嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0411民初1354号原告：郑光林，男，1960年10月16日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。委托诉讼代理人：孙君慈，北京市天昱律师事务所律师。被告：嘉兴市大业房地产开发有限公司。住所地：浙江省嘉兴市秀洲区蓬莱路181号。统一社会信用代码91330400757081973N。法定代表人：卢忠，董事长。委托诉讼代理人：周晴，女，1982年12月9日出生，汉族，系该公司员工，住浙江省嘉兴市。委托诉讼代理人：钱益波，浙江子城律师事务所律师。原告郑光林与被告嘉兴市大业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案受理，依法组成合议庭，于2017年11月20日和2018年2月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙君慈、被告委托诉讼代理人钱益波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑光林起诉称，2006年10月24日，原被告签订商品房买卖合同15份，对原告向被告购买的商品房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、违约和违约责任、房屋交付期限、交接、产权登记、房屋用途以及争议解决方法等事项作出了约定，并办理了商品房买卖合同预售合同备案。2008年1月1日，合同约定的交付房屋日到期，因被告原因造成房屋无法按约交付。现被告已具备交房和办理产权过户登记条件，因双方未能就违约金支付标准达成新的和解协议，被告拖延交付房屋至今，但被告使用合同房屋进行经营活动并取得利益。故原告提起诉讼，要求被告交付合同约定的新洲国际大酒店15套房产，办理产权过户登记，支付违约金8927174元，并承担本案诉讼费。被告嘉兴市大业房地产开发有限公司答辩称，原告尚未将涉案的15套房屋的房款交付被告，在此情形下被告没有将房屋交付原告并办理产权登记的义务，其要求被告支付逾期交房违约金的诉请也不能成立，请求驳回原告诉讼请求。原告郑光林为证明其主张，举证如下：证据一，商品房买卖合同十五份。由原被告于2006年10月24日签订，约定原告郑光林购买被告嘉兴市大业房地产开发有限公司开发建设的新洲国际大酒店第2幢2-1507、2-1509、2-1511、2-1703、2-1707、2-1710、2-1911、2-2009、2-2109、2-2111、2-2307、2-2309、2-2507、2-2509、2-2511号预售商品房（以下简称涉案房屋），总价款为7372754元，原告于合同签订当日支付40﹪的房款，余款于房屋结顶时付清；被告应在2008年1月1日前将符合约定条件的商品房交付原告，逾期交付房屋超过90日后，被告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自合同约定房屋交付日的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。以证明原被告之间的商品房买卖合同关系。被告对该证据的真实性质证无异议，但提出在原告未按约付清房款的情形下，被告无交房义务；合同约定违约金按房款每日万分之五计算过高，假设被告存在违约责任，违约金也应按市场相同地段的房屋租金确定。证据二，新洲国际大酒店商品房委托经营合同十五份。由原告与案外人嘉兴新洲物业经营管理有限公司（以下简称新洲物业公司）于商品房买卖合同签订当日——2006年10月24日签订，约定原告将其所购的涉案房屋委托新洲物业公司经营，委托经营期限为八年，自2008年1月1日至2015年12月31日，被告在委托经营期间定期定额向新洲物业公司收取经营回报收益，委托经营业期限为8年，总回报为总价款的82﹪，其中前3年回报合计21﹪已在商品房买卖合同中一次性扣除，即商品房买卖合同的房价款是扣除21﹪后的房价款；2011年1月1日至2015年12月31日期间每年回报总价款的8﹪（5年合计40﹪），分4季度支付，在每季度初5个工作日内支付。