海南省海口市中级人民法院民事判决书(2018)琼01民终1428号上诉人（原审原告）：海南金泰世纪物业管理有限公司，住所地海南省海口市玉沙路**商场仓库,统一社会信用代码：×××。法定代表人：杜坚，总经理。委托诉讼代理人：朱善略，北京大成（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈美伶，北京大成（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐海福，男，1962年2月5日出生,汉族，住山西省朔州市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：吕志刚，山西联海律师事务所律师。上诉人海南金泰世纪物业管理有限公司（以下简称金泰物业公司）与被上诉人徐海福物业服务合同纠纷一案，金泰物业公司不服海南省海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初2424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金泰物业公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.判令徐海福向金泰物业公司支付物业管理费17299.2元或发回重审；3.判令徐海福自2007年1月份起按照应付管理费等费用的日千分之一向金泰物业公司支付滞纳金至实际付清款项之日止（暂计至2017年4月13日起诉之日，即52711.87元）或发回重审；4.一、二审诉讼费、公告费等一切相关费用由徐海福承担。事实和理由：一、一审判决程序严重错误。本案一审开庭时徐海福未到庭参加诉讼，也没有委托任何诉讼代理人到庭参加庭审活动。而一审判决却列出徐海福的委托诉讼代理人是吕志刚，这是不符合客观事实的。徐海福在一审时未举证、未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见，而金泰物业公司也没有提交《承销合作协议》。一审判决凭空地、毫无证据地直接认定海南金泰世纪地产有限公司（以下简称金泰地产公司）与海南晋阳实业投资有限公司（以下简称晋阳公司）签订《承销合作协议》的有关事实，严重违反了民事诉讼法的有关规定。一审判决第6页第二段表明一审判决是根据金泰物业公司提交的三份《物业管理委托合同》《欠费明细表》《滞纳金表》《水、电发票》以及金泰物业公司的庭审陈述笔录来认定的本案案件事实，一审判决认定本案案件事实的依据并没有《承销合作协议》。而一审判决根据上述《物业管理委托合同》等证据认定金泰地产公司与晋阳公司签订《承销合作协议》的有关事实是不符合逻辑、前后矛盾的。由此可见，《承销合作协议》根本就不是本案的证据。即便《承销合作协议》是本案的证据，《承销合作协议》也没有经过法庭质证，根据《最高人民法院关于的解释》第一百零三条的规定，不能作为本案认定案件事实的根据。一审判决关于《承销合作协议》有关事实的认定也是不符合民事诉讼法的有关规定的，程序严重违法。二、即便《承销合作协议》可以作为认定本案案件事实的根据，一审判决依据案外人金泰地产公司和案外人晋阳公司签订的《承销合作协议》认定金泰物业公司主张徐海福缴纳物业管理费及违约金理由不充分，进而不予支持金泰物业公司物业管理费及违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，认定事实、适用法律错误。第一，根据《物业管理条例》第三十二条第二款，从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，必须具有物业服务企业资质证书。而晋阳公司并没有物业服务企业资质证书，不具有物业服务资质。因此，金泰地产公司作为甲方与晋阳公司作为乙方签订的《承销合作协议》有关“乙方享有物业的管理权，管理职责及收益由乙方自行安排，与甲方无涉”的约定违反了上述法律法规的强制性规定，该部分约定是无效的。第二，一审判决已经查明认定金泰物业公司与金泰地产公司签订的三份《物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的规定，该合同是对整个小区的管理合同，合同合法有效，受法律保护。一审判决还查明自2005年10月1日起至今，金泰物业公司一直为星光海岸小区提供物业管理服务。根据《物业管理条例》第三十四条及《海南经济特区物业管理条例》第二十八条的规定，整个星光海岸小区都依法应当由金泰物业公司提供物业服务，只有金泰物业公司对该小区享有物业管理权，晋阳公司对星光海岸小区1号楼没有管理权。况且，金泰地产公司与晋阳公司并未按照《物业管理条例》第二十一条的规定签订书面的物业服务合同，一审判决认定晋阳公司对星光海岸小区1号楼物业有管理权没有任何事实和法律依据。上述《承销合作协议》是金泰地产公司与晋阳公司签订的，依据合同相对性原则，合同只对合同当事人产生法律拘束力。