上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初7339号原告张眙，女，1984年5月1日出生，汉族，住上海市。被告上海元渊企业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人张浩瀚。委托代理人肖顺午。委托代理人潘公波，上海市权亚智博律师事务所律师。原告张眙与被告上海元渊企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告张眙、被告的委托代理人肖顺午、潘公波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张眙诉称：2017年6月1日，原告从案外人胡某某处购买了上海市普陀区金沙江路XXX弄XXX号XXX室的商业用房(以下称系争房屋)。因当时胡某某已将房屋出租给被告，且租期未届满，故原告在受让该房屋后于2017年8月29日与被告重新签订了上海市房屋租赁合同。约定：月租金人民币8656元(以下币种均为人民币)租期自2017年8月29日起至2018年1月31日止；租赁期限届满，出租人有权收回该房屋；承租人需要继续承租的，则应于租赁期限届满前2个月，向出租人提出续租要求，经同意后重新签订租赁合同；除出租方同意承租人续租外，承租人应在本合同租期届满之日返还该房屋，未经出租人同意逾期返还房屋的，每逾期一日，承租人应按当时房租租金的4.5元/天/平方米向出租人支某该房屋占用期间的使用费；……。合同签订后，被告仅向原告支某了2017年10月前的租金。此后租金经原告催要仍无故拖欠至今未付。另，被告既未按合同约定于租赁期限届满前2个月向原告提出续租书面要求，也不愿在租赁届满时向原告交还房屋。原告自己设立的公司一直在外租赁办公用房，无法按期搬入自己房屋。导致原告因未按期搬出向出租方支某了三个月的违约金9000元。且原告不得不在外续签租赁合同支某租金，从2018年2月1日续租到2018年4月30日三个月，已支某租金9900元。给原告造成了严重经济损失。2018年2月2日，因被告占用系争房屋，原告报警处理，各方调解无效。为维护合法权益，原告诉讼来院，请求法院判令：1、被告向原告支某2017年11月份的房租8656元及利息(以8656元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年11月10日起算至实际支某之日止)；2、被告支某逾期违约金25968元(月租金的三倍，依据合同第9条第二款第6项)；3、被告支某房屋使用费27054元，计算方式：63.24平方米×6.2平方米/平方米/天×69天(自2018年2月1日起至被告实际交还房屋之日即2018年4月11日)；4.被告赔偿由于其强行占用原告房屋给原告造成的损失18900元；5、被告支某2017年4月1日至10日的物业管理费337元；6、被告承担诉讼费。被告上海元渊企业管理有限公司辩称：1、被告未拖欠原告2017年11月的房屋租金。由于被告曾向原告支某了16542元作为房屋租赁保证金，根据合同约定，租赁关系终止时，原告收取的保证金除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息偿还被告。故被告曾于2017年11月与原告沟通，用上述保证金抵充最后一个月即2017年11月的租金。当时，原告也表示同意。至今原告还未将剩余的保证金退还。如原告不同意抵充，应及时与被告交涉，而不会推延至2018年1月29日发送函件。故原告向被告主张上述租金及逾期违约金违背诚实信用原则。2、根据合同约定，被告已向原告支某了2个月的逾期使用费。被告承租系争房屋后转租给陌陌公司。从2017年9月开始，陌陌公司提出续租，被告一直在协助原告与其他15户业主促成与陌陌公司的续约。同年11月，原告单方面提出不再续约，导致其他15户业主也无法出租。2017年底，陌陌公司需重新寻找办公地点，因规模较大，无法在2018年1月入驻新的租赁地点办公，以至于无法在2018年1月31日前搬离系争房屋。为此，陌陌公司提出延长两个月租期，但只有原告不同意。被告也一次性向所有业主支某了两个月的房屋逾期占用使用费。故原告已无理由向被告主张房屋使用费。3、被告已于2018年3月31日将房屋交接给原告，并将房屋还原后结清了所有物业管理费及水电费。4、原告与案外人签订的租赁合同与本案无关，原告提出的损失与本案纠纷无因果关系。5、原告应将房屋租赁保证金在扣除被告应当缴纳的2017年11月份的租金后返还给被告。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2015年4月，被告与案外人胡某某签订《上海市房屋租赁合同》，约定：胡某某作为本市普陀区金沙江路XXX弄XXX号XXX室的产权人将该房屋出租给被告，租期自2015年4月29日至2018年1月31日，租金为每月8271元。2017年8月17日，原告向案外人胡某某购买了上述房屋，成为该房屋的产权人。