山东省青岛市即墨区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0282民初1137号 原告：山东银座佳驿酒店有限公司。 法定代表人：殷春阳，执行董事。 委托诉讼代理人：孙燕燕，山东中强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张阳，山东中强律师事务所律师。 被告：青岛圣帝亚商业物业管理有限公司。 法定代表人：张锡山，经理。 委托诉讼代理人：袁从先。 委托诉讼代理人：徐丽娜，山东海政律师事务所律师。 原告山东银座佳驿酒店有限公司（以下简称佳驿公司）与被告青岛圣帝亚商业物业管理有限公司（以下简称圣帝亚公司）合同纠纷一案，本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告佳驿公司委托代理人孙燕燕和张阳、被告圣帝亚公司委托诉讼代理人袁从先和徐丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳驿公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《租赁合同》和《补充协议》无效；2、判令被告赔偿原告装饰装修损失费461万元、信赖利益损失费24万元;3、判令被告承担本案诉讼费、鉴定费。事实与理由：2010年10月28日，原告与青岛圣帝亚物业管理有限公司（现更名为圣帝亚公司）签订了《租赁合同》，约定被告将位于青岛即墨区房屋（包括一层西南角、四至六层等）出租给原告，租赁期限为15年，自免租期结束之日的次日开始计算，免租期为6个月，被告保证原告对该房屋拥有排他性的占有、使用权利，同意原告根据经营需要对该房屋进行改造装修。租赁合同签订后，被告向原告交付了租赁房屋，原告投入了大量资金对租赁房屋进行了装饰装修。2013年12月1日，原被告在原租赁合同的基础上又签订了《补充协议》，约定租期起算日按照2011年5月1日计算，租期为15年，且2012年10月1日至2020年11月30日租金变更为每年48万元。2011年5月1日至2016年12月31日期间，原告以与被告互抵房租的形式共计支付了房屋租赁费357万元。2016年7月12日，原告突然收到即墨市市场建设服务中心（以下简称服务中心）商场管理办公室的《函》，告知涉案房屋权属方即墨市供销合作社联合社、即墨市新盛日用杂品有限公司已于2007年1月就涉案房屋与服务中心签订了《房屋及设备租赁合同》，租期为20年，且服务中心先后将房屋转租给了李昆（三至四层及一层部分）和青岛鲁瑞商业物业管理有限公司（以下简称鲁瑞公司）（四至五层及一层、三层部分），租赁合同将于2016年12月31日到期，如原告不及时对接，将收回租赁房屋。被告没有取得涉案房屋的对外出租权，原被告双方签署的《租赁合同》及《补充协议》系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，被告应当返还原告已支付的租金，同时被告严重违反了诚实信用原则，应承担缔约过失责任，赔偿原告因此所受到的所有损失。为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》的相关规定，特提起如上之诉，望法院依法判决。 被告圣帝亚公司辩称：被告与原告2010年10月28日签订的租赁合同及2013年12月1日签订的补充协议，符合合同法的相关规定，属于合法有效的合同，现原告单方提出租赁合同及补充协议是无效的，要求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经开庭进行了质证。原告佳驿公司为支持其主张，向本院提交如下证据： 证据一、租赁合同1份，证实2010年10月28日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定被告将位于青岛即墨区部分房屋出租给原告，租赁期限为15年，自免租期结束之日的次日开始计算，免租期为6个月，原告可以根据经营需要对该房屋进行改造装修。 