广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤17民终643号上诉人（原审被告、反诉原告）:吴生发，男，1970年12月8日出生，汉族，住广东省阳春市。委托诉讼代理人：曾宁，阳春市马水法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：阳春市国有资产经营有限公司。住所地：广东省阳春市春城街道城东大道**。法定代表人：钟毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：王仕芳，广东大众天地律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏向东，广东大众天地律师事务所律师。原审第三人、反诉被告：阳春市归国华侨联合会。住。住所地：广东省阳春市春城街道环城中路**/div>负责人：廖正军，该联合会主席。原审第三人：王燕，女，1976年10月13日出生，汉族，住广东省阳春市，现住广东省阳春市。上诉人吴生发因与被上诉人阳春市国有资产经营有限公司（以下简称阳春国资公司），原审第三人、反诉被告阳春市归国华侨联合会（以下简称阳春侨联），原审第三人王燕房屋租赁合同纠纷一案，不服阳春市人民法院于2018年3月14日作出的（2017）粤1781民初2076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴生发上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判吴生发向阳春国资公司退还租赁物的钥匙；二、撤销一审判决第四项，改判吴生发向阳春国资公司支付2015年8月11日起至2017年2月28日止的租金186333.33元。事实与理由：一、一审认定事实不清。（一）一审以“黄金海岸”2012年6月、2016年5月、2017年6月的用电量及缴交电费金额为依据，推定吴生发从2012年6月9日起一直租赁使用阳春市侨联大厦的房屋从事经营活动，是认定事实错误。1、阳春市侨联大厦从2017年3月份开始，用电量及缴交的电费与之前相比较出现了骤减的情况。事实上，阳春市侨联大厦从2017年3月份开始缴交的电费，实为吴生发经营的酒吧所安装的专供变压器产生的“变损”费用，并非实际用电产生的电费。2、阳春市侨联大厦从2017年3月份开始，用水量均为0。上述事实足以证明吴生发自2017年3月起已停止使用阳春市侨联大厦房屋。（二）一审认定阳春侨联与吴生发订立的租赁合同为不定期租赁合同是错误的。阳春侨联在2012年6月15日与吴生发重新签订了《承包经营侨联大厦合同书》，该合同第三条约定期限“从2012年7月1日起至2017年2月28日止”。在合同履行期限届满后，因吴生发没有继续使用阳春市侨联大厦的房屋，其与阳春国资公司也不构成不定期租赁合同关系，一审判决返还房屋不当，应撤销第二判项，改为向阳春国资公司退还租赁物的钥匙。（三）阳春国资公司直到2015年8月11日才实际取得阳春市侨联大厦的所有权，其无权向吴生发收取阳春市侨联大厦2015年8月11日前的租金。即使因政策规定阳春市侨联大厦收归阳春国资公司，为补偿吴生发的装修及经营损失，阳春侨联免除阳春市华侨大厦收归前的租金，是阳春侨联自愿放弃民事权利，与阳春国资公司无关，且阳春侨联在诉讼中自始没有主张吴生发支付涉案大厦收归阳春国资公司所有前的租金，也没有授权阳春国资公司代收租金，因此，阳春国资公司有权向吴生发主张收取租金的期限为2015年8月11日至2017年2月28日，租金金额为（30天-11天）×10000元/月÷30天+18个月×10000元/月=186333.33元（合同约定2014年3月1日至2017年2月28日的月租金为10000元）。（四）吴生发在合同届满后已全面停止了对阳春市侨联大厦的使用，但不清楚将大厦钥匙移交给谁；而在可以随时取回钥匙的情况下，阳春国资公司及阳春侨联均没有通知吴生发退还阳春市侨联大厦的钥匙，怠于行使权利。在阳春国资公司及阳春侨联没有提供证据证实其已作出上述行为的情况下，一审直接认定2017年2月28日之后吴生发仍占用或不定期租赁阳春市侨联大厦房屋，依据不足。二、一审适用法律错误。根据合同法第九十四条第二款的规定，合同解除应在合同履行期限届满前行使，如果认定吴生发与阳春侨联订立的合同为定期合同，因合同期限已在2017年2月28日届满，不存在继续履行合同的情形；即使吴生发与阳春侨联签订的合同为不定期租赁合同，根据合同法第二百三十二条规定，出租人可以随时收回租赁物及承租人可以随时放弃承租租赁物，合同的解除以当事人作出上述意思表示为构成要件，阳春国资公司在诉讼中已明确要求收回阳春市侨联大厦房屋，故不存在判决解除合同的情形。阳春国资公司辩称：一、阳春侨联与王燕签订的《承包经营侨联大厦合同书》没有解除，吴生发通过《转让协议》取得了租赁物侨联大厦经营，就应当履行该《承包经营侨联大厦合同书》，包括承包期（租赁期限）和承包款（租金）的约定。二、2013年11月29日，阳春市人民政府批复，由阳春国资公司作为阳春市侨联大厦房地产的产权人。阳春侨联大厦作为阳春市行政事业单位的国有资产，由阳春市人民政府依职权处置变更国有资产的占有、使用权，调拨归属阳春国资公司，阳春国资公司作为国有企业国有资产管理者，自政府处置批复之日起即依法取得阳春侨联大厦的所有权，履行对阳春侨联大厦国有资产的相关管理职责。