四川省剑阁县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0823民初833号 原告：四川艾明物业管理有限公司广元分公司，住所地四川省剑阁县下寺镇。 法定代表人：王明华，经理。 委托诉讼代理人：李平荣，男、该公司职工。 被告：徐有林，男，生于1990年1月21日，汉族，文化程度不详，农民，现住四川省剑阁县。 原告四川艾明物业管理有限公司广元分公司（以下简称艾明物业广元分公司）与被告徐有林物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告艾明物业广元分公司的委托诉讼代理人李平荣到庭参加诉讼，被告徐有林经公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 艾明物业广元分公司向本院提出如下诉讼请求：1.依法判令被告缴纳物业服务费722元、滞纳金1412元、垃圾清运费44元，合计2178元；2.由被告承担诉讼费用。事实及理由：被告购买了剑阁县下寺镇明珠时光城小区房屋一套，面积为93.84平方米，于2011年12月7日办理了上述房屋的验收迁入等交接入住手续。被告徐有林在领受房屋并入住后也就享受到了原告艾明物业广元分公司对明珠时光城小区的物业管理服务。而被告自艾明物业广元分公司自进驻小区开展物业服务以来，被告徐有林拖欠2015年1月1日-2015年11月30日物业服务费。被告徐有林非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经原告艾明物业广元分公司多次催缴均置之不理，没有采取任何行动，至今仍没有支付其所欠交的物业费和代收代缴的垃圾清运费。现原告艾明物业广元分公司为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》之规定，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告艾明物业广元分公司的全部诉请，以维护原告的合法权益。 被告徐有林未提交答辩意见，亦未提交任何证据。 原告艾明物业广元分公司对其主张，提供了以下证据： 第一组证据：原告艾明物业广元分公司营业执照复印件一份、法定代表人身份证明一份、被告徐有林身份证复印件一份，拟证明原、被告双方的主体适格。 第二组证据：1.明珠时光城小区物业服务合同复印件一份，拟证明2014年4月10日，原告艾明物业广元分公司与剑阁县下寺镇明珠时光城业主委员会（以下简称明珠时光城业主委员会）之间就明珠时光城小区物业服务达成协议，服务时间从2014年4月10日至2019年4月9日止，双方就服务区域面积、服务期限、服务内容、费用收取和代收、权利义务、违约责任等进行了约定；2.物业管理移交合同复印件一份，拟证明2015年12月28日原告艾明物业广元分公司与明珠时光城业主委员会就解除服务合同达成协议，从当天开始终止合同；3.原告说明复印件一份，拟证明艾明物业广元分公司为了加强对小区管理，于2014年7月30日在剑阁县工商局注册登记成立了四川艾明物业管理有限公司广元分公司；4.剑阁县下寺镇人民政府关于明珠时光城业主委员会成立的通知复印件一份，拟证明原告签订的物业服务合同一方主体适格；5.剑阁县物价局关于征收新县城城市垃圾处理费的通知复印件一份，拟证明2004年7月12日剑阁县物价局通知开始在新县城按收费对象征收城市垃圾处理费，其中城市居民每户每月4元；6.委托书复印件一份，拟证明剑阁县环境卫生管理局委托原告代收小区各户的生活垃圾处理费；7.业主迁入登记表和函告复印件各一份，拟证明被告徐有林于2011年12月7日进行了业主迁入登记，入住明珠时光城住房。 第三组证据：1.《温馨提示》三份，拟证明原告艾明物业广元分公司对明珠时光城小区的业主在2014年12月22日至2015年12月25日期间进行了三次欠交物业服务费进行催收；2.缴费通知四份，拟证明原告艾明物业广元分公司对小区业主欠交物业费进行了催收；3.短信截屏影印件三份及照片影印件，拟证明原告艾明物业广元分公司通过手机向被各被告催收欠交的物业费；4.