柳州铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2018）桂7101民初38号 原告：林琼，女，汉族，1967年7月8日出生，住广西柳州市柳南区。 委托诉讼代理人：赵一刚，广西钰锦律师事务所律师。 被告：柳州市龙泉房地产开发有限公司，住所地广西柳州市航生路柳邕农贸综合市场内，统一社会信用代码9145020072305562XC。 法定代表人：熊仕良，该公司经理。 委托诉讼代理人：周世闻，广西都乐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁宗强，男，该公司员工。 被告：柳州市祥安房地产经纪有限公司，住所地广西柳州市航鹰大道5号俊园小区1-31号，注册号450208000101370。 法定代表人：黄进，该公司总经理。 委托诉讼代理人：覃柳齐，女，该公司员工。 原告林琼与被告柳州市龙泉房地产开发有限公司（以下简称龙泉公司）、被告柳州市祥安房地产经纪有限公司（以下简称祥安公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月28日立案后，依法适用普通程序于2018年7月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵一刚，被告龙泉公司的委托诉讼代理人周世闻、梁宗强和被告祥安公司的委托诉讼代理人覃柳齐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林琼向本院提出诉讼请求：1．原告与被告祥安公司签订的《房屋使用权出让合同书》第二条出让期限中超过二十年以上的年限无效，并确订合同出租期限为20年，即从2014年11月25日起至2034年11月25日；2．二被告共同返还原告因合同租赁期限无效部分多收取的50年房屋使用费人民币142,857元（计算方式：200,000元÷70年×50年=142,857元）；3．被告龙泉公司和被告祥安公司共同承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告祥安公司于2014年9月26日签订《房屋使用权出让合同书》，该合同明确表明被告龙泉公司委托被告祥安公司代其出让位于柳州市使用权，在该合同第二条约定出让期限为“与楼上住宅年限一致”，同时确定该合同项下使用费总额为人民币200,000元。原告与被告祥安公司签订合同后并按时付款。然而，直到最近原告才得知，房屋的使用权是指对房屋拥有的利用及有限的占用权，通过房屋租赁或借用实现房屋的使用权。根据我国的相关法律和原告与二被告所签订的使用权出让合同的内容，该使用权出让合同名为出让实为出租。根据我国合同法的规定，租赁的最长期限不得超过20年，而房屋的所有权最长期限为70年。由此可见该合同第二条出让期限约定“与楼上住宅年限一致”与法律规定不符，严重误导原告，与原告以为有70年使用权的愿望相违背。为维护原告的合法权益不受损害，特向法院提起诉讼，请求依法裁判。 被告龙泉公司辩称，其从未委托祥安公司与任何人签订使用权出让合同，其自身也从未出让使用权给原告，祥安公司所实施的行为是无效代理行为，故祥安公司与原告所签订的《房屋使用权出让合同书》系无效合同，侵犯了龙泉公司的合法权益，且祥安公司从未将涉案出让费交付给龙泉公司。 被告祥安公司辩称，祥安公司是根据龙泉公司开具的授权委托书与原告签订《房屋使用权出让合同书》，导致合同无法履行的全部责任均因龙泉公司违约所致，与被告祥安公司无关，请求法院驳回原告的诉讼请求。 综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点有三：一是原、被告签订的使用权出让合同是租赁合同还是买卖合同；二是被告祥安公司与原告签订的《房屋使用权出让合同书》是否超出被告龙泉公司的授权；三是原告的各项诉讼请求是否得以支持。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：关于原告提交的委托书，对该证据的真实性本院予以认定；关于原告提交的房屋使用权出让合同书、收据和使用证，证明原告与被告祥安公司签订合同，双方按照合同约定履行各自义务的事实，本院对上述证据予以采信；关于被告祥安公司提供的收据及转账凭证，这些证据系复印件，无法核实真伪，且被告龙泉公司认为这些收据及转账凭证可能是别的项目的金钱交付，无法证实与本案有关联性，故本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月26日，原告与被告祥安公司签订《房屋使用权出让合同书》，被告祥安公司为甲方，原告为乙方，合同约定甲方将位于使用权出让给乙方，合同签订时该房屋已达到储藏室交付使用的标准，并实际上作为整个储藏室的一部分已经用于经营。乙方受让使用权的储藏室建筑面积为33平方米，出让期限约定与楼上住宅年限一致，使用费为200,000元；合同有效期内，甲方有权对所出让的使用权行使统一的管理并制定相关制度，有权监督乙方合理使用其受让的标的物，有权同意或拒绝乙方出租、转租、转让，经甲方书面同意出租、转租、转让的，该合同对实际使用人具有约束力；在合同期限内，乙方对所受让标的物拥有出租权、转租权（为保标的物的完整性，出租、转租需要取得出让人的书面同意）、使用权、收益权，经甲方同意的情况下，乙方可以将使用权转让，但转让必须告知甲方，且不得超出本合同约定使用权期限及适用范围；在合同期限内，乙方需接收甲方或者实际管理人对储藏室的统一规划及管理；本合同所称的使用权是指受让方一次性交纳使用费之后所获的对标的房屋一定期限的使用权以及基于该使用权而产生的收益权、出租权、转让权及继承权，但基于使用权而产生的各项权利的行使必须按照本合同的约定方式行使。双方合同签订后，原告向被告支付使用费200,000元，2014年11月25日，被告祥安经纪公司向原告发放《使用证》。 