广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0202民初3278号 原告（反诉被告）：简某某，女，汉族，住柳州市城中区。 委托代理人：王德正，广西华尚（柳城）律师事务所律师。 被告（反诉原告）:某某（中国）有限公司，住所地深圳市南山区。 法定代表人：郜某某，总经理。 委托代理人：刘芳，广东钦达律师事务所律师。 委托代理人：张仁磊，广东钦达律师事务所实习律师。 原告简某某诉被告某某（中国）有限公司租赁合同纠纷一案，本院依法受理后，被告在法律规定期限内提起反诉。本院依法适用普通程序，组成合议庭合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人王德正、被告（反诉原告）委托代理人刘芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《委托租赁服务合同》，退还租赁房屋。2、判令被告支付原告租赁收益人民币20112.1元（直至交房时止）并向原告支付违约金人民币5000元，以上合计25112.1元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年2月22日，被告为了对外提供酒店经营服务，与原告签订了《委托租赁服务合同》一份。根据约定原告将位于广西省柳州市城中区面积为54.38㎡的房屋交由被告经营使用，被告每月按照40元/㎡的价格标准向原告支付固定租赁收益。同时约定对外租赁过程中发生的各种人工费用、物业费、固定成本费用、财务费用等由被告承担，合同期限为五年，自2015年12月31日至2020年12月30日止。合同签订后，原告按照约定将涉案租赁物交付给了被告，并给了被告3个月的免租期，由被告完善经营所需的各方面手续。其后被告即以“某某”公寓名义对外进行租赁经营活动。自2016年4月1日起至今，被告仅支付了部分租赁费用，现已累计拖欠原告租赁费用20112.1元。被告迟延支付租赁收益的行为已经严重违约，根据合同第九条约定，被告应当向原告支付违约金5000元，并及时支付拖欠的租赁收益及承担迟延支付租赁收益产生的滞纳金。由于合同已经无法继续履行，根据合同法的相应规定以及双方合同约定，现特要求解除该份合同，由被告退还涉案租赁物。原告经与被告协商未果曾依据双方所约定的管辖条款向深圳市南山区人民法院起诉，该院经审理后以原被告双方的纠纷属于租赁合同纠纷，应当由不动产所在地人民法院管辖为由驳回了起诉。原告现特依据民诉法第119条之规定诉至城中区人民法院，请人民法院在查明事实的基础上判如所请。 被告辩称：原告与被告签订合同，原告在交付给房产时是没有通过相关验收的，导致被告无法经营，经派出所向被告下达改正通知书，在2016年8月1日、2017年3月1日两次通知整改。向被告交付正常经营的房产是原告的义务，因原告交付的房产不符合居住及经营条件导致被告无法经营，相关租金按合同约定被告进行减少处理，原告无异议。被告在合同履行中不存在违约行为，不承担任何责任。被告接到起诉书后向原告发出解约通知，但原告不于理睬，综上请求法院驳回诉请。 反诉原告（被告）（以下统称被告）向本院提出诉讼请求：1、请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金5000元，及预期收益损失18000元；（合计23000元）2、判令反诉诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2016年2月22日，反诉原告与反诉被告签订了《委托租赁服务合同》（以下简称《委租合同》），约定反诉被告向反诉原告提供位于广西柳州市城中区房产，由反诉原告提供在线租赁服务及增值服务。合同签订后，反诉原告接管反诉被告房屋，并积极筹备运营事宜。2016年8月21日，柳州市公安局城中分局柳东派出所向反诉原告出具《责令改正通知书》，告诉委托物业未取得消防许可证、未办理特种行业许可证，责令立即予以改正。2016年9月28日，柳州城中某某广场X、X栋公寓楼业主自发组织维权活动，向开发商递交《诉求书》，要求开发商按照销售时的承诺，配合办理消防许可证和特行证，但问题没有解决。