江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终3820号上诉人(原审原告)：上海易孝投资咨询管理有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路********。法定代表人：陈文友，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谈海圣，江苏政纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文倩，江苏政纬律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：苏州新太阳置业有限公司，住所地江，住所地江苏省苏州市吴江区芦墟镇开发区v>法定代表人：李晓东，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈旭东，江苏剑桥人律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋昌顺，江苏剑桥人律师事务所律师。上诉人上海易孝投资咨询管理有限公司（以下简称易孝公司）因与被上诉人苏州新太阳置业有限公司（以下简称新太阳公司）居间合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2017）苏0509民初11845号民事判决。向本院提起上诉。本院于2018年4月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。易孝公司上诉请求：易孝公司已完成推介义务，新太阳公司应支付佣金。因易孝公司提供的证据56号房主吴亚人出具的“证明”及易孝公司法定代表人陈文友与55号房主冯江华2017年5月20日的“谈话录音”均表明，冯江华和吴亚人是通过易孝公司介绍从而购买的55号、56号房，即冯江华和吴亚人是利用易孝公司提供的房源信息而购买的涉案房屋，且上述两份证据的真实性原审法院也均予以认可。在涉案房屋的房主都自认涉案房屋是通过易孝公司介绍购买的，即购房信息来源于易孝公司的前提下，易孝公司其实已满足了《分销合作协议》第一条的约定，即：易孝公司向新太阳公司推介有能力购买房产的客源，即本案中的冯江华和吴亚人，且冯江华和吴亚人最终也成功购买了涉案房屋。《分销合作协议》的第一条是整个协议的核心条款，因《分销合作协议》属于居间合同，则易孝公司应属居间人的身份，其在整个居间活动中起到的作用便是将苏州市吴江区汾湖镇莘塔社区张园东路**太阳湖大花园钻石湾别墅A地块房产的信息推介给他人，嗣后该他人通过该信息至涉案项目看房、购房，只要满足上述两个条件，作为委托人的新太阳公司就应该支付相应佣金，显然将涉案项目的信息介绍给有能力购买房屋的购房人之行为才是本案的关键点所在。而原审认为陈文友带领冯江华和吴亚人看房时间晚于冯江华和吴亚人实际购房时间，便认为涉案房屋并非在易孝公司的推介下购买的，实乃照本宣科理解《分销合作协议》精神的判决。如上文所述，若没有易孝公司的推介，没有易孝公司提供的信息，冯江华和吴亚人都不知道涉案项目的存在，如何还会至涉案项目购买房屋。原审仅以易孝公司未提供形式上确认客户的证据材料（即《分销合作协议》第四条约定的内容），便否定易孝公司的最有价值、最有意义的工作，该判决显然极为不公。综上所述，易孝公司将涉案项目的信息推介给冯江华和吴亚人，且该事实已经冯江华和吴亚人的确认，最终冯江华和吴亚人也通过该信息至涉案项目购买了涉案房屋，易孝公司已完全尽到了居间人的推介义务，新太阳公司理应向易孝公司支付相应佣金。