广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终9432号上诉人（原审被告）:雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司（原名：雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司），住所地广州市番禺区南村镇。负责人：谭志平，该公司总经理。委托诉讼代理人：李丹榕，该公司员工。委托诉讼代理人：史煜，该公司员工。被上诉人（原审原告）：梁丹民，男，汉族，1970年3月12日出生，住广州市天河区。上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司（以下简称雅居乐公司）因与被上诉人梁丹民物业服务合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。雅居乐公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判雅居乐公司无需承担；2.诉讼费由梁丹民承担。事实和理由：（一）一审法院认为“本次事件的发生不属于原告能够预见或者应当能够预见的范围，且未能显示原告在知晓损害发生后仍怠于行使其权利导致损失扩大”属于事实认定错误，除此之外，鉴定单位评估价格过高，超出必要限度，且对于该份评估报告法院只应作为参考，不应全部适用。（二）一审已经查明，事故发生后雅居乐���司积极对涉案房屋进行了管道疏通、房间清洁等施救措施，已履行了合同约定的对公用设施设备进行维护、修缮、更换和提供物业管理服务的义务，本案没有任何证据证明涉案突发水浸事故的发生是由于雅居乐公司未履行其义务而导致，雅居乐公司无需承担赔偿责任。（三）梁丹民是公共设施的共有权人，涉案公共设施损坏部位位于梁丹民的房屋中，雅居乐公司客观上无需也不能对该部分公共设施进行日常管理看护，要求雅居乐公司对此承担相关义务和责任是对物业服务提供方的义务苛求。（四）梁丹民的损失应由其自行负担，或者由作为公共设施共有权人的全体业主承担，雅居乐公司已经履行了物业服务义务，雅居乐公司对突发的事故并不负有责任，雅居乐公司无需承担赔偿责任。（五）涉案事故发生后，梁丹民未履行其法定的防止损失扩大的义务从而造成损��扩大，对扩大的损失部分，应由梁丹民自行承担。梁丹民二审答辩称，（一）一审认定事实清楚，发生水管爆裂的是阳台公用排水管，这该排水管借用梁丹民的阳台位置布放，这种管道完全可以直接走外墙而不穿过业主阳台。在交楼后至发生水管爆裂的4-5年间，雅居乐公司从未要求上门检查水管问题，也未有任何电话或短信通知业主要注意这个公用管道的问题，说明雅居乐公司没有对该爆裂的公用管道进行过任何维护保养义务。一审法院认为“本次事件的发生不属于原告能够遇见或者应当能够预见的范围，且未能显示原告在知晓损害发生后仍怠于行使其权利导致损失扩大”是完全正确的。（二）爆裂的管道虽然在梁丹民的阳台上，但该管道是整栋楼共同使用的，梁丹民无法对该管道进行任何维护，这亦非梁丹民的职责和义务，公用水管的维护、修缮是由���居乐公司负责的，公用管道等公用设施的爆裂、损坏不属于意外事件，雅居乐公司未能及时发现问题，未能履行正常的维护义务。（三）关于雅居乐公司称梁丹民未防止损失扩大应承担扩大损失的责任问题，在发现水浸事件后的第三天，雅居乐公司叫保险公司上门定损，既然已经定损就不用马上破坏现场进行修复，且与雅居乐公司商谈赔偿问题的时候，蔡管家明确不需要动工开始修复水浸损失。（四）关于雅居乐公司认为评估价格过高、超出必要限度的问题，这完全是雅居乐公司的主观想法，缺乏客观依据。综上，一审判决认定事实清楚，判决合法合理。梁丹民向一审法院起诉请求：1.