广西壮族自治区平乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0330民初547号 原告桂林博恒物业服务有限公司，住所地：广西桂林市叠彩区圣隆路**凤凰小区**3—5—1号房。 法定代表人蒋靖靖，该公司总经理。 委托代理人陈果，该公司员工。 被告莫锦超，男，1980年10月20日生，住广西平乐县。现住广西平乐县。 被告黄颖泉，女，1981年4月5日生，住址同上。 原告桂林博恒物业服务有限公司（以下简称博恒物业公司）诉被告莫锦超、黄颖泉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案受理后，依法由审判员钟金梅适用简易程序，于2018年5月28日公开开庭进行了审理。原告博恒物业公司的委托代理人陈果、被告莫锦超到庭参加了诉讼，被告黄颖泉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告博恒物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付拖欠的物业管理费1,740元；2、请求判令被告支付违约金2,975元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年9月8日被告购买坐落于平乐镇原枫木塘党校（民族中学旁）世纪名苑5栋1单元501室房屋一套，建筑面积138.77平方米，并签订《商品房买卖合同》。根据《世纪名苑前期物业服务委托合同》的约定由原告提供服务，由被告每月向原告缴纳83.26元的物业管理费。但被告自2016年9月起便拖欠物业管理费至2018年3月共计1,740元，原告屡次以电话通知、贴催费单的形式向被告追索该费用，但其未予缴纳。物业管理合同中明确约定拖欠物业管理费的违约金为每日千分之三。原告希望被告能尊重原告公司广大员工的劳动成果，认真履行双方签订的物业服务合同。综上，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告莫锦超答辩称：物业服务合同中第二章第四条、第七条已经规定物业管理范围及其职责，原告应当严格按照物业服务合同的约定履行。被告的房屋出现漏水现象，多次告知原告仍未解决。小区内的消防通道经常停满车辆，造成进出小区的车辆会车困难，存在非常大的安全隐患。整栋楼的对讲门铃已坏无人修理。被告房屋楼上有人装修，未按规定时间开工，多次跟原告反映，未给予解决。小区内有人种菜，影响小区环境，原告未尽到管理的义务。因此，被告有权缓交或减交物业费来促使原告物业公司改进其管理工作。 被告黄颖泉未进行答辩。 经审理查明：2016年6月17日，世纪名苑小区选举成立世纪名苑小区业主委员会。2016年6月30日，世纪名苑业主委员会一致通过该小区的物业由开发商聘请。2016年8月30日，以原告博恒物业公司为乙方与桂林众鑫房地产开发有限公司为甲方签订了一份《世纪名苑前期物业服务委托合同》。该合同约定，由原告为世纪名苑小区提供前期物业服务，世纪名苑小区的业主和物业使用人给付物业服务费等费用，住宅按房屋建筑面积每月每平方米0.6元向原告交纳，公共水、电损耗由全体业主按实际使用比例分摊。业主与物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起逾期部分按每天3‰的比例交纳违约金。 被告莫锦超、黄颖泉于2011年9月8日在平乐县枫木塘小区购买平乐县平乐镇枫木塘世纪名苑第5栋1单元501号房，房屋建筑面积138.77平方米。原告为被告提供了物业服务，被告认为原告未按照物业服务合同的约定全面履行合同义务，物业管理存在很多方面的不足，被告的房屋漏水的问题仍未解决。从2016年9月起未按合同约定履行缴纳物业管理服务费（含公摊水电费每月8.3元）的义务。 以上事实，有营业执照、组织机构代码证、《商品房买卖合同》、《世纪名苑前期物业服务委托合同》、世纪名苑小区第一次业主大会选举产生的业主委员会名单公告、世纪名苑业主委员会会议记录、照片等证据材料及庭审笔录证实。 本院认为：原告博恒物业公司与桂林众鑫房地产开发有限公司签订的物业管理合同，得到世纪名苑小区业主委员会的授权，内容未违反法律的规定，合法有效，该合同对业主具有约束力。原告博恒物业公司在接受委托后已实际进驻该小区并进行管理，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，被告应当按照合同的约定及时给付物业费用。被告应当依照合同约定交纳从2016年9月起至2018年3月止的物业费（含公摊水电费）1,740元（0.6元×138.77平方米×19个月＋8.3元×19个月）。 被告莫锦超主张博恒物业公司未尽职履行物业管理委托事项，经开庭审理原告在物业管理服务过程中确实存在一些瑕疵，需要在以后的物业服务工作中进行改正。对于原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。也可以根据物业管理合同的约定，通过要求物业服务企业限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益。被告莫锦超、黄颖泉以该理由拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据。至于莫锦超提出房屋漏水的问题，由于物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，房屋漏水的问题涉及到房屋质量问题，应当由被告与开发商之间协商解决。 原告也应当虚心听取世纪名苑小区业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平。被告也应当积极缴纳物业管理费。原、被告在今后的物业管理服务中应当应相互理解、相互配合、相互支持、友好合作，共同营造和谐小区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下： 一、被告莫锦超、黄颖泉在本判决生效后五日内支付2016年9月至2018年3月止的物业服务费（含公摊水电费用）人民币1,740元给原告桂林博恒物业服务有限公司； 二、驳回原告桂林博恒物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费人民币50元，减半收取25元，由被告莫锦超、黄颖泉负担12元，原告桂林博恒物业服务有限公司负担13元。 上述款项，义务人应按本案生效判决确定的履行期限履行完毕，逾期则应该加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费人民币50元（收款单位：桂林市中级人民法院。账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  钟金梅 二〇一八年七月三日 书记员  黄 希 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。