四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终9496号 上诉人（原审原告）：刘宇，男，汉族，1987年12月9日出生，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：冯亚亮，四川启道律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李琼，女，汉族，1976年9月9日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：周依涵，四川泰仁律师事务所律师。 上诉人刘宇因与被上诉人李琼房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初12300号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 刘宇上诉请求：撤销一审判决，依法改判李琼双倍返还购房定金10万元，并赔偿因李琼单方面解除合同给刘宇造成的房屋差价损失（预期可得利益损失）24万元。事实和理由：一、一审法院认定李琼不存在违约行为，属于事实认定错误。事实上，李琼已经以其行为方式明确表示不愿意继续履行合同，构成根本性违约，应当承担违约责任，赔偿相应的损失。1、李琼擅自取回银行贷款所需材料，致使李琼的赎楼贷以及刘宇的购房商业贷款业务均无法进行，构成根本性违约；2、李琼将诉争房屋再次售卖，是以其行为明示其不愿意继续履行合同，构成根本性违约。二、一审法院对于合同未能履行完毕的原因不能归责于任何一方的认定与事实不符。案涉合同无法履行的原因可归责于李琼。若将李琼2017年12月4日的短信视为其履行的催告义务，那么李琼并未给予刘宇合理的履行期限，之后其擅自取回贷款资料阻断刘宇的审批流程，上述行为已构成根本性违约，故合同未履行完毕应当完全归责于李琼。此外，于本案起诉后，刘宇另行购买房产，同样是采用商业按揭贷款的方式，已成功获贷65万元，该贷款于2018年3月16日经银行审批通过，此事实能够佐证刘宇的征信瑕疵并不影响银行的审批结果。综上，请求二审法院查清事实后依法改判支持刘宇的诉讼请求。 李琼辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，审理程序合法，判决结果公平合理。一、案涉买卖合同不能继续履行的原因在于刘宇迟迟未能取得商业按揭贷款，刘宇已构成根本违约。在签订合同前，刘宇明知自己的征信存在问题，仍然选择以按揭的方式支付房款，存有过错；于合同签订后，李琼多次通过中介通知刘宇尽快取得按揭贷款，也给予了刘宇充分的履行时间，但是直至2017年12月8日长达90多天的时间里，刘宇均未履行，构成违约。二、李琼积极履行合同义务，不存在违约行为。1、本案合同约定由李琼通过赎楼贷还清原来的按揭款，后由于李琼征信问题导致赎楼贷无法通过，所以李琼与四川富安居房产经济有限公司（以下简称富安居公司）协商，由富安居公司代为垫付按揭款，已无需再办理赎楼贷，对此刘宇知情并同意，因此李琼才取回赎楼贷的相关资料。而且李琼的赎楼贷与刘宇购房的商业贷相互独立，李琼取回赎楼贷的资料并不会影响刘宇办理商业贷款，况且李琼也无权取回刘宇办理商业贷的相关资料；2、案涉房屋并未再次出售。刘宇一审中提交的聊天截图等资料并不能证明该房屋就是本案诉争房屋，且李琼与刘宇已经签订网签备案合同，在该网签合同被撤销之前，是无法继续出售案涉房屋的。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。 刘宇向一审法院起诉请求：一、判决李琼双倍返还购房定金10万元；二、判决李琼因单方面解除合同给刘宇造成的房屋价差损失（预期可得利益损失）24万元。 一审法院认定事实：2017年9月1日，刘宇（作为买方）与李琼（作为卖方）签订《房屋买卖合同》，合同约定刘宇购买李琼所有位于成都市武侯区房屋，建筑面积73.92平方米，当时房屋处于抵押状态，李琼尚未取得房屋不动产权证书；成交价96万元，在签订合同当日，刘宇支付定金5万元，第二部分房款91万元分两部分进行支付：1、刘宇向银行贷款67万元支付给李琼，李琼在取得该房屋产权证后十个工作日内无条件配合刘宇向银行提交贷款资料；2、首付款24万元在办理房屋过户手续时付清，且双方应在银行注销李琼产权抵押登记和刘宇贷款获银行审批通过后十个工作日内共同至成都市不动产登记中心办理过户手续；银行贷款承诺之金额由银行约定时间支付给李琼；合同最后备注，买卖双方清楚明白，该房屋李琼在银行有按揭贷款未还清，李琼通过中国银行赎楼贷业务偿还上述按揭贷款，由此产生的垫资费及利息均由刘宇承担。 