陕西省延安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)陕06民终760号上诉人（原审原告）：雷建国，男，1952年9月29日出身个，汉族。上诉人（原审被告）：杨宝青，男，1983年9月13日出生，汉族。委托诉讼代理人：张顺贞，男，1955年12月2日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：余炎，男，1990年12月3日出生，汉族。被上诉人（原审第三人）：高亚丽，女，1959年1月16日出生，汉族。上诉人雷建国、杨宝青因与被上诉人余炎、高亚丽房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省子长县人民法院（2017）陕0623民初第585号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行审理。除上诉人杨宝青、被上诉余炎、高亚丽未到庭外，上诉人雷建国、上诉人杨宝青的委托诉讼代理人张顺贞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。雷建国上诉请求：1、请求撤销陕西省子长县人民法院（2017）陕0623民初585号民事判决书第三项第一款并依法改判。2、一、二审诉讼费由杨宝青承担。事实与理由：一、上诉人雷建国和被上诉人高亚丽的房子属于套修房屋，客房等套修在一起，公用一个门头、电路、楼梯、锅炉房等，无法分割，杨宝青一直占用房屋经营洗浴，至今未交房，应当承担全额租金。二、上诉人雷建国并未影响杨宝青的实际经营，虽有停电行为，但另一房东高亚丽及时恢复供电，并未对杨宝青的经营造成实际的影响。杨宝青辩称，上诉人雷建国对出租房屋停电，至今未恢复供电，致使杨宝青无法经营，故上诉人不应当承担停电期房租，且因装潢费用巨大，租赁三年收回，应当赔偿装潢损失。余炎、高亚丽未到庭，也未提交书面答辩意见。杨宝青上诉请求:1、请求撤销陕西省子长县人民法院（2017）陕0623民初585号民事判决书并依法改判。2、一、二审诉讼费由雷建国承担。事实及理由：一、上诉人并非本案适格当事人，上诉人从未与雷建国签订《房屋租赁合同》。二、事实不清，上诉人致使房屋停电造成的经济损失未行判决。三、房屋装潢投资巨大，租赁三年收回，那么装潢损失也未计算。雷建国辩称，被上诉人杨宝青的主体均适格，虽然合同签订人为余炎和雷建国，但当余炎退出经营后，宾馆的实际经营者为杨宝青，且杨宝青曾多次向雷建国和高亚丽直接支付租金，故杨宝青为合同的实际履行人。因杨宝青欠租赁费用不交，又不搬离房屋，雷建国才拉电闸断电，故不应承担杨宝青的损失。至于房屋装修，租赁合同当中明确了，不承担装潢损失。余炎、高亚丽未到庭，也未提交书面答辩意见。雷建国向一审法院起诉请求：1.依法判决解除二被告与原告和第三人高亚丽的房屋租赁合同，由被告杨宝青立即交还房屋；2.依法判决被告杨宝青立即支付拖欠原告房租70000元及逾期支付的违约损失（按银行同期贷款利率计算）；3.依法判决被告承担诉讼费用。原告在庭审中增加诉讼请求：请求被告杨宝青承担2017年4月1日起至交房之日止每月9166元的租赁费。一审法院认定事实：1993年，包括原告雷建国与第三人高亚丽两家在内的8家在子长县瓦窑堡镇齐家湾社区子长陵斜对面联合修建了一栋十间三层楼房，系商业用门面房。其中雷建国与高亚丽两家相邻，各自拥有一间三层门面房的产权。2004年，雷建国和高亚丽两家在原三层商住楼的后院修建七层住宅楼房时，将该住宅楼一至三层后面房屋和前面的门面房套修在一起，拆除了雷建国和高亚丽1993年修建门面房时所修的各自的楼梯，然后在高亚丽所属一间一至三层内重新设计修建了两家一至三层门面房的楼梯。雷建国和高亚丽在两间地址上套修的七层楼房中，东边一间一至三层门面房前面和后面的房屋产权属于原告雷建国；西边一间一至三层门面房前面和后面的房屋产权属于第三人高亚丽。