贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终1707号 上诉人（原审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司董事长。 委托代理人（特别授权）：李庭松，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：周芸，女，汉族，1978年9月18日出生，住址：贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）：赵新，男，汉族，1966年12月24日出生，现住：贵州省毕节市。 二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权)：陆平，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。执业证号：15224201711590582。 二被上诉人委托诉讼代理人：刘显清，贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。 上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）因与被上诉人周芸、赵新商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初4618号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告周芸、赵新提起诉讼，请求判决：一、被告立即为原告办理瑞丰新城第9幢23层5号房屋权属证书并交付给原告，并支付违约金（违约金从2017年6月1日起计至实际办理并交付权属证书之日止，每日按已支付房款263,132.96元的0.1%标准计算，暂计20,000.00元）；二、被告支付原告逾期交房违约金31,815.00元及利息（以31,815.00元为基数，从2015年12月28日至实际履行完毕之日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计5,000.00元整）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年9月5日，原告周芸、赵新与被告瑞丰公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人周芸、赵新向出卖人购买的房屋为毕节××××道瑞丰新城第9幢23层5号商品房；出卖人应当在2017年5月31日前取得上述房屋的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；约定日期起60日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列(2)处理：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.1%的违约金。”合同签订后，原告依约向被告支付了购房款263,132.00元，但被告未按照合同约定履行交付房屋、办理所有权登记等义务。原告与被告签订了《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》，双方约定：“9号楼的交房时间为2015年7月30日交房，违约金支付时间定于交房时据实一次性结清。”被告瑞丰公司于2015年12月28日将涉案商品房交付给原告，当日经双方结算，被告应向原告支付延期交房违约金44,996.00元，抵扣原告应缴纳的契税和维修金等费用13,181.00元，被告还应向原告支付违约金44,996.00元。综上，被告不按照合同约定向原告办理房屋所有权登记、支付逾期交房违约金的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。 原审被告瑞丰公司答辩称：1.原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应作为判决的主要依据；2.因被告逾期办证、逾期交房，原告采取群体上访、围攻等方式，迫使被告签订了《补充协议》，该《补充协议》违反平等自愿协商原则，并非被告的真实意思表示，属无效协议，不应作为定案依据；3.被告目前的经营状况十分困难，履约能力欠缺；4.《补充协议》约定的违约赔偿数额过分高于原告的实际损失，请求酌情调减，以毕节市城区拆迁过渡费的计算标准（每月每平方7元）计算原告的实际损失；5.合同约定办证违约金每日0.1%的标准过分高于原告的实际损失，应以同期银行利率计算办证违约金损失；6.本案并非个案，具有群体效应，请法庭公正、慎重处理。 原审经审理查明：2013年9月5日，原告周芸、赵新与被告瑞丰公司签订《商品房买卖合同》，约定：“由周芸、赵新购买瑞丰房地产位于毕节××××道瑞丰新城第9幢23层5号（房号为9-23-5号）房屋；出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房；移转登记，（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金。”合同签订后，原告向被告支付了263,132.96元。2014年5月31日，被告未向原告交付房屋。2017年5月31日，被告也没有为原告办理房屋产权转移登记。 2016年1月25日，原告周芸（乙方）与被告瑞丰房地产（甲方）签订了《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》，约定：“一、因延期交房时间较长，原签订的《商品房买卖合同》十三条约定的违约金不足以弥补乙方损失，现重新约定如下；二、双方约定交房时间：9号楼定为2015年7月30日交房，如有提前交付，违约金从通知交付之日起停止计算；三、违约金支付标准：1、原定交房日至实际交房日止按已交房款（含按揭款到位）每日万分之三支付，计算时间从2014年6月1日至通知交房日止，2、违约金支付时间定于交房时据实一次性结清。”结算至交房时，被告需向原告支付违约金44,996.00元，扣减契税和维修金等费用13,181.00元后，被告还需向原告支付31,815.00元，该违约金载明在《补充协议上》。被告未向原告支付上述违约金。 另查明，毕节市公安消防支队出具的《关于贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司的瑞丰新城8、9号楼的验收情况说明》载明：“贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司未向毕节市公安消防支队申请瑞丰新城8、9号楼消防竣工验收备案抽查。” 