北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终5865号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京联拓鑫隆百货市场有限公司，住所地北京市通州区潞苑南大街498号。法定代表人：刘永涛，董事长。委托诉讼代理人：谢北滔，男，1962年7月26日出生，北京联拓鑫隆百货市场有限公司职工。被上诉人（原审被告、反诉原告）：北京泓程教育科技有限公司，住所地北京市海淀区清河安宁庄东路18号20幢3层307室。法定代表人：毛士刚，总经理。委托诉讼代理人：徐华宾，北京市宝盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：王霄涛，女，1980年10月24日出生，北京泓程教育科技有限公司员工。上诉人北京联拓鑫隆百货市场有限公司（以下简称鑫隆百货公司）因与被上诉人北京泓程教育科技有限公司（以下简称泓程教育公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院(2016)京0112民初27281号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。鑫隆百货公司之委托诉讼代理人谢北滔、泓程教育公司之委托诉讼代理人徐华宾、王霄涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫隆百货公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判泓程教育公司支付房屋占有使用费309.7万元；泓程教育公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实有误，判决不当。一审法院在认定涉案租赁合同的效力及是否生效问题中存在错误。双方签订的《房屋租赁合同》中约定了合同的生效要件，系附生效条件的合同。一审法院认定涉案租赁合同已经生效，所述五项依据与事实不符，没有充分考虑证据因素：依据（—）不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条关于有关事实当事人无需举证证明的规定；依据（二）违反众所周知的行为习惯；依据（三）与事实不符，“代管承诺书”系泓程教育公司向鑫隆百货公司出具并承诺，并非我方所硬性之要求，且“代管承诺书”所述的代管对象及房屋，并不在涉案房屋租赁合同的租赁范围。我方同意泓程教育公司的承诺请求，是出于一旦《房屋租赁合同》正式生效，便于泓程教育公司与相邻商户协调工作关系的善意，并非承认泓程教育公司对租赁房屋享有使用管理权；关于依据（四），一审法院对转租证明的认定用了一般常理，等同于我方承认实际交付泓程教育公司系错误认定。我方多次向法院陈述，该证据只是对《房屋租赁合同》第一条第五段落“乙方也可以根据自身需要调整经营范围”、第六条第八款“乙方承租期间不得将承租房屋场地整体转让、转租、转借、抵押给第三方”的注解和说明。且该转租证明并没有对租赁合同条款进行修改或变更，房屋租赁合同的生效条件仍以双方交接手续为准和条件；关于依据（五），一审认定与事实不符。涉案房屋在双方签订合同先后完全空置，且有北京市通州区兴华物业管理公司负责全面物业管理。一审法院推定我方在涉案房屋内留有工作人员并对泓程教育公司的入驻等行为知晓，与事实不符，一审据此认定我方同意泓程教育公司入驻涉案房屋系错误。二、双方签订的《房屋租赁合同》未能生效，泓程教育公司应向鑫隆百货公司支付房屋占用费。1.双方在2015年9月11日签订时，明确了合同的生效要件是本合同自双方正式办理租赁房屋交接手续之日起生效，这一约定是为了避免因我方与产权方的争议影响到双方租赁合同的执行，我方尽到了通知和谨慎义务。且租赁合同的生效要件尚未成就，租赁合同尚未生效，双方未对涉案房屋进行正式交接，故我方从未收取过租赁费用。2.泓程教育公司在鑫隆百货公司不知情的情况下擅自入驻，于2015年10月13日擅自施工，且将四部滚梯拆除，并擅自转租，严重损害了我方的合法权益。泓程教育公司应支付占用房屋期间的房屋使用费，即从2015年10月13日至2016年12月22日共计14个月零9天，合计309.7万元（按照年租金260万元计算）。泓程教育公司辩称，不同意鑫隆百货公司的上诉请求和理由。我方认为涉案租赁合同已经生效了，一审法院对此已经查清，租赁合同、借房说明等可以充分说明合同生效且房屋已经交付使用。我方认为，泓程教育公司的损失本应由鑫隆百货公司全额承担，因为其具有过错，在双方签订合同时，涉案房屋的产权人已经起诉其解除合同，但是鑫隆百货公司仍然与我方签订合同并交付房屋，并同意我方转租，造成我方重大损失。我方之所以没有上诉，是因为不想再折腾了。鑫隆百货公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除鑫隆百货公司与泓程教育公司于2015年9月11日签订的《房屋租赁合同》，泓程教育公司将其自鑫隆百货公司租赁的房屋腾退并返还给鑫隆百货公司；2.判令泓程教育公司自2015年10月13日起向鑫隆百货公司支付房屋占有使用费（以每年260万元为标准，计算至实际腾退之日止，暂计至2016年7月20日为2072876元）；3.判令泓程教育公司将涉案承租房屋恢复原状（因为房屋产权人可能要求鑫隆百货公司恢复原状）；4.本诉案件受理费由泓程教育公司负担。