山东省烟台经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0691民初1078号 原告：烟台万泰建筑工程有限公司，住所地烟台市西珠岩北街**，统一社会信用代码913706007752875456。 法定代表人：孙承学，董事长。 委托诉讼代理人：李玉涛，山东博旭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温韬，山东博旭律师事务所律师。 被告：高某某，女，1966年11月23日生，汉族，住烟台市芝罘区。 委托诉讼代理人：谢向阳，山东福阳律师事务所律师。 原告烟台万泰建筑工程有限公司与被告高某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告烟台万泰建筑工程有限公司诉讼代理人李玉涛、温韬、被告高某某及其诉讼代理人谢向阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告烟台万泰建筑工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《厂房出售协议》，被告向原告支付滞纳金65250元（以300万元为基数，自2017年10月23日起按照中国人民银行同期贷款利率2倍计算三个月）、违约金600000元，共计665250元。2.被告立即搬离并腾空厂房。事实和理由：原、被告于2011年11月30日签订《厂房出售协议》，约定原告将坐落于烟台开发区X号厂房出售给被告，出售总价格为600万元，双方对付款及违约责任进行了约定。之后，被告向原告缴纳了首笔购房款300万元，原告也将厂房交付给被告。2017年10月20日，原告向被告发函通知其缴纳剩余购房款，被告于2017年10月22日收到函件，但其在收到后三个月内仍未向原告缴纳剩余的购房款。根据出售协议第三条第6项的约定，被告的行为已经违约。 被告高某某辩称，一、原、被告双方签订《厂房出售协议》约定房产证办理期限从被告交清首付叁佰万元房款开始计算。被告于2011年10月29日、11月30日分两次向原告支付房款300万元，房产证的办理期限应从2011年11月30开始计算，原告应当于2013年11月30日前办妥房产证。但是，经过被告多年数次催促，原告至今无法办理涉案房产的房产证。后经被告了解，涉案房产所在项目系山东天宇科技开发有限公司与烟台康达置业有限公司合资、合作开发，烟台康达置业有限公司在开发过程中又将涉案项目工程发包给原告即烟台万泰建筑工程有限公司施工，其三方之间因合资、合作开发房地产合同及建设工程施工合同产生纠纷，先后在烟台经济技术开发区人民法院、烟台市中级人民法院互相诉讼。因涉案房产的土地使用权及相关规划、建设手续均登记在山东天宇科技开发有限公司名下，而原告又与其产生纠纷，故涉案房产的房产证一直无法办理。根据《厂房出售协议》的约定，原告未在规定时间内办出房产证，已经构成违约。在原告已经严重超期违约的情况下，原告突然于2017年10月20日通知被告，称涉案厂房已具备办证条件，要求被告三日内付清剩余房款300万元。对此，被告要求原告提供涉案房屋具备办证条件的证明，并赔偿逾期办证违约金，但原告至今未能提供。被告认为，原告在协议履行过程中，未能按期办证，已经丧失商业信誉，在此情况下，被告要求原告出示具备办证条件的证明是合情合理的。原告至今未提供具备办证条件的证明及前期违约的赔偿方案，被告有权拒付款项，被告不存在任何违约行为。另根据《厂房出售协议》第三条第2项约定：“甲方通知乙方办理9#厂房的房产证之日，乙方即交纳剩余购房款人民币叁佰万元现款至恒丰银行，由恒丰银行出具保函，待房产证办好后，由恒丰银行将剩余房款叁佰万元交给甲方，即乙方交清全房款给甲方”，而原告在通知函中却要求被告直接将房款交给原告，因此，该通知函内容违反了双方合同的约定，当属无效，被告也有权拒绝履行该通知函，由此并不构成被告违约。二、原、被告签订的《厂房出售协议》已经实际履行，被告已经占有、使用厂房，并又出资进行了建设，故被告绝不同意解除协议。原告方看到现在厂房增值，又借口要求解除协议、收回厂房的主张违背了诚实信用原则，请求法院不予支持。三、原告交付的厂房无电力设施，被告接收房屋后，又进行电力设施投资，该部分投资费用应从房款中抵扣。原告出售涉案房屋时向被告承诺水电齐全，电为50kw，但被告接收厂房后才发现根本没有生产所必需的工业用电。被告为此向原告提出异议，原告答应负责办理涉案厂房的电力设施。2012年9月18日，原告以电力设计费的名义向被告收取了16000元，但之后又不见踪影。被告无奈重新向烟台电力设计院有限公司支付了18000元设计费，又委托烟台正大电器有限公司施工，工程费用33万元。施工过程中，大院内的天宇公司、通汇物流公司又出面阻挠施工，被告为此向原告反映，请求其出面协调，但原告因与天宇公司存在纠纷根本置之不理，拒绝协调。被告被迫又重新支付5万元工程款用于协调关系，以上合计，被告共支付电力设施费用414000元。直到2012年11月份涉案房屋才通电，而此时距被告2011年11月购房时，已过去一年。一年中，被告因为厂房无电力设施，根本无法生产使用，给被告造成了严重的经济损失。对被告的上述损失以及原告逾期办证的违约行为，被告在本案中保留反诉的权利。