广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂02民终2086号 上诉人（原审原告）：柳州三元天爱乳业有限公司，住所地：广西柳州市鹧鸪江路**，统一社会信用代码：91450200198586819D。 法定代表人：宁无敌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：石朝浪，男，1978年12月14日生，住柳州市，系柳州三元天爱乳业有限公司副总经理。 被上诉人（原审被告）：柳州康达建筑安装工程有限公司，住，住所地：广西柳州市三中路**/div> 法定代表人：覃康，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周艳，广西永维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴国成，广西永维律师事务所实习律师。 上诉人柳州三元天爱乳业有限公司因与被上诉人柳州康达建筑安装工程有限公司租赁合同纠纷一案，不服柳州市鱼峰区人民法院（2017）桂0203民初3133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 柳州三元天爱乳业有限公司上诉请求：1、撤销柳州市鱼峰区人民法院（2017）桂0203民初3133号民事判决，依法改判解除所有租赁协议，判决被上诉人搬离租赁的房屋，把租赁的房屋及场地交还给上诉人。2、依法改判被上诉人支付上诉人2013年6月至2017年7月的租金19500元。3、判决本案一审二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、《租赁协议补充条款》事实不存在。2、一审法院认定事实有误。3、被上诉人严重违反《租赁协议》和《合同法》连续多年不交租金仍然强占上诉人的房屋、场地。 柳州康达建筑安装工程有限公司辩称，1、上诉人的上诉请求已经变更或者增加了对一审诉请范围，其请求的第一项中依法判决解除租赁协议是新增加的，第二项中判令被上诉人向上诉人支付租金19500元是变更了一审的租金请求，上诉人在二审中变更增加诉讼请求的违反法律规定。2、被上诉人对于租金支付义务并未违反租赁合同以及补充协议的有关规定，被上诉人直到一审开庭之前并不知道，而不能确认上诉人继承了原租赁合同出租方的相应权利义务，出租方的变更由于被上诉人不能知晓，实际上是被上诉人履行支付租金义务不能，而并非违约。3、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。 柳州三元天爱乳业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令柳州康达建筑安装工程有限公司将承租的房屋及场地交还给柳州三元天爱乳业有限公司。2、判令柳州康达建筑安装工程有限公司支付2013年6月至2017年7月的租金共计18600元。3、判令本案诉讼费由柳州康达建筑安装工程有限公司承担。 一审法院审理查明，2001年6月1日，柳州市奶业有限责任公司羊角山牛奶场作为甲方与柳州市康达建筑安装工程公司作为乙方签订《租赁协议》一份，约定：甲方将牛奶场与龙潭公园交界的一栋闲置空房及房前空地出租给乙方使用，租用时间为13年，从2001年6月1日至2013年6月31日止；前五年租金每年1800元，从第六年起，每年租金均增加300元，每年的6月1日前需将一年的租金一次性交清，即先交款，后使用等。协议落款处甲方加盖“柳州市奶业有限责任公司羊角山牛奶场”印章，法人代表处有“姚汉光”签名，乙方处加盖“柳州康达建筑安装工程有限公司”印章，法人代表处有“覃康”签名。2001年6月9日，姚汉光以柳州市奶业公司（甲方）法人代表身份与覃康作为柳州市康达建筑安装工程有限公司（乙方）法人代表身份签订了《租赁协议补充条款》一份，双方就上述《租赁协议》达成补充协议，约定在租赁协议的租用期期满后，在政府没有征用该块房、地的前提下，柳、地的前提下安装工程公司可以继续顺延使用该场地10年，租赁协议继续生效，本条款为租赁协议的补充条款与租赁协议具有同等效力。协议签订后，柳州市奶业有限责任公司羊角山牛奶场依约向柳州市康达建筑安装工程公司交付了租赁房屋及场地，柳州市康达建筑安装工程公司支付租金至2013年5月31日，之后的租金未付。