湖南省株洲市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘02民初1112号 上诉人（原审被告）：株洲百強实业有限责任公司，住所地湖南省株洲市芦淞区人民南路**。 法定代表人杨胜荣。 委托代理人张爱金，湖南御辩律师事务所律师。委托权限为一般代理。 委托代理人王荣，湖南御辩律师事务所律师。委托权限为一般代理。 被上诉人（原审原告）：向乐凯，男，1987年3月6日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。 委托代理人：杨柳，北京市隆安（株洲）律师事务所律师。委托权限为特别授权，即代为起诉，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉和上诉、执行以及签收法律文书等。 原审被告：株洲市芦淞区物资总公司，，住所地湖南省株洲市芦淞区人民南路** 法定代表人王福生。 上诉人株洲百強实业有限责任公司（以下简称百強公司）因与被上诉人向乐凯、原审被告株洲市芦淞区物资总公司（以下简称物资公司）租赁合同纠纷一案，不服株洲市芦淞区人民法院（2016）湘0203民初2132号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年5月22日立案受理后，依法组成合议庭于2018年6月20日中本院第六审判庭公开开庭进行了审理。上诉人百強公司的委托代理人张爱金、王荣，被上诉人向乐凯委托代理人杨柳到庭参加诉讼。被告物资公司经本院传唤无正当理由没有参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。 上诉人百強实业有限责任公司的上诉请求:1、撤销株洲市芦淞区人民法院（2016）湘0203民初2132号民事判决，依法改判驳回向乐凯的诉讼请求或发回重审；2由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、淞北市场经营合同书因双方协商一致已经变更，合同标的物由消防改造前的19号摊位变更消防改造后的111号摊位；被上诉人签字认可后，百強公司将改造后的新摊位73号交付其使用。2016年5月10人因法院强制执行，111号摊位被交付给案外人。故在原合同已经变更的情况下，无法继续履行。 被上诉人向乐凯答辩意见：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立，应当予以驳回。 上诉人百強实业有限责任公司的上诉请求和理由 被上诉人答辩意见 原告向乐凯向本院提出诉讼请求：1.两被告继续履行与原告于2006年4月19日签订的《淞北市场经营合同书》；2.确认原告依据合同所经营的淞北地厅摊位（门面）的具体面积（即两个三角形组成的面积：130cm×203cm+190cm×164cm）及位置；3.两被告向原告交付同等面积同等位置同等规格的门面；4.两被告承担本案所有诉讼费用。 一审法院审理查明，2006年4月19日，原告（乙方）与被告物资公司（甲方）签订《淞北市场经营合同书》，合同约定：物资公司将19号摊位经营权转让给承租人，期限30年，费用7万元（其中包含2万元改造费），管理费620元/月。合同第四条第一款约定，甲方有行使对市场进行整体规划的权利，只要改建或者装修的摊位（门面）的半数以上同意就可以对市场摊位（门面）改建或者装修（每次装修改造须保持三年以上），乙方必须予以配合并承担相关费用。第六条第二款约定，甲方按照第四条第一款对市场进行整体规划，摊位（门面）改建、装饰或者消防整改的，须提前15日通知乙方，乙方应无条件服从安排；如乙方不予配合的，甲方有权解除合同。合同未就摊位具体位置和面积进行约定。合同签订后，双方均履行了合同义务。 2012年7月30日，物资公司与百強公司签订《企业收购协议》和《补充协议》，物资公司将其资产转让给百強公司，其中包含本案诉争标的物。物资公司的主管单位株洲市芦淞区市场管理局亦在该转让协议上签字。该协议第七条约定，百強公司应继续履行物资公司与淞北市场附一楼、一楼经营户签订的租赁协议，并加强服务和管理。 另查明，因淞北市场地厅为消防隐患单位，2012年9月29日，株洲市芦淞市场群重大火灾隐患整治指挥部（以下简称指挥部）向百強公司下发《关于下达你市场消防整改任务的函》，要求百強公司作出具体的整改计划，坚决执行消防整改任务。2014年2月18日，百強公司就淞北市场地厅消防及市场改造规划摊位布局图征求承租人意见，要求同意该摊位布局规划方案的承租人在摊位规划布局图上签字确认，但签名图上所附改造图纸与最终改造结果并不一致。