山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0684民初512号原告（反诉被告）：李杨，男，1989年7月28日出生，汉族，住蓬莱市。原告（反诉被告）：孙乐，女，1988年12月20日出生，朝鲜族，住蓬莱市。二原告共同委托诉讼代理人：吴长元，山东铭元律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：刘志慧，山东铭元律师事务所律师。被告（反诉原告）：烟台宝龙置业发展有限公司，住所地蓬莱市海市路142号。法定代表人：许××任董事长。委托诉讼代理人：郝弈，山东康桥（烟台）律师事务所律师。原告李杨、孙乐与被告烟台宝龙置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李杨及二原告委托诉讼代理人刘志慧、被告烟台宝龙置业发展有限公司委托诉讼代理人郝弈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李杨、孙乐向本院提出诉讼请求：1、依法解除二原告与被告签订的合同编号为蓬预字第170829130024号商品房买卖合同；2、判令被告立即返还二原告首付款2000000元及同期银行贷款利息（自2018年2月11日起至生效判决确定给付之日止）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告与被告于2017年9月1日签订合同编号为蓬预字第170829130024号商品房买卖合同，合同签订前，二原告明确告知自己之前因有银行贷款逾期偿还等情况无法办理银行贷款，被告承诺二原告贷款可以办理，基于对被告的信任，二原告签订买卖合同并于当日交付2000000元首付款，虽然二原告积极配合、耐心等待，但该笔贷款至今仍然无法办理，且二原告无能力支付尾款，二原告多次找被告协商，被告却推诿拖延，未拿出解决方案，故诉至法院。烟台宝龙置业发展有限公司辩称，同意解除商品房买卖合同，在扣除原告应承担的违约后，可将余款退回原告，被告不承担利息。1、原、被告签订的商品房买卖合同，被告没有任何过错，也未承诺为原告办理按揭贷款手续，故被告不应因此承担任何责任；2、根据双方签订的商品房买卖合同补充条款第17条约定：李杨、孙乐理解并同意，宝龙接受二者按揭贷款的付款方式，并不视为宝龙为二者在办理按揭贷款中承担了任何责任、义务和风险；二人确认已向按揭银行确认按揭付款方式的可行性，并确认在按揭拒绝办理时，二人必须按照约定一次性付款。综上，被告无任何过错，不应当承担任何责任。烟台宝龙置业发展有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付违约金1200000元；2、判令反诉被告协助反诉原告办理《商品房买卖合同》及补充协议的注销手续；3、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告与反诉原告签订商品房买卖合同，购买反诉原告开发的蓬莱市海滨路6号宝龙城市广场一号地块3号楼108号房，总价款4000000元，约定付款方式为按揭贷款，合同约定首付款2000000元于2017年9月1日前付清，按揭贷款2000000元于2017年11月30日前付清，逾期交纳购房款超过30日反诉原告可以解除合同，并按累计应付款的30%承担违约责任。反诉被告交纳首付款后，剩余购房款一直未按照合同约定办理贷款按揭手续，也未自筹资金付清，反诉原告多次催收，反诉被告均不理睬。反诉被告逾期付款行为已构成违约，违反合同第六条第1款第（2）项及补充协议第十七条、第十八条关于剩余房款应于2017年11月30日前付清的约定，故诉至法院。李杨、孙乐对烟台宝龙置业发展有限公司的反诉辩称，不同意支付违约金120万元，合同中约定的违约金比例过高，反诉被告已按照合同约定交付首付款200万元，履行了合同主要义务，剩余款项因无法办理按揭贷款而无法支付，且该原因并非反诉被告造成，反诉被告在合同签订前及合同履行过程中无任何过错，无违约行为，不应承担违约责任，涉案按揭贷款未能得到银行批准，导致商品房买卖合同不能继续履行，属于不可归责于双方当事人的事由，依照最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第23条，应当依法解除合同，返还本金及利息。合同第六条第1款第（2）项违反公平原则，且未采取合理方式提醒原告注意，根据合同法解释二第九条的规定，该条款属于可撤销条款，对反诉被告不具有拘束力；关于补充协议第十七条约定，办理按揭贷款的可行性，一直由反诉原告负责与光大银行进行核实，反诉原告在未取得光大银行肯定答复的情况下，向反诉被告作出肯定承诺，存在过错，损害了反诉被告的合法权益；该条款也违反公平原则，未尽到提醒反诉被告注意义务，明显加重本不该是反诉被告应承担的责任，应属无效条款；无法办理商品房担保贷款并非反诉被告过错，且超出反诉被告预期，反诉被告之所以与反诉原告签订商品房买卖合同，都是基于反诉原告向反诉被告作出的可以按揭买房的承诺，而该承诺无法履行；该条款违背了主合同的目的即以按揭贷款方式购买该商铺，如按揭申请未获批准，购房人很难在短时间内一次性付清余款，其约定明显加重了购房人的付款义务。