安徽省庐江县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0124民初3023号原告：黄惠霞,女，1975年11月22日出生，汉族，居民，住安徽省庐江县。委托诉讼代理人：黄书柱（系黄惠霞之父），住安徽省庐江县。被告：安徽骏业房地产开发有限公司，住所地安徽省庐江县经济开发区轻纺工业园（安徽久美得服饰有限公司内），统一社会信用代码91340124667923313Ｒ（1－1）。法定代表人：胡祥能，该公司董事长。委托诉讼代理人：俞兆兵，安徽皖都律师事务所律师。原告黄惠霞与被告安徽骏业房地产开发有限公司（以下简称骏业房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用简易程序由审判员朱永宏独任审判，于2018年7月3日公开开庭进行了审理。原告黄惠霞的委托诉讼代理人黄书柱、被告骏业房地产公司的委托诉讼代理人俞兆兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄惠霞向本院提出诉讼请求：1、要求被告自2017年10月1日起至实际交付房屋之日止向原告支付违约金49636元（暂按2017年10月1日至2018年2月28日，150天计算即661826×0.0005×150天）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年10月3日签订《商品房买卖合同》，该房屋售价661826元，合同签订前及当日由原告支付首付款331826元，后通过银行贷款330000元支付了剩余房款，原告通过贷款方式支付剩余房款就是想能及时得到房屋使用，根据合同第八条约定，出卖人应当在2017年9月30日前依照有关规定将合同约定的商品房交付买受人使用，但被告至今未能按照合同约定的时间交付房屋，原告多次催要均无果。依照合同约定，被告至今未能按照合同约定履行交付房屋的义务应当按合同第九条约定支付违约金，合同第九条规定出卖人逾期交房的违约责任按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。原告不能按时得到房屋使用，同时必须另行租住房屋支付租金等很多困难，其过错均在被告。骏业房地产公司的委托诉讼代理人承认原告在本案中主张的与其公司签订合同及合同中关于房屋售价、房屋交付时间等合同主要内容事实。但认为，原告方签订合同后，被告按照合同约定施工并于2017年年底通知原告交房，但原告拒绝接受房屋，至今未办理房屋交接。本案所涉房屋在建设工程中由于遇到不可预知的事件，主要是政府在交付土地中违约造成1725平方米房屋没有拆除，多处违章建筑没有解决，造成配电房、污水管道接入等配套工程无法及时完工等客观原因，其公司目前正在寻求积极方式与政府交涉。原告与被告在合同中虽约定违约金计算方式，但违约金计算标准约定明显过高，原告只是购买商品房，即使被告违约，也应当参照同时段、同区段房屋租金标准计算违约金，请求根据法律规定对本案违约金予以调减，应以原告基本损失为依据。本案所涉小区涉及数百户，案情复杂，请求法庭以稳定社会为前提对本案予以慎重处理，被告愿意协助法庭与原告等业主协商。小区单项工程验收已经完成，并在2017年12月份通知了业主交房，原告主张的违约金只能计算至2018年1月25日，此后不应该计算给付。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认具体事实是原告作为买受人，被告作为出卖人，双方于2016年10月4日签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：被告以出让方式取得的位于庐江县庐城镇汤池路东侧、迎松路北侧的地块土地使用权，规划用途为商业住宅并经批准建设“骏业四季花城”商品房，原告以单价每平方米6847.66元购买“骏业四季花城”9幢504号商品房，房屋建筑面积96.65平方米，总售价661826元，付款方式在2016年10月4日付首付款331826元，余款330000元在签订合同后5个工作日内向银行提交齐全贷款资料，通过银行贷款支付剩余房款，逾期提交资料及逾期办理银行按揭手续按逾期付款处理。