四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终3353号上诉人（原审原告）：向攀，女，汉族，1994年9月12日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：苟懿，四川凡高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：牟芝莲，女，汉族，1948年5月31日出生，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：张敏学，男，汉族，1947年5月27号出生，住四川省成都市高新区。上诉人向攀因与被上诉人牟芝莲房屋买卖合同纠纷一案，不服成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初1915号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。向攀上诉请求：撤销一审判决第二项，改判牟芝莲退还向攀9万元定金，并支付18万元违约金。事实与理由：1.一审法院认定谁违约的问题存在事实认定错误。向攀与牟芝莲于2016年11月14日签订《成都市存量房买卖合同》及《补充协议》（一）、（二）、（三）、（四）。其中《补充协议》（一）与《补充协议》（四），在支付首付款的时间问题上存在明显矛盾，应以后签订的《补充协议》（四）的约定为准，即办理取件手续前一个工作日支付，但由于购房政策变化的原因，双方仅在递件后几天就撤回递件，因此没满足支付首付款的前提条件，向攀未支付首付款不构成违约。2.一审法院错误认定《补充协议（五）》对首付款的支付时间做了新的约定。该协议全文中并没有改变首付款支付时间的意思，一审法院理解为双方将支付首付款的时间变更为“递件后立即支付”是错误的。3.2016年11月23日双方共同撤回递件后，在满足再次递件的条件下，牟芝莲拒绝先履行递件手续的行为构成违约，因为根据《补充协议》（一）、（四）、（五）的约定牟芝莲应当先履行递件手续。牟芝莲辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.向攀构成违约，牟芝莲没有任何违约行为。2016年11月14日合同签订后，牟芝莲按约申请递件，递件成功后向攀不按约支付首付款构成违约，导致递件失败。2016年11月21日双方协商同意向攀马上付款，但随后向攀仍未付款。2016年11月24日向攀要求将合同款项交中介托管，但牟芝莲要求按合同约定履行，向攀仍未支付首付款。2.向攀向法庭提交的银联收据是一份伪证，上面“牟芝莲”三字是涂抹粘贴上去的，而手写的“牟芝莲”三字是模仿伪造的。向攀向一审法院起诉请求：1.解除向攀与牟芝莲签订的《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《关于合同（编号：3151641）的补充协议》（交房时间问题）、《关于合同（编号：3151641）的补充协议》（成交价格）、《关于合同（编号：MM3151641）的补充协议》（递件、取件手续）；2.判决牟芝莲退还购房定金90000元，并赔偿双倍定金180000元的违约金损失。一审法院认定事实：2016年11月14日，向攀、牟芝莲在中介方四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间中介下，签订了存量房买卖合同一套，共计十一份协议、一份声明，含：1.《交易资金托管提示函》，主要内容是“本次房屋交易资金中的61万元，放弃选择办理房屋交易资金托管服务，双方自行交付，并承担因此产生的风险及损失”，向攀、牟芝莲签名并落款签署时间为2016年11月14日；2.《交易方留存信息表》，主要内容是明确双方的身份证信息、通讯地址，交易房屋的基本信息，约定牟芝莲将自己所有的、位于成都高新区中和大道一段99号的“领馆区一号”2栋4单元6楼603号房屋出卖给向攀，房屋建筑面积91.4平方米，权属证明：权2179411，监证号：339609号，无抵押，不带租约，向攀、牟芝莲签名但未落款签署时间；3.《成都市存量房屋买卖合同》，主要内容为约定购房资格、房屋产权、税费、户口迁出、违约责任等问题。其中约定房屋的交付时间为递件成功3日内，逾期付款的，“自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，每逾期1日，乙方（即向攀）按照成交价的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方（即牟芝莲）支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，甲方有权单方面解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照成交价的10%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款”。