贵州省麻江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2635民再1号 再审申请人：任雪晴，女，汉族，1975年12月18日生，住凯里市。 委托诉讼代理人：陈廷超，国浩律师（贵阳）事务所律师。 被申请人（原审原告）：麻江县信达担保有限责任公司，住贵州省麻江县杏山镇凤凰大道西段104号。 法定代表人：唐荣光，该公司董事长。 委托诉讼代理人：徐锡勘，贵州黔盛律师事务所律师。 被申请人（原审被告）：沈建忠，男，苗族，1969年8月14日生，住凯里市。 委托诉讼代理人：姚兵，贵州群众律师事务所律师。 再审申请人任雪晴因与被申请人麻江县信达担保有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）麻民初字第272号民事调解书，向黔东南州中级人民法院申请再审。黔东南州中级人民法院于2017年11月2日作出（2017）黔26民申28号民事裁定书，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案，再审申请人任雪晴的委托诉讼代理人陈廷超、被申请人沈建忠的委托诉讼代理人姚兵、被申请人麻江县信达担保有限责任公司的法定代表人唐荣光及其委托诉讼代理人徐锡勘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 任雪晴申请再审称：请求依法撤销麻江县人民法院（2015）麻民初字第272号民事调解书，驳回麻江县信达担保有限责任公司的诉讼请求。事实及理由：麻江县人民法院（2015）麻民初字第272号民事调解书未经再审申请人任雪晴同意处置了再审申请人的夫妻共同财产。调解协议涉及的凯里市永丰路36号三味幢5号门面、6号门面和二层写字楼系沈建忠与任雪晴的夫妻共同财产，任雪晴作为该三套房产的合法共有人应当参与诉讼，麻江县人民法院未通知任雪晴参加诉讼，调解协议未经任雪晴同意，故请求撤销（2015）麻民初字第272号民事调解书，驳回麻江县信达担保有限责任公司的诉讼请求。 被申请人麻江县信达担保有限责任公司辩称：1、任雪晴始终参与房屋事宜，并在《房屋转让合同》、《房屋延期移交责任承诺书》签字，说明任雪晴对合同的全部内容是清楚的，将夫妻名下的房产出售给信达公司也是完全自愿的，信达公司支付了购房款，理应取得所购房屋所有权，因沈建忠、任雪晴不愿交付房屋并协助信达公司办理房屋过户手续，信达公司才起诉至法院要求履行合同义务，庭审中，沈建忠与信达公司达成调解协议，其内容与合同内容一致，并未损害任雪晴的任何利益。2、任雪晴称本案名为买卖实为借贷并无证据也不是事实。沈建忠、任雪晴夫妻在《房屋延期移交责任承诺书》中表明，自愿将房屋时间延期，并自2014年1月20日起每月支付信达公司保证金30万元直至交房时止。3、沈建忠、任雪晴夫妻无心交房，假借调解拖延时间实为达到转移房产的目的，已经涉嫌诈骗，信达公司将向有关司法机关举报。 被申请人沈建忠未提交书面答辩意见。 麻江县信达担保有限责任公司向原审法院起诉请求：1、确认原、被告2014年1月20日签订的《房屋转让合同》有效；2、被告沈建忠将凯里市××、××门面及××层写字楼交付原告；3、被告限期协助原告办理第二项诉请所列房产产权转移登记手续并负担相关费用；4、被告赔偿原告违约金120万元。麻江县人民法院主持麻江县信达担保有限责任公司与沈建忠调解并于2015年5月18日制作（2015）麻民初字第272号民事调解书确认：被告沈建忠于2015年7月18日前偿还原告麻江县信达担保有限责任公司500万元购房款及60万元违约金；如到期被告不能偿还上述款项，被告则将位于凯里市××、××门面及××层写字楼交付原告并协助办理产权转让手续，产权转证费用由被告承担，双方同意。 麻江县信达担保有限责任公司向法庭提交的证据有：1、沈建忠、任雪晴身份证及沈建忠与任雪晴的结婚证，拟证明沈建忠及任雪晴的身份情况及二人系夫妻关系的事实；2、黔东南州商品房预售合同登记备案表及商品房买卖合同（5号门面）、黔东南州商品房预售合同登记备案表及商品房买卖合同（6号门面）、黔东南州商品房预售合同登记备案表及商品房买卖合同（二层写字楼），拟证明沈建忠、任雪晴夫妻于2012年5月向贵州正方房地产开发有限责任公司购买××一层5号门面（217.08㎡）、一层6号门面（121.5㎡）和二层办公用房（321.03㎡），并到房管部门办理预售合同登记备案的事实；3、2012黔丹经证字第65号公证书及协议书（原审115、116、117、118页），拟证明沈建忠