四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川04民终948号上诉人（原审原告）：攀枝花家美物业管理有限公司盐边分公司。住所地四川省盐边县桐子林镇西环北路***号。统一社会信用代码：915104223145063114。负责人：杨通宝，该分公司经理。委托诉讼代理人：杨万春，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：谢东，男，汉族，1986年10月18日出生，住四川省攀枝花市东区。上诉人攀枝花家美物业管理有限公司盐边分公司（以下简称家美公司）因与被上诉人谢东物业服务合同纠纷一案，不服四川省盐边县人民法院（2018）川0422民初505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月24日公开开庭进行了审理。上诉人家美公司的委托诉讼代理人杨万春到庭参加诉讼，被上诉人谢东经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。家美公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二项，并在查清事实，正确适用法律的基础上改判谢东向家美公司缴纳物业服务费1744元，并从物业合同到期第二天即2017年11月10日起以欠缴物业服务费金额1744元为基数，按每日1%的标准支付违约金至一审法庭辩论终结（2018年5月4日）为止共计2616元；二、被上诉人谢东承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院对本案部分事实认定错误，适用法律错误，裁判结论错误。1.一审判决认定要扣减72元垃圾清运费错误，该款已经包括在2016年退电梯年检费及公共水电费331元当中了，不应重复扣减。2.一审判决对上诉人家美公司主张的2016年11月9日至2017年12月9日期间谢东应交纳的电梯年检费和公共水电费酌情支持269元错误，家美公司有证据证明实际发生的费用金额。3.一审法院没有支持违约金错误。物业合同中约定了欠缴物业服务费的违约金计算方式，本案谢东应支付的违约金为1744元×1%/天×150天=2616元。谢东未到庭亦未提交书面答辩状。家美公司向一审法院起诉请求：1.判令谢东向家美公司支付拖欠的物业服务费1744元（在2016年11月9日至2017年12月9日期间物业管理费1475元，电梯年检及维护费360元、公共水电费240元，合计2075元。减去2016年退电梯年检费及公共水电费331元，还欠1744元）；2.由谢东支付家美公司违约金1744元×1%×150天＝2616元；3.由谢东承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：家美公司于2014年11月22日与谢东所在的盐边县桐子林镇笮山庭院小区业主委员会签订了《笮山庭院社区物业服务合同》，合同约定：“物业服务费由业主或物业使用人按其拥有或使用物业的建筑面积支付，具体标准如下：住宅每平方米每月1元；公共水、电费按实际发生由用户分摊，本物业预收每月20元每户，多退少补，须及时向电力、水厂部门进行缴费并公示，确保小区用电、用水安全；电梯专业维护及年检费用，按实际发生由用户分摊，本物业预收每月30元每户，多退少补。物业服务费用原则半年支付一次，也可以选择一年一次性支付，属自愿。本次物业服务期限从2016年11月9日开始，业主或物业使用人应在到期前二十日履行支付下一次物业服务费用的义务。物业服务企业有权对欠款业主进行追交或法律起诉。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按欠交金额每日百分之一的标准支付违约金。本合同期限为1年，自2016年11月9日起至2017年11月8日止。本合同期满前1个月，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，提前以书面的方式告知对方，否则本合同将自动后续延。”尔后，家美公司对笮山庭院小区的物业进行管理服务。业主谢东在该小区购买面积为113.49平方米的商品房居住。家美公司以谢东未交纳2016年11月9日至2017年12月9日期间的物业服务费、公共水电费和电梯年检、维护费提起诉讼，并要求谢东支付家美公司违约金。