徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0312民初1245号原告:沈化锋,男，1978年1月25日生，汉族，住沛县。委托代理人:陈慕刘,徐州市鼓楼区方正法律服务所法律工作者。被告:张家衡,男，1970年7月1日生，汉族，住徐州市铜山区。被告:李海玲,女，1964年10月2日生，汉族，住徐州市铜山区。以上二被告共同委托代理人:王飞，江苏金华星律师事务所律师。原告沈化锋诉被告张家衡、李海玲房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案受理后，依法由审判员王会收适用简易程序于2018年3月13日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为适用普通程序，本院于2018年4月19日依法组成合议庭，2018年5月17日、2018年7月5日二次公开开庭进行了审理。原告沈化锋及其委托诉讼代理人陈慕刘、被告张家衡和李海玲的共同委托诉讼代理人王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈化锋向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付政府发放的拆迁补偿金（羽毛球及辅助用房）54万元、房屋租赁费6万元、财产（运动器材）损失费10万元、拆迁政府奖励款3万元（总额的6%）、安置搬家费约2万元（1700㎡×12元/㎡）、及拆迁补偿金利息17万元（以54万元为本金，按月息2分计算，从2016年10月二被告拿到政府补偿金起至起诉时共16个月），共计92万元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月17日，原告与被告张家衡签订房屋租赁合同，约定由原告承租被告所有的位于铜山新区院内的厂房，用于改建成健身俱乐部，约定第一年租金16.8万元，合同期为2016年1月6日至2017年1月6日。原告在合同约定的期限内房租已履行完毕。2016年2月，原告计划在原厂房基础上新建钢结构迎宾大厅约200平方米（含楼梯），并在厂房后新建砖混结构洗澡间、储藏间等约500平方米，与被告张家衡口头协议新建用房及羽毛球房建好营业使用后被告不要租金，所有用料、用工等建设费用由原告负责。2016年4月原告将羽毛球房、迎宾大厅、洗澡间及辅助用房基本建成，并采购部分健身器材，准备试营业时被告知此院内房屋要动迁。被告未与原告协商，就与政府拆迁部门达成书面拆迁协议并配合完成了拆迁，使原告购置的器材、设置未得到合理安置而损失。所涉拆迁房产所有权人、土地使用权人为第二被告李海玲。二被告原系夫妻关系，近年离异。原告对此不知情，签订房屋租赁合同及缴纳租金都是给第一被告张家衡。据悉，拆迁补偿款千余万元，已由二被告领取。为建设健身场馆，原告在租赁期间，新建自来水管道，添置电器设施、配电柜4个，改造隔断300平方米，装修办公室100平方米，地梁200米，新建混凝土防水屋面1300平方米，新建钢结构用房1300平方米，造价40余万元。根据双方租赁合同约定，原告要求被告返还11.2万元租金，并赔偿拆迁应得款项，被告多次拒绝。为维护原告合法权益，诉至法院。诉讼中，原告变更诉讼请求：房屋租赁费，从6万变更为退还2016年4月5日起之后的租金；拆迁政府奖励款3万元（总额的6%）变更为24.5万元（总额的50%）；搬家安置费计算面积1700平方米变更为2850平方米；利息从2016年10月起计算至诉讼时，本金包括前述房屋补偿款、房屋租赁费、政府奖励等。被告张家衡、李海玲辩称：1、原告请求拆迁补偿金54万没有事实依据。2、房屋租金，原告没有提供给付房租的证据，但被告认可，已给付14.8万元，还差2万租金没给够，使用期间不应计算到动迁协议下发时的2016年4月，而应计算到实际经营期间，原告占用房屋使用了一年。3、运动器材毁损费没有法律及事实依据，原被告之间没有形成保管的法律关系，请求10万赔偿没有根据，4、政府搬迁奖励要求赔付50%没有依据，征收补偿协议有搬迁奖励，是对整个9号院所有的经营主体给付的。5、拆迁安置补偿费要求按照2850平方计算是错误的，根据原被告签订的合同，原告实际租赁的房屋为1300平方，原告违法搭建的部分责任由其自己承担，不存在安置补偿费。6、利息没有依据。7、原告进行建设1300平方米的钢结构，并不是原告全部出资，而是对已建成的钢结构进行改造，诉称的办公室只是吊顶进行了装饰，包括门窗、地板砖，都是被告出资铺设，附属消防，包括洗澡间、储藏室，原被告有明确约定，改造使用可以，但只有使用权，没有所有权。8、涉案房屋位于铜山新区院内，房证是三千多平方，租的只是南边一小部分平房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2015年10月17日，被告张家衡（甲方）与原告沈化锋（乙方）签订了房屋租赁合同。