海南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼民终506号 上诉人（原审原告、执行案外人）：许某，女，1978年7月19日出生，汉族，住海南省文昌市宝芳乡宝芳卫生院。 委托诉讼代理人：么东升，海南肖明德律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：海南金瑞隆实业有限公司。住所地：海南省文昌市文城镇文琼公路**。 法定代表人：陈宝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林祥，海南瑞来律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：文昌华都物业管理有限公司。。住所地：海南省文昌市文城镇文建路** 法定代表人：王禄雄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王录义，该公司职员。 原审第三人（被执行人）：王禄雄，男，1955年5月27日出生，汉族，住海南省文昌市××镇号。 委托诉讼代理人：王录义，男，1963年9月24日出生，汉族，住海南省文昌市××区。系王禄雄胞弟。 上诉人许某因与被上诉人海南金瑞隆实业有限公司（以下简称金瑞隆公司）及原审第三人文昌华都物业管理有限公司（以下简称华都公司）、王禄雄案外人执行异议之诉一案，不服海南省第一中级人民法院（以下简称一审法院）（2018）琼96民初23号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2018年5月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年7月3日公开开庭审理了本案。上诉人许某及其委托诉讼代理人么东升，被上诉人金瑞隆公司的委托诉讼代理人林祥，原审第三人华都公司和王禄雄的共同委托诉讼代理人王录义均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许某上诉请求：1.撤销一审判决，改判立即停止对上诉人购买的位于文昌市××镇一期拆迁安置房在建工程（房号为：2号楼D2户型第8层）（以下简称案涉房屋）及其所占土地的强制执行；2.确认上诉人与华都公司于2014年12月5日签订的《内部认购协议书》合法有效。事实和理由：一、上诉人与原审第三人华都公司签订的《内部认购协议书》合法有效，上诉人已经取得了案涉房屋的物权期待权，法院应当停止对该房屋拍卖。2014年12月15日，上诉人与原审第三人华都公司签订了《内部认购协议书》，约定上诉人购买华都公司开发建设的案涉房屋，该房屋建筑面积为63.13平方米，单价为3500元/平方米，房屋总价款213955元，上诉人应在该协议签订之日起三日内先向华都公司支付106978元购房款。协议书还对办理房产证与违约责任进行了约定。双方签订的《内部认购协议书》是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，是合法有效的。上诉人已经按照合同约定支付了50%的购房款，没有办理房产证是因法院的查封造成的。因此，上诉人对案涉房屋享有物权期待权，足以排除人民法院的强制执行。二、一审法院审理本案程序不合法。本案中，上诉人提出两项诉讼请求：一是请求停止拍卖；二是请求确认所有权。确认所有权是停止拍卖的基础，如果确认所有权不属于审查范围，停止拍卖就没有事实和法律基础。一审判决明确说明本案确权请求不属于本案审查范围，就不应当受理本案。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。 金瑞隆公司辩称：一、执行标的属于被执行人的不动产物权，上诉人许某的合同债权不能排除本案被执行人物权的执行，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当依法维持。二、上诉人许某与原审第三人华都公司签订的《内部认购协议书》不具备排除强制执行的条件。1.上诉人许某与原审第三人华都公司于2014年12月15日签订《内部认购协议书》，该协议签订时间没有在房屋预售期内。2.《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”该《内部认购协议书》未经备案登记，无法确认其真实性及合法性。而且，未经备案登记的内部认购协议，本身属于违法销售，且不具有备案登记的对抗公示效力，显然不具有排除执行的效力。3.上诉人许某未将购房款汇入预售款账户，且其提供的证据不能证明案涉房屋是其唯一住房，故其对案涉房屋显然不具有物权。三、一审判决认定确认上诉人许某与原审第三人华都公司签订的《内部认购协议书》不属于本案审查范围是正确的。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 华都公司与王禄雄共同陈述称，上诉人许某与原审第三人华都公司已于法院查封之前签订了《内部认购协议书》，购买了华都公司开发的位于文昌市文建路的文昌商业街一期拆迁安置房。该购房协议是当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且该协议对商品房基本情况、价款、付款方式、交房时间、产权登记以及违约责任等均有约定，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该协议应认定为合法有效的书面买卖合同。对于居住用房问题，上诉人许某及其家庭成员在文昌市没有其他房屋办理不动产登记。对于支付购房款的问题，上诉人许某实际上已经按照约定的金额通过现金或转账的方式将款项打入华都公司指定的账户内，并且华都公司也出具了收款收据。综上所述，在法院查封之前，上诉人许某已经与华都公司签订了合法有效的书面购房合同，支付了案涉房屋总价款的百分之五十以上，所购商品房系上诉人用于居住且名下无其他用于居住的房屋。这完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，可以排除法院的强制执行，故请求二审法院依法判决。 许某向一审法院起诉请求：1.立即停止对案涉房屋及其所占土地的强制执行，并解除对其的查封；2.确认许某与华都公司于2014年12月5日签订的《内部认购协议书》合法有效；3.一审案件受理费由金瑞隆公司承担。 