广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤18民终1106号上诉人(原审被告)：广东中恒房地产开发有限公司,住所地：清远市清新区。法定代表人：何卫红，执行董事。委托代理人：周密，广东大观律师事务所律师。委托代理人：罗秋琼，广东大观律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：陈北桂，男，汉族，住广东省清远市清新区。委托代理人：刘振海，广东红棉律师事务所律师。上诉人广东中恒房地产开发有限公司（以下简称中恒公司）因与被上诉人陈北桂商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院(2017)粤1803民初3296号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。中恒公司上诉讼请求：1、变更原审判决第一项为“上诉人按已付房价款的0.02％向被上诉人支付逾期办证违约金”；2、本案一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决调整逾期办证违约金，依据不足。依据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构增加”的规定，调整违约金的情形仅限于约定的违约金低于造成的损失，要求增加违约金的一方依法应对造成损失的事实和具体数额承担举证责任。在本案原审程序中，被上诉人并没有举证证明其因逾期办证产生何种损失，或提出损失数额的具体计算方法。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，被上诉人依法应承担举证不能的法律后果。原审判决将逾期办证违约金调整为按年利率1%计算，并无合同依据和法律依据。二、本案中的逾期办证违约金应当按照合同约定标准计算。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定:“……如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理:……2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。”上述合同是上诉人与被上诉人自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。涉案商品房的逾期办证违约金依约应按已付房价款的0.02%计算。三、上诉人已采取积极措施解决涉案商品房的竣工验收备案和产权登记事宜，关联案件已取得胜诉并进入执行程序。上诉人提交的(2016)粤18民终2810号判决书和受理执行案件通知书等证据可以证明，上诉人已采取相应的法律措施，起诉要求施工单位协助完成涉案商品房竣工验收备案手续，关联案件已经胜诉并进入强制执行程序。上诉人一直积极履行商品房买卖合同，维护购房者的合法权益。原审判决认为合同约定的违约金不足以促使出卖人积极履行合同约定的办证义务的做法是不符合客观事实的。综上所述，原审判决调整逾期违约金标准，适用法律错误，请求二审法院依法改判，维护上诉人的合法权益。陈北桂答辩称：我方认为参照一般的违约责任，一般不超过年利率24%的处理原则，违约金过低是可以调整的，原审判决适当调高逾期办证违约金具有法律依据，适当调高违约金可以更好促使上诉人履行办证义务。陈北桂向原审法院提出诉讼请求：1、判令中恒公司给付逾期交楼违约金为12195元（从2014年12月28日到2015年1月22日共25天为2195元，2015年1月22日后无效交楼违约金10000元）；2、判令中恒公司给付逾期办证违约金14384元（按已付楼款的年贷款利率4.6%从交楼720天后的2017年1月11日计算到2017年9月30日，并继续计算到递交资料办房产证之日止。前两项诉讼请求金额为26579元；3、判令中恒公司从陈北桂起诉之日起一年内办理房产证，案件诉讼费由中恒公司承担。原审法院审理查明：2013年6月4日，陈北桂作为买受人与出卖人中恒公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定陈北桂购买中恒公司开发的位于清远市清新区太和镇太和路X号X花园X号楼X号房屋，总价款439000元。第八条约定2014年12月28日前，中恒公司依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付使用。第九条约定逾期45日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属证需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。其后，出卖人中恒公司与买受人陈北桂签订《广东省商品房买卖合同》补充协议，第11条约定合同第十五条中关于出卖人提交资料报产权登记机关备案的期限是指出卖人办理商品房初始登记的时限，所约定的“规定期限”是指商品房交付使用后720天内。合同签订后，陈北桂依合同约定支付全部购房款，但中恒公司至2015年1月22日将房屋交付陈北桂使用。涉案楼房的建设过程中，中恒公司与施工单位江苏省第一建筑安装股份有限公司发生建设工程合同纠纷，施工单位拒绝提供房屋竣工验收资料，该案已经进入执行阶段。至今，涉案楼房未办理竣工验收合格备案，不具备办理产权证条件，中恒公司没有为陈北桂办好房地产权属证书。