河北省衡水市桃城区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1102民初735号原告：宋丁馥，女，1987年11月20日出生，汉族，住衡水市。被告：河北鹏福房地产开发有限公司。住所地：衡水滨湖新区彭杜乡赵杜村。法定代表人：董鹏霞，总经理。委托诉讼代理人：李立伟，河北冀华（赞皇）律师事务所律师。原告宋丁馥诉被告河北鹏福房地产开发有限公司（以下简称鹏福公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋丁馥、被告鹏福公司委托诉讼代理人李立伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋丁馥向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付违约金58746元。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年8月5日原、被告签订《滨湖国际认购协议书》一份，原告认购被告滨湖国际Al区4号楼2单元1202号房。该房预测建筑面积83.7平，实际成交总价款296842元。协议约定被告应当在2015年12月31日前，将该商品房交付原告，但截止2018年1月19日，被告仍未交付该商品房。被告曾在2014年8月15日公布出示《关于对A1、A2区延期交房客户补偿方案》，基于被告承认该补偿方案，原、被告2016年12月13日签订购房合同，并办理了该商品房按揭事宜，认购协议原告留存，协议继续有效。日前，原告接到通知，违约金按该商品房签订合同交房日2017年5月1日开始计算，共计15325元，拒不承认《滨湖国际认购协议书》和《关于对A1、A2区延期交房客户补偿方案》。综上，原告请求法院依法判决，被告支付原告违约金58746元。被告鹏福公司辩称：原告的诉求无事实及法律依据，应予驳回。理由如下：1.认购协议不是商品房买卖合同，而是预约合同，双方的义务是缔约义务及双方就合同内容继续磋商，并在具备条件时签订商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务，根据认购协议第八条约定，双方签订商品房买卖协议后，认购协议自行终止。因双方已于2016年12月13日签订了商品房买卖合同，故认购协议已于上述日期终止，原告无权再按照认购协议要求我方承担违约责任。2.商品房买卖合同是双方在平等自愿的基础上所签订的协议，是双方真实意思表示，应对双方都有约束力，根据商品房买卖合同的约定，交房日期为2017年5月1日，如逾期交房，在原告不解除合同情况下，被告应承担的责任为已交房款的日万分之一，如果原告主张逾期交房违约金，应按照商品房买卖合同计算。认购协议约定的交付日期仅为意向日期，实际交房日期为双方在后签订的商品房买卖合同为准。综上，原告诉请无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下，2013年8月5日原告宋丁馥（乙方）与被告鹏福公司（甲方）签订《滨湖国际认购协议书》（以下简称认购协议）一份，协议约定：原告宋丁馥购买滨湖国际A1区4号楼2单元1202号商品房，该房预测建筑面积83.7平方米（建筑面积以产权登记面积为准），套内面积67.86平方米，总房款为309941元，付款方式为按揭付款。关于面积确认及面积差异处理，住宅交付后，产权登记面积及协议约定面积发生差异，双方同意据实结算，多退少补。关于交付期限，鹏福公司应当在2015年12月31日前将住宅交付原告，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除协议或变更协议外，被告鹏福公司可据实予以延期，遭遇不可抗力，被告在发生之日起十日内告知原告。协议中第八条，关于换签《商品房买卖合同》的约定，乙方应在甲方换签《商品房买卖合同》后10日内与甲方签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》签订后本协议自行终止。因特殊原因，未能如期签订《商品房买卖合同》的，乙方需以书面形式申请延期，延期不得超过十五日，逾期仍未换签《商品房买卖合同》，甲方有权将该住宅对外出售，乙方所交房款不予退还。2014年8月15日被告鹏福公司出具了关于对A1、A2区延期交房客户补偿方案，对延期交房赔付方案进行了约定。2016年12月13日原、被告签订了商品房买卖合同（合同编号：预字HS2016102150）一份，约定被告出让位于东湖大道以东、滏××以北，编号为衡湖国用（2016）第0002号的地块的土地使用权，同时约定了该土地的面积、规划用途、土地使用年限以及买受人购买商品房的基本情况，计价方式及价款（商品房单价为每平方米3546.5元，总金额300495元），面积确认及面积差异处理，同时第九条约定，买受人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交房之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小第一项中的比率）的违约金。2018年2月5日被告鹏福公司出具承诺书一份，针对滨湖国际A1区住宅相关事项，作出相关下回复，关于合同的交房时间，被告与业主签订的《商品房买卖合同》，决定的交房时间为2018年6月30日；2.