四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川14民终814号 上诉人（原审原告）：陈洪钱，男，1982年9月23日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区。 上诉人（原审原告）：罗旭娟，女，1987年2月15日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：朱云鹏，四川蜀西律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：任作雨，四川蜀西律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省彭山建伟房地产开发有限公司，住所地四川省眉山市彭山区凤鸣镇彭祖大道三段**。 法定代表人：周宇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：单建国，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：方跃中，四川贤济律师事务所律师。 上诉人陈洪钱、上诉人罗旭娟因与被上诉人四川省彭山建伟房地产开发有限公司（以下简称建伟房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市彭山区人民法院（2018）川1403民初867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈洪钱、上诉人罗旭娟共同委托诉讼代理人朱云鹏，被上诉人建伟房地产公司委托诉讼代理人单建国、方跃中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈洪钱、罗旭娟上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审费用均由建伟房地产公司承担。事实和理由：（一）《不动产登记暂行条例》出台前，房屋权属证书包括国有土地使用权证（以下简称土地证）和房屋所有权证（以下简称房产证）。为购房者办理上述两证是开发商的义务。本案中，上诉人已履行缴纳购房款、相关材料和费用等各项义务，而被上诉人接受委托后，本应在房屋交付后的90天内办理两证，却一直未办理土地证，且逾期1556天才为上诉人办理双证合一的不动产权证，存在过错，应承担相应的违约责任。被上诉人辩称未及时办理土地证是国土部门要办理统一的不动产权利证明，与查明事实不符，双方签订的合同在上述暂行条例颁布之前；（二）案涉补充协议系格式条款，其中第7条关于上诉人土地证办理的义务，应作出对上诉人有利的解释，即办理该证是被上诉人的义务，而不仅仅是协助义务，一审法院认定有误：（三）上诉人当庭提交了书面代理词，详细阐述其观点，口头代理意见较简化，但一审法院未听取书面代理意见，就直接当庭口头宣判，直接剥夺了上诉人的辩论权，系程序违法。 建伟房地产公司辩称：1.合同和补充协议对土地证和房产证办理分别作了约定。其中，对逾期办理房产证约定了违约金，双方并未约定办理土地证的期限。上诉人向被上诉人出具办理房产证的委托书，并提供相关资料，被上诉人按约为上诉人办理了房产证。案涉土地不存在瑕疵，只要上诉人向被上诉人提出协助办理申请，就能办理土地证。但上诉人并未提交办理土地证的委托书和相关资料，故一直未办理土地证，过错不在被上诉人，不应承担违约责任；2.上诉人认为一审剥夺了上诉人的辩论权，被上诉人认为实际上剥夺的是被上诉人的辩论权。综上，被上诉人完全依约履行了合同和补充协议，不存在违约情形。原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 陈洪钱、罗旭娟向一审法院起诉讼请求：1.判令建伟房地产公司立即向陈洪钱、罗旭娟支付逾期办理房屋权属登记手续的违约金62675元，并支付利息（利息计算方式：以62675元为基数，从起诉之日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至付清为止）；2.一审案件受理费由建伟房地产公司承担。 一审法院认定事实：2013年2月19日，陈洪钱、罗旭娟与建伟房地产公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），合同签约备案号：19910。合同约定：陈洪钱、罗旭娟购买建伟房地产公司位于眉山市彭山区彭祖大道北段100号伟业广场1幢2单元16楼2号房屋一套，价款为402800元，买受人委托出卖人向权属登记机关申请办理权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90个工作日内取得房屋所有权证的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。补充协议第七条约定买受人办理房屋产权证应提交的相关资料，承担的各项费用，并约定出卖人根据国家有关政策协助买受人办理土地证。合同、补充协议签订后，陈洪钱、罗旭娟依约支付了购房款及办理产权登记的相关费用，建伟房地产公司依约于2013年5月13日向陈洪钱、罗旭娟交付了案涉房屋。2013年11月24日，陈洪钱、罗旭娟向建伟房地产公司出具办理房屋产权证委托书，并将办理房产证的相关资料交付建伟房地产公司，建伟房地产公司于2013年12月27日为陈洪钱、罗旭娟办理了房产证，双方未办理单独的土地证。因政策原因，需办理双证合一时，陈洪钱、罗旭娟将其已办好的房产证退回产权登记机关，并于2017年12月22日取得了案涉房屋的不动产权证书。 以上事实有《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、付款凭证、税票、委托书、房屋产权证、不动产权证书等证据及各方当事人的陈述在卷佐证。 一审法院认为，陈洪钱、罗旭娟和建伟房地产公司签订的合同及补充协议所约定的内容，属双方当事人真实意思表示，且不违背法律、法规的规定，合同和补充协议合法有效，对双方均具有约束力。在履行过程中，陈洪钱、罗旭娟和建伟房地产公司均履行了各自的义务。双方争议的土地证的办理在补充协议中有明确约定：建伟房地产公司（出卖人）应协助陈洪钱、罗旭娟（买受人）办理，即该项办证的义务主体是陈洪钱、罗旭娟和建伟房地产公司。陈洪钱、罗旭娟未提交建伟房地产公司不履行协助义务或迟延履行协助义务的证据，不能证明建伟房地产公司在履行合同和补充协议中违约，故陈洪钱、罗旭娟主张建伟房地产公司违约的证据不足，其诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回陈洪钱、罗旭娟的全部诉讼请求。一审案件受理费683元，由陈洪钱、罗旭娟负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审审理查明的案件事实与一审判决查明的案件事实一致，本院对一审判决书载明的案件事实予以确认。 本院认为，因上诉人在一审中已认可被上诉人在合同约定期限内为其办理房产证，故本案争议焦点为：被上诉人一直未为上诉人办理土地证是否构成违约，应否承担相应违约责任。 本案中，根据双方在案涉补充协议中的约定，被上诉人有义务协助上诉人办理土地证，但办理土地证的委托书是办证必需的材料之一。上诉人应先向被上诉人出具办理土地证的委托书，授权被上诉人办理该证。现上诉人未提交证据证实授权的事实，亦未提供办理土地证的相关资料，应承担举证不能的后果。被上诉人虽一直未为上诉人办理土地证，但过错不在被上诉人，且双方并未约定明确的办证时间和违约责任，故被上诉人无需承担违约责任。 上诉人认为其向被上诉人出具办理房屋产权证委托书，即为办理土地证和房产证共同的委托书，被上诉人逾期办理土地证，应支付违约金。对此本院认为，首先，该委托书明确约定委托事项为办理房产证；其次，即使如上诉人所述，该委托书为办理上述双证的委托。但上诉人收到房产证后，长达四年未收到土地证，却未催告被上诉人办理土地证，反而双方协商将房产证退回，办理不动产权证，与常理不符，故上诉人关于被上诉人办证违约，应承担违约责任的上诉理由不成立。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1366元，由陈洪钱、罗旭娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  倪玉君 审判员  梁 丹 审判员  罗 洁 二〇一八年七月三十一日 书记员  张 瑜