北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终8673号上诉人（原审被告）：北京兴昊伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区南法信镇金关北二街3号院3号楼6层627号，统一社会信用代码911101153579382535。法定代表人：韩校，董事长。委托诉讼代理人：郑彦召，男，1987年9月16日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审原告）：张文利，男，1958年2月8日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审被告）：闫林超，男，1981年2月4日出生，住北京市顺义区。被上诉人（原审被告）：蒋凤勤，女，1950年1月3日出生，住北京市顺义区。上诉人北京兴昊伟业房地产经纪有限公司（以下简称兴昊伟业公司）因与被上诉人张文利、闫林超、蒋凤勤居间合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初968号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。兴昊伟业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张文利的诉讼请求。事实和理由：第一，地板瓷损坏不属于兴昊伟业公司造成，系自然老损；第二，兴昊伟业公司严格遵守国家有关房屋租赁规定，积极配合政府拆除隔断，不存在合同期内违法违规；第三，合同期内，张文利违背合同约定，多次私自进入该出租房清理客户并已清理出去一家客户，对兴昊伟业公司和前住户造成严重的经济损失；第四，签订租赁合同之前，张文利为了从中谋取利益，同意代理公司以打隔断的形式分租管理房子，现已经拆除隔断，不存在违法乱纪行为，价格应当重新拟定；第五，如果张文利执意解除合同，根据合同规定，兴昊伟业公司要求张文利赔偿兴昊伟业公司两个月违约金及兴昊伟业公司租户的经济损失两个月租金。张文利辩称，同意一审判决，不同意兴昊伟业公司的上诉请求及事实理由。张文利向一审法院起诉请求：1．解除张文利与兴昊伟业公司签订的房屋托管合同，兴昊伟业公司、闫林超及蒋凤勤将涉案房屋腾退归还张文利；2．判令兴昊伟业公司立即支付张文利两个月租金6000元；3．判令兴昊伟业公司支付张文利自2018年1月1日起至涉案房屋交付张文利时租金（每月3000元）；4．判令兴昊伟业公司给付张文利违约金6000元；5．判令兴昊伟业公司赔偿张文利因改造房屋对地板磁造成的损失1000元；6．本案诉讼费由兴昊伟业公司负担。一审法院认定事实：2017年8月31日，张文利（甲方）与兴昊伟业公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定：甲方将坐落于北京市顺义区×室房屋，建筑面积60平方米，委托乙方对外出租。甲方提供房屋的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《物品交接单》中具体说明；甲方全权委托乙方独家代理房屋出租事项，并代理签署相关合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可；委托期限共计36个月，即2017年9月1日至2020年8月31日止；委托期满时，如乙方仍有客户居住，该房屋、乙方应提前通知甲方应配合乙方将租期延长，但最长不超过3个月，延长期内，乙方应按委托期标准支付租金；合同签订后，甲方同意第一年预留出30天，不计算租金作为乙方接洽承租的工作期。工作期后，从2017年10月1日开始计算租金，即自委托之日起每年乙方给甲方11个月的房租，甲方应于2017年9月1日前将房屋交付给乙方使用；房屋每月租金为人民币叁仟元整，房租按季缴付。具体付款如下，第一次2017年9月1日（6000元整），第二次2017年12月1日（9000元整），第三次2018年3月1日（9000元整），第四次2018年6月1日（9000元整），第五次2018年9月1日（6000元整），第六次2018年12月1日（9000元整），第七次2019年3月1日（9000元整），第八次2019年6月1日（9000元整），第九次2019年9月1日（6300元整），第十次2019年12月1日（9450元整），第十一次2020年3月1日（9450元整），第十二次2020年6月1日（9450元整）。