天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初4038号原告：天津一水千荷康体服务有限公司，住所地天津市南开区红旗南路245号院内。法定代表人：李悦，执行董事。委托诉讼代理人；李琳，天津元宪律师事务所律师。被告：天津市子墨唐宋府海鲜酒楼，住所天津市南开区红旗南路245号院前五层。投资人：钟加彬，总经理。委托诉讼代理人：王成民，国浩律师（天津）事务所律师。被告：钟加彬，男，1973年3月17日出生，汉族，天津市子墨唐宋府海鲜酒楼总经理，住天津市河西区。委托诉讼代理人：王成民，国浩律师（天津）事务所律师。第三人：天津市服研技术有限公司，住所地天津市南开区红旗南路245号（科技园）。法定代表人：闫路，总经理。委托诉讼代理人：刘肖楠，天津四方君汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李立功，天津四方君汇律师事务所律师。原告天津一水千荷康体服务有限公司与被告天津市子墨唐宋府海鲜酒楼（以下简称子墨唐宋府）、被告钟加彬、第三人天津市服研技术有限公司租赁合同纠纷一案，本院作出（2018）津0104民初9439号民事判决书。被告子墨唐宋府不服该判决提出上诉，天津市第一中级人民法院作出（2019）津01民终708号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。本院另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李琳、被告子墨唐宋府投资人钟加彬及其委托诉讼代理人王成民、被告钟加彬及其委托诉讼代理人王成民、第三人委托诉讼代理人刘肖楠、李立功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.二被告给付原告2016年11月1日至2018年12月31日止的房屋租金5394060元；2.二被告支付原告自2016年12月31日至实际给付之日的拖欠上述租金的逾期付款利息（按照人民银行同期贷款利率，以上述拖欠房屋租金为基数）；3.本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2011年10月，原告将位于天津市南开区红旗南路245号的房屋出租给被告子墨唐宋府使用，用于经营餐饮服务。双方虽签署的合同名为《合作经营合同书》，但实际性质为房屋租赁合同，该合同约定：被告自主经营，经营内容原告不予干涉，房屋租金每年2520000元，租赁期限自2012年1月31日至2018年12月31日，同时合同对租金支付方式及双方权利义务进行了约定。合同签订后，原告将诉争房屋提供给被告子墨唐宋府使用，但自2016年8月31日起。被告开始拖欠原告租金，至今尚欠原告租金5394060元。又因被告钟加彬系被告子墨唐宋府的投资人，根据相关法律规定，投资人对独资企业承担连带责任，故要求被告钟加彬对本案所涉租金承担连带责任。综上，故成讼。被告钟加彬、被告子墨唐宋府辩称，不同意原告全部诉讼请求，理由如下：首先，原告与被告子墨唐宋府之间存在合作经营关系而非房屋租赁合同关系。原告向天津市服装研究所（以下简称服研所）承租本案涉诉房屋时，双方签订了房屋租赁合同书，约定涉诉房屋不得转租，否则即终止合同。故原告对涉诉房屋无转租权，与被告子墨唐宋府不存在基于转租行为形成的房屋租赁合同关系。原告就诉争房屋与被告子墨唐宋府建立合作经营合同关系，出租人服研所对此知情且允许。原告与被告子墨唐宋府签订的是《合作经营合同书》，合同约定，涉诉房屋用于经营餐饮服务业，被告子墨唐宋府每年只需支付原告2520000元合作费用，不再产生其他费用。被告子墨唐宋府自主经营前，双方的合作是由原告提供房屋，被告子墨唐宋府出资改造，使房屋符合合同用途。正常经营后，被告子墨唐宋府按约定应只支付固定的合作费用，其他的费用应由原告负担。其次，被告子墨唐宋府不欠付合作费用，按照被告子墨唐宋府已支付原告的款项金额和原告开具的收据可见，合同履行期间被告子墨唐宋府一共向原告支付12035940元，虽然在2016年合作费用被告子墨唐宋府尚欠354060元，但被告子墨唐宋府对诉争房屋前期改造外部环境、改善房屋基础设施、维护房屋安全等一共支出400余万元，添附在诉争房屋中不可拆卸部分花费300余万元，且在合同履行期间截至2018年7月已经发生的水、电、燃气、采暖费已达670万元亦由被告子墨唐宋府支付，被告承担的金额足以覆盖原告全部诉请数额，故被告子墨唐宋府不欠付原告任何款项。