广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终4438号上诉人（原审被告）：王建荣，男，汉族，1965年6月2日出生，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：杨炯，广东金名律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈信晓，广东金名律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈柱锋，男，汉族，1994年7月9日出生，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：刘功荣，广东广健律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国锋，广东广健律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇陈屋村将军路。法定代表人：苏海泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：王芝芳，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢营，广东赋诚律师事务所律师。上诉人王建荣因与被上诉人陈柱锋、东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司（以下简称为祥鸿公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初2440号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王建荣上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈柱锋的全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由陈柱锋、祥鸿公司承担。事实与理由：一、本案一审程序不合法，王建荣在收到驳回管辖权异议的裁定后向东莞市中级人民法院上诉，并未收到由东莞市中级人民法院关于驳回上诉的裁定，而是由东莞市第二人民法院寄送的驳回上诉的裁定，且东莞市第二人民法院决定了本案的一审开庭日期。二、案涉租赁合同有效。案涉租赁物实际系农批城，该农批城是经政府部门批准后所建，已取得建设许可和建成验收合格手续，具备经营前提条件；案涉租赁物取得了《建设工程规划许可证》副证，依照法律规定案涉租赁合同应视为有效合同。1.案涉租赁物与另案所涉农批城A20栋房屋情况一致。另案所涉A20栋房屋也是取得《建设工程规划许可证》副证而未取得正证的祥鸿农批城项目，广东省高级人民法院、东莞市中级人民法院、东莞第二人民法院在另案中认为祥鸿公司已办理建设工程规划许可证，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案应认定案涉房屋租赁合同为有效合同。2.在其他租赁合同纠纷中，对于没有办理规划许可证的建筑物，法院认为相关建筑只要已办理报建手续并经主管部门批准建设即可认定租赁合同有效，如（2013）东中法民一终字第1685号。案涉租赁物不仅领取了《建设工程规划许可证》副证，且经过了相关部门的验收，完全达到了使用、经营的各项条件，租赁合同应当有效。3.法院在判决租金纠纷和处理祥鸿农批城相关租赁物时，判决内容、拍卖公告及说明均认定案涉商铺使用权可以转让，案涉商铺也可以出租，并在拍卖须知中列明了拍卖商铺的《建设工程规划许可证》都是副本没有正本。案涉租赁物与前述拍卖须知所指向的对象的情况完全一致，显然租赁合同是有效的。三、祥鸿公司与陈柱锋于2010年1月19日签订案涉租赁合同，而王建荣与祥鸿公司产生委托关系最早也是在2010年8月18日，即祥鸿公司与陈柱锋签订的案涉租赁合同不在委托期限内，一审判决依据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定赋予陈柱锋选择合同当事人的权利是错误的。祥鸿公司并非代表王建荣签订案涉租赁合同，租赁合同当事人应为祥鸿公司与陈柱锋。