北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0101民初4123号原告（反诉被告）：李美林，女，1933年6月14日出生，住北京市东城区。原告（反诉被告）：孙林红（原告李美林之女，兼李美林、孙力军委托诉讼代理人），女，1960年2月1日出生，汉族，住北京市东城区。原告（反诉被告）：孙力军，女，1961年5月13日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）：孙林青（原告李美林之女，兼李美林委托诉讼代理人），女，1963年10月6日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：孔小宇，男，1972年10月5日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：冯波，北京市汉衡律师事务所律师。原告（反诉被告）李美林、孙林红、孙力军、孙林青与被告（反诉原告）孔小宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月23日、2018年6月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙林红、孙力军、孙林青，被告（反诉原告）孔小宇委托诉讼代理人冯波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李美林、孙林红、孙力军、孙林青向本院提出诉讼请求：1、确认李美林、孙林红、孙力军、孙林青与孔小宇之间的《房屋租赁合同》于2018年2月24日解除；2、要求孔小宇腾退位于北京市东城区建国门内大街乙×号楼×号房屋交还李美林、孙林红、孙力军、孙林青。事实与理由：位于北京市东城区建国门内大街乙×号楼×号房屋（以下简称涉案房屋）登记在李美林之配偶孙伯雁名下，孙伯雁已去世。孙林红、孙力军、孙林青系李美林、孙伯雁的女儿。2014年，李美林、孙林红、孙力军、孙林青与孔小宇就涉案房屋订立《临时房屋租赁协议》，李美林、孙林红、孙力军、孙林青收取定金10000元后将涉案房屋单元门门禁卡及入户钥匙交付孔小宇，并约定一个月的空置期用于孔小宇进行装修。2015年4月15日，双方再次订立《房屋租赁合同》，再行约定空置期一个月，租赁期限自2015年2月18日至2025年2月17日，租金标准为第一年9300元/月，之后每年按照市场价格调整。双方在履行合同过程中，实际支付租金标准为第一年9300元/月，第二年9300元/月，第三年10000元/月。但孔小宇很少能按时足额交纳房租，且拒绝按照月租金标准补足押金。2017年11月，孔小宇交纳下一个季度租金时即欠付租金5000元，而后至今未付租金。2018年2月24日，李美林、孙林红、孙力军、孙林青通过微信、书面通知等方式告知孔小宇解除合同，于2月28日之前腾退房屋，但孔小宇仍不予理睬。李美林、孙林红、孙力军、孙林青认为，孔小宇拖欠租金依据合同已构成根本违约，且李美林、孙林红、孙力军、孙林青通过查询得知孔小宇任职法定代表人的公司系被执行人且被列为失信人，认为孔小宇没有继续履约的能力，故起诉至法院，诉如所请。被告（反诉原告）孔小宇答辩并提出反诉称：认可订立合同情况属实。因孔小宇生病等原因，2017年11月18日至2018年2月17日期间的租金拖欠5000元，之后未再支付租金，现孔小宇仍占有使用涉案房屋。孔小宇认为，其拖欠租金行为确实不妥，希望得到李美林、孙林红、孙力军、孙林青的谅解。孔小宇同意确认双方之间的租赁合同于2018年2月24日解除并腾退房屋。但鉴于孔小宇在涉案房屋内进行了装修，根据合同约定装修费用49万元需根据使用时间抵扣，剩余金额返还孔小宇，因此孔小宇要求从上述装修限值及押金中扣除拖欠的租金，反诉要求李美林、孙林红、孙力军、孙林青赔偿装修款312500元。针对孔小宇的反诉，李美林、孙林红、孙力军、孙林青辩称：因孔小宇违约解除合同，因此根据合同约定其无权主张装修费用，故不同意孔小宇的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市东城区建国门内大街乙×号楼×号房屋登记在孙伯雁名下，建筑面积125.89平方米。李美林与孙伯雁系夫妻关系，育有孙林红、孙力军、孙林青三女。现孙伯雁已去世。2014年12月21日，双方订立《临时房屋租赁协议》，约定孔小宇承租涉案房屋，自2015年2月18日起租，租期10年，月租金9300元，租金押一付三，每年双方可协商下一年度的租金价格。孔小宇需向李美林支付定金10000元。孙林红、孙力军、孙林青向孔小宇提供单元卡及入户门钥匙，孔小宇开始装修使用。待出租方全部财产合法继承人做完该房产公证手续后，双方订立正式租赁协议，正式协议签署后，该协议自动失效。2015年4月15日，李美林、孙林红、孙力军、孙林青与孔小宇订立《房屋租赁合同》，租赁期限自2015年2月18日至2025年2月17日。