山西省晋中市榆次区人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0702民初3813号原告：榆次区郭家堡乡王村村民委员会。住所地：山西省榆次区郭家堡乡王村。法定代表人：柴永昌，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：刘建勇、悦晓雷，山西正清河律师事务所律师。原告：山西智诚房地产开发有限公司。住所地：山西省太原市万柏林区和平北路**。法定代表人：郭尚文，该公司董事长。委托诉讼代理人：贾敬义，男，汉族，1982年9月22日生，该公司部门经理，现住山西省晋中市榆次区。被告：山西恒胜冶炼有限公司。工商注册地址：山西省晋中市榆次区郭家堡乡王村，现营业地址不详。法定代表人：王月生，系该公司经理。第三人：晋中市公交机动车驾驶员培训学校（有限公司）。。住所地：山西省晋中市榆次区王村东街法定代表人：荣伟，该培训学校经理。委托诉讼代理人：郭晓燕，山西晋安律师事务所律师。原告榆次区郭家堡乡王村村民委员会（以下简称王村村委会）、山西智诚房地产开发有限公司（以下简称智诚公司）诉被告山西恒胜冶炼有限公司（以下简称恒胜公司）、第三人晋中市公交机动车驾驶员培训学校｛有限公司｝（以下简称公交驾校）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王村村委会的委托诉讼代理人刘建勇、悦晓雷，原告智诚公司委托诉讼代理人贾敬义，第三人公交驾校的委托诉讼代理人郭晓燕到庭参加诉讼。被告恒胜公司经我院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理完毕。原告王村村委会、智诚公司诉称，原告王村村委会于2003年6月12日与被告恒胜公司签订一份《租赁合同》，将原告王村村委会所属原潇河铸造厂的生产区、生活区、办公区以及二十四间办公楼一幢、三十四间宿舍楼一幢、机加工车间一个及其场地占地一百一十七亩租赁给被告恒胜公司，期限为三十年，自2003年6月12日至2033年6月12日止，年租赁22.3万元，租金实行预付，每年6月12日前预交下年租金。2011年10月21日，原告王村村委会与原告智诚公司签订一份《资产转让协议书》，将租赁给被告恒胜公司的潇河铸造厂所有136亩范围内的房屋、场地等全部转让于原告智诚公司。被告恒胜公司自2013年6月12日后一直未按《租赁合同》约定交付租金。经了解，被告恒胜公司已被工商登记部门吊销营业执照，其所租赁的场所也私自转租给第三人公交驾校，2014年11月27日，两原告共同向被告恒胜公司注册登记场所、被告工作人员王永刚、被告原法定代表人王月生住址发出了催款函，将原告王村村委会已将租赁标的物转让给原告智诚公司的事实通知了被告恒胜公司，并要求其限期向原告智诚公司交付2013年6月12日至2015年6月11日的租金44.6万元，并于2014年12月2日在山西日报C3版刊登了该催款函。原告王村村委会与被告恒胜公司签订的《租赁合同》第九条约定如逾期半年仍未交租金，出租方有权提前终止合同。根据《中华人民共和国合同法》第227条规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告王村村委会认为，被告恒胜公司未交付2013年6月12日以来的租金的行为，已符合租赁合同约定和法定的解除条件，原告王村村委会有权解除合同。被告恒胜公司未经原告王村村委会同意私自转租给第三人公交驾校，已违反《中华人民共和国合同法》第224条的规定，原告王村村委会也可以解除合同，故请求第三人公交驾校腾出涉案厂房和场地。根据两原告之间签订的《资产转让协议书》第五条约定的内容，原告智诚公司已取得租赁标的物的管理权、使用权以及收取租金的权利，同时两原告共同发出的《催款函》已登报送达，权利转让的事实已告知被告恒胜公司，故被告恒胜公司应向原告智诚房地产开发公司支付租金。据此请求判令：1、解除2003年6月12日与被告恒胜公司签订的《租赁合同》；2、被告及第三人腾出所租厂房及场地；3、被告支付原告智诚公司2015年6月12日至2017年6月11日租金44.6万元。被告恒胜公司未到庭，也未提交书面答辩意见。