广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0902民初1903号 原告：广西玉林裕江物业管理有限公司，住所地：玉林市胜利路****。 法定代表人：黎严敏，公司执行董事。 委托诉讼代理人：梁媛媛，广西玉林裕江物业管理有限公司员工。 被告：文雄荣，男，1982年6月13日出生，汉族，住广西玉林市。 原告广西玉林裕江物业管理有限公司诉被告文雄荣物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广西玉林裕江物业管理有限公司法定代表人黎严敏及委托诉讼代理人梁媛媛与被告文雄荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西玉林裕江物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告文雄荣付清物业费及其他费用6677.8元，滞纳金19836.05元，共计:26513.85元（附明细表)；2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告分别签订《前期物业管理服务协议》，协议约定由原告向被告位于玉林市金港路388号金港国际名城小区3栋2单元304号房房产提供物业服务。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告自2013年6月4日起，未按照前期物业服务协议缴纳物业管理服务费和其他费用，原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。协议中第五章第二十一条第二项明确规定每逾期一天，按应交款总额3‰每天至交款当天止计算滞纳金。2013年6月4日至2018年6月1日，被告共欠缴物业费、电梯费、公共维修基金、生活垃圾清运费等费用6677.8元，滞纳金19836.05元，共计:26513.85元。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告文雄荣辩称，被告未与原告签订任何物业管理服务协议，没有与原告产生任何服务费用；由于金港名城小区并没有通过综合验收，虽然住宅已实际交付使用，但由于公共配套设施、市政公用基础设施没有通过验收，至今也没有交付使用，因此物业服务费中包含的公共配套设施、市政基础设施部分费用应由开发商承担，而不是由包括被告在内的小区业主承担。原告没有履行小区物业管理应履行的义务，管理小区期间，小区内存在私自搭建、公共绿地被损毁侵占、生活垃圾堆积过夜发臭、电梯泡水运行故障长达一个月未修理完善、封闭消防栓、消防通道被乱停乱放的电动车常年占用、封闭逃生门等。电梯使用第一年不管坏与好都收维修费用，没有质量保修期；小区公摊没有算清楚，存在乱收费。因此，被告不需承担原告所诉请的各项费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合全案证据及当事人陈述的分析，本院确认以下法律事实： 原告广西玉林裕江物业管理有限公司是具有独立法人资格的物业管理服务企业，三级资质，成立日期为2013年7月4日。玉林金港国际名城小区是玉林市花都房地产开发有限公司开发的住宅小区。2013年4月11日，玉林市花都房地产开发有限公司与玉林千嘉物业管理有限公司签订了《玉林金港国际名城前期物业管理服务委托合同》，双方约定：由玉林千嘉物业管理有限公司为玉林金港国际名城项目提供前期物业服务。2013年6月17日，被告文雄荣与广西玉林千嘉物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务相关内容。其中约定委托管理期限自2013年4月1日至2016年3月31日止。同时还约定业主逾期未缴清物业管理费等各项费用的每逾期一天按应交款总额的3‰计算滞纳金。2013年7月10日，玉林市花都房地产开发有限公司与原告广西玉林裕江物业管理有限公司签订了《玉林金港国际名城前期物业管理服务委托合同》，双方约定由原告为玉林金港国际名城项目提供前期物业服务，并对物业管理公共服务质量、物业管理服务费用及其他费用进行了约定。2016年2月29日，玉林市花都房地产开发有限公司又与原告签订了《玉林金港国际名城前期物业管理服务委托合同（延期）》，约定将于2016年3月31日到期的《玉林金港国际名城前期物业管理服务委托合同》的期限延至玉林金港国际名城小区的业主委员会正式成立并另行签署合同生效之日止。原告按照前期物业管理服务委托合同，对金港国际名城小区进行了日常物业管理服务，并依据合同收费标准收取物业服务费及代收其他费用，其中物业服务费0.6元/m2/月，电梯费0.3元/m2/月，公共维修基金0.1元/m2/月，二次加压费10元/月；生活垃圾费由原告按照玉林市环境卫生管理处的委托按每户每月7元收取。