广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初398号 原告:张吉宇，男，1955年10月28日出生，汉族，住防城港市港口区。 委托诉讼代理人：孙焕臣，港口区白沙万法律服务所法律工作者。 被告：广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司，住所：广西防城港市港口区仙人湾小区****西。统一社会信用代码：91450600799725239U。 法定代表人：李忠飞。 委托诉讼代理人：段丽君，该公司员工。 委托诉讼代理人：董茜，该公司员工。 被告：广西居从容房地产投资有限公司，住所地：南宁市青秀区民族大道**南宁华润中心西写字楼**。 法定代表人：王生，经理。 委托诉讼代理人：丰秋红，该公司员工。 原告张吉宁与被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司（以下简称腾飞龙公司）、广西居从容房地产投资有限公司（以下简称居从容公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2018年3月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张吉宁的委托诉讼代理人孙焕臣，被告腾飞龙公司的委托诉讼代理人段丽君、董茜，被告居从容公司的委托诉讼代理人丰秋红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张吉宁向本院提出诉讼请求：1、确认被告腾飞龙公司与被告居从容公司在涉案商品房买卖中存在委托代理关系；2、确认原告与被告2014年4月22日签订的《“腾飞广场”订购协议》有效，被告继续履行该协议约定与原告签订《商品房买卖合同》等义务。事实和理由：2014年1月22日，原告经广西居从容房地产投资有限公司介绍，该公司的工作人员丰秋红将原告带到广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司购房。于当日向广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司交付了10000元的定金，并签定了“腾飞广场”定购协议书。购买的房号为“腾飞广场”1栋1单元1403号房。2015年1月23日，第二被告的工作人员丰秋红要求原告交付该房的首付款，并说明开发商（第一被告）要求他们公司代收。原告便将320924元的首付款交给广西居从容公司，给原告出了收款收据。后来打算履行下一步房款时得知，“腾飞广场”工程停工，开发商的法定代表人也不知去向。到2016年12月份，原告再次来到广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司，找到了法人代表李忠飞，问其工程进度，下一步房款如何进行，李忠飞说他只收到10000元的定金，居从容公司收的房款不承认，原告又找到居从容公司的丰秋红，丰秋红把那个时期代开发商收购房款的情况向原告说明，并提供了相关证据。据此，原告多次找到腾飞龙房地产开发公司的法人代表李忠飞，要求承认交给居从容公司的购房款320924元，是购买“腾飞广场”1栋1单元1403室的首付款，李忠飞拒不承认。原告为维护其合法权益，向人民法院起诉。 被告腾飞龙公司辩称，被告腾飞龙公司与被告居从容公司签订的《腾飞广场住宅二期和商业店铺委托代理合同》代理期限自2013年10月1日至2014年9月30日止，本案中原告向居从容公司支付所谓购房首付款的时间为2015年1月23日，此时代理期间已届满，被告居从容公司无权代为收取购房款。此外，根据双方签订的委托代理合同约定，被告居从容公司的职责则是指导客户将购房款交付到被告腾飞龙公司账户，协助催收欠款，因此被告居从容公司无权代被告腾飞龙公司收取款项。原告明知被告居从容公司无权代为收取款项，该无权代理行为对被告腾飞龙公司不发生法律效力。原告与被告签订的“腾飞广场”定购协议书因原告逾期未签订《商品房买卖合同》已失效。2014年4月22日，原、被告双方签订了定购协议并支付10000元作为购房定金。根据该协议第四条第2款的约定，“买受人在签订本定购协议书后，必须于2014年5月22日前，携带本定购协议原件以及本人身份证等相关证件到‘腾飞广场’销售展示中心与出卖方签署《商品房买卖合同》，该时间不另行通知，若买受人逾期未与出卖方签订《商品房买卖合同》，视为买受人自动放弃购买权，定金不予退还”由此可知，原告支付的定金属于订约定金，适用定金罚则。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……”故本案中原告在支付定金后未按照约定时间与腾飞龙公司签订《商品房买卖合同》，原告已自动放弃购买权，本定购协议己自动解除，腾飞龙公司没有继续履行签订商品房买卖合同的义务。综上所述，代理人认为原告因自身原因未尽到一定注意义务向居从容公司缴纳首付款，居从容公司的该无权代理行为对腾飞龙公司不发生效力，且原告未在定购协议约定的时间内与腾飞龙公司签订买卖合同，故定购协议已因原告自身的违约行为自动失效。故请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。 被告居从容公司辩称，被告腾飞龙公司与被告居从容公司确实存在买卖委托与代理关系，认可原告的诉讼请求及事实理由。原告张吉宁交来的首付款320924元为我公司收取，但根据我公司与被告腾飞龙公司的约定，该笔款项我公司未交纳给被告腾飞龙公司，而是截留当做被告腾飞龙公司应付给我公司的佣金予以抵扣。 当事人在法定期限内围绕着主张提交了相应的证据，本院经组织各方当事人质证后，对本案诉争事项无争议的证据，本院综合全案审查后，予以采信并佐证在卷。 