云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2503民初181号原告：郭文斌，男，1957年2月9日生，住蒙自市。原告：周萍，女，1959年1月19日生，住蒙自市。被告：云南信达房地产有限公司。住所地：云南省玉溪市通海县秀山街道六一社区一小组（秀山西路永青酒店****房）。法定代表人：李代彬，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨煜峰，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：甘薇，云南盟志律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告郭文斌、周萍与被告云南信达房地产有限公司（以下简称信达房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年2月28日公开开庭进行了审理。原告郭文斌、周萍，被告信达房地产公司的委托诉讼代理人杨煜峰、甘薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭文斌、周萍向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金共计59906.5元（已包含第2项违约金800元）；2、请求判令被告支付其在“关于蒙自君悦天下小区《不动产权证》办理事项的通知”所承诺的到2016年12月30日前办给房屋所有权证，逾期50元/天的违约金，共计800元；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年6月12日，原、被告签订《商品房购销合同》，由原告购买被告开发的商品房一套，合同约定该商品房总价为393626元，并由被告于2014年12月30日之前将商品房交付给原告，同时被告应当在2014年6月27日起90日内按约定为原告办理完毕房屋所有权证。原告于2014年5月26日向被告支付房款（购房押金）10000元，2014年6月10日支付房款183626元，2014年7月3日支付房款200000元，共计393626元，交房屋维修基金4798元；2014年6月27日交办证费600元、契税7497.64元。然而，被告并未按约履行义务，原告多次督促，被告直到2017年1月17日才通知原告已办理了房屋所有权证，其行为已违约，应赔偿违约金。另外，2016年2月份，因开发商还没有办给房屋所有权证等事宜，业主代表与开发商代表开会，开发商代表承诺在2016年12月31日前办理完毕本小区不动产权证，逾期将按每天50元的违约金支付给业主，并于2016年6月3日在各栋住房楼道张贴了“关于蒙自君悦天下小区《不动产权证》办理事项的通知”，但至今未予兑现。故提起诉讼，以维护原告合法权利。原告向本院提交了下列证据：1、《身份证》复印件二份，欲证实原告的主体资格；2、《商品房购销合同》复印件一份，欲证实原、被告已达成商品房购销合同；3、《验房表》复印件各一份，欲证实原告入住的时间；4、《发票》复印件十四张，欲证实买房付清款项及时间；5、《违约金计算表格》一份，欲证实开发商逾期的时间；6、《中国银行人民币贷款利率表》复印件一份，欲证实违约金计算的依据；7、《云南信达房地产有限公司关于蒙自“君悦天下”小区〈不动产权证〉办理事项的通知》复印件一份，欲证实被告违约的事实；8、《不动产权证》复印件二份，欲证实办证的时间。被告信达房地产公司辩称，1、本案已超过诉讼时效，应依法予以驳回。根据相关规定，时效从实际交房之日起计算，本案在2018年1月才提起诉讼，已超过诉讼时效。2、被告作为房地产公司，销售商品房和办证的时间并不像原告所述。2014年，公司已具备办证的所有材料，在办理过程中，蒙自房产处办证需要排队办理，责任不在被告。2016年8月20日，房产证办证出现重大改革，蒙自房产处停止办证，2017年后全部改为不动产权证，责任也不在被告，违约金不应该由被告承担。综上，不能及时办证是行政机关的原因，请法院依法予以驳回。被告向本院提交了下列证据：1、《营业执照副本》、《法定代表人身份证明》复印件各一份，欲证实被告基本身份及诉讼信息主体资格；2、《商品房购销合同（节选）》复印件一份，欲证实原被告双方约定的交房时间、办证条件及时间；3、商品房办理房屋所有权证应提交的资料一套，欲证实根据蒙自市房产处关于办理房产证作为开发商应提交的资料，被告已于2014年6月25日完善了办证资料，具备办证条件；4、《情况说明》复印件一份，欲证实蒙自市房产处于2016年8月20日已经停止办理房产证；5、《登记表》复印件一份，欲证实原告已于2017年3月13日到被告处领取了房屋的房产证。经质证，一、原告提交的第1、2、4、7、8组证据，被告对证据的三性均认可，但认为不能证实原告的证明观点；第3、5、6组证据与本案没有关联性，违约金的计算方式不能作为证据，只是一种计算方式，均不能证明原告诉请。二、被告提交的证据，原告对证据的三性无异议。经审核，本院认为，一、原告提交的第1、2、4、7、8组证据，被告对真实性无异议，予以采信。第3组证据系原告接房验收时所作的登记，与本案有关，予以采信。第5组证据系自书，不具备证据的形式要件，不予采信。第6组证据系众所周知事实，但与本案无关，不予采信。