湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终4834号上诉人（原审原告、反诉被告）：湖北武大绿洲投资有限公司，住所地武汉市洪山区书城路18号。法定代表人：杨辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：桂世昌，湖北多能律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉明珠盛宴酒店管理有限公司，住所地武汉市洪山区书城路18号欢乐汇广场1-2层。法定代表人：黄银霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：章书农，湖北百思得律师事务所律师。委托诉讼代理人：常婷，湖北百思得律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄银霞，女，1961年5月6日出生，汉族，武汉中央商务区置业管理有限公司退休职工，住武汉市，上诉人湖北武大绿洲投资有限公司（以下简称武大绿洲公司）、武汉明珠盛宴酒店管理有限公司（以下简称明珠盛宴公司）因与被上诉人黄银霞房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第00588号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭,于2018年6月22日公开开庭进行了审理。上诉人武大绿洲公司的委托诉讼代理人桂世昌，上诉人明珠盛宴公司的委托诉讼代理人章书农、常婷，被上诉人黄银霞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武大绿洲公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项；2、依法判令支持武大绿洲公司一审的本诉请求。事实和理由：1、武大绿洲公司与黄银霞于2012年10月22日签订的《“欢乐汇广场”房产租赁合同》及2012年11月8日的《补充协议书》、武大绿洲公司与黄银霞、明珠盛宴公司于2015年10月13日签订的《关于对“欢乐汇广场”房产租赁合同（编号：欢2012-02）的补充协议书》均于2016年4月30日解除。一审中，武大绿洲公司已经举证证明《解除“欢乐汇广场”房产租赁合同（编号：欢2012-02）及相关〈补充协议〉〈会议纪要〉通知书》（以下简称《解约通知书》）已送达黄银霞提出管辖异议时确认的送达地址武汉市新洲区邾城街齐安大道52-1号及其一审诉讼确认的地址武汉市洪山区大华南湖世家二期2-3-5栋2单元2层201室，黄银霞拒绝签收。同时，武大绿洲公司给明珠盛宴公司的法定地址也邮寄及张贴公告送达，《解约通知书》在法律上应视作送达。2、因上述合同及协议已经于2016年4月30日解除，一审判决第二项中的“租金及房屋占用费”应依法改判为“租金”。3、根据合同的约定及黄银霞和明珠盛宴公司《承诺书》中的承诺，因黄银霞和明珠盛宴公司违约导致合同解除时，涉案租赁房屋中所有形成附合的财产、未形成附合的财产及所有动产均应全部无偿交给武大绿洲公司。明珠盛宴公司辩称，武大绿洲公司主张解除合同等请求是基于合同有效，但合同是无效的，武大绿洲公司也未履行合同约定的交付义务，请求驳回武大绿洲公司的上诉请求，在查明案件事实基础上依法改判支持明珠盛宴公司的上诉请求。黄银霞辩称，武大绿洲公司送达《解约通知书》的几个地址我都无法收到，对方有我的电话号码却不给我发短信通知解除，合同是无效的，同意明珠盛宴公司的答辩意见。明珠盛宴公司上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、五项，依法改判支持明珠盛宴公司一审的诉讼请求；2、判令一、二审诉讼费由武大绿洲公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、创意大楼整栋建筑属于违法建筑。2012年3月，武大绿洲公司未经规划审批在已经规划验收的创意大楼项目上违规加建一层，未按照规划许可证的规定进行建设、擅自加建改变容积率等规划条件的整体建筑属于违法建筑。《违法建筑行政处罚决定书》中关于“处罚执行完毕后对违法超建部分建筑补办工程规划手续，保留使用”的处罚行为本身就涉嫌违法，该表述不能作为认定创意大楼是否属于违法建筑的依据。房屋不动产权证书代表产权的合法，但不能反推证明创意大楼是按照规划许可证建设的房屋，并视为合法的建筑工程。2、武大绿洲公司第一年应收租金已转为投资款投入明珠盛宴公司餐饮项目，明珠盛宴公司无需承担第一年租金，武大绿洲公司于2014年11月发出的《律师函》中并未催要2013年9月1日至2014年8月31日的租金，该投资约定已经履行，没有办理入股手续不影响武大绿洲公司投资的效力。3、武大绿洲公司负有对创意大楼整体消防验收的法定和约定义务，明珠盛宴公司申请办理的局部装修消防验收是履行自己的法定义务，这不能表明武大绿洲公司办理了自己的整体消防验收，武大绿洲公司没有办理整体消防验收，其出租物业不符合可出租使用条件。