.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}赤峰市松山区人民法院民事判决书（2018）内0404民初16号原告：孙琦，男，1982年12月30日出生，公民身份号码×××，蒙古族，职工，现住赤峰市。委托诉讼代理人：孙志敏（系孙琦父亲），男，公民身份号码×××，汉族，警察，现住赤峰市。委托诉讼代理人：王国财，内蒙古大树律师事务所律师。被告：翟秀源，男，1949年11月1日出生，公民身份号码×××，汉族，退休职工，现住赤峰市。委托诉讼代理人：翟瑛男（系翟秀源女儿），女，公民身份号码×××，汉族，个体工商户，现住赤峰市。委托诉讼代理人：邢育红，内蒙古原法律师事务所律师。被告：姚丽勤，女，1962年1月21日出生，公民身份号码×××，汉族，退休职工，现住赤峰市。委托诉讼代理人：周显军，内蒙古沛泽律师事务所律师。被告：赤峰晟通房地产开发有限责任公司，住所地赤峰市红山区钢铁街中段京华宾馆院内。法定代表人：郑建臣，总经理。委托诉讼代理人：李文泉，男，1980年4月5日出生，公民身份号码×××，汉族，公司职员，现住赤峰市松山区穆家营子镇八家村**。被告：赤峰春城房地产开发有限责任公司，住所地赤峰市松山区新城天义南路。法定代表人：徐荣，总经理。委托诉讼代理人：王智辉，内蒙古大川律师事务所律师。被告：赤峰市国家安全局，住所地：赤峰市松山区新城临潢大街。法定代表人不详。原告孙琦诉被告翟秀源、姚丽勤侵权责任纠纷一案，本院于2015年4月29日受理后，于2016年11月15日作出（2015）松民初字第3381号民事判决，宣判后，被告姚丽勤不服，向赤峰市中级人民法院提起上诉，赤峰市中级人民法院于2017年8月31日作出（2017）内04民终1190号民事裁定，撤销赤峰市松山区人民法院（2015）松民初字第3381号民事判决，发回赤峰市松山区人民法院重审，重审期间，原告申请追加赤峰市国家安全局、赤峰春城房地产开发有限责任公司（以下简称春城房产公司）、赤峰晟通房地产开发有限责任公司（以下简称晟通房产公司）为本案被告。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙琦的委托诉讼代理人孙志敏，被告翟秀源的委托诉讼代理人翟瑛楠、邢育红，被告姚丽勤，晟通房产公司的委托诉讼代理人李文泉，春城房产公司的委托诉讼代理人王智辉到庭参加了诉讼，被告赤峰市国家安全局经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令五被告赔偿原告房屋租赁费45000元，热力费7515元，物业费6267元，合计58782元。事实与理由：2010年赤峰市国家安全局在新城区富兴嘉城小区团购房，该小区24号楼1单元01131室分配给该局干警穆某，穆某又将该楼出售给原告孙琦。因被告姚丽勤、翟秀源私自与开发商签订该楼房的买卖合同，导致原告孙琦未能按时接收楼房及时入住，经赤峰市松山区人民法院、赤峰市中级人民法院判决最终确认该楼房系原告孙琦所有。现要求赔偿因涉案楼房未按时交付期间的损失，分三种情况、三个阶段主张：第一阶段自2012年1月1日至2012年3月12日，原告购买的房屋应于2011年12月30日交付，由于涉案房屋因买卖合同纠纷案件引发诉讼，经过法院一审、二审判决，因五被告共同存在过错而导致此期间房屋未能交付，故应由五被告共同承担责任；第二阶段自2012年10月13日到2014年8月5日，即2012年10月13日赤峰市中级人民法院判决确认涉案房屋不属于被告姚丽勤所有，姚丽勤所签的与该房屋有关的合同为无效合同时，姚丽勤未将房屋网签退出，而是经过原告多次诉讼，由法院执行机构于2014年8月5日在房产部门将上述房屋网签合同撤销，应由五被告共同承担连带过错责任；第三阶段自2014年8月5日至2014年12月31日，即网签至姚丽勤名下的网签合同被撤销后，因春城房产公司未协助办理网签，再次经过诉讼至2015年1月9日，故此期间损失应由被告春城房产公司承担。