吉林省辽源市龙山区人民法院民 事 判 决 书(2018)吉0402民初345号原告（反诉被告）辽源市中吉物业服务有限责任公司。法定代表人肖士森，该公司经理。委托代理人隋强，该公司职员。被告（反诉原告）靳丹丹，女，蒙古族，1962年12月4日出生。原告(反诉被告)辽源市中吉物业服务有限责任公司与被告靳丹丹合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行审理，原告（反诉被告）辽源市中吉物业服务有限责任公司委托代理人隋强、被告（反诉原告）靳丹丹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称,被告靳丹丹,晨风小区11号楼401室、402室、501室、502室，建筑面积分别为142.23㎡、103.34㎡、142.23㎡、103.34㎡。被告靳丹丹购买的晨风小区系辽源市辰峰房地产开发有限责任公司开发的,2008年12月28日辽源市辰峰房地产开发有限责任公司以甲方的身份与乙方中吉物业公司签订了前期物业服务合同,该合同约定了服务内容与质量,服务费用等有关内容。2009年4月2日靳丹丹入户11号楼401室、402室、501室和2009年8月3日入户11号楼502室时，中吉物业公司以辰峰上东名苑物业管理处(该小区名称)的名义与业主靳丹丹签订了物业管理服务协议,约定了双方的义务和权力及违约责任,原告己按合同规定给被告提供了相应的物业服务,对园区内房屋共用部位、共用设施及绿化管理及养护、公共区域环境卫生、照明等项目进行维护、修缮服务与管理,冬天清雪、日常清运生活垃圾,常年清淘下水井及楼道日常清扫保洁服务。原告履行了应尽的服务义务,可是被告自2010年4月至2018年3月期间无故逾期不缴纳物业费共计36844.80元。中吉物业服务有限责任公司的物业费收费标准为每平方米0.7元,401室每月142.23㎡×0.7元=99.60元/月，每年共计1195.20元,公共区域照明费共计120元/年,合计1315.20元。501室每月142.23㎡×0.7元=99.60元/月，每年共计1195.20元,公共区域照明费共计120元/年,合计1315.2元。402室每月103.34㎡×0.7元=72.30元/月，每年共计867.60元,公共区域照明费共计120元/年,合计987.60元。502室每月103.34㎡×0.7元=72.30元/月，每年共计867.60元,公共区域照明费共计120元/年,合计987.60元。靳丹丹四处住宅物八年业费共欠36844.80元。对上述欠费经原告多次书面告知催缴未果,根据物业管理条例第六十七条《逾期不缴纳物业服务费的责任》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》2009年5月15日法释【2009】8号文件第六条:“经书面催缴业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业己经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需要接受相关物业服务为抗辩理由的人民法院不予支持。”综上,被告享受了服务,占用和使用了公共设施,而不缴纳服务费是一种违约行为,由于不缴纳物业费是对业主共同利益的侵犯,被告应承担违约责任,为维护原告的合法权益,请求法院支持原告的诉讼请求。被告靳丹丹未向本院提交书面答辩意见。被告（反诉原告）反诉称，1.按照《物业管理条例》规定,被反诉人应召开业主大会,通过相关事项和规定,但其从未召开业主大会,剥夺了业主的知情权。2.反诉人2009年入户11号楼401室、402室、501室时,未与被反诉人签定《物业管理服务协议》,因此,不存在所谓违约及滞纳金。3.被反诉人歪曲事实,11号楼502室业主根本不是反诉人。4.被反诉人失信在先。在反诉人进户时,被反诉口头承诺其安装的4台“三无产品”太阳能,由于质量问题给反诉人生活带来影响,可在今后抵顶一部分物业费,可是一直未兑现,找被反诉人多次理论未果。5.反诉人401室、501室的公共排烟道被楼上业主堵死,不能正常使用,此事当时反映给被反诉人时,其答应反诉人解决的办法是可用部分物业费抵顶反诉人的损失,可至今未兑现。6.反诉人11号楼401室、501室大山墙常年渗水,多次向被反诉人反映,被反诉人承诺雨后给维修,但是,被反诉人只是应附了事,从未及时进行彻底维修,天长日久导致反诉人房屋墙壁壁纸大面积脱落,高档地板吸水鼓起不能使用,大幅珍贵收藏画水浸发霉,损失巨大。7.反诉人11号楼401室、402室、501室,在进户时,已被被反诉人扣除了部分物业费。8.反诉人11号楼401室、402室、501室,从2010年10月至今属无人居住状态,理应按相关规定,合情合理减免相应的物业费。