阳春市人民政府拨款清偿了债务并收回国有资产阳春侨联大厦处置调拨归阳春国资公司，阳春侨联大厦的租金也应从政府批复的下月起归阳春国资公司所有。实际上，吴生发也一直经营使用、占用阳春侨联大厦房屋至今，其应当支付所欠的2013年12月1日至2017年2月28日房屋承包款（租金）共465000元和利息，以及支付2017年3月1日以来占用阳春侨联大厦房屋的使用费给阳春国资公司。三、阳春国资公司取得阳春侨联大厦产权后，恪守原租赁合同的约定，直到合同期满后才要求吴生发返还阳春侨联大厦，也曾约吴生发到阳春国资公司交涉过，但吴生发拒绝返还阳春侨联大厦，并一直占有使用至今，吴生发在诉讼中辩称“不清楚应将大厦钥匙交给谁”没有事实依据。吴生发提交的2018年3月26日缴交水电费的票据也证实了吴生发期满后继续占用阳春侨联大厦的事实。吴生发在合同期满后仍继续占有使用阳春侨联大厦，应当支付占用房屋的使用费。一审认定吴生发尚欠租金465000元给阳春国资公司的期限是从2012年6月9日开始计算是错误的。四、吴生发在上诉时提供的2012年6月15日重新签订的《承包经营侨联大厦合同书》，减少了原来承包经营合同约定的租金数额，但阳春侨联从未向市政府、主管部门及阳春国资公司提及过该份合同，不排除该合同是吴生发和阳春侨联双方恶意串通，其真实性有待鉴定。五、一审判决阳春国资公司返还押金18000元没有依据。王燕承包经营时交付的押金，是2005年3月交由阳春侨联收取，阳春侨联大厦作为国有资产交由政府处置、变更调拨给阳春国资公司后，阳春侨联并没有将押金移交给阳春国资公司，双方也没有过任何约定；同时，阳春国资公司作为国企国有资产经营管理公司，并没有管理行政事业单位国有资产的职能，因此，按合同相对性原则，该押金应由当时收取押金的经手人即阳春侨联退还，而不应由阳春国资公司支付。阳春侨联述称：同意吴生发的上诉请求，对一审判决计算的租金有异议，应按吴生发的意见处理。王燕述称：一审程序合法，认定事实和适用法律正确；吴生发的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。阳春国资公司一审起诉请求：一、吴生发支付尚欠的房屋承包款465000元和利息（该利息以每期应付的租金为基数，按年利率6%的标准，从逾期之日起分别计算至付清尚欠的租金之日止）给阳春国资公司；二、吴生发支付占用阳春市侨联大厦房屋期间的使用费（该使用费按每月12000元的标准，从2017年3月1日起计算至返还占用房屋之日止；暂计至2017年7月31日止的使用费共60000元）给阳春国资公司；三、吴生发将阳春市侨联大厦的房屋返还给阳春国资公司。吴生发反诉请求：阳春侨联支付补偿款1027267.39元给吴生发，阳春国资公司对该补偿款承担垫付责任。一审法院认定事实：位于阳春市春城街道南新大道××号的房屋（阳春市侨联大厦）原登记在阳春县归国华侨联合会名下（房产权证号：粤房证字第**）。阳春市黄金海岸酒廊是于2010年8月6日经工商行政部门登记成立的个体工商户，经营场所为阳春市春城南新××**号，经营者为李峥，经营范围为酒吧、卡拉OK；2012年8月14日经工商行政管理部门登记注销，注销原因为转让。阳春市天皇城俱乐部是于2012年9月12日经工商行政部门登记成立的个体工商户，经营场所为阳春市春城南新××**号，经营者为何活成，经营范围为卡拉OK、酒吧；2017年4月12日经工商行政管理部门登记注销，注销原因为转让。庭审中，阳春国资公司与吴生发、王燕均确认位于阳春市春城街道南新××**号的房屋即阳春市侨联大厦与阳春市春城街道南新大道××号的房屋是同一房屋。2010年7月9日，阳春侨联作为发包方（甲方）与阳春市黄金海岸、王燕作为承包方（乙方）签订《承包经营侨联大厦合同书》，主要约定阳春侨联将阳春市侨联大厦（位于春城镇××大道××号；建筑面积约2300平方米；不含侨联大厦第一层西边四个房间）承包给王燕使用；承包期限从2005年3月1日起至2017年2月28日止，在合同规定的承包期内，王燕需转包他人需征得阳春侨联同意；承包款为2005年3月1日至2007年2月28日每月租金为8000元，2007年3月1日至2011年2月28日每月租金为9000元，2011年3月1日至2014年2月28日每月租金为11000元，2014年3月1日至2017年2月28日每月租金为12000元；缴交承包款办法为在每月10日前交清当月承包款，不得延期，如有拖延，每天可按拖欠承包款的百分之五收取滞纳金；王燕需交18000元给阳春侨联作为押金等内容条款。庭审中，阳春国资公司与吴生发、王燕均确认，阳春侨联与王燕签订《承包经营侨联大厦合同书》当天，即将阳春市侨联大厦的房屋交付给王燕使用；王燕与李峥合伙从2010年7月9日起至2012年6月8日间使用阳春市侨联大厦的房屋开展酒吧、卡拉OK经营活动，并于2010年8月6日登记成立“阳春市黄金海岸酒廊”，工商登记经营者为李峥。2011年12月1日，阳春侨联作为甲方与阳春市黄金海岸酒廊作为乙方签订《终止合同协议书》。该《终止合同协议书》主要载明“经甲乙双方协议同意，乙方于2011年12月1日起终止租赁甲方位于春城镇××大道××号的侨联大厦，协议如下：一、乙方于2011年12月1日起停止酒吧经营业务。二、甲方同意给乙方三个月时间处置原酒吧内的物资设施等，同时也可以帮助甲方寻找新的承租人（限酒吧业）。三、乙方于2010年12月至2011年5月被政府有关部门责令停业整顿。