安徽省池州市贵池区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1702民初301号原告：黄国平，男，1966年3月14日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。原告：黄祺臻，男，1989年7月8日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。被告：池州汇金国际投资有限公司，住所地安徽省池州市长江中路君悦广场**。法定代表人：王伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：余昊琳，该公司员工。委托诉讼代理人：左俊生，安徽天贵律师事务所律师。原告黄国平、黄祺臻与被告池州汇金国际投资有限公司（以下简称池州汇金公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月12日作出（2016）皖1702民初1980号民事判决，被告池州汇金公司不服该判决提起上诉，二审法院认为，原判决认定事实不清，处理不当，裁定撤销该判决，发回重审。本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄国平、黄祺臻、被告池州汇金公司委托诉讼代理人余昊琳、左俊生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄国平、黄祺臻向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告未取得土地面积251.05平方米的违约金、损失，并承担占用损失（按照购房贷款合同按揭利率7.205%自2013年1月15日起计算至款项赔付日止）；2、被告向原告支付因被告违约造成原告逾期进场装修的违约金35748元（自2013年7月1日起按总房款的日万分之二计算至2013年7月18日止）、向原告支付因其违约造成逾期交房的违约金27804元（自2014年1月1日起按已支付房款日万分之一计算至2014年1月28日止）；3、被告返还原告天然气管道开通费13500元，原告保留要求被告赔偿未安装开通2至顶层燃气管道及4块气表，3个楼层电表的费用和违约金；4、被告按照与原告签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，增加君悦广场5#楼电梯当层的锁止和启用功能；5、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年4月9日、2012年7月6日，原、被告分别签订《君悦广场商品房认购协议》及房屋认购补充协议，协议约定：原告购买被告开发的君悦广场裙楼商铺（5#楼），并承诺为原告办理5#楼单独土地产权证（指本幢楼的占地面积）、原告在2013年6月30日之前进场装修，上述约定最终体现在《商品房买卖合同》里。2013年1月14日，被告出具承诺书承诺原告在2013年6月30日之前进场装修，装修日期逾期按总房款的日万分之二赔付原告违约金，交房日期为2013年12月31日。2013年1月15日，原、被告正式签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》和《君悦广场5#楼商品房买卖合同补充协议二》，合同约定原告购买君悦广场5#楼整栋。被告于2013年12月31日将上述房屋交付原告使用，如被告逾期交房，逾期不超过180日，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；被告承诺在向原告交房之前天然气、弱电贯通到每个楼层（含顶楼），并承诺办理5#楼单独土地使用权证（指本幢楼的占地面积约450㎡，横向轴1/Y至1/N，竖向轴1-9处），以及增加君悦广场5#楼电梯当层可以锁止或启用功能。确定5#楼整栋楼总价为993万元，其中一层693万元、二层200万元、三四层100万元（按照整层50万元计价，不按面积计算）。原告按照合同约定全额支付了购房款，2013年1月10日在被告要求下还支付1万元用于开通天然气管道。但直到2013年7月18日被告才允许原告进入君悦广场5#楼装修，另外被告也并未依约交房，直到2014年1月28日才将房屋交付给原告。而被告向原告承诺的向原告交房之前天然气、弱电贯通到每个楼层（含顶楼）、为君悦广场5#楼办理单独土地使用权证、增加君悦广场5#楼电梯当层可以锁止或启用功能均未兑现，原告无奈于2013年1月21日自行开通了天然气业务。2016年1月10日，原告向被告发函，要求被告纠正违约行为并承担违约责任。2016年1月13日，原告又委托律师向被告寄送《律师函》，要求被告承担违约责任。