广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0205民初855号原告：韶关市曲江区马坝镇马坝村村民委员会许屋村民小组，住所地：韶关市曲江区马坝镇马坝村委会许屋村小组。代表人：许永联，许屋村村长。被告：李燕，女，1975年4月15日出生，汉族，住xxx。原告韶关市曲江区马坝镇马坝村村民委员会许屋村民小组诉被告李燕租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韶关市曲江区马坝镇马坝村村民委员会许屋村民小组代表人许永联、被告李燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告按房屋租赁合同书的约定支付拖欠的房屋租金104484元；2、判令被告支付本案一切诉讼费用。事实和理由：2011年5月1日，经双方平等协商，我村与被告订立了房屋租赁合同书，将位于××楼的房屋商铺租赁给被告，被告拖欠我村房屋自2011年5月1日至2018年6月30日期间的租金。经多次催收未果，为维护原告的权益，依照房屋租赁合同书第二十二条的约定，特向贵院提起诉讼，望人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告李燕辩称，我不欠原告诉请的这么多租金。理由如下：1、2011年5月1日至2012年4月30日期间，由案外人林瑞芳承租了涉案房屋，林瑞芳也已付清了这一年的租金28800元（单据编号为0102553、6121570）。2012年4月，我与原告签订了房屋租赁合同书，实际上从2012年5月1日开始承租涉案房屋用于经营安化黑茶曲江经营店。因为原告要求将上一任承租人林瑞芳的承租期写入合同，所以与原告签合同时才会将2011年5月1日纳入合同期。2017年6月，我交房屋钥匙给原告，原告要求我方付清租金才肯收回钥匙，原告因此没有收回钥匙，所以我方持续经营到了2018年5月30日才搬离涉案房屋，所以我认为租金的计算期间应为2012年5月1日至2017年5月1日，不应计算上一手林瑞芳承租一年的租金，原告拒绝收回钥匙，所以也不应计算2017年5月1日合同到期以后的租金。2、林瑞芳承租时支付了5000元押金给原告，我承租后直接支付了5000元押金给林瑞芳，林瑞芳将原告出具的押金单据（单据编号为0102552）交由我收执，相当于我支付了5000元押金给原告。3、我承租涉案房屋后，陆续支付了部分租金，具体为：（1）2012年10月2日支付了9072元（单据编号为6121579）给原告，之后我丈夫以现金方式补齐了2012年5月1日至2012年10月31日这半年的租金，但原告没有补充出具单据；（2）2012年11月和12月两个月的租金也已付清，但是找不到该单据；（3）2013年10月31日支付了15120元（单据编号为0089461）给原告，是2013年1月至2013年6月30日的租金；（4）2014年5月21日支付了15000元给许万忠，许万忠出具收条一张；（5）2014年10月21日支付了10000元（现金缴款单尾号2538及客户回单）给原告；（6）2015年3月19日支付了3000元给许卫胜，许卫胜出具收条一张；（7）2015年6月25日支付了1500元给许卫胜，许卫胜出具收条一张；（8）2016年3月22日支付了2000元（单据编号为7355397）给许卫胜；（9）2017年3月16日支付了10000元（单据编号为1445440）给许万忠；（10）2017年9月27日支付了50000元（单据编号为0091144）给原告；（11）2018年3月19日支付了6000元（单据编号为0091086）给原告；（12）2019年1月31日转账支付了5000元给原告。4、2017年8月8日，经与原告结算，双方确认我方截止至2017年8月8日尚欠租金89684元，但这89684元包含了林瑞芳承租期间的租金28800元。