四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终4740号上诉人（原审原告）：颜怡莎，女，汉族，1975年1月12日出生，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：刘虹，四川迪扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川东华机械集团有限公司，住所地：成都市高新区九兴大道**。法定代表人:杨永东，董事长。委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。上诉人颜怡莎因与被上诉人四川东华机械集团有限公司（以下简称东华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初2594号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。颜怡莎上诉请求：1.依法撤销（2017）川0191民初2594号民事判决第四项，依法判令东华公司按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定向颜怡莎支付已付购房款一倍的赔偿性责任，即480508元；2.一、二审的诉讼费用由东华公司承担。事实和理由：1.一审遗漏关键证据，导致认定土地性质错误。一审中提交的《附件五：房屋使用说明书》、《附件六：①前期物业管理服务合同》、《附件六：②业主临时管理规约》属于对主合同的补充说明与本案基本事实有关，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十九条、第一百零二条规定，一审法院应当采纳，再结合《城市用地分类与规划建设用地标准》之规定，能够证明涉案房屋土地规划性质属于商务用地。且案涉合同附件已由东华公司签章确认，该附件对房屋性质的约定优于主合同，故不论案涉地块实际性质是什么，东华公司通过合同向颜怡莎承诺案涉土地为商务用地。2.附件对于物业类型的约定条款属于手写的非格式条款，根据合同法第四十一条的规定，应当采用东华公司在附件非格式条款中对涉案房屋性质为商业用地的承诺，案涉房屋应认定为商品房。3.我国法律并未对商品房的土地性质与土地用途做出明确限定，根据《房地产统计指标解释（试行）》第一章及《城市商品房预售管理办法》第二条之规定，涉案房屋应当属于商品房。4.东华公司在主合同、补充协议、附件中约定的规划用途、物业类型前后不一，其私自改变土地规划用途并进行住宅销售的行为属于典型的“科改住”违规销售行为，颜怡莎作为东华公司欺诈行为的受害方，其合法利益应当得到法律保护。5.案涉合同、补充协议、附件具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应该使用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，认定案涉合同为商品房买卖合同。6.东华公司在订立、履行合同的过程中没有明确提示颜怡莎涉案房屋未取得商品房预售许可证，在格式条款合同中未采取合理的方式提请颜怡莎注意免除或者限制其责任，未尽提醒告知义务，应当返还颜怡莎购房款并应依法承担颜怡莎已付购房款一倍的赔偿责任。东华公司辩称，1.《附件五：房屋使用说明书》中明确仅负一层为商业用房，故颜怡莎所购买的为1栋2单元6楼603号房屋不适用附件五中关于商业用房的规定；2.双方签订的房屋买卖合同以及补充协议中均明确载明案涉房屋土地性质为工业用地，东华公司并没有任何隐瞒或者提供虚假证件的行为。故颜怡莎的上诉请求不能成立，应承担由此产生的相关费用，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。颜怡莎向一审法院起诉请求：1.依法解除颜怡莎与东华公司签订的《房屋买卖合同》；2.东华公司返还购房款480508元及利息（以购房款480508元为基数，自付款之日起至东华公司实际支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.东华公司因逾期交房，按颜怡莎已付房款的日万分之三承担违约金至起诉之日，即28830.48元（114.1524/天×200天）；4.因东华公司向颜怡莎隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，故东华公司应承担颜怡莎已付购房款一倍的赔偿责任，即480508元；5.东华公司承担因违约而产生的颜怡莎律师代理费9600元；6.华公司承担诉讼费。后颜怡莎变更一审诉讼请求为：1.依法判定双方《房屋买卖合同》无效；2.东华公司返还购房款480508元及利息（以购房款480508元为基数，自付款之日起至东华公司实际支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3.因东华公司向颜怡莎隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，故东华公司应承担颜怡莎已付购房款一倍的赔偿责任，即480508元；4.东华公司承担因违约而产生的颜怡莎律师代理费9600元；5.东华公司承担诉讼费。一审法院查明，2015年5月24日，颜怡莎与东华公司签订《房屋诚意认购协议》，主要约定：颜怡莎向东华公司诚意认购由东华公司建设的成都市九兴大道9号虹湾1号项目房屋，颜怡莎需在签订本协议当日，向东华公司支付签约诚意金5000元，此款项在签署正式《房屋买卖合同》时自动转为购房款。2015年6月17日，颜怡莎与东华公司签订了《房屋买卖合同》（编号：HW01206003），主要载明：东华公司以出让方式取得位于成都市高新区九兴大道9号地块的国有土地使用权。经国家相关部门批准，东华公司在该地块开发“东华虹湾中心”项目。该地块规划用途为工业用地，物业性质为科研办公楼。