安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书(2018)皖0705民初2819号原告：铜陵瑞祥物业管理有限公司，住所地安徽省铜陵市福景东方城69栋101号。统一社会信用代码：913407000636412942（1-1）。法定代表人：郑贤生，总经理。委托诉讼代理人：杨丽君，铜官区东郊办事处法律服务所法律工作者。被告：丁明宣，男，汉族，1967年2月12日出生，住安徽省铜陵市铜官区。原告铜陵瑞祥物业管理有限公司（以下简称祥瑞公司）诉被告丁明宣物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月19日立案受理，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告祥瑞公司委托诉讼代理人杨丽君、被告丁明宣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告瑞祥公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付物业管理费4843.31元（36个月*物业综合服务费1.05元/平方米每月*房屋建筑面积128.13平方米）及逾期违约金（从2015年6月4日起，计算至实际支付之日止，按日利率千分之五计算）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月21日，原告与铜陵世联置业有限责任公司签订了《福景东方城（二期〕前期物业服务合同》，2016年8月12日，双方又签订了增补合同，约定由原告继续承接福景东方苑小区的物业服务管理事宜。被告是福景东方城54栋1单元201室的小区业主，该房屋的建筑面积是128.13平方米。2014年6月4日，原告与被告签订了《福景东方城（二期〉服务协议临时管理规约》，双方协定，原告为被告提供该房屋的物业服务，被告按高层住宅物业综合服务费1.05元/时月的标准按月向原告交纳费用，缴费时间为业主提前半年缴纳下个半年度的物业费，被告若不按约定标准和时间交纳，自逾期之日起按每天千分之五承担违约金等合同主要条款。但被告从2015年6月4日开始无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用。至今己拖欠36个月的物业管理费。原告多次向被告发出《催告函》，但被告在原告多次催缴的情况下，却一直未交分毫。原告为维护自身合法权益，特向人民法院依法提起诉讼，请求依法判决，支持原告诉讼请求。被告丁明宣辩称：原告一直不能按照四级规范提供服务，服务水平及管理质量严重不达标：综合管理服务标准不达标，公共区域清洁卫生服务标准不达标，公共区域秩序维护服务标准不达标，公共区域绿化日常养护服务不达标。原告在不能提供四级服务的前提下，仍然以四级服务标准同业主签订四级服务合同并高出四级收费标准收费，且综合服务费也高出有关规定，其行为违反相关规定，排除业主主要权利，被告认为原告最多只能按一级服务标准收费。经审理查明：2014年5月21日原告铜陵瑞祥物业管理有限公司与铜陵世联置业有限责任公司签订《福景东方城（二期）前期物业服务合同》，由原告对该小区提供前期物业管理服务，合同期限自2014年6月1日起至2016年6月1日止。被告是福景东方城54栋1单元201室（高层）业主，该房屋的建筑面积是128.13平方米。2014年6月4日原告（甲方）与被告（乙方）双方签订《[福景东方城（二期）]前期物业服务协议》、《[福景东方城（二期）]业主临时管理规约》和《承诺书》。该协议对原、被告之间双方的权利和义务、物业服务内容、物业管理服务内容、物业服务质量、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。其中协议第一条第一项甲方的权利义务：1、对服务各个部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；6、依据本协议向乙方收取物业管理费用。第二项乙方的权利义务：依据本协议向甲方按时、足额缴纳物业管理费用。第二条物业管理服务内容对房屋公共部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护、交通秩序与车辆停放、公共绿化等进行了约定。第四条第二项物业管理费用：1、乙方交纳费用时间每年6月份交当年7-12月费用，每年12月份交纳次年1-6月费用。2、高层住宅按建筑面积每月每平方米0.85元的标准交纳物业管理服务费（不含电梯、水泵运行能耗费）；公共能耗费按建筑面积每月每平方米0.20元标准交纳。第九条违约责任：第四项乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方限期全部补交，并从逾期之日起按每天5‰的比例交违约金。被告自2015年6月4日以后未交纳物业费，原告于2017年12月9日向被告发函催缴未果。原告在物业服务过程中存在服务不到位现象。被告在庭审中称原告主张的物业费超出诉讼时效。上述事实，有原、被告陈述及原告提供证据及被告提供的证人证人证言在卷予以佐证，本院予以确认。被告提供的照片一组、业主联名信、物业费缴纳发票收据两份等证据系超过举证期限提交，本院不予采纳。本院认为：原告与被告签订的《福景东方城（二期）前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，故该合同对双方均具有约束力。被告在收房时向原告交纳了部分物业费并在《[福景东方城（二期）]前期物业服务协议》、《[福景东方城（二期）]业主临时管理规约》和《承诺书》上签字确认，上述行为已经表明被告在接受房屋时已明知并接受了原告作为小区的物业服务公司，被告与原告之间的物业服务合同关系成立。合同履行期间，瑞祥公司依约为包括被告李在内的小区业主提供了物业服务，被告作为业主，在接受原告提供的物业服务后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业管理服务等费用的义务。因此根据双方合同约定和法律的规定，原告向被告主张收取物业服务费用，符合法律规定，本院予以支持。依据合同的约定，被告未能按时交纳物业服务费，显已构成违约，故原告主张物业服务费请求符合法律规定，本院予以支持。原告与铜陵世联置业有限责任公司签订前期物业管理服务合同截止于2016年6月1日，期满后基于原告仍在提供物业服务，原告与该小区业主之间已经形成事实上的物业服务关系，故原告主张此后的物业服务费应当予以支持。因被告拖欠物业管理服务费的行为构成违约，其应当支付违约金，但原告主张的日5‰标准过高，本院予以适当调整为中国人民银行同期贷款基准利率，违约金自原告发函催缴之日即2018年12月9日开始计算。自2015年6月4日起算至2018年6月3日止，被告欠交物业服务费36个月，在被告提出诉讼时效问题抗辩的情况下，本院对相关问题予以审查，在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施前，有3个月的物业费已超过两年的诉讼时效期间，对被告的抗辩本院予以部分支持，对原告的相关诉讼请求不予支持，按33个月计算，被告欠交物业费金额为4439.70元[（128.13㎡×1.05元/㎡·月×33个月）]。由于原告在服务过程中存在不足，属于不完全履行物业合同的约定，故在物业服务费的收取上应当酌情予以扣减，被告应支付原告物业服务费为3107.79元（4439.70元×70%）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、被告丁明宣于本判决生效之日起十日内支付原告铜陵瑞祥物业管理有限公司物业服务费3107.79元及违约金（以3107.79元为基数，从2017年12月9日起至物业管理服务费付清之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；二、驳回原告铜陵瑞祥物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告丁明宣负担。本判决为终审判决。审判员  余卫东二〇一八年七月二十六日书记员  郝 朕附：本案所适用的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。六、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。