福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽03民终1714号 上诉人（原审原告）：杨辉，男，1987年12月24日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 上诉人（原审原告）：杨春水，男，1964年9月9日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：林长青、高丽强，福建品义律师事务所执业律师。 上诉人（原审被告）：正荣（莆田）置业发展有限公司，住所地福建省莆田市荔城区县巷****楼****，统一社会信用代码913503007729211411。 法定代表人：陈超凡，总经理。 委托诉讼代理人：范秀清，福建凌龙律师事务所执业律师。 上诉人杨辉、杨春水与上诉人正荣（莆田）置业发展有限公司（以下简称正荣公司）因商品房销售合同纠纷一案，双方均不服福建省莆田市荔城区人民法院（2016）闽0304民初4675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月23日公开开庭进行了审理。上诉人杨辉、杨春水的共同委托诉讼代理人高丽强，上诉人正荣公司的委托诉讼代理人范秀清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨辉、杨春水上诉请求：判令撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2016）闽0304民初4675号民事判决第二项，并改判正荣公司在本判决生效之日起支付给杨辉、杨春水逾期代为申请办理并交付《不动产权证书》的违约金（以1599038元为基数，自2014年11月30日起至正荣·御品世家第3幢6层604号商品房《不动产权证书》登记在杨辉、杨春水名下并交付之日止，按日0.01%计算的违约金）。事实与理由：1.莆田市城乡规划局荔城分局莆规荔许可不字[2017]015号《不予行政许可决定书》确认了正荣·御品世家建设项目未能通过规划条件核实与杨辉、杨春水无关、与正荣公司抗辩称小区业主存在所谓的“阳台封闭、空调外挂”等情形无关，正荣·御品世家建设项目未能通过规划条件核实的理由在于正荣公司未按规划条件建设，正荣公司应承担全部违约责任。2.正荣公司对“小西湖”项目负有出资建设义务，正荣公司未按规划条件建设完成“小西湖”项目是导致本案未能办证的原因之一，正荣公司应承担全部责任。3.正荣公司系包含本案房地产项目在内的整个后塘片区的拆迁人，“小西湖项目上仍有房屋未拆迁”责任人系正荣公司，拆迁未完成及因此而导致的逾期未办证应由正荣公司承担责任。正荣公司主张政府系拆迁人，责任应当由政府承担不能成立。4.正荣公司怠于履行规划条件核实、测绘等办证前置程序的申请义务，系无法按时办证的根本原因，正荣公司应承担全部违约责任。5.杨辉、杨春水在本案中无任何过错，一审法院所谓的“酌情调整正荣公司承担违约责任比例为50%”没有任何合同依据、法律依据，应予改判。6.一审法院设定正荣公司逾期未办证这一持续违约行为的违约金最高限额为购房款的30%，没有任何合同依据、法律依据，应予改判。 正荣公司辩称：1.本案因“小西湖”景观改造项目被一并列入正荣·御品世家规划验收，而“小西湖”景观改造项目因政府相关部门拆迁未到位等原因未修建完毕，且部分业主把规划为半封闭阳台改造成封闭阳台、露台挑高部分浇筑成板面等，造成建筑立面改变和增加计容建筑面积，致使正荣·御品世家商品房无法通过规划验收。为此，莆田市人民政府、荔城区人民政府多次召开专题会议，并出台了“小西湖”景观改造项目与正荣·御品世家商品房规划验收分开进行、对部分因违规装修超出规划审批的部分面积予以保留，超出部分面积按照莆政综【2014】78号有关规定补交土地出让金，规划、国土、执法部门按程序办理项目分期规划条件核实涉及的相关手续的会议纪要，才使正荣·御品世家商品房能通过规划验收，并完成商品房初始登记。生效的同类判决书也确认了上述事实。故本案延期办证非正荣公司原因所致，而合同约定的是因出卖人原因致买受人在规定时间内无法取得房屋权属证书的，出卖人才承担责任。一审判决正荣公司承担责任没有依据，应当予以纠正。业主上诉称系正荣公司未按规划建设不能成立，应予驳回。2.退一步讲，一审以涉及多方因素，兼考虑公平原则判决正荣公司承担50%的责任，也是过高的。且业主自身存在违规装修之行为，应当与其他无违规装修业主有所区别，调整正荣公司承担责任比例，至少应调整至30%以下。3.本案的不动产权证书已于2017年6月28日办出，且已交付给业主。 正荣公司上诉请求：1.判令撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2016）闽0304民初4675号民事判决第一、二、三项，依法改判驳回杨辉、杨春水对正荣公司的全部诉讼请求；2.