江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2019)苏0585民初2411号 原告：郑洁，女，汉族，1974年2月7日出生，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：刘成智、白明靖，上海丹枫律师事务所律师。 被告：朱建江，男，汉族，1959年7月14日出生，住上海市徐汇区。 原告郑洁与被告朱建江追偿权纠纷一案，本院于2019年4月24日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑洁委托诉讼代理人刘成智、白明靖，被告朱建江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑洁向本院提出诉讼请求：1、要求被告承担原告就2018苏0585民初5237号民事判决书中承担的义务，即违约金10万元、律师费2万元、案件受理费25360元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月2日原告与被告共同购买了坐落于太仓市房屋，后原被告协商一致，被告同意将其占有该房屋的一半份额转让给原告，委托授权原告将该房屋出卖后，再行给付被告一半房屋款项。达成一致后，立即将该房屋在中介公司挂牌出卖，在被告授意原告出售该房屋后，2018年6月17日原告与林剑英签订了一份《房屋买卖合同》，后被告出尔反尔，不予配合办理该房屋的过户手续，致使该《房屋买卖合同》无法继续履行。2018年8月27日林剑英向法院起诉原告要求原告承担违约金、中介费、律师费等损失。法院（2018）苏0585民初5237号民事判决书认定原告与第三人朱建江的纠纷应另行主张，该判决已生效。根据物权法第一百零二条，因共有的不动产权或者动产产生的债权债务，偿还债务超过自己赢得承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。为维护原告合法权益，诉至本院。 被告朱建江辩称：1、原告所述不是事实，被告从未委托授权原告将涉案房屋出售，原告以自己买断涉案房屋为幌子，实际以空手道加价转卖牟取差价为目的，故意隐瞒了转手卖出的实情，即原告趁被告现财务困境，欲误导被告以两年多前的购入价140万元转让给原告，而原告瞒着被告再加价92万元，以232万元的价格转手卖给林剑英。2、原告与林剑英签订房屋买卖合同，收取定金，均隐瞒被告，所签合同上没有被告的签名也没有被告的委托授权。被告在不知情且未委托授权原告的情况下，原告的自主行为，这非委托行为所涉责任应由其自己承担，被告没有法律依据承担原告所说责任。3、原告未出资涉案房屋，却瞒着被告专卖牟利，此非委托行为不但损害了被告的合法利益，而且也导致了一系列法律后果。4、被告与原告无合同关系，被告也未在5237号案为房屋买卖合同上签名或者委托授权原告。综上所述，原告以自己买断涉案房屋为幌子，实际是以加价转卖谋取差价为目的，判决书2018苏0585民初5237号认定，被告与第三人之间的纠纷可另行主张，并不意味着可以无法律依据的主张，原告套用了物权法102条偷换了所指对象，102条所指的对象是因共有的不动产或者动产产生的债权债务。而原告是由法律判决所产生的债务，并不是不动产产生的债务。根据法律判决，原告无权要求对涉案房屋享有份额，即非共有也非不动产产生人，且原告与林剑英的纠纷是发生在涉案房屋共有权未确定期间，不适用物权法102条。无论事实上还是法律上，原告毫无依据可言，请依法驳回其诉请。 经审理查明，2016年4月2日太仓景尚置业有限公司（出卖方）与郑洁、朱建江（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：郑洁、朱建江以每平方米8983.5元，总金额1398191.94元，购买公安编号为景瑞翡翠湾29幢1-2层105号房屋（销售发票登记楼牌号29-105），建筑面积为155.64平方米。2016年4月2日，太仓景尚置业有限公司出具销售不动产统一发票，载明预收购房款568192元。2016年4月29日，太仓景尚置业有限公司出具销售不动产统一发票，载明涉案房屋购房款1398192元。2016年5月9日，朱建江通过其上海浦东发展银行账户向太仓景尚置业有限公司指定账户汇款830000元，附言：购房款。2016年5月11日，朱建江通过其上海浦东发展银行账户向太仓景尚置业有限公司指定账户汇款13920.75元，太仓市房地产开发管理中心出具太仓市住宅专项维修资金专用收据载明，涉案房屋维修资金费用为13920.75元。2016年5月25日，朱建江通过其上海浦东发展银行账户向案外人辛成祥支付15000元，附言：中介服务费。双方确认涉案房屋购房款已全部支付，购房款及费用均由被告朱建江支付。 2018年6月17日，郑洁作为出售方（甲方）、产权共有人为朱建江、林剑英作为购买方（乙方）、太仓市世路房地产经纪有限公司作为中介方（丙方）签订房屋买卖合同，载明“第一条房屋的基本情况：甲方同意将坐落在太仓市东古路58号29幢105室的房屋出售给乙方。