襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0606民初782号原告（反诉被告）：襄阳侨丰博览城运营管理有限公司（以下简称襄阳侨丰运营公司）。住所地：襄阳市樊城区牛首镇张营村。法定代表人：刘程，公司总经理。委托诉讼代理人：刘红刚，湖北春园律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：刘俊涛，男，1972年5月21日生，汉族，襄阳市人，住襄阳市襄州区，委托诉讼代理人：杜琛，湖北百龙律师事务所律师，一般授权代理。原告襄阳侨丰运营公司与被告刘俊涛房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年1月29日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员毛清国担任审判长、审判员彭庆伟、人民陪审员李晶组成合议庭，于2018年6月7日公开开庭进行了审理。原告襄阳侨丰运营公司的委托代理人刘红刚、被告刘俊涛及其委托代理人杜琛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告襄阳侨丰运营公司向本院提出诉讼请求：1、请人民法院判令被告支付租金18117.72元（含商铺及仓库租金）及违约金20000元；2、判令被告支付物业费3102.9元及逾期支付物业费违约金3102.9元；3、判令被告赔偿原告装修费25812.22元，搬运费6000元；广告宣传、采购促销、市场培育等损失费30000元；4、判令被告支付未按约定营业违约金36000元及擅自改变经营场所的100000元的违约金。5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年，原告与被告签订了《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书》，约定被告租赁侨丰国际商品博览城第10栋1层010号（新房号为015号）面积约30.6平方米的商铺1间，租赁期限自2016年12月1日起至2018年11月30日起，原告给予被告2年的免租期，原告必须保证开门营业，并且不得无故解除合同，否则对免租期间的租金不予免除，应当按照每月1000元/间的标准支付租金，造成损失的另行赔偿；双方还对其他事项进行了约定。同时被告还租赁原告的4-1-022号面积约72.83平方米的仓库。原告应被告要求对被告租赁商铺进行装修，还派车给原告搬运商品。原告为了培育市场，对被告经营产品等进行宣传和促销等。2017年6月6日还作出承诺在侨丰市场经营，不在其他市场经营，否则自愿退铺还应当支付80000至100000元的罚款。在协议签订后，原告依约履行了合同义务，但是被告并没有按照协议书的约定及其承诺履行义务，并在中豪襄阳国际商贸城开设商铺经营，停止在原告市场的经营。被告的行为已经严重违约，且给原告造成重大损失，为了维护原告的合法权益，特诉至法院。被告刘俊涛辩称：原告诉求无事实和法律依据，陈述与事实不符，被告并未在其他市场开设商铺进行经营；原告出租的房屋未通过消防验收，不符合房屋出租使用条件，原告承诺市场开业时鞋帽区入住率达到70%，实际开业时远未达到承诺标准，整体市场经营条件未实现，导致被告无法继续履行合同，系原告违约在先；原告主张的各项诉求均缺乏事实依据，也不符合法律规定，请求驳回其全部诉讼请求。刘俊涛提出反诉。反诉请求为：1、判令被反诉人向反诉人返还租房押金2000元；2、判令被反诉人向反诉人返还仓储押金2900元返还半年仓存租金1773.5元；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2016年12月1日，反诉人与被反诉人签订了《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书》，约定：反诉人将侨丰国际商品博览城10栋1层010（旧）号30．6平方米的商铺出租给被反诉人，约定经营业态为鞋帽。租赁协议期限为2年（自交房之日2016年12月1日起至2018年11月30日止，该期间免收租金），同日缴纳2000元租房押金。后由于经营仓储需要，又缴纳仓储押金2900元，缴纳一年仓储租金3547元（实际使用6个月）。约定“若小商品业态入住率达不到70％，甲方承诺无息退还乙方所交押金或租金”。后由于市场原因，导致入住率未达到70％。被反诉人承诺的整体市场经营条件未实现，其出租的房屋未通过消防验收，不符合房屋出租使用条件，且整体市场不成熟，导致答辨人无法继续履行合同约定。鉴于被反诉人原因导致合同无法履行，故要求返还房屋租赁及仓储押金。为保护反诉人的合法权益不受侵害，特提出反诉。