浙江省东阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）浙0783执异132号 案外人高泽坤，女，1989年2月12日出生，汉族，住陕西省泾阳县。 案外人宋雅丽，女，1962年9月8日出生，汉族，住陕西省泾阳县。 案外人张争航，男，1980年6月13日出生，汉族，住陕西省泾阳县。 案外人周恒，男，1983年9月11日出生，汉族，住陕西省泾阳县。 案外人毕锋，男，1987年11月16日出生，汉族，住陕西省泾阳县。 申请执行人徐旭光，女，1953年5月3日出生，汉族，住东阳市。 被执行人高继升，男，1963年2月17日出生，汉族，住陕西省泾阳县。 被执行人焦艳芹，女，1971年9月7日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。 被执行人陕西鑫诚房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市高新区沣惠南路**橡树街区****。 法定代表人：高继升 被执行人咸阳泾阳县富元小额贷款股份有限公司，住所地：陕西省咸阳市泾阳县先锋大街3号 法定代表人：高继升 被执行人西安四德置业有限公司，住所地：陕西省西安市灞桥区地铁北路 法定代表人：焦艳芹 本院在执行申请执行人徐旭光与被执行人高继升、焦艳芹、陕西鑫诚房地产开发有限公司、咸阳泾阳县富元小额贷款股份有限公司、西安四德置业有限公司民间借贷纠纷一案中，五案外人分别向本院提出书面异议，本院于2018年7月5日立案受理后，依法组成合议庭对五案件进行合并审查。现已审查终结。 案外人高泽坤称，其于2011年3月30日与文定天下开发商陕西鑫诚房地产开发有限公司泾阳分公司（以下简称鑫诚房产泾阳分公司）签订《商品房买卖合同》，约定鑫诚房产泾阳分公司将涉案房屋出售给案外人，案外人支付了房屋全款。之后，鑫诚房产泾阳分公司在案外人多次催促下，仍未为案外人办理合同备案。2011年3月30日，鑫诚房产泾阳分公司将房屋交付给案外人，案外人已经实际占有。 案外人宋雅丽称，其于2012年8月30日与文定天下开发商鑫诚房产泾阳分公司签订《商品房买卖合同》，约定鑫诚房产泾阳分公司将涉案房屋出售给案外人，案外人支付了房屋全款。之后，鑫诚房产泾阳分公司在案外人多次催促下，仍未为案外人办理合同备案。2012年8月30日，鑫诚房产泾阳分公司将房屋交付给案外人，案外人已经实际占有。 案外人张争航称，其于2012年9月30日与文定天下开发商鑫诚房产泾阳分公司签订《商品房买卖合同》，约定鑫诚房产泾阳分公司将涉案房屋出售给案外人，案外人支付了房屋全款。之后，鑫诚房产泾阳分公司在案外人多次催促下，仍未为案外人办理合同备案。2012年9月30日，鑫诚房产泾阳分公司将房屋交付给案外人，案外人已经实际占有。 案外人周恒称，其于2012年4月20日与文定天下开发商鑫诚房产泾阳分公司签订《商品房买卖合同》，约定鑫诚房产泾阳分公司将涉案房屋出售给案外人，案外人支付了房屋全款。之后，鑫诚房产泾阳分公司在案外人多次催促下，仍未为案外人办理合同备案。2012年4月20日，鑫诚房产泾阳分公司将房屋交付给案外人，案外人已经实际占有。 案外人毕锋称，其于2012年7月20日与文定天下开发商鑫诚房产泾阳分公司签订《商品房买卖合同》，约定鑫诚房产泾阳分公司将涉案房屋出售给案外人，案外人支付了房屋全款。之后，鑫诚房产泾阳分公司在案外人多次催促下，仍未为案外人办理合同备案。2012年7月30日，鑫诚房产泾阳分公司将房屋交付给案外人，案外人已经实际占有。 五案外人均认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“第三方已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三方对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，案外人已全部付清购买商品房款，并实际占有了房屋，未网签备案的责任不在五案外人，五案外人已经实际上取得了涉案房屋的物权，办理产权登记只是履行公示效力的程序。