乙方对甲方出售的上述房屋已充分了解愿意购买上述房屋，并接受现况交房。甲方承诺上述房屋权属清楚，没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务以及其他权利瑕疵。如有上述未清理事项，概由甲方负责处理，乙方不负责承担任何责任，如果由此给乙方造成经济损失，由甲方负责赔偿，并可视为甲方违约。2018年8月27日本院受理了原告林剑英起诉被告郑洁房屋买卖合同纠纷，原告林剑应诉请判令解除林剑英与郑洁于2018年6月17日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金46.4万元、中介费3万元；3.判令被告向原告支付因本案支出的律师费2万元。2019年2月27日本院（2018）苏0585民初5237号民事判决书判决：1、被告郑洁与原告林剑英签订的《房屋买卖合同》解除。2、被告郑洁于本判决生效之日起10日内支付原告林剑英违约金10万元。3、被告郑洁于本判决生效之日起10日内支付原告林剑英律师费2万元。案件受理费25360元，由被告郑洁负担。目前，该判决已生效。2019年7月19日，郑洁向本院交款147440元（其中2080元是执行费），履行上述判决内容。 原告为证实被告朱建江授权并知晓其向第三人出售房屋事宜，向本院提交双方间的微信聊天记录，经整理摘录与本案有关联微信内容如下： 2017年12月23日郑洁发微信（文字）：Kevin，房子的事情如果你打算处理请尽快办理。目前我配合你是没问题的，我父母身体不太好，我已经答应他们尽快成家，以后也不一定会在这里生活，所以以后再处理我不便再配合，你考虑一下看看怎么弄吧。 郑洁（文字）：还有一种办法，我把当时所有的钱给你，这房子归我，这样你接受吗？ 朱建江（语言）：你指的当时所有的钱，你讲明确一些是哪些钱，这也不是不好商量的。只要是能解决我这个目前的困境，那我就算了。……. 郑洁（文字）：买房子的钱啊。 朱建江（语言）：好的，有诚意大家能理解，再加上这个钱，那我看这个事情就能解决，要不然有诚意你没钱也没办法。 2017年12月26日微信聊天记录： 朱建江（语言）:小郑你的意图呢我都清楚了，只要你能够出全款，那我全身性退，那更解围了对吧，就大家朋友一场就算了。如果实在不行的话筹一半钱过来大家共同投资也可以的，但这个就比较复杂。…… 郑洁（文字）：我知道了，我尽量凑全款给你，这样大家没有负担了。……. 郑洁（文字）：当时所有票据都给你了，我记得是140万是吗？ 朱建江（语言）:是的，是139万多，好记点就140万。还有付掉点维修基金，好像是多少我也记不得了，对不对，还有中介费，这个都是小事，哎呀，这个都是可以商量的。好吧，就140万，你只要争取到140万或者70万先解决这个问题就可以了。 郑洁（文字）：我尽量筹140万，落实了告诉你。 2018年2月1日微信聊天记录： 朱建江（文字）：小郑，情况怎么样?筹款有眉目了吗？ 郑洁（文字）：我姐的房子做不了贷款，所以目前资金没落实。…… 2018年2月10日微信聊天记录： 朱建江：小郑，看来我将提前回国了，本打算去奥地利后再回国。我也不想回避你……你若能看在我们友情份上，诚心诚意地协助我处理掉翡翠湾，我心中会铭记感激的。我的意图是翡翠湾的房子对我来讲意义不大，我最想的是把朋友的钱尽快还上，因做人得讲信誉，人生不就是如此吗？…… 2018年6月9日微信聊天记录： 郑洁（语言）：现在房子的事我和对方谈好了，是这样，发票和合同上是我们二个人的名字，我说清楚了要将140万打到我合同上对方账户上，办房产证就办我一个人的名字。因为这件事是我们两个名字共同的，她要你写份委托书给我，因为我要她6月份140万到你账户，她要你写委托我办理这件事，这样我就可以处理了，你看这是怎么弄合适？ 朱建江（语言）:小郑，这样吧，你写一段文字，我也不太懂。到时候写的不是你的意思，你写一段文字过来，我看看如果没有啥大问题我认可的就照你的文字写，否则我还要动脑筋，实在是这方面花的精力太多了。 郑洁（文字）：好的，我等会写好了发给你看看，如果你觉得可以就加上你的名字发给我。 郑洁（文字）：小郑，关于太仓翡翠湾房子的事相沟通一下，因为太忙一直没有办理房产证，现在你把140万资金打入我的账户，我和家人同意房子归你所有退出房子产证上的名字，房子产证写你一个人名字。我们会配合你签字放弃产权。 郑洁（语音）：Kevin，我大概编写一下你看看文字里有没有什么不妥？如果你觉得没问题就按这样写发给我，如果觉得要修改就修改了发给我。大概就是这个意思。 2018年6月10日微信聊天记录摘录 朱建江（语音）:小郑，我看过了，这没什么问题，就是这里面要写进去以全部资金到账为有效，资金不到不行，你写上去后我加个名字发过来就OK了。 郑洁（语言）：Kevin，我上面写了，我要把140万打到你账户后你再同意放弃，我上面不是已经写了吗？ 朱建江（语音）:你写上款子全部到位了生效就可以了，大概什么时候款子打过来我再签字，太早签也没有用，如果你明天要打款了就告诉我我就签过来。 双方确认上述口头协议最终郑洁没有给朱建江140万，朱建江也未签字。 