湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂03民再41号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：胡光亮，男，1985年9月23日出生，汉族，现住湖北省丹江口市。委托诉讼代理人：王在道，湖北汉江源律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解等。被申请人（一审被告、二审上诉人）：十堰盛松置业有限公司。住所地：湖北省十堰市中岳路*号。统一社会信用代码：91420300576991302X。法定代表人：李长永，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙绍轩，系该公司总经理。代理权限：代为承认诉讼请求，进行和解、调解等。委托诉讼代理人：孟爱民，湖北天颐律师事务所律师。代理权限：一般代理，代为签收法律文书。再审申请人胡光亮因与被申请人十堰盛松置业有限公司（以下简称：盛松置业公司）房屋买卖合同纠纷一案,不服本院(2017)鄂03民终104号民事判决，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2017年12月1日作出（2017）鄂民申3242号民事裁定，指令本院再审本案。本院立案后依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人胡光亮的委托诉讼代理人王在道、被申请人盛松置业公司的委托诉讼代理人孙绍轩、孟爱民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。胡光亮申请再审称，原二审判决认定事实不清，适用法律错误。1、原判将逾期交房的起算时间计算为2015年1月29日不当，扣减的雨雪冻天气没有事实依据。2、原判将违约金计算标准调整至按已付房款的日万分之一计算无据，应该按照双方合同约定的日万分之四为标准计算。请求再审撤销原一、二审判决，改判支持胡光亮的一审全部诉讼请求。盛松置业公司辩称，1、原判依据房屋买卖合同约定的免责条款扣除因天气因素导致延期交房时间正确，但没有认定因市政配套供电设施导致延期交房时间不当。本案涉诉房屋于2014年12月15日取得《工程竣工验收报告》、《工程竣工质量评估报告》和《分户验收》等资料，只是因为市政配套供电设施延误导致不能取得竣工备案证从而延迟交房，该因素属于免责条款约定的应予扣除的延期交房时间。2、从房屋竣工时间和交房时间看，本工程是2015年12月正式接通居民用电，而胡光亮实际已于同年的9月12日使用备用电开始装修房屋，故本公司不存在违约，不应支付违约金，胡光亮再审称原判确认的违约金计算标准太低的理由不能成立。请求再审改判驳回胡光亮的一审诉讼请求或者维持原二审判决。胡光亮向湖北省丹江口市人民法院（以下简称：一审法院）起诉请求：判令盛松置业公司承担延期交房及不能在规定期限内办理产权登记两项违约金共计62723.63元；由盛松置业公司承担本案的全部诉讼费。一审法院认定的事实：2014年6月6日，胡光亮与盛松置业公司签订《商品房买卖合同》，盛松置业公司将位于丹江口市六里坪镇大柳树村一组的第一座盛世龙城1-8#楼6单元第17层04号建筑面积119.449平方米的房屋，以374246元出售给胡光亮，合同约定付款方式：签订合同当日付房款114246元，余款260000元，采取银行按揭的方式付清。对房屋交付期限，合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1、该商品房经验收合格，出卖人与买卖人关于下列基础设施、公共配套建筑交付日期及条件的约定：（1）供水、供电：交房时接通……。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格……。因不可抗力或者双方在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起15日内书面告知买受人。对于出卖人逾期交付房屋的违约责任，合同第九条第1款第2项规定：逾期超过30日后，买受人有权解除合同……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。并特别提示：但遇到下列特殊原因出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。1、遭遇不可抗拒的。2、因规划，土地政策、市政配套、政府部门等变化或遇到重大技术问题而导致开发延缓，出卖人在15日内告知买受人。告知方式可采取电话、电信、邮寄方式……；雨、雪、霜冻、自然灾害天气交房期限顺延。关于房屋的交接，合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的交房责任由出卖人承担。合同第十五条第一款约定：出卖人应按相关规定在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日，胡光亮向盛松置业公司支付购房款114246元，余款260000元通过银行按揭贷款的方式予以支付。2014年7月18日，胡光亮所购买的房屋在丹江口市房产局办理了房屋预告登记。2014年12月25日，盛松置业公司在盛世龙城售楼部向全体购房人发出通知，内容为：原定于2014年12月31日交房，因为2014年度雨雪天气高达83天，……经研究决定将交房日期相应顺延至2015年2月28日前。2015年9月12日，盛松置业公司将房屋交付胡光亮使用。