广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1973民初1395号原告：东莞市乐丰居房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市樟木头龙腾花园****铺位。法定代表人：罗钦文。委托诉讼代理人：冯东洋，广东蓝沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯银丰，广东蓝沃律师事务所律师。被告：李琼珂，女，汉族，1995年7月11日出生，住河南省商水县，第三人：黎伟，男，汉族，1982年6月24日出生，住湖北省通城县，第三人：胡金秀，女，汉族，1981年10月25日出生，住湖北省通城县，以上两个第三人的共同委托诉讼代理人：李飞丽，广东君一律师事务所律师。原告东莞市乐丰居房地产经纪有限公司诉被告李琼珂、第三人黎伟、第三人胡金秀居间合同纠纷一案，原告起诉时在起诉状上列明的被告为李琼珂、黎伟和胡金秀，在庭审时，原告明确将黎伟和胡金秀列为第三人，只列李琼珂为被告。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人冯银丰、两个第三人的共同委托诉讼代理人李飞丽到庭参加了诉讼。被告李琼珂经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2016年1月23日，被告李琼珂欲将其位于东莞市樟木头樟罗社区西城路樟城华庭**楼1903房屋出售给两个第三人，经原告居间签订了房地产买卖合同。合同对居间服务费金额、承担方、支付方式以及逾期支付时需承担违约金作出了相应的约定。合同签订后，原告按照合同约定履行完居间服务义务，被告李琼珂于2016年12月27日将案涉房屋出售给案外人。原告庭审时明确其诉讼请求如下：1.被告李琼珂向原告支付中介服务费40400元；2.被告李琼珂向原告支付违约金（以40400元为本金，从2016年12月28日开始按照日利率千分之五的标准计算至付清之日）；3.被告李琼珂向原告支付律师费8400元；4.被告李琼珂承担本案诉讼费用。被告李琼珂未到庭，也未向本院提交答辩状和证据。第三人黎伟、胡金秀共同陈述如下：原告作为提供居间服务的专业机构，在签订房屋买卖合同时故意隐瞒案涉房屋未取得不动产权证的事实，在签订后合同后未及时跟踪房屋产权登记状态，导致被告李琼珂将案涉房屋过户给案外人；合同约定支付居间服务费的时间为房屋过户当天，被告李琼珂未将案涉房屋过户至第三人名下，第三人没有实际取得案涉房屋；根据合同约定，任何一方不履行合同时，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费，第三人是守约方，即使需要支付居间服务费，应由违约方即被告李琼珂承担。经审理查明，原告、被告、两个第三人签署了房地产买卖合同，，被告将位于东莞市樟木头镇樟罗社区西城路樟城华庭**楼1903的房产出售给两个第三人，价为1020000元。合同第七条约定，基于原告为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订过户当天向原告支付房地产咨询及买卖代理人，其中被告应支付20000元，两个第三人应支付20400元，逾期支付的，须从签订本合同之日起按代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止；在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费，应由守约方支付而尚未支付的，经纪方有权选择向守约方或违约方任一方支付。合同第十条约定，合同三方任一一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。案涉合同上代表被告签字的系其代理人李四青，两个第三人各自签名，原告的法定代表人罗钦文签名。原告向本院出示了一份公证委托书的复印件，该公证委托书显示被告委托案外人李四青代为办理东莞市樟木头镇樟罗社区西城路樟城华庭12号楼1903的房产的出售等各项事宜，委托书落款时间为2016年1月14日，且原告申请向东莞市东部公证处调查该公证委托事项的档案。后经询问两个第三人，第三人黎伟向本院出示了该份公证委托书的原件，该份原件与原告出示的复印件一致，故本院未再向东莞市东部公证处调查。2017年3月22日，两个第三人曾向本院起诉要求被告继续履行案涉合同，办理房产转移登记过户手续。2017年3月24日的房产登记信息查询结果显示，案涉房产于2016年9月23日办理登记，并于2016年12月27日办理转移登记，两个第三人陈述被告未将案涉房产转移登记给两个第三人。原告主张从被告办理转移登记的次日即2016年12月28日开始按照合同约定的每日千分之五的标准计算被告未按时支付相关费用的违约金。另，原告在本案中委托律师作为代理人，并支出律师费8400元。以上事实，有原告提交的证据以及本院庭审笔录、询问笔录等附卷为证。本院认为，被告经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状和证据，视为被告放弃答辩、抗辩、举证、质证的权利。原告提交的证据足以证明原告、被告、两个第三人签署房地产买卖合同，明确约定被告向两个第三人出售案涉房产及向原告支付房地产咨询费及买卖代理费等相关事宜。案涉房产在2016年12月27日办理转移登记，两个第三人在2017年3月22日起诉要求被告履行办理案涉房产转移登记手续，足以说明2016年12月27日的转移登记不是被告将案涉房产转移登记给两个第三人，被告违反了案涉合同约定的向两个第三人出售案涉房产并办理转移登记的义务。被告在2016年12月27日办理案涉房产转移登记手续的事实导致案涉合同无法继续履行，被告未到庭向本院说明其在2016年12月27日办理案涉房产转移登记手续的原委，也未向本院举证证明案涉合同无法继续履行的责任不在被告一方，被告应当自行承担举证不能的法律后果。因此，原告主张被告在履行案涉合同过程中违约的理由成立，原告要求被告按照合同第七条约定支付买卖双方应付的费用共计40400元的主张成立，且按照合同第十条约定，原告为追究被告的违约责任支出了律师费8400元，被告也应当承担。另，关于原告要求从被告违反合同约定办理案涉房产的转移登记手续的次日按照每日千分之五的标准计算应付费用40400元的逾期利息的主张，案涉合同第七条的对该项违约金作出的约定是针对案涉房产的买卖双方在办理过户当天应当支付费用但没有如期支付的违约责任，案涉合同因被告擅自办理转移登记，案涉合同的买卖双方无法继续办理过户，原告据此要求被告承担的违约责任适用的是案涉合同第七条后一款的约定，故原告不宜在要求被告承担约定的违约责任即要求被告支付买卖双方因支付的费用40400元之后，还主张要求按照案涉合同第七条前一款的约定支付相关费用迟延支付的违约金。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，本院缺席判决如下：一、限被告李琼珂于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市乐丰居房地产经纪有限公司支付居间服务费40400元；二、限被告李琼珂于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市乐丰居房地产经纪有限公司支付律师费8400元；三、驳回原告东莞市乐丰居房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2366元，由原告东莞市乐丰居房地产经纪有限公司负担1249元，由被告李琼珂负担1117元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  管 燕人民陪审员  利见弟人民陪审员  蔡雪萍二〇一八年七月十八日书 记 员  黎珈瑜附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。