经查明，被告龙泉公司系航岭路7号金岭商埠半地下室房产的所有权人，房产证号为柳房权证字第××号，建筑面积5312.59㎡，设计用途为车库，车库上的住宅用地使用期限的终止日期为2066年12月20日。另，被告龙泉房开公司于2012年2月28日已将上述房产抵押给广西融安农村商业银行股份有限公司。2014年8月1日，被告龙泉房开公司委托被告祥安经纪公司办理上述房产的有关事项并出具书面委托书，委托事项如下：1．全权代理被告龙泉房开公司销售上述房地产，与买方确定售价，收取买方定金；2．与买方签订转让、买卖合同，收取售房款；3．代为管理及签发上述房地产《使用证》，受托人在被告龙泉房开公司所授权范围内办理的委托事项，其所受签署的一切有关文件，被告龙泉房开公司均予承认。被告祥安经纪公司与原告签订使用权出让合同时向原告出示了该委托书及涉案房屋的产权证。 针对本案的第一个争议焦点，本院认为，买卖合同是指出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的房屋使用权出让合同并不涉及房屋所有权的转移，且在合同中约定买受人使用储藏室须接受出让方的管理，并明确了使用权是受让方交纳使用费后获得的一定期限的使用权以及产生的收益权等，与租赁的性质相同，故涉案合同应为租赁合同而不是买卖合同。 针对本案的第二个争议焦点，本院认为，被告龙泉房开公司向被告祥安公司出具的《委托书》中第三点写明，被告祥安公司管理及签发涉案房地产《使用证》，《使用证》的发放是受让人取得房屋使用权的书面证明，即只有双方签订了使用权出让合同，形成租赁合同关系，受让人才持有被告祥安公司发放的《使用证》。被告祥安公司与原告签订的《房屋使用权出让合同书》目的是对被告龙泉公司授权委托的涉案房产进行出租，本院认为，被告祥安公司与原告签订租赁合同及颁发《使用证》未超出被告龙泉公司的授权范围。因此，被告祥安公司与原告签订的《房屋使用权出让合同书》系在被告龙泉公司的授权范围内进行，即被告龙泉公司应对被告祥安公司明确授权下的经济活动承担责任。 针对本案的第三个争议焦点，第一，关于合同约定的租赁期限的问题。原告与被告祥安公司签订的《房屋使用权出让合同书》对使用期限约定为“与楼上住宅年限一致”，根据我国的相关法律规定，房屋的所有权人对房屋拥有所有权，而住宅用地的使用年限最长为70年。庭审中，原告与被告祥安公司均表示原告与被告签订的《房屋使用权出让合同书》是租赁合同，“与楼上住宅期限一致”指的是与涉案房产住宅用地的使用年限一致，故合同双方均认可以涉案房产住宅用地的使用年限来确定双方合同履行的期限，系双方真实意思表示。鉴于涉案的航岭路7号金岭商埠半地下室房产的住宅用地终止日期为2066年12月20日，原告支付使用费并取得使用权的时间是2014年11月25日，则涉案储藏室（车库）的住宅用地从2014年11月25日至住宅用地使用权的终止日的使用年限为五十二年零一个月，合同约定租赁期限为五十二年零一个月。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。因此，本院认为，原、被告在使用权出让合同中约定有效的租赁期限从2014年11月25日至2034年11月24日，超过部分无效。第二，关于使用费返还的问题。由于原告已支付五十二年零一个月的储藏室（车库）使用费，被告应当返还超过20年部分的使用费，原告已支付200,000元，应返还的费用为200,000元-（200,000元÷五十二年零一个月×20年）=123,200元。第三，关于二被告责任承担的问题。由于被告龙泉房开公司与被告祥安经纪公司系委托代理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条的规定，受托人以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。原告与被告祥安经纪公司签订合同时明确知道被告龙泉房开公司是房产的所有权人，二被告之间系委托代理关系。被告祥安公司作为代理人，其将储藏室（车库）出租并向承租人颁发《使用证》的行为，均在被告龙泉公司的授权范围内进行。在《委托书》中，被告龙泉公司表明“受托人在我司所授权范围内办理的委托事宜，其所受签署的一切有关文件，我公司均予承认。”即被告祥安公司与原告签订的《房屋使用权出让合同书》约定的内容系得到被告龙泉公司认可，并未超越代理权限，故被告龙泉公司作为委托人对被告祥安公司的代理行为应当承担民事责任，被告龙泉公司应向原告返还超过20年部分的使用费。被告祥安公司在授权范围内行使的代理行为未违反相关法律规定，其不承担返还使用费的民事责任。因此，对原告要求被告祥安公司承担相关责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十四条和第四百零二条的规定，判决如下： 一、确认原告林琼与被告柳州市祥安房地产经纪有限公司于2014年11月25日签订《房屋使用权出让合同书》的租赁期限从2014年11月25日至2034年11月24日，超过部分无效； 二、被告柳州市龙泉房地产开发有限公司向原告林琼返还使用费人民币123,200元； 三、驳回原告林琼的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费人民币3158元（原告已预交），由原告林琼负担人民币442元，由被告柳州市龙泉房地产开发有限公司负担人民币2716元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  田义迅 审 判 员  刘智虹 人民陪审员  王 艳 二〇一八年七月三十日 书 记 员  王 璐 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第二百一十四条租赁期限不能超过20年。超过20年的，超过部分无效。 租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。 第四百零二条受托人以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。