广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2016）桂0105民初2698号 原告：黄胭樱，女，壮族，1967年9月6日出生，住南宁市良庆区。 原告：黄劲源，男，壮族，1989年7月29日出生，住南宁市良庆区。 共同委托诉讼代理人：李林峰，广西安信律师事务所律师。 被告：南宁城市建设投资发展有限责任公司，住所地南宁市壮锦大道**。 法定代表人：李锡坚。 委托诉讼代理人：李汉高，北京市中银律师事务所广西分所律师。 委托诉讼代理人：陆琴敏，北京市中银律师事务所广西分所律师。 原告黄胭樱、黄劲源诉被告南宁城市建设投资发展有限责任公司（以下简称城投公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄胭樱、黄劲源的共同委托诉讼代理人李林峰、被告城投公司的委托诉讼代理人陆琴敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄胭樱、黄劲源诉讼请求：一、判令被告赔偿延迟交房给原告造成的损失：792000元（暂从2011年1月1日计算至2016年6月30日，按照每月12000的房租损失计算，则12000元/月*66个月=792000元，实际损失以评估为准，计算至房屋交付之日止）；二、判令被告赔偿原告因房子质量问题所将继续产生的维修费用100000元（以实际评估为准）；三、被告赔偿原告的物业管理费用28450.62元；（从2010年12月31日计算到2016年6月30日，损失费用为287.38平方米×1.5元/月*66个月=28450.62元，计算到实际交付之日止）；四、被告立即交付房屋，继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；五、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告于2010年10月10日与被告签订《商品房买卖合同》，内容为：合同约定了原告向被告购买的房屋位于南宁市壮锦大道31号八桂绿城二期苏堤春晓Ｃ区，建筑面积287.38平方米，价格3119783元，交房时间为2010年12月31日，还约定了其他条款。到了原被告双方约定的交房时间，原告验房发现有严重影响入住的现象，遂不同意收房，当场向现场验房的工作人员提出尽快整改。应原告的要求（原告一般情况下通过现场管理的物业公司进行反应要求），被告或者被告委托的单位也进行维修整改，因为维修质量都不合格，原告反复进行报修、被告反复进行维修。原告现存的报修记录如下：2011年11月1日、2013年9月27日、2014年4月30日。到了2014年7月11日，被告认为维修结束，施工单位、物业管理单位、客服中心、预结算部分别在上面签字或盖章。但原告之后再验收房屋的时候还是发现有渗水、空鼓等现象。从该物业的报修记录、维修记录中可以看出，被告交付的房屋质量有渗水、空壳、开裂等严重影响入住的现象。仅从被告最后一次的返修记录表可以看出，返修的内容一共有四项，（分别是外墙渗水修复26㎡、露台渗水处理48㎡、墙外开裂空鼓处理210㎡、垃圾清运91㎡。）最后一次返修还需要的时间长达2个多月（从2014年4月30日至2014年7月11日）。长时间的维修，以及多项需要维修的记录说明了该物业的确是达不到交付条件，业主无法装修入住。如果不解决质量问题，强行入住并进行装修，发生了渗水导致的损失会更大。为了避免更大的损失，原告在修好之前不能装修入住。被告不能按时交付合格的商品房给原告，按约定已违约，造成了原告的损失。因被告坚持对原告说商品房物业已经于2014年7月11日维修完毕，不再维修了。但是被告维修后的商品房存在严重影响原告入住的情形，原告请相关的专业人员初步评估，认为该商品房还需要进行维修，维修的费用约为100000元（以实际评估为准）；开发商在《商品房买卖合同》合同中第二十一条约定由南宁市康业物业管理有限公司进行管理（现已变更物业管理公司，但费用不变）物业收费价格为1.5元/月/平方米（建筑面积），原告为此支出的费用为287.38平方米*1.5元/月*66个月=28450.62元。2017年7月6日，原告将诉讼请求第一、二项变更为：一、被告赔偿因被告待交付的房屋质量问题严重影响原告正常使用所造成的损失546000元（暂从2011年1月1日计算至2016年6月30日，按照每月7000的房租损失计算，则7000元/月×78个月=546000元，实际损失以评估为准，计算至房屋交付之日止）；二、被告赔偿原告因房子质量问题所将继续产生的维修费用50000元。 被告城投公司辩称，被告不存在延迟交房，原告要求被告赔偿损失没有依据，并且原告诉请月租金12000元主张违约金没有事实依据；2、原告主张被告赔偿继续产生的维修费用没有事实及法律依据，首先，原告提出的房屋存在的瑕疵被告已经进行维修处理并且经过物业管理等单位验收合格，其次，原告主张的100000元维修费用也没有实际产生，所以原告没有任何证据证明房子存在质量问题必须产生100000元维修费用；3、原告主张的物业管理费是原告作为业主方依法应当向物业公司缴纳的费用，其主张为被告赔偿的费用没有任何的法律依据；4、对于原告主张的继续履行合同的诉请并非被告不交付房屋，而是原告一直拒不接收房屋，所以过错在原告而不是被告，因此，应当驳回原告对被告的所有诉讼请求。