广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初6666号原告（反诉被告）：付烈阳，男，1967年11月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：傅清泉，湖南人和律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑丽华，女，1974年9月22日出生，汉族，住广东省陆丰市，委托诉讼代理人：蔡少锋，广东众诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆孝胜，广东众诚律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地广东省中山市**中山三路**，统一社会信用代码91442000X315339777。负责人：赖小平，行长。委托诉讼代理人：郑祝远，该公司工作人员。委托诉讼代理人：肖冰，该公司工作人员。原告（反诉被告）付烈阳与被告（反诉原告）郑丽华、第三人中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建设银行中山分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）付烈阳及其委托诉讼代理人傅清泉，被告（反诉原告）郑丽华及其委托诉讼代理人蔡少锋、穆孝胜，第三人建设银行中山分行委托诉讼代理人郑祝远均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付烈阳向本院提出诉讼请求：被告办理中山市坦洲镇环洲北路9号锦绣国际花城花锦苑28幢106房[粤（2017）中山市不动产权第0302732号]所有权转移登记至原告指定的付宣诚名下。诉讼中，原告主张上述房产也可过户登记至原告名下。事实和理由：2016年9月27日，原被告通过中山市迁喜房地产中介公司（以下简称迁喜公司）签订了房地产买卖合同，约定了建筑面积、转让成交价、付款方式、备注条款等。合同签订后，原告依约支付了购房定金170万元，供楼款21.6万元。被告于2017年12月27日领取了不动产权证后，未依约办理产权过户登记。被告先以不动产权证上登记了涉案房产地下夹层储藏室面积为由（注：该面积为开发商赠送面积），要求原告增加购房款，经原告委托律师发出律师催告函后，被告放弃了该要求；后以备注条款的内容为由，要求原告承担供楼利息，被告因原告不同意而拒绝办理产权转移登记。被告郑丽华辩称，1.房地产买卖合同主体为原、被告，付宣城并非合同主体。不能将涉案房屋判决过户到与本案无关联的案外人名下。2.原告主张供楼本金是指原告代为供楼的全部供楼款无事实依据。合同约定从2016年10月13日至该物业不动产权证出来之间，由买方代为供楼，供楼本金从总房款里扣除。这里的供楼本金不包括利息，因为被告在10月15日按照约定将房屋交付给了原告占有使用，所以原告代付的供楼款本金从购房款中扣除，并不包括利息，因房屋由原告使用，其应当承担贷款利息。3.原告主张因房屋面积原因，被告放弃了增加购房款的要求不是事实。被告领到产权证后，发现产权证登记的建筑面积与原先备案的建筑面积不一致，就要求被告增加价款，被告至今都没有放弃增加购房价款这一主张。4.原告主张偿还银行供楼本金及供楼利息，是基于被告与银行的债权债务关系，该债权债务关系与原告无关。原告这一主张不能成立。5.原告主张只欠被告购房款160.4万元是错误的。交房确认书可以说明，自买方收到该房地产之日起，有关该房地产发生的所有费用将由买方全部负责，所有费用应当包括原告占有房屋期间的贷款利息。从公平原则分析，原告应当承担供楼利息，否则，原告就属无偿使用房屋。这一结果明显有失公平。反诉原告郑丽华向本院提起反诉请求：1.变更房地产买卖合同价款，增加购房款10万元，与未付购房款一并支付；2.支付下余购房款182万元；3.支付被告代交的房贷款（2018年3月-4月份）24000元。事实和理由：涉案房屋系原告于2014年10月22日向中山市敏捷房地产有限公司购买的，当时商品房销售登记备案表登记备案的建筑面积与套内面积均为195.28㎡。2016年9月27日，双方签订了房地产买卖合同，将涉案房屋以352万价格转让，原告支付170万元，余款182万元。虽然合同约定的是套价，但双方在商谈价格时，是以登记备案的195.28㎡这一建筑面积为前提基础的，涉案房地产买卖合同显示的建筑面积也是195.28㎡。