云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云04民终250号上诉人（原审原告）：矫蓉，女，1984年6月12日生，汉族，居民，住北京市西城区。上诉人（原审原告）：李乔，男，1983年11月14日生，汉族，居民，住通海县。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：廖庆生，云南鼎甲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：郭凌云，云南鼎甲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：通海县海纳房地产开发有限公司。住所地：通海县纳古镇**。法定代表人：纳学远，总经理。委托诉讼代理人：陈少敏，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李剑蓉，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：通海县富润建材厂。经营场所：通海县纳古镇。经营者：纳学文，男，1980年7月15日生，回族，住通海县。委托诉讼代理人：陈少敏，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李剑蓉，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人矫蓉、李乔因与上诉人通海县海纳房地产开发有限公司（以下简称海纳公司）、被上诉人通海县富润建材厂（以下简称富润建材厂）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省通海县人民法院（2017）云0423民初1309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。二审中，因海纳公司、富润建材厂就相关案件向云南省高级人民法院提起再审申请，本院依法裁定中止审理，后云南省高级人民法院准许海纳公司、富润建材厂撤回再审申请，本案恢复审理，现已审理终结。矫蓉、李乔上诉请求：撤销一审判决第二、三项，在维持其他判项的同时改判海纳公司、富润建材厂立即为其办理房屋产权证并连带支付逾期交房违约金（其中2015年11月1日至2017年8月8日为65706.762元，之后按100.48元/天计算至实际交房之日止）。主要事实和理由：一、一审判决部分事实认定错误。一审认定“2016年5月12日，天湖银座工程的施工单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对天湖银座工程进行了竣工验收”错误，2016年5月12日出具的《工程竣工验收证明书》并无通海县建设工程质量安全监督管理站签章，海纳公司、富润建材厂至今也未取得《建设工程竣工验收备案表》，即尚未通过质监部门验收。二、一审未按合同约定支持逾期交房违约金错误，双方协商一致共同签订的商品房购销合同及补充协议合法有效，双方均应按约定履行义务，且海纳公司、富润建材厂未提供证据证明合同约定的违约金过高，一审应判令海纳公司、富润建材厂按合同约定支付逾期交房违约金。海纳公司上诉请求：驳回矫蓉、李乔针对2015年11月15日以后的逾期交房违约金的诉讼请求。主要事实和理由：根据《建筑工程质量验收统一标准》的规定，涉讼的商品房工程在验收程序上不存在初验，根据《单位（子单位）工程质量验收记录》涉讼的商品房已于2015年11月15日经五家质量责任主体验收合格，符合法律规定，质监站是否参与竣工验收，依法均不影响竣工验收的效力和交付条件的成立，质监站出具的《情况说明》对认定工程是否竣工验收没有法律上的效力。在竣工验收合格后，海纳公司已于2015年11月15日已向各业主发出了接房通知书，海纳公司不应再承担逾期交房的违约责任。针对对方上诉，矫蓉、李乔和海纳公司均答辩请求驳回对方上诉，支持自己的上诉请求。富润建材厂答辩同意海纳公司的上诉请求。矫蓉、李乔向一审法院起诉请求：1、判令海纳公司、富润建材厂立即交付天湖银座A幢1单元1404号房屋；2、判令海纳公司、富润建材厂立即为其办理房屋产权证；3、判令海纳公司、富润建材厂连带赔偿2015年11月1日至2017年8月8日的逾期交房违约金65706.762元，之后按100.48元/天计算至实际交房之日。一审法院认定事实：矫蓉、李乔系夫妻。海纳公司、富润建材厂系通海县秀山街道天湖银座小区开发商，经批准取得该小区商品房预售许可。2015年3月24日，海纳公司、富润建材厂作为甲方与乙方矫容、李乔签订合同编号为通THYZ（2013）第548号《商品房购销合同》，合同约定：乙方购买海纳公司、富润建材厂开发的位于通海县天湖银座A幢1单元14层04号房屋（套内建筑面积121.89平方米，分摊面积24.32平方米），每平方米4121.57元，购房款总金额502378元。乙方于2015年3月12日前支付30%房价款，70%等办理完贷款手续发放到甲方帐户，则视为乙方结清房款。甲方应于2015年10月31日前经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的将该商品房交付给乙方。