黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民终4289号上诉人(原审原告)：李春艳，女，1972年6月29日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）：黑龙江东方天地房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区辽河路**中植方洲苑小区******门市。法定代表人：胡洋，总经理。委托诉讼代理人：魏敬辉，男，1975年4月18日出生，汉族，该公司副总经理，住黑龙江省嫩江县。委托诉讼代理人：石玉佳，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人李春艳与被上诉人黑龙江东方天地房地产开发有限公司（以下简称东方天地公司）商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初8544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李春艳上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。一审认定东方天地公司开发的东方新天地小区需要配建老年人及未成年人活动中心、托幼、垃圾转运站等公益服务设施，该公益服务设施需要在三期工程中建设的事实并没有证据证实，且案涉小区已取得预售许可证，其建设规划在预售前已经形成，东方天地公司并未提供其规划变更证据，故一审法院不能以案涉小区公益配套设施未竣工而驳回李春艳要求东方天地公司持办理产权材料备案的诉请；2.一审法院认为《商品房买卖合同》第十五条第二、三款不属于格式条款，双方约定的违约金亦属平等错误。《商品房买卖合同》由东方天地公司事先拟定并提供，合同约定购房者迟延交付购房款的违约责任按日万分之二计算违约金，而东方天地公司迟延备案协助办理产权的违约责任为总房款的0.08%，迟延一年和十年均是相同违约金，显然双方的权利义务不对等；3.一审判决适用法律错误。一审法院援引《哈尔滨新建住宅交付使用管理试行办法》已于2015年11月被哈尔滨市政府废止，其不能作为东方天地公司无法持办理产权所需材料备案的合法依据。东方天地公司辩称：1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确。东方天地公司在一审中提交的《申请单位提交证明文件清单》已列明，办理预售证转销售证时，庭院配套设施应当达到交付使用条件。一审审理时，东方新天地小区公共服务用房及配套设施尚未竣工，庭院配套设施尚未达到交付使用条件，并不具备办理现售备案条件。一审法院对此事实认定清楚，驳回其该项诉请是正确的。东方天地公司取得建设用地使用权时，挂牌出让文件显示该宗土地出让方式为净地挂牌出让，东方天地公司便规划将东方新天地小区一期、二期、三期同时开工建设，同时竣工；亦将配套设施、公租房、廉租房同样规划在一期、二期、三期工程中同时开工建设。但是由于用来建设配套设施的地块始终被南岗区城管局下属环卫车队占用，导致各项配套设施迟迟未能开工建设，后经哈尔滨西部地区开发建设领导小组办公室多次协调，南岗区人民政府才同意于2016年12月20日前组织南岗环卫车队迁出，将该地块使用权归还给东方天地公司，东方天地公司才可开工建设分部在三期的配套设施，正是因为配套设施延期施工，才导致一审时不具备办理登记备案的条件。依据《城市商品房预售管理办法》第七条规定，符合该规定六个条件，即可办理预售证，无需庭院配套设施达到交付使用条件。而依据《商品房销售管理办法》第七条规定的商品房现售条件，办理预售转销售的前提之一即是配套设施和公共设施具备交付使用条件，而东方天地小区配套设施均分布在三期工程中，配套设施不符合条件致使一审时房产行政主管部门不予办理商品房现售备案手续。2.业主要求调整违约金数额，不符合合同约定及法律规定。双方签订的《商品房买卖合同》为行政主管机关监制的规范合同文本，合同条款均为有效条款，合同内容亦是双方真实意思表示。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条规定：“只有在合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情况下，才可以参加中国人民银行逾期借款利率计算违约金。”双方签订的《商品房买卖合同》第十五条已明确约定违约金计算方式，且订立商品房买卖合同的目的是接收房屋并居住使用，现李春艳已入住诉争房屋，其主要目的已得到实现，且李春艳未举证证明逾期办证对其造成何种损失，亦不存在司法解释中“损失数额难以确定的情形”，故李春艳请求调整违约金于法无据，不应得到支持。李春艳向一审法院起诉请求：1.判令东方天地公司立即持办理权属登记所需的材料到产权登记机关备案；2.判令东方天地公司在判决生效后90日内协助办理产权证；3.确认双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第二、三款无效；4.