浙江省舟山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙09民终29号上诉人（原审被告）：浙江颐景园物业服务有限公司舟山分公司，住所地舟山市定海区临城街道合兴路中昌国际大厦720室。负责人：孙志民，经理。委托诉讼代理人：林海伟，浙江晓纬律师事务所律师。上诉人（原审原告）：海景颐园紫薇园·玉兰园业主委员会，住所地舟山市普陀区海景颐园紫薇园、玉兰园小区。负责人：丁勇，主任。委托诉讼代理人：张海军，浙江民鸿律师事务所律师。上诉人浙江颐景园物业服务有限公司舟山分公司（以下简称“颐景园物业公司”）因与被上诉人海景颐园紫薇园·玉兰园业主委员会（以下简称“海景颐园业委会”）物业服务合同纠纷一案，不服舟山市普陀区人民法院（2017）浙0903民初3295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，并于2018年3月16日公开开庭进行了审理。颐景园物业公司的委托诉讼代理人林海伟、海景颐园业委会的委托诉讼代理人张海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颐景园物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回海景颐园业委会的诉讼请求。事实和理由：1.一审依据海景颐园业委会提供的《海景颐园经营收支汇总表》直接确定上诉人对海景颐园一期（紫薇园?玉兰园）即案涉小区的物业管理经营成本支出，并以此认定相关费用支出的合理性，但该汇总表未经公司审定，不具有系统性及完整性，不能证明上诉人自2011年至2014年期间的物业经营收支情况，一审该事实认定错误。2.对于全部业主与开发商签订的购房合同的约定，即关于物业经营用房的经营性收入等用于补贴物业经营成本支出，该经营收入应归物业公司所有，一审认为2011年至2014年物业经营用房的经营性收入扣除成本支出部分应退还给全体业主，属合同条款理解错误，法律适用不当。3.上诉人与海景颐园业委会签订的《物业交接补充协议》明确约定：该协议签订之日起各方均无任何争议，即各方之间的债权债务自该协议签订之日起已一次性全面结清。海景颐园业委会辩称，1.《海景颐园经营收支汇总表》系应飞代表上诉人向答辩人出具，并经上诉人质证确认，应具有证据效力，该汇总表内的项目支出仅是物业用房经营收入用于对经营成本项目支出的补贴，其余的经营成本支出已在上诉人向答辩人收取物业费，开发商投入等相关收入中列支。2.商品房买卖合同的条款：前期物业管理合同履行期间，物业管理单位的物业经营用房租赁收入、广告收入、停车费收入等其他类经营收入，均用于补贴前期物业经营成本支出，该条款的理解为2011年至2014年物业经营用房租金收入扣除成本支出部分后应退还给全体业主，并非上诉人理解的经营收入均归物业公司所有。3.《海景颐园紫薇园?玉兰园小区物业交接补充协议书》并未包含对一次性处理本案纠纷的内容，该协议书系两家物业公司关于对物业费收取、电梯能耗费等的交接，不包括对物业经营用房的收支结算。综上，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审驳回上诉，维持原判。海景颐园业委会向一审法院起诉请求：1.判令颐景园物业公司返还物业用房经营性收入196506元；2.案件受理费由颐景园物业公司承担。一审法院认定事实：2008年11月11日，舟山三盛置业发展有限公司（甲方）与舟山颐景园物业管理有限公司（乙方）签订了一份《海景颐园（一期）前期物业管理委托服务合同书》，约定：甲方将海景颐园（一期）委托乙方实行物业前期管理；委托管理事项为建筑共有部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、景观的养护与管理，公共环境卫生的保洁管理及清运，交通与车辆停放秩序的管理等；甲方在房屋预售或销售时，将《海景颐园业主临时管理规约》和《商品房买卖合同补充协议》作为房屋租售合同的附件，要求业主与物业使用人遵守。