四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0180民初445号 原告（反诉被告）：四川省诚卓房地产开发有限公司。住所：四川省简阳市射洪坝街道办事处人民路**（园中苑**）**楼****。统一社会信用代码：91512081692264663H。 法定代表人：肖朝华，董事长。 委托诉讼代理人：刘怀军，四川瑞能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋涛，四川瑞能律师事务所律师。 被告（反诉原告）：周继成，男，1970年6月22日出生，汉族，住，住四川省资中县/div> 被告（反诉原告）：王丽，女，1972年9月27日出生，汉族，住，住四川省资中县/div> 委托诉讼代理人：许涛，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩伟，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原告（反诉被告）四川省诚卓房地产开发有限公司（以下简称诚卓公司）诉被告（反诉原告）周继成、王丽房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法分别于2018年3月1日、2018年4月4日、2018年6月14日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）诚卓公司的委托诉讼代理人刘怀军，被告（反诉原告）周继成、王丽共同委托诉讼代理人许涛、韩伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）诚卓公司向本院提出诉讼请求：依法解除双方于2013年3月28日签订的合同编号为（2013）0301415、（2013）0301419的《商品房买卖合同》及相关补充协议，并判令周继成、王丽共同向原告支付559560.4元的违约金。诉讼中，诚卓公司变更诉讼请求，其诉讼请求变更为解除双方于2013年3月28日签订的合同编号为（2013）0301415号的《商品房买卖合同》及相关补充协议，并判令周继成、王丽共同向诚卓公司支付273214.8元的违约金。 事实和理由：诚卓公司与周继成、王丽于2013年3月28日签订了合同编号为（2013）0301415《商品房买卖合同》及相关补充协议，购买诚卓公司开发的简阳市雄州新城园中苑A区4-1-2号商铺，合同约定购房单价为26367元/平方米，建筑面积约为52.62平方米，双方最终以房管局核定的建筑面积为准，据实结算房款（现房管局测绘面积确定，即为51.81平方米）。合同签订后，周继成、王丽仅支付了合同约定的首付款，但未能进行按揭贷款，至今也未向诚卓公司支付剩余购房款，侵犯了诚卓公司的合法权益。诚卓公司为维护自身合法权益，向法院提起诉讼，请求判决支持诚卓公司的诉讼请求。 被告周继成、王丽辩称：一、周继成、王丽同意解除合同；二、由于诚卓公司一直未向周继成、王丽指明在什么地点、什么银行办理按揭，致使办理按揭一拖再拖，本案系诚卓公司违约而非周继成、王丽违约；三、即使周继成、王丽违约，诚卓公司主张违约金的权利已经超过诉讼时效。按照双方签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议的约定，本案的诉讼时效期间从履行期限届满之日即2013年4月19日起计算，诚卓公司于2018年才向法院起诉已经超过诉讼时效。综上，诚卓公司要求周继成、王丽承担违约金没有合同依据和法律依据，请求驳回诚卓公司的诉讼请求。 本诉被告（反诉原告）周继成、王丽向本院提出反诉，其诉讼请求为：1、判令反诉被告诚卓公司返还已经收受的购房款本金697432元；2、判令反诉被告诚卓公司支付以购房款本金697432元为基数从2012年9月4日起按照中国人民银行同期贷款利息的标准计算利息至本息付清为止。 事实和理由：周继成、王丽与诚卓公司于2013年3月28日签订了（2013）0301415号商品房买卖合同及补充协议。2012年9月4日已经支付购房款697432元。根据相关法律规定特提起反诉，请求依法判决支持其反诉请求。 原告（反诉被告）诚卓公司针对周继成、王丽的反诉辩称：周继成、王丽未按合同约定及时办理按揭贷款手续并提供符合要求的贷款材料，在银行贷款审批未获通过的情况下，亦未更换剩余购房款的支付方式，未依约履行付款义务，周继成、王丽的行为构成违约。周继成、王丽要求诚卓公司全额退款并返还资金占用利息于法无据，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条和第二十五条适用的前提是“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。”