湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘03民终494号上诉人（原审原告）：傅泳锟，男，1997年5月30日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：李星娥，女，1970年3月5日出生，汉族，系上诉人傅泳琨之母，住湖南省湘潭市雨湖区。上诉人（原审被告）：湖南九华钢材物流股份有限公司，住所地湘潭九华示范区桃李路以东。法定代表人：刘志成。上诉人（原审被告）：湖南华君置业有限责任公司，住所地湘潭市九华示范区桃李路钢材物流园外****。法定代表人：刘志成。两上诉人共同委托诉讼代理人：向文，湖南公畅律师事务所律师。上诉人傅泳锟因与上诉人湖南九华钢材物流股份有限公司（以下简称九华钢材物流公司）、湖南华君置业有限责任公司（以下简称华君置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院作出的（2016）湘0302民初3766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年5月29日公开开庭进行了审理。上诉人傅泳锟的委托诉讼代理人李星娥，上诉人九华钢材物流公司、华君置业公司的共同委托诉讼代理人向文均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人傅泳锟上诉请求：1、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初3766号判决第二项；2、判令九华钢材物流公司承担违约金64440元；3、判令华君置业公司退还傅泳琨多付的购房款85000元及利息；4、判令九华钢材物流公司、华君置业公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：傅泳琨于2010年10月14日在九华钢材物流公司购买了两间商铺房，协议约定面积为321.49平方米，商铺房单价为4000元每平方米，总价为1370960元。产权证登记建筑面积300.95平方米，傅泳琨应付房款为1203800元。经傅泳琨追讨，退回了多收房款82160元，还余欠85000元。根据双方签订的《商铺房认购书》第九条的规定，如甲、乙方，有一方违约，则需按商铺房总价款的5%赔偿。综上，请求二审法院依法改判，以维护上诉人傅泳琨的合法权益。上诉人九华钢材物流公司、华君置业公司共同答辩称，一、傅泳琨要求华君置业公司退还多收的房款85000元及利息没有依据。1、傅泳琨要求华君置业公司支付利息属于二审增加诉讼请求，应予驳回。2、九华钢材物流公司多收的房款为（321.49平方米-300.95平方米）×4000元/平方米=82160元。现九华钢材物流公司已将多收房款全部退还给了傅泳琨；3、傅泳琨所称的85000元是新增亭子的价格，不包括在房价之内，而是另外计价。有亭子的业主需额外支付85000元。二、傅泳琨与九华钢材物流公司2010年10月14日签订的《商品房认购书》应为无效合同，即便有效，该合同应为预约合同，现傅泳琨与华君置业公司签订了《商铺买卖合同》，预约合同的权利义务已经终止，所以傅泳琨要求钢材物流公司支付违约金的理由不成立。另外，傅泳琨要求支付违约金的请求超过的法律规定的诉讼时效。上诉人九华钢材物流公司上诉请求：1、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初3766号判决第一项内容，驳回傅泳琨要求九华钢材物流公司支付返租利益341250元的诉讼请求；2、判令傅泳琨承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、华君置业公司是本案所涉《商铺房认购书》项下所指项目的开发主体和合法所有人。