广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0305民初6154号原告：向可文，男.委托诉讼代理人：蔡嘉怡，广东联建律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡孔洪，广东联建律师事务所律师。被告：孙艳，女.被告：徐晓燕，女.委托诉讼代理人：李军，广东格祥律师事务所律师。第三人：中国工行喜年支行股份有限公司深圳喜年支行。委托诉讼代理人：罗小虎，广东嘉得信律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈瑞环，广东嘉得信律师事务所律师。第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：陈远亮，男，系公司员工。原告向可文诉被告孙艳、被告徐晓燕确认合同无效纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理后，依法追加中国工行喜年支行股份有限公司深圳喜年支行（以下简称工行喜年支行）、中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）作为第三人参加诉讼，并适用普通程序分别于2017年5月9日和2018年5月9日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告向可文及其原委托诉讼代理人徐娟、钱丹，被告徐晓燕的委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告向可文及其委托诉讼代理人蔡嘉怡、胡孔洪，被告徐晓燕的委托诉讼代理人李军，第三人工行喜年支行的委托代理人罗小虎，第三人中原地产的委托诉讼代理人陈远亮到庭参加诉讼；二次庭审被告孙艳经本院合法传唤无正当理由均未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告孙艳与被告徐晓燕就南山区某房产签署的二手房买卖合同无效；2、被告徐晓燕配合将南山区某房产回转至原告及被告孙艳名下；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第二项诉讼请求为：将涉案房产恢复登记至被告孙艳名下。事实与理由：原告与本案被告孙艳系夫妻关系，双方于2002年6月8日登记结婚。2005年6月24日，原告购买了位于深圳市南山区××与××处××.××的两套房产，登记于被告孙艳名下，属于夫妻共同财产。原告于2012年发现被告孙艳出轨，并长期不归家。但由于双方已有三个子女，便劝诫被告孙艳要珍惜家庭。2015年元旦，被告孙艳将结婚证、房产证和资金全部卷走，并带走三个子女，从此再也没有回家，也无法取得任何联系。原告认为双方的感情已完全破裂，没有挽回的余地，于2016年2月23日向深圳市南山区人民法院起诉离婚，并于2016年3月23日向南山区人民法院沙河法庭提起确认房产共有的诉讼，并准备向承办法官申请财产保全。2016年4月11日，离婚案件在南山区人民法院开庭审理。而开庭后不久2016年3月30日，被告孙艳恶意将该套房产转让给被告徐晓燕。而在此期间内，原告本人与其父亲一直居住在该房产内。原告认为，原告同被告孙艳婚后共同购买的房产应当属于夫妻共同财产。根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”即对夫妻共同财产的处分应当经对方的同意，任何一方无权擅自处分。最高人民法院《关于适用若干问题的解释一》第十七条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见．他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。”因此，处分夫妻共有的房产，应由夫妻双方共同作为当事人达成合意。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”由于原告并没有处分房产的意思，因此该转让合同应是无效的。本案被告孙艳在离婚案件的诉讼过程中，恶意的将与原告的夫妻共同财产转让给被告。且在整个房产买卖的过程中，被告徐晓燕没有尽到审查的义务，在二手房房产买卖如此重大的经济活动，不仅没有审查该房产是否存在共有人、有无涉诉查封等情况，也没有在买卖过程中看房、了解房产的现状（房产现状为：3001、3002的两套房产打通为一套使用），而是迅速的办理了房产过户登记。因此原告认为被告徐晓燕在此房产买卖合同中，不属于善意的第三人。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定,由于不符合善意取得的构成要件，两被告应将其取得的房产返还至原告，至于两被告是否以合理的价格转让，请求法院依法调查。