贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔03民终3954号上诉人（原审原告）：代光敏，女，汉族，1969年12月21日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。委托诉讼代理人：胡龙，贵州与力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓学军，男，汉族，1975年12月29日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。被上诉人（原审被告）：范永琴，女，汉族，1974年2月26日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县，系邓学军之妻。被上诉人（原审被告）：邓光伦，男，汉族，1954年1月29日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县，系邓学军之父。三被上诉人共同委托诉讼代理人：唐一栋，贵州省桐梓县娄山关法律服务所法律工作者。上诉人代光敏因与被上诉人范永琴、邓学军、邓光伦买卖合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2018）黔0322民初1891号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。代光敏上诉请求：1、判决撤销贵州省桐梓县人民法院以（2018）黔0322民初1891号民事判决书，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案的法律事实也是案件的客观事实。2007年6月6日，上诉人与被上诉人签订《购房协议》，约定被上诉人将其位于凉水××头××点××区××的住房一套（面积约137平方米，单价为540元每平方米）以73980元的价格出售给上诉人，付款时间为签订合同之日付款5000元，2007年6月30日前付款1.5万元，房屋修建完成付款2万元，房屋竣工被上诉人交付钥匙后付清尾款（扣除2000元的保证金）。合同签订后，上诉人在合同签订当日付款5000元，2007年6月22日付款1.5万元，2008年12月8日付款2万元。2010年元月付款3.2万元（包含原庭审笔录中被上诉人认可的0.2万元）。在合同履行过程中，上诉人按合同约定全面履行了义务，雇请师父安装了房屋的门窗和水电。2016年，被上诉人向人民法院提起确认购房协议无效的诉讼，经一、二审判决驳回了被上诉人的诉讼请求，被上诉人向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院驳回其在再审申请。2017年12月3日，上诉人开始对房屋进行装修，被上诉人多次以换掉锁芯、关掉水电等方式阻止上诉人的装修，为此派出所进行接处警，并要求上诉人向法院起诉解决。为此，上诉人于2018年向桐梓县人民法院提起排除妨害的诉讼，桐梓县人民法院作出（2018）黔0322民初113号民事判决，以上诉人应当提起交付房屋的合同之债的诉讼为由，驳回上诉人的诉讼请求。上诉人对该判决不服，提起上诉。在上诉过程中，遵义市中级人民法院以（2018）黔03民终1995号民事裁定书准许上诉人撤回上诉。随后，上诉人根据（2018）黔0322民初113号民事判决的指引提起本案请求交付房屋的一审诉讼，又被桐梓县人民法院驳回，现对该判决提起上诉。二、一审判决以代光敏未举证该房屋是否竣工验收为由驳回代光敏诉讼请求是错误的。上诉人与被上诉人之间房屋买卖的实质就是私有房屋的买卖，而不是商品房买卖中房地产开发企业向购房人出售的商品房，显然不适用有关商品房买卖的法律规定。在上诉人与被上诉人的《房屋买卖协议》中虽有竣工验收后交付的字眼，但由于该房屋并不是由具有建筑施工资质的建筑企业进行施工建设，也没有工程监理，竣工验收的字眼不具有《中华人民共和国房地产管理法》《中华人民共和国建筑法》上竣工验收的法定含义。结合房屋买卖协议签订的背景及实际情况，该竣工验收的本意实质上就是房屋修建完工。在一审庭审中，被上诉人在回答主审法官就该问题的理解时，被上诉人也回答就是指房屋修建完工(对该回答恳请二审法官听取同步录音，庭审笔录不完整)。事实上，涉案的整栋房屋基本上都已经入住。退一步讲，就按照商品房买卖的有关规定，组织竣工验收是建设单位即被上诉人的法定职责，由于被上诉人未履行法定职责，恶意阻止验收条件的成就，视为已经竣工验收。当然，上诉人坚持认为，《房屋买卖协议》中竣工验收的本意实质上就是房屋修建完工。三、一审判决对本案适用《中华人民共和国合同法》第四十五条做出判决，属于适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”该规定是关于合同生效条件的规定。本案中关于竣工验收（本意是房屋修建完成）的约定不是关于合同生效条件的约定，而是有关合同履行条件的约定。本案《房屋买卖协议》已经生效，是相关判决和本案判决均认可的事实。