彭山县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1403民初295号 原告：罗宗伦，男，生于1968年11月6日，汉族，住四川省成都市双流区。 原告：王丽，女，生于1982年3月12日，土家族，住四川省成都市金牛区。 原告：杨美利，女，生于1980年2月29日，汉族，住成都市双流区。 原告：刘洋，男，生于1983年7月4日，汉族，住四川省攀枝花市东区。 上列四原告委托诉讼代理人：李发扬，四川同序律师事务所律师。 上列四原告委托诉讼代理人：杜伟，四川科信律师事务所律师。 被告：翟平洋，男，生于1949年11月11日，住址台湾省台北市，现住四川省成都市。 委托诉讼代理人：毛建英，四川法派律师事务所律师。 被告：李玉璧，女，生于1958年3月28日，住址台湾省台北市，现住四川省成都市。 委托诉讼代理人：翟平洋，男，生于1949年11月11日，住址台湾省台北市，现住四川省成都市，系被告李玉璧之夫）。 原告罗宗伦、王丽、杨美利、刘洋与被告翟平洋、李玉璧房屋买卖合同纠纷一案，原告申请诉前财产保全，本院已依法采取了保全措施。本案于2018年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗宗伦及四原告的委托诉讼代理人李发扬、杜伟、被告翟平洋、被告李玉璧的委托诉讼代理人翟平洋及二被告的委托诉讼代理人毛建英均到庭参加了诉讼。诉讼过程中，原告提出财产保全申请，本院也已依法采取了保全措施。本案现已审理终结。 原告罗宗伦、王丽、杨美利、刘洋向本院提出诉讼请求：1、判令二被告在本判决生效之日起10日内，将位于眉山市彭山区房屋（产权证号：彭山县房权证江口镇字第××号、Ｐ-××号、Ｐ-××号、Ｐ-××号、Ｐ-××号）及土地的产权变更至原告名下；2、判令二被告退还原告购房款262.08万元，并支付给原告违约金100万元；3、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由： 二被告（系夫妻）与原告于2017年7月31日签订了一份《购房合同》。合同约定，二被告将位于眉山市彭山区（产权证号：彭权江字第××号、彭山县房权证江口镇字第××号、Ｐ-××号、Ｐ-××号、Ｐ-××号、Ｐ-××号）以800万元的总价出售给原告。原告已按照合同的约定和二被告的口头要求，提前将800万元购房款全部支付给了二被告，但二被告拒绝履行房屋的产权过户手续。在原告对二被告的6套房屋向法院申请保全时，发现产权证号为彭权江字第××号的房屋已于2017年8月2日转让给了第三人。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故起诉至法院。 被告翟平洋、李玉璧辩称，1、原告的主体不适格。原告的主张所依据的是800万元《购房合同》，而该合同仅有原告罗宗伦一人的签字，仅能代表罗宗伦本人的意思表示，并不能代表另外三位原告；2、四原告与被告翟平洋签订房屋买卖的价款系1200万元，该1200万元的《购房合同》系双方当事人真实意思表示，且被告李玉璧对该合同也事后予以了追认，故该合同成立并生效，而800万元的《购房合同》是虚假的、不真实的；3、产权证为彭权江字第××号名下有两套房屋，其中本案所涉的939.21平方米的房屋并未出售给第三方，也未办理产权过户，故被告不存在违约行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定如下事实： 二被告系夫妻关系，原告王丽与刘洋也系夫妻关系，四原告系生意合作关系。2017年7月31日，被告翟平洋与原告罗宗伦签订《购房合同》两份，双方各执一份。其中原告罗宗伦持有的《购房合同》中首部打印载明：出让人为翟平洋、李玉璧（甲方），购房人为罗宗伦、王丽、杨美利、刘洋（乙方）；第一条“房屋基本情况”载明：“1、甲方自愿将座落于彭山县府河乡金华村一社（金龙度假村）的房屋（价值800万元）含所有家具、家电出售给乙方。