贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2730民初743号 原告：贵州天玺嘉物业服务有限公司，地址：贵州省龙里县龙山镇水桥村（森林溪畔），统一社会信用代码：91522730099672447P。 法定代表人：刘刚琴，系该公司职务总经理。 委托诉讼代理人：朱敬华，男，系该公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：罗成武，贵州黔悦和律师事务所律师，一般授权。 被告：赵金全，女，1965年7月27日生，汉族，贵州省龙里县人，本科文化，住贵州省龙里县。 原告贵州天玺嘉物业服务有限公司与被告赵金全物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月16日受理后，依法适用简易程序，于2018年6月12日公开开庭进行了审理，原告贵州天玺嘉物业服务有限公司的委托诉讼代理人罗成武、被告赵金全到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告贵州天玺嘉物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求法庭判决被告向原告支付物业管理费人民币7687元。二、请求判决被告向原告支付物业管理费滞纳金至支付完毕时止，计算至起诉之日2018年1月16日为人民币5534元（按年利息每年24%贷款利息计）。三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告应于2012年1月20日领取位于龙里县森林溪畔所属物业，由原告于2014年6月30日于贵州金嘉隆物业公司办理了森林溪畔的物业管理移交管理权给原告（两家物业公司已将被告的欠交的物业管理费债权进行了移交公示），同时原告及贵州金嘉隆物业服务有限公司一直持续为被告所属龙里县森林溪畔房号2-2B-3提供物业管理服务，但被告无故拖欠36个月拒不支付物业管理费，至起诉之日应预交至2018年2月4日已欠付物业管理费人民币7687元。为保护自身合法权益，特向法院提出上述请求，请法院支持。 被告赵金全辩称，一、答辩人购买龙里森林溪畔房号2-2B-3房屋是事实，答辩人在领房后，与原森林溪畔物业管理方贵州金嘉隆公司签订了《前期物业管理服务合同》，并缴纳了2013年1月10日-2014年1月9日年的物业管理费，人民币共计壹仟伍佰叁拾柒元（1，537元）以及“室内可视分机”等费用共计人民币肆佰陆拾壹元（461元）。但是答辩人与被答辩人贵州天玺嘉物业服务有限公司并未签订过物业管理服务之类的合同，且该物业公司不曾以书面或者其他方式告知于答辩方，仅凭被答辩方提供的资料，诸如张贴在物业管理公司门口的通知就视作交接工作的合理、合法。相反，贵州天玺嘉物业服务有限公司未通过招投标进驻森林溪畔、没有同业主选出的业主委员会签订服务合同以及没有同业主委员会办理验收手续，此举应视作违规，所以贵州天玺嘉物业服务有限公司无权起诉答辩人。二、被答辩人在民事起诉书中说答辩人无故拖欠36个月的物管费，应向贵州天玺嘉物业服务有限公司支付物业管理费人民币7687元，对于收费标准我不清楚是什么因果关系。1、贵州天玺嘉物业服务有限公司于2014年4月29日在龙里工商行政局取得营业许可证，注册资金伍拾万元，再参照《黔南州普通住宅小区物业服务等级、收费参考标准》中对于安全、绿化和人力资源的配置等项要求，被答辩方勉强达到三级收费标准，三级评定收费标准为0.8元/平方米；2、《贵州省物业管理服务收费管理方法》第十二条规定，对照《住宅物业管理公共性服务收费等级考核标准及评分细则》自评收费等级，被答辩人需向价格主管部门申报，价格主管部门对其进行考评后，不足60分（不含60分）的，原则上不得收取物业管理服务费；3、《贵州省物业管理服务收费管理方法》第十九条规定，已售出但未入住的，由该业主交纳50%物业管理公共性服务费；4、《贵州省物业管理服务收费管理方法》第二十条规定，物业管理单位收费实行年度审验制度，每年考核复审一次，对收费年度审核不合格的，作降级，降低收费标准直到取消收费资格，被答辩人未配合有关部门进行过审核。三、《贵州省物业管理服务收费管理方法》、《物业管理条例》（国务院令698号）、《黔南州普通住宅小区物业服务等级、收费参考标准》、《住宅物业管理公共性服务收费等级考核标准》中都有相关规定，物业管理（甲方）每半年向业主（乙方）公布物业管理服务的收支账目及财务年度计划，答辩人在森林溪畔从未看到过任何一家的物管公司有这两项内容的公示。四、答辩人小区2012年2月交房，直到2017年11月才成立业主委员会，业主的正当权益得不到诉求、维护和保障，反而受到被答辩人要求的“滞纳金5534元（按年利息每年24%贷款利息计）”，这样的漫天要价，答辩人无力支付。五、答辩人不承担本案的诉讼费用。六、答辩人主张先履行抗辩权，在被答辩人纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费用。因被答辩人不能履行物业服务义务，给答辩人生活带来诸多不便，无法装修房屋入住。根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在被答辩人没有恰当的履行服务义务之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。