2017年9月5日，原、被告与胡某某签订《三方协议》，约定：胡某某与被告签订的房屋租赁合同中的出租方由胡某某变更为原告，胡某某的权利义务自2017年8月29日起由原告享受和承担，被告权利义务不变；协议生效后，胡某某将被告支某的房屋保证金转给原告。同时，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》。约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在本市普陀区金沙江路XXX弄XXX号XXX室；甲方作为该房屋的产权人与乙方建立租赁关系；该房屋建筑面积为63.24平方米，用途为办公；甲方于2017年8月29日前向乙方交付该房屋，租赁期自2017年8月29日起至2018年1月31日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前2个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；该房屋每日每平方米建筑面积租金为4.56元，月租金总计为8656元；乙方支某租金的方式为每月支某一次，即为8656元；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支某房屋租赁保证金16542元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还给乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水电煤气等费用由乙方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期(届满之日)返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按当时该房屋的租金4.5元/天/平方米向甲方支某该房屋占用期间使用费；租赁期最后2个月为免租期，乙方无需支某甲方最后2个月的房屋租金。另双方在上述合同第九条(解除本合同的条件)第二款中约定：双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同一方应向另一方按月租金的3倍支某违约金，给另一方造成损失的，支某的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……6、乙方逾期不支某租金累计超过1个月的。上述合同签订后，被告按约向原告支某租金，截止2017年10月之前的租金，被告未予欠付。同年11月，被告向原告提出续约，原告表示不同意。2018年1月29日，原告向被告发出《解除告知书》和《侵占房屋告知函》。《解除告知书》的主要内容为：截至2018年1月29日，原告仍未收到2017年11月的应收房租。原告多次催讨无果迄今已经逾期59天，被告的行为已经违反了第九条的第二款的相关规定，符合“第6点、逾期不支某租金累计超过1个月”的情境。现通知被告：1、支某2017年11月房租8656元；2、按照第九条款的第(二)条支某3倍违约金25968元；3、从2017年12月1日起，解除双方租赁合同。《侵占房屋告知函》的主要内容为：因被告未按合同约定支某原告房屋租金，已造成严重违约及合同解除，故被告自2017年12月1日起已无权继续使用房屋。经与被告多次协商，要求被告2018年2月1日前必须归还房屋，被告以已将房屋出租给北京陌陌信息技术有限公司上海分公司、该公司不愿搬出为由继续侵占房屋，已经构成违约。被告应赔偿原告一切经济损失，包含但不限于房屋租金、房屋违约金、装修违约金、水电费、律师费等。2018年1月31日，原、被告的约定租赁期限届满。因被告无法按时迁出，于2018年2月1日向原告支某了17312元，以此作为其自2018年2月1日至同年3月31日期间房屋占用期间的使用费。2018年4月1日，被告开始搬迁，并于同年4月11日将租赁房屋恢复原状后交还给原告。2018年2月23日，原告诉讼来院，请求法院判决如其诉请。审理中，被告认可原告提出的2018年4月1日至4月10日期间的物业管理费为337元，但认为该期间为被告搬迁及就房屋恢复原状后的交接时间，故不应由被告承担该笔费用。另，原告认可被告于2018年2月1日支某的17312元为其占用系争房屋期间的房屋使用费，同意在其第三项诉请的金额中予以扣减。但原告认为被告支某的17312元是按租金标准(4.5元/天/平方米)计算的，鉴于合同已经失效，应按市场价6.2元/天/平方米计算。关于原告主张的因被告占用房屋造成的损失18900元(三个月租金9900元及违约金9000元)，审理中，原告向法院提供了其与案外人刘某签订的《房屋租赁(续签)合同》两份及银行汇款对账单。用以证明因被告未按时迁出系争房屋，导致其租用案外人刘某的房屋续租三个月，除缴纳了三个的租金9900元(每月3300元)外，还因其未能如期迁出租赁房屋向房东承担了9000元的违约金。