上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初4913号原告：赋品建材(上海)有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李湘英，董事长。委托诉讼代理人：张厚见，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海易勒机电设备有限公司，住所地上海市浦东新区。第三人：上海庄辰机械有限公司，住所地上海市青浦区北青公路。法定代表人：李德高，经理。委托诉讼代理人：邱芬，女。原告赋品建材(上海)有限公司诉被告上海易勒机电设备有限公司排除妨害纠纷一案。本院于2018年3月26日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理中，依据原告申请，本院依法追加上海庄辰机械有限公司为第三人参与本案诉讼。2018年6月27日，本案公开开庭进行了审理，原告赋品建材(上海)有限公司法定代表人李湘英及其委托诉讼代理人张厚见、第三人上海庄辰机械有限公司委托诉讼代理人邱芬到庭参加诉讼。被告上海易勒机电设备有限公司经本院合法传唤后，无正当理由未到庭参加庭审，本院依法缺席审理。2018年7月16日，本案经分管院长批准延长审限一个月。本案现已审理终结。原告赋品建材(上海)有限公司诉称：2016年8月11日，原告通过公开拍卖，拍得上海市青浦区赵巷镇崧华路房屋，包括国有建设用地19,012.42平方米和地上建筑物5,394.32平方米。2017年3月9日，原告就崧华路XXX号房屋，取得上海市不动产登记局颁发的不动产权登记证书。2017年10月下旬，原告工作人员发现崧华路XXX号厂房门口标志了被告公司的铭牌。故原告诉至法院，请求：判令被告在判决生效之日起10日内搬离上海市青浦区崧华路XXX号。被告上海易勒机电设备有限公司书面答辩：请求驳回原告诉请，1、本案是房屋租赁合同纠纷，原、被告之间不存在合同关系，原告无理由起诉被告。2、第三人向案外人上海铧赞贸易有限公司承租系争房屋租期至2020年1月25日，原告即使是该厂房的产权人，在租赁期间也不享有该物权的占有、使用权能，原告不具备请求排除妨害的权利基础。第三人上海庄辰机械有限公司陈述：不同意原告诉请，因为在系争房屋被拍卖之前，第三人与系争房屋的原产权人签订过租赁合同及两份补充协议，该合同约定第三人可以根据实际需要进行转租。系争房屋是第三人转租给被告。经开庭审理查明：2010年1月25日，上海铧赞贸易有限公司(出租方、甲方)与第三人(承租方、乙方)签订租赁合同，约定乙方向甲方承租青浦工业园区崧华路XXX号场地，租赁场地面积：租赁可使用土地面积28.50亩，建筑面积5,300平方米。租赁期限为5年，从2010年1月25日至2015年1月25日止。租赁费用按每亩人民币(以下币种均为人民币)36,000元/年计算，年租金为人民币：壹佰零贰万陆仟元整，(小写)1,026,000元。……合同另对其他内容进行了约定。2011年11月19日，上海铧赞贸易有限公司(出租方、甲方)与第三人(承租方、乙方)签订租赁合同补充协议，约定租赁期限为十年，自2010年1月25日起至2020年1月25日止。租赁期满，乙方如需继续使用，须在合同期满前二个月向甲方书面提出，乙方在同等条件下有优先续租权。2016年8月24日，上海市浦东新区人民法院以(2014)浦执字第25986号《执行裁定书》裁定上海市青浦区赵巷镇崧华路XXX号的房地产转移归买受人赋品建材(上海)有限公司所有。2016年9月23日，原告法定代表人李湘英(现房屋买受人)、第三人代表邱芬(原房屋承租人)在上海东方国际商品拍卖有限公司经办人张宁的见证下签署交接书，约定：原房屋承租人，租赁协议至2020年1月25日止，自2017年11月1日起，将年租金1,026,000元，交与现房屋买受人，并签订新的租赁协议，到期后将房屋交与现房屋买受人。2017年3月9日，原告就上海市青浦区赵巷镇崧华路XXX号房屋取得沪(2017)青字不动产权第007038号上海市不动产登记证书。2018年3月16日，原告发送告知函给第三人及其法人李德高，函告他们：1、因第三人未经原告同意，擅自将崧华路XXX号房屋转租给被告公司和其他使用方，原告决定解除与第三人之间的租赁关系，自通知函送达之日起生效。2、第三人应当在收到告知函之日起10个工作日内，报告第三人以及因第三人转租或者其他因第三人许可或同意的，以有偿或者无偿方式使用崧华路XXX号房产、土地的任何自然人、法人或者其他经济组织，及相应人员和物品，均一概搬离。3、第三人应当在收到本函之日起15个工作日内，就我方已经提起诉讼的崧华路XXX号厂区东部，就你司擅自用建筑、生活垃圾填埋和硬化的场地、厂区，即刻恢复原状。厂房和附属设施应当清理整洁、装修附属设施和埋线以及相应的防水、下水等设置保持良好状态。5、第三人应当在收到本函之日起第16个工作日内上午9点整，在崧华路XXX号厂区内，与我方人员进行交接。6、第三人应当承担相应的违约责任、赔偿责任和迟延期间的占有费等法律责任和后果。