湖北省洪湖市人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂1083民初360号原告：蒋青云，男，汉族，1964年4月13日出生，湖北省洪湖市人，住湖北省洪湖市。委托诉讼代理人：高明，湖北玉沙律师事务所律师。被告：汪和珍，女，汉族，1946年2月17日出生，湖北省洪湖市人，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：江涛（被告之子），汉族，1977年8月23日出生，住武汉市洪山区。第三人：惠自州，男，汉族，1940年12月25日出生，湖北省荆州市人，住湖北省洪湖市。原告蒋青云诉被告汪和珍、第三人惠自州农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案受理后，依法由审判员张帆适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人高明、被告及其委托诉讼代理人江涛到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告履行协助办理位于洪湖市大沙湖农场和平新村4-1号房产的不动产过户义务；二、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：诉争房产系一套四合院，位于洪湖市大沙湖农场和平新村4-1号（原大沙湖农场养猪场084号地块），原所有人为第三人惠自州和唐永香。2003年，第三人惠自州将该房屋出卖给被告在院内从事养猪。由于当年亏损严重，被告便四处托人欲脱手转卖。2004年1月11日，原、被告经过商议，以10,000元的价格转卖给原告。当日双方签订一份《房契》，约定付款后一切产权归原告所有，双方签字永不反悔。原告将全部购房款给付被告，被告也当即将房屋和登记为第三人惠自州的《国有土地使用权证》一并交付给原告。随后原告的父母搬入四合院居住，还在院里种了十几颗白杨树，开垦了一片菜地。2008年9月，原告去武汉做生意，便将房屋租给刘某夫妇，租金每年1000元。2015年底，被告听说大沙湖农场养猪场周边要拆迁，便多次上门找刘某夫妇吵闹、威胁，不仅要赶他们走，还强行砸开东房门锁，把原告存放在里面的物品扔到外面的水沟。刘某夫妇不堪骚扰，坚持了一段时间后还是搬走了。原告得知后多次找被告交涉，要求被告信守承诺，被告却蛮不讲理，对房屋交易一事矢口否认。原告认为，原、被告之间的房屋买卖关系依法成立，且房屋早已交付了十多年。被告唯利是图的行为违反了法律规定，也违反了基本的诚实信用原则。为维护自己的合法权益，特依法提起诉讼。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、原告的身份证，拟证明原告的身份信息；证据二、第三人惠自州的户籍证明，拟证明第三人的身份信息；证据三、《房契》和《国有土地使用证》，拟证明被告已将位于洪湖市大沙湖农场和平新村4-1号四合院卖给原告，并交付了《国有土地使用证》；证据四、证人陈某、侯某、彭某的证言，拟证明：一、被告在养猪亏损后将房屋作价10，000元，双方签订《房契》后原告支付了购房款；二、被告向原告交付了房屋，原告父母在该房屋居住直至其父亲去世；三、2009年原告将房屋租赁给刘某居住。证据五、证人刘某的证言，拟证明被告将房屋出售给原告并已交付，2009年原告将房屋租赁给证人居住，原告留下四合院东边一间房存放自己的物品和父亲的遗像。居住六年后被告突然找上门来，将原告的物品和父亲的遗像扔出去并将证人赶走。证据六、第三人惠自州与唐永香夫妇的证明，拟证明第三人惠自州与唐永香夫妻于2002年10月将洪湖市大沙湖农场和平新村4-1号房产以14,000元卖给被告，并不是卖给案外人江涛，诉争房屋当时没有办理土地证和房产证。被告辩称：一、原告提供的房屋买卖协议是伪造的，不是被告的亲笔签名，按照通常的交易习惯，重要合同需要加按手印，协议上没有被告的手印。二、被告提供的《公证书》合法有效，《公证书》证明讼争房屋虽然由被告出面与第三人协商洽谈，但实际由江涛出资购买，被告无权出售该房屋。三、即使讼争房屋实际由被告出资购买，亦属被告与丈夫江仁成的夫妻共同财产，江仁成生前对房屋转让既不知情，也未认可。四、原告无证据证明支付购房款10,000元。五、被告购买房屋花费14,000元，此后进行维修并加盖猪圈投入近20,000元，以10,000元出售不合情理。六、原告提供的土地证非自被告处取得且已经作废，合法有效的土地证在被告手中。七、土地证代表房屋的所有权。土地证的现登记权利人既不是原告也不是被告，而是第三人。因此，原、被告之间的房屋买卖无论真假均无效。综上所述，原告的诉讼请求与事实不符，于法无据，请求驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交了如下证据：证据七、洪湖市公证处《公证书》，拟证明第三人惠自州与唐永香夫妇于2002年将位于洪湖市大沙湖管理区养猪场、地号260917084的土地使用权及地上房屋转让给被告之子江涛并收取转让款14，000元的事实；证据八、洪湖市公证处《公证书》，拟证明第三人惠自州与唐永香夫妇于2017年11月29日委托被告之子江涛代为办理洪湖市大沙湖管理区养猪场、地号260917084的土地及不动产登记等手续证据九、《国有土地使用证》，拟证明位于洪湖市大沙湖管理区养猪场、地号260917084的土地使用权人为第三人惠自州。