广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初11766号原告：张华英，女，1962年11月16日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区，委托诉讼代理人：卢红华，广东威格信律师事务所律师。被告：中山市嘉实丰房地产咨询有限公司，住所地广东省中山市**怡华苑******办公楼之二，统一社会信用代码91442000796296184F。法定代表人：张伟,职务总经理。委托诉讼代理人：崔琼心，广东孚道律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉欣，广东孚道律师事务所律师。原告张华英诉被告中山市嘉实丰房地产咨询有限公司（以下简称嘉实丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月12日受理后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2018年7月9日公开开庭进行了审理。原告张华英及其委托诉讼代理人卢红华、被告嘉实丰公司的委托诉讼代理人崔琼心、林嘉欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张华英向本院提出以下诉讼请求：1.被告立即支付逾期交房违约金1688元（以562668元为基数，按每日万分之一，从2013年4月1日起计至2013年4月30日止）；2.被告立即支付逾期办理房地产权属证书违约金（以1032668元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2016年3月19日起计至2018年5月16日止），按年利率4.75%计为106010元。事实与理由：2013年1月21日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告位于中山市三乡镇塘敢村的泰兴楼1幢1座5卡商铺，建筑面积为82.34平方米，单位每平方米12805.9元，总金额为1032668元整。合同约定被告应当在2013年3月31日前交付房屋给原告。关于产权登记的约定为，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款每天万分之0.1向买受人支付违约金。被告在2013年5月1日将房屋实际交付给原告使用，在2018年5月16日才办理好房屋产权登记。被告逾期交楼和逾期办证的行为明显违约，且给原告造成了损失，被告应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告遂诉至本院。原告就其主张的事实及诉讼请求提交的主要证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.购房款发票；3.物业管理费收据；4.不动产登记证书。经开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4的真实性确认。被告嘉实丰公司答辩称：1.原、被告于2011年9月1日签订泰兴楼认购书，约定被告向原告捆绑销售209房及5卡商铺，总价款为1380008元，首期为70万元，原告须于2011年12月30日付清80%的购房款，剩余房款于交楼时结清。原、被告双方对于房价款的支付及交楼时间是按照认购书履行，而并非按照商品房买卖合同来履行。根据支付购房款的相关凭证，原告向被告支付两物业的最后一笔房款时间为2014年12月1日，因此被告向原告实际交付209房及5卡商铺的时间为该日，因此被告不存在逾期交楼的行为，无需承担相应责任。即使按照原告所主张的交楼时间计算，原告要求支付逾期交楼违约金的请求已超出诉讼时效。2.被告交楼时间为2014年12月1日，根据商品房买卖合同第14条，被告最后递件办证的时间应从该日计算720个工作日，因此两物业的递件办证时间为2017年10月17日，因此逾期办证违约金的起算时间应从2017年10月18日起算。由于被告于2017年11月27日通过张贴通知以及在微信群发布消息的方式，要求业主于2017年12月8日配合被告办理房产证，且该消息原告已知悉，因此逾期办证违约金的截止时间应为2017年12月8日。即便上述理由不成立，逾期办证违约金的截至时间应为被告向相关部门递件之日，209房为2018年5月10日，五卡商铺应为2018年5月10日。但我方认为，我方既然已通知业主配合办证的时间，因此截止的时间应以通知办证的时间为准。按照商品房买卖合同第14条的约定，本案逾期办证违约金应当按照已支付房款的日万分之0.1支付，既然双方已在合同中对此有所约定，应当依据民法自治的原则，适用合同的约定。原告认为违约金约定过低，要求调整，根据合同法第114条及合同法司法解释（二）第28条，原告应证明逾期办证对其带来的实际损失，否则不应当予以调整。被告嘉实丰公司向本院提供了以下证据：1.泰兴楼认购书；2.收据5份；3.微信截图；4.关于泰兴楼办理房地产权证属证书的通知；5.不动产登记受理通知书。经开庭质证，原告对被告提供的证据1、5的真实性确认，对证据2、3、4不确认。本院认定事实如下：“泰兴楼”为被告开发的房地产项目，2011年9月1日，原告与被告签订一份泰兴楼认购书，约定：1.被告将其开发位于中山市三乡镇泰兴楼1幢1座209房、5号商铺出售给原告，价款为1380008元；2.付款方式为在签署本认购书时支付首期房款70万元，在认购书中增加补充条款为原告应于2011年12月30日前付清80%房款1104006元，剩余房款276002元于交楼时结清。