广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0105民初3891号原告（反诉被告）：李梦华，男，汉族，1991年1月25日出生，住湖南省津市，委托代理人：钱一玮，广东江盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东博辰投资有限公司，住所地广州市海珠区革新路新民八街**自编**，自编**（大阪仓码头房号）。法定代表人：梁纪孟。委托代理人：李瑛、李玉琼，均为广东岭南律师事务所律师。原告李梦华诉被告广东博辰投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钱一玮及被告的委托代理人李瑛、李玉琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉及反诉答辩称：原告与被告于2017年12月13日就广州市海珠区革新路新民八街36号主仓之A3-01号铺（以下简称“涉案房屋”）租赁事宜签订了租赁合同，合同就双方权利义务、租赁期限以及租金支付等事项进行了约定。合同签订后，原告按约定支付押金和第一个月租金给被告。随后在原告对承租商铺进行装修的过程中，接到相关部门的告知，被告出租给原告的商铺尚未通过消防验收，禁止进行营业行为。该事实与被告签订合同前向原告披露的消息不符，严重影响了原告的开业进度，给原告造成了重大的经济损失。原告因此于2018年3月30日向被告寄送律师函要求协商解决此事，但被告在收到律师函后，不仅没有联系原告协商，甚至擅自将涉案商铺围封。故起诉要求判决：1、解除双方所签订的租赁合同（合同编号：A3-0120180101）；2、被告退回原告已支付的押金和租金共计55680元；3、被告赔偿原告已支付的管理费2347.84元；4、被告赔偿原告已支出的装修费用60000元；5、被告赔偿原告支付的律师费11000元；6、本案诉讼费由被告承担。涉案合同的解除，被告应当承担相应的责任，请求法院驳回被告的全部反诉诉请，支持原告的诉请。被告答辩及反诉称：同意原告解除合同，不同意原告的其他诉请，双方以场地实际交还给被告可自由处分时为限。被告的租赁场地是已经做了一次消防验收合格，并将该证明上传在广州市消防网进行公示，任何公民均可查询到相关信息。原告称其已经进行装修并非事实，装修材料没有进场，本案中被告没有看到原告的装修合同和支付凭证等；双方签署的租赁合同中，第九点第七款约定由败诉一方向守约方支付律师代理费等，故原告诉请5将与本案最终判决解决予以决定。被告系涉案房屋的合法出租人。原、被告签订合同后，原告于2017年12月21日向被告支付了保证金37120元和首期租金18560元，2018年1月11日支付首月的管理费，但原告之后从未支付租金等其它费用。2017年4月4日被告向原告函件回复原告的律师函反馈问题以及催收租金等费用，但原告置之不理。鉴于原告拒交租金等费用的违约行为，2018年4月11日被告向原告函送解除租赁合同通知书，并于2018年4月16日收回涉案房屋。经被告多次催收，原告仍拒不缴纳租金，故反诉要求：1、原告按每月18560元的标准向原告支付自2018年2月1日至2018年4月15日的租金为46400元（18560元/月×2.5个月）；2、原告向被告支付自2018年2月1日至2018年4月15日的管理费为5800元（2320元/月×2.5个月）；3、原告支付租金、管理费的滞纳金自逾期之日2018年2月8日起暂计至2018年5月31日止的滞纳金为13937.4元（滞纳金计算标准：每逾期1日，按当月欠缴租金、管理费总额的千分之三计算，以2018年2月8日开始计算）；4、被告律师代理费用25000元由原告承担；5、本案诉讼费由原告承担。经审理查明：2017年12月13日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订了《租赁合同》（合同编号：A3-0120180101），约定：（第一条）甲方出租给乙方的场地为广州市海珠区革新路新民八街36号主仓之A3-01号铺；乙方在承租租赁场地前已明确知悉，甲方出租的租赁场地现状为毛坯状态下、主结构完整的空置房屋；租赁场地建筑面积为232平方米；甲乙双方确认，租赁场地的租金、管理费等费用均以建筑面积232平方米计算；（第二条）乙方租赁场地用于办公；乙方在租赁场地进行经营所需的一切行政审批、许可手续等（包括但不限于消防验收、工商注册、经营许可等），均由乙方自行负责办理并独自承担一切相关费用；（第三条）租赁期限自2018年1月1日至2021年12月31日；其中2018年1月1日至2018年2月28日为免租期，2018年3月1日至2018年12月31日的月租金为18560元；甲方向乙方提供2个月的装修免租期，此免租期间，乙方仍需缴付物业管理费、水电费及其他的费用；若乙方实际使用物业后缴租期少于6个月的，甲方有权按首年度租金标准追收免租期内的全部租金；（第四条）物业管理费暂定每月每平方米按10