长春市二道区人民法院执 行 裁 定 书（2018）吉0105执异42号案外人：刘晓闯，住长春市绿园区。申请执行人：吉林省中东信用担保有限责任公司，住所:长春市南关区亚泰大街**。法定代表人：郭卫华，该公司总经理。委托代理人：杨丽娜，该公司副总经理。被执行人：长春市双伟经贸有限公司，住所，住所：长春市二道区临河街****div>法定代表人：侯波，该公司经理。被执行人：长春益泰置业有限公司，住所：长春市宽，住所：长春市宽城区青年路****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：肖跃双，该公司经理。被执行人：吉林省惠邦投资有限责任公司，住所：长春市二道区临河街，住所：长春市二道区临河街旺角综合楼**tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：肖跃双，该公司经理。被执行人：唐山豪门园林有限公司，住所：河北省唐山市玉田县东八，住所：河北省唐山市玉田县东八里铺le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：肖跃双，该公司经理。被执行人：肖跃双，住长春市朝阳区。，住长春市朝阳区'2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>本院在执行申请执行人吉林省中东信用担保有限责任公司（以下简称中东担保公司）与被执行人长春市双伟经贸有限公司（以下简称双伟公司）、长春益泰置业有限公司（以下简称益泰公司）、吉林省惠邦投资有限责任公司（以下简称惠邦公司）、唐山豪门园林有限公司（以下简称豪门公司）、肖跃双借款合同纠纷案件过程中，案外人刘晓闯提出异议申请，请求解除查封，中止对被执行人益泰公司名下财富领域大厦20层2001、2006、2007、2008号房屋的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人刘晓闯称：2012年8月8日，其与被执行人益泰公司签订《商品房认购书》，约定购买被执行人益泰公司名下位于长春市南关区人民大街207号财富大厦第20层2001、2006、2007、2008号共计4套房屋。其中一部分为现金支付，其余以案外人对益泰公司享有的债权足额抵付。案外人同年取得房屋后交由案外人为股东的吉林中兆新会计事务所有限责任公司（以下简称中兆新公司）使用至今，物业、水、电、采暖等费用均由中兆新公司支付。尽管涉案房屋曾因被执行人涉及纠纷由长春市高新技术产业开发区人民法院、长春市宽城区人民法院查封，但上述查封均已失效，现贵院为首封法院，依法应当对相关查封措施进行审查。同时，查封措施均发生在刘晓闯与被执行人益泰公司签订房屋买卖协议，以及交付全款、占有使用之后，因此，在上述房屋因被执行人益泰置业有限公司未足额支付土地出让金等非案外人过错导致无法办理产权登记的客观情况下，查封措施应当依法解除。申请执行人中东担保公司称：一、被执行人益泰公司与中东担保公司于2013年6月17日签订反担保合同，将本案涉案房屋2001、2006、2007、2008号房屋抵押给中东担保公司；二、案外人购买益泰公司的房屋，其实际为民间借贷关系，无购房付款银行流水凭证，是债权债务关系，不是房屋买卖关系；三、案外人刘晓闯2012年8月8日认购房屋，益泰公司于2018年4月17日才为案外人出具一份情况说明，案外人与被执行人明显存在恶意串通行为，损害申请人利益；四、案外人缴纳物业费、水费等凭证日期均在益泰公司将涉案四套房屋抵押给申请人之后，即将房屋抵押给申请人后，案外人使用房屋；五、本案涉案房屋产籍自2011年起至今，一直因益泰公司涉诉而被人民法院查封，案外人刘晓闯称因益泰公司的原因一直不能办理更名过户，并且申请人在听证时出具了调查房屋底档的相关证据，说明案外人刘晓闯掌握房屋被查封保全的情况，仍然认购权属由争议的房屋；六、案外人刘晓闯称其在2012年8月8日因借贷关系取得涉案四套房屋，而四套房屋当时已经属于人民法院查封保全状态，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让。”再根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。……”，案外人刘晓闯购买被查封保全房屋的买卖合同为无效的合同，且自始无效。被执行人双伟公司、益泰公司、惠邦公司、豪门公司、肖跃双未对异议事项进行答辩。本院查明:申请执行人中东担保公司与被执行人双伟公司、益泰公司、惠邦公司、豪门公司、肖跃双借款合同纠纷一案，本院于2016年12月15日作出（2016）吉0105民初1377号民事判决书。判决：一、被执行人双伟公司立即给付申请执行人中东担保公司借款本金283万元，并自2015年5月30日起至借款全部还清之日止，以尚未给付数额为基数，按照月利率24%计算给付资金占用费。二、被执行人益泰公司、惠邦公司、豪门公司、肖跃双承担连带给付责任。三、被执行人双伟公司立即给付申请执行人中东担保公司担保费32万元。四、驳回申请执行人中东担保公司其他诉讼请求。该判决于2017年4月20日生效后，各被执行人均未履行还款义务，该案于2017年5月25日在本院立案执行，案号为（2017）吉0105执709号。因该案在诉前即以（2016）吉0105财保21号执行裁定书轮候预查封了被执行人益泰公司开发的位于长春市南关区人民大街207号财富大厦，丘地号3-69/40-53号，房号2001、2002、2003、2005、2006号共5套房屋，故在进入执行程序后，案外人刘晓闯以其为房屋购买人为由提出异议，要求解除对2001、2006、2007、2008号房屋的查封。另查明，2013年5月29日与2013年6月17日，中东担保公司（甲方、反担保抵押权人）与惠邦公司（乙方、借款人）、益泰公司（丙方、反担保抵押人）签订两份《反担保抵押合同》，合同编号：201301082、201301083，约定丙方自愿以有权处分的财产设定抵押，作为对甲方签订借款合同的反担保，抵押物包括本案涉案2001、2006、2007、2008号房屋，2013年5月29日与2013年6月13日，中华人民共和国吉林省长春市北方公证处对两份《反担保抵押合同》分别进行了公证。又查明，2012年8月8日，案外人刘晓闯与被执行人益泰公司签订“财富领域”《商品房认购书》，约定以每平方米14170.7元的价格购买财富大厦2001、2006、2007、2008号建筑面积共计486.92平方米的4套房屋，总价款为690万元。其中，620万元价款以案外人刘晓闯受让的长春市吉凯隆小额贷款有限公司对被执行人益泰公司的债权抵偿，70万元价款为现金支付。房屋交付后，由中兆新公司装修并使用至今，与之相关的水、电、采暖、物业等费用均由该公司缴纳。由于被执行人益泰公司开发的上述房屋存在涉及纠纷被法院查封等情形，至今未能取得产权。再查明，2011年3月31日，长春市高新技术产业开发区人民法院作出（2011）长高开民初字第184号民事裁定书，裁定轮候预查封了被执行人益泰公司开发的位于长春市南关区人民大街207号财富大厦幢1单元，丘地号3-69/40-53号，含2001、2006号房屋在内的多套房屋，查封期限为两年。本院认为，案外人购买的房屋系在法院查封期间，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定：“下列房产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”。故该双方签订的房屋认购书协议不能对抗法院查封，案外人刘晓闯提出的异议请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人刘晓闯的异议请求。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自接到本裁定之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  范思峰审判员  罗玉成审判员  齐雅权二〇一八年七月十八日书记员  田开伍