安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖01民终3907号上诉人（原审被告）：戴富民，男，1963年6月5日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：童助旭，安徽巢阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘浩，安徽巢阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡洪宇，男，1967年7月15日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。上诉人戴富民与被上诉人胡洪宇因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2015）包民一初字第05093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月24日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人戴富民的委托诉讼代理人童助旭，被上诉人胡洪宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴富民上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回胡洪宇一审诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由胡洪宇承担。事实和理由：1、一审判决违反法定程序，判非所请，剥夺了本人依法辩论的权利。胡洪宇一审第一项诉讼请求是要求确认双方签订的租赁合同无效，而一审判决最终认定合同有效，因无法实际使用房屋应当终止。一审法院未对案涉合同是否有效问题在判决宣告前进行明确，且径行决定双方合同终止，判决结果实际是对一审原告未提出的事项作出判决，违反“不告不理”的基本诉讼原则，且一审判决所谓的“赔偿”义务，也非一审原告所提出的诉讼请求。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，一审判决在未释明的情况下，径行确认合同有效并予以解除，违反法定程序。一审法院审理本案时间超过六个月的法定期限且未及时宣判，程序违法。2、一审判决确认的胡洪宇所谓损失没有客观依据。一审判决认定损失的依据是安徽华鹏资产评估有限公司出具的《资产评估报告书》，但该评估报告委托事项违法、评估程序违规、评估方法错误、评估内容重复混乱、评估结论荒诞，依法不应当作为认定案件事实的依据。评估报告中设计的无形资产、低值易耗品及可以移动的物品，并不在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定可以由出租方与承租方分担损失的范围。评估单位从现场勘查人员到出庭人员均不具有评估师资格。评估对象应当是对包括已形成附合物的装修在内的资产进行评估，仅应当以现场实物为准，但评估单位将未经证实实际履行的大量合同作为评估依据，评估方法错误。评估报告所列内容大量重复。3、一审法院在“格林豪泰酒店装修”每平米680元以外另行支持1048985.84元“形成附合物的装修物”，没有事实与法律依据。4、本案胡洪宇违约在先，案涉房屋无法使用系胡洪宇自行停止经营所导致。本人一直按照合同约定履行义务，不存在违约行为，但自2002年起，胡洪宇就未按照合同约定租金标准支付租金，2014年10月开始就拒绝支付任何费用，已拖欠租金及水电费4324636.91元，已构成违约，根据合同约定的胡洪宇拖欠租金达30日以上，本人即有权解除合同并追究其违约责任。2014年底，胡洪宇无法清偿租金且无力继续经营的情形下自行终止经营，其在本案中诉称因安徽省军区行为导致合同无法履行没有事实和法律依据。5、一审判决由本人承担赔偿责任实属适用法律错误，本案系因胡洪宇违约导致合同解除，其请求赔偿装修损失的应不予支持。且双方合同约定的合同终止后已形成附合物的均无偿归本人所有，所以一审判决适用法律错误。胡洪宇辩称，请求维持原判，驳回上诉，是因为戴富民的原因导致合同不能继续履行的。胡洪宇向一审法院起诉请求：1、判令撤销双方之间签订的房屋租赁合同；2、判令戴富民双倍返还定金40万元；3、戴富民赔偿胡洪宇经营格林豪泰酒店的装修及购买设备损失（待损失评估后变更）；4、戴富民承担本案诉讼费用。后胡洪宇变更诉讼请求：1、判令确认双方签订的租赁合同无效；2、戴富民赔偿损失3674900元，双倍返还定金40万元；3、戴富民承担评估费19500元，并承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2009年10月16日，戴富民（甲方）与胡洪宇（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：一、甲方出租给乙方的房屋位于合肥市包河区，甲方保证其为该房屋的唯一合法出租人，其对该房屋拥有经营权，其拥有将该物业出租给乙方的全部权利；甲方将该房屋的1#楼门面房一间约75.6466平方米、3-5层、2#楼4-7层、3#楼3-4层（建筑面积约为4304.76平方米）租赁给乙方。