上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初1227号原告蒋剑锋，男，1977年2月11日出生，汉族，户籍所在地上海市。原告黄丽珠，女，1976年5月21日出生，汉族，户籍所在地同上。两原告共同委托代理人崔萍，上海科尚律师事务所律师。被告丁建华，男，1974年7月27日出生，汉族，住上海市。委托代理人肖峰，上海恒洋律师事务所律师。被告顾玉芳，女，1975年11月15日出生，汉族，住上海市。被告丁宇霏，男，2000年1月11日出生，汉族，住址同上。被告顾玉芳、丁宇霏共同委托代理人严钧，北京尚公(上海)律师事务所律师。第三人德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人邵非。委托代理人范碧颖、王佳。原告蒋剑锋、黄丽珠与被告丁建华、顾玉芳、丁宇霏及第三人德佑房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶虹独任审判，公开开庭进行了审理。原告蒋剑锋、黄丽珠及其共同委托代理人崔萍、被告丁建华及其委托代理人肖峰、被告顾玉芳及被告顾玉芳、丁宇霏的共同委托代理人严钧、第三人德佑房地产经纪有限公司的委托代理人王佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋剑锋、黄丽珠诉称，2017年5月31日，原、被告经第三人居间，就系争上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《房地产买卖合同》，合同编号：XXXXXXX)，约定合同转让价为人民币810万元(以下币种均为人民币)，双方于2017年8月31日前办理产权转让过户手续。合同另约定，被告须于签署合同后五个工作日内办理预约还款手续，在办理产权过户手续前完成系争房屋抵押登记的注销手续，被告应积极配合原告办理申请贷款手续及提供所需的材料。合同履行过程中，原告按约支付首付款共计400万元，第二期房款395万元亦于2017年7月18日通过银行贷款审批。然被告未按约办理注销房屋抵押登记的手续，致双方未能在合同约定的期限内办理房屋产权过户手续。经原告及第三人多次催告，仍未果。2017年10月9日，原、被告签订《房屋买卖补充协议》(以下简称《补充协议》)，约定被告应于2017年10月10日前结清房屋贷款，并在贷款结清证明出具后七个工作日内配合原告办理产权过户手续，且因被告迟延交付房屋，被告丁建华自愿补偿原告2万元。之后，被告丁建华至原告办理贷款的农业银行，取消了之前经买卖双方确认的贷款发放至顾玉芳名下的银行账号。在新的贷款发放账号尚未确定的情况下，银行至第三人处将贷款合同取回。之后，丁建华迟迟不提供新的银行账号，导致银行无法下发更改收款账号的贷款合同，致双方办理房屋产权过户手续不成。2017年11月21日，原告再次致函催促被告，遭被告拒绝。综上，被告不按约履行的行为构成违约，故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、原、被告继续履行双方签订的《房地产买卖合同》，三被告协助两原告办理系争房屋产权过户手续；2、三被告将系争房屋交付原告；3、三被告支付两原告自2017年9月1日起至实际过户之日止的逾期过户违约金，每逾期一日，按总房价款810万元的日万分之五，即4050元/日的标准计付；4、被告丁建华支付两原告逾期交房补偿款2万元；5、三被告支付两原告自2018年3月1日起至实际迁出户口之日止的逾期迁出户口的违约金，每逾期一日，按总房价款810万元的日万分之五，即4050元/日的标准计付；6、本案诉讼费、保全费由三被告负担。被告丁建华辩称，被告对《房地产买卖合同》、《补充协议》的效力均不持异议。《补充协议》约定，被告应当在2017年10月10日前将未还贷款全额转账至银行用于结清系争房屋贷款，被告已按约于当日履行还款义务。2017年11月15日，第三人通知被告次日至不动产登记事务中心办理产权过户手续，被告届时前往，但原告及其他被告并未前来，致产权过户不成。因房屋产权登记未变更，被告认为不必迁出户口，故不存在户口迁出问题。合同履行过程中，被告迟延交付房屋，按《补充协议》约定，被告丁建华个人自愿补偿原告20000元。据此，原告不应再向被告主张自2017年9月1日起至实际过户之日止的逾期过户违约金。被告丁建华认为原告与被告顾玉芳存在串通的情况，故至原告贷款的农业银行要求更改放款账号，之后因顾玉芳不配合，故被告未再向银行提供新的放款账号，银行自第三人处取回与原告签订的借款合同。综上，除因迟延交房同意补偿原告20000元外，被告不存在其他违约行为，不同意原告其他诉讼请求。被告顾玉芳、丁宇霏共同辩称，被告顾玉芳与被告丁建华原系夫妻，被告丁宇霏系双方所生之子。