广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终8558号上诉人（原审原告）：张基旺，男，1969年3月14日出生，汉族，身份证住址福建省建瓯市。委托诉讼代理人：郭锦冰，广东鸿开律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：房梅桂，女，1964年8月7日出生，汉族，身份证住址广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：邓旭东，广东环球经纬律师事务所律师。上诉人张基旺因与被上诉人房梅桂租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初18768号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。张基旺上诉请求：1、撤销一审判决；2、判令房梅桂向张基旺补偿10万元人民币及利息（从2015年8月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至全部款项付清为止）；3、本案诉讼费用由房梅桂承担。事实和理由：一、《转让协议》约定了续签合同的责任在于房梅桂，现未能续签合同是客观事实，房梅桂应向张基旺补偿10万元。1.根据《转让协议》第五条约定，该条款明确了房梅桂具有与房东续签合同的义务及责任，同时明确了续签合同的条件是正常情况，正常情况应当理解为不存在不可抗力的情形。2.《转让协议》背面签名确认的内容对续签合同做进一步明确，一审法院的理解限定了签订合同的条件，实际双方约定续签的前提并不是限制在租金增幅正常，正常理解应为如果一年后C栋（东横52号）合同不能顺利续签或租金不能正常增幅续签，房梅桂须补偿张基旺人民币10万元。根据双方签订时间及转让款金额，《转让协议》背面的确认内容目的是保证张基旺能够在未能继续使用涉案房屋时能得到一定经济补偿，否则张基旺不可能用高达一百多万元去转让仅能使用一年的房屋。3.《转让协议》背面同时也对免除房梅桂补偿责任进行了约定，即“本合同期间乙方有拖欠房租、水电费或其他原因造成本结果的，甲方不承担此责任”。但在合同期间内，张基旺并无拖欠房租、水电费或其他费用，所以在房梅桂未能证明张基旺存在拖欠房租、水电费或其他费用的情况下，因现未能续签合同，房梅桂应向张基旺补偿10万元。二、未能续签合同责任问题的举证责任归于房梅桂，其未能证明是张基旺的原因未能续签合同，应当承担举证不能的后果。首先，《转让协议》第五条及其背面的内容已经明确约定由房梅桂负责与苏某签订合同，并且用押金及补偿款督促房梅桂履行续签合同的预定，所以房梅桂称其仅具有协助张基旺续签租赁合同的义务不符合双方的约定。其次，张基旺直接向苏某交付租金不能免除房梅桂续签合同的义务，更不能以此认定续签的责任在于张基旺，租金的交付与续签合同是两个行为，两者不具有同一性。再者，无论苏某是基于何种原因不与张基旺续签合同，未能完成续签的责任及义务都应归责于房梅桂，其必须向张基旺补偿10万元。最后，苏某不同意在其与房梅桂签订的《广州市房屋租赁协议》上加上张基旺的名字，足以证实以房梅桂的名义续签合同的必要性，否则双方不会在《转让协议》约定房梅桂续签合同的义务，这是对保障张基旺期满后可以继续使用涉案房屋的约定。三、签订合同时涉案房屋剩下的合同期很短，张基旺希望与苏某直接商谈。但房梅桂表示苏某年纪大，并称与苏某关系很好，续签合同没有问题。等到合同快到期时，张基旺多次催促房梅桂要与苏某续签合同，房梅桂声称因家里建房一直没有安排商谈。一直到到期前十天左右其才安排与苏某见面商谈，苏某表示要将房租从4万多加至6万多，张基旺当时表示房租涨幅太大，商谈时苏某问张基旺是谁，张基旺称已经缴纳了一年房租，房梅桂称是因为家里建房，请其来看管商铺。但苏某称张基旺不是合同的当事人，不与其续签合同。商谈时房梅桂也在场。当天晚上，张基旺也去找了房梅桂，认为房梅桂有责任再去与业主交涉签订合同，合同租金如果实在压不下来，也还是要续签。但是后来房梅桂没有再安排张基旺与业主商谈。后来业主直接要求张基旺退房。退商铺后，双方有协商过十万块钱的退还事宜，房梅桂当时同意退还。协商过程中，张基旺表示只要八万块钱就可以，后房梅桂丈夫表示不同意退还，并报警。房梅桂二审辩称，不同意张基旺的上诉请求和事实理由，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。房梅桂是梅州人，其是做把房屋租下来后改造成公寓再进行出租的生意。签订转让合同时三方是认识的，张基旺与房梅桂签订协议时已告知苏某，苏某表示认同张基旺租客的身份，认为加名没有必要，张基旺直接将租金和水电费交给苏某即可。