广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1802民初779号原告（反诉被告）：HONGYASCHOEMAN（中文译名：王红娅），女，1955年11月11日出生，南非籍，现住广州市越秀区。委托诉讼代理人：黎国柱，广东朝纲律师事务所律师。被告：清远市广州后花园有限公司。住所地：清远市广州后花园有限公司一号区C栋102房。法定代表人：宋红成，该公司董事。委托诉讼代理人：曹金光，该公司员工。被告（反诉原告）：广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司。住所地：清远市广州后花园有限公司一号区D栋B面102房。法定代表人：姚捍芬，该公司副总经理。委托诉讼代理人：陈建辉，该公司法务主管。原告HONGYASCHOEMAN与被告清远市广州后花园有限公司（下称“广州后花园公司”）、广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司（下称“美林基业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告HONGYASCHOEMAN及其委托诉讼代理人黎国柱，被告广州后花园公司的委托诉讼代理人曹金光、被告美林基业公司的委托诉讼代理人陈建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告HONGYASCHOEMAN向本院提出诉讼请求：1.判令被告广州后花园公司向原告支付违约金65774.88元；2.判令被告美林基业公司向原告返还三个月的物业管理费2741元并确认物业管理费自2016年6月份开始收取；3.判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年4月21日，原告与被告广州后花园公司签订《商品房买卖合同》购买由其开发预售的美林湖·国际社区安达鲁西亚A区二路东二街6栋18号商品房。2011年12月18日，被告广州后花园公司书面告知原告于2012年1月1日收楼并告知原告应预交三个月物业管理费。原告领取钥匙查验新房时发现新房缺少楼顶天台，与购买时被告广州后花园公司为原告制定的设计方案图纸以及合同约定不符，因此原告拒绝收楼。针对此事，原告与被告广州后花园公司进行多次协商，双方于2013年5月1日签订《协议书》，被告广州后花园公司承诺为原告支付三年的物业管理费作为补偿，后原告于2013年5月14日进行收楼。根据《物业管理条例》第四十一条：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”由于被告广州后花园公司的违约行为导致原告于2013年5月14日才正式收楼，原告认为与被告广州后花园公司签订的《协议书》期限自2013年1月起算违反上述法律规定且对原告严重不公平，该约定应无效，被告广州后花园公司因其违约行为为原告支付的物业管理费应自2013年5月14日起算，三年期限截止的时间是2016年5月13日。另一方面，根据被告美林基业公司收取物业管理费的标准，其认为原告应于2012年1月1日开始缴交物业费，原告于2013年5月14日正式收楼应被告美林基业公司要求预交的三个月物业费应先抵扣2012年1-3月的物业费，所以其认为被告美林基业公司作为补偿为原告缴交物业费的期限是自2012年4月份开始计算。原告认为，根据上述规定，被告美林基业公司在原告尚未正式收楼时即自2012年1月1日计算物业费毫无依据，被告美林基业公司应予以返还且涉案房屋的物业管理费的收取期限应自2016年6月份起算。由于原告与被告美林基业公司存在对三年赠送物业管理费起止时间的争议，被告美林基业公司从2016年9月开始拒绝原告缴交物业管理费，造成原告至今仍无法履行缴交物业管理费的义务，但却不断向原告催缴物业费，给原告带来巨大的精神负担和困扰。原、被告各方均无法协商达成一致意见。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特提起本次诉讼。另外，涉案物业已于2017年10月29日经花都区人民法院执行拍卖成交，所有权已经转移，往后的物业管理费不应由被告负担。被告广州后花园公司辩称，原告HONGYASCHOEMAN提出的第1个诉讼请求没有法律和事实依据，请求不成立，原告要求被告广州后花园承担违约金是在滥用诉权。