北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终8403号上诉人（原审被告）：付永林，男，1951年7月3日出生，汉族，住北京市顺义区。上诉人（原审被告）：沈雅珍，女，1951年10月10日出生，汉族，住北京市顺义区。二上诉人共同委托诉讼代理人：付雪梅，女，1977年12月8日出生，汉族，住北京市顺义区。二上诉人共同委托诉讼代理人：曹德立，北京市纪凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周斌，男，1964年12月12日出生，汉族，住北京市石景山区。上诉人付永林、沈雅珍因与被上诉人周斌农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初6699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人付永林，沈雅珍的委托诉讼代理人付雪梅、曹德立，被上诉人周斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付永林、沈雅珍上诉请求：撤销一审判决，改判驳回周斌一审全部诉讼请求，一审、二审案件受理费由周斌负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.房屋“购买“时间应当为1999年而并非一审判决认定的1991年。2.一审法院认定周斌支付了购房款4万元依据不足。3.一审法院未对于原房屋拆除的时间作出认定。二、评估及《评估报告》存在问题。1.在评估之前标的物已经灭失，评估机构应无法对于“原房屋”作出测量勘验及评估认定。2.《评估报告》中存在许多与事实不符和违反评估准则的问题。3.一审法院在选择评估机构的过程中违反法律规定。三、一审法院适用法律错误。1.一审法院将（2016）京0113民初12581号民事判决中周斌自述的购房时间为1991年及购房款4万元的内容直接引用到本案中，并再次予以确认是错误及没有法律依据的。2.本案所涉纠纷是合同无效后，合同各方如何承担因合同无效所发生的损失问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，周斌已经自行把“原房屋”拆除，故无法返还房屋，因此，应当各自承担相应的损失。如果说付永林、沈雅珍要赔偿周斌所谓的损失，周斌则应当赔偿付永林、沈雅珍房屋灭失后的损失及二人近十年在外租房的租金损失。故一审法院仅判付永林、沈雅珍向周斌赔偿损失，与法律规定相悖。3.一审法院将所谓评估后的土地价值，判决让付永林、沈雅珍赔偿是错误的。涉案土地是宅基地，合同无效后宅基地仍然归集体所有，相应的土地价值不应该归周斌所有。4.一审法院对于损失数额认定与事实不符。周斌辩称，服从一审判决，不同意付永林、沈雅珍的上诉意见。周斌向一审法院起诉请求：1.付永林、沈雅珍返还周斌购房款4万元，并自1991年3月6日起按照银行同期贷款利率支付利息；2.付永林、沈雅珍赔偿周斌经济损失60万元，并自2016年9月28日起按照银行同期贷款利率支付利息；3.诉讼费用由付永林、沈雅珍负担。一审法院认定事实：付永林与沈雅珍系夫妻关系，位于顺义区北务镇郭家务村东环路×号宅院系其所有。周斌系北京市石景山区居民。1991年3月6日，经他人介绍，周斌与付永林签订了《卖房契约》，在该契约中载明：今将正房五间、西厢房二间，计七间砖房，坐落在北务乡郭家务村东环路西侧，凭中人王某说和，情愿卖给表弟周斌名下永远为业，恐口无凭，立字为据。下方有付永林、周斌及中证人王某、代笔人付建清的签字，并加盖有郭家务村村民委员会的公章。契约签订后，周斌支付购房款4万元，付永林将涉案宅院及土地使用证交付给了周斌，后周斌将宅院内原有的七间砖房拆除。2016年，沈雅珍以付永林与周斌签订的《卖房契约》未经其同意、擅自处分夫妻共同财产且违反强制性法律规定为由，将周斌与付永林诉至北京市顺义区人民法院，请求判决周斌与付永林所签订的《卖房契约》无效。2016年9月28日，该院作出（2016）京0113年民初12581号民事判决书，确认《卖房契约》无效，该判决目前已生效。周斌称因为付永林、沈雅珍已起诉合同无效，并要求将宅院收回，因此势必会给自己造成修缮院子和地价的损失，故要求其承担赔偿责任。为确定自己的损失金额，周斌申请对涉案宅院的价值予以鉴定。经北京市高级人民法院摇号确定，本院依法委托了北京国地房地产土地评估有限公司对涉案宅院进行了鉴定。该公司依法出具了《房地产评价报告》，评估结论为涉案宅院土地的区位补偿价为291276元。周斌为此预交了评估费5000元。