2016年1月29日，丹江口市住房和城乡建设局对盛世龙城1-8#楼出具编号为4203812016002的工程竣工验收备案证明书。胡光亮所购买的房屋至今未能办理房产权属证书。另查明：据十堰市气象局提供的气象资料显示，2014年丹江口市年雨日为147天，年霜日为37天。一审法院认为，胡光亮与盛松置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对该合同效力予以确认。双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。胡光亮作为购买方，已履行了支付相应购房款的合同义务，盛松置业公司未按照合同约定的期限履行交房义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。但对于双方争议较大的盛松置业公司逾期交付房屋期限的确定，根据双方合同第九条第1款第2项规定的“……雨、雪、霜冻、自然灾害天气交房期限顺延”免责的约定，一审庭审中盛松置业公司提供证据证明了在2014年12月25日以张贴通知的形式将应当扣减的雨雪霜冻天气告知给购房业主，并承诺将交房的时间顺延至2015年2月28日。该通知载明的雨雪霜冻天气天数与盛松置业公司提供的十堰市气象部门记载的雨雪气象资料大致吻合，可以作为交房期限免责顺延的依据,故一审法院确认盛松置业公司应当交房的期限为2015年3月1日。对于盛松置业公司逾期交房的截止日期的确定，虽然胡光亮对合同约定的商品房进行了接收，但该商品房未办妥竣工验收手续，不符合相关法律规定及双方合同约定的交付使用条件，根据盛松置业公司2016年1月29日取得丹江口市住房和城乡建设局对盛世龙城1—8#楼工程竣工验收备案证明书的事实，可以推定盛松置业公司开发建设的上述楼盘整体上满足了交付使用的基本条件，故盛松置业公司逾期交房的截止时间应当计算至2016年1月31日。据此，盛松置业公司逾期交付房屋的时间是2015年3月1日至2016年1月31日，逾期交付房屋天数为306天。盛松置业公司辩解延期交付房屋符合合同约定的条款，不应当承担违约责任的理由，一审庭审中仅举出部分免责的证据，对此辩解主张予以部分支持。根据《商品房买卖合同》第九条第1款第2项规定：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。胡光亮主张盛松置业公司按已付房价款的日万分之四支付违约金的请求，有充分依据，故予以支持。因胡光亮计算违约日期有误，应当按照一审法院核定的306日进行计算。盛松置业公司应支付的违约金经核算后为45807.7元。盛松置业公司在交付房屋后，至今未能给胡光亮办理房产权属证书，盛松置业公司应当按照合同约定向胡光亮支付逾期办证违约金3742.4元。对胡光亮的诉讼请求，予以部分支持。综上，盛松置业公司因逾期交房、逾期办理房屋产权证书，应当向胡光亮支付违约金495500.1元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院遂于2016年9月21日作出（2016）鄂0381民初1557号民事判决：一、盛松置业公司于判决生效后十日内向胡光亮支付逾期交付房屋违约金49550.1元；二、驳回胡光亮的其他诉讼请求。案件受理费1368元，减半收取684元，由胡光亮负担84元，由盛松置业公司负担600元。胡光亮、盛松置业公司不服一审判决，向本院提起上诉。胡光亮上诉请求：撤销一审判决，改判支持胡光亮一审提出的全部诉讼请求。盛松置业公司上诉请求：撤销一审判决中的第一项判决，改判驳回胡光亮的全部诉讼请求。本院二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院二审认为：当事人应当按照约定全面履行各自的义务。胡光亮与盛松置业公司在签订的《商品房买卖合同》中明确约定的交房日期为2014年12月31日，并且在该合同的第九条第2款约定：“……雨、雪、霜冻、自然灾害天气，交房期限顺延”。2014年12月25日，盛松置业公司告知各位业主将交房日期顺延至2015年2月28日。由于盛松置业公司在二审提交的证据不予采纳，其辩解的逾期交房时间应当从2015年12月份开始计算无证据证明，故盛松置业公司辩解“仅逾期交房一个多月”的理由不能成立，不予支持。由于盛松置业公司履行了延期交房的告知义务，胡光亮对此应当知晓，当时并未提出异议，故其提出的关于逾期交房时间应当从2014年12月31日开始计算的意见，本院亦不予支持。一审法院将2015年3月1日作为盛松置业公司逾期交付房屋的起算点正确，截止时间应当计算至2016年１月29日，一审判决计算逾期天数有误，应予纠正，盛松置业公司逾期交付房屋的天数为335天。关于逾期交房违约金的计算标准问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限；第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，胡光亮虽然未能提供实际损失的证据，但确有损失。双方在合同中约定的逾期交房违约金按胡光亮已交付房屋价款日万分之四计算确实过高。盛松置业公司要求予以降低，本院结合盛松置业公司逾期交房的时间以及给胡光亮造成的损失，酌定将盛松置业公司向胡光亮支付的逾期交房违约金标准调整至按胡光亮已付购房款（即374246元）的日万分之一进行计算。故盛松置业公司应当向胡光亮支付的逾期交房违约金总额为12537元（即374246元×0.1‰×335天）。双方在《商品房买卖合同》第十五条第一款约定：出卖人应按相关规定在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。