吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书(2018)吉2401民初313号原告：赵玉梅，女，汉族，住所延吉市。委托诉讼代理人：高延波，吉林高延波律师事务所律师。被告:延边树宏家具实业有限公司，住所延吉市朝阳川镇东风村。法定代表人：何树宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘温慧，吉林何晓明律师事务所律师。被告：延边新天地房地产开发有限公司，住所延吉市延朝公路。法定代表人：刘冰，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘温慧，吉林何晓明律师事务所律师。原告赵玉梅诉被告延边树宏家具实业有限公司（以下简称“树宏公司”）、延边新天地房地产开发有限公司（以下简称“新天地公司”）之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日受理后，于2018年5月15日公开开庭进行了审理。原告赵玉梅的委托诉讼代理人高延波，被告树宏公司、新天地公司共同委托的诉讼代理人刘温慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵玉梅诉称，2009年8月4日，案外人延边源田房地产开发有限公司与赵玉梅签订《商品房买卖合同》，将延吉市天池环保嘉园XX号、面积为46.6平方米的房屋出售给赵玉梅，并约定于2009年12月31日前交付使用。后因延边源田房地产开发有限公司的实际所有人树宏公司、新天地公司与合作人及承建单位的矛盾迟迟没有将房屋交付给赵玉梅使用。赵玉梅多次催要无果后进行了诉讼，经州法院（2016）吉2401民初725号民事判决认定，赵玉梅与延边源田房地产开发有限公司签订商品房买卖合同合法有效，树宏公司、新天地公司作为实际产权人应向赵玉梅交付房屋。诉争房屋经法院强制执行于2018年1月8日才进行了交付。现诉至法院，要求树宏公司、新天地公司向赵玉梅支付迟延交房违约金67607.28元及迟延办证违约金605.8元，并判令树宏公司、新天地公司承担全部诉讼费用。树宏公司、新天地公司辩称，赵玉梅在2013年提起诉讼时主张过迟延交房违约金，此案件发回重审后，其并未变更诉请，已生效的（2016）吉2401民初109号民事判决第二项已经驳回原告的其他诉请，故树宏公司、新天地公司认为该判项是对其要求支付迟延交房违约金的明确判项，故赵玉梅再次主张支付迟延交房违约金缺乏法律依据。经本院审理查明：2009年4月，赵玉梅为长江公司承建的环保嘉园工程供应木材。2009年5月6日，长江公司将本案诉争房屋抵债给赵玉梅，由源田公司与赵玉梅签订商品房买卖合同，合同约定源田公司将位于长白路北天池路南环保嘉园xx号，面积为46.6平方米，以每平方米2600元的单价，总价款为121160元，以顶账方式出售给赵玉梅，并约定2009年12月31日前交付房屋，违约责任为逾期超过60日，赵玉梅要求继续履行合同的，合同继续履行，自2010年1月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，诉争房屋一直未向赵玉梅交付。2013年5月14日，赵玉梅向本院提起诉讼，要求案外人延边源田房地产开发有限公司（简称“源田公司”）、新天地公司、树宏公司、吉林长江集团建筑安装有限公司（简称“长江公司”）交付诉争房屋并支付违约金。2013年5月24日，本院受理了赵玉梅诉新天地公司、树宏公司、源田公司长江公司、第三人韩松之间商品房买卖合同纠纷一案，于2015年9月7日作出（2013）延民初字第1703号民事判决。赵玉梅不服判决，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2015年12月22日作出（2015）延中民四终字第540号民事裁定，撤销本院（2013）延民初字第1703号民事判决，发回本院重审。本院于2016年1月6日受理后，赵玉梅的诉讼请求为要求交付诉争房屋，本院于2016年11月20日作出（2016）吉2401民初109号民事判决，判决树宏公司、新天地公司于本判决发生法律效力之日起五日内向赵玉梅交付诉争房屋，驳回赵玉梅的其他诉讼请求。树宏公司、新天地公司不服判决，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2017年7月17日作出（2017）吉24民终725号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2018年1月8日，诉争房屋经法院强制执行交付给了赵玉梅。赵玉梅于2017年10月19日，向本院提起民事诉讼，要求树宏公司、新天地公司按合同约定的标准向其支付逾期交房、逾期办证的违约金。认定上述事实的证据有：本院（2013）延民初字第1703号民事判决，商品房买卖合同，本院（2016）吉2401民初109号民事判决，延边朝鲜族自治州中级人民法院（2017）吉24民终725号民事判决，刘国利、树宏公司、新天地公司的陈述。本院认为，涉案楼盘的所有开发资质及相关证件均办理在源田公司名下，对外源田公司具备处分房屋的形式要件；对内源田公司与树宏公司约定由树宏公司享有实际处分权，源田公司应在树宏公司授权范围内处分房屋，双方形成事实上的代理关系。源田公司将房屋出售给赵玉梅,对外以源田公司名义签订形成了涉案的房屋买卖合同。赵玉梅作为普通购房者,因五证均登记在源田公司名下，且在售楼处进行公示，已尽审查注意义务，在对树宏公司与源田公司之间的内部约定及涉案楼盘的实际权利人、房屋买卖合同公章真伪等不知情的情况下，有理由相信源田公司具有处分权并已按当时的市场价格支付了合理对价，应认定其购房的本意为善意,其与源田公司签订的商品房买卖合同有效。赵玉梅与树宏公司均应当按照商品房买卖合同的约定履行义务。赵玉梅已按商品房买卖合同的约定支付了合理对价，树宏公司应按照商品房买卖合同的约定向其交付房屋。根据商品房买卖合同“约定2009年12月31日前交付房屋，违约责任为逾期超过60日，赵玉梅要求继续履行合同的，合同继续履行，自2010年1月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金。”的规定，树宏公司于2018年1月8日才向赵玉梅交付房屋，构成违约。关于赵玉梅要求树宏公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，因双方约定的是按日计付的违约金系继续性债权，以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，但因赵玉梅、树宏公司在庭审中均认可2013年5月14日赵玉梅曾主张过逾期交房违约金，故该案并未超过诉讼时效，该权利保护范围为2011年5月15日至2018年1月8日，故本院予以确认违约金数额为66153.36元（726.96元/月×91个月）。关于赵玉梅要求树宏公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，因商品房买卖合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”且树宏公司于2018年1月8日才向赵玉梅交付房屋，尚未产生逾期办照违约金，可待实际产生后另行主张，故对该诉讼请求本院不予支持。关于赵玉梅要求新天地公司支付逾期交付房屋违约金的诉讼请求，因新天地公司系诉争房屋的实际产权人，故对该诉讼请求本院予以支持。关于树宏公司、新天地公司以赵玉梅系重复性起诉的抗辩意见，因在本院（2016）吉2401民初109号民事判决中赵玉梅的诉请仅为要求交付房屋，不构成重复性起诉，故对该抗辩意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告延边树宏家具实业有限公司、延边新天地房地产开发有限公司于本判决生效后立即向原告赵玉梅支付逾期交房违约金66153.36元；二、驳回原告赵玉梅其他诉讼请求。如被告未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1505元（原告已预交），减半收取753元，由被告树宏公司、新天地公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员  邱艳红二〇一八年七月一日书记员  王彩霞