综上所述,反诉人认为,被反诉人未认真贯彻执行《物业管理条例》,歪曲事实,不守诚信,违约在先,管理服务不及时,不到位,严重影响了反诉人的正常生活,造成了巨大经济损失,损害了声誉,请法院依法判决：被反诉人赔偿由于其管理和服务不及时、不到位,造成反诉人财产损失29万元(人民币)；请求依法判决被反诉人,由于失信在先,并歪曲事实,恶人先告状,给反诉人造成名誉损害,反诉人要求(被反诉人)消除影响,赔礼道歉；请求被反诉人认真贯彻执行《物业管理条例》,把业主的利益放在首位,马上采取有效措施,彻底解决墙壁渗水问题；本案诉讼费用由被反诉人全部承担。原告（反诉被告）答辩称：一、反诉的事实与本诉无关。二、诉讼主体不对。根据《物业管理条例》第二章第十条之规定业主大会成立方式,同一个物业管理区域内的业主应当在物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。业主委员会是否开会与物业无关。三、反诉人反诉事实不清。1、反诉人2009年入户11号楼401室、402室、501室时未与我物业公司签订《物业管理服务协议》,而是签订的业主入住文件,其中第四条物业管理服务费用之规定,乙方首次交纳管理费用期限为一年,交纳办法为:每年结束前三十日交纳下一年物业管理费。三十日内未交纳视为滞纳,滞纳金按每日交0.3%,交滞纳金至交齐为止。2、被反诉人在起诉时只起诉11号楼401室、402室、501室时,未起诉11号楼502室。3、反诉人自诉,在进户时己被被反诉人扣除了部分物业费。而反诉人只交纳了2009年4月22日入户后至2010年3月物业费,未交纳2010年4月至2018年3月的物业费。4、反诉人自诉从2010年至今无人居住,要求减免相应的物业费。而根据最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条,物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的人民法院不予支持。根据《业主入住文件》第四条及《物业管理服务合同》第三章第九条之规定业主已办入住手续未入住的空置房屋的物业管理服务费由空置房屋业主全额交纳。四、反诉人反诉事实不实。我物业公司从没有给任何业主安装过太阳能,11号楼的公共排烟道也没有被任何业主给堵死,反诉人反诉渗水不实。在本诉当庭质证过程中,原告（反诉被告）辽源市中吉物业服务有限责任公司向本庭提交如下证据:1、工商执照资质证书、营业执照各一份，证明原告是合法单位。被告质证：无异议。2、前期物业合同、2014年签订的物业管理服务合同、2018年签订的协议各一份，证明原告具有合法合理资质。被告质证：无异议。3、业主入住文件三份，证明业主的义务，应按时缴纳物业费，及逾期缴纳物业费的责任。被告质证：对事实无异议，但小区植被已经少了很多，物业没有进行补充，且花池只管理过一年。4、市垃圾清运收据和电费收据各一组，证明收费及服务依据。被告质证：有异议，但我这些年没在这住，没有给我提供服务。5、收费许可证，证明晨风上东名苑是辽源市中吉物业服务有限责任公司的下属办事处及收费许可。被告质证：无异议。6、照片一组，证明物业服务。被告质证：无异议。在本诉当庭举证质证的过程中，被告（反诉原告）靳丹丹未向本庭提交书面证据。在反诉当庭举证质证的过程中，反诉原告靳丹丹向本庭提交如下书面证据：1、照片8张，证明房屋漏水，401号室外墙严重脱落，11号楼501室墙壁漏水导致地板大面积起鼓，报废。11号楼401室因三无产品太阳能跑水导致地板报废，11号楼401室、501室进户墙壁渗水严重，年久失修，11号楼401室、501室进行棚顶渗水严重，11号楼501室走廊由于外墙渗水导致走廊严重脱落发霉，11号楼401室、402室、501室由于安装三无产品太阳能导致热水不能正常使用，11号楼501室楼盖漏水。反诉被告质证：照片不能证明时间、地点，缺乏真实性、关联性，部分照片不是室内。2、证实材料1份，证明我从搬进去只住了3个月。反诉被告质证：没有关联性。在反诉当庭质证过程中,反诉被告辽源市中吉物业服务有限责任公司未向本庭提交书面证据。经审理查明：2008年12月28日原告辽源市中吉物业服务有限责任公司（乙方）与辽源市辰风开发有限责任公司（甲方）于2008年12月28日签订了《前期物业服务合同》，双方约定由甲方选聘乙方对辰风上东名苑住宅小区提供前期物业管理服务事宜，委托期限二十年。协议约定了服务范围及业主的权利义务，约定收费标准：多层住宅0.7元/月平方米、电梯费20元户/月、公共照明每户10元及其他相关收费标准。2014年5月1日原告辽源市中吉物业服务有限责任公司（乙方）与辽源市晨风上东名苑业主委员会（甲方）签订了《物业管理服务合同》，双方约定由甲方选聘乙方对辽源市龙山区晨风上东名苑小区实施物业管理。