广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018）粤01民终7672号上诉人（原审原告）：吴晓丹，女，汉族，1968年3月25日出生，身份证住址福建省武夷山市。委托诉讼代理人：熊升，广东百科律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：凌海云，女，汉族，1969年12月9日出生，户籍住址广州市番禺区，现住广州市番禺区。委托诉讼代理人：黄锋文、麦健敏，分别为广东银德律师事务所律师及实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市富方房地产代理有限公司，住所地广州市番禺区南村镇兴南大道368号新光城市花园四期一街11号101房。法定代表人：罗敏芳。上诉人吴晓丹因与被上诉人凌海云、广州市富方房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初3727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人吴晓丹上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持我方的一审���讼请求；2、一、二审诉讼费用、保全费用由凌海云、广州市富方房地产代理有限公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。(一)一审法院认定凌海云无权代理签订的《房屋买卖定金合同》合法有效与事实不符。吴晓丹与凌海云签订《房屋买卖定金合同》时，凌海云并未告知吴晓丹房屋还有其他共有人，这在合同上卖方只有凌海云的单独签署就可以看出，而且不论是合同内容还是签署项也均没有论及还有其他共有人。再者，若凌海云确实是有权代理，也应当在签署合同时一并提交其他共有人的授权委托书给吴晓丹。而不是只是在庭审过程中提交给法庭，却在整个纠纷过程中自始都没有出示提交，可以看到，所有的交易材料都没有其他共有人预留参与的位置及签字。《授权委托书》的使用，是在授权代理事项过程中，应当当场出示证明自己具有代理权，在��理具体房地产买卖合同事项时还应当提交《授权委托书》给买方用于存留保管，用以证明是有权代理。而不是想出示就出示，看情况出示。再者，在办理代理事项时，如是代办还应当预留位置供委托人的代理签字及签章以作区别。为此，《房屋买卖定金合同》是凌海云的无权代理行为，属效力待定合同。在吴晓丹一再发函提出异议时，凌海云并没有采取措施补救合同的情况下，吴晓丹有权单方解除合同，并按照定金条款追究凌海云方责任。（二）认定广州市番禺区大石街道植村工业四路华美国际58号X房与广州市番禺区敏昌街96号3栋X房系同一房屋没有事实依据。《房屋买卖定金合同》签订时，凌海云已经持有了案涉房屋的《不动产登记证明》(2016年1月7日)，其上明确记载房屋地址：广州市番禺区敏捷华美商务中心3栋X房。凌海云签署《房屋买卖定金合同》时，不但未���供该项房产证明，反而虚构以广州市番禺区大石街道植村工业四路华美国际58号X房的地址与吴晓丹签订合同。在答辩及庭审过程，凌海云均没有提供任何可以证明上述两地址是属于同一房屋的证据，一审判决根据凌海云的口头答辩就直接予以确认没有事实依据。再者，事后法院是否依职权查明是一回事。而买受人是否可以依据该错误地址去办理相应房产过户手续呢?答案显然是否定的。可见，凌海云是在明知的情况下，刻意虚拟与实际真实情况不符的房产地址，本身也是隐瞒真实情况的欺瞒行为。(三)涉案房产是否具备真实交易条件的问题。上述所列凌海云的不诚信行为，吴晓丹均是在缴纳了10万元定金后才得以陆续知情，为避免遭受更大地损失，吴晓丹行使不安抗辩权，预先向凌海云发函告知不再履行《房屋买卖定金合同》，待合同缺陷及条件补救后再商议交易事宜。