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第四十五条对本案进行判决，是将合同生效条件与合同履行条件进行了混淆，属适用法律错误。四、遵义市中级人民法院对该类案件均作出交付房屋的判决，充分发挥了定纷止争的审判作用。上诉人与被上诉人的房屋买卖协议签订至今已经11年，诉讼判决和裁定有六个，但该案至今未了结。本案的实质就是被上诉人因房价上涨，违背诚实信用原则而恶意违约。在大力推进诚信社会建设的今天，法律应当对被上诉人的失信行为予以惩戒，彰显正义，及时发挥了定纷止争的审判作用，避免第三人陷入诉累。况且，与本案同类，同属于岩子头电厂安置房买卖合同的纠纷，遵义市中级人民法院以(2014)遵市法民一终字第1023号民事判决书判决出卖人履行了交房义务。综上所述，一审判决错误，恳请二审法院撤销一审判决，依法改判，充分发挥匡扶正义、减少诉累、定纷止争的审判职能。范永琴、邓学军、邓光伦辩称:原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。代光敏向一审法院起诉请求：一、判决邓学军、范永琴、邓光伦立即将坐落于桐梓县娄山关街道鞍山村凉水××头××点××区××的住房一套交付代光敏；二、诉讼费用由邓学军、范永琴、邓光伦承担。一审法院认定事实：2007年6月6日，代光敏与邓学军、范永琴、邓光伦双方签订《房屋买卖协议》，邓学军、范永琴、邓光伦将岩子头拆迁安置房一套（B区C1栋5楼，面积约137平方米）出售给代光敏，2010年2月1日前，代光敏共交付邓学军、范永琴、邓光伦房款70000元，购房款总价是73980元。另有邓学军、范永琴、邓光伦在指挥部领取的2000元，双方对该款项的性质有争议。2016年3月18日，一审案件邓学军、范永琴、邓光伦起诉一审案件代光敏要求确认《房屋买卖协议》无效，被法院判决驳回其诉讼请求。2018年1月3日，一审案件代光敏起诉一审案件邓学军、范永琴、邓光伦排除妨害，也被法院判决驳回其诉讼请求。另代光敏在未经邓学军、范永琴、邓光伦允许的情况下对涉案房屋进行了不完整装修。为此，代光敏提起诉讼。一审法院认为：对邓学军、范永琴、邓光伦认为代光敏的起诉是重复起诉（前诉是排除妨害），请求法院驳回代光敏起诉的辩称，一审法院认为前诉与本诉（合同履行）属不同的案件性质，不属于重复诉讼。代光敏与邓学军、范永琴、邓光伦之间签订购房协议，购房款总价是73980元，代光敏向邓学军、范永琴、邓光伦支付了购房款70000元，代光敏已经履行了主要合同义务，房屋建成后，邓学军、范永琴、邓光伦即应向代光敏履行交付房屋的义务，但由于购房协议第二条，双方约定的房屋质量及交房时间以施工企业竣工验收为准，代光敏未能举证证明该房屋是否竣工验收，是否具备居住的安全条件，所以从居住安全的角度考虑，在房屋安全条件不确定的情况下，一审法院对代光敏要求邓学军、范永琴、邓光伦立即交付房屋的请求不予支持。但对邓学军、范永琴、邓光伦应交付房屋的义务并未否定，竣工验收应属于邓学军、范永琴、邓光伦交付房屋前的义务，邓学军、范永琴、邓光伦殆于履行该义务，邓学军、范永琴、邓光伦又以房屋未竣工验收为由拒绝交房，其可能会承担相应的合同责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第四十五条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回代光敏的诉讼请求。案件受理费减半收取775元，由代光敏负担。本院查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，二审各方当事人争议的焦点问题为：代光敏诉请要求邓学军、范永琴、邓光伦交付涉案房屋的条件是否成。首先，代光敏与邓学军、范永琴、邓光伦于2007年6月6日签订的《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，同时根据已经生效的本院（2016）黔03民终3622号判决书确定的内容可知，前述协议依法成立并生效。其次，涉案房屋转让的总价款为73980元，在代光敏支付了70000元购房款并愿意支付剩余款项的情况下，邓学军、范永琴、邓光伦理应交付涉案房屋。虽然涉案房屋未最终验收，但包括涉案房屋在内的其他房屋均已竣工并交付入住，是否验收是相关行政管理部门的职责，在购房人代光敏不要求卖房人邓学军、范永琴、邓光伦提供验收手续的情况下，邓学军、范永琴、邓光伦不能据此作为拒绝交付房屋的理由，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，对代光敏的上诉请求，本院予以支持。综上所述，代光敏的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省桐梓县人民法院（2018）黔0322民初1891号民事判决；二、由邓学军、范永琴、邓光伦于本判决书生效后十五日内向代光敏交付位于贵州省桐梓县××街道××村凉水井组岩子头集中安置点B区C1栋五楼的住房一套。一审案件受理费775元，二审案件受理费775元，共计1550元，由邓学军、范永琴、邓光伦负担。本判决为终审判决。审判长 张 鹏审判员 马天彬审判员 袁晶晶二〇一八年七月十六日法官助理王鸿雁书记员万云龙