北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终5309号上诉人（原审原告、反诉被告）：王涛，男，1980年7月8日出生。委托代理人：罗义华，北京市盈科律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李文，男，1980年1月2日出生。委托代理人：孙浩，北京市中咨律师事务所律师。委托代理人：刘建，北京市中咨律师事务所律师。上诉人王涛因与上诉人李文房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院(2018)京0108民初3627号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王涛上诉请求：撤销原判第四项，改判驳回李文的诉讼请求。事实与理由：李文提出的返还转让费的反诉请求与本诉的诉讼请求不是基于同一法律关系、没有因果关系、不是基于相同事实，应裁定不予受理。即使受理，在李文未提出解除转让合同的情况下，一审法院也不应迳行支持李文要求返还转让费的诉讼请求。并且，转让费包含酒楼名称授权使用费和店内设施转让费，店内设施的转让双方成立的是买卖合同关系，所有权已转移给李文，冠名权可继续使用至转让合同终止时止，故一审法院酌定我按剩余租赁期限比例返还李文转让费没有事实与法律依据。李文上诉请求：1．撤销原判第一项、第二项、第四项、第七项；2．改判支持我方一审反诉请求。事实和理由：湘阿婆酒楼租赁方式为带装饰装修的对外出租，王涛提供的酒楼装饰装修���符合消防要求被查封，王涛拒不进行消防整改，应当就此承担责任，我有权行使解除权，故合同于2017年11月20日我行使解除权之日解除。合同解除后，王涛应退还我押金、转让费及未使用期间的租金，并赔偿我所受利息损失。王涛向一审法院起诉请求：1、请求确认我与李文之间的房屋租赁合同在2017年12月28日解除；2、请求判令李文支付我2017年12月1日至2017年12月28日的房屋租金65333．4元；3、请求判令李文支付水电费15675元；4、请求判令本案诉讼费由李文承担。李文向一审法院反诉请求：1、请求确认我与王涛签订的房屋租赁合同自2017年11月20日解除；2、请求判令王涛返还湘阿婆酒楼转让费415999元；3、请求判令王涛返还2017年10月26日至2017年11月30日已预付的租金84000元；4、请求判令王涛返还保证金（押金）100000元；5、请求判令王涛返还剩余燃气费6346．44元（2074立方米*3．06元=6346．44元）；6、请求判令王涛支付以606345．44元为基数，自2017年10月26日起按年利率6%计算利息至给付之日止的利息损失；7、判令王涛承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月1日，王涛（甲方）与李文（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方向乙方出租位于北京市海淀区北三环西路甲18号中鼎大厦A座地下一层的房屋，用途为酒楼经营;二、租赁期限自2015年6月1日起至2020年5月31日止；三、租金标准：2015年6月1日至2017年5月31日为800000元/年，2017年6月1日至2019年5月31日为840000/年，2019年6月1日至2020年5月31日为882000/年；租金支付方式为半年付，乙方应于本合同生效之日起当日向甲方支付第一次租金为400000元，以后每租赁到期前30日内交付下一租赁期租金；乙方不得以任何理由晚交付租金，否则每迟延一日须（以所交租金的0．3%作为滞纳金）交滞纳金。四、乙方应于本《房屋租赁合同》生效后十日内向甲方交纳经营保证金（押金）100000元。乙方有下列行为时，甲方可以在保证金中扣除：a、乙方拒绝交纳的租金及相关费用；b、合同未到期乙方提前退租并拒绝交纳的违约金；c、因乙方原因致使甲方受到行政管理机关处罚而应交纳的罚款；d、乙方违反《安全责任书》中的内容，应交纳的违约金。五、租赁期间，甲方应对房屋及其附属设施定期进行检查，乙方应予积极协助配合。日常的房屋及设备维修费用由乙方承担；因乙方管理使用不善造成房屋及其相关设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿相关的经济损失。六、乙方不得随意拆改房屋设施，如需改变房屋的内部结构、设置、设备时，须征得甲方书面同意后，由乙方按需报经有关部门批准后方可动工，投资有乙方���理。七、在房屋租赁期间，水、电、通讯费由乙方支付，并由乙方承担延期支付的违约责任。八、乙方应与甲方签订《安全责任书》作为本合同的补充协议，并承诺：1、租赁期间，严格执行当地政府及甲方的各项安全规定；2、认真做好防火、防盗及安全保卫工作，配备必要的防火、防盗器材及设施；3、接受有关部门及甲方的监督检查，及时整改各种不安全隐患等。九、在协商解除合同的情况下，如因乙方提出提前终止《房屋租赁合同》时，乙方尚欠租金需于双方协商解除合同之日起3日内及时补交，乙方已交纳的保证金甲方不予退还；如因甲方提出提前终止《房屋租赁合同》时，甲方除退还乙方已交纳的保证金（10万元整）和乙方已交纳租金的未使用部分外，另三日内退还乙方所缴纳的全额转让费80万元整。十、在合同履行期间，如本合同生效后乙方未按照合同约定的期限交付租金、保证金或相关费用达一个月的，甲方有权单方面解除本合同，本合同自甲方书面通知到达乙方时终止，乙方已交纳的保证金不予退还。十一、甲乙双方在租赁期内因房屋结构不符合政府对经营场所的要求而勒令停业，甲方按租赁期限剩余部分比例退还乙方转让款及全额保证金和已缴纳未使用的房租。2015年6月1日，王涛（甲方）与李文（乙方）签订《湘阿婆酒楼转让合同》，约定：甲方将海淀区北三环中鼎大厦A座B1层的湘阿婆酒楼租给乙方，该酒楼内相关设备设施一并转让给乙方，主要包括餐桌餐椅、厨房设备等一切店内设施；乙方一次性支付甲方转让款及相关设施转让款80万元。