湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终938号上诉人（原审被告）：易咏辉，女，汉族，1970年6月1日出生，住湖南省长沙市芙蓉区。上诉人（原审被告）：余红刚，男，汉族，1967年3月11日出生，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：易咏辉，系余红刚之妻。被上诉人（原审原告）：李春保，男，汉族，1990年2月4日出生，住湖南省常宁市。委托诉讼代理人：胡瑶，湖南道宽律师事务所律师。原审第三人：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路**现代华都家园综合楼**。法定代表人：袁李，总经理。原审第三人：赵志东，男，汉族，1970年12月12日出生，住湖南省长沙市开福区。上诉人易咏辉、余红刚因与被上诉人李春保、原审第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）、赵志东房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院作出的（2017）湘0105民初2756号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人易咏辉、余红刚不服原审判决，向本院上诉称，请求：依法撤销长沙市开福区人民法院（2017）湘0105民初2756号民事判决。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。原审判决认定上诉人违反《房屋买卖合同》而对该合同予以解除是错误的。1、原审判决认定上诉人违反合同约定并无事实和法律依据。①仅凭录音证据并不能证明上诉人违反合同约定。原审判决仅依据被上诉人提交的部分录音便认定上诉人违反合同约定，并未考虑上诉人在原审中对该录音合法性的质疑，且录音中是上诉人为了让被上诉人尽快履行合同中约定的付款义务，并没有任何上诉人不按合同履行的言论，因此该录音证据并不能作为认定上诉人违反合同约定的唯一证据。且原审法院对上诉人对该录音证据的质证意见并未记录在案，上诉人对该录音证据也并未认可。②《房屋买卖合同》中约定的贷款审批手续均已通过，而过户交房的履行期限并未到期，被上诉人便已提起诉讼，上诉人并未违反任何合同约定。原审判决认定的“被告未按合同约定奴性协助原告办理贷款、过户和交付该房屋的相关手续”与客观事实相悖。被上诉人在原审中便自称“2017年4月6日，原审申请的公积金贷款复审审核通过”、“2017年4月7日，贷款审批通过”。既然相关的贷款审批均已通过，原审判决是如何认定上诉人未协助被上诉人办理贷款手续。《房屋买卖合同》约定上诉人于2017年6月30日前过户给被上诉人，而被上诉人却于2017年5月27日便向法院提起诉讼，合同约定的履行期限并未到期，上诉人并未违反合同约定。综上，原审判决仅依据录音证据，却无视客观事实和合同上的明确约定事项，便认定上诉人违反合同约定，对该《房屋买卖合同》予以解除，于理无据，于法无依。2、原审判决并未查明案件事实，便解除合同并要求上诉人承担责任是错误的。2017年3月12日，上诉人在第三人新环境公司中介的组织下，与被上诉人签订《房屋买卖合同》后，便一直积极与被上诉人沟通具体的付款时间和付款方式等与实际履行合同息息相关的重要问题。但却一直与被上诉人不能达成一致，导致合同履行进度停止不前。在上诉人还在努力与被上诉人进一步沟通的情况下，被上诉人却向法院提起诉讼，要求解除《房屋买卖合同》。上诉人在原审中多次强调希望解决问题，继续履行合同，但被上诉人却一直坚持解除合同。实际上，上诉人并未违反任何合同约定，这次纠纷是被上诉人因为已另行购置了其他房屋，而不能再履行与上诉人签订的合同，为躲避违约责任而提起的恶意诉讼。因此，本案中，真正违约的是被上诉人，被上诉人先是拖延不愿意沟通明确付款时间导致合同不能切实履行，后又另行购买其他房屋，被上诉人系为规避违约责任而向法院起诉。二、原审判决适用法律错误。原审判决认定上诉人违反合同约定，判决上诉人应向被上诉人返还双倍定金10万元及支付17600元中介费是错误的。如前项所述，上诉人并无任何违反合同约定的行为，原审法院依据“收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金”的法律规定，适用错误。《房屋买卖合同》中约定是违约方向居间方支付服务费用，而本案上诉人并未违约，实际不想履行合同，想要违约的是被上诉人，因此原审判决要求上诉人支付17600元中介费并无法律和事实依据。三、原审程序违法。原审中，上诉人对被上诉人提交的录音证据的合法性多次提出质疑，并针对被上诉人的意见提出了多项答辩意见，但都未被记录在案。因此，原审程序上就侵害了上诉人的辩论权，导致案件事实不清，适用法律错误。综上，请求依法撤销长沙市开福区人民法院（2007）湘0105民初2756号民事判决，维护上诉人的合法权益。