重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初10484号原告重庆恩玺企业管理服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区科城路**附**,统一社会信用代码91500107327794754Y。法定代表人周凤玲，总经理。委托代理人蔡磊，重庆展瑞律师事务所律师。委托代理人周竹娟，重庆展瑞律师事务所律师。被告重庆恒兆房地产开发有限公司，住，住所地重庆市南岸区南滨西路**一社会信用代码915001087935008212。法定代表人张方明，董事长。委托代理人陆世平，女，汉族，住重庆市巴**，该公司员工。原告重庆恩玺企业管理服务有限公司(以下简称恩玺企业管理公司)诉被告重庆恒兆房地产开发有限公司(以下简称恒兆房地产公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员薛莲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告恩玺企业管理公司的委托代理人蔡磊,被告恒兆房地产公司的委托代理人陆世平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恩玺企业管理公司诉称，原、被告双方于2015年7月15日签订《恒基重庆翔龙江畔小区会所租赁合同》。合同签订后，被告不能如约提供相关手续供原告办理经营所需的证照、房屋存在质量问题影响正常经营、交房时间一再延误情况下，原告仍积极履行合同，想尽办法艰难开展经营活动，满足小区业主的正常生活需求，原告为此投入大量人力物力。被告无视其违约行为给原告经营造成的障碍，将会所不能投入经营的责任归于原告，也无视原告仍在继续经营的事实，反而于2017年6月29日以原告不履行合同义务，不能实现合同目的为由，函告原告单方面解除上述合同。原告认为上述合同是双方真实意思表示，合同履行中，被告在发出解除函前，未对原告履约情况提出过异议，故其《单方解除合同的通知函》无效，双方应继续履行上述租赁合同。请求判令确认被告2017年6月29日《单方解除合同的通知函》无效，并判令被告继续履行双方于2015年7月15日签订的《恒基重庆翔龙江畔小区会所租赁合同》；本案的诉讼费由被告承担。被告恒兆房地产公司辩称，被告是翔龙江畔小区的开发商。被告发出解除合同的通知函属实。2015年双方签订合同，约定被告将诉争会所以前五年免租金的方式出租给原告，目的就是要原告根据会所现有配置功能开展多种经营项目力求满足小区业主的各项需要，出租的主要目的与普通租赁的合同目的不一样。2015年7月20日，被告根据合同约定将设施设备、图纸资料移交给原告，但至今为止，原告仅对小区业主提供了户外游泳池一项服务，合同中现有配置功能如桌球室、乒乓球室、阅览室、咖啡厅、红酒吧、亲子区、会议室、健身房等全部未曾提供，原告还将副会所内的健身器材未经被告同意搬走，并擅自将副会所改作生活超市，公然违反合同约定，属于严重违约行为，原告的这种行为也遭致小区业主的投诉，其营业执照也因此被工商部门列为异常经营企业。鉴于原告严重违约，不能实现合同约定的合同目的，故被告单方解除行为合法有效，请求驳回原告的诉请。经审理查明，2015年7月15日，原告恩玺企业管理公司作为乙方，被告恒兆房地产公司作为甲方，双方签订《恒基重庆翔龙江畔小区会所租赁合同》。合同约定：1、甲方所属会所翔龙江畔2115.25㎡（规划面积）及设施设备同意租赁给乙方经营管理；2、乙方独立经营，自负盈亏…根据会所现有配置功能开展多种经营项目力求满足小区业主的各项需求不断完善会所服务功能，积极配合开发商协调与业主之间的关系；3、租赁期限为8年，自2015年7月15日起至2023年7月14日止；4、乙方向甲方支付租金，以月度为计算区间，人民币元和平方米为计算单位计付，具体，2015年7月15日起--2020年7月14日止，0元，2020年7月15日起—2021年7月14日止，10元/㎡·月…乙方按季度向甲方支付租金从2020年7月15日起，每季度首月30日前支付本季度租金；5、甲方与乙方签订本合同30日内向乙方提供会所（含游泳池）有关设施设备（附清单）及图纸资料，便于乙方管理；…10、经双方协商一致，为尽早启动会所使用，满足业主需求，提高小区生活品质，乙方承诺可在甲方未获得政府竣工验收及产权证的前提下，提前进场启动运营筹备工作，如因此造成的一切损失及责任由乙方自行承担等等。