浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)浙04民终2585号上诉人(原审原告)：上海傲杰国际贸易有限公司。住所地中国（上海）自由贸易试验区美盛路168号北楼一层B部位。统一社会信用代码：9131011513219891XN法定代表人：郁玉民，该公司董事长。委托诉讼代理人：殳征军，浙江隆森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司桐乡支行，住所地浙江省桐乡市梧桐街道庆丰中路**。负责人：沈丽萍，该行行长。委托诉讼代理人：朱夷平，浙江诚献律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：桐乡依美服饰有限公司，，住所地浙江省桐乡市濮院镇工业区法定代表人：郑阿勇，该公司执行董事。被上诉人（原审被告）：郑阿勇，男，1971年11月12日出生，汉族，住浙江省乐清市。被上诉人（原审被告）：南旭春，女，1973年7月17日出生，汉族，住浙江省乐清市。上诉人上海傲杰国际贸易有限公司（以下简称傲杰公司）因与被上诉人中国建设银行股份有限公司桐乡支行（以下简称建行桐乡支行）、桐乡依美服饰有限公司（以下简称依美公司）、郑阿勇、南旭春案外人执行异议之诉一案，不服桐乡市人民法院(2017)浙0483民初3095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。傲杰公司上诉请求：1.请求撤销一审法院（2017）浙0483民初3095号民事判决，依法改判；2.本案诉讼费用由各被上诉人承担。事实与理由：本案在被上诉人郑阿勇不到庭的情况下作出判决，仅依据细微瑕疵而推定傲杰公司与依美公司之间租赁合同的真实性无法确定不符合事实。庭审中傲杰公司提供的2013年整年度快递单、零售商加盟合同、销售单，尤其是第三方快递单均为无法伪造的证据，能够证明租赁时间早于抵押时间，一审法院无视上述书证存在明显错误。如果按照一审认定，傲杰公司乃虚假诉讼，可以移送检察院审核，如果租赁关系虚假，傲杰公司愿意承担相应责任。被上诉人建行桐乡支行辩称，一审判决认定事实和判决结果正确。至于是否为虚假诉讼与是否成立租赁关系是两种性质不同的概念，两者没有关系。傲杰公司是非法占有，但占有不等于存在租赁关系。被上诉人依美公司、郑阿勇、南旭春未作答辩。傲杰公司向一审法院起诉请求：1.确认2011年3月31日傲杰公司和依美公司签订的《租房协议》有效；2.傲杰公司租赁依美公司的桐乡市濮院镇工业园区恒业路298号厂房一、二第三层楼不因拍卖而消灭；3.本案诉讼费用由建行桐乡支行、依美公司、郑阿勇、南旭春承担。一审法院认定：2010年7月23日，依美公司与建行桐乡支行签订《最高额抵押合同》一份，依美公司提供其所有的桐乡市房屋[房产证号为桐房权证桐字号第00126196号、土地证号为国桐用（2007）第196**土地使用权]作为抵押物，担保其自2010年7月23日起至2012年7月22日止最高限额为730万元的贷款。同日，建行桐乡支行与依美公司就上述抵押物办理了抵押登记手续，取得桐房他证桐字第××号房屋他项权证。2011年7月21日，依美公司取得桐乡市濮院镇恒业路298号2幢房屋房产证[房产证号为桐房权证桐字第**]。2012年4月12日，依美公司与建行桐乡支行签订《最高额抵押合同》1份，提供坐落于桐乡市濮院镇毛衫城工业园区的房地产[房房产证号为桐房权证桐字第**、××号、第××号；土地使用权证号为桐国用（2012）第04851号的土地使用权]作为抵押物，担保其自2012年4月13日起至2014年4月12日止的最高额为2348.2万元的贷款。2012年4月13日建行桐乡支行与依美公司就上述抵押物办理了抵押登记手续，取得桐房他证桐字第××号房屋他项权证。2012年10月23日，郑阿勇、南旭春分别与建行桐乡支行签订《最高额保证合同》1份，自愿为依美公司在2012年10月23日至2014年10月22日之间与建行桐乡支行发生的最高额为2600万元的贷款承担连带责任保证。2013年7月11日，依美公司因资金困难向建行桐乡支行贷款600万元，双方签订《人民币流动资金贷款合同》1份。