文书内容重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝05民终3955号上诉人（原审被告）：蒋涵秋，女，1970年9月9日出生，汉族。被上诉人（原审原告）：重庆浩佳物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区公园路****，统一社会信用代码91500103663581555U。法定代表人：陈龙，该公司经理。委托诉讼代理人：欧扬，男，该公司员工。上诉人蒋涵秋因与被上诉人重庆浩佳物业管理有限公司（以下简称浩佳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2018)渝0110民初1929号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人蒋涵秋，被上诉人浩佳物业公司的委托诉讼代理人欧扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒋涵秋上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。主要事实与理由：一审明确指出上诉人与被上诉人依法签订的合同有效，但被上诉人没有按照约定履行自己的义务，保洁服务质量极差，业主的人身、财产安全得不到保障，没按合同中的其他有关规定履行自己的义务，故被上诉人应享有的权利也应作相应的调整；一审判决中所说的房屋中12处质量问题属实，经多次向物管反应仍没得到解决，属于物管的严重失职行为，应承担相应的责任；小区中有关设施设备的维修、养护不到位，涉及的有关费用应由物管与业主共同承担，而不是全由业主承担；小区的安全设施完全无用，业主花钱购买的有关设备应全额退还业主。因此，一审判决错误，请求二审依法予以纠正。浩佳物业公司辩称，前期物管合同对小区物业收费标准有明确约定，也符合法律法规的规定。小区多数业主认可浩佳物业公司提供的服务。对于房屋质量的问题，保质期内维修责任在于开发商，超过质保期要动用大修基金需按程序办理，不是由物管公司直接处理。浩佳物业公司按合同约定提供了物业服务，收取物管费理由正当。一审判决正确，要求维持原判。浩佳物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令蒋涵秋支付物业服务费4737.9元、公共能耗费306元、二次加压费368.4元、违约金1421元；2、本案诉讼费由蒋涵秋承担。一审法院经审理查明：蒋涵秋系重庆市綦江区X号房屋业主，房屋系电梯房，建筑面积92.9平方米；浩佳物业公司系该小区物业服务企业。2007年7月28日，该小区建设单位重庆华上置业发展有限公司（以下简称华上置业公司）作为甲方与作为乙方的浩佳物业公司签订《前期物业管理服务合同》。该合同约定，甲方将华上新天项目前期物业委托乙方进行经营管理，期限从2007年7月28日至2015年7月27日，若业主委员会与乙方签订了物业服务合同或业主委员会另行选聘新的物业管理企业时，本合同自动终止。2014年8月21日，该小区业主委员会作为甲方与作为乙方的浩佳物业公司签订《物业管理服务合同》。该合同约定，甲方委托浩佳物业公司为该小区提供物业服务，合同期限3年，从2014年8月25日至2017年8月24日。该合同对物业管理服务质量约定如下：第十三条、房屋及维修管理：1、房屋外观基本完好、整洁，保持设计原貌；2、房屋完好率达95%以上；3、劝阻、制止业主违反规划乱搭、乱建现象，制止小区内安装雨棚和凸型防盗网；4、阳台（包括平台、天台和外廊）的使用不得有碍观瞻；5、房屋共用部分的零修及时率达95%以上，零修合格率达95%，并建立回访制度。第十四条、房屋共用设备及其运行的维护的管理：1、开发企业所移交的全部工程、设备图纸、资料档案齐全，规范管理；2、设备良好、运行正常、无事故隐患，保养、维修制度完备；3、每日有设备运行记录，运行人员严格遵守操作规程及保养规范；4、电梯按规定聘请专业的维保单位进行维保，电梯出现关人事故，电梯维保人员30分钟内到达现场进行处理；正常情况下按规定24小时运行；遇停电，电梯实行高峰时段运行；电梯由有持证人员进行管理，并对专业电梯维保单位进行监督；5、业主生活用水、无负压供水系统有严密的管理措施，禁止空载使用二次加压设备；6、化粪池、污水井、室外共用排污、排水管道每月进行检查、清理，保持正常使用；7、消防设备做好日常维护，消防设备可随时启用，非因特殊原因不得停用消防设备；按规定对消防设备进行日、月检查，并做好相关记录；8、每月对自备发电机组进行保养一次，试运行不得低于十五分钟，记录完整；9、公共事业单位因检修等情况造成计划性停电，小区自备发电机组高峰时段对物业区域内电梯、二次加压设备、消防、应急照明灯等公用设施、设备临时供电；10、有计划、有步骤地对小区其他设施设备的维护保养。