贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0526民初2316号 原告罗毅，男，1989年8月12日生，彝族，医生，大学本科，贵州省威宁县人，住威宁县。 委托代理人刘海，男，贵州勤维律师事务所律师。特别授权代理。 被告六盘水宏达房地产开发有限公司。住所：贵州省六盘水市中山区文化南路百信农贸市场**。 统一社会信用代码：XXXXXXXX. 法定代表人肖才宏，系该公司总经理。 被告六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司，营业场所：贵州省毕节市威宁彝族回族苗族自治县草海镇新城区进站大道（威双大道马家梁子）。 统一社会信用代码：XXXXXXXX。 法定代表人肖才宏，系该公司负责人。 二被告委托代理人戴永鹏，贵州浩锐律师事务所律师，特别授权代理。 原告罗毅诉被告六盘水宏达房地产开发有限公司（以下简称宏达房开公司）、六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司（以下简称宏达房开威宁分公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案受理后，依法由审判员陈思义适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘海、被告宏达房开公司和宏达房开威宁分公司的委托代理人戴永鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗毅诉称，原、被告于2011年5月18日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买位于“高原明珠”7幢1-10-6号住房，总价款为285626元。被告承诺于2013年6月10日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人，若逾期未交付，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款千分之五的违约金。但被告至今未向原告交付转移登记的有关文书。现原告主动将违约金降至按月利率0.65%计算违约金，被告违约时间自2018年4月24起至办理产权证交付原告之日止。现诉至法院，请求法院判令被告向原告支付2014年4月24日起至2018年4月24日止的违约金64802.67元和2014年4月25日起至交付商品房转移登记有关文书之日止的违约金，并由被告承担本案诉讼费。 原告罗毅在举证期限内向法庭提交的证据有： 1、身份证复印件，《商品房买卖合同》1份，用以证明原告向被告购买房屋，双方约定了逾期办证的违约金，现被告已违约。 2、收款收据复印件、贷款合同、银行凭证，用以证明原告已向被告支付了购房款。 被告六盘水宏达房地产开发有限公司和六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司共同辩称，原告主张的违约金期限应为2015年10月1日至2016年6月8日。因2016年6月8日被告六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司已完成建设工程竣工验收备案，具备了办理产权登记的条件，但是因2012年年底威宁县人民政府下发了威宁县县城总体规划2013-2030年规范性文件对草海进行综合治理划定治理红线范围，将原告所购买的房屋所位于的7号楼归划在红线范围内，导致二被告不能在具备办理产权登记时及时办理相关证件。该原因属于不可抗力，不能归责于二被告。同时，被告六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司是具备独立法人资格的法人主体且以自己的名义对外经营，具有独立的财务及核算机构，因此相应违约责任应当由其承担，被告六盘水宏达房地产开发有限公司诉讼主体不适格。再次，原告所主张的违约金计算方式过高，请求法院予以下调。 被告六盘水宏达房地产开发有限公司、六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司在举证期限内提交了下列证据： 1、高原明珠小区第6、7幢楼房的工程竣工验收备案表，用以证实涉案房屋已具备办理不动产产权登记的条件； 2、建筑情况说明图，证明涉案房屋均在草海综合治理的红线范围以内。 3、公开答复书和不动产中心答复一份证明不动产登记中心对草海保护区内的建筑停止办理不动产产权证书。 经审理查明：2011年5月18日，原告罗毅与被告六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号0000592号），约定原告向被告购买位于“高原明珠”7-1-1006号住房，房屋总价款为285626元。《合同》第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2013年6月10日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。在约定日期起60日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还买受人已付款，并按照同期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款千分之五的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了285626元购房款，被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。 同时查明，六盘水宏达房地产开发有限公司系六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司的总公司。六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司修建的高原明珠第六幢楼房于2014年11月20日竣工验收备案，第七幢楼房于2016年6月8日竣工验收备案。二被告庭审中未提供相关证据证实为原告所购房屋办理过房屋产权证书。被告六盘水宏达房地产开发有限公司于2018年4月13日向威宁县人民政府申请公开威宁县域内商品房不动产证停止办理和及恢复办理的期间。 