福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0104民初865号 原告：福建山亚商贸有限公司，住所地福州市仓山区对湖街道上三路**。 法定代表人：刘雯斐，公司总经理。 委托诉讼代理人：林勇、余振，福建元一律师事务所律师。 被告：练志松男，1966年10月30日出生，汉族，住福州市仓山区。 被告：谢秀龙男，1971年2月28日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 二被告共同委托诉讼代理人：陈立斌，福建臻永律师事务所律师。 原告福建山亚商贸有限公司与被告练志松、谢秀龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林勇，被告委托诉讼代理人陈立斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与二被告签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》于2018年1月12日解除；2.二被告支付欠缴的租金1167235.6元（截止至2018年1月10日）；3.二被告支付逾期租金的违约金25674元（违约金按日千分之一计算，自2017年12月20日起至被告实际清偿之日止，暂计至2018年1月10日）；4.被告立即归还非法占有的租赁房屋，并支付清场前租赁房屋占用费89816元（占用费参照2018年第一季度租金808350元计算，日占用费为8981.6元，自2018年1月14日起至被告实际清场之日止，暂计至2018年1月24日）；5.赔偿原告律师费29000元；6.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2014年4月30日签订《房屋租赁协议》及《房屋租赁补充协议》,约定被告承租原告位于仓山区上三路216号山亚大厦A栋部分楼层单元用于客房经营，租期为9年，并缴纳租房保证金1500000元（目前因被告退租部分单元，保证金余1073247元），每季度第一个月5日前支付下一季度房租。合同第五条第一项约定，逾期未付的，按未缴付金额的日3%计算，逾期超过十日，原告有权解除合同，同时依据合同第八条约定，保证金不予退还。被告自2017年1月起，未及时足额支付房租，须经原告方多次催缴才能给付。被告自2017年12月起未支付租金，截止2018年1月10日，被告已欠原告房租1167235.6元。被告的行为已经给原告造成了巨大的经济损失，原告为了维护自身合法权益，依据合同第七条约定，于2018年1月12日依合同约定的送达地址向被告发出《解除租赁协议通知书》，解除原被告双方的《房屋租赁协议》，要求被告支付所有欠缴房租，限期搬离租赁房屋，承担逾期支付房租的违约责任（包括但不限于没收保证金，支付违约金等）。依据合同第八条约定，被告应承担原告律师费29000元损失。 被告辩称，1.原告断水断电导致租赁物无法使用，无权要求被告承担断水断电期间的房屋租金。根据《房屋租赁协议》、《补充协议》以及原告提交的《每月/季度各项费用明细》，截止至2018年1月2日，原告自认被告总计欠款295130.3元，即使加上被告因逾期支付租金产生的滞纳金，总欠款金额也不超过400000元，而被告在原告处的押金高达1070000元，足以覆盖该笔欠款，更不用说欠款还不到400000元。虽然《房屋租赁协议》约定原告有权在必要时，对租赁房屋停水、停电，但被告认为在欠款金额尚不足保证金一半的情况下，根据公平原则，尚未达到协议约定的必要时，原告无权断水断电。被告认为原告对租赁物断水断电导致租赁合同根本目的无法实现，无权要求被告承担断水断电期间的房屋租金，另外，被告保留向原告追偿的权利。2.即使被告违约，原告也无权没收被告缴纳的保证金。虽然双方签订的合同约定被告违约，原告有权没收保证金，但该保证金应视为针对承租人迟延给付租金这个特定违约行为的违约金。原告因被告迟延缴纳部分租金而收取被告高达1073247元的违约金，明显过高。虽然被告违约，但原告的损失仅为迟延收取租金而造成的利息损失，被告请求法庭予以调整，保护被告合法利益。3.原告按日千分之一的标准计算违约金明显错误。根据《房屋租赁合同》第五条第一款第一项，被告应当于每季度第一个月（即每年度的1月、4月、7月、10月份）5日以前向出租房交纳下三个月的使用费，因此，被告应当于2018年1月5日前交纳1月至3月的使用费，而非12月1日前。原告在诉状中也认可这一点，但计算违约金时却又按12月19日作为交付期限计算。原告的损失已经能从没收的部分保证金中予以弥补，无权再要求被告承担违约金，否则将造成被告因一个违约行为而支付两次违约金。4.即使被告违约，原告要求按照8981.6元的标准计算占用费明显错误。