湖南省株洲市芦淞区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0203民初2975号 原告：株洲市大汉房地产开发有限公司。 委托诉讼代理人：刘文蓉，湖南弘一（株洲）事务所律师，代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或撤诉等诉讼权利。 委托诉讼代理人：陈勇，系原告公司员工，代理权限为一般代理。 被告：向尚，男，1984年1月9日出生，汉族。 原告株洲市大汉房地产开发有限公司（以下简称“大汉公司”）诉被告向尚商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年6月19日公开开庭审理。原告大汉公司的委托代理人刘文蓉、陈勇到庭参加诉讼，被告向尚因下落不明，经本院公告开庭传票等应诉资料后，未出庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。 原告大汉公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订《株洲市商品房预销售合同》；2.判令被告配合原告解除该房屋的预告登记、预告抵押登记手续；3.判令被告向原告返还房屋；4.判令被告偿还原告代偿款222541.03元及其利息，利息自起诉之日起按照年利率10%计算至代偿款实际还清之日止；5.判令被告向原告支付解除合同违约金115886.94元。事实和理由：被告向尚购买原告大汉公司开发的2133（5栋2102）室房屋，并签订《株洲市商品房预销售合同》，房屋总价款为1931449.02元。被告已支付房屋首付款581449.02元，因资金不足，向中国工商银行股份有限公司株洲分行奔龙支行（以下简称奔龙支行）贷款1820000元整，并与该银行签订《个人购房借款/担保合同》，原告作为担保方对被告向银行贷款的偿还承担连带担保责任。自2015年6月起，因被告未能履行归还银行月供款的义务，导致原告作为担保人承担担保责任，截至2017年9月25日止，原告代被告偿还银行月供款共计222541.03元。根据原、被告在《株洲市商品房预销售合同》中的约定，原告有权解除与被告签订的《株洲市商品房预销售合同》，且被告的行为已构成根本违约，原告有权解除合同。 被告向尚未答辩。 原告大汉公司围绕诉讼请求依法提交原告的营业执照、被告的身份证复印件、公证书、委托书、株洲市商品房预销售合同、预购商品房抵押预告登记、预抵押登记、原告在株洲日报刊登的公告、个人购房借款/担保合同、银行划扣保证金明细、扣划流水、银行函告等证据，被告向尚未提交证据。本院组织了质证，被告向尚未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。经查，原告提交的证据均符合证据的真实性要求，本院依法对真实性予以采信，对证明目的将结合全案综合予以认定。据此并结合原告庭审陈述，本院认定本案事实如下： 2015年3月23日，被告向尚为购买原告大汉公司开发建设的大汉希尔顿国际商品房，以其自身为乙方，以原告为甲方，双方签订一份《株洲市商品房预销售合同》及附件，约定：乙方购买甲方开发的2133（5栋2102）室房屋，房屋单价为11938元/平方米，房屋总价款为1931449.02元；付款方式为银行按揭付款，即签订合同之日付清首付款581449.92元，办理银行按揭贷款1350000元；在甲方为乙方担保贷款合同期间，如乙方未能按期偿还银行（公积金）贷款，甲方有权对该房产以原购价进行回购，因此所发生的一切费用由乙方承担。 签订上述合同及附件后，被告向原告支付了房屋首付款581449.92元，又向奔龙支行贷款1350000元，并于2015年4月2日，以自身为借款人，以奔龙支行为贷款人，以原告为保证人，三方共同签订一份《个人构房借款/担保合同》，约定：银行一次性将贷款划入原告账户，被告按月向银行还款，贷款期限为20年；原告作为保证人，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利违约金、补偿金等费用承担连带保证责任，保证人不按合同约定履行保证责任的，保证人授权贷款人从保证人在中国工商银行开设的账户中扣收相应款项；被告以2133（5栋2102）室房屋向奔龙支行提供抵押担保。 上述合同签订后，奔龙支行依约支付了1350000元给原告。2015年5月15日，涉案房屋办理预购商品房预告登记，预购人为被告向尚；同日办理了预购商品房抵押预告登记，抵押权人为奔龙支行，抵押人为向尚。自2015年6月起，因被告未能依约偿还银行贷款，奔龙支行直接从原告的银行账户扣划了保证金，截至2017年9月25日止，原告代被告偿还了银行贷款共计222541.03元。 另查明，2018年5月17日，奔龙支行向本院出具一份《函告》，告知因被告向尚已连续一年以上出现断供行为，银行已按照合同约定要求大汉公司承担担保责任，划扣了大汉公司保证金，因此银行同意由大汉公司向客户提起诉讼，并解除商品房预销售合同，由此产生的贷款问题由大汉公司与银行协商处理。 再查明，原告于2018年6月8日在《株洲日报》上刊登公告，通知被告办理收房手续，如2018年7月31日前仍未办理收房手续的，视同认可事实收房。 本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《株洲市商品房预销售合同》是双方的真实意思表示，且合法有效，双方均应遵照履行。在履约过程中，被告未能依约向银行履行按揭贷款的还款义务，导致合同目的无法实现，原告还因此承担了相应的保证责任，依照《合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告作为守约方有权解除合同，故本院对原告要求解除与被告签订的《株洲市商品房预销售合同》的诉请予以支持。又依照《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，本案所涉《株洲市商品房预销售合同》解除后，被告应配合原告到相关部门办理合同解除的相应手续。因所涉房产已设定抵押，故原告诉请被告配合原告解除该房屋预告抵押登记手续，应在抵押权人奔龙支行同意或解除抵押的情况下进行。原告要求被告配合原告解除该房屋预告登记，应在该房屋抵押解除后进行。但原告主张向被告追偿代偿款及利息，经查，原告确因承担保证责任而向奔龙支行偿还了贷款共计267812.98元，但本案中被告在与原告签订《株洲市商品房预销售合同》后向奔龙支行所贷款项已实际由原告取得，且原告并未将被告所欠银行贷款全部代为偿还，原告现要求向被告追偿其履行担保义务所支付的贷款并支付利息的诉请没有事实根据和法律依据，本院依法不予支持。原告还主张被告支付解除合同的违约金，经查，原、被告双方对此没有做出约定，原告的诉请没有事实根据和法律依据，本院依法不予支持。原告还主张被告返还涉案房屋，经查，目前尚未到原告通知被告收房的最后期限，被告亦并未实际收房，涉案房屋仍由原告实际控制，故本院对该诉请不予处理。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告株洲市大汉房地产开发有限公司与被告向尚签订的《株洲市商品房预销售合同》； 二、被告向尚于本判决生效后且在抵押权人中国工商银行股份有限公司株洲奔龙支行同意或解除抵押的情况下10日内协助并配合原告株洲市大汉房地产开发有限公司办理解除2133（5栋2102）室房屋预告抵押登记； 三、被告向尚在2133（5栋2102）室房屋预告抵押登记解除后10日内协助并配合原告株洲市大汉房地产开发有限公司办理解除2133（5栋2102）室房屋预告登记； 四、驳回原告株洲市大汉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果被告向尚未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费29189元，由原告株洲市大汉房地产开发有限公司负担23000元，由被告向尚负担6189元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行株洲金汇支行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账号：50173********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长  谢桂林 人民陪审员  沈顺珍 人民陪审员  易新能 二〇一八年七月四日 法官助理李叶舟 书记员杨华 附相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。