安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0104民初4174号原告（反诉被告）：合肥创景财务管理有限公司，住所地合肥市蜀山区黄山路659号西环商贸中心9幢2608室,统一社会信用代码91340100057007377K（1-1）。法定代表人：李玲玉，该公司董事。委托代理人：李景龙，北京京师（合肥）律师事务所律师。被告（反诉原告）：康立，女，汉族，1972年2月29日生，住安徽省合肥市包河区。被告（反诉原告）：郭彬，男，汉族，1971年5月5日生，住安徽省合肥市蜀山区。委托代理人：王亭，安徽瀛鼎律师事务所律师。委托代理人：卜实，安徽瀛鼎律师事务所律师。原告（反诉被告）合肥创景财务管理有限公司与被告（反诉原告）康立、郭彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案受理后，依法由审判员王嘉佳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合肥创景财务管理有限公司委托代理人李景龙，被告康立、郭彬的委托诉讼代理人王亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）合肥创景财务管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的合同，被告向原告返还房屋租金及押金共计62096元，并支付违约金14466元；当庭明确：租金43398元，押金18698元，违约金按一个月房租计算为14466元；2.判令被告赔偿原告经济损失83000元；当庭明确：原告前期装修为83000元。三、判令被告向原告支付资金被占用的利息损失（自起诉之日起，以诉讼请求一、二的总额为基数，按照6%的年利率）；四、本案诉讼费用由被告承担。当庭放弃违约金诉讼请求，事实与理由：原告承租两被告的位于合肥市黄山路665号汇峰大厦616、617、618房屋用于办公，双方口头约定房屋租金14466元每月，押二付三。原告于2018年1月26日通过银行转账14466元作为房屋租赁的定金后，双方于2018年1月31日签订正式《出租合同》。该房屋总面积352.82平方米，双方约定租赁期限自2018年2月1日起至2023年1月31日，其中免租期为自2018年2月1日起至2018年3月20日，租金每月每平方米41元，计每月租金14466元，租金支付方式为押二付三，即付三个月租金、两个月押金。双方同时还约定，任何一方违反本合同约定，应按月租金的100%向对方支付违约金。原告于2018年2月1日通过电话同两被告联系，希望能押一付三，两被告同意原告先支付一个月数额的押金，后期的押金通过多支付房租的形式支付，直至支付全额押金。原告于2018年2月1日通过雷路路的银行账户转款47630元至被告康立的银行账户后，于2018年2月5日聘请案外人对该房子进行装修，共支付装修费用83000元。原告将房屋装修好后，正准备使用房屋之时，却得知被告已将房屋租给案外人使用。被告的行为致使该合同不能实际履行且令原告遭受了巨大的经济损失。为制止被告的不诚信行为，维护原告的合法权益，特诉至贵院，恳求能判如所请。被告（反诉原告）辩称：1、原被告签订的出租合同已于2018年3月9日解除，根据合同约定，两个月押金28932元不予退还，另，原告需支付违约金14466元；2、原告诉请的经济损失未实际发生，我方不予支付；经济损失系原告违约造成，应由原告自行承担。反诉原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法确认反诉人与被反诉人签订的《出租合同》已于2018年3月9日解除，两个月的押金不予退还，被反诉人支付违约金14466元；2、请求依法判令被反诉人支付中介费15870元；3、请求依法判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。我方放弃诉请第二项。