2016年5月，顾玉芳与丁建华经法院调解离婚，约定顾玉芳放弃系争房屋产权，该房剩余贷款由丁建华负责偿还，丁建华给付顾玉芳房屋折价款120万元。2017年3月，丁建华称其欠付高利贷，欲出售系争房屋，故原、被告签订了《房地产买卖合同》。合同履行过程中，原告支付了房款400万元，其中395万元由丁建华收取，但其收款后未及时注销银行抵押贷款，致被告未能在合同约定时间内办理产权转让过户手续。丁建华与顾玉芳、丁宇霏曾签订《协议书》，约定剩余房款390万元由原告贷款银行直接发放至顾玉芳名下的银行账号内。嗣后，丁建华私自至原告贷款银行，取消了之前经买卖双方确认的顾玉芳名下的银行账号，导致银行收回借款合同。系争房屋及户口簿原件均由丁建华掌控，丁宇霏无法办理户口迁出事宜。现被告顾玉芳、丁宇霏同意原告要求继续履行《房地产买卖合同》的诉讼请求，被告未按约履行合同的违约责任应当由丁建华承担，逾期过户及逾期迁出户口的违约金均应由丁建华支付原告。第三人德佑房地产经纪有限公司述称，2017年5月27日，原、被告经第三人居间，就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》，原告于当日支付被告定金5万元。同年5月31日，原、被告签订了网上备案登记的《房地产买卖合同》。合同履行过程中，原告已按约支付房款共计400万元。被告收取房款后，未按约及时办理银行抵押贷款注销手续，致买卖双方未能按约定时间办理产权过户手续。2017年10月9日，原、被告签订《补充协议》，约定被告应于2017年10月10日将未还贷款全额转账至银行用于结清房屋贷款。丁建华注销银行抵押贷款后，至原告办理贷款的银行，取消了之前经买卖双方确认并向该行提供的顾玉芳名下的贷款发放账号，银行因此将借款合同从第三人处回收，待新的收账号确定后重新打印，再下发贷款合同。基于贷款合同出现的上述情况，导致系争房屋过户不成，该责任在于出售方。现第三人同意原告的诉讼请求。经审理查明，被告顾玉芳、丁建华原系夫妻，被告丁宇霏系双方所生之子。三被告为系争上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人。2016年5月，顾玉芳与丁建华经法院调解离婚，约定：丁宇霏随丁建华共同生活；顾玉芳放弃系争房屋产权，该房剩余贷款由丁建华负责偿还，丁建华给付顾玉芳房屋折价款120万元，顾玉芳于2019年5月30日前收到最后一笔房屋折价款75万元当日协助丁建华办理房屋产权过户手续。2017年5月27日，原、被告经第三人居间，就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》。2017年5月31日，三被告作为卖售人(甲方)、两原告作为买受人(乙方)，第三人作为居间方，就系争房屋签订《房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同约定：转让价为810万元；双方于2017年8月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方未按本合同约定的期限交接房地产的，每逾期一日需向乙方交付总房价万分之五的赔偿金，并应继续履行。合同补充条款(一)约定：若该房地产上有户口，则甲方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后180日内，向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续。否则，每逾期一日，应按照本合同约定的总房价万分之五向乙方支付违约金，直至原户口迁出时止。合同附件三付款协议约定：一、首期房价款：乙方应支付甲方首期房价款计400万元整；1、乙方已在双方签订本合同前直接支付甲方定金5万元整，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款；2、乙方应于签订本合同后当日内直接支付甲方部分首期房价款145万元整。甲方须于签署本合同后五个工作日内办理预约还款手续，于抵押权人约定的时限内完成还款、领取抵押注销材料，并于办理产权过户手续前完成该房地产抵押登记的注销手续。甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款。若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，居间方已告知，乙方已知晓上述风险；3、乙方应于2017年6月30日前支付甲方房价款250万元；二、乙方应支付甲方第二期房价款计395万元，通过如下方式支付：乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后7日内向贷款银行申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。