江西省上犹县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0724民初663号原告：上犹县机关事务管理局。住所地：上犹县东山镇犹江大道上犹县政府**。统一社会信用代码：12360725693745506E法定代表人：赖春华，该局局长。委托诉讼代理人：张俊宗、徐春红，江西腾龙律师事务所律师。代理权限：一般授权。被告：江西锋林文化传媒有限公司。住所地：上犹县东山镇犹江大道文体中心**。统一社会信用代码：913607240814593497。法定代表人：钟华燕，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁乐毅，江西腾龙律师事务所律师。代理权限：一般授权。委托诉讼代理人：张政海，江西腾龙律师事务所实习律师。代理权限：一般授权。原告上犹县机关事务管理局与被告江西锋林文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上犹县机关事务管理局向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2015年6月1日签订的《上犹县文体中心影剧院租赁合同》，并要求被告7天内腾房；2.判决被告支付原告903936.83元（其中房屋租金906667元、违约金90666.7元，电费6603.13，减去已交保证金100000元）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告经过竞标程序与原告于2015年6月1日签订了《上犹县文体中心影剧院租赁合同》，约定租期8年，从2015年8月30日至2023年8月30日止，租金每年32万元，租金按年支付，于每年8月30日前支付次年租金缴入上犹县财政指定账户，签订合同时交纳的10万元保证金可抵作租金。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用。但被告未按约定履行自己的义务，一是投资额低于合同约定的1200万元，二是未按合同约定支付租金。经原告多次催收，被告一直拖延，至今未履行合同约定，拖欠原告租金90多万元。被告已构成根本违约，原告于2018年3月9日向被告送达了《合同解除送达函》。原告认为，被告拖欠租金，符合双方签订的《上犹县文体中心影剧院租赁合同》第十一条约定的解除条件和《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，请求法院判决支持原告诉讼请求。被告江西锋林文化传媒有限公司辩称，1.原告违约在先，未将合同约定的一楼影剧院交付给被告使用，影响被告正常使用房屋，也是导致被告投资不足合同约定的1200万元的原因；2.即使要交租金，也应该是只能按照原告已交付的2楼，按20万元一年缴纳；3.因原告交付的房屋未经消防安全检查达标，导致被上犹县消防大队罚款30000元，并责令停止使用三个半月，所造成的损失应由原告承担；4.被告已投入400多万元，合同期还有5年到期，如原告拒绝履行合同，被告保留另行起诉要求原告赔偿损失250万元的权利。本院经审理认定事实如下：2015年3月，上犹县公共资源交易中心发布《上犹县文体中心影剧院招租招标公告》，公告内容为：租赁标的为县文体中心影剧院及二楼部分房屋、建筑面积约2000平方米，租赁期限至2023年6月30日止、2015年6月30日前为装修期、不计算租金，影剧院租金标底为12万元/年、二楼房屋租金标底为20万元/年，租金按年支付，先付后用。经过公开竞标，被告以320000元/年的租金竞得县文体中心一楼影剧院及二楼部分房屋的承租权。2015年6月1日，原、被告签订《上犹县文体中心影剧院租赁合同》，约定原告将位于上犹县城犹江大道旁的县文体中心影剧院及二楼部分房屋出租给被告使用，租赁期限8年，从2015年8月30日至2023年8月30日，本合同签订之日至2015年8月30日为装修期，不计租金；一楼影剧院及二楼部分房屋的年租金为320000元，按年支付，于合同期内每年8月30日前支付下一年租金，缴入上犹县财政局账户；被告未及时缴清租金，按延期支付金额的日息10‰计算违约金，超过90天的，原告有权解除合同；原告延期交付房屋15日以上，被告有权解除合同。