山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0202民初2957号 原告：青岛中美佳物业服务有限公司（反诉被告，以下简称原告），住所地山东省青岛市市**金坛路****楼**。 法定代表人：周向雯，职务总经理。 委托诉讼代理人：何英敏，男，1952年5月28日出生，汉族，住山东省青岛市四方区，系原告公司工作人员。 被告：孙红菱（反诉原告，以下简称被告），女，1966年5月28日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：袁新海，男，1960年4月16日出生，汉族，住山东省青岛市市**，系被告孙红菱丈夫。 被告：袁新海（反诉原告，以下简称被告），男，1960年4月16日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 原告青岛中美佳物业服务有限公司与被告孙红菱、袁新海物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何英敏、被告孙红菱委托诉讼代理人、被告袁新海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2016年3月至2018年4月物业费2760.74元，逾期滞纳金418元，合计3178.7元；２.本案查询费50元；３.被告赔偿原告撕毁物业办公室物品损失200元；４.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告居住于青岛市市南区户，原告于2015年1月1日进入该小区进行物业管理服务，原告多次上门催讨，均无果。被告袁新海于2017年11月3日9时许到物业办公室撕掉物业规章制度及其物品。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。 被告孙红菱、被告袁新海辩称，2015年1月，青岛博纳物业公司进驻双星花园小区，用青岛博纳物业公司的公章和收据收费，双星花园业主委员会是在2015年10月与“青岛中美佳物业公司”签署《双星花园物业服务合同》，却仍使用青岛博纳物业公司公章收费至2016年初。原告主体不适格。后物业公司频繁更换双星花园小区的项目经理，且服务态度一个比一个差。物业公司应按照《青岛市物业管理条例》的规定和《物业服务合同》的约定履行其应尽的职责和义务，但物业公司未能按约履行职责和义务，存在基础设施破旧失修、健身器材安装不尽人意业主无法健身、高空坠物危及小区居民生命财产安全、垃圾长期堆积成山、野狗成群威胁居民安全、停车管理混乱不堪、小区内树木全部死亡园林绿化维护严重违反合同约定等问题（具体内容详见被告答辩意见书），物业公司服务不到位，小区内脏乱差臭丑，根据合同约定应先服务，后交费，因此被告有合理、合法、合规的拒缴权。被告还认为现业主委员会违背业主委员会宗旨和原则，站在劣质物业公司一方，不维护业主们权益。物业公司乱用公章、乱用公司名称，应审查物业公司主体的合法性、收费的合法性和行为的合法性。 被告向本院提出反诉请求：１.驳回原告的起诉；２.限定原告在一个月时间内，完成法庭裁决支持的诸个有利“美丽青岛”建设的整改事项；３.在小区院内前、后门及告示栏上向双星花园居民公开道歉，并公示承诺限时整改的项目清单（告示需保留一个月以上，供居民监督；４.原告承担证据收集及复印费600元；５.原告承担交通及误工费100元、每个证人及被告各100元。事实和理由：原告应按照《青岛市物业管理条例》的规定和《物业服务合同》的约定履行其应尽的职责和义务，但物业公司未能按约履行职责和义务，存在基础设施破旧失修、高空坠物危及小区居民生命财产安全、垃圾长期堆积成山等诸多问题，应当进行整改，被告为本案搜集证据，邀请在小区内生活几十年的居民作为证人，并收集了有关照片和图表文档，请求法院以事实为依据、以法律为准绳，维护被告合法权益，判决支持被告的反诉请求。 原告辩称，关于树木的栽种问题，树木在物业公司进驻小区之前就死了，与物业公司无关。原告起诉的是2016年至今的物业费，但被告提交的证据是2015年，与原告诉请无关，原告不做答辩。被告称业主委员会与物业公司之间有权钱交易的嫌疑，被告应当举证证明，若无证据证明被告应承担诽谤的法律后果。业主委员会合法成立，有权与物业公司签订物业管理委托合同，物业公司收费合法。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： １.2015年10月15日，原告与双星麦岛花园业主委员会签订《物业管理委托合同》。合同约定，由原告对青岛市市南区海口路9号双星花园小区实行物业管理。该合同对委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业服务质量、物业服务费用等事项进行约定。其中委托管理期限自2015年10月1日起至2017年9月30日止；物业服务费为业主或物业使用人实际按建筑面积每月每平方米0.8元交纳，物业费缴纳时间为双月份15日至月底收缴，逾期不缴按约定收取滞纳金。2017年9月30日，原告与双星麦岛花园业主委员会签订《物业管理委托合同》。合同约定，委托服务期限自2017年10月1日起至2019年9月30日止，物业服务费等其他条款的约定与前合同一致。合同签订后，原告向青岛市市南区海口路9号双星花园小区提供物业服务。 ２.被告孙红菱与被告袁新海系夫妻关系，共同居住在青岛市市南区×××户，建筑面积134.26平方米。自2016年３月至2018年4月被告未向原告交纳物业服务费2760.74元。 ３.双星花园业主委员会经业主大会选举产生，并已在市南区物业管理办公室备案。 ４.原告提交照片三张，证明2017年11月3日，被告袁新海到物业办公室撕毁办公用品，严重干扰物业公司工作。