广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初1226号 原告：中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行，住所地广西壮族自治区南宁市园湖南路**。 代表人：林海，该行行长。 委托诉讼代理人：张晔朸，北京市盈科（南宁）事务所律师。 委托诉讼代理人：刘昕婷，北京市盈科（南宁）事务所律师。 被告：邓美玲，女，1984年10月28日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 被告：广西保利龙湖蓝湾发展有限公司，住所，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区朱槿路**越南园区保利铭门div> 法定代表人：李运有，该公司董事长。 委托诉讼代理人：岑晨，该公司法务专员。 委托诉讼代理人：梁飞，该公司法务专员。 案由：金融借款合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2018年2月23日 开庭时间：2018年7月18日 当事人到庭情况： 原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行（以下简称建行园湖支行）：委托诉讼代理人刘昕婷到庭。 被告邓美玲：未到庭（传票送达时间：2018年6月30日）。 被告广西保利龙湖蓝湾发展有限公司（以下简称保利公司）：委托诉讼代理人岑晨到庭。 原告诉请要点 诉讼请求：1、解除原告与被告邓美玲于2016年5月10日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号450605201-2012-20160582230）；2、被告邓美玲偿还原告借款本金523688.91元、拖欠利息16235.86元、罚息594.06元（截止到2018年1月16日，含合同约定的拖欠利息、罚息），共计540518.83元，以后的利息（含合同约定的拖欠利息、罚息）按约定利率计至欠款还清时止；3、被告邓美玲承担原告为实现债权而支出的律师费15329元及本案全部诉讼费用；4、原告对权属被告邓美玲名下的南宁市兴宁区邕武路20号山渐青高层住宅21号楼2216号房折价或者拍卖、变卖的价款由原告有限享有受偿权；5、被告保利公司对上述债务承担连带还款责任。 事实与理由：被告邓美玲于2016年5月10日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》借款54万元，并用其房产作为抵押担保。被告邓美玲收到借款后未按约定归还借款本金及利息，已构成违约。被告保利公司作为保证人，应对邓美玲的债务承担连带清偿责任。 被告答辩要点 被告邓美玲未作答辩。 被告保利公司辩称，为了更快实现债权，建议原告以变卖、拍卖方式处置抵押物，因该案件案情简单，原告主张律师费用过高，请法庭酌情予以调整。 认定事实及法律适用 一、认定事实 1、合同编号：《个人住房（商业用房）借款合同》（编号:450605201-2012-20160582230）； 2、签订日期：2016年5月10日； 3、借款金额、期限：54万元、2016年5月10日至2036年5月10日； 4、利率：浮动利率，按基准利率上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次； 5、违约责任：借款逾期的，贷款人有权按罚息利率计收利息，不能按时支付的利息，按合同约定计收罚息和复利，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上加收50%；借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息的构成违约，贷款人有权解除合同，要求借款人立即清偿借款本息，并赔偿因其违约给贷款人造成的损失；贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费等由借款人承担等； 6、担保：（1）被告邓美玲（抵押人）以位于南宁市兴宁区邕武路20号山渐青高层住宅21号楼2216号房为该笔贷款提供抵押；抵押担保范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、公告费等）。2014年12月20日，该房屋办理《预购商品房抵押权预告登记》（邕房预字第1731410号），原告为预告登记权利人。邓美玲所购房屋未办理《房屋所有权证》和《房屋他项权证》； （2）2012年9月10日，原告（债权人、乙方）与被告保利公司（保证人、甲方）签订《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》（编号：4500600092012027，约定保证人为购买位于南宁市兴宁区邕武路20号项目所属之山渐青高房产（住房/商业用房）而与乙方发生借贷关系的全部债务人在2012年9月10日至2022年9月10日期间的债权提供最高额保证，最高限额为18亿元，被担保的债权包括贷款本金、利息、罚息及乙方实现债权的费用（包括诉讼费、律师费、拍卖费及其他相关费用等）。甲方提供连带责任保证，保证期间自每笔借款合同乙方与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日等。 7、合同的履行：2014年5月10日，原告向邓美玲发放借款54万元。