西安市高陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0117民初1340号 原告：商航，男，1984年10月22日出生，汉族，住西安市高陵区。 委托代理人：张谪君，陕西耀轩律师事务所律师。 被告：西安文远实业有限公司，住所地西安市高陵区桑军路。 法定代表人：刘宇，系该公司董事长。 委托代理人：毛静，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。 原告商航与被告西安文远实业有限公司（以下简称文远公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告商航委托代理人张谪君、被告文远公司委托代理人毛静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告商航向本院提出诉讼请求：1、要求被告给原告所购买的西安市高陵区桑军路泾渭·馨佳苑第1幢1单元2层04号房实现市政集中供暖；2、要求被告因未按期供暖承担违约损失8058元；3、要求被告承担因出卖人原因未在规定期限内取得房产权属证书的违约金6715.8元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年9月15日签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定原告以335790元购买被告文远公司开发建设的泾渭·馨佳苑第1幢1单元2层04号房一套，面积103.96平方米。合同同时约定被告于2015年6月30日前向原告交付房屋，但到目前为止原告所购买居住的房屋暖气并没有投入使用，且并未实现市政集中供暖，使原告的居住生活受到很大的限制。被告未按合同约定履行自己的义务已构成违约。同时因出卖人的原因未在规定期限内取得房产权属证书，根据《商品房买卖合同》第15条出卖人应按已付房价款的2%向买受人支付违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告文远公司辩称，一、原告的第一项诉请不能得到支持。（一）被告已全额缴纳了市政集中供暖的基础设施配套费，并多次向大唐热力公司申请市政集中供暖，大唐热力公司以热负荷不足，无法满足所有小区的集中供暖为由未受理。可见，未能市政集中供暖的责任不在被告。（二）2015年3月10日，在多次与热力公司协商无果的情况下，泾渭·馨家苑小区锅炉房位置平面图，经区规划建设和住房保障局以及消防大队的审核同意，在小区内建设天然气锅炉房，意味着供暖方式已变更为小区集中供暖。二、原告第二项关于迟延供暖损失的诉请亦没有任何依据。（一）双方合同中没有约定何时供暖，应当根据《合同法》第六十一条、第六十二条的规定，从公平及诚实信用的角度，根据合同有关条款或者交易习惯确定，而泾渭馨佳苑小区1、2栋外，与3、4、5栋楼的房屋交付时间在2017年第一季度，与原告所在的2号楼交房时间相差近两年。供暖企业在入住率未达到70%的情况下，为考虑经营成本及供暖热效，不愿意供暖。2017年初，被告与供暖企业签订了施工供暖协议，但由于雾霾天气影响，未能如期完成，被告愿意竭尽全力争取在2018年供暖季供暖。故迟延供暖的责任并不由被告一方造成。（二）原告自行参照合同第九条按照合同总价款的每日万分之一计算迟延供暖的损失，没有任何依据。双方签订的合同中并未约定迟延供暖违约责任，原告也没有提供证据证明其因未供暖遭受损失的大小，原告自行参照合同第九条按照合同总价款的每日万分之一计算迟延供暖的损失，没有任何依据。（三）42户原告中已有两户商航、高勇勇领取了迟延供暖的一个采暖季的补助1200度电，被告愿意对1号楼的原告给予2017年度一个采暖季按照每户1200度电的损失补偿标准给予补偿。三、原告要求逾期办证违约金的诉请也不能得到支持。1、双方合同中没有约定办理房产证的具体时间，无法判断被告是否存在办证违约。2、被告负有的是协助原告办理产权变更登记手续的义务，因此，在原告不能提供证据证明被告未按时履行上述义务的情况下，不能认定被告构成迟延办证及要求被告承担迟延办证违约金。3、合同约定的备案时间过短，备案需要经过递交资料、测绘、公告等程序，且违约金条款存在不公平。根据合同第七条，买受人逾期付款的违约责任，按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。而协助办理房产证作为附随义务，违约金却为总房款的2%，显然属于违约金过高。且被告已经取得了房屋备案及大证，没有给原告造成损失，故请求降低违约金。 