重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0116民初5634号原告：刘鸿，女，汉族，1973年12月11日，住重庆市江津区。原告：冯正全，男，汉族，1971年9月15日出生，住重庆市江津区。二原告共同委托诉讼代理人：孙忠尧，重庆市江津区龙华法律服务所法律服务工作者。被告：肖竣维，男，汉族，1966年1月26日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：胡美燕，重庆君策律师事务所律师。原告刘鸿、冯正全与被告肖竣维合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月11日、2018年6月29日公开开庭进行了审理。原告刘鸿、冯正全及其共同委托诉讼代理人孙忠尧、被告肖竣维的委托诉讼代理人胡美燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘鸿、冯正全向本院提出诉讼请求：被告肖竣维立即履行原告刘鸿与被告肖竣维签订的《房屋拆建还房合同书》约定的义务并承担违约金10万元。诉讼过程中，二原告变更诉讼请求为：1.被告肖竣维在半年内安装还房门市天然气表；2.被告肖竣维于2018年12月29日前办理还房门市及房屋的产权证；3.被告肖竣维对还房门市东侧的室外比室内高30公分问题进行整改，并整改好电梯、消防、烟道；4.被告肖竣维赔偿未按期办理房产证损失1.7万元；5.被告肖竣维赔偿延期交付还房门市、住房的损失共计2.5万元；6．被告肖竣维支付违约金10万元。事实和理由：原告刘鸿、冯正全系夫妻关系。2014年1月2日，原告刘鸿将原告冯正全所有的位于重庆市江津区林家嘴1组的房屋交与被告肖竣维拆建，并签订《房屋拆建还房合同书》。该合同签订后，被告肖竣维未按照《房屋拆建还房合同书》的约定履行报批手续就进行了拆建，未履行办证等义务，导致二原告已出售的房屋不能办理过户，产生损失17000元应由被告肖竣维赔偿。2014年1月5日，被告肖竣维向二原告出具《说明》，承诺还房水电气表全部费用由被告肖竣维承担，门市两道电动卷帘门、大修基金由被告肖竣维付，但被告肖竣维未履行承诺。被告肖竣维延期交房给原告造成了损失，应予赔偿。被告肖竣维没有办理相关手续，是对二原告进行了欺诈，且根据合同法规定，该合同合法有效，当事人不得擅自解除或变更。被告肖竣维辩称，案涉房屋至今未取得相关拆建手续，《房屋拆建还房合同书》应为无效合同。因此，二原告主张的违约金依法不能成立。《房屋拆建还房合同书》未对逾期办证约定违约金，只约定了可以解除，故无论合同是否有效，被告肖竣维均不应基于此向二原告支付违约金。2015年3月25日，被告肖竣维已将案涉房屋交付二原告使用，二原告对外进行了出租出售盈利，未造成损失。二原告无任何证据证明其基于房屋拆迁存在损失，反而获得了利益，因此二原告的诉讼请求不应得到支持。即使存在逾期交房，被告肖竣维承担的应是租金而不是违约金。对二原告主张的室外高度等需要整改的问题，并未在合同约定的交房条件中，被告肖竣维不负有整改义务。根据当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘鸿、冯正全系夫妻关系，于1995年3月5日登记结婚。嗣后，二原告依法取得位于江津区李市镇林家嘴1组农村集体土地上房屋，并于2004年7月办理集体土地使用证“津（李）集用（2004）字第XXX号”：土地使用者为原告冯正全，用途为集体土地，使用权类型为批准宅基地，使用权面积53.32M2；同月13日办理农村房屋所有权证“津农房权证李市（2004）字第X**号”：所有权人为原告冯正全，砖混结构二层，总建筑面积89.67M2，权属性质为集体土地。2014年1月2日，原告刘鸿（乙方）与被告肖竣维（甲方）签订《房屋拆建还房合同书》，约定：“乙方位于李市镇迎龙路镇泰中学校旁边的房屋，因年久失修成为危房，为了消除隐患，改善居住环境，乙方委托甲方拆建，为保证甲乙双的权利义务，根据我国《合同法》的规定，甲乙双方达成以下协议条款：一、还房地段：在乙方原房临近位置。二、还房土地使用权性质：还房土地使用权性质为国有土地。三、甲方还给乙方房屋的位置、面积：原则上门市以原房顺序以设计图为准，面积以房屋测绘部门的测绘面积计算。1、甲方还给乙方的门市在新建房从左到右第2间54平方米（门市按原房顺序不变）。（门市包墙实量为准）2、甲方还给乙方的住房是新建房的5楼1套110平方米，（具体设计图下来再定）。