吴晓丹行使不安抗辩权的理由如下：(1)卖方隐瞒产权事实单方面签署合同无权代理，其效力待定；(2)交易房产地址不真实；(3)卖方收取定金的收款人没有得到其他共有人的确认；(4)《房屋买卖定金合同》权利义务显失公平，只谈卖方付款，而对买方重大权益的房屋交付使用问题却只字未提，合同有重大缺陷。2017年4月15日是《房屋买卖定金合同》约定的《三方买卖合同》的日期。在此之前，吴晓丹多次函告在不安事项解除之前，不再履行原《房屋买卖定金合同》。而凌海云置若罔闻，没有积极采取任何补救措施，一起商谈如何弥补合同缺陷和疏漏。而所谓的正式签订合同，就是按照《房屋买卖定金合同》的内容再抄一次，然后缴纳购房首期款590000元，否则就是违约没收定金。对所谓合同的缺陷及补救不置一词。可见，对于吴晓丹提出的抗辩，凌海云既不是积极提交《授权委托书》或重新改正签署确认，也不是积极商谈合同条款细节。而是拒绝作出任何修改，一味的要求支付590000万元的首付款，这样的合同不能得到交易安全的保障。二、一审法院适用法律错误。(一)一审法院依据逻辑推理和日常生活经验，认定本案系广州市出台房地产调控政策后吴晓丹反悔没有事实和法律依据。本案是凌海云刻意隐瞒真相，不排除是有意在合同中预留缺陷，先收取定金，继而逐步达到占用买方定金和购房款的目的。姑且不论上述合同的诸般隐瞒错漏，按照《房屋买卖定金合同》的条款，收取10万元定金和59万元首期购房款之后，卖方没有任何义务约束，只须在房产证办理出来后10天内去办理网签合同。吴晓丹不敢想象，若房产证一直没有办理出来，那什么时候办理网签?而合同又没有约定交付房产事宜，那吴晓丹何时才能主张收楼使用。一审���院依据逻辑推理和日常生活经验的基础是凌海云法庭审理时补交的《授权委托书》及单方面的陈述来认定有效。那在法庭审理之前没有出示《授权委托书》时合同还有效的吗?在没有授权(根本是隐瞒)，在提出合理质疑时仍不去补救，而只是单方面要求支付购房款的情况下，作为交易的一方应该有合同履行的不安抗辩权。本案广州市人民政府发布《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》纯粹是偶发事件，事实上也不影响交易。而本案双方分歧关键是在于签订《房屋买卖定金合同》时没有提供个人及交易房产的具体相关材料，在吴晓丹事后一再催促下凌海云才提供了《不动产登记证明》后，此时才发现签订的合同与真实情况有误，也才开始出现分歧。也就是发生分歧是由于发现了合同有误，而不是出台了文件。前期交涉本意是想与凌海云继续��善合同，但凌海云拒不配合修补合同缺陷及漏洞，言称2017年4月15日必须交首付款59万元，其他均按照原合同办理，其他免谈。在此情况下，出于对交易安全的考虑，吴晓丹才行使不安抗辩权，发函告知暂不履行原合同，请求退还定金10万元，交易须另行商议。(二)广州市富方房地产代理有限公司是从事房地产交易的专业中介部门，开展业务依法受《房地产管理法》、《广州市房地产中介服务管理条例》的约束。《广州市房地产中介服务管理条例》第十四条、第二十四条、第三十四条有规定。本案中，广州市富方房地产代理有限公司作为提供有偿服务的专业中介机构，在提供有偿服务时没有按照业务规范和法律规定详尽告知涉及的房地产的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况，客观上误导了吴晓丹错误的签署了《房地产买卖定金合同》。��以预见，若不是房产中介机构的专业参与，吴晓丹是断然不会随意与凌海云签订房屋买卖这么重大事项的合同，而如果广州市富方房地产代理有限公司诚信经营按照法律要求规范提供中介服务，吴晓丹也会及时发现其中错漏，避免损失的发生。为此，广州市富方房地产代理有限公司履行工作职务行为中，存在提供虚假材料、隐瞒房产事实真相的重大疏漏和欺诈行为，客观上也造成经济损失的，其承担法律责任有确凿的事实和法律依据。被上诉人凌海云二审辩称：我方同意一审判决，不同意吴晓丹的上诉请求，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。