在合同期内，乙方不得低于此价格付款，为了便于出租，如乙方出资对房屋进行装修、装饰或添置设施设备等情况，甲方允许乙方适当浮动出租价格，多出部分归乙方所有；房屋及附属设施、设备（含家电）因乙方及其代理客户使用不当或人为破坏而造成损失的，乙方负责修复，双方如有异议提交有关质量检验部门鉴定；委托期内及委托终止后的六个月内，甲方不得与乙方所介绍的承租户自行成交，否则甲方向乙方支付原定租金的2倍作为赔偿金；如因不可抗力原因导致合同终止，双方均不承担责任，如遇拆迁甲方应提前书面通知乙方租金按实际居住时间计算，甲方应及时返还乙方剩余租金及相关费用；委托期内，甲方不得擅自进入该房屋，如有特殊情况，应提前通知乙方，由乙方联系承租人共同进入；甲方保证乙方打隔断分租此价钱为打隔断价钱若甲方中途违约需赔偿乙方装修款；委托期内，甲方提前收回房屋，无论转租自用，或因自身原因造成本合同，不能履行的甲方应提前一个月通知乙方，并赔偿乙方两个月的合同约定的月租金为违约金，并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失；违约方在解除合同当日，应无条件将委托期剩余的房租全部退还乙方；下列情形之一，可以变更或解除本合同，双方均不承担违约责任：1．甲乙双方协商一致的；2．不可抗力致使本合同不能继续履行的；3．依照政府租赁政策或法规，必须变更或终止合同的；4．依照政府房屋拆迁公告规定时间需要拆除房屋的；合同期，乙方必须遵守国家有关房屋租赁规定，否则出现一切问题，由乙方负责，因违规给甲方造成的损失由乙方负担，必要时甲方有权收回房屋。上述合同签订后，张文利将涉案房屋交付兴昊伟业公司，兴昊伟业公司支付张文利6000元租金。2018年2月1日庭审中，兴昊伟业公司称因双方签订的合同中约定了一个月的免租期，故其已经实际支付张文利2017年11月30日之前的租金，自2017年12月1日起未支付租金，未支付租金的原因是因政府不允许打隔断后找到张文利要求变更租金数额，张文利不同意；张文利称确实收到兴昊伟业公司支付的6000元租金，因双方签订的合同不能继续，故不能给予兴昊伟业公司一个月的免租期，故兴昊伟业公司并未支付自2017年11月1日起之后的租金。另查一，2017年9月12日，兴昊伟业公司（甲方）与闫林超（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方代理出租北京市的顺义区幸福东区10-1-201朝南卧室房屋及其设施（家具、电器），建筑面积13平方米，乙方承租该房屋作为居住用途；租赁期限自2017年9月15日至2018年9月15日止，共计365天；房屋租金为每月1400元，以实际居住天数计算房租；房屋租金交付方式为押1付3，需提前30日缴纳，具体付款日期如下，第一次2017年9月15日（5600元整），第二次2017年11月15日（4200元整），第三次2018年2月15日（4200元整），第四次2018年5月15日（4200元整）。2018年2月1日庭审中，兴昊伟业公司陈述，与张文利签订合同取得房屋使用权后，曾与三家签订租赁合同，后另外两家搬走了，现涉案房屋只有闫林超一家居住使用；闫林超陈述“我最早入住，我承租朝南卧室，当时是三间房，还有两家租了另外两家，拆隔断后中间那家搬走了，北边那家大概2017年年底2018年年初搬走了。现在涉诉房屋只有我和我爱人在居住。”兴昊伟业公司及闫林超一致认可，闫林超实际交纳了双方签订合同约定的第一次及第二次租金。另查二，2018年2月1日，兴昊伟业公司（甲方）与蒋凤勤（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方代理出租北京市的顺义区幸福东区10-1-201次卧房屋及其设施（家具、电器），乙方承租该房屋作为居住用途；租赁期限自2018年2月1日至2018年6月30日止，共计150天；房屋租金为每月1600元，以实际居住天数计算房租；房屋租金交付方式为押1付5，需提前30日缴纳，具体付款日期如下，第一次2018年2月1日（8000元整）；乙方应支付一个月的房屋租金作为保证金，共计1600元，垃圾处理费150元、其他网费250元。上述合同签订当日，蒋凤勤支付兴昊伟业公司房租8000元、保证金1600元及其他463元，共计10063元，兴昊伟业公司出具收款收据。