徐海福不是上述合同的当事人，上述合作协议与其没有任何关系。徐海福以上述《承销合作协议》为由拒绝缴纳物业管理费、水费等费用没有任何事实和法律依据。一审判决一方面认定星光海岸小区1号楼属星光海岸小区的一部分，金泰物业公司与金泰地产公司签订的《物业管理委托合同》是对整个小区的管理合同，金泰物业公司已对徐海福履行了相关的物业管理服务，另一方面又不予认可金泰物业公司对1号楼的物业管理权，人为地将星光海岸小区的物业管理权一分为二，判决前后矛盾。二、根据《物业管理条例》的规定，整个星光海岸小区依法都应当由金泰物业公司这一个企业实施物业管理。一审判决已经查明认定金泰物业公司与金泰地产公司签订的三份《物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的规定，该合同是对整个小区的管理合同，合同合法有效，受法律保护，自2005年10月1日起至今，金泰物业公司一直为星光海岸小区提供物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，徐海福作为星光海岸小区1号楼1002B房业主，上述合同对其具有约束力，其依法应当履行上述三份《物业管理委托合同》约定的全部义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《物业管理条例》第七条、第四十二条的规定，金泰物业公司要求徐海福支付拖欠的17299.2元物业管理费有事实和法律依据。根据上述三份《物业管理委托合同》中“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之一交纳滞纳金”的约定，以及《海南省住宅区物业管理条例》第五十二条的规定，金泰物业公司诉请徐海福自2007年1月份起按照应付管理费等费用的日千分之一向金泰物业公司支付滞纳金至实际付清款项之日止，有事实和法律依据。徐海福辩称，一、本案一审开庭三次，前两次开庭金泰物业公司未到庭，只有其委托诉讼代理人到庭，对徐海福提交的《承销合作协议》等证据进行了质证。第三次因金泰物业公司及其委托诉讼代理人均未到庭，未审理。而徐海福的委托诉讼代理人吕志刚律师三次均到庭参加了庭审。故一审庭审程序合法有效。二、晋阳公司代表69户业主与金泰地产公司签订星光海岸小区1号楼《承销合作协议》后，69户业主依据《承销合作协议》的约定与金泰地产公司签订了69份《购房合同》。《承销合作协议》和《购房合同》均系双方真实意思表示。晋阳公司组织69户购房者团购以后，并未对星光海岸小区1号楼的物业进行管理，而是交付69户购房者自主管理。十多年来，星光海岸小区1号楼常住业主也就是4至6户。星光海岸小区1号楼的物业，包括环境卫生、安保和监控设备都是业主们自己管理（保安和保洁员的工资由业主支付）和安装的。按照国家有关规定，业主有权选择适合自己的生活方式管理自己的物业。星光海岸小区1号楼的水费、电费和电梯费这三项费用是业主口头同意金泰物业公司暂时代收的。金泰物业公司没有收取业主其它物业管理费的权利。三、杜坚担任法定代表人的金泰地产公司和金泰物业公司签订的三份《物业管理委托合同》，只对双方当事人具有约束力，对第三方没有约束力，即对星光海岸小区1号楼的业主没有约束力。四、物业公司提供的是有偿服务，就应当与业主签订书面的服务合同，约定服务内容和收费标准。星光海岸小区1号楼的业主没有与金泰物业公司签订过任何物业管理服务合同，该公司不是业主选聘的物业管理服务公司。根据2018年3月19日发布的《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》中与《物业管理条例》相关的规定，对于物业公司没有和业主签合同的情况，业主可以拒交物业管理费。金泰物业公司向一审法院起诉请求：l.依法判令徐海福向金泰物业公司支付星光海岸小区1号楼1002B房物业管理费17299.2元、日常维护费5766元、电梯费4560元等费用共计27625.2元，并以27625.2元为基数从2017年4月13日起诉之日起至实际付清款项之日止按中国人民银行同期贷款利率支付利息；2.依法判令徐海福自2007年1月份起按照应付管理费等费用的日千分之一向金泰物业公司支付滞纳金至实际付清款项之日止（计算的基数以每月欠缴的物业费等费用230.21元计算，从2007年1月起暂计至2017年4月13日起诉之日，即52711.87元）;3.依法判令由徐海福承担全部诉讼费、公告费等一切相关费用。一审法院认定事实：本案中金泰物业公司（乙方）与案外人金泰地产公司（甲方）于2005年2月30日签订《物业管理委托合同》，并于2010年10月11日、2016年10月1日续签该《物业管理委托合同》，约定由乙方对星光海岸小区实行物业管理，受益人为该小区的全体业主和物业使用人。