河北省威县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0533民初1049号原告（反诉被告）：胡刚，男，1968年12月26日出生，汉族，住上海市浦东新区，委托诉讼代理人：蔡偲茜，北京大成（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：河北隆通房地产开发有限公司，住所地河北省威县中华大街西侧开放路北侧大都汇小区**商业楼，统一社会信用代码：91130533568932185B。法定代表人：张太平，董事长。委托诉讼代理人：张杰民，河北晓阳合众律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁玉华，河北甲信律师事务所律师。原告（反诉被告）胡刚与被告（反诉原告）河北隆通房地产开发有限公司为房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告胡刚委托诉讼代理人蔡偲茜、被告河北隆通房地产开发有限公司委托诉讼代理人张杰民、丁玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）胡刚诉称，原被告于2015年11月9日就威县大都汇项目汇金广场北区28＃商业楼签订了《租赁合同》（以下简称“合同”），该合同系双方真实意思表示，且不违反国家强制性法律法规的规定，应认定为合法、有效。根据合同约定及相关事实：计租起始日为2019年2月15日，第一年度的租赁截止日期为2020年2月14日，乙方已经支付第一年度的租金。合同第14条约定，该租赁合同需要经双方协商一致可变更或解除，并未约定被告具有单方解除权。且原告并未违约，也不存在被告可以行使法定解除权的情形，其单方通知解除的行为，不发生解除合同的效力。综上，被告出具的《解除合同通知函》无效，双方应继续履行合同。诉讼请求：一、请求确认被告于2018年1月26日向原告发出的《解除租赁合同通知书》为无效。二、判令被告继续履行威县大都汇项目汇金广场北区28＃商业楼《租赁合同》。三、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）河北隆通房地产开发有限公司辩称，一、原告混淆计租日期和交租日期，租金交纳违约，应承担违约责任。二、原告以不成立的理由屡次拖延进场，计租日期不应延后，也不应成为原告延付租金的依据。三、合同约定的交房进场日期后，原告即将一层转租给了鑫星洲国际影城进场并顺利开业至今，随后又将二层转租给了上高游戏动漫城进场顺利开业至今，这说明我公司出租的房产符合交付条件，原告早就接受了承租房产，我公司不违约。另外，即使退一步讲，原告早就接受使用了转租部分的房产，却至今没有交纳已经转租部分的应交租金，亦属违约。四、合同目的即是通过原告租赁房产引进商业业态从而带动繁荣周边商业市场，为此租赁合同约定的租金数额畸低，且合同第1.5条明确约定了超市进驻品牌为上海联华，但原告至今没有提供任何引进超市的手续，合同签订时提供的营业执照不具备超市经营范围，且现原告已不是营业执照公司的股东，更没有进场装修开业，因此原告已无履行引进约定的上海联华超市的能力，造成租赁合同约定的目的不能实现，租赁合同也无法履行。五、合同第1.5条约定租赁场地为商业用途，出租给原告作为经营综合大卖场使用，还明确约定了具体经营范围，第11.6条约定原告须按照租赁场地用途办理工商和税务登记手续，第6.1条约定转租比例不超过70%。但是，原告现在已转租进场经营商户的经营均不是商业用途，原告至今没有办理约定的工商税务登记手续，没有自营商业项目，现转租比例即达到了近50%，约定原告经营综合大卖场的合同目的已不能实现，合同亦应予解除。六、因原告违约，合同目的不能实现，给我公司造成重大损失，我公司为减少损失，及时止损，在原告迟迟不交租也不进场的情况下，不得不与原告解除了合同，解除合理合法，有理有据。我公司在与原告解除租赁合同后，租赁合同的房产现已出租给了第三方，第三方已进场装修。如继续履行本合同势必造成其他更大的损失，损害第三方利益，凡不符合合同的经济和社会价值，故合同亦无法继续履行。七、合同约定的违约责任过高，不宜作为裁判依据。综上所述，解除本案租赁合同符合事实和法律规定，租赁合同不应再继续履行，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告（本诉被告）河北隆通房地产开发有限公司反诉称，2015年11月9日，我公司与反诉被告就威县大都汇项目汇金广场北区28＃商业楼租赁事宜签订了书面《租赁合同》，被反诉人租赁了28＃商业楼，约定2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金80000元及支付时限和违约责任，但反诉被告没有按约定给付租金，并存在其他违约行为，给我公司造成了损失，应依法依约承担违约责任。因反诉被告履行租赁合同违约，多次协商未果，无奈之下我公司与反诉被告解除了《租赁合同》并通知了反诉被告。反诉被告不但没有认识到错误，反而提起本诉，我公司为维护合法权益，提起反诉，请求判决：一、解除2015年11月9日双方签订了威县大都汇项目汇金广场28＃商业楼《租赁合同》，由被反诉人返还租赁物。二、被反诉人给付租金52,366元及房屋占用费（自2018年1月27日起按系紧日849.3元计算至实际返还租赁物之日止）。三、被反诉人给付违约金20,000元。四、本案本诉及反诉费用以及其他费用均由被反诉人承担。反诉被告（本诉原告）胡刚辩称，一、反诉原告的合同解除权缺乏事实依据、合同约定与法律基础，反诉被告在合同履行过程中，不存在任何违约行为；二、反诉原告请求的租金52,366元和房屋占有使用费849.3元每日，缺乏计算依据，我方认为根据房屋交付确认书、交付日期为2017年7月8日，根据合同约定承租人，享有3个月的物业改造期与3个月的经营培育期共计6个月免租期限，租赁合同原约定房屋交付日期为2016年5月31日，现被告实际交付期为2017年7月8日，延期交付403天。