上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初19479号原告：朱雄伟，男，1968年4月10日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：徐勇，上海久远律师事务所律师。被告：黄山勇，男，1975年12月10日出生，汉族，户籍地江苏省兴化市。原告朱雄伟与被告黄山勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月9日公开开庭进行了审理。原告朱雄伟及其委托诉讼代理人徐勇，被告黄山勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱雄伟向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2015年5月9日签订的租赁合同于2018年4月26日解除；2、判令被告搬离房屋并将系争房屋交付给原告；3、判令被告向原告支付违约金20,000元；4、判令被告向原告支付2017年1月到2017年9月期间的有线电视费207元；5、判令被告向原告支付律师代理费10,000元。事实和理由：其与被告于2015年5月9日签订租赁合同，约定将其所有的位于上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告，约定租赁期自2015年6月1日起至2020年5月30日止，租金为每月1,000元，以打卡的形式支付，租金按3个月为一期支付，第一期租金于2015年5月9日以前付清，以后每期提前7天支付，逾期支付租金超过15天的视为被告自动退租，构成违约。另还约定未经其同意被告不得将房屋转租或分租。合同还对违约责任等进行了约定。按照约定，被告应于2018年2月2日前支付其同年3-5月份的租金，但被告直到2月26日才支付，另外被告未经其同意将系争房屋转租，故被告的行为已经构成违约。现原告为维护自身权益，诉至本院。被告黄山勇辩称，不同意原告的诉讼请求。原告跟其签合同的时候口头同意其转租的，只是要求不能群租，当时说好住4个人以下是可以的，并在在租赁合同中也有特别约定。原告的房子是毛坯房，其花了6万多装修，原告对此也是知情的。其从签了合同后就转租了，原告也从来没有说要解除合同。关于支付租金的问题，其和原告是5月9日签的合同，但合同是6月1日开始生效，三年来其都是在24号左右支付原告下一期租金的，原告也从来没有提过异议，其从未有逾期15天支付租金的情况。其确实欠了原告207元的有线电视费没付，同意在本案中支付。另外合同约定了物业费应由原告承担，但其已经为原告垫付了1,900元的物业费，希望在本案中抵扣。不同意支付违约金和律师费。本院经审理认定事实如下：2015年5月9日，原、被告双方签订了编号为XXXXXXX的《租赁合同》，约定原告(出租方甲方)将其座落在本市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室出租给被告(承租方乙方)使用，房屋租赁期自2015年6月1日起至2020年5月30日止，租金为每月1,000元。该合同还约定支付方式为“租金按叁个月为一期支付，第一期租金于2015年5月9日以前付清，以后每期租金提前七天支付，甲方在收到租金后予以书面签收”；“如乙方逾期超过十五日，则视为乙方自动退租，构成违约。甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任”;“乙方应承担租赁期内的水、电、煤气、电讯等一切因乙方实际使用而产生的费用，并按单如期缴纳”；“未经甲方同意，乙方不得将承租的房屋转租或分租，并爱护使用租赁的房屋……”；“甲、乙双方任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为贰万元整”。该合同第十二条其他项下，有手写补充条款：“……甲方同意乙方简单装修，不可以群租，居住人叁到肆人”。该合同还对其他事项进行了约定。另查明，原、被告签好租赁合同后不久被告即将系争房屋转租。2018年2月26日，被告支付原告租金3,150元。诉讼中，被告申请证人冯某某出庭作证。冯某某称其系原、被告签订租赁合同时的中介。签合同的时候，原告同意给被告一个月不到的装修期，并提出不可以群租。而被告租原告房子是为了做二房东转租的，因为装修需要一定期限，所以原告是应该知道一些的。其记不清被告是否和原告说过房子要装修租出去，但原告对于被告将房子装修后租出去是知道的。关于租赁合同的相关约定，签合同时双方都会看最主要的条款，如果房东不同意转租，就直接按合同的格式条款履行，不会在补充条款中约定不能群租的问题，当时因为本案原、被告协商好房屋可以转租，但房东要求不能群租，所以其才在补充条款后面特意添加了不得群租的内容，并且限制居住人为3-4人。合同签好后，原、被告均没有跟其再有过接触。而关于房租支付时间，应当是在25号左右支付下一期租金。诉讼中，关于租金支付时间，原告称，被告第一期租金的支付时间为2015年5月9日，而根据合同约定，以后每期提前七天支付，故从第二期开始，被告应该在下一期租期前一个月的2号之前支付，故被告每期支付租金均有逾期情形。被告则称，每期提前七天支付，应当理解为下一期租期开始前7天，也即付租金月的25号左右支付，故其并未逾期。另，原告不同意在本案中一并解决物业费的相关事宜。本院认为，原、被告双方于2015年5月9日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且无法律规定的无效情形，合同自签订之日起成立且生效，对双方均有约束力。根据合同约定，被告于2015年5月9日前支付了第一期租金，以后每期租金提前7天支付，根据在案证据可以证明，原告在出租系争房屋时给予了被告一定时间的装修期，故被告于5月9日支付6月1日起的第一期租金尚属合理。而以后每期租金提前7天支付的约定，显然应当理解为以租期开始之日为限提前7天更为合理也与交易习惯相符，且有证人证言予以佐证，况且在租赁合同履行的三年多时间里，原告也未对被告的履行时间提出过异议，故原告关于该条款的理解有失偏颇，本院不予采信。而根据在案证据，被告并未有逾期15天支付租金的情节，故原告以被告逾期支付租金15天以上违反了合同约定符合解除条件要求解除合同的主张，无依据，本院难以支持。关于转租的问题，本院认为根据在案证据可以证明原告对于被告将系争房屋转租知情。首先，证人明确阐述租赁合同中手写添加的部分为其所写，是在双方确认同意被告转租的情况下，其才在补充条款中添加不可以群租的约定且限制居住人数，如果原告不同意转租，则直接按合同既有条款履行，无须再手写添加不可以群租事宜，因此可以证明当时原告对于被告转租是知情的；其次，根据查明的事实，原、被告双方于2015年5月9日签订合同后不久被告便将系争房屋转租，原告作为房东应当即时关注出租房屋的状态，原告称其于2018年4月份才知道房屋转租的事实亦不合常理，结合前述理由，也可以印证原告对于被告转租房屋知情。故本院认为被告关于双方在签署租赁合同时原告同意其转租的抗辩可信度更高，本院予以确认。因原告未提供充分证据证明被告系在未经其同意的情况下转租，故其据此解除合同依据不足，本院实难支持。关于有线电视费，合同约定被告应当支付相关费用，被告未予支付实属不当，现被告亦同意支付，本院予以照准。关于被告要求其垫付的物业费在本案中一并处理的主张，因原告不同意且被告亦未就此提起反诉，故本院不予处理，被告可另行主张。因原告主张解除合同的诉请本院难以支持，故原告要求被告返还房屋、支付违约金和律师费的诉请本院也均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄山勇于本判决生效之日起十日内支付原告朱雄伟有线电视费207元；二、驳回原告朱雄伟的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计275元，由原告朱雄伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 聂 平二〇一八年七月二十五日书记员 张梦萦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。