四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0703民初4427号 原告：马克琼，女，1963年11月9日出生，汉族，住四川省绵阳市游仙区。 委托诉讼代理人：陈强，四川法丛律师事务所律师。 被告：刘静，女，1975年1月25日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 被告：吴强，男，1972年9月1日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 共同委托诉讼代理人：吴晓兰，四川睿桥律师事务所律师。 第三人：绵阳市伍星房地产经纪服务有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区。 法定代表人：张×，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘丹，男，该公司股东。 原告马克琼与被告刘静、吴强、第三人绵阳市伍星房地产经纪服务有限公司（以下简称伍星公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马克琼及其委托诉讼代理人陈强、被告刘静、吴强的共同委托诉讼代理人吴晓兰、第三人伍星公司的委托诉讼代理人刘丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告马克琼向本院提出以下诉讼请求：1、原、被告所签订的《绵阳市存量房买卖合同》有效；2、被告继续履行该合同，并于生效后三日内原告为办理房产过户手续；3、被告赔偿原告经济损失12000元；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告马克琼明确其主张的损失包括律师代理费10000元、交通误工费2000元。事实及理由：原告于2018年3月26日通过第三人伍星公司与被告签订《绵阳市存量房买卖合同》，购买被告位于绵阳市涪城区××街××号××幢××单元××号房屋。被告吴强于签订合同当日与第三人伍星公司何××办理委托公证，由何××代为办理所涉房屋的座落位置变更。同时被告吴强也于签订合同当日按约定把该房屋的户口迁出。2018年4月30日，被告吴强出具声明，以其妻子刘静代签的合同非本人意愿而拒绝继续履行合同。二被告系夫妻关系，被告刘静在签字时提结婚证，同时电话联系被告吴强征得其同意，且事后被告吴强以实际行为在履行合同。现因被告违约，导致合同无法及时履行，致使原告产生经济损失。为此，原告诉至本院，请求判如所请。 被告刘静辩称：1、刘静既不是合同主体，也不是房屋所有权人，主体不适格。2、刘静在签订合同时并没有取得吴强有效授权，所签订协议因未得到刘强追认而未生效。原告要求继续履行合同，及按合同约定支付违约金，无事实和法律依据。因家中资金周转需要，刘静曾与吴强商量将其婚前房屋出卖，但吴强对此一直不太情愿。后刘静独自去考察并联系了伍星公司，并拉着吴强去做了一个登记。后签合同时，伍星公司没有通知吴强，而是直接打了刘静的电话。签订合同当天，吴强没有到场，也没有出具书面委托。伍星公司在此情况下，以刘静以吴强代理人身份与原告签订合同，并以吴强名义出具定金收条。后吴强拒绝对该合同效力进行追认，该合同因此未生效，原告要求继续履行合同及支付违约金无事实和法律依据。3、伍星公司及原告对未达成房屋交易有过错，应当在过错范围内对未达成交易而产生的损失承担责任。为此，请求驳回原告的诉讼请求。 被告吴强答辩：案涉房屋系吴强个人婚前财产，刘静未经授权无权代表吴强将房屋卖给他人。其次，无论原告还是第三人，对于该房屋的权属是清楚的，在没有吴强有效授权且不予追认的情况下，与无权处分人签订的存量房买卖合同无效且对吴强没有约束力。再者，委托第三人办理地址变更手续及将户口迁移出案涉房屋并不能直接证据被告吴强已同意变更房屋。另外，原告在诉状中所称的经济损失也没有法律依据，即使有损失，也不由吴强承担。 第三人伍星公司辩称：2018年3月25日下午7点过，二被告在我公司南街店登记出售案涉房屋，并出示了房产证原件，还告知工作人员其出售价格为38万元。