江苏省徐州市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2017)苏03行初129号 原告周广华，女，1952年3月26日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托代理人张路，系周广华女婿，1981年7月18日生，汉族，住徐州市铜山区。 委托代理人张元江，北京市尚和律师事务所律师。 被告徐州市泉山区人民政府，住所地在徐州市泉山区解放南路延长段**。 法定代表人李勇，区长。 出庭应诉负责人徐子宇，副区长。 委托代理人崔平，徐州市泉山区人民政府法制办工作人员。 委托代理人葛倩文，徐州市泉山区人民政府法制办工作人员。 原告周广华诉被告徐州市泉山区人民政府（以下简称泉山区政府）房屋征收补偿决定一案，本院于2017年4月14日立案受理后，在法定期限内向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2017年8月31日进行证据交换。原告周广华申请本案审判长刁国民回避，本院院长认为，其申请不属于法定回避情形，故驳回了其回避申请。本院于2018年7月5日公开开庭审理了本案，原告周广华的委托代理人张路、张元江，被告泉山区政府的出庭应诉负责人徐子宇、委托代理人崔平、葛倩文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泉山区政府于2016年10月8日对被征收人周广华作出泉房征补字[2016]第126号《房屋征收补偿决定书》（以下简称《征收补偿决定》），主要内容为：因金山东路南侧泰山孟庄城中村改造项目需要，泉山区政府决定对金山东路南侧泰山孟庄城中村改造项目范围内的房屋实施征收。征收人于2016年8月4日作出徐泉征字[2016]第5号《房屋征收决定》（以下简称《征收决定》），并予以公告。本次征收活动的房屋征收部门为徐州市泉山区房屋征收办公室，征收实施单位为泰山街道办事处。房地产价格评估机构为抽签方式确定的江苏同方土地房地产评估有限公司徐州分公司、徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司、徐州市新鑫房地产土地评估有限公司。登记在被征收人周广华名下的泉山区泰山二组征收编号6-68的房屋位于本次征收范围内，调查登记载明的土地面积211.5平方米，经调查处理后认定合法建筑面积296.1平方米，房屋用途为住宅。在规定的签约期限内被征收人不能与房屋征收部门达成补偿协议。2016年9月8日，征收部门与实施单位向被征收人送达了《被征收房屋评估通知》及《附属物评估通知》。被征收人在通知确定的时间无正当理由拒绝评估机构入户查勘进行评估工作，也没有另行约定评估时间。评估机构遂根据征收补偿方案确定的基准价格于2016年9月14日作出初步评估结果并公示，被征收房屋的评估价值为：房屋价值1489383元，附属物价值23688元。被征收人在规定的期限内未提出异议。2016年9月20日，征收部门及实施单位向被征收人送达分户评估报告，被征收人在规定的期限内未提出复核评估申请。房屋征收部门依法将房屋征收补偿告知书送达被征收人，被征收人在规定期限内未就补偿方式做出选择。为保障项目的顺利进行，维护社会公共利益，维护被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第十七条第一款、第二十一条、第二十二条、第二十六条、第二十七条、第二十八条和《金山东路南侧泰山孟庄城中村改造项目房屋征收安置补偿方案》（以下简称《安置补偿方案》）有关规定，作出补偿决定如下：对被征收人周广华名下的坐落于泰山二组的房屋及其附属物实施征收，实行产权调换。 一、产权调换的方式为，安置F地块定销房5号楼1单元3202室、建筑面积99.05㎡，安置房款545766元，5号楼1单元3302室、建筑面积99.05㎡，安置房款545766元，5号楼1单元3402室、建筑面积99.05㎡，安置房款537842元，总安置房款1629374元（安置房按优惠价5430元/㎡结合层差及超过被征收房屋合法建筑面积1.25倍部分按市场基准价6390/㎡结合层差计算）。 二、被征收房屋评估款1489383元、过渡费（先支付18个月，超过18个月的，据实结算）42638元、搬家费（2次）5922元、误工费200元、附属物补偿款23688元，总征收补偿款1561831元。 三、产权调换差价款：被征收人支付征收人67543元。 被征收人周广华应当在收到本征收补偿决定书之日起十日内与徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处办理征收补偿安置手续，并将征收编号6-68的房屋腾空后，移交征收实施单位。行政复议及行政诉讼的权利等一并告知。 原告周广华向本院提起诉讼称，周广华房屋的建筑面积共计564.82㎡，泉山区政府只认定296.1㎡。经评估，房屋单价为5030元/㎡。在补偿安置协商过程中，周广华选择金钱补偿方式，但双方未能就补偿金额达成一致意见。因双方未达成补偿安置协议，泉山区政府作出《征收补偿决定》，对周广华实行产权调换。泉山区政府征收土地行为违法，侵犯了周广华的合法权益。请求人民法院：1、确认《征收补偿决定》违法并撤销；2、确认被告对建筑面积作出认定和处理的行为违法并责令改正；3、责令被告对涉案房屋重新评估单价；4、本案诉讼费用由被告承担。开庭审理时，周广华明确表示放弃第3项诉讼请求。 