照片影印件五份，拟证明原告艾明物业广元分公司多次向被告催收物业费；5.被告徐有林欠交物业费、清运费明细表一份，拟证明被告从2015年1月1日起至2015年11月30日止，欠交物业费722元，垃圾清运费44元；6.滞纳金计算表一份，拟证明被告徐有林逾期未交物业费应承担的滞纳金1412元。 第四组证据：建设工程质量安全监督执法检查告知书复印件一份，拟证明剑阁县质安站2014年7月7日对剑阁县华宇房地产开发有限公司开发的明珠时光城小区检查发现存在违法违规行为；2.明珠时光城小区房屋渗漏业主名册复印件一份，拟证明该小区对业主的房屋质量问题进行了统计；3.房屋验收情况登记表复印件一份，拟证明2014年4月10日，在房屋验收时，被告徐有林的房屋无任何质量瑕疵；4.通知一份，拟证明2016年1月12日，明珠时光城业主委员会向原告艾明物业广元分公司发出通知，明珠时光城业主委员会从应退原告艾明物业广元分公司保证金中扣除三项费用，其中一项为维修公共设施设备及房屋处漏费用10000元；协议一份，拟证明原告艾明物业广元分公司于2016年1月13日与明珠时光城业主委员会达成协议，由原告艾明物业广元分公司向明珠时光城业主委员会一次性支付维修公共设施设备及房屋漏水费用10000元，由明珠时光城业主委员会负责维修，原告艾明物业广元分公司不再负责处理。 对于原告艾明物业广元分公司提交的证据，本院认定如下： 1.对于第一组关于诉讼主体资格的证据，证据内容客观真实、来源合法，与本案具有直接的关联性，本院予以采信； 2.对于第二组共八份证据，证据内容客观真实、来源合法，与本案具有直接的关联性，本院予以采信；3.对第三组证据中的温馨提示三份、缴费通知三份、短信截屏影印件一份，其内容客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信；4.对第三组证据中的照片影印件，或其内容模糊、或其张贴地址不明，对其是否具备证据三性无法确认，故本院不予采信；5.对第三组证据中的被告徐有林欠交物业费、垃圾清运费及违约金计算表，其具体数额是否准确，以本院计算的实际数据为准；6.对于第三组证据共五份证据，其内容客观真实，证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：被告徐有林购买剑阁县华宇房地产公司开发的位于剑阁县住房一套，建筑面积93.84平方米，并于2011年12月7日前交清了购房款和所有税费，办理了业主迁入登记。2014年4月10日，在小区房屋竣工验收登记时，被告徐有林未提出质量问题。 2013年11月6日，明珠时光城小区通过业主大会选举并经剑阁县下寺镇人民政府同意，成立了以邓文章为主任，苟习强、吴中奎为副主任、郭贵等4人为委员的第一届明珠时光城业主委员会，其主要职责为加强物业管理，维护业主权益。2014年4月10日，明珠时光城业委会作为甲方与四川艾明物业管理有限公司签订了《明珠时光城物业管理服务合同》，约定甲方选聘乙方对明珠时光城的物业实施物业服务。合同主要内容为：一、物业基本情况，物业名称明珠时光城，服务区域为明珠时光城小区的所有住宅、商铺共计建筑面积9.8万平方米。二、物业服务合同期限为2014年4月10日至2019年4月9日。第一条，物业服务内容包括1.物业共用部位的维修、维护；2.物业共用设施的运行、维修、养护；3.物业共用部位的相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的畅通；4.公共绿化的养护；5.公共秩序维护，安全防范事项的协助管理；6.装饰装修管理服务；7.车辆停放场地环境卫生维护；8.物业档案资料管理；9.为管理区域内的业主和物业使用人提供以下有偿服务：业主物业专有部位维修维护服务，业主物业专有设施的维护维修服务，室内清洁卫生、家政服务，车辆停放服务等。第六条，物业服务费用，根据物价部门普通住宅物业服务费收费指导标准三级，以多层住宅0.40元/平方米/月、高层住宅0.70元/平方米/月为标准，按物业的建筑面积向业主（物业使用入）收取物业服务费，每月缴纳一次。同时约定凡在明珠时光城购房不论房屋入住或空置，均按收费标准及面积，按月缴费。