另查明，家美公司应退还谢东的垃圾清运费72元；家美公司自认应退还谢东2016年电梯年检费及公共水电费331元；家美公司于2017年12月9日停止了对笮山庭院小区的物业服务，终止了双方订立的合同，同时向谢东发送了催缴物业服务费的通知。一审法院认为，盐边县桐子林镇笮山庭院小区业主委员会代表全体业主与家美公司订立的《笮山庭院社区物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的规定，该合同对双方均有约束力，谢东应按合同的约定全面履行义务。合同期限自2016年11月9日起至2017年11月8日止，但合同期满前1个月，双方就延长本合同期限未达成协议，合同得以顺延至2017年12月9日终止。谢东未能举证证明2017年11月8日至2017年12月9日期间不是家美公司提供的物业服务，谢东应承担举证不能的责任。因此，家美公司为笮山庭院的全体业主即提供了13个月的物业服务。业主谢东购买商品房面积为113.49平方米，按每平方米每月1元计算，应缴纳住宅物业服务费113.49元×13月＝1475元；扣减家美公司应退还谢东的垃圾清运费72元和家美公司自认应退还谢东的2016年的电梯年检费及公共水电费331元，谢东余欠家美公司物业服务费1072元。家美公司主张由谢东向家美公司支付未交纳的预收电梯费及公共水电费合计600元，根据合同的约定该费用属预收费，家美公司在庭审中未举出证据证明实际发生费用，应承担举证不能的责任。但公共水电费和电梯维护费客观上确有支出，根据双方无争议的2016年的水电、电梯支出情况，酌情支持269元。家美公司没按合同约定及时向谢东结清垃圾清运费72元和2016年的电梯及公共水电费331元，家美公司违约在先；谢东未按合同约定交付住宅物业服务费也存在违约，各自应承担相应的责任。因此，家美公司主张的违约金不予支持。依照法律规定，判决：一、谢东于判决生效之日起十日内向攀枝花家美物业管理有限公司盐边分公司支付物业服务费1341元；二、驳回攀枝花家美物业管理有限公司盐边分公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由谢东负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。二审庭审中，上诉人家美公司举证以下证据材料：1.2016年退费明细。载明2016年应退谢东等业主72元费用及电梯年检费259.4元，合计331.4元。证明72元垃圾清运费包含在2016年度的331元退费里面。2.笮山庭院2016年11月9日-2017年11月8日费用总表、2016年11月9日至2017年11月8日实际使用公共水电费检费明细表（家美公司当庭提交了相关交费发票原件与前述费用进行核对）。证明2016年11月9日至2017年11月8日期间谢东等业主应当分摊的费用为607.2元。本院认为，上诉人家美公司举证的证据1、2客观真实，被上诉人谢东经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，本院对证据1、2依法予以采信。经本院二审审理查明的基本事实与一审查明基本一致，上诉人家美公司对一审审理查明“家美公司应退还谢东的垃圾清运费72元；家美公司自认应退还谢东2016年电梯年检费及公共水电费331元”的事实有异议，认为家美公司自认退还谢东的331元中已经包含了72元垃圾清运费，不应重复计算，除此之外，家美公司对一审审理查明的其他事实均无异议，对于家美公司无异议的事实，本院依法予以确认。本院二审另查明：按照《笮山庭院社区物业服务合同》第五条的约定内容，笮山庭院小区的物业服务费包含了住宅的物业服务费、车库车位收费、业主应分摊的公共水电费、电梯专业维护及年检费用、实际发生的电机组及设施运行维护费、各业主应分摊的物业共用部位水、电费及共用设施设备的日常运行及维修费等费用。本案中，家美公司主张的物业服务费金额仅包含了住宅的物业服务费、谢东应分摊的公共水电费及电梯专业维护和年检费。家美公司出具的2016年退费明细载明应退谢东等业主2016年电梯年检费259.4元，另加上家美公司应退还谢东垃圾清运费72元，家美公司应向谢东退还2016年的相关费用合计331.4元。经家美公司提供交费发票与其出具的笮山庭院2016年11月9日-2017年11月8日费用总表、2016年11月9日至2017年11月8日实际使用公共水电费检费明细表进行核对，2016年11月9日至2017年11月8日期间谢东应当分摊的公共水电费、电梯专业维护及年检费为607.2元，家美公司仅主张600元。