广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初5994号原告：张光荣，男，汉族，1965年3月23日出生，住江西省上饶市铅山县，委托诉讼代理人：李文建，广东厚道律师事务所律师。被告：东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社。住所地：广东省东莞市大岭山镇农场社区居委会。组织机构代码为61832510-6。法定代表人：李小文，该单位理事长。委托诉讼代理人：李晓保，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢惠敏，广东东方昆仑（东莞）律师事务所辅助人员。被告：张少娜，女，汉族，1977年8月17日出生，住广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：李红军，广东旗峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小平，广东旗峰律师事务所律师。原告张光荣诉被告张少娜、被告东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社(以下简称“农场第二合作社”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张光荣及委托诉讼代理人李文建，被告张少娜的委托诉讼代理人李红军及被告农场第二合作社的委托诉讼代理人李晓保、谢惠敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张光荣向本院提出诉讼请求，请求判决如下：1、判令原告与被告张少娜于2016年6月1日签订的《商务楼租赁合同书》无效；2、判令被告东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社与被告张少娜共同向申请人赔偿租赁房屋装修损失人民币897220元；3、判令被告张少娜退还原告预交租金人民币4万元；4、判令被告张少娜向原告退还电梯预付款人民币13万元；5、判令被告张少娜向原告双倍退还房屋租赁定金人民币10万元；6、判令被告东莞市大岭山镇农场第二股份经济合作社对被告张少娜向原告支付的全部款项承担连带支付责任；7、判令案件诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：被告张少娜通过大岭山镇集体资产交易管理中心参与竞投中标承租被告大岭山镇农场第二合作社位于大岭山镇××路××号商务楼的租赁权。2016年5月30日，两被告签订《商务楼租赁合同书》。2016年6月3日，原告与被告张少娜签订了《商务楼租赁合同书》，被告张少娜将承租的案涉商务楼的三、四、五、六层转租给原告。合同签订后，原告即向张少娜支付租赁定金50000元，预付电梯款130000元、租金40000元，并对承租部分进行了装修。装修期间，原告多次要求张少娜提交租赁物相关产权证照办理相关租赁经营手续及安装电梯，但被告张少娜均以大岭山镇农场第二合作社未提供为由拖延，并以各种借口拒绝履行安装电梯的义务，导致原告一直无法办理相关租赁经营手续和租赁房屋不能正常使用和收益。另2017年3月中旬，被告大岭山镇农场第二合作社以被告张少娜未交纳房屋租金为由，对案涉房屋停水，导致案涉房屋无法使用，原告向大岭山镇农场第二合作社提出异议，但大岭山镇农场第二合作社不仅置之不理，反而在2017年4月10日强行将原告承租的房屋供水管道和供电电表强行破坏，导致案涉房屋无法正常使用。被告张少娜将不能出租的房屋相关产权证照协助原告办理相关手续，后又因自身原因导致大岭山镇农场第二合作社对原告所租房屋停水停电，致使原告无法正常使用案涉房屋，严重损害原告的合法权益。被告大岭山镇农场第二合作社明知案涉房屋相关手续不全，不能对外出租，仍通过集体资产交易平台对外招租，后又对案涉房屋停水停电。因此被告大岭山镇农场第二合作社与被告张少娜应共同对原告的损失承担赔偿责任。被告张少娜答辩称：对于原告起诉的租赁事实确认，被告张少娜与被告农场第二合作社之间的租赁合同无效，导致原告与被告张少娜之间的租赁合同也无效。被告张少娜对原告主张的损失不存在过错，造成合同无效，原告无法正常使用案涉场地是由被告农场第二合作社造成的。造成的损失应由被告农场第二合作社承担。案涉场地所装修的造成的原告的损失的具体数额，应无法确认真实的装修情况，只能以鉴定机构出具的鉴定结果为准。被告农场第二合作社答辩称：张少娜未经被告大岭山镇农场第二合作社同意私自将案涉房屋转租给张光荣，被告大岭山镇农场第二合作社没有与原告签订任何案涉房屋相关的协议，亦不知道原告已承租案涉房屋。原告与被告大岭山镇农场第二合作社不存在房屋租赁合同关系，根据合同相对性原则，原告无法律依据请求大岭山镇农场第二合作社支付任何费用，原告只能请求合同相对人即张少娜支付合同费用。