江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0282民初12837号原告：沈凤仙，女，1963年4月15日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：蒋亚飞（系沈凤仙丈夫），男，1964年4月4日生，汉族，住宜兴市。被告：张锡军，男，1969年12月19日生，汉族，住宜兴市。被告：仲雨妹，女，1969年8月9日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：储安平，宜兴市大浦法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：储文彬，江苏谋盛律师事务所律师。原告沈凤仙与被告张锡军、仲雨妹排除妨害纠纷一案，本院于2017年12月8日立案受理后，依法适用简易程序由审判员史伟中独任审判，于2018年1月16日第一次公开开庭进行了审理。原告沈凤仙及其委托诉讼代理人蒋亚飞、被告张锡军及被告仲雨妹的共同委托诉讼代理人储安平到庭参加诉讼。2018年4月11日本院依法组成合议庭，于2018年5月14日第二次公开开庭进行了审理。原告沈凤仙及其委托诉讼代理人蒋亚飞、被告张锡军及被告仲雨妹的共同委托诉讼代理人储文彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈凤仙诉称：2016年11月4日10时至2016年11月5日10时沈凤仙在淘宝网司法拍卖网络平台购买由江苏省无锡市中级人民法院瑕疵拍卖的座落于宜兴市的房产，因江苏省无锡市中级人民法院不负责清房，由购买人即沈凤仙与原房主张锡军、仲雨妹按评估报告清单确定的财产自行协商交付。自沈凤仙于2017年1月9日办理房产过户领取房产证至今，曾多次与张锡军、仲雨妹协商财产交付之事，可张锡军、仲雨妹至今没有交付方案，仍继续占有使用。为了维护自身的合法权益，故沈凤仙诉至法院，请求判令张锡军、仲雨妹立即搬出座落于宜兴市的房屋并交付沈凤仙使用及承担本案诉讼费用。被告张锡军、仲雨妹共同辩称：沈凤仙通过司法拍卖购买了被执行人张锡军、仲雨妹所有的座落于宜兴市的房屋，在法院拍卖的备注信息中，明确了该房屋是被执行人唯一住房，由被执行人及其女儿、身怀疾病的父母居住，买受人应当自行协商迁入，该备注信息意味着被执行人对该房屋享有正当的占有权，也意味着买受人在购买该房屋时清楚、明白不能采用强制性手段进入该房屋，买受人应该备注信息得到了拍卖利益，该备注信息的限制性信息使竞买人购买意识明显减弱，使买受人在明显低于市场价的情况下取得该房屋，因此，本案买受人沈凤仙起诉要求排除妨害，实际上是执行程序的重复，法院拍卖后不负责交付，也就意味着不再强制执行，买受人通过诉讼并不能消灭该备注信息中的相关制约信息，当本案买受人沈凤仙胜诉后申请法院强制执行，必然重复拍卖时的执行程序，执行法院应当重新考虑拍卖时的实际情况，沈凤仙的诉求应当在执行程序中解决；另外，最高人民法院公报2015年第十期审判摘要中，在买受人取得房屋产权而未实际占有的情况下，仅仅基于物权请求权要求占有人迁出，法院应当慎重审查，若占有人对房屋的占有具有正当性，在所有权与占有权发生分歧的情况下，买受人无权基于物权要求房屋内的实际占有人迁出，本案中，张锡军、仲雨妹基于唯一的一套房屋，家庭成员众多，且其中有老人小孩，因此张锡军、仲雨妹对该房屋的占有享有合法性和正当性；沈凤仙基于房屋的物权提起诉讼，只能提起债权之诉；所以请求法院驳回沈凤仙的诉讼请求。经审理查明：江苏省无锡市中级人民法院于2016年11月4日10时至2016年11月5日10时在淘宝网司法拍卖网络平台拍卖张锡军、仲雨妹名下的座落于宜兴市房屋（所有权号A0075241），2016年11月5日沈凤仙以347万元的最高价竞得。2016年12月12日江苏省无锡市中级人民法院向宜兴市不动产登记中心发出协助执行通知书，明确宜兴市不动产登记中心协助沈凤仙办理产权过户登记手续、过户所需的相关税费均由沈凤仙支付。2017年1月9日沈凤仙将座落于宜兴市的房屋过户登记在沈凤仙名下【不动产权证为苏（2016）宜兴不动产权第0012976号】。后沈凤仙多次与张锡军、仲雨妹协商搬出房屋事宜均未果，为此沈凤仙诉至本院要求解决。审理中，沈凤仙为证明自己的主张，向本院提供下列证据：1、苏（2016）宜兴不动产权第0012976号的不动产权证，证明本案诉争房屋已经于2017年1月9日过户登记在沈凤仙名下。