湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2018)湘0105民初2205号原告：长沙市兰林物业管理有限公司，住所地长沙市开福区国营综合农场金霞路002栋202房。法定代表人：张路明，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹晓明，湖南鸿明律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘长青，湖南鸿明律师事务所律师。被告：殷惠，女，1977年2月9日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告长沙市兰林物业管理有限公司与被告殷惠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王剑锋公开开庭进行了审理。原告长沙市兰林物业管理有限公司的委托诉讼代理人曹晓明、刘长青与被告殷惠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙市兰林物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业管理服务费1796元；2、被告支付原告滞纳金1102.43元（暂计至2017年11月8日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系长沙市金达家园住宅小区的业主。根据原告与被告签订《物业管理服务合同》之约定，原告向被告提供物业管理服务，被告应当按建筑面积每平方米0.6元/月的标准向原告支付物业管理服务费，逾期未缴纳的从逾期之日起每天按应缴管理费的1%缴纳滞纳金。因物业管理服务的综合成本上涨，从2016年1月1日起，物业管理服务费上调为建筑面积每平方米0.8元/月。因此，被告每月应支付的物业管理服务费为78.08元。但从2016年1月1日起，被告开始拒绝向原告缴纳物业管理服务费，截至2017年11月底，被告共拖欠原告物业管理服务费1796元，根据《物业管理服务合同》约定标准计算，被告应缴纳的滞纳金为1963.8元，为减轻被告负担，现原告只主张被告承担滞纳金1102.43元。经原告多次催收，被告均拒绝缴纳。现原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告殷惠辩称，一、小区至今未成立业主委员会，原告仅根据2016年1月份的公告就提高物业管理费收费标准不合法，提高物业服务费收费标准应当经占建筑面积二分之一以上的小区业主表决通过；二、被告未享受到小区监控、能耗、绿化环境等公用设施服务；三、有业主在装修施工时改动楼房承重墙结构，原告未及时予以制止或采取有效措施要求改正；四、原告未维护好小区内交通秩序和车辆停放秩序；五、原告物业费收费标准不统一，对不同业主收取不同标准的物业费；六、被告是当地居民就地拆迁安置户，属于开福区政府棚户改造项目的原住居民，享有不缴纳物业费的权利；七、被告在2016年1月份以前一直按时缴纳物业费，因上述原因才未缴纳物业费，并非恶意拖欠；八、原告账目不公开，未将收入合理用于小区的维护和建设，物业管理和服务不到位。原告围绕诉讼请求依法提交了物业管理服务合同、物业费上涨公告、欠费明细表、律师函等证据材料，被告向本院提交了其他业主的物业费收据、长沙市开福区刘家冲棚户改造拆迁协议书、照片和录音优盘。本院组织当事人进行了质证和证据交换，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经庭审审查，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2010年7月30日，湖南金达置业有限公司（甲方）与原告长沙市兰林物业管理有限公司（乙方）签订一份《长沙市金达家园前期物业管理委托合同》，合同约定：甲方将长沙市金达家园小区住宅楼委托乙方实行物业管理；乙方提供服务的受益人为长沙市金达家园住宅区物业的全体业主和物业使用人，长沙市金达家园住宅区物业的全体业主和物业使用人应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项：房屋建筑公用部位、公用设施设备等维修、养护和管理，公共环境卫生以及交通与车辆停放秩序的管理等，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费；委托管理期限为：自2010年7月30日起至业主委员会成立并签订新的物业服务合同为止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；门面住宅改经营由乙方按建筑面积每月每平方米1元、杂屋改住宅按每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；住宅区业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的1%交纳滞纳金。合同还对双方的权利义务、物业管理服务质量、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告入驻长沙市金达家园小区提供物业管理服务。2015年12月15日，原告向金达家园全体业主发出一份《公告》，告知全体业主因物业管理服务的综合成本上涨，决定在现有的基础上上调每平方米0.2元，新收费标准从2016年1月1日起执行。该《公告》上盖有长沙市开福区东风路街道东风路社区居民委员会印章。被告殷惠系长沙市开福区沁园巷××号金达家园×栋×房(产权面积：97.6平方米)业主。自2016年1月1日起被告一直未向原告缴纳物业服务费，截至2017年11月底，共计欠费1796元。经原告催收，被告仍未缴纳，故原告诉至本院。庭审中，被告提交相关照片，证明小区内卫生差，原告物业服务不到位；原告称不能证明照片是在本小区拍摄，无法达到被告的证明目的。被告还提交其他业主物业费收据和录音优盘，证明原告物业费收费标准不统一，应按0.6元/平米计算物业费；原告称因收据没有载明房屋面积，无法计算收费标准。被告还提交长沙市开福区刘家冲棚户改造拆迁协议书，证明被告现住房屋是安置房，不用承担物业管理费，属原房屋拆迁补偿的条件及权利；原告称协议书中虽记载有不承担物业费的相关内容，但并没有开发商签字盖章，不能认定被告不用交物业费，并且原告不是该协议书的当事人，该协议对原告无约束力。本院认为，一、原告与建设单位即湖南金达置业有限公司签订的《长沙市金达家园前期物业管理委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，因此，被告作为金达家园×栋×房的业主，上述物业服务合同对其有约束力，被告应依约向原告缴纳物业服务费。被告辩称其不用承担物业费，并提交长沙市开福区刘家冲棚户改造拆迁协议书予以证明，但原告不是该协议书当事人，即使被告与开发商约定不用交物业费，该约定对原告亦无约束，故本院对被告辩解其不用承担物业费的理由不予认可。被告与开发商之间的权利义务，被告可另行向开发商主张权利。二、关于尚欠的物业服务费及滞纳金。2015年12月15日，原告向金达家园全体业主发出《公告》，决定从2016年1月1日起物业费收费标准每平方米上调0.2元，即每平米为0.8元。本院认为，虽然《长沙市金达家园前期物业管理委托合同》约定的物业服务费收费标准为每月0.6元/平方米，但随着社会经济的快速发展，物业管理和服务成本也随之增加，原告在与社区及部分业主沟通、协商后，从2016年1月1日起按0.8元/平方米标准收取物业服务费合理合法，本院予以认可。至于被告所称收费标准不统一的问题，因原告向业主收取物业服务费系其享有的民事权利，该民事权利原告可以自行处分，即使原告对部分业主存在物业费收费标准不统一的问题，亦是原告对自身民事权利的有效处分，本院予以认可。因此，被告从2016年1月1日起每月应按0.8元/平方米的标准向原告支付物业服务费。截至2017年11月底，被告尚欠原告物业服务费1796元。虽然缴纳物业服务费是业主的基本义务，但作为物业服务企业，亦应按约向业主提供良好的物业管理和服务。根据被告向本院提交的相关照片，可以证明原告物业服务确有瑕疵，故本院酌情减免被告10%的物业服务费，即被告应支付原告2016年1月1日起至2017年11月底的物业服务费1616元（1796元×90%）。关于违约金/滞纳金，因原告物业服务确有一些瑕疵，被告并非恶意拖欠物业服务费，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉求不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告殷惠于本判决生效之日起十日内向原告长沙市兰林物业管理有限公司支付自2016年1月1日起至2017年11月底的物业服务费1616元；二、驳回原告长沙市兰林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告殷惠承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  王剑锋二〇一八年七月二日代理书记员  梁 广附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。