文书内容江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0281民初7971号原告：金科物业服务集团有限公司江阴分公司，住所地江阴市云亭街道银桂路**305，统一社会信用代码91320281681109211J。负责人：任南军，该公司总经理。委托诉讼代理人：虞晓锋，江苏福庆律师事务所律师。被告：孙律波，男，1986年2月4日出生，汉族，现住江阴市。原告金科物业服务集团有限公司江阴分公司（以下简称金科物业江阴分公司）诉被告孙律波物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月9日公开开庭进行了审理。原告金科物业江阴分公司的委托诉讼代理人虞晓锋到庭参加诉讼。被告孙律波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金科物业江阴分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业费26531.11元，并支付违约金12407.31元；2.本案的诉讼费用由被告承担。审理中，金科物业江阴分公司自愿放弃部分违约金，仅要求被告承担违约金11000元，并将诉讼请求变更为：判令被告立即支付拖欠的物业费26531.11元（截至2018年6月30日），并支付违约金11000元（截至2018年3月31日）。事实和理由：2008年11月29日，江阴金科置业发展有限公司（以下简称金科置业公司）与重庆金科物业管理有限公司签订《金科·东方大院前期物业服务合同》一份，约定由重庆金科物业管理有限公司为金科置业公司开发的金科·东方大院小区提供物业服务，期限自2008年12月1日起至2011年11月30日止。2011年12月12日，金科置业公司与重庆市金科物业服务有限公司（系重庆金科物业管理有限公司更名而来）签订《金科·东方大院前期物业服务合同（续）》，约定重庆市金科物业服务有限公司为金科·东方大院小区继续提供物业服务，期限自2011年12月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。《金科·东方大院前期物业服务合同》及《金科·东方大院前期物业服务合同（续）》均约定本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅2.2元/月/平方米（包括电梯费、公共水电费）；业主应于购房合同约定交付之日起交纳物业服务费用；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每年的第一季度在1月10日前、第二季度在4月10日前、第三季度在7月10日前、第四季度在10月10日前履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，每日应按所欠金额万分之五的标准向物业服务企业支付违约金。2009年9月28日，孙律波与金科置业公司签订《商品房买卖合同》一份，约定孙律波购买金科置业公司开发的金科·东方大院小区D09幢2层201号房屋，建筑面积181.77平方米，金科置业公司应在2011年3月28日前交付房屋。当日，孙律波与金科置业公司签署《补充协议》一份，第九条约定：买受人未按时接房或者接房后未入住的空置房，自出卖人通知接房之日起一年内的空置房，物业服务费按70%收取，超过一年的，物业服务费按全额收取；在该项目业主委员会未与物业服务企业签订物业服务协议前，买受人应当按照出卖人与物业服务企业签订的《前期物业服务管理协议》履行相关义务并按《前期物业管理服务协议》约定和《临时管理规约》规定及时缴纳物业服务费。同日，孙律波在金科·东方大院的《临时管理规约》上签字。《临时管理规约》第五章第八条约定：自开发建设单位或者物业服务企业发出接房通知书之日起一年内，业主未接房或者接房后空置的，自开发建设单位或者物业服务企业发出接房通知书之日起，由业主按物业服务收费标准的70%缴纳物业服务费；自开发建设单位或者物业服务企业发出接房通知书之日起满一年以上，业主仍未接房或者空置的，从开发建设单位或者物业服务企业发出接房通知书后满一年之日起，由业主按物业服务收费标准的100%缴纳物业管理费。2011年3月31日前，金科物业江阴分公司向孙律波邮寄了《接房通知书》。2011年4月2日，孙律波接收了房屋，房屋实测面积为185.27平方米。由于孙律波的房屋一直处于空置状态，金科物业江阴分公司同意孙律波接收房屋后的第一年按照70%的标准收取物业费。2011年4月2日，2011年5月14日，2012年12月19日，孙律波分别交纳物业费4894元、855.9元、1712元。自2012年7月1日起，孙律波开始拖欠金科物业江阴分公司的物业费和违约金，故诉至法院。被告孙律波未答辩，也未提供证据。本院查明的事实与金科物业江阴分公司诉称的事实一致，本院予以确认。另查明：重庆金科物业管理有限公司于2011年3月29日更名为重庆市金科物业服务有限公司，于2014年4月16日更名为金科物业服务有限公司，于2015年7月8日更名为金科物业服务集团有限公司。金科置业公司与金科物业服务集团有限公司一致同意本案的《金科·东方大院前期物业服务合同》及《金科·东方大院前期物业服务合同（续）》由本案原告即金科物业江阴分公司实际履行，金科物业江阴分公司有权享有上述合同的权利并履行相应的义务。孙律波结欠的物业费及应支付的违约金具体计算方式如下：            物业费（截至2018.6.30）                  序号              起始日期              截止日期              月数              标准（/月/平方米              计算方法              应付款（元）              已付款（元）              上期      转入              结欠物业费（元）                  1              2011/4/1              2012/3/31              12              2.2              12*2.2*185.27*0.7              3423.79               5749.9                             0                  2              2012/4/1              2012/6/30              3              2.2              3*2.2*185.27              1222.77               0              2326.11              0                  3              2012/7/1              2012/9/30              3              2.2              3*2.2*185.27              1222.77               0              1103.34              119.43                  4              2012/10/1              2012/12/31              3              2.2              3*2.2*185.27              1222.77               1712               0              0                  5              2013/1/1              2013/3/31              3              2.2              3*2.2*185.27              1222.77               0              489.23              733.54                  6              2013/4/1              2018/6/30              63              2.2              63*2.2*185.27              25678.42               0              0              25678.42                   7               合计（注：第一年物业费按照70%收取）              33993.29              7461.9                            26531.39                   违约金（截至2018.3.31）                  序号              起始日期              截止日期              天数              欠缴      金额              计算方法              违约金（元）                  1              2012/7/11              2018/3/31              2089              119.43              2089*119.43*0.05%              