贵州省六盘水市六枝特区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0203民初1447号 原告（反诉被告）：六枝特区国土资源局，住所地六枝特区那平路，统一社会信用代码11520203009470535J。 法定代表人：龙启江，该局局长。 委托诉讼代理人：朱光兰，女，该局执法监察大队大队长。 委托诉讼代理人：杨熙，贵州律帅律师事务所律师，执业证号15201201111295554。 被告（反诉原告）：魏继斌，男，1949年12月28日生，汉族，六枝特区汽车运输公司工人，住六枝特区， 委托诉讼代理人：夏生荣，贵州贵达（六盘水）律师事务所律师，执业证号15202198810678513。 委托诉讼代理人：李浩，贵州贵达（六盘水）律师事务所律师，执业证号15202201410635905。 原告六枝特区国土资源局与被告魏继斌确认合同有效纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱光兰、杨熙、被告魏继斌及其委托诉讼代理人夏生荣、李浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告六枝特区国土资源局向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间房屋买卖合同有效；2.判令被告协助原告办理黔（2018）六枝特区不动产权第0000214号房屋过户登记手续；3.判令被告停止侵权，立即搬离黔（2018）六枝特区不动产权第0000214号房屋。事实和理由：1991年，被告将位于六枝特区那平路，土地面积273.6平方米，房屋面积577.12平方米，不动产权证书号：六私98047号（现为黔（2018）六枝特区不动产权第0000214号）的房屋以138000元出让给六枝特区矿产资源管理委员会办公室（以下简称六枝矿管办），六枝矿管办将全部购房款支付给被告后，被告也将房屋交付给六枝矿管办使用，但一直未办理房屋产权过户登记手续。六枝矿管办原属于六枝特区人民政府下属的一个职能部门，先后更名为六枝特区矿产资源管理局（以下简称六枝矿管局）、六枝特区地质矿产局，在2002年7月合并到六枝特区国土资源局，原告现是六枝矿管办的权利承受人。2018年2月，被告以其是房屋所有人的名义干扰原告使用房屋，严重损害了原告的合法权益。 被告魏继斌辩称，1.原、被告于1991年11月6日签订《转让房屋及宅基地协议书》，协议书中约定，双方签字后，提出申请经土管、房管机关核准同意后生效。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”，国有资产的买卖必须经过政府部门批准同意，协议书中约定的条件未成就，故该协议书成立但未生效。2.原、被告签订协议书时，原告口头承诺解决被告两个孩子的就业问题，并按原房屋占地面积在六枝特区那平路解决同面积的土地，地价由被告按当时地价自付。1995年6月16日，原告以《关于购买魏继斌私人房屋遗留问题的处理意见》书面答复被告：“由政府办给魏解决两个孩子的就业；按原房屋占地面积在那平路解决同面积的土地，地价由魏按当时地价自付。对于两个子女就业问题，由矿管局按合同制工人指标安排一个，引资筹资中心安排一个，具体手续由两单位派员办妥。关于土地问题，该房土地由矿管局在今后征用办公楼时一并征用，魏继斌按原地价付款，地价上涨部分由矿管局和引资筹资中心两家分摊。”。该处理意见作为协议书重要履行部分，原告至今未履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，被告可以解除协议书。3.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”，原、被告签订协议书时未约定办理过户登记的具体时间，至今已过27年，原告在合理期限内未要求被告履行过户义务，已丧失要求被告继续履行义务的权利。4.协议书签订后，原告超过27年的时间没有主张办理过户登记手续，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定，已过诉讼时效，应依法驳回原告的诉讼请求。5.原、被告双方于1991年签订协议书时，案涉房屋的所有权及土地使用权一直登记在被告名下，六枝特区不动产登记中心于2018年为被告颁发了黔（2018）六枝特区不动产权第0000214号产权证书。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条规定，被告对案涉房屋享有不动产物权，登记具有对抗效力。被告使用案涉房屋时，原告已搬离房屋，被告没有侵犯原告的合法权益。6.协议书签订后，原告使用案涉房屋至今已27年，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，被告有权要求原告赔偿损失，原告应当按照案涉房屋地段房屋租赁价格赔偿被告腾房占有使用费。 被告魏继斌向本院提出反诉请求：1.解除原、被告于1991年11月6日签订的《转让房屋及宅基地协议书》；2.原告赔偿被告自1991年11月6日至2018年6月7日期间的房屋损失费400000元。