天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0118民初550号原告秦荣婷委托诉讼代理人张景树，天津天祥律师事务所律师被告李殿阁被告于吉英委托诉讼代理人郝金源，天津兴朗律师事务所律师原告秦荣婷与被告李殿革、于吉英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理,原告秦荣婷及其委托诉讼代理人张景树，被告李殿革、于吉英及二被告委托诉讼代理人郝金源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦荣婷诉称，2016年9月9日，原告与被告李殿革(被告于吉英代理）签订《私有房屋买卖合同》一份。合同约定，由原告以1050000元的价格，购买二被告位于天津市静海区静海镇房屋一处，该房屋系钢混结构，建筑面积118.4m2，乙方（原告）于2016年9月9日预付甲方（被告）购房定金人民币100000元，剩余房款由银行贷款放款全部付清。乙方（原告）承担房产交易中房产管理局征收的所有交易税及银行贷款产生的费用，甲方（被告）必须无条件提供给乙方（原告）过户（贷款）所需的真实有效的相关证件，并亲自到场签字。乙方（原告）以贷款方式购买，甲方（被告）提供有效证件配合乙方（原告）过户，2016年12月10日之前过户，过户之前由甲方（被告）将屋里的东西清空。本合同经双方签字生效后，任何一方不得违约，如果甲方（被告）违约，双倍返还乙方（原告）所交定金；如果乙方（原告）违约，所交定金甲方（被告）不退。如遇违约现象，中介费由违约方赔付守约方。合同签订后，原告于当日交付了被告李殿革代理人于吉英购房定金人民币100000元，被告李殿革未依双方合同约定的过户日期配合原告完成过户，上述争议标的房屋的所有权人为被告李殿革，原告经多次与被告交涉未果，遂将二被告诉至静海区人民法院，要求法院依法判决二被告继续履行《私有房屋买卖合同》，静海区人民法院依法审理，在认定原告没有违约行为，二被告应遵循诚实信用原则按照合同履行的前提下，认定原告诉请属《合同法》第一百一十条之规定的除外情形，以（2017）津0118民初922号《民事判决书》驳回原告的诉讼请求,并释明原告可就其自身损失另行诉讼。综上所述，原告认为，原告与被告方所签订的《私有房屋买卖合同》，是合法有效的合同，受国家法律保护。二被告不履行合同的行为，是违约行为。基此，原告特依法诉至贵院请求判令1、二被告共同双倍返还原告购房定金人民币200000元；2、二被告赔偿原告因购买本案房屋而支出的中介费损失人民币5000元；3、诉讼费用由二被告承担。二被告辩称，1、虽然双方合同中约定2016年9月9日原告预付被告100000元定金，剩余房款由银行贷款放款全部付清，但双方的本意是原告在双方未明确约定交付首付款的前提下应当按照被告要求的期限内支付首付并办理过户等手续；2、诉状中提到被告李殿革未依约配合原告过户也不属实，而是原告在合同签订后不按照被告的要求交付首付款，原告属于根本性违约的情况下才对原告的无理要求不予理睬，不是二被告违约在先，而是原告与中介早有预谋在连首付款都没有的情况下以多给二被告定金为要挟锁定房屋交易价格、签订条款模棱两可、歪曲理解条款解释等方式侵害被告夫妇的合法权益；3、中介与原告早知原告没有首付款，只有等到原告卖房的钱到位后才有能力支付首付的情况下并未向被告夫妇说明，以2016年12月10日双方办理过户这种模棱两可的条款来推卸责任是不诚实守信的行为，被告夫妇认为的2016年12月10日过户，应当是在合同签订后，原告应在合理期限内支付首付办理网签并进行过户的程序，绝不是签订合同后还要等上几个月才去拿首付款，而且被告夫妇之女早已在西青区购房面临巨大的还款压力，同时出售给原告的房屋价格低于当时市场平均价，早知在2016年