贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初1192号原告：杨忠安，男，汉族，1949年10月6日出生，住贵州省贵阳市南明区，原告:杨军，男，汉族，1975年2月22日出生，户籍住址四川省资阳市安岳县，现住贵州省贵阳市南明区，二原告系父子关系，二原告之委托诉讼代理人：高雪，贵州省贵阳市南明区市府法律服务所法律工作者，证号324011320011。特别授权代理。二原告之委托诉讼代理人：王成兰，贵州省贵阳市南明区市府法律服务所法律工作者，证号32401032100336。特别授权代理.被告：赵菊芳，男，汉族，1935年12月4日出生，住贵州省贵阳市乌当区，委托诉讼代理人：李晶，贵州教学律师事务所律师，执业证号15201201311335563。特别授权代理。被告：李贵英，女，汉族，1954年8月27日出生，住址同上，被告：赵吉林，男，汉族，1975年5月17日出生，住贵州省贵阳市乌当区，被告：翁明琼，女，汉族，1973年5月17日出生，住址同上，被告：赵吉英，女，汉族，1972年11月1日出生，住址同上，被告：贵阳三联乳业有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区牛奶场。统一社会信用代码915201007221686062。法定代表人：王黔生，该公司副董事长，委托诉讼代理人：王顺瑜，该公司综合部副部长。一般授权代理。原告杨忠安、杨军诉被告赵菊芳、李贵英、赵吉林、翁明琼、赵吉英、贵阳三联乳业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨忠安及其与原告杨军的委托诉讼代理人高雪、王成兰，被告赵菊芳及其委托诉讼代理人李晶，被告贵阳三联乳业有限公司（以下简称三联公司）的委托诉讼代理人王顺瑜到庭参加了诉讼，被告李贵英、赵吉林、翁明琼、赵吉英经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨忠安、杨军向本院提出诉讼请求：1、依法判决位于乌当区山花社区赵家寨7栋1单元2楼2号拆迁安置房屋（建筑面积120.28m2）2016年10月至2017年10月的超期过渡费（30元/平方米每月）共计43300.8元归原告所有；2、依法判决上述房屋六个月的装修过渡费（30元/平方米每月）21650.4元归原告所有；3、依法判决上述房屋接房补助费（360元/平方米）43300.8元归原告所有；以上三项费用共计人民币104643.6元。4、本案诉讼费依法承担。事实及理由：2010年2月7日原告杨忠安与被告赵菊芳就其拥有的位于乌当区山花社区赵家寨7栋1单元2楼2号房屋签订《转让协议书》，约定赵菊芳将拆迁安置面积为120.28平方米以每平方米1773元转让给原告杨忠安，合同签订后原告杨忠安按合同约定将购房款214256.44元支付给赵菊芳（该房在签订合同时并未修建）。2013年上述转让房屋修建完毕，被告三联公司及贵阳柏禾地产服务有限公司通知接房，由于杨忠安名下有多套房屋，为节省契税缴纳，经杨忠安与被告赵菊芳协商“将该房屋变更为杨忠安的儿子杨军名下，但实际购房人仍是杨忠安，所有费用均由杨忠安出资”，被告赵菊芳同意于2013年6月21日向贵阳柏禾地产服务有限公司及被告三联公司递交申请，将拆迁安置房更名为杨军，二公司均盖章同意，同时签订了《关于三通缴费的补充协议》。后杨忠安以杨军的名义向贵州君诚房地产开发有限公司补缴了217778元购房款及该房屋所有三通等全部相关费用。2015年，杨忠安对房屋进行装修，发现房屋存在严重质量问题。为此杨忠安找到被告三联公司要求解决（在双方协商中得知大部分回迁户因房屋质量问题拒绝接房），因杨忠安已经接房并装修，故被告三联公司向杨忠安出具了《承诺函》。