江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终3776号上诉人(原审被告)：昆山华清建设发展有限公司，住所地江苏省昆山开发区长江中路**，统一社会信用代码91320583733787840D。法定代表人：辛树林，该公司董事长。委托诉讼代理人：汤剑慰，江苏六典（上海）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：朱雪芳，女，1978年4月18日生，汉族，住江苏省昆山市。被上诉人(原审原告)：谈冬华，男，1978年11月25日生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：马晓立，上海康程律师事务所律师。上诉人昆山华清建设发展有限公司（以下简称“华清公司”）因与被上诉人朱雪芳、谈冬华房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初8147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。华清公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判上诉人无需支付违约金及封闭阳台费用或将本案发回重审；2、诉讼费全部由被上诉人负担。事实与理由：1、在本案中《商品房购销合同》的第八条第二点第二款已经明确约定：因规划部门批准的规划变更、设计变更导致工期延误顺延的，上诉人可据实予以延期。（1）本案在设计施工过程当中，因外墙保温材料设计变更，导致上级规划部门对上诉人的外墙变更方案进行了严格的审核，到2015年12月21日新的外墙保温设计方案才通过了江苏省建设工程设计施工图审核中心审核，故外墙保温工程在审批的70日内一直无法施工，按照合同约定，上诉人的交房期限理应据实顺延。（2）消防、自来水、供电物业用房设计变更应延期40日。2016年12月8日，上诉人向规划部门进行申请对上述设计变更作出说明，2016年12月20日，规划部门同意了上诉人的设计变更申请，施工单位也明确回复上诉人对上述工程施工需40日左右完工。按合同约定，上诉人有权据此对交房进行顺延。2、上诉人在施工期间遭遇了不可抗力，根据合同约定，理应顺延交房日期。在涉案工程实际施工期间，政府因召开G20峰会、16+1会议、汤尤杯等活动，并为此颁布了三份政府文件，上诉人在施工工地全部停工累计42天，根据合同约定，应对交房日期予以相应顺延。3、一审法院确定的违约金标准过高，远远大于被上诉人的实际损失。被上诉人主张要求按照每日万分之五的违约金计算过高，因为迟延交付房屋可能产生的损失就是房屋租金损失，本案参照同地段同类型的房屋月租金最多为2000元左右。而被上诉人的银行贷款所产生的利息损失也就是2000元不到。无论依据租金还是银行贷款利息，被上诉人造成的损失也就是每月2000元。因此，应对被上诉人的违约金作出适当的调整。4、补充协议中双方对于约定的单玻璃封闭阳台问题内容属于违反法律规定的，该约定因违法而无效。根据国家规定，如果上诉人为被上诉人封闭阳台进行销售的，则阳台应按全部面积计算房价，如不封闭阳台的，则按照1/2面积计算。上诉人作为开发建设单位是不能为被上诉人封闭阳台的，如封闭阳台会导致建筑面积的增加，而建筑面积的增加必然会导致小区容积率的改变，容积率的改变则必须经过相关规划部门审批同意后方可。因此，合同约定是违反法律规定的。另外，根据国家规定，鉴于涉案房屋设计的楼层总层数为34层，而根据相关的规定，七层以上的房屋必须采用双层安全玻璃，故双方约定采用单玻璃封闭阳台也是不符合法律规定的。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。朱雪芳、谈冬华辩称，服从原判。朱雪芳、谈冬华向一审法院起诉请求：1.判令华清公司支付逾期交房违约金29973.64元；2.判令华清公司返还多收取的2800元；3.判令华清公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年7月27日，朱雪芳、谈冬华（买受人）、华清公司（出卖人）签订《昆山市商品房购销合同》，约定，朱雪芳、谈冬华购买华清公司开发的博悦万品大厦（现定名）1号楼1203号房，该房屋的用途为高层公寓，属钢混结构，层高2.9米，该幢房屋总建筑层34层（地（地下**该商品房阳台为非封闭式，合同约定的住宅建筑面积142.64平方米，套内面积108.2平方米，合同双方约定按建筑面积计算房价款，单价7504.8163元/平方米，总计1070487元。