贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔03民再87号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：罗松，男，1982年4月20日生，汉族，住遵义市红花岗区。再审申请人（一审原告、二审上诉人）:张媛媛，女，1979年5月31日生，汉族，住遵义市红花岗区。二再审申请人共同委托诉讼代理人：喻随彬，贵州尊达律师事务所律师。二再审申请人共同委托诉讼代理人：陈思，贵州尊达律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：遵义广信房地产开发有限责任公司，住所地遵义市红花岗区。法定代表人陈志强，该公司董事。再审申请人罗松、张媛媛因与被申请人遵义广信房地产开发有限责任公司(以下简称“广信房开公司”)商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2017）黔03民终3791号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2018年3月23日作出（2018）黔民申47号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2018年6月26日公开开庭审理了本案，二再审申请人委托代理人喻随彬、陈思到庭参加诉讼。被申请人广信房开公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。再审申请人罗松、张媛媛申请再审称：（一）申请人与被申请人在《商品房买卖合同》中约定了办理房屋产权初始登记并交付房屋转移登记相关文书的日期，同时双方还约定了180日的延展期，延展期届满之后被申请人才应当按照已付房屋价款的万分之一按日承担违约责任。因此申请人请求被申请人给付违约金的诉讼时效起算日应当为延展期届满之日。原审法院以双方约定的办理房屋初始登记并交付房屋转移登记相关文件的日期作为计算诉讼时效的起算日，存在计算诉讼时效错误。（二）本案为因物权交付纠纷而延伸出的违约金给付之债，因此不应适用两年的诉讼时效。且本案受理是被申请人仍然未办理产权登记，而何时能够办理产权登记不能确定，从而使诉讼时效的起算点不能明确。因此申请人请求被申请人给付违约金的债权为继续性债权利，原审法院以超过诉讼时效为由驳回申请人的该项诉讼请求存在错误。（三）二审法院未开庭审理本案而径直改判，侵害了申请人的诉讼权利，存在程序违法。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十项的规定申请再审。被申请人广信房开公司未提交答辩意见。再审申请人罗松、张媛媛向一审法院起诉请求：1.请求判令广信房开公司按照双方约定支付罗松、张媛媛从2014年7月30日起至2015年2月1日止180天内的违约金77.7205元；2.请求判令广信房开公司按照双方约定支付罗松、张媛媛从2014年7月30日起至2017年1月15日止895天的违约金69559.8475元；3.请求判令广信房开公司按照双方约定支付罗松、张媛媛从2017年1月16日起按每日77.7205元计付至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的相应违约金；4.本案诉讼费由广信房开公司承担。事实及理由：罗松、张媛媛于2014年8月7日以777205元的价款向广信房开公司购买了其开发的位于遵义市红花岗区中华路商业中心××号房屋一套。双方在《商品房买卖合同》第八章第22条约定，广信房开公司应在2014年7月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关证书交付给罗松、张媛媛。从约定日期起180天内即在2015年2月1日前，广信房开公司不能按约定履行义务的，按已付房价款的万分之一承担违约金责任，从约定日期起180日以后即在2015年2月2日后，罗松、张媛媛不退房的，自约定日起按日向罗松、张媛媛支付已付房价款万分之一的违约金。按前述约定，广信房开公司应在2014年7月30日前向罗松、张媛媛移交相关登记文书，但时至今日广信房开公司经罗松、张媛媛多次催促仍不能进行相关文书的移交，依双方的约定，在2014年7月30日起的180日后不能依约办证的即在2015年2月1日后不能办证的，罗松、张媛媛不退房的应从2014年7月30日以罗松、张媛媛支付房价款的万分之一每日计付给罗松、张媛媛违约金至能办证日止的相应违约金，可广信房开公司经多次催促仍拒不支付相应违约金。为维护罗松、张媛媛的合法权益，特向人民法院起诉，请求人民法院支持罗松、张媛媛的诉讼请求。经一审法院查明，广信房开公司承认罗松、张媛媛在本案中主张的事实，故一审法院对罗松、张媛媛主张的事实予以确认。