山西省大同市南郊区人民法院   民事判决书   （2018）晋0211民初617号   原告岳某，女，汉族，1992年12月18日出生，居住地大同市。   委托诉讼代理人韩某，山西法铭律师事务所律师。   被告张某，男，汉族，1964年11月29日出生，居住地大同市。   第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司，住所地大同市城区御河西路东侧国际丽都5号楼1层2单元0101号。   法定代表人史某，董事长。   原告岳某与被告张某、第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年4月12日立案受理后，依法由审判员郝利宏与人民陪审员李丽莉、于海花组成合议庭，于2018年6月22日公开开庭进行了审理，原告岳某委托诉讼代理人韩某及被告张某、第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司法定代表人史某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告诉称，2013年8月28日，原告与第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司之间签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告以3000000元的价格购买第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司开发的位于大同市城区御河西路东侧国际丽都8号楼7号商铺，面积为：463.72平方米。原告于合同签订当日向第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司缴纳购房款3000000元。同日，原告与第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司之间签订了《物业服务协议》，并向第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司缴纳了维修基金、有线电视入户等相关费用。由于第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司未缴纳土地出让金，导致原告购买的商铺至今未取得房屋产权证书。之后，原告委托第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司法定代表人史某将原告购买的位于大同市城区御河西路东侧国际丽都8号楼7号商铺，面积为：463.72平方米的商铺与其他6号、8号商铺一同出租给案外人张全喜经营酒店。原告购买第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司开发的位于大同市城区御河西路东侧国际丽都8号楼7号，面积为：463.72平方米的商铺，符合法律规定，原告对该房屋享有所有权，大同市南郊区人民法院对该房屋的查封错误，根据相关规定应停止对诉争房屋的执行解除查封。故原告诉至人民法院，请求判令：1、对大同市南郊区人民法院作出的（2016）晋0211执字418号之三执行裁定书，裁定查封第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司开发的位于大同市城区御河西路东侧国际丽都8号楼7号，面积为：463.72平方米的商铺，停止执行，并解除对该房屋的查封；2、确认原告对第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司开发的位于大同市城区御河西路东侧国际丽都8号楼7号，面积为：463.72平方米的商铺具有所有权。   为证明其主张，原告提供以下证据：1、《商品房买卖合同》、工商银行个人业务凭条、收据、证明，以证明2013年8月28日，原告与第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司之间签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告以3000000元的价格购买第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司开发的位于大同市城区御河西路东侧国际丽都8号楼7号商铺，面积为：463.72平方米。原告于合同签订当日向第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司缴纳购房款3000000元；2、《物业管理服务协议》、收款收据、发票，以证明原告与第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司之间签订了《物业服务协议》，并向第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司缴纳了维修基金、有线电视入户等相关费用；3、（2016）晋0211执字418号之三执行裁定书、（2018）晋0211执异2号执行裁定书，以证明本案诉争房屋被大同市南郊区人民法院查封，原告提出执行异议被驳回，原告依法提起诉讼，符合法律规定；4、工商银行个人业务凭条、账户明细，以证明原告缴纳的购房款3000000元，系原告母亲张丽英的银行卡转到冉亚宁银行卡后，再由冉亚宁支付给第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司；5、委托书、《租赁合同》、工商银行个人业务凭条，以证明原告母亲委托第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司法定代表人史某将本案诉争商铺代为出租，原告实际已收取该商铺租金；6、短信打印件，以证明2016年10月13日国际丽都8号楼7号商铺报停暖气费由原告缴纳；7、（2017）晋0202民初1938号之二民事裁定书，以证明大同市城区人民法院解除了本案诉争的商铺，支持了原告的请求；8、《房屋租赁合同》，以证明2017年5月18日原告实际将本案诉争商铺对外出租；9、房地产评估报告，以证明大同市南郊区人民法院查封本案诉争商铺严重超标；10、授权委托书，以证明原告委托其母亲办理本案诉争房屋的相关事项，以证明案外人张全喜提供其联系第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司法定代表人史某，协商本案诉争商铺的租赁事宜，2015年张全喜不租商铺后，张丽英出500元将双方的墙隔开。   