针对上诉人的上诉理由，一、吴晓丹认为凌海云是无权代理签订房屋买卖定金合同，所列举的事实是房屋有两个共有人，其中签订合同的是凌海云，另一个共有人没有出具���托书和到场，吴晓丹混淆了物权变动的原因和结果区分的原则，根据司法解释第3条的规定，房屋定金合同是合同双方都具有完全的民事行为能力，是真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合同自成立时生效，合同有效。至于房屋能否过户到吴晓丹名下，是之后履行合同出现的问题，合同在司法解释中已经明确是有效的，故上诉理由第一条不成立。第二条上诉理由，一审判决查明清楚，一般的楼盘在建设过程中暂定名称和地址，在交付楼盘经过验收重新想申报地名是经常存在的，双方交易的房屋只有一套，也多次实地查看，不存在混淆地址的情况。双方签订的是定金合同即预约合同，在预约合同中对于合同的条款作大致性规定是经常做法，如果确定房屋地址也应该在履行合同中明确。吴晓丹混淆了预约与本约合同的关系。第三条上诉理由，关于效力待定的���题如上所述，合同是有效的。收取定金的问题，其他共有人并不是预约合同的当事人，基于合同相对性的原则，凌海云有权收取定金。关于显失公平的问题，涉及的是撤销权的问题。真实情况正如吴晓丹解除合同而不愿意签订本约合同的目的一审已经详细论述，一审事实清楚，证据充分，一审判决也兼顾了公平原则，如果根据合同法的约定，吴晓丹无权要回定金，一审已经判决凌海云退回3万元，体现公平原则，请求二审驳回全部诉讼请求。被上诉人广州市富方房地产代理有限公司经本院依法传唤，未到庭参与诉讼，也无提交书面答辩意见。吴晓丹于2017年5月5日向一审法院提起本案诉讼称：2017年3月，经中介平台介绍，吴晓丹实地查看了凌海云实际居住的位于广州市番禺区大石街敏昌街96号3栋X房的商品房一套。经协商，吴晓丹、凌海云及中介代理方广州市富方房地产代理有限公司三方，就上述已经查看的商品房签署了《房屋买卖定金合同》，约定凌海云将位于广州市番禺区大石街道植村工业四路华美国际58号X房出售给吴晓丹。2017年3月19日，吴晓丹支付凌海云定金2万元，2017年3月21日，吴晓丹再次支付凌海云定金8万元。之后，经吴晓丹了解，凌海云并没有拥有所谓广州市番禺区大石街道植村工业四路华美国际58号921应的房产，吴晓丹之前实地查看的房产的权利人也并非是凌海云单独所有，而是凌海明、凌海云共同所有。吴晓丹为此向凌海云主张退还定金10万元，重新与真实权利人签订房屋买卖合同。凌海云以《房屋买卖定金合同》有效，必须按照约定履行支付购房款义务，拒绝返还10万元购房定金，吴晓丹为此多次交涉未果。凌海云故意混淆房产地址、隐瞒真实权利人，诱使吴晓丹错误的与凌海云签订《房屋买卖定金合同》，致使实际上吴晓丹的购房权益无法得到落实和保护。广州市富方房地产代理有限公司作为专业房产代理机构，未详尽收录买卖双方的主体资料、房产资料，未合理告知交易过程的注意事项，未尽到审慎、尽责及合理告知义务，客观上与凌海云共同实施了民事欺诈行为，共同误导吴晓丹错误签订《购房定金合同》。为保护吴晓丹的利益，现援引《房屋买卖定金合同》的第5条规定“由于卖方原因导致买卖不成的，必须退还定金10万元并赔偿10万元”，主张定金违约退赔，广州市富方房地产代理有限公司对上述赔偿负连带赔偿责任。现向法院提出诉讼请求如下：一、凌海云退还购房定金10万元，支付定金赔偿10万元；二、广州市富方房地产代理有限公司对上述双倍定金支付承担连带赔偿责任；三、凌海云、广州市富方房地产代理有限公司承担诉讼费用、���全费用。凌海云一审辩称：吴晓丹、凌海云于2017年3月19日在广州市富方房地产代理有限公司的参与下签订了《房屋买卖定金合同》，约定凌海云将其位于广州市番禺区大石街道植村工业四路华美国际58号X房的房屋出售给吴晓丹，约定签订合同时支付定金10万元，约定在2017年4月15日前签订房屋买卖合同，在签订定金合同时，凌海云已经将房屋的所有情况都告知了吴晓丹，在2017年3月30日前双方都积极履行合同，但是2017年3月30日广州市政府出台进一步加强房地产市场调控的通知，该通知规定了商服类物业在通知发出之后，取得房产证的业主需要在取得房产证后满2年才能再次转让，且只能转让给法人，而不能转让给个人。