根据《房屋租赁合同》的约定，租金从2018年2月20日开始才递增，但合同已于1月12日解除，应根据未递增前的租金计算占用费。被告支付的租金包括大堂使用费，而租赁合同解除后，被告并未占用原告的大堂，不应将大堂使用费计算在内。原告在租赁合同尚未解除的情况下，直接断水断电，并且至今仍未恢复，虽然被告占用原告房屋，但因原告原因造成房屋根本无法使用，更不可能产生任何经济价值，要求被告按照原有能够正常使用，产生收益的租金标准支付占用费，对于被告而于过于苛刻，也明显违反了公平原则。5.租赁合同尚未解除。6.律师费没有异议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院予以分析认证如下：被告对原告提交的银行流水单真实性没有异议；原告有提交《解除租赁协议通知书》及照片、EMS面单、转租申请报告原件核对；邮件流程查询单与查询信息一致，对上述证据的真实性本院予以采信。原告未提交声明、公司转让协议书、申请报告原件，真实性不予采信。欠款明细表系原告单方制作，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月28日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定：原告将坐落于福州市仓山区上三路216号山亚大厦A幢2#楼3-4层楼、1#楼3-7层、1#楼8层部分、1#楼2#楼连接体3层的房屋租赁给被告做客房经营使用；租期9年，从2014年2月20日至2023年2月19日止。《房屋租赁协议》第四条租金计算方式约定：租赁物使用费以现金形式按季度缴付一次，其中2017年2月20日至2018年2月19日，1#楼、2#楼每季度房屋使用费为1083537元，大堂每季度使用费为69984元，合计1153521元；2018年2月20日至2019年2月19日，1#楼、2#楼每季度房屋使用费为1170220元，大堂每季度使用费为75583元，合计1245803元；合同成立之时，被告须向原告交纳房屋保证金1500000元，被告方因合同第七条第1、5、6款规定而解除合同并按合同第五条第一款第6项处理并经原告方验收合格后，原告方应返还上述保证金，但不计利息。协议第五条双方的权利、义务第一条第1点约定“在租赁期间，承租方必须在每季度第一个月（即每年度的1月、4月、7月、10月份）5日以前向出租方交纳下三个月的使用费。逾期，承租方应如数交纳拖欠的使用费的前提下，并按未缴付金额的每日3%计算违约金，逾期超过十天的，承租方除需缴纳违约金外，出租方有权解除合同”；第3点约定“因租赁关系而产生的包括但不限于水费、电费、卫生费、治安费、物业费……均不包含在使用费内，应由承租方承担，并应及时的支付”。协议第七条本合同的解除约定“在本合同履行过程中，发生下列一项及/或多项的行为及/或事件的，任何一方均应通过合同第十条确认的地址以书面形式通知对方解除本合同，书面通知一经送达即生效……2.承租方违反了本合同第五条第一款第1项的规定，逾期在十日内，未交纳使用费的按本合同第五条第一款第一项的规定须另外交纳滞纳金，逾期超过十日且未经出租方同意的，应按本合同第八条第1款的规定处理，出租方有权随时解除合同……”。协议第八条违约责任第1点约定“承租方违反了本合同所列的其义务，出租方有权按本合同第七条规定解除本合同，并且不返还保证金。在必要时，出租方可对所租赁房屋停水、停电甚至进行加锁等必要措施，以促使承租方履行其义务……”。协议第十条约定“出租方确认送达的地点为：福州市仓山区上三路216号，承租方确认达达的地址为租赁房屋的门口”。 2014年4月30日，双方签订《房屋租赁补充协议》一份，约定：租赁物使用费以现金形式按季度缴付一次，其中2017年2月20日至2018年2月19日，1#楼、2#楼每季度房屋使用费为1053615元，大堂每季度使用费为45000元，合计1098615元；2018年2月20日至2019年2月19日，1#楼、2#楼每季度房屋使用费为1137904元，大堂每季度使用费为45000元，合计1182904元。 上述协议签订后，被告将讼争房屋作为经营酒店之用。租赁合同履行过程中，由于被告退租部分房屋，故在2017年3月20日至2017年12月19日期间，每季度租金变更为788523元，2017年12月20日至2018年3月19日期间，每季度租金变更为808350元。被告在承租期间，有通过福州海鑫快捷酒店有限公司、陈金坤等账户向原告支付租金至2017年12月26日，其中2017年10月26日至2017年12月26日共支付658458元。2018年1月12日，原告以被告自2017年6月起未足额支付租金且至2018年1月10日已欠缴租金1167235.6元为由，按合同约定的送达地址向被告送达《解除租赁协议通知书》。 