四川省成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0114民初4807号原告：四川藏鑫置业有限公司，住所地成都市新都区大丰街道办皇花街438号。法定代表人：李小波，总经理。委托诉讼代理人：梁壮，四川领伦律师事务所律师。被告：宋仕全，男，汉族，1989年9月17日出生，住四川省沐川县。被告：李晓玲，女，汉族，1992年10月2日出生，住四川省通江县。上述被告的委托诉讼代理人：唐安永，资阳市雁江区丹山法律服务所法律服务工作者。原告四川藏鑫置业有限公司（以下简称藏鑫公司）与被告宋仕全、李晓玲商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告藏鑫公司的委托诉讼代理人梁壮，被告宋仕全的委托诉讼代理人唐安永，被告李晓玲及委托诉讼代理人唐安永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告藏鑫公司向本院提出诉讼请求：请求判令1.解除双方的商品房买卖合同；2.宋仕全、李晓玲搬离并返还凤凰山1号5幢2单元4层1号房屋。事实与理由：2017年2月9日，与宋仕全、李晓玲签订了《商品房买卖合同》及补充协议。合同约定宋仕全、李晓玲购买凤凰山1号5幢2单元4层1号房屋，总价款65万元。在补充协议第二条第三项约定，若买受人逾期付清房款超过三十日，出卖人有权单方面解除合同。协议签订后，宋仕全、李晓玲仅支付了购房首付款，并未按合同约定的付款时间付清房屋价款，已构成违约。被告宋仕全、李晓玲辩称，因为房屋存在抵押的情况未能办理按揭，藏鑫公司故意隐瞒所售房屋存在抵押的情况，导致宋仕全、李晓玲无法贷款。现房屋已经完成了交付，宋仕全、李晓玲已装修并入住至今。藏鑫公司的诉讼请求不符法律及相关司法解释的规定，请求驳回藏鑫公司的诉讼请求。根据合同法107条的规定，要求藏鑫公司继续履行合同，宋仕全、李晓玲愿意一次性支付剩余房款。经审理查明，2017年2月9日，宋仕全、李晓玲与藏鑫公司签订了《商品房买卖合同》，约定由宋仕全、李晓玲购买藏鑫公司开发的位于成都市新都区社藏鑫·凤凰山1号5幢2单元4层1号房屋，房屋总价款65万元，宋仕全、李晓玲采取贷款方式支付购房款。商品房买卖合同第十条约定：“出卖人应当在2017年8月1日前向买受人交付该商品房。”合同第四条抵押情况载明：“该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。”签订商品房买卖合同的同时，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定宋仕全、李晓玲支付商品房首付款20万元，余款45万元向农业银行申请30年个人住房抵押贷款。补充协议第二条第三款关于按揭贷款逾期的责任载明：“……3.买受人确认在签订《买卖合同》及本补充协议时，通过出卖人的讲解已充分了解到办理按揭贷款所需资料、程序及相关费用，并确认自己的实际情况完全符合办理按揭贷款的条件，保证向出卖人或贷款银行通过真实、合法的贷款资料，接受贷款银行的资格审查。若因买受人不符合按揭贷款的条件或其他原因，导致在本补充协议签订之日起三十日内出卖人仍未获得银行的按揭贷款，出卖人有权解除《买卖合同》及本补充协议，……”《商品房买卖合同》及补充协议签订后，宋仕全、李晓玲按约支付了购房首付款。2017年5月19日，宋仕全、李晓玲从成都瑞天物业服务有限公司处接收了房屋，宋仕全、李晓玲向藏鑫公司支付了办证所需的契税、维修基金、登记费、印花税等税费。现宋仕全、李晓玲已装修入住，由于藏鑫公司在该房屋上设定有抵押，其未涤除抵押，造成宋仕全、李晓玲未能办理银行按揭贷款，遂引发纠纷。另查明以下事实：一、2017年9月26日，成都市新都区国土资源局向藏鑫公司出具了《缴款通知》，要求藏鑫公司缴纳申请增容土地出让收入、竣工超容土地出让收入共计10274750.44元。二、2017年11月28日，四川省成都市新都区地方税务局第二税务所向藏鑫公司出具了《税务事项通知书》，内容为“截止2017年9月30日应交税款合计9225684.54元，未按期申报缴纳入库，限于2017年12月10日前申报缴纳所欠税款。”2018年1月8日，四川省成都市新都区地方税务局第二税务所又向藏鑫公司出具了《欠税确认书》。