江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0214民初6055号原告：无锡创源置业有限公司，住所地江苏省无锡市新吴区湘江路**（金源大厦601-607）。法定代表人：娄伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴颖婷，江苏瑞莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佳玲，江苏瑞莱律师事务所实习人员。被告：吴孙木，男，1978年12月16日生，汉族,住福建省周宁县。委托诉讼代理人：李福生，上海市光大律师事务所律师。被告：寻桂清，女，1979年9月24日生，汉族，住湖南省浏阳市。委托代理人：杨郁，上海市锦泓律师事务所律师。原告无锡创源置业有限公司（以下简称创源公司）与被告吴孙木、寻桂清商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告创源公司的委托诉讼代理人吴颖婷，被告吴孙木的委托诉讼代理人李福生、被告寻桂清的委托诉讼代理人杨郁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。创源公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除合同备案号201108070002的《商品房买卖合同》；2、判令吴孙木、寻桂清返还无锡市新吴区凤鸣山庄8幢69单元房屋，并排除该房屋上权利限制妨碍；3、判令吴孙木、寻桂清偿还创源公司因承担保证责任而支出的231526.12元及利息损失（以231526.12元为基数自2012年12月14日起至实际偿还之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。事实和理由：2011年8月7日，创源公司与吴孙木、寻桂清签订《商品房买卖合同》（合同备案号为201108070002），约定创源公司将其开发的无锡市新吴区凤鸣山庄8幢69单元房屋出卖给二被告吴孙木、寻桂清，房款为665万元，二被告应于2011年7月8日支付房款50万元，于8月8日支付房款150万元，于8月15日支付房屋贷款465万元，逾期付款超过30日的，创源公司有权解除案涉合同。在实际履行合同中，二被告在2011年8月8日前支付房款200万元，而后通过向江苏银行股份有限公司无锡开发支行（以下简称银行）贷款445万元以支付房款，仍有房款20万元至今未付。2013年1月10日，法院对银行起诉吴孙木、寻桂清、创源公司借款合同纠纷一案，作出（2012）新商初字第0267号民事判决书，判决吴孙木、寻桂清归还银行借款，创源公司承担连带责任。因吴孙木、寻桂清未能履行该判决书确认债务，后由创源公司向银行履行判决确认债务，共计支付4681526.12元，该款扣除创源公司收到的银行贷款445万元，二被告尚应赔偿创源公司损失231526.12元。故诉至法院，要求判如所诉。吴孙木辩称：1、创源公司要求解除案涉《商品房买卖合同》的请求由法院依法审查，在履行合同过程中已经支付房款645万元，对余款20万元，吴孙木已经无力支付；2、案涉房屋已被其他法院司法查封，相应权利限制不能为被告所控制；3、创源公司基于商品房销售合同关系提起本案诉讼，而其第三项诉讼请求系行使保证人追偿权，不能在本案中一并处理。寻桂清辩称：1、被告寻桂清无力支付余款20万元，是否应解除案涉《房屋买卖合同》，由法院依法审查；2、请求法院依法审查创源公司要求返还房屋的请求，因吴孙木本人缘故，导致案涉房屋被其他法院司法查封；3、其他意见同吴孙木辩称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人提交证据和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。确认事实如下：2011年8月7日，创源公司与吴孙木、寻桂清签订《商品房买卖合同》（合同备案号为201108070002），约定内容包括：1、吴孙木、寻桂清购买创源公司开发的无锡市新吴区凤鸣山庄8幢69单元房屋；2、房屋总价为665万元，由吴孙木、寻桂清在2011年7月8日付款50万元、在2011年8月8日付款150万元、在2011年8月15日付款465万元，逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同；3、出卖人应当在2013年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格的商品房交付买受人使用。其他约定内容不再一一列明。吴孙木等在2011年6月25日支付购房款5万元、在7月8日支付购房款45万元、在8月7日支付购房款150万元，共计支付200万元。2012年1月19日，吴孙木、寻桂清与银行签订《个人借款合同》，约定吴孙木、寻桂清向银行借款445万元，用以购买无锡市新吴区凤鸣山庄8幢69单元房屋。同日，吴孙木、寻桂清与银行签订《抵押担保合同》，约定以无锡市新吴区凤鸣山庄8幢69单元房屋为抵押物，为前述《个人借款合同》提供抵押担保。该抵押已向无锡市住房保障和房产管理局办理了预购商品房抵押预告登记。后银行按吴孙木、寻桂清要求将全部贷款445万元发放给创源公司。另外，创源公司与银行于2011年8月1日签订《住房消费贷款合作协议》，约定创源公司统一对购买创源公司所售房产、在银行取得按揭贷款的借款人的借款债务向银行承担连带保证责任。后因吴孙木、寻桂清未能按约归还银行贷款。