四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终1156号 上诉人（原审被告）：成都龙潭裕都实业有限公司。住所地：成都市东三环路二段龙潭都市工业集中发展区内。 法定代理人：张钧，董事长。 委托诉讼代理人：肖凯，男，汉族，1976年1月3日出生，住四川省绵阳市游仙区，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：成都成铭建筑劳务有限公司。住所地：四川省成都市成华区华盛路58号38幢。 法定代表人：黄兰英，总经理。 委托诉讼代理人：覃礼顺，四川中沛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟洁，四川中沛律师事务所律师。 上诉人成都龙潭裕都实业有限公司（以下简称“龙潭裕都公司”）因与被上诉人成都成铭建筑劳务有限公司（以下简称“成铭建筑公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2017）川0108民初6190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙潭裕都公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判不支付违约金中的80979.75元（即：2612250元×（8%-4.9%）=80979.75元），并由成铭建筑公司承担本案二审诉讼费用。事实与理由：一审判决事实认定不清，法律适用错误，应当予以纠正。1.龙潭裕都公司积极履行买卖合同，未办理房产证系政府原因导致，并且龙潭裕都公司提交了相应政府文件，但一审法院并未就此作出认定。2.龙潭裕都公司与成铭建筑公司之间并未约定违约金的适用问题，且成铭建筑公司一直使用该案涉房屋，并没有受到任何损失，一审法院在没有依据的情形下认定龙潭裕都公司承担房费8%的违约金违背了法律或合同约定。经龙潭裕都公司研究，愿意按已交购房款的4.9%对对方进行一次性补偿。 成铭建筑公司答辩称，1.案涉《购房协议》合法有效，且双方并未就政府问题进行免责约定。龙潭裕都公司提交的政府文件中均未载明其至今未能为成铭建筑公司办理房屋权属登记的原因与处理意见，并且文件中也没有说明迟延办理系政策原因导致。因此龙潭裕都公司主张的理由不能作为法定或约定免责事由。2.一审判决逾期办证违约金不足以弥补成铭建筑公司的损失，不能被调低与免除。合同约定的办理产权证的条件早已成就，但龙潭裕都公司至今仍未办理，且协议又不能履行，按照法律规定，龙潭裕都公司应当承担逾期办证的违约责任。3.虽然合同并未就逾期办证的违约金进行约定，但是有无产权证的房屋在使用收益上必然存在差异，同时按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纷纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，逾期办证的违约责任系法定责任而非约定责任，因此一审判决认定合理合法。 成铭建筑公司向一审法院起诉请求：1.请求判令龙潭裕都公司继续履行《购房协议》并立即履行办理位于成都龙潭总部新城1号地块B3-21栋办公用房的房屋权属证书义务；2.请求判令龙潭裕都公司支付逾期交房的违约金共计人民币105651元（即2010年5月31日至2010年11月29日，共计182天）；3.请求判令龙潭裕都公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金（自2012年11月29日起，以已付购房款2612250元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标注计算，截止至起诉之日，逾期违约金共计2612250元*1735天/365*4.9%*（1+30%）-790971.4元）；4.本案诉讼费由龙潭裕都公司承担。 一审法院认定事实：2009年12月8日，成铭建筑公司与龙潭裕都公司签订了一份《购房协议》，约定，成铭建筑公司购买龙潭裕都公司开发的“成都龙潭总部新城”1号地块B3-21栋办公用房一套，建筑面积共645平方米，总价2902500元，龙潭裕都公司于2010年5月31日之前将商品房交付给成铭建筑公司，同时，龙潭裕都公司应当在房屋交付之日起730日内为成铭建筑公司办理房屋产权证，产权证交付成铭建筑公司之日起365日内办理土地使用权证；协议同时对逾期交房的违约金进行了约定。