在王建荣取得案涉租赁物权利时，祥鸿公司并没有告知案涉租赁合同的存在，祥鸿公司收取的租金也没有交付给王建荣，由此产生的的纠纷与王建荣无关。四、王建荣并未收取案涉租赁物的租金，不应当负有返还租金的义务。1.王建荣自2011年委托祥鸿公司代理租赁事宜，但至今没有收取过案涉租赁物的租金。返租期内2014年的租金是王建荣通过诉讼向法院主张的。祥鸿公司应当举证证明其已向王建荣交付了该笔租金。2.一审判决依据王建荣在（2014）东二法厚民二初字第109号案件（以下简称为第109号案件）中的主张认定王建荣已经收到案涉商铺的租金款项，属于事实认定错误。3.第109号案件民事判决书认定祥鸿公司已向王建荣交付案涉租赁物前五年中2014年的租金款项，但因前五年案涉租赁物处于返租期，陈柱锋一次性交付的租金已抵扣了此五年的返租租金，因此实际上陈柱锋并没有交纳这五年的租金款项，故也不存在返还的问题。4.王建荣的收益权是基于祥鸿公司与王建荣之间的债务关系而产生的，收益后无需退还给陈柱锋，因此王建荣不会因为取得案涉租赁物的收益权成为案涉租赁合同中的出租方。五、祥鸿公司作为案涉租赁物的开发商，其有保证案涉租赁物证件手续完善的义务，其怠于办理《建设工程规划许可证》正证而导致的一切损失，均应由祥鸿公司自行承担。六、一审法院认定案涉租赁合同无效，但仅判决要求王建荣退还占有使用费而不判决租赁物占有人向王建荣退还案涉商铺的行为属于事实认定不清、遗漏重要判项。1.陈柱锋在租赁合同签订时所实际支付的款项是租赁合同约定20年租期所应支付的总额租金扣减5年返租金额的最后款项。若租赁合同无效，则退还的款项应是以321565元为基础，扣除按20年租期的计算每年租金标准，而不存在按30年租期（后10年租期是免费使用商铺）的方式来计算租金。2.一审判决基于合同无效要求王建荣退还款项，却不要求陈柱锋退还租赁物，将造成判决缺乏执行依据，损害了王建荣的合法权益。被上诉人陈柱锋辩称：王建荣所主张的管辖权异议及租金结算、王建荣与祥鸿公司之间的委托关系与陈柱锋无关。案涉租赁合同无效，一审判决对此认定正确。一审的租金计算正确，王建荣与祥鸿公司之间的租金结算问题不应作为王建荣拒绝履行付款义务的理由。关于退还商铺的问题，商铺实际上没有交付陈柱锋，实际是由祥鸿公司实际管理，因此陈柱锋无法交回商铺。被上诉人祥鸿公司辩称：一审判决正确，应当驳回王建荣的上诉请求。关于案涉租赁合同效力问题，祥鸿公司、邝雪光提交了三份判决书及裁定书，东莞市中级人民法院及广东省高级人民法院对于本案、与本案案情一致的案件所涉租赁合同的效力均作出了认定，认定为合同无效，也驳回了王建荣的相关再审申请。陈柱锋向一审法院诉请：1.确认陈柱锋与祥鸿公司在2010年1月27日签订的《东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同》无效；2.判令祥鸿公司、王建荣立即退还陈柱锋租金482365元；3.案件诉讼费用由祥鸿公司、王建荣承担。一审法院认定事实：（一）案涉项目及合同的相关情况：2009年10月16日，王建荣、方茂华、陈发枝、陈妙嫦、方国阳出席了祥鸿公司股东会议，并作出决议。该决议的内容包括以建筑抵扣投资款部分，按4000元/平方计面积给王建荣，也包括了将将军路面正门东面街铺共14个铺位按王建荣6个、陈发枝4个、方茂华2个、陈妙嫦1个、方国阳1个进行分配的内容。2009年11月16日，东莞市城建规划局就位于东莞市厚街陈屋村的建设项目“荣通货物仓库”向建设单位厚街镇陈屋村村民委员会、东莞市荣通实业投资有限公司核发了《建设工程规划许可证》副证。证上的“遵守事项”注明：“一、本证是经城乡规划主管部门依法审核，作为已办理规划报建手续的凭证。建设工程竣工后，凭本证到发证机关申请规划核实并换发《建设工程规划许可证》，方能作为该工程的法律凭证。二、未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设”。后东莞市荣通实业投资有限公司更名为祥鸿公司。2010年3月9日，东莞市厚街镇陈屋村村民委员会作为甲方，祥鸿公司作为乙方，签订了一份《补充协议书》，主要约定如下：1.