经审理查明:2016年12月1日，原告襄阳侨丰运营公司（甲方）与被告刘俊涛（乙方）签订了《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书》，协议约定，甲方将位于侨国际商品博览城第10栋1层010（旧房号，新房号为015）号，商铺及相关设施等出租给乙方使用；商铺建筑面积约为30.60平方米（具体以实际交付面积为准）；甲方根据市场整体规划布局需要将商品行业归类经营，约定乙方经营业态为鞋贸；租赁期限为两年，自交房之日2016年12月1日起至2018年11月30日止，免租期2016年12月1日起至2018年11月30日止；乙方须在本协议签订当日向甲方交纳人民币2000元的押金（以收据押金额为准），作为履行本合同的担保。该押金在租赁期限届满后，如果乙方在租期内没有违约行为或没有损坏商铺的，则甲方无息退还乙方实际交纳的押金：若有违约行为，甲方有权从押金中先行抵扣乙方欠交的租金、滞纳金、违约金、物业费等相关有损甲方权益的费用；免租期为两年，从交付房屋起两年内免租金。第三年一层商铺按每月25元／平方米计算；其他管理费用按甲方有关规定执行，甲方可根据侨丰国际商品博览城际情况，开展各项有偿服务。甲方有义务配合乙方的进场上货、装修等有关事项。乙方按本协议约定支付租金，按规定的标准自费交纳水、电、物业管理等费用；在本合同期满或因甲乙双方任何一方解除合同时，乙方应将租货房屋及设施完好交付给甲方；在合同期满或者解除后5日内乙方必须腾房搬迁完毕，逾期视为乙方自动放弃对其投资部分（含存放的物品）的所有权，无偿归甲方所有；若乙方违反本条约定任何情形之一的，乙方应向甲方支付违约金10000元，并且每逾期搬迁一天应向甲方支付赔偿金500元，造成其他损失的另行赔偿。乙方不按期交纳租金或不交纳应付的其他费用超出10天的，每逾期一天应向甲方支付应付费用总额5％的违约金；不按协议约定用途使用商铺，向甲方支付年租金总额10％的违约金并在甲方要求时间内纠正，若超出甲方要求时间的，甲方有权解除合同并无条件收回商铺。本合同签订后，乙方不得无故解除合同，否则对免租期间的租金不予免除，还应当按照每月1000元／间的标准向甲方支付租金，并且应向甲方支付违约金20000元，造成其他损失另行赔偿。乙方租赁的商铺应确保从开业起每月开门营业时间不少于25天（早上9点－下年5点为营业时间），否则甲方有权解除合同并赔偿甲方每间商铺每天200元违约金。双方还对其他事项进行了约定。租赁协议签订后，原告襄阳侨丰运营公司将商铺交付给被告刘俊涛经营。被告刘俊涛除租赁第10栋1层010号商铺外，同时还租赁了原告襄阳侨丰运营公司的编号为68-4-022号面积约72.83平方米的仓库，原被告约定仓库租金按照7元/平方米计算，对与租赁商铺同等面积的仓库予以免租。在租赁协议签订后，在2016年12月10日，被告刘俊涛向原告交纳租房押金2000元，在2017年1月15日交纳仓库租赁押金2900元，交纳仓库租金3547元。另查明，原告襄阳侨丰运营公司为了招商，制定招商政策，对入驻襄阳侨丰国际商品博览城的商户给予2年的免租期，帮助搬迁并承担搬迁费，商户选铺后进行装饰装修，商铺及仓库的物业管理费按照2.5元/月/平方米等。被告刘俊涛在原告处选择商铺后原告对商铺进行了装饰装修。原告诉称帮被告刘俊涛搬运货物支付搬运费6000元。被告刘俊涛在入驻襄阳侨丰国际商品博览城后开始经营，2017年6月6日，被告刘俊涛向原告出具承诺书，承诺其在侨丰市场经营期间，不会在其他市场以本人或代理人的身份经营鞋帽生意，如若由公司调查发现在其他市场开业经营，自愿退还在侨丰商铺，取消之前一切所享受的优惠政策，并向侨丰公司缴纳8至10万元的罚款。被告刘俊涛在诉讼中称其于2017年6月10日，离开侨丰市场，但没有通知原告。为此引起诉讼。本院认为:原告襄阳侨丰运营公司与被告刘俊涛之间签订的《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。协议签订后，原告将商铺及仓库租赁给被告，被告未按照协议约定履行义务，单方解除协议，属违约行为，对造成本案的发生应承担民事责任。被告辩称原告承诺的整体市场经营条件未实现，出租的房屋未通过消防验收，不符合房屋出租使用条件，整体市场不成熟，导致被告无法继续履行合同约定而解除合同，无证据证实也不符合法律规定，本院不予支持。被告在解除合同时没有通知原告，没有将商铺及仓库交付给原告，存在过错。原、被告就解除合同时间发生争议，原告主张解除合同的时间为2017年11月30日，被告认为在2017年6月10日左右离开侨丰市场，因原、被告对解除合同及责任承担认知不同，致使损失扩大的责任应由过错方承担，据此本院认定解除合同的时间为2017年11月30日。原被告双方签订的《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书》第二条约定，租赁期限为两年，自交房之日2016年12月1日起至2018年11月30日止，免租期2016年12月1日起至2018年11月30日止；第八条第6款约定，本合同签订后，乙方不得无故解除合同，否则对免租期间的租金不予免除，还应当按照每月1000元／间的标准向甲方支付租金，并且应向甲方支付违约金20000元，造成其他损失另行赔偿。