出卖人应当在2017年9月30日前依照有关规定，将具备该商品房经验收合格或取得《建筑工程规划许可证》正本条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定期限将该商品房交付给买受人使用，按逾期时间分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，该合同就其他事项均作了规定。2016年9月27日，原告交付被告购房定金20000元，同年10月4日交购房首付款311826元，之后原告通过银行贷款方式给付被告剩余房款330000元，共计给付被告购房款661826元。至本次庭审，涉案合同约定的“骏业四季花城”9幢504号房屋没有交付给原告使用。被告代理人在庭审中提出“骏业四季花城”小区因政府原因造成相关配套建设没有完成，导致综合验收不能通过，至于何时能够通过综合验收将符合标准的房屋交付给原告不能确定。小区在单体验收合格后，被告于2017年12月份以电话、短信等方式通知原告办理交房手续。原告表示收到通知后，因被告未达到交房条件，故未同意交房。原告提供了以下证据材料证明其主张：1、原告的身份证复印件一份，证明原告诉讼主体适格的事实；2、2016年10月4日双方签订的商品房买卖合同一份、收据三份、中国农业银行交易明细清单十二份，证明原告与被告房屋买卖合同关系，原告已经依约履行了合同义务。被告逾期交房违约，应承担相应的违约责任事实；3、庐江县房地产管理局庐房信（2018）12号文件一份，证明被告的房屋目前不具备交付条件，并于2018年4月4日被有关部门明确禁止交付行为的事实。被告提供了以下证据材料证明其主张：1、被告致庐江县人民政府报告二份，证明宗地内原违章建筑没有拆除、原住户没有拆迁，给小区建设造成极大的阻碍，被告多次请求政府履行拆迁职责和相关义务的事实；2、土地出让合同一份，证明小区开发建设用地是通过国有土地出让方式获得，政府给予的出让条件中承诺为水电路三通，场地平整，但政府交付土地时没有做到“三通一平”的事实；3、开发用地地籍图一份，证明小区开发用地两侧分别有1725平方米的未拆迁房屋及290平方米违章建筑，该两处用地正好位于小区配套设备地点的事实；4、照片二张，证明小区未拆除的违章建筑事实；5、与其他业主达成的协议一份，证明违约金标准按日万分之一计算的事实；6、中国房价行情表打印件1份，证明庐江县目前房屋租金标准为每平方米11.75元，原告主张的违约金标准显然高于实际损失，违约金的计算应当按照庐江县的房屋租金标准的事实；7、原告所在楼的主体结构工程验收记录，证明本案所涉的楼房在2017年7月已经办理了主体结构验收，验收结论为合格。但由于原住户未拆迁及违章建筑未拆除造成小区配套设施建设无法验收导致综合验收不能通过，进而造成2017年9月30日不能取得验收合格证明的事实。以上证据，经庭审质证、核实，具有合法性、客观性、关联性，与当事人的陈述相互印证、一致，对其证明效力予以认定。本院认为：被告骏业房地产公司承认原告黄惠霞在本案中所主张的主要事实，故对原告黄惠霞主张的该事实予以确认。原告黄惠霞与被告骏业房地产公司签订的商品房买卖合同，是双方在平等自愿的基础上经协商订立的，系双方真实意思的表示，该买卖合同关系合法有效，应依法予以保护。被告违反合同规定的交付义务，未能在合同约定的期限内向原告交付涉案房屋，属于违约行为，其依法应当承担涉案房屋的交付责任并依照合同约定承担给付原告违约金责任。原告要求被告承担违约责任的主张，有事实根据和法律依据，本院依法予以支持。双方签订涉案合同的目的在于被告按期交付房屋给原告居住使用，在被告已经违约且不能确定涉案房屋的交付期限情形下，原告径行选择违约金给付之诉进行诉讼，该起诉讼的起算时间明确，但截止时间无法确定，原告在其权利明确存在而具体日期不能确定的情形下，提起的涉案之诉违反了合同的本来目的，且不便于实际执行，涉案的诉讼条件应视为不成就。据此，对原告要求被告给付违约金的诉讼要求，本院依法不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百三十八条规定，判决如下：驳回原告黄惠霞要求被告安徽骏业房地产开发有限公司给付违约金的诉讼请求。本案适用简易程序审理，案件受理费1042元减半收取521元，由被告安徽骏业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  朱永宏二〇一八年七月十一日书记员  徐 婷