江西省进贤县人民法院民 事 判 决 书(2018)赣0124民初1429号原告：辛平花，女，1959年6月5日出生于江西省进贤县，汉族，个体户，家住进贤县。委托诉讼代理人：姚懿，江西民信律师事务所律师，特别授权代理。被告：胡端英，女，1952年5月9日出生于江西省进贤县，汉族，进贤县交通局退休职工，家住进贤县。委托诉讼代理人：万少锋，进贤县李渡镇法律服务所法律服务工作者，一般诉讼代理。原告辛平花与被告胡端英租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用简易程序于2018年6月21日公开开庭进行了审理。原告辛平花及其委托诉讼代理人姚懿、被告胡端英及其委托诉讼代理人万少锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辛平花向本院提出诉讼请求：1、判令停产停业损失补偿费用25630元的50%即12815元及搬家（迁）费用2641元归原告所有；2、判令被告退还房屋押金2000元、并退还1个月的租金1800元，以上共计人民币19256元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年4月1日，原、被告签订一份《店面租赁协议》，约定被告将130㎡的店面包括地下一室的房屋租赁给原告经营，租期为2015年4月1日至2018年3月30日，2017年12月28日进贤县房屋拆迁和租赁管理办公室（简称拆迁单位）与被告签订了一份《进贤县房屋征收补偿协议书》，约定补偿被告搬家费用2641元、其他设施补偿费用6480元、停产停业损失费用25630元等；原告在商铺租赁期限内（尚有一年余方才租期届满）遭到拆迁，因拆迁非住宅房屋给作为经营者的原告造成了停产停业损失，拆迁单位按照拆迁政策给予相应的经济补偿、该补偿费用现依然在拆迁单位手中，原告认为停产停业损失补偿费用、搬家费用是拆迁单位拆迁房屋给经营者造成的停产停业和搬家的补偿，该补偿金应属于经营者；原告于2017年2月24日搬走，而原告已向被告付清了至2017年3月30日的房租，按照双方签订的租约，被告应返还原告1个月的租金1800元并退回押金2000元，双方就上述事宜不能达成一致，原告遂提起诉讼，请求判如所请。被告胡端英及其委托诉讼代理人辩称，根据双方签订的租约第五条之约定，原告所主张的相关拆迁补偿款项均应归被告所有，至于押金2000元及1个月的租金1800元原则上同意退还原告；原告搬离时拆走了被告价值2000元的玻璃门且未及时将房屋钥匙返还被告，现房屋已被夷为平地导致被告存放在阁楼上的一些物品灭失、损失也有1000元，原告应当补偿被告这些损失，对方若有诚意的话还可以商量。本案当事人围绕诉讼请求或答辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，双方对对方所举证据的真实性基本不持异议，本院予以确认并在卷佐证。双方在庭审中一致认可原告辛平花系2017年2月24日搬离涉案房屋，因双方对停产停业损失补偿及搬家（迁）费用的归属产生争议，房屋征收实施单位暨进贤县房屋拆迁和租赁管理办公室扣下了2万元补偿费用未给予被征收人暨被告胡端英，待根据本案生效裁判支付。综合上述认证意见，本院查明并确认以下事实：2015年3月，被告胡端英将其拥有位于进贤县民和镇付家巷的一处临街130㎡许的房屋（三室二厅及一间店面、另含地下室）租赁给原告辛平花用于经营泡脚馆，双方于同年4月1日签订了一份《店面租赁协议》，约定租期三年（2015年4月1日至2018年3月30日）、年租金均为2.2万元；原告在经营期间因装修产生的所有费用自行承担、租赁期满后原告不能拆除装修物品、被告不承担任何费用；如遇政策性拆迁，拆迁费、装修费等一切补偿款归被告所有，与原告无关，因拆迁造成原告停业，按拆迁停业时间退回租金；原告在租赁期间必须向被告交纳保证金2000元，租期届满后，经被告核实原告在经营期间所发生的各种费用结清后，由被告退回原告等。协议签订之后，双方按约履行了协议，辛平花于2015年3月25日向胡端英支付了一年的房租及2000元的押金共计人民币2.4万元并于2016年3月12日向被告支付了第二年的房租2.2万元。2017年1月21日，因进贤县岚湖中路旧城改造项目建设需要，进贤县人民政府发出房屋征收决定公告，涉案房屋被列入征收拆迁范围、设定的签约期限为公告发出之日起1个月内，原告辛平花于2017年2月24日腾空并搬离涉案承租房屋。