付永林、沈雅珍对该《房地产评价报告》不认可，称评估未经过自己同意，自己是不同意对宅基地进行评估的，周斌要求进行的评估没有法律依据，并且评估报告中所涉及的相关事实，也与实际情况不符，所使用的相关文件、法规和技术规范也存在许多问题，因此不认可其效力。周斌对此均不予认可，付永林、沈雅珍对此亦未能提供证据加以证实。另查，涉案宅院内原有的正房五间、西厢房二间，周斌在宅院交付后已自行拆除，但因故未在该宅院内建房。目前涉案宅院双方虽未办理腾退交接手续，但付永林、沈雅珍未经周斌同意已自行将该宅院收回，并擅自在宅院内重新建造了房屋。一审法院认为，周斌与付永林签订的《卖房契约》已被生效的判决确认无效，根据相关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于过错责任的划分，因付永林、沈雅珍对外转让房屋及宅基地违反我国法律、行政法规的禁止性规定，在周斌占有使用多年后，又以出售房屋违法为由主张合同无效，故其对合同无效应承担主要责任，该院确定付永林、沈雅珍夫妻承担70％的责任；周斌系城镇户口，未经主管部门批准，违反相关法律规定擅自购买农村宅院及房屋，亦应对合同无效承担相应责任，故该院确定周斌承担30％的责任。根据现已查明的事实，涉案宅院双方虽未办理腾退交接手续，但现已被付永林、沈雅珍夫妻实际控制占有，故对于周斌因《卖房契约》无效而遭受的损失，付永林、沈雅珍夫妻应当予以赔偿，故对周斌请求赔偿损失的请求，该院予以支持。基于农村房屋买卖合同无效之法律后果的处理原则，付永林、沈雅珍夫妻应参照评估结果给付周斌房屋重置成新价、设备附属物及装修重置成新价并赔偿信赖利益之损失。但是，因为涉案宅院内原有房屋已被周斌自行拆除，因此也就不存在房屋重置成新价和设备、附属物及装修重置成新价等损失，故周斌要求返还购房款4万元及其利息缺乏依据，该院对此不予支持。至于周斌因合同无效所遭受的信赖利益之损失，具体到本案中，主要体现为其今后可以获得的涉案宅院的土地区位补偿款。根据北京国地房地产土地评估有限公司出具的《房地产评价报告》，显示涉案宅院的土地区位补偿款为291276元，但是经该院审查，该《房地产评价报告》所依据的部分标准已远远低于本地区土地、房屋交易的实际价格，根本不足以弥补周斌因《卖房契约》无效而返还涉案宅院后遭受的损失，因此该院对周斌所遭受的信赖利益损失，参考《房地产评价报告》并结合本地区的实际情况，酌情确定涉案宅院的土地区位补偿款。根据导致合同无效的过错责任程度，并结合区位补偿价所确定的信赖利益损失，周斌主张其损失为60万元，并未超过合理范畴该院对此予以支持，但其要求支付利息的请求，缺乏依据，该院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、付永林、沈雅珍共同赔偿周斌损失60万元，于判决生效之日起7日内执行；二、驳回周斌的其他诉讼请求。本院对于一审法院审理的事实予以确认，以上事实还有二审庭审笔录等在案佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，付永林与周斌签订的《卖房契约》因涉及农村房屋及宅基地的买卖而违反了我国法律、行政法规的禁止性规定，已被生效判决确认无效，且涉案宅院已经被付永林、沈雅珍收回使用。现周斌要求付永林、沈雅珍赔偿其因合同无效所产生的损失，本院认为，结合双方在合同订立之时即对于房屋及土地性质应属明知的事实，以及付永林、沈雅珍在周斌占有使用多年后以出售房屋违法为由主张合同无效的情况，一审法院认定付永林、沈雅珍和周斌分别对合同无效负有主要过错及次要过错，付永林、沈雅珍夫妻对于周斌因合同无效所致损失承担70％赔偿责任，并无不当，本院予以维持。关于周斌损失的认定，本院认为，虽然涉案宅院内房屋已经被周斌拆除，但双方订立合同之后，周斌基于对合同相对方的信赖以及合同已订立且履行的认知，产生了长期占有使用涉案宅院的预期，并因其占有行为而衍生获益的可能，现因合同相对方诉请合同无效而宅院被收回，其信赖利益受损，因此，一审法院认定付永林、沈雅珍向周斌赔偿信赖利益的损失，合法有据；且其参考《房地产评价报告》并综合考量涉案宅院所在地区的实际情况，参照土地区位补偿款，在前述确定的责任比例的基础上判令付永林、沈雅珍向周斌赔偿损失60万元，并无不当，本院予以维持。综上所述，付永林、沈雅珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10200元，由付永林、沈雅珍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣审 判 员 曹 炜审 判 员 张 帆二〇一八年七月二十七日法官助理 王天水法官助理 朱宏哲书 记 员 王秋岩