文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2018）粤1402民初835号原告：梅诗平，男，汉族，1969年8月8日出生，现住深圳市龙岗区。委托代理人：杨正茂，广东客都律师事务所律师。被告：冯换新，男，汉族，1981年2月7日出生，现住梅州市梅县区。委托代理人：连志刚，广东法敏律师事务所律师。被告：洪小松，男，汉族，1962年5月14日出生，现住梅州市梅江区。第三人：郑吉阳，男，汉族，1973年9月4日出生，现住梅州市梅县区。被告洪小松、第三人的共同委托代理人：吴智勇、梁若，广东嘉应律师事务所律师、实习律师。上列原告、被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其代理人杨正茂律师，被告冯换新的代理人连志刚律师，第三人，被告洪小松和第三人的共同代理人吴智勇律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告冯换新关于吉祥豪庭B2栋1303号房、1308号房的房屋买卖合同；2.解除原告与被告洪小松于2016年5月27日签订的关于吉祥豪庭B2栋1303号房、1308号房的《合作建房合同》；3.被告冯换新向原告返还购房款200000元；4.本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费由被告承担。事实和理由：2016年5月中旬，被告冯换新带原告去看称是其与他人合作所建房屋，考虑到当时被告冯换新尚欠原告210000多元，所看房屋也中意，价格也合适，就决定购买；在被告冯换新的安排下，双方到梅州市嘉应公证处分别签订了两份《合作建房合同》并分别作了《公证书》，但该两份《公证书》却是“公证”原告与被告洪小松于2016年5月27日签订的关于吉祥豪庭B2栋1303号房、1308号房（下称“涉案两套房”）的《合作建房合同》。“公证”当时原告曾向被告冯换新提出为何《合作建房合同》、《公证书》上的甲方不是其本人，但其当时解释说，只要按其指示将钱汇到其名下即可。涉案两套房约定的价格分别是70000元和130000元，另外原告儿子也分别以130000元的价格购买了吉祥豪庭B2栋1305号房、1306号房。合同签订后，被告冯换新抵减欠原告210000多元，原告抵减需付给被告冯换新工程款30000多元，两相抵扣后，被告冯换新尚欠原告168000元，双方同意此款抵付购房款，剩余购房款292000元，原告于2016年5月27日通过转账方式分六笔支付到被告冯换新的账户内，至此，四套房的购房款共460000元已付清给被告冯换新。2017年8月8日，本案第三人郑吉阳起诉被告冯换新（[2017]粤14**民初1459号案件），要求解除被告冯换新与其签订的《合作建房合同书》，该案中原告以第三人身份参加诉讼后才得知，被告冯换新卖给原告的涉案两套房，并非其与他人合作所建，实际是其向第三人郑吉阳购买所得。2016年5月4日，郑吉阳已以145万元的价格将包括涉案两套房在内的吉祥豪庭B2栋的1201、1202、1203、1205、1206、1208、1303、1305、1306、1308共十套房屋卖给冯换新。案件已判决且已生效，判决确认双方签订的《合作建房合同书》无效；由郑吉阳返还给冯换新已付购房款45万元，冯换新向郑吉阳返还上述十套房屋。但判项中因上述十套房屋由郑吉阳实际控制而未把返还房屋的内容写入。涉案两套房屋的买卖双方实际为原告与被告冯换新，购房款也已由原告直接付给被告冯换新，但(2017)粤1402民初1459号生效判决已确认郑吉阳与冯换新的《合作建房合同书》无效，涉案房屋应由冯换新返还郑吉阳。因此，被告冯换新实际已无法将涉案两套房交付给原告，双方关于涉案房屋的买卖已无法继续履行，应予以解除；原告与被告洪小松于2016年5月27日分别签订的关于涉案两套房的《合作建房合同》并没有实际履行，被告洪小松是涉案两套房共同开发商约定办理合同公证时作为出卖方签合同的唯一代表，实际无法履行交付房屋的义务，原告也没有向其交付购房款，因此，对于并未实际履行的该两份《合作建房合同》也应予以解除。因协商无果，原告提起诉讼，请予判准原告的上述诉讼请求。被告冯换新辩称，答辩人与原告没有签订任何房屋买卖合同，解除合同无事实和法律依据；答辩人根本没有欠原告21万多元，原告也没有任何证据证明答辩人对原告的欠款；原告所支付的292000元是工程款而非购房款；答辩人虽与郑吉阳签订了购房合同，及支付了45万元定金，但根据贵院（2017）粤1402民初1459号生效判决书查明的事实，涉案房产一直由郑吉阳管理占有使用，并没有把该涉案房产交给答辩人，答辩人何来卖房给原告，况且答辩人与郑吉阳签订的房价每套是14.5万元，共145万元，怎么会以13万元、7万元的价格卖给原告。请驳回原告诉请。被告洪小松辩称，对原告第1、2项诉请无异议；对原告第3项诉请，答辩人认为被告冯换新应向原告返还26万元，理由是收了原告的房款；对原告第4项诉请相关的费用应该由被告冯换新承担。第三人郑吉阳的述称意见与被告洪小松的上述辩称意见一致。原告提供的证据：1、居民身份证复印件；2、人口信息查询资料、居民身份证复印件；3、居民身份证复印件；4、居民身份证复印件；5、《合作建房合同》复印件2份；6、银座村镇银行对账单复印件；7、（2017）粤1402民初1459号民事判决书、国有土地使用证、土地使用权转让合同、被告洪小松与第三人签订的《合作建房合同》、土地股份确认书、被告冯换新与第三人签订的《合作建房合同》、补充协议、收款收据复印件等证明其诉请。