根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积产生差异，双方同意按以下原则处理：1.面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2.面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%。因设计变更造成面积差异，双方不解除合同，应当签署补充协议。合同第八条约定“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交付买受人使用，条件：该商品房取得昆山市建设局核发的交付备案证书。如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2.因规划部门批准的规划变更、设计变更导致工期顺延的。第九条约定“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过30天，自合同约定的第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之五的违约金，合同继续履行……第十条约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视为接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权选择退房……买受人不退房的，出卖人和买受人互不承担责任。”第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署交房交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。买受人必须在接到出卖人书面交房通知后15天内到出卖人方办理验房、交房手续，逾期则视为买受人已接受交房。”第十三条约定“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合附件三的标准，达不到约定标准，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。”第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水、供电、排水、交房区域内的道路在交房时可正常使用，燃气管道配置到位；2.交房区域内的部分绿化及智能化系统在交房后90日内完成；3.安防系统：交房区域内的楼宇对讲系统、IC门禁系统调试完成；如在规定日起内未达到使用条件，双方协商解决，但不得以此解除合同。主合同部分还对其他事项进行了约定，附件一为03户型图、附件二为公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明（详见面积测定表）、附件三：装饰、设备标准中阳台为“铝合金单玻封闭、面积按施工图计算”、附件四合同补充协议中第16条约定，房屋面积以实测面积为准。后附签约提示中第7条约定，“对于开发商延期交付免责条件的约定应当谨慎考虑，如觉不合理，应当向房地产开发管理部分或律师咨询。不可抗力应当具体明确，比如灾难性气候（地（地震灾等）、战争等事前不能预见、事发不可避免、事后不能克服的事件；一般来说，正常气候变化，施工队原因等不应作为免责事由；政府行为、政策原因、恶劣气候等在未作具体约定的情况下不宜作为免责事由。第8条约定“合同中出现的日期、期间等必须明确肯定的，不能出现诸如左右、大概等含糊词语，也不宜出现交房时、交房前、交房后等不确定的日期或期间。因G20峰会、16+1会议、汤尤杯等活动开展，当地政府发布《市政府办公司关于印发中国（昆山）品牌产品进口交易会及“汤尤杯“羽毛球赛大气环境质量保障工作方案的通知》（实施阶段：2016年5月13日至5月25日）、《市政府办公司关于开展“中国-中东欧国家领导人16+1会晤活动”环境质量保障工作的通知》（一般管控时段：2015年11月13日至11月27日；特殊管控时段：2015年11月13日至11月25日）、《市政府办公司关于印发昆山市G20峰会环境质量保障工作方案的通知》（实施阶段：会前整治阶段：印发之日至8月22日，加大环境质量保障力度，做好G20峰会保障的各项准备工作；会期保障阶段：8月23日至9月7日，管控措施全面实施，保障工作全面落实到位，管控区域：昆山全市范围）。