被告文雄荣作为该小区3栋2单元304号房的业主，其房屋建筑面积115.55平方米。根据原告明细表计算，被告从2013年6月4日起至2018年6月1日止，欠缴物业费3811.5元、电梯费2116.7元、公共维修基金707.6元；从2018年1月1日起至2018年6月1日止欠缴垃圾费42元。原告经多次向被告催缴未果，遂诉至法院，要求被告支付上述欠缴费用共6677.8元，并支付滞纳金19836.05元。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与小区建设单位玉林市花都房地产开发有限公司签订了《玉林金港国际名城前期物业管理服务委托合同》及《玉林金港国际名城前期物业管理服务委托合同（延期）》，该合同未违反法律规定，合法有效，对原告和被告都具有约束力，双方应遵照履行。被告虽然是与广西玉林市千嘉物业管理有限公司签订的物业管理服务协议，但随着建设单位重新选定前期物业管理服务企业，签订新的前期物业服务合同，并且由新的物业服务企业接管小区物业服务管理后，被告应受新的前期物业服务合同的约束。并且原告为玉林金港国际名城小区提供了物业管理服务，被告享受了相应的物业服务内容，原告与被告也形成了事实上的物业管理服务合同关系。原告按照合同的约定为小区业主提供物业服务，履行了应尽义务；被告作为该小区的业主，接受了原告提供的物业服务，即应按合同约定履行交纳费用义务。原告的物业收费标准依据其被评定的等级制定，符合《广西壮族自治区住宅小区物业服务收费管理办法（试行）》及《关于制定玉林市物业服务等级及收费标准的规定（试行）》的规定。原告按照该收费标准向被告收取物业服务费，并代收水电费、公共维修基金，垃圾费、电梯维护费等费用，合理合法。金港国际名城小区住房已实际交付使用，被告以该小区没有经过综合验收，而不应交纳相关费用的主张，没有事实和法律依据。原告按照收费标准计算，被告从2013年6月4日起至2018年6月1日止，欠缴物业费3812元、电梯费2116.7元、公共维修基金707.6元；从2018年1月1日起至2018年6月1日止欠缴垃圾费42元。上述欠缴费用共6677.8元，被告虽然以其不应缴纳为由予以否认，但该费用计算有根据，计费时段明确，合理合法，应予以支持。 关于滞纳金问题，原告请求按合同约定，每逾期一天按应交款总额3‰计算滞纳金过高。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以定为合同法第一百一十四条第二款规定的：过分高于造成的损失”，故被告应向原告支付的逾期滞纳金为2003.34元。（计算方式为：6677.8元×30％=2003.34元）。 被告提交了小区垃圾堆积、车辆停放混乱、公共设施损坏、墙体路面破烂等照片，这些照片不能证明原告没有履行物业管理服务义务，但也反映了原告的服务质量存在着一定问题，原告应当按照合同的约定及时纠正和改进，提高服务水平。在相关的物业管理服务合同中均没有因服务质量差而不用缴交物业服务费及有关费用的约定，因此，被告不能以原告的服务质量差对抗不交或少交物业服务费及其他应交的费用。如果由于原告的物业服务质量不好、不到位而影响业主的工作和生活，业主可以另择途径救济。对于小区私搭乱建行为，原告已履行了劝阻及向玉林市城市管理行政执法局汇报的责任，对私搭乱建以及拦阻道路、侵占公共绿地的损害公共利益行为，在原告履行劝阻义务后无法解决的，业主可以另择途径救济。被告辩称原告存在乱收费的行为，但没有提供证据证明，对此本院不予以采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条，《物业服务收费管理办法》第七条、第十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告文雄荣向原告广西玉林裕江物业管理有限公司支付从2013年6月4日起至2018年6月1日止，欠缴的各项费用共6677.8元。（其中：物业费3811.5元，电梯费2116.7元、公共维修基金707.6元、垃圾费42元）； 二、被告文雄荣向原告广西玉林裕江物业管理有限公司支付滞纳金2003.34元； 三、驳回原告广西玉林裕江物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费463元，减半收取计232元，由原告广西玉林裕江物业管理有限公司负担156元，被告文雄荣负担76元。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起10日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出缓交、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 唐 俭 二〇一八年七月十七日 书记员 周海恒