一审法院认为，广信房开公司承认罗松、张媛媛在本案中主张的事实，故对罗松、张媛媛主张的事实予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，罗松、张媛媛与广信房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方在平等互利基础上签订的合同，是双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，属有效合同，对双方均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”之规定，本案中，罗松、张媛媛按照合同约定履行了交纳购房款的义务，广信房开公司亦应当按约定在向罗松、张媛媛交付房屋后并将办理商品房登记的有关资料备齐送交房屋登记机关，以协助罗松、张媛媛办理房屋产权，但广信房开公司未按合同约定在2014年7月30日前取得该商品房所有权初始登记，及提交房屋转移登记的相关资料，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，根据双方合同约定，广信房开公司的行为属于被告在2015年2月1日以后，仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，罗松、张媛媛不退房，广信房开公司应当根据合同约定向罗松、张媛媛支付违约金，故罗松、张媛媛主张广信房开公司支付违约金的请求，本院予以支持。对罗松、张媛媛主张的第一项诉讼请求，部分已超过法定的诉讼期限，且不符合双方约定的情形，本院不予支持。对罗松、张媛媛的第二、三项诉讼请求，由于双方约定违约金的计算方式为按日计算，属继续性债权，对罗松、张媛媛从立案之日即2017年1月15日之前两年及起诉之后至本院判决之日止的违约金，本院予以支持。罗松、张媛媛主张的2015年1月15日前的违约金已超过法定诉讼时效，本院不予支持。对罗松、张媛媛主张的本院判决之日后的违约金，因尚未产生本院不予支持，待产生后罗松、张媛媛可另行主张。广信房开公司主张对违约金的计算标准予以调整，本院结合广信房开公司已承担了较重的逾期交房的违约责任，及违约的具体情况，酌情考虑违约金的计算标准以购房款总额按日以万分之零点3计算为宜。从2015年2月15日至2017年3月23日止的违约金本院予以支持，为777205元×766天（365天×2+36天）×0.00003元/日=17860.17元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、由遵义广信房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内支付罗松、张媛媛从2015年2月15日至2017年3月23日止违约金17860.17元；二、驳回罗松、张媛媛的其他诉讼请求。案件受理费1540元，减半收取计770元，由遵义广信房地产开发有限责任公司负担。一审宣判后，广信房开公司、罗松、张媛媛不服，向本院提起上诉。本院二审认为：双方当事人签订的《商品房买卖合同》，不违反国家法律禁止性规定，属有效合同，对双方均有约束力。该合同中约定出卖人应于2014年7月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。由于出卖人未在约定的时间内，将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，已构成违约，买受人有权要求出卖人承担违约责任。但是,根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条关于“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算”之规定，因双方当事人已在合同中约定出卖人于2014年7月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，故购房人从2014年7月31日起就已知晓其权利受到侵害，诉讼时效应从双方约定的合同履行期限届满之日起即2014年7月31日计算，应于2016年7月31日前向人民法院主张权利,而其于2017年2月才向人民法院起诉，已超过诉讼时效，故对其诉讼请求，本院不予支持。一审法院认为违约金属于继续性债权，从起诉之日起反推两年以支持购房人关于违约金的请求，无合法依据，本院予以改正。广信房开公司关于购房人超过诉讼时效的上诉理由，合法有据，本院予以采信。因原告的起诉已超过诉讼时效，本院对违约金的标准不再作审查。综上所述，广信房开公司的上诉请求成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销遵义市红花岗区人民法院(2017)黔0302民初2106号民事判决；二、驳回罗松、张媛媛的诉讼请求。一审案件受理费770元，二审案件受理费1540元，由罗松、张媛媛负担。再审中，罗松、张媛媛坚持原审的举证目的和质证意见，没有新证据提交。经本院再审查明，2014年8月7日，申请人罗松、张媛媛与被申请人广信房开公司签订《商品房买卖合同》，由广信房开公司将其开发的位于遵义市红花岗区中华路商业中心××号房屋一套，房屋建筑面积为119.57平方米，总价款777205.00元，贷款方式付款。