广东省河源市源城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1602民初479号原告：河源市富民实业有限公司，住所地河源市高新技术开发区。法定代表人：李莹。委托代理人：黄滔，广东竞方律师事务所律师。委托代理人：潘英豪，广东竞方律师事务所实习律师。被告：河源市岭汇实业有限公司，住所地河源市高新区科技八路富民工业园**联体厂房**，现住址不明。法定代表人：魏文光。原告河源市富民实业有限公司（以下简称“富民公司”）诉被告河源市岭汇实业有限公司（以下简称“岭汇公司”）房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告富民公司委托代理人黄滔、潘英豪到庭参加了诉讼，被告岭汇公司经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2015年3月9日，原告与被告签订一份《富民工业园租赁合同》，约定原告将位于河源市高新区科技八路富民工业园A区的联体厂房A栋（面积共13290平方米，下称租赁物）有偿出租给被告；租赁期限为6年，从2015年3月1日起至2021年2月28日止。租金按租赁物面积计算，第一年度至第三年度租金为每个月每平方米6.8元，合计每月租金为90372元，第四至第六年度租金为每个月每平方米7.48元，合计每月租金为99409.2元；租金支付时间为每月5号前支付当月租金；履约保证金为271116元；物业管理服务费由被告承担，每月每平方米0.5元，合计每月为6645元；被告逾期支付租金的，每日按百分之一向原告支付违约金；若被告逾期支付租金超过45天，原告有权提前解除合同并有权不退还被告履约保证金。2016年3月18日，原告富民公司又与被告岭汇公司签订了《补充协议（一）》，约定原告另将位于富民工业园A区C栋宿舍三楼的16间宿舍（共813.05平方米）出租给被告岭汇公司，租金标准为2016年4月1日至2018年2月28日每月每平方米6.8元，2018年3月1日至2021年2月28日期间每月每平方米7.48元，物业管理服务费标准为每月每平方米1元；履约保证金为16586.22元。2016年10月12日，原告富民公司再与被告岭汇公司签订《补充协议（二）》，约定自2016年10月15日起，被告承租的富民工业园A区C栋宿舍三楼的16间宿舍总面积由813.05平方米减至767.45平方米，每月每平方米的租金标准不变。上述合同签订后，原告富民公司依约履行义务，向被告岭汇公司提供符合要求的租赁物供被告使用，但被告岭汇公司未能依约履行付款义务，自2016年5月至2018年1月，被告共拖欠租金572319.96元、物业管理服务费44294.67元，合计616614.63元。原告多次以上门催收及发函追索的方式向被告催收欠款，但均无果。2017年底，被告突然停产，其股东及法定代表人失联，不仅拖欠电费，还拖欠其职工工资达61万多元。2018年1月18日，原告为被告垫付了2017年12月的电费21129元。2018年1月24日，应河源市高新区管委会要求，原告又为被告岭汇公司垫付其2017年12月的工人工资共计327803.72元。为维护原告的合法权益，请求人民法院：1、判令解除原、被告于2015年3月9日签订的《富民工业园租赁合同书》，被告立即向原告返还租赁房屋；2、判决原告无需向被告归还履约保证金287702.22元；3、判令被告在判决生效后5日内向原告付清欠付的租金667706.62元（从2017年7月1日起计算至2018年1月31日止，每月租金95386.66元）及逾期支付租金的违约金（以欠付的租金为基数，自逾期之日起，按日百分之一计付至租金付清之日止）；4、判令被告在判决生效后5日内向原告付清所欠物业管理服务费51677.15元（从2017年7月1日起计算至2018年1月31日止，每月管理费7382.45元）；5、判令被告在判决生效后5日内向返还原告垫付的电费21129元、工人工资327803.72元；6、案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。原告对其起诉事实提供的证据有：1、原告营业执照、法人代表身份证明；2、被告企业信息；3、富民工业园租赁合同书；4、补充协议（一）；5、补充协议（二）；6、租金支付统计表；7、用电明细表、发票、说明；8、电汇凭证、市高新区管委会工作会议纪要、证明。被告岭汇公司没有答辩也没有提交证据。本院查明：2015年3月9日，原告富民公司与被告岭汇公司签订《富民工业园租赁合同书》，约定原告将位于河源市高新区科技八路富民工业园A区联体厂房A栋（面积共13290平方米）租赁给被告使用，租赁期限为6年，自租赁物交付日期开始计算。租赁期内租赁物按建筑面积计算租金，第一至第三年度每月每平方米为人民币6.8元，第四至第六年度每月每平方米为人民币7.48元。租金缴付时间为每月5号前支付当月租金，被告逾期缴付租金的，每逾期一日按延迟缴付租金金额的百分之一承担滞纳金；被告须向原告支付271116元租赁物保证金，若被告逾期缴付租金超过45天，原告有权解除合同并没收被告的保证金；物业管理服务费由被告承担，每月每平方米0.5元；被告承担自租赁物交付之日起产生的水、电、治安、消防、卫生、管道煤气费用、通讯、物业管理等费用。