12月10日之后还要等上几个月才能拿到全款的话，被告夫妇完全不会出此下策，或者会选择不与原告交易，而且在交付定金之前双方商定的定金数额为20000元，交付当日突然交付100000元，被告夫妇还以为原告很有诚意进行房屋交易，而后才得知真相及目的；4、结合本案实际情况是原告与中介串通在原告没有首付款而要等到其出售的房屋款项到位后再支付给被告首付款，被告夫妇自然不能同意该合同条款的理解，同时被告认为双方商定了具体的过户时间，但是其前置程序原告交付首付款的时间没有确定，根据原告资信等情况，原告不具备对于100000元定金之外其余房款进行全部贷款的条件，因此对于首付款的交付根据合同法的相关规定，被告夫妇可以随时要求原告履行，通过双方的聊天记录可以证实，在被告夫妇进行催告后合理期限内原告没有履行其交付首付款的义务，属于原告根本性违约，被告夫妇不应退还100000元，更不应当双倍返还，被告请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告秦荣婷就其主张向本院提交如下证据：证据一，原告与被告于2016年9月9日签订的私有房屋买卖合同一份，证明由原告以105万元的价格购买二被告位于静海镇房屋一处，建筑面积118.4平米，合同规定由原告于2016年9月9日给付定金10万元，剩余房款由银行贷款付款全部付清，被告方必须无条件提供给原告过户贷款所需的真实有效的证件，并亲自到场签字，原告以贷款方式购买，被告方提供有效证件配合原告过户，2016年12月10日之前过户，过户之前由被告将屋内东西清空，违约责任规定：本合同经双方签字生效后任何一方不得违约，如果被告方违约双倍返还原告所交定金，如果原告违约所交定金被告不退，如遇违约现象，中介费由违约方赔付守约方，这份合同由被告于吉英代理李殿阁签字。证据二，2016年9月9日原告给付被告购房定金10万元收据一份，收款人是于吉英签字，中介收到原告中介费现金5000元，证明原告依合同规定履行了给付被告购房定金的义务，并交付中介费5000元。证据三，《房屋过户催告函》一份，EMS全球邮政快递单一份，查询投递收据，证明原告经多方催促被告方履行合同义务配合原告面签二手房买卖合同并办理过户手续无果的情况下以函件方式于2016年11月29日向被告发出催告函，寄出日期是2016年12月1日，有被告签收，函中说明之前多次与中介约定与被告方办理过户，被告方一直未配合，发出函件之后被告也没有配合举动。证据四，贵院（2017）津0118民初922号民事判决书一份，证明经过与被告方多方交涉无果情况下原告不得不以诉讼的方式将二被告诉至贵院，要求被告履行双方签订的房屋买卖合同，配合原告进行贷款及过户手续，贵院以双方争议原告所诉的内容属于合同法第110条规定的除外的情形，对原告的诉请没有支持，告知原告另行主张权利；证明该份判决认定二被告具有违反房屋买卖合同规定的根本违约行为，在该份判决中有具体描述，鉴于上述合同中规定了定金条款及定金罚则，判决中也认定了被告有根本违约行为，因此被告应双倍返还定金20万元，并赔偿中介费损失5000元。被告李殿革、于吉英的质证意见：对证据一的真实性认可，但是不同意原告的证明目的，本身双方对合同条款尤其涉及贷款流程及具体的由原告付给被告首付款的时间未具体，导致双方对合同条款的理解有分歧，被告方认为在签订合同之后原告应当按照被告的要求支付首付款并办理双方网签的义务，才能确保在2016年12月10日之前将产权进行变更，被告提出面签过晚，公积金贷款是先面签再办理贷款，中间要等一段时间，然后贷款批下来双方才可以去过户，面签与过户不是同时进行的，自2016年9月9日，贷款需要时间，所以没过三天，被告就开始找中介催促面签，中介让被告看合同走，被告一直催促，没有办法就让被告孩子找原告本人；对证据二的真实性认可，开始中介定的时候是2万元，后来变