云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云04民终528号上诉人（原审原告、反诉被告）：董致明，男，1953年5月26日生，汉族，居民，住云南省玉溪市峨山彝族自治县双江街道双江社区居民委员会黄菊巷**，现住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：陈平，云南浩亚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审原告、反诉被告）：李勤，女，1950年11月23日生，汉族，居民，住云南省玉溪市峨山彝族自治县双江街道桂峰小区******，现住云南省玉溪市红塔区。二上诉人的委托诉讼代理人：熊金梅，云南联宇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告、反诉原告）：任丁兰，女，1986年9月27日生，汉族，居民，住云南，住云南省玉溪市峨山彝族自治县iv>被上诉人（原审被告、反诉原告）：廖启方，男，1987年3月20日生，汉族，居民，住云南，住云南省昆明市呈贡区iv>委托诉讼代理人：葛茂宏，云南青茂律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人董致明、李勤与被上诉人任丁兰、廖启方房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省峨山彝族自治县人民法院（2018）云0426民初63号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。董致明、李勤上诉请求：撤销原判，改判支持上诉方一审的全部诉讼请求。事实及理由：一审认定事实错误，2017年8月2日双方当事人签订《房屋买卖合同》后，又于次日在峨山县公证处签订了《房地产买卖契约》，并进行了公证。一审判决认定涉诉房屋不能过户的责任属于上诉方错误。事实上，涉诉房屋是可以过户的，但要补交国有土地出让金，双方签订的《房地产买卖契约》第七条、第十一条约定，过户产生的一切税、费均由乙方承担。结合《房屋买卖合同》第二条、第三条的约定可以得出：补交的国有土地出让金属于过户产生的费用。一审认定合同所指的税费不包含国有土地出让金，这种说法不正确。一审法院把“过户产生的费用”说成是“交易产生的税费”，实为枉法裁判。契约中约定的“过户产生的费用”和一审认定的“交易产生的税费”不是一个概念。凡是在过户过程中产生的各种开支，都属于“过户产生的费用”，补交国有土地出让金是过户条件之一，要补交的国有土地出让金当然也是在过户过程中产生的。补交国有土地出让金是被上诉人的约定义务，上诉人不存在先期违约，是被上诉人先期违约。与上诉人同一个小区的李某某卖房屋，国有土地出让金也是由买方承担。一审法院认为所有权转移在前，尾款支付在后，与合同约定不符。尾款支付不以房屋所有权已发生转移为前提，因为房屋所有权发生转移的主动权在买方手里。根据合同约定“甲方把房产证等相关资料交由乙方之日起120天之内乙方向甲方付清剩余50%的房款”，上诉方分别在2017年8月3日和2017年9月1日将房产证、土地证和出让合同交给被上诉人办理过户手续，被上诉人应在2018年1月1日前付清尾款73万元，且上诉人在2017年8月7日就将房屋交给被上诉人，被上诉人构成违约，应承担违约责任。被上诉人不具有单方合同解除权。任丁兰、廖启方答辩称，要求驳回上诉，维持原判。董致明、李勤向一审法院起诉请求：任丁兰、廖启方向其二人支付购房余款730000元，及自2018年1月1日起至起诉之日共18天的违约金78840元（4380元/天×18天=78840元），起诉之日至购房款付清之日的违约金另行计算。诉讼中，董致明、李勤以应按开庭时间计算违约期间为由，将请求的违约金数额变更为249660元（4380元/天×57天=249660元），2018年2月26日至购房款付清之日的违约金按4380元/天另行计算。任丁兰、廖启方反诉请求：解除双方于2017年8月2日签订的《房地产买卖契约》和《房屋买卖合同》，由董致明、李勤退还已付购房款730000元并赔偿损失96400元、违约金292000元。一审法院认定事实：董致明、李勤系夫妇，亦是涉案房屋共有权人，任丁兰、廖启方系夫妻，亦是购房款共同出资人。2017年8月2日，董致明、李勤与任丁兰、廖启方签订《房屋买卖合同》，事后，双方对该合同进行了公证。合同约定：董致明、李勤将其共有的位于峨山县房屋，以1460000元价款转让给任丁兰、廖启方。