上诉人九华钢材物流公司与傅泳琨签订《商铺房认购书》时，未获得上诉人华君置业公司的委托授权，一审认定《商铺房认购书》合法有效是错误的。二、出租人将其所有的商铺交付给承租人使用时，商铺租赁合同才成立。本案所涉《商铺房认购书》项下标的物所在项目的竣工时间为2012年10月24日，因此，傅泳琨作为所有人向承租人交付商铺后，其与九华钢材物流公司之间的租赁合同才能成立。一审法院不顾租赁合同的实践性，认定九华钢材物流公司与傅泳琨之间的返租时间自2011年3月4日起算是不正确的。三、在没有证据证明傅泳琨已经向九华钢材物流公司交付商铺的前提下，一审法院认定商铺返租协议已履行是错误的。上诉人傅泳琨答辩称，一、傅泳琨与九华钢材物流公司签订《商铺房认购书》时，傅泳琨买的是现房，商铺房从2010年10月14日已经租给了一家贸易公司；二、《商铺房认购书》中约定由傅泳琨支付40万元定金。2013年2月28日签订的《房屋买卖协议》是与华君置业公司签订的，傅泳琨支付的40万元定金冲抵了2013年2月28日的《房屋买卖协议》中约定的购房款1370960元，证明《商铺房认购书》是合法有效的，也是九华钢材物流公司与华君置业公司自愿认可的。上诉人华君置业公司答辩称，同意上诉人九华钢材物流公司的上诉意见。上诉人华君置业公司上诉请求：1、撤销一审判决关于上诉人华君置业公司是《商铺房认购书》合同主体的认定；2、判令傅泳琨承担一、二审诉讼费用。事实和理由：向傅泳琨履行交房义务的主体是华君置业公司而不是九华钢材物流公司。九华钢材物流公司依照《商铺房认购书》所收取的40万元保证金，在其认识到不具备合法性的情况下，将保证金转交给华君置业公司，系九华钢材物流公司的纠错行为。一审仅依此推定上诉人华君置业公司为《商铺房认购书》合同主体是错误的。上诉人傅泳琨答辩称，《商铺房认购书》中约定由傅泳琨支付40万元定金。2013年2月28日签订的《房屋买卖协议》是与华君置业公司签订的，傅泳琨支付的40万元定金冲抵了2013年2月28日的《房屋买卖协议》中约定的购房款1370960元，证明《商铺房认购书》是合法有效的，也是九华钢材物流公司与华君置业公司自愿认可的。上诉人九华钢材物流公司答辩称，同意上诉人华君置业公司的答辩意见。另外，《商铺房认购书》是预约合同，在傅泳琨与华君置业公司签订正式的《房屋买卖协议》后，该认购书的权利义务终止，所以当事人的权利义务应该由本约合同，即《商铺房买卖协议》进行调整。傅泳琨向一审法院起诉请求：1、判令解除傅泳琨和九华钢材物流公司于2010年10月14日签订的返租协议；2、判令九华钢材物流公司支付拖欠傅泳琨于2013年1月1日至2016年10月14日的返租收益341250元；3、判令九华钢材物流公司按协议约定支付傅泳琨违约金64440元；4、判令华君置业公司退回傅泳琨多缴纳的房款85000元；5、判令九华钢材物流公司、华君置业公司承担本案的全部诉讼费用和财产保全费用。一审法院认定事实：1、2010年10月14日，傅泳锟与九华钢材物流公司（甲方）签订《商铺房认购书》，约定：傅泳锟（乙方）购买九华钢材物流公司（甲方）九华钢材物流园3栋28、29号商铺房，建筑面积约为300㎡（实际面积以房产证登记面积为准）。一、甲、乙双方在签订本商铺房认购书时，乙方愿意支付400000元给甲方作为定金；二、商铺房单价为4000元/㎡，总价约为1200000元；三、价格结算按房产局颁发的房屋所有权证登记面积进行结算；四、乙方在约定的时间内签订正式《商铺房买卖合同》，定金抵做购房价款；五、乙方应于甲方通知开盘的7日内到“湖南九华钢材物流股份有限公司综合办”正式签订《商铺房买卖合同》。