2017年12月领取涉案房屋产权证时，发现涉案房屋建筑面积为275.7㎡，被告不知道地下夹层79.81㎡的储藏室也可以计入涉案房屋的建筑面积。双方签订房地产买卖合同时，对涉案房屋建筑面积有重大误解，是在对建筑面积重大误解的前提下商定的交易价格，否则，被告绝不会以此价格签订合同的。之后，被告与原告协商增加合同价款，但是，原告拒不同意，且拒不同意承担房贷利息。后原告停止交付房贷，2018年3、4月份房贷24000元是被告交付，原告应当返还给被告。反诉被告付烈阳辩称，1.合同变更必须符合法律条件，本案房地产买卖合同是原被告双方真实意思表示，被告并无证据证明订立合同时原告有欺诈胁迫手段使被告在违背真实意思下订立的合同，因此被告的主张不符合法律规定的条件。涉案房屋是现房，被告2015年收楼，被告订立合同时对涉案房屋现状是清楚的，不存在对房屋面积有重大误解，合同订立以后房屋的现状至今没有任何改变，仍然是地上三层，地下两，地下两层权证上登记的面积为275.7㎡，登记备案的建筑面积与套内面积均为195.28㎡，地下夹，地下夹层储藏室79（开发商赠送），被告未增加任何费用，因此被告反诉要求合同增加购房款没有事实依据。2.双方约定以办理房屋担保贷款为付款方式，以贷款偿还被告购房款，现在被告没有配合办理房产过户和银行按揭贷款，因此被告要求原告支付尾款无事实及法律依据。被告要求原告支付182万与事实不符，合同约定购房总价为352万，原告已经支付定金170万和提前支付购房款21.6万，合计191.6万，剩余160.4万。3.支付房贷是被告应尽的义务，房产证出来以后是由被告自己供楼，2017年12月出来的房地产，因此从2018年1月以后的贷款就应该是被告自己供楼，现在被告要求其供楼款由原告支付没有法律依据。第三人建设银行中山分行述称：如果原告同意一次性付款，则第三人可配合办理抵押涂销手续。本院经审理认定事实如下：2016年9月27日，郑丽华（卖方）、付烈阳（买方）、迁喜公司（经纪方）签订房地产买卖合同一份，约定卖方向买方出售位于中山市坦洲镇环洲北路9号锦绣国际花城花锦苑28幢106房的房地产，建筑面积为195.28平方米，土地证号为中府国用（2006）第331142号中府国用（2006）第3304**；双方均清楚该房地产上述产权状况，且确认该房地产是以现状并按套定价出售；该房地产转让成交价为352万元，此价不因测绘面积的变化而变化，且包括卖方已支付的装修费、维修基金、水、电、煤气等双方约定的其他随房出售的设施物品的价款；定金为30万元，为第一部分楼款，第二部分楼款182万元为银行按揭付款，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，买方均不得借故拖延；买方须在房产过户当天付清首期款170万元，根据实际贷款金额多退少补，在银行出具同贷书之日起7日内，双方须签署中山市房地产买卖合同并办理递件过户手续，在递件回执载明的答复日期之日起7日内，买方须到国土局等相关部门办理完交纳税费及领取房地产证的手续，领取房地产证当日，双方须到相关部门办理按揭贷款的抵押登记手续；卖方须在2016年10月15日前（补足定金70万元）时将该房地产交予买方使用，交楼前卖方须付清一切有关该房地产的杂费；本次交易中，该房地产成交价为352万元，买卖双方各自支付税费及佣金，其中买方佣金35000元，于签订合同当日交付定金30万元，于2016年10月15日前交付定金40万元，于2017年1月30日前交付定金100万元，从2016年10月13日至该物业不动产权证出来之间，由买方代为供楼，供楼本金从总房款中扣除，不动产权证出来后，由卖方自行还清银行贷款余额；当事人还约定了其他权利义务。2016年10月15日，郑丽华、付烈阳签订了交房确认书，记载经由郑丽华出售的案涉房地产于2016年10月15日起正式交付给付烈阳使用，双方确认买方收到该房地产钥匙1条，并签收场内设施与买卖合同相符，卖方同意支付截止于2016年10月15日该房地产的管理费、有线电视费、电话费、水费等费用；自买方收到该房地产之日起，有关该房地产发生的所有费用将由买方全部负责，经双方确认，该房地产是以现状交付买方使用，且双方没有异议。2017年1月14日，三方签订了一份补充协议，约定原合同约定买方于2017年1月30日前补交定金100万元，现改为2017年1月30日前先交给卖方定金50万元，剩余50万元于2017年2月28日前交齐。2016年9月27日、10月15日、2017年1月14日、2月24日，郑丽华分别出具收款收据，分别收取购房定金30万元、40万元、50万元、50万元。