上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初6623号原告：上海鸿林实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：吴林海，执行董事。委托诉讼代理人：李庆林，上海东炬律师事务所律师。被告：上海映月家具有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：印帮林，总经理。被告：上海澳夫瑞景观设计工程有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：印邦荣，总经理。委托诉讼代理人：印帮林，男。原告上海鸿林实业有限公司诉被告上海映月家具有限公司(以下简称映月公司)、被告上海澳夫瑞景观设计工程有限公司(以下简称澳夫瑞公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院原于2017年6月5日立案受理，案号为(2017)沪0118民初7282号。该案判决后两被告提起上诉，经上海市第二中级人民法院裁定发回重审。本院于2018年4月18日立案受理后依法组成合议庭进行审理。本案于2018年5月21日和7月4日两次公开开庭进行了审理，原告法定代表人吴林海及其委托诉讼代理人李庆林、被告映月公司法定代表人印帮林并作为被告澳夫瑞公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海鸿林实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认上海高检服饰整理有限公司(以下简称高检公司)与两被告于2010年12月28日签订的《厂房租赁合同》无效；2、判令两被告将位于上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号场地腾空移交给原告。事实与理由：2010年12月28日，高检公司与两被告签订《厂房租赁合同》和《厂房租赁合同补充协议》，约定高检公司将上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号厂房出租给两被告使用，租金为每年人民币43万元，租期至2028年1月31日。2014年原告从高检公司处受让该处厂房，于2014年2月9日向两被告出具了《告知书》，告知两被告与高检公司于2010年12月28日签订的厂房租赁合同继续履行，出租方变为原告。两被告在2014年2月12日确认签收了该通知。2017年3月27日，原告收到上海市青浦区徐泾镇人民政府的《责令改正通知书》，因上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号的厂房属于违建，被责令在2017年4月15日前限期拆除。原告随即将相关情况告知了两被告。2017年5月5日，上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号的厂房被相关部门拆除。原告于2017年5月12日致函两被告，要求两被告于2017年5月18日前将上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号场地上物品清空，将该场地移交原告，但遭拒。原告遂诉诸法院，作如上诉请。被告上海映月家具有限公司、被告上海澳夫瑞景观设计工程有限公司辩称：华徐公路XXX号建筑被拆除的性质是国家的拆违，而不是拆迁。根据双方签订的合同内容看，实际上是土地、土地上的附属建筑以及其他附属配套设施租赁合同，这是当初签订合同双方真实的意思。华徐公路XXX号属于独门独院的厂房，含华徐公路XXX号上的土地、土地上的附属建筑以及其他附属配套设施。两被告当初看中华徐公路XXX号主要的原因不是建筑，而是有比较大的空地，且位置比较好，两被告可以堆户外花园建筑材料，以及花园家具、花园用品、花园实景展示。原告的目的很明确，赶走租户，在土地上申请建造新的建筑大楼，以获得更大利益。即使建筑违法，土地租赁合同是有效的，合同中，两被告明确告知了原告其从事的经营范围，虽然建筑被拆除，但是户外景观工程的加工、户外产品的生产、户外产品的展示以及从属于经营范围的户外产品、建筑材料堆放和仓储都是在室外土地上进行的，因此合同大部分目的仍然可以实现。原告违背诚信原则，既然承诺合法建筑，即使没有产证，就应当积极补办，原告不仅不补办，背后却申请建造11层大楼，知道对两被告的利益有重大影响，却故意隐瞒，不告诉两被告。如果系违法建筑，原告早就应该通知，与两被告协商解决办法，避免损失扩大，一直到政府处罚通知出来，才通知两被告华徐公路XXX号所有建筑都是违法建筑。华徐公路XXX号建筑有的属于上世纪60年代或者70、80年代建筑，属于历史原因合法建造的房屋，不属于违法建筑。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理本院确认事实如下：2010年12月28日，高检公司与两被告签订《厂房租赁合同》一份，约定高检公司将位于上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号合法拥有的厂房出租给两被告使用，建筑面积约为3,000平方米，租赁期共17年，自2011年2月1日至2028年1月31日；年租金为43万元，租金每半年支付一次，应提前5天支付；出租方收取承租方保证金10万元，结束租赁关系，退还保证金，不计利息；该厂房含上述范围内全部建筑物、土地及其他附属配套设施；租赁期间厂房的使用权归两被告，包括出租方有所有权或独立使用权的厂房外墙、屋顶及厂房的附属配套设施(厂房内的空地、汽车车位)等。