江西省赣州市赣县区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0721民初1277号原告王焕武，男，汉族，1979年8月28日生，住赣州市章贡区，委托代理人陈祥勇，北京市中银（赣州）律师事务所律师,代理权限：特别授权。被告赣县尚都华联商贸有限公司，住所地赣县梅林镇梅林大街东延赣县文化大楼**,社会统一信用代码：913607213091446867。法定代表人黄庆平。被告赣州市中加置业有限公司，住所地，住所地赣州市经济技术开发区迎宾大道南侧御景江山**楼**一信用代码91360700573602922Ｐ。法定代表人黄庆平。上述两被告委托代理人郭维伟、陈莉，江西冠城律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告王焕武诉被告赣县尚都华联商贸有限公司（以下简称尚都公司）、赣州市中加置业有限公司（以下简称中加置业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈祥勇，被告尚都公司、中加置业委托代理人陈莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王焕武向本院提出诉讼请求：1、判令两被告立即支付原告2016年8月16日至2018年4月30日的租金45058元及违约金（按年利率4.35%自2018年5月1日起计算至付清之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月9日，原告在被告中加置业处购买了位于赣州市××大街××城市广场××楼××号商铺，面积22.16平方米，总价款385513元。同时，原告与被告尚都公司签订《商铺委托营运经营使用合同书》，运营合同约定：运营时间为2016年1月1日至2020年12月30日；商铺第一年至第二年租金按每平米98元/月计算，每月固定租金收益为2172元；第三年、第四年、第五年在固定租金收益基础上分别递增6%、8%、10%，每月固定租金收益分别为2305元、2482元、2726元，租金于每月15日前支付给原告。合同签订后被告尚都公司前7个月（其中三个月只支付合同租金的87.5%）依约向原告支付租金，2016年8月16日被告尚都公司开始拖欠原告租金，原告多次催收均以经营不善资金困难为由拒付，后迫于压力被告中加置业出具承诺书承诺于2017年3月28日前付清到期租金。到期后两被告再次违约后再次和原告于2017年4月1日签订一份协议书约定所欠租金2017年6月28日前付清并承诺2017年6月办理完产权证。2017年7月22日两被告因无力偿还租金出具保证说明书承诺用赣县万邦购物中心内的商铺和车位抵押租金并于2017年9月30日前完成抵押事宜。但2016年8月至今被告仍未向原告支付任何租金也未兑现任何承诺。故原告诉至法院。被告尚都公司辩称：所租商铺面积应以实际测量为准计算租金；违约金应按委托管理合同约定计算；其与原告签订的是委托合同，没有收益无法支付租金并不是被告的过错。被告中加置业辩称：所租商铺面积应以实际测量为准计算租金；违约金应按委托管理合同约定计算；其与原告签订的是委托合同，没有收益无法支付租金并不是被告的过错。经审理查明，2014年9月9日，原告与被告中加置业签订《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号：20140901160），约定原告购买被告中加置业位于赣县××大街××（××赣县县委党校）万邦城市广场1号楼2层054号商铺，该商铺购房款已付清。同时，原告与被告尚都公司签订《商铺委托营运经营使用合同书》，约定原告将上述商铺委托给被告尚都公司统一营运经营，委托期限为5年，自2016年元月1日起至2020年12月30日止，并于每月15号前以转账方式向原告支付当月租金。该商铺第一年至第二年租金为每月2172元、第三年在第二年基础上递增6%即每月2305元、第四年在第三年基础上递增8%即每月2482元、第五年在第四年基础上递增10%即每月2726元。如被告赣县尚都华联商贸有限公司超过约定时间的60天未支付租金，则视为违约且应当向原告支付租金的万分之一违约金。自2016年8月16日至2018年4月30日止，被告尚都公司尚欠原告租金共计45058元。2017年1月20日，被告中加置业向赣县万邦商铺业主出具《关于赣州市中加置业有限公司支付赣县区万邦商铺业主租金的承诺书》载明：“本公司承诺于2017年3月28日起正常支付商铺月租金，之后不得以任何理由逾期支付；2017年3月28日之前未支付的租金必须在2018年3月27日前全部付清。”2017年4月1日，被告中加置业、案外人赣县万邦城市广场运营公司与业主代表签订《关于解决赣县万邦城市广场拖欠业主租金等有关问题的协议》，载明：被告中加置业承诺2017年6月28日起按月支付当月租金；2017年6月28日之前所欠的租金在2018年6月28日之前付清给业主；被告中加置业承诺2017年6月28日之前所欠租金的利息（按银行贷款利率计算）在2017年5月12日付清给业主；2018年6月28日支付完拖欠租金后将按合同正常支付租金即2018年7月15日起每月15日前必须支付当月租金给业主；案外人赣县万邦城市广场运营公司与被告中加置业承担同等的违约责任；等等。