江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终4383号上诉人（原审被告）:苏州方正地产发展有限公司，住所地江苏省常熟市虞山南路**山水桃源山庄**。法定代表人：陶子鹏，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐辉，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶鑫，北京观韬中茂（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:柴珂心，女，1992年11月6日出生，汉族，住常熟市。被上诉人（原审原告）:柴建农，男，1966年12月23日出生，汉族，住常熟市。被上诉人（原审原告）:史芙琳，女，1968年6月24日出生，汉族，住常熟市。上诉人苏州方正地产发展有限公司(下称方正公司)因与被上诉人柴珂心、柴建农、史芙琳商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省苏州市常熟区人民法院（2017)0581民初9483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方正公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、上诉人提交的证据足以证明涉案合同签订后发生了上诉人无法预见、非不可抗力的不属于商业风险的重大变化，按照合同约定要求上诉人承担违约责任显失公平。情势变更情形包括政治、经济、法律及商业上的种种客观情况，不限于金融危机、重大政策调整等重大事实情况。是否构成情势变更，应以是否导致合同双方的风险分担及利益分配不公平，是否造成对价关系障碍为判断标准。涉案项目因以下情况导致停工：1、洩水村村民以“墙角冲”的封建迷信说法为由聚众闹事，并导致度假区管委会出于维稳要求上诉人重新调整规划设计，导致整体项目停工17个月。2、常熟市住建局于2015年11月11日下发《转发苏州市住建局和的通知》（常住建[2015]**），要求全市在建工地自2015年11月11日至2015年11月25日期间一律全面停工，导致涉案项目停工15日。3、常熟市住建局于2016年8月8日下发《关于印发的通知》，要求建筑工地自2016年8月23日至2016年9月7日期间禁止进行墙体涂刷装饰、栏杆、脚手架钢管喷涂等使用有机溶剂的作业，导致涉案项目停工16日。4、2016年9月，上诉人正常安排涉案项目与洩水村相邻的红线围墙施工时，因项目地块室外地势标高高出村道路标高2米，洩水村村民认为该围墙砌筑将影响村民房屋的采光与通风，故大量村民在施工现场堵路，要求上诉人停止围墙施工，加上村民拒绝拆除与项目相邻的现有围墙，导致项目停工29日。5、2016年11月，因洩水村村民认为涉案项目部分房屋的入户台阶金蟾对准村民住宅影响风水，部分村民将项目的混凝土施工主道口挖断，导致工程材料无法运送至施工现场，导致停工18天。上述事实属上诉人在订立合同时无法预见、也不可能属于正常商业风险的重大变化。因上述事由导致停工给上诉人造成巨额的停工及设计变更等经济损失，对上诉人的经营产生严重的影响。要求上诉人继续按照合同约定交付房屋或承担逾期交房的违约责任显失公平。上述事实符合情势变更的任一要件。上诉人不应承担逾期交房违约责任。二、签订涉案合同时，按照法律法规及工程惯例，涉案房屋所在楼幢应进行单独的竣工验收，但因政府原因导致涉案房屋所在楼幢需等待该整体项目室外配套工程及85#-86#楼完工后才能一并竣工验收并交付使用。政府部门打破常规的做法，上诉人在签订合同时根本无法预见，该类情形不应归责于上诉人。一审法院未考虑该事实情况，事实认定错误。三、退一步来说，即便一审法院认为上述事实不属于情势变更的情形，一审法院也应综合考量，合理分配违约责任。一审法院认定逾期交房的违约责任全部由上诉人承担错误。上诉人尊重当地风俗习惯，以和为贵、友好处理邻里关系、配合政府工作，对项目规划设计进行了大幅度调整。从小区业主长远的公共利益考量，与村民争议的解决对小区业主与相邻村民的关系起到了积极作用，故因该事由导致的工期延误及经济损失，从公平性原则出发，应当由上诉人与被上诉人公平分担。涉案项目因政府政策原因导致停工，属于不可归责于双方的责任，因此导致的工期延误及经济损失应当由上诉人与被上诉人公平分担。四、一审法院认定的违约金计算标准过高，明显超过被上诉人实际损失。