海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终3176号上诉人（原审被告）：海口美兰民明五金商行，住所地：海南省海口市海达路**南达小区铺面。经营者：杨耀明，男，1973年10月6日出生，汉族，户籍所在地：广东省饶平县所城镇鸿东大厝巷一直巷**。委托诉讼代理人：卢诲民，海南威盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江西贤湖置业有限责任公司，住所地：江西省南昌市青山湖区南京东路**。法定代表人：胡燕，该司执行董事。委托诉讼代理人：赵茂宏，海南新概念律师事务所律师。上诉人海口美兰民明五金商行（以下简称五金商行）因与被上诉人江西贤湖置业有限责任公司（以下简称贤湖公司）物权保护纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初3892号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。五金商行上诉请求：撤销海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初3892号《民事判决书》，驳回贤湖公司的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误，贤湖公司不是海口市海达路**南达公寓大门左边第**的两间铺面的权利人。上述铺面是南达公寓共有土地上的临时建筑物，是南达公寓的物业管理用房，属于全体业主所有，南达公寓业委会将小区物业委托海南新成海物业公司管理，为了小区物业管理正常运转，物业公司将原属于物业管理用房（即本案争议的铺面），出租给五金商行，以弥补物业管理工作经费不足。1998年海口市振东区法院作出（1998）振执字第293号民事裁定书将上述铺面交给贤湖公司用于抵债，许多法律依据，是错误裁定。本案一审诉讼中南达公寓业主得知情况后，已经向美兰法院提出异议，美兰法院已立案受理并在审查之中。显然，一审法院依据错误的裁定，判决五金商行退出房屋没有事实和法律依据，请求二审法院在美兰法院对异议审查作出结论后，依法处理裁判。贤湖公司答辩称：一、一审认定事实准确，适用法律正确，五金商行应当立即搬离，停止侵权，五金商行的上诉理由中主张其侵占的房产为全体业主共有，在主体资格上五金商行无权以此主张抗辩侵权的事实，难道本案涉及的房产是业主共有的，五金商行就可以占有使用了吗？依据物权法第73条和最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释第3条的规定，本案涉及的房产不属于共有物品，本案涉及的整栋建筑贤湖公司只主张一层两间铺面和二楼部分，用于公共用途的保安室、水泵房，贤湖公司在原审没有主张权利，所以五金商行的上诉理由没有事实和法律依据。二、五金商行主张物业公司出租给他补贴管理经费不足同样没有法律依据。依照五金商行的逻辑，全体业主所有的房屋五金商行如何与物业管理公司签订租赁合同，依据物权法的规定，物业公司同样无权出租本案房屋，所以五金商行侵占贤湖公司房产的事实有充分的证据，五金商行必须无条件搬离。三、五金商行认为1998年海口振东区法院作出的（1998）振执字第293号民事裁定书没有法律依据，这种上诉理由同样也和五金商行无关，不能作为五金商行使用房屋的理由，五金商行作为租赁人却把自己当做所有人，如此逻辑混乱，无非是想继续侵占贤湖公司的房产，通过诉讼达到自己非法的目的。恳请法院查明事实，驳回五金商行的全部上诉请求。贤湖公司向一审法院提出的诉讼请求：1.判令五金商行停止侵权，返还侵占的海口市海达路8号大门左边（背对大门）二间两层铺面；2.判令五金商行赔偿租金损失（暂计至2017年4月9日共89个月的租金，按平均每月5000元计算，共计445000元）；3.判令五金商行承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：贤湖公司原名江西贤湖钢管有限责任公司，于2017年10月26日经核准变更名称为江西贤湖置业有限责任公司。1998年8月10日，海口市振东区人民法院作出（1998）振经初字第140号民事调解书，确认海南南达工贸公司自该调解书签收之日起三日内自愿归还贤湖公司借款本金182000元。因海南南达工贸公司未如期向贤湖公司偿还借款，贤湖公司遂向海口市振东区人民法院申请查封海南南达工贸公司名下位于海口市海达路8号大门左边（背对大门）二间两层铺面、大门右边（背对大门）一间一层铺面和琼山天玉加油站租赁期间的经营权。海口市振东区人民法院于1998年8月28日作出（1998）振执字第293号民事裁定，裁定查封了上述铺面及琼山天玉加油站租赁期间的经营权。海南南达工贸公司收到上述裁定书后未按要求在5日内履行还款义务，海口市振东区人民法院遂于1998年10月29日作出（1998）振执字第293-2号民事裁定，裁定将已查封的海南南达工贸公司位于海口市××路号大门左边（背对大门）二间两层铺面、大门右边（背对大门）一间一层铺面及琼山天玉加油站租赁期间的经营权解除查封并将海南南达工贸公司位于海口市××路号大门左边（背对大门）二间两层铺面、大门右边（背对大门）一间一层铺面交给贤湖公司抵偿债务。