上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初16592号原告：上海瀚置商务咨询有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：沈勇飞，总经理。委托诉讼代理人：黄万春，上海乾业律师事务所律师。委托诉讼代理人：高洁，上海乾业律师事务所律师。被告：上海威氏实业集团有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：张威华，总经理。委托诉讼代理人：张碗弟，男。被告：上海憾惊实业有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：褚向华，负责人。被告：上海中富拍卖有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：王杰，执行董事。委托诉讼代理人：王桂喜，上海四维乐马律师事务所律师。委托诉讼代理人：王俊强，上海市前和律师事务所律师。原告上海瀚置商务咨询有限公司(以下简称“瀚置公司”)与被告上海威氏实业集团有限公司(以下简称“威氏公司”)、上海憾惊实业有限公司(以下简称“憾惊公司”)、上海中富拍卖有限公司(以下简称“中富公司”)房屋买卖合同纠纷一案中，本院于2017年9月22日立案受理后，依法适用普通程序于2018年6月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄万春、高洁、被告中富公司的委托诉讼代理人王桂喜、王俊强到庭参加诉讼。被告威氏公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告憾惊公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瀚置公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告威氏公司、被告憾惊公司于2016年12月16日签订的《房屋买卖合同》已解除；2、判令被告威氏公司、被告憾惊公司向原告返还房款1,950万元，被告中富公司在1,697万元房款范围内承担共同返还责任；3、被告威氏公司和被告憾惊公司向原告支付违约金580万元。事实和理由：2016年12月26日，原告与被告威氏公司、憾惊公司于2016年12月16日签订《房屋买卖合同》。合同约定，被告憾惊公司将其通过被告中富公司公开拍卖所得的被告威氏公司名下的上海市松江区玉秀路XXX号XXX幢、XXX幢、XXX幢房屋(以下简称“系争房屋”)以2,900万元转让给原告。原告于合同签订后3个工作日内向被告憾惊公司支付定金150万元，竞拍人变更为原告当日，原告支付1,547万元至被告中富公司。根据合同约定，原告已分别向被告憾惊公司支付403万元，向中富公司支付1,547万元。然而，2017年2月8日，松江区人民法院出具《执行裁定书》裁定重新拍卖系争房屋，系争房屋于2017年3月9日经重新拍卖由案外人拍卖所得。原告认为被告威氏公司和被告憾惊公司违反了《房屋买卖合同》的约定，致使合同目的无法实现，应根据合同约定向原告返还房款并承担违约责任，而被告中富公司亦负有返还原告其已收房款的义务。据此，原告诉至本院，请求判如所请。被告威氏公司辩称，其为系争房屋的产权人。签订合同时，系争房屋已经处于司法拍卖状态。如果原告能够通过拍卖获得所有权，则同意配合办理相关手续，也同意将门卫、配电设施等移交给原告。被告威氏公司负责配合协调、介绍工作，所以《房屋买卖合同》签订时也要求被告威氏公司列为合同当事人。但是被告威氏公司并未收取过房款，故不同意原告对威氏公司的主张。被告憾惊公司未作答辩。被告中富公司辩称，首先，本案系房屋买卖合同纠纷，买卖合同的双方当事人为原告和被告威氏公司、被告憾惊公司。因此就买卖合同关系而言被告中富公司并非适格被告。