截至2018年1月16日，邓美玲积欠利息16235.86元、罚息594.06元，借款余额为523688.91元。原告为实现本案债权委托律师代理诉讼支出律师费15329元。 以上事实，有被告身份证明、《个人住房（商业用房）借款合同》、《贷款支付凭证》、《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》、贷款对账单、律师费发票、庭审笔录等为证，本院予以确认。 二、法律适用 1、合同效力：原告建行园湖支行分别与被告邓美玲、保利公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》意思表示真实，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。2、合同解除：原告已依约发放借款54万元，但被告邓美玲未按合同约定还款付息，已构成违约，致使双方在合同中约定解除合同的条件已成就，原告要求解除合同，本院予以支持。 3、合同解除后的责任：合同解除后，当事人应当偿还全部借款本息，故原告请求判令邓美玲偿还借款本金523688.91元及相应利息，本院予以支持。关于利息，借款合同借款期限内的利息计算标准有约定的从约定；关于罚息利率，因合同约定的罚息利率按合同约定利率上浮50%的标准并未超过中国人民银行逾期贷款利率上限，故原告诉请按照合同约定的罚息利率计付罚息，本院照准。关于律师费,因合同对律师费问题已有明确约定，原告提交了证明本案律师费已实际发生的律师费发票，故邓美玲应承担的律师费为15329元。 4、原告抵押权实现问题：预告登记并不等同于物权登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。本案中，邓美玲以其所购房屋为原告设定抵押权，原告对此项请求权进行了预告登记，原告为抵押权预告登记权利人。由于该房尚未完成现实物权的本登记，原告在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对邓美玲抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对邓美玲抵押房屋的处分，但并非对邓美玲抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故原告对邓美玲抵押房产的抵押权尚未设立，其不享有对预告登记房屋行使抵押权并优先受偿的权利，对原告要求对预告登记房产优先受偿的主张，本院不予支持。 5、被告保利公司的责任：原告、保利公司在《个人住房(商业用房)借款最高额保证合同》中约定保利公司为位于南宁市兴宁区邕武路20号项目所属之山渐青高房产（住房/商业用房）而与乙方发生借贷关系的全部债务人在2012年9月10日至2022年9月10日期间的债权提供最高额保证，保证责任为抵押房产办理房产证及他项权证书并交由建行园湖支行之日止，因邓美玲所购房屋尚未办妥现房抵押形态的抵押登记，故保证合同所附保证责任解除条件并没有成就，原告有权要求保利公司承担相应的保证责任。保利公司承担保证责任后，有权向邓美玲追偿。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行与被告邓美玲于2014年7月21日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号:450605201-2012-20160582230），合同解除时间为本判决生效之日； 二、被告邓美玲向原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行偿还借款本金523688.91元； 三、被告邓美玲向原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行支付利息（利息计算：1、计至2018年1月16日的利息为16235.86元，罚息594.06元；2、以523688.91元为基数，自2018年1月17日起至实本案判决生效之日止，按合同约定的借款利率上浮50%计付；从本案判决生效次日起至实际偿清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率分段计付）； 四、被告邓美玲向原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行支付律师费15329元； 五、被告广西保利龙湖蓝湾发展有限公司对被告邓美玲上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任。被告广西保利龙湖蓝湾发展有限公司承担保证责任后，有权向被告邓美玲追偿； 六、驳回原告中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行的其他诉讼请求。 案件受理费9421元，由被告邓美玲、广西保利龙湖蓝湾发展有限公司负担。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并于上诉期届满之日起七日内预交上诉费。逾期不交也不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄 艳 人民陪审员  黄日萍 人民陪审员  朱卫红 二〇一八年七月十九日 法官 助理  朱力克 书 记 员  周嘉晖 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。