我公司工作人员按照流程进行了登记，并复印了产权证。将工作人员询问联系人时，吴强说，给刘静打电话就可以了。3月26日中午11点30分，我公司经纪人何××给刘静打电话，要求吴强来店与马克琼签订合同。刘静称吴强在上班，来不了，吴强同意由其代签合同。当日12点20多，刘静就带上二人的身份证、结婚证、房产证、土地证原件等来到我公司南街店。我公司检查了相关证书原件后，刘静当着马克琼的面打电话给吴强，并开了免提。在电话中，吴强同意以38万元出售房屋，并委托刘静代为签订该合同，刘静才签订了上述合同。因过户需要将附在房屋上的户口迁出，为此，二被告当天下午将其户口迁出。为减免税费，需要重新办理该房屋的产权证，因觉得流程繁琐，刘静就委托我公司代办。因此，当日下午，吴强才办理了委托公证，委托我公司何××代为办理相关事项。在等待“新证”出来的过程中，吴强因急用钱，就问能不能让买方先付15万元，后何××问他是否需要找买方商量时，其又表示算了。2018年4月28日，吴强又给何××找电话说有点不想买卖房子了，想过来找他说下。29日上午，在我公司南街店签约办公室，被告吴强称其不想卖了，并表示“虽然你们都知道我老婆是我委托她来签约的，我是晓得的，但是我没有写委托书，在法律上法官是可以来判都有责任的”、“这个房子我现在是这个样子的，我现在不急了，我内心想你们给我卖到50万，买方那边你帮我谈一下，我赔她3万，让她算了。你们另外给我找买方”。2018年5月2日下午，我公司约了双方来店协商，吴强说“我的这个房子现在明确是不想卖了，我不想卖了也没哪个可以强求我卖，买方有损失，可以谈下”。因买方明确要履行合同，卖方只愿意赔3万，双方不欢而散。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 据此，本院认定以下事实：被告吴强欲出售登记在其名下的位于四川省绵阳市涪城区××街××号××单元××号建筑面积为69.96平方米的房屋，就与被告刘静一起前往伍星公司处登记了相关信息，并向工作人员留存刘静的电话号码作为联系方式。2018年3月26日，在第三人伍星公司居中介绍下，被告刘静作为吴强的代理人，与原告马克琼签订了《绵阳市存量房买卖合同》一份，上载明该房屋上附着户口，被告吴强承诺在20日内迁出；合同价款为38万元，原告马克琼在签订合同时向吴强支付定金3万元，在吴强取得新证的30天内，且该房屋过户并取得交件清单时即将尾款35万元支付给吴强；马克琼支付该房屋所涉及的所有税费。如一方拒不履行合同，则视为根本性违约，除应支付守约方已交付费用（包括房屋过户税费、已支付的房款、交通费等）外，违约方支付守约方经济损失5万元。合同签订后，原告马克琼向第三人伍星公司支付了37600元，其中7600元系中介费，3万元系其支付的购房定金。第三人收款后，除留下其中的3800元作为中介费外，余款均全部支付给被告刘静。被告刘静收款后，出具了定金收条，确认代吴强收到定金3万元。 庭审中，被告刘静拒绝告知其何时将签订该合同的相关事宜告知被告吴强，被告吴强亦拒绝回答其何时知晓被告刘静代理签订了该合同，以及合同具体内容。原告马克琼及第三人伍星公司则称，在合同签订时，刘静就通过电话向被告吴强告知了合同价款、支付期限、支付方式等合同重要内容，因被告刘静开的免提，所以在场的人都听到被告吴强表示同意该协议。 当日，二被告即将案涉房屋的户口迁出。同日，被告吴强还出具公证委托书，委托第三人经纪人何××代为办理案涉房屋座落位置变更证明、代为到房地产主管部门办理查询，并开具其名下的房产登记信息证明；代为到相关部门办理上述房产档案查询、复制、代为到房地产主管部门办理将上述房屋的产权变更为委托人吴强名下的不动产权证书变更登记手续；代为到房地产主管部门及相关单位办理开具上述房屋的上市证明；代为办理与上述事项相关的其他一切事宜。何××接受委托后，代为办理了相关手续。在此期间，因被告吴强急需用钱，还多次向何××催问办理进度，要求何××想办法尽快完成，以便于其尽早拿到其余购房款。期间，被告吴强还提出要求买方提前支付15万元以解决其资金问题，但该计划并没有被付诸实施，其还称如果短时间能凑到钱，都不太想卖房子了。