湖南省宁乡市人民法院行 政 判 决 书（2018）湘0124行初64号原告林义机，男，1982年1月14日出生，汉族，居民，住福建省长乐市。委托代理人林燕、陈棋，北京中银（福州）律师事务所律师。被告宁乡市自然资源局（原宁乡市国土资源局），住所地宁乡市玉潭镇花明北路148号。法定代表人罗亿清，该局局长。出庭负责人彭宏献、周伏良，均系该局副局长。委托代理人姜志乾，该局政策法规科工作人员。委托代理人杨泽辉，湖南光阳律师事务所律师。被告宁乡市不动产登记中心，住所地宁乡市花明北路市民之家。法定代表人黎运泉，该中心主任。委托代理人夏文利，该中心工作人员。第三人湖南恒基房地产开发有限公司，住所地宁乡市玉潭镇楚沩东路建材市场271号。法定代表人陈碧霞，该公司执行董事。委托代理人江中，湖南严明律师事务所律师。第三人湖南沃邦健康产业发展有限公司，住所地长沙高新开发区桐梓坡西路518号德邦生物医药园一期工程1号车间3楼。法定代表人毛德彪，该公司总经理。委托代理人曾璐璐，湖南鼎昌律师事务所律师。原告林义机诉被告宁乡市住房保障局及第三人湖南恒基房地产开发有限公司（以下简称湖南恒基公司）、湖南沃邦健康产业发展有限公司（以下简称湖南沃邦公司）房屋行政登记一案，本院于2018年6月7日受理立案后，经本院向原告释明变更被告为宁乡市国土资源局（现已更名为宁乡市自然资源局），同时追加宁乡市不动产登记中心为共同被告。同年6月12日分别向被告宁乡市自然资源局、被告宁乡市不动产登记中心、第三人湖南恒基公司、湖南沃邦公司送达了起诉状副本及应诉通知书。因第三人湖南恒基公司于2018年8月6日就商品房预售合同纠纷向本院另行提起民事诉讼，本案中止审理，2018年10月25日第三人湖南恒基公司撤回了民事诉讼，本案恢复审理。2018年12月10日，因宁乡市公安局决定对陈泽强、陈颖杭涉嫌伪造印章案立案侦查，本案再次中止审理，2019年5月24日本案恢复审理。本院依法组成合议庭，分别于2018年11月30日、2019年6月10日公开开庭进行了审理，原告林义机委托代理人陈棋，被告宁乡市自然资源局负责人周伏良、彭宏献，委托代理人姜志乾、杨泽辉，被告宁乡市不动产登记中心委托代理人夏文利，第三人湖南恒基公司委托代理人江中，第三人湖南沃邦公司委托代理人曾璐璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林义机诉称：2010年6月12日，陈某向第三人湖南恒基房地产开发有限公司购买了位于宁乡市香江国际第1幢107房的房屋一套，双方于当日签订《商品房买卖合同》，合同编号：20081189107。后陈某于2011年11月因病去世，原告刘美玉、陈秀娟、陈诗章、陈诗文系陈某直系亲属，亦系陈某第一顺序法定继承人。根据《商品房买卖合同》的约定，由第三人湖南恒基房地产开发有限公司向被告申请办理商品房预售合同备案手续，并申请办理预告登记。合同签订后，由于第三人湖南恒基房地产开发有限公司与建筑公司建设工程施工合同纠纷产权证一直无法办理，直至2017年下半年第三人湖南恒基房地产开发有限公司与建筑公司诉讼调解并结案，结案后方才可以办理。2018年4月份，原告到被告处办理产权证时突然被告知合同已经于2018年被注销，并告知是以公证处公证委托的方式注销原商品房买卖合同。但是，陈某已于2011年11月因病死亡，陈某及其直系亲属也从未授权任何人办理注销手续，被告对该注销行为未尽到审查义务，其作出的具体行政行为主要证据不足、违反法定程序且明显不当。合同注销备案后，第三人湖南恒基房地产开发有限公司直接将不动产变更登记至刚成立不足一个月的第三人湖南沃邦健康产业发展有限公司名下。原告认为在陈某本人巳死亡，并且未授权任何人办理商品房买卖合同注销的情况下，直接注销陈某与开发商签订的商品房买卖合同，故被告作出注销陈某与第三人开发商签订的商品房买卖合同的具体行政行为错误，故依法应当予以纠正。第三人湖南恒基房地产开发有限公司、湖南沃邦健康产业发展有限公司是本案的买卖过户的直接当事人，与本案的判决有直接利害关系，应当列为本案的第三人参加诉讼。综上所述，原告作为陈某第一顺位法定继承人，享有遗产继承权，被告作出注销陈某与第三人湖南恒基房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同的具体行政行为没有事实与法律依据，存在主要证据不足、违反法定程序且明显不当等应于撤销的法定情形，应当予以撒销并纠正，故向法院提出如下诉讼请求：1、请求贵院依法撒销被告作出的关于注销陈某与第三人湖南恒基房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号:20081189107)备案登记的具体行政行为；2、请求贵院依法撒销被告宁乡市不动产登记中心作出的关于注销陈某《房屋预告登记证明》的具体行政行为；3、请求贵院依法责令两被告重新作出具体行政行为：撤销第三人湖南恒基公司过户给湖南沃邦健公司变更登记行为。