吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉2401民初1007号 原告：延边吴城物业管理有限公司，住址为吉林省延吉市延北路**苏州印象小区**楼。 法定代表人：符斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陶冶，吉林诚途律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金昌男，吉林诚途律师事务所律师。 被告：董兴富，男，汉族，1968年3月24日出生，住址，住址为吉林省延吉市div> 原告延边吴城物业管理有限公司（以下简称吴城物业公司）与被告董兴富之间物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案后，依法组成合议庭，于2018年5月4日公开开庭进行了审理。原告吴城物业公司的委托诉讼代理人金昌男，被告董兴富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 延边吴城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告董兴富支付自2017年1月1日起至2017年12月31日止拖欠的物业费2239.70元，滞纳金暂计为1891.68元（上半年的滞纳金自2017年1月16日起至全部清偿之日止，下半年的滞纳金自2017年7月16日起至全部清偿之日止，按日0.3%计算，暂计至2018年1月23日的滞纳金为1891.68元），垃圾处理费60元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年1月1日签订了苏州印象小区物业服务收费协议，第一条约定，住宅，住宅物业费收费标准为1/月/平方米，生活垃圾处理费为每户60元；第二条约定，支付物业费用的周期为半年；第五条约定，如被告逾期15日仍未支付费用的，原告有权按照应交金额的0.3%按日加收滞纳金。董兴富所住的房屋面积为103.69平方米。吴城物业公司多次向被告催要未果，故诉至法院。 董兴富辩称：对拖欠物业费的事实无异议，但未交物业费的理由如下：1.吴城物业公司违反《物业管理条例》第三十二条规定的资质管理制度和延吉市一级物业服务标准第一条规定的内容；2.吴城物业公司未尽到物业管理服务的职责，业主委员会向物业负责人发《通知函》对小区《物业服务标准》提出具体要求，但吴城物业公司未按时答复，故将默认为同意适用该标准进行小区物业服务。该服务标准规定，共用部位发现问题，公用设备运行中出现故障及检查中发现问题时，应及时组织修复。但小区出现消防设备、配电设施、电梯、小区内路灯损坏严重，楼内走廊瓷砖掉落等问题，业主多次向吴城物业公司反映但无人处理，至今还有很多设施处于损坏状态；3.吴城物业公司未对公共秩序做到有效维护。安防监控室未设专人24小时值守，保安巡查小区随意，未对小区进行道路、场地使用秩序的维护，并违规收取地面共用停车位管理费。小区业主12家被盗，损失从几千到几万元不等；业主车辆被破坏并放置恐吓字条；冬天阻拦未交停车费的业主车辆进小区内，用工程车辆阻挡小区停车场门口，小区门口幼儿园家长的接送车辆随意停放无人管理，严重干扰业主通行，电梯楼北侧人行道随意停放车辆无人监管，导致车辆多次出现剐蹭及被盗事故；4.吴城物业公司未履行保洁服务义务。小区内多处开放式垃圾场垃圾未及时清理，多次向物业反映均得不到解决。冬天积雪未及时清理，业主只好发动邻居共同清理小区道路，电梯楼北侧车库门口因未及时清雪形成厚厚的冰面，业主车辆多次需要人力推行才驶出门口，反而小区二期未竣工却优先清理积雪；5.原告对小区绿化管理及养护不善。小区内草坪树木枯死情况随处可见，但物业对此不理睬，对草坪、围墙、树木损坏情况未进行及时修复；6.吴城物业公司将小区二号楼东侧地下车库入口私自改为单车道通行，致使带来极大的安全隐患；7.吴城物业公司服务质价不相符，收取一级物业服务的费用，但不为广大业主提供一级服务。据业主委员会进行的小区业主对前期物业服务的满意程度调查显示，85%以上业主对前期物业服务不满意，同意公开竞标选聘新的物业服务企业；8.小区业主委员会对小区的物业服务进行了说明，显示物业服务并未达到一级服务标准。 经审理查明：延边吴中物业管理有限公司于2015年4月10日成立，于2016年8月18日变更为延边吴城物业管理有限公司，其经营范围为物业管理服务等。2016年2月3日，延边吴中物业管理有限公司与董兴富签订了苏州印象小区物业服务收费协议，约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，收费标准为住宅1.8元/平方米/月，生活垃圾处理费60元/年/户。支付物业费用的周期为半年，如被告逾期十五日仍未支付费用的，原告有权按照应交金额的0.3%按日加收滞纳金。