湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0116民初2275号原告肖传忠，男，1941年12月13日出生，汉族，武汉市人，住武汉市黄陂区，委托代理人黄厚祥，武汉市黄陂区城关法律服务所法律工作者【代理权限：特别授权】。被告肖传喜，男，1955年8月17日出生，汉族，武汉市人，住武汉市黄陂区，委托代理人汪佼，湖北宽定律师事务所律师【代理权限：特别授权】。原告肖传忠与被告肖传喜确认合同无效纠纷一案，本院于2018年4月24日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员谢琳独任审判，于2018年5月14日公开开庭进行了审理。原告肖传忠及其委托代理人黄厚祥、被告肖传喜及其委托代理人汪佼到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告肖传忠向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的调解协议无效，判决被告恢复原告三间平房的原状；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月3日，原、被告在武汉市黄陂区城关法律服务所主持调解下自愿签订协议书，约定原告放弃三间平房的所有权，原、被告共同拆除三间平房，共同建设四间两层楼房。然而，被告违反协议约定，在未与原告充分协商的情况下，擅自拆除原告三间平房自己单独做楼房，导致原告原有的三间平房拆除后无法新建房屋。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请允前列诉讼请求。原告肖传忠为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：一、肖传忠的身份证复印件及肖传喜的户籍信息各1份；二、2015年6月3日，肖传忠、肖传喜在武汉市黄陂区城关法律服务所主持下签订的调解协议书1份，其上载明：1、肖传忠自愿放弃要求肖传喜返还三间平房的所有权；2、位于武汉市黄陂区六指街郑田村肖家冲10号（原7号）的三间平房，由肖传忠、肖传喜共同拆除，共同建设四间两层楼房，各自投资，肖传忠做北面两间、肖传喜做南面两间，肖传喜需向肖传国征地一间，由肖传喜自行与肖传国协商；3、协议签订后，肖传忠、肖传喜就三间平房的所有权不存在任何争议；4、协议签订后，相关建房手续，各自到区有关部门依法办理；肖传忠自述肖传喜单方擅自将该房屋拆除，单独做新房，违反了协议约定，其几十年使用原告的地基是显失公平的行为；三、2015年2月25日，萧（肖）友生、肖青松、肖望生、肖传武、肖传文等人出具的证明1份，其上载明：我村萧（肖）家冲萧（肖）传忠1974年新建平房1栋（3间），现萧（肖）传喜居住的就是此房；四、2015年5月6日，武汉市黄陂区城关法律服务所法律工作者黄厚祥、李晋对肖传武做的调查笔录1份，主要内容为：1974年，肖传忠在部队服役，其妻黎润梅带着3个孩子，户口还在湾里，因住房紧张，肖传忠出资将肖某1的一间半平房买下并拆除，盖了1栋三间平房，总投资2,000多元。房屋做好后，黎润梅带着3个孩子在房屋中居住，直到1976年9月随军搬走，房屋就委托肖传喜的父母看管。1979年，肖传忠转业到黄陂丝绸厂工作，其父亲肖厚顺在该房屋中居住直至1983年肖厚顺去世，再后来，房子空了两年，就借给肖传喜家人居住直至今日；五、2015年5月6日，武汉市黄陂区城关法律服务所法律工作者黄厚祥、李晋对肖某2做的调查笔录1份，主要内容与证据四相同；六、2015年5月6日，武汉市黄陂区城关法律服务所法律工作者黄厚祥、李晋对刘莲荣做的调查笔录1份，主要内容为：肖家冲10号（原7号）的三间平房是肖传忠出资做的，做房子时其帮忙做的小工；七、2015年4月11日，肖传武出具的证明1份，其上载明：肖传忠的房子，是其妻黎润梅及孩子的户口还在农村时用400元购买肖某1家的旧房盖的新房。1976年全家随军到部队后，房屋空着。1979年，肖传忠转业到黄陂丝绸厂工作，就安排其父亲肖厚顺在该房屋中居住直至1983年肖厚顺去世，再后来，房子怎么安排的我就不清楚；八、肖望生出具的证明1份，证明内容与肖传武出具的证明内容相同；九、2015年4月11日，肖某2出具的证明1份，其上载明：2014年，肖某2受肖传忠委托，给肖传喜打电话，要肖传喜将房子退还给肖传忠，但肖传喜称肖传忠已经将房子卖给了他。当时肖传喜说得恳切，听起来有道理，肖某2认为按当时的房价也差不多。