合同签订后，龙潭裕都公司于2010年11月29日才交付房屋。2013年1月9日，龙潭裕都公司给成铭建筑公司开具《销售不动产统一发票》，载明收到成铭建筑公司购房款的90%共计2612250元。 一审庭审中，龙潭裕都公司提交成都市人民政府办公厅文件、成都市城乡建设委员会文件等政府文件，拟证明延迟办证的原因主要在政府，龙潭裕都公司已经在积极履行自己的义务；同时提交了记账凭证、支款单、发票、收据、成都市乐斯建筑安装工程有限公司出具的说明，拟证明成铭建筑公司系以工程款抵扣购房款，且只支付了90%的购房款，亦存在违约行为。成铭建筑公司对工程款抵扣购房款一事予以认可，但表示，龙潭裕都公司拖欠成铭建筑公司的工程款早就应当支付给成铭建筑公司，龙潭裕都公司一致未支付才抵扣的购房款，成铭建筑公司并不存在违约行为，支付90%的购房款系按照合同约定进行，成铭建筑公司无任何违约行为，即使办证存在客观原因，但不能因此免除龙潭裕都公司的合同义务。 一审法院认为，成铭建筑公司、龙潭裕都公司签订的《购房协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属有效，对成铭建筑公司、龙潭裕都公司均具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行义务。成铭建筑公司已按照合同的约定支付了相应的购房款，龙潭裕都公司就应当按照约定为成铭建筑公司办理房屋产权证和土地使用证。即便未能办理相关权证存在一些客观原因，也不能免除龙潭裕都公司的合同义务。龙潭裕都公司在满足办理权证的条件下应及时为成铭建筑公司办理。 关于逾期交房违约金的问题，一审法院认为，成铭建筑公司、龙潭裕都公司合同约定交房时间为2010年5月21日前，龙潭裕都公司实际交房时间为2010年11月29日，因此，龙潭裕都公司应当按照合同约定承担从2010年6月1日至2010年11月29日的逾期交房违约金。但龙潭裕都公司在一审庭审中明确提出成铭建筑公司的该项请求已经超过诉讼时效，且成铭建筑公司未提供诉讼时效中断的证据，故成铭建筑公司的该项主张超过诉讼时效，一审法院不予支持。 关于逾期办理房屋权属证书违约金的问题，一审法院认为，根据成铭建筑公司、龙潭裕都公司合同约定在房屋交付之日起730日内为乙方办理房屋产权证，产权证交付之日起365日内，办理土地证，龙潭裕都公司应当在2012年11月29日前为成铭建筑公司办理房屋产权证。龙潭裕都公司主张因政策原因导致未能办理房屋产权证，但其所举一系列政府文件中均没有明确载明对于讼争房屋权属办理迟延问题的原因和处理意见，并且文件中也没有明确说明龙潭裕都公司权属办理迟延系由于政策因素导致，此外，即使因为政策变更导致龙潭裕都公司履行合同出现障碍，龙潭裕都公司也应有及时履行通知成铭建筑公司的义务。但是龙潭裕都公司并没有提供证据证明其在合理期限内履行通知义务。故龙潭裕都公司逾期办理房屋所有权证和土地使用证构成违约。虽双方没有约定违约金，但无产权证的房屋与有产权证的房屋在使用、收益上必然会存在差异，龙潭裕都公司应当向成铭建筑公司赔偿因此造成的损失。成铭建筑公司、龙潭裕都公司均未提供证据证明成铭建筑公司损失的大小，一审法院结合成铭建筑公司的付款情况，龙潭裕都公司的交房，房屋的使用等情况，酌情调整为龙潭裕都公司一次性向成铭建筑公司支付已付房款8%的违约金，即208980元。 综上，对于成铭建筑公司要求龙潭裕都公司继续履行合同，为成铭建筑公司办理房屋所有权证和土地使用权证的诉讼请求，一审法院予以支持；对逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、成都龙潭裕都实业有限公司继续履行房屋买卖合同，在满足办理房屋所有权证和土地使用权证的条件后十五日内为成都成铭建筑劳务有限公司办理“成都龙潭总部新城”1号地块B3-21栋，建筑面积645平方米办公用房的房屋产权证及土地使用证。二、成都龙潭裕都实业有限公司于判决生效之日起十五日内向成都成铭建筑劳务有限公司支付逾期办证违约金208980元。三、驳回成都成铭建筑劳务有限公司其他的诉讼请求。案件受理费6433元，由成都龙潭裕都实业有限公司承担。 