重庆市北碚区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）渝0109民初8949号 原告：李雪梅，女，1979年10月16日出生，汉族，住重庆市北碚区。 委托诉讼代理人：何秀兰，重庆世学律师事务所律师。 被告：重庆成高置业有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗同泰四路**附******，统一社会信用代码91500112056474563F。 法定代表人：鲜成军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶善菊，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：袁力，重庆天栋律师事务所律师。 第三人：重庆市教育矫治局（重庆市戒毒管理局），住所地重庆市，住所地重庆市渝**黄龙路**代码11500000050360450R。 负责人：罗川林，该局局长。 委托诉讼代理人：陈云波，男，该局民警。 委托诉讼代理人：易小林，男，该局民警。 原告李雪梅诉被告重庆成高置业有限公司、第三人重庆市教育矫治局（重庆市戒毒管理局）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何秀兰，被告的委托诉讼代理人叶善菊、袁力，第三人的委托诉讼代理人陈云波、易小林到庭参加了诉讼。之后，本案依法转为简易程序进行审理。2018年1月12日，因案情复杂，本院决定对本案中止审理。2018年7月18日本案恢复审理，现已审理终结。 原告李雪梅向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付从2015年11月17日起至2016年9月8日止的逾期办证违约金13631元（458942.4元×0.0001×297天）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年2月2日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》及附件，约定：由原告购买被告建设的位于重庆市北碚区××镇××路××号房屋，房屋总价为458942.4元（合同房款438942.4元+团购费20000元）。被告应于2015年8月31日前将合格房屋交付原告使用。房屋交付使用之日起60日内，由原、被告向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《不动产权证书》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因被告的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《不动产权证书》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在180日（含）之内和逾期超过180日后，原告要求继续履行合同的，被告均应按日向原告支付已付房价款万分之1的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款、大修基金和契税等费用，但原告在2015年9月17日接房后，被告应在2015年11月17日前向房屋登记机构提交相关资料办理本商品房的《房地产权证》的申请，并取得房屋登记机构出具的登记受理单。但被告于2016年9月8日才向房屋登记机构提交相关资料。被告的行为已经严重违约，应当依法承担违约责任。 被告重庆成高置业有限公司辩称，1、涉案房屋系被告受重庆市戒毒局牵头，市政法委、市司法局、武警六支队共同委托代建的项目。团购房性质具有统一性、一致性的特点，该项目采取了不同于普通商品房的运作模式，办证要受团购的整体制约。加之签约办证期间，出现了政府规划调整，要求土地整合使用等不可抗力因素，以及团购单位收取的大修基金未及时缴纳到位的原因，导致整个项目的不动产权证办理期限超过了预计的时间。被告虽然没有在60天内为原告办证，但被告在第一时间提交了申请，为原告在有效时间办理房产证。2、原告所购房屋系第三方销售的，不是被告直接销售的。原告缴纳了团购费，被告只是按照团购协议的约定，履行和完善了签约、办证的具体手续。 