成了10万元；对证据三的真实性认可，不认可证明目的，发出时间是在原告将其他房屋出售后得到款项之后有了可以给被告款项的前提下才要求二被告同原告过户，之前二被告通过中介及子女多次给原告发短信催促原告交付首付办理网签，但原告始终以款项没有到位不能办理网签来拖延后续手续，无法证明二被告存在根本违约，在12月10日之前贷款没到位，被告方不可能去协助过户；对证据四，判决书没有说明被告方构成违约，结果是驳回原告的诉讼请求，说明是原告的过错造成合同无法履行，合同中12月10日之前过户应该是指在12月10日之前完成过户。被告李殿革、于吉英就其主张向本院提交如下证据：证据一，房屋买卖合同，被告认为应在2016年12月10日之前按照被告的要求原告方准备好首付款，双方及时完成网签等手续，原告迟迟没有准备首付款，所以通过中介多次催促原告进行之后程序，直到11月底原告才准备好首付款。证据二，天津市嘉禾公司房屋买卖合同一份，证明二被告之女于2016年8月2日与案外人曹某签订房屋买卖合同，价格为160万元，二被告急需用钱才通过中介以低于市场价格出售给原告。证据三，天津市房产买卖协议，证明2016年10月11日被告之女与案外人签订房屋买卖协议，合同约定签订后5日内交付70万元首付，这也是二被告急需用钱的合理性所在。证据四，原被告双方短信记录，证明双方签订合同后直到2016年11月20日原告自己出售房屋款项没有得到，无法向二被告支付购房首付及办理网签等手续，同时也不能按照双方合同约定在2016年12月10日之前将产权过户，证明原告11月底才提出办理网签，短信还证明原告的公积金贷款在12月10日前下不来。证据五，物业公司证明及收条及腾空房屋照片，证明二被告在2016年10月初已经将房屋腾空等待原告交付首付款并办理首付手续，证明二被告真心出售房屋并积极等待原告支付首付办理网签手续。证据六，发给原告的补充协议催告函，证明鉴于双方合同签订之后原告在被告要求其按照被告指定的期限内没有完成交付首付办理网签的前提下，想通过签订补充协议要求原告一次性付款的方式加速双方在2016年12月10日之前将产权变迁的义务。原告秦荣婷的质证意见：对证据一的真实性认可，不同意被告的证明目的；对证据二、三的关联性不认可，更不能证明被告自己的证明目的；对证据四，恰恰说明被告以自己的单方意志要求原告签订补充协议，不履行自己合同义务的行为是存在的，双方已经协商好具体时间，但是被告要求签订补充协议，原告给被告李殿阁发了短信询问协议内容，但原告始终不知道具体内容，之后在中介协商时原告没办法接受被告于吉英的条件，在短信中所说的钱到了指的是原告卖自己别的房的钱到了；对证据五，物业证明及收条无关联性及真实性，对照片的客观真实性认可，但是什么时候照的无从确定；对证据六的真实性认可，这不是被告免责的理由，原告一直不知道补充协议内容。综合双方当事人的举证、质证及开庭审理情况，本院确认如下事实：2016年9月9日，原告与被告李殿革(被告于吉英代理）签订《私有房屋买卖合同》一份。合同约定，由原告以1050000元的价格，购买被告李殿革位于天津市静海区静海镇房屋一处，该房屋系钢混结构，建筑面积118.4m2，乙方（原告）于2016年9月9日预付甲方（被告）购房定金人民币100000元，剩余房款由银行贷款放款全部付清。乙方（原告）承担房产交易中房产管理局征收的所有交易税及银行贷款产生的费用，甲方（被告）必须无条件提供给乙方（原告）过户（贷款）所需的真实有效的相关证件，并亲自到场签字。乙方（原告）以贷款方式购买，甲方（被告）提供有效证件配合乙方（原告）过户，2016年12月10日之前过户，过户之前由甲方（被告）将屋里的东西清空。本合同经双方签字生效后，任何一方不得违约，如果甲方（被告）违约，双倍返还乙方（原告）所交定金；如果乙方（原告）违约，所交定金甲方（被告）不退。如遇违约现象，中介费由违约方赔付守约方。