因上述原因，华清公司陈述停工累计42天。2015年7月8日，昆山市建筑安全监督站发布《关于开展高温季节安全生产隐患大排查的通知》，要求气温达到35℃以上时，不得在阳光下直射作业，当气温达到38℃及以上，必须停止室外作业。2015年7月、8月期间35℃以上13天，华清公司陈述其因此停工13天。2016年7月22日，昆山市建筑安全监督站再次发布《关于做好夏季高温期间建筑施工安全生产工作的通知》，要求施工企业和项目部要求高温期间做到合理安排工序和工程量，当气温达到35℃以上时，不得在阳光下直射作业，当气温达到38℃及以上，必须停止室外作业。2016年7月、8月期间35℃以上24天，华清公司陈述因高温停工23天。2015年10月8日，华清公司将节能变更设计送审，设计变更范围“裙房、办公（节能65%）外墙外保温岩棉板改为外墙外侧20mm保温腻子、外墙内侧15mm保温砂浆；住宅（节能50%）外墙外保温岩棉板改为外墙外侧20mm保温腻子、外墙内侧15mm保温砂浆。设计单位为上海新外建工程设计与顾问有限公司，2015年10月13日，经江苏省建设工程设计施工图审核中心审核未通过。后设计单位根据审查意见作出回复“已按原有外保温形式不变，仅对保温材料进行更换，其他均按原有设计说明和图纸要求施工，替换材料满足节能计算要求，2015年12月21日，节能变更设计通过审查，予以通过。华清公司认为因外墙施工设计变更，导致外墙无法施工，自2015年10月13日至2015年12月21日，停工共计70天。2016年12月8日，华清公司向规划部门申请，对设计变更作出说明：1.应消防要求，一层增加疏散出入口，一、二层平面进行修改（已通过图审）；2.应自来水公司要求，地，地下室泵房扩大及设水表间用部分车位，由于车位调整地下现车位（310）大于（257），电信机房增大占用一间储藏室；3.应供电公司要求，一层平面占用物业用房及部分商铺用作配电房，减少了物业用房及商业面积；4.应供电公司要求，二层平面变配电房调整，多出面积作为办公销售；5.为了满足物业用房面积要求，扩大二层物业用房面积使其大于原建筑面积；6.办公标准层中间主通道建筑与结构不符，墙体不在梁上现移到梁上，通道由净宽2米调整到1.85米，应图审要求住宅标准层，原风冷热泵设备平台改为地源热泵冷、热水机组平台，该处原留洞加板。2016年12月20日，规划同意申请。2016年12月22日，华清公司通知施工单位根据规划部门审批及图纸要求进行整改。2016年12月24日，施工单位回复“上述变更预计需要40天左右方可完工，争取在2017年1月31日前完成。”据此，华清公司认为交房应顺延40天。2016年12月20日，华清公司发函告知朱雪芳、谈冬华上述设计变更事项，并告知在通知送达之日起15日内未作书面答复，视为同意变更。但是朱雪芳、谈冬华回复，并不同意设计变更。2017年2月13日，华清公司发函告知朱雪芳、谈冬华，因节能计算已满足相关规划要求，现取消1号楼东面、南面、西面外窗的活动外遮阳设置（图纸标注为外窗百叶遮阳），并告知在收到通知送达之日起15日内未作书面答复，视为同意接受变更。华清公司取得涉案项目备案意见书时间为2017年2月20日，2017年2月23日，华清公司取得上述房屋交付使用备案证书。同日，华清公司告知朱雪芳、谈冬华交房，2月25日，朱雪芳、谈冬华收到通知交房的函件。另查明：2016年12月27日，经实测，涉案房屋建筑面积为142.59平方米、套内建筑面积108.2平方米，分摊面积34.393平方米，分摊系数0.317856。又查明：朱雪芳、谈冬华为封闭阳台花费2800元。一审法院对俞国芳调查，形成调查笔录，俞国芳陈述其系常熟市辛庄镇良渚玉琮建筑安装工程队的员工，该工程队系江苏三川建设有限公司项下的工程队，当时江苏三川建设有限公司承接了涉案小区项目的门窗工程，当时华清公司考虑质量好一点及美观问题推荐工程队来做，按照自愿的方式，收钱系华清公司代收，最后转交给他们，他们没有直接向小业主直接收费，收据是他们开具的，凭黄单子安装，已经收费的小业主的阳台封闭工程已全部完工，并提供了收费明细。