黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民初137号原告：哈尔滨道外房产经营物业管理有限责任公司雅典城物业管理经营分公司，住所地哈尔滨市道外区南马路78号。负责人：王居晖，总经理。委托诉讼代理人：彭湃，黑龙江衡奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹伊艨，黑龙江衡奥律师事务所律师。被告：哈尔滨中财房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道里区田地街116号。法定代表人：罗立林，总经理。委托诉讼代理人：莫忠学，男，1957年7月10日出生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：张传辉，黑龙江学院律师事务所律师。原告哈尔滨道外房产经营物业管理有限责任公司雅典城物业管理经营分公司（以下道外物业公司）与被告哈尔滨中财房地产开发有限公司（以下简称中财公司）合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告道外物业公司的委托诉讼代理人澎湃、尹伊艨、被告中财公司的委托诉讼代理人莫学忠、张传辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。道外物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求哈中财公司立即支付2006年度至2017年度的物业费865，338.05元；2、请求中财公司立即支付2006年度至2017年度的电梯费41，378.00元；3、请求中财公司立即支付2011年度至2017年度的供热费12，667，087.16元(2017年度供热起始日期为2017年10月20日至2018年4月20日)；4、请求中财公司立即支付2011年度至2017年度的供热费滞纳金（所欠热费总额的千分之一计算，暂计至2017年12月30日为10，071，481.50元）；5、请求哈尔滨中财房地产开发有限公司承担诉讼费用。（上述合计为23，645，284.71元）。事实与理由：雅典城小区的开发商系中财公司。2005年11月30日，哈尔滨中财物业管理有限公司向哈尔滨物业供热集团有限责任公司移交了关于中财公寓（热网供热）、中财雅典城（独立供热）的物业项目及供热服务。2006年8月28日，雅典城小区业主委员会委托哈尔滨物业供热集团有限责任公司名下的哈尔滨道外房产经营物业管理有限责任公司提供物业及供热服务。2011年12月28日，雅典城小区业主委员会又委托哈尔滨道外房产经营物业管理有限责任公司名下的道外物业公司提供物业及供热服务。道外物业公司系哈尔滨道外房产经营物业管理有限责任公司的分公司，哈尔滨道外房产经营物业管理有限责任公司系哈尔滨物业供热集团有限责任公司的下属公司，并自2005年已经实际为中财公司业主提供了物业服务、电梯服务和供热服务，但对于尚未售出的空置房屋及出租房屋，中财公司作为开发商即所有权人业主方自2006年起就开始拖欠原告物业费、电梯费，自2011年起就开始拖欠空置房屋及出租房屋的供热费。因为停止供热会损害其他用户权益，道外物业公司无法停止供热，只能继续向雅典城小区的业主中财公司进行催缴。中财公司拖欠物业费、电梯费、供热费的行为已经给道外物业公司造成了巨大损失，故道外物业公司提起诉讼，请求支持道外物业公司的诉讼请求。中财公司辩称，一、原告提出的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，法院不应予以支持。原告主张的是2006年起至今的物业费、电梯费和供热费。原告的部分主张已经超过法定的诉讼时效，因此对于已经超过诉讼时效的主张，法院不应予以支持。二、关于未超过诉讼时效的物业费。原告所起诉的门市房在小区封闭范围之外，原、被告之间并未签订物业服务合同，原告也从未对门市房提供过保安、保洁、垃圾清运等任何管理与服务，现在门市房存在外墙理石残缺不全、门窗破损严重、屋面破损漏雨、下水管线堵塞等诸多问题，因此被告不应向原告支付门市房的物业费。二、关于未超过诉讼时效的电梯费。原告的主张电梯费应当符合国家收取电梯费的标准。三、关于未超过诉讼时效的供热费。（一）关于原雅典城会馆及原好又多超市用房的供热费。自2011年起，被告将上述房屋陆续出租给哈尔滨市福运来商贸有限责任公司、黑龙江佰斯特酒店管理有限公司、黑龙江维多利亚妇产医院有限公司、刘长余（黑龙江省宝岭商业投资有限公司宝岭雅典城购物中心），根据租赁合同的约定，应由四位承租人向被告交纳供热费。