山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0902民初1718号原告：王慧，女，1975年出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：高月欣，山东公允律师事务所律师。被告：王锦玲，女，1931年出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：杨士传，山东泰诚律师事务所律师。第三人：杨丽霞，女，1958年出生，汉族，住泰安市泰山区。原告王慧与被告王锦玲、第三人杨丽霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王慧的委托诉讼代理人高月欣、被告王锦玲的委托诉讼代理人杨士传、第三人杨丽霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王慧向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还原告购房定金共计40000元，并赔偿原告因购买涉案房屋至今受到的损失即房屋增值损失；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告经泰安市易家成地产营销策划有限公司（以下简称“易家地产”）居间服务，于2016年5月12日签署房屋买卖合同一份，约定被告将泰安市财源大街某房产一套出售给原告，合同签订后，因被告隐瞒上述房产的土地性质，无法办理过户。被告对此存在过错，为此原告诉至法院，要求处理。王锦玲辩称，一、原、被告于2016年5月12日签订的房屋买卖合同因原告无法履行合同义务而解除，且双方已经形成新的房屋买卖合同,原房屋买卖合同已经不具备法律效力，无法继续履行。1、被告与原告及其配偶王某某在此之前就同一标的物形成了三份房屋买卖合同，后均由于原告方无法支付购房款，导致双方的交易并没有达成。三次房屋买卖合同所形成的时间分别为2016年1月29日第一份房屋买卖协议；2016年5月12日第二份房屋买卖合同；2016年9月2日第三份房屋买卖合同。根据《合同法》相关规定，上述三份买卖合同的主体、标的物、价款等实质内容并没有发生变化，视为后合同对前合同约定事项的变更，几份合同的约定内容应以最后一次房屋买卖合同内容为准，之前所形成的合同不再具有效力。因此原告所提交的2016年5月12日的这份买卖合同已经被2016年9月2日所形成的房屋买卖合同变更，不具备法律效力，无法继续履行。2、卖方不存在不履行义务的情形。双方形成的房屋买卖合同是双务合同，被告有义务提供相关的配合义务如办理过户手续等。在本案房产没有查封、抵押等妨碍过户情形下，即使原告不缴纳任何款项，被告也可以随时给卖方办理过户，因此卖方不存在不履行义务的情况。事实上九十周岁的被告在三次房屋买卖过程中都亲自到房产交易中心协助办理过户，但因原告方无法支付购房款而导致合同无法履行。因此双方买卖合同无法履行的原因是原告方没有履行支付购房款义务。3、居间方泰安市易家房地产营销策划有限公司对本次房屋买卖合同无法履行的原因提供了证明，证实本次买卖合同不能履行的原因是原告方无法办理贷款。具体内容如下：（1）王慧购买房屋需要交纳购房定金20000元，但是王慧以没带钱为由，出具了购房定金20000欠条，由易家地产代为保管；（2）易家地产收到欠条后，向本案被告出具了定金代管收据一份；（3）本案被告收到易家地产的定金代管收据后向王慧出具定金收到条一份。由于原告方无法凑齐购房款，该次房屋买卖合同已经解除。之后易家地产向本案被告收回了定金代管收据以及房屋买卖合同，但是没有收回王慧的定金收到条。因此原告根本没有履行付款义务是导致房屋买卖合同无法履行的根本原因，根据合同法相关规定该买卖合同已经解除。二、原告方以自己的行为表明了双方签订的所有房屋买卖合同均无法履行、无法达成交易。同时贵院的生效判决就双方房屋买卖合同交易无法达成的事实已经查明。现双方房屋租赁合同也已经被贵院依法解除，双方在买卖、租赁等方面已经没有任何权利义务。1、双方在此之前一直签订的是房屋买卖合同，也即双方在房屋买卖问题上是没有达成合意的，原告一直无法支付购房款，导致合同无法履行。