山东省临清市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1581民初404号 原告:陈子庆，男，1959年8月15日生，汉族，临清友好医院法定代表人，住临清市。 委托诉讼代理人：孔令山，聊城市法律服务维权协会会长。 被告：汪武梅，女，1966年1月6日生，汉族，居民，住临清市。 委托诉讼代理人：赵明臣（系被告汪武梅丈夫），男，1954年10月9日生，汉族，居民，住临清市。 原告陈子庆与被告汪武梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告陈子庆及其委托诉讼代理人孔令山、被告汪武梅及其委托诉讼代理人赵明臣到庭参加了诉讼，第二次庭审原告陈子庆、被告汪武梅的委托诉讼代理人赵明臣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陈子庆向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告缴纳的房租款134660元，后变更数额为152794.2元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月23日，林超龙和被告汪武梅签定了《租赁协议书》，将位于临清红星路中段的飞达大厦东首的楼房一套（四个门面，1-5楼，1楼一个大庭和一间40平米的小间，2-4楼各8间，5楼5间）共1350平米的房屋租给林超龙使用（租金及交纳方式详见本协议），2015年8月19日，林超龙又将该商业用房转租给原告陈子庆使用，被告同意转租。此后的房屋租赁费一直由原告向被告缴纳（有收据为证）。2017年8月份，飞达大厦被政府拆迁，原告所租赁的商业用房也被拆迁。原告向被告缴纳的房租已经缴到2018年3月5日，被告应当向原告返还202天计134660元的房租金。被告拒不返还，特诉至法院。 汪武梅辩称，原告所诉与事实不符，计算方法错误，经与会计对账原告尚欠答辩人广告位置租赁费和管理费2万元，因此，双方应在法院的监督下对账后最终确定谁欠谁的，并结清账目。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《临清市临东片区棚改项目房屋征收与补偿协议》复印件，被告提交的《租赁协议书》，本院予以确认并在卷佐证。 本院可以认定的事实如下：涉案房屋位于先锋路以南、红星路以北、新华路以东、永青路以西。该房屋实际所有人为汪武梅、赵明臣、赵晶（汪武梅、赵明臣之子）。 2015年1月23日，案外人林超龙和被告汪武梅签订《租赁协议书》，约定汪武梅（甲方）将自有的楼房一套（四个门面，1-5楼，1楼一个大庭和一间40平米的小间，2-4楼各八间，5楼5间）共1350平方米的房屋租赁给案外人林超龙（乙方）用于开展医院使用房。双方还约定，4楼150平米的户外广告供乙方免费用。租赁期为五年，自2015年3月1日至2020年3月1日。约定租金为:第一年（2015年3月5日-2016年3月1日）22万元；第二年（2016年3月1日-2017年3月1日）23万元；第三年（2017年3月1日-2018年3月1日）24万元……约定租金缴纳方式为“2015年2月15日交付第一年租金，按季度付，第二年按半年一交交付下一年租金，第三年---第五年，按年交付租金，逾期按5%收滞纳金”。协议还约定“按合同规定向乙方收取租金，到期不交，甲方有权终止合同，收回全部资产，设施，并追究乙方违约责任……如因不可抗拒的原因，使房屋及设施，设备造成损失，双方互不承担责任。本协议未尽事宜，双方互不承担责任。”汪武梅及林超龙在该协议上签名按手印。 2017年8月15日，汪武梅、赵明臣、赵晶（系汪武梅、赵明臣之子）与临清市临东片区房屋征迁指挥部签订了《临清市临东片区棚改项目房屋征收与补偿协议》，涉案楼房（含土地使用权）已被临清市政府依法征收。 双方当事人对于被告应否返还原告缴纳的房租款152794.2元存有争议。 原告称，林超龙将经营的医院的股权全部转让给原告，由原告实际经营临清友好医院，临清友好医院属于民级医院，已经变更登记，现在的法人代表是原告。原告一直按合同履行，房租已缴至2018年3月5日。2017年8月份，飞达大厦被政府拆迁，原告所租赁的商业用房也被拆迁，原告于8月13日停业。原告要求返还的租金数额及计算方式为：自2017年8月13日至2018年3月5日，共7个月零8天，即202天，租金数额为134660元（每月租金2万元÷30天×202天），利息18134.2元（134660元×0.2×2693÷30天），两项合计152794.2元，被告应予返还。