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、林义机身份证，拟证明原告诉讼主体资格；2、商品房买卖合同，拟证明原告向湖南恒基房地产开发有限公司购买宁乡香江国际第1幢101号不动产，并就该商品房买卖合同在宁乡县房屋产权管理服务中心登记备案；3、购房发票，拟证明原告向湖南恒基房地产开发有限公司购买宁乡香江国际第1幢101号不动产，并已足额支付全部购房款；4、房屋预告登记证明，拟证明原告就宁乡香江国际第1幢101号不动产在宁乡县房屋产权管理服务中心进行预告登记（预告登记号为：宁房预玉潭字第××号）；5、退房证明，拟证明被告作出具体行政行为；6、福建省福州市长乐公证处出具的《回复函》，拟证明林义机的受托人陈颖杭所持“福建省福州市长乐公证处”的“公证书”系虚假材料。被告宁乡市自然资源局辩称：一、有关涉案不动产预告登记的注销和转移登记的办理情况，被告宁乡市不动产登记中心已经举证予以答辩，并在举证期限内提供了相关证据予以证实，我局完全同意，不再重复答辩和举证。二、宁乡市不动产登记中心实施的对涉案不动产预告登记的注销和转移登记行为，符合不动产登记的相关规定，依法并无不当。1、关于预告登记的注销，《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条作出了原则规定，原囯土资源部制定的《不动产登记操作规程》第15.4条从适用、申请主体、申请材料、审查要点等方面对此作出了专门规定。本案中，对涉案不动产预告登记的注销，系基于不动产预告登记的权利人和义务人双方的共同申请，并提供了操作规程所要求的申请材料，登记机关经审查后，认为符合注销登记的操作规定，据此办理的注销登记行为并不存在如原告诉称的未予审查、主要证据不足、违反法定程序的问题。原告诉请撤销注销行为的主要理由，是认为预告登记权利人陈某早在2011年11月即已因病死亡，其本人不可能申请办理或委托他人代为申请办理注销，原告作为继承人也没有委托他人代为申请办理注销。但我局认为，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定，当事人可以委托他人代为申请不动产登记，且经公证的授权委托书无须委托人、代理人共同到登记机构现场签订。本案中，因原告并未将陈某死亡的情况向登记机关告知和报备，登记机关并不清楚陈某早在2011年11月即巳因病死亡的事实。而申请人在申办注销预告登记时，向登记机构提供了经过公证的授权委托书，登记机构没有理由不予釆信。如果陈某确已在2011年11月即巳因病死亡，那么就有人涉嫌提供伪造的虚假材料骗取登记，伪造公证书的行为还有可能涉嫌犯罪。原告可以根据《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零四条规定向公安机关报案查处，也可据此追究行为人的民事赔偿责任。但根据不动产登记的法律法规规定，不动产登记机构在办理不动产登记履行审查职责时，是以形式审查为主、实质审查为辅，就本案而言，不动产登记机关并无如原告诉称的未予审查、主要证据不足、违反法定程序的过错。2、关于转移登记，《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条、《不动产登记操作规程》第9.3条等均有明确规定。被告宁乡市不动产登记中心已经举证证明为第三人办理的涉案不动产的转移登记系依法依规办理，无不当情形，更不存在需要撤销和重新作出具体行政行为的情形。如果原告认为第三人就涉案不动产的买卖存在侵害原告合法权益的情形，原告可另行提起民事诉讼。登记机关可根据该民事诉讼的生效裁决视情决定是否需要撤销该转移登记。但在此之前，登记机关无法定理由予以撤销。综上，宁乡市不动产登记中心作出的房屋登记具体行政行为于法有据，合法合规；原告诉讼请求无事实和法律依据，不能成立，依法应予驳回。被告宁乡市自然资源局未提交证据。被告宁乡市不动产登记中心辩称：一、被告不动产登记中心对原告预告登记予以注销的行为没有违反相关法律法规的规定1、《房屋登记办法》第十二条明确规定，申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：一）因合法建造房屋取得房屋权利；二）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；三）因继承、受遗赠取得房屋权利；四）有本办法所列变更登记情形之一;五）房屋灭失；六）权利人放弃房屋权利；七）法律、法规规定的其他情形。从上述规定可以看出，预告登记需双方共同到登记机关申请办理2、《长沙市房屋登记办法》第八条明确规定，申请房屋登记，当事人可以亲自申请，也可由其代理人代为申请;申请人应当使用中文名称或姓名。当事人亲自申请的，应当提交木人的身份证明。委托代理人代为申请的，应当提交授权委托书和代理双方的身份证明;其中涉及处分自然人房屋的，其委托事项应当进行公证的，按照国家规定予以办理;境外申请人委托代理人代为申请的，应当按照国家规定提交经公证或者认证的授权委托书。