河北省乐亭县人民法院   民事判决书   （2018）冀0225民初10027号   原告：王玉鹏，男，1991年12月9日出生，汉族，住天津市宝坻区。   委托诉讼代理人：刘国林，天津市宝坻区148专线法律服务所法律工作者。   被告：唐山海港晨晖房地产开发有限公司，住所地：河北省唐山市海港区鸿福小区119楼。   法定代表人：刘浣，该公司总经理。   委托诉讼代理人：李连科，男，汉族，该公司员工。   委托诉讼代理人：宁永胜，河北宁永胜律师事务所律师。   被告：臧臣浩，男，1986年7月16日出生，汉族，住天津市塘沽区。   委托诉讼代理人：王振峰，男，汉族，住天津市宝坻区。   原告王玉鹏与被告唐山海港晨晖房地产开发有限公司（以下简称晨晖公司）、臧臣浩商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王玉鹏及其委托诉讼代理人刘国林、被告晨晖公司委托诉讼代理人李连科、宁永胜、被告臧臣浩委托诉讼代理人王振峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告王玉鹏向本院提出诉讼请求：1.解除2017年4月26日原告与被告晨晖公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告晨晖公司返还原告购房款136314元；3.诉讼费由被告承担。审理过程中，原告增加诉讼请求：申请被告臧臣浩返还电商费70000元，增加的诉讼费用由臧臣浩承担。事实和理由：天津市昊威兴业房地产经纪有限公司（以下简称中介公司）在天津宝坻有办事处，宣传介绍被告晨晖公司开发的港欣华府楼房，并给予交7万抵10万的优惠。经中介公司带原告现场看房，于2017年4月13日，原告订购被告开发的唐山市港欣华府112-1-902号楼房，向中介公司支付定金20000元，同年4月20日又向中介公司支付50000元。2017年4月26日，原告与被告晨晖公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的港欣华府112-1-902号楼房，总房款441314元，首付136314元，贷款305000元。2017年8月31日前交房。合同签订后，原告依约交付了首付款136314元，并提交了贷款所需手续，但经海港农业银行审批，首付款不足，银行贷款政策收紧，不给原告贷款。原告曾多次找被告，按被告宣传先交的7万元应抵顶10万元，计入合同，原告就能贷款按揭了，但被告晨晖公司称7万元公司没收到，更不存在抵顶10万。中介公司法人臧臣浩承认没有将该款支付给开发商，但承诺如解除合同，其将7万元退还给原告。综上所述，由于被告存在虚假宣传，交款未能抵扣，且银行政策等原因，无法办理按揭贷款，导致合同履行不能，为此，请求解除合同。天津市昊威兴业房地产经纪有限公司于2017年11月2日注销，作为独资公司唯一股东臧臣浩应承担公司债务，退还电商费。因协商未果，成诉。   被告晨晖公司辩称，我司和昊威公司之间不是委托关系，昊威公司不是我司的代理人。原告与我司之间签订合同前是昊威公司联系我司，说他们有卖房的业务。原告买的我司房屋，我司价格就是441314元。双方之间并没有委托代理的法律关系。昊威公司向原告发的宣传单，包括7万抵10万，我司根本就不知道，且宣传中的其他内容我司也不清楚，事前包括原告和昊威公司都未向我司告知。原告向昊威公司缴纳电商费7万元与我司无关，且原告承认该7万元是电商费，实际上也就是中介费，因为我司没有电商业务。收款单位也是昊威公司而不是我司，无论是在宣传单上还是收款单上都没有我司的盖章确认。在原告与我司签订的销售合同中，根本未涉及7万抵10万的内容，且在合同中原告明确承诺自己交首付款136314元，贷款没有办下来是由于原告自身信用度不够，是原告自身原因造成的，与我司无关。我司从未向原告承诺7万抵10万，并计入合同。综上，原被告应该遵守双方签订的商品房买卖合同，因为至今我司没有违约之处，所以希望法院驳回诉请，维护我司权益。签合同之前我们双方单独签订了一份补充协议，如果原告交首付后迟迟不办理贷款手续，我司是有损失的，所以对办贷款有时间限制的，如果没有在七天之内办理下来贷款，我司可以将房屋另行销售，收的首付款不能退还，在补充协议中也未涉及7万抵10万元。   被告臧臣浩辩称，我们公司在天津是比较有信誉的，在宝坻经营各种二手房一手房代理买卖项目，一直合法经营。