天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0113民初1146号原告：孙某某，女，1959年8月9日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：苏忠健，北京惠诚(天津)律师事务所律师。被告：马某某，女，1957年9月8日出生，汉族，户籍地天津市北辰区，现在河北省女子监狱服刑。委托诉讼代理人：杜佳（系被告女儿），女，1984年7月1日出生，汉族，住河北省保定市蠡县。委托诉讼代理人：郑栓成，河北尚玺律师事务所律师。原告孙某某与被告马某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙某某的委托诉讼代理人苏忠健，被告马某某及其委托诉讼代理人杜佳、郑栓成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙某某向本院提出如下诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2.判令被告履行《房屋买卖协议书》约定义务，协助原告办理拆迁协议号BNO.辰0000937中60平方米还迁房选房手续并配合办理房屋过户手续；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系北辰区宜兴埠镇团结里二条**住房所有权人，房屋国有土地使用证号为北辰国用（2001）字第××号。后上述房屋拆迁，被告与拆迁人签订编号为BNO.辰0000937号拆迁协议，根据该协议被告取得选取106平方米还迁房的权利及相关安置补偿费。2012年3月6日，原、被告在天津市北辰区法律服务所代书并签订了《房屋买卖协议书》，约定被告将宜兴埠镇团结里二条11号（已拆迁）住房中的60平方米还迁房以312000元的价格卖给原告，并约定被告协助原告与拆迁部门办理相关还房和入住手续。协议签订后原告依约履行了付款义务。自2016年10月26日起，诉争房屋可以办理选房手续，原告多次通知被告要求其协助办理选房手续，但被告却以种种理由搪塞，故原告呈诉。马某某辩称，不同意原告诉讼请求。首先，双方签订的房屋买卖协议违反了法律规定的强制性规定，应属无效合同。本案涉诉拆迁房屋没有通知选房交房，仅仅买卖的是一个尚未明确的拆迁房号，协议的形式和内容均违反了法律关于此类房产不得转让的强制性规定。房产房号均未予以明确，也未经过拆迁部门认可和办理备案登记。其次，涉案房屋土地性质尚未明确，宜兴埠镇地区许多地方出现集体土地的地块下发了个人国有土地使用权证情形，对此原告应承担举证责任，否则承担举证不能的后果。若该土地为集体土地，则原告非本村集体经济组织成员，不具有买卖本村拆迁安置房的资格，且本案被告有且仅有一处房屋，不符合集体土地房屋买卖的条件，所以双方签订的房屋买卖协议应属无效。再次，根据相关规定，欺诈、胁迫、损害第三人利益情形并不当然有效，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。本案被告本人不识字，是在没有家人和朋友陪同的情况下单独签订的买卖协议，且当时原告叫被告上车在车上匆匆签字，对协议内容并未明确告知被告，原告存在欺诈情形，致使协议中诸多条款过分加重了被告责任，明显有失公平。目前不具备选房、还房条件，被告也不同意配合原告选房，故请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认。结合原、被告陈述及提交的证据，本院认定事实如下：2012年3月6日，被告因资金周转原因出卖自有房屋，原、被告在天津市北辰区法律服务所共同签订了《房屋买卖协议书》，协议约定卖方（本案被告）将自己名下坐落于北辰区宜兴埠镇团结里2条11号住房（已拆迁），土地使用证号为北辰国用（2001）字第××号，土地使用权面积106平方米，出卖其中60平方米给买方（本案原告），全部房款312000元。剩余46平方米仍归被告个人所有。协议同时约定，由卖方协助配合买方与拆迁部门办理相关还房和入住手续，房屋产权为买方所有，卖方无权干涉。马某某出卖的今后还迁住房60平方米，如中途还房时不能变更到孙某某名下，待还迁住房产权证下发后，政策允许办理房屋过户手续时，由卖方无条件协助配合将住房产权人过户到买方名下，过户手续费用全部由买方承担，与卖方无关。