北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初5543号原告：胡超英，女，汉族，1958年9月1日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李瑞华，北京市景运律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯义宏，北京市恒嘉律师事务所律师。被告：北京丰慧天予农业科技有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：贾根长，经理。委托诉讼代理人：李常记，北京通平律师事务所律师。原告胡超英与被告北京丰慧天予农业科技有限公司（以下简称丰慧天予公司）合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。胡超英的委托诉讼代理人冯义宏，丰慧天予公司的委托诉讼代理人李常记到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡超英向本院提出诉讼请求：1.判决确认双方签署的《会员协议》、《补充协议》无效；2.判决丰慧天予公司退还会费198000元；3.判决丰慧天予公司赔偿装修费227310元及律师费损失3000元；4.判决丰慧天予公司退还物业费、水费2300元；5.诉讼费用由丰慧天予公司承担。事实和理由：2017年3月11日，胡超英与丰慧天予公司签订了关于加入位于通州区永乐店镇小南地村鑫志隆农艺园成为种植会员的协议，约定胡超英种植鑫志隆农艺园C13号种植单元，占地面积560平米，其中包括房屋、大棚和土地，使用期限为2017年4月1日至2036年9月15日，会费总金额198000元，支付时间为签字之日起一次性付清。合同签订后，胡超英依约履行了合同义务，支付了会费管理费，并对涉案土地及房屋进行了装修，尚未投入使用。2017年8月10日，鑫志隆农艺园因违建被政府强制拆除。丰慧天予公司的行为已严重侵害了胡超英的合法权益，故胡超英起诉至法院。丰慧天予公司辩称：一、《会员协议》和《补充协议》都是有效的，是双方当事人的真实意思表示，丰慧天予公司在租赁土地、建设大棚、签订协议经营过程中都不存在违反国家法律法规的情形；二、即便经营过程中与国家行政命令存在违规，大棚的耳房面积在24-25平米左右，耳房配比超了5平米，但与部门规章的冲突，不属于违反法律法规强制性规定；三、关于违法占地通知，丰慧天予公司已经提起行政诉讼，认为整改通知所描述的情况，跟事实是不符的，丰慧天予公司经营农艺园的过程中，给每个会员都是耳房加大棚加空地，只是分割成若干个单元，并没有改变土地实际性质，只是会员在经营大棚的过程中，有的会员对大棚进行了装修，装修行为是会员行为，不是丰慧天予公司行为，有些会员在装修过程中实际硬化了大棚土地，并且将大棚的部分农业用地改装成房屋进行居住，所以丰慧天予公司没有对外出租出售房屋的行为，大棚出现的房屋是会员私自装修的。《会员协议》第五条也已经提示，土地性质为农业用地，乙方的义务里面包括不能私搭乱建。所以《会员协议》已经提醒得很清楚，但是会员私自改建，房屋不是公司建好之后卖给胡超英的，所以过错不在丰慧天予公司，应该由胡超英自行承担损失；四、有水电费的会员是实际使用过水电，因此不能退款。本院经审理认定事实如下：一、丰慧天予公司经营鑫志隆农艺园的相关情况2011年9月16日，北京市永乐店镇小南地社区合作社（以下简称小南地合作社，甲方）与丰慧天予公司（乙方）签订《农村土地租赁经营合同书》，约定乙方向甲方租赁土地面积138亩，用途农艺园，期限自2011年10月1日至2028年12月31日止，租期17年。土地租赁费每年每亩1500元，共计138亩，总金额207000元。甲方为乙方提供土地138亩，供其经营，土地的所有权不变。乙方享有甲方提供的土地经营使用权，依法经营，不得私自改变土地使用性质。小南地合作社、丰慧天予公司在落款处加盖公章。2012年6月14日，北京市通州区永乐店镇人民政府（以下简称永乐店镇政府）下达责令停止建设通知书，载明武国信，你单位在通州区永乐店镇小南地村村北正在建设的农业大棚（基础）建筑物，经检查，现场未能出示规划部门核发的规划许可证明，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条和《北京市城乡规划条例》第六十八条规定，现责令你单位立即停止上述建设行为，并于3日内自行拆除，改正违法行为。逾期未改正的，本行政机关将依法强制拆除。你单位享有陈述和申辩权。2013年10月21日，北京市通州区农村工作委员会（以下简称通州区农委）作出通农委字[2013]144号文件《关于永乐店镇人民政府〈关于北京丰慧天予农业科技有限公司农艺园项目建设的立项申请函〉的复函》，载明永乐店镇政府：贵单位《关于北京丰慧天予农业科技有限公司农艺园项目建设的立项申请函》（通永函[2013]49号），我委已收悉。经核查，认为实施丰慧天予公司农艺园项目有利于促进当地农业结构调整，推动地区经济发展，带动当地农民就业，促进农民增收，同意备案。