上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初28676号原告(反诉被告)：兰廷，女，1981年10月24日出生，汉族，住上海市闵行区。被告(反诉原告)：易建萍，女，1963年7月3日出生，汉族，住上海市松江区。原告兰廷与被告易建萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月8日立案受理，依法由审判员黄秉璋独任审理，后被告易建萍提起反诉，本院受理后本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)兰廷、被告(反诉原告)易建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰廷向本院提出本诉请求：要求易建萍返还兰廷房屋装修折旧费2万元。事实和理由：2014年10月8日，其与易建萍签订《租赁合同》一份，合同约定由其承租易建萍位于上海市闵行区水清路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，合同期限自2014年10月17日至2019年10月31日止，共计60个月。2014年10月17日至2014年10月31日为免租期。后其因经营亏损，于2017年4月30日与易建萍协商一致解除租约。因易建萍不愿转让房屋内的夹层钢结构和中央空调，只给其使用权，故合同订立时易建萍一次性收取其5年租赁期的房屋装修折旧费共计4万元，现合同提前解除，仅履行了一半租期，故起诉要求易建萍退还2万元折旧费。被告易建萍辩称，因收取的房屋租金较低，且其对该房屋投入装修费用60万元，投入较大，租赁合同还约定了半个月的免租期，兰廷作为承租方获利较大，故经协商以房屋装修折旧费的名义一次性收取4万元，而非按照租赁期限收取，该项内容在租赁合同内没有约定。反诉原告易建萍向本院提出反诉请求：1.兰廷支付易建萍自2017年5月至2018年1月期间房屋租金196,725元；2.兰廷支付易建萍逾期付款违约金59,017.50元。事实和理由：2014年10月8日，其(甲方)与兰廷(乙方)订立租赁合同，约定将其位于上海市闵行区水清路XXX弄XXX号XXX室的房屋出租给兰廷用于商业经营，租赁期限自2014年10月17日起至2019年10月31日止，其中2014年10月17日到2014年10月31日为免租期。租金为每月21,500元，三年内不变，从第四年起每年递增5%。租金每三月支付一次，于到期日前七日支付，先付后租。租金以转账方式支付到其银行账户。该合同还约定，兰廷应依房屋交接时现状使用，如需重新装修或变更原有设施，应事先征得其书面同意。租赁期满，根据合同约定，要求恢复原状的，兰廷必须恢复原状。兰廷应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由其按月租金3%收取违约金。2017年4月30日于正找到其，称受兰廷指派，实无任何委托手续，声称因经营困难欲交还租赁房屋，提前终止租赁关系。其告知于正，提前终止合同需要兰廷本人出面协商，而且必须将租赁期间改变的房屋结构恢复原状并交还租赁时拿走的大门钥匙等物品。但此后兰廷既没有将租赁房屋恢复原状，也不与其协商提前终止合同事宜，亦未交还大门钥匙等物品。2017年5月至2018年1月期间，租赁合同仍然有效，租赁关系尚未解除，兰廷没有按约履行支付租金的义务。其因租赁合同尚未终结，也无法将该房屋出租或另作他用，客观上已经造成其巨大经营损失。依照租赁合同第6条约定，乙方违约给甲方造成损失的，乙方应当负责赔偿，故其提出上述反诉请求。反诉被告兰廷辩称，易建萍所述不属实，其曾委托代理人于正与易建萍多次协商解约的事情，甚至都没有要求易建萍退还房屋保证金43,000元。答辩意见主要有三点：1.关于委托人身份事宜。其在2016年4月就已经通过短信和电话的方式与易建萍沟通于正的代理人身份，易建萍亦表示认可，此后于正也一直代其履行房屋租赁合同的权利与义务，于正自2016年起用自己的支付宝转账支付易建萍房屋租金。2017年4月于正代其与易建萍解除租赁合同时易建萍亦在房屋交接单上签字确认，直至正常交接以后易建萍才提出代理人身份问题。2.关于解约与交接事宜。2017年2月起于正就与易建萍商讨解约事宜，2017年3月于正找到下家希望接盘，并与易建萍协商，但最终因价格问题没有谈妥，当时易建萍已经知晓其要解除租赁合同事宜，但并未表示异议。租赁房屋交接之前，原告及代理人于正与易建萍有电话沟通解约及具体交接时间、方式，明确由于正负责与易建萍办理交接。2017年4月30日当天租赁合同解除，房屋顺利交接，有微信聊天记录、交接书为证，并有同事杨娟在场见证。交接后易建萍已完全控制该房屋，不影响再出租。3.关于恢复房屋原状事宜。其装修房屋并未改变房屋结构和原有装修，且装修前与易建萍沟通并获得许可，4月30日房屋交接当天易建萍在现场查看过房屋情况后签收钥匙，并未提出异议，也未要求恢复原状。其还将花了30多万元的装修送给了易建萍，不仅不影响房屋出租，现在的租客也沿用其当时的装修。故该房屋租赁合同的解除及房屋交接过程合法合理，易建萍的反诉缺乏事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月8日，兰廷(承租方，乙方)与易建萍(出租方，甲方)签订《租赁合同》一份，合同约定甲方将坐落于上海市闵行区水清路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给乙方，该房屋的建筑面积为325.01平方米，租赁用途为商业。租赁期限自2014年10月17日起至2019年10月31日止。租金每月21,500元，三年内不变，从第四年起每年递增5%。租金每三个月支付一次，于到期日前柒日支付，先付后租。租金以转账方式支付到易建萍银行账户。2014年10月17日至2014年10月31日为免租期。乙方于2014年10月8日前交付甲方保证金43,000元。