四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终6886号上诉人（原审被告）：ＸＸ兵，男，1981年9月26日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。委托诉讼代理人：赵中义，四川联一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高洁，女，1986年11月20日出生，汉族，住成都市高新区。委托诉讼代理人：李怡陶，四川合评律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴继伟，四川合评律师事务所律师。上诉人ＸＸ兵因与被上诉人高洁房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初9759号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。ＸＸ兵上诉请求：一、维持成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初9759号民事判决第一项，撤销成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初9759号民事判决第二、三项，改判驳回高洁的其他诉讼请求；二、全部诉讼费由高洁负担。事实和理由：一、合同解除的原因系双方对合同履行方式产生争议所致，ＸＸ兵并无违约行为，不应适用定金罚则。二、高洁主张的居间费损失不应得到支持。案涉房屋买卖交易未完成系双方原因所致，在交易过程中，ＸＸ兵也向居间方支付了居间费，也遭受了损失，ＸＸ兵认为，高洁的居间费应由其自行承担，不应由ＸＸ兵赔偿；三、ＸＸ兵身患白血病，急需用钱治疗，一审判决结果给ＸＸ兵造成了巨大困难。高洁辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。高洁向一审法院起诉请求：一、解除高洁、ＸＸ兵与成都玛雅富地房地产经纪有限公司签订的《房产买卖合同》中关于高洁、ＸＸ兵之间的权利义务条款；二、ＸＸ兵双倍返还购房定金100000元及赔偿损失11200元；三、ＸＸ兵承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：ＸＸ兵系位于成都市锦江区合欢树街529号7栋1单元7楼701号房屋所有权人。2017年10月19日，高洁、ＸＸ兵与居间方玛雅富地公司签订《房产买卖合同》，约定：ＸＸ兵将上述房产以56万元出售给高洁，上述交易总价款包括固定装修及家电家具（电视除外）；高洁在签订本合同的同时支付ＸＸ兵定金5万元，待该房屋办理完过户手续后自动转作购房款；首付款26万元高洁在过户当日支付ＸＸ兵；剩余30万元高洁通过银行贷款形式由高洁贷款银行支付ＸＸ兵，如果高洁不能申请到贷款或贷款额度不够，则以现金方式补齐；高洁需以银行贷款方式支付ＸＸ兵房款的，双方应在2017年11月2日前备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同；玛雅富地公司协助双方在高洁贷款审批通过后7个工作日前往房产交易中心办理过户手续；高洁在签订本合同的同时按房屋成交价的2%的比例向玛雅富地公司支付居间服务费，即11200元；ＸＸ兵未按本合同约定的期限将上述房产交付或过户高洁，逾期天数超过30日，ＸＸ兵仍未交房，高洁有权单方解除合同、书面通知ＸＸ兵并依法及依据合同第8.3条约定追究ＸＸ兵违约责任；8.3双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金。同日，高洁向ＸＸ兵支付购房定金5万元、向玛雅富地公司支付居间费11200元，ＸＸ兵向玛雅富地公司支付居间费5600元。证人陈某陈述，其系玛雅富地公司工作人员，案涉合同系经其居间服务签订。因高洁办理贷款合同需要ＸＸ兵本人携带房产证、身份证原件等相关资料供银行审核，故合同签订后，其几次联系ＸＸ兵配合办理上述事宜，但ＸＸ兵一直称要考试需等一等，高洁也称有事去深圳，最终约好双方于2017年11月2日到门店一同前往银行办理贷款手续，并告知ＸＸ兵带上相关资料。双方当日均到场，ＸＸ兵要求高洁先支付首付款才同意前往银行办理贷款手续，双方发生争执。高洁情绪较为激动当场报警，警察询问后要双方去银行咨询协商解决。其对双方进行协调，并让ＸＸ兵去农商银行咨询贷款业务办理流程，ＸＸ兵称回去考虑一下。后ＸＸ兵提出两个方案，ＸＸ兵扣除支付的中介费后退还4万多元给高洁，或者高洁支付首付款后ＸＸ兵再配合签订贷款合同。其将上述方案告知高洁后，高洁表示不愿意再购买上述房屋。一审庭审中ＸＸ兵称其愿意继续履行合同，一审法院询问高洁是否变更诉讼请求，高洁称因双方多次协商未果故不愿意再购买，ＸＸ兵表示不同意解除合同。一审庭审后，一审法院组织双方进行调解，高洁表示愿意继续购买ＸＸ兵房屋，经一审法院询问ＸＸ兵，ＸＸ兵表示不愿意再将房屋出售给高洁。一审法院认为，高洁、ＸＸ兵与玛雅富地公司签订的《房产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合同约定的内容不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定履行义务。合同签订后，高洁按约向ＸＸ兵支付了定金，但ＸＸ兵未按约于2017年11月2日前“备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同”。ＸＸ兵此行为导致高洁无法办理贷款手续，阻却了“双方前往房产交易中心办理过户手续”的前提条件“高洁贷款审批通过后7个工作日”的成就，高洁无法继续履行合同进而无法实现其合同目的，ＸＸ兵的行为构成根本违约。根据《房产买卖合同》之约定，ＸＸ兵未按本合同约定的期限将上述房产交付或过户高洁，逾期天数超过30日，高洁有权单方解除合同。