若以房屋租金损失作为实际损失参考，一审法院认定的违约金标准明显超过可能发生的租金损失的百分之三十。根据惯例，违约金通常约定为每日房屋总价款万分之一。若上诉人需承担违约金，应以被上诉人的实际损失为基础，对违约金标准予以调整。综上，一审法院无视客观情况，严重违背公平原则，应予改判。柴珂心、柴建农、史芙琳在诉讼中答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉请求。原审原告柴珂心、柴建农、史芙琳向一审法院起诉请求：1、判令方正公司支付逾期交房违约金（以490万元为基数，按每日万分之二自2017年1月1日起计算至2017年7月27日止）；2、本案诉讼费由方正公司承担。一审法院认定事实：2016年7月17日，柴珂心、柴建农、史芙琳（买受方）与方正公司（出卖方）签订编号Y20160019257的《商品房买卖合同》一份，由柴珂心、柴建农、史芙琳向方正公司购买常熟市山水桃源三期80幢8单元108室商品房。合同约定：该商品房建筑面积453.01平方米，总价款490万元，买受方于2016年7月17日一次性支付房款145万元，剩余房款343万元于2016年9月15日前付清。出卖方应当在2016年12月31日前，取得常熟市商品房交付使用备案通知书，并将符合本合同约定的商品房交付买受方使用；逾期超过90天后，买受方有权解除合同，若买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的房屋最后交付期限届满次日起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付本合同约定房屋总价款万分之二的违约金。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，柴珂心、柴建农、史芙琳及时付清房款490万元，但方正公司未能按合同约定时间交付房屋，后于2017年7月26日取得涉案房屋的商品房交付使用备案通知，并以邮寄方式通知柴珂心、柴建农、史芙琳于2017年7月28日起开始办理房屋交付手续。柴珂心、柴建农、史芙琳于2017年7月28日收到交付通知书，后双方办理了交房手续。一审审理中，方正公司为证明其抗辩主张事实成立，向本院提交如下三组证据。第一组证据：证据1、山水桃源三期85#住宅楼规划调整申请报告一份，显示方正公司于2015年7月12日向常熟虞山尚湖旅游度假区管理委员会及常熟市规划局提出书面规划调整报告，因洩水村村民对于85号楼的南立面墙体形式提出反对意见，经村委会协调无果，故采纳村民意见，申请调整85号楼规划布局。证据2、涉案项目规划许可及施工许可各两份，载明规划许可证先后取得日期为2014年4月8日、2015年9月2日，施工许可证的先后取得时间为2014年9月1日、2016年6月30日。证据3、停工核查通知书一份，载明常熟市住建局以山水桃源项目85#、86#楼房无施工许可为由于2015年11月9日通知方正公司立即停止施工。证据4、常度管（2016）5号关于免予对山水桃源变更处罚的请示文件一份，载明常熟市虞山尚湖旅游度假区管委会于2016年1月14日请示常熟市人民政府，表示2015年3月，方正公司反映有洩水村村民以83#、85#“墙角冲”为由在施工现场堵路、堵门导致无法正常施工及销售，经管委会对村民劝导教育无效，为社会稳定考虑，管委会要求方正公司按照村民意愿取消83号楼东侧异形房，调整85号楼墙与屋角，方正公司从大局出发，积极配合，调整了规划并向有关部门办理了变更手续；2016年1月12日，住，住建局公布了行政处罚意见根据上述情况，恳请对方正公司免予处罚。证据5、延期开竣工申请表，载明方正公司以前述情况为由，申请延期竣工日期为2017年6月30日，管委会及常熟市国土局先后予以批准同意。证据6、工程复工通知书一份，载明常熟市建设工程质量监督站于2016年8月3日通知项目施工单位同意复工。以上证据，方正公司用于证明因政府原因导致工程延期累计17个月。第二组证据：证据1、落款日期为2015年11月11日常熟市住建局常住建（2015）260号关于转发苏州市住建局《关于进一步加强当前我市建筑施工安全生产管理的紧急通知》和《关于做好全市建筑工地治理信息报送工作的通知》的通知文件，载明从即日起至11月25日，全市工地一律全面停工，对施工现场进行全面整顿，全力排查安全生产事故隐患。