云南省彝良县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0628民初1006号原告：刘先国，男，汉族，生于1970年3月8日，云南省彝良县人，住彝良县。委托诉讼代理人：苟占东，云南尚同律师事务所律师，委托权限：特别授权。被告刘先林，男，汉族，生于1982年8月19日，云南省彝良县人，住彝良县。第三人胥祥英，女，汉族，生于1986年5月14日，云南省彝良县人，住彝良县。委托诉讼代理人：阮鹏，云南说法律师事务所律师，委托权限：特别授权。原告刘先国诉被告刘先林排除妨害纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，审理中，经第三人胥祥英申请，本院依法追加其为第三人参加诉讼。依法适用普通程序于2018年7月19日公开开庭进行了审理。原告刘先国及其委托诉讼代理人苟占东、被告刘先林、第三人胥祥英的委托诉讼代理人阮鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即停止侵害、排除妨害，将位于彝良县右下侧）一栋砖混结构的房屋归还原告；2、被告赔偿原告因此导致的损失1万元。事实及理由：2017年1月30日，经本组刘万香介绍，被告将属于自己的位于彝良县右下侧）一栋砖混结构的房屋以19.8万元的价格卖给原告。当日，原告向被告支付了8000元定金。2017年2月6日，原告支付了剩下的19万元。2017年2月9日，被告家将房屋腾空后把钥匙交给原告，原告搬家进去居住。2018年3月31日下午4时许，被告趁原告不在家之机，将房门锁打烂、房门弄坏，使原告一家无法入住，原告一家四口人只好到原告母亲家居住至今。原告认为，原告与被告房屋买卖合法有效，被告自愿将房屋交给原告居住长达一年多时间，原告对该房屋享有所有权，现原告行为是对原告合法财产的侵犯。被告刘先林辩称，1、被告将属于自己的位于彝良县右下侧）一栋砖混机构的房屋以198000.00元的价格卖给原告，当日，原告向被告支付了8000.00元定金后，被告依约将房屋腾空后把钥匙交给原告，被告己经按照约定履行相应的义务，但是原告至今未向被告支付剩余的房款。原告己经构成违约，被告有权解除房屋买卖协议。2、原、被告双方房屋买卖协议无效。原告与被告签订的房屋买卖合同未经过农村集体组织同意，应当认定合同无效。另外《物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据《物权法》地随房走的原则，农民在宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致宅基地使用权的一并处分，而农民的处分行为违反了《土地管理法》《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中的强制性规定。3、原告请求停止侵害、排除妨碍没有事实和法律依据。鉴于原告根本违约，被告己经以行为的方式（换门锁）解除合同。根据《合同法》第97条之规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；己经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告应当将房屋返还给被告，其要求被告排除妨害的诉求没有事实和法律依据。综合上述理由，原告起诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的请求。第三人胥祥英述称，1、刘先林与刘先国关于买卖房屋的协议无效。依据花园村民委员会出具的证明，胥祥英与刘先林同居期间于2011年在共同修建一幢住房。证明该房由二人共同所有，后两人感情破裂，双方约定将位于自建房归胥祥英所有，依据该协议房屋所有权人为胥祥英，刘先林未经胥祥英同意，私自以自己的名义处分他人财产，刘先林构成无权处分，事后也没有取得胥祥英的追认，应当认定合同无效。2、刘先国购买诉争房屋的行为违反法律的禁止性规定。根据《土地管理法》第62条第1款之规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”刘先国实际上在已经拥有一处宅基地，刘先国与刘先林就购买彝良县的民事法律行为违反了法律的禁止性规定。根据《民法总则》第157条之规定：无效的民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。因此，刘先国诉请排除妨害没有事实和法律依据。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告刘先国为证明自己的诉讼主张，本院提交了下列证据：1、领条原件一份；2、收条原件一份；3、农村住宅买卖协议书原件一份；以上证据证明了原告购买被告的房屋后履行了合同的所有义务，双方的买卖行为有效。经质证，被告对原告提交的收到8000.00元的定金认可，证据1与其无关，证据3没有见过不认可，且与其无关。第三人认为证据2不涉及其，不发表质证意见；证据1、3“三性”不予认可，证据3本身欠缺买卖双方一方主体签名，且原告超过举证期限届满提交的，请求法庭不予采纳。被告刘先林未向本院提交证据。第三人胥祥英为证明自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：4、身份证复印件一份，证明第三人胥祥英的主体资格；5、常住人口登记卡复印件五份及出生医学证明复印件三份，证明刘先林与胥祥英一直以夫妻名义生活，同居期间育有三子，2011年9月28日生育儿子刘俊、刘然，2013年2月3日生育女儿刘丝棋；6、花园村民委员会证明一份，证明刘先林、胥祥英夫妇于2011年在共同修建有一幢住房；7、《自愿离婚协议书》复印件一份，证明刘先林、胥祥英共同修建于一栋自建三层楼房归胥祥英所有，刘先林无权处分。