新洲物业公司逾期支付经营回报收益，原告有权要求新洲物业公司实际履行，新洲物业公司在收到原告催函5个工作日内未支付的，逾期每日原告可按该经营回报收益的0.3‰向新洲物业公司加收滞纳金，新洲物业公司逾期超过合同规定90天，原告有权解除本合同，新洲物业公司应承担违约金5万元整。以证明因被告的违约行为，造成原告不能履行该合同，无法取得经营回报收益，原告诉请被告支付的违约金即综合考虑了应得而未得的经营回报收益。被告质证称，该合同系原告与新洲物业公司签订，原告的签字笔迹与商品房买卖合同上的签字笔迹不同；即使该合同是真实的，则前3年的委托经营回报收益已直接折抵房款，不能以违约金的形式再行主张。证据三，境内汇款申请书四份、银行汇款凭证两份（复印件）。以证明原告以邵美娟名义，于2006年10月27日汇入被告帐户购房款1744000元，于2007年4月24日汇入被告帐户购房款3500000元；原告于2008年2月15日，汇入被告帐户购房款936554元，于2008年2月20日汇入被告帐户购房款人民币1500000元，合计支付被告购房款7680554元。被告对该证据的真实性无异议，并称确实收到上述款项，但认为其中两笔由案外人邵美娟支付，能否作为原告的付款有待认定；汇款凭证载明款项用途为货款，与原告主张的购房款缺乏联系；付款总额为7680554元，而原告所购15套房屋的房款总额为7372754元，两者不相符合；原告与被告的联系较为密集，往来款项较多，被告也有归还原告的款项。证据四，证明一份。由被告于2012年1月15日出具，经办人为聂小兵，载明被告所购涉案房屋总面积933.26平方米，合同总金额7372754元，房款已全额交清。被告对该证据的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，认为该证明所反映的内容与事实不符，根据被告公司帐目，被告支付原告的款项达1308万余元，即使原告此前有支付房款的行为，也已由被告支付原告的款项抵销。证据五，销售台帐一份。系被告于2016年8月15日出具的房屋销售内部台帐，由被告股东徐孟瑢、徐孟胜以及时任公司法定代表人姜红签字确认，其中载明涉案房屋的房款均已收到，并注明针对上述403套房屋中徐孟瑢直接收款的部分按下列原则处理：（1）如提供相对应的银行流水及收款凭证的，被告予以认可；（2）如无任何凭证的，由徐孟瑢、业主、被告三方协商解决。以证明原告已付清15套房屋的购房款。被告对该证据的真实性无异议，对原告的证明目的有异议，认为该份台帐系一方打印后交予被告公司法定代表人，被告并不认可销售台帐所反映的内容，针对包括涉案房屋在内的403套房屋如何处理，被告法定代表人提出了两方面的处理原则。证据六，本院（2014）嘉秀民初字第65号民事裁定书、（2016）浙0411民初39号民事裁定书各一份。以证明原告曾两次对被告提起商品房买卖合同纠纷诉讼，但都因未交纳诉讼费而被法院裁定按撤诉处理。被告质证无异议。证据七，公司基本情况一份。以证明被告的主体资格。被告质证无异议。证据八，房款付清说明一份（法文版附中文译文）。由徐孟瑢于2017年7月13日在法国巴黎出具，并经我国住法国大使馆领事认证，载明：（1）2006年10月27日，收到以邵美娟名义打到嘉兴市大业房地产开发有限公司帐上1744000元，支付购房房款。（2）2007年4月24日，收到以邵美娟名义打到嘉兴市大业房地产开发有限公司3500000元，支付购房房款。（3）2007年6月20日，我嘉兴市大业房地产开发有限公司董事长，在法国收到郑光林12万欧元现金，折合人民币1192200元，用于支付购房款。（4）2008年2月15日，收到郑光林打到嘉兴市大业房地产开发有限公司帐上购房尾款936554元。