在审理过程中，鑫隆百货公司对其诉讼请求进行了明确，要求泓程教育公司支付占有使用费（自2015年10月13日起计算至2016年12月10日止），放弃要求鑫隆百货公司自诉争综合楼腾退并将诉争综合楼交还鑫隆百货公司的诉讼请求；其他诉讼请求与起诉状一致。泓程教育公司向一审法院反诉请求：1.判令鑫隆百货公司赔偿泓程教育公司损失1000万元（暂定）；2.反诉案件受理费由鑫隆百货公司负担。在审理过程中，泓程教育公司将其反诉请求中的第一项内容明确为，要求鑫隆百货公司赔偿（返还）泓程教育公司装饰装修损失495.64万元、装饰装修前的拆改费用50万元（估算）、预付租金30万元、设施设备损失1830189.1元（含汗蒸房115500元、石材1096452元、餐饮设备损失合计107400元、洗浴设备131076元、垃圾清运费损失130000元、广告制作费105536元、温泉设备45000元、玻璃费99225元）、转租损失1275422.55元、投入资金利息损失1137988.35元（按月息1%计算），以上各项损失共计1000万元。一审法院认定事实：2015年9月11日，鑫隆百货公司（甲方、出租人）与泓程教育公司（乙方、承租人）经协商签订涉案《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，涉案租赁合同约定的主要内容如下，1.乙方同意自甲方处承租、使用位于北京市通州区潞苑南大街498号的古韵新居小区综合楼（以下简称综合楼），标的物面积共计6164.6平方米（产权证书记载面积），租赁用途为开办旅馆；2.乙方承租范围以附件平面图标注内容为准，特别指出承租计费范围不包括综合楼北侧甲方增建的260平方米门脸房，但是甲方同意将上述门脸房纳入租赁范围，并交付乙方使用；3.租期自2015年9月20日起至2024年1月31日止，如果在2015年9月20日，甲方未能将房屋交付给乙方，则以双方正式办理租赁房屋交接手续之日为租赁合同的生效日期；4.自合同生效后的3个月为免租期，在免租期内，甲方不收取乙方租金，但在此期间产生的水、电、供暖、燃气、物业管理、制冷、电视电话、卫生清洁、垃圾处理、绿化、门前三包等费用均由乙方自行承担；5.租金收取标准分为三个阶段，第1租赁年度至第3租赁年度为260万元/年，第4租赁年度至第6租赁年度为270万元/年，第7租赁年度至合同期结束为290万元/年，乙方应在合同签订之日支付甲方30万元预付金，待合同生效后该预付金转为租金，乙方应当在每年的12月20日及次年的6月20日分别支付当年度租金的50%；6.甲方同意提供综合楼及不计费门脸房对应室外场地给乙方，供乙方做经营用停车位及其他用途；7.甲方同意乙方在综合楼及门脸房楼顶、外墙等部位发布广告，不因此加收费用；8.乙方无偿为甲方在综合楼内保留办公用房，初定为2间，原则上面积不超过80平方米；9.乙方在不损坏房屋主体结构的前提下，如需对房屋进行装修或增减设备，应征得甲方书面同意，在不给甲方房屋造成损害的前提下，甲方应当同意并予以配合；10.在租赁期间，乙方不得将承租房屋场地整体转让、转租、转借、抵押给第三方；11.甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，需提前30日告知对方，经协商一致后办理解除租赁手续，提请解除方按照当年度租金总额的20%向对方支付违约金；12.如因甲方原因解除合同的，甲方除赔偿乙方违约金以外，还应当退还乙方未使用租期的租金并赔偿乙方装饰装修损失及经营损失；13.在合同履行期间，因甲方原因导致乙方无法正常经营的，甲方应按照实际对乙方产生的影响期限相应减免租金并赔偿乙方损失；14.涉案租赁合同还约定了其他内容。经核实，鑫隆百货公司与泓程教育公司在签订涉案租赁合同后，泓程教育公司按照合同约定于2015年9月14日以银行转账、他人代收的方式向鑫隆百货公司支付30万元预付款（转账金额为50万元，最终实付金额为30万元）。2015年10月14日泓程教育公司向鑫隆百货公司送达“通知”一份，该“通知”载明：泓程教育公司自承租涉案综合楼以来得到鑫隆百货公司的大力支持，泓程教育公司对此深表谢意，现因场地改造（拆除滚梯、增加临街窗户等），需要综合楼部分图纸（水、电、气、结构、空调、通风、消防），请给予支持。2015年12月18日，鑫隆百货公司出具“转租同意书”一份，该“转租同意书”载明“现租赁权所有人北京联拓鑫隆百货市场有限公司同意承租人北京泓程教育科技有限公司将北京市通州区潞苑南大街498号古韵新居小区综合楼部分对外可以分租、转租，但不得整体转让、转租、转借、抵押给第三方”。2016年2月19日，鑫隆百货公司与泓程教育公司达成代管协议，并签订“代管承诺书”一份，该“代管承诺书”载明，因业务需要由泓程教育公司代鑫隆百货公司管理综合楼西侧的经营用房约20平方米，代管期间由毛士刚负责管理该门市部的经营、管理，包括收取租金，满足商户正常经营要求等，代管期间一切责任由毛士刚负责，管理期限至该合同期限终止。2016年2月19日，泓程教育公司向鑫隆百货公司出具“借房说明”一份，载明因泓程教育公司一层装修，特向鑫隆百货公司借用二层办公室一间，使用期3个月，自2016年2月23日起至2016年5月22日止。同日鑫隆百货公司在该“借房说明”上加盖印章。另查，2015年3月，案外人北京市民望房地产开发有限责任公司（以下简称民望公司）以租赁合同纠纷为案由，以鑫隆百货公司及案外人北京百业鑫隆百货市场有限公司（以下简称百业鑫隆公司）为被告诉至法院，请求法院判令：“1.解除原、被告之间签订的租赁合同；2.二被告将位于北京市通州区潞苑南大街498号古韵新居小区综合楼腾退给原告；3.