综上，恳请法院依法查明事实，认定本案被告孙艳恶意转移夫妻共有财产的行为无效，确认被告孙艳与被告徐晓燕签订的涉案房屋买卖合同无效，并判令被告徐晓燕将涉案房产回转登记至被告孙艳名下。被告孙艳未到庭，也未提交书面答辩意见。被告徐晓燕辩称：1、物权法规定不动产产权证是不动产权属的证明，具有社会公信力和公示力，证上记载的权利人具有完全的处分权，物权法实施以后，深圳市二手房买卖均不要求卖方夫妻共同签字，司法实践也支持由记载名字签字即可。2、夫妻共有房屋未记名者以其行为表明其已将处分权授权给记名者，符合家政代理的特点，否则，完全可以同时登记在房产证上，也不需要付出任何代价。3、本案被告徐晓燕已尽到注意义务，被告孙艳称其房屋没有共有权人，被告徐晓燕根本不知原告的存在，更不知原告反对将房屋出售。4、涉案房屋是通过中介购买的，事先不相识，更不存在所谓的串通，而且购买的程序合理合法，价格符合市场价格，被告徐晓燕属于善意买受人，在被告徐晓燕因过户支付了巨额税费的情况下，如果判定合同无效，必将给善意买受人造成巨大损失，明显对被告徐晓燕不公平。第三人工行喜年支行陈述称：工行喜年支行是涉案房产的合法抵押权人，请法庭依法维护我方权益。第三人中原地产陈述称：我方促成涉案物业交易双方签订二手房买卖合同，居间成功，现我方仍为双方托管交易款项25000元（人民币，下同），该款项愿意按照法院判决做出最终处理。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区××与××处××.××房（涉案房产），建筑面积70.01平方米，于2005年6月24日核准登记至被告孙艳名下。2016年4月7日，涉案房产转移登记至被告徐晓燕名下，并办理了抵押登记，抵押权人为第三人工行喜年支行。原告与被告孙艳于2002年7月12日登记结婚。2016年2月23日，原告向本院提起离婚诉讼，本院予以受理。2016年4月13日，本院做出（2016）粤0305民初2009号民事判决书，判决不准原告与被告孙艳离婚。2016年2月26日，被告孙艳（卖方）与被告徐晓燕（买方）签订《二手房买卖合同》，约定：卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价395万元；买方同意在本合同生效之日起一日内（含当日）向卖方支付定金19万元；第二部分楼款以按揭方式支付，买方须于2016年3月29日之前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中；买方须于2016年3月28日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续；在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，双方签署《深圳市二手房买卖合同》，办理递件过户；卖方应当于收到全部楼款扣除交楼押金三日内将该物业交付予买方；及其他内容。合同备注条款约定：本协议附家私清单一份，此物业某A栋3001与A栋3002号两套打通，现由买家负责将3001与3002物业阳台与客厅之间打掉的墙补上。同日，被告孙艳（甲方、卖方）与被告徐晓燕（乙方、买方）、第三人中原地产（丙方）签订《资金托管协议》，约定：甲乙双方同意将定金19万元、交楼押金1万元交由丙方进行托管；及其他内容。2016年2月26日，被告徐晓燕向被告孙艳支付定金19万元；2016年3月3日，被告徐晓燕向第三人工行喜年支行二手房资金监管账户支付首期款100万元。2016年3月30日，被告孙艳（卖方）与被告徐晓燕（买方）签订《深圳市二手房买卖合同》［深（南）房现买字（2016）第10900号］，约定：卖方将涉案房产转让给买方，转让总价款1724626元；及其他内容。被告徐晓燕（贷款人）与第三人工行喜年支行（借款人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放276万元的贷款。2016年4月19日，第三人工行喜年支行向被告孙艳账户放款276万元。原告提交涉案房产所在小区管理处、深圳市南山区社区工作站出具的《居住证明》及相关照片等，以证明原告从2005年6月起至今一直居住在涉案房产内。原告表示，涉案房产在2005年居住时，原告将涉案房产与被告孙艳名下的另外一套房产（A栋3001房）打通了，只有一个入户门，之前是有两套水表、电表、煤气表、烟道，装修后只剩下一套煤气表。原告另提交2016年2月23日的深圳电视台法观天下栏目的图片打印件，以证明原告与被告孙艳的矛盾及关于夫妻共同财产的争议经电视台专题报道，并在电视、地铁、公交等渠道播放，对此被告徐晓燕应当是知情的。