三、2017年11月29日，浙商银行股份有限公司（抵押权人）与四川鸿堔建设工程集团有限公司（债务人）、藏鑫公司（抵押人）签订了《最高额抵押合同》。2017年12月14日，经四川省成都市蜀都公证处公证，出具了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。在藏鑫公司抵押的房屋清单中包括了案涉房屋。四、资阳市雁江区人民法院受理相关案件后，向中国农业银行股份有限公司成都光华支行个贷营销中心作了调查，调查笔录载明：“藏鑫公司与我行系按揭贷款合作关系，藏鑫公司的购房人（借款人）向我们提供购房户办理按揭贷款的相关资料，经我行审核符合贷款条件后，通知藏鑫公司提供商品房买卖合同备案表，然后我行根据此表到房屋管理部门办理抵押权预告登记，之后再发放贷款，藏鑫公司经我行多次催促，至2017年上半年都未提供商品房买卖合同备案表，我行通知藏鑫公司要求给购房户说不能办理抵押登记备案，我行将不发放贷款，要求藏鑫公司通知购房户到我行将相关资料领回。”以上事实有《商品房买卖合同》及补充协议、房屋交接验收表、收据、《缴款通知》、《税务事项通知书》、《欠税确认书》、《最高额抵押合同》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》、抵押物清单、调查笔录以及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，藏鑫公司与宋仕全、李晓玲签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护。双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或解除合同。宋仕全、李晓玲支付了购房款首付款，提交了办理按揭贷款的全部资料，由于房屋上有抵押而不能办理按揭贷款，宋仕全、李晓玲愿意一次性将剩余购房款支付给藏鑫公司。现双方的争议焦点为藏鑫公司是否有合同解除权，针对争议焦点，论述如下：藏鑫公司在合同中明确载明“该商品房所分摊的土地使用权及在建工程未设定抵押。”藏鑫公司主张“销售人员在销售房屋时，口头告知业主房屋设定有抵押。”对此，藏鑫公司没有提供证据予以证明。因此，可以认定藏鑫公司隐瞒了房屋上有抵押的事实。双方约定了按揭贷款方式支付购房款，《商品房买卖合同》补充协议第二条第三款在按揭贷款逾期的责任中载明“若因买受人不符合按揭贷款的条件或其他原因，导致在本补充协议签订之日起三十日内出卖人仍未获得贷款银行的按揭贷款，出卖人有权解除《买卖合同》及本协议。”宋仕全、李晓玲已按合同约定支付了购房首付款，并提交了办理按揭贷款所需资料，按揭贷款未能办理是藏鑫公司不能涤除房屋的抵押，并不是宋仕全、李晓玲不符合按揭贷款的条件，并且宋仕全、李晓玲在得知按揭不能办理时，愿意一次性支付剩余购房款。因此，藏鑫公司要求解除合同，不符合合同约定。宋仕全、李晓玲于2017年5月19日接收了房屋，藏鑫公司主张“房屋是由成都瑞天物业服务有限公司交付的，自己不知情。”根据双方的《商品房买卖合同》补充协议第六条，即“买受人在办理房屋交接手续之日，向出卖人代交各项税、费。”同时，这一做法已形成交易习惯，开发商向业主交付房屋时，同时收取契税、维修基金等费用。在交房当日，藏鑫公司已收取了宋仕全、李晓玲的契税、维修基金等费用，如果没有藏鑫公司的委托，成都瑞天物业服务有限公司如何能将房屋交付。因此，藏鑫公司的主张不能成立，可以认定藏鑫公司已交付了房屋的事实。至于藏鑫公司欠缴税费，只是影响今后的办证问题，对于剩余购房款，藏鑫公司可催告宋仕全、李晓玲支付时间，如宋仕全、李晓玲没有在催告时间内付清购房款，藏鑫公司才可依据《中华人民共和国合同法》九十四条的规定，行使法定解除权。综上，藏鑫公司行使合同解除权，不符合双方合同约定，也不符合法律规定，对其诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告四川藏鑫置业有限公司的诉讼请求。案件受理费200元，由原告四川藏鑫置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  黄文利二〇一八年七月十二日书记员  淳 旭