浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终1377号上诉人（原审原告）：黄强，男，1984年5月12日出生，汉族，住海盐县。上诉人（原审原告）：谢静，女，1983年3月8日出生，汉族，住海盐县。被上诉人（原审被告）：海盐盛建置业有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道海兴东路******。统一社会信用代码：9133042459175409XU。法定代表人：王悦晖，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈俊茂，该公司员工。上诉人黄强、谢静与被上诉人海盐盛建置业有限公司（以下简称盛建公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省海盐县人民法院（2017）浙0424民初3359号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年6月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄强、谢静上诉请求：撤销一审判决，改判支持黄强、谢静的全部诉讼请求。事实和理由：一、盛建公司未依约交付地下二层车库的行为属于违约。商品房买卖合同第三条中明确约定了地下为两层，但盛建公司至今未交付，属于违约。合同中虽未注明地下二层的用途，但合同第三条的约定及销售员丁苗苗的录音可以证明盛建公司要建造地下二层，且是为了黄强、谢静停车所用，与商品房一样是要向黄强、谢静交付的。本小区的9号楼就建有地下二层，故黄强、谢静有理由相信合同的记载是真实的。二、盛建公司的违约行为严重影响了黄强、谢静生活。没有地下二层停车场，造成黄强、谢静停车不便，及停车后到住所要走较长的路。因小区没有人车分流，导致空气污染，以及行走存在风险，严重影响黄强、谢静的身体健康。一审法院仅以停车不便作为损失，没有看到损失的多重性及问题的实质。三、黄强、谢静损失的计算及依据。商品房买卖合同是格式合同，合同中没有对盛建公司未提供地下二层的违约责任作出约定，但根据合同第三条的约定，盛建公司对地下二层车库与商品房同样负有交付义务，交付时间是2012年9月10日，使用时间至2082年9月10日。故可以参照合同第十条关于逾期交房违约责任的约定，损失时间计算为70年。四、一审法院认定合同是误写，没有任何法律依据。1、双方签订的合同及丁苗苗的录音证实了盛建公司不存在误写的情形。如果是误写，盛建公司在知道后没有告知业主，也没有通过法律途径予以纠正，未采取补救措施。合同的帝王原则是诚实信用原则，盛建公司如认为是失误，也应依据合同承担法律责任，法律并未规定失误可以免责。2、规划图纸不能证明盛建公司主张的合同约定地下二层是其失误所致。规划图纸是盛建公司用于规划设计的图纸，由盛建公司持有，黄强、谢静没有见过，不能作为合同的组成部分。也不能说规划为一层，所以盛建公司说两层就是失误。因为宣传与客观事实不符，理论上有多种可能，存在为了盈利或其他目的作虚假宣传的可能，且盛建公司作为一个上市公司，具有成熟的管理经验，这种差错一般不可能出现。所以，结合合同约定和丁苗苗的证言，证明盛建公司是为了某种目的作出的虚假宣传，具有欺诈性，应承担相应法律责任。3、盛建公司出具的与其他业主签订的补偿协议与本案没有关联，上述协议是其他业主对权利的放弃或部分放弃，是双方协商一致的结果，不具有参考性。盛建公司辩称，一、涉案楼房自始没有地下二层。一审中盛建公司已经提交了证据证明合同约定地下二层属于笔误。一审已经判令盛建公司对疏忽大意的行为承担违约责任，并赔偿损失18000元，并非黄强、谢静上诉所称盛建公司没有承担违约责任。二、涉案12幢和13、14、15幢楼房都没有建造地下车库，小区车位配置能够满足业主的停车需求，不存在黄强、谢静所说影响生活的事实。请求驳回上诉，维持原判。黄强、谢静向一审法院起诉请求：1、盛建公司赔偿黄强、谢静损失81642.45元；2、盛建公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月18日，双方签订了《浙江省商品房买卖合同》一份。合同第一条、第二条约定买受人向出卖人购买位于海盐县御景城的商品房，该商品房为预售，预售许可证号为盐售许字（2013）第17号。合同第三条约定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第12幢1单元902号房，建筑层数地上32层，地下2层，该，地下**，该商品房位于第**计用途为普通住宅，属钢筋混凝土结构，层高3.00米，该商品房有阳台2，其建筑样式为封闭式。