四川省南充市嘉陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1304民初1091号 原告：莫雁晰，女，1980年12月20日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原告：曹林，男，1980年4月27日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 上述两原告共同委托诉讼代理人：任成术，四川智典律师事务所律师。 被告：陈刚，男，1971年9月27日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：李方兴，四川张小友律师事务所律师。 被告：南充恒烽营销策划有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区陈寿路********附**。 法定代表人：周涛。 第三人：南充农村商业银行股份有限公司果城支行，营业场所四川省南充市顺庆区白土坝路308号4幢1层1310铺。 负责人：邓伟君，行长。 委托诉讼代理人：许坤碧，女，1987年8月13日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，系银行职员。 原告莫雁晰、曹林诉被告陈刚、南充恒烽营销策划有限公司（以下简称“恒烽公司”）及第三人南充农村商业银行股份有限公司果城支行（以下简称“农商行果城支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月24日公开开庭进行了审理。原告莫雁晰、曹林及其共同委托诉讼代理人任成术，被告陈刚的委托诉讼代理人李方兴，第三人农商行果城支行的委托诉讼代理人许坤碧到庭参加了诉讼。被告恒烽公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告莫雁晰、曹林向本院提出诉讼请求：1、请求判决原、被告双方于2015年7月18日签订的《存量房买卖合同》及2016年7月24日签订的《存量房买卖合同补充协议》合法有效；2、请求判决原告曹林、莫雁晰中止向陈刚支付购房尾款，直至被告陈刚、恒烽公司协助原告将嘉陵区房屋产权过户到原告曹林、莫雁晰名下；3、请求判决被告恒烽公司、陈刚履行协助义务，协助解除嘉陵区嘉兴路55号附2号2层1号房屋在农商行果城支行的抵押担保、在南充市顺庆区人民法院的查封；4、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年7月18日，原告曹林、莫雁晰与被告陈刚通过被告恒烽公司居间签订了《存量房买卖合同》，陈刚将嘉陵区房屋（原嘉陵区XX路X号X幢X层X号）出售给原告。合同约定：原告在签订合同时首付600,000.00元，2015年8月15日前付款1,900,000.00元，余款3,600,000.00元按月支付，至2020年10月31日前付清；被告陈刚在2015年9月30日前将房屋交付原告，2020年12月31日前二原告与被告陈刚在被告恒烽公司的协助下办理房屋产权交易过户手续。2016年7月24日，二原告与被告陈刚、恒烽公司签订《存量房买卖合同补充协议》，将原告付款方式予以变更，约定将购房尾款转入陈智账户用于偿还陈智在第三人农商行果城支行（原南充市顺庆区信用合作联社白土坝信用社）处的贷款。二原告依约接房后，立即进行装修，利用房屋以曹林名义成立了南充市嘉陵区曹记轩特色中餐店，并向被告陈刚持续诚信地履行了自己的付款义务。但是，2015年11月27日，被告陈刚以此房为陈智在第三人农商行果城支行处的贷款3,400,000.00元进行抵押担保，现陈智不按借款合同约定履行还款义务；2017年7月20日，因陈刚与贾开军经济纠纷案，南充市顺庆区人民法院以（2017）川1302民初3698号民事裁定书对该房予以查封，现贾开军已申请强制执行陈刚。上述事实充分证明农商行果城支行和贾开军极有可能会对该房主张权利，原告即使继续支付房款仍无法将该房产权过户到自己名下。二原告与被告陈刚、恒烽公司签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》系各方自愿达成且不违反法律规定，应当合法有效，各方当事人应诚信、全面履行合同义务，但被告违背诚信原则，第三人农商行果城支行在该房设定抵押权，贾开军申请法院又对该房进行查封，致使原告权益没有保障，原告极度不安。故原告依照法律规定，特向法院提起诉讼，以保护自己合法权益。 