本案系周继成、王丽单方违约，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条和第二十五条的规定不符，请求法院支持诚卓公司的全部诉讼请求，驳回周继成、王丽的反诉请求。 当事人围绕案件事实提交了证据，本院认定事实如下：2013年3月28日，诚卓公司作为出卖人与周继成、王丽作为买受人签订合同编号为（2013）0301415号《商品房买卖合同》，约定买受人购买雄州新城园中苑A地块为4号楼第1层1单元2号。（暂定编号）。该商品房的用途为营业用房，为预售商品房，预测建筑面积52.62平方米，单价为每平方米26367元，总价款人民币1387432元。买受人采取贷款方式贷款。买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向中国银行股份有限公司简阳支行银行或住房公积金管理机构借款支付。 同日，诚卓公司作为出卖人与周继成、王丽作为买受人签订《商品房买卖合同》补充协议，约定出卖人、买受人双方就买受人购买出卖人开发建设的位于简阳市简城镇雄州大道“雄州新城”项目：商业园中苑A区4幢1-2号原房号A区4幢2-B号（建筑面积为52.62平方米）的商品房事宜，已签订了合同编号为（2013）0301415号的《商品房买卖合同》签订补充协议。约定买受人以按揭方式付款，本协议签订时支付总房价款的约50%（已含定金），计人民币697432元。其余房款690000元，由买受人向银行（或公积金管理中心）申请5成个人住房按揭贷款，按揭年限以及成数以银行或公积金管理中心最后核定为准，如合同上首付成数小于核定成数，买受人须在规定时间内无条件达到核定的首付成数。买受人委托按揭银行或公积金管理中心将取得的按揭贷款全部一次性转入出卖人指定的银行账户，买受人须遵守该银行或公积金管理中心按揭合同的所有约定并交纳按揭贷款的相关费用。买受人须自双方签订本补充协议之日起15日内，主动将办理按揭贷款所需的全部有效资料（详见按揭须知等资料）交到出卖人指定的地点并到出卖人指定银行办理按揭贷款手续。若买受人未能按时提交办理按揭贷款所需要的全部有效资料、未按时到出卖人指定银行办理按揭贷款手续，属于买受人违约，每迟延一日买受人应按日向出卖人支付购房总款千分之五的违约金；若迟延七日，出卖人有权直接行使合同解除权终止甲乙双方签订的《商品房买卖合同》及其附件并不再通知买受人，买受人应向出卖人支付房款总金额的20%的违约金。2012年9月4日，被告周继成、王丽交纳案涉房屋款项697432元。法庭当庭要求诚卓公司明确其主张违约金请求权的合同依据，诚卓公司明确为按照《商品房买卖合同》补充协议第一条第三款。 上述事实，有原被告签订的《自愿认购协议书》、合同编号为（2013）0301415号《商品房买卖合同》、编号为（2013）0301415号雄州新城《商品房买卖合同》补充协议、编号为NO0008837号收款收据、原被告的陈述等证据予以证明，本院予以确认。 双方对录音资料、中国银行出具的情况说明存在争议。本院逐一进行表述：录音资料系诚卓公司提供，拟证明周继成认可系其自身原因导致合同不能办理按揭，也不能按合同约定向原告支付剩余房款，愿意承担违约责任。周继成、王丽认为录音证据违反举证期限的规定，诚卓公司提供的录音记录归纳内容为2018年1月30日上午10：22分，原告提交的通话记录中显示通话时间为2018年1月30日10时19分，时间不一致，存在掐头去尾的情况，对录音证据的三性均有异议。本院认为，本案转为普通程序审理后，依法向双方另行提供了十五天举证期限，故周继成、王丽认为诚卓公司违反举证期限的理由不能成立。庭审中，诚卓公司当庭出示并播放原始载体手机录音及光盘录音，对时间不一致的问题，诚卓公司作出的并非一开始就录音的解释符合常理，故本院对诚卓公司举证的录音光盘的真实性予以确认。 诚卓公司举证的中国银行出具的情况说明，拟证明周继成、王丽不能办理按揭贷款手续的原因是周继成、王丽征信系统不符合贷款条件，所有没有获得通过，同时证明本案不存在超过诉讼时效的问题。周继成、王丽认为中国银行出具的情况说明所载明的陈某、何某两人的身份是否属于银行工作人员无法予以明确，该证明并没有载明周继成、王丽因个人征信原因导致不能贷款的时间节点是在2013年，故该份证据不能达到诚卓公司的证明目的。本院认为，中国银行简阳支行个人贷款中心出具的《情况说明》载明“上述业务由我行贷款中心何某经办”，中国银行股份有限公司简阳支行的公示信息载明该行负责人为陈某，该份《情况说明》能够证明何某、陈某的身份，符合法律规定的单位证明应当加盖单位印章、经办人、负责人签名的要件，对该份证据，本院对其真实性予以采信，但该份证据并非向周继成、王丽提出要求，故不能达到诚卓公司主张的产生诉讼时效中断的证明目的。 