广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初10431号原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司，住所地深圳市罗湖区宝安北路笋岗仓库区830栋六层，统一社会信用代码914403007320835933。法定代表人张文鸿。委托代理人陈志谋，广东盟凯律师事务所律师。委托代理人谭璐，女，汉族，1985年12月13日出生，住址江苏省赣榆县，该公司员工。被告北京华业资本控股股份有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路39号A座16层，统一社会信用代码911100007014621014。法定代表人徐红。委托代理人陈秀丽，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托代理人张旭，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。上列原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司诉被告北京华业资本控股股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵明升独任审判，于2018年6月1日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈志谋、谭璐，被告委托代理人陈秀丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方2009年11月16日签订了两份《房屋租赁合同》，分别约定原告向被告承租位于深圳市××路××新都商场××、××段，3层A、B、C段，4层A、B、C、D段面积为9411.86平方米的房屋，以及深圳市福田区彩田路彩虹新都商场2层B段面积为2042.34平方米的房屋，用于开办好百年家居广场彩田店，合同期限均至2019年12月10日。同日双方同时就其中一份《房屋租赁合同》签订《补充协议》，约定原告对租赁房屋二至四层外墙及室内设备设施进行重新装修需于协议签订后5日内，向被告交纳300万元装修保证金，被告每次按已完成装修结算款占装修预算总额的比例返还原告保证金，保证金余额在完成原告的装修结算款或冲抵原告按月应付租金。同时约定，本协议签订后十日内，双方开具装修款项共管账户。上述《房屋租赁合同》和《补充协议》签订后，原告依约于2010年2月5日和2月8日向被告支付了装修保证金300万元及租赁保证金1580679.60元，但被告并未配合原告开具共管账户,也未确定原告装修改造方案。后因深圳主办世界大学生运动会，被告上述物业外墙装修改造工程实际由政府主导完成。装修完成后，原告曾多次要求被告退还装修保证金，但被告拖延至今未还。2017年7月，双方因租赁事宜发生纠纷，2017年7月9日至2017年7月14日期间，被告强行对原告承租物业的空调、电梯停止供电，导致原告商场及商户不能正常营业，给原告及商户造成了巨大的经济和商誉损失。其后，大量受影响的商户经营人员聚集至原告位于罗湖区××北路总店××路，要求退租，并拒交到期的房屋租金，大量商户强行撤店。被告长时间强行断电的行为，直接造成了原告商户逃离，顾客大量流失、商场暂停经营的严重后果，最终导致原告承租物业的目的无法实现。后双方经协商一致，均同意于2017年8月31日起解除双方签订的《房屋租赁合同》，并于当日向被告移交了所有租赁物业，后双方于2017年9月26日签订了两份《解除租赁合同协议书》，对上述租赁合同解除事宜予以了书面确认。但合同解除后，被告却拒绝退回原告交纳的租赁保证金及装修保证金。被告逾期退还租赁保证金和装修保证金，应承担相应的利息损失，利息暂计7万元。另外，被告需承担从起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息至付清款项止的利息。原告为维护自身合法利益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特起诉至法院，请求法院判令：1、被告立即退还原告租赁保证金1580679.60元及利息20000元（利息暂时从2017年9月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至起诉之日，并从起诉之日起按上述利率计付利息至付清款项之日止）;2、被告立即退还原告装修保证金300万元及利息3万元（利息暂时从2017年9月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至起诉之日，并从起诉之日起按上诉利率计付利息至付清款项之日止）;3、被告承担本案全部诉讼费用。