被告陈刚辩称，原告第一、二项诉讼请求相互矛盾，原告第一项诉讼请求主张存量房买卖合同有效，第二项请求又要求办理过户手续，我方认为，他一方面请求确认合同有效，一方面又在变更合同约定的履行行为，并且原告要求尾款在过户完毕后支付，这明显已经变更了合同约定内容。对于第三项诉讼请求，原告对抵押担保是知情的，且在银行办理了签字手续，同时我方已经在和贾开军积极协商，估计很快就能解封。 被告恒烽公司未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。 第三人农商行果城支行述称，原告对抵押贷款是知情的，其在我行是签了抵押告知书了的，我行知道的曹林对陈刚这个房屋是租赁关系，所以原告对陈刚的这个抵押贷款是知情的，案涉房屋上的抵押是合法有效的，在贷款未还清的情况下，我行是不得解除抵押的。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告恒烽公司未在本院指定的期限内举证，视为放弃其诉讼权利，应承担举证不能的不利法律后果。结合各方证据及庭审笔录，本院认定事实如下： 2015年7月18日，原告曹林、莫雁晰（买方）与被告陈刚（卖方）、被告恒烽公司（居间方）签订《存量房买卖合同》，合同约定被告陈刚将位于南充市嘉陵区（此门牌号及房号最终以南充市地名办以及南充市房地产管理局最终证载房号为准）的房屋出售给原告曹林、莫雁晰，房屋建筑面积为647.17平方米，计价建筑面积为610平方米，房屋成交价格为6,100,000.00元，该价格包括房屋的附属设施、设备等物品。被告陈刚委托本合同房款及违约金等费用由被告恒烽公司代收。原告曹林、莫雁晰在签订本合同时将购房首付款600,000.00元交付于被告恒烽公司，于2015年8月15日前再支付购房款1,900,000.00元，剩余房款3,600,000.00元自2015年10月1日起至2020年10月31日前按每月80,080.00元向被告恒烽公司按时支付。被告陈刚应于2015年9月30日前将案涉房屋交付给原告。原告曹林、莫雁晰与被告陈刚于2020年12月31日前到房管部门办理房屋产权交易过户手续（原告将房款全额付清情况下），被告恒烽公司协助办理。原、被告在合同中同时约定了税费支付、逾期交房违约责任、维修基金、佣金等事项。 合同签订后，被告陈刚于2015年7月向原告交付了案涉房屋，原告随后对房屋进行了装修，并以“南充市嘉陵区曹记轩特色中餐店”字号进行营业。 2016年7月24日，原告曹林、莫雁晰（买方）与被告陈刚（卖方）、恒烽公司签订《补充协议》，协议内容为：“1、买方于2016年2月3日、3月24日、7月24日累计向卖方补交了购房款200000元，余款3400000元支付方式更改为：自2015年10月1日起至2020年10月31日止，按月向卖方支付月供款￥75631元；自2016年8月1日起，每月月还款时间为当月18日前向卖方支付；买方向卖方支付的每月月还款方式为：卖方委托转款至陈智（开户行：南充市顺庆区信用合作联社白土坝信用社，账号：62×××9）账户（以进账记录为准），卖方对此予以完全认同并承担责任；2、自本协议签署之日起至2016年7月31日止，原以前的未付月还款经双方确认，应为：￥75631×10个月=756310元；由于自2015年12月25日至2016年7月17日，买方已向银行代偿陈智关于本房屋的贷款利息共计￥249900元，双方认同予以抵扣（用于抵扣未付房款），抵扣后，买方应向卖方支付余款506410元；此款支付时间：买方于签署本协议当日向卖方支付￥106410元，余款￥400000元，买方于2016年8月20日前向卖方一次性支付；3、楼梯梯步过道（一层至二层位置），因买方需按照自己的风格进行设计，经双方协商，卖方对此位置不予施工，由卖方向买方补助10000元整；4、签署本补充协议后，陈智与南充市顺庆区信用合作联社白土坝信用社就本房屋的抵押贷款，与买方无关，由卖方偿还本息并承担相关责任；……”。被告陈刚同时在协议尾部备注“在本合同买方还款期限内，买方可以提前偿还部分或全部购房月供款，卖方予以认同。全部款项还款完毕后，按双方签订的《存量房买卖合同》约定时限办理房屋过户手续”。 截止2018年5月18日，原告莫雁晰、曹林按《存量房买卖合同》及《补充协议》的约定累计向被告恒烽公司及案外人陈智支付款项共计4,870,292.00元。 另查明，南充市嘉陵区XX路X号X层X号房屋于2015年10月23日登记在被告陈刚名下，系单独所有，所有权证号为0XXX2号。2015年11月27日，被告陈刚用上述房屋为案外人陈智在第三人农商行果城支行（原南充市顺庆区农村信用合作联社小企业金融服务白土坝中心）处的贷款3,400,000.00元提供抵押担保，并办理他项权证，权利证号为南房他证嘉字第××号。