贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初1134号原告：杨丕波，男，1965年9月29日出生，侗族，住凯里市。原告：秦天霞，女，1971年3月11日出生，汉族，住凯里市。二原告共同委托诉讼代理人：刘映雪，女，1968年12月20日出生，汉族，住凯里市。代理权限为特别授权。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省凯里市金泉国际新城售楼中心。法定代表人：方加民，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，住凯里市。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：何家敏，女，1994年3月25日出生，汉族，住广州市番禹区。代理权限为特别授权。被告：凯里市恒丰物业服务有限责任公司。住所地：凯里市外环路101地质队至金泉湖两侧南街**。法定代表人：盛立，总经理。委托诉讼代理人：郭宗思，男，1962年10月15日出生，汉族，住凯里市。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：胡建英，女，1964年8月8日出生，侗族，住凯里市。代理权限为特别授权。原告杨丕波、秦天霞诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰房产公司）、凯里市恒丰物业服务有限责任公司（以下简称：恒丰物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨丕波、秦天霞共同委托的诉讼代理人刘映雪，被告恒丰房产公司的委托诉讼代理人杨晓燕与何家敏，被告恒丰物业公司的委托诉讼代理人郭宗思与胡建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨丕波、秦天霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告恒丰房产公司向原告支付2013年4月14日起至2015年3月27日的逾期交房违约金12307.99元；2.判令两被告向原告连带支付2015年3月28日起至2018年2月6日的逾期交房违约金18081.68元，此后的违约金继续计算至两被告实际交房之日止；3.本案诉讼费由被告承担。原告在开庭前变更诉讼请求为：1.判令被告恒丰房产公司向原告支付2013年4月14日起至2018年2月6日期间的逾期交房违约金30406.95元，此后的违约金继续计算至被告实际交房之日止；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年12月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告恒丰房产公司所开发的金泉国际新城1栋2单元5楼3号房，建筑面积127.27平方米，总价款172865元；被告恒丰房产公司应于2013年4月13日前向原告交付该商品房，逾期超过15日，被告恒丰房产公司应自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付全部购房款，但时至2015年3月27日，被告恒丰房产公司才取得涉案房屋的《贵州省建设工程竣工验收备案表》，才具备法定的交房条件。之后，原告虽多次找两被告要求领房，但两被告互相推诿，且一直未能按合同约定提供竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》，直到2017年11月14日才提供[2015]第11号《贵州省建设工程竣工验收备案表》。另外，被告恒丰物业公司还要求物业费从2013年11月起计收后才予交房，不同意原告提出从2015年3月27日起计算物业管理费的要求。以上原因导致原告在涉案商品房验收合格后至今未能领房，被告依约应向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告恒丰房产公司辩称：一、原告提起诉讼时，诉讼时效已届满，且无中止、中断、延长事由，原告已依法丧失了本案胜诉权，其诉讼请求应依法予以驳回。二、被告未能按期交付商品房不是被告的过错所致。双方签订的《商品房买卖合同》约定交房时间虽为2013年4月13日，但在2012年中旬，凯里供电局领导在主体工程完工及内墙装饰完成的情况下，要求将其职工购买商品房所在的7栋高层房电梯前公共装修由已经装修好的乳胶漆改为瓷砖墙面。之后，被告按照业主要求进行更改，延长大半年工期，推迟了商品房竣工验收时间，这属于不可抗力，被告不应承担违约责任。金泉国际新城小区属于供电局职工部分的楼栋从2013年8月起就已开始交房入住，即便竣工验收备案表是在2015年年初才取得，但无论什么原因，既然原告已经与被告在竣工验收前办理房屋交接手续，就可视为买受人（原告）认可，被告已经履行交房义务。虽然办理竣工验收确实延迟了时间，但已在2015年年初取得备案，故原告所在楼栋房屋的交房时间也应截止在这个时间段上。三、被告从2013年8月起通知交房，后又于2013年11月以挂号信的形式向购房人发起交房通知函。2017年9月，被告还在黔东南日报上刊登原告所在楼栋的办理房产证的公告。综上所述，原告起诉已经超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。被告恒丰物业公司辩称:一、我公司与原告之间不存在商品房买卖合同关系，依法不承担交房法律责任。二、原告诉请我公司承担逾期交付违约责任无事实和法律依据。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2011年12月10日，以原告杨丕波、秦天霞为买受人、被告恒丰房产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发位于凯里仰阿莎广场东侧凯里·金泉国际新城1幢2单元5层2-5-3供电局号房一套，建筑面积127.27平方米，总价款172960元（发票记载原告实际支付的购房款为172865元）；出卖人在2013年4月13日前向买受人交付该商品房，逾期超过15日，买受人要求继续履行合同，自约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告足额支付购房款172865元。涉案房屋所在楼栋于2015年3月27日才取得建备（2015）第11号《贵州省建设工程竣工验收备案表》。因原告认为恒丰物业公司收取物业费不合理以及不能提供涉案房屋的竣工合格证明等文件，至今未与被告办理房屋交接手续。庭审中，因原告及被告恒丰房产公司不同意调解，本院未主持双方当事人进行调解。另查明：2017年9月26日，被告恒丰房产公司在《黔东南日报》刊发《办证公告》，通知金泉国际新城1号—13号楼、17号—22号楼业主自公告之日起30日内办理房屋产权手续。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性性规定，合法有效。本案中，《商品房买卖合同》约定被告应当在2013年4月13日前向原告交付商品房，故被告至今未向原告交付商品房属逾期交房。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案杨丕波、秦天霞于2018年2月8日向本院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2018年2月8日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不能适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。另外，因逾期交房每天的违约事实及数额都是独立的，被告一直违约不交房，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼时效的起算点，每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因权利人（原告）不行使权利，该诉讼时效期间届满后，义务人（被告）已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭，故对2015年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，违约金不应得到支持。关于2015年10月1日至实际交房之日止的逾期交房违约金应否予以支持的问题。本院认为，被告恒丰房产公司辩称从2013年8月起通知交房，后又于2013年11月以挂号信的形式向购房人发起交房通知函。因涉案房屋所在楼栋于2015年3月27日才取得建备（2015）第11号《贵州省建设工程竣工验收备案表》，故被告恒丰房产公司在此之前通知原告交房，因所交房屋未达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，原告有权拒绝接收。本案中，被告并未举证证明其在2017年9月26日前能向原告交付达到《商品房买卖合同》约定的交付条件的商品房，鉴于被告恒丰房产公司已于2017年9月26日刊登公告告知涉案房屋所在楼栋的业主可以办理房产证的事实，说明涉案房屋于2017年9月26日已具备合同约定的交付条件。综上，被告应支付原告2015年10月1日至2017年9月26日期间的逾期交房违约金12567.29元（172865元×0.0001×727天），原告主张2017年9月26日之后的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨丕波、秦天霞逾期交房违约金12567.29元。二、驳回原告杨丕波、秦天霞的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取280元，由原告杨丕波、秦天霞负担164元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担116元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  王金贵二〇一八年七月七日书记员  马 瑞