标的房屋属独立结构别墅，建筑面积316.72平方米。合同约定房屋交易产生的税费由买受人承担，卖方将过户资料交给买受人并协助办理过户手续。买受人于2017年7月31日前分三次支付房款730000元，2017年12月31日前支付余款730000元。2017年8月7日卖方交付房屋钥匙。若买受人不能按期付清房款或卖方不能按期交房，每逾期一日，由违约方向对方支付相当于房价千分之三的滞纳金。公证合同公证的购房款数额，经双方约定，由原始合同购房款1460000元变更为1400000元，双方当事人实际履行的合同标的价款为1460000元。任丁兰、廖启方于2017年7月31日共支付房款730000元（按约定支付至50%房款），董致明、李勤于2017年8月7日向对方交付房屋。任丁兰、廖启方在办理房屋过户手续时，峨山县国土资源局以涉案房屋的土地未补交国有土地出让金为由，不予办理房屋产权过户登记手续。买方及时将情况通知了卖方，并多次协商国有土地出让金补交事宜。后因协商未果，任丁兰、廖启方房屋产权过户登记未能按约定完成，董致明、李勤50%的购房尾款730000元未能得到交付，双方为此发生纠纷。为履行合同、解决纠纷，任丁兰、廖启方支出契税21000元、公证费2000元、土地评估费2000元、对涉案房屋部分装修时支付树脂瓦安装费2700元和涂刷内墙费用8000元、房租10200元、律师费24000元，共计69900元。一审法院认为，关于合同中约定的交易税费是否包含需要补交的国有土地出让金的问题。国有土地出让金是指政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的出让土地的全部价款。本案中所指的国有土地出让金就是土地管理部门向土地使用权受让人董致明、李勤收取的土地使用权价款。虽然从房地权证和提交的国有土地出让合同上，均无法查明土地使用权人是否交清国有土地出让金的情况，但在实际办理房屋产权转移登记时，土地管理部门提出了董致明、李勤未全部履行国有土地出让合同、未交足国有土地出让金的意见，并依此拒绝办理产权售卖（转让）手续。双方当事人在签订的《房屋买卖合同》第三条中约定：“税费主要包括：契税、产权证工本费、共有权工本费、印花税、个人所得税；但税费的种类及数额最终核定，以过户当日产权部门和税务机关、贷款银行、公证部门按相关政策核算时为准”房屋交易产生的税费，属于对财产流转环节财产增值部分的税收和办理手续的费用。而国有土地出让金是第一次有偿取得国有土地使用权人应当履行的合同义务，属于财产处分收益。在当事人无特别约定情况下，从本案合同约定列举项目和交易习惯考察，均无法将国有土地出让金，这一土地出让行政合同中的主要义务，推定为包含在交易税费项目中。董致明、李勤认为，因国有土地出让金在交易时才被要求补交，应包含在合同约定的税费项目中，这是对国有土地出让金的误解，也是对在房屋交易过程中形成的税费规范概念的扩大解释，不是对合同中客观真实意思的正常、合理理解。补交国有土地出让金是董致明、李勤应依法向国家土地管理部门履行合同义务的一部分，除非有合法、特别书面约定，不能由他人代为履行；本案合同中约定的税费没有特别约定，所以合同所指税费不包含补交国有土地出让金项目。关于当事人的行为是否构成违约？违约责任由谁承担的问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照其他法律或者按照约定解决。”本案中，买卖合同双方的主要权利义务分配为：卖方向买方转移标的物所有权，买方向卖方支付价款。房产交易标的物所有权的转移要件为交付房屋并办结所有权转移登记。按当事人合同约定，买方支付房款至50%后，卖方应交房并协助办理过户手续，但因存在卖方未交清国有土地出让金，其房屋用地处分权受限制的情况，被第三方土地管理部门阻止了过户登记，董致明、李勤的行为构成违约。按照法律规定和合同约定，房屋所有权转移应在支付后期50%房款之前实现，在卖方先期违约情形下，买方不予支付后期房款的行为，不构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情况之一的，当事人可以解除合同：（一）……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”董致明、李勤未提供补交国有土地出让金凭证，协助对方办理产权过户登记手续的行为。构成先行违约，应承担违约责任。任丁兰、廖启方未按原约定支付房价尾款是因董致明、李勤的先行违约导致的，故任丁兰、廖启方的行为不构成违约，不承担违约责任，同时具有单方合同解除权。