重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0109民初4301号原告：重庆仪才物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区东阳街道丹阳一路27号4幢23-7，统一社会信用代码91500109759286526D。法定代表人：廖代斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：张瑛，男，该公司员工。被告：张德禄，男，1950年5月10日出生，汉族，住重庆市北碚区。原告重庆仪才物业管理有限公司(以下简称仪才公司)与被告张德禄物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，于2018年6月12日公开开庭进行了审理。原告仪才公司的委托诉讼代理人张瑛、被告张德禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仪才公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决张德禄支付从2012年8月至2018年2月的物业服务费1981.6元和公摊水电费167.5元；请求判决张德禄支付所欠物业服务费的违约金1894.1元。事实和理由：仪才公司于2011年8月1日开始为××××小区提供物业服务，物业服务费标准为多层0.38元/平方米.月，高层1-2层0.45元/平方米.月，高层3层及以上0.70元/平方米.月，门面0.70元/平方米.月，公摊水电费为据实分摊。2017年5月，仪才公司与重庆市北碚区×××镇××××小区业主委员会(以下简称××××小区业委会)签订《××××小区物业服务合同》，合同约定选聘仪才公司为××××小区提供物业服务，物业服务费标准为多层0.38元/平方米.月，高层3层及以上0.80元/平方米.月，公摊水电费为电梯高层每户4元/月，多层每户2.5元/月，以及不按时交物业服务费的违约金为每日千分之三。张德禄系××××小区×栋×单元×-×的业主，自2012年8月1日起，张德禄开始拒交物管费，直至2018年2月28日累计拖欠物业服务费1981.86元（0.38元/平方米.月×77.83平方米×67个月）、公摊水电费167.5元（2.5元/月×67个月）以及违约金1894.1元。经仪才公司多次催收无果。为了维护仪才公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告张德禄辩称，仪才公司所述张德禄拖欠物业服务费、公摊水电费的时间、期间和金额属实。没交物业服务费用的理由为：1、张德禄家楼下的花园，小区内有人过世，灵堂搭在花园内，噪音很大，给张德禄的生活造成影响，影响了几年。2、还有人在花园摆台球桌，半夜一两点还有人打，影响张德禄休息。给物管反映多次，物管不管。3、有人把绿化损坏了，摆摊卖烟酒。4、消防设施也没有。5、屋顶有人搭棚，张德禄上去不到。6、摩托车摆放在楼道两边，影响通行。保安对上述3-6这些问题也不管。7、仪才公司物业不到位，楼梯间几天才扫一次。8、仪才公司使用大修基金疏通化粪池，但是很多业主都不知道。张德禄要求减少物业服务费，同意交物业服务费、公摊水电费1000元，不同意交违约金。经审理查明，张德禄为坐落于重庆市北碚区×××街道×××路×号××××小区×栋×单元×-×的房屋的权利人，于2009年接房，于2010年春节前入住。张德禄的房屋为多层住宅，建筑面积为77.83平方米。在2011年8月之前由重庆缙邻物业管理有限公司为××××小区提供物业管理服务。重庆市北碚区×××镇×××社区居民委员会(现重庆市北碚区×××街道×××社区居民委员会)于2011年8月6日作出《函告》，该函告内容为：××××小区全体业主：由于缙邻物业公司进行产业结构调整，于2011年7月31日终止了对该小区的物业管理服务工作，又因该小区至今尚未成立业主委员会，开发商前期物业服务已过期。为了使该小区的各项物业服务工作持续、平稳，经该小区业主代表同意，从2011年8月1日起，委托重庆仪才物业管理有限公司对××××小区进行物业管理服务。重庆仪才物业管理有限公司维持原缙邻物业公司的物管费标准，具体物管费标准如下：（1）、多层：0.38元/平方米.月（无电梯、不含各种公摊费）；（2）、高层：1-2层0.45元/平方米.月；3层及以上0.70元/平方米.月（含电梯费、不含各种公摊费）；（3）、门面：0.70元/平方米.月（不含各种公摊费）；（4）、公共路灯、楼道路灯、环境路灯、公共绿地花木用水、景观用水等费用据实公摊。特此告知！2017年5月30日，仪才公司(乙方)与××××小区业委会（甲方）签订《××××小区物业服务合同》，合同约定由仪才公司为××××小区提供物业管理服务。合同第七条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：1、双方约定物业服务费用按月收取，具体标准如下（按照业主产权证的建筑面积计算）：（1）、多层：0.38元/平方米.月，（不含公共能源费）；（2）、高层电梯住宅：1-2层0.55元/平方米.月，3层及3层以上0.80元/平方米.月，（含电梯费不含公共能源费，电梯费包括：电梯运行电费、电梯年检费、维保费、电梯管理费等）……（7）、公共部位水电费公摊住宅按电梯高层每户4元/月，多层每户2.5元/月收取，门面水电费公摊参照电梯房每月公摊标准按户（建筑面积100平方米为一户，以此类推）收取。……业主或使用人（租用人）应于当月月底以前到物业公司缴纳物业服务费用或各种分摊费用，逾期未缴纳，物业公司将按照日利息3‰的违约金收取。如业主长期恶意拖欠物业费，乙方将通过法律诉讼程序向业主催收物业费用本金和违约金。第十七条约定：本合同期限为三年，自2017年6月1日起至2020年5月31日止。合同期限届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。第二十五条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，所欠物业服务费应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同已在重庆市北碚区房屋管理局备案。