广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初9881号原告（反诉被告）金灿灿，女，汉族，1986年1月22日出生，住址广东省深圳市福田区，委托代理人黄菊，广东广和律师事务所律师。委托代理人王红云，广东广和律师事务所律师。被告（反诉原告）刘帆，男，汉族，1987年9月27日出生，住址广东省深圳市南山区，委托代理人陈奎，河南良承律师事务所律师。委托代理人轩敏杰，河南良承律师事务所实习律师。第三人深圳市万大房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福民路高发城驰首层102号，统一社会信用代码914403000824910847。法定代表人贾中华。上列原告金灿灿诉被告刘帆、第三人深圳市万大房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告依法提起反诉，本院受理后,依法组成合议庭，于2018年7月3日对本诉和反诉公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄菊、王红云，被告的委托代理人陈奎、轩敏杰到庭参加诉讼，第三人深圳市万大房地产经纪有限公司（以下简称“万大经纪公司”）经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年12月2日，经第三人撮合，原被告签署了编号为8801637号的《深圳市二手房预约买卖合同》（下称买卖合同），《买卖合同》约定：被告以394万元购买原告位于深圳市××区××城××房产，购房定金为10万元，其中5万元在合同签订当日支付，剩余5万元在合同签订后五日内支付。《买卖合同》还约定，被告应在2017年12月12日前将除定金之外的首期款109万元支付至双方约定的银行监管账号，原告需依被告或第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议，办理资金监管手续。《买卖合同》第十二条违约责任约定“如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行，如任何一方逾期履行义务超过5日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则”。《买卖合同》签订后，被告向原告支付定金5万元整。而后，原告及第三人多次催促要求原告及时支付剩余定金，但被告明确表示不再购买房产。《买卖合同》约定的支付期限届满后，为保障合同顺利履行，原告于2017年12月22日委托广东广和律师事务所向被告发出律师催告函，再次要求被告继续履行合同并于2017年12月27日前支付其余5万元定金，办理首期款监管及申请按揭贷款。该函件被告于2017年12月25日签收，但未予理会。由于多次催促未果，且被告的行为已经构成根本性违约，为维护自身权益，原告于2017年12月28日又委托广东广和律师事务所发出律师函，通知被告《买卖合同》解除，并要求被告按照《买卖合同》的约定向原告支付成交价款20%的违约金。该律师函件已于2017年12月29日送达至被告，但被告仍然置之不理。原告认为：《买卖合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力，合同双方应严格遵守，否则应承担合同约定的违约责任。现被告未在《买卖合同》约定的履行期限内履行相应义务，且经多次催促仍拒绝履行，已构成根本性违约，故原告有权单方面解除《买卖合同》，同时依据《买卖合同》第十二条的约定，有权要求被告承担相应的违约责任。综上，请求法院判令：1、原、被告双方签署的编号为8801637号的《深圳市二手房预约买卖合同》于2017年12月29解除；2、被告向原告支付违约金78.8万元整（扣除已付款项5万元，需再支付73.8万元）；3、被告承担本案所有诉讼费用。被告辩称，一、答辩人积极履行合同约定的义务，不存在违约行为，被答辩人未按照合同约定先履行融资赎楼义务，构成违约，答辩人不承担任何赔偿责任。2017年年底，答辩人与家人经过实地看房，对被答辩人所出售的房屋非常满意，被答辩人称送装修和房内一切家具、家电、固定装修等。2017年12月2日，双方通过第三人万大经纪公司签订《买卖合同》，约定答辩人购买被答辩人名下位于深圳市××区××城××房产，房款总价394万元，被答辩人于签订合同五日内（含当日）与担保公司签订服务合同，融资赎楼等相关权利义务。合同签订当日，答辩人依约于2017年12月2日向被答辩人支付购房定金5万元。在办理融资赎楼过程中，答辩人积极配合被答辩人办理融资赎楼手续，但被答辩人未按合同约定时间节点办理赎楼手续，也未在约定的期限内签订融资服务协议，未还清贷款，未办妥注销抵押登记等相关手续，也未将产权证原件交予第三方或第三方指定的担保公司，被答辩人构成违约。2017年12月11日，经第三人万大经纪公司查询得知，被答辩人除81万元商业贷款外，还有48万元公积金贷款。