原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同效力问题。陈北桂与中恒公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。二、逾期交楼违约金。1.中恒公司没有依照合同约定于2014年12月28日前将竣工验收合格的讼争房屋交付陈北桂使用，是违约行为，应从2014年12月29日起承担逾期交房的违约责任。由于陈北桂、中恒公司双方约定按日累计计算违约金，应按每日违约金计算两年诉讼时效期间。从陈北桂提起本案诉讼的2017年10月30日倒推两年为2015年10月30日，2014年12月29日至2015年1月22日期间按日计算的违约金超过两年诉讼时效，应不予支持。中恒公司提出的诉讼时效抗辩依法有据，原审法院予以采纳。2.虽涉案房屋至今未进行竣工验收备案，但由于涉案房屋已经于2015年1月22日交付陈北桂使用，且满足基本生活需要，故应视为双方当事人对于合同中约定的房屋交付条件变更的认可。陈北桂主张中恒公司于2015年1月22日的交楼行为无效，并要求中恒公司酌情支付10000元违约金，依据不足，原审法院不予支持。三、逾期办证违约金。依照合同及补充协议约定，中恒公司应当在房屋交付后720日内（即2017年1月11日前）为陈北桂办理好房地产权证书，中恒公司未能依约办理，构成违约，应从2017年1月12日起支付违约金至办理产权登记日止。《广东省商品房买卖合同》中约定逾期办证违约金为出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金，现陈北桂请求调整逾期办证违约金，以已付购房款总额为基数，按贷款年利率4.6%标准计算违约金至实际办理房产证之日止。原审法院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。虽然涉案房屋已经交付原告使用，中恒公司已经履行了主要的交付义务。但合同约定按已付房款的0.02%计算逾期办证的违约金确实不足以促使出卖人积极履行合同约定的办证义务。综上考虑，原审法院酌情调整违约金为：由中恒公司以已付房款按年计为1%的标准向陈北桂支付违约金至中恒公司实际办理诉争房屋的房产证之日止。四、对于陈北桂提出由中恒公司在起诉之日起一年内办理好房产证的请求，因中恒公司与施工单位发生建设工程合同纠纷，施工单位拒绝提供房屋竣工验收资料，导致中恒公司履行验收备案手续需要依赖该案的进展，且办理房产证的程序由房屋管理部门掌握，办证的期限具有不确定性，事实上难以按照陈北桂的要求履行，因此原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、广东中恒房地产开发有限公司应付陈北桂逾期办证违约金（从2017年1月12日起以439000元按每年1%的标准计付至为陈北桂办理房产证之日止，从2017年1月12日起计付至判决生效之日止的违约金于判决生效之日起十日内付清，以后每三个月支付一次）；二、驳回陈北桂的其他诉讼请求。案件受理费233元，由陈北桂负担208元，由广东中恒房地产开发有限公司负担25元。二审期间，双方当事人没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明的基本事实属实，本院予确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》是双方当事人在平等自愿的基础上签订，内容没有违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但原审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：双方约定的逾期办证违约金是否过低，应否调整及如何调整。涉案《广东省商品房买卖合同》第十五条对逾期办证的违约责任进行了约定，其中如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人支付违约金。买受人向原审法院起诉认为合同约定逾期办证违约金过低，难以弥补买受人的损失，要求调高违约金。对此，本院认为，双方在合同中约定的逾期办证违约金计算标准仅为已付房款的0.02%，本案按买受人已付房款439000元计算，仅为87.8元，明显偏低。由于涉案房屋在一审庭审辩论终结前尚未办理竣工验收备案，中恒公司的违约行为处于在持续状态。如果中恒公司仅承担87.8元的逾期办证违约金，不足以弥补买受人因出卖人逾期办证行为所造成的损失，难以达到促使中恒公司积极履行约定义务。买受人向原审法院起诉时要求调整逾期办证违约金计算标准的依据充分，原审法院酌情将该标准调整为以买受人已付房款为基数按年利率1%计算，并无不当，本院予以认可。中恒公司上诉提出逾期办证违约金应依合同约定按已付房款的0.02%计算的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人的上诉理据不足，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由广东中恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一八年七月二十六日法官助理李衍君书记员朱健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。