湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初8823号原告：长沙益平物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区韶山路**。法定代表人：林典清，总经理。委托诉讼代理人：苗晓阳，湖南三协律师事务所律师。被告:黄华安，男，1952年1月3日出生，汉族，住长沙市天心区。原告长沙益平物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告黄华安（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苗晓阳到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付拖欠原告的物业服务费8804元，2、被告以8804元为基数，按银行同期贷款利率从2011年11月26日起支付至被告清偿全部债务之日止的违约金；3、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为位于长沙市韶山南路与韶洲路交汇处的亚商国际小区提供前期物业服务。被告因购买该小区B栋1442号房屋与原告签订《前期物业服务合同》，收费标准为高层住宅1.6元／㎡·月，住宅改为办公2.4元／㎡·月，商铺、商业裙楼2.4元／㎡·月。双方还约定如被告不按时交纳物业服务费，原告有权收取违约金，按逾期之日起每天按应付物业服务费的万分之五交纳。双方还对其他内容进行了约定。被告所购买的B栋1442号房面积为77.51平方米，从2011年11月26日至2017年10月31日止，被告共计拖欠原告物业服务费8804元，原告已多次要求被告履行合同义务支付物业服务费，但被告拒不支付，故原告诉至法院。被告未到庭，亦未提交书面答辩。经审理查明，被告系长沙市中意一路66号亚商大厦A栋、B栋及地下室1442号房屋（建筑面积76.72平方米）业主，该房屋规划用途为住宅。2011年5月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：原告为被告居住的小区提供物业管理服务，甲方从2011年5月26日开始交纳物业服务费，交房时首次预交六个月物业服务费，以后每月10号前交纳当月物业服务费；收费标准为高层住宅按1.6元／㎡·月，住宅改为办公按2.4元／㎡·月，商铺、商业裙楼按2.4元／㎡·月收取物业服务费；入伙后，未领取钥匙或已领取钥匙未装修的空置房物业服务费由甲方全额交纳。由于甲方原因未及时办理入伙手续的物业服务费由甲方全额交纳；甲方出租物业时，物业服务费由甲方或承租方交纳，甲方负有连带责任；甲方转让物业时，须交清转让之前的物业服务等费用；甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每天按应付物业服务费的万分之五交纳违约金；乙方可以采取降低服务标准、停止服务等强制措施追缴，直至追究法律责任；本合同有效期从2011年2月1日起至2012年1月31日止；合同到期无异议，本合同自动顺延一年，依此类推。如有异议需在合同到期前一个月提出,合同对其他事项还进行了约定。合同签订后，原告依约向被告提供了物业服务。但被告自2011年11月26日起未向原告交纳物业服务费，原告多次向被告催缴未果。在本案审理过程中，原告提供计算表格，明确违约金按照物业服务费一年一交的方式计算逾期物业服务费和逾期时间，自逾期之日起以年利率4.9%的标准计算，物业服务费按71个月计算。以上事实，有业主手册、《前期物业服务合同》、长沙市不动产信息查询证明、催缴电话记录、照片、当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依照合同约定全面履行各自的义务。原告依约向被告提供了物业服务，但被告自2011年11月26日起经原告催要仍未向原告交纳物业服务费，已构成违约，应向原告承担支付物业服务费及违约金等违约责任。关于物业服务费。根据双方合同约定，高层住宅按1.6元／平方米／月收取物业服务费，每月10号前交纳当月物业服务费。被告的住宅建筑面积为76.72平方米，且原告自愿按71个月计算物业服务费。故被告应当支付原告2011年11月26日至2017年10月31日的物业服务费8715.39元（76.72平方米×1.6元／平方米／月×71月）。对于原告主张超出部分，本院不予支持。关于违约金。根据双方约定，被告未按《前期物业服务合同》约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按应付物业服务费的万分之五交纳违约金。原告自愿将违约金调整为要求被告按物业服务费每年缴纳一次，以年利率4.9%的标准，自每年逾期之日即下一年度11月26日计算，不违反合同及法律规定，本院予支持。被告就2011年11月26日至2017年10月31日止的物业服务费应以每年应当缴纳的物业服务费1473.02元（76.72平方米×1.6元／平方米／月×12月）为基数，按年利率4.9%，分别自每年物业服务费逾期之日支付原告违约金至物业服务费全部清偿之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄华安于本判决生效之日起七日内支付原告长沙益平物业管理有限公司物业服务费8715.39元（从2011年11月26日起至2017年10月31日止）及违约金(以2011年11月26日起至2017年10月31日止每年的物业服务费1473.02元为基数，按年利率4.9%的标准，分别自每年物业服务费逾期之日即下一年度11月26日起，均计算至付清之日止)；二、驳回原告长沙益平物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费98元，公告费560元，合计658元，由被告黄华安负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  梁 平人民陪审员  黄忠伟人民陪审员  康代祈二〇一八年七月十日书 记 员  李 帅附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。