我徐孟瑢嘉兴市大业房地产开发有限公司董事长申明，郑光林于2008年2月15日将所购15套房款人民币7372754元已全部结清。我承诺上述内容均属实，如有虚假，本人徐孟瑢承担全部法律责任，其他人、公证、认证机构不承担任何连带责任。以证明原告以上述4笔款项付清了全部购房款，原告支付被告的其他款项均为借款，故证据三中原告于2008年2月20日汇入被告帐户的1500000元应是借款，而非购房款。被告质证称，邵美娟支付被告的两笔款项已收到，原告支付的936554元也已收到，但注明系货款，并非房款，以上三笔款项进入被告后，被告又以还借款的方式还给了原告，买房屋实际是作为借款的担保，即名为买卖，实为借贷；12万欧元现金系徐孟瑢的个人说法，被告帐户并未收到此笔款项，且这么大笔资金不可能以现金方式支付，汇率折算也不对，不予认可。证据九，借款清单一份（法文版附中文译文）。由徐孟瑢于2017年7月13日在法国巴黎出具，并经我国住法国大使馆领事认证，载明：（1）2008年2月20日，我徐孟瑢嘉兴市大业房地产开发有限公司董事长向郑光林借款150万元，打到嘉兴市大业房地产开发有限公司帐上。（2）2008年12月15日，我徐孟瑢嘉兴市大业房地产开发有限公司董事长在法国向郑光林借款12万欧元现金，折合人民币1296000元，用于支付工程款。嘉兴市大业房地产开发有限公司于2008年10月11日还郑光林15万元，又于2009年11月6日还郑光林2811200元。（3）2009年2月28日，我嘉兴市大业房地产开发有限公司缺钱，郑光林在工商银行按揭贷款360万元借我嘉兴市大业房地产开发有限公司周转。嘉兴市大业房地产开发有限公司还接揭28个月，还本金280万元。（4）2011年1月12日，我徐孟瑢嘉兴市大业房地产开发有限公司董事长向郑光林借款150万元，由中国银行打到和好贸易有限公司，付嘉兴市大业房地产开发有限公司借国投利息。嘉兴市大业房地产开发有限公司于2012年1月17日还郑光林150万元。（5）2011年1月12日，我徐孟瑢嘉兴市大业房地产开发有限公司董事长向郑光林借款50万元，由工商银行打到和好贸易有限公司，付嘉兴市大业房地产开发有限公司借国投利息。嘉兴市大业房地产开发有限公司于2012年7月6日还郑光林60万元。（6）2011年6月8日，我徐孟瑢嘉兴市大业房地产开发有限公司董事长向郑光林借款200万元，并要求他打到当时财务聂小兵的帐号上，也是用于支付嘉兴市大业房地产开发有限公司借国投利息。嘉兴市大业房地产开发有限公司于2012年8月23日还郑光林144万元。综上六笔借款共计10396000元，嘉兴市大业房地产开发有限公司共还9301200元。而关于郑光林委托支付给深圳市茁壮农牧业有限公司495万事宜，委托内容郑光林本人并不知情，郑光林与深圳市茁壮农牧业有限公司也无经济往来，是当时我徐孟瑢嘉兴市大业房地产开发有限公司董事长要求郑光林签了几份空白的纸留在嘉兴市大业房地产开发有限公司，是用于方便办理委托经营用的。我徐孟瑢自2006年至2013年任嘉兴市大业房地产开发有限公司董事长，所有借款利息以每月2分息计算。我承诺上述内容均属实，如有虚假，本人徐孟瑢承担全部法律责任，其他人、公证、认证机构不承担任何连带责任。以证明被告自2008年2月20日起向原告6次借款情况，以及被告支付深圳市茁壮农牧业有限公司的495万元与原告无关。被告对该证据的真实性无异议，但认为从形式上看，该证据是证人证言，证人应当出庭作证，接受当事人和法庭质询，但徐孟瑢未出庭作证，且其早已将所持公司股份转让第三方，其本人也不再是被告法定代表人，该借款清单形成于2017年3月，并非当时，故对该证据不予认可；该借款清单中的150万元和360万元确系被告向原告所借借款外，其他款项均与被告无关联。证据十，借款利息一份（法文版附中文译文）。由徐孟瑢于2017年7月13日在法国巴黎出具，并经我国住法国大使馆领事认证，载明：（1）2008年2月20日，借款150万元。于2009年11月6日还款，每月利息3万元，计615000元。