事实和理由：原、被告于1991年11月6日签订《转让房屋及宅基地协议书》，约定原告购买被告位于六枝特区那平路自建房屋三栋作办公用房，建筑面积包括地下室在内为669.41平方米，使用面积599.6平方米，总房价为138000元，双方签字后，提出申请经土管、房管机关核准同意后生效。1995年6月16日，原告作出《关于购买魏继斌私人房屋遗留问题的处理意见》，答复被告：由政府办给魏解决两个孩子的就业；按原房屋占地面积在那平路解决同面积的土地，地价由魏按当时地价自付。对于两个子女就业问题，由矿管局按合同制工人指标安排一个，引资筹资中心安排一个，具体手续由两单位派员办妥。关于土地问题，该房土地由矿管局在今后征用办公楼时一并征用，魏继斌按原地价付款，地价上涨部分由矿管局和引资筹资中心两家分摊。以上问题处理完后，魏必须把手续全部交矿管局。但该处理意见原告至今未履行。双方于1991年11月6日签订的协议书未经土管、房管机关核准同意，该协议书未生效。案涉房屋至今未办理过户登记手续，物权不发生转移，属于被告所有。原告应当按照案涉房屋所处地段房屋租赁价格赔偿被告房屋占用损失费。 原告六枝特区国土资源局对被告魏继斌的反诉辩称，1.对被告魏继斌反诉请求解除房屋买卖合同，因该合同签订时间已过去27年，超过了20年最长诉讼时效期间，故被告魏继斌丧失胜诉权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当约定或法定解除条件成就时，一方解除合同的，应当通知对方，但被告魏继斌直到原告起诉时才提出解除合同，之前也从未到原告处以口头或书面形式要求过解除合同，不符合合同解除程序。双方签订的合同未约定解除条件，也不具备法定解除条件。被告称没有为其两个孩子安排工作及解决同面积土地，致使合同目的不能实现，但1991年11月6日签订的协议书上并没有对此设立附加条件。1995年6月16日的处理意见也并不是房屋买卖合同的附加条件，该处理意见上没有经办人的签字，其真实性不能判定，即使真实，也绝不是房屋买卖合同的强制性义务，而很可能是被告反复找领导申请得到的结果。故被告魏继斌提出解除房屋买卖合同的诉请不应得到支持。2.《转让房屋及宅基地协议书》是双方经协商一致达成，是双方当时的真实意思表示，该协议书成立并生效。原告支付了房款，被告移交了房屋，协议书已经实际履行。在原告27年的使用期间，被告从未提出异议，直到2018年1月被告隐瞒房屋已出卖的事实再次办理了房屋补登记手续。协议书中约定“由土管部门同意生效”的条件是实现了的，原告提交的，来源于六枝特区人民法院的一份证据（丁智慧诉被告魏继斌离婚案中，原六枝特区房地产管理局出具的一份证明），充分证明当时的房地产管理部门对案涉房屋交易是知情并同意的，若当时没有经过审批手续，也不可能通过财政拨款支付购房款。故原、被告双方签订的《转让房屋及宅基地协议书》不违反法律强制性规定，不存在合同无效情形，属于成立且生效合同。3.2007年10月1日起实施的《中华人民共和国物权法》才规定了不动产物权登记生效制度，在此之前，物权的确立依据的是《中华人民共和国民法通则》。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”，故在房屋交付时，原告已取得房屋物权。4.原告要求办理房屋过户登记手续行使的是物权请求权，不受诉讼时效影响。原告已取得房屋物权，现在行使的是物权确认权，不应受到诉讼时效限制。5.原告要求确认房屋买卖合同有效是确认之诉，属于形成权，不受诉讼时效影响。合同是否生效，从合同成立时即已确定，不因时间的经过而改变。综上所述，应依法驳回被告的反诉请求。 本院经审理认定证据如下：对于当事人双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人双方有争议的证据部分，本院认定如下：原告围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据：1.1992年3月13日六枝特区房地产管理局出具的证明1份，证明房屋转让协议书是经过土管、房管部门同意的。被告质证认为，原、被告是在1991年11月份签订的房屋买卖协议书，该证明是1992年3月13日出具的，与本案无关联，不能达到原告的证明目的，不能证明本案争议的事实。本院认为，该证据达不到原告的证明目的。2.询问笔录、居民身份证复印件各3份，证明魏继斌于1991年将案涉房屋出卖给六枝矿管办，六枝矿管办交付了房款，后由六枝特区人民政府进行房屋的使用调度，曾经安排给六枝特区环保局作为办公室使用，直到2018年2月前，被告魏继斌一直未提出异议。被告质证认为，书面证人证言不能作为本案的证据使用，证人应当出庭作证。本院认为，该组证据不符合证据“三性”，本院不予采信。3.六枝特区国土资源局请示1份，证明六枝特区不动产登记中心根据被告魏继斌的申请和遗失声明，按照程序办理了新产权证，被告直到2018年2月办理完新产权证后才阻止特区政府对房屋的安排使用。被告质证认为，说被告直至办理完新产权证才主张自己的权利不是事实。本院认为，该证据真实、合法，与本案有关联，本院予以确认。 被告魏继斌向本院提交以下证据：1.1995年6月16日六枝矿管局处理意见1份，证明该意见作为原房屋买卖协议书的补充协议，原告承诺安排被告的两个子女就业问题，并按原房屋占地面积在六枝特区那平路解决同等面积土地。