内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2018）内民终148号上诉人(原审原告、案外人)：朱伟明，男，1967年3月24日出生，汉族，住浙江省绍兴县。委托诉讼代理人：齐晓勇，内蒙古振耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：杨乃，男，1942年6月16日出生，汉族，户籍所在地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被上诉人（原审被告、申请执行人）：杨宝(杨乃长子)，男，1971年9月16日出生，汉族，户籍所在地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被上诉人（原审被告、申请执行人）：杨二宝（杨乃次子），男，1976年8月12日出生，汉族，户籍所在地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被上诉人（原审被告、申请执行人）：贺引利，男，1962年7月13日出生，汉族，个体工商户，户籍所在地内蒙古自治区鄂尔多斯市，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。以上四被上诉人共同委托诉讼代理人:刘尔晓，内蒙古首佳律师事务所律师。原审第三人(被执行人)：鄂尔多斯市黑胡子房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗树林召镇白塔南居委会第二十三街坊。法定代表人：何庆光，该公司经理。委托诉讼代理人：丁继明，内蒙古振耀律师事务所律师。上诉人朱伟明因与被上诉人杨乃、杨宝、杨二宝、贺引利（以下简称四被上诉人）及原审第三人鄂尔多斯市黑胡子房地产开发有限公司（以下简称黑胡子公司）案外人执行异议之诉一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院（2017）内06民初197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人朱伟明及其委托诉讼代理人齐晓勇，被上诉人杨乃、杨二宝、贺引利及四被上诉人的共同委托诉讼代理人刘尔晓，原审第三人黑胡子公司的委托诉讼代理人丁继明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱伟明上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由四被上诉人承担。事实与理由：（一）一审判决认定事实不清。1.一审判决以“朱伟明所述人民法院查封的是4-1-110号房屋，抵偿给四被上诉人是4-1-101号房屋（即好利来蛋糕店）属于执行行为错误”为由，认为不属于本案审查范围，对执行错误认定事实未予以查清。事实如下：2013年1月8日，朱伟明与黑胡子公司签订《商品房买卖合同》并备案登记，该合同中黑胡子公司不仅将涉案房屋4-1-101号房屋（即好利来蛋糕店）出售给朱伟明，还包括涉案房屋楼上的三层、四层、五层、六层，总计3601.53平方米的房屋。人民法院查封的是4-1-110号房屋，但在评估拍卖程序中出现错误，将101号房屋（好利来蛋糕店）当做4-1-110号房屋执行错误，101号房屋（好利来蛋糕店)既不属于黑胡子公司，也不是法院查封的4-1-110号房屋，执行101号房屋（好利来蛋糕店）错误。2.一审判决以“朱伟明与黑胡子公司在黑胡子公司与四被上诉人的案件判决后签订的《商品房买卖合同》”为由，认为该合同存在疑点错误。朱伟明与黑胡子公司的原法定代表人朱伟兴系兄弟关系，各自经营事业。2009年7月，朱伟兴与朱伟明达成口头协议，约定朱伟明购买黑胡子公司开发的涉案房产，朱伟明从2009年7月开始陆续向黑胡子公司的会计杨彩霞打款，黑胡子公司与四被上诉人的案件于2012年4月21日和2012年11月16日由人民法院作出一、二审判决，均在朱伟明与黑胡子公司实际达成购买涉案房产之后，朱伟明2013年3月收到二审判决书，也在签订《商品房买卖合同》之后，且2012年11月16日判决前己支付一半的房款。朱伟明与黑胡子公司于2013年1月8日签订《商品房买卖合同》，并在内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗房屋管理局办理了备案登记，该协议合法有效，2013年3月25日涉案房屋被保全前己付清全部房款。朱伟明实际购买涉案房屋在前，判决在后，一审法院认为《商品房买卖合同》存在疑点错误。3.一审判决否定朱伟明已支付涉案房款的事实错误。朱伟明2009年7月开始陆续向黑胡子公司的会计杨彩霞打款，至2013年1月15日付清房款，共计10084284元，上述事实有收条为证，购买亲属公司的房产也符合社会常理，且朱伟明在各地投资购买房产。一审法院仅凭朱伟明与黑胡子公司的亲属关系就推定朱伟明提供的证据不能证明支付了涉案房屋全部房款，依据不足。4.