河南省新乡市牧野区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0711民初1665号原告：吕立东，男，汉族，1974年4月5日出生，现住河南省。被告：河北天域集团（新乡）房地产开发有限公司，住所地：新乡市新中大道与平原路十字东北角法定代表人：赵静。委托诉讼代理人：赵刚，男，汉族，1982年6月3日出生，住河南省新乡县。该公司员工。特别授权。委托诉讼代理人：张艳艳，河南中原法汇律师事务所律师。特别授权。原告吕立东诉被告河北天域集团（新乡）房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法由审判员适用简易程序，于2018年6月29日公开开庭进行了审理。原告吕立东，被告河北天域集团（新乡）房地产开发有限公司（以下简称：天域公司）的委托代理人张艳艳、赵刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告由于不能在规期限内取得房地产权属证书的违约金118904元。（根据银发[2003]251号文件《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》中的第三条，关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息。改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%～50%。由此该违约金应为：总房款金额×日利率（含罚息利率）×逾期天数。按照2018年中国人民银行第一季度中国货币执行报告中，贷款利率为5.96%；罚息利率为5.96%×（1＋50%）=8.94%；日利率为8.94%÷360=0.024833%；逾期天数942天（从合同约定时间到起诉时间）。508287元×0.024833%×1368天=118904元计算。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月1日原、被告双方自愿协商签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013－0505198），约定被告将其在平原路926号城市旺点3号楼1单元1101室房屋出售给原告。根据合同约定的第十五条的关于产权登记的约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。由于被告的原因致使房地产权属证书至今不能落实，无法办理房产证。已构成违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告天域公司答辩称：一、原告诉请违约金的请求已经超过诉讼时效，依法不应予以支持。二、仅就原告的诉讼请求来看，计算基数有误，计算标准过高，鉴于原告诉请已经超过诉讼时效，应该驳回诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告提供的证据和庭审调查，本院确认以下案件事实：2013年6月1日，以天域公司为卖方，以吕立东为买方，签订了合同编号为2013－0505198的《商品房买卖合同》，合同第三条约定被告将其位于平原路926号城市旺点3号楼1单元1101室房屋出售给原告；合同第四条约定涉案商品房总价款为508297元，住房维修基金总额为8567元；合同第六条约定原告的付款方式为首付房款248297元，公积金贷款方式向出卖人支付260000元，全款到账，方可入住；合同第八条约定，无买人应当在2014-6-30日前将本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在固定期限内取得房地产权属证书的，双方同意根据实际情况协商解决。2013年5月30日原告向被告天域公司支付涉案房屋购房款248297元，2013年7月4日原告用其住房公积金贷款向被告天域公司支付260000元，原告共计向被告天域公司支付总购房款508297元。2013年5月30日原告向被告缴纳配套费10131元、维修基金8567元。原告自2014年10月30日开始向河南省亿源物业服务有限公司缴纳涉案房屋物业费。被告当庭认可：因和前一公司股权转让导致的后续交接问题，致使房产证无法办理。本院认为，原、被告之间于2013年6月1日签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告应当依约履行合同义务。原告已经根据合同约定按时向被告天域公司支付涉案房屋购房款，并缴纳房屋配套费、维修基金，原告自2014年10月30日开始缴纳涉案房屋物业费，根据物业费收取的相关规定，业主办理入住的时间即是物业管理费开始缴纳的时间，故本院认定涉案房屋的交付时间为2014年10月30日。被告应根据合同约定在涉案房屋交付使用后360日内即在2015年10月25日前为原告办理房地产权属证书，被告逾期未办理房地产权属证书的属于违约。被告答辩称，根据《中华人民共和国民法通则》和最高人民法院关于民法总则与民法通则诉讼时效衔接适用规则解答的相关规定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。本案中，原告的诉讼时效开始日期为2015年10月26日，根据《中华人民共和国民法通则》中两年诉讼时效的规定，原告的诉讼时效截止日期为2017年10月25日，被告的诉讼时效抗辩权在《中华人民共和国民法总则》施行后产生（《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行），此时《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的规定产生溯及力，故本案原告的诉讼请求未超出相关法律规定的诉讼时效，被告的抗辩理由不成立，原告起诉要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。本案中，原、被告双方未对不能在双方约定的期限届满取得房屋权属证书的违约责任进行约定，庭审中，被告天域公司认可房地产权属证因其自身原因尚未办理。本院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，第十八条第（一）项的规定，原告已付购房款508297元，原告要求按508287元计算，系原告对自己权利的处分，本院予以认可，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息每日按同期贷款利率30%的标准计算，被告应当为原告办理房屋产权证书截止时间为2015年10月25日，开始计付违约金的时间应为2015年10月26日，原告要求计算至起诉之日2018年5月31日止，原告主张942天计算，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下：一、被告河北天域集团（新乡）房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内向原告吕立东支付违约金，以全部购房款508287元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息每日按同期贷款利率再加30%的标准计算942天的违约金。二、驳回原告吕立东的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2680元，适用简易程序减半收取1340元，由被告河北天域集团（新乡）房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状正本一份，副本八份，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  李海云二〇一八年七月二十七日书记员  王靖月