百強公司于2014年4月21日在株洲晚报发布通知，通知部分还未到公司选定摊位的摊主在2014年4月25日前到淞北市场七楼市管部办理选定摊位确认的手续，先到先选。如逾期未来公司办理摊位确认手续，则视为承租人放弃摊位的剩余时间经营权，摊位将由公司另行处置。2014年10月11日，指挥部再次向百強公司下发《关于淞北市场地厅限期整改消防隐患的通知》，要求百強公司严格按照《株洲市芦淞区市场群重大火灾隐患整改初步设计方案》（以下简称初步设计方案）的要求，务必于2014年12月31日将设计、施工方案报消防部门进行技术审查并报指挥部备案。2015年2月4日，株洲市芦淞区公安消防大队向百強公司下发《关于株洲百強公司淞北市场地厅、建宁童服限期整改重大火灾隐患的通知》，通知指出要严格按照初步设计方案的要求，迅速启动重大火灾隐患整改相关工作，并将设计、施工方案、图纸报消防部门和指挥部备案。2015年2月5日，株洲市公安消防支队向株洲市芦淞区市场管理局下发《关于淞北市场地厅消防改造方案网上备案问题的复函》，认定百強公司于2014年10月29日在湖南消防网消防办事大厅备案的淞北市场地厅消防改造工程不合法，理由为淞北市场地厅改造是属于芦淞市场群重大火灾隐患整改工程的一部分，应严格按照2013年3月13日指挥部制定的《芦淞市场群重大火灾隐患过渡期整改方案》和北京千府国际工程设计有限公司出具的初步整改方案的要求进行整改，不得擅自变更消防设计。 2015年2月10日，百強公司开始对淞北市场地厅进行消防改造。2月14日，物资公司、百強公司在株洲日报刊登启动消防整改公告，要求未选摊位的部分承租人按照市场方消防整改内容来办理上交改造费及选摊事宜。百強公司未根据《株洲市芦淞区市场群重大火灾隐患整改初步设计方案》要求，在消防机构未出具消防设计审核意见的情形下，对淞北市场地厅摊位布局进行了整体规划，将原有摊位全部拆除。淞北市场地厅经重新改造、装修后，门面由原来的47个扩大至65个。同时，以部分承租人经通知未来选择摊位为由，将改造后的部分摊位出租给了原承租人以外的第三人。 再查明，消防改造后淞北市场地厅摊位位置分布与改造前基本一致。淞北市场地厅所在的位于株洲市芦淞区房屋于1989年12月建成（包括淞北市场地厅），1993年1月15日办理产权登记，所有权人为株洲市南区物资局。该房屋建筑结构为钢混结构，层数为七层，底层面积为409㎡，建筑面积为2787㎡，涉案标的物淞北市场地厅未体现在房产证的内容里。但作为房屋登记资料组成部分的城镇房屋普查栋户图中，附有八层的平面图。其后，株洲市南区物资局被撤销后，该房屋由物资公司占有、使用、收益和处分。1999年，该房屋的第2、3、4层过户登记至株洲市城郊曲尺农村信用合作社名下。2010年，该房屋的第2、3、4层过户登记至百強公司名下，房权证上的“房屋状况”栏中显示总层数为8层。2012年，物资公司将包括淞北市场地厅、第1、5、6、7楼在内的面积为1681㎡的建筑物转让给百強公司。淞北市场地厅、第1、5、6、7楼至今未办理产权过户登记手续。 还查明，物资公司于1992年7月20日成立，系全民所有制企业，现主管单位为株洲市芦淞区市场管理局，法定代表人为王福生（现为株洲市芦淞区市场管理局工会主席）。原告与物资公司签订的租赁合同中未明确租赁标的物的位置和面积，但自合同履行以来，其租赁标的物的位置和面积一直未发生改变。2014年3月20日，经中华人民共和国上海市徐汇公证处公证，确认原告的摊位为两个三角形组成的面积：130cm×203cm+190cm×164cm（该数据为两个三角形的底×高之和）。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，本案争议的焦点为原、被告之间的《淞北市场经营合同书》是否应继续履行、二被告是否应向原告交付同等位置、同等面积的摊位及未改造前诉争摊位的面积问题。现分析如下： 关于《淞北市场经营合同书》是否应继续履行的问题。原告与被告物资公司签订的《淞北市场经营合同书》，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立生效。2012年7月，物资公司将诉争标的物转让给百強公司，百強公司取代物资公司成为出租人，《淞北市场经营合同书》对原告和百強公司均具有法律约束力。各方当事人应遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现该合同期限尚未届满，百強公司应依合同约定履行自己的义务。