舟山三盛置业发展有限公司与买受人签订的《浙江省商品房买卖合同》均约定：前期物业管理合同履行期间，物业管理单位的物业经营用房租赁收入、广告收入、停车费收入等其他类经营收入，均用于补贴前期物业经营成本支出。2014年10月23日，海景颐园业委会经选举产生，制定《海景颐园玉兰园、紫薇园业主管理规约》并于2014年11月28日经舟山市普陀区房地产管理处备案，业主大会主要备案内容为：议事规则；管理规约；专项维修资金管理使用管理办法；关于授权业主委员会选聘、解聘物业服务企业的决定。2015年1月1日，颐景园物业公司与海景颐园业委会签订了一份《物业委托管理服务合同书》，约定海景颐园业委会将海景颐园玉兰园、紫薇园小区委托颐景园物业公司实行物业管理；委托管理事项为建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共绿地、景观的绿化、养护和管理，公共环境卫生管理，小区内车辆停放秩序的管理；委托管理期限为一年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止；本物业房屋共有部位、共用设备设施、公共配套设施，其保修期内由开发建设单位及施工建设单位负责处理。保修期满后，日常保养和零星小修费用由颐景园物业公司负责。大、中修及单笔费用在500元以上的维修费用，由业权收益部分支出或按政府有关住宅区物业维修专项基金管理办法执行；本管理区域内的物业经营用房租赁收入，归全体业主所有，由业委会统筹安排用途。2015年12月31日，颐景园物业公司退出海景颐园玉兰园、紫薇园小区的物业服务。2017年1月13日，颐景园物业公司经海景颐园业委会要求提供《海景颐园经营收支汇总表》，列明：物业用房租金收入为2011年54000元、2012年55200元、2013年110424元、2014年98138元、2015年34500元，合计352262元；经营成本为2013年34700元、2014年102741元、2015年46237元、2016年74598元，合计258275元；税金支出为2011年4530元、2012年4743.6元、2013年8051.09元、2014年7803.08元、2015年4638.18元，合计29765.95元；管理费用（按收入的10%分摊）合计35226.2元。2017年11月29日，一审法院组织双方当事人到案涉小区对节能灯使用情况进行现场查看，经现场查看双方确认，颐景园物业公司于2014年5月3日采购的320套LED球泡灯3W均用于案涉小区；案涉小区路灯共计166盏，适用LED球泡灯15W；案涉小区地下车库LEDT5一体化支架改造10盏。一审法院认为，业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权及使用权，物业经营用房的经营性收入应归全体业主所有。业主与开发商签订的购房合同中约定将物业经营用房的经营性收入等用于补贴前期物业经营成本支出，故2011年至2014年的物业经营用房的经营性收入扣除成本支出部分应退还给全体业主。颐景园物业公司与海景颐园业委会签订的《物业委托管理服务合同书》约定物业经营用房租赁收入，归全体业主所有，大、中修及单笔费用在500元以上的维修费用，由业权收益部分支出，故2015年的物业用房经营收入在扣除相应的维修费用后亦应退还给全体业主。经业主大会授权，颐景园物业公司与海景颐园业委会签订《物业委托管理服务合同书》，海景颐园业委会可代表全体业主向颐景园物业公司主张返还物业经营用房的经营性收入。收入部分：双方对物业用房自2011年至2015年共计产生租金收入352262元无异议，予以确认。支出部分：1.双方对自2011年至2015年共计支出税金29765.95元无异议，予以确认。2.2013年支出34700元，海景颐园业委会主张柴油机保养费用972元及消防栓、单元门保养578元属日常维护范畴，应由颐景园物业公司自行负责，因“保修期满后，日常保养和零星小修费用由颐景园物业公司负责”系海景颐园业委会、颐景园物业公司之间的约定，对前期物业服务合同履行期间的费用不具有约束力，故对于2013年支出34700元予以确认。