成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0107民初1669号 原告：成都川大商贸服务公司，住所地：成都市武侯区南一环路24号川大东区综合服务楼一楼。 法定代表人：潘霜柏，职务不详。 委托诉讼代理人：龙涓，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：四川新地环境艺术工程有限公司，住所地：成都市郫县红光镇。 法定代表人：袁捷，职务不详。 委托诉讼代理人：王凯贤，四川治坛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜明明，四川治坛律师事务所律师。 第三人：武侯区人南德克士餐厅，住所地：成都市武侯区人民南路三段16号。 经营者：喻杨。 第三人：武侯区蓝城快捷旅馆，住所地：成都市武侯区人民南路三段16号。 经营者：邓群芳，女，1950年3月25日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：江梅，女，1978年12月31日出生，汉族，住成都市青羊区，系公司员工。 第三人：四川乐友超市连锁有限公司成都人民南路二分店，住所地：成都市武侯区人民南路三段16号。 负责人：胡超，职务不详。 第三人：四川乐友超市连锁有限公司，住所地：成都市武侯区武侯大道顺江段77号汇点广场4栋11楼1-2号、21-23号、25-27号。 法定代表人：胡超，职务不详。 第三人：何小华，女，1989年8月20日出生，汉族，住成都市武侯区。 第三人：刘贤竹，女，1961年4月23日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：何华明，国浩律师（成都）事务所律师。 第三人：胡剑，男，1982年5月25日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：史锡刚，北京盈科（成都）律师事务所律师。 第三人:邓方秀，女，1956年11月28日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 原告成都川大商贸服务公司（以下简称“川大商贸公司”）与被告四川新地环境艺术工程有限公司（以下简称“新地公司”）、第三人武侯区人南德克士餐厅（以下简称“德克士餐厅”）、武侯区蓝城快捷旅馆（以下简称“蓝城旅馆”）、四川乐友超市连锁有限公司成都人民南路二分店（以下简称“乐友公司二分店”）、四川乐友超市连锁有限公司（以下简称“乐友公司”）、何小华、刘贤竹、胡剑、邓方秀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月24日受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理，原告川大商贸公司的委托诉讼代理人龙涓、被告新地公司的委托诉讼代理人王凯贤、杜明明、第三人蓝城旅馆的委托诉讼代理人江梅、第三人胡剑的委托诉讼代理人史锡刚到庭参加了诉讼，第三人德克士餐厅、乐友公司、乐友公司二分店、何小华、刘贤竹、邓方秀经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告川大商贸公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告新地公司限期腾退位于四川大学华西校区西大门商业楼（共三层）的房屋，将租赁房屋交还原告；2.判令实际占用使用人德克士餐厅、蓝城旅馆、乐友公司、乐友公司二分店、何小华就其实际占用的租赁面积依法履行腾退义务；3.判令被告新地公司支付自协议租赁届满之日起至实际腾退之日止的逾期腾退房屋占有使用费100627.39元（暂计算至2017年2月22日，实际计算至被告腾退归还租赁房屋之日止）。事实与理由：原、被告于2009年12月31日签订了《租房协议书》，约定由被告新地公司承租原告川大商贸公司实际管理下的四川大学华西校区国有资产川大华西校区西区大门口面积为1050㎡的商务楼。租期自2010年1月1日起至2016年12月31日止，年租金693000元。其后，被告新地公司将承租房屋转租给德克士餐厅、蓝城旅馆及另一商户使用，目前被告德克士餐厅、蓝城旅馆及另一商户为承租房屋的实际占用人。依照协议约定，上述租房协议书已于2016年12月31日到期，但被告新地公司至今拒绝履行腾退房屋的义务，其作为承租人，应当向原告支付其逾期腾退房屋的占有使用费，依照《租房协议书》中约定的日租金标准（693000元/365天=1898.63元／天）以及实际占用的天数（自2017年1月1日起计算至被告新地公司完全腾退房屋之日止）。被告的违约行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至本院。 被告新地公司辩称：1.四川大学于2016年4月11日召开会议明确自2016年1月1日起，四川大学收回商铺经营管理权，川大商贸公司不再具有出租人资格；2.川大商贸公司已于2017年6月13日被吊销营业执照，其作为国有资产控股的集体企业，如存在债权债务，应由其主管部门或清算组织负责清理。