眉山市东坡区人民法院民 事 判 决 书(2018)川1402民初2325号原告：眉山市维宏物业管理有限公司，住所地：眉山市东坡区苏源路51号和美白金瀚物管房。统一社会信用代码：91511402662792473H。法定代表人：钟斯鹏，董事长。委托诉讼代理人：唐君，男，1992年2月17日出生，汉族，住湖南省衡阳县，该公司员工。委托诉讼代理人：叶琪，女，1995年2月22日出生，汉族，住成都市金牛区，该公司员工。被告：李玲，女，1990年2月17日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。委托诉讼代理人：谢勇，男，1986年9月10日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区，系被告丈夫。原告眉山市维宏物业管理有限公司与被告李玲物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案受理，并依法由审判员刘杰适用简易程序公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告眉山市维宏物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告从2014年1月1日起至2016年8月31日止的物业管理费3902元，违约金390元，合计4292元。2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：被告为锦地上城国际社区1-1-2-1室业主，建筑面积为101.64平方米。原告于2010年10月1日入驻该小区提供物业服务，直到2016年8月31日正式退出。服务过程中，被告于2014年1月1日起停止缴纳物业费，截止2016年8月31日，共计欠费3902元，同时原告对违约金主动调整为390元，两项合计4292元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业服务费。故诉至本院请求判如所请。被告李玲辩称，1.锦地上城建筑总面积为26万平方米，需要二级或二级以上资质的物业服务公司管理，原告为三级资质，属于超越资质范围承揽业务，前期物业合同无效。2.物业服务合同是业主购房时与开发商签订，原告方并没有与业主签订。业主将开发商和物业视为同一家企业，在合同履行过程中，开发商违约在先，未及时为业主办理产权证，导致业主拖欠物业费。3.根据2016年物业法收费标准为:三级0.5元/平方米/月，维宏物业未按物业法收费标准执行。4.物业乱收费。5.维宏物业在职期间消防控制室无人值班，无任何人工记录。6.维宏物业在履行期间不作为、服务质量差不整改等。7.维宏物业至今未给业主安装门禁系统。8.小区个别业主占用公共绿化带违章搭建。9.产权证上的公摊面积属于业主。10.物业法明确指出小区公共设施设备归业主，维宏物业从未向业主公示公共收益开支明细账目情况。11.物业非法占用业主公益收入卷款潜逃。12.法律规定不允许强买强卖，请开发商履行购房合同，维宏物业退还业主公益收入以维护法律及社会秩序。请求人民法院依法判决。原告围绕自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：1.前期物业服务委托合同原件，证明原告通过合法的程序进行物业管理。有权向被告收取物业管理费，并且物业合同约定物业费的收取办法及违约金。2.交房签收表原件一张，证明被告李玲是该房产的业主，具有缴费义务。3.物业催费照片两张，证明在起诉前，原告向被告催收过物业管理费。被告的质证意见：1.前期物业合同是真实的，合同上可以证明属于三级资质，属于超范围揽收。收费超过了物业管理法。2.交房签收表上签名是本人所签。3.催收照片是贴在我们门上的，具体时间记不清楚了。对于原告提交的证据，被告均认可真实性，本院予以采纳。被告为反驳原告的主张，向本院提交如下证据：1.眉山市东坡区锦地上城第一届业主委员会向维宏物业发送的函，证明小区消防设置不齐全，存在隐患。业主委员会向公司提出意见。2.交接事宜及移交清单复印件各一份，证明原告方将小区物业移交业主委员会。3.照片7张，证明消防设置并没有到位，入户玻璃碎了无人更换，入户的门禁系统至今也没有安装，茶楼私人修建电梯侵占了绿地，交房时家中的玻璃碎了也无人更换。4.收据一张，证明2013年的物业费是976元。5.房产证原件两本，证明李玲、谢勇是房屋所有人，建筑面积101.64平方米，总层数19层。6.房屋买卖合同一份，证明合同出卖人是四川锦地房地产有限公司，出卖人应当在2013年6月30日前取得商品房的房权证明。而房产证的下发时间是2014年9月9日。7.前期物业协议一份，其中画线的部分是被告未尽到物业服务的部分。8.