2017年12月28日，胡端英同房屋征收实施单位暨进贤县房屋拆迁和租赁管理办公室签订《进贤县房屋征收补偿协议书》，约定征收方给予胡端英被征收房屋及附属物货币补偿共计人民币1759451元，其中搬家（迁）费用2641元、停产停业损失补偿费用25630元。因原、被告对搬家（迁）费用及停产停业损失补偿费用的归属产生争议，进贤县房屋拆迁和租赁管理办公室扣下了2万元补偿费用未予支付给被告胡端英、其余补偿费用均按约予以支付给被告。另查明，政府部门就本次征收拆迁过程中被征收人与承租户之间的相关补偿费用归属争议出具了如下指导意见，就搬迁费，如果双方有约定从其约定，无约定则归承租户所有；停产停业损失补偿费用，双方有约定从其约定、无约定双方各占一半等。原告认为双方签订的租赁合同对上述两项费用并无明确约定，双方之间不能达成一致，原告提起诉讼。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，原、被告之间签订的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方之间的争议应依合同对应条款及公平原则判定。原告辛平花主张被告胡端英应向其退回房屋租赁押金及1个月的房租1800元，被告已原则上予以认可，且双方签订的租赁合同约定“保证金（押金）在租赁期满后，经甲方核实乙方在经营期间所发生的各种费用结清后，由甲方退回乙方”，双方之间的租赁关系因租赁房屋被政府征收拆除而实际解除，被告应当退回原告所交纳的2000元房屋租赁押金，另租赁合同约定“因拆建（迁）造成乙方停业、按拆建停业时间退回租金”，原告已向被告交纳了二年的租金、距二年租期届满尚有30余日之时租赁房屋被征收，原告搬离，原告要求被告退回1个月的租金符合合同约定，本院予以支持。被告虽以原告搬离时拆走了其价值2000元的玻璃门且未及时将房屋钥匙返还被告，现房屋已被夷为平地导致其存放在阁楼上的一些物品灭失、损失也有1000元等为由而抗辩原告要求退回2000元押金及1个月的租金之主张，但原告对此不予认可，被告不能举证证明损失发生事实及损失金额，该抗辩本院不予采纳。据此，本案的争议焦点在于租赁房屋被征收拆迁后所获的搬家（迁）费用及停产停业损失补偿费用的归属。本院认为，就搬迁费用，双方签订的租赁合同虽约定“如遇政策性拆迁，拆迁费、装修费等一切补偿款归被告所有，与原告无关”，但庭审中被告已自认其及家人并未在涉案租赁房屋内居住生活（仅在阁楼上堆了些杂物），该房屋全部交由原告方使用，故被告方因房屋征收实际并不产生搬迁费用，该补偿款项如归被告所有则显失公平亦有违法理、情理，原告主张应归其所有，本院予以支持。就停产停业损失补偿费用，在约定的租期届满前租赁房屋因政府征收而导致承租方提前搬离、当然会导致原告方一定期间的停产停业损失，但被告方因征收也必然导致其一定期间的房租损失、另行购置房屋及店面用于出租也需时日，双方签订的租赁合同虽未明确载明因政策性拆迁所获的停产停业损失补偿费用也归被告所有，但以“等一切补偿款归被告所有”予以涵盖，并非约定不明，契约自由原则是民事活动的基本原则，只要不违反法律强制性规定、有损公众利益、第三人合法权益或显失公平，司法裁判应当予以尊重，被告以此约定条款主张停产停业损失补偿费用归其所有并不明显有违上述例外规定，原告主张该项补偿费用应归其所有与合同约定不符、亦无法律依据。综上，原告诉请本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第五十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款之规定，判决如下：一、限被告胡端英于本判决生效后10日内返（退）还原告辛平花房屋租赁保证金（押金）人民币2000元及1个月的房屋租金人民币1800元，共计人民币3800元。二、暂扣于进贤县房屋拆迁和租赁管理办公室的因涉案房屋被征收拆迁而所获得的搬家（迁）费用2641元归原告辛平花所有。三、因涉案房屋被征收拆迁而所获得的停产停业损失补偿费用均归被告胡端英所有暨尚未支付的而暂扣于进贤县房屋拆迁和租赁管理办公室的上述停产停业损失补偿费用归被告胡端英所有。四、驳回原告辛平花的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币281元，减半收取计人民币140.50元，由被告胡端英承担70.50元、由原告辛平花自行承担70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  尧克武二〇一八年七月六日书记员  赵皓妤