乙方如未按约定时间付款，自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30天内按每天30元向甲方支付违约金，逾期30天至实际付款之日，每天按应付未付款的0.02%支付甲方违约金。甲方如未按合同约定时间交房，自本合同约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，按每日30元向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30日后，按已付房款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应以电话、公告或书面通知办理交接手续。由于甲方原因未能按期交接的，责任由甲方承担，按逾期交房的违约责任处理。由于乙方原因未能按期交接的，责任由乙方承担，甲方已按约定履行通知义务的，乙方应于交房之日起30日内到甲方指定地点办理交接手续。乙方超过上述期限未办理交接手续的，视为甲方已按期交房，自此日起至实际接房日止，按每日30元支付逾期接房违约金等内容。同日，双方又签订《合同补充协议》，约定主合同中“建设单位组织验收合格”是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理、质检五个单位及甲方共同验收合格并签章。房屋取得上述单位验收签章的即视为已具备交付条件。乙方未向甲方足额支付全部购房款及补缴费用、配套设施费、住宅专项维修基金、契税、办证费等费用前，乙方无权要求甲方交付房屋，且甲方不承担逾期交房的违约责任。契税、印花税、住宅专项维修基金、产权工本费等由甲方代收代缴，乙方应在甲方通知的交接房期限内向甲方足额支付。上述款项收费标准以实际交纳时的相关政府规定为准，双方一致同意多退少补。若乙方延迟交纳上述费用，除乙方按主合同约定承担违约责任外，甲方交付该商品房的交付期限和办证期限相应顺延，甲方不承担违约或赔偿责任。补充协议与主合同具有同等法律效力等内容。2015年6月12日，矫容、李乔付清了全部购房款即502378元给海纳公司、富润建材厂。2015年11月11日，通海天湖银座工程经建设、监理、设计、勘察、施工单位初验为合格，并颁发房屋质量保证书、房屋使用说明书。2015年11月15日，海纳公司、富润建材厂发出书面通知，通知购房户办理接房手续。因房屋未通过竣工验收且认为房屋存在质量问题，矫容、李乔未办理接房手续。2015年12月29日，通海县建设工程质量安全监督管理站向天湖银座施工单位云南建工第四建设有限公司发出《工程质量安全整改通知》对天湖银座工程存在的质量问题进行了明确，并要求施工单位不得进行竣工验收。2016年5月12日，天湖银座工程的施工单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对该工程进行了竣工验收。矫容、李乔至今未接房。另查明，通海县天湖银座小区附近的房屋年租金约为100元/平方米，日租金约为0.27元/平方米。再查明，海纳公司于2017年5月23日在玉溪日报上登报告知天湖银座未接房的业主尽快携带相关证件办理接房手续。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方的真实表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议不存在无效情形，系合法有效的协议，双方当事人均受该协议的约束，双方应按《商品房购销合同》、《合同补充协议》的约定履行权利义务。双方在《合同补充协议》中约定海纳公司、富润建材厂应于2015年10月31日前将经建设、勘验、设计、施工、监理、质监验收合格的房屋交付矫蓉、李乔，海纳公司、富润建材厂提交的2015年11月11日的工程竣工预验收证明书仅有建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位的签章，而矫蓉、李乔提交的2016年5月12日工程竣工验收证明书虽无质监部门签章，但通海县建设工程质量安全监督管理站出具的《情况说明》能够确定2016年5月12日通海县建设工程质量安全监督管理站参与了诉争房屋的验收，只是根据相关规定其无需签章，同时建设、勘察、设计、监理、施工单位均参与了该次验收，工程竣工验收证明书载明验收结论为合格，故本案应认定2016年5月12日诉争房屋符合合同约定的交房条件，因双方约定诉争房屋于2015年10月31日前交房，海纳公司、富润建材厂未按约交房，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。本案涉诉房屋至今仍未办理交接手续，对矫蓉、李乔要求办理接房手续的诉讼请求予以支持。本案中，海纳公司、富润建材厂未举证证实2016年5月12日涉案房屋达到约定交付条件后按约定履行通知义务的事实。矫蓉、李乔至今未接房，而海纳公司已于2017年5月23日在玉溪日报登报通知接房，结合《商品房购销合同》中约定交房时间是2015年10月31日前，确定海纳公司、富润建材厂违约的天数为2015年11月1日至2017年5月23日，共计570天。