3、2017年12月6日、12月13日、12月25日，第三人湖南恒基房地产开发有限公司先后在宁乡市国土资源局门户网站刊登预告登记证明遗失声明，声明因保管不善，将香江国际56户不动产登记证明作废，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条的规定申请补发，56户名单中有陈某，即原告刘美玉的丈夫、陈秀梅、陈诗章、陈诗文的父亲。4、2018年1月18日，陈某的受托人陈颖杭持经公证且盖有钢印的授权委托书和第三人开发商湖南恒基房地产开发有限公司的受委托人段容容共同到我中心申请办理107号房屋的预告注销登记。我中心根据双方提交的不动产登记申请书、陈某的身份证复印件、商品房买卖合同、解除商品房买卖合同协议、公证授权委托书、湖南恒基房地产开发有限公司于2017年12月6日在宁乡市国土资源局门户网站刊登的登记证明遗失声明、授权委托书办理了预告登记证明注销符合《中华人民共和国不动产登记暂行条例实施细则》第二十八的规定。综上，被告不动产登记中心认为被告不动产登记中心系依法依规依程序对原告刘美玉的丈夫、陈秀梅、陈诗章、陈诗文的父亲陈某所购房屋预告登记予以注销，不存在违法不妥之处。二、被告不动产登记中心向第三人湖南恒基房地产开发有限公司颁发不动产首次登记合法有效2017年10月17日，第三人湖南恒基房地产开发有限公司向被告不动产登记中心提交申请办理香江国际107号房屋的不动产首次登记(即栋证登记），其向被告不动产登记中心提交了申请书、企业法人营业执照、法定代表人身份证、授权委托书、受托人身份证、国有土地使用权出让合同、不动产登记实地查看表、不动产权籍调查成果审查表、勘测成果表、竣工验收图、宗地图、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、宁（1）预国用（2007）第502号国有土地使用权证、商品房预（销）售许可证、竣工测量技术报告、宁乡县发展和改革局关于核准湖南恒基房地产开发冇限公司建设“沿江风光带香江国际”项目的批复、宁乡县城乡规划服务办公室出具的〈关于香江国际相关建筑面积的函〉、宁乡县促进房地产业持续健康发展工作协调领导小组办公室函、宁乡县公安消防大队建筑工程消防验收意见书、报告和土地置换示意图、宁乡县物业管理服务中心出具的证明、宁乡县建筑工程质量监督站出具的〈关于对宁乡县香江国际商住楼结构安全性检测评定的监督意见〉、户室面积对照表、107室不动产登记申请书、湖南恒基房地产开发有限公司授权书、受委托人身份证、房屋分户平面图、宗地图等材料。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条明确规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；(二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣丁的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。被告不动产登记中心依据第三十五条的规定向其颁发0015142号不动产权首次登记权证程序合法，没有违反有关法律法规的规定。三、被告不动产登记中心向第三人湖南沃邦健康产业发展有限公司颁发不动产权证合法有效2018年1月29日，湖南恒基房地产开发有限公司和湖南沃邦健康产业发展有限公司共同向被告不动产登记中心提出申请办理香江国际1栋107号房屋的转移登记，向被告不动产登记中心提交了不动产登记申请书、营业执照、授权委托书、受托人身份证、商品房买卖合同、房屋分户平面图、宗地图、关于申请香江国际业主办理合同更名手续的报告、房屋合同备案证明、不动产首次登记权证、宁乡县促进房地产业持续健康发展工作协调领导小组办公室函以及《关于香江国际部分业主不动产销售发票处置意见的函、契税发票、物业维修基金交存证明等相关材料。《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条明确规定，中请国有建设用地使用权及房屋所冇权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一)不动产权属证书；（二)买卖、互换、赠与合同；（三)继承或者受遗赠的材料；（四)分割、合并协议；（五)人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七)相关税费缴纳凭证；（八)其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。被告不动产登记中心依据第三十八的规定向第三人湖南沃邦健康产业发展有限公司颁发0024385号不动产权证程序合法，不存在违法不妥之处。综上所述，被告不动产登记中心认为，被告不动产登记中心对陈某的预告登记予以注销、被告不动产登记中心向第三人湖南恒基房地产开发有限公司颁发不动产首次登记、被告不动产登记中心向湖南沃邦健康产业发展有限公司颁发不动产权证符合《不动产登记暂行条例实施实则》的有关规定，被告不动产登记中心系依法依规依程序办理。