判令东方天地公司赔偿其未按合同约定时间办理产权登记备案事项的违约金，违约金计算参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，以全部购房款按日1.78?计算，自2016年11月22日至东方天地公司将办理产权的材料提供给产权管理部门备案时止；5.本案的诉讼费由东方天地公司承担。一审法院认定事实：2015年7月2日，李春艳与东方天地公司签订《商品房买卖合同》，李春艳购买东方天地公司开发的东方新天地小区一期19号楼2单元601室房屋，房屋总价款为690436元。房屋买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的材料到登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的前提下，出卖人按已付房价款0.08％向买受人支付违约金；如由于政府政策及工作原因，延误产权登记时间，出卖人不承担违约责任。李春艳于2015年11月28日接到东方天地公司进户通知，并办理了进户手续。按照合同约定，东方天地公司应在2016年11月22日前办理相关备案手续，现该期限已经届满。东方天地公司于2012年7月竞得开发东方新天地小区所需土地，政府先向东方天地公司交付了小区开发一期、二期土地。2016年12月13日，经哈尔滨西部地区开发建设领导小组办公室协调，政府将三期土地交付东方天地公司。东方天地公司举示的证据东方新天地小区规划图显示，东方天地公司开发的东方新天地小区需要配建老年人及未成年人活动中心、托幼、垃圾转运站等公益服务设施。该公益配套服务设施需要在三期工程中建设。《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》第六条规定：“新建住宅达到下列条件后，方可交付使用；其中第十三项为相关公共服务用房及配套设施应当符合设计要求，办理承接验收手续。”第九条第二款规定：“对不符合交付使用条件的新建住宅，市房产行政主管部门不予办理商品房现售备案手续。”现该小区公益服务配套设施尚未竣工，不具备办理现售备案条件。一审法院认为，李春艳与东方天地公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。李春艳已经依约全面履行了自己的义务，东方天地公司并未按合同约定的期限持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，已属违约，应按照合同约定继续履行合同义务并承担违约责任。东方天地公司辩称不构成违约，无法定及合同约定的免责事由，不予采纳。对于李春艳的诉讼请求，李春艳诉请东方天地公司立即持办理权属登记所需的材料到产权登记机关备案，但根据审理查明的事实，东方天地公司现阶段不具备办理现售备案的条件，该项诉请无法支持；李春艳诉请东方天地公司在判决生效后90日内协助李春艳办理产权证，但因该小区并未办理预售转销售备案，不具备办理房屋产权证书的条件，李春艳该项诉请无法支持；李春艳诉请法院确认李春艳、东方天地公司双方签订的商品房买卖合同第十五条第二、三款属格式条款，应属无效。该条款并未免除东方天地公司的主要义务，亦未排除李春艳的主要权利，在违约金的设定上对合同双方亦属平等，不应认定为格式条款，该项诉请不予支持；因合同第十五条第二、三款并非格式条款，故李春艳诉请东方天地公司按照《解释》第十八条规定给付违约金无事实及法律依据，不予支持。李春艳、东方天地公司签订的房屋买卖合同第十五条已明确约定了东方天地公司逾期办理产权登记备案违约金的计算方法，双方应按合同约定执行。故支持东方天地公司按照李春艳已付购房款690436元的0.08％向李春艳支付违约金552.35元。判决：一、东方天地公司于判决生效之日起十日内赔偿李春艳逾期办理产权登记材料备案违约金552.35元；二、驳回李春艳的其他诉讼请求。如果东方天地公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由东方天地公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李春艳举示下列证据：证据一、2018年6月19日竣工验收备案证查询单一份。意在证明：其余的1、3、16、17、18、19、号楼均未竣工备案；证据二、2017年9月27日东方天地公司《关于市信访办协调东方新天地业主上访内容的解答》一份。意在证明：东方天地公司在信访协调中承诺在2018年5月1日前办理完全体业主的产权证，如逾期未办按购房合同规定的赔偿外再按补充协议进行赔偿；证据三、东方天地公司2017年9月24日发出的《致东方新天地业主一封信》。意在证明：东方天地公司承诺如果2018年5月1日前不能履行提供资料登记备案义务，每逾期一个月按已付房款的0.08%向买受人支付违约金，逾期月份可以累积计算；证据四、2018年6月1日《公告》一份。意在证明：东方天地公司承诺在为业主更换商品房买卖发票时一并支付违约金。东方天地公司质证意见：对证据一真实性和证明问题均有异议，东方天地公司已提交全部竣工备案材料，现东方天地公司有1、3号楼的竣工备案证，但建委网站上并未显示；对证据二、对证据三、对证据四真实性无异议，东方天地公司同意按照上述证据载明的内容向业主支付违约金，支付违约金的时间为业主更换发票时一并支付。