黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑民终260号上诉人（一审被告）：佳木斯龙基房地产开发有限公司，住所地佳木斯市向阳**永春社区。法定代表人：管文海，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈宗铉，黑龙江沈宗铉律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：魏雅云，女，1963年4月21日出生，汉族，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：关晓星，黑龙江关晓星律师事务所律师。上诉人佳木斯龙基房地产开发有限公司（以下简称龙基公司）因与被上诉人魏雅云建设工程施工合同纠纷一案，不服佳木斯市中级人民法院（2015）佳民初字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人龙基公司的委托诉讼代理人沈宗铉，被上诉人魏雅云及其委托诉讼代理人关晓星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙基公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.改判驳回魏雅云的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由魏雅云承担。事实和理由：1.案涉工程系危楼改造工程，地方政府基于公众安全利益的需要，对杏园小区19号楼进行危楼改造。因魏雅云的房屋与危楼相邻，也一并由政府纳入规划改造之中，案涉拆迁补偿安置协议正是在这样的背景下形成的。龙基公司与魏雅云系基于2013年5月15日政府规划设计号xg13006a定线图设计的施工图而签订的拆迁补偿安置协议。按照该规划设计，协议约定的回迁房屋是可以安置实现的，但政府部门于协议签订后的2014年5月30日基于公共利益的需要调整了规划。调整后的规划对龙基公司和魏雅云均具有强制力和拘束力。该规划调整是龙基公司与魏雅云在签订拆迁补偿安置协议时无法预见的，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百一十三条的规定，一审法院判令龙基公司对其无法预见的后果承担巨额赔偿责任是不公正的。2.拆迁补偿安置协议后期已变更标的，魏雅云接受并入户使用，表明龙基公司的安置义务已经履行完毕。政府部门基于公共利益的需要调整规划后，导致龙基公司与魏雅云签订的拆迁补偿安置协议无法实际履行，龙基公司履行不能为既成事实，对此，魏雅云是明知的。在此情况下，双方基于规划调整而协议变更回迁安置房屋，将原定安置补偿地上650平方米变更为地上二层和地下一层合计650平方米。对该事实，魏雅云在一审中虽予以否认，但龙基公司提交的进户单足以证明该事实的存在。进户单载明的回迁房屋与原拆迁补偿安置协议约定的不符，表明双方对回迁安置房屋进行了变更，而且魏雅云在工程未竣工的情况下主动要求安置进户，进一步表明其同意龙基公司不按照原协议约定的条件对其进行安置，魏雅云对此未提出异议且主动接受，说明其已放弃原协议约定的条件。3.一审法院以评估价格计算损失不公正。一审法院对已回迁房屋的单价启动评估程序时，龙基公司曾提出异议不同意进行评估。因为在危楼改造项目中，对于实际面积超出约定回迁面积的部分，龙基公司均按照每平方米7000元左右的价格收取差价款，该事实有相关财务账目和其他回迁补偿安置协议予以佐证。基于公平原则，一审法院应按照此价格计算减少的回迁面积，但却以评估的每平方米26,517元计算差额损失，对龙基公司显失公正。魏雅云辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。政府规划改变后，魏雅云多次找龙基公司协商，但龙基公司予以拒绝。魏雅云在信访程序中被告知，对于不能按照协议安置的部分应走法律程序，在此情形下为避免损失才接受现有房屋进户。对于不能安置的部分，魏雅云并未放弃权利。魏雅云向一审法院起诉请求：1.判令龙基公司给付魏雅云经济赔偿1500万元；2.案件受理费、保全费由龙基公司承担。一审法院认定事实：龙基公司开发建设龙海大厦项目。2013年8月1日，魏雅云（乙方）、龙基公司（甲方）签订《房屋拆迁补偿安置协议书》,约定：甲方对乙方原一至二层商服房屋（有照面积257.16㎡，另有一楼无照面积25㎡、地下面积91㎡、外接门脸造型48㎡）以产权调换方式进行拆迁安置。安置地点为原地安置，具体安置地点为东临通江街一至二层商服用房，按照规划局xg13006a定线图设计的施工图双方确认的位置，安置面积650㎡，其中一层300㎡，二层350㎡。甲方自乙方搬迁之日起一次性支付12个月房租费合计30万元，其余临迁搬迁补助费、装潢损失、停产停业经济补偿费等各种费用一并折合回迁安置一至二层商服房屋总面积650㎡，不交纳结构差价。安置时间为24个月，甲方未按协议规定时间24个月内回迁安置，则甲方按650㎡现时评估价值的日万分之五给乙方支付违约金并承担双倍租房费。甲方未按本协议安置乙方，甲方按照乙方650㎡的房屋市场价值双倍赔偿。协议签订后，龙基公司给付魏雅云房租费30万元，魏雅云进行了搬迁。2014年，因相邻新华书店拆迁不成，规划部门变更了原规划，龙海大厦项目由原来设计的两栋高层变更为一栋高层，并取消了地下停车场。2014年12月9日，在回迁楼房没有整体验收的情况下，魏雅云申请提前进户，龙基公司出具进户单内容为：“龙海大厦被拆迁户魏雅云拆迁面积257.16㎡，协议回迁安置面积为650㎡（一至二层、地下**）现该回迁安置面积部分已基本完工，达到进户要求，魏雅云要求进户装修，现因该工程没有整体验收，临时水、电、供热等费用由魏雅云承担，面积由产权部门测绘为准，待该工程整体验收后，再出具正式进户手续。”魏雅云在该进户单上签字后进户装修开业经营。经佳木斯市圣华房地产测绘服务有限公司测绘，魏雅云回迁房屋一至二层面积为348.56㎡，负一层面积为332.20㎡。