文书内容重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初10252号原告:北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司，住所地重庆市南岸区铜元局街道风临路****，统一社会信用代码：9150010859368390XU。负责人:金梅，总经理。委托代理人:王静（特别授权），女，1992年2月29日出生，汉族，住重庆市綦江区,系公司员工。被告：张锡红，女，1972年8月14日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司（以下简称“金辉重庆分公司”）与被告张锡红物业服务纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员周敏适用简易程序公开开庭进行了审理，原告金辉重庆分公司的委托代理人王静到庭参加了诉讼，被告张锡红未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金辉重庆分公司诉称：被告系南岸区明佳路33号云满庭B区房屋业主，并购买该小区7栋负2层产权车位，原告系被告所购买房屋所在小区物业服务企业。原告为被告提供物业服务期间全面履行了物业服务合同约定，为公共场所、公共设施、公用设备等提供公共秩序维护、保洁和维修保养的义务，而被告却单方面违约不交纳物业管理费，经催缴无果，原告起诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付从2018年1月至2019年2月共计14个月物业服务费2346.96元、公摊水费5.35元、公摊电费109.84元、车位管理费1120元、违约金（按照所欠金额为基数，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率，从欠费之日起计算至欠款付清之日止）；二、本案诉讼费与公示费由被告承担。审理中，原告自愿撤回了车位管理费的诉讼请求。被告张锡红未到庭应诉，但提交了书面答辩状，答辩内容如下：原告举示合同有误，原告与业主委员会另签订了《物业服务合同》。该合同经生效判决认定为有效，但实际上按照1.4元/月/平方米收取物业费。《物业服务合同》有效期为四年，2018年1月1日起该合同期满，被告不应交纳2018年1月1日起的物业服务费。经审理查明：2005年1月5日，甲方融侨锦江（重庆）房地产有限公司与乙方重庆融侨锦江物业管理有限公司签订《云满庭前期物业服务合同》，约定：物业名称为融侨半岛·云满庭B、D区，物业服务费收费标准为住宅：一层1.20元/月·平方米，二层1.30元/月·平方米，三层及以上1.40元/月·平方米，含业主及来访人员电梯使用费，不含装修时用电梯运送材料、垃圾等使用费，每月15日前缴纳；共用的专项设备、设施运行的能源消耗，应独立计量核算，据实按户向相关业主分摊计收，住宅内电梯电费除外，二次供水消耗的水电等进入水价分摊的也除外。合同期限三年，自2005年1月10日起至2008年1月9日止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议，双方尚未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同；业主委员会虽然成立了，但尚未签订物业管理服务合同的，继续执行本合同，直至签订新的合同为止；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人；双方还约定了其他的权利和义务。2011年9月26日，重庆融侨锦江物业管理有限公司（以下简称融侨锦江物业公司）在工商部门将名称变更为重庆金辉锦江物业服务有限公司，之后又申请将名称变更为北京金辉锦江物业服务有限公司。原告系北京金辉锦江物业服务有限公司在重庆设立的分支机构。2012年6月30日，北京金辉锦江物业服务有限公司出具授权委托书授权由原告行使原重庆金辉锦江物业服务有限公司在重庆地区融侨半岛·香弥山、云满庭、风临洲、彩虹道、诺丁阳光、苹果城、融侨城等项目的物业服务职能，同时收取相应物业服务费。另查明：被告张锡红系位于重庆市南岸区铜元局街道双峰山路3号房屋业主，建筑面积119.74平方米。被告从2018年1月至2019年2月未缴纳物业服务费2346.96元（167.64元/月×14个月）、公摊水费5.35元、公摊电费109.84元。原告称虽与业主委员会签订了新的物业服务合同，但因物业费收费标准提高，很多业主不同意，在街道社区的协调下现在仍按照前期物业服务合同在履行，新的物业服务合同并未实际履行。原告曾于2018年11月30日向被告邮寄律师函催收相关费用，但被告至今未缴纳。以上事实有当事人庭审举证及陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，融侨锦江（重庆）房地产有限公司与重庆融侨锦江物业管理有限公司签订的《云满庭前期物业服务合同》是双方根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故本院确认合同真实有效,签订该合同的各方当事人均应受到约束。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告作为涉案小区的业主，亦受该合同的约束。被告辩称原告与业主委员会已经签订新的物业服务合同，前期物业服务合同因此无效，同时被告辩称新的物业服务合同收费标准过高，双方实际按照1.4元/月/平方米收取物业费；而且新的物业服务合同约定的合同期限为四年，该合同期满，原告无权要求被告支付2018年1月之后的物业服务费。原告也认可与业主委员会签订了新的物业服务合同，但并未实际履行该合同。原告并未否定新的物业服务合同的效力，而且前期物业服务合同约定业主委员会虽然成立了，但尚未签订物业管理服务合同的，继续执行本合同，直至签订新的合同为止。双方虽签订了该合同，但并未按新的合同的收费标准履行。即使如被告所称，双方履行的是新的物业服务合同，在业主委员会尚未选定新的物业公司并签订新的物业服务合同，而且原告实际提供物业服务的情况下，被告拒绝支付物业服务费缺乏事实和法律基础。因此，对被告的辩称意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告为被告提供了物业服务，被告应按约定履行缴纳物业服务费的义务。故原告请求被告支付2018年1月至2019年2月合计14个月期间拖欠的物业服务费2346.96元、公摊水费5.35元、公摊电费109.84元符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，原告主张按照所欠金额为基数，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率，从欠费之日起计算至欠款付清之日止，并未超过法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：一、被告张锡红于本判决生效之日起十日内向原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司支付2018年1月至2019年2月的物业服务费2346.96元、公摊水费5.35元、公摊电费109.84元；二、被告张锡红于本判决生效之日起十日内向原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司支付违约金，以所欠金额为基数，按中国人民银行公布的同期银行贷款利率，从欠费之日起计算至欠款付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告张锡红负担（原告北京金辉锦江物业服务有限公司重庆分公司已垫付，被告张锡红在履行上述支付义务时给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员  周 敏法官助理  陆希娟二〇一八年七月二十九日书 记 员  蒲 月