经审理查明，2013年9月15日，原告商航（买受人）与被告文远公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于西安市高陵区桑军路泾渭·馨佳苑第1幢1单元2层04号商品房一套，建筑面积103.96平方米，房屋总价款为335796元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房经综合验收合格。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1.2.3项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”合同附件三《装饰、设备标准》约定：“8.其他：市政集中供暖、地辐热管道铺设到位。”庭审中，原、被告均认可交房后第二个采暖季实现正常供暖。原告主张逾期供暖违约损失应按总房款每日万分之一计算，应计算2016年、2017年两个采暖季共计240天。因逾期供暖，原告商航已领取供暖补助1200度电（0.63元/度），但认为该补偿标准过低。被告辩称因入住率未达到70%，考虑到经营成本及供暖热效，供暖企业不愿供暖。 另查明，2013年4月8日，被告文远公司缴纳了泾渭·馨佳苑小区1号楼的市政设施配套费。2015年3月、4月，高陵县规划建设和住房保障局、西安市高陵区公安消防大队先后审批同意泾渭·馨佳苑小区锅炉房平面图方案布置及消防设计图。泾渭·馨佳苑小区1号楼于2017年3月13日办理了房屋权属登记。 以上事实有商品房买卖合同、城建费用通知单、非税收入收款票据、泾渭·馨佳苑项目总平面图、房屋登记薄及双方当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。双方合同中约定为市政集中供暖，该工程是由市政统一规划、统一施工，被告按照要求足额缴纳了市政集中供暖的基础设施配套费，因热力公司热负荷不足致使泾渭·馨佳苑小区未能实现市政集中供暖，属于非被告所能控制的因素。为保证小区供暖，被告已报城建、消防部门审批同意在小区内建设天然气锅炉房，采取小区集中供暖的方式向业主进行供暖，被告已尽到了其应尽的义务，对被告的抗辩理由本院予以采信。关于原告主张逾期供暖违约损失的问题，原、被告均未提供证据证明原告所购买房屋的实际交付时间，本案交房时间依据合同约定应认定为2015年6月30日，第二个采暖季应为2016年11月至2017年3月，第三个采暖季应为2017年11月至2018年3月，被告在该期间内未能供暖属实，双方合同并未约定逾期供暖违约金，现原告主张按总房款每日万分之一计算逾期供暖违约损失，缺乏事实和法律依据，但被告未按约供暖，确有违约行为，故综合考虑迟延供暖对原告生活实际影响程度，被告应参照市政供暖标准每平方米5.5元/月向原告支付两个采暖季的逾期供暖违约损失，即103.96平方米×5.5元/平方米×8个月=4574.24元，扣除原告已领取的供暖补助756元（0.63元/度×1200度=756元），被告还应向原告支付3818.24元。关于逾期办理房产权属证书的违约金的问题，双方合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，本案中房屋交付时间为2015年6月30日，被告应于2015年9月28日前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告实际于2017年3月13日办理房屋权属登记，被告的行为已构成违约，根据《商品房买卖合同》约定应按已付房价款的2%向原告支付违约金，被告文远公司辩称该项违约金约定过高，且被告已经取得了房屋备案及大证，未给原告造成损失，请求降低违约金。被告的辩称于法无据，本院不予采信，被告应按合同约定向原告支付迟延办理房屋权属证书违约金6715.92元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告西安文远实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告商航支付逾期供暖违约损失3818.24元、迟延办理房屋权属证书违约金6715.92元，共计10534.16元； 二、驳回原告商航其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费270元由原告商航负担70元，由被告西安文远实业有限公司负担200元（原告已预交270元，被告履行判决义务时一并付给原告200元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  李东波 审 判 员  戈 超 人民陪审员  樊 昱 二〇一八年七月十六日 书 记 员  龚小风