南京市栖霞区人民法院民 事 裁 定 书(2018)苏0113执异52号异议人（利害关系人）交通银行股份有限公司江苏省分行，统一社会信用代码9132010083498988XL，住所地南京市建邺区庐山路218号。负责人徐斌，该分行行长。委托诉讼代理人马艳梅、沙梦晨，江苏苏尊容大律师事务所律师。申请执行人胡维建，男，汉族，1951年5月13日生，住南京市栖霞区。被执行人郑元华，女，汉族，1957年12月25日生，住南京市白下区。被执行人钟俊，男，汉族，1960年8月6日生，住南京市玄武区。本院在执行申请执行人胡维建与被执行人郑元华、钟俊房屋买卖合同纠纷两起案件中，交通银行股份有限公司江苏省分行（以下简称江苏交行）向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。异议人江苏交行提出执行异议称，2017年12月12日，我行收到法院邮寄的《南京市栖霞区人民法院告知书》，被告知我行对于钟俊名下位于南京市栖霞区某某路XX号XX幢X单元XXX室房屋的抵押权已被强行注销，作为房屋的抵押权人，对此提出异议，理由如下：一、我行的抵押权合法有效。经南京市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第168号民事判决确认，我行对钟俊享有债权及对涉案房屋的抵押享有优先受偿权。二、我行作为善意第三人，合法权利应受到保护。根据物权法第106条规定，抵押权的善意取得需要满足以下条件：抵押权人在抵押权设立时是善意的，支付合理对价，抵押权已经登记。我行已经尽到合理的审查和注意义务，无重大过失，可以认定为善意。请求：依法恢复申请人对于南京市栖霞区某某路XX号XX幢X单元XXX室房屋的抵押权登记，或者执行抵押权对应的优先债权金额。经审查查明：一、原告胡维建与被告郑元华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年5月27日立案，并于2010年8月26日作出（2010）栖迈民初字第569号一审民事判决。该判决查明：胡维建（乙方）与郑元华（甲方）于2002年6月5日签订《房地产买卖契约》一份，双方约定甲方将坐落于南京市栖霞区××室（××南京市××单元××室）的房屋，建筑面积87.55㎡，以成交价18万元出售给乙方。合同签订当日，胡维建给付郑元华5000元。2002年11月24日，郑元华将涉案房屋交付给胡维建使用。同日，胡维建付给中介15万元。6月28日胡维建付给郑元华5000元。2010年3月3日，郑元华取得房屋所有权证。2010年4月4日，双方签订《补充协议》，乙方在过户前必须把尾款68000元付清。补充协议签订后，胡维建付款68000元给证明人，由于房屋未能办理过户，胡维建诉来法院要求处理。本院一审判决：一、原告胡维建与郑元华双方就南京市栖霞区某某路XX号XX幢X单元XXX室房屋签订的房地产买卖契约有效；二、被告郑元华于本判决生效后三十日内协助原告胡维建将南京市栖霞区某某路XX号XX幢X单元XXX室房屋的所有权证、土地使用权证变更登记至原告胡维建名下。郑元华不服本院一审判决，提起上诉。江苏省南京市中级人民法院于2012年5月14日作出（2010）宁民终字第4521号判决：驳回上诉，维持原判。南京中院的二审判决另查明：2011年3月9日，郑元华与案外人钟俊签订《南京市存量房买卖契约》，将诉争房屋出售给钟俊，并于3月31日办理房屋产权过户手续。钟俊于2011年5月25日将该房抵押给江苏交行，获得贷款60万元。南京中院判决认为：在本案的诉讼过程中，郑元华将诉争房屋（即南京市栖霞区某某路XX号XX幢X单元XXX室房屋）售于案外人钟俊，钟俊又以诉争房屋进行了抵押贷款，导致诉争房屋被抵押给江苏交行进行给贷款担保。……诉争房屋却因郑元华的恶意行为设立了抵押权，且该抵押行为发生在其与胡维建的房屋买卖合同之后，故郑元华协助胡维建办理诉争房屋过户手续的协助义务应当包含消灭抵押权。二、原告胡维建与被告郑元华、钟俊、第三人江苏交行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年7月4日立案，于2011年11月3日作出（2011）栖迈民初字第574号一审民事判决。该判决查明：……在该案（指（2010）栖迈民初字第569号案件）二审期间，被告郑元华和钟俊于2011年3月9日签订《南京市存量房买卖合同》，约定将案涉房屋以100万元（含定金10万元）的价格出售给被告钟俊，其中首付款40万元（含定金10万元）于签订当日交付，余款办理房屋贷款，双方还约定涉案房屋交付时间为2011年3月30日，被告郑元华应在交付房屋前腾空该房屋。两被告于2011年3月31日办理了产权过户手续。2011年5月11日，钟俊与江苏交行签订《个人借款合同》，2011年5月25日，钟俊与江苏交行签订《南京市房地产抵押合同》，约定钟俊向江苏交行贷款60万元，用于购买房屋，用案涉房屋作为抵押担保。2011年5月31日，江苏交行发放了60万贷款。本院一审判决：一、被告郑元华与钟俊于2011年3月9日签订的《南京市存量房买卖合同》无效；二、驳回胡维建的其他诉讼请求。钟俊不服一审判决，提起上诉。江苏省南京市中级人民法院于2012年5月10日作出（2012）宁民终字第800号民事判决。