贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终2085号 上诉人（原审被告）：贵州奥力房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节地区威宁县沿河路2号房。统一社会信用代码：915200002609066875。 法定代表人：程升普，该公司经理。联系。 委托诉讼代理人（特别授权）：苏进，贵州浩锐律师事务所专职律师，执业证号：5224201310226280。 被上诉人（原审原告）：马粉琴，女，回族，1985年9月19日出生，住贵州省威宁县。 上诉人贵州奥力房地产开发有限公司因与被上诉人马粉琴商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2018）黔0526民初750号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告马粉琴诉称：我与被告贵州奥力房地产开发有限公司于2013年4月12日签订《商品房买卖合同》，合同编号为0004807，合同约定：原告向被告购买奥体花园A7-2-7-1号商品房，该商品房单价为3041.86元/平方米，总价款为385799元。原告于合同签订之日向被告支付首付款115799元，后又向银行贷款270000元向被告支付了剩余尾款。根据合同约定，被告应于2013年11月1日前向原告交付房屋，如逾期交房，应按照已付房款日万分之一的利息赔付违约金。截止2015年5月，被告才向原告交付房屋，逾期交房2年，应向原告支付逾期交房违约金16203元（385799元×365日×2年×0.0001）。合同另约定，被告应于2014年10月31日向原告交付办理商品房转移登记的相关文书，但被告至今未交付，应按照合同约定向原告支付已付房款银行同期活期存款利息的违约金，但因原告向银行贷款，用于向被告支付房款，原告需偿还银行本金及利息，故原告认为合同约定的逾期办证违约金过低，应当按照中国人民银行计收逾期贷款的利率进行计算（年4.75%上浮30%），被告应当向原告支付逾期办证违约金71469元（385799元×365日×3年×4.75%×（1+30%）÷365日）。综上，请求判决：1.被告支付原告逾期交房违约金16203元及逾期办理房产证违约金71469元，合计87672元；2.本案诉讼费由被告承担。 原审被告贵州奥力房地产开发有限公司答辩称：我方与原告确实签订了《商品房买卖合同》，但原告请求的逾期交房违约金已经超过诉讼时效，且该诉讼时效不能适用《中华人民共和国民法总则》第188条的规定，故原告的诉讼请求不应得到支持；关于原告请求的逾期办证违约金，双方约定的办证时间为2014年10月31日前，被告逾期办证是由于多方面的原因造成，不仅是被告，政府相关部门也有一定责任，且按照合同约定，被告逾期办证承担的违约金为银行同期活期存款利息，故逾期办证违约金应当按照合同约定的标准计算。 原审经审理查明：被告贵州奥力房地产开发有限公司以出让方式取得位于威宁县××镇××村占地面积34660.47平方米的建设用地使用权，用于开发“奥体花园”商品房。2013年4月12日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同编号为0004807，合同约定：原告向被告购买奥体花园A7-2-7-1号商品房，该商品房的单价为3041.86元/平方米，总价款为385799元。原告于合同签订之日向被告支付首付款115799元，后又向银行贷款270000元向被告支付了剩余尾款。根据合同约定，被告应于2013年11月1日前向原告交付房屋，如逾期交房，应按照已付房款日万分之一的利息向原告支付违约金。截止2015年5月，被告向原告交付房屋，逾期交房2年。合同另约定，被告应于2014年10月31日向原告交付办理商品房转移登记的相关文书，被告逾期交付办理房屋登记转移文书的，应向原告支付已付房款银行同期活期存款利息的违约金，被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的相关文书。 原审认为：依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告马粉琴与被告贵州奥力房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告主张被告逾期交房，应当支付逾期交房违约金，被告贵州奥力房地产开发有限公司提出诉讼时效抗辩。因《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起实施，原告马粉琴于2015年5月知道或者应当知道被告贵州奥力房地产开发有限公司违约的事实，其主张逾期交房违约金的诉求至2017年10月1日已超过《中华人民共和国民法通则》第135条规定的两年诉讼时效期限，故对其主张被告支付逾期交房违约金的请求，不予支持。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付全部购房款，但被告未在约定的期限内向原告交付办理商品房转移登记的相关文书，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定：出卖人承诺于2014年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，逾期超过180日买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款银行同期活期存款的违约金。原告认为合同约定的以已付房款为基数按日支付已付房款同期银行存款利率的违约金标准过低，请求增加为：以已付房款为基数按银行同期贷款利率上浮30%的标准，支付逾期办证3年的违约金共71469元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”和第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，鉴于原告未举证证明其因违约造成的损失，损失难以确定，且至原告起诉时，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书已达三年多时间，双方在合同中约定的按同期银行存款利率标准计算违约金，计算标准明显过低，故对原告请求以已付房款为基数，参照中国人民银行逾期贷款利率4.75%（1-5年期）上浮30%计算3年违约金的诉讼请求，予以支持，即385799元×365日×3年×4.75%×（1+30%）÷365日=71469元。