被告宁乡市不动产登记中心为支持其答辩意见，在举证期限内向本院提交了如下证据：1、201801240010846、853号受理回执单存根、不动产登记申请书（预告注销登记）、宁乡县商品房买卖合同、不动产登记证明遗失声明、(香江国际）、授权委托书、身份证、解除商品房买卖合同协议，拟证明证明陈泽强本人于2018年1月24日和开发商湖南恒基房地产开发有限公司的受委托人段容容共同到不动产登记中心申请办理其所购的201、301室预告注销登记；不动产登记中心根据双方提交的不动产登记申请书、商品房买卖合同、解除商品房买卖合同协议、湖南恒基房地产开发有限公司于2017年12月6日在宁乡市国土资源局门户网站刊登的登记证明遗失声明办理了预告登记证明注销符合《中华人民共和国不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条的规定；2、201801180007857、869号、受理回执单存根、不动产登记申请书（预告注销登记）、商品房买卖合同、不动产登记证明遗失声明(香江国际）、公证书、授权委托书、身份证、解除商品房买卖合同协议，拟证明周艳钦2018年1月3日公证授权陈颖杭办理其所购103、109室预购商品房预告注销登记等业务，周艳钦的受托人陈颖杭于2018年1月18日和开发商湖南恒基房地产开发有限公司的受委托人段容容共同到不动产登记中心申请办理103、109室预告注销登记；不动产根据双方提交的不动产登记申请，身份证、商品房买卖合同、解除商品房买卖合同协议、公证书、湖南恒基房地产开发有限公司于2017年12月6日在宁乡市国土资源局门户网站刊登的登记证明遗失声明、授权委托书办理了预告登记证明注销符合《中华人民共和国不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条的规定；3、201801180007899号、875、885受理回执单存根、不动产登记申请书（预告注销登记）、商品房买卖合同、不动产登记证明遗失声明(香江国际）、公证书，拟证明陈炳星、陈碧娟、林义机三人于2018年1月4日公证授权陈颖杭办理其所购108、111、101室预购商品房预告注销登记等业务，仨人的共同受托人陈颖杭于2018年1月18日和开发商湖南恒基房地产开发有限公司的受委托人段容容共同到不动产登记中心申请办理108、111、101室预告注销登记；不动产登记中心根据双方提交的不动产登记申请书、仨人的身份证、商品房买卖合同、解除商品房买卖合同协议、公证书、授权委托书、湖南恒基房地产开发有限公司于2017年12月6日在宁乡市国土资源局门户网站刊登的登记证明遗失声明办理了预告登记证明注销符合符合《中华人民共和国不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条的规定；4、201801180007891号、907、912受理回执单存根、不动产登记申请书（预告注销登记）、商品房买卖合同、不动产登记证明遗失声明(香江国际）、公证书，拟证明陈泽武、陈某、王少飞三人于2018年1月5日、1月3日公正授权陈颖航办理其所购112、107、119、120室预购商品房预告注销登记等业务，仨人的共同受托人陈颖杭于2018年1月18日和开发商湖南恒基房地产开发有限公司的受委托人段容容共同到不动产登记中心申请办理112、107、119、120室预告注销登记；不动产登记中心根据双方提交的不动产登记申请书、仨人的身份证、商品房买卖合同、解除商品房买卖合同协议、公证书、授权委托书、湖南恒基房地产开发有限公司于2017年12月6日在宁乡市国土资源局门户网站刊登的登记证明遗失声明办理了预告登记证明注销符合符合《中华人民共和国不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条的规定；5、不动产登记信息表、不动产登记申请书、企业法人营业执照、法定代表人身份证、授权委托书、受托人身份证、国有土地使用权出让合同、不动产登记实地查看表、不动产权籍调查成果审查表、勘测成果表及图纸、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、土地使用权证、商品房预（销）售许可证、竣工测量技术报告、批复、函、消防验收意见书、报告、证明、监督意见、户室面积对照表、房屋分户平面图等材料，拟证明2017年11月7日，第三人湖南恒基房地产开发有限公司向我中心申请办理香江国际1栋101号房屋的不动产首次登记即栋证登记，提交不动产登记申请书、企业法人营业执照、法定代表人身份证、授予权委托书、受托人身份证、国有土地使用权出让合同、不动产登记实地查看表、不动产权籍调查成果审查表、勘测成果表、竣工验收图、宗地图、建设工程规划许可证，建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、宁（1）预国用（2007）第502号土地使用权证、商品房预（销）售许可证、竣工测量技术报告、宁乡县发展和改革局关于核准湖南恒基房地产开发有限公司建设“沿江风光带香江国际”项目的批复、宁乡县