第三人公交驾校述称，二原告将该公司列为第三人无法律依据，根据民事诉讼法第56条规定及民事诉讼法司法解释第81条规定，第三人参加诉讼具有法定条件，二原告将该公司列为第三人违背了上述法律规定。其次，二原告要求该公司腾房无事实及法律依据，依据合同相对性原则，第三人并未与二原告订立任何合同，二原告无权向该公司提出诉请。该公司租赁涉案厂房和场地等，原告王村村委会既是明知的，也是认可的。故应驳回原告要求该公司腾房的诉请。原告王村村委会针对其主张提供如下证据：1、《协议书》1份（拟用于证明原告王村村委会将涉案的潇河铸造厂资产和设施设备、场地使用权转让给原告智诚公司，转让费为1088万元，约定付款600万后场地现有租金由智诚公司收取，因规划原因，现未办理土地出让手续）；2、《通知》1份（拟用于证明原告王村村委会于2014年10月30日向被告恒胜公司发出通知，告知被告恒胜公司以后将租金交付给原告智诚公司，年租金为22.3万元，赞助费7.7万元仍交付给原告王村村委会，被告恒胜公司工作人员王永刚签收了该份通知）；3、《催款函》及公证书、刊登的报纸1份（拟用于证明二原告于2014年11月27日向被告恒胜公司发出催款函，告知原告王村村委会将涉案租赁资产全部转让给原告智诚公司，所欠2013年6月12至2015年6月11日的租赁费共计44.6万元尚未交付，限被告恒胜公司15日内缴纳，收款人为原告智诚公司，对催款函进行了公证送达，并刊登在山西日报2014年12月2日C3版）；4、《租赁合同》及《补充协议》各1份（拟用于证明原告王村村委会与被告恒胜公司之间对涉案房屋、场地等签订的租赁合同内容）；5、民事判决书2份（拟用于证明榆次区人民法院和晋中市中级人民法院曾就原告智诚房地产起诉恒胜公司要求解除合同并支付租金作出过相应判决，榆次区人民法院判决被告恒胜公司向原告智诚公司支付2013年6月12日至2015年6月11日租金44.6万元，驳回了原告智诚公司的其他诉请，晋中市中级人民法院认定与被告恒胜公司的合同解除权仍属于原告王村村委会，判决驳回上诉，维持原判，故原告王村村委会提起了本次诉讼）；6、原告王村村委会与第三人公交驾校的《租赁合同》及《举报材料》各1份（拟用于证明该第三人公交驾校与原告王村村委会签订的该份合同中王村村委会印章为假章，原告王村村委会曾要求相关部门查处）。本院组织当事人进行质证，原告智诚公司对原告王村村委会提交的六组证据均未提出异议，第三人公交驾校对原告王村村委会提交的第1-5组证据认为不涉及该公司，未发表质证意见；对第6组证据提出异议，认为原告王村村委会收取该公司的赞助费，并协助办理营业执照等手续，被告恒胜公司的转租行为原告王村村委会是明知的，该组证据中的租赁合同真假该不清楚。被告恒胜公司未到庭，放弃对上述证据质证的权利。原告智诚公司针对其主张提供了如下证据：1、《协议书》1份；2、《收款收据》22支，以上证据拟用于证明原告智诚公司依据与原告王村村委会签订的《协议书》内容，其次证明该公司共向原告王村村委会支付转让费935万元，协议书约定支付600万元则有权收取租金，故该公司有权向被告恒胜公司收取租金。本院组织当事人进行质证，原告王村村委会对原告智诚公司提交的两组证据均未提出异议，第三人公交驾校对原告智诚公司提交的两组证据认为不涉及该公司，未发表质证意见。被告恒胜公司未到庭，放弃对上述证据质证的权利。第三人公交驾校针对其辩解提交如下证据:1、《晋中市农村合作经济组织收款收据》6支（拟用于证明第三人公交驾校租用涉案场地，原告王村村委会是明知、同意的，原告王村村委会逐年收取赞助费）；2、《收款收据》4支（拟用于证明第三人公交驾校如数向被告恒胜公司交付租金，该4支收据为部分租金收据）。本院组织当事人进行质证，原告王村村委会、智诚公司对第三人公交驾校提交的两组证据真实性均未提出异议，但原告王村村委会对第1组证据的证明目的、关联性提出异议，认为赞助费与租金不同，赞助费应由实际占用场地者支付。认为第2组证据与本案无关联性。被告恒胜公司未到庭，放弃对上述证据质证的权利。本院对当事人提供的证据审查意见为：（一）对于原告王村村委会提交的六组证据，原告智诚公司均未提出异议，第三人公交驾校对第1-5组证据未发表质证意见，本院审查对该5组证据的真实性予以确认并在卷佐证。