合同签订当日，刘宇按合同约定向李琼支付了定金5万元。李琼于2017年10月初办理取得了该房屋不动产权证书，2017年10月12日，李琼配合刘宇向银行提交了贷款所需资料。但当时刘宇有消费贷款未还清，征信存在瑕疵，刘宇的贷款申请迟迟未被批准。 2017年12月4日，李琼通过短信通知刘宇，要求其在2017年12月5日前出具银行按揭贷款审批通知单或者采取全款购买的方式履行合同，但刘宇未能在2017年12月5日前取得银行按揭贷款审批通知，也不同意全额付款方式购买房屋。双方为此问题协商但不能达成一致意见，李琼于2017年12月8日从贷款服务人员处取回了自己提交的相关贷款资料。 2017年12月9日，刘宇在网上看到案涉房屋又挂网销售的信息。 2017年12月13日，刘宇委托律师向李琼发出《律师函》，要求李琼：1、停止另行售卖房屋行为，继续履行双方签订的合同；2、收到律师函2日内，无条件配合向银行提交贷款所需资料，办理贷款手续。李琼收到《律师函》后未作回应，刘宇遂诉至法院。 以上事实有《房屋买卖合同》、定金《收据》、《个人房屋信息记录》、不动产权证、短信记录、对张志宇的《谈话记录》、证人陈某、《律师函》及当事人庭审陈述笔录等证据收集在案佐证。 一审法院认为，刘宇与李琼签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，刘宇、李琼均应按照合同约定履行义务、享受权利。 从本案查明的事实看，刘宇、李琼双方在《房屋买卖合同》签订之初均在积极履行合同义务。刘宇按约支付了定金，李琼积极办理了房屋不动产权证，双方积极向贷款机构提交了相关资料。只是在办理银行贷款过程中，因为刘宇存在征信瑕疵，贷款时间超过正常办理时间，双方针对这一签订合同时未能预见到的情况未能协商达成补充协议，未能找到解决办法，致合同未能履行完毕。但合同未能履行完毕的原因并不能完全归责于双方中任一方，即刘宇、李琼双方均无违约行为，只是出现订立合同时所未预见的问题又协商不成终致合同目的不能实现。故一审法院对刘宇要求李琼双倍返还定金10万元并赔偿可得利益损失24万元的请求不予支持，但李琼应将收取的5万元定金返还给刘宇。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十七条之规定，判决：一、在本判决生效之日起十日内，李琼返还刘宇购房定金5万元；二、驳回刘宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6400元，减半收取3200元，诉讼保全费1020元，共计4220元，由被告李琼负担2110元，原告刘宇负担2110元。 二审中，当事人没有提交新证据。除下列另查明的事实外，本院经审理查明的其他案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认： 1、双方于《房屋买卖合同》中约定“如卖方未能履行本合同之条款以至本转让交易不能顺利完成，卖方必须退还买方已交付给卖方的定金及赔偿与定金相同的金额予买方，当卖方做出以上赔偿后买方不可要求进一步赔偿或要求卖方履行此合同。” 2、李琼因征信存在瑕疵导致赎楼贷无法通过。 3、2018年3月16日，刘宇与广发银行股份有限公司成都分行签订《个人房屋按揭贷款合同》，系刘宇为购买四川省成都市双流区东升街道广都大道189号大成天府景秀50栋1单元6层12号房屋办理按揭贷款而签订的合同，刘宇以该购买的房屋抵押向广发银行股份有限公司成都分行贷款65万元。 本院认为，刘宇于本案中主张的定金双倍返还，系认为李琼履行催告义务后并未给予刘宇办理按揭贷款的合理履行期限，同时李琼擅自取回贷款资料阻断了其贷款的审批流程，该行为已构成根本性违约，故合同未履行完毕应归责于李琼。对此，李琼则抗辩案涉合同签订后，其多次通过中介通知刘宇尽快取得按揭贷款，也给予了刘宇充分的履行时间，其于2017年12月8日取回资料的行为系其行使解除权。