二被告支付租金（2013年2月至2015年7月）及违约金共计4782000元；4.二被告支付水费13653.87元、电费7032.86元；5.二被告承担本案诉讼费。”民望公司在该案中诉称，2010年9月29日，民望公司与百业鑫隆公司签订《租赁合同》，约定了租赁物、租赁期限、租金支付、双方的权利义务及违约责任。2011年，民望公司与百业鑫隆公司、鑫隆百货公司三方签订补充协议，约定鑫隆百货公司为百业鑫隆公司为经营租赁物而设立的公司。2014年3月26日，民望公司与百业鑫隆公司、鑫隆百货公司再次签订了补充协议，约定了延长期限和安全生产责任。自2013年开始，百业鑫隆公司、鑫隆百货公司开始拖欠租金，经民望公司催缴后仍拒绝交纳，至今已拖欠租金400余万元。对此，鑫隆百货公司辩称不同意民望公司诉讼请求，并提出反诉，1.要求判令继续履行民望公司与百业鑫隆公司、鑫隆百货公司三方签订的租赁合同及补充协议；2.判令将民望公司与百业鑫隆公司于2010年9月29日签订的《房屋租赁合同》中第一条第二款中租赁面积变更为3649平方米；3.判令将民望公司与百业鑫隆公司于2010年9月29日签订的《房屋租赁合同》中第四条第一款约定的租赁费用变更为136.1186万元每年；4.民望公司赔偿鑫隆百货公司经济损失30万元。在该案审理过程中，法院曾于2015年6月15日，组织涉诉双方当事人对租赁物进行交接，民望公司不同意接受租赁物。经审理，法院于2015年11月5日作出（2015）通民初字第06194号《民事判决书》，判决：一、确认民望公司解除合同的行为有效，民望公司与百业鑫隆公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》已于2015年3月31日起解除；二、确认民望公司与百业鑫隆公司、鑫隆百货公司签订的《补充协议书》已于2015年3月31日起解除；三、鑫隆百货公司给付民望公司截至2015年6月15日欠付的租金4494500元、违约金191666.67元，均于本判决生效之日起七日内执行清；四、鑫隆百货公司将租赁的位于北京市通州区潞苑南大街498号古韵新居小区综合楼腾退给民望公司，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回民望公司的其他诉讼请求；六、驳回鑫隆百货公司的全部反诉请求。鑫隆百货公司不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院，经审理，二审法院于2016年6月12日作出（2016）京03民终2205号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。经核实，（2015）通民初字第06194号《民事判决书》、（2016）京03民终2205号《民事判决书》均已发生法律效力。前述民事判决书生效后，鑫隆百货公司未主动履行全部义务，故民望公司向法院申请强制执行，法院予以执行立案，案号为（2016）京0112执4078号。在（2016）京0112执4078号案件执行过程中，法院于2016年8月4日于涉案综合楼张贴执行公告，告知包括泓程教育公司在内涉案综合楼内实际使用人的执行情况，要求相关单位、人员全部腾退、撤离；2016年9月5日，法院依申请人民望公司之申请，依法对涉案综合楼进行了实体查封，禁止任何人员出入涉案综合楼，禁止任何单位、人员再利用涉案综合楼从事任何性质、任何形式的生产、生活活动。2016年9月7日，泓程教育公司以案外人名义就民望公司申请强制执行的（2016）京0112执4078号案件提出执行异议。经审查，法院于2016年10月25日作出（2016）京0112执异127号《执行裁定书》，裁定驳回泓程教育公司的执行异议。经核实，2016年12月22日，（2016）京0112执4078号案件中申请人民望公司申请执行的标的物（即本案诉争综合楼）腾退事项经法院强制执行已经执行完毕，涉案综合楼已经由法院交付产权人民望公司实际控制。再查，泓程教育公司将涉案综合楼一楼部分店面分别转租给四位案外人用于开办电玩城、汽车服务公司、售楼部、小面馆等。其中承租开办汽车服务公司的案外人上海车享家汽车科技服务有限公司以申请人名义（以下简称车享家公司），将其与泓程教育公司就涉案综合楼店面租赁事宜导致的租赁合同纠纷提交上海国际经济贸易仲裁委员会（上海国际仲裁中心）进行仲裁。经缺席审理，2017年4月19日，上海国际经济贸易仲裁委员会作出[2017]沪贸仲裁字第125号《裁决书》。经核实，该案仲裁庭裁决如下：（一）解除车享家公司与泓程教育公司于2015年12月10日签订的《租赁合同》；（二）泓程教育公司应向车享家公司返还租金人民币174422元；（三）泓程教育公司应向车享家公司返还押金人民币63333元；（四）泓程教育公司赔偿车享家公司房屋装修工程款378374.53元；（五）该案仲裁费43770元由泓程教育公司承担，直接支付给预付方车享家公司；该裁决第（二）、（三）、（四）、（五）项内容，泓程教育公司应当在本裁决作出之日起15日内履行给付义务；该裁决为终局裁决，自作出之日起生效。经核实，[2017]沪贸仲裁字第125号《裁决书》已经发生法律效力。在审理过程中，鑫隆百货公司向法院提交落款时间分别标称为2015年10月24日的“回函”、2015年11月28日的“函告”、2016年3月24日的“通知”、2016年5月18日的“通知”各一份，证明其分别于上述时间向泓程教育公司表明，根据约定双方之间签订的租赁合同尚未正式生效，不得私自进行装饰装修，已经开工的应当立即停止施工并恢复原状，由此导致的损失由泓程教育公司自行负担，对综合楼原有设施进行拆改造成损坏的泓程教育公司应当向鑫隆百货公司进行赔偿。