新太阳公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回易孝公司的上诉请求，维持原判。理由是根据双方之间的分销合作协议，易孝公司推荐客户需要得到新太阳公司的确认。分销合作协议也约定了这种确认的规则以及程序，包括邮件或者短信的报备，包括有权确认人的姓名等。但易孝公司提供的证据完全不符合双方的约定的确认客户的形式。而且易孝公司提供的证据体现出在2015年10月6日推荐了客户。但是事实上新太阳公司与客户在2015年的10月4日就已经成交了。因此易孝公司提供的证据不能支持其诉讼请求，也无法支持他的上诉请求。易孝公司向一审起诉请求：1.判令新太阳公司支付易孝公司佣金如下：（1）55号房产佣金人民币406000元（佣金计算方式：580万元*7%=406000元），（2）56号房产佣金406000元（佣金计算方式：580万元*7%=406000元），以上款项总计812000元整；2.在确定上述房屋实际付款情况之后，新太阳公司应按日万分之一向易孝公司支付违约金，直至上述佣金付清之日止。一审法院认定事实如下：2015年4月20日，新太阳公司作为委托方（甲方）、易孝公司作为受托方（乙方），双方签订《分销合作协议》，约定：第一条合作方式和范围。1、在合作期内，乙方向甲方提供具有购买苏州市吴江区汾湖镇莘塔社区张园东路88号太阳湖大花园•钻石湾别墅A地块（以下简称本项目）能力的客源，如乙方所介绍客户成功购买本项目房屋，则甲方根据本协议相关约定向乙方支付佣金。如没有介绍成功，则甲方无须支付任何费用。2、介绍成功标准是乙方向甲方提供客户，在本合同约定合作期限内，乙方介绍的客户与甲方签定定金合同，且该客户最终与甲方签定预售/出售合同/其他形式的房屋买卖合同及支付房屋销售合同价款30%以上，且没有发生由于乙方及其他第三方原因造成的退房。本协议所指乙方介绍的客户须经甲方认可。3、甲方的授权范围：仅限于乙方向甲方提供具有潜在购买力的客源。乙方不得进驻甲方的销售现场，更不得以此为借口进驻甲方销售现场办公。否则，甲方有权立即单方面解除本合同，所有损失均由乙方承担。第二条合作期限。1、合作期限自双方签字盖章合同生效之日起6个月止。……第三条佣金及支付。1、在本合同约定合作期限内，乙方介绍的客户与甲方签定定金合同，且该客户最终与甲方签定预售/出售合同/其他形式的房屋买卖合同及支付房屋销售合同价款30%以上（以支付日期为准），甲方按照成交房屋销售合同总价格的5%比例支付佣金予乙方，另甲方给予乙方销售人员按照成交房屋销售合同总价格的1%比例支付现金奖励。乙方成交第二套时，甲方支付合同价的6%作为佣金，另甲方给予乙方销售人员按照成交房屋销售合同总价格的1%比例支付现金奖励。乙方成交第三套时，甲方支付合同价的7%作为佣金，另甲方给予乙方销售人员按照成交房屋销售合同总价格的1%比例支付现金奖励。最高上限为合同价的7%作为佣金支付比例。达成第三套后补足前两套。佣金支付的前提是，乙方介绍的客户与甲方签定定金合同，且最终签定预售/销售合同，并已经支付30%以上房屋销售合同价款。2、佣金支付一般情况下分两次，即乙方介绍的客户支付不少于房屋销售合同价款的30%首付款后，甲方按乙方介绍的客户付款比例与乙方结算佣金，甲方给与乙方销售人员按照成交房屋销售合同价格的1%比例支付现金奖励，待该客户付清所购房屋的全部房款（包括银行按揭贷款到开发商指定账户的）后，甲方支付给乙方按照前述条款约定的剩余佣金。如乙方介绍的客户一次性付清所有房款，则甲方在约定时间内一次性支付乙方按照前述条款约定的佣金。3、佣金支付币种：人民币。乙方向甲方收取佣金时应向甲方提供等额有效的发票。4、佣金支付时间及现金奖励支付时间：4.1佣金支付时间：完成本合同第三条第2款的条件后，乙方于次月5日之前向甲方提供佣金请款明细单，与甲方进行佣金结算。