山西省长治市潞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）晋0411民初1740号 原告（反诉被告）：山西省长治容海电力有限公司。住所：长治市长兴北路15号。 法定代表人：李青华。职务：经理。 委托诉讼代理人：崔化琴，山西化晴律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：姜凤，山西化晴律师事务所律师。特别授权代理。 被告（反诉原告）：长治市祥宇餐饮有限公司。住所：长治市长兴北路容海苑小区临街门面房4号。 法定代表人：崔滋薇。职务：执行董事。 委托诉讼代理人：师学谦，山西双师律师事务所律师。特别授权代理。 原告（反诉被告）山西省长治容海电力有限公司与被告（反诉原告）长治市祥宇餐饮有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。经本院院长批准，延长审理期限六个月。原告（反诉被告）山西省长治容海电力有限公司的委托诉讼代理人崔化琴和姜凤、被告（反诉原告）长治市祥宇餐饮有限公司的委托诉讼代理人师学谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告山西省长治容海电力有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告立即腾出承租的位于长治市××路号房屋。2.请求人民法院判令被告向原告支付拖欠的租金562923.85元(暂计算至2018年9月30日)，直至腾出房屋后的租金。3、请求人民法院判令被告承担违约金24500元。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原、被告双方于2012年4月13日签订了《房屋租赁合同》，合同约定:原告将位于××苑门面房出租给被告用于经营使用，房屋租赁期为8年，自2012年7月1日起至2020年7月1日止;该房屋前三年每年租金250000元，第四、五、六年每年租金为300000元，第七、八年每年租金为400000元，被告应于每年的6月1日前缴清次年房租;在租赁期内，如被告拖欠房租累计3个月以上的，原告有权单方解除合同，收回房屋，并由被告按照8年期合同总租金的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约向被告交付房屋，但被告未能按约履行合同义务，支付房屋租金。截止2018年9月30日，被告累计拖欠租金562923.85元，虽经原告多次催要，被告仍未向原告支付。鉴于被告长期拖欠租金的行为已构成严重违约，原告于2018年8月31日书面通知被告解除该房屋租赁合同，要求其腾出房屋并结清拖欠的房屋租金。综上所述，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院判令被告立即腾出房屋，支付拖欠租金，并承担违约责任。因被告还占用房屋，故原告将第2项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付截止2019年3月31日拖欠租金为762923.85元，并按《房屋租赁合同》约定的33400元/月标准支付至腾出房屋止的租金。 被告长治市祥宇餐饮有限公司当庭答辩：1.由于租赁房屋防水问题长期不能解决，原告已经向被告送达了解除合同通知，因此被告同意解除合同，但需要在司法鉴定确认损失后腾出房屋。2.被告交纳的租金原告并未全部计算。防水问题导致被告不能正常使用租赁房屋，租赁期限内的租金被告有权拒绝支付。3.被告拒绝支付房租是正常的履行抗辩权利，不应当支付违约金。 反诉原告长治市祥宇餐饮有限公司向本院提出反诉请求：1.请求依法判令反诉被告履行修缮义务，解决长治市长兴北路容海苑小区临街4号房屋屋顶漏水问题。2.请求依法判令反诉被告赔偿反诉原告因长兴北路容海苑小区临街4号房屋漏水造成的修复费用约80000元、财产损失约60000元、经营损失约1360000元，以上共计人民币约1500000元(最终以鉴定为准)。