证据二、企业名称变更核准通知书及营业执照（工商登记材料）各1份，证明青岛圣帝亚物业管理有限公司更名为青岛圣帝亚商业物业管理有限公司。 证据三、房屋交接书1份，证实2010年12月22日，被告将租赁房屋交付给原告。 证据四、补充协议1份，证实2013年12月1日，原告与被告签订了补充协议，约定免租期延长至2012年9月30日，但租期起算日按照2011年5月1日计算，租期为15年，且2012年10月1日至2020年11月30日租金变更为每年480000元。 证据五、补充协议1份，证实原告将黄岛区井冈山路银座佳驿酒店门头房租赁给被告，原告实际以租金互抵的方式交付租金。 证据六、服务中心商场管理办公室函件2份，证实被告没有取得涉案房屋的出租权，且服务中心对被告的无权处分行为没有进行追认。证据七、山东新联谊工程造价咨询有限公司《工 程造价咨询书》3份，证实原告对租赁房屋进行了装饰装修，工程总造价为5064359.14元。 证据八、原告就涉案房屋装修装饰签署的合同及支付凭证一宗，证实原告对租赁房屋装修装饰供材等共投入1542680.80元。 证据九、济南市泉城公证处的公证书10份和增值税专用发票2张，公证书编号为：（2017）济泉城证经字第12660号、12661号、12662号、12663号、12664号、12665号、12666号、12667号、12668号、12669号,证实原告对租赁房屋进行了装修装饰，并委托济南市泉城公证处对房屋现状进行了保全证据公证，共支付了公证费36000元。 针对原告佳驿公司举证，被告圣帝亚公司质证意见： 对证据一、二，真实性、证明事项均无异议。 对证据三至五，代理人无法确认真实性，待落实。 对证据六，真实性及证明事项有异议，被告认为本函与本案没有关系，因为服务中心商场管理办公室并不是一个独立的主体，对外所发送的文件并不能代表服务中心，因此函告的内容应当不具有法律效力。 对证据七，真实性、证明事项均有异议，被告认为工程造价咨询书三份是原告单方制作，并不能证明原告租赁房屋实际装修、装饰及工程造价情况。 对证据八，真实性、证明事项均有异议，被告认为装修装饰签署的合同、支付凭证是原告单方制作，并不能证明原告租赁房屋实际装修、装饰及工程造价情况。 对证据九，真实性无异议，但是对证明事项有异议，被告认为原告自作主张对酒店做公证书，应当自行承担费用支出，与被告无关。 被告圣帝亚公司为支持其主张，向本院提交如下证据： 证据一、《房屋及设备租赁合同》复印件1份，证明房屋所有人即墨市供销合作社联合社、即墨市新盛日用杂品有限公司与被告圣帝亚公司签订的房屋及设备租赁合同，合同约定房屋所有人将面积17973.58㎡，土地使用证编号为即国用（1999）字第453号，房屋所有权编号为即房公转字第××号租赁给被告，租赁期限为20年，自2007年1月1日至2027年12月31日止。 证据二、山东省即墨市供销合作社联合社与即墨市新盛日用杂品有限公司于2010年10月14日出具的房屋承租证明1份，证明被告对涉案房屋具有合法的出租权。 证据三、委托人李昆于2010年4月1日出具的授权委托证明1份，证明自2010年4月1日起李昆将涉案房屋委托被告对外出租并收取房屋租金。 针对被告圣帝亚公司举证，原告佳驿公司质证意见： 对证据一，真实性、证明事项均有异议，1、该证据系复印件，不符合书证的形式要件。2、被告提交的房屋及设备租赁合同与原告提交的涉案房屋权属方同服务中心签署的合同内容条款完全一致，其出租房屋和设备的情况租赁情况及租赁期限、租金及支付方式也均完全相同。3、在原告方收到服务中心商场管理办公室函件后，与被告沟通的过程中被告从未向原告出示过该房屋及设备租赁合同，因此原告对该证据的真实性不予认可。 对证据二，真实性无法确定，证据二在原告与被告签订租赁合同时附于合同中，但后期服务中心商场管理办公室发函至原告处，已明确表示合同到期并不续签合同。服务中心商场管理办公室向原告发函的行为已推翻了证据二，我方认为被告对房屋没有出租权。 对证据三，真实性无法确定，根据相关法律规定，该证据具有证人证言的效力，但是证人如果不出庭，其单方出具的纸质证明不能作为法院定案的依据。此证据亦不能证明被告对房屋有出租权。 