福建省安溪县人民法院执 行 裁 定 书(2018)闽0524执异20号案外人：谢飞燕，女，1976年2月3日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：刘霓翩，福建省铭群律师事务所律师。申请人：陈明章，男，1974年3月11日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。委托诉讼代理人：陈战英，福建安荣律师事务所律师。被申请人：王美镇，男，1974年4月28日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。本院在审理申请人陈明章与被申请人王美镇合伙协议纠纷一案中，根据申请人陈明章的财产保全申请，于2018年5月28日作出（2018）闽0524民初3084号民事裁定书，查封了登记在被申请人王美镇名下的址在安溪县凤城镇中山街58号百盛华府2号楼D-1604房产（以下简称讼争房产）。案外人谢飞燕于2018年6月4日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。谢飞燕称，2016年12月间，谢飞燕通过房产中介公司福建安溪诚益房地产营销策划有限公司于王美镇协商，约定王美镇将其向安溪县小城镇建设投资有限公司购买的讼争房产以人民币135万元转让给谢飞燕。2016年12月30日，谢飞燕、王美镇中介公司三方签订了《定金收款合同》，谢飞燕当场通过银行转账给王美镇10万元。2017年1月4日，三方签订《房屋买卖合同》，约定购房款除已付的定金外，谢飞燕应于双方共同到厦门市公证处办理完成全权委托公证的当日支付100万元；于2017年4月1日支付15万元；讼争房产的转移登记手续完成并取得受理单的3日内支付余款10万元；同时还对购房的其他事宜进行约定。买卖合同签订当日，王美镇与妻子苏丽英授权委托黄世春代为办理房产权属过户登记手续，并到厦门市公证处办理公证。公证办理完毕时，谢飞燕当场通过银行转账支付给王美镇83.5万元。2017年1月5日，谢飞燕与丈夫黄河强再次转账支付16.7万元。2017年4月6日，黄河强转账支付15万元，合计支付购房款人民币125.2万元（包含王美镇已付的房屋装修押金2000元）。2017年1月4日，王美镇将涉案房产的商品房买卖合同原件、销售不动产发票等材料和钥匙移交给异议人。2017年1月5日，谢飞燕到物业公司即安溪县扬德物业管理有限公司办理业主变更手续。2017年7月11日，谢飞燕对涉案房产进行装修，嗣后入住。2018年1月8日，谢飞燕以王美镇的名义缴纳涉案房产的契税、专项维修基金等，并将《商品房买卖合同》原件、销售不动产发票、契税发票等材料提交给安溪县房地产开发公司办理产权登记。2018年5月31日，谢飞燕得知上述房产被法院查封。综上，王美镇与谢飞燕签订的《定金收款合同》、《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容并未违反法律、法规的规定，因此该合同依法成立且合法有效。谢飞燕按照合同约定支付绝大部分的购房款人民币125万元后，就已经合法、善意取得该房产的所有权。且王美镇在收到购房款的当日就将房产交付给谢飞燕，由谢飞燕到物业公司办理业主变更手续，并已实际装修、入住，即谢飞燕已实际合法占有取得该房产，是事实上的产权所有人。虽然谢飞燕至今没有取得房产的权属证书，但未能办理产权证书的原因是开发商延迟办理造成的，谢飞燕并没有过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，谢飞燕与王美镇签订的买卖合同是在法院查封之前，且谢飞燕已支付绝大部分购房款（同意将余款10万元交付给法院）并已合法占有房产，因此人民法院对上述房产不得查封、拍卖。据此，恳请贵院裁定撤销（2018）闽0524民初3084号民事裁定书，中止对讼争房产的执行，并解除查封措施。陈明章称，一、王美镇苏丽英是否将讼争房产出售给谢飞燕，陈明章完全不清楚，且有理由相信是王美镇苏丽英为逃避债务作出的虚假转让，故《房屋买卖合同》无效。二、《房屋买卖合同》未经房屋共有人苏丽英签名确认，谢飞燕也没有提供苏丽英授权给王美镇代为签字的手续，事后未征得苏丽英同意，该合同不是合法有效的合同，不受法律保护。三、贵院只是查封讼争房产，并不是执行拍卖，且该房产至今登记在王美镇苏丽英名下，属于他们的夫妻共同财产。谢飞燕至今没有付清全部购房款，该房产不属于人民法院不得查封、扣押、冻结的情形，谢飞燕的理由不能成立，请求依法驳回其异议请求。