南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2018）桂7102民初330号 原告：陆付宣，男，1957年9月10日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：黄炳煜，广西大恒律师事务所律师。 被告：南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村民委员会第四村民小组，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区。 负责人：黄荣波，该组组长。 委托诉讼代理人：陆新涛，广西百举鸣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦衍桥，广西百举鸣律师事务所律师。 第三人：南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村民委员会第一村民小组，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区。 负责人：廖树芳，该组组长。 第三人：南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村民委员会，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区。 负责人：黄以光，该村村委主任。 原告陆付宣与被告南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村民委员会第四村民小组（以下简称友爱村第四组）、第三人南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村第一村民小组（以下简称友爱村第一组）土地租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，适用普通程序，依法组成合议庭。2018年5月30日，本院依职权追加南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村民委员会（以下简称友爱村委）为本案第三人。本案分别于2018年5月14日、2018年5月15日、2018年6月19日公开开庭进行了审理。陆付宣及其委托诉讼代理人黄炳煜，友爱村第四组负责人黄荣波及其委托诉讼代理人陆新、韦衍桥，友爱村第一组负责人廖树芳，友爱村委负责人黄以光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆付宣向本院提出诉讼请求：1.友爱村第**清退占用租赁物的案外人，并将租赁物交付陆付宣使用；2.友爱村第四组返还陆付宣已交付的租金258000元；3.本案诉讼费由友爱村第四组、友爱村第一组承担。事实和理由：2012年5月22日，陆付宣（甲方）与友爱村第四组（乙方）签订一份《房屋土地使用合同书》，明确基于“甲方、乙方双方现因乙方已租赁邻居友爱村第一组的场地正在筹备开发建设，甲方为方便乙方统一开发建设，就双方于2003年1月15日签订的《建设土地租赁合同》（期限为10年，从2003年1月30日至2013年1月31日）续约事宜，经协商一致，同意续签合同。”合同约定，租赁场地位于南宁市建设土地，场地16米，深度4米。租赁期限20年，从2014年2月1日至2034年1月30日。实际起止日以甲方交付标的物之日延后一年作为乙方建设期起算。甲方给乙方一年的筹备、开发建设期（即从2013年2月1日至2014年2月1日）不计入租赁期内，但筹备、建设期间租金照付。合同还对租金、违约责任等作了约定。合同签订后，陆付宣如约履行合同，于2013年1月29日向友爱村第四组支付2013年1月30日至2014年1月29日的租金18000元，又分别于2014年1月29日、2015年2月6日、2016年12月27日向友爱村第四组支付租金8万元。尽管陆付宣依约支付了租金，但由于友爱村第四组与友爱村第一组对部分租赁物的权属有争议，导致两组村民多次为此发生纠纷、冲突，并造成涉案租赁物中的四间门面被村民占用，因此友爱村第四组至今也未能将租赁物交付陆付宣使用。2013年8月14日、15日，友爱村原村委主任和友爱村第四组、友爱村第一组就争议事项进行协商，并形成处理方案。当月19日，友爱村村委会也确认了这一处理方案，但友爱村第四组、友爱村第一组没有认真落实该方案，对争议地块进行实地划分，致使问题未得解决，占用租赁物的村民没有被清退，被占用的门面也至今未能交付给陆付宣。由于被占用的租赁物是陆付宣所经营的“美丽潮流商场”的重要通道，该通道被占用、封堵后，致使大部分商场门面不能营业而无法出租，致使陆付宣遭受巨大经济损失。而被占用前，该商场100多间门面基本全部出租，收益很好。通道被占用、封堵后，能出租的门面锐减，2017年只出租了15间。2016年5月23日，友爱村第四组与陆付宣针对《房屋土地使用合同书》签订后友爱村第四组一直未能交付租赁物的情况，签订了一份《房屋土地使用合同补充协议书》，约定甲方于2016年5月30日将标的物交付乙方使用至2018年5月30日为筹备开发建设期，租赁期从2018年5月30日开始计算至2038年5月30日。明确将租赁合同期限延长4年，作为友爱村第四组未交付租赁物的相应弥补。但补充协议书签订后，友爱村第四组还是未能依约于2016年5月30日将租赁物交付陆付宣使用。综上，为维护合法权利，陆付宣诉至法院，请求判如所请。 友爱村第四组辩称：1.