为证明第三人工作人员郭某与被告孙艳的关系“不一般”，原告当庭提交了深圳市国锐泓信息咨询有限公司的营业执照、放行条等复印件，以证明2016年2月29日第三人工作人员郭某去涉案房产搬走了钢琴及公司的电脑；且原告与孙艳离婚案件开庭时，郭某还作为陪同在旁听席旁听。被告徐晓燕对前述证据不予认可。庭审中，被告徐晓燕表示其看过涉案房产，是第三人中原地产的两个工作人员陪徐晓燕去看的，涉案房产内没有人，签订合同时徐晓燕见过被告孙艳；徐晓燕表示其听中介说房屋是与3002号房打通的，原本的格局可以隔回来，被告孙艳说另外一套房产也会出售出去，会和业主讲清楚；孙艳说他老公同意卖房，因为有三个小孩不够住，才考虑换房。第三人中原地产表示，涉案房产的买家是通过中原地产的正常推广途径了解到房屋信息的，本案被告徐晓燕与3002房的买家不认识，是分开看的房。另查，第三人工行喜年支行于庭后出具《回函》，内容为：其调取的系统内徐晓燕《二手楼按揭贷款确认书》明确签署日期为2016年3月15日；第三人向徐晓燕出具贷款承诺函，签订借款合同以及整个贷款过程合法、操作规范，经严格审查后发放贷款，属于正常合理的工作范畴，已经履行相应义务，为上述房产合法抵押权人，请法庭依法维护第三人的合法权益。原告于2017年5月10日向本院申请对涉案房产在两被告交易期间的市场价格进行评估，后于2018年1月22日申请撤回评估。原告表示其不同意代为清偿债务以注销涉案房产的抵押登记。本院认为，涉案房产系原告向可文与被告孙艳婚姻存续期间转移登记至被告孙艳名下的，系原告向可文与被告孙艳的夫妻共同财产，被告孙艳在未经原告同意的情况下处分涉案房产的行为系无权处分。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给买受人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，买受人取得该不动产或者动产的所有权：（一）买受人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给买受人。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”从上述规定可以看出，如具备以下三个条件的，夫妻一方与买受人签订的房屋买卖合同有效：一、买受人已经办理了产权登记手续；二、买受人支付了合理对价；三、买受人属于善意购买，而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益。因此，本案的焦点问题为，被告徐晓燕购买涉案房产是否构成善意取得，故围绕上述三个条件，分析如下：首先，涉案房产已过户至第三人名下，且从被告徐晓燕提交的买卖合同、资金监管协议、转账记录、贷款合同等证据可以看出，徐晓燕已向孙艳支付了购房款共计395万元，原告并未举证证明该价格明显低于市场价，故本院确认被告徐晓燕已向被告孙艳支付了购买涉案房产的合理对价。对于原告提出的被告徐晓燕首付款资金来源不明、贷款违法违规、家庭收入不足以支付首付款和按揭款的理由，本院认为，相关证据已证明被告徐晓燕系通过银行资金监管、银行贷款的方式向被告孙艳支付了首付款及剩余购房款，相关证据不足以证明徐晓燕首付款的资金来源与被告孙艳有关，也不能证明孙艳实际上并未收到徐晓燕支付的对价，且第三人工行喜年支行亦表示徐晓燕的贷款合法合规，因此，徐晓燕的家庭收入多少、贷款程序是否合规、资金来源是否合法与徐晓燕是否已支付合理对价并无直接因果关系，原告以此认定被告徐晓燕未支付合理对价，仅是个人“推断”，并无事实和合法依据。其次，对于被告徐晓燕是否属于善意购买的问题。所谓“善意”，是指行为人的内在心理活动状况；根据《最高人民法院关于〈中华人民共和国物权法〉的司法解释（一）》第十五条规定：“买受人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定买受人为善意。真实权利人主张买受人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”因此，在判断买受人是否为善意时，应考虑其是否知道或者应当知道转让人无处分权、是否存在重大过失，且应由原权利人即本案原告对买受人是否具有恶意进行举证。对此，本院从以下几个方面分析本案被告徐晓燕是否属于善意购买。第一，徐晓燕是否知道或者应当知道孙艳属于无权处分、徐晓燕是否存在重大过失的问题。《最高人民法院关于〈中华人民共和国物权法〉的司法解释（一）》第十六条规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产买受人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；……真实权利人有证据证明不动产买受人应当知道转让人无处分权的，应当认定买受人具有重大过失。”