其中，在2015年11月28日的“函告”的主要内容为，1.双方一直未能进行正式书面交接；2.自即日起立即停止室内施工，并将施工人员撤离，具体施工时间待贵方拿出消防设计施工方案并得到我方书面确认，双方交接后再行施工；3.当前正值冬季采暖季，贵方是否采用热力公司供暖，请书面答复，以便我方做好相应服务。该“函告”左下方，手写有“根据贵方函告第二条，我公司意见今年2015-2016的供暖我方不采用，请贵公司到热力公司办理相应停暖手续”并在上述手写内容下方签有“毛士刚2015年11月28日”的字样。对于上述“回函”“函告”“通知”等几份材料，泓程教育公司表示，2015年11月28日的“函告”上“毛士刚”的签名系毛士刚本人书写，其他手写内容包括落款日期均并非毛士刚书写。另，毛士刚没有文化，仅会书写自己的名字，该“函告”当时没有宣读，毛士刚对其他文字内容并不知晓，故对该份“函告”真实性不认可，对鑫隆百货公司主张的证明目的亦不认可；此外，对于鑫隆百货公司提交的其他几份材料，泓程教育公司此前从未收到，从未见过，故均不予认可，而且结合案件情况，不排除系鑫隆百货公司因案而生的证据。在审理过程中，鑫隆百货公司向法院提交视频资料一份（含多段内容），证明鑫隆百货公司在发现泓程教育公司私自装饰装修后，曾多次到现场予以制止，要求泓程教育公司立即停止施工并恢复原状。第一段视频显示，鑫隆百货公司人员至涉案综合楼现场张贴落款时间标称为2015年10月24日的“回函”一份，并主张双方所签租赁合同尚未生效，要求泓程教育公司立即停止施工，否则一切损失由泓程教育公司自行承担。第二段视频显示，鑫隆百货公司人员进入综合楼内查看室内现状，后当面向泓程教育公司法定代表人毛士刚送达“落款时间为2016年5月18日”的“通知”一份。该“通知”内容，载明主要内容如下，1.双方所签租赁合同尚未生效，鑫隆百货公司已经于2015年10月24日、2016年3月24日函告泓程教育公司停止一切施工活动，但泓程教育公司置若罔闻，并私自拆毁属于国有固定资产的室内滚梯，严重损害鑫隆百货公司权益；2.今日，鑫隆百货公司再次正告泓程教育公司，立即停止施工，将综合楼恢复原状，否则所有损失均由泓程教育公司自担，鑫隆百货公司亦对此保留要求赔偿的权利。此外，第二段视频亦显示，泓程教育公司正组织施工人员拆除室内原有相关设施、设备，为即将开始的装饰装修做准备，亦可以确认，视频显示范围内室内装饰装修工程在该时间节点尚未彻底展开。在审理过程中，泓程教育公司主张其自接收涉案标的物综合楼后已经投入大量资金进行装饰装修，现因鑫隆百货公司的原因导致合同无法继续履行，故鑫隆百货公司应当对泓程教育公司的相关损失予以赔偿。泓程教育公司为明确其相关损失，向法院提交了评估申请，要求对涉案租赁标的物综合楼的装饰装修项目进行评估。依泓程教育公司之申请，在征询鑫隆百货公司意见后，法院经随机确定方式选定并委托了北京联首资产评估事务所有限公司对泓程教育公司申请之事项进行了评估。经评估，评估机构出具联首评鉴字[2017]第001号《资产评估报告》指出，经评定估算委估资产在评定基准日2016年12月20日的结论为495.64万元。经审查，该评估报告中指出，鑫隆百货公司对现场勘查结论中以下方面持有异议：1.综合楼内堆放设备等可移动的物品（包括但不限于水泵、热水炉、空调、装修材料、各种金属管材等）；2.综合楼北侧门外的地面；3.综合楼北、东侧的电玩城、车行的全部装修。针对该份评估报告，鑫隆百货公司在发表的质证意见中指出，1.评估鉴定报告所附的“资产评估明细表”中所列的第2、3、5、6、7项均不应当列入评估范围，相关数额因并非泓程教育公司投资装修产生或没有实际装修产生或可以拆除重新加以利用等原因，不应计入泓程教育公司的装饰装修损失，故而应从评估价值中予以扣除；2.评估报告所评数额明显偏高，请求法庭予以酌减。经核实，在该评估报告所列资产评估明细表中，上述项目对应评估价值为，电玩城308374.51元、车行680278.1元、室外停车场97568.15元、售楼处18833.58元、未安装的材料设备价值331188.68元；以上各项相加共计人民币1436243.02元。在审理过程中，鑫隆百货公司与泓程教育公司均认可涉案租赁合同约定的标的物综合楼已经由人民法院根据生效民事判决书确定的内容，经强制执行腾退并交还给产权人即案外人民望公司实际控制、管理。在审理过程中，鑫隆百货公司主张其在签订涉案租赁合同之初即告知泓程教育公司其就涉案租赁标的物与产权人民望公司尚存在合同纠纷，故因此特地设立了合同生效条件。泓程教育公司对此不予认可，否认泓程教育公司在涉案租赁合同订立前后告知了相关信息，并自认其系在2015年底方之知晓鑫隆百货公司与民望公司之间的诉讼。但是，由于鑫隆百货公司告知泓程教育公司鑫隆百货公司二审胜诉几率大，故泓程教育公司的装饰装修行为持续至2016年8月底，即涉案综合楼被人民法院依产权人民望公司之执行申请（腾退）依法查封之日止。在审理过程中，泓程教育公司向法院提交多份合同、收据，证明其就涉案综合楼改造的投入情况，鑫隆百货公司对此均不予认可，主张与本案无关，并表示经查询，部分合同相对人在涉案合同签订时甚至尚未成立，据此可以认定泓程教育公司所提交的相关合同、收据等系泓程教育公司为本案诉讼而恶意提交的虚假材料，不应采信，其证明目的不应支持。