由于停业整顿期间没有经营收入，整顿开业后经营环境不好，管理不善，经营困难。因此，乙方要求终止合同，根据实际情况，甲方同意终止合同。四、乙方须缴交2011年9月、10月、11月份租金。五、乙方须于2012年4月起缴清一切费用后撤离大厦。”等内容条款。王燕作为乙方代表在该《终止合同协议书》上签名及捺指模。庭审中，阳春国资公司与王燕、吴生发均确认，王燕已支付清从2010年7月起至2012年6月间的租金给阳春侨联，其中2010年10月至2011年11月期间的租金144000元是根据阳春市人民法院作出的（1998）春法执字第124号恢字第1－1号执行裁定支付到法院账户。2012年5月30日，吴生发出具《证明》。该《证明》载明内容为“关于本单位收取侨联大厦租金一事，原合同法人王燕与之后承租人吴生发之间经双方协议一致，在本租赁合同的权利与义务的内容保持不变更的情况下转让给吴生发个人经营。租金由吴生发承担。从2012年6月份起侨联大厦租金由法人吴生发按时缴交给侨联会。以此同时，王燕与侨联大厦之间所签订的合同即时终止，王燕在合同终止时的租金全部已付清。此后所产生的租金与王燕无关。特此证明！情况属实。本人签名：吴生发。2012年5月30日”同日，阳春侨联在该《证明》上加注“情况属实”的内容并加盖公章。2012年6月9日，王燕、李峥作为转让方（甲方）与吴生发作为受让方（乙方）签订《转让协议》。该《转让协议》主要载明“甲方王燕、李峥分别依据2007年9月29日《合伙协议》、2010年4月13日《转让协议》的约定，依法取得阳春市春城黄金海岸酒廊（下称黄金海岸）的经营权的财产所有权。现甲方拟将黄金海岸经营权及财产所有权和收益权转让给乙方，为明确权利、义务特签订如下协议：一、转让标的。1、甲方将黄金海岸经营权和财产所有权及收益权转让给乙方（侨联大厦的变压器等所有设备归乙方所有）。2、签订本协议时甲方尚未销售出去的各类啤酒、饮料、小吃不列入转让范围，由乙方在签订本协议当天按上述各类啤酒、饮料、小吃进价予以接收。二、转让价款及支付方式。转让黄金海岸经营权和财产所有权及收益权的转让价格为叁拾柒万元（￥：370000元），转让各类商品转让价格按双方清点数目按进价确定。转让款按如下方式支付：1、签订本协议当天支付50000元（甲方已出具收据给乙方）。2、甲方协调阳春市侨联大厦，由侨联大厦与乙方另行签订《承包经营侨联大厦合同书》当天，支付转让款270000元给甲方。甲方协助乙方与侨联大厦另行签订《承包经营侨联大厦合同书》各项权利和义务不得突破2010年7月9日甲方与侨联大厦签订《承包经营侨联大厦合同书》的约定。若甲方能与阳春市侨联大厦签订《承包经营侨联大厦合同书》补充协议，且补充协议条款明确甲方有权将2010年7月9日《承包经营侨联大厦合同书》约定全部权利义务转让给第三人，则在签订补充协议当天由乙方将270000元支付给甲方，甲、乙双方则另行签订转让《承包经营侨联大厦合同书》协议书。3、余下转让款50000元自签订本协议之日起30天内一次性付清给甲方。4、各类商品转让款自清点之日起3天内付清甲方。三、财产所有权、经营权及其它财产所有权转移时间。本协议第一条所列黄金海岸所有权、经营权、收益权及各类商品所有权自签订本协议的当天即转移归属乙方。四、证件的办理及费用承担。乙方拟变更黄金海岸工商登记字号，若乙方要求变更工商登记字号甲方应尽协助义务，所需费用由乙方承担。五、债权、债务的处理。双方签订本协议当天，在此期限之前甲方经营黄金海岸发生的债权债务（包括员工工资、水电费及其它应支付的费用）由甲方承担，与乙方无关。乙方经营黄金海岸后发生债权债务由乙方承担，与甲方无关。六、权利凭据移交。签订本协议时，甲方将如下凭据交付给乙方：1、工商营业执照及开办酒吧所需的证照原件；2、2007年9月29日《合伙协议》、2010年4月13日《转让协议》原件各一份；3、黄金海岸锁匙；4、阳春市侨联大厦于2005年3月21日收取洪俊江押金壹万捌仟元《收据》原件一份，号码为№0021592号。七、特别约定。2005年3月21日阳春市侨联大厦收取洪俊江押金壹万捌仟元归属乙方所有，归属乙方支配。”等内容条款。王燕、李峥与吴生发分别在该《转让协议》上签名并捺指模，广东春洲律师事务所作为见证单位在该《转让协议》上加盖公章。庭审中，阳春国资公司与吴生发、王燕均确认，王燕、李峥与吴生发签订《转让协议》当天已将原租赁阳春市侨联大厦的房屋移交给吴生发使用。吴生发接收王燕、李峥移交的阳春市侨联大厦房屋后，在阳春市侨联大厦的房屋从事经营卡拉OK、酒吧业务，但没有与阳春侨联另行签订书面租赁合同。2012年9月12日，“阳春市天皇城俱乐部”登记成立。庭审中，吴生发主张其接收阳春市侨联大厦的房屋后，经阳春侨联同意即对阳春市侨联大厦的房屋进行装修，并自认其是“阳春市天皇城俱乐部”的实际经营者，且没有支付过租金给阳春侨联。2012年6月28日，阳春侨联向吴生发发出《通知》。该《通知》载明内容为“吴田生先生：根据市有关部门领导的指示，现要求侨联大厦承租者停止一切装修，保留现状，待后续处置。具体事宜另行协商。”2012年6月29日，吴生发签收《通知》，并在该《通知》上加具“同意通知事宜具体另行协商，甲方免收乙方房屋租金”的意见。2013年5月8日，阳春市人民政府作出《关于拨款清偿市侨联会债务及财产处置问题的批复》（春府复[2013]11号）。该《关于拨款清偿市侨联会债务及财产处置问题的批复》载明内容为“市归国华侨联合会：你会《关于请求拨款清偿债务及财产处置问题的请示》收悉。