（2）2008年12月15日，欧元现金12万，折合人民币1296000元，于2009年11月6日还款，计利息285000元。（3）2009年2月28日，贷款360万元人民币，8个月利息计576000元，8个月本金87万没付，本金87万至今92个月未付，利息共计160万。（4）2011年1月12日，借款200万，于2012年1月16日还150万，利息48万。剩余的50万元，6个月利息计6万，于2012年7月16日还了60万。（5）2011年6月8日，借款200万，于2012年8月22日还144万，13.5个月利息计54万，本金还剩56万元至今未还，到2017年6月，利息计65万。综上五笔借款利息共计4806000元。我承诺上述内容均属实，如有虚假，本人徐孟瑢承担全部法律责任，其他人、公证、认证机构不承担任何连带责任。以证明被告向原告6次借款的利息支付情况。被告对该证据的真实性无异议，但认为从形式上看该证据是证人证言，证人应当出庭作证，接受当事人和法庭质询，但徐孟瑢未出庭作证，故对该证据不予认可；借款利息中又出现了一笔12万欧元，按当时的汇率与原告所主张的折合人民币的金额不相符合。证据十一，个人商用房贷款明细、银行转帐凭证、本票申请书、结清凭证、业务委托书、借款凭证一组（复印件，共六页）。以证明原告在国内出借给被告的款项与证据九借款清单徐孟瑢所列借款清单相吻合。被告质证称，原告未提供证据原件，真实性不予认可；其中载明转帐用途为往来款，而非借款；向工商银行嘉兴分行贷款360万元系以嘉兴市大业房地产开发有限公司新洲国际大酒店名义所贷购房款，而非原告所称以其房屋作贷款。证据十二，变更登记情况、企业变更登记申请书等档案材料（复印件）。以证明被告公司的工商登记变更登记情况，法定代表人于2005年7月26日变更为徐孟瑢，2013年10月16日由徐孟瑢变更为代礼平，2016年11月25日变更为姜红，2017年8月17日变更为卢忠；徐孟瑢、嘉兴市和好贸易有限公司均为被告公司原来的股东；徐孟瑢在任法定代表人期间有权代表被告公司。被告对该证据的真实性无异议，但认为在徐孟瑢于2005年至2013年任被告法定代表人期间，并无其代表公司或以个人名义向原告借款的证据，原告所谓的借款均系徐孟瑢股份转让不担任法定代表人以后所作的陈述，对此不予认可。证据十三，证明一份（复印件）。由聂小兵于2015年5月25日出具，载明：2009年6月25日支付给深圳市茁壮农牧业实业有限公司人民币肆佰玖拾伍万元整，是往来款性质，至于此笔款项最终作何用途，本人不清楚，本人只是根据公司领导要求做会计处理；郑光林的房款已全额付清，并且于2012年1月15日由公司证明盖章确认。聂小兵曾是公司会计，以证明原告已付清房款。被告质证称，原告未能提供证据原件加以核对，对该证据的三性均有异议，从形式上看该证据亦属证人证言，证人应当出庭作证，对该证据亦不予认可。证据十四，股权转让协议一份（复印件）。由杭州旭聚贸易有限公司作为受让方（甲方），与转让方（乙方）——即被告股东嘉兴市和好贸易有限公司、徐孟瑢、徐孟胜以及保证方（丙方）——即被告股东浙江佳源房地产集团有限公司于2016年8月14日签订，约定由甲方以人民币3980万元收购乙方持有的被告公司49﹪的股份，并约定乙方不再就与大业房产、购房业方之间涉及的债权债务纠纷承担任何责任。被告对公司股权转让的事实予以确认，但对于该股权转让协议被告代理人曾向股东进行核实，但均以保密为由未予提供，无法确认该协议的真实性。证据十五，外商投资企业登记基本情况一份（复印件）。嘉兴新洲物业经营管理有限公司是独立的法人单位。被告对该证据的真实性无异议，仅证明被告公司与嘉兴新洲物业经营管理有限公司是独立的法人单位。证据十六，购房款收据五十份。由被告出具给原告，其中：（1）开票日期为2007年4月25日的收据39份，计房款金额为3500000元；（2）开票日期为2007年11月20日的收据5份，计房款金额为1064528.77元；（3）开票日期为2008年2月16日的收据6份，计房款金额为1064225.23元，（2）+（3）为2128754元。