江苏省徐州市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2017）苏03行初145号 原告翟继承,男,1972年1月28日出生,汉族，住徐州市泉山区。 委托代理人张元江，北京市尚和律师事务所律师。 被告徐州市泉山区人民政府,住所地：徐州市泉山区解放南路延长段**。 法定代表人李勇，区长。 出庭应诉负责人姜明，副区长。 委托代理人崔平，区政府法制办工作人员。 委托代理人葛倩文，区政府法制办工作人员。 原告翟继承诉被告徐州市泉山区人民政府（以下简称泉山区政府）房屋征收补偿决定一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法组成合议庭。本院于法定期限内向被告送达了起诉状副本等诉讼文书，并于2017年9月13日公开开庭审理了本案。原告翟继承及委托代理人张元江，被告泉山区政府的出庭应诉负责人姜明及委托代理人崔平、葛倩文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2016年11月7日，泉山区政府作出泉房征补字（2016）第183号房屋征收补偿决定书，决定对登记产权人翟广义名下的坐落于孟庄村的征收编号4-118的房屋及其附属物实施征收，实行产权调换。 原告翟继承诉称，2016年8月4日，被告作出了徐泉征决字（2016）第5号房屋征收决定并公告，决定对徐州市泉山区金山东路南侧泰山孟庄城中村改造项目规划范围内的国有土地上房屋实施征收，原告的房屋被纳入了征收范围，原告的房屋建筑面积共计391.22平方米，其中经营用房面积约141平方米，被告只认定合法建筑面积为233.52平方米，其他面积未予补偿安置。经评估，原告的房屋单价为5030元/平方米，因双方未能在征收签约期限内达成补偿协议，被告于2016年11月7日作出泉房征补字（2016）第183号房屋征收补偿决定，决定对原告的房屋实行产权调换。总之，被告征收土地行为违法，侵犯了原告的合法权益。 原告向本院提供的证据有：证据1、房屋征收补偿决定书—泉房征补字【2016】第183号《房屋征收补偿决定书》（复印件）、分家协议（原件），证明被诉行政行为存在且涉案房屋已经由家庭成员一致同意分配给原告；证据2、金山东路南泰山孟庄城中村改造项目摸底调查统计公示表（复印件），证明翟继承房屋的总面积是391.22平方米；证据3、泰山孟庄片区改造项目附图（复印件），证明原告的房屋不在征收范围内；证据4、苏政地【2015】1018号《江苏省人民政府关于徐州市2015年度第7批次城市建设用地的批复》，证明涉案土地是集体土地；证据5、国土资函【2006】532号《关于徐州市城市建设农用地转用和土地征收的批复》，证明征收土地批文早已超过两年，应自动失效；证据6、徐永芬的房屋征收补偿协议书（复印件），证明被征收房屋的土地性质是集体土地；证据7、网上下载的涉案地块的交易情况（打印件），证明2017年2月28日17时28分，涉案土地当中有63151.2平方米的交易价格是92342万元，即每平方米的土地是11100元，根据《征补条例》不允许牟利的规定，涉案房屋的补偿价格最少应在10000元每平方米；证据8、孟浩在绿地开发的理想城购房发票一张（打印件），证明该区域房屋单价为8019元每平方米；证据9、网上下载的涉案房屋附近小区二手房屋的价格信息，证明涉案房屋评估价格过低，违背了市场规律，应按照城市房屋价格进行评估，且其他物品的评估价格在评估报告中没有显示，即项目不明确；证据10，漏评清单，证明补偿决定的内容错误；证据11、被征收房屋现状测绘调查表，证明原告房屋的实际面积；证据12、个体户营业执照、门前新三包自我管理承诺书、房屋租赁合同三份（原件），证明涉案房屋系营业用房，一共有三个门面；证据13、原告自己制作的自我记录一份，证明2008年至今，该房屋经营过程以及租赁的情况。 被告泉山区政府辩称，一、根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）第四条之规定，市、县人民政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作。因此被告具备在本行政辖区内作出房屋征收决定与补偿决定的法定职责。金山东路南侧泰山孟庄城中村改造项目是2016年城建重点工程，列入徐州市2016年度征迁计划，符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，符合社会公共利益要求。