昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初312号原告：昆明有色冶金设计研究院股份公司，住所：昆明市东风东路48号。法定代表人：万多稳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王洪、胡进，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南华升房地产开发有限公司，住所：昆明市官渡区关兴路239号901—904号。法定代表人：高绍华，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘泽溪、张文娟，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。原告昆明有色冶金设计研究院股份公司诉被告云南华升房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告昆明有色冶金设计研究院股份公司的委托诉讼代理人王洪、胡进，被告云南华升房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘泽溪、张文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明有色冶金设计研究院股份公司向本院提出诉讼请求：1、请求按照《关于“重新开发利用宗地的三方备忘录》、《关于联合开发宗地的协议》(附件协议（2）)《开发新迎小区补充协议》、《开发新迎小区再补充协议》的约定判令被告在宗地开发前，继续履行该地块的出租义务；2、请求判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：1993年7月8日原告与案外人金马镇新迎办事处新草房村委会签订了《联营协议书》，约定新草房村委会用其所有的位于亩集体土地与原告兴办集体企业，期限为60年（自1993年月1日至2053年1月1日）。1994年12月29日双方签订了《补充联营协议》将原土地面积由15亩调整为5390.7㎡（约8.1亩），土地使用费也进行了相应调整。原告向相关政府部门进行了报批、报建后，在该8.1亩土地上建盖了厂房、配电室、商铺、两幢6层砖混结构的职工住宿楼、自行车棚，修建了道路和绿化带等。2004年，为彻底解决新迎路278号宗地8.1亩土地上建筑物的产权及土地使用权证书问题，原告和新草房村委会共同引入了具有房地产开发资质的被告，由其与原告共同将278号宗地开发成商住小区。同年12月8日原告、被告及新草房村委会共同签订了《关于“重新开发利用宗地的三方备忘录》约定将新迎路278号宗地的权属变更至被告名下，原告用8.1亩土地上的物业资产配合被告在278号宗地上进行商住小区开发新草房村委会退出。2005年6月2日278号宗地权属变更至被告名下。2005年9月27日原、被告按《三方备忘录》的约定，签订了《关于联合开发宗地的协议》约定由被告在宗地块上进行商住小区开发，原告将土地上的二层商铺、车间、配电室、道路等资产移交给被告开发。作为引入被告开发该地块和原告向被告移交资产的条件，被告须为原告在该地块上的两幢职工住宿楼办理房屋产权证和土地使用权证；在开发前原告按《联营协议书》、《补充联营协议》约定的土地使用费标准（《企业场地使用计算表》）向被告支付土地使用费后可继续使用该8.1亩土地，直至2053年。随后，双方签署《开发新迎小区补充协议》、《开发新迎小区再补充协议》，再次明确在该小区未开发前，被告须按原协议约定的租金标准与原告签订《租赁协议》，原告继续使用8.1亩土地，直至2053年。被告一直与原告签署《租赁协议》，2016年临时租赁协议到期后，该小区仍未开发，按原协议约定被告应与原告签署《租赁协议》，但被告不仅拒绝与原告签订协议，还于同年12月19日向原告发出了《关于不再续租并接管新迎路278号地块的函》，称其不再续租本案地块，还要求原告将相关资产进行移交。经多番协商，被告拒绝按原合同的约定与原告签订续租合同。被告云南华升房地产开发有限公司辩称，双方订立的三年期的租赁合同已经于2016年到期，就下一步是否续签，应该是双方达成一个合意的过程，现在双方由于无法达成合意，所以原告没有任何理由强制对方续签新的租赁协议。