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年1月31日签订了《出租合同》，约定押二付三，若提前终止合同，押金不予退还，违约方另外支付一个月的租金作为违约金。2018年3月9日，被反诉人的负责人李玲玉电话通知反诉人，告知其公司经营出现问题，不再出租合同项下房屋，并希望反诉人尽快寻找新的租户，剩下的装修复原工作由被反诉人负责，中介费也由被反诉人负担。当天下午，被反诉人的负责人将房屋钥匙交还合肥中天物业管理有限责任公司汇峰管理处。2018年3月10日，被反诉人从物业管理处拿钥匙对房屋进行拍照，并承诺尽快将拆卸下来的灯具及地板等复原。2018年3月15日，反诉人与新的承租人签订了租赁合同，并支付了中介费用15870元。2018年3月16日，被反诉人前往物业办理撤场手续，室内装修工作未完成，反诉人聘请施工队对房屋进行了复原。因就退押金及房租一事未达成一致，被反诉人歪曲事实，诉至法院，违背了基本的诚实信用原则。被反诉人的违约行为给反诉人造成了重大损失，被反诉人应当承担违约责任，支付由此产生费用。综上所述，反诉人为了维护自己的合法权益，依据《民事诉讼法》相关规定，特具状贵院请求依法判如所请。反诉被告（原告）辩称：反诉请求、事实理由没有依据。原被告双方签订合同后原告将房屋进行装修，原被告双方约定的免租期到3月20日，在原告装修过程快结束时得知被告将房屋租给他人，原告已实际不能再使用该房屋，违约一方在被告，原告严格按照合同约定给付租金，不存在违约情形，反诉第二项房屋中介费是房东在发布房屋招租信息时产生的费用，是否实际发生不得而知，且即便发生应由房东承担，即本案被告承担。原告围绕诉讼请求提交如下证据：1.出租合同原件、银行转账记录银行打印件，证明原被告就房屋租赁达成合意，原告按照合同约定将定金与房屋租金支付给了被告。据以计算违约金的根据。2.写字楼租赁合同复印件证明被告已将房屋租赁给案外人，承租人不能使用该房屋，双方签订的合同无法实际履行；3.建筑装饰工程施工合同、发票证明原告对涉诉房屋进行了装修，共花去装修费用83000元。该装修投入已经添附到涉诉房屋上，被告因违约行为已实际获得利益。被告（反诉原告）提出如下证据：1.通话记录截图（康立与李玲玉）复印件一份、微信截图（康立与雷路路）复印件一份、《证明》原件一份、照片打印件若干。证明被反诉人于2018年3月9日通知反诉人解除合同，并于当天下午将钥匙交还物业，装修并未完成。2.58同城信息发布截图打印件一份，《物业招租代理协议》原件一份、支付宝支付截图打印件一张、中介费发票原件一张，证明反诉人在接到被反诉人的终止合同通知后，在网上发布信息寻找新的承租人，最终通过中介公司与新承租人签订了协议，该笔费用应由被反诉人承担。对上述证据三性本院审核认定如下：原告所举证据1、被告所举证据1符合证据三性要求，证据效力予以确认，原被告所举其他证据不同时具备证据三性要求，证据效力不予确认。经审理查明：出租方：康立、郭彬（甲方）与承租方合肥创景财务管理有限公司（乙方）签订出租合同约定，甲方同意将位于合肥市黄山路665号汇丰大厦616、617、618之写字楼出租给乙方办公使用，甲方房屋以现状交付，乙方充分知悉和认可。承租区域建筑面积为352.82平方米，承租区域作为办公用途。免租期（含装修期）免租期自2018年2月1日起至2018年3月20日止，乙方在免租期内免付租金。租赁期自2018年2月1日起租至2023年1月31日止，租期五年，租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应在租期满日或之前，保持房屋设备及交房时附属设备的完好状态，交还甲方。每月租金为14466元，从第三年开始，即2020年2月1日起，每年租金按每平方米7%上浮。租金支付方式为押贰付叁，乙方直接汇至甲方指定银行帐户：帐号62×××75户名康立，合同签订当日，乙方需支付首期押金和租金：以后租金按季度每个月支付一次，于每个支付月的15号前支付下一期租金。