上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初11693号原告：赵新泰，男，1963年12月24日出生，汉族，住上海市宝山区。被告：邱礼，男，1989年11月23日出生，汉族，住四川省资阳市。原告赵新泰诉被告邱礼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告赵新泰、被告邱礼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵新泰向本院提出诉讼请求：1.判令邱礼赔偿因水使用不当造成楼下用户的损失，包括法院判定的赔偿和修缮费用共计11,000元；2.判令邱礼赔偿违反租赁合同造成提前解约的违约金31,500元；3.诉讼费由邱礼承担。审理中，赵新泰增加诉讼请求，要求解除租赁合同。事实和理由：赵新泰与邱礼于2017年5月15日签订租赁合同，由邱礼承租上海市斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，允许邱礼转租，双方口头约定，赵新泰不管转租客，租期内房屋发生任何事项均由邱礼解决。合同签订开始，邱礼按约履行，2017年10月15日凌晨发生厨房漏水后，楼下住户上来找原因，租客不开门，报警后开门发现厨房积水5-10mm，赵新泰催促邱礼查找漏水原因，但邱礼告知找不到漏水原因，至12月间，房屋内一直有租客使用，也一直在用水，但也不漏水，说明厨房水路没有问题；赵新泰根据邱礼提供的信息及发生漏水当天正好下大雨怀疑是否屋顶漏水，找物业公司查原因，但没有找到漏水原因，也无法给楼下维修，楼下住户于2017年11月16日向法院起诉，随后邱礼不认可口头约定。邱礼违反合同造成提前解约应赔偿违约金，在履行合同期间，邱礼存在群租，四次被整改，且应在2018年1月8日前支付下一期租金，邱礼直至2018年1月17日付款。2018年1月，邱礼提出不想租借系争房屋，对此赵新泰要求邱礼承担违约责任，并要求上门查看系争房屋，发现邱礼已安排人员更换水斗上坏的龙头，赵新泰予以阻止，怕破坏原始现场，对查找漏水原因不利，2018年1月30日，物业公司上门查找漏水原因，发现龙头处会向下漏水，不用水斗上龙头不漏水，故赵新泰认为系邱礼使用不当造成漏水。另外，邱礼承租系争房屋后，将房屋内沙发2个、床2个、茶几2个、写字台1个都搬走，如果租赁合同履行6年，赵新泰对家具没有要求，但提前解约，请求法院判邱礼赔偿租赁房屋内家具5,000元。邱礼辩称，关于诉请1，因为根据租赁合同第8.2条约定，由原告承担房屋维修费用，故赔偿应由原告承担。关于诉请2，被告没有违约，租赁合同仍在履行中，没有解除，不应承担违约金。关于家具，合同上有家具清单，被告只拿到合同约定的家具。关于诉讼费，应由原告承担。不同意解除合同，邱礼已支付租金至2018年7月14日，因为赵新泰没有尽到维修义务，邱礼延期支付租金，没有违约行为。本院经审理认定事实如下：赵新泰是系争房屋的不动产权利人。2017年5月15日，赵新泰(甲方，出租人)与邱礼(乙方，承租人)签订上海市房屋租赁合同，约定，房屋坐落在上海市斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋(即系争房屋)，房屋建筑面积为59.32平方米；该合同第二条房屋租赁情况及登记备案，2-1租赁用途为居住，…；该合同第三条租赁期限，3-1房屋租赁期限自2017年7月15日至2023年7月14日，甲方应于2017年5月15日前将房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》(见附件一)、《相关费用及交割明细》(见附件二)经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及电卡、燃气卡等生活物资后视为交付完成；该合同第四条租金，4-1月租金标准为5,000元，4-2押一付三，计2万元，…4-4乙方应于2017年5月15日前向甲方支付押金，于2017年5月17日前向甲方支付首期租金，应于每次房租到期前柒日支付下一期房租；该合同第七条房屋维护及维修，7-2-1对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，应维修房屋影响乙方使用，因相应减少租金或延长租赁期限，7-2-2因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任；该合同第九条乙方的义务，9-2除不可抗力外，乙方因使用不当或其他人为原因而使房屋或者设备损坏的，乙方应承担相应的赔偿责任或给予维修，9-3甲方需维修房屋及其附属设施设备更换设施设备的，提前通知乙方后，乙方应积极协助和配合，因乙方阻挠甲方维修而产生的后果，则概由乙方负责；第十二条合同解除，12-4乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：12-4-1不按照约定支付租金达7日，…；第十三条违约责任，13-1甲乙双方约定，甲乙双方若有任何一方未按本合同约定任一条款履行合同，造成违约行为的，则违约金为31,500元；第十六条其他约定事项，1、甲方同意乙方转租于第三方，…；附件一，家具清单，冰箱1个，增压泵1个、洗衣机1个、煤气灶1个、油烟机1个、空调2个。