乙方应于该房地产所在区不动产登记事务中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行以配合放款，第二期房价款由贷款银行支付，放款期限以贷款银行为准，甲乙双方应积极配合贷款银行提供所需材料；三、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、本合同公证书(若有)、借款抵押合同及公证书(若有)出具、抵押登记(若有)注销后15日内(不得晚于本合同第六条约定的时间)赴该房地产所在区不动产登记事务中心申请产权过户及抵押登记(若有)；四、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款计15万元。(1)、不动产登记事务中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到除尾款外的其他款项后3日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，双方签署《房屋交接书》，相关费用的结算日期以交接之日为准；(2)、待甲方向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续后当日内，乙方应直接支付甲方尾款(户口迁出保证金)计15万元。若甲方未按本合同约定时间办理完毕原有户口迁出手续的，则乙方有权不支付上述尾款中户口迁出保证金并按本合同约定追究甲方相应违约责任。合同附件四约定：甲方在本合同约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气等过户手续。物业维修基金、水、电、燃气初装费由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。当日，上述甲、乙双方另签订《协议书》，约定如下：1、双方签订的《房地产买卖合同》约定的房价款810万元，乙方按照合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方；2、甲方提供该房地产原始购进时完整的《房地产买卖合同》或类似合同原件、全额购房发票原件、全额契税原件，并于申报税费当日提供(若需)。若因甲方无法提供所需材料原件的责任由甲方承担。甲方承诺：该房屋系其家庭上海市生活满五年唯一住房，并在办理审税手续时如实陈述且签字确认。若因甲方承诺不实，导致多缴纳的交易税费由甲方承担。甲、乙双方一致约定此次交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用均由乙方承担。810万元为甲方出售该房地产净到手价格；3、若合同价810万元未能通过税务机关审核，甲乙双方同意按税务机关核定价征税，多出的税费由乙方承担；4、甲乙双方约定：双方应于乙方拿到贷款合同后3日内赴该房地产所在区不动产登记事务中心过户；5、甲、乙双方其他事项仍按《房地产买卖合同》约定履行；6、本协议书与《房地产买卖合同》不一致的以本协议书为准；7、本协议书自甲乙双方签章之日生效。合同履行过程中，原告分别于2017年5月27日、5月31日、6月26日支付被告定金5万、首付款145万元、房款250万元，共计400万元。被告丁建华作为收款人在收款收据上签字。2017年7月15日，原告申请贷款的银行书面告知：贷款材料已经件齐，贷款已进入审批流程，预计批贷时间为2017年7月25日至2017年8月4日。2017年7月18日，银行再次书面告知原告：您的贷款金额为395万元的商业贷款申请已审批通过，请核对您的批贷结果，准备办理过户。因被告未按约在原告支付完毕首付款后5个工作日内在居间方的陪同下前往系争房屋的抵押权人(按揭银行)处全额还清尚欠的贷款余额，故原告于2017年8月4日向被告丁建华发出《催告函》，催促被告务必于2017年8月9日17时前办理前述手续，保障交易的继续进行，否则将按合同约定追究被告违约责任。之后，原告又多次通过短信催促被告丁建华抓紧办理相关手续，均未果。2017年10月9日，上述甲、乙双方另签订《房屋买卖协议》，约定：1、甲方应当在2017年10月10日将未还贷款全额转账至银行用于结清房屋贷款；二、甲方承诺在房贷结清证明出具后七个工作日内，配合乙方办理房屋过户手续；三、乙方同意甲方在2018年2月28日前将该房屋内所有户口迁出；四、甲方承诺在该房屋新产证出具后3日内与乙方办理房屋交接手续，同时由于房屋迟延交付，丁建华个人自愿补偿乙方2万元，该款在房屋交接时给付；五、乙方承诺，如该房屋按照本协议正常过户，则放弃追究甲方任何违约责任的权利；六、本补充协议属于《房地产买卖合同》的一部分，具有同等法律效力；甲乙双方其他事项仍按《房地产买卖合同》约定履行；七、甲乙双方对本协议无其他异议。