补充协议第十八条违反合同法解释二第十条的规定，明显加重原告责任，应认定无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2017年9月1日原、被告签订合同编号为蓬预字第170829130024号商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的蓬莱市海滨路6号宝龙城市广场一号地块3号楼108号房；合同第四条计价方式与价款约定商品房单价每平方米20745.81元，总金额肆佰万元整；第五条付款方式及期限约定买方按照按揭贷款方式付款，支付首付款2000000元，剩余部分2000000元于2017年9月29日前用按揭贷款支付；第六条买方逾期付款的违约责任约定买方如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之0.5违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，卖方有权解除合同。卖方解除合同的，买方按累计应付款的30%向卖方支付违约金。买方愿意继续履行合同的，经卖方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付逾期应付款万分之1的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第五条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……；该条第2、3、4、5项对贷款方式的违约责任作出约定；合同第七条交付期限约定，卖方应当在2017年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买方使用。商品房买卖合同附件一补充条款第十七条按揭可行性约定：1、乙方（原告）理解并同意，甲方（被告）接受乙方以按揭贷款的付款方式，并不视为甲方为乙方在办理按揭贷款中承担了任何责任、义务或者风险。（该款字体加黑）2、乙方确认其已向按揭银行或相关按揭办理机构确认按揭付款方式的可行性，并确认在按揭银行（或按揭办理机构）拒绝办理按揭贷款或延期放款时，乙方必须按照本补充条款约定的期限一次性付清全部房价款；第十八条首付款和按揭款约定乙方应按照购房合同约定的期限和金额向甲方支付首付房款（简称“首付款”），并应在购房合同签署之日起90日内（简称“按揭期限”）完成按揭贷款并将剩余房价款（简称“按揭款”）支付至甲方账户。乙方承诺按揭贷款在规定时间内全额到达甲方账户，否则按照合同第七条约定承担逾期付款违约责任（该条字体加黑）。原告分别于2017年8月18日、19日、24日分别向被告支付购房首付款70000元、30000元、1900000元，合计2000000元，余款2000000元因按揭贷款未批准至今未付。被告亦未按照约定向原告交付房屋。关于按揭贷款的办理，原告称在购买涉案房屋之前就已告知被告其信用卡有多次逾期，并将其征信报告出示给了被告的置业顾问陈宁宁和光大银行在被告处办公的业务员，陈宁宁及银行业务员均告知可以办理贷款，且在合同签订当日，被告再次与光大银行联系，也被告知没有问题，可以放心购买商铺，所以二原告于2017年9月1日一次性签订了包含住宅、公寓和商铺在内的共18份合同，并交纳了房款，将办理贷款所需要的材料交给了被告，由被告办理贷款，2017年12月被告告知原告贷款无法办理，让原告想办法；为证明自己的主张，原告提交孙乐与被告工作人员陈宁宁、经理孟光光的录音及与陈宁宁的微信聊天记录，与陈宁宁的录音中，孙乐称“一开始是因为你们承诺我们，这个贷款肯定能办下来，没有问题我们才交的房款嘛”，陈称“不是我承诺你的”、“银行承诺我，我才承诺你的”，在与孟光光的录音中，孙乐谈到买房时其提出有逾期能不能影响到贷款，陈宁宁给银行打电话，也承诺其没有任何问题，孟未否认，并称“这个我也清楚，当时银行确实给这个承诺，当时我们也清楚这个事，现在就是银行他这段时间，他现在可能这个事没处理好，我们肯定要求他给我们说法，现在我给他施加压力的话，他可能会有一定动作……”，微信聊天记录显示时间是2017年12月，聊天内容主要围绕贷款办理问题及贷款无法办理情况下如何处理问题进行，与原告聊天的另一方称“我快让昊威坑死了”、“我这两天肯定先把这个事给你弄明白了，啥也不干也先办你这个事”、“主要是现在我也对光大也生气，非得问明白了”。