四川省成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0114民初4244号原告:成都市隆诚房地产开发有限责任公司，住所地成都市新都区大丰街道幸福街78号。法定代表人：谢明国，经理。委托诉讼代理人：粟力祥，四川法锐律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：简金玉，女，1979年3月21日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。公司员工，特别授权代理。被告：郭士宝，男，1970年8月17日出生，汉族，住江苏省高邮市经济开发区。原告成都市隆诚房地产开发有限责任公司（以下简称隆诚公司）诉被告郭士宝商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案受理后，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告隆诚公司的委托诉讼代理人粟力祥、简金玉到庭参加诉讼，被告郭士宝经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告隆诚公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2016年6月15日签订的商品房买卖合同（预售）；2.注销隆诚丽都X-X-X号房屋的备案号XXXXXX和预告登记；3.郭士宝向隆诚公司支付损害赔偿金54500元；4.本案诉讼费用由郭士宝承担。事实和理由：2016年6月15日，原被告签订了商品房买卖合同（预售）和补充协议，补充协议第二条第5款约定，在买受人获得房屋抵押贷款后，如因买受人的原因导致出卖人承担保证责任的，买受人应按出卖人通知的期限向出卖人清偿出卖人代买受人承担的一切费用（包括但不限于贷款本金、利息、复息、违约金、诉讼费、律师费等）。如买受人在出卖人通知的清偿期限届满之日起十日内仍不向出卖人清偿出卖人代买受人承担的一切费用，则出卖人除有权要求买受人一次性支付前述费用外，还有权要求买受人支付出卖人因实现前述债权而产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）；出卖人也有权选择单方面解除商品房买卖合同（出卖人选择单方面解除买卖合同的，买受人应按购房总价款的10%向出卖人支付损害赔偿金）并依法处置买受人原购房屋等约定。郭士宝于2017年6月13日开始就没有支付贷款，隆诚公司已经承担了担保责任履行了还款义务，代替郭士宝付清了银行按揭贷款并履行了通知义务。但郭士宝未按照合同约定向隆诚公司清偿费用，隆诚公司因此提起诉讼。被告郭士宝未到庭参加诉讼，也未向法庭提交任何书面材料。隆诚公司围绕诉讼请求向法庭提交了证据。对原被告主体信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》及《隆诚丽都商品房买卖合同补充协议》、还款凭证、结清证明等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年6月15日，隆诚公司与郭士宝签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）和《隆诚丽都商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），约定郭士宝向隆诚公司以按揭方式购买位于新都区，总房价款为545000元。合同第九条付款方式及期限第（二）款第3项约定，买受人采取贷款方式付款。买受人于2016年6月15日前支付首期房价款人民币145000元，占全部房价款的25%；余款人民币400000元向中国建设银行股份有限公司成都岷江支行（贷款机构，以下简称建行岷江支行）申请贷款支付，期限18年。补充协议第二条第5款约定，在买受人获准了房屋抵押贷款后，如因买受人的原因导致出卖人承担保证责任的，买受人应当按照出卖人通知的期限向出卖人清偿由出卖人代买受人承担的一切费用（包括但不限于贷款本金、利息、复息、违约金、诉讼费、律师费等）。如买受人在出卖人通知的清偿期限届满之日起十日内仍不向出卖人清偿由出卖人代买受人承担的一切费用，则出卖人除有权要求买受人一次性支付前述费用外，还有权要求买受人支付出卖人因实现前述债权而产生的所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）；出卖人也有权选择单方面解除《商品房买卖合同》（出卖人选择单方面解除《商品房买卖合同》的，买受人应按购房总价款的10%向出卖人支付损害赔偿金）并依法处置买受人原购房屋，处置所得若不足以支付出卖人代买受人承担的一切费用以及买受人应当承担的损害赔偿金，则买受人尚需补足给出卖人。该条第7款约定，合同解除的，买受人应无条件地协助出卖人到政府部门办理解除合同备案登记的撤销等手续。后郭士宝支付首付款145000元。2016年6月22日，案涉合同进行备案登记，合同签约备案号为319749。2016年9月1日，案涉房屋进行预告登记，登记号新房预字第0200845号。