所以，吴晓丹与凌海云协商，表示不想购买涉案物业，要求凌海云退回定金给吴晓丹。2017年4月10日左右，凌海云到广州市富方房地产代理有���公司处要求签约时间，广州市富方房地产代理有限公司打电话给吴晓丹，那时吴晓丹已经关机，拒绝接听电话。一直到2017年4月15日，吴晓丹也没有到广州市富方房地产代理有限公司处签订房屋买卖合同。所以真正的原因是在于吴晓丹的违约，根据定金合同的规定，吴晓丹违约，凌海云可以没收定金。吴晓丹在起诉状中诉称的情况子虚乌有，并不属实，吴晓丹的目的就是想拿回定金及赔偿。广州市富方房地产代理有限公司一审无答辩。一审法院经审理查明：2017年3月，经中介介绍，吴晓丹实地查看了凌海云实际居住的位于广州市番禺区大石街敏昌街96号3栋X房的商品房一套。经协商，吴晓丹、凌海云及中介代理方广州市富方房地产代理有限公司三方于2017年3月19日就上述已经查看的商品房签署了《房屋买卖定金合同》，约定凌海云将位于广州市番��区大石街道植村工业四路华美国际58号X房出售给吴晓丹，该《房屋买卖定金合同》并约定：房屋出售价格为人民币138万元，吴晓丹需缴纳定金人民币10万元给凌海云，定金分两次缴清，于合同签订当日由吴晓丹向凌海云支付2万元，剩余定金于合同签订后两日内缴清；于2017年4月15日前买卖双方必须签订《三方房屋买卖合同》，买卖双方须在该房屋的房产证办理出来后的10天内到广州市番禺区房管局签订网签合同；卖方中途不卖，或因卖方其他原因导致买卖交易不成必须退还买方定金10万元并赔偿10万元；买方中途不买，定金不退，归卖方，且仍需付中介服务费5000元。上述《房屋买卖定金合同》还对其他相关事项进行了约定。2017年3月20日、3月21日，吴晓丹分别向凌海云支付了定金2万元、8万元；凌海云向吴晓丹分别出具了收据两张，确认已收到两笔定金共计10万元。2017年4月15日前凌海云通过微信、电话方式多次联系吴晓丹希望吴晓丹继续履行合同，而吴晓丹以凌海云故意混淆房产地址、隐瞒真实权利人、诱使其与凌海云签订上述合同为由，拒绝继续履行定金合同，并多次委托律师发函给凌海云，要求解除定金合同并返还定金10万元。因凌海云拒绝返还定金，吴晓丹凌海云双方协商无果，吴晓丹遂于2017年5月5日诉至一审法院。吴晓丹并向一审法院申请财产保全，查封了涉案房产。一审另查明：1、案涉房屋坐落于广州市番禺区大石街敏昌街96号3栋（3栋）X房，建筑面积71.453平米方，房屋用途为办公，房屋性质为商品房，已确权，但尚未办理房地产权证书，系凌海云与其弟弟凌海明共同共有；2、2017年3月30日，广州市人民政府发布了《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，并于2017年3月31��起施行，该通知第三条加强商服类房地产项目管理第一款规定：“商服类（商业和办公，下同）房地产项目应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得改变为居住用途。”、第三条第三款规定：“房地产开发企业销售商服类物业，销售对象应当是法人单位；法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用，再次转让时，应当转让给法人单位。本通知施行之前，已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人；个人取得不动产证满2年后方可再次转让。”3、案涉大石街敏昌街与案涉大石街道植树工业四路为相邻的两条道路，案涉敏捷华美国际楼盘位于两街道中间，广州市番禺区大石街敏昌街96号3栋（3栋）X房与广州市番禺区大石街道植村工业四路华美国际58号X房系同一房屋，广州市番禺区大石街道植村工业四路华美国际58号X房系房地产开��商推广时的标明的地址，广州市番禺区大石街敏昌街96号3栋（3栋）X房系国土资源部门确认的地址。