河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀10民终3584号上诉人（原审被告、反诉原告）：潘恩银，男，1983年4月11日出生，汉族，浙江省永嘉县人，现住北京市大兴区。委托代理人：朱洁琼，北京展翅律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：台帅，男，1982年6月16日出生，汉族，河北省固安县人，住固安县。委托代理人：王彦峰，固安县温泉园区法律服务所法律工作者。上诉人潘恩银因与被上诉人台帅房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2017）冀1022民初3315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘恩银上诉请求：改判上诉人不予返还被上诉人750000元。事实和理由：1、被上诉人提供的《内部房源保留协议》系伪造，小区名称错误，被上诉人之妻不是内部员工，价款错误，楼房总楼层错误，前后合同主体不一致，没有付款凭证。即使合同真实，也与本案无关，该正式合同晚于本案的合同。2、被上诉人恶意违约，上诉人不予返还被上诉人750000元。政府限购时间是6月2日，被上诉人并未提出解除合同。双方签订《补充协议》是6月30日，其具备购房资格，其后违约，主观故意明显。本案合同是3月24日，被上诉人签订《内部房源保留协议》的房屋正式合同是9月18日，此时被上诉人已无购房资格，其明知三个合同中必有一个无法履行。3、原判引用限购政策有误。台帅答辩称，一审法院事实认定清楚，上诉人的上诉理由不能成立。廊坊市中宏基业房地产开发有限公司在经营期间曾经想变更名称为廊坊永邦房地产开发有限公司，公司开发的新源街南侧、劳动局西侧的小区项目在项目初期暂定名称为中宏书香苑，后正式确定名为一米阳光，实际上这是同一个小区，这是在该小区居住的几千业主众所周知的事实。房地产公司售房时，只要房屋五证不全的，就会采取以内部房源保留或称内部认购方式先签订一份合同，待房屋五证齐全时，再签订正式的网签备案合同。在上述房屋2017年9月18日网签时，上诉人的房屋尚未取得房产证，无法办理贷款及过户手续。由于限购政策的出台，导致上诉人的房屋在2017年9月22日取得房产证后，无法按照双方的约定，办理该房屋的按揭贷款手续，也无法办理抵押登记及过户。台帅向一审法院起诉请求：解除房屋买卖合同。反诉原告潘恩银请求：潘恩银已收取的房款75万元不予退还给台帅一审法院认定事实：2017年3月24日，台帅与潘恩银经固安县爱家房地产经纪有限公司居间签订了《廊坊市存量房屋买卖合同》，并于2017年6月30日签订补充协议，双方约定出卖人潘恩银所售房屋坐落于固安县南侧，惠文东街北侧，蔚蓝海岸花园2#2-1502，建筑面积108平方米，出售给买受人台帅。合同约定：房屋成交价格2000000元。买受方于2017年5月18日前支付出卖方定金及部分房款共计750000元，买受人于买受人所出售名下房屋（固安县中宏美丽园1#3-502室）银行尾款到账后三日内付出卖方部分房款伍万元，剩余房款办理二手房按揭贷款。合同约定因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起3日内向另一方提供证明。上述房屋风险责任自该房屋转移占有之日转移给买受方。补充协议约定，如在签订本补充协议后，出卖方提出不再出卖此房给买受人，出卖人应当自提出之日起2日内退还买受人全部已付款后，出卖人应赔付买受人主合同约定违约金额外，还应赔付买受方已交房款一倍的违约金，若买受人违约提出不再购买此房所交房款不予返还。2017年5月18日台帅共交付潘恩银购房款人民币750000元，潘恩银将房屋钥匙及水电卡交付给台帅。后台帅未办理银行贷款，现该房屋空置无人居住。2017年6月2日廊坊市人民政府办公室公布实施《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，其中第二条规定：当地户籍居民家庭已拥有2套及以上住房的，暂停在当地购买住房，包括新建商品房和二手住房。2016年12月7日台帅妻子杨会丽与廊坊市永邦房地产开发有限公司签订内部房源保留协议，后于2017年9月18日签订正式商品房买卖合同，并于2017年10月31日在固安县住房保障和房产管理局备案。2016年12月30日台帅经固安县爱家房地产居间与拓杰签订房屋买卖合同，台帅购买了拓杰所有的固安县，并于2017年6月19日取得该房产的不动产权证书。一审法院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。原告台帅按照合同约定交付了750000元购房首付款，后因政府部门实施的相关政策导致合同无法继续履行，当事人双方签订的房屋买卖合同应予解除，被告收取的750000元购房款应返还给原告，故原告的请求予以支持。故反诉人请求收取原告的购房款750000元不予退还，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项、第一百一十七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释>》第九十条之规定，判决如下：一、原告台帅与被告潘恩银签订的《廊坊市存量房屋买卖合同》予以解除。二、被告潘恩银返还原告台帅购房款750000元。以上于本判决生效后十日内履行。三、驳回被告潘恩银反诉请求。案件受理费及反诉费减半收取2975元，保全费4520元，合计7395元，由原告台帅负担3697.5元、被告潘恩银负担3697.5元。本院二审期间，上诉人提供了两份新证据：第一份是企业信用信息公示，第二份证据是一米阳光小区的照片，两份证据都证明保留协议的真实性存在异议，中宏公司和永邦公司是两个独立的法人，法定代表人不同，股东也不同，两者并无关联。小区原来叫一米阳光，现在改名叫书香苑，其中有一栋改名为书香苑，目前为在建楼花。被上诉人质证意见为：该证据不属于新证据，对证明目的不予认可，该两家公司实际隶属于同一股东所控制和经营，在内部房源保留协议上同时加盖了两家公司的印章，当时由于公司想做名称变更才于2016年3月14日注册成立永邦房地产开发有限公司，涉案的内部房源协议所涉及的房产工程，是一米阳光小区的二期工程，经房屋主管部门审核，将公司暂定的书香苑正式确定为一米阳光，但该两个名字所指向的房产为同一房产。本院认定的事实与一审一致。本院认为，廊坊市人民政府2017年6月2日发布限购政策，双方6月30日签订补充协议，约定若买受人违约提出不再购买此房所交房款不予返还。此前台帅也办理了另一套房屋的过户手续，此后台帅之妻又正式签订了其他商品房买卖合同，可见，台帅如果想履行本案的合同，是不受限购政策影响的。原判认定政府的限购政策属于不可抗力，致使不能实现合同目的而解除合同并免除责任，属于适用法律错误。台帅没有积极创造条件履行该补充协议，构成违约，应当承担违约责任。补充协议约定若买受人违约提出不再购买此房所交房款不予返还，但考虑到本案房屋总价2000000元，台帅已支付定金及部分房款共计750000元，台帅的违约责任过重，本院酌定台帅承担违约责任200000元即潘恩银返还台帅购房款550000元。综上所述，潘恩银的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持河北省固安县人民法院（2017）冀1022民初3315号民事判决第一项、第三项；二、变更河北省固安县人民法院（2017）冀1022民初3315号民事判决第二项为潘恩银返还台帅购房款550000元，于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费依原判。二审案件受理费11,300.0元由被上诉人台帅负担。本判决为终审判决。审判长  崔玉水审判员  李绍辉审判员  罗丕军二〇一八年七月十三日书记员  李雪婍