2、该房屋的基本情况如下：所有人翟平洋，产权性质为综合用地，共计六幢，使用面积2600平方米，总层数5层；国有使用土地证号：彭国用（2003）第XXX号，物业用途为住房和商业一体；房屋产权证号：彭权江字第××号、彭山县房权证江口镇字第××号、Ｐ-××号、Ｐ-××号、Ｐ-××号、Ｐ-××号”；第二条“成交价格”载明：“1、经甲、乙双方协商后六幢整体房屋共计800万元，该房屋产权过户费用由乙方承担（含过户产生之有关税金）”；第三条“乙方向甲方的付款约定”载明：“1、乙方2017年7月31日先期交付定金100万元。后续打入甲方的房款定金以银行指定账户凭证为准。在2018年5月30日之前由甲方把以前的所有房屋和土地清场后交于乙方，乙方在产权手续办理完毕后交清所有余款”；第八条“其他补充约定”载明：“1、甲方应于2018年5月30日终止原有房客租用之房屋，乙方概不负责。2、乙方应于2018年5月30日前陆续支付甲方人民币500万元。3、尾款人民币200万元，乙方应于房产证过户后，三个月内付清。以上约定，双方皆不得违约。此合同为唯一正式合同，其余为无效合同”，以上内容除机打外，均为被告翟平洋手书，且在落款“甲方”处签注“翟平洋代李玉璧”，原告罗宗伦另添写“本合同一式二份”，并在“乙方”处签字捺印。而被告翟平洋持有的《购房合同》，在“本合同一式二份”的字样后，其还书写了“并供办理过户之用，甲乙双方均不得修改作其他用途及凭证，甲方尽得房款为1200万元”，其余内容与原告罗宗伦所持有的《购房合同》一致。对此，原告认为增加的内容系被告翟平洋个人事后添加的，但被告翟平洋予以否认。同日，被告翟平洋又与原告杨美利、王丽签订《购房合同》一份，该份合同上载明案涉房屋共计1200万元，同时也约定了付款方式，但在第八条“其他补充约定”中并无手书内容，落款“乙方”处有原告杨美利和王丽的签字捺印，而“罗宗伦”是由杨美利所签，“刘洋”是由王丽所签。对于1200万元的合同，原告陈述是为了以后拆迁所用，800万元才系真实的交易价格；而被告翟平洋却陈述800万元的合同系原告用于办理产权过户时避税之用，1200万元才系真实的交易价格。 合同签订后，原告王丽于2017年8月2日向被告翟平洋转款100万元；同年8月25日，原告罗宗伦分两次又向被告翟平洋转款80万元和120万元，共计300万元，被告翟平洋也于当日出具《收条》一份，载明收到购房款300万元。同年11月25日，被告李玉璧向被告翟平洋出具《授权委托书》一份，授权翟平洋全权处理案涉房屋及土地的出让事宜。同年12月19日，原告罗宗伦又分两次共向被告翟平洋转款500万元。综上，原告累计向被告翟平洋支付购房款800万元。 2018年5月11日，被告李玉璧再次向被告翟平洋出具《授权委托书》一份，载明：“1、关于本项购房合同诉讼一案，2017年7月31日本人正在台湾，仅于次日经共有人翟平洋先生告知已经和罗宗伦、杨美利、刘洋、王丽双方共同签字盖手印完成购房合同。2、关于出现购房合同诉讼一案，本人仅支持购房合同附件壹（即1200万元的合同），其他未经罗宗伦、杨美利、刘洋、王丽四人共同签字盖手印之合同均不予支持，皆为无效之虚拟合同”。 庭审中，被告申请的证人吴某（彭山区牧马镇白鹤村支部书记）也出庭作证，证实原告罗宗伦告知其案涉房屋的交易价格为1200万元，对此，原告罗宗伦予以确认，但陈述该1200万元系与被告商量的对外宣称的价格。另外，原告出具了2017年12月8日与被告翟平洋的录音记录、20日及25日与二被告的录音记录，以证实800万元交易价格的真实性，但二被告均予以否认，且认为存在删减、复制等情形。被告还提供了2013年5月13日、2014年9月1日与原告罗宗伦签订的《土地及房屋买卖合同》、《房屋及土地转让协议》，以证明双方在之前的交易中也存在签订不同价格的合同，但原告认为与本案无关。 诉讼过程中，本院向眉山市彭山区房地产服务中心去函，了解产权证为彭权江字第××号名下涉及939.21平方米的房屋是否已出售给第三方。该中心于2018年7月10日出具《回函》一份，载明：“经查询，翟平洋、李玉璧共有的位于原彭山县府河乡金华村一社房屋【产权证号为：彭权江字第××号（面积为939.21平方米）】，没有办理产权变更登记”。对该《回函》的内容，原、被告双方均无异议，故原告将其请求第二项“判令二被告退还原告购房款262.08万元”，变更为“判令二被告将产权证号为彭权江字第××号（面积为939.21平方米）的房屋产权过户至原告名下”。 