2018年5月4日庭审中，法院询问兴昊伟业公司为何2018年2月1日庭审中未向法院说明房屋出租给蒋凤勤事宜，兴昊伟业公司辩称，当时并不知情房屋出租给蒋凤勤，庭审后才知道，是业务员出租的，为了避免损失，需要对外出租。一审法院认为，关于《北京市房屋出租委托代理合同》是否解除问题，兴昊伟业公司庭审中陈述，因合同约定兴昊伟业公司可以打隔断分租，后因政府不允许打隔断后找到张文利要求变更租金数额，张文利不同意，故张文利与兴昊伟业公司就合同约定的租金数额是否变更不能形成一致意见，兴昊伟业公司拒绝按照合同约定支付张文利租金，故双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》已无法继续履行，张文利要求解除该合同，并无不当，法院予以支持，因双方诉讼前并未对合同是否解除达成一致意见，故法院结合兴昊伟业公司租金交纳情况确定该合同的解除时间应为第一次庭审即2018年2月1日。关于合同解除的后果问题。双方签订的合同关于租金计算方式、计算时间均有明确法律规定，亦明确约定免租期一个月，兴昊伟业公司亦认可仅支付张文利6000元租金，故兴昊伟业公司还应支付张文利2017年12月1日至2018年1月31日期间租金6000元；关于张文利主张的违约金，合同约定兴昊伟业公司可以打隔断分租，后因政府不允许打隔断兴昊伟业公司要求变更租金数额，张文利不同意，故合同的解除并非张文利、兴昊伟业公司双方原因导致，对于张文利主张的违约金法院不予支持。因合同已经解除，故兴昊伟业公司作为承租人及闫林超、蒋凤勤作为次承租人理应共同向张文利交付涉案房屋，至于闫林超、蒋凤勤的损失问题，因与本案并非同一法律关系，其可另行解决；关于张文利主张的房屋占有使用费问题，因兴昊伟业公司确实占有使用涉案房屋，故张文利要求其负担并无不当，法院将参照双方约定的租金标准予以酌定。关于张文利主张的要求兴昊伟业公司赔偿因改造房屋对地板磁造成的损失1000元，双方签订的合同中明确约定张文利允许兴昊伟业公司打隔断，张文利亦未提供证据证明其存在该项损失，故法院不予支持。一审法院判决：一、张文利与北京兴昊伟业房地产经纪有限公司于二○一七年八月三十一日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于二○一八年二月一日解除；二、北京兴昊伟业房地产经纪有限公司及闫林超、蒋凤勤共同将位于北京市顺义区×室房屋腾退并返还张文利，于判决生效之日起七日内履行；三、北京兴昊伟业房地产经纪有限公司给付张文利租金六千元，于判决生效之日起七日内履行；四、北京兴昊伟业房地产经纪有限公司给付张文利房屋占有使用费（自二○一八年二月一日起至北京市顺义区×室房屋实际腾退并交付原告张文利之日止，按照每月三千元为标准给付；若腾退当月不满整月的，按照当月实际占用天数计算房屋占有使用费，每天的房屋占有使用费标准为三千元标准除以当月具体天数），于判决生效之日起七日内履行；五、驳回张文利其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定的证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。本院认为，综合当事人的诉辩主张，本院重点说明以下两个问题。其一，关于合同的解除，合同之约定系当事人的真实、自由意思表示，当事人应如约履行。本案中，张文利与兴昊伟业公司之间就涉诉房屋的出租事宜签订了委托代理合同，各方均应恪守。合同在履行过程中，兴昊伟业公司因政府不允许在房间内打隔断故拆除了隔断，进而要求张文利降低合同约定的租金数额，但张文利并未同意，兴昊伟业公司拒绝按照合同约定支付张文利租金，造成张文利与兴昊伟业公司就合同约定的租金数额是否变更无法形成一致意见。据此，一审法院认定双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》无法继续履行，张文利要求解除合同，并无不当，对此本院予以确认。其二，关于合同解除后的法律后果。合同解除之后，对于欠付的租金和使用费，兴昊伟业公司理应支付；对于违约金，一审法院考虑合同中关于房屋隔断的约定，作出的判决结果亦无不当。综上所述，北京兴昊伟业房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京兴昊伟业房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  咸海荣审 判 员  张 帆二〇一八年七月十九日法官助理  史智军法官助理  邱 江书 记 员  王秋岩