如在2018年8月31日前，您仍未收到我司发出的《交房通知书》，被告将按照日万分之一点二进行现金赔付。当月的赔付金于次月打入业主指定的账户；3.关于2015年3月30日至2018年6月30日的延期赔付的时间问题，被告将于2018年2月6日下午，向广大业主进行公示。另查明，原告宋丁馥通过现金支付首期购房款和向银行按揭贷款的方式履行了付款义务，购房款300495元已全部付清。上述事实有当事人陈述，原、被告提供的证据及庭审笔录在卷为据。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，应当认定为商品房买卖合同，本案中原告与被告鹏福公司签订的《认购协议》虽然约定了双方基本情况及房屋基本情况（位置、面积、单价）、付款方式、交付日期等，但是对“装饰、设备标准承诺、供水、供电、道路、绿化等配套设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、违约责任”等商品房买卖合同的必备条款未作约定，并且该协议明确约定需换签《商品房买卖合同》，该认购协议系商品房买卖双方对订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定，故原告与被告签订的《认购协议》系商品房预约合同。对于原、被告签订的《认购协议》、《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。原告宋丁馥已向被告交纳了全部购房款，履行了支付房款的义务，双方对此无异议。本案中，关于原、被告争议的交房时间如何确定的认定，本院认为，应当认定双方约定的交房时间为2017年5月1日。本案相关证据材料对交房时间的记载有四处。第一处：2013年8月5日原、被告签订的《认购协议》载明的交房时间为2015年12月31日前。第二处：2014年8月15日被告鹏福公司出具的关于A1、A2区延期交房客户补偿方案，工程拟交房时间2015年12月31日。第三处：2016年12月13日原、被告签订的《商品房买卖合同》，出卖人应当在2017年5月1日前将具备综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第四处：2018年2月5日被告鹏福公司出具的承诺书，关于合同交房时间，被告鹏福公司与业主签订的《商品房买卖合同》，决定的交房时间为2018年6月30日。本院认为第三处的时间应当认定为双方最终约定的交房时间。理由如下：第二处和第四处是被告单方面出具的，不是双方达成合意并签名确认的。同时原告提交的该两份证据均非原件。第一处、第三处关于交房时间的约定，属于合同行为，均属有效约定，但是第一处约定时间已经为第三处变更。对于第一处、第三处约定时间应以谁为准，原、被告存在争议。本院认为，第一处，《认购协议》系商品房预约合同，而第三处系原、被告签订的正式商品房买卖合同，同时《认购协议》第八条约定：关于换签《商品房买卖合同》的约定，原告应在被告换签《商品房买卖合同》后10日内与被告签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》签订后本协议自行终止。故该交房时间应以商品房买卖合同中约定的时间为准，即2017年5月1日。该时间应是本案双方最终约定的交房时间。二、关于鹏福公司是否构成逾期交房以及逾期交房起止时间如何确定的问题。本院认为，鹏福公司未能提供充分证据证明案涉商品房已经达到约定交付条件，《商品房买卖合同》第十一条约定了商品房必须达到的交付条件。庭审中，被告鹏福公司并未提交合同中第八条规定的证明文件，亦没有提交住宅质量保证书、住宅使用说明书等证明文件。故本案商品房未能达到交付条件，由此产生的逾期交房责任应由出卖人承担。因此被告鹏福公司已经构成逾期交房。因本案双方约定应于2017年5月1日交付案涉房屋，该房屋至今未能达到交付条件，故原告主张违约金计算至2018年6月30日，合理合法，应予支持。三、关于本案约定的逾期交房违约金如何计算的问题。原、被告所签订的《商品房买卖合同》第九条第一项出，“按逾期时间，分别处理，逾期不超过90日，自本合同第八条……出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。”该约定系原被告意思自治的表示，不违反法律、法规的强制性性规定。故依据原、被告所约定的违约金支付标准计算，被告鹏福公司应当向原告宋丁馥支付违约金300495元（总价款）×0.0001/日×425日=12771元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告河北鹏福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告宋丁馥违约金12771元（计算至2018年6月30日）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取634元，由被告河北鹏福房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省衡水市中级人民法院。审判员  张志梅二〇一八年七月十六日书记员  王 倩