被答辩人事先故意隐瞒了其公积金贷款48万元的事实，直接导致需要另外融资48万元进行赎楼，造成融资赎楼利息及相关融资费用大幅增加，答辩人怀疑被答辩人无能力进行融资赎楼，随后双方便展开了对融资赎楼费用的承担进行协商。但直至双方均致律师函要求终止协议时仍未能就此达成一致补充条款。答辩人认为被答辩人违反诚实信用原则故意隐瞒事实已构成违约，经双方沟通多次无果后答辩人也向被答辩人声明解除合同。二、被答辩人诉求答辩人支付违约金73.8万元，没有事实和法律依据，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。（一）答辩人在房屋买卖合同过程中，积极履行合同义务，不存在任何过错，不存在违约，不应承担被答辩人所诉的任何违约责任。（二）根据深圳市当前二手房市场交易行情，客观上本案房产价值上涨，已超出2017年12月2日买卖双方成交的394万元成交价格，被答辩人就本案房产不存在任何损失，被答辩人也未提供证据证明其实际损失客观存在的事实。即使被答辩人构成违约，也未给被答辩人造成任何损失，最多使用定金罚则。（三）在公平原则和诚实信用原则方面，答辩人为履行合同，多次从上海坐飞机到深圳，积极履行合同义务，支付定金，协商处理融资赎楼费用，抱着买房诚信的态度履行合同。现房价涨价，被答辩人不但没有损失，反而从中收益，且被答辩人又通过法院诉讼要求答辩人承担房款成交价20%的违约责任，明显无法律依据，违背公平原则。综上，因被答辩人多次违约致使合同无法履行，双方已经就房屋买卖合同解除问题进行了相互解除通知，根据《合同法》的规定，双方解除房屋买卖合同已成既定事实且发生了法律效力，所以不用再次请求解除。在合同履行过程中，答辩人没有违约也没有过程，反而是被答辩人违约造成合同无法履行而解除，被答辩人因不想退还答辩人已经向其支付的房屋定金5万元而恶意提起本案诉讼。请求依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告反诉称，2017年12月2日反诉原告通过万大经纪公司购买反诉被告位于深圳市××区××城××房产，房款总价3940000元（含屋内一切家具、家电、固定装修等）。合同签订时，反诉被告告知反诉原告和万大经纪公司涉案房产仅有银行商业贷款800000元需要融资赎楼，在此情况下双方达成一致意见，当天签订了编号为8801637《深圳市二手房预约买卖合同》。合同签订后，反诉原告积极履行合同义务，2017年12月2日向反诉被告支付购房定金50000元，并积极准备办理银行抵押贷款的相关资料。在办理融资赎楼程序中，反诉原告积极配合反诉被告办理融资赎楼手续。但反诉被告未按照合同约定办理融资赎楼手续，未签订融资服务合同，未还清贷款，未办妥注销抵押登记等相关手续，也未将红本房地产证原件交予第三方或第三方指定的担保公司，反诉被告构成违约。2018年12月11日，反诉原、被告在办理融资赎楼中，经万大经纪公司工作人员查询得知，反诉被告除了810000元商业贷款外，还有480000元公积金贷款。因反诉被告故意隐瞒了其公积金贷款480000元的事实，直接导致反诉被告需要另外融资480000元进行赎楼，造成房屋买卖交易过程中，融资赎楼利息及相关融资费用增加，而反诉的原、被告就赎楼引起的相关赎楼费用经双方多次协商无法达成一致意见，未能签订补充协议。反诉原、被告在协商签订补充协议过程中，反诉被告单方撤销公证，终止履行合同，最终造成合同无法继续履行。综上所述，合同签订后，反诉原告积极履行合同义务，并协助反诉被告办理融资赎楼手续，但反诉被告未按照合同约定与担保公司签订融资服务合同、未还清贷款，未办注销抵押，造成合同最终无法履行，反诉被告构成违约，应依法承担违约责任。根据合同法相关规定，收受定金一方违约的，应双倍支付定金。现反诉原告依法提出反诉，请求法院判令：1、反诉被告因违约向反诉原告双倍支付定金100000元；2、反诉被告承担本案全部诉讼费用。原告针对被告的反诉答辩称，一、反诉被告、第三人自协商始，便告知反诉原告涉案房产欠付款项为商业贷款加公积金贷款，金额约为120万元，反诉原告对欠款金额自始知晓且未提出异议，反诉被告从未告知按揭款项仅为80万元的商业贷款。（一）在反诉原告提交的微信聊天证据中，第三人工作人员在2017年12月3日上午11:05分已经再次说明“……因为业主欠的是组合贷……”，此处的组合贷，即是银行商业贷款和公积金贷款的组合简称，反诉原告在下午1:49分明确回复“收到”，可见反诉原告在2017年12月3日前就已经知晓反诉被告欠款包括商业银行贷款和公积金贷款，因此其主张直至2017年12月11日才知晓涉案房产存在公积金贷款与事实不符。（二）《买卖合同》签署前，第三人对交易过程中反诉原告需支付的费用进行了预测，并明确告知反诉原告涉案房产欠款金额约为120万元，预计需支付赎楼费用约3.5万元。为使反诉原告清晰的了解交易过程中发生的费用，第三人工作人员书写了交易过程涉及的税费清单，在该清单中，第三人已明确写明“欠120万，预计需要担保费9600元，短期利息25000元（按目前2个半月放款预算）”。