上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初44718号原告：中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处，住所地上海市杨浦区。负责人：邵留平，处长。委托诉讼代理人：廖潇歌，上海七方律师事务所律师。委托诉讼代理人：董莉莉，上海七方律师事务所律师。被告：潘明熙，男，1956年7月11日生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：潘同庆。委托诉讼代理人：王亦文，安徽久安律师事务所律师。原告中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处(以下简称上海办事处)诉被告潘明熙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海办事处的委托诉讼代理人廖潇歌，被告潘明熙的委托诉讼代理人潘同庆、王亦文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海办事处向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告2014年1月24日签订的《军队房地产租赁合同》于2014年12月31日到期自然终止；二、被告支付原告2015年1月1日至2017年8月31日止的房屋占用费人民币(币种下同)117.30万元。事实和理由：2014年1月24日，原、被告签订空南[2014]052657号《军队房地产租赁合同》，由原告将上海市浦东新区高行镇金高路XXX号XXX-XXX号房屋(882平方米)出租给被告使用。租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，年租金44万元。合同签订后，被告如约支付了2014年度的租金。2015年3月，原告根据中央军委要求全面停止房地产租赁项目的精神，向被告说明不再与其续约，要求被告做好搬离准备。2015年10月14日，原告向被告下发了租赁项目清退通知。2015年12月9日，被告书面承诺于2016年2月6日前清场完毕。但直至2017年8月31日，被告仍占有房屋。被告潘明熙辩称：一、涉案房屋是多年前被告经原告同意后建造，并“以租代建”(房屋建造费用抵充房屋租金，仅支付土地租金)，被告承租房屋后再转租给次承租人使用。2014年12月9日，原告发出通告，明确将按照《空军空余房地产竞价招租办法》竞价招租，同时要求次承租人缴纳租金以原部队的合同(2014年12月31日)为准。该通告是原告向次承租人发出的竞价招租的要约邀请，也足以说明2014年12月31日之后原、被告之间已经不存在任何法律关系，原告没有如期竞价招租，同时也不允许被告收取次承租人的租金，由此造成房屋被次承租人占用，责任应由原告自负。二、2015年后，被告多次回复原告，房屋并非被告实际占有，也承诺协助原告做好实际占用人的清退工作。被告没有因为原告未及时收回房屋而获利，被告的行为没有造成原告的损失，原告不应向被告主张占用费，而应向实际占用人主张。三、2015年1月1日以后，部分次承租人已经不再使用房屋，房屋空置，但原告未及时回收管理，造成此后又被他人侵占，责任不在被告。四、清退期间，原告曾经承诺如果实际占用人在规定的期限内退房，则免收占用费。原告不能将免除实际占用人的费用强加到被告身上。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年1月24日，中国人民解放军南京军区空军上海房地产管理处(甲方)与被告潘明熙(乙方)签订编号为空南[2014]052657号的《军队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将上海市浦东新区金高路XXX号1-12房(坐落号：空南沪字第5295号)建筑面积882平方米的房屋出租给乙方使用。租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，年租金440,000元。本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。2014年7月10日，军队房地产管理部门在该合同上加盖审核专用章。2014年12月9日，案涉土地的权利人、现场实际管理者中国人民解放军94796部队(以下简称94796部队)向“金高路XXX号各承租户”发出通告：我部与金高路XXX号承租合同将于2014年12月31日到期，该地块将按照《空军空余房地产竞价招租办法》条款进行竞价招租；为了避免各承租户不必要的经济损失，望各承租户交租金以我部合同时间(2014年12月31日)为准；如经提醒后发生租金提前上交问题，所产生的一切后果均与我部无关。