被告已经对征收补偿方案依法进行公示，征求意见，该方案经过社会稳定风险评估，征收补偿费用亦足额到位，在前期手续齐备的情况下，被告依法作出房屋征收决定并依法公告符合法律规定。二、征收补偿决定内容适当，程序合法。根据征收决定，被告向原告作了大量、细致的释明及政策宣传工作，原告仍未在规定的签约期限内与被告达成征收补偿协议，被告依法委托经过依法选定的评估机构，依照相关规范对原告的房屋进行了评估并将评估结果送达原告，在规定期限内原告未对评估报告提出异议，也没有要求复核评估和专家鉴定。被告为被征收人提出了货币补偿和产权调换两种补偿方式，充分保障了原告的知情权、选择权等各项权利，但原告未在法定期限内作出选择。为了保障项目的顺利进行，维护社会公共利益，维护原告的合法权益，被告作出了泉房征补字（2016）第141号房屋征收补偿决定书，并依法送达给原告。因此，涉案房屋征收补偿决定合法、合理、完整、可行，送达、公示、公告等程序齐备，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院590号令）的规定。综上，被告作出的征收补偿决定符合相法律规定，主体适格，程序合法，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告泉山区政府在法定期限内向本院提供的证据依据有：证据1、评估公司报名通知（打印件）；证据2、适格评估公司公告及公示照片（打印件）；证据3、关于协商确定评估公司的公告（原件）及公示照片（打印件）；证据4、确定抽签人的公示（原件）；证据5、抽取评估公司的现场照片（打印件）；证据6、确定评估公司公告（原件）及公示照片（打印件）；证据7、公证书（原件）；证据8、征收评估委托合同三份（原件），证据1-8证明涉案项目评估机构的选定程序符合法律规定；证据9、《徐州金山东路南侧泰山孟庄城中村改造项目住宅房屋征收估价报告》（原件），证明涉案项目抽取样板房进行了评估，为确定被征收房屋价值的补偿提供依据；证据10、致委托方函（样本房、样本房附属物补偿费、样本房搬迁费）（原件）及公示照片（打印件），证明涉案项目样本房基准价格、附属物基准价格、搬迁费的确定符合法律规定；证据11、致估价委托人函（原件）公示照片（打印件），证明涉案项目用于产权调换房屋的基准价格、重置成新价格的确定符合法律规定；证据12、签约率说明（原件），证明征收范围内绝大多数被征收人已签订征收补偿协议，征补方案得到绝大多数人的认可，具有合理性和可执行性；证据13、房产权证及家庭信息调查表（原件）；证据14、测绘调查表（原件）；证据15、居民建房用地许可证（原件）；证据16、摸底调查统计公示表（原件）；证据17、被征收房屋坐落图（原件），证据11-17证明对被征收人房屋进行调查、登记、公示的情况；证据18、被征收房屋评估通知、附属物评估通知、房屋征收补偿告知书、提交产权证明材料的通知（原件）；证据19、以上材料的送达回证（原件）及送达视频截图照片（打印件），证据18-19证明征收实施单位向被征收人发出了房屋及附属物评估通知，告知评估时间，请被征收人配合进行评估，符合正当程序，充分保障被征收人的合法权益，且证明房屋征收部门为被征收人提供了产权调换和货币补偿两种方式供其进行选择，符合法律规定；证据20、入户评估视频截图照片（打印件）；证据21、初步评估结果（原件）及公示照片（打印件）；证据22、住宅房屋征收估价报告（原件）；证据23、住宅房屋征收估价送达证（原件）及送达视频截图照片（打印件）；证据20-23证明评估机构依法对被征收房屋进行了评估，并将分户初评结果予以公示，评估报告作出后依法向被征收人进行了送达；证据24、情况说明（原件）；证据25、谈话笔录三份（原件），证据24-25证明评估报告送达后10日内原告未提出异议，未申请复核及专家鉴定，经征收人员多次做原告工作，原告仍不能与征收人达成补偿协议；证据26、房屋征收补偿决定书（原件）；证据27、房屋征收补偿决定书送达证（原件）及送达视频截图照片（打印件）；证据28、征收补偿决定书公告照片（打印件）；证据26-28证明被告依法作出涉案房屋征收补偿决定书，并依法送达给原告且在征收范围内予以公告，充分保障了原告的知情权和监督权。 各方当事人在庭审中对对方提供的证据进行了质证，被告泉山区政府对原告所举证据认为，对证据1中征收补偿决定的真实性无异议，对分家协议的真实性无法确认。