备案内容：项目区位于通州区永乐店镇小南地村，占地面积138亩。园区内温室蔬菜种植区120亩，其中大棚64栋，科技培训室120平方米，产品展示厅78平方米，果蔬种植区4亩，垂钓养殖区3亩，果树种植区4亩，民俗生态餐厅1000平方米，修建田间路1700平方米，项目承建单位是丰慧天予公司。项目建设单位不准在备案建设方案之外擅自增建、改建内容，不准将农业设施用作非农目的。2017年8月9日，永乐店镇政府下达京通永镇限拆字[2017]第038号限期拆除通知书，载明，经查，当事人武宝亮在通州区永乐店镇小南地临3号鑫志隆农业园（建筑面积92046平方米）未取得建设工程规划许可证，限你单位务必于2017年8月11日前自行拆除上述违法建设和清理屋内物品，逾期仍不自行拆除和清除屋内物品所造成一切后果自负，届时本机关将组织拆除。2017年8月9日，永乐店镇政府下达《关于对鑫志隆违法占地违法建设拆除整改通知》，载明鑫志隆农业：依据市规土委《关于清理整治以设施农业、险户搬迁及村民安置等名义进行违法用地的函》（市规划国土函[2017]1311号）、《国家土地督察例行监察意见书》[2016]1号（总259号），和市级下发的生态用地上的违法用地图斑核查工作的要求及市政府、市规土委、区委、区政府的工作部署，现就对你单位所有大棚房涉嫌改变农业用途的种植大棚项目进行拆除整改。经查该地块在2011年与小南地村签订合同，承包138亩地建设农业项目，但在建设过程中，改变了土地使用性质，存在违法建设、违法用地且有对外出租出售房屋的行为。违法建设房屋55栋。现要求鑫志隆在3日内腾退屋内所有物品，否则造成的损失自行负责。我镇强执过程中所产生的人工、机械、运输等费用由被执行人承担。武保亮作为鑫志隆农艺园负责人在落款处签收。二、胡超英与丰慧天予公司签订合同的相关情况2017年3月11日，丰慧天予公司（甲方）与胡超英（乙方）签订《会员协议》，约定乙方自愿申请加入鑫志隆农艺园，成为甲方的种植会员，甲方接受乙方的会员申请。甲、乙双方本着平等互利的原则，经双方协商一致，达成如下协议：一、会员种植区域C13种植单元，占地面积约560平米。二、协议期限：自2017年3月11日起至2028年9月15日止，到期后乙方继续使用：2028年9月16日至2036年9月15日。三、会员费用及付费方式，会员费用为198000元，付费方式为乙方签字之日一次性缴清。四、甲方权利与义务。甲方对鑫志隆农艺园的房屋、大棚、设备、设施享有管理权，对鑫志隆农艺园享有经营权。五、乙方权利与义务。乙方享有种植区的自主使用权，用途为农艺园，土地性质为农业用地。乙方不得私搭乱建，否则一切后果自负。六、违约责任及争议解决。乙方不得违反土地使用性质，不得使用土地进行违法犯罪活动，因此产生的一切后果及相关损失由乙方承担。协议还就双方其他权利义务进行了约定。丰慧天予公司在甲方落款处加盖公章，胡超英在乙方落款处签字确认。同日，丰慧天予公司（甲方）与胡超英（乙方）签订《补充协议》，约定鉴于甲方于2017年3月11日与乙方签署《会员协议》一份，经甲乙双方友好协商，在不拆迁、占地情况下乙方继续使用至2056年9月15日，甲方另行收取会费3万元，条款同主协议。《会员协议》期满后，本补充协议生效，若《会员协议》履行过程中终止，本补充协议作废。丰慧天予公司在甲方落款处加盖公章，胡超英在乙方落款处签字确认。协议签订后，胡超英于2017年3月11日向丰慧天予公司支付会费198000元，丰慧天予公司向胡超英出具收据，并加盖财务专用章。2017年3月14日，胡超英向丰慧天予公司支付物业费2000元和种植水费300元，丰慧天予公司向胡超英出具收据，并加盖财务专用章。胡超英称其对涉案大棚及配房进行了装修，已被拆除。胡超英提交《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同协议》，承包方北京三好同创装饰设计有限公司（以下简称三好公司），约定工程地点为通州区永乐店镇小南地村鑫志隆农艺园C-13，合同金额264000元。胡超英提供银行转账凭证四张，载明胡超英支付款项169000元。提交报价单和收据，载明胡超英支付装修金额145310元。三、查明的其他情况胡超英向本院提交了宣传照片5张，第一页左上角印有显著红色较大字样“农家小院”，下方印有“投资·居住·养老·休闲·度假，开发商直销，9.8-19.8万/套起”字样，宣传页下方印有“买农家院认准正规公司，看看有没有入住的！独门独院300-600平米，方圆5000米内景区、银行、商超、学校、医院、饭店、车站等一应俱全。联系人王悦。”配图为小院效果图。第二页上方正中印有“超低投入，享别墅生活”蓝色字样，正中印有“我们的农家院是北京政府扶持的项目，打造离北京城区最近的生态小镇之一，建设私家庭院种植，养殖，休闲，度假，养生，养老生态观光于一体的大型私家庄园。园区配套有超市、餐厅、钓鱼池等一应俱全，独门独院、铁艺院门、超大庭院专业园丁、24小时智能监控。我们园区可以满足各种品味的高端需求，新推出的空地可以建造别墅木屋！