苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0591民初6628号 原告：苏州昂东汽车部件有限公司，住所地苏州工业园区吴巷**。 法定代表人：葛益军，总经理。 委托诉讼代理人：彭黎，江苏通达瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚娇娇，江苏通达瑞律师事务所律师。 被告：苏州市星航体育发展有限公司，住，住所地苏州工业园区吴巷**/div> 法定代表人：薛海俊，执行董事。 委托诉讼代理人：陈现安，江苏良翰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方赞，江苏良翰律师事务所律师。 原告苏州昂东汽车部件有限公司（以下简称昂东公司）诉被告苏州市星航体育发展有限公司（以下简称星航公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告昂东公司的委托诉讼代理人彭黎、被告星航公司的委托诉讼代理人陈现安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告昂东公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金555989元及逾期违约金；2、判令被告承担本案诉讼费。后原告变更诉请为：1、确认原、被告的房屋租赁合同于2018年3月15日解除；2、判令被告腾退厂房并将房屋恢复原状交还原告；3、判令被告向原告支付拖欠的2016年12月20日-2017年1月19日的租金9000元及逾期违约金880元（以9000元为基数，自2016年6月20日起按同期银行贷款利率1.3倍计算至判决确定的给付之日止）；4、判令被告支付租赁期内拖欠的2017年1月20日-2018年3月15日的租金共计1264153元及逾期违约金（以2017年1月20日-2017年7月19日的租金546989元为基数，自2017年1月10日起算；以2017年7月20日-2018年1月19日的租金546989元为基数，自2017年7月10日起算；以2018年1月20日-2018年3月15日的租金170175元为基数，自2018年1月10日起算；以上逾期违约金均按照同期银行贷款利率1.3倍计算，计算至判决确定的给付之日止）；5、判令被告支付自2018年3月16日起至实际迁出之日止的房屋占用使用费，按月租金91165元的标准计算；6、判令被告向原告支付房屋空置期间的租金损失364659元（系按照4个月租金标准计算）及水电费3826.1元；7、判令诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年6月20日签订《厂房租赁合同》，约定由被告承租原告位于苏州工业园区吴巷218号厂房用于开设羽毛球馆。合同签订后，原告按照合同约定交付房屋，但被告自2017年1月9日开始拖欠原告租金，经多次催要无果。根据合同约定，被告逾期15日支付租金，原告即有权收回厂房，并解除协议。原告于2018年3月15日通知被告解除合同。为维护自身合法权益，原告诉至法院。 被告星航公司辩称：第一，被告未拖欠租金9000元，该9000元系被告按照原告要求垫付给原告安排的拆除厂房吊筋的劳务费，原告也确认该款从房租中扣除；第二，关于解除合同的请求。被告不存在逾期支付租金的行为，原告无权单方解除合同，涉案房屋自2018年3月28日被政府有关部门查封，并停止经营，系因原告房屋不符合约定的使用用途，被告已彻底无法经营使用，涉案合同目的已无法实现，被告也请求法院确认自2018年3月28日涉案租赁合同解除，但原因是原告根本违约，对于给被告造成的装修损失、经营损失等，原告应当予以赔偿；第三，关于腾退房屋的请求。涉案房屋自2018年3月28日即被政府有关部门控制，被告已无法使用和占有，原告可以与有关部门进行交接，并通知被告取回涉案房屋里非添附房屋之上的相关办公用品；第四，关于欠付租金及延期违约金的诉请。针对2017年7月17日之后的租金，因涉案双方就租金事宜进行诉讼，且因原告原因导致合同目的不能完全实现，被告请求法院将租金标准调整为约定标准的一半，在案件没有审结之前，被告无法确定租金数额，同时基于阻碍正常经营的事由没有消除，被告基于不安抗辩权，也有权就该部分租金暂停支付。