西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0113民初9158号原告（反诉被告）：郑婷，女，汉族，1983年8月16日出生，住西安市碑林区。委托代理人：薛亚芬，陕西云德律师事务所律师。委托代理人：李佳佳，陕西云德律师事务所律师。被告（反诉原告）：高雪梅，女，汉族，1985年9月1日出生，住西安市雁塔区，现住西安市。被告（反诉原告）：刘建锋，男，汉族，1981年6月12日出生，住西安市雁塔区，现住。系被告高雪梅配偶。共同委托代理人：汶瑞康，陕西仁和万国律师事务所律师。第三人：西安海汇万家实业有限责任公司，住所地西安市雁塔区二环南路228号中海华庭1单元1幢10202室。法定代表人：姜坤，系该公司总经理。委托代理人：张锦舵，女，汉族，1994年2月5日出生，籍住陕西省富平县张桥镇铁门村上陈组**号，现住。系该公司法务助理。委托代理人：吴心心，女，汉族，1993年4月24日出生，籍住陕西省洛南县永丰镇杨村**组，现住。系该公司法务助理。原告（反诉被告）郑婷诉被告（反诉原告）高雪梅、刘建锋，第三人西安海汇万家实业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑婷及其委托代理人薛亚芬、李佳佳，被告（反诉原告）高雪梅、刘建锋及其委托代理人汶瑞康，第三人西安海汇万家实业有限责任公司委托代理人张锦舵到庭参加了诉讼，本院依法进行了审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郑婷诉称：其与高雪梅、刘建锋于2017年4月3日在第三人的居间协调下签订《西安海汇房产房屋买卖居间合同》（以下简称为“合同”），约定原告以总价745000元购买高雪梅、刘建锋位于西安市××新区××花园××楼××室的房屋（房屋所有权证编号为：陕（2016）西安市不动产权第11555818号），房屋建筑面积为68.81平方米。合同约定：“甲方（即二被告）领证当日办理过户手续”、“本合同签订后，若甲乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行的，视为违约，违约方需赔偿违约金人民币伍万元给守约方，违约方还应赔偿由此守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费等。”合同签订后，原告依合同约定向高雪梅、刘建锋支付定金50000元，向第三人支付居间费18000元。2017年4月20日，原告通过银行转账的方式向高雪梅、刘建锋支付购房款420000元，高雪梅、刘建锋使用该笔款项还清涉案房屋银行贷款并取回房产证。之后原告多次催促高雪梅、刘建锋尽快履行过户义务，但二人明确拒绝。原告与高雪梅、刘建锋以及第三人签订的合同系各方真实意思表示，合同合法有效，原告已经依约履行了自己的各项义务，但二被告明确拒绝出售该房屋已构成违约。综上，原告诉至法院，请求法院依法判决：1、被告高雪梅、刘建锋依据合同约定履行过户及交房义务；2、被告高雪梅、刘建锋向原告支付违约金50000元；3、被告高雪梅、刘建锋向原告赔偿损失20000元；4、诉讼费由被告高雪梅、刘建锋承担。被告（反诉原告）高雪梅、刘建锋辩称：郑婷称被告拒绝履行合同义务没有事实和法律依据，高雪梅和刘建锋在合同履行过程中并不存在违约行为。郑婷未按合同约定履行缴纳监管资金及税费的义务，高雪梅、刘建锋无法单方办理过户。合同签订后，双方并未对房款的支付方式进行变更，郑婷支付42万元用于偿还按揭贷款，高雪梅、刘建锋未实际收到房款。因郑婷的违约行为致使高雪梅、刘建锋未能收到全部房款，也无法将涉案房屋另行出售，给高雪梅、刘建锋造成了重大损失，如再要求其承担违约金及损失有失公平。请求法院驳回郑婷的诉讼请求。第三人西安海汇万家实业有限责任公司述称：郑婷与高雪梅、刘建锋的房屋买卖居间合同是在第三人公司已经离职的员工刘刚的协调下所签，其公司并不知情，且合同上的印章也是刘刚私自签印，第三人不应受居间合同的约束。另外，第三人并未收取居间合同签署所产生的佣金18000元。故不应承担任何责任。