六、乙方购买商铺房后可返租给甲方，并按双方约定按下列中情形，享受相应投资收益。（1）甲方返租乙方门面的期限不少于6年（6年期满如需延期则另签合同）。乙方自交定金之日5月后起享受市场返租收益，收益方式为：A、店面单价为4000元/平米的返租回报为4.5万元/年/间……因乙方投资收益方式为A种情形，年收益总额为每间45000元。七、如甲、乙双方，有一方违约，则需按商铺房总价款的5％赔偿。签订《商铺房认购书》当天，傅泳琨交纳了400000元定金，九华钢材物流公司同日向傅泳琨出具了收到傅泳琨门面定金400000元的收款凭证一份。2、2013年2月28日，傅泳锟(乙方)与华君置业公司（甲方）签订了《房屋买卖协议》，合同约定乙方有意受让甲方合法拥有的位于湘潭市九华经济开发区商铺，建筑面积321.49㎡，转让金额为1370960元。关于付款方式，协议约定为一次性支付，并约定乙方支付完所有房款，甲方务必在6个月以内办好属于乙方的房屋产权证。关于商铺移交，协议第五条约定：“交接前，甲乙双方对商铺进行验收。验收后甲方向乙方移送商铺钥匙，乙方接收商铺钥匙之日起即完成商铺的移交。”3、2013年8月14日，九华钢材物流公司向傅泳琨出具证明一份，证明中载明傅泳锟作为买受人，买入的合同门面号为3栋28/29号，房产证号为**号楼34室，返租时间2011年3月14日，每年应返金额90000元，返租时间（至2012年12月31日），累计应返金额为161803.2787元。按单价4000元，测量面积321.49㎡计算，加上屋内亭子85000元，总房价为1370960元，扣除已付定金40万元及应返租金161803.2787元，傅泳琨还需支付差额809156.7213元。因傅泳锟于2013年3月1日及2013年3月4日分两笔，累计向华君置业公司指定账户转账809156元。至起诉之日起，傅泳锟已累计向九华钢材物流公司、华君置业公司支付1370959.28元（40万元定金交付给九华钢材物流公司+161804.2787元九华钢材物流公司应返租金+709156元转账华君置业公司+100000元转账华君置业公司）。后因案涉房屋所有权证载明建筑面积为300.95㎡（其中包含“顶层/3建筑面积30㎡），2013年5月10日，华君置业公司开具了4张，合计金额为1203800元的销售不动产统一发票给华君置业公司，并于2013年11月至2014年3月分三笔，累计向傅泳锟退款82160元。九华钢材物流公司将2011年3月14日至2012年12月31日期间的返租租金抵扣傅泳琨应缴纳的房款后，未再向傅泳琨支付返租租金。后因傅泳琨认为九华钢材物流公司并未按约支付返租租金以及华君置业公司重复收取楼顶亭子的房屋价款，双方产生争议，遂诉至原审法院，提出如前所请。另查明，九华钢材物流公司法定代表人为刘志成，成立日期为2008年7月8日，行业名称为租赁和商务服务业，经营范围为：“钢材、金属材料、五金及配件的销售…；市场管理；货物仓储、配送、加工及服务”。华君置业公司法定代表人为刘志成，成立日期为2010年7月7日，行业名称为房地产业，经营范围为“房地产的经营与开发、房屋租赁、物业管理”。案外人喻文建、喻世梁分别与华君置业公司签订的《房屋买卖协议》中，载有“原与喻文建、邓梅娥于2010年11月18日签署的《商铺房认购书》继续有效”、“原与喻文华于2010年11月18日签署的《商铺房认购书》继续有效”手写字样并加盖华君置业公司公章。九华钢材物流公司、华君置业公司于2017年9月向傅泳琨交付商铺钥匙。一审法院认为：根据各方当事人的诉辩意见，结合本案的查明的案件事实，本案的争议焦点为：1、傅泳琨与九华钢材物流公司签订的《商铺房认购书》是否合法有效，合同的主体如何进行认定？