云南省安宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0181民初910号 原告：刘清明，女，1986年4月5日生，汉族，住云南省昆明市西山区。 委托诉讼代理人：张清，云南天之泰律师事务所律师，特别授权代理。 被告：安宁新巨和房地产开发有限公司。住所：安宁市丽景嘉园26幢2单元301室。 法定代表人：胡云河,总经理。 委托诉讼代理人：杨永利，系公司职员，特别授权代理。 原告刘清明与被告安宁新巨和房地产开发有限公司（以下简称“新巨和公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月7日公开开庭进行审理。原告刘清明的委托诉讼代理人张清及被告新巨和公司的委托诉讼代理人杨永利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘清明向本院提出诉讼请求:1、判决被告立即为原告办理房屋所有权证和土地使用权证，并及时交付给原告，判决被告支付原告逾期未办理房屋所有权证给原告造成的违约损失83871元（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,暂自2013年4月1日起计算至起诉时止共计60个月），违约利息一直计算至原告实际取得房屋所有权证之日止；2、判决被告支付原告逾期交房的违约金49372元（违约金按照中国人民银行同期贷款利率标准一直计算至被告将相关合格竣工验收表交付原告时止），并立即为原告办理合法有效的房屋竣工验收表；3、判决被告立即支付原告延期交房造成的经济损失24000元（按照同地段同类租金标准计算）；4、本案产生的所有诉讼费、律师费、保全费、担保费等全部由被告承担。 事实和理由：原、被告于2013年1月19日签订《商品房购销合同》(以下简称“合同”)，由被告将位于安宁市宁湖新区房屋出售给原告，双方在合同中就具体的权利、义务进行了明确的约定。合同签订后，原告按照合同第六条约定支付了购房款304846元，但被告未按照合同第七条的约定在2014年12月31日前将合法的竣工验收房屋交付给原告。直至2015年5月21日，被告再次与原告就其违约逾期交房的相关事由与原告签订《补充协议》，约定：由被告于2015年7月30日前将合法的竣工验收房屋交付给原告，并就逾期交房的违约赔偿约定为：2014年12月31日至2015年3月31日期间的违约金，按照《商品房购销合同》第九条的约定赔偿原告，2015年4月1日至2015年7月30日期间的违约金，按照中国人民银行同期贷款基准利率（5.9%/年）计算赔偿原告。补充协议约定的交房期限届满后，被告仍然未能按照约定将合法的竣工验收房屋交付给原告，也未按照补充协议的约定向原告支付违约赔偿金。由于被告违约未能依法竣工验收房屋，导致一直未能按照合同第十二条约定为原告办理房屋所有权证，致使原告至今均未能取得房屋所有权证，造成了非常严重的损失。经了解，被告之所以不能竣工验收和办理房屋所有权证，是因为相关消防、车库、公共设施等不合格，导致不能竣工验收，同时被告还存在拖欠建筑施工单位工程款项等各种问题，致使原告至今未能实现取得房屋所有权证。为此，原告提起诉讼。 被告新巨和公司辩称，原告的诉讼请求无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、双方约定的交房日期为2014年12月31日，逾期90日后原告可以主张违约责任，诉讼时效期间应从2015年3月30日起算，至2017年3月30日已届满，此期间没有诉讼时效中断的事由；2、违约责任应按照合同的约定执行，原告在知道房屋不具备交付条件的情况下，接收入住了房屋，现要求被告承担责任，无事实和法律依据；3、律师费、保全费、担保费在合同中没有约定，新巨和公司不应承担。 本院经审理确认无争议的事实如下：2013年1月19日，新巨和公司（甲方）与刘清明（乙方）签订《商品房购销合同》，约定由乙方购买甲方开发的位于安宁市房屋，房屋总价款为304846元。合同第七条约定了交付期限：甲方应于2014年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。合同第九条约定了甲方逾期交房的违约责任：甲方如未按本合同约定的时间交房，自交房期限届满后的次日起至实际交房之日止50天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期50天后，甲方按照每天60元支付违约金。逾期超过90天，乙方有权解除合同，乙方选择解除合同，则甲方按总房款的5%向乙方支付违约金；乙方选择继续履行合同，甲方按总房款的1%向乙方支付违约金。合同第十二条约定了关于产权登记的约定：在乙方达到以下条件后，甲方协助乙方办理房屋产权预登记手续：1、乙方向甲方付清全部房款、契税、合同印花税、工本费及维修基金；2、乙方签定完毕甲方代为办理房产登记的委托书及产权登记申请表；3、乙方已与甲方办理完毕房屋交接手续。合同签订后，原告刘清明按约向被告新巨和公司支付了全部购房款及配套费，同时新巨和公司代收了印花税费及抵押登记费。另，宁湖香缇花园项目至今仍未竣工验收，且验收的时间尚不明确。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《补充协议》，被告对其真实性不予认可，但结合本院受理的新巨和公司所涉商品房预售合同纠纷系列案件来看，对其证据效力应予确认，其可证实双方于2015年5月21日签订《补充协议》，约定：2015年3月31日前的违约责任按照合同第九条处理，此后至实际交房的违约责任，按照同期银行贷款基准利率计算，以上款项由业主自行选择抵扣物业服务费用、公共维修基金、车位购买款等款项或交房后当天支付现金。