贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终1810号 上诉人（原审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李庭松（特别授权），该公司法律顾问。 被上诉人（原审原告）：陈永关，男，汉族，1982年4月6日出生，住云南省曲靖市罗平县。 被上诉人（原审原告）：杨云焕，女，汉族，1983年11月26日出生，住云南省曲靖市罗平县。 委托诉讼代理人（特别授权）：王妍，贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201311303602。 委托诉讼代理人（一般授权)：陈浩，贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201710493737。 上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）因与被上诉人陈永关、杨云焕商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初5425号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告陈永关、杨云焕提起诉讼，请求判决：一、被告在一个月内为原告办理“瑞丰铭城”4-A12-4号房屋的产权证书并交付给原告；二、被告向原告支付逾期办证违约金暂计31,333.636元（实际金额以原告已付总房款340,583.00元为基数，按日0.1%的标准计算至被告向原告交付产权证书之日止）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2014年11月18日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发的“瑞丰铭城”房号为4-A12-4的房屋一套，双方在合同第八章第二十二条第三款中约定：“被告承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金。”据此，被告应于2017年5月31日前向原告办理商品房转移登记。原告已按合同约定向被告付清了340,583.00元购房款，但被告至今未向原告办理产权转移登记，被告的行为已构成违约，应当依照合同约定向原告支付违约金。 原审被告瑞丰公司辩称：一、被告迟延办证系政府原因导致，即房屋登记变更为不动产统一登记后，政府重新对土地落宗等事项进行复核，暂停办理房屋产权登记，上述事由属于不可抗力，被告不应承担逾期办证违约责任；二、原、被告双方约定的逾期办证违约金过分高于原告的实际损失。 原审经审理查明：2014年11月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于毕节市七星关区碧阳大道旁2012年东出口棚户区改造项目一期工程（瑞丰铭城）第4幢A单元12层4号房出售给原告，房屋建筑面积118.65平方米，总价款340,583.00元。被告承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期起60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款340,583.00元，被告至今未向原告办理涉案房屋不动产登记权属证书，亦未向原告支付逾期办证违约金。另查明，被告未向土地管理部门申请对瑞丰铭城的土地进行核验，也未提交相关的资料。瑞丰铭城已办理土地预落宗手续，最后一次土地落宗手续需在办理土地核验手续后进行。 原审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，原审予以确认。原被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告已按照合同的约定向被告缴纳购房款，被告就应当按照合同的约定在2017年5月31日前向原告办理涉案房屋产权转移登记，但被告至今未向原告办理产权转移登记的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。对于被告辨称其迟延办证的原因在于政府所导致的不可抗力问题。经原审到土地管理部门以及不动产登记中心调查了解，被告至今未向土地管理部门申请对瑞丰铭城的土地进行核验，也未提交相关的资料。瑞丰铭城已办理土地预落宗手续，最后一次土地落宗手续需在办理土地核验手续后进行。因此，被告逾期办证并非政府部门原因，而系其自身原因未提交土地核验有关资料，导致最后一次土地落宗手续无法完成。故对被告的该抗辩理由，原审不予采信。因此，被告应当按照合同的约定继续为原告办理涉案房屋的不动产权属证书并将证书交付原告。 关于被告向原告支付逾期办证违约金的问题。根据《商品房买卖合同》约定，若被告逾期超过60日仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，前述约定过分高于被告迟延办证给原告造成的损失，应当予以调减。违约金的计算方式为：以已付购房款340,583.00元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%从2017年6月1日起，计算至办理完毕房屋权属登记证书并交付原告之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起60日内为原告陈永关、杨云焕办理位于毕节市七星关区碧阳大道旁2012年东出口棚户区改造项目一期工程（瑞丰铭城）第4幢A单元12层4号房屋的权属登记证书并交付给原告陈永关、杨云焕；二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起60日内支付原告陈永关、杨云焕逾期办证违约金，违约金以已付购房款340,583.00元为基数，参照中国人民银行公布同期同类贷款基准利率的130%从2017年6月1日起计算至办理完毕房屋权属登记证书并交付原告之日止；三、驳回原告陈永关、杨云焕的其他诉讼请求。