本案中，因被告无故解除合同，依据《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书》第二条、第八条第6款约定，对免租期间的租金不予免除，被告应当按照每月1000元／间的标准向原告支付商铺租金，并且应向原告支付违约金20000元。因此原告主张从2016年12月1日至2017年11月30日共计12个月的租金12000元及支付违约金20000元的请求本院予以支持。被告租赁原告仓库，原、被告双方没有签订租赁协议，但从被告提供的仓库租金及押金可以证实租赁仓库期限从2017年1月15日起计算，仓库建筑面积为72.83平方米；按多出商铺面积按7元/平方支付租金；超出面积42.23㎡，租金3547元/年。因此被告应当向原告支付仓库租金3103.9元【从2017年1月15日至2017年11月30日共计10个月15天，（72.83-30.6）*7*（10+15/30）=3103.9元】。原告主张仓库租金6117.72元过高，本院予以核减。原、被告双方在《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书》第七条第（二）款第2项约定，被告按规定的标准自费交纳水、电、物业管理等费用。被告租赁仓库还应当支付物业费。因被告租赁商铺和仓库，应当支付物业管理费用，原告主张商铺及仓库的物业管理费按照2.5元/月/平方米计算符合实际，本院予以支持，经核算，被告应当支付的商铺的物业管理费918元（30.6.*2.5*12=918元）；仓库的物业管理费1911元【72.83*2.5*（10+15/30）=1911元】，合计应支付物业费2829元。原告主张被告支付物业费3102.9元过高，本院予以核减。原告还主张逾期支付物业费违约金3102.9元，因原、被告未约定物业费的交纳时间，对原告的该主张本院不予支持。对原告主张被告赔偿装修费25812.22元，搬运费6000元；广告宣传、采购促销、市场培育等损失费30000元的请求，虽然原告对被告租赁的商铺进行了装饰装修，进行了投入，但因原告主张了数项违约金，支付违约金的目的就是为了弥补损失，本院综合全案一并处理。原告主张的搬迁费6000元，被告对搬迁的事实予以认可，但对搬迁费用不予认可，故本院对此诉讼请求不予支持。原告主张的市场培养费损失与本案无关，本院不予支持。《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书》第九条第5款约定，乙方租赁的商铺应确保从开业起每月开门营业时间不少于25天（早上9点－下年5点为营业时间），否则甲方有权解除合同并赔偿甲方每间商铺每天200元违约金。原告为被告搬迁、给予免租、进行装饰装修等，目的是要求被告开门营业，促进市场发展，原、被告对开门营业已进行了约定，是被告应尽的义务，但被告自2017年6月10日左右离开侨丰市场没有开门营业，存在过错，原告主张未按约定营业的违约金予以支持。在2017年6月6日，被告刘俊涛向原告出具承诺书，承诺其在侨丰市场经营期间，不会在其他市场以本人或代理人的身份经营鞋帽生意，如若由公司调查发现在其他市场开业经营，自愿退还在侨丰商铺，取消之前一切所享受的优惠政策，并向侨丰公司缴纳8至10万元的罚款。原告举证证实刘俊涛以刘全红名义在襄阳中豪市场经营，被告在诉讼称刘全红系其字号，被告诉称从侨丰市场退出后未经营的辩称理由本院不予支持，原告主张被告承担原告主张被告支付未按约定营业违约金及擅自改变经营场所的违约金本院予以支持，但主张数额过高，本院予以调整为30000元。被告反诉要求返还租房押金2000元、仓库押金2900元，经本院核实押金数额属实，因被告欠原告租金，该押金冲抵被告应支付给原告的租金。被告反诉要求返还半年的仓库租金1773.5元，因被告租赁仓库时间从2017年1月15日至2017年11月30日共计10个月15天，应支付仓库租金1911元，被告已经支付了仓库租金3103.9元，对于多支付的仓库租金443.1元（3547-3103.9=443.1元）冲抵被告应支付给原告的租金。经核算被告应支付给原告商铺和仓库租金共计6656.9元（12000+3103.9-2000-2900-3547=6656.9元），故对被告的反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告刘俊涛于判决生效之日起十日内向原告襄阳侨丰博览城运营管理公司支付商铺及仓库租金6656.9元，支付违约金20000元；二、被告刘俊涛于判决生效之日起十日内向原告襄阳侨丰博览城运营管理公司支付物业费2829元。三、被告刘俊涛于判决生效之日起十日内向原告襄阳侨丰博览城运营管理公司支付未按约定营业及擅自改变经营场所的违约金30000元。四、驳回原告襄阳侨丰博览城运营管理公司的其他诉讼请求。五、驳回被告刘俊涛的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4932元，反诉受理费25元，合计4957元，由被告刘俊涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  毛清国审 判 员  彭庆伟人民陪审员  李 晶二〇一八年七月十八日书 记 员  牛玉玲