其后，肖某2在肖传忠、肖传喜之间传了几次话，该证明的结束部分肖某2称房子的归属与其无关；十、2015年4月11日，阮国珍出具的证明1份，其上载明：2014年8月10日左右，肖传喜对她说，肖传喜结婚时给1,200元给肖传忠买自行车，结果没有买，也没有退钱，后来这个钱抵了买房的钱；十一、房屋照片2张；肖传忠自述证据三到证据十一可证明涉案房屋是肖传忠1974年做的，后由肖传喜借用，肖传忠未将该房屋转让给肖传喜；十二、肖青松出具的证明1份，证明内容与肖传武出具的证明及阮国珍出具的证明内容相同，肖传忠自述此证据可证明该房屋是肖传忠的妻子黎润梅及子女户口还在农村时做的，虽未登记领取房屋所有权证和土地证，但依据当时的法律规定，该房屋是肖传忠的合法财产；十三、肖某1【男，1952年8月23日出生，汉族，武汉市人，住武汉市武昌区船桥村30-8号，公民身份号码：】的证人证言1份（证人肖某1出庭质证），肖某1称：其是现在才知道原、被告双方为房子的事发生矛盾。原、被告都是其堂兄。其老屋跟肖传忠的房子是连三间的房子，各占一间半。1972年至1977年其在外当兵，1977年复员回来。回来后，其父亲谈起老家的事情，称老家的房子已经卖给肖传忠了，是在其当兵期间卖的。其不经常回老家，其他情况并不了解。肖传忠自述肖某1的证人证言可证明涉案房屋是属于肖传忠的，原房屋的一间半由肖某1的父母卖给肖传忠。被告肖传喜辩称：原、被告之间签订的调解协议是在双方自愿的情况下达成的，协议的内容没有违背法律的强制性规定，也不存在其他任何法律规定的有碍协议生效的情形，原告单方申请确认协议无效于法无据，请法院驳回原告的诉讼请求；且本案原告对涉案房屋并不享有所有权，也没有其他任何法律上的利害关系，涉案房屋1989年起就归被告所有，原告不具备起诉的主体资格，并非本案的适格原告，请法院驳回原告的起诉。被告肖传喜为支持其辩称理由，向本院提交了下列证据：1、宅基地的土地使用权证1份，其上记载：肖传喜在武汉市黄陂区六指街郑田村肖家冲有宅基地1处，其上房屋建筑面积86.90平方米，肖传喜自述该证据可证明肖传忠已经在1985年前后，将涉案房屋卖给肖传喜，肖传喜已办理了宅基地的土地使用权证；2、肖某1写给肖传喜的书信1封（1986年所书），该书信中谈到肖传忠将房屋卖给肖传喜，并涉及到房屋价款的问题，肖传喜自述该证据可证明肖某1知道肖传忠在1983年至1985年期间将房屋卖给肖传喜【庭审中，肖某1（肖传忠提交的证人）对该信件的真实性予以确认】；3、2018年5月20日，武汉市黄陂区六指街郑田村村民委员会出具的证明1份，其上记载：肖传喜一家原居住房屋已成危房，其个人申请在原基上新建1栋三间平房，村委会同意其改建申请，肖传喜自述该证据可证明本案涉案房屋的拆除和新建是经过村委会批准的，村委会只有认可原房屋（宅基地）归肖传喜所有，才会批准肖传喜的建房申请。开庭审理时，双方当事人对对方提交的证据进行了质证，发表了质证意见：被告肖传喜对原告肖传忠提交的证据一无异议；对证据二的真实性无异议，对其举证目的有异议，认为调解协议是在法律服务所的组织下达成的，有双方的亲笔签名及法律服务所的公章，原、被告对协议的内容是完全知晓的，原告无证据证实协议的内容显失公平，也无证据证实案涉房屋是原告的；对证据三、证据四、证据五、证据六的真实性、合法性有异议，上述证据形式上属于证人证言，需证人出庭作证，接受质询，在证人未出庭作证的情况下不应予以认定；对其证明目的亦有异议，上述证据仅能证明1974年肖传忠在原址上翻新房屋，不能证明该房屋现在的所有权，肖传武等人没有资格判定房屋的归属，其只能证明当时参与了房屋重建，对之后原、被告之间买卖房屋的交易行为几个证人并不知晓；证据七、证据八亦属于证人证言，证人应当出庭接受质询，证人对1983年后的房屋权属并不清楚；证据九中的证人肖某2是给被告打了电话，对证据的真实性无异议，这份证据从侧面证实了肖传忠确实将房屋卖给了肖传喜，双方仅对房屋价款存在争议；对证据十的真实性有异议，其中涉及的金额存在差异，其内容也显示原、被告之间有房屋交易行为，肖望生的陈述也能证实这一点；对证据十一的真实性无异议，对其证明目的有异议，肖传喜在2018年重建房屋时，只拆除了上述协议中属于被告的那一半，并没有全部拆除原房屋；对证据十二的部分内容（付款数额）的真实性有异议，此证据可证明肖传忠确实将房屋卖给了肖传喜，但只是对房屋价款有争议；对证据十三的真实性有异议，证人肖某1与原告是亲属关系，存在利害关系，证人证言的部分内容不真实：肖某1称他的父亲1977年前将房屋卖给肖传忠，这是真实的；其称不知肖传忠将房屋卖给肖传喜，这是不真实的【1986年肖某1给肖传喜写过书信（见被告提交的证据2），提及了原、被告之间的房屋买卖】。原告肖传忠对被告肖传喜提交的证据1的真实性无异议，对其证明目的有异议，认为该土地证不是房屋所有权证，不能证明房屋属肖传喜所有，如果该土地证对原告的权利存在妨碍的情形，原告保留另案追究的权利；因肖某1已出庭作证，明确证实不知道原、被告之间的房屋买卖情形，所以对证据2的真实性不发表意见；对证据3的真实性无异议，对其关联性和合法性均有异议，加盖村委会的公章也不能证明该份证据是合法的，原告也承认被告一家一直住在案涉房屋里，但不能以此证明被告是该房屋的合法所有权人。