苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初1100号原告:苏州纳米科技发展有限公司,统一社会信用代码9132059456176406XP，住所地苏州工业园区星湖街******。法定代表人：张希军,董事长。委托诉讼代理人：丁彬、李永安，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。被告：苏州海特尔生物科技有限公司,统一社会信用代码91320594087940272R，住所，住所地苏州工业园区金鸡湖大道**苏州纳米城中******div>法定代表人：郝亚勤,董事长。委托诉讼代理人：王华珍，系公司财务。原告苏州纳米科技发展有限公司诉被告苏州海特尔生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月1日受理后，转为适用普通程序，由审判员杨俊与人民陪审员姚二媛、王长英组成合议庭，于2018年7月2日公开开庭进行审理。原告苏州纳米科技发展有限公司（以下简称“纳米科技公司”）委托诉讼代理人丁彬，被告苏州海特尔生物科技有限公司（以下简称“海特尔公司”）委托诉讼代理人王华珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纳米科技公司的诉讼请求为：1、确认原告与被告签订的租赁合同解除；2、判令被告支付租金897572元、物业管理费299190.66元、综合服务费4773.6元，（三项合计1201536.26元)；3、判令被告支付逾期付款违约金(以1201536.26元为基数，中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准,自合同解除的次日即2017年9月3日起计至实际付清之日暂计至2018年1月31日为27923.37元)；4、判令被告支付提前终止合同违约金95940元(以三个月租金主张)；5、判令被告支付逾期交还房屋使用费元95940元。(以月租金31980元为标准,自合同解除次日即2017年9月3日起计至原告自行收回房屋之日即2017年12月2日）、逾期交还房屋物业管理费31980元(以月物业费10660元为标准,自合同解除次日即2017年9月3日起计至原告自行收回房屋之日即2017年12月2日)；6、判令被告承担本案诉讼费(以上合计金额人民币1453319.63元)。本案审理过程中，原告陈述：由被告享有，但目前在原告账户上的租金补贴575640元，并且原告同意抵扣被告已经缴纳的101室房屋保证金7万元，以及202室的房屋保证金1600元。被告原本拖欠的是2015年5月1日至合同解除日2017年9月2日的租金共计897572元，该金额扣除房租补贴575640元以及保证金7万元后为251932元，租金标准是31980元/月。其中房租补贴575640元系被告因为其为高新产业，因园区的政策，其可向园区申请政策补贴，由原告进行统一管理，该补贴由政府先拨款至原告账户后由被告领取，该园区政策是一免一减半，即从2015年至2016年的全部补助为575640元。综合服务费3173.6元的计算方式是被告原本拖欠202室在2014年6月1日至2014年8月31日的综合服务费共计4773.6元，抵扣该房屋项下的保证金1600元后为3173.6元。物业管理费的计算期间是2015年1月1日至2017年9年2日，标准是10660元，合计341830.67元。原告因此变更诉请第二项为判令被告支付租金251932元、物业管理费341830.67元、综合服务费3173.6元，三项合计596936.27元；变更诉请第三项为判令被告支付逾期付款违约金的计算基数为596936.27元。事实及理由：2014年2月27日，原告与被告签订《苏州纳米城房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于苏州市工业园区纳米城中北区23幢综合楼202室房屋，建筑面积46.8平方米，约定2014年3月1日至2014年8月31日止，期间被告应按合同约定支付综合服务使用费。2014年7月，原告与被告签订《苏州纳米城租赁合同》，约定被告承租原告位于苏州市工业园区纳米城西北区NW-06幢101室房屋，建筑面积1066平方米，用于被告研发、办公、中试和小规模生产使用。约定租期自2014年8月20日起至2016年9月19日止。后经被告申请，双方另于2016年1月签订《苏州纳米城租赁合同补充协议》，约定租期变更为自2015年1月1日至2017年12月31日。根据租赁合同及补充协议约定，自租赁合同签订之日起，被告就因自身项目进展迟缓原因一直拖延支付租金、物业管理费。经原告屡次催告无果后，原告依约于2017年9月1日书面通知被告解除租赁合同，该通知于2017年9月2日送达被告。