湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终4701号上诉人（原审被告）：武汉市黎明电机电器修造有限公司，住所地武汉市江夏区藏龙岛科技园谭湖一路。法定代表人：龚艳红，该公司董事长。委托诉讼代理人：王德强，湖北正信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴利，男，1963年11月4日出生，汉族，住武汉市洪山区，被上诉人（原审原告）：叶素珍，女，1963年4月28日出生，汉族，住武汉市洪山区，被上诉人（原审原告）：吴叶杰，男，1988年8月3日出生，汉族，住址同上，上列三被上诉人的共同委托诉讼代理人：向力，湖北伟宸律师事务所律师。上诉人武汉市黎明电机电器修造有限公司（以下简称黎明电机公司）因与被上诉人吴利、叶素珍、吴叶杰商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江夏区人民法院（2018）鄂0115民初134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。黎明电机公司上诉请求：一、撤销原审判决，依法改判；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人在原审中主张的违约金截止时间是2014年12月29日，而起诉之日为2018年1月5日，在此期间内，被上诉人没有主张过权利，也无诉讼时效中止、中断的法定事由，被上诉人的起诉己超过了诉讼时效，其诉求不应得到法院的支持；上诉人取得了房屋初始登记的材料并全部提交相关部门，也已经为该合同办理了备案登记手续，涉案房屋暂不能办理房地产权属证书系当时政策变动的原因，现案涉房屋已办理了不动产权属证明书，上诉人已完全履行合同义务，不应当承担违约责任。一审认定事实不清、适用法律错误，请二审查清事实，依法改判。吴利、叶素珍、吴叶杰答辩称，买受人不能在出卖人交付商品房之日起180日内取得房屋权属证书的，应依照合同约定支付违约金。但被上诉人至今未取得涉案三套房屋的权属证书，应当依约承担违约责任；上诉人的违约事实从2012年12月29日持续至今，被上诉人在此期间也在积极主动协商，被上诉人以2014年12月29日作为计算违约金的截止日期，系综合考虑后作出的让步，我方起诉要求上诉人承担违约金的诉求未超过诉讼时效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的全部上诉请求。吴利、叶素珍、吴叶杰向一审法院提出诉讼请求：1、判令黎明电机公司协助办理吴利、叶素珍、吴叶杰购买的黎明工业园1单元5层7号房屋的权属证明书；2、依法判令黎明电机公司承担违约金17,619元（违约金以房屋总价款为基数，按照房屋总价款每日万分之一的标准，从交付商品房之日起180日起即2012年12月29日起计至2014年12月29日止）；3、本案的诉讼费由黎明电机公司承担。一审法院认定事实：2011年12月29日，吴利、叶素珍、吴叶杰与黎明电机公司签订《武汉市商品房买卖合同》，购买黎明电机公司开发的黎明工业园1单元5层7号房，建筑面积为58.3平方米，总价款24.1362万元。吴利、叶素珍、吴叶杰于2011年12月29日付清全款，2013年5月10日，补交涉案房屋0.82平方米的面积差异款3,395元。合同第九条约定：出卖人应当在2012年6月28日前，将符合法定交付条件的房屋交付买受人使用。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起180日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房款价的万分之一向买受人支付违约金”。另查明，根据已经生效的判决书确认的事实：1、涉案房产于2004年8月2日取得建设用地规划许可证；2010年取得国有土地使用证，地类（用途）：工业用地；2010年7月28日取得建设工程规划许可证，建设项目名称：黎明机电产业园一期2﹟厂房及综合楼；2010年11月16日取得建筑工程施工许可证；2011年4月29日取得武汉市商品房预售许可证；2012年7月27日取得黎明工业园一期2﹟厂房及综合楼工程的竣工验收备案证明书；2012年12月24日取得黎明工业园一期商品房项目竣工交付使用备案证。2、2013年8月16日，武汉江夏经济开发区管理委员会下发了《武汉江夏经济开发区管理委员会关于进一步加强工业地产项目管理的意见（试行）》（夏经管（2013）1号）第十条第三项规定“工业地产项目严格按照工业地产要求建设…销售工业地产物业，应取得销售许可证，并严格控制销售对象，销售对象必须是在我区属地注册属地纳税符合我区产业政策的企业…”。2014年12月29日，武汉市人民政府办公厅下发了《市人民政府办公厅关于进一步规范有明确生产用途工业项目分割销售问题的通知》（武政办（2014）208号），其中第二条规定：“武房发（2013）146号文件印发之日后，签订土地出让合同，并缴清土地出让金的，需分层、分套（间）分割销售的，除符合商品房销）预）售相关法律、法规的规定外，还必须符合以下条件：（四）受让人必须是依法注册登记的工业企业或科技企业…”。武汉市江夏区人民政府办公室于2015年7月16日下发《区政府办公室进一步规范有明确生产用途工业项目分割销售问题的通知》（夏政办（2015）28号）文件，其中第一条规定“工业项目分割销售问题…（四）受让人必须是经依法注册登记的工业企业或科技企业…”。武汉市江夏区人民政府办公室于2016年4月12日下发《区政府办公室关于全区工业地产整改工作的意见》（夏政办（2016）8号）文件，其中第三条第（一）项规定：“已预售备案房屋分割办证问题…按照夏政办（2015）28号文件的有关要求和程序组织分割办证资料…”。