广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初17935号原告（反诉被告）深圳市倾城舞蹈文化有限责任公司，住所地深圳市福田区沙头街道天安车公庙工业区天展大厦F2.6栋3D302，统一社会信用代码91440300MA5EC9L53J。法定代表人唐敏。委托代理人吴嵩，广东诚公律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市建南投资有限公司，住所地深圳市福田区深南西路车公庙工业区天安数码时代大厦副楼504房，统一社会信用代码91440300781356228L。法定代表人陈建。委托代理人吴劲松，广东智理律师事务所律师。委托代理人梁军燕，广东智理律师事务所律师。上列原告深圳市倾城舞蹈文化有限责任公司诉被告深圳市建南投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告依法提起反诉，本院受理后，于2018年7月12日公开开庭对本诉和反诉进行了审理。原告法定代表人唐敏及其委托代理人吴嵩，被告的委托代理人吴劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年1月14日，原被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定被告将其管理的位于深圳市福田区××城××大厦××房的房屋租赁给原告作为商业使用，月租金为22400元，租赁期为三年，自2017年1月14日起至2020年1月13日止。租赁合同还约定被告交付租赁房屋时，可向原告收取两个月租金数额的租赁保证金，即人民币44800元，如因被告提前解除合同，原告有权要求被告双倍退还租赁保证金89600元并可要求被告赔偿损失。合同签订后，原告按约定支付了租赁保证金44800元，并每月按期足额支付房租。2017年11月初，被告提出因商业计划调整，要对××3楼整层进行统一装修后整体出租，要求与案涉租赁房屋所在楼层的全部租户提前解除租赁合同，并要求该楼层全部商户限期搬离。后被告公司招商经理刘××代表被告与原告经过多次协商，双方达成一致意见——原告同意解除《房屋租赁合同》并尽快搬离，但原告搬离后三日内，被告应当向原告退还44800元租赁保证金，并另行赔偿原告44800元作为违约赔偿金。2018年1月2日，被告招商经理刘××代表被告与原告签订了《收房移交清单》，经双方确认无任何物品损坏后，原告将案涉租赁物业交还给了被告，双方解除了《房屋租赁合同》。但原告搬离后，被告却出尔反尔，无理拒绝支付其承诺的应当按约支付给原告的89600元，甚至反倒谎称是原告要求解除合同。综上，为维护原告自身合法权益，原告特起诉至法院，请求法院判令：1、被告向原告返还租赁保证金44800元；2、被告赔偿原告合同违约金44800元；3、被告向原告赔偿逾期支付租赁保证金及违约金的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际履行完毕之日止，从2018年1月6日暂计至2018年1月31日为270.67元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告辩称，一、原告起诉并非事实，双方签订合同以后，被告已经将房产交付原告。2017年12月10日，被告并没有收到原告按照合同约定准时交付的租金，2017年12月底因原告没有及时交付租金，被告派人到原告公司询问情况，原告提出解除租赁合同，被告同意为其腾空地方，但双方未就解除合同及腾空地方达成一致。2018年1月份因租赁合同约定租金需递增，原告已经超过5天没有交付租金，事实上已经超过1个月零5天没有支付租金，后双方到街道办去调解，双方并没有对这个解除达成一致。因此，依据合同法规定及双方合同约定，应当视为原告根本违约。二、被告认为在双方协商的过程中，只有原告及时支付租金双方才可以商谈合同解除事宜，在原告没有及时支付租金的情况下，不存在退还租金的问题。因此，2018年1月份被告没有收到租金后就及时向法院起诉，在法院的调解下也未达成一致，因为被告未按期缴纳诉讼费，因此该案按撤诉处理，被告也在本案中提起了反诉。事实就是原告未按时交付租金，双方虽然进行了协商但并未达成一致意见，请求法庭支持我方反诉请求，驳回原告本诉请求。被告反诉称，双方于2017年1月14日签订了《深圳市房屋租赁合同》，反诉人按约定已将位于深圳市福田区××房屋交付给被反诉人使用，约定租赁期限为2017年1月14日起至2020年1月13日止，月租金为22400元，且每月10日前付清。2018年1月2日，因被反诉人拖欠租金而提前与其解除租赁合同，但双方并非协商一致解除合同，反诉人认为系被反诉人违约而导致合同解除，故反诉人于2018年1月28日将被反诉人诉至法院，后因未按期缴纳诉讼费用而按照撤诉处理。现反诉人依法提起反诉，请求法院判令：1、确认双方租赁合同因被反诉人违约而于2018年1月2日解除；2、被反诉人租赁保证金不予退还，被反诉人还应向原告支付2017年12月14日至2018年1月2日租金14933元；3、被反诉人承担本案的诉讼费用。原告针对被告的反诉称，原告与被告代理人刘××进行过沟通，把我们未交租金的那部分租金在押金里面抵扣就行了，不存在原告拒付租金的事实。经审理查明，2017年1月14日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租位于深圳市××区××房屋（以下简称“案涉物业”）使用，房屋租赁面积为280平方米，租赁期限自2017年1月14日起至2020年1月13日止，月租金为22400元。租赁合同第九条约定，被告交付租赁房屋时，可向原告收取两个月租金数额的租赁保证金，即人民币44800元，被告向原告返还租赁保证金的条件是合同期满，原告未拖欠租金、水电费、管理费等相关费用，如原告拖欠租金、水电费。管理费等相关费用，被告可不予退还租赁保证金。租赁合同第十九条第五项约定，被告无正当理由，单方要求提前（终止）合同的，原告可就造成的损失向被告主张损失赔偿，并请求被告双倍退还租赁保证金。