经2013年4月12日市政府第十五届二十一次常务会议研究，同意：（一）由市财政拨款196万元清偿你会所欠债务；（二）你会位于南新大道4号的侨联大厦大楼房地产由市政府收回处置；（三）你会的财产处置由市政府执行。你会要于清偿债务前依法解除大厦的租赁关系，理顺好相关矛盾，以便政府收回处置。”2013年11月29日，阳春市人民政府办公室作出《关于办理收回侨联大厦房地产手续有关问题的批复》。该《关于办理收回侨联大厦房地产手续有关问题的批复》载明内容为“市国资公司：你公司《关于办理收回侨联大厦房地产手续有关问题的请示》收悉。经研究，市政府同意由你公司作为南新××**号侨联大厦房地产的产权人，并办理相关过户手续。”2015年8月11日，位于阳春市春城街道南新大道××号的房地产权属人由阳春侨联变更登记为阳春国资公司，阳春国资公司领取了《房地产权证书》（房地产权证书号：粤房房地权证阳春字第**）2014年6月23日，阳春侨联与吴生发共同出具《委托方承诺函》给阳春民泰资产评估有限公司。该《委托方承诺函》主要载明“为确定阳春市归国华侨联合会提前解除承包经营合同补偿吴生发经济损失事宜，阳春市归国华侨联合会和吴生发先生，双方委托你公司对资产权属人吴生发承包经营侨联大厦投入到天皇城俱乐部酒吧的部分经营资产进行价值评估，评估目的是为阳春市归国华侨联合会提前解除承包经营合同补偿吴生发经济损失提供价值参考。”等内容。2014年7月30日，阳春民泰资产评估有限公司作出《关于吴生发承包经营阳春市侨联大厦投入天皇城俱乐部部分资产的评估报告》（民泰资评字[2014]030号），该评估报告中载明“资产现状情况：大部分资产在2012年6月15日（合同签订日）前后形成，已正常使用二年或以上。”评估结果载明被评资产的评估价值为3020892.05元，其中吴生发投入侨联大厦一至五楼楼面铺设耐磨砖、内墙墙壁和室内柱体装饰等建筑装修的净值为628067.39元，购置安装的经营用空调机、冷藏机柜、音响电视等机器设备、用具价值的净值为2392824.66元。庭审中，吴生发主张其支付了评估费29200元，并提供了阳春民泰资产评估有限公司出具的《收款收据》到庭拟加以证明。阳春民泰资产评估有限公司作出《关于吴生发承包经营阳春市侨联大厦投入天皇城俱乐部部分资产的评估报告》后，阳春侨联与吴生发一直没有签订解除房屋租赁合同的书面协议和就经济补偿问题达成一致意见，阳春侨联没有将押金退还给吴生发，吴生发亦没有将租赁的阳春市侨联大厦的房屋返还给阳春侨联。庭审中，吴生发主张从2015年2月开始逐步拆除阳春市侨联大厦房屋内的设施设备，现房屋内还有空调和固定装修物，并由吴生发负责管理；阳春市天皇城俱乐部于2017年4月12日经工商行政管理部门登记注销。2017年9月4日，阳春国资公司向一审法院提起民事诉讼，请求判令吴生发支付尚欠的房屋承包款465000元和利息；按每月12000元的标准计算支付从2017年3月1日起至返还房屋之日止占用阳春市侨联大厦房屋期间的使用费以及返还阳春市侨联大厦的房屋等。在本案审理过程中，吴生发向一审法院提出反诉，请求判令阳春侨联支付补偿款1027267.39元和阳春国资公司对该补偿款承担垫付责任。庭审中，阳春国资公司明确主张从2012年6月1日起计算至2017年2月28日止的承包款共为465000元（其中从2012年6月1日起至2014年2月28日止的承包款按每月11000元的标准计算，从2014年3月1日起至2017年2月28日止的承包款按每月12000元的标准计算），2017年3月1日起至返还房屋之日止的使用费按每月12000元的标准计算；逾期付款的利息以每月应付的租金金额为基数，按年利率6%的标准，从逾期之日起分别计算至付清之日止。另查明：一审法院在执行申请执行人阳江市中诚投资发展有限公司与被执行人阳春市侨联大厦、阳春市归国华侨联合会借款合同纠纷一案中，于2010年8月12日作出（1998）春法执字第124号恢字第1－1号执行裁定，裁定“一、查封被执行人阳春市归国华侨联合会位于阳春市春城镇××大道××号的房地产（证号：粤房证字第××号）。二、从2010年9月份起，提取被执行人阳春市归国华侨联合会出租其位于阳春市春城镇××大道××号房地产的所有租金。三、被执行人阳春市归国华侨联合会负责保管被查封的房地产。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。四、查封期限为二年，即从2010年8月12日起至2012年8月11日止。”2012年8月9日，本院作出（1998）春法执字第124号恢字第1－2号执行裁定，裁定“一、继续查封被执行人阳春市归国华侨联合会位于阳春市春城镇××大道××号的房地产（证号：粤房证字第××号）。二、被执行人阳春市归国华侨联合会负责保管被查封的房地产。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为一年，即从2012年8月11日起至2013年8月10日止。”2013年8月8日，一审法院作出（1998）春法执字第124号恢字第1－3号执行裁定，裁定“一、继续查封被执行人阳春市归国华侨联合会位于阳春市春城镇××大道××号的房地产（证号：粤房证字第××号）。二、被执行人阳春市归国华侨联合会负责保管被查封的房地产。在查封期间内，被执行人不得转移被查封的财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限为一年，即从2013年8月10日起至2014年8月9日止。”