在本案审理过程中，吴晓丹为证明其主张，提供了凌海云出具的定金《收据》两张、《房屋买卖定金合同》、涉案房屋预告登记的《不动产登记证明》等证据。凌海云为证明其主张，提供了案涉房屋共有人凌海明于2017年3月20日出具的《授权委托书》、凌海云与凌海明按《房屋买卖定金合同》约定时间到中介公司拟签房屋买卖合同时吴晓丹没有到场的现场录像光盘、微信聊天记录等证据，凌海云另申请凌海明、邓世文出庭作证。凌海云与凌海明是亲姐弟关系，凌海明曾出具《授权委托书》委托凌海云处理涉案房屋的买卖事宜；微信聊天记录中显示凌海云曾将涉案房屋的地址（《商品房买卖合同》补充协议）发送给吴晓丹；微信聊天记录及现场录像光盘显示在���州市出台房地产调控政策后，吴晓丹拖延拒不签订房屋买卖合同。一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，并不得侵犯第三人利益。吴晓丹与凌海云、广州市富方房地产代理有限公司共同签订的《房屋买卖定金合同》不违反法律规定，合法有效；依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。纵观全案事实，本案争议的焦点为吴晓丹拒绝签订房屋买卖合同的原因。吴晓丹主张系凌海云隐瞒真实权利人、故意混淆房产地址、诱使吴晓丹错误的与凌海云签订合同，凌海云主张系因广州市出台新的房地产调控政策后吴晓丹悔约。一审法院认为，根据逻辑推理和日常生活经验，结合吴晓丹、凌海云双方所提交的证据、庭审诉辩的情况，本案应当系广州市出台新的房地产调控政策后吴晓丹悔约，理由如下：1、涉案房屋的共同共有人凌海明出具有《授权委托书》委托凌海云处理涉案房屋的买卖事宜，故凌海云与吴晓丹签订定金合同有合法依据；2、凌海云方拟出售的房屋只有一套，吴晓丹实地查看的房屋就是合同签订的涉案房屋，商品房正式确权前房屋标明的地址有所变更是目前商品房市场的普通现象，不存在凌海云故意混淆的情况；3、吴晓丹作为一个完全民事行为能力人，在签订定金合同前，曾实地查看涉案房屋，经协商后才签订定金合同，故定金合同应是各方当事人真实意思的表示，并不存在诱使吴晓丹签订定金合同的情形；4、吴晓丹是在广州市出台房地产调控新政后才拖延拒绝与凌海云签订房屋买卖合同。综上，吴晓丹与凌海云双方签订的《房屋买卖定金合同》，是双方真实意思表示，合同效力确认无误。从吴晓丹凌海云双方签订的定金合同内容来看，该合同实际上属于预约合同，履行标的是须于2017年4月15日前签订《三方房屋买卖合同》。吴晓丹拒绝在定金合同约定的2017年4月15日前与凌海云、广州市富方房地产代理有限公司签订《三方房屋买卖合同》，已属违约，应当承担相关违约责任，故按《房屋买卖定金合同》的约定吴晓丹交纳的定金本应当予以全部没收。若按诚实信用原则，在吴晓丹方符合购房政策的情况下，各方履行原定金合同在2017年4月15日前签订房屋买卖合同本不存在任何障碍。吴晓丹提起本案诉讼，显属无理，且吴晓丹在本案中还对涉案房屋申请财产保全，导致凌海云方不能再行出售涉案房屋，对凌海云的权益也造成了一定的影响。但一审法院综合全案事实，考虑到广州市出台新的房地产调控政策后，虽然不影响���晓丹继续履行定金合同购买涉案房屋，但对吴晓丹购买涉案房屋以后再行出售、房屋升值空间等有一定影响，故一审法院从公平合理原则予以考量，酌情确定在由吴晓丹承担本案受理费、财产保全费的基础上，再由凌海云退还3万元定金给吴晓丹，对吴晓丹的其他诉讼请求则均予以驳回。广州市富方房地产代理有限公司并无任何过错，吴晓丹要求广州市富方房地产代理有限公司承担连带赔偿责任，缺乏事实及法律依据，一审法院也应予以驳回。广州市富方房地产代理有限公司经一审法院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四���四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告凌海云应当在本判决生效之日起五日内退还3万元定金给原告吴晓丹；二、驳回原告吴晓丹的其他诉讼请求。