以上事实由商品房购销合同、住房楼交房通知、收据及POS机刷卡单据、政府文件、备案证书、竣工备案意见书、涉及变更审查意见、审查意见回复单、设计变更说明及设计施工变更确认单、调查笔录、房屋建筑面积计算成果表及实测平面图、回复函及回执、当事人陈述等在卷予以证实。一审法院认为，双方当事人签订的《昆山市商品房购销合同》系双方真实意思表示，不违反法律的规定，双方均应恪守。本案争议焦点：一、关于华清公司是否应当支付逾期交房违约金的问题。合同约定的交房时间为2016年12月31日，实际朱雪芳、谈冬华收到交房函件的时间为2017年2月25日，延期56天，华清公司抗辩应扣除设计变更、高温及大型会议、活动时应政府文件要求停工的时间，故不存在逾期交房的问题，不应承担违约金。一审法院认为，在涉案工程施工期间，华清公司应政府文件的要求，在大型会议、活动期间停工，根据华清公司提供的《商品房购销合同》后附签约提示约定，政府行为、政策原因等在未作具体约定的情况下不宜作为免责事宜，可见华清公司作为开发商对于此种经营风险已有预见，故一审法院对于华清公司给予此要求扣除工期的抗辩不予彩信。对于高温天气，华清公司作为开发商在与施工方签订建设工程施工的时候，应将该种情形考虑在内，故该高温天气不应作为其工期扣除的理由。对于涉及外墙保温材料以及除涉案房屋主体之外的配套设施的部分变更，非合同所约定的涉及影响业主所购房屋质量或使用功能部分即非房屋本身结构形式、户型、空间尺寸、朝向等。故一审法院对华清公司基于此要求进行工期扣除的抗辩不予采信。华清公司抗辩合同约定的违约金标准过高，要求调整，未提供相应的证据证实一审法院不予采信。综上，华清公司应支付朱雪芳、谈冬华违约金，以合同总价1070487元为基数，按日万分之日五计算56天，为29973.64元。二、关于封闭阳台的费用是否应当由华清公司支付的问题。通过条文前后解释，综合对比1号楼户型图及合同附件平面图，综合双方真实意思表示，双方约定的阳台应为封闭式阳台。鉴于双方当事人之间签订的购房合同为华清公司单方提供的格式合同，华清公司对合同内容更加了解，应该承担更多的注意义务，在合同约定和房屋平面图显示不一致的，应作对华清公司不利的解释，即华清公司应在房屋交付朱雪芳、谈冬华后履行封闭阳台的合同义务，但鉴于朱雪芳、谈冬华已自行委托第三人完成，对于朱雪芳、谈冬华支出的费用华清公司应予以支付。故一审法院对朱雪芳、谈冬华该项诉讼请求予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、昆山华清建设发展有限公司于本判决生效后十日内支付朱雪芳、谈冬华逾期交房违约金29973.64元。二、昆山华清建设发展有限公司于判决生效后十日内支付朱雪芳、谈冬华封闭阳台的费用2800元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费620元，由昆山华清建设发展有限公司负担。对一审法院查明的事实本院予以认定。二审中，当事人未提交新证据。二审中，当事人争议的主要焦点是：1、华清公司主张的工期顺延的理由是否成立。2、被上诉人主张的逾期交房违约金是否过高。3、封闭阳台的费用是否应当由华清公司支付。本院认为，双方当事人签订的《昆山市商品房购销合同》不违反法律法规的规定，应认定合法有效。针对双方当事人争议的焦点，本院分析如下：一、关于工期是否顺延的问题。根据上述合同约定，如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因规划部门批准的规划变更、设计变更导致工期顺延的。（1）关于外墙保温材料设计变更，导致工期顺延70日的问题。首先，根据上诉人提供的江苏省建设工程设计施工图审核中心的审核意见书及回复单，外墙保温设计变更是上诉人出于节能变更的目，委托江苏省建设工程设计施工图审核中心进行审核的，并不是合同中约定的因规划部门的要求进行的变更。其次，上诉人没有提供证据证明其所称的70日期间里工程确实因此而全部停工的事实存在。第三，双方合同约定的交房日期在2016年12月31日前交付涉案房屋，而江苏省建设工程设计施工图审核中心在2015年12月21日出具了设计变更审查合格书，自该合格书出具至约定的交付时间仍有一年的时间，在此期间上诉人是有充足的时间进行施工的。最后，建设工程施工过程中出现工程设计变更的情形也是较普遍的，上诉人作为专业的房地产开发企业，在确定房屋交付的时间时应当是对包括工程施工期间出现的设计变更等情形而可能导致工期延长作出估算后慎重确定的，上诉人作为格式合同的提供方在合同中确定的交房时间应当视为其已经对工程施工过程中可能存在的设计变更而导致工期延误的情形进行了预测，并在合同中最终确定实际交房时间，故即使存在设计变更，合同约定的交房时间对上诉人仍具有约束力。