福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0502民初218号 原告：福建省鹏发物业管理有限公司，住所地福建省晋江市梅岭街道奥林春天**楼****，统一社会信用代码：91350582315535069C。 法定代表人：庄嫦姑，总经理。 委托诉讼代理人：许开展，上海柏年（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑月红，上海柏年（泉州）律师事务所实习律师。 被告：王爱娥，女，1971年1月26日出生，汉族，住福建省晋江市。 原告福建省鹏发物业管理有限公司（以下简称“鹏发公司”）与被告王爱娥物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鹏发公司的委托诉讼代理人许开展到庭参加诉讼，被告王爱娥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 鹏发公司向本院提出诉讼请求：1.王爱娥立即支付鹏发公司自2008年11月1日至2018年3月31日的物业服务费5262.8元（其中，包含公摊水电费每月6元）；2.王爱娥立即支付鹏发公司逾期付款违约金（2008年11月1日至2017年7月31日违约金1467元；2017年8月1日起以4983.2元为基数，自2017年9月21日以5123元为基数，自2017年12月21日以5262.8元为基数，均按日万分之五标准计算至实际付清款项之日止）。事实和理由：王爱娥系泉州经济技术开发区金盾商住花苑小区10号楼604室房屋业主，该房屋实际建筑面积81.16平方米。2017年3月，鹏发公司与泉州经济技术开发区金盾商住花苑小区业主委员会（以下简称“金盾小区业委会”）签订《物业服务合同》，约定金盾小区业委会将泉州经济技术开发区金盾商住花苑小区委托鹏发公司实施物业管理。委托管理期限3年，自2017年3月15日起至2020年3月15日止。物业服务费按业主拥有物业建筑面积计算，多层住宅按0.5元/月/平方米标准收取。合同还对其他收费标准、委托管理事项、双方的权利和义务、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，鹏发公司依约提供了物业服务，王爱娥却未按约支付物业服务费及相关费用。王爱娥的行为已构成违约，应承担违约责任。故起诉至法院。 王爱娥未作答辩。 鹏发公司围绕诉讼请求依法提交王爱娥身份证复印件、《商品房买卖合同》、鹏发公司与金盾小区业委会签订的《物业服务合同》等证据，王爱娥未提供证据。王爱娥未到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利，鹏发公司提供上述证据的证明效力，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：王爱娥系泉州经济技术开发区金盾商住花苑小区10号楼604室房屋业主，该房屋实际建筑面积81.16平方米。2017年3月，鹏发公司与金盾小区业委会签订《物业服务合同》，与本案相关合同约定如下，金盾小区业委会将泉州经济技术开发区金盾商住花苑小区委托鹏发公司实施物业管理。委托管理期限3年，自2017年3月15日起至2020年3月15日止。物业服务费按业主拥有物业建筑面积计算，多层住宅按0.5元/月/平方米标准收取。业主应于交房或售房合同约定交房及视为交房之日起缴纳物业服务费，物业服务费按每季度交纳，于每季度前十日内交纳。用于公共场所公摊水电费由全体业主按月支付，鹏发公司应如实依据供电、供水等部门提供的有效票据提前向业主公布。小区内设施设备零星维修费由全体业主按月公摊，鹏发公司应首先提交维修申请报告，经金盾小区业委会审核批准后采购与维修。业主未能按时足额交纳物业服务费，应按应缴金额日万分之五的标准向鹏发公司支付违约金。该合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，鹏发公司依约提供了物业服务。王爱娥尚未交纳自2017年3月15日起至2018年3月31日的物业服务费。 综上事实，本院认为，鹏发公司与金盾小区业委会于2017年3月签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，依法成立有效。该合同对包括王爱娥在内的小区全体业主均具有约束力。王爱娥作为泉州经济技术开发区金盾商住花苑小区10号楼604室房屋的业主，实际接受了鹏发公司对其整个小区和全体业主的物业服务，有义务按照合同的约定向鹏发公司支付物业服务费。王爱娥未按约定支付物业服务费已构成违约，应承担相应违约责任。鹏发公司可依照合同约定要求王爱娥支付自2017年3月15日至2018年3月31日的物业服务费共计507.3元（81.16平方米×0.5元/月/平方米×12.5个月）。根据《物业服务合同》约定，物业服务费按季度于每季度前十日内交纳，未按约定期限支付，还应支付按应付物业服务费日万分之五的违约金，故王爱娥还应支付鹏发公司分别以每期应付物业服务费121.7元（81.16平方米×0.5元/月/平方米×3个月）为基数自各期物业服务费逾期之日起至实际付款之日按日万分之五计算的违约金。根据《物业服务合同》约定，用于公共场所的公摊水电费由全体业主按月支付，鹏发公司应如实依据供电、供水等部门的有效票据提前向业主公布。鹏发公司主张金盾小区业委会已于2018年3月16日出具《变更公摊水电费用确认书》，确认鹏发公司收取公摊水电费按每户每月6元收取。本院认为，该确认书系金盾小区业委会于2018年3月16日出具，且系免除鹏发公司责任，不符合合同约定。故鹏发公司请求王爱娥支付公摊水电费，不予支持。鹏发公司主张2014年3月16日至2017年3月15日系南京江鸿物业发展有限责任公司泉州分公司（以下简称“南京江鸿泉州分公司”）提供金盾花苑商住小区物业服务。2017年7月15日，鹏发公司与南京江鸿泉州分公司签订《债权转让协议》，南京江鸿泉州分公司将金盾花苑商住小区业主拖欠2014年3月16日至2017年3月15日的物业服务费及公摊水电费债权转让给鹏发公司，并已通知王爱娥等相关业主。根据相关法律规定，鹏发公司与南京江鸿泉州分公司的上述行为已构成债权转让合同关系，与本案诉争物业服务合同关系系不同的法律关系，不宜在本案中一并处理，鹏发公司对此可另行主张。鹏发公司亦未举证证明其2014年3月16日前提供物业服务，故鹏发公司在本案主张2014年3月16日前的物业服务费，不予支持。王爱娥经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告王爱娥应于本判决生效之日起十日内向原告福建省鹏发物业管理有限公司支付自2017年3月15日至2018年3月31日的物业服务费共计507.3元及违约金（违约金以每期应付物业服务费121.7元为基数自各期物业服务费逾期之日起至实际付款之日按日万分之五计算）； 二、驳回原告福建省鹏发物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元,由原告福建省鹏发物业管理有限公司负担25元，被告王爱娥负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  黄聪利 人民陪审员  杨维申 人民陪审员  高泉寿 二〇一八年七月二十六日 书 记 员  庄 恺 判决书引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第二条符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持： （一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同； （二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。 前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。