、王正芳、石建明、贵州正方房地产开发有限责任公司四方曾于2012年8月签署互负债务抵消的协议书，并于2012年10月在贵州省××县公证处办理了协议公证后，沈建忠向贵州方正房地产开发有限责任公司购买瀚林华庭三味楼的一层5号、6号门面，二层写字楼已经付款完毕的事实；4、房屋转让合同（原审108页），拟证明2014年1月20日，沈建忠、任雪晴夫妻将位于凯里市永丰路××5号门面（217.08㎡）、6号门面（121.5㎡）和二层写字楼（321.03㎡）共三处房产作价500万元出售给麻江县信达担保有限责任公司，双方还约定，房屋交付时间为2014年3月20日，逾期交房的，出卖方应按日支付千分之三的违约金给买受方；5、麻江县农村信用合作联社电汇凭证（回单）、2014年1月20日沈建忠出具收条，拟证明麻江县信达担保公司2014年1月20日通过电汇的形式向沈建忠支付购房款500万元，沈建忠已经收到500万元购房款的事实；6、房屋移交书（原审107页）、全权授权委托书（原审111页），拟证明沈建忠2015年5月10日同意将瀚林华庭三味楼一层5号、6号门面和三味楼二层办公用房移交给麻江县信达担保有限责任公司，并全权委托唐波办理上述房产移交过户等手续；7、房屋延期移交责任承诺书（原审113页），拟证明沈建忠、任雪晴夫妻于2014年4月25日向麻江县信达担保有限责任公司承诺，双方签订的房屋买卖合同约定的交房日期由2014年3月20日延期至2014年5月19日，自2014年1月20日起，每月支付30万信用保证金给麻江县信达担保有限责任公司，直到交房日止，若到期不能交房，沈建忠、任雪晴夫妻除须如数退还麻江县信达担保有限责任公司500万元购房款外，每月支付的信用保证金即转为合同违约金，作为对麻江县信达担保有限责任公司的补偿；8、2015年2月26日沈建忠出具欠条（原审106页），拟证明沈建忠承认欠原告120万元的事实；9、2015年5月10日沈建忠签订的承诺书（原审112页），拟证明沈建忠与信达担保公司经协商，双方推迟了交接房屋的时间；10、黔东南州房产管理局商品房预售备案通知书，拟证明麻江县信达担保有限责任公司2015年12月29日到黔东南州房产管理局对原登记在沈建忠、任雪晴夫妻名下的瀚林华庭三味楼一层5号、6号门面和三味楼二层办公用房办理了商品房预售备案登记手续；11、信达担保公司的营业执照、法定代表人的身份信息（原审69-72页），拟证明原告信达担保公司的诉讼主体资格；12、王天祥身份证复印件、王天祥执行异议书、（2015）凯民初字第1240号民事调解书、（2015）凯执保字第98-1号民事裁定书、王天祥强制执行申请书、沈建忠退房申请2份、收款收据2份、兴黔律师事务所函及授权委托书、5号门面及6号门面商品房买卖合同，拟证明沈建忠在与原告达成调解的同时，又有其他人对双方达成的协议的房产提出异议，凯里市法院也对案涉5号门面、6号门面进行查封，沈建忠故意拖延交房的事实。 被告沈建忠庭审答辩称：原告和被告之间实际是借贷关系，所谓的房屋买卖合同只是双方签订借款的担保，沈建忠从合同签订之后的第二个月，2014年2月19日开始支付利息，一共支付了7期，210万元。如果是房屋买卖合同，不可能在合同签订之后每个月还返还买方30万元。 被告沈建忠向法庭提交的证据有：1、转款委托书及转账凭证，2014年2月19日转款30万元，2014年3月22日转款30万元，2014年4月23日转款30万元，2014年6月7日转款30万元，2014年6月27日转款30万元，2014年8月4日转款30万元，2014年9月10日转款30万元，拟证明沈建忠、任雪晴与信达担保公司名为房屋买卖合同关系，实为抵押担保借款关系，沈建忠在签订合同后的第二个月即开始向原告支付高额利息，共计支付210万元；2、（2015）麻民初字第30号民事判决书，拟证明沈建忠因未能支付高额利息后，被迫向信达担保公司写下150万元欠条的事实。 被告任雪晴庭审答辩称：信达公司与二被告签订的房屋转让合同属于被告沈建忠向信达公司借款500万元提供的担保，因此，根据最高院关于审理民间借贷的司法解释第24条的规定，请求法院向原告释明变更诉讼请求，如果原告不变更的，则请求法院驳回原告诉请。 