2、电费交费卡、自来水交费卡、燃气交费卡，证明上述交费卡已于2017年12月上旬全部过户到沈凤仙名下。3、江苏省无锡市中级人民法院（2015）锡执委字第16号之二执行裁定书、（2015）锡执委字第16号协助执行通知书，证明本案诉争房屋沈凤仙已经以最高价347万元拍卖取得，并且江苏省无锡市中级人民法院裁定予以产权过户登记、过户所需相关税费均由沈凤仙支付。4、2016年6月16日无锡东信房地产土地评估咨询有限公司受江苏省无锡市中级人民法院委托出具的本案诉争房屋的房地产司法鉴定估价报告：评估范围包含建筑面积343.08平方米、对应国有出让土地使用权面积295.3平方米的房地产价值及在经济耐用年限下通用性强的室内装修、附属设施价值、扩建部分房屋重置价值，不包含动产、债权债务及其他权益价值；评估价值是538.14万元，评估的价值时点为2016年5月17日。上述证据经质证，张锡军、仲雨妹共同认为：对证据1、证据3、证据4的真实性无异议，对证据2是因为沈凤仙用房屋所有权证到相关部门办理了上述交费卡，但是该房屋并不是沈凤仙占有，在办理时未通知实际占有人，因此办理上述交费卡后沈凤仙作出对实际占有人断电、断水的情况，该行为属于非法的强制性措施，是对实际占有人权利的侵害。审理中，张锡军、仲雨妹为证明自己的主张，向本院提供下列证据：2016年11月江苏省无锡市中级人民法院发布的本案诉争房屋的竞买公告，竞买公告言明：拍卖标的为宜兴市的房地产，起拍价345万元，保证金50万元，增价幅度2万元；评估价值包括私自扩建部分的价值；所有税费、可能产生拖欠的水电费、物业费由买受人承担；房屋系张锡军、仲雨妹唯一住房，现由张锡军、仲雨妹以及其女儿、身患疾病的父母居住，可能需要买受人采用合法手段自行迁入；买受人付款后应及时提取标的物，逾期不办理后，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能产生的损毁、灭失等后果。证明买受人清楚房屋的现状及其成交后应当自行迁入，进一步证明本案原告沈凤仙持房屋所有权证向法院起诉要求实际占有人强制性搬出，不符合拍卖公告中的说明，违背了无锡市中级人民法院当时拍卖房屋的真实意思。上述证据经质证，沈凤仙认为：对证据的真实性无异议，张锡军、仲雨妹说一套房子，江苏省无锡中级人民法院拍卖过程中其听说有15万元安置费，其取得所有权后与张锡军、仲雨妹协商近一年时间都无法迁入。上述事实，由沈凤仙提供的不动产权证、电费交费卡、自来水交费卡、燃气交费卡，江苏省无锡市中级人民法院出具的（2015）锡执委字第16号之二号执行裁定书及（2015）锡执委字第16号协助执行通知书，无锡东信房地产土地评估咨询有限公司出具的房地产司法鉴定估价报告，张锡军、仲雨妹提供的江苏省无锡市中级人民法院的竞买公告及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：2017年1月9日沈凤仙通过司法拍卖程序将座落于宜兴市的房屋过户变更登记在沈凤仙名下，不动产权证为苏（2016）宜兴不动产权第0012976号，自此沈凤仙为上述房屋的合法所有权人；沈凤仙多次与张锡军、仲雨妹协商要求搬入上述房屋事宜均未果，张锡军、仲雨妹未及时迁出上述房屋并交付给沈凤仙，损害了所有权人沈凤仙的合法权益，由此产生纠纷，责任在张锡军、仲雨妹。江苏省无锡市中级人民法院的竞买公告明确指出需要买受人采用合法手段自行迁入，这仅表明江苏省无锡市中级人民法院在案件执行过程中不会为买受人采取强制措施腾空房屋并交付买受人，而现沈凤仙通过诉讼途径要求张锡军、仲雨妹搬出本案诉争房屋并交付给沈凤仙，并且沈凤仙已给予张锡军、仲雨妹一年半多的过渡期，是合法的，也不违背江苏省无锡市中级人民法院的竞买公告的意思表示。据此张锡军、仲雨妹的抗辩理由不充分，本院不予采纳。综上，沈凤仙的诉请有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第三十五条之规定，判决如下：张锡军、仲雨妹于本判决发生法律效力之日起10日内搬出座落于宜兴市的房屋并交付给沈凤仙。本案案件受理费34560元，由张锡军、仲雨妹共同负担。该款已由沈凤仙垫付，张锡军、仲雨妹于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付给沈凤仙。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费34560元。审 判 长  史伟中人民陪审员  王嘉斌人民陪审员  郑利骏二〇一八年七月十二日书 记 员  马一轩