经质证，两被告对照片的真实性无异议，并提交名称栏条和照片一张，证明被告在物业办公室并未损坏办公用品，只是撕毁了名称条。经质证，原告认为被告应通过合法渠道维护其权益，而不应采取撕毁物品的行为。原、被告双方均未对上述证据的真实性提出异议，本院对上述证据的真实性予以采信。另从照片反映的图像来看，可以认定被告袁新海撕毁名称条的事实。 ５.被告提交双星花园８号楼商铺张建勇2018年3月12日发给被告袁新海的微信聊天记录打印件一份、证明原告物业公司违法收取物业费；被告提交照片A4打印件两张，证明被告质疑原告与业委会2017年签署合同的真实性和合法性；被告提交工商查询资料一宗，证明原告冒名收取物业费。经质证，原告对上述证据均不予认可，认为被告的上述证据无法证明原告主体不适格。被告提交的微信聊天记录、照片两张均系打印件，不符合证据的形式要件，且无其他证据予以佐证，本院对该两份证据的真实性不予采信。对于工商查询资料一宗，无反证推翻该证据的真实性，且原告亦未否认，本院对该证据的真实性予以采信 ６.被告提交照片一宗，并申请证人出庭作证，证明双星花园小区内脏乱差臭丑，物业公司管理严重不到位。经质证，原告认为被告提交的照片未载明时间，无法证明是在原告提供物业服务期间服务不到位，对证人证言不予认可，认为原告的物业服务多次得到好评，并非业主说得脏乱差。 本院认为，双星花园业主委员会经业主大会选举产生，并已在市南区物业管理办公室备案，在无相反证据证明该业主委员会无权与物业公司签署物业管理委托合同的情况下，本案双星花园业主委员会与原告所签订的《物业管理委托合同》，意思表示真实、内容合法有效。物业管理公司、小区的所有业主及物业使用人均应按上述合同约定的事项履行相应的义务。原告起诉符合法律规定，是本案适格原告。被告主张青岛中美佳物业服务有限公司并非本案适格原告，理由不能成立，本院不予支持。被告孙红菱和被告袁新海系夫妻关系，是本案房产的业主及使用人，根据《物业管理委托合同》的约定及相关法律规定，两被告负有按合同约定缴纳物业服务费的义务。 被告主张原告未尽职履行物业管理委托事项，导致小区内长期存在卫生脏乱差臭丑、小区道路交通无序、高空坠物危及小区居民生命财产安全等情形，被告提供照片一宗证明原告提供的物业服务严重不到位。本院认为，被告所提供的证据不足以证明原告的物业管理服务长期存在上述问题。原告提出的小区道路交通无序、高空坠物危及小区居民生命财产安全等问题，由于物业公司的职责只是根据物业管理服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无执法权，无权对车主、高空坠物者进行处罚，如果业主认为相关行为或业主侵犯了自己的权益，可以另行主张，但不能构成拒付物业服务费的理由。本案中，无充分证据证明原告在接受委托进行管理服务后，没有履行合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，因此，即使原告在其物业管理服务过程中存在瑕疵，被告等业主也可以按照物业管理委托合同的约定，通过业主委员会或业主大会按照法定程序要求物业服务公司限期整改直至终止合同并提议选聘新的物业管理公司等方式维护自己的合法权益，而不应以拒付物业服务费的方式对抗物业公司瑕疵的服务行为，因此被告要求原告在限定一个月内，完成“美丽青岛”建设的整改事项及在小区院内前、后门及告示栏上向双星花园居民公开道歉并公示限期整改项目清单的反诉请求，本院不予支持，被告应按照合同约定缴纳物业服务费，被告未按约缴纳，已构成违约，应支付相应的滞纳金。但原告未能提交证据证明其就缴纳物业费向被告进行了通知和催缴，无法确定被告逾期缴纳的具体日期，因此本院对原告要求支付滞纳金的诉讼请求不予支持。 原告向被告请求的查询费50元，因原告未提交证据证明该费用实际发生，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。原告要求被告赔偿撕毁物业办公室物品损失200元，无证据证明该损失已实际发生，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。另被告向原告反诉主张证据收集、复印费用、交通费、误工费等费用损失，因无证据支持，本院对被告的上述反诉请求亦不予支持。本案中，原告也应虚心听取被告等业主的意见，对在物业服务中存在的问题及时改进，提高物业服务水平，避免双方产生矛盾纠纷，共同营造和谐小区。 需要说明的，根据最高院《关于适用的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”本案于2018年6月21日开庭审理，并法庭辩论结束，被告6月26日向法院提交反诉状，提出新的反诉请求，本院对其超出期限提出的新反诉请求根据上述法律规定在本案中不予合并审理，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，最高院《关于适用的解释》第二百三十二条规定，判决如下： 一、被告孙红菱、被告袁新海于本判决生效之日起10日内支付原告青岛中美佳物业服务有限公司物业服务费2760.74元。 二、驳回原告青岛中美佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回被告孙红菱、被告袁新海的反诉请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元及反诉案件受理费25元，合计75元由被告孙红菱、袁新海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  乔 青 人民陪审员  初安平 人民陪审员  李秀荣 二〇一八年七月二十三日 书 记 员  王 瑜