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2012年4月13日签订了《房屋租赁合同》，约定反诉原告承租反诉被告长治市长兴北路容海苑小区临街4号房屋，其中第五条第1项约定：“租赁房屋交付乙方使用前，该房屋及原所属设施的维修责任由甲方承担，租赁房屋交付乙方使用后，乙方自行承担房屋所属设施及乙方的装修装饰部分的修缮义务，但甲方有义务配合乙方及时与物业公司联系协调进行维修”。2016年6月，租赁房屋开始出现漏水情况，反诉原告多次向反诉被告反映，要求反诉被告履行修缮义务进行修复，但反诉被告置之不理，导致租赁房屋二楼装修、沙发、空调损坏，无法正常经营，给反诉原告造成了严重的损失。后在反诉原告一再催促下，反诉被告敷衍了事地进行了一次维修，但根本没有解决问题，租赁房屋屋顶至今仍然存在漏水问题。此外，反诉原告欲自行修复漏水问题及空调等设施设备需要登上租赁房屋楼顶时，反诉被告拒绝与物业公司沟通，甚至不排除反诉被告授意物业公司阻止反诉原告登上楼顶。故租赁房屋漏水问题至今未能解决。综上所述，房屋漏水后的修缮是反诉原告的合同义务，但反诉被告多年来拒绝履约，给反诉原告造成了严重的经济损失。现反诉原告为了维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院在查清案件事实的基础上依法做出判决。反诉原告当庭放弃以上第1项诉讼请求。由于反诉被告主张本案租赁合同已经解除，同时租赁合同解除系因反诉被告未能提供符合合同约定的房屋所导致，故反诉被告一方面构成违约，另一方面反诉被告依法应当赔偿反诉原告装修残值损失。现反诉原告申请增加诉讼请求：3.请求依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金人民币24500元。4.请求依法判令反诉被告向反诉原告支付装修残值约300000元(最终以鉴定结论为准)。5.本案诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告山西省长治容海电力有限公司答辩：1.反诉被告与反诉原告对于租赁期间房屋修缮明确约定以房屋交付使用作为区分，交付使用前维修责任反诉被告承担，交付使用后维修责任由反诉原告自行承担。反诉被告仅有义务配合反诉原告及时与物业公司联系进行维修，该约定符合合同法第220条的规定，本案反诉被告无维修义务。2.反诉原告从2016年6月1日前应交下一租赁年度租金，但其违约未按约定交纳。反诉被告多次催要，反诉原告一直以经营不佳拖延支付，并未提及所谓漏水维修问题，直到2018年6月底反诉被告提出再不交租金要解除合同，反诉原告才以漏水为借口提出维修，反诉原告欠付租金与漏水无关，其拖欠支付租金早已累计3个月以上，达到合同约定的解除条件，反诉被告也于2018年8月31日以书面通知形式通知反诉原告解除合同，反诉原告违约至今未腾出房屋。反诉被告已与反诉原告解除合同，反诉被告无义务给反诉原告履行修缮义务，反诉第一条应驳回。该条当庭已经撤回。3.租赁合同第五条还约定，严禁反诉原告擅自改变房屋内部结构，由于装修而擅自改变房屋内部结构造成影响或损失，由反诉原告承担，装修设计、范围、工艺、用料等方案均须事先征得反诉被告书面同意后方可施工。反诉原告应合理使用所承租的房屋及附属设施，并应保证出租房屋使用期间的安全，如因使用不当造成损坏，反诉原告负责修复和赔偿。本案反诉原告装修未按约征得反诉被告书面同意，反诉被告交付房屋符合使用条件，房屋漏水根本不能排除反诉原告装修打孔破坏房屋所致，反诉被告非但不应赔偿反诉原告所谓1500000元损失，反诉原告应依约负责修复或赔偿反诉被告。4.反诉被告与反诉原告解除租赁合同符合合同约定，反诉原告并未在法定异议期提出异议，本案租赁合同已解除。根据合同第九条：“（1）本合同解除或终止后，乙方应及时将承租房屋及附属设施、设备交还甲方。甲方收回房屋验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出。当场难以检测判断的，应于十日内向对方主张。（2）乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。”