二审中，东方天地公司未提交新证据。对当事人二审争议的证据和事实，本院认定如下：对李春艳举示的证据一予以确认，经庭后核实，东方天地公司补充提交了一期的竣工备案证，包括1、2、3、26、27、28号楼，可以证明一期已经全部办理竣工备案证，二期办理竣工备案材料已提交至建设工程质量监督站等待审核发证。因东方天地公司对证据二、三、四均无异议，其同意按照证据载明的内容履行，本院予以确认。二审另查明，东方天地公司2017年9月24日向东方新天地业主发出《致东方新天地业主一封信》，承诺按照《商品房买卖合同》约定按买受人已付房款的0.08%支付违约金；如果2018年5月1日前不能履行提供资料登记备案义务，每逾期一个月按已付房款的0.08%向买受人支付违约金，逾期月份可以累积计算。2018年6月1日，东方天地公司发出《公告》，声明东方天地公司按合同及承诺履行，在为业主更换商品房买卖发票时一并支付违约金。又查明，东方新天地小区权属登记处于预售转销售办理阶段。除上述事实外，本院二审认定的其他事实与一审法院认定的事实相同。本院认为，关于李春艳请求东方天地公司持办理权属登记所需的材料到产权登记机关备案是否应予支持的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。按照合同约定，东方天地公司应在2016年11月15日前办理相关备案手续。依照《解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满时未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。东方天地公司主张由于政府迟延交付土地导致其配建公益设施尚未竣工，不具备办理现售备案条件，因协助办理权属登记备案手续是开发单位的主合同义务，该主张并非法定免责事由，东方天地公司不能履行合同义务仍可归责于出卖人一方的原因，故东方天地公司应当承担违约责任。因《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》于2015年11月份已经被哈尔滨市政府废止，配建公益设施提交社会评审文件的障碍已经消除，事实基础发生变化，目前处于办理预售转销售阶段，故东方天地公司现已具备办理现售备案条件，李春艳上诉请求东方天地公司持办理权属登记所需的材料到产权登记机关备案应予支持。关于李春艳主张《商品房买卖合同》第十五条第二、三款属于格式条款、该条款权利义务不对等的问题。《商品房买卖合同》第十五条为买受人提供了退房及不退房支付违约金的选择条款，该条款没有加重买受人责任或减轻开发单位的责任，没有显失公平，且签订合同系双方自愿，符合法律规定，李春艳主张该条款为格式条款、该条款权利义务不对等缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于《商品房买卖合同》约定的违约金是否应予调整的问题。《商品房买卖合同》第十五条第二款约定买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.08%向买受人支付违约金。李春艳主张违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，以全部购房款按日1.78?计算，依照《解释》第十八条第二款约定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因双方已在《商品房买卖合同》约定了违约金，且李春艳并未举示证据证明其实际损失，故其援引该法条主张调整违约金计算标准于法相悖，不予支持。但二审中，东方天地公司同意按照合同约定和承诺履行义务系东方天地公司自愿作出的补偿，兑现该承诺能够达到填补损害、利益均衡的作用，故本院以此为依据作出相应调整。综上所述，李春艳的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初8544号民事判决第一项；二、撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2017）黑0103民初8544号民事判决第二项；三、黑龙江东方天地房地产开发有限公司自本判决生效之日起三十日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，协助李春艳办理东方新天地小区一期19号楼2单元601室房屋不动产转移登记；四、黑龙江东方天地房地产开发有限公司自2018年5月1日始因不能履行提供资料登记备案义务，每逾期一个月按已付房款的0.08%向李春艳支付违约金，逾期月份累积计算，不足一个月按日计算；违约金在黑龙江东方天地房地产开发有限公司为李春艳更换商品房发票时一并支付；五、驳回李春艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费100元，由黑龙江东方天地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  何长滨审判员  柳 波审判员  万 迎二〇一八年七月十二日书记员  周小倩