周广华为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：1、《征收补偿决定》；2、集体土地建设用地使用证，证明周广华符合起诉条件；3、金山东路南泰山孟庄城中村改造项目摸底调查统计公示表复印件，证明周广华的房屋实际面积是564.82㎡；4、徐州市人民政府征收土地公告徐政通[2006]17号、徐政通[2016]2号、徐政通[2010]3号、徐政通[2015]10号、两份勘测定界图，几份征收土地公告总面积是10.3公顷，合154.5亩，这些土地并不包括周广华的涉案土地，其他土地的面积大部分在泰山，而不是在周广华所在的孟庄村；5、徐州市国土局关于2006年第一批次明富医院地块征地补偿安置方案公告(徐征地通[2015]10号)、徐州市国土局关于2009年实施方案第一批次泰山北侧地块征地补偿方案的公告(徐征地通[2015]99号)、徐州市国土局关于徐州市2014年保障性安居工程第一批次实施方案、2015第七批次泰山地块征地补偿方案的公告(徐征地通[2016]4号)，公告的土地面积合计589.5525亩，和徐州市人民政府征收土地方案公告征地面积相差太大。并且，这是集体土地征收，不是国有土地上房屋征收。因此，泉山区政府系违法征收土地，无权作出补偿决定，且根据土地管理法规定，补偿不是以补偿决定的形式出现。证据4、5均系复印件，原件在法院审理的尤春花等诉泉山区政府房屋征收决定案件中。6、徐永芬的房屋征收补偿协议打印件（手机拍摄），证明被征收土地是集体性质。7、泰山办事处侯山沃社区居委会出具的《关于孟庄村南自留地征地补偿情况说明》原件，在本次征地过程中，周广华的自留地也被征收，但在补偿决定中并未涉及自留地的补偿。8、漏评清单一张及相关照片（照片在光盘中）。9、附近商品房2013年7月21日的商品房买卖合同原件，当时的商品房价格是8065元/㎡，泉山区政府在征收过程中对房屋评估价格过低。10、2017年8月29日网上下载的附近正在出售的二手商品房单价，从9700元/㎡到12400元/㎡不等。 被告泉山区政府辩称，1、《征补条例》第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作，故泉山区政府具备在本行政辖区内作出房屋征收决定及补偿决定的法定职责。金山东路南侧泰山孟庄城中村改造项目是2016年城建重点工程，列入徐州市2016年度征迁计划，符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，符合社会公共利益。泉山区政府已对征收补偿方案依法进行公示，征求意见，该方案经过社会稳定风险评估，征收补偿费用亦足额到位，在前期手续齐备的情况下，泉山区政府依法作出征收决定并依法公告。2、根据征收决定，征收人向被征收人做了大量的释明及政策宣传工作，被征收人未在规定的签约期限内与征收人达成补偿协议，征收人依法委托经过依法选定的评估机构，依照相关规范对被征收人的房屋进行了评估并将评估结果送达，在规定的期限内被征收人未对评估报告提出异议，也没有要求复核评估和专家鉴定。征收人为被征收人提供了货币补偿和产权调换两种补偿方式，充分保障了被征收人的知情权、选择权等各项权利，但被征收人未在法定期限内作出选择。因此，《征收补偿决定》内容适当，程序合法，符合《征补条例》的规定。3、泉山区政府于2016年10月9日向周广华送达了《征收补偿决定》，该补偿决定明确告知如不服可在六个月内提起行政诉讼，周广华提起诉讼超过了起诉期限。综上，泉山区政府作出被诉征收补偿决定符合相关法律、法规的规定，主体适格、程序恰当，周广华的起诉超过法定期限，请求法院依法驳回其诉讼请求。 泉山区政府为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据、依据： 1、房屋征收委托协议书，证明房屋征收部门与征收实施单位依据《征补条例》第五条的规定，经过双方自愿协商签订委托合同，泰山街道办事处是房屋征收实施单位，不以盈利为目的。 2、《市政府关于印发＜徐州市2016年度城建重点工程计划＞的通知》（徐政发[2016]1号）及附表；3、市政府办公室关于印发《徐州市2016年度征迁计划》的通知（徐政办发[2016]51号）。证据2-3证明，涉案征收项目符合《征补条例》第八条第五项公共利益的规定，是对被征收房屋属性进行确定。 4、被征收地块照片，证明涉案项目的整体状况。 5、政府工作报告—2016年1月13日在徐州市××第八届人民代表大会第五次会议上；6、《关于金山东路南侧泰山孟庄城中村改造项目符合市国民经济和社会发展规划的复函》及公示照片；7、《关于征询金山东路南侧泰山孟庄城中村改造项目是否符合徐州市城乡规划和专项规划的函的复函》及附图和公示照片；8、《关于的复函》及公示照片。证据5至8证明，涉案项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。 9、关于徐州市泉山区2015年国民经济和社会发展计划执行情况与2016年国民经济和社会发展计划（草案）的报告、徐州市××第八届人民代表大会第五次会议关于区2015年国民经济和社会发展计划执行情况与2016年国民经济和社会发展计划的决议，证明涉案项目纳入2016年泉山区国民经济与社会发展年度计划，通过人大的审查并被批准实施。 10、房屋征收调查公告及公告照片，证明被告在房屋征收决定前,对房屋进行了调查登记，并依法进行了公告,正式启动了调查登记和调查认定处理程序；11、入户调查登记表样本；12、被征收房屋现状测绘调查表样本；13、金山东路南侧泰山孟庄城中村改造项目摸底调查统计公示表及公示照片。