黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0603民初1818号原告：张春学，男，1970年12月28日出生，汉族，个体，户籍登记住址黑龙江省大庆市大同区，现住黑龙江省大庆市龙凤区，委托诉讼代理人：单瑞忠，黑龙江峰衡律师事务所律师。被告：王志林，男，1967年12月29日出生，汉族，无职业，户籍登记住址黑龙江省大庆市大同区，现住黑龙江省大庆市龙凤区，被告：张春双，女，1965年8月20日出生，汉族，无职业，户籍登记住址黑龙江省大庆市大同区，现住黑龙江省大庆市龙凤区，二被告共同委托诉讼代理人：叶玲，黑龙江龙跃律师事务所律师。原告张春学与被告王志林、张春双房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月30日公开开庭进行了审理。原告张春学及其委托诉讼代理人单瑞忠、被告王志林、张春双及二被告共同委托诉讼代理人叶玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张春学向本院提出诉讼请求：1.二被告立即给付购房款321951元，利息5098元（自2018年1月18日被告取得房产证之日起，按同期银行贷款年利率4.75%计算至2018年5月18日止），合计327049元，并按中国人民银行同期贷款利率支付2018年5月19日至实际偿还之日的利息；2.二被告承担案件受理费。事实和理由：二被告系夫妻关系，原告与第二被告系姐弟关系，2014年11月，原告将大庆昊方房地产开发有限公司（以下简称昊方公司）抵给原告工程款的龙凤区华溪龙城二期36号楼2单元201室房屋，以原价671951元的价格卖给二被告，二被告先付款35万元，余款321951承诺于过户当天一次付清。2018年1月18日原告将该房过户到第一被告的名下，但两被告以各种理由拒付购房余款。被告王志林、张春双答辩称，1、被告王志林对购买原告抵账的大庆市龙凤区华溪龙城二期36号楼2单元201室房屋的事实无异议，但对原告所述购房款价格有异议。当时原告给昊方公司提供维修服务，急于付雇工工资，于是2014年9月份主动找被告张春双，想让张春双买原告的房子。当时张春双没钱，原告承诺买房有优惠。全款671951元只需要65万元，还可以分期付款。原告与被告张春双原本就是亲戚，原告又如此承诺，被告就同意了。原告与被告就购房款达成的口头协议是：房款65万元，2015年春节前付20万元，剩余45万元，分期每年付10万元，无利息且原告给房子进行装修。王志林按约定在2015年春节前付给原告20万元，后来从物业公司得知原告在昊方公司的账一直没有抵上，所以办不了产权证，被告再没有给原告付过款，原告也没有找被告要。2018年1月18日原告将房款抵完，产权证办理到被告王志林名下，所以被告在2018年2月10日、3月21日付给原告合计15万元，已经比原来口头约定的多付了5万元。至此余款还有30万元未付，并不是321951元，被告并未承诺过要在过户当天一次性付给原告，原告起诉的内容与事实不符。2、原、被告之间没有约定利息，被告不同意给付利息，原告起诉的诉讼费被告亦不同意承担。3、被告张春双不是本案的适格主体。因涉案房屋是王志林购买的登记王志林个人名字，房款也都是王志林付的，所以房屋是王志林的个人财产。综上，应驳回原告主张被告给付利息的诉讼请求，在查明案件事实的基础上，认定剩余房款为30万元并驳回原告对张春双的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因当事人对案件的证据和事实争议较大，本院逐一予以认定。原告张春学的证据如下：《三方确认书》1份（复印件）、《购房合同》尾页1份（复印件）、《收据》1份（复印件）、大庆市中级人民法院2017黑06民终字2381号《民事调解书》1份（经与原件核对无异提交复印件）。欲证明，二被告系夫妻关系，2014年从原告手中购买昊方公司抵给原告工程款的房屋，原告以原价671951元的价格出售给二被告。当初双方谈定的分期付款，先交35万元，余款于房屋过户被告名下当天一次性付清；原告和昊方公司的工程款于2017年12月11日在大庆中院达成调解，结算完毕，于2018年1月18日三方即原告、二被告和昊方公司签字确认，将该房屋过户至王志林名下。余款321951元二被告至今未付；原告给被告的房屋做了清工辅料的装修，价格大约在2万元至3万元之间。被告王志林、张春双质证称，对真实性及欲证明问题均有异议，该组证据均为复印件，真实性无法核实，其中民事调解书中没有被告的相关姓名，与被告无关，并且合同不完整，也看不出与本案有关。经庭审核实，被告王志林确认《三方确认书》及2018年1月18日《房屋买卖合同》尾页上的名字是其本人所签，《三方确认书》及《房屋买卖合同》尾页是属实的。本院认为，《三方确认书》、《购房合同》尾页及《收据》虽是复印件，但被告王志林对《三方确认书》、《购房合同》尾页予以认可，证据真实、合法、有效，本院予以采信。