甲方收到乙方佣金请款明细单复核无误后，告知乙方，乙方应出具同等金额发票，甲方在收到发票后5个工作日内支付乙方，否则甲方有权相应延期付款。4.2：现金奖励时间：完成本合同第三条第2款的条件后，乙方于次月5日之前向甲方出具同等金额发票。5、合同期限届满后3个月内甲方签章确认的乙方客户，最终由甲方成交且实现全额回款的，视作乙方推介成交，甲方按照上述佣金支付时间向乙方支付约定比例佣金，乙方需向甲方提供对应金额的合法发票，否则甲方有权相应延期付款。第四条客户报备和确认的流程、时间和方式。1、客户报备和确认格式：*先生/小姐，手机前三位和后四位，例如：王先生139***8888于****年**月**日到访；2、客户报备可以通过以下方式：（1）邮件报备：172×××＠ｑｑ.ｃｏｍ（2）短信报备：131××××****；3、客户报备时间必须是客户到达案场之前一小时，否则视为无效报备；4、客户确认需填具相应客户确认单。代理期限内，凡乙方或乙方名下公司带领客户前往甲方销售场所了解该物业相关情形或者实地查看该物业的，甲方或者甲方确认人应当及时签署或盖章乙方提供的《客户确认书》，以此确认客户。若甲方变更本条所述确认人的，应及时书面通知乙方。5、客户报备和确认后的客户保护期为30天。客户到达案场后的30天内，其他任何分销公司的报备和确认都不予认可。超过保护期的，在本合同有效期内除该客户通过第三方与甲方成交外，甲方均应按本合同约定支付乙方佣金。6、经确认为乙方客户后，若该客户的直系亲属或乙方名下的公司最终利用乙方提供的该项目的销售信息和甲方成交的，亦视为乙方代理成功，甲方仍应按本协议约定支付乙方代理服务费。7、委托代理期限届满之日起3个月内，甲方依据本条第4款方式已经确认的客户，该客户继续有效，除该客户通过第三方与甲方成交外，甲方均应按本合同约定支付乙方佣金。……第八条违约责任……2、甲方未按本合同约定时间支付佣金且逾期15个工作日，则每逾期一天，甲方应承担到期应支付佣金的日万分之一的违约金。……第十条其他事宜。1、协调人：甲方指定工作总协调人为袁维吉；乙方指定工作总协调人为陈文友。乙方所提供的客户名单须经甲、乙双方指定的工作总协调人书面确认后方才作为乙方的客户。总协调人如更换，应提前一周书面通知对方。……2015年10月4日，冯江华和新太阳公司签订《房屋认购协议书》，约定冯江华认购新太阳公司太阳湖大花园三期房55号，建筑面积312.42平方米，认购总价580万元，定金POS10万元，备注①于2015年10月4日付定金10万元……。当日，冯江华通过POS机分2万元、8万元两次向新太阳公司支付定金共计10万元。2015年10月11日，新太阳公司作为卖方，冯江华、王峰、冯宇翔共同作为买方，双方签订《吴江市商品房买卖合同》一份，约定买受人购买约定项目的55号房，住宅建筑面积共312.45平方米，总价款为580万元。该合同所附补充协议约定，出卖人和买受人双方确认在签订本合同前，即2015年10月4日买受人已向出卖人支付了购买该房屋的定金（履约定金），共10万元。2015年10月4日，吴亚人和新太阳公司签订《房屋认购协议书》，约定吴亚人认购新太阳公司太阳湖大花园三期房56号，建筑面积312.42平方米，认购总价580万元，定金POS10万元，备注①于2015年10月4日付定金10万元……。当日，吴亚人通过POS机向新太阳公司一次性支付定金10万元。2015年10月17日，新太阳公司作为卖方，吴亚人、顾滇、吴佳迪共同作为买方，双方签订《吴江市商品房买卖合同》一份，约定买受人购买约定项目的56号房，住宅建筑面积共312.45平方米，总价款为580万元。该合同所附补充协议约定，出卖人和买受人双方确认在签订本合同前，即2015年10月4日买受人已向出卖人支付了购买该房屋的定金（履约定金），共10万元。