再次，原告主张本案是房屋租赁合同关系，按照原告与服研所签订的租赁合同第9.3条约定以及出租人与原告就转租问题没有做出新的约定的情况下，原告不具有本案获得产权的1400平米房屋转租人的诉讼主体资格，故就本案1400平米诉争房屋，原告无权起诉被告子墨唐宋府。至于原告自建部分，该部分房屋由于未取得建筑工程规划许可，无论是原告还是出租人对该部分面积的房屋均不具有产权，该部分的出租应属于无效合同，故就本案诉争房屋整体5000余平米建筑面积，原告与被告子墨唐宋府之间不存在房屋租赁合同关系。最后，认可原告主张的诉请期间未支付的合作费数额，然原告从未催付过合作费用，且原告主张利息计算的基数错误，根据本案之前一审中的对账情况，在2016年唐宋府未支付的合作费用为354060元，2017年、2018年名义上合作费用未支付，但原告诉请是对其主张的全部金额5394060元从2016年12月31日开始计算拖欠租金利息，此时2017和2018年合作费用额未发生。另，同意原告主张要求被告钟加彬承担连带责任。第三人述称，原、被告间的法律关系以及争议与第三人无关，虽不同意追加我方为第三人，但为尽可能协助法庭查明事实，同意出庭发表意见。关于原告诉请以及事实理由均提到租金事宜，对此我方认为，原、被告签订的为《合作经营合同书》，原告与第三人签署的租赁合同约定不得转租，故对于关于租金说法，我方无法确认，但原、被告之间合同具体的履行情况我方并未参与也不清楚，因此原、被告之间法律关系请法院确定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告为证明第三人明确知晓原告将诉争房屋转租给被告子墨唐宋府使用，向本院提交《投资计划》复印件。该计划内容为：天津市服装研究所房屋坐落地址为南开区，天津市一水千荷康体服务公司作为承租方，与天津市食韵唐宋府美食城合作经营，现注册具有独立法人资格的天津市子墨唐宋府海鲜酒楼，预计投资一千万元进行店内改造，用于经营餐饮行业，营业面积达5800平方米，属于大中型餐饮企业，目前正在装修筹备期间，以合理的布局、舒适的环境、优质的服务给新老客户带来良好的印象，子墨唐宋府海鲜酒楼投资人经过多方参考，极力将本店打造成为高档次豪华型餐厅。以下空白。出租方：天津市服装研究所。承租方：天津市一水千荷康体服务有限公司。合作经营方：天津市食韵唐宋府美食城。二〇一二年六月十八日。该投资计划加盖天津市服装研究所、天津一水千荷康体服务有限公司、天津市食韵唐宋府美食城印章。二被告对该证据真实性、关联性、合法性均无异议，但不认可证明目的，二被告表示，该计划主文显示，原告与被告子墨唐宋府是合作经营关系，用于餐饮行业，营业面积5800平米，而该确认内容与原告和出租人签订的房屋租赁合同书约定的不一致，用途不同，面积不同，合同性质也不同，原告与出租人对于房屋租赁合同书对上述几方面内容也并未作出变更的新约定，故该计划是各方对原告与唐宋府合同关系是属于合作经营性质的确认。另，关于投资计划显示合作经营方为天津市食韵唐宋府美食城而非被告子墨唐宋府一节，被告钟加彬解释为，其个人曾投资食韵唐宋府，现该公司已经注销，虽投资计划是以食韵唐宋府名义签订的，但系为被告子墨唐宋府经营为目的，当时子墨唐宋府尚未起照，故以食韵唐宋府名义签订。第三人对该证据真实性无异议，但证明目的不认可，表示，该投资计划中服研所地位明确为出租方，服研所仅与原告存在房屋租赁合同关系，对于原告与唐宋府酒楼之间的法律关系或合作关系不了解，该证据不应作为服研所对双方关系的认可或确认，关于服研所作为出租房加盖公章的原因，因该证据形成时间较长，仅能推测当时应承租人原告的请求配合办理相关手续而盖章，具体原因不详。本院认为，因二被告及第三人对该证据真实性无异议，故本院对真实性予以采信；2、原告为证明其与被告子墨唐宋府虽签订了《合作经营合同》，但实际为房屋租赁关系，向本院提交转账交易凭条、报销凭单复印件。原告表示，该交易凭条是被告子墨唐宋府的财务戴江伟转账给原告公司的实际控制人李海滨，转账用途载明的是房租费，唐宋府报销凭单也写明收取原告2012年房租，该凭条上有钟加彬本人签字，可见双方真实意思表示是原告将房屋出租给被告子墨唐宋府使用，子墨唐宋府向原告支付的费用性质是房租。