二、甲方同意乙方租赁该房屋用于经营品牌酒店及其他配套服务项目；乙方负责办理营业执照以及环保、消防、卫生许可证等所有办照手续，甲方协助并提供相关有效证明，乙方承担所有费用。三、租赁期限自进场之日起，期限为十年，即2009年10月16日至2019年10月15日止，2009年10月16日正式交房日甲方向乙方完全交付该房屋，甲方同意自房屋全部交接之日起免去乙方100天的租金即2009年10月16日至2010年元月26日作为装修免租期。四、1#楼1门面房一间约75.6466平方米按100元每平方米每月为7565元，其他部分4229.1145平方米按30元每平方米每月计算为126873.40元，合计租金为134438.4元/月；双方约定租金每三年递增一次，递增比例为在前一年的基础上增加5%；2009年10月16日正式交房日进场装修之日一次性支付首年租金共计人民币1613260.8元及乙方承担的水增容及电梯费用10万元，第二年起以先付租金后使用的原则每年元月26日就7月26日预付下半年度的租金，如逾期支付，则乙方每逾期一天支付逾期金额的0.5%给甲方作为违约金；合同签订三日内，乙方向甲方支付合同保证金20万元，合同期满后甲方无息退还给乙方。五、甲方负责按现有电梯井道安装客用电梯一部（国产牌电梯），日后的维护费用由乙方承担，国产牌电梯（甲方供水增容及电梯安装费用乙方只承担10万元）产权归甲方所有；自交房之日起，乙方使用该房屋发生的电、水、燃气、通讯等费用均由乙方按实承担。……七、无论因何种原因导致该房屋发生转让、所有权关系变更，甲方必须保证本租赁合同仍然生效并继续履行；双方还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，胡洪宇支付了20万元，戴富民出具《收条》，载明“今收到胡洪宇合作定金贰拾万元人民币”。后胡洪宇对案涉房屋进行了装修，装修完成后开始对外经营。2011年10月，胡洪宇出资设立的安徽洪鑫酒店投资管理有限公司（以下简称“洪鑫公司”）向合肥市工商行政管理局申请变更公司注册地址为合肥市包河区，在申请资料中，洪鑫公司提供了戴富民与胡洪宇签订的《房屋租赁合同》及中国人民解放军安徽省军区司令部直属工作处出具的两份《证明》,一份载明“安徽省军区通讯物资仓库（合肥市徽州大道752号），经司令部批准，由戴富民出资进行改造、扩建，物业建筑面积约6000平方米。戴富民对此享有十年的经营权，期限自2009年10月1日至2019年9月30日”，另一份载明“合肥市徽州大道752号原军区通讯仓库房屋产权属安徽省军区司令部直工处”。2014年底，案涉房屋被停止供水供电。2015年，戴富民与安徽省军区发生纠纷，导致案涉房屋无法正常使用。在本案审理过程中，胡洪宇向一审法院申请对装修损失进行评估，该院委托安徽华鹏资产评估有限公司对案涉房屋的装修费用进行了评估，该公司出具皖华鹏评报自[2017]0104号《资产评估报告书》，确定案涉房屋的装修及财产物品损失价值为367.49万元，该费用包括已形成附合的装饰装修物，未形成附合的装饰装修物及其他费用，其他费用包括加盟费16.5万元，防水工程31250元，电子门读卡器及卡37950元，大楼外墙油漆56760元，外立面、门头、LED79200元，酒店管理系统46750元、空气源71500元、灯饰65125.5元、消防工程110000元、酒店勘查设计费110000元、弱电工程132000元、办公室和宿舍改造71500元、总机房设备21120元、酒店装修1537250元。戴富民对《资产评估报告书》提出异议，并申请鉴定人出庭作证。安徽华鹏资产评估有限公司指派鉴定参与人、评估师助理刘莉君出庭作证，戴富民对刘莉君的证言提出异议认为其并非评估报告书中签字的评估师，仅为现场辅助人员；对《资产评估报告书》提出异议认为评估机构对于酒店的装修标准及该标准所对应的装修项目均不清楚，评估报告涉及无形资产和低值易耗品以及可移动的机器设备，不属于形成附合的装修装饰物。一审法院认为，胡洪宇与戴富民签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据洪鑫公司变更注册地址的工商登记材料可以看出，胡洪宇明知房屋所有权人为安徽省军区司令部直工处、戴富民享有十年经营使用权，不存在戴富民以欺诈的手段订立合同，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二规定的合同无效的情形，因此，胡洪宇主张《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。戴富民作为出租人，应按照合同的约定保证案涉房屋在租赁期限内能够正常使用。