安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖17民终300号 上诉人（原审原告）：安徽池州市华辰置业发展有限公司，住所地安徽省池州市东湖北路城北小区。 法定代表人：唐义明，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈爱萍，安徽九华律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：胡启龙，男，1969年2月26日生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 上诉人（原审被告）：池州市南门门窗厂，住所地安徽省池州市贵池区湖光苑小区**楼。 经营者：陆翠萍，女，1971年5月20日生，汉族，住安徽省池州市贵池区。 委托诉讼代理人：周文广，安徽始信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪靓，安徽始信律师事务所律师（实习）。 上诉人安徽池州市华辰置业发展有限公司（以下简称华辰公司）因与上诉人胡启龙、池州市南门门窗厂建设工程施工合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院(2017)皖1702民初4890号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年5月23日公开开庭进行了审理。上诉人华辰公司法定代表人唐义明及其委托诉讼代理人陈爱萍、上诉人胡启龙及与池州市南门门窗厂委托诉讼代理人周文广、汪靓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华辰公司的上诉请求：请求二审撤销贵池区人民法院(2017)皖1702民初4890号民事判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求；被上诉人承担全部诉讼费。 事实与理由：原审认定以湖光苑5#楼108门面房冲抵工程款，系认定事实错误，依法应予撤销。“以房抵工程款”的条件是“待安装验收合格后”，如存在未付或欠付工程款时才以房抵款。涉案工程于2010年12月底验收合格，此时上诉人并未结清欠款，以门面房抵债条件不成就。 胡启龙、池州市南门门窗厂的上诉请求:请求撤销原审判决，驳回华辰公司全部诉讼请求。事实与理由：华辰公司起诉超过了诉讼时效，即使未超出诉讼时效，原审判决利息起算日期错误。 华辰公司一审诉讼请求：1、二被告立即返还原告多付工程款128334元及利息损失（以128334元为基数，自2013年2月1日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清之日止）；2、二被告立即腾空池州市贵池区湖光苑小区5号楼108室门面房交付给原告，并承担房屋占用费（自2013年2月1日起，按相同地段相同性质房屋租金标准1200元/月，计算至实际交房之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。 一审法院查明：池州市南门卷闸门厂系被告胡启龙于2006年11月14日登记设立的个体工商户，该个体工商户已于2012年11月29日经工商部门核准注销；被告池州市南门门窗厂系陆翠萍于2008年8月7日登记设立的个体工商户；被告胡启龙与陆翠萍于1990年以夫妻名义同居，2011年8月23日双方补办结婚登记，2014年5月28日登记离婚，期间共生育子女四人。 2007年3月28日，安徽池州市华辰置业发展有限公司（甲方）与胡启龙（乙方以池州市南门卷闸门厂的名义）签订了《池州市湖光新村铝合金窗施工协议》一份，协议“乙方”由胡启龙签名，池州市南门门窗厂于2008年登记设立后在协议上加盖了公章。该协议约定：甲方将南门湖光新村商住楼外墙铝合金彩铝窗制安工程发包给乙方承包施工，承包方式为包工包料，价格按148元/平方米包干，面积按实际尺寸计取，待安装验收合格后，甲方以开发的湖光新村门面房或住房开盘时同等价格作抵扣该合同工程款。协议签订后，胡启龙开始对南门湖光新村商住楼外墙铝合金彩铝窗制安工程进行施工，施工过程中及施工结束后，安徽池州市华辰置业发展有限公司陆续支付了胡启龙、池州市南门门窗厂部分资金工程款和以门面房抵付工程款。2013年1月，经双方结算签署了《南门门窗厂湖光苑门窗工程结算说明》，确认该工程总造价为1722666.64元。该结算说明“乙方”由胡启龙签名、池州市南门门窗厂加盖了公章。安徽池州市华辰置业发展有限公司向胡启龙、池州市南门门窗厂支付资金工程款情况：2007年10月10日支付10万元、10月31日支付10万元、11月23日支付4万元，2008年1月17日支付4万元、1月22日支付15万元、2月5日支付10万元、3月2日支付15万元、6月9日支付1.5万元，2009年6月24日支付21.8万元、8月3日支付27万元，2010年1月26日支付0.7万元、12月19日支付1.6万元、12月21日支付4万元，总计支付资金124.6万元。