重庆市垫江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0231民初1486号 原告：童兰文，男，1980年12月17日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：熊鹰，重庆肃鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周阳，重庆肃鼎律师事务所实习律师。 被告：垫江县天体建筑有限公司，住所地重庆市垫江县桂溪镇人民东路**，统一社会信用代码915002317350366XM。 法定代表人：肖成基，该公司董事长。 被告：重庆市垫江畜禽加工厂，，住所地重庆市垫江县桂溪街道石岩路 法定代表人：蒋绍忠，原厂长。 被告：肖成基，男，1962年9月21日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。 原告童兰文与被告垫江县天体建筑有限公司（以下简称天体公司）、重庆市垫江县畜禽加工厂（以下简称畜禽加工厂）、肖成基房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告童兰文的委托诉讼代理人熊鹰、周阳，被告暨被告天体公司的法定代表人肖成基、被告畜禽加工厂的法定代表人蒋绍忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告童兰文向本院提出诉讼请求：1.判决被告天体公司、畜禽加工厂、肖成基将住房（面积111.42平方米）转移登记至我名下；2.办理涉诉房屋转移登记的费用由天体公司承担，肖成基对该费用承担连带责任；3.由被告天体公司、肖成基支付我违约金1000元。事实和理由：2001年12月2日，畜禽加工厂与天体公司签订《联合修建协议》，畜禽加工厂将其所有的垫江县拆迁安置地交由天体公司修建三个单元的房屋，修建的房屋中三层的六套房屋归畜禽加工厂，其余归天体公司。我于2005年9月21日与畜禽加工厂和天体公司签订《集资建房协议》，约定在垫江组织部宿舍楼前面与迎春何相连处修建畜禽加工厂宿舍楼，我所属房屋位于该宿舍楼进门右侧住房（面积113.47平方米），集资价款按620元每平方米计算共68800元，该协议约定该房屋由天体公司修建。建房款按约定由我分三次付清，违约方向守约方支付违约金1000元，办证费用均由被告承担。协议签订后，我向天体公司支付了59800元的建房款，余款10000元双方约定交付房屋时一次性付清。涉诉房屋从2005年9月23日开始由我占有、使用至今，该房屋实测面积为111.42平方米。2008年9月12日，垫江县国土资源和房屋管理局办理了涉诉房屋的房产总证（305字第200803493号），事后也为其他部分业主办理了分证，被告至今未给我办理房产证。2011年1月7日，我向贵院提起确认与被告之间的协议系房屋买卖合同有效的诉讼，经（2011）垫法民初字第331号民事判决书确认我与被告签订的《集资建房协议》有效，但该判决书未确认该房屋归我所有，被告至今未依约给我办理产权过户登记。 被告畜禽加工厂辩称，1.原告诉称的房屋的位置和面积属实；2.原告购买涉诉房屋与我厂无关，房款不是我厂收取的，房屋交易我厂不清楚；3.我厂是将安置地交给天体公司修建，原告购买的房屋不属于我厂的安置地部分；4.原告的合同不是与我厂签订的，合同中的鲜章是事先盖好的；5.我厂与天体公司签订了协议的，只有3楼的房屋是我厂的。 被告天体公司辩称，1.我公司不是本案的适格被告，集资建房的主体是畜禽加工厂，我公司是修建单位，联合修建协议与我公司无关；2.你院2011年303-334共32案判决书和三中院关于该32案的判决是错误的，我公司不具备集资条件，原告与我公司之间的集资协议是否有效由法院认定，畜禽加工厂没有工商登记不是合法的企业主体，2011年的判决中原、被告都是一个所的律师，影响了案件的公平公正，现在正在调查中；3.我公司愿意协助原告，但是我公司没有权利和义务协助原告过户；4.集资和买卖是不同的，房屋买卖需要相关的实体条件，我公司都不具备；5.三被告都没有违约，原告的集资款只用于工程、建委国土的相关手续费用；6.