福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0128民初1139号 原告：平潭县海坛步行街业主委员会，住所地平潭县潭城镇海坛步行街。 法定代表人：林锦坊，主任。 委托诉讼代理人：高爱萍，福建福兴律师事务所律师。 被告：福建省中邦德瑞物业有限公司，住所地平潭县潭城镇东大街东大路（步行街） 法定代表人：潘自彪，总经理。 委托诉讼代理人：郑辉联，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：冯波，平潭县远大法律事务所法律工作者。 原告平潭县海坛步行街业主委员会（下称海坛步行街业委会）与被告福建省中邦德瑞物业有限公司（下称中邦德瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案后，依法适用简易程序于2018年4月2日第一次公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院于2018年6月1日裁定转为普通程序，于2018年6月12日第二次公开开庭进行了审理。原告海坛步行街业委会的诉讼代理人高爱萍、被告中邦德瑞物业公司的诉讼代理人郑辉联、冯波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海坛步行街业委会向本院提出诉讼请求：1.判决中邦德瑞物业公司腾空全部物业管理用房（含：X幢XX号用房,X号楼第X层从南面算起底间等），并退出海坛步行街小区；2.判决中邦德瑞物业公司向海坛步行街业委会移交步行街小区内全部业主的相关资料[包括：业主的个人基本身份信息、房屋基本信息、联系方式、缴费信息、物业收支信息、小区整体设计资料（含图纸）、消防资料、水电设施设计资料、地面摊位档案资料等]；3、判决中邦德瑞物业公司移交预收的2017年7月份开始的物业服务费、屏幕广告牌下地面承租人的租金、电梯内广告承租人租金及其收支账本、凭证等。事实与理由：海坛步行街业委会系平潭县海坛步行街小区业主选举产生，日常代表该小区全体业主，行使业主权利，履行业主职责。中邦德瑞物业公司曾与海坛步行街业委会订立物业服务合同，在该小区为全体业主提供物业服务，2016年12月31日服务期满。2017年1月6日，双方续签一份《平潭县海坛步行街物业管理委托合同》，主要约定中邦德瑞物业公司继续在该小区提供物业服务，时间为半年，自2017年1月1日至2017年6月30日止；在合同生效之日内，海坛步行街业委会提供管理用房给中邦德瑞物业公司使用；本合同终止时，中邦德瑞物业公司须向海坛步行街业委会移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料，并退出小区等等。2017年6月30日，双方的合同期满。由于中邦德瑞物业公司在服务期间没有尽到自己的合同义务，业主对此极为不满，故海坛步行街业委会事先已通知中邦德瑞物业公司，期满后双方不再续签合同。至此，中邦德瑞物业公司本应自行搬离该小区，腾出海坛步行街业委会事先提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料等。然中邦德瑞物业公司拒不理睬，继续霸占原来的物业用房，向小区业主再次预收物业费、屏幕广告牌下地面承租人的租金、电梯内广告承租人租金，拒不退出该小区等。中邦德瑞物业公司的行为已构成违约，给全体业主的生活、工作造成极大影响，并导致新的物业服务公司无法进驻，小区的治安、摊位管理陷入混乱，严重侵犯了海坛步行街业委会及全体业主的合法权益。为此，海坛步行街业委会及小区业主多次向平潭综合实验区交通与建设局等相关部门进行投诉。事后，平潭综合实验区交通与建设局也向中邦德瑞物业公司发出《整改通知书》，要求中邦德瑞物业公司限期退出并做好移交工作。但中邦德瑞物业公司仍然我行我素，无动于衷，至今还在小区内赖着不走。 中邦德瑞物业公司辩称，首先，海坛步行街业委会提交的对是否提起本案诉讼向业主征求意见的方案，未经业主大会投票便直接得出投票结果，且实际签名人数也未过半数。其后海坛步行街业委会又补充提交了业主追认的证据，但法律没有规定这种授权行为可以事后追认，且业主进行表决没有居委会参与指导监督，因此海坛步行街业委会不具备诉讼主体资格；其次，海坛步行街业委会未成立移交小组并通知中邦德瑞物业公司移交，责任不在中邦德瑞物业公司；第三，双方之间的债权债务尚未结算，结清之后才能移交。 海坛步行街业委会围绕诉讼请求依法提交了《平潭县海坛步行街物业管理委托合同》、律师函、整改通知书、停止缴费通告、物业移交工作通知以及海坛步行街小区业主联合签名表等证据，中邦德瑞物业公司提交了住宅物业费缴费台账、海坛步行街商铺花名册等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 海坛步行街业委会成立于2016年11月9日（任期三年），并于2016年12月12日在平潭综合实验区交通与建设局备案。2017年1月6日，海坛步行街业委会（甲方）与中邦德瑞物业公司（乙方）签订《平潭县海坛步行街物业管理委托合同》，约定：甲方将平潭县海坛步行街物业委托于乙方实行物业管理；委托管理期限为半年，自2017年1月1日至2017年6月30日；在合同生效之日内，甲方提供管理用房给乙方使用（产权属甲方）；合同终止时，乙方须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。 