针对泓程教育公司提出的广告牌制作费损失事宜，法院在审理过程中曾指定时间组织双方当事人进行现场核实，但泓程教育公司并未按照法院指定时间到场，故就泓程教育公司主张的广告牌费用损失事宜无法核实。此外，泓程教育公司就其与众多外人签订的采购合同表示，如果其终止装修，单方撕毁相关采购合同、转租合同，不继续履行相关合同可能导致的损失会高于其继续履行的合同，故在鑫隆百货公司告知二审结果的情况下仍被迫继续履行相关合同。鑫隆百货公司对此不予认可。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。附生效条件的合同，自条件成就时生效。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。经审理，根据查明的事实并结合双方当事人之意见，法院将本案的焦点问题归纳为以下几点。第一、涉案租赁合同的效力及是否生效问题。根据查明的事实，涉案租赁合同系鑫隆百货公司与泓程教育公司自主、自愿协商订立，系双方当事人真实意思的表示，亦未违反法律法规的强制性规定，故应属合法有效。涉案租赁合同中确实有如果鑫隆百货公司未能在2015年9月20日前将涉案租赁标的物交付泓程教育公司，则涉案租赁合同以双方正式办理交接手续之日为生效日期的明确约定，据此可以确定涉案租赁合同系附生效条件的合同。但是，就涉案租赁合同约定的生效条件是否成就，双方产生重大分歧，鑫隆百货公司以双方未办理正式交接手续为由，主张合同未生效；泓程教育公司对此不予认可，并主张标的物已经事实交付，故涉案租赁合同已经生效。根据查明事实并结合实际情况，法院认定涉案租赁合同已经生效，依据如下：（一）涉案租赁合同约定的生效要件系设有前置条件，即在2015年9月20日前鑫隆百货公司未将涉案标的物交付泓程教育公司使用的，所附生效条件方可能适用，本案中鑫隆百货公司并未提交证据证明涉案租赁标的物未在2015年9月20日前完成交付。（二）涉案租赁合同并未就所谓正式交接手续予以明确约定，具体内容、实施方案等均无相关规定，鑫隆百货公司在庭审中亦未就此向法庭予以明确阐述，更未提交证据予以证明。（三）鑫隆百货公司自认向泓程教育公司出具了“代管承诺书”，要求泓程教育公司就此前与鑫隆百货公司订立租赁协议且尚未到期的部分租户进行代管；如果涉案综合楼尚未实际交付给泓程教育公司，按照经济原则，泓程教育公司应无在未入驻之前设立相关机构、派驻工作人员替出租人代行权责之动机；从提高效率、方便管理之角度而言，鑫隆百货公司自认之事实与主张之意见亦存在明显冲突。（四）鑫隆百货公司自认向泓程教育工程出具了“转租同意书”，许可泓程教育公司就涉案综合楼对外进行部分转租、分租，分租、转租事宜常见于承租人实际控制租赁标的物后，系承租人对标的物利用、处置的具体事项，如果涉案综合楼尚未实际交付给泓程教育公司，则依常理分析，泓程教育公司并无要求鑫隆百货公司并无出具相关证明的必要，鑫隆百货公司则无出具该证明之事实基础。（五）涉案标的物系一建筑面积达6000多平方米的单体建筑，根据“代管承诺书”可以认定涉案租赁合同签订之日乃至截止“代管承诺书”出具之日，原有租户尚未完全到期搬离，根据“代管承诺书”内容可知，鑫隆百货公司作为出租人在日常工作中，需要对租户（原有租户）提供一定的服务，故鑫隆百货公司对于涉案综合楼必定存在日常管理，为此必定派驻有相关工作人员。此外，结合本案实际可以认定涉案综合楼当时正处于新旧租户交替之中，该时间节点系租赁合同中最为关键的时间节点之一，作为租赁标的物的管理人鑫隆百货公司在此过程中涉及接收、查验、交付等权责，其不可能对涉案综合楼放任不管。如果泓程教育公司确系未经鑫隆百货公司之许可擅自入驻，在泓程教育公司入驻时鑫隆百货公司不可能不采取反制措施，但本案中并无相关证据就此予以证明。故，法院认定泓程教育公司进入、控制涉案综合楼系得到鑫隆百货公司之同意的结果。综上，法院认定虽然涉案租赁合同约定了以办理正式交接手续为合同生效条件，但通过此后综合楼的客观状态，可以确定双方在后续履行过程中以事实行为就合同生效达成了一致意见，并予以了实际履行。第二、涉案租赁合同无法继续履行的违约方及其责任认定。涉案租赁合同签订后，鑫隆百货公司作为涉案综合楼的出租人，有义务将标的物交付承租人泓程教育公司控制、使用，同时，鑫隆百货公司应当向承租人保证其交付的标的物上不存在可能导致租赁合同无法继续履行的他项权利。但是，鑫隆百货公司因其自身原因导致其就涉案综合楼与产权人民望公司签订的租赁合同产生重大纠纷，并经法院判决解除了其与产权人民望公司就涉案综合楼签订的租赁合同，涉案综合楼亦被判定腾退并交还产权人民望公司。鑫隆百货公司与产权人民望公司之间的诉讼结果直接导致鑫隆百货公司与泓程教育公司签订的涉案租赁合同事实上无法履行，鑫隆百货公司之行为构成根本违约。此外，现有证据中并不能证明鑫隆百货公司在订立合同之初，向泓程教育公司披露过其与产权人就涉案综合楼的租赁事宜存有纠纷这一重大信息。且结合鑫隆百货公司自认其在民望公司与其租赁合同纠纷的一审判决即（2015）通民初字第06194号《民事判决书》形成后并未告知泓程教育公司相关裁判结果的事实，法院认定泓程教育公司在与鑫隆百货公司签订涉案租赁合同之初，其对鑫隆百货公司与产权人民望公司之间的租赁合同纠纷并不知情，泓程教育公司对于涉案租赁合同不能继续履行并无过错。故，鑫隆百货公司应就涉案租赁合同不能继续履行事宜向泓程教育公司承担违约责任。第三、对于合同不能履行造成的损失比例的划分。本案中，泓程教育公司在实际接管涉案综合楼后对涉案综合楼投入了资金进行了装饰装修，但是涉案综合楼因合同纠纷已经被产权人收回，导致泓程教育公司因此遭受损失。