租赁合同签订后，被告将租赁合同及时交予了原告，告知原告应向四位承租人收取供热费。原告同意四位承租人直接向其交纳供热费，四位承租人也实际向原告交纳了部分供热费，原告向四位承租人开具了供热费发票，原告与四位承租人已实际建立了供热合同关系。因此，对于上述房屋的供热费，原告应当向四位承租人主张，而不应向被告主张。另外，《黑龙江省城市供热条例》第三十三条和《哈尔滨市城市供热办法》第四十三条均有规定，用户逾期未缴纳热费超过三十日的，供热单位可以对其暂缓供热、限热或者停止供热，但不得损害其他用户的用热权益。上述房屋为独立独幢的房屋，在四位承租人出现拖欠供热费的情形后，原告应当并完全可以根据上述规定采取暂缓供热、限热或者停止供热的措施，但原告却未采取上述措施，致使出现拖欠高额供热费的情形。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此，在上述房屋出现拖欠供热费的情形后，因原告未采取适当措施而产生的后续供热费，不应由被告承担。（二）关于门市房的供热费。被告与原告的上级公司哈尔滨物业供热集团有限责任公司签订的《物业交接合同》第九条约定：“该物业交接后，甲方空置房屋的供热费，甲方不要求开栓的，乙方按照30%收取热能损耗补偿费。”自合同签订至2016年供热年度，所有门市房均为空置状态，被告未要求开栓，因此应当按照30%的比例收取供热费。2017年，被告陆续出租了部分房屋，但仍有3户属于空置状态，因此对于该3户空置房屋，应当按照30%的比例收取供热费。（三）关于地下车库的供热费。在2015年前，被告均按照《物业交接合同》的约定足额交纳了供热费。2015年后，由于原告盲目扩容导致供热能力不足，原告开始对地下车库的供热进行抽条，导致地下车库的室温严重偏低，甚至在严寒季节出现地面结冰的情况。因此，被告有权按照规定拒绝交纳供热费。四、原告主张的滞纳金没有依据，不应予以支持。原告主张的日千分之一的滞纳金，没有法律依据。原、被告之间未签订供热合同，未约定逾期交纳供热费的违约金的计算标准。因此，对于原告提出的应当按照日千分之一的标准支付滞纳金的诉讼请求，不应予以支持。综上所述，被告认为，对于原告提出的已经超过诉讼时效的主张，不应予以支持；对于未超过诉讼时效的主张，应当根据案件事实，部分予以支持。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。道外物业公司提交证据及中财公司证意见如下：证据一、:2005年11月30日签订的物业交接合同、2006年8月25日签订的雅典城社区物业管理委托合同、2011年12月28日签订的雅典城小区物业管理委托合同。拟证明：2005年11月30日，哈尔滨中财物业管理有限公司向哈尔滨物业供热集团有限责任公司移交了关于中财公寓（热网供热）、中财雅典城（独立供热）的物业项目及供热服务。2006年8月28日，雅典城小区业主委员会委托哈尔滨物业供热集团有限责任公司名下的哈尔滨道外房产经营物业管理有限责任公司提供物业及供热服务。2011年12月28日，雅典城小区业主委员会又委托哈尔滨道外房产经营物业管理有限责任公司名下的原告（简称“雅典城物业分公司”）提供物业及供热服务。中财公司对证据一的真实性、证明的问题均无异议，两份物业管理委托合同不能证明本案诉争的门市房包含在物业服务范围之内。2006年8月25日物业管理委托合同是由哈尔滨道外房产经营物业管理有限责任公司签订的，而非本案原告，原告无权代表合同当事人主张权利，并且该份合同的委托时间为2005年12月1日至2008年12月31日，另一份物业合同的委托时间为2012年1月1日至2014年12月31日，中间缺少2009年1月1日至2011年12月31日和2015年1月1日至今的物业服务合同。证据二、2006年至2017中财公司应付雅典城物业各项费用汇总明细表及平面图一份（共28张）。拟证明：被告欠付2006年至2017年物业费865338.05元，电梯费41378元，供热费2011年至2017年度12667087.16元及滞纳金10071481.50元，以上暂截止至2017年12月30日，合计23645284.71元。中财公司对证据二的真实性有异议，原告提交的证据二是其单方统计制作的，不具备证据的特征和属性，不应认定为是证据，而只是其单方及的明细表。对证明的问题，关于物业费我们认为2015年10月1日前实际存在的拖欠的物业费已经超过诉讼时效，对于其所统计的门市房的物业费因门市房不在物业服务范围之内，原告也实际未提供物业服务，故不应当交纳。