及第五条二款“乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施并应保证出租房屋的使用期间的安全，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。严禁乙方擅自改变房屋的内部结构。由于装修而擅自改变房屋的内部结构造成影响或损失由乙方承担全部责任。装修设计、范围，工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致解除租赁合同的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种：（1）依附于房屋的装修归甲方所有。（2）要求乙方恢复原状。（3）向乙方收取恢复工程实际发生的费用。”的约定。本案反诉原告所谓装修残值应交还反诉被告，归反诉被告所有，不存在赔偿其所谓装修残值损失。5.反诉原告在2018年6月才向反诉被告提出所谓的漏水问题维修，并且反诉原告一再以经营困难为由减少租金或要求帮助解决部分维修费用，为了能尽快解决被告拖延交付租金的问题，反诉被告在2018年6月底作出让步，反诉被告承担维修费用已经做了维修，但是反诉原告仍不交租金，反诉被告无奈解除了合同，此前根本没有就维修有过争议。综上所述，反诉原告的反诉请求于理于法不能成立，其意在拖延经营不交房屋，请求人民法院驳回其不当反诉，维护反诉被告的合法权益。 本案当事人提交了证据，本院组织当事人进行了质证并对证据进行了确认。 原告提交了证据： 1.《长治市容海泰翔电力工程有限公司关于吸收合并成立各分公司的通知》，证明：2013年12月20日，原武乡通达电力有限责任公司吸收合并后成为长治市容海泰翔电力工程有限公司武乡分公司，长治市容海泰翔电力工程有限公司武乡分公司系长治市容海泰翔电力工程有限公司下属分公司。 2.《准予注销通知书》1份，证明：2018年11月14日，长治市容海泰翔电力工程有限公司武乡分公司注销。 3.《长治市容海泰翔电力工程有限公司2018年股东决定第1号》1份，证明：山西省长治容海电力有限公司整体吸收合并长治市容海泰翔电力工程有限公司并全部承继其债权债务。 4．《长治市容海泰翔电力工程有限公司2018年股东决定第3号》《注销公告》务1份，证明：长治市容海泰翔电力工程有限公司解散并注销。 5．《房屋租赁合同》1份，证明：原、被告双方于2012年4月13日签订了《房屋租赁合同》。合同约定：原告将位于长治容海苑小区面积840平方米的上下二层临街门面房出租给被告用于经营使用，房屋租赁期为8年，自2012年7月1日至2020年7月1日止；该房屋前三年每年租金250000元、第四、五、六年每年租金为300000元、第七、八年每年租金为400000元，被告应在每年的6月1日前缴清次年房租。该合同第八条、第十二条约定：在租赁期内，如被告欠房租累计3个月以上的，被告有权单方面解除合同，收回房屋，被告应按照合同期8年总租金的1%向原告支付违约金。 6.《房屋租赁证》1份，证明：2012年7月4日经城乡建设管理局审查，该房屋符合商业服务用房出租标准及有关租赁条件，并颁发了房屋租赁证，原告履行了交房义务。 7.《解除房屋租赁合同通知书》《快递查询单》各1份，证明：因被告拖欠房屋租金已近两年之久，依约原告有权单方解除合同。2018年8月31日，原告向被告送达了《解除房屋租赁合同通知书》要求解除合同，被告腾出房屋、结清租金和承担违约责任。 8.《银行转账凭证》8份、《收据》2支，证明:截止2017年11月2日，被告分8次向原告支付房屋租金1187076.15元。被告并未按合同约定时间支付租金。 9.《被告开具的发票》1支，证明：直至2018年12月18日，被告仍然在租赁房屋经营火锅店并未停业，不存在经营损失。 被告质证：证据1.2.3.4.6没有异议。证据5没有异议，但是被告在2016年房屋漏水之前从未拖欠过租金，被告因房屋漏水拒绝支付租金，并不属于违约。证据7没有异议，被告确实收到了快递，同意解除合同，但是解除合同的原因系原告违约，被告不承担违约责任。证据8的真实性予以认可，除支付该部分租金之外，被告还支付过16万元的租金原告没有统计。证据9真实性予以认可，被告所主张的房屋漏水问题，主要是对2层的经营产生了影响，同时空调不能修复的问题是在夏天对被告产生了影响，原告所提供的发票系在冬天产生，并不能客观的反映被告经营的事实。 