浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)浙01民终983号 上诉人（原审原告）：方美玲，女,1968年10月14日出生,汉族,住浙江省杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：陈东科，浙江永鼎律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：杭州通盛房地产开发有限公司，住所地浙江省淳安县千岛湖镇翡翠岛龙翰苑**。 法定代表人：钟浩，系公司经理。 委托诉讼代理人：林宪，浙江励恒律师事务所律师。 上诉人方美玲因与上诉人杭州通盛房地产开发有限公司(以下简称通盛公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服淳安县人民法院（2017）浙0127民初1596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2009年9月1日，方美玲作为买受人与通盛公司签订《商品房买卖合同》一份，约定方美玲向通盛公司购买位于淳安县，建筑面积322.8平方米，总价款3191850元。约定方美玲在签订合同当日支付房屋总价款30%计961850元，余款223万元办理银行按揭。通盛公司应当在2010年3月30日前，将验收合格的商品房交付给方美玲，但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。除特殊情况下，出卖人未按合同固定的期限将房屋交付买受人使用，则按逾期时间支付相应违约金。逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交付房价款万分之一的违约金计算，合同继续履行。逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人未按合同约定的交付（出卖人书面通知）时间办理该商品房交付（领取该商品房钥匙）手续的，视为交付。 另查明，2008年5月8日，方美玲对涉案房产向通盛公司提出户型修改意见，12日通盛公司技术部通过了方美玲的修改方案，并最终进行了修改。但是双方对交房时间是否顺延未进行约定。 2017年2月6日，通盛公司工作人员短信联系方美玲，要求方美玲前来办理交房手续。方美玲于2月26日联系通盛公司工作人员，提出想去现场看房子。 另，2009年12月15日，翡翠岛二期二标别墅工程验收合格。方美玲已全额付清购房款。 现方美玲起诉至原审法院，请求判令：通盛公司立即交付千岛湖镇翡翠岛天盛苑18幢房屋给方美玲，并支付违约金1844889.3元给方美玲（暂计算至2017年2月28日，其余违约金计算至房屋实际交付之日）。 原审法院认为：方美玲、通盛公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。2008年5月8日，方美玲虽对案涉房屋户型提出修改，但是签订《商品房买卖合同》在此之后，双方在合同中约定的交房时间理应考虑了修改户型应延长的时间。通盛公司以此为由认为房屋交付时间应延迟无事实和法律依据，该院不予采信。因此，双方约定的交房时间应认定为2010年3月10日。 通盛公司在查看房屋之后认为房屋存在漏水、墙体脱落、玻璃破裂等质量问题，拒绝收房。但是根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，通盛公司所交付的商品房经验收合格即符合合同约定，而案涉商品房于2009年12月15日业经验收合格，即可认定通盛公司符合交房条件。如方美玲认为通盛公司应交付的房屋存在严重质量问题，使其合同目的落空，可拒绝收房。但方美玲所提交的证据及经该院现场查看认为，案涉房产确实存在漏水、墙体脱落等问题，但通盛公司对部分问题已经进行了整改，且案涉房屋因方美玲未收房已空置七年之久，存在这些瑕疵属可容忍范围，且这些瑕疵在方美玲收房后可向物业提出维修，方美玲并不因此导致其合同目的落空，故方美玲拒收案涉房产的理由并不正当。 在《商品房买卖合同》中双方约定通盛公司需以书面通知的形式告知方美玲收房，但通盛公司未能举证证明其已书面通知方美玲收房。因此其应承担逾期交房的违约责任。但是方美玲向通盛公司主张逾期交房违约金属于债权请求权，应受诉讼时效的限制。