江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初3590号原告:沈玉珍,女,1969年3月14日生,汉族,住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：俞文滨，江苏周秋平律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，江苏周秋平律师事务所律师。被告：徐炳奇，男，1935年1月13日生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：徐春（系徐炳奇之子），住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：吴萍（系徐炳奇之妻），住无锡市梁溪区。第三人：无锡优房房产经纪有限公司，住所无锡市解放东路**。法定代表人：倪松，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜提安，该公司员工。原告沈玉珍与被告徐炳奇、第三人无锡优房房产经纪有限公司（以下简称优房经纪公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月19立案受理后，依法适用简易程序于2018年5月24日公开开庭进行了审理。原告沈玉珍及其委托诉讼代理人俞文滨，被告徐炳奇的委托诉讼代理人徐春、吴萍，第三人优房经纪公司的委托诉讼代理人姜提安到庭参加诉。本案现已审理终结。沈玉珍向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行沈玉珍、徐炳奇、优房经纪公司于2017年12月23日签订的编号为M1014049《房屋买卖合同》，并协助沈玉珍办理无锡市塔影一村5号301室房屋（以下简称涉案房屋）过户登记手续；2、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：2017年12月23日，原告与被告、第三人签订一份《房屋买卖合同》，约定：被告将涉案房屋出售给原告，成交价为70万元；原告于2017年12月23日交付被告定金2000元，于2017年12月25日向第三人交付20000元作为物业交割保证金；原告于房屋过户当天向被告支付67.8万元；原被告双方任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向守约方支付本合同确定的房款总额的20%作为违约金，同时承担第三人应收取的佣金（房屋成交价的3%），实际损失超过违约金总额的，违约方据实赔偿；三方还就其他权利义务进行了约定。合同生效后，原告于2017年12月23日向被告支付购房定金3000元，于2017年12月25日向第三人支付了20000元物业交割保证金。2018年2月8日第三人通知被告到无锡市不动产登记中心办理房屋过户手续，但被告未到场。2018年3月20日，原告委托律师签发律师函要求被告继续履行合同，并在2018年3月28日前协助原告办理房屋过户手续，但被告至今未予理会。徐炳奇辩称：徐炳奇已83岁高龄，2012年9月中风后患有老年痴呆，行为能力完全丧失，神志和意识时而清醒时而糊涂，房屋买卖过程中没有有效的委托，委托书是事后补签，系虚假制作，受托人徐春的签字非其本人所签。涉案房屋是徐炳奇和吴萍夫妻的共同财产，买卖房屋过程中没有吴萍的签字，吴萍也从不知情。徐炳奇当时一会说卖，一会说不卖，吴萍就打电话给中介说徐炳奇不卖房了，中介说没事的，签字了之后就算不卖也不算违约的。要求解除合同。优房经纪公司述称，委托手续完备，合同有效，应当继续履行。本院经审理认定以下事实：售房人徐炳奇（徐春代）为甲方，购房人沈玉珍为乙方，中介方优房经纪公司为丙方于2017年12月23日签订房屋买卖合同，约定甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，房屋建筑面积为74.63平方米，实际成交价为70万元；沈玉珍应于2017年12月23日交付甲方定金2000元，于2017年12月25日前向丙方交付20000元作为物业交割保证金；乙方于2018年2月8日前房屋过户当天向甲方支付房款67.8万元；甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的房款总额的20%作为违约金，同时承担丙方应收取的佣金（房屋成交价的3%），实际损失超过违约金总额的，违约方据实赔偿；三方还就其他权利义务进行了约定。甲方签名徐炳奇（徐春代），乙方签名沈玉珍，丙方盖有优房经纪公司公章。合同签订后，沈玉珍于2017年12月23日支付徐炳奇定金2000元，2017年12月25日向优房经纪公司支付了2万元腾房押金，并于2018年2月2日准备齐了剩余购房款通知中介，但徐炳奇未按约定履行房屋变更登记及交付义务。