第三人重庆市教育矫治局（重庆市戒毒管理局）述称，1、原告并非我局团购房范围内的购房业主。其诉称要求逾期办证违约金，与团购无关；2、被告所提的团购协议系一个拟制购房关系，他因原被告双方签订的商品房买卖合同所取代，故团购协议也已经终止；3、我方已于2015年2月10日将团购项目的大修基金全部缴纳完毕，不存在拖欠大修基金的情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议事实，本院认定及归纳如下： 2012年8月8日，原重庆市劳动教养管理局（甲方，后更名为重庆市教育矫治局）与重庆国永置业有限公司（乙方）签订《两江新区××组团地块合作建房意向协议》。协议第二条约定，乙方必须在重庆两江新区××组团××地块范围内选择;地块范围内选择建房位置，地块面积必须满足劳教局确定购房人数的建筑面积实际购房的面积由乙方自行销售。 2012年9月14日，重庆国永置业有限公司（乙方）与重庆市地产集团（甲方）签订《勾地协议》。协议约定甲方同意乙方对本协议项下宗地（H24-01/03、H24-04/03）按1430元/平方米计算，总价22651.2万元，为参与竞买起拍价的意向申请。2012年11月1日，双方签订《勾地协议补充协议》。约定：经双方协商，乙方同意参加H24-04/03地块内有3115.7平方米（面积以国土部门实际勘测为准）暂不能纳入此次招拍挂范围。乙方同意参加H24-01/03、H24-04/03（不含3115.7平方米）（面积以国土部门实际勘测为准）地块的招拍挂，）地块的招拍挂4-04/03地块内3115.7平方米（面积以国土部门实际勘测为准）的招拍挂。甲方力争在2013年10月底前完成H24-04/03地块内3115.7平方米出让资料报批工作。 2012年12月3日，原重庆市劳动教养管理局（甲方，后更名为重庆市教育矫治局）与重庆国永置业有限公司（乙方）、被告（丙方）签订合同主体变更协议，三方约定从2012年12月3日起，丙方将取代乙方成为2012年8月8日原重庆市劳动教养管理局（甲方，后更名为重庆市教育矫治局）与重庆国永置业有限公司（乙方）签订的《两江新区××组团地块合作建房意向协议》的一方。各方同意，丙方将获得原协议下乙方拥有的各种权利和权益以及承担原协议下原来乙方承担的各种义务和责任。 2012年12月26日，被告成高公司与重庆市国土资源和房屋管理局签订《国有土地使用权出让合同》渝地（2012）合字（北碚）第340号出让合同。约定，本合同项下出让地宗地面积72230平方米，其中出让宗地面积72230平方米。2013年6月7日，双方就H24-01/03、H24-04/03地块，土地面积为72230平方米的国有建设用地使用权签订《交地备忘录》。 2013年8月20日，原重庆市劳动教养管理局（甲方，后更名为重庆市教育矫治局）与被告（乙方）签订了《重庆市两江新区××组团H分区“××苑”项目团购房协议书》，该协议第一条第六项约定：属甲方的住房共1288套（含南川、渝州监狱的103套），地下车位按规定，地下车位按规定标准配套建设0㎡的，1个车位/100㎡；建筑面积≤100㎡的，0.8个车位/100㎡），约1051个（现暂按甲方登记面积计算，待设计方案批复后，以甲方购房方者实际购买总建筑面积计算为准）。第三条第一项约定：计价按建筑面积计价，执行固定价。高层建筑均价为4178元/㎡，带电梯花园洋房均价4678元/㎡；重庆市渝州监狱、重庆市南川监狱执行与乙方签订的协议，高层建筑均价为4228元/㎡，带电梯花园洋房均价为4728元/㎡。上述价格不含大修基金和应由购房方交纳的契税、印花税、房屋办证工本费等。地下车位执行固。地下车位执行固定单价65000元/个缴纳的契税、印花税、办证工本费等。第四项约定：由甲方在分房时一并确定具体的车位购买人。购买人与开发商另行签订《停车位购买合同》。甲方在交房后30日内，收齐购房人员的车位购置费后，5日内一次性足额支付至乙方指定账户。如果甲方购房人员出现个别人员未按时接房的情况，甲方仍须按时收齐已接房人员的车位购置费。第五条第二项约定：如遇不可抗力，政策、法律变动、政府行为影响房屋按期交付，乙方应出具相关证明文件，由甲方核实并予以延长工期。第三项约定：甲方购房人员在结清应付房款、税费并交房后两个月内，提交齐办理《房地产权证》和停车位产权证所需资料，乙方8个月办理《房地产权证》和停车位产权证。