二被告辩称，因双方协商一致已经将合同标的物由消防改造前的19号摊位变更为消防改造后的111号摊位，后因法院强制执行，2016年5月，地，地厅**摊位被交付给案外人李建新合同已不能履行。该院认为，2014年2月，百強公司就淞北市场地厅消防及市场改造规划摊位布局图征求承租人意见，该布局图未获得过半数承租人同意，且布局图与最终改造结果并不一致。故向贵良（未获得向乐凯的授权）虽在布局图上签名，但该行为依法不能产生合同变更的效力，本院对二被告的抗辩主张不予采信。 关于二被告是否应向原告交付同等位置、同等面积的摊位。淞北市场地厅的消防改造实属必行，但其与承租人利益的保护并不相悖。事实上，消防改造后的淞北市场地厅，总体布局与改造前并没有根本性的变动。百強公司完全有能力、有责任、有义务在相同或相近的位置给原告安排相应摊位。但是在经济利益的驱动下，百強公司一方面增加摊位数量，另一方面减少绝大部分摊位面积，致使承租人不愿意选择摊位。虽然百強公司对布局进行了调整，但租赁标的物并未灭失，不能因此否认合同仍有继续履行的必要性和可行性。百強公司应继续完善淞北市场地厅的消防改造工作，消除消防隐患，使之达到消防安全。在此基础上，在相同或相近的位置给原告安排相应摊位。百強公司置自身义务于不顾，严重漠视原告作为承租人所享有的权益，其行为存在重大过错，依法应承担相应违约责任。百強公司应采取补救措施，在相同或相近的位置给原告安排摊位。 关于未改造前诉争摊位的面积问题。2014年3月20日，经中华人民共和国上海市徐汇公证处公证，确认原告由两个三角形组成的摊位面积为2.878平方米（130cm×203cm÷2+190cm×164cm÷2）。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告株洲百強实业有限责任公司继续履行原告向乐凯与被告株洲市芦淞区物资总公司于2006年4月19日签订的《淞北市场经营合同书》，并于本判决生效之日起三日内将位于株洲市芦淞区的淞北市场地厅在消防改造后的25号摊位和26号摊位交付原告向乐凯（租赁标的物具体位置见附表一）； 二、确认原告向乐凯与被告株洲市芦淞区物资总公司于2006年4月19日签订的《淞北市场经营合同书》中的租赁标的物在消防改造前的面积为2.878平方米（130cm×203cm÷2+190cm×164cm÷2），位于株洲市芦淞区的淞北市场地厅在消防改造前的**摊位（租赁标的物具体位置见附表二）；三、驳回原告向乐凯的其他诉讼请求。本案案件受理费1834元，减半收取917元，诉讼保全费833元，共计1750元，由被告株洲百強实业有限责任公司负担。 经本院二审公开开庭审理，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案系租赁合同纠纷，本案争议的焦点为上诉人与被上诉人签订的《淞北市场经营合同书》是否已经变更、是否继续履行？ 本案中，被上诉人与原审被告物资公司签订的《淞北市场经营合同书》，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立生效。2012年7月，物资公司将诉争标的物转让给百強公司，百強公司取代物资公司成为出租人，该合同书对百強公司和被上诉人均具有法律约束力。各方当事人应遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现该合同期限尚未届满，百強公司应依合同约定履行自己的义务。上诉人主张因双方协商一致已经将合同标的物由消防改造前的19号摊位变更为消防改造后的111号摊位，2016年5月，地厅1，地厅**摊位被执行给案外人李建新已不能履行。因百強公司就淞北市场地厅消防及市场改造规划摊位布局图征求承租人意见，该布局图未获得过半数承租人同意，且该布局图与最终改造结果并不一致。向乐凯虽在布局图上签名，但该行为依法不能产生合同变更的效力。2016年5月10日，地厅111，地厅**摊位被执行给案外人乐凯亦没有实际取得111号摊位的经营权，百強公司应采取补救措施，在相同或相近的位置给承租人安排摊位。 综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费1834元由上诉人株洲百強实业有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审判长  刘艳辉 审判员  赵庆华 审判员  阳桂凤 二〇一八年七月二日 书记员  张愉榕