东莞市荣兴物业投资有限公司于2005年9月1日与甲方签订的《土地使用权租赁合同》的租赁期限由原来的从2005年9月1日起至2025年8月31日变更为从2010年1月1日起2029年12月31日止，该合同第十条约定的续租条款不变，但时间相应调整，即续租时间自2030年1月1日起至2039年12月31日；2.租赁合同的租赁用途变更为工业物流、开办农副产品批发市场。祥鸿公司以上述《建设工程规划许可证》副证所涉建筑物发展“东莞市祥鸿博览国际农批城”。该农批城于2010年6月29日开业。2010年1月27日，祥鸿公司作为甲方，陈柱锋作为乙方，共同签订了一份《东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同》（以下简称为案涉租赁合同），约定祥鸿公司是东莞市祥鸿博览国际农批城的开发者，祥鸿公司将该农批城中案涉物业的使用权出租给陈柱锋使用。其中，合同第二条“租赁期限”约定“本合同的履行期为首个合同期从2010年1月1日起至2029年12月31日止，共贰拾年；首个合同期期满后，自动续租壹拾年，作为第二个合同期，合同续租壹拾年免收租金。即租赁期限从2010年1月1日起至2039年12月31日止，共叁拾年，分两个合同期履行。若该项目开业时间迟延，则租赁期限相应顺延”；第三条“收费标准及付款方式”为“乙方向甲方一次性缴纳人民币482365元作为首个合同期租赁贰拾年的租金，在租赁期内，甲方不再向乙方另外收取租金，乙方须按规定向甲方缴纳管理费、水电费、卫生治理费、宣传费等其他必须的费用……管理费按建筑面积计算，租赁期内的前五年管理费每月人民币160元/间”；第九条约定“贰拾年的首个合同期届满，本合同自动续期壹拾年，相关权利义务按本合同的约定执行，如有变更以双方协商的结果为准，但续租壹拾年甲方不收乙方租金。此续租期限届满前60天，双方应书面明示是否再续租，如双方同意再续租，应另行签订书面合同，相关权利义务另行约定；如任何一方未明示再续租，双方应于合同期限届满前5日对租赁物进行验收，经甲方验收无误，于合同届满次日进行租赁物交接，届时双方办理书面交接手续。乙方所承担物业的固定装修、镶嵌不得拆除，无偿归甲方所有。租赁物如有毁损，乙方应负责维修并承担维修费用，乙方拒不修复的，甲方可自行修复，乙方应承担因此而支出的全部费用”。此外，上述合同还对管理费、转租、转让、装修、租赁物的使用、经营与管理、违约责任等进行了约定。祥鸿公司向陈柱锋出具了二张收款收据，一张注明“收到陈柱锋交来承租A10区-02铺位使用权租金321565元正”。另一张收据载明“今收到陈柱锋承租A10-02号铺位使用权租金￥160800元正，此款与委托经营租金相抵扣。”2010年8月18日，王建荣、许壮彪、陈松有、方茂华召开东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司董事会会议并根据祥鸿公司在2009年3月3日的股东会决议内容，于2010年8月18日经董事会决定以包括案涉商铺在内的部分商铺抵消王建荣和陈松有两人1.4亿元的投资款。2010年8月30日，经东莞市工商行政管理局核准，祥鸿公司的股东由原来的王建荣、陈发枝、方国阳、方茂华变更为王建荣、许壮彪、陈松有、方茂华。2011年3月15日，王建荣向祥鸿公司出具《委托书》，注明王建荣委托祥鸿公司代为办理包括案涉租赁物在内的商铺的出租事宜，涉及祥鸿国际农批城的短租和长租等相关程序，一切按照祥鸿公司的招商条例执行，对委托人在办理事项过程中所签署的有关文件，王建荣均予以认可并承担相应的法律责任，委托期限自签字之日起至上述事项办完为止。2012年7月31日，经东莞市工商行政管理局核准，祥鸿公司的股东由王建荣、许壮彪、陈松有、方茂华变更为东莞市凯利贸易有限公司、王建荣。2013年8月2日，经东莞市工商行政管理局核准，祥鸿公司的股东由东莞市凯利贸易有限公司、王建荣变更为邝雪光一人。2014年3月10日，王建荣以委托合同纠纷为案由向一审法院起诉祥鸿公司，所涉案号为第109号案件。在该案中，王建荣主张其是案涉商铺的所有权人，并确认其委托祥鸿公司对外签订物业使用权租赁合同，其已经收到案涉商铺40年物业使用权的款项，但这些租赁合同的承租人又与祥鸿公司签订了委托经营协议，并约定祥鸿公司在委托经营期间应向承租人支付的款项从40年物业使用权的款项中扣除，故祥鸿公司在委托经营期间对外出租所收取的租金应支付给王建荣，但祥鸿公司并未将包括案涉商铺在内的68间商铺2013年8月1日至2014年2月28日期间的租金交付给王建荣，故王建荣诉求祥鸿公司向其支付该期限的租金及利息。