投资十几万，享受上千万的生活”字样，配图为六张农家小院的实景图。丰慧天予公司对以上宣传册照片不予认可，称不知是谁印的，不认识联系人王悦。与胡超英同期起诉丰慧天予公司的还有20余位原告，均表示看到了此宣传。另案原告叶保枝还提交了丰慧天予公司收取装修费8万元的收据，及丰慧天予公司出具的装修说明，载明地暖、空调、卫生间水电正常使用，整体装修费用包括凉亭、阳光房、地暖、空调、洗手盆、热水器。2017年，胡超英（甲方）与北京市恒嘉律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，约定胡超英因与丰慧天予公司合同纠纷一案，甲方委托乙方律师为代理人，甲方应向乙方支付代理费3000元。2017年8月28日，胡超英向北京市恒嘉律师事务所支付代理费3000元，北京市恒嘉律师事务所向胡超英开具了收据。上述事实，有《会员协议》、《补充协议》、收据、宣传照片、委托代理合同及收据、责令停止建设通知书、限期拆除通知书、整改通知，丰慧天予公司提交的农村土地租赁经营合同书（对外租赁）、通州区农委复函及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地用途使用土地。涉案土地为农用地，依照法律规定，不得用于建造房屋、出售出租房屋。但根据胡超英提交的宣传照片，丰慧天予公司宣传其经营的是农家小院，具备投资、居住、养老、休闲、度假功能，独门独院，不是别墅胜似别墅，新推出的空地可以建造别墅木屋。虽然丰慧天予公司对宣传照片的真实性不予认可，但与胡超英同期起诉的20余位原告以不同形式看到相同的宣传，足以认定丰慧天予公司进行了上述宣传，且根据叶保枝提交的装修费收据和装修说明，丰慧天予公司为叶保枝提供装修服务，装修内容包括凉亭、阳光房、地暖、空调、洗手盆和热水器，并保障地暖、空调、卫生间水电正常使用，由此亦可认定丰慧天予公司系以出售出租农家小院为目的。胡超英与丰慧天予公司签订的《会员协议》和《补充协议》中，明确写明土地性质为农业用地，双方仍以售买“农家小院”为目的签订协议，违反了法律的强制性规定，应属无效，故对于胡超英要求确认2017年3月11日签订的《会员协议》、《补充协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。关于胡超英要求返还会费198000元的诉讼请求，本院认为，《会员协议》、《补充协议》被确认无效，丰慧天予公司应返还会费，故对于胡超英的该项诉讼请求，本院予以支持。关于胡超英要求丰慧天予公司退还物业费和水费2300元的诉讼请求，本院认为，丰慧天予公司与胡超英对《会员协议》和《补充协议》的无效均具有过错，鉴于胡超英自交纳费用至大棚实际拆除期间，已接受了丰慧天予公司的物业和供水服务，故酌情扣除部分费用后予以返还物业费水费1150元，对于胡超英的该项诉讼请求，本院予以部分支持，支持1150元。关于胡超英要求丰慧天予公司赔偿装修费损失227310元的诉讼请求，本院认为，首先，根据胡超英提交的证据，可以认定其对涉案大棚进行了装修，但无法确定其主张的全部装修内容，现装修部分已经拆除，无法再进行现场核实，故无法确定其装修的具体投入；其次，涉案土地为农业用地，双方却以售买“农家小院”为目的签订合同，双方对合同的无效均有过错。胡超英对涉案大棚及配房进行装修后被拆除，其装修投入转化为损失，丰慧天予公司理应按照过错责任的大小赔偿胡超英的损失，胡超英亦应按照自身过错的大小自担部分损失；最后，鉴于胡超英确实存在装修投入，但其提交的证据不足以证明其实际损失，且已无法进行损失评估的综合情况，本院综合考虑装修的情况、双方过错责任等因素，酌定丰慧天予公司赔偿胡超英装修损失6万元。故对于胡超英要求丰慧天予公司赔偿装修费损失227310元的诉讼请求，本院予以部分支持，支持其中的6万元。关于胡超英要求丰慧天予公司赔偿律师费3000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告胡超英与被告北京丰慧天予农业科技有限公司于2017年3月11日签订的《会员协议》和《补充协议》无效；二、被告北京丰慧天予农业科技有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告胡超英会费198000元；三、被告北京丰慧天予农业科技有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告胡超英物业费、水费1150元；四、被告北京丰慧天予农业科技有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告胡超英装修费损失6万元；五、驳回原告胡超英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3880元，由胡超英负担1286元（已交纳），由被告北京丰慧天予农业科技有限公司负担2594元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 晋 怡二〇一八年七月二十七日书记员 梁睿诗