对孟光光的录音，被告认可是对其本人的录音，但认为不能证明当初签约时的情形，孟不是签约时的当事人，录音中表明他多次询问，也未作出任何承诺性的表示，该录音不能证明原告的证明目的；对陈宁宁的录音，被告称应该是陈的声音，但认为不能证明陈宁宁作出了相关承诺，结合庭审时原告自述及法庭对光大银行工作人员的调查笔录，可以表明原告确实向光大银行咨询过是否能办理贷款事宜，被告已尽力协助原告办理贷款，原告无法办理贷款的责任，不应由被告承担；对聊天记录，被告对其真实性不认可，认为不能确定双方的真实身份，证明力低，且陈宁宁从未承诺过为原告办理贷款。本院对中国光大银行蓬莱支行个贷客户经理张昊威进行了调查，其称该行与被告是合作关系，为购房者提供相应的贷款服务，本案原、被告在协商买卖房屋时与其沟通过贷款问题，其只是答应他们往上报送该笔业务，未向双方作出任何承诺；称原告在该行因购买宝龙广场的住宅、公寓还贷了两笔款，2018年4月4日该两笔贷款已发放；原告提交的收入证明材料不符合该行授信管理办法，李杨的征信存在多次信用卡逾期还款记录，根据原告收入，该行认为其不具有200万元借款的还款能力，故该行的审批中心未批准该笔贷款。2018年2月6日原告向被告邮寄律师函一份，载明因无法办理按揭贷款提出解决方案更换与首付款等值小公寓，如被告收函3日内无明确答复，或明确不能履行，原告将于期满之日，通知解除双方商品房买卖合同，该邮件被告未收退回。2018年2月10日被告向原告邮寄关于办理《商品房买卖/预售合同》按揭手续或自筹资金付清房款的催告函，要求原告收到该函后15日内通过银行按揭贷款或自筹资金的方式将剩余2000000元购房款一次性支付给被告，逾期被告将解除合同，收回房屋，并要求原告承担违约责任，原告于当日签收。被告称因原告违约给其造成损失，如重新销售会带来损失，亦增加该房屋无法销售的不确定风险，其未提交相关证据证明其损失情况。本院认为，关于本诉，原告与被告签订商品房买卖合同后，双方均同意解除该合同，对此本院依法予以照准。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故被告应将原告交付的房款200万元返还给原告，并应支付占用该款项期间所产生的孳息，该孳息以中国人民银行同期存款利率计算为宜，该孳息的支付属恢复原状，与是否存在违约无关。关于反诉，对反诉原告要求判令反诉被告协助办理《商品房买卖合同》及补充协议的注销手续的诉讼请求，因双方同意解除合同，本院依法予以支持。关于反诉原告要求反诉被告支付违约金1200000元的诉讼请求，关键要确定反诉被告是否存在违约行为，反诉被告提交的证据能够证明其在签订商品房买卖合同时已就贷款的可行性问题与反诉原告进行了沟通，双方也与贷款银行进行了沟通，在得到贷款能够办理的承诺后，反诉被告与反诉原告签订了合同，且贷款银行与反诉原告是合作关系，关于贷款可行性的确认问题其更具有主动权；200万元对于普通公民来说非小数目，在得到可以贷款的承诺后，反诉被告选择签约，在签约后，反诉被告按照要求提供了贷款需要的材料，并一直与反诉原告及银行沟通，反诉原告也对贷款的办理进行了努力，但最终贷款未得到银行的审批通过，致反诉被告无法通过该方式交纳剩余房款；合同第五条选择的付款方式为按揭贷款，补充条款第十七条第2项又规定反诉被告在按揭贷款不能时，必须按照补充条款约定的期限一次性付清全部房款，该项内容加重了反诉被告的责任，有违公平原则，且无证据证明采取合理的方式向反诉被告进行了提示和说明，故应为无效，反诉被告依法不受该项内容约束；按揭贷款无法办理的情况下，双方均同意解除合同，反诉原告要求反诉被告承担违约责任，有违公平原则及诚实信用原则，且反诉原告无证据证明其因此受到损失，故对其要求反诉被告承担违约责任的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第三十九条、第四十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决如下：一、解除原告李杨、孙乐与被告烟台宝龙置业发展有限公司于2017年9月1日签订的合同编号为蓬预字第170829130024号商品房买卖合同；二、被告烟台宝龙置业发展有限公司于本判决生效后10日内返还原告李杨、孙乐购房款人民币2000000元，并支付利息（以2000000元为基数，自2017年9月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类存款利率计算）；三、反诉被告李杨、孙乐于本判决生效后30日内协助反诉原告烟台宝龙置业发展有限公司办理蓬莱市海滨路6号宝龙城市广场一号地块3号楼108号房屋的预告登记、合同备案撤销手续；四、驳回原告李杨、孙乐其他诉讼请求；五、驳回反诉原告烟台宝龙置业发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22900元，由被告烟台宝龙置业发展有限公司负担。反诉费7800元，由反诉原告烟台宝龙置业发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  王丽娜人民陪审员  梁惠英人民陪审员  王秀华二〇一八年七月十六日书 记 员  任奎文