第十五条、共有部分、共用设施的维护和管理：1、公共配套设施维护，不得随意改变用途；2、物业管理区域内的水、电、气、通信、有线电视等按规定由相关的管理服务负责维修、维护，如因故障等原因造成不能正常使用，乙方积极配合、协调相关部门处理；3、共用部分属全体业主所有，任何人不得私自占用，一经发现及时制止、报告；4、利用共用部位、设施设备进行多种经营的，除去相关成本，其收益归全体业主所有。第十六条、环境卫生管理：1、房屋的公共楼梯、扶栏、走道等公共部位保持清洁，不随意堆放杂物和占用；2、管理有序，无乱设摊点、广告牌、乱贴、乱画现象；3、高层每层设置垃圾收集桶，多层按栋设置垃圾收集桶；定时清理，垃圾日产日清；4、化粪池清掏及灭四害按国家标准执行；5、清洁率达95%以上。第十七条、公共绿地、花木等的养护与管理：1、根据甲方交付的绿化情况合理制订养护方案；2、根据物业情况，合理优化、整合小区花木、绿地；3、绿地管理及养护措施落实，避免破坏、践踏及随意占用现象；4、绿化适时修剪，及时养护；5、绿化完好率达90%以上，虫害防治率达90%以上，因极端天气采取相应措施后仍无法挽回的除外。第十八条、交通秩序与车辆停放：1、引导小区业主主动将车辆停放入小区停车库，按规定巡检地面有无乱停放车辆，随时纠正；2、交通车辆运行有序管理，制止乱停放机动车、非机动车，确保路面畅通；3、对停放物业区域内、阻碍消防通道车辆有临时处置权利，因处置产生费用或造成损失由乱停乱放业主承担。第十九条、公共秩序、小区安全管理：1、工作规范、作风严谨；2、维护公共区域正常秩序，制定应急处置预案；3、无因管理责任造成的重大刑事案件及安全事故的处置；4、发生应急情况按相关规定上报，专人处置。第二十条、消防：1、按规定巡逻值班，发现消防隐患及时报告、处置；2、小区内发现消防安全事故，及时启动消防设备设施；无因公司管理责任引发的消防安全责任事故；3、火灾发生率每年控制在1%以下；4、做好小区消防安全宣传工作，对消防安全提起高度重视，引导业主正确认知消防安全的重要性。第二十一条、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：1、小修，（1）普通小修3小时内解决；（2）需采购材料的小修1天内解决；2、急修，（1）半小时内到达现场，立即着手解决；（2）因材料缺乏或物业公司不可控制原因造成的设施设备故障，先采取应急措施，并尽快解决。第二十二条、相邻关系处置：1、配合甲方对相邻物业之间使用等造成的纠纷的处理；2、积极沟通业主因物业使用过程中产生的相邻权利人纠纷；3、配合相关行政主管部门对物业小区的管理工作。第二十三条、其他：1、建立健全业主报事制度；2、业主、使用人有效投诉处理率达100%；3、管理人员培训合格率达95%以上；4、业主、使用人对物业管理满意率达90%以上；5、设备技术人员持证上岗。该合同还约定了物业收费标准：采取包干制，高层房按建筑面积为1.00元/月/平方米（含电梯费）；共用设备设施的能源消耗据实分摊；二次加压供水设备运行费用按业主使用水量进行分摊；每月5-15日业主自行交纳当月物业服务费、上月公用能源公摊费和二次加压费用；未按照约定的收费标准和时间交纳有关费用，从逾期之日起按欠费总额每天千分之三交纳违约金。同年8月25日，该小区业主委员会与浩佳物业公司签订《物业管理服务合同的补充说明》约定，为简化运作程序，对二次加压费和公共能耗费的收费方式进行调整，二次加压水电费每吨0.60元，公共能源公摊费每户每月6.00元。2017年8月25日，该小区业主委员会与浩佳物业公司续签了《物业管理服务合同》，约定的物业管理服务质量标准、物业服务费的收取与此前的《物业管理服务合同》一致，公共能耗费、二次加压费用与此前的《物业管理服务合同的补充说明》一致。浩佳物业公司入驻该小区后，提供了环境绿化、卫生保洁、设施设备维修保养、协调沟通等物业服务，向相关职能部门报告了部分业主反映的房屋质量问题。同时，浩佳物业公司还自行出资为该小区添置部分休闲坐椅，改建了C栋下水道，修建了摩托车停车棚；前述行为得到了该小区业主委员会的认可。但也存在保洁不够彻底、安全防范不足、车辆乱停乱放、维修保养不够及时、消防设施设备维护不善等服务质量瑕疵。一审另查明，2012年4月5日蒋涵秋在接房时与浩佳物业公司签订了《物业管理服务合同》，该合同约定的物业管理服务质量、物业服务费与前述《物业管理服务合同》一致，但约定的违约金按欠费总额每天1%计算。蒋涵秋接房后，物业服务费、公共能耗费、二次加压费交纳至2013年12月。此后，浩佳物业公司曾通过张贴、邮寄等方式向蒋涵秋进行催收。