一审法院在该案中认定案涉商铺的权益属于王建荣，案涉商铺是王建荣以祥鸿公司的名义对外出租，且祥鸿公司在五年委托经营期间对外出租所收取的租金应归王建荣所有，判决祥鸿公司向王建荣支付包括案涉商铺在内的68间商铺2013年8月1日至2014年2月28日期间的租金和利息。祥鸿公司对该判决不服，向东莞市中级人民法院提起上诉，所涉案号为（2014）东中法民二终字第1185号（以下简称为第1185号案件），东莞市中级人民法院判决驳回上诉、维持原判。2017年6月7日，经东莞市工商行政管理局批准，祥鸿公司的股东变更为东莞市昌本贸易有限公司，法定代表人变更为苏海泉。（二）引发本案的原因及一审法院的释明情况：陈柱锋主张在案涉租赁合同履行的过程中得知案涉商铺没有产权证，没有办理报建手续，也没有交付陈柱锋使用，遂起诉，要求祥鸿公司、邝雪光、王建荣连带退还案涉租赁合同未能履行部分所对应的租金。诉讼过程中，祥鸿公司承认其与陈柱锋签订案涉租赁合同时未向陈柱锋披露王建荣是案涉商铺的实际权利人，祥鸿公司主张案涉租赁物是王建荣委托其向陈柱锋出租，应由王建荣承担本案债务。陈柱锋明确表示要求王建荣承担退回占有使用费的责任，要求祥鸿公司、邝雪光承担连带责任。一审法院在审理（2015）东二法厚民一初字第328号案件时，就案涉建设工程规划许可证副证的效力问题向东莞市城乡规划局发函调查，该局函复确认前述建设工程规划许可证副证属实，但所涉项目未申请规划核实。（三）其他情况：一审庭审辩论终结前，三方当事人均未向一审法院提交现有的案涉租赁物已经换发建设工程规划许可证正证或已经按主管部门批准的意见建设的证据。祥鸿公司确认其基于委托经营协议需向陈柱锋支付的租金160800元已经与陈柱锋基于案涉租赁合同需向祥鸿公司支付的租金160800元相互抵扣，但主张陈柱锋实际支付的数额是321565元，其余160800元并未实际支付，且在五年委托经营期限内虽然以祥鸿公司的名义与实际承租人签订合同的，但各个商铺的合同期限并不一致，在五年委托经营期限届满后祥鸿公司已经将案涉租赁物交还给陈柱锋，由陈柱锋自行收取租金，陈柱锋也已经与其他的物业公司以及实际承租人签订了三方协议。王建荣认为其是案涉租赁物的实际权利人，案涉租赁合同是有效合同，该农批城经政府部门批准后建设，已取得建设许可和建成验收合格手续，具备经营前提条件，案涉租赁物取得了《建设工程规划许可证》副证，依法应被认定为有效合同。一审法院认为：综合案涉各方的诉辩意见，本案的争议焦点如下：一、案涉租赁合同是否有效；二、陈柱锋诉求的退还租金有无依据，数额应如何认定；三、祥鸿公司应否对案涉债务承担责任。对此，一审法院分析如下：一、关于焦点一。案涉租赁物现只有建设工程规划许可证的副证，而该证明确注明：“一、本证是经城乡规划主管部门依法审核，作为已办理规划报建手续的凭证。建设工程竣工后，凭本证到发证机关申请规划核实并换发《建设工程规划许可证》，方能作为该工程的法律凭证。二、未取得本证或不按本证规定进行建设的，均属违法建设”。另外，东莞市城乡规划局也函复一审法院确认案涉的建设工程规划许可证副证属实，但所涉项目未申请规划核实，即未取得正证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，现有的《建设工程规划许可证》副证已经明确注明经发证机关核发的正证方能作为工程的法律凭证，未取得副证或不按副证的规定建设的，均属违法建设，现各方在一审庭审辩论终结前均未向一审法院提交现有的案涉租赁物已经取得建设工程规划许可证正证或已经按主管部门批准的意见建设的证据，一审法院认为现有证据并不足以证明现有的案涉租赁物已经按副证的规定建设或已经按主管的批准意见建设，并认定陈柱锋与祥鸿公司所签订的案涉租赁合同为无效合同。二、关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，案涉租赁合同无效，合同的当事人应将各自因案涉租赁合同所取得的财产返还给对方。