海口市秀英区人民法院 判 决 书 （2018）琼0105民初3684号 原告：欧祥忠，男，1971年2月7日出生，汉族，住海口市。 委托诉讼代理人：陆竹筠，海南东方国信律师事务所律师。 被告：海口投源实业开发有限公司，住所地：秀英区海盛路**蓝城商务大厦。 法定代表人：王之明，总经理。 委托诉讼代理人：李琳、蔡秦波，海南问源律师事务所律师。 原告欧祥忠与被告海口投源实业开发有限公司（以下简称投源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陆竹筠，被告的委托诉讼代理人李琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欧祥忠向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2015年5月1日起至2017年2月27日期间的逾期交房违约金12140元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年8月19日，原、被告双方签订《海南省保障性住房预售合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的位于海口市××区经济适用房、限价房项目中的3#住宅楼508房，房屋面积为61.39平方米，房屋总价款为239421元。至此，原告向被告完全履行了支付购房款的义务。根据《海南省保障性住房预售合同》第十二条约定，被告应于2015年4月30日前将经海口市建设工程质量安全监督站验收合格的房屋交付原告。根据《海南省保障性住房预售合同》第十四条的约定，被告逾期交房在180日之内，每逾期一天，原告有权要求被告每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。以上违约金应于房屋实际交付之日起90日内向原告支付。但被告违反了合同的约定，迟迟不按约定的期限交房，严重影响了原告的使用。直至2017年2月27日，被告才向原告发出《入伙通知书》，通知达到交房条件。综上，原被告签订的《海南省保障性住房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。被告不按照合同约定的期限和条件履行交房义务的行为已经构成严重违约，应当按照合同约定承担违约责任。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，请依法判允所求。 被告投源公司辩称：一、因政府及相关部门的行政行为影响，被告可依照合同第十二条的约定予以延期交房。根据双方签订的《海南省保障性住房预售合同》第十二条的约定，如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实给予延期：1、因不可抗力且甲方在事实发生之日起30日内告知乙方的；2、上述不可抗力是指自然灾害、以外事故（如战争、暴乱等）以及政府及相关部门的行政行为。本案涉及永秀花园北一区项目系海口市保障性安居工程项目，建设场地的清场工作由国土部门及相关政府部门负责。项目开工以来，因场地清场问题，致使项目在艰难和阻碍中建设。被告多次向政府及相关部门去函，请求政府协调解决项目场地内附属物的拆迁问题，并尽快启动拆除工作，但该政府及相关部门一直未能彻底解决该问题，由此严重影响了案涉项目的建设、验收及交付工作。既然政府及相关部门的行政行为的影响真实存在，并且被告也通过张贴《公告》的方式向业主告知了相关的情况。故被告依约可以延期交房。二、《海南省保障性住房预售合同》是原、被告充分协商一致订立的有效合同，既然双方对房屋的交付时间有明确的补充约定，应视为双方的真实意思表示。原、被告订立的《海南省保障性住房预售合同》明确约定“在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内”向原告交付房屋，这是双方充分协商一致的真实意思表示，双方应严格遵照上述约定履行。三、原、被告的合同补充协议（附件九）第四条约定：“因违反本合同或本补充协议约定而产生的利息，赔偿款及违约金数额合计最高不得超过该商品房总价款的5%。”该条合同对合同双方均有约束力，海口市中级人民法院和海南省高级人民法院的同类案例的裁判文书明确认定了该条款的效力。故退一步来讲，假使被告应承担违约责任，那么原告主张的违约金超出该商品房总价款的5%的部分，也不应得到法律的支持。综上，被告逾期交房并未违反合同约定，原告的诉讼请求没有事实与法律的依据，请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2014年8月19日，原、被告双方签订《海南省保障性住房预售合同》，合同约定，原告购买被告开发建设的位于海口市××区经济适用房、限价房项目中的3#住宅楼508房，房屋面积为61.39平方米，房屋总价款为239421元。合同第十二条（一）约定被告应当在2015年4月30日前向原告交付该房屋；第十二条（二）约定该房屋交付时应当符合第5项该商品房经海口市建设工程质量安全监督站验收合格，补充约定：本合同第十二条交付条件仅选择第5项所列条件。