结合双方上述诉辩主张，本院认为，在李琼享有解除权的情形下，其解除行为才能依法发生解除的法律效力，但若其实施解除行为时并不享有解除权，则基于该解除行为已造成了案涉合同无法继续履行的基本事实，足以认定其行为构成违约。故，本案中，李琼取回贷款资料时是否享有解除权系认定违约责任的关键。 对于李琼实施上述解除行为时是否享有解除权，须结合其于本案中的事实主张进行认定。依李琼主张，其系认为刘宇因征信问题导致贷款办理迟延，故其于2017年12月4日发出短信要求刘宇在其短信限定的期限内履行，鉴于刘宇仍未履行，故李琼得主张享有解除权。对此，本院认为，李琼的上述解除权主张系基于《中华人民共和国合同法》第九十四条，即“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。依上述法律规定，李琼主张的解除权须同时满足两项要件，即刘宇“迟延履行主要债务”以及刘宇“经催告后的合理期限内仍未履行”。 关于刘宇是否已构成“迟延履行主要债务”的问题，本院认为，迟延履行的前提是双方已约定有履行期限，但本案中双方并未明确约定刘宇商业贷款审批通过的具体时间。同时，依双方合同约定，李琼注销产权抵押登记、刘宇贷款获得银行审批通过系并列条件，并无先后之分，仅在该两项条件全部成就时，双方方共同进入下一个履行环节，即共同办理案涉房屋的过户手续并由刘宇支付首付款24万元。在李琼负有办理赎楼贷并注销抵押登记、刘宇负有申请商业按揭贷款并获审批通过的两项合同之债并无先后之分时，依《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”之规定，李琼在未注销案涉房屋抵押登记之前无权要求刘宇先行办理获得商业贷款审判。故李琼于2017年12月4日要求刘宇出具银行按揭贷款审批通知单，刘宇得依上述法律规定拒绝李琼的该先行履行要求。于此场合，认定刘宇迟延履行主要债务缺乏法律依据，故李琼于12月8日取回贷款资料时并不享有其所主张的合同解除权，并因该擅自解除行为而构成违约。另外，对于刘宇的征信瑕疵问题，本院认为，本案中并无证据表明，该征信瑕疵系贷款审批与否的充分条件。通常情形下，贷款审批是否通过系由接受贷款申请的银行决定，相应的征信瑕疵是否会对贷款审核通过构成决定性影响亦须由银行进行认定，而非由当事人主观推定或法院直接认定。本案中，李琼并未提交足以采信的证据证明刘宇的征信瑕疵已构成了后续商业贷款无法发放的充分条件，且刘宇于本案中提交了其另行购买房屋的商业贷款合同佐证证实其经过积极处理征信瑕疵后，亦可具备获贷条件，故对于李琼以刘宇征信瑕疵为由主张刘宇违约的理由，本院不予采纳。 纵观本案，基于最大限度促成合同目的实现之基本原则，于合同履行过程中发生障碍时，双方均仍可采取补救措施或以友好磋商的方式以消除障碍、继续履行，但本案中李琼无视合同约定的履行序位和己方未履行合同义务的基本事实，径行要求刘宇先行履行，缺乏依据。而于此之后，李琼取回办理赎楼贷的相关资料，该行为已充分表明其将不再继续履行合同，并成为案涉合同最终无法履行的根本原因。基于此，本院认为，案涉合同最终无法履行的责任系可归责于李琼一方。基于李琼的违约行为，本院对刘宇主张的双倍返还定金予以支持。对于刘宇于该双倍返还定金之外另行主张的违约损害赔偿，本院认为，刘宇已通过双倍返还定金得以弥补损失，且其并未提交足以采信的证据证明其实际损失已超出上述范围，故应承担举证不能的不利责任。同时，依双方合同约定，于获得双倍返还定金后，刘宇亦不可进一步主张赔偿，故其于本案中提出该损失赔偿主张，有违双方约定，且依据不足，本院不予支持。 综上，刘宇的上诉主张部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初12300号民事判决； 二、李琼于本判决生效之日起十日内向刘宇双倍返还定金10万元； 三、驳回刘宇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取3200元，诉讼保全费1020元，共计4220元，由李琼负担3000元，由刘宇负担1220元费；二审案件受理费6400元，由李琼负担4400元，由刘宇负担2000元。 本判决为终审判决。 审判长 龚 成 审判员 廖 方 审判员 袁晟翔 二〇一八年七月十七日 书记员 何金凤