江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣08民终1487号上诉人（原审被告）：赵丽，女，汉族，1974年4月11日生，原吉安市物资局化建公司下岗职工，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：聂国庆，江西向群律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吉安市市属国有企业资产经营有限公司，住所地江西省吉安市吉州区广场西路**，统一社会信用代码91360800076877562K。法定代表人：曾建和，该公司总经理。委托诉讼代理人：张治平，该公司副总经理。委托诉讼代理人：何强，江西钧略律师事务所律师。原审被告：涂志强，男，汉族，1974年8月10日生，原吉安市物资局化建公司下岗职工，住江西省吉安市吉州区。上诉人赵丽与被上诉人吉安市市属国有企业资产经营有限公司（以下简称市属国企资产经营公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院(2018)赣0802民初595号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年6月21日立案后，依法组成合议庭于2018年7月11日公开开庭进行了审理。上诉人赵丽及其委托诉讼代理人聂国庆、被上诉人市属国企资产经营公司的委托诉讼代理人张治平与何强、原审被告涂志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人赵丽上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判维持赵丽与原市物资局之间的租赁关系；2、本案一、二审诉讼费由市属国企资产经营公司承担。事实与理由：1、原审判决否认涉案房屋为单位福利性住房，而认定：“赵丽与原单位系平等主体的租赁关系”，“双方租赁关系系不定期租赁关系”，从而依据《中华人民共和国合同法》的相关条款判决解除双方的租赁关系，与事实不符，适用法律不当。第一、涉案房屋当时是连同成套宿舍楼，仅限本单位职工范围内打分排队，由单位作为福利性质住房分配给作为双职工的赵丽承租的，房址、面积、间数、租金等均由单位单方确定，原审判决亦已认定赵丽属单位分配住房的承租户，且合同双方地位的确立是以合同成立之日确定，故而出租方与租赁方并非平等主体关系。同时此类租赁系永久性租赁，可以继承，拆迁也可获补偿，故而并非民间的不定期租赁，不能适用原审判决列举的法律条文；第二、赵丽与原市物资局发生租赁关系是在1994年至1995年之间，即在《中华人民共和国合同法》颁布之前，依照《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的解释》的规定，均不属《中华人民共和国合同法》和相关司法解释的调整范围；第三、依照江西省委、江西省人民政府赣发（1998）11号《关于切实做好国有企业下岗职工基本生活保障和再就业工作的通知》关于“下岗职工分流再就业后，在原企业的住房，未购买的，可以继续租用”和吉安市人民政府吉府发（2017）1号文件关于“实施房屋征收应先补偿，后搬迁”的规定，加之赵丽本属无房户和低保户，如解除租赁关系则其只能露宿街头，故其赖以生存的住房租赁关系不容解除。2、原审判决认定市属国企资产经营公司是本案的适格原告与事实不符。2006年市土地开发储备交易中心（甲方）与市国有企业资产营运公司（乙方）及市人民广场综合改造领导小组办公室（丙方）签订的《协议书》第三条第2项明确规定：“该宗土地及土地上建筑物设置的债务由丙方承担”、“后山仓库内单身房的拆迁，由丙方负责”，且此项债务当时即已清偿，表明涉案房屋权属已经变更，市属国企资产经营公司即已丧失管理权而不能作为本案的适格原告。3、市属国企资产经营公司在一审期间出示的书面证据除国资委的材料外，其余皆缺乏原件，赵丽当庭提出了不予认可的质证意见，而原审判决全部予以采信，有悖于证据规则。