证据10至13证明，依据《征补条例》第十五条、第二十四条第二款的规定，经过依法调查，对被征收人的房屋情况依法做出了认定，并且在征收范围内向被征收人进行了公示,同时告知被征收人相关救济途径。 14、关于研究论证《金山东路南侧泰山孟庄城中村改造项目房屋征收安置补偿方案（征求意见稿）》有关问题的会议纪要，证明被告针对征收部门上报的征收补偿方案，根据《征补条例》第十条规定，组织区政府有关部门对征收补偿方案进行论证，经过论证，认为方案合情、合理、合法，具有可行性和可操作性。 15、《金山东路南侧泰山孟庄城中村改造项目房屋征收安置补偿方案（征求意见稿）》；16、关于金山东路南侧泰山孟庄城中村改造项目《房屋征收安置补偿方案》征求意见的通知；17、房屋征收安置补偿方案（征求意见稿）及征求意见通知公示照片。证据15至17证明区政府拟定了涉案项目的征收补偿方案，根据规定将征收补偿方案予以公布，征求公众意见，征求意见期限不少于30日。 18、致委托方函（样本房、样本房附属物补偿费、样本房搬迁费）及公示照片，证明本项目搬迁费、过渡费的确定符合法律规定。 19、座谈会会议记录、照片，证明区政府为更好地征求公众意见，先后两次召开公众座谈会。 20、征求意见表样本；21、金山东路南侧泰山孟庄城中村改造项目征求意见稿汇总；22、书面意见。证据20-22证明，被告为更好地征求公众意见，发放了征求意见表并回收，接受了公众的书面意见。经过统计，大多数被征收人同意征收补偿方案。 23、关于《金山东路南侧泰山孟庄城中村改造项目安置补偿方案（征求意见稿）》征求意见及修改情况的公示、照片；24、《金山东路南侧泰山孟庄城中村改造项目房屋征收安置补偿方案》及公示照片。证据23-24证明，被告在征求公众意见后，对征收补偿方案征求意见情况及修改情况进行了汇总、整理、释明，并连同征收补偿方案一并进行了公示。 25、致委托方函（产权调换房屋市场基准单价、房屋征收样本房、重置成新）及公示照片，证明涉案项目用于产权调换房屋基准价格、重置成新价格的确定符合法律规定。 26、金山东路南侧泰山孟庄城中村改造项目社会稳定风险评估报告，证明被告作出房屋征收决定前按照《征补条例》第十二条的规定委托第三方进行了社会稳定风险评估。 27、泉山区政府常务会议纪要第4号，证明因涉案项目涉及被征收人数量较多，被告作出房屋征收决定前，召开了政府常务会议讨论决定。 28、征收补偿费用证明；29、征补费用足额到位说明。证据28-29证明，涉案项目征收补偿费用足额到位、专户存储、专款专用。 30、定销房位置图，证明定销房的位置符合规定。 31、《征收决定》、公告、照片，证明被告依法作出房屋征收决定，并予以公告，公告中载明了征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。证明被告对涉案项目征收程序合理、合法、可行。 32、签约率说明，证明征收范围内绝大多数被征收人已签订征收补偿协议，征补方案得到绝大多数人的认可，具有合理性和可执行性。 33、评估公司报名通知网页截屏、报名表；34、适格评估公司公告及照片；35、关于协商确定评估公司的公告及照片；36、证明、确定抽签人的公示及照片；37、抽取评估公司现场照片；38、公证书；39、确定评估公司公告及公告照片；40、征收评估委托合同；41、评估公司资质。证据33-41证明，涉案项目评估机构的选定程序符合法律规定。 42、徐州金山东路南侧泰山孟庄城中村改造项目住宅房屋征收估价报告，证明涉案项目的样板房进行了评估，为确定被征收房屋价值的补偿提供依据。 43、周广华的信息调查表；44、涉案房屋坐落图；45、周广华的土地信息调查表、居民建房用地许可证；46、涉案房屋的测绘调查表、包括涉案房屋在内的调查结果公示表。证据43-46证明，对被征收人房屋进行调查、登记、公示的情况，对未登记房屋进行调查、处理、认定。 47、被征收房屋评估通知、附属物评估通知、房屋征收补偿告知书、提交产权材料的通知；48、通知、告知送达回证及送达视频截图。证据47-48证明，实施单位向周广华发出房屋及附属物评估通知，告知评估时间，请其配合进行评估，符合正当程序，充分保障被征收人的合法权益。房屋征收部门为周广华提供了产权调换和货币补偿两种方式供其进行选择，符合法律规定。 49、评估过程视频截图；50、初步评估结果及公示照片；51、住宅房屋征收估价报告；52、住宅房屋征收估价送达证、送达视频截图、公示照片。证据49-52证明，评估机构依法对被征收房屋进行了评估，并将分户初评结果予以公示，评估报告作出后依法向周广华进行了送达。 53、评估报告送达后10日没有提异议的证明；54、谈话笔录。证据53-54证明，评估报告送达后10日内周广华未提出异议，未申请复核、专家鉴定。并且，经征收人员多次做工作，周广华户不能与征收人达成补偿协议。 55、《征收补偿决定》；56、《征收补偿决定》送达证及送达视频截图；57、征收补偿决定书公示照片。证据55-57证明，被告依法作出涉案房屋征收补偿决定书，依法送达给周广华并在征收范围内予以公告，充分保障了周广华的知情权、监督权。另外，也证明周广华起诉超过了法定期限。 58、江苏省高级人民法院（2017）苏行终1750号行政判决书，周广华是上诉人。该判决对《征收决定》等的合法性、合理性等予以确认。 对于周广华提供的证据，泉山区政府认为：证据1真实性无异议。证据2真实性无异议，涉案房屋用地面积是211.5㎡。证据3真实性无异议。证据4、5系复印件，真实性有待核实，对周广华的证明观点不认可，周广华的房屋及占用范围内的土地在征收范围内。证据6系拍照打印件，真实性无法确认，不予认可。