福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0128民初847号 原告（反诉被告）：平潭海峡如意城开发建设有限公司，住所地平潭县北厝镇金井湾海峡如意城展示中心**。 法定代表人：孙岩。 委托诉讼代理人：林霞，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：吴飞，福建三山律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林建生，男，1970年4月28日出生，汉族，住平潭县。 被告（反诉原告）：薛理云，男，1956年1月10日出生，汉族，住平潭县。 上列被告（反诉原告）委托诉讼代理人：罗良，福建沃泰律师事务所律师。 上列被告（反诉原告）委托诉讼代理人：郑振，福建沃泰律师事务所律师。 原告（反诉被告）平潭海峡如意城开发建设有限公司（以下简称如意城公司）与被告（反诉原告）林建生、薛理云商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）如意城公司的委托代理人吴飞、被告（反诉原告）林建生、薛理云的委托代理人罗良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 如意城公司向本院提出本诉诉讼请求:1.判令林建生、薛理云支付逾期付款违约金253500元（逾期天数*贷款金额*0.0003，暂算至2018年1月20日，实际支付金额计算至付清购房款之日止）；2.本案诉讼费、律师费及其他相关费用由林建生、薛理云负担（如意城公司当庭变更该项诉讼请求为：本案诉讼费用由林建生、薛理云负担）。事实与理由：2014年6月10日，林建生、薛理云向如意城公司购买平潭海峡如意城G001地块3#幢x层x号房并签署了《商品房买卖合同》。合同约定该房屋按建筑面积计算房价款，该房屋预测建筑面积139.81平方米，单价每平方米为9379.1元，总价款计1311292元。林建生、薛理云于2012年12月29日向如意城公司支付首付款661292元，剩余房款650000元以向银行按揭贷款的方式向如意城公司支付，但林建生、薛理云至今未按合同约定办理贷款相关手续。期间如意城公司多次催促林建生、薛理云及时履行付款义务，并于2015年5月13日通过EMS特快专递向林建生、薛理云发出《催告函》，要求林建生、薛理云办理按揭贷款手续支付购房款，但林建生、薛理云仍置若罔闻。林建生、薛理云不办理按揭贷款手续并支付剩余房款的行为已严重违反了合同第七条及附件六合同补充协议第五条等约定，如意城公司有权要求林建生、薛理云按日支付逾期应付款万分之三的违约金。 林建生、薛理云辩称，1.如意城公司在陈述时表明林建生、薛理云已于2012年12月29日支付了首付款，如意城公司的第一张EMS快递单的时间是2015年5月13日，从第一笔款项支付至催款时间跨度2年。实际上，如意城公司从开工时便一直延误建设，故在利用销售预售许可下买卖期房后无法按照正常的合同履行，主要过错责任在于如意城公司；2.从如意城公司目前综合竣工验收交房来看，如意城公司延期交房给其他共同购买人造成严重的违约；3.本合同是一个正在履行的合同，因为如意城公司的种种违约行为造成林建生、薛理云不得不行使不安抗辩权，无法按照原合同的约定继续履行合同。故如意城公司的起诉没有事实和法律依据，不应予以支持。 林建生、薛理云向本院提出反诉诉讼请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》；2.请求确认《商品房买卖合同》合同补充协议第八条的约定无效；3.如意城公司向林建生、薛理云返还购房款661292元，并按年利率4.9%支付利息（利息自2012年12月29日计算至实际退款之日）；4.本案的反诉费用由如意城公司负担。事实与理由：2014年6月10日，林建生、薛理云向如意城公司购买平潭海峡如意城G001地块3#幢x层x号房屋并签订《商品房买卖合同》，该合同约定房屋按建筑面积计算房价款，该房屋预测建筑面积139.81平方米，单价为每平方9379.1元，总价款为1311292元。林建生、薛理云于2012年12月29日向如意城公司支付首付款661292元，剩余房款650000元准备以银行按揭的方式向如意城公司支付。