一审判决盛松置业公司开发的盛世龙城小区于2016年1月29日整体上满足了交付使用的基本条件，盛松置业公司应当自2016年1月29日起90日内将需要由其提供的资料报产权登记机关备案，但是盛松置业公司未能提供证据证明其在上述期限内履行了将相关资料报产权登记机关备案的义务，且胡光亮至今未取得房屋权属证书，故一审判决盛松置业公司向胡光亮支付逾期办证违约金3742.4元正确。综上，一审判决认定事实有瑕疵，适用法律错误，导致实体处理结果欠妥，应当予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，遂于2017年4月4日作出(2017)鄂03民终104号民事判决：一、撤销湖北省丹江口市人民法院（2016）鄂0381民初1557号民事判决；二、盛松置业公司于判决生效后十日内向胡光亮支付逾期交付房屋违约金12537元，逾期办证违约金3742.4元；以上两项合计为16279.4元；三、驳回胡光亮的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费684元，二审案件受理费1168元，合计1852元，由胡光亮负担500元，盛松置业公司负担1352元。本院再审诉讼中，胡光亮提交了已发生法律效力的其他案件的判决书，拟证明原判确认的逾期交付房屋违约金计算标准不当；盛松置业公司质证认为胡光亮提交的其他案件判决书真实，但并不能证实原二审判决确认的逾期交付房屋违约金计算标准错误。本院再审查明的事实与原二审判决认定的事实一致。本院再审认为，1、关于本案逾期交房的起算时间确认问题。胡光亮与盛松置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，对该合同效力予以确认。双方当事人均应当按照合同的约定行使权利、履行义务。胡光亮作为购买方，已履行了支付相应购房款的合同义务，盛松置业公司未按照合同约定的期限履行交房义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。对于双方争议的盛松置业公司逾期交付房屋期限的确定，根据合同第九条第1款第2项规定的免责条款“……雨、雪、霜冻、自然灾害天气交房期限顺延”，盛松置业公司在2014年12月25日以张贴通知的形式告知购房人将交房日期相应顺延至2015年2月28日，且该通知载明的雨雪霜冻天气天数与盛松置业公司提供的十堰市气象部门记载的雨雪气象资料大致吻合，可以作为交房期限免责顺延的依据。由于盛松置业公司履行了延期交房的告知义务，胡光亮对此应当知晓，当时并未提出异议，故原判决将2015年3月1日作为盛松置业公司逾期交付房屋的起算点正确；盛松置业公司于2016年1月29日取得丹江口市住房和城乡建设局对盛世龙城1-8#楼工程竣工验收备案证明书，可以推定盛松置业公司开发建设的上述楼盘整体上满足了交付使用的基本条件，故盛松置业公司逾期交房的截止时间应当计算至2016年1月29日，综上，盛松置业公司逾期交付房屋的天数为335天。胡光亮再审称雨雪冻天气并不都是必然影响到施工，原判将雨雪冻天气全部认定为交房期限顺延错误，将逾期交房的起算时间计算至2015年1月29日不当,但未提交证据证实；本院在审理本案过程中，也未能收集到该期间因雨雪冻天气可以正常施工而不符合约定的免责条款的证据，故再审申请人胡光亮对此承担举证不能的法律后果。胡光亮该项申请再审理由不能成立，本院不予采信。在原一、二审诉讼中，盛松置业公司提交了丹江口市科创电力公司于2016年7月4日出具的证明载明：因六里坪镇新增开发盛世龙城等小区，原主线无法满足用电需求，需另行铺设专线，因线路需沿地下管沟铺设工程量较大，正式通电时间延至2015年12月份。但依据双方当事人签订的商品房买卖合同约定，盛松置业公司并未将该情况告知胡光亮，胡光亮在诉讼中对此证据不予认可，故原二审判决对此证据不予采信并无不当，盛松置业公司再审辩称因市政配套供电设施在2015年12月施工完毕接通居民用电，从而导致延迟交房不应承担违约责任的辩解理由不能成立，本院不予采信。2、关于对本案逾期交房违约金计算标准确认的问题。原二审判决以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合盛松置业公司逾期交房的时间以及给胡光亮造成的损失，酌定将盛松置业公司向胡光亮支付的逾期交房违约金计算标准调整至按胡光亮已付购房款（即374246元）的日万分之一计算并不违反法律规定。胡光亮在再审诉讼中称本案存在同案不同判，并提交其他案件的法律文书拟证明本案按日万分之一为标准计算违约金错误，但我国并非实行判例法制度，其他案件的生效法律文书对本案并无约束力，本案无需以其他案件确认的违约金计算标准作为本案违约金计算标准的依据，故胡光亮的该项申请再审理由亦不能成立，本院不予采信。综上所述，胡光亮申请再审的理由均不能成立，其再审请求，本院不予支持。原二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。盛松置业公司辩称的部分理由成立，对其辩解中合理的部分，本院予以采信。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：维持本院作出的(2017)鄂03民终104号民事判决。本判决为终审判决。审判长 王 涛审判员 李 婧审判员 肖建军二〇一八年七月五日书记员 付 余附：本判决适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。