被告圣帝亚公司对原告佳驿公司的质证意见补充说明： 针对原告对证据三的质证意见，此证据非证人证言，是2010年期间李昆授权委托被告，被告具有涉案房屋的出租权，此证据已于2010年期间入被告关于出租涉案房屋备案档案中。 经本院开庭审理，结合双方当事人举证、质证意见及庭审中陈述，查明如下事实： 2010年10月28日，原告佳驿公司与被告圣帝亚公司（当时名称为青岛圣帝亚物业管理有限公司）签订了《租赁合同》一份，约定被告将位于青岛市即墨区房屋（包括一层西南角、四至六层等）出租给原告，租赁期限为15年，自免租期结束之日的次日开始计算，免租期为6个月，被告保证原告对该房屋拥有排他性的占有、使用权利，同意原告根据经营需要对该房屋进行改造装修。2010年12月22日，双方签署《房屋交接书》，被告向原告交付了租赁房屋，原告对租赁房屋进行了装饰装修。2013年12月1日，原被告在原租赁合同的基础上又签订了《补充协议》，约定租期起算日按照2011年5月1日计算，租期为15年，且2012年10月1日至2020年11月30日租金变更为每年480000元。2010年12月28日，原被告就青岛市黄岛区井冈山路585-589号房屋签署了《租赁合同》，双方一直以租金互抵的方式支付房租。2016年7月21日，服务中心商场管理办公室发《函》给原告，就涉案房产情况与服务中心权属关系及历史沿革情况进行了介绍，说明被告与涉案房产无关系，要求原告及时与服务中心对接。2016年11月16日，服务中心商场管理办公室再次发《函》，要求原告于2016年12月31日前与服务中心对接，否则将收回房屋，另行对外招租。 另查明，即墨市新盛日用杂品有限公司系涉案房屋所有权人，房屋所有权证号为即房公转字第××号，即墨市供销合作社联合社系涉案房屋坐落土地的使用权人，国有土地使用证号为即国用1999字第××号。2007年1月，即墨市新盛日用杂品有限公司和即墨市供销合作社联合社与服务中心签署了《房屋及设备租赁合同》，约定将房屋出租给服务中心，租期自2007年1月1日至2027年12月31日。租赁期内，服务中心不得整体转租，可以出租部分场所。2006年12月18日，服务中心与李昆签订《房屋租赁合同》，将房屋3至4层及一层部分出租给李昆，租期10年，自2007年1月1日至2016年12月31日。2013年3月28日，服务中心与李昆签订《终止协议书》。2013年3月28日，服务中心与鲁瑞公司签订《房屋租赁合同》，将鹤山路324至326号4至5层及一层、三层部分房屋出租给鲁瑞公司，租期4年，自2013年1月1日至2016年12月31日。 又查明，青岛圣帝亚物业管理有限公司于2011年7月22日更名为青岛圣帝亚商业物业管理有限公司。 本案审理中，原告佳驿公司申请法院向服务中心调取其与即墨市供销合作社联合社、即墨市新盛日用杂品有限公司就房屋签署的《房屋及设备租赁合同》原件、其与李昆就部分房屋签署的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同终止协议书》原件、其与鲁瑞公司就部分房屋签署的《房屋租赁合同》原件，从而核查原被告双方签署的租赁合同以及补充协议是否系无效合同。经本院依法向服务中心调取了上述材料（复印件盖章），被告圣帝亚公司认为：对该三份合同及终止协议书的真实性均无异议，但服务中心与鲁瑞公司就部分房屋签署的《房屋租赁合同》恰恰说明自2013年1月1日起至2016年12月31日期间鲁瑞公司具有承租权。原告在此期间租赁该案所涉房屋也是合法有效的。 被告圣帝亚公司提供的其与房产权属人签订的《房屋及设备租赁合同》复印件虽然与本院依法向服务中心调取其与即墨市供销合作社联合社、即墨市新盛日用杂品有限公司就房屋签署的《房屋及设备租赁合同》内容一致，但被告圣帝亚公司未能提供原件。 本院根据原告佳驿公司申请，依法委托青岛信永中和工程造价咨询事务所有限公司对涉案房屋的装饰装修损失予以评估。该公司于2017年10月16日作出了山东银座佳驿酒店青岛即墨店装修工程造价第2017QDECC10006-2017J-078号司法鉴定报告。经鉴定涉案装修工程项目造价价值为5573448.44元。