新疆维吾尔自治区克孜勒苏柯尔克孜自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）新30民终102号 上诉人（原审原告）：马宝平，男，1984年8月16日出生，汉族，个体户。现住阿图什市。 委托诉讼代理人：辛建保，新疆辛建保律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：喀什永盛嘉业商贸有限公司。住所地，新疆喀什地区喀什经济开发区深喀大道总部经济区川渝大厦****。 法定代表人：王泉博，该公司执行董事。 被上诉人（原审被告）：喀什永盛嘉业商贸有限公司克州分公司。住。住所地，新疆克州阿图什市香港城步行街**楼负**商铺/div> 负责人：邓元文，该公司经理。 以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：王灵敏，新疆川疆律师事务所律师。 上诉人马宝平与被上诉人喀什永盛嘉业商贸有限公司（以下简称永盛公司）、喀什永盛嘉业商贸有限公司克州分公司（以下简称永盛克州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服阿图什市人民法院（2018）新3001民初133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人马宝平的委托诉讼代理人辛建保、被上诉人永盛公司、永盛克州分公司共同委托诉讼代理人王灵敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人马宝平上诉请求:依法撤销阿图什市人民法院(2018)新3001民初133民事判决，改判或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决在已经查明被上诉人存在违约的情况下，曲解合同原意，偏袒被上诉人，对于被上诉人给上诉人造成的损失视而不见，判决明显不公。2016年12月9日，上诉人与被上诉人永盛克州分公司签订《租赁合同》，合同约定，“上诉人租赁克州香港城步行街永盛超市入口第二根立柱，面积为27.64平方米的位置设立商品柜台经营小商品，租期为一年，从超市开业之日起算，租金每年12438元，并交押金2487.6元，违约方应赔偿守约方的一切损失，如因被上诉人经营不善导致关门，被上诉人应当退还上诉人租金”。2017年8月9日因被上诉人经营不善，阿图什市步行街永盛超市关门停业，造成上诉人无法继续经营，上诉人所进货物无法正常销售，装修全部浪费，给上诉人造成严重损失。我国《合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。被上诉人因经营管理不善，中途停业，导致上诉人的经营无法继续，存在明显违约，应当按照合同约定退还上诉人全部租金。对于上诉人的装修，上诉人已经提交装修合同及证人证言，被上诉人也予以承认，只是对装修赔偿的数额有异议，但是一审法院却认定上诉人提交证据证明被上诉人经营的超市停业原因符合合同约定，上诉人的装修损失没有依据，全部不予支持，明显偏袒被上诉人，判决不公。因此，请求二审法院在依法查明事实的同时，认定被上诉人存在违约，退还上诉人已经缴纳的租金和押金并赔偿上诉人的装修损失。 永盛公司及永盛克州分公司共同答辩称，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉，维持一审判决。 马宝平向一审法院起诉请求：1.解除原被告签订的《租赁合同》；2.判令被告返还原告商铺租金12438元、押金2487.6元、赔偿店面装修费28000元，共计42925.6元整；3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年12月9日，原告马宝平（乙方）与被告永盛克州分公司（甲方）签订《租赁合同》，被告永盛克州分公司将永盛超市入口第二根立柱，面积为27.64平米的商铺出租给原告马宝平经营小饰品、皮具。租赁期为一年，租赁协议自超市开业之日起算，租金为一年12438元。第八条违约责任约定“乙方将特定违约金????万元整（大写：?），不履行或不完全履行本合同各项条款的均属违约行为，违约方不但要支付违约金，还应赔偿守约方造成的一切损失，守约方有权解除合同。”合同书后部手写增加部分内容为“如因甲方经营不善导致关门，甲方应退乙方租金。十一：乙方经营品项：皮具系列、挂件饰品、小电动剃须系列（打火机）。”合同签订后，原告马宝平找证人董某对其所租赁的空位进行了柜台装修，花费人工以及材料费共计28000元。原告马宝平向被告永盛克州分公司缴纳押金2487.6元、租赁费12438元。2016年12月，被告永盛克州分公司经营的永盛超市开始营业，2017年8月9日，该超市停业。 原审法院认为，原告马宝平与被告永盛克州分公司自愿签订《租赁合同》，该合同未违反强制性规定，合同合法、有效。原、被告双方之间签订的《租赁合同》明确约定了租赁期限为一年，自2016年12月被告永盛克州分公司经营的永盛超市开业时起算，2017年12月合同期限已届满，不存在解除的情形，因此对原告请求解除《租赁合同》的诉讼请求，不予支持。原告请求被告退还押金2487.6元，符合法律规定，予以支持。