2017年9月6日，重庆市北碚区×××街道规划建设管理环保办公室作出《情况说明》。《情况说明》内容为：××××小区全体业主：由于缙邻物业公司进行产业结构调整，于2011年7月31日终止了对该小区的物业管理服务工作，为了使该小区的各项物业服务工作持续、平稳开展，从2011年8月1日起，由重庆仪才物业管理有限公司对××××小区进行物业管理服务。重庆仪才物业管理有限公司维持原缙邻物业公司的物管费标准以及物业服务内容和服务标准（详见原缙邻物业前期物业服务协议），具体物管费标准如下：（1）、多层：0.38元/平方米.月（无电梯、不含各种公摊费）；（2）、高层：1-2层0.45元/平方米.月，3层及以上0.70元/平方米.月（含电梯费、不含各种公摊费）；（3）、门面：0.70元/平方米.月（不含各种公摊费）；（4）、公共路灯、楼道路灯、环境路灯、公共绿地花木用水、景观用水等费用据实公摊。特此告知！重庆市北碚区×××街道×××社区居民委员会在《情况说明》上手写文字“属实2017.9.6”上加盖了公章。仪才公司在《情况说明》上手写文字“情况属实”上加盖了公章。仪才公司从2011年8月1日入驻××××小区提供物业管理服务至2018年2月28日，于2018年3月1日撤场。仪才公司于2018年3月29日向张德禄邮寄了物业管理费催缴函。张德禄现未支付仪才公司从2012年8月至2018年2月的物业服务费1981.86元(0.38元/平方米.月×77.83平方米×67个月)、公摊水电费167.5元（2.5元/月×67个月）。另查明，2009年4月23日，重庆××房地产开发有限公司(甲方)与重庆缙邻物业管理有限公司（乙方）签订《蔡家“××·××××”物业小区前期物业管理委托服务合同》，约定由甲方委托乙方对蔡家“××·××××”物业小区（暂定物业名称）提供前期物业管理服务。合同第十八条约定：……1、本物业服务费，由乙方按物价局核定的收费标准收取。拟定收费标准：（1）多层住宅物管费：0.40元/平方米.月（建筑面积）。（2）高层住宅物管费：0.70元/平方米.月（含电梯费）。（电梯房一至二层住宅，按建筑面积0.45元/平方米.月。）（3）营业门面物管费：0.70元/平方米.月（建筑面积）。第二十条约定：共用设施、设备运行的能源消耗，设独立计量表核算，合理分摊计收，由受益业主交纳。（指单元楼道灯、小区路灯、二次供水所产生的电费）（发电机在发电期间产生的油料费用据实分摊后由受益业主交纳。）第二十三条约定：委托服务期限，暂定一年。自2009年5月1日起至2010年4月30日止。第三十三条约定：本合同期满自然终止，双方如续订合同，提出书面意见。该合同在北碚区房屋管理局进行了备案。还查明，重庆市北碚区发展和改革委员会于2010年11月1日作出《重庆市北碚区发展和改革委员会关于核定蔡家·××××物业服务收费标准的通知》，载明：……一、物业服务费(按建筑面积计算)（一）高层住宅物业服务费0.45元/平方米.月，其中日常维修养护费0.18元。（二）多层住宅物业服务费0.38元/平方米.月，其中含日常维修养护费0.12元。（三）商业门面物业服务费0.8元/平方米.月，其中含日常维护费40%。二、电梯服务费电梯服务费可实行月票或次票的方式：月票收费=10元（第三层）+0.3元×（N-3），N为楼层数；次票收费为：单上单下次票为0.30元/人次，上下往返0.5元/人次。……七、本通知从2010年11月1日起执行。业主委员会成立后，本通知自行废止。又查明，仪才公司与××××小区业主谢远彬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月10日作出(2017)渝0109民初7335号民事判决书。该判决书已发生法律效力。审理中，仪才公司自愿撤回要求张德禄支付违约金的诉讼请求。上述事实，有书证，以及仪才公司、张德禄在庭审中的陈述记录载卷为据，足以认定。本院认为，仪才公司在重庆缙邻物业管理有限公司终止对××××小区物业管理服务且该小区未成立业主委员会的情况下，经过重庆市北碚区×××镇×××社区居民委员会认可，在2011年8月实际入驻××××小区提供物业管理服务，不违反法律法规规定，合法有效。仪才公司与××××小区业委会于2017年5月30日签订的《××××小区物业服务合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主”。本案中，张德禄是坐落于重庆市北碚区×××街道×××路×号××××小区×栋×单元×-×房屋的权利人，为该房屋的业主。仪才公司从2011年8月至2017年5月期间实际为××××小区提供物业管理服务，××××小区业主实际上也接受了服务，仪才公司与××××小区业主之间从2011年8月至2017年5月期间形成了事实物业服务合同关系。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，《××××小区物业服务合同》对仪才公司与张德禄均有约束力。综上，仪才公司为××××小区提供了物业管理服务，张德禄应该支付仪才公司物业服务费用。张德禄以其辩称理由不交纳物业服务费用，因其未提供证据证明其主张，本院对其辩称意见，不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。据此，张德禄可提供充分证据另案主张自己的权利。本案中，张德禄未支付仪才公司从2012年8月至2018年2月的物业服务费1981.86元、公摊水电费167.5元，已违约。仪才公司要求张德禄支付上述期间的物业服务费1981.6元、公摊水电费167.5元的诉讼请求，本院予以支持。仪才公司撤回要求张德禄支付违约金的诉讼请求，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：被告张德禄在本判决生效之日起五日内支付原告重庆仪才物业管理有限公司从2012年8月至2018年2月的物业服务费1981.6元和公摊水电费167.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告张德禄负担。本判决为终审判决。本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  李军二〇一八年七月十二日书记员  包薇