常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0482民初7309号原告陈建业，男，1963年4月18日生，汉族，住常州市天宁区。委托代理人史智卓，江苏博爱星律师事务所律师。被告常州市金斯敦减震材料科技有限公司，住所地常州市金坛区金武路8号。法定代表人张艳平，该公司董事长。委托代理人赵海轩，江苏宏银律师事务所律师。原告陈建业诉被告常州市金斯敦减震材料科技有限公司（以下简称金斯敦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案受理后，依法适用普通程序于2017年12月20日、2018年4月16日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告陈建业的委托代理人史智卓、被告金斯敦公司的委托代理人赵海轩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈建业诉称，原告陈建业系江苏神力塑业有限公司（以下简称神力公司）的法定代表人。被告金斯敦公司承租神力公司的厂房，拖欠租金等，后神力公司将此债权转让给陈建业。为维护原告的合法权益，诉至法院要求被告支付房屋占有使用费、物业费以及电费等共计人民币228244.34元[1、2016年3月1日至2017年9月6日的物业费29280元；2、2016年尾欠电费29000元；3、2017年3月1日至2017年9月6日房屋租金93205.48元；4、2016年3月1日至2017年9月6日的房租开票费用47418.07元；5、2017年6月拖欠电费29340.79元]，并从立案之日起按同期同档银行贷款利率支付利息，直至被告还本付息之日为止。被告金斯敦公司辩称，神力公司与金斯敦公司确实存在租赁关系，2013年3月1日至2016年2月29日签订有书面合同，之后又续租一年，即至2017年2月28日止。2016年4月支付的180000元包含第四年的租金151000元及29000元的预付电费。因神力公司与江苏省金坛经济开发区管理委员会（以下简称管委会）于2016年8月30日签订收购合同，故神力公司无权向金斯敦公司收取租金等。经审理查明，2013年3月1日，神力公司（甲方）与常州市阿尔法特沥青有限公司（乙方，现名称变更为金斯敦公司）签订厂房租赁合同一份，双方约定：甲方将位于金坛金武路8号厂区内的11号楼A座部分（租赁建筑面积1510平方米）出租给乙方；租赁期间3年，即2013年3月1日至2016年2月29日；厂房租金100元/㎡/年（不含税），每年租金151000元，租金分期支付；甲方出具发票，乙方需承担甲方开具发票的各项税务税金；租赁期间，甲方对厂区内的门卫、保安及物业管理，向乙方每月收取管理费人民币1600元。2016年4月11日、12日，被告金斯敦公司分两次合计向神力公司支付180000元，转账凭证附言处备注为房租。2017年4月12日，神力公司开具人民币180000元的发票（含税），该发票注明租赁时间为2016年3月1日至2017年2月28日。2016年8月30日，管委会（甲方）与神力公司（乙方）签订开发区国有土地使用权收购合同一份，双方约定：甲方收购乙方位于常州市金坛经济开发区金武路8号国有土地使用权，乙方应在2017年9月1日之前将地块交付甲方；乙方不得再利用该地块及地上附着物进行转让、出租、抵押等活动；在地块未完全交付给甲方之前，已腾空的房屋及其他租赁户由乙方负责管理，一切责任由乙方承担，甲方概不负责。2016年2月-8月，金斯敦公司用电金额12217.46元、24067.26元、26441.14元、23757.32元、12767.32元、13231.49元、7369.14元。同期实际支付的金额为12217.46元、24067.26元、0元、23757.32元、10208.6元、13231.49元、7369.14元。2016年12月-2017年5月，金斯敦公司用电金额分别为18055.18元、24873.03元、17634.09元、34690.27元、36976.82元、31787.45元，该阶段平均用电金额为27336.14元。原告为印证其主张的29340.79元的用电量提交了2017年6月包含金斯敦公司三家在内总用电量78889.90元、另两家公司的用电量为38941.89元、14679.45元，即25268.56元。2017年6月21日，金斯敦公司出具说明一份，该说明载明：本人同意在2017年6月30日止停止生产将生产线搬出，在后期产生的损失与神力公司无关。诉讼中原告陈述：被告一直占用厂房使用至2017年7月，此后开始撤场，但除四个罐以外被告直至2017年9月1日都未向神力公司交还厂房。2017年10月，神力公司先后两次向金斯敦公司寄送债权转让通知书。2018年3月19日，管委会向本院出具情况说明一份，该说明载明：对贵单位需要调查事实说明如下：我委对神力公司的国有土地使用权、地上建筑物（附作物）及其他资产进行收购。依据双方于2016年8月30日签订的收购合同，神力公司应于2017年9月1日前将该地块交付我委，合同约定在此期间的土地、房屋等资产由神力公司负责管理。