对照本案，案涉租赁合同的签订方是陈柱锋与祥鸿公司，且签订的时间在《董事会决议》作出以及王建荣出具《委托书》之前，虽然祥鸿公司与王建荣之间的确存在委托合同关系，但在祥鸿公司承认其未向陈柱锋披露祥鸿公司与王建荣之间的委托合同关系的情况下，陈柱锋有权根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定选定合同的相对人。一审庭审中，陈柱锋已经明确选定案涉租赁合同的相对人为王建荣，而非祥鸿公司，案涉租赁合同无效的法律后果应由陈柱锋和王建荣承受，陈柱锋和王建荣应将各自因案涉租赁合同所取得的财产返还给对方。具体而言，王建荣应向陈柱锋返还已经收取的租金。又因案涉租赁合同无效，故王建荣委托祥鸿公司所收取的租金实为租赁物的使用费。至于王建荣应向陈柱锋返还的金额，一审法院认为，虽然陈柱锋直接支付给王建荣的使用费仅有321565元，但并不代表陈柱锋实际支付的款项就只有321565元。根据合同约定，陈柱锋需要支付的租金是482365元，在支付该482365元的过程中，陈柱锋已经直接支付了321565元，其余160800元虽然陈柱锋没有以现金或转账方式直接支付，但根据委托经营协议，陈柱锋是完全有权收取160800元的，因此，该160800元是陈柱锋基于委托经营协议而可以实际收取到的钱款，是客观存在的财产，但陈柱锋将其有权向王建荣收取的160800元与其基于案涉租赁合同应向王建荣支付的160800元相抵扣，即陈柱锋实际上已经履行了160800元的支付义务，祥鸿公司向陈柱锋出具的收款收据也已经有明确的反映，因此，陈柱锋实际上支付的使用费应为482365元，王建荣应当向陈柱锋返还占有使用费482365元。至于陈柱锋需承担的占有使用费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，陈柱锋也应该将其因案涉租赁合同所取得的财产返还给王建荣。陈柱锋和祥鸿公司均确认王建荣基于委托经营协议需向陈柱锋支付的租金与陈柱锋基于案涉租赁合同需向王建荣支付的租金已经相互抵扣，即陈柱锋已经收取了委托经营协议所涉的五年委托经营期的租金，可以认定在这五年里，陈柱锋已经实际使用了案涉租赁物。陈柱锋因案涉租赁合同已经实际享受了案涉租赁物的占有使用权益，而该“占有使用权益”是有价值的，但却是无法直接返还的。因此，陈柱锋只能向王建荣返还占有使用的对价即占有使用费。又根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，对王建荣主张该占有使用费应从其需向陈柱锋退还的款项中扣减，一审法院予以采纳。至于该占有使用费的金额，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，应参照案涉租赁合同的租金标准，并结合陈柱锋实际占用案涉租赁物的时间计算：首先，关于案涉租赁合同的租金标准，关键在于案涉租赁合同实际的租赁期限。一审法院认为，虽然合同第二条“租赁期限”第一款约定“本合同的履行期限为首个合同期，共20年，首个合同期期满后，自动续租10年，作为第二个合同期，合同续租10年免收租金”，但该条第二款同时也约定“租赁期限从2010年1月1日起至2039年12月31日止，共叁拾年，分两个合同期履行”，可见，案涉租赁合同的租赁期限为30年，只是当事人自行约定分两个合同期限履行。另外，案涉租赁合同第九条也约定“贰拾年的首个合同期届满，本合同自动续期壹拾年，相关权利义务按本合同的约定执行……此续租期限届满前60天，双方应书面明示是否再续租，如双方同意再续租，应另行签订书面合同，相关权利义务另行约定，如任何一方未明示再续租，双方应于合同期限届满前5日对租赁物进行验收，经甲方验收无误，于合同届满次日进行租赁物交接，届时双方办理书面交接手续”，可见，当事人所约定的第二个合同期是首个20年的合同期限的自动顺延，两个合同期之间并没有中断，相关的权利义务也按本合同的约定执行，无需另行签订书面合同，这与续期届满后双方需要重新以书面方式明示且需要重新签订书面合同的真正的续租有明显的区别，由此可见，陈柱锋与祥鸿公司签订案涉租赁合同时的真实意思表示就是陈柱锋支付482365元的租金作为其享有30年使用权的对价。综上，一审法院认为案涉租赁合同的租赁期限实际上就是30年，每年的租金标准应为482365元÷30年=16079元/年。