此外，关于房屋计租日期双方存有争议，涉案房屋交付时并未通电，原告提供的发电设备无法正常使用，也未能按约通电，直至2016年10月18日才通电，致使被告装修结束后空关至2016年10月18日之后才开业，被告要求从通电之日起计算租金；第四，关于房屋占用使用费。首先，占用使用费的标准，原告是按照合同约定的租金标准进行计算的，对于租金标准，被告本身不予认可，其次自2018年3月28日起，被告已客观上不再占有涉案房屋，原告没有主张占用使用费的依据；第五，关于违约金。被告不予认可，被告不存在违约行为，相反，是原告的根本违约，致使被告彻底无法使用涉案房屋。综上，请求依法判决。 本院经审理认定的事实如下： 2016年6月20日，原告昂东公司（甲方）与被告星航公司法定代表人薛海俊（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定昂东公司将其所有的位于苏州工业园区吴巷218号的厂房出租给乙方，用途为开设羽毛球馆，并注明乙方已向当地政府自行了解环保和政策入住的相关规定和要求，并确认无误后方签订租赁合同；房屋面积为3506.34平方米，租赁期限自2016年6月20日起至2025年6月19日止，租金每月每平方米26元，第一年租金为1093978元，免租金装修期1个月（自2016年6月20日至2016年7月19日期间），协议签订之日支付6个月租金及金额为2个月房租的保证金，合计729989元，其中保证金为183000元。租金支付方式为每六个月支付一次，先付后用，应提前10日付清。若逾期付款，昂东公司可以要求就逾期天数按照合同应付租金总价的每日百分之三支付逾期违约金；逾期15天支付房租，昂东公司有权收回房屋。合同备注称：昂东公司配电设施被盗，经双方协商，昂东公司现提供380v15kv发电机一台，临时使用3个月左右。 审理中，双方确认，星航公司在签约后支付昂东公司720989元。星航公司称，该款项加上其代昂东公司支付给他人的9000元，就是星航公司支付的第一期租金及保证金，合计729989元。昂东公司对星航公司声称代付9000元抵扣租金的意见，不予认可，其认为第一期租金尚欠9000元。双方还确认，截至2018年3月28日，星航公司尚欠昂东公司水电费3826.1元。 审理中，应当事人申请，本院依法委托苏州华星工程造价咨询有限公司对案涉羽毛球馆装修残值进行鉴定，2018年7月16日，鉴定机构做出《工程造价咨询报告书》，结论为截至2018年6月29日剩余价值分别为装饰部分791424.2元、活动家具9419.79元，其中，活动家具部分为争议项。 另查明，2017年3月8日，苏州工业园区海关向昂东公司发出《整改通知书》称：经查，你公司将位于苏州工业园区吴巷218号（为你单位注册地址，在综合保税区内）的厂房出租给苏州市星航体育发展有限公司及苏州维拓体育发展有限公司开设对外经营的体育运动场所，目前处于营业状态。《中华人民共和国海关保税港区管理暂行办法》（海关总署令第191号）第五条规定“保税港区内不得居住人员。除保障保税港区内人员正常工作、生活需要的非营利性设施外，保税港区内不得建立商业性生活消费设施和开展商业零售业务”。第四十五条规定“经国务院批准设立的在内陆地区的具有保税港区功能的综合保税区，参照本办法进行管理”。现你单位的厂房用途已明显违反海关总署关于综保区的上述管理规定，请立即进行整改，停止将厂房用于开设商业性生活消费设施。特此通知。 2017年3月27日，苏州工业园区国际商务区管理委员会向昂东公司发出《提醒告知书》称：你公司将位于苏州工业园区吴巷218号的厂房（为你单位注册地址，在综合保税区内）租赁给苏州维拓体育发展有限公司和苏州市星航体育发展有限公司开设体育运动场所，目前处于对外营业状态。根据《国务院关于同意苏州工业园区开展具有保税港区综合保税功能的海关特殊监管区域试点的批复》（国函[20061128号）及《中华人民共和国海关保税港区管理暂行办法》（海关总署第191号令，以下简称《暂行办法》），综合保税区内可以开展《暂行办法》第八条规定的相关业务，不能实施《暂行办法》第五条明确禁止的事项。你公司作为厂房所有权人，有义务要求租户按照我国法律规定（包括上述海关管理规定以及国土、规划、消防和安全等部门的相关法律法规）依法合理使用厂房，若有违反，你公司有义务立刻通知租户予以整改。如你公司及租户不能及时规范经营行为，你公司及租户将依法共同承担相应的法律责任，特此提醒告知。 昂东公司收到上述《整改通知书》和《提醒告知书》后，书面通知了星航公司，要求整改。 