本案的争议焦点为，冯江华、吴亚人向新太阳公司购买太阳湖大花园三期55号、56号房屋是否由易孝公司促成。易孝公司称，2015年10月2日，其公司法定代表人陈文友经人介绍带领沈阳至涉案项目看房，最终看中53号房，沈阳为了降低价格，允诺再介绍两购房人。陈文友为了满足沈阳的要求，极力与新太阳公司磋商，最终新太阳公司同意以550万元的价格将53号房出售给沈阳。沈阳便将冯江华、吴亚人的信息告知陈文友，陈文友遂于2015年10月2日、3日将冯江华、吴亚人的信息通过短信和微信的方式报备给新太阳公司。2015年10月6日冯江华、吴亚人经易孝公司推介在太阳湖公司办理了“分销客户太阳湖大花园•钻石湾项目到访确认单”，并由新太阳公司销售主管孙少将在确认单上签字。新太阳公司对易孝公司主张的事实不予认可。为此易孝公司提交以下证据：1、易孝公司提交沈阳、何淑蓉购买太阳湖大花园三期53号房屋的备案信息，显示建筑面积284.78平方米，总价550万元。欲证明冯江华、吴亚人的购房人信息系由沈阳提供给其公司法定代表人陈文友，陈文友遂于2015年10月2日、3日将冯江华、吴亚人的信息通过短信和微信的方式报备给新太阳公司。新太阳公司的质证意见为，对该证据的真实性无异议，但该证明并未反映易孝公司主张的内容，易孝公司主张的事实仅系推测。2、易孝公司提交到访时间为2015年10月6日、客户姓名为冯江华的“分销客户太阳湖大花园•钻石湾项目到访确认单”A联、B联、C联（分销公司销售人员处签有“陈文友”，开发商销售人员处签有“孙少将”，项目销售负责人处无签名，亦未加盖新太阳公司公章），以及到访时间为2015年10月6日、客户姓名为吴亚人的“分销客户太阳湖大花园•钻石湾项目到访确认单”A联、B联、C联（分销公司销售人员处签有“陈文友”，开发商销售人员处签有“孙少将”，项目销售负责人处无签名，亦未加盖新太阳公司公章）,欲证明2015年10月6日冯江华、吴亚人经易孝公司推介在太阳湖公司办理了“分销客户太阳湖大花园•钻石湾项目到访确认单”，并由新太阳公司销售主管孙少将在确认单上签字。另提交到访时间为2015年4月15日、客户姓名为李照的“分销客户太阳湖大花园•钻石湾项目到访确认单”C联（分销公司销售人员处签有“陈文友”，开发商销售人员处签有“孙少将”，项目销售负责人处签有“袁维吉”，并加盖新太阳公司公章）、到访时间为2015年5月1日、客户姓名为张青的“分销客户太阳湖大花园•钻石湾项目到访确认单”C联（分销公司销售人员处签有“陈文友”，开发商销售人员处签有“孙少将”，项目销售负责人处无签名，并加盖新太阳公司公章）、到访时间为2015年10月2日、客户姓名为沈阳、何淑蓉的“分销客户太阳湖大花园•钻石湾项目到访确认单”C联（分销公司销售人员处签有“陈文友”，开发商销售人员处签有“孙少将”，项目销售负责人处签有“袁维吉”，并加盖新太阳公司公章）、到访时间为2016年9月3日、客户姓名为管海清的“分销客户太阳湖大花园•钻石湾项目到访确认单”C联（分销公司销售人员处签有“陈文友”，开发商销售人员处签有“孙少将”，项目销售负责人处无签名，并加盖新太阳公司公章），以及孙少将名片（显示孙少将系太阳湖公司销售主管），欲证明孙少将系太阳湖公司销售主管。新太阳公司的质证意见为，认可孙少将曾系其公司销售主管，现已离职，但根据《分销合作协议》第十条的约定，孙少将并没有权限代表其公司确认到访客户。对冯江华、吴亚人的“分销客户太阳湖大花园•钻石湾项目到访确认单”的真实性有异议，认为并不存在该日的到访事实，但并不对孙少将的签名提出司法鉴定。