上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0107民初12154号原告：上海新体育旅游有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：刘玮，职务总经理。委托诉讼代理人：张恒，上海缪绍零律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴元胜，上海市杰豪律师事务所律师。被告：陈可强，男，1962年2月27日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：是连海，上海市外滩律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨忠德，上海市外滩律师事务所律师。原告上海新体育旅游有限公司(以下简称新体育公司)与被告陈可强物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员吴大成独任审理，公开开庭进行了审理。原告新体育公司的委托诉讼代理人张恒、戴元胜，被告陈可强的委托诉讼代理人是连海、杨忠德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业服务费5,018.58元(3.5元/月平方米×68.28平方米×21个月，自2016年1月1日至2017年9月30日，21个月)；2、判令被告按照每日千分之三的标准支付滞纳金，计算自2016年1月2日起至实际支付之日止。审理中，原告明确滞纳金的性质为逾期付款违约金。事实和理由：2015年7月29日，由于前期物业管理公司上海君磊物业管理有限公司(以下简称君磊物业)自行撤离华池路58弄的上海市普陀区新体育广场小区(以下简称新体小区或小区)，原告在没有物业管理被停电等特殊情况下经过相关部门协调(包括业委会、法院、政法委、石泉路街道、派出所等)与新体小区签订了新的《委托服务合同》，内容和开发商与君磊物业签署的《前期物业管理合同》的内容一致，物业管理费没有增加，标准仍为3.5元/月每平方米。同时，为了稳定及解决退休等人员问题，石泉路街道要求原告接收了君磊物业原来的大部分工作人员。合同签订之后，原告开始对小区进行物业服务，受到了有关政府部门的认可。被告系该小区的上海市普陀区华池路XXX弄XXX号XXX室业主，房屋性质：办公，建筑面积：46.56平方米，被告已经支付2015年8月-12月期间相应的物业费，被告自2016年1月1日起没有支付物业费。经原告多次催讨，被告仍不支付物业服务费，故原告诉至法院。被告陈可强辩称，涉案房屋产权登记在其名下，认可房屋面积，本案物业费纠纷实际上是小业主与大业主之间纠纷，被告支付2016年1月1日之前的物业费是因为被告不知道是原告来收取物业费，一开始以为君磊物业收取物业费，之后知道是原告收取物业费，被告就没有交纳物业费。君磊物业作为前期物业，自2005年6月30日至2015年7月31日左右近十年时间管理小区，原告是小区的大业主，其采取了停止支付电费等方式导致君磊物业欠电力公司电费，君磊物业没有办法只能解除合同。原告的委托服务合同形式上是真实的，但是后补的，第一届业委会公章和财务章还在原告手里，被告从未看到过合同，第一届业委会名称是上海市普陀区新体育广场业主委员会(以下简称第一届业委会)，第一届业委会的成立不符合规定，违反了业主大会议事规则，第一届业委会主任是原告公司的负责人，实质是原告自己与自己订立的合同，没有按照规定听取业主意见，没有经过业主大会同意，原告利用其建设单位和大业主的强势地位，与掌控的第一届业委会恶意串通，损害了广大业主的利益，合同是无效的。原告不是物业管理企业，没有物业管理资质，没有在房办进行备案，原告的收费不合法，原告作为大业主，是接受物业服务的对象，不应该揽下物业管理的活，搞得职责不清，经济收支混乱，原告的物业部是为原告进行牟利并非为业主服务的，原告不但无权收取物业管理费，还应该根据《物业管理条例》第59条的规定受到罚款的行政处罚。《委托服务合同》的收费项目没有具体列明明细，原告没有按照合同约定的服务内容向业主提供物业管理服务，其中一些服务没有做，有些做了的服务也不是很好，非机动车库未经业主大会同意强制收费，原告违反规定改变部分物业用房用途用以牟利，小区管理脏乱差，达不到服务内容和质量标准，未公布账目，保洁、绿化、保安的服务不达标，没有资质的原告如要收费的话应该进行扣减。2016年2月，小区有72名业主到街道投诉，要求街道帮小区聘请物业企业提供服务，当时街道房办说，大业主当主任的业委会再不聘请物业企业，你们就不要交费给新体公司。自此广大业主就不缴费了。新的第二届业委会于2017年6月成立，9月份通知原告要选聘新的物业公司，之后经过招投标选聘了新的物业，2017年12月31日要求原告退出物业服务并交接，但原告不移交物业管理并阻碍新的物业公司进行接管，业委会已经另案起诉要求原告移交物业用房。被告是愿意支付物业费的，但原告在小区管理缺乏合法性以及缺乏民意，原告在小区里物业方面没有作为，业主对原告缺乏信任感，广大的业主与原告之间矛盾比较大，小区的业主不认可原告作为小区物业管理，所以被告不愿意缴纳物业费给原告。