广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初20442号原告：广东龙光集团物业管理有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道新滘居委会凤翔路**顺雅名筑****，统一社会信用代码91440606673097548B。负责人：曾秒生，总经理。委托诉讼代理人：刘秋梅，女，原告职员。委托诉讼代理人：梁国勇，男，原告职员。被告：潘勝林，男，1954年8月15日出生，香港特别行政区永久性居民。被告：潘富女，女，1956年1月26日出生，香港特别行政区永久性居民，A)。原告广东龙光集团物业管理有限公司顺德分公司与被告潘勝林、潘富女物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭，于2018年6月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘秋梅、梁国勇到庭参加了诉讼，两被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东龙光集团物业管理有限公司顺德分公司向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付2012年11月起至2017年10月期间的物业管理费13080.57元、2012年2月起至2017年9月期间的公摊电梯电费821.55元、公摊生活水泵电费188.63元、公摊梯灯电费640.44元、公摊消防泵电费8.51元、公摊消防中心电梯费59.75元、公摊园林电费144.15元，以上各项费用合计14943.6元及违约金（按日千分之五的标准，违约金计至两被告还清款项为止，原告暂主张违约金14943.6元）；2.本案诉讼费费由两被告承担。事实和理由：两被告为顺德容桂水悦云天花园X号楼X梯XX房的产权人。案涉房屋的登记建筑面积为121.07平方米。2010年7月12日，原告与两被告签订《顺德区（前期）物业管理服务协议书》，约定由原告向两被告提供物业管理服务，两被告应按1.81元/月·平方米的标准交纳物业管理服务费，物业服务费按月交纳，两被告所交纳的物业服务费不包含公摊水电分摊，两被告不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，原告有权从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金等。2011年12月9日，两被告接收了案涉房屋。两被告每月应交纳物业费219.14元及各项公摊费用，但两被告无故拖欠原告的物业管理费用等各项费用。原告多次催收无果。两被告在诉讼中没有答辩，亦没有提供任何证据。原告围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照（复印件）、两被告身份证（复印件）、《顺德区（前期）物业管理服务协议书》、《水悦云天入伙会签单》、《文件钥匙签收表》、2012年8月-2017年12月公摊水电费票据、产权查询证明、确权表、EMS详情单（单号：1069733137515、1058528565317、1058162512717、1031166166521、1034732081823）、挂号信。两被告经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利，原告提供的证据形式和来源合法，能相互印证，证明案件相关事实，本院对原告提供的证据及起诉所述事实一并予以确认。另查明，两被告系水悦云天花园X号楼X梯XX房的产权人。原告与两被告签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》约定，根据《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》等有关法律法规的规定，达成如下协议：1.本物业（水悦云天花园X号楼X梯XX房）采用包干制方式收取物业服务费和提取酬金，物业服务费用由两被告按其总建筑面积交纳，具体标准为1.81元/月﹒平方米，两被告房屋的总建筑面积119.10平方米，两被告每月应缴物业服务费215.57元，如两被告未能提供住宅法定总建筑面积，应在住宅套内面积基础上加20%标准缴费；2.两被告应从合同约定交收楼之日起或房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费按月交纳，以后每次缴交物业服务费的时间为每月5日；3.两被告所缴交的物业服务费不包含公共水电分摊，公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费按本梯总户数共同分摊；4.两被告不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，原告有权要求两被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。案涉水悦云天花园X号楼X梯XX房于2011年10月31日经实测建筑面积为121.07平方米（套内建筑面积100.56平方米+20.51平方米）。两被告从2012年11月起未支付物业服务费，从2012年2月起未支付公摊水电费。原告于2015年6月30日起多次向两被告催收案涉物业服务费及公摊水电费等，两被告未按约定支付，原告遂提起本案诉讼。截止庭审当日，两被告拖欠2012年11月起至2017年10月期间的物业管理费13080.57元，2012年2月起至2017年9月期间的公摊电梯电费821.55元、公摊生活水泵电费188.63元、公摊梯灯电费640.44元、公摊消防水泵电费8.51元、公摊消防中心电费59.75元、公摊园林电费144.15元。其中，原告主张的物业服务费，2012年11月至2014年5月期间按建筑面积119.10平方米计收，从2014年6月起按建筑面积121.07平方米计收。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，因被告潘勝林、潘富女为香港特别行政区居民，故本案系涉港商事案件。原告与两被告签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》中明确约定双方依照内地法律签订，且协议有关事宜均依照内地法律执行，而该协议的签订地、履行地均在内地。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，上述协议约定适用的法律符合法律规定，本案应适用内地的法律作为准据法进行审理。原告与两被告签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按协议约定履行己方义务。根据上述协议书约定，两被告应于每月5日向原告支付物业服务费，并应支付分摊的公共水电费。两被告未按约定支付上述费用，已构成违约，应承担违约责任。对于物业服务费，上述物业服务协议约定按总建筑面积计收，且《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》第十五条规定“物业服务收费根据法定产权建筑面积按月计收。已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准”，而案涉房产经实测建筑面积为121.07平方米，因此应按该实测面积计收物业服务费。原告主张2012年11月至2014年5月期间按建筑面积119.10平方米计收，从2014年6月起按建筑面积121.07平方米计收，未违反法律规定，本院予以支持。原告请求两被告支付2012年11月起至2017年10月期间的物业管理费13080.57元、2012年2月起至2017年9月期间的公摊电梯电费821.55元、公摊生活水泵电费188.63元、公摊梯灯电费640.44元、公摊消防水泵电费8.51元、公摊消防中心电费59.75元、公摊园林电费144.15元的请求，理据充分，本院予以支持。同理，由于两被告不按时支付物业服务费已属违约，原告有权依据合同约定要求两被告支付违约金。但上述物业服务协议约定以日千分之五计收违约金明显高于因违约而造成的损失，本院酌情调整为以日千分之一的标准分段计收违约金，暂计至2017年9月30日违约金为13516.34元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告潘勝林、潘富女于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东龙光集团物业管理有限公司顺德分公司支付2012年11月起至2017年10月期间的物业管理费13080.57元，2012年2月起至2017年9月期间的公摊电梯电费821.55元、公摊生活水泵电费188.63元、公摊梯灯电费640.44元、公摊消防水泵电费8.51元、公摊消防中心电费59.75元、公摊园林电费144.15元，以上合计元14943.6元及违约金（计算方法：暂计至2017年9月30日为13516.34元，自2017年10月1日起至实际清偿日止按日千分之一计算）；二、驳回原告广东龙光集团物业管理有限公司顺德分公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费547.18元，由被告潘勝林、潘富女负担。如不服本判决，原告广东龙光集团物业管理有限公司顺德分公司可在判决书送达之日起十五日内，被告潘勝林、潘富女可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  张映婷人民陪审员  邓凯甄人民陪审员  杨智容二〇一八年七月二十六日书 记 员  冯俊雄