上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初34118号原告：奚德良，男，1949年6月4日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：奚芝靖(系原告奚德良之女)，户籍地上海市浦东新区。被告：应云龙，男，1957年8月27日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：曹向军，上海市卓君律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐磊，上海市卓君律师事务所律师。原告奚德良诉被告应云龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月6日公开开庭进行了审理。原告奚德良的委托诉讼代理人奚芝靖、被告应云龙及其委托诉讼代理人曹向军、徐磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奚德良向本院提出诉讼请求：1、判令被告应云龙立即搬出原告奚德良的住房，并支付从2018年4月1日起至今按每月人民币(以下币种相同)5,000元标准计算的房租，付清系争房屋内水、电、煤、宽带、电话等费用；2、判令被告应云龙排除妨碍，将拆除原告住房的两堵承重墙恢复原状；3、判令被告应云龙赔偿原告奚德良经济补偿50万元；4、判令被告应云龙赔偿原告奚德良和其女奚芝靖因处理“(2014)浦民一(民)初字第34016号”民事案件的北京-上海往返机票和住宿费用共计6,000元；5、判令被告应云龙补齐租金差价48,000元。事实和理由：原告奚德良为上海市浦东新区崂山东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称104室房屋)的产权人，被告应云龙为上海市浦东新区崂山东路XXX弄XXX号XXX室的产权人，原告与妻子于2012年随女在北京生活。2013年初，被告电话联系原告提出其儿子要结婚但无力另置婚房，想租借原告的104室房屋，故原、被告于2013年4月1日签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租原告的104室房屋，租期从2013年4月1日起至房屋动迁为止，租金为1,200元每月。2014年10月，因被告与楼上邻居发生相邻权纠纷，原告被起诉，特地从北京赶到本院参加庭审，庭审中原告得知被告因私自翻建租赁房的围墙屡次与楼上邻居发生冲突，经人民调解委员会、街道派出所、城管等调解均无果，故诉至法院。目前原告决定携外孙女于2018年4月回上海定居，考虑给被告找后续住房，原告于2017年10月17日快递给被告《房屋合同租赁终止通知书》一份，并通过手机短信、QQ、电话方式告知被告要收回房屋。双方多次协商未果，故原告诉至法院，请求判如所请。本案审理过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令被告应云龙于2018年7月31日前搬出原告奚德良的住房，并支付从2018年4月1日起至2018年7月31日止的房租差价9,200元(按市场价每月3,500元租金补差价，每月2,300元),付清系争房屋内水、电、煤、宽带、电话费用；原告申请撤回上述第2项、第3项、第4项及第5项诉讼请求。被告应云龙辩称：合同约定租期至房屋动迁为止，被告按约支付租金并按期支付水电煤费用，没有解除合同的法定理由，故不同意解除合同。被告没有拆除承重墙，所以不存在恢复承重墙，也不同意赔偿50万元。原告要求赔偿因处理“(2014)浦民一(民)初字第34016号”民事案件的北京-上海往返机票和住宿费用与本案无关，即便有关，也已经过了诉讼时效，且与本案无关，原告可以另案主张，不应在本案中处理。合同约定的租金是双方真实意思表示，不同意补齐五年的租金差价。本院经审理，由双方对原告出示的公有住房买卖合同、沪房地浦字(2008)第002408号上海市房地产权证、民事裁定书、《人民调解协议书》、起诉状、送达回证、应诉通知书、《房屋租赁合同》、《房屋合同租赁终止通知书》、快递客户存根、短信、QQ记录、电话录音，被告出示的《装修合同》、预算表、收据等证据进行举证、质证，并由本院对原、被告的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后确认以下事实：2013年4月1日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：由原告将104室房屋出租给被告使用；租期自2013年4月1日起至房屋动迁为止，租金1,200元每月；租金按年度支付，另付押金3,000元，租房终止，原告验收无误后，将押金退还被告，不计利息;租赁期内，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收回房屋使用权、乙方需担全部责任，并赔偿甲方损失：(1)乙方擅自将房屋转租、转让或转借的,(2)乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的,(3)连续三个月不付所有费用的。