但因双方约定的违约金按日计付，每日所产生的违约金给付请求权分别受诉讼时效的限制。庭审中，方美玲认可其在2009（应为2010年）年3月10日已知晓其权利受侵害，而方美玲于2017年4月11日向该院起诉要求通盛公司承担逾期交房的违约责任，因此对于2015年4月12日前的违约金主张已超过诉讼时效，该院不予支持。2015年4月12日至实际履行之日的违约金按日万分之二计算。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、通盛公司于判决生效之日起十五日内向方美玲交付位于淳安县房屋。二、通盛公司于判决生效之日起十五日内向方美玲赔偿以3191850元为基准自2015年4月12日起至交付淳安县房屋之日止按日万分之二计算的逾期交房违约金（暂算至2017年2月28日为439198.56元）。三、驳回方美玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21404元，由方美玲负担16301元，通盛公司负担5103元。 宣判后，方美玲不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定案涉房屋合格，无合法根据。该房屋至今未经验收合格。一审过程中，通盛公司提交了房屋验收报告，但无论是竣工验收备案表还是建筑工程质量监督报告，均没有该商品房经验收合格的验收结论。而该房屋交付条件就是案涉房屋经验收合格。该房屋迟迟不能交付的原因就是未经验收合格。而且至今该房屋都没有经验收合格。一审判决认定合格无事实依据。二、案涉房屋的交付和违约金的赔偿不应受诉讼时效的限制和约束。一审判决混淆了债权和物权的概念，割裂了主体法律关系和附随合同义务的关系，导致判决错误。按合同约定条件交付房屋是房屋买卖合同的目的和核心，支付违约金只是合同的附随义务，本案应当根据基础法律关系判定是债权请求权还是物权请求权。显然，房屋的交付在民法上属于物权请求权的范畴，而物权请求权是不受诉讼时效的约束的。违约金不同于普通债权，它是违约责任的承担形式，并不是独立存在的债权。根据双方合同约定，有违约责任就要承担违约金。通盛公司至今未履行交付房屋的义务，自然违约，一审也予以认可。一审把违约金认为是独立于合同之债的另一类型的债，是割裂了违约责任与违约金的关系。一审认为支付违约金是形成新的债权是不正确的。自违约之日至实际交房之日的违约金是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利。在实际交房之前，通盛公司处于持续的违约状态中，违约事实并没有中断，守约方均可以就整个违约金主张权利。该支付违约金的请求权属于未约定支付期限的债权，债权人随时可以主张。因此在本案中，即使方美玲至今才向法院起诉请求支付“逾期违约金”仍然没有超过诉讼时效。何况方美玲每年都催促通盛公司交付房屋，而房屋至今未经验收合格也未交付且存在持续状态，是通盛公司对方美玲物权权利的侵犯，方美玲随时都有权利要求通盛公司交房，附着在房屋交付主体法律关系之上的违约金自然也不应当受诉讼时效的限制，否则，方美玲的权利就无法得到法律的救济和保护，这对方美玲极不公平。也不符合法律关于公平保护市场权利主体的基本原则。综上，请求：1、撤销原审判决,改判通盛公司支付自2010年3月10日起至实际交付案涉房屋之日止以3191850元为基数按照日万分之二计算的违约金。2、通盛公司立即将符合合同约定条件的房屋交付给方美玲。3、本案一审、二审诉讼费由通盛公司负担。 针对方美玲的上诉，通盛公司答辩称：一、案涉房屋已经验收合格，该事实是一审法院经调查后确认的事实。二、关于交付的问题，按照合同约定，通盛公司需要书面通知方美玲交付，但实际上没有书面通知，是口头电话通知的。通盛公司短信通知方美玲办理交付手续的时间是2017年2月6日,通盛公司在该日已经履行了交付义务。三、关于逾期交房违约金的诉讼时效问题。通盛公司同意一审法院的观点。综上，请求驳回方美玲上诉请求。 通盛公司亦不服一审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实基本清楚、适用法律正确，通盛公司对此无异议。唯在原判决第二项判决内容中表述逾期交房违约金的计算截止期限时出现文字错误和计算错误，理由如下：原审法院既已认定下列事实；1、“买受人未按合同约定的交付（出卖人书面通知）时间办理该商品房交付（领取该商品房钥匙）”手续的，视为交付。”