2018年7月7日微信聊天记录摘录 朱建江（语言）:小郑，我也头晕，不要搞得复杂，你和对方解释一下这件事相信就款子到位，不到位就算了，房子不卖给他了，我们房子不卖给他另外找途径。 2018年7月15日微信聊天记录摘录 朱建江（文字）：小郑，情况怎样了？ 郑洁（文字）：按照我们说好分二次走，先付一半去把产证办好，然后再付一半把50买下来，应该没有大问题，做贷款需要时间走流程。这样的方式你这有问题吗？ 朱建江（文字）：之前已说好就如此办，只是不要再拖，若时间长了恐有意外，现在房地产管控措施一直在加严，估计你那要多少时间。 郑洁（文字）：Kevin，时间上应该是8月初一半资金可以到位，给你后三天去办产证有问题吗？另一半资金9月份到位，你看看如果这样没问题我就确定下来了，确定好了就不能出差错，因为我这都是高利息容不得出差错。 朱建江（语音）:资金到位了，我应该三天没问题……。 二〇一八年七月二十七日 郑洁（文字）：Kevin，下周资金可以到位了，你周二和我一起去银行吧，到时候你把所有资料带给我，我要去预约办证。估计可以预约在8月3号办理，你看一下你这里的时间。 二〇一八年七月二十八日 朱建江（文字）:小郑，你好！我-朱建江，浦发银行徐汇支行卡号62×××12。 2018年7月30日郑洁通过其招商银行账户汇给朱建江70万元，用途备注：房款。 2018年8月9日 郑洁（文字）：Kevin，已经过了这么多天，你迟迟不去办房产证，不知道你到底什么意思？如果你想解决问题要见面沟通希望12号白天安排时间碰头。 2018年8月13日 郑洁（文字）：招商银行卡号，泰兴支行6214832157416863郑洁请你把钱还给我吧。 朱建江（文字）:好的，正在筹集。 郑洁（文字）：你既然说和我没关系那就还钱吧。…… 2018年8月16日朱建江退还郑洁33万元。朱建江辩称剩余37万是郑洁2年前向其借款，因此没有退还。 2018年8月16日微信聊天记录 郑洁（文字）：你到底要什么时候去办产证？今天为什么把我的房子投资款退给我？ 朱建江（文字）：我这边不承认你所谓投资。两年前乃至一年前你不投，现在投无意义且不合法。现只是清账一下我的债权，然后余款退给你，若有异议可咨询有关法律。…… 被告与中介的聊天记录载明：“中介：那你国外朋友知道西景瑞房出售的吧？郑洁：他不管我怎么处理，只要140万到他账户就行。中介：好的，那你朋友人在国外，方便发委托书你签合同的吧？郑洁：合同我签就可以，因为产证是办我一个人名字。” 上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、微信聊天记录、本院（2016）苏0585民初5237号、5281号民事判决书、本院诉讼往来结算专用凭证、结案通知书、及当事人当庭陈述等在卷佐证。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚信原则，恪守承诺。合伙债务的债务人清偿债务后，对超过自己应承担数额的部分享有向其他债务人追偿的权利。本案中原、被告作为共同买受人签订商品房买卖合同，共同协商处理涉案房屋，由此产生的责任应由双方共同承担。根据双方的聊天记录可以看出，被告朱建江明确要求原告郑洁协助处理涉案房屋，最终双方达成由原告郑洁出资140万元将涉案房屋买下的口头协议，原告郑洁想办法筹措资金的整个过程朱建江均知晓，包括郑洁为筹措资金将房屋出卖给案外人朱建江也是清楚的。后因朱建江违反协议约定在收到70万房款后，拒不履行产权登记手续，导致郑洁与林剑英房屋买卖合同无法继续履行，造成郑洁向林剑英承担违约责任的损失，对此被告朱建江应承担主要责任。原告郑洁在尚未获得涉案房屋完全处分权的情况下，草率与林剑英签订合同，对损失的产生也负有责任。现郑洁已承担了所有违约责任，有权向被告朱建江追偿。本院酌定被告朱建江承担70%的责任，即101752元（145360*70%）。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告朱建江于本判决生效之日起10日内支付原告郑洁101752元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3208元，由被告朱建江承担2246元，原告郑洁承担962元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。                                                              审判长  屈芳                                                              人民陪审员  童艳萍                                                              人民陪审员  季鸣芳                                                            二○一九年十一月十二日                                                               书记员  黄佳玉