上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0106民初12354号原告：陈宜正，男，1957年8月2日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被告：陈渐前，男，1985年6月1日出生，汉族，户籍地江西省抚州市。原告陈宜正与被告陈渐前房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月2日受理后，依法适用简易程序。于2018年4月26日进行证据交换，2018年6月12日公开开庭进行审理。原告陈宜正、被告陈渐前均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原被告签订的《房屋租赁合同》(编号：XXXXXXX)于判决之日解除；2、判令被告支付违约金8,000元；3、判令被告将上海市静安区延长中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)恢复原状；4、判令被告支付因其在房屋内私自搭建隔断房而对房屋装修、家具等造成严重损害的赔偿金50,000元；5、判令被告把私自搬走的55寸三星彩电一台、松下三门冰箱一台、真皮沙发一个、茶几一个等家具返还原告，否则支付赔偿金20,000元。诉讼过程中，原告申请撤回第四、第五项诉讼请求，本院裁定予以准许。事实和理由：2018年3月12日，原、被告就涉案房屋签订《房屋租赁合同》(编号：XXXXXXX)合同一份，约定被告承租原告所有的涉案房屋，租赁期限为2018年3月20日至2021年3月19日，2018年3月20日至2020年3月19日期间，租金为每月8,000元，三个月为一期支付，保证金8,000元。合同签订后，原告按约向被告交付了涉案房屋，被告亦按约向原告支付了首期租金及保证金。2018年3月21日，原告接到涉案房屋所在居委会来电，称有人举报涉案房屋群租，居委会上门查看后发现房屋内做了隔断，并出租给了多人。同日，居委会将整改告知书张贴于涉案房屋。根据双方合同约定，被告的行为已构成违约，亦违反了相关法律规定，故原告起诉要求判如所请。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。其认为，原告的行为影响了被告的居住，要求原告赔偿损失，并退还已付的租金和保证金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋权利人为原告及案外人归某某、陈某某。2018年3月12日，原、被告就涉案房屋签订《房屋租赁合同》(编号：XXXXXXX)一份，约定被告承租涉案房屋，租赁期限为2018年3月20日至2021年3月19日，其中，2018年3月20日至2020年3月19日期间，租金为每月8,000元；2020年3月20日至2021年3月19日期间，租金为每月8,400元。租金按三个月为一期支付，每期租金为该期首月的7日前支付，保证金8,000元。合同另约定，除合同另有约定之外，原告应于租赁关系消除且在被告将该房屋及其附属物品向原告交割清楚，并付清所有被告应付费用当日将租赁保证金全额无息退还被告。未经原告书面同意，被告不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍拒不履行的，其行为视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的壹倍。居间方郑重告知双方，根据上海市有关规定下述情形视为“群租”而不应进行：将一间房间租给多个自然人或家庭，或者租给一个家庭，但人均承租居住面积低于5平方米；将厨房(若有)卫生间(若有)及不分门进出的客厅改为卧室，或改变房屋原有结构而分割搭建成多间，以按间或床位的形式对外出租。合同签订后，原告按约向被告交付了涉案房屋，被告亦按约向原告支付了首期租金及保证金。2018年3月21日，物业公司、居委会等至涉案房屋上门查看后发现，涉案房屋客厅内被做了隔断，并由多人在使用。同日，共和新路街道就涉案房屋发出整改告知书，载明“延长中路XXX弄XXX号XXX室住户：经核查，你户存在违规租赁行为，现责令行为人3天内自行整改，请各位房客尽快搬离，对未能自行整改的违规租赁行为，将有政府部门进行综合整治”。现原告认为被告的行为违反了合同及法律的规定，故起诉要求判如所请。审理中，原、被告双方一致确认，涉案房屋的客厅被分割成了两个房间。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据本案查明的事实，被告在合同履行期间，将涉案房屋分隔后用于违规出租，经告知后至本案开庭之日仍未纠正，违反了合同及有关规定，亦损害了原告的利益，故原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。现原告主张合同解除时间为本案判决之日，并无不妥，本院一并予以支持。合同解除后，租赁保证金应一并处理。然，双方合同约定租赁保证金应在付清所有被告应付费用当日全额无息退还，现因被告仍占有使用涉案房屋，涉案房屋水电煤等均未结清，故本案中对租赁保证金不作处理。因被告的违约行为导致合同解除，责任在于被告，现原告主张要求被告按约支付违约金，于法有据，本院予以支持。至于违约金的金额，根据双方合同约定，违约金金额为月租金的壹倍，即8,000元。合同解除后，承租人未经出租人同意的装饰装修或扩建，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，被告未经原告同意将涉案房屋做了分割，改变了涉案房屋原始结构，现原告主张要求被告恢复原状，于法有据，本院一并予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第(五)项、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条之规定，判决如下：一、原告陈宜正与被告陈渐前2018年3月12日就上海市静安区延长中路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告陈渐前应于本判决生效之日起十日内向原告陈宜正支付违约金8,000元；三、被告陈渐前应于本判决生效之日起十日内将上海市静安区延长中路XXX弄XXX号XXX室房屋客厅内的隔断拆除，恢复为一个完整的部位。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈渐前负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 李 彦二〇一八年七月二日书记员 唐莹琪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。三、《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的，不得出租供人员居住。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。