城乡规划服务办公室关于香江国际相关建筑面积的函、宁乡县促进房地产业持续健康发展工作协调领导小组办公室函、宁乡县公安消防大队建筑工程消防验收意见书、报告和土地置换示意图、宁乡县物业管理服务中心出具的证明、宁乡县建筑工程质量监督站出具的监督意见、户室面积对照表、101室不动产登记申请书、湖南恒基房地产开发有限公司授权书、受委托人身份证、房屋分户平面图、宗地图等材料，我中心根据其申请依据《不动产登记暂行条例实施细则第三十五条之规定向其颁发0015058号不动产首次登记权证程序合法，没有违反有关法律法规的规定；6、不动产登记信息表、不动产登记申请书、营业执照、委托书、身份证、商品房买卖合同、图纸、合问备案证明、不动产首次登记权证、函、契税发票、物业维修基金等材料，拟证明2018年1月29日，湖南恒基房地产开发有限公司与湖南沃邦健康产业发展有限公司共同向我中心申请办理不动产转移登记，向我中心提交了不动产登记申请书、营业执照、委托书、身份证、商品房买卖合同、房屋分户平面图、宗地图、关于伸请香江国际业主办理合同更名手续的报告、合同备案证明、不动产首次登记权证、宁乡县促进房地产持续健康发展工作协调领导小组办公室函以及关于香江国际部分业主不动产销售发票处置意见函、契税发票、物业维修基金交存证明等材料，我中心根据他们的申请依据《不动产登记暂行条例》第三十八的规定向湖南沃邦健康产业发展有限公司颁发0002439号不动产权证程序合法，没有违反有关法律法。第三人湖南恒基公司述称，纵观原告所诉，原告之所以要求：撤销被告宁乡市住房保障局关于注销陈某与答辩单位签订的商品房买卖合同（合同编号20081189107）的具体行政行为及要求被告宁乡市住房保障局重新作出具体行政行为撤销答辩单位过户给湖南沃邦健康产业发展有限公司的变更登记行为。其主要理由是在办理注销陈某与湖南恒基房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号20081189107）行为时原告不清楚，也未同意，系湖南恒基房地产开发有限公司单方行为。湖南恒基房地产开发有限公司认为原告非本案适格诉讼主体，湖南恒基房地产开发有限公司与原告之间未建立商品房买卖合同关系，应依法裁定驳回原告的起诉，具体理由如下：湖南恒基房地产开发有限公司与原告之间未建立商品房买卖合同关系，原告所述没有事实和法律依据。2010年年初，因答辩单位开发的宁乡香江国际小区与施工方湖南北山建筑有限公司发生纠纷，为防止北山建筑申请财产保全冻结湖南恒基房地产开发有限公司全部资产，2010年6月12日，湖南恒基房地产开发有限公司以陈某的名义与湖南恒基房地产开发有限公司签订了合同编号为20081189107号的《商品房买卖合同》，并办理相应的网签手续，上述过程中，陈某均未参与合同的签订，网签及预告登记的办理，也未向湖南恒基房地产开发有限公司交纳过购房款，缴纳相关税费，湖南恒基房地产开发有限公司也从未将房屋交付给陈某（根据合同约定，购房款362561元在2010年6月12日前支付，湖南恒基房地产开发有限公司应在2010年6月30日交付给陈某），涉案房屋在再次出让之前也一直处于湖南恒基房地产开发有限公司控制之下，且处于可交付的条件。另一方面，从该合同注明的签订日期至今陈某也从未向答辩单位提出过要求履行该合同的要求，也未通过任何的途径向答辩单位主张过该房屋的权利。湖南恒基房地产开发有限公司与北山建筑纠纷解决后，湖南恒基房地产开发有限公司解除了以陈某名义进行的合同网签备案登记。从上述事实可知，湖南恒基房地产开发有限公司与陈某之间未实质性建立商品房买卖合同关系，陈某与本案不具有直接的利害关系，相应网签登记、预告登记及注销不会对原告产生实质性的权利义务影响，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第十项规定：“下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围：（十）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为。”，应依法裁定驳回原告起诉。综上所述，原告所诉不符合行政诉讼的受理条件，应依法裁定驳回原告的起诉。第三人湖南恒基公司未提交证据。第三人湖南沃邦公司述称，我公司在与恒基公司签订合同以后履行了支付房款的义务，并且在申请办理不动产变更时资料齐全，程序合法，依据物权法第九条的规定，我公司依法已取得涉案房屋的所有权，被答辩人要求撤销恒基公司过户给我公司的变更登记行为缺乏依据。第三人湖南沃邦公司向本院提交了如下证据：1、不动产登记中心登记信息表，2、不动产登记产权证，证据1-2拟证明涉案房产已经登记在沃邦公司名下，沃邦公司对涉案房产拥有所有权；3、银行转账凭证，拟证明答辩人沃邦公司已向恒基公司履行了其合同义务，支付全部房款。本院依法向宁乡市公安局调取了以下证据：1、宁公（治）立字[2018]2849号立案决定书；2、鉴定文书；3、根据原告的申请调取了陈泽强的相关银行流水信息。