证据7真实性有待核实，自留地的补偿与本案所涉房屋补偿没有关联性。证据8漏评清单及光盘中的视频，征收评估机构根据确定的时间到周广华家进行评估，但周广华没有按时配合进行，故对于其所列的清单真实性不予认可。根据向周广华送达的评估通知的规定，其拒不配合视为接受80元/平方米的装饰装修附属物基本价。对于视频，光盘中的房屋照片真实性不予认可，照片不能反映拍摄的时间、、地点拍摄人，从照片中显示房屋的装璜非常普通，个别房间没有装璜，大体上看，达不到80元/平方米，关于相关物品问题，有的相关物品并非是附属物，如空调、太阳能等。证据9真实性无法确认，与本案无关。证据10真实性不予认可，与本案无关。 对于泉山区政府提供的证据，周广华质证认为：1、所有证据均是按照国有土地上房屋征收程序进行，被征收土地是农村集体土地，应该按照《土地管理法实施条例》第二十三条到第二十五条规定的程序进行，因此，证据是客观存在的，但对于合法性不认可，也不能达到被告的证明目的。2、对于被告所举证据中与（2016）苏03行初643号案件所举证据一致的部分，质证意见同该案中的意见。3、根据原告掌握的情况，只是征收的建设用地，非建设用地没有征收。事实上，原告的责任田和自留地都在征收范围之内，但没有补偿。4、关于选择评估公司的相关文件和照片，张贴的公告不属于送达的合法形式。且即使属于公告，也要经过60日才能视为送达，如果没有经过60日不能视为送达。但是，被告在两三天内就选出了评估机构，是不合法的。即使根据《征补条例》的规定，评估机构应由被征收人选定，不是由征收人选定。评估报告不认可，仅是评估报告，不是技术性报告，原告要的是技术性报告，且需要看到评估机构取得的原始数据的合法性，但是评估报告中没有显示。5、信息调查表不认可，没有进到被征收房屋内。对房屋的面积认可，也有漏评物品。6、评估委托合同客观性认可，但是不认可其合法性。7、证据44坐落位置正确。测绘调查表真实性认可；调查公示表中的违建和容积率不认可，不认可其合法性。被征收房屋评估通知、附属物评估通知都没有收到，并且送达回证中没有日期，不合法，也不符合留置送达条件。8、证据49的真实性不认可，如果是拒绝，在评估报告中不应当有附属物，也不应该有任何评估结果，但是在评估报告中有附属物的表述。原告没有见到初评结果，照片是拆迁办的办公室，从房屋上挂的牌子可以看出来是在拆迁指挥部，没有对外张贴。房地产估价报告书的客观性无异议，对其评估程序、数据取得均不符合规定，数据取得没有证据证明是合法的，房屋的价格与市场的价格相差一倍，原告不予认可。装饰装璜是按照80元/㎡评估的，但是事实上装饰装璜的面积包括上下，应该是六个面积，而不仅仅是建筑面积，属于少评估的一方面。附属物价值原告不认可，也没有具体每一项的价格，既然有附属物，足以证实评估人员已经进入房屋，不然无法得出数据，或者应当在评估报告中说明由于被征收人不让进屋，对附属物无法评估，且评估公司无权确认合法面积和违建面积。评估报告程序违法，与市场价格严重背离。9、证据52无异议。证据53证明目的有异议，原告不知道房屋数据是如何取得的，也没有相关原始数据取得程序，只能等技术性报告出来后再提异议，对评估报告结果不认可，没有提异议就视为认可没有法律根据。10、证据54的真实性、客观性不认可，谈话时间不符合《土地管理法》《征补条例》的规定。11、证据55，补偿决定书的客观性承认，但不认可真实性、合法性，原告在举证中已经证明。原告收到了征收补偿决定，但在送达回证上写明拒绝接收，留置送达不属实。原告在2016年3月份已经立案，没有超过起诉期限。12、判决书本身无异议，但已申请再审。 对于周广华提供的证据，本院认为：1、泉山区政府对证据1、2、3的真实性无异议，本院予以确认。2、证据4-6涉及征收决定的合法性问题，本院及江苏省高级人民法院已认定《征收决定》合法，故上述证据与本案无关。3、《征收补偿决定》只是涉及房屋及附属物等补偿，与周广华主张的自留地无关，故其提交的证据7与本案无关。4、漏评清单及光盘系周广华自行填写、拍摄，无法确定与涉案房屋有关，不能作为认定本案事实的依据。5、证据9、10涉及征收补偿方案中确定的被征收房屋补偿基准单价5030元/㎡是否合理问题。本院认为，《征补条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。第三十条规定，被征收房屋的类似房地产是指与被征收房屋的区位、用途、权利性质、档次、新旧程度、规模、建筑结构等相同或者相似的房地产。周广华提供的两份证据中涉及的房屋与其被征收的房屋在建筑结构、新旧程度等均不同，且泉山区政府用于产权调换的就地安置房屋的单价也远未达到证据中显示的房屋单价。另外，本院及江苏省高级人民法院已经确认了征收决定的合法性，征收补偿方案作为征收决定的部分内容，已经司法审查。因此，该两份证据不能作为认定本案事实的依据。 对于泉山区政府提交的证据，本院认为：1、证据1-32已在征收决定案件中提交，本院已确认其证明效力，在本案中不再审查。2、对于证据33-58，周广华认可系客观存在，本院予以确认。上述证据能证明泉山区政府从事了评估公司选定、评估过程及作出《征收补偿决定》并送达等的基本事实，周广华虽对证据的证明目的不认可，但未提供证据证实，本院不予支持。 根据上述有效证据及双方当事人无争议的陈述，本院认定案件事实如下： 2015年10月30日，泉山区政府发布房屋调查公告，拟对金山东路南侧泰山孟庄片区城中村改造项目范围内房屋进行调查登记。范围为：北至金山东路，南至三环南路，西至云泉佳苑。本次调查登记的主要内容为房地产的权属、区位、用途、面积及权属人家庭信息、安置意愿等情况，由徐州市泉山区房屋征收办公室（以下简称泉山征收办）与泰山街道办事处共同组织实施。