二、被告提交的所有证据，原告对真实性无异议，予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年5月26日，原告郭文斌、周萍为购买被告信达房地产公司开发的房屋，向被告支付定金10000元。2014年6月10日，原告支付房款183626元、维修资金4798元。2014年6月12日，被告信达房地产公司（甲方）与原告郭文斌、周萍（乙方）签订了《商品房购销合同》，由乙方购买甲方开发的位于蒙自市房屋，主要约定：第一条“项目建设依据：甲方以出让方式取得位于锦华路南段东侧地块的土地使用权，土地规划用途为商住。甲方经批准在上述地块上建设商品房，项目名称：君悦天下。”第四条“计价方式与价款：甲乙双方约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为69.02平方米，单价为（人民币）每平方米5703.07元（已包含分摊的共有建筑面积的价格），总金额（人民币）叁拾玖万叁仟陆佰贰拾陆元整。”第七条“交付期限：甲方应于2014年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”第十二条“关于产权登记的约定：（一）乙方委托甲方代办产权登记手续，乙方应在商品房交接后30天内，向甲方提供办理产权登记所需要的资料，甲方在收到乙方提供相关资料后90天内，为乙方办理完毕房屋所有权证。（二）在办理产权登记过程中，所产生的税费由甲乙双方各自承担，甲方不收取代办费用。”此外，双方还对违约责任、争议的处理方式等内容进行了约定。2014年6月27日，原、被告办理了房屋交接手续；原告支付电视入网费450元。2014年7月1日，原告支付电梯年检维保费等267元、物业服务费907元、电梯运行费等457元。2014年7月3日，原告支付房款200000元。庭审中，原、被告均认可原告在交办证材料的同时交纳了办证费用。2016年6月3日，被告向蒙自“君悦天下”小区业主发出了《关于蒙自“君悦天下”小区〈不动产权证〉办理事项的通知》，载明：“根据新的国家政策规定，自2016年6月1日起，原《房屋所有权证》和《土地使用权证》不再分别办理，统一登记办理为《不动产权证》，小区房屋尚未办理两证的，以后将统一办理为《不动产权证》。1、办理范围：在2016年1月1日前签订《商品房买卖合同》的本小区二期商品房住宅。2、请业主在2016年7月30日前将办证所需资料交到云南信达房地产有限公司办公室。所需资料项目我公司会根据主管部门的要求予以公告……3、按照主管部门的办理流程规定，不动产权证的办理采取统一收集资料、分批办理的方式办理。办理时间从2016年7月1日起，在各位业主交齐资料后，我公司将及时把资料送交主管部门，在2016年12月31日前办理完毕本小区不动产权证，逾期我公司将按50元/天的违约金支付给业主。4、……为保证小区业主整体办证事宜顺利进行，未按时提交资料或者资料不齐全业主的办证批次放在最后批次，办证时间自动顺延。5、如因业主未及时交齐办证所需资料或不可抗力因素造成的办证逾期，我公司不承担责任。”2016年8月20日，蒙自市房地产管理处收到蒙自市不动产登记中心通知：停止办理房屋所有权初始登记发证，正式开展房屋不动产登记发证业务办理工作。蒙自市房地产管理处随即停止办理房屋所有权证初始登记业务，并将相关职能划转至蒙自市不动产登记中心。2016年8月24日，被告代原告交纳契税7497.64元。2017年2月21日，蒙自市国土资源局为原告所购房屋颁发了《不动产权证》。2017年2月27日，蒙自市国土资源局收取原告的不动产登记费等90元。2017年3月13日，原告向被告交纳增值税1309元，并领取了《不动产权证》。另查明，被告信达房地产公司于2005年11月7日取得《国有土地使用权证》，2009年12月18日取得《建设用地规划许可证》，2010年5月7日取得《建设工程规划许可证》，2010年12月30日取得《建设工程施工许可证》；2011年1月17日取得君悦天下商住小区一期《商品房预售许可证明》，2013年4月28日取得君悦天下商住小区二期《商品房预售许可证明》。2013年5月30日，红河州消防支队出具了《建设工程消防验收意见书》，载明“工程消防验收合格”。2013年11月14日，蒙自市人民防空办公室下发了《关于蒙自“君悦天下”防空地下室验收的批复》。2014年2月15日，受被告信达房地产公司委托，红河州兴业测绘设计科技有限公司出具了《君悦天下小区房屋建筑面积实测报告》。2014年5月30日，蒙自市住房和城乡建设局出具了《蒙自市建设项目竣工规划备案证》。2014年6月17日，蒙自市建设工程质量监督管理站出具了《建设工程竣工验收备案表》。2014年6月25日，蒙自市城建档案室出具了《云南省建设工程档案合格证》。被告还于2011年12月19日、2012年10月9日、2014年5月20日向蒙自城市生活垃圾处理有限责任公司交纳了建筑垃圾和渣土处理费。诉讼中，被告以原告诉请的违约金过高为由，于2018年3月16日向本院提出申请，要求对同地段同类房屋租金进行鉴定。2018年7月16日，被告撤回鉴定申请。本院认为，一、关于本案被告是否违约及是否超诉讼时效的问题。本案原、被告签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。在《商品房购销合同》第十二条中明确约定“由被告代办产权登记手续，原告在商品房交接后30天内向被告提供办证所需的资料，被告在收到原告提供办证所需的相关资料后90天内，为原告办理完毕房屋所有权证。”