对于第6组证据，第三人公交驾校提出异议，该组证据中的两份举报材料能够证明原告王村村委会曾以租赁合同系伪造向工商主管部门、公安机关反映过情况的事实。但该证据中的租赁合同是否为伪造，没有相关部门的查证，也无其他客观证据予以证实，故对原告王村村委会的该项证明目的本院不予确认。（二）关于原告智诚公司提交的两组证据，原告王村村委会均未提出异议，第三人公交驾校未发表质证意见，本院经审查，对二原告曾就包含本案涉案房产及土地在内的136亩土地、场地签订转让《协议书》的事实予以确认，对原告智诚公司已向原告王村村委会支付935万元转让费的事实，因二原告一致认可，本院亦予以确认。（三）关于第三人公交驾校提交的两组证据，二原告对证据的真实性均未提出异议，对该两组证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。第三人公交驾校提交的第1组证据能够证实原告王村村委会知晓被告恒胜公司将部分租赁物转租给第三人公交驾校的事实。经审理查明，2003年6月12日，原告王村村委会与被告恒胜公司签订《租赁合同》及《补充协议》各1份，约定被告恒胜公司租赁原告王村村委会位于榆次区郭家堡乡王村的原潇河铸造厂生产区、生活区、办公区及24间办公楼一幢、34间宿舍楼一幢、机加工车间一个，占地一百一十七亩，租赁期限为30年（自2003年6月12日至2033年6月12日止），租金为每年22.3万元（土地租赁费为20万元，房屋租赁费为2.3万元），每年6月12日前预交下年租金。合同还约定如发生特殊情况，经双方协商可终止合同。被告恒胜公司逾期未交租金，原告王村村委会有权按应收租金的1%按月加收滞纳金，如逾期半年仍未交租金及滞纳金，原告王村村委会有权要求提前终止合同。同时约定，合同终止时，乙方（承租方）投资的动产、不动产和原材料以及产品在清算后，全部归乙方（承租方）所有，乙方须在三个月内全部搬走，否则按乙方放弃处理。合同签订后，被告恒胜公司占用上述房屋及土地。2013年6月12日后被告恒胜公司再未交付租金。2011年10月21日，原告王村村委会与原告智诚公司签订《协议书》，约定将属于原告王村村委会的136亩土地及其土地范围内的全部资产（包含原告王村村委会与被告恒胜公司签订的租赁合同所涉全部土地及资产）以1088万元转让给原告智诚公司。该协议还约定原告智诚公司向原告王村村委会支付600万元款项之日起，本案租赁合同所涉租金由原告智诚公司收取。该协议书签订后，原告智诚公司共向原告王村村委会支付转让金935万元。转让所涉土地出让手续至今未达到净地出让规定条件，所涉房产未领取房产证，客观不能办理转让变更手续。2014年10月30日，原告王村村委会书面通知被告恒胜公司承租的资产和用地已于2011年11月份全部转让给原告智诚公司，自2013年6月12日以后的每年22.3万元租金直接支付给原告智诚公司，每年赞助费7.7万元由原告王村村委会收取。被告恒胜公司在该份函件上签名、盖章。2014年11月27日，二原告共同向被告恒胜公司出具《催款函》，催款函载明被告恒胜公司已拖欠租赁费二年共计44.6万元，望恒胜公司于15日内向智诚公司交纳。由于催款函被告恒胜公司未签字接收，二原告对该催款函送达的真实性在晋中市中都公证处进行了保全证据公证，该公证处于2014年12月11日出具了3份公证文书，同时二原告将该催款函在报刊进行了登报声明。此后，被告恒胜公司未向原告智诚公司支付2014、2015年度的租金。2015年，原告智诚公司向本院提起诉讼，要求被告恒胜公司支付拖欠的两年租金44.6万元，并要求解除被告恒胜公司与原告王村村委会于2003年6月12日签订的租赁合同。2016年1月7日，本院作出（2015）榆商民四初字第20号民事判决书，判决被告恒胜公司支付原告智诚公司租金44.6万元，驳回了原告智诚公司要求解除上述租赁合同的请求。该案原告智诚地产公司不服提起上诉，晋中市中级人民法院于2017年6月9日作出（2017）晋07民终135号民事判决书，认定现有证据难以认定智诚公司已取得受让房产及场地的所有权，租赁合同双方当事人仍为王村村委会与恒胜公司，原告智诚公司无权代替王村村委会行使合同解除权，同时认为被告恒胜公司一审缺席，判决后又未提起上诉，视为其放弃诉讼权利，故对一审判决恒胜公司支付智诚公司租金44.6万元一节不再变动，最终维持本院（2015）榆商民四初字第20号判决。