湖南省湘阴县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0624民初175号 原告：湘阴精悦物业管理有限公司，住所地湖南省湘阴县文星镇冬茅东路。（统一社会信用代码：91430624099105223A） 法定代表人：胡家伟，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡俊菲，女，1988年10月18日出生，汉族，住湖南省湘阴县,系该公司员工。 被告：谭琼，女，1985年9月6日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。 委托诉讼代理人：谭新民，男，1958年1月3日出生，汉族，住湖南省湘阴县，系被告父亲。 原告湘阴精悦物业管理有限公司（以下简称精悦物业公司）与被告谭琼物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告精悦物业公司的委托诉讼代理人胡俊菲、被告谭琼的委托诉讼代理人谭新民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告精悦物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告谭琼立即缴纳所欠原告物业费4188元以及欠款利息（暂计至2017年11月30日，实际应计算至履行义务之日止，其中利息部分应按同期银行利率计算）；2.判令被告谭琼承担本案所有涉诉费用。事实及理由：湘阴县吉祥物业服务有限公司（以下简称吉祥物业）作为一家物业公司一直为湘阴县精密现代城小区提供物业服务。被告谭琼于2013年在该小区购得商铺两套（门面号为42-115、42-215）后，于同年9月26日与吉祥物业签订《前期物业服务协议》，约定由吉祥物业按照该协议为被告提供物业服务，被告需按照该协议向其交纳物业管理费用，费用收取的方式是按月收取，商铺的收费标准为1.2元/㎡。2015年11月30日，原告与吉祥物业达成协议，约定吉祥物业为精密现代城提供物业服务至2015年11月30日，自2015年12月1日起由原告接收管理精密现代城，另约定吉祥物业此前未收缴的物业费全部移交给原告收取。原告接收管理精密现代城后充分履行了物业管理职责，被告作为业主从2015年10月至2017年11月一直未缴纳物业管理费，原告多次催要并于2017年11月1日向其发出催款通知后，被告仍然置之不理，为此特呈诉状，请求法院依法公正判决。 被告谭琼辩称，一、《前期物业服务协议》是我与吉祥物业公司签订的，吉祥物业公司于2015年11月30日私自将该协议中规定的权利义务整体转让给原告既违反了物业合同的规定，也违反了法律规定，我与原告无任何劳动合同关系，原告并非本案主体。二、原告在没有召开业主大会的情况下与精密现代城业主委员会私自签订的后期《物业服务合同》是无效合同。三、在2017年12月15日国家有关部门取消物业服务企业资质审核前原告没有取得资质证书一直是违法违规经营。综上所述，近两年来因物业管理差，小区脏、乱现象越来越严重，甚至业主的安全都无法保障，对此已有小区维权团队多次展开维权行动，要求重新选聘优胜的物业服务企业，故请求法院驳回原告诉请，被告保留对原告已采取非法手段收取的物业费及因此给被告造成的经济损失的追偿权利。 经审理查明，涉诉商铺坐落于湘阴县北侧（房号为42-115、42-215），建筑面积为134.24㎡，该商铺房产证上载明所有权人为被告谭琼、王绍光，但被告谭琼自述，她与王绍光已于2016年离婚，涉诉商铺现为她个人所有。2012年9月30日，湘阴县精密房地产有限公司与湘阴县吉祥物业服务有限公司（以下简称吉祥物业公司）签订《湘阴县精密现代城前期物业服务合同》，约定由吉祥物业公司为精密现代城商住综合小区提供物业服务。湘阴县物价局批文同意精密现代城小区物业服务费试行标准为多层0.6元／平方米·月，商业使用住宅加价率标准为100%。2013年9月26日，湘阴县精密房地产有限公司向被告谭琼、王绍光开具收楼书，被告谭琼父亲谭新民代其签名确认。同日，谭新民代被告谭琼（乙方）与吉祥物业公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定：甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；甲方按多层0.6元／月·平方米、高层1.2元／月·平方米、商铺1.8元／月·平方米的标准收取物业管理服务费用；乙方交纳费用时间暂定为每月5日；乙方出租物业时，物业管理服务费用由乙方交纳。2015年11月30日，吉祥物业公司（甲方）与原告精悦物业公司（乙方）签订《协议书》，约定：一、甲方管理精密现代城截止时间为2015年11月30日，在2015年12月1日以后由乙方进行接收管理。二、历年来甲方未收缴的物业费全部移交给乙方收取。三、甲方与业主签订的业主手册及业主与开发商签订的购房合同全部转交给乙方，业主手册和购房合同中由甲方享有的权利义务全部由乙方接受和承继并由乙方承担相应的责任。四、……。协议签订后，原告精悦物业公司自2015年12月1日起开始接收精密现代城物业管理。2016年湘阴县精密现代城业主委员会成立后，在未经业主大会选聘的情况下，该业委会于同年8月1日与原告精悦物业公司签订了《湘阴县精密现代城物业服务合同》，约定门面房屋按建筑面积1.2元／月·平方米的标准收取物业管理服务费用。另查明，经原告精悦物业公司多次催讨，被告谭琼仍未交纳2015年10月1日至2017年11月30日期间的物业费。 上述事实，有双方当事人的陈述意见、收楼书、房产证、湘阴县精密现代城前期物业服务合同、前期物业服务协议、湘阴县物价局批文、接撤管协议、湘阴县精密现代城物业服务合同等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，本案中，案外人吉祥物业公司与原告精密物业公司所签订的接撤管协议违反了《前期物业服务协议》中“不得将本物业的整体管理责任转让给第三方”的约定，且未告知被告谭琼，该转让对被告谭琼不发生效力，故原告精悦物业公司请求被告谭琼支付2015年11月30日以前的物业费本院不予支持，该期间的物业费可由案外人吉祥物业公司另案主张。2016年湘阴县精密现代城业主委员会成立后未经业主大会选聘与原告精悦物业公司签订了《湘阴县精密现代城物业服务合同》，虽然因违反了《物业管理条例》中业委会应与业主大会依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同的规定，在选聘程序上存在瑕疵，但根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”，该规定不属效力性的强制性规定，故该合同不属《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的因“违反法律、行政法规的强制性规定”合同无效的情形。从本案事实来看，原告精悦物业公司自2015年12月1日起一直对被告谭琼所在小区提供了物业管理服务，双方已经形成事实上的物业服务关系。至今该小区运转正常，据此可以确认其基本履行了物业服务义务，被告谭琼系涉诉房屋业主，应及时交纳物业费用。故本院对原告精悦物业公司主张按建筑面积1.2元／月·平方米的标准计算自2015年12月1日至2017年11月30日期间的物业费的诉讼请求予以支持，经核算，物业费数额为3864元（161元/月×24个月）。对于原告精悦物业公司要求被告谭琼支付滞纳金的诉讼请求，因其未与被告签订书面协议，故对其要求被告谭琼给付滞纳金的诉讼请求不予支持。被告谭琼认为应扣除其自费疏通门面下水道的费用的主张因无有效证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、由被告谭琼于本判决生效后十日内给付原告湘阴精悦物业管理有限公司2015年12月1日至2017年11月30日期间的物业服务费3864元； 二、驳回原告湘阴精悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，由被告谭琼承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审 判 长  肖友良 审 判 员  李灿辉 人民陪审员  徐赛平 二〇一八年七月二十四日 书 记 员  田媛莉 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。 债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。 《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。