四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终6350号上诉人（原审被告）：赵波，男，汉族，1980年8月19日出生，住成都市高新区。委托诉讼代理人：祝运琦，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵江林，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王丹，女，汉族，1987年6月5日出生，住成都市高新区。委托诉讼代理人：祝运琦，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵江林，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都中铁置业有限公司，住所地：成都市郫县成都现代工业港北片区。法定代表人：杨雄，公司总经理。委托诉讼代理人：林德全，四川东森律师事务所律师。上诉人赵波、王丹与被上诉人成都中铁置业有限公司（以下简称中铁置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初6283号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵波、王丹上诉请求：1.请求判决撤销（2017）川0124民初6283号判民事判决第三项并依法改判；2.本案一审、二审诉讼费用由中铁置业公司承担。事实和理由：1.中铁置业公司请求支付违约金的诉讼时效已过。2017年10月1日《民法总则》生效前，《民法通则》规定的普通诉讼时效期间为2年。赵波、王丹已在2015年2月14日《关于对解除商品房买卖合同的通知的回复》中告知中铁置业公司，不再购买案涉房屋，也不会承担违约金，诉讼时效应从此时计算。最高人民法院在2017年第四期民事审判指导与参考的民事审判信箱中作出针对《民法通则》与《民法总则》有关诉讼时效规定的适用的解答，诉讼时效在2017年9月30日前已经届满的，义务人已取得不履行抗辩权，该抗辩权不应《民法总则》的实施而消灭。故中铁置业公司2017年11月14日起诉时，诉讼时效已过。2.一审法院不应对中铁置业公司诉求的违约金予以支持。其一，中铁置业公司无证据证明其受到的实际违约损失。其二，赵波、王丹早已告知中铁置业公司不再购买案涉房屋，中铁置业公司完全可以将房屋另行售卖，现在房价上涨，中铁置业公司并无实际损失。中铁置业公司辩称，1.中铁置业公司认为应当适用《民法总则》规定的3年诉讼时效。2.赵波、王丹未按期支付房款，按照合同约定，已构成事实上的违约，应当承担相应的违约责任。违约金在合同中已有约定，与中铁置业公司是否产生实际损失无关。中铁置业公司向一审法院起诉请求：1、确认双方签订的《商品房买卖合同》及附件解除，合同购房款438000元；2、赵波、王丹在《商品房买卖合同》及附件解除后协助中铁置业公司撤销“中铁二局·西郡英华”三期8幢1单元3层301号房屋的网签登记；3、赵波、王丹向中铁置业公司承担逾期付款违约金43800元；4、赵波、王丹承担全案诉讼费用。一审法院查明，2014年7月26日，赵波、王丹与中铁置业公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定：赵波、王丹购买中铁置业公司成都中铁置业有限公司开发的位于郫都区房屋一套，房屋总价款438000元；2、付款方式为按揭贷款。其中首付款263000元，由买受人于2014年7月26日前向出卖人交纳。买受人依据《中铁二局·西郡英华三期商品房定购书》交纳的立约定金30000元转为该购房款；余款175000元通过向银行按揭贷款的方式支付。该合同第九条约定“买受人未按约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应该与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人的全部购房款……”。其附件第十八条“合同的解除赔偿及协助义务1、买卖双方在合同履行过程中，如无任何约定或法定的解除合同条件下不得单方面要求解除合同，否则守约方有权要求其继续履行及赔偿损失。如守约方同意解除合同的，违约方应按合同约定的购房总款的10%向守约方支付违约金。2、……3、无论何种原因导致合同解除，合同解除之日起5个工作日内，买受人应协助出卖人到郫县房产管理局办理买卖合同备案及其他相关登记的撤销（或注销）手续，否则买受人应当每日按照购房总款的万分之二向出卖人支付违约金。同时出卖人有权在备案或预告登记等被撤销（或注销）前拒绝退还买受人已付购房款。”涉案合同签订后，双方约定交首付余款233000元的给付日期为2014年12月30日前。2015年1月1日中铁置业公司向赵波、王丹发出《关于尽快按合同约定履行付款义务的催告函》，主要内容为：按合同约定，赵波、王丹应于2014年12月30日前付清购房款233000元，但其至今未按合同约定履行付款义务，其行为已构成违约。