上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初4364号原告：夏天，男，1987年7月30日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：周军，上海市千方律师事务所律师。被告：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张小弟，董事长。委托诉讼代理人：陈卓，国浩律师(南京)事务所律师。委托诉讼代理人：夏李娜，国浩律师(南京)事务所律师。原告夏天与被告上海绿茵置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年5月29日公开开庭进行了审理，原告夏天及其委托诉讼代理人周军、被告委托诉讼代理人陈卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决原、被告签订的关于上海市嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室商铺(以下简称系争商铺)的《上海市商品房出售合同》继续履行；2、请求判决被告协助原告办理系争商铺的交易过户手续；3、请求判决被告将系争商铺交付给原告。事实与理由：原告经中介居间介绍，购买了被告出售的系争商铺。2017年6月9日，双方签订了《上海市商品房出售合同》，合同第三条约定房屋总价款为人民币(以下币种同)1,730,000元，合同第十九条约定2017年12月9日前申领房屋房地产权证(小产证)。签约后原告累计支付购房款870,000元，支付契税等办理产证费用56,541元给被告。按约定，剩余房价款860,000元原告将通过银行贷款方式支付给被告，贷款手续由被告负责安排银行办理,为此被告另收取了原告支付的贷款办理费用20,000元。此后，原告一直等待贷款办理结果，但始终未见进展，原告多次催问被告工作人员均未给予明确答复。后经原告了解，原告申请的贷款因被告与案外人发生诉讼案件导致已无法办理，又因同样原因导致原告购买的房屋产权证未能在合同约定的2017年12月9日前办妥。就房屋交易事宜，原告多次和被告沟通解决方案，但均无果。被告逾期办理房屋产权证等行为已构成违约，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告诉请，1、原告未完成举证责任，原告提交了增值税发票、POS单用以证明其已完成付款义务，但开具增值税发票不等于原告已经支付了购房款，原告应当另外提供银行流水等付款凭证作为已付款的依据，且原告提交的相应pos单并非指向被告公司，其中的交易对手信息也并不能与被告公司进行关联，原告并未提供具体的银行流水证明其已经将87万元购房款支付给了绿茵公司，其举证责任并未完成。2、被告系行使先履行抗辩权，根据合同附件一对于付款时间和付款方式的约定，原告应于2017年6月9日支付首付款50万元，于2017年6月25日前支付房款37万元，于2017年8月25日前以贷款方式支付房款86万元；因此在原告履行完付款义务后，被告才履行协助房屋过户义务，在原告未就其已履行全部先合同义务完成举证责任的情况下，被告有权行使抗辩权，暂不履行后合同义务，原告无权要求被告继续履行合同，被告也不承担相关的违约责任。3、原告无法办理贷款的责任在于原告自身，与被告无关。因被告与原告之间不存在委托办理贷款关系，2万元劳务费收据的签名人王冰辉，并非被告，该行为属于个人行为，与被告无关；且原告也未能提供相关银行流水记录证明该2万元劳务费打入被告账户。办理银行贷款的合同义务在原告自身，根据合同约定，办理贷款的责任在于原告，其中合同附件一第4条、第5条明确规定，原告贷款未获银行批准并实际向被告支付到账，由原告自行补足，否则应承担违约责任。原告应当先支付完毕全部购房款后，才能要求被告办理过户手续，在履行义务存在先后的情况下，原告的协议合同义务没有履行，不得要求被告过户及交付。4、因原告仅于2017年6月9日向被告支付10万元，如果原告要继续履行合同，应先行将剩余房款163万元支付被告，并且支付相应违约金(该违约金以未付房款163万元为基数，以日万分之五为标准自2017年9月2日起计算至原告付清全部房款之日止)。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2017年6月9日，原告(乙方)与被告(甲方)签订一份《上海市商品房出售合同》，约定乙方向甲方购买位于上海市嘉定区银翔路XXX号XXX层XXX室的系争商铺，建筑面积17.52平方米，单价42,558元，总房价款1,730,000元，第四条约定乙方应按本合同约定的付款方式和付款期限将房价款汇入甲方的账户：宁波银行上海嘉定支行、账户名称：上海绿茵置业有限公司、账号：XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款时间和付款方式在本合同附件一中约定明确。甲方收到原告支付的每一笔房款时均应开具发票。第五条约定乙方如未按合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之五计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过30天，甲方有权选择第二种方案追究乙方责任(详见补充条款第1条)。第六条约定乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外。第七条约定甲方在收到乙方全部房价款之日起90天内，甲方向乙方交付该房屋。第十七条约定该房屋买卖所发生的税费按有关规定由甲、乙双方各自承担。第十九条约定双方商定2017年12月9日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)。