武大绿洲公司交付物业的行为不构成履行了合同中约定的租赁场地的交付义务。二、一审判决适用法律错误。租赁合同因违反法律的强制性规定而无效，武大绿洲公司应当赔偿明珠盛宴公司各项投资损失26000000元，且应对其违法破坏明珠盛宴公司装修、装潢及动产的损害行为承担赔偿责任。武大绿洲公司辩称：1、双方签订的《“欢乐汇广场”房产租赁合同》及相关《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，明珠盛宴公司关于涉案租赁合同无效的说辞不成立。2、未经消防验收的房屋租赁合同属于可以解除合同的情形，而非无效合同，租赁房屋已经消防验收合格，明珠盛宴公司辩称消防验收不合格会导致租赁合同无效的说辞不成立。3、武大绿洲公司与黄银霞、明珠盛宴公司之间无投资关系。4、明珠盛宴公司请求武大绿洲公司赔偿各项投资款损失26000000元的上诉理由不成立。黄银霞述称，同意明珠盛宴公司的上诉请求和理由。武大绿洲公司向一审法院起诉请求：1、确认武大绿洲公司与明珠盛宴公司签订的《“欢乐汇广场”房产租赁合同》（编号：欢2012-02）、《关于对“欢乐汇广场”房产租赁合同（编号：欢2012-02）的补充协议书》、《会议纪要》于2016年4月30日解除，并判令黄银霞、明珠盛宴公司自合同解除之日从涉案租赁房屋腾退，并按合同解除之日租赁物业的现状，即房屋中所有已形成附合（包括装饰装修物及设备）的财产、未形成附合的财产及涉案租赁房屋中的所有动产均无偿移交给武大绿洲公司；2、判令黄银霞、明珠盛宴公司连带支付武大绿洲公司拖欠的2013年9月1日至2016年4月30日期间的租金10117800元；3、判令黄银霞、明珠盛宴公司连带支付武大绿洲公司违约金（滞纳金）100元；4、本诉案件诉讼费由黄银霞、明珠盛宴公司连带承担。明珠盛宴公司反诉请求：1、确认涉案《房产租赁合同》及《补充协议书》均无效；2、判令武大绿洲公司赔偿明珠盛宴公司各项投资损失26000000元；3、反诉案件受理费由武大绿洲公司承担。一审法院认定事实:2012年10月22日，武大绿洲公司（甲方）与黄银霞（乙方）签订《“欢乐汇广场”房产租赁合同》（编号：欢2012-02，以下简称《房产租赁合同》）1份，约定：1、甲方将位于武汉市洪山区书城路18号地块上新建的“欢乐汇广场”第1-2层的部分区域（具体面积以项目完工后根据实际测量后确定的建筑面积为准）的房屋出租给乙方用于经营餐饮业；2、自本合同签订生效后，甲方于2012年12月1日将租赁场地按毛坯房的状态交付乙方；在甲方将租赁场地交付给乙方装修后，乙方享有六个月的期限（自2012年12月1日起至2013年5月31日止）进行租赁场地装修及开业准备。乙方的装修期无需缴纳租金，但应交纳物业管理费（5元/平方米/月），并承担在装修期内所产生的水、电等公用事业费用；3、自起租日开始计算，租赁期限10年；起租日的确定：欢乐汇广场将明确统一的开业时间，统一开业时间确定为起租日。在统一开业前已完成装修的，按装修期（以6个月为限）满之日起计算起租日。在统一开业前已完成装修的，以广场统一开业日确定为起租日。在统一开业日前，如乙方要求提前开业的，则以乙方的开业日为起租日；4、在第一个租赁年度内，按50元/平方米/月的标准支付租金。甲方将其第一年应收的租金约6000000元作为股本金投入乙方的该餐饮项目内，乙方拟投资的该项目总投资为＿万元，甲方的该6000000元租金投资占项目全部投资的＿%。有关入股事宜双方须另行签订《协议书》，按照《公司法》的规定到工商行政管理局部门、税务登记部门及有关部门登记备案。从第二个租赁年度开始，每年根据国家统计局公布的上年度全国CPI的涨跌幅度调整当年度的租金标准，并以调整后的租金作为以后年度的调整基础。在上述调整的基础上，租金每三年再上浮5%，即第四年租赁年度的租金标准应在第三个租赁年度租金标准的基础上上调5%，以此类推，每三年上调一次；5、租金的支付：租金按租赁月度支付，乙方应在起租日前支付首月租金，以后每月提前5日支付下月租金。自起租日开始计算，每满一月为一个租赁月度，每满十二个月为一个租赁年度，以此类推；6、乙方应交纳履约保证金人民币1000000元整，其中本合同签订后7日内乙方应支付人民币500000元整，交房日（2012年12月1日）前支付另外500000元。此保证金在乙方进场后转为租赁押金，在双方结束租赁关系并结清所有款项后由甲方在3日内退还乙方；7、甲方负责实施该广场的整体消防工程（指第一次消防）系统。甲方负责供水供电。甲方按水费4.35元/吨、电费1.20元/度的标准征收（装修期、开业期内均按次标准），乙方支付相关费用后，甲方应提供合法有效的票据；8、乙方遵守甲方或甲方委托的物业公司的管理要求，按时每月支付水电及物业管理费（5元/月/平方米）等费用，按时交纳结算租金等款项；9、如果出现下列任一情形，视作乙方根本违约，甲方有权选择提前终止本合同。