北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书2015年朝民初字第30731号原告:王某，女，1979年4月9日出生，汉族，国家质量监督检验检疫总局职员，住北京市海淀区。委托代理人田润苏，北京市京都律师事务所律师。被告:张某某，男，1979年10月25日出生，汉族，中国工商银行北京市望京支行职员，住北京市丰台区。委托代理人段凤丽，北京天驰君泰律师事务所律师。委托代理人杨晓林，北京天驰君泰律师事务所律师。第三人花旗银行（中国）有限公司北京分行，营业场所北京市西城区武定侯街6号卓著中心地下一层B102、B103、一层101单元、十六层S1610单元、十七层、十八层1800、1802C、1803、1805－1808单元及S1810单元。负责人滕红军，行长。委托代理人张玉洁，上海申骏律师事务所律师。委托代理人黄怡，上海申骏律师事务所律师。原告王某（以下简称原告）与被告张某某（以下简称张某某）共有物分割纠纷一案，本院于2015年6月5日立案后，依法追加花旗银行（中国）有限公司北京分行（以下简称第三人）作为本案第三人参加诉讼，本院依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托代理人田润苏、被告、被告委托代理人段凤丽、杨晓林、第三人委托代理人张玉洁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告将位于北京市朝阳区东坝中路某某号房屋按照评估总价的百分之五十给付我房屋折价补偿款；2、被告按照每月4500元的标准支付我自2014年4月17日至判决生效之日止的房屋占有使用费；3、被告支付我购买家具、电器的折价补偿款4万元；4、案件受理费、评估费由被告承担。事实和理由：2007年12月16日，我和被告作为购房人签订了《房屋买卖合同》，共同出资购买了位于北京市朝阳区东坝中路某某号房屋（以下简称涉案房屋）。2008年3月20日，我和被告就涉案房屋签订了一份《共有协议书》，明确约定该房屋由我和被告按份共有，各自享有50％的份额，并就此办理了公证。2008年4月，涉案房屋取得房屋所有权证，该房屋登记我和被告为共有权人，每人的共有份额为50％。我多次要求与被告分割涉案房屋，均遭被告拒绝。涉案房屋从2014年4月17日以后就由被告独自占有使用至今，且在购买涉案房屋后，我也出资给该房屋购买了家具、家电。现我诉至法院，请求支持我的上述诉讼请求。被告辩称：我不同意原告的分割50％房屋份额的诉讼请求。涉案房屋虽然登记在我和原告名下，每人享有50％的份额，但在物权分割时，应当考察物权变动的原因。原告所有的50％的份额来源于我的赠与行为，而我的赠与行为系以与原告结婚为条件的，在我和原告未实际结婚的情况下，我享有撤销权。因此，原告所提起的共有物分割，其诉求应当有别于一般意义的共有物分割案件，应当置于婚姻家庭纠纷的背景下进行考量，而不能把产权登记作为判定房屋权属与分割比例的绝对依据。事实上，原告对涉案房屋没有任何出资。在支付了首付款后，房屋的贷款也是一直由我在偿还。这一点在2016年2月15日的另案庭审过程中，原告自己也是认可的。我认为，因为原告对涉案房屋没有作出任何贡献，在遇到重大事由需要分割该房产时，如果有协议的，应当按照协议约定处理；如果没有协议的，应当按照共有人对共有财产的贡献大小适当照顾共有人生产生活的实际需要，合理确定未出资方的份额，一般以10％到30％左右为宜。所以从道义上考虑，我最多同意给付原告涉案房屋15％的折价补偿款。对于原告的其他诉讼请求，我均不同意。第三人述称：目前涉案房屋登记的所有权人为本案的原、被告，我行系该房屋的抵押权人。我行认为，只有先行偿还涉案房屋的全部剩余贷款解除抵押权后，才同意变更房屋所有权人。截至2018年7月5日，涉案房屋的剩余贷款本金和利息共计742093.62元，如果任何一方提前偿还贷款，还需要另行支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告于2004年确立恋爱关系，2014年2月，原、被告终止恋爱关系。2007年12月16日，原、被告作为买受人与案外人签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，约定由原、被告共同购买涉案房屋，房屋交易价格为176万元。2008年3月，原、被告和第三人签订了一份《个人房产抵押贷款合同》，约定被告作为借款人向第三人借款100万元用于支付涉案房屋的购房款，原、被告为抵押人，第三人为抵押权人。此后贷款由被告帐户偿还。2008年3月19日，原、被告双方签订了一份《共有协议书》，约定双方共同购买的涉案房屋是按份共有，原、被告各占50％的份额。2008年3月20日，北京市长安公证处出具（2008）京长安内民证字第某某号公证书，对上述《共有协议书》进行了公证。2008年4月21日，原、被告取得了涉案房屋的所有权证，登记为二人共有，各占50％的份额。2015年，被告在北京市海淀区人民法院以婚约财产纠纷案由起诉原告，诉讼请求包括要求确认涉案房屋归被告所有，返还彩礼和结婚钻戒。