贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初1708号原告：保利贵州物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园内。统一社会信用代码：91520112798810167G。法定代表人：王涛，该公司董事长，委托诉讼代理人：左堃，湖南天润人合律师事务所律师，执业证号14301201510119405。特别授权代理。委托诉讼代理人：昌灵妹，湖南天润人合律师事务所律师，执业证号14301201711534524，特别授权代理。被告：杨元春，女，汉族，1977年4月11日出生，住贵州省贵阳市云岩区，委托诉讼代理人：张毅葭，贵州浅山律师事务所律师，执业证号15201201211134424。特别授权代理。委托诉讼代理人：曲悦，贵州浅山律师事务所实习律师，实习证号2301180621299。特别授权代理。原告保利贵州物业管理有限公司（以下简称保利公司）与被告杨元春物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托诉讼代理人昌灵妹，被告杨元春的委托诉讼代理人张毅葭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告保利公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付保利温泉新城一期T7栋4号房物业服务费83046.04元，违约金8304.6元，合计91350.64元；2、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：被告为保利温泉新城一期T7栋4号房的业主。物业费单价为每月每平方米2.8元，建筑面积为269.63平方米。原告和被告于2007年8月14日签订了《保利温泉新城前期物业服务协议》，约定原告为该小区提供物业服务，被告违约逾期交纳物业费应按每日欠交总金额的千分之三的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2008年11月1日起停止交纳物业费，截止2017年12月31日，欠费月数长达110个月，每月金额754.96元。据此，被告欠缴物业费共计83046.04元。同时根据合同约定应当交纳违约金，为减轻被告负担，原告对违约金部分只主张物业服务费本金的10%，即8304.6元，两项合计为91350.64元。经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳物业服务费。现根据有关法律规定，诉至法院，请求判如所求。被告杨元春辩称，1、不同意原告的诉请，被告作为购买保利温泉新城的业主，但是原告提供的物业没有保证温泉水的供应，在提供的其他物业服务过程中，也存在诸多瑕疵，未按法律规定完全履行其维护和管理义务，其向被告主张物业费，不应得到支持；2、因原告违约在先，其主张违约金也没有事实基础，依法也不应支持。当事人围绕诉讼请求提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的外来车辆进出登记表、消防值班进入人员登记表、巡逻签到表、保洁签到表、电梯保养合同、住宅小区保洁服务合同，该组证据虽系原告制作，或者系原告与案外第三方签订，但能够形成证据链证明原告履行了物业管理服务的职责，被告质证进出表和签到表时间不连续不影响认定原告是否提供了物业服务，对该组证据本院予以确认并在卷佐证。被告提交的住房环境脏乱差的照片以及公共池的循环水长期未进行清洁的照片，符合证据的客观性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的欠费催缴单和欠费通知书照片，系原告单方制作，无法证明确已递交被告；被告提交的房屋买卖合同、收房现场的短视频，与本案物业服务合同纠纷无关联；被告提交的温泉开户费票据，收费主体是保利贵州房地产开发有限公司，并非本案原告，电开户费、煤气开户费和房屋维修基金与本案物业服务合同纠纷无关联；被告提交的房屋装修合同、垃圾清运费收据、装修保证金、花园施工合同、花园改造预算、材料清单、装修图纸、花园施工费收条、鱼池照片等，均与本案物业服务合同纠纷无关联；以上证据本院均不予确认。根据当事人陈述和经庭审质证的证据，本院认定事实如下：1、2007年8月14日，被告与保利贵州房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告向该公司购买其开发的保利温泉新城T07栋4号建筑面积为267.95平方米的商品房，约定交房时间为2008年6月30日前。同日，被告与原告保利贵州物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，约定物业管理服务费用自《商品房买卖合同》约定交付使用之日起开始计算，联排住宅管理费按建筑面积每月每平方米2.8元收取，甲方（业主）应在每季度第一个月的前十日内缴交当季度物业管理服务费用，如逾期缴交，每逾期一日乙方将按所欠交总金额的3‰收取滞纳金。上述合同签订后，被告因该房屋未能提供温泉水入户而认为原告违约，故拒绝缴纳物业费。根据原告提供的商品房买卖合同约定的交房期限为2008年6月30日，原告自认加上一个月的收房期限和3个月的减免优惠时间，被告应于2008年11月1日起开始交纳物业服务费。被告未提交有效证据证明交房时间晚于2008年6月30日。庭审中，被告提交其收房现场的短视频拟证明交房时间是2009年9月14日，但该证据仅能够证明被告去收房的时间，不能证明是原告通知被告收房的时间，故对被告该项主张本院不予采信；被告主张因案涉房屋未达到商品房买卖合同中约定的温泉水入户的条件，故其有理由不缴纳物业费，但本案原告并非房产开发商，不是商品房买卖合同的当事人，被告若需要主张权利可另案起诉，向该房屋的开发商主张，故对被告的该项主张本院亦不予采纳。庭审中，被告主张原告提供的物业服务有瑕疵，其提交了小区环境的局部照片予以证明，对被告的该项主张，本院予以采信，但该瑕疵不构成重大瑕疵。原告未向本院提交有效证据证明其将催缴物业费的通知送达给被告，对原告的该项主张本院不予采纳。庭审后原告补充提交了乌当区不动产登记站出具的被告所有的位于保利温泉新城T07栋4号（产权证号1200091**）房屋登记，证明该房屋登记的实际建筑面积为269．63平方米，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原、被告签订《前期物业服务协议》，双方意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，原告按照合同约定提供了物业管理服务，履行了物业服务义务，被告应当按照合同约定的标准向原告支付物业管理服务费。根据被告与保利贵州房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，交房的时间为2008年6月30日前，被告无证据证明交房时间晚于该日期，原告自认被告应从2008年11月1日起计收物业服务费不违反法律规定，本院予以确认。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，被告自始没有缴纳物业费，则原告最迟应当于2011年11月1日前向被告主张权利。本案原告未能提交有效证据证明其于2011年11月1日前向被告主张了权利，故被告主张原告的诉请已经超过诉讼时效，本院予以采纳。本案原告于2018年6月6日起诉，则2015年6月6日以前的物业费，因已经超过诉讼时效，本院不予支持。从2015年6月6日至原告主张的2017年12月31日，共计18个月，被告应交纳的物业费为：269．63（房屋面积）×2.8（单价）×18（时间）=13589元。关于原告诉请被告按照应交物管费的10%交纳违约金的请求，根据被告提交的小区的局部照片，可以看出存在环境脏乱差、未及时更换水池水等物业服务瑕疵，加之本案原告拒缴物管费事出有因，原告也存在一定的过错，故原告诉请被告支付违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告杨元春于本判决生效之日起三日内支付原告保利贵州物业管理有限公司截至2017年12月31日的物业管理服务费13589元；二、驳回原告保利贵州物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3576元，由被告杨元春负担600元，由原告保利贵州物业管理有限公司负担2976元（此款已于立案时由原告保利公司支付，于履行时被告一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期届满之日起两年内申请执行。审判员 曾 浩二〇一八年七月二十九日书记员 翟彦霖