该合同向攀、牟芝莲均签名并落款签署时间为2016年11月14日；4.《补充协议》（补充协议类型：产权房-贷款合同编号：3151641）（以下简称“补充协议一”）。补充协议一主要约定：（1）房屋总价1160000元；（2）合同签订当日买方向攀支付定金90000元；（3）双方自行交接钱款，买方向攀应在过户递件完成后当日将首付款610000元直接支付给卖方牟芝莲，尾款460000元由放贷银行直接支付给卖房方牟芝莲，若银行实际贷款不够支付房款，则由买方向攀在过户递件当日补足差额。买方向攀未获得贷款审批通过的，则自行筹齐房款，以现金形式支付给卖房方牟芝莲；（4）违约责任：逾期履行房屋交易具体事项的（含权属转移登记），每逾期1日，按日向守约方支付房屋成交价5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权单方书面解除合同，违约方支付房屋成交价10%的违约金。5.《关于合同（编号：3151641）的补充协议》（以下简称“补充协议二”）。补充协议二向攀和牟芝莲均签名确认但未签署时间，主要内容是约定房屋成交价格1160000中包含位于中和大道一段99号领馆区一号7栋1单元负1楼车位一个，车位号900号，权证号或合同备案号为：CH-01-0605）；6.《关于合同（编号：3151641）的补充协议》（以下简称“补充协议三”）。补充协议三向攀和牟芝莲均签名确认但只有牟芝莲签署时间2016年11月14日，主要内容为“约定交房时间为房屋权属转移递件后3个工作日内或约定时间2016年11月28日两者孰先原则”等；7.《关于合同（编号：MM3154641）的补充协议》（以下简称“补充协议四”）。补充协议四向攀和牟芝莲均签名确认并签署时间2016年11月14日，内容主要是“在乙方向攀银行贷款审批通过前，均同意先办理过户递件手续，在乙方支付首付款后方可办理取件手续；乙方向攀在办理取件手续前一个工作日内将首付款610000元支付给甲方牟芝莲，若乙方向攀首付款金额和银行实际贷款额不够支付房款的，则由乙方向攀自行补足差额”；8.《关于合同（编号：MM3154641）的补充协议》（以下简称“补充协议五”）。补充协议五向攀和牟芝莲均签名确认并签署时间2016年11月16日，主要内容是：（1）双方协商一致，在乙方向攀银行贷款审批通过前，均同意先办理过户递件手续，在银行贷款审批通过且乙方支付首付款以后方可办理取件手续；（2）现遇房管局不可控因素（城南房管局规定2016年11月16日递件成功后24小时必须取件，否则会进行退件处理，2016年11月23日后方可再次递件），然而银行审批贷款完毕时间无法提前至2016年11月17号，故双方协商约定，先行房管局递件完毕，如后期出现银行贷款审批不成功，则更换其他银行进行贷款，直至贷款审批通过为止。如最终贷款未获审批，则三方无责解约，回归原始状态，过户到甲方向攀名下产生的过户税费由甲乙双方即向攀、牟芝莲共同承担，甲方牟芝莲收取的定金及首付款退还乙方向攀（“及首付款”四字为单独手写添加）、中介收取的中介费全额退还甲乙双方；（3）如本协议与《买卖合同》、《存量房买卖经纪服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》（经纪方提供的格式补充协议）约定不一致的，均以本协议为准。此外，向攀、牟芝莲还和中介链家公司签订了《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》，约定中介费及代办按揭等事项。双方签署了《二手房交易费用预算表》，明确了买方向攀费用合计33987元，卖房牟芝莲费用合计14296元。牟芝莲的丈夫张敏学于2016年11月14日签署了一份声明：《配偶同意出售证明》。上述协议和声明签署后，向攀于2016年11月14日支付定金90000元给牟芝莲（其中80000元分两次转账给牟芝莲，10000由向攀直接支付给中介抵扣中介费，牟芝莲在中介费收据上确认该费用为牟芝莲支付的中介费，故，一审法院认定该费用为向攀直接将定金10000元转付给中介抵扣中介费），向攀支付中介佣金11600元、贷款服务费2000元，另，向攀还代牟芝莲支付中介费差额1600元。2016年11月16日，向攀、牟芝莲在中介链家公司工作人员罗鹏的陪同下，至成都市市房管局办证中心递件成功。