2017年7月22日，被告中加置业向赣县万邦商铺业主出具《解决赣县尚都华联商贸运营有限公司（万邦购物中心）拖欠业主租金问题的保证说明》，载明：“因本公司资金困难，暂时无法代赣县尚都华联商贸运营有限公司支付拖欠租金，经公司研究决定，用本公司持有的位于赣县万邦购物中心内的商铺和车位（不能全部是车位）作为所欠租金（2016年7月16日至2017年7月22日期间租金）的抵押物作价抵押，并承诺在2017年9月30日之前完成抵押事宜，否则，业主有采取任何措施的权利。”并附有手写文字：“注：如在期间支付了业主租金就可以不办理抵押。”2017年7月22日，被告中加置业向赣县万邦商铺业主出具《解决赣县尚都华联商贸运营有限公司（万邦购物中心）拖欠业主租金问题的保证说明》，载明：“因本公司资金困难，暂时无法支付拖欠租金，经公司研究决定，用本公司持有的商铺和车位（不能全部是车位）用作抵押所欠租金（2016年7月16日至2017年7月22日期间租金），并承诺在2017年9月30日之前完成抵押事宜，否则，业主有采取任何措施的权利。”2017年10月1日，业主代表与被告中加置业在赣县区委、区政府相关部门的协调见证下达成《会议纪要》，载明：……中加置业在2017年10月31日前给全体商铺业主办好不动产权证；2017年12月至2018年2月三个月的租金，中加置业先按合同月租金50%支付给业主，2018年3月起，中加置业按合同规定租金足额按时支付给业主；中加置业拖欠业主2016年7月至2018年2月共计18个月（以实际核算为准）租金，中加置业必须于2019年11月31日前全部支付给全体业主，等等。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的身份证、结婚证、《赣州市商品房买卖合同》、购房发票、完税证明、《商铺委托营运经营使用合同书》、《会议纪要》、《解决赣县尚都华联商贸运营有限公司（万邦购物中心）拖欠业主租金问题的保证说明》、《关于解决赣县万邦城市广场拖欠业主租金等有关问题的协议》、《关于赣州市中加置业有限公司支付区万邦商铺业主租金的承诺书》，被告提供的房屋测量报告复印件等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原告将其从被告中加置业处购买的商铺与被告尚都公司签订《商铺委托营运经营使用合同书》，该合同不违反法律规定，故双方形成了合法有效的房屋租赁合同关系。被告尚都公司未按合同约定及时支付租金构成违约，故对原告要求被告尚都公司支付租金及违约金的合理诉讼请求，本院予以支持。被告中加置业在被告尚都公司未支付租金的情况下与原告达成《关于解决赣县万邦城市广场拖欠业主租金等有关问题的协议》等，约定被告中加置业于2018年6月28日前付清所欠原告的租金（即2017年6月28日之前的租金）、2017年6月28日之后的租金于每月15日前按月支付当月租金。该协议并未约定被告尚都公司将承租权、债务转移给被告中加置业即双方均未约定被告尚都公司脱离原债权债务关系，故本院认为，被告中加置业在本案中系属于债务加入关系即被告中加置业与被告尚都公司共同承担债务。故对原告要求被告中加置业共同承担支付租金及违约金的合理诉讼请求，本院予以支持。关于租金的计算问题，原告主张按照合同约定的面积计算，被告主张按照实际测量的面积计算，但被告提供的测量报告系复印件未提供原件，原告对该证据的三性均持异议，本院认为，被告提供的证据系复印件无法证明其真实性，故本院不予采纳，因此，关于商铺的面积问题本院认定按照双方合同约定的面积计算即商铺租金按照双方合同载明的面积计算。关于违约金的计算问题，双方对违约金的计算方式虽然有明确的约定，但原告主张该违约金的约定明显低于所造成的损失故请求按照中国人民银行同期贷款利率即年利率4.35%自2018年5月1日起计算。本院认为，两被告自2016年起至今拖欠原告租金，若按合同约定的违约金计算方式计算违约金明显过低，故本院对原告的这一诉请予以支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赣县尚都华联商贸有限公司于本判决生效之日起六十日内支付原告王焕武租金45058元及违约金（按年利率4.35%自2018年5月1日起计算至付清之日止）；二、被告赣州市中加置业有限公司对上述款项承担共同清偿责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费545元（已减半收取），由被告赣县尚都华联商贸有限公司、赣州市中加置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  彭永红二〇一八年七月三十一日书记员  郭家戟附：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。二、赣县区人民法院标的款账号：户名：赣州市赣县区人民法院账号：03×××52开户行：赣县农行赣东分理处三、赣州市中级人民法院诉讼费账号：户名：江西省赣州市中级人民法院账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行