一审判决在涉案房屋的占有使用问题上，仅提到朱伟明出租的事实，对朱伟明用涉案房屋为他人提供担保的事实未提及。事实上，涉案房屋已交付给朱伟明，朱伟明承租给同亚鹏用于开设好利来蛋糕店。至于租金由杨彩霞收取的问题，朱伟明在庭审时也做了说明，原因是朱伟兴替朱伟明支付了在老家的买房款，朱伟明通过租金的方式偿还代付的房款。5.一审判决认为朱伟明未提供证据证明非因买受人自身原因导致涉案房屋未过户，不符合事实。一审庭审中，黑胡子公司和朱伟明均说明未办理产权手续的原因是黑胡子公司的财产均被杨乃等人保全，无钱交纳税费，无法办理产权手续，故一审认定错误。（二）一审判决适用法律错误。1.一审判决认为“朱伟明所述人民法院查封的是4-1-110号房屋，抵偿给四被上诉人是4-1-101号房屋（即好利来蛋糕店）属于执行行为错误，不属于本案审查范围”，属适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”之规定，朱伟明与原判决无任何关系，其提出的执行异议既涉及对涉案房屋享有实体权利的主张，又有请求法院终止执行行为的内容，符合上述司法解释的规定，应适用民事诉讼法第二百二十七条的规定进行审查。一审法院仅对朱伟明是否享有实体权利进行审查，未对执行行为进行审查，属适用法律错误。2.一审判决适用《中华人民共和国物权法》等法律驳回朱伟明的诉讼请求理由不足。案外人执行异议之诉的设立就是对物权的突破，保障交易安全，给参与交易的案外人提供法律救济途径。朱伟明对涉案房屋享有的物权期待权应当优先于四被上诉人申请执行的债权予以保护，朱伟明请求停止执行涉案房屋的请求理由充分，应予支持。杨乃、杨宝、杨二宝、贺引利辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权经依法登记发生效力，本案中，朱伟明仅提供了涉案101号房屋的相关备案资料，而备案并不是不动产物权转移的依据，且朱伟明并不能证明其已合法占有使用案涉房屋。另外，朱伟明与黑胡子公司签订《商品房买卖合同》虽在涉案房屋被查封之前，但该合同涉嫌虚假，朱伟明的主张不能成立。黑胡子公司述称，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应停止对涉案房屋的执行。具体理由：（一）一审法院认定朱伟明提供的《商品房买卖合同》真实性无法核实，属于认定事实不清，朱伟明与黑胡子公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且该合同已办理了网签备案手续，不存在涉嫌虚假情形。（二）一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但该法条适用前提是“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议”。而本案中，涉案被执行房屋已网签备案登记在朱伟明名下，并非登记在黑胡子公司名下。依照权利的认定规则，有房屋产权证的，应依照房屋产权证认定权属，涉案房屋未办理房屋产权证，应依据有无预告登记或网签手续确定权属，而涉案房屋已经网签在朱伟明名下，故应认定房屋产权归属朱伟明。朱伟明向一审法院起诉请求：1.确认内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市××旗房产（好利来蛋糕店）属于朱伟明所有（价值3796979元）；2.立即停止对好利来蛋糕店的执行。一审法院认定事实：杨乃、杨宝、杨二宝、贺引利与黑胡子公司拆迁安置补偿合同纠纷一案，该院于2012年4月21日作出（2008）鄂中法民三初字第24号民事判决，一、解除杨乃、杨宝、杨二宝、贺引利与黑胡子公司签订的《房屋拆迁安置补偿协议》及《补充协议》；二、黑胡子公司于判决生效之日起十日内赔偿杨乃、杨宝、杨二宝、贺引利各项损失共计51781783.00元；三、驳回杨乃、杨宝、杨二宝、贺引利的其他诉讼请求。内蒙古自治区高级人民法院于2012年11月16日作出（2012）内民一终字第230号民事判决予以维持。2013年3月25日，该院作出（2013）鄂中法执字第44-7号执行裁定，查封被执行人黑胡子公司开发的北国新世纪广场南区1-4号综合楼，查封期限两年，轮候查封北国新世纪广场南区1-4#综合楼面积为2511.97平方米。2015年11月23日，该院作出（2013）鄂中法执字第44-16号执行裁定书，将涉案房屋及其他相关房屋交付申请执行人杨乃等人用于抵偿下欠部分债务。朱伟明作为案外人提起执行异议，认为法院查封的是4-1-110，但实际执行的是北国新世纪广场南区1-4号综合楼中4-1-101，而该房屋的所有权人为朱伟明，不是黑胡子公司。该院于2017年5月26日作出（2017）内06执异93号执行裁定，驳回案外人朱伟明的异议请求。一审法院另查明，朱伟明与黑胡子公司于2013年1月8日签订了《商品房买卖合同》，以10084284元的价格购买了北国新世纪广场南区1-4#综合楼4-1-101号房屋，建筑层数为6层，建筑面积为3601.53平方米。该合同已经在内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗房屋管理局备案。