4、原审第一被告涂志强胜诉，案件受理费判归赵丽全部承担有失公正。综合上述，原审判决认定事实不清，适用法律不当，请求撤销原审判决第一项，并作出公正裁判。被上诉人市属国企资产经营公司答辩称：１、原审判决认定双方为不定期租赁关系，有事实依据，涉案房屋最初分给赵丽及涂志强的时候具有福利性，但在2003年涂志强与赵丽与原单位解除了劳动关系之后，应以合同法为依据。２、市属国企资产经营公司并没有强行解除租赁关系，在涉案房屋决定要拆迁之时，市属国企资产经营公司要求解除租赁关系，没有违背相关政策规定，赵丽称涉案房屋系永久性租赁，违背了法律规定。３、关于适格主体的问题，三方协议确实约定由丙方进行拆迁，市属国企资产经营公司没有拆迁的资格，只是作为涉案房屋的原产权人要负责清退承租户，本案符合合同的约定。４、关于赵丽所称市属国企资产经营公司提交的证据只有一份证据有原件的问题，市属国企资产经营公司庭后已将所有证据的原件交由一审法院核对。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审被告涂治强答辩称：一审法院已作出判决，本案与其无关。被上诉人市属国企资产经营公司向一审法院起诉请求：1、依法解除赵丽、涂志强与市属国企资产经营公司的租赁关系，判令赵丽、涂志强立即腾出租用市属国企资产经营公司的房屋；2、诉讼费用由赵丽、涂志强负担。一审法院认定事实：1995年，原市物资局将其单位后山仓库X栋XX房租赁给其下属单位的赵丽、涂志强居住使用。2003年12月30日，原市物资局轻化建材总公司分别与赵丽、涂志强签订《解除劳动关系合同书》，与赵丽、涂志强分别解除了劳动关系。2002年7月，吉安市委、吉安市人民政府联合下发吉发﹝2002﹞16号文件，撤销市物资局和物资总公司，组建国有物资资产运营有限公司。2005年9月，吉安市机构编制委员会下发吉编发﹝2005﹞32号文件，将原工业、商业、物资三个国有资产运营公司合并，组建市国有企业资产运营公司。2005年10月，吉安市人民政府办公室将原市物资局后山仓库列入市人民广场综合改造一期工程，并确定了后山仓库拆迁安置区地块的处置方案，由市政府予以收购。2006年，吉安市土地开发储备交易中心（甲方）与吉安市国有企业资产运营公司（乙方）按此文件精神签订了《协议书》，约定甲方依法收购包括后山仓库X栋在内的国有土地使用权。2007年9月，吉安市房地产综合开发有限公司取得包括后山仓库在内的住宅地块土地使用权。2013年11月，吉安市人民政府办公室下发吉府办发﹝2013﹞33号文，对租住单位非成套住宅且属于单位分配租住的承租户安置规定了具体办法。2016年12月，吉安市国资委下发吉国资字﹝2016﹞19号文件，将原市国有企业资产运营公司管理的国有资产划转市属国企资产经营公司管理。2017年9月，吉安大桥西岸互通项目推进指挥部办公室下发《关于要求限期拆除后山仓库非成套住宅的函》，要求市国资委立即启动后山仓库地块原物资局所属非成套住宅的征收工作。市国资委遂安排市属国企资产经营公司负责实施此项工作，市属国企资产经营公司于2018年1月下发公告，要求赵丽、涂志强腾出所租用的房屋，并同意按2013年吉府办发﹝2013﹞33号文件精神进行补偿。另查明，赵丽、涂志强原系夫妻，双方在婚姻存续期间共同购买座落于吉安市××区××北大道××号，建筑面积为213.837平方米的住房一套。两人于2013年9月4日离婚，并协议约定原物资局所分的后山仓库X栋XX房承租权归赵丽，双方婚后购买的住房归涂志强所有。此后，由赵丽在承租房内居住。2018年，赵丽与涂志强将所购住房过户至涂志强名下。一审法院认为：赵丽、涂志强早年作为原市物资局下属单位职工，承租原市物资局的公房，但却未签订租赁合同一直承租至今。此后，赵丽、涂志强均与原单位解除劳动关系，与原单位系平等主体关系，双方的租赁关系系不定期租赁关系。现原市物资局上述公房因市政工程建设面临拆迁，市属国企资产经营公司作为原市物资局国有资产的管理部门，在提前发出公告通知赵丽、涂志强后，有权随时解除上述不定期租赁关系。