2016年11月16日递件成功后，根据双方在2016年11月14日签订的《交易资金托管提示函》、“补充协议一”、“补充协议四”的约定，向攀、牟芝莲双方自行交接钱款，买方向攀应在贷款审批通过后、办理取件手续前1个工作日内将首付款610000元直接支付给卖方牟芝莲，尾款460000元由放贷银行直接支付给卖房方牟芝莲，若银行实际贷款不够支付房款，则由买方向攀在过户递减当日补足差额。买方向攀未获得贷款审批通过的，则自行筹齐房款，以现金形式支付给卖房方牟芝莲。2016年11月16日递件成功当日，因遇房管局不可控因素（城南房管局规定2016年11月16日递件成功后24小时必须取件，否则会进行退件处理，2016年11月23日后方可再次递件）及向攀贷款审批时间不确定的因素，向攀、牟芝莲双方重新签订了“补充协议五”，并专门约定“如本协议与《买卖合同》、《存量房买卖经纪服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》（经纪方提供的格式补充协议）约定不一致的，均以本协议为准”。在“补充协议五”中，向攀、牟芝莲再次重申向攀、牟芝莲双方协商一致，在乙方向攀银行贷款审批通过前，均同意先办理过户递件手续，在银行贷款审批通过且乙方支付首付款以后方可办理取件手续。同时，因当时向攀的贷款尚未审批通过，向攀、牟芝莲双方在“补充协议一、补充协议四”中又约定递件成功后向攀需要支付首付款，故，双方在“补充协议五”中专门对递件成功后、向攀支付首付款后，可能出现的不可控因素，进行了约定，即先行房管局递件完毕，如后期出现银行贷款审批不成功，则更换其他银行进行贷款，直至贷款审批通过为止，如最终贷款未获审批，则三方无责解约，甲方牟芝莲收取的定金及首付款退还乙方向攀（“及首付款”四字为单独手写添加）。2016年11月18日，是成都市房管局要求取件的最后期限，向攀未按照约定支付610000元首付款，也未前往房管局办理取件手续。牟芝莲当日向向攀发送短信，催促向攀转首付款。2016年11月22日，中介链家公司工作人员罗鹏给牟芝莲短信联系，提出向攀因贷款未审批下来，没有全款支付的能力，首付款的支付客户（指向攀）也有顾虑，提出2016年11月23日先将2016年11月16日对房管局的递件先撤回。牟芝莲同意2016年11月23日下午3点去撤回递件手续。罗鹏在短信中提出，撤回2016年11月16日第一次递件手续后，希望牟芝莲按照中介方链家公司确定的流程，待向攀贷款审批下来第二次递件。牟芝莲回复“小人”，经当庭询问牟芝莲的意见，牟芝莲陈述不认可中介的提议。2016年11月22日，牟芝莲还再次通过短信方式向向攀发出《敦促履约付款书》，主要内容是：2016年11月16日已经递件成功，向攀应按照约定支付首付款610000元，2016年11月18日短信催促后向攀没有及时转款，导致错过了规定取证的2016年11月18日（政策调控前的最后一天）。牟芝莲在此《敦促履约付款书》中再次要求向攀在2016年11月22日18时前支付610000元首付款，否则将要求向攀承担违约责任、赔偿牟芝莲损失。2016年11月23日，中介链家公司工作人员罗鹏陪同向攀、牟芝莲双方，前往成都市房管局城南办证中心撤回了2016年11月16日的递件。2016年11月23日撤回递件以后，向攀、牟芝莲在中介的协调下，又多次协商重新递件过户的事情，因向攀希望进行资金监管、牟芝莲要求不进行资金监管、先将首付款610000元直接支付给牟芝莲后再递件，致协商未达成一致。2016年11月24日，中介链家公司工作人员罗鹏收到短信通知，向攀的贷款已经审批通过。当日，牟芝莲再次短信告知向攀，因向攀从2016年11月16日开始一直不履行支付首付款610000元的义务，违约后果应由向攀承担。2016年11月29日，中介链家公司工作人员罗鹏短信通知牟芝莲，向攀的贷款已经审批通过，向攀愿意继续履行合同，满足过户条件下超过7个工作日牟芝莲不配合履行合同视为违约，希望牟芝莲在2016年12月2日前配合递件过户，否则向攀将走法律程序。牟芝莲回复要求向攀立即打款（即支付首付款610000元）。2016年11月30日，中介链家公司工作人员罗鹏将2016年11月29日发给牟芝莲的短信内容再次发给牟芝莲，牟芝莲仍旧立即回复要求向攀立即打款（即支付首付款610000元）。2016年12月5日，牟芝莲短信联系中介链家公司工作人员罗鹏，提出一直在等候向攀支付首付款610000元，天天短信催促无结果，大家没有见面必要了。2016年12月7日，中介链家公司工作人员罗鹏短信联系牟芝莲，希望牟芝莲同意首付款进行银行资金监管。牟芝莲回复合同没有约定资金监管。中介链家公司工作人员罗鹏短信回复买卖双方均需要配合中介方办理手续，撤件原因及过程牟芝莲明知不是中介故意拖延或者向攀违约，现在满足过户条件了，希望牟芝莲出面协助办理过户手续，进行资金监管，否则系牟芝莲时间上违约。罗鹏进一步在短信中指明，即使向攀、牟芝莲双方不走资金监管流程，双方自行交接首付款，也应当在递件成功当日向攀拿到取件单办理好单方取件手续，再当天进行首付款支付，这是正规合法流程。