谢飞燕提交下列证据支持其异议主张：1.身份证复印件；2.定金收款合同复印件；3.房屋买卖合同复印件；4.建设银行客户交易明细清单、中国银行交易凭证；5.结婚证、中国银行交易凭证、物业公司押金票据、收条一张、中国农业银行交易凭证，均为复印件；6.收条三张复印件；7.公证书、委托书复印件；8。移交清单、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、增值税普通发票复印件；9.物业公司收款收据、证明、营业执照、水费查询缴费卡、电费票据；10.税费缴纳凭证、完税证明、银行交易清单；11.办理不动产材料收件单；12.物业公司证明复印件；13.（2018）闽0524民初3084民事裁定书复印件；14.福建省安溪县诚益房地产营销策划有限公司的证明。上述复印件均与原件核对无误。对上述证据，陈明章认为证据1没有意见，证据2真实性无法确认，对证据3-8的证据三性均有意见，证据9-12真实性无法确认，证据13没有意见。本院查明，1999年10月13日，谢飞燕与黄河强办理结婚登记手续。2014年11月24日，王美镇作为买受人与安溪县小城镇建设投资有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买讼争房产，双方约定一次性付购房款1272732元。2017年1月4日，王美镇苏丽英作为出售方（甲方）、谢飞燕作为购买方（乙方）、安溪县诚益房地产营销策划有限公司作为见证方（丙）共同签订《房屋买卖合同》一份，约定：乙方以人民币135万元的价格购买讼争房产，付款方式为乙方于2016年12月20日支付甲方10万元，双方到厦门市行政服务中心办理全权委托公证，乙方拿到公证书当日支付100万元，乙方于2017年4月1日支付15万元，剩余10万元待甲方受托人配合乙方办理房屋所有权转移登记和变更土地登记首选完成后，房产交易窗口和土地交易窗口出具受理单当日起3日内支付。合同签订后，谢飞燕依约共支付给王美镇1250000元及装修押金2000元。王美镇于2017年1月4日向谢飞燕移交合同原件及相关发票。谢飞燕于2017年1月5日前往讼争房产的物业管理公司办理业主变更手续，并交纳讼争房产的水电费。谢飞燕丈夫黄河强于2018年1月2日缴交讼争房产的税费。谢飞燕于2018年1月8日向开发商提交办理产权登记应提交的材料。百盛华府客服中心提交证明，百盛华府2号楼至今尚未办理不动产权利登记，所有业主未取得产权证书。陈明章与王美镇合伙协议纠纷一案，本院于2018年5月28日根据陈明章的财产保全申请，作出（2018）闽0524民初3084号民事裁定书，裁定查封讼争房产。谢飞燕于2018年7月4日将剩余购房款10万元缴交至本院。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，谢飞燕与王美镇苏丽英签订的《房屋买卖合同》时间在本院查封之前。关于《房屋买卖合同》中苏丽英签名的问题。从谢飞燕提交的公证书中可以看出，苏丽英与王美镇将房屋的相关权利公证委托给黄世春，结合王美镇与谢飞燕签订的合同中付款方式提到的甲方受托人，以及公证书中的签名笔迹与《房屋买卖合同》中签名笔迹一致与福建省安溪县诚益房地产营销策划有限公司的证明，苏丽英对讼争房屋的买卖是知情同意的。王美镇苏丽英与谢飞燕之间签订的合同是双方真实意思表示，合法有效。王美镇的移交相关合同以及发票以及谢飞燕缴纳水电、税费的行为以及物业管理公司的证明，足以证实其已合法占有该不动产。谢飞燕与王美镇约定的购房款为135万元，谢飞燕已向王美镇支付125万元，且将剩余的购房款10万元交至本院。谢飞燕在本院查封之前已经提交办理房屋产权登记的相关材料，因讼争房产所在楼盘尚未能办理产权登记，可见，谢飞燕未办理过户登记非因自身原因。综上，谢飞燕对本案讼争房屋享有足以排除强制执行的权益，其异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对址在安溪县凤城镇中山街58号百盛华府2号楼D-1604室房产的执行。案外人、申请人对本裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。审判长 陈 志 生审判员 吴 进 生审判员 苏 清 丽二〇一八年七月十日书记员 上官志坚附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：……（十一）其他需要裁定解决的事项。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”