济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初1484号 原告：胥斌，男，1970年5月21日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：卢晓霞，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。 被告：孟凡荣，男，1991年11月26日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：殷丹丹，北京大成（济南）律师事务所律师。 第三人：涂晓琼，女，1969年7月8日出生，汉族，住天津市静海县。 第三人：济南历下阿琼面馆，住所地山东省济南市。 经营者：涂晓琼，女，1969年7月8日出生，汉族，住天津市静海县。 以上两第三人共同委托诉讼代理人：许志刚（系第三人涂晓琼之夫），住天津市静海县。 原告胥斌与被告孟凡荣、第三人涂晓琼、济南历下阿琼面馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胥斌的委托诉讼代理人卢晓霞、被告孟凡荣及其委托诉讼代理人殷丹丹、第三人涂晓琼、济南历下阿琼面馆的共同委托诉讼代理人许志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胥斌向本院提出诉讼请求：1.判令孟凡荣、济南历下阿琼面馆腾空返还济南市历下区奥体西路1333号的力高国际花园项目6栋122一层、二层商铺；2.判令孟凡荣支付房租56778元（暂计算至2018年3月24日，还应支付至合同解除之日即本起诉书送达孟凡荣之日）、物业费7282.08元（暂计算至2018年3月11日，还应支付至实际返还房屋之日，同时应按照合同解除前标准的两倍向胥斌支付房屋使用费至实际返还房屋之日）；3.判令胥斌支付违约金10000元，判令胥斌没收租赁保证金20000元；4.判令胥斌承担本案诉讼费用。事实和理由：胥斌、孟凡荣于2017年7月5日签订《济南力高国际花园项目商铺租赁合同》，胥斌将济南市历下区奥体西路1333号的力高国际花园项目6栋122一层、二层的商铺租给孟凡荣，但截至起诉之日孟凡荣仅支付房租25000元，拒绝按照合同约定向胥斌支付剩余租金，也未向物业缴纳物业费等，鉴于上述情况，胥斌多次主动与孟凡荣协商处理上述事宜，但孟凡荣均予拒绝，特诉至法院，望判如所请。 孟凡荣辩称，一、本案被告主体不适格，孟凡荣非实际承租人，双方签订的《济南力高国际花园项目商铺租赁合同》没有履行的前提与基础条件，未实际履行。合同第二条2.2约定交付时间为2016年9月20日，但胥斌提交的购房合同时间为2017年4月9日，《房屋结算移交协议书》时间为2017年10月15日，即开发商于2017年10月15日才向胥斌交付涉案房屋，胥斌取得房屋时间在后，向孟凡荣交付房屋时间在前，时间上明显前后矛盾。实际胥斌并未将涉案房屋交付给孟凡荣使用，合同未实际履行。涉案房屋中的122室二层与121室二层相连，122室二层不具备单独出租的条件，合同不具有实际履行的基础条件。 二、本案原告主体不适格，胥斌取得房屋产权时间在后，应当保护成立在先的租赁关系，无权再次出租房屋，合同没有履行的前提与基础条件，未实际履行，且损害了第三方合法权益。2016年9月25日，深圳市瑞峰商业管理有限公司、王玉柏、业主方山东力高房地产开发有限公司三方签订《济南力高国际花园项目商铺租赁合同》，约定将涉案房屋及相邻的121室二层租赁给王玉柏使用，租赁期限5年，自2016年9月25日至2021年9月24日，后王玉柏转租给本案第三人涂晓琼，涂晓琼经营阿琼面馆。法律关系清楚明确，根据买卖不破租赁原则，成立时间在先的租赁关系应受到法律的保护，胥斌若真实购买涉案房屋，前者租赁关系对胥斌造成损失的，应向出卖人追偿，胥斌不具备收取租金的资格。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，涉案房屋已经由王玉柏合法占有且其租赁合同成立在先，王玉柏为履行合同的承租人。 综上所述，对第一项诉求，孟凡荣未实际占有涉案房屋，故无需腾空返还；第二项诉求，合同解除日应当为第一次起诉状送达时间，而非变更后诉状送达时间，物业费的收费主体是物业服务公司，非胥斌，且应向实际使用人收取，合同解除后至返还房屋前的房屋逾期腾房占有使用费根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应当由负有腾房义务的人承担；第三项诉求，违约金数额过高，且胥斌无权没收租赁保证金20000元。 涂晓琼、济南历下阿琼面馆辩称，一、维持原合同内容，但可以变更原合同出租方为现房主（胥斌）；二、如果胥斌提出在约定时间内终止涂晓琼与孟凡荣、王玉柏签订的租赁合同，那么按孟凡荣与力高地产签订的租赁合同第9.3条约定，由胥斌按月租金的50倍赔偿给涂晓琼；三、提出终止合同的一方需赔偿违约金并赔偿装修费；四、涂晓琼也是受害者。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.胥斌提交的中国建设银行个人活期账户交易明细一张（复印件），欲证明孟凡荣于2017年7月15日通过银行转账向胥斌转款25000元，孟凡荣认为该证据系复印件，不符合证据形式要件，但对胥斌证明目的并无异议，本院对该证据予以采信；2.胥斌提交催款通知单一张，孟凡荣认为该证据系复印件，不符合证据形式要件，经审查，该证据系照片打印件，对干证据的真实性，本院无法认定；3.