本院经审理，综合全案证据及当事人陈述，认定事实如下： 2014年1月22日，原告经被告居从容公司介绍，与被告腾飞龙公司签订了《“腾飞广场”定购协议书》，约定购买的房号为“腾飞广场”1栋1单元1403号房，并于当日向被告腾飞龙公司交付了10000元的定金。被告腾飞龙公司出具收取10000元定金的收据供原告收执。2015年1月23日，原告向被告居从容公司支付了320924元的首付款。被告居从容公司给原告出具了收款收据，但未将该笔款交纳给被告腾飞龙公司。 另查明，被告腾飞龙公司与被告居从容公司于2013年9月27日签订了《腾飞广场住宅二期和商业店铺委托代理合同》，约定委托期限1年，暂定自2013年10月1日起至2014年9月30日止，如需续延代理期限，另行签定补充协议，其中约定乙方被告居从容公司的权利和职责包括“委派专业置业顾问到销售现场进行项目的介绍与销售，指导客户办理相关购房手续，该人员的薪酬由乙方承担”“知道客户将购房款交付到甲方账户，协助甲方催收欠款”“乙方不得超越甲方授权向客户作出任何承诺”等。 本院认为，原告张吉宇与被告腾飞公司签订的是《“腾飞广场”定购协议书》，涉及的争议事项为签订商品房买卖合同，因此该协议书在性质上属于预约合同。本案中立案案由为商品房预售合同，但本案中虽然原告的诉讼请求包括了到确认被告腾飞龙公司与被告居从容公司存在委托代理关系，包括了确认原告与被告腾飞龙公司签订的协议效力及请求被告腾飞龙公司继续履行协议、虽然从形式上看原告的诉请包涵了两个诉讼法律关系，即请求确认合同效力的确认之诉及请求继续履行合同的给付之诉，原告的诉求本不应在同一案中处理。但考虑到各方当事人对本院庭审中归纳了两个争议焦点均无异议或者补充，即为被告腾飞龙公司与被告居从容公司签订的委托代理合同有效与否和原告与被告腾飞龙公司签订的定购协议是否有效，且原告在辩论终结前再次明确了诉请主张为确认委托代理期限及确认订购协议效力。因此本院综合全案认定，虽然原告提交的起诉状中有要求继续履行合同的主张，但应是涵盖在确认订购协议效力的内容里，而不是一个独立的诉讼请求，且两个诉请确认的内容具有紧密关联性，再者原告诉请确认订购协议效力应为主要诉讼请求。为了减少当事人的诉累，本案对两个诉讼请求一案处理符合民事诉讼法的相关规定。因此本案的诉讼类型应当是确认之诉，本院将案由确定为确认合同效力纠纷。 对于第一个诉讼请求，确认两被告在涉案商品房买卖中存在委托代理关系的问题。所谓的委托代理就是经委托人授权，被委托人以委托人的名义与他人进行签订合同等其他民事法律行为，其特点是委托人并未直接参与到合同签订过程中，而是由被委托人代为行使本属于委托人的权利。而居间则是指居间人通过自己的行为促成合同当事人双方达成意思表示一致，由合同双方直接签订相应的合同，而居间人在从中收取相应的报酬，其特点为居间人不代替任何一方的作出意思表示行为。虽然被告腾飞龙公司与被告居从容公司对于2013年9月27日签订了《腾飞广场住宅二期和商业店铺委托代理合同》的事实以及合同的真实性均无异议，但是根据双方在合同中约定的双方的权利与职责内容并无实际代理方面的约定，根据作为乙方的居从容公司的权利职责主要为“委派专业置业顾问到销售现场进行项目的介绍与销售，指导客户办理相关购房手续，该人员的薪酬由乙方承担”“知道客户将购房款交付到甲方账户，协助甲方催收欠款”“乙方不得超越甲方授权向客户作出任何承诺”等，而原告张吉宇是直接与被告腾飞龙公司签订的订购协议，协议出卖方加盖的是被告腾飞龙公司的印章，因此被告居从容公司在原告购买被告腾飞龙公司的商品房事宜上不存在代理关系，被告居从容公司通过自身的推广服务促成原告与被告腾飞龙公司双方定购合同行为应当属于居间行为。对于原告主张的居从容公司收取了320924元的首付款，是代理被告腾飞龙公司的行为，因两被告在合同中并未授权被告居从容公司代为收取款项，原告也未能提供其他证据证明居从容公司收取款项得到了授权，且该款项被告居从容公司并未交纳给被告腾飞龙公司，因此收取款项的行为也不能视为代理行为。因此原告主张确认被告居从容公司与被告腾飞龙公司在原告购买涉案商品房事宜中存在委托代理关系的请求，本院不予支持。 对于第二个诉讼请求，请求确认原告与被告腾飞龙公司签订的定购协议有效的问题。判决合同的效力主要从合同是否成立和是否违反法律、法规的效力性强制规定这两方面判断。而在本案中双方确认了签订《“腾飞广场”定购协议书》的真实性，也没有其他违反法律、法规的强制性规定，即不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，因此原告张吉宇与被告腾飞龙于2014年4月22日签订的《“腾飞广场”定购协议书》是合法有效的，双方应当按照合同约定履行相应的义务并受到合同相应条款的约束。虽然本案中原告诉请中同时提出了要求继续履行该定购协议，但本院对于本案已经定性为确认合同效力之诉，对于原告在本案中提出履行合同的给付行为，不在本案中处理。原告如有证据证明存在应继续履行定购协议，应继续签订商品房买卖合同的合法情形，可以另案主张。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四百二十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告张吉宇与被告广西防城港市腾飞龙房地产开发有限公司于2014年4月22日签订的《“腾飞广场”定购协议书》是合法有效的； 二、驳回原告张吉宇的其他诉讼请求。 案件受理费300元，由原告张吉宇负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费300元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业部，帐号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员  方爵 二〇一八年七月二十日 法官助理何耀鹏 书记员陈龙华