上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初15908号原告：石耀忠，男，1961年11月9日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：张子元，上海江怀律师事务所律师。被告：滕用武，男，1971年4月17日出生，汉族，住福建省。委托诉讼代理人：石靓，上海市天华律师事务所律师。原告石耀忠与被告滕用武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，因(2016)沪0112本民初33217号案件尚在本院审理中，而该案审理结果与本案密切相关。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，于同年6月16日裁定本案中止诉讼。中止诉讼的原因消除后，恢复诉讼。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石耀忠的委托诉讼代理人张子元，被告滕用武的委托诉讼代理人石靓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石耀忠向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告联明路XXX号二楼租赁房屋2016年10月11日至12月31日间的租金共计人民币(币种下同)178,637元；2、判令原告不用支付自2017年1月1日起至被告实际排除妨害之日止的位于联明路XXX号二楼房屋的租金。事实和理由：原告于2009年12月31日与案外人上海七宝商城农副产品综合交易市场经营管理有限公司签订租赁合同，约定由原告承租涉案房屋，期限为20年。2005年，被告购买了涉案房屋后与原告重新签订房屋租赁合同，该合同条款增加了原告独立自主的经营权和转租权。2016年10月10日，被告在原告装修租赁房屋期间张贴告示，要求原告停止装修并恢复原状。为此，原告与被告进行沟通，并告知原告进行装修无需经过被告同意，但被告执意要求原告停止装修，并向法院提起诉讼。原告认为，被告之行为严重干扰了原告对涉案房屋的使用权利，且在原告无任何违约的情况下无法使用租赁房屋，已产生重大损失，特向法院提起诉讼，望能支持原告之诉求。被告滕用武辩称，不同意原告的诉讼请求。一、被告是基于租赁合同收取原告租金，其作为承租人向出租人支付租金系其最重要的合同义务，故原告要求被告赔偿其支付的租金没有法律依据。二、另案的生效判决已支持了被告的诉讼请求，且该案在执行过程中双方已达成和解协议，原告亦已按协议搬离承租场所。经审理查明，2015年12月3日，原告石耀忠(为承租方即签约乙方)与被告滕用武(为出租方即签约甲方)签订一份《房产租赁合同》。双方约定：甲方将坐落于本市闵行区七宝镇联明路XXX号二楼2,100平方米商铺出租给原告，用于开设大众舞厅、棋牌、足浴等经营；租赁期限自2010年1月1日至2023年12月31日止；该房屋年租金为900,000元，第四年即2013年5月1日起租金每3年环比递增5%；每年租金按半年支付，即1月1日、7月1日前。同时，双方还规定，有下列情形之一的，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失。1、甲方无任何违约情形，乙方无任何理由，并经甲方书面催告7天后仍不支付租金长达一个月以上的；2、乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益。甲方依据上述情形提前终止合同时，应提前14天书面通知乙方，乙方应在一个月内搬离并交回租赁房屋，租金照实结算；若甲方选择不予终止合同，则甲方仍有权要求乙方赔偿甲方的实际损失。乙方应当按照本合同约定的方法使用该房屋，并保证其在该房屋内的一切商业活动符合中国法律、法规的规定；乙方可按办公和经营需要对该房屋外形，内部布局进行设计，装修和添置必要的设施，所产生的费用由乙方承担；若乙方进行装修或改扩建改变房屋基本结构，应事先征得甲方的认可。此外，双方还就维修责任、免责条款、违约责任等内容分别进行约定。签约后，原、被告按约履行各自的义务(原告承租期间将部分房屋转租他人)。期间，上海市公安局闵行分局七宝派出所民警在对原告承租场所检查时，查获呈营业状态的赌博游戏机，遂对相关人员作出行政处罚。2016年10月10日，被告向原告发出的《整改通知书》称，你在履约过程中存在违反用途使用承租房屋，造成极大安全隐患；擅自转租；未经我方同意擅自装修。我方要求你在一个月内进行整改，即恢复原用途，自行解除与第三方转租合同，停止装修，恢复原样。如不予改正的，我方将基于你的严重违约行为解除合同，并收回房屋。同年12月9日，滕用武向本院提起诉讼，请求判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，石耀忠返还租赁房屋，并支付自2016年12月起至实际交还之日的房屋租金。该案审理期间，上海市闵行区市场监督管理局以无照从事游艺经营为由，向原告承租场所(游艺厅)作出《责令停止经营活动通知书》。本院审理后认为，石耀忠承租的场所存在利用游戏机赌博的非法活动，相关人员多次被公安机关行政处罚，且经营场所也被责令整改。石耀忠作为该场所的承租人有责任保证自己不从事非法活动，或监管他人(次承租人)不得在承租场所从事赌博经营之义务。由于承租场所多次出现利用游戏机进行赌博违法行为，损害了公共利益，根据双方约定，出租人有权单方面解除合同。同时，根据双方约定，经出租人书面催告7天后承租人仍不支付租金长达一个月以上的，出租人有权单方面解除合同。本案中承租人不付租金的时间早已超过合同规定的最长期限，故出租人可依约单方面行使合同解除权。2017年6月30日，本院作出判决：确认滕用武与石耀忠签订的《房产租赁合同》于2016年12月14日解除；石耀忠于本判决生效之日起十日内向滕用武返还上海市闵行区七宝镇联明路XXX号二楼承租房屋；石耀忠于本判决生效之日起十日内按年租金992,225元的标准向原告滕用武支付自2017年1月1日起至实际返还承租房屋之日止的房屋占有使用费；滕用武于石耀忠履行上述判决义务之日起三日内退还其押金元75,000元。判决后，石耀忠不服向上海市第一中级人民法院提起上诉，二审法院审理后作出了维持原判的终审判决。以上事实，由原、被告签订的《房产租赁合同》，被告发出的《整改通知书》，(2016)沪0112民初33217号、(2017)沪01民终11177号民事判决书及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证属实。上述证据能够反映本案事实，且真实合法，具有证据效力。本院认为，所谓妨害，是指以非法的、不正当的行为，或者以无权施加的设施对权利人的物或物权造成侵害或妨害，现实地阻碍了特定的物的权利人行使权利。相对人的妨害，须以非法或不正当为前提，如果妨害有法定事由或者约定，权利人则有容忍的义务。就本案而言，被告作为出租人系针对承租场所出现的情况，向原告发出《整改通知书》系行使出租人的管理权利，该行为不存在原告诉称的严重干扰其使用涉案房屋的情况。同时，承租人向出租人支付租金，系其最重要的合同义务，而本案中不存在约定或法定可以免除原告支付租金的情形。原告的诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于违约赔偿及第二百二十八条关于出租人的权利瑕疵担保责任的规定，本院不予支持。被告的辩称意见成立，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第二百二十八条规定，判决如下：驳回原告石耀忠的诉讼请求。案件受理费3,872.74元，由原告石耀忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良人民陪审员  邓红霞人民陪审员  尹 萍二〇一八年七月三十日书 记 员  陈奕含附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。