广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0606民初2826号原告：陈球兰，女，1988年9月4日出生，汉族，住广东省遂溪县，委托诉讼代理人：谭淑仪，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯晓飞，广东法制盛邦律师事务所实习律师。被告：王子杨，男，1950年12月12日出生，汉族，住西安市碑林区，被告：张小清，女，1962年9月6日出生，汉族，住广西梧州市万秀区，原告陈球兰诉被告王子杨、张小清因房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审判，于2018年6月7日公开开庭进行了审理。原告陈球兰的委托诉讼代理人谭淑仪、冯晓飞到庭参加诉讼，被告王子杨、张小清未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈球兰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方于2017年5月23日签订的房屋买卖合同；2.判令被告退还首期购房款人民币100000元及利息；3.判令被告退还购房定金人民币100000元及利息；4.判令被告支付违约金200000元人民币；5.判令被告偿付延迟过户滞纳金人民币50000元；6.判令本案诉讼费、财产保全费由被告承担。事实及理由：原、被告（两被告系夫妻关系）于2017年5月23曰签订《房屋买卖合同》，约定被告将其共同共有的位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园居委会碧桂园西苑碧海名轩海逸阁的房屋（房地产权证号为0300153213.××4）出卖给原告，合同总价款为200万元。合同签订后，原告向被告支付了定金10万元、首期购房款人民币10万元。后原告申请了银行贷款并获得批准，也交了购房契税，但是在办理过户登记时发现，该涉案房屋因涉嫌一房二卖，被另外一个买家起诉至法院并申请了查封，已无法过户，致使原告购房目的无法实现。根据《房屋买卖合同》第十二条的约定，若卖方不能按合同约定将物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付合同总价的10%作为违约金（即人民币20万元），承担违约责任。后因房屋被查封而无法过户，且原告又面临房屋溢价等直接、间接损失，原、被告双方于2017年8月12日签订补充协议，约定被告向原告支付迟延过户滞纳金15万元（实际仅支付了10万元），同时约定如在2017年12月30日以前仍无法过户给原告，被告需退还原告定金10万元、部分购房款10万元、被告仍需支付迟延过户滞纳金15万元。时至今日，被告仍未履行《房屋买卖合同》以及《补充协议》约定的义务，原告亦多次和被告协商退赔事宜，但被告一拖再拖，原告无奈之下，只好诉诸法院。庭审中，原告明确第二项诉讼请求中的利息从2018年1月29日起按银行同期贷款利率计算至被告还清之日止；第三项诉讼请求退还购房定金100000元，利息计算时间从2018年1月29日起按银行同期贷款利率计算至被告还清之日止。诉讼中，原告向本院提交了房屋买卖合同、补充协议、收款收据、平安银行转账电子回单、房产证、2017年5月23日国土局出具的证明、2018年1月24日查册、2018年6月6日不动产登记查询等证据以证明其主张的事实。两被告未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月23日，王子杨、张小清作为卖方、陈球兰作为买方，签订一份《房屋买卖合同》（合同号：0001295），约定王子杨、张小清将佛山市顺德区北滘镇碧桂园居委会碧桂园西苑碧海名轩海逸阁房屋（下简称“涉案房屋”）以2000000元出售给陈球兰。合同第十二条约定：“买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金：买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按物业成交价的千分之一向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，该向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用”第二十条三方约定的其他事项约定：“买卖双方均悉知并同意卖方在2017年5月23日去房管局（大良行政服务中心西座）出具房产证明查册表，买方即转给卖方定金100000元和部分楼款100000元，卖方把房地产权0300153213,0300153214交给中介保管；此物业是广东省家庭唯一住房。”王子杨、张小清、陈球兰均在《房屋买卖合同》上签名、摁手印。2017年5月23日佛山市顺德区国土城建和水利局出具的《证明》显示，涉案房屋未抵押，未查封。同日，陈球兰向王子杨的银行账户分别转账100000元、80000元，合计转账180000元。王子杨、张小清出具两张收款收据，其中一张收款收据确认收到陈球兰支付的定金100000元，另一张收款收据确认收到陈球兰支付的部分楼款100000元，并备注其中80000元转入银行账号，另外20000元以现金支付。2017年6月14日，涉案房屋被法院查封。2017年8月12日，王子杨、张小清与陈球兰签订一份《补充协议》，载明：“买卖双方均知悉由于该物业被查封的原因，同意延期至2017年12月30日前办理该物业的交易过户手续，本次交易中有关楼款的交收时间亦相应延期，且买卖双方愿意承担由此而产生的一切法律责任，与经纪方无关……双方协商一致，卖方同意支付买方延迟过户滞纳金150000元，并且此款项中的100000元在2017年8月22日前支付买方，剩余50000元在2017年12月30日前支付给买方。如2017年12月30日前双方能正常办理过户手续，此笔款项无需退还卖方，如在2017年12月30日前由于第三方原因或不可抗力因素导致双方无法完成过户交易，则卖方需退还买方定金100000元及部分楼款100000元，买方亦无需退还上述延迟过户滞纳金150000元。”庭审中，陈球兰确认王子杨、张小清支付了延迟过户滞纳金100000元。后因涉案房屋一直未解除查封，双方无法就涉案房屋办理过户登记手续，原告诉至本院，请求：1.判令解除原被告双方于2017年5月23日签订的房屋买卖合同；2.判令被告退还首期购房款人民币100000元及利息；3.判令被告退还购房定金人民币100000元及利息；4.判令被告支付违约金200000元人民币；5.判令被告偿付延迟过户滞纳金人民币50000元；6.判令本案诉讼费、财产保全费由被告承担。本院认为，原告与两被告于2017年5月23日签订的《房屋买卖合同》合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务。由于涉案房屋在《房屋买卖合同》签订后被法院查封，导致涉案房屋不能过户，两被告存在违约，亦因涉案房屋被法院查封，本案《房屋买卖合同》陷入履行不能，原告要求解除2017年5月23日签订的《房屋买卖合同》，本院予以支持。《房屋买卖合同》约定“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，该向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用”，被告王子杨、张小清未到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见，视为放弃质证和抗辩的权利。原告要求两被告向原告退还首期购房款100000元、定金100000元及支付违约金200000元，本院予以支持。关于原告要求两被告支付首期购房款利息、定金利息，该部分主张属于原告的利息损失，原告因两被告违约而造成的损失已在违约金中得到补偿，利息损失部分本院不再支持。关于延迟过户滞纳金，虽然补充协议对延迟过户滞纳金作出了约定，但补充协议属于对《房屋买卖合同》的补充约定，应属于《房屋买卖合同》的一部分，不应在解除《房屋买卖合同》主张违约金的情况下再重复要求迟延过户滞纳金，故原告要求两被告支付延迟过户滞纳金50000元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告陈球兰与被告王子杨、张小清于2017年5月23日签订的《房屋买卖合同》（合同号：0001295）；二、被告王子杨、张小清应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈球兰返还首期购房款100000元；三、被告王子杨、张小清应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈球兰返还定金100000元；四、被告王子杨、张小清应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈球兰支付违约金200000元；五、驳回原告陈球兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8050元、财产保全费2770元，合计10820元（原告陈球兰已预交），由原告承担1202元，被告王子杨、张小清承担9618元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  杜镇年审 判 员  吴思萌人民陪审员  叶兆桐二〇一八年七月二十日书 记 员  何卓峻