以证明被告已收到原告支付的部分购房款5628754元，并开具了相应的收据。被告对该证据的真实性质证无异议，但认为收据总金额仅为5628754元，与总房款不符；收据开具时间为2007年和2008年，也仅能证明原告在2007年和2008年支付了房款5628754元，但此后被告已通过向原告本人转帐、接受原告委托付款等方式将款项全部归还了原告。被告为反驳原告的主张，举证如下：证据十七，付款凭证三十二份（复印件）。以证明被告自2008年10月11日起陆续支付原告款项13080157.52元。原告对该证据的真实性无异议，但称被告于2008年10月13日支付原告的150000元，系被告归还原告出借款的部分本息，与本案无关联性（参见徐孟瑢“借款清单”第1条和第2条）；对2009年6月25日支付深圳市茁壮农牧实业有限公司的4950000元不予认可，原告从未委托被告支付该款项，原告与收款人无任何关系，徐孟瑢也对此作出了说明（参见徐孟瑢“借款清单”）；2009年11月6日支付原告的2811200元，系被告归还原告出借款的部分本息，与本案无关联性（见徐孟瑢“借款清单”第1条和第2条）；对2009年11月至2012年2月间被告按月等额支付原告的款项，以及被告于2010年7月26日支付原告的110000元，合计3068957.52元的真实性无异议，该款项系被告归还原告通过银行按揭贷款为被告融资的3600000元的部分本息（见徐孟瑢“借款清单”第3条）；2012年7月6日被告分十二笔分别支付原告各50000元，合计600000元，系被告归还原告出借款的一部分，与本案无关联性（见徐孟瑢“借款清单”第5条）。证据十八，情况说明一份、进帐单两份（复印件）。情况说明由聂小兵于2014年9月12日出具，该证据用以证明郑光林、陈洁作为嘉兴市和健医疗器械有限公司的投资人，按工商管理局注册资金分期到位要求，须在2012年8月将注册资金缴纳至位，然因缺乏注册资金，故两人分别向被告借款1440000元和960000元，该款项由被告于2012年8月23日划至聂小兵个人帐户，再由聂小兵于当日代为汇款至郑光林、陈洁帐户，然后转帐至嘉兴市和健医疗器械有限公司作为注册资金入帐。原告质证称，由聂小兵支付原告的1440000元，系被告归还原告借款本息的一部分，与本案房屋买卖合同纠纷非同一法律关系，两者无关联性；由聂小兵支付陈洁的960000元亦与本案无关联性。证据十九，情况说明一份（复印件）。由原告于2015年11月16日出具给被告公司，载明原告已全部付清涉案房屋购房款，其中部分款项是直接支付给被告原法定代表人徐孟瑢，被告已出具发票以及房款结清证明；原告于2009年9月28日在工商银行办理按揭贷款，实际贷得3600000元后借给被告，被告按约归还了部分款项，尚欠本息未结清；关于2009年6月25日被告根据其委托书支付深圳市茁壮农牧业有限公司4950000元事宜，其并不知情，且其与深圳市茁壮农牧业有限公司之间素不相识，没有任何经济往来，故该款项实际是被告与深圳市茁壮农牧业有限公司之间发生的，与其无任何关系；关于被告支付其5061200元事宜，其于2008年2月20日出借给被告1500000元，被告于2008年10月11日归还其150000元，2009年6月25日支付其2811200元，其中1350000元是归还1500000元借款余额，剩余1461200元是被告因支付法国人购房租金向其借款120000欧元而向其归还的（含全部两笔借款利息）；2012年1月16日及7月6日支付其2100000元，实际是被告原法定代表人以公司名义向其借款，由被告偿还的。综上其已付清全部房款，被告尚欠其借款本息未结清，请被告尽快交付房屋，以免损失扩大。以证明被告于2008年2月20日打入被告帐户的1500000元系借款。原告质证无异议，并称在该情况说明中原告已向被告主张交付房屋。本院出示证据如下：证据二十，本院向案外人邵美娟所作的询问笔录一份。