广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终6315号上诉人（原审原告）：左兰英，女，1967年11月2日出生，汉族，委托诉讼代理人：许小霞，广东荣超律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈永忠，男，1969年3月24日出生，汉族，住所地：原审第三人：深圳市中景信息咨询有限公司，住所地法定代表人：尹海明。原审第三人：丁波，女，汉族，1982年7月1日出生，住所地：委托诉讼代理人：文凭，广东普罗米修律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦海华，广东普罗米修律师事务所实习律师。上诉人左兰英因与被上诉人陈永忠、原审第三人丁波、原审第三人深圳市中景信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院(2017)粤0303民初9040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。左兰英上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判，支持左兰英的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用全部由陈永忠承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院认为左兰英与陈永忠签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。同时，一审法院也查清了该合同第二条第三款：该房产处于抵押状态，卖方需于本合同签订之日起十五日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，而陈永忠至今仍未履行，属于严重违约行为。该合同第十一条卖方逾期履约的违约责任：若卖方逾期履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款（249万)为基数，按每日千分之一支付违约金，合同继续履行。则陈永忠违约情况下，左兰英依法有权选择要求陈永忠继续履行，也依法有权要求陈永忠支付延期履行违约金，左兰英的诉讼主张有法律依据，一审法院应支持左兰英的诉讼主张。二、一审法院适用法律错误。一审法院以《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权力的，不得转让为由驳回左兰英的诉讼请求。但忽视了本案的特殊情况，属于适用法律错误。1、该房产虽被抵押，但案外人也仅要求支付金钱，并不要求获取该房屋所有权，不影响左兰英继续依照合同约定获得此房产所有权。2、该房产仍在陈永忠名下，陈永忠有条件继续履行合同。3、左兰英在深圳无住房，花费大量精力和金钱购买此房产并己居住两年之久，与房产形成了稳定的、长期的事实占有、有权占有的关系。4、一审法院的判决违反双方在前的契约精神，随意改变两年前己稳定的房屋买卖事实，不符合合同法基本的诚实信用原则，违背社会发展规律，严重损害左兰英的合法权益。丁波述称，一、除丁波正式查封案涉房产外，还有5个轮候查封该套房产，依据法律规定，案涉房产无法履行过户到左兰英名下的手续。二、根据左兰英在原审的陈述，左兰英仅支付了25万元购房款，陈永忠未收到全额卖房款却把房产交付给左兰英，明显不符合常理。三、左兰英明知无法履行，在一审判决后仍然上诉，结合在一审前丁波多次同左兰英交流，请求其变更过户的诉求，变为仅主张违约债权，均被左兰英否认，更加说明左兰英是上诉权的滥用，再次证实丁波怀疑左兰英与陈永忠等相关人员在故意制造虚假案件，恶意串通，以达到陈永忠转移资产，恶意阻绕丁波民事执行等非法目的是属实的。综上，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请且驳回左兰英的上诉，同时因丁波民事执行已被左兰英该案阻绕了一年半之久，为保护丁波作为债权人的合法权益，请求二审法院尽快下达二审判决。陈永忠、深圳市中景信息咨询有限公司未到庭未发表答辩意见。左兰英向一审法院起诉请求：1、判令陈永忠与左兰英继续履行房屋买卖合同；2、判令陈永忠向左兰英支付违约金1045800元。（以转让总价款2490000元为基数，按月利率2%计算，从2015年6月18日起至款项还清之日止，暂计至2017年4月10日，计算方式：2490000×2%×21=1045800元）；3、判令本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费等费用）由陈永忠承担。一审法院认定事实：一、2015年6月17日，左兰英（买方）与陈永忠（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定卖方转让坐落于深圳市罗湖区××住宅楼××402(房地产证号：20××06)，建筑面积为111.48平方米；该房地产处于抵押状态，卖方需委托担保公司融资赎楼的，须于签订本合同之日起十五日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，买方应予协助；该房地产没有租约；该房地产转让总价款为人民币249万元，定金为人民币25万元，买卖双方协商同意卖方预留5000元作为交易押金放于双方约定的第三方处；买方于2015年6月30日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料；若卖方逾期履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数，按每日1%。支付违约金，合同继续履行，如卖方逾期超过十日，买方有权解除合同，并选择定金罚则或要求卖方支付该房地产总价款百分之十的违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2015年6月17日，陈永忠出具收款收据，载明收到左兰英购买涉案房产的定金人民币25万元。左兰英陈述：其在2015年6月18日通过其女儿账户分两次向深圳市中景信息咨询有限公司员工罗成的账户转账人民币25万元定金，同日，罗成将其中的245000元转入陈永忠账户，5000元作为交楼押金。2015年6月26日，左兰英、陈永忠与中国工商银行股份有限公司深圳红围支行签订《二手楼交易资金监管协议》，约定左兰英、陈永忠将监管资金人民币59万元存入中国工商银行股份有限公司深圳红围支行指定的监管账户，保管期限为90天。同日，左兰英将人民币59万元存入指定监管账户，10月20日，该款项回到左兰英账户。中国工商银行股份有限公司深圳红围支行向左兰英出具《二手楼按揭贷款确认书》，载明同意向左兰英发放期限为20年、金额为人民币165万元的贷款。左兰英陈述2016年10月1日，陈永忠向其交付房产，但由于原使用人的原因未交付成功，后在10月8日，左兰英收到了涉案房产的钥匙，由左兰英使用涉案房产。二、陈永忠为涉案的位于深圳市罗湖区××住宅楼××房产的产权人。2015年9月9日，被原审法院查封，查封文号为（2015)深罗法立保字第512号，查封期限从2015年9月9日到2018年9月8日。涉案房产于2013年12月16日设立了最高额抵押设立登记，被担保债权数额（最高债权数额）为人民币3500000元。一审法院认为，左兰英与陈永忠签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。因本案的涉案房产处于查封状态，不得转让，故左兰英要求继续履行买卖合同的诉讼请求原审法院不予支持。左兰英要求陈永忠支付违约金人民币1045800元的诉讼请求，原审法院认为依据左兰英的陈述，左兰英主张的为延期履行合同违约金，该项诉讼请求是建立在合同继续履行的基础上，鉴于原审法院不予支持左兰英要求继续履行合同的诉请，对该项诉讼请求，原审法院不予支持。左兰英可另循法律途径要求陈永忠承担合同解除后的违约责任。一审法院判决：一、驳回左兰英要求陈永忠与左兰英继续履行房屋买卖合同的诉讼请求；二、驳回左兰英要求陈永忠向左兰英支付违约金1045800元的诉讼请求。案件受理费人民币14212元，公告费人民币500元，保全费人民币5000元，由左兰英负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款的规定，房地产被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。涉案房产已被司法机关依法查封，本案存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款规定的法律上或者事实上不能履行的情况，左兰英关于继续履行房屋买卖合同的上诉请求，本院不予支持。对于迟延履行违约金，该约定目的在于违约方承担继续履行的违约责任后，对因迟延履行所造成的其他损失予以赔偿。涉案合同目前尚无法继续履行，对于此后是否可以履行以及履行后造成的损失数额均无法确定。左兰英请求陈永忠支付迟延履行违约金的条件尚不成就。对此左兰英可在陈永忠能够履行合同义务后另行主张权利。综上所述，左兰英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14212元，由上诉人左兰英负担。本判决为终审判决。审判长 吴  思  罕审判员 许  莹  姣审判员 邓    媛二〇一八年七月三十日书记员 罗愉婷(兼)附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。