广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终3066号上诉人（原审被告）：黄伟基，男，1989年4月18日出生，汉族，住广东省中山市**。委托诉讼代理人：赵茜，广东厚弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：李君延，广东厚弘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周友旺，男，1966年3月11日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：苏伶贞，广东桂顺律师事务所律师。上诉人黄伟基因与被上诉人周友旺房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初425号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。黄伟基上诉请求：撤销一审判决,改判黄伟基无须向周友旺支付违约金48000元。事实和理由：一、周友旺和黄伟基于2016年8月19日签署的《房地产买卖合同》无效。双方签署涉案合同时，涉案房屋登记产权人为周剑丽，周友旺明知黄伟基对涉案房屋无所有权和处分权。黄伟基如实告知周友旺该房产处于遗产继承办理状态，结果如何未定，涉案合同属于附条件生效的合同，即在黄伟基拥有所有权和处分权的情况下生效并履行合同，黄伟基未取得涉案房屋所有权和处分权的情况下，不发生效力。二、继承手续完成后，黄伟基未取得涉案房屋所有权，黄伟基明确告知周友旺，双方签署的合同无效，应退回到原始状态。三、合同的履行附带必要前提条件，周友旺在签署合同时已经预见并清楚合同无效和不能交易的后果。且无效的合同已经退回到原始状态，即周友旺已经收取中介退回的定金和购房诚意金。同时周友旺也没有履行合同去申请银行按揭贷款。四、无效合同自始无效，周友旺已经收取中介退回的定金款，无任何经济损失。五、退一步说，即使合同仍认定有效，但合同双方在明知黄伟基没有处分权、所有权情况下签合同，双方均在缔约过程中存在同等的过错，不应由黄伟基一方承担违约责任，应视为合同无法履行而终止。被上诉人周友旺辩称，一审判决审理查明的事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。涉案合同经各方当事人自愿签订，是合法有效的，对各方有约束力。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，无权处分的买卖合同有效，黄伟基不按约定出售房屋，构成违约，应承担违约责任。周友旺在长期等待黄伟基履约过程中，整个房地产市场价格上涨，导致周友旺另行购房的成本上涨，损失远超双方约定的违约金，黄伟基应赔偿周友旺的全部损失。周友旺向一审法院起诉请求：1.黄伟基按总成交价的20%向周友旺支付违约金48000元；2.黄伟基将涉讼的中山市西区富华道89号名仕公寓A0606号房地产过户到周友旺名下。一审庭审中，周友旺撤回第2项诉讼请求。一审法院认定事实：2016年8月17日，周友旺（委托人）与案外人中山市天易房地产经营服务有限公司（受托人，以下简称天易房地产公司）签订购房意向委托书，约定：委托人察看过涉案房屋，并有购买上述物业的意向，委托人委托受托人向涉案房屋的所有权人发出要约，委托人同意在签订本委托书时支付500元为委托人的购房诚意金交受托人保管；该委托书还约定了其他内容。2016年8月19日，周友旺（买方）、黄伟基（在合同中卖方为周剑丽，黄伟基为委托代理人）及天易房地产公司（经纪方）签订房地产买卖合同，约定由买方购买卖方名下的位于中山市西区富华道89号名仕公寓A座0606房房地产；面积为54.1平方米，成交价为240000元；处于抵押状况，抵押欠款约为100000元；买卖双方同意按银行按揭付款方式收付房款，买方须在签署本合同当日支付定金10000元给卖方，并于2016年12月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭，买卖双方同意于2016年12月30日前办理交易过户手续；卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后5个工作日内到房管部门办理注销抵押手续，在卖方完成注销抵押手续后5日内办理交易递件手续；买卖双方同意于买方通过银行贷款审批后5个工作日内办理交易过户手续；第一期首期房款为10000元，买方支付时间为房管部门受理交易递件当天；尾期房款220000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户；签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失，违约方逾期未超过十天的，合同继续履行，违约方须每日按总成交价的1‰向守约方支付违约金；违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：1.解除合同，违约方须承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或总成交价的20%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费；2.继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金，履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起五天为履行期限；鉴于经纪方已成功促成买卖双方达成买卖合同，买方向经纪方支付7200元，在过户当天支付；备注：该房权需办理继承手续，待办理完后新证，双方一起到国土局办理过户，继承手续大概流程4个月时间；合同还约定了其他内容。黄伟基在卖方代理人处签名捺印确认，周友旺签名捺印以及天易房地产公司盖章确认。2016年8月17日，周友旺向天易房地产公司支付诚意金500元。2016年8月19日，周友旺支付定金10000元，黄伟基出具收据，并载明“该定金暂放天易房地产公司保管，待继承办理后交付给新业主”。周友旺认为黄伟基并未按照约定为其办理涉案房屋的过户手续，构成违约，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。