2016年3月18日，原告富民公司与被告岭汇公司签订《补充协议（一）》，约定原告将富民工业园A区C栋宿舍三楼16间宿舍租赁给被告使用，面积共813.05平方米，租赁期限自2016年4月1日至2021年2月28日止，租金标准为2016年4月1日至2018年2月28日每月每平方米6.8元，2018年3月1日至2021年2月28日期间每月每平方米7.48元，物业管理服务费标准为每月每平方米1元；履约保证金为16586.22元。同年10月12日，原告富民公司与被告岭汇公司签订《补充协议（二）》，约定自2016年10月15日起，被告承租的富民工业园A区C栋宿舍三楼16间宿舍总面积变更为737.45平方米，其他条款均按原合同执行。上述合同签订后，原告富民公司依约向被告岭汇公司提供租赁物供被告使用，但被告岭汇公司未能依约按时支付租金及物业管理费，经原告核算，确认被告岭汇公司从2017年7月1日开始逾期支付租金及物业管理费。截至2018年1月31日，被告岭汇公司仍欠原告租金667706.62元、物业管理服务费51677.15元。再查，被告岭汇公司于2017年12月份开始停止生产，该公司法定代表人魏文光已经失联，涉案租赁场地于2018年4月被清场腾空，重新出租。由于被告岭汇公司经营状况恶化，原告富民公司于2018年1月16日替被告向广东电网有限责任公司河源源城区供电局高埔供电所缴交其2017年12月份电费21129元。同年1月24日，根据河源市高新区管委会的工作会议纪要[2018]第一期的要求，原告富民公司通过银行转账的方式向河源市劳动监察支队转账327803.72元，为被告岭汇公司垫付其2017年12月份的工人工资。原告富民公司认为，被告岭汇公司长期拖欠原告租金、物业管理费，已经违约，因此于2018年2月7日向本院起诉，请求判如诉请。本院认为：原告富民公司与被告岭汇公司签订的《富民工业园租赁合同书》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，双方受合同的约束。原告富民公司依约向被告岭汇公司提供租赁场地供被告使用，但被告岭汇公司未按约定及时足额支付租金及物业管理费，属于违约行为，应承担违约责任。原告富民公司请求被告岭汇公司支付租金667706.62元（从2017年7月1日起按月租金95386.66元计算至2018年1月31日止）及物业管理费51677.15元（从2017年7月1日起按7382.45元/月计算至2018年1月31日止），符合法律规定，本院予以支持。关于逾期支付租金的违约金问题。根据《富民工业园租赁合同书》第十五条……被告岭汇公司逾期缴租的，每逾期一日按延迟缴付租金金额的百分之一承担滞纳金。原告主张被告岭汇公司以667706.62元为基数，从2017年7月1日起按日百分之一计付至租金付清之日止，超过法律规定，应调整为从2017年7月1日起以欠缴租金数额为基数按月2%计付滞纳金至租金付清之日止。关于合同的解除及保证金的问题。根据《富民工业园租赁合同书》第十五条：“……逾期缴租超过45日的，原告有权：没收保证金；解除租赁合同，且已缴纳租金不予退还”的约定，被告岭汇公司逾期支付租金超过45日，因此原告主张解除与被告岭汇公司于2015年3月9日签订的《富民工业园租赁合同书》及补充协议（一），并没收原告支付的保证金287702.22元，符合双方合同约定，本院予以支持。关于原告主张被告岭汇公司返还垫付的电费及工人工资的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条规定“没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。”的规定，本案中，被告岭汇公司突然停止经营，拖欠电费、工人工资，经政府及劳动部门协调，原告富民公司为其垫付了电费21129元、工人工资共327803.72元，有用电明细表、发票、电汇凭证、高新区管委会工作会议纪要等证据证明，事实清楚，证据充分，本院予以确认。原告没有法定或约定的支付义务，为避免被告的利益受损失而代其垫付电费、工人工资，已构成无因管理，被告岭汇公司应向原告富民公司承担上述费用的返还责任。被告岭汇公司经本院合法传唤后未到庭参加诉讼，视为其放弃对原告起诉事实的抗辩，本院可以依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条、《中华人民和共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告河源市富民实业有限公司与河源市岭汇实业有限公司签订的《富民工业园租赁合同》及补充协议(一)。二、原告河源市富民实业有限公司无需向被告河源市岭汇实业有限公司归还履约保证金287702.22元。三、被告河源市岭汇实业有限公司应在本判决生效后十日内向原告河源市富民实业有限公司支付租金667706.62元并支付逾期滞纳金（逾期滞纳金自2017年7月1日起以实际拖欠租金数额为基数按月利率2%计付至租金付清之日止）四、被告河源市岭汇实业有限公司应在本判决生效后十日内向原告河源市富民实业有限公司支付物业管理费51677.15元。五、被告河源市岭汇实业有限公司应在本判决生效后十日内向原告河源市富民实业有限公司返还垫付的垫付的电费21129元、工人工资327803.72元。本案诉讼费16179元，公告费300元，由被告河源市岭汇实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长  潘 晖人民陪审员  邓贵英人民陪审员  杨 锋二〇一八年七月二十六日书 记 员  赖苑婷