该《房屋买卖协议》另附如下文字：丁建华与顾玉芳已于2016年5月16日经普陀区法院调解离婚，如丁建华或顾玉芳任何一方单独违约导致该房屋无法正常过户，则乙方应当单独向违约方追究违约责任。当日，仅乙方在该处签名。2017年10月10日，被告丁建华向其借款的中国民生银行股份有限公司上海分行(系争房屋抵押权人)存入90万元，用于归还系争房屋抵押贷款。2017年10月23日，被告持民生银行出具的《上海市房地产其他权利终止证明》及《委托书》，向上海市房地产登记处递交上海市房地产登记申请书，办理注销系争房屋抵押登记手续。2017年11月21日，原告以被告逾期涤除系争房屋抵押登记，私自去原告贷款银行取消已向该行提供的贷款发放账户，影响原告已取得的贷款审批，导致无法办理房屋过户手续为由，向被告发出《律师函》，要求被告在收函后三日内与原告联系，双方共同到场向贷款银行确认被告名下用于收取贷款的账户，否则将依法提起诉讼，追究被告违约责任。因被告收函后仍未向银行提供收款账户，故银行将借款合同从第三人处回收后，无法重新签订载明新的收款人及账户的借款合同。2018年2月23日，两原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。另查，2017年5月，丁建华作为甲方，顾玉芳、丁宇霏作为乙方，签订《协议书》，约定：中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋售房总价810万元。1、顾玉芳分得此房屋出售份额总价计400万元，其中顾玉芳为100万元，丁宇霏为300万元，现儿子未成年，儿子份额300万元由其母亲顾玉芳代为保管；2、顾玉芳分三次收取该400万元售房款项，(1)、丁建华于2017年5月30日前支付顾玉芳5万元；(2)、丁建华于2017年6月30日支付顾玉芳5万元；(3)、剩余390万元丁建华同意买家通过银行贷款方式直接支付顾玉芳，并同意在签订“上海市买卖合同”当日银行留取的放款账号为顾玉芳本人。以上补充，经双方共同友好协商一致认同，若有任何一方未能按照本协议操作，由此产生的一切违约及法律后果均由违约方承担。2017年10月9日，丁建华作为甲方，顾玉芳作为乙方，就系争房屋出售事宜达成如下协议：一、甲乙双方均同意将系争房屋出售给蒋剑锋、黄丽珠。同时，甲方和乙方作为丁宇霏法定代理人代为签署买卖合同；二、该房屋未还贷总额约为90万元，乙方自愿归还60万元，余款30万元由甲方承担；三、由于乙方经济原因，甲方同意为乙方先行垫资60万元用于归还房屋未还贷款，甲方应在2017年10月10日11：00前将未还贷款全额转账至银行；四、该房屋出售后，尾款395万元指定乙方为接收人，其中100万元作为(2016)沪0107民初12807号调解书甲方应支付乙方的房产折价款，余款295万元作为未成年子女丁宇霏房屋出售款应得部分，并由乙方代为保管，同时乙方承诺在保管期间不损害丁宇霏合法权益；五、乙方承诺在接收到房屋出售尾款后三日内，归还甲方垫资款60万元，如逾期未还，甲方有权追究乙方法律责任，同时乙方还应支付违约金5万元；六、乙方承诺在该房屋办理过户手续之日起十个工作日内，将丁宇霏户口迁入乙方户籍所在地，甲方同时予以配合。如由于乙方单方原因造成丁宇霏户口不能迁出，所导致的一切损失由乙方承担；七、甲乙双方同意，丁宇霏随乙方共同生活，双方不得互相干涉；八、如由于甲方单方原因造成房屋不能正常过户，则乙方无需再向甲方支付60万元；如由于乙方原因造成房屋不能正常过户，则乙方仍需向甲方支付60万元并承担违约责任；九、本协议正常履行后，甲乙双方不再有任何经济纠纷，甲方与乙方无其他异议。审理中，针对被告丁建华辩称原告与被告顾玉芳、丁宇霏间存在串通行为的意见，原告及其他两被告予以否认。第三人表示，原告及其他两被告间不存在串通行为。第三人于2017年11月15日仍短信告知丁建华尽快向银行提供经买卖双方签字确认的收款账号，办理好银行抵押注销手续方可过户，并未通知丁建华于次日至不动产登记事务中心办理产权过户手续。事实上，在丁建华未向银行提供新的放款账号、新的贷款合同尚未发放的情况下，买卖双方无法办理产权过户手续。原告提供《存款证明书》一份，证明原告在招商银行股份有限公司上海常德路支行已存入人民币XXXXXXX.80元作为剩余房款支付被告，并保证该款不作他用。被告顾玉芳、丁宇霏称，2017年10月9日签订的《房屋买卖协议》的附加条款载明，如丁建华或顾玉芳任何一方单独违约导致该房屋无法正常过户，则原告应当单独向违约方追究违约责任。现丁建华违反合同约定，故违约责任应当由丁建华承担。对此，原告表示，该附加条款仅有原告签字，未经三被告签字确认，双方对该约定未达成合意，故违约责任应由三被告共同承担。