河北省乐亭县人民法院   民事判决书   （2018）冀0225民初10010号   原告：马玉亚，男，1985年12月21日出生，汉族，住河北省唐山市玉田县，现住河北省唐山市。   委托诉讼代理人：马学印，乐亭县城关宏远法律服务所法律工作者。   被告：唐山正兴房地产开发有限公司，住所地：河北省唐山市路南区小山北路5号。   法定代表人：李振清，该公司经理。   委托诉讼代理人：张中媛，女，汉族，该公司员工。   委托诉讼代理人：王铁军，河北经广律师事务所律师。   原告马玉亚与被告唐山正兴房地产开发有限公司（以下简称正兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案后，依法适用简易程序。因案情复杂，本院于2018年3月29日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告马玉亚委托诉讼代理人马学印，被告正兴公司委托诉讼代理人张中媛、王铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告马玉亚向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告迟延交房违约金8395.20元；2.被告支付原告延期办理房产手续自2011年1月27日至2017年11月16日的违约金189197元，支付自2017年11月17日至房产证办理完毕的违约金；3.依法判令被告支付原告房屋租赁费12000元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2009年12月9日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发出售的唐山海港经济开发区正兴佳苑2#楼1单元1504号楼房一套，原告在被告提供的制式商品房销售合同上签字并交纳了购房款254400元。按照合同第八条约定，出卖人应在2009年12月31日前交付房屋，但因被告单方原因迟迟不交付房屋，2010年11月27日，被告才将房屋钥匙交付原告完成交房义务。合同第九条约定了迟延交房的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告自2009年12月31日至2010年11月27日延期交房330天，应支付原告违约金8395.20元；被告至今未给原告办理产权手续，根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后陆拾日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，违约条款约定买受人不退房，出卖人按已付房价款的零点零零壹%向买受人支付违约金。上述违约金比例明显过低，按照合同法第一百一十四条规定，违约金比例明显低于实际损失的，法院可以予以增加。根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，买受人在期限届满前未取得房产证书的...违约金的数额可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的利息的标准计算，根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知银发［2003］251号》第三条关于罚息利率问题。逾期贷款罚息为借款合同载明的贷款利率基础上加收30%-50%，按照此规定，计算违约金时应按照商业银行贷款月利率6‰加上50%的罚息为9‰，从交付房屋六十天之后2011年1月27日至2017年11月16日为2479天，违约金为189197元。因被告未按时交付房屋，原告租房居住，支付房东租赁费12000元，原告的租赁费应由被告方承担。原告找被告协商未果，为了维护原告的合法权益，原告诉至法院。   被告正兴公司辩称，1.原告要求支付迟延交房的违约金已经超过诉讼时效，不应支持。2009年6月11日海港区管委会主任办公会议纪要，证明开始设计正兴佳苑小区的时候，政府要求余热供暖，后又采用锅炉供暖，导致设计施工变更，所以延期交房是政府的原因。2.原告要求支付房屋租赁费没有依据，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题解释的第十七条规定，如果没有约定违约金的，可以给付房屋租金，本案合同中约定了违约金，不应再给付房屋租赁费，当然也已经超过诉讼时效。3.原告要求支付延期办理房产证手续也已超过诉讼时效，当然即使在诉讼时效之内，双方所签订合同约定也应按照约定履行，原告要求按照银行贷款利率支付违约金不应得到支持。我方承建的正兴佳苑项目，是开发区管委会为解决唐山中润煤化工公司等五家企业职工住房问题的招商引资项目，后来佳华煤化工公司加进来，设计的十二层变更为十八层，但规划一直没有手续，只是口头下达，2012年2月6日管委会出具会谈纪要，落实此事，2012年我方按照要求补缴土地出让金，但规划手续一直没有下达，导致延期办理房产证责任并不在我方，是政府规划调整造成的，我方不应该承担责任。   本院认定事实如下：2009年12月9日，原告马玉亚与被告正兴公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告马玉亚购买被告正兴公司开发的位于唐山市海港开发区21#路北、36#路东正兴佳苑小区第2栋1单元1504号房一套。该房屋建筑面积94.5平方米，总房款254400元。