第四项约定：甲方购房人员在办理接房手续时应付清全部应付款项，否则乙方拒绝交房或延期交房。由此产生的交付责任由甲方购房人员承担。第六条双方的权利和义务中约定：甲方负责与乙方共同制定首轮分房方案和车位分配方案，并负责甲方购房人员的住房、车位的分配事宜。在乙方与购房者签订《商品房买卖合同》和《停车位买卖合同》后，乙方和各购买者自行成为《商品房买卖合同》和《停车位买卖合同》二个合同项下的民事主体，承担其责任，履行其义务，享有其权利。第七条违约责任。其中第一项甲方违约责任中约定：在乙方领取商品房预售许可证后，甲方有义务配合乙方与甲方购房人员签署《商品房买卖合同》和《停车位购买合同》；甲方购房人员无正当理由逾期超过2个月（含2个月）不按规定签署《商品房买卖合同》和《停车位购买合同》者，视为自动放弃购房，乙方有权处置前述房屋，已享受的优惠政策由乙方享受，甲方不得干涉。同时视为甲方购房人员违约，甲方购房人员承担应签但未签合同总房款20%的违约金，已缴房款扣除违约金后在15日内退还，不计息。第二项乙方的违约责任中约定：乙方延期办理合同备案和产权登记责任，以延期办理购房人员总购房款为基数，按照同期人民银行贷款利率向甲方支付违约金。如果甲方或甲方购房人不履行配合义务，责任由甲方承担。 2014年4月1日，被告取得××苑项目的商品房预售许可证。 2015年2月2日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将位于重庆市北碚区××镇××路××号房屋预售给乙方，建筑面积为97.76方米，套内面积为79.48平方米，总成交金额为438942.4元，建筑面积单价为4490元/平方米。合同第七条约定：属预售商品房的，甲方应当在2015年8月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十三条第2款约定：预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第3款约定：甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。第4款约定：如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本款第（1）项约定的日期相同）后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。该合同附件3为《合同补充协议》，补充协议第四条约定：乙方同意委托甲方代办权属登记手续。乙方应按合同约定或甲方要求向甲方提交办理权属登记所需的资料；缴清房款、税、费、大修基金等各种费用，并完善相关手续。否则，引起的逾期办证的责任由乙方自行承担。如乙方因故不能按期履行上述义务超过6个月的，甲方解除为乙方代办权证的义务，由乙方自行向产权办理机构办理房屋权证。 原、被告均认可合同签订后，原告缴纳了涉案房屋的购房款438942.4元、团购费2万元。被告代收了涉案房屋的契税、大修基金。 2015年8月31日，被告取得了××苑（1、2、3、4、5、6、8、19号住宅）工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2015年9月17日原告接房。2016年1月11日，被告取得涉案房屋所属楼栋土地产权证书。2016年9月，被告取得涉案房屋所在楼栋的初始登记。被告于2016年9月8日取得涉案房屋的不动产登记受理通知单。 庭审中，被告举示：1、团购费收据，拟证明原告参加了团购，故应当受团购协议的约束，办证应受团购的整体制约。 2、《重庆市土地和矿业权交易中心国有建设用地使用权成交确认书》渝地交易调（2015）70号（2015年3月9日）、《重庆市国土资源和房屋管理局关于渝地（2012）合字（北碚）第340号国有建设用地使用权出让合同部分条款的修改协议》（2015年4月21日）、《重庆市土地和矿业权交易中心国有建设用地使用权交易确认书》渝地交易调（2015）282号（2015年11月9日）、《重庆市国土资源和房屋管理局关于渝地（2012）合字（北碚）第340号国有建设用地使用权出让合同部分条款的修改协议》（2015年12月17日）、《项目不动产权证（土地）》。