黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑03民初45号原告（申请执行人）：王平发，男，1951年6月25日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：王辰（系王平发女儿），女，1975年6月17日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：唐静波，黑龙江惠园律师事务所律师。被告（案外人）：孟宪荣，女，1964年11月4日出生，朝鲜族，住黑龙江省鸡东县。被告（案外人）：董月博，女，1985年3月1日出生，汉族，住黑龙江省鸡东县。被告（被执行人）：鸡西市宏宇金丰房地产开发有限公司，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区西郊乡新发村。法定代表人：徐洪军，经理。被告（被执行人）：徐洪军，男，1974年5月18日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。原告王平发与被告孟宪荣、董月博、鸡西市宏宇金丰房地产开发有限公司（以下简称金丰公司）、徐洪军申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年06月04日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月29日公开开庭进行了审理。王平发的委托诉讼代理人王辰、唐静波，孟宪荣、董月博到庭参加诉讼；金丰公司及徐洪军经本院合法传唤，无正当理由未出庭。本案现已审理终结。王平发向本院提出诉讼请求：请求准许执行金丰公司和徐洪军所有的位于鸡西市鸡冠区红星乡××花园××楼××单元××室。事实和理由：王平发与金丰公司、徐洪军借款合同纠纷一案，鸡西市仲裁委员会于2015年10月23日作出鸡调字（2015）第10号调解书，该调解生效后，王平发申请执行，鸡西市中级人民法院（以下简称鸡西中院）于2015年12月9日作出（2015）鸡法执字第82-1号执行裁定，查封金丰花园部分房屋，其中包括案涉争议房屋。孟宪荣、董月博于2018年4月24日对此提出书面异议，鸡西中院于2018年5月3日作出了（2018）黑03执异32号执行裁定，中止对案涉争议房屋的执行。王平发不服，提起本案诉讼，其理由如下：一、金丰公司未取得商品房预售许可证，与孟宪荣、董月博签订的商品房买卖合同无效。庭审中已查明至今金丰公司也未取得商品房预售许可证，所以按法律规定合同无效。《购房协议书》第五条约定“乙方己知甲方开发的金丰小区预售许可证及其他证件正在办理之中”，双方对合同效力均已知情；第七条约定“本《购房协议书》经双方签订且乙方交付款项后生效，本协议仅限内部员工”。孟宪荣、董月博也非金丰公司员工，不具备签订协议的主体资格。二、孟宪荣、董月博未办理产权登记，物权未发生变动。被告孟宪荣、董月博所购买的房屋未办理产权登记手续，其所购房屋不发生物权变动。三、（2018）黑03执异32号执行裁定认定事实错误，合同应无效。案涉购房协议签订时双方已知未取得商品房预售许可证等相关证件，且不符合购买条件，孟宪荣、董月博交付了房款，金丰公司并未按约履行交付。《购房协议》未履行完毕，不能认定该房屋是孟宪荣、董月博所有。该项目部的公章对外没有签署合同的效力。四、（2018）黑03执异32号执行裁定适用法律错误。裁定引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条错误。该争议房屋产权并未转移，未登记在任何人名下，仍在开发商企业名下，应适用第二十九条的规定而非第二十八条之规定。且即使依据二十八条之规定，孟宪荣、董月博亦未满足。未办理过户登记双方均有过错，孟宪荣、董月博签订协议时就已知五证不全，风险自担，不能只认定是金丰公司责任。孟宪荣、董月博辩称，2014年9月30日，孟宪荣、董月博从金丰公司处购买鸡冠区红星乡金丰花园18号楼1单元302室，签订了合法有效的书面合同，合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，且交付房屋全款的事实清楚；孟宪荣、董月博已实际入住案涉争议房屋；未办理过户登记系开发商原因，与孟宪荣、董月博本人无关。金丰公司、徐洪军未出庭亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（王平发证据一、证据二，金丰公司、徐洪军无正当理由未出庭，视为其对权利的放弃），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：孟宪荣、董月博证据一，王平发对证据的真实性有异议，但未举示证据证实其异议理由成立，故对该组证据的真实性予以确认，通过该组证据可以看出孟宪荣、董月博签订购房协议并缴纳购房款的事实，故对此事实予以确认。孟宪荣、董月博证据二，王平发有异议，但该证据与孟宪荣、董月博证据一能够相互佐证，形成完整的证据链条，故予以确认。根据以上确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：王平发与金丰公司、徐洪军借款合同纠纷一案，经鸡西市仲裁委会员调解，金丰公司、徐洪军于2015年11月1日前向王平发偿还借款5,000万元以及仲裁案件受理费131,775元。后因金丰公司、徐洪军未履行给付义务，王平发向本院申请执行。本院于2015年12月9日作出（2015）鸡法执字第82－1号执行裁定，查封了被执行人金丰公司与徐洪军所有的位于鸡西市××区红星乡红星村金丰花园小区部分房源，包括案涉房屋（即金丰花园小区18号楼1单元302室）。孟宪荣、董月博于2018年4月24日向本院提出执行异议，本院于2018年5月3日作出了（2018）黑03执异32号执行裁定，中止了对位于鸡西市××区红星乡红星村金丰花园小区18号楼1单元302室房屋的执行。王平发对上述裁定不服，提起申请执行人执行异议之诉。另查明，孟宪荣、董月博自述其经人介绍认识案涉小区建筑商杜春，其从杜春手中购买抹账房屋即本案诉争房屋，杜春于2014年9月30日带孟宪荣、董月博到金丰花园售楼处签订了购房合同，并在孟宪荣、董月博向杜春缴纳了227,792元购房款后，由金丰公司出具了收据。当天，孟宪荣、董月博即领取了房屋钥匙，但金丰公司至今未向其正式交付房屋，孟宪荣、董月博于2018年6月搬入，但水电至今未接通。本院认为，本案争议的焦点为案外人孟宪荣、董月博主张其享有排除强制执行的民事权益是否成立。本案系申请人申请执行异议之诉，案外人应当就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。在人民法院查封之前，孟宪荣、董月博自述其从案涉小区建筑商处购房取得诉争房屋，已交付房屋价款，于2014年9月领取房屋钥匙，因诉争房屋没有水电未在查封前居住使用，责任在于金丰公司。此外，未能办理过户登记非案外人自身原因所致，故案外人的异议理由成立。综上所述，王平发的诉讼请求无事实和法律依据，不应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，缺席判决如下：驳回原告王平发的诉讼请求。案件受理费4,717元，由原告王平发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审 判 长  冯 莹审 判 员  郭以刚审 判 员  洪 明人民陪审员  郭海春人民陪审员  崔树斌二〇一八年七月十八日书 记 员  张艳红本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。