又根据合同法第九十四条之规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故高洁主张解除合同，既符合合同之约定解除，又符合法律之法定解除，一审法院依法予以支持。ＸＸ兵在一审庭审中辩称其愿意继续履行合同，但此并不能对抗其上述违约行为，ＸＸ兵称“其前往居间方处但高洁自愿放弃购买房屋”与本案查明事实不符，而且在一审庭审后一审法院组织双方调解过程中，高洁表示愿意继续购买房屋，ＸＸ兵却不愿意再将房屋出售给高洁，故一审法院对ＸＸ兵此项辩称理由不予采纳。关于高洁主张ＸＸ兵双倍返还定金100000元。根据合同法第一百一十五条的规定，“当事人可以依照担保法约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，高洁向ＸＸ兵支付了购房定金50000元，因ＸＸ兵违约造成合同被解除，故高洁主张ＸＸ兵双倍返还定金100000元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于高洁主张ＸＸ兵赔偿居间费损失11200元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，高洁为购买案涉房屋与ＸＸ兵、居间方玛雅富地公司签订《房产买卖合同》并向居间方支付居间费11200元，现合同因ＸＸ兵违约而解除，由此产生的损失应当由ＸＸ兵承担，故一审法院对高洁此项主张予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款（四）项、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条(法律条文全文附后)之规定，判决：一、解除高洁与ＸＸ兵、居间方成都玛雅富地房地产经纪有限公司于2017年10月19日签订的《房产买卖合同》中关于高洁与ＸＸ兵之间的权利义务条款；二、ＸＸ兵应于判决发生法律效力之日起十日内向高洁双倍返还定金共计100000元；三、ＸＸ兵应于判决发生法律效力之日起十日内向高洁赔偿损失11200元。如果ＸＸ兵未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1262元、保全费1080元，两项合计2342元，由ＸＸ兵负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审中，双方当事人均对一审查明的事实无异议，本院予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点为：一、本案是否应适用定金罚则，由ＸＸ兵向高洁双倍返还定金；二、ＸＸ兵是否应向高洁赔偿损失11200元。关于本案是否应适用定金罚则的问题，其核心在于ＸＸ兵是否存在违约。根据案涉房屋买卖合同的中介人员陈某的证言，ＸＸ兵在双方前往办理银行贷款手续时要求高洁先支付首付款才同意协助办理贷款手续，经中介方协调后，ＸＸ兵提出两个方案，一为其在扣除支付的中介费后将剩余定金4万余元退给高洁，一为高洁先支付首付款后再由ＸＸ兵配合办理贷款手续，本院认为，根据《房产买卖合同》“丙方协助甲乙方双方在乙方贷款审批通过后7个工作日前往房产交易中心办理过户手续”、“首付款260000元，乙方在过户当日支付甲方”的约定，高洁支付首付款的义务履行期限在完成贷款审批之后，ＸＸ兵在合同履行中以高洁先付首付款作为其配合高洁办理贷款手续的前提，与合同约定不符，其行为构成违约，ＸＸ兵关于其不存在违约、本案不应适用定金罚则的上诉理由与事实不符，本院不予支持。关于ＸＸ兵是否应向高洁赔偿损失11200元的问题，如第一个争议焦点所述，本案因ＸＸ兵存在违约行为而适用定金罚则，定金罚则已对高洁的损失予以了补偿。按照最高人民法院《关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，只有当买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，人民法院才可对对方请求赔偿超过定金部分的损失予以支持。本案中，高洁在二审中陈述其损失为：一、支付给中介的居间费用11200元；二、因房价上涨造成的履行利益损失。本院认为，虽然高洁主张其因房价上涨而遭受了履行利益损失，但从本案房屋的面积和合同的履行情况来看，案涉房屋建筑面积仅为48.29平方米，房屋买卖合同签订于2017年10月19日，高洁诉请解除合同的时间为2017年11月6日，两者时间相距不足一个月，房屋价值变动幅度相对较小，且高洁在本院询问案涉房屋市场价格时未作出回答，也未举证证明案涉房屋在其主张解除合同的市场价格。因本案现有证据不能证明履行利益损失和居间费损失超过了定金金额，故在已适用定金罚则的基础上，不宜对高洁主张的居间费损失予以并处。综上，ＸＸ兵的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初9759号民事判决第一、二项，即“解除高洁与ＸＸ兵、居间方成都玛雅富地房地产经纪有限公司于2017年10月19日签订的《房产买卖合同》中关于高洁与ＸＸ兵之间的权利义务条款”、“ＸＸ兵应于判决发生法律效力之日起十日内向高洁双倍返还定金共计100000元”；二、撤销成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初9759号民事判决第三项，即“ＸＸ兵应于判决发生法律效力之日起十日内向高洁赔偿损失11200元”；三、驳回高洁的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取1262元、保全费1080元，两项合计2342元（已由高洁预交），由ＸＸ兵负担2106元，由高洁负担236元。二审案件受理费2524元（已由ＸＸ兵预交），由ＸＸ兵负担2270元，由高洁负担254元。本判决为终审判决。审判长  王果审判员  李俊审判员  赵韬二〇一八年七月二十六日书记员  罗菲