其主张的赔偿数额标准应以鉴定结论为准。被告翟秀源辩称，2010年，赤峰市国家安全局在赤峰市××区为本单位职工团购楼房，翟秀源分得位于××区房屋的团购指标，后翟秀源将该房屋团购指标通过单位居间转让出售给姚丽勤，双方在赤峰市国家安全局工作人员的见证下签订了单位团购房转让协议，赤峰市国家安全局在"富兴嘉城楼房销售表"载明姚丽勤团购楼房的房号为"24号楼01131号"，姚丽勤于2010年3月25日交付上述房屋首付款，赤峰市国家安全局会计出具加盖有晟通房产公司财务专用章的收据一枚，此后，姚丽勤分两次缴纳房款，并由赤峰市国家安全局会计出具收据。翟秀源与姚丽勤转让的是团购指标而非房屋所有权，在签订协议后，赤峰市国家安全局在"富兴嘉城楼房销售表"中载明了姚丽勤团购的楼房房号为"24号楼01131号"，并在姚丽勤交款收据上亦载明房号，足以证明赤峰市国家安全局认可翟秀源与姚丽勤之间的购房指标转让行为。此后，姚丽勤依据相关手续与春城房产公司签订电子版房屋买卖合同，并进行网签，该行为是依据赤峰市国家安全局提供的材料进行的，造成原告未能入住的原因并非翟秀源的行为所致，因此原告起诉翟秀源无事实及法律依据，且原告主张的损失不是直接损失而是间接损失，故原告的诉求不应得到支持。被告姚丽勤辩称，姚丽勤与翟秀源之间签订的购房协议是双方之间的协议，作为开发商将房屋出售给买受人是依据赤峰市国家安全局团购房的销售表制作预登记，不是买受人的个人行为。姚丽勤在2010年3月25日交房款时，原告尚未在赤峰市国家安全局购买团购房，而且赤峰市国家安全局销售表上也没有原告的名字，涉案的1132号房屋也是空置的，而且姚丽勤在购买房屋时，由赤峰市国家安全局统一收取首付购房款，原告在姚丽勤之后付款，发票注明的房号为24号楼02132号，但原告拒绝提交该证据。二审法院判决依据的是因孙琦持有晟通房产公司出具的一枚无名字的发票，只因24号楼01131和02132号房屋存有争议，孙琦交到法院的发票上的名字系孙琦自己填写，请求法院调取由赤峰市国家安全局出具的原始发票存根或对发票上的名字进行笔迹鉴定。关于赤峰市国家安全局王玉军局长于2011年11月30日为孙琦出具的证明系虚假证据，因为在2010年购买该房屋时，此人尚未调至赤峰市国家安全局工作。主持团购房屋是冯姓局长及于艳辉，由于艳辉负责卖房并收取购房款，交房款后在登记表上注明，再拿到房产公司进行预登记。就本案而言，姚丽勤未被设定任何义务，赤峰市国家安全局将房屋分配给翟秀源，由翟秀源将房屋转让给姚丽勤，姚丽勤根据赤峰市国家安全局的分配，向晟通房产公司缴纳购房款，并与春城房产公司签订购房合同，其本人未实际控制涉案房屋或领取房屋钥匙，对本案无过错，故对涉案房屋不存在侵权行为。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，不应得到支持。被告晟通房产公司辩称，涉案房屋是晟通房产公司自春城房产公司购买的安置性住房，所有相关手续均由春城房产公司与赤峰市国家安全局于艳辉办理。晟通房产公司所起作用是，根据赤峰市国家安全局的需要来联系房源，由晟通房产公司按照赤峰市国家安全局于艳辉所提供的信息代春城房产公司收取房款，再将房款转付给春城房产公司，晟通房产公司并不参与房屋的交付，故不应承担赔偿责任。