雅居乐公司赔偿梁丹民恢复房屋原状所需费用283785.41元及家具25481元等经济损失309266.41元，并赔偿租金损失（从2016年9月1日计算至2017年4月30日止，以每月7000元计算，暂计至2016年12月31日是28000元，合计337266.41元）；2.雅居乐公司承担全部诉讼费用。在一审审理过程中，梁丹民变更诉讼请求中的租金损失为自2016年9月1日起计算至2018年8月25日止按每月7000元计算。一审法院认定事实：梁丹民是番禺区南村镇观景路×××号×栋6×1、6×2房（以下简称涉案房屋）的产权人，雅居乐公司为该房屋所在小区提供物业管理服务。原雅居乐物业管理服务有限公司番禺分公司于2017年9月20日更名为雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司。2013年1月26日，梁丹民与雅居乐公司签订《前期物业服务协议》，约定由雅居乐公司对本物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通灯项目进行维护、修缮、更换和提供物业管理服务。房屋共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位，包括但不限于以下内容：房屋的承重���构部位（包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、公共通道、本体公用排烟道（管）等。雅居乐公司已经为小区的共用设施设备购买了公众责任险，有关费用从物业服务费中支出。为保证乙方的家居安全，建议乙方购买适当的财产保险。该协议还约定了其他事宜。2016年8月13日，因涉案房屋楼下的业主发现屋顶天花漏水，向雅居乐公司反映后，雅居乐公司通知梁丹民。梁丹民回到涉案房屋后发现，因房屋阳台的共用下水管爆裂，导致污水泄入屋内，造成全屋处于水浸状态。此后，雅居乐公司组织工作人员清理污水及对爆裂共用下水管进行更换。雅居乐公司称是由于梁丹民长期不在涉案房屋居住，也未对阳台堆积的杂物进行清理，导致阳台杂物堆积堵塞下水口才导致此次事件。梁丹民则提供了2016年8月13日��天拍摄的图片拟证明涉案房屋水浸的现场情况。该组图片显示，事发时，阳台外仅存有洗衣机一台及洗手盆一个；污水除了浸泡涉案房屋内，还渗透到屋外楼梯间；发现水浸后第二天排干水后，涉案房屋阳台存有大量淤泥。梁丹民还提交了涉案房屋楼下5×1房的业主胡某出具的《证人证言》，该证言载明：“本人胡某是广州番禺雅居乐花园十年小雅×栋5×1房的业主，2016年8月13日下午回到雅居乐花园发现厨房天花有滴水，马上通报雅居乐物管，雅居乐物管派人过来后，一起上到×栋6×1查勘情况，发现6×1的总水闸是关闭状态，但在6×1走火通道楼梯间的地面都是湿的，疑是有水从6×1室内渗出。当天下午雅居乐物管通知6×1房的业主回来后，本人进入6×1房发现全屋水泡，在6×1的阳台发现公用排水管爆烂穿洞，大量生活污水涌出导致水浸，由于这个排水管直通到��台，天台污水和整栋楼的生活污水含有大量杂物，导致6×1阳台的地漏无法及时排水，因此6×l全屋水泡，由于雅居乐原来交楼装修时防水未做好，6×1房的水渗漏到5×1房，5×1房也受损。当时6×1的阳台并无花草等杂物，只有洗衣机一台。”本次事件发生后，梁丹民发现屋内木地板起泡、大理石地板有黄色水渍、屋内家具、门框起泡开裂，聘请了广州市忠鼎装饰工程有限公司对涉案房屋内电路进行检测，该公司出具情况说明一份，载明：“由于水泡，广州雅居乐十年小雅×-6×1房全屋电路故障，经检测，×-6×1房的照明电路、插座电路存在短路现象，应是水泡导致电线腐烂，需撬开地板及墙壁覆盖物，重新敷设电路线路。特此说明。”2016年8月19日，中国平安财产保险股份有限公司的工作人员两名及梁丹民、雅居乐公司的工作人员蔡某到现场查勘，现��查勘记录显示：“2016年8月15日被保险人报案称雅居乐花园×栋6×1房阳台地漏返涌，导致6×1以及楼下5×1受损。