湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘10民终927号上诉人(原审被告):郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区。法定代表人：曾楷峰，系公司总经理。委托诉讼代理人：邓伍军,男，系公司法务。委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李仁军，男，1975年9月3日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。上诉人郴州美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）因与被上诉人李仁军房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初2214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案后，依法组成合议庭，于2018年6月20日公开开庭进行了审理。上诉人美世界公司委托诉讼代理人邓伍军，被上诉人李仁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美世界公司上诉请求：撤销原判，改判驳回李仁军的全部诉讼请求，一、二审案件受理费由李仁军负担。事实和理由：一、美世界公司不能按时交房是不可抗力因素造成：1.工程自开工就遭遇强降雨雪等恶劣天气导致工期延误，工程造价增加；2.是因创建文明城市需要，政府只允许在晚上10点至次日凌晨5点外运土方，致使只要4个月就可以完工的工程拖延至14个月才完成。二、一审认定双方合同约定的违约金不存在过高是错误的。合同约定以合同总金额日万分之二计算违约金，不仅高于银行同期贷款利率，也已经超过了李仁军实际损失的百分之三十，请求法院依法核减。李仁军辩称，郴州市2012年11月至2014年11月份天气状况是可预见的的常态天气现象。在可预见范围内，美世界公司主张的不可抗力因素不存在。美世界公司主张项目地处市中心，因创建文明城市需要市政府对土方外运限制时间导致工期延误的事实不成立，同时期的步步高新天地、友谊阿波罗、新贵华城等楼盘都在市中心地段，都已如期交房,市政府限制渣土外运时间并非禁止外运，只要美世界公司能合理安排，就能像步步高新天地等楼盘一样如期完工。根据合同约定，如遇不可抗力，美世界公司应在60天内通知李仁军，美世界公司从未发布遭遇不可抗力的公告和通知，再次印证不存在因不可抗力延期的情况。李仁军与美世界公司签订的商品房买卖合同是美世界公司提供的格式合同，违约金计算方式是美世界公司确定的，李仁军没有选择权，只能被动接受。李仁军按照合同约定的违约金计算方式主张违约金，没有请求赔偿损失，一审判决按照合同约定支持李仁军的主张，符合法律规定。美世界公司主张违约金过分高于李仁军的实际损失，没有提供证据证明。综上，美世界公司的上诉理由不成立，应予驳回。李仁军向一审法院起诉请求：1.判令美世界公司及时办理好房屋验收合格等相关手续，交付合格的郴州市美美世界城市商业广场楼盘住宅房给李仁军；2.判令美世界公司支付逾期交房违约金25,801元（违约金暂时算至2017年6月12日，后续违约金算至实际交房之日止）；3.本案的诉讼费、保全费等费用由美世界公司负担。一审法院认定事实：1.2015年8月8日，李仁军与美世界公司签订了《郴州市商品房买卖合同》，李仁军购买美世界公司开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市商业广场项目中A房，建筑面积46.03平方米，房屋总价款243,407元，李仁军按合同约定向美世界公司交清了全部房款。2.《郴州市商品房买卖合同》第九条“交房期限及条件”约定，出卖人应当于2015年12月31日前将验收合格的商品房交付给买受人，第十条中对逾期交房的违约责任作出约定：出卖人未能在合同约定的时间将商品房交付给买受人，逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。3.至本案一审庭审时，诉争房屋的综合验收尚未通过，也未交房给买受人李仁军，合同约定是2015年12月31日前交付，至2017年6月12日李仁军起诉时，已逾期530天。4.施工期间天气状况和政府对城市的管理工作是工程建设中应当考虑的因素而非不可抗力，美世界公司提交的证据不足以证明其至今尚未交房是因为2012年11月至2014年11月天气状况不良所致，也未提交任何因遭遇不可抗力曾告知买受人需延期的证据（商品房买卖合同第九条第二款第一项约定）。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷中的商品房预售合同纠纷。李仁军与美世界公司签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，李仁军已经履行了全部付款义务，美世界公司未按照合同约定按时交房，至本案庭审时，诉争房屋的综合验收尚未通过。对李仁军的诉讼请求评判如下：1.双方当事人均未要求解除合同，李仁军诉请美世界公司继续履行购房合同约定的义务，予以支持。至庭审之日，美世界公司开发的郴州市美美世界城市商业广场项目中A房尚未经有关部门综合验收合格，也无法确定美世界公司何时能将符合合同约定条件的房屋交付给买受人，李仁军诉请按合同的约定及时交付该商品房不予支持；如交房条件成就后，美世界公司仍未交付商品房，李仁军可另行主张权利。2.违约金数额的确定。