北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终4854号上诉人（原审原告）：司马郡平，男，1972年10月1日出生。委托诉讼代理人：梅钟，北京市中永律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京安华世纪房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区开放东路13号院4号楼第三层办公区3072室。法定代表人：王维,总经理。委托诉讼代理人：石建军，北京市营建律师事务所律师。上诉人司马郡平因与被上诉人北京安华世纪房地产开发有限公司（以下简称安华世纪公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2018)京0108民初10165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。司马郡平上诉请求：维持原审判决第一项，改判原审判决第二项为安华世纪公司向我方支付2014年11月30日至2016年1月30日的违约金共计：453073．93元。事实和理由：本案诉讼时效中断时间应当是我方提起诉讼进入调解程序的时间计算，即2017年11月30日；且无论依据《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）还是北京高院的相关意见，都应当支持我方主张的2015年10月1日之后的违约金范畴。安华世纪公司辩称，同意原审法院判决。司马郡平向一审法院起诉请求：1、安华世纪公司立即向我支付自2014年11月30日至实际办理房产证之日2018年3月12日止的违约金（按每日已付款的万分之一即1824．27元计算）；2、诉讼费由安华世纪公司负担。一审法院认定事实：2009年12月23日，安华世纪公司(出卖人)与司马郡平(买受人)签订《商品房预售合同》，约定司马郡平购买安华世纪公司开发的北京市海淀区17A商品房（以下简称诉争房屋），预测建筑面积397．09平方米。其中套内建筑面积314．7平方米，单价57852．82元，全部房屋价款18206283元。其中第十五条第三款约定：买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、委托办理产权的费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人；买受人自行向相关单位缴纳第二十三条约定的物业服务费用、供暖费、买受人需要自行缴纳的其他费用，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。第二十条第二款约定：商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用×元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按合同附件八第7条处理。合同还对其他条款作出了约定。另该合同附件八为《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》，其中第5-2条约定：…买受人在办理该商品房交付手续前，应按预售合同规定向出卖人缴清全部应付房款、违约金（如有）、出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息（如有）和罚息（如有）、委托出卖人代缴的专项维修资金和契税，并出示向相关单位缴纳物业服务费、供暖费，及其他应由买受人承担的费用的缴纳凭据，办理委托出卖人或出卖人指定的代办机构代办该商品房的产权证的手续，包括但不限于签署授权委托书、提供办理产权证和抵押登记需要买受人提供的全部资料（上述委托期限应直至产权登记办理完毕后终止）、支付委托费用，否则出卖人有权推迟该商品房交付期限直至买受人缴清上述费用并提供全部材料，而无须承担任何违约责任。第7-1条约定：买受人委托出卖人或出卖人指定的代理机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记的，应按照合理的市场价格向出卖人或出卖人指定的代理机构支付委托费用。第7-2条约定：买受人在向出卖人预缴清办理产权证所需缴纳的契税、专项维修资金，并向出卖人或出卖人指定的代理机构提供了办理产权证需由买受人提供的全部资料和支付委托费用后，如因出卖人责任，买受人未能在预售合同约定的时间内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，合同继续履行的，出卖人每逾期一日，按已付房价每日万分之壹向买受人支付违约金。后双方签订《补充协议（实测面积结算）》，确定诉争房屋实测建筑面积为396．98平方米，其中套内面积为315．33平方米，最终总价款为18242729．73元。2009年12月31日，司马郡平向安华世纪公司交付第一笔购房款7322729．73元,2010年3月11日，司马郡平向安华世纪公司交付第二笔购房款10920000元。安华世纪公司对上述费用均予以认可，称购房款已经全额缴纳。2016年6月7日，安华世纪公司取得海淀区玉渊潭南路11号院3号楼的不动产权证书。2018年3月13日，司马郡平取得了北京市海淀区玉渊潭南路11号院3号楼17层1单元1701号房屋所有权证。庭审中，司马郡平要求安华世纪公司按合同约定标准即已付房款每日万分之一的标准支付自2014年11月30日至2018年3月12日止的违约金。安华世纪公司表示司马郡平没有先行依约履行交付委托书的义务，不同意支付违约金。关于违约金标准，安华世纪公司提出司马郡平主张的违约金标准过高，要求降低违约金。一审法院认为，司马郡平与安华世纪公司签订的《商品房预售合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应严格依约履行各自的合同义务。依据双方当事人所签商品房预售合同的约定，出卖人负有进行初始登记及受买受人委托办理转移登记之义务，现安华世纪公司未能在合同约定的期间内完成上述义务，已构成违约，应当就此承担违约责任，即依约向司马郡平偿付违约金。安华世纪公司未在合同约定期限内为司马郡平办理诉争房屋的转移登记系其未能及时办理初始登记所致，其主张无法办理转移登记系因司马郡平未及时办理委托材料的抗辩理由，法院不予采信。关于违约金期间，司马郡平未举证证明曾在提起本案诉讼之前向安华世纪公司主张过相关权利，故2016年1月31日之前的违约金部分已经超过诉讼时效，法院不予支持。安华世纪公司主张司马郡平的部分请求超过诉讼时效，于法有据，法院予以采信。鉴此，安华世纪公司应向司马郡平支付2016年1月31日至2018年3月12日的违约金。关于违约金数额，安华世纪公司提出合同约定的违约金计算标准过高，司马郡平亦未举证证明实际损失，故法院结合司马郡平所诉受损情况、合同的实际履行情况及当事人的过错程度，决定适当予以降低，酌定安华世纪公司偿付司马郡平违约金82万元，对于超出部分，法院不予支持。综上，法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、北京安华世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付司马郡平逾期办理房产证违约金82万元；二、驳回司马郡平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。该法自2017年10月1日起施行。本案中，司马郡平主张的2015年10月1日之前的违约金，在《民法总则》施行前已时效届满，故法院不再予以支持，对于其主张2015年10月1日之后的违约金，应适用三年诉讼时效，至起诉时未届满，法院应予支持。一审法院仅支持2016年1月31日之后的违约金，适用法律不当，本院予以纠正，并对违约金数额相应予以调整。司马郡平经本院释明未提出其实际损失的数额，对其不同意降低违约金的意见本院不予支持。综上所述，司马郡平的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予变更。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初10165号民事判决第二项；二、变更北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初10165号民事判决第一项为北京安华世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付司马郡平逾期办理房产证违约金95万元；三、驳回司马郡平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费11389元，由司马郡平负担5973元（已交纳）；由北京安华世纪房地产开发有限公司负担5416元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费8096元，由司马郡平负担5772元（已交纳）；由北京安华世纪房地产开发有限公司负担2324元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  朱文君审 判 员  刘秋燕二〇一八年七月二十三日法官助理  叶康喜书 记 员  李昊婷