被告答辩称，原告所主张的事实和理由均不属实，原告在租赁合同存续期间因经营不善长期拖欠租金，在无法继续经营时单方提前解除合同，已属根本违约。且未按租赁合同约定履行装修维护义务，导致在房屋交接时未按约定恢复原状。因此，原告无权要求返还租赁保证金、装修保证金。同时，双方已就解除合同达成书面协议，明确约定双方权利义务于租赁合同解除之日自行终止。因此，原告的诉讼请求不能成立。具体如下：1、原告2016年3月、2017年3月曾两次以经济环境不景气，资金周转困难等为由向被告提出降租、减租申请，可见其解除合同完全是因其自身原因无法继续经营所导致。同时，原告在2017年1-7月每个月均存在拖欠租金的情形，且1-6月每月拖欠天数均超过30天以上，被告依据租赁合同附页第18条有权采取停水电的措施，即便被告采取停水停电，原告也无权以此为由解除合同。因此，依据租赁合同第9条及合同附页第19条的约定，其在2017年8月单方解除后无权要求返还租赁保证金。2、原告未按租赁合同进行维修装修，未按租赁合同约定在房屋返还时恢复原状，无权要求返还租赁保证金，依据补充协议第3条，乙方应投入2000万元对租赁房屋外墙及室内设施设备进行重新装修维护，而原告一直未履行该义务。根据原、被告于2017年9月4日进行房屋交接验收，租赁房屋在交接时防火卷帘、电梯厅、供电设备均存在问题，原告也在其复函中同意对被告提出的问题进行整改或作价赔偿。同时，被告在2017年9月5日同意解除租赁合同的复函中明确将装修保证金作为违约金补偿给被告。因此，原告无权要求返还装修保证金。3、双方的文书往来过程表明双方已就不退还租赁保证金、装修保证金达成了合意，且双方签订的解除租赁合同协议中也已明确租赁合同中双方权利义务于租赁合同解除之日终止。实际上，正是在双方通过函件往来表明被告不予退还租赁保证金及装修保证金的前提下，双方才于2017年9月4日办理了房屋交接手续，并就双方函件及交接文件制作并签订彩虹新都**房屋交接目录，也正是双方就不退还租赁保证金、装修保证金达成一致，才于2017年9月26日签订解除租赁合同协议书，正式确认双方权利义务于租赁合同解除之日自行终止。权利义务终止的含义明确，就是双方均不得再以租赁合同为依据向对方主张任何权利，因此原告的诉讼请求没有事实及法律依据，不应得到支持。经审理查明，原、被告双方于2009年11月16日签订《房屋租赁合同（福0456018）》，约定被告将位于深圳市福田区**1层B段、1层C段、3层ABC段、4层ABCD段房屋（以下简称“案涉物业①”）出租给原告作商场使用，租赁房屋建筑面积9411.86平方米，租赁期限自2009年12月11日起至2019年12月10日止。案涉物业租金按房屋建筑面积每平方米每月61元计算，月租金总额为574123.46元，原告应于每月5日前向被告支付租金。合同第九条约定，被告交付案涉物业时，可向原告收取2个月租金数额的租赁保证金，即1148246.92元。被告向原告返还租赁保证金的条件：1、缴清租赁相关费用（租金、水、电、燃气、物业管理费等因使用租赁房屋所产生的费用）；2、租赁期间，原告无利用租赁房屋从事非法活动，擅自改变房屋结构、用途等违反合同约定义务的行为；3、原告履行合同至合同期满；4、合同期满或合同提前终止时，原告按约定期限向被告交还租赁房屋且房屋及其附属设施完好。原告满足上述全部条件后，被告于5个工作日内返还保证金。原告若出现违反上述条款中任何一种情形的，被告可不予返还保证金。合同第十八条约定，出现下列情形之一时，被告可就因此造成的损失，向原告请求损害赔偿：1、原告拖欠租金达30天以上；2、……除追究原告损害赔偿责任或违约责任外，被告有权依据上述情形向原告提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，被告有权申请单方解除合同登记（备案）。合同附页第18条约定，原告违反租赁合同第十八条任一情形之一时，被告有权采取相应措施（断水、断电），对此原告自愿放弃要求被告赔偿断水、断电期间的损失的权利。同时，被告可单方解除合同，而无须通知、无须催告原告，强行收回出租房屋，处理室内财物，并扣除原告的租赁保证金作为违约金，原告对此行为放弃任何异议和索赔权，房屋内所有财物被告均自愿放弃。合同附页第19条约定，原告因自身原因提前解除本合同时，须提前三个月以书面形式通知被告，得到被告同意之后，双方即可解除合同，原告应在解除合同之前将所欠款项全部结清，并将租赁保证金作为违约金补偿被告。此外，合同还就原、被告双方的其他权利义务进行了约定。