南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2017）桂7102民初563号 原告（反诉被告）：吕艾，女，1971年10月30日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 委托诉讼代理人：段春柳，广西颂诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周玉峰，广西颂诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）:孔水旺，男，1954年3月16日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 被告（反诉原告）：南宁市旺源纸品包装厂，住所地广西壮族自治区南宁市。 执行事务合伙人：孔水旺。 二被告共同的委托诉讼代理人：高英豪，广西桂三力律师事务所律师。 原告（反诉被告）吕艾与被告（反诉原告）孔水旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月30日作出（2015）南铁民初字第628号民事判决。吕艾、孔水旺不服该判决，向南宁铁路运输中级法院提起上诉。南宁铁路运输中级法院于2017年5月18日作出（2017）桂71民终61号民事裁定，发回重审。本院于2017年7月12日立案后，适用普通程序，依法另行组成合议庭，吕艾追加南宁市旺源纸品包装厂（以下简称旺源包装厂）为本案被告，经审查，本院予以准许。孔水旺、旺源包装厂在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。本案分别于2017年9月27日、2017年10月16日公开开庭进行了审理。吕艾及其委托诉讼代理人段春柳、周玉峰，孔水旺、旺源包装厂共同的委托诉讼代理人高英豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕艾向本院提出诉讼请求：1.孔水旺向吕艾支付租金91000元及逾期付款利息(计算方式：以78000元为基数，按中国人民银行贷款利率分段计算，从2014年7月16日计至2014年10月15日；以91000元为基数，按中国人民银行贷款利率分段计算，从2014年10月16日计至本案生效判决确定的履行期限届满之日)；2.旺源包装厂对上述租金及利息承担连带责任；3.本案诉讼费由孔水旺、旺源包装厂承担。事实和理由：2012年3月30日，吕艾与孔水旺签订一份《厂房租赁合同书》，约定吕艾将位于南宁市出租给孔水旺经营使用。合同约定，逾期不能交清租金的，吕艾有权单方终止合同，押金不退。从2014年4月16日至2015年4月15日，每月租金26000元。合同签订后，吕艾依约将厂房交给孔水旺使用，已完全履行出租人的义务。孔水旺未按约定全面履行付款义务，吕艾多次向孔水旺催索租金未果，于2014年11月1日通知孔水旺解除租赁合同，并要求孔水旺支付2014年7月16日至2014年11月1日的租金91000元。但孔水旺至今未支付。涉案厂房位于北湖，南宁市人民政府招商引资时承诺建设规划由政府办理。吕艾所建厂房得到相关部门批准，本案租赁合同合法有效。即使合同无效，孔水旺亦应当参照合同约定的租金标准向吕艾支付房屋占有使用费。孔水旺作为合同相对人，应当按照合同约定向吕艾支付租金，旺源包装厂因实际占有使用涉案厂房，在孔水旺未依约向吕艾支付租金的情况下，旺源包装厂应对孔水旺所欠租金及利息承担连带责任。为维护合法权益，吕艾诉至法院，请求判如所请。 孔水旺、旺源包装厂共同辩称：1.孔水旺不是合同相对人，不是本案适格被告。孔水旺是旺源包装厂的执行事务合伙人，在签订合同时已向吕艾告知其身份，其代表旺源包装厂与吕艾签订合同，涉案厂房承租后用于旺源包装厂的生产经营，吕艾作为合同相对人明确知道孔水旺不是代表个人，而是代表旺源包装厂签订合同。2.从合同履行情况看，合同签订后，是旺源包装厂在履行合同，合同约定的租金、水电费均是旺源包装厂向吕艾支付，所以租赁合同的相对人是旺源包装厂，而不是孔水旺。3.旺源包装厂已将租金支付至2014年7月15日，未拖欠租金。因涉案厂房属于违法建筑，双方签订的租赁合同无效。南宁市高新技术产业开发区管理委员会（以下简称高新区管委会）于2014年5月23日向包括旺源包装厂在内的承租户发出《限期搬离通知书》，旺源包装厂被迫于2014年7月10日开始停业陆续搬迁，于2014年8月20日搬迁完毕，涉案房屋已腾空，吕艾要求支付2014年7月16日至2014年11月1日的租金及利息没有事实和法律依据。