河北省三河市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1082民初1056号原告：三河中兴物业服务有限公司，住所地三河市燕郊开发区燕顺路东侧北环路南侧，统一社会信用代码91131082678548918J。法定代表人：陈若赣，系该公司副总裁。委托诉讼代理人：张茂升，系该公司职员。委托诉讼代理人：王晓翠，系该公司职员。被告：杨震萍，女，汉族，1969年7月18日出生，户籍住所地天津市河西区。原告三河中兴物业服务有限公司（以下简称“中兴物业公司”）与被告杨震萍物业服务合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月12日公开开庭进行了审理。原告中兴物业公司委托诉讼代理人张茂升、王晓翠到庭参加诉讼，被告杨震萍经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付2012年11月1日至2018年10月31日物业管理费10114.2元；2.请求判令被告按照每日千分之三标准支付逾期付款违约金，直至结清全部物业费，截止2017年12月1日应支付违约金28597.9元；3.请求判令被告承担诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的燕郊中兴住宅小区5号楼3单元1602室业主，被告在接收物业时（燕郊中兴住宅小区5号楼3单元1602室）按《物业管理条例》的相关规定与三河中兴物业服务有限公司签订了《前期物业管理协议》，并约定按建筑面积1.5元/m×月收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其所属物业进行了房屋共用部位的维护和管理；提供了保洁服务、绿化养护、秩序维护等一系列的物业服务工作。在原告提供服务的同时被告从2012年11月1日起一直未交物业服务费。经原告工作人员多次催缴未果。根据相关法律规定及双方约定，请法院给予判决。杨震萍未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了前期物业管理服务合同、商品房买卖合同、物业管理服务收费备案表、物业公司营业执照、法人身份证明、被告身份证复印件、关于小区无业主委员会证明、前期物业管理协议、临时管理规约、入伙流程卡、中兴和园一期住户成员登记表、中兴和园5-3-1602物业服务费缴费清单、邮局邮寄存单5份、向406204/user/zte_ltd邮箱发送物业费催缴函截屏复印件3份、户门张贴物业费催缴信息8份、5-3单元门公告栏内张贴物业费收费催缴温馨提示6份、房屋分户平面图1份。被告杨震萍未予质证。对原告提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告杨震萍系三河市燕郊开发区中兴和园5栋3单元1602室业主。该小区开发商三河中投房地产开发有限公司委托原告三河中兴物业服务有限公司管理前期物业，双方于2009年签订前期物业管理服务合同。且该小区开发商制定了中兴和园临时管理规约，约定：“物业服务企业须向业主明示物业服务收费标准。住宅物业服务费每平方米每月1.5元。产权人应在收到开发企业交付使用通知书后，按交付使用通知书规定的交付日期起交纳物业管理费，并向物业服务企业交付一年（12个月）的管理费。第二年度的物业服务费统一交至下年度的12月31日，之后每年的12月15日前交纳次年度的物业服务费。如未按时交纳，物业服务公司将按本规约的规定从本年度1月1日起收取滞纳金。业主、使用人未按照本规约、物业服务合同交纳物业服务费用的，物业服务企业可按每日加收万分之三的滞纳金。”2011年9月18日，原、被告签订了前期物业管理协议，协议约定：“乙方（被告，下同）交纳费用的时间为从开发商通知入伙之日计起。住宅物业服务费用按建筑面积每月每平方米1.5元收取。物业管理服务的费用应在下一年度前半个月交纳，按照年度交纳相应费用。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。”同日，被告向原告出具承诺书一份，其本人承诺：“一、确认已详细阅读三河中投房地产开发有限公司制定的“中兴和园临时管理规约，对临时管理规约的内容已充分知晓、理解；二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守临时管理规约；三、本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任……”本案中，虽原告主张被告应于每年的10月15日前交纳下一年度（当年11月1日至次年10月31日止）的物业服务费，但根据其双方约定，本案被告第二年度的物业服务费应统一交至下年度的12月31日，但之后应于每年的12月15日前交纳次年度的物业服务费，对此本院予以确认；另核实，本案被告房屋住宅面积为93.65平方米，被告杨震萍未交纳2012年11月1日至2018年10月31日的物业服务费，而该小区的物业管理服务费用的收费标准为1.5元/平方米/月，故被告杨震萍共欠原告物业服务费10114.2元。原告主张被告支付违约金，主张自被告欠缴物业费的时间开始计算当年的违约金，计算至物业费结清为止；原告认为被告应于每年的10月15日之前缴纳下一年度即当年的11月1日至次年10月31日的物业服务费，如被告于当年的11月1日仍未缴纳，则自当年的11月1日开始计算违约金，本案被告未交纳2012年11月1日至2018年10月31日的物业服务费，故违约金应从2012年11月1日起计算；原告主张截止至2017年12月1日，原告应支付的违约金为28597.9元。针对违约金的计算时间，原告主张违约金应从2012年11月1日起计算，本院根据该小区临时管理规约确定2012年11月1日至2012年12月31日物业服务费的违约金起算时间与2013年度物业服务费的违约金起算时间一致即2013年1月1日；另2013年1月1日至2018年10月31日的物业服务费违约金应从每年度的1月1日起算。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告中兴物业公司与被告杨震萍签订的前期物业管理协议是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，具有法律约束力。被告杨震萍为该小区的业主，接受了原告的服务，应当缴纳物业服务费。现原告要求被告给付物业服务费的请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。因被告杨震萍拖欠上述物业服务费，已构成违约，原告有权向被告主张违约责任，但违约金应以补偿性为主、惩罚性为辅，而本案原告主张的违约金标准过高，本院予以核减，被告应以每年度所欠物业管理费为基数、参照中国人民银行同期贷款利率标准向原告支付违约金。和谐良好的小区环境需要业主和物业公司共同努力，物业公司作为提供物业服务一方，应当为业主着想，尽全力提升物业服务质量，争取业主的满意，业主也应该自觉遵守物业管理规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告杨震萍自本判决生效之日起七日内支付原告三河中兴物业服务有限公司自2012年11月1日起至2018年10月31日止的物业服务费10114.2元。二、被告杨震萍自本判决生效之日起七日内按照中国人民银行同期贷款利率向原告三河中兴物业服务有限公司支付2012年11月1日至2013年12月31日应交纳物业服务费1966.95元的违约金（违约金期限自2013年1月1日计算至本判决确定的给付之日止），支付2014年1月1日至2014年12月31日年度应交纳物业服务费1685.7元的违约金（违约金期限自2014年1月1日计算至本判决确定的给付之日止），支付2015年1月1日至2015年12月31日年度应交纳物业服务费1685.7元的违约金（违约金期限自2015年1月1日计算至本判决确定的给付之日止），支付2016年1月1日至2016年12月31日年度应交纳物业服务费1685.7元的违约金（违约金期限自2016年1月1日计算至本判决确定的给付之日止），支付2017年1月1日至2017年12月31日年度应交纳物业服务费1685.7元的违约金（违约金期限自2017年1月1日至本判决确定的给付之日止），支付2018年1月1日至2018年10月31日应交纳物业服务费的1404.75元的违约金（违约金期限自2018年1月1日计算至本判决确定的给付之日止）。案件受理费767元，由被告杨震萍负担（于本判决生效后三日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审 判 员  贾怀霞人民陪审员  杨希亮人民陪审员  任建忠二〇一八年七月十七日法官助理鹿伟玲书记员王鑫钰