贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0382民初3184号原告：程进，男，1987年3月10日出生，汉族，住贵州省仁怀市。原告：胡仕芬，女，1987年8月15日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：胡宇飞，贵州舸林（赤水）律师事务所律师。被告:仁怀市旭华房地产开发有限公司，住所地贵州省遵义市仁怀市中枢街道国酒大道。法定代表人：申友贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：戴宗诚，贵州止争律师事务所律师。委托诉讼代理人：程华彩，贵州止争律师事务所律师。原告胡仕芬、程进与被告仁怀市旭华房地产开发有限公司（以下简称旭华公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡仕芬、程进的委托代理人胡宇飞，被告旭华公司的委托代理人戴宗诚、程华彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡仕芬、程进向本院提出诉讼请求:判令被告支付未按约定按时办理房屋产权证（初始登记）的违约金39018元。诉讼过程中，原告放弃自2015年4月10日起至2015年10月7日（180日）期间的违约金请求。事实与理由:2015年8月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告在仁怀市××××街道杨堡坝社区开发的五福·铭都房号为3-14-4号房屋一套，房屋总价593001元。该买卖合同约定被告应于2015年4月10日前办理商品房所有权初始登记，将有关文书交付原告，而被告于2016年9月28日才办理完毕初始登记，逾期400余天，应当承担违约责任，故诉至人民法院。旭华公司辩称,原、被告签订的合同约定被告应当在2015年4月10日前办理初始登记，而不是房产证，现原告的诉求我公司支付迟延办理房产证的违约金，没有事实根据；原、被告订立的合同约定办理初始登记的时间是2015年4月10日，应是计算诉讼时效的起算时间，原告现住起诉已经超过两年，因此诉求不应得到支持；被告未按约定完成房屋初始登记，原因在于行政机关和原告自身，依照双方订立的补充协议4.3条，因行政机关原因或非被告原因迟延办证的被告不承担赔偿责任；按照法律规定，违约金以损失为依据，合同签订后房屋已交付原告使用，原告没有损失，其主张不应得到支持。且原告购房时间是2015年4月10日之后，商品房买卖合同签订的时间是2015年8月17日，按照合同约定的2015年4月10日为起点主张违约金，不应得到支持。综上，请求驳回原告的诉请。如被告提出的抗辩理由不成立，合同约定被告向原告支付违约金过高，请求依法调减违约金。本院经审理认定事实如下：2015年8月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告开发建设的位于仁怀市××××街道杨堡坝社区五福·铭都第3幢14层14-4号房，该房建筑面积146.42平方米，套内建筑面积122.12平方米，房屋总价款593001元。被告承诺于2015年4月10日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告不能在2015年4月10日前交付办理商品房转移登记的有关文书，自约定日期起180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；且约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。后双方又签订《附件十二》补充协议，约定:若原告自己办理《房屋所有权证》的，由原告自行到房地产行政主管部门缴纳契税、印花税等费用并办理相关手续（4.1条）；在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门工作的，被告在履行协助办证义务的前提下，如非被告责任造成的时间延误，被告不承担任何违约责任（4.3条）。同时合同对原被告的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告按合同约定付清了购房款，被告已向原告交付了房屋。另查明：2014年7月10日，被告委托仁怀市城市房地产测绘所对五福·铭都小区房屋面积进行测绘，该所于2014年9月2日作出房产实测报（2014）第00055号《测绘报告》，因该小区业主对房屋测绘面积、公摊面积等问题持异议，并向相关部门进行反映；2015年5月20日，被告委托遵义市规划设计院对该房屋进行第二次测绘，该设计院于2015年5月21日作出2015-GH-64号《竣工测量技术报告》，该小区业主对测绘报告不予认可，被告再次委托仁怀市城市房地产测绘所进行第三次测绘，该所于2016年9月21日作出房产实测报（2015）第00063号《测绘报告》。经过三次测绘后，被告于2016年9月28日完成房屋初始登记，原告及其他业主才自行或委托被告办理了业主个人的房屋所有权证。现原告以被告逾期完成房屋所有权初始登记（大产权证）为由，要求被告按约定自2015年10月8日起至2016年9月28日以已交付付款按日万分之二支付违约金38900元（593001元×2÷10000×328日）。再查明，2015年2月开始，五福?铭都小区业主、业委会就个别业主对住房进行改造等问题多次向相关部门进行反映维护权利。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的商品房买卖合同、付款票据、民事判决书，被告提交的营业执照、备案合同、原告与被告签订的合同、测绘报告、竣工验收备案表、竣工验收意见表、验收监督人员签到单、仁怀市城市房地产测绘出具的情况证明、仁怀市住房和城乡建设局批示的处理意见等证据在卷佐证，并经庭审质证和本院审查，足以认定。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，应受法律保护，原、被告均应全面履行合同义务。但合同签订后，被告未按约定期限取得合同约定的商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，属违约，应当承担违约责任。原告请求判令被告承担违约责任，支付违约金的理由成立，予以支持。对被告以合同约定是按期办理商品房所有权初始登记，而不是办理房产证，原告要求支付迟延办理房产证的违约金，没有事实根据，且合同约定办理初始登记的时间是2015年4月10日，原告的起诉已经超过两年诉讼时效，被告未按约定完成房屋初始登记，原因在于行政机关和原告，依照双方的约定，被告不承担赔偿责任；违约金以损失为依据，合同签订后房屋已交付原告使用，原告没有损失，且原、被告签订合同的时间在合同约定被告提交初始登记文件的时间之后，其主张不应得到支持的辩解意见，因被告办理商品房所有权初始登记是原告取得购买房屋的所有权，办理所有权登记的前提条件，原、被告约定被告未按约定期限取得合同约定的商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告的违约金是被告违约之日起累加计算，该违约金应为一个整体合同权利，且未约定违约金的支付时间，依法原告可以随时主张权利，虽然商品房业主对测绘报告提出异议的行为在客观上影响和延误了办理初始登记的时间，但业主对测绘报告所提出异议是依法维权，被告作为房开企业，在合同签订和履行过程中，应当能预见到在后续办理登记过程中可能会出现的时间延误，从测绘的结果看，测绘结果相差较大，且三次测绘均是由被告提出和同意，其在同意进行重新测绘时对可能引起的违约责任应该预见，虽然原被告签订合同的时间晚于合同约定的被告提交房屋初始登记文件4个余月，但原告放弃了2015年4月10日之后180日内的违约金的主张，故被告的辩解意见不予采纳。对被告以合同约定方式计算向原告支付的违约金过高，请求依法调减违约金的请求，因被告在客观上没有按期完成房屋初始登记，应对原告承担相应的逾期办理商品房所有权初始登记的违约责任，但被告对逾期办证没有主观故意，且原告未举证证明其因逾期办理商品房所有权初始登记所遭受的损失，被告要求调减违约金的理由，予以采纳。本院酌定调减违约金按已付房款日万分之一计算。按原告主张逾期之日起180日后的违约金38900元（593001元×2÷10000×328日）的主张，本院调减由被告支付原告违约金19450元（593001元×1÷10000×328天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条的规定，判决如下：一、限被告仁怀市旭华房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付原告胡仕芬、程进违约金19450元。二、驳回原告胡仕芬、程进的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费388元（已减半），由原告胡仕芬、程进负担144元，被告仁怀市旭华房地产开发有限公司负担144元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  吴在炯二〇一八年七月十七日书记员  黄 莉