其中，《重庆市土地和矿业权交易中心国有建设用地使用权成交确认书》载明：“成高公司：重庆市国土资源和房屋管理局于2015年2月19日在《重庆日报》上对北碚区××组团H分区H24-01/03、H24-04/03、H24-05/05号地块进行了公告以接受社会监督。现确认拟单位补缴地价款975万元后，可办理土地使用权相关手续。2012年12月，以出让方式取得了北碚区××组团H分区H24-01/03、H24-04/03地块，签订了渝地（2012）合字（北碚）第340号出让合同，约定如下：土地出让面积72230平方米，土地用途为二类居住用地，计价建筑面积152308平方米（其中商业30462平方米、住宅121846平方米）。因H24-05/05号地块不足3000平方米，属于零星用地，现与H24-01/03、H24-04/03地块整合使用。因增加零星建设用地2974平方米，需补缴地价款975万元”、《重庆市土地和矿业权交易中心国有建设用地使用权交易确认书》载明：“该项目已部分竣工验收，根据房测报告，新明确不计容建筑面积40726.31平方米。该项目住宅建筑面积占总建筑面积的比例为76.25%，本次新增不计容车库39359.78平方米不计征地价款，补缴剩余地价款7万元。”。上述证据拟证明办证期间，“××苑”出现政府规划调整、要求土地整合使用等不可抗力因素，导致整个项目的不动产权证期限超过原先预想的时间，但整个项目的不动产权证办理期限仍然在有效办理期限内。 3、2016年7月1日的《重庆市维稳办会议纪要》。该会议纪要载明：“北碚区××××苑项目系原市劳教局为了解决干警职工住房困难的团购房。2012年8月，双方签订了《两江新区××组团地块合作建设意向协议》后，成高公司通过招拍挂取得××组团出让地块108.3亩。2013年8月16日，双方正式签订××苑项目团购协议》，协议约定：原市劳教局团购1288套（工程建设期间，经双方协商原市劳教局退房210套，实际团购1078套、车位约851个）。高层建筑均价为4178元/㎡，带电梯花园洋房均价4678元/㎡。重庆市渝州监狱、重庆市南川监狱执行高层建筑均价为4228元/㎡，带电梯花园洋房均价为4728元/㎡。地下车位执行固。地下车位执行固定单价65000元/个筹集团购住房和车位资金，剩余住房、商业、车位建设资金由成高公司负责。该项目于2015年8月31日验收交房。北碚区不动产登记中心核实该项目没有抵押查封情况，但大修基金未缴纳到位。北碚区建委核实该项目城市建设配套费已完清。北碚区国土分局核实该项目土地出让金已完清。北碚区地税局核实该项目拖欠900万元营业税。成高公司介绍该项目尚拖欠工程款4000万元。当前存在的主要问题：一是因部分干警职工将团购房指标转让给其他社会自然人，团购人购房未购买车位，导致车位款无法收取；二是已接房群众要求尽快办理产权证的诉求日益高涨，但因大修基金、建设中拖欠工程税费等无钱缴纳，致使产权证无法办理；三是剩余房源及商业停滞，资金无法及时回笼。会议认为：三、办证工作参照市政府专题会议纪要以及（渝府办2014第21号文件）的内容执行。本项目办证前置条件涉及的税费与群众办证分开，缓缴期间税费产生的滞纳金原则予以免征，采取特事特办原则予以办理产权证。四、成高公司在办理购房群众产权证时，应当与市戒毒管理局一道逐户核对购房人应当缴纳的购房款、大修基金、车位款、办证契税、办证费用缴纳情况，群众完清的应缴纳款项后才予以办证，应缴款全部进入市戒毒管理局和成高公司共管的监管账户上，专项用于解缴欠缴的税费，剩余资金由成高公司用于支付拖欠的工程款。”拟证明市维稳办会议纪要明确了“××苑”项目的团购房性质。购房群众及其他参与项目团购房的单位和个人应当遵守团购协议约定及办证办法，大修基金及税费未到位导致项目产权无法办理，以及办证意见精神。 团购费申请支付表、中国工商银行付款业务回单、团购费申请表。拟证明涉案房屋的团购费系由被告代重庆市尊信房地产经纪有限公司收取。 交款人为第三人，收款人为重庆市住房资金管理中心北碚分中心的进账单五张，具体包括2016年9月29日665527元、2016年11月29日1426000元、2016年12月30日322660元、2017年3月1日4551282元、2017年3月28日1617607.19元。被告陈述因整个项目的大修基金未缴纳完毕，故从2016年9月起，第三人陆续以收取团购人员的车位款用于代缴项目的大修基金。 