2、傅泳琨主张华君置业公司退回傅泳琨多缴纳的房款85000元及违约金64440元能否得到支持？3、返租协议是否成立？返租协议的主体如何认定？返租协议是否得以解除？4、傅泳琨主张九华钢材物流公司支付返租收益的诉讼请求是否能得到支持？对于第一个焦点：原审法院认为，因傅泳琨与九华钢材物流公司签订的《商铺房认购书》与傅泳琨与华君置业公司签订的《房屋买卖协议》具有牵连性和时间先后的连接性，故首先要看傅泳琨与九华钢材物流公司签订的《商铺房认购书》的合同效力问题，在诉讼过程中傅泳琨主张九华钢材物流公司与华君置业公司为同一公司，九华钢材物流公司、华君置业公司具有主体资格；九华钢材物流公司、华君置业公司则主张华君置业公司未与傅泳琨签订《商铺房认购书》故不是合同主体。原审法院对各方当事人的诉辩意见评析如下：九华钢材物流公司与华君置业公司系不同主体法人，判断《商铺房认购书》的效力时，要看谁为出卖商铺所有权人，而本案中华君置业公司为九华钢材物流园的开发商，故华君置业公司系出卖商铺所有权人，进一步而言，华君置业公司具有出卖商铺的主体资格，但九华钢材物流公司系本案签订《商铺房认购书》的合同签订方，此时就要看九华钢材物流公司处分商铺所有权是否具有华君置业公司的授权，从傅泳琨向华君置业公司支付房款情况来看，傅泳琨与九华钢材物流公司签订了《商铺房认购书》后，傅泳琨将购房价款40万元支付给九华钢材物流公司，而在傅泳琨与华君置业公司签订的《房屋买卖协议》的履行过程中，华君置业公司将傅泳琨交付给九华钢材物流公司的40万元房款中抵扣了房款，同时傅泳琨将返租租金收益161804.2787元也用于了抵扣购房款，故由此应当认定九华钢材物流公司与傅泳琨《商铺房认购书》时应当具有华君置业公司买卖合同的代理权。为此傅泳琨与九华钢材物流公司签订的《商铺房认购书》合法有效，《商铺房认购书》的合同买卖主体应当认定为傅泳琨与华君置业公司。对于第二个焦点：傅泳琨主张其与其他业主曾于2014年12月在九华钢材物流公司处就回购事宜进行过会谈并提出了退回多收的购房款的问题。九华钢材物流公司则主张傅泳琨未在诉讼时效期限内主张权利且在傅泳琨提交的证据《租金及多收房款计算表》双方已就该房产上的亭子作价85000元，故不存在退回多收购房款。原审法院评析如下：计算案涉房屋价款及面积的约定有傅泳琨提交的《商铺房认购书》、《房屋买卖协议》。对于房屋价款标准问题，房屋价款在两份合同均进行了约定，在《商铺房认购书》中约定房屋按4000元/㎡,在《房屋买卖协议》中约定房屋面积为321.49平方米，转让价格1370960元，折算成每平方米为4264.39元。而从两份证据的形成过程来看：《房屋买卖协议》系在《商铺房认购书》的基础上傅泳琨与华君置业公司所签订，《商铺房认购书》中所涉及的房屋买卖条款系傅泳琨支付定金后约定与傅泳琨签订《房屋买卖协议》的合同，《房屋买卖协议》当中计算的房屋价款标准形成于《商铺房认购书》之后，系对房屋价款的最终确定，故应认定《房屋买卖协议》的相关条款作为房屋价款标准来进行计算；对于房屋面积如何计算的问题，在《房屋买卖协议》中未进行约定计算面积部分，应当按照《商铺房认购书》来予以确定，故根据《商铺房认购书》的约定房屋计算面积标准按房产局颁发的房屋所有权登记面积进行结算，即300.95平方米。结合上述约定傅泳琨的购房价款应当认定为：1283368.17元（300.95㎡×4264.39元），而现傅泳琨认可华君置业公司已退款82160元，故华君置业公司还应向傅泳琨退回5431.83元（1370690元-1283368.17元-82160元）。为此综合本案全部案情，原审法院确认华君置业公司向傅泳琨退回的购房款为5431.83元，傅泳琨所主张的其余部分退回房款应视为双方对于顶楼或其他设施的价值购买补偿。