神力公司未将该地块交付我委前，应按合同履行相关管理义务，涉及土地、厂房的租赁费或占用费、水电费、物业费等，可由神力公司收取，其中该公司收取的上述款项应属于我委的部分，另行与该公司进行结算。同年4月12日，管委会又向本委出具情况说明一份，该说明载明：属于我委部分土地厂房的租金等，不再授权神力公司收取，由我委直接与实际使用人收取或结算。2018年4月20日，陈建业向本院递交要求追加管委会为第三人的申请书一份，主要理由为管委会先后出具两份情况说明，前后矛盾，追加为第三人有利于查明案情。诉讼中，依据原告陈建业的申请，本院冻结了被告金斯敦公司的银行存款及执行款项。上述事实，有当事人陈述、厂房租赁合同、发票、转账凭证、收购合同、说明等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。金斯敦公司从神力公司处承租厂房并签订租赁合同，可以证明双方之间存在租赁关系，且该租赁关系不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应予维护。关于神力公司有无收取租金等的权利问题：根据《合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，神力公司与金斯敦公司签订了租期三年的书面合同，合同到期后，金斯敦公司继续使用租赁物，神力公司也未提出异议，故双方形成不定期的租赁合同关系。神力公司与管委会签订收购合同系租赁关系存续期间所签，故该收购合同不得出租的约定不影响已经缔结的租赁关系。被告金斯敦公司辩称神力公司违反其与管委会不得出租的约定而无权主张权利的辩解意见，本院不予采纳。基于神力公司与管委会签订的收购合同，神力公司于地块交付前租赁户由神力公司负责管理、一切责任由神力公司负担，管委会不负责，故神力公司基于涉案厂房的使用权收取租金等，并不违反法律规定，本院予以准许。收取租金等的截止时间为2017年8月底。陈建业申请追加管委会为第三人，本院不予准许。被告金斯敦公司辩称涉案厂房的物权已转移，神力公司无权收取租金等的意见，本院不予采纳。2017年下半年，神力公司将其基于租赁合同等对金斯敦公司享有债权转让给其法定代表人陈建业，陈建业于2017年11月诉至本院主张权利，本院予以准许。关于厂房租金标准的问题：神力公司与金斯敦公司并未就三年期满后的后续租金有明确书面约定。被告金斯敦公司汇款180000元时明确备注用途为房租，结合神力公司于2017年4月12日开具的180000元的发票（含税），本院认定2016年3月至2017年2月间的租金为180000元（含税价）。关于厂房租金问题：金斯敦公司作为承租人未能提交有效证据证明其返还时间，结合其出具的说明、收购合同及双方陈述，本院认定支付租金的期间为2017年3月至8月，即租金为90000元（含税）。关于税金税费的问题：年租金180000元已包含税款，原告主张的税金税费等，于法无据，本院不予支持。关于物业费的问题：2016年3月至2017年8月的物业费为28800元（1600元/月*18个月）。关于电费：1、2016年电费：结合开票金额与实际缴费的情况，原告要求被告支付电费人民币29000元，符合法律规定，本院予以支持。被告金斯敦公司辩称180000元中包含该29000元电费，与汇款凭证载明的情况不符，本院不予支持。2、2017年6月电费：被告金斯敦公司辩称当月未全月生产，即未全月用电，这与其出具的说明相左，故该辩称意见，本院不予采纳。按神力公司与金斯敦公司的交易习惯，双方应共同抄表确认用电量，但原告未能提交有效证据证明其主张的29340.79元系双方确认的结果，被告确实在当月存在用电的事实但否认此金额，结合金斯敦公司2016年12月至2017年5月间平均用电金额27336元及三家租赁户的用电差额，对25268.56元的部分，本院支持。关于利息损失：上述欠款合计人民币173068.56元，原告主张自2017年11月9日起至实际支付之日止按同期银行贷款利率计算的利息损失，符合法律规定，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告常州市金斯敦减震材料科技有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告陈建业租金等款项合计人民币173068.56元及利息（自2017年11月9日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。二、驳回原告陈建业的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4724元、保全费1770元，合计人民币6494元，由原告负担1194元，被告负担5300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方人数提交上诉状副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  史春海人民陪审员  倪美华人民陪审员  虞惠萍二〇一八年七月九日书 记 员  庄海燕