广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0304民初1672号 原告：桂林富鑫物业服务有限公司，住所地桂林市高新技术开发区**小区****，统一社会信用代码：91450305571813734H。 法定代表人：李仁彬，总经理。 委托诉讼代理人：文峰，广西金桂律师事务所律师。 被告：谭碧玲，女，汉族，1951年3月30日出生，住桂林市象山区。 原告桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称富鑫公司）与被告谭碧玲物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富鑫公司的委托诉讼代理人文峰、被告谭碧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富鑫公司向本院提出诉讼请求：1判令被告支付原告2014年2月1日至2014年9月30日、2017年7月1日至2017年12月31日的物业服务费1118.66元，2014年2月1日至2017年10月31日45个月共用水电费317.46元，电梯维护、技术服务、年检费340.66元，滞纳金暂计算至2017年12月31日为2656元，共4432.78元（滞纳金2018年1月1日起按本金1776.78元，按每天千分之三实际算至付款之日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：桂林市南溪花园小区业主委员会（以下简称南溪花园业委会）于2014年1月25日与原告签订《物业服务委托合同》、2017年1月1日签订《补充协议》、2017年12月20日签订《移交清单》。《物业服务委托合同》约定：第十八条物业费收费标准1.非电梯楼住宅房0.45元/平方米/月（建筑面积）；2.电梯楼住宅房0.95元/平方米/月（建筑面积）；3.住宅区办公、经营用房2元/平方米/月（建筑面积）；4.车位使用费：⑴自有车位30元/月/个；⑵临时车位80元/月/个。第二十二条甲方权利义务：五、落实公共设备…及其他属于公共部分的维修养护费用。业主应于每月10日前交纳当月费用，逾期不交费的，应自逾期之日起每日按欠费金额的千分之三交纳滞纳金。2014年1月28日至2017年12月31日，原告依约提供了物业服务。2014年2月至2017年10月，原告为南溪花园小区支出共用水费17060.47元、电费161745.3元，合计178805.77元。按照南溪花园业主资料（1-11栋），共有建筑面积为47373.84平方米，每平方米应分摊共用水、电费3.77435669元。2014年2月至2017年12月，原告为南溪花园小区支出电梯维保、技术服务、年检费，南溪花园9栋、10栋系电梯楼，共有建筑面积为22829.47平方米，每平方米应分摊上述费用4.050247元。根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十四条、第五十三条以及《中华人民共和国物权法》第八十条规定，原告有权要求被告返还共用水电费和电梯维保、技术服务、年检费。被告系南溪花园9#楼2-4-3号房的业主，其房屋建筑面积为84.11平方米。现被告拖欠原告2014年2月1日至2014年9月30日、2017年7月1日至2017年12月31日的物业服务费，2014年2月1日至2017年10月31日的共用水电费以及电梯维保、技术服务、年检费。按合同约定，被告应当支付滞纳金。原告多次催收未果，故诉至法院，请求判如所请。 被告谭碧玲辩称，被告是2014年8月11日从他人处购买取得房屋产权证，2014年10月1日入住，入住后被告一直有按时交物业费用，2017年7月后被告确实没有缴费。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月24日，原告（乙方）与南溪花园业委会（甲方）签订《物业服务委托合同》，约定（节录）：乙方为南溪花园小区业主提供物业服务；合同期限从2014年2月5日起至2016年12月31日止；物业管理服务费：非电梯住宅房0.45元/平方米/月，电梯楼住宅房0.95元/平方米/月，自有车位30元/月/个，临时车位80元/月/个；乙方按月收取各业主的物业服务费、停车位费，各业主必须于每月的10号前缴纳当月的费用；落实公共设备、设施、公共道路、公共场地、公共绿化、公共外墙及其他属于公共部分的维修养护费用，经费由小区专项维修基金支付（每次一百元以下小维修费由原告出）；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金。2017年1月1日，南溪花园业委会与原告签订《补充协议》，约定原《物业服务委托合同》继续履行至南溪花园业委会提前六十日告知原告终止或解除合同时止。 