为证明其主张，原告提交以下证据： 1、2015年1月23日，案外人林超龙和被告汪武梅签订《租赁协议书》，该协议书显示在林超龙签名后有陈子庆的签名按手印，原告称其与被告、林超龙三方均同意由原告继续履行合同，林超龙与被告签订的房屋租赁协议内容不变，原告在林超龙持有的协议上签上名字。 2、票据10张，分别为①开票时间为2015.02.16日的55000元发票；②开票时间为20151025，起止月份为09.05至15年12.05的50000元单据；③开票时间为20151223，起止月份为12.6至16.3.6的50000元单据；④开票时间为20160330，起止月份为2016.3.6-16.6.6的20000元单据；⑤开票时间为20160803，起止月份为2016.6-9月的30000元单据；⑥开票时间为20160803的30000元单据；⑦开票时间为20161019的30000元单据；⑧2017年2月16日的收据，数额为50000元；⑨2017年3月13日的收据，数额为50000元；⑩2017年5月4日的收据，数额为100000元，收款事由载明“截止到2018年3月5号租金”。原告认为最后一份单据足以证实房租已经缴到2018年3月5日，是被告的会计给原告计算的，不然被告的会计不会出具该份单据。 3、2015年8月91日，原告与案外人林超龙签订的《医院股权转让协议》复印件，证明林超龙已经将医院的股权全部转让给原告，由原告实际经营临清友好医院。 4、临清友好医院的医疗机构执业许可证复印件，载明法定代表人为陈子庆。 被告汪武梅对于原告提交的证据提出如下质证意见：对于证据1提出异议，被告称《租赁协议书》是被告和林超龙签的，没有原告的名字。对于证据2真实性无异议，但被告称2017年5月4日的收据是被告的会计张建国出具，原告要求会计在收据上注明“截止到2018年3月5号租金”，但会计说未经对账不能注明，原告又一直要求被告丈夫赵明臣，赵明臣就让会计写上了这句话，被告认为原告是用欺骗手段骗其写上这句话的。对于证据3和证据4，被告表示不清楚，与被告无关。 被告称涉案房屋产权系被告及其丈夫赵明臣、儿子赵晶共同所有，被告与林超龙签订的《租赁协议书》，三人均认可，但协议上没有原告的名字。除了协议内容之外，林超龙又缴纳一年的管理费1万元，委托被告为其办理税务、工商等手续。被告一直认为原告是给林超龙打工，因此本案与陈子庆及临清友好医院无关。关于租金数额，林超龙缴纳两笔租金及1万元的管理费，共计12万元。原告共缴纳455000元，政府拆迁时被告给原告3万元，扣除这3万元，原告一共缴纳425000元。而三年租金数额为72万元，包含林超龙的12万元，原告两年半应该缴纳60万元，其只缴了425000元。 被告提交以下证据：1、2017年8月29日，陈子庆出具的收条，载明“收飞达退房租叁万元（叁万元人民币）”。2、单据11份，分别为：①2015年2月16日单据，载明友好医院房租55000元；②2015年7月6日单据及收据存根，载明第二季度友好医院房租55000元，收据存根显示收取友好医院林超龙2015年3月5号至2016年3月5号市场管理1万元；③2015年10月30日记账凭证及证明，载明友好医院房租50000元，证明记载“原凭证丢失，2015年10月12号凭证，计款伍万元，陈子庆交”；④开票时间为2015年12月23日单据，起止月份为12月6日至16年3月6日，友好医院房租50000元；⑤开票时间为2016年3月30日单据，起止月份为16年3月6日至16年6月6日，友好医院房租20000元；⑥2016年5月记账凭证及记账单，载明收友好医院房租现金5000，刷卡45000元；⑦开票时间为20160803的30000元单据；⑧2016年10月20日的记账单，载明友好医院房租30000元；⑨2017年2月16日的收据存根，载明友好医院房租50000元；⑩2017年3月13日的收据存根，载明友好医院房租款伍万元整；?2017年4月30日的记账凭证及手写记账单，显示友好医院交房租100000元。 原告对于被告提交的证据1无异议，但称是拆迁部门让被告垫付的用于拆迁原告机器的费用。对于证据2不予质证，原告称其已与被告算清账，租金已足额交付至2018年3月5日，但因原告儿子也曾缴纳租金未能保留收据，拆迁时也有单据丢失，因此单据不全。 