四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川05民终816号上诉人（原审被告）：陈远坤，男，汉族，生于1970年2月23日，住四川省泸县。委托诉讼代理人：刘春玉，四川京泸律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄莉，女，汉族，生于1971年5月17日，住四川省泸县。上诉人陈远坤因与被上诉人黄莉房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省泸县人民法院（2018）川0521民初800号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月1日立案受理后，依法组成合议庭于2018年7月12日采取听证形式审理本案。上诉人陈远坤及其委托诉讼代理人刘春玉，被上诉人黄莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈远坤认为，一、双方签订的合同中约定如所租门市不能用于餐饮用地，则黄莉退还陈远坤押金并不收取门市租金。现租用门市附带的花园已被硬化成停车场，不能满足合同约定的用途，合同应予解除。且黄莉自认签订了解除租赁关系的协议，并收回了水、电、气卡和钥匙，将转租告示更换为留有黄莉电话号码的转租告示。因此，双方之间租赁合同关系已于2018年1月解除；二、即便租赁合同关系尚未解除，因黄莉提供的租赁物不能满足餐饮经营的要求，按照合同约定，陈远坤也不应向其支付租金。因此，上诉人陈远坤请求二审法院撤销原审判决，并依法改判驳回黄莉的诉讼请求。被上诉人黄莉答辩认为，陈远坤在经营餐馆过程中严重影响小区业主休息，且该餐馆因不能通过环保检查早已停业，并非被上诉人的原因导致其不能正常经营。且双方从未签订解除协议，被上诉人只是答应帮上诉人转租门市，并未同意解除协议。钥匙是在被上诉人帮忙转租期间代为保管，事后上诉人称其要自行经营就收回了钥匙。上诉人拖欠水、电、气、物管费，经物管向被上诉人多次催收，被上诉人才予以垫付。上诉人张贴的转租告示所留电话无法接通，被上诉人才另行张贴了留有被上诉人电话的告示。双方并未解除租赁关系，原审法院认定事实清楚、适用法律正确。故请求二审法院驳回上诉、维持原判。黄莉于一审起诉时请求判令：一、陈远坤支付2018年2月1日至2019年1月31日的租金36000元；二、陈远坤支付黄莉水、电、气、物业费共4010.38元；三、本案诉讼费由陈远坤承担。原判认定，泸县福集镇仁和春天B区怡园路58号9幢1单元1号的门市系黄莉家人与黄莉的哥哥黄继林、弟弟黄正共同购买的。2014年该房屋租赁给案外人胡发林开办餐馆，后胡发林将上述房屋转租给陈远坤经营餐饮，黄莉认可胡发林的转租行为。黄莉代表房屋产权人于2017年1月1日与陈远坤签订《门市租赁合同》，约定：租赁期限从2014年8月1日至2024年8月1日止。租金头5年每年36000.00元，乙方（陈远坤）租赁十年不开发票，付款方式为每年一交，乙方必须按期交甲方（黄莉）租金，租金每年提前一个月付。租赁期间乙方负责交纳物业费、水电费、卫生费，以及和营业有关的一切费用，甲方概不负责。合同期限暂定为10年，5年为一个阶段，5年后门市逐年递增5%。本合同签订后，乙方向甲方交纳5000元人民币作为押金，防止乙方对水电、物业费拖欠及主要设施损坏。如乙方无以上事情发生，租赁期满甲方把5000元退还给乙方。合同签订后，陈远坤依约交纳了5000元押金。2017年1月1日，陈远坤向黄莉支付了2017年2月1日至2018年1月31日的租金36000元，黄莉出具收条一张。陈远坤承租上述门市后，与田某、张某等人合伙，将门市用于餐馆经营，取名“兄弟土家菜”。2017年8月29日，玉蟾街道怡园社区工作人员组织陈远坤及合伙人、房主、小区业主代表等就兄弟土家馆占用仁和春天B区绿化经营餐饮行业一事进行调解，经社区工作人员协调，陈远坤及合伙人表示愿意将摆放在绿化地带的餐桌等进行拆除。后陈远坤未继续在花园内摆放餐桌，门市内仍继续从事餐馆经营。2017年10月，小区业主委员会组织人员将花园进行拆除，绿化地硬化为停车场。2018年2月6日上午，怡园社区组织黄莉黄莉和陈兴珍与业主委员会副主任魏家顺、唐乾荣就小区绿化地使用纠纷一事进行调解，泸县公安局玉蟾派出所民警陈家祥、玉蟾司法所副所长魏定英、怡园社区党支部书记陈剑等人参与了调解工作。当天，陈远坤以及合伙人田某、张某也去了现场，在调解过程中黄莉要求陈远坤继续支付2018年度的房屋租金，陈远坤表示合同中约定了对花园绿地的使用，现在花园无法使用，陈远坤还要向黄莉主张赔偿相应的损失；经合伙人商量，还是想继续租，但是要求黄莉把承诺过的花园拿回来，如果实在没有花园就由陈远坤自行转租。