故雷建国与高亚丽将一至三层门面房共同出租，所得门面房租赁费各占一半。因高亚丽长期居住外地，不在子长县，原告雷建国在2014年3月30日代表出租方将他和高亚丽的两间一至三层门面房出租给被告余炎用于经营宾馆、洗浴。雷建国与余炎签订了房屋租赁合同，约定租期三年，从2014年3月30日起至2017年3月30日止，合同第五条“租金及支付方式”中约定：“租金贰拾贰万元整，2015年3月30日前一次性付清，分别给高亚丽和雷建国各支付二分之一”。合同第六条“其他约定”中第7项约定“合同期内，乙方（余炎）如转租他人，必须事先告知甲方（雷建国、高亚丽），同时乙方必须在保证本合同原定条款不变的情况下让第三方与甲方重新签订合同，否则，乙方不得转租他人”，第10项约定“本合同期满后，如双方同意续订合同，租赁可根据市场情况重新商定，在同等条件下甲方必须优先乙方租赁。如双方不再续订合同，甲方不承担乙方原投入的装潢费用，但乙方不得毁坏装修装潢物，能移动的物具可以搬走，固定死的设备设施不得搬出”。合同签订后，在租赁期间，余炎按照合同约定支付了两年即2014年3月30日至2016年3月30日的租金。余炎在2014年4月7日与吴尚斌、杨宝宁签订了《合作业经营协议书》，约定三人合伙使用余炎所租赁的案涉房屋开办“feel主题酒店”，三人各投资三分之一，由余炎负责经营，共同劳动，共负盈亏。后吴尚斌退出合伙，将其份额转让给了被告杨保青。2016年5月，余炎也将其份额转让给了杨保青。此后该酒店实际由杨保青负责经营。2016年7月，杨保青给高亚丽20000元，高亚丽给了雷建国10000元。2016年10月10日，杨保青让其弟杨宝宁给雷建国的账户转账30000元。后杨保青于2016年12月1日给高亚丽转账20000元、于2017年1月26日给高亚丽转账20000元，于2017年2月28日给高亚丽转账10000元。以上总计雷建国取得40000元，高亚丽取得60000元。2017年4月1日，原租赁合同到期后，雷建国将案涉租赁房屋的电源关闭，杨保青找雷建国协商，要求继续租赁，并提出降低租金。雷建国要求杨保青付清拖欠的租金再协商降低租金，双方协商未果。2017年4月8日，高亚丽回到子长县恢复了门面房的供电，又被雷建国关闭。后杨保青将属于雷建国一间门面房内的部分可移动物品搬出。2017年5月20日，经高亚丽出面协商，供电公司又给杨保青另外连接了电路，恢复了高亚丽门面房的供电。雷建国于2017年4月7日以高亚丽在双方共同出租的门面房内砌隔墙构成侵权为由以排除妨害纠纷将高亚丽诉至本院，本院于2017年8月16日判决高亚丽拆除隔墙。同时，雷建国提起本案诉讼，诉如所请，形成诉讼。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点在于：一、雷建国、高亚丽与杨保青之间是否形成了事实上的房屋租赁合同法律关系；二、2017年3月30日前的剩余租金应由谁支付；三、杨保青应否返还租赁房屋；四、2017年4月1日后的租金如何支付。一、关于雷建国、高亚丽与杨保青之间是否形成了事实上的房屋租赁合同法律关系的问题。雷建国代表其与高亚丽将二人所有的案涉房屋出租给余炎经营宾馆、洗浴。余炎是书面房屋租赁合同的承租方。余炎与吴尚斌、杨宝宁是合伙关系，各占三分之一份额。2016年4月吴尚斌将其份额转让给杨保青，杨保青成为合伙人之一，2016年5月余炎也将其份额转让给杨保青，余炎退出合伙，杨保青成为占三分之二份额的合伙人，并取代余炎成为该主题酒店的实际经营负责人。此时根据余炎与雷建国签订的房屋租赁合同的第六条第7项的约定，本应“在保证本合同原定条款不变的情况下让第三方与甲方重新签订合同”，即将合同承租方变更为杨保青，但雷建国与杨保青未重新签订房屋租赁合同。但杨保青给两个出租人分别支付过款项。