上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初42979号原告(案外人)：上海勋盈实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：杜双妹，经理。委托诉讼代理人：张松佩，男。被告(申请执行人)：兴业银行股份有限公司上海彭浦支行，住所地上海市静安区。负责人：井侃雄，支行行长。委托诉讼代理人：尤国，上海理研律师事务所律师。第三人(被执行人)：翁超，男，1981年12月12日出生，汉族，住福建省建瓯市建安南营巷11号。第三人(被执行人)：杜建珍，女，1986年4月25日出生，汉族，住上海市闵行区江川路XXX号。原告上海勋盈实业有限公司(以下简称勋盈公司)与被告兴业银行股份有限公司上海彭浦支行(以下简称兴业银行彭浦支行)、第三人翁超、杜建珍案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月14日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年6月7日公开开庭进行了审理。原告勋盈公司委托诉讼代理人张松佩、被告兴业银行彭浦支行委托诉讼代理人尤国到庭参加诉讼。第三人翁超、杜建珍经公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。勋盈公司向本院提出诉讼请求：对位于上海市松江区玉树路XXX号XXX层的房屋带租约拍卖。事实和理由：2012年12月19日，第三人杜建珍购买了位于上海市松江区玉树路XXX号XXX层的房屋(以下简称系争房屋)。同年12月25日，原告与第三人杜建珍签订《上海市房屋租赁合同》，约定：原告向第三人杜建珍承租系争房屋，租赁期限18年，自2012年12月27日至2030年12月26日。2013年1月24日，第三人杜建珍与被告兴业银行彭浦支行签订《个人购房借款合同》，约定：被告兴业银行彭浦支行出借12,000,000元给第三人杜建珍，借款期限自2013年1月24日至2023年1月24日。后因第三人杜建珍未按约还款而引发诉讼，经原上海市闸北区人民法院(以下简称闸北法院)主持调解，双方达成调解协议。在案件执行过程中，上海市静安区人民法院(以下简称静安法院)于2017年6月28日张贴拍卖公告，责令原告迁离系争房屋。原告曾提出执行异议，但被法院裁定驳回。原告认为，其与第三人杜建珍签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，且原告承租系争房屋的时间在被告兴业银行彭浦支行办理抵押登记之前，根据相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不应影响租赁合同的效力，故原告诉至法院。兴业银行彭浦支行辩称，不同意原告的诉讼请求，原告与第三人杜建珍签订的《上海市房屋租赁合同》是虚假的，即便租赁合同是真实的，因租金明显低于市场价格，也严重侵害了被告的合法权益。翁超、杜建珍均未到庭，亦未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的购房款支付凭证，与本案无关，本院不予认定；对原告提供的《上海市房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》、租赁房屋交付确认书、租金计算表、租金支付凭证，由于原告能够提供的最早一份银行转账凭证载明的交易日期是2014年2月，在此之前的租金支付凭证均为第三人杜建珍签字的收款收据或收条，无银行转账记录予以佐证，且租金支付凭证中包含了免租期间收取租金的收款收据和收条，与《上海市房屋租赁合同》的约定自相矛盾，对此原告亦不能给出合理解释；此外，原告未能按照《上海市房屋租赁合同》的约定提供其支付物业费、水费、电费等的凭证来印证其自2012年12月25日起已实际占有系争房屋，故本院认定原告提供的上述证据对待证事实没有证明力；对于原告提供的《商铺租赁合同》、收取房租证明以及次承租人缴纳物业费的凭证，均在被告设定抵押权以后，与本案无关，本院不予认定；对原告提供的大济仓储经营管理有限公司缴纳物业费的发票，与本案无关，本院不予认定；对被告提供的上海市黄浦区人民法院、上海市松江区人民法院、上海市浦东新区人民法院出具的共计11份《执行裁定书》，与本案无关，本院不予认定；对于上海新贵盛物业管理有限公司先后盖章确认的两份《证明》，上海荣腾置业有限公司出具的一份《证明》，上海新贵盛物业管理有限公司、上海荣腾置业有限公司共同盖章确认的一份《入住通知书》，因上述证据仅有单位的盖章，未载明单位负责人及制作人的签章，在本院书面通知要求制作证明材料的人员出庭作证的情况下，相关人员无正当理由均未到庭，故本院对上述四份证明材料均不予采纳。经审理查明，2012年12月19日，第三人杜建珍取得了上海市松江区玉树路XXX号XXX层房屋的产权证，房地产权证编号为沪房地松字(2012)第024711号。2013年1月24日，第三人翁超、杜建珍与被告签订一份《个人借款抵押合同》，约定：为确保双方之间签订的《个人购房借款合同》的履行，第三人翁超、杜建珍自愿将系争房屋设定抵押，并于2013年1月28日办理了抵押登记，抵押权人为被告。因翁超、杜建珍未按约还款，兴业银行彭浦支行将翁超、杜建珍诉至法院，案号为(2014)闸民二(商)初字第222号。