广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤53民终639号上诉人（原审被告）：云浮市亘生经济发展有限公司。住所地：云浮市。法定代表人：郭伟祥。委托诉讼代理人：成国英，广东百誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵飞燕，广东百誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖伟聪，男，汉族，1988年出生，住云浮市。被上诉人（原审原告）：欧桂梅，女，汉族，1987年出生，住云浮市。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：邓彩云，广东安冠律师事务所律师。上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：伍惠芬，广东安冠律师事务所律师助理。上诉人云浮市亘生经济发展有限公司（以下简称“亘生公司”）因与被上诉人肖伟聪、欧桂梅房屋买卖合同纠纷一案，不服云浮市云城区人民法院（2017）粤5302民初853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。亘生公司上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判；2、由被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》并非涉案商品房的交付条件之一，一审判决认为涉案商品房自上诉人出示《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》之时才符合合同约定的交付条件明显错误。根据《商品房买卖合同》第九条的约定可知，涉案商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。虽然涉案商品房买卖合同还约定上诉人需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，但《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》都不是前述约定的商品房交付条件之一。根据《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的相关规定，《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品房住宅承担质量责任的法律文件，而《住宅使用说明书》是房地产开发企业对商品房住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等作出说明的文件，两者都是商品房买卖合同的补充约定，而非商品房的交付条件之一。故，一审判决在涉案商品房买卖合同无明确约定以及法律、法规无明文规定的情况下，认为《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》是交付条件之一明显错误。二、一审判决认为2016年12月12日为涉案商品房的交付时间错误，上诉人交付涉案商品房的时间最迟不超过2016年11月10日。2016年9月4日，上诉人取得涉案房屋的测绘报告。2016年9月22日，涉案商品房经建设、监理、施工、勘察、设计单位竣工验收合格。2016年11月4日，涉案商品房经云浮市住房和城乡建设局竣工验收备案。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条的约定，涉案商品房已符合交付条件。其后，上诉人已多次通知被上诉人前来办理收楼手续，被上诉人亦已于2016年11月初前来接收房屋，即视为上诉人已于2016年11月初已交付涉案商品房。退一步来讲，即使二审法院不认可上诉人于2016年11月初交付涉案商品房的，上诉人的交楼时间也不应该是2016年12月12日。理由如下：第一、如前所述，《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》并非涉案商品房的交付条件之一，上诉人何时提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》与涉案商品房是否符合交付条件无必要的联系。第二、即使被上诉人于2016年11月初收楼后提出了房屋质量瑕疵问题，但该质量瑕疵并不是房屋主体结构的质量问题，并不影响交付使用，故被上诉人提出的房屋质量瑕疵问题不能影响上诉人实际交付房屋的事实。而且，上诉人对该房屋质量瑕疵问题及时进行了整改及修复，并已通知被上诉人前来确认。对此，有被上诉人于2016年11月10日签名的《XX花园X楼业主提质量问题整改修复确认表》予以确认。即上诉人于2016年11月10日已再次向被上诉人交付涉案商品房，故上诉人交付房屋的时间最迟不超过2016年11月10日。第三，被上诉人在《关于向XX花园第X栋商品房出卖人追讨逾期交楼赔偿金的函》自认的交楼时间为2016年12月12日，仅为其个人单方陈述，并未经上诉人确认。综上，一审判决认为上诉人于2016年12月12日出示《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》之日为涉案商品房实际交付之日缺乏事实和法律依据，恳请二审法院认真审查核实上诉人的事实理由以及其提交的证据后依法作出公正的判决。肖伟聪、欧桂梅辩称：一、亘生公司认为交付涉案商品房的时间最迟不超2016年11月10日，是没有依据的。１、《商品房买卖合同》第九条要求商品房要取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，另该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，亘生公司从未向被上诉人提供过上述材料，甚至至今也未出示《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，无法证明涉案房屋已经符合交楼条件；２、被上诉人在《XX花园X楼业主提质量问题整改修改确认表》上签名，但该签名的行为不能被认为是上诉人已经交楼，《商品房买卖合同》第十一条第（三）项约定，办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，商品房质量问题的，由出卖人负责修复，修复后再行交付，修复后的确认只是质量上符合交楼的要求，但不能据此就可以认定上诉人已经交楼，交楼必须要符合交楼所要求的所有条件并按合同约定办理交楼的必要手续，才能确认为已经交楼。