判令由杨辉、杨春水承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.本案不动产权证书延期办出系因为“小西湖”项目拆迁工作未完成致无法规划验收以及部分业主违规装修导致的办证延期，并非正荣公司的原因造成的。一审判决认为正荣公司提供的证据不足以证明逾期办证的原因全部非因“出卖人的原因”，判令正荣公司承担50%的违约责任，没有事实和法律依据且显失公平，请求二审依法全部驳回杨辉、杨春水的诉讼请求。2.因小西湖项目和业主违规装修，导致世家项目的规划条件核实意见书于2017年4月6日才取得，故应当从2017年4月6日起算正荣公司的办证期限，一审从交房之日起算明显不公。3.杨辉、杨春水自身存在违规装修行为，一审未予认定不当。该违规装修行为对办证构成了影响，即使基于公平的原则，也应考虑有违规装修业主与无违规装修业主的不同，调整正荣公司承担的违约责任比例，一审按50%过高。4.一审判决正荣公司向杨辉、杨春水交付《不动产权证书》不符合合同约定。5.契税多交的部分正荣公司同意退还，且已经于2017年9月7日退还，二审法院应予确认。 杨辉、杨春水辩称：1.莆田市城乡规划局荔城分局莆规荔许可不字[2017]015号《不予行政许可决定书》确认了正荣·御品世家建设项目未能通过规划条件核实与杨辉、杨春水无关、与正荣公司抗辩称小区业主存在所谓的“阳台封闭、空调外挂”等情形无关，正荣·御品世家建设项目未能通过规划条件核实的理由在于正荣公司未按规划条件建设，正荣公司应承担全部违约责任。2.正荣公司对“小西湖”项目负有出资建设义务，正荣公司未按规划条件建设完成“小西湖”项目是导致本案未能办证的原因之一，正荣公司应承担全部责任。3.正荣公司系包含本案房地产项目在内的整个后塘片区的拆迁人，“小西湖项目上仍有房屋未拆迁”责任人系正荣公司，拆迁未完成及因此而导致的逾期未办证应由正荣公司承担责任。正荣公司主张政府系拆迁人，责任应当由政府承担不能成立。4.正荣公司怠于履行规划条件核实、测绘等办证前置程序的申请义务，系无法按时办证的根本原因，正荣公司应承担全部违约责任。5.杨辉、杨春水在本案中无任何过错，一审法院所谓的“酌情调整正荣公司承担违约责任比例为50%”没有任何合同依据、法律依据，应予改判。6.一审法院设定正荣公司逾期未办证这一持续违约行为的违约金最高限额为购房款的30%，没有任何合同依据、法律依据，应予改判。 杨辉、杨春水向一审法院起诉请求：1.正荣公司立即为杨辉、杨春水办理位于莆田市荔城区正荣·御品世家第3幢6层604号商品房的《不动产权证书》，并向杨辉、杨春水交付上述权属证书；2.正荣公司向杨辉、杨春水支付逾期办理及交付《不动产权证书》的违约金（以1648504.14元为基数，自2014年11月30日起按每日0.01%计算至正荣公司办理登记至杨辉、杨春水名下并交付《不动产权证书》之日止，暂计至起诉日为118197.74元）；3.正荣公司向杨辉、杨春水返还多付的契税费用23985.57元。 一审法院认定事实：正荣公司以出让方式取得位于荔城区后塘片区四区、编号为莆国用（2006）第C2006172号地块的土地使用权。经批准，正荣公司在该地块上建设商品房，名称为正荣·御品世家，建设工程规划许可证号为建字第350300201208009号荔，施工许可证号为荔建管证（2012）025号，商品房预售许可证号为（2012）莆房许字第83号。莆田市城乡规划局于2012年8月24日发放的证号为“建字第350300201208009号荔”的建设工程规划许可证中还载明“小西湖一并纳入本规划验收”等。2012年11月15日，杨辉、杨春水与正荣公司订立《商品房买卖合同》一份[合同编号为L201204464]，约定杨辉、杨春水以单价9685.86元/㎡（总价款1599038元）向正荣公司购买正荣·御品世家第3幢6层604号商品房（以下简称讼争商品房）一套（建筑面积为165.09㎡）。该合同第六条关于付款方式和期限约定：买受人于2012年11月15日缴交购房定金15万元整，在签订《商品房买卖合同》当日缴交购房款499038元（含购房定金），剩余购房款110万元整由买受人到出卖人指定银行申请按揭贷款。合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。2012年12月18日，正荣公司出具发票一份，载明杨辉、杨春水已经支付讼争商品房购房款499038元。2015年4月12日，杨辉通过按揭贷款支付购房款1100000元。正荣公司于2014年8月31日将讼争商品房交付杨辉、杨春水使用。2014年8月31日，杨辉、杨春水向正荣公司预交契税等办证费用49466.14元（其中，包含预交契税47971.14元）。