原审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》和《购置瑞丰新城9号房屋补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2014年5月31日前向原告交付涉案房屋，但被告并未交付该房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。因原、被告双方签订《购置瑞丰新城9号房屋补充协议》约定了违约金计算标准，结算至交房时被告需向原告支付违约金44,996.00元，扣减契税和维修金等费用13,181.00元后，被告还需向原告支付31,815.00元。因此，对原告要求被告支付逾期交房违约金31,815.00元的诉请，予以支持。因双方并没有对利息进行约定，故对原告要求被告支付逾期交房违约金利息的诉请，不予支持。被告主张《购置瑞丰新城9号房屋补充协议》并非其真实意思表示，因被告所举证据不足以证明，故对被告的上述辩解理由不予采纳。被告认为《购置瑞丰新城9号房屋补充协议》约定的违约赔偿数额过分高于实际损失，请求酌情调减，以毕节市城区拆迁过渡费的计算标准（每月每平方7元）计算原告的实际损失，因《购置瑞丰新城9号房屋补充协议》系原、被告双方在被告已经逾期交房基础上再次对交房时间及违约金进行的重新约定，并计算出被告应支付原告违约金的具体数额，被告明知该约定的法律后果，故被告的上述辩解理由不成立，不予采纳。 原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定为原告办理房屋权属登记，但被告未按约定为原告办理房屋权属登记，且根据毕节市公安消防支队出具的《关于贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司的瑞丰新城8、9号楼的验收情况说明》载明：“贵州省毕节市瑞丰房地产开发有限责任公司未向毕节市公安消防支队申请瑞丰新城8、9号楼消防竣工验收备案抽查。”的内容，被告并未向消防部门申请瑞丰新城8、9号楼消防竣工验收备案抽查。因此，涉案房屋未能如期办证是被告的原因所致，故被告应向原告承担相应的逾期办理房屋权属登记的违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条：“三、移转登记，（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金。”中对逾期办理房屋权属登记违约金的计算有相应约定。但双方约定的违约金计算标准超过法律规定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院应予以条调减的情形。因此，被告瑞丰房地产应向原告支付办理房屋权属登记的违约金（违约金以已付购房款263,132.96元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的130%从2017年6月1日起计算至办理完毕房屋权属登记并交付原告之日止。） 综上所述，被告应向原告支付逾期交房违约金31,815.00元，以及逾期办理房屋权属登记违约金（违约金以已付购房款263,132.96元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的130%从2017年6月1日起计算至办理完毕房屋权属登记并交付原告之日止。）。被告关于目前经营状况十分困难，履约的能力欠缺的抗辩理由，不属于法律规定被告应免于承担责任的事由，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起60日内为原告周芸、赵新办理位于毕节××××道瑞丰新城第9幢23层5号（房号为9-23-5）房屋的权属登记证书并交付原告周芸、赵新；二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起60日内支付原告周芸、赵新逾期办理房屋权属登记违约金（违约金以已付购房款263,132.96元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%从2017年6月1日起计算至办理完毕房屋权属登记证书并交付原告之日止。）；三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起10日内支付原告周芸、赵新逾期交房违约金31,815.00元；四、驳回原告周芸、赵新的其他诉讼请求。案件受理费610.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 原审宣判后，瑞丰公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判上诉人按照评估机构评估确定的瑞丰新城第9号楼住宅平均租金价格标准，支付逾期交房违约金。主要事实及理由：一、原审判决未考虑情势变更原则支持原告主张的逾期办证违约金显失公平。本案中，上诉人不能依约如期为被上诉人办理房屋权属登记的主要原因为政策发生重大变化，房屋权属登记由住建部门改为国土部门的不动产登记中心统一管理，国土部门为此要重新核实并办理土地落宗等事宜，故从2016年6月起，毕节市已全面暂停办理瑞丰新城的房屋权属登记。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第26条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，不动产登记政策变化应视为重大情势变更，因该情势变更事由导致办理房屋权属证书的期间中断，故本案应至毕节市国土部门全面启动房屋权属登记工作之日起，重新计算办理房屋权属证书期间；二、依据《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》第一条“因延期交房时间较长，原签订的《商品房买卖合同》十三条约定不足弥补乙方损失，现重新约定如下……”，双方签订《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》的合同目的在于弥补被上诉人的损失，而非约定高额违约金来保证双方如期履约，故上诉人主张依据实际损失调减逾期交房违约金，与合同目的并不冲突。为此，上诉人于原审中提出按毕节市城区过渡安置费标准，或者经法院委托评估机构对瑞丰新城9号楼住宅的平均租金价格进行评估，以此计算被上诉人因上诉人逾期交房遭受的实际损失。上诉人提出的上述违约金调整原则公平合理，且符合诉讼经济原则。原审法院对此未予支持，侵犯了上诉人的合法权利。 被上诉人周芸、赵新未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与原审判决认定事实一致。 