其次，被告中富公司依据拍卖规定已经完成了自己的义务。在拍卖过程中，竞买人、买受人均为被告憾惊公司，原告付至中富公司账户的款项应当视为代憾惊公司支付的。法院宣布拍卖无效后，被告中富公司按照被告憾惊公司的要求退还已付款项不存在过错。综上，被告中富公司不认可原告关于1,697万房款的返还义务主张。经审理查明，2015年8月28日，被告憾惊公司登记为拍卖人为被告中富公司的系争房屋的拍卖竞买人。当日，被告憾惊公司支付150万元保证金。2015年9月2日，被告中富公司出具现场成交确认书，载明成交价1,650万元，买方由被告憾惊公司的法定代表人褚向华签字。同时，被告中富公司出具拍卖成交确认书，载明系争房屋的买受人为被告憾惊公司，成交价1,650万元。当日，褚向华还在《上海中富拍卖有限公司2015年9月2日房产拍卖会特别规定》上签名，该规定载明拍卖成交后，买受人需签署《拍卖成交确认书》，(签名应与竞买申请登记人姓名一致；如不一致，视为授权，以竞买申请登记人为权利、义务人)，所付保证金冲抵拍卖成交款，余款必须在15日内付清，(有特别说明的除外)。如逾期则按违约处理，即已付款项不予退还，同时承担法律责任。未竞得标的的竞买人，保证金于拍卖结束后按原进款方式全额退还，以票据支付的保证金，在拍卖结束的3日内归还。2016年12月16日，被告威氏公司作为甲方、产权所有人，被告憾惊公司作为乙方、竞拍人，原告瀚置公司作为丙方、购买人，三方签订《房屋买卖合同》。该合同约定，鉴于乙方同意将其拍卖所得原甲方所有的松江玉秀路XXX号XXX幢、XXX幢、XXX幢房，外加一个门卫房及一个变电房转让给丙方。三方经协商达成协议如下：一、转让房地产情况：乙方于2015年9月2日，在上海公共资源拍卖中心(上海市乔家路XXX号)通过上海中富拍卖有限公司以1,650万元的竞拍价格竞拍得到原归属甲方所有的松江玉秀路XXX号XXX幢、XXX幢、XXX幢共计3幢房地产及一个门卫、一个变电房，竞拍号为W517。玉秀路房地产总建筑面积为7,172.56平方米，土地总面积为10,317.3平方米，规划容积率最高为1.6，目前已经出租给上海联会实业有限公司，租期为10年，将于2019年10月30日到期，初始年租金为95万元，保证金为两个月。二、甲、乙、丙三方经协商一致同意，乙方将竞拍所得的玉秀路房地产以总价2,900万元转让给丙方，丙方同意受让上述房产。其中根据拍卖价1,650万元完成过户交易中根据法律和政策规定产生的税费，契税由丙方承担，其余税费由甲乙方承担。2、丙方应在本协议签订3个工作日内向乙方支付定金150万元。定金可由丙方指定上海再庆工贸有限公司支付到乙方的公司账户内。3、乙方收到定金后7个工作日内，将其在上海中富拍卖有限公司的竞拍中标主体更换成丙方名下(此更换产生的一切费用由乙方承担)。4、竞拍主体变更为丙方当天，理应丙方向上海中富拍卖有限公司支付拍卖款1,650万元，乙方同意已支付的拍卖定金150万元整是代丙方支付的拍卖定金，所以实际由丙方支付给拍卖公司1,547万元整(其中含应由乙方支付的47万元拍卖手续费)。至此，丙方支付了1,697万元完成整个竞拍流程，所拍得的物业为玉秀路XXX号XXX幢、XXX幢、XXX幢的房地产。若因乙方代丙方支付的150万元拍卖定金拍卖公司不予认可造成的一切经济损失及法律责任均由甲方和乙方承担。其中由乙方代丙方支付的150万元定金扣除丙方代乙方支付的47万元拍卖手续费待拍卖完成后由丙方支付给乙方差额103万元。5、乙方以及上海中富拍卖有限公司收到上述房款后30个工作日内，甲乙双方应协助丙方向房地产交易中心办理玉秀路房地产所有权的转让过户手续。6、产权过户至丙方名下出通知单2天内，丙方向乙方支付500万元，丙方拿到登记在丙方名下的产证2天内支付500万元。7、剩余购房款100万元，于房产过户完成交房手续六个月内支付给乙方。