同时第三人为促成交易，减少反诉原告交易费用，第三人同意“过户前支付佣金50%，待确认赎楼费用后，若赎楼费用不超过人民币3.5万元由买方支付，超出后中介费另行协商”。在反诉原告与第三人签署的《居间服务确认书》备注条款也载明“过户前支付佣金50%，待确认赎楼费用后，若赎楼费用不超过人民币3.5万元则支付剩余50%居间费用，若赎楼费用超出35000元，则中介费另行协商”。从上述证据可以看出，签署买卖合同前第三人已告知反诉原告涉案房产欠付款项为120万元，且对于欠款金额发生变化可能导致的赎楼费用增加问题，反诉原告自愿承担该风险，并要求通过再行协商中介费用的形式减少其交易费用。二、反诉原告拒绝支付剩余定金、拖延、拒绝办理首期款监管，单方恶意终止合同，已构成根本性违约。（一）按照《买卖合同》约定，反诉原告应当在合同签订后五日内即2017年12月7日前支付剩余定金5万元，但经反诉被告及第三人多次催告，截至《买卖合同》解除日，反诉原告仍未支付剩余定金，已构成违约。（二）按照《买卖合同》约定，反诉原告应当在2017年12月12日前办理资金监管，但反诉原告一直以各种理由进行拖延，具体如下：2017年12月11日，第三人通知双方12日到银行办理资金监管，反诉原告回复“我前半周有会，争取周三（2017年12月13日）回深圳办理”，原告及第三人同意延期至2017年12月13日；2017年12月12日下午3:59分，反诉原告在微信群留言“另外资金监管不用那么急，先等我回深大家谈好补充协议以后再办理不迟，年底银行放款这么慢，这个赎楼成本根据昨天的测算又有增加，先把这块谈明白了再做资金监管”。故因反诉原告单方面的原因，双方未能在2017年12月13日办理资金监管。2017年12月21日下午16：16分，反诉被告在微信群中询问“按照合同规定的资金监管时间已过去很长时间，请问什么时候能去做？买方是什么意思”，而反诉原告在16:30分径直回复“买方的意思是，交易过程中卖方在按揭金额和家具存留等问题上存在故意告知对方虛假情况，或者故意隐瞒真实情况的行为，买方要求返还定金，并终止履行合同”。从上述微信聊天记录可以看出，在反诉被告及第三人多次催促后，反诉原告一直以各种理由拖延、拒绝办理资金监管，并在2017年12月21通过微信形式单方面径直解除合同，已经构成根本违约。三、反诉被告已经按照合同约定履行了相应义务，不存在任何违约行为，反诉原告要求反诉被告双倍返还定金无任何事实依据。为切实履行《买卖合同》，反诉被告已在2017年12月8日与案外人深圳市中诚致信融资担保有限公司签署了融资服务合同，并向该公司出具了办理赎楼的公证委托书，全面积极的履行了合同义务，不存在任何违约行为。综上，请求法院依法驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理查明，2017年12月2日，经第三人万大经纪公司居间服务，原、被告双方签署了《深圳市二手房预约买卖合同》，约定被告以人民币394万元购买原告名下位于深圳市××区××城××房产，购房定金为10万元，其中5万元在合同签订当日支付，剩余5万元在合同签订后五日内支付。《买卖合同》第四条约定：被告应在2017年12月12日前将除定金之外的首期款109万元支付至双方约定的银行监管账号，原告需依被告或者第三方的通知前往约定的银行签署资金监管协议。《买卖合同》第七条约定，物业处于抵押状态，被告同意原告委托担保公司担保融资赎楼，原告须于签署本合同之日起五日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，被告需协助原告办理。原告虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，原告应在十五日内自行赎楼，还请贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记手续三日内将红本房地产证原件交予第三方或第三方指定的担保公司。《买卖合同》第九条关于税费负担约定，按揭费、担保赎楼费等税费经双方协商由被告支付或代原告支付。《买卖合同》第十二条违约责任约定，如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过五日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则。此外《买卖合同》还就原、被告双方的其他权利义务进行了约定。《买卖合同》签订的当日被告向原告支付5万元定金，原告向被告出具了收款收据。2017年12月8日，原告办理了公证委托书，委托赎楼担保公司及相关人员办理赎楼业务。被告亦向原告支付了公证费用760元。之后在原告夫妻、被告夫妻、第三人万大经纪公司工作人员、担保公司工作人员等各方成立的“××栋××购房微信群”中，原告夫妻和第三人的工作人员积极预约被告办理首期款的资金监管手续，但被告以工作忙、大家谈好补充协议以及卖方尚欠银行和公积金贷款金额不明晰（从80万元到80万元加30万元再到81万元加48万元）为由而拒绝办理首期款的资金监管。在“××栋××购房微信群”中，中介公司人员有谈到原告尚欠银行及公积金贷款120万元的问题，当时被告并未提出异议。