被告春城房产公司辩称，春城房产公司开发了位于赤峰市××区商业楼，赤峰市国家安全局委托晟通房产公司在该小区为其员工团购楼房，春城房产公司以赤峰市国家安全局为春城房产公司出具的"富兴嘉城楼房销售表"为依据与购房户网签《商品房买卖合同》，该销售表中载明姚丽勤购买楼房的房号为24号楼01131号，春城房产公司据此与姚丽勤网签《商品房买卖合同》，对此春城房产公司无过错。涉案房屋于2011年年底完成建设并交付，因原告与姚丽勤之间对涉案房屋存在争议，双方于2011年12月13日进行诉讼，故春城房产公司在向购房人出具收款收据时并未标注收据的户名，并将收据交给晟通房产公司。春城房产公司在参加2012年4月25日赤峰市松山区人民法院审理孙琦诉姚丽勤等确认合同无效纠纷一案时，法庭明确告知春城房产公司，因涉案房屋存有争议，故应停止办理所有手续，对此孙琦及姚丽勤均知晓，因相关手续无法办理，故房屋钥匙不能进行交付，直至孙琦以诉讼形式判决确认其购买的涉案01131号房屋的电子版房屋买卖合同合法有效并发生法律效力后，原告于2013年9月18日签订了物业服务委托合同，并领取涉案房屋的钥匙，至此孙琦已实际占有涉案房屋，春城房产公司对交付房屋不存在过错。原告主张的各项损失应自2012年1月1日起计算至2013年9月18日止。鉴于原告与春城房产公司于2014年12月22日签订了《商品房买卖合同》，实际上原告已于2013年9月18日就已实际占有涉案房屋，故春城房产公司不存在违约行为。综上，春城房产公司无任何过错，亦不承担任何责任。赤峰市国家安全局未作答辩。本案审理过程中，当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院对证据作如下认定：对原告提交的赤峰市松山区人民法院（2011）松民初字第4280号民事判决书、赤峰市中级人民法院（2012）赤民一终字第14号民事判决书、赤峰市松山区人民法院（2012）松民初字第1603号民事判决书、赤峰市中级人民法院（2012）赤民一终字第983号民事判决书、赤峰市松山区人民法院（2014）松法执字第3170号执行裁定书、赤峰市松山区人民法院（2013）松民初字第1268号民事判决书、（2014）松民初字第5151号民事判决书，系人民法院生效判决，证据与本案具有关联性，本案予以采信；对孙琦与春城房产公司签订的电子网购楼房合同，合同载明签订时间为2014年12月22日，但不能证明原告欲证明的房屋交付时间为2014年12月31日，对证据载明内容予以采信；对收据、附加房款明细、物业、热力费收据，用以证明涉案房屋已于2011年12月末交工，对房屋交工时间被告春城房产公司予以认可，但原告仅交付2013年度及2014年度物业费，并未交纳2012年度物业费，本院对以上内容予以采信；对租房协议书，用以证明原告产生租房损失，已由原告申请，本院委托内蒙古万泰华资产评估有限公司出具的内万资评报字（2016）第11号资产评估报告对原告的租房损失予以评估，评估内容客观真实、程序合法，与本案具有关联性，故本院对该资产评估报告予以采信，对租房协议书不予采信；对富兴嘉城24#销售表，用以证明涉案房屋已由赤峰市国家安全局分配给穆某，原告系合法购买，因与涉案房屋有关的购买、转让及商品房买卖合同效力已经赤峰市中级人民法院民事判决予以确认，故本院以生效判决认定事实为依据，对证据不予采信。对被告翟秀源提交的购房款收据、转让协议、富兴嘉城24号楼销售表用以证明翟秀源将涉案01131号房屋团购指标转让给姚丽勤，该房屋属于姚丽勤，并提交了赤峰市松山区人民法院（2011）松民初字第4280号民事判决书、赤峰市中级人民法院（2012）赤民一终字第14号民事判决书，用以证明姚丽勤与春城房产公司签订的电子版商品房买卖合同是依据赤峰市国家安全局提供的楼房销售表进行网签的事实，但该事实已被（2012）赤民一终字第14号民事判决予以查明，且该判决已经发生法律效力，故本院对判决书中确认的事实予以采信。