综上，新地公司认为川大商贸公司无权提起案涉之诉，其原告主体不适格。 第三人蓝城旅馆述称：学校召开会议，决定不由原告与蓝城旅馆签订合同，直接由四川大学与其签订合同。会议纪要公布之后，其以为会继续签订合同，故而对房屋进行了装修，现原告要求腾退房屋，应当赔偿其装修损失。 第三人刘贤竹述称，刘贤竹并未实际经营，而是转租给了胡剑，由胡剑经营乐友超市，实际经营人为乐友超市。 第三人胡剑述称，胡剑从刘贤竹处承租房屋后又转租给邓方秀用于妇婴用品经营。 第三人邓方秀述称，邓方秀与胡剑签订《房屋租赁合同》，约定租期到期日为2021年6月30日，其取得房屋使用权后挂靠在乐友公司名下进行经营。 第三人德克士餐厅、乐友公司、乐友公司二分店、何小华未作答辩。 经审理查明，2009年12月15日，四川大学出具委托书，授权川大商贸公司对其位于四川大学华西校区西区大门口商业楼进行经营管理，具体管理权限为：1.对外签订租赁合同及收取租金，实现国有资产的保值增值；2.处理管理过程中出现的各类纠纷，并承担由此产生的相关费用；3.如因房屋使用引起纠纷并涉及诉讼，授权其以成都川大商贸服务公司名义进行诉讼（包括但不限于起诉、应诉以第三人身份参加诉讼等）。管理期限从即日起至四川大学收回房屋管理权为止。 2009年12月31日，原告川大商贸公司与被告新地公司签订《租房协议书》约定原告将四川大学华西校区西区大门口商业楼三层出租给被告新地公司经营，房屋出租期限为6年，即自2010年1月1日起至2016年12月31日止，承租面积为1050㎡，三层楼招标均价55元/㎡，年租金为693000元，以每半年结算一次的方式交纳，签订协议时交纳上半年租金，在下年开始前的15日内交清下半年租金。同时约定承租期间，承租方不得转租，因其私下转租产生的债权、债务由其自行承担。 2010年4月14日，新地公司与案外人四川大学保卫处（以下简称“川大保卫处”）、四川大学后勤集团商贸公司（以下简称“川大后勤集团”）签订《房屋租赁合同》约定川大保卫处、川大后勤集团将位于成都市人民南路三段16号，三层面积共计200㎡的房屋出租给新地公司使用，租赁期限为10年，自2010年5月1日起至2020年4月30日止。 2015年5月20日，新地公司与刘贤竹签订《四川大学华西西校区大门商铺出租协议》约定新地公司将位于四川大学华西西校区大门口商业楼一层建筑面积为106.72㎡的商铺出租给刘贤竹经营妇婴用品。租赁期限为5年，即自2015年7月1日起至2020年6月30日止。刘贤竹在承租上述租赁房屋后又转租给了胡剑。 2015年6月10日，胡剑又与邓方秀签订《四川大学华西西校区大门商铺出租协议》约定胡剑将位于四川大学华西西校区大门口商业楼一层建筑面积为106.72㎡的商铺出租给邓方秀经营妇婴用品。租赁期限为4年，即自2016年7月1日起至2020年6月30日止。 2016年1月31日，新地公司与德克士餐厅签订《四川大学华西西校区大门商铺出租协议》约定新地公司将位于四川大学华西西校区大门口商业楼一层建筑面积为272㎡的商铺出租给德克士餐厅用作快餐经营，租赁期限为5年，即自2015年3月1日起至2021年12月31日止。 2016年3月29日，新地公司与案外人邓群芳签订《四川大学华西西校区大门商铺出租协议》约定新地公司将位于四川大学华西西校区大门口商业楼一层，建筑面积为1001.51㎡（其中底楼接待厅面积33.3㎡、2-3楼面积713.89㎡、1-3楼公用面积254.32㎡）的商铺出租给邓群芳用于经营商务酒店，即蓝城旅馆。租赁期限为5年，即自2016年3月1日起至2021年2月28日止。 在此之前，蓝城旅馆就已于2016年1月1日与何小华签订一份《租房协议》约定蓝城旅馆将位于成都市武侯区人民南路三段16号附2号蓝城旅馆一楼大厅一窗口（6㎡）出租给何小华用作旅游票务及副食品经营。租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止。该协议出租方由邓群芳签字，并加盖蓝城旅馆公章。 2016年4月11日，四川大学国资处、后勤管理处、审计处、财务处、校工会及后勤集团相关部门进行讨论研究，并形成《谈判纪要》。该纪要形成以下与本案有关的意见：1.自纪要形成之日起，校方后勤集团所管理的商铺均以四川大学名义与承租人签订合同；2.自2016年1月起，后勤集团所管理的商铺房租全部直接由四川大学财务处收取。 另查明，1.四川大学华西校区西区大门口商业楼，位于四川大学华西校区内，其所在的土地及建筑物均属四川大学所有。2.邓方秀承租案涉房屋后以乐友公司二分店名义经营妇婴用品。3.以蓝城旅馆与“华西大药房”之间墙壁为界，北面部分（包括蓝城旅馆1-3楼部分房屋）均为新地公司从川大保卫处、川大后勤集团处承租部分。4.原告川大商贸公司因未按照《企业信息公示暂行条例》第八条规定的期限公示年度报告，已于2015年7月14日被成都市工商行政管理局吊销营业执照但至今尚未办理注销手续。 上述事实有《委托书》、《证明》、《租房协议书》、《房屋租赁合同》、《四川大学华西西校区大门商铺租赁协议》、《租房协议》、“谈判纪要”、企业信用信息公示报告以及当事人当庭陈述等证据收集在案予以佐证。 