该调查公告在征收范围内张贴。 2016年5月12日，泉山征收办发布“金山东路南侧泰山孟庄城中村改造项目房屋征收房地产价格评估通知”，即日起接受有意向参与该项目的房地产价格评估机构报名，报名时间为2016年5月13日、2016年5月16日、2016年5月17日。 2016年6月30日，泉山区政府公布21家具有房地产评估资质的评估公司名单的“公告”。同日，泉山区政府发布协商选取评估公司的“公告”，主要内容为：请项目征收范围内的被征收人于公告发布之日起5日内从公示的21家房地产价格评估机构中协商选定3家评估机构，将协商的结果书面告知泉山征收办。逾期未能协商选定或未能书面告知协商结果的，视为协商不成。被征收人应在公告发布之日起6个工作日内协商选定抽签人，以抽签随机选定的方式依法确定3家房地产评估机构作为该项目的房地产价格评估机构。如抽签人协商确定不成，将由项目征收范围内的社区居委会推荐的被征收人作为抽签人进行该抽签活动。如协商不成，决定采取抽签随机选定的方式确定3家评估机构。抽签时间2016年7月11日上午10时，抽签地点在金山东路南侧泰山孟庄城中城改造项目征收指挥部（泰山项目指挥部）。 2016年7月8日，泉山征收办公示了经泰山街道办事处泰山社区及侯山沃社区居委会推荐的抽取评估机构的抽签（球）人。 2016年7月11日，泉山征收办通过抽签（球）方式确定江苏同方土地房地产评估有限公司徐州分公司、徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司、徐州市新鑫房地产土地评估有限公司三家公司为“金山东路南侧泰山孟庄城中村改造项目”的房地产价格评估机构，江苏省徐州泉山公证处对抽签活动进行了公证。同日，泉山征收办对涉案项目房屋征收评估公司的选定结果进行了公告。 2016年8月4日，泉山征收办分别与江苏同方土地房地产评估有限公司徐州分公司、徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司、徐州市新鑫房地产土地评估有限公司签订征收评估委托合同。同日，三家评估公司共同向泉山区政府就被征收住宅房屋标准样本房征收评估单价及用于产权调换房屋的单价分别出具评估报告，主要记载“评估时点2016年8月4日、征收编号为2-190住宅房屋标准样本房征收评估单价为5030元/㎡”、“F地块高层定销房、总楼层34层、所在楼层12层、标准样本房市场单价6390元/㎡、产权调换房屋市场基准单价6390元/㎡”等内容。评估报告由相关部门张贴公示。 2016年8月4日，泉山区政府作出《征收决定》并进行公告，记载签约期限自2016年8月4日起至2016年9月2日止，征收部门为泉山征收办，征收实施单位为泉山区政府泰山街道办事处。《金山东路南侧泰山孟庄城中村改造项目房屋征收安置补偿方案》（以下简称《安置补偿方案》）附随一并公告。《安置补偿方案》记载“……三、合法建筑面积认定。……2、集体土地上住宅房屋。按房屋产权证认定合法建筑面积，或按土地使用证（宅基地证）载明的土地面积的1.4倍认定合法建筑面积。四、补偿与安置办法。（一）补偿及奖励标准。1、被征收房屋补偿：经样本房评估论证，被征收合法住宅房屋基准价为5030元/㎡……2、装饰装修及附属物补偿费：经样本房评估论证，住宅房屋基准价为80元/㎡（可要求单户评估）。……3、搬迁补助费：经样本房评估论证，住宅按被征收合法建筑面积基准价为10元/㎡·次计算……选择产权调换的按2次计算……。4、临时安置补助费（过渡费）：经评估论证，住宅房屋按被征收合法房屋建筑面积8元/㎡·月计算。选择产权调换期房的按不高于原合法建筑面积内实际调换面积预付18个月的临时安置补助费，18个月后仍未上房的，每半年结算一次临时安置补助费。5、误工补贴费按200元/户计算。……（二）房屋产权调换。1、产权调换安置房及价格：本项目范围内F地块定销商品房（期房）：高层优惠基价5430元/㎡、市场基价6390元/㎡……”。 周广华的房屋在征收范围内，征收编号为6-68。徐州市国土资源局泉山分局于1998年12月25日向周广华颁发集体土地建设用地使用证，记载用地面积为211.50㎡。经调查登记，泉山征收办公示的周广华的房屋实际面积为564.82㎡，其中土地证面积211.50㎡,1.4容积率以下合法面积296.10㎡，二层以下超容面积268.72㎡。2016年9月13日，徐州市国土资源局泉山分局出具土地信息调查表，显示周广华2002275号居民建房用地许可证批准的用地面积为211.50㎡。 2016年9月8日，征收部门及泰山街道办事处工作人员向周广华一并送达《被征收房屋评估通知》、《附属物评估通知》、《房屋征收补偿告知书》、《提交产权证明材料的通知》。《被征收房屋评估通知》明确告知周广华“金山东路南侧泰山孟庄城中村改造项目指挥部及该项目的实施单位、委托的评估机构定于2016年9月11日14:30时对您所属的该处房屋进行实地勘察、入户评估，请您或委派家人准时在家中予以配合。如果您或家人有特殊原因不能配合，请您在接到本通知2日内，以书面形式告知项目指挥部办公室或征收实施单位，并约定可以进行评估的具体时间。如果您及家人没有按时在家配合我们完成评估工作，又没有告知我们不能配合的正当理由并约定可以进行评估的具体时间，项目指挥部、征收实施单位将视为您接受5030元/平方米的基准价，并以此作为房屋补偿的依据。”《附属物评估通知》明确告知周广华“金山东路南侧泰山孟庄城中村改造项目指挥部及该项目的实施单位、委托的评估机构定于2016年9月11日14:30时对您所属的该处房屋附属物进行单独评估，请您或委派家人准时在家中予以配合。