四、房还质量及其他设施：1、临街外墙按街道统一规划外墙漆及铝合金窗，其余外墙面水泥砂浆找平。2、室内顶棚、墙面、地平面水泥砂浆找平，门市高度和住房高度按国家设计标准为准。3、防盗门一道（价值1000元以内），水、电、气、闭路电视、电话通至门口，乙方原无相应初装户头的，所需初装费及材料费由乙方负担，门市有卷帘门一道。……六、甲乙双方的约定：1、甲方领到建房手续后通知乙方将房屋交给甲方拆建，乙方必须在一个月内将房屋腾交甲方拆除，房屋拆除残值归甲方所有，乙方交房搬迁，搬迁后的临时居住问题由乙方自行解决。2、甲方通知乙方接房时，乙方必须在一个月内与甲方结清应进、补的现金后乙方才能接房，乙方超过一个月拒不结算也不接房的视为乙方自动放弃新建房的补偿，甲方可以另外处理约定中还给乙方的房屋，对乙方原交给甲方的拆建房屋登记面积按2000.00元/平方米计算补偿给乙方。接房时，应按规定缴纳的大修基金由乙方按规定缴纳给甲方。3、房地产权证由甲方代办，乙方留余款伍仟元待甲方交房产证时付给甲方。4、如甲方在签订合同后，十个月内不能完善建房手续时，甲乙双方自动解除本合同。5、竣工交房期限：从拆房动工时起一年内交房，如超出一年，甲方应付乙方延期租房费。6、如果相邻户肖国爱不同意折建，此合同作废。七、违约责任：双方均应信守本合同，诚实履行，甲乙双方签订本合同后，乙方在甲方未完善建房手续时，乙方反悔的，由乙方赔偿甲方办手续的全部费用。本合同生效后，甲乙双方任何一方违约应向守约方支付违约金拾万元。八、本合同未尽事宜，双方协商解决，协商不成均可向人民法院起诉。合同经双方签字用印，甲方领到准建手续时生效……”。合同签订后，在未取得建房手续的情形下，被告肖竣维对二原告的房屋进行了拆除并重建。2016年2月25日，二原告通过银行转账支付被告肖竣维房屋余款，被告肖竣维将《房屋拆建还房合同书》约定位置的门市、住房交付二原告。2018年3月27日，重庆市江津区规划局根据原告冯正全的申请，作出津规函【2018】189号文件，载明：“冯正全关于查阅李市福彩小学旁小区施工图的申请已收悉。经核查，我局未对该项目办理规划许可。目前，该项目正按照江津府办发【2016】60号文件以遗留问题方式进行处置。”2018年4月18日，江津区李市镇人民政府作出《关于冯正全信访事项的回复》，载明：“……三、调查情况经镇国土所调查核实，福彩小学的还房工程系江津区第六建筑工程有限公司开发建设，项目具体负责人是肖竣维。……现该工程已纳入建设项目遗留问题处置，承建方正在按遗留问题处置的程序和要求在江津区规划、建设、国土、消防等部门完善相关手续”。上述事实，有当事人陈述、《房屋拆建还房合同书》、《说明》、集体土地使用权证、农村房屋所有权证、重庆市江津区规划局津法规【2018】189号文件、李市镇人民政府《关于冯正全信访事项的回复》、视频资料等证据经庭审质证确认，足以采信。本院认为，依法成立并生效的合同，对当事人发生法律拘束力。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”本案中，原、被告虽已签订《房屋拆建还房合同书》，但该合同第八条约定“合同经双方签字用印，甲方领到准建手续时生效”。根据原被告陈述、答辩以及相关证据表明，《房屋拆建还房合同书》所涉房屋拆建审批手续至今尚未依法取得，该合同所附生效条件至今尚未成就。因此，二原告以合同合法有效为由起诉要求被告肖竣维承担违约金并赔偿相关损失，于法无据，本院不予支持。经本院释明后，二原告坚持不变更诉讼请求。审理中，二原告申请对其提交的署名为被告肖竣维的《说明》真实性进行鉴定，该《说明》应为《房屋拆建还房合同书》的组成部分，因其以合同合法有效为由起诉要求被告肖竣维承担违约责任及赔偿损失的诉讼请求未能得到本院支持，故对《说明》署名真实性进行鉴定在本案中就无必要。综上，二原告以《房屋拆建还房合同书》合法有效为由起诉要求被告肖竣维承担违约金、进行整改并赔偿相关损失的主张，因《房屋拆建还房合同书》至今尚未生效，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十条的规定，判决如下：驳回原告刘鸿、冯正全的诉讼请求。案件受理费3164元，减半收取计1582元，由原告刘鸿、冯正全负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 邹胜翔二〇一八年七月六日法官助理 张 迁书 记 员 陈小燕