被上诉人李春保答辩称:1、原审法院认定事实正确，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同合法有效，上诉人违反合同约定，被上诉人有权解除合同，上诉人的违约行为致使被上诉人的合法权利遭受损害，应当承担违约责任。2017年3月12日，上诉人与被上诉人及第三人签订了《房屋买卖合同》，上诉人与被上诉人之间合同已经履行完毕，被上诉人重新签约，积极履行合同义务，上诉人的违约行为致使被上诉人遭受损失，房价上涨到130多万元。录音当中已经明确上诉人不履行合同义务；2、上诉人称的第二点，这与上诉人所主张的事实不符；3、上诉人称原审判决适用法律错误，该主张于法无据，上诉人违反合同约定，依照定金法则，被上诉人有权主张双倍返还定金，并且赔偿相应的损失，同时，在合同当中，违约方应当承担中介服务费用，上诉人所提出的事实与本案的事实不符，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。李春保向一审法院提出诉讼请求：1、解除与易咏辉、余红刚的房屋买卖合同；2、易咏辉、余红刚双倍返还定金共计100000元；3、易咏辉、余红刚向李春保支付经济损失共计200000元（其中包括中介费17600元、支付按揭费用13000元、其他经济损失等）；4、易咏辉、余红刚承担本案诉讼费、财产保全费等所有费用。一审法院经审理查明:本案诉争房屋位于长沙市（房屋产权证号：71××72），该房屋系在易咏辉名下。2017年3月12日，李春保（买受方、乙方）、易咏辉（出售方、甲方）与第三人新环境公司（居间方、丙方）签订房屋买卖合同，内容约定：甲方自愿将坐落于长沙市开福区金霞小区顺天北国风光9/12/17栋204房（房屋权证号：71××72）出售给乙方，建筑面积126.64平方米。双方约定付款方式为：购房定金+购房首付款+购房款+公积金贷款或银行贷款+交房尾款。乙方于2017年3月12日支付甲方购房定金5万元。乙方于2017年6月30日之前产权过户手续办理之时支付甲方购房首付款36.8万元房款。乙方通过市公积金贷款向甲方支付购房款50万元。注：此项房款由乙方通过向银行或公积金管理机构申请贷款的方式向甲方支付，甲、乙双方必须全力配合办理，贷款额度、实际到账日期以银行实际情况为准，贷款放款差额部分在放款后三个工作日内甲、乙双方根据总房价结清，以多退少补为原则。交房时乙方支付甲方交房尾款10000元托管丙方转交。为保障双方权益和方便交易，甲、乙双方一致同意并委托上述丙方指定的资金担保账户托管部分资金，所托管的资金必须转入本合同指定的资金担保账户进行管理，丙方指定的资金担保账户只担保已转入资金等额本金的安全；若甲乙双方未通过本合同指定的资金担保账户进行管理，由甲乙双方自行进行资金交割的，丙方不对该交易中的任何交易、资金风险及损失承担任何责任。银行贷款或公积金贷款、产权过户及其他手续办理，甲、乙双方委托代办机构办理。本合同签订当日乙方应支付丙方居间服务费17600元。为保障丙方合法权益，三方约定的居间服务费于签订该房屋买卖合同之日，甲、乙双方一次性支付给丙方，丙方有权在已收定金及购房款中直接扣取应得居间服务费，甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，违约方向守约方赔偿违约金外，同时违约方还需支付甲、乙双方向居间方支付的服务费用，甲、乙双方均无异议。李春保、易咏辉、余红刚与第三人新环境公司均在该合同上签字。还查明，李春保向该院提交录音，拟证明易咏辉、余红刚拒不履行合同约定的义务，易咏辉、余红刚以房价上涨理由拒不出售房屋，易咏辉、余红刚构成根本违约的事实。易咏辉认可该录音的真实性，但是不认可合法性。再查明，李春保于2017年3月12日向第三人新环境公司支付中介费17600元，另于2017年3月20日支付房屋按揭费用13000元。易咏辉于2017年3月12日收到李春保交付的定金5万元。易咏辉、余红刚于1997年3月3日在长沙市开福区人民政府婚姻登记处登记结婚。另查明，易咏辉与第三人赵志东于2016年8月26日签订房屋租赁合同，约定租期为2016年9月1日至2018年8月30日。上述事实有房屋买卖合同、房屋产权证、结婚证、收款收据、录音、限时委托代理销售协议、房屋租赁合同、微信记录等证据材料及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为：一、关于解除房屋买卖合同关系的问题。李春保、易咏辉、余红刚与第三人新环境公司签订房屋买卖合同约定的内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应将按合同约定履行。李春保已按合同约定向易咏辉支付定金5万元和申请市公积金贷款，易咏辉称上述协议系受第三人新环境公司欺骗签订的，但是易咏辉未向该院提交证据证明其系受骗签订合同。李春保向该院提交的录音，客观真实，该院予以认可。易咏辉、余红刚未按合同约定履行协助李春保办理贷款、过户和交付该房屋的相关手续，李春保有权根据合同的约定解除房屋买卖合同。