其次，关于陈柱锋实际占有使用案涉租赁物的时间，祥鸿公司主张其在五年委托经营期限届满后已经将案涉租赁物交还给陈柱锋并由陈柱锋收取租金，而陈柱锋主张期满后案涉租赁物一直由祥鸿公司控制和收取租金，陈柱锋没有自行收取租金，一审法院认为在祥鸿公司未能举证证明五年期满后已经将案涉租赁物交还给陈柱锋的情况下，本案只对陈柱锋在五年委托经营期间的占有使用费即16079元/年×5年=80395元进行扣减。扣除陈柱锋在本案中需要支付的占有使用费后，陈柱锋应得的退还的使用费应为482365元-80395元=401970元。因陈柱锋选择王建荣承担案涉债务，返还上述占有使用费的责任应由王建荣承担。三、关于焦点三。至于祥鸿公司的责任，因陈柱锋已经在本案中选定合同相对人为王建荣，现陈柱锋要求祥鸿公司承担返还占有使用费的连带责任，没有法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十九条第一款、第二百一十二条、第四百零三条第二款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款的规定，一审判决如下：一、确认陈柱锋与祥鸿公司在2010年1月27日签订的《东莞市祥鸿博览国际农批城物业使用权租赁合同》无效；二、限王建荣于判决发生法律效力之日起三日内向陈柱锋退还占有使用费401970元；三、驳回陈柱锋的其他诉讼请求。如果未按判决的指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8536元，由陈柱锋负担1451元、王建荣负担7085元。本院经审理对一审查明的事实予以确认，另查明以下事实：1.王建荣在二审期间向本院提交以下证据：①（2017）粤民再188号民事判决书，用以证明案涉租赁物不属于违法建筑，所涉租赁合同有效；②《再次函请尽快与我居委会共同申请办理》、《关于对请求办理东莞市祥鸿博览国际农批城规划验收的回复》、《请尽快与我居委会共同申请办理的函》、《关于协助办理东莞市祥鸿博览国际农批城规划核实的函》、祥鸿农批城总图，用以证明案涉租赁物至今未取得《建设工程规划许可证》正证的原因在于祥鸿公司怠于办理该证，所涉后果应当由祥鸿公司承担。经质证，祥鸿公司发表质证意见如下：确认证据①的真实性，但不确认关联性，广东省高级人民法院也作出了无《建设工程规划许可证》正证所涉的租赁合同无效的再审裁定；证据②的真实性由法院核实，祥鸿公司没有办理《建设工程规划许可证》正证的原因是缺少相关的办证资料。陈柱锋发表质证意见如下：对证据①，案涉租赁物只有具备了竣工条件，才能申请办理《建设工程规划许可证》正证，但本案已经超过了一年用地时效，用地规划许可证自行失效；对证据②，其中没有证据原件的复印件真实性、合法性、关联性均不予确认，对其他有原件的证据确认其真实性，但不确认其证明内容，应当由祥鸿公司作为申请人。2.祥鸿公司在二审期间向本院提交以下证据：①（2017）粤19民终2951号民事判决书、（2018）粤民申3058号民事裁定书，用以证明广东省高级人民法院已就与本案案情一致的再审案件［（2018）粤民申1836、1837、2895-2918、3058号共27案］作出裁定，均是驳回王建荣的再审申请；②（2018）粤19民终3948号民事判决书，用以证明已有终审判决已认定未取得《建设规划许可证》正证的物业所涉租赁合同无效。经质证，王建荣发表质证意见如下：对证据①的真实性予以确认，但不确认关联性，该两案争议的焦点是王建荣与祥鸿公司的委托关系，（2017）粤19民终2951号民事判决书中明确了王建荣对租赁合同被认定无效的判决提出过再审；对证据②的真实性予以确认，王建荣已就该案准备提起再审，该案与本案无关，该案租赁合同的相对方及租金的收取方均非王建荣。陈柱锋发表质证意见如下：认可上述证据的真实性。3.二审法庭调查中，王建荣称不清楚谁在使用案涉商铺，所有租金、押金均是祥鸿公司在收取；陈柱锋称祥鸿公司在返租期满后未将案涉商铺交回陈柱锋，也没有相关交接手续；祥鸿公司称其并未控制案涉商铺，并在二审法庭调查后向本院提交书面回复称案涉商铺由陈柱锋自行对外出租。4.案涉租赁合同第一条记载租赁物为祥鸿农批城A10区02号物业（建筑面积96.25平方米）。在第109号案件中，王建荣诉请68间商铺自2013年8月1日起的租金，其中包括了祥鸿农批城A10栋02号商铺；第109号案件并查明陈柱锋承租的祥鸿农批城A10栋02号商铺的委托租赁期限为2010年1月1日至2014年12月31日。