合同第五条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6386.80元，总价款544283元。合同第九条约定：出卖人应当在2015年10月30日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用。合同第十条约定出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同中载明黄强、谢静未向盛建公司购买自行车库和汽车库。现涉案第12幢1单元902号房屋已经交付给黄强、谢静。另查明，涉案12幢楼于2013年9月30日取得了预售许可证，于同年10月开始进行预售。12幢楼共有128户业主，地下层数签署，地下层数签署正确的业主有**错，地下层数签署错误的有**2幢楼中错签地下层数中的33户业主达成了补偿物业费三年作为最终处理结果的协议。盛建公司提供商品房买卖合同二份，证明其分别于2014年2月12日、同年2月14日与12幢楼的业主王小华、余丽楠签订的商品房买卖合同中主动将12幢楼建筑层数更正为“地上32层、地下1层”。涉案第12幢楼的建筑设计说明中的第二项项目概况第五条载明建筑层数为地下1层、地上32层。该建、地上**出图日期为2012年5月17日，上面加盖了审图单位的审查合格专用章，并由施工单位加盖了竣工图章。恒大御景小区共有20幢住宅楼，其中12、13、14、15幢均无地下停车库，其中16、17、18、19、20幢楼有地下一层汽车库，其他住宅楼均有地下二层（其中负一层为自行车库等、负二层为汽车库）。盛建公司陈述，同一时间预售的1幢、2幢、12幢的成交均价分别为6461.80元、6473.13元、6439.31元，没有地下车库的13幢和14幢的成交均价分别为6608.28元、6577.23元。一审法院认为，黄强、谢静与盛建公司于2013年12月25日签订的《浙江省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。双方在合同中约定恒大御景城12幢楼的建筑层数为地上32层、地下2层，该房屋现、地下**案的争议焦点主要为：盛建公司是否存在虚假宣传行为，黄强、谢静主张的赔偿损失金额是否合理？就上述争议焦点，一审作如下分析：第一，黄强、谢静并未举证证明双方在签订涉案合同时，盛建公司存在虚假宣传“12幢楼地下2层为汽车库，且电梯直达”的行为。虽然双方签订的合同中约定了12幢楼的建筑层数为地上32层、地下2层，但合同中、地下**未明确规划用途仅为汽车库。盛建公司对合同中约定的地下层数错误作出了合理解释，系合同模板错误，故在发现后于2014年2月12日签订12幢楼的其他商品房的买卖合同时主动进行了更正，更正为地下1层；且现地下1层的用途为配电房，也并非汽车库。黄强、谢静提供的谈话录音系事后录制，录音中黄强、谢静多次存在诱导性发问，丁苗苗虽陈述合同签错，但未明确合同签错系过失或故意所致。故，黄强、谢静仅凭合同载明的地下二层和谈话录音，无法证明双方在签订合同时盛建公司存在虚假宣传“12幢楼地下2层为汽车库，且电梯直达”的行为。第二，从盛建公司提供的12幢楼的商品房销售明细清单来看，涉案12幢楼商品房的销售价格基本以楼层高低为依据。盛建公司在合同中明确该幢楼地下仅为一层后，该幢楼商品房的销售成交价格也未见明显降低。涉案恒大御景12幢楼从项目规划时出具的建筑设计说明图纸、建设工程规划许可证以及办理商品房预售许可证时的面积预测绘，均显示该幢楼规划设计仅为地下一层。黄强、谢静并未提供证据证明盛建公司在销售该幢楼商品房时存在误导购房者认为该幢楼存在地下二层汽车库的行为。第三，黄强、谢静因停车问题导致生活不便的原因是该小区的建设规划无法适应业主车辆快速增长的发展需要。涉案恒大御景小区的停车位设置在小区外围道路及地下汽车库，小区中央为绿化和湖泊。虽然二期规划的地下车位数较多，整个小区的车位配备与业主户数比是充足的；但12幢楼位于小区的一期，小区一期规划的地下车位数远远少于一期业主户数，无法满足大多数业主就近停车的需要。所以黄强、谢静停车不便的原因并不是个案现象，而是该小区的停车位建设规划无法适应业主车辆快速增长的发展需要。第四，双方合同的主要标的是商品房，没有地下2层对黄强、谢静所购买房屋的质量或使用功能没有实质影响，且地下层或地下车库属于商品房的附属配套设施，在没有明确约定的情况下，与逾期交房承担同等程度的违约责任，并不恰当。因此，黄强、谢静主张参照合同约定的逾期交房违约金标准赔偿损失，依据不足，不予支持。