再查明：广东电网有限责任公司阳江阳春供电局出具的应收电费记录中载明用电地址为“春城南新××**号”和用户名称为“黄金海岸”的用电户在2012年6月份的用电量为5864度，应收电费为5569.47元；2015年2月份的用电量为9349度，应收电费为7716.6元；2016年5月份的用电量为13498度，应收电费为10852.46元，2017年6月份的用电量为943度，应收电费为1340.81元。一审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。本案当事人争议的焦点是：一、阳春侨联与吴生发之间是否构成房屋租赁合同关系；二、阳春侨联与吴生发之间订立的房屋租赁合同是否已经解除；三、阳春侨联与吴生发之间订立的房屋租赁合同对阳春国资公司是否具有约束力；四、阳春侨联与吴生发订立的租赁合同是否应予解除；五、吴生发是否应支付租赁和占用阳春市侨联大厦房屋期间的租金给阳春国资公司；六、吴生发是否应支付逾期付款的利息给阳春国资公司；七、阳春侨联是否应支付补偿款1027267.39元给吴生发和阳春国资公司是否应对补偿款承担垫付责任。关于阳春侨联与吴生发之间是否构成房屋租赁合同关系的问题。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”和第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本案中，阳春侨联与王燕于2010年7月9日签订《承包经营侨联大厦合同书》，约定阳春侨联将阳春市侨联大厦租赁给王燕使用，租赁期限从2005年3月1日至2017年2月28日止等内容条款。阳春侨联与王燕签订《承包经营侨联大厦合同书》后，双方在履行合同中于2011年12月1日签订《终止合同协议书》，约定解除双方于2010年7月9日签订的《承包经营侨联大厦合同书》。2012年6月9日，王燕、李峥与吴生发签订《转让协议》，约定王燕、李峥将“阳春市黄金海岸酒廊”的经营权、财产权和收益权转让给吴生发，并于同日将“阳春市黄金海岸酒廊”使用的阳春市侨联大厦房屋移交给吴生发。此外，吴生发在2012年5月30日出具《证明》，同意在《承包经营侨联大厦合同书》约定的权利义务保持不变的情况下，由其支付阳春市侨联大厦从2012年6月起的租金给阳春侨联，阳春侨联亦在该《证明》上加具“情况属实”的意见。上述事实表明，阳春侨联与王燕签订的《承包经营侨联大厦合同书》解除后，王燕、李峥将“阳春市黄金海岸酒廊”转让给吴生发经营，虽然阳春侨联与吴生发没有签订租赁阳春市侨联大厦的书面合同，但其对王燕、李峥将“阳春市黄金海岸酒廊”转让给吴生发经营和将阳春市侨联大厦的房屋移交吴生发使用均没有提出异议，应视为阳春侨联同意从2012年6月9日起将阳春市侨联大厦的房屋租赁给吴生发使用。综上，应依法认定阳春侨联与吴生发在2012年6月9日订立了房屋租赁合同，且该房屋租赁合同成立有效，但租赁期限为不定期。关于阳春侨联与吴生发之间订立的房屋租赁合同是否已经解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，吴生发从2012年6月9日起租赁使用阳春市侨联大厦房屋后，阳春侨联虽然于2012年6月28日向吴生发发出《通知》，要求吴生发“停止一切装修、保留现状，待后续处置。具体事宜另行协商。”但此后双方一直没有签订解除房屋租赁合同关系的书面协议，阳春侨联没有将押金退还给吴生发，吴生发亦没有将租赁的阳春市侨联大厦房屋返还给阳春侨联，至2014年双方才共同委托阳春民泰资产评估有限公司对吴生发租赁阳春市侨联大厦投入到“阳春市天皇城俱乐部”部分资产的价值进行评估，但双方仍没有就经济补偿问题达成一致意见。据此，应依法认定阳春侨联与吴生发于2012年6月9日订立的房屋租赁合同至今仍没有解除。吴生发主张与阳春侨联订立的房屋租赁合同在阳春侨联于2012年6月29日向其发出载有“停止一切装修，保留现状、待后续处置。”等内容的《通知》时就已提前解除，理据不足，依法不予采纳。关于阳春侨联与吴生发订立的房屋租赁合同对阳春国资公司是否具有约束力的问题。吴生发在2012年6月9日起租赁使用阳春市侨联大厦房屋后，虽然阳春侨联于2012年6月28日向吴生发发出《通知》，要求吴生发“停止一切装修、保留现状，待后续处置。具体事宜另行协商。”但双方没有签订解除房屋租赁合同关系的书面协议，吴生发一直占有使用阳春市侨联大厦的房屋而没有返还给阳春侨联。阳春市侨联大厦的权属人于2015年8月11日变更登记为阳春国资公司后，吴生发既没有与阳春国资公司签订解除房屋租赁合同的书面协议，也没有将阳春市侨联大厦的房屋返还给阳春国资公司，应视为吴生发继续租赁阳春市侨联大厦的房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，应依法认定阳春侨联与吴生发订立的房屋租赁合同对阳春国资公司具有约束力。关于阳春侨联与吴生发之间订立的租赁合同是否应予解除的问题。吴生发从2012年6月9日起租赁阳春市侨联大厦房屋后，一直没有支付租金给阳春侨联。同时，在阳春市侨联大厦的权属人于2015年8月11日变更登记为阳春国资公司后，吴生发亦一直没有支付租金给阳春国资公司，其以自己的行为表明不履行支付租金的主要义务，已构成违约。