陆付宣陈述的事实不充分，1997年3月1日，陆付宣就与友爱村第四组就涉案土地达成出租协议，将土地的一半出租给陆付宣使用，另一半出租给友爱村一组成员使用。第一次合同期满后，友爱村一组成员没有续租，陆付宣就将全部土地承租，并与友爱村四组签订2003年2月1日至2013年2月1日为期十年的租赁合同。上述合同期满后才签订本案合同，是陆付宣提出的续约合同。陆付宣称友爱村四组未将租赁物交付其使用与事实不符，因租赁物一直在陆付宣使用和控制之下，并且陆付宣在土地上进行建设，地上有建筑物。友爱村四组已经完全履行交付义务，也未对陆付宣经营进行干扰。2.陆付宣已实际使用土地并且获得实际经营权、使用权，不管合同是否有效，若合同有效，实际租金258000元不予返还，若无效，该租金作为占有使用费也不应当返还。3.涉案土地一直由友爱村四组管理使用，1997年7月的协议书证明友爱村一组成员也是向友爱村四组承租土地。只是因为目前土地租金收益可观，涉及利益关系友爱村一组才有所想法，但有证据证实友爱村四组对涉案土地有使用权。陆付宣向友爱村四组支付租金有合法的合同依据，租金不应退还。综上，请求法院驳回陆付宣的诉讼请求。 友爱村一组述称，陆付宣承租的土地是16米长，其中各8米分别由友爱村第四组和友爱村第一组管理和使用。友爱村一组于1998年出租给陆付宣后就未收回来，由陆付宣使用，但是友爱村一组一直收着租金。 友爱村委述称，陆付宣承租的土地总共16米长，高处由友爱村四组管理使用，低处由友爱村一组管理使用，涉案土地上的四间铺面友爱村四组和友爱村一组各占两间，友爱村一组是前面两间小的，各3米，友爱村四组是后面两间大的，各5米。上述土地界限划分已在1995年予以确定，2013年对该划分再次确认。 本院经审理认定事实如下：2012年5月19日，友爱村四组召开村民大会，同意将涉案土地上的铺面续租给陆付宣，并于2012年5月22日与陆付宣（承租方，乙方）签订一份《房屋土地使用合同书》，约定：1.甲、乙双方现因乙方已租赁邻居友爱村一组的场地正在筹备开发建设，甲方为方便乙方统一开发建设，就双方于2003年1月15日签订的《建设土地租赁合同书》（期限为10年，2003年1月30日至2013年1月31日）续约事宜，协商一致，同意续签合同；2.租赁场地位于南宁市建设土地，长度为16米，深度为4米；3.租赁期限为20年，从2014年2月1日至2034年1月30日，实际起止日以甲方交付标的物之日再延后一年作为乙方建设期起算，甲方给乙方一年的筹备、开发建设期（从2013年2月1日至2014年2月1日）不计入租赁期内，但筹备、建设期间租金照付；4.2013年1月30日至2014年1月30日的总租金为18000元；2014年1月30日至2019年1月30日每年8万元，以后每满5年提升租金一次，提升幅度为5%；每次交付一年的租金，乙方应在上期租金期满前10日一次性付清次年租金；5.双方同意在租赁场地上建设一栋7层高的商住楼，报建手续及协商有关部门工作由甲方负责，建设投资由乙方承担。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，陆付宣分别于2013年1月29日、2014年1月29日、2015年2月6日、2016年12月27日向友爱村四组支付了租金共计258000元。但因涉案土地存在权属问题，友爱村四组与友爱村一组村民发生纠纷，涉案土地上的四间铺面被案外人占用，其中三间被友爱村四组村民占用，一间被钟姚飞占用。2013年8月15日，友爱村四组、友爱村一组的村民代表在友爱村村委干部的主持下，达成土地纠纷处理意见：涉案土地总长16米，其中5.3米×8米（即两间大的铺面）为友爱村四组所有，3米×8米（即两间小的铺面）为友爱村一组所有，高处：以前挖田边为界，高处为友爱村四组所有，低处为友爱村一组所有，总16米，友爱村四组5.3米×8米即两间铺面，友爱村一组3米×8米即两间铺面。此后，友爱村四组与友爱村一组关于涉案土地的纠纷并未平息。 2015年6月20日，友爱村一组与钟姚飞再次就该地块的权属问题上产生纠纷，当日经南宁市公安局五里亭派出所协调达成如下意见：1.属于友爱村一组的地（包括地上建筑物）由现在开始保持原状，承租人不得经营使用，村民不得进入场地闹事；2.有争议的地块，由友爱村一组负责，友爱村村委、派出所、承租方见证，对争议地块封存，暂停营业；3.双方的争议纠纷，由城区政府组织争议方协调解决。 2016年5月23日，友爱村四组（出租方，甲方）与陆付宣（承租方，乙方）就此签订了一份《房屋土地使用合同补充协议书》，约定：1.原合同租赁期限为20年，即从2014年2月1日至2034年1月30日止，实际起始日以甲方交付标的物之日在延后一年作为乙方建设期计算，变更为租赁期限为20年，甲方于2016年5月30日将标的物交付给乙方使用起止2018年5月30日为筹备开发建设期，租赁期从2018年5月30日开始计算至2038年5月30日止；2.甲方按乙方实际使用土地的时间计收租金，乙方原已经支付的租金抵扣，每满5年提升一次，提升幅度为5%，甲方按该时间以此类推。补充协议还对其他的权利义务作了约定。 另查明：1995年2月23日，友爱村委会干部黄以光、黄柏青等组织友爱村四组与友爱村一组村民代表就涉案土地权属纠纷进行协调，双方认定土地权属高处部分为友爱村四组所有，低处部分为友爱村一组所有。1997年3月1日，友爱村四组将涉案土地的一半出租给陆付宣使用，租期自1997年7月1日至2002年12月1日。同日，友爱村四组将涉案土地的另一半出租给案外人友爱村一组成员罗增发、罗福南，租期自1997年7月1日至2000年7月1日。2003年1月15日，友爱村四组与陆付宣签订《荒地租赁合同书》，将涉案土地出租给陆付宣，租期自2003年2月1日至2013年2月1日。 