另查，原告为本案诉讼支出律师费29000元。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》系双方当事人真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应依协议的约定履行各自的义务。根据《房屋租赁协议》第五条双方的权利、义务第一条第1点“在租赁期间，承租方必须在每季度第一个月（即每年度的1月、4月、7月、10月份）5日以前向出租方交纳下三个月的使用费”的约定以及双方在庭审中的陈述，被告应在2017年10月5日前交纳2017年10月至12月的使用费788523元，然被告直至2017年12月26日仅支付658458元，尚余130065元租金未支付，故原告有权依照约定行使解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原告于2018年1月12日向合同约定的送达地址向被告送达《解除租赁协议通知书》的行为发生解除合同的效力，原、被告双方签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》于2018年1月12日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，被告在合同解除后，应当将承租的房屋返还原告并支付占用期间的占用费，原告诉请参照2018年第一季度租金808350元标准计算占用期间的占用费，没有违反法律规定，本院予以支持。 关于原告诉请的被告欠付租金问题，本院认为，根据原告的诉请，其截至2018年1月10日止的租金为1167235.6元，但上述费用包含了物业费42486元、水电费21268.7元，而物业费及水电费不属于租金范围。被告于2017年10月至12月应缴纳的租金为788523元，但被告至2017年12月26日已支付658458元，仅余130065元租金未支付；2018年1月10日前未付的租金应为197596.67元（808350元÷3月/季度÷30天/月×22天）；上述租金合计327661.67元，被告应当予以支付。 关于违约金部分，根据《房屋租赁协议》第五条双方的权利、义务第一条第1点“在租赁期间，……逾期，承租方应如数交纳拖欠的使用费的前提下，并按未缴付金额的每日3%计算违约金……”约定，被告逾期支付租金的，应按日3%计算违约金，现原告仅要求按日1‰标准计算违约金，本院予以支持。截至2017年12月20日，被告仅支付2017年12月20日前的租金588458元，尚余200065元（788523元-588458元）未支付，在此之后，被告仅分别于2017年12月22日、12月26日支付20000元、50000元，故被告应分别以其未支付的租金为基数，按日1‰标准分别向原告支付违约金至租金实际偿还之日止。原告为本案诉讼支出的律师费29000元，依约应由被告予以负担。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下： 一、确认原告福建山亚商贸有限公司与被告练志松、谢秀龙签订的《房屋租赁协议》、《房屋租赁补充协议》于2018年1月12日解除； 二、被告练志松、谢秀龙于本判决生效之日起十日内向原告福建山亚商贸有限公司支付租金327661.67元； 三、被告练志松、谢秀龙于本判决生效之日起十日内向原告福建山亚商贸有限公司支付违约金（按日1‰标准计算，其中2017年12月20日至2017年12月21日违约金为400.13元；2017年12月22日至2017年12月25日违约金为720.26元；2017年12月26日起至2018年1月5日止，违约金以130065元为基数，2018年1月6日起至实际还清之日止，违约金以327661.67元为基数）； 四、被告练志松、谢秀龙于本判决生效之日十日内将依《房屋租赁协议》约定承租的坐落于福州市仓山区上三路216号山亚大厦A幢2#楼3-4层楼、1#楼3-7层、1#楼8层部分、1#楼2#楼连接体3层的房屋归还原告福建山亚商贸有限公司，并支付自2018年1月14日起至实际归还之日止，按每季度808350元标准计算的占用费； 五、被告练志松、谢秀龙于本判决生效之日十日内向原告福建山亚商贸有限公司支付律师费29000元； 六、驳回原告福建山亚商贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12833元，由被告练志松、谢秀龙负担。被告练志松、谢秀龙负担的诉讼费用，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判长  陈家挺 审判员  陈曜辉 审判员  吴灵婧 二〇一八年五月二十八日 书记员  付静思