收据和（2017）黑06民终2381号《民事调解书》所确认的抵账金额与《三方确认书》相吻合，能够与本案的其他证据相佐证，证据真实、合法、有效，本院予以采信。被告王志林、张春双的证据如下：一、房产证1份（经与原件核对无异提交复印件）。欲证明，涉案房屋为王志林单独所有，是王志林的个人财产。原告张春学质证称，真实性无异议，该证据恰恰证明了该房屋原系昊方公司抵给原告工程款的房屋，原告又以原价出售给二被告，二被告在房屋所有权证已经转移到其名下后，至今未付余款32万余元，原告应立即支付尾款及相应的利息。本院认为，该份证据真实、合法、有效，且原告张春学无异议，本院予以采信。二、《收条》6张、《转账凭证》2张。欲证明，被告已经给付原告房款35万元。原告张春学质证称，无异议，确实收到了房款35万元，但是房屋当时是二被告夫妻共同购买的，最后落户落到了王志林名下。本院认为，该组证据真实、合法、有效，且原告张春学无异议，本院予以采信。三、录音光盘1张，录音整理资料1份（2018年5月16日原告张春学和案外人张某的通话录音）。欲证明，原、被告约定购房款65万元，并且原告说房款可以一年支付10万元。原告张春学质证称，确实是我和张某的通话，当初我和张春双定的，要么清工辅料装修，要么我就少要2万元，张春双说了要装修，装修过程中我父亲给我打电话，说首付30万元是否有这么回事，我就找到张春双，我说需要20万元至30万元，张春双说可以给20万元至30万元，我说如果当时给我30万元，我就可以少要2万元，零头也可以不要了，但是张春双只给了我20万元，没有给我30万元。2017年12月，我给张春双打电话说房产证能过户了，张春双说房子她不要了，让我把装修的钱和给付我的房款退给她，她给我腾房子。张某找我说让我把房子写王志林名，然后给我打欠条，我就同意了把房子过户到王志林名下，但是欠条也没有给我打，说等贷款下来把剩余的钱都给我。本院认为，该组证据真实、合法、有效，但录音中原告张春学并未明确认可购房款为65万元、按年支付10万元的事实，故本院仅对该组证据的真实性予以确认。四、证人张某出庭作证，欲证明，原、被告之间当初协商的房款价格65万元，2015年春节前付20万元，余款分期付，每年付10万元，没有约定利息，原告还负责清工辅料装修。证人证言的主要内容为：“原、被告之间谈买房子的时候我不知道，我姐姐给我打电话问我买这个房子行不行，告诉我说春节前首付20万元，余款一年10万元，大约是在2015年1月的事。等张春双女儿结婚时家里人在一起吃饭，张春学就跟我说房子原价是67万余元，他再少要2万元，再给清工辅料装修，给65万元就行，年前给20万元他给工人开工资，以后一年给10万元。以后他要是好起来了钱什么时候给都行，再少要一两万的都可以，还说这不比按揭买合适吗，按揭买还要花利息。我就说签个合同吧。张春学说都是自己家人签啥合同啊。在2016至2017年左右要账的时候，原告也找过我帮他咨询律师，当时房子入账实际就是60万多元。张春双给原告发短信要求退房子，我不让张春双发，张春学已经很难了，拿不出20万元。2018年1月通过起诉，房子顶回来了，双方已经因为房子起矛盾了。张春学说不想把房子过户给王志林。我说人家都给了你20万元房款，如果你再把房子过户到自己名下不属诈骗了么，我可以证明房子确实卖给了张春双，张春学就说能不能把房款一次性给了，我说这个事情需要你们自己商量，我就让原告把房子落在了王志林名下。等房子过完户后，用房子贷了款。因为张春学欠我钱，我们几家坐在一起，张春双说把贷款的钱给张春学，然后把张春学欠我的钱扣了。去了之后张春双拿出一份合同，说春节前已经给3万了，再给12万元，就相当于2018年已经给付了15万元，2019年、2020年分别再给15万元，就全部结清了。张春学看了合同说不行，说12万元他不要，要求给付全部的房款。张春双说不能给，因为原来没有约定，张春学就走了。”原告张春学质证称，证人陈述的张春双家孩子结婚时我说的分期付款一事不属实，首付20万元我也没有说过，当时张某承诺房产证写王志林名，不能分期给我钱，也不能少给我钱，如果少给了就找张某要，这样我才同意写王志林名。张某打电话是有意要录音的。3月份给我12万元我去取钱的时候，张春双拿出一份协议让我签，协议上没有写钱数，就写着到2020年3月给付完全部房款，我说我承受不了，张某就说了我同意也得同意，不同意也得同意，就到2020年才能全部给齐。证人以上陈述不属实，其余的陈述属实。原告委托诉讼代理人补充质证意见为，证人和被告张春双是亲姐弟关系，存在法律上的利害关系，其证言效力明显低于其他证据效力，本案书证及当事人陈述相冲突的情况下不应作为认定事实的依据。证人言词相互矛盾之处较多，特别强调的是在2018年1月原、被告商量过户，是证人居某之后的结果，但证人当庭否认其应当承担保证结果的事实，可见其有意逃避自己责任和偏袒被告方，而且其言词证据的内容多数属于传来证据，内容处于不确定性，也无其他证据予以佐证。