经2016年8月19日我司现场查勘，6×1房内漏电总开关拉起后，再拉上照明开关，总开关立即跳闸，初步判定是大理石板下电线泡水，导致短路。目前房间未通电。经清点：主卧实木地板、次卧实木地板轻微鼓起，书房地板鼓起较明显；客厅沙发，书房带体书柜，小书柜，餐桌椅，次卧衣柜、床，主卧衣柜、床，橱柜；地脚线被泡；七房门、两扇厨房门被泡；书桌（书房），家具类有冰箱、立式空调、洗衣机，目前断电，暂无法判定是否受损，厨房消毒碗柜，微波炉。客厅酒柜、入户大鞋柜被泡，详细损失待核定。以上为6×1房所有损失。”梁丹民与涉案房屋的物业管理人员蔡管家的微信聊天对话显示：2016年10月17日，蔡管家发送：“梁先生，已经约好��关领导明日下午4点到6×1谈赔偿事宜。”梁丹民回复：“我这里由于电线短路，没有电，建议到你们办公室谈吧。”蔡管家发送：“因部分领导不清楚现场，还是到6×1吧，无电影响不大。直接去新地客服旁边的物业办公室谈吧，有招牌，门前有地毯和铁树。”梁丹民回复：“好的。”10月19日，梁丹民发送：“今天和保险沟通得怎么样？”蔡管家回复：“保险公司理赔员电话打不通，现在先寄送资料过去，看还需什么再联系我司。”10月21日，梁丹民发送：“和保险那边沟通如何？”蔡管家回复：“保险周末休息，资料未审核。”梁丹民发送：“保险已经收到资料？”蔡管家回复：“已收到。”10月24日，蔡管家发送：“梁先生，保险公司对于免发票理赔同意，现在在做核损清单。”11月4日，梁丹民发送：“蔡管家，那个赔偿现在进展如何？”蔡管家回复：“您好，理赔员未回复，已发邮件问，应该还在定损。”11月6日，蔡管家发送：“梁先生您好保险公司回复如下：电器类损失需提供原始发票或维修票据，以便估损，寄送的票据为复印件，不能做定损依据。维修发票如没有按保险公司定损的30%赔偿。我建议您安排装修吧，好提供相关证明。”梁丹民回复：“这个说法和你以前的说法不一样。原始发票可以看，但不能拿走。我没有钱垫资装修。”蔡管家发送：“保险赔付发票必须给保险公司才会100%按定损赔偿。这规定不是沟通就能解决的。周一我也会跟领导说这个情况。”梁丹民回复：“发票绝对不能拿走，这是我的发票，凭什么拿走，原始凭据在拿到赔偿款之前，我要保留！”11月10日，梁丹民发送：“蔡管家，明天几点过来谈？”11月11日，梁丹民发送：“什么时候再谈？”11月15日，蔡管家发送：“梁先生，电路检��报告可以找自己的装修公司。”11月17日，蔡管家发送：“梁生，领导还在与保险公司经理沟通，尽量不搞这么麻烦，稍等下明日再回复你。”梁丹民回复：“好的。”11月18日，梁丹民发送：“蔡管家，沟通怎么样？”蔡管家回复：“保险公司现根据目前递交资料初步定损中，还在核价。”梁丹民回复：“还要不要那么麻烦？”蔡管家回复：“价格给的实在不如意，还在谈。”梁丹民回复：“保险给多少钱？”蔡管家回复：“您肯定不满意的，部分项目也没有定好赔多少，所以领导还在与保险公司谈。”梁丹民回复：“昨天你说的要先动工装修，现在不需要了吧？”11月20日，蔡管家回复：“不需要。但是现在保险就因这个问题赔付减少，领导还在就此与保险公司进行沟通，尽量不搞这么麻烦，稍等下明日再回复你。”梁丹民回复：“保险是担心业主拿了钱，不砸开地板装修？”蔡管家回复：“我猜只是不想全赔地板的钱吧。”梁丹民回复：“说实话，现在电线腐烂短路，要是不砸开地板更换电线，随时有触电风险。有触电风险的房子还能住吗？”蔡管家回复：“不说不能修，意思是修多少赔多少，保险认为地板泡水还能用。”梁丹民回复：“我肯定要砸开地板，更换电线，安全第一啊，如果因此发生触电事故，那物业你们赔偿金额要大很多啊。”11月21日，梁丹民发送：“蔡管家，你们说有个书面的答复给我们，什么时候给？”