广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤5381民初1047号原告：陈有劲，男，1985年2月10日出生，汉族，住罗定市。原告：唐彩云，女，1988年6月4日出生，汉族，住罗定市。上列原告共同委托诉讼代理人：梁义生，男，1990年2月11日出生，住罗定市，经涉案商品房所在的村民委员会推荐。被告：罗定天恒贸易有限公司。住所地：罗定市罗城街道新城区大岗东路罗定国际酒店有限公司内。统一社会信用代码：914453815940527044。法定代表人：姚永洪，总经理。委托诉讼代理人：朱靖，广东恒晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。原告陈有劲、唐彩云与被告罗定天恒贸易有限公司（以下简称“天恒公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人梁义生及被告的委托诉讼代理人曾琪杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，并向原告支付逾期交楼违约金12112.68元。2、判令被告向原告支付逾期办证违约金14467.68元（自2017年12月5日起暂计至起诉日），2018年4月7日起按已交房款总额547057元为基数按照利率7%计算逾期办证违约金至原告取得房产证之日止。3、案件受理费由被告承担。事实和理由：两原告属于夫妻关系。2014年1月21日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于罗定市××花园××房。原告按约定在签约当天支付被告首期161258元，并在约定时间办理了按揭贷款。2014年5月17日，原告的按揭贷款370000元转账到被告的账户上。按照合同第八条、第十一条的约定，被告应当在2015年3月28日前，在商品房达到交付使用条件后书面通知原告办理交付手续，并依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用，但是被告于2015年12月16日才遵守合同约定书面通知原告办理交付手续。原告于2015年12月16日办理了房屋交付手续。根据合同约定，被告存在逾期交房的违约行为。因此，根据合同第九条的约定，原告要求被告继续履行合同，并支付原告自从2015年10月1日起至2016年12月16日止的逾期交楼违约金12112.68元。按照合同第十五条及补充协议第十三条的约定，被告应在商品房交付使用后720日内办妥房产证，即2017年12月6日前为原告办妥房产证，但被告至今没有为原告办妥房产证，也没有到有关登记机关进行备案，根据合同约定，被告存在逾期办证的行为。根据合同第十五条的约定“2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金”，及根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及第十八条的规定，原告要求不退房，逾期办证违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，再参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条的规定，故原告请求按年利率7%计算被告逾期办证违约金。原告自2017年12月6日起至2018年4月26日的逾期办证违约金14467.68元，2018年4月27日起的逾期办证违约金按已交房款总额531258元按年利率7%计算逾期办证违约金至被告为原告办妥房产证之日止。为维护原告的合法权益，特向法院提出起诉，恳请判如所请。被告辩称:请求驳回原告的诉讼请求。事实和理由：一、涉案商品房已经于约定交付期限之前2015年3月8日经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格并取得竣工验收报告，交付的房屋按合同约定日期具备了交付条件，原告完全可以依据合同约定的收楼日期前来收楼。二、原告于2015年8月1日已经实际签收房屋锁匙，实际接收、占有使用涉案商品房，原告请求逾期交付违约金的请求已经超过二年的诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”，原告家属“陈汝东”于2015年8月1日签领商品房锁匙和小区门禁卡，已经实际接收、占有使用商品房。原告主张逾期交付违约金的请求，应当自2015年8月1日起算，根据民法通则第一百三十五的条的规定，原告该请求已经超过法定两年的诉讼时效，应当驳回原告该项诉讼请求。三、被告已于2017年10月11日按照合同约定向不动产登记局提交资料办理权属登记备案，被告不存在逾期办证的违约行为。四、退一万步，即使存在逾期办证，根据合同约定第十五条，买受人不退房的，按已付房款的0.02%支付违约金，原告的请求不应支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定明确是在双方“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”情形下才适用，但本案的合同第十五条对逾期办证违约金有明确约定，该约定为双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当依法履行。根据约定优先原则，应当以约定为准。同时，原告诉称约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，原告对以下事实负有举证责任，否则应当承担举证不能的法律责任：①逾期办证行为导致了原告产生了何种损失；②损失多少；③约定的违约金是否低于因逾期办证造成的损失。综上，原告主张逾期交房违约金请求已超过诉讼时效，请求的逾期办证违约金应当按照合同约定履行，法院依法应当驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告天恒公司是位于罗定市××东晟花园商住小区的房地产开发商。2014年1月21日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订了《广东省商品房买卖合同》，同时还签订了《附件四：合同补充协议》。买卖合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为东晟花园商住小区1座1梯603号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总金额为531258元。第六条约定买受人应于签订本合同之日付清首期房价款161258元，剩余房价款370000元于签订本合同三天内备齐资料由买受人向出卖人指定银行申请按揭贷款并按银行要求签署按揭借款合同及相关的法律文件，在银行批核发放贷款时将该贷款作为房价款直接支付给出卖人。第八条约定出卖人应当在2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：甲方《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。双方签订的《附件四：合同补充协议》第7条约定买卖双方一致同意：出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则，出卖人《收楼通知书》中的交楼期限届满之日即为该商品房的交付时间。第11条约定买受人收到《收楼通知书》后，应在收到《收楼通知书》之日起15日内按《收楼意见书》内容对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。买受人认为该商品房不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议。