综上，请求法院依法驳回吕艾的诉讼请求。 孔水旺、旺源包装厂向本院提出反诉请求：1.吕艾向旺源包装厂返还押金20000元；2.吕艾赔偿旺源包装厂搬迁费损失 20000元、装修费损失169750元、职工工资损失119112元；3.本案诉讼费由吕艾承担。在诉讼过程中，孔水旺、旺源包装厂称，由于厂房已使用两年，其支出的装修费应予折旧，将赔偿装修费损失169750元，变更为101850元。事实和理由：孔水旺是旺源包装厂的执行事务合伙人，2012年3月30日其受旺源包装厂的委托与吕艾签订一份《厂房租赁合同书》，旺源包装厂租用吕艾位于南宁市用于生产经营。合同约定厂房面积为4000平方米，租期为五年，从2014年4月16日至2015年4月15日，每月租金为26000元；逾期不能交清租金的，吕艾有权单方中止合同，收回厂房，厂房上的建筑物、构筑物、附着物及水电设施、道路设施无偿归吕艾所有，同时押金不退；吕艾必须保证提供生产、生活用水用电，水电接到墙外，水电费按北湖工业管理区同类收费标准计收；合同期满后，厂房固定建筑物、水电设施归吕艾所有。合同签订后，旺源包装厂向吕艾支付押金20000元，并全面履行支付租金的义务。旺源包装厂对厂房进行装修建设、安装门窗、吊顶、布设水电设施等，投入装修费169750元。但由于吕艾故意隐瞒违法行为，未经批准擅自建设非法厂房出租给旺源包装厂使用，高新区管委会于2014年5月23日发出通知要求拆除非法建筑，限期搬离。旺源包装厂被迫于2014年7月10日至2014年8月20日雇请南宁市永恒叉车对外出租公司（以下简称永恒公司）进行搬迁，支出搬迁费20000元。因为搬迁停产两个月，至2014年9月才恢复生产，停产期间造成职工工资损失119112元。吕艾出租给旺源包装厂的厂房没有建设规划许可证，双方签订的租赁合同为无效合同。在承租期间，旺源包装厂被高新区管委会强制搬迁，造成经济损失。合同无效的过错在于吕艾，吕艾应当承担赔偿责任。合同无效，旺源包装厂所交押金20000元应予退还。为维护合法利益，孔水旺、旺源包装厂提起反诉，请求判如所请。 吕艾对孔水旺、旺源包装厂的反诉辩称：1.双方签订的租赁合同合法有效，旺源包装厂违约在先，根据双方签订的合同约定，押金不予退还。2.吕艾对涉案厂房享有合法出租权，且该厂房出租的合法性得到相关部门认可，旺源包装厂租用吕艾的厂房前已经在北湖园艺场场地经营，对涉案厂房所在地的建设规划情况是知情的，吕艾没有故意隐瞒的行为。3.旺源包装厂要求吕艾赔偿各项费用于法无据，旺源包装厂向职工发工资是正常应当的，不属于停工损失；旺源包装厂装修厂房未经过吕艾同意，且其未提供装修合同及装修发票等证据证明实际装修损失；对于搬迁费损失也未提交搬迁费的发票及转账支付凭证等证据；且涉案厂房租金极低，月租金每平方米5元，大大低于市场价每平方米15元至20元，即便有损失，该损失属于经营风险，应当由旺源包装厂自行承担。综上，请求法院驳回孔水旺、旺源包装厂的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：旺源包装厂成立于2001年9月为普通合伙企业，孔水旺为该厂执行事务合伙人。2012年3月30日，孔水旺告知吕艾，旺源包装厂欲承租厂房用于生产经营，经协商，吕艾（甲方）与孔水旺（乙方）签订一份《厂房租赁合同书》，约定：1.甲方将位于南宁市出租给乙方经营使用，租期从2012年4月16日至2017年4月15日共五年；2.乙方应于2012年4月10日前支付押金20000元及2012年4月16日至2012年7月15日期间的租金60000元；3.厂房采用先交租金后使用的方式，租金每三个月缴纳一次，每次交款需提前十日，逾期不能交清租金的，甲方有权单方终止合同，收回厂房，厂房上的建筑物、构筑物、附着物及水电设施、道路设施无偿归吕艾所有，同时押金不退；4.2012年4月16日至2014年4月15日期间月租金20000元，2014年4月16日至2015年4月15日期间月租金26000元，2015年4月16日至2016年4月15日期间月租金28000元，2016年4月16日至2017年4月15日期间月租金30000元；5.吕艾必须保证提供生产、生活用水用电，水电接到围墙外，水电费按北湖工业管理区同类收费标准计收，合同期满后，厂房固定建筑物、水电设施归吕艾所有。合同还对双方其他的权利义务作了约定。合同签订后，旺源包装厂向吕艾支付押金20000元及首期租金，吕艾将厂房交付旺源包装厂使用。旺源包装厂购买水泥、沙子、砖头等材料对厂房进行装修建设，并安装门窗、吊顶、布设水电设施等，装修后用于生产经营。