综上，被告认为，本案原告在协议履行过程中存在多处违约行为，而被告并无违约行为，故原告的诉请不能成立，请求法院依法判决驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 涉案房产系山东天宇科技开发有限公司抵顶给原告的，双方约定抵顶的9＃厂房山东天宇科技开发有限公司负责给原告进行房产证、土地证的办理，费用按规定各自承担。2011年11月30日，原告（卖方、甲方）与被告（买方、乙方）签订《厂房出售协议》，约定：一、乙方购买甲方坐落于烟台开发区X号厂房共两层，厂房建筑面积2517平方米，配套场地总占地面积3117.50平方米，按房产证为准。二、厂房出售价格按总价人民币600万元（大写陆佰万元）出售给乙方，本价格不包含办理土地续期的费用。三、房产证由甲方为乙方办理，费用由山东天宇科技开发有限公司与乙方按照国家规定各自承担费用。四、本售房合同约定之日，乙方即支付甲方人民币壹拾万元整作为定金，合同签订之日即2011年11月30日前乙方再向甲方交纳购房款人民币贰佰玖拾万元整，即甲方收到乙方首期叁佰万元购房款，甲方即将9号厂房交付给乙方；如果乙方不能在2011年11月30日前交清人民币叁佰万元现金给甲方，甲方则视乙方违约，合同解除，乙方的壹拾万元定金不退回。五、甲方通知乙方办理9＃厂房的房产证之日，乙方即交纳剩余购房款人民币叁佰万元现款至恒丰银行，由恒丰银行出具保函，待房产证办好后，由恒丰银行将剩余房款叁佰万元交由甲方，即乙方交清全房款给甲方。若甲方在两年之内不能为乙方办好9#厂房的房产证，则视为甲方违约，甲方将承担本协议约定的违约责任，即按厂房出售价的10%支付给乙方违约金。房产证办理期限从乙方交清首付叁佰万元房款开始计算。乙方接到甲方通知，需办理9号厂房房产证时，乙方必须按约定支付剩余叁佰万元厂房款，逾期交款处以滞纳金按银行利息的二倍，且办理房产证日期顺延，如乙方逾期超过三个月不付款，甲方有权终止合同，并要求乙方赔偿违约金给甲方，违约金按厂房出售价的10%计；若甲方不能办理土地证（土地证的办理日期按山东天宇科技开发有限公司6＃、7＃、8＃厂房的办理日期）、房产证，则售房合同无效，甲方无条件全额退还乙方所有的购房款，并按合同总价的10%支付给乙方作为违约金，乙方即退还厂房给甲方。 协议书签订后，被告于2011年10月29日支付购房定金人民币10万元、2011年11月30日支付房款290万元。2011年12月10日，双方对房屋进行了交接。 2017年10月20日，原告以EMS方式向被告邮寄通知函，被告于2017年10月22日收悉。通知函载明：高某某女士，根据您与我公司签订的《厂房出售协议》（以下简称“出售协议”），我公司将9＃厂方出售给您，现该厂房已经具备办证条件，为此我公司现通知您：1、在收到本通知函后3日内，请您向我公司支付剩余的300万元购房款。2、您依约履行付款义务后，我公司为您办理出售协议中的9＃厂房的房产证。被告质证认为，从该通知函来看，可以证明原告于2017年才通知被告，该期限已明显超出了合同中约定的两年办证期限，由此可以证明原告已违约。原告虽通知被告办证，但却没有提供具备办证条件的证明，根据合同约定，房屋具备办证条件后，我方将剩余房款交至恒丰银行，双方到银行办理保函，待房产证办出后，再由银行将房款支付给原告。而通知函中，原告要求我方直接将剩余房款支付给原告，这也违背了合同约定的交付方式。 本院认为，本案双方争执的焦点在于：一、双方约定的“甲方通知乙方办理9＃厂房的房产证之日”应如何理解，是具备将涉案房屋过户至被告名下时原告通知被告还是原告可随时通知被告。二、原告通知被告将房款直接支付给原告是否符合合同约定。本院认为，一、房屋具备办证条件时卖方通知买方办证是房屋买卖的交易习惯，原告未提供证据证明涉案房屋现已具备办证条件。即使具备办证条件，涉案房屋系以物抵债取得，原告并未取得房屋权属证书，将涉案房屋的权属证书直接办至被告名下至少应具备下列条件，1.案外人山东天宇科技有限公司同意并协助；2.不违背相关法律、法规的规定。故双方约定的“甲方通知乙方办理9＃厂房的房产证之日”应理解为涉案房屋具备过户至被告名下之日。二、双方约定“甲方通知乙方办理9＃厂房的房产证之日，乙方即交纳剩余购房款人民币叁佰万元现款至恒丰银行，由恒丰银行出具保函”的目的，系为确保被告将房款付清后能够得到房产证的一种担保，在被告将房款交至恒丰银行后，若原告不能将房产证办至被告名下，原告也不能得到房款，是对原告的一种督促，也可以促使原告积极履行协调办证之义务。现原告要求被告直接将房款交至原告，违背了初始目的，失去了双方签订本条条款的意义，与合同约定不符。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，原告诉请与被告解除双方签订的《厂房出售协议》，无证据证明双方约定的解除合同的条件已成就，本院不予支持。进而，其请求被告立即搬离并腾空厂房，本院也不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告烟台万泰建筑工程有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取5426元，由原告烟台万泰建筑工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员  汪田基 二〇一八年七月六日 书记员  曲吉坤