重庆市劳动教养管理局渝劳教文〔2013〕9号《重庆市劳教局关于解决北碚××“××苑”项目民警职工住房项目相关问题的请示》（复印件）一份，拟证明H24-04/03号宗地内部分土地因北碚区政府向银行抵押未能一并交地，影响该宗地的统一规划设计。 发证日期为2013年1月29日《建设用地规划许可证》（原件）、重庆市规划局《建设用地规划许可证附件》（原件）、《重庆市规划局行政许可证（审批文件）注销的通知》（原件）和《重庆市规划局行政许可证（审批文件）注销公告》（原件）、发证日期为2017年7月20日《建设用地规划许可证》（原件），拟证明项目用地发生了规划调整，由于政府在H24-05/05地块中单独划出H24-03/03地块为公园绿地，吊销原发建设规划用的许可证及附图，颁发了新的《建设用地规划许可证》；重庆市规划局《建设用地规划许可证附件》（原件）第1条第3款第8项、12项等载明的内容，证拟明项目用地确实发生规划调整。 登记时间为2015年6月16日《重庆市房地产权证》（项目土地使用权）（原件）及登记时间为2016年1月6日《不动产权证》（项目土地使用权）（原件），拟证明2015年6月16日取得了整合前的土地使用证，所有土地取得后，国土部门才将项目土地合并整合使用，土地整合使用后，最终取得土地产权证时间为2016年1月6日。 登记时间为2016年9月7日《不动产权证书》（涉案房屋所属楼栋土地房屋产权）（原件），拟证明土地整合、规划调整及市政府协调专题研究会议后，最终取得涉案房屋所属楼栋土地房屋产权证时间为2016年9月7日。 2018年3月22日重庆市维稳工作领导小组《关于××苑项目办证工作相关问题的情况说明》（原件），拟证明2016年7月1日重庆市维稳办会议纪要精神确立之后，由于房管部门和税务部门因大修基金、税费哪个优先问题分歧较大，仍然无法办证；2016年9月1日市维稳办又召集多个部门专题研究办证相关问题，最终达成办证工作的一致意见。 原告对1-5组证据的真实性均无异议，但原告认为原被告之间的商品房买卖合同关系的权利义务应当以双方签订的商品房买卖合同的相关约定为准，不应受被告与第三人签订的团购协议的约束；关于团购费仅仅是被告的一种销售模式，并非被告所辩称的集资建房的意思；不存在不可抗力，不能以此为由延期办证。对6-10组证据认为已经超过举证期限，不予质证。 第三人对1-4项证据均不发表质证意见，对第五项证据的真实性无异议，但认为因为被告将第三人向其支付的大修基金和税费830万元用于了工程进度款，故第三人根据市维稳办会议要求，将代收的车位款用于了补缴大修基金。对6-10组证据无异议。 第三人举示借款申请、记账凭证、进账单、《××苑项目房款以税费收款汇总表（2015年4月21日止）》。其中借款申请载明：急需大量资金支付各项工程进度款。公司请求贵局将已经收取的大修基金及其他税费830万元拨付我公司。房款以税费收款汇总表备注载明：北碚所税费差额为杨玉学未交大修基金。至2015年4月21日，劳教局直接收取的房款及税费372110600.19元，已拨付成高公司371389600元，未拨付743134.49元。拟证明第三人负责团购的住房的大修基金已经于2015年2月10日全部缴纳给成高公司。原告对证据的真实性无异议。成高公司对证据的真实性无异议，但认为在2015年2月10日，第三人并未缴纳完毕所有的大修基金。 本院认为：原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效的合同，当事人应按照合同约定履行各自义务。该合同中并未有诸如“本合同，如发生与被告和市劳教局签订的《重庆市两江新区××组团H分区“××苑”项目团购房协议书》相关条款冲突或漏项的，以《重庆市两江新区××组团H分区“××苑”项目团购房协议书》中约定为准”的类似表述。且被告辩称的涉案房屋的团购费系由被告代重庆市尊信房地产经纪有限公司收取的意见，并不能作为其有权延期为原告办理房屋产权证的理由。故本院认为，原告虽缴纳了2万元团购费，但因原被告并未约定双方之间的权利义务要受被告与市劳教局之间团购协议书约定内容的约束。故对被告辩称原告的办证申请要受团购协议的约束的意见，本院不予支持。 本案双方争议的焦点问题：一、被告辩称“××苑”出现政府规划调整、要求土地整合使用等不可抗力因素，导致整个项目的不动产权证期限超过原先预想的时间，能否成为其延期办证的理由？