重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初21475号原告蔡蕾，女，1981年10月4日出生，汉族，住重庆市巴**。委托代理人任浩纲（特别授权），重庆仁政律师事务所律师。被告重庆美全置业有限公司。住所地重庆市江**海尔路**，统一社会信用代码91500105567892177E。法定代表人袁源，总经理。委托代理人李秋燕（特别授权），重庆开贤律师事务所律师。被告重庆美全商业物业管理有限公司。住。住所地重庆市江**海尔路**附**一社会信用代码91500105584286857B。法定代表人姚玉茂，总经理。委托代理人丁飞（特别授权），重庆翰墨律师事务所律师。原告蔡蕾诉被告重庆美全置业有限公司（以下简称“美全置业公司”）、被告重庆美全商业物业管理有限公司（以下简称“美全物业公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张翔适用简易程序公开开庭进行审理。原告蔡蕾委托代理人任浩纲，被告美全置业公司的委托代理人李秋燕、美全物业公司的委托代理人丁飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡蕾诉称：2016年4月15日，原告与被告美全置业公司就重庆市南岸区分别签订了《商品房买卖合同》，成为了上述四套物业的产权人。2016年5月25日，原告与美全物业公司就上述四套物业分别签订了《重庆“美全·世纪城委托代管协议”》，该协议约定委托管理期限10年（自2016年5月7日起至2026年5月6日止），总金额约450万元，于每经营季度最后一月的次月5个工作日内支付一次。同日，被告美全置业公司、被告美全物业公司与原告蔡蕾签订了《“美全·世纪城”商铺租金支付担保协议》，该协议约定由被告美全置业公司为被告美全物业公司对原告蔡蕾的租金支付及违约金责任提供了连带责任担保。2017年4、5、6月季度应付租金114001.05元，约定付款日，被告美全物业管理公司只付了一半，原告多次催收未果，故起诉至法院要求：一、判令两被告连带支付2017年4月至6月季度租金差额57000.53元及至实际付清为止的资金占用损失；二、判令两被告连带支付2017年7月至9月季度租金114001.05元；三、判令两被告连带支付违约金8284076.3元。被告美全置业公司辩称：原告与美全物业公司签订的房屋代管协议不是一个租赁合同关系，而是一个委托代理合同关系，租金不应当由二被告承担。担保协议第1、3条的约定不是担保法中的担保关系，它只是一个代为支付的关系，从第1条约定可以看出是为了委托代管协议所作出的承诺，美全置业公司要支付租金的情况是在房屋收到租金的时候，而房屋并未出租，美全置业公司没有办法向原告支付租金，应当由原告自行承担责任，美全置业公司也没有代付租金的责任。原告所主张的违约金已经超过法律的限制，不应当得到法律的支持。应驳回原告的全部诉讼请求。被告美全物业公司辩称：双方签订的是委托代管合同，目前原告所涉物业没有进行出租，相应的未收取租金的后果应由原告承担。原告请求的违约金明显过高。经审理查明：原告蔡蕾系四套房屋的产权人。四套房屋的用途均为：批发零售用地/商业服务。2016年5月25日，原告蔡蕾作为“甲方”与被告美全物业公司作为“乙方”就前述四套房屋分别签订了《重庆“美全·世纪城委托代管协议”》，将该四套房屋委托给被告美全物业公司统一经营管理，协议约定：1.委托管理期限10年（自2016年5月7日起至2026年5月6日止）；2.月租金标准（具体如下：2-27号房屋，2016年5月7日起至2026年5月6日，月租金标准为9259.86元；2-28号房屋，2016年5月7日至2017年4月7日，月租金标准为6631.53元,2017年4月8日至2026年5月6日，月租金标准为9740.32元；2-29号房屋，2016年5月7日起至2026年5月6日，月租金标准为7763.87元；2-30号房屋2016年5月7日至2017年4月7日，月租金标准为8398.44元,2017年4月8日至2026年5月6日，月租金标准为11236.3元。）；3.甲方定期向乙方收取租金（租金自甲方实际接房并交付给乙方次日起开始计算），租金于每经营季度最后一月的次月5个工作日内支付；4.乙方须按照约定时间向甲方支付租金，否则，每逾期一天须向甲方支付所欠金额的万分之五作为违约金；如乙方逾期支付租金3个月以上的，乙方向甲方支付自违约当月起至委托代管期限终止之日的两倍租金作为违约金，同时甲方有权解除本合同。2016年5月25日，被告美全置业公司作为“甲方”、原告蔡蕾作为“乙方”、被告美全物业公司作为“丙方”签订了《“美全·世纪城”商铺租金支付担保协议》，甲方愿就丙方履行与乙方签订的《重庆“美全·世纪城委托代管协议”》中的商铺租金及违约金支付义务，以保证的方式向乙方提供担保。