截至合同解除之日，被告仅于2017年4月27曰交纳了2015年1月至4月共四个月的租金共计127920元（31980元/月*4个月），仍拖欠中北区23幢综合楼202室房屋租赁合同项下综合服务使用费4773.6元，拖欠西北区NW-06幢101室房屋租赁合同项下2015年5月1日至2017年9月2日的租金897572元（计算方式：31980*28个月+31980/30*2)、物业管理费共1201536.26元（计算方式：10660*28个月十10660/30*2)。原告于2017年12月自行收回房屋。根据租赁合同第13.1条约定，被告应按日千分之五的标准支付拖欠租金、物业管理费的违约金（本案中原告同意按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍主张）。根据第13.2条，被告应按合同期内日租金的2倍承担自合同终止日至实际移交日期间的租金作为提前终止合同的违约金（本案中原告同意按1倍租金主张三个月）。根据第12.3条，被告应按合同约定标准的2倍支付逾期交还房屋的使用费、物业管理费等费用（本案中原告同意按1倍主张）。原告认为，租赁合同是原被告双方合意的体现，应当严格遵守。被告长期拖欠租金及物业管理费的行为己构成严重违约并损害了原告的合法权益。特提起诉讼，望贵院依法支持原告诉请。被告海特尔公司辩称：对租赁合同解除没有异议，对欠付费用需要庭后核实，我方并未恶意的拖欠租金，是有客观原因的，希望双方协商解决。经审理查明，2014年2月27日，原告纳米科技公司与被告海特尔公司签订《苏州纳米城房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于苏州市工业园区纳米城中北区23幢综合楼202室房屋，建筑面积46.8平方米，约定租赁期为6个月，从2014年3月1日至2014年8月31日止，租赁期内免租金，期间被告应按合同约定的1591.2元/月支付综合服务使用费，该合同项下的保证金金为1600元，该房屋交付时间为2014年3月1日。2014年7月，原告与被告签订《苏州纳米城租赁合同》，约定被告承租原告位于苏州市工业园区纳米城西北区NW-06幢101室房屋，建筑面积1066平方米，用于被告研发、办公、中试和小规模生产使用。约定租期为25个月，自2014年8月20日起至2016年9月19日止，其中2014年8月20日起至2014年9月19日止的一个月为装修优惠免租期。双方约定租赁期间的租金为31980元/月，首期一个月的租金应于2014年8月20日前支付，以后每月提前支付，于每月20日前支付。2014年1月1日至2014年12月31日期间每月物业管理费为9594元；2015年1月1日至2015年12月31日的期间，每月物业管理费为10660元，首期一个月的物业管理费应于2014年8月20日前支付，以后每月提前支付，于每月20日前支付。本合同项下的保证金为7万元，房屋交付时间为2014年8月20日。该合同第12.3条约定，若乙方未按约履行交还房屋的义务，则从合同解除或终止日的第二日起直至双方签订验收交接单之日止，甲方有权每天按照合同期内日租金的200%向乙方收取租金及其他各项费用，并有权从房屋押金中扣除。第13.1条约定，如乙方未按照本合同约定按时向甲方支付租金和物业管理费以及其他应付费用包括但不限于水费、电费等，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之五向甲方支付违约金。第13.2条约定，未足额支付任何一期租金和物业管理费或其他费用超过30日的，视为乙方严重违约，甲方有权单方面终止合同，没收乙方交纳的保证金，并按日租金的200%向乙方收取合同终止日至实际交付日的租金。2016年1月，原告（甲方）与被告（乙方）就承租101室房屋事宜签订了《苏州纳米城租赁合同补充协议》，约定：1、双方确认，乙方应至迟于2016年1月22日前向甲方支付租赁合同项下的保证金共计7万元，同时一次性支付2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金共计383760元，并且办理完毕入住手续。2、在乙方完全履行本协议第一条所述义务的前提下，甲方同意免除乙方截至本协议签订之日所产生的，由于未按租赁合同及时办理入驻、以及未支付相应费用所产生的违约责任。3、在乙方完全履行本协议第一条所述义务的前提下，至本协议签订之日起，租赁合同项下相关期日作如下变更：起租日由原2014年8月20日变更为2015年1月1日；租赁期由原2014年8月20日至2016年9月19日变更为2015年1月1日至2017年12月31日。4、双方确认，如乙方仍未按本协议第一条履行，则甲方有权随时终止本协议并继续按照原租赁合同约定执行。5、本协议与租赁合同不一致之处，以本协议为准，未涉及的部分，仍按租赁合同的约定执行。