付款方式为首付84400元，银行贷款170000元。2010年9月26日，原告贷款到账，被告正兴公司为其开具了相应数额的发票。2010年11月27日，被告正兴公司将涉案房屋交付给原告马玉亚。商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹（1、该商品房经验收合格）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房买卖合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按照第壹种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过玖拾日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过玖拾日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起叁拾天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的壹%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹。商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后陆拾日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。产权登记由买受人委托出卖人到产权登记机关办理房屋所有权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的零点零零壹%向买受人支付违约金。   另查明，2009年6月11日，海港开发区管委会主任办公会议纪要文件第三条载明：6月17日前城市建设管理局确定正兴佳苑的末端供热方式。2012年2月26日，海港开发区管委会党政联席会议纪要第三条载明：按照开发区新调整的控规要求，原则上同意正兴佳苑房地产开发项目容积率由原定的1.8调整至2.5（实际建设为2.41），唐山正兴房地产开发有限公司按政策和相关规定抓紧时间补缴土地出让金，并分别与国土分局重新签订土地使用权出让合同。2012年7月20日，唐山市国土资源局向被告正兴公司送达缴款通知书，2012年7月30日被告正兴公司补缴了相应土地价款。落款日期为2008年5月5日的正兴佳苑小区规划设计图载明总建筑面积为251020.68平方米；2013年8月6日，唐山市城乡规划局向被告正兴公司颁发的规划许可证建字第130201200800066号、建字第130201200800067号，一期14#-28#楼建设规模127080.44平方米，二期1#-13#楼建设规模121392.27平方米。规划设计图与规划许可证面积相差2547.97平方米。   上述事实有商品房买卖合同、房屋交接书、马玉亚个人支付凭证、建设工程规划许可证、正兴佳苑规划设计图、贾某、马某、宋某证人证言、正兴佳苑业主委员会写给管委会的一封信、［2012］3号河北唐山海港经济开发区管理委会党政联席会议纪要、2009年6月11日河北唐山海港经济开发区管理委员会主任办公会议纪要文件、唐山市国土资源局缴款通知书及双方当事人当庭陈述予以证实。   本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。   关于双方争议的原告起诉是否已过诉讼时效问题，本院认为，庭审过程中原告方的三位证人马某、宋某、贾某均出庭作证并接受了各方的询问，证明正兴小区业主每年都向马立春（音）反映并要求解决逾期交房及逾期办证事宜。马立春作为被告公司的现场负责人曾接待过包括原告在内的小区业主，被告正兴公司陈述其已从被告处离职，未提交证据，且即使马立春离职，在其就离职事宜未向小区业主告知且仍然以被告公司经理身份接待业主的情况下，包括原告在内的业主有理由相信马立春仍在为被告处理有关逾期交房及逾期办证相关事宜。另，原告方及正兴小区业主委员就逾期交房和逾期办证事宜向管委会相关部门反映情况主张自身权利。上述情形均构成诉讼时效的中断，原告方于2017年最后一次主张权利，故原告起诉诉讼时效未过。   关于原告马玉亚要求被告正兴公司支付逾期交房违约金及租房损失的主张，原告马玉亚于2009年12月9日签订商品房买卖合同，2010年9月26日以银行贷款方式支付剩余房款，至此原告已经履行了全部付款义务。在被告正兴公司施工过程中，因相关部门要求的供热方式变更，导致被告正兴公司设计施工变更，工期延误。且在原告未依约缴清房款的情况下，被告正兴公司不存在逾期交房的责任。故本院对于原告马玉亚主张逾期交房违约金及租房损失的诉讼请求不予支持。   关于原告马玉亚主张要求被告正兴公司支付延期办理房产证违约金的诉讼请求，本院认为，办理房屋产权证书为相关行政机关的法定职责，被告正兴公司作为开发商无法决定房屋产权证书办理的时限和程序，且原被告并未在商品房买卖合同当中就办理完房产证的时限作出约定。故对于原告马玉亚要求被告正兴公司支付逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：   驳回原告马玉亚的诉讼请求。   案件受理费4444元，由原告马玉亚承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。   审 判 长 赵伟华   审 判 员 田洪涛   人民陪审员 侯 杰     二〇一八年七月二日   书 记 员 刘晓雪