３、亘生公司未按合同约定办理交楼手续也没有在约定期限内将房屋实际交付给被上诉人。涉案房屋在什么时候具备交楼条件并不必然等于上诉人已经交楼，交楼是一个事实行为，不能以具备交楼条件就推定已经交楼，符合了交楼条件也可能存在没有交楼的情况。亘生公司没有按照合同约定向被上诉人办理交楼手续也没有把房屋实际交付，没有向被上诉人发出书面收楼通知，没有与被上诉人签订商品房交接单，没有任何证据证明在其所称的时间内已向被上诉人履行交楼义务。二、亘生公司违约事实清楚，应当按照合同约定承担违约责任。１、合同约定的交楼日期为2016年9月30日。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定，出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付商品房。２、涉案房屋出现质量问题进行了修复。《商品房买卖合同》第十一条第（三）项约定，办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，商品房存在下列质量问题的，由出卖人在30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等。涉案房屋是出现了该合同条款约定的楼板出现裂缝以及漏水等质量问题进行了修复，应当修复后才能交付。３、直至2017年2月11日亘生公司才向被上诉人交付房屋。《商品房买卖合同》第十一条第（二）项约定：该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料书面送达买受人。第（三）项第3点规定，查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。买卖双方于2017年2月11日签订了《物业同意接收证明书》、《房屋装修施工防火责任书》，应当以该正式交楼确认书的日期作为交楼日期。三、亘生公司没有证据证明起诉日前其已经按照合同约定履行了交楼义务，上诉人向被上诉人赔偿违约金的时间应计至被上诉人诉请的日期。被上诉人认为一审法院判决违约金计至2016年12月11日是不合理的，被上诉人为避免诉累，没有提出上诉，亘生公司存在违约，应当承担支付违约金的责任，现请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。肖伟聪、欧桂梅向一审法院起诉请求：1、亘生公司支付肖伟聪、欧桂梅逾期交房的违约金14756.5元；2、本案诉讼费用由亘生公司承担。一审法院认定事实：2015年4月6日，肖伟聪、欧桂梅（买受人）与云安县亘生经济发展有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：2015040XXX），该合同约定：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于云浮市XX路XX号地块的土地使用权，取得《土地使用权证书》。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房项目核准名称为XX花园。第三条：买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为本合同第一条规定的项目中的X栋X层X该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。(三）查验房屋1.办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致商品房未能按期交付的，买受人应当在出卖人发出书面的交楼通知之日起30日内前往售楼部办理相关收楼手续，逾时未能提出相关理由，则视为默认接收。第十二条：逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按本合同第十一条约定的时间将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（(1)和(2)不作累加）。(1)逾期在45日之内(该期限应当不多于第八条第1(1)项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1(1)项中的比率）。(2)逾期超过45日(该期限应当与本条第(1)项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2(该比率应当不低于本条第1(1)项中的比率）的违约金。第二十九条：本合同自双方签字和盖章之日起生效。该合同还对逾期付款违约责任、交接、产权登记等双方的权利、义务作了详细约定。肖伟聪、欧桂梅与亘生公司分别在上述合同盖公章或签名捺印确认。合同签订后，肖伟聪、欧桂梅已按约定支付了全部购房款。另查明，涉案房屋所在的XX花园X楼于2016年9月4日取得《测绘报告》，于2016年9月22日经建设、监理、施工、勘察、设计单位竣工验收合格，于2016年11月4日经云浮市住房和城乡建设局竣工验收备案。亘生公司交付给肖伟聪、欧桂梅等业主的商品房普遍存在楼板裂缝和其他质量问题，2016年11月10日，肖伟聪在《XX花园X楼业主提质量问题整改修复确认表》上签名确认涉案房屋质量问题已整改修复。2016年12月20日，XX花园X栋业主共同向亘生公司出具一份《关于向XX花园第X栋商品房出卖人追讨逾期交楼赔偿金的函》，载明：XX花园X栋的业主于2016年10月初查验到房屋存在质量问题，要求亘生公司修复。亘生公司于2016年11月20日陆续通过电话通知业主，要求其签订房屋已修复确认书。2016年12月9日，X栋的业主接到亘生公司签收楼协议的电话通知后，于2016年12月12日到达XX花园物业部查验房屋交付所需的《测绘报告》、《竣工验收备案表》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等资料，并一致确认交楼时间为2016年12月12日。肖伟聪于2016年12月22日在该《函》的附表《关于向XX花园第X栋商品房出卖人追讨逾期交楼赔偿金业主签名表》上签名确认。