但认可原告是房屋所有权人的继承人；对证据2的真实性无异议，但不能证明原告的观点；证据3的附图显示的只是本次征收的一部分，原告的房屋在本次征收范围内；对证据4-6的真实性无法确认，涉案土地性质在征收决定的案件中已经提交证据证明；对证据7-9的真实性不认可，被征收房屋与同区域的商品房在建筑结构等方面差异较大，不具有可比性，且价格时点不一致，不能证明原告的主张。证据10是原告自行制作，真实性不认可。对证据11的真实性认可；对证据12中营业执照、承诺书都不是原告的名字，从租赁协议也可以看出原告是将房屋租给他人使用，不能证明原告的观点；对证据13是原告自行制作，真实性无法确认，且是关于出租房屋的记录，不是原告从事经营性活动的证据。原告对被告泉山区政府所举证据认为，对证据1的真实性无法确认，但内容是违法的；证据2的公告没有依据，且该公告只公布了评估公司的名单，没有说明目的；证据3的公告没有依据，且在作出征收决定之前，并未合法送达；另外公告张贴的位置不清楚；证据4是在征收决定作出前，没有依据且程序违法；证据5不能体现抽取评估公司的行为和过程；证据6的质证意见同以上质证意见；证据7是违法的，公证人员应两名以上并附公证员证书并签名，公证书的内容和法律依据均不完整；证据8不符合法定程序，理由同上；证据9只是一份叙述性报告，而不是技术性资料，且只是针对一家样板房进行评估，不是对所有房屋进行评估，严重失实；证据10、11没有异议，以评估报告为准；证据12不能证明被诉行为的合法性；对证据13、14、15没有异议，但原告房屋应按照全部实际面积来计算；对证据16的真实性无异议；对证据17的真实性无异议，但与原告提交的证据相矛盾，原告的房屋不在拆迁范围内；对证据18、19的真实性不认可，原告没有收到相关材料也未在送达回证上签字，备考表中记载的内容不真实；证据20不能证明进行了入户评估；证据21看不清楚，且评估的主体不合法，该评估仅针对原告个人而不是所有评估结果，原告对其原因表示怀疑；证据22是虚假的，且与之前提交的对样板房的评估存在矛盾，对涉案房屋没有进行过评估；证据23的意见同以上关于送达回证的意见；证据24是违法的；证据25是违法的，都是被告自行制作，没有找原告谈过话；证据26系被诉行政行为，不应作为证据；对证据27要求出示原始载体；证据28看不出公示的位置，要求出示原始载体。 经本院庭审质证认证，对各方当事人提供的证据作如下认定：原告提供的证据1、2具有真实性，能够作为本案的事实依据，关于分家协议已向征收补偿决定确定的被征收人一一确认，对分家协议的真实性予以确认；证据3只是涉案项目的一部分，不能证明原告的观点；证据4、5的真实性予以认可，关于涉案土地的性质已在征收决定案件中予以确认；证据6为复印件，真实性无法确认；证据7-9与本案没有关联性；证据10系原告自行制作，且被告不予认可，真实性无法确认。证据11与被告提交的一致，具有真实性；证据12、13不能证明原告的观点。被告提交的证据12与本案无关联性，其他证据能够反映本案被诉补偿决定作出过程中的相应事实。 本院经审理查明，2015年10月30日，泉山区政府作出房屋调查公告，与摸底调查结果均在征收范围内进行了张贴。2016年3月11日，江苏苏北土地房地产评估咨询有限公司受泉山区征收办的委托，对征收范围内的住宅房屋选取四处房屋作为样本，分别对样本房、样本房附属物补偿费、搬迁费进行了评估，评估时点为2016年3月5日。2016年6月30日，泉山区政府公布了具有房地产评估资质的评估公司名单及选定评估公司的公告并张贴于社区公示栏等处，告知被征收人在5个工作日内将协商的结果书面告知泉山区房屋征收办，如协商不成，协商选定抽签人进行抽签选定评估机构及抽签的时间、、地点经泉山区泰山街道办事处泰山社区及侯山沃社区居委会推荐，确定金山东路南侧泰山、孟庄城中村改造项目范围内被征收人中的张继环、魏明、刘永堂担任该项目抽取评估机构活动现场的抽签人，并于2016年7月8日由泉山区房屋征收办公室进行公示。2016年7月11日，在该项目动迁指挥部（泰山项目指挥部）进行了现场抽签，确定江苏同方土地房地产评估有限公司徐州分公司、徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司、徐州市新鑫房地产土地评估有限公司三家公司为本项目的评估机构，泉山公证处对抽签过程进行了公证。同日，泉山区房屋征收办对涉案项目房屋征收评估公司的选定结果进行了公告。2016年8月4日，泉山区人民政府作出了徐泉征字【2016】第5号公告，决定对金山东路南侧泰山孟庄城中村改造项目范围内的房屋实施征收，征收期限自2016年8月4日起至2016年9月2日止。