案件受理费292.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 原审宣判后，瑞丰公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决。主要事实及理由：一审判决上诉人承担逾期办证违约责任，未考虑情势变更事由，判决结果显失公平。本案中，上诉人未在合同约定期限内办理案涉房屋权属登记，主要原因是不动产登记政策发生了重大变化，房屋权属登记由住建部门改为不动产登记中心统一管理，国土部门为此要重新核实并办理土地落宗等事宜，故从2016年6月起，毕节市已全面暂停办理瑞丰新城的房屋权属登记。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，不动产登记政策变化应视为情势变更，因该情势变更事由导致办理房屋权属证书的期间中断，故本案应至毕节市国土部门全面启动房屋权属登记工作之日起，重新计算办理房屋权属证书期间。 被上诉人陈永关、杨云焕答辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，上诉人应当按照合同约定承担违约责任。 二审中，本院调取如下证据：毕节市公安消防支队出具的《情况说明》。 上诉人瑞丰公司质证认为：对该证据的三性不持异议，上诉人不能如期办证系政策发生重大变化所致。 被上诉人陈永关、杨云焕质证认为:对三性无异议，上诉人应当承担违约责任。 本院认为：毕节市公安消防支队出具的《情况说明》，双方当事人对三性均无异议，予以采信作为本案定案依据。 二审经审理查明：除对原审判决确认的事实予以确认外，另查明，案涉房屋未进行消防验收，不具备办理权属登记的法定条件。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：一、本案是否存在导致办理房屋初始登记及交付办理房屋转移登记相关文书期间中断计算的情势变更事由？二、原审判决上诉人交付办理案涉房屋转移登记有关文书是否得当？ 关于焦点一，本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人应当在2017年5月31日前，取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上述内容即是双方当事人就上诉人所负协助履行办理商品房转移登记义务的具体约定。因上诉人原因导致逾期交付办理房屋转移登记有关文书情形下，被上诉人有权依约主张违约责任。对此，上诉人抗辩称不动产登记政策发生变化，属于情势变更事由，该事由导致办理房屋权属登记的期间中断。上诉人据此主张自行政主管部门全面启动房屋权属登记工作之日起，重新计算办理房屋权属登记期间。经查，上诉人提出的上述抗辩事由不成立，理由分析如下：根据法律、行政法规相关规定，商品房出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，系办理房屋权属转移登记的前提条件。根据一审查明的事实，上诉人尚未就案涉房屋所属房地产开发项目向消防部门申请消防验收，该事实意味着案涉房屋尚未取得消防验收合格证明，不具备综合验收合格要件。因此，上诉人未取得案涉房屋初始登记证明，不具备向被上诉人交付办理房屋转移登记相关文书的条件，由此导致的上诉人未如期交付办理案涉房屋转移登记有关文书的违约后果，是上诉人自身原因所致。原审判决上诉人承担逾期交付办理房屋转移登记有关文书的违约责任，事实依据充分，本院予以确认。上诉人关于不动产登记政策变化属于情势变更事由，该事由系致使案涉房屋权属登记办理迟延的主张，与本案事实不符，不予采信。上诉人主张自行政主管部门全面启动房屋权属登记工作之日起，重新计算办理房屋权属登记期间，缺乏事实和法律依据，不予支持。 关于焦点二，因案涉房屋至今尚不具备办理产权转移登记的法定条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，上诉人负有的交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书的义务尚处于事实上不能履行的状态，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，故现被上诉人要求上诉人履行上述义务缺乏事实依据，原审判决支持被上诉人的该项诉讼请求不具有可执行性，二审予以纠正。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初5425号民事判决第二、三项，即：被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起60日内支付原告陈永关、杨云焕逾期办证违约金，违约金以已付购房款340,583.00元为基数，参照中国人民银行公布同期同类贷款基准利率的130%从2017年6月1日起计算至办理完毕房屋权属登记证书并交付原告之日止；驳回原告陈永关、杨云焕的其他诉讼请求； 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初5425号民事判决第一项，即：被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起60日内为原告陈永关、杨云焕办理位于毕节市七星关区碧阳大道旁2012年东出口棚户区改造项目一期工程（瑞丰铭城）第4幢A单元12层4号房屋的权属登记证书并交付给原告陈永关、杨云焕”； 三、驳回上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费292.00元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司承担；二审案件受理费584.00元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年七月十一日 法官助理 胡伟科 书 记 员 何婷婷