合同签订后，赵新泰按约向邱礼交付系争房屋，邱礼未进行装修，将系争房屋转租给案外人。2017年6月，系争房屋内卫生间发生漏水问题，邱礼委托他人进行维修。2017年10月15日，系争房屋内厨房发生漏水现象，漏水至楼下相邻方，赵新泰催促邱礼查找漏水原因，邱礼回复找不到漏水原因，之后，邱礼仍使用系争房屋。2018年1月17日，邱礼将系争房屋钥匙通过第三方转交赵新泰以便查找漏水原因，并明确待厨房漏水修好后继续付房租、继续租下去，至2018年4月12日，双方通过短信联系，1月31日，赵新泰告知邱礼，查出原因为龙头坏，但认为邱礼未及时报修，要求邱礼承担责任，并拒绝邱礼更换龙头，认为保留证据，后仍由邱礼在2018年1月底2月初更换龙头；期间，双方曾协商解除合同，未达成一致意见，后赵新泰向邱礼催讨租金，邱礼于2018年2月7日支付了应于2018年1月8日前支付的租金，于2018年4月支付了下一期(至2018年7月14日止)的租金。2017年11月，赵新泰相邻方起诉法院要求赵新泰恢复卫生间马桶排污管更改、拆除阳台洗衣机向室外雨水管排放管道、做好卫生间、厨房地面防水、修复2017年7月2日、2017年10月15日因卫生间、厨房间漏水造成客厅、次卧室顶棚及四周墙面装饰涂料起壳、开裂、污水迹等墙面和地面清洗费、精神损害费1万元；赵新泰答辩称，房屋在1998年就装修，基本没有改动下水管，2017年7月2日卫生间漏水后，赵新泰(包括租房人)马上修理了卫生间漏水，2017年10月15日厨房漏水，没有找到漏水点，卫生间已做好防水；2018年4月23日，本院(2017)沪0104民初30389号民事调解，赵新泰于2018年5月9日前赔偿案外人王某某因漏水造成的各项经济损失11,000元。以上事实，除双方庭审陈述外，另有房屋租赁合同、短信聊天记录、微信聊天记录、本院(2017)沪0104民初30389号民事调解书、起诉状、答辩状、调解笔录、产权证等证据证实，并经当庭质证无疑，本院依法予以确认并在卷佐证。双方确认，邱礼承租系争房屋后未进行装修，目前租赁合同尚在履行中，邱礼已支付租金至2018年7月14日。审理中，赵新泰表示，其赔偿楼下相邻方损失为租房损失5,000元，维修费6,000元，合计11,000元，并表示因邱礼表示不管，未与邱礼商量。邱礼表示，赵新泰在起诉前与其协商，要求邱礼承担赵新泰已承担的赔偿金的一半即5,500元，邱礼要求抵扣于2017年7月维修卫生间的费用4,000元后支付1,500元，遭赵新泰拒绝；赵新泰认为，双方口头约定，房屋内维修费用应由邱礼承担，家电维修由赵新泰承担，故不同意邱礼的意见。邱礼表示，现仍只同意承担赔偿费1,500元。本院认为，赵新泰与邱礼签订的房屋租赁合同系签约方真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。合同签订后，邱礼按约向赵新泰支付租金等费用，邱礼按约收到系争房屋后未进行装修即将系争房屋转租案外人，2017年7月，系争房屋存在卫生间漏水问题，由邱礼委托他人进行维修，2017年10月15日，系争房屋厨房发生渗漏水现象，邱礼曾委托他人查找漏水原因，未查获漏水原因，2018年1月，邱礼将系争房屋钥匙交由赵新泰查找漏水原因，仍未查获，后发现系争房屋厨房内龙头坏，邱礼欲进行更换，遭赵新泰阻止，之后由邱礼于2018年2月初委托他人进行更换，现赵新泰提出，系邱礼使用系争房屋不当造成之意见，但至今未提供邱礼未按照约定的方法或者未按系争房屋的性质使用系争房屋致使系争房屋受到损失的充分证据，也未提供邱礼违背妥善保管租赁物的义务的充分证据，而根据双方间租赁合同的约定，应由赵新泰履行维修的义务，且邱礼曾代赵新泰对系争房屋卫生间进行维修，故赵新泰要求邱礼赔偿因使用不当造成楼下用户的损失，包括法院判定的赔偿和修缮费用共计11,000元之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持，现邱礼愿承担上述费用1,500元，并无不当，本院予以准许。虽然邱礼未按约于2018年1月8日支付租金，但2017年10月15日系争房屋发生漏水现象，一直未查出原因，2018年1月，赵新泰要求邱礼将系争房屋的钥匙交给其进行维修，为此，邱礼曾发短信“待厨房漏水修好后继续付房租、继续租下去”之抗辩意见，2018年2月初由邱礼更换系争房屋厨房水龙头后，邱礼于2018年2月8日支付了相应的租金，现邱礼支付租金至2018年7月14日，故本院认定，赵新泰未按约履行合同约定的维修义务，邱礼晚付租金事出有因，未构成违约。现赵新泰要求解除租赁合同之诉讼请求，未提供解除合同的条件成就之充分证据，故本院不予支持。赵新泰要求邱礼赔偿违反租赁合同造成提前解约的违约金31,500元之诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、邱礼于本判决生效之日起十日内向赵新泰支付漏水损失1,500元；二、驳回赵新泰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费864元，减半收取计432元，由赵新泰负担416.70元，邱礼负担15.30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一八年七月十二日书记员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。