二被告对该证据真实性、合法性、关联性认可，但不认可证明目的，表示由于钟加彬和戴江伟个人学识问题，没有对合同约定的合作费用进行准确表述，而是用口头上的租金进行表述，但确定本案合同关系还应以合同具体约定和双方对合同条款的履行来进行认定。第三人对该证据不发表意见，表示并非原告与被告子墨唐宋府合同关系的当事人。本院认为，因二被告对该证据真实性无异议，故本院对真实性予以采信；3、第三人为证明其名称变更情况，向本院提交企业名称自主申报变更告知书、登记审核表复印件。第三人表示，天津市服装研究所名称变更为本案第三人天津市服研技术有限公司。原告及二被告对该证据均无异议。本院认为，因原告及二被告对该证据无异议，故本院对该证据予以采信；4、二被告为证明原告与服研所建立房屋租赁合同关系，原告承租诉争房屋1400平方米使用权，且原告无权对外转租，向本院提交《房屋租赁合同书》。该合同书载明，出租方为服研所，承租方为本案原告，签订日期2010年11月30日，约定服研所将坐落于天津市南开区红旗南路245号面积1400平方米院内面向红旗南路2层楼的房屋租与原告使用，租期自2010年12月1日至2018年12月31日。合同第9.3条约定，原告不得将所租赁的房屋转租、转让、转借或改变用途，否则一经发现，服研所立即终止合同。该合同落款处出租方加盖服研所印章，承租方加盖本案原告印章，法定代表人签字处有李悦、李海滨个人签字。原告对于该证据真实性、合法性、关联性均认可，但证明目的不认可，表示根据三方签订的投资协议内容已经对该租赁合同的关键条款进行了变更，如租赁面积以及原告是否有权将房屋转租他人使用。第三人对该证据真实性无异议，表示被告在证明目的中陈述合同约定的内容是正确的，但能否据此来认定原、被告之间的合同关系第三人不发表意见。本院认为，因原告及第三人对该证据真实性均无异议，故本院对真实性予以采信；5、二被告为证明与原告系合作经营合同关系，向本院提交《合作经营合同书》。该合同载明，合作甲方为李悦、李海滨，单位名称即本案原告，合作乙方为被告子墨唐宋府，合作负责人为被告钟加彬，合同约定：原告将租用的服研所位于天津市南开区红旗南路245号的1400平方米房屋（经原告改造后面积大约5800平方米）与被告合作经营餐饮服务业使用；被告在合作期间自主合法经营，经营内容原告不予干涉，被告保证经营期间不违反国家法律、法规和天津市有关规定；被告每年给付原告合作费用2520000元，合同期内不再产生其他费用；合作期限自2012年1月31日至2018年12月31日，到期后按原合同顺延，双方协商合作费用不超过原费用20%……；2011年10月18日至2012年1月31日为被告免费用装修期。2012年1月31日至2013年1月31日，被告每三个月给付原告630000元，每年分四次付费。2013年1月31日起至2018年12月31日，被告每4个月给付原告840000元.每年分三次付费。以后以此方式顺延；原告保证在与被告合作期间房屋整体无质量问题，凡因房屋漏雨、坍塌等质量问题产生的一切后果由原告负责。如出现以上质量问题，原告应及时帮被告修缮，如因原告未能及时修缮及造成影响被告经营损失的，按实际由原告负担；被告人为造成合作使用房屋损坏的，由被告承担全部责任；因原告是提供毛坯房与被告合作，故双方合同终止时，凡被告投入的所有设备、设施均归被告所有。该合同落款处签订日期为空白，甲方负责人处加盖原告印章，乙方负责人处加盖被告子墨唐宋府印章。原告对该证据真实性无异议，但对证明目的不认可，表示该合同的性质属于房屋租赁合同。第三人对该证据真实性无法确认，表示该合同约定原告已将诉争房屋由1400平米改造成为5800平米，相关费用按租赁合同约定应由原告承担。本院认为，因该合同相对方被告子墨唐宋府对该证据真实性无异议，故本院对真实性予以采信。关于涉诉房屋权属问题：原告表示，该房屋整体权利人均为第三人；二被告表示，1400平米即有产权的原来的2层权利人是第三人，另外加盖的3层并无产权人；第三人表示，整体权利人均为第三人。庭审中，第三人表示，与原告签订租赁合同时涉诉房屋共有2层，后原告改造增加了3层，关于改造费用按合同约定应由原告承担。当法庭询问原告加盖3层房屋是否取得相关手续时，原告认可系其自行加盖，表示并无手续。