第七条，代收代缴费用：1.依法与有关部门签署有关的委托收费协议，乙方依据委托的收费标准及收费内容向收费对象收费；2.乙方对业主缴纳的代收费用必须按委托协议的约定向委托方缴纳……。第八条，违约责任：业主或住户违反本合同的约定未能按时足额的缴纳物业服务费及相关费用，按应缴费用每日3‰向乙方支付违约金或应缴总额支付违约金，并缴清应缴费用。若因业主提出合理整改，乙方不整改或乙方的责任导致费用未缴纳的除外等。协议达成后，原告艾明物业广元分公司随即与上届物业公司进行了业务交接，从2014年4月23日起正式入驻明珠时光城小区按照合同约定开展相关物业服务。2014年7月30日，为了规范服务，四川艾明物业管理有限公司在剑阁县工商局注册成立四川艾明物业管理有限公司广元分公司（即本案原告），专门从事明珠时光城的管理服务工作。2015年12月28日，明珠时光城业委会与原告艾明物业广元分公司达成协议，签订《物业管理移交合同》，合同约定同意解除双方签订的《物业服务合同》，互不追究对方的任何违约责任，原告艾明物业广元分公司物业管理服务截止时间为2015年11月28日，双方对小区消防设备、物业档案资料办理移交并对支出的物业管理用房装修经费、电梯检验费等相关费用的承担作出约定。协议达成后，原告艾明物业广元分公司退出明珠时光城小区，停止对该小区物业管理服务。 另查明，2014年1月8日，剑阁县环境卫生管理局向原告艾明物业广元分公司出具书面委托，委托其按照剑阁县物价局出具的剑物价[2014]41号物价规定城市居民4元/月/户的标准征收垃圾清运费。在原告艾明物业广元分公司对明珠时光城小区开展服务期间，多次通过电话短信、温馨提示、书面缴费通知等方式通知、催促被告徐有林缴纳物业服务费，被告至今未缴纳。按照原告艾明物业广元分公司与明珠时光城业委会之间签订的合同约定从2014年4月17日至2015年11月30日，被告徐有林应缴纳物业费服务费722元（0.7元×93.84平方米×11个月），欠交垃圾清运费44元（4元×11个月）。 本院认为，明珠时光城业委会代表全体业主与四川艾明物业管理有限公司签订的《明珠时光城物业管理服务合同》，系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，也未损害他人的合法利益，属有效合同。原告艾明物业分公司依照四川艾明物业管理有限公司授权，按照合同约定履行了物业管理服务的义务，理应获得相应的物业管理服务费用，同时原告受剑阁县环境卫生管理局委托，向业主代收垃圾清运费，其行为合法有效。故原告的主张，有事实依据和法律依据，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第一条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告徐有林因购买该小区房屋而成为该小区业主，理应根据合同的约定，按时交纳物业服务和垃圾清运费用，其拒绝交纳的行为构成违约，理应承担继续履行义务。在本次诉讼中，被告徐有林经本院公告传唤拒绝到庭并拒绝答辩和举证的行为，视为其放弃诉讼权利，不影响本院依据查明的案件事实作出裁判。关于原告艾明物业广元分公司对滞纳金的主张，按合同约定，按每日3‰计算，原告提出以年度内从一月开始计算，每六个月为一个交费周期，满六个月开始按3‰/天的标准计算滞纳金合计1412元，未超出合同约定范围，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 由被告徐有林在本判决生效之日起二十日内向原告四川艾明物业管理有限公司广元分公司支付物业管理费722元，垃圾清运费44元，违约金1412元，合计2178元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，公告费600元，合计650元，由被告徐有林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长 王    瑜 审 判 员 蒋  育  林 人民陪审员 罗  青  洪 二〇一八年七月十九日 书 记 员 李茜妮（代）