安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖0123民初2172号 原告：曹根美，女，汉族，1974年5月8日生，住池州市贵池区。 委托诉讼代理人：李露华，安徽人杰律师事务所律师。 被告:安徽用世商业房地产开发投资有限公司，住所地安徽省合肥市肥西县上派镇金寨南路**，统一社会信用代码：9134012369739861XX。 法定代表人：朱晓仲，职务：公司董事长。 被告：安徽慎独商业经营管理有限公司，住所，住所地安徽省合肥市肥西县金寨南路**社会信用代码：91340123584567077L。 法定代表人：邱晓宁，职务：公司董事长。 两被告共同委托诉讼代理人：程周明，安徽华人律师事务所律师。 原告曹根美与被告安徽用世商业房地产开发投资有限公司（以下简称用世公司）、被告安徽慎独商业经营管理有限公司（以下简称慎独公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹根美及其委托诉讼代理人李露华，两被告共同委托诉讼代理人程周明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹根美向本院提出诉讼请求：1、两被告连带支付原告租金97687.5元、违约金4617.2元；2、两被告承担本案全部诉讼费用，事实与理：2014年，第一被告有商铺出售，商业体命名为用世生活城，该商铺销售方式为：第一被告对该商铺实行十年返租，承诺业主有稳定收益，每年返租金额不低于房屋总价款的10.53%，前期一段时间租金直接从购房款中抵扣，此后租金按每半个经营年度支付。原告便与第一被告签订商品房买卖合同，并同时签订返租协议即“用世生活城委托经营管理合同”，合同签订时出于对第一被告的信任，当时签署协议等材料过多，未认真阅读查看，认为返租协议也是与第一被告签订，原告与第一被告销售人员核算扣除三年租金后，原告购买的5号馆1189号商铺单价为26706.59元每平方米，合同约定商铺面积为25.05平方米，商铺总价款为669000.08元。但实际房产证房屋面积为24.89平方米，核算后房屋总价为664727.02元，年租金为69995.76元。原告签订完合同后，依据合同约定完成了付款义务，并按时缴纳按揭款。前期，第一被告也依约向原告的银行卡支付租金。2017年5月第一被告未依约支付租金，原告等多名业主多次催要，第一被告以短信等方式通知原告等业主，第一被告会依约履行租金支付义务，但第一被告仅于2017年9月支付了至2017年3月的租金。此后，原告等多名业主与第一被告协商，第一被告开始不顾诚信称合同非其与原告签署，责任人为第二被告，但合同当时订立情况，使得原告完全相信返租责任的承担主体为第一被告，在相关政府部门协调下，第一被告向原告等全体业主出具协议、承诺书、承诺函等承诺对原告的租金及第二被告应承担的违约金依据“用世生活城委托经营管理合同”承担给付责任。承诺函出具后，第一被告、第二被告均没有任何给付行为。无奈之下，原告向法院提起诉讼，请求贵院支持原告诉求。 被告用世公司、慎独公司共同辩称，1、被告慎独公司与原告是委托合同关系，而非租赁关系。原告与被告慎独公司签订的是《用世﹒生活城委托经营管理合同》，原告是委托人，被告慎独公司是受托人。2、慎独公司向原告支付的租金收益应以慎独公司向涉案商铺实际承租人收取的租金为标准，慎独公司向原告支付的租金收益高于向实际承租人收取的租金。慎独公司不拖欠原告的租金。原告诉请租金和违约金无事实和法律依据。3、涉案的商铺5号馆在2018年1月24日因火灾致使商铺不能出租，遭受的租金损失，应向火灾责任人主张，慎独公司对原告因火灾受损的租金损失不应当承担支付责任。4、如果人民法院判决慎独公司向原告支付租金。应当叫原告取得租金收益的11%的不动产税由慎独公司予以代扣。5、用世公司承担连带责任没有事实和法律依据，《承诺函》没有用世公司表示承担连带担保责任的表示，仅是在慎独不履行租金义务时，用担保资产抵偿欠付的租金。 原告曹根美为自己的主张提供如下证据：1、身份证、企业信息，证明原告、被告身份情况；2、预定协议书、商品房买卖合同、委托管理合同、房产证、宣传单页，①证明原告、被告主体适格；②第一被告采用返租方式出售商品房，约定返租年租金标准为房屋总价款的10.53%；原告购买房屋购买合同约定面积为25.05平方米，实际面积为24.89平方米，房屋实际总价为664727.02元，每年租金为69995.76元；③委托管理合同由第二被告与原告签订，约定租金支付起始日期为2016年11月1日；④违约金标准为拖欠租金金额的日万分之三；⑤委托管理合同中关于经营利益（租金）前三年免租及后期利益分配、第二被告可代原告收房等约定不符合一般的委托合同，合同关系名为委托实为租赁、管理双重性质。