林建生、薛理云在办理商品房按揭手续的过程中，发现所购买的G001地块房产存在虚假广告宣传、墙体开裂、露筋等质量问题、绿化占用消防登高而位置等问题，林建生、薛理云多次与如意城协商未果，不得不行使不安抗辩权，暂时停止办理商品房按揭手续，并怀疑如意城公司擅自变更规划、设计，为此林建生、薛理云向福建省平潭综合实验区规划局申请对平潭海峡如意城项目进行政府信息公开，福建省平潭综合实验区规划局出具岚综实规信函【2017】26号政府信息公开告知书，林建生、薛理云获知自己购买的房产所在的地块项目的4#楼、5#楼、6#楼已经发生规划、设计变更，导致林建生、薛理云购买的房产商业、办公价值降低。如意城变更规划和计划的行为不仅侵害了林建生、薛理云的知情权，同时也影响了该房产的使用价值和商业价值，违背了合同第十条的约定，如意城公司在建设过程中变更原有规划和设计，应书面告知林建生、薛理云，应当按照该约定，允许林建生、薛理云选择退房，并向林建生、薛理云按同期银行贷款利率支付利息。合同补充协议第八条规定对第十条进行了变更：约定买受人同意出卖人无须书面通知并无条件接受该调整或变更方案，并不因此追究出卖人赔偿责任。该条款属于格式条款，且免除提供格式条款一方的主要责任，理应属无效。如意城应当按合同约定对林建生、薛理云进行书面通知。 如意城公司辩称，林建生、薛理云要求解除合同返还购房款的诉请没有事实和法律依据。本案当事人双方之间的《商品房买卖合同》及补充协议签订后，林建生、薛理云未按约付款，也没有向如意城公司发出“不安抗辩”中止付款的通知，已经构成违约。林建生、薛理云所提的“虚假宣传”没有依据，“墙体开裂、露筋、占用消防登高位”等房屋质量上的瑕疵问题，林建生、薛理云可以依据合同约定的质量保修条款要求修复赔偿（且已实际修复），而这些问题是不能证明如意城公司经营状况严重恶化，丧失或者可能丧失履行债务能力。所以林建生、薛理云所谓的“不安抗辩”在形式上和法律事实上都是不成立的。至于4至6号楼层高调整与林建生、薛理云所购买的3#楼没有任何关系,3#楼不存在变更规划和设计问题。林建生、薛理云要求解除合同不符合《合同法》第九十四条解除合同的规定。林建生、薛理云提出的合同附件六第八条中的变更不是重大变更，且本案中并没有涉及到房屋的变更。所以，林建生、薛理云的诉请是没有事实和法律依据的，应当予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2012年12月29日，林建生、薛理云向如意城公司交付购房款661292元。2014年6月10日，如意城公司（出卖人）与林建生、薛理云（买受人）签订《商品房买卖合同》，以1311292元的总价款购买如意城公司开发的位口西北侧2011-G001地块云座第3幢x层x号房屋。合同第六条约定，买受人签约时支付全部购房款的50%计661292元，余款向贷款银行申请按揭借款，买受人应于签署本合同当日将符合办理按揭借款所需所有相关资料报于贷款银行。合同第七条约定，买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。合同第十条约定，下列规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；（3）变更房屋节能措施及指标；（4）按本合同附件六补充协议约定相关条款执行。 合同附件六第五条第4款对“如买受人采取申请贷款方式支付的”，补充规定如下：（1）买受人应积极在出卖人指定的银行机构办理银行贷款，并于主合同签署当日提交符合贷款需要的、完整、真实、合格有效的文件资料，签署贷款合同及相关文件、完成有关手续的办理，并承担相关费用等，否则自主合同签署之日起买受人应按照主合同第七条逾期付款需承担的违约责任方式向出卖人承担违约责任。（2）买受人依上述约定提供按揭贷款所需全部文件并办理相关手续，但由于非出卖人的原因导致买受人的贷款申请未被银行批准，或无论何种原因买受人申请贷款额度与银行批准额度产生差额，则自接到出卖人通知之日或合同签署之日起的第31日（以较先日期为准）起7日内买受人应自筹资金补足差额款项，如买受人未能在前述7日的期限内自筹资金补足差额的，从第8日起应向出卖人承担主合同第七条逾期付款的违约责任等。