业主规约一份，其中第十一条约定了物业的禁止行为，交房之日两年内的物管费，按建筑面积约定每平方米每月缴纳1.2元（每平方米每月业主缴纳0.8元，开发商补贴每月每平方米0.4元）。9.物业服务企业资质管理办法（住建部令第125号）、住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知（建办房【2017】75号），证明原告在小区服务期间是非法的，不符合资质。10.四川在线的截图，宗地图复印件两张，照片三张，证明物业违规修物业用房，占用消防通道。规划图上没有允许有这个规划。原告的质证意见为:1.函是复印件，真实性不认可，关联性不认可，合法性不认可，证据上的时间是2017年2月28日，原告已经退出小区半年之久。没有签收信息，不能证实送达原告。2.交接事宜证据均没有异议。3.照片7张真实性均有异议，均不能反映拍摄时间、地点。关联性均有异议，合法性均无异议。有成都尚品物业管理有限公司的照片与本案无关。4.对收据证据三性认可。5.产权证三性无异议。6.商品房买卖合同真实性、合法性认可，关联性不认可。原告提出房产证交付时间于本案无关。证据7.8证据三性无异议，但不能达到原告的证明目的。9.属于部门规章，不能质疑原、被告之间签订合同的效力。10.四川在线的截图、宗地图、照片真实性、合法性无异议，在前期物业合同没有提到物业用房，与本案也无关。对于被告提交的证据2.4.5.6.7.8.9，原告对真实性均无异议，本院予以采纳。证据1系复印件，无其他证据予以佐证，本院不予采纳；证据3与证据10相互印证，但仅能证明物业公司进行物业服务存在瑕疵，不能证明原告存在根本违约，本院不予采纳。本院结合双方当事人当庭陈述及庭审确认的证据，认定事实如下：原告与四川锦地房地产开发有限公司于2010年9月30日签订《前期物业服务委托合同》，合同载明原告的资质为三级资质。合同签订后，原告即对四川锦地房地产开发有限公司开发建设的位于眉山市眉州大道西段文忠街340号锦地上城国际社区提供物业管理服务。被告系该小区1幢1单元2楼1号房业主（建筑面积101.64平方米），被告于2012年12月底对该房屋进行了签收，原、被告签订的《前期物业服务协议》中约定：业主入住时预交一年的物业管理费，一年后的第一个月交清当年一年的物业管理费；物业服务收费标准为按产权确认的物业建筑面积取费，电梯住宅每月1.2元／平方米（注：交房之日起两年之内业主每月缴纳0.8元／平方米、开发商每月补贴0.4元／平方米）；业主违反合同约定，物业公司有权要求限期交纳，并从逾期之日起每天按应交金额2‰比例收取违约金。原告于2016年8月31日退出案涉小区，并将小区物业移交给了小区业主委员会。被告于2013年缴纳了当年物业费976元，自2014年1月1日起至2016年8月31日止未向原告支付物业服务费。原告在庭审中经核实确定本案被告所欠物业费金额为3414元，对违约金调整为340元。本院认为，原告系锦地上城国际社区的物业服务企业，其与该小区开发商签订了《前期物业服务委托合同》，依据合同约定对小区进行了物业管理服务，被告以自己未签订合同为由进行抗辩，于法无据，该合同对被告仍有约束力。被告作为该小区业主应按约交纳物业服务费，对被告提出的抗辩事由认定如下：四川锦地房地产开发有限公司未按约办证与原告无关，不能成为拒付物业服务费的理由；被告提交证据仅能够证明物业公司在某一时间点的物业服务存在瑕疵，但物业服务属于多方面、重复性、长期性合同，但某一项服务履行瑕疵不能成为业主拒付物业费的理由。被告主张的物业收费标准无证据予以佐证，本院不予采信。被告主张原告资质不足，前期物业服务委托合同无效，本院认为前期物业服务委托合同系合同双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。被告在此期间接受了原告提供的物业服务，应当支付该期间内的物业服务费用。根据《前期物业服务协议》中关于物业服务费交纳的约定，被告应交纳的物业服务费应为3414元（101.64㎡×0.8元×12个月+101.64㎡×1.2元×20个月）。因原告服务存在部分瑕疵，导致被告因服务质量未交物业服务费，并非无故拖欠，故本院对原告诉请的违约金不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《物业管理条例》第二十一条、第四十一条的规定，判决如下：一、被告李玲于本判决生效之日起三日内支付原告眉山市维宏物业管理有限公司2014年1月1日至2016年8月31日期间的物业服务费共计3414元。二、驳回原告眉山市维宏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费依法减半收取25元，由原告眉山市维宏物业管理有限公司负担10元，由被告李玲负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员  刘杰二〇一八年七月五日书记员  芦燕