山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁02民终8003号上诉人（原审原告）：宁威海。委托诉讼代理人：黄纯勇，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李椒贤，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王国花。委托诉讼代理人：周冠栋，山东正航律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖南君，山东正航律师事务所律师。上诉人宁威海与被上诉人王国花房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2017）鲁0203民初1879号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宁威海上诉请求：1.请求撤销青岛市市北区人民法院（2017）鲁0203民初1879号民事判决书，发回重审或依法改判。2.本案的一、二审诉讼费用由上诉人承担。事实和理由：上诉人承租涉案房屋合法有效，承租权及优先受让权依法应受保护，被上诉人不具有涉���房屋购买人主体资格，其与青岛市盐务局签订的买卖合同因违法而无效，其以非法手段获取房产证后欺诈并强迫上诉人签订的腾房协议应予撤销。一审法院认定事实错误、适用法律错误，依法应予撤销。一、上诉人承租涉案房屋合法有效，承租权及优先购买权应受法律保护。关于涉案房屋承租事宜是经房屋实际所有人青岛佩斯英语培训中心同意、青岛市北区开平路房管所批准、并向开平路派出所备案，也与小区物业青岛新天物业发展公司签订入住协议及承租证明、并按时交纳租金，一直居住至今，对此，青岛市盐务局及被上诉人王国花没有提出过任何异议。即上诉人拥有涉案房屋承租主体资格，且办理了相关租赁手续，上诉人对涉案房屋承租权合法有效，依法应受保护。根据《青岛市城市公有房产管理暂行办法》第十五条“公民有优先购买所承租的住宅的权利”及《青岛市公有住房出售暂行办法》第五条第三款“有租赁关系的公有住房，只售给已建立租赁关系的承租人或与其有直系亲属关系的同住人”，上诉认同时拥有涉案房屋优先购买权。二、被上诉人不具有涉案房屋购房人主体资格，其购买合同无效。从1998年房屋置换后，被上诉人王国花自此对涉案房屋水清沟A区9号楼2单元302户不再享有任何权利，包括处分权、承租权及根据《青岛市公有住房出售暂行方法》第五条第三款的优先受让权。根据《青岛市公有住房出售暂行方法》第十三条“个人按标准或成本价购买公有住房，每个家庭只限一次”由此被上诉人王国花再次以成本价购买涉案公房属违法，所签购房合同为无效合同。综上，被上诉人因不具有涉案房屋承租人身份而不具有优先受让权，��时，因其已购一套公房，不再具有购买公房的主体资格。即，被上诉人与青岛市盐务局签订的房屋买卖合同因违法而应认定无效，该房产证应予撤销。三、被上诉人以非法手段获得涉案房屋产权证后，欺诈、胁迫不知情上诉人腾让并签订《腾让房屋协议》，属于法律可撤销合同范围，上诉人申请撤销该协议于法有据。综上，上诉人为涉案公房合法承租人，依法拥有优先购买权，被上诉人因不具有公房购买人主体资格，其购房行为违法而无效，由此胁迫上诉人腾房行为违法，双方签订腾房协议及租赁合同应予撤销，一审认定事实及适用法律错误，请求二审法院在查清事实的基础上依法改判，以维护法律的公平公正。被上诉人王国花答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法驳回上诉，维持原判。宁威海向一审法院起诉请求：1、请求依法撤销宁威海、王国花双方于2016年12月15日签订的《协议书》；2、本案诉讼费由王国花承担。一审法院认定事实：位于青岛市台西纬五路x号x户房屋原系王国花的丈夫王希军承租的公房，王国花与王希军离婚后，该公有房屋的承租人变更为王国花。又因青岛市台西纬五路x号x户房屋系团结户，因此王国花所在单位青岛晶山宾馆又将其主管部门青岛市盐务局的自管公房即原水清沟x区x号楼x单元x户（现门牌号为：四方区乐安支路x号x单元x户）房屋由王国花承租。后王国花以上述两处房屋与案外人吴涛承租的青岛市教育局直管公房即青岛市延安三路x号x单元x户房屋予以置换。置换后，青岛市延安三路x号x单元x户房屋的公房承租人变更为王国花，该房屋已由被王国花购买。