被告张某辩称，原告所诉与事实不符，原告通过冉亚宁向第三人支付购房款不符合常理，原告以3000000元的价格购买本案诉争商铺远远低于该商铺在执行过程中的评估价格以低于市场价格，不符合交易习惯，朔州市平鲁区人民法院就本案诉争房产驳回了原告的诉讼请求，且本案诉争房产在2013年初，第三人已抵押给朔州市汇丰小额贷款公司，而第三人再将该商铺出卖给被告不符合法律规定，综上，原告与第三人之间不存在真实的商品房买卖合同关系，大同市南郊区人民法院作出的（2018）晋0211执异2号执行裁定书，裁定正确，请求驳回原告的诉讼请求。   为证明其主张，被告张某提供以下证据：1、工商银行个人业务凭条，以证明冉亚宁向第三人汇款3000000元的汇款用途。   第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司辩称，本案诉争的位于大同市城区御河西路东侧国际丽都8号楼7号，面积为：463.72平方米的商铺的实际受让人为本案原告岳雨衫，当时由于公司急需资金，公司股东协商以3000000元的价格将该商铺出售给原告岳雨衫，并且原告岳雨衫已缴纳了购房款3000000元，原告岳雨衫与我方签订了《物业服务协议》，并向我方缴纳了维修基金、有线电视入户等相关费用。后，原告母亲委托我方将原告购买的位于大同市城区御河西路东侧国际丽都8号楼7号，面积为：463.72平方米的商铺与其他6号、8号商铺一同出租给案外人张全喜经营酒店，本案诉争房产在2013年初第三人曾经抵押给朔州市汇丰小额贷款公司，请求法院在查明案件事实的基础上，依法判决。   经审理查明，我院作出的（2016）南商初字第545号民事判决书，该判决书生效后，第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司未履行给付义务，被告张某向我院申请强制执行。执行过程中，我院作出（2016）晋0211执418号之三执行裁定书，查封了第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司名下位于大同市城区御河西路东侧国际丽都6、8号楼底层1、2、3、5、7、10号商铺，原告岳某以案外人身份提出执行异议，主张原告对第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司开发的位于大同市城区御河西路东侧国际丽都8号楼7号，面积为：463.72平方米的商铺具有所有权，请求,解除对第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司开发的位于大同市城区御河西路东侧国际丽都8号楼7号，面积为：463.72平方米的商铺的查封。2016年2月23日，我院作出（2018）晋0211执异2号执行裁定书，裁定，驳回原告岳某的异议请求。后原告岳某对该裁定不服，向本院提起诉讼，请求判令：1、对大同市南郊区人民法院作出的（2016）晋0211执字418号之三执行裁定书，裁定查封第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司开发的位于大同市城区御河西路东侧国际丽都8号楼7号，面积为：463.72平方米的商铺，停止执行，并解除对该房屋的查封；2、确认原告对第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司开发的位于大同市城区御河西路东侧国际丽都8号楼7号，面积为：463.72平方米的商铺具有所有权。   另查明，本案诉争的位于大同市城区御河西路东侧国际丽都8号楼7号，面积为：463.72平方米的商铺，在2013年1月份，第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司在向朔州市汇丰小额贷款公司借款时作为抵押物抵押给该公司。   上述事实有原、被告及第三人提交的上述证据及原、被告以及第三人的陈述意见在案佐证。   本院认为，本案的争议焦点是：我院查封的第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司开发的位于大同市城区御河西路东侧国际丽都8号楼7号，面积为：463.72平方米的商铺所有权是否属于原告，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”   本案中，综合分析本案原被告双方提供的全部证据，首先，尽管本案原告岳某与第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司之间签订了《商品房买卖合同》，但该合同双方约定，原告岳某以3000000元的价格购买本案诉争商铺远远低于该商铺在执行过程中的评估价格以低于市场价格，不符合交易习惯。关于支付价款问题。虽然原告出具了购买涉案房产的购房款收据，但并未出具正式发票。其次，本案涉案房屋在2013年1月份，第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司在向朔州市汇丰小额贷款公司借款时作为抵押物抵押给该公司，而2013年8月28日，原告岳某与第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司之间签订了《商品房买卖合同》，不符合法律规定；再次，涉案房屋第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司出售给原告岳雨衫后，仍由第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司对外出租，有悖常理。综合来看，原告岳雨衫对本案诉争商铺的实际受让人身份存在疑点，其所提供的证据的证明力并不充分，现有证据难以确定。根据以上情况，原告提供的现有证据难以确定其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于排除执行的条件，其执行异议理由本院难以支持。   因此，原告请求对我院作出的（2016）晋0211执字418号之三执行裁定书，裁定查封第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司开发的位于大同市城区御河西路东侧国际丽都8号楼7号，面积为：463.72平方米的商铺，停止执行，并解除对该房屋的查封及确认原告对第三人大同市维隆房地产开发有限责任公司开发的位于大同市城区御河西路东侧国际丽都8号楼7号，面积为：463.72平方米的商铺具有所有权的请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条及最高人民法院《关于适用执行程序若干意见的解释》第二十四条之规定，判决如下：   驳回原告岳某的诉讼请求。   案件受理费30600元，由原告岳某承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。   审 判 长 郝利宏   人民陪审员 李丽莉   人民陪审员 于海花     二〇一八年七月二日   书 记 员 周鹏丽