邵美娟系原告之嫂，其在询问笔录中确认其于2006年10月27日和2007年4月24日汇入被告帐户的1744000元和3500000元的款项并非其本人所有，系被告在法国做生意所赚款项汇入其银行帐户，由其保管，其根据原告的要求将上述两笔款项汇入被告帐户，以支付原告应付被告的购房款。原告质证无异议。被告对该笔录的真实性无异议，但提出3500000元的汇款申请书写明该款项为货款，而非房款。经审查，本院对本案证据认证如下：被告对原告提供的证据一至证据七、证据十二、证据十五的真实性质证无异议，原告对被告提供的证据十六的真实性质证无异议，上述证据合法、真实，具有证明效力，本院予以确认。证据二十系案外人邵美娟就本案有关情况向本院所作陈述，具有证明效力。邵美娟已向本院确认其于2006年10月27日和2007年4月24日汇入被告帐户的1744000元和3500000元款项为原告所有，用以支付被告购房款，该事实本院予以认定。证据五销售台帐确定对包括涉案房屋在内的403套房的处理原则是“如提供相对应的银行流水及收款凭证的，大业公司予以认可……”而证据十六购房款收据显示，2007年4月25日原告已支付被告购房款3500000元，被告开具购房款收据，该款项能与邵美娟汇入被告帐户的3500000元以及徐孟瑢出具的证据八房款付清说明的第（2）条相对应；2007年11月20日原告已支付购房款1064528.77元，2008年2月16日原告已支付购房款1064225.23元，合计2128754元，该款项中的936554元能与原告于2008年2月15日汇入被告帐户的936554元相对应，余款能与徐孟瑢出具的证据八房款付清说明的第（3）条相对应，上述购房款项合计5628754元，被告均开具了购房款收据，依销售台帐确定的处理原则，应当认定原告已支付上述购房款给被告。剩余购房款1744000元，原告已于2006年10月27日以邵美娟名义汇入被告帐户。至此，原告已付清全部购房款7372754元，被告公司财务部负责人聂小兵于2012年1月15日出具的证明（证据四）对此亦予确认。证据八房款付清说明虽为单方陈述，但能与其他证据相印证，本院予以采信。证据九借款清单、证据十借款利息、证据十一个人商用房贷款明细及借款凭证等、证据十三证明、证据十七付款凭证、证据十八情况说明及进帐单、证据十九情况说明，均涉及原被告之间的借贷关系或其他款项往来，与本案缺乏关联性；证据十四股权转让协议亦与本案无直接关联，不具有证明效力。根据确认有效的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：2006年10月24日，原被告签订商品房买卖合同十五份，约定原告郑光林购买被告嘉兴市大业房地产开发有限公司开发建设的新洲国际大酒店第2幢2-1507、2-1509、2-1511、2-1703、2-1707、2-1710、2-1911、2-2009、2-2109、2-2111、2-2307、2-2309、2-2507、2-2509、2-2511号预售商品房，总价款为7372754元，原告于合同签订当日支付40﹪的房款，余款于房屋结顶时付清；被告应在2008年1月1日前将符合约定条件的商品房交付原告，逾期交付房屋超过90日后，被告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告自合同约定房屋交付日的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金，等等。同日，原告与案外人新洲物业公司签订新洲国际大酒店商品房委托经营合同十五份，约定原告将涉案房屋委托新洲物业公司经营，委托经营期限为八年，自2008年1月1日至2015年12月31日，被告在委托经营期间定期定额向新洲物业公司收取经营回报收益，委托经营业期限为8年，总回报为总价款的82﹪，其中前3年回报合计21﹪已在商品房买卖合同中一次性扣除，即商品房买卖合同的房价款是扣除21﹪后的房价款；2011年1月1日至2015年12月31日期间每年回报总价款的8﹪（5年合计40﹪），分4季度支付，在每季度初5个工作日内支付。