上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初42069号原告：上海沪郊蜂业联合社有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：杨轶武，执行董事。委托诉讼代理人：唐逸文，上海永乐律师事务所律师。被告：上海贝信生物科技有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：周春贵，执行董事。原告上海沪郊蜂业联合社有限公司诉被告上海贝信生物科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年7月3日公开开庭进行了审理。原告上海沪郊蜂业联合社有限公司的委托诉讼代理人唐逸文、被告上海贝信生物科技有限公司的法定代表人周春贵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告上海沪郊蜂业联合社有限公司诉称，2017年7月1日原、被告签订《厂房租赁合同书》，约定原告将坐落于上海市浦东新区沪南公路XXX号厂区内的一栋三层车间(面积780平方米)及仓库(面积290平方米)租赁给被告使用，租赁期限为自2017年7月1日起至2018年6月30日止，租金为人民币(以下币种相同)269,640元。合同约定，如延期应按合同总额支付3‰的滞纳金。付款期限过后，经原告多次催款，被告仍未支付。2017年12月5日被告向原告出具承诺书，承诺于2017年12月30日之前一次性支付租金及滞纳金，如未能按时支付，则于2018年1月10日前自行搬场并支付相关费用。出具承诺书后，被告未履行承诺，原告多次催款，被告依然未支付租金、滞纳金。2018年1月16日原告向被告发出律师函，通知被告解除该房屋租赁合同，要求被告在接函后十日内尽快搬出该房屋，被告未予答复，依然不支付房租、滞纳金，也没有搬离行为。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判令：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同于2018年1月16日解除；2、被告支付原告2017年7月1日起至2018年1月16日止的租金146,055元；3、被告支付原告2018年1月17日起至实际迁出房屋之日止的使用费(以22,470元每月的标准计算)；4、被告支付原告滞纳金，以269,640元为本金，按照百分之二十四，计算11个月；5、被告承担诉讼费。被告上海贝信生物科技有限公司辩称，其自2016年开始承租系争房屋，用于生产，并为此采购设备投入装修，但被告在申报营业执照过程中发现系争房屋没有办过环评无法用于生产。被告就此事询问原告，原告表示系争房屋确实没有办理环评并同意协助被告办理环评手续。申办相关手续过程中，因国家环评政策发生变化，致环评手续未能办出，被告承租房屋的合同目的无法实现。办理环评花费了一年的时间，现环评手续终于办理成功，被告才得以开展经营。履约过程中，被告也确实没有支付租金。但现在与原告起诉时的情况已经发生了变化，原、被告的实际控制人也都在进行协商，希望能与原告调解解决本案。经审理查明，2017年7月1日原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《厂房租赁合同书》，合同第一条“租赁物位置、面积、功能及用途”约定：甲方将位于上海市浦东新区沪南公路XXX号厂区内一栋三层车间(面积780平方米)及仓库(面积290平方米)租赁给乙方使用……。合同第二条“租赁期限”第1款约定：租赁期限为壹年，即从2017年7月1日起至2018年6月30日止。合同第三条“租赁费用与租金缴付方式”约定：租金为全年269,640元；乙方以全年一次性支付租金；双方在签订合同之日起30天内，乙方支付全部租金。如延期按照合同金额3‰支付滞纳金。合同第七条“提前终止合同”约定：……如在合同存续期间乙方违反法律法规有关规定，甲方有权提前终止合同，并退回相应租金。合同第九条“合同的终止”约定：本合同提前终止或届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其返还甲方……。2017年12月5日被告股东汤顺新代表被告向原告出具《承诺书》，承诺于2017年12月30日之前付清租金和滞纳金，如未能按时付清，则于2018年1月10日前自行搬场，并支付相关费用。2018年1月16日、2018年1月29日原告通过圆通快递分别向被告租赁房屋所在地址邮寄《公函》，提出因被告分文租金未付，要求解除双方之间的租赁合同。快递查询的签收情况为“邮件收发章签收”。审理中，原告明确诉请为：1、原告于2018年1月16日向被告邮寄了解除合同函，要求确认原、被告签订的房屋租赁合同于2018年1月16日解除，若法院不能确认合同于该日解除，租赁合同的租期至2018年6月30日届满，要求法院确认合同到期终止；2、无论合同解除还是合同到期终止，要求被告返还沪南公路XXX号一栋3层车间(面积780平方米)及仓库(面积290平方米)；3、要求被告支付2017年7月1日至2018年1月16日止的租金146,055元(年租金269,640元除以12个月乘以6.5个月)；4、合同解除或到期终止后，要求被告支付原告2018年1月17日至实际迁出房屋之日止的使用费(按照22,470元每月的标准计算)；5、被告逾期支付租金，要求被告支付逾期支付租金的滞纳金：以269,640元为本金，按照年利率24%的标准，从2017年8月1日起计算至实际支付日止(因合同约定的千分之三标准过高，原告自愿予以调整)。