福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初2673号 原告：北京冠城酒店物业管理有限公司福州分公司，住所地：福建省福州市鼓楼区五一中路。 法定代表人：陈瑞。 委托诉讼代理人：高建峰，福建韦达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖秀凤，福建韦达律师事务所律师。 被告：苏晖，女，汉族，1968年4月25日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林报论，福建振岳律师事务所律师。 原告北京冠城酒店物业管理有限公司福州分公司与被告苏晖物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人高建峰和廖秀凤、被告委托诉讼代理人林报论到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告北京冠城酒店物业管理有限公司福州分公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告向原告支付物业费、水电公摊费共计人民币8818.54元，违约金1045.64元（违约金按日万分之五支付，自2016年9月10日暂计至2018年2月5日，实际计算至付清全款止）；2．本案诉讼费、可能产生的公告费等费用均由被告承担。 事实与理由：2016年8月份，原告开始入驻福州市鼓楼区卫前街11号冠城大通首玺小区提供物业服务。2016年12月份，原告正式与福州市鼓楼区东街街道旗汛口社区签订《物业服务合同》并办理备案登记。根据双方合同约定，由原告向讼争小区提供物业服务，被告向原告支付物业费。同时对物业费、水电公摊及被告违约作出的明确约定，即物业服务费及物业延伸服务费建筑面积每月每平方米4.5元计收；物业共用部分及共用设施用水用电费用由相关业主按照起所拥有的物业建筑面积分摊，等等约定。被告系xxx的业主，她的房屋面积98.7平方米。合同签订（包括签订之前）原告如约向讼争小区提供物业服务。然而截止至今，被告尚欠原告物业服务费、水电公摊费等共计人民币8818.54元（此费用未将违约金计算在内）。被告的行为严重损害原告的合法权益。据此，原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向法院提起民事诉讼。望贵院查明事实后依法支持原告的诉请。 被告苏晖辩称，一、本案中原告管理不到位，不履行物业管理合同约定职责，严重违约，被告拒交物业管理费为合理抗辩。（1）自从2016年10月份至2018年5月份期间被告及小区业主多次向原告及相关部门反映，原告对涉案小区的管理混乱：1、小区内的消防通道和消防栓被电动车或其他杂物堵塞，消防通道和过道经常有杂物堆放、堵塞，即影响小区业主通行又存在极大火灾隐患，且存在严重消防安全隐患，威胁业主的财产和人身安全，未能及时消除隐患。2、小区内部分业主违章搭盖，存在安全隐患且影响市容市貌，没有及时制止和采取相关措施，放纵其违法违章行为。3、小区的陌生人员进出随意，没有尽到监管之责。4、小区车辆停放管理混乱、不到位，没有尽到监管之责。5、小区卫生清理和保洁不及时。6、未能对小区电梯及相应设施维护，造成电梯经常故障，设施不能正常使用等等。以上事实被告提供小区业主多次向福州市12345便民服务平台投诉记载及照片予以证实。（2）原告依合同约定应履行义务，原告均未予以处理和解决。原告管理不尽责、不到位，不履行物业管理合同约定职责，未依照约定对小区进行有效的管理与维护，属严重违约行为。依据合同约定，原告负有先履行物业管理的义务，出现问题没有及时履行义务解决问题。正因为存在上述的一系列问题，被告未交物业管理费属于在原告严重违约，物业管理不到位的前提下依法合理行使抗辩权来维护自己的权益。根据《合同法》第六十六条：“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，业主可行使先履行抗辩权，拒绝履行相应的交纳物业服务费。所以被告采用拒交从2016年7月起的物业管理费这一方式来合理抗辩。二、退一步讲，即使被告尚欠原告物业管理费，但合同中并未约定业主尚欠管理费或逾期缴纳管理费用的违约金或滞纳金，故此原告诉请要求被告承担违约金是没有任何依据的，依法予以驳回。三、原告未完成法定的举证责任，应承担举证不能的法律后果。