但根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断；从中断时起，诉讼时效时间重新计算。因傅泳琨在诉讼过程中未能提交出证据证实诉讼时效中断事由方面的证据，为此原审法院对傅泳琨请求华君置业公司退回多收的购房款的诉讼请求依法不予支持。对于傅泳琨请求九华钢材物流公司支付违约金的诉讼请求，在双方签订的《返商铺房认购书》中虽约定了违约金，鉴于华君置业公司已与傅泳琨签订了《房屋买卖协议》，并已履行了出卖房屋的义务，同时因傅泳琨在诉讼过程中未能提交出证据证实诉讼时效中断等事由方面证据，为此原审法院对傅泳琨请求九华钢材物流公司支付违约金的诉讼请求不予支持。对于第三个争议焦点：根据傅泳琨与九华钢材物流公司签订的《商铺房认购书》第七条的约定，该约定对租赁期限、起租时间、租金等均进行了约定，其约定具有租赁合同的性质，故傅泳琨与九华钢材物流公司签订《商铺房认购书》中的返租协议已依法成立，双方均应当按照《商铺房认购书》的约定履行。对于返租协议主体认定问题，根据本案所查明的案件事实，华君置业公司与九华钢材物流公司系不同法人主体，但华君置业公司在收取购房款过程中抵扣了部分返租租金收益，华君置业公司与九华钢材物流公司《商铺房认购书》签订及履行过程中存在主体混同的情形，为此华君置业公司与九华钢材物流公司均应当承担返租协议中的合同主体责任。对于傅泳琨主张返租协议解除的问题，因双方在签订的《商铺房认购书》约定的租赁期限已届满，之后双方并未签订返租协议，故傅泳琨与九华钢材物流公司所签订返租协议已终止，已缺乏解除的基础，故原审法院对傅泳琨主张的解除返租协议的诉讼请求不予支持。对于第四个焦点：对于傅泳琨主张九华钢材物流公司支付剩余租金的问题，根据《商铺认购协议》约定：“乙方自交定金之日5月后享受市场返租收益，收益方式为店面单价为4.5万元/年/间”故华君置业公司、九华钢材物流公司应自2013年1月1日起至2016年10月14日（傅泳琨主张）支付租金,因傅泳琨仅主张要求九华钢材物流公司支付拖欠的返租收益，系对其权利的处分，未违返法律规定，予以确认。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决：一、九华钢材物流公司在判决生效后十日内向傅泳锟支付返租收益341250元（自2013年1月1日起至2016年10月14日）；二、驳回傅泳锟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8660元,财产保全费3020元，合计11680元，由傅泳锟负担3036元，九华钢材物流公司、华君置业公司负担8644元。本案二审期间，上诉人傅泳琨向本院提交了如下证据：证据一，证人楚罗荣的证言，拟证明傅泳琨主张权利未过诉讼时效。证据二，证人肖某的证言，拟证明傅泳琨主张权利未过诉讼时效。上诉人九华钢材物流公司、华君置业公司对上诉人傅泳琨提交的证据经质证后认为，对证据一、证据二的三性均有异议，首先，证人楚罗荣、肖某与傅泳锟均为九华钢材物流园商铺业主，双方之间存在利害关系，其证言不客观；其次，回购协议并不涉及购房款的退还。另外，该会议是业主自行主持召开的会议，与上诉人九华钢材物流公司、华君置业公司无关，不能达到其证明目的。上诉人华君置业公司向本院提交了如下证据：证据一，照片十四张，拟证明亭子与四楼的房子是两个不同的建筑物。亭子的四周没有围挡，没有计算在产权登记面积之内，是另外独立计价的。如果按傅泳琨所述房屋总价为1370960元，房屋的单价应为4264.39元每平方米，与本案所涉认购书约定及傅泳琨的自认不符。上诉人傅泳琨对上诉人华君置业公司提交的证据经质证后认为，该份证据的真实性无法确认，也不能达到华君置业公司的证明目的。