贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民初39号 原告贵州恒达房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市纳雍县雍熙镇环城路，统一社会信用代码915205256707192093。 法定代表人陈付容，该公司总经理。 委托诉讼代理人陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人张志诚，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。 被告王明松，男，汉族，1973年10月19日出生，户籍地贵州省纳雍县，现居住地纳雍县。 委托诉讼代理人张琰睿、梅刚，贵州佳合律师事务所律师。 原告贵州恒达房地产开发有限公司（下称恒达公司）与被告王明松确认合同无效纠纷一案，本院于2018年3月22日立案受理后依法组成合议庭，并于2018年6月12日公开开庭进行审理。原告恒达公司委托诉讼代理人张志诚，被告王明松及委托诉讼代理人张琰睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒达公司起诉请求：一、确认原告贵州恒达房地产开发有限公司与被告王明松于2012年9月19日签订的《房屋拆迁安置补偿合同》无效；二、确认原告贵州恒达房地产开发有限公司无对被告王明松无《房屋拆迁安置补偿合同》项下的房屋安置义务(安置房屋价值约650万元)；三、确认原告贵州恒达房地产开发有限公司对被告王明松所有的位于纳雍县雍××镇黄××茶××脚组115平方米被拆房屋的补偿（赔偿）标准为400万元（具体房屋赔偿价格由房地产评估机构评估确定），双方民事权利、义务关系终结。四、本案诉讼费用由人民法院依法确认。诉讼中，原告恒达公司于2018年6月21日书面请求撤回第二项诉讼请求。 事实及理由：2012年9月19日，原告恒达公司因建设需要，以拆迁人的身份（甲方）与被告王明松（乙方）签订了《房屋拆迁安置补偿合同》。合同主要约定：1.乙方被拆房屋为商业性用房，建筑面积为115平方米，土地面积为115平方米，产权属于乙方父母赠与乙方的婚前财产；2.乙方临时过渡由乙方自行解决，临时过渡期限自2012年9月17日至2014年12月17日；3.甲方对乙方以产权调换方式进行安置补偿，具体为：甲方提供恒达·雍熙御园南2栋商业建筑面积为336平方米的临街门面以及面积为552平方米的五套住房[B4-1-14-2（面积为118㎡）、南3栋1单元1楼四套（面积分别为：111㎡、88㎡、92㎡和113㎡）]对乙方进行安置；4.乙方在2012年11月30日前应将被拆房屋腾空，并交由甲方拆除。此外，双方还就安置房屋的面积争议、产权证书的交付等事宜进行了约定。 上述合同签订后，原告恒达公司已先行向被告交付了B4-14-2号住宅房屋，因被告后续一直未将涉案房屋腾空交付原告拆除，故未向被告交付剩余安置住房和临街门面。直至2016年6月30日，被告房屋由纳雍县人民政府组织相关部门进行了强制拆除。 房屋的征收拆迁与安置补偿应严格遵循《中华人民共和国物权法》第四十二条：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”之规定进行。根据国务院于2001年6月13日颁布的《城市房屋拆迁管理条例》，原由建设单位向项目所在地市、县人民政府房屋拆迁管理部门申请拆迁行政许可，并取得《房屋拆迁许可证》后，即可取得拆迁人身份自行或者委托其他单位实施房屋拆迁。但前述条例施行后，由于拆迁人的逐利行为，致使屡屡发生暴力、血腥拆迁行为。为解决前述房屋征拆模式带来的极大社会矛盾，国务院于2011年1月21日颁布施行了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，废止了以行政许可方式取得拆迁人资质从而进行房屋拆迁的模式，将房屋的征收与安置补偿纳入行政征收范畴，相应的权力由行政机关专属行使，建设单位不再享有自行拆迁的资格和对被拆迁人进行安置补偿的权利。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”、第二十七条规定：“任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”前述两条行政法规的规定，即为证明。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”本案中，在《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行后，原告在不享有法定房屋征收与补偿主体资格的前提下与被告订立的涉案《房屋拆迁安置补偿合同》，实质上行使了法律、行政法规赋予行政机关涉及房屋征收的专属行政权，该合同显然违反了上述《中华人民共和国物权法》第四十二条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条及二十七条的强制性规定。另，从价值判断上看，若涉案《房屋拆迁安置补偿合同》一旦被人民法院认定为有效合同，将等同于变相支持建设单位自行组织房屋拆迁，支持一般民事主体享有和行使行政机关的专属行政权，这无疑于开“历史的倒车”，害及公众利益。