一审法院另查明：2016年9月9日，中山市火炬公证处作出（2016）粤中火炬第9695号公证书，证明涉案房屋的所有权人周剑丽已于2016年7月18日死亡；涉案房屋登记在周剑丽名下，上述房屋属周剑丽与黄国泉夫妻共有，上述夫妻共有财产的一半为周剑丽的遗产，周剑丽在上述房屋中所占的份额属于其个人财产；周剑丽的继承人周扶赞、黄伟基、黄思雅均表示放弃对被继承人周剑丽的上述遗产继承权，涉案房屋由黄国泉一人继承。后涉案房屋于2016年12月16日办理新的不动产权证，权利人为黄国泉。一审庭审中，黄伟基称涉案房屋已另售他人。另，周友旺已收回定金10000元及诚意金500元。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。对于周友旺与黄伟基之间的房屋买卖交易的过程，通过双方提交的证据以及庭审查明可以表明，在交易之初，周友旺确实知道涉案房屋当时的产权人是周剑丽，且周剑丽已经死亡。而此时黄伟基仍与周友旺签订房地产买卖合同，表明黄伟基有足够的把握能够通过继承的方式取得涉案房屋的产权从而完成与周友旺之间的交易，或是即使其在不能取得涉案房屋的产权之时，因其与周剑丽之间是亲密的母子关系，其有能力去促使周剑丽的其他继承人在取得涉案房屋的产权之后完成交易。周友旺作为一般的买受人，其与出卖人之间的信息是不完全对等的，在签订房地产买卖合同之时，周友旺有充分的理由相信黄伟基有涉案房屋的处分权。因此，周友旺、黄伟基以及天易房地产公司签订的房地产买卖合同是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方均应本着诚实信用的原则，积极履行各自的义务，共同促成交易的顺利完成。因双方均知道办理继承需要一定的时间，所以在黄伟基未办理继承手续完毕之时，周友旺未办理申请按揭贷款手续是正常的，况且办理按揭贷款手续需要提供卖方的资料，而在继承手续以及涉案房屋新的产权证书未办理完毕之时，黄伟基是不可能提供已死亡的周剑丽的相关资料的，故在整个过程中，周友旺不存在违约行为。基于前述，无论黄伟基是作为出卖人的身份还是作为周剑丽的代理人的身份与周友旺形成房屋买卖合同关系，黄伟基均应积极履行自己的义务。在房地产买卖合同中，虽有提及继承的问题，但并没有明确的意思表明黄伟基有可能不能取得继承权。另外，从诚信交易与积极履行义务的角度出发，因为周剑丽与黄伟基之间是母子关系，涉案房屋新的权利人黄国泉与黄伟基之间是父子关系，黄伟基在未能取得继承权的情况下仍有义务积极告知周友旺或经纪方，或是寻求其他方法解决交易之中存在的障碍，或是在可能的情况下转换方式由黄国泉与周友旺之间进行交易，但黄伟基并未举证证明其有将相关事宜及时告知周友旺，或积极解决交易之间存在的障碍，黄伟基应承担举证不能的不利后果。因此，黄伟基的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同的约定，周友旺主张按合同总成交价的20%即48000元要求黄伟基支付违约金有事实依据以及法律依据，一审法院予以支持。另外，由于涉案房屋已另售他人，周友旺不再主张有关过户的诉讼请求，且周友旺已收回诚意金以及定金，故对于合同解除的问题已没有解决的必要性。综上所述，周友旺诉求合法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：黄伟基于一审判决发生法律效力起七日内向周友旺支付违约金48000元。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5620元（周友旺已预交），由黄伟基负担（黄伟基于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付周友旺）。本院二审期间，当事人双方均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。综合双当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：第一，涉案房屋买卖合同的效力如何；第二，若合同有效，周友旺是否对合同无法履行存在过错。关于焦点一，涉案合同显示的当事人虽然是周剑丽（卖方，黄伟基作为周剑丽的委托代理人）和周友旺（买方），但是涉案合同签订时周剑丽已死亡，且实质进行磋商并就买卖涉案房屋达成一致意思表示的主体是黄伟基和周友旺，故涉案房屋买卖合同的当事人应是黄伟基（卖方）和周友旺（买方）。根据一审查明的事实，在涉案合同签订时涉案房屋的一半产权归黄国泉所有，另一半产权处于遗产待分割状态，归法定继承人周扶赞、黄国泉、黄伟基、黄思雅共有。故黄伟基出卖涉案房屋属无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，涉案无权处分合同有效。至于黄伟基上诉称，基于涉案合同备注条款（该房权需办理继承手续，待办理完后新证，双方一起到国土局办理过户，继承手续大概流程四个月时间），涉案合同附生效条件，该生效条件是黄伟基通过继承取得涉案房屋的所有权，而如今由案外人黄国泉取得涉案房屋的所有权，因此该生效条件未成就，故涉案合同并未生效。对此，本院认为，依照文义解释并结合诚信履约原则，该条款并非附生效条件条款，而应理解为双方约定涉案房屋的过户应等待继承手续完成且重新出证后履行，此等待时间大概四个月，至于最终继承到何人名下，均不影响出卖人黄伟基负担的协助过户义务。故，对黄伟基的该上诉意见本院不予支持。关于焦点二，因涉案房屋已另售他人，故出卖人黄伟基已构成根本违约，理应承担违约责任。黄伟基上诉称周友旺明知黄伟基无权处分，黄伟基与周友旺存在同等过错，应共同承担违约责任。对此，本院分析如下：诚如一审法院所述，虽然周友旺在签订合同时明知涉案房屋权利人并非黄伟基，但是周友旺有充分的理由相信黄伟基在将来的合同履行阶段有涉案房屋的处分权。即黄伟基有足够的把握能够通过继承的方式取得涉案房屋的产权从而完成与周友旺之间的交易，或是即使其在不能取得涉案房屋的产权时，因其与周剑丽之间是亲密的母子关系，其有能力去促使周剑丽的其他继承人在取得涉案房屋的产权之后完成交易。另外，根据涉案合同中备注条款的内容，亦可推断出周友旺有充分的理由相信黄伟基在将来的合同履行阶段有涉案房屋的处分权。因此，基于诚实信用原则，本院认为，买受人周友旺在合同签订和履行过程中并无过错。一审法院根据周友旺的主张按合同总成交价的20%即48000元要求黄伟基支付违约金，有事实和法律依据，本院予以维持。综上，上诉人黄伟基的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元（黄伟基已预交），由上诉人黄伟基负担。本判决为终审判决。审判长 官 琳审判员 马燕清审判员 吴合波二〇一八年七月三十日书记员 廖博睿