河北省隆尧县人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0525民初1976号原告：李彦林，男，汉族，1950年3月9日出生，个体工商户，住河北省隆尧县。原告：王书琴，女，汉族，1956年12月29日，退休职工，住河北省隆尧县。原告：张珍贤，女，汉族，1948年7月9日出生，退休职工，住河北省隆尧县。三原告委托诉讼代理人：郭春志，河北君合欣律师事务所律师。三原告委托诉讼代理人：刘晓瑞，河北君合欣律师事务所律师。被告：中国石化销售有限公司河北邢台隆尧石油分公司。住所地：河北省隆尧县火车站西。统一社会信用代码：9113052560113686XL。法定代表人：韩爱军，该公司经理。委托诉讼代理人：魏庆刚，河北辰生律师事务所律师。原告李彦林、王书琴、张珍贤与被告中国石化销售有限公司河北邢台隆尧石油分公司（以下简称中国石化隆尧分公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月10日公开开庭进行了审理。原告李彦林、原告王书琴、原告张珍贤的委托诉讼代理人郭春志、刘晓瑞、被告中国石化隆尧公司的委托诉讼代理人魏庆刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李彦林、王书琴、张珍贤向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的加油站租赁协议书中约定的租赁期限超过二十年的部分无效；2、判令变更原、被告签订的加油站租赁协议书及补充协议中关于年租赁费条款，将每年的租赁费由现在的标准变更为每年100万元，并将自2017年5月13日至2021年5月12日租赁期满四年期间应付租赁费在扣减此前已付的剩余租赁费基础上，由被告一次性支付给原告292.9万元；3、判令被告在租赁期满时将加油站相关手续变更至原告指定的主体名下；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2001年4月11日，原、被告双方签订了加油站租赁协议书，约定：原告将其所有的隆尧县官庄桥加油站出租给被告经营，租赁期限为25年，租赁费为每年11.4万元，总额为285万元。之后，原、被告双方依约履行了协议。2009年12月19日，原、被告双方签订了租赁补充协议，约定在继续履行原租赁协议的基础上，由被告一次性支付原告租赁费12.5万元，至此，被告共支付原告租赁费297.5万元，租赁费标准为年11.9万元。原告认为，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。随着市场的变化，原租赁协议约定每年的租赁费11.9万元与市场严重脱节，如果仍按原协议履行，会造成原告重大经济损失，对原告明显不公平，应依法变更租赁费标准。另外，现隆尧县官庄桥加油站已注销，已不其备法律上诉讼主体资格，三原告系原隆尧县官庄桥加油站股东。因为租赁协议仅约定了原告交付加油站时向被告提供变更后的加油站营业执照、成品油经营许可证、消防证等一切证件，没有约定在租赁期满后，被告应当承担的返还义务，故要求判如所请。中国石化隆尧分公司辩称，1、原、被告签订的租赁协议没有超过合同法规定的20年期限，双方签订补充协议已将租赁期限进行了变更。2、原告要求变更租赁费的请求没有事实和法律依据，被告支付的租赁费系一次性支付，如果加上银行利息，符合市场需求。3、现在租赁期限未满，原告请求变更加油站手续的请求，不应得到支持。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1、2011年4月11日，隆尧县官庄桥加油站与被告签订的“隆尧县官庄桥加油站租赁协议”：协议约定租赁期限为25年，年租赁费11.4万元，总额285万元。2、2009年12月19日，原、被告签订的“隆尧县官庄桥加油站租赁补充协议”：协议约定在继续履行原协议的基础上，被告一次性支付租赁费12.5万元；并约定本协议与原协议具有同等法律效力，有效期与原协议一致。隆尧县新华石油有限公司第三加油站与成计国租赁合同。年租赁费60万元。隆尧县康庄路加油站租赁合同。年租赁费80万元。官庄桥加油站位置图。邢台嘉诺资产评估有限责任公司评估报告：原隆尧县官庄桥加油站市场租金为每年75.93万元。被告对上述证据质证意见：对加油站租赁协议书、补充协议书的真实性无异议，但认为，上述两份证据不能证明租赁期限为25年，加油站租赁补充协议第四条约定的内容对租赁期限已经进行了变更，生效时间为2009年12月19日。对证据3、4，认为与本案没有关联性，没有参考价值。原被告签订合同时已经充分考虑各种市场风险和经营风险，司法不应当过分干预双方当事人自愿平等合法签订的合同。原告的第三个请求，没有形成纠纷，没有裁判的必要。对评估报告评估的市场租金价格无异议，但认为与本案没有关联，本案所涉租赁合同长达20年，且租金是一次性支付，双方签订合同时已经充分考虑了整个合同所有事实情况，是当事人双方真实意思表示，评估报告不应作为判决依据。经审理查明：2001年4月11日，原隆尧县官庄桥加油站与被告签订了加油站租赁协议书，约定被告租赁原隆尧县官庄桥加油站，租赁期限25年，自2001年5月13日起至2026年5月13日止，租赁费每年11.4万元，总额285万元，租赁费由被告在2001年4月22日前给付50万元，作为办理场地交接启动资金，原隆尧县官庄桥加油站在2001年5月13日前向被告提供变更后的营业执照、成品油经营许可证、消防证等相关证件，使被告方能够如期合法经营，被告进驻场地10日内将剩余的235万元一次性付清。