江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0923民初2092号原告：中国农业银行股份有限公司阜宁县支行，住所地阜宁县阜城街道阜城大街41号。主要负责人：崔建晖，该支行行长。委托诉讼代理人：黄德庆，该支行员工。被告：周凤娟，女，1982年12月8日出生，汉族，市民，住阜宁县。被告：许学文，男，1983年3月28日出生，汉族，市民，住阜宁县。被告：盐城弘益置业有限公司，住所地阜宁县阜城街道新桥村三组。法定代表人：崔大林，该公司董事长。原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行（以下简称农行阜宁县支行）与被告周凤娟、许学文、盐城弘益置业有限公司（以下简称弘益置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行阜宁县支行的委托诉讼代理人黄德庆、被告周凤娟、许学文到庭参加诉讼,被告弘益置业公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行阜宁县支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告周凤娟、许学文偿还所欠原告房屋按揭贷款本金169192.05元及利息（自2018年6月4日起至实际偿还之日止，按合同约定计算利息）；2.判令被告弘益置业公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；3.判令原告对被告周凤娟、许学文预抵押的房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；4.本案的诉讼费用、保全费由被告承担。事实与理由：2007年2月8日，被告周凤娟、许学文登记结婚。2014年2月14日，被告许学文作为买受人、被告周凤娟作为共有人与被告弘益置业公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告周凤娟、许学文购买被告弘益置业公司开发的位于阜宁县房屋；房屋总价款330274元，其中210000元办理按揭贷款。2014年4月11日，被告周凤娟作为借款人和抵押人，被告许学文作为抵押人，被告弘益置业公司作为保证人，与原告农行阜宁县支行签订了一份《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为210000元，借款期限为180个月，本合同适用浮动利率，即以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之五后确定执行年利率。借款发放后，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，借款执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。借款人不可撤销地申请并授权原告将全部贷款直接划至弘益置业公司在阜宁县农行城中支行的账户，还款方式为等额本息还款法。本合同项下借款采用的担保方式为阶段性保证担保+抵押，由被告周凤娟、许学文以本合同项下贷款所购房屋向原告提供预抵押担保，被告弘益置业公司作为保证人提供阶段性连带责任保证，自借款发放之日起至借款人周凤娟取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续为止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息等以及诉讼费等原告实现债权的一切费用。本合同项下借款既有借款人以自己的财产设定抵押又有保证人提供保证的，当原告放弃抵押权、抵押权顺位或变更该抵押权时，保证人承诺仍然按照本合同约定承担连带保证责任。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率上调之日起罚息利率相应上调。如发生借款人未按约定按期足额偿还借款等情形的，则原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布被告与原告签订的借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施等，本合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。合同还对相关内容作了约定。2014年4月28日，原、被告双方办理了抵押权预告登记，预告登记证号为：阜房预阜城字第201404270号，预告登记义务人为许学文、周凤娟，预告登记权利人为农行阜宁县支行。2014年5月3日，被告周凤娟立据向原告农行阜宁县支行借款210000元，借据上载明：借款用途为购买住房，借款期限自2014年5月3日至2029年5月2日，执行利率6.8775%，逾期利率10.31625%。还款方式为等额本息还款法，每月3日还款。同日，原告将全部借款210000元发放至弘益置业公司的上述指定账户。借款发放后至2017年10月，被告周凤娟陆续归还了部分本金及利息。2017年9月28日，原告分6次在被告弘益置业公司的保证金账户中扣收逾期贷款本金5490.40元，利息4873.20元。截止2018年6月3日，被告周凤娟尚欠原告借款本金169192.05元，借款逾期利息全部结清。现原告诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。被告周凤娟辩称，原告所诉属实，保证以后按时还款。被告许学文辩称，原告所诉属实，以后肯定按时还款。被告弘益置业公司未作答辩。另，经原告农行阜宁县支行的申请，本院于2018年4月27日依法作出了保全裁定，对被告周凤娟、许学文所有的位于阜宁县房屋予以查封。查封期限自2018年4月27日至2021年4月27日（保全标的限额为186000元）。本院认为，原告农行阜宁县支行与被告周凤娟、许学文、弘益置业公司签订的《个人购房担保借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方均应严格依约履行。被告周凤娟未按期足额偿还借款，原告有权按约提前主张权利，被告周凤娟应承担偿还原告借款本息的民事责任。（一）关于原告要求被告许学文承担共同还款责任的诉讼请求，虽然《个人购房担保借款合同》和借款借据上的借款人为周凤娟，但被告许学文与被告周凤娟系夫妻关系，其作为抵押人与被告周凤娟共同办理了预抵押登记，证明其对被告周凤娟的借款行为参与并知晓，本案借款系基于夫妻双方共同的意思表示，故应属于夫妻共同债务，被告许学文应与被告周凤娟共同承担偿还借款本金及利息的责任。故对原告此点诉讼请求，本院予以支持。（二）关于原告要求被告弘益置业公司承担担保责任的诉讼请求，因被告弘益置业公司作为担保人，提供的是阶段性连带责任担保，按照合同约定“担保期限直至借款人取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续为止”，本案中，被告周凤娟作为借款人并未办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续，故被告弘益置业公司应在该合同约定的保证范围内依法承担阶段性连带责任保证。（三）关于原告主张对被告周凤娟、许学文预抵押的房屋进行拍卖、变卖的价款享有优先受偿权的诉讼请求，因原、被告办理的是房屋抵押权预告登记，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押登记的请求权，并在未办理房屋抵押权设立登记之前享有排除他人对预抵押登记的房屋的处分权，并非对抵押物享有优先受偿权，故对此点诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告周凤娟、许学文偿还原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行借款本金169192.05元及利息（自2018年6月4日起至实际偿还之日止，按合同约定计算利息），限于本判决生效后十日内履行完毕；二、被告盐城弘益置业有限公司对上述第一项被告周凤娟、许学文的还款义务承担连带清偿责任，被告盐城弘益置业有限公司承担保证责任后，有权向被告周凤娟、许学文追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司阜宁县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3943元，减半收取1971元，保全费1430元，合计3401元，由被告周凤娟、许学文负担（原告已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 邵延巧二〇一八年七月六日法官助理 李 希书 记 员 刘晓露