原告陈述的理由也是不成立的，提出的法律依据也不是强制性法律依据，不能作为协议无效或协议无法履行的依据。所以原告要求被告广州后花园公司承担违约责任没有事实和法律依据，被告广州后花园公司已经按照协议书约定履行义务，不存在违约行为或事实。被告美林基业公司辩称，原告HONGYASCHOEMAN提出的第2个诉讼请求没有事实和法律依据。根据被告美林基业公司在2010年4月时已经与原告签订前期物业协议，期间因为原告与被告广州后花园公司发生纠纷，被告美林基业公司一直没有向原告收取物业费。在被告广州后花园公司与原告签订协议书后，被告广州后花园公司代原告支付了2013年至2016年三年的物业费，加上原告预交的2016年1月至3月物管费，被告美林基业公司是从2016年4月才起算原告的物业管理费。反诉原告美林基业公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告HONGYASCHOEMAN向反诉原告支付2016年4月1日至2018年2月28日期间的物业管理费28189.20元及滞纳金12519.50元（按欠费金额的千分之三计）；2.本案诉讼费用由反诉被告负担。事实和理由：反诉原告美林基业公司与反诉被告HONGYASCHOEMAN在2013年5月14日签订了《前期物业服务协议》，由反诉原告为反诉被告的房屋提供物业管理服务，反诉被告向反诉原告支付物业管理费。反诉被告HONGYASCHOEMAN自2016年4月1日起至今拖欠反诉原告物业管理费及相应滞纳金共计40708.72元。反诉原告为此提起本次反诉。反诉被告HONGYASCHOEMAN辩称，一、涉案房屋的买受人为反诉被告HONGYASCHOEMAN以及案外人MARTINENSSCHOEMAN（中文译名：马丁士故门），反诉原告在反诉中仅要求反诉被告承担责任，为主体不适格，反诉原告提起的诉讼请求不应通过本案反诉中解决。反诉被告HONGYASCHOEMAN以及案外人MARTINENSSCHOEMAN为涉案房屋共有人，应共同承担房屋的物业费。二、涉案房屋物业费应自反诉被告HONGYASCHOEMAN正式收楼之日起开始计算，根据免三年物业费的协议且若反诉原告美林基业公司不予以返还反诉被告预交的三个月物业费，则涉案物业的物业费应自2016年8月14日起算。由于广州后花园公司的违约行为导致反诉被告HONGYASCHOEMAN于2013年5月14日才正式收楼，根据免三年物业费的约定，应从2016年5月14日开始计算。反诉被告HONGYASCHOEMAN已应反诉原告美林基业公司的要求先行预交三个月的物业费，如反诉原告不予返还反诉被告预交的物业费，涉案房屋的物业费应自2016年8月14日起算，反诉原告计算的时间有误。三、由于本诉被告广州后花园公司违约在先，不按照协议书的约定向反诉被告HONGYASCHOEMAN催收物业费，多次协商无果后反诉原告还拒绝收费，对于反诉原告违约行为产生的物业费滞纳金，反诉被告没有任何过错，不应由反诉被告承担。根据反诉被告HONGYASCHOEMAN与本诉被告广州后花园签订的协议书约定，如果物业公司向反诉被告HONGYASCHOEMAN主张涉案房屋三年物业管理费的，广州后花园公司应按该房屋前三年物业管理费总额的双倍支付给反诉被告，并赔偿损失。反诉原告美林基业公司于2017年10月9日向反诉被告HONGYASCHOEMAN发出《物业费催收函》，催收2015年4月1日起的物业费，违反上述约定。后反诉被告多次与反诉原告美林基业公司、本诉被告广州后花园公司进行协商但均无果，后反诉原告美林基业公司更拒绝收费，对反诉原告违约行为产生的物业费滞纳金，反诉被告没有任何过错，不应由反诉被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告HONGYASCHOEMAN与案外人MARTINENSSCHOEMAN以夫妻名义向被告广州后花园公司购买位于清远市清城区石角镇美林湖国际社区安达鲁西亚金色溪谷A区二路东二街6栋18号房产，双方于2010年4月21日签订《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》约定，被告广州后花园公司应在2011年12月31日前将上述房屋交付给购买方使用。由于被告广州后花园公司拟交付的房屋与原买卖合同约定不符，经买卖双方协商，最终于2013年5月1日签订《协议书》解决争议事宜。