被告任雪晴向法庭提交的证据有：1、转账凭证7份，拟证明沈建忠与信达公司签订房屋买卖合同的次月起，以500万元为基数，月息6分，每个月向信达担保公司支付30万元利息，支付了7个月，共210万元利息的事实，也证明了双方是借贷关系，而非房屋买卖关系；2、转款委托书3份，拟证明沈建忠按信达担保公司指定支付利息，转款委托书中注明了资金占用费，也可以证明是借贷关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和庭审质证，对麻江县信达担保有限责任公司提交的1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12号证据予以采信；任雪晴提交的1、2号证据与沈建忠提交的1号证据一致，予以采纳，但其证明目的不能成立。 经审理查明：沈建忠与任雪晴系夫妻关系。2012年5月25日，沈建忠向贵州正方房地产开发有限责任公司购买瀚林华庭三味幢一层5号、6号门面和二层办公用房并办理了预售合同登记备案，2012年8月1日，沈建忠与贵州正方房地产开发有限责任公司、王正芳、石建明签订《协议书》，约定王正芳和石建明所欠沈建忠借款抵偿沈建忠欠贵州正方房地产开发有限责任公司购房余款8709999元，2012年10月28日，贵州省××县公证处对该协议进行了公证。2014年1月20日，沈建忠、任雪晴与麻江县信达担保有限责任公司签订《房屋转让合同》，约定将沈建忠、任雪晴享有完全产权的上述三处房产作价500万元转让给麻江县信达担保有限责任公司，当天，麻江县信达担保有限责任公司将上述房屋转让价款500万元汇入沈建忠、任雪晴指定账户，协议约定沈建忠应在2014年3月20日前将房屋交付麻江县信达担保有限责任公司。2014年4月25日，沈建忠、任雪晴向麻江县信达担保有限责任公司出具《房屋延期移交责任承诺书》，承诺：1、请求交房时间延期到2014年5月19日；2、自2014年1月20日起，每月支付麻江县信达担保有限责任公司保证金30万元直到交房日止；3、如实在不能交房，本人除了如数退还贵公司购房款500万元外，每月所支付的信用保证金即转为合同违约金，以作为对贵公司的补偿。自2014年2月至2014年9月沈建忠分别7次向麻江县信达担保有限责任公司或其指定委托人转账支付30万元共计210万元。2015年1月19日，沈建忠向麻江县信达担保有限责任公司出具《承诺书》，载明：“本人在贵公司借款500万元，到2015年1月19日，欠资金占用费150万元整，共计650万元，并偿还本金200万元，共计350万元，如到期不能偿还该款，则本人将转让自有的麻江县杏山镇中联小额贷款公司整栋房子给贵公司，价款150万元整。”2016年11月23日，麻江县人民法院将该承诺书作为定案依据，判决沈建忠支付150万元给麻江县信达担保有限责任公司。2015年5月18日，麻江县信达担保有限责任公司向麻江县人民法院提起诉讼，请求确认《房屋转让合同》有效，交付房屋并协助办理转移登记手续、承担相关费用。当天，麻江县人民法院主持沈建忠与麻江县信达担保有限责任公司进行庭前调解达成一致调解意见，制作（2015）麻民初字第272号民事调解书，确认：沈建忠于2015年7月18日前偿还麻江县信达担保有限责任公司500万元购房款及60万元违约金，如到期不能偿还上述款项，沈建忠将瀚林华庭三味幢一层门面5号、6号和二层写字楼交付给麻江县信达担保有限责任公司并协助办理产权转让手续，产权转让费用由沈建忠承担。同日，麻江县人民法院作出（2015）麻民初字第272-1号民事裁定书，裁定查封上述三处房产。2015年5月10日，沈建忠与麻江县信达担保有限责任公司签订《房屋移交书》，按照双方签订的《房屋转让合同》将合同约定的三处房产正式移交给麻江县信达担保有限责任公司。2015年5月16日，沈建忠出具《全权授权委托书》，委托唐波办理相关房产转让事宜。2017年6月，任雪晴作为案外人不服（2015）麻民初字第272号民事调解书向黔东南州中级人民法院申请再审，2017年11月2日，黔东南州中级人民法院作出（2017）黔26民申28号民事裁定书，裁定：一、本案指令贵州省麻江县人民法院另行组成合议庭进行再审；二、再审期间，中止原调解书的执行。本院另行组成合议庭审理本案，庭审中，法庭主持当事人进行调解，因各方当事人均不同意调解，故调解未果。 上述事实，有再审申请人、被申请人的陈述和辩解、本院采纳的再审申请人、被申请人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，依法审查，可以认定。 争议焦点：1、本案法律关系是房屋买卖合同关系还是民间借贷法律关系？2、关于违约金的约定是否过高，是否应当予以调整？ 