贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0115民初2388号原告：杨家炎，男，汉族，1970年9月1日生，住所地湖南省澧县，经常居住地贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：苏梅，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号15201201511197783。委托诉讼代理人：彭俊瑋，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号15201201010141523。被告：贵州红华物流有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区白云大道**，统一社会信用代码91520115780172208M。法定代表人：时伟，职务副总经理。委托诉讼代理人：匡恒，男，汉族，1984年8月30日生，住，住所地贵州省贵阳市云岩区该公司法务。委托诉讼代理人：余桂丽，女，汉族，1995年5月18日生，住，住所地河南省固始县该公司职员。原告杨家炎与被告贵州红华物流有限公司（以下简称红华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2017年7月17日立案受理后，依法适用简易程序，与本院受理的（2017）黔0115民初2369号-2380号、2383号-2387号、2389号-2393号、2395号-2396号、2398号-2401号、2403号-2405号共32案公开开庭进行了合并审理。原告杨家炎的委托诉讼代理人苏梅，被告红华公司的委托诉讼代理人匡恒、余桂丽到庭参加了诉讼。庭审后，当事人申请庭外调解未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告杨家炎向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付房屋转移登记文书违约金34,966元（按购房款的每日万分之一标准计算，从2016年1月1日暂计算至2017年7月13日）及2017年7月13日以后直至被告实际交付房屋转移登记文书之日止的违约金；2、诉讼费由被告承担。2017年10月26日，原告增加诉讼请求：判令被告按照商品房买卖合同的约定将房屋转移登记的相关文书交付原告并协助原告办理转移登记。事实及理由：2013年11月11日，原、被告双方签订商品房买卖合同（以下简称合同），被告将其开发的位于观山湖××××路贵州红华商贸物流园仓储物流中心第A栋x层x号房出售给原告。合同第二十二条明确约定被告于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给原告，并约定，如被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书超过60日，买受人不退房的，由被告自2016年1月1日起至被告实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约支付了相应房款，但被告却未按照合同第二十二条约定在规定时间内将商品房转移登记的有关文书交付给原告，为维护自身权益，特诉至法院，提出如前诉请。被告红华公司辩称，我公司认为应当驳回原告的诉请，理由如下：第一，被告未按期交付办理房屋转移登记的文件是因为项目发生了多次规划调整。第一次规划调整发生在2013年，当时政府要求被告正在建设的红华商贸物流园A栋被要求立即停工，按现状办理竣工手续，导致整个项目停工时间长达12个月以上。第二次规划调整是2014年，是因为政府要求A栋的负1层用于建设观山湖大数据中心，将原本作为停车场的负一层改为商业性质，由此影响项目进度达8个月以上。第三次规划调整是2015年，由于第一次调整导致地上部分很多的空间没有修建，政府觉得浪费，要求增加建筑面积，将缺的地方补上，这次调整影响的建筑时间在5个月以上。近期，由于商场的业态调整，也需要报经规划审批，对商场的内部结构进行改动，将导致产权办理手续的延迟。综上前三次规划调整影响A栋建设进度以及产权办理进度和办理的时间在25个月以上。红华公司是为了配合政府的规划，产生的逾期交付房屋转移登记文件，我们认为不应当承担违约责任，或者违约时间起算点应该考虑政府规划调整的因素予以顺延。第二，原告购买的商铺在2015年5月份已经取得竣工验收，并且都已经实际交付给原告使用。截止目前，办理产权证的时间仍处于规划调整影响的时间范围之内，我方不构成违约，不应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2013年11月11日，原告杨家炎作为买受人与被告红华公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定红华公司将其开发的位于贵州省贵阳市××区××路贵州红华商贸物流园仓储物流中心A栋x层x号商业用房以624,407元的价格出售给原告。双方约定被告于2013年12月31日前将案涉商品房交付原告。对于房屋登记，双方在合同第二十二条第三款约定，“三、转移登记（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理交商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……”合同还约定了其他权利义务。上述合同签订后，原告杨家炎向被告红华公司支付了合同约定的购房价款624,407元，被告则将案涉房屋交付原告使用。