2014年8月14日，经原闸北法院主持调解，双方达成如下调解协议：“一、被告翁超、被告杜建珍应于2014年9月30日前共同归还原告兴业银行股份有限公司上海彭浦支行本金11,222,883.56元及支付截止2014年1月21日止的利息38,443.34元；二、被告翁超、被告杜建珍应于2014年9月30日前共同支付原告兴业银行股份有限公司上海彭浦支行逾期利息(以11,261,326.90元为基数，自2014年1月22日起至本息清偿之日止，按中国人民银行同期同档基准利率上浮10%加收50%计算)；三、被告翁超、被告杜建珍应于2014年9月30日前共同支付原告兴业银行股份有限公司上海彭浦支行律师费5,000元；四、本案案件受理费减半收取为44,785.75元、保全费5,000元(原告兴业银行股份有限公司上海彭浦支行均已预缴)，由被告翁超、被告杜建珍共同负担，于2014年9月30日前支付原告兴业银行股份有限公司上海彭浦支行；五、若被告翁超、被告杜建珍届时不履行上述任何一项付款义务，则原告兴业银行股份有限公司上海彭浦支行有权与被告杜建珍协议，以坐落于本市松江区玉树路XXX号XXX层房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物，所得价款由原告兴业银行股份有限公司上海彭浦支行优先受偿，不足部分由被告翁超、被告杜建珍继续清偿；六、本案双方无其他争议。”后因翁超、杜建珍未履行上述调解书确定的义务，兴业银行彭浦支行向法院申请执行，执行案号现为(2017)沪0106执恢340号。2017年6月8日，本院依法裁定拍卖被执行人杜建珍名下的系争房屋，以清偿债务。2017年10月，原告向本院提出书面执行异议，称其与第三人杜建珍于2012年12月25日签订《上海市房屋租赁合同》，法院应当带租约拍卖。2017年10月27日，本院作出(2017)沪0106执异216号《执行裁定书》，驳回了原告的异议请求，原告遂起诉。审理中，原告提供了其与杜建珍于2012年12月25日签订的《上海市房屋租赁合同》，合同载明的租赁期限为18年，自2012年12月27日起至2030年12月26日止(免租期6个月)，日租金为0.60元/平方米，三个月租金为77,745元，租金支付方式为付三押一，先付后用，原告在租赁期内承担的费用包括但不限于：(1)物业费(2)水费(3)电费(4)房屋租赁税费(5)电信费等等。双方并确认房屋交接时间为2012年12月25日。原告还提供了多张由第三人杜建珍签字的收款收据、收条以及一张交易日期为2014年2月的银行转账记录，两张交易日期为2015年3月的网上银行电子回单(备注房租)。本院认为，本案的争议焦点在于原告是否自2012年12月27日起享有系争房屋的承租权。根据法律规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，被执行人承认案外人对执行标的享有足以排除强制执行的实体权益并不能免除案外人的举证证明责任。本案中，原告欲以其提供的签订日期为2012年12月25日的《上海市房屋租赁合同》阻止被告实现2013年1月28日设定的抵押权，但是，原告未能提供与租期对应的支付租金的相关银行转账凭证予以佐证，现原告提供的最早一份银行转账凭证载明的转账日期为2014年2月；且原告提供的租金支付凭证与《上海市房屋租赁合同》的约定自相矛盾，根据《上海市房屋租赁合同》，原告享有6个月的免租期，但是原告提交的证据中却包含了免租期内的两张租金支付凭证，原告对此亦不能做出合理解释，故本院认定原告提供的《上海市房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》均不具有证明力。另，原告主张其自2012年12月25日起实际占有系争房屋，根据《上海市房屋租赁合同》的约定，租赁期内的物业费、水费、电费等应当由原告承担，但原告未能提供自2012年12月25日起缴纳物业费、水费、电费等的相关证据予以印证，故不能认定原告自2012年12月25日起已实际占有系争房屋。综上所述，原告未能证明其对系争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故原告要求对系争房屋带租约拍卖的诉讼请求，本院不予支持。第三人翁超、杜建珍经本院合法传唤未到庭，视为放弃抗辩及质证的权利，依法作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告上海勋盈实业有限公司的诉讼请求。本案受理费39,317.84元，由原告上海勋盈实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  张春雷审 判 员  唐星芝人民陪审员  金秀芬二〇一八年七月九日书 记 员  邹家乐附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的可以提出书面异议，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第一百一十五条单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证。单位及制作证明材料的人员拒绝人民法院调查核实，或者制作证明材料的人员无正当理由拒绝出庭作证的，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就其对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。……