3、易孝公司提交吴亚人作为证明人签名的“证明”一份，载明“兹证明2015年10月6日56号房主吴亚人是通过上海易孝投资管理有限公司陈文友介绍推荐定购太阳湖靠近湖边56号房，经过当天看房后当天交定金壹拾万（100000）元，购房价经双方谈判确定为伍佰捌拾万元。同时也登记了购房确认表，确认表交给案场经理袁维吉后说是要按公司流程盖章后在交给我，但我后来多次跟袁维吉要，她总是以各种借口推诿不给我，导致到现在都不能拿到确认登记表，所以我特此请56号房主证明此事”。欲证明冯江华、吴亚人向新太阳公司购买太阳湖大花园三期55号、56号房屋系由易孝公司促成。新太阳公司的质证意见为，认可该“证明”的真实性，但该对“证明”陈述的内容不予认可。4、易孝公司提交其法定代表人陈文友和冯江华2017年5月20日的谈话录音一份，与本案有关的谈话内容包括，陈文友：“这就是我当年介绍那个应该是55号吧……”冯江华：“对对。”……陈文友：“哎这个是2015年10月6号我带你们过来看的吧！”冯江华：“对对对，差不多就是这个时间。”陈文友：“就是这个时间是吧。”冯江华：“对对对。”……陈文友：“那天有53号的，56号的，55号的就你们一起嘛。”冯江华：“是的。”……陈文友：“你们是第一笔钱是2015年的当天拉了20万的定金是吧？”冯江华：“记不住，我没拉那么多。”陈文友：“就拉了10万。”冯江华：“当时来压根就没想着买房子……”陈文友：“拉了10万拉了10万，我记起来了，然后呢，价钱好像是580万元是吧？”冯江华：“对对对”。欲证明冯江华、吴亚人向新太阳公司购买太阳湖大花园三期55号、56号房屋系由易孝公司促成。新太阳公司的质证意见为，对谈话人的身份有异议；即使录音属实，易孝公司的法定代表人存在诱导性发问，冯江华的回答也不一定符合事实，且录音体现的2015年10月6日带领冯江华看房与冯江华2015年10月4日已支付定金的事实相矛盾。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：双方对易孝公司提交的沈阳、何淑蓉购买太阳湖大花园三期53号房屋的备案信息的真实性无争议，一审法院予以确认。但该证据未能体现沈阳、何淑蓉与本案事实的关联性，故一审法院对易孝公司的证明目的不予认可。双方对易孝公司提交的到访时间为2015年10月6日、客户姓名为冯江华的“分销客户太阳湖大花园•钻石湾项目到访确认单”A联、B联、C联，以及到访时间为2015年10月6日、客户姓名为吴亚人的“分销客户太阳湖大花园•钻石湾项目到访确认单”A联、B联、C联的真实性存在争议，新太阳公司认可孙少将的职务，但未对开发商销售人员处所签的“孙少将”申请司法鉴定，一审法院对该证明的真实性予以认可，该证据可证明易孝公司于2015年10月6日带冯江华、吴亚人至新太阳公司处办理“分销客户太阳湖大花园•钻石湾项目到访确认单”的事实。然而，根据《分销合作协议》第十条约定的“甲方指定工作总协调人为袁维吉；乙方指定工作总协调人为陈文友。乙方所提供的客户名单须经甲、乙双方指定的工作总协调人书面确认后方才作为乙方的客户”的条款，以及客户姓名为李照、张青、沈阳和何淑蓉、管海清的“分销客户太阳湖大花园•钻石湾项目到访确认单”，表明易孝公司和新太阳公司在交易过程中依据《分销合作协议》第十条的约定，即在“分销客户太阳湖大花园•钻石湾项目到访确认单”中由易孝公司指定的协调人陈文友及新太阳公司指定的协调人袁维吉签字确认易孝公司促成交易的客户，新太阳公司或直接以加盖公章的方式确认易孝公司促成成交的客户。易孝公司于2015年10月6日带冯江华、吴亚人至新太阳公司处办理“分销客户太阳湖大花园•钻石湾项目到访确认单”后，冯江华、吴亚人未被新太阳公司确认为易孝公司的客户。新太阳公司对易孝公司提交的吴亚人作为证明人签名的“证明”形式的真实性予以认可，一审法院予以确认；关于易孝公司提交的陈文友和冯江华2017年5月20日的谈话录音，虽新太阳公司对形式的真实性未予以认可，但未申请司法鉴定，一审法院对形式的真实性予以认可。