虽然合同中约定如因甲方经营不善导致关门，退还乙方租金，但庭审中原告对被告的停业原因表示不知情，且未提交证据证实被告经营的超市停业原因符合合同约定，但因被告经营的超市停业导致合同部分不能履行，被告应当对其违约行为承担责任。鉴于双方签订的《租赁合同》约定期限为一年，原告起诉书中认可的停业时间为2017年8月，实际履行期限为8个月，被告应当退还原告剩余未履行期间4个月的租赁费，即12438元÷12个月×4个月=4146元。对于原告请求的店面装修费28000元，没有依据，本院不予支持。被告永盛克州分公司系被告永盛公司的分支机构，其从事的民事活动，产生的民事责任由被告永盛公司承担，因此被告永盛公司应当退还原告马宝平押金2487.6元、租赁费4146元，合计6633.6元。综上，被告永盛公司应当退还原告马宝平押金2487.6元、租赁费4146元，合计6633.6元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第七项、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款的规定，判决被告喀什永盛嘉业商贸有限公司在本判决生效后五日内退还原告马宝平押金2487.6元、租赁费4146元，合计6633.6元；驳回原告马宝平的其他诉讼请求。案件受理费873元，原告马宝平负担84.55%即738元，被告喀什永盛嘉业商贸有限公司负担15.45%即135元。 二审期间，上诉人未向本院提供新的证据。 本院二审审理查明，2016年12月9日，马宝平与永盛克州分公司签订了《租赁合同》，永盛克州分公司将位于克州香港城步行街4号楼负一层（原永盛超市入口）第二根立柱处，面积为27.64平米的商铺租给马宝平经营小饰品、皮具等。租期为一年，租金一年为12438元。违约责任约定了不履行或不完全履行本合同各项条款均属违约行为，违约方不但要支付违约金，还应赔偿守约方造成的一切损失，守约方有权解除合同。还增加约定了如因永盛克州分公司经营不善导致关门，永盛克州分公司应退马宝平租金。合同签订后，马宝平向永盛克州分公司缴纳押金2487.6元、租赁费12438元。2016年12月12日，马宝平与案外人董某签订了店面装修协议书，约定装修总价款为28000元，装修完毕后，马宝平向董某支付装修款。董某于2017年1月5日向马宝平出具收到装修工资28000元的收条一张。永盛克州分公司对董某装修马宝平租赁商铺的事实没有异议，对装修价款为28000元存疑，但未在一审中提出，要求第三方对装修进行评估的申请。永盛克州分公司经营的永盛超市于2016年12月开始营业，至2017年8月9日超市停业。 本院认为，马宝平与永盛克州分公司自愿签订《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、法规规定，为有效合同。因永盛克州分公司以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任应由永盛公司承担。一审法院按合同约定，认为合同期限已届满，不存在解除的情形，且判决永盛公司退还押金2487.6元。按照合同实际履行情况及公平原则，判决永盛公司退还剩余未履行期间4个月的租赁费，即12438元÷12个月×4个月=4146元，处理结果恰当。马宝平上诉认为应当退还全部租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。 对于马宝平上诉认为永盛公司应当赔偿装修损失28000元的上诉请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，应予支持”。本案中，永盛克州分公司经营的永盛超市于2017年8月9日停业，导致马宝平租赁的商铺还剩4个月租赁期限无法继续经营，马宝平装修价款为28000元，4个月的装修残值损失按照28000÷12个月×4个月计算，为9333元。马宝平上诉主张装修损失中的9333元应予以支持。 综上所述，马宝平的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第七项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持新疆维吾尔自治区阿图什市人民法院（2018）新3001民初133号民事判决第一项，即：喀什永盛嘉业商贸有限公司在本判决生效后十日内退还马宝平押金2487.6元、租赁费4146元，合计6633.6元； 二、撤销新疆维吾尔自治区阿图什市人民法院（2018）新3001民初133号民事判决二项，即：驳回原告马宝平的其他诉讼请求； 三、喀什永盛嘉业商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向马宝平赔偿装修残值损失9333元； 四、驳回马宝平的其他诉讼请求； 如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费873元，由马宝平负担62.8%即548元，由喀什永盛嘉业商贸有限公司负担37.2%即325元；二审案件受理费873元，由马宝平负担62.8%即548元，由喀什永盛嘉业商贸有限公司负担37.2%即325元。 本判决为终审判决。 审 判 长 彭  敬  福 审 判 员 龚  忠  波 代理审判员 姚  春  梅 二〇一八年七月二十九日 书 记 员 尼里帕艾尔肯