江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0412民初3245号原告：常州惠琪置业有限公司，住所地常州市武进高新技术产业开发区（南夏墅街道）凤翔路8号，统一社会信用代码91320412081566793Q。法定代表人：唐稼尧，总经理。委托诉讼代理人：闵贤，江苏红雨律师事务所律师。被告：张立周，男，1979年7月1日生，汉族，住江苏省泗阳县。委托诉讼代理人：陈晓明，江苏常元律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆雪姣，江苏常元律师事务所律师。原告常州惠琪置业有限公司与被告张立周房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序，于同年6月7日、7月3日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人闵贤、被告的委托诉讼代理人陈晓明、陆雪姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出如下诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同。二、判令被告期限腾房，并支付2018年2月7日-5月6日间3个月房租金及补足装修期间60天的房租金共计144830元（207980元/半年÷6×（3+2）-15952元-12535元）。三、判令被告的履约保证金计100000元归原告所有；且被告应按本年度6个月的租金标准向原告支付违约金计207980元，合计307980元。四、判令被告限期拆除装修物，如不限期拆除应支付拆除装修物的费用。五、判令被告限期变更其营业执照登记的住所地址。六、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月2日，原、被告分别作为甲、乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方的位于湖塘镇武××号××广场××层，编号为XXXX、XXXX的商铺用以经营“苹果手机专卖店”之用，承租面积为316.56平方米，租期三年，从2017年5月8日起计至2020年5月7日止，第一、二年租金均为415960元，第三年租金为440917元。租金采用先付后用的方式，每半年一付，且应在每个交费周期开始前提前一个月一次性足额支付当期租金。装修期60天，履约保证金10万元。合同约定因乙方的违约行为而导致甲方解除合同时乙方应承担的违约责任及标准；特别约定乙方全面履行本合同是甲方给予乙方装修期的前提，如因乙方原因导致本合同提前终止，乙方除应按约定承担违约责任外，还应在本合同终止后7日内按当年度租金标准补交装修期的全部租金。2017年12月5日，原、被告及物业管理人三方又签订《租金及物业费支付时间节点表》附件一份，变更了被告租赁期限起始点，即由原来的2017年5月8日至2020年5月7日变更为2017年8月7日至2020年8月6日；并约定免除被告2017年8月7日至8月17日期间11天租金共计12535元，将之作为下次租金抵扣的一部分；并确认了被告每期租金支付的时间节点及付款金额，即：第一年度从2017年8月7日至2018年8月6日止，应付年租金为403425元（已扣除11天免租期租金12535元）。被告进场时已支付租金计223932元，但到2018年1月7日前被告依约应付第一年下半年度租金余款计179493元，原告连续向其两次书面催告均无果。被告辩称，一、双方的租赁合同已解除，被告已完成撤场，无需支付2018年2月到5月期间的房屋租金。首先，双方均做出了解除合同的意思表示，且已就合同解除达成意思表示一致，租赁合同已解除；其次，如果原告认为其未行使解除权，被告也已提前行使单方解除权。二、原告主张的违约金过高，按照江苏高院的指导意见，不应超过六个月的租金标准，而原告既主张没收履约保证金同时又主张免租期的租金，请求法院予以减少。三、被告已完成撤场，遗留的装饰装修物品均已放弃，根据合同约定，原告有权自行予以处置。四、被告同意对案涉的营业执照的地址予以变更。本院经审理认定如下事实：2017年3月2日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方的常州银谷广场一楼XXXX、XXXX号商铺经营手机专卖，承租面积316.56平方米，租期3年（2017年5月8日起计至2020年5月7日止）。租金先付后用，每半年一付，提前一个月付清。如因乙方原因导致合同提前终止，乙方除应按合同约定承担违约责任外，还应在合同终止后7日内按当年度租金标准补交装修期的全部租金。合同签订后，被告支付半年的租金223932元及履约保证金100000元。2017年12月5日，甲乙双方及常州银湖商业管理有限公司又签订房屋租赁合同附件即《租金及物业费支付时间节点表》一份，将租赁起止日变更为2017年8月7日至2020年8月6日，并约定免除被告2017年8月7日至8月17日期间11天租金12535元，将之作为下次租金抵扣部分，任何原因下的合同提前解除，该租金免除部分原告不予退还，确认2017年8月7日起至2018年8月6日止，应付年租金403425元，在2018年1月7日前被告需支付下半年租金179493元。原告的工作人员将该《租金及物业费支付时间节点表》作为附件向总监钱某、总经理唐某请示，同月15日予以批准。原告于2017年11月上旬起与钱某进行沟通，以经营不佳为由，申请给予租赁费用的优惠。2018年1月15日，钱某告知被告其申请未予同意，仍按照合同执行；被告提出经营到已缴的房租到期，所付押金予以退回；原告表示后续撤场事宜具体对接，涉及费用按合同约定处理。2018年1月11日，原告向被告发函催要租金。同月25日，原告再次向被告发函，要求被告于同月30日前付清所欠款项，否则会依合同约定停止物业服务，并解除合同。2018年2月15日，被告将其需要的物品搬离后撤场，并在其经营的商铺玻璃门上张贴通告，通告内容为“苹果银谷广场店经营到2018年2月15号，之前购买手机的顾客如有售后问题，请至中国移动VIP体验店（鸣凰派出所隔壁）受理，给您带来的不便，敬请谅解。”原告认为即使被告已撤场，但双方租赁合同并未解除，租赁费用尚未结清，遂起诉来院要求解决争议。上述事实，由房屋租赁合同、租金及物业费支付时间节点表、催款函、微信聊天记录、通告及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方依照合同约定或法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力。本案中，双方签订的房屋租赁合同合法有效，原、被告均应依法全面履行义务。根据原告提交的请示单，可以认定钱某是原告的总监。被告通过张贴通告以及在微信中通知原告总监钱某的方式，可以认定被告履行了通知解除合同并到达原告的程序，进而可以认定双方签订的租赁合同于2018年2月15日已经解除。按照合同约定，至2018年2月15日，被告应支付192天的租金212211.80元。由于属于被告违约解除合同，被告应按合同19.4条约定补交装修期间即60天的租金66316.20元。同时，被告应按合同约定承担支付违约金、被没收履约保证金等违约责任。从查明的事实分析，原告的实际损失主要是自被告撤场至本案判决之日期间的租金损失，被告申请调低违约金的意见本院予以采纳。参照五个月的租金损失，本院酌定由被告承担违约金165000元。对原告要求被告承担被没收履约保证金的违约责任的请求本院不予支持。被告已支付的履约保证金先充抵租金，剩余部分充抵违约金。合同20.1.1条约定，合同解除后被告应当在七日内拆除属于被告的设施、设备，并将租赁场所清洁良好后交还原告，故原告要求被告限期拆除装修物有合同依据。鉴于被告认为无需拆除，也不应承担拆除费用，为有利于及时解决争议，本院酌定由被告承担恢复原状费用10000元。原告要求被告限期变更其营业执照登记的住所地址的请求，不属本院处理的范围。被告已表示同意协助变更，双方可以共同办理变更手续。本案因调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认常州惠琪置业有限公司与张立周于2017年3月2日签订的房屋租赁合同于2018年2月15日已解除。二、张立周于本判决生效之日起三十日内支付给常州惠琪置业有限公司恢复原状费用10000元。三、张立周于本判决生效之日起三十日内支付给常州惠琪置业有限公司违约金119596元。四、驳回常州惠琪置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4047元（已减半收取），由张立周负担1000元，由常州惠琪置业有限公司负担3047元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审判员  何纪华二〇一八年七月四日书记员  羊容萱