山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）���04民终1199号上诉人（原审被告）：田士伟，男，汉族，1983年5月1日出生，住枣庄高新区。委托诉讼代理人：孟德，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司，住所地枣庄市薛城区泰山中路东侧黄河路南侧。法定代表人：张利，总经理。委托诉讼代理人：韩建东、薛成利，山东薛国律师事务所律师。上诉人田士伟因与被上诉人枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省枣庄市薛城区人民法院(2017)鲁0403民初第2969号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年5月30日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人田士伟及其委托诉讼代理人孟德、被上诉人枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司的委托诉讼代理人韩建东、薛��利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。田士伟上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决程序违法，原判决遗漏开发公司作为当事人，并且涉及多个合同，将多个独立合同纠纷合并审理违法，原判决违法采信被上诉人逾期提交的证据，违反法律规定。二、被上诉人与盛苑开发公司签订的前期物业服务合同不符合法律规定，对上诉人没有约束力；三、被上诉人未履行前期物业合同约定的义务，1、其亦未提供证据证实其物业服务达到约定的标准，没有权利收取物业管理费；2、被上诉人未履行法定的承接查验义务，物业费用应当由建设单位承担；3、被上诉人未书面催收物业费，其要求上诉人缴纳物业费的请求不应得到支持。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误��程序违法。枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人服务该物业经过行政服务部门备案。被上诉人提供了相应物业服务。根据有关证据，上诉人也已认可被上诉人提供物业服务。请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审的正确判决。枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1．被告支付原告物业管理费7,456元；2．被告支付原告违约金21,376元；3．本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年9月，枣庄市盛苑房地产开发有限公司向枣庄高新技术产业开发区物业管理办公室申请盛苑＊裕景山庄（东山华府）小区的前期物业管理备案，申报材料显示前期物业管理服务合同的建设单位为枣庄市盛苑房地产开发有限公司，物业管理企业为原告，资质等级为三级，资质证号鲁物043153，合同���效时间2011年9月；招标方式为公开，物业类型为住宅，总套数1184套，建筑面积13.8673万平方米，占地5.76931万平方米，物业管理费标准元/月/平方米，其中住宅物业0.52元，商业物业1.10元，电梯费每层递加0.06元，申报材料同时附有物业管理制度、服务内容及标准及前期物业管理合同。其中前期物业管理合同明确约定，业主应于领取钥匙之日或集中交房截止日起交纳物业服务费用，高层住宅0.52元/月/平方米，电梯费每层增加0.06元/月/平方米。/2011年9月19日，枣庄高新技术开发区物业管理办公室出具了“按规定程序招投标同意上报备案的”审查意见。2011年9月20日，枣庄市盛苑房地产开发有限公司与原告办理了东山华府房屋、本体设施接管验收，并制作了接管验收表，双方在表格上盖章确认。2010年12月28日，被告田士伟与枣庄市盛苑房地产开发有限公司签订了商品房买卖合��，购买该公司开发的盛苑＊裕景山庄（东山华府）小区9号楼1单元十五层1501室商品房一套，房屋面积为127.41平方米。其中，合同第二十一条（一）约定出卖人依法选聘的物业管理企业为薛城区盛成物业管理有限公司（资质证号：鲁物043016），在合同附件中约定了前期物业服务内容，服务价格为0.50元/月/平方米，价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费，物业费按年收取（每年的9月30日收取）。2012年4月16日，枣庄市盛苑房地产开发有限公司将该房交付给被告，同日，被告田士伟交纳了2012年5月至2012年9月30日的物业费319元。2014年12月5日，枣庄市住房和城乡建设局授予原告枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司所服务管理的盛苑＊裕景山庄（东山华府）为“枣庄市物业管理示范小区”荣誉称号。原告依合同���定提供物业服务，为了按时收取物业费，原告分别于2013年9月1日、2014年9月1日、2015年9月1日、2016年9月1日以东山华府物业服务中心的名义向小区内业主发出缴纳物业费的通知，物业费标准为（每月）0.5元/平方米，电梯费按楼层收取。大部分业主按时缴纳了物业费，但被告自2012年10月至2016年9月，拖欠原告物业管理费一直未交纳。2017年8月22日，原告向被告发出律师函，要求被告于收到函件之日起十日内向原告支付拖欠的物业费及违约金，该函于8月23日由原告本人签收。在诉讼中，针对被告提出的2012年9月30日及2015年9月30日的两份前期物业管理服务合同未经备案不能作为证据使用、对真实性不认可的异议，原告明确同意以2011年9月28日经过物业管理部门备案的前期物业合同为依据主张权利，同时称虽然经过备案的合同约定的收费标准为0.52元/月/平方米，但原告不再增加诉讼请求，按0.50元/月/平方米计算物业管理费。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告田士伟于判决生效后十日内给付原告枣庄市雅洁丽特物业管理有限公司物业管理费7,456元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费790元，减半收取395元，由原告负担370元，被告田士伟负担25元，于判决生效后七日内交纳。二审中被上诉人提交五组新证据。证据1、电梯演习记录表、电梯维修记录表等东山华府电梯维修保养服务的证据一宗；证明：被上诉人提供物业服务。证据2、被上诉人交纳东山华府水电费发票六张；证明：被上诉人提供物业服务。证据3、被上诉人在门卫处出入登记表一组；证明：被上诉人提供物业服务。证据4、建筑消防设施维修保养等证据一宗；证明：被上诉人提供物业服务。证据5、上诉人田桂芳、李俊贤、田士伟交房通知书，物业服务收费说明、业主交房质量签收表、东山华府交房核实单一宗、业主家庭情况登记表、东山华府房屋验收交接表，均有上诉人签字；证明：被上诉人提供物业服务，也是经过上诉人同意允许的。上诉人发表质证意见认为：被上诉人当庭提交的五组证据未在开庭前向法庭提交，根据我国民诉法及最高人民法院关于证据的相关规定，本案所有的证据材料均发生在一审起诉之前，已超过举证期限也不属于新证据，视为其放弃举证权利，不能作为本案有效证据予以使用。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，第一，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中被上诉人与枣庄市盛苑房地产开发有限公司签订前期物业服务合同系双方真实意思表示且不违反相关的法律和政策，原审法院认定涉案合同有效，并无不当，该前期物业服务合同对于双方均有法律效力。上诉人的上诉主张无效的理由并非法律规定的无效情形，因此该上诉主张缺乏法律依据，本院依法不予支持；第二，对于前期物业服务中当事人争议的承接查验问题，物业公司已经提供相应��证据证实其进行了承接查验，至于承接查验是否合法规范属于房地产行政管理部门管辖范畴，并不属于本案民事案件的审查范围；第三，对于上诉人主张的拖欠的物业费是否书面催交问题，一审时被上诉人已经提交的催缴单、律师函,结合邮寄查询单，本院认定对拖欠的物业服务费用被上诉人已经书面催收；第四，对于上诉人主张的漏列主体问题，因前期物业合同约定当业主不按规定交纳物业服务费用时，枣庄市盛苑房地产开发有限公司承担的是连带责任，故被上诉人仅选择业主作为被告提起诉讼是依法行使自己的诉权，枣庄市盛苑房地产开发有限公司并非是必须参加诉讼的当事人。另外，对于上诉人主张物业公司提供的物业管理及服务不到位问题，其可以另行主张权利。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人田士伟负担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 杨丽娜审判员 孙 晓二〇一八年七月十六日书记员 高文娜