3.2014年支出的102741元，其中为个别业主维修铝合金门窗的费用，不属于对公共设施设备的修理，不应从经营性收入中支出，故对该部分费用不予认定；更换小区节能灯费用42130元，经现场查看，海景颐园业委会对2014年5月3日采购320套LED球泡灯3W无异议，案涉小区路灯166盏适用LED球泡灯15W，案涉小区地下车库LEDT5一体化支架改造10盏，根据颐景园物业公司证据显示的单价，综合考虑因LED灯具自然损耗而多采购备用的可能性，确定该项节能LED灯费用为15000元，故认定2014年支出64622元。4.2015年支出的46237元，500元以下维修费用按约应由颐景园物业公司自行负担，故该类维修费合计1939元不应从经营性收入中支出，不予认定；更换LED灯泡费用1080元，虽案涉小区在2014年已统一更换LED灯具，但由于LED灯具自然损耗率高，根据颐景园物业公司提供证据显示的LED灯泡数量未存在明显不合理，对该费用予以认定，故认定2015年支出44298元。5.2016年支出的74598元，因颐景园物业公司已于2015年12月31日退出物业服务，2016年由颐景园物业公司维修小区公共设施设备不具合理性，不予认定，树木养护及绿化修建费用按约由颐景园物业公司自行负担，不予认定。综上，2011年至2015年颐景园物业公司服务案涉小区期间的经营性收入总计为352262元，可从经营性收入中支出173385.95元，颐景园物业公司应退还海景颐园业委会178876.05元。关于《海景颐园经营收支汇总表》列明按收入10%分摊的管理费用，因前期物业服务合同及海景颐园业委会、颐景园物业公司签订的物业服务合同均未约定，故不予认定。关于颐景园物业公司提出的海景颐园业委会、颐景园物业公司及舟山市普陀区众安物业有限责任公司已协议确定三方再无争议，海景颐园业委会无权向颐景园物业公司主张权利的抗辩意见，因该补充协议系两家物业公司关于物业费、电梯能耗费等费用的交接，并未对物业用房经营性收入进行约定，故对颐景园物业公司的上述抗辩意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条、《物业管理条例》第五十四条、第五十五条之规定，判决：颐景园物业公司于判决生效之日起十日内支付给海景颐园业委会经营性收入178876.05元。一审案件受理费4230元，减半收取2115元，由海景颐园业委会负担177元，颐景园物业公司负担1938元。本院二审期间，颐景园物业公司围绕上诉请求依法提交了如下证据：1.《海景颐园项目2011年—2015年度收支汇总表》，拟证明在2011年—2015年期间公司每年均为亏损状态；2.《房屋建筑工程竣工验收备案表》四份，分别记载海景颐园一期竣工验收日期为2010年12月，海景颐园二期竣工验收日期为2012年12月，海景颐园三期竣工验收日期为2013年10月，拟证明海景颐园一至三期的交付情况；3.《关于海景颐园一到三期项目基本情况及我司接管期间的收支情况说明》，拟证明海景颐园一期亏损情况的原因；4.《关于海景颐园一期项目用工成本情况说明》，拟证明2014年海景颐园一期颐景园物业公司人员配置、用工支持情况；5.《关于孙志民等职务聘任的通知》，拟证明应飞已于2017年1月9日不再担任颐景园总经理职务，其于2017年1月13日提交给海景颐园业委会的《海景颐园经营收支汇总表》应属无效；6.《浙江物管舟山分公司其他费用》涉及水泵维修、《紫薇园公共部位外力引起维修清单》复印件各一份，作为补强证据拟证明该项费用实际发生在2015年，入账在2016年，应计入2015年成本支出；《玉兰园公共部位外力引起维修清单》复印件一份，作为补强证据拟证明该项费用实际发生在2014年，入账在2016年，应计入2014年成本支出；7.《海景颐园一期（玉兰苑、紫薇园）收入支出汇总表》，拟证明案涉小区2011年至2015年均处于巨额亏损状态，公司除支付设备设施的维护保养外，还需人工成本、管理费用等支出。本院组织当事人进行了证据交换和质证，海景颐园业委会认为，对于证据1，真实性有异议，且该汇总表的数据系海景颐园一期到三期的收支情况，与案涉小区的收支情况缺乏关联性。