原告佳驿公司认为上述报告遗漏了部分项目的工程造价，申请法院委托鉴定机构进行补充鉴定，青岛信永中和工程造价咨询事务所有限公司于2017年12月29日作出了鉴定报告补充意见：本工程鉴定造价值调增791427.75元，调整后鉴定值为6364876.19元。原告佳驿公司为此支付了鉴定费。原告对此鉴定结果无异议，被告对鉴定报告内容有异议，认为鉴定报告是单纯根据原告单方与承包方提供的合同所做的鉴定，并未与装修装饰时的用料进行核实，不能证明原告装修装饰时的实际用料及所花费用的真实情况，对发票的数量与酒店装修实际用的数量有异议，并认为鉴定报告及补充意见显失公平，未将土建、装修等设施的摊销费用予以扣减，申请法院委托对鉴定报告及补充意见中所作出的所有项目的摊销期及摊销费用进行评估。 本院认为，被告圣帝亚公司提供的其与房产权属人签订的《房屋及设备租赁合同》复印件虽然与本院依法向服务中心调取的服务中心与即墨市供销合作社联合社、即墨市新盛日用杂品有限公司就房屋签署的《房屋及设备租赁合同》内容一致，但被告圣帝亚公司未能提供原件，结合其他证据，本院对被告圣帝亚公司提供的其与房产权属人签订的《房屋及设备租赁合同》复印件真实性及证明效力不予认定。被告圣帝亚公司在无出租权的情况下将位于的房屋（包括一层西南角、四至六层等）出租给原告佳驿公司，且被告截至一审法庭辩论终结前仍未取得出租权，服务中心亦没有对其出租行为进行追认，故原、被告签订的《租赁合同》和《补充协议》无效。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告圣帝亚公司将无权出租的房屋出租给原告佳驿公司使用，对合同无效负有主要过错，应当承担主要责任。原告佳驿公司在租赁房屋时没有对涉案房屋的租赁状况进行全面的核实，对于合同无效亦存在一定过错，应当承担相应责任。 关于原告佳驿公司请求被告圣帝亚公司赔偿装修装饰损失费问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”根据上述司法解释的规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，原、被告签订的租赁合同约定同意原告根据经营需要对涉案房屋进行改造装修，房屋能够拆除的装修及设备由佳驿公司自行拆除，房屋不能拆除部分的装修装饰，根据评估价值6364876.19元及双方的过错程度，由圣帝亚公司承担60%的责任，即承担3818926元，佳驿公司承担40%的责任，即承担2545950元。 青岛信永中和工程造价咨询事务所有限公司做出的关于涉案房屋装修工程造价司法鉴定报告及补充意见系法院依法委托有鉴定资质的鉴定机构作出的，司法鉴定意见客观真实，程序合法，具有较高的证明力，对该鉴定结论本院予以采信。被告认为鉴定机构的鉴定报告及补充意见显失公平，未将土建、装修等设施的摊销费用予以扣减，申请对鉴定报告及补充意见所作出的所有项目的摊销期及摊销费用进行评估，不予采纳。 关于原告佳驿公司主张被告圣帝亚公司支付信赖利益损失240000元，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告山东银座佳驿酒店有限公司与被告青岛圣帝亚商业物业管理有限公司关于青岛市即墨区房屋签订的《租赁合同》和《补充协议》无效； 二、被告青岛圣帝亚商业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告山东银座佳驿酒店有限公司装修装饰损失费3818926元； 三、驳回原告山东银座佳驿酒店有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45600元（原告预交），由原告山东银座佳驿酒店有限公司负担8249元，被告青岛圣帝亚商业物业管理有限公司负担37351元。被告于本判决生效之日起十日内支付原告37351元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  展建强 人民陪审员  王亚宁 人民陪审员  谭长学 二〇一八年七月十二日 书 记 员  赵 洁 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。