综上所述，我认为计算租金的截止期限为合同约定的截止日期，同时扣除林瑞芳承租期间的28800元租金、上述已缴纳的租金；合同约定的期限外的租金不应计算，或者适当计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、2012年3月21日，案外人林瑞芳与被告签订《合同转让书》，约定林瑞芳将其向原告承租的位于××××××××茶烟酒店面转租给被告，转让费为63000元（含林瑞芳交付给原告的押金5000元），林瑞芳负责2012年4月1日前门店的水电费及一切费用，2012年4月1日之后的水电费及一切费用则由被告负责。2、2012年4月22日，被告就门店承租问题与原告协商一致后，签订一份房屋租赁合同书（即房屋租赁使同书），合同的主要内容为:原告将位于××××集体房屋出租给被告，用途为茶烟批发，租赁期限为陆年，即2011年5月1日至2017年5月1日；房屋租金为每平方每月40元，每月2400元，每年分两次缴纳租金，首次算起每次交租金为半年，在第二次交租金时第一次到期前10天交租金，租金从2012年5月1日起每年每月增加每平方2元，直到满期，期满经双方协商一致可以续租；在合同签订时，被告向原告缴保证金伍仟元，该保证金由原告在合同期满或解除合同时，冲抵被告应支付给原告的租金水电费用后赔偿金返还被告；如因本合同发生纠纷，原、被告双方可以协商解决，协商不成可以向原告所在地人民法院起诉；双方同时对租赁期间原、被告之间的权利义务等其他事项进行了约定。合同同时备注2016年、2017年每年加1000元，2年合计2000元，被告签名同意。3、房屋租赁合同约定的租赁期满，原、被告就房租问题发生争议。2017年8月8日，原告与被告就租金问题进行结算，确认截止至2017年7月30日止，被告尚欠原告租金89684元，原告据此出具了《声明》给被告，《声明》的具体内容为“承租户：李燕，经我村集体核查，你承租许屋村集体商业门店，所欠租金合计捌万玖仟陆佰捌拾肆元整（￥89684元），现已超过合同规定期限。我村限你在本月15日前付清所欠租金，如果没有及时缴清租金，后果自负。我村将按中华人民共和国合同法及双方所签订的合同第十四条规定，向甲方所在地人民法院起诉追究违约责任，望你配合迅速办理为盼!特此声明”。原告在该《声明》上加盖了其所在村小组的公章。4、2019年4月18日，因被告没有按《声明》约定的时间支付租金，原、被告就租金问题协商无果后，原告提起本案诉讼，要求解决被告支付拖欠的租金104484元。5、2019年6月5日，本院组织原、被告双方对涉案商铺的租赁期限、租金进行核对，双方无争议的为：（1）涉案商铺位于××××××商铺，面积60平方米，该商铺没有办理房屋产权证明，租金由原告收取。（2）2011年5月1日至2012年4月30日为林瑞芳承租期间，租金为每月每平方米40元，原告确认林瑞芳已支付该期间租金28800元给原告，不用被告承担支付责任。林瑞芳将支付给原告的5000元押金单交付给被告，原告确认未退押金5000元给林瑞芳，被告的承租期从2012年5月1日开始。（3）2012年10月2日至2019年1月31日期间，被告李燕支付了租金126692元，其中在2017年8月8日之后支付款项为61000元。（4）除合同约定的租金外，被告需在2016年、2017年每年额外再支付1000元，共计2000元给原告。（5）原、被告确认2017年8月8日的《声明》是双方结算后所形成，即截止至2017年7月30日，被告尚欠原告租金89684元。原告确认《声明》包含了2011年5月1日至2017年7月30日期间的租金，即包括林瑞芳承租的时间段的租金，被告在2017年7月30日后继续使用商铺，仍需要支付2017年7月30日后的租金。被告则主张2017年7月30日之后没有继续使用商铺，不应继续交纳租金，其在收到《声明》后支付的租金应在89684元中予以扣减。（6）原、被告确认被告截止至本案诉讼之时，被告没有将涉案商铺钥匙交付给原告。被告主张其于2017年6月期间将钥匙交付给原告，原告拒收。原告则主张是被告提出续租要求，故没有收回钥匙。原、被告双方存在争议的事项为：（1）原告主张合同约定的租赁期即2017年5月1日到期后，其与被告签订的租赁合同就已经终止，被告在2017年5月1日后继续使用商铺至2018年6月30日，所以不存在2018年7月1日以后才解除双方的租赁合同。被告合同期限外使用商铺时间共计14个月的租金应按每月50元计算为42000元（60平方米×50元/平方米/月×14个月）。