请求驳回原告对大岭山镇农场第二合作社的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据经本院审查确认的证据，本院认定如下事实：一、案涉租赁合同。2016年5月30日，张少娜与农场第二合作社签订《商务楼租赁合同书》（以下简称租赁合同），约定由张少娜承租原告位于大岭山镇××路××号商务楼（涉案商务楼），租赁期从2016年6月1日起至2031年5月31日止，共计15年。2016年6月3日，张少娜授权丘小武与张光荣签订《商务楼租赁合同书》，约定张少娜将涉案商务楼的三、四、五、六层出租给张光荣。租赁期限为14年，从2016年6月1日至2030年5月31日止。装修免租期为4个月，从2016年6月1日至2016年9月30日止，免租期内只免收应缴租金，一切非租金的经营费用如水电费等由张光荣按规定缴纳。计租期从2016年10月1日其至2030年5月30日止。张少娜于2016年6月5日将商务楼三、四、五、六层交付给张光荣使用。计租期租金每月为20000元，租金由租赁期起每隔四年递增10%。租金按月缴纳，张光荣于每月10日前将当月租金交付给张少娜。张光荣于合同签订之日需一次性缴纳50000元定金，合同期满张光荣付清租金等费用后，张少娜无息退还。张光荣同意出资130000元给张少娜安装一部合资客梯，安装费用不足部分由张少娜负责，日常维护费用及日常管理费用由张少娜负责。双方对于商务楼移交约定如下：原告于2016年6月5日前将商务楼三、四、五、六层交付给张少娜，交付时张光荣与张少娜应在商务楼现场，张光荣对商务楼状况有异议的，应当场提出。双方约定，在商务楼符合改造条件下，张光荣同意出资对商务楼进行全面升级改造，包括负责本楼三至六楼门窗进行落地玻璃全面改造升级，前后外墙涂料漆全面改造升级，入户大堂按高级写字楼标准进行装修，楼顶形象工程按楼面宽度取钢架包铝塑板打造龙门架，楼内水电重新布置安装。本楼改造实施过程中如遇存在不符合改造条件的安全隐患（以权威鉴定确定），由张少娜负责整改至合格后再交由张光荣改造。如张少娜未能最终整改合格的，双方同意解除合同并退回押金，双方不追究一切责任或经济补偿。张光荣同意出资130000元给张少娜安装一部载人量13人的电梯，安装费用不足部分由张少娜负责，日常维护及管理由张光荣负责。张光荣同意出资在一楼建造一条长50米，内径0.3米的排水管，该笔费用由张光荣、张少娜按比例分摊。双方对于违约责任约定如下：张少娜不按时交付商务楼，每逾期一日向月租金1%的违约金；张光荣不按时缴交租金的，按应缴租金每日加收1%的滞纳金。张少娜违反本合同租赁期内退租的，原告不退还定金，商务楼的不动产不得拆除。如张光荣存在拖欠两个月租金，两个月内未能进场装修施工的等行为的，张少娜有权单方随时没收定金，收回商务楼及解除本合同。二、案涉房屋建设手续。案涉房屋未能取得建设工程规划许可证。三、合同履行情况。（一）提供房屋情况。张光荣与张少娜签订租赁合同后，张少娜将商务楼移交给张光荣。（二）有关房屋定金、租金、电梯款等费用支付情况。张光荣于2016年6月2日向张少娜支付了50000元租金定金；于2016年6月6日及21日分两次共向张少娜支付了130000元电梯款；于2016年8月21日向张少娜支付了租金40000元。四、张光荣主张的房屋装修损失。张光荣主张其对商务楼进行装修共投资897220元。另本院依法委托深圳市中项资产评估房地产估价有限公司（以下简称“评估机构”）对整栋商务楼的包括第一至六楼装修评估，评估机构于2017年11月27日形成中评报字【2017】第（资）H188号资产评估报告书，载明委托评估资产评估值为974604元。张光荣和原告对该评估报告提出异议，其中张光荣主张该评估遗漏部分评估项目，原告主张该评估报告评估值过高。对于评估遗漏部分项目，后农场第二合作社与张光荣达成一致，确认该部分价值为15000元，张少娜对此无异议。对于其他评估部分，原告申请鉴定机构人员出庭接受质询，后本院安排鉴定机构人员于2018年1月31日出庭接受质询。但张光荣未按本院要求出席该次质询。该次质询后，评估机构于2018年2月7日出具补充报告，将评估报告中的乳胶漆价格由30元/㎡、35元/㎡及60元/㎡统一调整为24元/㎡，将内墙防水涂料原评估价格150元/㎡调整为86元/㎡，调整后乳胶漆原评估值由213630.54元调整为153614.26元，调减金额为60016.28元，涉及原评估明细表序号5.13.16等503项；防水涂料由83931.04元调整为47986.95元，调减金额为35944.09元，涉及原明细表序号25、28、33等153项。即原评估报告评估结果总值974604元调整为878644元，总共调减评估值为95960元。评估机构出具该补充报告后，本院将该补充报告发送原告张光荣、张少娜及被告农场第二合作社。农场第二合作社仍然主张该评估值过高，张光荣则主张过低，张少娜未发表意见。评估机构对张光荣的异议书面回复称，其补充评估报告符合评估规范。关于张光荣和张少娜各自装修部分。张光荣和张少娜确认，评估报告明细表中第1.2.3.4.5.6.895.896.897项目为张少娜做；另第893、894两个项目的五分之一是张少娜所做，其余五分之四系张光荣所做。