上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初1717号原告(反诉被告)：王平，男，1976年3月12日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：黄玲，上海徐卫红律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐春华，女，1978年4月8日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：贾丙海，上海融力律师事务所律师。原告(反诉被告)王平与被告(反诉原告)徐春华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理后，依法适用简易程序于2018年1月17日公开开庭进行了审理。审理中，本院根据被告申请，委托上海市建设工程监理咨询有限公司(以下简称“建设咨询公司”)对坐落于上海市奉贤区南桥镇六墩村红星738号房屋内装修的残值、现值进行司法鉴定。2018年5月25日，建设咨询公司出具了工程造价鉴定意见书。后本院于2018年6月14日第二次公开开庭进行了审理。原告王平及其委托诉讼代理人黄玲、被告徐春华的委托诉讼代理人贾丙海到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告王平向本院提出本诉诉讼请求：1、确认双方的房屋租赁协议于2017年11月2日解除；2、被告支付尚欠的租金33,500元(2017年10月1日前尚欠租金3,500元，2017年10月1日至2018年2月24日止尚欠租金30,000元)；3、被告支付违约金10,000元；4、被告支付尚欠的水电费、宽带费共计13,624元。事实和理由：2016年2月15日原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定原告将位于上海市奉贤区南桥镇六墩村红星738号(红添农庄)出租给被告，租期为贰年，租金每半年一付，先付再用，逾期一个月，原告有权收回房屋。现被告租金只支付至2017年9月，经原告多次催讨，被告仍拒付，故原告诉至法院。被告针对本诉辩称，认为双方之间的协议是无效的，即使有效也已解除。原告故意隐瞒租赁房屋存在违建及无证的事实，现违建被拆除导致被告无法继续经营，故2017年10月1日之后的租金或使用费被告无需支付，2017年10月1日之前所欠的租金3,500元愿意支付。因合同无效，违约金也无需支付。关于所欠的水电费、宽带费无异议。被告(反诉原告)向本院提出反诉诉讼请求：1、确认双方之间的协议无效；2、原告返还押金10,000元；3、原告赔偿装修折旧费用82,588.18元。事实和理由：被告向原告承租的房屋部分系违章建筑遭到拆除，导致无法继续经营，造成了装修等巨大损失，故提起反诉。原告(反诉被告)针对反诉辩称，租赁房屋系合法有效，押金与被告所欠费用抵扣后愿意多退少补。对被告关于装修折旧费用的计算方式不认可，应以鉴定结论扣除原告有异议的部分为准。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。被告对原告提供的证据真实性均无异议，本院予以确认。原告对被告提供的转账凭证真实性无异议，但对施工合同、销货清单、结算清单等不予认可，本院亦不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月15日，原告将位于上海市奉贤区南桥镇六墩村红星738号(红添农庄)出租给被告，租期为2016年4月至2018年3月底，租金为每年75,000元，押金为10,000元。付款方式为半年一付，先付再用，逾期未付(壹月内)，原告将房屋使用权收回，并且被告支付违约金(由押金抵扣)。被告为了发展需求改动房屋结构和设施，必须在征得原告同意后方可执行，但装修时产生的一切后果均由被告方负责，与原告无关。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告依约支付了押金10,000元，并支付租金至2017年9月底。2017年10月17日，因本案讼争房屋厨房部分涉及违章建筑被拆除。2017年11月1日，原告向被告邮寄联系函一份，明确租赁房屋厨房部分的建筑物被认定为违章建筑，被告亦从10月份开始拖欠租金及两个月多的水电费，要求被告收到该函之日起五天内明确是否继续履行合同。被告收到后未予以回复。2017年12月9日，被告搬离了本案讼争房屋。2018年2月24日，被告将钥匙交还给了原告。另查明，本案讼争房屋系由杨仙花一家四口申请建造的农民房，申请表上楼房为四间，建筑面积180平方米，占地面积90平方米，现房屋实际为两幢三层六间，就第三层的建造原告表示无审批手续。另原、被告一致表示若本案房屋租赁协议有效的话，在被告搬离之日即2017年12月9日已解除。本院根据被告的申请，委托建设咨询公司对本案讼争房屋内装饰装修残值及现值进行司法鉴定。