但涂志强与赵丽离婚时已约定房屋承租权归赵丽，且赵丽、涂志强均认可涂志强未在房内居住，故涂志强与本案已无关系，市属国企资产经营公司对涂志强的诉讼请求法院予以驳回。赵丽提出市属国企资产经营公司非本案的适格原告。法院认为，市属国企资产经营公司所提供的证据均能证明原市物资局管理的国有资产均划转至其管理，市属国企资产经营公司起诉的是解除与赵丽之间关于原市物资局后山仓库房屋的租赁关系，其与本案有直接利害关系，符合起诉条件，是本案的适格原告，对赵丽此意见不予采纳。赵丽辩称该房系单位所分的福利房，与事实不符，不予认可。赵丽称房屋所在地块使用权人非市属国企资产经营公司，法院认为，该房屋系原市物资局承建所有，双方均认可该事实，市属国企资产经营公司现要求解除房屋的租赁关系并腾退房屋，与现房屋所在地块使用权人是谁无关；赵丽提到的拆迁及补偿等问题不在本案审理范围，其可通过正当合法途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项之规定，判决：一、解除原告吉安市市属国有企业资产经营有限公司与被告赵丽的租赁关系，限被告赵丽于判决生效后十五日内腾出所租用的原告房屋；二、驳回原告吉安市市属国有企业资产经营有限公司对被告涂志强的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告赵丽负担。本院二审期间，赵丽围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审被告涂志强对赵丽提交的所有证据均不持异议。被上诉人市属国企资产经营公司对赵丽提交的证据的质证意见如下：1、对吉安市土地开发储备交易中心（甲方）、吉安市国有企业资产运营有限公司（乙方）、吉安市人民广场综合改造领导小组办公室（丙方）签订的《协议书》的真实性不持异议，但对该证据的证明目的有异议，认为该协议只是约定丙方负责房屋的拆迁，但市属国企资产经营公司负责清退房屋。本院认为，对该证据的真实性依法予以确认，该证据已由市属国企资产经营公司在一审期间作为证据提交，故该证据不属于法律规定的二审新证据，且根据2016年12月29日吉国资（2016）19号文件，吉安市国有企业资产运营公司所管理的国有资产划转给市属国企资产经营公司。2005年，吉安市政府机构改革中，原市物资局与工业局、商业局合并组建市国有企业资产运营公司，故原市物资局管理的国有资产均划转至市属国企资产经营公司管理。市属国企资产经营公司取代了原产权单位（即市物资局）的主体资格，是本案的适格主体，故本院对该证据的证明目的不予采纳。2、市属国企资产经营公司认为吉州区体育局于2018年6月22日发出的公告与本案无关，涉案房屋的土地已于2005年被征用，但这与市属国企资产经营公司负责清退相关房屋的承租户并不矛盾。本院认为，该公告系吉安市吉州区体育局为新建吉州区老年人健身活动中心，要求在涉案地段种植农作物的群众在指定期限内自行处理农作物，与市属国企资产经营公司是否为本案的适格主体无关，故对该证据依法不予采信。3、对赣发（1998）11号文件、吉府发（2017）1号文件、吉府发（2004）21号文件的真实性不持异议，但认为涉案房屋涉及的土地被政府征用，其要求解除合同，吉府发（2017）1号文件适用的主体为房屋所有权人，赵丽是房屋承租人，本案不适用该文件。本院认为，对该组证据的真实性依法予以确认，但该组证据均涉及房屋拆迁补偿方面的问题，本案系房屋租赁合同纠纷，并非房屋拆迁补偿纠纷，故该组证据与本案无关，本院依法不予采信。4、市属国企资产经营公司对《原吉安市物资局后山仓库第十栋非成套租赁房面积公示表》的真实性不持异议，但认为郑素章能够产权调换是因为续租而不是继承。本院认为，该证据亦系涉及房屋拆迁补偿方面的问题，与本案无关，本院依法不予采信。5、市属国企资产经营公司认为《吉安大桥西岸互通项目（美食城）推进指挥部（无房户产权调换补偿审核表）》的真实性不能确认，无房户可以产权调换，但经向房管局查询，涂志强与赵丽有房，只是已离婚，该证据与本案无关，且表格上载明的四户均与市属国企资产经营公司解除了租赁关系。