广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终8095号上诉人（原审被告、反诉原告）：夏国新，男，1973年11月5日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：杨家林，广东誉理律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）:袁朝本，男，1971年12月9日出生，汉族，住贵州省织金县。委托诉讼代理人：黄哲、黄芊卉，均系广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人夏国新因与被上诉人袁朝本租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初9415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。夏国新上诉请求：1.撤销一审判决第五项，改判袁朝本向夏国新支付水电费19263.98元（包括2017年8月的《水电费通知单》中的管理费2906.98元，该管理费实际上是电费的一部分；以及2017年9月的《水电费通知单》中的2017年9月1日至9月30日期间的水费、电费及管理费之和16357元）；2.本案诉讼费用由袁朝本承担。事实和理由：一、夏国新与袁朝本双方对水电费的缴纳习惯是由夏国新代收水电费，夏国新部分费用作为水电损耗的费用。虽然在证据《水电费通知》上所列名目为管理费，但实际是作为电费的一部分，袁朝本承租厂房至今一直按照该习惯向夏国新缴纳。因此，袁朝本应按缴纳习惯向夏国新缴纳2017年8月剩余费用2906.98元。二、九月份的水电费16357元主要是变压器和水电的损耗分摊费用。袁朝本作为承租方未与夏国新办理厂房的交接手续，责任主要在袁朝本一方，应由袁朝本承担该部分费用。袁朝本二审答辩称，不同意夏国新的上诉请求及理由，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。袁朝本向一审法院起诉，请求：1.夏国新向袁朝本退还厂房租赁保证金107600元；2.夏国新向袁朝本支付资金占用费（自2017年9月3日起，以107600元为基数按年利率6%计算至付清全部款项之日止）；3.确认双方签订的租赁合同于2017年8月31日解除；4.本案诉讼费用由夏国新承担。夏国新一审反诉请求：1.袁朝本支付从2017年9月份至移交承租厂房及设备之日止的租金，按月租金53800元的标准计算，暂计至2017年11月30日共161400元；2.袁朝本支付截止至2017年11月30日的水电费61392元；3.袁朝本支付违约金，按照拖欠租金、水电费总金额的每日千分之三的标准从2017年11月30日计算至付清之日止；4.诉讼费由袁朝本承担。一审诉讼中，一审法院向双方当事人释明，假如合同无效，是否需要变更诉讼请求。袁朝本申请将第三项诉讼请求变更为：确认袁朝本、夏国新于2015年3月20日签订的厂房租赁合同无效。夏国新申请将第一项诉讼请求中的“租金”变更为“占有使用费”。一审法院认定事实：涉案厂房位于广州市花都区东镜村原钢管厂的厂房，未取得建设工程规划许可证。2015年3月20日，夏国新（甲方、出租方）与袁朝本（乙方、承租方）签订厂房租赁合同，约定甲方将涉案厂房出租给乙方使用，建筑面积约4000平方米。甲方于2015年5月1日前按现有的现场状况向乙方交付该厂房，免租期1个月。租赁的计租日期从2015年6月1日起至2025年4月30日止。租赁期满，乙方应如期返还该厂房和有关设施设备。每月租金53800元，每3年调整一次，每次递增比例为10%。先交租后使用，按月度交租。乙方应于每月度10日前向甲方支付当月租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的3‰支付违约金。乙方在本合同签订之日，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金107600元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。在合同期满或合同解除后，乙方无任何违约行为情况下三天内无息退还给乙方。租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、燃气、通讯、设备、物业管理、消防等一切设施所产生的维护及费用由乙方承担。甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情况之一的，本合同终止，双方互不承担责任：2.该厂房被依法征用、征收的。乙方拖欠甲方租金、水电费超过20日的，甲方有权解除合同收回厂房、没收租赁保证金，并按乙方拖欠金额每日3‰的标准向乙方收取违约金。合同签订当天，袁朝本向夏国新支付了押金107600元整，夏国新于2015年5月1日将涉案厂房交付给袁朝本使用，袁朝本向夏国新支付租金至2017年8月份，电费缴纳至2017年7月份。一审诉讼中，夏国新提交了广州供电局有限公司电费通知单、水电费通知，拟证明袁朝本拖欠8月份水费408.6元，管理费2906.98元，电费29069.37元、9月份水费99元，管理费1478.54元，电费14779.96元。