河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0811民初180号原告：范忠亮，男，1973年9月15日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：侯济军，河南敬事信律师事务所律师。委托诉讼代理人：申彦海，河南敬事信律师事务所律师。被告：焦作市金山万方置业有限公司，住所地：河南省焦作市人民路（东段）**万方嘉园小区职工公寓**。法定代表人：赵院生，董事长。委托诉讼代理人：沈玉杰，河南星歌律师事务所律师。原告范忠亮与被告焦作市金山万方置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人侯济军、申彦海，被告的委托诉讼代理人沈玉杰到庭参加诉讼。本案转为普通程序后，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人侯济军，被告的委托诉讼代理人沈玉杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范忠亮向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告逾期交房违约金191500元；2.鉴定费及诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月25日，原告与被告焦作市万方置业有限公司签订了编号为GF-2000-0171商品房买卖合同，约定被告将位于山阳区人民路（××）万方嘉园第27号楼115号商铺（建筑面积250.44平方米）以每平方5070元的价格售与原告，房屋总价1269730元，付款方式为银行按揭贷款，被告于2013年8月31日交房，房屋性质为商业用房。合同签订后原告严格按照合同约定履行了自己的义务，而被告一再延迟交房，直至今年的3月17日才交房。由于被告迟迟难以交房，导致原告经济受到严重损失。原告无奈只好诉诸法律，请求法院依法判决。被告焦作市金山万方置业有限公司辩称：1.诉状中关于双方签订商品房买卖合同的基本事实属实。早在2013年4月，原告所购商铺所属的27号楼即已通过竣工验收，并于同期开始交付住宅。商铺之所以未能同期交付并非是不具备交付条件，而是因为门前道路（文丰路）未修通，商铺无法使用，即便交付也无人愿意接收。但是，文丰路属于市政道路，不属于答辩人建设范围。因为政府长期未能修建，为了维护业主利益，最终，答辩人和文丰路另一侧的金山东方花园的开发公司河南省金山置业有限公司共同筹资修建了文丰路，并于道路竣工验收后及时办理了商铺的交房手续，已经尽到了应尽义务。因此，因市政道路不通导致商铺无法交付属于合同约定的因政府行为原因导致的延期，被告可以按照合同约定据实延期。2.即便法庭认定了答辩人存在延期交付的行为，原告主张计算租金损失也没有依据：第一、从法律层面上，合同中已经约定了延期交房的违约金标准，不存在适用《商品房买卖合同司法解释》第十七条第二款的前提条件，第二、从技术层面上，评估报告本身不具有客观公正性。3.（1）评估报告第2-3页显示，本次评估采用的评估方法为市场法，而市场法“也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法”，其基本前提要求有一个活跃的公开市场，以及公开市场上要有可比的资产及其交易活动。但在对作为检材的商铺租赁协议进行质证时，答辩人即已指出，在2013年8月31日至2017年3月17日期间，整个文丰路两侧，因道路原因商铺均未交付，并不存在任何租赁的交易，根本不存在可资参考的参照物，故评估使用的市场法缺乏必要的条件；（2）评估报告第2-5页显示，当上述条件以及评估中遵循的评估原则、假设和限制条件等其它情况发生变化时，评估结论一般不成立，评估报告则会失效，而评估报告中所作的七项评估假设中，第（一）项因为在评估的时段没有公开市场，故该假设不成立；第（三）项因目前该商铺仍是闲置状态，故持续使用假设不成立；第（六）项因该商铺目前闲置存在道路西侧仍在施工的因素影响，故该项假设不成立，因此，该评估报告所限制的假设条件多项与实际情况不符，故该评估结论并不能成立；（3）从情理上看，从评估结论所附照片来看，直到评估时，包括直到现在，原告商铺仍处于闲置状态，显然在交房后长达近一年的时间里，原告仍未能通过出租获取租金收益。众所周知，商铺能否对外出租及租金高低，取决于位置、周边环境、附近人口、是否有成熟商圈等，刚开盘的商铺和已经成熟的商圈不可同日而语，而原告所购买的商铺在位置上并无优势，在其主张的延期时段内因道路原因，周边工地原因，原告商铺包括附近商铺均未能对外出租，因此原告主张租金损失亦不合情理。综上，请求法庭依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据质证。原告提交的商品房买卖合同一份、收据两份、发票一份、契税完税证一份、装饰装修管理协议一份、万方嘉园前期物业管理协议一份、收据五份，被告提交的商品房买卖合同复印件一份，双方对上述证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交河南中天华资产评估事务所有限公司出具的报告书一份，证明原告的租金损失191500元；鉴定费票据一份，证明鉴定费花费3000元。被告对上述证据不认可，认为原告主张计算租金损失也没有依据：第一、从法律层面上，合同中已经约定了延期交房的违约金标准，不存在适用《商品房买卖合同司法解释》第十七条第二款的前提条件，第二、从技术层面上，评估报告本身不具有客观公正性。根据双方认可的约定交房时间和实际交房时间，即便法庭认定存在延期交房，延期的时段也应当自2013年9月1日起至2018年3月16日止，评估结论对应的时间段与该时间段不一致，不能作为该时间段计算租金损失的依据，因不认可评估结论，鉴定费不予认可。对上述证据，本院对其真实性予以认定，对证明指向将综合案情予以认定。