一审法院认定事实：一审法院于2015年1月20日作出（2015）海南一中执字第8号执行裁定，查封华都公司名下位于文昌市××镇地段19699.09㎡土地使用权[国有土地使用证号：文国用（2014）第W0105031号]，并随后查封地上建筑物。因查封的房地产不具备处置条件，一审法院于2016年12月14日作出（2015）海南一中执字第8-34号执行裁定，终结该案的本次执行程序。2017年1月17日，一审法院恢复该案执行，并委托海南正理房地产估价有限公司对上述土地及地上建筑物进行评估，海南正理房地产估价有限公司作出（海南）正理[2017]房（估）字第312号房地产估价鉴定报告，该鉴定报告确认该土地上仅建2号楼拆迁安置楼2、3单元地下一层及地上12层，建筑物主体框架未封顶。一审法院于2017年10月24日作出（2017）琼96执恢7号之三执行裁定，拍卖被执行人华都公司位于文昌市××镇地段19699.09㎡土地使用权及该地上在建工程整体（不含该土地上未签订拆迁协议的49户职工住房）。 案外人许某与被执行人华都公司于2014年12月5日签订《内部购房协议书》，约定购买被执行人华都公司开发建设的案涉房屋，建筑面积为61.13㎡，单价为3500元/㎡，房屋总价款213955元。在一审法院准备对涉案的在建工程和土地使用权进行拍卖时，许某向一审法院提出书面异议，并向法院提交了被执行人华都公司开具的收据（收款金额为106978元）及银行转账凭证（汇款金额为106978元，收款人为王禄雄）以及许某及家庭成员在文昌市未有办理房屋产权及不动产登记材料，要求停止对上述财产执行。一审法院认为，案外人许某提交被执行人华都公司出具的购房款106978元收据和转账凭证，收款人为王禄雄，而非被执行人华都公司，仅能证实案外人同王禄雄于上述时间存在资金往来，无法证实其向被执行人华都公司支付购房款项。案外人许某主张所支付购房款仅有收款收据证实，因属大额款项交易，又无其他证据佐证付款事实，并不符合交易习惯。对案外人许某主张其支付购房款之事实不予确认。为此，一审法院作出(2017)琼96执异175号《执行裁定书》，裁定驳回案外人许某异议请求。许某为此提起本案的案外人执行异议之诉。 一审法院认为，本案属于案外人执行异议之诉纠纷，本案的争议焦点为：1.是否停止对上诉人许某购买的位于文昌市××镇一期拆迁安置房在建工程及其相应土地的强制执行；2.是否应确认上诉人许某与原审第三人华都公司签订的《内部认购协议书》合法有效。本案中，许某与华都公司在法院查封上述房屋之前签订的《内部认购协议书》，认购书条款内容虽然具备了商品房买卖合同的主要内容，但双方未在当地政府房产管理部门办理网签备案手续，也未按当地政府管理部门指定的监管账户付款，为此，许某与华都公司签订的认购协议属于违法销售，对于许某的付款行为，一审法院不予确认。许某要求停止对案涉在建工程及其相应土地的强制执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，一审法院不予支持；许某提出要求确认其与华都公司签订的《内部认购协议书》合法有效的诉讼请求，不属于本案的审查范围。综上，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回许某的诉讼请求。一审案件受理费4509.33元，由许某负担。 本院二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审期间，经本院实地勘察，案涉房屋尚未建成。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，上诉人许某对一审法院驳回其停止执行案涉房屋诉讼请求的判决不服，故本案的争议焦点为许某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，首先，上诉人许某与原审第三人华都公司签订了《内部认购协议书》，该《内部认购协议书》对商品房的基本情况、价款、付款方式、交房时间、产权登记及违约责任均进行了约定，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且许某已向华都公司支付了购房款106978元。因此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，该《内部认购协议书》应当认定为商品房买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。其次，根据已经查明的案件事实，许某及其家庭成员在文昌市未有办理房屋产权及不动产登记材料。第三，如前所述，许某已向华都公司支付106978元购房款，因双方约定的总房款为213955元，故其已支付的价款达到合同约定总价款的百分之五十。综上，许某提起的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件，但是这并不意味着许某对案涉房屋就当然享有足以排除强制执行的民事权益，如不符合适用该规定的前提条件，那么即便符合前述三个条件，亦不能排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的内容可知，适用该规定的前提条件为：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议”，也即买受人只有对已经登记在房地产开发企业名下的商品房提出执行异议，才能根据前述规定享有足以排除强制执行的民事权益。具体到本案，案涉项目停工多年，工程仅建成12层框架，案涉房屋尚未成形，华都公司亦尚未办理案涉房屋的初始登记，故许某对尚未登记在华都公司名下的商品房提起的排除人民法院强制执行的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，许某对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4509.33元，由上诉人许某负担。 本判决为终审判决。 审判长  林秋婷 审判员  汪忠学 审判员  夏伟伟 二〇一八年七月二十日 法官助理毛然 书记员  徐欣瑞 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件 若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。