蔡管家回复：“明日问问领导进度。”梁丹民还提供了家具原始票据，其中显示沙发7500元，横六斗柜为1600元，高六斗柜为1360元，餐桌及餐椅6张共3300元，床2539.46元，梳妆台9**.59元，字台15**.89元，书柜1795.47元，床下储物箱396.73元，床垫880.31元，床头柜2个共1200.86元。黑橡床2596元，黑橡床头��290元，枫木床1180元，枫木床头柜260元，健威家具2060元。以上合共29465.31元。梁丹民还提供了《房产租赁合同》、身份证复印件、房产租赁合同补充说明拟证明6×1、6×2房损失金额的核算依据。其中《房产租赁合同》显示，梁丹民作为出租方、甲方与周某作为承租方、乙方，租赁房产为涉案房屋，租期为贰年，从2016年8月26日起至2018年8月25日止，每月租金为7000元，乙方应于2016年8月25日向甲方支付保证金人民币14000元以及首月租金人民币7000元。双方还于2016年9月2日签订补充说明一份，约定由于涉案房屋8月期间出现水泡事故，电路短路，不具备出租条件，现周庆强无法承租，待梁丹民修复后再商议。在一审庭审过程中，梁丹民称其出租涉案房屋是通过朋友介绍，与案外人签订房屋租赁合同前有带其现场看房，该租户很早就看房并订立租房意向，其租赁用途是��住，故合同签订时间是2016年7月9日而租赁期限自2016年8月26日起计算，由于该租客没有入住，故没有缴纳保证金，租赁合同也没有在管理部门备案。雅居乐公司称十年小雅的房屋对外出租租赁市场价格一般5000元左右每月。梁丹民委托广东金桥百信律师事务所律师于2016年12月23日向雅居乐公司寄送律师函（单号1048364714022），要求雅居乐公司收到后尽快安排相关鉴定及赔偿工作。该函件于2016年12月26日9:27:24由本人收。雅居乐公司收到上述函件后，于2016年12月27日复函，该函件载明：“2016年8月13日上午我司接到观景路×栋5×1、5×2单元业主反映厨房天花漏水严重，我方前往处理，并立即通知6×1、6×2单元协助检查渗水原因，但经我司多次致电后6×1、6×2单元业主才回到家中，并发现房屋被泡。我司在6×1、6×2单元业主到家后，积极对涉事房屋进行了疏通��清洁房间及拆除受损地板等施救措施，积极及时履行了合同义务。此次事故是因6×1、6×2单元业户长期不在此居住，导致阳台杂物堆积堵塞下水口才造成此次事故，对本次事故的发生，我司不存在过错，不应承担赔偿责任。综上所述，针对业户提出户内装修及家电赔偿事宜，我司不予赔偿。特此复函。”梁丹民还提供了十年小雅×栋物业巡查表拟证明雅居乐公司安排保洁和安保巡查，但均未能履行正常的维护义务，未达到服务质量要求。经质证，雅居乐公司对该证据确认。根据雅居乐公司工程部巡查签到卡显示，2016年8月11日及8月21日大堂灯、门口灯、梯间灯、梯间防火门均正常。雅居乐公司楼层清洁记录表显示，清洁人员的工作时间及工作范围包括：每天扫地、每三天拖梯间大堂、每天擦扶手、每天拖大堂及电梯、每周拖楼梯、每天洗垃圾桶地面、每个��擦墙身、每周刮玻璃、每周除刮尘、每三天扫天面。雅居乐公司巡查签到表显示物业助理须每隔三天巡查一次。梁丹民还提供了国营广州市白蚁防治所治灭白蚁委托书拟证明涉案房屋地板、门套、衣柜等被白蚁蛀食的事实。该委托书载明：“番禺南村广州雅居乐十年小雅×幢6×1-6×2单元，注：（经我所技术人员对贵住处进行检查有大量害虫出现，建议贵业主把木装饰地板、门套及衣柜拆除后进行白蚁防治处理，以防蚁患蛀蚀，如不拆除更换地板、木质家具及门套很难根除虫蚁患）。工程总金额为6500元。该委托书上方标注有：“此件必须附发票生效。”经质证，雅居乐公司认为，该证据中备注此件必须附发票生效，而梁丹民没有提供发票，故我方对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。