查明，2016年5月2日，南溪花园业委会出具原告在南溪花园小区服务的业绩报告，载明南溪花园业委会对原告提供的物业服务满意度指数达90%以上。 查明，2017年12月20日，南溪花园业委会与原告签订《移交清单》，就原告撤出南溪花园小区和移交物业、设备、设施等事项进行约定（节录）：由于桂林富鑫物业服务有限公司当初是提前几天进驻南溪花园小区，为此南溪花园小区业主委员会已经通知小区业主，桂林富鑫物业服务有限公司收费到2017年12月31日止。 另查明，被告系南溪花园9#楼2-4-3号房的业主，该房屋为电梯楼住宅房，其建筑面积为83.03平方米。该房屋是二被告向案外人常武林、杨志秀购买所得，双方于2014年7月28日签订房地产买卖契约，被告于2014年8月11日取得该房屋的产权证。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与南溪花园业委会签订的《物业服务委托合同》、《补充协议》、《移交清单》系双方真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。被告作为小区业主，是该物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，其应当依约履行合同义务。被告于2014年7月28日向原房屋所有人签订房地产买卖契约购买本案所涉房屋，合同中未约定房屋交付日期，原、被告均未提供证据证明房屋的实际交付日期，故本院依法认定被告应从取得房屋所有权之日即2014年8月11日起按物业服务合同的约定支付物业服务费用。故被告应支付原告2014年8月11日至2014年9月30日、2017年7月1日至2017年12月31日的物业服务费609.4元（83.03平方米×0.95元/平方米/月×12个月÷365天×235天=609.4元）。 关于原告诉请2014年2月1日至2017年10月31日的共用水电费问题。本院认为，《中华人民共和国物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”本案中，原告提供的《物业服务委托合同》、《补充协议》对原告诉请的期间共用水电费如何分摊未约定。原告虽提供证据证明其交纳了南溪花园小区的共用水电费，但其仅提交了自己登记造册的各户专有建筑面积的南溪花园业主资料，部分资料还有涂改，本院无法确认及核实该小区的建筑物总面积，无法计算出被告应每月应分摊共用水电费的数额。因此，原告要求被告支付共用水电费依据不足，本院不予支持。 关于原告诉请的电梯维保、技术服务、年检费问题。《物业服务收费管理办法》第十一条第三款规定：“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：……2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；”，第四款规定：“物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”涉诉《物业服务委托合同》约定：落实公共设备、设施、公共道路、公共场地、公共绿化、公共外墙及其他属于公共部分的维修养护费用，经费由小区专项维修基金支付（每次一百元以下小维修费由原告出）。本院认为，原告对于电梯楼住宅房相较非电梯楼住宅房多收取的0.5元/月/平方米的收费用途并未能作出合理说明，也未能举证证明其曾就上述费用依约申请小区专项维修基金支出，故原告在自行垫付该项费用后要求各业主进行分摊，没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告诉请逾期支付物业服务费的违约金问题。根据《物业服务委托合同》约定，业主欠交物业服务费的，应自逾期之日起每日按欠费的千分之三交纳滞纳金。本院认为，双方约定的滞纳金属违约金性质，但约定的计算标准过高，原告未能举证证明除了物业服务费的利息损失以外，其还存在其他损失，故本院酌情将该违约金的计付标准调整为自2017年12月21日起按年利率6%计至实际清偿之日止。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业服务收费管理办法》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告谭碧玲应于本判决生效之日起十日内支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2014年8月11日至2015年9月30日、2017年7月1日至2017年12月31日的物业服务费609.4元及逾期付款违约金（以609.4元为基数，自2017年12月21日起按年利率6%计至实际清偿之日止）； 二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告谭碧玲负担。 本判决为终审判决。 审判员  文雯 二〇一八年七月十二日 书记员  刘涛