因此，涉案《房屋拆迁安置补偿合同》当属无效合同。 《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”当事人履行合同义务以合同有效为前提，因涉案《房屋拆迁安置补偿合同》无效，该合同所涉由原告以产权调换的方式对被告对进行安置的约定即丧失了合法性，故原告恒达公司无对该合同项下的房屋安置义务。被告房屋因被拆除而导致原告客观上不能返还，按照前述法律规定，原告应当对被告进行折价补偿（赔偿），具体价格以房地产评估机构出具的评估意见为准。 综上所述，原、被告双方订立的涉案《房屋拆迁安置补偿合同》因涉及损害社会公众利益以及违反法律、法规的强制性规定而无效。 被告王明松答辩称：1.我国并没有任何一条法律明确规定，非行政主体签订的《房屋拆迁安置补偿合同》属无效合同。2.原告所引用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条系确认市、县级人民政府为房屋征收补偿工作的监管主体，该规定属管理性强制规定而非效力性强制性规定，最高法已有多项判例认定该规定不能作为认定合同无效的法律依据。3.根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条之规定，房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，该规定进一步明确了房屋征收与补偿的具体工作可由市、县级人民政府以外的其他主体实施，故在本案中，原告作为具有合法资质的房地产开发有限公司，其与被告签订《房屋拆迁安置补偿合同》主体适格。4.双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》主体均适格。安置补偿的内容系数双方真实意思表示，内容并不违反法律的强制性规定，被告在签订合同后已履行完毕己方义务，原告亦应当本着诚实信用的原则，及时地完全履行合同义务。 原告恒达公司向本院提交如下证据： 《房屋拆迁安置补偿合同》，用以证明原告作为拆迁人于2012年9月19日与被告签订了《房屋拆迁安置补偿合同》，该合同就被拆迁房屋的状态及临时过渡期限、产权调换、违约责任等内容进行了约定。该合同因违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十七条之规定，应为无效合同。经质证，被告王明松对该证据的三性均无异议，对原告主张的合同约定内容无异议，该合同恰好证明了原告方现仍负有对被告交付房屋、办理产权证及支付违约金等义务。 被告王明松向本院提交如下证据： 房地产估价报告，用以证明2017年7月20日经被告王明松委托，贵州瑞华亚太房地产土地评估有限公司针对原、被告双方签订的《房屋拆迁安置补偿合同》项下原告应交付给被告的房屋及门面进行评估，房屋及门面总价值为8781272.00元。即便案涉《房屋拆迁安置补偿合同》无法履行，原告对被告的赔偿标准应当以评估报告的结果为基数进行计算。经质证，原告恒达公司对该证据的真实性、关联性不持异议，对合法性有异议。认为：1.案涉合同并没有确定商业安置房屋的四至界限，该估价报告完全是依照被告方所指四至界限进行评估。2.对于评估方法，评估机构采用比较法进行评估，我方认为评估机构应当选取实例作为参照，但在评估报告中并未看到评估机构选取的参照实例。因此我方认为该评估报告的估价结果并不正确，不能作为安置房屋的定价依据，达不到被告方的证明目的。 庭审后，原告恒达公司再提交本院（2017）黔05民初202号民事裁定书、送达回证，用以证明王明松诉恒达公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，因该案的审理须以本案的审理结果作为裁判依据，故（2017）黔05民初202号民事案件裁定中止诉讼，我方于2018年6月23日收到该民事裁定书。经质证，被告王明松对证据的三性无异议，认可其于2018年6月22日收到该民事裁定书。 被告王明松向本院提交贵州省纳雍县人民法院（2017）黔0525民初2343号之一民事裁定书、民事起诉状，用以证明王明松于2017年9月17日向贵州省纳雍县人民法院起诉，后因诉讼标的超过基层人民法院管辖范围，该案由纳雍县人民法院移送至毕节中院审理。经质证，原告恒达公司对三性均无异议，认可被告方的陈述属实。 经审查，原被告双方一致同意案涉拆迁合同所涉补偿问题待拆迁合同效力认定后另案处理或下一步予以解决，故对被告王明松提交的房地产估价报告的证据效力，不在本案中予以确认。原告恒达公司、被告王明松对对方提交的其他证据的三性均无异议，本院予以采信。 综合双方当事人的证据及庭审陈述，本院认定如下案件事实： 因建设需要，原告恒达公司需拆除被告王明松使用的商业临街门面。经双方协商，原告恒达公司以拆迁人名义（甲方）与被告王明松（乙方）于2012年9月19日签订了《房屋拆迁安置补偿合同》。主要约定：1.乙方被拆房屋为商业性用房，建筑面积为115平方米，土地面积为115平方米，产权属于乙方父母赠与乙方的婚前财产；2.乙方临时过渡由乙方自行解决，临时过渡期限自2012年9月17日至2014年12月17日；3.甲方对乙方以产权调换方式进行安置补偿，具体为：甲方提供恒达·雍熙御园南2栋商业建筑面积为336平方米的临街门面以及面积为552平方米的五套住房[B4-1-14-2（面积为118㎡）、南3栋1单元1楼四套（面积分别为：111㎡、88㎡、92㎡和113㎡）]对乙方进行安置；4.