被告吴强称因该委托向何××支出了800元代理费。而第三人伍星公司则称其确收到800元，但该款系用于办理上述代理事务中产生的其他费用，并非代理费。2018年5月24日，被告吴强取得了该房屋的不动产登记证书（证号：川2018绵阳市不动产权第××××号），即案涉《绵阳市存量房买卖合同》所称的“新证”。 因被告吴强表示不想卖房了，伍星公司约原、被告到场协商，但各方未能达成一致意见。2018年4月30日，被告吴强出具《声明》，表示案涉房屋系其个人婚前财产，刘静签订案涉合同并非其本人意愿，其也没有委托任何人代理签订该合同，该合同无效，需终止履行。为此，原告马克琼诉至本院，请求判如所请。 另查明，原告马克琼为本案诉讼，与四川法丛律师事务所签订了委托代理合同，约定应向该事务所支付律师代理费10000元，但该款目前尚未实际支付。关于交通、误工费损失，原告马克琼并未予举证证明。 本院认为：民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。被告吴强委托第三人伍星公司代为出售登记在其名下的案涉房屋，并同意留存其妻刘静的电话作为联系方式。由此可知，其初步同意委托被告刘静代为协商房屋出售相关事宜。经第三人伍星公司居间介绍，原告马克琼有购买该房屋的意向。被告刘静接到第三人伍星公司的通知后，持相关身份证明材料和房屋权属证书到场商量合同价款、支付方式、付款期限等合同事宜，并代吴强签订《绵阳市存量房买卖合同》、收取定金、缴纳中介费用等。合同签订的当日，被告吴强即将其户籍从该房屋上迁出，还委托伍星公司员工代为办理房屋过户所需的一系列前置手续，积极履行了合同义务。在何××办理“新证”期间，其还催问进度，提出要求买方提前付款的想法，询问何时能收到其余购房款等。由此可知，被告吴强对由其妻刘静作为代理人，代为与原告马克琼签订案涉合同、出售登记在其名下的案涉房屋是知晓的，对刘静接受委托后所实施的民事法律行为是认可的。其未以书面方式出具授权委托书，并不会导致该委托代理无效，更不会因此而导致案涉《绵阳市存量房买卖合同》不生效或无效。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。因此，被告刘静的代理行为后果应当由被告吴强承担。原告马克琼对被告刘静的诉讼请求不成立，本院依法予以驳回。 案涉《绵阳市存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，本院对此予以以确认。被告吴强应当按约向原告马克琼履行相应的合同义务，协助原告马克琼办理该房屋的过户手续。原告马克琼的该项诉讼请求成立，本院予以支持。案涉《绵阳市存量房买卖合同》约定，一方根本违约，应向另一方赔偿经济损失5万元。现被告吴强不愿意继续履行合同，应视为根本违约。原告马克琼虽未就其损失充分举证，但其主张由被告吴强赔偿的金额远低于双方合同约定，且较为符合常理，本院亦予以支持。 为此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十五条、《中华人民共和国合同法》六十条一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告马克琼与被告吴强（由被告刘静代理）于2018年3月26日签订的《绵阳市存量房买卖合同》合法有效。 二、被告吴强于本判决生效后三个工作日内协助原告马克琼办理位于四川省绵阳市涪城区××街××号××单元××号建筑面积为69.96平方米房屋（证号：川2018绵阳市不动产权第××××号）的权属转移登记手续。 三、被告吴强于本判决生效后三日内向原告马克琼赔偿损失12000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告马克琼的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计3500元，由被告吴强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 蔡 艳 二〇一八年七月十七日 书记员 肖晴月