元收取；乙方须于每月七日前（含第七日）通过指定账户将当月应付费用（包括但不限于租金、管理费、水电费等）付至甲方的指定帐号，逾期视为拖欠，甲方可按照本合同第九条规定执行；乙方应在签订本合同签订后三日内（含当日），向甲方交纳履约保证金和首期租金，其中，履约保证金等同于两个月租金，总额为37120元；首期租金为租赁期的第壹个月租金，金额为18560元；（第五条）甲、乙双方确认，在本合同签署之日甲方已按本合同第一条约定向乙方交付租赁场地，完成租赁场地的交付；租赁场地的装修包括消防安全改造、室内装修、空调/其他设备安装等全部由乙方自行负责报批及施工，并且独自承担相关费用及责任；乙方进入租赁场地进行装修前，需向甲方提供详细装修方案；（第九条）乙方逾期缴交租金、物业管理费及其它应缴之费用，须按所欠全部费用总额每天3‰的标准向甲方支付滞纳金；如逾期缴交租金、物业管理费及其它应缴之费用超过十天，甲方除有权提前解除本合同、收回租赁场地、没收所缴的履约保证金、追偿所欠款项外，还可按本条约定计收滞纳金，滞纳金计至乙方将所欠款项清偿完毕之日止；任一方因违反本合同约定致使本合同无法继续履行的，应向守约方承担赔偿责任，包括但不限于实际损失及诉讼费、财产保全费、执行费、仲裁费、律师代理费……等。2017年12月21日，原告以转账方式向被告支付“大阪仓A3-01两压一租”55680元。2018年1月11日，原告以转账方式向被告支付管理费2347.84元。原告曾于2018年3月30日向被告作出《律师函》反映涉案房屋未通过消防验收问题以及要求解除合同、返还款项、赔偿损失。被告于2018年4月4日函回复上述问题并要求原告支付租金、管理费等。原、被告为此次诉讼各自聘请律师，原告支付费用11000元，被告支付费用25000元。另，本院（2017）粤0105民初6991号民事判决中查明以下事实（部分）：位于海珠区革新路新民八街**自编**的权属人是广州港集团有限公司，建筑面积为5619.9463平方米。据工商登记资料显示：广州港集团有限公司的经营范围包括场地租赁（仅限分支机构经营）；广州港集团商贸发展有限公司的股东为广州港集团有限公司，经营范围为场地租赁（不含仓储）。……2015年12月31日，广州港集团商贸发展有限公司出具《证明》，主要内容为：兹有我司与广东博辰投资有限公司签订大阪仓物业租赁合同；在租赁期间内，广东博辰投资有限公司负责把该地址物业进行全面改造，并有权在完成改造后进行分租及招商；该物业位于广州市海珠区革新路新民八街36号，租赁期限为5年，经营期间如无违法经营或拖欠租金行为的，租赁合同自动续约5年，从2014年8月11日至2024年8月10日止。原告于2018年4月3日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：没有将装修方案提供给被告。关于起诉状中列明的“接到相关部门的告知”，原告表示：没有书面告知，当地消防安检只是口头告知，详细需查询记录。原、被告确认：涉案房屋于2017年12月13日交付给原告。原告为证明其主张还提交了以下证据：1、装修协议书和材料清单；2、照片，拟证明被告在收到律师函之后擅自围封涉案房屋（原告表示：用手机拍摄，拍摄日期在照片原件上可显示，为2018年4月1日）。被告表示：证据1的真实性、合法性、关联性不予以确认；证据2所有照片均是被告交付给原告时的照片，4月16日的时候被告已经将场地封锁起来了，把铁门锁了，因为被告发现原告并无实际进场装修，只是一直与装修公司协商。原告到4月8日就应当交租了，但是一直没有交。所有消防喷淋管都是被告自己装上去的。被告为证明其主张还提交了以下证据：1、消防部门的网页截图、《建设工程消防设计备案受理凭证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》；2、“阪仓物业管理处”于2018年4月11日向原告作出的《解除租赁合同通知书》及照片；3、《建筑消防设施技术检测报告》；4、《工程竣工验收报告》。原告表示：证据1的真实性、合法性、关联性均不确认，备案受理凭证是对广州大阪仓1904创意园工程，并非涉案房屋建筑的消防验收，该凭证仅为工程竣工时消防备案，并非相关行政机关对后续消防验收的确认；证据2真实性、合法性予以确认，关联性不予以确认，已收到该通知；证据3，无法确定与消防验收有关联关系，仅可以确认被告曾委托单位进行消防技术检测；证据4的真实性、合法性、关联性不予以确认。经本院释明后，原告撤回了第1项诉讼请求；原告并未申请对装修价值申请评估。本院认为：原、被告双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定履行义务。原、被告在本案中均同意解除上述合同，并无不当，则本案中处理的仅是解除的责任的问题。原告主张“接到相关部门的告知，被告出租给原告的商铺尚未通过消防验收，禁止进行营业行为”，但并未合理陈述是何人通知、因何未通过消防验收，也未提交相应的证据。