关于逾期违约金的认定，经审查，双方在《商品房购销合同》中约定海纳公司、富润建材厂逾期在30天内，按每天30元计算违约金，超过30天的，超过部分按已付款0.02%计算违约金，现矫蓉、李乔主张按合同约定支付违约金，海纳公司、富润建材厂抗辩主张违约金过高，要求予以调整，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。矫蓉、李乔主张的逾期交房产生的违约损失客观上表现为其不能按期使用该房屋产生的损失，直接表现为对外租房应付租金或可将该房屋出租所得的租金，而通海县天湖银座相近地段的房屋年租金约为100元/平方米，日租金约为0.27元/平方米，故矫蓉、李乔主张的逾期交房违约金确实过高，应予调整，结合上述分析及实际逾期天数，确定海纳公司、富润建材厂应支付的违约金为22502元（具体计算为：0.27元/天×570天×146.21平方米=22502元）。关于矫蓉、李乔要求海纳公司、富润建材厂及时办理房屋产权证的主张，因办证是由业主、房地产公司、房管部门三方行为决定，从双方合同约定来看，申请办理产权登记手续还需矫蓉、李乔配合交齐委托办理产权证所需相关资料，且天湖银座小区已完成初始登记，经查，天湖银座现未完成初始登记，还不具备办理房屋产权变更登记条件，故对该诉讼请求在本案中暂不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条，第一百零七条，第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、由被告通海县海纳房地产开发有限公司、被告通海县富润建材厂于本判决生效后三日内，将通海县天湖银座A幢1单元14层04号房屋交付给原告矫容、李乔，原告矫容、李乔按合同约定办理接房手续。二、由被告通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂于本判决生效后三日内支付原告矫容、李乔逾期交房违约金22502元。三、驳回原告矫容、李乔的其余诉讼请求。”二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审认定的案件事实正确，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》和《天湖银座车位认购协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的协议，双方均应按约定履行。综合双方诉辩主张，现本案二审的争议焦点为：1、海纳公司、富润建材厂应支付的逾期交房违约金应如何确定；2、矫蓉、李乔要求海纳公司、富润建材厂立即办理涉讼房屋产权证的主张是否成立。关于焦点1，根据双方的合同约定，海纳公司、富润建材厂应在2015年10月31日前将经勘验、设计、施工、监理、质监及建设单位组织验收合格的房屋交付矫蓉、李乔，否则应承担相应的逾期交房违约责任。现海纳公司主张涉讼的商品房于2015年11月15日已验收合格，并于同日通知矫蓉、李乔接房，其应承担的逾期交房违约金只应计算至2015年11月15日。经审查，双方的《合同补充协议》约定，涉讼房屋需由质监部门参与验收合格，才符合交房条件，因海纳公司、富润建材厂的该项主张与双方约定不符，故本院不予支持。2016年5月12日，由建设、勘察、设计、监理、施工单位组织在通海县建设工程质量安全监督管理站参与下，涉讼房屋工程竣工验收合格，此时涉讼房屋才符合双方补充协议约定的交房条件，故一审法院认定2016年5月12日诉争房屋符合双方合同约定的交房条件正确，本院予以维持。关于逾期交房的时间，因海纳公司、富润建材厂提交的2017年5月23日在玉溪日报登报通知矫蓉、李乔接房的证据，能够证明在涉讼房屋符合交付条件后，海纳公司、富润建材厂以符合合同约定的方式通知过矫蓉、李乔接房，因此结合双方合同约定的交房时间为2015年10月31日前，一审法院确定海纳公司、富润建材厂违约的天数为2015年11月1日至2017年5月23日，共计570天正确，本院予以维持。关于违约金的计算标准，一审诉讼中海纳公司、富润建材厂提出双方合同约定的违约金计算标准过高，对此一审法院参照涉讼小区相近地段的房屋日租金水平标准0.27元/平方米，经计算确认逾期交房违约金为22502元符合本案实际，矫蓉、李乔的该项主张不能成立，本院不予支持。关于焦点2，因产权证的办理涉及业主、房地产开发企业和产权登记行政管理部门三方的行为，办理产权登记手续除业主需提交委托办理产权证所需资料外，还需天湖银座小区完成初始登记，现该小区并未完成初始登记，还不具备办理房屋产权变更登记条件，故对矫蓉、李乔要求海纳公司、富润建材厂办理房屋产权证，一审认为在本案中暂不予处理正确，应予维持。综上所述，矫蓉、李乔及海纳公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1440元，由矫蓉、李乔负担947元,由通海县海纳房地产开发有限公司负担493元。本判决为终审判决。本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判长  李文玉审判员  方明慧审判员  李建国二〇一八年七月三十一日法官助理段娟书记员吕晓娟