关于房屋交付时间，合同约定广信房开公司应当在2014年4月30日前将商品房验收合格后交付申请人使用，逾期90日交房违约责任以全部购房款按日万分之三计算。关于房屋转移登记，广信房开公司承诺于2014年7月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房登记的有关资料交付给申请人，逾期广信房开公司则承担自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向申请人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，申请人向广信房开公司支付了购房款。申请人要求广信房开公司为申请人办理房屋产权证，但广信房开公司因本楼盘预留消防通道不符合消防验收标准等原因而迟迟不能办理。经请求相关部门协调处理，遵义市人民政府已于2016年10月10日召开专题会议并形成专题会议纪要《遵府专议(2016)113号》，其中就项目涉及的消防问题安排红花岗区政府、市住建局和中华路街心停车场工程指挥部做好协调、服务工作。红花岗区人民政府于2016年11月3日作出《关于零星棚户区改造项目(延安办中华北路55栋聚泉阁巷)房屋征收的决定》区府房征【2016】16号，涉及项目消防通道的被拆迁户须限期签订拆迁补偿协议并搬离。另查明，广信房开公司提供证据证明其于2014年12月15日取得了该栋楼盘的建设工程竣工规划认可证，于2016年6月6日取得了该楼盘的人防工程使用证。本院认为，本案的争议焦点为：罗松、张媛媛提出的违约金请求是否超过诉讼时效。双方当事人于2014年8月7日签订的《商品房买卖合同》中第二十二条第三款转移登记中约定：“（一）出卖人承诺于2014年7月30前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。据审理查明，广信房开公司未交付办理商品房转移登记有关文书至今显然已超过180日，故应适用上述合同内容第2点，即“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，因双方约定违约金按日累计计算，且广信房开公司至今仍未履行其合同约定的义务，故违约行为属于持续状态，该种违约金属于继续性债权，不能以第一次违约的时间作为整个违约行为的诉讼时效起算点，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。罗松、张媛媛向一审法院起诉的时间为2017年2月15日，故原一审判决认定罗松、张媛媛主张的违约金的计算时间应当从起诉之日起往后两年开始计算，起算时间为2015年2月15日是准确的。原二审判决认定其超过诉讼时效属于适用法律错误，本院予以纠正。此外，至于违约金额，根据《商品房买卖合同》约定，“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，故合同约定的违约金为万分之一。广信房开公司称双方在合同中约定的违约金计算标准过高，逾期办证也没有增加对方的购房成本，请求人民法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二、三款关于“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，本院结合本案实际及遵义市经济发展水平，酌情认定违约金计算标准以购房款总额按日以万分之零点五来计算相对较公平。原一审判决以按日万分之零点三来计算违约金则相对较低，本院予以纠正。故，两年期间的违约金应为777205.00元×365天×2×0.00005元/日=28367.98元。另外，关于违约金计算节点问题。结合申请人的一审诉讼请求以及广信房开公司逾期办证的行为属于继续性行为，故违约金计算节点应以广信房开公司将办理房屋产权证的备案登记手续提交到遵义市房产管理局时止。综上所述，原审判决认定事实及适用法律有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下:一、撤销红花岗区人民法院（2017）黔0302民初2106号民事判决及本院（2017）黔03民终3791号民事判决；二、由遵义广信房地产开发有限责任公司于本判决生效后一月内支付罗松、张媛媛从2015年2月15日至2017年2月15日两年期间的违约金为28367.98元；2017年2月16日以后的违约金以购房款总额777205元的日万分之零点五计算至遵义广信房地产开发有限责任公司将办理房屋产权证的备案登记手续提交到遵义市房产管理局时止。三、驳回罗松、张媛媛的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。原一审案件受理费770元，二审案件受理费1540元，共计2310元，由遵义广信房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐永群审判员  李成波审判员  吴梦吟二〇一八年七月二日法官助理杨颜穗书记员钱同