协议签订后，双方按约定各自履行了义务。后，原隆尧县官庄桥加油站被注销。2009年12月19日，原告三人与被告签订了隆尧县官庄桥加油站租赁补充协议，约定在原协议继续履行的基础上，被告向原告三人一次性支付租赁费12.5万元，并约定作为对原协议的补充，本协议与原协议具有同等法律效力，有效期与原协议一致，自生效之日起至2026年5月13日止。经原告方申请，本院委托邢台嘉诺资产评估有限责任公司对原隆尧县官庄加油站的市场租金进行了评估，评估报告显示，原隆尧县官庄桥加油站市场租金为每年75.93万元。本院认为，原隆尧县官庄桥加油站与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示。原隆尧县官庄桥加油站注销后，原告三人作为股东与被告签订了租赁补充协议，增加了部分租赁费，并且强调了原租赁期限的效力。双方争议焦点有三：1、租赁期限是否超过了法律规定。我国《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本案中，双方约定的租赁期限为25年，明显违反了租赁期限不得超过20年的法律强制性规定，超过20年的部分无效。被告辩称，签订的补充协议已对租赁期限进行了变更，应从签订补充协议之日起算租赁期限。从租赁补充协议看，双方签订的租赁协议没有届满，协议的主要内容是增加了部分租赁费，强调了原协议租赁期限的效力，没有重新约定租赁期限。被告的抗辩理由，本院不予采信。2、约定的租赁费标准是否过低及衡量标准。原隆尧县官庄桥加油站与被告自愿签订租赁合同，是双方真实意思表示，约定的租赁费标准，符合当时的市场行情。本案的租赁合同属长期合同，随着我国市场经济的飞速发展，市场发生了显著变化，而合同的稳定性与公平性是合同的两个基本属性，二者相辅相成，不可偏废。鉴于双方签订租赁合同时的客观情况已发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同原有租赁费条款，对原告方明显不公平，现本案双方当事人就协商提高租赁费无法达成一致，根据公平原则和诚实信用原则，应变更合同的租赁费条款，对原告变更租赁费的诉讼请求，符合《合同法》司法解释（二）第二十六条规定的情势变更情形，本院予以支持。被告辩称，租赁费是一次性支付的，加上银行利息，符合市场行情。一次性支付租赁费是当时双方的一种约定，与银行利息无关。对被告的抗辩理由，本院不予采纳。本院依原告方申请，委托有资质评估机构对争议加油站的市场租赁行情进行了评估，原被告双方对评估结果没有异议，被告称虽然评估报告符合现在市场价格，但与认为双方签订的合同是双方真实意思表示，不同意把评估报告作为定案的依据。评估报告是对市场的客观评价，是对原隆尧县官庄桥加油站现在租赁费的准确定位，应当作为本案的定案依据。被告的抗辩理由，本院不予支持。对评估报告评估的原隆尧县官庄桥加油站的现在的（2018年1月9日）市场租金每年75.93万元，依法予以认定。3、关于租赁期满后加油站相关手续的过户问题。在签订加油站租赁协议时，为有利于经营，双方约定将原隆尧县官庄桥加油站的营业执照等相关证件过户到被告名下，现原告方要求在租赁届满后，将营业执照等相关证件过户到原告指定的主体名下。该项请求，租赁协议、租赁补充协议中均没有约定，但租赁届满后，如果双方不续订租赁合同，将将营业执照等相关证件过户到原告指定的主体名下属合同的附属义务，亦是商业习惯做法，但原告没有明确表示放弃续订合同，尚存在续订合同的可能，现在主张租赁届满后过户，为时尚早。在租赁期届满后，可视具体情况，另行主张权利。综上所述，原隆尧县官庄桥加油站与被告签订租赁协议书约定的租赁期限违反法律禁止性规定，原告要求变更租赁期限为20年的主张，本院予以支持。原告请求变更租赁费的主张，符合情势变更的规定，应依法变更为现在的市场租金标准75.93万元，自2017年9月14日至2021年5月12日止。根据租赁协议和租赁补充协议，双方约定的年租赁费为11.4万元+12.5/25=11.9万元，鉴于被告将租赁费按照25年一次性支付，应从变更后租赁费中扣除。即：75.93万元×3年另8个月－11.9万元×8年另8个月=278.41万元－103.3333万元=175.2767万元。鉴于被告的经济实力，参考原租赁协议，变更后的租赁费一次性支付为宜。故，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百一十四条《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：变更原隆尧县官庄桥加油站与被告中国石化销售有限公司河北邢台隆尧石油分公司签订“加油站租赁协议书”第四条为：加油站租赁期限为20年，自2001年5月13日起至2021年5月12日止。被告中国石化销售有限公司河北邢台隆尧石油分公司在本判决生效后十日内一次性支付原告李彦林、王书琴、张珍贤租赁费175.2767万元。驳回原告李彦林、王书琴、张珍贤的其他诉讼请求。案件受理费30232元，原告负担12092元，被告负担18140元；鉴定费8000元，由被告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 长 ：田志群人民陪审员 ： 杨 乐人民陪审员 ：王玉肖二〇一八年七月十六日书 记 员 ：孟志超