该案件经北京市海淀区人民法院审理于2017年作出了（2016）京0108民初某某号民事判决书，判决认定：“综上所述，张某某基于婚约而在房产证上添加王某名字的主张不能成立，本院对张某某要求确认某某号房屋系其个人财产的诉讼请求，不予支持。”被告不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院，该院于2017年12月25日作出了（2017）京01民终某某号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，原告申请对涉案房产的现市场价值进行评估，本院依法委托北京宝孚房地产评估事务所有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，该公司于2018年3月30日作出了北京宝孚〔2018〕估（房）字第030号《房地产估价报告》，评估结果为，涉案房产的市场价值为864.41万元。案件评估费19300元由原告预付。案件审理过程中，原告提交了涉案房屋的装修费票据58000元以及证人证言，以此证明其参与了涉案房屋的装修出资。另查，截至本案庭审结束，涉案房屋尚有742093.62元的贷款本金和利息未偿还第三人。本院认为，共有关系终止时，对共有物的分割，有协议的按照协议处理。本案中，原、被告双方就涉案房屋签订的《共有协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，在原、被告分割涉案房产时，应当按照该协议的约定进行分割。本案中，被告认为涉案房屋的所有权证中记载原告的名字和份额系属于其以与原告结婚为目的的附条件赠与行为，本院认为，通过北京市海淀区人民法院和北京市第一中级人民法院的二审终审生效判决可以认定，被告的上述主张并未得到二审法院的采信，本院在本案中对被告的该答辩意见亦不予采信。在原、被告双方对涉案房屋形成共有关系且签订有合法有效的《共有协议书》的情况下，原告要求按照该协议书的约定分割涉案房产的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。但因涉案房屋上设有第三人的抵押权，根据我国物权法的相关规定，本案中，在原、被告分割涉案房屋时，应当先行解除抵押权。故本院将判令主张分割房屋的一方，即原告先行向第三人偿还涉案房屋的全部剩余贷款后，对涉案房屋依据原、被告双方签订的《共有协议书》的约定，根据评估结果确定的市场价值进行分割，考虑到偿还贷款的具体数额处于变动状态，故具体的数额由第三人根据原告提前还贷的日期据实结算。关于原告主张的涉案房屋的使用费，本院认为，原、被告双方均属于共有权人，均享有对涉案房屋使用的权利，原告以其在2014年4月17日以后未实际使用涉案房屋要求被告支付使用费的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的家具、家电费用，本院认为，因被告对原告的该项主张不予认可，而原告未就该项主张提交证据予以证明，故本院对原告的该项诉讼请求亦不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求中具有事实和法律依据的部分予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第七十八条、最高人民法院《关于贯彻若干问题的意见》第九十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款之规定，判决如下：一、原告王某于本判决生效之日起七日内向第三人花旗银行（中国）有限公司北京分行偿还原告王某、被告张某某、第三人花旗银行（中国）有限公司北京分行于二〇〇八年三月签订的编号为某某号《个人房产抵押贷款合同》项下的全部剩余贷款本金、利息和其他费用（具体数额由第三人花旗银行（中国）有限公司北京分行根据原告王某实际还款日据实结算）；二、被告张某某于原告王某履行完毕上述第一条判决义务之日起十五日内给付原告王某位于北京市朝阳区东坝中路某某号房屋的折价补偿款，具体数额为：原告王某履行上述第一条判决义务的全部金额加上八百六十四万四千一百元扣除原告王某履行上述第一条判决义务的全部金额后一半数额的总和（即：原告王某履行上述第一条判决义务的全部金额＋（8644100元—原告王某履行上述第一条判决义务的全部金额）/2）；三、位于北京市朝阳区东坝中路某某号房屋归被告张某某所有，原告王某于张某某履行完毕上述第二条判决义务之日起七日内协助被告张某某将上述房屋全部所有权过户到被告张某某名下；四、驳回原告王某的其他诉讼请求。如果被告被告张某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件评估费一万九千三百元，由原告王某负担九千六百五十元（已交纳），由被告张某某负担九千六百五十元（于本判决生效之日起七日内给付原告王某）。案件受理费四万三千四百六十六元，由原告王某负担二万一千七百三十三元（已交纳），由被告张某某负担二万一千七百三十三元（于本判决生效之日起七日内给付原告王某）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  乔红星人民陪审员  骆尚朴人民陪审员  王艳芬二〇一八年七月二十四日书 记 员  张 颖