太原市小店区人民法院   民事判决书   （2018）晋0105民初1466号   原告岳柳，男，1987年10月22日出生，汉族，住太原市。   委托代理人许崇华，山西东奥律师事务所律师。   委托代理人范奇才，山西东奥律师事务所实习律师。   被告山西和信摩尔商业有限公司，住所地太原市小店区长风街**。   法定代表人孙昕，总经理。   委托代理人赵凯东，山西晋商律师事务所律师。   委托代理人袁国清，山西晋商律师事务所律师。   被告山西恒实房地产开发有限责任公司，住，住所地太原市长风街**/div>   法定代表人孙国太，总经理。   委托代理人赵凯东，山西晋商律师事务所律师。   委托代理人袁国清，山西晋商律师事务所律师。   原告岳柳与被告山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳柳的委托代理人许崇华和范奇才、被告山西和信摩尔商业有限公司、山西恒实房地产开发有限责任公司共同的委托代理人赵凯东、袁国清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告岳柳诉称，2005年5月21日，原告将自己名下的位于太原市长风街705号（和信商业广场）1幢裙商1D28、1D29、1D30、1D31、1D32、1D39、1D40、1D41、1D42、1D43号的商铺出租于被告山西和信摩尔商业有限公司，并与其签署了10份《合同书》，并且被告山西恒实房地产开发有限责任公司为上述合同提供保证担保。自合同签订后，被告山西和信摩尔商业有限公司一直按时交纳租金，但从2016年11月起，被告一便不再按时交纳租金，至今已拖欠租金达14个月。原告多次找二被告协商，但被告一始终予以推脱，被告二也不愿意承担保证责任。依据10份《合同书》第十三条租赁商铺租赁的的租金13.2条规定：“甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效，租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。”该合同中对租赁合同进行了变更，租赁期限至2017年11月16日止，原告认为，与被告山西和信摩尔商业有限公司的合同已到期，被告一既不将商铺返还原告，也不支付租金，在租赁合同到期后还强行占用原告的商铺，原告认为二被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求依法终止原告与被告山西和信摩尔商业有限公司于2005年5月21日签订的编号为20051003337、20051003339、20051003341、20051003343、20051003345、20051001711、20051001713、20051001714、20051001715以及20051001718号的《合同书》，由被告山西和信摩尔商业有限公司将所有房屋返还原告，请求判令二被告连带支付拖欠原告的租金197470元及违约金28336.95元（租金与违约金暂计算至法院下判止），请求二被告支付原告合同到期后的租金自2017年11月16日至2018年1月16日的租金32911.67元，以上共计258718.62元，本案诉讼费由二被告承担。   被告山西和信摩尔商业有限公司辩称，不能终止合同书，无法返还房屋。根据合同第三部分12条12.1第三项约定，位于商城**黄金珠宝区，根据商业整体功能确定的区域，位置属于12.1第三项约定的条件，是自行顺延不能终止的。原告商铺属于无隔墙性质，不具备腾房条件。租金拖欠12个月，是2016年12月到2017年11月197470元，不认可其第三项诉请。合同约定签订后30天后支付租金，原告起诉未到最晚支付期限，最晚应该在2018年1月21日之前。违约金按月分段计算。2018年2月12日支付了半个月的租金，总的拖欠租金内应当予以扣减是189242元。   被告山西恒实房地产开发有限责任公司辩称，庭上看原告提供的证据是否可以承担连带责任。对原告提供的保证合同真实性无异议，但与本案无关联性，我方不需要承担保证责任，保证合同第四条，租赁期限到期后没有续签就不再承担保证责任。2018年2月12日支付了半个月的租金，总的拖欠租金内应当予以扣减是189242元。   经审理查明，原告岳柳系位于太原市小店区长风街705号（和信商业广场）1幢群商1层1D28号、1D29号、1D30号、1D31号、1D32号、1D39号、1D40号、1D41号、1D42号、1D43号无隔墙分割产权商铺的所有权人，其中1D28、1D29、1D30、1D31、1D32号商铺建筑面积为12.82平方米；1D39、1D40、1D41、1D42、1D43号商铺建筑面积为17.1平方米。岳柳（乙方）于2005年5月21日，与被告山西和信摩尔商业有限公司（甲方）签订了合同编号为20051003337、20051003339、20051003341、20051003343、20051003345、20051001711、20051001713、20051001714、20051001715以及20051001718号的十份《合同书》。分别约定甲方租赁乙方位于长风街705号（和信商业广场）1幢群商1D28、1D29、1D30、1D31、1D32、1D39、1D40、1D41、1D42、1D43号商铺。其中编号为20051003337、20051003339、20051003341、20051003343、20051003345的五份合同约定租赁期限为16年，至2021年12月31日止。每个租赁年度的租金为16922元；编号为20051001711、20051001713、20051001714、20051001715、20051001718号的五份合同约定租赁期限为16年，至2021年12月31日止。每个租赁年度的租金为22572元。另外，十份合同主要约定了合同签订满30日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，租金起算日自本合同签订之日起算。甲方逾期支付租金在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日万分之一计算的违约金，租赁经营条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营条款继续履行；逾期支付超过210日，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除租赁经营专用条款，由乙方自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效；租赁经营专用条款的解除，并不免除甲方所欠租金及违约金的支付义务。十份合同均有被告山西和信摩尔商业有限公司甲方一栏加盖合同专用章；岳柳在乙方一栏签字捺印。