集资协议32户内容、面积等各不同，但是房屋是标准的，同一方位的房屋面积应当是一致的，但本次一起起诉的23案的房屋面积都不同。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告肖成基辩称，我愿意协助原告过户，但是现在过不了户，我也没有权利和法律上的义务协助原告。 经审理查明，畜禽加工厂于1989年7月15日登记设立，原登记企业名称为垫江县城东乡镇企业供销经理部畜禽加工厂，其在1989年9月1日向垫江县工商行政管理局登记负责人为蒋绍忠，企业性质为集体。天体公司于1996年4月15日登记设立，原为自然人投资或控股的有限责任公司，于2016年12月7日变更为自然人独资的有限责任公司，投资人为肖成基。 2000年5月10日，畜禽加工厂与重庆市垫江县人民政府签订房屋拆迁协议书，协议约定将畜禽加工厂位于垫江县石岩小区的房屋进行拆迁，由畜禽加工厂在垫江县城东村六组北水桥进行统建房屋。2001年12月2日，畜禽加工厂就其所有的位于垫江县桂溪镇原石岩路北水桥处拆迁安置地与肖成基签订《联合修建协议》，协议约定“肖成基在该宗地上建房三个单元，其中，第三层的六套房屋归垫江县畜禽加工厂，其余建筑物归肖成基所有”。 2005年9月21日，天体公司以畜禽加工厂（甲方）名义与原告（由吴红君代表原告签字，乙方）订立《集资建房协议》，协议第二、三、四、五条约定：甲方将坐落在垫江县桂溪镇桂东大道垫江县组织部宿舍楼前面，与迎春河相连处的畜禽加工厂宿舍楼进门右套住房，面积113.47平方米，以价款620元每平方米转让与乙方；第六条约定：2005年9月21日一次性付清房款69800元；第八条约定：2005年12月30日以前交房，乙方接房时必须付清全部房款；第十三条约定：房产证由甲方负责全部费用办理，其费用由甲方负责；第十四条约定：任何一方违约，支付守约方违约金1000元；第十五条约定：由于关系问题，在总价上已少550元。2005年9月23日，原告接房后装修、使用至今。 原告于2005年9月21日向天体公司缴纳房款59800元。 2008年9月12日，垫江县国土资源和房屋管理局办理了涉诉整栋房屋的房地证305字第200803493号产权总证，该房屋的权利人登记为蒋绍忠。2011年8月15日，行政主管部门将产权由蒋绍忠变更为垫江县畜禽加工厂。并于2009年9月27日、2010年7月19日为谭光洪、石家荣人办理了产权分证。该产权总证目前在天体公司掌控下。 2011年1月7日，原告以其与畜禽加工厂、天体公司存在房屋买卖合同关系为由起诉至本院，请求确认其与畜禽加工厂、天体公司之间的《集资建房协议有效》，并赔偿违约金1000元。在该案的审理过程中，原告放弃了要求被告畜禽加工厂、天体公司赔偿违约金的诉讼请求，天体公司称其虽未在《集资建房协议》上加盖公司印章，也无我公司人员在集资建房协议上签字，但协议中畜禽加工厂的权利义务由天体公司承担；；此外还查明原告均是向天体公司缴纳房款、肖成基与傅姝萍系夫妻关系。2011年3月16日，本院以(2011)垫法民初字第331号《民事判决书》判决原告与畜禽加工厂、天体公司之间于2005年9月21日签订的《集资建房协议》有效，该判决书已发生法律效力。 上述事实，有原、被告的陈述、《集资建房协议》《收据》、(2011)垫法民初字第331号《民事判决书》、天体公司注册信息等相关证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。 本院认为，根据原、被告各方的陈述，本案的争议焦点为：一、天体公司是否系本案的适格被告；二、天体公司、畜禽加工厂以及肖成基是否应当协助原告办理产权转移登记手续；三、办理产权转移登记的费用是否应由天体公司、肖成基承担；四、天体公司、肖成基是否应当支付原告违约金1000元。对上述争议焦点，本院评述如下： 一、天体公司是否系本案的适格被告问题。本院认为，垫江县畜禽加工厂在与重庆市垫江县人民政府签订房屋拆迁协议，取得联合修建的房产资格后，通过与肖成基签订《联合修建协议》，对房屋权属进行分配的行为，系权利人对自己民事权利的处分，且肖成基作为天体公司法定代表人与垫江县畜禽加工厂签订《联合修建协议》未违反行政法规效力性强制规定，应为有效。