本合同终止后，甲方有权按租赁物业的当时状态全部无偿接收，乙方并应向甲方赔偿其他直接、间接的经营损失：……；（3）乙方拖欠甲方款项（包括但不限于水电等费用、物业管理费、租金等），每延迟一日，应向甲方支付未付款5‰滞纳金，经甲方书面通知后，仍无故拖欠甲方达一个月以上的；10、如果出现下列任意情形时，视作甲方根本违约，乙方有权选择提前终止本合同。本合同被终止后，甲方应赔偿乙方装修、装饰租赁物业和安装在租赁物业内的设施、设备而支出的费用和损失（如有）以及其他直接、间接的经济损失：（1）甲方未按本合同约定的交付日向乙方交付租赁物业的，且时间超过一个月的。（2）由于甲方原因，造成本合同项下的租赁物业存在严重结构隐患，从而危及租赁物业房屋安全的；（3）本合同项下的租赁房屋发生产权纠纷严重影响乙方的正常对外营业的。涉案《房产租赁合同》签订后，武大绿洲公司与黄银霞就入股事宜未签订《协议书》。2012年11月8日，武大绿洲公司（甲方）与黄银霞（乙方）就有关中央空调的安装和使用签订《补充协议》1份，约定：1、该广场整体的中央空调系统由甲方负责设计、安装。营业后根据需要由甲方负责输送冷暖气，并使空调温度适宜，方便乙方客人就餐；2、该中央空调系统将根据该广场多数使用者的意见经协商后统一开闭，在空调开放期间，乙方应按每月15元/平方米的标准支付空调使用费。空调使用费按月收取，开放时间不足半月的，按半月计算，超过半月的按一个月计算。合同签订后，黄银霞于2012年10月28日、2013年1月14日分别支付武大绿洲公司履约保证金500000元、500000元，共计1000000元（未退还黄银霞、明珠盛宴公司）。武大绿洲公司将涉案租赁房屋交付黄银霞。2013年1月5日，黄银霞及案外人张英、张桃容等3人出资成立明珠盛宴公司（法定代表人为黄银霞）。2013年9月1日，明珠盛宴大酒店开业。明珠盛宴公司未支付武大绿洲公司2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金。2014年9月23日，明珠盛宴公司支付武大绿洲公司租金554040元。2014年11月，武大绿洲公司委托律师向黄银霞发送《律师函》催款，该《律师函》的主要内容：1、“（您）至今尚有2014年10月至11月期间的租金及水费、电费、空调使用费未付，上述款项共计人民币1555307.96元（其中租金1108080元、截至2014年11月15日的水电费及空调使用费447227.96元）”。2、“请您在收到本律师函后三日内向绿洲公司付清上述款项1615857.96元；同时按约您需在2014年11月25日前支付12月份房租554040元”。3、“据2014年2月28日武汉明珠盛宴酒店管理有限公司给绿洲公司联系函中您就前期欠款向绿洲公司做出的还款承诺，您应在2014年11月向绿洲公司支付人民币60500元”。2014年12月1日，黄银霞、明珠盛宴公司向武大绿洲公司回复《工作联系函》，承诺在2014年12月2日支付300000元，在2014年12月10日付清全部欠款。2015年1月23日、4月8日、5月18日、5月20日，明珠盛宴公司分别支付武大绿洲公司租金554040元、租金554040元、租金500000元、租金54040元。此后，明珠盛宴公司未再支付租金。2015年10月13日，武大绿洲公司（甲方）与黄银霞、明珠盛宴公司（乙方）签订《关于对“欢乐汇广场”房产租赁合同（编号：欢2012-02）的补充协议书》1份，约定：1、双方一致同意：将房产租赁合同乙方原租赁面积为10800平方米的房产进行分割，分割后乙方继续承租的面积为6736.56平方米（图标面积6652.12平方米，加分摊的计算差异面积84.44平方米）（附分割后租赁物业标示图）。乙方应在2015年7月31日前将分割出去的4063.44平方米的房屋与乙方继续承租的6736.56平方米的房屋之间做好隔断（实际面积需经过专业测量计算后确认），按照双方在物业标示图上所标示的位置进行隔断，使其各自成为独立的区域，并在2015年8月1日前将分割出去的4063.44平方米面积的房产按现状将其全部移交给甲方；2、分割出去的4063.44平方米的房产及不可移动的装修设施由甲方无偿收回，并由甲方重新对外招商；3、双方一致商定，自2015年8月1日后，乙方按6736.56平方米对应部分继续使用相应租赁房屋，并按此面积交纳有关租金及费用（空调费、停车费、物业管理费均按对应面积计算）；4、前期乙方向甲方缴纳的房屋保证金，甲方按对应6736.56平方米面积的比例退还乙方，或直接冲抵乙方所欠房租。2015年11月2日，黄银霞、明珠盛宴公司向武大绿洲公司发送《承诺书》，承诺：1、2015年11月30日前付清2015年10月份的房租352524.18元；2015年12月15日前付清2015年11月份的房租352524.18元；2015年12月30日前支付2015年12月份的房租352524.18元；2016年1月30日前付清2016年1月份的房租352524.18元；2016年2月15日前付清2016年2月份的房租352524.18元，以后根据合同要求，每月底前付清下月的房租。