山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0211民初1220号 原告：王振勇，男，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：战秀玉，山东诚功（胶州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于娟，山东诚功（黄岛）律师事务所实习律师。 被告：孙雅静，女，汉族，住青岛市黄岛区。 被告：张坤，男，汉族，住青岛市黄岛区。 第三人：青岛家睦不动产经纪有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：陈永杰，职务总经理。 委托诉讼代理人：沙胜文，男，系公司店长。 原告王振勇与被告孙雅静、张坤、第三人青岛家睦公司不动产经纪有限公司（以下简称“家睦公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王振勇的委托诉讼代理人战秀玉、于娟，被告孙雅静，第三人家睦公司的委托诉讼代理人沙胜文到庭参加了诉讼。被告张坤参加了第一次庭审，第二次庭审时经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王振勇向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房地产买卖契约》；2.判令两被告返还定金8万元；3.判令两被告支付违约金19.2万元；4.判令两被告支付因违约给原告造成的居间中介费损失9600元；5.诉讼费由由被告承担。事实和理由：2017年9月25日，原、被告双方通过21世纪不动产房产中介（家睦公司）签订《房地产买卖契约》1份，约定被告以96万元价格将位于青岛开发区井冈山路xx号xx户的住房卖给原告。原告于当日向被告支付定金8万元，并向中介方交纳居间服务费9600元、评估费4800元，双方约定首付款46万元（包含已支付的定金8万元）于2018年1月20日前支付给被告。另约定违约金为房屋总价96万元的20%。2018年1月5日，原告通过中介联系被告办理首付款事宜，后中介告知原告被告要求涨价数万元。原告遂向中介索要被告联系方式并电话联系被告支付首付款事宜。2018年1月11日，原、被告双方在21世纪房产中介协商，但被告告知原告坚决不卖涉案房屋了，除非原告多支付房款，并拒不退还定金，以此为条件要求原告不追究被告的违约责任。综上，被告已构成根本违约，应按照合同约定承担违约责任。 被告孙雅静辩称，第一，该合同是不对等的，有预谋的，在很仓促的时间内签了这份合同，其认为该合同是无效合同。第二，原告在没有钱买房时策划了这个合同，后来其发现被坑了，去中介要首付款，原告不支付，那几个月被告也没法再继续出售房屋。原告既不给孙雅静首付款，也无法让孙雅静继续卖房子，现在原告的主张，其不同意支付。该合同是在被原告忽悠的情况下签的合同，原告说很快就会有钱，但是合同时间要写得长一点。第三，原告称被告孙雅静加价，其并没有加价，其是想让原告把那几个月的房贷加上，在签合同时没有考虑到这个问题。第四，定金在2018年农历正月已经返还原告70400元。第五，本案是原告违约，房贷的问题没有解决，其跟原告商量，把定金还给他，让他再买别的房子，这只是协商，原告在起诉后还要求继续履行合同，原、被告去银行办理，因原告的原因，造成超过合同约定的20号的日期。原告给被告造成了损失，被告当时想把房子卖了再买别的。 被告张坤辩称，其和孙雅静离婚了，当时房子在我们两个人名下，房子离婚时归孙雅静所有，其只是配合签字卖房子。原告不应把张坤列为被告。 第三人家睦公司述称，原、被告在2018年1月11日见面协商时，确实商量了补偿一部分房贷的事宜，其他没有意见。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下： 1、被告张坤是青岛开发区井冈山路****房屋的登记所有权人。 2017年9月25日，原告作为买方，被告作为卖方，第三人作为居间人，签订《买卖定金合同》，约定买卖位于青岛开发区井冈山路xx号xx户房屋，成交价96万元，买方支付定金8万元。 同日，原告作为买方、乙方，被告作为卖方、甲方，签订《房地产买卖契约》1份。合同约定甲方将位于青岛开发区井冈山路xx号xx户房屋卖给乙方，成交价96万元，签订合同时乙方向甲方支付定金8万元。