针对原告2017年7月6日变更的诉讼请求，被告辩称，1、变更诉请的法定期限已过，即便是依据评估的结果变更诉请也已经超过期限。2、认为评估机构做出的评估结果只是作为价格参考依据，不能作为承担法律责任的法律依据。对于原告诉请变更的房屋租金损失，根据合同法规定，违约方给守约方赔偿的损失是实际损失，原告未能提供任何证据证明，因未能入住造成的损失或实际损失是多少，评估报告是根据原告的申请做出现的2011年到2017年的租金损失，该结论只是作为价格参考依据，不能作为认定原告确实存在2011年至2017年的租金损失的事实依据。对于后续维修费用损失，涉案房屋出现的问题，是否属于影响入住的质量问题，本案并没有经过评估鉴定机构进行鉴定，如果是质量问题还应对造成质量问题的原因及整改方案进行鉴定，这样才能作为认定必要损失的依据，而不应当只是感觉应该的申请的内容的范围进行价格评估，来作为认定原告实际损失，并由被告承担赔偿责任的依据。评估机构的后续维修费用，包括更换外墙瓷砖、更换铁栏杆，但对于更换的责任是否由被告承担，更换的要求是否具有合法合理性，是否达到影响原告收房的条件标准，原告没有任何证据予以证实，故对原告变更后的诉请不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，经审理查明，本院认定事实如下： 两原告于2010年10月10日与被告签订《南宁市商品房买卖合同》，内容为：两原告向被告购买南宁市江南区壮锦大道31号八桂绿城二期苏堤春晓C区17栋，总金额3119783元，两原告签订合同当日一次性支付全部房款，被告应在2010年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。两原告购买的商品房为商品住宅《住宅质量保证书》作为本合同的附件。被告自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，被告应当履行保修义务。双方还签订了补充协议，内容为：除被告另有通知外，两原告应在本合同约定的交房日期之第二日内到被告营业场或被告指定的其他地点办理房屋验收和交接手续。由于两原告原因未能按期交接的情况包括：两原告未按本补充协议约定的收件或者交房通知指定的时间来办理交接手续的；两原告拒不验收房屋或验收房屋后非因正当原因拒绝签署《房屋交接单》的；如出现上述情况，视为房屋已经交接，与房屋有关的风险及相关权利义务自合同约定的交房之日起转移到两原告。该商品房经验收合格后，即达到交房条件，对房屋出租部分瑕疵的情况由被告立即进行整改，但不视为质量不合格，两原告不得以此拒绝收房。 涉案房屋于2009年9月23日取得建设工程质量竣工验收意见书。 2011年11月1日，原告黄劲源以二楼北面、卧室、东北面墙体上方渗水；2、二楼南面卧室，西南面墙体渗水申请保修。两原告提供的证据清单中的证明目的为证明两原告最早在2011年11月1日书面提出保修。 两原告主张其于2010年12月31日验房，但因发现有大面积的渗水、管道未通、水电表未安装等严重影响入住的现象，遂不同意收房，当场向现场验房的工作人员提出尽快整改。 2013年9月27日，原告黄胭樱申请报修，内容为：1、入户门锁坏；2、一楼卧室窗玻璃胶开裂；3、阳台铁艺围栏生锈、穿孔；4、二楼卫生间左边卧室窗坏；5、二楼阳台门锁坏；6、车库线井未盖好；7、一楼卧室墙体开裂；8、一楼卧室门上方墙体开裂；9、车库门埋线处水泥未回填；10、二楼前卧室天花板渗水；11、二楼前卧室右面墙壁空鼓；12、二楼卫生间右边卧室墙壁开裂、空鼓、13、二楼卫生间右边卧室墙凯雷正前方外墙开裂；14、一楼窗边墙壁反沙；15、二楼至三楼楼梯间转角靠阳台墙壁渗水；16、三楼主卧右边墙开裂；17、主卧左边墙壁空鼓；18、主卧落地窗边墙壁空鼓；19、主卧左边墙壁开裂；20、三楼主卧阳台外横梁开裂；21、三楼楼梯上方墙壁空；22、一楼楼间转角墙空鼓，铁外露。 2014年4月30日针对2013年9月27日申请报修的内容进行返修：一、开始做空鼓返修2014年4月30日至5月1日；二、开挖阳台20**年5月3日；三、做防水卷材2014年5月5日；四、试水2014年5月5日至5月11日；五、垃圾清运2014年6月15日；竣工验收：2014年7月11日。 2014年5月13日，广西津牛建筑工程有限公司作为维修施工单位，与小区物业管理单位、客服中心、预结算部签署了《房屋质量缺陷整改维修工程隐蔽验收记录表》，验收内容为：露台渗水处理：1、凿开屋面其他各层至项浇结构层9.32m2；2、20厚防水砂浆找平9.32m2；3、3厚自粘橡胶沥青防水卷材12.12m2；4、管边渗水处理2处。验收意见：同意隐蔽。 2014年5月13日，广西津牛建筑工程有限公司作为维修施工单位，与小区物业管理单位、客服中心、预结算部签署了《防水维修（试水或雨后）观察回访记录表，内容为：维修进度或隐蔽情况：1、2014年5月8日开工。2、2014年5月10日完成3厚橡胶沥青防水卷材层。试水或下雨主要情况描述：2014年5月11日蓄水试水。观察内容：重新翻修防水卷材后，蓄水试水48小时后检查未发现有渗漏现象。结论或意见：合格。 本院依法委托的北京市国宏信价格评估有限公司南宁分公司向本院出具《关于八桂绿城二期苏堤春晓C区17栋的物业从2011年1月1日至2016年8月1日的租金损失以及对该物业因质量问题产生后续维修费用的价格评估报告书。