被告则主张合同到期后，因原告不肯续租商铺，亦拒绝收回钥匙，导致其与他人没有协商好转租事宜，导致商铺处于半开业状态，虽然其于2018年5月30日才完全搬离房子，是原告自身原因导致钥匙没有交回给原告，故不应该由其承担2017年5月1日后的租金。（2）原告确认收到2012年5月1日至2012年10月31日期间的租金9072元，但主张被告还欠该期间租金5328元，被告则认为已经以现金方式支付了5328元。（3）被告主张已经支付了2012年11月和12月两个月的租金，原告对此予以否认。（4）原告主张被告拖欠租金104484元，被告则主张有部分交租金的现金收据已经遗失，原告诉请拖欠租金的理由与事实不符，没有如实反应双方在2018年8月8日结算的情况。本院认为，结合原、被告的诉辨，双方争议的焦点为：一、被告搬离涉案商铺的时间是2018年5月30日还是2018年6月30日的问题。二、租金的计算期间问题。三、原告的诉请应否得到支持的问题。关于焦点一。被告主张其于2017年6月期间向原告提出交回钥匙的请求遭到拒绝，因其确认其2017年5月之后继续使用涉案商铺，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应由被告承担举证证明原告拒绝收回钥匙的责任，其没有提供证据证明，应由被告承担举证不利的法律后果，即其没有在2017年6月期间向原告提出交回钥匙的请求。因被告一直没有将涉案商铺钥匙交回给原告，原告现在确认被告于2018年6月30日搬离商铺，该日期应视为被告搬离商铺的日期。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，涉案租赁合同于2017年5月1日到期后，原、被告双方没有就续租重新签订合同，但被告仍继续占有使用涉案商铺，原告亦没有提出异议，故双方于2012年4月22日签订的租赁合同仍旧有效，但租赁期限视为不定期。现原告确认被告于2018年6月30日搬离了商铺，事实上，原、被告之间的租赁合同于该日已经解除，即租赁期应计算至2018年6月30日。因原、被告确认2012年4月30日之前的租金实际上由案外人林瑞芳所支付，故被告应支付租金的期间为2012年5月1日至2018年6月30日。关于焦点三。原、被告确认2017年8月8日的《声明》是双方对账之后形成的，即该《声明》是双方的真实意思表示，原告确认2017年8月8日《声明》记载的租金89684元包含了案外人林瑞芳承租一年的租金28800元，故被告在2017年7月30日实际拖欠原告租金60884元。原、被告于2012年4月22日的租赁合同约定租金于2012年5月1日开始每年每月每平方米增加2元，2012年4月30日的租金为每月每平方米40元，故2017年4月30日的租金为每月每平方米50元，现在原告主张2017年4月30日以后的租金按每月每平方米50元计算，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，原告的主张符合法律规定，即2017年8月1日至2018年6月30日期间共计11个月的租金为33000元（60平方米×11个月×50元/平方米/月）。据此，被告应支付2017年7月30日至2018年6月30日期间的租金为93884元（60884元+33000元），再加上2016年、2017年应支付的2000元，被告实际应支付租金95884元（93884元+2000元）。因原告已经收取了被告押金5000元、被告于2017年8月8日后支付了61000元，被告实际拖欠原告租金为29884元（95884元-61000元-5000元）。原告诉请被告拖欠租金104484元，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李燕应于本判决生效之日起五日内支付租金29884元给原告韶关市曲江区马坝镇马坝村村民委员会许屋村民小组。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费1195元（已减半收取），由原告负担853元，被告负担342元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  杨建芬二〇一八年七月十六日书记员  宋彩荣