我方认为梁丹民房屋的白蚁是由于梁丹民没有及时清理、修缮���屋导致，而非事故直接导致，是梁丹民怠于修缮房屋所造成的损失，不应由雅居乐公司承担。2017年4月7日，一审法院组织梁丹民、雅居乐公司双方到涉案房屋内实地查看，双方当事人均确认：现场有大房门及门套、入户花园鞋柜及杂物柜、入墙酒柜、厨房推拉门、橱柜、客厅沙发、餐桌及餐椅五把、休闲椅两张、茶几一张、书房木门、书房木地板起泡严重、书房存有入墙书柜一个，立式书柜一个，书桌一张，椅子一把，公共卫生间门起泡，次卧存有床一张，床头柜一个，入墙衣柜一个，另一个次卧存有横三斗柜1个，竖三斗柜1个，入墙衣柜1个，床一张，床头柜1个，主卧存有木门一扇，床一张，床头柜两个，梳妆台1张，椅子1张，入墙衣柜1个，阳台存有洗衣机一台，洗手盆1个。现场电闸无法打开。一审法院依雅居乐公司的申请，经摇珠选定广��德高价格评估有限公司对涉案房屋内水浸受损修复费用进行评估。2017年7月31日，梁丹民对评估结论书初稿提出异议，认为该稿遗漏对白蚁蛀食损失的评估且没有考虑全屋电路修复工程的复杂性，没有全面涵盖恢复到安全正常所涉及的项目和费用，对其他受损部分的单价也没有客观反映出物价上涨后真实的价格水平，整体严重偏低。广州德高价格评估有限公司对梁丹民提出的异议进行了回复，并称：“关于遗漏对“白蚁蛀食损失”评估的问题。我司是严格按照委托事项进行评估，此项不在评估范围。关于“全屋电路修复工程”的问题，我司参照事发地区与该项目同类型修复费用的价格水平，结合标的现状加以调整后得出的价格。关于“部分受损单价”的问题。对于本次评估单价，我司核实后对部分单价将在终稿中调整、修正。”2017年8月5日，雅���乐公司对评估结论书初稿提出异议，认为鉴定公司的评估价格整体畸高，甚至高过了新购置物品或装修成本的近10倍。鉴定公司对于梁丹民家具价款的鉴定也应当参考梁丹民能够提供的发票或者证据进行评估。鉴定公司应当做修复价格评估，修复标准应当以梁丹民能够正常使用为限，而非将梁丹民所主张的装修装饰及家具全部更新的价格。广州德高价格评估有限公司对雅居乐公司提出的异议进行了回复，并称：“据委托书提供资料显示本次事故为排污管爆裂导致生活污水浸泡地板、墙纸、大理石，又因生活污水中含有大量有机物，大理石经浸泡后，黑臭有机物会渗透大理石，故简单打磨处理是不可能恢复到原有状态的。木地板是天然木材经烘干、加工的，其耐水性最差，被污水浸泡后会发生膨胀、起翘。故需拆除重铺。因雅居乐公司缺少必要的基本常识，《洋房示范单位装修成本造价一览表》中的价格是按照房屋建筑或套内面积计算的，并非按照实物的面积计算。故《洋房示范单位装修成本造价一览表》并不能作为修复价格的参考标准。关于水浸家具修复费用的问题。对于受损鞋柜、酒柜入墙书柜等，不能参照《洋房示范单位装修成本造价一览表》，上述已有载明，在此不再赘述。对于立式书柜、储物柜、沙发、电脑椅、休闲椅等，购置时间为2012年，本次评估的基准日为2017午5月14日，故时点不同。评估价格是以评估基准日为时点，以及经我司评估人员对基准日家具市场调查、了解、收集的相关资料，运用重置成本法估算。即在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价格的一种评估方法。（��：上述物品理论上均可以修复，但考虑到修复所用材料的采购、人工等成本因素以及修复后的色差、安全性、耐用性等。故本次评估按更换予以估算。）”广州德高价格评估有限公司于2017年10月30日出具穗德价估【2017】0208号评估结论书，该结论书载明：价格评估基准日为2017年5月14日，价格评估结论所指价格是评估标的在评估基准日采用公开的市场价值标准确定的客观、合理的价格。评估方法为成本法。