但两次发函被告均未回应。现原告诉至法院，请求判决支持原告的诉请。池州汇金公司辩称：1、关于办理土地使用权证问题：有关独立办证之约定不符合国家法律规定，系无效或者至少是效力待定约定，且系客观上无法履行之约定，不能作为当事人权利义务关系的依据。不能独立办理土地使用权证书并不影响原告的物权，并不会给原告造成任何损失，原告相关赔偿损失之请求无事实和法律依据，不能成立；2、关于延期装修和延期交房问题：被告出售的房屋于2013年6月28日即竣工，于2013年8月下旬通过综合验收。实际上，在当年6月之前原告即可以进场装修，表明被告在事实上已交付房屋，只是原告直到2014年元月才办理正式交房手续。《买卖合同》补充协议第四条第二项约定，原告未接到交房通知的，应在买卖合同约定的交付期限届满前主动到被告处办理交房手续，否则，被告不承担由此引起的延期交房责任。故被告并未延期交房。房屋交付后直到起诉前，原告对交房问题从未提出异议，故原告的起诉已超过了诉讼时效期间，丧失了胜诉权；3、关于燃气管道开通费问题：被告已根据合同约定，做到了房屋每层都安装了天然气，并承担了施工费用，原告诉称的费用为管道进户后原告增加安装的费用，应由原告自行承担；4、关于电梯问题：5#楼电梯由负一层直通4楼，每层都有锁止和启用功能。由于该物业已移交给物业公司，有关使用问题原告应与物业公司交涉。综上所述，原告的各项诉讼请求均不能成立，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2013年1月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》四份，分别约定原告购买被告开发的池州市君悦广场5#楼1201、2201、3201、4201房屋，用途为商业，总价款为993万元，房屋交付期限为2013年12月31日前。合同还约定：“商品房达到交付使用条件后，甲方（指被告，下同）应当书面通知乙方（指原告，下同）办理交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示本合同第七条规定的证明文件，……甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担”。当日，原、被告又签订了《商品房买卖合同补充协议》及补充协议二，约定“一、甲方承诺乙方在交房之前天然气、弱电贯通到每个楼层（含顶楼）；二、甲方承诺乙方室内电梯直接至4楼顶层和负一层（当层可以锁止或启用本层电梯）；三、甲方承诺乙方办理5#楼单独土地使用证（指本幢楼的占地面积约450㎡，横向轴1/Y至1/N，竖向轴1-9处）”。在《商品房买卖合同》及补充协议签订之前，原、被告于2012年4月9日签订了《君悦广场5#楼业主认购补充协议》，约定“1、甲方承诺乙方在交房之前天然气贯通到每个楼层（含顶层）；2、甲方承诺乙方在2013年6月30日之前进场装修（交房日期2013年12月31日）；3、甲方承诺乙方室内电梯直接至4楼顶层和负一层（当层可以锁止或启用本层电梯）；4、甲方承诺乙方办理5#楼单独土地使用证（指本幢的占地面积）……”。2012年7月6日，原、被告再次签订《君悦广场5#楼业主认购补充协议》一份，约定“一、甲方承诺乙方在交房之前天然气贯通到每个楼层（含顶层）；二、甲方承诺乙方在2013年6月30日之前进场装修，装修时间逾期按照总房款的日万分之二缴纳违约金，交房日期为2013年12月31日；三、甲方承诺乙方室内电梯直接至4楼顶层和负一层（当层可以锁止或启用本层电梯）；四、甲方承诺乙方办理5#楼单独土地使用证（指本幢的占地面积）……”。2013年1月14日，被告向原告出具《承诺书》一份，内容为“甲方承诺乙方在2013年6月30日之前进场装修，装修日期逾期按照总房款的日万分之二赔付乙方违约金，交房日期为2013年12月31日”，在该承诺书上，被告备注“1、乙方指5#楼业主（整幢）黄国平、黄祺臻；2、5#业主进场装修不等于交房”。上述协议签订后，原告按约向被告支付了全部购房款。2013年7月18日，黄国平与物业公司工作人员签订《与小圆楼的补充协议》，对装修垃圾清运费、物业费的标准、收取等作了约定。2014年1月10日，被告收取原告1万元“用于天然气管道的开通”。2014年1月21日，原告向池州港华燃气公司交纳管道建设费3500元。2014年1月28日，黄国平与被告签订《房屋入住协议》。另查明，经本院向池州市国土资源管理局、池州市规划设计院调查，原告购买的5#楼所在小区土地面积已分摊完毕，其中原告购买的5#楼建筑总面积为1711.89㎡，平均每层427.97㎡，已分摊土地面积198.95㎡。该5#楼现已无法办理单独的土地使用权证，该楼实际占地面积不能办证部分应认定为229.02㎡（427.97㎡-198.95㎡）。