2014年底，房梅桂一直在协调续租的问题，三方多次见面，但后来张基旺认为涨幅过大，拒绝与苏某续签合同，导致本案纠纷。张基旺与房梅桂从没有谈过退押金的问题，在张基旺未取得续约的情况下，张基旺多次在房梅桂经营的公寓闹事，房梅桂已经数次报警。综上，未能续签合同的责任在于张基旺，租金无论涨幅有多大，都与房梅桂无关，都是由张基旺承担，房梅桂不与苏某续签合同不符合逻辑，可以推断张基旺认为租金涨幅过大，无法接受，进而不与苏某续签合同，索取违约金。张基旺向一审法院起诉请求：一、房梅桂向张基旺补偿100000元及利息（从2015年8月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至全部款项付清为止）；二、房梅桂承担本案的诉讼费用。一审法院查明事实：2014年7月1日，房梅桂（甲方）与张基旺（乙方）签订《转让协议》，约定甲方将三栋楼房[包括车陂高地大街64号整栋，高地大街66号二至六楼，高地大街东横52号二楼至六楼(下简称案涉房屋）]转让给乙方经营使用；转让金额为1368000元；自签订之日，乙方两天内付给甲方100000元作为订金；余款在一个月内一次性付清给甲方，在甲方收到全额后，即交以上地址所有房间钥匙给乙方，及以上地址的三份合同；甲方收到订金两天之内，负责和房东协商在合同上加上乙方名字；如果房东不加乙方名字，乙方要押甲方30000元作为押金，如果房东同意给乙方加个名字，那么乙方押甲方10000元作为押金，以上押金在案涉房屋合同满后，再续完合同后，把押金退回甲方（甲方在正常条件下负责和房东续签合同）；自甲方交钥匙给乙方使用之日开始，以上三份合同上的地址所有客房发生一切纠纷，和其他一切关于商业或和房东之间房屋租金问题，一切由乙方负责，与甲方无关等。《转让协议》背面显示有手写内容“如果壹年后C栋（东横52号）合同不能顺利续签，甲方须补偿乙方人民币10万元正。但本合同期间乙方有拖欠房租、水、电费或其他原因造成本结果的，甲方不承担此责任。”并由房梅桂签名，落款日期为2014年7月6日。现张基旺以案涉房屋未能续租为由向一审法院提起诉讼，要求房梅桂按照约定赔偿100000元及利息。一审诉讼过程中，张基旺主张其与房梅桂签订《转让协议》时，房梅桂表示苏某是案涉房屋的房东，苏某将案涉房屋出租给房梅桂，房梅桂再转租给张基旺；张基旺与房梅桂签了《转让协议》后，由张基旺直接向苏某支付案涉房屋的租金，但实际上房梅桂与苏某并没有解除租赁合同关系。房梅桂确认苏某是案涉房屋的产权人，苏某与房梅桂签租赁合同将案涉房屋出租给房梅桂；后张基旺于2014年7月与房梅桂签订了《转让协议》，房梅桂将案涉房屋转让给张基旺，顶手费为1368000元；协议签订后，张基旺直接向苏某支付案涉房屋的租金。张基旺主张与房梅桂签订《转让协议》时，房梅桂承诺房梅桂与苏某的合同期满后可以由房梅桂与苏某续签合同，有可能是加上张基旺的名字，也有可能直接由房梅桂与苏某续签合同；房梅桂也承诺其与苏某续签的合同租金的增幅一定是正常的；房梅桂与苏某签订的合同期限快届满时，张基旺就要求房梅桂尽快与苏某续签租赁合同，但房梅桂回复称还要和苏某协商；张基旺也找过苏某，但苏某回复称其是与房梅桂签订案涉房屋的租赁合同的，不同意直接与张基旺签订合同；苏某还称房梅桂不同意租金上涨20%，所以双方没有续签租赁合同；张基旺向房梅桂表示同意租金增幅超过20%，但可能房梅桂与苏某发生矛盾，后来张基旺也不知道房梅桂与苏某因何原因没有续签合同。房梅桂确认其承诺可以协助张基旺与苏某续签合同，实际上其与张基旺、苏某多次当面协商，苏某表示租金要增幅20%多，但张基旺认为租金的增幅太高不同意续签合同。房梅桂认为农村房屋租金涨幅没有一个确定的标准，房东看到承租人的经营情况好的，甚至上涨100%，苏某要求涨幅20%多是合理的，只是张基旺认为增幅太高不同意续签；张基旺称房梅桂不同意租金增幅标准而没有与苏某续签合同是不属实的，租金是由张基旺直接支付给苏某，无论涨幅多少都与房梅桂无关，不可能因为房梅桂不同意租金涨幅而导致没有续签合同。一审法院认为：根据房梅桂在《转让协议》背面签名确认的内容，如在租金增幅正常的情况下不能顺利续签案涉房屋的合同的，房梅桂赔偿张基旺100000元。现张基旺主张案涉房屋租赁期限届满后未能续签合同，房梅桂应按照上述约定向张基旺赔偿100000元。根据双方当事人确认的事实可知，在案涉房屋的原租赁期限届满前，张基旺、房梅桂与出租人苏某确实已就续租问题进行协商，但最终因苏某要求的租金涨幅高，最终未签订续租合同。对于未签订续租合同的责任问题，张基旺主张是由于房梅桂认为租金涨幅过高而不同意签订，房梅桂对此予以否认，张基旺未提供证据予以证明，其应自行承担举证不能的法律责任。