还查明：涉案土地及地上物的所有权人为南宁市。地号为07001201-007，性质为建设用地。本院（2016）桂7102民初699号民事判决书（已生效）认定的曹增权、陆付宣与友爱村一组于2010年11月10日签订的《房屋、土地租赁合同书》，友爱村一组将其坐落于南宁市农院路九三工学院斜对面（即“高石牌”）土地出租给曹增权、陆付宣投资开发建设。其中包括本涉案土地上面积小的两间铺面（即3.2米与3米×8米为友爱村一组所有）。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《房屋土地使用合同书》、《房屋土地使用合同补充协议书》、《荒地租赁合同书》、村民会议记录、村民代表关于土地纠纷协调处理意见、五里亭派出所的值班记录、土地证、付款凭证、当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理，已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织所有的，由村内各该农村集体经济组织或村民小组经营、管理。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案涉合同有效的前提是友爱村四组对涉案土地有处分权。根据友爱村委的陈述及1995年、2013年友爱村四组和友爱村一组达成的一致意见，涉案土地为友爱村集体所有，总长16米，高处由友爱村四组管理使用，低处由友爱村一组管理使用，涉案土地上的四间铺面友爱村四组和友爱村一组各占两间，友爱村一组是前面两间小的，各3米，友爱村四组是后面两间大的，各5米。由此可见，涉案土地的高处部分（大的两间铺面）由友爱村四组管理和经营，友爱村四组对该部分土地有出租权。但涉案土地的低处部分（小的两间铺面）由友爱村一组管理和经营，友爱村四组对该部分土地无出租权，友爱村一组对友爱村四组出租该部分土地给陆付宣的行为不予认可，故本院认定友爱村四组与陆付宣分别于2012年5月22日签订的《房屋土地使用合同书》及2016年5月23日签订的《房屋土地使用合同补充协议书》，友爱村四组有土地出租权的部分（大的两间铺面）有效，无土地出租权的部分（小的两间铺面）无效。对于合同及补充协议有效部分，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。 关于租赁物交付的问题。虽然在本案《房屋土地使用合同书》签订之前，涉案土地由陆付宣承租使用。但合同签订后，涉案土地上的四间铺面友爱村四组与友爱村一组之间为其权属问题发生纠纷且一直被案外人占用，其中三间被友爱村四组成员占用，另一间被钟姚飞占用。为此，2013年8月13日、15日，友爱村干部主持友爱村四组与友爱村一组进行过协商，形成了处理意见。2015年6月20日，五里亭派出所也组织过友爱村一组与钟姚飞在此问题上进行过协调，达成了初步意见。2016年5月23日，友爱村四组与陆付宣也为此签订《房屋土地使用合同补充协议书》，将租期从2014年2月1日至2034年1月30日变更为甲方于2016年5月30日将标的物交付给乙方，使用至2018年5月30日为筹备、开发建设期。租期从2018年5月30日开始计算至2038年5月30日。还约定友爱村四组按陆付宣实际使用土地的时间计收租金。由此可见，友爱村四组并未完成作为出租方租赁物的交付义务。友爱村四组关于其已完成租赁物交付义务的抗辩意见，未提供证据证实，应承担举证不能的责任，本院对该抗辩意见不予采信。对于合同无效的部分（小的两间铺面），因友爱村四组无出租权，不能完成交付义务。但根据友爱村一组的陈述，其亦将涉案土地的此部分（小的两间铺面）出租给陆付宣。对于合同有效的部分（大的两间铺面），因涉案土地被案外人占用，友爱村四组有义务进行清退并交付陆付宣经营使用。陆付宣因合同取得合法承租权，也可自行收回涉案租赁物。友爱村委会、友爱村四组、友爱村一组均有义务协助陆付宣收回涉案租赁物。 关于租金的问题。对于合同无效的部分，根据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。对于合同有效的部分，友爱村四组与陆付宣签订的《房屋土地使用合同书》约定的租金标准包括了友爱村四组无出租权的部分。友爱村四组与陆付宣未对友爱村四组有出租权部分的土地达成新的租金标准，按原标准支付租金对陆付宣显示公平。且陆付宣在合同签订后一直未得使用租赁物，友爱村四组未完成交付租赁物的义务，故陆付宣要求友爱村四组退还其已支付的租金258000元，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村民委员会第四村民小组将其所有的涉案租赁物（两间大的铺面）交付陆付宣使用； 二、南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村民委员会第四村民小组返还陆付宣租金258000元； 三、驳回陆付宣的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费21522元，由陆付宣负担9267元，南宁市西乡塘区衡阳街道办事处友爱村民委员会第四村民小组负担12255元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 员  邓立新 人民陪审员  莫艳林 人民陪审员  黄红瑛 二〇一八年七月二十二日 书 记 员  周珍苑 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。