对姚丽勤提交的团购房转让协议及晟通房产公司出具的收据，用以证明其与翟秀源签订的转让协议是在赤峰市国家安全局的见证下签订，其交纳了涉案01131号房屋的购房款，本院对证据载明内容予以采信，对姚丽勤提交的称是赤峰市国家安全局向春城房产公司提交的24号销售表及网签商品房买卖合同，用以证明该登记表中记载01131号房屋为姚丽勤，姚丽勤基于赤峰市国家安全局的分配缴纳购房款，与春城房产公司签合同行为并无过错，因证据证明内容的上述事实与（2012）赤民一终字第14号民事判决书查明确认的事实不符，故本院不予采信。对春城房产公司提交的富兴嘉城销售表，用以证明春城房产公司根据赤峰市国家安全局提供的该销售表将涉案房屋网签至姚丽勤名下，春城房产公司对此并无过错，经审明，该事实与（2012）赤民一终字第14号民事判决查明事实不符，系姚丽勤自报房号主张争议楼房是其购买，并以此房进行了贷款，提供了赤峰市国家安全局出具的打印件"富兴嘉城楼房销售表"，晟通房产公司根据姚丽勤的××区房的登录内容进行了更改，春城房产公司与被告姚丽勤签订了电子版的商品房买卖合同，约定富兴嘉城小区24号楼1单元01131号楼房买受人为被告姚丽勤，该事实已被上述生效判决予以确认，本院不予采信；对庭审笔录，用以证明春城房产公司根据法庭通知，因涉案楼房存在争议，故暂停办理所有相关手续，故春城房产公司在房屋权属确定后及时进行交付，并无过错，证据真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信；对松山区人民法院（2013）松民初字第1268号民事判决，用以证明春城房产公司待判决于2013年9月发生法律效力后确定争议涉案房屋权属，春城房产公司无未交付房屋情形，本院对判决内容予以采信；对领取钥匙收据、物业服务委托合同，能够证明原告于2013年9月18日自物业公司领取了涉案房屋的钥匙，同日签订的物业服务合同并交纳2013年度物业费的事实，本院予以采信；对商品房买卖合同，能够证明春城房产公司与原告于2014年12月22日对涉案房屋进行了网签，约定春城房产公司于2014年12月31日前交付房屋，以上内容与本案具有关联性，本院予以采信；对0013635号、0019781号收据存根联，能够证实春城房产公司在收取涉案房屋购房款时，已知涉案房屋与02132号房屋存在争议，故在收据中未予以注明交款人，因与涉案房屋有关的合同及权属已经生效判决予以确认，故该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。根据当事人的陈述及有效证据，本院确认以下案件事实：2010年3月赤峰市国家安全局委托赤峰晟通房产公司为赤峰市国家安全局在赤峰市春城房地产开发有限责任公司开发的位于赤峰市××区织本单位职工团购楼房，根据职工的工龄、职务、级别等综合指标确定排名后，按顺序排名选定房号，将富兴嘉城小区24号楼1单元01131号确定给该局干警穆某，将24号楼2单元02132号确定给翟秀源。2010年3月16日，穆某与原告孙琦签订《单位团购房转让协议》，约定将富兴嘉城小区24号楼1单元01131号楼房转让给原告孙琦。2010年3月17日，翟秀源的女儿翟瑛男代表其父翟秀源与被告姚丽勤签订《单位团购房转让协议》，约定将富兴嘉城小区24号楼1单元01131号楼房转让给被告姚丽勤。