海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2018）琼02民终615号上诉人（原审被告）：高雁鸣，男，1966年9月23日出生，汉族，现住北京市海淀区。上诉人（原审被告）：岳淑艳，女，1966年10月15日出生，汉族，现住北京市海淀区。上诉人（原审被告）：高景煕，男，1991年5月2日出生，汉族，现住北京市海淀区。三上诉人共同委托诉讼代理人：吉旭，海南唐海律师事务所律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：范照亮，海南唐海律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘新荣，男，1954年2月7日出生，回族，现住陕西省西安市莲湖区。被上诉人(原审原告)：林湘莲，女，1956年10月25日出生，回族，现住陕西省西安市莲湖区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄鹏，海南惠海律师事务所律师。原审被告：岳淑清，女，1962年6月22日出生，汉族，现住黑龙江省牡丹江市。委托诉讼代理人：吉旭，海南唐海律师事务所律师。委托诉讼代理人：范照亮，海南唐海律师事务所律师。上诉人高雁鸣、岳淑艳、高景煕因与被上诉人刘新荣、林湘莲，原审被告岳淑清房屋买卖合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初6416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高雁鸣、岳淑艳、高景煕及原审被告岳淑清的共同委托诉讼代理人范照亮，被上诉人刘新荣、林湘莲的委托诉讼代理人黄鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高雁鸣、岳淑艳、高景煕上诉请求：一、请求依法撤销三亚市城郊人民法院（2017)琼0271民初6416号民事判决书，依法改判驳回刘新荣、林湘莲一审的全部诉讼请求；二、本案的一、二审诉讼费用由刘新荣、林湘莲承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。首先，一审法院认定刘新荣、林湘莲支付给高雁鸣、岳淑艳、高景煕的20万元属于购房预付款，对该20万元的性质认定错误。该20万元的性质应当为订约定金，理由如下：1、在高雁鸣、岳淑艳、高景煕提供的录音证据中双方已经商定涉案房屋的价格、房款交付方式等具体的合同细节；2、刘新荣自己也明确提到岳淑清要求其先付点定金；3、双方明确交付定金后涉案房屋为刘新荣保留到星期二（即2017年3月14日）。因此刘新荣支付的20万元应当为订约定金，即保证涉案房屋买卖合同订立的担保金，而不是涉案房屋的购房预付款。其次，一审法院认为依据《中华人民共和国担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定......”的规定，高雁鸣、岳淑艳、高景煕与刘新荣、林湘莲未签订书面合同对该20万元的性质进行约定，便不能认定该20万元为购房定金，属于适用法律错误。定金约定并非一定以书面方式约定才为有效，《中华人民共和国担保法》第九十条关于定金应当以书面方式约定的规定，应当属于管理性强制性规定，其立法本意系为了保护合同双方在产生定金纠纷时能够有证据证实定金性质以便保护当事人的权益，其立法要旨并不在于不以书面方式订立的定金合同当然无效，随着通讯技术的发展，实践中合同双方通过短信、微信确定交付定金的现象经常发生，如若因此便认定定金合同无效与担保法中关于定金合同的订立方式立法本意相违背。因此，即使高雁鸣、岳淑艳、高景煕与刘新荣、林湘莲未签订书面的定金合同，但刘新荣、林湘莲在向高雁鸣、岳淑艳、高景煕支付该20万元之前，双方已经协商明确该20万元的性质为购房定金，一审法院应当对双方当事人的真实意思予以确认。按照刘新荣、林湘莲原审中诉求的逻辑，刘新荣、林湘莲支付20万元定金后，高雁鸣、岳淑艳、高景煕就应当将房屋为其保留至2017年3月14日，过了这个日期后，刘新荣、林湘莲没有能力购买了，高雁鸣、岳淑艳、高景煕就应当将定金退还给刘新荣、林湘莲。那么按照这个逻辑的话，高雁鸣、岳淑艳、高景煕要求刘新荣、林湘莲交付定金就没有任何意义，高雁鸣、岳淑艳、高景煕为刘新荣、林湘莲是否保留房屋也没有任何意义。《中华人民共和国民法通则》中的诚信原则、公平原则将毫无体现，因此本案应当按照定金罚则，由于刘新荣、林湘莲违约，其缴纳的定金不予退还。综上所述，一审法院认定涉案的20万元是购房预付款而不是购房定金，刘新荣、林湘莲在约定期限内未付清购房款不构成违约，属于认定事实错误，使用法律错误。请求二审法院在查明事实的基础上依法改判，驳回刘新荣、林湘莲一审中的诉讼请求。刘新荣、林湘莲辩称，一、涉案款项的性质就是一审法院所认定的预付款项的性质。二、一审法院根据本案事实认定其不属于订金的法律依据是充分的、正确的。请求二审法院驳回其上诉，维持原判。岳淑清陈述意见与上诉人意见一致。