由于在房屋买卖问题上双方未能达成合意，2017年1月5日被告方无奈才与对方签订了房屋租赁合同。在这个过程中我们可以确定双方通过其实际行为已经表明了房屋买卖合同已经完全不能履行、达不成交易，否则2017年1月5日不会形成新的房屋租赁合同。2、根据原告王慧在之前的房屋租赁合同纠纷中已经提交的证据显示，2017年8月12日开始被告方已经通知原告方限期履行付款义务，如不履行房屋买卖合同将会解除。王慧、王某某夫妇不仅没有履行购买义务，也拒不支付房屋租赁费。3、2017年9月6日双方因房屋买卖、租赁发生争执，王慧报警。根据南关派出所对王慧的询问笔录得知，房屋买卖无法交易的原因是王慧“钱不够，没买成”，之后才签订房屋租赁合同。双方的行为已经表明，房屋买卖合同无法履行是因为王慧一方的原因，卖方从2016年9月份开始一直等待王慧履行付款义务，原告王慧一方始终没有履行购买义务，视为违约。被告给原告方履行合同义务的合理期限足够长、足够久，但原告始终不履行，被告与原告及其配偶王某某的所有房屋买卖合同已经解除。三、原告没有按照合同内容履行义务，其拒不履行行为正是合同约定的违约情形，按照双方约定，合同早已解除。双方在2016年5月12日签订的房屋买卖合同（居间）中第三条约定的付款方式为“签订合同当天，支付定金20000元，余款于房屋过户当天一次性付清”。按照交易习惯原告需向被告支付全部购房款或首付款，被告给原告方办理过户手续。事实上被告已经将双方的买卖合同在房管局予以备案，而原告不支付购房款，导致合同无法履行。第十条其他事项中“如因乙方原因贷款不能通过，合同终止，如乙方贷款通过，乙方需在六月十日前全款付给甲方并进行房产过户，逾期视为乙方违约，甲方有权终止合同”。双方在合同中已经明确约定了违约情形和违约责任，原告王慧没有按照合同约定的内容履行，符合约定的合同终止的情形。原告提出的房屋买卖合同是因被告的房产没有土地证而导致合同无法履行的陈述是违背事实的。原告陈述的房屋因没有土地证而导致无法过户的问题是不存在的。2016年9月2日签订的房屋买卖合同，该份合同约定了购房款于签订合同当天一次性支付，2016年9月2日卖方已经将双方的买卖合同在房管局进行了备案，只要原告支付购房款，卖方随时可以协助原告办理过户手续。双方签订合同的时间是2016年9月2日，此时还不要求房屋买卖、换领不动产权证必须具备房产证和土地证，因为泰安市房管局统一办理不动产权证是从2016年9月19日开始，原告在2016年5月12日至2016年9月19日的这个期间内，仍然有充足的时间履行付款义务，显然原告陈述的事实与理由是与事实不符的。综上所述，在被告与原告及其配偶王某某的房屋买卖合同中被告已经履行了卖方应尽的义务，而原告方不履行合同义务，而且通过其行为已经明确表示双方的买卖合同已经无法继续履行，在此之前双方所签订的所有房屋买卖合同均无法继续履行，合同确已解除。双方之间的房屋买卖合同可能无效，定金合同为从合同，也应无效；事实证明原告并没有支付20000元定金，请求贵院依法驳回原告全部诉讼请求。杨丽霞述称，意见同王锦玲。本院经审理认定事实如下：王慧与案外人王某某系夫妻关系，王锦玲与杨丽霞系母女关系。2016年1月29日，原告与杨丽霞签订协议书一份，载明：“甲方杨丽霞乙方王慧乙方欲在2016年3月30日前以柒拾壹万伍仟元金额一次性付款购买：从2016年1月29日至2016年3月29日期间租赁居住，租金每月壹仟元，一次性付清个月租金2000元。支付押金叁仟元，乙方如不履行购买承诺，押金不予退还。”2016年5月12日，原、被告及易家地产签订房屋买卖合同一份，约定原告购买被告所有的泰安市财源大街某房产，建筑面积为101.21平方米；成交价为715000元，合同签订当日原告向被告支付定金20000元，余款于过户当天一次性支付，被告须将定金暂转于易家地产代为保管，在房产过户签字后由易家地产交付被告；如因原告原因贷款不能通过，合同终止，三方无责，定金退回原告；如原告贷款通过，原告须在6月10日前全款付给被告进行房产过户，逾期视为原告违约，被告有权终止合同，定金不退。2016年5月12日，被告出具定金收到条一份，载明：“本人王锦玲收到王慧购买位于财源大街某房产的购房定金（大写）贰万元整（小写）20000元。”