在满足该条款条件下一次性付款付完全款并在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内，银行按揭贷款或公积金贷款办理完相关手续，银行放款并在海口市房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内，被告向原告交付该房屋。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、因不可抗力且被告在事实发生之日起30日内告知原告的；2、上述不可抗力是指自然灾害、意外事故及政府及其相关部门的行政行为。合同第十四条约定，被告未按照第十二条约定的期限和条件将房屋交付给原告，原告要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。合同补充协议附件九第四条约定：因违反本合同或本补充协议约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过该商品房总价款的5%。合同签订后，原告按照合同约定在本合同签订时支付购房款168421元，在2016年10月28日支付余款71000元。被告分别于2014年11月26日、2016年12月7日向原告开具发票作出收款确认。2017年1月13日，海口市建设工程质量安全监督站做出《关于永秀花园北一区经济适用房、限价房施工二标施工质量监督的意见》，内容为：永秀花园北一区经济适用房、限价房施工二标工程，建设规模4栋29-32/1层，总建筑面积：54767.91平方米，经建设单位组织勘察、设计、监理、施工等单位组成验收组，对施工单位完成设计和合同约定的初装饰工程质量进行了竣工验收，验收组结论为：该工程的施工质量合格，同意验收。经我站监督，该工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准符合建设工程质量管理有关规定。同年2月17日，被告向原告送达入伙通知书并向原告交付涉案房屋。 上述事实，有《海南省保障性住房预售合同》、《销售不动产统一发票》、《个人贷款支付凭证》、入伙通知书、《关于永秀花园北一区经济适用房、限价房施工二标施工质量监督的意见》、《海口市国土资源局关于市投源公司申请临时用地的复函》，当事人陈述及开庭笔录等证据为凭，足以认定。 本院认为，本案的争议焦点是：一、投源公司是否存在逾期交房行为并承担逾期交房的违约责任；二、如何计算逾期交房违约金。1、关于投源公司是否存在逾期交房的行为的问题。投源公司辩称因政府及相关部门的行政行为导致其延期交房，这符合合同约定的延期交房条件，不属于逾期交房。但其提交的一系列证据不足证明政府部门的原因造成延期交房，因此对其提交的证据，本院不予采信。投源公司还辩称双方约定欧祥忠“在海口巿房屋维修资金管理中心办理完住宅专项维修资金备案之日起一个月内”，投源公司向欧祥忠交付房屋，因此投源公司没有逾期交房。但投源公司直至2017年2月27日才向欧祥忠送达入伙通知书，欧祥忠才能办理住宅专项维修资金备案。该条款与投源公司于2015年4月30日前交房的约定相矛盾，且由于投源公司的行为欧祥忠直至2017年2月27日才能办理交房手续，投源公司应当承担逾期交房的违约责任，欧祥忠主张投源公司支付逾期交房违约金有合同和法律依据，应予以支持。2、如何计算逾期交房违约金的问题。由于投源公司存在逾期交房行为，已构成违约，其应向欧祥忠支付逾期交房违约金。投源公司辩称欧祥忠主张支付违约金12140元超过了涉案商品房总价款的5%，违反了合同约定。合同第十四条约定，投源公司未按照第十二条约定的期限和条件将房屋交付给欧祥忠，欧祥忠要求继续履行合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，投源公司按日计算向欧祥忠支付全部已付款万分之一的违约金。合同补充协议（附件九）第四条约定：“因违反本合同或本补充协议约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过该商品房总价款的5%”该条款对合同双方均具有约束力。根据从双方约定交付房屋之日起到实际交付房屋之日止，按日计算投源公司应向欧祥忠支付逾期交房违约金为12140元，超过了合同约定的该商品房总价款的5%，本院予以调整。涉案商品房的总价款为239421元，按照合同约定，投源公司应向欧祥忠支付不超过该商品房总价款5%即11971元的违约金。综上所述，投源公司抗辩理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告海口投源实业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧祥忠支付2015年5月1日至2017年2月27日逾期交付海口市秀英区永桂开发区永秀花园北一区经济适用房、限价房项目中的3#住宅楼508房的违约金11971元； 二、驳回原告欧祥忠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费104元，减半收取52元，由被告海口投源实业开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审 判 员 韩       诚 二〇一八年七月三十一日 法官助理 张   一   晨 书 记 员 王莉莎[核对位置]