本案中，涉案房产仅登记在被告孙艳名下，且不存在前述规定的记载错误、存在查封等相关情形，故不能认定被告徐晓燕“知道”被告孙艳无处分权。对于被告徐晓燕是否“应当知道”的问题，庭审中，徐晓燕表示，孙艳曾告诉徐晓燕其老公即原告同意卖房，结合徐晓燕的上述陈述及相关证据，本院认为，实践中，如果出卖人与买受人为初次交易，买受人在不认识出卖人及其配偶的情况下，买受人一般难以有确切渠道了解出卖人的基本情况，更无法了解出卖人及其配偶之间是否存在夫妻内部矛盾，基于对不动产登记簿的信赖，买受人一般不会“高度怀疑”出卖人处分不动产的权利，也不应苛责买受人应尽到调查询问的义务。本案中，原告虽主张其与孙艳的纠纷在电视台多次播出，被告徐晓燕理应了解相关情况，但原告提交的证据不足以证明原告与孙艳之间的矛盾纠纷已成为社会焦点或热议的问题，或是已成为普通大众均应了解的情况，也不能证明被告徐晓燕已通过相关途径了解到了原告与被告孙艳之间的矛盾。因此，作为买家的徐晓燕没有理由不相信孙艳权利的正当性，故，以一般的普通人的知识、经验为基础，被告徐晓燕已尽到了相关审查义务，并不存在其知道或者应当知道被告孙艳处分房产时未经其他共有人同意的权利瑕疵，徐晓燕也并无重大过失。第二，从被告徐晓燕提交的相关证据及第三人中原地产的陈述可以看出，被告徐晓燕系通过正规的中介市场了解到涉案房产的房源，且被告徐晓燕亦表示其已实际查看过房产。涉案房产与3002房虽打通为一套房产，但涉案房产具有独立的房产证书，可以独立使用，故徐晓燕与3002房的买家单独购买房产符合实际和常理，不能因此推断被告徐晓燕在购房时存在重大过失。第三，本案中，原告主张涉案房产的交易是在第三人中原地产工作人员郭某、龚某的策划下，两被告恶意串通签订购房合同来转移原告的共有权益。对此，本院认为，相关证据不能证明被告徐晓燕与被告孙艳之间存在或间接存在“关联交易”以及除购房款之外的其他资金往来等情况，故原告的相关证据不能形成完整的证据链，不足以证明被告孙艳、中介工作人员及被告徐晓燕三方之间存在共同串通转移房产的行为。最后，物权法设立善意取得制度的目的，是基于保护占有的公信力，保护交易安全、鼓励交易、维护商品交易的正常秩序，促进市场经济的有序发展。保护交易当事人的信赖利益，实际上就是保护交易安全，一旦交易安全缺乏保障，则任何一个进入市场进行交易的权利主体，在购买物品或者在财产上设定权利时，都需要对财产的权属进行详尽确实的调查，以排除从无权处分人处取得财产及相应权利的可能性，这样提高了交易成本，阻碍了交易进行，不利于社会经济的发展。因此，如要求每一个买受人都要对于登记在出卖人名下的房产是否有其他共有人、其他共有人是否已同意出让等等情况做详尽确实的调查，不利于房产交易市场的稳定和健康发展。因此，对于夫妻之间的权利义务确实值得关注，但是在外部权利义务关系与内部权利义务关系发生冲突时，应优先保护外部权利义务关系，以维护正常的交易安全；故，判断买受人是否为善意时，应采取推定的方法，即推定买受人是善意的，而由原权利人对买受人是否具有恶意进行举证，如果不能证明其为恶意，则推定其为善意，而不应只从个别“不符合常理”之处推断买受人为“非善意”，而且“非善意”并不就是恶意。本案中，原告提交的证据不足以证明被告徐晓燕在购买涉案房产时知道或者应当知道被告孙艳系无权处分，不能证明被告孙艳存在重大过失，也不能证明两被告之间存在恶意串通。因此，被告徐晓燕受让涉案房产时是善意的，且徐晓燕支付了合理的对价并已经办理了产权变更登记，故对于原告要求确认两被告签订的《深圳市二手房买卖合同》无效，并要求将涉案房产恢复登记至被告孙艳名下的诉讼请求，本院不予支持。因孙艳擅自转让涉案房产的行为损害了原告的合法权益，原告就此可另行法律途径解决。综上，本案经缺席审理，现可缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告向可文的全部诉讼请求。案件受理费21321.8元，保全费5000元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  庞海婷人民陪审员  胡 鸣人民陪审员  林映飞二〇一八年七月九日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给买受人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，买受人取得该不动产或者动产的所有权：（一）买受人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给买受人。买受人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。