2018年3月22日，苏州工业园区综合保税区管理办公室向昂东公司发出《再次告知书》称：贵司为苏州工业园区综保区吴巷**的两栋厂房的产权人，该房屋位于综合保税区内，土地性质为工业用地，房屋性质为工业厂房。贵司的承租人苏州市星航体育发展有限公司和苏州维拓体育发展有限公司擅自将前述房屋用于经营羽毛球馆和篮球馆。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国消防法》、《海关总署第191号令》等法律法规规定，吴巷218号的厂房内存在擅自改变土地性质、未经消防安全检查擅自营业、在综合保税区内开展商业经营活动等严重违法行为。根据相关执法部门的要求，再次郑重告知贵司如下：2018年1月22日，苏州市公安消防支队工业园区大队已经分别向苏州市星航体育发展有限公司和苏州维拓体育发展有限公司发出《行政处罚决定书》，责令其停产停业。贵司作为前述经营场所的产权人及出租人，应立即配合政府综合整治要求，采取必要措施，责令上述承租人立即停止经营活动，并于2018年3月28日前自行搬离。 审理中，昂东公司和星航公司确认，案涉厂房于2018年3月28日被有关部门采取措施，此后羽毛球馆未再营业。 以上事实，由当事人提交的《厂房租赁合同》、银行转账凭证复印件、《整改通知书》、《提醒告知书》、《再次告知书》等证据、本院出示的《工程造价咨询报告书》及当事人庭审中的陈述予以证实。 本院认为，原告昂东公司与被告星航公司签订的房屋租赁合同，存在违反土地用途等规定的情形，双方应承担相应责任。但该租赁合同未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，依法成立、有效，对双方当事人具有法律约束力。 一、关于合同解除和房屋返还 原告称，因被告拖欠租金，构成根本违约，遂于2018年3月15日通知对方解除合同；被告称，其从海关等政府部门开始告知案涉房屋不得用于商业经营时起，基于不安抗辩权，暂缓支付租金，不构成违约，原告无权单方解除合同，应认定合同于2018年3月28日解除。 本院认为，案涉厂房位于海关监管的特殊区域，按规定不得用于商业经营，然而昂东公司与星航公司却在租赁合同中明确厂房用途为开设羽毛球馆，双方对于案涉房屋出现用途违规等违法情形，均有过错。昂东公司作为案涉厂房的所有权人，理应知晓案涉厂房处于海关特殊监管区域，在用途等方面有禁止性规定；星航公司承租位于海关特殊监管区内房屋从事商业经营，也应对相关政策法规负有注意义务。合同履行中，海关等部门勒令停止违法经营后，实际上因双方过错已导致租赁合同面临随时无法履行的局面。此种情形下，星航公司未按时支付租金，虽构成违约，但尚未达到根本违约程度，昂东公司无权单方解除合同。2018年3月28日，租赁合同因违法而客观上无法继续履行。目前双方均同意解除合同，基于本案实际情况，本院依法认定基于双方过错导致案涉租赁合同于2018年3月28日解除。 合同解除后，昂东公司要求星航公司腾退厂房并恢复原状后予以返还，于法有据，本院予以支持。但由于双方对于厂房交付时的状态存有争议，且均未能就此充分举证证实。故本院认为星航公司应将《工程造价咨询报告书》中确定的装修改造项目恢复原状。 二、关于欠付租金及逾期违约金 关于租金，双方争议焦点有二，一是租金起算日期；二是欠付租金金额及逾期违约金。 （一）租金起算日期 昂东公司认为租金起算日就是双方于2016年6月20日签订的《厂房租赁合同》中约定的2016年7月20日。 星航公司认为，案涉房屋交付时并未通电，昂东公司提供的发电设备无法正常使用，直至2016年10月18日才通电，致使星航公司在装修结束后空关至2016年10月18日之后才开业，故应从通电之日起计算租金。 对此，昂东公司认为，案涉厂房通电时间确实是2016年10月18日，但并非迟延通电，而是双方签约时均清楚案涉厂房发电设备被盗，故在《厂房租赁合同》中专门备注由昂东公司提供发电设备3个月左右。昂东公司也按约提供了发电设备。 本院认为，首先，双方在《厂房租赁合同》中已备注由昂东公司提供发电设备3个月左右；其次，星航公司未能举证证实在本案诉讼前曾向昂东公司正式交涉过迟延通电问题。因此，本院认为昂东公司的陈述更具合理性，依法予以采信。 综上，本院依法认定本案租金起算日为2016年7月20日。 （二）欠付租金金额及逾期违约金 1、星航公司有无付清第一期租金及保证金 承上所述，双方对于星航公司有无代昂东公司向他人支付9000元劳务费且口头约定算作支付一部分第一期租金问题，存有争议。 为此，星航公司补充提交由证人刘某出具的情况说明，证明涉案房屋交付时，昂东公司没有按约拆除吊筋，昂东公司法定代表人葛益军委托刘某完成吊筋拆除工作，刘某报价9000元，就该款项的支付，葛益军指示刘某向星航公司结算，同时告知星航公司该笔款项在后续租金中扣除。 昂东公司称，星航公司针对该9000元未提交发票，故不予认可。 本院认为，综合双方陈述及证人刘某书面证言来看，可以认定昂东公司与星航公司之间有过将代付的9000元劳务抵充部分第一期租金的口头约定，现昂东公司以未开具发票为由，否认抵消效力，缺乏法律依据，本院不予支持。因此，本院依法认定星航公司已按约支付第一期租金及保证金729989元。 2、欠付租金金额及逾期违约金 承上所析，星航公司已交纳第一期租金，租金交纳至2017年1月19日，同时，案涉《厂房租赁合同》已于2018年3月28日解除。故星航公司还应支付2017年1月20日至2018年3月28日期间的租金。 星航公司提出租金标准应当在《厂房租赁合同》约定的租金标准上减半，且不应承担逾期付款违约责任。理由是案涉羽毛球馆开业不久，就遇到海关等部门执法，被要求整改并停止将厂房用于商业设施，导致羽毛球馆无法正常经营。对此，昂东公司称，星航公司的生意一直很好，没有受到影响，所以星航公司一直正常经营至有关部门强行阻止其违规经营之日。 本院认为，星航公司未能举证证实在2018年3月28日前，海关等部门勒令其整改前后，其营业收益有明显变化。故星航公司应当按照双方《厂房租赁合同》约定的标准和期限支付租金，逾期支付的，应承担相应违约责任。 经核算，2017年1月20日至2018年3月28日期间，星航公司共结欠昂东公司租金1279347元，具体包括：2017年1月20日-2017年7月19日欠付租金546989元，2017年7月20日-2018年1月19日欠付租金546989元，2018年1月20日-2018年3月28日欠付租金185369元。昂东公司主张从每期租金应付次日起按照同期银行贷款利率1.3倍计算逾期违约金，符合法律规定，本院予以支持。 三、关于双方损失及责任承担 （一）责任承担 承上所析，案涉租赁合同因违反土地用途等法规，遭到有关部门执法，使得客观上无法继续履行而提前解除。对于案涉租赁合同履行出现违法情形，昂东公司与星航公司均有过错。本院综合本案实际情况，酌定昂东公司和星航公司对双方相应损失各自承担50%的责任。 （二）昂东公司主张的房屋占用使用费和以4个月租金计算的房屋空置损失 1、房屋占用使用费。承上所析，案涉《厂房租赁合同》已于2018年3月28日解除，《工程造价咨询报告书》于2018年7月16日作出。本院早已告知双方及时交接厂房，减少不必要的损失。在装修残值鉴定报告出具之前，即从2018年3月29日至2018年7月16日期间，案涉现场需要保留。但从2018年7月17日起，星航公司应当及时返还，综合考虑恢复原状、家具搬离等工作需要一定时间，本院酌定星航公司应于2018年8月28日前返还厂房。 从2018年3月29日至2018年8月28日期间的房屋空置，考虑本案纠纷系双方过错导致，双方应对该期间的房屋占用使用费各承担50%责任，因租金为每月91165元，故本院酌定从2018年3月29日起至2018年8月28日止，星航公司应按照45583元/月标准向昂东公司支付房屋占用使用费。不过，如果星航公司未能在2018年8月28日前返还房屋，则应从2018年8月29日起按照每月租金标准（即91165元/月）向昂东公司支付房屋占用使用费直至返还之日止。 2、以4个月租金计算的房屋空置损失 案涉房屋租赁合同提前解除，出租案涉房屋需要新的寻租期，综合考虑合同解除原因、有关部门勒令整改后双方均未采取有效措施纠正违法行为等因素，酌情按照1个月租金标准认定昂东公司房屋闲置损失为91165元。双方应各自承担50%责任，故被告苏州市星航体育发展有限公司应向原告苏州昂东汽车部件有限公司赔偿房屋闲置损失45583元。 （三）星航公司装修损失 案涉房屋租赁合同提前解除，导致星航公司出现剩余租期内装修残值损失。根据鉴定结论，截至2018年6月29日残值分别为装饰部分装饰部分791424.2元、活动家具9419.79元，其中，活动家具部分为争议项。本院认为，活动家具应由星航公司腾退厂房时自行取走，故案涉厂房装修残值应认定为791424.2元。