根据本案查明事实，并结合双方当事人意见，法院认定对于涉案租赁合同不能继续履行导致的最终损失，涉案租赁合同双方对此均负有过错，均应当在各自过错范围内承担相应的责任。具体分析如下：（一）鑫隆百货公司作为涉案租赁合同的出租人，因其与产权人就涉案标的物存在纠纷，且最终因此被产权人收回租赁合同约定标的物的使用权，导致涉案合同不能继续履行，构成根本违约，故其当然应当对承租人之合理损失承担赔偿责任。此外，结合前文分析，鑫隆百货公司在故意隐瞒其就涉案租赁标的物与产权人存在纠纷的情况下，与泓程教育公司签订涉案租赁合同，并事实上将标的物交付泓程教育公司控制、使用。虽然双方在涉案租赁合同中对装饰装修亦进行了相关约定，但是依据租赁合同履行的习惯并结合“借房说明”“代管承诺书”“转租同意书”等书面材料，可以认定鑫隆百货公司对于泓程教育公司就涉案综合楼进行的拆改、装修事宜系知情、同意，至少在一定程度上对此持默许、放任之态度。故，对于涉案租赁合同无法履行及最终导致的相关损失，鑫隆百货公司当然应承担相应责任。（二）根据前文之分析，可以认定鑫隆百货公司的过错系涉案租赁合同解除的根本原因，鑫隆百货公司对于合同解除应当承担百分之百的违约责任。但是综合全案的实际情况，尤其是结合本案具体的时间节点分析，法院认为承租人泓程教育公司对于最终的损失应当承担一定责任。1.依据前文分析，可以推定鑫隆百货公司将涉案租赁标的物交付泓程教育公司使用，并事实上同意泓程教育公司的装饰装修行为。2.在后续履约过程中，鑫隆百货公司多次制止泓程教育公司的装饰装修行为，要求泓程教育公司立即停止施工，但是泓程教育公司对此置若罔闻，至少是并未采取积极有效的措施避免损失的扩大。3.对于鑫隆百货公司提交的两段视频资料，法院结合视频资料的内容、天气、人物、衣着以及两段视频资料中反应出的综合楼实际利用情况（车享家公司是否入驻）等信息，对该两段视频资料的真实性予以确认，对其主张予以采信。4.依据2016年5月18日之视频材料显示的装饰装修的进度，可以确定在当时的时间节点对整个装饰、装修影响较大的四部滚梯尚未彻底拆除，故至少在滚梯临近区域及视频显示区域相关的重要装饰装修工程尚未完工甚至尚处于前期拆除阶段。5.结合泓程教育公司自认于2015年底得知鑫隆百货公司与民望公司的诉讼，但其装饰、装修持续至2016年8月底的意见，法院认为泓程教育公司在鑫隆百货公司通知合同不能履行的情况下，不但未能采取积极有效的措施防止损失扩大，甚至不排除泓程教育公司就最终损失数额的产生采取了不当行为致使相关装修损失扩大。6.此外，虽然法院认定泓程教育公司在涉案租赁合同订立之初对涉案租赁合同约定之标的物尚存有纠纷之情况不知悉，但是结合其应当履行租金支付义务的时间节点，其对于涉案租赁标的物综合楼存有纠纷之信息的知悉情况不会晚于2015年12月20日。在未按期成功给付租金后，结合逾期未支付房租可能导致的违约风险，泓程教育公司必定会就此综合相关信息研判，故，泓程教育公司在当时的时间节点上对于涉案租赁合同不能继续履行即应当有了一个比较清晰、明确的判断。但是，事实上是泓程教育公司仍继续组织装饰装修施工，直至涉案综合楼被法院查封。综上，泓程教育公司对其主张的装饰装修损失亦负有过错，泓程教育公司亦应就其不当行为导致的扩大损失部分承担责任。（三）结合本案查证之证据，可以确定鑫隆百货公司作为出租人其言行不一，在履约过程中出现的自相矛盾之举，着实令人费解。即，鑫隆百货公司一方面不断以不同方式通知泓程教育公司，强调涉案租赁合同因未办理正式交接手续等原因尚未生效；另一方面却又以实际行动交付租赁标的物，配合泓程教育公司的转租等行为。结合双方提交之证据，综合双方之意见，法院确信泓程教育公司亦在履约中存有疑惑、矛盾。即在对涉案租赁合同能否继续履行存有重大疑惑，甚至可以判定涉案租赁合同不能继续履行的情况下，仍盲目乐观的推进装饰装修；甚至在得知鑫隆百货公司与产权人民望公司的诉讼结果后，在鑫隆百货公司明确告知合同不能“生效”，不能履行的情况下仍一意孤行。综上，可知整个履约过程中，双方的过错不断、持续的出现，且相互交替、前赴后继，任意一方都没有及时的在损失不断扩大前采取坚决、果敢之措施。故，法院综合违约责任、对于扩大损失的责任程度及本案实际情况，确定鑫隆百货公司与泓程教育公司对于合同不能履行导致的最终损失各自承担百分之五十的责任。此外，需要特别指出的是，涉案双方作为市场经营主体的企业法人，虽然根据前文分析可知鑫隆百货公司、泓程教育公司在公司管理上较为混乱、政出多门，在企业运作上存在一定问题。但是，作为市场经济的参与人，鑫隆百货公司、泓程教育公司在日常的生产经营活动中应当严谨、慎重的对待合同权利、义务，应当珍视契约精神，遵守诚实信用原则。但非常遗憾的是，综合全案查实之证据，双方当事人虽然按照意思自治之精神订立了合同，可在履约过程中，一方自认采取了一定的措施尽到部分义务，而未能摆正姿态、正视自身的过错，不敢、不愿直面后果，放任事态恶性发展，导致损失不断扩大；另一方则自视合约在身，认定对方违约后肆意妄为，甚至存有企图以造成既定事实而达成强制履约之目的，不成则诉之违约、赔偿损失。综上，双方当事人在合同履行过程中，在严重的利己主义思想的影响下，对事态发展明显持侥幸心态，对可能给自身及合同相对人之合法权益造成的损害置之不理，最终导致重大损失，给各自企业造成严重负担，亦对社会资源造成极大的浪费。双方当事人之行为严重违背契约精神，损害诚实信用之原则，完全将企业社会责任抛诸脑后，这绝非有责任、有担当的企业应有之理念。第四、双方合理损失的核算（依双方各自主张的诉讼请求及各自选择的具体救济方式为基础），法院根据查明事实及双方当事人意见，就各方合理损失确定如下：（一）鑫隆百货公司的合理损失。