2018年3月8日，本院依法受理原告临清友好医院诉被告赵明臣、汪武梅、赵晶，第三人临清市人民政府所有权纠纷一案，在该案审理中，临清市人民政府提交了涉案房屋的房屋所有权证存根（载明涉案房屋证号为房权证新私字第××号、房权证新私字第××号，所有权人为临清市飞达汽车摩托车销售有限公司）、土地登记卡（权利人为临清市飞达汽车摩托车销售有限公司）及临清市飞达汽车摩托车销售有限公司出具的《声明》（载明“位于临清市新华路街道办事处南门里街0706号的房产……登记所有人为临清市飞达汽车摩托车销售有限公司，实际所有人为本公司股东赵明臣、汪武梅、赵晶。该房产的征收补偿权益归本公司股东赵明臣、汪武梅、赵晶三人所有。现本公司同意由本公司股东赵明臣、汪武梅、赵晶三人以其个人名义签订房屋征收补偿协议”）。原被告对于以上证据均无异议。 本院认为，首先虽然被告不认可其与原告签订了《租赁协议书》，但经本院审查，原被告提交的《租赁协议书》内容一致，不同处仅在于有无原告签名按手印。《租赁协议书》明确载明涉案房屋租给乙方用于开展医院使用房，原被告提交的单据中记载的缴纳房租方均为友好医院，原告为临清友好医院法定代表人，该医院为私营独资企业，被告也认可原告陈子庆交纳租金的事实，因此，本院认为，原告系临清友好医院的法定代表人，实际使用涉案房屋并向被告缴纳租金，被告也收取原告所经营的医院租金，故原、被告实际履行该协议，《租赁协议书》对于原被告具有约束力，该协议是双方真实意思表示且不违反法律规定，应为有效合同。 对于原告要求被告返还租金152794.2元的诉讼请求应否支持的问题。原告称其足额缴纳租金至2018年3月5号，在支付最后一笔租金10万元时是经过与被告会计对账，被告会计为原告出具收据并载明“截止到2018年3月5号租金”，原告提交单据10张。被告对此不予认可，称原告系采用欺骗手段骗其写上这句话，被告提交记账凭证11张。本院认为，首先，在原告提交的2017年5月4日收据中明确载明“截止到2018年3月5号租金”，应视为原被告经过对账核实后作出的确认，被告称是原告采用欺骗手段形成该收据，但未提交证据证明，对于其辩称理由，本院不予采信；其次，《租赁协议书》约定租金交付方式为“2015年2月15日交付第一年租金，按季度付，第二年按半年一交交付下一年租金，第三年至第五年，按年交付租金，逾期按5%收滞纳金”，还约定“按合同规定向乙方收取租金，到期不交，甲方有权终止合同，收回全部资产，设施，并追究乙方违约责任”，但被告未提交证据证明其向原告主张滞纳金或追究其违约责任，因此被告辩称原告未足额缴纳租金，本院不予采信。综上，本院认为，原告已足额缴纳涉案房屋的租金至2018年3月5号。对于原被告租赁协议解除的时间问题，原告称其于2017年8月13日停业，但未提交证据证明，本院不予采信；被告于2017年8月15日签订涉案房屋的征收补偿协议，原、被告之间的租赁合同关系于2017年8月15日因合同无法继续履行而解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，因此被告应返还原告2017年8月15日至2018年3月5日的租金。 对于应返还租金的数额，协议约定的2017年3月1日至2018年3月1日租金数额为24万元（2万元/月），2017年8月15日至2018年3月5日的租金数额为133333元。原告为被告出具《收条》载明“退房租叁万元”，原告称是用于拆迁原告机器的费用，本院不予认定，应在被告应返还的租金数额中扣除。被告应返还原告租金数额为103333元。对于原告主张的利息，因《租赁协议书》约定“如因不可抗拒的原因，使房屋及设施，设备造成损失，双方互不承担责任。本协议未尽事宜，双方互不承担责任”，涉案房屋被政府征收导致原、被告的租赁协议无法继续履行，国家征收属合同双方无法预见的不可抗力因素，原告要求被告给付利息损失，本院不予支持。 综上，依照《中国人民共和国合同法》第八十八条、第九十七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 被告汪武梅自判决书生效之日起十五日内返还原告陈子庆房屋租赁费103333元。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1497元，由被告汪武梅负担1183元，由原告陈子庆负担314元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省聊城市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。 审判员  刘文辉 二〇一八年七月二十四日 书记员  张 昕