关于电梯费其中绝大部分按照每月30元计算，而有三处空房是以每月55元和54元、50元计算，原告应当提供收取电梯费的标准。对供热费其明细表中雅典城汇款和原好又多，被告自2011年起陆续出租给哈尔滨市福运来商贸有限责任公司、黑龙江佰斯特酒店管理有限公司、黑龙江维多利亚妇产医院有限公司、刘长余（黑龙江省宝岭商业投资有限公司宝岭雅典城购物中心），并告知了原告，原告也实际向四位承租人收取了热费，与承租人建立了实际的供热合同关系，原告应当向四位承租人主张。在原告统计的明细中，没有计算宝岭购物中心在2017年交纳的15万元热费，因此在四位承租人不到庭的情况下，如原告隐瞒承租人交纳热费的实际情况，将无法查清原告实际向承租人收取了多少热费。关于门市房的热费，按照物业交接合同的约定，在被告未要求开栓的情况下，应当按照标准热费的30%收取，但在2016年度供热期前，被告从未要求过开栓，因此对于2016年度前的热费应当按照30%收取，2016供热年度起门市房有部分对外进行了出租，而非全部，对于未实际出租使用的部分，应当按照30%的比例收取。对于地下车库的热费，在2014供热年度前被告一直按照约定进行交纳，但自2015年起，由于供热温度不达标，被告多次要求原告进行解决，但一直没有给予解决，被告因此只能采取向停车的业主少收管理费或进行赔偿的办法，解决业主的损失。因此被告不应向原告交纳地下车库的供热费。对于雅典城小区的平面效果图的真实性无异议。证据三、2016年10月21日的黑龙江增值税普通发票两份。拟证明：被告一直有向原告缴纳供热费的行为，双方的合同关系一直持续至今。中财公司对证据三的真实性无异议，但该供热费的缴纳单位是哈尔滨中财物业管理有限公司，而非被告，不能证明与被告之间的合同关系，从缴费金额看，原告也是按照标准热费的30%收取的热费，证明被告主张的空置门市房应当按照30%的比例进行缴纳的主张成立。原：我们没有按30%收取，也没有30%的字样。被：在原告统计的雅典城市门市包烧费明细表中19号楼A甲11的全额热费金额为22921.63元，而原告提供的发票中收取的金额为6876.15元，是全额热费的30%。原：这是缴多少热费开多少钱的发票，只缴纳30%肯定只开30%的发票，缴纳必须足额按100%缴纳，被告仅根据发票的数额得出了原告认同被告只缴纳30%的错误。？被告举示证据。被告:证据一:房屋租赁合同四份证明：1、自2011年起，被告将原雅典城会馆及原好又多超市房屋陆续出租给哈尔滨市福运来商贸有限责任公司、黑龙江佰斯特酒店管理有限公司、黑龙江维多利亚妇产医院有限公司、刘长余（黑龙江省宝岭商业投资有限公司宝岭雅典城购物中心），根据租赁合同的约定，应由四位承租人向被告交纳供热费。2、结合证据二和原告关于2011年、2013年向黑龙江佰斯特酒店管理有限公司收取供热费的自认证明，租赁合同签订后，被告将租赁合同及时交予了原告，告知原告应向四位承租人收取供热费。原告同意四位承租人直接向其交纳供热费，四位承租人也实际向原告交纳了部分供热费，原告向四位承租人开具了供热费发票，原告与四位承租人已实际建立了供热合同关系。因此，对于上述房屋的供热费，原告应当向四位承租人主张，而不应向被告主张。？原告发表质证意见原：对证据一的真实性，原告认为被告提供的第一组证据与本案没有关联性，本案审理的是物业合同纠纷，而非租赁合同纠纷，原告与案外人形成的租赁合同关系，对于原告与被告形成的物业合同关系没有任何依据，被告也无权与第三人通过合同约定的形式设定原告的权利和义务。原告从未同意与案外人建立供热合同关系，关于原告为案外人出具发票的问题，原则上谁缴费就为谁出具发票，被告也开具不出来相应的发票，所以这就是原告出具了发票的客观事实，并不能因此说明原告与案外人建立了供热合同关系，这是一种逻辑上偷换概念的行为。被：证据二：增值税专用发票6张、增值税普通发票2张、哈尔滨物业供热集团有限责任公司热力销售发票1张。（证据因是原告与承租人之间发生的，被告手中只有复印件，原件由原告和承租人持有）12月4日，原告向黑龙江欧菲妇产医院有限公司收取2016-2017年度供热费500368.31元；2016年12月3日，原告向黑龙江省宝岭商业投资有限公司宝岭雅典城购物中心收取2016-2017年度供热费15万元；2017年12月28日，原告向黑龙江省宝岭商业投资有限公司宝岭雅典城购物中心收取2017-2018年度供热费15万元。2、结合证据一和原告关于2011年、2013年向黑龙江佰斯特酒店管理有限公司收取供热费的自认证明，租赁合同签订后，被告将租赁合同及时交予了原告，告知原告应向四位承租人收取供热费。