合同附件六第八条约定，在保证该商品房所在项目整体各项规划设计指标要求及考虑多数权益人利益的前提下，出卖人可对项目部分规划设计进行适当调整，买受人同意出卖人无须书面通知并无条件接受该等调整或变更方案，且不因此追究出卖人的违约赔偿责任。 2018年3月3日，林建生、薛理云收到本院送达的相关诉讼材料。 本院认为，讼争合同系当事人双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人双方均有约束力，当事人双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案当事人双方争议的焦点如下： 一、林建生、薛理云是否应当向如意城公司支付逾期付款违约金的问题 根据讼争合同约定，林建生、薛理云应自收到如意城公司的书面通知之日起7日内支付应付款。本案如意城公司虽提供《催告函》证明其已尽到书面催告义务，但其未能提供邮件回执或查询凭证证明该函件向林建生、薛理云送达的具体情况，庭审中当事人双方亦无法对该问题达成一致意见，故只能以林建生、薛理云于2018年3月3日收到本院送达的本案相关诉讼材料为准，林建生、薛理云依约应于2018年3月10日（含当日）前支付余下购房款。林建生、薛理云未能按约定履行付款义务，已构成违约。林建生、薛理云抗辩其未办理按揭贷款，系在行使不安抗辩权，但其主张并不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的情形，不予采信。林建生、薛理云尚欠650000元的购房款未支付，如意城公司诉请按未付购房款的日万分之三标准计算违约金，符合讼争合同约定，予以支持。如意城公司主张自合同签署之日起第39日开始计算违约金，该主张与讼争合同第七条约定相悖，亦未考虑客观实际情况，不予支持。如意城公司诉请违约金应自2018年3月11日起计算至付清购房款之日为止。如意城公司当庭放弃律师费主张，并不违背法律规定，予以支持。 二、林建生、薛理云是否有权解除讼争《商品房买卖合同》的问题 首先，林建生、薛理云主张如意城公司擅自变更规划设计且未书面告知买受人，故其有权根据讼争合同第十条约定主张解除合同。对该合同条款的理解应为解除合同应具备两个前提要件，一是存在规划设计变更的事实，二是该规划设计变更影响到商品房质量或使用功能。但根据平潭综合实验区规划局岚综实规信函﹝2017﹞26号政府信息公开告知书内容体现，并不存在讼争商品房所在的3号楼有进行规划设计变更的事实。林建生、薛理云主张的因其他楼栋变更规划设计导致商业、办公价值降低，既不能提供充分证据对该主张予以佐证，亦无法由此直接得出导致影响到讼争商品房质量或使用功能的结论，故林建生、薛理云的上述主张缺乏事实依据，不予采信。 其次，林建生、薛理云主张如意城公司另存在有虚假广告等其他方面的违约行为，但从法理上讲违约行为并不必然导致法定解除合同的后果，在林建生、薛理云未能举证证明本案已达到合同法第九十四条规定的法定解除条件之前，本案亦不能适用法定解除合同。林建生、薛理云尚请求确认讼争合同附件六第八条属无效条款，但根据该条款的内容体现，要免除如意城公司因规划设计变更而产生的责任，前提需要满足保证整体设计指标要求及多数人的权益，且可进行规划变更设计的亦只是针对项目部分进行适当调整，该条款并不存在显失公平的情形，林建生、薛理云主张确认该条款无效，不予支持。鉴于林建生、薛理云无权解除讼争合同，故其请求如意城公司返还购房款并支付利息的主张亦不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、林建生、薛理云应于本判决生效之日起十日内向平潭海峡如意城开发建设有限公司支付逾期付款违约金，按未付购房款650000元的日万分之三标准自2018年3月11日起计算至付清购房款之日止； 二、驳回平潭海峡如意城开发建设有限公司的其他本诉诉讼请求； 三、驳回林建生、薛理云的反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5102元、反诉案件受理费5854元，均由林建生、薛理云负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  郭 淋 人民陪审员  任文莹 人民陪审员  王而标 二〇一八年七月二十三日 法官助理陈捷 书记员林婷