2014年3月31日，依美公司与建行桐乡支行签订《最高额抵押合同》1份，提供坐落于桐乡市濮院镇毛衫城工业园区的房地产[房产房产证号为桐房权证桐字第**、×号、第××号；土土地证号为桐国用（2012）第048**土地使用权]作为抵押物，担保其自2014年3月31日起至2016年3月30日止与建行桐乡支行发生的最高额为2375.3万元的贷款。2014年4月1日，建行桐乡支行与依美公司就上述抵押物办理了抵押登记手续。嗣后，依美公司与建行桐乡支行分别签订了4份《人民币流动资金贷款合同》。因依美公司未按约归还贷款，建行桐乡支行于2014年7月14日向一审法院提起诉讼，截止2014年11月20日依美公司尚欠贷款本金1500万元及利息255858.76元。一审法院于2014年12月1日作出（2014）嘉桐商初字第817号民事判决：一、依美公司归还建行桐乡支行贷款本金1500万元及利息255858.76元，支付律师费435000元；二、郑阿勇、南旭春对依美公司的上述债务承担连带清偿责任；三、建行桐乡支行对依美公司提供的抵押物享有优先受偿权。判决生效后依美公司、郑阿勇、南旭春未按该判决所确定的义务自动履行，建行桐乡支行于2015年1月22日向一审法院申请强制执行。在执行过程中，一审法院于2015年10月20日裁定拍卖依美公司所有的上述房地产。傲杰公司于2017年2月20日向一审法院提出执行异议，要求拍卖该房地产不破除其向依美公司租赁的厂房一、二的3楼租赁关系。一审法院于2017年3月3日作出（2017）浙0483执异8号执行裁定，驳回傲杰公司异议。傲杰公司不服该裁定，于2017年4月19日向原审法院提起案外人执行异议之诉。另认定，依美公司将相关房地产自2008年7月23日始抵押给建行桐乡支行并办理抵押登记后，每隔二年办理抵押登记手续，时间最近的为2014年4月1日办理的抵押登记手续。土地土地证号为桐国用（2012）第04851号的土地由土地证号为桐国用（2007）第171753号、桐国用（2007）第196**块土地合并而成，房产证房产证号为桐房权证桐字第**、号的房产均坐落于原土地证土地证号为桐国用（2007）第196**上。傲杰公司与依美公司的《租房协议》既未公证，又未向房产管理部门登记备案。傲杰公司提供的支付凭证中，转出方均为李洽民，其中3笔合计170万元收款方为郑阿勇。一审法院认为，本案争议焦点是：一、傲杰公司与依美公司签订的租房协议是否真实有效？二、傲杰公司取得租赁权的时间是否先于建行桐乡支行取得抵押权的时间？针对焦点一，傲杰公司与依美公司的租房协议有效的前提是该协议真实存在，体现双方的真实意思表示，但根据在案证据，无法确认落款时间为2011年3月31日的租房协议的真实性，理由如下：第一，李洽民在回答一审法院询问时称其签订租房协议时看过涉案房屋的房产证复印件，但当时恒业路298号2幢的房产证尚未办理，而恒业路298号1幢的房产证上明确显示房产抵押登记情况；第二，傲杰公司提供的支付凭证显示（结合一审法院调取的银行账户明细清单）：款项转出方均系李洽民个人账户，仅有三笔共计170万元能够确认转入郑阿勇个人账户（其中50万元用途为贷款），其余70万元转入账户是否系郑阿勇个人账户傲杰公司未提供证据予以证明；第三，租房协议签订于2011年3月，李洽民称租房协议签订好以后就搬进了租房，但水电费收款收据最早落款时间为2013年1月，且水电费收款收据上的收款人模糊不清，无法确认；第四，依美公司、郑阿勇、南旭春均未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见和证据材料，李洽民转账款的性质以及部分款项的最终去向无法查证；第五，傲杰公司与依美公司的租房协议未经备案登记；第六，李洽民代傲杰公司支付租金没有法律上依据，傲杰公司也未提供其委托李洽民代为付款的授权和事后其归还李洽民代付款的相应材料，此做法不符合日常生活经验。综上，傲杰公司对上述有违常理的地方不能作出合理解释，其提供的证据不能形成完整有效的证据链以充分证明其诉称的主张，故对该租房协议的真实性、有效性不予确认。