贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终2078号 上诉人（原审被告）：胡丰庆，男，1947年10月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 被上诉人（原审原告）：郝忠贤，女，1953年1月6日出生，汉族，住贵州省纳雍县。 上诉人胡丰庆因与被上诉人郝忠贤房屋买卖合同纠纷一案一案，不服贵州省纳雍县人民法院（2018）黔0525民初198号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告郝忠贤提起诉讼，请求判决：被告胡丰庆继续履行房屋买卖合同，为原告办理房屋过户手续。事实与理由：2006年12月14日，原告与被告签订《房屋转让协议》，约定被告将位于纳雍县雍熙街道办事处××）张维路口同心楼一楼的门面转让给原告，转让房屋的房产证号为纳房权证雍熙镇字第××号，建筑面积106.13平方米，单价为1200元/㎡，总价为127356元。协议约定，在原告支付被告10万元房款后，被告为原告办理房产过户手续，过户手续费由原告承担，被告凭票据向原告报账。过户手续变更完成5日内，原告向被告付清所有余款。后双方又于同日签订《房屋转让协议修正案》，将房屋价格修改为4000元/㎡，总价修改为424520元。《房屋转让协议修正案》约定，签订协议2日内原告支付被告28万元，被告办理完房产过户手续后3日内原告一次性付清余款144520元。原告已按《房屋转让协议修正案》履行了义务，截至2007年4月13日，原告共支付给被告36万元，仅欠被告64520元。原告多次要求被告给原告办理房产过户手续，但被告总以各种理由推脱，至今未办理房产过户手续。 原审被告胡丰庆答辩称：因房屋尚未办理过户登记，案涉房屋买卖协议系未生效的协议；因未取得房屋共有产权人刘金琼的书面同意，案涉房屋买卖协议违反法律强制性规定，应按无效合同处理。 原审经审理查明：2006年12月14日，原、被告签订《房屋转让协议》，约定：被告将其位于纳雍雍熙镇张维路口同心楼一楼门面转让给原告，该房屋房产证号为纳房权证雍熙镇字第××号，房屋建筑面积为106.13平方米，价格为1200元/㎡，房屋总价款为127356元。被告为原告办理房屋过户手续，过户手续费用由原告承担，被告凭票据向原告报账，产权手续变更完五日内，原告向被告付清所欠房款。同日，原、被告双方再经协商，就原《房屋转让协议》中的房价及付款方式进行变更，重新签订了《房屋转让协议修正案》，该《房屋转让协议修正案》内容为：1、关于房价，原协议为1200元/㎡，修正为4000元/㎡。原房屋总价款127356元修正为424520元；2、关于付款，在协议签订后两日内由原告支付给被告28万元，待房产过户手续变更后三日内，由原告一次性付清余款144520元；3、其他协议内容不变。上述两份协议均未约定办理房产过户手续的期限。2006年12月15日，原告郝忠贤丈夫张学智向被告胡丰庆之子胡永志支付购房款31万元。2007年4月13日，原告郝忠贤丈夫张学智向被告胡丰庆之子胡永志支付房款5万元，被告也于付款当日将协议约定的房屋交付原告郝忠贤管理使用至今。截至原告起诉前，原告两次付款共计36万元。被告一直未办理房屋过户手续，原告所欠房款64520元亦未支付。 另查明，争议房屋的所有权人为被告胡丰庆个人，房屋产权证未载明有其他共有人。被告胡丰庆还先后两次将案涉房屋用于抵押贷款，抵押期限分别从2007年6月6日至2010年6月2日及2011年11月3日至2014年11月26日。目前，该房屋所有抵押贷款均已还清，抵押登记已注销。 综合原、被告诉辩意见及查明的事实，本案的争议焦点是：1.双方签订的两份协议的性质应如何认定；2.被告未按合同约定办理房屋产权变更登记是否构成违约。 原审认为：原、被告签订的《房屋转让协议修正案》是对《房屋转让协议》的变更和补充，协议是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，房屋未办理过户登记只是未发生物权变动的公示效力，并不影响合同的效力，故本案中的房屋买卖协议为有效合同，双方均应按协议约定自觉履行各自的权利和义务。