翟广义（原告的父亲）的房屋在此次征收范围内。同日，泉山区征收办与选定的三家评估公司签订了征收评估委托合同。2016年8月4日，上述选定的评估公司共同对涉案项目范围内的住宅房屋标准样本房作出了征收估价报告，评估时点为“2016年8月4日”。同日将征收估价报告公示于社区公示栏。2016年10月12日，征收部门及实施单位针对被征收人作出《被征收房屋评估通知》、《提交产权证明材料的通知》、《房屋征收补偿告知书》、《附属物评估通知》，并向翟继选、翟继承、翟继明、翟继春、翟继庭、翟继梅、王朝美送达，在送达回证备考一栏均载明“拒绝签字”。被征收人在通知确定的时间未按时配合评估机构入户查勘也未另行约定入户评估时间，评估机构遂以样本房的基准价格于2016年10月8日作出初步评估结果并公示。2016年10月20日，徐州同方土地房地产评估有限公司徐州分公司对涉案房屋作出《房屋征收估价报告》，评估时点为“2016年8月4日”。2016年10月23日，征收实施单位的工作人员、社区人员向翟继选、翟继承、翟继明、翟继春、翟继庭、翟继梅、王朝美送达了估价报告，均拒绝签字。被征收人在估价报告送达后十日内未对该评估结果提出异议和申请复核评估。因被征收人在房屋征收决定规定的征收期限内未能与征收部门达成补偿协议，泉山区政府于2016年11月7日作出泉房征补字【2016】第183号《房屋征收补偿决定书》。2016年12月27日，征收部门工作人员向被征收人送达补偿决定，均拒绝签字。 另查明，翟广义在本次征收决定前已死亡户籍注销。2016年3月22日，翟广义的法定继承人王朝美、翟继选、翟继明、翟继春、翟继梅、翟继庭、翟继承签订分家协议书，王朝美、翟继选、翟继明、翟继春、翟继梅、翟继庭自愿放弃位于泰山街道××××号房屋继承权，均同意将该房屋由翟继承一人继承所有。 再查明，2017年10月10日，徐州中院作出（2016）苏03行初643号行政判决书，认为徐泉征字【2016】第5号《房屋征收决定》符合法律规定，判决驳回佟爱国等7人的诉讼请求。佟爱国等6人不服，向江苏省高级人民法院提起上诉。江苏省高级人民法院于2018年5月23日作出（2017）苏行终1750号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，一、根据《中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。”据此，被告泉山区政府具有对本行政区域内的房屋进行征收与补偿的法定职责。 二、关于涉案被征收房屋评估报告的合法性问题。 （一）关于房屋征收评估机构选定的合法性。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商确定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第五条规定，同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。本案中，被告泉山区政府公布具有相应资质的房地产价格评估机构名单时，要求被征收人协商选定评估机构，并告知被征收人，如果在规定期限内不能协商选定，将采取推荐抽签人进行抽签的方式确定评估机构。泉山区政府在公告协商选定评估机构届满之日，在被征收人未能协商选定评估机构的情况下，组织项目征收范围内的社区居委会推荐的被征收人参与抽签确定评估机构，并委托公证处进行公证，程序公证、合法。鉴于征收范围大，泉山区政府就涉案征收项目房屋征收评估选定三家评估机构，符合《国有土地上房屋征收评估办法》及《江苏省贯彻实施若干问题的规定。 （二）关于涉案房屋估价评估报告是否合法的问题。涉案房屋评估机构及作出涉案估价报告的估价师具备相应资质。该评估机构根据房屋征收部门提供的资料，在被征收人不予配合估价师入户查勘且未提供被征收房屋价值评估所必需的情况和资料的情况下，对涉案房屋的外部状况和区位状况进行了实地查勘，在估价技术报告中详细说明了评估结论形成的过程和依据，估价行为符合《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定。涉案房屋评估结论形成后，征收实施单位依法进行公示，且将估价报告依法向原告送达，原告在法定期限内未提出异议。泉山区政府依据涉案房屋估价报告作出房屋征收补偿决定正确。 