江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣1002民初1191号原告抚州明恒置业有限公司，住所地：临川区青云峰路**，统一社会信用代码：9136100079475230XR。法定代表人：李华清，董事长。委托诉讼代理人：刘建强，男，汉族，1973年2月2日出生，抚州明恒置业有限公司股东，住抚州市临川区，代理权限：特别授权代理。被告谢国涛，男，汉族，1974年4月9日出生，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：李三梅，江西抚仁律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告抚州明恒置业有限公司（简称明恒公司）与被告谢国涛租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明恒公司的委托诉讼代理人刘建强、被告谢国涛及其委托诉讼代理人李三梅均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告明恒公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告租金126346元及免租期应补租金149318元，共计275664元（自2014年9月1日至2016年8月31日，共计23个月）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月25日，被告谢国涛因经营需要，与原告签订《商铺租赁合同》。合同约定：原告向被告提供位于抚州青云峰路凤凰城建材家具街17#1-02、03、04共计三个商铺，建筑面积约255.23平方米的营业场地，由被告租赁经营，租赁期为三年，自2014年5月1日至2017年4月30日止，月租金为11486元，按季度支付；原告给予被告13个月免租期，具体免租时间为2014年8月1日起至2015年8月31日止，在租赁期内未按约定支付租金的，不享有免租条款；水电费、物业管理费由被告自行缴纳。合同签订后，被告依约支付了首期租金（自2014年5月1日至2014年7月31日）34458元及保证金11486元，原告也依约向被告交付了商铺，但此后，被告再未向原告支付租金，原告多次追讨未果，故诉至法院，望支持原告诉请。被告谢国涛辩称：1、原告的起诉没有事实和法律依据，应该驳回其诉请；2、本案的租赁合同，不是一般意义上的商铺租赁合同，而是一种合作性的经营合同，原告的行为是先行违约，给被告造成了巨额损失，比如装修、人员工资等，被告保留追偿损失的权利。3、前期租赁合同在2016年7月进行了终止，原被告达成了新的续租协议表达了，对前期合同双方的权利与义务均放弃，被告认为原告已经放弃了对被告要求租金的请求。新的协议签订之前，原告没有采取任何方式向被告进行催租。原告的诉讼请求也已经过了诉讼时效。经审理查明，原告明恒公司系从事房地产开发经营的有限责任公司，为打造抚州凤凰城建材家具街的需要，先后与抚州市金桥广告传媒有限公司、抚州浩海文化传播有限公司签订广告发布合同，举办了联谊会、开业庆典、电视播映、小区广告、公交车载电视广告、短信宣传、制作海报、制作路灯道旗等一系列活动，以此进行了前期招商宣传。2014年4月25日，被告（乙方）因经营需要，与原告（甲方）签订《商铺租赁合同》。合同约定：1、甲方向乙方提供位于抚州青云峰路凤凰城建材家具街17#1-02、03、04共计三个商铺，建筑面积约255.23平方米的营业场地，由被告租赁经营；2、租赁期为三年，自2014年5月1日至2017年4月30日止，月租金为11486元，按季度支付；3原告给予被告13个月免租期，具体免租时间为2014年8月1日起至2015年8月31日止，逾期支付租金，按日3‰乘以逾期天数，收取滞纳金；若逾期达15天，视乙方违约情况的严重程度，甲方有权采取警告、停电、封闭经营场所、责令退场，并有权单方提前终止合同。在租赁期内未按约定支付租金的，不享有免租条款；水电费、物业管理费由乙方自行缴纳；4、甲方于2014年4月19日前提供场地给乙方，乙方须于2014年5月1日前完成商铺装修并完成铺货营业。如因乙方自身原因，延迟完成商铺装修及未能按时完成铺货营业的，甲方有权解除合同并追究乙方违约责任。乙方对承租的场地进行装修必须符合甲方及物业管理单位规定的统一要求及消防法规的要求；5、开业时间暂定2014年5月1日，如有变动，以甲方书面通知为准。乙方所租赁场所必须根据合同约定时间开业。未经甲方书面同意，乙方不能如期开业，甲方有权解除合同，并追究乙方赔偿责任。甲方合理进行定位，合理安排经营布局，合理进行整体营销策划。安排整体推广宣传和市场促销，逐步树立商场形象，不断提高项目知名度；6、租赁期满，甲乙双方未达成续租的，则本合同即终止。