关于违约损失及违约金承担范围认定问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……。”本案中，因董致明、李勤违约给对方造成的损失应包括：前期履约支出费用（契税21000元、公证费2000元、土地评估费2000元）、对涉案房屋的装修费用（树脂瓦安装费2700元和涂刷内墙费用8000元）、为解决纠纷而支出的实际费用（房租10200元、律师费24000元），共计69900元。任丁兰、廖启方提供的廖启方林芝至昆明机票1825元费用，因无证据证实确为解决本案纠纷所支出正常费用，不予认定为违约损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”双方合同约定了违约金条款，在预期违约金可能高于实际损失情况下，为公正、合理保障守约方权益，应适用支付违约金的违约责任承担形式。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，守约方因对方违约造成的实际损失为69900元，而约定违约金为每日支付房屋总价款的3‰。任丁兰、廖启方既主张违约损失又主张约定违约金，其主张金额已数倍于实际损失，支持约定违约金或者同时支持违约损失赔偿，势必违背法律精神，造成当事人双方权利义务严重失衡，违背公平正义原则。故任丁兰、廖启方既主张违约损失，又主张对方支付违约金的请求，仅以实际违约损失为依据，以高于实际损失30%比例，对任丁兰、廖启方违约金请求予以部分支持，在支持部分违约金足以弥补违约损失并合理惩戒违约的情况下，不再支持其违约损失赔偿请求。故董致明、李勤应支付的违约金为90870元（69900元×130%=90870元）。本案中，董致明、李勤与任丁兰、廖启方之间签订的《房屋买卖合同》主体适格、意思表示真实、不违反法律强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。董致明、李勤未及时补交国有土地出让金，解除涉案房屋土地处分限制，协助任丁兰、廖启方完成产权过户登记手续，致使房屋产权未能按约定转移，已构成违约，应承担违约责任。在本诉中，董致明、李勤认为，涉案房屋产权清楚完整不受限制，国有土地出让金系交易费用项目，买方不享有单独合同解除权，进而要求对方支付余款和违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。任丁兰、廖启方认为，未能交付尾款是因对方原因、房屋不能过户、无法取得抵押贷款所致，不构成违约，请求驳回本诉原告诉讼请求的答辩意见，符合本案事实，予以采信。在反诉中，任丁兰、廖启方提出，对方因未提交补交国有土地出让金凭证，无法转移房屋产权构成违约，要求解除与对方的《房屋买卖合同》，并由对方承担支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持。董致明、李勤认为其未违约，任丁兰、廖启方应诚信履行合同的答辩意见，与事实不符合，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条、第一百三十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，判决：“一、驳回本诉原告董致明、李勤的诉讼请求；二、解除2017年8月2日董致明、李勤与任丁兰、廖启方签订的关于买卖峨山县房屋的《房地产买卖契约》和《房屋买卖合同》；三、由反诉被告董致明、李勤于判决生效后10日内退还反诉原告任丁兰、廖启方房屋买卖前期支付价款730000元；四、由反诉原告任丁兰、廖启方于判决生效后10日内向反诉被告董致明、李勤退还峨山县房屋及相关证照；五、由反诉被告董致明、李勤于判决生效后10日内向反诉原告任丁兰、廖启方支付违约金90870元；六、驳回反诉原告任丁兰、廖启方的其他诉讼请求。”二审中，董致明、李勤向本院提交了其二人的女儿董伶玲于2018年6月21日与峨山县国土储备中心工作人员对话的录音一份，证明工作人员说土地出让金由哪方交是双方协商，一般是买方交。经质证，任丁兰、廖启方对真实性、合法性、关联性不认可，认为录音中没有表明双方通话人员身份及电话号码，工作人员的陈述不代表法律如何规定，工作人员陈述一般是卖方只管收钱，买方交这笔费用，卖方和买方是针对土地使用权出让，也就是国土局出让给董致明，所以买方就是指董致明，证据不能达到对方的证明目的。为查明本案事实，本院向峨山县地方税务局税政股股长曹娅进行了调查，曹娅陈述，交易未成功的契税是可以退的，针对本案中契税发票已装订入峨山法院档案卷宗的情况，办理退税手续要带着判决书和税票复印件，并注明复印件与原件核对无异，原件装订于法院档案卷宗内。