2017年6月10日，海坛步行街业委会委托律师向中邦德瑞物业公司发出律师函，表示合同期满后不再与中邦德瑞物业公司续订合同。但中邦德瑞物业公司以双方尚有债权债务未结清为由拒绝移交。2017年7月27日，平潭综合实验区交通与建设局向中邦德瑞物业公司发出整改通知书，限中邦德瑞物业公司自收到通知书之日起10日退出海坛步行街小区，并做好相关移交工作，且不得以未结清债权债务为由拒绝移交或退出；逾期仍不改正的，将依据《福建省物业管理条例》第六十三条的规定进行处罚。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《福建省物业管理条例》第十三条规定：“业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。业主大会会议应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权数的业主参加。……”本案由海坛步行街小区业主对是否起诉中邦德瑞物业公司退出小区在联合签名表上签字确认，系采用书面征求意见的形式，符合法定形式。第一次庭审中海坛步行街业委会承认有个别业主因不在家由家人或他人代签，但有些业主已在第二次庭审前进行补签或提交授权委托书，表达了其同意提起本案诉讼的意愿。对于业主投票权数是否过半数问题，双方均认可海坛步行街小区有投票权的业主共计626户（同一买受人拥有一个以上专有部分的按一人计算，其中商铺302户、住宅324户），中邦德瑞物业公司在第一次庭审中确认海坛步行街业委会提交的联合签名表（共429户）中68户商铺业主和219户住宅业主签字的真实性；第二次庭审中海坛步行街业委会又提交了一份补签的联合签名表，其中商铺补签50户，住宅补签**，中邦德瑞物业公司对其真实性不持异议，以上至少可确认同意提起本案诉讼的业主共计365户，占有投票权业主总户数的58.3%，投票权数已过半数。《福建省物业管理条例》第十八条规定：“经业主大会会议依法选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，促进小区和谐。业主委员会履行下列职责：……（五）根据业主大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼；……”因此，本案海坛步行街业委会诉讼主体适格。 《物业管理条例》第三十八条第一款规定：“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”《福建省物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同期满不再续订或者解除物业服务合同的，原物业管理企业应当自合同终止之日起十日内退出该物业管理区域，并向业主委员会或者新聘的物业管理企业移交物业管理所需相关资料、物业管理用房、预收的物业服务费用及其收支账目和国务院《物业管理条例》规定的其他必须移交的资料。物业服务合同终止时，业主委员会与原物业管理企业应当成立移交小组，负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。原物业管理企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出。”本案双方订立的物业服务合同已经期满，海坛步行街业委会表示不再续订，合同至2017年6月30日已经终止，根据上述物业管理条例的规定，中邦德瑞物业公司应当自合同终止之日起十日内即2017年7月10日前退出平潭县海坛步行街小区，并向海坛步行街业委会移交物业管理所需相关资料及物业管理用房等，中邦德瑞物业公司以未结清债权债务为由拒绝移交或者退出，于法有悖。海坛步行街业委会的第1项和第2项诉讼请求，符合合同约定，于法有据，本院予以支持。海坛步行街业委会尚诉请中邦德瑞物业公司移交预收的2017年7月份开始的物业服务费、屏幕广告牌下地面承租人的租金、电梯内广告承租人租金及其收支账本、凭证等，中邦德瑞物业公司当庭否认有预收上述服务费和租金，海坛步行街业委会也未提交证据证明中邦德瑞物业公司预收了上述服务费和租金，应负举证不能的法律后果，故对海坛步行街业委会的第3项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第三十八条第一款、《福建省物业管理条例》第十三条、第十八条、第三十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、福建省中邦德瑞物业有限公司应于本判决生效之日起十日内将全部物业管理用房交还给平潭县海坛步行街业主委员会，并退出平潭县海坛步行街小区； 二、福建省中邦德瑞物业有限公司应于本判决生效之日起十日内向平潭县海坛步行街业主委员会移交平潭县海坛步行街小区全部业主的相关资料[包括业主的个人基本身份信息、房屋基本信息、联系方式、缴费信息、物业收支信息、小区整体设计资料（含图纸）、消防资料、水电设施设计资料、地面摊位档案资料等]； 三、驳回平潭县海坛步行街业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由福建省中邦德瑞物业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  吴 强 人民陪审员  郭海燕 人民陪审员  俞美华 二〇一八年七月二十日 法官助理高巧萍 书记员颜玲玲