原告同意四位承租人直接向其交纳供热费，四位承租人也实际向原告交纳了部分供热费，原告向四位承租人开具了供热费发票，原告与四位承租人已实际建立了供热合同关系。因此，对于上述房屋的供热费，原告应当向四位承租人主张，而不应向被告主张。3、对于2017年12月28日，原告向黑龙江省宝岭商业投资有限公司宝岭雅典城购物中心收取2017-2018年度供热费15万元，原告未计算为已支付的供热费。4、在四位承租人未到庭的情况下，无法查清原告向四位承租人收取供热费的数额，被告要求追加四位承租人为本案被告或第三人的请求应当得到支持。？原告发表质证意见？原告发表质证意见原：该份证据与本案没有关联性，其他质证意见同证据一的质证意见。我们从来没有同意过与承租人发生合同关系，开具发票并不能证实出具发票双方存在真实的合同关系。？原告，被告的主张之一是合同关系、二是应该从供热费中予以扣除、漏算了15万元，你说明一下原：关于是否漏算了15万元，我们回去核实一下，十天内书面答复法庭。被：证据三：物业交接合同证明：2005年11月30日，被告与原告的上级公司哈尔滨物业供热集团有限责任公司签订合同，第九条约定：“该物业交接后，甲方空置房屋的供热费，甲方不要求开栓的，乙方按照30%收取热能损耗补偿费。”因此，对于被告未要求开栓的空置门市房，应当按照30%的比例收取供热费。原告主张按照100%收取供热费，应当提交被告要求开栓的证据。？原告发表质证意见原：对证据三的真实性无异议，对证明的问题有异议。1、甲方不要求开栓需要甲方提出不要求开栓的申请，在核实的过程中，被告的门市房并未空置，而是处于使用的状态。2、根据《哈尔滨市城市供热办法》第32条第3款第3项，不得停止用热，原告无法按照空置房屋的30%供热费来履行。本院对证据进行评析：溪石公司提交三份证据，农村商业银行万宝支行对证据真实性均无异议，故本院对上述三份证据真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2015年5月15日哥乐宝公司与哈尔滨城郊农村信用合作联社万宝信用社签订编号为201505051401361号《流动资金借款合同》，借款方式为可循环流动资金借款，借款金额人民币800万元，额度有效期为2015年5月15日至2018年5月14日，计息、结息方式为按季结息，结息日为每季月末的20日，逾期归还借款本金的按照约定利率上浮50%计收罚息，约定利率为月利率千分之八点一。同日，张继国为哥乐宝公司与哈尔滨城郊农村信用合作联社万宝信用社签订了《房地产抵押合同》，张继国以其所有位于哈尔滨市××××房屋（房屋所有权证为哈房权证香字第××号），为哥乐宝公司与哈尔滨城郊农村信用合作联社万宝信用社签订编号为201505051401361号《流动资金借款合同》作抵押担保，担保主债权为2015年5月15日至2018年5月14日，担保范围包括主债权本金、利息、违约金、实现债权费用等。并将抵押房产办理了抵押手续（他项权证号为哈房他证市字第××号）。张继国于2015年5月5日向哈尔滨城郊农村信用合作联社万宝信用社出具了房屋抵押担保借款承诺书，内容为“我同意用属于我张继国名下房产为哥乐宝公司贷款作抵押担保，贷款金额捌佰万元整，房屋所有权证号：哈房权证香字第××号，地址香坊区香顺街92-2号”，张金作为张继国的配偶在该承诺书上签字。哈尔滨农村商业银行股份有限公司万宝支行于2016年6月23日向哥乐宝公司发放款500万元，于2016年6月24日向哥乐宝公司发放款300万元。2016年1月由哈尔滨城郊农村信用合作联社万宝信用社改制为哈尔滨农村商业银行股份有限公司万宝支行。本院认为：哈尔滨城郊农村信用合作联社万宝信用社与哥乐宝公司签订的《流动资金借款合同》系双方真实意思表示，合法有效，故双方应按合同约定履行各自义务。哈尔滨城郊农村信用合作联社万宝信用社改制为哈尔滨农村商业银行股份有限公司万宝支行，故本案哈尔滨农村商业银行股份有限公司万宝支行为本案债权人。《流动资金借款合同》系循环流动资金借款，哈尔滨农村商业银行股份有限公司万宝支行于2016年6月23日向哥乐宝公司发放款500万元，于2016年6月24日向哥乐宝公司发放款300万元。哥乐宝公司未按照合同约定履行还款义务，应承担违约责任。哥乐宝公司对借款本金800万元无异议，故本院对哈尔滨农村商业银行股份有限公司万宝支行关于哥乐宝公司偿还借款本金800万元的诉讼请求，本院予以支持。