2016年10月28日，正荣公司代杨辉、杨春水向莆田市地方税务局交纳契税23985.57元。正荣公司以小西湖尚未建设和部分业主存在违章搭建的行为为由，尚未申请正荣·御品世家项目的规划条件核实，也未向当地房屋权属登记机构申请办理杨辉、杨春水所购买的商品房所有权初始预登记，未为杨辉、杨春水办理讼争房屋的不动产权证书。另查明，小西湖于2012年8月24日被一并列入正荣·御品世家（1-9#楼）规划验收，但至今仍未修建完毕。2015年11月18日，荔城区人民政府召开专题会议，研究决定对包含梅峰、长寿居委会地段和原由正荣公司开发建设的后塘片区改造红线范围内的地段的北河（小西湖）综合整治工程进行统筹建设，由正荣公司负责前期勘测设计并报批，由区水务投资有限公司作为项目业主负责该项工程预算、招投标以及工程建设，镇海街道办负责征地拆迁工作，正荣公司负责正荣·御品世家项目用地红线范围内的建设项目的出资等。现正荣公司已经完成出资并委托荔城区水务投资有限公司建设小西湖项目。2016年3月29日，莆田市人民政府召开专题会议，议定同意正荣公司提出的对正荣·御品世家商品房开发项目与小西湖景观改造实行分期办理规划条件核实手续。2017年1月20日，莆田市人民政府召开专题会议，议定主要内容为：为保障正荣·御品世家其他购房户的合法权益，妥善解决该项目涉及498户房产证逾期两年未办理问题，对14户（顶层复式楼业主）在装修过程中因违规装修超出规划审批的部分面积予以保留，超出部分面积按照莆政综[2014]78号有关规定补交土地出让金。请规划、国土、执法部门按程序办理项目分期规划条件核实涉及的相关手续。案经调解，因双方未能达成一致意见，致调解无效。 一审法院认为，杨辉、杨春水与正荣公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。杨辉、杨春水已交纳清楚本案讼争的正荣·御品世家第3幢6层604号商品房的购房款。双方确认于2014年8月31日办理讼争商品房的交接手续。现杨辉、杨春水请求正荣公司为其办理讼争房屋的《不动产权证书》登记手续，因正荣公司没有办证职能，根据本案的实际情况，正荣公司仅能代杨辉、杨春水向有关职能部门申请办理讼争房屋的权属证书。因正荣公司已经收取杨辉、杨春水支付的办证费用，可视为正荣公司已接受杨辉、杨春水的委托代办相关权属证书，正荣公司辩称杨辉、杨春水尚未书面委托的意见与查明的事实不符，不予采纳。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，正荣公司应于讼争商品房交付使用后60日内（即2014年10月30日内）向当地房屋权属登记机构办理讼争不动产权初始预登记，在商品房交付使用后90日内（即2014年11月29日内）为杨辉、杨春水取得讼争商品房《不动产权证书》。正荣公司尚未通过所开发项目的规划条件核实，相应也无法启动办理讼争房屋所有权初始预登记手续，致正荣公司至今无法代为杨辉、杨春水申请办理房屋权属证书，故正荣公司已构成违约，应承担相应的违约责任。正荣公司辩称非因“出卖人的原因”造成延迟办证及合同中约定的违约金过高，应当调整，但其所提供的证据不足以证明逾期办证的原因全部非因“出卖人的原因”及双方间约定的按日万分之一计算违约金过高，对其该项主张一审法院不予全部支持，正荣公司应按照合同约定的日万分之一计算违约金。因办理不动产权证书涉及到诸多方面因素，有些客观因素并非正荣公司所能控制，若均由正荣公司来承担责任，对正荣公司有失公平，故一审法院酌情调整正荣公司承担违约责任比例为50%。兼考虑公平原则及违约金性质，违约金的最高限额为合同标的（购房款总额）的30%。因正荣公司预收杨辉、杨春水讼争房屋的契税费用47971.14元，其代杨辉、杨春水向税务部门交纳讼争房屋的契税23985.57元，剩余的47971.14-23985.57=23985.57元应当予以返还。杨辉、杨春水诉求正荣公司退还多支付的契税23985.57元，合理合法，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、正荣（莆田）置业发展有限公司应在本判决生效之日起三十日内代为杨辉、杨春水申请办理坐落于福建省莆田市荔城区正荣·御品世家第3幢6层604号商品房的《不动产权证书》的登记手续；并在领取上述权属证书后十日内将上述权属证书交付给杨辉、杨春水，杨辉、杨春水应当予以必要的配合；二、正荣（莆田）置业发展有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给杨辉、杨春水逾期代为申请办理《不动产权证书》的违约金（以1599038元为基数，自2014年11月30日起至正荣·御品世家第3幢6层604号商品房《不动产权证书》登记在杨辉、杨春水名下止，按日0.01%计算的50%的违约金；该部分违约金最高限额为479711.4元）；三、正荣（莆田）置业发展有限公司应在本判决生效之日起十日内返还杨辉、杨春水多预交的契税费用23985.57元；四、驳回杨辉、杨春水对正荣（莆田）置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3144元，由杨辉、杨春水负担1266.89元，由正荣（莆田）置业发展有限公司负担1877.11元。 