上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0113民初10326号原告：金逢强，男，1979年8月26日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：王月娥，上海海颂律师事务所律师。被告：潘伟芳，女，1958年7月16日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：刘洋，上海英恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：居长骏，上海英恒律师事务所律师。第三人：杨文勋，男，1984年2月17日生，汉族，住上海市海滨新村XXX号XXX室。原告金逢强与被告潘伟芳、第三人杨文勋房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金逢强及其委托诉讼代理人王月娥、被告潘伟芳的委托诉讼代理人居长俊到庭参加诉讼。第三人杨文勋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行安置房买卖合同，将位于上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室的房屋过户登记到原告名下；2、判令第三人协助被告履行过户登记的义务；3、判令被告向原告支付违约金98万元。事实和理由：2010年2月27日，原被告签订了动迁房买卖合同，约定原告向被告购买宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室的房屋，转让总价为118万元。合同签订后，原告按约向被告支付了房款共计98万元，并正常交接房屋后装修入住至今。2017年10月，原告得知被告的房屋可以办理产证后多次联系被告，但被告一直借故拖延，后经原告了解，被告违反合同与其儿子即第三人恶意串通，将系争房屋的房地产权利过户至第三人名下。根据合同中的第5.3条的约定，应该在东方红村开始办产证开始后的180天内，原被告双方办理过户手续，其实东方红村很早就办了，即使是第三人取得产证也是在2017年11月6日，因此原告根据补充条款第2条来计算违约金。被告潘伟芳辩称，不同意原告的所有诉讼请求。理由：2010年动迁时安置对象是第三人和被告以及被告的母亲周彩珍，老房屋是宅基地上的私房，宅基地原来在大场镇东方红村，当时明确分得两套房屋，一套就为系争房屋，一套是同一小区的位于六楼的房屋，当时家里口头约定602室给第三人今后结婚用，101室被告和被告母亲一起住，两人年事已高无法居住在六楼。被告当时听了朋友的意见想通过炒股赚钱，但是没有钱，朋友说可以把房屋卖了，于是被告就找了中介将系争房屋挂牌出售。最早是和自称为原告父母的人签合同了，后来才与原告签订的合同，原告的父母支付了2万元，原告支付了96万元。房屋的确已经交付给原告，之后因为被告自己身体不好，又忙着炒股，就没有在过问这个房屋的事情。101室房屋取得后出租至今。被告与其母亲一起居住在别处，第三人也在他处居住。东方红村在2017年年底通知被告去办理小产证，当时根据当初的家庭协议被告就把602室房屋直接登记在第三人名下，101室房屋登记在被告名下。在办理产证时，被告才向第三人披露了将房屋出售给原告的事情，第三人此时才知道房屋被卖了，此前他一直不知道。为此，第三人与被告发生激烈的矛盾，要求被告将房屋的事情处理好，把房屋拿回来。因此，被告现在不同意继续履行与原告的买卖合同。因为该份合同是在中介公司的怂恿下签订的，中介公司违反了有关规定，将不具备交易条件的房屋出售；同时在中介方的诱骗下，被告将该房屋以低于市场的价格出售；本案的原告不适格，应该是由其父母作为原告。故被告认为该合同是无效的或可撤销的。被告确实有过错，也愿意赔偿，但合同约定的双倍房价的违约金是过高的。第三人杨文勋未作述称。本院经审理认定事实如下：2010年2月27日，原被告签订了一份安置房买卖合同，约定，原告向被告购买宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室的房屋，转让总价为118万元，房款分三次支付，最后一次在双方过户时付清尾款20万元。因本房建房售房单位原因，此房屋产权证等手续尚未办理，但因甲方及房屋共有人资金需要，甲方自愿将该房屋出售乙方。在办理此房屋产证、土地证等手续时，甲方负责在东方红村集体办理产证开始之日起180天内将房屋的房地产权证直接办理给乙方名下，办理产证所需费用由乙方承担。如因甲方原因不能将此房屋产证、土地证直接办理给乙方名下，甲方须为乙方办理房屋产证，土地证及过户手续，所需费用由甲方负担。补充条款中约定，甲方承诺出售的系争房屋产权属本人潘伟芳所有，无其他产权共有人，甲乙双方自其签署本合同之日起，双方均不得违约，如有一方违约，违约方须按照乙方已付房款的100%赔付给对方。