四川省巴中市巴州区人民法院民 事 判 决 书(2018)川1902民初1005号原告程海平,男,生于1969年10月27日，汉族，居民,住巴中市巴州区。原告：石美慧（系原告程海平之女）,女,生于2004年8月21日,汉族，居民，住巴中市巴州区。原告暨原告程海平、石美慧之法定代理人程某（系原告程海平之子）,男,生于1994年1月14日,汉族，居民，住巴中市巴州区。委托诉讼代理人：廖先军，四川信与和律师事务所律师。被告：邓明珍，女，生于1957年11月29日，汉族，住巴中市巴州区。委托诉讼代理人：黎必勇（系被告邓明珍之夫），男，汉族，生于1954年7月8日，住巴中市巴州区。委托诉讼代理人：鲜爱萍，四川九朝律师事务所律师。原告程海平、石美慧、程某与被告邓明珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年02月27日受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告暨原告程海平、石美慧之法定代理人程某及其委托代理人廖先军,被告邓明珍及其委托代理人黎必勇、鲜爱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程某、程海平、石美慧诉称：2017年8月17日，经巴中市幸福之家房产公司介绍，原告将巴州区南泉寺街的二门面房屋（房权证巴房南字第2×××4/2×××5号）出售给被告，原、被告签订《二手房居间买卖合同》。同年8月29日经该房屋的抵押权人巴中市农村商业银行股份有限公司黄家沟支行的同意，又签订了《关于处置石翠英、程海平、程某门市的三方协议》，前两份协议均约定原告以845万元的价格将上述门市卖与被告所有，同时约定被告支付500万元人民币到抵押权人巴中市农村商业银行股份有限公司黄家沟支行，用于偿还该买卖房屋的抵押贷款，交房时被告付清下余335万元人民币。同时约定：合同生效，双方不得违约，否则违约方给对方支付该房款总额20％的违约金。合同签订后，被告向该房屋的抵押权人巴中市农村商业银行股份有限公司黄家沟支行支付了510万元人民币用于偿还该房屋的抵押贷款后，巴中市农村商业银行股份有限公司黄家沟支行解除了该房屋的抵押，原告也依照约定将该房屋的所有权过户给了被告，并通知被告收取该房屋的租金。被告接到原告收取该买卖房屋租金的通知后，既不领取该房屋的租金，也不支付下欠的购房款。故请求人民法院判令：1、被告立即向原告支付下余房款335万元；2、被告向原告支付违约金169万元；3、该房屋过户产生的税费依法承担；4、被告承担本案保全费、诉讼费等。被告邓明珍辩称：1、已支付了510万元房价款，履行了合同约定义务；2、关于违约的问题：原告未按照约定于2017年9月1日交付房产，被告至今未收到房屋，也未收到租金，导致被告与案外人王汝斌签订的《房屋租赁合同》无法履行，面临承担违约责任，是原告先违约；根据三方协议约定，房屋过户后，在巴中农商银行办理余下房款的抵押贷款，该协议对居间合同中约定的房价款支付方式做了变更，且原告收取了被告的门市租金后与被告未算账，不能确定贷款金额，故不是被告不支付余下房款，而是原告造成的；被告要求原告承担其违约的法律责任，要求其承担违约金，并赔偿损失；3、关于税费的问题：在《二手房居间买卖合同》中约定了交易税费都是由原告承担，是合法有效的；中介与原告约定的85万元包税办理过户手续的情况，被告不知情，也没有在相关的合同上签字，与被告无关，所产生的后果应当由原告承担；4、原、被告2017年8月17日签订的《补充协议》条款，对税款进行了专门的约定，内容是“甲方保证向乙方交180万元的税票”，但是原告至今未向被告交付税票，被告根据合同法关于不安抗辩权的规定，要求原告先将税票交付被告，然后再去贷款或者直接支付房款是合情合理合法的。