同日，原、被告双方还签订一份《房屋租赁合同（福0456019）》，约定被告将位于深圳市福田区彩田路彩虹新都商场**（以下简称“案涉物业②”）房屋出租给原告使用，租赁房屋建筑面积2042.34平方米，月租金124582.74元，被告交付租赁房屋时可向原告收取2个月租金数额的租赁保证金，即249165.48元。此外，合同还就原、被告双方的其他权利义务进行了约定，基本和前述《房屋租赁合同（福0456018）》内容一致。2010年2月4日，原、被告双方就《房屋租赁合同（福0456018）》签订一份《补充协议》，约定：一、双方同意，将租赁合同约定的案涉物业①的租金标准变更为：租赁房屋的单位租金按房屋租赁面积每平方米每月69元计算，月租金总额为649418.34元；二、除租金外，原约定递增标准按租赁合同附件执行。因使用租赁房屋而产生的合同或法规约定应由承租方承担其他各项费用亦均由原告支付；三、租赁合同约定，原告应对租赁房屋二至四层外墙及室内设备设施进行重新装修，装修费用由原告承担（原告投入的装修费用约为2000万元）。本协议签订后5日内，原告应向被告交纳300万元的装修保证金（被告每次按已完成装修结算款占装修预算总额的比例返还原告保证金，保证金余额在完成原告认为需要改造的外墙和设备改造项目后，此款按原告通知转为原告的装修结算款或冲抵原告按月应付租金）。本协议签订后十日内，原被告双方开局共管账户。为保证原告经营，缩小装修期原告损失，装修将分段进行。装修方案在被告同意后，原告将装修方案所确定的预算金额打入共管账户，用于支付装修款。被告在收到原告施工合同、装修进度确认书和付款通知书或竣工通知书时，被告不得延期支付装修进度款，否则被告应当承担因此引起的相关损失。装修改造方案经被告审核同意且被告收到原告支付的共管资金后，原告方可开始施工，否则被告有权单方解除租赁合同，租赁保证金及装修保证金（如已交纳）不予退还。装修由原告自行施工，并由原告承担由此造成的一切安全责任及损失；四、……此外，协议还就原、被告双方的其他权利进行了约定。同日，原、被告双方还就《房屋租赁合同（福0456019）》签订一份《补充协议》，约定：一、双方同意，将租赁合同约定的案涉物业②的租金标准变更为：租赁房屋的单位租金按房屋租赁面积每平方米每月69元计算，月租金总额为140921.46元；二、……协议还就原被告双方的其他权利进行了约定，内容基本与前述《补充协议》内容一致。上述两份补充协议签订后，原告于2010年2月5日向被告支付装修保证金300万元，于2010年2月8日向被告支付租赁保证金1580679.60元，被告据此分别向原告出具了相关收据。2016年3月25日，原告向被告发出《北京华业资本控股股份有限公司降租申请》，内容为：现我司的持续经营以及资金周转已困难重重，无力正常支付3月份租金，为使双方的合作能顺利履行，我司现向贵公司申请：从2016年4月1日起，租金在原来基础上打五折优惠，并且不递增；另外，我司于2010年2月上交到贵公司的装修押金300万元，用于抵减2016年期间的租金，以协助我司度过难过，达到双赢。2017年3月25日，原告向被告发出《抵租减租申请》，内容为：迫于情势变更原因，鉴于贵司还有我司2010年交付的租赁保证金1580679.60元、2010年交付的装修保证金300万元，为使贵我双方合作顺利，我司特想贵司提出如下申请：1、减免6个月的租金；2、恳请将我司2010年2月交至贵司的装修保证金300万元用于抵扣2018年1月后应付的租金；3、自2017年4月起，租金不再递增。2017年1月至6月，原告向被告支付每月租金均逾期30天以上。2017年7月，原告逾期支付当月租金，被告对原告强制断水断电。2017年8月25日，原告向被告发出《通知函》，内容为：贵司在2017年7月9日至2017年7月14日期间，强行对我司承租的案涉物业的空调、电梯停止供电，导致我司商场及商户不能正常营业，此事件并经媒体报道，给我司及商户造成了巨大的经济和商誉损失。为避免损失扩大，我司特函告贵司。自2017年8月31日起解除我司与贵司的《房屋租赁合同》及相关文件。我司将于2017年9月5日前将所承租的全部物业返还贵司，请贵司与我司做好房屋交接事宜。被告于2017年9月5日向原告发出《复函》，内容为：贵司因经营不善并长期拖欠租金，我司于2017年8月25日收到贵司通知函，贵司提出2017年8月31日起解除与我司签订的《房屋租赁合同》，提前解除房屋租赁合同属贵司单方行为，我司与贵司签订的《房屋租赁合同》租期为十年，根据房屋租赁合同的约定，因乙方自身原因提前解除房屋租赁合同时，须提前三个月以书面形式通知甲方，并得到甲方书面同意后，双方即可解除合同。乙方应在解除合同之前将所欠租金、水、电、空调等所有费用全部结清，并将装修保证金及租赁保证金作为违约金补偿甲方，同时做好房屋移交工作。