广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终11760号上诉人（原审被告）：郑良少，男，汉族，身份证住址：广东省汕头市潮南区。委托代理人：叶小珊，广东宏安信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市白云区三元里街三元里村第二经济合作社，住所地：广东省广州市白云区XX路立交北61号二楼。法定代表人：李伟耀，社长。委托代理人：马勇，广东格方律师事务所律师。委托代理人：于建伟，广东格方律师事务所律师。原审第三人：广州市嘉合企业经营管理有限公司，住所地：广东省广州市白云区XX路61号自编67-69号房。法定代表人：张岚。上诉人郑良少因与被上诉人广州市白云区三元里街三元里村第二经济合作社（下简称三元里第二经合社）、原审第三人广州市嘉合企业经营管理有限公司（下简称嘉合公司）物权保护纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初13916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人郑良少上诉请求判令：一、撤销原审判决第一、二项，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由三元里第二经合社承担。事实与理由如下：一、郑良少和嘉合公司签订《场地使用合同》、《补充协议》是在三元里第二经合社与嘉合公司租赁合同纠纷案件终审判决之前，故《场地使用合同》、《补充协议》是合法有效的，依法应予以保护；二、郑良少已按约定向嘉合公司支付了涉案商铺场地使用费及相关费用，原审判决要求郑良少支付2016年9月29日至2018年9月30日期间的场地使用费及相关费用，没有事实和法律依据。郑良少在一审提供的证据证明，郑良少已一次性向嘉合公司支付2016年4月1日至2017年9月30日期间共18个月的租金66240元(按四折计算)，而根据《补充协议》约定，在郑良少一次性向嘉合公司支付18个月租金的情况下，涉案商铺免租壹年。因此，郑良少无须再向三元里第二经合社支付其诉请的2017年9月29日起至2018年9月30日期间的场地使用费及相关费用；三、三元里第二经合社在一审提交的收费服务通知单、发票等证据，并不能证明缴纳的是涉案商铺场地的电费，也无法证明缴纳的电费中包含涉案商铺的电费。而且，三元里第二经合社无法证明水电登记卡的签名者为郑良少的员工，水电登记卡不能作为证明涉案商铺实际用电量的依据。被上诉人三元里第二经合社答辩称：一审程序正当合法，查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。其一，三元里第二经合社与嘉合公司的租赁合同关系已被法院生效判决认定无效或解除，嘉合公司与郑良少之间的转租基础已不存在，嘉合公司丧失转租权，郑良少失去合法租赁占用场地的基础。其二，在三元里第二经合社收回经营管理权，并依法通知包括郑良少在内的所有租户后，郑良少应当向三元里第二经合社缴纳场地占用费，但郑良少从未支付任何费用。其三，郑良少没有合法承租涉案场地的依据，又不向三元里第二经合社缴纳场地占用费用，三元里第二经合社有权要求其交还所占用的涉案场地。其四，三元里第二经合社参照郑良少与嘉合公司之间的场地使用合同或租赁合同来收取场地占用的相关费用于法有据。其五，郑良少在占用涉案场地期间，用电是事实，未支付任何电费也是事实。为保障涉案场地的正常用电，三元里第二经合社只能先行垫付，郑良少应当返还三元里第二经合社垫付的电费。其六，郑良少与嘉合公司之间存在租赁合同关系，不存在郑良少所称是与三元里第二经合社签订租约，只是向嘉合公司交租的事实。郑良少面对的合同主体只是嘉合公司。原审第三人嘉合公司经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。三元里第二经合社于2017年10月27日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、郑良少向我社支付2016年5月26日起至实际交还占用场地之日的使用费、管理费、空调分摊费；2、郑良少向我社支付2016年10月至2017年10月的电费9113元；3、郑良少承担本案的诉讼费用。