2017年11月2日，原告发送联络函给第三人及法定代表人李德高，要求第三人在收到函件之日起二日内回复：1、易勒机电是否在使用崧华路XXX号房屋土地，具体使用了多少面积，系以何种方式取得房屋的使用权？2、是否有其他方，类似易勒机电，也在使用崧华路XXX号厂房和土地？2017年9月11日，原告诉至本院要求第三人就上海市青浦区崧华路XXX号厂区内东南区域的2,500平方米场地上覆盖的建筑垃圾清理完毕并支付违约金307,800元。本院以(2017)沪0118民初14424号立案受理该案。审理中，第三人以与原产权人上海铧赞贸易有限公司曾约定双方就系争场地所发生纠纷提交福建省宁德市宁德仲裁委员会仲裁为由向本院提出管辖权异议，该案主审法官经审查后发现该案房屋租赁合同系由上海铧赞贸易有限公司与第三人签订，原告通过拍卖取得涉案房屋，继承了相应的合同权利义务。双方当事人曾达成有效的书面仲裁协议，故该纠纷应由仲裁机构管辖。故本院于2017年11月28日出具(2017)沪0118民初14424号民事裁定书驳回原告的起诉。为此原告向上海市第二中级人民法院提起上诉，上海市第二中级人民法院于2018年2月14日出具(2018)沪02民终1030号民事裁定书撤销(2017)沪0118民初14424号民事裁定书，并指令本院对该案进行审理。本院以(2018)沪0118民初6957号立案受理，原告增加诉请要求解除与第三人的租赁关系、第三人搬离涉案房屋并支付相应的占有费。目前该案正在审理中。以上查明的事实，由原、第三人的陈述及租赁合同、补充协议、民事裁定书、告知函、交接书等证据材料予以证明，并经庭审质证，本院经审核后依法予以确认。审理中，第三人表示：1、第三人与原权利人上海铧赞贸易有限公司于2011年11月在就租赁事宜协商一致后签订了两份补充协议，在最后一份补充协议中双方约定鉴于第三人所租房屋及场地面积较大，且第三人可能出现经营转型等，上海铧赞贸易有限公司同意第三人转租部分或全部房屋及场地。2、2016年8月系争房屋经司法拍卖成交，买受人为原告。第三人希望与原告按照原租赁合同履行各自的权利义务并重新签订租赁合同，但未得到回应。3、此后，第三人也多次要求原告提供加盖公章的产权证复印件，用于办理工商税务等手续需要，原告至今未提供。为证明上述事实，第三人提供2011年11月22日第三人与上海铧赞贸易有限公司签订的补充协议以及发送给原告的回函和函件及快递面单复印件。4、第三人与被告的转租关系起始于2017年10月，双方并未签订书面租赁合同，第三人也不清楚被告是否支付租金及具体租金的支付情况。对此，原告表示：1、原告并非补充协议的当事人，无法判断2011年11月22日的补充协议的真实性，即使该协议是真实存在，该补充协议在拍卖公告中并未出现过；2、至于第三人提供的回函原告并未收到，快递面单只能证明第三人曾经向原告寄过快递，至于快递的内容无法证明，不认可回函与快递面单的关联性。根据庭审查明的事实，本院认为：房屋租赁合同由涉案房屋的原权利人上海铧赞贸易有限公司与第三人签订，现原告通过拍卖取得涉案房屋权利，继承了相应的合同权利义务，原告理应继续履行上海铧赞贸易有限公司与第三人签订的租赁合同。然涉案房屋以拍卖方式转让，拍卖告知书对竞买人知悉涉案房屋状况及参与竞买具有重要作用，应当对拍卖标的的来源、瑕疵等作出全面、如实的说明。本案第三人虽主张在涉案房屋被司法拍卖之前向拍卖法院披露了约定第三人有转租权的《补充协议》，然并未提供证据予以证明，因此即使存在上述补充协议，该协议的权利义务并不应当由买受人原告继承。且即便第三人曾向原告披露了该补充协议的存在，被告作为所谓的次承租人也不享有“买卖不破租赁”的租赁物权，更不能据此对抗原告。因为“买卖不破租赁”的规定是为了保护承租人在租赁期间租赁物发生所有变动的前提下对租赁物的支配、使用、收益状态。而本案中，被告与原产权人上海铧赞贸易有限公司之间并未存在租赁关系，而是与第三人因第三人的转租行为而产生租赁关系且该租赁关系晚于原告取得房屋所有权的时间，因此，被告与第三人之间的租赁关系不能对抗原告通过司法拍卖取得的所有权，故原告诉请排除被告对其实现物权的妨碍，搬离涉案房屋的请求应予支持。对于被告与第三人之间的租赁关系与本案纠纷不属同一法律关系，可由其双方另行解决。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃自己的抗辩权利或诉讼权利。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：判令被告上海易勒机电设备有限公司在判决生效之日起十日内搬离上海市青浦区崧华路XXX号。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告上海易勒机电设备有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇一八年七月三十一日书记员  周 诗附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。