3、银行流水,证明第一被告分别于2016年12月15日、2017年1月20日、2017年9月1日向原告支付返租租金5257元、21298元、15749元，合计42304元，租金支付日期为提前支付；计算至2018年6月30日未支付租金总计97687.5元；4、致歉信、承诺书、协议，证明第一被告承诺支付原告等所有业主租金，承担第二被告与原告签订的合同义务；与证据2、3印证第一被告与第二被告同为返租合同“委托管理合同”乙方；第一被告未能依约履行；5、承诺函，证明第一被告承诺以自有2.5亿资产依据委托管理合同约定义务对原告等全体业主承担租金、违约金支付责任；与证据2、3、4结合证明第二被告应对原告租金、违约金等损失给付承担连带责任。 被告用世公司、慎独公司对原告的证据质证意见：证据1原告的身份证复印件三性没有异议。对被告的企业信息以被告就缴纳的营业执照复印件为准。证据2中对预定协议书因为这份一定协议书没有原件和复印件，所以没有法律依据，商品房买卖合同请法庭依法核实，它上面买卖合同复印件当中的房产的建筑面积与房产证的建筑面积好像不一样。商品房买卖合同的建筑面积是25.05平方，实际产证上面的面积是24.89平方米。对不动产权证的三性没有异议。对委托管理合同的真实性本身没有异议，但是我们认为对合同中约定的按签约总价的10.53%计算年租金收益，这个约定我们认为当是委托经营管理双方当时对租金的预算，而且从10.53%的实际情况来看，这个租金收益并不符合我国目前商业房地产市场租售比的这样一个价格规律，我们认为这个约定值得商榷，同时该委托经营管理合同也证明了慎独公司与原告是委托代理关系。证据3银行流水的三性没有异议。证据4致歉信、协议的三性都有异议。也没有原件予以核实，没办法核实证据真实性。证据5承诺函无异议，但从承诺函的内容来看，我们认为用世公司提供的担保应当是一般担保。也就是说在慎独公司完全没有办法履行支付租金的情况下，用世公司才承担抵偿欠付租金的这样的一个意思表示。因此对原告的证明目的就是证明承担连带责任有异议。 被告慎独公司为自己的主张提供证据：1、慎独公司用朱一鸣的账户在2017年9月1日向原告支付租金收益的银行凭证一笔。证明慎独公司在2017年9月1日向原告支付过一笔15749元的租金收益的事实。2、关于火灾关于1.24调查情况的公告。证明原告在5号馆的商铺于2018年1月24日因火灾受损的事实，原告在火灾后的租金收益损失，应当向火灾赔偿责任主张。 原告对被告的证据质证意见如下：证据一没有异议，证据二无法证实发生火灾导致原告方的这个商铺不能够进行出租使用。被告作为商铺的管理方，应该对火灾的发生承担相应的赔偿责任以及租金仍然是应该按照合同约定来进行支付。所以被告方提交该证据的证明目的不能达到。这个证据与本案不具有关联性。 经庭审举证、质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告所举证据中预订协议书因无原件和复印件，本院不作认证；致歉信、协议、回复真实性经核实，证据的证明效力本院予以认可。经审理，本院可以认定的事实：2013年2月21日，曹根美（甲方）与慎独公司（乙方）签订《用世·生活城委托经营管理合同》，将其从用世公司购买的用世·生活城5号馆1层1189号商铺全权委托给慎独公司经营管理。合同第二条委托方式，双方约定：“1、甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一授权委托给乙方，即甲方在委托期限内不再享有该商铺的任何出租于他人的权利及其它经营权利。2、乙方以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。乙方有权自己制定租金收入标准以收取经营收入、自己选择承租人而无需甲方认可，有权依法采取各种合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行追缴。3、甲乙双方同意在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销委托合同，甲方不得单方撤销委托。”第三条委托经营管理期限，双方约定：“1、委托经营管理期限：在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2013年11月1日起至2023年10月31日止，共十年(每满一年称一个经营年度)。