合同签订后，原告于当日交付了被告李殿革代理人于吉英购房定金人民币100000元，上述争议标的房屋的所有权人为被告李殿革，双方就过户事宜协商未果，原告遂将二被告诉至静海区人民法院，要求法院依法判决二被告继续履行《私有房屋买卖合同》，静海区人民法院依法审理后以（2017）津0118民初922号《民事判决书》驳回了原告的诉讼请求,并释明原告可就其自身损失另行诉讼。另查，上述《私有房屋买卖合同》系双方通过静海区顺欣中介王春风与竹沁园中介王秀安介绍签订，中介方收取了原告中介费5000元。再查，原告与被告女儿曾就涉诉房屋首付款给付事宜分别于2017年11月20日和2017年11月27日有过两次微信交流截屏记录，内容分别为“妹妹（李殿革女儿），我们（秦荣婷）又找人问了问贷款的事，人家说了这两个月买房的人多，钱下来的就是慢，要是以前不到俩月就能到了，现在慢，你放心，钱下来我马上联系你，我也着急过户用房子，不然我们不会那么着急买房。中介她总联系我让我再给她五百块钱她帮我找人，我已经给她六千了，她还找我要钱，咱挣钱也都挺不容易的，而且我已经找人了，人家说应该快下来了。我知道你也着急用钱，我不会故意拖着你的钱不给的，我不是那种扭捏的人，希望你相信我，我这两天没事就去银行看看，钱下来马上联系你们。”、“妹妹，钱到了，我刚去银行查的，你们什么时候有空，咱们选个时间去过户吧。”本院认为，本案的争议焦点为原、被告因《私有房屋买卖合同》第八条过户条款的理解发生分歧应如何正确认定，因原告曾将二被告诉至静海区人民法院，要求法院判令二被告继续履行《私有房屋买卖合同》，静海区人民法院依法审理后以（2017）津0118民初922号民事判决书驳回了原告的诉讼请求,由此可以确认双方《私有房屋买卖合同》已然解除；关于原告主张被告方违约，要求被告双倍返还定金，并赔偿中介费之诉请，从原告与被告之女微信交流截屏中可以看出，原告给付被告全额购房款的给付时间在客观上是不确定的，其一原告给付被告方的首付款来自其出售原住房屋后的售房款，其二原告购买被告房屋余款来自其必须经银行审核通过后的公积金贷款，上述两个客观点决定了原告在与被告方签订《私有房屋买卖合同》时对履行合同过户条款的时间节点原告是不能左右的，但同时原告又是明知的，而被告明知原告系公积金贷款买房时仍在未明确首付款给付时间的情况下与原告签订了《私有房屋买卖合同》，显然双方对约定不明的合同条款均有过错，双方均应承担过错责任，故原告要求被告双倍返还定金没有事实和法律依据，本院不予支持，但根据被告过错程度被告应退回原告定金人民币100000元，并承担原告因履行合同造成的损失（中介费）50%。因原告在被告亦存有过错的情况下导致购房合同目的未能实现，且被告长期占有原告定金不予退还，仅由被告返还定金100000有失公平，本院酌定应按银行利率由被告给付原告相关利息。综上，案经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除2016年9月9日原告秦荣婷与被告李殿革签订的《私有房屋买卖合同》;二、被告李殿革、于吉英于本判决生效之日起五日内返还原告秦荣婷购房定金人民币100000元，并自2016年9月9日起至本判决实际执行之日止以100000元为基数按银行同期贷款利率给付原告利息;三、被告李殿革、于吉英于本判决生效之日起五日内给付原告秦荣婷中介费损失人民币2500元;四、驳回原告秦荣婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4376元，由原告秦荣婷承担2188元，由被告李殿革承担2188元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判长  薛玉莲审判员  董学工审判员  卢宝恒二〇一八年七月十九日书记员  张温聪