涉案房屋所有权证为锡房权字第**，登记所有权人为徐炳奇，登记时间为1996年8月10日。审理中，沈玉珍陈述：当时从徐炳奇家里出来到中介，吴萍打电话来说不卖了，原因是本来谈好的69万7，徐炳奇的意思是要加到70万整。过年的时候我和中介买了鲜花和保健品去看望徐炳奇，当时他意识相当清楚，就说房子不卖。对委托书，是徐春握着徐炳奇的手签字的。徐春陈述：因为徐炳奇行动不方便，只在二院治疗过，没有到其他医院看过。对委托书，当时是中介拿来了一张上半段是空白格式的个人委托书，委托栏内的字我没看到徐炳奇签，是中介握着徐炳奇的手签的。吴萍陈述：徐炳奇老是一会要卖一会不卖，我当时明确跟中介说，70万整，还价就不卖，也不要收定金，收了定金如果以后不卖，就是违约了。徐炳奇现在的意思就是不愿卖房，我们作为妻子和儿子都要尊重他的意见。如果要继续履行合同，也要向产监部门申请派工作人员上门服务，申请需要徐炳奇本人的签字或手印，徐炳奇本人现在无法出门。姜提安陈述：我带沈玉珍去徐炳奇家看房的时候，徐炳奇夫妻、徐春都在场，后来我和徐春、沈玉珍去公司签合同，徐炳奇的妻子吴萍打电话给我表示不愿意降价，要求70万，我就跟沈玉珍说70万就70万吧，我优惠一点中介费。双方签完合同后，徐炳奇由于中风无法到中介公司签合同，就又回到徐炳奇家里，补签了徐炳奇委托徐春卖房的委托书，并录有视频，沈玉珍、徐炳奇夫妻及儿子徐春和我均在场。对委托书，竖的字是徐炳奇自己签的，横的签字是徐春握着徐炳奇手签的。本院认为，合法的买卖合同受法律保护，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点有：一、徐春的代理行为是否有效；房屋买卖合同对于吴萍有无约束力；二、房屋买卖合同是否有效；三、沈玉珍要求继续履行房屋买卖合同，人民法院应否支持。关于争议焦点一，徐炳奇中风后行动能力受限，从各方陈述看，其能表达卖或不卖等想法，没有证据证明其无民事行为能力或限制民事行为能力，其可以委托他人处理相关事务。徐春如没有得到父母的许可，是不可能到中介去签订房屋买卖合同的，从中介带沈玉珍到徐炳奇家看房到徐春去中介签房屋买卖合同，再回到徐炳奇家签个人委托书的过程，不管是谁握着徐炳奇的手签的委托书，可以确认卖房是徐炳奇一家的真实意思，故徐春的代理行为有效。虽然吴萍未在房屋买卖合同上签字，但徐炳奇、吴萍为夫妻关系，至沈玉珍起诉诉讼前，吴萍未明确向沈玉珍表示其本人不同意转让涉案房屋，且在整个签约过程中吴萍都参与在内，可见夫妻二人内部并无利害冲突。在签订房屋买卖合同后沈玉珍支付了定金3000元、腾房押金20000元，并于2018年2月2日准备齐了剩余购房款通知中介，无证据证明其存在恶意，应视为善意买受人。沈玉珍有理由相信徐炳奇一家同意卖房，本院判定房屋买卖合同对吴萍具有约束力。关于争议焦点二，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。涉案房屋登记在徐炳奇名下，徐炳奇委托徐春在签订房屋买卖合同时系房屋所有权人，2017年12月23日沈玉珍与徐炳奇自愿签订房屋买卖合同，系沈玉珍与徐炳奇的真实意思表示，故该合同有效，对沈玉珍与徐炳奇均具有约束力。徐炳奇以签订房屋买卖合同时吴萍不知情为由主张合同无效，不符合客观事实，亦不符合法律规定，本院不予支持。关于争议焦点三，因房屋买卖合同对徐炳奇、吴萍具有约束力，故沈玉珍要求继续履行房屋买卖合同，本院予以支持。因房屋买卖合同中约定“乙方于2018年2月8日前房屋过户当天向甲方支付房款67.8万元”的过户期限实际已届满，故本院判定徐炳奇应及时配合成浩楠将涉案房屋产权转移登记至沈玉珍名下。关于剩余购房款67.8万元，沈玉珍应按照房屋买卖合同约定于房屋过户当天支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百三十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，判决如下：一、沈玉珍与徐炳奇继续履行于2017年12月23日签订的《房屋买卖合同》。二、徐炳奇于本判决发生法律效力之日起十日内配合沈玉珍将无锡市塔影一村5-301室房屋产权转移登记至沈玉珍名下。沈玉珍于房屋产权转移登记当日支付徐炳奇剩余购房款67.8万元。案件受理费减半收取计5400元（已由沈玉珍预交），由徐炳奇负担，徐炳奇于本判决发生法律效力之日起10日内将所负担的诉讼费直接给付沈玉珍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  倪天石二〇一八年七月十三日书记员  费 玮本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，……。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。