贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2018）黔8601民初273号原告：赵文倩，女，1989年5月31日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：卢俊，贵州黔信律师事务所律师。被告：贵州金辰酒店管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区正新街**富水花园**裙楼**。法定代表人：白家玲，公司执行董事兼总经理。第三人：贵州晶诚德酒店管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区贵阳世纪城**团购物中心（一）幢******房。法定代表人：白家玲，公司执行董事兼总经理。第三人：贵州兴居房地产开发有限责任公司，，住所地贵州省贵阳市云岩区正新街**法定代表人：严法孙，公司总经理。被告及二第三人共同委托诉讼代理人：黄木兰，贵州清雅律师事务所律师。被告及二第三人共同委托诉讼代理人：崔飞，贵州清雅律师事务所律师。原告赵文倩与被告贵州金辰酒店管理有限责任公司（以下简称金辰公司）、第三人贵州晶诚德酒店管理有限责任公司（以下简称晶诚德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵文倩的委托诉讼代理人卢俊，被告金辰公司和第三人晶诚德公司的共同委托诉讼代理人崔飞到庭参加诉讼。因案件需要，本院依法追加本案贵州兴居房地产开发有限责任公司（以下简称兴居公司）作为第三人参加诉讼，再次公开开庭进行了审理。原告赵文倩的委托诉讼代理人卢俊，被告金辰公司及第三人晶诚德公司、兴居公司的共同委托诉讼代理人崔飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵文倩向本院提出诉请：1.判令被告金辰公司支付原告房屋租金19921元；2.判令被告金辰公司按原合同支付2017年至2018年扣留原告的租金1882.2元（31.37平方米×5元/平方米×12个月）；3.判令被告金辰公司支付违约金估算约为13386.91元（按2015年1月同期银行贷款利率5.6%的4倍计算至支付之日止，按3年计算，计算方式：19921元×5.6%×4倍×3年＝13386.91元）；4.判令第三人晶诚德公司应与被告金辰公司在诉请范围内承担连带支付责任；5.诉讼费用由被告金辰公司承担。事实与理由：2008年1月10日，原告和被告金辰公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于贵阳市××正××街××水花园××楼××号的房屋交予金辰公司经营，租期为2008年2月1日至2023年4月19日，其中2013年1月1日至2017年12月31日每月租金为1811元，双方还就租金支付时间、滞纳金等进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付金辰公司经营，金辰公司向原告支付房屋租金至2014年最后一季度，2015年1月至2016年4月，金辰公司除支付4个月的租金外，尚欠原告11个月房屋租金19921元。业主委员会代表业主多次要求金辰公司支付租金未果，金辰公司负责人严法孙多次承诺均未兑现。后来经双方协商滞纳金按2015年1月银行同期贷款利率5.6％的4倍执行。金辰公司接收房屋后将房屋交予晶诚德公司经营。2014年5月，金辰公司将房屋租赁给中国平安人寿保险股份有限公司贵州分公司（以下简称平安人寿保险公司），平安人寿保险公司已经按期向晶诚德公司支付了2014年至2016年6月的房租，但金辰公司并未按约向原告支付租金，后经原、被告和平安人寿保险公司三方协商，平安人寿保险公司将2016年7月1日至2017年6月30日的房屋租金支付给原告。另外，金辰公司在支付2017年至2018年的租金时，扣留了1882.2元，其应归还原告。原告为维护自身合法权益，诉至本院。庭审中，原告明确第一项诉请为11个月房屋租金。被告金辰公司辩称，金辰公司承认尚欠原告11个月的租金，具体金额根据原告举证进行对账后确认；关于以5元标准计扣租金问题，该5元为租赁税，系金辰公司为更好服务业主根据与业主委员会达成的口头协议予以扣减；根据涉案《房屋租赁合同》的约定，原告诉请的违约金计算标准过高，部分诉请已超过诉讼时效；原告请求第三人晶诚德公司承担连带支付责任无事实和法律依据。第三人晶诚德公司答辩意见与被告一致。第三人兴居公司述称，对原告提交的补充协议，仅是原告与兴居公司对房屋面积的确认，但对租金的调整对金辰公司及晶诚德公司无法律约束力。经审理查明：原告赵文倩系贵阳市云岩区正新街9号富水花园二期裙楼4层58号房屋（建筑面积31.37平方米）的所有权人。2008年1月10日，原告（甲方）与被告金辰公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋出租给乙方用于酒店经营，租赁期限为2008年2月1日至2023年4月19日，计租面积32.94平方米，其中2013年1月1日至2017年12月31日每月租金为1890元，按季度支付；若乙方未能按时支付甲方租金，乙方将按当期租金为基数，每逾期一天以万分之二为标准向甲方支付滞纳金，合同继续履行。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。