此外《房屋租赁合同》还就双方的其他权利义务进行了约定。上述《房屋租赁合同》签订后，被告依约将案涉物业交付给原告使用，原告亦按照合同约定向被告缴纳了44800元租赁保证金并每月向被支付租金。原告称2017年11月初，被告因商业计划调整，要对××3楼整层进行统一装修后整体出租，故提出与案涉物业所在楼层的全部租户提前解除租赁合同，并要求该楼层全部商户限期搬离。原告据此提交了两份《情况说明》，其中一份《情况说明》是由深圳市××网络科技有限公司出具，该公司股东宋×出庭作证，称其与原告公司在同一栋楼，在租赁合同履行过程中，被告因拆迁提出解除租赁合同，在被告赔偿一个月租金损失后，其公司搬离该处；另一份《情况说明》是由深圳市××办公文具有限公司出具，其陈述主要内容为：2017年11月初，建南投资（指被告）提出因商业计划调整，要对××3楼整层进行统一装修后整体出租，单方提出要与本公司所在楼层的全部租户提前解除租赁合同，并要求该楼层全部租户限期搬离。经本公司与建南投资多次协商，双方达成一致意见，本公司同意解除《房屋租赁合同》并放弃追究建南投资的违约责任。2018年1月2日，建南投资招商经理刘××与本公司签订了《收房移交清单》，双方解除了《房屋租赁合同》。被告称其公司从未与深圳市××办公文具有限公司签订任何租赁合同，也无经济往来。原告提交其法定代表人唐敏与被告工作人员刘××之间于2017年12月22日的谈话录音资料显示被告同意补偿原告两个月租金损失，但应在交接时扣除原告应该承担的费用。被告对原告主张的解除合同理由不予确认，称原告的要求很难达到，刚开始是隔壁装修有影响到原告，原告要求换地方，被告带原告看了多套房屋，但按照原告的租金水平没有找到合适的地方，原告没有按照合同约定及时缴纳租金是被告解除合同的法定理由。原告向被告支付租金至2017年12月13日，2017年12月14日至2018年1月2日的租金14933元原告未支付给被告。原告称双方在协商解除过程中原告与被告已经协商在押金中予以扣除，不存在原告拖欠被告租金的事实。2018年1月2日，原、被告双方签署《收房移交清单》，原告将案涉物业返还给被告。但双方因就解除合同之后是否应该补偿及补偿金额多少等问题产生争议，双方曾在深圳市××区××社区工作站的主持下进行调解，但未能达成一致意见。被告随后向本院起诉原告，要求解除合同、不予退还租赁保证金并要求原告支付租金14933元。后因被告未在规定期限缴纳诉讼费用，案件按撤诉处理。另查，案涉房屋的权利人为陈××、李××，被告从陈××、李××处承租案涉物业后转租给原告。上述事实，有原、被告双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，原、被告双方所签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，本院予以确认。租赁合同签订后，被告将案涉物业交付给原告使用，原告亦依约每月向被告支付租金至2017年12月13日。2017年11月份，双方开始协商解除租赁合同，2018年1月2日，双方解除租赁合同并办理了案涉物业的移交手续，但对于租赁合同解除原因，双方莫衷一是，各执一词。从双方各自陈述的解除合同事由看，本院认为原告陈述的解除事由较为可信，理由如下：首先，双方在2017年11月份开始协商解除租赁合同事宜，原告支付租金至2017年12月13日，之后的租金从原告法定代表人唐敏与被告工作人员刘××的录音资料看是同意在押金中扣除的，原告在租赁合同履行过程中不存在故意拖欠被告租金的情形；其次，从原告法定代表人唐敏与被告工作人员刘××的谈话录音中可以看出双方协商时被告已同意赔偿原告两个月租金损失，显然是被告违约，否则被告无需赔偿原告任何损失；最后，原告提交的两份《情况说明》及证人出庭作证陈述的内容也已表明是被告单方提出解除租赁合同而非承租方违约。反观被告陈述的解除合同事由，完全不符合常理，且无有效证据支持，本院不予采信。由于是被告单方违约解除合同，根据租赁合同第十九条第五项的约定，原告可就造成的损失向被告主张损失赔偿，并请求被告双倍退还租赁保证金，现原告起诉被告双倍退还租赁保证金，符合合同约定，本院予以支持。原告主张被告赔偿逾期支付租赁保证金及违约金的利息，没有依据，本院不予支持。被告反诉请求确认合同解除时间，因双方对此不持异议，故本院确认双方租赁合同于2018年1月2日解除。被告反诉主张原告支付2017年12月14日至2018年1月2日期间的租金14933元，原告对未支付的租金无异议，本院予以支持。被告反诉主张不予退还租赁保证金，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原、被告双方签订的《深圳市房屋租赁合同》于2018年1月2日解除；二、被告深圳市建南投资有限公司应双倍退还原告深圳市倾城舞蹈文化有限责任公司租赁保证金89600元；三、原告深圳市倾城舞蹈文化有限责任公司应支付被告深圳市建南投资有限公司租金14933元；四、驳回原告深圳市倾城舞蹈文化有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回被告深圳市建南投资有限公司的其他反诉请求。上述原、被告双方应支付的款项相互折抵后，被告深圳市建南投资有限公司还应向原告深圳市倾城舞蹈文化有限责任公司支付74667元，该款项被告深圳市建南投资有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付给原告深圳市倾城舞蹈文化有限责任公司。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉案件受理费2047元（原告已预交），因适用简易程序，本院依法减半收取1023.50元，由原告负担3元、被告负担1020.50元，余款1023.50元退还原告；反诉案件受理费87元（被告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵明升二〇一八年七月十七日书记员  陈秋媚