且在原审中颐景园物业公司对应飞所出具的汇总表真实性未提出异议，现又推翻该陈述，不符合法律规定。对于证据2，真实性无异议，但关联性有异议。对于证据3、4，证据三性均有异议。对于证据5，真实性有异议，应飞能否代表颐景园物业公司，应以工商登记为准。对于证据6，玉兰园、紫薇园公共部位外力引起维修清单，真实性有异议；水泵维修系物业服务合同项下义务，颐景园物业公司未尽维修养护义务，该费用应由其自行承担。对于证据7，证据三性均有异议。同时，经海景颐园业委会申请，双方于2018年5月7日对海景颐园项目2011年至2015年账目进行核查。查账后，海景颐园业委会认为：1.2013年度、2014年度账目系海景颐园一至三期的总账，无法区分各项目的账目，颐景园物业公司所主张的案涉小区亏损情况缺乏证据支持。2.2011年度、2012年度的账目中，存在人员成本开支不合理、不符合客观事实和逻辑的情况：一是海景颐园二期系2012年12月交付，2012年度的成本支出中有海景颐园二期应承担的部分，无法证明海景一期在2012年度亏损的事实；二是案涉小区保安配置不符合实际情况，再结合与2013年海景颐园一期、二期及2015年度海景颐园一期的保安配置情况对比，存在虚增保安人数的情形；三是2015年度在物价、人工工资上涨的情况下，该年度产生的成本支出却较2011年度、2012年度下降，可见2011年度、2012年度的财务开支不是客观真实的。3.即使按颐景园物业公司提交的2011年度收支汇总表内容，根据《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，颐景园物业公司所支出的税金及管理费用，不属于物业服务成本支出，该费用不应扣除，因此项目总体盈利，不存在亏损事实。颐景园物业公司对此认为：1.2011年度、2012年度海景一期处于物业前期服务，考虑到树立品牌形象及业主装修高峰期，配置的保安较充足。工资单是以员工实际出勤编制的，2011年工资发放清单均有员工本人签名确认，工资薪酬亦符合保安市场平均工资标准，不存在虚增保安的情形；2.2015年因海景颐园整体项目物业管理运作及成本开支上升的因素，其进行区域管理改革，将海景颐园一至三期作为整体项目管理，人员实现资源合并，人工成本下降；3.根据《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，物业管理的利润为总收入-物业服务成本-法定税费-管理费用，可见管理费用、税金属于成本支出。本院认证如下：对于颐景园物业公司在二审期间提供的多组证据，因其未在一审举证期限内提交证据，依法予以训诫，但鉴于其提供的部分证据与本案事实有关，可以作为新证据使用。具体而言，证据1.颐景园物业公司在一审中对应飞所出具的《海景颐园经营收支汇总表》真实性无异议，但二审中颐景园物业公司对于该汇总表的完整性提出异议，并提交由颐景园物业公司盖章，法定代表人签字的《海景颐园项目2011年—2015年度收支汇总表》。海景颐园业委会对于该汇总表所依据的账册进行了查账，其虽对2011年度、2012年度保安配置人数、人工成本等真实性、合理性提出了异议，但其并未有证据证实账册具有造假情形，且经本院释明，其未向法院申请对相关账册进行审计，故对于该汇总表的证据三性予以确认。证据2、3.因海景颐园业委会对于证据2的真实性无异议，其记载的竣工日期可以印证证据3所载明的关于海景一期至三期的竣工验收时间，故对该竣工验收日期予以确认。证据4.因无其他证据予以印证，对其证明力不予确认。证据5.该证据属单位内部任免的通知，不足以推翻工商登记所记载的内容，不予采纳。证据6.《浙江物管舟山分公司其他费用》中水泵维修内容及《紫薇园公共部位外力引起维修清单》拟证明的待证事实，与争议焦点及争议事实缺乏关联性，不予采纳。《玉兰园公共部位外力引起维修清单》尚不足以证明该维修成本发生于2014年。证据7.因不符合证据形式，不予采纳。二审另查明，海景颐园一期（紫薇园?玉兰园）竣工验收日期为2010年12月，海景颐园二期竣工验收日期为2012年12月，海景颐园三期竣工验收日期为2013年10月。