2017年10月15日被告三联公司及贵阳市乌当区新天社区服务中心共同公布《“天诚花园”回迁房接房方案》，该方案公示内容为：“2、对在规定时间内接房的按照回迁面积30元/平方米每月一次性补偿发放六个月的装修过渡费。3、按回迁房面积360元/平方米补助接房入住户”。为此杨忠安再次找被告三联公司进行协商，被告三联公司于2017年10月26日再次向杨忠安出具《承诺函》，后杨忠安去领取上述三笔款项时得知，因被告赵菊芳的原因三联公司拒付该款项。为此诉至法院，请支持原告如前诉请。被告赵菊英辩称，1、答辩人对本案的法律关系存在异议，如果是合同纠纷，应该是两份不同的合同，如果是不当得利纠纷，赵菊芳不仅未完全领走自己的超期过渡费，更没有获得被答辩人诉请的装修过渡费和接房补助费；2、针对原告诉请的三项费用，超期过渡费原告与被告赵菊芳在合同中并未约定，由赵菊芳专属享有的超期过渡费转让给原告；关于装修过渡费，据了解房屋只是存在瑕疵，并不存在严重质量问题，原告不应当向被告主张；关于接房补助费，根据原告在事实理由部分陈述其在2013年直接在房开商君诚房开处接房，所以关于此费用与被告物管，被告不是适格主体；3、关于事实和理由部分，原告杨忠安不仅为了节省契税等费用，直接将房屋写明原告杨军名下，也是因在该房屋没有修建的情况下，由被告赵菊芳和三联公司配合直接在贵州君诚房地产开发有限公司处接房，综上所述，代理人认为下面的法庭调查过程中，应当核实原告起诉的法律关系，超期过渡费归原告所有的证据，针对诉请房屋存在质量问题的直接证据，装修过渡费、接房补助费现在是否发放，具体金额以及原告是在什么时候、什么地方接房等相关问题。被告三联公司辩称，1、费用的发放有一个完整的方案，我们只是照方案执行，方案是政府和君诚房开、三联乳业共同商定的；2、我们没有参与他们双方买卖合同，原告起诉与我们无关，请求驳回原告的诉讼请求。被告李贵英、赵吉林、翁明琼、赵吉英均未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见或任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告杨忠安、杨军提供了如下证据：转让协议书、银行个人结算账户申请书、收条及收据、更名申请、交房协议、关于三通缴费的补充协议及收据、登报公告、承诺函、通告、公告、《“天诚花园”回迁房接房方案》、三联公司承诺函、超期过渡费发放清册、通知、鉴定报告、温馨提示。被告赵菊芳提供了如下证据：《房屋拆迁货币补偿协议》及《房屋拆迁安置协议》、《转让协议书》、《交房协议》、超期过渡费发放清册。被告三联公司未有证据提供。经当庭质证，对原告提供的证据的真实性，被告三联公司均无异议，被告赵菊芳对登报公告、承诺函持有异议，均为猜测性异议，本院不予采信，对鉴定报告三联公司有原件参照，本院予以确认；对被告赵菊英提供的证据的真实性，被告三联公司均无异议，原告对房屋拆迁货币补偿协议有异议但经核实该协议真实。对于双方当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院基于有效证据及当事人的陈述，确认本案事实如下：原告杨忠安与原告杨军系父子关系，被告赵菊芳与被告李贵英系夫妻关系，被告赵吉英系被告赵菊芳之女，被告赵吉林系被告赵菊芳儿子，被告翁明琼系被告赵菊芳儿媳。被告三联公司在对贵阳2009-17地块进行项目建设拆迁安置时，与被告赵菊英签订了《房屋拆迁货币补偿协议》，约定对被拆迁人赵菊英在前述地块内被拆迁的房屋除进行货币补偿。同时被告三联公司并委托贵阳柏禾地产服务有限公司与被告赵菊英签订了《房屋拆迁安置协议》，约定对赵菊英位于奶牛场王家寨筑面积120.28m2的自建房进行拆除后，将奶牛场赵家寨安置点安置房7幢1单元2楼2号房（建筑面积120.28m2）安置给赵菊英，双方并对过渡期限及增发过渡费等进行了约定。