湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0112民初1607号 原告:黄辉英，女，1990年11月5日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：张憬，湖南联合天成律师事务所律师。 被告：湖南燎原房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市望城区宝粮西路**综合楼**。 法定代表人：李刚强，执行董事。 委托诉讼代理人：刘英，女，1983年4月5日出生，汉族，住湖南省长沙县，系公司员工。 委托诉讼代理人：黄战波，北京中银（长沙）律师事务所律师。 原告黄辉英诉被告湖南燎原房地产开发有限公司（以下简称燎原公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张憬、被告委托诉讼代理人刘英、黄战波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房的违约金14475.42元（暂计算至2018年5月16日，实际应支付至实际合法交房之日止）；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年10月13日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（下称合同），约定原告向被告购买位于望城区房屋，房屋总价352200元，交房日期最迟为2017年3月30日。合同约定商品房达到第八条约定的交付条件后被告书面通知原告办理交接手续。合同签订后，原告将全部房款支付给被告，但被告未按合同约定交付房屋。经原告多次催促，被告至今未按合同履行交房义务。根据合同第十一条约定，被告应向原告支付已交付房价款万分之一每天的违约金。为维护自身合法权益，原告诉至法院。 被告辩称，1、原、被告签订的合同是双方的真实意思表示，应当继续履行。2、根据双方签订的补充协议第三条约定，协议对交房标准进行了约定。3、根据补充协议第六条约定，被告享有90天的宽展期，在该宽展期内被告免责。4、根据合同约定，存在不可抗力情形，被告可以延期交付房屋。5、原告未按时付款或未按时办理入伙的，被告有权顺延交房或视为已交房。 本院经审理认定事实如下：作为买受的人原告与作为的出卖人被告签订编号201400422307《商品房买卖合同》以及《补充协议》，合同约定：原告向被告购买项目名称为山水蓝天，位于望城县房屋，商品房总价格为352200元。《商品房买卖合同》第八条约定（一）出卖人应当在2017年3月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、已经竣工验收合格；2、…。《补充协议》第三条第1项约定：该商品房“已经竣工验收合格”是指：该商品房所在楼宇经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位竣工验收合格（以下简称五方验收合格）并取得建筑工程竣工验收消防备案检查结果告知书或其他消防验收合格证明、《电梯安全检验合格证》。《补充协议》第五条第7项第（1）目约定：由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人给予买受人90日的宽展期，宽展期内合同继续履行，买受人无需向出卖人承担违约责任。《补充协议》第六条约定：由于出卖人原因造成该商品房未在约定期限内交付买受人的，买受人同意给予出卖人90日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。如宽展期届满后出卖人仍未能将商品房交付买受人，自约定的交付期限届满后第91日起，至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告依约交付了全部购房款。2017年3月30日，被告在长沙晚报刊登交房公告，通知业主于2017年3月31日起正式交房。2017年4月7日，原告前往项目查看房屋，因被告没有向原告出示交房的相应书面文件，原告拒绝收房。 另查明，被告开发的山水蓝天项目二期第17、18、19、20、21栋商品房，于2017年6月通过电梯验收合格，于2017年9月6日通过消防验收合格，于2017年9月13日通过五方验收合格，于2018年4月27日经行政机关审批，同意竣工验收备案。 本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，原、被告签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力。本案争议焦点主要是：一、关于约定交房条件的效力问题；二、关于约定90日免责宽展期的效力问题；二、关于违约金的计算问题。现就本案争议焦点分析如下： 一、关于约定交房条件的效力问题 原告认为交房条件是取得竣工验收备案表；被告认为应按照合同约定以五方验收合格、以及消防和电梯验收合格作为交房条件。本院认为，合同对于交房条件进行的约定，系双方的真实意思表示，根据意思自治原则，只要该约定未违反法律规定，就应当按合同约定执行。竣工验收备案不是商品房交付使用的强制性条件，建设单位在工程竣工后组织了设计、施工、工程监理等单位共同参加的竣工验收，经验收合格后，就达到了法律规定的商品房交付使用的条件，便可交付使用。本案当事人在合同及补充协议中对交房条件进行了明确约定，合同约定的交房条件对双方均有约束力。 二、关于约定90日免责宽展期的效力问题 原告认为该条款属于格式条款，存在免除被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形，应属无效约定；被告认为该约定有效。本院认为，原告对该项主张并未提交相应证据予以证明，同时结合《补充协议》第五条、第六条的约定，原、被告双方在各自违约时均享有90日的免责宽展期，双方当事人的权利与义务是对等的，不存在排除原告权利、免除被告责任的情形，故《补充协议》第六条关于被告逾期交房违约时享有90日免责宽展期的约定符合法律规定。 三、关于违约金的计算问题 原告已按合同约定支付购房款，被告应按合同约定于2017年3月30日前交付符合条件的商品房，否则应按约定承担违约责任。交房期限届满，原告以商品房没有达到交房条件为由，不接收商品房没有不当。2017年9月13日，商品房经过五方验收合格之后，已符合约定交房条件，被告应再次通知原告办理收房手续，而原告亦应配合被告在合理期限内与被告办理收房手续。鉴于商品房达到约定交房条件之后仍未能及时收房导致损失扩大的主要原因是原告对交房条件的错误认识，故本院根据合同履行情况、当事人过错等综合因素酌情认定收房的合理期限，该期限为达到约定交房条件之后的1个月内，即2017年10月12日之前的逾期交房违约责任由被告承担，合理期限届满后（自2017年10月13日起）的责任由原告自行承担。根据《补充协议》第六条的约定，被告享有90日免责宽展期，故被告自2017年3月31日至2017年6月28日期间免于承担违约责任。被告应自2017年6月29日至2017年10月12日（共计106日）按日向原告支付已交购房款万分之一的违约金。故本案被告应承担的违约金为352200元×0.01%×106日=3733.32元，对原告主张违约金超过的部分不予支持。被告辩称因楼盘周边路段市政工程施工等客观因素，导致被告拖延工期，因被告对该主张没有提供足够的证据予以证明，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告湖南燎原房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告黄辉英支付违约金3733.32元； 二、驳回原告黄辉英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费81元，由原告黄辉英负担60元，被告湖南燎原房地产开发有限公司负担21元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  袁金平 二〇一八年七月三十一日 代理书记员  何昕霖 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。