广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0203民初1768号 原告：柳州市恒泰物业服务有限责任公司，住所：柳州市柳邕路**，统一社会信用代码：91450204756523661K。 法定代表人：莫太贵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：彭宗壮，该公司员工。 被告：唐炼武，男，1955年3月20日生，汉族，柳州市工人医院退休职工，住，住柳州市鱼峰区/div> 原告柳州市恒泰物业服务有限责任公司（以下简称恒泰公司）与被告唐炼武物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序，于2018年6月19日公开开庭进行了审理。原告恒泰公司的委托诉讼代理人彭宗壮，被告唐炼武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告柳州市恒泰物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即付给原告物业服务费669.8元；二、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与柳州市工人医院于2016年7月28日签订《工人医院×宿舍区前期物业服务服务合同》。原告依法取得柳州市×号柳州市工人医院×宿舍区物业服务的权利，并于当日进驻小区提供物业管理服务。被告居住在工人医院×宿舍区，享受了原告提供的物业管理服务，被告每月均应向原告交纳物业服务费，但被告未向原告交纳2016年11月起至2018年3月的物业服务费。现原告诉至法院，请求判如所请。 被告唐炼武辩称，一、工人医院和原告签订的物业服务合同存在虚假性，剥夺业主知情权，原告进入小区未取得业主同意也未未明示物业服务合同条款，未召开业主大会，未成立业主委员会，违反法律、政策，是无效合同；二、被告对工人医院和原告签订的物业服务合同不知情，也未接受原告提供的物业服务，该合同对被告没有法律约束力；三、原告未按照该合同履行义务，具体理由如下：1、原告未尽共用部位的维修和养护义务，×栋共用单元门损坏未及时修理，户外线路布局散乱存在安全隐患；2、原告未尽共用绿地的养护管理义务，公司未配备绿化专门管理人员；3、原告未尽公共卫生保洁义务，二楼露台存在卫生死角，23个月没有打扫过；4、原告出租场地给赌博人员存放赌博用具；5、原告未履行上门抄录电表的基本服务，导致比业主水费、电费差异；6、车辆停放秩序混乱，占用消防通道，并将业主的公共场地用于对外车位出租，收取外来车辆停车费；7、占用业主共用场地设置快递柜，收益未公示；8、原告未在公共管理区域设置公益性文化设施、安全警示牌等；9、原告的安保人员不具备有效安保资质，存在上班时间睡觉、脱岗现象；10、发生物业纠纷，原告使用威胁、恐吓态度对待业主；等等。 本院经审理认定事实如下：位于柳州市×号×宿舍区由柳州市工人医院开发建设。被告系柳州市鱼峰区×号×栋×室房屋的业主，建筑面积为56.34平方米。2016年7月28日，柳州市工人医院与原告签订《工人医院×宿舍区前期物业服务合同》，约定由原告为柳州市×号×宿舍提供前期物业管理服务。该合同还约定：合同期限为两年，自2016年8月1日起至2018年7月30日止；柳州市工人医院向业主公告宿舍区物业服务管理委托事项，明示双方审定的《前期物业服务合同》，并要求业主本合同的内容和《临时管理规约》予以书面确认并承诺遵守；柳州市工人医院按照法律、法规的规定和商品房质量保证书的约定，承担物业保修责任；原告根据《柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准》提供三级的物业服务标准；多层住宅按建筑面积每月每平方米0.7元；两个宿舍区设备设施陈旧如水管、楼道扶梯、墙面翻新需要进行维修的，由住户分摊负责；等等。原告于2018年4月1日制作《缴费通知书》，向被告书面催收2016年11月至2018年3月的物业服务费。因被告拒不交纳，故酿成本案纠纷。 另查明，经本院现场调查，柳州市×宿舍区两处单元门禁损坏，楼梯扶手老化损坏，楼道部分电线捆绕在电箱外；公共绿地栽种有绿植；单车棚部分公共区域被其他业主留置杂物占用，原告曾通知清理但未奏效；小区安装了两处物流柜，并无广告。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，柳州市工人医院与原告签订《工人医院×宿舍区前期物业服务合同》系双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务，故原告要求被告支付物业服务费，合理合法，本院予以支持。故被告应支付原告从2016年11月1日起至2018年3月31日止期间的物业费670.45元（56.34平方米×0.7元／平方米×17个月）。原告仅主张669.8元，系当事人对自己民事权利的处分，本院予以准予。至于被告辩称《工人医院×宿舍区前期物业服务合同》未取得业主同意无效，于法无据；被告辩称其未享受物业服务，前述合同对其无法律约束力，不符合事实及法律；被告辩称原告未按前述合同履行物业服务义务，但其提出的种种具体事由不足以证实原告提供的物业服务存在重大瑕疵；综上，被告上述抗辩意见不足以作为其要求减免物业服务费的理由，本院对此均不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 被告唐炼武支付原告柳州市恒泰物业服务有限责任公司物业服务费669.8元。 本案诉讼费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告唐炼武负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审判员 李 旎 二〇一八年七月十六日 书记员 李雪薇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。