阳春国资公司请求判令吴生发返还租赁的阳春市侨联大厦房屋，实际上是请求判令解除阳春侨联与吴生发之间订立的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”的规定，阳春侨联与吴生发在2012年6月9日订立的房屋租赁合同符合法定解除条件，应予解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，吴生发应自行处置未形成附合的装饰装修物后将租赁的阳春市侨联大厦房屋返还给阳春国资公司。阳春国资公司应将收取的押金18000元返还给吴生发。阳春国资公司请求判令吴生发返还阳春市侨联大厦的房屋，理据充分，依法予以支持。吴生发关于其与阳春侨联订立的房屋租赁合同已于2012年6月29日提前解除，且阳春市侨联大厦收归阳春国资公司所有后，阳春侨联与阳春国资公司均没有要求吴生发移交阳春市侨联大厦房屋的锁匙，更没有主动与吴生发协商阳春市侨联大厦房屋的移交事宜，属于怠于行使权利，责任不在于吴生发，故不存在返还阳春市侨联大厦房屋问题的抗辩，理据不足，依法不予采纳。关于吴生发是否应支付租赁和占有使用阳春市侨联大厦房屋期间的租金给阳春国资公司的问题。吴生发于2012年5月30日出具《证明》，同意在王燕与阳春侨联签订的《承包经营侨联大厦合同书》权利义务的内容保持不变更的情况下支付阳春市侨联大厦从2012年6月份起的租金给阳春侨联，并于2012年6月9日与王燕、李峥签订《转让协议》受让“阳春市黄金海岸酒廊”的经营权等，但吴生发从2012年6月9日起租赁阳春市侨联大厦的房屋后一直没有支付租金给阳春侨联。阳春市侨联大厦的权属人于2015年8月11日变更登记为阳春国资公司后，吴生发仍没有支付租金给阳春国资公司，其行为已构成违约。按照吴生发出具的《证明》和王燕与阳春侨联签订的《承包经营侨联大厦合同书》以及吴生发与王燕、李峥签订的《转让协议》的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”的规定，结合阳春国资公司的诉讼请求，吴生发应支付从2012年6月9日起租赁和占有使用阳春市侨联大厦房屋的租金给阳春国资公司，其中从2012年6月9日起至2014年2月28日止的租金应按每月11000元的标准计算共228066.67元；从2014年3月1日起至2017年2月28日止的租金应按每月12000元的标准计算共432000元；从2017年3月1日起至返还房屋之日止的租金应按每月12000元的标准计算。阳春国资公司主张和请求判令吴生发支付从2012年6月1日起至2017年2月28日止的租金共465000元，是其对自身民事权利的处分，没有超出一审法院核定的范围，依法予以准许。关于吴生发是否应支付逾期付款的利息给阳春国资公司的问题。阳春侨联与王燕在《承包经营侨联大厦合同书》中的第四条约定“缴交承包款办法。乙方必须在在每月10日前交清当月承包款，不得延期。如有拖延，每天可按拖欠承包款的百分之五收取滞纳金。”王燕、李峥与吴生发在《转让协议》中的第五条约定“双方签订本协议当天，在此期限之前甲方经营黄金海岸发生的债权债务（包括员工工资、水电费及其它应支付的费用）由甲方承担，与乙方无关。乙方经营黄金海岸后发生债权债务由乙方承担，与甲方无关。”吴生发在出具的《证明》中载明“原合同法人王燕与之后承租人吴生发之间经双方协议一致，在本租赁合同的权利与义务内容保持不变更的情况下转让给吴生发个人经营。租金由吴生发承担。从2012年6月份起侨联大厦租金由法人吴生发按时缴交给侨联会。以此同时，王燕与侨联大厦之间所签订的合同即时终止，王燕在合同终止时的租金全部已付清。此后所产生的租金与王燕无关。”按照三方的上述约定和吴生发出具的《证明》，吴生发从2012年6月9日起租赁和占有使用阳春市侨联大厦的房屋后，应当按照阳春侨联与王燕在《承包经营侨联大厦合同书》中第四条约定的期限和方式支付从2012年6月9日起的租金给阳春侨联，但吴生发一直没有按约定的期限支付租金给阳春侨联，且在阳春市侨联大厦房屋的权属人变更为阳春国资公司后，吴生发仍一直没有支付租金给阳春国资公司，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，吴生发应支付逾期付款期间的利息给阳春国资公司，该逾期付款的利息应以每月应付的租金金额为基数，按年利率6%的标准，从逾期之日即每月的11日起分别计算至实际给付之日止。阳春国资公司主张和请求判令吴生发以每月应付的租金金额为基数，按年利率6%的标准，从逾期付款之日起分别计算至付清之日止，理据充分，依法予以支持。关于阳春侨联是否应支付补偿款1027267.39元给吴生发和阳春国资公司是否应对补偿款承担垫付责任的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，吴生发从2012年6月9日起租赁阳春市侨联大厦的房屋后，阳春侨联于2012年6月28日向吴生发发出“停止一切装修、保留现状，待后续处置。具体事宜另行协商。”的《通知》，但双方一直没有签订解除房屋租赁合同的书面协议，直至2014年才共同委托阳春民泰资产评估有限公司对吴生发承包经营阳春市侨联大厦投入天皇城俱乐部酒吧的部分经营资产价值进行评估。阳春民泰资产评估有限公司于2014年7月30日作出《关于吴生发承包经营阳春市侨联大厦投入天皇城俱乐部部分资产的评估报告》后，阳春侨联与吴生发一直没有就经济补偿问题达成一致意见。