湖北省宜昌市伍家岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0503民初1626号原告：蔡永美，女，1947年4月21日出生，汉族，住湖北省宜昌市伍家岗区，委托诉讼代理人：李鹏，湖北至成律师事务所律师。被告：郭亮，女，1985年1月24日出生，汉族，住湖北省宜昌市西陵区，委托诉讼代理人：谭伯力，湖北西陵律师事务所律师。原告蔡永美与被告郭亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月3日作出（2013）鄂伍家岗民初字第00497号民事判决。蔡永美不服该判决，向湖北省宜昌市中级人民法院提起上诉。湖北省宜昌市中级人民法院于2017年7月27日作出（2017）鄂05民终1893号民事裁定，发回本院重审。本院于2017年8月21日立案后，依法追加宜昌东盛房地产营销有限公司(以下简称东盛公司,该公司法定代表人为谌静波）为本案被告参加诉讼，蔡永美也申请追加其作为本案被告参加诉讼。本院于2018年1月19日及5月2日依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。蔡永美及其委托诉讼代理人李鹏，郭亮及其委托诉讼代理人谭伯力到庭参加了诉讼。东盛公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。在审理过程中，蔡永美于2018年6月22日以谌静波合同诈骗案已由宜昌市公安局西陵区分局立案为由，向本院申请撤回对宜昌东盛房地产营销有限公司的起诉，本院依法口头裁定予以准许。本案现已审理终结。蔡永美向本院提出诉讼请求：1、判令郭亮与蔡永美签订的房屋买卖合同无效。2、判令郭亮向蔡永美支付剩余房款255000元，并支付违约金73500元。3、确认郭亮在未支付剩余房款255000元前，蔡永美享有位于宜昌市××路××号房屋的占有、使用以及收取租金的权利。4、郭亮承担本案诉讼费。事实与理由:蔡永美、郭亮、东盛公司在2012年7月20日签订了房屋买卖合同，约定蔡永美向郭亮出售位于宜昌市××岗区××路××号的房屋，总价735000元，过户费由郭亮承担，蔡永美向东盛公司支付15000元的佣金。三方约定，郭亮在签订合同当日，向东盛公司支付首期房款400000元，在办理过户手续时支付余款335000元。东盛公司在办理过户手续当日向蔡永美支付500000元，余款在交房时支付。2012年8月7日前，蔡永美收到郭亮转账支付的购房款310000元，东盛公司支付的购房款170000元，合计480000元。双方在2012年8月15日办理了房屋过户手续。后蔡永美找东盛公司索要余款时，发现该公司已关门，找郭亮索要时，被拒绝。后蔡永美到工商部门了解到，东盛公司在2011年3月1日因违规被吊销营业执照，在这之后，就不能从事相关房屋经营活动了。蔡永美与郭亮、东盛公司签订的房屋买卖合同，是无效合同。但蔡永美和郭亮房屋买卖已成事实，且已过户，郭亮应当向蔡永美支付余款。郭亮辩称：1、房屋买卖合同有效。2、合同约定由东盛公司向蔡永美支付款项，蔡永美说没有收到255000元，没有确切的证据。3、郭亮按照合同约定支付的首期款没有违约行为，即使蔡永美没有收到255000元，责任也不该由郭亮承担。4、如果法院认为郭亮存在违约行为，郭亮认为合同约定的违约金过高，请求依法调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月16日，郭亮之母李明春与东盛公司签订二手房定房协议，约定，定购位于伍家××路××号的房屋，由李明春向东盛公司支付定金20000元。李明春代签的该合同，郭亮予以认可。当日，蔡永美与东盛公司签订二手房定房协议,约定，东盛公司定购涉案房屋，由东盛公司向蔡永美支付定金20000元。郭亮于2012年7月16日向东盛公司支付了定金20000元。2012年7月20日，蔡永美、郭亮、东盛公司签订了房屋买卖合同，约定郭亮购买蔡永美坐落于伍家夷陵路105-101号的房屋，成交总价735000元。合同第三条约定：（1）乙方（郭亮，下同）应于签订本合同之日起当日内，向丙方（东盛公司，下同）支付首期房款400000元，在房管局签字当日向丙方账户支付剩余房款335000元。