如果您或家人有特殊原因不能配合，请您在接到本通知2日内，以书面形式告知项目指挥部办公室或征收实施单位，并约定可以进行评估的具体时间。如果您及家人没有按时在家配合我们完成评估工作，又没有告知我们不能配合的正当理由并约定可以进行评估的具体时间，项目指挥部、征收实施单位将视为您接受80元/平方米的基准价，并以此作为附属物补偿的依据。”《房屋征收补偿告知书》明确告知周广华“房屋征收部门为你提供了产权调换和货币补偿两种方式。被征收人周广华（编号6-68）可在收到本房屋征收补偿告知书三日内，就补偿方式进行选择，并书面告知房屋征收实施单位相关负责人，如逾期不做出选择，房屋征收部门对被征收人的补偿按产权调换补偿方式进行。”《提交产权证明材料的通知》明确告知周广华“请您在接到本通知三日内，提交您所属该编号房屋的产权证明材料，逾期不提供或提供的与相关主管部门调档不符的，以相关主管部门调档为准。并以此作为补偿依据。” 2016年9月11日，泉山区政府工作人员及评估机构工作人员按约定时间到周广华户处，因周广华户不配合，未能对涉案房屋入户评估及对附属物单独评估。2016年9月14日，徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司对周广华的房屋作出初步评估结果并由相关部门张贴公示。2016年9月19日，徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司对周广华的房屋作出房屋征收估价报告，评估时点为“2016年8月4日”。2016年9月20日，泰山街道办事处工作人员等向周广华送达了房屋征收估价报告。周广华在估价报告送达后十日内未对该评估结果提出异议和申请复核评估。 因周广华在房屋征收决定规定的签约期限内未能与房屋征收部门达成补偿协议，泉山区政府于2016年10月8日作出泉房征补字[2016]第126号《房屋征收补偿决定书》，于2016年10月9日送达周广华户，并进行张贴公告。 另查明：周广华等人就《征收决定》向本院提起行政诉讼，本院经审理作出（2016）苏03行初643号行政判决，驳回了周广华等人的诉讼请求。后周广华等人向江苏省高级人民法院提出上诉，江苏省高级人民法院于2018年5月23日作出（2017）苏行终1750号行政判决，驳回了周广华等人的上诉请求，维持一审判决。 本案诉讼过程中，因对按照1.4倍容积率确定合法建筑面积存在异议，周广华要求附带审查《江苏省城市规划管理技术规定》。另外，周广华要求按照《江苏省征地补偿和被征地农民社会保障办法》第十二条的规定，置换同等面积。 本案的争议焦点为：一、周广华的起诉是否符合法律规定，是否超过起诉期限；二、《征收补偿决定》是否合法。 本院认为：一、关于周广华的起诉是否符合法律规定问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二条第一款规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益的，有权依照本法规定向人民法院提起诉讼。第十二条第一款规定，人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：…(五)对征收、征用决定及其补偿决定不服的…。《征补条例》第二十六条第三款规定，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。本案中，周广华作为征收编号6-68的被征收人，在收到泉山区政府送达的《征收补偿决定》后，有权向本院提起诉讼。 至于泉山区政府抗辩的超过起诉期限问题。经查，周广华于2017年3月27日向本院交纳案件受理费用，说明周广华最迟在当天提起本案诉讼。泉山区政府于2016年10月9日送达补偿决定，至周广华提起本案诉讼未超过六个月的起诉期限，本院对泉山区政府的该抗辩事由不予支持。 二、关于泉山区政府作出的《征收补偿决定》是否合法问题。因《征收决定》及相关的《安置补偿方案》等已经本院及江苏省高级人民法院司法审查，对于征收补偿决定的前置行为，包括周广华主张的征收行为违法等，本案不再论述。周广华要求附带审查《江苏省城市规划管理技术规定》，实际上也是涉及《安置补偿方案》规定的合法建筑面积确定是否合法问题，基于上述相同理由，本院不予支持。 （一）《征补条例》第四条第一款规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。泉山区政府徐州市泉山区的行政主管部门，具有作出涉案征收补偿决定的法定职权。 (二)关于涉案被征收房屋评估报告是否合法问题。 1、关于涉案房屋征收评估机构选定的合法性。《征补条例》第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》第九条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；被征收人在规定时间内协商不成的，房屋征收部门可以通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等方式确定。房屋征收部门规定被征收人协商选定房地产价格评估机构的时间应当不少于5个工作日。