被告辩称其未及时办证是政策原因影响消防验收所致，属不可抗力，其不应承担违约责任，即便要承担责任，也应按合同约定的同期活期银行存款利率标准计算违约金。因被告提供的证据不能证实其消防验收未通过属法律规定的不可抗力情形，且《商品房买卖合同》属格式合同，双方约定的违约金标准过低，原告请求适当增加符合相关法律规定，被告的抗辩主张无事实和法律依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款之规定，原审判决：一、由被告贵州奥力房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告马粉琴逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金71469元；二、驳回原告马粉琴的其他诉讼请求。案件受理费996元，由被告贵州奥力房地产开发有限公司负担793元，原告马粉琴承担203元。 一审宣判后，贵州奥力房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，依法予以改判，或将本案发回重审。主要事实及理由：被上诉人未举证证明其因上诉人逾期办证所遭受的损失，故应由其承担举证不力的法律后果，其主张调增违约金无事实依据。根据双方合同约定，上诉人逾期办证的，按日向被上诉人支付已交付房价款银行同期活期存款利息的违约金。一审判决参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准计算上诉人应承担的违约金，无事实及法律依据。被上诉人的违约金请求权属于债权请求权，应受诉讼时效期限的限制，因双方约定的办证时间为2014年10月31日前，故从2014年11月1日开始，被上诉人就知道或应当知道其权利受到损害，其应于《中华人民共和国民法通则》规定的2年诉讼时效内即2016年11月2日前向上诉人主张权利，但被上诉人至2018年1月31日才提起本案诉讼，也未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断、延长的事由，故其主张逾期办证违约金的诉求，已经超过法定诉讼时效期间，依法不应得到支持。 被上诉人马粉琴未作答辩。 经审理查明，二审认定事实与一审认定的一致。 本院认为：根据双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，出卖人承诺于2014年10月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，逾期超过180日买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款银行同期活期存款利息的违约金。被上诉人马粉琴认为双方合同约定的违约金计算标准过低，请求调整为以其已付房款为基数，按银行同期贷款利率上浮30%的标准计算，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，逾期办证违约金由低调高的条件是合同约定的违约金低于造成的实际损失，且违约金的调整以实际损失为限。本案中，被上诉人马粉琴未举证证明因上诉人贵州奥力房地产开发有限公司未按合同约定的期限提供办理房屋转移登记的有关文书，致被上诉人马粉琴不能及时办理涉案房屋权属证书已遭受实际损失及损失的具体数额，故应由其承担举证不力的不利后果，且双方已在《商品房买卖合同》中对逾期交付办理转移登记有关文书的违约金计算方式作出明确、具体的约定，故本案不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定的情形，一审判决参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算上诉人贵州奥力房地产开发有限公司应承担的逾期办证违约金，适用法律不当，予以纠正。上诉人贵州奥力房地产开发有限公司主张其应根据双方合同约定，按日向被上诉人支付已付房款银行同期活期存款利息的违约金的上诉理由及请求成立，依法予以采信和支持。 上诉人贵州奥力房地产开发有限公司于一审中提出的诉讼时效抗辩仅针对被上诉人马粉琴主张支付逾期交房违约金而非逾期办证违约金的诉讼请求，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。当事人未按照前款规定提出诉讼时效抗辩，以诉讼时效期间届满为由申请再审或者提出再审抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，上诉人贵州奥力房地产开发有限公司二审主张被上诉人马粉琴支付逾期办证违约金的诉讼请求已超过诉讼时效，其不应承担逾期办证违约责任的上诉请求，于法无据，不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2018）黔0526民初750号民事判决； 二、由上诉人贵州奥力房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人马粉琴从2014年11月1日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金，违约金以已付房款385799元为基数按中国人民银行同期活期存款利息计算； 三、驳回被上诉人马粉琴的其他诉讼请求； 四、驳回上诉人贵州奥力房地产开发有限公司的其他上诉请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1586元，由上诉人贵州奥力房地产开发有限公司负担1000元，被上诉人马粉琴承担586元。 如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年七月十日 法官助理 任云娇 书 记 员 高 进