南京中院判决认为：……钟俊认为自己系善意购房人缺乏事实依据，本院不予采纳。……原审法院在认定合同无效后，并没有对合同无效的后果进行处理，导致涉案房屋物权处于不确定状态，本院依法应予纠正。南京中院终审判决：一、维持南京栖霞区人民法院（2011）栖迈民初字第574号判决第一项；二、撤销南京栖霞区人民法院（2011）栖迈民初字第574号判决第二项；三、钟俊于本判决生效之日起三十日内将涉案房屋恢复登记到郑元华名下。钟俊仍不服，向江苏省高级人民法院申请再审。江苏高院于2012年12月20日作出（2012）苏民监字第058号民事裁定：驳回再审申请人钟俊的再审申请。三、上述两起案件判决生效后，权利人郑元华于2012年7月5日向本院申请执行。本院立案执行，案号分别为（2012）栖执字第702号、703号。本院在执行过程中，于2017年11月3日作出（2012）栖执字第702号、703号执行裁定：将登记于被执行人钟俊名下位于南京市栖霞区某某路XX号XX幢X单元XXX室不动产变更登记至申请执行人胡维建名下。本院并于2017年11月16日向南京市不动产登记中心送达（2012）栖执字第702号、703号协助执行通知书，请求协助执行以下事项：一、注销抵押权人江苏交行设立于南京市栖霞区某某路XX号XX幢X单元XXX室不动产的抵押登记（他项权证号：栖他字第249846号）；二、将登记在被执行人钟俊名下位于南京市栖霞区某某路XX号XX幢X单元XXX室不动产变更登记至申请执行人胡维建名下；三、南京市栖霞区某某路XX号XX幢X单元XXX室不动产的原房屋所有权证及国有土地使用权证作废。本院于2017年11月28日向江苏交行发出（2012）栖执字第702号、703号《告知书》，将江苏交行设立于南京市栖霞区某某路XX号XX幢X单元XXX室房产的抵押登记强制注销的事项告知了江苏交行。江苏交行遂向本院提起执行异议。四、原告江苏交行与被告钟俊金融借款合同纠纷一案，南京市鼓楼区人民法院于2013年5月7日立案受理。鼓楼法院于2013年11月28日作出（2013）鼓商初字第168号民事判决：一、被告钟俊自本判决生效后十日内一次性偿还原告江苏交行贷款本金585508.58元和利息20508.76元、罚息199.11元，并依法支付自2012年10月1日起至判决确定的给付之日止的利息和罚息；二、如被告钟俊未履行上述（一）项债务，原告江苏交行有权对被告钟俊名下的南京市栖霞区某某路XX号XX幢X单元XXX室房产进行折价或以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿。本院审查认为：一、江苏交行在本院（2011）栖迈民初字第574号、江苏省南京市中级人民法院（2012）宁民终字第800号案件中作为第三人身份参加诉讼，一、二审的判决结果并未对江苏交行是否享有抵押权作出判决。在本院（2010）栖迈民初字第569号、江苏省南京市中级人民法院（2010）宁民终字第4521号案件中，江苏交行并不是案件当事人。上述二案进入执行程序后，本院合并执行，并作出裁定，强制注销了设立在诉争房产上的抵押权登记。江苏交行认为本院的执行行为损害其合法权益。所以，江苏交行的异议人身份应当是利害关系人身份，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，对本院的执行行为进行审查。二、江苏交行对钟俊享有的债权和对诉争房产上设立的抵押权虽然办理了抵押登记，并已经南京市鼓楼区人民法院生效的民事判决予以支持确认。但江苏交行向南京市鼓楼区人民法院提起金融借款合同纠纷诉讼时，其作为第三人身份的房屋买卖合同纠纷案件已经本院一审判决，判决主文确认钟俊与郑元华之间的房屋买卖合同为无效合同；在南京市鼓楼区人民法院作出一审判决前，南京中院已将前述两案均已作出二审生效判决，再次确认钟、郑之间关于诉争房屋的买卖合同无效，并指明郑元华二次出卖房屋系恶意，钟俊并不是善意购房人，其无权处分抵押物，判决要求钟俊将诉争房屋恢复登记至郑元华名下。江苏省高级人民法院对钟俊的再审申请也已驳回。合同被确认为无效后，应当恢复至合同签订前状态，钟俊无权以并不享有产权的抵押物设立抵押。本院在执行实施过程中，从2012年7月立案执行，到2017年11月作出裁定和协助执行通知，长达五年多时间，也只有强制注销抵押权，才能将涉案房屋产权变更过户登记到权利人名下，此执行行为是为了实现公平与正义，符合倡导民商事交易活动中诚实、守信、合法的价值取向，并不损害江苏交行的债权实体利益；南京市鼓楼区人民法院的判决在后，而且判决书中未能对之前已经作出的可能影响该案处理的生效法律文书结论及查明的事实予以列明，故江苏交行的债权应受到保护，但并不享有处分抵押物获得优先受偿权。案外人江苏交行向本院提出执行异议理由不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：驳回江苏交行的执行异议。如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向江苏省南京市中级人民法院申请复议。审 判 长  徐观文人民陪审员  王德明人民陪审员  王翠云二〇一八年七月十日书 记 员  汪玉蓉