委托事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生；维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤等服务，并约定由乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费和日常维护费。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天0.1%缴纳滞纳金。自2005年10月1日起至今，金泰物业公司一直为星光海岸小区提供物业管理服务。另查，2004年8月19日，案外人金泰地产公司（甲方）与案外人晋阳公司（乙方）签订《承销合作协议》，该协议约定：由乙方合作承销甲方开发的位于海口市××路整体及项目全部。承销期限为：1号楼承销期限为2004年8月19日至2004年10月18日；承销项目整体期限为2004年8月19日至2005年2月18日。该协议第三条第二款乙方的权利义务中第四项注明：“乙方享有所承销物业的物业管理权，管理职责及收益由乙方自行安排，与甲方无涉。”徐海福与案外人金泰地产公司于2004年10月25日签订《商品房买卖合同》，购得海口市海甸五东路3号金泰世纪花园（星光海岸小区）1号楼1002B房（房权证号：海口市房权证海房字第HK203372，建筑面积：160.18㎡），系星光海岸小区业主。2013年7月31日、2017年1月6日，金泰物业公司先后在海南日报上刊登催收物业费的公告，向拖欠物业费的业主公告应该缴纳的物业费。但徐海福自2007年1月份起至今仍未向金泰物业公司支付其所欠缴的物业管理费，遂成诉。一审法院认为，《物业管理条例》第二十三条第一款规定“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。”第二十五条规定“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。本案中案外人金泰地产公司于2004年8月19日与案外人晋阳公司签订的《承销合作协议》，系双方的真实意思表示，符合上述法律的规定，合法有效，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。该协议约定“乙方享有所承销物业的物业管理权，管理职责及收益由乙方自行安排，与甲方无涉”，而金泰地产公司在明知对涉案小区1号楼物业不具有管理权的情况下，仍将该栋楼的物业管理权委托金泰物业公司管理，违反了其与案外人晋阳公司之间的约定，由此产生后果应由案外人金泰地产公司承担。金泰物业公司诉称徐海福违反《物业管理委托合同》的约定和相关法律法规的规定，侵犯了其合法权益，主张徐海福缴纳物业管理费及违约金理由不充分，不予全部支持。依据《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理”、《海南经济特区物业管理条例》第二十八条第一款“一个物业管理区域应当由一个物业服务企业提供物业服务。物业管理区域内地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理”的规定，由于徐海福居住的1号楼属涉案小区的一部分，电梯维护、水、电的收取均由金泰物业公司管理和代缴，且金泰物业公司已对徐海福履行了相关的物业管理服务，因此，金泰物业公司诉请徐海福支付1号楼1002B房的日常维护费5766元、电梯费4560元，合计10326元，理由充分，于法有据，予以支持。徐海福经一审法院公告传票传唤，未提交答辩意见，亦未到庭参加诉讼，视为其对答辩及质证举证等相关诉讼权利的放弃。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第七条第五项、第三十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决：一、徐海福须于本判决发生法律效力之日起十日内，向金泰物业公司支付日常维护费、电梯费人民币10326元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回金泰物业公司的其他诉讼请求。案件受理费1808元，由金泰物业公司负担808元，徐海福负担1000元；公告费1950元，由徐海福负担。二审中，当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明，经查阅一审卷宗，徐海福于2017年11月29日委托吕志刚作为其委托诉讼代理人。吕志刚参加了一审法院于2017年12月9日组织的调解活动，但未以徐海福委托诉讼代理人的身份参加一审法院于2017年9月21日组织的庭审。徐海福在一审中未答辩、举证、质证。本案与金泰物业公司诉严惠卿物业服务合同纠纷案【一审案号（2017）琼0108民初2425号】为系列案件，严惠卿与徐海福同为星光海岸小区1号楼的业主。在（2017）琼0108民初2425号案件审理过程中，严惠卿提交了案外人金泰地产公司与案外人晋阳公司签订的《承销合作协议》，一审法院据此在本案中认定该《承销合作协议》相关事实。