同日，原告通过银行转账向被告支付了房款96万元。原告还以现金方式支付了房款2万元，共计支付了98万元房款给被告。另查明，2010年3月1日，拆迁人大华(集团)有限公司与被拆迁人潘伟芳(安置人员杨文勋、周彩珍)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，约定，乙方所有的房屋坐落在大场镇东方红村濮家宅XXX号，建筑面积140平方米。乙方自愿选择与货币补偿同等价值的产权房屋调换，分别位于华灵路XXX弄XXX号XXX室、华灵路XXX弄XXX号XXX室。再查明，2017年11月20日，第三人取得系争房屋的房地产权证，备注为动迁安置房，三年内不得转让、抵押。本案审理中，原告称当时通过上海仪华公司居间介绍看中了系争房屋，并在中介的陪同下与被告一起至房屋内查看，房屋是毛坯房屋并空置。被告介绍说是动迁取得的，拿到房屋有一段时间了。然后再由中介公司负责居间并签订协议，当时没有说什么时候过户，因为被告属于东方红村的村民，也是动迁安置对象。被告称等东方红村通知办了被告就会通知原告办理过户。当时，被告告知其一共取得两套动迁房，另外一套怎么处置的没有说。被告的另一套安置房屋在同一个小区，被告和第三人都没有居住，是对外出租的。在2017年原告从邻居口中得知可以办理产证了，通知了被告，但被告一直推脱，原告至房地产交易中心查，就发现房屋登记在第三人名下。原告找到被告，被告也承认了已经过户给第三人的事实，被告称会让第三人和原告谈过户的事情，也表示有想涨价的意思，但被告一直不给第三人的联系方式，导致原告无奈之下起诉。本院认为，当事人履行合同义务、行使合同权利应当遵循诚实信用的基本民法原则。根据原被告签订的房屋买卖合同，原告作为购房人已经按约支付了房款，被告作为出售方也实际向原告交付了房屋，且合同签订至今已多年，原告一家在无任何妨害和阻挠的情况下对系争房屋装修后居住至今。鉴于系争房屋为动迁安置房屋的性质，故双方也在合同中对于过户的条件和期限做出了约定。因此，该合同符合双方当事人的真实意思，也未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。被告称该合同为无效或可撤销，该抗辩缺乏事实和法律依据，本院难以采信。本案的争议焦点在于，对于系争房屋目前实际取得房地产权利的第三人而言，其是否有理由拒绝配合原告办理房地产的转让手续。被告与第三人系母子关系，被告自认，系争房屋为拆除老宅后所得的安置房屋，且在同小区处还有一套动迁房。房屋动拆迁对于普通家庭而言属于一项重大的民事活动，作为直系血亲的家庭成员，被告及第三人理应对整个拆迁过程进行详尽了解并共同参与。包括系争房屋在内的安置房屋已取得多年，根据上述分析，第三人应对两套房屋的实际用途和现实使用状况十分了解。据此本院有理由相信，被告对于该房屋的处分已经得到了家庭成员之间的一致磋商，第三人对此应是十分明确的，即从其主观而言，对于系争房屋出售给原告的事实明知并同意。在此情况下，被告将系争房屋房地产权利直接登记在第三人名下，可以推定两人存有主观恶意，该行为显然想通过设定一定条件以阻却与原告的买卖合同的正常履行，上述行为因违反了诚实信用的基本民法原则不应受到法律的保护，应视为条件不成就。综上，原告现要求继续履行买卖合同，并由第三人履行过户义务的诉请，合法有据，本案予以准许。根据合同约定，在过户同时原告应将尾款20万元一并支付给被告。关于原告主张的违约金问题，本院认为，从该合同条款的字面理解，该条约定了双方均不得违约，如有一方违约，违约方须按照一方已付房款的100%赔付给对方。上述条款应作狭义解释，即该违约行为应理解为若一方根本违约导致合同解除所应承担的违约责任，现原告扩大解释为延期履行违约金，不符合双方订约时的意思表示，本院实难准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、原告金逢强与被告潘伟芳就上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室的房屋签订的房屋买卖合同，继续履行；二、第三人杨文勋于本判决生效之日起十日内，配合原告金逢强办理上述房屋的过户手续，将上述房屋的房地产权利变更登记为原告金逢强所有；三、原告金逢强于宝山区不动产登记事务中心受理上述房屋过户申请的同时，向被告潘伟芳支付房屋尾款20万元；四、原告金逢强的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取12,040元，保全费5,000元，均由被告潘伟芳和第三人杨文勋共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陶 芳二〇一八年七月二十日书记员 张雨柏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。