截止2015年1月4日，赵波、王丹应向中铁置业公司支付违约金582.5元，现要求赵波、王丹在2015年1月5日前付清应付房款及违约金。2015年2月14日中铁置业公司向赵波、王丹发出《解除商品房买卖合同通知》，主要内容为：因赵波、王丹未在约定的期限内履行义务，且多次催促仍未履行，其行为已构成违约，现中铁置业公司要求解除合同并承担违约金。2015年2月14日赵波、王丹向中铁置业公司发出《关于对解除商品房买卖合同通知的回复》，主要内容为：赵波、王丹已向中铁置业公司支付了35000元的合同履约金，其同意尾款延期付款至2014年12月31日。由于家庭特殊原因，赵波、王丹已于2014年10月3日到中铁置业公司售楼中心明确表示无法继续履行支付尾款的义务，并要求退还35000元的合同履约金，但中铁置业公司拒绝退还。之后王丹以短信形式与售楼小姐联系并再次表示拒绝买房。2015年1月4日中铁置业公司以书面方式发函告知其缴纳房屋尾款，否则算放弃购买，赵波、王丹按售楼小姐的意见未进行书面回复。2015年2月14日赵波、王丹收到中铁置业公司的《解除商品房买卖合同通知》，现回复由于家庭原因放弃购买该房屋，也不承担违约金。另查明，涉案房屋已办理了合同备案登记。一审法院认为，双方就案涉房屋所签订的《房屋买卖合同》及其附件系当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。涉案合同在履行过程中因赵波、王丹未能按约定履行交付首付购房款的义务，构成违约。中铁置业公司要求解除合同，赵波、王丹同意解除，一审法院确认双方所签订的《商品房买卖合同》及附件于2015年2月14日解除。合同解除后，赵波、王丹理应按双方的约定协助中铁置业公司撤销涉案房屋的合同备案登记，故对中铁置业公司要求赵波、王丹的此项诉请，一审法院予以支持。对于违约金的问题，涉案合同因赵波、王丹的违约行为而解除，其理应按双方在涉案合同附件第十八条第1项的约定“违约方应按合同约定的购房总款的10%向守约方支付违约金”，但该违约金的数额过高，一审法院酌情确定为30000元。对于赵波、王丹辩称其已过诉讼时效的意见，根据2017年10月1日起施行的《民法总则》第一百八十八条之规定，其诉讼时效期间为三年，故对赵波、王丹的该意见，一审法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认成都中铁置业有限公司与赵波、王丹于2014年7月26日签订的《商品房买卖合同》及附件已于2015年2月14日解除；二、赵波、王丹于判决生效之日起五日内协助成都中铁置业有限公司办理撤销位于郫都区房屋的合同备案登记；三、赵波、王丹于判决生效之日起十日内一次性向成都中铁置业有限公司支付违约金30000元；四、驳回成都中铁置业有限公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序，减半收取案件受理费3935元，由成都中铁置业有限公司负担73元，由赵波、王丹负担3862元。二审中，双方均未提交新的证据。二审查明的事实与一审相同。本院认为，关于违约金的诉讼时效是否经过的问题。2017年10月1日生效实施的《民法总则》第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。在《民法总则》生效前的《民法通则》第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案中，中铁置业公司2015年2月14日发函，向赵波、王丹主张解除合同及违约金。赵波、王丹于同日回函同意解除合同，但不支付违约金。故本案违约金的诉讼时效应从该日起算，即2017年2月14日诉讼时效届满，而此时《民法总则》并未生效实施，《民法总则》对已届满的诉讼时效无溯及力。故赵波、王丹上诉认为违约金的诉讼时效已过的主张成立，本院予以支持。综上，一审存在适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初6283号民事判决第一、二项“一、确认成都中铁置业有限公司与赵波、王丹于2014年7月26日签订的《商品房买卖合同》及附件已于2015年2月14日解除；二、赵波、王丹于判决生效之日起五日内协助成都中铁置业有限公司办理撤销位于郫都区房屋的合同备案登记；”；二、撤销成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初6283号民事判决第三、四项“三、赵波、王丹于判决生效之日起十日内一次性向成都中铁置业有限公司支付违约金30000元；四、驳回成都中铁置业有限公司的其他诉讼请求。”；三、驳回被上诉人成都中铁置业有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费，按一审判决方式负担。二审案件受理费550元，由被上诉人成都中铁置业有限公司负担。上诉人赵波、王丹已预交的7870元案件受理费予以退还。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  尹 英审判员  袁晟翔二〇一八年七月十日书记员  谭小雨