福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初1586号 原告：泉州泉商置业有限公司，住所地晋江市陈埭镇滨江商务区泉商环球广场B13-1-C，统一社会信用代码91350500567302376P。 法定代表人：许清水，该公司董事长。 委托诉讼代理人：范曦文，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：王洁，女，该公司职员。 被告：苏东星，男，1972年10月9日出生，汉族，住安溪县。 原告泉州泉商置业有限公司（以下简称泉商公司）与被告苏东星商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用普通程序，本院公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理范曦文到庭参加诉讼，被告苏东星经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泉商公司向本院提出诉讼请求：1.解除泉商公司与苏东星于2012年3月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：YS00010912）及附件、补充协议，并判令苏东星从解除之日起腾空商品房；2.苏东星向泉商公司偿付银行贷款代偿款项共计224411.57元（以银行实际扣划数额为准，暂计至2017年8月1日）并依合同约定从退还的购房款中扣除；3.苏东星承担泉商公司向贷款银行代还金额所产生的按代还金额日千分之一的违约金，并依合同约定从退还的购房款中扣除；4.苏东星支付泉商公司按商品房总价款10%的违约金40058.4元，并依合同约定从退还的购房款中扣除；5.苏东星协助泉商公司办理诉争房屋合同备案的撤销手续；6.苏东星协助泉商公司办理诉争房屋预告登记的撤销手续。事实和理由：泉商公司与苏东星于2012年3月19日签订《商品房买卖合同》（合同编号为:YS00010912）,约定由苏东星向泉商公司购买晋江市房产，商品房总价为400584元，并对双方的权利义务进行约定。2013年2月19日，苏东星与中国工商银行股份有限公司泉州新门街支行签订了《个人购房借款/担保合同》，由苏东星向中国工商银行股份有限公司泉州新门街支行借款28万元，泉商公司承担阶段性连带保证担保责任。由于苏东星截止至2016年10月11日已经连续4期未能正常还款，累计逾期期数15期，中国工商银行股份有限公司泉州新门街支行将苏东星诉至法院，法院判决泉商公司应对苏东星的欠款向中国工商银行股份有限公司泉州新门街支行承担连带担保责任。2017年8月1日中国工商银行股份有限公司泉州新门街支行已按法院判决从泉商公司账号扣划了贷款本息、罚息和复息等共计224411.57元（暂计至2017年8月1日）。泉商公司于2017年8月9日通过EMS快递向苏东星发出《催款函》，要求被告归还原告代偿款项，但是截至目前，被告仍未归还任何款项。被告逾期归还原告被扣划的款项已超过30天，根据《商品房买卖合同》附件六补充协议第六条第3项的约定，原告有权解除合同，并向被告收取总房价款10%的违约金，且原告有权直接从所得房款中直接抵扣原告代还的款项及10%的违约金，若有盈余再归还被告。 苏东星未作答辩。 泉商公司公司向本院提交了以下证据：1.商品房买卖合同（包含合同附件一至六）一份，以证明泉商公司与苏东星商品房买卖合同成立，合同确定双方之间的权利义务；2.银行业务凭证四张，以证明泉商公司已被银行划扣代偿苏东星的贷款本息、罚款和复息等共计224411.57元；3.催款函、EMS单据各一份，以证明泉商公司于2017年8月9日通过EMS给苏东星寄送催款函；4.（2016）闽0502民初3161号民事判决书一份，以证明苏东星违反合同约定，导致泉商公司承担连带责任，泉商公司有权单方解除合同。 苏东星未提供证据。 对证据和事实，本院认定如下：因苏东星未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃相应诉讼权利。泉商公司提供上述证据来源、形式合法，内容可以证明泉商公司的证明目的，与本案具有关联性。对泉商公司提供的证据，本院均予以认定。 经审理查明，泉商公司与苏东星于2012年3月19日签订《商品房买卖合同》（合同编号为:YS00010912）及附件、补充协议,约定由苏东星向泉商公司购买晋江市房产，总价为400584元；合同第六条约定，苏东星应于2012年3月19日支付首期款120584元，余款280000元向银行申请贷款；合同附件六第六条第3项约定，在出卖人保证期内，如因买受人原因导致出卖人承担保证责任（包括但不限于贷款本息、罚款和复息等），买受人必须在接到出卖人口头或书面通知一周内归还出卖人代还款项（以银行扣款凭证为准），并从出卖人代还之日起买受人还款日止，按代还金额的日千分之一向出卖人支付违约金；买受人应当在30天内归还出卖人被扣划的款项，否则出卖人有权单方解除本合同，并向买受人收取总房价款10%的违约金。