上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初12630号原告：陈芳芳，女，1978年4月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告：徐林庆，男，1965年10月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。两原告共同委托诉讼代理人：蔡为人，上海城大律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：周琛煜，上海城大律师事务所律师。被告：杨士武，男，1974年9月2日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。被告：隋诞诞，女，1980年12月25日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托诉讼代理人：刘陶，上海众华律师事务所律师。原告陈芳芳、徐林庆与被告杨士武、隋诞诞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年11月7日进行了证据交换。之后，被告隋诞诞另案向原告陈芳芳、徐林庆提起诉讼，因本案必须以另案的审理结果为依据，故本案裁定中止审理。2018年5月10日，另案按撤诉处理结案，本案依法恢复审理，于2018年6月28日公开开庭进行了审理。原告陈芳芳、徐林庆及其委托诉讼代理人蔡为人、周琛煜，被告隋诞诞的委托诉讼代理人刘陶到庭参加诉讼。被告杨士武经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告陈芳芳、徐林庆共同向本院提出诉讼请求：1.确认原告陈芳芳与两被告签订的《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)于2015年11月16日解除；2.判令两被告返还两原告购房款2,453,350元及利息损失(160,000元自2016年2月21日起算，2,293,350元自2016年7月1日起算，按照中国人民银行同期贷款利率计，均计算至本判决生效之日)。事实和理由：2013年9月13日，原告陈芳芳与两被告签订定金协议。2014年3月26日，双方签订补充协议，约定：原告陈芳芳承购两被告坐落于上海市长宁区兴国路XXX弄XXX号全幢房屋(以下简称涉讼房屋)，成交价为1400万元。协议签订后至2014年12月11日期间两原告(系夫妻)分数次向两被告付款共计3,556,350元。2015年1月28日，原告陈芳芳与两被告签订买卖合同。此后因两被告所有的涉讼房屋被法院查封，经双方协商，于2015年11月16日两原告与两被告签订了《解除买卖合约协议》(以下简称解除协议)。解除协议约定：买卖合同予以解除，此前两被告已归还两原告163,000元；其余3,393,350元，两被告于2016年2月20日前归还两原告1,100,000元，于2016年6月30日前归还两原告全房款共计2,293,350元。但此后时至今日，两被告仅向两原告还款940,000元，其余2,453,350元虽经两原告多次催讨，两被告始终未予退还。据此，两原告特向贵院提起诉讼，希望法院支持两原告提出的诉讼请求。被告杨士武未到庭，书面辩称如下，被告杨士武认可买卖合同解除。被告隋诞诞委托期限届满后，被告杨士武与被告陈芳芳签署解除协议，被告杨士武也未告知被告隋诞诞解除协议的内容，也未征得其同意，故其尊重被告隋诞诞对解除协议的意见。被告杨士武不认可两原告提出的归还房款2,453,350元及利息损失的诉讼请求。其通过自己账户及他人帐户向原告陈芳芳合计归还的购房款远超于陈芳芳诉状中所谓的110万元，故被告杨士武愿意归还的房款应扣除实际已经归还的房款。现将已取得银行流水复印件作为证据提供法院，其余银行流水取得后再一并提交。2013年9月，两被告与原告陈芳芳签署了定金协议。2014年3月26日，两被告与原告陈芳芳第一次签署《上海市房地产买卖合同》，由于原告陈芳芳自身资金问题，无法按约履行，故于2014年8月30日再次签署《上海市房地产买卖合同》，原告陈芳芳仍无法按约付款。2015年1月28日，双方才第三次签署买卖合同，原告陈芳芳依旧无法按约支付首付款，也未能在贷款不成情况下以现金补足，最终导致无法在约定的交易过户日完成交易。因此，双方才不得不解除买卖合同，本案系原告陈芳芳违约导致的，被告杨士武不同意两原告提出的诉讼请求。被告隋诞诞辩称，买卖合同与原告陈芳芳签订，原告徐林庆的诉讼主体资格有异议；鉴于被告杨士武系涉讼房屋交易的执行主体，故被告隋诞诞对被告杨士武辩称的事实表示确认；被告隋诞诞对两原告与被告杨士武于2015年11月16日签订的解除协议不知情，认为超越了代理权限，但在本案中对解除协议的效力予以追认，对解除买卖合同的意思表示亦予以追认，被告隋诞诞同意两原告提出的第1项诉请；两原告虽然提供了银行流水，但其中部分钱款系两原告与被告杨士武之间产生的借款，被告隋诞诞扣除后只确认两原告实际支付的购房款1,916,705元。解除协议签订后，被告杨士武又向两原告归还了房款1,103,000元,故在本案中应当予以扣除；被告隋诞诞认为原告与被告杨士武之间存在借款的法律关系，借款与购房款之间的往来不能互相抵扣，两原告主张的诉请金额还应剔除820,000元。综上所述，希望法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《解除买卖合同协议》、上海市不动产登记薄、银行往来业务单、《公证书》等证据，两原告与被告隋诞诞对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。