滞纳金过高，且计算时间不合理，物业费从2016年1月1日开始支付，但滞纳金从2016年1月2日开始计算，明显不合理，故不同意原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.原告成立于1989年10月29日、法人类型为有限责任公司，该公司的经营范围包括房地产开发、收费停车场、物业管理等。原告作为开发商与君磊物业于2005年6月30日就本市普陀区华池路XXX弄XXX-XXX号新体小区的物业服务签订《前期物业服务合同》，约定君磊物业为新体小区提供前期物业服务，同时约定公寓式办公楼物业服务费标准为3.5元/月每平方米，物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度首日履行交纳义务，未能按时足额交纳费用的，应按逾期每天千分之三的标准支付违约金。上述合同签订后，双方依约而行。2015年1月6日，上海市公安局普陀分局石泉路派出所与原告、君磊物业等共同向新体小区的全体业主发出《告示》，告知因小区拖欠电费被供电部门发出催款停电通知，2014年12月26日经上海市普陀区石泉路街道和石泉路派出所的协调下，原告与君磊物业达成协议约定自2015年1月1日起由原告与供电部门签订供电合同(变更用电户名)并自该日起代收代缴小区电费。2015年7月23日，君磊物业向新体小区所属的第一届业委会提出解除《前期物业服务合同》并于2015年7月31日撤出新体小区物业服务。2015年7月29日，第一届业委会与原告签署《委托服务合同》，载明第一届业委会与原告均同意解除《前期物业服务合同》，并约定自2015年8月1日起由原告对新体小区进行物业服务，其中1号楼、5号楼的物业服务费标准仍为3.5元/月每平方米，其余交纳时间及违约责任等均与《前期物业服务合同》约定一致。2.被告陈可强系新体小区所在的上海市普陀区华池路******房屋的权利人，该房建筑面积为68.28平方米，房屋用途为办公。在原告为新体小区提供物业服务期间，被告交纳了2015年7月1日起至2015年12月31日期间的物业服务费，未交纳自2016年1月1日至2017年9月30日共计21个月期间的物业服务费。经原告催讨，被告仍未支付相关服务费。本院认为，根据规定，业主委员会或业主大会签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点主要是第一届业委会与原告签订的《委托服务合同》是否合法有效。原告认为其系在一定的历史背景下根据政府部门的要求加入物业管理后为小区实际提供了物业服务并得到了政府部门的认可，属合法有效行为。被告认为原告没有物业管理资质，该合同系原告与第一届业委会恶意串通签订，损害了广大业主的利益，应属无效。本院认为，原告虽没有物业管理资质，但其经营范围内具有“物业管理”的内容。修订前的《物业管理条例》等相关管理规定虽明确物业服务企业应取得相应资质，但该有关资质要求的规定现已被修订删除，且该物业管理资质问题属行政管理事项，并不属于法律、行政法规的效力强制性规定，并不构成涉案《委托服务合同》无效的理由。被告虽称第一届业委会签署合同的决定存在违法及损害业主利益等情形，但其未提供相关证据予以佐证，故对该项意见，本院难以采纳。综上，上述《委托服务合同》应属合法有效，对双方当事人具有拘束力。原告对该小区亦实际提供了物业服务，被告应当按照合同的约定向原告支付物业服务费。审理中，被告提出原告提供物业服务存在诸多瑕疵并以此为由拒交物业服务费，但其亦未提供充分证据证明，且此亦不足以成为被告拒交物业服务费的充分理由，故对该辩称意见，本院难以采纳。现原告诉请要求被告支付相应物业服务费，依法有据，应予支持。被告另提出的原告占用小区公共收益、未公布账目等问题，可由相关权利主体通过合法途径予以主张，此与本案并不具有法律性质上的直接关联性。关于原告要求被告支付滞纳金的请求，该滞纳金性质实为逾期付款的违约金，由于被告未按约支付物业服务费，显属违约，理应承担相应的违约责任，故原告提出违约金的主张并无不妥，可予支持。至于具体金额，原告提出按每日千分之三的标准计算自2016年1月2日起至实际支付之日止，被告认为该计算标准过高且不合理。根据规定，约定的违约金数额过高的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，结合本案被告逾期付款的时间、金额等相关实际情况，本院酌定违约金500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告陈可强应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新体育旅游有限公司2016年1月1日至2017年9月30日期间的物业服务费5,018.58元(3.5元/月平方米×68.28平方米×21个月)；二、被告陈可强应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新体育旅游有限公司违约金500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈可强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴大成二〇一八年七月三日书记员  王丽熔附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。