2、有关每月发生的水电费、空调使用费、物业管理费、停车费等款项，我方承诺自2015年10月份开始，均在当月内据实付清，不再拖欠。3、有关我方此前拖欠贵公司的款项，我方承诺在2016年1月30日前先行支付200万元给贵公司，剩余欠款我方尽快支付。4、为便于我公司履行上述承诺，更好地按照我方的经营思路开展灵活的经营活动，请贵方撤回安排在我公司的财务人员，解除对我公司资金使用的限制。5、我公司承诺按上述时间要求支付款项的，如未做到，贵公司有权对我方采取一切措施，包括停水停电、关门停业、无偿收回全部租赁房产等措施，所有因此造成的损失以及一切法律后果均由我方承担。6、鉴于我公司经营场地是黄银霞以其个人名义从贵公司租赁而来，黄银霞亦是我公司法人代表，本承诺书由黄银霞本人及武汉明珠盛宴酒店管理有限公司共同承诺。因明珠盛宴公司未按涉案《房产租赁合同》及《补充协议书》的约定履行义务，也未履行其于2015年11月2日作出的《承诺书》中的承诺，且明珠盛宴公司已于2016年3月31日停业，武大绿洲公司于2016年4月30日在明珠盛宴大酒店大门上张贴了《解约通知书》，该《解约通知书》的主要内容：解除《“欢乐汇广场”房产租赁合同》（编号：欢2012-02）及相关《补充协议》、《会议纪要》；自本通知送达乙方（明珠盛宴公司）之日起解除，乙方应在收到本通知书之日起3日内从本房屋腾退并办理房屋交接手续，且依房产租赁合同及补充协议的约定支付甲方（武大绿洲公司）租金、滞纳金及违约金;如在规定的时间未及时腾退，甲方将采取一切措施收回房屋，并追究乙方的法律责任。武大绿洲公司还两次向黄银霞邮寄涉案《解约通知书》，但均未寄达。武大绿洲公司还于2016年4月30日向案外人姜正清送达涉案《解约通知书》。武大绿洲公司诉称姜正清系明珠盛宴公司的留守人员。明珠盛宴公司辩称姜正清曾是其公司员工，于2016年4月2日离职后入职武大绿洲公司下属的物业管理公司。武大绿洲公司于2006年取得武汉市洪山区北港工业园内26105.7平方米的出让工业用地［国有土地使用权证号：武国用（2006）第821号］，于2011年5月25日取得武规（洪）建［2011］012号《建设工程规划许可证》，被许可新建壹栋叁至肆层创意大楼，于2011年12月9日取得武规洪验证字［2011］016号《建设工程规划验收合格证》。2014年4月3日，武汉市国土资源和规划局洪山分局对武大绿洲公司做出武洪规检罚字（2014）第1003号《违法建筑行政处罚决定书》，该决定书的主要内容：武大绿洲公司未经规划审批，擅自将创意大楼加建1层，违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，属违法建设；对武大绿洲公司给予罚款，补收城市基础设施配套费的行政处罚；处罚执行完毕后对违法超建部分建筑补办建筑工程规划手续，保留使用。2014年1月8日，武汉洪山经济开发区管理委员会同意武大绿洲公司将创意大楼第一层大部分以及第二层的整层区域的用途变更为大型餐饮项目使用。2013年10月31日，武大绿洲公司进行了湖北图书创意大楼工程竣工验收消防备案，备案号：420000WYS130010735。2014年1月24日，武汉市公安消防局就明珠盛宴公司申报创意大楼1-2层局部装修消防验收，出具武公消验字（2014）第0035号《建设工程消防验收意见书》，综合评定明珠盛宴酒店工程此次消防验收合格。2017年9月20日，武大绿洲公司取得武汉市洪山区洪山街书城路18号一栋6层建筑物第1-5层（建筑面积36705.11平方米）的不动产权证书［不动产权证号：鄂（2017）武汉市洪山不动产权第0054144号］。明珠盛宴公司于2013年1月5日成立，公司股东为：黄银霞和案外人张英、张桃容等3人，公司法定代表人系黄银霞。2013年度，全国CPI指数为2.6%。黄银霞、明珠盛宴公司申请调低滞纳金的计算标准。2017年10月23日之前，武大绿洲公司已收回涉案租赁房屋。武大绿洲公司收回涉案租赁房屋时，留置在房屋内的财产不明确，且已灭失。本案争议的焦点问题：1、武大绿洲公司与黄银霞或明珠盛宴公司之间是否存在投资关系。一审法院认为，武大绿洲公司与黄银霞签订涉案《房产租赁合同》时，明珠盛宴公司尚未成立，武大绿洲公司与明珠盛宴公司之间不存在投资关系。设立有限责任公司应订立《发起人协议》。明珠盛宴公司成立时有黄银霞和案外人张英、张桃容等3个股东。武大绿洲公司并未与黄银霞和案外人张英、张桃容签订《发起人协议》。武大绿洲公司与黄银霞之间无投资关系。涉案《房产租赁合同》中关于“甲方（武大绿洲公司）将其第一年应收的租金约6000000元作为股本金投入乙方（黄银霞）的该餐饮项目内，乙方拟投资的该项目总投资为＿万元，甲方的该6000000元租金投资占项目全部投资的＿%。有关入股事宜双方须另行签订《协议书》，按照《公司法》的规定到工商行政管理局部门、税务登记部门及有关部门登记备案”的约定，未明确各发起人（将来股东）的出资金额、出资方式等，不具备《发起人协议》的必备条款，只明确武大绿洲公司与黄银霞之间就入股事宜需签订《协议书》，该约定系预约，不是本约。