济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初2620号 原告：刘媛媛，女，1989年8月19日出生，汉族，住济南市。 被告：高成明，男，1990年1月10日出生，汉族，住济南市。 被告：山东佰邦置业有限公司，住所地山东省济南市，统一社会信用代码：91370100084049740Y。 法定代表人：张龙涛。 委托诉讼代理人：黄志帅，山东瀛岱律师事务所律师。 原告刘媛媛、高成明与被告山东佰邦置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘媛媛、高成明，被告山东佰邦置业有限公司的委托诉讼代理人黄志帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘媛媛、高成明向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同约定的交房义务；2.被告因逾期交房而向原告支付违约金4639.48元（暂计2018年4月10日，全部违约金计至鹊华天禧苑楼盘综合验收通过之日止）；3.被告因逾期交房而造成原告的租房违约金6666.67元（暂计至2018年4月10日，全部违约金计至鹊华天禧苑楼盘综合验收通过之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年9月2日与被告山东佰邦置业有限公司签订合同，购买被告所开发的位于北园大街37号地块鹊华天禧楼盘4号楼1单元15层2号房，购房款927895元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第八条约定，被告应于2017年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第九条约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应在收到买受人解除合同通知之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五违约金。截至起诉之日，原告仍未收到被告的收房通知书，被告虽向原告书面出具告知函说明无法按期交房的原因，但原告不予认可，原告所购房屋及小区配套项目仍在施工过程中。原告认为被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，该给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益，故诉至贵院。 山东佰邦置业有限公司辩称，一、依据双方合同约定，因政府政策的影响而导致开发建设工期延长的，出卖人不承担逾期交付的违约责任。依据双方《商品房买卖合同》第八条第2项的约定“县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施、或岀卖人遇到重大技术问题，或因本项目周边其他企业、部门、组织或个人的原因，导致本项目不具备竣工交付条件、而导致开发建设工期延长的，出卖人交付房屋可据实予以顺延而不承担逾期交付的违约责任”。买受人购买的房屋所在的项目第三粮库片区旧城改造项目B地块自2015年9份开工建设以来受政府环保政策的影响，导致该项目工期延误了161天。依据双方合同的约定，该交付期限可以延期161天，即在2018年6月10日前交付，出卖人不承担逾期交付的违约责任。二、依据双方合同约定，因申请办理《综合验收备案证明》手续造成房屋实际交付时间延迟的，交付期限可以延期三个月。依据双方《商品房买卖合同》第八条第5项的约定“买受人同意如出卖人因申请办理《综合验收备案证明》手续造成房屋实际交付时间延迟，出卖人可享受三个月的免责期”。买受人所购买的房屋，所在的项目工程建设已经在2017年12月份全部竣工，自2017年12月份起开始就为综合验收所需的材料做准备，2018年3月19日通过了单体验收，2018年4月16日取得《建设工程消防验收意见书》，2018年4月26日取得燃气工程竣工报告，2018年6月8日通过竣工验收备案，目前正在办理综合验收所需的其他手续，预计在2018年7月中旬即可取得综合验收备案证明。依据双方合同的约定，因办理综合验收备案手续造成延期的，交付期限可以延期三个月，加上答辩意见第一条因政府环保政策的影响而延期的161天，即在2018年9月10日前交付，出卖人不承担逾期交付的违约责任。三、被答辩人既主张违约金又主张房租损失不符合双方的合同约定，也不符合相关法律规定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。双方签署的《商品房买卖合同》明确约定了出卖人逾期交付的违约计算方式，不应再以房租损失计算违约金数额。四、被答辩人的房屋已于2018年6月13日交付，且被答辩人自愿签署了《备忘书》，明确说明对《商品房买卖合同》没有争议，双方互不追究任何责任。故被答辩人对于答辩人逾期交付的责任已经放弃，不应再主张答辩人逾期交付的违约责任。 经审理，本院认定事实如下：2016年9月2日，原告刘媛媛、高成明（买受人）与被告山东佰邦置业有限公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》，约定：刘媛媛、高成明购买被告山东佰邦置业有限公司所开发的位于北园大街37号地块鹊华天禧苑4号楼1单元1502室，房屋价款为927895元。出卖人应于2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，取得开发项目《综合验收备案证明》，并将符合合同工约定的商品房交付买受人使用。买受人同意如出卖人因申请办理《综合验收备案证明》手续造成房屋实际交付时间延迟，如出卖人在三个月内取得《综合验收备案证明》，则免除出卖人的延期交房违约责任。如出卖人未按本合同规定的期限将房屋交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五违约金。 合同签订后，原告刘媛媛、高成明已按合同约定履行了付款义务。原告刘媛媛、高成明购买的鹊华天禧苑4号楼楼盘已于2017年12月份竣工，于2018年3月28日通过竣工验收，并于2018年6月8日获得了房屋建筑工程竣工验收备案。至原告起诉之日止，被告山东佰邦置业有限公司未取得《综合验收备案证明》。2018年6月13日，被告山东佰邦置业有限公司将涉案房屋交付原告刘媛媛、高成明。同日，原告刘媛媛、高成明签署了备忘书，载明：本人购买贵公司开发建设的“鹊华天禧苑”项目4号楼1单元1502室商品房，C074号车位。本人已知晓目前该项目已取得竣工验收备案证明，房屋已具备使用条件，综合验收备案手续正在正常办理过程中。现本人愿意按照现状条件接收上述物业，双方就上述物业《商品房买卖合同》没有争议，双方互不追究任何责任。 本院认为，原告刘媛媛、高成明与被告山东佰邦置业有限公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应全面履行合同义务。合同签订后，原告刘媛媛、高成明如约向被告山东佰邦置业有限公司交付了房屋价款，被告山东佰邦置业有限公司应按照合同约定期限向原告刘媛媛、高成明交付房屋。被告山东佰邦置业有限公司已于2018年6月13日将涉案房屋交付原告刘媛媛、高成明，且原告刘媛媛、高成明签署备忘书载明：现本人愿意按照现状条件接收上述物业，双方就上述物业《商品房买卖合同》没有争议，双方互不追究任何责任。该备忘书系当事人真实意思的表示且未违反法律、行政法规禁止性的规定，该备忘书合法有效，对原被告双方均具有约束力。即使被告山东佰邦置业有限公司未按合同约定的期限交付房屋构成违约，但原告刘媛媛、高成明已经收房且声明双方互不追究任何责任，“任何责任”应该包括逾期交房的违约责任，该声明系原告对自身权利的处分，合法有效，故对原告要求被告山东佰邦置业有限公司支付违约金及租金损失的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告刘媛媛、高成明的诉讼请求。 案件受理费41元，由原告刘媛媛、高成明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  仪 挺 二〇一八年七月十二日 法官助理  李偃平 书 记 员  马明杰