经本公司评估人员实地勘查，确定该房屋水浸装饰装修受损部分项目有大厅大理石地面、书房实木地板、墙面壁纸等共11项，家具受损部分项目有鞋柜、酒柜、书柜等共12项，其他项目共4项，详见附表。针对本次评估标的的实际情况，我们对装饰装修材料以及家具市场进行了调查，根据事发地区与该房屋各项目同类型受损修复费用的价格水平，结合标的实际情况，参照《广东省房屋建筑和市政修缮工程综合定额》进行了比较修正，评估出各受损修复项目的单价，该单价已包含人工费、材料费、税费等。注：本次受损家具部分，考虑到其特殊情况（修复难度、人工成本、材料差异以及修复后存在色差等），本次评估按重置成本扣减残值予以估算。在评估基准日，广州市番禺区南村镇观景路×××号（十年小雅）×栋6×1房水浸受损修复费用为人民币贰拾肆万捌仟捌佰零叁圆整（￥248803元），其中装饰装修受损修复费用为177477元，家具受损费用为71326元。家具受损修复费用明细包含更换受损鞋柜8173.2元，更换受损酒柜7623元，更换书房受损立式书柜2356.2元，更换书房受损入墙书柜4395.3元，更换次卧受损床1750元，更换次卧受损衣柜10841.6元，更换次卧受损储物柜6104.7元，更换儿童房受损衣柜6237元，更换主卧受损衣柜13974.8元，更换受损沙发8400元，更换书房受损电脑椅560元，更换受损休闲椅910元。评估费用8000元，已由雅居乐公司垫付。经质证，梁丹民认为，在评估过程中，我方就涉案房屋内的白蚁问题向评估机构提出异议，但评估机构仍未对此进行处理，对评估的其他事宜均没有意见。梁丹民另确认评估机构有针对白蚁事项治理费用的异议作出口头解释是由于司委科委托评估委托书中未包含该项内容。雅居乐公司认为，评估单位对于修复的价格评估值过高，包括：瓷砖、墙纸等装修范围价格高过原造价两倍甚至两倍以上的价值。对于受损家具的价格也远高于当时的售价，故我方认为其评估价格畸高。我方希望了解为何评估初稿至终稿定稿时，期间只经历三个月，装饰装修的修复费用就增加3万元，家具也增加了2万元。该鉴定修复是在事发后，梁丹民没有作出任何处理而进行的鉴定，如果当时梁丹民及时修复，其损失不会扩大，故梁丹民应该承担其扩大的损失。一审法院依法向广州德高价格评估有限公司发函询问雅居乐公司提出的异议，该公司复函载明：“一、关于修复评估值过高问题，我司已于2017年9月15日，对雅居乐公司提出的意见函内容即价格过高问题进行了回复。二、关于初稿至终稿修复费增加问题，我司在收悉法院转交梁丹民2017年7月31日出具的异议函后，就部分单价过低问题进行了核审，在遵循价格评估原则，即最高最佳使用原则、评估时点原则、质量对等原则的基础上，对初稿中部分价格进行调整、修正及对确有需要修复部分进行了补充，故终稿评估金额高于初稿评估金额。”经质证，雅居乐公司对该函没有意见。在一审庭审过程中，梁丹民明确其主张的恢复房屋原状所需费用283785.41元包含了原房屋自带精装部分的家���，具体为鞋柜、酒柜、书房受损入墙书柜、次卧受损衣柜、儿童房受损衣柜、主卧受损衣柜，以上项目在评估报告中载明的受损修复费用合共51244.89元。其余家具项目书房受损立式书柜、次卧受损床、次卧受损储物柜、受损沙发、书房受损电脑椅、受损休闲椅为梁丹民自购的部分，该部分在评估报告中载明的受损修复费用合共20080.9元，梁丹民对自购家具部分损失主张为25481元。在一审庭审过程中，梁丹民、雅居乐公司双方均确认梁丹民收楼后未对涉案房屋进行过装修或改动。梁丹民称由于房屋有装修质量问题，房屋需要整改，实际上是2013年3、4月份才交楼，但管理费还是要交的，雅居乐公司赠送了开荒清洁，但交楼后还是有装修质量问题，我就直接找装修公司整改，拖了差不多一年的时间整改，故有很长一段时间没有入住。偶尔有入住涉案房屋，我方大���每3、4星期回去一次，且回去交管理费、买车位，最后一次回到涉案房屋是2016年6月底7月初。