被告提交《工程竣工验收报告》、《万方嘉园交房通知》工作底稿、万方嘉园南区交房、装修登记表（27号楼），证明自2013年4月份起，27号住宅楼已开始交付，在《商品房买卖合同》约定的交付日期之前，该商铺已满足了合同约定的交付条件，且同楼住宅已经分步进行了交付；国有土地使用权出让合同、关于申请修建文丰路（人民路至丰收路段）的请示、被告签署的文丰路道路工程施工合同、金山置业签署的文丰路道路施工合同、文丰路道路工程竣工验收报告、施工单位工程竣工报告，证明被告延迟交付房屋系文丰路未修好，文丰路系政府工程。原告对《工程竣工验收报告》、《万方嘉园交房通知》工作底稿、万方嘉园南区交房、装修登记表（27号楼）的真实性有异议，都是被告单方证据，原告始终没有见到过，不能作为被告延期交房的理由，万方嘉园交房通知上的交房日期是2013年4月29日至30日，但竣工验收报告显示的是27号楼是2013年5月10日才竣工验收，显然不符合同约定。原告对国有土地使用权出让合同、金山万方置业有限公司宗地图、被告签署的文丰路道路工程施工合同、金山置业签署的文丰路道路施工合同、文丰路道路工程竣工验收报告、施工单位工程竣工报告的真实性无异议，对关于申请修建文丰路的请示的真实性有异议，根据被告委托其他单位修理道路的行为可以看出被告应当修理文丰路但被告一直拖延没有修路，而且文丰路修路的时间根据合同约定3个月就能修完，而被告迟迟拖延长达几年才开始修路，这完全是被告自身的原因造成道路没有修路畅通，该原因不能作为被告延迟交付房屋的理由。本院认为，《工程竣工验收报告》、《万方嘉园交房通知》工作底稿、万方嘉园南区交房、装修登记表（27号楼）与本案无关，不予认定；对国有土地使用权出让合同、金山万方置业有限公司宗地图、被告签署的文丰路道路工程施工合同、金山置业签署的文丰路道路施工合同、文丰路道路工程竣工验收报告、施工单位工程竣工报告，因原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以认定，对其证明指向不予采信；关于申请修建文丰路的请示，与本案无关，不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月25日，原告范忠亮作为买受人、被告焦作市金山万方置业有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同编号：HNJZYS00019875），约定：“第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于山阳区人民路（××）4028号、编号为501/20/4的地块的土地使用权……上述地块上建设商品房，暂定名：万方嘉园。……第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第27号楼1-2层商铺115号房，房屋代码为93654，该商品房的用途为商业用房，……建筑面积共250.44平方米，……第四条计价方式与价款：该商品房单价为每平米5070元，总金额壹佰贰拾陆万玖仟柒佰叁拾壹元整。……第八条：出卖人应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第壹中条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房验收合格……第九条出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.001%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.2的违约金”。合同签订后，原告于2012年12月20日向被告交纳房款639731元，于2013年5月20日向被告交纳房款630000元，合计1269731元。被告于2017年3月17日将涉案房屋交付给了原告。2017年8月30日原告范忠亮向本院提交同地段房地产租金水平评估申请书，本院委托河南中天华资产评估事务所有限公司进行评估，经其评估测算，委托人委估的租金（2013年8月31日至2017年3月17日之间租金）价值总计为人民币191500元。原告花费鉴定费3000元。现原告要求被告支付逾期交房损失，双方形成纠纷为本案事实。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，依法成立并有效。原告依约交纳了购房款后，被告未能按照合同约定的房屋交付时间即2013年8月31日前向原告交付涉案房屋，其已构成违约。被告以市政道路不通导致商铺无法交付属于合同约定的因政府行为原因导致的延期的抗辩理由不成立，本院不予采信。原告要求被告支付因逾期交房产生的租金损失191500元，被告认为即使其承担违约责任，违约金也应按照合同约定的标准计算。本院认为，双方签订的商品房买卖合同对逾期交付房屋约定有违约金，故被告应按照合同约定承担违约责任，即自2013年9月1日至2017年3月16日以每日向买受人支付已交房价款万分之0.2的标准支付违约金计32835.24元（1269731元×0.00002×1293天）。原告以被告逾期交房造成其商品房租金损失为由，要求被告承担赔偿责任，缺乏依据，不予支持，故其主张为鉴定租金损失数额而支付的鉴定费用亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：被告焦作市金山万方置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告范忠亮支付逾期交房违约金32835.24元；二、驳回原告范忠亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4130元，由原告范忠亮负担3509元、被告焦作市金山万方置业有限公司负担621元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  廉玉光人民陪审员  徐贝贝人民陪审员  孟庆鑫二〇一八年七月九日书 记 员  杜荣康