上诉人九华钢材物流公司对上诉人华君置业公司提交的证据经质证后认为，对该份证据无异议。本院依职权调取了潭房权证字第**、第××号房屋所有权证书，拟证明案外人楚罗荣购买的房屋面积是300.95平方米。上诉人傅泳琨对该证据质证后认为，对该证据的真实性、合法性无异议，同时进一步证明了2014年12月23日在九华管委会召开会议，追讨房租及多收房款的真实性。上诉人九华钢材物流公司、华君置业公司对该证据质证后认为，对该证据的真实性、合法性无异议。根据该份证据及楚罗荣的证言，恰好可以证明亭子是额外计价的，不包括在房产证确认的建筑面积之内。本院经审查认为，上诉人傅泳琨提交的证据一、二均不能达到其证明目的，本院均不予确认。上诉人华君置业公司提交的证据拍摄时间、地点不、地点不明确人傅泳琨不予认可，本院对该份证据不予采信。本院依职权调取的证据是客观实在的，予以确认。经本院二审审理查明，傅泳琨名下的位于湘潭市九华经开区房屋的产权证面积为300.95㎡（82.47㎡+94.24㎡+94.24㎡+30㎡）。傅泳琨陈述称，该房屋楼顶有一个亭子。经查，楚罗荣、李典祐共有的位于湘潭市九华经开区房屋产权证面积为300.95㎡（82.47㎡+94.24㎡+94.24㎡+30㎡）。另查明，2013年8月14日，九华钢材物流公司出具的证明显示，楚罗荣买入房屋的合同门面号为3栋26/27号，房屋单价为400元/㎡，房屋楼顶没有亭子，房屋总价为1285960元。再查明，一审庭审过程中，华君置业公司陈述称：“我方虽未与原告签订正式租赁合同，但是该房由我方从原告处实际返租从2011年3月14日开始至2012年12月31日，且租金已经支付完毕”。除上述事实外，一审查明的其余事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、本案所涉《商铺房认购书》的合同主体应当如何认定；二、傅泳琨名下房屋的权证面积是否包含亭子的面积，购房款的总额应当如何确定，华君置业公司应否向傅泳琨退回85000元购房款；三、九华钢材物流公司应否向傅泳锟支付返租收益341250元；四、九华钢材物流公司应否向傅泳琨支付违约金64440元。关于焦点一，本案中，傅泳琨为购买本案所涉的房屋先与九华钢材物流公司签订《商铺房认购书》，继而与华君置业公司签订了《房屋买卖协议》。从上述两份合同的履行情况来看，一方面，傅泳琨依照《商铺房认购书》的约定将购房款定金40万元支付给九华钢材物流公司后，华君置业公司将上述40万元定金抵扣了傅泳琨的购房款；另一方面，傅泳琨根据《商铺房认购书》应得的部分返租租金收益亦抵扣了华君置业公司应向其收取的购房款。因此，虽九华钢材物流公司不具备出售本案所涉商铺的主体资格，但华君置业公司以其后续的行为对九华钢材物流公司代为销售商铺房的行为予以了追认，故应当认定九华钢材物流公司系受华君置业公司的委托与傅泳琨签订的《商铺房认购书》。《商铺房认购书》的合同主体应当认定为傅泳琨与华君置业公司。上诉人华君置业公司提出“其并非《商铺房认购书》合同主体”的上诉意见，本院不予采纳。上诉人九华钢材物流公司认为《商铺房认购书》无效的上诉理由不成立，本院不予支持。关于焦点二，根据本案已经查明的事实，傅泳琨名下的含亭子的房屋权证面积为300.95㎡，楚罗荣与李典祐共有的无亭子的房屋，产权证面积同样为300.95㎡。可见，傅泳琨所购房产上的亭子的面积并未包括在权证面积300.95㎡的范围内。故傅泳琨所购房产应付总价款为：权证面积300.95㎡×4000元/㎡+屋内亭子85000元=1288800元。因华君置业公司与傅泳琨在《房屋买卖协议》中约定房屋总面积为321.49㎡，比权证面积多321.49㎡-300.95㎡=20.54㎡，华君置业公司实际多收取了傅泳琨购房款20.54㎡×4000元/㎡=82160元。