四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0105民初4992号 原告：四川瑞天物业服务有限公司，住所地：成都市青羊区广富路218号12栋1层1号。 法定代表人：邓兵，总经理。 委托诉讼代理人：杨大准，男，1989年5月24日出生，汉族，住四川省南江县。系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：罗蓉，女，1994年4月26日出生，汉族，住四川省双流县。一般授权。 被告：彭品龙，男，1982年5月23日出生，汉族，住四川省岳池县。 被告：祝丽，女，1983年7月1日出生，汉族，住四川省岳池县。 原告四川瑞天物业服务有限公司（以下简称瑞天物业）与被告彭品龙、祝丽物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞天物业的委托诉讼代理人杨大准、罗蓉，被告彭品龙到庭参加诉讼，被告祝丽经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 瑞天物业向本院提出诉讼请求：1.彭品龙、祝丽向瑞天物业支付2017年4月1日至2017年9月30日物业管理费905.1元，瑞天物业当庭变更为主张物业管理费858.24元；2.彭品龙、祝丽给付物业管理费的资金占用利息，按中国人民银行同期贷款利率的4倍计算，从2017年4月1日起暂计算至2017年9月30日，其后的资金占用利息计算至实际结清全部物管费止；3.本案全部诉讼费用由彭品龙、祝丽承担。事实和理由：彭品龙、祝丽系瑞天物业所管理的成都市新都区藏鑫·凤凰山1号业主，彭品龙、祝丽于2012年9月1日与藏鑫·凤凰山1号楼盘开发公司（即四川藏鑫置业有限公司）签订《商品房买卖合同》及补充协议、《前期物业服务合同》、《业主临时公约》，合同约定由瑞天物业负责管理藏鑫·凤凰山1号前期物业工作，并约定住宅用房按照1.5元/月/平方米的标准收取物业管理费，水费按照2.65元/吨的标准收取。在彭品龙、祝丽欠费期间，瑞天物业对其提供了物业服务，但瑞天物业多次催收未果。为维护瑞天物业合法权益，故起诉来院。 彭品龙辩称，瑞天物业提供的相关服务没有经过其同意且瑞天物业提供的服务不符合其要求，瑞天物业收取费用是没有依据的。 祝丽未到庭作答辩，也未提交书面答辩状及证据材料。 经审理查明：2012年5月3日，藏鑫置业与成都创居物业服务有限公司签订《合同终止协议书》，主要约定：双方签订的《物业管理合作协议》于2012年4月30日终止，不再履行，并对协议相关费用的结算进行了约定。 2012年9月1日，藏鑫置业与彭品龙、祝丽签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人彭品龙、祝丽购买出卖人藏鑫置业开发的藏鑫·凤凰山1号3幢1单元17层2号房屋，用途为住宅，测绘建筑面积95.36平方米；出卖人依法选聘的物业管理企业为成都创居物业服务有限公司，买受人同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约；本合同自双方签字（盖章）之日起生效。 2012年9月1日，藏鑫置业（甲方）与瑞天物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：乙方为藏鑫凤凰山1号全体业主提供物业服务，物业类型为住宅；乙方按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，住宅用房按照1.5元/月·平方米收取；物业服务费按季交纳，业主应在上一季度末预缴下一季度的物业服务费，业主逾期交纳物业服务费用的，每日按欠付物业服务费用总额的千分之三支付违约金；合同期限自合同签订之日起至业主大会设立且业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起。合同签订后，瑞天公司正式进场，开始为藏鑫·凤凰山1号小区提供物业服务。 另查明，彭品龙、祝丽于2017年3月18日向瑞天物业支付物管费、垃圾清运费、代收水费、停车费共计970.8元，其中物管费用交至2017年3月31日，而后未再缴纳任何费用。 瑞天物业于2018年1月26日起诉来院。 以上事实有当事人陈述、工商登记信息及个人身份信息、物业服务企业资质证书、《合同终止协议》、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、专用收据等证据及庭审笔录予以佐证，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。 审理中，1.瑞天物业称，《商品房买卖合同》中约定已经终止协议的成都创居物业服务有限公司为物业公司，可能系销售人员在销售时没有进行更改。彭品龙经质证后认为，瑞天物业没有按照买卖合同约定的履行，不认可瑞天物业的说法。2.瑞天表示物业费收取面积以实际收取的95.23平方米为准，彭品龙表示认可。3.彭品龙称缴纳物业费等系受到停电、停气的胁迫下缴纳，但未提供证据证明。 本院认为，（一）关于物管费的支付。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体用用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”瑞天物业与藏鑫置业签订的《前期物业服务合同》合法有效，对藏鑫·凤凰山1号全体业主产生法律效力。彭品龙、祝丽作为该小区业主同样受该合同约束，瑞天物业主张彭品龙、祝丽缴纳尚拖欠的物业费，于法有据，本院予以支持。因彭品龙、祝丽自2017年3月31日起未交纳物业费，按照合同约定，瑞天物业有权要求彭品龙、祝丽支付自2017年4月1日起至2017年9月30日的物业管理费，根据瑞天物业当庭确认的面积95.23平方米，故本院支持彭品龙、祝丽支付自2017年4月1日起至2017年9月30日的物业管理费857.07元（95.23平方米×1.5元/月/平方米×6个月）。 （二）关于资金占用利息的支付。合同约定物业费按季交纳，彭品龙、祝丽未按合同约定如期交纳物业服务费的行为确已构成违约，造成了瑞天物业资金利息损失，应承担相应的违约责任。故瑞天物业主张彭品龙、祝丽应支付应交费用的资金占用利息诉讼请求，本院予以支持。至于计算标准，瑞天物业主张以未支付的物业服务费为基数，自2017年4月1日起按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算至实际结清全部费用之日止。本院认为，由于合同约定物业服务费按季交纳，故其资金占用利息应按季度进行起算，基数为季度应交物业费，对于计算标准本院酌情调整为中国人民银行同期贷款利率。具体为：1.2017年4月-6月的物业费资金占用利息以428.54元（95.23平方米×1.5元/月/平方米×3月）为基数，自2017年7月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；2.2017年7月-9月的物业费资金占用利息以428.54元为基数，自2017年10月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止。 综上所述，对瑞天物业的诉讼请求，本院部分予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、彭品龙、祝丽于本判决发生法律效力之日起十日内向四川瑞天物业服务有限公司支付自2017年4月1日起至2017年9月30日的物业管理费857.07元； 二、彭品龙、祝丽于本判决发生法律效力之日起十日内向四川瑞天物业服务有限公司支付资金占用利息：以428.54元为基数，自2017年7月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止；以428.54元为基数，自2017年10月1日起以中国人民银行同期贷款利率为标准计算至欠费付清之日止； 三、驳回四川瑞天物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果彭品龙、祝丽未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元（该款由四川瑞天物业服务有限公司预交），由彭品龙、祝丽负担，在履行上述给付义务时一并支付给四川瑞天物业服务有限公司。 信性务费按季交纳，业主应在上一季度末预缴下一季度的物业服务费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  李     莉 二〇一八年七月二十六日 法官助理      白晓阳 书记员唐丽萍