加之，原告郝忠贤已按协议约定支付了购房款36万元，已实际支付了房屋总价款的85%。协议虽未约定办理房屋过户手续的时间，被告也应遵守诚信原则，尽快为原告办理房屋变更登记手续。被告胡丰庆将房屋交付给原告管理使用十余年，却拒不办理房屋过户手续，已明显违反诚信原则，其辩称合同因未办理房屋产权过户手续而不生效，以及未经房屋共有权人同意而无效的抗辩理由与客观事实及法律规定不符，不予采纳。被告胡丰庆应在判决生效后的合理期限内为原告办理纳房权证雍熙镇字第××号的房屋变更登记手续。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原审判决：被告胡丰庆在判决生效之日起15日内将位于纳雍县雍熙街道办事处××）茶林社区张维路口纳房权证雍熙镇字第××号的房屋变更登记至原告郝忠贤名下。案件受理费100元，减半收取50元，由被告胡丰庆负担。 宣判后，胡丰庆不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由：一、根据相关法律规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房产变更登记。签订房屋买卖协议后，未办理产权登记手续的，应认为该民事法律行为依法尚未成立。因案涉房屋未办理产权变更登记，违反法律强制性规定，故双方签订的《房屋转让协议》以及《房屋转让协议修正案》并未生效；二、未经其他共有人书面同意的共有房产不得转让。本案中，刘金琼作为上诉人之妻，是案涉房屋的共有权人，至今不同意转让该房产。上诉人与被上诉人签订的《房屋转让协议》和《房屋转让协议修正案》因未经房屋共有人刘金琼的同意，违反法律强制性规定，故应认定为无效合同；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故本案应由被上诉人返还上诉人案涉房产，上诉人返还被上诉人已付购房款。 被上诉人郝忠贤未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与一审认定一致。 本案二审的争议焦点是：涉案房屋买卖合同的效力应如何认定。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。本案上诉人与被上诉人为转让自有房产而签订的《房屋转让协议》和《房屋转让协议修正案》并不属于上述法律规定的须以办理批准、登记等手续为生效要件的合同。《房屋转让协议》和《房屋转让协议修正案》约定的房屋未办理过户登记，只是不发生物权变动的公示效力，并不影响合同的效力。因《房屋转让协议》和《房屋转让协议修正案》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为依法成立并生效的合同。上诉人以房屋未办理产权变更登记为由，主张双方签订的《房屋转让协议》及《房屋转让协议修正案》未生效，于法无据，本院不予采信。上诉人另以涉案房屋系其与案外人刘金琼的夫妻共同财产，其未经共有权人刘金琼同意，擅自处分该财产属无权处分为由，主张涉案《房屋转让协议》和《房屋转让协议修正案》无效。首先，案涉房屋权利人仅登记为上诉人一人，上诉人所举证据不足以证明案涉房产系其与刘金琼二人的共同财产。其次，即便能够认定案涉房屋系上诉人与案外人刘金琼的夫妻共同财产，本案上诉人与被上诉人于2006年12月14日签订《房屋转让协议》和《房屋转让协议修正案》后，上诉人已于2007年4月13日将协议约定的房屋交付被上诉人，由被上诉人管理使用至今，长达十余年之久，期间刘金琼始终未提出异议，应认定刘金琼对上诉人出卖房屋的事宜知情且无异议，故上诉人关于涉案《房屋转让协议》和《房屋转让协议修正案》因上诉人系无权处分而应认定为无效的理由不能成立，依法予以驳回。 综上，上诉人主张案涉《房屋转让协议》和《房屋转让协议修正案》不具有法律效力，应按合同无效处理本案的上诉理由及请求不能成立，依法均予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人胡丰庆负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年七月十一日 法官助理 任云娇 书 记 员 高 进