因柳州市康达建筑安装工程公司拖欠租金未付，故柳州市三元天爱乳业有限公司诉至法院，提出前述请求。一审法院于2017年11月29日依法向柳州市康达建筑安装工程公司发出公告，限其自公告之日起六十日内到本院应诉，公告期届满后柳州市康达建筑安装工程公司到庭应诉。 另查明，涉案租赁场地的土地使用权人为柳州市奶业有限责任公司，柳州市奶业有限责任公司系国有独资企业，柳州市奶业有限责任公司羊角山牛奶场系柳州市奶业有限责任公司内部分支机构。1999年4月15日，柳州市人民政府下发柳政干通字[1999]33号《柳州市人民政府关于委派柳州市奶业有限责任公司董事会监事会成员的通知》，同意姚汉光等人任柳州市奶业有限责任公司董事，姚汉光任董事长等。2005年4月8日，柳州市奶业有限责任公司在柳州市工商行政管理局办理名称变更登记手续，其名称变更为柳州三元天爱乳业有限公司。2005年4月25日，柳州市奶业有限责任公司羊角山牛奶场更名为柳州三元天爱乳业有限公司羊角山牛奶场。 一审法院认为，综合柳州三元天爱乳业有限公司、柳州市康达建筑安装工程公司双方的分歧意见，本案的争议焦点是：1、柳州市三元天爱乳业有限公司的诉讼主体资格是否适格？2、柳州市三元天爱乳业有限公司要求柳州市康达建筑安装工程公司搬离租赁房屋，拆除搭建的建筑物及设施，返还场地的诉请是否应当得到支持？3、柳州市三元天爱乳业有限公司主张的租金是否已超过法定诉讼时效？柳州市康达建筑安装工程公司是否应支付柳州市三元天爱乳业有限公司租金？ 针对争议焦点1，一审法院认为，柳州市奶业有限责任公司羊角山牛奶场系柳州市奶业有限责任公司的内部分支机构，不具备独立法人资格，其与柳州市康达建筑安装工程公司于2001年6月1日签订的《租赁协议》，应由其所属的法人柳州市奶业有限责任公司承担责任。姚汉光作为柳州市奶业有限责任公司的法定代表人，覃康作为柳州市康达建筑安装工程公司的法定代表人，双方于2001年6月9日签订《租赁协议补充条款》，均系代表公司履行职务的行为，其法律后果亦应由各自代表的公司承担，因此，《租赁协议》及《租赁协议补充条款》合法有效，对柳州市奶业有限责任公司及柳州市康达建筑安装工程公司具有法律约束力，根据《租赁协议补充条款》的约定，柳州市康达建筑安装工程公司的租赁期限尚未届满。柳州市奶业有限责任公司已于2005年4月25日变更为柳州市三元天爱乳业有限公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十条的规定，当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第六十三条规定，企业法人合并的，因合并前的民事活动发生的纠纷，以合并后的企业为当事人。因此，本案《租赁协议》及《租赁协议补充条款》的权利义务已概括转移给柳州市三元天爱乳业有限公司，故柳州市三元天爱乳业有限公司是本案的适格主体。 针对争议焦点2，一审法院认为，根据《根据中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。因此，柳州市三元天爱乳业有限公司、柳州市康达建筑安装工程公司的租赁期限为二十年。现双方租赁期限尚未届满，租赁合同亦未被解除或终止，故柳州市三元天爱乳业有限公司主张要求柳州市康达建筑安装工程公司搬离租赁的房屋，拆除其建筑物及设施，将承租的房屋及场地交还给柳州市三元天爱乳业有限公司，缺乏依据，不予支持。 针对争议焦点3，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案中《租赁协议》约定租金按年度支付，仅是相同债务的分期履行，属于同一合同项下的债务，具有整体性和关联性的特点，且由于租赁合同尚在履行中，债务呈连续状态，各期租金的诉讼时效可一并计算，只要债权人提起诉讼时效未超过最后一期租金的诉讼时效即可，因此，对柳州市康达建筑安装工程公司辩解租金已超过法定诉讼时效期间，不符合法律规定，不予采纳。据此，柳州市康达建筑安装工程公司应向柳州市三元天爱乳业有限公司支付拖欠的租金，柳州市三元天爱乳业有限公司主张柳州市康达建筑安装工程公司拖欠其2013年6月至2017年7月的租金，柳州市康达建筑安装工程公司辩称2013年6月的租金已经支付，但未能提供证据予以证实，柳州市三元天爱乳业有限公司亦不予认可，不予采信，故柳州市康达建筑安装工程公司应支付柳州市三元天爱乳业有限公司2013年6月至2017年7月的租金，根据《租赁协议》的约定，前五年租金为1800元，从第六年起每年增加300元，经计算，柳州市康达建筑安装工程公司应支付柳州市三元天爱乳业有限公司2013年6月至2017年7月的租金为19500元（4200元+4500元+4800元+5100元＋5400元/年÷12个月×2个月），但柳州市三元天爱乳业有限公司仅主张租金18600元，系柳州市三元天爱乳业有限公司对其民事权利的自行处分，予以准许。