天体公司将与垫江县畜禽加工厂约定的属于自己管理控制的房屋中的一套房屋，以垫江县畜禽加工厂的名义集资转让给原告的转让协议实为房屋买卖协议，本案中的《集资建房协议》的双方当事人实际应为原告与天体公司。故天体公司系本案的适格被告。 二、天体公司、畜禽加工厂以及肖成基是否应当协助原告办理产权转移登记手续问题。畜禽加工厂与重庆市垫江县人民政府签订房屋拆迁协议并约定由被告联合修建取得的房产资格后，与肖成基签订《集资建房协议》并约定房屋权属分配系权利人对自己民事权利的处分，且肖成基作为天体公司法定代表人与畜禽加工厂签订《集资建房协议》未违反行政法规效力性强制规定，应为有效。天体公司以与畜禽加工厂约定的属于自己管理控制的房屋以畜禽加工厂的名义集资转让给原告房屋一套的转让协议实为房屋买卖协议，该合同的双方当事人实际应为原告与天体公司，肖成基的行为系职务行为，该协议的法律后果应由天体公司承担。该转让协议经本院生效判决确认有效后，天体公司应按该协议全面履行协议约定，除履行交付房屋的义务外，还应履行为原告办理房地产权证的义务。被告垫江县畜禽加工厂至今并未注销，依照《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条的规定，企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人，且诉争房屋实际登记权利人为垫江县畜禽加工厂，其亦应协助原告办理房地产权证。天体公司与原告在《集资建房协议》中明确约定，原告应在2005年9月21日前付清房款。原告按照《集资建房协议》应付房款为69800元，原告共向天体公司缴纳房款59800元，剩余10000元未支付。天体公司在本案中抗辩原告未按时交清房款系违约行为，本院认为即使原告部分房款迟延支付，也不当然免除天体公司协助原告办理房地产权证的义务，且天体公司在本案中亦未提起反诉，故本院在本案中对天体公司的该项主张不予采纳，天体公司可另案主张原告延迟支付房款的违约责任以及要求原告支付剩余房款10000元。 三、办理产权转移登记费用是否应由天体公司、肖成基承担问题。根据天体公司和原告在《集资建房协议》中就办理产权转移登记和费用的约定，天体公司除履行交付房屋以及协助原告办理房地产权证的义务外，还应承担办理产权转移登记过程中的费用。但在本案中，因办理产权转移登记发生的费用尚未实际发生，且该笔费用的具体金额在未发生前难以确定，若在本案中确定由天体公司承担办理产权转移登记过程中的费用，则有可能使天体公司怠于履行该义务，进而导致原告要求天体公司协助其办理产权转移登记的诉讼请求难以实现，故原告可先行垫付后，另案主张该权利。 四、天体公司、肖成基是否应当支付原告违约金1000元的问题。在2011年1月7日原告起诉天体公司、畜禽加工厂房屋买卖合同纠纷一案中，原告已放弃其请求天体公司承担违约金的诉讼请求，在本案的审理过程中原告也放弃了该项诉讼请求，故天体公司和肖成基不应支付1000元违约金。 综上所述，天体公司与原告系房屋买卖关系，涉诉房屋登记在畜禽加工厂名下，天体公司以及畜禽加工厂均应协助原告办理产权转移登记手续，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。转移登记的费用尚未实际发生，由原告先行垫付后，可另行主张。原告已放弃请求天体公司支付违约金的权利，系其对自己权利的处分，本院予以准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告重庆市垫江县畜禽加工厂、垫江县天体建筑有限公司在本判决生效后5日内协助原告童兰文将涉诉住房的产权转移登记至原告童兰文名下，转移登记产生的税费由原告童兰文先行垫付； 二、驳回原告童兰文的其他诉讼请求。 案件受理费1546元，减半收取773元（原告童兰文已交纳），由被告垫江县天体建筑有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审判员  王贤凡 二〇一八年七月三日 法官助理邱竟翔 书记员  肖 玲