胥斌提交的王玉柏与涂晓琼签订《租房合同》一份（复印件，调取于工商局），涂晓琼称其所持有的合同中第三项“物业费”被划去，应以其所持有的合同为准，经审查，胥斌提交的《租房合同》调取于工商局，已备案，具有较强的证明效力，本院对胥斌提交的《租房合同》予以采信；4.孟凡荣和涂晓琼、济南历下阿琼面馆分别提交的王玉柏与深圳市瑞峰商业管理有限公司、山东力高房地产开发有限公司签订的《济南力高国际花园项目商铺租赁合同》，能够互相印证，涂晓琼、济南历下阿琼面馆提交的合同中有当事人签字或盖章，对该证据的真实性，本院予以采信；5.孟凡荣提交的《力高国际焦点网咖合同补充》一份，无各方当事人签字或盖章，本院不予采信。 根据当事人双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年，深圳市瑞峰商业管理有限公司（甲方）、王玉柏（乙方）、山东力高房地产开发有限公司（丙方）签订《力高国际花园项目商铺租赁合同》，约定甲方将力高国际花园6栋121、122二层和122一层商铺租赁给王玉柏，面积约317.12平方米，租赁期间5年，自2016年9月25日起至2021年9月24日止，五年租金共计956534元，该合同由深圳市瑞峰商业管理有限公司盖章、王玉柏签名。2016年10月6日，王玉柏与涂晓琼签订《租房合同》，约定王玉柏将位于力高国际6-122号的房屋出租给涂晓琼使用，租赁期限自2016年10月10日至2021年9月24日止，年租金为5万元。 2017年4月9日，山东力高房地产开发有限公司与胥斌签订《济南市商品房买卖合同》，胥斌购买了力高国际花园7号楼1单元122号商铺。2017年7月5日，胥斌与孟凡荣签订《济南力高国际花园项目商铺租赁合同》，约定胥斌将力高国际花园6栋122一层和二层商铺租赁给孟凡荣，面积约202.28平方米；租赁期间5年，自2016年9月25日起至2021年9月24日止；交付时间：胥斌于2016年9月20日向孟凡荣交付租赁场所，以胥斌通知孟凡荣视为交付，若胥斌不通知的视为按约定日期交付；五年租金共计570042元，第一年剩余租金共计44606元，自合同签署后10日内向胥斌支付；保证金20000元已由深圳市瑞峰商业管理有限公司代收，若商户在租赁期间届满前非因胥斌原因终止租赁合同的，保证金不予退还；双方在租赁期限内出现下列情形，胥斌有权随时解除本合同，合同自胥斌通知孟凡荣解除合同之日解除，胥斌有权立即收回租赁场所，并没收租赁保证金：孟凡荣迟延缴交租金及其他应缴之费，须向胥斌支付违约金，每迟延一日，应按所欠缴金额的0.3%支付违约金，如迟延超过30日仍未缴足租金及其他应缴之费，胥斌有权单方解除合同。 2017年7月15日，孟凡荣、王玉柏出具收到条一张，载明今收到涂晓琼房屋租赁费25000元（2017.4.10至2017.10.10），同日，孟凡荣将该笔25000元租赁费通过银行转账给胥斌。 2017年10月19日，山东力高房地产开发有限公司将力高国际花园小区6号楼1单元122室商铺交付给胥斌。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。胥斌与孟凡荣签订的《济南力高国际花园项目商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，胥斌依据双方签订的合同向孟凡荣主张权利，主体适格。胥斌主张解除与孟凡荣签订的租赁合同，孟凡荣同意解除合同，对该诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，胥斌在购买涉案商铺前，涉案商铺已租赁给王玉柏，胥斌购买该商铺，成为所有权人后，与王玉柏间形成了房屋租赁合同关系，双方应按照原房屋租赁合同履行合同义务，后胥斌将该商铺又租赁给孟凡荣，属于一房数租，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记本案手续的；（三）合同成立在先的。故，王玉柏应为涉案商铺的承租人，胥斌与孟凡荣签订的租赁合同因王玉柏实际承租而履行不能，在合同无法履行的情况下，胥斌向孟凡荣主张租金、违约金、房屋占有使用费及要求孟凡荣返还涉案商铺的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于胥斌收到孟凡荣转账的25000元房屋租金，胥斌、孟凡荣均认可该租金系涂晓琼交纳，即涂晓琼按照转租合同交纳租金，并不能据此证明孟凡荣已经接受了涉案商铺及合同已实际履行。 关于胥斌主张涂晓琼、济南历下阿琼面馆返还商铺的诉讼请求，因胥斌与王玉柏之间的租赁合同、王玉柏与涂晓琼之间的转租合同仍在履行过程中，涂晓琼合法占有涉案商铺，胥斌主张返还于法无据，本院不予支持。 关于胥斌主张的物业费，胥斌未提交证据证明其已缴纳该费用，对该诉讼请求，本院不予支持，关于胥斌主张的保证金，并非孟凡荣缴纳，胥斌主张没收该保证金，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告胥斌与被告孟凡荣于2017年7月5日签订的《济南力高国际花园项目商铺租赁合同》于本判决生效之日解除； 二、驳回原告胥斌的其他诉讼请求。 案件受理费2251.5元，由胥斌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  张兴欣 人民陪审员  赵书静 人民陪审员  王 萍 二〇一八年七月二十七日 书 记 员  薛 莲