银行于2012年7月26日诉至本院，本院经审理后，于2013年1月10日作出（2012）新商初字第0267号民事判决书，判决：1、吴孙木、寻桂清归还银行借款本金4443244.12元及相应利息、复息、罚息等；2、吴孙木、寻桂清赔偿银行律师费损失99552元；3、如吴孙木、寻桂清未能在上述期限内清偿债务，银行有权以无锡市新吴区凤鸣山庄8幢69单元的房屋折价、拍卖、变卖，所得价款由银行优先受偿；4、创源公司在未办妥无锡市新吴区凤鸣山庄8幢69单元的房屋抵押登记手续前，对本判决第1、2项确定的吴孙木、寻桂清的债务在对抵押房产优先受偿后仍未能得到清偿的部分承担连带保证责任。创源公司承担保证责任后有权向吴孙木、寻桂清进行追偿；5、诉讼费用48577元由吴孙木、寻桂清、创源公司支付给银行。该民事判决书已发生法律效力。因吴孙木、寻桂清未能履行（2012）新商初字第0267号民事判决书确定的给付金钱义务，创源公司向银行履行连带保证责任，共支付银行本息及实现债权的费用合计4681526.12元。另查明，上述《商品房买卖合同》签订后，创源公司陈述其因无法联系上吴孙木、寻桂清，而未能交付案涉商品房。在上述《商品房买卖合同》备案登记期间，因被告吴孙木对外债务缘故，安徽省滁州市中级人民法院、无锡市南长区人民法院、安徽省滁州市南谯区人民法院多次对案涉商品房进行预查封，对应保全金额为2000万元左右。再查明，寻桂清、吴孙木原系夫妻关系，后寻桂清向上海市虹口区人民法院提起离婚诉讼，上海市虹口区人民法院作出（2013）虹民一（民）初字第4719号民事判决书，判决准予寻桂清与吴孙木离婚。该判决书已于2014年3月18日生效。本院认为，创源公司与吴孙木、寻桂清签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效。在合同履行过程中，吴孙木、寻桂清未能按约支付购房余款20万元，已构成违约。在本案审理中，吴孙木、寻桂清明确表示其无力支付余款20万元，属于明确表示不再履行合同付款义务。故创源公司在诉讼中主张行使合同解除权理由有二：一则系吴孙木、寻桂清未能按约支付房款，符合合同约定解除条件，要求行使约定解除权；另一则系吴孙木、寻桂清无支付余款意愿和能力，构成根本违约，创源公司合同目的无法实现，要求行使法定解除权。基于创源公司行使合同解除权法律依据不同，本院分别认定如下：首先，创源公司未在规定期限内行使合同解除权，该权利消灭。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定理解，合同解除权受除斥期间规制，应在规定期间、或约定期间、或合理期间行使解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。在商品房买卖合同纠纷中，解除权行使期间应为解除权事实发生之日起一年内。本案中，吴孙木、寻桂清未在2011年8月15日前付清房款，逾期超过30日，创源公司即有权行使约定解除权，其解除权行使期间即为2011年9月15日起计算一年。现创源公司逾期不行使解除权，该约定解除权已消灭。其次，创源公司无权以合同目的无法实现为由行使法定解除权。根据合同目的理解，创源公司签订《商品房买卖合同》的主要合同目的为取得相应房款，本案房屋总价为665万元，创源公司在约定期间内收得房款645万元，已基本实现合同目的。从合同权利义务对等性来讲，未付款20万元在总价中占比很小，吴孙木、寻桂清未能履行付款义务，并不构成根本违约，创源公司行使法定解除权，便无事实依据。再次，案涉《商品房买卖合同》项下房屋已被多家人民法院预查封，创源公司要求行使解除权应受到限制。根据预查封法律效力分析，预查封系人民法院对被执行人基于有效房屋买卖合同所享有债权的司法保全，即对被执行人请求出卖人交付房屋及转移房屋所有权的请求权的司法保全，旨在保有被执行人该债权，以便将来实现债权，从而预查封可以转化为正式查封，并得以执行。因此，预查封系对一个有效的待履行的合同之上加以“法锁”，被执行人的其他债权人对此享有受法律保护的合理期待。本案中，案涉《商品房买卖合同》被预查封在先，创源公司行使解除权在后，从请求权利保护先后顺序来讲，其他债权人请求权利保护在先，创源公司行使合同解除权在后，其不能损害其他债权人利益。综上，创源公司解除《商品房买卖合同》的请求不能成立，本院对此不予支持。关于创源公司的第二项诉讼请求。因创源公司尚未向吴孙木、寻桂清交付案涉商品房，吴孙木、寻桂清无从向创源公司返还商品房。案涉《商品房买卖合同》系被人民法院司法预查封，其上权利限制应由相关人民法院审查，创源公司无权请求两被告来排除预查封等权利限制。故对创源公司的第二项诉讼请求不予支持。关于创源公司的第三项诉讼请求。创源公司因履行担保责任为吴孙木、寻桂清向银行支付4681526.12元，其可向吴孙木、寻桂清行使追偿权。在本案中，创源公司基于解除合同后返还价款，而欲与吴孙木、寻桂清抵销应返还贷款445万元，从而要求两被告返还231526.12元，现因创源公司要求解除合同的请求未被支持，其无需返还已收到的银行贷款445万元，其主张抵销清算的前提即不存在。因此，创源公司要求两被告返还231526.12元及支付相应利息损失的请求，无事实依据，本院对此不予支持。综之，创源公司的诉讼请求均无事实与法律依据，本院对此均不予支持，应当予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，判决如下：驳回无锡创源置业有限公司的诉讼请求。案件受理费58350元（此款已由无锡创源置业有限公司预交），由无锡创源置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  戴 雷人民陪审员  周金生人民陪审员  邹玉芬二〇一八年七月二十七日书 记 员  陈 静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。