广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终8599号上诉人（原审被告）：张露文，女，1995年10月11日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：张帆，国信信扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎映雪，女，1986年9月6日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：湛嘉豪、曾国峰，广东民诚众信律师事务所律师。原审第三人：广州农村商业银行股份有限公司增城支行（以下简称农商行增城支行），住所地广东省广州市增城区荔城街荔乡路19号第二层。负责人：麦愈强，该支行行长。委托诉讼代理人：姚文广，该支行职员。原审第三人：陈慧芳，女，1974年4月19日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原审第三人：广州市信拓房地产中介有限公司（以下简称信拓公司），住所地广东省广州市增城区荔城街沙园中路18号首层109号。法定代表人：赖怡君，该公司总经理。上诉人张露文因与被上诉人黎映雪及原审第三人农商行增城支行、陈慧芳、信拓公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院(2017)粤0183民初5015号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。上诉人张露文的委托诉讼代理人张帆，被上诉人黎映雪及其委托诉讼代理人湛嘉豪、曾国峰，原审第三人农商行增城支行的委托诉讼代理人姚文广，原审第三人信拓公司的法定代表人赖怡君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张露文上诉请求：撤销一审判决，驳回黎映雪的全部诉讼请求，由黎映雪承担本案一审、二审所有诉讼费用。事实和理由：黎映雪实际上并无付款能力，也无举证证明其有付款能力。一审判决认定事实错误，适用法律错误，黎映雪的诉讼请求不能得到支持。黎映雪辩称：我方依约履行了支付房款、交付房贷款等义务；因涉案房屋升值，张露文违约不想出售，导致合同不能继续履行。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。农商行增城支行述称：我方对黎映雪起诉无意见，只要有人还清抵押房屋的余款，我方可以协助办理抵押涂销手续。信拓公司述称：我方对黎映雪的起诉无异议。原审第三人陈慧芳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。2017年7月26日，黎映雪向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、黎映雪在剩余未向张露文支付的1009310元购房款中代张露文向农商行增城支行清偿就涉案房屋抵押借款所欠共计723968.31元的债务；2、黎映雪在履行上述第一项诉讼请求后，张露文与农商行增城支行立即协助黎映雪办理涉案房屋的抵押登记涂销，并在办妥涂销抵押登记之日立即将涉案房屋过户至黎映雪名下；3、黎映雪在取得涉案房屋的权属登记证书后向张露文支付剩余购房款285341.69元；4、本案的诉讼费用由张露文承担。一审法院认定事实：2016年3月20日，张露文（转让人、卖方、甲方）、陈慧芳（担保人）、黎映雪（受让人、买方、乙方），以及信拓公司（见证方、居间人）签订《物业出售合同》，该合同约定，甲方将其名下的位于广州市增城区荔城街锦绣御锦国际花园锦绣二十一街4号3203房以123万元的价格转让给黎映雪；同时约定，付款方式为办理银行按揭付款，签订此合同时，乙方向甲方支付定金3万元；乙方于2016年3月31日或之前支付甲方第一期首期购房款（含定金）15万元，同时甲方应将该物业银行抵押合同、购房发票、维修基金收费票据、办证收费票据等票据及水电费、有线电视费等费用结清后（钥匙）交给乙方装修居住使用；因涉案房产尚未办理处甲方名下一手《不动产权证》，同时甲方已经将涉案房屋抵押银行贷款，还欠银行贷款741233.15元未供完由乙方于2016年4月1日起以甲方名义继续供到能办理出甲方名下《不动产权证》时再由甲方向银行申请办理提前还款，提前还款金额由甲方负责提供；乙方于上述物业办理处甲方名下《不动产权证》后5个工作日内在甲方协助下向银行申请上述房产按揭，申请按揭贷款金额为99万元，银行同意放贷款金额不足乙方申请贷款金额时，其差额部门甲方允许乙方以一年期内无息分两次付清给甲方；甲方必须在涉案房产办理出其名下《不动产权证》后5个工作日内向银行申请提前还款，待银行同意还款时（在乙方办理出银行同意贷款意向书后）乙方立即支付剩余首期款9万元给甲方作为提前还款用途，同时甲方需将该房屋的抵押合同和房产证原件交给居间方保管。该合同还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，黎映雪于2016年3月20日向张露文支付了3万元，于2016年3月31日向张露文支付了12万元。黎映雪自2016年4月起至今，代张露文向农商行增城支行清偿按揭欠款，且未有逾期还款的行为。自2016年8月起至今，涉案房屋由黎映雪居住使用。签订合同后至今，张露文未就其尚欠的涉案房屋全部按揭款项向农商行增城支行申请提前还贷，亦未提前全部清偿其尚欠的按揭款项。