因红华公司至今未将办理房屋产权转移登记的有关文件交付给原告，原告认为被告违反双方合同约定，遂以前述事实及理由诉至本院。庭审后，被告就其答辩中所称案涉房屋所属整体建筑物受规划调整影响进度向本院提交了以下证据：1、红华物流公司2015年8月13日出具、由贵阳市服务外包及呼叫中心产业发展办公室加盖印章的《关于贵州红华商贸物流园仓储中心A调整规划面积增加问题的情况说明》，内容主要有两条，一是提到2014年调规架空层使用性质问题致计算面积时只将一半的面积计算总建筑面积，2015年调规要将架空层全部面积计入容积率，二是1-4层退台部分新增面积比原估算多出1206平方米；2、贵阳市人民政府办公厅2013年3月3日下发的《关于同意观山湖区政府调整贵州红华物流园区项目规划功能转向实施的批复》；3、贵州省人民政府国有资产监督管理委员会2013年6月24日下发的《关于商请加快红华商贸物流园项目调规手续审批的函》；4、红华公司2014年7月21日编号为红华物流公司字［2014］第015号《关于尽快办理红华公司土地、规划手续的请示》的文件；5、2014年10月9日及2014年10月27日两份贵阳市人民政府办公厅公文处理笺，其中10月9日的内容为处理贵阳市国土资源局上报的《贵阳市国土资源局关于办理贵州红华物流及配套住宅项目规划用地性质、容积率指标调整土地手续有关问题的请示》，10月27日的内容为处理市呼叫中心上报的《关于贵州红华物流有限公司建设观山湖数据中心及呼叫中心产业项目相关事项的请示》。对于原告要求被告向其交付房屋转移登记的相关文书这一诉请，根据原告庭后向本院提交的其向产权部门查询的办证所需材料清单所载，办证需提供以下9种材料：1、不动产登记申请审批表【原件（房开公司盖章）】；2、申请人身份证明【原件（复印2份）】；3、购房合同【原件】；4、商品房买卖合同登记备案表【原件（复印1份）】；5、《商品房销售现房证明书》或《商品房注册证》【原件2016年后的还需提供房开办理的大证，加盖房开公章的复印件1份】；6、购房发票（办证联）【原件（复印1份）】；7、房屋分层分户平面图【原件】；8、移交证书【原件】；9、代办需提供购房人出具的委托书及受托人身份证【原件（复印1份）】。本院认为，本案争议的焦点在于被告红华公司逾期交付办理案涉商品房转移登记的有关文书是否存在违约责任的免除条件。根据庭审查明的事实，案涉商业用房至今尚未取得产权初始登记，已远超双方合同约定的时间（合同约定2015年12月31日取得该商品房所有权初始登记），客观上存在逾期办证的事实。对于导致逾期办证的原因，被告提出系因政府部门的规划调整导致，是其不能预见的不可抗力情形，并提交了相关证据拟证明其主张。本院认为，从被告提交的证据来看，虽然内容上确实体现出红华物流园区项目因规划调整，各方面协调、审批进度较慢，致使项目停工时间较长的情况，但最早的规划调整发生于原、被告双方签订商品房买卖合同之前，也就是说在双方签订合同之日，被告已经知晓案涉建筑物规划调整这一事实，其作为案涉建筑物的开发商，对于规划调整对建筑物涉及到的房屋交付、产权登记的时间等方面可能会受到的影响应当有充分预估；在双方签订合同后到被告承诺的取得初始登记日期这一期间，虽然案涉建筑物也有规划调整的情况，但均是对最早的规划调整进行微调的情况，并不是根本性的规划调整，而这种调整被告在案涉建筑物最早进行规划调整时就应当有预估，在明知案涉建筑项目规划有调整但并未得到确定批复的情况下，其仍与原告签订合同并作出在2015年12月31日前交付转移登记有关文件的承诺，这并非是双方在签订合同时被告不能预计到的不可抗力情形，因此被告红华公司提出的抗辩理由并不构成其违约行为可以免责的条件，其理应承担违约责任，即按双方合同约定向原告支付相应违约金。关于违约责任的承担方式，双方在合同中已经做了详细约定。原告未要求退房的情况下，被告应当自2016年1月1日按房屋总价款每日万分之一的标准支付违约金直至交付转移登记有关文件之日止，其中2016年1月1日至2017年7月13日的违约金按双方约定的方式计算为624,407元×1÷10000×560天=34,967元，原告诉请34,966元，本院从其自愿。对于原告要求被告按照商品房买卖合同的约定将房屋转移登记的相关文书交付原告并协助原告办理转移登记之诉请，从庭审后原告向本院提交的办证所需提供的材料清单显示，由房开商提供的材料大部分与初始登记有关，而经本院询问，被告表示初始登记因规划调整正在办理，因此尚未取得，同时取得时间也不能确定，因此原告的此项诉请存在被告事实上不能履行的情况，加之本院亦支持了原告的违约金诉请，期限至被告交付办证文件之日止，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，原告的此项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第一百一十条第一项、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告贵州红华物流有限公司于本判决生效之日起三日内，支付原告杨家炎截止至2017年7月13日止的违约金34,966元，并以624，407元为基数，按该金额每日万分之一标准计算支付从2017年7月14日起至实际交付房屋转移登记文书之日止的违约金；二、驳回原告杨家炎的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取337元（原告预交337元），由被告贵州红华物流有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 李 丽二〇一八年七月十六日书记员 张义朋