现因第三人的原因导致案涉房屋实际无法使用，双方签订的《房屋租赁合同》应当终止，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，戴富民应对胡洪宇承担违约责任。胡洪宇主张其支付的20万元为定金，要求双倍返还，虽然戴富民出具的《收条》中写“合作定金”，但根据合同约定，该20万元为保证金，于合同期满后无息返还，并不具有定金性质，其要求双倍返还无事实依据，该院不予支持。现合同终止，戴富民应返还该笔20万元保证金。关于房屋装修及设备损失，因戴富民违约导致合同终止，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项规定，戴富民应赔偿胡洪宇剩余租赁期内装饰装修残值损失。《资产评估报告书》对已形成附合和未构成附合的装饰装修物均作了评估，已形成附合的装饰装修物价值共计1074818.85元，其中包括窗帘和地毯价值共计125833.01元，该物品系根据案涉房屋的实际尺寸、面积定制的，胡洪宇拆除后难以再利用，针对该部分的残值该院予以酌情考虑支持100000元，综上，针对已形成附合的装饰装修物的残值该院支持1048985.84元。未构成附合的装饰装修物包括沙发、各类桌椅、脚踏、告示牌、铁架床、铁推车、行李车、保险柜、垃圾桶、各类清洁机器设备、电话、床上用品、空调、麻将机等价值共计64704.30元，上述装饰装修物可由胡洪宇拆除取回，胡洪宇主张戴富民赔偿该部分残值的诉讼请求，该院不予支持。对于《资产评估报告书》载明的其他费用中：关于加盟费及酒店管理系统费用，胡洪宇开设格林豪泰品牌酒店须支付相应的加盟费及酒店管理系统费用，对于该部分费用该院予以支持；灯饰属于未构成附合的装饰装修物，可由胡洪宇拆除取回，该部分残值该院不予支持；对于空气源费用，该部分费用包括设备费用、安装费用、吊装及运输费用等，设备可由胡洪宇拆除，其他费用已实际发生，该院在评估价值的基础上酌情支持20000元；对于酒店勘察设计费，胡洪宇虽提供了合同，合同中未明确约定费用金额，胡洪宇亦未提供支付凭证，该部分费用该院不予支持；对于防水、消防、弱电、电子门读卡器及卡、大楼外墙油漆、外立面、门头、LED、办公室和宿舍改造、总机房设备的费用实际发生，本院予以支持。关于酒店装修费用，评估机构依据其查询的合肥地区加盟格林豪泰酒店装修的最低标准作为装修费用的依据，并无不妥，戴富民对该装修标准有异议，但并未提出合理理由或合法依据。戴富民认为鉴定机构出庭人员身份不适宜，该院认为出庭人员虽不是《资产评估报告书》载明的评估师，但其作为评估师助理，参与了鉴定材料的接收、传递、检验的过程，资产评估师根据其提供的材料进行评估并出具评估报告，并不违反相关规定，因此，戴富民对《资产评估报告书》提出的异议，该院不予采信。综上，该院支持《资产评估报告书》载明的其他费用共计2308780元。戴富民应赔偿胡洪宇装修损失共计3357765.84元（1048985.84元+2308780元）。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（一）项规定，判决：一、戴富民于判决生效之日起十日内返还胡洪宇保证金20万元；二、戴富民于判决生效之日起十日内赔偿胡洪宇装修损失3357765.84元；三、驳回胡洪宇的其他诉讼请求。案件受理费39399元，鉴定费19500元，合计58899元，由胡洪宇负担5000元，戴富民负担53899元。二审期间，当事人未提交新的证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，胡洪宇与戴富民签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。在双方上述租赁合同履行过程中，根据本院已经生效的（2014）合民一终字第00115号民事判决书，确认了安徽省军区司令部直工处与戴富民之间的《军队房地产租赁合同》及其《补充协议》已于2011年12月22日解除，并判令戴富民等人返还房屋。故造成本案租赁合同无法继续履行的原因并非戴富民上诉所称的因胡洪宇迟延支付房屋租金造成，系戴富民与其承租房屋的产权人之间的纠纷导致，戴富民据此应当向胡洪宇承担违约责任，对于戴富民的该节上诉意见，本院不予采信。对于双方争议的房屋装修等损失问题，一审法院根据胡洪宇的申请，依法委托安徽华鹏资产评估有限公司就本案争议的装修等损失进行评估，并根据该公司出具的《资产评估报告》确认本案相关损失数额，并无违反相关法律规定的情形，戴富民对该份评估报告所提出的异议，亦无确实有效的证据加以证实，本院不予采信。另，一审法院根据本案的具体情形，依法酌情认定的相关损失数额，也无明显不当之处，本院予以确认。综上所述，上诉人戴富民的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39399元，由戴富民负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一八年七月二十四日书记员 杜 锐附本案相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。