没有法律依据，也没有相关的合同约定依据。因为合同约定要续签新的租赁协议，必须要双方达成合意，包括合同相应的12项相关的内容，包括了租赁标的物，以及租赁时间，双方都没有办法就新的租赁协议达成一致，所以没有办法续签新的租赁合同，而且按照原来的联合开发协议，现在被告需要将该土地收回，才能完成相关的报规报建以及开发的前期准备工作。由于原告不配合，所以现在这个项目一直无法推进相关的开发手续。另外一个问题，原告之所以不积极的履行和配合相关的交还义务，主要原因可能是原告实际跟第三人缔结了超出原被告双方签订的土地租赁协议的租期的新的协议。也就是说原告方与被告方的土地租赁协议到期了，但原告方与第三人的房屋租赁协议并未到期。这可能也是其一直拒绝的原因。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的《企业场地使用计算表》，未有证据原件，本院不予采信；2、原告提交的《重新审定租赁合同通知书》，系有被告签章，本院予以采信。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：1993年7月8日，原告与案外人金马镇新迎办事处新草房村委会（以下简称“新草房村委会”）签订《联营协议书》，约定新草房村委会将其所有的位于亩集体土地与原告进行联营，原告兴办集体企业，包括职工住宅，拟组建昆明市新迎整流器厂，昆明市新迎有色金属材料加工厂，昆明市新迎综合服务大楼及配套设施。该企业场地使用期限为60年，从1993年7月1日起至2053年7月1日止，并约定了每年每亩使用费，以及周期上浮比例。同时约定土地有偿使用费和递增金额确定后不再改变，今后无论物价上浮或下落双方都不得提出变动和改变使用费和递增金额。原告和案外人新草房村委会在该协议上签字及盖章。1994年12月29日，原告与案外人新草房村委会签订《补充联营协议》，约定将原告使用的土地面积为南北宽40米，东西长145米，约8.7亩。2004年12月8日，原告、被告及案外人新草房村委会签订《关于“重新开发利用宗地的”三方备忘录》，约定：1、原告在联营协议中约定的土地上，经过相关部门批准，建盖两栋永久性砖混6层住宅共96户，约6594平方米，生产车间712平方米，砖混2层商铺429平方米、10KV配电室等；2、基于昆明市关于进一步整治土地市场秩序中若干问题的处理意见精神，案外人新草房村委会把双方之间的租用关系变更为征用，变更为被告名下的居住用地，并签订附件协议（1）；3、经过原告的招商及协商，被告愿意与原告合作解决该宗土地上的96户房屋产权问题。随后，案外人新草房村委会与原告签订《关于变更宗地性质，权属的协议》（附件协议1），约定按照正常渠道变更该宗地为居住用地，权属为被告所有，原告把已投入在该宗土地上的二层楼商铺、车间、配电室、道路等资产作为办理原告现有两栋6层砖混住宅的房屋产权证以及土地使用权证的条件，进行联合开发。在权属未变更之前，原告继续履行原联营协议并支付租金，若一旦完成变更手续，原双方签订的《联营协议书》和《补充联营协议》自动失效。因国家政策及不抗力因素，造成该宗土地权属不能变更本协议和相关文件自然失效，恢复执行已经签订的《联营协议书》和《补充联营协议》。同时，原告与被告签订《关于联合开发宗地的协议》（附件协议2），约定双方同意按照昆明市国土局官渡分局认可的昆明市金马片区宗地地号JT8、图幅号214+197、215+197宗地测量结果执行，该宗地面积为5390.7平方米，在被告取得合法的土地使用权或规划许可证后，且申请办证住户已按期交付预付款后，必须在一年内将原告申请办证住户的“两证”办理完毕，若不能完全履行，必须在办证期限届满后6个月内，将原告所占土地的使用权及丙方两栋住宅所占土地的使用权无偿转让给原告，并将原告住户所交的办证预付款返还住房。同时，案外人新草房村委会与被告签订《土地权属性质变更协议》（附件协议3），约定案外人新草房村委会经股东大会讨论通过将昆明市金马片区宗地地号JT8、图幅号214+197、215+197宗地转让给被告，每亩地价为600000元，以及付款方式。