2017年3月1日，反诉原告再次收到柳州公安局出具的《责令整改通知书》，告知因委托物业未取得消防验收合格证，责令停业整改。按委托合同第一条第3项、第六条（一）3项约定，中华人民共和国消防法第十三条规定，反诉被告提供的房产应该经消防验收合格，保证房产具有约定的使用功能，反诉原告可以对外经营、提供租赁服务。而实际上，反诉被告提供的房产未取得消防验收合格证，是禁止投入使用的房屋，反诉被告违反了合同的约定，应对此承担违约责任。2016年6月8日，反诉原告收到反诉被告的起诉材料，要求解除双方签订的《委租合同》。反诉被告在已经严重违约的情况下，要求提前解约，又一次违约，且未提前一个月通知反诉原告解约。《委租合同》第六条第1项、第九条第5项、第九条第2项有约定，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条有规定。反诉原告为经营该项目，前期投入了大量的人力及资金，公安机关要求停业整改后，反诉原告因无法运营已造成巨大经济利益损失，且反诉被告提出提前解除合同，属于严重违约，反诉被告应按合同约定支付违约金5000元。双方签订的《委租合同》只履行了1年6个月的时间，还有3年6个月没有履行，经保守估算，反诉原告预期收益损失为18000元（按没有履行合同的期间18个月、每套房每月盈利1000元计算），对于反诉原告的此项损失反诉被告应该予以赔偿。 反诉被告（原告）（以下统称原告）辩称：被告反诉缺乏事实法律依据，依法予以驳回。被告以原告存在违约提出反诉与事实不符，涉案租赁物在签订予以被告特殊办理经营的时间，在此过程中被告并为将有关办理情况告知原告即开展了经营并对原告支付了租金，实际违约的被告自行改变租赁物的性质，导致其没有办理相应的手续，责任不在我方，并且经过消防部门调查并通过消防部门告知的网站查询得知涉案租赁物整体通过了验收并公示。被告与原告所签订租赁合同对于双方权利义务做了约定，对于租赁物用途已明知，由此造成的风险是被告特殊经营所造成的，原告所交付的租赁物是通过房开所购买，取得途径合法，涉及的消防验收问题不是原告责任，根据双方租赁合同约定原告已经完全履行义务。原被告发生争议后就有关解除合同事项是在诉讼后进行书函往来，但原告的诉请就包含了解除合同的诉求，应法庭审理作出认定，予以解除，而不是被告所称的需提前30日的条款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对真实性有争议的证据，本院认定如下：原告提交的物业交割确认书及与王某某的微信聊天记录，被告不认可真实性，但认可2018年1月12日原告拿走钥匙。本院结合微信聊天记录显示原被告双方于2018年1月12日协商办理房屋交割手续，物业交割确认书待被告签字盖章，而被告亦提供了微信记录截屏为证据，故本院对于双方采用微信方式进行联系的情形及内容予以采信。原告提供商品房买卖合同及不动产产权证拟证明房屋的用途为办公等，该证据有消防验收意见书及建设工程消防设计备案凭证等佐证，本院予以采信。被告提交的证据4柳州某某运营暂停通知函及邮箱凭证，减免租金系被告单方制作，被告亦无法证明通知到达原告，故本院不予采信；证据5短信及微信记录截屏，原告虽不认可真实性，但原告亦提供了微信聊天记录，同为一聊天对象，故本院认可其真实性；证据6业主诉求书，没有原件或其他证据佐证，本院不予采信；原告对法院调取的证据皆无异议，被告认为系证人证言，不予采信。本院认为柳州市公安局柳东派出所及柳州市公安消防支队的函件是公权力机构作出的文书，且有责令改正通知书、消防验收意见书及建设工程消防设计备案凭证等其他证据佐证，故本院对被告的观点不予采信。当事人对证据证明目的有异议的证据，本院需结合全案证据和案件事实进行综合认定。 经审理查明，2016年2月22日，原告作为甲方与被告为乙方签订《委托租赁服务合同》。