北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0111民初6416号原告（反诉被告）：杜亚楠，女，1984年10月24日出生，汉族，住河北省鹿泉市，现住北京市海淀区。委托诉讼代理人：冀旭宇，北京市天澜律师事务所律师。被告（反诉原告）：王丰，男，1981年1月8日出生，汉族，北京铁路客运段职工，住天津市武清区，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：刘晓蕊（被告（反诉原告）王丰之妻），女，1985年12月4日出生，汉族，住北京市平谷区，现住北京市房山区。杜亚楠与王丰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。杜亚楠之委托诉讼代理人冀旭宇、王丰之委托诉讼代理人刘晓蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜亚楠向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告房屋尾款30000元；2.被告支付原告逾期利息，以30000元为本金，按中国人民银行规定的同期一年期贷款基准利率标准，自2016年10月21日起至实际履行之日止，暂计算至2018年4月12日为1935.75元。事实和理由：原告与被告于2016年7月签订《房屋买卖合同》一份，双方约定原告将自己所有的位于房山区长阳镇xx房屋出售给被告，原告依约履行了合同。2016年8月25日该房屋过户至被告名下，被告于当日出具欠条一份书写待交房当天将尾款30000元支付给原告。后双方于2016年10月21日共同到房屋所属的物业公司进行了物业交割，完成了交房手续。但至今被告仍未支付30000元尾款给原告，原告曾多次向被告催要无果，无奈诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。王丰辩称，不认可原告的陈述，我们和原告没有口头约定何时支付房屋尾款，合同上约定的是办完房屋交接手续后一个月内支付房屋尾款，但是至今为止原告没有和我办理过房屋交割手续，且合同上关于违约责任约定了原告逾期交房的违约金支付标准。我确实欠原告三万元尾款没有付清，但是按照合同约定，我现在还没有达到付款条件，故不同意向原告支付尾款和利息。王丰向本院提出反诉请求：1.被反诉人支付反诉人逾期交房违约金59340元（以2760000元为基数，按照日万分之五的标准计算，自2016年9月24日起至2016年11月6日共计43日）；2.被反诉人支付因逾期交房给反诉人造成的损失50000元（包括误工损失5000元、律师费15000元、耽误购房资格造成的损失30000元）；3.本诉和反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2016年7月签定《房屋买卖合同》，约定被反诉人将位于房山区长阳镇**出售给反诉人，反诉人如约向被反诉人支付了房款，房屋于2016年8月25日过户至反诉人名下，但被反诉人未按照约定将房屋交付反诉人。《房屋买卖合同》第七条约定，出卖人应当在过户后一个月内将房屋交付给买受人，即被反诉人应当于2016年9月24日前将房屋交付反诉人。被反诉人的丈夫于磊一直占有房屋，反诉人多次找到被反诉人及于磊沟通交付房屋事宜，均无果，无奈反诉人于2016年10月9日起诉至房山区人民法院，要求于磊腾房。直至2016年10月底，反诉人破门而入，强制占有了房子，才得以占有房屋，被反诉人未将门卡、门禁、水电卡交付反诉人，致使房屋无法使用。2016年10月17日，于磊将反诉人、被反诉人起诉至房山区人民法院，要求确认房屋买卖合同无效，后于磊于2017年1月16日撤回起诉。反诉人认为，反诉人与被反诉人签订的合同合法有效，被反诉人应当按照合同履行自己的义务，被反诉人未按照合同约定交付房屋，应当承担相应的违约责任。按照《房屋买卖合同》第八条第一款约定，被反诉人逾期交付，应当按照房屋总价款日万分之五支付违约金。由于被反诉人的原因导致反诉人被起诉，被迫应诉，给反诉人造成极大损失，造成反诉人错失售房及购房的好时机、耽误工作，被反诉人应当承担由此给反诉人造成的损失。杜亚楠辩称，王丰反诉没有事实和法律依据，请求法院驳回其全部反诉请求，具体理由如下：一、双方签订《存量房屋买卖合同》后，杜亚楠一直积极配合王丰及配偶刘晓蕊办理房屋过户及交房事宜，不存在任何违约事实。