湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘10民终1024号上诉人（原审原告、反诉被告）：李艳娥，女，1980年7月2日出生，汉族，住湖南省郴州市。上诉人（原审被告、反诉原告）：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路**郴建集团****。法定代表人：曾楷峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：江新春，湖南奋斗者律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓伍军，男，该公司法务。上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界公司）因与被上诉人李艳娥房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初2216号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月29日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李艳娥，上诉人美世界公司的委托诉讼代理人江新春、邓伍军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李艳娥上诉请求：1.撤销一审判决关于由李艳娥承担逾期付款违约责任的部分，改判驳回美世界公司的反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由美世界公司承担。事实和理由：一、一审法院对于李艳娥与美世界公司贷款办理手续各自责任和银行放款流程认识不清，证据的审查判断和采信上明显错误。李艳娥与美世界公司工作人员一同去银行办理贷款手续，李艳娥依约提交了贷款资料，但贷款手续需要的预告登记证、抵押预告登记证资料均是由美世界公司办理。银行办理贷款手续和放款流程需要预告登记和抵押预告登记，因美世界公司迟延办理该两项登记影响银行发放贷款，并非李艳娥原因导致延期付款；二、本案中涉及到的重要证据李艳娥无法调取，因集体诉讼涉及人员过多且涉及的银行不同，审限时间有限等原因造成法院没有调取相关证据。因重要证据缺失，导致李艳娥的主张无法得到支持；三、本案中关于贷款部分延期需要协商变更付款时间的说明不符合客观情况。贷款部分的支付实际上是由贷款银行直接支付到美世界公司，李艳娥无法知晓，更无从协商变更付款时间。美世界公司辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》对付款时间和方式有明确约定，李艳娥应当按照合同约定的时间履行付款义务，李艳娥逾期付款，存在违约行为，应承担违约责任；二、李艳娥并未委托美世界公司办理贷款相关手续，李艳娥逾期付款并非美世界公司原因导致，故李艳娥上诉无事实依据，应驳回其上诉请求。美世界公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回李艳娥的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由李艳娥负担。事实和理由：一、依据美世界公司与李艳娥签订的《商品房买卖合同》第九条第二款第二项的约定：“如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部的到期款项（包括违约金、税费等），出卖人可以据实延期。”合同签订时，李艳娥选择银行按揭的方式购买美世界公司开发的项目商品房，但李艳娥未按合同约定付清全部购房款，直至2015年11月28日才支付剩余的480,000元购房款。因此，李艳娥逾期支付购房款应向美世界公司支付违约金，但至今李艳娥仍未向美世界公司支付上述逾期违约金，故根据《商品房买卖合同》第九条的约定，美世界公司有权据实延期交付房屋给李艳娥，且不承担因延期交房产生的责任。二、美世界公司延期交房并非美世界公司单方面过错造成。施工方自开工不久，就以施工时大部分天气系强降雨雪等恶劣天气为由，拖延工期和增加工程报价。且美世界公司开发的项目位于市中心，郴州市政府为创建全国文明城市，对美世界公司的土方外运时间进行了严格限制（只允许晚上10点至凌晨5点外运土方），导致原本4个月可以完成的工程量，拖延了14个月。根据美世界公司与李艳娥签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，美世界公司遭遇不可抗力，可以据实延期交房。三、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，李艳娥以合同总金额每日万分之二的标准计算违约金，不仅明显高于银行同期贷款利率，也已超过李艳娥实际损失的30%，应依法予以核减。李艳娥辩称，一、逾期付款并非李艳娥原因造成，不应由李艳娥承担逾期付款违约责任。李艳娥于2016年9月23日把办理银行按揭贷款所需资料交给美世界公司工作人员，当天还一同前往银行办理按揭面签手续。美世界公司作为李艳娥房屋抵押贷款的担保人，对完成房屋抵押贷款的相关手续和全部流程负有不可推卸的责任。李艳娥选择通过美世界公司办理按揭贷款的方式支付购房款，美世界公司办理涉案房屋《郴州市房屋抵押备案告知单》时已逾期28天，应由美世界公司承担责任。二、美世界公司提出其遭遇不可抗力，可据实延期交房的上诉理由不能成立。