本案是物业服务合同纠纷，根据举证责任分配原则，原告有举证证明其已履行合同约定义务的责任，而本案中原告就其所提供的物业服务未提交一份证据，其不仅未提供证据证明其提供了《福州市物业服务合同》约定的物业服务，更未提交证据证明其提供的物业服务达到了《福州市物业服务合同》及相关文件约定的质量要求，原告未完成举证责任显而易见，因此，法院应判决其承担举证不能的败诉风险。综上所述，敬请法庭依法驳回原告的诉讼请求。 根据本案庭审内容和当事人提交的证据材料，本院查明如下事实： 2016年12月份，原告北京冠城酒店物业管理有限公司福州分公司与案外人福州市鼓楼区东街街道旗汛口社区居民委员会（以下简称“旗汛口居委会”）签订《物业服务合同》一份，约定：1．旗汛口居委会选聘原告对冠城．三牧苑（冠城大通首玺）提供物业服务事宜。原告按照建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费：多层住宅和高层住宅4.5元/月．平方米，商业物业9元/月．平方米。2．属于业主共同使用的共同水电费用单独按实由业主分摊（单独按实由业主分摊/业主与物业服务企业另行约定），具体分摊办法由物业服务企业与业主在物业服务合同补充协议中约定。3．合同期限为两年，从2016年12月1日起至2018年11月30日止。该物业服务合同于2017年1月17日在福州市鼓楼区住房保障和房产管理局登记备案。案外人旗汛口居委会出具一份《证明》称，冠城．三牧苑（冠城大通首玺）从2016年8月1日起由原告在管，试运行三个月。 另查，被告苏晖系位于福州市鼓楼区业主，房屋建筑面积为98.7平方米，每月应缴物业费为4.5元／平方米×98.7平方米＝444.15元。现原告主张被告从2016年7月15日起至2017年12月份期间未向原告缴纳物业服务费。 本院认为，根据《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定，居民委员会代行职责代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2016年12月份，原告与旗汛口居委会签订《福州市物业服务合同》为冠城．三牧苑（冠城大通首玺）提供物业服务，该合同效力及于该小区全体业主。被告系该小区业主，应受该合同约束，依约享有原告物业管理服务的权利，亦应承担履行交纳物业管理费的义务。被告在享受原告提供物业服务的同时未按约交纳物业管理费已构成违约，应承担违约责任。关于诉请物业费，被告从2016年12月1日起至2017年12月份止共向原告欠缴物业费为444.15元×13个月=5773.95元。故原告主张的该期间物业费，本院予以支持。原告主张被告从2016年7月15日起至2016年11月30日止的物业费，虽提供证据证明原告在从2016年8月1日起至2016年10月31日止有提供物业服务，但未提交证据证明从2016年7月15日起至2016年11月30日止的物业服务收费标准等情况，故原告主张的该期间物业费，本院不予支持。关于违约金，本案《福州市物业服务合同》未约定违约金条款，且根据被告的答辩意见和证据来看，本案原告提供的物业服务存在一定瑕疵，故对于原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。关于水电公摊费，本院认为，原告未能提供证据证明其已为被告垫付相应的公共水电公摊费用金额及分摊依据、计算方式，故其要求被告支付水电公摊费用的诉请，本院不予支持。关于被告辩称的原告管理不到位等意见，如属实，可向原告另行主张，该相应答辩意见不能作为被告拒绝缴纳物业费的理由和依据。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条之规定，判决如下： 一、被告苏晖于本判决生效之日起十日内向原告北京冠城酒店物业管理有限公司福州分公司支付从2016年12月1日至2017年12月份止的物业管理费共计人民币5773.95元； 二、驳回原告北京冠城酒店物业管理有限公司福州分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费减半收取45元（原告预交90元），由原告北京冠城酒店物业管理有限公司福州分公司负担23元，被告苏晖负担22元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  罗登煌 二〇一八年七月十日 书记员  王 耀 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》 第五十八条因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。