原告提供的十份《保证合同》显示签订日期为2007年11月8日，主要内容为：岳柳为丙方，被告山西恒实房地产开发有限责任公司为甲方、被告山西和信摩尔商业管理有限公司为乙方，山西恒实房地产开发有限责任公司对被告山西和信摩尔商业有限公司支付租金和逾期付款违约金承担连带担保责任，其中五份《保证合同》保证的金额分别为乙方根据20051003337、20051003339、20051003341、20051003343、20051003345号的《合同书》的约定在租赁期限内每年应向丙方支付的租金人民币大写壹万陆仟玖佰贰拾贰元（小写16922元）（租期不满意一年的，甲方保证的金额为按月折算的租金）；另外五份《保证合同》保证的金额分别为乙方根据20051001711、20051001713、20051001714、20051001715、20051001718号的《合同书》的约定在租赁期限内每年应向丙方支付的租金人民币大写贰万贰仟伍佰柒拾贰元（小写22572元）。（租期不满意一年的，甲方保证的金额为按月折算的租金），上述保证合同还约定了：《合同书》约定的租赁期限届满时，甲方的保证责任即终止。乙方与丙方如顺延《合同书》约定的租赁期限，在征得丙方同意后，由三方再次签订《保证合同》，被告甲方对乙方的租金支付义务继续提供担保。十份《保证合同》均有被告山西恒实房地产开发有限责任公司在甲方一栏加盖合同专用章，被告山西和信摩尔商业管理有限公司在乙方一栏加盖合同专用章，原告岳柳在丙方一栏签字确认。商铺租赁《合同书》签订后，原告依约交付了商铺，被告山西和信摩尔商业有限公司也按期支付租金。直到2016年10月，被告山西和信摩尔商业有限公司不再按时支付原告租金。截止到2018年1月10日，被告山西和信摩尔商业有限公司分别于2016年11月、2017年3月共支付过原告两个月的租金，尚欠原告2016年10月、12月和2017年1月、2月、4-12月、2018年1月共14个月的租金230381.62元。   上述事实，有原告提交的房屋所有权证、《合同书》、《保证合同》、银行个人账户明细账单及庭审笔录等在案为凭。   本院认为，原告岳柳与被告山西和信摩尔商业有限公司签订的《合同书》、原告岳柳与被告山西和信摩尔商业有限公司、被告山西恒实房地产开发有限责任公司签订的《保证合同》系各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同合法有效，各方均应遵守。原告以被告山西和信摩尔商业有限公司拖欠租金已超过210天及租赁合同到期，要求终止租赁合同，本院考虑到本案涉及的商铺为和信商业广场，该商场具有整体性，为维护全体业主及经营者的共同利益，现终止合同有损合法承租人利益，也不符合法律规定，故对原告的上述主张，本院不予支持。被告山西和信摩尔商业有限公司应当按照合同约定支付原告拖欠租金230381.62元，其未按照约定支付租金的行为构成违约，应当承担逾期支付租金的违约责任。原告要求被告山西和信摩尔商业有限公司给付租金和违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持，但租金应当截止至原告主张的2018年1月10日，违约金应当按照合同约定分段计算至本判决确定之日止，即逾期90日内按日万分之一计算、逾期90日至210日按日万分之二计算、逾期210日以后按日万分之四计算。根据原告岳柳提供的《保证合同》约定，被告山西恒实房地产开发有限责任公司对被告山西和信摩尔商业有限公司支付租金和逾期付款违约金在租赁期限内承担连带担保责任，因此，原告主张被告山西恒实房地产开发有限责任公司对被告山西和信摩尔商业有限公司欠付原告的租金及违约金承担保证责任的诉请，本院支持被告山西恒实房地产开发有限责任公司对被告山西和信摩尔商业有限公司2017年11月16日之前欠付原告的租金及违约金承担保证责任。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告岳柳截止至2018年1月份的应付租金230381.62元。   二、被告山西和信摩尔商业有限公司于本判决生效后十日内支付原告岳柳（违约金计算至本判决确定给付之日止），违约金的计算方法以每个月的欠付租金为基数，具体计算为：2016年10月份的租金16455.83元，违约金从2016年10月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2016年12月份的租金16455.83元，违约金从2016年12月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年1月份的租金16455.83元，违约金从2017年1月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年2月份的租金16455.83元，违约金从2017年2月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年4月份的租金16455.83元，违约金从2017年4月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年5月份的租金16455.83元，违约金从2017年5月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年6月份的租金16455.83元，违约金从2017年6月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年7月份的租金16455.83元，违约金从2017年7月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年8月份的租金16455.83元，违约金从2017年8月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分四计算；2017年9月份的租金16455.83元，违约金从2017年9月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年10月份的租金16455.83元，违约金从2017年10月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年11月份的租金16455.83元，违约金从2017年11月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2017年12月份的租金16455.83元，违约金从2017年12月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算；2018年1月份租金的租金16455.83元，违约金从2018年1月1日开始按日万分之一计算90天，91天至210天按日万分之二计算，211天以后按日万分之四计算。   三、被告山西恒实房地产开发有限责任公司对上述款项中2016年10月、12月和2017年1月、2月、4月至11月的租金及违约金承担连带保证责任   四、驳回原告岳柳的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5281元（原告已预交），由被告山西和信摩尔商业有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 刘扬鹏   人民陪审员 王计兰   人民陪审员 张桂莲     二○一八年七月十九日   书 记 员 刘昭妤