原审法院经审理查明：广州市国土资源和房屋管理局于2013年11月4日核发穗集地证字第xxxxxxxx号《集体土地房产证》，登记情况如下：房地座落于白云区××××号，权属人为三元里第二经合社，共用地面积为1854.4560平方米，用途为旅业、商业，房屋情况：1座钢筋混凝土2层，总建筑面积336平方米，备注：“本宗地实测土地面积2072.0787平方米，核准登记1854.456平方米，另有217.6227平方米不能办理权属登记。另有建筑面积402.5687平方米未申请权属登记。此共用土地面积是整幢楼房的产权人共同使用。”2010年7月22日，三元里第二经合社和嘉合公司签订《租赁合同（1）》，约定三元里第二经合社向嘉合公司出租位于广州市XX路67-69号物业，总建筑面积20000平方米，租赁期限从2010年8月1日起至2025年12月31日止等。2015年3月12日，嘉合公司（甲方）与郑良少（乙方）签订《场地使用合同》，约定：甲方将位于广州市白云区××××号1F-01（A12-0）、1F-03（A12-01）、1F-05（A12-02）、1F-07（A12-03）商铺出租给乙方，使用期限由2015年3月13日起至2019年3月12日止；使用费由2015年3月13日开始计收；每月税前使用费9200元，管理费1200元；如有使用中央空调之月份每间每月加收300元分摊；总费用从2015年3月13日至2017年3月12日每月10400元不变，从2017年3月13日起使用费用在上期基础上按每年10%递增；免租期段①从2015年3月13日至2015年9月30日止；②从2016年1月1日至2016年3月30日止等。2016年1月30日，嘉合公司（甲方）与郑良少（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方将涉案商铺面积约200平方米，共4间档口，在原租给乙方四年经营权的基础上再续延长多四年，即从2015年3月13日起至2023年3月12日止共8年；乙方在2016年1月30日一次性缴交2016年4月1日起至2017年9月30日止共18个月租金给甲方，即可享受免租1年（12个月），即从2017年10月1日起至2018年9月30日止；从2008年10月1日起月租金为2400元/间，并每年递增5%至合同期满等。2015年7月2日，三元里第二经合社以嘉合公司欠付租金等费用构成违约为由，向原审法院提起租赁合同纠纷诉讼，要求确认双方签订的《租赁合同（1）》部分无效、解除合同有效部分、嘉合公司交还广州市XX路67-69号物业的经营管理权及支付欠付租金费用等。原审法院经审理于2015年12月25日作出（2015）穗云法民四初字第962号民事判决书，判决：解除三元里第二经合社与嘉合公司签订的《租赁合同（1）》中关于穗集地证字第xxxxxxxx号《集体土地房产证》中登记产权总建筑面积336平方米的租赁；三元里第二经合社与嘉合公司签订的《租赁合同（1）》中关于除了穗集地证字第xxxxxxxx号《集体土地房产证》登记产权的总建筑面积336平方米之外的其余建筑面积的租赁无效；嘉合公司将广州市XX路67-69号物业及雅凤针织城停车场的经营管理权交还给三元里第二经合社；嘉合公司向三元里第二经合社支付2014年3月1日至2015年7月2日的租金和场地使用费12441200元及违约金等。该判决作出后，嘉合公司不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院经审理于2016年5月25日作出（2016）粤01民终4864号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。另查明：2016年9月29日，原审法院向广州市XX路67-69号物业各承租人发出《执行告知书》，告知自该日起上述物业经营管理相关事宜，可与三元里第二经合社或广州市三元里万鸿实业有限公司联系，自该日起嘉合公司向三元里第二经合社交还广州市XX路67-69号物业的经营管理权。