经庭审质证，原告对被告宁乡市不动产登记中心的证据发表了如下质证意见：证据1、真实性合法性有异议；证据2，林义机的公证委托书（89页内容）“兹证明陈炳星于2018年1月4号来我处”，这个与申请人林义机身份信息明显不符，即使是从形式上也能看出该份公证书是造假的，且从事后原告取得的证据也可以证明该公证书是造假的，是两被告的审查存在问题，其他证据意见是基于基础的注销行为是违法的，因此后期所作出的变更登记行为也是违法的，应当予以撤销。被告宁乡市国土资源局、第三人湖南沃邦公司对上述证据无异议。第三人湖南恒基公司对受理原告登记行为的合法性存疑，其他无异议。原告对第三人湖南沃邦公司的证据质证意见：对证据1-2无异议；证据3真实性有异议，沃邦所谓的购买房产的行为是从恒基公司购买。但是其款项是支付给陈泽强，而且相关款项只有几十万，是否为本案涉房产的购房款无法核实，同时提醒法庭注意一下，沃邦公司其名下股东包括陈颖航，陈颖航同时也是恒基公司当时办理注销登记的受托人，也是该案提交伪造公证书的嫌疑人，与沃邦公司和恒基公司存在一定的关联，甚至我们怀疑沃邦公司的实际控制人也是陈泽强。本案第三人既然提供了两个账户，一个收款一个付款的账户，希望法庭对该两个账户的资金往来进行调查。且付款时间是2018年10月付款的，是在本案起诉之后才付款。证据中会计凭证上明确载明的是付陈泽强往来款，所以这并不是购房款，且其中有一条是付给其他人的款项，无法确认是否与本案有关联。提供的流水总的金额是700多万，但实际所有房产的价值没有700多万，且能说明陈泽强和沃邦公司之间是存在关联的。通过以上的说明，我们认为沃邦公司与恒基公司签订商品房买卖合同并办理不动产登记双方也不是出于真实买卖的目的进行。被告提供的公证委托书中并没有注销预告登记的权限，因此被告也没有尽到审查职责。被告宁乡市国土资源局对证据1-2无异议，证据3，与不动产的登记行为无关联性，该流水不是办理不动产登记的必要资料。被告宁乡市不动产登记中心对证据1-2无异议，对证据3银行流水不发表质证意见，当时2015年1号文件是可以先证后税。第三人湖南恒基房地产开发有限公司对证据无异议。被告宁乡市国土资源局、被告宁乡市不动产登记中心对原告证据质证意见为：证据1，加盖有福州市公安局阜山派出所公章的该份证明的证据形式存在问题，村委会没有经办人在该证明上签名，如果这些印章属实，对该证明的内容不持异议，该证明的真实性请求法庭予以核实；证据2，无异议，证据3-4，一、是否存在开发商借名登记，或者是原告与开发商恶意串通的情形，原告是否实际支付了购房款，这些情况存疑。原告以此来主张涉案不动产的权利，是否恰当也存疑。我认为必须先由原告方与第三人恒基公司就涉案房产买卖关系的真实性与合法性理顺清楚之后才能做出结论。第二、这些证据不能证明不动产登记具体行政行为存在错误。证据5，证明目的有异议，该证据不是被告单位出具的退房证明，加盖公章的单位与两被告没有关联性，出具该退房证明的是宁乡县房地产市场信息管理服务中心，所以不能达到原告的证明目的，但是该证明从内容来看证明了原来办理的预售登记的买卖双方协商退房的行为事实。证据6公证处的回复函，同意第三人恒基公司的意见，补充一点，即便该回复函内容属实与本案相关联，那也是有关行为人伪造虚假资料骗取虚假登记的行为，其责任根据相关规定应由行为人承担，原告刚才说公安机关已经立案，因此被告认为办案应当待公安机关侦查有结果之后再继续审理。第三人湖南恒基房地产开发有限公司对原告证据1三性、证明目的无异议，证据2，真实性关联性有异议，该合同不是林义机本人签订的，双方没有达成购买房屋的真实意思表示，相应合同未发生合同效力，证据3，真实性有异议，因为原告无法提供相应的原件，无法确认其真实性，实际上原告也没有按照相关发票所记载的金额缴纳相应的购房款以及税费，双方之间没有实际履行商品房买卖合同的行为，证据4、预告登记因为没有原件，无法确认真实性，合法性有异议，相关权证的办理应该是原告没有参与也没有授权任何一方参与办理，本诉该预告登记的合法性就存疑，证据5，三性无异议，证明目的有异议，这不是一个具体的行政行为，不会对原告的权利义务产生影响，证据6、合法性关联性有异议，从形式上来看，该证据只加盖了公证处的印章，没有经手人签字，在形式上不符合民诉法证据原则的规定，该回复函没有附带回复函中注明的三份公证书的复印件，无法确认其比对的公证书到底是哪一份，因此无法直接证明是其诉称的本案办理相关权证注销的公证书。第三人湖南沃邦健康产业发展有限公司对该证据未发表质证意见。对本院调取的证据，原告对证据1、2真实性无异议，认为该证据恰恰可以证实被告据以作出具体行政行为所依据的证据即公证文书系虚假，在该组证据提交之后被告应当重新做出具体行政行为，并纠正原登记行为。对证据3因看不清原来的沃邦公司和恒基公司签订的买卖合同的时间，要求第三人说明买卖合同的交易时间。因为如果银行流水时间是在购房之前，那么就不能作为购房的凭证。第三人提供的购房凭证总金额对不上，商品房买卖合同明确规定是一次性付款，根据付款流水可以证实并非一次性付的购房款。被告宁乡市自然资源局对证据1、2三性无异议，但该证据未能查实实施伪造公证书行为的行为人，且该证据虽然能够证明公证书系伪造但并不必然导致所有登记行为的撤销。