124.74                    2              2013/1/11              2018/3/31              1905              733.54              1905*733.54*0.05%              698.70                   3              2013/4/11              2018/3/31              1815              1222.77              1815*1222.77*0.05%              1109.66                   4              2013/7/11              2018/3/31              1724              1222.77              1724*1222.77*0.05%              1054.03                   5              2013/10/11              2018/3/31              1632              1222.77              1632*1222.77*0.05%              997.78                   6              2014/1/11              2018/3/31              1540              1222.77              1540*1222.77*0.05%              941.53                   7              2014/4/11              2018/3/31              1450              1222.77              1450*1222.77*0.05%              886.51                   8              2014/7/11              2018/3/31              1359              1222.77              1359*1222.77*0.05%              830.87                   9              2014/10/11              2018/3/31              1267              1222.77              1267*1222.77*0.05%              774.62                   10              2015/1/11              2018/3/31              1175              1222.77              1175*1222.77*0.05%              718.38                   11              2015/4/11              2018/3/31              1085              1222.77              1085*1222.77*0.05%              663.35                   12              2015/7/11              2018/3/31              994              1222.77              994*1222.77*0.05%              607.72                   13              2015/10/11              2018/3/31              902              1222.77              902*1222.77*0.05%              551.47                   14              2016/1/11              2018/3/31              810              1222.77              810*1222.77*0.05%              495.22                   15              2016/4/11              2018/3/31              719              1222.77              719*1222.77*0.05%              439.59                   16              2016/7/11              2018/3/31              628              1222.77              628*1222.77*0.05%              383.95                   17              2016/10/11              2018/3/31              536              1222.77              536*1222.77*0.05%              327.70                   18              2017/1/11              2018/3/31              444              1222.77              444*1222.77*0.05%              271.45                   19              2017/4/11              2018/3/31              354              1222.77              354*1222.77*0.05%              216.43                   20              2017/7/11              2018/3/31              263              1222.77              263*1222.77*0.05%              160.79                   21              2017/10/11              2018/3/31              171              1222.77              171*1222.77*0.05%              104.55                   22              2018/1/11              2018/3/31              79              1222.77              79*1222.77*0.05%              48.30                   23               合计（注：违约金每日按欠缴额的万分之五计算）              12407.35       本院认为，金科物业江阴分公司为孙律波名下位于金科·东方大院房屋所在的小区提供物业服务，孙律波应当按照前期物业服务合同的约定交纳物业费。孙律波结欠金科物业江阴分公司的物业费和违约金，事实清楚，证据充分，故孙律波应向金科物业江阴分公司支付拖欠的物业费26531.39元（截至2018年6月30日），并承担违约金12407.35元（截至2018年3月31日）。金科物业江阴分公司自愿按照26531.11元主张物业费，并放弃部分违约金的诉讼请求，仅要求孙律波支付11000元违约金，属于自主处分其合法的民事权利，不违反法律规定，本院予以支持。孙律波经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，怠于行使自己的诉讼权利，不利后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：孙律波应于本判决发生法律效力之日起十日内向金科物业服务集团有限公司江阴分公司支付拖欠的物业费26531.11元（截至2018年6月30日），并承担违约金11000元（截至2018年3月31日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取387元，财产保全费409元，合计796元（金科物业江阴分公司已预交），由孙律波负担。孙律波负担的796元，由孙律波于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给金科物业江阴分公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 浦 峥二〇一八年七月十一日书记员 廖宏娟本案援引法律条款《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。