涉案房屋于2016年10月18日登记至张露文名下，同时，张露文、陈慧芳陈述涉案房屋的开发商于2017年3月通知其领取涉案房屋产权证，但其至今未领取。农商行增城支行明确表示提前还贷仅需要张露文本人持本人身份证件向其申请即可。截止2017年10月16日，张露文就涉案房屋尚欠农商行增城支行全部按揭本金为721798.18元、利息88.42元。农商行增城支行明确表示提前还款仅需清偿本金及利息，不再收取违约金等其他费用，提前还款的总金额的确定以申请提前还贷之日为准；黎映雪明确表示其愿意一次性向农商行增城支行清偿涉案房屋尚欠的按揭款项，并同意按照农商行增城支行的要求确定还款总金额。张露文因购买涉案房产，向农商行增城支行申请了按揭贷款，并办理了抵押登记；在本案立案前，黎映雪向一审法院申请了诉前财产保全，一审法院依法查封了涉案房产，且该查封是首轮查封。除上述权利负担外，涉案房产无其他权利负担。另，在一审庭审中，张露文明确表示不同意履行合同；同时明确表示其在本案中不接收扣除黎映雪支付和代为清偿按揭款项后，黎映雪应直接向张露文支付的涉案房屋的尾款。一审法院认为：黎映雪、张露文以及陈慧芳、信拓公司签订的《物业出售合同》，系各方在平等自愿基础上真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，亦不违背公序良俗，为此，上述合同依法成立、有效。各方应按照诚实信用原则全面履行合同义务。根据涉案合同关于付款的约定，显然系具有先后顺序，换言之，黎映雪、张露文双方在履行付款过程中各自义务时，应根据合同约定的先后顺序来履行。到目前为止，张露文在提前还款条件已经成就的情况下，未根据涉案合同约定向农商行增城支行提前还款系涉案合同未继续履行的首要或者第一顺位的原因，为此，张露文不履行提前还款义务的行为，违反了涉案合同约定，依法应当承担违约责任。因张露文就涉案房屋尚欠农商行增城支行按揭贷款本金为721798.18元、利息88.42元，现黎映雪同意一次性代为清偿，为此，黎映雪关于其代为张露文向农商行增城支行清偿上述款项（具体金额以申请提前还款之日为止）的诉讼请求，予以支持；因农商行增城支行就涉案房屋的款项全部受偿后，涉案抵押权已无存在的必要，为此，黎映雪要求在其履行代为清偿后，张露文与农商行增城支行办理涂销涉案房屋抵押手续的诉讼请求，予以支持；就黎映雪而言，因涉案房屋涂销抵押登记手续后，在事实或者法律上已不存在不能过户或者过户不能的情形，为此，黎映雪要求在涂销抵押登记后将涉案房屋过户至黎映雪名下的诉讼请求，予以支持。因收取涉案房屋的尾款，系张露文的权利，现张露文目前表示在本案中不接收涉案房屋的尾款，属于对自身权利的合法处分，不违反法律、行政法规强制性规定，亦不违背公序良俗，予以准许，其可另行再循法律途径向黎映雪主张，为此，黎映雪主张向张露文支付涉案房屋尾款的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2017年10月16日作出如下判决：一、原告黎映雪于本判决发生法律效力之日起十日内代被告张露文向第三人广州农村商业银行股份有限公司增城支行清偿广州市增城区荔城街锦绣御锦国际花园锦绣二十一街4号3203房的贷款本金721798.18元及利息88.42元（具体金额以申请提前还款之日的金额为准）；二、被告张露文与第三人广州农村商业银行股份有限公司增城支行于原告黎映雪履行第一项判决之日起十日内共同办理广州市增城区荔城街锦绣御锦国际花园锦绣二十一街4号3203房的涂销抵押登记手续；三、被告张露文于涂销广州市增城区荔城街锦绣御锦国际花园锦绣二十一街4号3203房的抵押登记手续之日起十日内协助原告黎映雪办理广州市增城区荔城街锦绣御锦国际花园锦绣二十一街4号3203房过户至原告黎映雪的手续；四、驳回原告黎映雪其他诉讼请求。案件受理费7935元，保全费5000元，均由被告张露文负担。二审中，被上诉人黎映雪提交了以下证据：1、2017年12月至2018年5月中国建设银行转账记录，拟证明被上诉人黎映雪已依约承担每月需交付的房屋贷款和水电物业管理费用的义务；2、广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初4604号民事裁定书、（2017）粤0183民初6363号民事判决书，拟证明上诉人张露文承认自身在合同履约上的违约责任，生效判决已驳回其要求解除涉案合同的诉讼请求，其应继续履行向被上诉人黎映雪出售涉案房屋的义务。上诉人张露文质证认为：证据1只能说明每月还贷的事实，但没有说明是一次性付清款项，涉案合同不具备继续履行的条件；证据2不代表涉案合同具备继续履行的条件，被上诉人黎映雪至今无能力履行一次性付款的合同主要义务。经审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为，一审判决认定涉案《物业出售合同》依法成立、有效正确，本院予以确认。根据本案查明的事实，上诉人张露文在提前还款条件已经成就的情况下，未依约向原审第三人农商行增城支行提前还款，一审判决认定上诉人张露文不履行提前还款义务的行为违反了涉案合同约定，依法应当承担违约责任正确。在被上诉人黎映雪明确表示同意一次性代为清偿贷款本息并支付剩余购房款的情况下，上诉人张露文仍明确表示在本案中不接收涉案房屋的尾款，一审判决认为其可另循法律途径向被上诉人黎映雪主张并无不当。综上，上诉人张露文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15870元，由上诉人张露文负担。本判决为终审判决。审判长  韩志军审判员  郭东升审判员  刘 卉二〇一八年七月二十三日书记员  党春婷