内蒙古自治区西乌珠穆沁旗人民法院民 事 判 决 书（2018）内2526民初41号原告：李富勇，男，1990年11月6日出生，汉族，无业，现住西乌珠穆沁旗巴拉嘎尔高勒镇。被告：锡林郭勒盟伟华房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区锡林郭勒盟锡林浩特市锡林大街东段。法定代表人：唐春伟，该公司经理。委托诉讼代理人：刘雪清，该公司职员。被告：王松山，男，1957年8月6日出生，汉族，个体，现住西乌珠穆沁旗巴拉嘎尔高勒镇。委托诉讼代理人：王孝军，内蒙古合志律师事务所律师。第三人：达拉特旗春辉房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市达拉特旗树林召镇树大街南、新建街西、三完小公寓楼1#4层25号。法定代表人：郭二俊，该公司经理。原告李富勇与被告锡林郭勒盟伟华房地产开发有限责任公司（以下简称伟华公司）、王松山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案审理后依职权追加达拉特旗春辉房地产开发有限责任公司（以下简称春辉公司）为被告,于2016年6月20日作出（2016）内2526民初27号民事判决，被告伟华公司、王松山不服提起上诉，锡林郭勒盟中级人民法院于2017年12月11日作出（2017）内25民终448号民事裁定，撤销了（2016）内2526民初27号民事判决，发回本院重审。本院于2018年1月17日立案后依法重新组成合议庭公开开庭进行审理，并将本院依职权追加的春辉公司的诉讼地位变更为第三人。原告李富勇及被告王松山的委托诉讼代理人王孝军到庭参加诉讼，被告伟华公司及第三人春辉公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李富勇向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告间的房屋买卖合同；2.判令被告返还原告已付购房款4万元及利息（自2011年10月30日起至实际给付完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年10月，原告与达拉特旗春辉房地产开发有限责任公司就购买该公司开发建设的西乌旗万中购物中心商铺一事达成意向，原告共向达拉特旗春辉房地产公司交付购房款4万元，当时双方并未对房屋单价进行明确约定。2013年7月10日，达拉特旗春辉房地产公司将万中购物中心项目整体转让给了本案被告，双方约定对原告已付购房款由被告负责。在该项目转让到被告后，原告曾多次找到被告协商交付商铺或退还已付购房款事宜，被告均以种种理由拒绝向原告交付房屋，且双方对房屋单价无法达成一致意见。原告为保护合法权益，请求人民法院查明事实，判如所请。被告王松山辩称，答辩人与本案原告没有房屋买卖合同关系，也没有其他任何法律关系，原告起诉答辩人主体错误且无事实基础及法律依据。首先，答辩人王松山及被告伟华公司从来没与原告签订过《房屋买卖合同》，更没有与原告口头达成过任何协议，在双方没有签订也无口头约定房屋买卖合同的情况下，原告起诉要求与答辩人及被告伟华公司解除房屋买卖合同主体不适格，是错误的；其次，原告在起诉书中自述其是与春辉公司达成的意向，也是向春辉公司交付的购房款，进一步佐证了答辩人与原告没有任何合同关系，依据合同的相对性，原告应当向春辉公司主张权利；第三，答辩人和伟华公司虽然与春辉公司签订了《房地产开发项目合作协议书》，接手"万中购物中心"项目，但并不是所有的与该项目有关的义务、责任全部承担，双方在《房地产开发项目合作协议书》中有明确的约定，对于需要由答辩人和被告伟华公司承担责任的部分，是有严格限制和约定的，该协议书第四条明确约定："甲方（春辉公司）收取的万中购物中心部分商位诚意金，乙方（王松山）仅对甲方移交的诚意金客户登记表中的22人，涉及金额人民币320万元，且是通过西乌珠穆沁旗万中购物中心售楼部POS机刷卡转账完成付款的诚意金部分，由乙方负责处理。凡不符合上述情形之一的，乙方有权拒绝，全部由甲方承担。"此外，第六条还约定："甲乙双方确认，除以上约定，本协议签订前，因甲方以开发西乌旗万中购物中心项目为由，通过借贷、抵押、顶账等方式产生的债权债务与万中购物中心项目和乙方无关。"也就是说除第四条之外的其他债权债务均由春辉公司承担。