本院二审期间，杨辉、杨春水没有提供新的证据。正荣公司提供证据：1.《不动产权证书移交确认单》、《不动产权证书》，欲证明涉案商品房的不动产权证书已于2017年6月28日办理至业主名下并已交付给业主。2.《客户收付款入账通知书》，欲证明正荣公司已将多余的契税退还给业主。 经质证，杨辉、杨春水对正荣公司提供的证据没有异议。 本院经审查认为，正荣公司提供的《不动产权证书移交确认单》、《不动产权证书》、《客户收付款入账通知书》，杨辉、杨春水没有异议，本院予以确认。 经审理查明，杨辉、杨春水对一审法院认定的事实没有异议，但认为一审遗漏认定正荣公司逾期办证的原因，《不予行政许可决定书》中共有7点，至少5点是由正荣公司原因造成的。正荣公司对一审法院认定的事实中“正荣公司以小西湖尚未建设和部分业主存在违章搭建的行为为由，尚未申请正荣·御品世家项目的规划条件核实……”有异议，认为正荣公司是因为小西湖拆迁未完成无法建设而不具备规划验收条件，无法申请规划核实，而不是尚未申请；正荣公司对一审法院认定的其他事实无异议。本院对一审法院认定事实中双方当事人均没有异议的事实予以确认。 另查明，本案商品房的《不动产权证书》已于2017年6月28日办理至杨辉、杨春水名下并已交付给杨辉、杨春水。2017年9月7日，正荣公司退契税款等40016.57元给杨辉、杨春水。 本院认为，《莆田行政许可一次性告知单》第十四条明确要求，商品房初始登记应提供建设工程竣工规划核实意见等建设工程符合规划证明。本案中，因“小西湖”景观改造项目被一并列入正荣·御品世家规划验收，而“小西湖”景观改造项目因政府相关部门拆迁未到位等原因未修建完毕，且部分业主把规划为半封闭阳台改造成封闭阳台、露台挑高部分浇筑成板面等，造成建筑立面改变和增加计容建筑面积，致使正荣·御品世家商品房无法通过规划验收。为此，莆田市人民政府、荔城区人民政府多次召开专题会议，并出台了“小西湖”景观改造项目与正荣·御品世家商品房规划验收分开进行、对部分因违规装修超出规划审批的部分面积予以保留，超出部分面积按照莆政综【2014】78号有关规定补交土地出让金，规划、国土、执法部门按程序办理项目分期规划条件核实涉及的相关手续的会议纪要，才使正荣·御品世家商品房能通过规划验收，并完成商品房初始登记。故杨辉、杨春水主张正荣公司逾期办证与正荣·御品世家项目尚未规划条件核实及“部分业主存在封闭阳台、空调外挂等情形”无关，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”、第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”规定，正荣公司即使因第三人的原因造成违约的，亦应向对方承担违约责任。正荣公司主张应驳回杨辉、杨春水的诉讼请求，不予支持。正荣公司主张杨辉、杨春水存在违规装修行为依据不足，不予支持。正荣公司已将本案讼争房屋的权属证书交付给杨辉、杨春水，并退还给杨辉、杨春水多支付的契税，一审法院判决正荣公司在领取本案讼争房屋权属证书后交付给杨辉、杨春水、并退还杨辉、杨春水多支付的契税是正确的。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》[法发（2009）40号]第六条“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”规定的精神，并考虑到本案迟延办证既有正荣公司方面原因，又涉及诸多行政部门方面原因，一审法院结合本案的具体情况，酌情作出相应的判决是正确的。 综上所述，杨辉、杨春水及正荣公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 一、驳回杨辉、杨春水上诉，维持原判； 二、驳回正荣（莆田）置业发展有限公司上诉，维持原判。 二审案件受理费1800元，由杨辉、杨春水负担800元，由正荣（莆田）置业发展有限公司负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长  陈利强 审判员  林美双 审判员  彭赵龙 二〇一八年七月三十一日 书记员  翁丽芬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -10-