二、关于双倍返还定金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”易咏辉于2017年3月12日收到李春保交付的定金5万元。因易咏辉违反合同约定，故易咏辉应向李春保返还定金10万元。三、关于赔付中介费、按揭费和其他经济损失的问题。李春保、易咏辉、余红刚在房屋买卖合同中约定：“为保障丙方合法权益，三方约定的居间服务费于签订该房屋买卖合同之日，甲、乙双方一次性支付给丙方，丙方有权在已收定金及购房款中直接扣取应得居间服务费，甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，违约方向守约方赔偿违约金外，同时违约方还需支付甲、乙双方向居间方支付的服务费用，甲、乙双方均无异议。”李春保于2017年3月12日向第三人新环境公司支付中介费17600元，故易咏辉应向李春保赔付中介费17600元。李春保、易咏辉、余红刚对按揭费用未约定，故该院对李春保诉请易咏辉、余红刚支付房屋按揭费用13000元不予支持。李春保另未提交证据证明其他经济损失，故该院不予支持该项诉讼请求。四、易咏辉与余红刚系夫妻关系，双方均在房屋买卖合同上签字。故余红刚对易咏辉上述的返还定金、赔付中介费承担连带责任。第三人赵志东对于其损失可以另行主张权利。五、余红刚经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、李春保、易咏辉、余红刚与第三人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订的房屋买卖合同自判决作出之日起解除；二、易咏辉、余红刚在判决生效之日起十日内向李春保返还定金100000元；三、易咏辉、余红刚在判决生效之日起十日内向李春保赔付中介费17600元；四、驳回李春保的其他诉讼请求。案件受理费5800元，保全费2020元，共计7820元，由易咏辉、余红刚承担。二审中,双方当事人均未向本院提交新的证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：综合双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：（一）一审判决认定上诉人违反合同约定是否恰当；（二）一审判决认定易咏辉、余红刚应向李春保返还双倍定金10万元及支付17600元中介费是否恰当。针对上述争议焦点，本院评析如下：一、关于一审判决认定上诉人违反合同约定是否恰当的问题。上诉人称，一审判决认定上诉人违反合同约定而对该合同予以解除是错误的。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同义务。在本案中，被上诉人已按合同约定向上诉人支付定金5万元和申请公积金贷款。被上诉人向一审法院提交的录音，客观真实。上诉人未按合同约定履行协助被上诉人办理贷款、过户和交付该房屋的相关手续，被上诉人有权根据合同的约定解除房屋买卖合同。因此，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院判决并无不当。二、关于一审判决认定易咏辉、余红刚应向李春保返还双倍定金10万元及支付17600元中介费是否恰当的问题。上诉人称，一审判决认定易咏辉、余红刚应向李春保返还双倍定金10万元及支付17600元中介费是错误的。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”易咏辉于2017年3月12日收到李春保交付的定金5万元。根据焦点一的描述，因易咏辉违反合同约定，一审法院依照上述规定判决易咏辉应向李春保返还定金10万元并无不当。根据李春保、易咏辉、余红刚在房屋买卖合同中约定：“为保障丙方合法权益，三方约定的居间服务费于签订该房屋买卖合同之日，甲、乙双方一次性支付给丙方，丙方有权在已收定金及购房款中直接扣取应得居间服务费，甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，违约方向守约方赔偿违约金外，同时违约方还需支付甲、乙双方向居间方支付的服务费用，甲、乙双方均无异议。”李春保于2017年3月12日向第三人新环境公司支付中介费17600元，因此,一审法院依照合同约定判决易咏辉应向李春保赔付中介费17600元并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，依法应予维持。上诉人易咏辉、余红刚的上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5800元，由上诉人易咏辉、余红刚负担。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  詹支粮审判员  曾庆军二〇一八年七月二十四日书记员  黄 佳附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。