内容为：2011年1月1日至2012年12月31日的月租金为5000元，2013年1月1日至2014年12月31日的月租金为6000元，2015年1月1日至2016年8月1日的月租金为7000元，维修费用为9020元。 本院认为：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。” 两原告与被告签订的《南宁市商品房买卖合同》未违反法律规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。” 关于被告应否支付两原告维修费用的问题。北京市国宏信价格评估有限公司南宁分公司的《价格评估报告书》已注明涉案房屋需维修，被告无证据证明该维修费用不属于被告的保修范围，且被告经两原告多次申请保修仍未维修好，且《价格评估报告书》载明维修费用为9020元，本院支持被告支付9020元维修费给两原告，由两原告负责维修。 关于被告应否赔偿两原告因被告待交付的房屋质量问题严重影响两原告正常使用所造成的损失的问题。两原告主张其于2010年12月31日验房，但因发现有大面积的渗水、管道未通、水电表未安装等严重影响入住的现象，遂不同意收房，当场向现场验房的工作人员提出尽快整改。该主张足以表明被告已按合同约定通知两原告收房，而两原告亦按时去验房。涉案房屋在两原告验房时已按合同约定符合交房条件（商品房经验收合格），故两原告应按合同约定按时收房，同时向被告提出房屋有质量问题并保留相关证据。而两原告虽以房屋有问题为由拒绝收房，但未能提交证据证实收房时确实有质量问题，亦未能提交证据证明两原告已向现场验房的工作人员提出尽快整改，故两原告应对此自行承担不利的法律后果。两原告主张其最早在2011年11月1日书面提出保修。而被告未能提交证据证实其已进行了维修，而两原告于2013年9月27日再次提出多项维修，被告迟至2014年4月30日才进行维修，而北京市国宏信价格评估有限公司南宁分公司的价格评估报告书亦证实涉案房屋仍需维修，由于被告未能及时维修，导致两原告因无法入住房屋产生的租金损失，应由被告承担，但因两原告未能提交证据证实2010年12月31日收房时房屋存在无法入住的质量问题，故从2010年12月31日起至两原告第一次提出维修的2011年11月1日的前一天即2011年10月31日的租金损失，由两原告自行负担。从2011年11月1日起，因被告怠于履行维修责任，该部分租金损失由被告负担至维修完毕为止。若被告已向两原告支付9020元维修费，两原告应在收到款项之日起三十个工作日内维修完毕，逾期由两原告自行承担责任。即被告承担2011年11月1日至2012年12月31日的租金70000元，2013年1月1日至2014年12月31日的租金144000元，从2015年1月1日至按北京市国宏信价格评估有限公司南宁分公司《价格评估结论书》记载的需维修的项目维修完毕为止或至两原告收到被告维修费9020元之日起三十个工作日止（以先到为准），被告每月支付两原告租金损失7000元。 关于被告应否赔偿两原告物业费的问题。由于两原告未能提交其已缴纳物业费的证据，本院对此不予支持。 关于被告应否立即交付房屋，继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的问题。由于被告未能提交其不应立即交付房屋及不应继续履行双方签订的《南宁市商品房买卖合同》的相关证据，故本院酌定被告于本判决生效之日起三个工作日内向两原告交付房屋，继续履行双方签订的《南宁市商品房买卖合同》。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告南宁城市建设投资发展有限责任公司向原告黄胭樱、黄劲源支付维修费9020元； 二、被告南宁城市建设投资发展有限责任公司向原告黄胭樱、黄劲源支付2011年11月1日至2012年12月31日的租金损失70000元，2013年1月1日至2014年12月31日的租金损失144000元，从2015年1月1日至按北京市国宏信价格评估有限公司南宁分公司《价格评估结论书》记载的需维修的项目维修完毕为止或至原告收到被告维修费9020元之日起三十个工作日止（以先到为准），每月租金损失7000元。 三、被告南宁城市建设投资发展有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告黄胭樱、黄劲源交付南宁市壮锦大道31号八桂绿城二期苏堤春晓Ｃ区，继续双方签订的履行《南宁市商品房买卖合同》； 四、驳回原告黄胭樱、黄劲源其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13005元，由被告南宁城市建设投资发展有限责任公司负担9520元，原告黄胭樱、黄劲源负担3485元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费13005元，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行(网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”)；账号：20×××17。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  杨有荣 人民陪审员  白宁庆 人民陪审员  梁志友 二〇一八年七月二十四日 法官助理邓振宇 书记员李媛媛