被告则表示，原告对租赁房屋采取停电关门措施，被告无法进入厂区，门卫是由原告派驻，所以门卫签收的邮件相当于原告自己签收了，被告直到2018年3月、4月才收到原告发出解除合同的《公函》，被告从未于2018年1月16日收到过《公函》，不同意确认合同于2018年1月16日解除。租赁合同约定的租期确实于2018年6月30日届满，但双方口头约定续签合同，故原、被告之间的租赁合同关系仍存续，不同意返还租赁房屋。合同约定租金一年一付，租期尚未届满，原告就停电锁门影响被告经营，被告才未支付系争合同项下的租金。合同没有约定被告不支付租金，原告有权解除合同。2018年7月1日后原、被告应当重新签订合同，在没有签订书面合同之前，续租期间的租金也应当是一年一付。对原告主张逾期支付租金滞纳金的计算方式有异议，原告主张的标准高于合同约定的千分之三的标准。对合同约定月租金为22,470元、日租金为738.74元无异议。认定上述事实，由经庭审质证的《厂房租赁合同书》、承诺书、《上海市房地产权证》、快递单及查询记录等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人应当按约全面履行自己的义务。原、被告于2017年7月1日签订的《厂房租赁合同书》系当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。签订涉案租赁合同后，被告未按约支付租金，被告的行为构成违约。对于原告向被告发送的解除合同函是否发生效力问题，合同没有约定逾期支付租金为合同解除的条件，在被告逾期支付租金的情况下，原告也没有在合理期间进行催告，且现有证据无法证明被告在2018年1月16日收到了解除合同函，故原告要求确认租赁合同在2018年1月16日解除缺乏事实依据，对此诉请本院不予支持。涉案租赁合同约定的租期至2018年6月30日届满，被告没有提供证据证明租期届满后，双方就续租达成合意，被告认为原、被告之间租赁关系仍存续的意见本院不予采纳，本院确认原、被告于2017年7月1日签订的《厂房租赁合同》于2018年6月30日到期终止。涉案租赁合同到期终止后，被告应当返还系争租赁房屋，原告请求被告返还位于上海市浦东新区沪南公路XXX号厂区内的一栋三层车间(面积780平方米)及仓库(面积290平方米)的诉请，于法有据，本院予以支持。同时被告应当结清欠付的2017年7月1日至2018年6月30日的租金269,640元，被告拒付租金的理由不能成立。被告未付租金构成违约，根据合同约定，原告要求被告支付逾期付款滞纳金的诉请，本院予以支持。合同中对于滞纳金的约定为“双方在签订租赁合同之日起30天内，被告应当支付全部租金，如延期按照合同金额的千分之三支付滞纳金”。被告认为滞纳金为合同金额的千分之三，原告主张为每逾期一天的计算标准。对此本院认为，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。租赁合同中约定逾期支付租金的滞纳金普遍按照日计算，如果按照被告主张的计算方法，总计滞纳金为800余元，该金额比存款利率标准还低，这显然与原告收取租金进行资金流动盈利的目的相违背，也不符合订立滞纳金的惩罚性原则的本意，故被告对此条文的解释本院不予采纳。原告主张逾期付款滞纳金的起止日期，并无不当，本院予以确认，原告自愿调整的滞纳金标准年利率24%低于合同约定的标准，符合法律规定，本院予以准许。租赁合同终止后，被告继续占有使用租赁房屋应当支付房屋使用费，由于使用时间的不确定，相关的使用费标准本院确定按照日租金标准计算，即738.74元/日，从2018年7月1日起计算至被告实际返还租赁房屋日止，被告主张使用费一年一付的意见，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认原告上海沪郊蜂业联合社有限公司与被告上海贝信生物科技有限公司于2017年7月1日签订的《厂房租赁合同书》于2018年6月30日终止；二、被告上海贝信生物科技有限公司于本判决生效之日起十五日内从坐落于上海市浦东新区沪南公路XXX号厂区内的一栋三层车间(面积780平方米)及仓库(面积290平方米)中迁出，并将上述房屋返还给原告上海沪郊蜂业联合社有限公司；三、被告上海贝信生物科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海沪郊蜂业联合社有限公司2017年7月1日起至2018年6月30日止的租金269,640元；四、被告上海贝信生物科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海沪郊蜂业联合社有限公司逾期付款滞纳金：以269,640元为本金，按照年利率24%的标准，从2017年8月1日起计算至实际支付日止)；五、被告上海贝信生物科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告上海沪郊蜂业联合社有限公司房屋使用费：按738.74元/日的标准，从2018年7月1日起计算至实际返还房屋日止；六、驳回原告上海沪郊蜂业联合社有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费564元，减半收取计282元，由被告上海贝信生物科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 菁二〇一八年七月二十七日书记员 王晔璐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。