证据2、落款日期为2016年8月8日的常熟市住建局常住建（2016）172号关于印发《常熟市住建局环境质量保障臭氧管控强化工作方案》的通知，方案载明重点保障日期为8月23日至9月7日，要求严格规范涂料作业，禁止进行建筑工地墙体涂刷装饰等使用有机溶剂作业。证据3、方正公司发给施工单位的外墙涂料暂停施工通知，载明根据政府通知要求，在2016年8月23日至9月7日期间暂停外墙涂料施工，特此通知。以上证据用以证明因为政府政策原因导致工程延期31天。第三组证据：证据1、落款日期为2016年9月25日方正公司关于请求常熟虞山尚湖旅游度假区管委会协调山水桃源三期与洩水村相邻围墙复工事宜的函，该函件载明洩水村村民近期在围墙施工现场堵路，认为方正公司室外地势标高高出村道2米，影响村民房屋采光和通风，要求公司停止围墙施工，导致公司自2016年9月12日起至今陷入停工状态，故请求管委会予以协调。证据2、落款日期为2016年10月10日常熟虞山尚湖旅游度假区管委会关于山水桃源三期与洩水村相邻围墙事宜的协调意见一份，载明洩水村的原有围墙保持原样，与洩水村相邻的围墙按钢筋混凝土挡土墙方案施工，标高至三期室外道路标高，小区上部采用镂空铁艺围栏，按此意见恢复施工。证据3、落款日期为2016年11月28日方正公司关于山水桃源三期项目主道口修复停工的情况说明一份，载明洩水村村民以项目部分房屋入户台阶金蟾对准村民住宅影响房屋风水为由，于2016年11月5日野蛮挖断混凝土施工主道口，导致工程材料无法送至施工现场，故自2016年11月6日全面停工至今，后经度假区管委会及村委会及时对村民作劝导、教育工作，最终村民停止了违法行为，公司于2016年11月10日对施工主道口进行了修复工作，并于2016年11月12日完成修复，因混凝土道口养护期需10天时间，故主道口最终于2016年11月23日恢复通车。该组证据共同证明因洩水村村民闹事导致工程延期47天。柴珂心、柴建农、史芙琳柴珂心、柴建农、史芙琳质证认为，方正公司提到的这些事情基本上都是在合同签订之前发生的，当时就应该通知柴珂心、柴建农、史芙琳，但所有的事情从到交房时没有接到任何通知，我们每次去问都说会正常交付；柴珂心、柴建农、史芙琳认为不管政府原因也好，村民纠纷也好，都不是合同中规定的不可抗力，不可抗力才可以免责。因此，对方正公司的证明目的不认可。以上事实，有《商品房买卖合同》、交付通知书、《常熟市商品房交付使用备案通知书》、建设用地延期开（竣）工申请表、常住建[2015]260号文件、常住建[2016]172号文件、关于请求常熟虞山尚湖旅游度假区管委会协调山水桃源三期与洩水村相邻围墙复工事宜的函、关于山水桃源三期与洩水村相邻围墙事宜的协调意见、关于山水桃源三期项目主道口修复施工的情况说明以及双方当事人的庭审陈述予以证实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。柴珂心、柴建农、史芙琳、方正公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，柴珂心、柴建农、史芙琳已按约付清房款，方正公司未按合同约定在2016年12月31日前交付房屋，迟至2017年7月26日方才具备交付条件，并通知柴珂心、柴建农、史芙琳于2017年7月28日开始办理交房手续，构成迟延履行，应承担违约责任。方正公司抗辩所提延迟交付是因不可归责于方正公司的情势变更、政府出台相关政策及洩水村村民聚众闹事等原因所致，不应承担违约责任。本院认为，第一，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。情势变更旨在解决合同订立后客观情况发生重大变化致继续履行合同会显失公平的问题。所谓“情势”是指与合同有关的客观事实，比如金融危机、重大政策调整等，情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。本案中，方正公司抗辩所提村民以“墙角冲”为由堵路闹事及由此规划调整等事由，不属于非商业风险的客观情况重大变化，且在本案合同成立时已经发生，方正公司对此应属明知，非不可预见，故该事由在本案中不构成情势变更的事实要件。第二，方正公司抗辩所提的政府政策原因属于属地政府行政部门履行管理职责，也不能认定为其合同成立时所信赖客观环境的异常变化，不能据此构成情势变更，该情形也并非阻却违约的合法抗辩事由。第三，方正公司抗辩所提发生于2016年9月、11月份的村民堵路闹事，即便属实，系第三方因素影响其合同履行，由此所致迟延履行，柴珂心、柴建农、史芙琳对此并无过错，也不能构成阻却违约的合理抗辩。