安徽池州市华辰置业发展有限公司向胡启龙、池州市南门门窗厂以门面房抵工程款情况：2010年1月26日，安徽池州市华辰置业发展有限公司与胡启龙签订《商品房买卖合同》一份，约定：胡启龙购买贵池区湖光路湖光苑内5号楼109、110和111室三间门面房，总面积为101.19平方米，总价款为61万元；付款方式为首付款30.5万元，余款银行按揭。当日安徽池州市华辰置业发展有限公司开具30.5万元的购房发票抵付工程款，之后未办理余款银行按揭，胡启龙于2010年4月2日向安徽池州市华辰置业发展有限公司出具30万元借条一份，算是付清购房款（空出借条，未有资金往来）。另外，安徽池州市华辰置业发展有限公司在向胡启龙交付上述三间门面房时，将相连的108门面房也一并予以交付。该门面房面积为44.85平方米，胡启龙自收房时使用至现在。原告认为，该工程价款为1722666.64元，原告向二被告支付资金工程款及以109、110和111室三间门面房抵工程款后，实付工程款为185.1万元。对已超付的工程款128334元，被告应予以返还，同时原告也无需再以108门面房抵付工程款，被告应一并返还给原告。 一审法院认为：从本案基本事实看，胡启龙以池州市南门卷闸门厂的名义与原告签订了《池州市湖光新村铝合金窗施工协议》，之后又在《南门门窗厂湖光苑门窗工程结算说明》上签了名，胡启龙自然是合同主体。池州市南门门窗厂登记设立后在《池州市湖光新村铝合金窗施工协议》上补盖了公章，又在《南门门窗厂湖光苑门窗工程结算说明》上盖了公章，参与了结算，说明池州市南门门窗厂自愿加入合同的“乙方”，当时胡启龙和原告对此均未表示异议，应视为认可池州市南门门窗厂对合同权利的享有和义务的承担；再从胡启龙与池州市南门门窗厂关联性上看，池州市南门门窗厂的经营者为陆翠萍，陆翠萍与胡启龙于1990年以夫妻名义同居，2011年8月23日双方补办结婚登记，直到2014年5月28日登记离婚，其二人同居期间创造的财产可比照个人合伙财产论处，其二人补办结婚登记后，则转化为夫妻共同财产。上述协议的签订、工程的施工、价款的结算均发生在其二人同居及婚姻关系存续期间。综上，池州市南门门窗厂也应是《池州市湖光新村铝合金窗施工协议》权利义务承受人即合同主体。故《池州市湖光新村铝合金窗施工协议》、《南门门窗厂湖光苑门窗工程结算说明》对安徽池州市华辰置业发展有限公司、胡启龙、池州市南门门窗厂均有约束力。被告已依约完成了工程施工，原告理应向被告支付工程款。按原告的诉讼思路，该工程价款为1722666.64元，原告向二被告支付资金工程款及以109、110和111室三间门面房抵工程款后，实付工程款为185.1万元，故对已超付的工程款128334元及资金占用期利息被告应予以返还，同时原告也无需再以108门面房抵付工程款，被告应将108门面房退让给原告。而被告则认为，因合同主体问题，原告向池州市南门门窗厂支付的资金不属于给付该案工程款，其余的资金给付情况由法院认定；该协议约定“待安装验收合格后，甲方以开发的湖光新村门面房或住房开盘时同等价格作抵扣该合同工程款”，同时原告又已将108门面房与另三间门面房一并交付给被告使用至今，故被告坚持108门面房也应由原告抵付工程款，如果原告工程款确实超付，多支付的部分可以退款。根据原、被告各自的意见，本案的争议焦点有三：一是原告所支付的款项可以确定为付工程的金额是多少？二是108门面房是否还应用来抵付工程款？三是如若108门面房用来抵付工程款，房价又如何确定？如前所述，胡启龙与池州市南门门窗厂均系合同主体，安徽池州市华辰置业发展有限公司向胡启龙、池州市南门门窗厂支付资金工程款总计124.6万元（含胡启龙认可的支付给他人的和由胡启龙代付的两笔小额款项），可以确定为付工程的金额。另外贵池区湖光路湖光苑内5号楼109、110和111室三间门面房总价款61万元抵付工程款61万元，至此安徽池州市华辰置业发展有限公司总付工程款为185.6万元。虽然从工程款总额上看工程款已超付，但5号楼109、110和111室三间门面房抵付的工程款61万元小于该工程结算款，又根据协议约定“……甲方以开发的湖光新村门面房或住房开盘时同等价格作抵扣该合同工程款”，结合原告当时已将108门面房与另三间门面房一并交付给被告使用至今的实际情况，本院认为应依协议约定的工程款支付方式还需用108门面房抵付工程款。108门面房房价应根据协议约定“……开盘时同等价格作抵扣该合同工程款”确定，因5号楼109、110和111室三间门面房总面积101.19平方米，总价款为61万元，108门面房面积44.85平方米，据此推算价款为270367元。