（2）丙方应在房管局签字当日向甲方（蔡永美，下同）支付500000元，剩余款项在交房当日支付；合同第四条约定“（4）甲方在收到乙方支付全部房款后当日内，将该房屋交付给乙方，并由三方签署房屋交接单”；合同第五条约定，郭亮未按合同约定的时间付款，蔡永美有权要求继续履行合同，但郭亮应按总房款的10%支付违约金。当日，蔡永美、郭亮达成补充协议，约定商铺后面的住宅由蔡永美于2013年3月1日交付给郭亮，郭亮留5000元交房时支付。此后，蔡永美以郭亮未付清房款为由，将商铺后面的住宅锁住，至今未交付给郭亮。蔡永美陈述东盛公司于合同签订当日将收取的郭亮的20000元定金支付给了蔡永美。2012年7月21日，郭亮向东盛公司法定代表人谌静波转账380000元，加上之前郭亮支付的定金20000元，当日东盛公司向其出具收据，载明郭亮支付涉案房屋首付款400000元（380000元+20000元）。2012年8月6日，蔡永美与郭亮签订了宜昌市存量房屋买卖合同，蔡永美陈述东盛公司于当日向蔡永美支付150000元房款。当日蔡永美与郭亮口头约定，另310000元房款改为由郭亮于第二天支付给蔡永美。2012年8月7日，郭亮向蔡永美分三次转账支付房款共310000元。蔡永美向郭亮出具收条，载明收到郭亮支付房款余款310000元，余20000元水电结清时支付。庭审中蔡永美对该收条上的签字为其所签存异，但不申请笔迹鉴定。蔡永美还表示水电费由涉案房屋的原承租人张士元于2014年3月结清了。郭亮则表示，张士元和蔡永美签订的出租合同约定的是张士元结清水电费，但是张士元没结清，后来由郭亮把张士元欠的水电费结清了。郭亮认为水电费是于2017年3月3日结清的。2012年8月15日，涉案房屋过户至郭亮名下；2012年9月20日，涉案房屋的土地使用权过户至郭亮名下。郭亮取得涉案房屋所有权证后，向涉案房屋的原承租人张士元催收2012年10月1日后的商铺租金。张士元以房屋所有权人不明为由拒绝向郭亮支付租金。郭亮遂诉至本院，要求判令：1、张士元将宜昌市××路××号门面腾退给郭亮；2、张士元向郭亮交付自2012年10月1日起至起诉之日2012年11月21日止的租金4743元。本院遂作出（2013）鄂伍家岗民初字第00020号民事判决书，判决：一、张士元于判决生效之日起按照房屋租赁合同的约定向郭亮支付自2012年10月1日起的房屋租金，直至合同期限届满。二、驳回郭亮的其他诉讼请求。诉讼费25元（已减半），由张士元负担。张士元不服该判决，向湖北省宜昌市中级人民法院提起上诉。该院经审理还查明，涉案房屋买卖合同签订后，郭亮已支付购房款710000元，其中400000元支付给了东盛公司，约定由东盛公司转付给蔡永美；其中310000元郭亮于2012年8月7日直接支付给了蔡永美；目前郭亮尚有25000元购房款未支付。该院认为，根据买卖不破租赁的原则，张士元与郭亮应受涉案租赁合同的约束。故郭亮享有向张士元收取租金的权利，张士元亦应履行该合同约定的相应义务。2013年6月19日，该院作出（2013）鄂宜昌中民二终字第00239号民事判决，维持了本院判决。2014年2月28日，张士元将涉案的商铺腾退给了郭亮。另查明，东盛公司因不按照规定接受年度检验于2013年2月26日被宜昌市工商局吊销营业执照。同时查明，蔡永美在本案审理前，曾因谌静波涉嫌合同诈骗向宜昌市公安局西陵区分局报案，现该局于2018年6月6日向蔡永美送达了立案告知书，告知蔡永美，谌静波合同诈骗案一案，该局认为符合立案条件，现予以立案。本院认为，本院争议的焦点如下：一、房屋买卖合同是否有效。蔡永美、郭亮及东盛公司签订的房屋买卖合同，系三方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效。蔡永美主张东盛公司签订房屋买卖合同时，已被吊销营业执照,并以此为由主张合同无效，无事实依据和法律依据。二、郭亮应支付的房款金额。涉案房屋买卖合同签订后，郭亮已支付购房款710000元，其中400000元支付给了东盛公司，约定由东盛公司转付给蔡永美；其中310000元郭亮于2012年8月7日直接支付给了蔡永美；目前郭亮尚有25000元购房款未支付。关于20000元购房款，蔡永美与郭亮约定：郭亮余20000元房款等水电结清时支付，双方在约定时蔡永美与张士元还存在租赁关系，现郭亮已通过诉讼承继了原承租人张士元和蔡永美签订的出租合同的权利义务，郭亮亦表示张士元和蔡永美约定的是由张士元结清水电费，因此张士元应在腾退商铺时向郭亮结清水电费，郭亮主张张士元没结清，应另行向张士元主张权利。