作为出租人其在本案中享有的重要权益即为收取租金，其主张涉案租赁合同尚未生效，但是主张承租人应当参照租金标准向其支付占有使用费。结合前述分析，涉案租赁合同已经生效，故出租人主张的占有使用费应当为租金。涉案租赁合同明确约定了免租期，虽然涉案租赁合同不能继续履行被迫解除，但是合同约定的免租期条款依然有效，对双方仍具有拘束力，故法院对应计算租金租期核定为自免租期满后起算至涉案综合楼被人民法院实体查封致使泓程教育公司无法实际使用综合楼之日止为合理期间，并酌情确定为8个月（已扣除3个月免租期），租金支付标准以合同约定标准为准。（二）泓程教育公司的合理损失。1.涉案综合楼的装饰装修损失已经进行评估鉴定，但是根据泓程教育公司自认的分租、转租事宜，可以认定分租、转租区域的装饰装修并非由泓程教育公司投资产生，故相关分租、转租区域的装修损失，原则上应当予以扣除，待相关分租、转租区域的承租人向泓程教育公司主张权利，确定分租人、转租人损失后，泓程教育公司可另行主张。2.根据1之分析，结合评估报告的具体内容，法院认定涉案评估报告中泓程教育公司的装饰装修损失的合理数额为3948913.24元（包含评估明细表中之第1、4、5、7项），鑫隆百货公司虽然对评估报告中的部分项目提出异议，但是其并未就此提交充足证据予以证明，故对其要求扣除相关项目数额之答辩意见，法院不予采信。关于评估明细表列明之第5项停车场之损失，法院认为承租人对此予以改造以实现其经营目的，符合常理，法院予以支持。关于评估明细表列明之第7项未安装材料之损失，法院认为相关材料系泓程教育公司为涉案综合楼量身定制，改作他用其相关价值必然极大降低，故将其计入泓程教育公司之合理损失范围。3.根据1之分析，车享家公司已经将与泓程教育公司之间的纠纷提交仲裁，且已形成裁决书，裁决泓程教育公司赔偿车享家公司房屋装修施工款378374.53元，仲裁费43770元由泓程教育公司负担，故泓程教育公司应当对车享家公司承担的赔偿责任已经确定，为方便当事人并减少诉累，法院就该部分损失在本案中一并处理（其他分租、转租损失，待具体分租、转租的承租人与泓程教育就具体损失数额确定后，泓程教育公司可就超出其应负担责任比例部分向鑫隆百货公司另行追偿）。此外，有两点需要在此特别指出，一是裁决书中确定的其他金钱给付义务，系泓程教育公司因收取相关费用而产生的返还义务，故不应计入其合理损失部分，由鑫隆百货公司予以分担；二是虽然本案启动的评估程序对车享家公司装饰装修进行了评估，估定了一个数值，但是由于已经有生效《裁决书》对该部分损失数额予以确定，故就该部分损失法院以生效《裁决书》中确定的数额为准。4.关于泓程教育公司主张的预付租金损失，经审查涉案综合楼已经交由泓程教育公司实际使用，涉案租赁合同已经生效，相关预付租金依据合同应自动转为租金，应用于折抵房屋租金，故预付金不应作为泓程教育公司的损失予以计算。5.关于泓程教育公司主张之设施、设备损失，法院认为不应予以计算，不予支持，依据如下，⑴结合评估报告之内容，泓程教育公司另行主张相关费用损失不排除属于重复计算；⑵泓程教育公司主张之设施设备费用数额之大，结合其知道涉案租赁合同不能履行之时点，即使其主张不继续履行相关采购合同的损失高于继续履行合同的损失，则相关设备应已经安装形成添附，被计入评估报告，尚未运抵的其可以予以转售或自用；⑶泓程教育公司为此提交之相关证据多为以收据等非正规票据形式出现，对于如此大额采购项目，采购人采用此方式显然对其自身存有较大风险，与常理不符；⑷泓程教育公司并未就此提交充足证据证明其已经就其主张的设备设施采购支付了相关费用，其主张的全部现金支付方式对于多次、大额采购亦与常理相悖。6.关于泓程教育公司主张之装修前的拆改费用、垃圾清运费用，法院认为该部分费用属于实际发生项，但就具体数额法院予以酌定，确定为拆改费用为10万元、垃圾清运费用为1万元。7.租赁场地进行商业活动，属于投资经营行为，商业行为的一大特点即是盈亏的不确定性，故泓程教育公司主张要求将其投入资金作为盈利性投资计算利息损失，于法无据，法院不予支持。故，关于鑫隆百货公司要求判令解除鑫隆百货公司与泓程教育公司于2015年9月11日签订的《房屋租赁合同》之诉讼请求，泓程教育公司对此予以同意，对此法院不持异议，予以确认。关于鑫隆百货公司要求判令泓程教育公司自2015年10月13日起向鑫隆百货公司支付房屋占有使用费之诉讼请求，经审查涉案租赁合同已经生效，故该笔费用应为租金；考虑泓程教育公司实际接收并对涉案房屋进行了利用，法院认为鑫隆百货公司要求支付租金的请求成立；对于租金起算期间，法院根据泓程教育的实际使用情况及房屋查封时间等，酌情确定为8个月，核算应付租金为174万元。关于鑫隆百货公司要求泓程教育公司将涉案承租房屋恢复原状（因为房屋产权人可能要求鑫隆百货公司恢复原状）之诉讼请求，考虑涉案房屋目前已经由产权人实际收回、控制、使用，且产权人并未要求相关责任人恢复原状，即鑫隆百货公司的该项请求目前并不具备可执行性，故对鑫隆百货公司该项诉讼请求，法院暂不予支持；涉案标的物产权人就该项损失提出相关请求后，鑫隆百货公司可以就此另案处理。关于泓程教育公司要求鑫隆百货公司赔偿装饰装修损失之主张，于法有据，但是具体金额由法院根据前文分析确定为3948913.24元（包括评估报告资产明细表第1、4、5、7项），由鑫隆百货公司承担百分之五十的损失，过高部分法院不予支持。关于泓程教育公司要求判令鑫隆百货公司返还预付款之主张，考虑到涉案房屋已经实际交付泓程教育公司，且泓程教育公司事实上确实进行了利用之实际情况，法院对其该项主张不予支持。