二、被告辩称因第三人存在延期缴纳大修基金，故其无需向原告承担逾期办证违约金的意见，能否成立？本院就上述问题作如下评议： 被告辩称“××苑”出现政府规划调整、要求土地整合使用等不可抗力因素，导致整个项目的不动产权证期限超过原先预想的时间，能否成为其延期办证的理由？ 《合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 根据已经查明事实部分可知，重庆国永置业有限公司与重庆市地产集团签订的《勾地协议》以及《勾地协议补充协议》所针对的出让地系北碚区××组团H24-01/03、H24-04/03地块。之后，被告成高公司承接了重庆国永置业有限公司在《两江新区××组团地块合作建房意向协议》中拥有的各种权利、义务。2012年12月26日，被告成高公司与重庆市国土资源和房屋管理局签订的《国有土地使用权出让合同》渝地（2012）合字（北碚）第340号出让合同，以及双方签订的《交地备忘录》所针对的出让地仍为北碚区××组团H24-01/03、H24-04/03地块。而本案被告举示的《重庆市土地和矿业权交易中心国有建设用地使用权成交确认书》渝地交易调（2015）70号所载明的内容可知，需要补交地价款的原因系因H24-05/05地块不足3000平方米，属于零星用地，现与H24-01/03、H24-04/03地块整合使用。被告举示的《重庆市土地和矿业权交易中心国有建设用地使用权交易确认书》渝地交易调（2015）282号中载明内容为：根据房测报告，新明确不计容建筑面积40726.31平方米。该项目住宅建筑面积占总建筑面积的笔比例为76.25%，本次新增不计容车库39359.78平方米不计征地价款，补缴剩余地价款7万元。被告举示的《重庆市劳教局关于解决北碚××“××苑”项目民警职工住房项目相关问题的请示》中载明的h24-04/03号地块尚有4.67亩土地，由于北碚区政府向银行抵押且未进入“招、拍、挂”程序，至今未能取得。本院认为，被告承接重庆国永置业有限公司与重庆市劳动教养（戒毒）管理局所签订的《两江新区××组团地块合作建房意向协议》的权利与义务，理应根据上述意向协议完成包括项目拿地等前期准备工作。即使存在北碚区政府对项目部分用地不能够如期取得，也应当属于被告在项目拿地时应当知晓之事宜，而不属于其抗辩的不能预见的因素。被告举示的《建设用地规划许可证》、重庆市规划局《建设用地规划许可证附件》、《重庆市规划局行政许可证（审批文件）注销的通知》、《重庆市规划局行政许可证（审批文件）注销公告》等证据也不能达到其辩称的受不可抗力因素导致其延期为原告办证的证明目的。因此，本院认为，被告抗辩因政府原因导致土地调整，并以该理由为据，不承担逾期办证违约金的意见，本院不予支持。 二、被告辩称因第三人存在延期缴纳大修基金，故其无需向原告承担逾期办证违约金的意见，能否成立？ 1、根据商品房买卖合同第十三条第四款：“如因被告公司的原因，未能按期向房屋所在土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，被告公司需向原告承担逾期办证违约金”之约定可知，被告需向原告承担逾期办证违约金的前提系因被告公司的原因所致。在本案中，原告于2015年9月17日接房，根据合同第十三条第2款及补充协议第四条约定：被告应在涉案商品房实际交付之日起60日内取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，即被告应于2015年11月16日前取得登记受理单。而涉案房屋土地证的取得时间为2016年1月11日，且延期取得土地证的原因系被告所拿地块H24-05/05面积不足，以及新增车库，故需要补交地价款。本院认为，上述原因系被告公司所致，与是否延迟缴纳大修基金无关。因此，截至到2016年1月11日，被告自身存在违反合同约定的行为，故其应当支付原告从2015年11月17日至2016年1月11日（合计56天）的逾期办证违约金。 2、根据《重庆市物业专项维修资金管理办法》第八条规定：购买预售商品房的，购房者应当在办理房屋预售合同备案登记时将首期物业专项维修基金直接存入按本办法规定开立的物业专项维修基金专户。《住宅专项维修资金管理办法》第十三条规定：未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房销售单位不得将房屋交付购买人。