被告提交了证据： 1.《房屋租赁合同》1份，证明：合同第五条约定：租赁房屋的防水工程并不是房屋约定的所属设施的范围，而应当属于房屋的主体部分，相应的维修责任应当由原告承担，与被告无关；被告承担维修义务的设施及装修部分出现损害时原告有义务配合与物业公司进行联系协调维修，但是本案中原告没有履行该义务。合同第六条第三款约定：租赁的房屋应当能正常使用，但是本案中的房屋因防水问题并不能正常使用，原告已构成违约；合同第十条第一款约定了原告违约情况下的违约金及损失的赔偿。 2．《收据》3支、《电子回单》1支，证明：2012年2月4日收据100000元、2012年9月11日电子回单50000元，2012年10月29日被告为原告支付房屋的暖气开通费和2011年欠付的取暖基本费共计12923.85元，该12923.85元与原告提供的第2支租金凭证和2013年12月16日的租金凭证合计金额正好是250000元，系下一年度的租金。12923.85元的原件在原告处。 3.《微信聊天截图》1份，证明：2016年6月份租赁的房屋开始漏水，经原、被告双方的负责人多次沟通始终未能解决；被告的空调损坏后上屋顶维修，原告拒绝与物业公司沟通，导致空调在夏天不能运营，给被告造成了损失。 4.《现场损失照片》23张、《租赁房屋的损坏视频光盘》1张，证明：被告租赁房屋的损坏状况。 5.《气象记录》，证明：2016年6月份到2018年11月份雨雪天气是318天，该期间内被告根本无法经营。 原告质证：证据1的合同第五条第2项明确房屋的修缮以房屋的交付为转移，租赁房屋的安全由被告负责；因使用不当造成损害由被告赔偿，还约定装修必须征得原告书面同意；合同的第六条第3项约定：房屋能使用的状态应理解为交付前；合同第十条约定也应当理解为交付前；本案的房屋交付时在2012年7月已被住建局确定符合租赁条件。证据2没有异议。证据3中2016年微信截图，并不是与原告的聊天记录，2016年和2017年被告并没有提出过漏水，真实性不认可，被告不止一个店，通话人和哪个店漏水均不祥，合同租赁期间维修由租房人自己负责；2018年的聊天记录被告是因为空调坏了影响营业，不存在不让被告维修的空调问题，聊天记录反映了原告同意与物业沟通修理空调；2018年6月29日被告提到漏水的问题，当时被告欠租金已一年半之久，漏水和支付租金没有关联，原告为了尽快收回租金做出让步，原告维修后要求对方赶紧交付租金，因原告2018年7月份维修后仍不交租金才解除了合同，原告的维修是调解的让步但不是合同义务。证据4中的财产损坏，由于被告已经使用了7年，物品的损坏并不能证明是漏水造成；漏水也不能排除被告损害房屋结构造成，房屋的维修义务就在被告。证据5天气预报真实性不予认可，与本案无关，没有单位加盖公章；天气预报不一定准确，也不能证明当天漏水，被告在2018年6月前没有向原告提起过漏水问题；被告反诉状中所说的维修费用应当是自行维修。 原告补充提交了证据： 《2018年8月18日付给河南公司的修缮费票据51000元》，证明：原告做出了让步，对房屋进行了修缮。被告质证：原告修缮的房屋存在缺陷，至今房屋还有漏水问题，聊天记录证实房屋修缮后仍进行过协调。 本院对以上原、被告提供的证据进行确认并在卷佐证。 综合原、被告的陈述、答辩和依真实性、合法性、关联性确认的证据，认定的事实如下： 2013年12月20日，武乡通达电力有限责任公司被吸收合并后成为长治市容海泰翔电力工程有限公司武乡分公司并隶属于长治市容海泰翔电力工程有限公司。2018年11月14日，长治市容海泰翔电力工程有限公司武乡分公司注销。山西省长治容海电力有限公司整体吸收合并长治市容海泰翔电力工程有限公司并全部承继其债权债务。 原、被告双方于2012年4月13日签订《房屋租赁合同》，合同约定:原告将位于长治的××街门面房出租给被告用于经营使用，房屋租赁期为8年，自2012年7月1日起至2020年7月1日止；该房屋前三年每年租金250000元，第四、五、六年每年租金为300000元，第七、八年每年租金为400000元，被告应于每年的6月1日前交清次年房租。截止2017年11月2日，被告共向原告交纳2012年7月1日至2017年7月1日共5年的租金1350000元，后不再向原告交纳租金。