被告（反诉原告）刘建锋、高雪梅反诉称：2017年4月3日，郑婷与刘建锋、高雪梅以及第三人签订了《西安海汇房产房屋买卖居间合同》（以下简称为“合同”），约定刘建锋、高雪梅将其位于西安市雁塔区高新西区泰祥花园3号楼2幢30202室房屋出售给郑婷。合同约定由郑婷负责转入资金监管账户款项并承担交易过程中产生的各项税费。《合同》签订后，在办理网签过程中，郑婷拒绝承担办理网签所需的监管资金及费用，导致无法办理网签，从而无法办理产权过户。根据《合同》第八条约定，刘建锋和高雪梅有权解除《合同》。综上，请求法院依法判决：1、解除《西安海汇房产房屋买卖合同》；2、由郑婷承担本案的全部诉讼费用。原告郑婷（反诉被告）针对反诉辩称：高雪梅、刘建锋要求解除合同的请求既不符合法定解除合同的条件，亦不符合约定解除合同的条件，该合同应继续履行。到目前为止，未能选择资金监管账户是因为高雪梅、刘建锋不配合办理网签、单方要求涨价等，且导致郑婷不能及时向高雪梅、刘建锋支付剩余房款。请求法院驳回高雪梅、刘建锋的反诉请求。第三人西安海汇万家实业有限公司针对反诉述称：本案的居间合同，是第三人公司已离职人员刘刚冒用公司名义签订的虚假合同，且第三人公司没有该合同的备案信息，故不予认可。经审理查明：2017年4月3日，郑婷与高雪梅、刘建锋在第三人西安海汇万家实业有限责任公司的居间协调下签订《西安海汇房产房屋买卖居间合同》。以下甲方为高雪梅、刘建锋，乙方为郑婷。合同约定：一、房屋坐落于西安市××新区××花园小区××楼××单元××室，房屋所有权证编号为：西安市房权证第××号，建筑面积为68.81平方米；二、房款价：人民币745000元；定金50000元，乙方在签订该合同之时支付甲方，该定金在总房款之内，由出卖人（高雪梅、刘建锋）持有；其余房款的支付方式为：尚余房款695000元打入资金监管专用账户。三、过户事宜乙方保证按约履行，积极主动完成按揭手续，按时付首付款在规定时间完成个税、契税并出具完税证明。之后甲方在乙方出具完税证明之时，速将房产证及相关联资料递进房产局配合完成过户。四、甲方保证房产明晰无争议，在房地局划款之时起3个工作日内将房屋交付给乙方；五、居间服务费由乙方承担成交金额的18000元；六、甲乙双方约定甲方领证当日办理过户手续；交易过程中甲方名义的费用均由乙方支付，乙方名义之税、费由乙方自行支付。八、违约责任：本合同签订后若甲乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按合同约定履行的，视为违约，违约方需赔偿违约金50000元给守约方，违约方还应赔偿由此守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费等。2017年4月3日，郑婷通过银行转账的方式向刘建锋、高雪梅转账50000元。高雪梅、刘建锋向郑婷出具定金收条一份。2017年4月18日，涉案房屋交易信息在房产综合网络平台上进行网签备案（备案号为：C17018637）。合同规定：“本合同签订之日起30个工作日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，则本合同网签备案状态自动失效；如需交易，应另行网签合同。买方应将购房款人民币55万元存入资金监管账户。本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效”，该合同纸质版仅有买受人郑婷的签字，而无出卖人高雪梅、刘建锋的签字。2017年4月20日，郑婷通过银行转账的方式向高雪梅、刘建锋支付房款42万元。高雪梅、刘建锋向郑婷出具收条，内容为“今收到郑婷购房款人民币肆拾贰万元整，房屋坐落于高新区科创路泰祥花园小区3号楼3单元202室”。被告在庭审中承认该42万元是用来还银行贷款，以解除涉案房屋的抵押，并辩称其实际仅收到50000元定金。之后，该涉案房屋的交易进程处于停滞状态，郑婷称是因高雪梅、刘建锋取回房产证后拒不办理过户手续导致，高雪梅、刘建锋辩称是因郑婷不缴纳监管资金、不缴纳各项税费所导致，双方均未提供充分的证据予以证明。后郑婷将高雪梅、刘建锋诉至法院，2017年7月1日，郑婷与陕西云德律师事务所签订委托代理合同，郑婷于同日向陕西云德律师事务所支付法律服务费20000元。