综上所述，双方签订的商品房买卖合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”中明确写明涉案12幢建筑层数为地上32层、地下2层，而实际交、地下**，而实际交付的建筑仅有地下**。盛建公司亦未提交证据证明其出售时已明确告知黄强、谢静12幢不存在地下2层的事实。盛建公司辩称因当时多幢楼房同时预售，合同建模错误导致约定的地下层数有误，但此仍系盛建公司疏忽大意所致，过错在其自身，并不能因此免除其应承担的违约责任。关于赔偿损失的金额和计算方式，双方在合同中并无相应约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，系以损失填补为原则。经查，涉案小区的停车位充足，没有地下2层使黄强、谢静丧失了选购本幢房屋对应的地下停车位的机会，一定程度上影响了其就近停车的需求，引起了生活的不便，且盛建公司已与12幢楼中错签地下层数中的33户业主达成了补偿物业费三年作为最终处理结果的协议；故一审酌定由盛建公司赔偿黄强、谢静损失人民币18000元。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、盛建公司赔偿黄强、谢静损失人民币18000元，由盛建公司于判决生效之日起七日内清结；二、驳回黄强、谢静的其他诉讼请求。如果盛建公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费921元，由黄强、谢静负担718元，盛建公司负担203元。二审中双方均未提交新的证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，一审法院已经判决盛建公司承担违约责任，并赔偿黄强、谢静损失18000元。本案二审的争议焦点是一审酌定的损失金额是否恰当。首先，双方交易的标的是商品房，合同价款不包括地下车位的价值。合同中载明的地下层数与实际交付的地下层数不一致，不会影响黄强、谢静所购房屋本身的结构、质量和使用功能，故盛建公司交付房屋的地下层数与约定不一致并未对黄强、谢静造成直接的、可量化的财产损失。当然，停车问题也是购房时需要考虑的事项之一。盛建公司在合同中写明地下2层，购房者将其理解为所购房屋存在地下停车场符合常理。而没有相应的地下停车场确实会造成黄强、谢静在较远距离停车，一定程度上对其出行和生活造成不便。故黄强、谢静所称没有地下2层停车场造成其停车不便，影响生活，合情合理，盛建公司应当给予适当赔偿。但黄强、谢静以停车要走较长的路，没有人车分流造成空气污染，行走存在风险等严重影响其身体健康为由要求赔偿，则缺乏依据，本院不予支持。其次，黄强、谢静主张盛建公司在销售时明确告知涉案房屋存在地下2层停车场，构成欺诈。盛建公司则辩称因当时多幢楼房同时预售，合同建模错误导致约定的地下层数书写错误。对此，正如一审认定，单凭丁苗苗的录音，不能认定盛建公司存在虚假宣传和欺诈行为。盛建公司在一审中则提供了建筑设计说明、更正后与其他业主签订的买卖合同、商品房预售证等证据。上述证据证明涉案12幢建筑在设计时仅有地下一层（配电房），且与存在地下2层的1、2幢房屋一起销售，盛建公司在发现错误后也对合同中的地下层数进行了更正。根据双方的陈述及举证情况，本院认为，盛建公司所称合同建模错误导致合同书写错误，具有较高的可信度。黄强、谢静主张盛建公司构成欺诈，依据不足。最后，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据该法律规定，本院认为，一则，地下层或地下车库仅，地下层或地下车库仅属商品房的附属配套设施等程度的违约责任，并不恰当。二则，即使涉案房屋具有地下2层停车场，也不意味着该幢房屋的所有业主都能购买到该层停车位，没有地下2层仅是使黄强、谢静丧失了选购本幢房屋对应的地下停车位的机会。因此，涉案楼房没有地下2层停车场虽对黄强、谢静的出行造成不便，但其请求参照合同约定的逾期交房的违约责任，主张赔偿损失81642.45元，已与购买停车位的价格相当，显然过高，一审不予支持并无不当。而一审法院根据损失填补的原则，参考盛建公司与其他部分业主达成的补偿协议，酌定盛建公司赔偿黄强、谢静损失18000元，与上述黄强、谢静的实际损失情况，以及盛建公司违约的程度，基本相适应，系自由裁量权的正当行使，二审碍难再予调整。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1391元，由上诉人黄强、谢静负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  金富祥审判员  毛 彦审判员  王世好二〇一八年七月三十日法官助理沈文潇书记员胡玉婷