2018年5月25日，建设咨询公司出具“上海市奉贤区南桥镇六墩村红星738号房屋装修工程造价鉴定意见书”，鉴定结论意见为：确定部分的总造价为106193.03元，扣除折旧后的装修残值为26327.02元，不确定部分的总造价为3619.5元，扣除折旧后的装修残值为897.33元。2018年7月4日，建设咨询公司出具了一个具体计算的情况说明，明确了残值的具体计算方法，并说明三楼的造价为30,992.97元，结合现场实际装修情况，三楼的装修成新率约为30%。原、被告对鉴定意见书及计算说明真实性均无异议。原告对装修折旧时间有异议，认为应从2016年4月计算至2018年2月24日实际交付钥匙为止。另对相关的计算单价有异议，并对争议部分不认可系由被告装修。被告认为应按折旧费用计算赔偿金额，而不是残值，对金额均无异议。本院对确定部分的造价106,193.03元予以确认；对不确定部分造价，本院认为，被告已于2018年2月24日将钥匙返还给原告，并申请了鉴定，原告应尽量保持原状或者以拍照、摄像等手段对现状予以留存以便鉴定人员勘察，然现部分现场的装修已破坏，鉴定人员根据被告提供的视频、照片及装修清单确认了相关项目，故本院对这部分造价3,619.5元亦予以确认。因被告确认装修公司没有开具发票，故扣除税金3,723.72元，本案租赁房屋的装修造价共计为106,088.81元。关于装修折旧的时间,本院认为虽双方均确认被告于2017年12月9日搬离,但被告并无其他证据证明已于当日将房屋返还给原告，根据本院于2018年2月24日所作谈话笔录，被告于该日将钥匙交还给原告，故本院确认当日为房屋返还之日，折旧时间亦从2016年4月计算至2018年2月24日。因此本案租赁房屋第一、第二层的装修造价扣除税金后为76,146.81元，扣除折旧后的残值为7252.08元。另关于本案讼争房屋的第三层，原、被告均确认无建房审批手续，该部分的装修造价扣除税金后为29,942元,结合现状的成新率等,本院认定其现值为8,982.6元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案租赁房屋部分有审批手续，部分没有，故原、被告之间签订的《房屋租赁协议》部分有效，部分无效，有效部分已于2017年12月9日解除。本案争议焦点之一，因合同无效、解除产生的装饰装修损失及违约责任如何承担。本案中因原告提供的房屋部分属违章建筑被拆除，导致整个租赁房屋的功能不完整，被告无法继续经营使用，属原告违约，故房屋有证部分的装饰装修残值损失7,252.08元应由原告承担。关于房屋无证部分已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本院综合考虑双方租赁合同的期限及双方的过错程度，确认原告为主要过错责任，需赔偿被告装饰装修现值损失6,287.82元。对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。本案争议焦点之二，房屋占有使用费、押金返还问题。本院认为，房屋租赁合同无效或解除，出租人仍可以请求参照合同约定的租金标准要求承租人支付未返还租赁房屋前的占有使用费。前文中已阐述过本院确认的被告返还房屋的时间为2018年2月24日，被告仍需向原告支付2017年10月之前尚欠的租金3,500元，及自2017年10月1日至2018年2月24日期间的租金、占有使用费，因考虑到部分租赁房屋已于2017年10月17日被拆除，被告使用面积的减少，故本院酌定被告需向原告支付租金、占有使用费30,000元，扣除被告支付的押金10,000元，被告仍需支付租金、占有使用费20,000元。关于原告主张的水电费、宽带费共计13,624元，被告对此无异议，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十一条的规定，判决如下：一、确认原告王平与被告徐春华于2016年2月15日签订的《房屋租赁协议》部分有效，部分无效，有效部分已于2017年12月9日解除；二、被告徐春华于本判决生效之日起十日内支付原告王平尚欠的租金、占有使用费20,000元；三、被告徐春华于本判决生效之日起十日内支付原告王平水电费、宽带费共计13,624元；四、原告王平于本判决生效之日起十日内赔偿被告徐春华装饰装修损失13,539.9元；五、驳回原告王平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,228元，减半收取计614元，由原、被告各半负担；反诉案件受理费1,113.6元，由被告负担800元,原告负担313.6元；鉴定费4,500元，由被告负担3,150元，原告负担1,350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  裴孙英二〇一八年七月二十六日书记员  沈 严附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。…………第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。