乙方所交押金是乙方作为诚信履行本合同各条款之规定的约束，如有违约，所交押金即作为乙方向甲方交付的违约金,合同租赁期满，乙方费用结清并与甲方达成一致后，甲方应退还押金。如乙方发生物业、水电拖欠或房屋设备损坏等，甲方有权从押金中扣除，如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付。乙方如违约提前中止合同，缴纳的押金甲方不予归还，且乙方需要支付当月的物业费用。乙方向甲方预先支付定金（小写）：￥14466（大写）壹万肆仟肆佰陆拾陆元整，签订租房合同并支付租金后，甲方退还定金。6．5甲方在对该房屋设施进行维修时，乙方应予以配合。本合同终止后，乙方应将物品及时搬出本房屋；逾期十日不搬，视为乙方放弃物品所属权，甲方有权自行处理。6.9租赁期满后，甲方应与乙方共同清点室内设备设施，且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用（如物业费、水、电，电话费、有线收视费、停车费等）后十日内，甲方应将全额押金退还给乙方。七、乙方的权利及义务7．1乙方按照本合同的约定条款，按时支付押金和租金后有权使用本房屋。7.2乙方在承租区域内的装修费用及协调工作由乙方自行负责。7．4在装修和使用的过程中，乙方对承租区域的主要结构及装置进行任何改动、改变或调整应先征得甲方同意，正常使用磨损除外。7.6乙方在装修工程开工之前将装修方案提交甲方物业管理机构，获得批准后方可施工，乙方应按时缴纳房屋租金及本房屋所产生的各项费用7．13乙方在合同期满或其他原因搬离前，有义务将房构造还原，费用由乙方承担或与甲方协商另行约定八、违约责任与合同终止8.3．本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应按月租金的100％向对方支付违约金。2018年2月1日，原告通过雷路路尾号0219账户向康立尾号6752账户转款47630元，14466元。2018年3月11日，康立、郭彬委托合肥汇拓资产管理有限公司进行招租。合肥中天物业告理有限责任公司汇峰管理处出具证明，2018年2月1日，业主康立及郭彬将二人名下位于合肥市黄山路665号汇丰大厦616、617、618房间出租给合肥创景财务管理有限公司。2018年2月3日，合肥创景财务管理有限公司负责人李玲玉办理进场装修手续。2018年3月9日下午，合肥创景财务管理有限公司负责人称不再承租上述房屋，根据业主的指示将钥匙归还至物业，我公司客服人员通过电话与业主确认后，接收了钥匙。2018年3月16日，合肥创景财务管理有限公司负责人来大厦物业管理处办理撤场手续。对装修押金一事，合肥创景财务管理有限公司负责人称装修只进行了一部分，正在寻找将新的承租方，待新的承租方介入后再与之结算装修费用。2018年3月10日上午，合肥创景财务管理有限公司负责人来我管理处取钥匙，称要拍房屋现状的图片供其寻找新的租户，因其已不再承租上述房屋，大厦管理处客服人员未允许其取走钥匙，后经业主电话联系确认，将钥匙交给合肥创景财务管理有限公司负责人，拍完图片后，归还至管理处客服中心特此证明！3月15日合肥创景财务管理有限公司员工发送短信：很简单，大家都是出来做事的也都是文化人，我的原则是尽量不让你们受损失，在同等的条件下，也让我们的损失降到最低，我从始至终站在你们的角度考虑，也叮嘱我老婆，处理这个事不能让你们亏了。您换位思考一下，我们也不容易，你也尽量为我们考虑一下。公司和家里都出了一些状况，损失很大。首先你们经济不受损失，时间和精力上影响了，我请你们吃饭赔罪，如果你们刻意揪住合同，想在这上面赚一笔的话，我们只能破罐子破摔，也按合同执行，我们房租付到6月20号，逾期10日不交租金，合同自动解除，房屋你们收回。被告回复：是这样的，我们几个房东商量了一下，首先押金这块，我们就不谈了，因为你们提出终止合同的，所以违约的这个责任在你们，这部分是不退的；第二，因为你们的这个违约，所以我们另外找了一家，但是在找这家的时候是通过中介找的，我们也支付了一个月的中介费，这个我们有支付凭证，所以这一块也是我们的损失，也是应该由你们承担，另外从3月20号到三月底，这十天的房租，这一部分你们来承担，然后另外装修收尾的那一部分，估一下大概是多少，这部分费用也是由你们承担。