郑良少向嘉合公司承租涉案商铺后，一直使用涉案商铺至今。自三元里第二经合社收回上述物业的经营管理权后，郑良少一直未向三元里第二经合社支付过使用涉案商铺期间的相关费用。原审庭审中，三元里第二经合社明确其诉讼请求中要求郑良少支付的使用费、管理费、空调分摊费均按照郑良少与嘉合公司之间签订的场地使用合同约定的费用标准计付。另三元里第二经合社提交电表读数照片、水电登记卡、收费服务通知单、发票等证据，以证明2016年10月至2017年10月期间郑良少使用涉案商铺实际发生的电量和其代郑良少向相关部门缴纳电费的事实。郑良少对上述证据发表如下质证意见：对于其中的电表读数照片，三元里第二经合社出示的并非原始载体，无法确认是否经过了转换，故对其三性无法确认；对水电登记卡、收费服务通知单的三性不予确认；对发票的关联性不予确认。郑良少提交收据一份，以证明其已于2016年6月向嘉合公司预交了电费2000元。三元里第二经合社称：电表读数照片是其通过相机拍摄后导入电脑形成的证据；水电登记卡是在2016年10月其工作人员到每个商铺要求确认当时电表读数的记录，因涉案商铺在经营期间可能是郑良少的员工在场，故登记卡中的签名是郑良少的员工签名；从其提供的嘉合公司此前向租户收取电费的收费服务通知单可证明嘉合公司向租户收取电费的计付标准是1.3元/度；其提供的发票反映的是其或者其委托的管理公司代为向供电部门缴纳2016年10月至2017年10月期间涉案商铺所在场地发生电费的事实。原审法院认为：法院的生效法律文书判定嘉合公司应向三元里第二经合社交还广州市XX路67-69号物业的经营管理权后，嘉合公司已不再享有该物业的相关权利，三元里第二经合社作为上述物业的权属人和经营管理人，与实际使用涉案商铺的郑良少直接建立了使用关系，故三元里第二经合社收回涉案商铺的经营管理权后有权直接向郑良少收取涉案商铺所发生的费用。（2016）粤01民终4864号民事判决书生效后，嘉合公司未主动履行该交还义务，原审法院于2016年9月29日通过强制执行向场地内的各承租人发出执行告知书，三元里第二经合社自该日起收回涉案商铺的经营管理权，故自该日起郑良少应向三元里第二经合社支付使用涉案商铺所发生的相关费用，但郑良少一直未向三元里第二经合社支付上述费用，故现三元里第二经合社要求郑良少支付自2016年9月29日起至实际交还涉案商铺之日的使用费、管理费合理合法，予以支持。使用费和管理费按郑良少与嘉合公司签订的场地使用合同中约定的使用费9200元/月、管理费1200元/月的标准计付。三元里第二经合社要求郑良少支付自（2016）粤01民终4864号民事判决书作出的次日起至嘉合公司返还涉案商铺经营管理权之日，即2016年9月28日的相关费用欠理，不予支持。郑良少抗辩其已向嘉合公司支付场地使用费至2017年9月30日和预交了电费2000元，故三元里第二经合社无权再向其主张使用涉案商铺期间的场地使用费和电费，对此，因郑良少缴纳该费用是基于其与嘉合公司之间的租赁合同关系，且缴纳对象是嘉合公司，而嘉合公司并未将该笔款项转给三元里第二经合社，故郑良少上述抗辩意见不能成立，不予采纳。如郑良少存在向嘉合公司多支付了部分期间的场地使用费和电费的情况，可向嘉合公司主张退还相关费用。三元里第二经合社主张郑良少支付使用中央空调的费用，因合同约定郑良少应支付的条件是郑良少有使用中央空调，现三元里第二经合社未能举证郑良少使用中央空调的情况，故三元里第二经合社应当承担其举证不能的不利后果，其该主张缺乏依据，不予支持。三元里第二经合社提交电表读数照片、水电登记卡、收费服务通知单、发票等证据，以证明其代郑良少支付2016年10月至2017年10月涉案商铺电费共计9113元的事实，上述证据与三元里第二经合社对证据的陈述，能较为客观地反映三元里第二经合社主张期间涉案商铺用电量情况、郑良少之前向嘉合公司支付电费的单价及已向供电部门代为支付的事实，且郑良少亦未能举证其在上述期间自行支付电费的事实，故对三元里第二经合社的上述证据予以采信。三元里第二经合社要求郑良少支付代付的电费9113元有据，予以支持。