因原告没有交纳租金，原告于2018年9月2日向被告邮寄送达《解除房屋租赁合同通知书》，并要求被告在解除合同的15日内搬离后交还租赁房屋及附属设施并支付剩余的房租以及承担违约责任。被告同意解除合同，至本案判决时未腾出房屋。 本院认为：本案争议的焦点是租赁房屋漏水的修缮属于原告（反诉被告）、被告（反诉原告）哪一方应当承担的义务？《中华人民共和国合法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》第五条第1项约定：“租赁房屋交付乙方使用前，该房屋及原所属设施的维修责任由甲方承担，租赁房屋交付乙方使用后，乙方自行承担房屋所属设施及乙方的装修装饰部分的修缮义务，但甲方有义务配合乙方及时与物业公司联系协调进行维修。”租赁房屋从2012年7月1日交付给被告（反诉原告）使用时符合租赁条件。被告（反诉原告）在租赁房屋经营到2016年6月，因为长达四年的日晒雨淋等作用，租赁房屋开始漏水，影响到被告（反诉原告）的经营，本院确认租赁房屋造成漏水是因为防水损坏造成，防水设施属于房屋的所属设施，故防水设施的修缮在被告（反诉原告）使用房屋期间属于被告（反诉原告）的义务，原告（反诉被告）没有义务修缮房屋；同时根据微信记载由于被告（反诉原告）经营过程中空调损坏，联系原告（反诉被告）协调物业进行修理，原告（反诉被告）也进行了协调；《房屋租赁合同》的第六条第3项约定：“甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于正常使用的状态。”原告（反诉被告）交付房屋符合以上的约定，从该条上看不出有原告（反诉被告）在租赁期间一直应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于正常使用的意思。综上所述，原告（反诉被告）不构成违约。鉴于被告（反诉原告）从2017年7月1日后没支付租金已超过《房屋租赁合同》约定的3个月，系违约，且原告（反诉被告）和被告（反诉原告）已于2018年9月2日自愿解除合同，但被告（反诉原告）至今占用房屋没有腾出，本院根据原告（反诉被告）的诉讼请求确认被告（反诉原告）于2019年8月1日后十五日内腾出房屋，被告（反诉原告）应支付原告租金（2018年9月2日前）和占用费（2018年9月2日后，比照租金）共733333元；根据《房屋租赁合同》第十二条第1.4项约定的拖欠房租3个月以上的，原告（反诉被告）有权单方解除合同收回房屋，被告（反诉原告）除交回房屋外还应按照8年期合同总租金2450000元的1%支付给原告（反诉被告）违约金24500元。原告（反诉被告）并没有违约，被告（反诉原告）也没有履行维修义务，本院对被告（反诉原告）提出对维修费用、财产损失和经营损失的鉴定不予支持，被告（反诉原告）提起反诉请求的维修费用80000元、财产损失70000元、经营损失1360000元和违约金24500元也不予支持；因《房屋租赁合同》第五条第2项约定因被告（反诉原告）的责任导致租赁合同解除的，依附于房屋的装修归原告（反诉被告）所有，故本院也无法支持被告（反诉原告）提出的对涉案租赁房屋的装修残值进行鉴定以及反诉请求的装修残值300000元。综上所述，应当驳回被告（反诉原告）的反诉请求。 鉴于双方均不同意调解，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十七条的规定，判决如下： 一、被告长治市祥宇餐饮有限公司于2019年8月1日后十五日内腾出租赁原告山西省长治容海电力有限公司的位于长治市××路门面房。 二、被告长治市祥宇餐饮有限公司于本判决生效后十日内支付山西省长治容海电力有限公司租金和占用费共733333元，并支付违约金24500元。 二、驳回反诉原告长治市祥宇餐饮有限公司的反诉请求。 案件受理费11674元，被告长治市祥宇餐饮有限公司负担11235元，原告山西省长治容海电力有限公司负担439元。反诉案件受理费10610元，反诉原告长治市祥宇餐饮有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。 审 判 长  魏志忠 人民陪审员  暴安平 人民陪审员  安静华 二〇一九年七月十九日 书 记 员  秦 帅