根据合同10.4条约定，逾期一天甲方给乙方一天的免租期补偿，综上计算，原告房屋的计租起始日为2019年2月15日，原告已支付第一年的租金，因此原告对于房屋的占有使用权利，暂时截止为2020年2月14日。三、原告未存在任何违约行为，不认可反诉原告的违约金请求；四、反诉原告的诉求缺乏法律事实也没有法律依据由此产生的诉讼费由反诉原告自行承担。经审理查明，2015年11月9日，原告（反诉被告）胡刚（乙方）与被告河北隆通房地产开发有限公司（甲方）签订《租赁合同》一份，合同约定主要内容：甲方将其自有的坐落于威县大都汇项目汇金广场北区28＃商业楼出租给乙方，该场地为三层楼，包括负一层、一层、二层，建筑面积7,700平方米；租赁用途为综合大卖场，经营范围包括品牌超市、美食广场、品牌餐饮、服装鞋帽百货、品牌折扣店中店、儿童游乐、婴乐儿教育及附属产品销售等，超市进驻品牌为上海联华；租赁期限为12年，自计租起始日开始计算；物业改造期：自租赁场地符合〈租赁场地交付条件〉且通过消防部门主体（一次）消防验收，并向乙方交付租赁场地、提供书面一次消防相关合格证明文件之日起，甲方给予乙方3个月物业改造期，从物业改造期满之次日起，甲方给予乙方3个月经营培育期；在物业改造期、经营培育期内，乙方无需支付租赁费用；计算起始日为经营培育期届满之次日；乙方在合同签订之日起3个工作日内向甲方缴纳租赁费用50,000元，作为其履行本合同的保证金，履约保证金可冲抵乙方应付的第二年租赁费用，直至全部冲抵完毕为止；租赁费用：第一年、第二年为80,000元，第三年为120,000元，第四年为140,000元，等；租赁费支付方式：乙方应于交付保证金后7个工作日内将首期租赁费用交付给甲方，乙方应于前一期租赁费用期满前15日内将下一期租赁费用支付给甲方；租赁年度，系指自计租日起，向后推算，满12个月为一个计算年度；租赁场地交付：甲方应于2016年5月31日前，将符合本合同及附件约定的租赁场地交付乙方；在租赁期限内，甲方同意乙方将租赁场地部分对外转租，但除公共面积外转租比例不得超过70％；甲方保证按双方约定的《租赁场地交付条件》按时交付租赁场地，若甲方逾期交房的，从逾期之日起租赁期限、物业改造期、经营培育期、计租起始日均相应顺延。逾期超过30天的，每逾期一天甲方还另给予乙方一天的免租期补偿。逾期90日不能交房的，乙方可要求甲方承担逾期交房的违约责任；合同双方应严格履行本合同所约定的义务，任何一方不履行或者不完全履行本合同所约定的条款，则视为违约，经守约方书目面催告后，违约方的违约行为未及时改正或补救的（任何一方应在收到另一方的书面通知后七个工作日内对违约行为进行改正或补救，从第八个工作日起视为违约），违约方应向守约方支付违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的损失。如超过90日违约方的违约行为未改正或补救的，守约方有权选择解除本合同，并要求违约方赔偿全部经济损失；违约金计算标准为：能确定逾期违约金额的，每逾期一天，按逾期的违约金额万分之五计算；不能确定逾期违约金额的，每逾期一日，按月租金的万分之五计算；一方违约行为未改正或补救造成本合同变更或无法履行的，违约方应向守约方支付相当于违约时三个月租赁费用的违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方遭受的损失，同时守约方有权选择解除本合同。《租赁合同》签订后，原告（反诉被告）胡刚于2015年11月9日向被告（反诉原告）河北隆通房地产开发有限公司支付保证金50,000元，于2015年11月18日支付预收租金80,000元。原告（反诉被告）胡刚与被告（反诉原告）签订租赁合同后，原告胡刚一方在验收与交付租赁标的物的过程中，发现了租赁标物存在一些问题，不符合完整交付的条件，双方多次通过现场勘验和往来函件进行了交流沟通，经过整改，双方于2017年7月10日签署了房屋验收交接确认书。后原告（反诉被告）一直未按照约定进驻品牌超市。2018年1月26日被告（反诉原告）书面通知原告（反诉被告）解除合同。以上案件事实，有原告（反诉被告）和被告（反诉原告）举证并经双方质证的证据予以证实，证据材料存卷。本院认为，原告（反诉被告）胡刚与被告（反诉原告）河北隆通房地产开发有限公司签订的租赁合同，是在充分协商的基础上，共同、真实的意思表示，该租赁合同是有效的合同，双方均应按照合同的约定履行各自的合同约定义务。本案中，被告（反诉原告）河北隆通房地产开发有限公司未在约定的2016年5月31日前将租赁标的物完整交付于原告（反诉被告）胡刚，已构成违约；原告（反诉被告）胡刚在2017年7月10日整体接收租赁标的后，未能按照租赁合同约定的用途履行引进上海联华品牌超市等主要合同义务，也构成违约，该租赁合同目的已不能实现。被告（反诉原告）河北隆通房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，本院判决如下：一、被告（反诉原告）河北隆通房地产开发有限公司于2018年1月26日向原告（反诉被告）胡刚发出的《解除租赁合同通知》有效；二、原告（反诉被告）胡刚向被告（反诉原告）河北隆通房地产开发有限公司返还威县大都汇项目汇金广场28＃商业楼；三、驳回原告（反诉被告）胡刚的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）河北隆通房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费805元,均减半收取计452.5元，均由原告（反诉被告）胡刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员  侯群增二〇一八年七月十五日书记员  王亚兵