江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0581民初6026号 原告：谢芳，女，1981年2月12日出生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：葛凤鸣，江苏福地律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛玉婷。 被告：苏州浙汇源房地产开发投资有限公司，住所地江苏省常熟市支塘镇淦昌路**，统一社会信用代码320581000240082。 诉讼代表人：邵建平，该企业管理人负责人。 委托诉讼代理人：邵倩茹，江苏圣益律师事务所律师。 原告谢芳诉被告苏州浙汇源房地产开发投资有限公司（以下简称浙汇源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谢芳的委托诉讼代理人葛凤鸣和葛玉婷、被告浙汇源公司的委托诉讼代理人邵倩茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢芳向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的编号Y20130001755、Y20130001757、Y20130001760《商品房买卖合同》项下位于常熟市××路××号“×人家”1幢1单元501、502、503室住宅商品房不属于被告的破产财产。2.被告继续履行上列《商品房买卖合同》交付商品房，并在条件成熟时协助办理房地产过户登记手续。3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年1月11日，原告与被告签订了编号为Y20130001755、Y20130001757、Y20130001760的《商品房买卖合同》3份，约定原告向被告购买位于常熟市××路××号“×人家”1幢1单元501、502、503室住宅3套，合同签订后原告全额支付了购房款2791200元；被告因资金链断裂于2013年8月停止开发，未履行交房义务，但商品房已基本建成。2017年4月21日被告破产重整。2018年4月27日管理人向原告发出了《债权审查意见书》虽认定了全部债权，但未明确原告有权优先取得上列商品房，为此原告提出了异议，管理人答复维持并告知“仍有异议的，请于收到本告知函之日起15天内向常熟市人民法院提起诉讼”。原告认为，被告将上列商品房作为破产财产处理且解除双方之间的商品房买卖合同是完全错误的，本案中原告已全额支付了购房款，原告明显已经履行合同完毕，原告认为所购商品房不属于被告的破产财产，根据最高人民法院《关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条的规定：“下列财产不属于破产财产：（五）特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物。”本案中“×人家”已经基本建成，原告购买了“×人家”中有明确的楼层和房号的商品房，该商品房是实实在在的物。无论是否已经取得产权证，该商品房属于特定物无疑，对此不应该存在争议。该商品房未取得商品房权证就不是特定物的观点是不成立的。同时，原告是真实的买房人，虽然没有占有所购商品房，但已经支付了所购商品房的全部价款。因此，原告所购的商品房完全符合本条规定，不能列入被告的破产财产范围，所购商品房不能作为破产财产进行处置和分配。并且双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应当履行合同交付该商品房。为此，特向贵院提出诉讼，请依法判决。 被告浙汇源公司辩称，第一，本案所涉房屋属于破产财产。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案所涉合同项下的商品房尚未办理权属变更登记，不产生物权转移的效力，房屋所有权仍属于被告。《破产法》第三十条也有明确规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。破产财产归属不是以合同来确定的。而《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条下列财产不属于破产财产：（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产。但本案合同项下的商品房尚未完工，处于“在建工程”的范围，不是法律上完整的物，不具备交付条件，不属于特定物。第二，原告不具有真实购房意图。根据被告法定代表人陈美莲的陈述，原告名义上支付的购房款实际是履行被告与高燕驰之间的民间借贷合同，《商品房买卖合同》具有借款担保性质，故管理人认为，原告支付的款项并不是针对《商品房买卖合同》，而是借款。第三，管理人解除合同的事实和法律依据。根据江苏省高院的破产案件审理指南中未履行完毕合同的处理：“……相对方已履行完毕而债务人尚未履行完毕的合同，因继续履行构成对个别债权人的违法清偿，管理人有权解除合同，但继续履行不构成个别违法清偿的除外。”同时，2018年4月8日常熟市人民法院已裁定终止浙汇源重整程序，合同已无法继续履行。综上，管理人依法解除合同并无不当，请求驳回原告诉请。 本院经审理认定事实如下：2013年1月11日，谢芳（买受方）与浙汇源公司（出卖方）签订合同编号为Y20130001755的《商品房买卖合同》一份，约定谢芳向浙汇源公司购买位于常熟市××路××单元××室的商品房，建筑面积185.73平方米，总价款928650元，2013年1月13日前付房款928650元。出卖方应当在2014年6月30日前将商品房交付买受方使用。 同日，谢芳（买受方）与浙汇源公司（出卖方）签订合同编号为Y20130001757的《商品房买卖合同》一份，约定谢芳向浙汇源公司购买位于常熟市××路××单元××室的商品房，建筑面积189.16平方米，总价款945800元，2013年1月13日前付房款945800元。