牟芝莲不同意资金监管流程反而不停催促收款，收了定金又不出面办理过户手续，是说不通的。上述交流过程后，案涉存量房买卖的一套十一份协议未再继续履行。2017年2月14日，向攀提起本案诉讼。案件审理中，经一审法院询问牟芝莲，是否同意解除本案合同，牟芝莲当庭答复，在2017年3月28日收到起诉状时，已经同意解除合同。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，向攀、牟芝莲双方均应按照合同约定履行义务。根据向攀、牟芝莲签订的《交易资金托管提示函》的约定，本次房屋交易资金中的61万元，向攀、牟芝莲认可放弃办理房屋交易资金托管服务，由双方自行交付。双方在“补充协议一”中约定“向攀、牟芝莲双方自行交接钱款，买方向攀应在过户递件完成后当日将首付款610000元直接支付给卖方牟芝莲，尾款460000元由放贷银行直接支付给卖房方牟芝莲”，当日，双方在“补充协议四”中再次重申并明确该约定为：“在乙方向攀银行贷款审批通过前，均同意先办理过户递件手续，在乙方向攀支付首付款后方可办理取件手续；乙方向攀在办理取件手续前一个工作日内将首付款610000元支付给甲方牟芝莲”。2016年11月16日，双方签订的“补充协议五”中，向攀、牟芝莲再次重申“双方协商一致，在乙方向攀银行贷款审批通过前，均同意先办理过户递件手续，在银行贷款审批通过且乙方支付首付款以后方可办理取件手续”，同时，在“补充协议五”中对可能存在的向攀的贷款无法审批通过的情形下无责解约进行了约定：“遇房管局不可控因素（城南房管局规定2016年11月16日递件成功后24小时必须取件，否则会进行退件处理，2016年11月23日后方可在此递件），递件完毕后期出现贷款审批不成功，则更换其他银行进行贷款，直至贷款审批通过为止。如最终贷款未获审批，则三方无责解约，回归原始状态，过户税费由向攀、牟芝莲共同承担，定金和首付款退还、中介费退还”。分析上述约定、尤其是向攀、牟芝莲在2016年11月16日的补充协议五的约定可以看出，向攀、牟芝莲就何时递件、何时支付首付款61万元最准确的约定是：在向攀的银行贷款审批通过前，先递件，递件成功后，向攀不能立即办理取件手续，而是必须等贷款审批通过且支付首付款以后才能办理取件手续。至于支付首付款的时间，从“补充协议一”约定的递件当日，改为“补充协议四”约定的办理取件手续前一个工作日，到“补充协议五”约定先递件、如贷款审批不通过，则退还定金和首付款，可以从上述约定中看出双方在“补充协议五”中协商了递件以后先支付首付款。正因为双方约定了递件以后先支付首付款，才会对递件和支付首付款以后，如果出现向攀贷款审批不能通过的情形，向攀已经支付的定金及首付款如何处理进行安排。向攀、牟芝莲在充分预估各种情况，就递件及首付款的支付充分协商达成“补充协议五”以后，牟芝莲当日递件成功，但向攀不愿意履行双方反复磋商的“补充协议五”，未在牟芝莲递件成功后及时支付首付款，其后，牟芝莲一直催促向攀支付首付款。至2016年11月18日，房管局因系统升级，通知向攀如不前往取件，此次递件手续作废，向攀、牟芝莲因此在中介陪同下，于2016年11月23日前往办理了退件手续。一审法院认为，2016年11月16日递件成功后，向攀、牟芝莲对于已经支付首付款可能存在的问题已经进行了预估和安排，而且双方在《交易资金托管提示函》中明确约定不走资金监管流程，而是双方自行交接首付款，在这种情况下，向攀应该遵守合同约定，在递件成功后支付首付款，在贷款审批通过后再办理取件手续，如贷款审批未通过，再按照双方在“补充协议五”里的约定，由牟芝莲返还定金和首付款。向攀在与牟芝莲多次就首付款问题协商一致以后，又在2016年11月16日递件成功后不愿意直接支付首付款，中止了合同履行，属违约行为。向攀、牟芝莲在2016年11月16日以前协商达成的协议，因2016年11月16日-18日期间，向攀未适当履行，双方在此前达成的“补充协议五”为主的合同权利义务已经以向攀违约的形式了结。在2016年11月23日向攀、牟芝莲双方在中介陪同下撤件以后，双方就究竟是先递件走资金监管流程还是先支付首付款610000元一直协商未果，在2016年11月16日以后双方未继续交易，不视为双方的违约行为。向攀、牟芝莲在2016年11月16日以前达成的一系列房屋买卖协议，因向攀反悔不愿意支付首付款而终结。向攀起诉要求解除双方在2016年11月16日以前签订的一系列房屋买卖协议中涉及向攀、牟芝莲之间的权利义务，牟芝莲当庭表示在收到向攀起诉状的时候，就同意向攀解除合同的意思表示，因向攀违约，其未取得法定解除权，向攀通过起诉状表达的解除合同的意思表示、牟芝莲收到起诉状之后表达的同意解除合同的意思表示，视为双方协商解除了案涉合同中涉及向攀、牟芝莲之间的权利义务部分。