2010年12月30日，赤峰晟通房地产开发有限责任公司根据赤峰市国家安全局的通知，将富兴嘉城小区24号楼1单元01131号楼房给原告孙琦进行电子版商品房买卖合同登录。后来被告姚丽勤自报房号主张争议楼房是其购买，并以此房进行了贷款，提供了赤峰市国家安全局出具的打印件"富兴嘉城楼房销售表"，赤峰晟通房地产开发有限责任公司根据被告姚丽勤的××区房的登录内容进行了更改，被告赤峰市春城房地产开发有限责任公司与被告姚丽勤签订了电子版的商品房买卖合同，约定富兴嘉城小区24号楼1单元01131号楼房买受人为被告姚丽勤。2011年8月8日，原告孙琦起诉至本院，要求确认2010年3月17日翟秀源的女儿翟瑛男代表其父翟秀源与被告姚丽勤签订的单位团购房转让协议无效，本院于2011年11月8日作出（2011）松民初字第4280号民事判决书，判决驳回原告孙琦的诉讼请求。原告孙琦不服，上诉至赤峰市中级人民法院。赤峰市中级人民法院于2012年3月12日作出（2012）赤民一终字第14号民事判决，撤销赤峰市松山区人民法院（2011）松民初字第4280号民事判决书，判决确定翟秀源与被告姚丽勤于2010年3月17日签订的《单位团购房转让协议》无效。该判决已经发生法律效力。2012年4月5日，原告孙琦向本院起诉，请求确认被告姚丽勤与赤峰市春城房地产开发有限责任公司签订的关于赤峰市××区房屋的电子版商品房买卖合同无效。2012年6月27日，本院经审理作出（2012）松民初字第1603号民事判决书，判决被告姚丽勤与赤峰市春城房地产开发有限责任公司签订的关于赤峰市××区房屋的电子版商品房买卖合同无效。宣判后，被告姚丽勤不服，上诉于赤峰市中级人民法院，赤峰市中级人民法院于2012年11月12日作出（2012）赤民一终字第983号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。该判决生效后，原告孙琦向本院申请强制执行，本院于2014年8月5日作出（2014）松法执字第3170号执行裁定书，将姚丽勤与赤峰市春城房地产开发有限责任公司签订的关于赤峰市××区房屋的电子版（网签）商品房买卖合同（编号：2010-0008435）予以注销，同日向赤峰市房产管理局下达了协助执行通知书。2013年9月18日，孙琦与赤峰居安物业管理有限责任公司签订了涉案上述房屋的物业服务合同并交纳了物业管理费，同日，赤峰市春城房地产开发有限责任公司将涉案房屋钥匙交付给孙琦。2015年1月9日，赤峰市春城房地产开发有限责任公司与原告孙琦签订了电子版商品房买卖合同（网签）。另查明，原告孙琦缴纳了涉案房屋2012年10月15日至2013年4月15日期间、2013年度热力费2506元、2089元。经原告孙琦申请，本院委托内蒙古万泰华资产评估有限公司对原告孙琦自2012年1月1日至2014年12月30日期间的房屋租赁损失进行评估，内蒙古万泰华资产评估有限公司于2016年4月8日作出内万资评字（2016）第11号资产评估报告，鉴定结论为：涉案房屋2012年1月1日至2014年12月30日期间所表现的房屋租金的市场价值为57000元（包含物业费6266元、取暖费7519元）。