上述事实有：《西安海汇房产房屋局间合同》、陕（2016）西安市不动产第××号房本复印件、定金收条、房款收据、浦东发展银行客户卡对账单、收款收据、情况说明、通话录音、《委托代理合同》、发票及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证可以作为定案依据。本院认为：郑婷、高雪梅、刘建锋在西安海汇万家实业有限责任公司的居间协调下签订的《西安海汇房产房屋买卖居间合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法属有效合同，各方应当按照合同约定行使权利、履行义务。合同约定该房屋的成交总价为745000元，合同签订后，郑婷依约向高雪梅、刘建锋支付了购房定金50000元。剩余房款支付方式为“尚余房款额695000元，支付方式为打入资金监管专用账户”。2017年4月20日，郑婷向高雪梅、刘建锋支付房款42万元，高雪梅、刘建锋向郑婷出具房款收条，高雪梅、刘建锋在庭审中承认用该42万元用来还银行贷款，以撤销涉案房屋的抵押。至此，郑婷、高雪梅、刘建锋已经以事实行为变更了剩余695000元房款的支付方式，高雪梅、刘建锋辩称其实际仅收到郑婷50000元的定金。本院认为高雪梅、刘建锋用郑婷支付的42万元房款偿还银行贷款，高雪梅、刘建锋在郑婷已支付47万元房款后，仍要求郑婷按合同约定的数额支付监管资金，违背了《中华人民共和国民法总则》第七条“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”之规定，而政府在二手房买卖中实行网签及资金监管是为了二手房交易顺利进行以及预防纠纷发生的行政管理行为。故对被告高雪梅、刘建锋的辩称意见不予采纳。所以对原告郑婷要求被告履行过户及交房义务的诉讼请求，本院依法予以支持。涉案房屋的交易进程处于停滞状态，郑婷称是因高雪梅、刘建锋取回房产证后拒不办理过户手续、擅自涨价所导致，而高雪梅、刘建锋辩称是因郑婷不缴纳监管资金、不缴纳各项税费所导致，双方均依《西安海汇房产房屋买卖居间合同》第八条主张对方对其承担违约责任（郑婷要求赔偿违约金损失，高雪梅、刘建锋要求解除合同），但双方对自己的主张均未提供充分的证据予以证明，也未提供足以反驳对方主张的证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第90条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，双方均应承担举证不能的后果，故本院对郑婷要求被告高雪梅、刘建锋支付违约金50000元及赔偿损失20000元的诉讼请求依法不予支持，对被告高雪梅、刘建锋要求解除《西安海汇房产房屋买卖居间合同》的反诉请求依法不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）高雪梅、刘建锋于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）郑婷将位于西安市雁塔区高新西区泰祥花园3号楼3单元202室房屋（所有权证编号为：陕（2016）西安市不动产权第××号）过户至原告郑婷名下。二、原告（反诉被告）郑婷于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）高雪梅、刘建锋支付剩余房款275000元。三、驳回原告（反诉被告）郑婷的其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）高雪梅、刘建锋的反诉请求。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费11950元，由原告（反诉被告）郑婷承担1950元，被告（反诉原告）高雪梅、刘建锋承担10000元；反诉案件受理费5625元，由被告（反诉原告）高雪梅、刘建锋自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王万民人民陪审员  赵 捷人民陪审员  王 黎二〇一八年七月十二日书 记 员  史丽娜打印：相丽华校对：骆凡2018年月日送达