当法庭询问第三人是否知悉原被告签订的合作经营合同时，第三人表示原告曾向其提及要做餐饮合作，但具体时间不详。庭审中，法庭询问原告是否就被告欠付租金问题向被告子墨唐宋府进行催要时，原告表示原告法定代表人之父李海滨曾在2017年、2018年向被告子墨唐宋府投资人钟加彬进行电话催告，并无书面催要。被告钟加彬表示原告要钱一向找被告子墨唐宋府的财务索要，并未找过钟加彬个人催要。庭审中，被告子墨唐宋府认为其自行垫付的应由原告支付的费用如下：2012年10月至2018年7月的水费511345.75元，2013年2月至2018年7月的电费4348120.07元，2013年1月至2018年7月的燃气费1256168元，2013-2014年的采暖费150000元，2014-2015年度采暖费130000元，2015-2016年度采暖费130000元，2016-2017年度采暖费173605.2元，以上总计6699239.02元。被告表示，该数额足以覆盖原告诉请的被告子墨唐宋府欠付的费用。原告表示上述费用实际是否发生不清楚，具体数额亦未核实。本院认为，本案争议焦点如下：其一、关于原告与被告子墨唐宋府签订的《合作经营合同书》性质问题：庭审中，原告认为该合同名为合作经营关系实为房屋租赁关系，被告子墨唐宋府认为该合同系合作经营关系。本院认为，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告与被告子墨唐宋府签订的《合作经营合同书》约定：原告将租用的服研所位于天津市南开区红旗南路245号的1400平方米房屋（经原告改造后面积大约5800平方米）与被告合作经营餐饮服务业使用；被告在合作期间自主合法经营，经营内容原告不予干涉，被告保证经营期间不违反国家法律、法规和天津市有关规定；被告每年给付原告合作费用2520000元，合同期内不再产生其他费用；合作期限自2012年1月31日至2018年12月31日，到期后按原合同顺延，双方协商合作费用不超过原费用20%……；2011年10月18日至2012年1月31日为被告免费用装修期。2012年1月31日至2013年1月31日，被告每三个月给付原告630000元，每年分四次付费。2013年1月31日起至2018年12月31日，被告每4个月给付原告840000元，每年分三次付费。以后以此方式顺延；原告保证在与被告合作期间房屋整体无质量问题，凡因房屋漏雨、坍塌等质量问题产生的一切后果由原告负责。如出现以上质量问题，原告应及时帮被告修缮，如因原告未能及时修缮及造成影响被告经营损失的，按实际由原告负担；被告人为造成合作使用房屋损坏的，由被告承担全部责任；因原告是提供毛坯房与被告合作，故双方合同终止时，凡被告投入的所有设备、设施均归被告所有……从上述约定内容可见，该合同并不符合共同经营、共享收益、共担风险的合作经营合同性质，其实质符合租赁合同的基本特征，所谓合作费用的实质为房屋租金，故应依照房屋租赁合同处理。至于二被告主张双方系合作经营合同关系，未提供充分证据予以佐证，故本院不予支持。其二、关于原告与被告子墨唐宋府签订的《合作经营合同书》效力问题：该合同约定，原告将租用的服研所所有的位于天津市南开区红旗南路245号的1400平方米房屋（经原告改造后面积大约5800平方米）与被告合作经营餐饮服务业。庭审中，关于涉诉房屋原有2层即1400平米权属属于第三人所有，各方均无异议，故本院认定，该合同就该部分房屋进行的约定合法有效；关于涉诉房屋由原告加盖的3层部分，因该加盖部分并无产权证，且至法庭辩论终结前原告仍未提交证据证明该部分加盖的建筑已经取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，按照房屋租赁合同有关司法解释，原告与被告子墨唐宋府签订的《合作经营合同书》就该部分的约定无效。其三、关于原告第一项诉请要求被告给付2016年11月1日至2018年12月31日止的房屋租金5394060元事宜：因被告子墨唐宋府当庭认可未支付原告诉请期间的费数数额，故原告要求被告子墨唐宋府给付拖欠的诉请期间租金5394060元的主张，符合法律规定，本院予以支持。至于被告子墨唐宋府提出其支付的各项费用应由原告负担一节，原告对此持不同意见，该部分问题双方可另行解决，本案不予涉及。