本院认为：沈建忠、任雪晴系本案所涉三处房产的合法所有权人，因资金周转困难，沈建忠、任雪晴夫妻二人与麻江县信达担保有限责任公司签订《房屋转让合同》，自愿将上述三处房产以500万元转让给麻江县信达担保有限责任公司，并约定了房屋交付时间和违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，且当事人意思表示真实，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故该合同合法有效。沈建忠、任雪晴辩称该房屋转让合同是以签订买卖合同为民间借贷合同的担保，本案法律关系名为房屋买卖实为民间借贷。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”《房屋转让合同》明确约定了房屋转让价款及交房日期，且约定“自此日，甲方应按本合同总房价款每天3‰的违约金支付给乙方，直到将有关续办理清楚为止”。合同所有条款中未有关于沈建忠、任雪晴偿还房屋价款后，《房屋转让合同》即不再履行或失效的约定，双方在此之前，也并未有民间借贷关系存在，除此之外，也并未另行签订民间借贷合同或相关担保合同。可见，房屋买卖是双方当事人真实意思之表示，其双方之间进行的“房屋买卖”是实现合同的根本目的，并非名为房屋买卖实为借贷关系，并不符合民间借贷法律关系中获取借款、收回借款本息是其实现合同根本目的的规则。故沈建忠、任雪晴提出的本案名为买卖合同实为民间借贷的主张不能成立，本院不予采纳。 从《房屋转让合同》签订后的履行情况看，合同签订的当天，麻江县信达担保有限责任公司履行了支付房屋转让价款的义务，而沈建忠、任雪晴并未按合同约定时间交付房屋，且该房屋在签订转让合同时即为现房，有相应的租金收益。沈建忠、任雪晴在签订合同的次月即自愿按照《房屋转让合同》第六条的规定，每月向麻江县信达担保有限责任公司支付30万元，之后，因未按约交房，出具《房屋延期移交责任承诺书》，庭审中，沈建忠、任雪晴辩称该承诺书系受胁迫签订，但未能提供证据证明胁迫事实成立，故本院对辩解意见不予采纳；承诺延期交房并每月支付保证金30万元至交房时止，如不能交房，此保证金即转为违约金。庭审中，沈建忠、任雪晴只就该案法律关系实为民间借贷提出辩解，并未提出合同及承诺书中关于违约金的约定过高，请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”庭审中，沈建忠、任雪晴仅就本案法律关系是民间借贷提出辩解，经法庭释明，并未就违约金约定过高提出调整的请求，且沈建忠、任雪晴违约未按时交房，该房屋的租金收益亦为沈建忠、任雪晴占有。故对合同及承诺书中关于违约金的约定本院不予调整。 （2015）麻民初字第272号民事调解书只将沈建忠列为被告，麻江县信达担保有限责任公司在起诉中未将任雪晴列为被告，麻江县人民法院也未依法追加任雪晴作为当事人参加诉讼。因沈建忠、任雪晴系合法夫妻，调解书中所涉三处房产是沈建忠、任雪晴的夫妻共同财产，任雪晴是合法的财产共有人，故（2015）麻民初字第272号民事调解书遗漏了必须诉讼的当事人，存在明显错误，故再审程序中，依法予以撤销。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款之规定，判决如下： 一、撤销麻江县人民法院2015年5月18日作出的（2015）麻民初字第272号民事调解书； 二、确认麻江县信达担保有限责任公司与沈建忠、任雪晴2014年1月20日签订的《房屋转让合同》有效； 三、沈建忠、任雪晴在本判决生效十日内协助办理瀚林华庭三味楼的一层5号门面、6号门面、二层写字楼房屋产权转让登记手续至麻江县信达担保有限责任公司名下，相关转让登记费用由沈建忠、任雪晴负担； 四、沈建忠、任雪晴在本判决生效十日内支付麻江县信达担保有限责任公司违约金120万元； 五、驳回麻江县信达担保有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15600元，由沈建忠、任雪晴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。上诉期满后七日内未交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。（缴纳上诉费账号开户名称：黔东南州财政局。开户银行：中国银行股份有限公司凯里市城中支行。开户账号：13×××06，并在附页栏上注明法院上诉费及案件当事人名称，以便与案件对号）逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 长 欧 阳 平 审 判 员 吴 茂 标 人民陪审员 陆 万 春 二〇一八年七月十六日 书 记 员 欧阳嘉丽