承租期间的租金由旺源包装厂通过银行转账等方式向吕艾支付，租金支付至2014年7月15日。 2014年5月22日，高新区管委会作出高新管强决字[2012]147号《行政强制执行决定书》、高新管强公字[2012]147号《限期拆除违法建（构）筑物公告》，主要内容为：吕艾未经批准擅自在南宁市湖园艺场的建设行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，高新区管委会于2012年7月10日作出了南高新管处字[2012]第147号的行政处罚决定。吕艾在规定期限内未按该行政处罚决定要求履行相应义务，经依法催告仍未履行。根据《中华人民共和国行政强制法》第三十七条之规定，现决定对违法建筑物实施强制拆除。 2014年5月23日，高新区管委会向包括旺源包装厂在内的园艺场承租户发出《限期搬离通知书》，载明：涉案厂房为违法建筑，高新区管委会将于近期对该违法建筑物进行强制拆除，要求各承租户于2014年5月29日前将建筑内的财物搬离，否则所造成的财产损失，高新区管委会一律不予赔偿。 2014年7月6日，旺源包装厂与永恒公司签订《搬迁协议书》，约定由永恒公司承担旺源包装厂机器设备的搬迁工作，搬迁费按每车2000元计算。永恒公司从2014年7月10日开始搬迁，2014年7月23日涉案厂房的机器设备搬迁完毕，留存一些纸皮纸箱等物品，后予以搬空。2014年8月31日，旺源包装厂向永恒公司支付机器设备的搬运费20000元，永恒公司出具收据给旺源包装厂收持。2014年11月1日旺源包装厂将厂房钥匙交还吕艾。涉案厂房于2015年4月29日被高新区管委会拆除。 另查明：2006年8月南宁市人民政府对北湖园艺场土地开发问题作出（2006）101号会议纪要，原则同意北湖园艺场规划建设为北湖工业集中区，北湖工业集中区用地的报审批手续由市规划局、国土局、西乡塘区政府负责办理。旺源包装厂从2007年开始在北湖园艺场承包土地建设厂房开办工厂，后于2012年3月向吕艾承租涉案厂房。涉案厂房由吕艾建设，未办理建设规划许可证。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《厂房租赁合同书》、高新区管委会作出的《行政强制执行决定书》、《限期拆除违法建（构）筑物公告》、《限期搬离通知书》、旺源包装厂的营业执照、吕艾手写的《证明》、旺源包装厂支付租金的银行转账凭证、旺源包装厂与永恒公司签订的《搬迁协议书》、搬迁费收据、装修费收据、南宁市人民政府（2006）101号会议纪要、证人证言李春炎、张建祥的证言、当事人陈述及法庭笔录等。 本院认为，关于合同效力的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同司法解释）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案厂房因未取得建设工程规划许可证，也不属于经相关部门批准建设的临时建筑，故孔水旺代表旺源包装厂与吕艾签订的《厂房租赁合同书》应属无效合同。因租赁合同无效，吕艾诉请的租金实为房屋占有使用费。 关于孔水旺是否是本案适格被告的问题。旺源包装厂是起字号的普通合伙企业，孔水旺作为旺源包装厂的执行事务合伙人，具有事务执行权，有权对外代表旺源包装厂，执行合伙事务。孔水旺代表旺源包装厂与吕艾签订《厂房租赁合同书》，是执行合伙事务的行为。所租赁的厂房由旺源包装厂用于生产经营，租金也是由旺源包装厂向吕艾交纳。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第四十五条规定，起字号的个人合伙，在民事诉讼中，应当以依法核准登记的字号为诉讼当事人，并由合伙负责人为诉讼代表人。因此，旺源包装厂是本案适格被告。吕艾于2015年7月21日手写出具的《证明》写明“吕艾建设了涉案厂房后于2012年3月起出租给旺源包装厂使用”，可见吕艾亦认可旺源包装厂为《厂房租赁合同书》的承租人。吕艾明知旺源包装厂为实际承租人，并在其出具的《证明》中对其将涉案厂房出租给旺源包装厂的事实予以自认。综上，本院认为《厂房租赁合同书》的相对人为吕艾与旺源包装厂。该租赁合同承租人的权利义务应当由旺源包装厂承担，孔水旺并非租赁合同相对人，不承担承租人的权利义务，不是本案适格被告。孔水旺、旺源包装厂关于“孔水旺不是合同相对人，不是本案适格被告”的抗辩意见，有事实和法律依据，本院予以采纳。吕艾要求孔水旺支付房屋占有使用费和利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于房屋占有使用费和利息的问题。