2010年2月7日，原告杨忠安（甲方）与被告赵菊芳、李贵英、赵吉英、翁明琼、赵吉林（乙方）签订《转让协议书》，约定乙方将其拥有的坐落于乌当区山花社区赵家寨7栋1单元2楼2号的拆迁安置房一套，面积120.28平方米，以每平方米1773元，共计214256.44元转让给甲方。协议签订后，原告杨忠安如约向被告赵菊芳等人支付了全部款项。2013年6月21日，被告赵菊芳等人出具申请将涉案的拆迁安置房更名为原告杨军，并经贵阳柏禾地产服务有限公司及被告三联公司盖章确认。同年，承建被告三联公司安置房的贵州君诚房地产开发有限公司（甲方）与原告杨军（乙方）签订《交房协议》及《关于三通缴费的补充协议》，约定了乙方将所有应付款项全额支付后，即可办理房屋交付手续等内容。之后杨忠安以杨军名义向贵州君诚房地产开发有限公司补交了购房款等费用，后又对该房屋装修入住。2015年5月4日，三联公司向原告杨忠安出具《承诺函》，承诺如天诚花园其他住户因非房屋质量问题享有的其他权益，杨忠安户同等享有。2017年6月9日，三联公司与乌当区新天社区服务中心向天诚花园住户发出通告，载明天诚花园房屋经检测有质量缺陷，为此进行整改维修，合格后可交付使用，请回迁户积极支持等内容。同年10月15日，三联公司与贵阳市乌当区新天社区服务中心共同发布《“天诚花园”回迁房接房方案》。该方案第二条为：“（一）、回迁户选择接收“天诚花园”所签安置房：自交房公告发布之日起30日内按照相关程序完善接房手续：1、超期过渡费一次性发放至自交房公告发布之日止；2，对在规定时间内接房的回迁户，自交房公告发布之日起，按《房屋拆迁安置协议》的回迁房面积30元/平方米·月对该回迁户一次性发放六个月的装修过渡费；3，按《房屋拆迁安置协议》的回迁房面积360元/平方米补助接房入住回迁户；……”为此，原告杨忠安经与被告三联公司协商，同月26日，三联公司再次向原告出具承诺函，与前述承诺函的内容相一致。此后，因购买天诚花园安置房的实际住户与原被拆迁人对《方案》中所列款项产生争议，故被告三联公司对有争议的住户均未发放，原告遂诉来本院请求判决其如前诉请。另查，涉案房屋至今未取得权属证书。本院认为，本案的争议焦点在于原告是否有获得涉案款项的法律依据。首先，涉案款项出自被告三联公司公布的《“天诚花园”回迁房接房方案》，该方案明确载明适用于“回迁户”，亦即被拆迁安置的对象，应是对被迁安置户对接收安置房后的相关补偿。对此，原告杨忠安、杨军不是涉案房屋的被拆迁安置户，即不是涉案款项发放的适用对象。其次，关于原告杨忠安与被告赵菊芳、李贵英、赵吉林、翁明琼、赵吉英所签订《转让协议书》的性质问题，该合同所涉及的标的属于拆迁安置补偿的房屋，属涉及拆迁安置房的买卖合同，对该合同的效力问题，既然原告杨忠安与被告赵菊芳、李贵英、赵吉林、翁明琼、赵吉英合同所涉标的属于拆迁安置房屋，那么，买受人就应当具备被拆迁人身份才有权取得涉案房屋。且在双方签订协议时，被告赵菊芳、李贵英、赵吉林、翁明琼、赵吉英未实际取得该安置房，涉案房屋现仍未取得权属证书。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；……”故双方的买卖行为违反了国家行政法规的强制性规定，原告杨忠安与被告赵吉林、翁明琼所签订的房屋买卖合同应认定无效。因此，原告所提出的诉讼主张无事实及法律依据，本院不予支持。被告李贵英、赵吉林、翁明琼、赵吉英经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证和抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第一百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告杨忠安、杨军的诉讼请求。案件受理费1196元，由原告杨忠安、杨军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 曾 浩二〇一八年七月八日书记员 翟彦霖