安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖01民终5175号上诉人（原审原告）：许德淑，女，1973年6月16日出生，汉族，住安徽省淮南市。被上诉人（原审被告）：崔娟，女，1986年7月21日出生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县。委托诉讼代理人：沈佐镇，安徽鑫和律师事务所律师。上诉人许德淑因与被上诉人崔娟房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院(2017)皖0104民初5334号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年6月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。许德淑上诉请求：撤销一审判决，改判崔娟支付许德淑违约金30000元。事实和理由：1、许德淑与崔娟在一审法院组织下交接案涉房屋钥匙，但许德淑接收钥匙后不能及时将涉案房屋出租，涉案房屋空租租期近一个月，该空租的损失是崔娟造成，1000元违约金不能弥补空租期间损失。2、违约金具有惩罚性质，双方在合同中约定了违约金为30000元，一审法院认定崔娟违约，但只判决1000元违约金过低。3、崔娟就解约事宜与许德淑协商，但不能因此否定崔娟违约，也不能过度减少崔娟的违约责任。双方进行过协商，但崔娟只交付钥匙不愿意签署解除合同协议书。虽然双方在一审法院组织下同意解除合同，并交接钥匙，许德淑多次从外地赶回，要求违约金30000元合情合理。4、一审判决将崔娟提交的虚假证据的事实置于许德淑一方，并且不认定许德淑提供的证据效力错误。崔娟与许德淑协商的过程，崔娟的表哥和合伙人有威胁的嫌疑。许德淑曾找一审法院要涉案房屋钥匙，一审法院未准许，崔娟要求交付钥匙，一审法院告知如果不接受扩大的损失由许德淑自行承担，钥匙不是许德淑自愿拿的。许德淑多次与崔娟协商，崔娟表示不退未用房租和押金就不解除合同。崔娟为解除合同伪造环保局的证明、伪造公章。崔娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。崔娟并未违约，合同不能继续履行，是因为政府部门的管理，不能归责于崔娟。许德淑向一审法院起诉请求：1、崔娟继续履行合同，并向许德淑支付租金33000元（按季度支付，提前一个月支付后续租金）；2、崔娟向许德淑支付违约金30000元；3、本案全部诉讼费用由崔娟承担。一审法院认定事实：2017年4月14日，许德淑（甲方）与崔娟（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：“第一条：甲方将其合法拥有的座落于合肥市凤凰城家景园淠河路上综合2栋106号的门面房及附属设施出租给乙方。第二条：乙方租赁该房作为商业使用，在租赁期内，乙方在未经甲方书面许可的情况下，不得擅自改变该房屋的使用用途。第三条：租赁期限为叁年，自2017年4月21日起至2020年4月20日止。第四条：房屋第一年月租金为11000元。租金第一年按季度支付。第八条：乙方自接受租赁房屋之日向甲方交纳押金2万元整，乙方在不损害房屋原有设施的前提下，且足额交纳房屋水、电、物业、房租等各项费用后，甲方全额退还交纳的押金。”当日，崔娟向许德淑转款53000元。2017年5月1日，崔娟在案涉房屋处所经营的豪杰天下功夫煲仔淠河路店正式开业，当时尚未安装油烟净化设施。2017年5月27日，合肥市蜀山区环境保护局向合肥市蜀山区豪杰天下功夫煲仔淠河路店发出一份《责令改正违法行为决定书》，内容为：你单位实施了以下环境违法行为：1、未依法提交建设项目环境影响评价文件，2、未安装油烟净化设施，责令你单位停止经营，改正违法行为。之后，崔娟与许德淑多次协商解约事宜，崔娟在案涉房屋门上贴出“出租”字样。2017年8月29日，在一审法院组织下，崔娟将案涉房屋的4把钥匙交至许德淑处。另查，2017年6月26日，崔娟将许德淑诉至一审法院,要求解除其与许德淑签订的《房屋租赁合同》，并要求许德淑返还房屋租金、押金等各项损失。一审法院认为，崔娟与许德淑签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规，该合同应属有效，双方均应按合同履行。在该院组织下，崔娟于2017年8月29日将案涉房屋的钥匙交至许德淑处，双方就合同的解除已达成合意，故双方之间的《房屋租赁合同》于2017年8月29日解除，故对于许德淑要求继续履行合同及继续支付自2017年8月29日之后租金的诉讼请求，该院不予支持。崔娟提供的《责令改正违法行为决定书》上载明其被责令停业的原因系未依法提交建设项目环境影响评价文件、未安装油烟净化设施，崔娟辩称因楼上是居民楼，案涉房屋无法用作餐饮经营用途，无法通过环评，但未提供有效证据证明，因此，该院对其该项辩称不予采信。对于许德淑主张的违约金，考虑崔娟就解约事宜多次与其协商，并且积极采取转租等措施，试图减少许德淑的损失的情况，该院酌定为1000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、崔娟于判决生效之日起十日内一次性支付原告许德淑违约金1000元；二、驳回许德淑的其他诉讼请求。一审案件受理费1375元，减半收取为687.5元，由许德淑负担676元，崔娟负担11.5元。本案二审期间，许德淑向本院提交证据为1、录音光盘一张，证明崔娟在不想继续承租后采取威胁等手段不配合减少损失。2、许德淑与案外人签订的租赁合同，证明许德淑到2017年9月13日才与案外人签约，约定9月22日起计算房租，存在房租空档期损失。崔娟的质证意见为，1、对光盘内容的合法性、关联性、证明目的均有异议，该视听资料均没有征求当事人同意，偷拍不具有合法性，视频内容不连贯，不能证明崔娟存在任何威胁的成分；崔娟在一审法院组织双方交接钥匙之前的房租均已经支付，许德淑没有实际损失，崔娟没有扩大损失；交钥匙后的空置期是行政管理行为，不能归责于崔娟。2、许德淑与案外人签订的合同与本案没有关联性，且造成的所谓的空档期不能归责崔娟，合同在此前已经解除，故对解除后的房屋，崔娟不承担相应责任。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。二审另查明，许德淑与崔娟曾在2017年6月22日到涉案房屋协商交接钥匙，但双方未能协商一致。2018年7月10日，许德淑与崔娟已经在本院主持下就(2018)皖01民终5174号案件达成调解协议，确认双方租赁合同2017年8月29日解除。本院认为，许德淑以合同解除后存在房屋空置期且违约金具有惩罚性为由，主张崔娟应当支付30000元违约金。许德淑与崔娟曾于2017年6月22日到涉案房屋协商交接钥匙以及解除合同相关事宜，2017年8月29日许德淑与崔娟在一审法院组织下交接涉案房屋钥匙并解除租赁合同，且双方已经在本院主持下就(2018)皖01民终5174号案件达成调解协议并确认双方租赁合同于2017年8月29日解除，双方的租赁合同系协商一致解除。一审判决根据本案实际情况酌定崔娟支付许德淑1000元并无明显不当，本院予以确认。许德淑关于崔娟伪造政府部门印章应当承担责任的主张，不是民事案件处理范围。综上，上诉人许德淑的上诉理由均不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费550元，由许德淑负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一八年七月二十六日书记员 杜 锐附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审