担保协议约定：1.甲方的保证范围是协议约定的商铺租金及其违约金；本担保协议是对协议约定的8.4条（如丙方逾期支付租金3个月以上的，丙方向乙方支付自违约当月起至委托代管期限终止之日的两倍租金作为违约金，同时乙方有权解除本合同）进行担保；2.保证方式为直接责任保证；保证期间为自本担保函生效之日起至合同约定的商铺租金支付完毕之日后30日内；3.甲方承担保证责任的形式是代为支付；4.乙方要求甲方承担保证责任的，需书面通知；甲方收到乙方的书面索赔通知及相应的证明材料后7天内无条件支付。原告蔡蕾按约向被告美全物业公司交房，2017年4月至6月季度租金114001.05元，被告美全物业公司在约定的付款日只付了一半。2017年7月至9月季度租金114001.05元尚未支付。2017年10月8日，原告蔡蕾通过全球邮政特快专递向被告美全置业公司发函，要求其承担担保责任。上述事实，有不动产权证书、《重庆“美全·世纪城委托代管协议”》、《“美全·世纪城”商铺租金支付担保协议》、逾期租金及违约金索赔函、快递单存根及快递信息查询、关于“美全世纪城”业主委托代管商铺部分租金延期支付的道歉信、关于“美全世纪城”业主关切问题的回复、市政府对美全世纪城业主的回复、两江财经新闻报道、委托担保服务合同等证据及原、被告陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原被告之间签订的《重庆“美全·世纪城委托代管协议”》、《“美全·世纪城”商铺租金支付担保协议》均是其真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，协议合法有效，原被告双方均应当按照协议约定履行自己的义务。被告美全物业公司辩称，《重庆“美全·世纪城委托代管协议”》是委托代管协议，不是房屋租赁合同，不应由被告向原告支付租金。该协议虽然约定内容为物业公司委托代管原告商铺，但该协议允许物业公司对涉案商铺进行使用和收益，也允许物业公司向外转租涉案商铺并收取相关费用，同时由物业公司向原告直接支付租金，故该协议实际上是原告与物业公司签订的房屋租赁合同，其中涉及部分委托条款并不影响协议的租赁合同性质。被告美全置业公司辩称，《“美全·世纪城”商铺租金支付担保协议》不是担保关系，而是一个代为支付的关系。该协议签订的目的及协议内容，足以证明其担保合同的性质，庭审中，被告美全置业公司亦未举证证明该主张，因无事实依据，本院不予采信，故本院对原告主张的由被告美全置业公司对被告美全物业公司承担连带责任的诉讼请求予以支持。关于欠付租金，根据原告与被告美全物业公司签订的《重庆“美全·世纪城委托代管协议”》，2017年4月至6月应付租金（11236.3元+9740.32元+9259.86元+7763.87元）×3个月=114001.05元，扣除已支付的57000.53元，尚欠57000.53元；2017年7月至9月应付租金（11236.3元+9740.32元+9259.86元+7763.87元）×3个月=114001.05元；两笔租金共计171001.58元。关于违约金，被告未按照协议约定履行支付租金的义务，应当承担违约责任。原告主张的资金占用损失、违约金应择一适用，庭审中，被告认为双方协议中约定的违约金过高，要求调低。故本院酌情按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算违约金，由于被告所欠付的每季度租金违约金计算起始时间不一，根据双方约定，以被告每季度所欠租金为基数，从每季度最后一月的次月第6个工作日开始计算至付清之日止。原告诉求的担保公司担保费17000元，因于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条之规定，《中华人民共和国担保法》第二十一条判决如下：一、由被告重庆美全置业有限公司与被告重庆美全商业物业管理有限公司于本判决生效后十日内连带支付原告蔡蕾房屋租金171001.58元，并连带支付违约金（违约金以被告每季度所欠租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍，从每季度最后一月的次月第6个工作日开始计算至付清之日止）；二、驳回原告蔡蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取35497元，诉讼保全费5000元，由原告蔡蕾承担33347元，由被告重庆美全置业有限公司与被告重庆美全商业物业管理有限公司承担7150元（原告已垫付，被告于支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  张翔二〇一八年七月十一日书记员  张笛