同日，第三人农商行果城支行向原告曹林出具《房产抵押告知书》，内容为“尊敬的曹林：您所租赁的陈刚名下位于嘉陵区的营业房，房产证号为：南房权证嘉字第××号，土地使用证号为：南充市国用（2015）第0XXX3号已于2015年11月27日在南充市顺庆区农村信用合作联社设定贷款抵押担保，我部抵押权享有法定优先权。若您租赁期届满需续租或延长租期，必须经抵押权人南充市顺庆区农村信用合作联社签字同意，特此告知”，原告曹林以租赁方名义在《房产抵押告知书》上签名并捺印。同日，原告曹林以丁方（承租人）、被告陈刚以丙方（抵押人）、第三人农商行果城支行以甲方（贷款人）、案外人陈智以乙方（借款人）名义签订《协议书》，协议书中载明案外人陈智向第三人农商行果城支行借款3,400,000.00元，被告陈刚将位于嘉陵区的营业房为该笔借款提供抵押担保等内容。 同时查明，2017年7月20日，因被告陈刚与案外人贾开军民间借贷纠纷案，案涉房屋被南充市顺庆区人民法院查封，查封文号为（2017）川1302民初3698号，查封期限为2017年7月20日至2020年7月19日。 再查明，原告莫雁晰与原告曹林系夫妻关系，其于2003年12月2日办理结婚登记。 本院认为，原告莫雁晰、曹林于2015年7月18日、2016年7月24日与被告陈刚、恒烽公司签订的《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护，且被告陈刚也认可上述合同及补充协议的效力，故二原告要求确认《存量房买卖合同》及《存量房买卖合同补充协议》合法有效，符合法律规定，本院予以支持。 关于本案是否构成中止支付剩余房款的条件问题，原告称被告陈刚违反合同约定在案涉房屋上设定抵押权，应中止支付剩余购房款，但被告陈刚于2015年11月27日用案涉房屋为案外人陈智在第三人农商行果城支行处的贷款3,400,000.00元提供抵押担保时，第三人向原告曹林告知了案涉房屋上将设定抵押权，曹林并在《房产抵押告知书》和《协议书》上签字，其作为一个完全民事行为能力人，应知道该签字应承担的法律后果。而且，二原告系夫妻关系，在案涉房屋设立抵押权后，原告莫雁晰、曹林与被告陈刚、恒烽公司于2016年7月24日签订了《存量房买卖合同补充协议》，双方将原《存量房买卖合同》约定的付款方式变更为由原告将购房款转款至案外人陈智的账户中用于陈智归还其在第三人处的贷款，双方均认可原告向陈智的转款系支付案涉房款，此协议签订后，陈智与第三人就本房的抵押贷款与原告无关等，上述事实均证明二原告对其所购买房屋上设定的抵押权是知情的；原告曹林在《房产抵押告知书》和《协议书》上签字后至起诉前长达两年多的时间内一直未对该抵押权提出异议，且一直在按约定支付房款，说明其对所购买房屋上的抵押担保也是认可的。庭审中，二原告称曹林的签字系在受骗的情况下做出的行为，但并未提供证据证明，故对其陈述本院不予支持。综上，被告陈刚将南充市嘉陵区房屋出售并交付给二原告后，又在该房屋上设定抵押权，确属违约，但由于原告莫雁晰、曹林对该抵押权是知情的，同时根据原、被告签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》的约定，案涉房屋的产权过户手续在2020年12月31日前办理，现办理产权过户日期并未到，原告要求中止支付剩余购房款直至被告协助原告办理产权过户手续时的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。 由于原告莫雁晰、曹林对其所购买的位于南充市嘉陵区房屋上的抵押担保知情，且该抵押已办理登记，故原告要求被告协助解除案涉房屋上的抵押担保，本院不予支持。因被告陈刚与案外人贾开军民间借贷纠纷案，案涉房屋被南充市顺庆区人民法院查封，如原告认为南充市顺庆区人民法院对案涉房屋的查封影响其权利，其可向有关单位另行主张权利，故对原告要求被告协助解除案涉房屋在南充市顺庆区人民法院的查封的诉讼主张，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告莫雁晰、曹林与被告陈刚、南充恒烽营销策划有限公司分别于2015年7月18日、2016年7月24日签订的《存量房买卖合同》、《存量房买卖合同补充协议》合法有效； 二、驳回原告莫雁晰、曹林的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取27,300.00元，由被告陈刚承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  王贵平 二〇一八年七月二日 书记员  谭 谈