2017年6月11日，家美公司在笮山庭院小区公示栏张贴《温馨提示》，向笮山庭院小区业主催缴物业服务费。2017年8月26日，家美公司与笮山庭院小区业主委员会共同发出《缴费通知》，请未交2017年度下半年物业服务费的业主在9月28日以前到物业办公司交纳。2018年1月19日，家美公司在谢东家门上张贴了《缴费通知》，向谢东催缴物业服务费。一审庭审中，家美公司陈述其主张的违约金应以欠费金额为基数，按照每天1%的标准从2017年11月8日开始计算违约金，共计150天；谢东认为违约金即使产生标准也过高，请求法院予以调减。家美公司上诉提出谢东应从2017年11月10日计算违约金至2018年5月4日止，二审庭审中，家美公司明确以一审庭审陈述为准。本院认为，笮山庭院小区业主委员会代表小区业主与家美公司于2014年11月22日签订的《笮山庭院社区物业服务合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：1.谢东应当向家美公司支付的物业服务费金额；2.谢东是否应向家美公司支付违约金？如果应支付，金额是多少。关于谢东应当向家美公司支付的物业服务费金额问题。谢东的住宅面积为113.49平方米，按照物业合同约定，2016年11月8日至2017年12月9日期间应缴纳住宅的物业服务费金额为113.49元×13个月=1475.37元，家美公司主张1475元符合法律规定，本院依法予以支持。因二审庭审中家美公司举证新证据证实2016年11月9日至2017年11月8日期间谢东应当分摊的公共水电费、电梯专业维护及年检费为607.2元，而家美公司仅主张600元；以及家美公司应退谢东等业主2016年电梯年检费259.4元，另加上家美公司应退还谢东垃圾清运费72元，合计331.4元，按照物业合同约定，笮山庭院小区的物业服务费包含了住宅的物业服务费、业主应分摊的公共水电费及电梯专业维护和年检费等费用，故谢东应向家美公司支付的物业服务费金额为1475元+600元-331.4元=1743.6元。一审法院对于家美公司主张的公共水电费和电梯年检费酌情支持269元缺乏事实依据，对家美公司应退还业主的垃圾清运费72元予以了重复抵扣不当，本院依法予以纠正。关于谢东是否应向家美公司支付违约金的问题。物业合同第六条约定“物业服务费用原则半年支付一次，也可选择一年一次支付。属自愿。本次物业服务期限从2016年11月9日开始，业主或物业使用人应在到期前二十日履行支付下一次物业服务费用的义务”，第二十二条约定“业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按欠交金额每日百分之一的标准支付违约金”，家美公司于2017年6月11日、2017年8月26日、2018年1月19日均向小区业主进行了催缴，但谢东至今仍未交纳，应当按照合同约定承担违约责任。但合同约定的“欠交金额每日百分之一”的违约金标准确实过高，一审庭审中谢东亦提出违约金过高请求予以调减，本院以家美公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被上诉人谢东支付家美公司违约金50元。物业合同仅约定了公共水电费和电梯专业维护及年检费由家美公司预收，按照实际费用分摊，但未约定退补相关费用的具体时间，故一审法院认定家美公司违约在先缺乏依据，本院依法予以纠正。综上所述，上诉人家美公司的上诉请求部分成立，本院部分予以支持；因家美公司二审举证新证据致一审判决对2017年度公共水电费等相关费用金额认定错误，本院依法予以改判。被上诉人谢东经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销四川省盐边县人民法院（2018）川0422民初505号民事判决；二、谢东于本判决生效后十日内支付攀枝花家美物业管理有限公司盐边分公司2016年11月9日至2017年12月9日期间的物业服务费1743.6元、违约金50元，合计1793.6元；三、驳回攀枝花家美物业管理有限公司盐边分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由攀枝花家美物业管理有限公司盐边分公司负担5元，谢东负担20元；二审案件受理费50元，由攀枝花家美物业管理有限公司盐边分公司负担10元，谢东负担40元。本判决为终审判决。审 判 长 张渝婕审 判 员 刘起新审 判 员 黄 雷二〇一八年七月二十六日法官助理 鲁 艳书 记 员 彭 铄