本院认为：根据双方当事人诉辩意见及本案事实，本案二审争议的焦点是：一、上诉人主张其不能如期交付办理房屋转移登记相关文书系由于情势变更所致的理由是否成立？二、应否对双方当事人约定的逾期交房违约金予以调整？三、原审判决上诉人交付办理案涉房屋转移登记有关文书是否得当？ 关于焦点一，本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人应当在2017年5月31日前，取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上述内容即是双方当事人就上诉人所负协助履行办理商品房转移登记义务的具体约定。因上诉人原因导致逾期交付办理房屋转移登记有关文书情形下，被上诉人有权依约主张违约责任。对此，上诉人抗辩称不动产登记政策发生变化，属于情势变更事由，该事由导致办理房屋权属登记的期间中断。上诉人据此主张自行政主管部门全面启动房屋权属登记工作之日起，重新计算办理房屋权属登记期间。经查，上诉人提出的上述抗辩事由不成立，理由分析如下：消防验收合格是案涉房屋办理权属转移登记的必备条件，上诉人未对案涉房屋项目申请消防验收，案涉房屋并不符合办理权属转移登记的法定条件，上诉人不可能在案涉房屋不具备办理权属转移登记条件的情况下，即可向房屋产权登记机关申请对案涉房屋办理权属转移登记，故上诉人主张其不能在约定期限内办理案涉房屋权属转移登记是由于政策发生重大变化，行政机关暂停办理案涉房屋权属登记所致的抗辩意见于理不符，且其对行政机关暂停办理案涉房屋权属登记的事实亦未提供证据加以证明。综上，上诉人主张不能依约如期为被上诉人办理房屋权属转移登记的主要原因系政策发生重大变化，应中断计算合同约定的办理案涉房屋权属转移登记的时间无事实依据，其依约应向被上诉人承担逾期交付房屋产权转移登记有关文书的违约责任。 关于焦点二，违约金条款系合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示。对违约方提出的违约金调整主张，人民法院根据案件事实进行综合评价。本案中，上诉人主要以其系在受胁迫情况下签订《补充协议》，协议内容违背其真实意思，且协议约定的违约金过分高于被上诉人的实际损失为由，主张对违约金进行调整。根据已查明的事实，原审未同意上诉人提出的按照案涉房屋同地段房屋平均租金价格调整违约金的主张，事实和法律依据充分，本院予以确认。理由详述如下：一、在案涉《商品房买卖合同》就交房时间及逾期交房违约金已作约定的情况下，因被上诉人逾期交房，双方签订《补充协议》，对案涉房屋交付时间予以顺延，并对违约金支付标准进行重新约定。从《补充协议》签订背景看，上诉人系在对《补充协议》重新确定的双方权利义务进行充分评估后，与被上诉人签订《补充协议》。《补充协议》签订后，上诉人于案涉房屋交付当日，与被上诉人按照《补充协议》约定的违约金标准，对违约金具体数额进行结算并在《补充协议》中予以确认，上诉人同时以代被上诉人缴纳税费的方式履行了《补充协议》所确认的部分违约金，其在已部分履行违约金的情况下，又以《补充协议》约定的违约金过高为由主张调减，该主张不仅与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，亦有违诚信履约原则。二、上诉人称其系在受胁迫的情形下与被上诉人签订《补充协议》，以此为由主张调减违约金，但上诉人对该主张未提供充分、有效证据加以证明，且即使上诉人系在受胁迫情形下签订《补充协议》，由于上诉人未在《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”、第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”所规定的期限内对《补充协议》行使撤销权，《补充协议》对双方仍具有约束力，上诉人应当按照《补充协议》约定的违约金标准承担违约责任。原审据此并综合考量上诉人在《商品房买卖合同》约定的交房期限以及《补充协议》延展的交房期限内，均未能向被上诉人交付房屋，在房屋交付这一主要合同义务的履行上存在二次违约这一事实，对上诉人提出的逾期交房违约金调减主张不予支持，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”确定的违约金调整原则。上诉人上诉请求调整违约金，缺乏事实和法律依据，予以驳回。 关于焦点三，因案涉房屋至今尚不具备办理产权转移登记的法定条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，上诉人负有的交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书的义务尚处于事实上不能履行的状态，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，故现被上诉人要求上诉人履行上述义务缺乏事实依据，原审判决支持被上诉人的该项诉讼请求不具有可执行性，二审予以纠正。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初4618号民事判决第二、三、四项，即：“被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起60日内支付原告周芸、赵新逾期办理房屋权属登记违约金（违约金以已付购房款263,132.96元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%从2017年6月1日起计算至办理完毕房屋权属登记证书并交付原告之日止。）；被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告周芸、赵新逾期交房违约金31,815.00元；驳回原告周芸、赵新的其他诉讼请求”； 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初4618号民事判决第一项，即：“被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起60日内为原告周芸、赵新办理位于毕节××××道瑞丰新城第9幢23层5号（房号为9-23-5）房屋的权属登记证书并交付原告周芸、赵新”； 三、驳回上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费610.00元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司承担。二审案件受理费1,220.00元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年七月九日 法官助理 任云娇 书 记 员 周凯鸣