原告主张的款项并不符合上述协议第四条约定的范围和条件，故原告无权要求二被告承担责任。综上所述，原告的诉求与答辩人无关，且与事实不符，于法无据，请求人民法院依法查明事实，驳回原告对答辩人及伟华公司的起诉。被告伟华公司及第三人春辉公司在法定举证期限内未向本院提交任何答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。根据我国民事诉讼法相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中，被告伟华公司及第三人春辉公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，也未提交任何书面答辩意见，视为放弃了答辩和质证的权利。对原、被告双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于原告提交的购房款收据，证明2011年11月30日以现金方式向春辉公司交付购房款4万元，与春辉公司达成购房意向，被告王松山对该收据的真实性、合法性及关联性均不认可，辩称该收据模糊，看不清具体内容，原告没有提供款项来源及该笔款是否进入春辉公司账户的证据故不认可。本院认为，原告提交的收款收据本身就是春辉公司已收到购房款的凭据，款项来源及是否入账并不是证明收款的必要条件，在没有证据证明此收款收据存在违法性的情形下，其真实性不可否认，故本院予以确认。2.原告申请本院从西乌旗国土资源局调取的有关"西乌旗万中购物中心"档案资料中的《项目转让申请书》《售后登记表》《同意变更设计书》，证明春辉公司同意将在建的"西乌旗万中购物中心"项目涉及的权利和义务整体转让给被告伟华公司和王松山，并将已收取购房意向金的人员及金额在《售后登记表》中记载移交，共计包括22人，合计金额为3,200,068元，原告系22人中的一名，付款金额记载为4万元。当时因项目整体转让后设计方案由九层变更为五层，在西乌旗规划委员会和西乌旗城建局的协调下，《售后登记表》中的22人对楼层设计变更都签署了书面的同意意见，原告签署日期为2013年9月17日。被告认为此组证据没有被告本人签字盖章故对其真实性不予认可。本院认为，此组证据来源于国土资源部门保管的档案资料，能证明"西乌旗万中购物中心"项目转让当时的真实情况，楼层变更设计之所以要征求原告等22人的同意，说明原告确系向春辉公司交付购房意向金的权利人之一，故本院对此组证据的真实性予以确认。3.对于原告提交的2013年7月10日春辉公司与被告王松山签订的《协议》，证明春辉公司经原告等购房户的同意，已将包括原告在内的有意向的购房户交付的诚意金转让给王松山负责，被告对此协议的真实性表示认可，但同时举证2013年9月30日签订的《补充协议》和2013年10月2日签订的《房地产开发工程项目合作协议书》进行抗辩，认为后来签订的两份协议已将最初签订的《协议》中诚意金的范围及认定条件进行了详细约定，只有通过POS机刷卡转账的才由王松山负责。对被告举证的《补充协议》和《房地产开发工程项目合作协议书》，原告认为没有经过原告本人同意私自签订故不认可，对原告不产生效力。本院认为，2013年7月10日《协议》在法律意义上是一份转让协议，该协议第四条明确约定春辉公司向王松山转让的债务包括"有意向的购房户所收取的诚意金"，原告作为已向春辉公司交付购房诚意金的其中一人，在其同意的情况下，转让协议已发生法律效力，即从2013年7月10日起，其对春辉公司的债权已转移给新的受让人王松山。对于之后春辉公司又委托刘海龙与王松山签订的《补充协议》中约定"甲方（春辉公司）收取的诚意金全部是通过西乌旗万中购物中心售楼部的POS机刷卡转账完成的。"以及再之后签订的《房地产开发工程项目合作协议书》第四条约定"乙方（王松山）仅对甲方（春辉公司）移交的诚意金客户登记表中的22人，涉及金额人民币320万元，且是通过西乌旗万中购物中心售楼部的POS机刷卡转账完成付款的诚意金部分由乙方（王松山）负责处理。"这些约定均属于对2013年7月10日《协议》第四条约定内容的变更，经本院审查，在原一审卷宗2016年6月7日的庭审笔录中，春辉公司当时的法人代表刘春明确回答，收取的诚意金中有现金也有转账，对于售后登记表中的人在不突破320万元的范围内都转让给王松山承担。