乙方在2012年11月30日前应将被拆房屋腾空，并交由甲方拆除。此外，双方还就安置房屋的面积争议、产权证书的交付等事宜进行了约定。前述合同签订后，原告恒达公司向被告王明松交付了恒达·雍熙御园北四栋一单元14-2号房屋一套。2016年6月30日，《房屋拆迁安置补偿合同》项下拆迁房屋被强制拆除。 2017年9月17日，王明松以恒达公司为被告向贵州省纳雍县人民法院提起民事诉讼，请求恒达公司交付房屋、门面及土地使用证及房屋产权证，支付逾期回迁违约金2529484.49元及逾期交付土地使用证及房屋产权证违约金825644.42元。恒达公司在该案答辩期间提出管辖权异议，贵州省纳雍县人民法院经审查认为王明松主张的诉讼标的额共计11803640.91元，恒达公司管辖权异议成立，遂于2017年10月23日作出（2017）黔0525民初2343号之一民事裁定，将该案移送本院处理。后因本案讼成，该案中止诉讼。 另，庭审中本院征询原告恒达公司意见，2017年6月15日恒达公司作出回复，暂不对案涉被拆迁房屋的价值申请司法评估，待生效法律文书对案涉《房屋拆迁安置补偿合同》的效力作出判定后，再另案确定对王明松被拆房屋的安置补偿义务的解决方式。 综合各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：1.案涉《房屋拆迁安置补偿合同》效力的认定；2.如何认定原告恒达公司对被告王明松的房屋安置义务及补偿标准。 本院认为：一、关于案涉《房屋拆迁安置补偿合同》的效力如何认定的问题。行政权，专属于国家行政机关行使，是宪法的基本原则。对城市房屋的拆迁安置补偿，旨在消灭该房屋的财产所有权，以取得该房屋的占地而从事某种建设活动，本质上属于征收行为。1991年国务院公布实施的《城市房屋拆迁管理条例》，将城市房屋的拆迁安置补偿赋予经行政许可的单位——建设单位，建设单位经由行政机关的许可，自拆自建。拆迁人并非执行行政职能。由于拆迁人系拆迁的利益悠关方，因而酿成了暴力拆迁等社会广泛存在的问题，人民法院也因民事司法职能而涉入其中，为社会所诟病，增加了民事司法的风险和社会风险。2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”该法条实质上确定了行政征收的原因只能限于公共利益的需要，并应当由有关机构依照法律规定的权限和程序实施。2011年1月21日，国务院颁布《国有土地上房屋征收补偿条例》。该条例第一条规定：“为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。”适应《中华人民共和国物权法》规定的征收前提。该条例第四条规定：“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。”将房屋的征收与补偿纳入了行政征收范畴，并废止了1991年颁布的《城市房屋拆迁管理条例》确定的自拆自建。本案中，原、被告于2012年9月19日签订的《房屋拆迁安置补偿合同》，系在《城市房屋拆迁管理条例》已经废止、拆迁安置补偿——行政征收——应当由行政机关专属行使的情况下实施，原告作为房地产开发企业，不能也不可能享有行政征收权，其与被告签订的该协议，实质上违反了法律、行政法规，损害了社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的情形，合同无效。据此，原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿合同》应属于无效合同。二、如何认定原告恒达公司对被告王明松的安置补偿义务及补偿标准的问题。由于原被告之间签订的《房屋拆迁安置补偿合同》的无效，根据合同无效的司法规则，当事人之间基于合同而约定的预期利益即不能实现，即原告恒达公司对被告并不承担合同约定的安置义务，但是应当承担缔约过失责任。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，原告恒达公司实际拆除了被告王明松的房屋，应当就该被拆除房屋按照市场价对王明松折价补偿，涉及被告王明松的房屋的被拆除而产生的利益损失，双方应当依过错各自承担相应的责任。由于原告恒达公司庭审后向本院提交了《暂不申请司法鉴定说明书》，言明其暂不申请对王明松被拆房屋的有关评估鉴定，将根据人民法院关于合同效力的判定而另案处理，被告王明松亦予以同意，本院尊重双方的诉讼权利选择，予以准许。故在本案中对原告恒达公司对王明松的补偿及其标准不作裁决，由当事人另案主张。另外，原告恒达公司在诉讼中申请撤回部分诉讼请求，系当事人对自己诉讼权利的处分，符合法律法规规定，亦予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告贵州恒达房地产开发有限公司与被告王明松于2012年9月19日签订的《房屋拆迁安置补偿合同》无效； 二、驳回原告贵州恒达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费84800.00元，由原告贵州恒达房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。 审判长  张雄 审判员  张晶 审判员  徐洪 二〇一八年七月二十三日 书记员  曹晶