经质证，双方均无异议。本院认为，上诉方提交的录音证据中，工作人员陈述，针对上诉方询问的情况没有明确规定，故不能达到上诉方的证明目的，不予采信。双方对调查笔录均无异议，应予确认。经二审审理，查明的事实与一审认定相一致，本院予以确认。另查明，双方当事人签订《房屋买卖合同》的次日，也就是2017年8月3日，双方又签订了《房地产买卖契约》，并对该契约进行了公证。另，如双方买卖涉案房屋的交易未成功，任丁兰交到峨山地税局的契税21000元可以办理退税。再查明，2018年4月10日董致明、李勤向一审法院递交上诉状之后，任丁兰、廖启方于2018年4月16日向一审法院申请保全，2018年4月17日，一审法院作出（2018）云0426民初63号民事裁定，裁定：“查封被申请人董致明、李勤共有的价值830000元的财产。”任丁兰、廖启方为此预交保全费4670元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第五十二条第一款（二）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。”本案双方当事人均认可《房地产买卖契约》所写的交易价为避税而不实，该合同因损害国家利益为无效合同。《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。双方当事人在合同履行过程中，因双方均认为土地出让金应由对方缴纳，导致合同未能按约履行。经审查，《房屋买卖合同》约定“该房屋过户涉及的税费主要包括：契税、产权证工本费、共有权工本费、印花税、个人所得税；但税、费的种类及数额最终核定，以过户当日产权部门和税务机关、贷款银行、公证部门按相关政策核算时为准，该税、费由甲乙双方协商同意由乙方全额缴纳；买方100%，卖方承担0%”，其中未提及土地出让金，董致明、李勤上诉主张该条款中“过户涉及的税费”含土地出让金在内，但该主张与合同条款的字面意思不符，且双方均认可协商过程中未提及土地出让金，故可认定双方未约定过土地出让金由谁缴纳，现双方均以此为由要求对方承担违约责任不能成立，本院不予支持。因双方对土地出让金的负担未进行过约定，诉讼中双方均不同意由己方支付，导致不能办理过户登记手续，合同无法继续履行，故双方签订的《房屋买卖合同》应予解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，双方应互相返还购房款、房屋及相关证照。关于任丁兰、廖启方为履行合同产生的损失，董致明、李勤对公证费2000元和土地评估费2000元无异议，应予确认。关于契税21000元，解除合同后可以退税，故在本案中不认定为损失。关于装修时支付的树脂瓦安装费2700元和涂内墙费用8000元，董致明、李勤对真实性不认可，但从双方通话录音来看，任丁兰确实对涉诉房屋进行过装修，该两项费用金额合理，且有收款收据和收条为据，应予认定。关于房租费10200元，不属于履行合同的必要开支，且任丁兰、廖启方对于租赁房屋可以继续使用，故不认定为本案中的损失。关于律师费24000元，因双方并无约定，不予支持。综上，任丁兰、廖启方的损失合计14700元，因双方均不存在过错，故根据公平原则由董致明、李勤赔偿7350元，任丁兰、廖启方自负7350元。综上，原判适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第五十二条第一款（二）项、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持云南省峨山彝族自治县人民法院（2018）云0426民初63号民事判决第一、三、四项；二、撤销云南省峨山彝族自治县人民法院（2018）云0426民初63号民事判决第二、五、六项；三、解除2017年8月2日董致明、李勤与任丁兰签订的《房屋买卖合同》；四、由董致明、李勤于判决生效后10日内赔偿任丁兰、廖启方经济损失7350元；五、驳回任丁兰、廖启方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5550元，由董致明、李勤负担。反诉案件受理费7432元，由董致明、李勤负担149元，任丁兰、廖启方负担7283元。二审案件受理费11100元，由董致明、李勤负担。保全费4670元，由董致明、李勤负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向人民法院申请执行。审判长 卢 伟审判员 方明慧审判员 吴晓琳二〇一八年七月二十日书记员 简昱佳