合同约定：甲方将徐州铜山区海河路9号院内南幢15间，东幢12间，总计1400平方米的房屋出租于乙方，房屋租赁期限为3年，自2016年1月6日起至2019年1月6日止，租金支付方式为年付，第一年租金16.8万元，合同签订之日乙方先交清甲方首期全年租金，先交付租金后使用，并向甲方支付押金1万元，房屋主要用途为健身俱乐部。另载明，“乙方对租赁物装修改造，成果使用权归乙方”，“因不可抗力及市政建拆迁等原因使本合同无法履行的，本合同自动终止，甲方应返还押金及相应的租金。因拆迁补偿的费用归甲方，装潢费用在补偿中列支的归乙方所有”。原告未提交租金支付证明，审理中被告自认收到租金14.8万元；但原告辩称已支付16.8万元现金，因房屋要拆迁不能实际经营，于2017年春节，从被告张家衡处要回2万。双方均对被告张家衡最终从原告沈化锋处取得14.8万元没有异议，仅对取得方式有分歧。2、涉案房屋是被告房产地块的其中一部分，为内院，交由原告承租时，五通一平，但没有墙头和大门。因上一个租户将该房屋用作照相摄影基地，具备基本电力设施及下水道。3、2015年12月至4月，原告沈化锋为开办健身俱乐部，在所涉房屋上加盖、改建钢结构棚，并进行初步装修。4、2016年2月23日，原告计划开设的健身俱乐部“徐州思迈健身服务公司”取得银行开户许可证。5、2016年4月5日，相关部门对铜山区计划拆迁地块进行摸底调查，以此日之前的建筑存在列为拆迁赔偿范围。加盖建筑物即使没有证，但只要规划局未认定为违法建筑，仍被列为拆迁赔偿范围。6、2016年4月7日，徐州市铜山区城市管理行政执法局因思迈健身服务公司违法建设，对其做出行政强制措施，暂扣施工用电焊机、手电钻等，实际限制在该地块的新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途的行为。该部分此后未能实际经营。7、2016年10月9日，徐州市铜山区人民政府发布房屋征收决定公告，征收期限为同年10月10日至11月23日，其中10月25日至11月3日为签约期，征收范围为铜山新区北京路东侧、海河路南侧、天津路西侧、同昌路北侧。征收与补偿方案：按铜山区人民政府铜政发[2016]40号、铜山区北京路电缆厂片区旧城区改建项目房屋征收现场指挥部[2016]2号文件执行。文件载明：企业，被征收人在签约期内第一个10天内签约并交房的按被征收房屋评估价值的6%奖励。涉案房屋所在的地块位于此次拆迁范围内，后称为“张家衡地块”或“张家衡李海玲地块”。8、2016年10月25日，评估机构受拆迁办委托，对张家衡地块作出《征收估价分户报告单》、《附属物评估明细表》、《张家衡地块房屋装修评估》。《征收估价分户报告单》载明，土地证载面积8308.3㎡，工业用途，土地及房屋价值合计8200029元，第9-11项无证的混合建筑分别为517140元、17107元、116035元，第16项无证钢架140.65㎡为85445元，第19项无证钢架112.42㎡为44968元。《附属物评估明细表》载明，钢架棚（抢建）1303.11㎡，单价200元/㎡，金额260622元；洗手池700元；门垛28.5㎡，单价300元/㎡，金额8550元，下水道及阴井设施78120元。《张家衡地块房屋装修评估》（其中设备设置评估计价明细表）载明，高压开关、高压电缆、动力电缆、电容柜共计69624元。表中不含健身器材等可以自行运走的财物。9、2016年11月3日，被告张家衡代被告李海玲与徐州市铜山区房屋征收办公室签订房屋征收补偿协议，约定“签订协议后10内搬迁完毕，交出空房，由甲方（徐州市铜山区房屋征收办公室）统一拆除”。房屋建筑面积5897.36㎡，土地合法面积8308.3㎡。①房地产评估总价值8200029元，②附属物评估价值911573元，③装饰、装潢补偿费1052926元，④停产、停业补助费492002元，⑤房屋搬迁补助费82563元（单价14元/㎡，按拆迁面积算），⑥大型机械搬迁费452950元，⑦搬迁奖金492002元，合计11684045元。拆迁办完全依照上述评估报告中的数据进行赔偿。2017年4月6日，被告张家衡、李海玲共同领取11684045元房屋征收补偿费。本案争议的焦点是：1、被告在房屋拆迁补偿项目中有哪些补偿财产属于原告所有；2、原告缴纳的房租应否全部或部分退还，即原告实际租用被告的房屋的期间。本院认为，原、被告订立的租赁合同合法有效，应受法律保护。2016年4月5日，涉案房屋因征收需要被列入拆迁范围，而双方约定房屋租赁期限至2017年1月6日，故双方签订的租赁合同提前终止。1、关于拆迁补偿款项，根据江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十九条第三款规定：房屋租赁合同租赁期限内，租赁房屋被拆迁的，房屋租赁合同应当终止履行，出租的租赁房屋被拆迁后，出租人应当在拆迁补偿范围内对承租人的损失予以补偿。原告沈化锋与被告的房屋租赁合同中约定，“因拆迁补偿的费用归甲方（张家衡），装潢费用在补偿中列支的归乙方（沈化锋）所有”。本案原告沈化锋承租被告张家衡、李海玲的房屋被拆迁后，张家衡、李海玲与徐州市铜山区房屋征收办公室签订房屋征收补偿协议中，包含了原告沈化锋应享有的补偿款，二被告应在拆迁补偿范围内对原告沈化锋的损失予以补偿。