关于泓程教育公司要求判令鑫隆百货公司赔偿设施设备损失之主张（不含拆改费用、垃圾清运费），于法无据，法院不予支持。关于泓程教育公司要求判令鑫隆百货公司赔偿装修前拆改费、垃圾清运费之主张，法院结合实际情况，酌情予以支持，过高部分不予支持。关于泓程教育公司要求判令鑫隆百货公司赔偿转租损失之主张，鑫隆百货公司不予同意；经审查，除车享家公司已经通过仲裁确定具体损失项目、数额以外，其他转租方损失目前尚未确定，为保护各方当事人合法权益，故就转租车享家公司损失（包括[2017]沪贸仲裁字第125号《裁决书》确定的装饰装修损失378374.53元、仲裁费43770元）以外的其他转租损失，法院暂不予支持，待相关损失确定后，泓程教育公司可另案处理。关于泓程教育公司要求判令鑫隆百货公司赔偿其投资的利息损失，于法无据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，一审法院判决：一、北京联拓鑫隆百货市场有限公司与北京泓程教育科技有限公司于2015年9月11日签订的《房屋租赁合同》于2016年9月1日解除；二、除去已经支付的300000元租金（预付款）外，北京泓程教育科技有限公司再支付北京联拓鑫隆百货市场有限公司房屋租金1440000元，于判决生效之日起七日内执行清；三、北京联拓鑫隆百货市场有限公司赔偿北京泓程教育科技有限公司各项装饰装修损失共计3948913.24元的百分之五十即1974456.62元，于判决生效之日起七日内执行清；四、北京联拓鑫隆百货市场有限公司赔偿北京泓程教育科技有限公司装饰装修前拆改费损失、垃圾清运费损失等各项损失共计110000元的百分之五十即55000元，于判决生效之日起七日内执行清；五、北京联拓鑫隆百货市场有限公司赔偿北京泓程教育科技有限公司转租损失（转租案外人上海车享家汽车科技服务有限公司导致的损失）装饰装修施工款378374.53元、仲裁费43770元等各项损失共计422144.53元的百分之五十即211072.27元，于判决生效之日起七日内执行清；六、驳回北京联拓鑫隆百货市场有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京泓程教育科技有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费23384元，由北京联拓鑫隆百货市场有限公司负担4770元（已交纳），由北京泓程教育科技有限公司负担18614元，于判决生效之日起七日内交纳。一审反诉案件受理费81800元，由北京泓程教育科技有限公司负担63472元（已交纳），由北京联拓鑫隆百货市场有限公司负担18328元，于判决生效之日起七日内交纳。二审中，当事人均没有提交新证据。对于一审法院查明的事实，鑫隆百货公司认为：在一审判决书18页第2自然段第6行“针对泓程教育公司提出的广告费”，实际上还包括另外两份泓程教育公司提交的合同，所以一审法院对此事实没有完整阐述，只是说了广告牌的制作，应该还有泓程教育公司与兴石磊盛石材有限公司签订的石材订购合同，以及泓程教育公司与河南老班长大锅台餐饮有限公司签订的特许经营合同，同时这两份合同也是虚假合同。一审查了这3份合同，但是没有反映、没有记载。兴石磊盛石材有限公司没有工商信息，泓程教育公司与河南老班长大锅台餐饮有限公司签订的特许经营合同签订于3月份，但是河南老班长大锅台餐饮有限公司实际上是6月份成立的。对于一审法院查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，根据鑫隆百货公司的上诉请求及事实理由，二审主要存在两个争议焦点：第一、涉案租赁合同的效力以及是否生效问题。第二、一审认定的租金及其金额是否合理的问题。对于第一个争议焦点，本院认为，涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。涉案租赁合同中约定如果鑫隆百货公司未能在2015年9月20日前将涉案租赁标的物交付鸿程教育公司，则涉案租赁合同以双方正式办理交接手续之日为生效日期。现双方均未能提交充分证据证明标的物交付的具体时间，但从鑫隆百货公司向鸿程教育公司出具“转租同意书”“代管承诺书”等行为可以看出，涉案租赁标的物事实上进行了交付，故一审法院认定涉案租赁合同已经生效并无不当，本院予以维持。对于第二个争议焦点，本院认为，涉案租赁合同已经生效，故出租人主张的占有使用费应当为租金。虽然涉案租赁合同因无法继续履行而解除，但合同约定的免租期条款依然有效。双方于2015年9月11日签订租赁合同，2015年9月14日鸿程教育公司交纳了预付款，2015年11月28日鑫隆百货公司向鸿程教育公司发出“函告”要求其立即停止室内施工，由此可见，涉案租赁标的物应当是在2015年9月14日至11月28日之间的某个时间完成了交付。一审法院将计算租金租期核定为自免租期满后起算至涉案房屋被人民法院实体查封导致鸿程教育公司无法实际使用之日止，因双方均未能提交证据证明标的物交付的时间，故将租金酌定为8个月（已扣除3个月免租期），并无不当，本院予以维持。综上所述，鑫隆百货公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31576元，由北京联拓鑫隆百货市场有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 马立红审 判 员 万丽丽审 判 员 江锦莲二〇一八年七月二十日法官助理 孙亚男法官助理 史晓霞