乙方和开发商在商品房买卖合同中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日，双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务……”。合同第四条经营收入的支出和分配方式，双方约定：“1、在经营过程中产生的市场管理费、治安费、保洁费、代收消防管理费、代收灭火器公共能源耗费、广告费、物业管理费、水电费，物业维修费等经营费用，由乙方向承租户收取。2、经营所得收益(指租金收益)由双方按以下约定方式分配：(1)委托期内前三年甲乙双方为了共同培育市场，甲方自愿同意免收该商铺三年租金，前三年的经营收益不再分配，经营所得全部归乙方，经营成本由乙方承担；(2)第四年起至第八年(即2016年11月1日起至2021年10月31日止)的年租金收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算，由乙方向甲方支付，若在此期间实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，则甲乙双方按实际租金超出的部分9:1分成，甲方占90%，乙方占10%，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；(3)乙方承诺第四年起至第八年（即2016年11月1日起至2021年10月31日止)每隔半个经营年度向甲方支付租金，第一次租金于2016年11月1日前支付给甲方，以此类推，租金税费由甲方自行承担。另实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。（4）第九年起至第十年(即2021年11月1日起至2023年10月31日止)甲乙双方按实际租金收益9:1分成，甲方占90%，乙方占10%，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。”合同第九条违约责任，双方约定有：“乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。” 2013年3月21日，曹根美与用世公司签订《商品房买卖合同》，约定曹根美向用世公司购买该公司开发的用世·生活城5号馆1层1189号商铺，约定建筑面积为25.05平方米，单价26706.59元，总金额669000.08元。合同约定该商铺的交付时间为2014年9月30日前。皖（2017）肥西不动产权第0013850号产权证记载该商铺权利人曹根美，面积24.89m2。 案涉《用世·生活城委托经营管理合同》履行期间，用世公司支付曹根美租金情况如下：2016年12月15日支付5257元、2017年1月20日支付21298元和2017年9月1日支付15749元。后续租金未再支付。 从2017年8月起，用世公司与业主代表多次协商应付租金事项。2018年元月29号，用世公司向用世·生活城的业主出具承诺函，内容为：“安徽用世商业房地产开发投资有限公司自愿提供用世公司价值2.5亿元资产，以下简称‘担保资产’，担保资产为安徽慎独商业经营管理有限公司依据其与用世·生活城业主签订的《用世·生活城委托经营管理合同》所应履行的租金与违约金支付义务提供担保，即，在安徽慎独商业经营管理有限公司不履行租金义务时，由安徽用世商业房地产开发投资有限公司以担保资产抵偿欠付租金。担保期间直至所有租金付清为止。” 本院认为,曹根美与慎独公司所签订的《用世·生活城委托经营管理合同》，虽名为委托经营管理合同，但从其合同第二条第2款内容来看，被告慎独公司是以自己的名义而非原告曹根美出租商铺，被告享有完全的经营管理自主权，包括有权采取合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行追缴。该合同实际上是属于出租人允许承租人转租的房屋租赁合同，该合同系双方的真实意思表示，合同内容亦不违反相关法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行义务。案涉房屋实际交付日期迟于合同约定的委托经营管理开始日期，根据《用世·生活城委托经营管理合同》第三条第1项中约定内容，案涉房屋买卖合同约定的实际交房日期和本合同委托期限不一致的，不影响委托经营管理合同的履行，双方明确从约定委托期限开始之日，开始享有该合同约定的权利并履行约定义务。慎独公司既自愿承诺管理经营曹根美所购商铺，理应按合同约定支付到期的租金。