原告认为《征收估价分户报告单》中第9-11项无证的混合建筑、第16项及第19项钢架均是其加盖的简易房，但未能提供相关证据证明，本院不予采信。原告认为《设备设施评估明细表》中的高压开关、高压电缆、动力电缆、电容柜共计69624元是其添置，但未能提供相关证据，且上一个租户将该房屋用作照相摄影基地，具备基本电力设施及下水道，故本院不予采信。根据《附属物评估明细表》内容，原告认为如下几项应归其所有：①钢架棚（抢建）1303.11㎡，单价200元/㎡，金额260622元；②洗手池700元；③门垛28.5㎡，单价300元/㎡，金额8550元；④下水道及阴井设施78120元。本院认为，①根据该表中的钢架棚的“抢建”状态，结合原告提供的施工用工用料单，本院予以采信，此项利益260622元应归原告所有；②洗手池，结合原告租房用途为健身俱乐部，需提供基本洗漱功能，具备添置的必要性和合理性，本院予以采信，此项利益700元应归原告所有；③门垛，由于原告承租时无墙头和大门，可以推定原告新建门垛的事实，但评估表是对该地块全部建筑进行估算，而涉案房屋仅是拆迁地块的一部分，无法区分具体新增的面积，故本院酌定，其中金额4500元归原告所有；④下水道及阴井设施，金额78120元，涉案房屋交付原告时已具备五通一平，应具备基本排水设施和功能，但由于上一个租户用途是摄影基地，而原告租用为健身俱乐部，对建筑物排水的需求有改造的必要性和合理性，但评估表是对该地块全部建筑进行估算归类，而涉案房屋仅是拆迁地块的一部分，无法区分具体新增与旧存，故本院酌定，其中金额20000元归原告所有。故，拆迁补偿协议中的“附属物评估价值”、“装饰、装潢补偿费”中应有285822元归原告所有，即原告诉请中的“拆迁补偿金”。2、关于租金退还问题，原告沈化锋与被告的房屋租赁合同中约定，“因不可抗力及市政建拆迁等原因使本合同无法履行的，本合同自动终止，甲方应返还押金及相应的租金”。2016年10月9日，徐州市铜山区人民政府发布房屋征收决定公告。故租赁合同终止日期应为政府发布房屋征收决定之日即2016年10月9日。合同期约定为2016年1月6日至2017年1月6日，年租金16.8万元（即月租金1.4万元）。至合同终止之日，已履行9个月，因此，出租方应扣除9个月租金12.6万元（1.4万元/月×9个月）后，退还承租方剩余租金。双方均对被告张家衡最终从原告沈化锋处取得14.8万元没有异议，仅对取得方式有分歧。据此，本院认为，应以出租方实际收到的14.8万元扣除已使用9个月的租金12.6万元，出租方应返还承租方租金2.2万元。3、健身器材等财产损失10万元，原告无证据证明财产损失与被告张家衡有直接关系。拆迁评估表中未含有此项，且健身器材为动产，可以自行搬走，在政府张贴动迁公告后，原告应自行处理财产，被告无保管义务，故本院不予采信。4、拆迁政府奖励款24.5万元（总额的50%）。根据政府征收文件，搬迁奖励金为房屋评估总价值的6%，即492002元。该评估价值载明于《征收估价分户报告单》，所列房屋无原告财产。原告主张搬迁奖励金缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。5、安置搬家费约2万元（1700㎡×12元/㎡）。此项为“房屋搬迁补助费”，单价为14元/㎡，按拆迁面积算。根据原告实际租用面积和承租期间，本院予以认可。6、拆迁补偿金利息17万元，缺乏事实和法律依据，不予支持。7、被告李海玲与被告张家衡协议离婚后，涉案房屋分割给张家衡，但未办理过户手续，仍登记在被告李海玲名下。此后出租、收益均由张家衡独自出面。但，在拆迁补偿时，二被告共同签字领取拆迁款11684045元。二被告对该房屋的拆迁均有受益，故应作为本案的共同被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、《中华人民共和国民法通则》第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：1、被告张家衡、李海玲于本判决生效后十日内支付原告沈化锋房屋拆迁补偿款285822元、房屋搬迁补助费20000元、租金22000元，共计329208元。2、驳回原告沈化锋其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13000元，由被告张家衡、李海玲负担8000元，原告沈化锋负担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  王会收人民陪审员  王 玲人民陪审员  孙 琴二〇一八年七月二十日书 记 员  潘玫竹本判决依据的相关法律：《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条【合同消灭的原因】有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国民法通则》第七十五条【个人财产所有权】公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。