陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终5783号上诉人（原审被告）：于智广，男，1963年11月20日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：赵云，陕西博纳新律师事务所律师。委托诉讼代理人：于青，女，1961年11月29日出生，汉族，住西安市新城区。被上诉人（原审原告）：张占平，男，1955年3月5日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：卜娟娟，陕西德伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张玉环，女，1957年11月24日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：卜娟娟，陕西德伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延忠花，女，1965年10月4日出生，汉族，住西安市莲湖区。上诉人于智广因与被上诉人张占平、张玉环、延忠花房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2017）陕0102民初3446号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。于智广上诉请求：1、撤销一审判决；2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、企业内部福利房转让需经企业同意。双方私自转让，未经企业同意，违反单位住房政策。2、被上诉人违约在先，至今不将旧房产证交给上诉人。权利义务应是对等的，被上诉人自己不履行约定义务，却单方起诉要求上诉人履行义务。本案双方都未顺利办理房产证过户手续，责任完全在被上诉人。请求二审驳回被上诉人无理诉求。张占平、张玉环答辩称：1、双方签订的协议系真实意思表示，该协议属于对集资建房的资格或权利的转让，属于可期待利益，协议内容未违反国家法律禁止性规定，亦未损害他人利益，合法有效。2、涉案房屋现个人享有100%产权，可进行自由买卖交易。3、本案办理产权手续无政策上和操作上的障碍。4、协议第四条“日后协助办理互换房产证手续和姓名”的约定，上诉人应及时履行协议约定的义务。4号楼2单元5层32号房屋的产权证未变更登记在上诉人名下之述，不属于本案审理范围。张占平、张玉环起诉至一审法院请求：1、请求判令于智广、延忠花协助其办理位于西安户的房屋产权手续。2、本案诉讼费由于智广、延忠花承担。一审经审理查明：张占平与于智广同为西安水泥制管厂职工。2004年3月17日，张占平、张玉环与于智广、延忠花签订《集资新建楼房与现住四号楼房交换协议》约定，“新建集资住房的拥有权归张占平、张玉环所有，集资款由其支付，于智广、延忠花仅用自己的名义为张占平、张玉环集资新建楼房，于智广、延忠花收到张占平、张玉环集资款后应出具收款收据，待新建楼房盖好后，于智广、延忠花将新建楼房钥匙交给张占平、张玉环时，张占平、张玉环应同时将于智广、延忠花出具的收款收据归还于智广、延忠花；张占平、张玉环收到新建楼房钥匙后一个月内将现住楼房（四号楼2单元5层32号）钥匙交与于智广、延忠花于智广,于智广、延忠花同时支付现住房款贰万贰仟元整.除房内可移动的张占平、张玉环财产外,装修完毕的设施、地板、墙体、凉台、防盗门不得拆卸损坏，并将四号楼房一切手续交付给于智广、延忠花；在集资新建楼房期间，于智广、延忠花按厂规定主动办理集资楼房的一切手续，房款全部交清后，一切手续交付张占平、张玉环；新旧楼房交换后，在办理房产证时，按厂规定需要交其他费用时，于智广、延忠花按旧楼房（四号楼）办理缴费，张占平、张玉环按新建楼房交费。房产证姓名没有过户时，双方应交换房产证使用，日后协助办理互换房产证手续和姓名（于智广、延忠花按旧房交费，张占平、张玉环按新房交费）。”2004年3月23日，于智广与西安水泥制管厂签订《西安市水泥制管厂第8、9号楼集资预售协议书》约定，“由于智广购买西安水泥制管厂8号楼3单元4层东户单元房一套，集资总金额87000元；西安水泥制管厂按售房方案结算新房价，并办理有关房产手续。”同日，张占平、张玉环将87000元集资款交于于智广，于智广将该款交于单位，并给张占平、张玉环出具收条：“今收到张占平新建集资楼房款捌万柒千元整（87000元），今收到张占平四号楼售房款贰佰元整（200元）。”