2016年10月至2018年3月，付烈阳每月通过转账方式向郑丽华账户转账12000元，合计21.6万元（12000元×18个月）。2017年12月27日，涉案房地产办理了不动产权证，记载土地批准用途为商业住宅，房屋规划用途为住宅地下夹层储藏室，住宅建筑面积为195.89平方米，地下夹，地下夹层储藏室建筑面积为79方米。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。付烈阳与郑丽华先后签订了房地产买卖合同、补充协议书，均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对其效力予以确认，双方均应依约履行合同义务。其中房地产买卖合同实际包含了付烈阳、郑丽华之间房屋买卖合同关系以及付烈阳、郑丽华与迁喜公司之间的居间合同关系，本案中仅审查付烈阳、郑丽华之间的房屋买卖合同关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同当事人应按合同约定全面适当地履行自己的义务。因双方已经约定案涉房地产按套出售，成交价不因测绘面积的变化而变化，因此郑丽华以不动产权证面积变化为由反诉要求增加房屋价款10万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于剩余房款的问题。双方约定了案涉房地产转让价格为352万元，付烈阳已经支付定金170万元，向郑丽华账户转账21.6万元，尚欠购房款160.4万元。郑丽华主张付烈阳应当承担按揭房款的利息及2018年3月、4月的按揭贷款，付烈阳对此不予确认，因双方在合同中并未明确约定，且偿还按揭贷款的义务人为郑丽华，故本院对郑丽华的该项主张不予支持。本案中，付烈阳已依约履行了支付定金的付款义务，郑丽华取得不动产权证后未按合同约定履行注销抵押、协助原告过户等义务，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，郑丽华应承担继续履行、赔偿损失等相应违约责任。由于郑丽华以案涉房地产为抵押向第三人建设银行中山分行贷款，其尚未按约定偿还抵押贷款、注销抵押登记。现付烈阳表示愿意代为清偿银行贷款及相应费用，保障了抵押权人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿”的规定，在抵押权人利益得以保障情况下，付烈阳代为清偿债务以涂销抵押登记符合法律规定，故本院对付烈阳要求代为清偿债务、第三人建设银行中山分行协助办理注销抵押、郑丽华履行协助过户义务的主张，予以支持。付烈阳明确表示愿意一次性付清剩余购房款，系其对权利的自由处分，且不损害被告及第三人的合法权益，本院予以照准。付烈阳代为向第三人建设银行中山分行提前清偿系争房地产的银行按揭贷款可在剩余购房款中予以扣除，超出剩余购房款的部分，付烈阳可以要求郑丽华返还，反之，则以购房余款160.4万元扣除第一项代偿款后的实际金额为准在系争房地产办理过户手续当日一次性支付给郑丽华。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告付烈阳于本判决生效之日起十日内代被告郑丽华向第三人中国建设银行股份有限公司中山市分行提前清偿中山市坦洲镇环洲北路9号锦绣国际花城花锦苑28幢106房[粤（2017）中山市不动产权第0302732号]的抵押贷款；第三人中国建设银行股份有限公司中山市分行在债务清偿后十五日内协助原告付烈阳办理该房地产的涂销抵押登记手续。二、被告郑丽华于本判决第一判项履行完毕之日起十个工作日内协助原告付烈阳办理前述房地产权属转移登记手续至原告付烈阳名下，办理过户所产生的税费由原告付烈阳、被告郑丽华各自负担。三、原告付烈阳于双方办理前述房地产过户手续当日向被告郑丽华支付以未付购房款160.4万元扣除第一项代偿款后的剩余购房款；如抵扣后有超出的部分，则被告郑丽华于本判决生效之日起十日内向原告付烈阳返还。四、驳回反诉原告郑丽华的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费34960元，诉讼保全费5000元，合计39960元（原告已预交），由被告郑丽华负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。反诉案件受理费11148元（反诉原告已预交），由反诉原告郑丽华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈 睿人民陪审员  陈香玲人民陪审员  冼超群二〇一八年七月二十六日书 记 员  蔡文华马倩