以上事实有经庭审质证的原、被告的身份证复印件、原告王丽与刘洋的结婚证复印件、二被告结婚证复印件、来往通行证复印件、《购房合同》三份、被告李玉璧的两份《授权委托书》、房产证6份、国土使用证1份、银行转款凭据、《收条》、通话录音光盘1份（录音纸质材料4份）、产权证号为43011号的登记资料2份、证人证言、眉山市彭山区房地产服务中心的《回函》、2013年5月13日和2014年9月1日的《土地及房屋买卖合同》、《房屋及土地转让协议》等证据及原、被告双方当事人的当庭陈述在卷佐证。 本院认为，通过法庭查明的事实并结合原、被告双方当事人举证、质证情况及法庭辩论意见，对本案双方当事人所争议的焦点，本院依法作如下分析与认定： 一、本案原告的主体问题。 虽然在原告出具的《购房合同》中仅有原告罗宗伦的个人签字，并无其余三原告的签字，与合同载明的“本合同经甲乙双方签字盖章后生效”的约定不符，且原告罗宗伦也未提交其余三原告的授权委托书，但现四原告共同以该合同为基础提起诉讼、主张权利，应视为另外三原告对该合同的追认，故原告的主体适格。被告认为原告主体不适格的理由不成立，本院依法不予支持。 二、被告翟平洋出售房屋是否取得了被告李玉璧的授权。 因案涉房屋系二被告的夫妻共同财产，被告翟平洋在出售案涉房屋时理应取得被告李玉璧的授权。从被告李玉璧于2018年5月11日向被告翟平洋出具的《授权委托书》可以看出，李玉璧在2017年7月31日的次日即得知翟平洋出售房屋之事，故翟平洋出售房屋的行为实际已得到李玉璧的追认。至于交易价格如果损害了李玉璧的权益，仅是李玉璧作为委托人向受委托人翟平洋要求赔偿的内部问题，并不能就此理由否定翟平洋与原告罗宗伦所签的800万元《购房合同》的效力。 三、原告能否以800万元的《购房合同》主张权利。 就本案而言，原、被告双方对不同的《购房合同》作出了迥异的解释。虽然原告主张交易金额为800万元，并提交了《购房合同》及录音资料作为佐证，但被告也提交了1200万元的《购房合同》及加有备注“并供办理过户之用，甲乙双方均不得修改作其他用途及凭证，甲方尽得房款为1200万元”的800万元《购房合同》予以反驳，同时也不认可录音资料。本院认为，加有备注的800万元《购房合同》仅系被告持有，而原告出具的合同上并无此内容，故被告并不能以此而否定800万元交易价格的真实性。而被告所举的1200万元的合同上虽然罗宗伦及刘洋的签字系杨美利及王丽所代签，但原告也认可四人系生意合作关系，且原告也陈述签订该份合同是为了以后拆迁所用，故由此可得出原告罗宗伦及刘洋也知道签订1200万元合同的事实存在，即原告罗宗伦、刘洋也未反对该合同的签订，加之原告罗宗伦曾向证人彭山区牧马镇白鹤村支部书记吴某明确告知双方的交易金额为1200万元，并未提及交易价格实际为800万元，故原告也不能否定1200万元交易价格的真实性。同时，在800万元的合同中均明确注明付款方式，即在房屋产权办理过户后付清余款，若800万元系双方约定的交易价格，则在未办理产权过户的情形下，原告即将全部购房款800万元付给被告，也与常理不符。 对于录音资料，虽然双方涉及到了交易金额的谈话，但被告并未明确表示交易金额即为800万元，且被告李玉璧所说“本来就是。我还跟人家讲是1200万元嘞。讲800万元真的是没面子”，本身也存在不同的理解含义，故该录音资料并不能作为确定交易金额即为800万元的定案依据。 综上所述，虽然原告提交了800万元的《购房合同》，但同时被告也提交了1200万元的《购房合同》，双方签订两份不同的合同，导致纠纷的发生，其本身存在过错，原告现有证据并不能证明800万元的交易价格即为双方的真实意思表示，故原告以此而要求被告将案涉房屋的产权过户至原告名下的主张，因证据不足，本院依法不予支持。由此原告要求被告给付违约金的主张，本院依法也不予支持。 综上，根据在案证据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告罗宗伦、王丽、杨美利、刘洋的诉讼请求。 案件受理费67800元、财产保全费5000元，共计72800元，由原告罗宗伦、王丽、杨美利、刘洋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判长 聂 晶 审判员 王小谦 审判员 郑秀芬 二〇一八年七月十二日 书记员 徐玲瑶