……合同第四条约定：2、非丙方原因，甲乙方将该玉秀路房地产转让给第三方或其他严重违反本协议项下约定之内容(包括但不限于上述房地产在过户前存在其他司法查封或者抵押情况等)导致合同目的无法实现的，除返还丙方已支付的款项外，还应按照总房价的20%向丙方承担违约责任。……该合同还对房屋交付、不可抗力等内容进行了约定。2016年12月19日，上海再庆工贸有限公司向被告憾惊公司支付购房款定金150万元。2016年12月29日，原告向被告中富公司账户支付1,547万元拍卖款，向被告憾惊公司支付53万元拍卖款差价。2017年1月12日，原告向被告憾惊公司支付50万元拍卖尾款差价。2017年1月23日，原告向被告憾惊公司支付150万元购房款。2017年2月8日，本院作出(2014)松执字第1551号执行裁定书，该裁定书载明：本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司上海东大名支行与被执行人上海威林金属工业有限公司、上海威氏实业集团有限公司公证债权文书纠纷一案，上海市东方公证处作出的(2013)沪东证执行字第181号执行证书，已经发生法律效力。本院于2015年3月17日，依法委托上海中富拍卖有限公司拍卖被执行人上海威氏实业集团有限公司名下上海市松江区玉秀路39弄13幢、17幢、18幢房产。2015年9月2日上述房屋在第三次拍卖时上海瀚置商务咨询有限公司以1,650万元的最高价竞得，因买受人逾期未缴纳拍卖款，经催告其仍未支付拍卖款致使拍卖目的难以实现，裁定如下：重新拍卖被执行人上海威氏实业集团有限公司名下上海市松江区玉秀路39弄13幢、17幢、18幢房产。后系争房屋重新拍卖后由案外人购某。2017年2月14日，被告中富公司向被告憾惊公司平安银行尾号为8829的账户退还1,500万元的房款。2017年2月21日，被告中富公司向被告憾惊公司平安银行尾号为2009的账户退还保证金150万元。2017年4月27日，被告中富公司向被告憾惊公司平安银行尾号为2009的账户退还47万元的款项。审理中，本院调取了(2014)松执字第1551号案件下列材料：1、被告中富公司于2017年1月13日出具的结账单原件，载明系争房屋总价1,650万元。2、日期为2015年9月2日的中富公司拍卖成交确认书第五联(交委托方联)原件，载明系争房屋买受人为原告瀚置公司，成交金额为1,650万元。3、日期为2015年9月2日的上海中富拍卖有限责任公司拍卖成交确认书第一联(存根联)复印件，该复印件加盖了被告中富公司公章，载明系争房屋买受人为原告瀚置公司，成交金额为1,650万元。4、被告中富公司委托拍卖进展情况表，载明经三次拍卖买受人为原告瀚置公司。5、以下材料复印件：原告瀚置公司营业执照、法定代表人身份证、2015年9月2日拍卖成交确认书(买受人为被告憾惊公司)、被告憾惊公司的营业执照及组织机构代码证、委托书、被告憾惊公司法定代表人身份证复印件。原告对上述证据均无异议，认为根据被告中富公司出具的确认书认可了原告买受人的身份。被告中富公司认可上述证据的真实性，表示被告憾惊公司付款后提供委托书并陈述其同原告瀚置公司系共同拍卖的，故中富公司将原告材料交付法院，由法院确定是单独拍卖还是共同拍卖。审理中，原告明确其与三被告之间的法律关系，其同被告威氏公司和被告憾惊公司系房屋买卖合同关系，同被告中富公司系拍卖合同关系。本院询问原告本案主张的基础法律关系为何，原告明确本案其基于房屋买卖合同关系主张，但是认为被告中富公司实际占有原告支付的购房款，作为房屋买卖合同的解除后果，被告中富公司应当负有向原告返还其收取的部分购房款的义务。同时，原告陈述本次诉讼前其未发出过解除合同的通知；之所以要求被告威氏公司和被告憾惊公司共同承担返还房款和违约责任的依据为两公司系关联公司，实际控制人为被告威氏公司的法定代表人，且实际上被告威氏公司和被告憾惊公司都是作为出售房屋的共同主体同原告签订合同，因此根据合同约定由上述两被告共同承担违约责任。