合同约定乙方为某某集团（香港）有限公司在中国的全资子公司，拥有自主国内领先的度假公寓在线租赁平台某某网，建立了适合中国市场的专业化标准管理流程与体系，拥有某某公寓等自主服务品牌，甲方拟将其拥有物业及附属设施委托给乙方提供在线租赁服务及增值服务;甲方原告将位于广西省柳州市城中区面积为54.38㎡的房屋交由被告乙方经营使用，合同期限为五年，自2015年12月31日至2020年12月30日止；自交房之日起90日内为筹备及培育期，甲方不享有任何租金收益，从2016年4月1日起算租赁收益，乙方每月按照40元/㎡的价格标准向甲方支付固定租赁收益，每月25日前支付租赁收益，租赁过程中发生的各种人工费用、物业管理费、固定成本费用、财务费用等由被告承担；甲方原告需对委托物业进行改造、装修及配置房间设施，使之达到不低于乙方制定的某某公寓的《物业设施配置清单》的标准；甲方应保证其对委托物业拥有合法有效的所有权，并保证在整个租赁服务期内，乙方能按本合同的约定单独占有、使用和管理委托物业；如因公安、消防、卫生防疫等部门的特别要求需对委托物业进行安防监控、消防、卫生防疫等设施改造，甲方应承担设施改造费用，如甲方不支付该等费用，则由乙方在甲方应得的租赁收益中扣除；本合同项下的违约金为5000元，违约方支付违约金后，还应当依法采取补救措施等义务。合同签订当日，双方还签订了《代购委托书》，原告委托被告购买家具家电及房间用品，费用由原告支出。原告于2016年1月1日将涉案租赁物交付给被告，后被告以“某某公寓”名义对外进行酒店经营活动。2016年8月21日，公安机关发现某某公寓存在1、未取得许可擅自经营需要公安机关许可的酒店业，2、未办理消防许可证；3未办理特种行业许可证，4、未安装达围系统等违法行为，对某某公寓作出责令改正通知书，要求立即予以改正。2017年3月1日，公安机关发现某某公寓未取得消防验收合格证，作出责令改正通知书，要求某某公寓立即停业整改。被告以公安机关对其检查致使无法正常经营为由减少支付租金，双方协商未果。原告于2017年5月27日以服务合同纠纷向广东省深圳市南山区人民法院提起诉讼，要求解除合同、被告支付租金收益及承担违约金。被告收到起诉状后于2017年6月13日向原告邮寄送达解除合同函件，原告于2017年6月18日回函以法院判决为双方后续履行依据。广东省深圳市南山区人民法院经审理后以双方的纠纷属于租赁合同纠纷，应当由不动产所在地人民法院管辖为由于2017年8月16日驳回了起诉。后双方诉至本院。双方提出解除合同后至庭审时未办理房屋交接手续，房屋仍由被告管理，原告称2017年12月22日完成租赁物交接手续，被告称原告在收到解除函的当月应办理房屋交割，期间属无因管理。原告与柳州某某广场投资有限公司签订《商品房买卖合同》中约定该商品房的用途为办公，不动产权证用途为商务金融用地/其他，规划通途办公。法院向柳州某某广场投资有限公司、柳州市公安局柳东派出所及柳州市公安消防支队调查取证。2018年3月28日，柳州市公安局柳东派出所回函明确该所在履行日常的消防监督检查中发现某某公寓不能提供消防验收合格证和特种行业许可证，存在违法《中华人民共和国消防法》的行为，对某某公寓下达责令整改通知书。柳州某某广场投资有限公司出具建设工程消防验收意见书及建设工程消防设计备案凭证，柳州市东环大道XXX号的某某广场X栋、X栋建设工程设计使用功能为办公室，评定该工程消防验收合格。2018年5月28日，柳州市公安消防支队复函称某某广场X、X号楼已通过竣工消防验收，已经审核合格的建设工程消防设计需修改的须重新申请消防设计审核，单位业务系统中未见“某某”“某某公寓”行政许可申请办理相关材料。 本院认为，当事人签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有约束力。关于房屋租赁合同解除问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。涉案房屋用途为办公，双方合意使用房屋经营某某公寓，改变了房屋用途，违反消防法等强制性规定，被公安机关通知责令整改。被告在庭审中曾明确合同有效已解除，其已发解除函给原告，原告亦向法院提出解除合同，双方均有解除合同的意向，但双方对解除时间有异议，被告认为是原告收到其解除函当日，原告认为解除时间是以生效判决或房屋交接日为准。按照《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。