雅居乐公司称对暴露在公共部分的才会进行定期维护，在业主私有领域的排水管不会进行定期维护，只是在业主提出需要维护的时候才进行养护。雅居乐公司称没有听到清洁人员反映涉案房屋有往外渗水的情况。关于没有修复涉案房屋的原因。梁丹民称原因在于浸水的情况没有定性，并且不明确装修的费用由谁负担，在梁丹民与雅居乐公司协商过程中，一开始雅居乐公司的工作人员是承诺对我进行赔偿，并要求我提供造价、电路短路的检测证明等材料，我也按照要求提供，但后来就没有结果，雅居乐公司就回复我说需要保险公司跟进，直到立案都无法对房屋进行装修。在与雅居乐公司协商过程中，雅居乐公司提出不能改动，且在对房屋进行评估过程中也不宜改变���状。雅居乐公司则称其一直积极与保险公司联系及赔偿问题，因为梁丹民无法提供发票给我们，我们也没有办法提供原件给保险公司定损，故无法对赔偿事宜进行下一步的情况，而且在整个事件没有定性的情况下，雅居乐公司积极与保险公司联系解决梁丹民的赔偿问题也是为了减少梁丹民的损失。一审法院认为，雅居乐公司作为涉案小区物业管理服务公司，对小区公共排污管道等小区公共设施负有维护保养义务，现因位于梁丹民房屋内的公共排污管道爆裂导致污水涌至诉涉房屋内造成损失，应由雅居乐公司对排污管道爆裂造成的损失承担赔偿责任。雅居乐公司抗辩称其对此次事故不存在过错，且梁丹民未及时修复导致损失扩大，一审法院认为，本次事件的发生不属于梁丹民能够预见或者应当能够预见的范围，且综合双方提供的书面证据及陈述，未能显示梁丹民在知晓损害发生后仍怠于行使其权利导致损失扩大，故对雅居乐公司的抗辩，一审法院不予采纳，梁丹民对本次事故的损失无需承担责任。根据广州德高价格评估有限公司作出的穗德价估【2017】0208号评估结论书，载明涉案房屋水浸受损修复费用为248803元，其中装饰装修受损修复费用为177477元，家具受损费用为71326元（房屋内带精装修部分的家具受损修复费用51244.89元，梁丹民自购部分家具的受损修复费用20080.9元）。梁丹民对该费用未包含白蚁处理费用存在异议，雅居乐公司认为评估价格畸高。一审法院认为，上述评估机构具备价格评估机构资质，两价格评估人员具备注册价格鉴证师的资质，在评估过程中评估机构亦针对梁丹民、雅居乐公司双方提出的异议进行了回复及调整，现有证据未显示评估程序存在违法情形，故该评估报告认证过程符合客观���律，价格认证结论客观科学，一审法院应予采纳。对梁丹民提出的评估费用中未包含白蚁处理费用的问题，一审法院认为，鉴于评估机构对本次受损家具部分已考虑到其特殊情况采用重置成本扣减残值法的办法予以估算，故对梁丹民要求在现评估价格上再增加白蚁处理费用的主张，一审法院不予采纳。综上，雅居乐公司应向梁丹民赔偿恢复房屋原状所需费用228721.89元及自购家具损失20080.9元，对梁丹民主张的超出部分，一审法院不予支持。关于梁丹民主张的房屋租金损失的诉请，一审法院认为，根据梁丹民提交的房屋租赁合同未能确定涉案房屋于事发时用于出租，故对该主张，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、一百一十二条，《物业管理条例》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，于2018年2月9日作出如下判决：一、雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向梁丹民赔偿恢复房屋原状所需费用228721.89元及自购家具损失20080.9元；二、驳回梁丹民的其余诉讼请求。案件受理费8459元，由梁丹民负担4049元，雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司负担4410元。评估费用8000元，由雅居乐雅生活服务股份有限公司番禺分公司负担。