被告冯换新的质证意见：对证据1、2、3、4的三性无异议。对证据5的合法性、关联性有异议，与本案无关。对证据6的合法性、关联性有异议，原告是有选择性的提供对账单，不全面，不完整，少了20页。这是能证实原告支付的工程款，而不是房款，还能证明原告支付的不止这么少，起码有100多万元。对证据7的关联性有异议，其中的民事判决书恰恰证明了被告冯换新无需要向原告返还上述房款；对证据7中的其他材料，与本案无关。被告洪小松、第三人相同的质证意见：对证据1、2、3、4、6的三性无异议。对证据5真实性、关联性无异议，合法性由法院审查。对证据7中的判决书、补充协议、收款收据的三性无异议；对证据7中的土地使用权转让合同、合作建房合同、土地股份确认书、合作建房合同书（郑吉阳与冯换新），是否合法由法庭审查。被告冯换新提供的证据：1.2013年9月10日施工合同原件、2014年3月3日施工合同原件各1份；2.冯换新与梅诗平结款书面说明事情经过书面材料等证明其抗辩主张。原告的质证意见：对证据１的三性有异议，该二份施工合同，实际上被告冯换新并没有承接到该合同中的工程，也就无从承包给原告之说，所以不存在有相关的结算义务。对证据2，是江忠平与冯换新之间的结算，但里面涉及到292000元支付的陈述是错误的，款实际上是签订涉案合同当天（2016年5月27日）一天内支付的。被告洪小松、第三人郑吉阳相同的质证意见：对证据１、2的三性由法庭审查，不清楚施工合同的情况，结款书面说明载明的在场人说有郑吉阳，但郑吉阳否认其在场，对双方是否结算，结算了多少都不清楚。被告洪小松、第三人郑吉阳未提交证据证明其上述辩称、述称意见。本院经审理认定事实如下：对上述已质证的证据，排除不具有关联性的材料，双方提供的符合证据三性的材料，应作为认定本案事实的根据。2016年5月27日，原告在看中被告冯换新介绍的房屋并决定购买后，双方到梅州市嘉应公证处，但分别签订的两份《合作建房合同》和所作的两份《公证书》中的双方却均是原告与被告洪小松而非原告与被告冯换新；涉案两套房约定的价格分别为70000元和130000元，另外原告儿子也分别以130000元的价格分别购买了吉祥豪庭B2栋1305号房、1306号房。同日，原告通过转账方式分六笔将协商约定的购房款差额款292000元转账到被告冯换新的账户内而非转账到被告洪小松的账户内。涉案两套房的买卖双方实际是原告与被告冯换新，而非原告与被告洪小松。本院已生效的[2017]粤14**民初1459号民事判决书已确认被告冯换新卖给原告涉案两套房在内的吉祥豪庭B2栋的1201、1202、1203、1205、1206、1208、1303、1305、1306、1308共十套房屋，并非冯换新与他人合作所建，而是冯换新向郑吉阳以145万元的价格购买所得，且判决书确认双方签订的《合作建房合同书》无效，由郑吉阳返还给冯换新已付购房款45万元，冯换新向郑吉阳返还上述十套房屋等内容。诉讼中，原告于2018年4月23日向本院提出申请，申请保全本院执行款账户内的450000元（被执行人郑吉阳汇入该账户用于支付（2018）粤1402执356号案申请执行人冯换新的购房款）。本院已作出（2018）粤1402民初834号裁定书，裁定停止支付郑吉阳汇到梅江区人民法院执行款账户內的执行款200000元。另，原告未按规定提交诉讼保全保险费的相关单据。本院认为，被告冯换新与第三人郑吉阳就包括但不限于涉案两套房因“合作建房”所产生的纠纷，已经本院（2017）粤1402民初1459生效判决书确认为：双方系名为《合作建房合同书》，实为房屋买卖，该《合作建房合同书》无效。据此，原告与被告冯换新就涉案两套房的买卖事实、原告与被告洪小松就该涉案两套房签订的《合作建房合同》及所作出的《公证书》，被告冯换新收取购房款差额款292000元的事实，本院均予以确认。但因被告冯换新与第三人郑吉阳就包括但不限于涉案两套房的《合作建房合同书》无效，对原告与被告冯换新的房屋买卖关系、原告与被告洪小松的《合作建房合同》及《公证书》，本院亦确认均无效，均应予以解除。据此，原告关于上述的二项诉请，理由充分，证据确凿，于法有据，本院予以支持。鉴于原告与被告冯换新的房屋买卖无效，原告所缴交给被告冯换新的工程保证金用作抵减部分购房款也同样无效，该工程保证金也就未合法转化为购房款，本案对该款不宜一并处理，该工程保证金属另一法律关系，权利人可另循其他法律途径解决；涉案中原告所给付的购房款差额款292000元，原告关于此部分的诉讼请求，理由充分，依据充足，于法有据，本院予以支持。被告冯换新的抗辩意见，混淆事实，理由、依据不足，于法无据，本院不予采信。被告洪小松的抗辩意见与第三人郑吉阳的述称意见，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十六条、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原告梅诗平与被告冯换新关于吉祥豪庭B2栋1303号房、1308号房的房屋买卖关系；二、解除原告梅诗平与被告洪小松于2016年5月27日签订的关于吉祥豪庭B2栋1303号房、1308号房的《合作建房合同》；三、被告冯换新应于本判决生效后5日内，退还给原告梅诗平购房款292000元；四、驳回原告梅诗平的其他诉讼请求。案件受理费4300元，按规定减半收取计2150元，保全费1520元，合计3670元（原告已预交），由被告冯换新负担（判决生效后5日内迳行付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  郭亮生二〇一八年七月十一日书记员  陈 玲