其四、关于原告诉请的拖欠租金的逾期付款利息一节：本院认为，原告与被告子墨唐宋府签订的《合作经营合同书》虽未约定逾期付款利息，然被告子墨唐宋府确实存在未及时、足额向原告支付租金之行为，其逾期付款导致原告遭受利息损失实属客观事实，依据公平原则，被告应以各时段拖欠之租金为基数支付逾期付款利息，具体如下：以354060元为基数支付自2017年1月1日至本判决确定给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息；以840000元为基数支付自2017年5月1日至本判决确定给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息；以840000元为基数支付自2017年9月1日至本判决确定给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息；以840000元为基数支付自2018年1月1日至本判决确定给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息；以840000元为基数支付自2018年5月1日至本判决确定给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息；以840000元为基数支付自2018年9月1日至本判决确定给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息；以840000元为基数支付自2019年1月1日至本判决确定给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息。其五、原告诉请要求被告钟加彬对本案诉请承担连带责任问题：因被告钟加彬对此认可，故本院予以照准。综上所述，原告部分诉讼请求符合法律和事实依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告天津一水千荷康体服务有限公司与被告天津市子墨唐宋府海鲜酒楼签订的《合作经营合同书》就原告天津一水千荷康体服务有限公司自行加盖的第3-5层部分无效；二、本判决生效后三十日内，被告天津市子墨唐宋府海鲜酒楼支付原告天津一水千荷康体服务有限公司2016年11月1日至2018年12月31日的房屋租金（使用费）5394060元；三、被告天津市子墨唐宋府海鲜酒楼以354060元为基数支付自2017年1月1日至本判决确定给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息；以840000元为基数支付自2017年5月1日至本判决确定给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息；以840000元为基数支付自2017年9月1日至本判决确定给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息；以840000元为基数支付自2018年1月1日至本判决确定给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息；以840000元为基数支付自2018年5月1日至本判决确定给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息；以840000元为基数支付自2018年9月1日至本判决确定给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息；以840000元为基数支付自2019年1月1日至本判决确定给付之日按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息；四、被告钟加彬对上述第二、三项判决承担连带给付责任。案件受理费46026元，保全费5000元，由被告天津市子墨唐宋府海鲜酒楼承担，被告天津市子墨唐宋府海鲜酒楼承担部分于本判决生效后三十日内交付本院，被告钟加彬对此承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  何锦辉代理审判员  程 明人民陪审员  张桂兰二〇一八年七月九日书 记 员  周晗阳附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。