重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0107民初10115号原告：重庆温馨源物业管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区锦龙路289号5幢。统一社会信用代码：91500107691247108H。法定代表人：杜元孝，职务：总经理。委托诉讼代理人：李明贵，系该公司员工。委托诉讼代理人：唐丽，系该公司员工。被告：邹泽英，女，汉族，住四川省荣县。原告重庆温馨源物业管理有限公司（以下简称：温馨源公司）诉被告邹泽英物业服务合同纠纷一案，本案立案受理后，依法由审判员马依婷适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告温馨源公司的委托诉讼代理人李明贵及唐丽、被告邹泽英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告温馨源公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付2015年8月至2018年4月的物管费3970.4元及同期的公摊水电费330元；2、被告支付滞纳金741元（自拖欠之日计算至起诉之日，按每日千分之三的标准计算）；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：被告系九龙坡区青国青城小区1栋20-8号房屋业主，原告系该小区物管公司。因被告拖欠物业管理费和公摊水电费，原告多次催收未果。原告诉至本院，请求判如所请。被告邹泽英辩称，原告的服务水平没有达到合同规定，被告曾向原告进行了反映，但没有得到解决。具体表现在：涉案房屋楼栋1单元门门禁系统损坏，售楼大厅大门口楼梯口台面破损，被告的脚曾被划伤；售楼大厅外面通道，也是消防通道，由于停放车辆且路面破损，存在安全隐患；楼上房屋漏水导致被告家的生活阳台漏水、顶部掉漆；小区篮球场破损，一直没有得到修护；小区喷泉景观，从入住后都没有看到过喷水；小区外墙脱落掉漆，影响美观；小区存在高空坠物的情况；消防设施不齐，消防栓里面什么都没有；长期没有保安值班，冬天存在烤火电器没有关，保安人不在；1栋架空层漏水没有人修；1栋电梯有故障，上面顶盖没有，电梯经常异响，曾经向物管反映基本上都没有得到回复。此外，被告的房子从2014年3月18日接的房，是因为开发商的原因我才没有按时接房。综上，因为原告提供的物业服务不到位，被告不同意缴纳2015年8月至今的物业费、滞纳金、诉讼费等相关费用并要求原告减免、退还之前已缴纳的相关费用并进行赔偿。本院经审理认定事实如下：被告邹泽英系重庆市九龙坡区×××号房屋业主，原告温馨源公司系该小区物管公司。2009年12月30日，原告温馨源公司与×××小区的开发商重庆双发房地产开发有限公司签订前期物业服务合同，约定由原告为×××小区提供前期物管服务，收费标准为高层住宅1.5元∕月.平方米，公摊水电费由业主据实分摊。合同对物业服务范围和标准进行了详细约定并约定业主或者物业使用人未按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。合同期限为2009年12月30日至业委会续聘或者选聘的物业管理企业签订新的物业服务合同生效之日止。该合同签订后原告温馨源公司入驻×××小区开始进行物管服务。至2016年6月1日，原告温馨源公司（乙方）与×××小区业主委员会（甲方）签订物业服务合同，约定由原告为青国青城小区提供物管服务，收费标准为住宅1.5元∕月.平方米（含电梯费），公摊水电费为每月每户10元，公共收益统一由业委会收取，并按收益来源分栋立账管理及支配，本合同实施前由物管公司代为收取和管理的共有收益应于本合同签订后七日内划入业主委员会账户，具有争议部分，双方另行协商，如若协商不成，可以诉讼法院进行裁定。合同对物业服务范围和标准进行了详细约定并约定业主或者物业使用人未按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。合同期限为2016年6月1日至2017年5月31日。合同还约定，在合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。合同签订后，原告在涉案小区提供物业服务至今。审理中，原告主张被告邹泽英未向其缴纳2015年8月至2018年4月的物管费3970.4元及同期的公摊水电费330元。被告邹泽英对于欠费时段认可，对于欠费标准不认可，认为原告提供的物业服务达不到合同约定的标准；另对于公摊水电费不予认可。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与小区开发商签订的前期物业服务合同及原告与被告所在小区业主委员会签订的物业服务合同，是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效，对被告产生约束力，原、被告双方均应当按照合同约定全面履行各自的义务。在原告与业主委员会签订的合同到期后，原、被告虽未签订物业服务合同，但原告仍继续为该小区提供物业服务，被告接受了原告公司的物业管理服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，根据权利和义务相一致的原则，被告亦应当按约向原告支付物业管理费。关于被告提出的物业服务不到位的问题是否构成其拒交或少交物业费之正当抗辩理由的问题。本院认为，物业服务，是一种持续性、长期性、综合性的服务，服务的优劣，有其客观性，但也是业主自身的一种主观感受。物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务。本案中，原告依照合同约定向被告所在小区提供了物业服务，被告提供的证据，虽能证明原告在物业服务过程中存在一定瑕疵，但不能认定原告提供的物业服务存在长期性、持续性且严重影响业主正常生活的质量问题，故不足以免除被告交纳物业费的义务。此外，原告作为专业的物业服务企业，亦应当积极接受业主提出的批评和建议，不断提升服务质量，努力为小区的和谐稳定作出努力。综上，被告未举证证明原告的物管服务质量存在严重的足以减少价款的情形，依法应承担举证不能的不利责任。本院对被告要求减免物管费的抗辩意见不予采纳。因被告对于欠费时段无异议，本院对此予以确认。故被告应当向原告支付2015年8月至2018年4月的物管费3970.4元。关于公摊水电费。在前期物管合同履行期间，合同约定据实计算。但实际操作中原告为方便计算，均按照10元∕月/户的标准收取。本院认定该标准虽与合同约定不符，但系从实际情况由合同双方考虑所做变通措施，金额合理且得到了业主的广泛认可，应予认定。2016年6月至今的收费期间，该标准得到业委会签订合同的确认，原、被告双方应按照合同履行。故对原告要求被告按照该标准支付2015年8月至2018年4月的公摊水电费330元的诉讼请求,本院对此依法予以支持。对于原告主张的滞纳金，实质是逾期付款的违约金。根据本案的具体情况，本院酌情主张200元。对被告提出的涉案房屋门窗不符合合同约定标准的问题，属于其与开发商之间房屋买卖合同关系调整范畴，不能成为被告拒交物管费的正当理由。对于被告提出的要求原告就其误工费、交通费、精神损害等进行赔偿的抗辩请求，被告亦未明确提出反诉请求，且与本案不属同一法律关系，被告可另案主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告邹泽英于本判决生效后十日内向原告重庆温馨源物业管理有限公司支付物管费3970.4元、公摊水电费330元，共计4300.4元。二、被告邹泽英于本判决生效后十日内向原告重庆温馨源物业管理有限公司支付滞纳金200元。三、驳回原告重庆温馨源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告邹泽英负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  马依婷二〇一八年七月十日书记员  陈佩宇