因此，五案外人应享有对抗债权的物权优先权。故请求法院撤销（2017）浙0783执2248号之一执行裁定书，解除对涉案房产的查封，并中止对涉案房产的执行。 申请执行人答辩称，一、五案外人所提异议涉及房产并未出售：（—）2015年5月份东阳市人民法院在受理起诉后到泾阳县房管所进行查封。当时查封了十多套房产，事后泾阳县房管所向东阳市人民法院提出书面意见称：鑫诚房产泾阳分公司仅存五套房产（即案外人所提异议的涉案房产），其余的房产泾阳分公司已提供预售资料属于已预售房产，请求东阳市人民法院解除查封。后东阳市人民法院将其余房产解除查封。如果如案外人所提，五套房产早于2011年至2012年期间已经出售，鑫诚房产泾阳分公司定会在东阳市人民法院保全查封后提供资料要求解除查封，而当时泾阳县房管所请求东阳市人民法院解封时未涉及该五套房产。因此该五套房产在2015年5月份东阳人民法院查封时还未出售。（二）2018年4月份东阳市人民法院执行法官到泾阳县房管所续封，后到五套房产现场查证，五套房产均由鑫诚房产泾阳分公司作为出租方出租给经营者，部分经营者也提供了部分租赁合同，租赁合同的出租方为鑫诚房产泾阳分公司，租费也由公司收取。二、案外人所提供资料错误明显，系事后临时伪造。（一）案外人毕锋的买卖合同的施工许可证号为：泾建施（09）014，而其余四份合同的施工许可证号为（09）015。（二）案外人周恒、高泽坤、张争航三份合同中的土地使用年限为2010年6月3日或6月4日，至2050年6月3日，而在其余二份合同中的土地使用年限为2010年6月至2080年6月3日。（三）合同编号混乱无序。周恒的合同签订日期为2012年4月20日而合同的编号却为2010-347；张争航的合同签订日期为2012年9月30日合同编号为2012-678，却早于2012年8月宋雅丽签订的合同编号2012-827。（四）五份合同的交房时间均在2011年-2012年期间，办证日期也在这个期间。而2015年5月份保全查封时泾阳县房管所还未备案，事后也未提出异议。明显不符合情理。（五）五案外人均未能提供交付房款的银行转账凭证，也未提供契税、维修基金、天然气安装费、物业费、水电气费等票据，五案外人提出房产已由其实际占有使用明显证据不足。综上，案外人所提异议理由不成立，请求依法裁定驳回。 被执行人陕西鑫诚房地产开发有限公司答辩称，关于（2018）浙0783执异128-132号执行异议案件，因涉案房产系我公司挂靠单位，鑫诚房产泾阳分公司开发的房屋，询问鑫诚房产泾阳分公司后答复称，该五案外人的执行异议情况属实，故请求法院支持案外人异议。 被执行人高继升、焦艳芹、咸阳泾阳县富元小额贷款股份有限公司、西安四德置业有限公司均未作答辩。 经审查查明，本院在审理原告徐旭光与被告高继升、焦艳芹、陕西鑫诚房地产开发有限公司、咸阳泾阳县富元小额贷款股份有限公司、西安四德置业有限公司民间借贷纠纷一案中，于2015年5月15日以（2015）东商初字第2424-1号民事裁定书，裁定查封了被告陕西鑫诚房地产开发有限公司下属泾阳分公司名下的5处房产（产权证号：00××50、00××96、00××11、00××46、00××03）。案件进入执行程序后，本院又于2018年4月24日作出（2017）浙0783执2248号之一执行裁定书，裁定继续查封上述涉案房产。现五案外人以涉案房产已分别由其购买，请求法院中止对涉案五处房产的执行。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。而本案中，双方虽签订了商品房买卖合同，但涉案房产均以鑫诚房产泾阳分公司的名义出租给他人使用，而非由五案外人居住使用，且五案外人提供的支付款项的依据仅为收款收据，并无其他汇款凭证等证据予以佐证。故五案外人的异议请求，证据不足，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人高泽坤、宋雅丽、张争航、周恒、毕锋的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  蒋 倩 人民陪审员  吴关虎 人民陪审员  陆智德 二〇一八年七月二十五日 书 记 员  卢劭哲