经审查，被告于2005年6月2日取得坐落于金马镇新草房村股合作社土地使用权，地号为06-01-78，图号为：214+197、215+197，使用权面积为5390.7平方米，该国有土地使用证号为昆官国用（2005）第10510406576号。2007年11月30日，原、被告签订《开发新迎小区补充协议》，约定被告将该宗地使用权性质变更为开发用地后书面通知原告，原告在接到被告移交通知后，应积极做好移交工作，时间是被告购置相邻两宗地面上的建筑物拆迁之时，向被告移交相关资产。双方同意在资产移交前，由原告与案外人新草房村委会签订的《联营协议》和《补充联营协议》规定的租金标准，向被告支付租金。被告为原告住户办理房屋产权证所有权证和土地使用证，必须与被告开发出售的商品房办理两证同步进行。2008年12月25日，原、被告签订《开发新迎小区再补充协议》，约定自2008年1月1日起至2010年12月31日期间3年，由原告与案外人新草房村委会签订的《联营协议》和《补充联营协议》规定的租金标准，向被告支付租金。本《再补充协议》视为双方的临时租赁协议，若在协议期内，被告具备所承诺开发条件按承诺条件进行开发，则开发当年的租金不再支付，双方按照原约定条件进行合作开发。3年期满后，如仍不具备开发条件，双方可按照相关约定在原告与案外人新草房村委会签订的《联营协议》和《补充联营协议》规定的条件再行签订长期租赁合同。本协议已经签订，凡以前所签的协议等文件与本协议有矛盾的，以本补充协议为准。2011年10月24日，原、被告签订《场地续租协议》，约定续租期为3年，从2011年1月1日起至2013年12月31日止，租金调整为每年10.293万元，以及租金支付的时间，同时约定，续租期满后该地块尚未开发，则双方重新按《再补充协议》的规定及本协议原则，继续补签《场地续租协议》。2014年4月4日，原、被告签订《场地续租协议》，约定续租期为3年，从2014年1月1日起至2016年12月31日止，租金为2014年10.293万元，2015年、2016年为12.146万元，同时约定，续租期满后该地块尚未开发，则双方重新按《再补充协议》的规定及本协议原则，继续补签《场地续租协议》。再查，2017年6月16日，原告向被告通过网上银行支付租金121460元，摘要备注：付2017年场地使用费。同时，被告向原告出具相应的发票。2018年2月2日，原告向被告通过网上银行支付租金121460元，摘要备注：付场地使用费。本院认为，本案的争议焦点系原、被告之间前后签订合同的法律效力及后果是什么？针对该争议焦点，本院认为，应当从以下五方面分析：一是，双方签订合同的权利义务是什么？根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。《中华人民共和国民法总则》第一百五十八条规定：民事法律行为可以附条件，但是按照其性质不得附条件的除外。附条件的民事法律行为，自条件成就时生效。本案中，原、被告从2005年9月27日签订的《关于联合开发宗地协议》到2007年11月30日签订的《开发新迎小区补充协议》再到2008年12月25日签订的《开发新迎小区再补充协议》，其中在《开发新迎小区再补充协议》约定：1、2008年1月1日至2010年12月31日期间3年，由原告按照之前联营协议书以及补充联营协议规定的租金标准支付租金，本再补充协议视为双方临时租赁协议；2、三年期内，若被告具备开发条件，则当年的租金不再支付，双方按照约定进行合作开发；3、三年期满后，如果不具备开发条件，双方可按照相关约定再行签订长期租赁合同；4、本协议一经签订，凡以前所签定的协议等文件与本补充协议规定有矛盾的，以本补充协议为准。从上述约定可以看出，本案中的原、被告协商一致通过《开发新迎小区再补充协议》对双方之间权利义务进行变更，变更为：1、2008年1月1日起至2010年12月31日止，双方之间系租赁关系；2、若在三年的租赁期间，被告符合开发条件，则当年租金原告退还，双方合作开发；3、若在三年的租赁期满后，被告未符合开发条件，则双方再行签订租赁合同。对于当事人协商一致变更合同的内容，本院予以认可。继而看变更后合同内容，其基础为三年的租赁民事法律关系，同时有两个附条件民事法律行为规定：1、三年租赁期内，被告达到开发条件，则法律后果为原告退还当年租金，双方合作开发；2、三年租赁期满后，被告未达到开发条件，则法律后果为双方另行签订合同。