2017年8月21日，原告向被告发出律师函，告知被告截止至2017年8月18日共计拖欠房屋租金、物业管理费等合计1407120元，要求被告在收到律师函之日起三日内付清欠款，否则，原告有权解除合同、收回房屋，并追究违约责任。2017年9月1日，原告发出律师函，告知被告：1、租赁合同于本函送达之日解除。2、被告应于本函送达之日起三日内付清全部欠款及违约金。3、被告应于本函送达之日起三日内将房屋恢复至交付时的原状，并与原告办理退租手续。被告于2017年9月2日收到该解除租赁合同的律师函。原告陈述，原告此后将101室收回，并于2017年12月与他人签订了租赁合同，将涉案的101室另行出租予他人，将自行收回房屋之日确定为2017年12月2日。关于未付的租金、物业管理费及综合服务费，双方确认：被告已付2015年1月1日至2015年4月30日期间的租金，此后租金未付；被告从2015年1月1日起未支付物业管理费；被告未支付202室的综合服务费4773.6元。被告支付了101室的房屋保证金7万元，支付了202室的房屋保证金1600元。以上事实，有原告提交的租赁合同、补充协议、律师函、邮寄凭证等证据，以及双方庭审陈述予以证实。本院认为，原告纳米科技公司与被告海特尔公司之间的租赁合同关系系双方真实意思表示，不违反法律规定，依法应认定有效，双方应诚实信用履行合同权利、义务。原被告签订的租赁合同约定逾期支付租金和物业管理费超过30日的，原告作为出租人有权单方面解除合同，被告逾期支付租金和物业管理费以及符合合同约定的解除条件，原告催告后发函解除租赁合同，租赁合同应于被告收到合同解除函之日解除，原告诉请确认双方之间的租赁合同关系解除，本院应予支持。原告要求被告支付合同解除之前拖欠的房租、物业管理费、综合服务费，符合合同约定，扣除原告自认的房租补贴、保证金后，原告要求支付租金、物业管理费及综合服务费合计596936.27元，并从2017年9月3日起按照银行同期贷款基准利率的1.3倍至被告付清之日的逾期付款违约金，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告在收到解除合同通知后未及时搬离，未与原告办理退租交接，原告自行收回房屋后另行出租，原告按合同约定的租金标准31980元/月及物业管理费标准10660元/月主张从2017年9月3日起至2017年12月2日止的租金95940元及物业管理费31980元，不超过合同约定，本院予以支持。原告按照三个月租金的标准主张提前终止合同的违约金，因违约责任以补偿守约方损失为主要目的，原告已主张了合同解除之前的租金及合同解除后至收回房屋期间的房屋使用费，本院对该两项诉请已予以支持，原告实际损失已予以相应弥补，其另行主张三个月租金的违约金，明显超过其实际损失，本院酌情认定被告赔偿原告一个月租金的违约金即31980元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告苏州纳米科技发展有限公司与被告苏州海特尔生物科技有限公司之间关于苏州工业园区纳米城西北区NW-06幢101室房屋的租赁合同关系解除；二、被告苏州海特尔生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州纳米科技发展有限公司租金、物业管理费、综合服务费合计596936.27元；三、被告苏州海特尔生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州纳米科技发展有限公司逾期付款违约金，违约金计算方式为：以596936.27元基数，以中国人民银行同期贷款利率的1.3倍为标准,自2017年9月3日起计算至被告实际付清之日；四、被告苏州海特尔生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州纳米科技发展有限公司提前终止合同违约金31980元；五、被告苏州海特尔生物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州纳米科技发展有限公司逾期交还房屋的使用费95940元、物业管理费31980元；六、驳回原告的其他诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取17880元，由原告苏州纳米科技发展有限公司负担1600元，被告苏州海特尔生物科技有限公司负担16280元。被告负担款项已由原告预交，本院不再退还，被告应于履行上述付款义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  杨 俊人民陪审员  姚二媛人民陪审员  王长英二〇一八年七月二十五日书 记 员  夏梦娇拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。