明珠盛宴公司成立后，该公司股东会也未作出增资决议，该公司也无执行增资程序的实际行为。武大绿洲公司不存在对明珠盛宴公司的出资行为。综上，一审法院认为武大绿洲公司与黄银霞、明珠盛宴公司之间不存在投资关系。本案争议的焦点问题：2、涉案《房产租赁合同》及《补充协议》、《补充协议书》的效力。一审法院认为，根据武规（洪）建［2011］012号《建设工程规划许可证》、武规洪验证字［2011］016号《建设工程规划验收合格证》，创意大楼第1至4层是符合建设工程规划许可内容的。根据武洪规检罚字（2014）第1003号《违法建筑行政处罚决定书》中关于“处罚执行完毕后对违法超建部分建筑补办建筑工程规划手续，保留使用”的记载，武大绿洲公司在创意大楼4层上违法加建一层，并不影响创意大楼主体结构的安全。武大绿洲公司于2017年9月20日取得创意大楼第1-5层的不动产权证书。黄银霞、明珠盛宴公司辩称武大绿洲公司违法加建一层，导致创意大楼整栋建筑变为违法建筑，于法无据，不予支持。武大绿洲公司于2013年10月31日进行了创意大楼工程竣工验收消防备案（备案号：420000WYS130010735），且武汉市公安消防局于2014年1月24日就明珠盛宴公司申报创意大楼1-2层局部装修消防验收，出具武公消验字（2014）第0035号《建设工程消防验收意见书》，综合评定明珠盛宴酒店工程此次消防验收合格，黄银霞、明珠盛宴公司辩称涉案租赁房屋竣工消防验收不合格，不予支持。综上，涉案《房产租赁合同》及《补充协议》、《补充协议书》均是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均应合法有效。明珠盛宴公司主张涉案《房产租赁合同》及《补充协议》、《补充协议书》无效，不予支持。一审法院认为，涉案《房产租赁合同》及《补充协议》、《补充协议书》均合法有效，对各方当事人均有约束力，各方当事人均应全面履行合同义务。涉案《房产租赁合同》及《补充协议》签订时，明珠盛宴公司尚未成立。明珠盛宴公司成立后，明珠盛宴公司对涉案《房产租赁合同》及《补充协议》予以确认，并已经实际享有涉案《房产租赁合同》及《补充协议》的合同权利，履行涉案《房产租赁合同》及《补充协议》的合同义务，涉案《房产租赁合同》及《补充协议》的合同责任应由明珠盛宴公司承担。明珠盛宴公司于2013年9月1日开业，起租日为2013年9月1日。涉案《补充协议书》中明确2013年9月1日至2015年7月31日期间的租赁房屋面积为10800平方米；自2015年8月1日起，租赁房屋面积为6736.56平方米。根据涉案《房产租赁合同》的约定，第一租赁年度（2013年9月1日至2014年8月31日期间）的租金标准为540000元/月（50元/平方米/月×10800平方米）；2014年9月1日至2015年7月31日期间的租金标准为554040元/月［50元/平方米/月×（1+2.6%）×10800平方米］；2015年8月1日至2016年8月31日期间的租金标准为345585.528元/月［50元/平方米/月×（1+2.6%）×6736.56平方米］；2016年9月1日至2017年8月31日期间的租金标准362864.80元/月［345585.528元/月×（1+5%）］。起租日为2013年9月1日，根据涉案《房产租赁合同》的约定，首月租金应在2013年9月1日前支付，以后应提前5日支付下一个月的租金。自明珠盛宴公司2013年1月5日成立日起至庭审日止，武大绿洲公司并未成为明珠盛宴公司的股东，明珠盛宴公司应按涉案《房产租赁合同》的约定支付租金。黄银霞、明珠盛宴公司辩称武大绿洲公司以其应收取的第一租赁年度的租金作为对明珠盛宴公司的出资，明珠盛宴公司无需支付第一租赁年度的租金，不予支持。武大绿洲公司于2014年11月委托律师发出的《律师函》中未催要2013年9月1日至2014年8月31日期间的租金，应视为第一租赁年度租金的履行期变更延后。明珠盛宴公司迟延支付5次租金［共计2216160元（554040元×3+500000元+54040元）］，逾期支付多期租金，且逾期时间远远超过1个月，根据涉案《房产租赁合同》中合同解除的约定，武大绿洲公司享有单方合同解除权。武大绿洲公司向黄银霞邮寄过涉案《解约通知书》，但未寄达，一审法院认定该次解约通知未到达黄银霞、明珠盛宴公司。武大绿洲公司向案外人姜正清送达了涉案《解约通知书》，但未举证证明姜正清在收到涉案《解约通知书》时是明珠盛宴公司的员工，且有权收取明珠盛宴公司的邮件，一审法院认定案外人姜正清收到涉案《解约通知书》不能视为解约通知到达黄银霞、明珠盛宴公司。武大绿洲公司在已停业的明珠盛宴大酒店大门张贴涉案《解约通知书》，因无法律依据，一审法院认定该种通知方式不产生解约通知到达黄银霞、明珠盛宴公司的法律效果。一审法院于2015年9月11日向黄银霞送达了武大绿洲公司提交的民事起诉状副本，应视为解约通知送达黄银霞、明珠盛宴公司，涉案《房产租赁合同》及《补充协议》、《补充协议书》于2015年9月11日解除。武大绿洲公司主张合同解除日为2016年4月30日，一审法院不予支持。