通过法院的调查审理，原告向税务部门缴纳的税票根本没有达到合同约定的税额，原告的行为违约在先，违法在先，应当根据合同的约定向被告承担违约金，并赔偿被告的损失。经审理查明：石翠英与程海平系夫妻关系，1994年1月14日生育一子程某，2004年8月21日生育一女石美慧。石翠英生前与程海平的共同财产中有：位于巴中市巴州区南泉寺街9号由南至北的营业用房（建筑面积49.80平方米、10.20平方米，房屋产权证号：房权证巴房南字第2×××4号，土地使用证号：巴市国用（2005）第4××7号）；位于巴中市巴州区南泉寺街9号由南至北的营业用房（建筑面积66.00平方米，房屋产权证号：房权证巴房南字第2×××5号，土地使用证号：巴市国用（2005）第4××8号）。程海平于2009年5月3日因脑出血住院治疗后，智力减退，生活不能自理，石翠英于2016年1月29日死亡。2017年5月18日，经原告程某申请，本院作出（2017）川1902民特4号《民事判决书》：一、被申请人程海平为无民事行为能力人。二、指定申请人程某为被申请人程海平的监护人。2016年12月5日，程海平、何银禄（石翠英之母）、程某、石美慧作为申请人，向四川省巴中市江南公证处申请办理继承公证，2016年12月27日，四川省巴中市江南公证处作出（2016）川巴江南证字第5550号《公证书》：程海平和石翠英夫妻财产的50%为死者石翠英的遗产。因被继承人的父亲先于其死亡。其母何银禄表示放弃上述遗产的继承权，因此，兹证明被继承人石翠英的遗产由其配偶程海平、子女程某、石美慧共同继承。因程海平系无民事行为能力人、石美慧系未成年人，故二人所继承份额由程某代管。2017年8月17日，以程海平、程某、石美慧为卖方（甲方），以邓明珍为买方（乙方），巴中市幸福之家房产公司为居间方（丙方），签订了《二手房居间买卖合同》，该合同约定：“第一条：乙方同意购买甲方提供的位于巴州区南泉寺街9号由南至北的房产（门市），建筑面积为49.8、10.2、66平方米，楼层1（房产证号：房权证巴房南字第2×××4、2×××5号，土地使用权证号：巴市国用（2005）第4××7、4××8号），总价格人民币845万元，本合同签订时，乙方向甲方支付人民币500万元作为购房定金。第三条：付款方式：签订本合同时，乙方支付甲方房款500万元；产权过户或合同更名完成，甲乙双方交付房屋时，乙方将余款345万元全额支付甲方；第四条：房屋交付：甲方应于收到乙方首付房款之日起于2017年9月1日之内将本房产交付给乙方使用。第五条：交易税费承担：经双方协商，交易税费全部由卖方承担；六、违约责任：合同签订后，合同生效，违约方向对方支付该房款总额20%的违约金。在该合同的结尾部分，又增加了补充协议条款：“首付由邓明珍将500万元打入黄家沟信用社作为程某门市的购房定金，由银行出面与邓明珍、程某签订三方协议。2、甲方保证向乙方交付180万元的税票”。甲方:程某签字，乙方:邓明珍签字。2017年8月29日，程某为卖方（甲方），邓明珍为买方（乙方），巴中农村商业银行股份有限公司黄家沟支行为抵押权人（丙方），签订了《关于处置石翠英、程海平、程某门市的三方协议》：1、甲方于2014年5月14日至2016年12月30日期间在丙方贷款金额累计1100万元，用甲方所有的位于巴州区南泉寺街9号由南至北1、2号门市（房权证号：房权证巴房南字第2×××5、2×××4号，土地使用证号：巴市国用（2005）第4××8、4××7号）作为贷款部分抵押担保，截止2017年8月28日，下欠贷款本金432万元、利息38万元。乙方购买上述二门市，总价款845万元，2、甲、乙双方签订房屋买卖合同后，乙方支付购房首付款510万元，转入丙方指定保证金账户，由丙方负责监管。3、甲乙双方办理过户手续时，丙方解除抵押登记并将下余资金417万元直接用于偿还石翠英、程某在丙方的所有贷款本息。