贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0525民初1124号原告：王某，女，某年某月某日生，穿青人，住贵州省某县某镇。原告：陈某贵（系王某之夫），某年某月某日生，瑶族，住湖南省某县某乡。被告：贵州齐安房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市纳雍县雍熙街道办事处环城路。统一社会信用代码91520525662995166T。法定代表人：ＸＸ舜，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：姚家亮，贵州省纳雍县王家寨法律服务所法律工作者。原告王某、陈某贵与被告贵州齐安房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称为“齐安公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院2018年4月11日受理后，依法适用简易程序于同年7月5日公开开庭进行了审理。原告王某、被告齐安公司的委托诉讼代理人姚家亮到庭参加了诉讼。原告陈某贵未到庭。本案现已审理终结。原告王某、陈某贵向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告签订的商品房买卖合同；且按照双方签订的合同第22条的约定向二原告交付商品房转移登记的有关文书，且按照22条第三款第二项至约定向二原告支付违约金42598元，（暂计算至2018年4月10日）直至被告将商品房转移登记的有关文书交付给原告时止；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年9月28日原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于纳雍县中景濠庭第1幢4层4-1房，购房总价款为377645元，被告承诺于2017年3月30前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，应自约定日期之日起至交付办理商品房转移登记的有关文书之日止按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告将商品房交付给原告使用。但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，致使原告不能在约定期限内取得房地产权属证书。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称，迟延未给原告办理房产转移登记有关文书的原因一是被告进场开发该小区已经长达十年，但由于拆迁难度非常大的原因，从进场到动工修建拖延了近五年的时间；二是之前设计院为被告设计建设的房屋，是按照设计之时的消防标准进行规范设计的，而被告由于拆迁等相关原因拖延了修建工期，至房屋完工后，国家对消防的验收又提高了；三是对照提高后的消防新标准，导致被告真正不能过关的原因，是房屋后面的消防登高面涉及拆迁的问题，被告多次向相关部门反映均未引起高度重视；四、关于原告主张的违约金过高，作为房开企业，面对当前的经济形式以及纳雍的投资环境，本案银行发放按揭贷款的时间为2017年3月31日，与合同签订时间相隔过长，因此合同约定计算违约金的时间应该以银行按揭贷款发放到被告账户的时间开始计算，而不是以合同签订时间为准。这些因素，非我公司原因，按照合同约定，我公司不应承担违约责任。请求人民法院作出公正判决。本院经审理认定事实如下，2009年，被告齐安公司以出让方式取得纳雍县雍熙办事处新街路编号为(2009)第090号、使用权面积为9209平方米地块的建设用地使用权。2010年，被告齐安公司取得名为“中景濠庭”建设项目的建设工程规划许可证，2011年取得建筑工程施工许可证，同年取得商品房屋预售许可证。2016年11月11日，被告齐安公司为出卖人与原告王某、陈某贵为买受人签订《商品房买卖合同》，原告以价款377645元购买被告修建的纳雍县新街路中景濠庭第1幢4层4-1号商品房。被告承诺于2017年3月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告；被告不能在约定期限内向二原告交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日以后，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向二原告支付已交付房价款万分之三的违约金。因中景濠庭建设项目消防登高操作平台不能达标，该项目未通过消防验收，致使被告齐安公司在2017年3月30日前未能取得该商品房所有权初始登记,不能按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告,导致二原告至今未能办理中景濠庭1幢4层4-1号商品房产权证。另查明，2017年2月27日原告办理了《个人购房担保借款合同》，同年3月31日，中国农业银行股份有限公司纳雍县支行向被告发放了原告办理的按揭房款。上述事实，上述事实有原、被告双方的当庭陈述、原告提交的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》和借款凭证及被告提交的营业执照等证据在卷佐证，这些证据已经庭审举证、质证和审查属实，本院予以采信。结合双方当事人的诉辩主张和本案事实，本案争议焦点是1、原告要求被告交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书是否得到支持；2、不能为原告办理相关的房产证件是否归责于被告；3、双方约定的违约金是否过高，起算时间如何计算。本院认为，被告齐安公司是依法登记的房地产开发企业，其与原告王某、陈某贵签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定条款全面履行合同义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因被告开发建设的中景濠庭建设项目未通过消防验收，致使被告未能按约定期限将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，导致原告至今未能办理中景濠庭1幢4层4-1号商品房权属登记，属被告责任构成违约，应当向原告承担违约责任。关于原告要求被告向其交付商品房转移登记的有关文书的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”之规定，鉴于该案涉房屋办理产权初始登记的法定条件至今仍未成就，被告负有的交付办理房屋产权转移登记有关文书的合同义务尚处于事实上不能履行的状态，该项合同义务不具备执行条件，亦不能采取其他方式替代履行，故现原告要求被告履行上述义务缺乏事实依据，本院不予支持。关于不能为原告办理相关的房产证件是否归责于被告的问题。双方签订的《商品房买卖合同》违约条款内容明确，且不违反法律、法规的强制性规定，原告向被告交付了全部购房款，虽然已入住所购住房，但未取得房屋所有权。被告未按约定时间向原告交付办理房屋产权登记的相关文书，其原因系被告建设的房屋未通过消防安全验收，被告应当依照合同约定向原告承担违约责任。关于双方约定的违约金是否过高，起算时间如何计算的问题。被告称因新消防规范调整和拆迁难度增大导致无法办证，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人与第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，被告该抗辩主张于法无所，本院不予采纳。被告称按日万分之三支付逾期交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书的违约金过高，因该标准系原、被告双方协商一致的结果，且未超出合理限度，故被告的抗辩无事实和法律依据，本院不予采纳。对违约金的起算时间如何计算。被告提出应当以银行按揭贷款发放到被告账户的时间开始计算，而不能以合同签订时间为准的抗辩主张，从原告提供的《个人购房担保借款合同》和借款凭证可以证明银行是在2017年3月31日才将原告所办理的按揭贷款发放给被告，故对被告的抗辩主张应予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州齐安房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王某、陈某贵支付以购房款377645元为基数从2017年3月31日起至被告将办理纳雍县雍熙办事处新街路中景濠庭1幢4层4-1号商品房转移登记的有关文书交付原告止期间按日万分之三计算的违约金。二、驳回原告王某、陈某贵的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费866元，减半收取433元，由被告贵州齐安房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  何群慧二〇一八年七月六日书记员  秦玉梅