向攀要求牟芝莲退还定金、支付违约金的请求，因向攀违约导致合同不能继续履行，故，对向攀的此项请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一、二款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、向攀和牟芝莲签订的《交易资金托管提示函》、《交易方留存信息表》、《成都市存量房屋买卖合同》、《补充协议》（补充协议类型：产权房-贷款合同编号：3151641）（即“补充协议一”）、《关于合同（编号：3151641）的补充协议》（即“补充协议二”）、《关于合同（编号：3151641）的补充协议》（即“补充协议三”）、《关于合同（编号：MM3154641）的补充协议》（即“补充协议四”）、《关于合同（编号：MM3154641）的补充协议》（即“补充协议五”）、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《二手房交易费用预算表》、《配偶同意出售证明》等合同中涉及向攀和牟芝莲之间相互的权利义务部分在2017年3月28日解除；二、驳回向攀的其他诉讼请求。一审案件受理费2675元，由向攀承担。二审中，牟芝莲向本院提交新的证据：2016年11月14日，中国银联签购单及收款收据的照片复印件各一份，拟证明上面的“牟芝莲”签字是假的。向攀质证认为，对真实性、合法性认可，当时是向攀用自己的银行卡代牟芝莲支付中介费11600元，上面“牟芝莲”的签字是代签的。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，向攀与牟芝莲签订的案涉合同及数份补充协议均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。双方对于解除案涉合同及补充协议均无异议，本院予以确认。本案二审的主要争议焦点是向攀应何时向牟芝莲支付首付款，其未支付首付款是否构成违约。根据双方签订的补充协议四“在乙方向攀银行贷款审批通过前，均同意先办理过户递件手续，在乙方支付首付款后方可办理取件手续；乙方向攀在办理取件手续前一个工作日内将首付款610000元支付给甲方牟芝莲”、补充协议五“双方协商一致，在乙方向攀银行贷款审批通过前，均同意先办理过户递件手续，在银行贷款审批通过且乙方支付首付款以后方可办理取件手续”约定，可知双方履行的顺序应为递件→支付首付款→取件。另一方面，向攀于上诉状中也陈述“支付首付款的时间应该以补充协议四的约定为准，即办理取件手续前一个工作日支付”，即向攀也认可支付首付款的时间为递件后取件前，其只是认为双方撤回递件，尚不满足支付首付款的前提条件。对此，本院将于其后予以论述。关于向攀未支付首付款是否构成违约的问题。首先，补充协议五对于补充协议四中约定的“在乙方支付首付款后方可办理取件手续；乙方向攀在办理取件手续前一个工作日内将首付款610000元支付给甲方牟芝莲”并无实质性改变，只是再次确定“在银行贷款审批通过且乙方支付首付款以后方可办理取件手续”，虽未约定递件后向攀应立即支付首付款，但在双方明确知道“城南房管局规定2016年11月16日递件成功后24小时必须取件，否则会进行退件处理”的情况下，2016年11月16日双方递件成功后，向攀应本着诚信及有利于合同履行的原则，于2016年11月18日前向牟芝莲支付首付款，但向攀至今未支付首付款。其次，双方在补充协议五中对已经支付首付款但未能贷款审批通过的情况也进行了预判，并作出相应约定“如最终贷款未获审批，则三方无责解约，回归原始状态，过户到甲方向攀名下产生的过户税费由甲乙双方即向攀、牟芝莲共同承担，甲方牟芝莲收取的定金及首付款退还乙方向攀、中介收取的中介费全额退还甲乙双方”，也就是说双方对于递件过户流程是清楚并认可的，即递件成功后支付首付款，贷款审批成功则取件，货款审批未通过则解除合同并退还定金、首付款等。在此操作流程中，向攀支付首付款后即可取件，取件即意味着案涉房屋已过户至向攀名下，对向攀来说并不存在风险；反而对牟芝莲来说，在向攀的贷款审批未通过、不能保证收到全部购房款的情况下，即同意递件、取件，承担了较大的交易风险。因此，一审判决认定向攀于2016年11月16日递件成功后未支付首付款构成违约正确。向攀认为双方撤回递件支付首付款的条件不成就的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人向攀的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5350元，由上诉人向攀负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  曹 洁审判员  张卫敏二〇一八年七月九日书记员  饶志誉