二审中，龙潭裕都公司提交了成都市中级人民法院（2017）川01民终14420号民事判决书。拟证明：其他同类案件已经根据龙潭裕都公司认可的购房款4.9%的标准进行改判。 成铭建筑公司质证认为，该证据并不是成都市中级人民法院对类似案件的唯一判决，对真实性与合法性没有异议，对关联性有异议，不应作为本案证据使用。 成铭建筑公司向本院提交了如下证据：成都市成华区人民法院（2016）川0108民初3740号民事判决书与成都市中级人民法院（2017）川01民终5368号民事判决书。拟证明：与龙潭裕都公司有关的案件，经一审、二审均是按照8%的标准判令龙潭裕都公司承担违约金。 龙潭裕都公司质证认为，对于真实性与合法性无异议，但是关联性有异议。虽然都是与龙潭裕都公司有关的案件，但是每个案件的具体情况不一致，且该案件形成时间较早，应当以最近的案件作为参考。 本院审查认为，上述民事判决载明的事实与本案无关联性，双方当事人仅以其裁判理由论证本案的法律适用问题不能作为证据提出，故本院不予采信。 本院查明的事实与一审法院查明的事实相符，本院予以确认。另查明，《购房协议》仅约定龙潭裕都公司在房屋交付之日起730日内为成铭建筑公司办理房屋产权证，在产权证交付之日起365日内办理土地证，双方未对逾期办证时应支付的违约金进行约定。 本院认为，根据双方的上诉和答辩情况，本案的争议焦点一是龙潭裕都公司能否以所谓的政府原因导致不能办房产证而免责，二是龙潭裕都公司是否应当承担逾期办证的违约金以及金额如何确定。现结合事实证据分析认定如下： 关于龙潭裕都公司能否以所谓的政府原因导致不能办房产证而免责，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。据此，合同成立后，当事人应严格按照合同约定履行义务，龙潭裕都公司以所谓政府原因导致无法为案涉房屋办理房屋所有权证进行抗辩没有依据，本院对该上诉意见不予采纳。 关于龙潭裕都公司的违约责任应如何确定的问题，本院认为，当事人违约时应承担的违约金金额及计算方式应当明确作出约定。因双方在《购房协议》中并未约定如龙潭裕都公司逾期办理产权证应承担违约金的约定，故一审判决酌情确定龙潭裕都公司一次性向成铭建筑公司支付已付房款8%即208980元的违约金缺乏依据。但因龙潭裕都公司在上诉中明确表示就自己的违约行为向成铭建筑公司补偿购房款的4.9%即128000.25元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本院认定龙潭裕都公司因未按约定时间为办理房屋权属证书而承担的经济补偿责任为128000.25元。 因本案纠纷系龙潭裕都公司未能按约履行合同义务所致，故本院认定一、二审的诉讼费均由龙潭裕都公司负担。 综上所述，上诉人龙潭裕都公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但在合同未约定的情况下酌情认定龙潭裕都公司应承担的违约金存在错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持成华区人民法院（2017）川0108民初6190号民事判决第一项，即：成都龙潭裕都实业有限公司继续履行房屋买卖合同，在满足办理房屋所有权证和土地使用权证的条件后十五日内为成都成铭建筑劳务有限公司办理“成都龙潭总部新城”1号地块B3-21栋，建筑面积645平方米办公用房的房屋产权证及土地使用证； 一、撤销成华区人民法院（2017）川0108民初6190号民事判决第二、三项，即：成都龙潭裕都实业有限公司于判决生效之日起十五日内向成都成铭建筑劳务有限公司支付逾期办证违约金208980元；驳回成都成铭建筑劳务有限公司其他的诉讼请求； 二、成都龙潭裕都实业有限公司于本判决生效之日起十日内向成都成铭建筑劳务有限公司支付逾期办证补偿款128000.25元； 三、驳回成都成铭建筑劳务有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费6433元，二审案件受理费1825元，共8258元，均由上诉人成都龙潭裕都实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员张卫敏 审判员曹洁 二〇一八年七月二十七日 书记员方丽雯