武大绿洲公司未提交《会议纪要》之证据，该《会议纪要》是否存在，是否具有民事合同的性质均不能确定，其主张《会议纪要》解除，不予支持。明珠盛宴公司逾期不支付租金，构成违约，依法应承担继续支付租金的义务，并支付滞纳金（违约金）的违约责任。2013年9月1日至2015年9月11日期间的租金为13046740元［540000元/月×12月+554040元/月×11月+345585.528元/月×1月+345585.528元/月÷30日/月×11日］。合同解除后，明珠盛宴公司继续占用涉案租赁房屋构成侵权，依法应承担腾退涉案租赁房屋，并赔偿房屋占用费的侵权责任。2015年9月12日至2016年4月30日期间的房屋占用费为2741645元（345585.528元/月÷30日/月×28日+345585.528元/月×7月）。明珠盛宴公司应支付武大绿洲公司租金以及房屋占用费共计15788385元（13046740元+2741645元）。扣减明珠盛宴公司已支付的租金2216160元，用明珠盛宴公司已支付的已由履约保证金转化为租赁押金的1000000元冲抵应付的租金及房屋占用费后，明珠盛宴公司尚应支付武大绿洲公司租金及房屋占用费共计12572225元（15788385元-2216160元-1000000元）。涉案《房产租赁合同》约定租金滞纳金的计算标准为“每延期一日，应支付未付款5‰滞纳金”，该滞纳金的计算标准过高。依黄银霞、明珠盛宴公司的申请，一审法院酌情将滞纳金的计算标准调低为：每延期一日，按应付而未付的租金的0.65‰支付滞纳金。明珠盛宴公司应支付的滞纳金远远超过100元。武大绿洲公司主张明珠盛宴公司支付拖欠的2013年9月1日至2016年4月30日期间的租金及房屋占用费共计10117800元、滞纳金100元，是对其民事权利的合法处分，一审法院予以支持。根据黄银霞、明珠盛宴公司于2015年11月2日出具的涉案《承诺书》，黄银霞自愿承诺对明珠盛宴公司拖欠武大绿洲公司租金等款项承担支付义务，黄银霞的承诺构成对明珠盛宴公司所负之债的加入，黄银霞对明珠盛宴公司所负的租金及其滞纳金债务与明珠盛宴公司承担连带清偿责任。2017年10月23日之前，武大绿洲公司已收回涉案租赁房屋，其主张明珠盛宴公司腾退涉案租赁房屋，移交与涉案租赁房屋形成附合的装饰装修物和设备，不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”；第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）……；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”。涉案《房产租赁合同》约定，“如果出现下列任一情形，视作乙方（明珠盛宴公司）根本违约，甲方（武大绿洲公司）有权选择提前终止本合同。本合同终止后，甲方有权按租赁物业的当时状态全部无偿接收，乙方并应向甲方赔偿其他直接、间接的经营损失”。该约定并没有明确，因承租人违约导致房屋租赁合同解除时，涉案租赁房屋内的明珠盛宴公司所有的动产，未与涉案租赁房屋形成附合的明珠盛宴公司所有的财产（包括装饰装修物、设备）归出租人所有。武大绿洲公司主张明珠盛宴公司按合同解除之日租赁物业的现状，即房屋中所有未形成附合的财产及涉案租赁房屋中的所有动产均无偿移交给武大绿洲公司，不予支持。武大绿洲公司主张明珠盛宴公司按合同解除之日租赁物业的现状，即房屋中所有已形成附合的财产（包括装饰装修物、设备）无偿移交给武大绿洲公司，予以支持。明珠盛宴公司承租房屋后，对涉案租赁房屋配套的道路、管网等附属设施进行了改造、建造，该附属设施应为涉案租赁房屋的附合物。武大绿洲公司未同意利用该附属设施。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项之规定，武大绿洲公司无需赔偿该附属设施的残值损失。明珠盛宴公司提交的《武汉明珠盛宴酒店装修工程预算书》不能证明明珠盛宴酒店装修工程实际造价，工程造价也不是审理本案所需的证据，一审法院对该工程预算书不予采信。明珠盛宴公司停业时留置在涉案租赁房屋内的动产以及未形成附合的财产（包括装饰装修物、设备）不明确，且已灭失，该部分财产的残值损失无法确定。明珠盛宴公司因租赁涉案房屋经营餐饮业而进行的投资，属正常的营业支出。涉案房屋租赁合同的解除系明珠盛宴公司的根本违约行为导致的。明珠盛宴公司主张各种投资款损失26000000元，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项之规定，判决：一、确认湖北武大绿洲投资有限公司与黄银霞于2012年10月22日签订的《“欢乐汇广场”房产租赁合同》（编号：欢2012-02）、湖北武大绿洲投资有限公司与黄银霞、武汉明珠盛宴酒店管理有限公司于2015年10月13日签订的《关于对“欢乐汇广场”房产租赁合同（编号：欢2012-02）的补充协议书》均于2015年9月11日解除；二、武汉明珠盛宴酒店管理有限公司、黄银霞于一审判决生效之日起十日内向湖北武大绿洲投资有限公司连带支付拖欠的2013年9月1日至2016年4月30日期间的租金及房屋占用费共计10117800元及滞纳金100元；三、驳回湖北武大绿洲投资有限公司要求明珠盛宴酒店管理有限公司向其无偿移交涉案租赁房屋内留置的动产及未与涉案租赁房屋形成附合的财产（包括装饰装修物和设备）的本诉请求；四、驳回湖北武大绿洲投资有限公司的其他本诉请求；五、驳回武汉明珠盛宴酒店管理有限公司的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费82507.40元，诉前财产保全申请费5000元，本诉案件诉讼费合计87507.40元，由武汉明珠盛宴酒店管理有限公司、黄银霞连带负担。