刘新荣、林湘莲向一审法院起诉请求：1、请求判令高雁鸣、岳淑艳、高景煕、岳淑清返还刘新荣、林湘莲购房款20万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际支付时止；2、本案诉讼费由高雁鸣、岳淑艳、高景煕、岳淑清承担。一审法院认定事实：涉案房产为坐落于三亚市××区别墅7#楼整栋，土地房屋权证为三土房（2014）字第145**，登记权利人为高雁鸣、高景煕。高雁鸣与岳淑艳系夫妻关系。因欲出售涉案房产，2017年2月17日，高雁鸣、岳淑艳、高景煕出具委托书，委托岳淑清作为代理人代为出售涉案房产，并进行了公证。2017年3月，刘新荣、林湘莲与岳淑清商谈涉案房产的购买事宜，并口头约定将涉案房产转让给刘新荣、林湘莲。刘新荣、林湘莲于2017年3月11日将20万元支付至岳淑清的银行账户。之后，双方未能签订正式的房屋买卖合同。2017年3月20日，高雁鸣、岳淑艳、高景煕与案外人驻马店市广顺商贸有限公司签订房屋买卖合同，以3500万元的价格将涉案房产出售给案外人驻马店市广顺商贸有限公司。2017年8月22日，刘新荣、林湘莲诉至一审法院，请求判如所请。庭审中，高雁鸣、岳淑艳、高景煕认可岳淑清所收取的20万元已经交付给高雁鸣、岳淑艳、高景煕。以上事实，有《土地房屋权证》、委托书、公证书、转账凭证、通话录音、房屋买卖合同及当事人陈述证实，足以认定。一审法院认为,高雁鸣、岳淑艳、高景煕与刘新荣、林湘莲达成口头协议，高雁鸣、岳淑艳、高景煕欲将其所有的坐落于三亚市××区别墅7#楼整栋转让给刘新荣、林湘莲，并收取了刘新荣、林湘莲的预付款20万元。后因双方对房屋买卖并未达成一致协议，导致最终双方并未签订书面的房屋买卖合同。随后高雁鸣、岳淑艳、高景煕将涉案房屋转让给了他人，导致双方口头协议目的不能实现，因为双方对房屋买卖并未达成一致协议，不能归责于任何一方，所以，高雁鸣、岳淑艳、高景煕收取刘新荣、林湘莲的预付款20万元，应当予以返还。刘新荣、林湘莲诉求高雁鸣、岳淑艳、高景煕返还预付款20万元，一审法院予以支持。由于不能实现口头协议目的的原因不能归责于任何一方，刘新荣、林湘莲诉求高雁鸣、岳淑艳、高景煕按中国人民银行同期贷款利率支付利息，一审法院不予支持。岳淑清作为高雁鸣、岳淑艳、高景煕的委托代理人，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，岳淑清在高雁鸣、岳淑艳、高景煕的授权范围内实施代理行为，高雁鸣、岳淑艳、高景煕应对岳淑清的代理行为承担民事责任。因此，刘新荣、林湘莲诉求岳淑清承担共同返还预付款的责任，一审法院不予支持。高雁鸣、岳淑艳、高景煕主张刘新荣、林湘莲所支付的20万元为购房定金，因刘新荣、林湘莲在双方约定的期限内未付清购房款，构成违约，该定金不应予以返还。《中华人民共和国担保法》第九十条规定“定金应当以书面形式约定......。”双方并未签订书面合同进行约定，高雁鸣、岳淑艳、高景煕也不能举证证明双方对房屋买卖的付款方式作出了约定，双方因为对房屋买卖未达成一致，导致双方最终未进行买卖。因此，高雁鸣、岳淑艳、高景煕主张刘新荣、林湘莲所支付的20万元为购房定金，因刘新荣、林湘莲在双方约定的期限内未付清购房款，构成违约的理由不成立，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、高雁鸣、岳淑艳、高景煕应于本判决生效之日起十日内共同向刘新荣、林湘莲返还预付款20万元；二、驳回刘新荣、林湘莲的其他诉讼请求。案件受理费2150元（刘新荣、林湘莲已预交），已减半收取，由高雁鸣、岳淑艳、高景煕负担。二审中，双方并未提交新证据，双方对一审查明事实没有异议，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：对涉案20万元款项性质的认定及是否应予返还。上诉人高雁鸣、岳淑艳、高景煕及原审被告岳淑清在一审时提供的电话录音内容，二被上诉人对其双方通过电话没有异议，且对录音的多数内容予以认可，但因“定金”、“订金”发音相同，双方在庭审时对20万元款项为“定金”还是“订金”说法并不一致。根据《中华人民共和国担保法》第九十条规定，定金应当以书面的形式约定，本案双方并没有以书面的形式约定定金。另，本法第八十九条规定：“......给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”上述规定的定金罚则都是以一方不履行约定的债务为前提条件。本案中，双方未签订书面定金合同确定双方的权利义务，也尚未签订房屋买卖合同来明确权利义务，不存在是否履行约定的债务的问题。本案不符合定金罚则的适用情形。故上诉人主张不予返还已收取的20万元缺乏法律依据，本院予以驳回。综上，高雁鸣、岳淑艳、高景煕上诉请求不成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费4300元,由上诉人高雁鸣、岳淑艳、高景煕负担。本判决为终审判决。审判长 陈德雄审判员 王晓艳审判员 陈太洪 二○一八年七月十二日书记员 杨少芬附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。