江西省丰城市人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0981民初1932号原告（反诉被告）：丰城市剑邑物业有限公司。法定代表人：丁炳根。所在地：江西省丰城市新城区。统一社会信用代码：913609817897080992。委托诉讼代理人：涂操，男，1994年11月3日生，汉族，南昌市人。住所地：江西省南昌市南昌县。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：葛辉秀，女，1963年6月8日生，汉族，丰城市人。住所地：江西省丰城市。丰城市剑邑物业有限公司（以下简称剑邑物业）诉葛辉秀物业服务合同纠纷一案，剑邑物业于2018年5月10日向本院提起诉讼，葛辉秀于2018年6月5日提出反诉。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行合并审理。剑邑物业委托诉讼代理人涂操及葛辉秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。剑邑物业诉称并答辩称：责令葛辉秀立即支付物业管理费3294元、违约金164元，共计3458元；2、诉讼费由葛辉秀承担。事实与理由：2010年10月8日，剑邑物业与丰城市宇成房地产开发有限公司签订了一份《阳坊新城项目前期物业服务合同》，合同约定剑邑物业为该小区提供物业服务并按0.5元/月·平方米标准向业主收取物业管理费；葛辉秀居住在该小区，其房屋建筑面积为109.79㎡。2013年1月1日开始，葛辉秀停止向剑邑物业缴交物业管理费，至2017年12月31日共累欠3294元；本着惩罚与教育相结合原则，酌情要求葛辉秀支付违约金165元。葛辉秀答辩并反诉称，2012年5月份，剑邑物业在安装楼道口门禁系统信号线时，用电锤在我家进门处钻孔时，将我室内装修好的瓷砖损坏，事后我多次找剑邑物业协商无果；2018年5月20日，我家厨房楼顶出现漏水，找剑邑物业协商处理仍无果；我所在单元门禁系统早在2012年12月就损坏，至今仍未维修；我所居住的二楼北面露台因下水管道堵塞，致常年积水严重，也从未进行打扫，蚊虫滋生，影响我的正常生活起居；剑邑物业没有尽到管理责任，导致小区内摩托车乱停乱放、成堆垃圾长期没得到清理、业主在小区内种菜、保洁工作不到位等，这些管理问题影响了包括我在内的小区业主的居住环境，降低了我的生活品质；鉴于以上原因，我不得已才停止向剑邑物业缴交物业管理费。反诉请求：1、请求法院依法判令剑邑物业赔偿我家墙面瓷砖损失4100元；2、请求法院判令剑邑物业立即恢复楼道口门禁系统以保业主安全，同时要求剑邑物业对小区脏乱差环境进行治理。剑邑物业针对葛辉秀反诉进行辩称，葛辉秀称其室内墙面砖系剑邑物业在安装门禁系统信号线时损坏，应当提供相关证据予以证明，否则要承担举证不能法律后果；葛辉秀的反诉请求已超过法定诉讼时效规定；葛辉秀所在单元的门禁并非其所言已经损坏，而是使用正常；小区的卫生条件符合合同约定，同时也与物业收费标准相符。剑邑物业为证明自己的诉称事实，提供的证据有：1、营业执照（复印件）1份、法人身份证明1份，证明剑邑物业主体适格；2、阳坊花园项目前期物业服务合同（复印件）1份，证明剑邑物业与葛辉秀之间存在物业管理关系以及明确了物业收费标准；3、房屋买卖合同（复印件）1份，证明葛辉秀是本案房屋买卖合同的业主；4、业主情况登记表、收据、阳坊花园楼宇交接书、入伙通知书（均为复印件）各1份，证明葛辉秀是房屋所有权人并已入住该小区，实际享受了剑邑物业提供的服务；5、欠费统计表、欠费日期单（剑邑物业自制），证明葛辉秀欠费金额及欠费期间；6、律师函照片（复印件）1份，证明剑邑物业向葛辉秀催讨过物业管理费。葛辉秀为证明自己的反诉事实，提供的证据有：1、葛辉秀室内墙面瓷砖被损坏照片（打印件）1张。证明剑邑物业在安装门禁系统时损坏了葛辉秀家装修好的墙面瓷砖；2、小区照片（打印件）6张。证明剑邑物业没有尽到管理义务，导致小区内摩托车乱停乱放、成堆垃圾长时间没有清理、业主在小区内种菜、露台卫生没打扫、保洁工作不到位等，影响了包括葛辉秀在内的小区业主的居住环境，降低了业主生活品质。