因此，请求法院判决驳回原告的诉讼请求，返还答辩人所交的“室内可视分机”等费用共计人民币461元。给予答辩人开具正式的收费发票。 原告为支持其诉讼请求，向法院提交了原告营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明、关于龙里森林溪畔项目人员及职责分工名单、工作联系函、关于金嘉隆物业管理公司退出森林溪畔小区物业服务相关事宜的告全体业主书、贵州省龙里县森林溪畔小区物业管理交接事宜协议、债券转移通知、2014年一期物业费缴费情况移交表、2013-2017年通知及温馨提示的告知书及业主证明的公示、龙里县房管局出具的证明、龙里县房管局备案的《商品房买卖合同》、（2017）黔2730民初1701号民事判决书。被告为支持其答辩请求，向法院提交了物业管理合同、收款票据、微信聊天记录。 经审理本院认定如下事实，被告赵金全从贵州贵志房地产开发有限责任公司处购买了龙里县森林溪畔小区住房一套，房号为2-2B-3，面积为106.76平方米。该房在2012年2月通知交房。涉案的森林溪畔小区由贵志公司先后选聘了金嘉隆公司、天玺嘉公司等两家物业公司为小区提供前期物业管理服务。被告于2013年1月10日与贵州金嘉隆物业服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》，该合同约定贵州金嘉隆物业服务有限公司为被告提供物业服务管理，小高层住宅物业服务费为1.2元/平方米每月，合同有效期自本物业出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止，该合同还对其余事项进行了约定。贵州金嘉隆物业服务有限公司在与原告办理了物业管理移交事宜后于2014年9月22日正式退出森林溪畔小区的物业服务，并将物业公司更换事宜书面告知全体业主，贵州金嘉隆物业服务有限公司退出森林溪畔小区物业服务经建设单位贵州贵志房地产开发有限公司确认。同时贵州金嘉隆物业服务有限公司书面告知全体业主该公司与全体业主之间所有未收取费用（包含物管费、水电费、维修费、安装费等）由原告予以收取。原告自2014年6月8日开始派工作人员到森林溪畔小区提供小区物业管理服务。该小区自房屋交付使用至今，物业服务持续不断，原告于2018年2月4日以后退出该小区，不再提供物业服务。至2017年年底森林溪畔小区才成立业主委员会。被告的物管费缴纳至2013年2月4日。因被告未足额交纳物业管理服务费，经原告多次催收未果诉至法院。 根据生效的（2018）黔27民终591号民事判决书，原告在履行龙里县森林溪畔小区的物业服务后，存在将服务小区1-4栋两栋侧的主大门关闭，日常仅开启2、3栋楼中间的大门供业主通行，致该小区1、4栋楼的业主需绕行2、3栋楼侧面物业另行开辟的便道进出的情况。 本院认为，被告与贵志公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同关于前期物业管理相关约定对被告等业主具有约束力，且被告与贵州金嘉隆物业管理有限公司签订了《前期物业管理合同》；根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”以及《实施细则》第二十一条的规定，因森林溪畔小区一直未成立业主委员会，原告属于前期物业公司，其已通知业主交纳物业费，被告作为该小区业主，按照物业服务合同约定，有义务缴纳物业管理费，因此被告辩称其未与原告建立合同关系，原告不是本案适格主体，不应向原告交纳物业管理费的理由不成立，故原告诉请要求被告支付其物业管理费7687元（106.76平方米×1.2元/平方米/月×60个月）的诉请，本院予以支持。 对于原告诉请滞纳金的问题。被告确未按时交纳物业管理费，构成违约；但原告作为建设单位选聘的前期物业服务企业，擅自将小区1-4栋两栋侧的大门关闭，仅开启2、3栋楼中间的门供业主通行，致该小区1、4栋楼的业主需绕行2、3栋楼侧面另行开辟的便道进出违反了《中华人民共和国物业管理条例》第二十七条：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”的规定，故天玺嘉公司其在履行物业服务中存在有瑕疵，亦构成违约；双方均有违约行为，故对原告诉请要求被告支付滞纳金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十七条、实施细则》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告赵金全在本判决生效之日起10日内支付原告贵州天玺嘉物业服务有限公司物业管理服务费7687元； 二、驳回原告贵州天玺嘉物业服务有限公司的其余诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费262元，依法减半收取131元，由原告贵州天玺嘉物业服务有限公司承担106元，被告赵金全承担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  杨发娟 二〇一八年七月十一日  法官助理李兰应  书记员 周仕芬