北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初12424号原告：王志鑫，男，汉族，北京链家房地产经纪有限公司职员，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：闫松松，北京市亦非律师事务所律师。被告：于亮，男，汉族，无业，住山东省文登市。委托诉讼代理人：王基忠，山东昀明律师事务所律师。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，汉族，北京链家房地产经纪有限公司法务。原告王志鑫与被告于亮、被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王志鑫及其委托诉讼代理人闫松松、被告于亮的委托诉讼代理人王基忠、被告链家公司的委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王志鑫向本院提出诉讼请求：1.解除王志鑫与于亮于2018年1月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及王志鑫与于亮、链家公司签署的《补充协议》；2.于亮返还购房款14.5万元；3.于亮给付违约金64万元；4.诉讼费用由于亮承担。事实与理由：2018年1月6日，王志鑫与于亮在链家公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定王志鑫购买于亮位于北京市大兴区思邈路1号院12号楼13层2单元1303的房屋（以下简称：涉案房屋），价款320万元。王志鑫按约定给付了购房款14.5万元，但涉案房屋在合同签订后被法院查封，导致合同无法继续履行，故诉至法院。于亮辩称，不同意王志鑫的诉讼请求。双方签订合同当天于亮即将涉案房屋钥匙交付王志鑫，王志鑫也依约定给付了定金。2018年2月12日，于亮与王志鑫进行了网签，于亮的义务已经履行完毕，只待王志鑫给付购房款。法院对涉案房屋进行了查封，此时涉案房屋已经备案至王志鑫名下，王志鑫可向法院提出异议，于亮不应承担违约责任。假设于亮违约，违约金明显过高，依约定于亮只承担首付款一倍的违约金，而王志鑫给付的首付款仅为5000元。总之，于亮希望继续履行合同。链家公司辩称，同意王志鑫要求解除合同的诉讼请求，其他诉讼请求与链家公司无关。本院经审理认定事实如下：2018年1月6日，出卖人于亮与买受人王志鑫在链家公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定王志鑫向于亮购买涉案房屋，该房屋性质为商品房，规划设计用途为住宅，房屋所有权证证号为京（2016）大兴区不动产权第XXXX号，房屋成交价格为150万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价170万元，买受人向出卖人支付定金14万元，支付方式为直接支付给出卖人；该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国银行，抵押登记日期为2017年3月22日，出卖人应于2018年1月29日前办理抵押注销手续。该合同第五条（一）约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。……。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。合同第六条约定于亮于2018年1月10号之前将该房屋交付给买受人。同日，甲方于亮、乙方王志鑫与丙方链家公司签订《补充协议》，约定：第二条：1.定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2018年1月6日将第一笔定金5万元以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于2018年1月20日将第二笔定金4万元以自行划转的方式支付甲方；（3）乙方于2018年1月31日之前将第三笔定金5万元以理房通支付的方式支付甲方。2.还款解押：交易房屋有抵押的，甲方应于2018年1月29日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2018年2月28日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为用乙方首付款还款解押：乙方第2笔首付款用于甲方还款解押。4.首付款：（1）乙方于甲乙双方办理该房屋缴税事宜当日将第一笔首付款30万元以建委监管支付的方式支付甲方；（2）乙方于2018年3月26日之前将第二笔首付款150万元以第三方担保支付的方式支付甲方。第四条违约责任约定：1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）……。（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。同日，王志鑫通过银行转账给付于亮定金5万元。2018年1月24日，王志鑫通过银行转账给付于亮定金4万元。2018年2月1日，王志鑫通过银行转账给付于亮定金5万元。2018年2月5日，王志鑫通过银行转账给付于亮5000元。2018年2月12日，王志鑫与于亮就涉案房屋签订了编号为C1592527的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。2018年3月29日，涉案房屋提交了《存量房屋买卖合同（完成步骤）注销申请表（经纪成交）》，注销了网签。庭审中，于亮否认授权相关人员办理注销网签手续，并提供伪造的委托书予以证明，王志鑫称对于亮是否签订委托书不知情，链家公司称无法证明该委托书系伪造，后于亮申请对委托书上的签字是否是其本人书写进行笔迹鉴定。庭审中于亮认为王志鑫未依约定支付首付款，首付款的支付时间为办理房屋缴税手续当天，但其不清楚王志鑫是否办理了缴税。王志鑫称其给付的5000元是于亮向其追加索要的定金，但于亮不认可存在提高定金的事实。另查，涉案房屋存在三个抵押登记，分别为：（1）2014年11月15日，抵押权人为中国建设银行股份有限公司北京保利支行，注销时间为2015年4月15日。（2）2017年3月22日，抵押权人为北京市住房贷款担保中心，抵押人为于亮，抵押方式为一般抵押，被担保主债权数额为70万元，债务履行期限为360个月。（3）2017年9月30日，抵押权人为重庆百度小额贷款有限公司，抵押方式为一般抵押，抵押人为于亮，被担保主债权数额为175万元，债务履行期限为2017年9月25日至2018年9月25日。另外，涉案房屋于2018年2月13日被北京市丰台区人民法院查封，查封期限为2018年2月13日至2021年2月12日，查封文号为（2018）京0106财保58号，于2018年6月4日被北京市大兴区人民法院查封，查封期限为2018年5月24日至2021年5月23日，查封文号为（2018）京0115执4637号。本院认为，当事人之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应属有效，各方均应按约定履行各自的义务。王志鑫与于亮进行了网签，后又被撤销，于亮辩称撤销网签未经其本人同意，并要求对撤销网签委托书的签字进行笔迹鉴定，网签合同是否撤销对当事人之间违约的认定没有影响，故对于亮的鉴定申请，本院不予同意，于亮称王志鑫可依据网签合同对抗法院查封的答辩意见，本院不予采信。依据《补充协议》约定，涉案房屋被查封或限制转让，导致无法取得房屋所有权的，出卖方构成根本违约，并承担违约责任。现涉案房屋被抵押和查封，且于亮并未按照合同约定的时间解除抵押，于亮已经构成违约。于亮称王志鑫未按约定给付首付款，构成违约，依据《补充协议》中首付款的约定，第一笔首付款30万元给付时间为甲乙双方办理该房屋缴税事宜当日，于亮未提交证据证明双方对涉案房屋办理了缴税事宜，故无法认定王志鑫存在违约。现因于亮的违约行为造成合同无法继续履行，王志鑫有权要求解除当事人之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。合同解除后，于亮已收取的购房款应予返还，并应承担相应的违约责任，对王志鑫主张违约金的数额，本院根据合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，酌情确定违约金数额为14万元。综上所述，对王志鑫的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下：一、解除王志鑫与于亮于2018年1月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；二、解除王志鑫与于亮、北京链家房地产经纪有限公司于2018年1月6日签订的《补充协议》；三、本判决生效后十日内，于亮返还王志鑫购房款145000元；四、本判决生效后十日内，于亮给付王志鑫违约金140000元；五、驳回王志鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18760元，由王志鑫负担2443元（已交纳），由于亮负担16317元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 怡二〇一八年七月三十一日书记员 马伊祎