虽然杨保青称其在2016年10月10日给雷建国转账的30000元是雷建国向其所借，但雷建国认为此30000元是支付的租金，雷建国未向杨保青出具借条，杨保青所举证据也未能证明此30000元系借款。加之，杨保青在此前的2016年7月给高亚丽20000元，高亚丽明确表示该20000元属于租金，因此高亚丽才给了雷建国一半即10000元。综上分析，杨保青给雷建国的30000元的性质应为租金。另，杨保青随后又分三次给高亚丽付款50000元，高亚丽也认可是租金。可见，杨保青以支付租金的实际行为表明其愿意替代余炎继续履行原房屋租赁合同，成为该合同的承租人；雷建国和高亚丽也以收取杨保青直接支付的租金的行为表明其接受了杨保青为实际承租人，继续履行原合同。综上，雷建国、高亚丽与杨保青之间形成了事实上的房屋租赁合同法律关系，双方以实际行为默认履行原房屋租赁合同。二、关于2017年3月30日前剩余租金的支付问题。因为雷建国、高亚丽与杨保青之间形成了事实上的房屋租赁合同法律关系，双方以实际行为默认履行原房屋租赁合同。故根据双方原房屋租赁合同第五条关于“租金及支付方式”的约定：“租金贰拾贰万元整，2015年3月30日前一次性付清，分别给高亚丽和雷建国各支付二分之一”，该条虽然只约定了第一年的租金的支付期限是在一年租期届满时，但根据该条约定，结合《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付”的规定，可知双方的真实意思表示是约定三年租期每届满一年时支付一次租金。故杨保青应在2017年3月30日之前分别向二出租人支付第三年的剩余租金。故原告雷建国诉请杨保青支付2017年3月30日之前的剩余租金70000元，第三人高亚丽主张杨保青支付2017年3月30日之前的剩余租金50000元，于法有据，本院予以支持。原告和第三人主张杨保青按银行同期贷款利率承担逾期付款的违约责任，因双方未明确约定，且原告和第三人已经主张了此后的租赁费用，故对该项诉请，不予支持。三、关于返还租赁房屋的问题。原租赁合同在2017年3月30日到期，2017年4月1日雷建国停电后，杨保青曾找雷建国协商继续租赁事宜，双方协商未果。至此，原房屋租赁合同因约定租赁期限届满而终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，原告雷建国诉请被告杨保青交还房屋，于法有据，应予支持。第三人高亚丽在原租赁合同租赁期限于2017年3月30日到期终止后，同意杨保青继续租赁其所有的一间三层门面房，并帮助杨保青接通了其门面房内的用电，视为高亚丽与杨保青之间形成了新的租赁合同法律关系，租赁期限为不定期。虽然第三人高亚丽表示杨保青将拖欠租金付清后其同意继续给杨保青租赁其所有的房屋，但在庭审中又表示同意原告第1项诉讼请求，即同意要求杨保青返还房屋的诉讼请求。因杨保青未能及时向高亚丽支付租金，故对于第三人高亚丽要求杨保青返还房屋的请求，予以支持。四、关于2017年4月1日后的租金支付问题。因2017年4月1日后，杨保青仍继续正常使用高亚丽所有的房屋进行营业，故杨保青应参照原房屋租赁合同约定的租金标准给高亚丽支付租赁费，直至返还房屋时止。因雷建国在2017年4月1日采取了停电措施，在2017年4月8日高亚丽恢复供电后雷建国再次断电，致使杨保青无法正常经营宾馆和洗浴，杨保青将属于雷建国所有的房屋内的部分可移动物品搬出，给杨保青造成了一定的损失。但杨保青并未搬出雷建国所有的出租房屋内的全部物品，也没有正式向雷建国返还房屋，故其应支付雷建国一定的逾期腾房占有使用费。雷建国请求杨宝青按照原房屋租赁合同约定的租金标准承担2017年4月1日起至交房之日止每月9166元的租赁费，但因其断电行为致使杨保青无法正常使用其所有的房屋，故双方均有过错，根据公平原则，杨保青按照原房屋租赁合同约定的租金标准的50%给雷建国支付逾期腾房占有使用费为宜。