乙方应当在本合同租赁期满前3日内撤离店内财物（含店内装修、货柜、商品等财务）及营业人员，将租赁场地腾空返还甲方，否则视同乙方放弃该财物的所有权，甲方有权处置该财物。甲方于次月15日后，与乙方结清所有相关应缴于甲方的费用后，再退还保证金于乙方，本合同终止，乙方无论何种原因退场，其装修内容无偿归甲方所有；7、租赁期内，若遇政府行为、政策变化、自然灾害或不可抗力因素导致本合同无法履行或者无法继续履行时，本合同自行终止，双方无违约责任；8、乙方在租赁期内确需中途退租，应提前1个月向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后，乙方须缴清应缴费用、租金等，并向甲方支付一个月的租金作为损失赔偿金，乙方所交保证金无偿归甲方所有等条款。合同签订后，被告依约支付了首期租金（自2014年5月1日至2014年7月31日）34458元及保证金11486元。原告也依约向被告交付了商铺，被告对涉诉商铺进行装修并按租赁合同约定如期开业。此后在被告经营过程中，因抚州凤凰城建材家具街一楼自发形成菜市场，造成道路拥堵。原告于2016年7月底收回涉案商铺，2016年8月11日被告与抚州市尚购商业营运有限公司签订新的租赁合同。被告所交的保证金也未退还。被告自缴纳了首期3个月租金后，未再缴纳租金。对被告拖欠的租金，原告在租赁合同期内及终止合同后的2017年1月15日通过公告方式向被告等商户进行了催缴。另查明，《租赁合同》签订后，被告将涉案商铺进行了装修。自2014年9月份起，被告承租的商铺所在的抚州凤凰城建材家具街一楼自发形成占道经营的菜市场。2014年12月份起多名租户多次要求明恒公司处理因菜市场影响经营问题。原告亦多次向抚州市人民政府办公室、抚州市信访局反映，要求解决问题。后经政府协调，菜市场于2016年7月初由抚州市城管局牵头、街办、物业公司联合行动才被取缔。诉讼过程中，原告考虑到建材家具街菜市场给承租商户经营造成了一定的影响，同意放弃要求被告补交免租期的租金149318元的诉讼请求，同时对被告尚欠的租金按7折优惠收取。以上事实，有原告提供的与被告签订的《商铺租赁合同》、被告缴纳租金等的收据、业主商户联谊会方案、广告发布合同、广告费汇款单、发票、原告为解决菜市场占道经营问题多方反映情况要求解决问题的说明、关于协调解决抚纺菜市场占道经营造成脏乱差问题的情况反映等证据，经原、被告质证、陈述，足以认定。本院认为，原告抚州明恒置业有限公司与被告谢国涛签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告按约向被告交付了涉案商铺，被告承租原告商铺至2016年7月底。按合同约定计算，扣除13个月的免租租金，被告还应向原告缴纳自2015年9月1日至2016年7月31日共计11个月的租金126346元（11个月*11486元）。被告除向原告缴纳首期3个月租金外，未按约支付上述尚欠的租金，并经原告催收，被告未予缴纳，被告已构成违约。鉴于涉案商铺所处的凤凰城建材家具街占道经营的菜市场出现，该菜市场的出现并持续存在了一段时间虽不能完全归责于原告，但客观上给被告正常营业带来一定影响。原告亦考虑了这一因素，放弃追究被告违约责任，不要求被告因违约应缴纳免租一年的租金，并对尚欠的租金126346元按7折计算为88442.2元，由被告缴纳，属于原告对自己民事权利的处分，符合法律规定，本院予以支持。被告已交纳的保证金11486元，合同中明确约定合同终止时被告应无息退还，故原告对被告已交纳的保证金应予退还。扣除被告已交纳的保证金11486元，被告还应向原告支付租金76956.2元[(126346元×0.7)-11486元]。本案原告在租赁合同期内及终止合同后的2017年1月15日通过公告方式向被告等商户进行了催缴，从2017年1月15日至原告2018年2月26日向本院提起诉讼，未超过三年的诉讼时效。被告关于本案的《商铺租赁合同》不是一般意义上的租赁合同，而是一种合作性经营合同及原告行为构成先行违约的辩称，与事实不符，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：被告谢国涛于本判决生效之日起五日内向原告抚州明恒置业有限公司支付租金人民币76956.2元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5436元，由原告抚州明恒置业有限公司负担3918元，被告谢国涛负担1518元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须自觉履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。审 判 长  帅美琴人民陪审员  武贞娥人民陪审员  张水兰二〇一八年七月十三日书 记 员  毛 青