嘉合公司经原审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证和答辩的权利，依法缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2018年4月18日作出判决如下：一、本判决生效之日起五日内，郑良少向广州市白云区三元里街三元里村第二经济合作社支付2016年9月29日至实际返还广州市白云区××××号1F-01（A12-0）、1F-03（A12-01）、1F-05（A12-02）、1F-07（A12-03）商铺之日止的场地使用费和管理费（场地使用费和管理费分别按9200元/月和1200元/月计付）；二、本判决生效之日起五日内，郑良少向广州市白云区三元里街三元里村第二经济合作社支付2016年10月至2017年10月的电费共计9113元；三、驳回广州市白云区三元里街三元里村第二经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4535.6元，由广州市白云区三元里街三元里村第二经济合作社负担50元，郑良少负担4485.6元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审过程中，郑良少向本院提交以下证据：1、《致全体商户通知》，以证明：三元里第二经合社与嘉合公司于2015年1月22日联合作出承诺：由三元里第二经合社派出代表协助嘉合公司共同收取商户租金，由嘉合公司继续与小租户履行租赁合同关系；2、广州市白云区XX路61号自编67-69号物业招租公告及中标公告，以证明：三元里第二经合社在尚未取得小租户腾铺的生效执行依据前，罔顾郑良少的权益，违反禁反言原则及诚实信用原则，进行招标租赁。三元里第二经合社对此发表如下质证意见：对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议。从《致全体商户通知》的内容可以看出，三元里第二经合社发出通知的目的只是为了确保郑良少按时向嘉合公司缴纳租金，不存在三元里第二经合社委托嘉合公司代为收取租金的情形，亦不存在郑良少所称由三元里第二经合社继续履行嘉合公司与郑良少之间的合同关系的情形；对证据2的真实性、合法性无异议，关联性有异议。涉案场地的出租行为是三元里第二经合社行使自身合法权利的行为。而且，涉案场地至今仍由郑良少实际占用，并未影响郑良少使用案涉场地的权益。本院认为：本案应为物权保护纠纷。依据已查明的事实，涉案广州市白云区××××号1F-01（A12-0）、1F-03（A12-01）、1F-05（A12-02）、1F-07（A12-03）商铺系由嘉合公司向三元里第二经合社承租之后再转租给郑良少使用。在三元里第二经合社依据（2016）粤01民终4864号生效民事判决收回包括前述商铺在内的广州市XX路67-69号物业的经营管理权后，嘉合公司向郑良少转租涉案商铺已失去合法依据。且，郑良少并未举证证明其与三元里第二经合社之间已就由郑良少继续使用涉案商铺达成协议。至此，郑良少继续占有使用涉案商铺构成无权占有，应当向三元里第二经合社承担相应的民事责任。因此，三元里第二经合社诉请郑良少支付无权占有期间的使用费、管理费及空调分摊费等费用合理合法，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。对于三元里第二经合社主张的涉案商铺产生的电费金额，三元里第二经合社已提供相关证据予以证明，郑良少未提供相反证据予以反驳，原审法院合理采信三元里第二经合社的意见认定郑良少应付电费金额，并无不当，可予维持。郑良少以其与嘉合公司签订的《场地使用合同》合法有效且已其向嘉合公司支付涉案商铺使用费及相关费用为由，上诉认为其无需再向三元里第二经合社支付相应费用，缺乏法律依据，本院不予采纳。对于郑良少与嘉合公司之间因《场地使用合同》及《补充协议》的履行而产生的费用结算，郑良少可另行法律途径解决。综上所述，上诉人郑良少的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4485.6元，由上诉人郑良少负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  张燕宁审判员  郑怀勇二〇一八年七月二十七日书记员  彭文悦