出卖人在接到买方异议后，出卖人按《房地产（住宅）质量保证书》约定进行处理。第12条约定买受人将全部商品房买卖涉及房价款支付完毕，包括选择按揭贷款支付用银行贷款将全部房价款支付完毕，出卖人才有义务交付商品房。合同及补充协议签订后，原告即支付了首期款161258元、契税7969元、办证费3000元、物业维修基金3916元给被告，2014年5月17日，原告通过向银行贷款方式付清了剩余房价款370000元给被告。2015年3月8日，被告取得了东晟花园一期、二期《建筑工程竣工验收报告》。2015年8月1日，原告陈有劲的父亲陈汝东到被告处签收了涉案房屋的锁匙。另，陈汝东还在被告处签领了东晟花园门禁IC卡。2015年12月16日，原告签署了《房屋交接书》。2016年8月12日，被告取得了东晟花园一期、二期的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。以上事实，有原告提供的身份证、《商品房买卖合同》、《附件四：合同补充协议》、购房发票、借款凭证、房屋交接书、收款收据，被告提供的业主领取钥匙签收登记情况、东晟花园门禁IC卡领取登记表、商品房预售许可证、建筑工程竣工验收报告（一期、二期）、竣工验收备案表、户成员信息、不动产权籍调查收件依据等证据以及本案的庭审笔录证实。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议》均属双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同和协议约定履行各自相应的义务。本案争议焦点是：一、被告在履行《商品房买卖合同》的过程中是否存在逾期交楼的违约行为？二、原告提起本案诉讼要求被告支付逾期交楼违约金时是否已超过诉讼时效？三、被告应否向原告支付逾期办证违约金？关于第一个争议焦点，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，双方对商品房的交付使用条件约定选择为“第1、该商品房经验收合格”。即双方当事人约定的商品房交付条件为区别于“第2、该商品房经综合验收合格”的“验收合格”。结合行政法规、规章的相关规定，可以认定双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定第1项的“该商品房经验收合格”是指质监机构确认的勘察、设计、施工、监理、建设单位等五方竣工验收合格。而且双方当事人在《附件四：合同补充协议》中的第7条亦明确约定“出卖人及买卖合同项下的房屋在满足合同第八条的约定（验收合格是指经设计、监理、勘察、建设、总包单位验收通过）时，即达到交付标准，买受人不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续。”而非约定需经工程质量监督、规划、消防、人防、环保等有关部门或单位验收合格作为交付条件。故本院认定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条“第1、该商品房经验收合格”的约定交付使用条件是指质监机构确认的五方竣工验收合格。被告开发的东晟花园一期、二期工程已于2015年3月8日经建设、勘察、设计、施工、监理五个单位进行竣工验收合格，即涉案商品房在合同约定的2015年3月28日交付期限届满之前已达到交付使用条件。但被告并未能在该约定交付之日前将涉案商品房交付给原告使用，即被告在履行合同的过程中确实存在逾期交楼的违约行为。而原告陈有劲的父亲陈汝东于2015年8月1日到被告处签领了涉案商品房的锁匙，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本院认为，原告在其父亲签领涉案商品房的锁匙时已可实际控制涉案房屋，随时可使用该房屋。故本院认定，2015年8月1日被告已将该房屋交付给原告使用，涉案商品房交付给原告时已达到交付使用条件。因此，原告请求被告继续履行合同约定交付房屋给原告的主张，没有事实依据，应予驳回。对于第二个争议焦点，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2015年3月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。但被告于2015年8月1日才将涉案商品房交付给原告，已构成违约，本应承担逾期交楼的违约责任。但本院认定，2015年8月1日已视为原告实际接收涉案商品房，逾期交楼的违约金数额在该日已可终止计算，原告亦已知道或应当知道自己的权利受到了侵害。虽然2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》规定诉讼时效为三年，但本案中原告起诉要求被告支付逾期交楼违约金的时效最迟从2015年8月1日计起，计算二年，为2017年8月1日，即被告在民法总则实施前已获得诉讼时效的抗辩权利。故本案诉讼时效应按《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年计算。根据该条规定，原告起诉要求被告支付逾期交楼违约金的时效于2017年8月1日已届满。因此，原告要求被告支付逾期交楼违约金的诉讼主张已过诉讼时效。对于第三个争议焦点，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.02%向原告支付违约金。本案中，被告于2015年8月1日将涉案商品房交付给原告使用，那么，被告最迟于2017年7月21日就应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但被告提供的不动产权证调查收件依据并非是办理不动产移转登记的，被告逾期递交资料的行为致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书。因此，被告应向原告支付逾期办证的违约金。至于逾期办证的违约金如何计算的问题，本院认为，原、被告已在合同中明确约定，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房价款的0.02%向原告支付违约金。该约定是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告认为约定的违约金标准过低不足以弥补其损失，要求调整增加，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，只有违约方的违约行为造成了对方的损失，且约定的违约金低于造成的损失，对方才能请求增加。现原告请求调整增加违约金，那么，原告首先要举证证明被告逾期提交需由被告提供的资料报产权登记机关备案这一违约行为造成了其损失、有何损失；其次，原告要举证证明双方签订的合同约定的违约金低于被告违约造成的原告的损失，才能要求调整增加违约金。但现原告均未能提供证据证实，因此，其要求调整增加违约金，理据不足，本院不予支持。被告应按合同向原告支付逾期办证违约金106.25元（531258元×0.02%）。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由被告罗定天恒贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付逾期办证违约金106.25元给原告陈有劲、唐彩云。二、驳回原告陈有劲、唐彩云的其他诉讼请求。本案受理费232元（原告已预交），由原告陈有劲、唐彩云负担231元，由被告罗定天恒贸易有限公司负担1元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇一八年七月二十日书记员  谭丽颜附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。