合同第五条第（六）项约定，被告在使用租赁标的过程中，应严格按照相关部门的要求和标准落实安全及消防措施，如发生安全事故由被告承担。合同签订后，被告缴纳了保证金10万元，原告将二楼部分房屋交付给了被告使用，一楼影剧院未交付给被告使用。因一楼影剧院未交付给被告使用，被告要求按20万元/年缴交租金，原告未予答复。2015年9月8日，原告向被告发函，要求被告缴交租金，被告收函后，未缴交租金。2016年10月18日，上犹县公安消防大队向被告作出行政处罚决定书，认定被告经营的上犹中影国际影城(上犹县文体中心二楼)未经消防安全检查擅自投入使用、营业，责令被告停止使用、并处罚款30000元，被告于2017年1月19日缴纳了30000元罚款，停业2个月后恢复营业。2017年4月27日，原告再次向被告发函，要求被告缴交2016年和2017年租金，被告收函后，仍未缴交租。2018年1月23日，被告向原告递交了《关于申请减免部分租金的报告》，请求减免一楼影剧院自合同签订之日起的租金，二楼部分房屋租金按20万元/年自2016年8月消防验收通过后开始计算。2018年3月9日，原告向被告送达了《合同解除通知函》，要求解除双方于2015年6月1日签订的《上犹县文体中心影剧院租赁合同》，并在合同解除之日起十五日内清空租赁房屋、恢复原状，交还原告，所欠租金于收函后一个月内缴清。2018年6月9日，原告关停了二楼被告所租房屋的水、电，被告停业至今。2018年7月13日，上犹县供电有限责任公司向原告发出停电催收电费函，载明原告所属文体中心专变用户编号：0266482259（实际属被告用电）2018年6月和7月共计欠电费6603.13元。本院认为，原、被告签订的《上犹县文体中心影剧院租赁合同》，合法有效。原告提交了二楼部分房屋给被告使用、而未提交一楼影剧院给被告使用，但被告予以接收并进行营业，被告在向原告提交的《关于申请减免部分租金的报告》中，也仅是要求减免一楼影剧院的租金，据此，应视为双方对合同原约定的租赁标的物变更。关于租金标准问题，因原告未交付一楼影剧院给被告使用，租金应相应扣减，庭审时双方同意按年租金20万元计算，本院予以确认。计算租金期限从2015年8月30日起至2018年6月9日止，共计租金为555600元，减去被告已交押金10万元，被告仍欠原告租金455600元，被告应支付给原告，原告要求被告按欠付金额10%支付违约金，未超出双方约定的标准，符合法律规定，本院予以支持。因被告拖欠原告租金已超过90天，根据合同约定，原告有权解除合同。原告《合同解除通知函》载明自被告收到通知函之日起三个月内解除合同，被告于2018年3月9日收到通知函后三个月内，未向仲裁机构申请仲裁或向人民法院提起诉讼，原、被告于2015年6月1日签订的《上犹县文体中心影剧院租赁合同》已于2018年6月9日解除。被告应将所租赁原告的县文体中心二楼部分房屋腾空交还给原告。原告诉称被告欠电费6603.13元，被告未提出异议，本院予以确认，被告应偿还给原告。关于上犹县公安消防大队给予被告行政处罚问题，根据合同第五条第（六）项约定，应由被告承担相应责任。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七第规定，判决如下：一、确认原告上犹县机关事务管理局与被告江西锋林文化传媒有限公司于2015年6月1日签订的《上犹县文体中心影剧院租赁合同》已于2018年6月9日解除，限被告江西锋林文化传媒有限公司于判决生效后十日内将租赁原告上犹县机关事务管理局的上犹县文体中心二楼房屋腾空，交还给原告上犹县机关事务管理局；二、限被告江西锋林文化传媒有限公司于判决生效后十日内支付原告上犹县机关事务管理局租金455600元、违约金45560元、电费6603.13元，合计507763.13元；三、驳回原告上犹县机关事务管理局的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12773.34元、减半收取6386.67元（原告已预交），由被告江西锋林文化传媒有限公司承担，限于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。判决生效后，如未按期履行义务，申请执行的期间为两年。审 判 员  魏运常二〇一八年七月三十一日代理书记员  卢建斌