黑胡子公司2009年-2011年间向朱伟明出具收据，记载的款项为510万元。一审法院再查明，朱伟明与黑胡子公司签订《商品房买卖合同》时，黑胡子公司的法定代表人为朱伟兴，与朱伟明系亲兄弟关系。朱伟明为黑胡子公司的总经理助理，在杨乃、杨宝、杨二宝、贺引利与黑胡子公司的房屋拆迁安置补偿合同纠纷中，朱伟明系黑胡子公司的委托诉讼代理人，知晓房屋的查封、测绘、评估拍卖等环节。收取涉案房屋租赁费的收款人为杨彩霞，系黑胡子公司会计、黑胡子公司原法定代表人朱伟兴的妻子。一审法院认为，本案争议的焦点为朱伟明对位于内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市××旗房屋（即好利来蛋糕店商铺）是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，“人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。”当事人或者利害关系人认为执行法院的执行措施、具体方法和应当遵循的法定程序等执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的法院提出书面异议。这类异议不涉及实体问题，目的是解决程序性争议。对执行法院的审查结果不服的，可以向上一级法院提请复议。案外人执行异议之诉审查的是案外人对执行标的有无权利，而不审查执行行为是否错误。朱伟明所述人民法院查封的是4-1-110房屋，最后抵偿给四原审被告是4-1-101号房屋（即好利来蛋糕店商铺）属于执行行为错误，应该对执行行为提起异议，并不属于本案审查的范围，亦不影响案外人对涉案房屋是否享有实体权利的审查。关于朱伟明主张停止对执行标的执行的请求，执行异议之诉案件中应当限制当事人自认原则，适当的加重案外人的举证责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，首先，朱伟明与黑胡子公司于2013年1月8日签订了《商品房买卖合同》，而在2012年四原审被告与黑胡子公司的房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，朱伟明作为黑胡子公司的委托诉讼代理人，对黑胡子公司败诉以及将要承担的法律责任是知晓的，其仍在查封之前与黑胡子公司形成了书面房屋买卖的合意，不能排除帮助黑胡子公司转移资产的合理怀疑。其次，黑胡子公司在2009年-2011年向朱伟明出具收据，共计收取款项510万元，但收据中并未明确是购买涉案房屋的购房款，且交易时间明显早于《商品房买卖合同》成立时间，与正常交易习惯相悖，亦无法排除有其他经济往来的可能性。另外，朱伟明与黑胡子公司的实际负责人朱伟兴系兄弟关系，朱伟明为黑胡子公司总经理助理。即使朱伟明向黑胡子公司支付了购房款4984284元，也无法证实其支付了涉案房屋的全部价款。因此，以上证据无法证明双方之间存在真实的房屋买卖关系。第三，朱伟明提供其与同亚鹏的租赁合同，用于证明其已经实际占有使用涉案房屋。从租金的收据上看，收款人为杨彩霞，并不是朱伟明，而杨彩霞为第三人黑胡子公司的会计，因此，该证据无法直接证明朱伟明实际占有使用涉案房屋。朱伟明称其与黑胡子公司的法定代表人朱伟兴有债务关系，指示将租金交付给杨彩霞的抗辩，并无证据证明，不予认可。最后，朱伟明未提供证据证明非因买受人自身原因导致涉案房屋未过户。因此，朱伟明对执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益，故对其停止执行的诉讼请求不予支持。关于朱伟明主张确认涉案房屋为其所有的诉讼请求，《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力”。可见我国不动产物权采取登记生效的原则，因此，当事人以合同方式转移所有权的，只有在所有权转移登记手续完成后，买受人才取得诉争不动产的所有权，本案中，买卖合同签订后并未给朱伟明办理房屋产权登记，故对朱伟明请求确认涉案房屋为其所有的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：驳回朱伟明的诉讼请求。案件受理费37175.83元，由朱伟明负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。四被上诉人提交了如下新证据：证据一，（2017）内民再179号民事判决书，欲证明黑胡子公司早在2013年内蒙古自治区高院维持一审判决后不服，向最高人民法院申请再审被驳回后，向最高人民检察院申请抗诉，仍被驳回。证据二，（2017）内执复25号之一裁定书，欲证明朱伟明不服鄂尔多斯市中级人民法院裁定向内蒙古自治区高级人民法院申请复议，被内蒙古自治区高级人民法院驳回的事实。朱伟明质证称，对上述新证据的真实性认可，关联性不认可，与本案无关。黑胡子公司质证称，对上述新证据的真实性认可，关联性不予认可。