河北省秦皇岛市海港区人民法院民事判决书（2018）冀0302民初664号原告：费国良，男，986年3月28日出生，汉族，现住秦皇岛市，公民身份号码×××。委托代理人：李丽君、徐桂华，河北百人合律师事务所律师。被告：秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：赵玉敏，董事长。委托代理人：杨伟光，河北宏业律师事务所律师，执业证号：×××。委托代理人：丁丽香，女，1986年1月28日出生，汉族，现住秦皇岛市自然家园小区**，公民身份号码：×××，系公司法务。原告费国良与被告秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司（以下简称鼎威房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李丽君、徐桂华，被告委托代理人杨伟光、丁丽香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告费国良向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即配合原告办理产权登记手续；2、请求法院判令被告支付违约金，至产权登记手续办理完结至。计算标准按照合同约定每迟办一日赔付所交房款的万分之零点五计算。至目前，被告应支付违约金为16147元。3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年11月18日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，原告购买被告开发的东盛世家小区1-5-1701号房屋，总价款566570元。《合同补充协议》附件四第五款约定办理产权登记时间从交房起为三年以内，若被告未按约定时间办理产权登记手续，每迟办一日赔付所交房款的万分之零点五的违约金。合同签订后，原告依据合同约定交付了购房款，被告于2013年3月2日将房屋交付给原告。但被告迟迟未将办理产权所需手续材料报产权登记机关备案，致使原告不能办理产权登记手续，导致原告无法行使出售、出租、抵押等处分行为，给原告造成经济损失。根据合同约定，被告已构成违约，应立即配合原告办理产权登记手续，并支付违约金。为维护原告合法权利，特依法提起诉讼，请贵院支持原告的诉讼请求。被告鼎威房地产辩称，1、对原告、被告签订的买卖合同及原告向被告交付了房款，以及被告向原告交付房屋的事实没有异议。2、原告起诉超过诉讼时效，因为所有合同基本上在2010年签订，房屋于2011年交付使用，约定在房屋交付使用后一年半办理产权登记。诉讼时效是2年期限，现大部分业主的诉请已经超过诉讼时效期间，请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。2、合同第十五条关于产权登记第一款第3项约定“因非甲方所能控制的原因及政府行为，出卖人未能及时提供备案资料的，约定期限可顺延办理产权登记，甲方不负赔偿”被告不能如期向及时提供备案资料是因为政府行为所致。具体理由为：根据原规划容积率为1.5，拆迁补偿款为1.5亿元，经过规划局重新测定后容积率变更为3.33，拆迁补偿费也远远不能补偿实际拆迁的需要。为此，被告多次向规划部门、国土部门报送了相关材料及请示报告，但因政府原因迟迟不能得到解决，直到2017年7月份才得到解决。被告就及时向房产管理部门提供了备案资料，到2017年8月30日已经具备了办证条件。本院经审查认定事实如下：2012年11月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的东盛世家1-5-1701号房屋，房屋总价款为566570元。合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用之日起90日内办理房地产权属登记的，双方同意按下列第2、3项处理：1略、2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金；3、因非甲方所能控制的原因及政府行为，出卖人未能及时提供备案资料的，约定期限可顺延办理产权登记，甲方不负赔偿（办理产权登记时间按本合同补充协议第五款为准）。该合同附件四《补充协议》第五款约定，“甲方在交房日期起三年半内办理产权登记手续。若甲方未按约定时间办理产权登记手续，每迟办一日甲方赔付乙方所交房款的万分之零点五的违约金”合同签订后，原告付清房款。2013年3月2日被告向原告交付了房屋。原告于2017年10月20日向本院起诉。对于被告的抗辩理由查明如下，案涉房屋属于东盐务二期拆迁改造项目，规划容积率小于1.5，拆迁安置补偿总成本为1.5013亿元。2005年6月经土地挂牌出让给被告。扣除安置补偿总成本，被告于6月30日缴清1565.85万元土地出让金。2007年3月区政府向市政府上报请示称，为了平衡该项目增加的拆迁安置成本，抵减受让人无偿拆除由政府承担建设的小学、道路及燕山大街东延伸用地原地上建筑物的出资投入，要求提高容积率。2007年7月市规划局调整容积率为3.29，后又再次调整容积率为3.33。因为调整容积率，涉及补缴土地出让金问题，2008年市房产局建议市政府不再收取该项目因增加容积率产生的土地出让金，2013年3月区政府向市政府申请免收因增容产生的土地出让金。2013年6月市国土局向市政府提出征收土地出让金的意见，建议相关部门重新核算拆迁安置成本及被告为市政建设投入的资金，来确定被告增加的成本数额，如增加的成本高于土地出让金，建议政府不再收取，如低于土地出让金，被告缴纳高出成本部分的土地出让金。2014年8月市国土局根据收支两条线的规定通知被告缴纳土地出让金3707.3584万元。2015年1月市房产局请示市政府对该项目的增加拆迁成本，公开选定第三方进行评估。2016年5月由秦皇岛正源工程建设咨询事务所出具评估报告，确定拆迁成本为20847.45万元。2017年7月市长办公会确定由被告于2017年8月15日前向市财政局补缴土地出让金3707.3584万元。市财政局收到被告补缴的土地出让金后，立即拨付3707.3584万元到海港区财政局，由海港区财政局支付给被告，用于补偿拆迁成本，剩余拆迁成本由被告自行负担。2017年8月31日秦皇岛日报登载东盛世家小区具备办理不动产权证的条件。上述事实，有双方当事人陈述及相关证据在卷佐证。本院认为，依据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，被告应自房屋交付之日起三年半内办理产权登记，直到2017年8月31日才具备办证条件，被告构成违约。被告抗辩因为政府行为延误办证免责，经审查被告在2017年8月15日按照规定补缴了土地出让金后才具备办证条件，被告没有证明是因为政府行为延误办证，故对被告的此项抗辩不予采纳。对于被告的时效抗辩，被告于2013年将房屋交付原告，合同约定被告应自房屋交付之日起三年半内办理产权登记，原告于2017年10月20日向本院起诉，要求被告支付逾期办证违约金，未超过诉讼时效，被告的该项抗辩不成立。双方在合同中约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金，符合法律规定。被告应当按此约定向原告支付违约金。关于原告主张的办理房屋所有权证属于物权范畴，不适用诉讼时效的规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司协助原告费国良办理秦皇岛市海港区东盛世家小区1-5-1701号房屋的不动产登记手续；二、被告秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司向原告费国良支付延期办证违约金28.33元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费204元，原告费国良负担203元，由被告秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司负担1元，于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长 刘长利审 判 员 莫 军人民陪审员 张 文 二Ｏ一八年七月二十日代理书记员 吴 迪