现傅泳琨认可上诉人华君置业公司已退款82160元，故华君置业公司无需再向傅泳琨返还购房款。上诉人傅泳琨认为华君置业公司仍需向其返还购房款85000元及利息的上诉理由不成立，本院不予支持。关于焦点三，如上所述，九华钢材物流公司系受华君置业公司的委托与傅泳琨签订的《商铺房认购书》，而华君置业公司在一审庭审过程中确认其向傅泳琨仅支付自2011年3月14日至2012年12月31日的租金，同时华君置业公司不能合理解释其在2012年12月31日之后未向傅泳琨支付返租收益的原因，可见，应返给傅泳琨的租金收益未支付到位系华君置业公司自身的原因所致。现傅泳琨要求九华钢材物流公司支付返租收益，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利”的规定，傅泳琨有权选择九华钢材物流公司作为返租收益的支付主体。至于九华钢材物流公司还需支付的返租收益数额为多少，本院分析如下：根据傅泳琨与九华钢材物流公司签订的《商品房认购书》第七条约定，傅泳琨自交定金之日5月后按照4.5万元/年/间的标准享受不少于六年的市场返租收益（六年期满如需延期则另签合同）。经查，傅泳琨于2010年10月14日缴纳了40万元的定金，故九华钢材物流公司自2011年3月14日起须向傅泳琨支付返租收益。九华钢材物流公司通过以租金抵房款的方式向傅泳琨返还了自2011年3月14日至2012年12月31日止的租金161803.29元，现傅泳琨主张九华钢材物流公司向其支付自2013年1月1日起至2016年10月14日止的返租收益，符合合同约定，应予支持，具体返租金额为：4.5万元/年/间×2间×3年+4.5万元/年/间×2间÷12月×9.5月=341250元。上诉人九华钢材物流公司主张返租收益应当从房屋交付之日，即2012年10月24日起算。对此，本院认为，首先，从双方所签《商铺房认购书》的约定来看，九华钢材物流公司支付返租收益的起算点是傅泳琨自交定金之日5月后，即2011年3月14日；其次，从合同的履行情况来看，华君置业公司已将傅泳琨应得的自2011年3月14日至2012年12月31日的返租收益抵扣了房款，说明九华钢材物流公司实际认可的返租收益的起算点也是2011年3月14日。由上可见，上诉人九华钢材物流公司的上述上诉理由不成立，本院不予支持。关于焦点四，傅泳琨认为九华钢材物流公司违反《商铺认购书》的约定，未完全履行支付租金的义务，应当向其支付违约金。本案中，九华钢材物流公司于2013年8月14日向傅泳琨出具的证明中载明其用于抵房款的返租收益仅计算到2012年12月31日，可见，九华钢材物流公司于2013年8月14日已向傅泳琨告知其仅取得2012年12月31日之前的返租收益的事实。因此，傅泳琨知道权利被侵害之日应从2013年8月14日起算。傅泳琨于2016年11月向原审法院提起诉讼，已经超过了法律规定的诉讼时效。原审判决认定傅泳琨主张违约金的请求已超过诉讼时效，并据此驳回傅泳琨的该项诉讼请求符合法律规定。综上，上诉人傅泳锟、九华钢材物流公司、华君置业公司的上诉请求均不成立，本院不予支持。原审判决认定部分事实不清，但实体处理恰当，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8660元，由上诉人傅泳琨负担3288元，上诉人九华钢材物流公司负担4372元，上诉人华君置业公司负担1000元。本判决为终审判决。审 判 长  刘东妮审 判 员  陶 玲审 判 员  周智湘二〇一八年七月三十一日代理书记员  许玉婵附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。