5.王建荣在二审期间向本院提交中止审理申请，认为其已就27宗与本案案情相同的租赁合同纠纷案件向东莞市第二市区人民检察院提请抗诉并获受理，请求中止对本案的审理。王建荣并在二审期间向本院提交调查取证申请，请求向东莞市第二市区人民检察院调取就案涉租赁房屋的建设规划许可情况向东莞市城乡规划局出具的问询函以及复函。本院认为：本案为租赁合同纠纷。本案与另外27宗租赁合同纠纷属于不同的商铺，两者属于不同的法律关系，王建荣据此主张本案中止审理依据不足，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对王建荣上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审争议焦点在于：一、案涉租赁合同的效力认定问题；二、若合同无效，王建荣应否承担返还责任及具体计算方式。关于争议焦点一。案涉租赁物只取得建设工程规划许可证副证，该副证注明在工程竣工后需凭该证到发证机关申请规划核实并换发建设工程规划许可证正证，在案涉建设工程至今尚未取得建设工程规划许可证正证的情况下，不足以认定案涉租赁物已满足《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的认定租赁合同有效的前提条件。王建荣二审提交的证据无法证实案涉建设工程已经按照规定向发证机关申请换发正证，亦不足以证明案涉租赁物已按照副证规定建设，一审判决认定祥鸿公司与陈柱锋签订的案涉租赁合同无效并无不当，本院对王建荣就此提出的上诉主张不予支持。关于争议焦点二。合同无效，合同当事人应将各自取得的财产返还对方，本院针对王建荣就此提出的上诉主张分析如下：第一，第109号案件、第1185号案件的民事判决书已根据王建荣的诉请认定案涉商铺是王建荣以祥鸿公司的名义对外出租，且祥鸿公司在五年委托经营期间对外出租所收取的租金应归王建荣所有，一审判决依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定认为陈柱锋可以选择合同相对人并认定王建荣应承担返还责任于法有据，本院对王建荣就此提出的上诉主张不予采纳。第二，陈柱锋将其可以收取的委托经营租金160800元与其应当支付的使用权租金160800元相抵扣，鸿祥公司亦向陈柱锋分别开具收据确认收到使用权租金321565元、160800元，并且王建荣在第109号案件、第1185号案件中诉请鸿祥公司支付租金的计算期间亦与案涉委托租赁期限存在重叠，现王建荣以未实际收到该款作为抗辩理由依据不足，本院对此亦不予支持。第三，一审判决认定案涉租赁年限为30年，委托经营期间的占有使用费应按16079元/年计算并进行扣减具有合同依据，本院予以维持；王建荣主张租赁年限仅为20年，租金标准应按20年限计算没有依据，本院不予支持。此外，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，王建荣对反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明；退一步来说，案涉租赁物在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证正证，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条的规定，本院对王建荣在二审期间提出的调查取证申请亦不予准许。综上所述，上诉人王建荣的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及前述援引法律的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7330元，由王建荣负担。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  何 飞审判员  伍小冰二〇一八年七月二十六日书记员  彭玲玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十五条当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。