另一方面，被告已就涉案房屋履行消防报备手续的问题尽其举证义务，虽然原告对被告提交的证据予以否认，但并未提出相反证据推翻，应自行承担举证不利的后果。因此，原告的上述主张，依据不足，本院不予采纳。原告在签订合同后支付了押金及首期租金。因合同约定2018年1月1日至2018年2月28日为免租期，而原告支付上述费用的时间在免租期前，则从履行合同的角度看应当认定原告支付的上述款项中的租金对应的是2018年3月份的租金。原告本应按合同约定于2018年4月7日前支付4月份的租金，但原告已于2018年4月3日以诉讼的形式要求解除合同，即以自己的行为表明不再履行上述义务，已经构成违约。因被告在本案中行使合同约定的“没收所缴的履约保证金”的权利，则原告要求退还保证金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。原告要求被告支付律师费的诉讼请求，缺乏依据，本院亦不予支持。原告于2017年12月13日已接收涉案房屋，则可实际控制涉案房屋的使用，且原告表示已对涉案房屋进行装修，也应当认为已实际使用涉案房屋。由于原告实际使用涉案房屋后并未缴纳租金，则被告根据“若乙方实际使用物业后缴租期少于6个月的，甲方有权按首年度租金标准（每月18560元）追收免租期内的全部租金”的约定要求原告支付免租期内的及实际使用期间的租金的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。合同约定免租期内仍应缴纳管理费，则被告要求原告支付从2018年2月起的管理费（每月2320元）的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。与之相对应，原告要求被告退还已付的租金、管理费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。上述费用应计至被告实际收回房屋时即15日止。虽然原告主张被告在2018年4月1日已经围封涉案房屋，但其提交的证据不足以证明使用涉案房屋存在实质性的障碍，故本院对原告的该主张不予采纳。被告还要求原告按合同约定的“所欠全部费用总额每天3‰的标准”支付上述租金、管理费的从2018年2月8日起的滞纳金。但如前所述，原告已预先支付了2018年3月的租金，被告所主张的租金应为2018年1、2月及4月1-15日止的租金，而2018年1、2月租金属于责任倒推所致，并非合同约定的本应支付的金额，且4月1-15日的租金也仅应按半月计算，故逾期上述租金的违约责任应从2018年4月16日起计算为宜。逾期支付管理费的违约责任从2018年2月8日起计算，符合合同约定，本院予以支持。鉴于被告已没收保证金，其损失已得到一定补偿，故本院酌情调整原告逾期缴纳租金、管理费应承担的民事责任为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算利息给被告。原告主张对涉案房屋进行了装修，但合同约定“乙方进入租赁场地进行装修前，需向甲方提供详细装修方案”，而原告在本案中并未将装修方案提供给被告，被告也否认原告有实际的装修行为，故原告要求被告支付装修费用的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告要求原告支付律师费25000元的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。原告撤回第1项诉讼请求，并无不当，本院予以准许。本诉受理费按实际处理的诉讼请求的金额计算。需要说明的是，虽然被告提交了《解除租赁合同通知书》及张贴该通知的照片，但《解除租赁合同通知书》的主文中并无明确要求解除合同的内容，且照片中的通知中并无被告印章，故不足以认定上述通知书已经发生解除合同的效力。解除合同的效力应以原、被告在本案中的意思表示为准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告李梦华在本判决生效之日起10日内向被告广东博辰投资有限公司支付租金46400元以及管理费5800元；二、原告在本判决生效之日起10日内向被告支付拖欠第一项判决主文的款项的利息（参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮50%的标准计算，其中租金以46400元为本金、从2018年4月16日起算；管理费分别以2320元、2320元、1160元为本金，从2018年2月8日、2018年3月8日、2018年4月8日起计算）；三、原告在判决生效之日起10日内向被告支付律师费25000元；四、驳回原告的全部诉讼请求。本案本诉受理费2880元、反诉受理费1039元，均由原告负担。反诉受理费已由被告预交，被告同意原告在履行判决时将其应负担的部分直接支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文人民审判员  邓志达人民陪审员  赵 婷二〇一八年七月十七日书 记 员  秦雨思冯琬晴