乙方应依房屋交接时现状使用，如需重新装修或变更原有设施，应事先征得甲方书面同意，租赁期满，根据合同约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状；除不可抗力外，乙方因使用不当或其它人为原因而使房屋或设备损坏的，应负责赔偿或给予修复。乙方应按时交付租金，若逾期交付房租，则每逾期一日，由甲方按月租金金额的3%收取违约金，如乙方拖欠租金过十日时，则视为乙方自动放弃所承租之房屋，构成严重违约，甲方即可终止本合同。租赁期满或因乙方违约致使本合同提前终止，则乙方须及时将房屋及甲方提供的设备如数归还，除非经甲方同意，乙方任何遗留在房屋中的物品将被视为放弃，甲方有权处置。乙方于签订本合同后，未经甲方书面同意擅自提前解约或其他严重违约，致本合同无法履行，乙方无权请求返还保证金，若给甲方造成损失的，乙方还应负责赔偿。合同对双方的其他权利义务作了约定。合同签订当天，易建萍还收取了兰廷房屋装修折旧费4万元。合同签订后，兰廷给付易建萍保证金43,000元，易建萍将涉案房屋交付兰廷使用。兰廷依照合同约定将涉案房屋用于商业经营。2017年3月初至4月下旬，案外人于正通过微信向易建萍介绍其他有意向接盘的租客，因为租金和折旧费的问题，最终于正没有促成易建萍与其他租客谈拢接盘事宜。2017年4月23日、4月24日，于正通过微信告知易建萍将于4月底清空租房内东西后，将租赁房屋交还易建萍，同时要求易建萍返还一半折旧费2万元及保证金共计63,000元。易建萍通过微信回应认为是兰廷单方面擅自提前解约，没有收到兰廷解除合同的正式通知。于正告知易建萍，已经提前两个月通知其解约事宜，并帮其介绍下家接盘。2017年4月28日、4月29日，于正通过微信告知易建萍定于4月30日下午两点半交接房屋，易建萍于2017年4月30日上午微信回复于正，答应到现场交接房屋。2017年4月30日晚上，于正通过微信将兰廷授权于正办理解约相关事宜的委托书原件拍照发送给易建萍。2017年4月30日，于正与易建萍一同写下《房屋交接书》，其中“本人受兰廷委托将水清路XXX弄XXX号XXX室房屋交还给房东。下无正文。”为于正书写及落款签名。“收到环形锁5把钥匙。缺大门6把钥匙。缺弹簧门地锁钥匙。”为易建萍书写及落款签名。兰廷因主张一半租期的房屋装修折旧费提起本诉。审理中，易建萍认为涉案租赁合同在2017年4月30日尚未解除，以要求兰廷支付租金及逾期付款违约金为由提起反诉。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。就本案而言,原告(反诉被告)兰廷与被告(反诉原告)易建萍签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守。本案的争议焦点有二：一是兰廷委托他人代理解约事宜是否有效；二是涉案《租赁合同》何时解除。针对争议焦点一，本院认为，根据法律规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，兰廷提交的《个人委托书》、微信聊天记录、《房屋交接书》证实代理人于正受兰廷委托于2017年3月至4月期间通过微信与易建萍沟通涉案租赁合同解除及房屋交接事宜，2017年4月30日于正与易建萍共同书写并签字确认《房屋交接书》相关内容，当晚于正通过微信将授权委托书照片发送给易建萍，同时，兰廷亦确认委托书的真实性，明确由于正作为其代理人处理涉案合同解除和房屋交接事宜，上述足以认定于正作为受托人代兰廷处理涉案合同解除和房屋交接事宜的代理人身份。易建萍在《房屋交接书》上签字确认涉案房屋租赁合同解除及交房完结，亦表明其认可于正代理人身份。综上，兰廷委托于正代理解约事宜的行为有效。针对争议焦点二，本院认为，根据法律规定，当事人可以协商一致解除合同。本案中，兰廷的代理人于正与易建萍事先沟通涉案租赁合同解除及房屋交接事宜，又于2017年4月30日签署《房屋交接书》并当场办结房屋交接手续，可以认定双方就解除涉案租赁合同事宜达成一致，涉案租赁合同已于2017年4月30日经双方协商一致解除。基于以上理由，本院对本诉及反诉的逐项诉讼请求处理如下：一、对于原告(反诉被告)兰廷主张按租赁期限计算折旧费，要求被告(反诉原告)易建萍返还一半租期对应的房屋装修折旧费2万元之诉请，本院认为，涉案《租赁合同》中对折旧费并无相关约定，亦无证据证明兰廷与易建萍之间就折旧费另行达成合意，现易建萍虽提出异议，认为系因租金较低，装修投入成本较大，故以折旧费的名义一次性收取兰廷4万元，而非按合同履行期限计算折旧费，因其未提交相关证据证明该节事实，故对其异议本院不予采纳。本案中，涉案租赁合同已于2017年4月30日解除，实际履行租期30个月，为原租赁合同租期的一半，故对兰廷要求易建萍返还折旧费2万元之诉请本院予以支持；二、对于被告(反诉原告)易建萍要求原告(反诉被告)兰廷支付自2017年5月至2018年1月期间房屋租金196,725元以及逾期付款违约金59,017.50元之诉请，因涉案租赁合同已于2017年4月30日经双方协商一致解除，因此易建萍要求兰廷继续履行合同，支付租金及逾期付款违约金等，欠缺法律依据，其全部反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条规定，本院判决如下：一、被告(反诉原告)易建萍于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)兰廷房屋装修折旧费2万元；二、驳回被告(反诉原告)易建萍的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费300元，由易建萍负担；反诉案件受理费1,275.44元，由易建萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄秉璋人民陪审员  张秉馨人民陪审员  樊 燕二〇一八年七月十三日书 记 员  姜晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。……第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。