第十条规定，确定房地产价格评估机构应当遵循以下程序：（一）房屋征收部门向社会发布征收评估信息；（二）具有相应资质的房地产价格评估机构报名；（三）房屋征收部门按照报名先后顺序公布具有相应资质的房地产价格评估机构名单；（四）被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构，并将协商结果书面告知房屋征收部门；（五）被征收人在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门组织被征收人投票决定或者通过摇号、抽签等方式确定。采用投票方式时，超过50%的被征收人选择同一房地产价格评估机构的，为多数决定；不足50%的，采取摇号、抽签等方式确定；（六）房屋征收部门公布被征收人协商选定或者通过多数决定、随机选定等方式确定的房地产价格评估机构。通过多数决定、随机选定等方式确定房地产价格评估机构的过程和结果，应当经过公证机构依法公证。《国有土地上房屋征收评估办法》第五条规定，同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。本案中，泉山征收办于2016年5月12日发布评估信息并接受报名，泉山区政府于2016年6月30日公布21家具有房地产评估资质的评估公司名单并发布协商选取评估公司的“公告”，要求被征收人于公告发布之日起5日内从公示的21家房地产价格评估机构中协商选定3家评估机构，并将协商结果书面告知泉山征收办。在该“公告中”，泉山区政府一并告知，逾期未能协商选定或未能书面告知协商结果的，视为协商不成，由泉山征收办通过抽签随机选定方式确定3家评估机构，并将抽签时间及抽签地点一并公告。因被征收人未在规定期限内选定评估机构，2016年7月11日，泉山征收办通过组织被征收人代表参与抽签的方式确定江苏同方土地房地产评估有限公司徐州分公司、徐州公信资产评估土地房地产估价有限公司、徐州市新鑫房地产土地评估有限公司三家公司为“金山东路南侧泰山孟庄城中村改造项目”的房地产价格评估机构，江苏省徐州泉山公证处对抽签活动进行了公证。因本次征收范围较大、被征收人户数较多，被征收人协商一致客观上存在困难，泉山区政府在公告协商选定评估机构届满之日，在被征收人未能协商选定评估机构的情况下，组织被征收人代表参与抽签确定3家评估机构，并由公证处进行公证，上述行为符合《征补条例》、《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》、《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定，并无不当。 另外，周广华主张评估机构选择时点错误，不应在征收决定作出前选定。本院认为，《征补条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》对评估机构的选择时点没有明确规定，但只要依法保障了被征收人协商选定评估机构的权利，且评估机构能够依法独立、客观、公正地开展评估工作，则无论是在作出征收决定之前，还是之后选定评估机构，都不影响房地产价值的评估，不违反《征补条例》的规定。本案中，泉山区政府在作出房屋征收决定之前，按照相关规定组织被征收人先行选择评估机构。选定的评估机构以征收决定公告之日作为估价时点，分别作出初步评估结果、评估报告并进行张贴公示。评估报告的作出程序步骤、顺序及估价时点均不违反《征补条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》的规定。周广华主张征收决定作出之前选择评估机构属于程序违法，没有法律依据，本院不予支持。 2、关于涉案评估报告的合法性。本院认为，涉案房屋评估机构及作出涉案估价报告的估价师均具备相应资质。本案中，2016年9月8日，征收部门及泰山街道办事处工作人员向周广华一并送达《被征收房屋评估通知》、《附属物评估通知》，明确告知周广华入户进行房屋评估及对房屋附属物进行单独评估的时间及拒绝入户的后果等。2016年9月11日，评估公司工作人员按约定时间达到被征收房屋，因周广华户不配合且没有在规定的期限内另行约定入户评估查勘时间，评估公司实地查勘后，依据征收部门提供的相关资料，在估价报告中详细说明了评估结论的形成过程和根据，估价行为并无违反《房地产估价规范》、《国有土地上房屋征收评估办法》的规定。 《征补条例》第十九条第二款规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。第二十二条规定，被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。本案被征收房屋的评估结论形成后，征收实施单位依法进行了公示，经公示后，将评估报告依法向周广华送达。周广华收到评估报告后，未以法定程序申请复核评估及专家鉴定，应视为其认可评估结论，其在诉讼过程中再主张评估报告不合法，本院不予支持。 （三）关于涉案房屋征收补偿结论的合法性问题。 1、关于房屋性质、面积的认定是否准确、合法问题。本案中，周广华对房屋性质为住宅未提出异议，仅对房屋合法面积提出异议。本院认为，根据徐州市国土资源局泉山分局出具的土地信息调查表及周广华提交的集体土地建设用地使用证等可以证实，周广华合法的宅基地使用权面积为211.50㎡。结合《安置补偿方案》对原集体土地上住宅房屋合法建筑面积认定的规定，泉山区政府认定合法建筑面积为296.10㎡（211.50㎡*1.4）并无不当。 2、关于补偿方式是否合法问题。《征补条例》第二十一条第一款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。根据该规定，被征收人在征收过程中，可以就货币补偿或房屋产权调换两种补偿方式进行选择。