广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终1229号上诉人（原审被告）：东莞市领富广告有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇小捷滘社区市场**商铺。组织机构代码为30423853-6。法定代表人：郑浩锋，该公司总经理。委托代理人：陈振烽，广东嘉众律师事务所律师。委托代理人：姚本球，广东嘉众律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：东莞市虎门镇小捷滘股份经济联合社。住所地：广东省东莞市虎门镇小捷滘社区。组织机构代码为61811826-2。负责人：钟锦叨，该单位董事长。委托代理人：宋宏俊，广东智捷律师事务所律师。原审被告：陈潮军，男，1976年7月2日出生，汉族，住广东省湛江市坡头区，上诉人东莞市领富广告有限公司（以下简称领富公司）因与被上诉人东莞市虎门镇小捷滘股份经济联合社（以下简称小捷滘联合社）、原审被告陈潮军房屋租赁合同关系纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初4462号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。小捷滘联合社向原审法院提起诉讼，请求判令：1.领富公司向小捷滘联合社支付2015年9月至2016年4月的租金5888000元及逾期付款利息5800000元（以736000元/月为计算基数，按照每日1%的标准，从拖欠之日起分段计算至起诉之日止，因实际产生的利息超出拖欠的租金总额，故按照5800000元确定）；2.陈潮军对领富公司的债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由领富公司和陈潮军负担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及第一百四十四条的规定，判决：一、东莞市领富广告有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向东莞市虎门镇小捷滘股份经济联合社支付租金5888000元及利息（以736000元/月为计算基数，按照年利率24%计算，分别从2015年9月16日、2015年10月16日、2015年11月16日、2015年12月16日、2016年1月16日、2016年2月16日、2016年3月16日和2016年4月16日起，分段计至清偿之日止，并以不超过5800000元为限）。二、陈潮军对东莞市领富广告有限公司的上述债务，在租金4416000元及相应的利息（以736000元/月为计算基数，按照年利率24%计算，分别从2015年11月16日、2015年12月16日、2016年1月16日、2016年2月16日、2016年3月16日和2016年4月16日起，分段计至清偿之日止）范围内承担连带清偿责任；陈潮军承担责任后，可向东莞市领富广告有限公司追偿。三、驳回东莞市虎门镇小捷滘股份经济联合社的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费91928元，由东莞市虎门镇小捷滘股份经济联合社承担27578元，东莞市领富广告有限公司、陈潮军共同承担64350元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初4462号民事判决。宣判后，领富公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第一项，依法判令领富公司无须支付小捷滘联合社租金5888000元（利息以736000元/月为计算基数，按照年利率24%计算，分别从2015年9月16日、2015年10月16日、2015年11月16日、2015年12月16日、2016年1月16日、2016年2月16日、2016年3月16日、2016年4月16日起，分段计算至清偿之日，现暂计算至2017年8月28日，利息共计2317368.8元）。2.本案一、二审诉讼费用由小捷滘联合社承担。事实和理由：一、案涉租赁合同应属无效合同，小捷滘联合社无权根据签订的《合同转让协议》向领富公司主张租金及利息。案涉14幢建筑物，其中4幢已取得建设工程规划许可证，但针对未取得案涉建设工程规划许可证10幢的建筑物，虽然有3幢已经东莞市虎门镇城镇建设规划办公室同意报建，但具有审批职权的主管部门应当是东莞市城乡规划局，不是东莞市虎门镇人民政府，一审法院认定该3幢建筑物已经取得主管部门的同意建设与事实不符。即使案涉10幢建筑物有8幢符合东莞市关于补办产权的规定，目前手续仍在办理之中，不能当然的认为有关部门已经依职权追认了上述建筑物的合法性。退一步来说，即使可以认定该8幢建筑物已可视为主管部门同意建设，仍尚余2幢建筑物没有任何报批报建或补办产权手续，案涉租赁合同也不能全部有效。在租赁合同无效的情况下，领富公司无须支付租金及利息。二、领富公司是因案涉物业可用于转型发展商业、仓储、物流等的目的而签订《合同转让协议》的，现因小捷滘联合社恶意隐瞒案涉物业实际只能用于厂房、宿舍的情况，领富公司的合同目的根本无法实现，也未因使用案涉物业获得相应的经济利益，故领富公司无须支付小捷滘联合社租金利息或占用使用费。