另查明，被告恒胜公司的营业期限至2008年4月11日，该公司的登记状态为已吊销、未注销。2010年1月1日，被告恒胜公司将承租的原告王村村委会部分场地及房屋（路西90余亩场地和场地上的房屋、路东锅炉房）转租给第三人公交驾校，剩余涉案场地及房屋仍由被告恒胜公司占用。后原告王村村委会知晓被告恒胜公司将涉案部分房屋、场地转租给第三人公交驾校的事实。2011年至2016年，原告王村村委会曾直接收取第三人公交驾校赞助费4万元。期间，原告王村村委会还曾配合第三人公交驾校办理营业执照。本院认为，（一）关于是否解除原告王村村委会与被告恒胜公司之间签订的《租赁合同》问题。根据相关法律规定，租赁合同约定的租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效，本案中原告王村村委会与被告恒胜公司约定租赁期限为30年，现已经过了15年，尚在有效期限20年之内。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，原告王村村委会与被告恒胜公司签订的租赁合同约定被告恒胜公司半年以上未付租金的，原告王村村委会有权终止合同。被告恒胜公司已拖欠租金四年之久，已达到合同约定的终止条件。现原告王村村委会要求解除2003年6月12日与被告恒胜公司签订的租赁合同的请求，本院予以支持。被告恒胜公司在承租期间投资的动产、不动产等应按照双方所签订的《租赁合同》之约定处理。（二）关于原告王村村委会主张的被告恒胜公司及第三人公交驾校立即腾出所租厂房及场地的诉讼请求。因原告王村村委会与被告恒胜公司之间签订的《租赁合同》已符合解除条件，加之被告恒胜公司营业执照已吊销，仅具有清算公司债权债务的资格，故被告恒胜公司应当将涉案租赁合同占用的房屋及场地腾出。被告恒胜公司将合同所涉部分房屋及场地转租给第三人公交驾校，虽出租人原告王村村委会知晓转租事宜，但因原告王村村委会与被告恒胜公司之间签订的租赁合同解除，被告恒胜公司丧失了对租赁房屋及场地的占有、使用、收益的权利，被告恒胜公司已无法继续履行转租合同，因此原告王村村委会主张第三人公交驾校腾出涉案房屋及场地的诉讼请求，本院予以支持。（三）第三人公交驾校关于二原告将该公司列为第三人无法律依据的辩解意见，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，与案件处理结果在法律上有利益关系的，人民法院可以通知其作为第三人参加诉讼。二原告在起诉时将公交驾校列为第三人，本院受理案件后，认为公交驾校应当作为第三人参加诉讼，本院依法通知公交驾校参加诉讼，故对第三人公交驾校的辩解意见，本院不予采纳。（四）关于原告智诚公司主张的两年租金44.6万元是否应当予以支持。本院认为，本案审理的是原告王村村委会与被告恒胜公司之间的《租赁合同》内容，依据《租赁合同》的约定，原告王村村委会有权要求被告恒胜公司支付租金，但本案中，原告王村村委会并未主张被告恒胜公司向该村委会支付所欠租金，而是智诚公司基于该与王村村委会之间签订的《转让协议》内容，主张被告恒胜公司支付所欠租金。对于两原告之间签订的《转让协议》约定的内容，本案不予理涉。被告恒胜公司拖欠租金的行为实属违约，可由对租赁物享有收益权的主体另案主张。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告榆次区郭家堡乡王村村民委员会与被告山西恒胜冶炼有限公司于2003年6月12日签订的《租赁合同》，被告山西恒胜冶炼有限公司在本判决生效后三个月内将租赁的房屋、场地交付原告榆次区郭家堡乡王村村民委员会。第三人晋中市公交机动车驾驶员培训学校（有限公司）在本判决生效后三个月内腾出占用原告榆次区郭家堡乡王村村民委员会的房屋及场地。案件受理费100元、公告费560元，合计660元，由被告山西恒胜冶炼有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。审 判 长  李爱莲人民陪审员  籍润萍人民陪审员  原成光二〇一八年七月二十五日书 记 员  樊红丽