6、乙方购买甲方门市总价款845万元，乙方购买门市下差资金350万元，下差资金与乙方在签订本协议时在丙方办理信用贷款350万元；乙方承诺乙方所购门市在将产权登记在乙方名下后，一个工作日内用上述门市在丙方办理抵押贷款350万元，期限6个月。甲方程某签字，乙方邓明珍签字，丙方巴中农村商业银行股份有限公司黄家沟支行盖章。2017年9月18日，以程某为甲方，以幸福之家房产公司为乙方签订了《过户合同》：“一、过户税为85万元，多不退，少不补。二、过户时间为签订合同之日起的45个工作日办理完成”。为了达到减少缴纳税费的目的，中介公司经办人黄德全以邓明珍的名义，与程某另外签订了一份日期为2008年6月13日的虚假《房屋买卖协议》，约定甲方将涉案房屋以187万元的价格出售给乙方。2017年10月12日，中介公司经办人黄德全以邓明珍的名义向本院提起诉讼要求：1、确认合同有效；2、要求被告程海平、石美慧、程某履行合同并办理过户手续。本院于2017年10月12日作出（2017）川1902民初3648号民事调解书：“一、原告邓明珍与被告程海平、石翠英于2008年6月13日签订的《房屋买卖合同》有效；二、原、被告在签收本调解书后，原告邓明珍给付被告程海平、石美慧、程某下差的购房款人民币7万元。被告程海平、石美慧、程某在签收本调解书当日内协助原告邓明珍办理诉争房屋产权证及国有土地使用权证过户手续,所发生的过户费用由原告邓明珍自行负担”。2017年9月18日，邓明珍给程某转款3万元。2017年10月24日给程某转款82万元合计85万元，程某又将85万元转给了中介公司的黄德全用于办理过户完税。2017年10月30日，中介公司经办人黄德全以签订日期为2008年6月13日的虚假《房屋买卖协议》和本院的调解书为依据，和原、被告一起到相关部门办理房屋产权过户手续，巴中市地方税务局依据房屋出售价格187万元出具完税税务发票金额为33.03303万元，2017年11月20日，涉案门市的产权过户在邓明珍名下。由于2016年程某与案外人李丽签订了《门市租赁合同》，将涉案门市租赁给李丽，租期为2016年12月1日至2019年11月30日。被告邓明珍在购买该门市后意欲收回门市，在租赁期限未届满的情况下，于2017年9月，又将该门市租赁给案外人王汝滨，并收取10万元定金。尔后，被告向涉案门市原承租人李丽发出《解除房屋租赁合同通知书》酿成纠纷，为此，李丽向本院提起诉讼，要求确认《解除房屋租赁合同通知书》无效，判决被告继续履行合同。本院作出（2017）川1902民初4093号《民事判决书》认定：李丽将租金交与程某后，程某通知邓明珍领取租金，邓明珍以超过合同约定租金给付时间为由一直不予领取。故判决被告邓明珍、黎必勇向原告李丽发出的《解除房屋租赁合同通知》不发生解除合同效力；被告邓明珍、黎必勇继续履行原告李丽与程某签订的《房屋租赁合同》。目前该判决书已经发生法律效力。审理中，原告程某提供了2017年11月16日与被告邓明珍的短信，短信显示：要求被告领取租金，被告不予领取。休庭后，案外人李丽向本院出具书面《说明》：原告程某与我于2016年10月22日签订《房屋租赁合同》，程某与邓明珍于2017年8月签订《二手房居间买卖合同》后，邓明珍想收回门市且拒绝收取我给付的2017年度的门市租金，我就将租金转给了程某。经质证，程某认可李丽的证言，但被告邓明珍不予认可。由于原、被告为房屋租赁发生纠纷，被告在取得房屋产权后，未按约定支付下差购房款，三原告向本院提起诉讼。诉讼中，经审理发现程某和邓明珍于2008年6月13日签订的《房屋买卖协议》是虚假的，经本院院长提交审判委员会讨论认为，该调解书确有错误，应予再审，本院于2018年3月26日作出（2018）川1902民监2号《民事裁定书》：本案由本院再审；再审期间，中止原调解书的执行。