银行流水与被告方登记行为不具有关联性，真实与否被告不发表意见。被告宁乡市不动产登记中心对证据1、2的质证意见同被告宁乡市自然资源局的意见，对证据3真实性无异议，其他意见同被告宁乡市自然资源局的质证意见。第三人湖南恒基公司对证据1、2没有异议，对证据3真实性关联性无异议，但是要说明的是整个登记程序是走的一手房买卖的登记程序，对登记的合同之外，第三人之间签订了一个总的购房合同，约定的是分期付款，第一期的房款沃邦公司足额支付了，因为本案的行政诉讼后续的购房款暂未支付。作为定案证据，应当真实、合法，且与本案相关联，经庭审质证，本院认为原告提供的1-5真实、合法，与本案相关联，能证明相关案件事实，本院予以采信，证据6其合法性不予采信。被告宁乡市不动产登记中心的证据1、2、4与本案无关联，不予采信，证据3涉香江国际1栋101号房屋预告注销登记部分的证据其合法性不予采信，证据5、6予以采信。第三人湖南沃邦健康公司的证据予以采信。对本院调取的证据予以采信。本院根据以上有效证据及当事人质证意见及庭审调查认定以下事实：2010年6月24日原告与第三人湖南恒基房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向第三人购买位于宁乡市香江国际第一栋101房，建筑面积73.29平方米，房价335668元。2010年6月29日原宁乡县住房保障局房屋产权管理服务中心就该房屋办理了预告登记（房预玉潭字第××号）。2017年11月7日，第三人湖南恒基房地产开发有限公司向被告宁乡市不动产登记中心申请办理香江国际1栋101号房屋的不动产首次登记即栋证登记，提交了不动产登记申请书、企业法人营业执照、法定代表人身份证明、授权委托书、受托人身份证、国有土地使用权出让合同、不动产登记实地查看表、不动产权籍调查成果审查表、勘测成果表、竣工验收图、宗地图、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、宁（1）预国用(2007）第502号土地使用权证、商品房预（销）售许可证、竣工测量技术报告、宁乡县发展和改革局关于核准湖南恒基房地产开发有限公司建设“沿江风光带香江国际”项目的批复、宁乡县城乡规划服务办公室关于香江国际相关建筑面积的函、宁乡县促进房地产业持续健康发展工作协调领导小组办公室函、宁乡县公安消防大队建筑工程消防验收意见书、报告和土地置换示意图、宁乡县物业管理服务中心出具的证明、宁乡县建筑工程质量监督站出具的监督意见、户室面积对照表、101室不动产登记申请书、房屋分户平面图、宗地图等材料，被告宁乡市不动产登记中心根据其申请依据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条之规定向其颁发湘（2017）宁乡县不动产权第0015058号不动产首次登记（栋证登记）。2018年1月18日，林义机的“受托人”陈颖杭持“福建省福州市长乐公证处”于2018年1月4日出具的“公证授权委托书”与开发商即第三人湖南恒基房地产开发有限公司的受委托人段容容共同到被告宁乡市不动产登记中心申请办理101室预告登记证明注销，被告宁乡市不动产登记中心根据双方提交的不动产登记申请书、林义机的身份证复印件、商品房买卖合同、解除商品房买卖合同协议、“公证授权委托书”、第三人湖南恒基房地产开发有限公司于2017年12月6日在宁乡市国土资源局门户网站刊登的登记证明遗失声明、授权委托书等办理了预告登记证明注销。2018年1月29日，第三人湖南恒基房地产开发有限公司与湖南沃邦健康产业发展有限公司共同向被告宁乡市不动产登记中心申请办理不动产转移登记，向被告提交了不动产登记申请书、营业执照、委托书、身份证、商品房买卖合同、房屋分户平面图、宗地图、关于申请香江国际业主办理合同更名手续的报告、合同备案证明、不动产首次登记权证、宁乡县促进房地产持续健康发展工作协调领导小组办公室函以及关于香江国际部分业主不动产销售发票处置意见函、契税发票、物业维修基金交存证明等材料，被告宁乡市不动产登记中心根据其申请依据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八的规定向第三人湖南沃邦健康产业发展有限公司颁发湘（2018）宁乡市不动产权第0002439号不动产权证。原告认为被告办理预告登记证明注销及后续的转移登记行为违法，遂向本院提起行政诉讼。另查明，本案第三人湖南恒基房地产开发有限公司曾于2018年8月6日以本案原告为被告，向本院提起商品房预售合同纠纷民事诉讼，同年10月25日湖南恒基房地产开发有限公司撤回了诉讼。2018年11月12日，宁乡市公安局决定对陈泽强、陈颖杭涉嫌伪造印章案立案侦查。本院认为，本案争议的焦点是被告宁乡市自然资源局下属二级单位宁乡市不动产登记中心就宁乡市香江国际第一栋101房办理的预告登记证明注销及转移登记行为是否合法。