江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏05民终4042号上诉人（原审被告）:太仓中南世纪城房地产开发有限公司，住所地太仓市城厢镇朝阳西路****。法定代表人：施建华，董事长。委托诉讼代理人：宋丽琴，北京市炜衡（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周敏慧，北京市炜衡（苏州）律师事务所（实习）律师被上诉人（原审原告）:李丽，女，1989年10月23日出生，汉族，住太仓市。被上诉人（原审原告）:叶晓彬，男，1987年11月26日出生，汉族，住太仓市。上诉人太仓中南世纪城房地产开发有限公司（下称中南公司）因与被上诉人李丽、叶晓彬商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2017)苏0585民初5895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中南公司上诉请求：1、撤销江苏省太仓市人民法院（2017)苏0585民初5895号民事判决，发回重审或依法改判；2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人之间是商品房买卖合同关系，上诉人已及时履行了应尽的义务即提供办证所需资料。被上诉人自愿选择委托第三方（太仓市广信房地产经纪有限公司）办理产证并缴纳了产证代办费用，房屋权属转移登记手续的办理义务主体应为产证代办公司，一审法院认定涉案房屋转移登记手续应由上诉人办理，属事实认定不清。涉案房屋实际交付日期为2017年3月8日，而该房初始登记完成时间是在2017年5月4日，至此上诉人已按约完成协助办证的主要义务。产证办理延期存在有贷款银行、买受人、产证代办公司等各方原因，根据合同约定，不属于出卖人原因导致延期的不应由出卖人承担责任，一审法院判决上诉人承担逾期办证违约金有违公平原则。李丽、叶晓彬在诉讼中答辩称：我们是按照中南公司提供的交房流程办理的交房手续，资料也提供给中南公司的并按对方要求缴纳了办证手续费，这样他们才给我们房钥匙的。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。原审原告李丽、叶晓彬向一审法院起诉请求：要求中南公司支付逾期办理房屋不动产权证违约金22007.74元（以1173746元为基数，从2017年6月9日起按照每日万分之1.5的标准计算至2017年10月11日止）。一审法院认定事实：2015年1月14日，李丽、叶晓彬（买受人）与中南公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：“李丽、叶晓彬向中南公司购买坐落于太仓市××人民××路××室房屋，建筑面积100.82平方米，房款总价金额为1173746元。合同第二十条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书和土地使用权证的，按照下列方式处理，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房款万分之1.5的违约金。”该合同还约定了其他事项。合同签订后，李丽、叶晓彬按约向中南公司支付了购房款1173746元。2017年3月8日，中南公司将涉案房屋交付给李丽、叶晓彬。同日，李丽、叶晓彬向中南公司交纳了契税17648.12元及维修基金12127.20元，中南公司向李丽、叶晓彬开具了金额为1176541元的购房发票。2017年10月11日，坐落于太仓市城厢镇人民南路******的房屋登记至李丽、叶晓彬名下。2018年1月30日，太仓市人民法院向太仓市不动产登记中心工作人员严红萍进行调查，其陈述：“我在不动产登记中心主要负责一手房登记。一手房登记主要分两种情况，一种是个人办理，另一种是房产公司批量办理。流程是一样的，都是把规定的材料提交给我们，然后我们收件后在规定的时间内办理，再将产证发给申请人。办理不动产登记需要提交的资料包括不动产登记申请书、申请人身份证明材料、购房发票、商品房销售合同、房屋交易信息告知单、完税证明、不动产登记信息表原件、房屋测绘报告，如有购房贷款抵押的，必须一并提供不动产登记申请书（抵押类）、主债权合同、抵押合同、借款合同、评估报告或价格认定协议，其他相关证明材料。上述材料中，房产公司需要提供不动产登记申请书、购房发票、商品房销售合同、不动产登记信息表原件、房屋测绘报告。个人办理的时限，我们承诺是5个工作日。批量办理法律规定是30个工作日，经过批准可以延长15个工作日。办理主体方面，个人办理只能本人或者公证委托，批量办理的所有资料都要求房产公司盖公章、与原件核对一致章，具体是房产公司的人或者委托代办公司的人我们不清楚，敲了房产公司的章我们就认为是房产公司委托来办理的。批量办理只能房产公司来办，没有房产公司盖章是不能办理的。”中南公司向法院陈述：“我公司理解的应当完成权属登记期限届满是指实际交房后90日加上30个工作日。办证资料是我公司直接交付给第三方办证公司的，资料上有我公司的盖章。我公司认可违约金计算基数为1173746元。”以上事实有李丽、叶晓彬提交的商品房买卖合同、发票、收据、不动产登记证书，太仓市人民法院所作调查笔录以及当事人的庭审陈述等证据予以证实。一审法院认为，李丽、叶晓彬、中南公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，李丽、叶晓彬按约向中南公司支付了全部购房款，中南公司于2017年3月8日将涉案房屋交付李丽、叶晓彬，中南公司并代收了李丽、叶晓彬交纳的契税17648.12元。