本院二审经审理查明的事实除与一审查明的事实一致外，另查明，2013年1月15日，黑胡子公司向朱伟明出具收据，内容为今收到朱伟明定购北国新世纪广场南区4-1-101号房交来房款，金额为4984284元。又查明，2014年1月2日，达拉特旗人民法院作出（2014）达法保字第44号民事裁定，查封了申请执行人朱伟明提供担保的的位××旗房产一处（合同编号：2011-0002018）。2014年4月14日，达拉特旗人民法院作出（2014）达保字第337号民事裁定，对朱伟明提供担保的上述房产又予以查封。本院认为，本案系朱伟明以其对案涉房屋，即位于内蒙古自治区内蒙古自治区××旗位于内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区内蒙古自治区鄂尔多斯市××旗房产（好利来蛋糕店）享有所有权而提起的案外人执行异议之诉，关于朱伟明主张鄂尔多斯市中级人民法院对案涉标的执行错误是否属于本案审查范围的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，案外人执行异议之诉是案外人基于对执行标的享有实体权利能够阻却强制执行而提起的诉讼，而该法第二百二十五条的规定则是针对当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定而提出的异议。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条，“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。案外人既基于实体权利对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院应当分别依照民事诉讼法第二百二十七条和第二百二十五条规定进行审查。”本案中，一审法院在执行裁定书中确认执行标的为4-1-110号房屋，同时在协助执行通知书中确认执行房屋为好利来蛋糕店，朱伟明亦是针对好利来蛋糕店提起的执行异议之诉，则本院应审查朱伟明对于好利来蛋糕店是否享有足以排除强制执行的民事权益。而对于朱伟明主张法院执行的标的应该是4-1-110号房屋而实际执行的是4-1-101号房屋的问题，此系对一审法院在执行过程中确定执行标的是否正确，即对执行行为是否存在错误的审查，为《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的审查程序，故一审判决认定朱伟明所述执行房屋错误不属于本案审查范围并无不当。关于朱伟明是否享有足以排除强制执行的实体权益的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，朱伟明虽然与黑胡子公司在法院查封前签订了《商品房买卖合同》，但关于是否支付全部款项的问题，朱伟明主张从2009年开始陆续向黑胡子公司会计杨彩霞打款，至2013年付清房款，共计支付10084284元，并提供了黑胡子公司开具的收据为证。经审查，朱伟明提供的收据除2013年1月15日金额为4984284元的该枚收据载明为朱伟明的定购房款外，其余收据并未记载款项用途，也无其他证据予以佐证，不能认定其已经交付案涉房屋全款。且朱伟明主张支付房款的日期远远早于双方签订《商品房买卖合同》的日期，这与先签订合同再支付款项的交易习惯不符。故，朱伟明关于已支付全部购房款的主张不能成立，本院不予支持。其次，关于朱伟明是否已实际占有使用涉案房屋的问题，朱伟明提供了其与同亚鹏的租赁合同，欲证明其已实际占有使用房屋。经审查，租赁合同中约定的收款人为黑胡子公司会计杨彩霞，朱伟明虽主张因其与朱伟兴有其他债务关系，指示承租人将租金交付杨彩霞用于偿还该项债务，但未提供相关证据佐证，故对其该主张不予认可。而朱伟明主张以涉案房屋提供担保以证明其对房屋占有的问题，经审查，鄂尔多斯市中级人民法院以（2013）鄂中法执字第44-7号执行裁定书查封案涉房屋的时间为2013年3月25日，而朱伟明所提交的证明以涉案房屋作为财产保全担保的裁定作出时间为2014年1月2日和2014年4月14日，为人民法院查封之后，不能证明其已于人民法院查封之前实际占有房屋。故一审法院认定朱伟明尚未实际占有使用房屋并无不当。再次，关于是否因朱伟明自身原因导致涉案房屋未过户的问题，朱伟明虽主张房屋未过户并非其本人原因造成，但未提供证据证明，故对其主张亦不予支持。另，朱伟明主张对《商品房买卖合同》已经办理了网签手续，故其已经对案涉房屋具有所有权。本院认为，网签备案合同是行政机关作出的为了防止“一房二卖”而对购房合同进行的网上登记，但该登记备案并未导致房屋的所有权属发生变更，在朱伟明尚未进行房屋权属登记的情况下，其不能依据网签合同主张对案涉房屋的所有权。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条驳回其该项主张并无不当。综上，朱伟明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37175.83元，由朱伟明负担。本判决为终审判决。审判长  王彦凯审判员  徐玉蓉审判员  张 静二〇一八年七月四日书记员  牛瞳哲