附件一付款时间和付款方式中约定乙方应严格按照以下付款方式、付款日期足额将约定的房款支付给甲方：1、乙方于2017年6月9日与甲方签署购房合同，并支付给甲方房款首付款500,000元；2、乙方于2017年6月25日前向甲方支付房款370,000元；3、乙方以贷款方式于2017年8月25日前应支付房款860,000元；4、上述第3条所列方式支付房价款，则贷款合同由乙方与贷款银行另行签署。如在第3条所述期限内，贷款实际到账金额少于乙方应付房价款，则不足部分乙方应在第3条所述期限到账后七天内自行补足。如第3条所述期限内，乙方贷款未获银行批准并实际向甲方支付到账，则乙方应在第3条所述期限到期后七天内自行补足全部房价款。5、如乙方未能按照上述约定支付房价款，则乙方需依照本合同约定承担违约责任。补充条款一第1条约定本合同第五条贰种方案如下：甲方有权单方面解除本合同，此时乙方应向甲方支付房屋总价款20%的赔偿金。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告于2017年6月9日向被告支付10万元，并于同日通过POS机刷卡向案外人上海彰荣房地产投资顾问有限公司(以下简称彰荣公司)支付500,000元，POS机签购单上商户名称标注为“上海绿茵置业”。2017年6月18日，原告向案外人王冰辉支付20,000元，王冰辉出具一张《收据》，载明：今收到夏天先生20,000元用于办理绿茵商业广场商铺贷款，如果因为银行不批贷款，则20,000元退还给夏天先生，如果成功贷款批贷，作为我方劳务服务费。2017年6月23日，原告通过POS机刷卡向彰荣公司支付370,000元，POS机签购单上商户名称标注为“湖州鸿堪建材有限公司”。后原告又于2017年8月15日向彰荣公司转账支付56,541元，并收到《收据》一张，载明收款事由为“代办产证费”，落款处盖有“绿茵商业广场营销中心”字样印章。2017年11月6日，被告向原告开具一张价款为870,000元的增值税发票。2018年1月24日，原告向被告邮寄一份《通知函》，通知被告于收到本通知函后5日内，协助原告办理该商铺的按揭贷款及不动产权证，并在被告承诺的2018年3月30日期限前将该商铺的贷款手续及不动产权证书全部办理完毕。若被告对原告方的合理要求置之不理，原告将启动诉讼程序维护自身合法权益，追究被告违约责任。审理中，1、被告自认彰荣公司为系争商铺所在的绿茵商业广场的委托销售公司，被告与原告于2017年6月9日签订《上海市商品房出售合同》时是由彰荣公司具体操作，本案的房屋出售合同签约及付款等均发生在被告委托彰荣公司销售期间。2、原告将房款860,000元付至本院。本院认为，因被告与彰荣公司为委托销售合同关系，彰荣公司作为被告的委托销售公司与原告签约，被告对于《上海市商品房出售合同》上被告公司公章的真实性也未予否认，故原告与被告于2017年6月9日签订的《上海市商品房出售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，各方均应按约履行。虽《上海市商品房出售合同》第四条约定原告应按本合同约定的付款方式和付款期限将房价款汇入指定的被告账户，但原告在销售人员指引下通过POS机刷卡向标注为“上海绿茵置业”的商户转账支付50万元，其有理由相信收款方为被告，原告也无从知晓实际收款人。至于原告在2017年6月23日通过POS机刷卡支付的370,000元房款，虽被告认为POS机签购单上商户湖州鸿堪建材有限公司与被告无关，但结合银联交易明细可以看出该POS机商户对应的商户名称为彰荣公司，原告在付款时虽有相应的注意义务，但原告是在销售人员指引下进行刷卡转账，且被告也开具了对应的87万元购房发票，对原告支付的上述房款一并进行了认可。综上，本院认定原告已向被告支付房款87万元。如被告认为彰荣公司收到上述房款后未向其进行转交，就该部分房款被告可另行向彰荣公司主张。至于原告于2017年6月18日向案外人王冰辉支付的20,000元，因案外人王冰辉身份无法核实，且其出具的《收据》上仅有个人签名，并无被告公司印章，无法认定系代表被告公司的职务行为，且从《收据》内容上看该20,000元亦并非房款，故该款不能认定为原告支付的房款，原告可另行主张。同理，因原告于2017年8月15日向案外人彰荣公司转账支付的56,541元并非《上海市商品房出售合同》约定的房款，且收据上注明为代办产证费，落款处为“绿茵商业广场营销中心”字样印章，并非被告公司印章，该部分费用实际由彰荣公司收取；综合通常的房屋买卖交易习惯，税费及办理产证费用应在房屋过户登记时由相关政府部门据实计算并收取，无法认定彰荣公司收取该56,541元的行为构成表见代理，故不能认定该56,541元为房款，亦不能认定该款由被告收取，原告可就此另行向彰荣公司主张。现原告将剩余房款86万元付至本院，在原告已付清全部购房款173万元的情况下，原告要求被告继续履行合同，向原告交付系争房屋、配合办理过户登记手续的诉请合法有据，对此本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第一款、第七十四条之规定，判决如下：一、原告夏天应于本判决生效之日十日内给付被告上海绿茵置业有限公司剩余房款人民币860,000元；二、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日十日内将位于上海市嘉定区南翔镇银翔路XXX号XXX层XXX室房屋交付原告夏天，并协助其办理该房屋的产权过户登记手续，将房屋过户登记至原告夏天名下。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取40元，保全费5,000元，合计诉讼费5,040元，由原告夏天负担2,520元，由被告上海绿茵置业有限公司负担2,520元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄卉二〇一八年七月二十日书记员  孙鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。……第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。