反诉案件受理费减半收取85900元，由武汉明珠盛宴酒店管理有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：武大绿洲公司向本院提交如下证据：证据一、建设工程竣工验收规划条件核实证明，拟证明涉案房屋第五层取得了建设工程规划许可，涉案房屋是合法建筑。证据二、不动产权证书，拟证明涉案房屋地下室至五楼规划是合法的，且竣工验收合格，消防验收也合格。经质证，明珠盛宴公司对武大绿洲公司提交证据的意见为：对证据一的真实性无法确定，与本案无关联性，无法证明是第五层楼，且该证据遵守事项第二条说明该文件不是独立有效，必须配合2011年的建设工程规划许可证使用方有效，但对方已经违反了2011年的建设工程规划许可证建设房屋，该证据不能达到其证明目的；对证据二的真实性予以认可，但不能达到其证明目的，不能确定是否包含了第五层楼，房屋产权证也只能说明拥有产权，不能推论出涉案房屋是合法建筑。本院认为，武大绿洲公司提交的证据一与其一审提交的《建设工程规划验收合格证》、《不动产权证书》及明珠盛宴公司一审提交的《违法建筑行政处罚决定书》相印证，可以证明建设工程竣工验收规划条件核实证明是针对武大绿洲公司擅自加建的一层房屋（建筑面积为12017.85平方米），该擅自加建的房屋已经取得了建设工程规划许可，本院予以采信；武大绿洲公司提交的证据二与证据一及其一审提交的《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收消防备案凭证》、《建设工程消防验收意见书》、《不动产权证书》［不动产权证号：鄂（2017）武汉市洪山不动产权第0054144号］相印证，可以达到其证明目的，本院予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，2014年4月15日，武大绿洲公司取得创意大楼建筑面积为12017.85平方米房屋的《建设工程竣工验收规划条件核实证明》（武规洪验证字[2014]010号）。2017年10月25日，武大绿洲公司取得鄂（2017）武汉市洪山不动产权第0063768号不动产权证，该证包含了武汉市洪山区洪山街书城路18号创意大楼6层建筑物第1-5层（建筑面积36705.11平方米）。本院认为，本案争议的焦点为《房产租赁合同》、《补充协议》、《补充协议书》是否有效及武大绿洲公司与黄银霞、明珠盛宴公司之间是否存在投资关系。关于明珠盛宴公司认为武大绿洲公司擅自加建一层导致创意大楼整栋房屋属于违法建筑，双方签订的合同及协议均为无效的上诉理由。创意大楼第一至四层取得了《建设工程规划许可证》和《建设工程规划验收合格证》，系合法建筑。明珠盛宴公司承租的房屋为创意大楼第一、二层，并不涉及武大绿洲公司擅自加建的房屋。武大绿洲公司虽因擅自加建房屋被武汉市国土资源和规划局洪山分局处罚，但《违法建筑行政处罚决定书》中载明“处罚执行完毕后对违法超建部分建筑补办建筑工程规划手续，保留使用”，武大绿洲公司于2014年4月15日取得了其擅自加建部分房屋的《建设工程竣工验收规划条件核实证明》，补办了建筑工程规划手续，并于2017年10月25日取得了创意大楼1-5层房屋的不动产权证，明珠盛宴公司的该项上诉理由，本院不予采纳。武大绿洲公司与黄银霞、明珠盛宴公司签订的《房产租赁合同》、《补充协议》及《补充协议书》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照约定享有权利和履行义务。关于明珠盛宴公司认为创意大楼整栋楼消防验收不合格，不符合交付条件的上诉理由，武大绿洲公司于2013年10月31日进行了创意大楼工程竣工验收消防备案，且武汉市公安消防局于2014年1月24日就明珠盛宴公司申报创意大楼1-2层局部装修消防验收，出具武公消验字（2014）第0035号《建设工程消防验收意见书》，综合评定明珠盛宴酒店工程此次消防验收合格，对明珠盛宴公司的该项上诉理由，本院不予采纳。关于明珠盛宴公司认为武大绿洲公司将第一年应收租金转为投资款投入明珠盛宴餐饮项目，其无需承担第一年租金的上诉理由。《房产租赁合同》中虽然约定“甲方（武大绿洲公司）将其第一年应收的租金约6000000元作为股本金投入乙方（黄银霞）的该餐饮项目内，乙方拟投资的该项目总投资为＿万元，甲方的该6000000元租金投资占项目全部投资的＿%”，但之后双方并未就入股事宜另行签订协议书对出资方式、出资比例、利润分配等进行约定。