然后其他剩余的部分，我们退还给你。这个方案你们是否同意，如果同意的话，你们就回复一下，如果不同意我们再商量。被告微信询问你们对这个方案什么意见，有结果了吗，次日我的意见是我们约在周日上午十点钟当面把这个事情谈清楚，我觉得既然你们不打算再租了，就尽快把后续事情了结了，这么拖着也毫无意义。3月10日该公司李会计发送短信，康姐，今天我们公司小伙去帮我拍照，物业先不给钥匙，然后给的钥匙是错的，麻烦你和物业说一下。原告使用155××××8822的电话于2018年3月9日11时07分致电被告。原告与案外人签订建筑装饰工程施工合同，约定，合同价款83000元，工程自2018年2月8日开工，2018年4月8日竣工，合同签订后三日内付合同价65%￥53950元，第二次工程进度至油漆工进场付合同价款30%,￥24900元，余下5%合同价款等合同结束验收合格结清。该公司开具了83000元的发票。原告并未进行实质装修。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据本案证据综合认定，在合同履行期内3月9日原告单方向被告提出解除合同，双方未办理书面清算手续，合肥创景财务管理有限公司将钥匙交予物业，不再使用案涉房屋，被告于2018年3月15日将房屋转租他人，已同意其解除合同，但合肥创景财务管理有限公司仍应承担提前解除合同的违约责任，合肥创景财务管理有限公司要求解除与被告签订的合同，本院予以支持，合肥创景财务管理有限公司向被告要求返还房屋租金及押金62096元，双方约定，押金为二个月租金，合肥创景财务管理有限公司主张双方对押金予以变更，未提供证据证明，不予支持。双方合同约定如合肥创景财务管理有限公司违约，押金不退，要求退还押金不予支持。双方约定免租期为2018年2月1日至2018年3月20日止，合肥创景财务管理有限公司在免租期内不再使用房屋，租金可以退还，合肥创景财务管理有限公司已缴纳的款项扣除押金后尚余33164元应予以退还。原告单方违约，原告并未进行实质装修且单方解除合同，主张的经济损失83000元不予支持。原告要求被告支付资金占用损失，本院支持自起诉之日以33164元为基数按年利率6%计算至本判决确定的履行期限内实际履行之日止，反诉被告要求确认合同于2018年3月9日解除予以支持，要求不予退还两个月押金予以支持，原告要求支付违约金14466元，双方在合同中约定如合肥创景财务管理有限公司违约押金作为对方的违约金，原告再另行主张违约金不予支持，综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）合肥创景财务管理有限公司与被告（反诉原告）康立、郭彬双方签订的合同于2018年3月9日解除；二、被告（反诉原告）康立、郭彬于本判决生效之日起十日内原告（反诉被告）合肥创景财务管理有限公司返还房屋租金33164元，并支付自2018年5月8日起以33164元为基数按照年利率6%计算的利息至本判决确定的履行期限内实际履行之日止；三、反诉原告（被告）郭彬、康立不向反诉被告（原告）合肥创景财务管理有限公司退还押金28932元；四、驳回被告（反诉原告）康立、郭彬的其他反诉请求。五、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3491元，减半收取1745.5元，被告（反诉原告）康立、郭彬承担315元，原告（反诉被告）合肥创景财务管理有限公司承担1430.5元，反诉费用279元，由原告（反诉被告）承担81元，被告（反诉原告）康立、郭彬承担198元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  王嘉佳二〇一八年七月三十一日书记员  童 星附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。