2005年11月10日，双方签订《协定》约定，“于智广将于当日将4号楼2单元5层32号房款给张占平全部结清，共计人民币壹万三仟元整，日后双方永不反悔。新房8号楼3单元4层东户日后一切费用归张占平支付，房产权归张占平所有，旧房4号楼2单元5层32号日后一切费用归于智广所有，房产权归于智广。”同日，于智广将13000元交于张占平、张玉环。雷民利作为证人在该协定上签字。2005年9月，于智广收房后将房屋钥匙交张占平、张玉环，张占平、张玉环对新建集资房屋进行装修并入住至今，双方当事人对上述事实没有争议。4号楼2单元5层32号房屋张占平、张玉环享有100%产权，房屋登记在张占平名下。8号楼3单元4层东户单元房的房产证正在办理中。一审庭审中，于智广、延忠花认可诉争房屋现在个人享有100%产权。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，于智广与单位签订集资预售协议书,获得了集资建房资格,该资格的性质是一种确定的民事权利,是一种可期待物权，于智广、延忠花将上述权利转让给张占平、张玉环，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，双方因此签订的交换协议合法有效，均应自觉全面履行。诉争房屋购房合同的买受人虽为于智广，但张占平、张玉环已实际支付了该房屋的全部购房款，且张占平、张玉环接受该房屋后进行了装修并居住使用至今，因此，张占平、张玉环应为该房屋的实际权利人。现在双方约定的所有权转移登记条件已经成就，于智广、延忠花依法应按合同约定履行协助办理所有权转移登记手续的义务，张占平、张玉环其要求于智广、延忠花协助其办理过户手续，于法有据，依法予以支持。于智广、延忠花辩称双方之间换房未征得西安市水泥制管厂同意，违反企业分房政策，交换协议系无效合同，但其所举证据不足以证明协议存在因违反有关规定而无效的情形，依法不予采信。一审遂判决：于智广、延忠花于本判决书生效之日起三十日内协助张占平、张玉环将坐落于西安市新城区八府庄北路14号院8号楼3单元4层东户房屋的所有权转移登记至张占平、张玉环名下。案件受理费100元由于智广、延忠花负担。二审中，上诉人于智广提交证据：1、西安市水泥制管厂西水行字（2003）02号文件、西安市房改办市房改发（2004）49号文件，以证明当时具有购房资格是上诉人，被上诉人无购买该房屋的资格，且不得转让。双方签署的交换协议无效。2.申请书，证明一审中上诉人方提出调取证据，但是一审卷宗中没有该申请书，证明一审判决有误。张占平、张玉环质证称：对证据1真实性认可，但对其关联性及证明目的不认可，与本案无直接关系，买房资格针对的是厂内职工，被上诉人与上诉人签订新旧房屋交换协议并不违背该两份文件，在2005年单位已经补交土地出让金，房屋变为100%私有产权。对证据2不予质证，不清楚对方提交申请书。经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。本案中，于智广、张占平均为西安水泥制管厂职工，于智广与单位签订集资预售协议书,获得了其单位集资建房资格,后其与张占平签订《集资新建楼房与现住四号楼房交换协议》，将其8号楼3单元4层东户新建楼房权利转让给张占平、张玉环，该协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害他人利益，为合法有效合同，双方对该协议均应自觉全面履行。张占平已按约定支付相应的房款，8号楼3单元4层东户房屋已于2005年9月由于智广收房后将房屋钥匙交张占平、张玉环，张占平、张玉环对该房屋进行装修并入住至今，现该房屋所有权转移登记条件也已经成就，张占平、张玉环要求于智广、延忠花协助办理该房屋所有权转移登记手续，理由正当，故原审判决对张占平、张玉环其要求于智广、延忠花协助其办理过户手续的诉讼请求予以支持，判处并无不当。于智广上诉称双方之间换房未征得单位同意，违反企业分房政策，是导致房产证未及时办理的原因，但其所举证据不足以证明其主张，故对其该上诉理由不予采信。关于于智广上诉提出被上诉人未交付旧房房产证的问题，如其认为被上诉人张占平、张玉环存在违约，其可另案主张。综上，上诉人于智广上诉理由不能成立，其上诉请求依法不予支持。原审判决依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由于智广承担。本判决为终审判决。审判长  邹守鸣审判员  杨晓昱审判员  张 楠二〇一八年七月十日书记员  崔诚浩