安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1502民初514号 原告:王祥西，男，1967年2月5日出生，汉族，个体工商户，住安徽省寿县。 委托诉讼代理人（特别授权）：梁允河，安徽晟成律师事务所律师。 被告：许克虎，男，1971年6月29日出生，汉族，个体工商户，住安徽省六安市裕安区。 原告王祥西与被告许克虎租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王祥西的委托诉讼代理人梁允河、被告许克虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王祥西向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付欠付的租金30.412万元，违约金18.14（4.5+13.6）万元，两项合计48.55万元；2、被告支付本案诉讼费用。事实与理由：原、被告经人介绍认识，后被告要租赁原告的房屋用于经营，双方于2014年10月6日签订了一份房屋租赁合同，约定将原告所有的位于经开区金领欢乐世界16幢101、102、103、104及二层租赁给被告，租期2014年10月6日至2019年12月6日。第一年租金18万元，后每年按7%递增。合同签字后，原告将房屋交付给被告使用，但被告不能按期支付租金，且到2017年1月15日将钥匙交给原告。2014年10月6日至2015年10月6日为18万元租金，被告支付了12万元，欠6万元没有支付，2015年10月7日至2016年10月6日租金19.26万元（18万元×7%+18万）没有支付，2016年10月7日至2017年元月15日租金5.512万元，即20.6082万元（19.26×7%+19.26）÷12×3个月租金没有支付，合计欠付租金30.412万元。违约金为赔偿三个月的租金为4.5万元，另外每逾期一天按0.1%支付违约金，其中欠付租金19.26万元+6万元自2015年10月7日起至起诉时按月息二分计算为13.6万元。原告认为，依法成立的合同应受到保护，被告方不能按期支付租金，应当承担支付租金和违约金的责任，望判如所请。 被告许克虎辩称，1、原告向法院提供的租赁合同，除有答辩人和被答辩人签名的二页外，其余没有签名的页面均是伪造。2、被原告篡改的条款中，改动了重要两条：（一）双方在下一年度是否继续履行合同，应于年度到期前一个月通知另一方；（二）每年交房租，第一次交一半多2万元，第二次交一半少2万元，以此循环，以上两点在答辩人与原告的短信记录中，都已经能够证明。3、原告提供的最后拿到钥匙证明与事实不符。4、原告以最后拿钥匙为由，认为答辩人欠了2015年10月至2017年1月15日的租金更不能成立；答辩人在2015年11月就通知原告不再续租，后原告与答辩人协商好租二个月，原告另要求答辩人另行支付3000元放东西费用至2016年2月23日（农历正月十六），答辩人均已照办，双方已经同意终止合同。2016年2月20日（农历正月十四）就通知原告将钥匙拿走，原告说有人来看房，将钥匙放在张飞牛肉馆新店前台方便为由，没来拿走。每次来人看房后又自行把钥匙放在张飞牛肉馆新店前台。实际上答辩人已免费为原告保管了近8个月之久的钥匙，并非答辩人继续占用原告房屋。5、答辩人在2016年2月放东西时间到期前，就已经搬离原告房屋，搬在离原告房屋二十米外的地方。6、原告在计算支付房租起算日期也与合同不符，合同约定的是二个月免期后即2014年12月7日开始计算。7、原告诉称，答辩人仅支付了总计12万元房租金，更是枉顾事实、胡编乱造。不值一驳。综上请求法庭驳回原告的诉讼请求，并承担本案的一切费用。2014年10月9日答辩人按合同转账支付给原告11万元；2015年8月6日、8月9日，答辩人通过陆世梅（答辩人妻子）账户将第一年下余的7万元房租（扣除答辩人替原告垫付的开户费等共计10500元，实际59500元），分两次转账给了原告指定的其儿子王孟楠建行寿春支行的账户。2016年2月6日，答辩人应原告要求，将2015年12月7日至2016年2月6日两个月租金32000元和放东西至2016年2月23日费用3000元，共计35000元转账支付原告工行寿春支行账户。答辩人已按约定履行责任和义务，按期如实支付租金，原告诉称的所谓滞纳金、违约金更无从谈起，不能成立。答辩人恳请法庭根据事实，驳回原告所有诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提交的原、被告双方身份证复印件、房屋租赁合同三性无异议，对刘灿出具的证明三性均有异议；原告对被告人提交的结婚证复印件无异议，对被告与晨蘊商贸有限公司签订的《协议》及该公司出具的证明真实性无异议，关联性有异议；对银行交易记录真实性无异议，对王祥西与许克虎短信记录的真实性无异议，但对证明目的有异议，不能证明被告已履行了合同义务，也不能证明双方已经解除合同、被告款项已结清；对陈玉娟微信截图、郭瑞的工资单的真实性无异议，关联性有异议；对陈玉娟、武光萍、陈杰的证言三性均有异议，认为三位证人都是被告的利害关系人，其证言倾向于被告，不能证实原、被告于2016年2月22日解除了租赁关系，达不到被告证明目的，同时认为被告另外租赁房屋经营与解除租赁合同是两回事，被告应当支付自双方达成合意解除前房屋租金，达成解除的时间是2017年1月15日，而非被告开新店的时间。