本院认为，该证据亦系涉及房屋拆迁补偿方面的问题，与本案无关，本院依法不予采信。6、市属国企资产经营公司对本院于2018年5月29日的《询问笔录》的真实性不持异议，但认为涉案房屋是否为单位福利性住房系由国家政策决定，不是由其单方决定的。本院认为，对该证据的真实性依法予以确认，但是对询问笔录中某句话的理解应当结合整篇询问笔录理解，不能片面的理解，故该证据并不能达到赵丽的证明目的。本院经二审审理查明：涂志强和赵丽与原市物资局解除劳动关系时，在涂志强的工资内一次性扣除了涉案房屋之后数年的租金。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：关于市属国企资产经营公司是否为本案的适格主体的问题。在上述证据阐述中，本院已根据赵丽提交的证据并结合市属国企资产经营公司在一审期间所提交的证据阐明，原市物资局管理的国有资产均划转至市属国企资产经营公司管理。且在2017年9月，吉安大桥西岸互通项目推进指挥部办公室下发《关于要求限期拆除后山仓库非成套住宅的函》，要求市国资委立即启动后山仓库地块原物资局所属非成套住宅的征收工作，市国资委遂安排市属国企资产经营公司负责实施此项工作。因此，市属国企资产经营公司起诉主张解除其与赵丽之间关于原市物资局后山仓库房屋的租赁关系，符合原告的起诉条件，是本案的适格原告，赵丽的该上诉理由没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。关于赵丽与市属国企资产经营公司的租赁关系应否解除的问题。本院认为，原市物资局将涉案房屋租赁给其下属单位的职工赵丽、涂志强居住、使用，租金在二人的工资中予以扣除。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。虽然赵丽、涂志强与原市物资局之间没有签订书面的租赁合同，但是双方形成事实上的租赁关系。2003年12月30日，原市物资局轻化建材总公司分别与赵丽、涂志强解除劳动关系时，在涂志强的工资内一次性扣除了涉案房屋之后数年的租金。由此可见，虽然赵丽、涂志强为原市物资局轻化建材总公司的员工，但是其居住、使用涉案房屋时支付了租金，尤其是在双方劳动关系解除时，在涂志强的工资内已扣除了房屋租金。因此，本案系平等主体之间的房屋租赁关系，理应适用《中华人民共和国合同法》的相关法律规定，原审法院不存在适用法律不当的情形。赵丽与原物资局并未签订书面的租赁合同，对租赁期限并未约定，根据相关法律规定，出租方在给予承租方合理期限的情形下可以随时主张解除不定期的租赁关系。涉案房屋因市政工程建设面临拆迁，市属国企资产经营公司作为管理部门，已提前发出公告地，应视为给予了合理期限。赵丽关于其与市属国企资产经营公司之间系永久租赁关系、拆迁补偿之前不能解除该租赁关系等上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。因此，本案租赁关系理应解除，关于拆迁补偿的问题，赵丽可依法另行主张权利。关于本案诉讼费承担的问题。赵丽上诉称，一审原告涂志强胜诉，原审判决将案件受理费判归赵丽全部承担有失公正。本院认为，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。一审原告涂志强胜诉，一审法院并未判决由涂志强负担诉讼费用，而赵丽作为败诉方，理应依法负担诉讼费用。因此，一审法院判令赵丽承担本案一审的全部诉讼费用于法有据，赵丽的该上诉理由没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。综上，赵丽的上诉请求不成立，依法均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵丽负担。本判决为终审判决。审判长  肖永兰审判员  黄小红审判员  李国红二〇一八年七月十二日书记员  王 拯