除上述事实外，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案案由为物业服务合同纠纷，案件争议焦点为：颐景园物业公司是否应向海景颐园业委会返还2011年至2014年前期物业服务期间的物业经营用房的经营性收入。根据舟山三盛置业发展有限公司与买受人签订的《浙江省商品房买卖合同》约定：“前期物业管理合同履行期间，物业管理单位的物业经营用房租赁收入、广告收入、停车费收入等其他类经营收入，均用于补贴前期物业经营成本支出”。从该合同条款所使用的词句、合同目的、交易习惯等分析，确定该条款的真实意思应为2011年至2014年案涉小区物业经营用房的经营性收入用于弥补该段时期物业服务经营亏损。故案涉小区在上述期限内的物业服务经营是否存在亏损及确定相应数额是本案关键和前提。对此，分析如下：1.关于案涉小区的前期物业服务经营情况。根据颐景园物业公司提供的《海景颐园项目2011年—2015年度收支汇总表》及颐景园物业公司的自认，颐景园物业公司未将海景颐园一至三期经营情况在账目上作区分。根据二审查明事实，案涉小区于2010年12月竣工验收，海景颐园二期于2012年12月竣工验收，虽海景颐园二期在交付前按常理可能会发生一定的物业经营成本支出，但从2012年整个年度看，该支出占全年成本支出的比例不大，因此《海景颐园项目2011年—2015年度收支汇总表》中涉及的2011年及2012年的账目内容基本可视为案涉小区所发生的物业管理的收入、费用及成本。该汇总表载明案涉小区的物业经营2011年项目毛利40329.35元、税金80296.19元、管理费107105.81元、利润-147072.65元，2012年毛利-252432.17元、税金71621.55元、管理费94882.70元、利润-418936.42元，两年亏损共计566009.07元。至于管理费分摊及税金是否应计入前期物业经营成本支出一节。根据国家发展改革委、建设部于2007年发布《物业服务定价成本监审办法（试行）》和2003年发布《物业服务收费管理办法》的规定，该两项费用均为物业服务公司在物业服务经营过程中正常发生的支出，亦符合物业服务管理行业惯例，应属于前期物业经营成本支出，故海景颐园业委会的该项主张，不予采纳。2.关于前期物业服务期间的物业经营用房的经营性收入。物业经营用房租金收入为2011年54000元、2012年55200元、2013年110424元、2014年98138元、2015年34500元，合计352262元，双方对此均无异议。鉴于2011年、2012年的物业经营用房租金收入已在《海景颐园项目2011年-2015年度收支汇总表》的2011年、2012年物业经营收入得以反映，不应在2011年至2014年物业经营用房租金收入中重复计算，故以2013年与2014年物业经营用房租金收入共计208562元，对比2011年、2012年两年亏损566009.07元，明显不足以弥补2011年、2012年案涉小区的前期物业服务经营成本支出。因此2011年至2014年物业经营用房的租赁收入已全部补贴前期物业经营成本支出，且2015年物业用房租金收入也按合同约定使用完毕，故海景颐园业委会要求颐景园物业公司返还物业用房经营性收入196506元的诉讼请求，缺乏相应依据，本院难以支持。综上所述，颐景园物业公司的上诉请求成立，予以支持。依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销浙江省舟山市普陀区人民法院（2017）浙0903民初3295号民事判决；二、驳回海景颐园紫薇园·玉兰园业主委员会的诉讼请求。一审案件受理费4230元，减半收取2115元，由海景颐园紫薇园·玉兰园业主委员会负担1115元，由浙江颐景园物业服务有限公司舟山分公司负担1000元；二审案件受理费3878元，由海景颐园紫薇园·玉兰园业主委员会负担2000元，浙江颐景园物业服务有限公司舟山分公司负担1878元。本判决为终审判决。审 判 长 谢佑审 判 员 褚炅审 判 员 方燕二〇一八年七月四日法官助理高嘉侃代书记员 毛赟