合同签订后，苏东星依约支付首付款120584元，并于2013年2月19日向中国工商银行股份有限公司泉州新门街支行按揭贷款28万元以支付剩余房款，泉商公司提供连带责任保证。因苏东星在借款后未按约履行还款义务，中国工商银行股份有限公司泉州新门街支行诉至泉州市鲤城区人民法院，泉州市鲤城区人民法院于2017年6月22日判决苏东星应偿还借款212512.68元并支付相应的利息、罚息、复利，泉商公司对上述债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向苏东星追偿。2017年8月1日，中国工商银行股份有限公司泉州新门街支行从泉商公司账号扣划了贷款本息、罚息和复息等共计224411.57元。泉商公司于2017年8月9日通过EMS快递向苏东星邮寄《催款函》，要求苏东星归还代偿款项及违约金。 本院认为，因苏东星未依约履行偿还按揭贷款的义务，导致泉商公司代苏东星偿还贷款本息、罚息和复息等共计224411.57元，且泉商公司已邮寄书面函件，通知苏东星归还上述代偿款项。泉商公司提供的2017年8月9日ＥＭＳ单据中体现，泉商公司所邮寄的地址为苏东星在商品房买卖合同中确认的地址“福建省安溪县”。根据双方在合同第二十条约定，本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送达，由此产生的法律责任由当事人自行承担。应认定泉商公司2017年8月已履行书面通知苏东星归还代偿款项的义务。苏东星至今未偿还泉商公司代偿款项，依照约定其已逾期偿还代偿款项超过30天，其行为已构成违约，合同约定的泉商公司解除合同的条件已成就，泉商公司要求解除其与苏东星之间的商品房买卖合同，并由苏东星按总房款的10%计算支付违约金（即40058.4元），本院予以支持。虽然诉争房产被司法机关查封，但此查封实际为预查封，不影响泉商公司行使合同解除权。泉商公司请求的其他违约金，缺乏依据，本院不予支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。泉商公司与苏东星签订的商品房买卖合同已进行登记备案，诉争房屋已办理预告登记，且已交付给苏东星，故泉商公司要求苏东星协助办理合同备案撤销及预告登记撤销手续，并腾空诉争房产，本院予以支持。因泉商公司提供的（2016）闽0502民初3161号民事判决书已判决泉商公司承担保证责任后，有权向苏东星追偿。故对泉商公司追偿代偿款项224411.57元的请求，本院不再重复做出判决。为避免当事人诉累，且出于泉商公司意愿，本院对退还购房款一并做出处理。泉商公司应就收取苏东星已付购房款400584元，扣除其代为偿还银行按揭贷款本息224411.57元，将剩余款项176172.43元退还给苏东星，但鉴于诉争房产已被司法机关预查封，泉商公司应将上述剩余款项176172.43元直接提交于相应司法机关。 综上所述，泉商公司与苏东星签订的商品房预售合同合法有效，依法受法律保护。苏东星存在违约行为，合同约定的泉商公司解除合同的条件已成就，泉商公司要求解除其与苏东星之间的商品房买卖合同，要求苏东星支付违约金40058.4元，本院予以支持。苏东星应协助办理合同备案登记撤销及产权预告登记撤销手续，并腾空诉争房屋。泉商公司的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。苏东星经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告泉州泉商置业有限公司与被告苏东星签订的合同编号为YS00010912的《商品房买卖合同》及附件、补充协议； 二、被告苏东星应于本判决生效之日起十五日内支付给原告泉州泉商置业有限公司违约金40058.4元； 三、被告苏东星应于本判决生效之日起十五日内协助原告泉州泉商置业有限公司办理合同备案撤销及预告登记撤销手续，并腾空址于晋江市房产； 四、驳回原告泉州泉商置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7309元，由原告泉州泉商置业有限公司负担309元，被告苏东星负担7000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  洪民强 审 判 员  陈小红 人民陪审员  黄明霞 二〇一八年七月三十一日 书 记 员  庄艳芳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条…… 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －6－ －7－