2017年9月4日，被告对案涉物业进行核验，并提出相关问题。2017年9月5日，原告向被告发出《关于彩田店交接事宜的复函》，提到：有关房屋场地所有商户已全部搬离并清洁，贵方书面提出的有关问题，并不影响双方交接场地。我司可以对有关合理要求后续修整或作价补偿，但这并不影响双方场地交接，谨盼贵方能及时前述有关交接文件，以便后续工作推进。同日，原告结清案涉物业的管理费、水费、电费，与被告完成案涉物业的交接，并签订《房屋交接书》。2017年9月26日，原、被告双方签订两份《解除租赁合同协议书》，约定：经原、被告双方友好协商，就租赁案涉物业①、案涉物业②签订的租赁合同自于2017年8月31日起解除，合同中双方的权利义务于租赁合同解除之日自行终止。原、被告双方对租赁保证金及装修保证金的退还问题未有明确的书面表示。关于补充协议约定的对案涉物业①外墙及室内设备设施进行重新装修，原、被告确认因深圳主办世界大学生运动会，外墙已由政府负责处理，内部装修未实际启动。庭审中，被告称收取装修保证金的目的是：1、保证原告有2000万元的投入进行外墙维修和设施设备的维护；2、避免原告拖欠工人工资；3、保证原告按期完工，避免原告装修一半就停工。被告主张不予退还装修保证金的依据是原告未按照协议约定对案涉物业内部进行重新装修。被告于2015年6月4日更名为北京华业资本控股股份有限公司，更名前名字为北京华业地产股份有限公司。上述事实，有原、被告双方提交的证据及当庭陈述在卷证实。本院认为，本案的争议焦点在于原、被告双方签订书面的租赁合同解除协议时是否就租赁保证金及装修保证金的退还问题达成一致。被告主张双方系基于扣除租赁保证金及装修保证金的合意下才签订书面的租赁合同解除协议，但《解除租赁合同协议书》仅载明了租赁合同解除时间，对于租赁保证金和装修保证金并未载明是否退还的任何内容，在被告未能进一步提交证据证明双方就此已达成一致的情况下，本院对被告主张的双方就扣除租赁保证和装修保证金已经达成合意的主张不予采信，案涉的租赁保证金和装修保证金仍应遵循租赁合同予以解决。关于租赁保证金是否应予以退还的问题。原告多次逾期三十日以上支付当月租金已违反合同约定，被告在原告违约的情况下根据合同约定对原告强制断水断电不构成违约。原告在被告强制断水断电后提出与被告解除租赁合同，该租赁合同经双方于2017年9月26日确认于2017年8月31日解除，由于原告是在不具备合同约定的解除权和不享有法定解除权情形下提出解除合同，属于原告因自身原因解除合同，根据租赁合同附页第19条约定，原告向被告交纳的租赁保证金应作为违约金补偿给被告，原告起诉要求被告退还该租赁保证金，已无事实依据，本院不予支持。关于300万元装修保证金。根据补充协议的约定，被告应对租赁房屋外墙而及室内设备设施进行重新装修，因深圳主办世界大学生运动会，外墙装修已由政府负责处理，双方签订补充协议约定的租赁房屋外墙重新装修已不需要原告履行，而对于租赁房屋内部设备设施的重新装修，双方实际并未履行。由于双方并未签订协议明确原告不履行内部设备设施重新装修的违约责任及不装修情况下的装修保证金的退还条件，故被告在租赁合同解除后再行占有原告300万元装修保证金已无合同依据，被告应将该300万元退还给原告。因双方于2017年9月26日确认解除租赁合同的日期为2017年8月31日，故被告于2017年9月1日起即负有向原告退还该300万元装修保证金的义务，被告至今仍占有该300万元，故被告应支付原告利息损失，原告主张被告按照中国人民银行同期贷款利率支付利息损失至实际付款之日止，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告北京华业资本控股股份有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内退回原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司装修保证金300万元并支付相应的利息损失（以300万元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自2017年9月1日起计至被告北京华业资本控股股份有限公司付清款项之日止）；二、驳回原告深圳市好百年家居连锁股份有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费43845元（原告已预交），因适用简易程序，本院依法收取21922.50元，由原告负担7577.50元，被告负担14345元，余款21922.50元退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审判员 赵  明  升二〇一八年七月二日书记员 陈秋媚（代）