2016年7月13日，建行岷江支行发放贷款400000元。截止2016年11月，郭士宝共计向建行岷江支行偿还贷款本金6321.18元。后郭士宝逾期还款。2017年6月14日，建行岷江支行向隆诚公司发出《中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书》，载明“我行经过多次催款，您担保的借款人迄今为止没有履行与我行签订的《借款合同》约定，按时归还我行贷款本息（详见附表）。根据与您签订的《保证合同》条款的约定，在借款人未能如期归还我行贷款时，应由您承担连带保证责任。因此，请你在本通知发出5日内向借款人催收或代为清偿欠款。……”。隆诚公司于2017年6月21日向建行岷江支行还款6083.22元。2018年1月4日，隆诚公司将案涉房屋的贷款结清，同日，建行岷江支行出具《中国建设银行个人贷款结清证明》。后隆诚公司分别于2018年1月4日、2018年1月6日以合同载明的地址经邮寄方式向郭士宝发出《催款函》，要求郭士宝于2018年1月15日前、2018年1月20日前办理清偿手续，否则按照合同处理。郭士宝至今未向隆诚公司办理清偿手续。庭审中，隆诚公司陈述愿意将郭士宝所支付的购房首付款和已归还建行岷江支行的按揭贷款本金在本案中一并处理。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。隆诚公司与郭士宝签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《隆诚丽都商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。本院将本案审理要点分述如下：一、关于隆诚公司是否具有合同解除权的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条约定，原被告双方当事人均应根据合同的约定全面履行己方义务。于本案中，隆诚公司作为担保人，在郭士宝逾期且未向建行岷江支行归还贷款本息的情况下，代郭士宝履行了还款义务，承担了保证责任，后郭士宝并未清偿。隆诚公司将案涉房屋贷款结清后，向郭士宝两次发出《催告函》要求清偿相应债务，否则将按照合同进行处理。由此可见，郭士宝经隆诚公司多次催告后仍未清偿相关债务,违约方系郭士宝。根据双方签订的补充协议第二条第5款约定，隆诚公司有权解除双方签订的合同。因补充协议系合同之从合同，故应当一并解除。二、关于违约责任的承担和合同解除后果问题。补充协议第二条第5款约定，合同解除后，违约方需按照购房款总价的10%向隆诚公司支付损害赔偿金。该损害赔金系双方当事人在合同中约定，具有填补损害的性质。隆诚公司在承担保证责任时遭受了利息、罚息等损失，故在双方签订的合同解除后，郭士宝作为违约方应当按照合同约定向隆诚公司支付损害赔偿金54500元（545000元×10%）。故本院对隆诚公司主张郭士宝支付损害赔偿金的诉请予以支持。另根据补充协议第二条第7款约定，合同解除后，郭士宝应配合办理合同备案登记撤销手续。故本院对隆诚公司提出的要求配合注销合同备案登记的诉请予以支持。关于隆诚公司提出的注销预告登记诉请。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，因隆诚公司与郭士宝之间的房屋买卖合同关系已解除，属于上述条款中债权消灭的情形，案涉房屋预告登记自动失效，无需本院再行处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。于本案中，郭士宝已经向隆诚公司支付了首付款145000元，亦向建行岷江支行支付了贷款本金共计6321.18元。在案涉合同解除后，隆诚公司应当将上述款项予以退还。为了减少当事人诉累，有利于案结事了，且隆诚公司在庭审中也表示同意法院进行一并处理，因此，隆诚公司应当向郭士宝退还首付款145000元、支付按揭本金贷款6321.18元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告成都市隆诚房地产开发有限责任公司与被告郭士宝于2016年6月15日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《隆诚丽都商品房买卖合同补充协议》；二、被告郭士宝于本判决生效之日起十五日内配合原告成都市隆诚房地产开发有限责任公司注销位于新都区房屋的合同签约备案号（XXXXXX）；三、被告郭士宝于本判决生效之日起十五日内向原告成都市隆诚房地产开发有限责任公司支付损害赔偿金54500元；四、原告成都市隆诚房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向被告郭士宝退还首付款和按揭款本金共计151321.18元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费681元（已减半收取），由被告郭士宝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  李冯二〇一八年七月二十五日书记员  凌淼