上述事实，有原、被告陈述，原告提交的书证,被告提交的竣工备案表复印件、威宁县人民政府信息公开申请登记回执，黔府函（2017）171号批复、威宁县人民政府信息公开答复书和威宁县人民政府对被告等证据在卷，这些证据经庭审质证和本院审查，具有证明力，事实清楚，可以采信。 本案审理中，双方争议的焦点为：一、原告要求被告支付违约金的请求是否超过诉讼时效；二、合同约定交付办理商品房转移登记有关文书的违约金是否过高，应否调整；三、违约金由谁承担。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告罗毅与被告六盘水宏达房地产开发有限公司威宁分公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》成立且生效。本案原、被告应按照合同的约定，及时履行自己的义务，一方因未及时履行义务导致违约的，应承担相应的违约责任。本案中，原告已经向被告支付了购房款285626元,而被告未按照合同约定于2013年6月10日前交付办理商品房转移登记的有关文书，其已构成违约。《中华人民共和国合同法第一百二十一条规定》第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷依照法律规定或按照约定解决。”为此，本案二被告所述其违约即便确系政府部门原因，也不能免除其向原告承担违约金的责任。 关于原告起诉是否超过诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、一百三十七条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从当事人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”而2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”在民法总则施行之前已经完成的诉讼时效，已发生义务人的抗辩权，不应适用民法总则规定的三年普通诉讼时效。至民法总则施行之日诉讼时效尚未完成的，则适用三年普通诉讼时效的规定。即当事人权利受到侵害的事实发生于民法总则施行之前，自当事人知道或应当知道其权利受到侵害之日起至民法总则施行之日已超过两年的（普通诉讼时效），义务人可以主张不履行义务的抗辩，尚未超过两年的，诉讼时效期间按三年计算。本案被告承诺于2013年6月10日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，若逾期未交付，被告按日向原告支付违约金。对原告而言，合同约定的违约金属继续性债权，自2013年6月11日起，原告的权益每天都在受到侵害，并且原告每天都知道或应当知道自己的权益受到侵害。本案原告未提交证据证明存在诉讼时效中断或中止的情形，通过上述对横跨新旧法前后诉讼时效的分析，原告所诉2015年4月23日至2015年9月30日期间的违约金已超过旧法两年的诉讼时效，故对该期间的违约金，本院不予支持。而2015年10月1日至2018年4月23日之间的违约金，适用新法三年普通诉讼时效的规定，原告起诉时间为2018年4月24日，故该两年零203天的违约金未超过诉讼时效，本院予以保护支持。 关于合同约定违约金是否过高，应否调整的问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标换物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十九条规定：“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的过分高于造成损失。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。”庭审中，针对被告的违约情形，原告未能举证证明因被告违约给自己造成的具体损失，双方约定的违约金过高，应予以调整。根据上述司法解释第十八条规定，本案的违约金应按“损失数额难以确定的”情形对待。为保护当事人的利益不受损害，被告承担的违约责任应按照原告已付购房款总额285626元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准上浮30%计算为宜。中国人民银行公布的同期银行贷款年利率（1-5年期）为4.75%，在此水平上上浮30%为6.175%，以此计算被告应支付2015年10月1日至2018年4月24日期间的违约金为285626×6.175%×（2+203／365）=45084.1元。对于原告诉请被告支付2018年4月24日至交付房屋产权证书之日止的违约金，应以购房款285626元为基数，以6.175%的年利率进行计算。 关于违约金由谁承担的问题。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”，本案中因二被告系总公司和分公司的关系，故上述违约责任应由被告六盘水宏达房地产开发有限公司承担。 此外，因本案系被告违约所致，案件受理费561元应由被告六盘水宏达房地产开发有限公司承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、一百二十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告六盘水宏达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告罗毅支付从2015年10月1日计算至2018年4月24日逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金45084.1元； 二、由被告六盘水宏达房地产开发有限公司以购房总价款285626元为基数，按年利率6.175％的标准向原告罗毅支付2018年4月25日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金； 三、驳回原告罗毅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费561元由被告六盘水宏达房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，应自接到判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，预交上诉费，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陈思义 二〇一八年七月三日 法官助理王建辉 书记员  刘莉茹