对于该份定金收到条，原告称双方签订完房屋买卖合同后半个多月，原告在被告家门口将20000元现金交给杨丽霞，原告未提交证据证实其主张。被告提交易家地产向其出具的定金代管收据、证明、原告向易家地产出具的欠条，证明房屋买卖合同未履行的原因系原告征信问题，原告并未支付定金，在房屋买卖合同终止后，易家地产收回了定金代管收据，但被告没有向原告收回定金收到条。杨丽霞称原告没有向其支付定金。易家地产出具的证明载明：“乙方王慧于2016年5月12日购买甲方王锦玲拥有的泰安市财源大街某房产，并当日签订甲乙双方买卖合同，签订合同当日甲方给乙方打了收到贰万元定金的收条，乙方以没带定金为由没有支付贰万定金，后由丙方（泰安市易家地产营销策划有限公司）给甲方出具定金代管收据，乙方给丙方打欠贰万元定金的欠条。等到丙方收到乙方贰万元定金当日（实际未收到乙方贰万元定金）转交甲方并收回甲方持有的定金代管收据，并将乙方欠贰万元定金欠条退还乙方，因后期乙方征信问题乙方要求自己办理银行贷款审批手续，甲乙双方同意放弃上述房产买卖关系，双方同意将各自合同及相关收条退回丙方，甲方于2016年9月5日将定金代管收据退回丙方并取回上述房产有关证件，乙方至今未将合同退回丙方及甲方打的定金收条退回甲方，贰万元欠条至今留存丙方。”原告称证明中定金交付内容属实，解除房屋买卖合同不属实。庭审中，原、被告均认可除上述争议的20000元定金外，涉案房屋买卖合同无其他履行，但同时均主张王慧占有涉案房屋系基于双方房屋买卖关系。2017年1月5日，被告与王某某签订房屋租赁合同一份，约定王锦玲将涉案房屋出租给王某某，租赁期自2016年11月1日至2017年4月30日，该租赁合同落款下方双方附注：此租赁合同有效至办理完此房土地证。2017年10月13日，王锦玲、王某某、王慧因该房屋租赁合同发生纠纷诉至本院，本院作出（2017）鲁0902民初4602号民事判决书，现已生效。该判决书判令解除双方租赁合同，王慧、王某某向王锦玲腾退涉案房屋并交付租金及占用费。诉讼中，本院依法到泰安市泰山区国土资源局调查涉案房屋的土地性质，其工作人员告知，涉案房屋的土地性质为国有划拨。原告称因被告隐瞒了土地性质存在过错，要求被告双倍返还定金，并赔偿房屋增值的损失。被告和杨丽霞称，尽管土地性质为划拨，但交纳土地出让金后仍然可以办理过户，被告不存在违约情形，合同无法履行的原因系原告无法支付购房款。本院认为，根据双方提交的证据及当事人陈述，本案争议焦点有二：一、原、被告签订的房屋买卖合同是否有效；二、原告主张的20000元定金是否实际交付。对于第一个争议焦点，划拨土地使用权是国家将土地无偿交由土地使用者使用，其权利的取得和处分必须严格遵循法律规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”本案中，原、被告未经有关部门批准，买卖在划拨土地上建成的案涉房屋，违反了法律法规的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故双方签订的房屋买卖合同应依法确认为无效。对于第二个争议焦点，当事人对于原告是否交付20000元定金存在争议。被告提交的易家地产出具的证明及原告向易家地产出具的20000元欠条，可以证实原、被告签订房屋买卖合同后，以定金代管的方式约定定金的交付，即先由原告向易家地产出具定金欠条、易家地产代被告管理定金、被告向原告出具定金收条。原告在已向易家地产出具定金欠条的情况下，主张单独向被告交付20000元定金，且其出具的定金欠条仍留存在易家地产，与实际交易习惯不符，本院对此不予采信，不能认定其已向被告或第三人交付定金20000元。综上，原告现要求被告双倍返还定金并赔偿房屋差价损失，但原告并未履行交付定金、支付购房款的义务，本院对原告的诉讼请求不予支持。鉴于本院已在（2017）鲁0902民初4602号民事判决书中判令王慧向王锦玲返还涉案房屋，本案中对此不再处理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，判决如下：驳回原告王慧的诉讼请求。案件受理费5480元，由原告王慧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 员  马 翔二〇一八年七月十九日法官助理  高文科书 记 员  顾绍武