相反，根据《转让协议》约定，案涉房屋的租金由张基旺直接向苏某支付，与房梅桂无关，房梅桂主张是由于张基旺认为租金涨幅过高而不同意签订续租合同，该抗辩更为合理可信，一审法院予以采信。因此，张基旺要求房梅桂赔偿100000元及利息的诉讼请求缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2018年1月31日作出如下判决：驳回张基旺的诉讼请求。本案受理费2300元，由张基旺负担。二审期间，张基旺提交证据如下：1.房梅桂亲笔写的账号信息，拟证明签订合同当时房梅桂让张基旺将房租直接汇入苏某的账号，苏某并不知道房梅桂转让房屋的事实；2.收条，拟证明双方在张基旺起诉前已就十万元事宜多次协商，并达成房梅桂赔付八万元的意见，收条是由张基旺手写的，当时是双方协商准备交付八万元款项，由张基旺出具收条，但后来房梅桂没有交付八万元，所以张基旺没有交付收条。二审张基旺本人到庭陈述双方协商的事实并当庭提交，并称因为一审期间没有找到而未提交。房梅桂质证认为：对账号信息的三性不予认可，不确认是由房梅桂亲笔手写字据；对收条的三性不予认可，且不符合逻辑，是张基旺自编自造的证据；且该两份证据不属于新证据，张基旺应承担举证责任。本院认为，张基旺在二审期间补充提交的证据材料不属于新证据，本院不予采纳。张基旺在二审期间陈述在双方签订转让协议时，涉案C栋（东横52号）房屋剩余租赁期限一年左右，其余两栋房屋的租赁剩余期限两年左右，现已续签合同。房梅桂对此没有异议。经查，一审法院查明事实基本无误，本院予以确认。本院认为，根据双方诉辩意见，本案的争议焦点在于房梅桂是否需要赔偿张基旺100000元，实质是案涉租赁合同不能续签的原因和责任承担问题。根据房梅桂与张基旺签订的转让协议和双方陈述，房梅桂将其向他人承租的三栋楼房转让给张基旺经营使用，转让金额高达1368000元，而张基旺仍需自行向业主支付租金。双方在协议中明确约定，房梅桂负责和房东协商在合同上加上张基旺名字。如果房东不加张基旺名字，张基旺要押房梅桂300**元作为押金，否则张基旺押房梅桂100**元作为押金，以上押金在C栋（东横52号）合同满后，再续完合同后，把押金退回房梅桂（房梅桂在正常条件下负责和房东续签合同）。在协议签订后，房梅桂再次在协议背面手写内容：“如果壹年后C栋（东横52号）合同不能顺利续签，乙方（即房梅桂）须补偿甲方（即张基旺）人民币100000元正。但本合同期间乙方有拖欠房租、水、电费或其他原因造成本结果的，甲方不承担此责任。”由以上协议约定内容及双方转让价格可见，张基旺及房梅桂非常重视涉案租赁合同续签问题，既约定张基旺可押房梅桂一定金钱作为押金，又约定房梅桂负有在正常条件下和房东续签合同的责任，后来又再次特别明确不能正常续签情况下房梅桂须补偿的具体金额。综合考虑双方转让项目剩余的租赁合同期限、转让金额及双方对加名续租事项的多次约定，应当认定双方同意房梅桂负有在正常条件下和房东续签的义务，房梅桂的手写承诺实质带有担保涉案租赁合同在增幅正常的情况下续签的性质。现涉案C栋房屋租赁合同不能顺利续签，在双方有特别约定的情况下，房梅桂应当按约定履行支付100000元补偿款的义务，除非房梅桂能举证证明其具有约定的免责事由。现双方对不能续签的原因和责任产生争议，房梅桂并未提供证据证实张基旺在合同期间有拖欠房租、水、电费或其他原因造成不能续签的结果。且其称业主要求涨租超过20%，亦超过同期市场房屋租金的正常涨幅，不属于租金增幅正常情况，即使张基旺因此不同意续签，房梅桂亦需承担按约定补偿的义务。因此，张基旺请求房梅桂支付补偿款100000元及相应利息，本院予以支持。但利息应自起诉之日起按人民银行同期贷款利率计算为宜。一审分配举证责任不当，且导致双方利益失衡，本院予以纠正。综上所述，张基旺的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实基本清楚，但分配举证责任不当，处理有失公平，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初18768号民事判决；二、房梅桂应于本判决生效之日起五日内向张基旺支付补偿款100000元及利息（自2017年8月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至付清之日止）。一、二审案件受理费各2300元，均由房梅桂负担。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  张 怡审判员  李 静二〇一八年七月二十日书记员  林北征张冰玲