2、被告提交的《业主承诺书》、《房屋交接验收单》、《装修前相关设施验收表》，原告对其真实性不持异议，且上述材料的来源合法，与本案待证事实之间具有关联性，对其证据效力予以确认，其可证实原告于2016年5月10日接房的事实。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房购销合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性禁止规定，合同成立并生效。根据合同第七条：“甲方（被告）应于2014年12月31日前，将建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方（原告）……”的约定，被告至今未能交付符合合同约定的房屋，其行为已构成违约，则被告应当赔偿原告相应的逾期交房的违约金。原告主张自2015年1月1日至3月31日期间的违约金3900元，符合合同约定，应予支持。自2015年4月1日至2016年5月10日期间的违约金，因房屋没有交付，原告由此产生了相应的损失，实际损失即为按照中国人民银行同期贷款利率计算所得利息，原告以实际损失主张违约金，符合法律规定，本院予以支持。违约金为：304846×5.75%÷360×40+304846×5.5%÷360×48+304846×5.25%÷360×59+304846×5%÷360×59+304846×4.75%÷360×199=17308.48元。 关于接房后的违约金问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条：“因标的物质量不符合质量要求的，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同……”的规定，原告在明知标的物尚未达到合同约定的“经建设单位组织验收合格”的情况下，并未拒绝接受房屋，原告因接房取得了对房屋占有、使用、收益的权利，原告在接受房屋的同时又请求被告支付逾期交房违约金，显然有悖于诚实信用原则。其次，被告虽承诺支付违约金至“正式交房”，但双方对“正式交房”的理解存在较大分歧，且无法达成一致意见，原告主张以取得《竣工验收备案登记表》的时间作为正式交房的日期，而备案作为行政管理手段，在合同没有明确约定的情况下，将取得备案作为正式交房的条件无法律依据，本院对原告主张违约金计算至取得备案之日的请求不予支持。最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的物的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定，被告所交付的房屋未达到合同约定的标准，属于履行瑕疵，被告应继续履行合同的义务，即：尽快组织施工、监理等单位对房屋所涉工程进行竣工验收。同时，结合本案的实际情况，由于房屋未竣工验收，由此必然给购房者造成一定的经济损失，考虑到购房者已实际占有房屋的事实，本院酌情支持原告接房后的违约金为房款的2%，即304846×2%＝6096.92元。 关于参照租金赔偿损失的问题，在房屋交付之前，原告因逾期交房所遭受的损失，已经以给付违约金的方式予以弥补；房屋交付之后，原告在取得了对房屋占有、使用、收益的权利的情况下，另行要求参照租金赔偿损失，并无法律依据，对该项诉请不予支持。关于办理不动产权证书的问题，因宁湖香缇花园项目至今仍未竣工验收，且验收的时间尚不明确，在被告未取得建设工程竣工验收备案表的情形下，原告要求办理不动产权证书，在客观上无法履行，不予支持，其可在办证条件成就以后另行主张。关于办理房屋竣工验收表的问题，竣工验收是针对宁湖香缇花园整个工程项目而言，原告要求为其所购的房屋办理竣工验收表，缺乏法律依据，不予支持。关于律师费、保全费、担保费的问题，保全费和担保费均未实际发生，而当事人对律师费的负担并未进行约定，且由被告承担律师费亦无法律的明确规定，故该项诉请应予驳回。 关于逾期办证的损失问题。根据合同第十二条的约定：在乙方达到以下条件后，甲方协助乙方办理房屋产权预登记手续：1、乙方向甲方付清全部房款、契税、合同印花税、工本费及维修基金；2、乙方签定完毕甲方代为办理房产登记的委托书及产权登记申请表；3、乙方已与甲方办理完毕房屋交接手续。从上述约定的内容来看，以上三个条件同时具备系被告协助原告办证的前提，在该前提条件达到后，原告有权要求被告承担逾期办证的违约责任。现并无证据证明契税已交清，亦无证据证实代办委托书及产权登记申请表已提交，在当事人约定的协助办证的条件尚未成就的情况下，原告要求赔偿逾期办证的损失，缺乏法律依据，应予驳回。关于违约金是否超过诉讼时效的问题，被告承诺在交房后支付逾期交房的违约金，原告接收房屋的时间为2016年5月10日，故接房前的违约金的诉讼时效期间应当自2016年5月11日起计算，显然，原告主张的违约金并未超过法律规定的诉讼时效期间，被告的诉讼时效抗辩理由不能成立，不予采信。 综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零四条、第一百零五条规定，判决如下： 一、由安宁新巨和房地产开发有限公司于本判决生效后立即向刘清明支付逾期交房的违约金23405.40元； 二、驳回刘清明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3445元，减半收取计1723元，由安宁新巨和房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 审判员  邱学根 二〇一八年七月二十三日 书记员  侯 蕊