根据双方在庭审中的陈述，被告于2014年6月27日将房屋交付给原告，双方均认可原告在交办证材料的同时交纳了办证费用，鉴于本案双方均无证据证实原告提交办证资料的具体时间，故按照《商品房购销合同》的约定和被告交付房屋的时间，原告应于2014年7月27日前向被告提交办证所需资料和费用，被告应于2014年10月27日前为原告办理完毕房屋权属证书，但被告于2016年8月24日才代原告交纳了契税，2017年2月21日才为原告办理完毕不动产权证，其超过合同约定期限办理房屋权属证书的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”之规定，本案原告在二年的诉讼时效期间即2016年10月27日内，由于国土资源部、住、住房和城乡建设部已明确从2016年6月1日起统一登记办理《不动产权证》自市房地产管理处在2016年8月20日也停止办理房屋所有权证初始登记发证工作，以及被告于2016年6月3日向小区业主发出了《关于蒙自“君悦天下”小区〈不动产权证〉办理事项的通知》，明确“从2016年7月1日起开始办理不动产权证，2016年12月31日前办理完毕”，从而引起诉讼时效中断。因此，由于被告未按通知要求于2016年12月31日前为原告办理完毕房屋权属证书，原告应从2017年1月1日知道或应当知道被告未按合同约定期限为其代办产权证的行为已构成违约，其于2018年1月10日提起诉讼并主张逾期办证违约金，未超过法律规定的诉讼时效。故被告认为本案已超诉讼时效的辩解理由不能成立，不予采纳。原告认为本案未超诉讼时效的主张于法有据，予以支持。二、关于违约金的计算问题。本院认为，《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案原、被告签订的《商品房购销合同》第十二条仅约定了双方对产权登记应互负的履行义务，并未明确约定若逾期办理房屋权属证书违约方应承担的违约金或违约金的计算方式，可适用前述解释第十八条的前提为“出卖人的原因”，具体指开发商土地手续暂不合法、开发商未取得土地使用权证书或未缴纳全部土地出让金、商品房不符合规划要求需要整改、商品房不能及时取得竣工材料、未能及时取得房地产调查或测绘报告、未能及时缴纳相关税费、未能及时将商品房上的抵押权注销或未能及时解除人民法院对商品房的查封等情形。经审查，本案被告不存在上述情形，其已于2014年6月17日完全具备办理房屋权属证书的相关条件，不存在恶意延误办理房屋权属证书的情形。原告依据前述解释第十八条的规定，诉请要求按照房屋总价款以中国银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的理由，缺乏适用该条的事实基础，本院不予采纳。按照《商品房购销合同》的约定，被告应于2014年10月27日前履行合同项下房屋权属转移登记申请义务，但其未在相应期限内履行义务。鉴于国土资源部、住、住房和城乡建设部已明确从2016年6月1日起统一登记办理《不动产权证》自市房地产管理处在2016年8月20日也停止办理房屋所有权证初始登记发证工作，且被告于2016年8月24日就代原告向税务机关交纳了相关税费，蒙自市国土资源局于2017年2月21日为原告办理了《不动产权证》。因此，从2016年6月1日之后的不能办证的原因非因被告所致，原告主张的第二项诉讼请求不予支持。2014年10月28日至2016年5月31日期间不能办证的原因，被告未举证证明非因其原因不能申请权属转移登记，其须承担迟延办理交易房屋权属证书的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，判令被告承担逾期办证构成违约的同时，在计算相关违约金时应体现以补偿性为基础、以惩罚性为补充、以担保性为实际效果的特点，即违约责任的承担应当与违约行为所造成的损失基本相当。本案涉案房屋已实际交付原告使用，已基本体现交易的使用利益及房屋买卖的主要目的，且涉案房屋在2017年2月21日已登记在原告名下，涉案房屋的物权已实际归原告所有，原告亦未提交证据证明其因被告逾期办理房屋权属证书而给其实际造成的损失。故综合本案合同的履行情况、预期利益、市场行情及实际损失等因素，对被告迟延办理房屋权属证书的违约责任予以酌情调整，即按交易房屋总价每日0.05‰计付较为公平合理。综上，被告逾期办理房屋权属证书应承担违约责任的期间为2014年10月28日至2016年5月31日，共581天，其合理违约金计算为11434.84元（393626元×0.05‰/天×581天）。故原告要求被告支付逾期办证违约金59906.5元的主张，本院酌情支持11434.84元。被告要求调整违约金的辩解理由成立，予以采纳。原告主张的第二项诉讼请求已包含在第一项中，属重复计算，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条之规定，判决如下：一、由被告云南信达房地产有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告郭文斌、周萍违约金11434.84元。二、驳回原告郭文斌、周萍的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1298元，减半收取计649元，由原告郭文斌、周萍负担606元，被告云南信达房地产有限公司负担43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  李建英二〇一八年七月二十六日书记员  张倩梅