现魏雅云以龙基公司未按协议约定回迁安置为由提起诉讼。根据魏雅云的申请，一审法院委托佳木斯中强资产评估事物所对魏雅云已回迁房屋的单价进行评估，评估结果为：一至二层商服单价26,517元/㎡；负一层商服单价7576元/㎡。一审法院认为，关于协议效力问题。2013年8月1日，魏雅云与龙基公司签订的房屋拆迁补偿安置协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，龙基公司提供的证据不能证明协议签订时存在欺诈、胁迫或乘人之危、显失公平等情形，故该协议合法有效。关于协议履行及变更问题。案涉房屋拆迁补偿安置协议约定的回迁时间为24个月，即回迁时间不晚于2015年8月1日。2014年12月9日，魏雅云要求提前进户，同意接收现有的一至二层及负一层，并在进户单上签字，说明双方对协议履行时间、回迁安置的位置进行了部分变更，但进户单并未涉及原协议约定位置及面积与实际回迁的位置及面积的差价问题，不能说明魏雅云已对此放弃权利，龙基公司认为其安置补偿义务已全部履行的观点不能成立。魏雅云主张的经济赔偿1500万元是根据案涉房屋拆迁补偿安置协议关于“650㎡的房屋市场价值双倍赔偿”的约定单方预估的数额，龙基公司认为赔偿数额过高，结合本案的实际情况，对魏雅云的请求按约定回迁房屋价值与实际回迁房屋价值差额予以赔偿。根据评估结果，该差额部分为5,476,537.28元（650㎡×26,517元/㎡－348.56㎡×26,517元/㎡－332.20㎡×7,576元/㎡）。判决：一、龙基公司于判决生效后立即给付魏雅云拆迁安置差价款5,476,537.28元；二、驳回魏雅云的其他诉讼请求。案件受理费111,800元，由魏雅云承担61,665元，由龙基公司承担50,135元；财产保全费5000元、评估费53,000元，由龙基公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明：2012年11月16日，龙基公司与案外人张征宇签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，张征宇原使用位于向阳区永春社区杏园19#地段的房屋，建筑面积104.2平方米，产权证号：**。因龙基公司对张征宇最终安置面积为196平方米，增加91.8平方米，该公司向张征宇收取增加面积款780,300元，即每平方米8500元。2013年1月7日，龙基公司与案外人黄千石签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，黄千石原使用位于向阳区永春社区杏园19#地段的房屋。建筑面积67.73平方米，违建折合5平方米，合计72.73平方米。因龙基公司对黄千石最终安置面积78平方米，增加5.27平方米，收取增加面积款44,795元，即每平方米8500元。除此，本院查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，魏雅云与龙基公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，本院依法确认其效力，魏雅云、龙基公司均应受该协议约束。案涉工程的设计图纸虽发生变更，但龙基公司在知晓图纸变更后并未积极与魏雅云协商，变更上述协议，故本案情形不符合《合同法》第一百一十三条有关损害赔偿范围的规定，龙基公司应按照上述协议的约定履行。根据当事人上诉、答辩及二审庭审中陈述的意见，本案争议的焦点问题为：魏雅云签字认可进户单的行为是否应视为其接受回迁房产，变更上述协议关于回迁楼层的约定。魏雅云与龙基公司于2013年8月1日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》除约定安置位置、安置面积外，还约定了安置时间为24个月，龙基公司给付魏雅云房租费30万元。其后，案涉工程于2014年因规划变更，由原来设计的两栋高层变更为一栋高层，致使龙基公司无法按照该协议的约定安置魏雅云回迁。而魏雅云在明知规划发生变更，龙基公司无法按上述协议对其进行回迁安置的情况下，提前8个月向龙基公司要求进户，且安置的位置即为原址；在进户前，魏雅云与龙基公司签订进户单，该进户单体现魏雅云认可该回迁位置，要求提前进户装修，而且回迁安置房屋的约定已经发生了实质性的变化，即由原来的一至二层650平方米变更为一至二层、负一层共计650平方米。魏雅云在此情形下依然坚持要求进户，应认定魏雅云接受该回迁安置。结合本案拆迁安置的具体情形，魏雅云回迁安置房屋确实存在由一至二层650平方米变更为现有的一至二层348.56平方米、负一层332.20平方米,而魏雅云虽然接受了安置，但其并未明确表示放弃对未安置部分要求赔偿的权利，一审法院据此判决龙基公司对魏雅云予以赔偿并无不当。但因魏雅云所接受的回迁安置房屋为危房回迁安置,龙基公司不存在对案涉房产以商品房价格出售的情形，故一审法院根据鉴定机构作出的市场价格予以补偿明显不当，本院酌情参照龙基公司对其他被拆迁人的超面积回迁收费价格，即每平方米8500元予以补偿，补偿款为2,562,240元[（650平方米－348.56平方米）×8500元/平方米]。综上所述，龙基公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持佳木斯市中级人民法院（2015）佳民初字第9号民事判决第二项；二、变更佳木斯市中级人民法院（2015）佳民初字第9号民事判决第一项为：佳木斯龙基房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付魏雅云拆迁安置差价款2,562,240元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费161,935元，由龙基公司、魏雅云各负担80,967.50元；财产保全费5000元，由龙基公司负担；评估费53,000元，由魏雅云负担。本判决为终审判决。审判长  李维东审判员  胡乃峰审判员  王成慧二〇一八年七月九日书记员  孙思宇