庭审后，两原告向本院提交了一份《情况说明》，该证明系银行出具，本院因此确认其真实性。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月3日，被告杨士武与被告隋诞诞办理一份《公证书》。《公证书》基本内容如下：隋诞诞委托杨士武办理涉讼房屋购买的相关事宜，涉讼房屋取得产证后，委托杨士武办理如下事宜：……5、代为签订居间合同、定金协议、房地产买卖合同；6、代为办理房地产转移(过户)登记、代迁户口；……8、代为支付房地产出售过程中的相关税费；……10、代收房款及房屋出售过程中的其他相关事宜。委托权限为全权委托。委托期限从即日起至2015年7月25日止。2013年9月，原告陈芳芳与两被告就涉讼房屋签订定金协议。2014年3月26日，原告陈芳芳(乙方)与两被告(甲方)就涉讼房屋签订补充协议，约定如下：合同价格为1850万元整(名义上首付560万元整，实际贷款1290万元整)，实际成交价为1400万元(甲方净到手价格)。实际乙方支付甲方共200万元整。本次交易所产生的税、费由乙方承担。2015年1月28日，原告陈芳芳(乙方)与两被告(甲方)就涉讼房屋签订买卖合同，约定如下：原告陈芳芳承购两被告的涉讼房屋，转让价为22,950,000元。2015年2月28日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2015年6月10日起，涉讼房屋被多家法院司法查封。2015年11月16日，原告徐林庆(乙方)与被告杨士武(甲方)签订解除协议，约定如下：甲、乙双方友好协商同意解除涉讼房屋买卖合同，双方互不承担违约责任，同时甲方已收取乙方房款共计3,556,350元，甲方已归还乙方100,000元，现在签订本协议当日支付乙方陆万叁仟元整，甲方还欠乙方3,393,350元，甲方于2016年2月20日前归还乙方1,100,000元，同时甲、乙双方同意甲方于2016年6月30日之前归还乙方其余房款共计2,293,350元(甲方归还乙方1,100,000元当天，甲乙双方共同去长宁交易中心撤销备案)。该协议落款处有“杨士武代隋诞诞”及“徐林庆代陈芳芳”的字样。审理中，两原告均确认解除协议的效力。被告隋诞诞曾另案提起诉讼，向法院提出判令解除协议无效等诉讼请求。之后，隋诞诞未按时缴纳全额诉讼费，本院按隋诞诞撤回起诉，裁定结案。本案审理中，隋诞诞虽认为杨士武超越了代理权限，但对解除份协议的效力予以确认。审理中，两原告自认2014年3月26日之前其与被告杨士武之间有几笔借款，双方在签订买卖合同时，已将借款转为本案的房款。综上所述，两原告对于上述日期之前的借款不再以其他方式主张，最终以买卖合同的关系主张。上述日期之后，两原告与被告杨士武之间未再产生借款关系。两原告还确认，涉讼房屋产权未变更，税费尚未产生。被告杨士武随答辩状还提交了银行流水，其认为通过银行流水可证明其向两原告归还的房款远超1,100,000元。本院认为，两原告与两被告均确认解除协议的效力，本院因此支持两原告提出的第1项诉讼请求。原告徐林庆既是解除协议的签约主体，又是支付和收取房款的主体，徐林庆作为本案的诉讼主体并无不当，本院予以确认。本案的主要焦点：一、被告杨士武欠两原告的借款能否直接抵扣成为两被告的购房款。根据《公证书》的记载，隋诞诞委托杨士武办理房屋购买的事宜，委托权限为全权委托，包括代收房款及房屋出售过程中的其他相关事宜。根据上述委托权限范围，被告杨士武的上述行为并未超出隋诞诞的授权范围。现有证据显示，被告杨士武的上述行为也无法律规定的无效情形，本院因此确认直接抵扣行为具有法律有效性。二、被告杨士武在2015年11月16日之后归还房款的数额。审理中，被告杨士武虽然为此提供了银行流水复印件，但该证据的形式不符合证据规则的法律规定，本院难以确认其证据三性。本院审查了该份证据的内容，排除重复提供的银行流水页以及2015年11月16日之前的银行流水，被告杨士武返还原告徐林庆的钱款相加也只有100万元左右，并非是被告杨士武抗辩的远超110万元。综上所述，两被告的相关答辩意见本院均难以采纳。两原告为证明与被告杨士武的资金往来亦提供了银行的流水，银行流水显示的金额与两原告诉称的事实基本一致，本院结合解除协议的内容确认解除协议签订后被告杨士武向两原告返还了房款940,000元。因两被告未按解除协议约定的内容返还购房款，两原告据此分段主张利息损失并无不当，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈芳芳与被告杨士武、被告隋诞诞就上海市长宁区兴国路XXX弄XXX号全幢房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2015年11月16日解除；二、被告杨士武、被告隋诞诞应于本判决生效之日起十日内向原告陈芳芳、原告徐林庆返还购房款2,453,350元及利息损失(上述购房款中的160,000元的利息损失自2016年2月21日起算，上述购房款中的2,293,350元的利息损失自2016年7月1日起算，均计算至本判决生效之日止，均按中国人民银行同期同档贷款利率计)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5,000元、案件受理费27,626.80元，共计32,626.80元，由被告杨士武、被告隋诞诞共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  吴寅星审 判 员  李 冬人民陪审员  杨耀丰二〇一八年七月二十日书 记 员  严 超附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。