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2014年10月6日，原告王祥西与被告许克虎签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方（王祥西）将位于经开区金领欢乐世界16幢101、102、103、104（含二层）房屋租赁给乙方（许克虎），租赁期2个月装修免除后5年，自2014年10月6日起至2019年12月6日止；第一年房屋租金按180000元，按每年7%递增，水电、燃气、物业费及相关配套费用由承租方自行承担；乙方在签订合同时后7天内付给甲方20000元为保证金，在正式交付房屋后7日内将第一年租金50%即90000元付给甲方。乙方先前交甲方的20000元定金作为押金，押金在六个月后抵作下一期的房屋租金，以后每年按此方式支付循环交付租金；以后乙方每六个月按前述租金计算方式预付房屋半年的租金。如乙方未通知甲方单方中止合同，所有设施归甲方所有，所交付的未到期房租不退还乙方。合同签订后，原告即将房屋交付给被告使用，被告通过银行转账方式分别于2014年10月9日支付租金110000元，2015年8月6日支付租金30000元，后被告为原告垫付水电开户费抵付租金10500元，2015年8月10日被告通过银行转账支付付租金29500元，合计支付租金180000。2015年12月，被告电话告知原告要求解除合同，但原告一直没有给予明确答复。2016年1月31日，被告以手机短信方式通知原告房屋租赁到农历二十五（即2016年2月3日），要求原告前来办理交接手续，原告以该房不是其一个人为由，要求继续履行合同。2016年2月5日，被告短信通知原告“付二个月房租，再加十五天当仓库费用，2月20号清场还房子给你”。原告回复被告“先付二月租金，暂同意你3000元用正月十六（即2016年2月23日），后面如有需要再做商量”。被告于2016年2月6日按月租金16000元支付给原告两个月租金32000元及堆放物品费用3000元，合计35000元。以上被告共计支付原告租金215000元。被告实际经营时间至2016年2月3日，于当月23日搬离该房屋并在附近承租其他门面房经营。 本院认为，原告王祥西与被告许克虎签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均应遵循诚实信用原则，全面履行合同所约定的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中被告在合同第一年履行期限届满前通过手机短信等方式多次要求解除合同，已进行了合理的告知义务，且将自2014年12月6日起至2016年2月6日的房屋租金结清并缴纳了半个月堆放物品的租金，而原告虽未对被告提出解除合同的要求给予明确答复，但从其收取被告两个月租金和堆放物品租金的行为，及明知被告已搬出租赁房屋，也未积极向被告主张要求继续履行合同的意思表示，视为同意变更合同，同时也是对被告解除合同行为的一种默认，此行为视为双方就解除合同达成一致意见。现原告在时隔近两年之后提起诉讼，要求被告支付2016年2月23日之后至2017元月15日的租金，无事实和法律依据，本院不予支持；鉴于被告并未使用涉案房屋，而原告明知被告未使用涉案房屋，仍采取消极拖延的方式不和被告做房屋移交手续、不收取钥匙，其扩大的损失应由其自行承担。原告要求被告承担违约金181400元，于法无据，本院不予支持。据此，依照最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第六十六条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告王祥西要求被告许克虎支付租金304120元的诉讼请求； 二、驳回原告王祥西要求被告许克虎支付违约金181400元的诉讼请求。。 案件受理费8590元，减半收取计4295元，由原告王祥西负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  朱莉 二〇一八年七月三十日 书记员  王玥 附本案适用法律条文： 最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第六十六条一方当事人向对方当事人提出民事权利的要求，对方未用语言或者文字明确表示意见，但其行为表明已接受的，可以认定为默示。不作为的默示只有在法律有规定或者当事人双方有约定的情况下，才可以视为意思表示。 最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。