被告恒兆房地产公司系翔龙江畔会所开发商，合同签订后，被告将会所及其内的沙发、柜子、桌椅、健身器材等设施交付原告。截止庭审结束前，翔龙江畔物业目前尚未办理房屋产权登记，小区内除游泳池、乒乓球室、篮球室部分开放外,原告承租的小区内其余会所均未开放经营。此外,原告将副会所场地装修成超市并开业经营一段时间，现已停业关闭。审理中，原告恩玺企业管理公司陈述，会所未开放经营的原因是缺少产权证，无法办理营业执照，会所在闲置期间原告将副会所改成超市经营属实，后因为没有营业执照停业。2016年6月28日，重庆恩玺企业管理服务有限公司南岸分公司成立并取得工商营业执照，营业场所登记为重庆市南岸区南滨西路**，与诉争小区地址一致，经营范围包括企业管理服务、场地租赁、清洁服务、家政服务、搬家服务、园林养护、会议及展览服务，以及销售五金、日用百货、初级农产品、办公用品等。目前其被列入经营异常名录。因双方分歧较大，本院组织调解未果。以上事实，有原告提交的恒基重庆翔龙江畔小区会所租赁合同、往来信函、单方解除合同通知函、重庆恩玺企业管理服务有限公司南岸分公司营业执照，被告提交的公证书、照片、原告及重庆恩玺企业管理服务有限公司工商信息查询截图、证人证言等证据在卷为凭，并经当庭质证，结合双方当事人及证人的当庭陈述，足以认定。本院认为，原、被告于2015年7月15日签订的《恒基重庆翔龙江畔小区会所租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自义务。解除合同包括法定解除和约定解除两种形式。约定解除包括当事人协商一致解除，或者双方已约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除。关于法定解除的情况，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）、因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）、法律规定的其他事项。就合同的约定解除而言，案涉租赁合同中并未明确约定合同解除的具体条件。从合同的法定解除来看，双方在合同中明确约定“乙方根据会所现有配置功能开展多种经营项目力求满足小区业主的各项需求不断完善会所服务功能，积极配合开发商协调与业主之间的关系”，“经双方协商一致，为尽早启动会所使用，满足业主需求，提高小区生活品质，乙方承诺可在甲方未获得政府竣工验收及产权证的前提下，提前进场启动运营筹备工作，如因此造成的一切损失及责任由乙方自行承担”。从签订合同交接房屋至今长达2年多时间，原告方无偿使用会所物业，却只开放了游泳池、乒乓球室、篮球室三个项目，甚至擅自搬走副会所内原有健身器材等配置设施，将原规划的健身房违约更改为超市，可以认定原告未按合同约定开放经营，且超市最终也未能持续经营提供服务。原告称将副会所改变用途为超市之前曾报请被告同意，但未提交证据，被告也不认可，本院不予采信。原告还主张无法开放会所是由于被告至今没有为会所办理产权证导致原告无法办理营业执照，但双方均提交了原告及重庆恩玺企业管理服务有限公司南岸分公司的营业执照，原告称该营业执照无法在涉案会所区域营业无相关法律规定或行政规定，原告也未提交证据充分证明，本院不予采信。原告上述行为严重违反双方合同约定，致使合同目的无法实现，存在根本违约，故被告方书面提出解除合同的行为并无不当。原告关于确认被告2017年6月29日《单方解除合同的通知函》无效，并继续履行租赁合同的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告重庆恩玺企业管理服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告重庆恩玺企业管理服务有限公司承担（已缴纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。在递交上诉状的七日内提交缴纳上诉费的收据，逾期未上诉或未依法缴纳上诉费用或未获批准缓交、减交、免交上诉费司法救助的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。代理审判员 薛 莲二〇一八年七月二十二日书 记 员 王忆枫