3、2016年3月21日，一审法院就涉案房屋能否办理两证问题向武汉市江夏区国地资源和规划局发出《咨询函》，江夏区国土资源和规划局回函称：武汉市黎明电机电器修造有限公司长咀工业园项目的用地出让、规划建设审批、发改委备案、销售许可等手续均在2013年8月23日（武房发（2013）146号文件下发日）之前办理完结，涉案房屋可依据武汉市江夏区人民政府办公室夏政办（2016）8号文件办理两证。一审法院认为,吴利、叶素珍、吴叶杰与黎明电机公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定享有权利履行义务。关于法诉讼时效的问题。依据合同第十五条的约定：“…因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起180日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房款价的万分之一向买受人支付违约金”，双方约定的违约金属于一种继续性债权，它是按日计算并支付的，即违约一日就有第一日的违约金，违约二日便有第二日的违约金。经一审庭审查明，导致不能办证的原因系政府下发相关文件，要求涉案房产的登记主体应为相关企业，而吴利、叶素珍、吴叶杰系自然人。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，黎明电机公司应向吴利、叶素珍、吴叶杰承担不能办证的违约责任。由于违约事实至今仍处于持续状态中，吴利、叶素珍、吴叶杰要求黎明电机公司支付违约金的诉请未过诉讼时效，黎明电机公司的该项辩称意见，一审法院不予支持。关于协助办理房地产权属证书。依据合同约定，办理房地产权属证书系吴利、叶素珍、吴叶杰的义务，但黎明电机公司应依约提供办理房地产权属证书的相关资料，经一审庭审查明，该项义务，黎明电机公司已履行。依据武汉市江夏区人民政府办公室夏政办（2016）8号文件的规定，涉案房屋的办证对象需为企业，而非自然人，系导致不能办理房地产权属证书的原因。由于双方对合同以外出现的该项新情况未另行约定处理方案，黎明电机公司应如何协助内容不具体，故对吴利、叶素珍、吴叶杰的该项诉请，一审法院不予支持。关于违约金。依据合同第十五“因出卖人的责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起180日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房款价的万分之一向买受人支付违约金”的约定，买受人办理房地产权属证书的截止时间为2012年12月29日。经一审庭审查明，涉案房屋不能办理房地产权属证书的原因系2014年12月29日市政府下发了（武政办（2014）208号）文件：“武房发（2013）146号文件印发之日后，签订土地出让合同，并缴清土地出让金的，需分层、分套（间）分割销售的，除符合商品房销（预）售相关法律、法规的规定外，还必须符合以下条件，（四）受让人必须是经依法注册登记的工业企业或科技企业…”，本案中，因受让人为自然人而非企业，故暂不能办理房地产权属证书。由于双方在签订商品房买卖合同时未对办理权属登记人的身份予以限制，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，及合同的约定，吴利、叶素珍、吴叶杰要求黎明电机公司承担2012年12月29日至2014年12月29日违约金的诉请，符合双方约定及法律规定，经核算，黎明电机公司应支付违约金17，619元（241，362元×0.0001×730天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、由武汉市黎明电机电器修造有限公司于本判决生效之日起十日内向吴利、叶素珍、吴叶杰支付违约金17，619元。二、驳回吴利、叶素珍、吴叶杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1496元，减半收取748元，由武汉市黎明电机电器修造有限公司负担。二审中，上诉人提交了案号为（2018）鄂01民终719号的民事判决书，拟证明案涉房屋不能办证的原因在于政府下发的文件，上诉人没有违约，不应承担违约责任。经质证，被上诉人对上述证据的真实性予以认可，但认为不能证明上诉人已履行了交付办证所需材料的义务，上诉人应当承担违约责任。本院对上述证据的真实性、合法性和关联性予以认可。二审经审理查明，一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，吴利、叶素珍、吴叶杰与黎明电机公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，其中明确约定：“…因出卖人责任，买受人不能在出卖人交付商品房之日起180日内取得房屋权属证书的，每逾期一日，出卖人按已付房款价的万分之一向买受人支付违约金”。现吴利、叶素珍、吴叶杰基于上述合同条款以黎明电机公司违约为由要求该公司支付2012年12月29日至2014年12月29日的违约金，因本案依法适用两年诉讼时效的规定，且无中止或中断的事由，吴利、叶素珍、吴叶杰于2018年1月3日向一审法院提起诉讼，已超过了法定诉讼时效，黎明电机公司提出的吴利、叶素珍、吴叶杰的起诉己超过了诉讼时效的上诉理由，有事实及法律依据，本院予以采纳。一审法院关于本案诉讼时效的认定错误，本院予以改判。综上所述，黎明电机公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市江夏区人民法院（2018）鄂0115民初134号民事判决；二、驳回吴利、叶素珍、吴叶杰的诉讼请求。一审案件受理费减半收取748元、二审案件受理费1,496元，由吴利、叶素珍、吴叶杰负担。本判决为终审判决。审判长  吴焰审判员  申斌审判员  丰伟二〇一八年七月二十六日法官助理刘卫书记员陈亮希