本院根据诉辩双方意见及庭审举证、质证，确认事实如下：座落于武汉市黄陂区六指街郑田村肖家冲10号（原7号）的房屋在肖传喜2018年将其改建前为肖传忠于1974年新建，该房屋新建的基础为肖传忠家与肖某1家共有的连三间平房【肖传忠家与肖某1家各占一间半，中间堂屋共用；肖传忠、肖传喜、肖某1三人的父亲系嫡亲兄弟】。1974年肖传忠在部队服役时，其妻黎润梅带着3个孩子在湾中居住（户籍在村里），住房条件困难，肖传忠遂将上述房屋中肖某1家的一间半购得，在此基础上，新建了三间平房。房屋做好后，黎润梅带着3个孩子在房屋中居住，直到1976年随军搬走。1979年，肖传忠转业到黄陂丝绸厂工作，其父亲肖厚顺在该房屋中居住直至1983年肖厚顺去世。自1985年起，肖传喜家在此房屋中居住至该房屋于2018年改建。肖传喜使用上述房屋期间，到相关部门办理了宅基地的土地使用权证，其上记载：肖传喜在武汉市黄陂区六指街郑田村肖家冲有宅基地1处，其上房屋建筑面积86.90平方米。庭审过程中，双方均认可此土地使用权证上的宅基地及其上的房屋为本案诉争的土地和房屋。2014年起，肖传忠和肖传喜为上述房屋的权属发生争议，肖传忠认为肖传喜系借用该房屋，肖传喜则认为肖传忠已于1985前后将房屋卖给自己的父亲，分家时该房屋分给了自己。2015年6月3日，二人在亲友的劝说下，在武汉市黄陂区城关法律服务所签订了调解协议，约定双方搁置房屋产权的争议，此三间平房，由肖传忠、肖传喜共同拆除，共同建设四间两层楼房，各自投资，肖传忠做北面两间、肖传喜做南面两间。另，1974年肖传忠在部队服役、1976年其妻黎润梅带着3个孩子随军搬走，1979年肖传忠转业到黄陂丝绸厂工作，至2015年6月，其与肖传喜签订上述协议时，户籍为城镇户口。2018年，肖传喜的改建房屋申请得到武汉市黄陂区六指街郑田村村民委员会的同意，其遂该上述房屋靠南的部分拆除，新建了1栋三间平房，肖传忠认为肖传喜违反了双方2015年协议的约定，独自建房，侵犯了其合法权益。2018年4月24日，肖传忠将肖传喜诉至本院，提出如上诉讼请求，由此，双方发生诉争。本院认为：本案系合同纠纷，合同相对人为原、被告双方，原告提起诉讼，要求确认其与被告之间签订的合同无效，其诉讼主体适格，对被告所称“原告不具备起诉的主体资格，并非本案的适格原告，请法院驳回原告的起诉”的辩述，本院不予采纳。本案中，肖传喜已取得案涉宅基地的土地使用权证【权证中载明宅基地上的房屋建筑面积为86.90平方米】，此土地使用权证由相关行政管理部门颁发，未经法定程序撤销，本院对其真实性、合法性予以确认，并据此认定：武汉市黄陂区六指街郑田村肖家冲10号（原7号）的宅基地及地上附着物（连三间平房）的相关权益在肖传喜办理土地使用权后即归肖传喜所有；2015年6月3日，肖传喜和肖传忠签订协议，约定上述宅基地上的连三间平房及所占的宅基地共同使用，根据法律、法规的规定，宅基地的使用权的转让（包括允许他人部分使用）应在同一农村集体经济组织成员之间进行。此协议签订时，肖传忠为城镇户籍，并非农业户籍，更非武汉市黄陂区六指街郑田村肖家冲这一农村集体经济组织的成员【城镇居民亦可通过下列途经取得农村宅基地使用权：1、其从农业户籍转为非农业户籍的过程中，持续不间断的为该宅基地的使用权人；2、户口转回原籍成为该农村集体经济组织的一员；3、继承取得。案涉宅基地不符合此3种情形】，即肖传忠在2015年时无权通过交易或协议取得农村宅基地及其上附着物的使用权（或所有权），原、被告双方于2015年6月3日签订的协议违反法律的强制性规定，对原告要求确认原、被告之间签订的调解协议无效的诉讼请求，本院予以支持【协议无效的理由并非原告所述的被告违反协议约定独自建房（此理由不是主张合同无效的法定事由）】，因案涉房屋及宅基地的相关权益为被告享有，对原告要求判令被告恢复原告三间平房原状的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十八条第一款第（五）项，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告肖传忠与被告肖传喜于2015年6月3日在武汉市黄陂区城关法律服务所主持下签订的调解协议书无效；二、驳回原告肖传忠的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告肖传忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 谢 琳二〇一八年七月十六日书记员 樊琳琳