本院认为，原告孙琦与被告姚丽勤在赤峰市国家安全局团购的位于赤峰市××区楼房范围内购买楼房，该小区24号楼1单元01131室房屋系赤峰市国家安全局分配给案外人穆某，24号楼2单元02131号楼房分配给被告翟秀源，且赤峰市国家安全局未对楼房进行内部调整，因翟秀源与姚丽勤于2010年3月17日签订的关于赤峰市××区房屋的《单位团购房转让协议》未取得赤峰市国家安全局的认可，亦未得到穆某的追认，故翟秀源的上述转让行为无效，后因姚丽勤在未经赤峰市国家安全局核实并同意的情况下，自行到春城房产公司自报房号，春城房产公司根据姚丽勤提供的赤峰市国家安全局出具打印的"富兴嘉城楼房销售表"进行登录并签订电子版商品房买卖合同，以上事实经赤峰市中级人民法院（2012）赤民一终字第14号、（2012）赤民一终字第983号民事判决予以确认，基于以上姚丽勤实施的行为已对原告构成侵权，应承担相应的赔偿责任；姚丽勤基于其与翟秀源签订的转让协议又与春城房产公司签订了电子版商品房买卖合同，该合同已侵害了原告的合法权益，鉴于翟秀源在赤峰市中级人民法院（2012）赤民一终字第14号民事判决生效后未再实施侵权行为，故翟秀源应与姚丽勤共同赔偿在2012年1月1日至2012年3月12日期间，给原告造成的经济损失；原告主张赤峰市国家安全局、晟通房产公司承担侵权赔偿责任的请求无事实及法律依据，本院不予支持；春城房产公司收到原告交纳的涉案房款，但鉴于涉案房屋在出售时存在争议，故在出具收据时未填写交款人名称，后原告持有该收据并以诉讼形式确认了春城房产公司应当履行的协助原告办理涉案房屋买卖合同的网签义务，春城房产公司于2014年12月22日履行了上述判项义务，综上，春城房产公司在此期间无侵权行为，亦不应承担侵权责任，对原告该诉请不予支持。原告主张其自2012年1月1日至2014年12月31日期间因未能及时入住产生各项损失应由各被告承担，但自春城房产公司提交的物业委托服务合同及领取钥匙单能够证明孙琦自2013年9月18日已经取得涉案房屋，且交纳2013年度物业费，其主张的已交纳2012年度物业费无证据予以佐证，本院不予支持，综上，对原告孙琦主张自2012年1月1日至2013年9月18日期间租赁房屋损失及原告孙琦所缴纳的2013年度、2014年度物业费、2012年10月15日至2013年4月15日热力费损失，本院予以支持。自2013年9月19日起，原告已取得涉案房屋，故原告主张此期间的损失于法无据，本院不予支持。关于原告孙琦租赁房屋损失确定问题，经原告孙琦申请，本院委托内蒙古万泰华资产评估有限公司对原告孙琦房屋租赁损失进行了价格评估，根据评估结论计算，扣除物业费及取暖费后，月均租金为1200元，物业费月均174元，热力费每年度取暖期为2505元。综上，对原告孙琦的诉讼请求，本院予以部分支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条之规定，判决如下：一、被告姚丽勤、翟秀源于本判决生效后十日内赔偿原告孙琦自2012年1月1日至2012年3月12日期间租赁房屋损失人民币4080元（月均1200元×3个月零12天），物业费损失591.6元（月均174元×3个月零12天），合计人民币4671.6元；二、被告姚丽勤于本判决生效后十日内赔偿原告孙琦自2012年3月12日至2013年9月18日期间租赁房屋损失人民币21880元（月均1200元×18个月零7天），物业费损失3172.6元（月均174元×18个月零7天），2012年度热力费2505元，合计人民币27557.6元；三、驳回原告孙琦对赤峰市国家安全局、赤峰春城房地产开发有限责任公司、赤峰晟通房地产开发有限责任公司及其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费635元，鉴定费3000元，由原告孙琦负担287元，由被告翟秀源负担467元，由被告姚丽勤负担2881元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 董英萍审 判 员 董晓磊人民陪审员 李建华 二0一八年七月二十六日书 记 员 林柏鹤