李仁军与美世界公司对商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金为已交付房价款每日万分之二无异议，美世界公司在庭审中称违约金过高请求减少，但并未提交违约金过高的证据，美世界公司应当按照双方合同约定支付违约金，对李仁军请求美世界公司支付违约金25,801元（243,407元×530天×日万分之二，计算至2017年6月12日，之后违约金按相同标准计算至实际交房之日止）的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款，第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“一、被告郴州市美世界房地产开发有限公司继续履行与原告李仁军签订的《郴州市商品房买卖合同》；二、被告郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告李仁军逾期交房违约金25,801元（243,407元×530天×日万分之二，计算至2017年6月12日，之后违约金按相同标准计算至实际交房之日止）；三、驳回原告李仁军的其他诉讼请求。如果被告郴州市美世界房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费445元，诉讼保全费320元，合计765元，由被告郴州美世界房地产开发有限公司承担。”二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。美世界公司提供2组证据：1.2012年、2013年郴州市基建渣土事务中心《暂停渣土调运的通知》和相关文件等，拟证明延期交房不是美世界公司的责任，是政府的原因造成；2.赶集网关于同地段商品房出租价格，拟证明约定的违约金过份高于实际损失。李仁军对美世界公司提供的两份证据均不认可，认为证据1是2012年、2013年停运通知，与本案逾期交房没有关联；证据2来源不清楚，真实性无法核实。对上述证据，本院认证如下：美世界公司提供的证据1没有原件，且政府通知暂停渣土调运是因为高考、会议、节假日等每年都要发生的暂停调运渣土事由，系可预见范围，且暂停调运的时间非常短，因此暂停调运通知不能成为美世界公司主张逾期交房的不可抗力因素，该证据不能作为本案定案依据；证据2来源不明，真实性无法核实，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李仁军与美世界公司签订的《商品房买卖合同》第六条约定：“买受人未按本合同约定时间付款，双方同意按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金…”。第九条第二款约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、政府部门对验收及市政配套、安装之延误。”2015年9月23日，美世界公司向本项目另一购房业主刘盛莲、万忠林发出《延期交房通知》，该通知称，由于美世界公司与施工单位之间合作沟通问题，导致工程进度未达到预期，可能造成延期交房，并保证将按照合同约定承担预期违约责任。其他事实与一审法院查明事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：一、美世界公司逾期交房是否构成违约，是否应承担违约责任；二、若美世界公司逾期交房的行为构成违约，本案逾期交房违约金应如何确定。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”美世界公司没有提供证据证明自合同签订以来，郴州遭遇了与其他年份不一样的极端天气情况，其提出的造成逾期交房的两个不可抗力原因，即施工时遭遇强降雨雪等恶劣天气及郴州市政府因创建文明城市严格限制其外运土方的时间，均非上述规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，美世界公司以其遭遇不可抗力为由，主张可据实延期交房，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。美世界公司未按合同约定向李仁军交付房屋，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”美世界公司逾期交房的主要原因是其与施工方之间的纠纷，根据上述法律规定，美世界公司因第三人的原因不能在合同约定的期限内向李仁军交付房屋，应向李仁军承担违约责任。据此，美世界公司逾期交房构成违约，应承担违约责任。关于争议焦点二。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。李仁军与美世界公司签订《商品房买卖合同》后，全面履行了交付购房款等合同义务，美世界公司未按合同约定向李仁军交付房屋，构成违约，过错方为美世界公司。李仁军与美世界公司签订的《商品房买卖合同》明确约定，若李仁军逾期付款，则李仁军应按日支付逾期应付款万分之二的违约金，若美世界公司逾期交房，则美世界公司应按日支付已交付房价款万分之二的违约金，合同约定的违约金条款对双方公平一致，即任何一方违约均应按日支付已付或应付购房款万分之二的违约金。签订合同时，双方对购房款进行了明确约定，双方对违约方应承担的违约金的数额具有明确认识，违约金数额并未超出双方签订《商品房买卖合同》时应预见的范围。美世界公司并未提供充分证据证明，李仁军主张的逾期交房违约金已超过李仁军实际损失的30%。因此，美世界公司要求核减逾期交房违约金的上诉主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人美世界公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费445元，由上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  欧阳萍审判员  谢末钢审判员  王 洪二〇一八年七月九日法官助理陈佳书记员何淑琪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。