原告提交的被告方与第三人万大经纪公司于2017年12月2日签署的《居间服务确认书》备注栏显示：“过户前支付佣金50%，待确认赎楼费用后，若赎楼费用不超过35000元，则支付剩余的35000元，若赎楼费用超过35000元，则中介费用另行协商”。第三人万大经纪公司刘某某给被告方列出的税费清单中有记载“欠120万元”内容。刘某某与被告母亲和被告的2017年12月20日的对话记录中显示“我们的合同在谈要签的时候，你就知道了120万元，那个时候王某是坐在那个位置，其实王某当时的想法是希望你们说，为什么从80万变成120万元了，但是你们那个时候没有反驳……”。2017年12月21日，被告在信息群中表示不再履行买卖合同。2017年12月22日，原告向被告发出律师函，要求被告支付定金并办理首期款的资金监管手续。被告未予理会。2017年12月28日，原告向被告发出解除合同的律师函，称双方签订的《买卖合同》从律师函发出之日起解除，并要求被告在2018年1月5日前向原告支付转让成交价20%的违约金。被告于2017年12月29日收到律师函后仍未理会，原告遂向法院提起诉讼。上述事实，有原、被告双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，原、被告双方签署的《买卖合同》是当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。根据双方的举证及庭审陈述，双方争议的焦点在于《买卖合同》签订时被告是否知晓案涉房屋上负担的银行贷款和公积金贷款的基本金额及后来明确的银行贷款金额和公积金贷款金额是否明显增加了被告的负担。原、被告双方签订的买卖合同中对该金额并未记载，但从第三人万大经纪公司员工刘某某给被告方列出的税费清单中有记载“欠120万元”内容，且刘某某与被告母亲和被告的2017年12月20日的对话记录中出现了“从80万元变成120万元”的内容，应该说被告在签订买卖合同时已然知晓原告尚欠银行和公积金组合贷款120万元，虽然在各方协商办理首期款资金监管时间的过程中最终确定原告尚欠银行和公积金组合贷款共计129万元（银行贷款81万元+公积金贷款48万元），但该金额并未超过被告先前知晓的120万元许多，而超出的9万元贷款折算成赎楼费用也没有多少，不会就此增加被告多少经济负担。况且被告与第三人万大经纪公司签署的《居间服务确认书》中载明“过户前支付佣金50%，待确认赎楼费用后，若赎楼费用不超过35000元，则支付剩余的35000元，若赎楼费用超过35000元，则中介费用另行协商”，显然双方在签订买卖合同时对赎楼费用均是预估的，且第三人万大经纪公司也愿意就超出35000元赎楼费用后与被告另行协商50%居间服务费用。上述事实和分析表明，被告以原告尚欠银行贷款和公积金贷款不明晰为由拒绝办理首期款资金监管缺乏正当性。至于被告提出的补充协议，因买卖合同主要条款已经达成一致，双方是否再行协商签署补充协议已不影响买卖合同的继续履行。由于被告没有法定事由而拒绝办理首期款的资金监管手续，导致买卖合同无法继续履行，被告应向原告承担违约责任。《买卖合同》第十二条的约定，如任何一方逾期履行义务超过五日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则。原告于2017年12月28日向被告发出解除合同律师函，是原告依法行使合同解除权，双方买卖合同于2017年12月29日已经解除，本院予以确认。关于违约金的数额，考虑到被告违约情形轻微，并未给原告造成太大损失，本院从公平原则和诚实信用原则出发，酌情支持原告20万元的违约金请求，扣除被告已支付的5万元定金，被告还应向原告支付违约金15万元，原告主张被告支付788000元违约金过高，对原告过高的违约金请求，本院不予支持。被告反诉主张原告双倍返还定金10万元，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告金灿灿与被告刘帆于2017年12月2日签署的《深圳市二手房预约买卖合同》于2017年12月29日解除；二、被告刘帆应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告金灿灿违约金15万元；三、驳回原告金灿灿的其他诉讼请求；四、驳回被告刘帆的反诉请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案本诉案件受理费11180元（原告已预交），由原告负担8908元，被告负担2272元；反诉案件受理费1150元（被告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赵  明  升人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 叶  钧  如二〇一八年七月十一日书 记 员 陈秋媚（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。