根据太仓市不动产登记中心工作人员的陈述，转移登记仅能由李丽、叶晓彬、中南公司出面办理，批量办理权属登记所需资料需由中南公司盖章后方可提交，契税发票系办理转移登记所必须提交的资料，中南公司代收了李丽、叶晓彬交纳的契税，且中南公司陈述涉案房屋转移登记资料系由其盖章后直接交付第三方办证公司，故本院认定本案所涉房屋的转移登记应由中南公司为李丽、叶晓彬办理。涉案房屋实际交付时间为2017年3月8日，根据合同约定中南公司应于房屋交付之日后90日内将权属登记所需资料提交登记机关备案，同时依照《不动产登记暂行条例》第二十条中“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续”的规定，涉案房屋转移登记的办结时间应当在2017年7月18日前。现，涉案房屋转移登记的实际办结时间为2017年10月11日，又，中南公司在本案中未能提供证据证明因李丽、叶晓彬原因造成办理转移登记的拖延，故，中南公司未能在上述时间前办结转移登记，已构成违约。依合同第二十条中“自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止”的违约期间计算的约定，中南公司违约天数共计为85天，结合李丽、叶晓彬、中南公司确认的违约金计算基数1173746元及合同中违约金按每日房款万分之1.5计算的约定，中南公司应向李丽、叶晓彬支付违约金14965.26元。另外，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条中“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”的规定，中南公司所称应当由第三方代办公司承担责任的抗辩意见本院不予采纳。遂判决：被告太仓中南世纪城房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告李丽、叶晓彬违约金14965.26元。案件受理费370元，由原告李丽、叶晓彬负担118元，被告太仓中南世纪城房地产开发有限公司负担252元。二审经审理查明，涉案房屋太仓市××人民××路××室分别于2017年5月4日完成不动产单元首次登记，2017年8月15日完成交易备案手续，2017年8月24日申请办理国有建设用地/房屋所有权抵押首次登记，2017年9月5日申请办理国有建设用地和房屋所有权转移登记，2017年10月11日完成国有建设用地和房屋所有权转移登记。中南公司在诉讼中提供了一份太仓市广信房地产经纪有限公司（下称广信公司）盖章的600元现金收据（缴款单位是叶晓彬，收款事由为办证费）以证明李丽、叶晓彬于2017年3月8日交房当日委托第三方办证机构（广信公司）办理涉案房屋的产权转移登记手续。李丽、叶晓彬则认为在交房当日，其是按照中南公司规定的交房流程办理的手续并缴纳了相关费用，当时并未注意收据上盖章的公司名称，对于广信公司与中南公司之间的关系并不清楚，其所有办证资料均是交给中南公司的。以上事实有中南公司提供的太仓市不动产登记申请表、太仓市不动产登记申请书、房屋交易信息告知单、不动产单元首次登记信息表、房屋权属证书、现金收据及双方当事人陈述笔录等证据予以证实。二审查明的其他事实与原审查明事实相一致。本院认为，中南公司与李丽、叶晓彬之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，本案双方争议的焦点在于涉案房屋的办证义务应由谁承担。中南公司认为在双方办理交房手续时，李丽、叶晓彬选择了委托由第三方办证机构广信公司办理涉案房屋的权属登记证书并缴纳了办证费用，故房屋权属转移登记手续的办理义务主体应为产证代办公司。李丽、叶晓彬则认为当时是按照中南公司指定的交房流程规定缴纳了办证费，办证资料是交给中南公司的，故其一直认为是由中南公司负责办理房屋权属登记手续的。对此本院认为，根据太仓市人民法院向太仓市不动产登记中心工作人员所作调查显示，一手房登记分个人办理和房产公司批量办理两种情况，其中批量办理权属登记所需资料需由开发商盖章后方可提交，由此可以认定涉案房屋的办证义务主体只能是本案双方当事人。虽然在李丽、叶晓彬缴纳了办证费后由广信公司出具了收据，但广信公司是中南公司指定的协作单位并由中南公司设置在涉案房屋的交房手续流程中，并非被上诉人李丽、叶晓彬自主委托的第三方办证机构，李丽、叶晓彬与广信公司之间并未订立相应的委托代办协议或就相互之间的权利义务达成一致，因此在李丽、叶晓彬缴纳了办证费并作出批量办证的选择后，中南公司就担负了涉案房屋的办证义务。至于中南公司之后将办证具体事务交由广信公司员工操作，是基于中南公司与广信公司之间的协作关系，并不能就此认定涉案房屋的办证义务应由广信公司承担。鉴于涉案房屋已于2017年3月8日交付，根据双方合同约定中南公司应于房屋交付之日后90日内将权属登记所需资料提交登记机关备案，同时依照《不动产登记暂行条例》第二十条中“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续”的规定，涉案房屋转移登记的办结时间应当在2017年7月18日前。而根据现有证据显示，涉案房屋于2017年9月5日才申请办理国有建设用地和房屋所有权转移登记，至2017年10月11日才完成权属转移登记手续。对此，中南公司在诉讼中既未能提供证据证明因李丽、叶晓彬原因造成办理转移登记的拖延，也未提供证据证明中南公司是何时将完整的办证资料交付广信公司的，故应认定系中南公司的原因导致了涉案房屋权属转移登记的延期。李丽、叶晓彬据此要求中南公司承担相应违约责任，证据充分，应予支持。一审法院依据中南公司的实际逾期天数对违约金作出的认定，符合双方合同的约定及相关法律规定，本院予以维持。据此，中南公司的上诉请求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费370元，由上诉人太仓中南世纪城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 赵 东审判员 沈军芳二〇一八年七月十六日书记员 杨颖颖