该两份证据所涉冯江华、吴亚人于2017年10月6日由易孝公司带至新太阳公司项目处的事实与“分销客户太阳湖大花园•钻石湾项目到访确认单”相印证，一审法院予以确认；但所涉冯江华、吴亚人于2015年10月6日向新太阳公司交付定金10万元的内容无相关证据佐证，且与银行明细记录的定金交付时间（2015年10月4日）相悖，一审法院不予确认。一审法院认为，易孝公司和新太阳公司经签订《分销合作协议》而建立居间合同关系。该协议约定，如易孝公司所介绍客户成功购买本项目房屋，则新太阳公司根据本协议相关约定向易孝公司支付佣金；如没有介绍成功，则新太阳公司无须支付任何费用。并约定，新太阳公司指定工作总协调人为袁维吉，易孝公司指定工作总协调人为陈文友；易孝公司所提供的客户名单须经易孝公司、新太阳公司双方指定的工作总协调人书面确认后方才作为易孝公司的客户。在易孝公司及新太阳公司双方实际交易过程中亦以上述约定的方式确认易孝公司促成成交的客户，新太阳公司或直接以加盖公章的方式确认易孝公司促成成交的客户。易孝公司在2015年10月6日带冯江华、吴亚人至新太阳公司办理了“分销客户太阳湖大花园•钻石湾项目到访确认单”，然，新太阳公司未以袁维吉签字或加盖公章的方式确认冯江华、吴亚人系易孝公司促成成交的客户，故冯江华、吴亚人的“分销客户太阳湖大花园•钻石湾项目到访确认单”并不能当然证明冯江华、吴亚人系易孝公司促成的客户。冯江华、吴亚人已于2015年10月4日和新太阳公司签订《房屋认购协议书》并向新太阳公司交付定金，易孝公司应举证证明其公司于2015年10月4日之前已促成冯江华、吴亚人与新太阳公司的购房交易。诉讼中，易孝公司称其公司已于2015年10月2日、3日以短信和微信的方式向新太阳公司报备了冯江华、吴亚人的购房人信息，但未能提供相关证据予以证明，一审法院对该事实难以确认。据此，易孝公司未就其诉讼请求的事实基础完成举证证明责任，应承担不利的后果。综上所述，易孝公司主张的佣金及违约金的诉讼请求欠缺事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条第一款之规定，判决：驳回易孝公司的全部诉讼请求。案件受理费11920元，由易孝公司负担。二审中，当事人没有提供新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，易孝公司与新太阳公司之间的《分销合作协议》依法成立并有效。本案争议焦点是55号、56号房屋买卖是不是易孝公司介绍成功的。根据新太阳公司与易孝公司签订的《分销合作协议》约定，客户报备时间必须是客户到达案场之前一小时，否则视为无效报备，易孝公司所提供的客户名单须经双方指定的工作总协调人书面确认后方才作为易孝公司的客户，新太阳公司指定工作总协调人为袁维吉，易孝公司指定工作总协调人为陈文友。易孝公司提供的冯江华、吴亚人的“分销客户太阳湖大花园•钻石湾项目到访确认单”上反映的时间是2015年10月6日，上面没有袁维吉签字或加盖公章，事实上冯江华、吴亚人已于2015年10月4日和新太阳公司签订《房屋认购协议书》并向新太阳公司交付定金，确认单时间上晚于冯江华、吴亚人实际订购时间，故易孝公司主张55号、56号房屋系其介绍成交缺乏依据。综上所述，易孝公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11920元，由上海易孝投资咨询管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙鲁江审判员  柏宏忠审判员  管 丰二〇一八年七月十二日书记员  张嘉旻