用108门面房抵付工程款270367元后，原告向胡启龙、池州市南门门窗厂支付的工程款总计为2126367元，减去工程结算价款1722666.64元，二被告应向原告返还超付的工程款403700.36元，同时因原告当时已将108门面房与另三间门面房一并交付给被告使用至今，故二被告应支付双方结算后超付的工程款（含资金给付的工程款和108门面房抵付的工程款）资金占用期间的利息，利率标准可比照《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》中未约定逾期利率或者约定不明的情况,按照年利率6%支付资金占用期间的利息。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《最高人民法院〈关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〉》第二十九条第二款（一）项之规定，判决：一、被告胡启龙、池州市南门门窗厂于本判决生效之日起十日内向原告安徽池州市华辰置业发展有限公司返还超额支付工程款403700.36元及资金占用期间的利息（利息以403700.36元为本金基数，自2013年2月1日起按照年利率6%的标准计算至实际付清之日止）；二、驳回原告安徽池州市华辰置业发展有限公司的其它诉讼请求。案件受理费3585元，减半收取1793元，由原告安徽池州市华辰置业发展有限公司负担793元，被告胡启龙、池州市南门门窗厂负担1000元。 二审期间，上诉人胡启龙提供的证据：安徽池州市华辰置业发展有限公司证明一份（复印于池州市贵池区市场监督管理局秋浦市场监督管理所），证明2008年7月8日华辰公司将包括5#楼108门面房在内的四间门面房交付给了胡启龙。华辰公司质证意见：对真实性无异议，但108门面至今仍然在华辰公司的名下，双方并未签订合同以及办理过户手续，因此该份证据不能证明其目的。 经庭审调查及对证据的分析与认定，本院对一审查明的施工合同事实、湖光苑5号楼109、110和111室三间门面房以房抵款的事实及工程款的认定予以确认。 本院认为，一审对合同主体权利义务的认定正确合法，对案件争议焦点的归纳明确清楚。案涉工程价款为1722666.64元，已支付工程款185.1万元经双方确认无误。上诉人安徽池州市华辰置业发展有限公司与上诉人胡启龙约定以109、110和111室三间门面房抵款，并完善相关手续签订《商品房买卖合同》，后胡启龙办理了该房产权证，该三间门面房抵款合同成立。虽然安徽池州市华辰置业发展有限公司在向胡启龙交付上述三间门面房时，将相连的108门面房也一并予以交付，且胡启龙占有使用至今，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，案涉108室属不动产，必须到房屋登记机关进行房屋所有权转移登记后才会发生房屋所有权转移，虽双方当时有将四间门面房一并相抵之意思，但双方工程款时未结算，后胡启龙亦未办理108室相关房产权手续，即房屋所有权仍属于华辰公司，物权未发生变动，故不能认定108室抵款成立。一审将108室推定折价相抵不符合法律规定，应予纠正。华辰公司依据所有权要求胡启龙退房于法有据，应予支持。胡启龙及池州市南门门窗厂对已超付的工程款128333.36元应予以返还。因双方之前关系交好，合作互利，在工程款结算后，双方均应及时厘清房产使用及工程款超付之事实，对此华辰公司亦有一定责任，对其要求支付房屋租金的请求不予支持，另资金占用利息从起诉之日计算较妥。胡启龙辩称该款超过诉讼时效的理由不充分，不予采纳。 综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 维持安徽省池州市贵池区人民法院（2017）皖1702民初4890号民事判决第二项，即“驳回原告安徽池州市华辰置业发展有限公司的其它诉讼请求”； 变更安徽省池州市贵池区人民法院（2017）皖1702民初4890号民事判决第一项，即“被告胡启龙、池州市南门门窗厂于本判决生效之日起十日内向原告安徽池州市华辰置业发展有限公司返还超额支付工程款403700.36元及资金占用期间的利息（利息以403700.36元为本金基数，自2013年2月1日起按照年利率6%的标准计算至实际付清之日止）”为“被告胡启龙、池州市南门门窗厂于本判决生效之日起十日内向原告安徽池州市华辰置业发展有限公司返还超额支付工程款128333.36元及资金占用期间的利息（利息以128333.36元为本金基数，自2017年10月9日起按照年利率6%的标准计算至实际付清之日止）”； 胡启龙于判决生效后十五日内将座落于贵池区湖光路湖光苑的5#楼108门面房返还给安徽池州市华辰置业发展有限公司。 一审案件受理费3585元，减半收取1793元，二审案件受理费7170元，合计8963元，由上诉人胡启龙、池州市南门门窗厂负担4963元，上诉人池州市华辰置业发展有限公司负担4000元。 本判决为终审判决。 审判长  胡少斌 审判员  陈大明 审判员  康启林 二〇一八年七月十日 法官助理巩志俊 书记员夏国栋