本院二审期间,双方当事人没有提供新的证据。经审理查明，双方当事人对一审法院查明的事实部分均无提出异议，本院予以确认。另查明，雅居乐公司与梁丹民签订的《广州雅居乐花园前期物业服务协议》约定“第二条物业服务内容……二、房���共用设施设备及其运行的维护和管理公用设施设备包括但不限于以下内容：共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、消防设施等”。二审期间，雅居乐公司确认涉案爆裂公共排污管属于公共水管，但不确定破损原因，其公司没有对安装在业主专有建筑面积部分的公共管道进行日常的巡视和检查，确认交楼时没有提示业主对设置在业主专有建筑面积部分的公共管道进行检查并通知物业公司予以维修。雅居乐公司确认与梁丹民微信沟通的人员为该公司工作人员，称无法找到该工作人员留存的微信聊天记录，无相反证据证明梁丹民提供的微信聊天记录不真实、不完整。雅居乐公司确认该公司是在2016年8月13日发现水管爆裂并通知梁丹民，梁丹民在该日回到涉案房屋开门。雅居乐公司在二审期间以该公司���向中国平安财产保险股份有限公司中山中心支公司投保，本案事故导致的财产损失属于保险理赔范围，应由保险公司承担赔偿费用为由，申请追加中国平安财产保险股份有限公司中山中心支公司作为第三人参加诉讼。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：一、雅居乐公司要求追加中国平安财产保险股份有限公司中山中心支公司作为第三人参加诉讼的主张是否成立；二、雅居乐公司关于其无需承担赔偿责任的主张是否成立。关于争议焦点一。本案系梁丹民与雅居乐公司之间的物业服务合同所引致的纠纷，雅居乐公司是否向保险公司投保、保险公司应否承担保险责任，属于雅居乐公司��保险公司之间的保险合同关系，与本案并非同一法律关系，中国平安财产保险股份有限公司中山中心支公司并非本案必要的诉讼参加人，且雅居乐公司在一审期间亦未申请追加第三人，本院对其该请求，不予接纳。关于争议焦点二。虽然涉案爆裂的公共排污管安装在梁丹民的专有建筑面积内，但是该管道属于公共管道，根据雅居乐公司与梁丹民签订的《广州雅居乐花园前期物业服务协议》第二条的约定，该管道仍属于雅居乐公司应当维护和管理的范围。雅居乐公司无证据证明涉案公共排污管爆裂系因梁丹民过错所致，亦无证据证明曾提示业主须对设置在业主专有建筑面积部分的公共管道进行检查并通知物业公司予以维修，其主张应由梁丹民对该管道负责日常的管理看护，依据不足，本院不予支持。涉案爆裂的公共排污管属于雅居乐公司维护和管理的范围���一审法院认定因该公共排污管爆裂所造成的损失应由雅居乐公司承担赔偿责任，并无不当，本院予以认可。从双方当事人的陈述以及本案现有证据来看，梁丹民接到雅居乐公司关于涉案公共排污管爆裂的通知后，已在合理的时间赶到现场配合处理；梁丹民在管道爆裂后一直就水浸后的受损情况以及修复问题在与雅居乐公司的工作人员进行沟通与协商，并配合雅居乐公司申请索赔，雅居乐公司并无充分证据证明梁丹民在损害发生后存在放任损失扩大的行为，其主张家具地板的损失属于扩大损失，应由梁丹民自行承担，依据不足，本院不予支持。雅居乐公司并无充分证据证明鉴定部门作出的评估价格过高，超出必要的限度，一审法院根据鉴定单位作出的评估报告书的结论，判令雅居乐公司赔偿恢复房屋原状所需费用228721.89元及自购家具损失20080.9元并无不当，本院予以���持。综上所述，雅居乐公司的上诉请求均不能成立，本院均予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5032元,由雅居乐雅生活股份有限公司番禺分公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一八年七月十九日书记员  贾妍游瑞娜