1、《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款均明确规定，“不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”美世界公司施工时的恶劣天气状况属可预见、可避免、可克服的常态天气，且涉案项目工地地质结构优良，施工便利；2、美世界公司提出其延期交房系因施工方拖延工期和增加工程报价，但该情况与李艳娥无关，延迟交房的责任仍在美世界公司一方；3、郴州市政府已明文公示土方外运的时间，美世界公司可错时安排施工，也可集中在政府允许的时间外运土方，且美世界公司并未按合同约定及时向李艳娥发布遭遇不可抗力的公告或通知。此外，同处于市中心的其他公司的项目均已如期交房。据此，美世界公司以其遭遇不可抗力为由主张可延期交房的上诉主张不能成立；三、李艳娥并未在本案中向美世界公司主张延迟履行合同的损害赔偿，李艳娥系根据美世界公司制定的格式合同即《商品房买卖合同》，要求美世界公司承担逾期交房的损失，故不能适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条中关于过高违约金的认定方法。美世界公司未提供证据证明李艳娥主张的违约金过高，根据《商品房买卖合同》中约定的违约金条款及法律规定，美世界公司应当按合同约定向李艳娥支付违约金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李艳娥向一审法院起诉请求：1.依法判令美世界及时办理好房屋验收合格等相关手续，交付合格的郴州市美美世界城市商业广场楼盘栋住宅房给李艳娥；2.判令美世界公司支付李艳娥逾期交付上述房屋的违约金56,474元（违约金暂时算至2017年6月12日，后续违约金算至实际交房之日止）；3.美世界公司承担本案的诉讼费、保全费等费用。美世界公司向一审法院反诉请求：1.判令李艳娥承担逾期支付房款的违约金11,316元，并请求若判决美世界公司在本诉中需承担违约责任，则与此反诉金额进行等额抵销；2.本案的诉讼费、保全费由李艳娥承担。一审法院认定事实：1、2016年6月18日，李艳娥在美世界公司处订购一套住房，2016年6月29日，李艳娥与美世界公司签订了意向《购房合同》，当天李艳娥向美世界公司支付了订金80,778元及预告登记费80元。2016年9月21日，李艳娥与美世界公司签订一份编号为的《郴州市商品房买卖合同》，李艳娥购买美世界公司开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市商业广场项目中栋房，约定总房价990,777元。合同签订后，李艳娥于合同签订日缴纳首付款300,777元（包括之前缴纳的定金80,778元），2016年9月23日，李艳娥为借款人，美世界公司为担保人与交通银行郴州分行签订编号为的《个人房产抵押贷款合同》，其余购房款690,000元通过银行按揭贷款的方式于2017年1月12日支付给了美世界公司。2、《郴州市商品房买卖合同》合同第九条“交房期限及条件”约定，出卖人应当于2016年8月31日前将验收合格的商品房交付给买受人，第十条中对逾期交房的违约责任作出约定：出卖人未能在合同约定的时间将商品房交付给买受人，逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。3、至一审庭审时，诉争房屋的综合验收尚未通过，也未交房给李艳娥，合同约定是2016年8月31日前交付，至李艳娥起诉的2017年6月12日，已逾期285天。根据查明的事实，将双方当事人争议的焦点概括为以下四个方面：一、李艳娥要求美世界公司承担逾期交房违约责任的主张是否符合合同约定和法律规定。美世界公司辩称其逾期交房主要是受施工期间恶劣天气、郴州市创建文明城市限制施工时间等不可抗力原因导致。李艳娥认为，逾期交房主要是建设方资金不足所致。一审法院认为，美世界公司所称的施工期间天气状况和政府对城市的管理工作是工程建设中应当考虑的因素而非不可抗力，本案中，美世界公司提交的证据不足以证明其至今尚未交房是因为2012年11月至2014年11月天气状况不良所致，且并未提交任何因遭遇不可抗力曾告知买受人需延期的证据（商品房买卖合同第九条第二款第一项的约定）。同时，与李艳娥签订正式购房合同2016年9月，可以预见交房时间，但在合同中仍约定交房时间为2016年8月31日。因此，对美世界公司称逾期交房是不可抗力所致的抗辩理由，不予采信；李艳娥要求美世界公司承担逾期交房违约责任的主张符合合同约定和法律规定，予以支持。二、李艳娥是否依约承担逾期付款的违约责任。美世界公司认为：双方签订的《郴州市商品房买卖合同》第五条第二款约定，……买受人自行向银行申请按揭贷款的，应保证按揭贷款的款项在签订本合同后30日付至出卖人，逾期按合同第六条处理。……合同签订于2016年9月21日，按揭贷款690,000元于2017年1月2日支付给了美世界公司，比照合同约定逾期了82天，李艳娥应向美世界公司支付违约金11,316元。李艳娥认为：合同中相关约定无效，且按揭贷款手续是通过开发商办理，李艳娥不应承担违约付款的责任。一审法院认为，本案双方对所签订的《郴州市商品房买卖合同》的合法性并未提起诉争，李艳娥所提本诉亦是要求美世界公司履行该合同，作为合同相对人，双方均有履行合同约定的义务。李艳娥在履行付款义务过程中，并未向美世界公司提出因无法在合同约定的期限内付款而需协商变更付款时间；双方签订的《郴州市商品房买卖合同》中约定：“买受人通过出卖人办理银行按揭，应当向出卖人出具授权委托书”……，现没有证据证明银行按揭手续是李艳娥委托美世界公司全权办理的，李艳娥应当依约承担逾期付款的违约责任。三、美世界公司是否有权据实延期交房。美世界公司称，因李艳娥拖延了缴款时间，公司有权据实延期交房。李艳娥对此不予认可。