在该案中，严惠卿还提交了2014年8月20日的协调会记录，根据该记录，金泰物业公司时任王萍英主任称，陈玲娟（物业负责人）让常主任（常永明）请一个清洁工打扫卫生，费用常主任负责。另查明，2018年6月13日，本院前往星光海岸小区进行现场勘查。现场勘查结果表明，星光海岸小区入口处有金泰物业公司的保安值守，物业管理用房设在1号楼一楼入口一侧，小区地下室和中庭的垃圾处理点由金泰物业公司负责清运，地下车库的保洁由金泰物业公司负责，在金泰物业公司总经理办公室可查看小区各出入口监控录像，金泰物业公司在1号楼张贴有消防公告、安全警示文件等，并对1号楼的消火栓等设施进行定期检查。对于1号楼的楼道保洁情况，金泰物业公司称1号楼的楼道保洁由其工作人员负责，大概每一、两个月打扫一次，认为严惠卿所称的1号楼业主雇佣的保洁员只是打扫了严惠卿和常永明家附近的卫生，没有打扫1号楼整栋楼；对于1号楼的保安情况，案外人王某称其负责1号楼进出人员的检查工作，白天工作，晚上回家，其工作地点原在位于1号楼一楼入口的物业管理用房处，后该物业管理用房被金泰物业公司收回，其工作地点就转移到××街）。经现场勘查，该办公室未与1号楼出入口联通。现场勘查时，金泰物业公司的法定代表人表示该公司王萍英主任与业主代表常永明确实在美兰区房管局的主持下就物业管理费等问题进行了协商，但其本人未到场，对王萍英的具体发言情况不了解。又查明，金泰物业公司于2004年8月6日取得了物业服务企业《资质证书》，资质等级为三级，2014至2016年度均已进行年检。金泰物业公司在海南省物价局登记备案的纯生活用房物业服务收费标准为0.9元/平方米、月，日常维修养护费按0.3元/平方米、月收取。金泰物业公司于每月底通知业主于次月7日前交纳物业管理等费用，于2013年7月31日在海南日报上刊登《“星光海岸”催缴物业相关费用的通知》，于2017年1月6日在海口日报刊登《“星光海岸”小区催收物业费的通知》，向徐海福等业主催缴物业管理等费用。金泰物业公司制作的欠费明细表、应缴滞纳金表及每月缴费通知单显示，徐海福每月应缴物业管理费144.16元（0.9元/㎡×160.18㎡）、日常维护费48.05元（0.3元/㎡×160.18㎡）、电梯费38元。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，对于一审判决第一项，双方当事人均未提起上诉，视为服判，本院予以维持。本案二审争议焦点为：1.一审法院是否严重违反法定程序；2.徐海福是否应向金泰物业公司支付星光海岸小区1号楼1002B房的物业管理费，并自2007年1月起按照应付管理费等费用的日千分之一向金泰物业公司支付滞纳金。关于一审法院是否严重违反法定程序的问题。徐海福于一审庭后委托吕志刚作为其委托诉讼代理人，该委托诉讼代理人参加了一审法院于2017年12月9日组织的调解活动。故一审判决将吕志刚列为徐海福的委托诉讼代理人，具有事实和法律依据。徐海福在一审中未举证、质证，一审判决在未列明事实认定来源的情况下径行对关联案件中查明的部分事实在本案中进行认定，存在瑕疵，但鉴于本案与金泰物业公司诉严惠卿物业服务合同纠纷案为系列案件，严惠卿与徐海福同为星光海岸小区1号楼的业主，为查明本案中金泰物业公司是否为星光海岸小区1号楼业主提供了物业服务这一基本事实，有必要结合关联案件中查明的事实对本案事实进行认定，该瑕疵不足以构成严重违反法定程序应发回重审的情形。对于金泰物业公司提出的一审法院严重违反法定程序应发回重审的意见，本院不予支持。关于徐海福是否应向金泰物业公司支付星光海岸小区1号楼1002B房的物业管理费的问题。金泰地产公司作为星光海岸小区的开发商，其于2005年2月与金泰物业公司签订的《物业管理委托合同》属于前期物业服务合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故对于徐海福提出的其未与金泰物业公司签订物业管理服务合同，故其无需向金泰物业公司支付物业管理费的抗辩意见，本院不予支持。虽然金泰地产公司在2004年8月19日与晋阳公司签订《承销合作协议》，约定晋阳公司享有其所承销物业（即星光海岸小区1号楼）的物业管理权，但一方面，金泰物业公司并非该协议的相对方，该协议相关法律后果不应由金泰物业公司承担；另一方面，徐海福作为业主已实际享受金泰物业公司为星光海岸小区提供的相关物业服务。故对于徐海福以上述《承销合作协议》中的约定拒交物业管理费的抗辩意见，本院不予支持。金泰物业公司作为星光海岸小区的物业服务公司，为该小区提供物业服务，徐海福作为该小区的业主享受其服务，双方形成物业服务合同关系，徐海福应按规定向金泰物业公司缴纳相应的物业管理费用。关于徐海福应向金泰物业公司支付的物业管理费数额问题。对于徐海福提出的金泰物业公司没有提供星光海岸小区1号楼安全保卫物业服务的抗辩意见，本院认为，第一，根据本院现场勘查情况，金泰物业公司的物业管理用房位于××区入口一侧，其在小区出入口处安排保安值守并进行安全监控，履行了对包括1号楼在内的整个星光海岸小区的安全保卫职责。