四川省攀枝花市西区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0403民初842号原告：四川省金钟物业服务有限公司，住所地四川省攀枝花市东区人民街344号1单元1-4，统一社会信用代码91510400789120770N。法定代表人：钟平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宇，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘丽娟，女，该公司工作人员。被告：李林，男，1976年12月12日出生，住四川省攀枝花市西区。原告四川省金钟物业服务有限公司（以下简称金钟公司）与被告李林物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用简易程序于2018年7月5日公开开庭进行了审理。原告金钟公司的委托诉讼代理人陈宇、刘丽娟、被告李林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金钟公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告李林支付2016年5月1日至2017年12月31日的物业服务费1127.7元、2016年7月1日至2017年12月31日的生活垃圾清运处置费108元；2.要求被告李林支付物业服务费违约金1027元；3.诉讼费由被告李林承担。事实和理由：原告系依法成立的物业服务企业，于2013年4月8日与宝鼎金沙小区的开发建设单位攀煤集团房地产综合开发分公司（以下简称攀煤房产公司）签订前期物业管理服务内容及临时管理规约，原告按内容之约定向宝鼎金沙小区提供物业服务。原告于2013年4月11日正式接管物业服务项目提供服务，被告于2013年10月30日与原告办理了入住及物业服务等相关手续。原告依前期物业服务合同及与被告签订的宝鼎金沙前期物业服务内容确认与临时管理规约承诺书之约定，向被告提供了物业服务。按照约定及政策规定，被告应从2013年10月30日起每半年向原告支付物业服务费，被告最后一次交费时间为2017年4月21日，交纳的是2014年10月30日至2016年4月30日的物业服务费。被告拖欠2016年5月1日至2017年12月31日的物业服务费1127.7元、2016年7月1日至2017年12月31日的生活垃圾处置费108元。经原告多次电话、书面、当面催收，被告都不予理睬。被告拖欠物业服务费的行为致原告经营困难，已严重损害了原告的利益。被告李林辩称，2013年10月30日李林在交房后领取了原告发的门禁卡。门禁卡一直未使用，导致李林车内物品被盗两次，又无法调取监控。部分停产场的车位上锁，导致李林的车辆无地方停放。原告进入小区后，从未公开过清单。一楼雨棚扰民，洗手池漏水，原告未处理。小区没有垃圾箱。李林住一楼，要缴纳电梯费，不合理。提出的问题，原告未解决。解决后，同意支付物业费。不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年金钟公司与攀煤房产公司就清香坪安置房住宅小区签订了前期物业服务合同。清香坪安置房住宅小区前期物业管理服务内容记载：“建设单位依法通过公开招投标，选聘金钟公司为清香坪安置住宅小区前期物业管理服务企业。第二条委托物业服务管理期限：清香坪安置房住宅小区前期物业管理服务期限暂定三年，自2013年4月8日起至2016年4月7日止。在此期间，本小区业主大会与续聘或重新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第三条物业服务管理项目：根据《攀枝花市物业服务收费管理细则》的规定清香坪安置房住宅小区服务管理项目包括：一、房屋共用部位、共用设施、设备的使用管理和维护。是指负责管理范围内给排水、消防、公共卫生间、公共照明等设施设备的日常维修和保养；二、住宅区的清洁服务、生活垃圾清运。包括小区内道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道等公共部位的清扫保洁，生活垃圾的清运；三、公共绿地、花草树木的养护管理。负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种，保持环境优美；四、住宅区内的公共秩序维护和安全防范。实施24小时保安值班巡视制，负责管理区内公共安全秩序维护；五、车辆停放秩序及公共场地秩序管理。做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别场地停放，无乱停乱放现象。第五条物业服务收费：前期物业服务管理物业收费标准：住宅按0.83元/㎡·月执行。物业服务费从交付买受人之日起按半年/次足额收取。每次交费时间在每交费周期的前一个月。第七条物业服务费构成：清香坪安置住宅小区实行物业服务费用包干制，物业服务企业为业主或物业使用人提供质价相符的服务，其构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润。第十二条物业服务企业的其他权利义务：四、根据法律、法规的有关规定和本合同的约定向业主或物业使用人足额收取物业服务费用，通过合法有效方式解决拖欠物业服务费的问题；可以为政府环卫部门代收生活垃圾处置费。八、接受业主、建设单位和物业管理主管部门的监督，不断完善服务管理。”清香坪安置房临时管理规约记载：“第二十四条业主未按规定足额交纳物业服务费的，物业服务企业可以在本物业管理区域内公布物业服务费用收交情况，并注明欠交费用的业主房门号或姓名等基本情况进行催讨，也可以通过通知书、区域内公开公示、电子邮件、手机短信、电话、上门（含工作地点）等形式催告业主在合理期限内交纳；仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。