关于原告港欣华府112-1-902房屋销售问题，有以下解释，关于总房款是我司与开发商默契的销售，7万抵10万是我司地产在天津的销售折扣，如果计入原价的情况下总房款是541314元，我司与晨晖地产之间有口头协议，在原告交给我司7万情况下，房价才能是441314元，7万电商计入我方费用，而没有打给晨晖公司，我司一直有人员追踪客户贷款事宜，关于政府政策的东西不是我司控制的，涉及到银行调息且贷款年限减少，是造成原告总贷款额度305000元的月还款授信额度不到，才造成需要补交一部分首付款，然后降低贷款额度，银行通知原告的个人授信额度是28万，月还款大概在1600元左右，所以原告需要补交的额度是2万左右。   本院经审理认定事实如下：天津市昊威兴业房地产经纪有限公司（以下简称昊威公司）与被告晨晖公司经口头协商，昊威公司以组织客户到晨晖公司处看房并促成晨晖公司与客户达成购房合同的方式帮助晨晖公司销售房屋。2017年4月，昊威公司组织原告到晨晖公司处看房，并于2017年4月20日分两次收取原告70000元。2017年4月26日，原告与被告晨晖公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告晨晖公司开发的位于唐山市海港开发区港欣街北、海平路东的港欣华府112-1-902号房屋，建筑面积96.61平方米，单价每平方米4568元，总价441314元，首付款136314元，贷款305000元。4月20日，原告与被告晨晖公司签订购房补充协议，第二条约定："乙方办理完购楼手续交付首付款后，七个工作日之内必须办理完购房按揭贷款。因乙方原因七个工作日内未能及时办理完按揭贷款，甲方有权收回该套楼房另行销售，并且已缴该楼首付款作为违约金甲方不再退还（甲方原因及银行原因除外）"。合同签订后，原告向被告晨晖公司交纳首付款136314元。因评分不足，原告在农业银行京唐港支行办理房屋贷款时未审批通过。昊威公司为被告臧臣浩个人独资有限责任公司，于2017年11月2日注销。2017年11月7日，被告臧臣浩同意原告退房，并同意退还电商费70000元。上述事实有商品房买卖合同、补充协议、打款凭证、昊威公司收据、晨晖公司首付款发票、个人信用报告、农业银行个人客户审批资料、王玉鹏与臧臣浩录音、当事人陈述等在卷佐证。   本院认为，原告与被告晨晖公司签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，双方应依约履行合同义务。原告主张解除上述合同，应确认解除合同的条件是否成就。本院认为，第一、合同约定了房屋总价、首付款数额及贷款数额，原告亦按照约定向被告晨晖公司交纳了首付款136314元并就剩余房款办理贷款手续，被告晨晖公司亦向原告开具了数额为136314元的购房发票，据此可以推定原告与被告晨晖公司在签订合同时均知晓并认可涉案房屋的首付款为136314元而并非原告主张的136314元+70000元；第二、昊威公司为被告晨晖公司提供订立合同的机会，促成房屋买卖的交易成立，双方属于居间合同关系。昊威公司作为居间方，无权直接收取购房款，其向原告开具的70000元收据未标注款项性质，且昊威公司未将上述款项转交被告晨晖公司，故该70000元的性质无法确定为购房款，原告仅凭微信宣传资料"7万抵10万"认定上述70000元为昊威公司代替被告晨晖公司收取的购房款继而主张被告晨晖公司对此事先知晓，无事实依据；第三，农业银行个人客户审批资料显示原告房屋贷款审批手续未通过的原因为评分不足，原告在事实与理由中亦陈述银行政策收紧导致无法办理贷款，即被告晨晖公司对贷款审批未通过没有过错。综上，被告晨晖公司在《商品房买卖合同》的履行过程中未有明显过错，且原告房屋贷款亦可以通过更换其他银行、补交首付款等方式继续履行，原告主张合同履行不能进而要求解除合同，理据不足，其要求解除合同的诉请不应支持。对于昊威公司收取的70000元，其主张为电商费、中介费，但收据上未标注为电商费或中介费，昊威公司与原告亦未签订中介合同，且作为居间方其收取原告70000元无合同依据，应当予以返还。昊威公司作为自然人独资的有限责任公司，被告臧臣浩不能证明公司财产独立于其个人财产的，应当对公司债务承担连带责任，且被告臧臣浩已于2017年11月2日将昊威公司注销，对公司未清偿的债务，依法应由股东承担清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：   一、被告臧臣浩于本判决生效之日起十日内返还原告王玉鹏70000元；   二、驳回原告王玉鹏的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费4395元，由原告王玉鹏负担2901元，被告臧臣浩负担1494元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。   审 判 长 赵伟华   审 判 员 田洪涛   人民陪审员 侯 杰     二〇一八年七月二日   书 记 员 刘晓雪