本院认为，原告川大商贸公司依据四川大学的授权对案涉租赁房屋享有经营管理的权利，其与被告新地公司签订的《租房协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告川大商贸公司与被告新地公司在协议书中虽明确约定承租人不得将案涉房屋另行转租，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租的，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原告川大商贸公司在规定期间内并未提出异议，故而视为其默认同意转租，被告新地公司与德克士餐厅、蓝城旅馆、刘贤竹的转租合同应属有效。2009年12月15日四川大学向原告川大商贸公司出具的《授权书》明确规定了对其授权的期限至四川大学收回房屋管理权之日止，2016年4月11日四川大学作出会议纪要收回所有向外租赁房屋的经营管理权，案涉房屋应当包含在内，但仅为会议意见，并未最终落实，更没有对外公布。且该会议纪要属于集团内部意见或者约定，对外不具有效力。另，原告川大商贸公司虽已被吊销营业执照，但并未注销工商登记，其经营主体资格虽已丧失，但其作为民事诉讼主体的资格依然存在，仍享有完全的民事行为能力和民事权利能力，其先前签订的合同并不因其营业执照的吊销而当然无效，故本院对被告新地公司的抗辩理由不予采纳。 原告川大商贸公司与被告新地公司签订的《租房协议书》中明确约定案涉房屋的出租期限为2010年1月1日至2016年12月31日，双方在合同期满后并未达成任何续租的约定，租赁期满后被告应当返还房屋。故对于原告主张被告限期腾退四川大学华西校区西大门商业楼（共三层）的诉请本院予以支持；被告新地公司在承租房屋后，分别于2015年、2016年（其与原告川大商贸公司租约即将届满时）将案涉房屋分割转租给德克士餐厅、蓝城旅馆、刘贤竹并约定了长达五年的租期，且其转租的房屋面积明显超出了其从川大商贸公司处租赁的房屋面积，就其超出的部分，由于不在本案涉及的房屋范围内，本院对此不作处理。被告新地公司在远超过其承租期间内与德克士餐厅、蓝城旅馆签订租房合同，其转租行为存在明显履行不能的风险，次承租人蓝城旅馆基于对该转租合同的信任而投入的装修及经营设备损失可另案主张。 关于腾退房屋，现原告与新地公司合同租赁期限早已届满，原告要求新地公司腾退房屋正当合法，因案涉房屋由第三人德克士餐厅、蓝城旅馆、何小华、乐友公司二分店实际占有使用，上述人员对腾退案涉租赁房屋有协助义务，故对于原告主张实际占用使用人德克士餐厅、蓝城旅馆、何小华、乐友公司二分店就其实际占用的租赁面积履行腾退房屋义务的诉请，本院予以支持。 原告川大商贸公司与被告新地公司约定的租期截止时间为2016年12月31日，租期届满后，被告新地公司并未向原告或案涉房屋的实际所有人四川大学返还腾退房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同或者履行合同义务的不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可获得利益”的规定，因被告逾期腾退租赁房屋，原告所遭受的最直接损失为租金损失，原告请求按双方合同约定的租金标准支付房屋占有使用费亦属合理。截止2017年2月22日，被告应付房屋占有使用费为100627.39元（693000元÷365天×53天），故本院对原告川大商贸公司要求被告新地公司支付100627.39元房屋占有使用费的诉请予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告四川新地环境艺术工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都川大商贸服务公司腾退四川大学华西校区西区大门口商业楼（共三层，共1050平方米）； 二、第三人武侯区人南德克士餐厅就租用的本判决第一项所确定的案涉房屋一层面积为272平方米的商铺负协助腾退义务； 三、第三人武侯区蓝城快捷旅馆就租用的本判决第一项所确定的案涉房屋一、二、三层相应面积负协助腾退义务（不包括四川新地环境艺术工程有限公司从四川大学保卫处、四川大学后勤集团商贸公司承租后转租给武侯区蓝城快捷旅馆的部分）； 四、第三人四川乐友超市连锁有限公司成都人民南路二分店、四川乐友超市连锁有限公司就租用的本判决第一项所确定的案涉房屋一层面积为106.72平方米的商铺负协助腾退义务； 五、第三人何小华就租用的本判决第一项所确定的案涉房屋面积为6平方米的窗口负协助腾退义务； 六、被告四川新地环境艺术工程有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都川大商贸服务公司支付房屋占有使用费100627.39元（暂计算至2017年2月22日，此后以1898.63元/天的标准计算至实际腾退完毕之日止）。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2313元，由被告四川新地环境艺术工程有限公司承担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  蔡文雯 人民陪审员  代君秀 人民陪审员  裴幼郡 二〇一八年七月二十日 书 记 员  张 兰