安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0202民初3319号 原告：安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市左岸生活社区****楼**，统一社会信用代码91340200738919160M。 法定代表人：郑福华，总经理。 委托诉讼代理人：王璐，安徽国伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡枭，安徽国伦律师事务所律师。 被告：刘皓，男，1986年3月20日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：刘书琴，系被告刘皓之妻。 原告安徽伟星物业管理有限公司（以下简称“伟星物业公司”）与被告刘皓物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2018年6月15日公开开庭进行了审理。原告伟星物业公司委托诉讼代理人王璐、被告刘皓委托诉讼代理人刘书琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告伟星物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2013年7月1日至2017年12月31日的物业费合计4333元。2、判令被告向原告支付自违约之日起至实际交纳欠缴的物业费之日止的违约金（按照年利率10%计算，截止至2018年1月为1141.45元）。3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告系物业服务企业与业主关系，被告购买了芜湖市XXX房屋。原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，业主委员会成立后，原、被告之间的物业服务关系由业主委员会和原告之间签订的物业服务合同调整，业主委员会于2014年1月与物业公司签订了《物业服务合同》。《前期物业管理服务协议》约定，被告须每半年第一个月预交半年物业费，缴纳标准为按建筑面积每月每平方米0.65元；2014年《物业服务合同》约定，被告须一次性预交2014年的物业费，缴纳标准为按建筑面积每月每平方米0.9元。2015年召开小区临时业主大会，大会同意原告继续提供物业服务，物业服务合同延续2014年签订的合同。2015年物业费缴纳标准以2014年的合同执行，但2016年、2017年的缴纳标准为按建筑面积每月每平方米0.954元。根据上述合同的约定，被告不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。协议生效后，原告按照双方协议及合同的约定履行物业服务的各项义务，但是，2013年7月1日至2017年12月31日的物业费被告却至今仍未交纳。期间原告曾多次要求被告补交，被告却置之不理。为维护原告合法权益，特诉请判如所请。 被告刘皓辩称：被告在小区买了两套房，另外一套房一直都按时交纳物业费，案涉房屋第一年按期交了物业费，后面就没来交，原因是当时在2012年拿房的时候物业公司告知我们该房屋有一个太阳能热水器免费使用，不需收费。得知此消息后，被告装修房子的时候就没有再购买热水器。然而等我们2013年1月正式入住的时候，然后发现太阳能热水器是不能用的，被告去找物业，物业说我们入住比较早，太阳能暂时不开，要过一段时间；还说太阳能热水器还可以烧电，让被告再等一等，这是原告当时的答复，然后我们就回来继续等。然而，房屋配套的热水器质量很差，用电烧热水的话每天要烧三个小时以上，且热水只够一个人洗，不够两个人用，给被告生活造成了极大的不便。因此，每隔一两个月被告就会问物业公司什么时候能开太阳能热水器，物业公司每次都跟我们说过两个月就开，这个状态持续了大概一年。2015年初的时候物业说现在能开太阳能热水器，但是开了以后是要收公共能耗费，由于别人家不用就我们家单独用，一个月要交1000元钱，我们觉得这个费用太高了，以前用电烧水已经浪费很多电费了。以后我们2015年底再去找物业的时候，物业就直接告知我们不会再开太阳能热水器了。2016年初我们家里只好重新购买新的热水器。因此，被告一直跟物业公司交涉，由于物业公司没有提供应有的服务，故被告拒绝缴纳物业费。 由于被告对原告所诉事实不持异议，故可认定原告在本案中主张的事实。 本院认为，原被告双方争议的焦点为开发商配置的太阳能热水器的迟延开通、使用费用高能否构成被告拒绝缴纳物业费的充分事由。被告以其购房时开发商承诺有太阳能热水器能用，因而在其装潢时没有采购新的热水器；开发商配置的热水器耗电太高；小区物业迟迟不能开通开发商配置的太阳能热水器；被告多次向原告反映未及时得到答复造成被告重新添购热水器，造成被告生活不便为由提出抗辩，从而拒绝缴纳物业服务费。原告认为公共设施运行费，不单指太阳能运行费；被告添购燃气热水器与本案无关联性；小区太阳能供热系统的维修责任不在原告，原告已经履行了维修太阳能热水器的沟通协调义务。本院认为，太阳能供热系统属于小区的公共设施，是否投入使用，取决于全体业主的意志。即使投入使用，其运行费用、维护保养等事项也应经过业主大会或业主委员会的讨论纳入物业服务合同中加以规范。现被告将开发商配置的太阳能热水器不能运行使用，导致其生活不便，造成其重新购买新的热水器的责任归咎于原告没有及时解决问题，系被告抗辩的对象错误，没有事实和法律依据。即使原告在服务过程中对被告反映的太阳能热水器不能使用问题没有及时回复，也只能构成原告履行物业服务合同义务的瑕疵，不属于根本违约，尚不足以构成合同法意义上的先履行抗辩权，被告从而享有拒绝缴纳物业费的权利。故对被告该项抗辩意见不予采信。伟星物业公司要求刘皓给付拖欠的圣地雅歌小区5-07-1-302室2013年7月1日至2017年12月31日的物业管理费4333元的诉讼请求，符合合同约定且不违反法律规定，本院依法予以支持。对于原告要求被告支付相应违约金的诉讼请求，因事出有因，原告对被告本案中的诉求存在拖延回复的态度致使被告对原告的服务不满，因此，对原告该项诉请不予支持。同时，本院也希望作为物业服务企业的原告，应充分兼顾到每一位业主的合理利益需求，通过优质服务，适时与业主沟通，透明管理，减少不必要纠纷发生。 综上所述，原告要求被告支付2013年7月1日至2017年12月31日物业费4333元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告刘皓于本判决生效之日起十日内给付原告安徽伟星物业管理有限公司2013年7月1日至2017年12月31日物业管理服务费4333元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告刘皓负担（因原告已预交，被告在给付上述款项时一并给付原告）。 本判决为终审判决。 审判员  宁攸文 二〇一八年七月十三日 书记员  于 典 附：适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理本法第一百五十七条第一款规定的简单民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金