西安市莲湖区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0104民初2518号原告：李斌，男，1967年1月9日出生，汉族，无业。原告：肖娟侠，女，1974年7月15日出生，汉族，无业。共同委托诉讼代理人：高燕燕，陕西罗泰律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张楠，陕西罗泰律师事务所实习律师。被告：西安前进房地产开发有限公司，住所地西安市高新区高新一路六号前进大厦1101号。法定代表人：郑小平，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯楠，陕西康铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海良，男，1976年11月12日出生，汉族，系该公司员工。被告：西安瑞邦幕墙装饰工程有限公司，住所地西安市未央区汉城街道东杨善村北36号。法定代表人：钦昌元，该公司总经理。被告：钦昌元，男，1968年4月24日出生，苗族，西安瑞邦幕墙装饰工程有限公司法定代表人。第三人：浙江欣捷建设有限公司西安分公司，住所地西安市碑林区含光北路23号新兴际华大厦23层。负责人：吴航飞，该分公司经理。委托诉讼代理人：王新，陕西康铭律师事务所律师。原告李斌、肖娟侠诉被告西安前进房地产开发有限公司（以下简称“前进公司”）、西安瑞邦幕墙装饰工程有限公司（以下简称“瑞邦公司”）、钦昌元、第三人浙江欣捷建设有限公司西安分公司（以下简称“欣捷西安分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李斌、肖娟侠及其共同委托诉讼代理人高燕燕、张楠、被告前进公司委托诉讼代理人冯楠、被告钦昌元、第三人欣捷西安分公司委托诉讼代理人王新均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李斌、肖娟侠向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告前进公司向原告交付雅沁园小区X房屋并协助办理房产登记手续；2、依法判令被告瑞邦公司、钦昌元协助前进公司办理交付及房产登记手续；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻。2016年6月3日，二原告与前进公司签订了《“雅沁园”房屋认购书》，约定将雅沁园小区X出售给二原告，付款方式为全款支付，并约定于2016年12月31日交付该房屋，前进公司向原告李斌出具了全款售房收款收据。因前进公司拖欠第三人欣捷西安分公司欠��无法偿还，第三人将自己对前进公司所有债权转让给瑞邦公司用于偿还其拖欠瑞邦公司的工程款，所以在2016年6月3日签订的《“雅沁园”房屋认购书》，是在欣捷西安分公司、钦昌元、前进公司和二原告四方均在场的情况下签订的，前进公司让二原告直接将购房款支付给钦昌元。因该房为期房，为了保证能顺利收房，同年6月6日，二原告又与瑞邦公司签订了《房屋出售协议》，约定二原告先支付一半的购房款，等到房屋交付再支付另一半房款，前进公司出具的收款收据由瑞邦公司先行保管，待二原告全额支付购房款后，交给二原告。次日，二原告将一半的房款转入钦昌元个人账户。2017年10月，二原告发现前进公司开发的雅沁园商品房已经完工并开始交付，且大多数业主已经入住，就要求继续履行合同，一方面让前进公司交付房屋，一方面要求钦昌元将购房收据原件归还原告，原告也会按约定支付剩余购房款。但经多次沟通无果，诉至法院，望判如所请。被告前进公司答辩称，我公司从未与原告达成买卖涉案房屋的合意表示，也未向原告收取过任何购房款，双方之间不存在房屋买卖的客观事实，故我公司不负有向原告交付涉案房屋的合同义务。原告诉请缺乏事实和法律依据，请求依法驳回其针对我公司的诉请。被告瑞邦公司、钦昌元共同答辩称，因第三人拖欠我公司工程款，将涉案房屋抵给我公司。与二原告签订了房屋出售协议属实，原告亦已支付一半的购房款。但我公司和第三人因另外一个项目结算后，尚欠第三人57万余元，第三人要求将该笔款项付清后才能交付房屋。现公司出现问题，处于停业状态，没有能力支付欠款，导��和原告之间的房屋买卖合同不能履行。