双方应各自承担50%责任，故原告苏州昂东汽车部件有限公司应向被告苏州市星航体育发展有限公司赔偿装修损失395712.1元。 四、其他 关于水电费，双方已确认截至2018年3月28日，星航公司尚结欠昂东公司水电费3826.1元，本院依法予以认定。 关于保证金，合同解除后，昂东公司应退还星航公司保证金183000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告苏州昂东汽车部件有限公司与被告苏州市星航体育发展有限公司就位于苏州工业园区吴巷218号厂房签订的《厂房租赁合同》于2018年3月28日解除。 二、被告苏州市星航体育发展有限公司应于2018年8月28日前将上述租赁房产腾空并恢复原状后交还原告苏州昂东汽车部件有限公司。 三、被告苏州市星航体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州昂东汽车部件有限公司自2018年3月29日起至实际交还之日止的房屋占用使用费（计算方法为：如果于2018年8月28日前交还房屋的,则按照45583元/月标准计算；如果于2018年8月28日前未交还房屋的，则从2018年3月29日起至2018年8月28日止，按照45583元/月标准计算，从2018年8月29日起至实际交还之日止，按照91165元/月标准计算）。 四、被告苏州市星航体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州昂东汽车部件有限公司租金1279347元及逾期违约金（逾期违约金计算方法：以546989元为基数，自2017年1月10日起计算；以546989元为基数，自2017年7月10日起计算；以185369元为基数，自2018年1月10日起计算；上述逾期违约金计算标准均为中国人民银行同期贷款利率1.3倍，均计算至本判决确定的给付之日止）。 五、原告苏州昂东汽车部件有限公司应向被告苏州市星航体育发展有限公司赔偿装修损失395712.1元、退还保证金183000元。 六、被告苏州市星航体育发展有限公司应向原告苏州昂东汽车部件有限公司支付水电费3826.1元、赔偿房屋闲置损失45583元。 七、上述第五项与第六项折抵后，原告苏州昂东汽车部件有限公司应向被告苏州市星航体育发展有限公司支付529303元，于本判决生效之日起十日内支付完毕。 八、驳回原告苏州昂东汽车部件有限公司的其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17733元、保全费5000元、鉴定费25000元，合计47733元。由原告苏州昂东汽车部件有限公司负担23866.5元，被告苏州市星航体育发展有限公司负担23866.5元。案件受理费和保全费已由原告预交，本院不再退还，鉴定费已由被告预交鉴定机构。两相折抵后，原告苏州昂东汽车部件有限公司应支付被告苏州市星航体育发展有限公司1133.5元，于判决生效之日起十日内支付被告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  胡志清 人民陪审员  金兴梅 人民陪审员  陆根英 二〇一八年七月二十七日 书 记 员  王巧云 拒不履行生效法律文书风险提示如下： 一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。 限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿 星级酒店、子女就读高收费私立学校等。 任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担 任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。 其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信 用卡、限制招投标等。 限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履 行义务信息等。 符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成 犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。