三、关于《房屋补偿决定》合法性 （一）关于《房屋补偿决定》中对原告被征收房屋用途、面积的认定是否正确。根据庭审查明的事实，涉案被征收房屋为家庭在宅基地上自建，且无房屋相关权属证明，在征收前的调查及动迁过程中，原告未提供证据证明其房屋属于《江苏省贯彻实施若干问题的规定》第十四条第一款及第十五条第二款规定的情形，庭审中原告翟继承提交的个体户营业执照、门前新三包自我管理承诺书、房屋租赁合同及自我记录不符合上述规定要求的情形。因此，泉山区政府对涉案房屋按照住宅予以评估补偿并无不当。根据被告提交的徐州市国土资源局泉山分局出具的土地信息调查表，翟广义宅基地的批准用地面积为166.8㎡，泉山区政府以涉案房屋实际使用宅基地面积为基数，按1.4容积率计算并认定被征收房屋的合法建筑面积，并无不当。 （二）关于补偿范围和价值的确定是否准确、合法。被告在作出补偿决定前通知被征收人对安置补偿方式进行选择，被征收人在规定期限内未就补偿方式作出选择，被告最终确定以产权调换的方式对被征收人进行补偿更有利于维护被征收人的合法权益。涉案房屋补偿决定对房屋价值、过渡费、搬家费、误工费、附属物补偿等均进行了具体计算。关于房屋的评估单价，评估机构在征收范围内的住宅房屋进行了实地查勘、并选取征收编号为2-190的住宅房屋为该项目范围内的住宅房屋标准样本房，经过评估确定评估单价为5030元/㎡。征收过程中，被告通知被征收人对其房屋进行实地勘察、入户评估，但被征收人不予配合。评估师无法进入估价对象内部进行实地勘察，仅对估价对象的外部状况和区位状况进行了实地查勘，因估价对象与样本房结构、区位等影响房地产价格的因素基本一致，因此选用的估价方法与样本房一致，最终做出评估单价为5030元/㎡的评估结论。且97％的被征收人均以此价格与征收人签订征收补偿协议，因此被告以5030元/㎡作为涉案房屋的评估单价对被征收人进行补偿，并未损害被征收人的利益。《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定，被征收房屋内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。因此，泉山区政府根据涉案房屋估价报告，确定涉案被征收房屋的价值及室内装饰装修及附属物的价值正确。但鉴于被征收人不配合，评估人员未入户对室内装饰装修及附属物进行评估，被征收人如认为低于实际价值，可以申请评估，泉山区政府应在原告搬迁后，组织清点丈量，委托有资质评估机构进行评估，根据评估结果予以补差。原告被征收房屋室内装饰装修损失能够得到保障。根据涉案被征收房屋合法面积、区位及环境等因素，结合徐州市搬家费用、房屋租赁实际市场价格，搬家费按合法建筑面积每平方米10元计算，过渡费按合法建筑面积8元每月、每平方米计算是合理的，不损害原告的合法权益。 （三）关于安置房价值确定是否合法、合理的问题。被诉补偿决定确定对被征收人产权置换的安置地点为就地F地块的定销房安置房，定销房的价格是由物价部门、定销房管理部门、评估机构等依据定销房所在区域同等类型普通商品房市场价格，安置房按优惠价格计算，符合《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条的规定。 （四）关于被诉房屋征收补偿决定程序的合法性。被告作出补偿决定后，依法向被征收人送达，并在房屋征收范围内予以公告，行政程序合法。 综上，泉山区政府具有作出183号《房屋补偿决定》的法定职权；根据对被征收房屋现状的调查，结合相关法律政策，对涉案被征收房屋合法面积、用途认定正确；根据涉案房屋估价报告认定原告被征收房屋价值，参照徐州市相关政策和规定，对原告搬迁费、过渡费予以确定，客观、合理。泉山区政府对被征收房屋内装饰装修等附属物价值的确定，有待原告搬迁时清点、评估确定是否补差外，对原告应补偿项目和数额确定均准确、合法。泉山区政府提供就近区域房屋予以安置，并按照徐州市人民政府核定的优惠价格予以安置，合法、合理，对安置房价值计算和互找差额计算无误。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下: 驳回原告翟继承的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告翟继承负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审 判 长  陈小兵 审 判 员  徐 冉 人民陪审员  徐觉慧 二〇一八年七月十日 书 记 员  王竞晗