2013年7月25日,应云龙因在104室房屋处翻修围墙封顶搭房超高等与104室房屋楼上的上海市浦东新区崂山路XXX弄XXX号XXX室房屋的邻居顾文才发生纠纷,双方至所在居委经人民调解委员会达成调解：应云龙愿意为204室安装防盗设施,使顾文才消除安全方面顾虑,如有因应云龙原因产生的盗窃应由应云龙负责。2014年9月，上海市浦东新区崂山路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人顾青、陆峰、陆雯骎起诉奚德良[(2014)浦民一(民)初字第34016号]，要求拆除104室房屋里侵犯其相邻权及生命健康权的违章建筑，排除妨碍、恢复原样，要求停止侵害，拆除104室房屋里引发噪音和导致其房屋地面严重共振的吊扇。该案后以撤诉结案。2017年10月16日原告向被告快递《房屋合同租赁终止通知书》，2017年11月22日原告将《房屋合同租赁终止通知书》短信发给被告，2017年12月19日原告将《房屋合同租赁终止通知书》通过QQ发给被告儿媳。被告称快递未收到，短信收到，但内容显示不出，QQ号被盗，故未收到。原告于2018年3月3日电话联系被告，告知要收回房屋，被告对此电话联系无异议。2018年3月26日被告向原告支付了下一期即2018年4月1日起至2019年3月31日止的租金144,00元。原告表示被告支付过押金3,000元，同意返还被告。本院认为，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定，仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。关于原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，双方约定租期至房屋动迁为止，本院认为，系争房屋所在地块是否动迁、何时动迁、如何动迁等事项在双方签订合同时均未知且难以预料，故应该认定双方在《房屋租赁合同》中约定的租赁期限不明确，现双方不能就租赁期限达成补充协议，亦难以按照合同其他有关条款或租赁市场的交易习惯确定租赁期限，故原、被告之间的租赁应视为不定期租赁，双方均可以随时解除合同。原告通过快递、短信、QQ向被告送达《房屋合同租赁终止通知书》，但根据现有证据不能证明有效送达了被告。而原告于2018年3月3日电话给被告，告知要收回房屋，被告对此电话联系无异议，据此可以确认被告最晚于2018年3月3日收到了原告的解除合同的通知，故本院确认《房屋租赁合同》于2018年3月3日解除。现原告要求被告搬出系争房屋，于法有据，本院予以支持。但关于搬离的时间，本院考虑到本案判决生效后需要给予被告适当的履行期限，故由本院给予被告适当的搬离系争房屋的期限。合同解除后，双方仍应按约进行结算。原告要求被告按2,300元每月标准支付2018年4月1日至2018年7月31日的租金差价9,200元，没有法律和合同依据，本院不予支持。双方仍应按合同约定的每月1,200元租金标准进行结算。鉴于被告已向原告支付了至2019年3月31日的房屋使用费，原告应将多收取的自搬离之日起至2019年3月31日的房屋使用费返还给被告。审理中，原告申请撤回第2项、第3项、第4项、第5项诉讼请求，系当事人对民事诉讼权利的自由处分，本院予以准许。对于被告的装饰装修残值问题，本院认为，根据法律规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。鉴于被告经本院释明后仍坚持不申请对系争房屋内的装饰装修残值进行审价评估，再综合考虑被告曾经对系争房屋进行了装修、被告已经使用五年多、原告收回系争房屋后对装饰装修残值部分可以适当利用等情况，本院酌定原告补偿被告装修损失2万元。关于押金，根据原告的意见，可判决原告返还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十七条、第二百三十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(四)项之规定，判决如下：一、被告应云龙于本判决生效之日起三十日内腾空并搬离上海市浦东新区崂山东路XXX弄XXX号XXX室的房屋，并结清房屋内所有水、电、煤、电话、宽带费用；二、原告奚德良于本判决生效之日起十日内返还被告应云龙自应云龙腾空并实际搬离上述房屋之日起至2019年3月31日止的按1,200元每月标准计算的房屋使用费；三、原告奚德良于本判决生效之日起十日内返还被告应云龙押金3,000元；四、原告奚德良于本判决生效之日起十日内支付被告应云龙装修补偿款2万元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告应云龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇一八年七月二十三日书记员  杨丽琼附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。