1.双方办理过户手续时间为2016年8月25日，根据合同第七条约定应当在30日内办理房屋交割，但恰逢国庆，故双方在2016年10月1日上午9点49分微信约定把办理房屋交割的时间变更在2016年10月7日，该时间为约定变更，不存在杜亚楠单方违约；2.房屋交割为双方共同履行的合同义务，王丰一方在2016年10月8日下午14点06分的微信中明确表示不需要也不配合杜亚楠办理房屋交割，属于自行违约，应当承担损失扩大的不利后果。王丰夫妇要通过起诉于磊的方式主张腾退房屋，并拒绝杜亚楠协助过户，该过错不应当由杜亚楠承担；3.杜亚楠前夫虽有拖延办理腾退的事实，但鉴于杜亚楠一直明确表示要无条件配合王丰夫妇继续履行合同，故在双方的微信沟通中双方一致同意不追究杜亚楠履行合同中可能存在的任何违约责任，且在2016年10月21日房屋交割后，王丰还在2016年11月8日将剩余的三万元购房款汇款给杜亚楠账户（因账号错误未成功）。通过双方对合同的履约情况，法院应当可以查明，杜亚楠陈述均是客观事实，双方对此已经约定好，并无争议。二、除双方约定王丰放弃向杜亚楠主张违约责任外的理由外，王丰向法院主张的逾期交房的起止时间也存在严重错误。双方将过户时间变更为2016年10月7日，故起算时间应当为2016年10月7日，但2016年10月8日王丰之妻又通知杜亚楠不用过来办理房屋交割了，直到2016年10月21日双方正式办理房屋交割一直都是无法协调时间，并非杜亚楠单方原因，且2016年10月21日房屋交割后王丰实际占有、控制房屋，其计算至2016年11月6日没有事实和法律依据。三、王丰对逾期交房损失提交的证据和本案没有关联性，且多数损失并未真实发生，同时也不符合我国合同法第一百一十三条规定的违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故王丰购买二套房屋的损失、参加诉讼的损失及拆除防盗门的损失均与本案无关，法院应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。杜亚楠提交欠条、物业费发票、供暖费收据、微信聊天记录、工商企业查询信息、电卡过户截图、物业服务中心证明、客户确认单，王丰提交起诉状、传票、诉讼费票据、裁定书、房屋买卖合同、房产证、证明、申请审批单、销售手册、销售单、收入证明、误工证明、合同、对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，2016年7月17日，杜亚楠与王丰及北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司签订《存量房屋买卖合同》，约定杜亚楠将位于北京市房山区xx房屋（即房产证记载的北京市房山区xx房屋）出售给王丰，第七条约定出卖人应当在过户后一个月内将该房屋交付给买受人，该房屋交付时应当履行下列手续：1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接合同附件三中所列物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙和有关该房的相关手续。其中合同附件三为房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况，并列有房屋交割清单，清单包括房屋钥匙、水卡、电卡、燃气卡、有线电视缴费凭证等，但双方当事人未在该交割清单上签字。同时，合同违约责任条款约定，合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条规定的交房期限交房、延迟不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能顺利进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按总房价款的20%向买受人支付违约金。双方实际约定的房屋价款为278万元。2016年8月25日，杜亚楠与王丰办理了涉案房屋的过户手续，当日，王丰出具欠条一张，载明涉案房屋尾款3万元于交房当天交给杜亚楠。后因杜亚楠与其前夫存在矛盾，导致双方办理交付房屋的过程中产生纠纷，2016年10月份，王丰将涉案房屋门砸坏，并强行进入，2016年11月4日，双方完成了水、电卡及有限电视的过户手续。