这样的意思表示与《补充协议》及《房地产开发工程项目合作协议书》中的约定出现明显矛盾，因为在本院从西乌旗国土资源局调取的有关"西乌旗万中购物中心"档案资料中留存的春辉公司提交的《售后登记表》中明确记载有22人，是包括原告在内的，22人交付金额共计为3,208,868元，事实证明这22个人交付房款的形式并不全部是通过POS机刷卡转账完成的，故《补充协议》中的约定与事实不符，《房地产开发工程项目合作协议书》中第四条约定更是前后相互矛盾，事实上不存在同时符合约定条件的情形，根据《合同法》第七十八条规定"当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更"，同时考虑这两份变更协议都未通过原告的同意，原告对变更内容并不认可，故本院仅对2013年7月10日《协议》的效力予以确认，对《补充协议》及《房地产开发工程项目合作协议书》中关于"转让诚意金"部分的效力不予确认。4.对于被告王松山提交的2017年4月6日自称是春辉公司万中购物中心项目销售经理姓牟的人与王松山的通话录音，证明春辉公司和刘春没有收到原告的钱款，也没有给原告出具过收据。原告对该证据的真实性、合法性及关联性均不认可，本院认为，根据民事诉讼证据规则，单独的录音资料无法核实真伪，不能作为认定案件事实的依据，故不予采信。5.对于被告王松山提交的原告名为马飞提起诉讼的民事案件起诉状及传票，证明2011年10月15日春辉公司给马飞出具270万的收款收据，与原告提交的收据一样，说明在西乌旗起诉的案子总标的额已远远超出当时约定的320万诚意金。原告认为马飞案与本案无关，因为马飞并不是移交登记表所列的22人之一。本院认为其他人如何诉讼，并不能证明原告不属于转让范围，故对被告的抗辩理由不予采信。本院认为，本案争议的焦点有三个：一是春辉公司是否收取了原告的购房诚意金；二是春辉公司转让由被告王松山负责的购房诚意金部分是否包括原告交付的款项；三是原告与被告之间是否形成房屋买卖合同关系。从春辉公司提供的售后登记表来看，共登记有22人，其中包括有原告，在西乌旗国土资源局调取的有关"西乌旗万中购物中心"档案资料中关于楼层设计的变更也有原告签署的同意书，再结合原告持有的收款收据，这些证据已形成证据链条，且春辉公司至今为止从未对原告交款事实提出异议，故本院认定春辉公司于2011年11月30日收取了原告的购房诚意金4万元。根据被告王松山与第三人春辉公司于2013年7月10日签订的《协议》，再结合本案其他证据来看，可以证明春辉公司已将包括原告在内的22人交付的购房诚意金转让由被告王松山负责，王松山作为债务的受让人，应当代替春辉公司对原告交付的购房诚意金承担法律责任。本院认为，春辉公司收取原告诚意金的行为，证明原告与春辉公司达成一种购房意向，但双方并没有最终签订房屋买卖合同，具体的买卖标的物及价款均不明确，故本院认为双方还未形成房屋买卖合同关系。诚意金的交付仅代表原告取得优先购房资格，如果日后能签订房屋买卖合同，则诚意金可以抵付房款，如果未签订房屋买卖合同，则诚意金应当退还。春辉公司将收取的包括原告在内的22人的诚意金转让给被告王松山负责后，原告与王松山或伟华公司也没有进一步就房屋买卖达成合意，没有最终形成房屋买卖合同关系，故本院对原告主张解除房屋买卖合同的诉求不予支持。现因原、被告无法就房屋买卖达成一致意见，故被告王松山作为购房诚意金的受让人，应当负责将该款返还给原告。对于被告伟华公司，因为只是出借资质给王松山进行项目的开发建设，并不是本案购房诚意金的受让主体，故不应当承担连带返还责任。对于原告主张被告自2011年10月30日起按照中国人民银行同期贷款利率四倍支付利息的诉求，因没有证据证明双方当事人在交付购房诚意金或转让购房诚意金时具体怎么约定，故本院无法支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王松山在本判决生效之日起十五日内返还原告李富勇的购房诚意金4万元；二、驳回原告李富勇的其他诉讼请求。案件受理费800元，由被告王松山承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审 判 长  洪 泉审 判 员  宋向东人民陪审员  高 娃二〇一八年七月十八日书 记 员  姚玉雯附相关法律法规:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。