被告工作人员摆拍形成，而电表读数亦没有参照无法核实。原告向被告所送达通告函，系因原告接到被告的解约通知，为及时回应业主租金要求而不得已通告，但该通告未实际实施，否则在被告未结清租金的情况下，此后双方不会友好的签署交接确认单。 针对被告提交的上述证据，本院作如下分析：首先，关于部分商铺空置情况，被告苏宁公司仅提供2016年12月15日一日的部分商铺整理照片，该证据尚不足以说明在其预撤场前的一段时间，其所在商场内及周边的整体经营情况存在恶化并足以影响被告的经营氛围。第二，关于停水、停电及锁门情况，虽被告提交多份照片，但照片均为瞬时形成，尚不足以证实状态的持续性，且无法就此说明系由被告实施的停电、封门等行为，而电表照片、水电费明细无具体参照无法核实待证实的事实，故对被告辩称的相应事实，本院不予认定。第三、原告虽向被告送达通告函，但被告未提交有效证据证实原告采取了通告函中所载的停水、停电、封门等措施，加之最后双方签订交接确认单、和平交接租赁物，故本院认为，该证据亦不足以证实原告采取阻碍被告正常经营的行为。综上，本院对被告所辩停水、停电、封门、商场空置足以影响经营辩称，依法不予采纳。 另查，原告所出租给被告的涉案租赁场所系归案外百余名业主所有，上述业主均与原告签订有《委托经营管理协议》，将其所有的商铺委托给原告桃园分公司经营、管理。原告桃园分公司称，因被告提前终止原、被告之间的租赁合同关系，造成原告对上述业主违约，共已赔偿各业主提前终止合同违约金1504476元。庭审中，原告提交了与各业主签订的《补偿确认协议》及银行转账付款凭证各134份，证实上述事实，并称尚有部分业主因个人原因尚未与原告办理赔偿交接，后续将继续赔付。被告辩称，原告与业主之间的合同条款不能约束被告，该合同产生的相应违约责任也不能转嫁给被告。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，被告苏宁公司自原告桃园分公司处租赁涉案商场用于经营，应当按合同约定及时履行租赁费、空调使用费等支付义务，现被告亦未提交有效证据证实原告存在停水、停电、封门、商场空置等行为足以影响租赁费的给付，故被告应按实际使用情况（2017年1月9日至2017年5月17日）结合租赁费约定（年租赁费1672800元），支付原告租赁费591209元（1672800元÷365天×129天）、欠付的空调使用费144000元。现被告至今尚未支付上述租赁费、空调使用费，故原告要求被告立即予以清偿，理由充分、于法有据，本院予以支持，但原告诉讼请求租赁费592360元中超出上述部分的，本院不予支持，另关于空调使用费发票，原、被告可于交纳上述空调使用费时自行进行交接。 关于原告主张的因被告提前终止合同给原告造成经济损失的赔偿问题。被告提前终止合同，是否具备合同约定的提前终止的事由，换言之，被告提前终止合同是否构成违约，系是否应向原告承担经济损失的前提。本案中，原、被告《租赁合同》第54条约定了三种被告可提前通知解除合同的事由，分别是：1、被告租赁物所开设的店面经营亏损持续达三个月，2、被告按总部连锁店面布局调整的规划需关闭租赁物开设店面的，3、租赁物周边（含租赁物所在大楼）在经营环境发生重大变化影响了被告商场的正常经营。针对本案提前通知解除合同的事由，被告辩称，系因被告在通知解除前已连续亏损三个月，且租赁物周边的商业氛围下行影响被告的正常经营，即1、3两项事由。针对被告的上述辩称本院认为，首先，关于被告所辩商业氛围下行影响被告的正常经营辩称，被告未提交有效证据加以证实，故对该辩称本院不予采纳。第二，关于连续亏损三个月事实，被告虽申请对其相应账目进行审计，但考虑到原、被告于2015年10月9日签订补充协议，已就截止至2017年1月8日的租金已约定了不同程度的减免，此系双方为减轻被告的经营压力而签订，但在该减免期届满后，2017年3月15日，被告即通知原告解除合同，期间相隔仅两月余，即便被告确存在持续性亏损，但因此前的经营亏损双方已作弥补，故而被告在2017年3月15日以已连续亏损三个月为由解除合同，与补充协议精神相悖，亦有违诚信原则，故对被告所辩在通知解除合同前已连续亏损三个月符合合同解除事由，本院不予采纳，相应的审计申请，本院亦未予准许。综上分析，本院认为，被告于2017年3月15日通知提前终止合同不符合合同约定，应向原告承担赔偿损失或支付违约金的责任。现因被告提前终止合同，造成原告已向业主赔偿违约金1504476元，考虑到损失、违约程度等因素，本院酌定被告赔偿原告上述违约金损失的50%即752238元。原告尚未向业主赔付部分，本案中暂不予处理，待损失实际发生后可另行主张。 针对苏宁公司的反诉请求。反诉原告苏宁公平未提交有效证据证实反诉被告采取了《租赁合同》第34条约定的停水、停电等违约行为，故反诉原告要求反诉被告按该条款约定承担违约责任，没有法律及事实依据，对此本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告威海苏宁云商销售有限公司支付原告荣成市桃园物业服务有限公司文登分公司租赁费591209元、空调使用费144000元，于本判决生效后十日内付清。 三、被告威海苏宁云商销售有限公司赔偿原告荣成市桃园物业服务有限公司文登分公司提前终止合同给原告造成的经济损失752238元，于本判决生效后十日内付清。 四、驳回原告荣成市桃园物业服务有限公司文登分公司的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告威海苏宁云商销售有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费27833元，由原告负担12086元，被告负担15747元。反诉案件受理费3785元，由反诉原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  梁永强 审 判 员  孙灵俊 人民陪审员  于向洋 二〇一八年七月二十六日 书 记 员  杜厚琳