委托期限三年，自2014年5月1日起至2017年5月1日止，同时约定了本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的书面意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续，还约定了服务范围、服务质量、服务标准及业主的权利义务，约定收费标准：多层住宅物业费0.7元/月平方米，高层物业费0.87/月平方米，电梯运行费2-3层20元/月，4-5层25元/月，6-7层30元/月，8-9层35元/月，10-11层40元/月，公共区域电费10元/月户及其他相关收费标准。2018晨风上东名苑业主委员会与辽源市中吉物业服务有限责任公司签订《协议》一份，双方约定物业公司按照三级物业服务标准为晨风小区全体业主提供物业服务，物业服务试用期为2018年1月9日至2018年4月9日。如试用期内所提供的物业服务达到三级标准，试用期满时，业委会即与物业公司签订服务合同。庭审中原告变更诉讼请求：撤回对晨风小区11号楼502室的告诉，诉讼标的额变更为28944.00元。另查明被告靳丹丹系辽源市龙山区晨风上东名苑小区11号楼401、402、501室业主。被告接受辽源市中吉物业服务有限责任公司物业管理服务后，但自2010年4月至2018年3月未缴纳物业费，原告多次催要未果，故诉至法院，请求判决被告支付拖欠的物业服务费28,944.00元；判决被告承担逾期不缴纳物业费的违约金，滞纳金按合同约定每日交0.3%缴纳至交齐为止；判令被告承担本案诉讼费。本院认为，原告(反诉被告）辽源市中吉物业服务有限责任公司与辽源市辰风开发有限责任公司于2008年12月28日签订的《前期物业服务合同》、2014年5月1日原告辽源市中吉物业服务有限责任公司与辽源市晨风上东名苑业主委员会签订的《物业管理服务合同》、2018年1月9日晨风上东名苑业主委员会与辽源市中吉物业服务有限责任公司签订的《协议》，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，上述物业服务合同对全体业主具有约束力，双方均应依照合同约定全面履行各自的义务。原告（反诉被告）按照合同提供了相应的物业服务，被告（反诉原告）并未按照协议约定按时缴纳物业服务费用。原告（反诉被告）具有相关收费资质，收费并无不当。被告（反诉原告）应交纳物业服务费用为：0.7元×142.23平方米（401室）×96个月（2010年4月至2018年3月）=9,557.86元；0.7元×142.23平方米（501室）×96个月（2010年4月至2018年3月）=9,557.86元；0.7元×103.34平方米（402室）×96个月（2010年4月至2018年3月）=6,944.45元；10.00元(照明费/月）×3户（401室、402室、501室）×96个月（2010年4月至2018年3月）=2,880.00元；上述各项合计9,557.86元+9,557.86元+2880.00元=28,940.17元。故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）交纳晨风小区11号楼401室、402室、501室自2010年4月起至2018年3月止物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。原告（反诉被告）辽源市中吉物业服务有限责任公司未能提供证据证明其在物业服务管理过程中不存在瑕疵，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）承担逾期违约金及滞纳金的诉请，本院不予支持。被告（反诉原告）所提供证据不能支持其诉讼主张，故其反诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）靳丹丹于本判决生效之日起五日内向原告辽源市中吉物业服务有限责任公司交纳自2010年4月起至2018年3月止的物业服务费用28,940.17元。二、驳回原告（反诉被告）辽源市中吉物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）靳丹丹的反诉请求。案件受理费361,00元，反诉费361.00元，共计722.00元，由被告（反诉原告）靳丹丹负担。如果被告未能按判决书指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决,可在接到判决书之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于吉林省辽源市中级人民法院。审 判 长  刘 鹏人民陪审员  刘艳秋人民陪审员  刘维福二〇一八年七月十九日书 记 员  朱子晋