再审中，依法追加案外人黄德全为本案第三人参加诉讼。再审中查明：第三人黄德全在原审原告邓明珍不知情的情况下，在公证委托书中伪造添加虚假的委托权限内容，即在该（2017）川巴江南证字第3393号《公证书》中第六项载明的“办理与该房相关的其他事项”后手写添加了“代为诉讼”并捺印。后第三人黄德全以邓明珍的名义书写诉状，以特别授权委托代理人身份向本院对原审被告程海平、程某、石美慧提起诉讼，并于2017年10月10日出庭参加调解、在调解笔录上签字捺印、代为领取了（2017）川1902民初3648号民事调解书。再审中，邓明珍明确表示：自己原审时没有起诉，也没有书写诉状，更没有委托他人代为诉讼，现不追认黄德全的诉讼行为，对黄德全仅委托其办理与房屋买卖过户的相关事宜。原审被告程某表示：自己对（2017）川1902民初3648号案件并不知情，未出庭参加调解，记不清调解笔录及送达回证上的“程某”系谁签字。第三人黄德全承认原审原告邓明珍委托自己办理房屋过户、缴税等事项属实，但公证书中手写添加的“代为诉讼”系吴攀龙书写，自己在“代为诉讼”上捺印，2017年9月27日的民事诉状中的具状人“邓明珍”是自己签字，出庭参加调解并代为领取调解书均为自己的行为。2018年4月14日，黄德全向本院递交《关于邓明珍与程某等房屋买卖合同纠纷一案的真实情况自首报告》中阐述了虚假诉讼不正当目的等。本院认为，2017年9月27日以原审原告邓明珍的名义向本院提起的诉讼，不是邓明珍本人的真实意思表示，系黄德全越权代理行为，该行为未得到邓明珍的追认。黄德全无权处分他人的诉讼权利，本院立案后作出的（2017）川1902民初3648号民事调解书确有错误，应予撤销。据此，本院作出(2018)川1902民再2号《民事判决书》：撤销本院（2017）川1902民初3648号民事调解书。庭审中，原、被告对该合同约定的税费由甲方（出卖方）承担发生争议。原告认为该约定是建立在中介公司恶意串通损害国家利益的前提下（即85万元包过户）而作出的约定，该约定应当认定为无效，其过户税费应当依法由原、被告分担。被告则认为：该约定是双方真实意思表示，应当由原告自行承担。对于该合同约定的“由甲方保证向乙方交付180万元的税票”的问题，庭审中，原告认为180万元的税票是交易金额为180万元的完税税票，是根据与中介公司协商的85万元税费包过户而约定的。而被告认为，应该是缴纳税费金额为180万元的纳税票据。休庭后，案外人中介公司幸福之家房产公司的经办人黄德全向本院提交书面《说明》：涉及到房屋过户的税费解缴和产权过户的问题：卖方程某和买方邓明珍均委托我去办理，并由邓明珍首先给付85万元（包含在510万元首付款中）专门用于税费解缴。买卖双方当时均知道85万元根本不能正常申报和办理该笔交易的税费。邓明珍当即表示只要求程某向其提供交易金额为180万元的完税发票,并在合同中进行了补充说明。如果邓明珍需要全额交易税的税票，程某肯定不会同意合同约定价款出售门市。后来我就按照邓明珍合同约定的成交额为180万元向税务机关申报了各种税费，并将完税后的税票全部交给了邓明珍，同时为其办理了产权过户登记。对余下的尾款按照约定由邓明珍向银行申请贷款支付给程某，但邓明珍获得产权证书后，拒不办理银行贷款，也不按约定支付程某下差房款酿成纠纷。经质证，程某认可黄德全的证词，而被告邓明珍不予认可。同时查明，原告申请财产保全产生保全费5000元。本院作出的（2018）川1902号财保08号民事裁定书，裁定本案保全费5000元，由申请人程某、石翠英、程海平承担。上述事实，有原告的诉称、被告的答辩、《二手房居间买卖合同》《关于处置石翠英、程海平、程某门市的三方协议》《过户合同》、（2017）川1902民初4093号《民事判决书》、本院作出（2018）川1902民监2号《民事裁定书》、本院作出(2018)川1902民再2号《民事判决书》、税务相关资料、庭审笔录，在卷佐证，本案事实清楚，证据确实充分，足以认定。