其双方约定条件在2010年12月31日未成就，故原、被告双方于2011年10月24日签订《场地续租协议》，并约定：续租期满后该地块尚未开发的，则双方重新继续补签《场地租赁协议》。后因条件未成就，原、被告双方于2014年4月14日签订《场地续租协议》。故从双方具体的合同约定以及实际履行的情况来看，可以看出，若被告未达到开发条件，则原、被告应当继续补签《场地租赁协议》，这一内容的约定是双方从2008年起至2016年底止，因条件未成就时，续签租赁合同。二是，从法律行为模式和逻辑命题来分析本案中的法律后果，本案中双方对于不满足开发条件，继续补签租赁协议，系蕴涵命题（若p则q）的规定，p代表被告未达到开发条件，q代表双方再行签订合同。当p成就时，则q双方签订合同，但单独看q的规定，其系双方缔约合同的约定，而非合同继续履行或生效的约定。三是，司法的既判力能否强制双方继续补签协议？根据《中华人民共和国民法总则》第五条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。《中华人民共和国合同法》第四条规定：当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。从上述法条可以看出，民事主体以其自己的意思表示从事民事活动，在订立合同等民事法律行为时享有意思自治，其就双方间权利义务形成的合意，若不违背法律禁止性规定，不违背公序良俗，未损害国家、集体、第三人的利益，应当有效，且公法及司法机关不做干预。故司法的既判力不能强制双方继续补签协议，若强制继续签订合同，则违背了民事主体合同缔约自由的原则，损害一方当事人利益。四是，“双方继续补签协议”能否扩大解释为场地租赁协议继续履行或生效？本院认为，原、被告作为法人，能够正常识别合同中约定的字面内容，且从2011年至2016年，双方均以重新签订协议来确定双方之间的租赁关系，故从文义上和实际履行来看，“双方继续补签协议”不能扩大解释为场地租赁协议继续履行或生效。五是，被告是否存有缔约过失的情况？本院认为，若被告未达到开发条件，原告与被告应当再行签订场地租赁协议，但基于缔约合同是双方意思表示一致达成的，存在双方缔约的过程中，若被告存在缔约过失等情况，应当承担相应的责任。本案中，本院明释原告是否存在缔约过失情况，原告认为没有，同时，缔约过失的处理与原告诉求无牵连关系，隶属不同法律关系，不宜在一案中处理。六是，被告是否存有违约的情况？本院认为，原、被告关于未达到开发条件，另行签订续租协议的约定，若被告未到达开发条件，根据约定，被告应当与原告订立合同，而被告未与原告订立合同，是否属于违约？应当将其双方约定理解成，未达到开发条件，双方应对续租协议进行缔约，是否达成最后的合意，取决于双方的意思表示是否一致，故本案中，被告仅可能存在缔约过失责任。综合上述六方面，本院认为，当事人之间订立合同的民事行为，是意思自治就权利义务达成一致的结果，不受公法及司法的干预，原告要求签订合同的诉讼请求本院不予支持。此外，本院认为，原、被告之间就条件未成就则另行签订合同的约定，该约定在条件未成就时，赋予原、被告就续租事宜缔约的义务，双方可能因缔约过程中的问题导致本案的现状，但只有在双方明晰缔约过程中责任的问题，才能确定原告支付2018年场地使用费以及被告对涉案土地的所有权和使用权的情况和性质，进而才能处理2018年的场地使用费。同时，被告在本案中，未提出返还土地的诉求，故对于2018年场地使用费在本案中不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百五十八条，《中华人民共和国民法总则》第四条、第四十二条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十七条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条，判决如下：驳回原告昆明有色冶金设计研究院股份公司的诉讼请求。案件受理费2729元，由原告昆明有色冶金设计研究院股份公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李 娜人民陪审员  冯俊毅人民陪审员  杨金秀二〇一八年七月十七日法官助理欧阳俊杰书记员杨璐