四川省攀枝花市仁和区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0411民初942号原告：卢素钦，女，汉族，1968年12月9日出生，户籍地：四川省开江县，现住四川省攀枝花市仁和区。委托诉讼代理人：李奎林，四川有度律师事务所律师。被告：马锡燕，男，汉族，1963年11月22日出生，住：四川省攀枝花市仁和区。原告卢素钦诉被告马锡燕排除妨害纠纷一案，本院于2018年5月4日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢素钦及其委托诉讼代理人李奎林，被告马锡燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告卢素钦向本院提出诉讼请求：1、请求判令排除被告对“仁和区XXXX街XX号XX栋X号”房屋的侵权行为，返还房屋，即被告搬离该房屋；2、请求判令被告支付房屋占用费（从2018年2月26日起，参照同地段周边房屋租金1500元/月计算，暂计算至2018年6月26日，合计：6000元。实际产生的占用费，请求计算至被告停止侵权为止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告通过房屋中介机构，全款购买了位于仁和区XXXX街X号XX栋X号房屋一套，并于2018年2月26日办理过户手续，取得《不动产权证书》（证号：川XX**攀枝花市不动产权第XXXXXXX）。被告无视案涉房屋已归原告所有的事实，以与房屋前所有人有债权债务纠纷为由，强行霸占房屋，阻碍原告入住，故诉至法院。被告马锡燕辩称，因案涉房屋原房主毕某与其丈夫刘某曾向我借款21万元，在2017年10月1日，毕某的母亲李某某与我签订了为期20年的《房屋出租合同》，将案涉房屋抵押出租给我使用，租金一年1万元。后考虑到20年期限到后，我既无法收回借款，房屋也不属于我，我便与毕某重新签订了房屋抵押买卖合同，房屋由我使用。我不认识原告，房屋是原房主毕某交给我使用的，我并没有侵占房屋，我根本不知道房屋被卖出去了，原房主也没有通知过我，原告要起诉的话应该起诉原房主，我也是受害者。经审理查明，案外人毕某、唐某某原为夫妻关系，二人于2015年6月16日在攀枝花市仁和区民政局办理办理离婚手续，并协议案涉房屋归毕某所有，贷款由唐某某归还。截止至2018年2月26日，案涉房屋仍登记于毕某、唐某某名下。2017年2月8日，毕某与刘某在攀枝花市仁和区民政局登记结婚。因案外人毕某、刘某欠被告马锡燕借款，毕某的母亲李某某曾以毕某、刘某的名义与被告马锡燕签订《房屋出租合同》，约定将案涉房屋出租给被告，租期自2017年10月1日至2037年10月1日，由马锡燕一次支付房租加押金21万，并将房屋交由被告马锡燕使用，但被告未实际支付该租金和押金，认可以借款进行抵扣。后被告考虑到租期届满后，自己即无法收回借款，房屋产权亦不归属自己，便找到毕某、刘某协商。2018年1月1日，毕某、刘某向被告出具《房屋抵押买卖合同》一份，载明：毕某、刘某因向马锡燕借款20万元，到期无力偿还，用案涉房屋作为抵押，房屋价值360,000元，借款200,000元作为首付款，余款160,000元在房屋过户后一次性付清；房屋于2018年1月1日交付被告使用；毕某、刘某在2018年6月30日前有销售权和收回房屋的权利，但要付清借款和支付相应资金利息；如该房屋出租，其他意外情况，不能还清借款，就用攀枝花市东区机场路XXX号X栋XX楼X号一套住房，面积：72㎡，以贰拾万元作为抵押，互不找补。案涉房屋至今由马锡燕居住使用。2017年6月7日，原告与毕某、唐某某通过攀枝花市新起点房地产经纪有限责任公司（以下简称新起点公司）介绍，签订了《房地产买卖及居间合同》，原告以456800元的价格向毕某、唐某某购买位于攀枝花市仁和区XXX街XX号XX栋X号房屋一套。2017年12月25日，双方重新签订《房地产买卖及居间合同》，约定原告以456800元的价格向毕某、唐某某购买案涉房屋,并对房屋价格、交易时间、过户时间等进行了约定。