首先，2014年11月7日，东莞市国土资源局虎门分局作出复函，2014年12月10日领富公司、小捷滘联合社、陈潮军签订《合同转让协议》。虽然东莞市国土资源局虎门分局的158号复函作出时间在签订转让协议之前，但不能证明领富公司已知悉该复函。其次，陈潮军与小捷滘联合社签订的《厂房租赁合同书》第二条约定：案涉租赁物业用于转型发展商业、仓储、物流等，可以表明领富公司签订《合同转让协议》的目的根本不在于将案涉租赁物用于工业用途。再次，东莞市国土资源局虎门分局作出的复函时间分别为2014年11月20日、2014年11月7日，表明小捷滘联合社在签订合同前已经知道了案涉物业根本不能用于发展商业、仓储、物流，小捷滘联合社恶意隐瞒案涉建筑物的实际情况，与领富公司签订的《合同转让协议》，因此，合同目的不能实现的过错全在于小捷滘联合社。最后，案涉租赁行为并不是社会上普通的租赁行为，是陈潮军通过虎门镇集体资产交易管理中心竞拍取得的，在《虎门镇集体资产交易成交确认书》也确认了该案涉租赁物的资产经营用途是可转型发展商业、仓储、物流等。此外，小捷滘联合社2014年10月30日作出的《关于小捷滘社区办理“昆圹”旧厂房改造及临时报建手续的请示》所主张的案涉物业是领富公司于2013的3月5日通过虎门镇资产交易平台竞拍取得租赁权的，与事实不符，从2013年3月5日至2014年12月9日的承租主体应是陈潮军。三、即使领富公司应向小捷滘联合社支付租金及利息或占用使用费，领富公司也有权以已经支付的2000000元保证金和拆迁建筑物押金1000000元予以抵扣。根据《和解方案》第八条，该保证金是拆除原线杰厂独立二层办公楼及公园两栋楼房拆迁建筑物的保证，原线杰厂独立二层办公楼未进行任何的报建手续，本质上就是属于违章建筑，应当进行拆除，小捷滘联合社无权要求对领富公司的拆除行为获得补偿。综上，请二审法院依法改判。小捷滘联合社答辩称：一、案涉《厂房租赁合同书》合法有效，领富公司应该按照合同的约定交纳租金及承担逾期付款的违约责任。二、在合同签订过程中，小捷滘联合社不存在欺诈情形。在招标时，小捷滘联合社已按要求提交了《虎门镇集体资产交易方案》并进行了公示，方案对房屋产权状况作出了详细说明，领富公司是非常清楚的，所谓的小捷滘联合社恶意隐瞒案涉物业只能用于厂房、宿舍用途根本不成立。三、双方的房屋租赁合同尚在履行过程中，合同关系并未终止，不存在对合同权利义务的全面清理，故领富公司主张以合同保证金及建筑物拆迁押金抵销所欠的租金及利息于法无据。本院经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对领富公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据领富公司在二审中的上诉及答辩人的意见。本案的争议焦点是1.案涉《厂房租赁合同书》及《合同转让协议》的效力如何认定。2.小捷滘联合社诉求的租金及利息能否支持。3.领富公司要求已支付的保证金和拆迁建筑物押金抵扣未付的租金及利息能否支持。对此，本院分析如下：一、关于案涉《厂房租赁合同书》及《合同转让协议》的效力如何认定问题。首先，根据当事人提供的证据，案涉《合同转让协议》是在《厂房租赁合同书》的基础上签订的。从《合同转让协议》的内容来看，该协议约定陈潮军将其与小捷滘联合社于2013年3月5日签订的《厂房租赁合同书》及2014年7月3日签订的《和解方案》中陈潮军的合同权利义务全部转让给领富公司，应是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，是合法有效的。其次，陈潮军于2013年3月5日与小捷滘联合社签订的《厂房租赁合同书》已经法院生效的（2013）东二法民一初字第1218号民事判决认定为合法有效，故领富公司在本案中主张陈潮军与小捷滘联合社签订的《厂房租赁合同书》无效缺乏依据，本院不予支持。二、关于小捷滘联合社诉求的租金及利息能否支持问题。由于领富公司承接了陈潮军在《厂房租赁合同书》中的合同权利和义务，亦使用了案涉的租赁物，领富公司应根据该合同的约定，向小捷滘联合社依时缴纳租金。领富公司以小捷滘联合社具有恶意隐瞒案涉租赁物的实际情况，致其合同目的不能实现拒付租金缺乏依据，本院不予采纳。三、关于领富公司要求已支付的保证金和拆迁建筑物押金抵扣未付的租金及利息能否支持。由于领富公司、小捷滘联合社均没有在合同中约定保证金可抵扣租金，且合同是有效的，在领富公司未依时交租金构成违约的情况下，领富公司要求保证金抵扣租金缺乏依据。对于拆迁建筑物押金，该笔款项是领富公司承包期间拆除案涉部分租赁物而向小捷滘联合社交纳的押金，对于拆除的部分租赁物的争议，双方当事人均没有在本案中提起诉讼，本院不予处理，领富公司要求已支付的拆迁建筑物押金抵扣未付的租金及利息缺乏依据，本院不予支持。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法作出判决，合理合法，且理由阐述充分、正确，本院予以确认，不再赘述。综上所述，上诉人领富公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费69238元，由领富公司负担(已预交)。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  黎淑娴审判员  李瑞峰二〇一八年七月二日书记员  胡春晖