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第二百一十四条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十三条的规定，判决：一、柳州康达建筑安装工程有限公司应于本案判决生效之日起十日内支付柳州三元天爱乳业有限公司2013年6月至2017年7月的租金18600元；二、驳回柳州三元天爱乳业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费265元（柳州三元天爱乳业有限公司已预交），公告费350元（柳州三元天爱乳业有限公司已垫付），合计615元，由柳州康达建筑安装工程有限公司负担。 本院经审理，一审法院审理查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。上诉人柳州三元天爱乳业有限公司同意一审法院对租金给付的判决，撤回要求改判一审法院（2017）桂0203民初3133号民事判决的第一项的上诉请求。 本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被上诉人柳州康达建筑安装工程有限公司长期不交租金，严重违反了双方订立的租赁合同。上诉人柳州三元天爱乳业有限公司经多次催收，被上诉人柳州康达建筑安装工程有限公司未予理睬。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，上诉人柳州三元天爱乳业有限公司有权要求解除租赁合同，承租人退还租赁标的物。因此，上诉人柳州三元天爱乳业有限公司上诉要求被上诉人柳州康达建筑安装工程有限公司把租赁的房屋及场地交还给上诉人柳州三元天爱乳业有限公司符合法律规定，应予支持。一审法院（2017）桂0203民初3133号民事判决第二项判决驳回上诉人柳州三元天爱乳业有限公司要求被上诉人柳州康达建筑安装工程有限公交还租赁的房屋及场地属于适用法律错误，本院予以纠正。2005年4月8日，柳州市奶业有限责任公司在柳州市工商行政管理局办理名称变更登记手续，其名称变更为柳州三元天爱乳业有限公司。2005年4月25日，柳州市奶业有限责任公司羊角山牛奶场更名为柳州三元天爱乳业有限公司羊角山牛奶场。被上诉人柳州康达建筑安装工程有限公司在2013年6月前都向上诉人柳州三元天爱乳业有限公司交纳租金，被上诉人柳州康达建筑安装工程有限公司称租金是签订合同时一次性交纳到2013年6月没有证据证明，也和双方签订《租赁协议》约定交租金的方式方法不符。被上诉人柳州康达建筑安装工程有限公司称不知道租赁合同的主体发生变更，无法交纳租金，不构成违约，该理由不成立，本院不予采信。上诉人柳州三元天爱乳业有限公司同意一审法院对租金给付的判决，撤回要求改判一审法院（2017）桂0203民初3133号民事判决第一项的上诉请求，本院予以准予。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持柳州市鱼峰区人民法院（2017）桂0203民初3133号民事判决第一项； 二、撤销柳州市鱼峰区人民法院（2017）桂0203民初3133号民事判决第二项； 三、解除柳州三元天爱乳业有限公司和柳州康达建筑安装工程有限公司的租赁合同； 四、柳州康达建筑安装工程有限公司把租赁的房屋和场地交还给柳州三元天爱乳业有限公司，限于判决生效后一个月内履行完毕。 义务人逾期履行给付金钱义务则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向一审法院申请执行。 一审诉讼费用615元，二审受理费265元，合计880元（柳州三元天爱乳业有限公司已预交），由柳州康达建筑安装工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  韦志忠 审判员  黄继湘 审判员  杨显强 二〇一八年七月十三日 书记员  肖绍玉