认购书还约定了其他条款。2013年1月21日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《中山市商品房买卖合同》，约定：1.被告将其开发的位于中山市三乡镇泰兴楼1幢1座5卡商铺出售给原告，建筑面积共82.34平方米，价款为1032668元。2.付款方式：原告于2013年1月21日以现金方式支付金额562668元，剩余的470000元以商业贷款的方式还清。3.交付期限：被告应当在2013年3月31日前将符合合同约定的商品房交付给原告。如原告出现逾期未付到期应付款等情形，被告可据实予以延期。4.逾期交付的违约责任：被告如未按合同规定的期限将该商品房交付给原告使用，逾期不超过120日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行。5.逾期办理产权登记的违约责任：被告应当在商品房交付使用后720工作日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款每天万分之0.1向买受人支付违约金。6.原告逾期付款的，应按每日万分之二向被告支付逾期付款违约金。合同还约定了其他条款。上述认购书及合同签订后，原告就其依据认购书向被告购买的上述商铺及泰兴楼1幢1座209房（价款为347340元），合并向被告付清了全部购房款，具体付款情况如下：2011年9月1日支付了70万元，2012年1月11日支付了10万元，2012年6月25日支付了10万元，2013年4月9日支付了10008元，2014年12月1日支付了47万元。2017年11月27日，被告通过在业主微信群发通知的方式，要求泰兴楼的全体业主在2017年12月8日前提交相关资料办理权属证书。2018年5月10日，被告向产权登记机关提交了涉案商铺的所有权转移登记备案资料。2018年5月16日，涉案商铺办理了以原告为产权人的权属证书。2018年6月12日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。另查，诉讼中，原告称被告实际于2013年5月1日向原告交付了涉案房屋，被告则主张按认购书约定，原告付清购房款后被告才具有交付义务，而原告最后的一笔购房款是2014年12月1日付清的，故被告的交付时间应为2014年12月1日。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的泰兴楼认购书及中山市商品房买卖合同均是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。虽然根据本案商品房买卖合同第8条的约定，被告应当于2013年3月31日前交付涉案房屋给原告，但认购书约定剩余购房款在交楼时付清，中山市商品房买卖合同也约定了原告逾期未付到期应付款的，被告有权延期交房，即原告需付清购房款，被告才具有交房的义务。本案中，原告最后一笔购房款的支付时间为2014年12月1日，即被告此时才具有交房的义务，而原告确认被告已于2013年5月将涉案商铺实际交付给原告使用，故被告的交付行为未构成违约，原告据此要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。对于原告提出要求被告支付自2016年3月19日起至2018年5月16日止的逾期办理房地产权属证书违约金的请求，根据商品房买卖合同第14条的约定，被告应当在商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案。对此，虽然商品房买卖合同约定的交付时间为2013年3月31日，但由于原告逾期付款的行为导致了交楼时间顺延至2014年12月1日，故根据合同的约定，被告办证的时间应从其具备交房义务之日起即2014年12月2日起计算720个工作日，即从2017年10月18日起计算逾期办证的违约金，计算的截止时间按合同约定应为被告将资料提交给产权登记机关进行登记备案的时间即2018年5月10日。对于逾期办证违约金标准，本院认为合同约定的每日万分之0.1的标准确属过低，不足以弥补因被告的违约行为给原告造成的损失，而且该违约金标准也与合同约定的原告逾期付款应支付每日万分之二的违约金标准不对等，故本院对双方合同约定的逾期办证的违约金标准予以调整。原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率计算，理据充分，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定的规定，判决如下：一、被告中山市嘉实丰房地产咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告张华英支付逾期办理房地产权属证书的违约金（违约金的计算方法：以1032668元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2017年10月18日起计算至2018年5月10日止）；二、驳回原告张华英的其他诉讼请求。案件受理费2454元，减半收取为1227元，保全费1058元，合计2285元（原告已预交），由原告张华英负担1142元，被告中山市嘉实丰房地产咨询有限公司负担1143元（被告于本判决生效之日起七日内将应承担的案件受理费1143元迳付原告）。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇一八年七月二十四日书记员  卢芷琪冯莹