2015年租金为9300元/月，以后每年按照市场房租的变化情况，参照房屋中介公司出租价，双方协商下一年度的租金标准。租金支付方式为押一付三。押金9300元，以后随租金变化调整。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由承租方承担的费用、租金以及承租方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给承租方。关于装修条款，出租方一致同意，因该房屋原有装修陈旧等因素，可以由承租方负责对该房屋进行装修、翻新、设施设备更换等，并由承租方承担相关的一切费用。该房屋原有陈旧设施、设备的拆除、更新，房屋的翻新、改造、装修等一切相关费用以49万元计算，并按照10年等额摊销折算为零。租赁期满后，承租方同意依附于房屋的装修、改造、配置的电器免费归出租方所有。租赁期内，房屋如因政府行为、单位决策或相关法律法规等社会因素，造成承租方无法继续使用而被迫搬离的，即一切的人为的不可抗拒因素造成承租方不能如约使用房屋的，则出租方需向承租方出示相关书面文件，出租方一致同意并承诺：负责赔偿承租方因此而搬离造成的损失作为赔偿费用。出租方支付给承租方的赔偿费用计算公式为……其他情况参照此公式类推。此外出租方承诺还须支付承租方100000元作为附加补偿金。承租方不按照约定支付租金达7日的，欠缴各项费用达1000元及以上的，出租方有权单方解除合同，收回房屋。关于装修赔偿条款，孔小宇主张“其他情况参照此公式类推”即指所有情况下只要承租方提前搬离涉案房屋，出租方均应赔偿装修费用。李美林、孙林红、孙力军、孙林青主张双方约定该条款的含义系因政府行为、单位决策或相关法律法规等社会因素造成承租方无法使用涉案房屋，出租方给予相应的装修赔偿，而“其他情况参照此公式类推”亦应指不可归责于双方的社会因素，而不应包括承租方违约解除合同。双方订立合同后，出租方将涉案房屋交付承租方使用。双方均认可第一、二年租金9300元/月，第三年租金10000元/月。现孔小宇拖欠2017年11月18日至2018年2月17日期间的部分租金5000元，自2018年2月18日未再交纳租金。后出租方曾向孔小宇催要拖欠的租金，均未果。2018年2月24日，双方在微信中针对租金等问题进行交涉，出租方提出解除双方之间的租赁合同，并要求孔小宇于2月28日前腾退涉案房屋。现涉案房屋仍然由孔小宇占有使用，截至法庭辩论终结前，孔小宇仍未交纳租金。本院认为：根据已查明情况，本案中双方当事人订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。现孔小宇认可其拖欠租金，根据合同约定，承租方已构成违约，出租方有权解除合同并收回房屋。本案中，出租方已于2018年2月24日要求解除租赁合同并送达承租方，因此双方租赁合同关系已于该日解除，李美林、孙林红、孙力军、孙林青诉请要求确认双方之间的租赁合同于2018年2月24日解除，孔小宇亦同意于该日解除，本院照准。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。现李美林、孙林红、孙力军、孙林青要求孔小宇腾退涉案房屋，理由正当，本院予以支持。关于孔小宇反诉要求赔偿装修损失的反诉请求，双方合同中约定了由于政府行为、单位决策或相关法律法规等社会因素造成承租方无法使用房屋的，出租方应赔偿相应的装修损失，而其中的“其他情况参照此公式类推”，结合合同上下文进行文意解释，不应包括承租方违约解除合同的含义，因此孔小宇据此提出装修损失赔偿要求，理由不足，本院不予采信。根据相关司法解释规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。现孔小宇因拖欠房屋租金导致合同解除，其上述反诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。关于孔小宇反诉中包括退还押金的意思表示，因其尚拖欠房屋租金，现未满足合同约定退还押金的条件，因此本院对押金暂不予处理，双方可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李美林、孙林红、孙力军、孙林青与被告（反诉原告）孔小宇之间的《房屋租赁合同》于二〇一八年二月二十四日解除；二、被告（反诉原告）孔小宇于本判决生效后十五日内将位于北京市东城区建国门内大街乙×号楼×号房屋腾空交还原告（反诉被告）李美林、孙林红、孙力军、孙林青；三、驳回被告（反诉原告）孔小宇的反诉请求。本诉案件受理费35元、公告费260元，由被告（反诉原告）孔小宇（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费2994元，由被告（反诉原告）孔小宇负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  龙琨二〇一八年七月三日法官助理景琪书记员康婧