经质证，原告对证据4真实性没有异议，对关联性有异议，无法证明第三人的主张；对证据5的户口信息不持有异议，对出生医学证明客观真实性无法确认，与本案无关；对证据6客观真实性无法确认，对合法性及关联性持有异议，不能证明其主张；对证据7的“三性”均不认可，不管是同居关系还是合法的关系，都要经过相关部门进行合法的处理。被告对证据4、5、6、7全部认可，都是真实的，户口簿证明当时把胥祥英的户口迁到了彝良，出生证明是医院开的。离婚协议书是因为其的问题与第三人在一起合不来协商后签订的离婚协议书，对花园村民委员会的证明也是认可的，有村委会的公章在上面。为查清本案的事实，本院依法调取了下列证据：8、刘先林询问笔录：刘先国诉状上说的纯属诬告，损毁房屋的说法不存在。刘先国家搬进去住，我换锁是打电话通知刘万全的，刘万全是社长又是刘先国的父亲，所以通知刘万全要好点。后来刘先国因我换锁的事还打电话报过警。过了一二十天派出所打电话给我，我去后就问了一个情况，没有组织调解。我和刘先国达成房屋交易意向的时候谈不上交付房屋的。我们没有签订购房协议，都是口头约定的，当时刘万香在场，是经刘万香介绍买卖房屋的，收到8000.00元定金是准确的。之前我几次找刘先国商量，说这个房子他家没得资格住，他家就搬出去了。他家住进去用的都是我的水电，还把我的水管损坏了。房子卖给刘先国是事实，但是手续没有完善，我的东西都没搬走，怎么说就是他的了。我是属于彝良县海子镇大河组的村民，因为我的地比较散，只找了其中一家商量过，准建手续到现在都没有办下来，当时相关部门安排人来测量过的，土管部门现在应该还有存根的。农村的房子基本上没有办到过证，我当时还交了30％的罚款在土管所，现在测绘费收据还在。刘先国、刘先海与我是家族中的叔辈弟兄关系，刘先海和刘先国的关系要亲一点。我没有收到这190000.00元。我和刘先国商量买卖房屋，我媳妇不同意卖，所以就没有卖了。我媳妇是2010年和我在一起的，没有办结婚证，房子是2011年修建的。经质证，原告认为证据8与庭审的基本一致，对客观性、合法性、关联性均予以认可。第三人胥祥英对证据8的真实性、合法性、关联性予以认可。本院认为，证据1系刘先海领到原告190000.00元，被告认为与自己无关，原告也未提交其他证据予以佐证其交付的190000.00元即是房屋买卖合同签订后的尾款，故与本案不具关联性，不予采信；证据2被告无异议，能证明被告将房屋以198000.00元的价格卖给原告，被告收到原告定金8000.00元的事实，予以采信；证据3没有被告刘先林签字按印，且被告不认可其与原告签订该份协议，不予采信；证据4系公安机关出具的户籍信息，予以采信，能证明第三人的身份信息；证据5、6来源合法，客观真实，相互印证，能证明被告与第三人在2011年同居期间共同修建了住房一幢；证据7与本案不具有关联性，不予采信；证据8原告及第三人无异议，予以采信。综上所述，本院确认本案法律事实如下：被告刘先林与第三人胥祥英未经登记同居生活后于2011年9月28日生育长子、次子刘俊、刘然，同年双方在彝良县修建住房一幢。2017年经刘万香介绍被告刘先林将该房屋以198000.00元价格口头协议卖给本村的原告刘先国。同年1月30日被告刘先林向原告刘先国出具收条一份，载明：“刘先林今收到刘先国买自己的住房款定金8000.00元，捌仟元整，下欠190000.00元，壹拾玖万元整未付。此据收款人刘先林2017年1月30日条”。之后被告将房屋钥匙交其岳父叫其把屋内东西搬走后再将钥匙交给原告。2018年农历4月间被告对诉争房屋门锁进行了更换。现诉争房屋未办理相关证件。本院认为，关于原告请求被告立即停止侵害，排除妨害。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条的规定，公民和法人的合法权益受法律保护，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。房屋买卖系要式法律行为。农村的房屋买卖也应具备双方订有书面契约、按约定交付房款以及管理房屋等的要件。本案原告于2017年1月与被告口头达成买卖房屋的协议，并支付了8000.00元定金，虽然被告在收到定金后将该房屋交付给原告使用，但原、被告双方既未订立买卖房屋的书面契约，亦未按口头约定付清房款，不具备所有权转移的基本要件，因此涉案房屋所有权及土地使用权均未发生转移，至今也无证据显示原告对该房屋享有使用权和居住权。故原告主张向被告支付了购房款，被告已经将房屋交付，一直由原告占有使用，房屋的所有权属原告，要求被告搬离诉争房屋，并将房屋归还给原告与事实和法律不相符合，本院不予支持。关于被告赔偿原告损失10000.00元，因原告未提供证据予以证明其损失，故对该项请求不予支持。综上所述，依照根据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告刘先国的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告刘先国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审 判 长  邓 瑛审 判 员  钟 娅人民陪审员  陈明碧二〇一八年七月三十日书记 员代  林 龙