在原告与刘某于2017年7月19日签订的合同中，双方约定：刘某将坐落于上海市嘉定区曹安公路XXX号XXX室房屋(办公使用)继续出租给张眙；租期自2017年7月20日起至2018年1月31日止；每月租金为3000元；租赁期届满，张眙是否续租，刘某是否出租，应提前两个月通知对方，租赁期届满或合同解除，如张眙逾期不搬迁，应赔偿刘某因此所受的损失；双方必须严格遵守合同，导致中途中止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则为违约，违约金为三个月租金。在原告与刘某于2018年1月26日签订的合同中，双方约定：刘某将坐落于上海市嘉定区曹安公路XXX号XXX室房屋(办公使用)继续出租给张眙；租期自2018年2月1日起至2018年4月30日止；每月租金为3300元。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行各自合同义务。关于原告主张的2017年11月份租金8656元，被告确未予支某。本案中，被告认为双方曾口头约定以房屋租赁保证金进行扣减，无证据证明，本院不予采信。鉴于当时双方合同期限未届满，房屋亦尚未进行交接，是否能足额抵扣该笔租金尚属不确定状态，故被告应按合同约定在2017年11月支某该月租金。但利息应计至双方办理房屋交接手续之日即2018年4月11日止。因为，截止房屋交接之日，原告曾经收取被告的房屋租赁保证金之数额足以抵扣被告欠付的租金。关于原告主张被告应按租金的三倍承担逾期缴纳租金的违约金之诉请，本院认为，原告所依据的合同第九条第二款第6项内容，针对的是因被告违约导致合同提前解除之情况。而本案中，双方合同并未提前解除。虽然被告未在2017年11月支某当月租金，但从其此前履行合同过程中从未拖欠租金及之后两个月系合同约定的免租期等情况分析，被告的延迟付款行为是基于其以为可用房屋租赁保证金进行抵扣，且在房屋交接后，事实上证明租赁保证金的金额完全可予足额抵扣。故被告此举并非恶意的根本性违约。加之，原告致函解除合同的时间为2018年1月29日，距离合同期限届满之日2018年1月31日仅有2天，此时解除合同已无实际意义。另，本院在前述内容中已就被告未按时支某租金之情形判定被告承担了相应利息，故原告该项诉请缺乏合同依据，本院不予支持。关于房屋使用费，原告主张按市场价(6.2元/天/平方米)计算缺乏合同依据，本院根据合同约定内容判定被告应按租金标准(4.5元/天/平方米)支某其自2018年2月1日至同年4月11日期间占用房屋的使用费。至于被告称4月1日至4月11日期间是双方房屋交接时间，故其可不予支某使用费，理由不足，本院不予采纳。关于原告主张因被告占用房屋造成的损失18900元(租金与违约金)，本院认为，该费用中的房屋租金9900元，系原告续租期间正常缴纳的费用，且低于其在系争房屋内向被告收取的房屋使用费之金额，故该部分费用并非原告损失。至于违约金，即使原告已向案外人刘某支某过该笔费用，但根据原告与刘某之间签订的合同中关于违约金的约定内容，并不能完全确定9000元是原告必须承担的违约金，也不能排除该费用系双方经协商后达成的意向。故原告向案外人支某的违约金9000元并不属于必要损失，原告据此要求被告承担缺乏事实和法律上的依据，本院不予支持。关于2018年4月1日至4月10日期间的物业管理费337元，被告称该期间为房屋交接期间，并不能成为其拒付理由，对原告该项诉请予以支持。为避免讼累，在被告结清上述费用后，原告应将被告支某的房屋租赁保证金16542元予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告上海元渊企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支某原告张眙2017年11月的房屋租金人民币8656元及利息(本金人民币8656元，自2017年12月1日起至2018年4月11日止，按中国人民银行同期贷款利率计)；二、被告上海元渊企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支某原告张眙房屋使用费(自2018年2月1日起至2018年4月11日止，按建筑面积63.24平方米，单价4.5元/日/平方米计，再扣除被告已经支某的人民币17312元)；三、被告上海元渊企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支某原告张眙物业管理费人民币337元；四、原告张眙应于本判决生效之日起十日内返还被告上海元渊企业管理有限公司房屋租赁保证金人民币16542元；五、对原告张眙其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支某延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币1828元，减半收取计人民币914元，由原告负担人民币814元，被告负担人民币100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张莹二〇一八年七月二十三日书记员  汉静附：相关法律条文附：案件引用的法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。