第二，徐海福主张，1号楼业主聘请保安王某负责1号楼的安全保卫工作。但据王某自称，其白天工作，晚上回家，现工作地点位于一号楼临街底商办公室。根据现场勘查的情况，该办公室未与1号楼出入口联通，客观上无法对所有进出1号楼的人员进行检查，其晚上回家亦无法履行夜间巡视的安全保卫职责。故对于徐海福提出的该抗辩意见，本院不予支持。对于徐海福提出的金泰物业公司没有提供星光海岸小区1号楼楼道保洁服务的抗辩意见，本院认为，金泰物业公司虽主张1号楼的楼道保洁由其工作人员负责，大概每一、两个月打扫一次，但未提交工作记录表等证据予以证明，而对于徐海福主张的1号楼业主聘请清洁工打扫卫生的事实，金泰物业公司时任王萍英主任在2014年8月20日的协调会上予以认可，故本院对于徐海福提出的该抗辩意见予以采信。根据《物业管理委托合同》中的约定，金泰物业公司所应提供的物业服务内容包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生（包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运）；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序（包括安全监控、巡视、门岗执勤）等。金泰物业公司未完全履行《物业管理委托合同》中约定的房屋共用部位的清洁卫生义务，相应的物业管理费用，应当予以扣除。由于1号楼房屋共用部位的清洁卫生只是金泰物业公司所应提供的物业服务的一小部分，徐海福作为业主享受到了金泰物业公司提供的大部分物业服务，故本院酌定徐海福仍应向金泰物业公司支付80%的物业管理费，自2007年1月至2016年12月，徐海福应向金泰物业公司支付星光海岸小区1号楼1002B房的物业管理费13839.36元（144.16元/月×80%×120月）。关于徐海福是否应自2007年1月起按照应付管理费等费用的日千分之一向金泰物业公司支付滞纳金的问题。徐海福未按时支付其应付的物业管理服务费用，应当承担相应的违约责任。根据《物业管理委托合同》的约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用的，从逾期之日起按每天0.1%交纳滞纳金。该合同约定的滞纳金实际为违约金。物业服务管理等费用应按月缴纳为众所周知的事实，徐海福未按月向金泰物业公司缴纳物业服务管理费等费用，构成逾期缴纳。根据金泰物业公司提交的缴费通知单，其于每月底通知业主于次月7日前缴纳上月的物业管理费等费用，故徐海福应自2007年2月8日开始向金泰物业公司支付2007年1月的物业管理费、日常维护费、电梯费共计201.38元（144.16元/月×80%+48.05元+38元）的滞纳金至款项实际付清之日止，自2007年3月8日开始向金泰物业公司支付2007年2月的物业管理费、日常维护费、电梯费共计201.38元的滞纳金至款项实际付清之日止，依此类推。《物业管理委托合同》约定的每日0.1%的违约金标准过高，金泰物业公司未提交证据证明其因徐海福违约造成的损失超过资金占用期间的利息，故本院酌情将违约金标准调整为年利率24%。金泰物业公司诉请超出部分滞纳金，本院不予支持。综上所述，金泰物业公司的部分上诉请求具有事实和法律依据，本院予以支持；一审判决认定事实不清，判决结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持海南省海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初2424号民事判决第一项；二、撤销海南省海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初2424号民事判决第二项；三、徐海福须于本判决发生法律效力之日起十日内，向海南金泰世纪物业管理有限公司支付星光海岸小区1号楼1002B房的物业管理费13839.36元及滞纳金（滞纳金计算方式：自2007年2月8日至2017年1月8日期间，分别从每月8日开始以201.38元为基数按年利率24%的标准支付滞纳金至款项实际付清之日止）；四、驳回海南金泰世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1808元，由海南金泰世纪物业管理有限公司负担228元，徐海福负担1580元；公告费1950元，由徐海福负担；二审案件受理费1550.27元，由海南金泰世纪物业管理有限公司负担310元，徐海福负担1240元。本判决为终审判决。 审判长 赵 曼审判员 符汉平审判员 陈杰林 二〇一八年七月二日书记员 王曼娜速录员 符雪梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。