2014年7月11日，青岛市盐务局与王国花就青岛市四方区乐安支路x号x单元x户（即原水清沟x区x号楼x单元x户）房屋签订青岛市公有住房买卖合同书，由王国花以12923元的价格购买。2016年4月，王国花取得了该房屋的产权证。2016年12月15日，宁威海作为甲方与王国花作为乙方签订协议书，协议主要约定：甲乙双方在换房后，在应甲方要求过户的情况下乙方办理出房产证后要求甲方过户时，甲方因过户费过高，自愿放弃过户并协商一致的基础上就甲方居住的该房屋腾让给乙方一事达成如下腾让协议：一、腾让的房屋坐落在青岛市四方区乐安支路x号x单元x户；二、双方商定该房屋腾让价格150000元乙方一次性付清；……，由于甲方不能及时腾让房屋自签订之日起至2017年6月30日止，以租赁的形式承租该房屋。到期不能清腾房屋必须提前2日通知乙方，在乙方同意的前提下���新签订租赁合同。同日，宁威海、王国花就涉案房屋签订房屋租赁合同，约定由宁威海承租王国花涉案房屋，租赁期限自合同签订之日起至2017年6月30日止；租金共计5000元；合同签订时，乙方应向甲方交付房屋押金1000元，合同终止时，房屋设施完好，所有费用清缴完毕，甲方退还房屋押金给乙方。上述协议签订后，王国花在扣除了宁威海应缴纳的租金5000元和押金1000元后，向宁威海支付了144000元的款项，宁威海向王国花出具了收到腾房款150000元的收条。庭审中，宁威海称其自1999年开始在涉案房屋内承租居住。与王国花之间签订的协议书是王国花持涉案房屋产权证胁迫其签订的，因此要求撤销双方之间签订的协议书。王国花对于宁威海何时居住涉案房屋不清楚，认可涉案房屋在购买前由宁威海居住。对于双方签订的协议书认为是双方的真实意思表示，不存在胁迫的��实，应为有效协议。上述事实，有宁威海、王国花陈述笔录及双方各自提交的证据在案为凭，所有证据均已经庭审质证。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十九条的规定，胁迫行为是指“以给公民及其亲友的生命健康、荣誉、名誉、财产等造成损害，或者以给法人的荣誉、名誉、财产等造成损失为要挟，迫使对方作出违背真实的意思表示的”。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，宁威海称王国花持房屋产权证胁迫其签字，王国花对此不予认可，宁威海既未提交有效证据证明其受到了胁迫，也无证据证明存在其他可撤销合同的情形，因此对于宁威海要求撤销双方于2016年12月15日签订的协议书的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉��解释》第九十条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第六十九条的规定，一审判决：驳回宁威海的诉讼请求。案件受理费500元，由宁威海承担。二审中,上诉人宁威海提交其与被上诉人王国花于2016年12月20日的电话录音,欲以此证明王国花威胁宁威海的事实。被上诉人王国花对此证据不予认可，主张：1、该证据不是新证据；2、该证据存放于对方手机的QQ收藏夹里，不属于录音的原始文件，录音自始至终未体现双方的身份，真实性不予认可；3、从内容来说，是双方约定互相不找姓孙的，与本案无关。体现不出存在威胁、恐吓的内容；4、对方主张此通话时间为2016年12月20日，而本案争议的协议签订于2016年12月15日，不能证明对方的主张。本院经审查认为，上诉人提交的该通话录音，其���张的通话时间在签约之后，通话内容也体现不出被上诉人胁迫其签约的事实，本院对该证据不予采信。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。上诉人宁威海作为完全民事行为能力人，于2016年12月15日与已取得涉案房屋产权证的被上诉人王国花签订房屋腾让协议书，且按协议书的约定收取了王国花支付的相关腾房款，之后其再请求人民法院撤销该协议书，应就其主张��该协议书系受王国花欺诈、胁迫所签的事实承担举证责任，但其未提交充分有效证据证明该事实，应承担举证不能的不利后果，至于其提出的其具有涉案房屋的承租权与优先购买权、被上诉人不具有涉案房屋购买资格等其他上诉理由，与其本案中要求撤销腾房协议的诉讼请求无关，本院在本案中均不予采信。综上，上诉人宁威海的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人宁威海负担。本判决为终审判决。审判长 王 楷审判员 龙 骞审判员 马 喆二〇一八年七月三十一日书记员 庞连捷书记员 孔 怡