广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终11759号上诉人（原审被告）：郑良少，男，汉族，身份证住址：广东省汕头市潮南区。委托代理人：叶小珊，广东宏安信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市白云区三元里街三元里村第二经济合作社，住所地：广东省广州市白云区XX路立交北61号二楼。法定代表人：李伟耀，社长。委托代理人：马勇，广东格方律师事务所律师。委托代理人：于建伟，广东格方律师事务所律师。原审被告：广州市嘉合企业经营管理有限公司，住所地：广东省广州市白云区XX路61号自编67-69号房。法定代表人：张岚。上诉人郑良少因与被上诉人广州市白云区三元里街三元里村第二经济合作社（下简称三元里第二经合社）、原审被告广州市嘉合企业经营管理有限公司（下简称嘉合公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初13877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人郑良少上诉请求判令：1、撤销原审判决；2、改判郑良少无须向三元里二社交还广州市白云区××××号1F-01（A12-0）、1F-03（A12-01）、1F-05（A12-02）、1F-07（A12-03）商铺；3、本案一、二审诉讼费用由三元里第二经合社和嘉合公司共同承担。事实与理由如下：首先，三元里第二经合社和嘉合公司签订的《租赁合同(1)》解除或部分无效，不影响郑良少与嘉合公司签订的《场地使用合同》的效力，该合同及补充协议是合法有效的，理应予以保护，且涉案商铺的租赁期限至2023年3月12日止。其次，涉案商铺所在的场地存在部分非法建筑，三元里第二经合社作为权利人，很清楚该事实，但仍然进行出租，其目的就是为了追求利益。三元里第二经合社提起本案诉讼要求收回涉案商铺，目的就是为了追求更大的经济利益，其行为已违反诚实信用和公平正义原则，严重损害郑良少和其他商户的合法权益，严重违背我国民法和合同法公平、公正、诚实信用的基本原则。最后，涉案商铺的场地能够兴旺发展，离不开郑良少及其他商户的贡献，郑良少的合法权益理当应得到维护，才有利于社会的和谐发展和公平公正。被上诉人三元里第二经合社答辩称：一审程序正当合法，查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。其一，三元里第二经合社与嘉合公司的租赁合同关系已被法院生效判决认定无效或解除，嘉合公司与郑良少之间的转租基础已不存在，嘉合公司丧失转租权，郑良少失去合法租赁占用场地的基础。其二，在三元里第二经合社收回经营管理权，并依法通知包括郑良少在内的所有租户后，郑良少应当向三元里第二经合社缴纳场地占用费，但郑良少从未支付任何费用。其三，郑良少没有合法承租涉案场地的依据，又不向三元里第二经合社缴纳场地占用费用，三元里第二经合社有权要求其交还所占用的涉案场地。原审被告嘉合公司经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。三元里第二经合社于2017年10月27日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、嘉合公司与郑良少向三元里第二经合社交还位于广州市XX路67-69号中的1F-01（A12-0）、1F-03（A12-01）、1F-05（A12-02）、1F-07（A12-03）档口；2、嘉合公司与郑良少共同承担本案的诉讼费用。原审法院经审理查明：广州市国土资源和房屋管理局于2013年11月4日核发穗集地证字第XXXXXXXX号《集体土地房产证》，登记情况如下：房地座落于白云区××××号，权属人为三元里第二经合社，共用地面积为1854.4560平方米，用途为旅业、商业，房屋情况：1座钢筋混凝土2层，总建筑面积336平方米，备注：“本宗地实测土地面积2072.0787平方米，核准登记1854.456平方米，另有217.6227平方米不能办理权属登记。另有建筑面积402.5687平方米未申请权属登记。此共用土地面积是整幢楼房的产权人共同使用。”2010年7月22日，三元里第二经合社和嘉合公司签订《租赁合同（1）》，约定三元里第二经合社向嘉合公司出租位于广州市XX路67-69号物业，总建筑面积20000平方米，租赁期限从2010年8月1日起至2025年12月31日止等。2015年3月12日，嘉合公司（甲方）与郑良少（乙方）签订《场地使用合同》，约定：甲方将位于广州市白云区××××号1F-01（A12-0）、1F-03（A12-01）、1F-05（A12-02）、1F-07（A12-03）商铺出租给乙方，使用期限由2015年3月13日起至2019年3月12日止；使用费由2015年3月13日开始计收；每月税前使用费9200元，管理费1200元；如有使用中央空调之月份每间每月加收300元分摊；总费用从2015年3月13日至2017年3月12日每月10400元不变，从2017年3月13日起使用费用在上期基础上按每年10%递增；免租期段①从2015年3月13日至2015年9月30日止；②从2016年1月1日至2016年3月30日止等。2016年1月30日，嘉合公司（甲方）与郑良少（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方将涉案商铺面积约200平方米，共4间档口，在原租给乙方四年经营权的基础上再续延长多四年，即从2015年3月13日起至2023年3月12日止共8年；乙方在2016年1月30日一次性缴交2016年4月1日起至2017年9月30日止共18个月租金给甲方，即可享受免租1年（12个月），即从2017年10月1日起至2018年9月30日止；从2008年10月1日起月租金为2400元/间，并每年递增5%至合同期满等。2015年7月2日，三元里第二经合社以嘉合公司欠付租金等费用构成违约为由，向原审法院提起租赁合同纠纷诉讼，要求确认双方签订的《租赁合同（1）》部分无效，解除合同有效部分，及嘉合公司交还广州市XX路67-69号物业的经营管理权及支付欠付租金费用等。