江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0691民初2764号原告:朱辨新，男，1968年2月17日生，汉族，住南通市开发区。委托诉讼代理人：沈杰伟、粟丹丹（实习），北京市隆安（南通）律师事务所律师。被告:樊裕珍，女，1961年11月13日生，汉族，住南通市通州区。委托诉讼代理人：张杰、金建国，江苏友诚（南通）律师事务所律师。被告:黄秀珍，女，1948年6月5日生，汉族，住南通市开发区。委托诉讼代理人：朱忠华,男,汉族，住南通市开发区。原告朱辨新与被告樊裕珍、黄秀珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱辨新向本院提出诉讼请求：1、判令两被告协助原告办理龙田花苑72幢1003室房屋以及配套B113车库权属转移登记；2、判令两被告支付违约金40万元;3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年11月9日，原、被告签订低价位商品房购买计划转让协议，约定将两被告之父樊连祥(已故)拆迁空方以及拆迁权益转化成的案涉房屋出售给原告，价款198500元,协议还就其他相关事项作了约定。2017年1月,被告樊裕珍以自己名义购得龙田花苑72幢1003室房屋以及配套B113车库(房款已付)。原、被告于2017年6月签订补充协议，约定原告增加补偿55000元，违约金也增至40万元。现原告多次联系被告办理房屋过户，遭被告樊裕珍拒绝。原告为此诉至法院，请求依法判决。被告樊裕珍辩称，原告诉称内容与事实不符，其仅付款80000元，并约定于2017年1月底前付款。2016年12月，原告带两被告去公证处办理公证，公证内容为案涉房屋所有权归属樊裕珍，他人均不主张权利。2017年6月，原告在未付清房款的情况下擅自出租房屋，被告报警后，其仅付款55000元，余款仍未支付。未能办理房屋过户系原告方的原因；原告主张违约金400000元没有事实和法律依据，原告大部分房款迄今未付，应承担违约责任；为了维护被告樊裕珍权益，被告樊裕珍曾于2018年1月8日通知原告，要求其在合理期限内继续履行合同，原告置若罔闻，不履行主要义务，被告樊裕珍可以主张解除合同。被告黄秀珍辩称，双方存在房屋买卖关系，但是不同意承担赔偿对方的责任；同意继续履行房屋买卖合同。原告朱辨新围绕诉讼请求提交了商品房购买计划转让协议以及补充协议、收条、被告黄秀珍出具的情况说明、商品房买卖合同、人民调解协议，被告樊裕珍则提交了公证书、通知书、快递详情单、解除合同通知书、南通开发区拆迁安置专用购房联系单。本院组织双方进行了质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2014年10月，两被告与南通市经济技术开发区总公司就樊连祥(已故)户坐落于南通市开发区房屋的拆迁安置补偿事宜签订《宅基地及地上住房置换协议书》。2016年11月9日，两被告与原告签订《低价位商品房购买计划转让协议》，约定：被告将樊连祥(已故)户购买计划38.4平方米转让给原告，转让费198500元,协议签订之日给付定金20000元,取得公证书之日支付148500元,余款30000元待过户后付清；原告保证于2017年1月1日前付清148500元和拆迁安置专用购房联系单项下款项（55522.53元）；原告以被告名义选购房屋、车库,被告无偿与房屋开发公司签订购房合同，具备售房条件后，被告及时协助办理不动产权属首次登记和转移登记，登记全程中所有费用均由原告承担。此外，双方还就违约责任等事项作了约定。购买计划转让协议签订当日，原告支付定金20000元，同月11日原告再次支付定金60000元。2016年12月29日，两被告赴江苏省南通市南通公证处，就二人同日订立的一份《协议书》申请办理公证。该协议书主要内容为，以樊连祥(故)名义认购的南通市龙田花苑72幢1003室低价位普通住宅商品房及72幢B113车库变更由樊裕珍购买，产权归其所有，其他有权立协议人均不主张任何权利。2017年1月，被告樊裕珍以自己名义购得前述房屋及配套车库。同年6月，原告（案外人蔡某代理）与被告樊裕珍签订补充协议，约定原告一次性补偿对方43000元，连同此前补偿的12000元，原告在购买计划转让协议约定的价款之外共计给付被告樊裕珍55000元。补充协议还约定，双方不得反悔，否则补偿对方400000元。此外，被告樊裕珍在补充协议中再次承诺及时配合过户。此后，双方迄今未能办理相关不动产登记事项，原告为此诉至本院并提出如前具体诉讼请求。诉讼中，被告樊裕珍以特快专递向原告送达书面通知，限对方一周内付款，催款未果又提出解除转让协议。审理过程中，被告樊裕珍要求解除与原告的协议并追究其违约责任，同时确认不就此主张提起反诉。本院认为，原告与两被告所签订的《低价位商品房购买计划转让协议》以及补充协议，系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方当事人均应按照协议约定全面履行。本案主要争议如下：一、应否认定两被告违约并责其支付违约金40万元。据双方间的购买计划转让协议，原告依约应于取得公证书之日（2016年12月29日）或至迟于2017年1月1日前付清148500元和拆迁安置专用购房联系单项下款项（55522.53元），随后由被告方待条件成就后协助原告办理不动产登记手续。客观上，原告并未适时付款。诚然，本院也注意到原告一度困惑于剩余款项应支付给两被告抑或其中一人，其解释尚为合理。即使原告并非有意延迟，其毕竟未严格按期付款，或以合同法规定的提存方式履行义务，其在本案中仍向被告主张巨额违约金，明显缺乏依据，故本院不予采纳原告此项请求。二、经江苏省南通市南通公证处公证的《协议书》与两被告享有案涉购买计划转让协议项下权利的关联。被告樊裕珍认为，2016年12月29日姐妹二人签订协议书以后，案涉不动产的产权归其单独所有，与他人（包括被告黄秀珍）无涉，而被告黄秀珍则认为二人应分享权利。对此，本院认为，购买计划转让协议依法成立并生效，补充协议签订之后，除对在先的购买计划转让协议作出变更的条款（例如关于违约责任条款的修订）外，购买计划转让协议其余部分的效力不受影响，而被告黄秀珍与被告樊裕珍同为购买计划转让协议的当事人；2016年12月29日的协议书，正是两被告为方便购买计划转让协议的履行所作的准备，这一点从购买计划转让协议第二条所载“……余款148500元在拿到公证书当日付清……”即可得到映证。被告樊裕珍据此《协议书》排斥被告黄秀珍的合同权利，有悖案件事实，本院认为其理由难以成立，故不予采信。两被告就房屋价款分割等若有争议，可自行友好协商或另循合法途径解决。另，基于诉讼便利原则，本案中对于原告应付价款予以一并处理。综上，对原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告樊裕珍、黄秀珍办理南通市开发区龙田花苑72幢1003室及72幢B113车库不动产权属的首次登记申请并协助原告朱辨新办理不动产所有权过户至其名下的转移登记，限被告樊裕珍、黄秀珍于本判决生效之日起三十日内履行完毕。不动产登记相关的税费均由原告朱辨新承担；二、原告朱辨新于上述不动产登记办理完毕之日向被告樊裕珍、黄秀珍支付价款174022.53元（含购房联系单金额）；三、驳回原告朱辨新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9432元，由原告朱辨新负担6699元，被告樊裕珍、黄秀珍负担2733元（被告应负担部分原告已预交，由被告在履行时一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9432元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  缪 军人民陪审员  顾艳娇人民陪审员  方新强二〇一八年七月二十四日书 记 员  丁浩楠附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……