第三条约定，由乙方分两次将房屋价款支付甲方，于2018年1月20日前支付46万元首付款（其中含定金8万元），如乙方于2018年1月20日之前未能足额支付，则以剩余首付款为基数按银行同期贷款利率支付给甲方逾期利息；剩余尾款50万元按揭方式支付给甲方；此成交价为净价，在交易过程中所产生的相关国家费用由乙方承担，甲方保证此房满5年且是青岛地区名下唯一住房，无增值税和个人所得税，如产生税费由甲方承担。 补充条款第1、2条约定，甲乙双方应于签订此合同后150日内向银行申请贷款，于乙方银行贷款审批通过且此房抵押撤销后7日内至房地产交易中心办理房屋过户手续。补充条款第6条约定，甲乙双方中若有任何一方未按照合同约定及时全面履行自己的义务，每逾期一日，违约方按本合同约定总房款的万分之五向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止；逾期超过15日的，守约方有权选择单方面解除合同。若守约方选择单方面解除合同，则违约方应按合同约定总房款的20%向守约方支付违约金。此条款不适用本合同第3条约定的首付款支付日期。 两被告对合同上签字、捺印的真实性无异议，认为签订合同受到了原告的欺骗，合同约定的权利义务不对等，不是被告的真实意思表示。 2、原告提交的银行交易明细及收款收据证明，其于签订合同当日支出定金8万元，中介费9600元、评估费4800元，共计94400元。孙雅静、张坤于2017年9月25日向原告出具收条1份，载明收到王振勇购买涉案房屋定金8万元。两被告称，仅收到70400元定金，另有9600元被第三人扣除了，出具了8万元的定金收条。因此，被告从其已收款中向第三人支付中介费9600元，不影响其出具的定金收条真实性的认定。 3、原告提交的解除合同通知书及照片证明，原告于2018年1月18日书面通知被告解除合同。 4、原、被告提交的手机短信记录证明，2018年1月14日，孙雅静发送短信给原告，“要么你承担你应付的利息，我们赶紧配合你过户，要么把定金赶紧退给你，你年底年初尽快再订就是了…”。原告于2018年1月15日发送短信给孙雅静，“你什么时候有空我把剩余38万元首付款给你，咱们继续履行合同…”孙雅静发送短信，“我们这么长时间看了房子又拿不出钱来订，被中介忽悠着，钱没给我们，房子我们又没法卖，我们的损失多大你想过吗，房子你想要你就拿出那两万利息，痛痛快快的办理了。”原告回复短信，“没有人忽悠你，当时就说好了。”2018年1月18日，原告发送短信给孙雅静，“我只想告诉你，因为你的违约，今天我已经以书面形式正式通知你解除合同了。如果你觉得你能赢那就随便你吧。” 5、原告提交的录音证据证明，2018年1月10日，原告与孙雅静通电话，称要支付首付款，问孙雅静有什么疑虑。孙雅静说，“就是我们这几个月都打着房贷，当时因为我们没有谈到这个问题。”“我们每个月的房贷接近两千，这接个月加起来也挺多的。” 2018年1月11日，原告、孙雅静、第三人的沙胜文经理对涉案房屋买卖进行了谈话。孙雅静说，“当时卖的时候我是想赶紧卖了再买一套，现在我考虑到孩子，不能卖这个房子，卖得等以后，现在不能卖。”沙胜文说，“不卖的话就属于违约了。”孙雅静说，“那违约，所以咱们商量嘛…多等着几个月我后悔了，我不能等着几个月，我现在再卖的话可以卖高一点”。…沙胜文说，“那你今天来是想协商违约还是要继续履行？”孙雅静说：“我最近家里事也挺多，我就直接下决定了不卖了”。… 6、第三人家睦公司称，其在2017年9月24日前安排工作人员带原告看房子，当天晚上没签合同，第二天在其店里三方一块签的定金合同、买卖契约合同，签完合同后验证、转定金，定金8万元，当天收取了中介费，买卖双方各9600元。合同上约定2018年1月20日前支付首付款，其作为中介公司就等着办手续，中间卖方着急卖房子，想先领首付，其也协商过，没有协商成。在元旦前后，原告称首付准备齐了，其就给卖方打电话，卖方称时间拖的这么长，房贷需要给予补偿，其跟买方协商，买方不同意，在此期间，其已经将买方电话给卖方了，让他们自己协商，后来在1月11日三方在店里协商，没协商成。后期去银行双方也没协商成。涉案房屋买卖合同买卖双方未进行网签，未进行面签，维修基金未缴纳。评估费已经退还原告了，中介费其不该退。 7、2018年2月27日，孙雅静退还原告70400元。原告出具的收条，载明“今收到孙雅静人民币柒万零肆佰元整（￥70400）”。 