明珠盛宴公司于2013年1月5日成立时未将武大绿洲公司作为股东进行登记，之后亦未按照《中华人民共和国公司法》的规定到工商行政管理局部门、税务登记部门及有关部门登记备案。武大绿洲公司未在2014年11月的催款函中对第一年度的租金进行催要，并不表明其已经丧失该项权利。因此，武大绿洲公司与黄银霞、明珠盛宴公司之间不存在投资关系，对明珠盛宴公司的该项上诉理由，本院不予采纳。明珠盛宴公司逾期支付租金且逾期时间超过一个月，已经构成违约，武大绿洲公司有权依据合同的约定解除双方签订的合同及协议。关于武大绿洲公司认为双方签订的合同及协议已经于2016年4月30日解除的上诉理由，根据明珠盛宴公司一审中提交的诉讼材料及上诉状中关于“武大绿洲公司于2016年6月13日派人强行撬开酒店大门，赶走酒店留守的安保人员”的陈述，武大绿洲公司于2016年4月30日在明珠盛宴大酒店大门上张贴《解约通知书》时，明珠盛宴公司尚有安保人员留守，武大绿洲公司张贴《解约通知书》应当具有解除合同的法律效力，涉案《房产租赁合同》、《补充协议》、《补充协议书》于2016年4月30日解除，对武大绿洲公司的该项上诉理由，本院予以采纳。明珠盛宴公司逾期支付租金，应当向武大绿洲公司支付2013年9月1日至2016年4月30日期间的租金10117800元及滞纳金100元。黄银霞自愿承诺对明珠盛宴公司拖欠的租金等款项承担支付义务，构成债的加入，黄银霞应对明珠盛宴公司所负的租金及滞纳金债务承担连带清偿责任。关于武大绿洲公司要求黄银霞、明珠盛宴公司腾退房屋，并按合同解除之日租赁物业的现状，即房屋中所有已形成附合（包括装饰装修物及设备）的财产、未形成附合的财产及涉案租赁房屋中的所有动产均无偿移交给武大绿洲公司的上诉理由，鉴于武大绿洲公司已经在2017年10月23日之前收回了涉案房屋，对其要求黄银霞、明珠盛宴公司腾退房屋并移交房屋中所有已形成附合（包括装饰装修物及设备）的财产的上诉请求，本院不予支持。《房产租赁合同》中虽然约定“如果出现下列任一情形，视作乙方（明珠盛宴公司）根本违约，甲方（武大绿洲公司）有权选择提前终止本合同，本合同终止后，甲方有权按租赁物业的当时状态全部无偿接收”，但并未明确约定涉案房屋内的所有动产及未与涉案房屋形成附合的所有财产均归武大绿洲公司所有，对武大绿洲公司要求移交涉案房屋中所有未形成附合的财产及所有动产的上诉请求，本院亦不予支持。关于明珠盛宴公司要求武大绿洲公司赔偿损失26000000元的上诉请求。明珠盛宴公司对涉案房屋进行的装饰装修属于涉案房屋的附合物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）……；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”的规定，武大绿洲公司未同意利用该装饰装修物，亦无需赔偿装饰装修物的残值损失。本案房屋租赁合同的解除系因明珠盛宴公司的根本违约行为导致，明珠盛宴公司主张投资款损失，无事实和法律依据。对明珠盛宴公司的该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，武大绿洲公司的上诉请求部分成立，明珠盛宴公司的上诉请求不能成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第00588号民事判决第五项；二、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院（2015）鄂洪山民商初字第00588号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；三、确认湖北武大绿洲投资有限公司与黄银霞于2012年10月22日签订的《“欢乐汇广场”房产租赁合同》（编号：欢2012-02）、湖北武大绿洲投资有限公司与黄银霞、武汉明珠盛宴酒店管理有限公司于2015年10月13日签订的《关于对“欢乐汇广场”房产租赁合同（编号：欢2012-02）的补充协议书》均于2016年4月30日解除；四、武汉明珠盛宴酒店管理有限公司、黄银霞于本判决生效之日起十日内向湖北武大绿洲投资有限公司连带支付拖欠的2013年9月1日至2016年4月30日期间的租金10117800元及滞纳金100元；五、驳回湖北武大绿洲投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费82507.40元，诉前财产保全申请费5000元，本诉案件诉讼费合计87507.40元，由武汉明珠盛宴酒店管理有限公司、黄银霞连带负担。反诉案件受理费减半收取85900元，由武汉明珠盛宴酒店管理有限公司负担。二审案件受理费86000元，由湖北武大绿洲投资有限公司负担50元，武汉明珠盛宴酒店管理有限公司负担85950元。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一八年七月二日书记员 肖宇晴