委托管理事项内容为：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；绿化管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；交通秩序与车辆停放管理；房屋装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。2017年3月9日延吉市环境卫生作业有限公司委托吴城物业公司代收苏州印象2017年度的城镇垃圾处理费，收费标准为84元/年/户。被告董兴富、太青子居住的房屋位于苏州印象小区2栋3单元403室，房屋建筑面积为103.69平方米。吴城物业公司按照合同约定，在2017年1月1日至2017年12月31日期间为苏州印象小区提供了物业服务，但董兴富未交纳2017年1月1日至2017年12月31日物业管理费2239.70元（1.8元/月/平方米*12个月*103.69平方米）、垃圾处理费60元。 认定上述事实的证据有：原告提交的营业执照、苏州印象小区物业服务收费协议及承诺书、业主家庭情况登记表、延吉市环境卫生作业有限公司委托书、绿化工程验收表、缴费催款通知书以及原、被告的陈述。 董兴富向本院提供延吉市苏州印象小区业主委员会关于本小区物业服务公司服务情况说明，以此证明物业公司服务不达标。因该证据的真实性无法确认，故不予采信。 董兴富向本院提供证人金民子的证言，以此证明吴城物业公司达不到服务标准。因证人金民子系该小区业主，与本案有利害关系，故本院不予采信。 董兴富向本院提供延吉市苏州印象业主委员会向吴城物业公司发出的通知函及物业管理服务标准、延吉市苏州印象业主委员会制作的关于延边吴城房地产开发有限公司移交承接查验资料存在若干问题，以此证明原告物业服务管理不达标。因该证据的真实性无法确认，且均为单方制作，故本院不予采信。 董兴富向本院提供业主手册、延吉市一级物业服务标准，以此证明原告没有达到一级物业服务标准。该业主手册中的前期物业服务合同并没有双方签字，与本案无关，本院不予采信。延吉市一级物业服务标准的出处无法确认，本院不予采信。 董兴富向本院提供照片及视频，以此证明小区管理不到位。该证据只记录了瞬间的状况，没有延续性，无法证明被告所要证明的目的，故本院不予采信。 董兴富向本院提供多层楼被盗业主情况表，以此证明小区安全不到位的事实。因该证据系被告单方制作，不具有证据的效力，且业主物品被盗，不属于物业服务范围，故本院不予采信。 董兴富向本院提供公开招标民意调查统计表，以此证明小区多数业主同意进行公开招标选聘物业公司的事实，因该证据的真实性无法确认，且与本案无关，故本院不予采信。 本院认为，原告吴城物业公司依法成立，具有物业服务管理和根据规定标准收取物业服务管理费的合法资质。原告吴城物业公司与被告董兴富签订的苏州印象小区物业服务收费协议及承诺书符合有关法律、法规及有关行政主管部门的规定，该合同合法有效。该合同约定了物业服务范围、物业费收取标准、逾期支付物业费交纳滞纳金的标准等内容。原告为苏州印象小区提供了相关的物业服务，被告董兴富直接或者间接地受益，其应当按照合同约定交纳物业费。对原告要求被告支付拖欠的2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费2239.70元的诉讼请求,本院予以支持。对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，因物业服务合同约定了逾期支付物业费应当支付滞纳金的标准，其对滞纳金的约定属于对违约内容的约定，本院确认被告向原告支付相应的违约金，但其约定的标准及原告主张的标准均过高，本院调整为按日万分之二点一计算，上半年的物业费自2017年1月16日开始，下半年的物业费自2017年7月16日开始计算至全部清偿之日。对原告要求被告支付2017年度垃圾处理费60元的诉讼请求，因延吉市环境卫生作业有限公司委托吴城物业公司代收代为收取上述费用，且是被告作为延吉市居民应当承担的费用，本院予以支持。被告提出的各种抗辩意见，未能举证证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条、第四十二条第一款之规定，判决如下： 被告董兴富于本判决生效后立即向原告延边吴城物业管理有限公司支付2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费2239.70元，并支付违约金（上半年的物业费自2017年1月16日至全部清偿之日，下半年的物业费自2017年7月16日至全部清偿之日，均按日万分之二点一计算）、垃圾处理费60元。 如被告董兴富未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元（原告已预交），由被告董兴富负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  金英玉 人民陪审员  张恩慧 人民陪审员  周国君 二〇一八年七月二十七日 书 记 员  许胜子