本院确认如下事实：周继成、王丽购买园中苑项目A区4号楼1-2号商铺，2015年12月15日经中国银行通过人民银行征信系统查询，不符合中国银行贷款条件，未通过中国银行简阳支行审批。2018年1月30日，周继成认可系其原因未能办理按揭贷款。上述事实，有诚卓公司举证的录音光盘、中国银行简阳支行个人贷款中心出具的《情况说明》予以证明。 本院认为：诚卓公司与周继成、王丽签订《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。关于被告周继成、王丽辩称合同的解除系诚卓公司一直未向周继成、王丽指明在什么地点、什么银行办理按揭，周继成、王丽不存在违约的问题。本院认为，《商品房买卖合同》明确买受人可以向中国银行股份有限公司简阳支行银行贷款；同时，《商品房买卖合同》补充协议约定“买受人须自双方签订本补充协议之日起15日内，主动将办理按揭贷款所需的全部有效资料（详见按揭须知等资料）交到出卖人指定的地点并到出卖人指定银行办理按揭贷款手续。故被告周继成、王丽的该项抗辩不能成立，本院不予采纳。 关于周继成、王丽是否违约的问题。《商品房买卖合同》补充协议约定“买受人须自双方签订本补充协议之日起15日内，主动将办理按揭贷款所需的全部有效资料（详见按揭须知等资料）交到出卖人指定的地点并到出卖人指定银行办理按揭贷款手续。若买受人未能按时提交办理按揭贷款所需要的全部有效资料、未按时到出卖人指定银行办理按揭贷款手续，属于买受人违约，…若迟延七日，出卖人有权直接行使合同解除权终止甲乙双方签订的《商品房买卖合同》及其附件并不再通知买受人，买受人应向出卖人支付房款总金额的20%的违约金。”就本案而言，周继成、王丽并未举证证明其按照补充协议的约定履行了按期提交办理按揭所需资料及按时到出卖人指定银行办理按揭贷款手续的义务，且周继成在录音中亦自认其违约行为，周继成、王丽构成违约。 关于诚卓公司主张周继成、王丽承担违约金是否超过诉讼时效的问题。诚卓公司举证的中国银行情况说明的内容为中国银行通过人民银行征信系统查询周继成、王丽是否符合银行贷款条件，并非诚卓公司向周继成、王丽提出履行请求，该份证据达不到诉讼时效中断的证明目的。按照补充协议的约定，周继成、王丽应于2013年4月19日前完成按揭所需资料及到出卖人指定银行办理按揭贷款手续的义务，诚卓公司知道或者应当知道从2013年4月19日起其可以主张违约金权利，诚卓公司举证的周继成于2018年1月30日录音中的自认，已经超过民法总则规定的三年诉讼时效。就本案的现有证据而言，诚卓公司的举证尚不能达到产生诉讼时效中断的证明目的，诚卓公司主张周继成、王丽支付违约金超过诉讼时效，诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。故对诚卓公司主张周继成、王丽支付273214.8元的违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于诚卓公司与周继成、王丽签订的《商品房买卖合同》及其补充协议应否解除的问题，因双方均同意解除，本院予以准许。 关于反诉问题，本案系周继成、王丽的原因导致合同解除，故周继成、王丽主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条不可归责于双方的原因导致的条款的抗辩不能成立，其要求诚卓公司按照中国人民银行同期贷款利息的标准计算利息的主张不能成立，本院不予支持。但诚卓公司应当将收取的697432元购房款返还周继成、王丽。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）四川省诚卓房地产开发有限公司与被告（反诉原告）周继成、王丽于2013年3月28日签订的合同编号为（2013）0301415号《商品房买卖合同》及其补充协议； 二、原告（反诉被告）四川省诚卓房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还周继成、王丽购房款697432元； 三、驳回原告（反诉被告）四川省诚卓房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）周继成、王丽的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费19746元，反诉案件受理费10774元，合计30520元，由周继成、王丽共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  杨 顺 审 判 员  税远雄 人民陪审员  盘鸿文 二〇一八年七月四日 书 记 员  汪 鑫