合同第九条第二款第二项约定为：如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项，出卖人可据实予以延期。一审法院认为，该条款在合同约定的商品房交付内容中，是指约定的商品房交付期限届满，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项时，出卖人依法行使的不安抗辩权。本案中李艳娥于2017年1月12日支付了全部购房款，约定的商品房交付时间是2016年8月31日前，虽在商品房交付期限届满后，买受人向出卖人支付全部购房款，但美世界公司至今未向李艳娥交付符合规定的住房。美世界公司所称可据实予以延期交房的抗辩没有事实和法律依据，不予支持。四、美世界公司所提反诉是否已过诉讼时效。李艳娥称，美世界公司所提反诉已过诉讼时效。李艳娥于2017年1月12日支付全部购房款，逾期付款的违约事实及违约金的数额于此时确定，而美世界公司于2018年1月提起反诉，《中华人民共和国民法总则》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。针对反诉所提诉讼时效抗辩不符合法律规定，不予支持。一审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷中的商品房预售合同纠纷。李艳娥与美世界公司签订的编号为的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，李艳娥已经履行了全部付款义务，但其中690,000元按揭贷款支付给美世界公司的时间比照合同约定逾期了82天；美世界公司未按照合同的约定按时交房，至一审庭审时，诉争房屋的综合验收尚未通过。《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”；第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。1、本案中，双方当事人均未要求解除合同，对李艳娥诉请美世界公司继续履行购房合同约定的义务，予以支持。至一审庭审之日，美世界公司开发的郴州市美美世界城市商业广场项目中栋房尚未经有关部门综合验收合格，也无法确定何时将符合合同约定条件的房屋交付给买受人，对李艳娥诉请按合同的约定及时交付该商品房不予支持；如交房条件成就后，美世界公司仍未交付商品房，李艳娥可另行主张权利。2、双方违约金数额的确定。本案李艳娥、美世界公司对双方在商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金为已交付购房款每日万分之二无异议，美世界公司称违约金过高请求减少，但并未提交违约金过高的证据（且在反诉中亦是主张对方按照合同约定的相同计算标准支付违约金），因双方在商品房买卖合同中对逾期交房违约金有明确的约定，依照法律规定，美世界公司应当按照双方合同的约定支付违约金，对李艳娥请求美世界公司支付违约金56,474元（990,777元×285天×日万分之二，计算至2017年6月12日，之后违约金按相同标准计算至实际交房之日止）的诉讼请求，予以支持。同时，合同也约定，如买受人未按约定时间付款，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”。根据合同约定和法律规定，李艳娥应向美世界公司承担逾期付款的违约责任，对美世界公司要求李艳娥支付逾期付款违约金11,316元（690,000元×82天×日万分之二），并在美世界公司应支付的违约金中予以抵扣的反诉请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，第一百四十二条规定，判决：“一、被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司继续履行与原告（反诉被告）李艳娥签订的编号为的《郴州市商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李艳娥逾期交房违约金56,474元（990,777元×285天×日万分之二，计算至2017年6月12日，之后违约金按相同标准计算至实际交房之日止）；三、原告（反诉被告）李艳娥在本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司逾期付款违约金11,316元，该款在被告（反诉原告）郴州市美世界房地产开发有限公司支付的违约金中抵扣；四、驳回原告（反诉被告）李艳娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1212元，财产保全费595元，合计1807元，由被告（反诉原告）郴州美世界房地产开发有限公司承担；反诉受理费83元，由原告（反诉被告）李艳娥承担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李艳娥提交3份证据。证据1《郴州市房屋抵押备案告知单》，证据2李艳娥与交通银行李炎微信记录，以上两份证据拟证明由于美世界公司办理抵押贷款手续延误导致银行放款延迟；证据3李艳娥与袁维的短信记录，拟证明按揭贷款是由美世界公司办理的。美世界公司质证认为，对证据1的真实性不认可，没有原件。对证据2的关联性不认可，银行是否放款与美世界公司没有关系。对证据3的真实性及关联性有异议，按揭贷款的办理系由李艳娥自己办理，并非委托美世界公司办理。美世界公司提交两组证据，第一组：《郴州市基建渣土事务中心暂停渣土调运的通知》、《郴州市人民政府关于加强高考期间环境噪声污染监管的通告》，拟证明因创文、学生考试等环境要求导致施工方延期施工，美世界公司逾期交房是因出现了并非其所能预料的不可抗力；第二组赶集网上下载的同一地段房屋租金价格，拟证明李艳娥损失应按同地段房屋租金计算，一审法院计算损失过高。