根据房屋租赁合同司法解释第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故旺源包装厂应向吕艾支付使用厂房期间的占有使用费。高新区管委会决定对吕艾违法建设的厂房实施强制拆除，于2014年5月22日作出《行政强制执行决定书》，并对限期拆除违法建筑物进行公告。2014年5月23日，高新区管委会向包括旺源包装厂在内的园艺场承租户发出《限期搬离通知书》，要求限期搬离。旺源包装厂被迫按高新区管委会的要求进行搬迁。旺源包装厂已支付占用费至2014年7月15日，其2014年7月10日开始搬迁，其搬迁有合理期限，不存在继续占有使用厂房应支付占用费的问题。且吕艾违法建设的厂房被高新区管委会决定依法强制拆除，不允许再使用厂房进行生产经营，吕艾已无权继续主张占用费。旺源包装厂被高新区管委会强制搬迁，在此情况下，旺源包装厂搬离后不需要与吕艾办理厂房返还交接手续。承租期间，旺源包装厂并未拖欠占用费，故吕艾要求旺源包装厂支付房屋占有使用费和利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于押金的问题。《厂房租赁合同书》无效，无效合同自始没有法律约束力，租赁双方的民事责任依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定予以调整。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。故旺源包装厂依据该合同向吕艾交纳的押金20000元应当予以返还。孔水旺、旺源包装厂要求吕艾返还押金20000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 关于赔偿损失的问题。旺源包装厂从2007年开始在北湖园艺场承包土地建设厂房开办工厂，其对北湖园艺场内建设的厂房（包括吕艾建设的涉案厂房）未办理建设规划许可证应当是知晓的。吕艾将未取得建设工程规划许可证的厂房出租给旺源包装厂，吕艾与旺源包装厂对合同无效均有责任。对因合同无效造成的损失，本院根据双方当事人的过错程度，酌情确定吕艾与旺源包装厂各承担50%。旺源包装厂因厂房搬迁花费20000元，旺源包装厂要求吕艾赔偿搬迁费20000元，本院支持10000元，超出部分不予支持。旺源包装厂承租涉案厂房，根据经营的需要进行装修是合理的。租赁合同并未约定不允许装修，而是约定生产、生活用水用电接到墙外，合同终止后，厂房上的建筑物、构筑物、附着物及水电设施、道路设施无偿归吕艾所有。根据该约定应视为吕艾同意对涉案厂房进行装修。合同租期五年，旺源包装厂投入的装修已使用两年多，合同终止后，未形成附合的装饰装修物可以拆除另行利用，已形成附合的装饰装修物折旧后按双方的过错分担现值损失。本院酌情确定吕艾应向旺源包装厂赔偿装修费损失20000元。孔水旺、旺源包装厂要求吕艾赔偿装修费损失169750元，本院支持20000元，超出部分不予支持。 关于职工工资的问题。旺源包装厂未举证证实其搬迁期间彻底停产两个月，旺源包装厂支付的职工工资是其生产经营所应承担的费用，不属于本案纠纷必然导致的损失。孔水旺、旺源包装厂要求吕艾赔偿职工工资损失119112元，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第四十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回吕艾的诉讼请求； 二、吕艾向南宁市旺源纸品包装厂返还押金20000元； 三、吕艾向南宁市旺源纸品包装厂赔偿搬迁费损失10000元；装修费损失20000元； 四、驳回孔水旺、南宁市旺源纸品包装厂的其他反诉请求。 本诉受理费2226元（吕艾已预交），由吕艾负担；反诉受理费3117元（南宁市旺源纸品包装厂已预交），由南宁市旺源纸品包装厂负担2643元，吕艾负担474元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长  梁 娟 人民陪审员  莫艳林 人民陪审员  黄 敏 二〇一八年七月三十日 书 记 员  蒙美丞 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》 第四十五条起字号的个人合伙，在民事诉讼中，应当以依法核准登记的字号为诉讼当事人，并由合伙负责人为诉讼代表人。合伙负责人的诉讼行为，对全体合伙人发生法律效力。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。