李文向王涛支付了转让费80万元及保证金10万元，并将租金交纳至2017年11月30日。2017年10月27日，北京市海淀区公安消防支队作出《临时查封决定书》��因北京中鼎物业管理中心地下一层餐饮使用木质易燃可燃材料装饰装修，违反相关规定，故对该场所予以查封，查封期限自2017年10月26日17时至2017年11月25日17时，整改后经检查合格方可解除查封。上述决定中查封的餐厅即为李文经营的餐厅。李文主张其向王涛发出解除合同告知书，王涛于2017年11月20日收到，故双方合同于2017年11月20日解除，王涛不认可收到上述解除合同告知书，主张王涛并未签收快递单。王涛主张其向李文发出解除合同的律师函，李文于2017年12月18日收到，但双方于2017年12月28日才完成交接，故合同解除时间应为2017年12月28日。李文认可收到律师函。王涛与李文之委托代理人孙浩签署《钥匙和燃气卡交接证明》，主要内容为：孙浩于2017年12月28日下午将该房屋的所有钥匙和燃气卡交付，卡内剩余燃气量2074．6立方米。王涛主张李文欠付水电费15675元，李文对此予以认可。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王涛作为出租人，有义务保证房屋结构符合政府对经营场所的要求，但经营场所的内部装修及防火设施是否符合消防要求，责任在于经营者李文。现涉案房屋因装修不符合消防要求而被查封，责任在于李文，李文可以整改后继续经营。现李文因此未按约定交纳租金，构成违约，在李文违约的情况下，其不享有单方解除合同的权利。王涛已书面通知李文要求解除合同，解除合同通知送达给李文的日期应为双方合同解除的日期，即为2017年12月18日。双方合同虽已解除，但李文于2017年12月28日才与王涛进行交接，故李文应向王涛交纳2017年12月1日至2017年12月28日的租金64438元（840000/365*28）。��李文违约，王涛无需退还保证金10万元。李文要求王涛退还已交纳租金，依据不足，法院不予支持。关于设备设施转让费，法院认为该转让合同签订的前提系双方签署了房屋租赁合同，且转让费的退还亦与房屋租赁合同的履行密切相关，故本案一并对于转让费予以处理。李文接受王涛的设备设施的转让系基于双方签订的五年期房屋租赁合同的履行，现房屋租赁合同虽因李文的违约行为解除，但李文支付的10万元保证金已相当于违约金，在合同未就李文违约的情况下，设备设施的转让费是否退还作出明确约定的情况下，本着公平原则，法院酌定王涛按剩余租赁期限比例退还李文转让费40万元。王涛要求李文支付水电费15675元，李文要求王涛退还燃气费6364．44元，双方对此均不持异议，法院予以确认。李文要求王涛支付利息，于法无据，法院对此不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、确认王涛与李文于2015年6月1日签订的房屋租赁合同于2017年12月18日解除；二、李文于本判决生效后十日内支付王涛2017年12月1日至2017年12月28日的租金64438元；三、李文于本判决生效后十日内支付王涛水电费15675元；四、王涛于本判决生效后十日内退还李文转让费400000元；五、王涛于本判决生效后十日内退还李文燃气费6364．44元；六、驳回王涛的其他诉讼请求；七、驳回李文的其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的两份合同是就湘阿婆酒楼“整体转让”事宜，既包括房屋的转租，也包括相关设备、商号、商誉等的转让，王涛有义务保证标的物符合经营餐馆的用途、李文亦有义���维护保持适用状态，现因装修不符合消防规定又未及时整改造成未能继续履行合同，双方均有责任。双方发出的解除通知均不发生效力，应当认定双方于12月28日交接之日协商一致解除合同。因房屋被查封，李文在查封期间未交纳租金不构成违约，保证金10万元应当退还。房屋被查封期间不能使用，应当适当减免租金，查封期满后实际占有房屋仍应当适当交付租金。法院酌情减免查封后至交接时的租金并以已付租金予以折抵，对双方再要求交付或返还租金均不予支持。李文签订合同的目的是整体接手经营该酒楼，房屋主体及装修一并转手并沿用，因此《房屋租赁合同》第十一条约定之“房屋结构”，按照合同的目的应当理解为该酒楼的不动产，包括房屋主体及其上附着的装修。现因装修原因被勒令停业，应当适用该条规定，退还部分转让费。考虑到设备设施具体价值没有约定，一审法院酌情退还40万元转让费数额合理，本院予以确认，对利息不予支持。综上所述，王涛、李文的上诉请求部分成立，应予支持，其他请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初3627号民事判决第三项、第四项、第五项；二、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初3627号民事判决第二项、第六项、第七项；三、变更北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初3627号民事判决第一项为：确认王涛与李文于2015年6月1日签订的房屋租赁合同于2017年12月28日解除；四、王涛于本判决生效后十日内退还李文保证金10万元。五、驳回王涛的其他诉讼请求。六、驳回李文的其他诉讼请求。一审本诉案件受理费1960元，由王涛负担1791元（已交纳1150元，剩余641元于本判决生效后七日内交纳），由李文负担169元（已交纳）。一审反诉案件受理费4932元，由王涛负担4118元（于本判决生效后七日内交纳），由李文负担814元（已交纳）。二审案件受理费12567元，由王涛负担10575元（已交纳3254元，剩余7321元于本判决生效后七日内交纳），由李文负担1992元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  朱文君审 判 员  刘秋燕二〇一八年七月十一日法官助理  叶康喜书 记 员  李昊婷