综上所述，对原告和第三人的请求中于法有据的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告杨保青于本判决生效之日起三十日内向原告雷建国和第三人高亚丽返还租赁房屋；二、被告杨保青于本判决生效之日起三十日内支付原告雷建国2017年3月30日之前的剩余租金70000元、支付第三人高亚丽2017年3月30日之前的剩余租金50000元；三、被告杨保青于本判决生效之日起三十日内支付原告雷建国2017年4月1日起至腾房之日止每月4583元的逾期腾房占有使用费；支付第三人高亚丽2017年4月1日起至腾房之日止每月9166元的租金；四、驳回原告雷建国与第三人高亚丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由被告杨保青负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、雷建国、高亚丽和杨宝青之间是否形成了事实上的房屋租赁法律关系。雷建国代表其与高亚丽将与余炎签订《房屋租赁合同》，将二人所有的房屋出租给余炎用于宾馆经营。余炎、吴尚斌与杨玉宁是合伙关系，各占三分之一份额。2016年4月吴尚斌将其份额转让给杨宝青，2016年5月余炎也将其份额转让给杨宝青，杨宝青成为该酒店的实际经营负责人。在租赁合同未到期，且杨宝青未与雷建国、高亚丽重新签订租赁合同的情况下，杨宝青依照《房屋租赁合同》约定的租赁费，分别向两个出租人支付过房屋租赁费。因此，杨宝青以支付租金的实际行为表明其愿意替代余炎继续履行原房屋租赁合同，雷建国和高亚丽也以实际收取租金接受了杨宝青为实际承租人。故雷建国、高亚丽与杨宝青形成了事实上的房屋租赁合同法律关系，双方以实际行为默认履行原房屋租赁合同。杨宝青、雷建国均为本案适格当事人。二、2017年4月1日后的租金支付问题。2017年4月1日后的租金支付问题。在子长县人民法院（2017）陕0623民初405号判决认定，虽然高亚丽和雷建国的房屋产权各自独立，但为套修房屋，门面房的楼梯在高亚丽的一间地址范围内，住宅楼的楼梯在雷建国的一间地址范围内，根据房屋套修结构，双方对上述房屋中的楼梯享有共有和共同管理的权利。如果单独使用高亚丽所有房屋，会导致雷建国所有的三间门面房因无楼梯可走而无法正常使用。因此高亚丽和雷建国的房屋在房屋结构改变以前，无法分割使用。在2017年4月1日后，因雷建国采取了停电措施，杨宝青搬出了位于雷建国所有房屋当中的部分物品，并未全部搬出，也未向雷建国返还房屋。在高亚丽恢复供电后，杨宝青继续使用高亚丽所属的房屋营业。故杨宝青应当参照原房屋租赁合同约定的租金标准支付租赁费。三、杨宝青的损失问题如何解决。杨宝青主张因雷建国停电的行为严重影响了宾馆的正常经营，造成了巨大损失。因杨宝青在一审当中未提出反诉，故其损失不属于本案审理范围，杨宝青可以就其损失另行提起诉讼。综上所述，雷建国的上诉请求成立，本院予以支持。杨宝青的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。依照《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持陕西省子长县人民法院（2017）陕0623民初585号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更陕西省子长县人民法院（2017）陕0623民初585号民事判决第三项为：上诉人杨宝青于本判决生效之日起三十日内支付雷建国、高亚丽2017年4月1日起至交房之日每月18332元的租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1550元，二审案件受理费5787元，由上诉人杨宝青负担。本判决为终审判决。审判长  闫小虎审判员  霍雨枫审判员  牛 菲二〇一八年七月二十日书记员  路 艳