李艳娥质证认为，对美世界提交的证据均不认可。对李艳娥及美世界公司提交的证据，本院认证认为：李艳娥提交的证据不能证明待证事实，对其提交的证据不予认可。因施工期间政府对城市的管理工作是工程建设中应当考虑的因素而非不可抗力，故对美世界公司提交的第一组证据不予采信。第二组证据与本案无关，本院不予采信。另，美世界公司于2018年6月14日向本院提交《房屋租金评估鉴定申请书》，申请本院对涉案房屋地段的租金标准进行鉴定。因美世界公司在一审中未申请鉴定，且其申请鉴定的事项对证明“李艳娥主张的违约金已过分高于其实际损失”的待证事实无意义，故本院不予准许。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：美世界公司与李艳娥签订的《商品房买卖合同》第六条买受人逾期付款的违约责任中约定：“买受人未按本合同约定时间付款，双方同意按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金…”。本院认为，根据上诉人、被上诉人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：一、逾期付款是否应归责于李艳娥，李艳娥是否应向美世界公司支付违约金；二、美世界公司逾期交房是否构成违约，是否应承担违约责任；三、若美世界公司逾期交房构成违约且需承担违约责任，本案逾期交房违约金应如何确定。关于焦点一。李艳娥与美世界公司签订的《郴州市商品房买卖合同》第五条第二款约定，买受人自行向银行申请按揭贷款的，应保证按揭贷款的款项在签订本合同后30日付至出卖人，逾期按合同第六条处理。买受人通过出卖人办理银行按揭贷款，应向出卖人出具授权委托书。李艳娥未提交其委托美世界公司办理银行按揭贷款的授权委托书，其选择自行向银行申请按揭贷款的方式支付购房款，根据该合同的约定，李艳娥应在2016年10月21日将按揭款支付至美世界公司。李艳娥未在合同约定的期限内付款，应承担逾期付款违约责任。李艳娥上诉称其不应承担逾期付款违约责任的上诉请求无法律依据，本院不予支持。关于焦点二。1、李艳娥在2017年1月12日支付了全部购房款，虽其支付购房款的时间在双方约定的交付房屋之后，但美世界公司至今尚未交付房屋，故美世界公司主张其可依据《商品房买卖合同》第九条第二款第二项的约定据实延期交房，依据不足，本院不予支持。为减轻当事人诉累，妥善化解当事人纠纷，一审判决将李艳娥应支付给美世界公司的逾期付款违约金，从美世界公司应支付给李艳娥的延期交房违约金中予以抵扣并无不当，本院予以维持。2、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，美世界公司提出的造成逾期交房的两个不可抗力原因，即施工时遭遇强降雨雪等恶劣天气及郴州市政府因创建文明城市严格限制其外运土方的时间，均非上述规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，美世界公司以其遭遇不可抗力为由，主张可据实延期交房，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。美世界公司未按合同约定向李艳娥交付房屋，构成违约。3、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，美世界公司主张其逾期交房的其中一个原因是施工方（第三人）拖延工期和增加工程报价，但根据上述规定，其仍应向李艳娥承担违约责任。据此，美世界公司逾期交房构成违约，应承担违约责任。关于焦点三。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，美世界公司虽向本院主张核减逾期交房违约金，但，1、《商品房买卖合同》系美世界公司与李艳娥的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故本案逾期交房违约金的认定应依据《商品房买卖合同》；2、李艳娥在与美世界公司签订《商品房买卖合同》后，全面履行了交付购房款等合同义务，但美世界公司未按合同约定向李艳娥交付房屋，构成违约，过错方为美世界公司；3、《商品房买卖合同》明确约定，若李艳娥逾期付款，则李艳娥应按日支付逾期应付款万分之二的违约金，若美世界公司逾期交房，则美世界公司应按日支付已交付房价款万分之二的违约金。由此可知，合同约定的违约金条款对双方公平一致，即任何一方违约均应按日支付已付或应付购房款万分之二的违约金。且签订合同时，双方对购房款进行了明确约定，故双方对违约方应承担的违约金的数额具有明确认识，违约金数额并未超出双方签订《商品房买卖合同》时应预见的范围；4、美世界公司并未提供充分证据证明，李艳娥主张的逾期交房违约金已超过李艳娥实际损失的30%。因此，美世界公司要求核减逾期交房违约金的上诉主张，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人李艳娥、美世界公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。李艳娥预交二审案件受理费83元，由李艳娥负担；郴州市美世界房地产开发有限公司预交二审案件受理费1212元，由郴州市美世界房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李惠铭审判员  徐作顺审判员  刘殳扬二〇一八年七月十三日法官助理郝敏书记员陈诚附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。