自2018年2月1起，陈远坤未再向黄莉支付房租，黄莉曾向陈远坤催收租金未果。另认定，2018年1月份，双方以及黄莉的哥哥黄继林曾一起在“泰和茶楼”就房屋租金等问题进行过磋商。庭审中，陈远坤主张双方在茶楼达成了协议，约定解除租赁合同，黄莉收回房屋，由黄莉去找人转租，支付陈远坤转让费5万元，并退还陈远坤押金5000元，合计5.5万元；但黄莉主张没有约定解除合同也没有协商支付陈远坤转让费，只是答应由黄莉帮陈远坤去转租，转到的钱拿给陈远坤，能转多少算多少。一审审理过程中，双方均未提供有效证据证明协议的具体内容。现该房屋仍由陈远坤实际控制，钥匙由陈远坤及其合伙人掌握保管。截止2018年2月8日，陈远坤尚欠水费1363.24元、电费物管费1850元、天然气费797.38元，共计4010.62元，黄莉代为缴纳了上述水、电、气、物管费共计4010.38元。原判认为，黄莉、陈远坤签订的《门市租赁合同》，确系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。庭审中陈远坤辩称，双方签订的《门市租赁合同》已于2018年1月解除了，但所提供的证据不能证明其主张，且陈远坤申请的证人田某、张某均证实房屋仍由陈远坤占有使用，房屋钥匙现仍由陈远坤掌握。加之双方当事人约定的租赁期限为10年，并未到期，黄莉、陈远坤双方既未协议解除合同，陈远坤也未主张存在法定解除的情形而通知黄莉需要解除合同。故原审法院对陈远坤的辩解意见不予支持，确定双方签订的《门市租赁合同》并未解除。依照合同约定，陈远坤负有支付租金的义务。原审法院对黄莉要求陈远坤支付2018年2月1日至2019年1月31日的租金36000元的请求予以支持。依照合同约定，陈远坤在租赁期内实际使用所产生的水、电、气、物管费由陈远坤承担，黄莉为陈远坤垫付了相关费用，陈远坤应支付给黄莉。原审法院对黄莉要求陈远坤支付其垫付的水、电、气、物管费4010.38元的请求予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、陈远坤支付黄莉2018年2月1日至2019年1月31日的房屋租金36000元；二、陈远坤支付黄莉为其垫付的水、电、气、物管费4010.38元；上述两项共计40010.38元，限期于本判决生效之日起15日内履行。案件受理费800元，由陈远坤负担。本案二审审理过程中，双方当事人均无新证据向法庭提交。本院二审经审理查明的案件事实与原审法院经审理查明的案件事实一致。本院对原审法院经审理查明的案件事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：双方签订的《门市租赁合同》是否于2018年1月解除，陈远坤应否向黄莉支付2018年2月1日至2019年1月31日期间的租金。上诉人陈远坤认为，因租用门市附带的花园已被硬化成停车场，不能满足合同约定的用途，合同应予解除。且黄莉自认于2018年1月签订了解除租赁关系的协议，并收回了水、电、气卡和钥匙，将转租告示更换为留有黄莉电话号码的转租告示，说明双方之间的租赁关系已于2018年1月已经解除。并认为，合同即使未解除，因租赁门市不能用于餐饮经营，按照合同约定，陈远坤也不应再支付租金。经审查，首先，黄莉虽认可双方于2018年1月签订了一份协议，但否认协议内容为解除租赁合同，而是黄莉帮陈远坤转租房屋。现黄莉对上诉人主张的协议内容予以否认，但上诉人并未提交该份协议以证明其主张。上诉人主张合同已解除应承担举证证明的责任，上诉人不能证明双方已达成解除合同的意思合意，上诉人应承担举证不能的法律后果。其次，因上诉人拖欠水、电、气及物管费用，以致被上诉人被物管多次催收，被上诉人作为物业所有权人，为避免产生滞纳金扩大损失而为上诉人代为缴纳水、电、气及物管费用，该行为不能证明被上诉人已将房屋收回并已解除租赁关系。再次，房屋钥匙虽曾交由被上诉人黄莉保管，并于保管期间由黄莉更换了转租告示，但钥匙交还给上诉人是应上诉人及其合伙人的要求，在居委会的调解下予以交还，且至今房屋钥匙仍由上诉人的合伙人保管。说明上诉人及其合伙人仍有继续租赁房屋的意思表示，双方签订的《门市租赁合同》并未解除。最后，虽然门市附带的花园已经硬化地面，但并非是导致上诉人不能继续经营餐饮的根本原因，不符合双方合同约定的退还押金并不交房租的情形。因此，上诉人认为租赁合同已经解除，或即便未解除，上诉人也不应支付2018年2月以后租金的上诉主张，本院不予支持。综上所述，上诉人陈远坤的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由陈远坤负担。本判决为终审判决。审判长  范升山审判员  曹天全审判员  李 平二〇一八年七月二十日书记员  杨 雯