《重庆市北碚区房屋管理局关于进一步规范物业专项维修资金交存等问题的通知》（碚房发[2013]40号）第三条第五款规定：开发建设单位在办理房屋初始登记前将未出售房屋维修金足额交存到我区设立的维修金专户中，区房管局核实后统一向登记中心出具维修金交存证明，方可办理房屋初始登记。 在本案中，首先，根据被告举示的第三人向重庆市住房资金管理中心北碚分中心缴纳的五张进账单可知，截至2016年9月29日，涉案房屋项目仍在向住房资金管理中心缴纳大修基金的情形。第三人虽陈述2015年2月10日将团购项目的大修基金及税费830万元全部缴纳给了被告，不存在拖欠大修基金的情形，并举示了记账凭证、进账单、申请、《××苑项目房款以税费收款汇总表（2015年4月21日止）》。但被告否认第三人于2015年2月10日将其负责团购的业主的大修基金全部缴纳给被告。对于团购业主的大修基金的缴纳情况，第三人并未举示其他证据。而根据第三人举示的《××苑项目房款以税费收款汇总表（2015年4月21日止）》载明内容可知，截至2015年4月21日，北碚所税费差额为杨玉学未交大修基金。故对第三人陈述已于2015年2月10日将团购项目的大修基金及税费830万元全部缴纳给被告，不存在拖欠大修基金的意见，本院不予采信。 其次，根据2016年7月1日的《重庆市维稳办会议纪要》的内容可知，涉案项目无法办理产权证的原因系大修基金未缴纳到位、拖欠工程税费以及工程款。因工程款以及相关税费的缴纳与办理房屋产权证无关。本案被告对原告已缴纳涉案房屋的房款、税费、大修基金并无异议，其仅以团购单位的大修基金未及时缴纳为由进行抗辩。并且，根据市维稳办会议纪要的要求，市国土房管局采取特事特办的原则。成高公司在办理购房群众产权证时，应与第三人一道逐户核对购房人应当缴纳的购房款、大修基金、车位款、办证契税、办证费用缴纳情况，群众完清的应缴纳款项后才予以办证。被告于2016年9月取得涉案房屋所在楼栋的初始登记，于2016年9月8日取得不动产登记受理通知单。根据上述情形可知，涉案房屋无法办理产权证的唯一原因系购买涉案房屋所在楼栋的其他人未缴纳大修基金所致。而根据原被告双方签订的商品房买卖合同第十三条第四款约定，被告需向原告承担逾期办证违约责任的情形系：“如因被告公司的原因，未能按期向房屋所在土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的。”本院认为，从2016年1月12日起至2016年7月1日市维稳办召开会议期间，因涉案房屋所在楼栋的其他业主存在延迟缴纳大修基金的情形，而该情形并非被告公司的原因造成，故原告依据合同约定向被告主张从2016年1月12日起至2016年7月1日逾期办证违约金的请求，并无事实依据，故本院不予支持。 根据2016年7月1日市维稳办会议纪要内容，被告公司应当根据上述会议要求，于2016年7月2日起着手进行对包括原告在内的购房业主的房产证的办理。故本院认为，从2016年7月2日起，扣除15个工作日的合理期间后，被告应当于2016年7月25日取得涉案房屋的业务受理单。而被告取得涉案房屋业务受理单的时间为2016年9月8日。故被告应当支付从2016年7月26日至2016年9月8日（合计45天）的逾期办证违约金。 综上，根据商品房买卖合同第十三条第4款的约定，被告应支付原告从2015年11月17日至2016年1月11日56天，以及从2016年7月26日至2016年9月8日45天的逾期办证违约金。涉案房屋的房款为438942.4元，原告缴纳的20000元团购费并不属于房款，故被告应支付违约金为4433.32元（438942.4元×万分之一×101天）。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆成高置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告李雪梅逾期办证违约金4433.32元； 二、驳回原告李雪梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费118元，减半收取59元，由原告负担34元，由被告重庆成高置业有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  赵红媚 二〇一八年七月二十三日 书记员  张茂颖