连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0706民初9861号原告（案外人）：张金凤，女，1981年9月7日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：钟玉红，江苏润国律师事务所律师。被告（申请执行人）：连云港东方农村商业银行股份有限公司，住所地连云港市海州区郁州南路**。法定代表人：冯涛，该行董事长。委托诉讼代理人：王桥生，公司职员。被告（被执行人）：赵世勇，男，1960年8月4日出生，汉族，住连云港市云台山风景名胜区。第三人：周福香，女，1959年9月11日出生，汉族，住连云港市云台山风景名胜区。委托诉讼代理人：赵世勇（与周福香系夫妻关系），自然状况同上。第三人：徐胜利，男，1981年4月6日出生，汉族，住江苏省灌云县。原告张金凤与被告连云港东方农村商业银行股份有限公司（以下简称东方农商银行）、赵世勇、第三人周福香、徐胜利案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张金凤的委托诉讼代理人钟玉红、被告赵世勇、被告东方农商银行的委托诉讼代理人王桥生、第三人周福香的委托诉讼代理人赵世勇、第三人徐胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方农商银行与连云港市中恒贸易有限公司（以下简称中恒公司）、连云港市嘉申路桥工程有限公司（以下简称嘉申公司）、詹恒军、朱华强、赵世勇、董洪金金融借款合同纠纷，2016年4月26日，本院作出（2016）苏0706民初1736号民事判决书，判决中恒公司向东方农商银行支付借款本金450万元及利息、罚息等；嘉申公司、詹恒军、朱华强、赵世勇、董洪金对上述债务承担连带给付责任。在该案审理期间，本院于2016年4月21日作出（2016）苏0706民初1736号民事裁定书，裁定查封了新浦区朝阳街新建巷16-1号楼3单元202室。上述民事判决书生效后，东方农商银行向本院申请执行。本案执行期间，本院于2017年6月29日作出（2016）苏0706执3333号公告，限期赵世勇履行生效判决书确定的义务，逾期将评估拍卖上述房屋。原告张金凤向本院提出异议，本院于2017年12月5日作出（2017）苏0706执异405号执行裁定书，裁定驳回张金凤的异议请求。张金凤不服，向本院提起案外人执行异议之诉。原告张金凤向本院提出诉讼请求：1.停止对连云港市海州区朝阳街新建巷16-1号楼3单元202室的评估拍卖。2.确认连云港市海州区朝阳街新建巷16-1号楼3单元202室归原告所有。事实和理由：2015年3月，原告与被告赵世勇达成房屋买卖协议，被告赵世勇将其位于连云港市海州区朝阳街新建巷16-1号楼3单元房屋出售给原告。该房屋总价款为73万元，原告分三次于2015年至2016年12月共计付购房款40万元给被告，因该房屋有贷款未还抵押在银行，无法及时办理过户登记，双方约定余款32万元在房屋过户时一次性付清。2016年4月21日，因被告赵世勇为中恒公司贷款提供担保，该房屋被贵院以（2016）苏0706民初1736号民事裁定书裁定查封，并将予以评估、拍卖。据此，原告以案外人身份向贵院提起执行异议，贵院以（2017）苏0706执异405号执行裁定书驳回原告异议请求。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求驳回原告诉讼请求。被告东方农商银行辩称，我们认为房屋不应当停止执行，抵押房屋不应当买卖，原告方应当知晓。被告赵世勇辩称，2014年我们已经搬走了，然后经人介绍就把房屋卖给了原告，原告说的是事实，该房屋应该归原告所有。第三人周福香述称，同意被告赵世勇的意见。第三人徐胜利述称，我与原告是夫妻关系，我同意房屋归原告所有。本院查明，2016年12月，周福香、赵世勇（甲方）与张金凤、徐胜利（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定，甲方将坐落在连云港市新浦区新建巷16-1号楼三单元202室三室两厅（建筑面积114平方）房屋卖给乙方，房屋价格为730000元，付款方式：乙方已于2015年5月份付款13万元，2016年1月份付款3万元，2016年12月付款24万元，乙方共计已付款40万元，余款33万元在房产证过户时一次性付清；甲方已于2015年5月份将房屋交给乙方居住，水、电、煤气、有线电视等费用双方已于交房时一并处理完毕；甲方因在银行贷款将该房屋抵押给银行故暂时无法办理房屋产权过户手续，乙方希望甲方尽快处理完贷款办理产权过户手续。在此之前，原告张金凤和第三人周福香（由缪乐代签）还曾签订过一份《房屋买卖合同》，合同约定张金凤预付周福香新建巷16-1号楼三单元202室房款13万元，余款等房产过户时张金凤一次结清。