同时，从用户名称为“黄金海岸”和用电地址为“春城南新××**号”的用电记录来看，“黄金海岸”在2012年6月份的用电量为5864度，电费为5569.47元；2016年5月份的用电量为13498度，电费为10852.46元，2017年6月份的用电量为943度，电费为1340.81元。此外，阳春市天皇城俱乐部在2012年9月12日成立后至2017年4月12日才经核准注销。上述事实表明，吴生发从2012年6月9日起一直租赁使用阳春市侨联大厦的房屋从事经营活动。同时，吴生发没有提供证据证明阳春侨联同意其对租赁的房屋进行装饰装修，且其投入到阳春市天皇城俱乐部的大部分资产在2012年6月15日前后形成并已正常使用二年或以上。此外，阳春侨联发出的《通知》并没有要求吴生发停止经营，吴生发也没有提供证据证明阳春侨联或阳春国资公司有妨碍其经营的行为。综上，吴生发主张阳春侨联提前解除房屋租赁合同造成其经济损失，并请求判令阳春侨联支付补偿款1027267.39元（含装修损失628076.39元、评估费29200元、转让款370000元）和阳春国资公司对该补偿款承担垫付责任，没有事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，作出判决：一、解除阳春侨联与吴生发于2012年6月9日订立的房屋租赁合同；二、吴生发在判决发生法律效力之日起10日内自行处置位于阳春市春城街道南新大道××号阳春市侨联大厦房屋内的装饰装修物和其他物品，并将位于阳春市春城街道南新大道××号的阳春市侨联大厦房屋返还给阳春国资公司；三、阳春国资公司在判决发生法律效力之日起10日内返还押金18000给吴生发；四、吴生发在判决发生法律效力之日起10日内支付尚欠的租金465000元（该租金从2012年6月9日起计算至2017年2月28日止）和逾期付款的利息（该利息以每月应付的租金为基数，按年利率6%的标准，从逾期之日即每月11日起分别计算至实际给付之日止）以及从2017年3月1日起至返还房屋之日止的租金（该租金按每月12000元的标准计算）给阳春国资公司；五、驳回吴生发的全部反诉请求。一审案件受理费9050元，反诉案件受理费7023元，合共16073元，由吴生发负担。二审中，吴生发提供以下证据：一、《承包经营侨联大厦合同书》，拟证明吴生发与阳春华侨于2012年6月15日签订合同，约定将阳春市侨联大厦出租给吴生发，合同期限为2012年7月1日至2017年2月28日；2012年7月1日至2014年2月28日的租金为9000元/月，2014年3月1日至2017年2月28日的租金为10000元/月，且2012年7、8、9、10、11月免交租金。二、阳春市自来水公司用户用水明细表，拟证明阳春市侨联大厦从2017年3月份开始用水量为0，吴生发已不再使用阳春市侨联大厦的房屋。三、电费收费发票，拟证明阳春市侨联大厦从2017年3月份开始用电量及电费相比之前已骤减，缴交的仅为专供变压器产生的“变损”费用。阳春国资公司质证认为：对证据一的真实性有异议；对证据二、证据三的真实性和合法性没有异议，但对关联性有异议，该证据证明吴生发仍然占有阳春市侨联大厦。阳春侨联质证认为：对吴生发提供的证据没有意见，吴生发与阳春侨联签订的合同是真实存在的。二审审理期间，阳春国资公司向本院提供一份《司法鉴定申请书》，申请委托鉴定机构对吴生发提供的2012年6月15日《承包经营侨联大厦合同书》的形成时间进行鉴定。本院经审理查明，除一审所查明的“吴生发没有与阳春侨联另行签订书面租赁合同”的事实外，一审查明的其他基本事实属实，本院予以确认。另查明：2012年6月15日，阳春侨联与吴生发签订《承包经营侨联大厦合同书》，主要约定阳春市侨联大厦从2012年7月1日起由吴生发承包经营；承包期从2012年7月1日起至2017年2月28日止，其中2012年7月1日至2014年2月28日每月租金为9000元，2014年3月1日至2017年2月28日每月租金为10000元，吴生发必须在每月10日前交清当月承包款；因吴生发装修工程大，需要时间长，阳春侨联同意吴生发装修期间即2012年7月、8月、9月、10月、11月五个月免交租金。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。本案中，阳春国资公司没有就一审判决其返还押金18000元给吴生发提出上诉，其二审辩称该18000元押金不应由其退还并非本案二审的审查范围，二审不作审查，本院对一审判决阳春国资公司返还押金18000元给吴生发予以维持。综合各方当事人的诉辩，本案争议的焦点问题是，吴生发尚欠阳春国资公司租金的期间及数额应如何认定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。吴生发与阳春侨联建立租赁关系后，阳春侨联已将租赁物阳春市侨联大厦交付给吴生发使用，吴生发用于经营“阳春市天皇城俱乐部”，因此，吴生发应支付相应租金给阳春侨联。本案各方当事人均确认吴生发自承租阳春市侨联大厦后没有支付过租金，吴生发拖欠租金的事实客观存在。阳春市人民政府办公室在2013年11月29日作出《关于办理收回侨联大厦房地产手续有关问题的批复》，同意由阳春国资公司作为阳春市侨联大厦房地产的产权人，因此，阳春国资公司作为阳春市侨联大厦新的产权人，承接了该房产的相关权利义务，其有权向吴生发主张拖欠的租金。