一、《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定：“当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。”第二十八条规定：“有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：（一）不动产灭失的；（二）权利人放弃不动产权利的；（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。不动产上已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记，所有权人、使用权人因放弃权利申请注销登记的，申请人应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面材料。”第三十五条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。”第三十八条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。”本案中，原、被告对香江国际第一栋101房的预告登记不持异议，第三人虽然对原告提交的购买房屋的相关缴费票据提出质疑，但未提供相应证据证实或提起相关的诉讼，对其异议本院难以采信。被告宁乡市不动产登记中心经审查林义机“委托代理人”陈颖杭所持“福建省福州市长乐公证处”出具的公证授权委托书等资料、第三人湖南恒基房地产开发有限公司的委托代理人段容容提交的相关资料，办理101房备案登记注销和预告登记证明注销，但是根据福建省福州市长乐公证处出具的《回复函》及本院调取的相关证据可以证明：陈某的（2018）长证内经字122号公证书不是该公证处出具的。因此，陈颖杭所持“福建省福州市长乐公证处”出具的公证授权委托书其真实性合法性不能认定，被告宁乡市不动产登记中心办理101房备案登记注销和预告登记证明注销所依据的资料存在虚假，该房屋登记认定的事实主要证据不足，程序违法。由于第三人湖南恒基房地产开发有限公司取得本案所涉房屋权属的登记行为违法，因此被告宁乡市不动产登记中心为第三人湖南沃邦健康产业发展有限公司办理的转移登记没有合法依据，其预告登记证明注销、转移登记行为依法应确认违法。二、《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定（法释〔2010〕15号）》第五条规定：“同一房屋多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起行政诉讼的，人民法院不予受理”，第十一条第三款规定：“被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为”。因此，人民法院在审理房屋登记行政案件，可以根据《中华人民共和国物权法》等实体法律规范判断当事人是否属于善意取得，房屋登记案件中第三人善意取得可以阻却撤销登记。本案中，被告宁乡市不动产登记中心办理的预告登记证明注销、转移登记等行为虽因公证文书虚假应确认违法，第三人湖南恒基房地产开发有限公司与湖南沃邦健康产业发展有限公司共同向被告宁乡市不动产登记中心申请办理不动产转移登记时，向被告提交了不动产登记应具备的相关资料，其签订的售房协议书中，有湖南恒基房地产开发有限公司及该公司法定代表人的印章，且转让方出具了公司的房产证，因此，可以认为处分人的行为产生了足以让受让人信赖的“权利外观”，应当属于善意取得的情形。关于原告提出受让人未支付合理对价，因此存在恶意，本院认为根据《中华人民共和国契税暂行条例》第十一条规定，当事人应当持契税完税凭证办理权属变更手续，当事人未出具完税凭证的，登记机构不予以变更。该《条例》第四条第二款规定，成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，由税务征收机关参照市场价格予以核定。由于税务机关已经对房屋交易价格进行了审查，故完税凭证所确定的价格可以认为是“合理的对价”。原告亦不能举证证明其存在恶意转移登记情形。综上，第三人湖南沃邦健康产业发展有限公司取得房屋符合善意取得的法定情形，对原告认为第三人不是善意取得的主张本院不予支持，对被告作出的登记行为不宜撤销。故对原告要求撤销登记行为的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定（法释〔2010〕15号）》第十一条第三款之规定，判决如下：一、确认被告宁乡市不动产登记中心就宁乡市香江国际第一栋101房办理备案登记注销、预告登记证明注销、转移登记的行为违法。二、驳回原告林义机的诉讼请求。案件受理费五十元，由被告宁乡市不动产登记中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  高强明人民陪审员  李定新人民陪审员  姜慧军二〇一八年七月二十七日书 记 员  周 婕附相关法律条文：第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。