2015年10月14日，原告向被告送达了《租赁项目清退通知》。2015年12月9日，被告方签署致94796部队的《承诺书》，承诺：1、于2015年12月31日前搬离该房屋；2、如未能于约定的日期前搬离，你方有权采取措施强制清场；3、如遇特殊情况，承诺人无法按时搬离的，请出租方根据实际情形酌情予以延长时间；4、2016年2月6日前清场完毕，期间本人将充分履行通知义务，如届时仍有未清场租户，由部队负责清场，承诺人积极配合。高行镇环境综合整治工作领导小组办公室出具了《证明》一份：高行镇金高路388弄的建筑隶属于94796部队，经94796部队委托，由高行镇人民政府纳入“五违四必”整治工作，金高路388弄所属地域内违法建筑于2017年8月15日起实施拆除，在部队和政府共同努力下于2017年8月25日前拆除完毕。因部队编制体制调整，中国人民解放军南京军区空军上海房地产管理处已经变更名称为中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处。审理中，被告表示《军队房地产租赁合同》系潘明熙委托潘同庆签署，潘明熙认可该合同。原、被告确认系争房屋没有房地产权证，也没有取得建设工程规划许可证；房屋自上世纪90年代起陆续建成后即由被告租赁，再由被告转租；被告已经付清2014年底之前的租金。原告表示，2017年7月至8月期间，次承租人陆续搬离，直至2017年8月底房屋被当地五违办整治拆除。本院认为，因原告出租的房屋未取得建设工程规划许可证，故本院认定原、被告签订的《军队房地产租赁合同》无效。无效的合同自始没有法律约束力，因此原告要求确认合同于2014年12月31日到期自然终止的诉讼请求，本院不予支持。合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告根据案涉租赁合同将房屋及场地交付被告使用、收益，现因合同无效，被告有义务向原告返还房屋及场地，同时被告还应根据有关司法解释的规定，参照合同约定的租金标准支付占有使用费。被告辩称，由于原告方2014年12月9日发出了通告，故2015年起原、被告之间不存在任何关系，应由原告自行清退次承租人收回房屋。本院认为，该通告是原告方在原有合同即将到期，新的租赁合同尚未签订的情况下，对相关各方的合理提示，无论合同有效或无效，该通告均不发生导致原、被告之间权利义务消灭的法律效果，不能免除被告返还房屋场地的义务。被告还辩称，被告已经明确告知原告房屋实际由次承租人占有，并承诺协助原告清退房屋，故原告应向实际使用人主张使用费。本院认为，次承租人系依据与被告之间的转租合同而占有使用房屋，在《军队房地产租赁合同》无效的情形下，被告有责任清退次承租人、收回租赁物，并将租赁物返还原告。被告还辩称，部分次承租人搬离后房屋空置，系原告未接管导致被他人侵占。本院认为，被告主张房屋已经返还原告，应当提供相应的证据证明。在没有证据证明的情况下，被告该抗辩意见本院难以采纳。被告又辩称，清退期间原告曾经承诺实际占用人在规定的期限内退房则免收占用费。现没有证据证明原告曾经做出过上述承诺，被告的抗辩难以采纳。综上，原告要求被告参照合同约定的租金标准支付自2015年1月1日起的占有使用费，符合法律规定，应予支持。被告未能举证证明返还租赁物的具体时间，应承担举证不能的后果，按原告自认的时间确定占有使用费的截止时间；但原告提供的证据显示案涉区域内的违法建筑于2017年8月15日起实施拆除，且原告庭审中陈述在此之前次承租人已陆续搬离，故原告主张占有使用费计算至2017年8月31日亦有不妥。同时，本院考虑由于房屋已转租给较多的次承租人，清退过程不可能一蹴而就，清退期间整体房屋使用、收益确有影响，故综合本案各因素，再酌情减少部分占有使用费。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：一、原告中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处与被告潘明熙之间编号为空南[2014]052657号的《军队房地产租赁合同》无效；二、被告潘明熙应于本判决生效之日起十日内给付原告中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处占有使用费880,000元；三、驳回原告中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处其余诉讼请求。案件受理费15,357元，减半收取7,678.50元，由原告中国人民解放军空军南京房地产管理处上海办事处负担1,378.50元，被告潘明熙负担6,300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一八年七月二十日书记员  陈倩茹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。