再查明，池州市人民政府2015年2月17日公布的君悦广场地块商业用地的基准地价为3595元/㎡。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按合同约定全面履行自己的义务。原、被告签订的各《商品房买卖合同》及补充协议、各认购补充协议及承诺书等，都是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立并生效。商品房买卖过程中，房屋占用土地面积的分割，由国土资源规划勘测部门根据测绘进行分割确定，并由国土资源管理部门进行分割变更登记审批，不受当事人约定的影响。本案原被告双方对办理单独的土地使用权证的约定对登记机关不产生效力，该约定不能实现。对此，被告作为房地产开发企业应承担较大的过错责任。故对原告要求被告赔偿损失的请求本院予以部分支持。因原告未举证证明不能按照约定办理单独的土地使用权证所受到的实际损失，本院参照2015年2月17日池州市人民政府公布的案涉地块基准地价3595元/㎡标准，结合不能办证部分229.02㎡面积，按70%比例，确定由被告赔偿原告576328.83元损失（3595元/㎡×229.02㎡×70%）。被告不能证明其已按约定将房屋于2013年6月30日前将房屋交付原告进场装修，故本院认定原告与物业公司签订《与小圆楼的补充协议》的时间即2013年7月18日为原告进场装修时间，对原告要求被告按合同约定支付其逾期进场装修的违约金主张应予支持，但时间应计算至2013年7月17日。原、被告签订《房屋入住协议》的时间为2014年1月28日，在被告不能举证证明其在该时间之前已按合同约定向原告交付符合合同约定的房屋的情况下，本院认定其交房时间为2014年1月28日，其应承担逾期交房的违约责任，但计算时间应截止2014年1月27日。被告针对该项诉请辩称原告进场装修即视为交房以及原告未主动到被告办理交房手续等主张与双方约定不符，不予采纳。因原告向被告发送律师函时已就被告交房时间提出请求，故对被告辩称该诉请已超过诉讼时效的主张不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议、认购协议等约定，被告负有在交房之前将天然气贯通到5#楼每个楼层（含顶层）的义务，但被告在交房之前即收取原告交付的1万元用于天然气管道的开通不符合双方的约定，被告应予返还。被告辩称该款系原告增加的用于房屋室内管道建设的费用的主张与被告出具的收条注明的内容不符，不予采纳。但原告不能证明其向池州港华燃气公司交纳的管道建设费3500元应由被告承担，故对其要求被告返还该3500元的诉请不予支持。按双方约定，被告应保证原告购买的5#楼室内电梯直接至4楼顶层和负一层（当层可以锁止或启用本层电梯）的功能，对原告要求被告履行该义务的请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、被告池州汇金国际投资有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告黄国平、黄祺臻损失576328.83元；二、被告池州汇金国际投资有限公司于本判决生效后十日内向原告黄国平、黄祺臻支付逾期进场装修违约金33762元（自2013年7月1日起按总房款993万元的日万分之二计算至2013年7月17日止，即9930000×0.2‰×17）；三、被告池州汇金国际投资有限公司于本判决生效后十日内向原告黄国平、黄祺臻支付逾期交房的违约金26811元（自2014年1月1日起按总房款993万元的日万分之一计算至2014年1月27日，即9930000×0.1‰×27）；四、被告池州汇金国际投资有限公司于本判决生效后十日内向原告黄国平、黄祺臻返还其收取的天然气管道开通费1万元；五、被告池州汇金国际投资有限公司于本判决生效后十日内为原告黄国平、黄祺臻所有的池州市秋浦电影院北侧君悦广场5#楼室内电梯增加当层锁止和启用功能；六、驳回原告黄国平、黄祺臻的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1927元，减半收取计963.5元，由两原告负担163.5元，被告池州汇金国际投资有限公司负担800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。同时向该院预交上诉费1927元。（安徽省池州市中级人民法院开户行：农行池州秋江支行；户名：池州市非税收入管理局；账号12×××66）。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴 斌人民陪审员  疏喜萍人民陪审员  陈 昕二〇一八年七月十七日书 记 员  洪新宇