第四，本案合同签订时，方正公司抗辩事由基本全已发生，仍将交房日期同样确定为2016年12月31日，该行为表明方正公司当时在明知规划调整等事由的情况下，仍确信其有能力按该期限交房。交房期限届满后也无证据证明其以该些事由为据向柴珂心、柴建农、史芙琳提出调整交房日期或进行说明告知，待本案发生后方以此作为违约抗辩，缺乏正当性。第五，方正公司作为房地产开发的专业市场主体，应当对于市场风险存在一定程度的预见和判断，履行过程中对不利因素的应对应及时专业。现因各种原因致逾期交房，并非因买房人原因所致，方正公司主张迟延履行的后果由柴珂心、柴建农、史芙琳承担而豁免其违约责任，有失公允，缺乏依据。综上所述，方正公司的违约抗辩意见，依据不足，不能成立，本院不予采信。关于柴珂心、柴建农、史芙琳主张的违约金的计算问题。审理中柴珂心、柴建农、史芙琳明确违约金计算期间自交房期限届满的次日（2017年1月1日）起算，计至2017年7月27日，合计208天，方正公司亦无异议，本院予以确认。关于违约金计算标准，合同约定为每日支付总房价的万分之二，系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，并无不当。方正公司要求调低违约金计算标准，依据不足，本院不予采信。综上，柴珂心、柴建农、史芙琳诉请主张的违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。经核算，计为203840元（490万元×0.0002/天×208天）。遂判决：一、被告苏州方正地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告柴珂心、柴建农、史芙琳逾期交房违约金203840元。二、驳回原告柴珂心、柴建农、史芙琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2179元，由被告苏州方正地产发展有限公司负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，涉案商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，一审法院认定合法有效正确。根据合同法第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。上诉人在施工前，即应考虑当地正当的风俗习惯。上诉人方正公司与村民之间的冲突，不影响上诉人应向被上诉人承担的合同义务。上诉人认为洩水村村民以“墙角冲”的封建迷信说法为由聚众闹事，以影响村民房屋采光和通风为由堵路，拒绝拆除与项目相邻的围墙，以涉案项目部分房屋的入户台阶金蟾影响村民房屋风水为由挖断施工主道口导致项目停工属于情势变更，不符合法律规定，本院不予采信。对于常熟市住建局于2015年11月11日、2016年8月8日下发的通知，时间在上诉人与部分业主签订的商品房买卖合同之前。上诉人在后续与业主签订的合同中同样约定在2016年12月31日前取得商品房交付使用备案通知书并交付房屋，证实上诉人并未将住建局的前述通知作为影响其向业主交房的因素，上诉人以此作为情势变更的理由不能成立。并且上诉人作为专业的房地产开发企业，对于政府短期临时管理行为，应有合理安排，一审法院认定不能据此认定构成情势变更合理。上诉人在2015年提出85#楼规划调整申请，即应当及时了解行政管理部门相关的审批验收程序。上诉人未能提供证据证实在合同约定的交房期限前向被上诉人告知调整交房日期事由，故一审法院认定上诉人提出的逾期交房抗辩理由不具有正当性合理。上诉人未能在合同约定的期限内向被上诉人交付房屋，应向被上诉人承担逾期交房违约责任。综合前述分析，上诉人要求被上诉人分担损失没有法律依据，本院不予支持。合同当事人应当重合同，守信用。上诉人提供的涉案商品房买卖合同通过格式条款约定了明确的违约金计算方式，按照每日房屋总价款的万分之二计算，系上诉人真实意思表示，该约定不违反法律规定，在合理范围之内。上诉人逾期交房导致的被上诉人损失并不限于租金损失。上诉人认为违约金计算标准过高不能成立，其要求调整逾期交房违约金计算标准的主张，本院不予支持。综上所述，方正公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2179元，由苏州方正地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 赵 东审判员 沈军芳二〇一八年七月二十五日书记员 杨颖颖