本院认为：依法成立的合同对当事人具有约束力，受法律保护。1、对下差购房款及利息的认定：1)、对下差购房款本金的认定：原、被告以及案外人巴中市幸福之家房产公司签订的《二手房居间买卖合同》中原、被告对涉案门市的买卖关系是双方真实意思表示，未违反法律规定，本院予以确认。原、被告协商涉案门市价格为845万元，被告已经支付510万元，还下差购房款335万元，双方没有异议，本院予以确认；对于原告已经收取的涉案门市的承租人李丽的房租费45万元应予扣减，现涉案房屋已经过户给被告邓明珍，被告应当支付下差的购房款290万元。2）、对利息的认定：在《关于处置石翠英、程海平、程某门市的三方协议》中约定了“涉案门市的产权过户在邓明珍名下。乙方承诺乙方所购门市在将产权登记在乙方名下后，一个工作日内用上述门市在丙方办理抵押贷款350万元，期限6个月”，原告已经将涉案门市的产权于2017年11月20日过户到被告名下，故原告主张的利息可从逾期之日起按年利率6%为标准，从2017年11月23日起计算至偿清之日止。2、对于原告主张税费依法承担的问题：本案涉案房屋过户所产生的税费，应当由税务机关根据相关的法律规定依法征收，不属于人民法院民事诉讼受理范围，对该诉讼请求，本院不予处理。3、关于违约金的问题：被告未按约定支付下差购房款、也未按约定办理下差购房款的贷款用于支付原告的购房款构成违约。对于违约责任，原、被告及中介公司签订的《二手房居间买卖合同》中约定“违约方向对方支付该房款总额20%的违约金”。审理中，被告要求降低标准，符合法律规定；根据本案实际情况，本院酌定违约金为10万元为宜。4、原告主张财产保全费5000元的问题：本院作出的(2018)川1902财保08号民事裁定书已经发生法律效力，该裁定书裁定：本案保全费5000元，由申请人人程某、石翠英、程海平承担。故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于被告抗辩的“原告未按约定于2017年9月1日交付房屋”的问题：被告在购买涉案门市时，知晓该门市已经由程某租赁给了案外人李丽，租期至2019年11月30日，租赁期限未届满；原、被告与承租人也进行了权利义务承接与告知，且原告已将涉案房屋的产权过户到被告名下，故原告与被告之间的房屋权利交付已经完成，故被告以“原告未按约定于2017年9月1日交付房屋构成违约”为由，不予支付原告下差购房款的抗辩理由，本院不予采信。对于被告抗辩的“原告私自收取房租费45万元”的问题;本院作出的已经发生法律效力的（2017）川1902民初4093号《民事判决书》认定：“李丽将租金交与程某后，程某通知邓明珍领取租金，邓明珍以超过合同约定租金给付时间为由一直不予领取”，故被告的抗辩理由本院不予采信。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告邓明珍在本判决生效后30日内支付原告程某、程海平、石美慧房价款290万元及利息（利息的计算方法为：以290万元为基数，以年利率6%为标准，从2017年11月23日起计算至偿清之日止）。二、被告邓明珍在本判决生效后30日内赔偿原告程某、程海平、石美慧违约金10万元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费43000元，由原告程某、程海平、石美慧承担17000元，被告邓明珍承担26000元。如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表人的人数提出副本,上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员  陈娟二〇一八年七月三日书记员  胡瑞