原审法院经审理于2015年12月25日作出（2015）穗云法民四初字第962号民事判决书，判决：解除三元里第二经合社与嘉合公司签订的《租赁合同（1）》中关于穗集地证字第XXXXXXXX号《集体土地房产证》中登记产权总建筑面积336平方米的租赁；三元里第二经合社与嘉合公司签订的《租赁合同（1）》中关于除了穗集地证字第0XXXXXXXXX5号《集体土地房产证》登记产权的总建筑面积336平方米之外的其余建筑面积的租赁无效；嘉合公司将广州市XX路67-69号物业及雅凤针织城停车场的经营管理权交还给三元里第二经合社；嘉合公司向三元里第二经合社支付2014年3月1日至2015年7月2日的租金和场地使用费12441200元及违约金等。该判决作出后，嘉合公司不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院经审理于2016年5月25日作出（2016）粤01民终4864号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另查明：嘉合公司于2016年9月29日向三元里第二经合社交还广州市XX路67-69号物业的经营管理权。郑良少向嘉合公司承租涉案商铺后，一直使用涉案商铺至今。自三元里第二经合社收回上述物业的经营管理权后，郑良少一直未向三元里第二经合社支付过使用涉案商铺期间的相关费用。原审法院认为：三元里第二经合社作为广州市XX路67-69号物业的权属人和原始管理人，将该物业出租给嘉合公司使用后，嘉合公司因此取得了该物业的收益权和使用权，现有生效法律文书已判定嘉合公司应向三元里第二经合社交还广州市XX路67-69号物业的经营管理权，故三元里第二经合社收回涉案商铺的经营管理权后，即意味着三元里第二经合社已向嘉合公司收回了涉案商铺的收益权，三元里第二经合社有权直接向郑良少收取使用涉案商铺所发生的费用，但郑良少在三元里第二经合社收回涉案商铺的经营管理权后，一直未向三元里第二经合社支付涉案商铺的使用费等费用，导致三元里第二经合社无法有效实现对涉案商铺的收益权利，故现三元里第二经合社作为物业的权属人和原始管理人要求返还涉案商铺于法有据，予以支持。郑良少作为涉案商铺的实际占用人，负有直接向三元里第二经合社交付涉案商铺的义务，嘉合公司仅向三元里第二经合社交还了涉案商铺的经营管理权，现三元里第二经合社要求返还涉案商铺，嘉合公司亦负有与郑良少共同返还的义务。嘉合公司经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证和答辩的权利，依法缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2018年4月18日作出判决如下：本判决生效之日起十日内，广州市嘉合企业经营管理有限公司和郑良少共同向广州市白云区三元里街三元里村第二经济合作社交还广州市白云区××××号1F-01（A12-0）、1F-03（A12-01）、1F-05（A12-02）、1F-07（A12-03）商铺。本案受理费100元，由广州市嘉合企业经营管理有限公司、郑良少各负担50元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审过程中，郑良少向本院提交以下证据：1、《致全体商户通知》，以证明：三元里第二经合社与嘉合公司于2015年1月22日联合作出承诺：由三元里第二经合社派出代表协助嘉合公司共同收取商户租金，由嘉合公司继续与小租户履行租赁合同关系；2、广州市白云区XX路61号自编67-69号物业招租公告及中标公告，以证明：三元里第二经合社在尚未取得小租户腾铺的生效执行依据前，罔顾郑良少的权益，违反禁反言原则及诚实信用原则，进行招标租赁。三元里第二经合社对此发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议。从《致全体商户通知》的内容可以看出，三元里第二经合社发出通知的目的只是为了确保郑良少按时向嘉合公司缴纳租金，不存在三元里第二经合社委托嘉合公司代为收取租金的情形，亦不存在郑良少所称由三元里第二经合社继续履行嘉合公司与郑良少之间的合同关系的情形；对证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议。涉案场地的出租行为是三元里第二经合社行使自身合法权利的行为。而且，涉案场地至今仍由郑良少实际占用，并未影响郑良少使用案涉场地的权益。本院认为：本案应为物权保护纠纷。依据已查明的事实，涉案广州市白云区××××号1F-01（A12-0）、1F-03（A12-01）、1F-05（A12-02）、1F-07（A12-03）商铺系由嘉合公司向三元里第二经合社承租之后再转租给郑良少使用。在三元里第二经合社依据（2016）粤01民终4864号生效民事判决收回包括前述商铺在内的广州市XX路67-69号物业的经营管理权后，嘉合公司向郑良少转租涉案商铺已失去合法依据。且，郑良少并未举证证明其与三元里第二经合社之间已就由郑良少继续使用涉案商铺达成协议。在此情况下，三元里第二经合社诉请郑良少返还涉案商铺合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。郑良少以其与嘉合公司签订的《场地使用合同》合法有效、三元里第二经合社收回涉案商铺系为追求更大的经济利益故违反诚实信用和公平正义原则及郑良少对涉案商铺所在的经营场地的兴旺作出了贡献为由，上诉认为其无需向三元里第二经合社返还涉案商铺，缺乏法律依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人郑良少的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人郑良少负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一八年七月二十七日书记员  彭文悦