签订买卖合同后，原告通过现金及转账方式向毕静、唐某某支付了房款，并于2018年2月26日办理过户手续，原告于当日取得不动产登记权证书，产权证号：川（XXXX）攀枝花市不动产权第XXXXXXX号。同日，新起点公司将案涉房屋钥匙交付原告。2018年2月27日，原告告知被告案涉房屋已过户至其名下，要求被告搬离房屋，被告拒绝搬出。上述事实有原被告的陈述、离婚登记审查处理表、结婚登记审查处理表、《房屋出租合同》、借条、《房屋抵押买卖合同》、《房地产买卖及居间合同》、房屋信息摘要、转账凭证、收条、影像资料、不动产登记权证、庭审笔录等证据在案佐证，足以证实。本院认为，公民合法物权受法律保护，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害，并可就妨害行为造成的损失主张赔偿。本案争议的焦点为：1、案涉房屋过户交易前，被告占有使用房屋是否合法；2、原告是否合法取得案涉房屋的所有权；3、原告取得案涉房屋的所有权后，被告继续占有、使用房屋是否构成妨害行为，被告是否应当承担房屋占用费。首先针对案涉房屋过户交易前，被告占有使用房屋是否合法问题。被告未提交证据证明毕某的母亲与被告马锡燕签订的《房屋出租合同》经过了所有权人毕某的追认，对该份证据，本院不予采信。案外人毕某、唐某某离婚协议约定，离婚后案涉房屋归毕某所有，因此，毕某对房屋具有占有、使用、处分、收益的权益。案外人毕某、刘某因欠被告马锡燕的借款，于2018年1月1日与被告马锡燕签订《房屋抵押买卖合同》，约定了将案涉房屋交付被告使用，同时双方亦约定了毕某有出售房屋的权利，因此，在房屋办理过户交易前，被告马锡燕基于对债务人毕某、刘某享有的债权和双方的约定，在房屋所有权发生转移前，占有、使用案涉房屋的行为符合法律规定和合同约定。其次，关于原告是否合法取得案涉房屋的所有权问题。原告与案外人毕某、唐某某在平等自愿的基础上签订了《房地产买卖及居间合同》，并支付了合同对价，办理了过户手续，其交易行为合法有效。被告认为原告与毕某、唐某某恶意串通，损害其利益的辩论意见，未提交证据证明，本院不予采信。原告作为善意第三方取得房屋产权合法有效。最后，原告取得案涉房屋的所有权后，被告继续占有、使用房屋是否构成妨害行为，被告是否应当承担房屋占用费。虽然案外人毕某向被告马锡燕出具了《房屋抵押买卖合同》，并将房屋交付被告使用，但被告既未向毕某支付合同对价，亦未办理房屋抵押或过户手续，因此，根据双方的约定，毕静仍享有处置房屋的权利，而被告与毕某、刘某之间的约定亦不能约束善意第三人。现原告合法取得案涉房屋的所有权，并取得房屋钥匙，被告占有使用房屋的权利随着所有权的转移发生终止，被告仅享有向毕某、刘某主张归还借款的权利，但该权利不能对抗原告对房屋享有的物权，因此，被告继续占有使用房屋侵害了原告的所有权，因此，原告要求被告排除妨害，搬离案涉房屋的请求，本院予以支持。但由于原告要求被告搬离案涉房屋时，未向被告出具产权证，案外人毕某、刘某亦未向被告如实告知房屋出卖事实，被告基于最初房屋使用权的合法取得以及合理怀疑，在当时拒绝搬离房屋符合情理，因此，原告要求被告自2018年2月26日起支付房屋占用费的请求，本院不予支持。综上，被告马锡燕对案外人享有的债权可以通过合法途径主张，其继续占有使用案涉房屋的行为侵犯了原告的所有权，应当予以排除。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国侵权侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告马锡燕自本判决生效之日起十五日内自行搬离攀枝花市仁和区XXX街XX号XX栋X号房屋；二、驳回原告卢素钦其他诉讼请求。本案受理费50元，减半收取25元，由被告马锡燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。本判决书生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。审判员  李琳二〇一八年七月十六日书记员  沙娜