据此，本院对上诉人该上诉请求不予支持。（2）关于消防、自来水、供电物业用房设计变更延期40日的问题。根据上诉人于2016年12月8日向昆山市开发区建设局出具的《博悦广场二期设计变更说明》，载明变更的事项有：应消防要求，一层增加疏散出入口，一二层平面进行修改；应自来水公司要求，地，地下室泵房扩大及设水表间用部分车位；应供电公司要求，一层平面占用物业用房及部分商铺用作配电房，减少物业用房及商业面积；应供电公司要求，二层平面变配电房调整，多出面积作为办公销售，为了满足物业用房面积要求，扩大二层物业用房面积，使其大于原建筑面积；办公标准层中间主通道建筑与结构不符，墙体不在梁上，现移到梁上，通道由净宽2米调整到1.85米；应图审要求住宅标准层原风冷热泵设备平台改为地源热泵冷热水机组平台，该处原留洞加板。本院认为，首先，该份变更说明是上诉人自行起草，上诉人没有提供证据证明是应消防部门、自来水公司、供电公司的发文或书面要求进行的，也没有相关政府职能部门最终的批准文件。其次，变更说明中涉及的一层增加出入口、地、地下泵房扩大业用房改为商铺、车位数量变更、面积调整、多出来另作销售等变更事项，应当视为属于双方合同第十条约定的商品房屋结构形式、空间尺寸影响到买受人所购房屋质量或使用功能的变更，根据合同约定，上诉人应当在有关部门批准之日起10日内书面通知被上诉人，由于上述变更事项涉及被上诉人购房后的居住环境及质量等一系列问题，应当需要经合同双方当事人协商一致确定，上诉人虽书面通知被上诉人需要对上述事项进行变更，但被上诉人的答复意见是不同意上述变更设计，因此，仅凭上诉人单方通知不能视为工程可以延期，该设计变更导致的工期延期即使存在对被上诉人也不发生合同效力。第三，上诉人作为专业的房地产开发企业，应当对工程施工期间可能出现的各种工程变更事项有预判，其在合同中确定的交房时间应视为其已经对可能出现的工程事项变更情形预判后作出的，对上诉人应当具有约束力。故本院对上诉人该上诉请求亦不予支持。（3）关于在施工期间遭遇政府召开G20峰会、16+1会议、汤尤杯等活动导致停工42天的问题。根据上诉人提供的格式合同文本附件对此进行了提示约定，其中约定政府行为、政策原因等在未作具体约定的情况下不宜作为免责事宜，上诉人作为此格式条款的提供方，应当视为其已经对该经营风险有了预见，因此，上诉人主张由此产生停工的理由本院不予采纳。二、关于一审法院确定的违约金标准是否过高的问题。根据双方签订的合同第九条约定：“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期超过30天，自合同约定的第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之五的违约金，合同继续履行。由于该违约金比例是由上诉人自己提供的格式合同中已起草确定的，上诉人对此应该是知悉并且同意的，该约定在双方签署合同后即生效，对双方均有约束力，且该约定的违约金比例并不违反国家法律法规的规定，双方均应恪守。故本院对上诉人要求调整违约金赔偿比例的请求不予支持。三、封闭阳台的费用是否应当由华清公司支付的问题。封闭阳台的问题，在双方签订的合同附件三中约定：装饰、设备标准中阳台为“铝合金单玻封闭、面积按施工图计算”。根据合同附件及平面图可知双方约定的阳台为封闭式，由于上述合同及附件均为上诉人提供的格式文本，合同附件中对阳台封闭还专门进行了补充约定，作为格式合同的提供方的上诉人应当对合同中专业性条款内容规范的约定和填写承担更多的注意义务。由于双方在涉案房屋买卖合同中已签字盖章，应视为系双方真实意思表示，现实际交付的阳台为非封闭阳台，被上诉人据此参照同户型已封闭阳台的费用要求上诉人支付封闭阳台的费用并无不妥。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，本院应予维持。昆山华清建设发展有限公司上诉依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费620元，由上诉人昆山华清建设发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 杨 兵审判员 黄学辉二〇一八年七月五日法官助理赵俊书记员杨舒静