经催告后仍未交纳的，应当从欠费之日起承担违约责任（自逾期之日起每日按未付金额的1%承担违约金）。第二十五条物业服务企业应当按照物业服务合同约定，健全管理制度，做好物业管理区域内的各项服务工作，为业主提供安全高效便捷的服务。”之后，金钟公司对该小区进行物业服务。2013年7月15日攀枝花市发展和改革委员会在金钟公司提交的攀枝花市物业服务收费备案表上注明同意备案。该备案表记载：“物业地址：清香坪安置房（宝鼎金沙小区），电梯公寓物业收费标准：0.83元/㎡·月。”2013年10月30日，李林作为该小区11幢1单元1-6号的买受人在承诺书上签名，该承诺书记载：“本人（单位）已详细阅读并理解攀煤（集团）房地产综合开发分公司（建设单位）制定的本《临时管理规约》和前期物业服务的内容，同意遵守本规约和前期物业服务内容的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。”该房屋建筑面积为67.78㎡。李林在交房后，已支付金钟公司2016年4月30日前的物业服务费、2016年6月30日前的生活垃圾处置费。2015年11月30日，攀煤（集团）公司生活服务分公司向金钟公司发出关于“关于清香坪安置房住宅小区前期物业管理延续的函”的复函，该复函记载：“介于前期物业服务合同于2015年12月31日到期，为了确保小区物业管理工作连续稳定进行，经请示攀煤（集团）公司同意，同意从2015年12月31日起至小区业主大会成立并确定新的物业服务企业前，小区物业管理由贵公司继续进行。一、管理内容按照《清香坪安置房住宅小区前期物业合同》约定内容执行。二、前期物业服务期限延续约定：自2015年12月31日至本小区业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效止。”金钟公司在物业服务期间，针对该小区存在的问题向攀枝花市西区清香坪街道办事处、攀枝花市西区工商局、攀枝花市西区住建局报送过相关报告。经金钟公司多次催收，李林至今未支付金钟公司2016年5月1日以后的物业服务费、2016年7月1日以后的生活垃圾处理费。金钟公司在该小区服务至2017年12月31日。本院认为，金钟公司与建设单位签订了清香坪安置房住宅小区前期物业服务合同，之后，金钟公司按约定对该小区开展物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该前期物业服务合同对该小区的业主具有约束力。依据承诺书的记载，李林作为该小区11幢1单元1-6号房屋的业主，应遵守该前期物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。李林辩称金钟公司在物业服务方面存在诸多问题，不该支付物业服务费。依照前期物业管理服务内容的约定，房屋共用部位、共用设施、设备的使用管理和维护，住宅区的清洁服务、生活垃圾清运，公共绿地、花草树木的养护管理，住宅区内的公共秩序维护和安全防范，车辆停放秩序和公共场地秩序管理是金钟公司应提供的服务项目，但对这些项目的服务以其承接物业时的现状为基础。金钟公司对于部分业主违反临时管理规约的行为，只能采取报告、说服、规劝、制止等措施，其不是行政机关，不具有相应的行政管理权。从金钟公司提交的相关报告可知，其已向相关行政机关提交报告。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”从原、被告的陈述和提供的证据可知，金钟公司进行了相应的物业服务。李林陈述车内物品被盗，其可以依法向相关责任人主张权利。李林认为金钟公司服务不到位，可以采取合法方式提出，以维护自身权益，故李林拒交物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳。依据前期物业管理服务内容对物业服务收费的约定，物业服务费从交付买受人之日起按半年/次足额收取，每次交费时间在每交费周期的前一个月，李林的房屋建筑面积为67.78㎡，按照0.83元/㎡·月的收费标准，半年的物业服务费为337.5元，金钟公司要求支付2016年5月1日至2017年12月31日的物业服务费1127.7元，不违反约定，本院予以支持。按规定，生活垃圾处理费按每户每月6元收取，金钟公司要求支付2016年7月1日至2017年12月31日的生活垃圾清运处置费108元，本院予以支持。李林在金钟公司催收后，至今未支付2016年5月1日之后的物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任。金钟公司要求李林支付违约金1027.7元，依照清香坪安置房临时管理规约的规定，经催告后仍未交纳物业服务费的，自逾期之日起每日按未付金额的1%承担违约责任，该违约金支付标准明显过高，结合本案所涉物业的现状等情况，本院酌情确定违约金为100元。综上所述，李林应支付金钟公司物业服务费1127.7元、生活垃圾清运处置费108元、违约金100元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李林在本判决生效之日起十日内支付原告四川省金钟物业服务有限公司物业服务费1127.7元、生活垃圾清运处置费108元、违约金100元，合计1335.7元；二、驳回原告四川省金钟物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  杨发彬二〇一八年七月二十六日书记员  张珊珊附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（五）按时交纳物业服务费用；