2、“2017年2月6日，通盛公司工作人员短信联系方美玲前来办理交房手续”。3、“方美玲承认其在2017年2月6日收到通盛公司的短信通知”。则该商品房已于2017年2月6日视为交付，原判决书第二项判决内容中违约金计算期限“至交付房屋之日止”应当理解为至2017年2月5日止；故原判决“暂算至2017年2月28日为439198.56元”显属文字和计算错误。请求：改判通盛公司支付方美玲的逾期交房违约金为424516.05元（与原判决439198.56元的差额是14682.51元）。 针对通盛公司的上诉，方美玲答辩称：一、方美玲一审中对通盛公司短信通知的三性均提出异议，方美玲没有收到通盛公司关于交房的任何书面通知。二、案涉房屋至今未经验收合格，至今不具备交付条件。通盛公司应当承担逾期交付的违约责任至符合交付条件并实际交付日止。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明事实基本一致，本院另查明：2017年2月6日，通盛公司工作人员发送的短信具体内容是“新年好！方姐，我是翡翠岛小方，你有空麻烦来千岛湖交房。……” 本院认为：首先，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定的交付时间是2010年3月30日前，原审法院在判决理由部分认定双方约定的交房时间为2010年3月10日与合同约定不符，本院确认双方当事人约定的交付时间是2010年3月30日前。其次，案涉房屋已经于2009年12月15日通过竣工验收，有竣工验收备案表为证。方美玲关于备案表中相关单位未注明“验收合格”字样，案涉房屋至今未经验收合格的上诉理由，没有法律依据，本院不予采纳。本院认定案涉房屋于2009年12月15日已经符合交付条件。再次，根据双方当事人书面约定，在案涉房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。买受人未按合同约定的交付（出卖人书面通知）时间办理该商品房交付（领取该商品房钥匙）手续的，视为交付。案涉房屋虽然在2009年12月已经满足交付条件，但是通盛公司并未举证证明其及时向方美玲发送了书面的交房通知。即便认定2017年2月6日通盛公司工作人员发送的短信为书面通知，但是该短信内容中并未明确交房时间，对交房地点，手续如何办理等内容更未提及，故2017年2月6日的短信并不能视为有效的交付通知，通盛公司关于案涉房屋在2017年2月6日应视为已交付的上诉理由不成立。最后，关于逾期交房违约金的诉讼时效问题。双方当事人在买卖合同中约定逾期交房超过90天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。从该约定内容分析，延迟交房的违约金是根据违约行为持续发生的状况而“累加计算”的，相对于买受人来讲，主张自合同约定的逾期交房之日至实际交房之日的违约金，是双方当事人在合同中所确定的一个整体的合同权利，而不是根据违约的天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，买受人可以在该项整体权利未能实现时提出主张。原审法院将本案违约金请求权分割为若干独立的请求权，并以分别计算的诉讼时效予以限制，违背了当事人意思自治的原则，本院予以纠正。 综上，方美玲的部分上诉理由成立，通盛公司的上诉不成立，原审法院认定事实基本清楚，法律适用有误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持（2017）浙0127民初1596号民事判决第一项。 二、撤销（2017）浙0127民初1596号民事判决第二项。 三、杭州通盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向方美玲支付以3191850元为基数自2010年3月31日起至本判决生效之日止按日万分之二计算的逾期交房违约金（暂计至2017年2月28日为1612522.62元）。 四、驳回方美玲的其他诉讼请求。 一审案件受理费21404元，由方美玲负担2696元，由杭州通盛房地产开发有限公司负担18708元。二审案件受理费15492元，由杭州通盛房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  胡 宇 审判员  张一文 二〇一八年七月十三日 书记员  赖雪珂