根据双方合同约定年租金为曹根美所购商铺总价款的10.53%，原告曹根美按产权证上商铺实际面积24.89平方米计算年租金,即69995.76元（26706.59元×24.89×10.53%）是曹根美对自身权利的合法处分，不违反法律规定，本院据此确认房屋年租金为69995.76元。根据《用世·生活城委托经营管理合同》约定慎独公司应自2016年11月1日起支付第一次租金开始，每半个经营年度支付一次租金，慎独公司主张应在租金中扣除曹根美应承担的11%不动产租赁服务费，曹根美庭审中自认租金是扣除自行承担的租金税费后的金额，但具体税费金额不清楚，10%左右。结合2017年9月1日，慎独公司支付了3个月租金15749元，按约定曹根美商铺半个经营年度的租金为34997.88元，三个月租金为17498.94元（69995.76元/4)，慎独公司代扣租金税费1749.94元，税率约10%，与原、被告陈述相符，因此，慎独公司扣除租金税费后每月约为5249.67元（15749元/3），至2017年9月1日，慎独公司共支付42304元，共8个月（42304元/5249.67元）的租金。根据合同约定，慎独公司应在2016年11月1日前、2017年5月1日、前2017年11月1日前和2018年5月1日前支付2016年11月1日至2018年10月31日的24个月租金，扣除已付8个月租金，慎独公司仍有16个月租金未付，共计租金93327.68元（69995.76/12*16）。慎独公司未能全部支付租金，其行为已构成违约，应当按约定支付下剩房屋租金93327.68元及承担违约责任，故对于原告诉请被告慎独公司支付其欠付的租金97687.5元，本院依法予以支持93327.68元。《用世·生活城委托经营管理合同》第九条违约责任第3项约定“乙方（慎独公司）无故未按约定支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方（曹根美）可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止”，该约定标准并未超过相关法律规定，因此曹根美要求慎独公司按日万分之三支付逾期付款违约金符合合同约定，且不超过法律规定的最高限额，故本院予以支持。慎独公司主张如果法院判决慎独公司应当向曹根美支付租金收益，应当扣除慎独公司为业主代缴的11%税款，慎独公司并未举证证明该公司已为曹根美代缴了租金收益的税款，且慎独公司与曹根美在合同中约定“租金税费由甲方自行承担”，并无由慎独公司代扣代缴相关税款的约定，对此主张本院不予采纳。用世公司在其向业主出具的承诺函中明确表示，其自愿以其公司资产为慎独公司在《用世·生活城委托经营管理合同》中所应履行的租金与违约金支付义务提供担保，担保期间直至所有租金付清为止。该承诺函盖有用世公司印章，应视为用世公司的真实意思表示。由于对保证方式没有明确约定，故曹根美主张用世公司应按连带责任保证承担保证责任，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条第一款的规定，判决如下： 一、被告安徽慎独商业经营管理有限公司向原告曹根美给付租金93327.68元及逾期付款违约金（计算方法见附一）； 二、被告安徽用世商业房地产开发投资有限公司对本判决第一项中的租金和逾期付款违约金承担连带清偿责任； 三、本判决第一、二项均于本判决生效之日起三日内履行完毕； 四、驳回原告曹根美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2346元，减半后收取1173元，由被告安徽慎独商业经营管理有限公司和被告安徽用世商业房地产开发投资有限公司共同承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  贺书贵 二〇一八年七月二十八日 书记员  方玉娟 附一、逾期付款违约金计算方法按日万分之三利率。 1、以34997.88元为基数，从2017年5月1日计至2017年8月30日； 2、以19248.88元（34997.88元-支付15749元）为基数，从2017年9月1日至2017年10月31日； 3、以59496.76元（19248.88元+34997.88元）为基数，从2017年11月1日计至2018年4月30日； 4、以94494.64元（59496.76元+34997.88元）为基数，从2018年5月1日计至本判决确定的履行期限内实际履行之日止。 附二、相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。