关于哈尔滨农村商业银行股份有限公司万宝支行主张哥乐宝公司支付利息、罚息146.149609万元及自2018年3月16日起至实际给付之日止，按月利率8.1‰上浮50%支付利息、罚息的诉讼请求，哥乐宝公司对哈尔滨农村商业银行股份有限公司万宝支行主张的利息、罚息计算标准及时间有异议，辩称罚息为借款利率基础上浮50%的字样是手写的，加重借款人责任，不予认可。同时哥乐宝公司辩称合同约定的借款期限为2015年5月15日至2018年5月14日，罚息起算时间应自2018年5月15日起。因《流动资金借款合同》第3.3.3.1条明确约定借款人未按照合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期的借款从逾期之日起在约定的借款利率基础上上浮百分之五十计收罚息，至本息清偿为止。哥乐宝公司亦未提供自己持有的《流动资金借款合同》进行比对证实该内容为后添加，故哥乐宝公司关于罚息为借款利率基础上浮50%的字样是手写的，加重借款人责任的答辩主张，本院不予支持。同时《流动资金借款合同》系循环流动资金借款，其额度有效期为2015年5月15日至2018年5月14日，而非借款期限为2015年5月15日至2018年5月14日。《流动资金借款合同》第4.2条双方补充约定，一年内利率执行月息8.1‰，故哥乐宝公司关于合同约定的借款期限为2015年5月15日至2018年5月14日，罚息起算时间应自2018年5月15日起的答辩主张，本院不予支持。庭审中，经询问哈尔滨农村商业银行股份有限公司万宝支行明确146.149609万元仅包括利息、罚息，并放弃关于弗里德诉讼请求，故关于哈尔滨农村商业银行股份有限公司万宝支行主张哥乐宝公司支付146.149609万元利息、罚息，并自2018年3月16日起至实际给付之日止，按月利率8.1‰上浮50%支付利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。关于实现债权费用60万元的诉讼请求，因哈尔滨农村商业银行股份有限公司万宝支行未提交相关证据予以证实实现债权实际发生费用，故该项诉讼请求，本院不予支持。张继国于2015年5月5日向哈尔滨城郊农村信用合作联社万宝信用社出具了房屋抵押担保借款承诺书，张金作为张继国的配偶在该承诺书上签字。《流动资金借款合同》签订当日，张继国与哈尔滨城郊农村信用合作联社万宝信用社签订了《房地产抵押合同》，张继国以其所有位于哈尔滨市××××房屋（房屋所有权证为哈房权证香字第××号），为哥乐宝公司与哈尔滨城郊农村信用合作联社万宝信用社签订编号为201505051401361号《流动资金借款合同》作抵押担保，担保主债权时间为2015年5月15日至2018年5月14日，担保范围包括主债权本金、利息、违约金、实现债权费用等，并将抵押房产办理了抵押手续（他项权证号为哈房他证市字第××号）。故哈尔滨农村商业银行股份有限公司万宝支行主张如哥乐宝公司未能清偿上述债务，应以张继国所有的位于哈尔滨市××××房产（房屋所有权证为哈房权证香字第××号，他项权证号为哈房他证市字第××号）在折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿上述全部债权及诉讼费用的诉讼请求，本院予以支持。张金作为配偶在房屋抵押担保借款承诺书上签字，系同意张继国以哈尔滨市××××房产做为本案借款的担保，故哈尔滨农村商业银行股份有限公司万宝支行主张张金在上述抵押财产范围内承担还款义务的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十八条、第四十一条规定，判决如下：一、被告哈尔滨市哥乐宝科技发展有限公司于本判决生效后三日内偿还原告哈尔滨农村商业银行股份有限公司万宝支行借款本金800万元及利息、罚息146.149609万元，并自2018年3月16日起，以800万元元为基数，按照月利率8.1‰上浮50%支付利息、罚息至实际还款日止；二、如被告哈尔滨市哥乐宝科技发展有限公司逾期未给付上述款项，则原告哈尔滨农村商业银行股份有限公司万宝支行以被告张继国抵押房产（房屋所有权证为哈房权证香字第××号，他项权证号为哈房他证市字第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿;三、驳回原告哈尔滨农村商业银行股份有限公司万宝支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82,168.98元，由被告哈尔滨市哥乐宝科技发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 董 光审判员 徐 茁审判员 胡世强二〇一八年七月二十三日书记员 李 雪