湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0302民初2162号原告：十堰佳美物业服务有限公司。住所地：十堰市人民中路8号。法定代表人:曾凡春，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁建国，湖北立丰（十堰）律师事务所律师，代理权限为一般诉讼代理。委托诉讼代理人：余波，湖北立丰（十堰）律师事务所律师，代理权限为一般诉讼代理。被告：十堰市宝澳房地产开发有限公司。住所地：十堰市江西路2号。法定代表人：黄士保，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘超，该公司职工，代理权限为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代收法律文书。委托诉讼代理人：舒适，湖北嘉略律师事务所律师，代理权限为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，代收法律文书。原告十堰佳美物业服务有限公司（以下简称原告佳美物业公司）与被告十堰市宝澳房地产开发有限公司（以下简称被告宝澳公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案受理后，依法由审判员余晓明适用简易程序于2018年7月18日公开开庭进行了审理，原告佳美物业公司的委托代理人余波，被告宝澳公司的委托诉讼代理人刘超、舒适到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告佳美物业公司的诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付其拖欠的物业管理服务费170281.72元；2、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年1月15日，原告与被告所在施洋阁小区的业主委员会签订《施洋阁小区物业管理合同》，合同期限为三年，约定住宅物业管理费按月以1元∕㎡计算，停车费按100元∕月计算，该合同一直履行至今。原告多次催缴，被告一直拒交相关费用，截止到2018年5月15日，被告已拖欠物业管理费170281.72元，故提起诉讼。被告宝澳公司辩称，施洋阁小区正负零以下的车库、商业门面及商业门面前空地的物业管理权，业主委员会已经放弃，佳美公司与宝澳公司之间也没有就该部分区域的管理形成物业管理合同关系，佳美物业公司没有直接请求给付的权利；上述区域内的场地维修、养护、管理及环境卫生，均由宝澳公司开发自行组织管理服务，应当缴纳的水电费用也已及时缴清，佳美公司在没有提供物业实体服务的情况下，诉请给付地下停车场及商业用房所欠物业管理费没有事实基础；《施洋阁小区物业管理合同》中没有就地下车库及商业门面的物业管理收费标准进行约定，笼统的按照1元/平方米/月的证载建筑面积进行计算与行业标准和具体情况不符；宝澳公司在2018上半年拟将正负零以下的车库、商业门面及商业门前空地的管理权移交给业委会或者佳美物业公司，议定收费标准，但业委会不予接收；综上，在业委会放弃对小区正负零以下的车库、商业门面及商业门前空地物业管理权的情况下，业委会也无权就放弃权利区域委托物业公司进行管理，佳美物业公司没有对正负零以下区域提供物业服务，故而佳美物业公司诉请宝澳公司给付欠缴物业费既无合同约定、也无履约实质，请求依法驳回原告佳美物业的诉讼请求。本院结合庭审情况和相关证据，对事实认定如下：被告宝澳公司系十堰市茅箭区二堰街办施洋路15号施洋阁小区1号、2号楼房地产项目开发商，对该小区2幢1-3、2-3、-1-1、1-2、1-1、1-4、2-8号不动产拥有所有权，建筑面积共计6081.49㎡，其中车库/车位5461.31㎡、商业服务620.18㎡。2016年1月15日，十堰市施洋阁小区业主委员会与原告佳美公司签订《施洋阁小区物业管理合同》，约定：一、经营方式：由佳美物业公司为施洋阁小区提供物业管理服务工作；二、物业基本情况，1、整个施洋阁小区法律认可的有效规划范围内（含概地上地下的）场地及设施，坐落位置施洋路15号，占地17673.79㎡，住宅11858.37㎡；2、佳美物业公司提供的服务受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任；六、收费标准，1元∕㎡/月，以房产证登记建筑面积为准收取物业管理费；9、合同期限自2016年1月15日起至2019年1月14日止等相关条款。2016年1月19日，被告宝澳公司（甲方）与十堰市施洋阁小区业主委员会（乙方）签订《施洋阁小区物业移交协议》，约定甲方于2016年1月1日将施洋阁小区住宅物业移交给乙方，包含1、小区绿化及公共设施设备和有关资料移交给乙方（附移交清单）；2、小区物业财务移交给乙方（附水、电明细表）；3、小区2015年12月31日前待收物业费委托乙方代收，乙方收到后及时交给甲方；9、正负零以下物业管理权未移交、待定。2016年8月4日，被告宝澳公司（甲方）与十堰市施洋阁小区业主委员会（乙方）签订《调解协议书》，原告佳美物业公司作为旁听方出席并签字认可，该协议约定：1、双方同意维持2016年1月19日签署的《施洋阁小区物业移交协议》第九条：正负零以下物业管理权未移交、待定。施洋阁商业门面的空地仍属于开发商甲方管理；2、甲乙双方业务上的后续移交，由甲乙双方私下协商。现原告佳美公司以被告宝澳公司未缴纳2016年1月15日至2018年5月15日，共计28个月期间的物业费170281.72元为由提起诉讼。本院认为，十堰市施洋阁小区业主委员会是由业主选举产生，是业主行使共同管理权的民间组织，其所作出的决定对全体业主均具有约束力。施洋阁小区业主委员会为该小区的物业管理与原告佳美物业公司签订的《施洋阁小区物业管理合同》约定的服务范围为整个施洋阁小区规划范围内（含概地上地下的）场地及设施；被告宝澳公司作为施洋阁小区业主应当缴纳提供服务期间的物业管理费。但2016年8月4日，被告宝澳公司与施洋阁小区业委会签订《调解协议书》，约定正负零以下物业管理权未移交、待定，商业门面前的空地仍属宝澳公司管理，且原告佳美物业公司作为该小区物业服务方参与旁听并签字。此《调解协议书》是对《施洋阁小区物业管理合同》的变更，原告佳美物业公司也已明确得知其新的物业服务范围，故原告佳美物业公司依物业服务合同提供物业服务的期间本院认定为2016年1月15日至2016年8月4日，计6个月零20天，按1元∕㎡/月，6081.49㎡，物业费共计40543.27元，故原告的诉讼请求，本案在此范围内予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零九条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告十堰市宝澳房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告十堰佳美物业服务有限公司2016年1月15日至2016年8月4日的物业管理服务费40543.27元。二、驳回原告十堰佳美物业服务有限公司其他诉讼请求。上列应付款项，如果未按判决限定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3706元，减半收取后为1853元，由原告十堰佳美物业服务有限公司负担1412元，被告十堰市宝澳房地产开发有限公司负担441元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号17×××01。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判员  余晓明二〇一八年七月十九日书记员  夏妍雪附法条《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。