证人有时和被告单方接触，有时和原告单方接触，谈的内容没有及时反馈，致使原、被告之间一直信息不对等，没有达成协议。本院认为，证人张某系被告张春双亲弟弟，与二被告存在法律上的利害关系，本院只对证人证言中能够与本案其他证据相佐证的部分予以采信。根据原、被告举证、质证、双方当事人的陈述，本院确认本案的法律事实为：2014年，被告王志林与原告张春学达成口头协议，约定被告王志林购买原告张春学在案外人昊方公司以工程款抵账方式取得的大庆市龙凤区华溪龙城二期36号楼2单元201室（即龙凤区龙凤北大街188号华溪龙城B－4－2－201）房屋。原告将房屋交付被告，并对房屋进行了清工辅料装修，装修价值2万元左右。2017年12月11日，原告张春学与昊方公司在大庆市中级人民法院达成调解协议，涉案房屋抵付工程款的金额为671951元。2018年1月18日，原告张春学、被告王志林和昊方公司共同签订《三方确认书》，载明以671951元工程款抵付王志林应交的房款，昊方公司将房屋过户至王志林名下。2018年1月30日，被告王志林取得房屋的不动产权登记证书。自2014年11月16日起，被告王志林陆续通过现金、汇款转账等方式向原告张春学支付购房款35万元。期间，双方对房屋总价款及给付期限未能协商一致，未签订书面购房合同，亦未对购房款的履行约定利息。本院认为，原告张春学与被告王志林于2014年达成口头协议，约定原告张春学将以抵账方式取得的大庆市龙凤区华溪龙城二期36号楼2单元201室房屋转让给被告王志林。之后，被告王志林陆续支付部分房款，原告亦配合将房屋过户至被告王志林名下。双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但该口头协议系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的禁止性规定，亦符合市场相关交易规则，合法、有效，原告张春学与被告王志林形成房屋买卖合同的法律关系，依法应予以保护。关于房屋价款的问题。原告向本院提供了大庆市中级人民法院民事调解书及《三方确认书》，调解书载明涉案房屋抵付工程款的金额为671951元，《三方确认书》载明房屋抵付工程款的金额及购房款的金额均为671951元。被告主张购房款系65万元，但被告所提供的证据未能形成完整的证据链，不足以证实其主张的事实成立，故涉案房屋的购房款金额应当以书面记载为准，即为671951元。被告王志林已支付购房款35万元，剩余321951元购房款尚未支付，故原告要求被告王志林支付余款321951元的诉讼请求合法，理由成立，本院予以支持。关于剩余购房款支付方式及利息的问题。买受人应当按照约定的时间支付价款，对支付时间没有约定或者约定不明确，又不能达成补充协议的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。因此，被告王志林应当在办理产权过户手续的同时支付剩余购房款。被告主张剩余购房款的支付方式为每年10万元，但被告所提供的证据未能形成完整的证据链，不足以证实其主张的事实成立，故被告应当承担举证不能的不利法律后果，其关于支付方式的抗辩，本院不予采纳。被告王志林应当在办理产权过户手续的同时支付剩余购房款，逾期未支付的，应当承担逾期履行期间原告的利息损失。2018年1月30日，被告王志林取得涉案房屋的不动产权登记证书，因此，被告王志林应自2018年1月31日起按中国人民银行同期贷款利率4.35%支付原告利息至实际给付之日。其中2018年1月31日至2018年5月30日，共计4个月，产生利息4668元（321951元×4.35%÷12×4）。关于夫妻共同责任的问题。原告张春学系与被告王志林达成买卖房屋的口头协议，在履行过程中，购房款亦为被告王志林支付，且后续的《房屋买卖合同》、《三方确认书》，均系被告王志林签订。原告未提供相关证据证实房屋买卖行为系二被告的共同行为，且不动产权登记证书明确注明王志林单独所有，故仅能认定房屋买卖合同的相对方系被告王志林，与被告张春双无关。本院对原告要求被告张春双承担给付责任的诉讼请求，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告王志林于本判决生效之日起十日内给付原告张春学购房款321951元；支付2018年1月31日至2018年5月30日期间的利息4668元；二、被告王志林以321951为基数，自2018年5月31日起至实际给付之日止，按年利率4.35%向原告张春学支付利息。三、驳回原告张春学的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6206元，减半收取3103元，由被告王志林负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  刘丽萍二〇一八年七月十一日书记员  陈 扬附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。