2017年11月1日，浩佳物业公司向一审法院申请过支付令，因蒋涵秋提出书面异议，一审法院裁定终结该案督促程序，支付令自行失效。一审法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。小区建设单位与浩佳物业公司签订的《前期物业管理服务合同》、小区业主委员会与浩佳物业公司签订的《物业管理服务合同》及《补充说明》，系合法有效合同，对建设单位、入住该小区的业主和物业服务企业均具有约束力，各方均应当根据合同的约定全面履行各自的义务，同时享有相应的权利。浩佳物业公司已经按照物业服务合同的约定为该小区提供了环境绿化、卫生保洁、设施设备维修保养、协调沟通等物业服务，其已经尽到主要的物业服务义务。物业管理公司往往是对整个小区提供物业管理，而物业管理费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费的交纳，故对浩佳物业公司要求蒋涵秋支付物业服务费及公共能耗费、二次加压费的请求予以支持。浩佳物业公司按照物业服务合同收取费用，符合《物业管理条例》及《重庆市物业服务收费管理办法》之规定，故对蒋涵秋关于浩佳物业公司收取物业服务费不符合收费标准的意见不予采信。蒋涵秋对二次加压费没有异议，故予以确认。公共能耗费在2014年8月25日的《物业管理服务合同的补充说明》中和2017年8月25日的《物业管理服务合同》中均有约定，浩佳物业公司从2014年9月起按此标准收费符合约定；浩佳物业公司未提交证据证明2014年8月以前公共能耗费的收取依据、方式及标准，无法确定蒋涵秋应当交纳的金额，故对2014年8月及以前的公共能耗费不予支持。据此，蒋涵秋从2014年1月至2018年3月欠交费用如下：，蒋涵秋欠交物业服务费4737.9元（92.9㎡×1元×51月）、公共能耗费258元（6元/月×43月）、二次加压费368.4元[（729吨-115吨）×0.6元/吨]，共计5364.3元。蒋涵秋辩称，《物业管理服务合同的补充说明》与2014年8月21日的《物业管理服务合同》之间没有加盖骑缝章，对其真实性不予认可，但这本身就是两份材料，均各自加盖有合同双方印章，其真实性足以确认，故对蒋涵秋该意见不予采信。房屋质量问题、小区基本设施等系蒋涵秋与建设单位之间的纠纷，应当另行处理。浩佳物业公司在物业服务中也存在部分服务质量不到位的地方，故对浩佳物业公司要求支付违约金的请求不予支持。虽然本案中支持了浩佳物业公司要求蒋涵秋支付物业管理费用和公共能耗费、二次加压费的请求，但浩佳物业公司在之前的物业管理中的一些问题是客观存在的，希望浩佳物业公司对物业管理中已发现的问题，特别是消防设施管理、维护等对人身、财产安全有重大影响的问题，要高度重视，尽快予以妥善解决，并在今后的物业管理中按法律规定和合同约定全面履行好自己的物管义务，增强员工的服务意识和责任意识，加大与业主的沟通交流，避免类似纠纷的发生。依照《物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“一、被告蒋涵秋在本判决生效后五日内支付原告重庆浩佳物业管理有限公司物业服务费4737.9元、公共能耗费258元、二次加压费368.4元，以上共计5364.3元；二、驳回原告重庆浩佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告蒋涵秋负担（原告已预交，被告在履行前述判决义务时一并支付给原告）”。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审认定的事实与一审认定的事实一致。本院认为，浩佳物业公司根据其与华上置业公司签订的《前期物业管理服务合同》以及与本小区业主委员会签订的《物业管理服务合同》的约定，为本案小区提供了物业服务，履行了主要的合同义务，蒋涵秋作为业主应当按约及时支付物业服务费等费用。一审判决蒋涵秋向浩佳物管公司支付物业服务费、公共能耗费、二次供水加压费的事实和法律依据充分。对于浩佳物业公司在提供物业服务中存在的不足，业主有权督促其整改，认为其履行职责不符合合同约定的，也可以另案要求其继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，但在本案中直接主张降低收费标准没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，蒋涵秋的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人蒋涵秋负担。本判决为终审判决。审判长 樊 群审判员 周 舟审判员 夏兴芸二〇一八年七月三十一日书记员 陈鹏锋