本案中，房屋征收实施单位工作人员已于2016年9月8日向周广华送达《房屋征收补偿告知书》，该告知书明确告知：“房屋征收部门为你提供了产权调换和货币补偿两种方式。被征收人周广华（征收编号6-68）可在收到本房屋征收补偿告知书三日内，就补偿方式进行选择，并书面告知房屋征收实施单位相关负责人，如逾期不做出选择，房屋征收部门对被征收人的补偿按产权调换补偿方式进行。”因周广华未对补偿方式作出选择，泉山区政府在征收补偿决定中按产权调换方式对周广华进行补偿不违反上述规定，符合正当程序原则。周广华起诉状中称选择货币补偿，但未提供证据证明，本院不予支持。 3、关于补偿范围和价值的确定是否准确、合法问题。首先，《征补条例》第十七条第一款规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。本案中，被征收房屋为住宅，不存在停产停业损失补偿，所作涉案房屋征收补偿决定包含房屋价值补偿、搬迁费、过渡费、误工费等，补偿范围并无不当。 其次，关于补偿价值问题。《征补条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。关于被征收房屋的评估报告，上文已认定其合法性，泉山区政府以该评估报告认定被征收房屋的价值，符合上述规定。《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定，被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。因征收双方对房屋补偿安置协商差距较大，且周广华户不积极配合，致使评估机构未能入户评估，泉山区政府按照《安置补偿方案》的规定，认定装饰装修及附属物补偿价值、搬家费、临时安置补助费符合正当程序原则。但考虑到现实中各被征收人装修程度、装修时间的差异，如周广华有证据证明其室内装饰装修及附属物价值高于评估认定价值，可另行要求补偿。关于误工费，泉山区政府按照200元/户给予补偿符合《安置补偿方案》的规定。 4、关于安置房屋价值确定是否合法、合理问题。首先，《征补条例》第二十一条第三款规定，因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。本案中，泉山区政府提供的安置房屋位于涉案征收项目范围内F地块，符合上述规定中就地或就近安置的政策。其次，关于安置房价值，《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条规定，除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以评估方式确定用于产权调换房屋的市场价值。本案中，用于安置的房屋是定销商品房。所谓定销商品房，根据徐政发[2007]24号《徐州市市区定销商品房建设管理暂行办法》规定，是指为妥善安置被拆迁人，由政府主导、市场化建设，以确定的销售价格、套型向被拆迁人定向销售的商品住宅。根据该《办法》附件1《徐州市市区定销商品房建设实施细则》，定销商品房的价格是由市物价部门会同房管、建设、国土部门依据定销商品房所在区域同等类型普通商品房市场价格，按15-20%的优惠幅度确定。本案中，泉山区政府委托抽签选定的评估公司对用于涉案征收项目被征收房屋产权调换的定销商品房的价格进行评估，确定用于涉案征收项目产权调换的定销商品房高层住宅市场基准价格为单价6390元/㎡，《安置补偿方案》及《征收补偿决定》确定高层优惠基价5430元/㎡，符合上述按市场基准价格的优惠幅度。因此，泉山区政府确定的安置房价值符合《国有土地上房屋征收评估办法》第二十九条的规定。 （四）关于征收补偿决定程序是否合法问题。 《征补条例》第二十五条规定，房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。《征收补偿决定》包括了补偿方式、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、搬迁期限等事项，且泉山区政府作出该补偿决定后依法向周广华送达，并予以张贴公告。因此，泉山区政府作出补偿决定的程序合法。 另外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第七十条规定，起诉状副本送达被告后，原告提出新的诉讼请求的，人民法院不予准许，但有正当理由的除外。周广华要求置换同等面积属于提出新的诉讼请求，也不存在正当理由，本院不予准许。 综上，泉山区政府具有作出被诉征收补偿决定的职权，对被征收房屋合法面积、用途认定正确，根据依法选定的评估机构对被征收房屋的估价报告认定被征收房屋价值及室内附属物价值，依照《安置补偿方案》对搬迁费、临时安置补助费、误工费予以确定，客观、合理，对相应补偿项目和数额确定均是准确、合法的。泉山区政府提供涉案征收项目同区域房屋予以安置，并按市政府核定优惠价格予以安置，合法、合理，对安置房价值计算和互找差额计算无误。周广华要求撤销《征收补偿决定》的诉讼请求，证据不足，依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告周广华要求撤销被告徐州市泉山区人民政府作出的泉房征补字[2016]第126号《房屋征收补偿决定书》的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告周广华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审判长  刁国民 审判员  黄传宝 审判员  陈玉浩 二〇一八年七月二十六日 书记员  王竞晗