上述事实有原告提交的《房地产买卖契约》、《买卖定金合同》、收据、银行卡交易明细、手机短信记录、录音，被告提交的手机短信记录、收条、《房地产买卖契约》等证据及原、被告的当庭陈述笔录在案为凭，经庭审审查和质证，可以认定。 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点有：1、《房地产买卖契约》和《定金合同》是否真实有效？2、被告履行合同是否存在违约，是否构成根本违约？原告是否有权解除合同？3、原告主张的损失是否合理，是否应予以支持？ 综合本案的案情及相关的法律规定，本院作如下分析判定： 1、《房地产买卖契约》和《定金合同》是否真实有效？ 根据原、被告及第三人的陈述和两份合同中当事人的签名、按印，可以认定合同当事人订立契约时进行了协商，最终达成了《房地产买卖契约》和《定金合同》，两份合同的内容不违反法律规定，也不存在权利义务明显失衡的情形，故两份合同合法有效，对当事人有约束力。被告辩称，签订合同时受到了欺骗，未提交证据证明，故本院不予采纳。被告辩称，合同约定的权利义务不对等，但被告作为卖方有条件在出售房屋时就进行考虑合同条款；根据合同内容分析，被告作为卖方其主要权利是获得房款，原告作为买方基本义务是支付房款，对于支付房款的时间节点是买卖双方自愿考量的因素。本案中，被告自愿接受合同约定的付款时间，未达到致使合同权利义务显失公平的状态，故被告抗辩合同无效，依据不足，本院不予采纳。 2、被告履行合同是否存在违约，是否构成根本违约？原告是否有权解除合同？ 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。 在本案合同履行过程中，被告提出由原告承担签订合同至2018年1月间的贷款利息，超出了合同约定的原告应当支付房款的范围，在双方不能达成一致的情况下应按照合同约定履行。但被告孙雅静在2018年1月11日谈话时表示不卖房子了，后来在与原告的手机短信往来中仍表示要原告多支付2万元贷款利息才同意配合房屋过户，其行为构成违约，其明确表示不卖房子，不履行合同主要义务，导致合同无法继续履行，构成根本违约，原告有权解除合同。原告于2018年1月18日书面通知被告解除涉案合同，符合法律规定，本院依法予以确认。 3、原告主张的损失是否合理，是否应予以支持？ 原告主张，2018年1月份时该房屋价值130万元。被告辩称，2018年1月份时该房屋价值不超过100万元。 根据前述查明的事实，《房地产买卖契约》补充条款第6条约定的条款是有效条款，被告拒绝履行《房地产买卖契约》，按照约定应承担房款20%的违约责任，即19.2万元（96万元×20%）。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，原告选择要求被告承担违约金，但未交证据证明其损失情况，结合青岛市黄岛区房屋买卖价格上涨的实际情况及本案合同的履行情况，本院依法对原告主张的违约金予以调减，调整至8万元，对原告主张的居间费用损失不再另行计算。对于原告向被告支付的8万元定金，被告孙雅静已返还原告70400元，还应向原告返还9600元。 被告张坤在《房地产买卖契约》上签字，是合同履行的向对方，依法应承担相应的法律责任。其辩称在离婚时将涉案房屋分给孙雅静，其只是配合签字卖房子，属于其与孙雅静的内部关系，不能对抗原告，故对其抗辩本院不予采纳。 被告张坤经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃，应当承担对其不利的法律后果。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告王振勇与被告孙雅静、张坤签订的《房地产买卖契约》于2018年1月18日解除； 二、被告孙雅静和被告张坤于本判决生效后十日内返还原告王振勇定金9600元； 三、被告孙雅静和被告张坤于本判决生效后十日内支付原告王振勇违约金80000元； 四、驳回原告王振勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5524元（原告已预交），保全费1470元，合计6994元，由原告负担4769元，由被告孙雅静和被告张坤连带负担2225元。被告承担的上列费用于本判决生效后十日内支付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  刘正品 人民陪审员  李 刚 人民陪审员  赵春华 二〇一八年七月五日 书 记 员  侯衍玲