第三人惠自州未作陈述，亦未向本院提供证据。经质证，被告对证据一、二、六无异议，对证据三有异议，认为《国有土地使用证》和《房契》是假的，《房契》上“汪和珍”非本人书写并当庭申请司法鉴定。对证据四、五有异议，认为证人的证言不实。对证据六的真实性无异议，强调购房款由被告之子江涛支付。原告对证据七、八、九的真实性无异议，但强调第三人惠自州与江涛签订的《土地使用权转让协议》，是被告为了将产权一步到位办至江涛名下之后签订的，房屋的实际买受人是被告而不是江涛。同时强调被告现在持有的《国有土地使用证》，是第三人以原件丢失为由补办的。原告基于房屋买卖关系已经从被告手中取得《国有土地使用证》原件，二者具有同等的效力。本院认为，被告对证据一、二无异议，上述证据的证据形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能证明本案有关事实，本院对其证明力予以确认。对证据三，《国有土地使用证》系1994年8月10日制发，与被告证据九提供的2015年3月20日制发的《国有土地使用证》的地号相同，具有同等效力。被告否认《房契》上的签名系本人书写并当庭申请鉴定。原告认为被告应当依法在举证期限内提出申请，但为了便于查明事实，同意被告的鉴定申请。此后被告予以放弃。被告的异议不成立，本院对证据三依法予以采信。对证据四、五，证人陈某、侯某、彭某、刘某出庭作证，其证言相互印证，本院对证据四、五依法予以采信。对证据七、八的真实性原告不持异议，但认为《土地使用权转让协议》和《委托书》于2017年11月29日签订，是事后补签，不能证明其主张，原告的异议成立，本院依法予以支持。证据九的证据形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能证明本案有关事实，本院对其证明力予以确认。依当事人陈述、举证、质证及本院认证意见，本院认定本案如下事实：2002年10月,第三人惠自州将位于洪湖市大沙湖管理区养猪场和平新村4-1号房屋出卖给被告，被告支付房款14,000元。2004年1月11日，原、被告签订《房契》载明，汪和珍住和平新村（4-1号）住房一套四合院，门对南平房四间，门对北平房四小间，东面猪舍五间，中间一大院，房后自留地一亩菜地，经双方协商整体一套作价壹万元卖给蒋青云。付款后一切产权归蒋青云所有，任何时候蒋青云有权处理房屋一切事务，双方签字，永不反悔。原告父母随后入住至2009年其父亡故。2009年，原告将该房屋租赁给刘某夫妇居住。2015年，被告上门要求刘某搬走。江涛系被告汪和珍之子，2017年11月29日，其与第三人惠自州和唐永香夫妇签订《土地使用权转让协议》和《委托书》，并在湖北省公证处进行了公证。原告现持有该房屋1994年8月10日制发的《国有土地使用证》原件。原、被告对第三人惠自州和唐永香夫妇系洪湖市大沙湖管理区养猪场和平新村4-1号房屋的原所有权人无异议，本案争议的焦点在于：第三人惠自州和唐永香夫妇2002年10月将讼争房屋出卖给被告还是被告之子江涛；原、被告签订的房屋买卖合同是否有效。一、关于第三人惠自州和唐永香夫妇2002年10月将讼争房屋出卖给被告还是被告之子江涛的问题。被告之子江涛与第三人惠自州和唐永香夫妇在洪湖市公证处办理涉案房屋《土地使用权转让协议》和《委托书》公证时提交了第三人惠自州与唐永香夫妇于2014年3月18日、12月20日出具的证明，分别表述为“我家位于老高中后面（和平新村）的房产……于2002年10月份卖给汪和珍”，“我家卖给汪和珍位于和平新村的房子”。上述事实足以认定讼争房屋的购买人为被告，而非被告之子江涛。二、关于原、被告签订的房屋买卖合同是否有效的问题。2004年1月11日，原、被告经过平等协商自愿签订《房契》，约定房屋价款10，000元。原告现有证据虽然不能证实已交付房款，但原告父母随后入住直至2009年其父故去。同年，原告又将该房屋租赁给刘某夫妇居住至2015年。根据日常经验法则，被告在长达十二年的时间内不向原告主张权利，且允许原告自行转租并收取租金，显然不合常理。本案在审理过程中，被告始终以双方无买卖合同关系进行抗辩，并未以借用合同关系或其他理由进行抗辩，可以排除双方之间的借用合同关系。故此，应当认定原告已支付房款、被告已交付房屋。原、被告间的房屋买卖合同成立、生效并已履行。被告应当按照诚实信用原则极积协助原告办理讼争房屋的不动产过户登记。证人陈某证实，被告不下三次要求以7，000元的价格将诉争房屋出卖给他。被告以购买房屋花费14,000元，后进行维修并加盖猪圈投入近20,000元，以10,000元出售不合情理的抗辩理由亦不能成立。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告理应协助原告办理讼争房屋的过户登记，原告的诉讼请求依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告汪和珍于本判决生效后三十日内协助原告蒋青云办理位于洪湖市大沙湖管理区养猪场和平新村4-1号房屋的不动产过户登记。本案案件受理费400元，减半收取200元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员 张 帆二〇一八年七月九日书记员 汪求名