被告于2017年6月13日向原告邮寄函件请求解除房屋租赁合同，邮件未显示本人签收时间，原告于2017年6月18日回函，该日视为合同解除通知到达日，因此，本院采信被告的观点，双方的房屋租赁合同已于2017年6月18日解除，房屋已交接，故原告要求解除合同、退还房屋已无事实根据。 关于租金及房屋占用费问题，合同约定租金从2016年4月1日起算，每月固定租金收益为40元每平方米，月租金为2175.2元，每月25日前支付租赁收益。合同解除前，被告持续使用原告房屋进行出租收益，被告通知减租并未经原告同意且无依据，被告应按合同约定足额支付租金。合同解除后，被告认为其仅代为保管，属于无因管理，有水电损耗不能证明是其出租使用，不交接的责任在原告。原告认为租金计算至交付时止。本院认为，被告的解除函送达原告后，租赁合同已解除，被告应在合同解除后返还钥匙、付清费用、搬离腾空退还租赁物。但直至庭审时双方未办理正式交接手续，直至2017年12月22日才交接。水电使用量情况，租赁合同解除前后使用相当，故解除合同之日至交接房日期间房屋属于被告保管使用。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，被告应支付房屋占有使用费，比照租赁合同约定的月租金标准计算。原告以转账凭证为据称被告已付租金19041.53元及物业费1631.4元，被告对部分租金有异议，但未提供证据加以反驳，故本院采信原告的主张。被告使用房屋计算费用期间从2016年4月1日至2017年12月22日止，扣除已付租金，被告还应付租金及房屋占有使用费共计为26057.62元（[（20个月×2175.2/月+2175.2÷30天×22天-19041.53元）] 关于违约责任问题，关于违约责任问题，原告认为被告拖欠租金，应付违约金5000元；被告认为房产不能正常使用才少付租金，并以此为由提起反诉要求对方承担违约金5000元。经查，原告将办公用途房屋及设备委托给被告进行经营酒店某某公寓，合同第7.10条约定了消防设施改造的费用在原告；公安机关认定被告的某某公寓未取得消防验收合格证。本院认为，被告作为经营公寓多年的专业公司，熟知成立酒店公寓所需场地及办理相关手续等情况，但其在3个月免租期及后期经营中未办理消防许可证等，受到第一次责令整改后也未解租，仍继续无证经营。租赁房屋用于开设经营酒店等公众聚集场所，申报消防验收合格的义务人为酒店经营者，被告作为经营酒店方，更应尽注意审慎义务及办证义务。双方均明知房屋用途，但仍合意用于经营酒店。原告具有协助被告进行消防设施整改费用支付义务，被告放任无证经营数月且未经原告同意擅自减租，其应负担主要责任。本院酌定双方违约责任比例为7：3，故本诉的违约金，被告向原告支付3500元；反诉的违约金，反诉被告向反诉原告支付1500元。 关于损失问题，被告主张预期收益损失，但未能提供收益情况等相关证据予以证实，其应当承担举证不能的后果，故本院对反诉原告主张预期损失不予支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决如下： 一、被告某某（中国）有限公司（反诉原告）向原告简某某（反诉被告）支付租金、房屋占有使用费人民币26057.62元及违约金人民币3500元； 二、原告简某某（反诉被告）向被告某某（中国）有限公司（反诉原告）支付违约金人民币1500元； 三、以上第一、二判项抵扣后，被告某某（中国）有限公司（反诉原告）向原告简某某（反诉被告）共计支付人民币28057.62元 四、驳回原告简某某的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告某某（中国）有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费428元（原告已预交），反诉案件减半收取受理费188元（反诉原告已预交）；以上两项费用由被告（反诉原告）负担591元，原告（反诉被告）负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  许兰珍 人民陪审员  何 丽 人民陪审员  余金雨 二〇一八年七月二十五日 代书 记员  唐 啸