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.涉案房屋何时完成了交付，对于交付应理解为涉案房屋占有、使用等权能已经完全由出卖人转移至买受人名下，即买受人可以自由出入并使用房屋，且已获得因使用涉案房屋所必需的水、电卡等附属物品，根据双方举证质证及庭审调查可以认定，虽然王丰是通过破门而入的方式进入了房屋，但其自破门之日起可以占有使用房屋，且其认可在2016年11月4日，已经完成涉案房屋的水、电、歌华有限电视的过户交接，即自2016年11月4日起王丰已可以完全占有使用涉案房屋，该房屋的交付行为应于当日已经履行完毕；2.杜亚楠是否应向王丰承担逾期交房的违约责任。通过庭审调查可以认定杜亚楠的确未按合同约定时间于过户后一个月内即2016年9月25日前将房屋交付给王丰，但根据其提交的聊天记录显示双方自2016年9月19日起一直在沟通协调搬家时间，且王丰之妻刘晓蕊于2016年10月1日表示：“7号过来一趟吧，我们把剩下的交房手续办一下，他搬就搬，不搬我给你搬，我不会起诉你的，我跟你没矛盾”，通过该意思表示可以认定双方将最后交付房屋的时间变更为2016年10月7日，且王丰放弃追究杜亚楠未在2016年10月7日之前交付房屋的违约责任，但在2016年10月7日，杜亚楠仍未将房屋交付给王丰，故杜亚楠应于该日起向王丰承担逾期交付房屋的违约责任。杜亚楠虽辩称2016年10月8日王丰之妻刘晓蕊表示不用杜亚楠过来了，要以起诉的方式要求杜亚楠之前夫腾退涉案房屋，该意思表示应理解为王丰放弃追究杜亚楠逾期交房的违约责任，对此应做如下认定，王丰以起诉的方式要求杜亚楠前夫腾退房屋并不代表其放弃追究杜亚楠的违约责任，因此时造成房屋无法交付的主要障碍在于杜亚楠前夫，王丰选择以起诉的方式占有房屋实属向杜亚楠主张权利无望的无奈之举，故杜亚楠的辩称不能成立，本院不予采信，杜亚楠未按双方约定时间交付房屋已经构成违约，应当向王丰承担相应的违约责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致可以变更合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方约定，王丰应于房屋交付当日向杜亚楠支付尾款三万元，现涉案房屋已于2016年11月4日交付完毕，故杜亚楠要求王丰支付剩余尾款三万元的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。基于此，杜亚楠要求王丰支付因未给付房屋尾款而造成的利息损失的诉讼请求亦具有法律依据，本院予以支持，具体支付方式本院依法确定为：以三万元为本金，按照中国人民银行同期存款利率，自2016年11月4日起计算至实际支付三万元之日止。根据本院认定的事实，杜亚楠应当向王丰承担逾期交付房屋的违约责任，故王丰反诉要求杜亚楠支付逾期交房违约金的诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持，违约金的计算期间为自2016年10月7日起计算至2016年11月3日止共计28天，关于支付标准，杜亚楠认为合同约定的违约金标准过高，并申请本院进行调整，对此本院根据双方合同履行情况、杜亚楠的主观过错以及王丰的损失情况认定该标准约定过高，本院酌情予以调整，调整后的数额为每日200元，经核算违约金数额为5600元。关于王丰要求杜亚楠赔偿损失的各项反诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、王丰于本判决生效后十日内给付杜亚楠房款三万元；二、王丰于本判决生效后十日内给付杜亚楠利息损失（以三万元为基数、按照中国人民银行同期存款利率标准自二〇一六年十一月四日起计算至实际支付三万元之日止）；三、杜亚楠于本判决生效后十日内赔偿王丰违约金五千六百元；四、驳回杜亚楠的其他诉讼请求五、驳回王丰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百元，由杜亚楠负担一百元（已交纳），由王丰负担二百元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一千二百四十四元，由王丰负担六百二十二元（已交纳），由杜亚楠负担六百二十二元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李亚丽二〇一八年七月六日书记员  周 蕊