诉讼中，原告张金凤自称双方是在2015年3月份就涉案房屋达成口头买卖协议，上述合同签订于2015年5月份，其通过回忆自己添加了落款日期2015.5。被告赵世勇、第三人周福香对此均表示认可。证人杨某称该份合同于2015年3月份签订，证人岳某称该份合同于2015年5月份签订。2015年5月23日，原告张金凤就涉案房屋申请办理了宽带业务，并且缴纳了有线电视初装等费用。2017年12月15日，涉案房屋所属社区出具证明称原告张金凤于2015年5月暂住涉案房屋。另查明，2015年3月23日，被告赵世勇收到原告张金凤支付购房款13万元，向原告张金凤出具了13万元的收条。2016年1月10日，被告赵世勇收到原告张金凤支付房款3万元，向原告张金凤出具了3万元的收条。2016年12月7日，被告赵世勇收到原告张金凤付款24万元，向原告张金凤出具了24万元的收条。2018年7月2日，原告张金凤将剩余购房款33万元汇至本院账户交付执行。又查明，被告赵世勇与第三人周福香系夫妻关系，于1983年登记结婚，涉案房屋现仍登记在被告赵世勇名下。2015年2月9日，被告赵世勇因贷款将涉案房屋抵押给中国银行股份有限公司连云港分行营业部，办理抵押登记，债权数额664000元。2017年12月13日，该笔贷款已经还清，中国银行股份有限公司连云港分行出具抵押权注销证明，同意办理该房屋抵押权的注销登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，当买受人具备以上法定条件时，其物权期待权可以对抗或者排除法院的查封或者执行效力。一、关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。本院对涉案房屋进行查封的时间是2016年4月21日。虽然周福香与张金凤签订的《房屋买卖合同》没有落款时间，但是根据被告赵世勇于2015年3月23日收到原告张金凤购房款13万元并向原告张金凤出具收条这一事实结合到庭证人岳某、杨某的证人证言，可以确认该《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，签订的时间在2015年5月份左右，属于在本院查封之前签订的合法有效的书面买卖合同。2016年12月，周福香、赵世勇与张金凤、徐胜利签订《房屋买卖合同》系该份《房屋买卖合同》的补充合同。二、是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产。根据原告张金凤提供的社区证明以及广电宽带业务受理单及缴纳有线电视初装费等情况，可以认定原告张金凤在本院查封前已合法占有涉案房屋。三、是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行。原告张金凤向被告赵世勇支付了40万元购房款，按照合同约定剩余购房款在过户时付清，原告张金凤已经将剩余购房款33万元交付执行。四、是否属于非因买受人自身原因未办理过户登记。原告张金凤在购买涉案房屋时该房屋已经存在抵押，但是未能及时办理过户登记手续，系因被告赵世勇怠于还款解除抵押所致，并非原告张金凤自身存在过错。综上所述，原告张金凤要求停止对涉案房屋的执行，符合上述司法解释规定的条件，本院依法予以支持。对于原告张金凤主张将涉案房屋确认归其所有的诉讼请求，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件。物权期待权从权利性质上来看并非物权，因此，本院对其确权要求依法不予支持。原告张金凤已经将购房款支付完毕且实际居住使用涉案房屋，其对登记在被告赵世勇名下涉案房屋享有请求过户登记的权利，就房屋过户登记事宜，原告张金凤可另行主张相关权利。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项及第二款之规定，判决如下：一、不得执行新浦区朝阳街新建巷16-1号楼3单元202室（丘号227092-20）；二、驳回原告张金凤其他诉讼请求。案件受理费11000元（原告已预交），由被告赵世勇承担，于本判决生效后十日内给付原告张金凤。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）审 判 长  杜秀丽人民陪审员  马志刚人民陪审员  王莲娣二〇一八年七月四日书 记 员  赵 汀法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押权人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。（二）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。（四）《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。