由于阳春国资公司起诉请求吴生发支付2013年12月起的租金，而阳春侨联在一审时对阳春国资公司该项请求没有提出异议，因此，阳春国资公司请求吴生发从2013年12月起支付拖欠的租金，理据充分。吴生发上诉主张租金应从2015年8月11日起计，理据不足，不予采纳；一审判决吴生发应从2012年6月9日起计付拖欠的租金给阳春国资公司不当，应予纠正，吴生发应从2013年12月1日起计付拖欠的租金给阳春国资公司。对于吴生发拖欠租金的计付标准。本案中，吴生发二审提供了其与阳春侨联于2012年6月15日签订的《承包经营侨联大厦合同书》，主张其与阳春侨联签订有租赁合同，就租赁阳春市侨联大厦的承租期间、租金等事项作出约定。阳春侨联对此予以认可。由于合同当事人吴生发和阳春侨联均确认该《承包经营侨联大厦合同书》的真实性，是双方的真实意思表示，内容也没有违反法律法规的禁止性规定，应予确认。阳春国资公司对该《承包经营侨联大厦合同书》的真实性提出异议，并申请对该合同书的形成时间进行司法鉴定。阳春国资公司该项申请对证明待证事实无意义，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无异议的，人民法院不予准许”的规定，本院不予准许。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，对于吴生发拖欠的租金计付标准应按照其与阳春侨联于2012年6月15日签订的《承包经营侨联大厦合同书》的约定确定。按照《承包经营侨联大厦合同书》的约定，2012年7月1日至2014年2月28日每月租金为9000元，2014年3月1日至2017年2月28日每月租金为10000元，因此，吴生发拖欠2013年12月1日至2017年2月28日的租金共为387000元（9000元/月×3个月+10000元/月×36个月），其应支付拖欠的该部分租金及逾期付款利息（该利息以每月应付的租金为基数，按年利率6%的标准，从逾期之日即每月11日起分别计算至实际给付之日止）给阳春国资公司。按照《承包经营侨联大厦合同书》的约定，吴生发承租阳春市侨联大厦至2017年2月28日。在该合同书约定的承租期限届满后，虽然吴生发提供了《阳春市自来水公司用户用水明细表》、电费收费发票，主张阳春市侨联大厦自2017年3月开始用水量为0，电费骤减，吴生发已不再使用阳春市侨联大厦；但吴生发并没有提供证据证明其在合同到期后已将租赁物返还给阳春国资公司，而吴生发自认阳春侨联大厦钥匙仍由其控制，其在一审庭审中也确认现租赁房屋内还有空调和固定装修物并由其负责管理；因此，阳春国资公司请求吴生发返还阳春市侨联大厦，理据充分，一审判决吴生发自行处置阳春市侨联大厦房屋内的装饰装修物和其他物品并将阳春市侨联大厦返还给阳春国资公司，并无不当，本院予以维持。吴生发上诉请求应改判为其返还钥匙给阳春国资公司的理由不能成立，应不予采纳。由于《承包经营侨联大厦合同书》到期后，阳春市侨联大厦仍继续由吴生发占有，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，吴生发与阳春国资公司构成不定期租赁关系，阳春国资公司随时可请求解除双方之间的租赁关系，现阳春国资公司起诉请求吴生发返还阳春市侨联大厦，意味着其要求解除与吴生发之间的租赁关系，因此，一审认定双方之间的租赁关系应予解除并无不妥，但其判决解除阳春华侨与吴生发于2012年6月9日订立的房屋租赁合同不当，应予纠正。由于在《承包经营侨联大厦合同书》到期后，吴生发仍占有阳春市侨联大厦，与阳春国资公司存在不定期租赁关系，因此，吴生发应按其与阳春侨联签订的《承包经营侨联大厦合同书》约定的标准即每月10000元计付租金给阳春国资公司。综上所述，吴生发的部分上诉请求成立，本院予以采纳；一审判决认定事实本无不当，但鉴于吴生发二审提供新证据，致使本案事实认定发生变化，二审据此予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款、第三百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持阳春市人民法院（2017）粤1781民初2076号民事判决第二、三、五项；二、撤销阳春市人民法院（2017）粤1781民初2076号民事判决第一项及案件受理费负担部分；三、变更阳春市人民法院（2017）粤1781民初2076号民事判决第四项为：吴生发在本判决发生法律效力之日起10日内支付尚欠的租金387000元（该租金从2013年12月1日起计算至2017年2月28日止）和逾期付款利息（该利息以每月应付的租金为基数，按年利率6%的标准，从逾期之日即每月11日起分别计算至实际给付之日止）以及从2017年3月1日起至返还房屋之日止的租金（该费用按每月10000元的标准计算）给阳春市国有资产经营管理有限公司。四、驳回阳春市国有资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费9050元，反诉受理费7023元，合共16073元，由阳春市国有资产经营管理有限公司负担2000元，吴生发负担14073元；二审案件受理费5480元，由阳春市国有资产经营管理有限公司负担1534元，吴生发负担3946元。本判决为终审判决。审判长 林 广审判员 姜玉华审判员 莫怡华二〇一八年七月××日法官助理李凤霞书记员陈予昕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。