合同另行约定了其他事项。后高检公司与两被告签订《厂房租赁合同补充协议》一份，约定两被告所租赁高检公司的华徐公路XXX号厂房范围为：西到华徐公路，东至上海建纺纺织有限公司，南至上海达佳针织有限公司，北至徐祥路。补充协议并列明了建筑物具体清单。2014年2月高检公司将涉案厂房转让给原告，并于2014年2月9日向两被告发出《告知书》，告知两被告，华徐公路XXX号厂区产权受让给原告，受让后原2010年12月28日签订的《厂房租赁合同》继续履行。2014年2月12日，两被告确认签收了《告知书》。2017年3月27日，上海市青浦区徐泾镇人民政府作出徐城管改字(2017)第391号《责令改正通知书》，责令原告在2017年4月15日前拆除上海市青浦区徐泾镇华徐公路628、658、666号内擅自搭建建(构)筑物。2017年5月5日，位于上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号内的建筑物被相关部门强制拆除。2017年5月12日，原告向两被告发出《通知函》，要求两被告在2017年5月18日前，将位于上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号场地内物品腾退干净，将场地移交原告，结清双方之间的相关费用。2017年5月14日，两被告向原告发出《通知函回复》，表示《厂房租赁合同》所承租的内容为华徐公路XXX号所有土地及所有建筑，租期17年，到2028年1月31日止，两被告拥有占有使用权利。2017年4月21日，原告(乙方)与青浦区徐泾镇拆违工作领导小组办公室(甲方)签订《拆违协议》，约定乙方违法搭建的房屋位于徐泾镇华徐公路XXX号，建筑面积3,948.90平方米，经评估，房屋价值为2,849,627元，装饰及附属物补偿费用510,130元，以不超过上述价格五折的标准，甲方补偿乙方合计1,679,879元。审理中，依据原告的申请，本院向上海市青浦区规划和土地管理局出具调查令，上海市青浦区规划和土地管理局于2018年5月7日《复函》，表示未查到华徐公路XXX号地块内八十年代末建造的房屋的建筑工程许可信息，该处建筑未取得城乡规划主管部门审定的建设工程设计方案的，不能补办建设工程规划许可证，并应当予以拆除。审理中，两被告提起反诉要求原告赔偿两被告经济损失29,310,753元。后两被告表示由于两被告损失是由原告和上海市青浦区徐泾镇人民政府共同违法侵权导致，故申请撤回反诉，保留另案起诉的权利。以上查明的事实，由原、被告的陈述、《厂房租赁合同》、《厂房租赁合同补充协议》、《告知书》、《责令改正通知书》、《通知函》、《通知函回复》、《复函》等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示，涉案厂房因属违章建筑，已于2017年5月5日被拆除，故其愿意将已向两被告收取的2017年5月至2017年9月的房屋占有使用费179,166.67元及保证金10万退还。但保留向两被告追索未付水电费的诉权及未及时交还场地给原告造成损失的诉权。根据庭审查明的事实，本院认为：高检公司与两被告签订的《厂房租赁合同》，因出租的房屋未取得建设工程规划许可证等合法报建手续或房地产权证，故该合同因违反强制性规定而属无效合同。原告主张合同无效，本院予以采纳。合同无效后，依据该合同取得的财产应相互返还，两被告应腾退并返还租赁标的物，原告应将保证金退还两被告。两被告认为承租范围包括土地，要求继续使用土地。现房屋已被拆除，租赁标的物已发生重大变化，原告不同意将土地出租给两被告使用，双方无法针对土地租赁使用达成一致意见，故两被告要求继续使用土地的意见本院难以支持。涉案房屋已于2017年5月5日被相关部门强制拆除，虽两被告至今未腾退场地，原告自愿将已收取的2017年5月至2017年9月的房屋占有使用费全部返还两被告，系当事人自己处分权利，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、上海高检服饰整理有限公司与被告上海映月家具有限公司、被告上海澳夫瑞景观设计工程有限公司于2010年12月28日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告上海映月家具有限公司、被告上海澳夫瑞景观设计工程有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区徐泾镇华徐公路XXX号场地腾退后返还原告上海鸿林实业有限公司；三、原告上海鸿林实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海映月家具有限公司、被告上海澳夫瑞景观设计工程有限公司2017年5月至2017年9月期间的房屋占有使用费179,166.67元；四、原告上海鸿林实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海映月家具有限公司、被告上海澳夫瑞景观设计工程有限公司保证金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告上海映月家具有限公司、被告上海澳夫瑞景观设计工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  金 艳人民陪审员  程丽美人民陪审员  顾美华二〇一八年七月三十日书 记 员  谭泓洁附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。