2010年10月21日，因房屋产权证记载面积与计租面积存在差异，原告与兴居公司签订《补充协议》，其中2013年1月1日至2017年12月31日每月租金为1811元。被告按补充协议的约定向原告支付房屋租金至2014年12月。2015年1月起，被告未按期向原告支付房屋租金，截止至2016年3月31日，被告未支付原告共计11个月的房屋租金19921元。另查明，1.金辰公司在取得房屋后委托第三人晶诚德公司经营。晶诚德公司将涉案房屋所在的楼层整体出租给平安人寿保险公司。晶诚德公司未将2015年4月1日至2016年3月31日所取得的租金交予金辰公司。2.从2017年4月1日至2018年3月31日，被告金辰公司按案涉房屋建筑面积并以每平方米5元标准扣留应向原告支付的房屋租金1882.2元。上述事实，有原告、被告和第三人的当庭陈述、房屋产权证、房屋租赁合同、银行账户流水、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告应按合同的约定支付相应房屋租金。关于原告要求被告金辰公司支付房屋租金19921元的诉请。第三人兴居公司提出补充协议不拘束金辰公司意见。本院认为，案涉补充协议虽由原告与兴居公司所签订，双方对租金支付标准进行调整，房屋租赁合同相对人金辰公司未在补充协议中进行确认，但在原告提交的银行账户流水中均显示，从2010年7月1日起金辰公司按补充协议约定的租金标准向原告支付租金。从客观上，金辰公司以其行为表示变更原房屋租赁合同中对租金的约定。其次，房屋租赁合同中明确约定以房屋的建筑面积计算租金，原告依实际房屋产权面积计算租金并未违反房屋租赁合同中关于租金的计算方式。因此，本院对兴居公司提出的意见，不予支持。因庭审中金辰公司认可欠付房屋租金11个月的事实，结合补充协议，原告的该项诉请，本院予以支持。关于原告要求被告金辰公司按原合同支付2017年至2018年度扣留原告的租金1882.2元的诉请。经庭审明确，上述期间为2017年4月1日至2018年3月31日。被告提出扣减的5元系税费，系与业主委员会达成协议而按房屋面积进行扣减的抗辩意见，庭审中被告未提供相应证据证实其主张，且庭审中原告亦不予认可，本院对该抗辩意见不予采信。对原告的该项诉请，本院予以支持。加之前述已确认拖欠的房屋租金，金辰公司应原告支付房屋租金合计21803.2元。关于原告提出要求被告按同期银行贷款利率4倍支付滞纳金的诉请。首先，该滞纳金性质应为合同违约金。其次，关于被告及第三人提出原告的违约金诉请超出诉讼时效的意见。本案中违约金系被告未按约定履行支付房屋租金的违约行为而产生。从合同上看，对逾期支付违约金的累计计算的约定，与合同双方所确定的支付租金的条款共同形成整体，而并非按照违约天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，原告可以在合同权利未能实现时提出主张，故本院对被告及第三人提出的该意见不予支持。再次，原告提出按同期银行借款贷款4倍计算违约金，并无合同依据。被告主张按合同约定计算该违约金，本院予以支持。根据欠款金额的形成时间,本院以被告欠付租金19921元为基数，按逾期每日万分之二为标准，从2016年4月1日起计算至上述款项付清时止。关于原告要求第三人晶诚德公司与被告金辰公司在诉请范围内承担连带责任的诉请。首先，晶诚德公司并非案涉合同的合同相对人，原告请求其承担违约责任，无合同依据。其次，金辰公司委托晶诚德公司经营管理，晶诚德公司作为受托人应将从平安人寿保险公司取得的房屋租金交予被告，并由被告依合同将相应房屋租金再支付给原告。但晶诚德公司未将所收租金交付金辰公司，从客观上是造成金辰公司不能按期向原告支付租金的原因。为减少当事人的诉累，晶诚德公司应在被告欠付房屋租金19921元的范围内承担支付责任。此外，对于原告要求晶诚德公司就2017年4月1日至2018年3月31日扣留租金承担连带责任的诉请，与原告在民事起诉状的事实及理由中载明该扣款为金辰公司所为的陈述不符，且未提供相应证据佐证，故本院对该部分诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第四百零四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州金辰酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告赵文倩支付房屋租金21803.2元，其中房屋租金19921元由第三人贵州晶诚德酒店管理有限责任公司直接向原告赵文倩支付；二、被告贵州金辰酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告赵文倩支付相应违约金（以欠付租金19921元为基数，按每日万分之二为标准，从2016年4月1日起计算至所欠款项付清时止）；三、驳回原告赵文倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元，减半收取计340元，由原告赵文倩负担132元，被告贵州金辰酒店管理有限责任公司负担208元（案件受理费已由原告预交，被告在履行本判决时一并支付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈红时二〇一八年七月三十一日法官助理汤琴书记员梁文文