关于卖方拆迁时所得的安置费用，仍归卖方所有，与买方无关。原、被告双方于签订房屋买卖协议当日签订了承诺书，承诺所提供的相关证明文件完全属实，买卖协议涉及的房屋权属无瑕疵。同日，原告按照协议约定支付了相应房款，被告向原告出具了收条，确认收到原告买房款312000元。另查，被告与案外人天津市辰苑物业管理有限责任公司（以下简称辰苑公司）于2009年6月19日签订了BNO.辰0000937号天津市房屋拆迁补偿安置协议，约定乙方（本案被告）被拆迁房屋坐落在北辰区宜兴埠镇团结二条11号，房屋所有权证号为北辰国用（2001）字第××号，建筑类型为平房，房屋结构为砖混，建筑面积为106平方米。甲方（辰苑公司）对乙方（本案被告）房屋实行产权调换，调换的房屋坐落在宜兴还迁安置地块内，建筑面积按最终选房面积为准。协议还约定，乙方自行安排住处临时过渡，甲方自2009年6月18日开始每月按600元标准付给乙方临时过渡补助费，至2010年12月18日止，计32400元。因甲方的责任延长过渡期限，乙方自行安排住处临时过渡的，自逾期之日起甲方按月增加一倍临时过渡补助费，即自逾期之月起甲方付给乙方临时过渡补助费每月1200元，直至房屋交付使用。北辰区宜兴埠镇团结里2条11号房屋原坐落于北辰区，该房屋已拆迁，拆迁房屋应还迁面积为106平方米，自2016年10月26日起已符合办理选房条件。经本院到北辰区调查，被拆迁人马某某至今未向动迁办公室申请对涉案房屋履行选房确认手续，因后续需要确认选房、补面积差价、产权登记等一系列手续，均需被拆迁人马某某本人办理，否则无法办理过户手续。被告明确表示不同意继续出卖房屋，不同意配合原告办理相关选房、过户等手续。本案的争议焦点为：1.原、被告签订的房屋买卖协议是否有效；2.若协议有效，被告是否应当履行协议约定的义务，协助原告办理还迁房选房及过户手续。本院认为，原、被告为买卖待还迁房屋签订的房屋买卖协议书是双方的真实意思表示，被告出卖的是自己未来可以得到的还迁房屋，该买卖协议合法有效，应受法律保护。原房屋所在土地性质系国有土地而非集体土地，原告是否为宜兴埠三街村民不影响其购买资格。被告抗辩房屋没有产权证，因而买卖协议无效一节，根据物权法相关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。另，被告抗辩买卖的系还迁利益，并非房屋，且违反《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称城市房地产管理法）规定，因而导致合同无效一节，本院认为，城市房地产管理法中规定了未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，只是对后续履行的禁止，但并不意味着双方签订的买卖合同无效，买卖合同条款只有在违反效力性强制性规定的情况下才导致无效，而城市房地产管理法中的相关条款并非效力性强制性规定。因而双方的买卖合同合法有效。被告抗辩原告存在欺诈、胁迫、显失公平等，因未能提交相关证据予以证明，本院不予采信。如前所述，城市房地产管理法明确规定了禁止转让未依法登记领取权属证书的房地产，且经本院到拆迁办公室核实，由于选房、补面积差价、产权登记等后续一系列手续均需被告本人签字，在被告不同意继续出售房屋的情况下，原、被告之间的买卖协议只是购买被告的待还迁房屋，而最终待选房屋未确定，房屋所有权也未确定。综上，原告要求被告配合原告办理拆迁协议号BNO.辰0000937中60平方米还迁房选房手续并配合办理房屋过户手续的主张，尚不具备履行条件，本院不予支持。原告可与被告就房屋买卖合同不能履行的后续问题另行解决。综上，原、被告之间的买卖合同合法有效，本院予以确认。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告孙某某与被告马某某于2012年3月6日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费40元，由被告马某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 邓 清二〇一八年七月九日书 记 员 冯赵岩附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。