《协议书》约定，被告广州后花园公司同意一次性为原告HONGYASCHOEMAN以及案外人MARTINENSSCHOEMAN交纳涉案房屋前三年的物业管理费，即从2013年1月1日起开始计算满三年；此期间的管理费由被告广州后花园公司直接向物业公司交纳且广州后花园公司不得向HONGYASCHOEMAN以及MARTINENSSCHOEMAN追偿；若物业公司向HONGYASCHOEMAN、MARTINENSSCHOEMAN主张房屋前三年物业管理费的，广州后花园公司应按房屋前三年物业管理费总额的双倍支付给HONGYASCHOEMAN、MARTINENSSCHOEMAN，并赔偿损失。2.原告HONGYASCHOEMAN在签订上述《协议书》后，于2013年5月14日办理了涉案房屋的收楼手续，并与被告美林基业公司签订《前期物业服务协议》《住户手册》《装修手册》等文件。其中《前期物业服务协议》约定业主自商品房买卖合同约定房屋交付使用次日起开始计收；2012年6月1日起至2013年5月31日止物业管理服务费用标准为4元/月·平方米，2013年6月1日之后为4.50元/月·平方米；物业管理服务费以银行转账方式支付的缴纳时间为当月15日、以现金交付方式支付的缴纳方式为当月31日前；购房人不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用时，物业公司有权要求业主从次月首日起每天按欠费总额的3‰缴付滞纳金。同日，原告HONGYASCHOEMAN向被告美林基业公司支付了三个月的物业管理费2741元。在被告美林基业公司开具给原告HONGYASCHOEMAN的发票的开票项目说明上载明为“物业管理费2012.1-2012.3”。根据被告广州后花园公司提供的电脑软件打印的物管费清单，被告广州后花园公司已经向被告美林基业公司支付了原告HONGYASCHOEMAN名下涉案房屋的三年物业管理费，对应的收费期间为2012年4月至2015年3月，现房屋每月的物业管理费为1174.55元。被告美林基业公司于2017年10月9日向原告HONGYASCHOEMAN发出《物业费催收函》，主要内容为：原告HONGYASCHOEMAN入住的房屋从2015年4月1日至2017年9月30日止欠付管理费35236.50元、管理费滞纳金23830.45元，合计59066.95元，要求原告HONGYASCHOEMAN在2017年10月28日前交纳上述拖欠费用。2017年10月25日，被告美林基业公司通过广东伟通律师事务所向原告HONGYASCHOEMAN及MARTINENSSCHOEMAN发出律师函，催收2015年4月至2017年10月期间的物业管理费及违约金。原告HONGYASCHOEMAN在庭审中称，被告美林基业公司早在2015年已经通过短信和电话方式多次向原告催收物业管理费。原告认为，其房屋在2013年5月14日才办理收楼手续，房屋相应的物业管理费应当从收楼之日起计付，被告广州后花园公司已经为原告代付了三年物业管理费且原告自己也预交了三个月的物业管理费，被告美林基业公司向原告HONGYASCHOEMAN催收从2015年4月起的物业管理费及滞纳金属计算错误，故拒绝支付该费用。3.原告HONGYASCHOEMAN及案外人MARTINENSSCHOEMAN名下的涉案房屋因两人拖欠银行月供款，已被花都区人民法院依法强制执行。该房屋在2017年10月28日通过网络拍卖成交。花都区人民法院于2017年11月28日作出（2017）粤0114执350号之二执行裁定，裁定解除对被执行人HONGYASCHOEMAN及MARTINENSSCHOEMAN位于清远市美林湖·国际社区安达鲁西亚A区二路东二街6栋18号房产的查封，该房屋所有权及相应的其他权利归买受人易伟所有。该执行裁定于2017年12月2日生效。本院认为，原告HONGYASCHOEMAN与被告广州后花园签订的《协议书》约定被告广州后花园公司同意一次性为原告HONGYASCHOEMAN交纳涉案房屋前三年的物业管理费，从2013年1月1日起开始计算满三年；被告广州后花园提供的物业管理费清单证明其已代原告向被告美林基业公司支付了三年的物业管理费，但代付期间为2012年4月至2015年3月。可见，被告广州后花园公司已经为原告HONGYASCHOEMAN向被告美林基业公司代付三年物业管理费的事实是清楚的。本案纠纷系由于当事人对被告广州后花园赠送给原告HONGYASCHOEMAN的三年物业管理费从何时起算存在争议而引发的。