新洲物业公司逾期支付经营回报收益，原告有权要求新洲物业公司实际履行，新洲物业公司在收到原告催函5个工作日内未支付的，逾期每日原告可按该经营回报收益的0.3‰向新洲物业公司加收滞纳金，新洲物业公司逾期超过合同规定90天，原告有权解除本合同，新洲物业公司应承担违约金5万元整。此后，原告于2006年10月27日支付被告购房款1744000元，于2007年4月24日支付购房款3500000元，于2007年6月20日支付购房款1192200元，于2008年2月15日支付购房款936554元，合计7372754元。然被告未能按期履行房屋交付义务，原告遂提起本案诉讼。本院认为，原告郑光林与被告嘉兴市大业房地产开发有限公司签订的十五份商品房买卖合同，系原被告真实意思表示，合法有效，对当事人双方均具有法律约束力。被告未能按约履行商品房交付义务，应承担相应的违约责任。关于违约责任，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。可见，违约金当以违约造成的损失为衡量标准，不得过高。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。居住系房屋的基本功能，因而租金损失系被告逾期交房造成原告的可得利益损失，且为被告在订立房屋买卖合同时所能预见。商品房买卖合同约定逾期交房违约金按已付房款的每日万分之五计算，较涉案房屋同地段同类房屋租金显然过高，应予减少。按原告与案外人新洲物业公司签订的委托经营合同，双方明确约定前3年经营回报收益合计21﹪已在商品房买卖合同中一次性扣除，即商品房买卖合同的房价款是扣除21﹪后的房价款，故被告在2008年1月1日至2010年12月31日的前3年内并不存在预期利益损失，故逾期交房违约金应从2011年1月1日起算，至于违约金的计算标准，参照同地段同类型房屋的租金水平，并结合本案实际，本院酌定按已付房款的年利率3﹪计算为宜。原告已付清房款，涉案房屋也已具备交付条件，原告请求交付房屋并办理产权过户登记的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款及第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告嘉兴市大业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内将坐落于新洲国际大酒店第2幢2-1507、2-1509、2-1511、2-1703、2-1707、2-1710、2-1911、2-2009、2-2109、2-2111、2-2307、2-2309、2-2507、2-2509、2-2511号房屋交付给原告郑光林，原告郑光林配合收取房屋；二、被告嘉兴市大业房地产开发有限公司于房屋交付后十五日内协助原告郑光林办理新洲国际大酒店第2幢2-1507、2-1509、2-1511、2-1703、2-1707、2-1710、2-1911、2-2009、2-2109、2-2111、2-2307、2-2309、2-2507、2-2509、2-2511号房屋的产权过户登记手续，原告郑光林配合办理；三、被告嘉兴市大业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告郑光林逾期交房违约金（违约金以7372754元为基数，自2011年1月1日起按年利率3﹪计算至上述房屋实际交付之日止）；四、驳回原告郑光林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费119600元、财产保全费5000元，合计124600元，由被告嘉兴市大业房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。审判长  张晓明审判员  李卫东审判员  封 景二〇一八年七月二日书记员  吴雪青