原告质证认为，对真实性有异议，处理意见上说“详见契约”，但契约里没有这两个附加条件，意见上的落款“魏继斌”是机打的，而不是手写的，也不知道经办人是谁。本院认为，该处理意见是六枝矿管局出具，并加盖了六枝矿管局的印章，结合转让房屋协议书内容，应指案涉房屋买卖合同所附附加条件，本院予以确认。2.委托书、报告、请求兑现承诺报告、民事起诉状各1份、陈情书2份，证明被告多年来一直要求政府兑现其承诺，但问题始终没有得到解决，起诉到法院后法院也不予受理。原告质证认为，对真实性有异议，是被告单方面制作的文书，也无其他证据印证相关单位收到这些书面材料，达不到被告的证明目的。本院认可原告的质证意见。3.房屋租赁合同2份，证明案涉房屋同等地段的租金价格远远超过被告主张的赔偿数额，原告占用被告房屋27年，被告只要求其赔偿7年的房屋租金是合法的。原告质证认为，对真实性有异议，双方是房屋买卖合同关系，不存在占用。本院认为，该组证据不符合证据“三性”，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：1991年11月6日，六枝矿管办作为甲方，被告魏继斌作为乙方，双方签订《转让房屋及宅基地协议书》，协议书约定，乙方有坐落于六枝特区那平路自建房屋三栋，院落占地面积以征地绘图面积为准，建筑面积669.41平方米，包括地下室在内，使用面积599.67平方米，自愿出售给甲方作办公用房。协议书第一条约定，乙方现有房屋前抵那平路人行道，正房左抵胡吉祥房墙（此墙属共有），右抵卢廷学房墙，后抵郭成朝房墙，其围墙属乙方所有，院落围墙以中心为准，该房四致清楚，无产权纠纷，若出现产权纠纷，均由乙方负责，甲方概不负责。第二条约定，协商房价全部（包括院子围墙内的一切建筑设施与宅基地费用）138000元整。第五条约定，房价分两次付清，即协议生效甲方一次性付款78000元，余下房款待房内设施完善，矿管办住进正式办公后付清。第六条约定，协议生效后于十一月底前乙方完善需完善的一切工程，打扫干净后交甲方验收使用。第七条约定，乙方净收协商价138000元，国家规定应缴纳的房屋买卖手续费和过户手续，均由甲方负责缴纳办理。以上协议，双方签字后，提出申请经土管、房管机关核准同意后生效。协议书签订后，被告魏继斌将案涉房屋交付六枝矿管办，六枝矿管办陆续支付购房款，并于1992年8月全部付清，但未及时办理房屋转让手续。1995年6月16日，六枝矿管局出具《关于购买魏继斌私人房屋遗留问题的处理意见》，主要内容为：“91年特区矿管办购买了魏继斌的私人房屋一幢作为办公楼……，但在契约上有两个附加条件，即：由政府办给魏解决两个孩子的就业；按原房屋占地面积在那平路解决同面积的土地，地价由魏按当时地价自付。（详见契约）……。经95年6月16日上午在矿管办三楼会议室请示肖区长，肖作如下答复：一、对于两个子女就业问题，由矿管局按合同制工人指标安排一个，引资筹资中心安排一个，具体手续由两单位派员办妥。二、关于土地问题，该房土地由矿管局在今后征用办公楼时一并征用，魏继斌按原地价付款，地价上涨部分由矿管局和引资筹资中心两家分摊。……。以上意见当天转达魏继斌，魏表示同意。”但被告魏继斌的子女就业及同面积土地问题至今未解决。2018年1月17日，被告魏继斌向六枝特区不动产登记中心提起案涉房屋的遗失补证登记申请，并提供遗失声明、房产证复印件、国有土地使用权证复印件等相关材料，同年2月9日，特区不动产登记中心颁发黔（2018）六枝特区不动产权第0000214号不动产权证书。另查明，六枝矿管办于1993年3月8日更名为六枝特区矿产资源管理局，于1997年7月14日更名为六枝特区地质矿产局，于2002年7月15日划入原告六枝特区国土资源局。 本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”，第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。……。”。原告诉请确认双方于1991年11月6日签订《转让房屋及宅基地协议书》有效，并要求被告协助办理房屋过户登记手续，被告提出诉讼时效抗辩，确认合同有效属于债权请求权，在双方签订合同后，被告即将案涉房屋交付原告使用，原告将购房款于1992年8月全部付清，至原告起诉时已超过二十年诉讼时效，超过法律规定最长保护期间，亦不适用诉讼时效中止、中断之规定，故对原告之诉请，本院不予支持。关于原告要求被告搬离案涉房屋之诉请，因本案是确认合同有效纠纷，原告该诉请属于另一法律关系，本院在本案中不予处理。关于被告魏继斌反诉要求解除《转让房屋及宅基地协议书》并赔偿其房屋占用费400000元之诉请，因原告提出诉讼时效抗辩，该请求已超过二十年诉讼时效，故对被告之反诉，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、驳回原告六枝特区国土资源局的诉讼请求。 二、驳回被告魏继斌的反诉请求。 案件受理费30元（原告已预交），由原告六枝特区国土资源局负担，反诉费3650元（被告已预交），由被告魏继斌负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。 审判员  曹江洪 二〇一八年七月三十一日 书记员  尚源龄