审理中，被告中富公司出具委托书一份，该委托书载明：本公司现与上海憾惊实业有限公司一并来参加2015年9月2日玉秀路XXX号13/17/18幢房产拍卖，现委托该公司代为办理所有登记竞买及后续签字等事宜。该委托书中落款为上海瀚置商务咨询有限公司2015年8月。被告中富公司陈述该委托书实际于房款全部支付后被告憾惊公司提供，并据此要求其开具原告为买受人的成交确认单。原告对委托书真实性无异议，但认为该委托书仅授权被告憾惊公司办过户手续，未委托被告憾惊公司收取退款。审理中，原告确认，付款前并未向被告中富公司披露过其签订《房屋买卖合同》的事实。以上事实，由《房屋买卖合同》、上海中富拍卖有限公司竞买申请登记表、拍卖成交确认书、《上海中富拍卖有限公司2015年9月2日房产拍卖会特别规定》、上海农商银行付款通知、上海中富拍卖有限公司结账单、委托拍卖进展情况表、执行裁定书及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原告与被告威氏公司、被告憾惊公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。现系争房屋经过法院重新拍卖由案外人购某，故原告已经无法获得系争房屋所有权，据此其要求解除合同的诉讼主张本院予以支持。鉴于本次诉讼前原告并未发出过解除合同的通知，故本院以诉状副本送达被告憾惊公司的时间2018年2月12日作为合同解除的时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现《房屋买卖合同》解除，原告依据合同约定要求原告威氏公司和憾惊公司返还房款并支付违约金。本院认为，从合同中房屋交付、税费负担约定可以看出，在该买卖合同中被告威氏公司和憾惊公司系作为出售方一体存在；同时，根据合同第四条第2款的规定，系争房屋转让给第三方或其他原因导致合同目的无法实现的，被告威氏公司和被告憾惊公司应返还丙方已支付的款项，并按照总房价的20%向原告承担违约责任。综上，本案原告要求上述两被告共同返还已付1,950万元房款并承担580万元违约金，本院予以支持。就被告中富公司是否应当承担1,697万元共同返还责任的问题。本院认为，根据合同相对性原理，合同的义务和责任应当由当事人承担。本案原告依据房屋买卖合同关系主张相关权利，然而在买卖合同关系中被告中富公司并非合同的当事人。根据庭审查明，原告并未向被告中富公司披露过本案所涉买卖合同，被告中富公司亦未知晓或认可过该买卖合同中的内容。因此，被告中富公司作为第三方，在原告主张的房屋买卖合同关系中，并不直接负有向原告返还房款的义务。综上，本案中原告对被告中富公司的诉讼主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的之规定，判决如下：一、原告上海瀚置商务咨询有限公司与被告上海威氏实业集团有限公司、被告上海憾惊实业有限公司于2016年12月16日签订的《房屋买卖合同》于2018年2月12日解除；二、被告上海威氏实业集团有限公司、被告上海憾惊实业有限公司于本判决生效之日起十日内共同返还原告上海瀚置商务咨询有限公司房款19,500,000元；三、被告上海威氏实业集团有限公司、被告上海憾惊实业有限公司于本判决生效之日起十日内共同支付原告上海瀚置商务咨询有限公司违约金5,800,000元；四、驳回原告上海瀚置商务咨询有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168,300元,由被告上海威氏实业集团有限公司、被告上海憾惊实业有限公司共同负担(于本判决生效之日起七日交付本院);财产保全申请费5,000元，由原告上海瀚置商务咨询有限公司负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  吕荣珍人民陪审员  陆为明二〇一八年七月二十日书 记 员  沈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。