袁朝本对8月份的电费通知单的真实性、合法性、关联性没有异议，认为其使用的部分愿意在押金中抵扣，但是该证据显示的是整个工业园区的用电情况，并不能证明袁朝本所使用的部分。对9月份的电费通知单的真实性、合法性、关联性均不予确认，理由是其已在8月份搬离了涉案场地，因此该部分的水电费不应由其承担。对水电费通知的真实性、合法性、关联性均不确认，理由是其已在8月份搬离了涉案厂房。对于水电费的缴纳习惯，双方均确认是本月支付上个月的水电费，由袁朝本根据夏国新提交的水电费通知缴费。一审诉讼中，袁朝本称2017年8月31日在夏国新、新雅街道办事处在场的情况下搬离了涉案厂房，当时还制作了交接资料，该材料由新雅街道办保管，申请一审法院前往调取。一审法院于2018年1月4日前往新雅街道办事处调查该情况，并对新雅街道办事处经济发展服务中心的主任柳永平制作了询问笔录。该主任称：“我们2017年8月22日、23日左右到袁朝本租赁的场地查看时，袁朝本已经搬离了场地，其机器设备均已搬空，但是由于当时袁朝本与夏国新还在扯皮，故没有作书面的交接材料。”夏国新则称涉案厂房至今仍由袁朝本占有使用。一审法院认为：袁朝本与夏国新于2015年3月20日签订的厂房租赁合同因涉案厂房未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，上述合同为无效合同，故对袁朝本要求确认合同无效的请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，夏国新应将收取的保证金107600元退还给袁朝本，袁朝本的该项诉请理据充足，一审法院予以支持，但是袁朝本要求夏国新支付保证金利息的依据不足，一审法院不予支持。由于涉案房屋属于征拆范围内，而根据一审法院调查情况，袁朝本于2017年8月23日左右已经腾空涉案厂房，未再占有使用涉案厂房，而袁朝本的租金已经缴纳至2017年8月份，故夏国新要求袁朝本支付2017年9月份之后的占有使用费的依据不足，一审法院不予支持。至于拖欠的水电费问题，双方均确认袁朝本自2017年8月份开始未缴纳水电费，水电费的缴纳习惯为根据夏国新提交的水电通知缴交，因此对夏国新提交的8月份的水电费通知予以确认，根据该通知水电费欠费总额为29478.43元，对夏国新该部分的主张予以支持，超出部分的主张依据不足，一审法院不予支持。至于管理费，由于夏国新未在本案中提出主张，且袁朝本亦不予确认，故本案不作调处，夏国新可另循法律途径解决。对于夏国新主张的违约金，因涉案合同无效，故其主张于法无据，一审法院不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，于2018年2月11日作出如下判决：一、确认袁朝本与夏国新于2015年3月20日签订的厂房租赁合同无效；二、夏国新在本判决发生法律效力之日起十日内向袁朝本退还保证金107600元；三、袁朝本在本判决发生法律效力之日起十日内向夏国新支付水电费29478.43元；四、驳回袁朝本的其他诉讼请求；五、驳回夏国新的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1226元，由夏国新负担；反诉案件受理费2321元，由袁朝本负担307元，夏国新负担2014元。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，各方当事人均没有提交证据。二审期间，对于管理费，经本院询问，夏国新表示袁朝本已经支付了2017年8月之前的管理费，每次都是和水电费一起交纳，该管理费是根据双方当事人的交易习惯计算的租赁会产生的损耗，属于电费的一部分；袁朝本则否认管理费是电费的一部分，并表示其从未向夏国新支付过管理费，只支付过水电费。夏国新亦确认其没有证据证明其主张的上述交易习惯。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对夏国新的上诉，二审争议焦点在于袁朝本是否应向夏国新支付水电费19263.98元。虽然夏国新称该费用包括2017年9月的《水电费通知单》中的水费、电费及管理费之和16357元，以及2017年8月的《水电费通知单》中的管理费2906.98元，并主张该管理费实际属于电费的一部分，但首先，根据一审法院于2018年1月4日向新雅街道办事处的调查笔录记载，该街道办经济发展服务中心的主任称他们于2017年8月22日、23日到涉案租赁场地查看时，袁朝本已经搬离了场地，机器设备也已搬空，故一审认定袁朝本无需负担夏国新主张的2017年9月的水电费及管理费之和16357元，并无不当；夏国新主张袁朝本负担退场后的水电费等，有违公平合理、等价有偿原则，本院不予支持。其次，对于2017年8月的《水电费通知单》中的管理费2906.98元，一方面，夏国新在起诉时并未就管理费提出明确的诉讼请求，另一方面，夏国新虽称双方当事人已形成管理费是电费的一部分的交易习惯，但袁朝本对此予以否认，而夏国新亦确认其没有证据证明该交易习惯，故夏国新对此的上诉缺乏理据，本院不予采信。综上所述，夏国新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费282元，由上诉人夏国新负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 韩志军审判员 郭东升二〇一八年七月十三日书记员 李倩妤