另查，五金商行的经营者杨耀明作为承租方与作为出租方的海南新成海物业综合管理有限公司分别于2009年10月1日、2014年9月30日两次签订了《房屋租赁合同》，均主要约定五金商行承租坐落于海口市××路铺面，租期自2009年10月1日起至2019年9月30日止；双方还就其他权利义务进行了约定。五金商行一直使用海口市海达路8号大门左边（背对大门）第一层两间铺面经营至今。海口市海达路8号大门左边（背对大门）第二层两间房屋由海南新成海物业综合管理有限公司安排南达公寓保安居住使用。在案件审理过程中，贤湖公司申请对海口市海达路8号大门左边（背对大门）两间一层和二层铺面自2009年11月9日起至2016年12月31日止的铺面单位租金及自2017年1月1日起的铺面租金进行鉴定。一审法院依法对外委托鉴定，海南中力信房地产土地评估有限公司就上述鉴定事项进行了评估并出具了海中力信（2017）司法鉴字第1202号房产市场租金鉴定报告，评估出了海口市海达路8号大门左边（背对大门）两间两层铺面自2009年11月9日至2017年历年各月的单位租金价格。庭审中，原、五金商行对海口市海达路8号大门左边（背对大门）第一层两间铺面的面积存在争议。经一审法院释明，贤湖公司未在指定期限内向一审法院申请对海口市海达路8号大门左边（背对大门）第一层两间铺面的面积进行测绘。一审法院认为：一、关于五金商行是否构成侵权及如侵权，是否应当向贤湖公司返还海口市海达路8号大门左边（背对大门）二间二层铺面的问题。海口市振东区人民法院作出的（1998）振执字第293-2号民事裁定书，已裁定将海口市海达路8号大门左边（背对大门）二间二层铺面用于抵偿贤湖公司的债务，故贤湖公司是海口市海达路8号大门左边（背对大门）二间二层铺面的合法使用权人，海南新成海物业综合管理有限公司不是海口市海达路8号大门左边（背对大门）二间二层铺面的权利人，其无权将海口市海达路8号大门左边（背对大门）第一层二间铺面出租给五金商行，故五金商行在海口市海达路8号大门左边（背对大门）第一层二间铺面经营五金商行的行为侵害贤湖公司的合法权益，构成侵权，应当承担侵权责任，故五金商行应当向贤湖公司返还海口市海达路8号大门左边（背对大门）第一层二间铺面。贤湖公司诉请五金商行返还海口市海达路8号大门左边第二层二间铺面，但并未提交证据证明海口市海达路8号大门左边（背对大门）第二层二间铺面是由五金商行使用，故贤湖公司诉请五金商行返还海口市海达路8号大门左边（背对大门）第二层二间铺面，于法无据，一审法院不予支持。二、关于五金商行是否应当向贤湖公司赔偿租金损失的问题。贤湖公司未在一审法院指定期限内对海口市海达路8号大门左边（背对大门）第一层两间铺面的面积申请鉴定，现无法确认该两间铺面的面积，不能对租金进行计算，贤湖公司应承担举证不能的法律后果。故贤湖公司的该项诉请，缺乏事实根据和法律依据，一审法院不予支持。贤湖公司可待该两间铺面的面积确认后，另行向五金商行主张。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条第一款、第三条、第十五条第一款第一项、第四项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、五金商行海口民明五金商行须于本判决发生法律效力之日起三十日内停止占用并腾空位于海口市海达路8号大门左边（背对大门）第一层两间铺面,将前述铺面返还给贤湖公司江西贤湖置业有限责任公司。二、驳回贤湖公司江西贤湖置业有限责任公司的其他诉讼请求。本案案件诉讼费14387元，其中案件受理费3987元、鉴定费10400元；由贤湖公司江西贤湖置业有限责任公司负担14337元（其中案件受理费3937元，鉴定费10400元），五金商行海口民明五金商行负担50元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,本案双方争议的焦点：贤湖公司是否是涉案铺面的权利人，五金商行使用涉案铺面是否构成侵权；贤湖公司一审诉请返还涉案铺面是否有事实和法律依据。原海口市振东区人民法院作出的（1998）振执字第293-2号民事裁定书，裁定将海口市海达路8号大门左边（背对大门）二间二层铺面用于抵偿贤湖公司的债务，据此可认定贤湖公司是海口市海达路8号大门左边（背对大门）二间二层铺面的权利人。五金商行上诉称海口市海达路8号南达公寓大门左边（背对大门）第一层的两间铺面属于南达公寓共有土地上的临时建筑物，是南达公寓的物业管理用房属于全体业主所有，但其未提供相关证据证明，故海南新成海物业综合管理有限公司不是海口市海达路8号大门左边（背对大门）二间二层铺面的权利人，其无权将海口市海达路8号大门左边（背对大门）第一层二间铺面出租给五金商行，故五金商行占有使用海口市海达路8号大门左边（背对大门）第一层二间铺面的行为侵害了贤湖公司的合法权益，已构成侵权，应当承担相应的侵权民事责任，即五金商行应将占有使用的海口市海达路8号大门左边（背对大门）第一层二间铺面返还给贤湖公司，贤湖公司诉请五金商行返还第一层两间铺面有事实依据和法律依据，一审法院予以支持正确，本院予以维持。五金商行的上诉理由没有事实依据，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7974元，由海口美兰民明五金商行负担。本判决为终审判决。审判长 黄玉臣审判员 王法坚审判员 周慧娟 二〇一八年七月二十七日速录员 杨建悦