另外，三被告均认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，原、被告就购买系争房屋签订的《房地产买卖合同》和《协议书》、《房屋买卖协议》，意思表示真实，当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告诉请要求继续履行《房地产买卖合同》，被告顾玉芳、丁宇霏对此不持异议，被告丁建华则以原告与被告顾玉芳、丁宇霏间存在串通行为、上述三人未按约前往房地产交易中心办理产权过户手续为由，不同意原告该项诉请。《协议书》约定，双方应于原告收到贷款合同后3日内赴不动产登记事务中心办理产权过户。另根据原、被告的诉辩称意见及各自提供的证据，结合作为系争房屋居间方的第三人的述称意见，查明被告在收到原告支付的房款400万元后，未按约注销系争房屋抵押登记手续，致买卖双方未能于2017年8月31日前办理房屋转让过户手续。嗣后，买卖双方虽对办理房屋转让过户手续的时间通过签订《房屋买卖协议》达成新的合意，但被告丁建华在办理注销系争房屋抵押登记手续后，单方至原告办理贷款的银行，取消了之前经买卖双方确认并向该行提供的顾玉芳名下的贷款发放账号后，又迟迟未向银行提供新的收款账号，致载明新的收款人及账户的借款合同无法重新签订，造成买卖双方办理转让过户手续不成。综上，被告的行为显然违反了合同约定，被告丁建华的辩称理由不成立，本院对此不予采纳。原告要求继续履行双方签订的《房地产买卖合同》诉请，合法合理，本院应予支持。双方签订的《协议书》、《房屋买卖协议》亦应一并履行。被告应协助原告办理系争房屋的产权过户手续。房屋交易过程中产生的所有应缴税款、交易手续费等相关费用，根据合同约定均由原告承担。原告将剩余房款395万元及尾款15万元支付被告，被告将系争房屋交付原告。由于被告迟延交付房屋，故原告根据《房屋买卖协议》约定，诉请要求被告丁建华支付逾期交房补偿款2万元，丁建华对此亦不持异议，本院依法予以支持。原告要求三被告分别支付逾期过户违约金和逾期迁出户口违约金的诉请，符合合同约定，本院予以支持。至于违约金计付标准及金额，合同约定每逾期一日，按总房价款810万元的日万分之五的标准计付，被告则认为该违约金计付标准过高，请求法院予以调整。本院根据查明的事实，结合原告实际付款情况，系争房屋的市场价格，以及原告的实际损失等因素综合考虑，对违约金金额酌情予以确定，三被告应分别一次性支付原告逾期办理产权转让过户手续的违约金50万元、逾期迁出户口的违约金15万元。被告顾玉芳、丁宇霏辩称违约责任应当由丁建华承担的意见，因三被告均为系争房屋出售方，虽然顾玉芳与丁建华间曾就户口不能如期迁出、房屋不能正常过的违约责任作出约定，但该产权人之间的内部约定不能对抗合同相对方，即原告依据合同主张合法权益，况且三被告亦未就《房屋买卖协议》的附加条款签字确认，故本院对被告顾玉芳、丁宇霏的抗辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告蒋剑锋、黄丽珠与被告丁建华、顾玉芳、丁宇霏于2017年5月31日就上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、《协议书》、《房屋买卖协议》继续履行；二、被告丁建华、顾玉芳、丁宇霏应于本判决生效之日起十日内协助原告蒋剑锋、黄丽珠办理上述房屋产权变更登记手续，产权人登记为原告蒋剑锋、黄丽珠，相关税、费等费用均由蒋剑锋、黄丽珠承担；三、原告蒋剑锋、黄丽珠应于本判决生效之日起十日内支付被告丁建华、顾玉芳、丁宇霏房款人民币395万元、尾款人民币15万元，共计人民币410万元；四、被告丁建华、顾玉芳、丁宇霏应于本判决生效之日起十日内将上海市中潭路XXX弄XXX号XXX室房屋交付原告蒋剑锋、黄丽珠；五、被告丁建华、顾玉芳、丁宇霏应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告蒋剑锋、黄丽珠逾期办理房屋产权转让过户手续的违约金，计人民币50万元；六、被告丁建华应于本判决生效之日起十日内支付原告蒋剑锋、黄丽珠逾期交房补偿款人民币2万元；七、被告丁建华、顾玉芳、丁宇霏应于本判决生效之日起十日内一次性支付原告蒋剑锋、黄丽珠逾期迁出户口的违约金，计人民币15万元；八、对原告蒋剑锋、黄丽珠其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案财产保全费人民币5000元，由三被告负担。本案受理费人民币42481元，减半收取计人民币21240.50元，由三被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 虹二〇一八年七月二十七日书记员 郑雪凝附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。