案件受理费4300元、财产保全费1520元，均由原告吴晓丹负担。经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，吴晓丹、凌海云双方当事人均表示无新证据提交，吴晓丹、凌海云双方均确认：1、涉案房屋属于商服类房屋；2、在2017年3月19日签订房屋买卖定金合同时，按政府的房地产调控政策，没有限购，什么人都可以购买，不以户籍为限制，对外地人没有社保的要求，吴晓丹在签订房屋买卖定金合同时具备购买涉案房屋的资格；3、在2017年3月30日政府的房地产调控新政出台后，按照新政，在新政��施之前购买了商服类房屋的可以继续交易，不受新政限制，个人购买后要证满两年才能再转让，从3月31日开始商服类房屋只能出售给法人，不能出售给个人。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。根据吴晓丹的上诉意见，本案二审争议的焦点仍为吴晓丹拒绝签订房屋买卖合同的理由能否成立。吴晓丹在二审依然主张系凌海云隐瞒真实权利人、故意混淆房产地址、诱使吴晓丹错误地与凌海云签订房屋买卖定金合同；凌海云主张系因广州市出台新的房地产调��政策后吴晓丹悔约，拒绝签订房屋买卖合同。对此，本院认为，1、虽然签订房屋买卖定金合同的是吴晓丹、凌海云，没有涉案房屋的共同共有人凌海明的签名，但根据共有人可以事后追认的原则以及凌海明出具有《授权委托书》委托被告凌海云处理涉案房屋的买卖事宜，尽管凌海云在签订房屋买卖定金合同没有出示《授权委托书》，但当吴晓丹知道有另一共有人时凌海云已表示凌海明同意出售涉案房屋。因此，并不影响吴晓丹、凌海云双方签订房屋买卖合同。故吴晓丹主张凌海云隐瞒真实权利人，理据不充分，本院不予采纳。2、凌海云拟出售的房屋就是涉案房屋，吴晓丹实地查看的房屋也就是房屋买卖定金合同签订的涉案房屋，商品房正式确权前房屋标明的地址有所变更是目前商品房市场的常有现象，因此，本案的房屋地址情况并不属于吴晓丹所主张凌海云故意���淆房产地址的情况。3、吴晓丹作为一个具备完全民事行为能力人，在签订房屋买卖定金合同前，实地查看了涉案房屋，经协商后才签订房屋买卖定金合同，故房屋买卖定金合同是双方当事人真实意思的表示，并不存在吴晓丹所主张凌海云诱使其签订的情形。4、吴晓丹在2017年3月19日签订房屋买卖定金合同时具备购买涉案房屋的资格，在2017年3月30日房地产调控新政出台后，双方就涉案房屋可以继续交易，不受新政限制，只是吴晓丹作为个人购买后要证满两年才能再转让，而吴晓丹是在房地产调控新政后拒绝与凌海云签订房屋买卖合同。综上，吴晓丹与凌海云双方签订的房屋买卖定金合同是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，应为有效。吴晓丹拒绝按约定于2017年4月15日前与凌海云签订房屋买卖合同，构成违约，应当承担相关违约责任。按房屋买卖定金合同的约定吴晓丹支付的定金凌海云本可不予退还，一审法院经过审查，结合公平合理原则，酌情确定在由吴晓丹承担本案受理费、财产保全费的基础上，再由凌海云退还3万元定金给吴晓丹，处理并无不妥，本院予以确认。吴晓丹上诉主张凌海云违约，凌海云应退回全部定金10万元以及赔偿10万元，广州市富方房地产代理有限公司负连带责任，理据均不成立，本院不予支持广州市富方房地产代理有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席判决。综上所述，经审查，一审判决查明事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。吴晓丹的上诉理由不成立，其上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3700元，由上诉人吴晓丹负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一八年七月十七日本件与员陈