再查明，云安县亘生经济发展有限公司于2016年4月19日变更为云浮市亘生经济发展有限公司。一审法院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。肖伟聪、欧桂梅与云安县亘生经济发展有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2015040XXX），是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。云安县亘生经济发展有限公司已于2016年4月19日变更为云浮市亘生经济发展有限公司，故上述合同的权利义务应由云浮市亘生经济发展有限公司享有和承担。关于涉案商品房的交付时间问题。按照《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人应当将已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告的房屋交付买受人使用，商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。涉案房屋所在的XX花园X楼于2016年9月4日已取得《测绘报告》，于2016年11月4日经云浮市住房和城乡建设局竣工验收备案，亘生公司于2016年12月12日向肖伟聪、欧桂梅出示了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，至此涉案房屋已符合合同约定的交付条件，肖伟聪、欧桂梅亦在《关于向XX花园第X栋商品房出卖人追讨逾期交楼赔偿金的函》中确认2016年12月12日为交楼时间，因此，一审法院认定涉案商品房的交付时间为2016年12月12日。肖伟聪、欧桂梅主张亘生公司交付商品房的时间为2017年2月1日，提交了《物业同意接收证明书》，但该证明书系肖伟聪、欧桂梅单方出具的，没有亘生公司的盖章确认，一审法院不予认可。关于亘生公司逾期交房的违约责任问题。按照《商品房买卖合同》第十一、十二条约定，出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付商品房，除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，逾期超过45日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金。本案中，涉案房屋于2016年12月12日才交楼，已超出约定的交付时间，从2016年10月1日计至2016年12月11日止，已逾期72日，按照上述约定，计得违约金为：550615元×0.0002/日×72日=7928.86元。综上所述，肖伟聪、欧桂梅的诉讼请求其合理部分，一审法院予以支持，超出部分不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：云浮市亘生经济发展有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金7928.86元给肖伟聪、欧桂梅。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费170元，适用简易程序减半收取85元（肖伟聪、欧桂梅已预交），由肖伟聪、欧桂梅负担40元，云浮市亘生经济发展有限公司负担45元。二审期间，双方当事人均无向本院提交新证据。本院查明的案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。肖伟聪、欧桂梅与亘生公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定各自享有权利和履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：上诉人的逾期交楼违约金应如何计算？上诉人认为《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》并非交付条件之一，而被上诉人在《XX花园X楼业主提质量问题整改修复确认表》上签名时，上诉人已向被上诉人交付涉案商品房，逾期交房违约责任应计算至签名之日止。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条、第十一条的约定，上诉人交付商品房时，应向被上诉人出示涉案商品房的建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，否则被上诉人有权拒绝接收，若商品房存在质量问题，上诉人应在修复后再行交付。即上诉人向被上诉人出示《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》是上诉人交付房屋时的义务。因涉案商品房存在质量问题，上诉人应在修复后再行交付，被上诉人已要求上诉人修复，并在《XX花园X楼业主提质量问题整改修复确认表》上签名予以了确认，但该确认表仅反映被上诉人确认了上诉人完成了修复义务，并未反映上诉人已履行交房的义务。而且根据《关于向XX花园第X栋商品房出卖人追讨逾期交楼赔偿金的函》反映，上诉人在2016年12月9日才开始陆续致电各业主收楼。因此，上诉人认为被上诉人在《XX花园X楼业主提质量问题整改修复确认表》上签名确认时已收楼的主张，本院不予采纳。虽然《关于向XX花园第X栋商品房出卖人追讨逾期交楼赔偿金的函》是各业主共同向上诉人作出的意思表示，但该函仅说明上诉人从2016年12月9日开始陆续致电各业主，并未反映上诉人具体何时向被上诉人致电通知收楼，上诉人亦未提供证据证实。被上诉人已自认于2016年12月12日收楼。因此，一审判决上诉人承担从2016年10月1日起至2016年12月11日止（共72天）的逾期交楼违约责任，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人云浮市亘生经济发展有限公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由云浮市亘生经济发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邓建勇审 判 员  陈 阳代理审判员  尹 蕾二〇一八年七月十三日书 记 员  冯家玲