由于现在蔡永美与张士元已不存在租赁关系，无法履行结清水电费的约定，因此，结清水电费的时间应认定为张士元腾退商铺时，即2014年2月28日。故该20000元，郭亮应支付给蔡永美。蔡永美虽对收条上的签字为其所签存异，但不申请笔迹鉴定，视为其举证不能，应承担举证不能的不利法律后果。关于5000元的购房款，蔡永美与郭亮约定：商铺后面的住宅留5000元在交房时支付，现蔡永美锁了该房屋，至今未交付给郭亮，该5000元现不满足约定的给付条件，故蔡永美诉请给付该款，本院难以支持。三、郭亮应否支付蔡永美违约金及违约金的数额。房屋买卖合同约定，郭亮应于签订合同当日给付400000元，郭亮之前已给付定金20000元，于签订合同次日即2012年7月21日给付东盛公司380000元，逾期一天给付，虽然不是根本性违约，但仍存在违约行为，应承担违约责任。因房屋买卖合同中约定的按照房屋总价10%计算违约金即73500元，明显超过郭亮逾期支付380000元一天的实际损失，郭亮亦认为违约金过高，请求调整，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算违约金为67元（380000元×4.9%×130%÷360天×1天）。另335000元，郭亮在房管局签字的第二天向蔡永美支付310000元，符合双方口头约定，并未违约；5000元现不满足支付条件，蔡永美诉请支付该款的违约金，本院难以支持；20000元于水电结清时支付，因蔡永美与郭亮未在收条中约定逾期支付20000元的违约责任，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“……买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条“三、关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；……”的规定，该20000元逾期支付的违约金，本院参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮30%即130%的标准，自逾期之日起（2014年3月1日）至偿清之日止计算违约金。综上，郭亮应向蔡永美支付违约金67元，并以20000元为本金基数，自2014年3月1日起至偿清之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率130%的标准计算违约金。四、蔡永美是否享有涉案房屋占有、使用及收取租金的权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，涉案房屋已登记过户至郭亮名下，登记过户后，郭亮应当享有涉案房屋的所有权，即对涉案房屋享有占用、使用、受益、处分的权利。虽然双方在房屋买卖合同第四条有“（4）甲方在收到乙方支付全部房款后当日内，将该房屋交付给乙方，并由三方签署房屋交接单”的约定，但是涉案的商铺已被湖北省宜昌市中级人民法院生效判决认定郭亮享有占用、使用、受益、处分的权利。涉案商铺后面的住宅，蔡永美和郭亮签订的补充协议已约定商铺后面的住宅由蔡永美于2013年3月1日交付给郭亮，郭亮留5000元交房时支付，双方实际上已对房屋买卖合同第四条约定进行了变更，故，蔡永美的该项诉请，本院难以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，第一百一十四条，《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郭亮于本判决生效之日起十日内向原告蔡永美支付购房款20000元，违约金67元，合计20067元，并以20000元为本金基数，自2014年3月1日起至偿清之日止，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%的标准支付违约金。二、驳回原告蔡永美其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费6228元，公告费260元，共计6488元，由蔡永美负担6088元，郭亮负担400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审 判 长  李 萍人民陪审员  陈盛模人民陪审员  曲淑明二〇一八年七月五日法官助理陈艳梅书记员高巧荣