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2010年10月8日，剑邑物业与丰城市宇成房地产开发有限公司签订了一份《阳房花园项目前期物业服务合同》，双方对管理事项、合同期限、权利与义务、管理服务费用及违约责任等进行了约定，其中合同期限为“正式入伙时间至业主委员会依法签订物业服务合同生效时止”，但该小区至今仍未成立业主委员会。2009年7月31日，葛辉秀与丰城市宇成房地产开发有限公司（以下简称“宇成房产”）签订了《商品房买卖合同》，宇成房产将位于该市阳坊花园小区的8幢3单元201室房屋卖给葛辉秀，建筑面积为109.78㎡，2009年11月29日被告签收了该房屋；2013年1月1日以来，葛辉秀以剑邑物业在安装楼道口门禁系统信号线时将其室内装修好的墙面瓷砖破坏、厨房楼顶出现漏水而剑邑物业未予协商处理等为由，停止向剑邑物业交纳管理费，遂酿成纠纷。另查明，葛辉秀室内装修的墙面瓷砖的破损位置与门外门禁信号线的入户位置相对应；阳坊花园小区内存在建筑垃圾长期未予清理、摩托车停放混乱、保洁工作不到位等情形。本院认为，前期物业服务合同可以约定履行期限，在业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同之前有效。因阳坊花园小区至今尚未成立业主委员会，故剑邑物业与宇成房产签订的《阳房花园项目前期物业服务合同》仍然有效，对全体业主具有约束力，葛辉秀应当按照本合同约定向剑邑物业缴交物业管理费；剑邑物业在管理与服务质量上有瑕疵，故应承担减少价款的违约责任，对葛辉秀减少收取物业管理费的数额由本院酌定。经核实，葛辉秀室内墙面砖的破损位与门外门禁信号线的入户孔相对应，据此本院推定葛辉秀室内墙体磁砖受损系剑邑物业在安装门禁线路入户时未尽注意义务所致，虽损坏程度较轻，但影响墙面整体美观，因此剑邑物业应对葛辉秀的损失作适当赔偿。剑邑物业居于葛辉秀未依照合同约定缴交物业管理费从而要求其支付违约金，由于剑邑物业在履行合同过程中自身也有违约行为，故本院不予支持。对葛辉秀室内墙面受损问题，剑邑物业提出诉讼时效抗辩，本院认为诉讼时效因当事人一方提出要求而中断，本案葛辉秀从2013年1月1日起停止缴交物业管理费，其主要理由是剑邑物业在安装门禁系统时损坏其室内墙体而未得到赔偿，按常理可推定当剑邑物业每向其摧交物业管理费时，葛辉秀会就墙体损坏向剑邑物业提起赔偿，故本院认为剑邑物业提出超过法定诉讼时效的抗辩理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条，国务院《物业管理条例》第七条、第二十六条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、葛辉秀欠丰城市剑邑物业有限公司物业管理费3294元（2013年1月1日-2017年12月31日期间）；丰城市剑邑物业有限公司因管理和服务质量有瑕疵，减收葛辉秀物业管理费20%即659元；两项相抵，葛辉秀实欠丰城市剑邑物业有限公司物业管理费2635元，于本判决生效后十日内付清；二、丰城市剑邑物业有限公司赔偿葛辉秀财物损失500元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回丰城市剑邑物业有限公司和葛辉秀的其他诉讼请求。案件本诉费50元、反诉费50元，合计100元，依法减半收取50元，丰城市剑邑物业有限公司、葛辉秀各承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的,权利人可在本判决书发生法律效力后,上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。审判员  刘少平二〇一八年七月三日书记员  张 霞附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。二、国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第二十六条前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……三、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。四、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。