虽然《协议书》指定的三年物业管理费期间是从2013年1月1日起计算，但原告HONGYASCHOEMAN在2013年5月14日与被告美林基业公司办理好涉案房屋的收楼手续。根据我国《物业管理条例》的规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《协议书》上指定的物业管理费期间违反了我国行政法规的规定，被告广州后花园公司代原告HONGYASCHOEMAN向被告美林基业公司支付的物业管理费应从原告HONGYASCHOEMAN收楼当月（2013年5月）起算三年，即至2016年4月。根据原告提供的预交物业管理费《发票》《物业费催收函》《律师函》，以及被告广州后花园提供的物业费清单，足以证明被告美林基业公司起初是按照《前期物业服务协议》约定从房屋买卖合同约定的交楼时间从2012年1月1日起算原告名下涉案房屋的物业管理费，扣除原告收楼时预交的3个月物业管理费及被告广州后花园公司代交的3年物业管理费后，从2015年4月起计算原告逾期交款并计算滞纳金。被告广州后花园公司已履行《协议书》约定义务，被告美林基业公司向原告HONGYASCHOEMAN催收2015年4月起的物业管理费只是代付起始时间错误，而不是因为被告广州后花园公司违反《协议书》约定没有替原告支付前三年的物业管理费。因此原告HONGYASCHOEMAN以被告广州后花园公司违反合同约定为由要求被告广州后花园公司支付违约金，事实依据不足，本院不予支持。被告美林基业公司一直为原告HONGYASCHOEMAN的涉案房屋提供物业服务，原告作为业主应该向被告美林基业公司支付物业管理费。原告要求被告退还已支付的3个月物业管理费2741元，没有事实和法律依据，本院不予支持。从2013年5月原告HONGYASCHOEMAN收楼当月起，扣除被告广州后花园公司代付3年物业管理费及原告预交的3个月管理费，原告自2016年8月起出现逾期交纳物业管理费的行为。原告HONGYASCHOEMAN应当向被告美林基业公司支付2016年8月至涉案房屋财产权转移前即2017年11月期间的物业管理费共18792.80元（1174.55元/月×16个月），此后物业管理费应由新业主支付。被告美林基业公司反诉要求原告HONGYASCHOEMAN支付物业管理费，本院予以部分支持。虽然原告HONGYASCHOEMAN存在逾期交纳物业管理费的行为，但被告美林基业公司自2015年4月起认为原告逾期交纳物业管理费并向其进行催收，与《协议书》约定的由被告广州后花园公司代交三年管理费的约定时间不符，造成原告HONGYASCHOEMAN不安。两被告之间没有对代付物业管理费的起始期间交接清楚，是造成物业管理收费系统错误记载原告逾期交费时间、被告美林基业公司错误向原告催收逾期物业管理费的过错方。在三方未对代付管理费起始期限达成一致意见前，原告HONGYASCHOEMAN拒付物业管理费符合情理，原告不应当承担逾期交纳物业管理费的滞纳金。被告美林基业公司反诉请求原告HONGYASCHOEMAN支付滞纳金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、反诉被告HONGYASCHOEMAN（王红娅）在本判决生效之日起5日内向反诉原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司支付物业管理费18792.80元；二、驳回原告HONGYASCHOEMAN（王红娅）的诉讼请求；三、驳回反诉原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1513元，由原告HONGYASCHOEMAN（王红娅）负担。反诉费409元，由反诉原告广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司负担169元，由反诉被告HONGYASCHOEMAN（王红娅）负担240元。如不服本判决，原告HONGYASCHOEMAN（王红娅）可在判决书送达之日起三十日内，被告清远市广州后花园有限公司、广州市美林基业物业管理有限公司清远分公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  黄绮君人民陪审员  麦 雅人民陪审员  严文枫二〇一八年七月三十一日本件与原本核对无异书 记 员  陈智成附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。