第三人欣捷西安分公司陈述称，我公司与原告不存在房屋买卖合同关系，也未收取过原告的购房款。原告将我公司列为第三人，法律地位不适格，故请求依法驳回其对我公司的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：原告李斌、肖娟侠提交如下证据：1、《雅沁园房屋认购书》、收据，证明前进公司认可欣捷西安分公司将其所持有的68.848万元的债权转让给瑞邦公司，瑞邦公司又将此债权转让给原告；前进公司对此认可，并愿意用本案争议的标的抵偿二原告对其所持有的债权。故二原��有权要求其交付涉案房屋并进行产权登记；2、房屋出售协议，证明瑞邦公司将其从欣捷西安分公司受让的68.848万元的债权以65万元的价位转让给原告，其与原告签订的房屋出售协议实为债权转让协议。前进公司向原告出具的证明债权清偿事实的收款收据原件在瑞邦公司和钦昌元处。3、中国农业银行业务凭证、转账记录、收条，证明本案中全权转让协议真实有效，原告已经开始履行协议，瑞邦公司法定代表人钦昌元收取了原告所支付的债权转让款，钦昌元应与瑞邦公司一起承担连带责任。本院认定上述证据真实，可以证明2016年6月3日，前进公司与二原告签订《“雅沁园”房屋认购书》，约定二原告购买位于红庙坡路82号雅沁园小区X132.4平方米西南户住宅房屋一套，建筑面积132.4平方米。房屋总价款为688480元，付款方式为一次性付款。出卖人预计在2016年12月31日前将该房屋交给买受人。当日，前进公司向二原告出具收据，载明收到购房款688480元，该收据原件由前进公司持有。2016年6月6日，瑞邦公司与二原告签订《房屋出售协议》约定，鉴于欣捷西安分公司拖欠瑞邦公司工程款，欣捷西安分公司愿将前进公司抵给其的“雅沁园”小区X抵给瑞邦公司以折抵欣捷西安分公司的欠款，二原告有意购买上述房屋，双方签订该协议，房屋作价650000元，分两次支付，合同签订当日支付50%购房款325000元，待上述房屋取得预售许可证，可以开始办理网签当日原告支付剩余购房款325000元。当日，原告通过农业银行转账支付购房款325000元，钦昌元向其出具收条。被告前进公司、瑞邦公司、钦昌元均无证据向法庭提交。第三人欣捷西安分公司围绕其答辩意见向法庭提交如下证据：承诺书，证明涉案房屋已被第三人收回，不存在抵押给瑞邦公司的情况，因瑞邦公司没有支付全款，该房屋不属于前进公司或瑞邦公司。本院认定上述证据真实，可以证明2017年12月4日，钦昌元向第三人出具承诺书，载明：唐城雅沁园所抵给本人的房子，本人在2018年1月30日前办理好付款交房手续，如逾期未办理，金泉有权收回此房自行处理，应支付给本人的工程款予以支付。本院认为，自然人、法人的合法权益依法受法律保护。2016年6月3日，原告与被告前进公司之间签订西安市莲湖区雅沁苑小区北楼23层132.4平方米西南户房屋的房屋认购��时，前进公司并未取得该房产的商品房预售许可证，且庭审中查明，该房屋至今未取得商品房预售许可证。故依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”之规定，双方订立的商品房买卖合同应属无效。根据庭审查明事实，涉案房屋系被告瑞邦公司基于其与第三人欣捷西安分公司之间的工程款结算关系而取得，但双方并未向法庭提交其结算证据，且2017年12月4日瑞邦公司及法定代表人钦昌元与欣捷西安分公司对工程款项重新结算并解除了之前的结算协议，故瑞邦公司将涉案房屋出售给原告的行为无效。综上，原告诉请无事实及法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《���华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告李斌、肖娟侠要求被告西安前进房地产开发有限公司向其交付雅沁园小区X房屋并协助办理房产登记手续的诉讼请求；二、驳回原告李斌、肖娟侠要求被告西安瑞邦幕墙装饰工程有限公司、钦昌元协助西安前进房地产开发有限公司办理交付及房产登记手续的诉讼请求。案件受理费10300元（原告已预交），由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  朱保建审 判 员  杨 婷代理审判员  郭富丽二〇一八年七月二日书 记 员  焦莉萍