颜怡莎受让的物业位于“东华虹湾中心”项目1栋2单元6楼603号房屋，总价款为600508元。房屋价款采取分期付款的方式，颜怡莎应当在合同签订后7日内向东华公司支付房屋价款300508元（其中含已交的定金2万元），于2015年12月31日前向东华公司支付房屋价款18万元，于2016年6月30日前向东华公司支付房屋价款12万元。同日，颜怡莎与东华公司签订了《房屋买卖合同》补充协议（编号：HW01206003），对房屋基本情况、共有权益、逾期付款、面积差异等事宜进行补充约定。合同签订后，颜怡莎已合计支付东华公司购房款480508元。另查明，2011年3月3日，东华公司取得成都高新区九兴大道9号的《国有土地使用权证书》，地号为GX1-6-10；地类（用途）为工业用地；使用权类型为出让。东华公司取得了《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》【编号CGGJ（2013）-J200】，在该两份许可证上载明的建设项目名称均为“东华公司研发楼”。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”和第五十六条“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”即使用土地的单位不得随意改变土地的用途。颜怡莎与东华公司签订的《房屋买卖合同》虽系双方自愿协商的真实意思表示，但案涉房屋所使用的土地地类（用途）是工业用地，相关行政部门批准东华公司修建的建筑工程为研发楼，东华公司建设精装房并对外出售，违反了法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，颜怡莎与东华公司签订的《房屋买卖合同》应属无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。东华公司违反行政部门的规划要求建设精装房并出售导致合同无效存在过错，故对于颜怡莎要求东华公司返还购房款480508元并承担利息的主张，一审法院予以支持，根据颜怡莎的付款时间及庭审陈述，利息的计算方式为两部分：一是以300508元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年6月17日起计算至东华公司退还该款项之日止；二是以18万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2016年1月4日起计算至东华公司退还该款项之日止。对颜怡莎认为东华公司向颜怡莎隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，东华公司应承担颜怡莎已付购房款一倍赔偿即480508元的诉请，一审法院认为，案涉房屋所占用的土地地类（用途）为工业用地，经相关行政部门批准东华公司修建的建设工程为研发楼，并非属于商品房性质，亦不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，故对颜怡莎要求按上述规定支付颜怡莎已付房款一倍赔偿金的诉请，一审法院不予支持。对颜怡莎主张的律师费，颜怡莎提交了委托代理协议、律师费发票等证明该费用实际产生为9600元，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认颜怡莎与四川东华机械集团有限公司签订的《房屋买卖合同》无效；二、四川东华机械集团有限公司于判决生效之日起十日内退还颜怡莎购房款480508元及利息（利息的计算方式为两部分：一是以300508元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年6月17日起计算至四川东华机械集团有限公司退还该款项之日止；二是以18万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2016年1月4日起计算至四川东华机械集团有限公司退还该款项之日止）；三、四川东华机械集团有限公司于判决生效之日起十日内支付颜怡莎律师费9600元；四、驳回颜怡莎的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6897元、保全费5000元、管辖异议费100元，均由四川东华机械集团有限公司承担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的事实与一审相同。本院认为，关于东华公司是否应赔偿颜怡莎一倍房款问题。颜怡莎主张案涉房屋系商品房，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判令东华公司承担赔偿一倍房款的赔偿责任。根据查明的情况看，双方2015年6月17日签订的《房屋买卖合同》第一条项目基本情况第三款明确载明“经政府相关部门批准，上述地块的规划用途为工业用地，物业性质为科研办公楼”，东华公司在合同中明确表示案涉房屋修建在工业用地上，案涉房屋并不是商品房，不在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的范围内，故颜怡莎上诉认为应依照该条规定判令东华公司赔偿其一倍已付房款的主张不能成立，本院不予支持。另，颜怡莎在庭审中表示其没有提供证据证明东华公司对其造成的损失，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，颜怡莎应对其该项主张承担相应的举证责任，但颜怡莎并未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故颜怡莎认为东华公司应赔偿其480508元的主张没有证据支持，本院予以驳回。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8508元，由上诉人颜怡莎负担。本判决为终审判决。审判长 唐 骥审判员 唐云国审判员 冯 璐二〇一八年七月十一日书记员 谭小雨