出卖方应当在2014年6月30日前将商品房交付买受方使用。 同日，谢芳（买受方）与浙汇源公司（出卖方）签订合同编号为Y20130001760的《商品房买卖合同》一份，约定谢芳向浙汇源公司购买位于常熟市××路××单元××室的商品房，建筑面积183.35平方米，总价款916750元，2013年1月13日前付房款916750元。出卖方应当在2013年12月31日前将商品房交付买受方使用。 上述三份商品房买卖合同均办理了网签备案手续。涉案三套房屋购房款合计2791200元。同日，常熟市凯燕服饰有限公司（以下简称凯燕公司）向浙汇源公司转账支付2791200元。 2013年1月30日，浙汇源公司向谢芳开具收款收据三张，金额分别为928650元、945800元、916750元。 2017年8月18日，凯燕公司出具《代付款证明》一份，载明：“苏州浙汇源房地产开发投资有限公司管理人（江苏圣益律师事务所）：2013年1月11日，本公司股东谢芳与姐妹谢玉娟、谢园园、高燕红前往苏州浙汇源房地产开发投资有限公司售楼处购房，其中：谢芳购买了“×人家”1幢501室、502室、503室住房，房价款合计2791200元。谢玉娟购买了1幢103室、104室住房，房价款为2131500元；谢园园购买了1幢105室、106室的住房，房价款为2131500元；高燕红购买了1幢504室、505室、506室住房，房价款为2786300元；房价款合计7049300元。本公司证明：购房当日股东谢芳通过本公司帐户汇付苏州浙汇源房地产开发投资有限公司帐户的2791200元是谢芳的购房款。本公司证明：购房当日股东谢芳通过本公司帐户汇付苏州浙汇源房地产开发投资有限公司帐户的400万元是谢玉娟、谢园园、高燕红的购房款。特此证明！”该证明上加盖有凯燕公司的公章，并由该公司股东高燕驰、谢芳签名确认。 另查明，2017年4月21日，本院以“浙汇源公司不能清偿到期债务，并已停止经营，明显缺乏清偿能力”为由，裁定受理苏州市凯华建设工程有限公司对浙汇源公司的重整申请，并指定江苏圣益律师事务所担任管理人。 2017年8月14日，浙汇源公司管理人向谢芳出具《通知书》一份，载明：浙汇源公司于2013年1月11日与你签订了《商品房买卖合同》三份，合同编号为：Y20130001755、Y20130001757、Y20130001760，合同签订后浙汇源公司因资金链断裂于2013年8月停止开发，至今未履行交房义务，你也未能支付合同约定的购房款，故管理人认定上述合同属双方均未履行完毕的合同。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，上述合同已视为解除。 2018年4月8日，本院以“管理人提交债权人会议表决的《重整计划草案》经分组表决未获得通过，且未通过的表决组再次表决仍未通过。”为由，裁定终止浙汇源公司重整程序。 谢芳向浙汇源公司管理人申报债权，金额为4291200元。2018年4月9日，浙汇源公司管理人向谢芳出具《债权审查意见书》一份，载明：经管理人审查，认定债权金额为3714528.96元，不予认定金额为576671.04元。管理人确定不予认定的理由如下：违约金及利息计算错误。 谢芳于2018年4月20日就浙汇源公司管理人审定的债权提出异议，认为其购买的“×人家”1幢501室、502室、503室住房三套，房价款合计2791200元及违约金及利息等均应该具有优先的权利，并且该优先的权利是应优先交付“×人家”1幢501室、502室、503室的房屋为基础。浙汇源公司管理人于2018年4月27日向谢芳出具《函》一份，载明：管理人经审查认为你提出的理由没有法律依据，故管理人维持对你的债权审查意见。 另查明：涉案小区于2012年开发建设，于2013年8月停工至今。原告所购买的商品房至今尚未办理竣工验收手续，不具备交付条件，因此原告与被告并未就该3套房屋办理交付手续，原告也未取得该3套房屋的不动产权证。 以上事实，有商品房买卖合同、银行业务回单、收款收据、代付款证明、通知书、债权审查意见书、函、异议书、民事裁定书以及当事人庭审陈述等在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的三份《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。根据凯燕公司出具的代付款证明和被告出具的收款收据可以认定原告通过第三方凯燕公司代付的方式依约履行了涉案商品房买卖合同项下的全额购房款的支付义务。被告认为凯燕公司付至被告的款项系高燕驰向被告出借的款项，涉案商品房买卖合同系为借款提供担保，但未能提供证据证实，原告对此予以否认，故对被告的该抗辩意见，本院不予采信。 关于涉案3套房屋是否属于被告的破产财产，本院认为，物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，原被告虽签订了3份《商品房买卖合同》并由原告支付了3套房屋的全部价款，且已办理了网签备案，但涉案3套房屋尚处于未完工状态下，不具备交付条件，被告尚未交付原告占有，也未办理房屋所有权的设立或变更登记，故原告不享有涉案3套房屋的所有权，涉案3套房屋应当属于被告的破产财产。 对于涉案商品房买卖合同能否继续履行，本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同所涉商品房尚未完工，不具备交付条件，且本院已裁定终止被告重整程序，合同已无法继续履行。 综上，原告诉请无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告谢芳的诉讼请求。 案件受理费29130元，减半收取14565元，由原告谢芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审判员  孙秀芹 二〇一八年七月十七日 法官助理  史婷婷 书记员  陈鸿梅