评估报告的其他项目也均系张光荣所做。根据上述陈述，结合评估报告，张少娜装修部分的价值为：第1项：13167元；第2项：11233.18元；第3项：4821.25元；第4项：1184.18元；第5项为：24×25.42×0.95=579.58元。第6项：2747.21元。第895项：47500元；第896项：16431.39元；第897项：59052元。第893项：88414.27×0.2=17682.85元；第894项：1427.31×0.2=285.46元。以上张少娜合计装修部分现值为：174684.1元。则张光荣装修部分现值为：878644元-174684.1元+15000元=718959.9元。另，在（2017）粤1972民初3465号一案中，农场第二合作社起诉张少娜，要求张少娜支付占有使用费，张少娜反诉要求农场第二合作社赔偿装修损失。该案（2017）粤1972民初3465号判决对于张少娜的装修损失，认定农场第二合作社同意利用案涉装修，并按照前述评估报告及双方认可的遗漏部分认定农场第二合作社需补偿张少娜893644元（878644元+15000元）。张少娜至庭审之日未为涉案商务楼安装电梯。五、房屋搬离情况。张少娜、张光荣主张原告于2017年4月停水停电导致其无法正常使用案涉商务楼。原告则主张被告已经将商务楼分租出去，张光荣称只租出去几间，后因原告停水停电，租客已撤。另张光荣确认未交付钥匙，但主张因原告停水停电，其事实上不能使用案涉房屋，不能从案涉房屋获益。本院在2018年1月31日的庭审中询问张光荣何时能将案涉房屋返还给原告，张光荣称因评估结果未定，暂时无法将案涉房屋返还。本院认为，涉案房屋不具备建设工程规划许可证、房产证或其他相关部门允许报建的批准手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，张光荣与张少娜之间的租赁合同无效，故本院对于原告张光荣请求确认其与被告张少娜签订的《商务楼租赁合同书》无效，本院予以支持。又依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，张光荣请求张少娜返还定金50000元，本院予以支持。合同无效，张光荣请求双倍返还定金100000元，没有法律依据，本院不予支持。另张少娜并未为租赁场地安装电梯，故张光荣请求张少娜退还预付的电梯款130000元，本院予以支持。至于张光荣请求返还预交的租金，该预交租金在合同无效的情况下为占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”之规定，现张光荣实际占有房屋，应参照双方合同的约定支付占有使用费。根据合同约定，张光荣自2016年10月1日起按照每月20000元的标准应支付占有使用费，现张光荣至庭审之日仍未将租赁物返还给张少娜，其占有时间已远超过两个月，故张光荣请求退回预付的租金40000元，没有事实依据，本院不予支持。本案的争议焦点为：一、张光荣主张的损失如何认定。二、农场第二合作社应否承担连带责任。焦点一、根据查明的事实，张光荣的装修征得了张少娜的同意。且根据案涉租赁合同，张光荣与张少娜就装修的标准进行了详细约定，并约定了张光荣违反本合同租赁期内退租的，商务楼的不动产不得拆除，故本院认为张少娜对于案涉装修同意利用。且张少娜在另案中也要求农场第二合作社赔偿装修，另案判决也认定农场第二合作社同意利用案涉装修，判决农场第二合作社补偿张少娜装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”的规定，张少娜应根据评估机构出具的最终评估报告载明的张光荣的装修部分现值赔偿张光荣案涉房屋装修损失718959.9元。焦点二、农场第二合作社并非张少娜与张光荣之间租赁合同的当事人，张少娜与张光荣之间的租赁合同对于农场第二合作社没有约束力，故张光荣请求农场第二合作社承担连带赔偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告张光荣与被告张少娜于2016年6月3日签订的《商务楼租赁合同书》无效；二、限被告张少娜于本判决生效之日起三日内向原告张光荣返还50000元定金；三、限被告张少娜于本判决生效之日起三日内向原告张光荣返还130000元电梯预付款；四、限被告张少娜于本判决生效之日起三日内补偿原告张光荣经济损失718959.9元；五、驳回原告张光荣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15305元（原告已预缴），由原告承担3518元，被告张少娜承担11787元。如不服本判决，各方可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  李阳河人民陪审员  李慧霞人民陪审员  李秋月二〇一八年七月二十二日书 记 员  汤 锋附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。