针对争议焦点二，就涉案房屋恒业路298号1幢[房产证号房产证号为桐房权证桐字第**]美公司自2008年7月23日开始将该部分房产抵押给建行桐乡支行并办理抵押登记，之后每隔二年办理抵押登记手续，直至2014年4月1日抵押登记在册。就涉案房屋恒业路298号2幢[房产证号为房产证号为桐房权证桐字第**]傲杰公司提供的租房协议上的落款时间早于抵押登记办理的时间，但该租房协议的真实性、有效性无法确认，从而无法确认傲杰公司与依美公司是否存在真实的租赁关系，故傲杰公司关于其取得租赁权的时间早于建行桐乡支行的抵押权的主张不能成立。综上所述，傲杰公司主张其租赁涉案房屋的时间早于抵押权设立时间的理由不能成立，其主张的涉案房屋租赁权，依法不得对抗已登记的抵押权。傲杰公司的诉讼请求于法无据,不予支持。依美公司、郑阿勇、南旭春未到庭参加诉讼，视为放弃相应的抗辩权利并承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第一百零八条、第三百一十二条的规定，判决：驳回傲杰公司的诉讼请求。案件受理费19920元、公告费560元，由傲杰公司负担。二审中，各方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点是傲杰公司依据租房协议所享有的租赁权能否对抗建行桐乡支行对涉案房屋享有的抵押权。第一，租房协议真实性的问题。首先，关于租赁期限和租金支付方式。傲杰公司与依美公司签订的租房协议期限长达20年之久，且租金约定在协议签订后一个月内全部付清，虽然有违一般交易习惯，但傲杰公司称因依美公司资金困难因此低于市场价出租涉案房屋且要求一次性支付租金的说法有一定的合理性，故对傲杰公司的该观点予以采信。其次，关于租金有无实际支付。傲杰公司李洽民与依美公司法定代表人郑阿勇之间在租房协议签订之日2011年3月31日起至2012年3月29日止共有240万元的交易记录，其中三笔共170万可确认由李洽民转入郑阿勇个人账户，其余70万元根据傲杰公司提供的证据是否转入郑阿勇个人账户无法确定，一方面已支付的170万元无证据能够证明系涉案房屋租金，另一方面即使该170万系涉案房屋的租金，也无法认定已经按照租房协议支付了全部租金。故现有证据对涉案租房协议的真实性无法确认。第二，租房协议与涉案房屋上抵押权设立的时间先后以及有无实际占有使用涉案房屋问题。因涉案租房协议的房屋涉及到依美公司厂房1幢和2幢，首先就1幢厂房而言，依美公司早在2008年就将该部分厂房全部抵押于建行桐乡支行，并于2010年7月23日进行了第二次抵押，抵押期限至2012年7月22日，显然建行桐乡支行就依美公司1幢厂房的抵押权早于1幢厂房第三层的租赁时间，且之后该部分厂房因依美公司借款每隔两年办理抵押登记手续；其次就2幢厂房而言，虽然依美公司最早将2幢厂房抵押给建行桐乡支行的时间为2012年4月13日，晚于涉案租房协议的签订时间，但一是租房协议的真实有效性无法确认，二是根据现有证据傲杰公司实际占有涉案房屋也已晚于建行桐乡支行取得对涉案房屋的抵押时间。涉案租房协议签订于2011年3月，李洽民在法院的谈话笔录中称租房协议签订以后就搬进了涉案房屋，水电表是独立的，届时开收据给依美公司财务，但傲杰公司提供的水电费收据最早落款时间为2013年1月，晚于租房协议签订时间将近两年。另外，傲杰公司提供的以依美公司厂房地址作为寄件地址的快递单以及傲杰公司与零售商签订的以依美公司厂房地址作为合同签订地点的加盟合同，时间均在2013年之后，故傲杰公司是否于2011年3月签订租房协议之时即占有使用了涉案房屋无法确认。故本案不符合浙江省高级人民法院《审理执行异议之诉案件疑难问题解答（三）》第十九条的规定，傲杰公司依据租房协议所享有的租赁权不能对抗建行桐乡支行对涉案房屋享有的抵押权。综上，傲杰公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19920元，由上诉人上海傲杰国际贸易有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  朱锷青审判员  樊钢剑审判员  张 汐二〇一八年七月二日法官助理张红书记员张靖怡?*ArabicDash?-9-??*ArabicDash?-10-?