江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终4156号上诉人（原审被告）：苏州平江川客栈有限公司，住所地苏州市姑苏区钮家巷**。法定代表人：王敏刚，董事长。委托诉讼代理人：杨睿，江苏高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕菁，江苏高的律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州平江历史街区保护整治有限责任公司，住所地，住所地苏州市姑苏区大儒巷**iv>法定代表人：赵云峰，董事长。委托诉讼代理人：卢开霖，苏州市姑苏区胥江法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：蒋方华，苏州市姑苏区胥江法律服务所法律工作者。上诉人苏州平江川客栈有限公司(以下简称平江川客栈)因与被上诉人苏州平江历史街区保护整治有限责任公司（以下简称平江街区公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2018）苏0508民初826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。平江川客栈上诉请求：撤销原审判决并依法改判驳回平江街区公司的全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由平江街区公司承担。事实和理由：一、双方当事人于2016年8月19日签订了《租赁合同终止协议》，该协议系鉴于上诉人同意将钮家巷36号董氏义宅物业提前归还给被上诉人而签订的，协议第二条约定被上诉人同意给予上诉人550万元补偿款。同日，双方又签订了《补充协议》，补充协议第二条约定“平江川客栈应在收到平江街区公司因提前收回董氏义宅所支付的补偿金后5个工作日，按照平江街区公司提供的租金明细向平江街区公司缴纳全部未缴租金”。根据前述约定，双方当事人通过书面协议设定了2013年10月1日至2016年11月19日期间303万元租金的支付条件系上诉人收到被上诉人的550万元补偿款，现条件尚未成就，故上诉人无须支付租金。二、在涉案租赁合同十余年的履行过程中，因被上诉人提供的租赁物存在瑕疵，给上诉人造成了巨大经济损失。正是基于上述情况，被上诉人在2013年至2016年期间已经认可了上诉人不缴纳租金的行为，以此冲抵给上诉人造成的损失。三、一审判决认定被上诉人主张租金未超过诉讼时效有误。1、根据租赁合同第4.2条约定，租金按年支付，先付后用，在每年期满前三十日一次性支付，即每年的8月31日支付下一年度租期的租金。据此，每年租金应当单独计算诉讼时效，2013年10月1日至2014年9月30日的租金应于2013年8月31日支付并于2014年9月1日超过诉讼时效，2014年10月1日至2015年9月30日的租金应于2014年8月31日支付并于2015年9月1日超过诉讼时效，2015年10月1日至2016年9月30日的租金应于2015年8月31日支付并于2016年9月1日超过诉讼时效，2016年10月1日至2016年11月19日的租金应于2016年8月31日到期并于2017年9月1日超过诉讼时效。2、即使被上诉人于2015年12月16日发送了租金催缴函，也仅能中断2015年10月1日至2016年9月30日期间一年租金的诉讼时效。因在该次催款之后，被上诉人未再次对2015年10月1日至2016年9月30日期间一年租金进行过主张，故该笔租金于2016年12月16日超过了诉讼时效。另外，其他三个年度的租金，因被上诉人未能及时主张债权，故均已超过诉讼时效。3、在（2017）苏0508民初3682号案件中，被上诉人仅在该案2017年7月5日的庭审中陈述“保留对2016年11月19日前租金的追诉权，本案中不作主张”，该陈述不能起到中断诉讼时效的作用且2013年10月1日至2016年9月30日期间三年的租金在前述陈述作出时已经超过了诉讼时效。四、根据涉案租赁合同的仲裁条款，本案应由仲裁机构主管，人民法院并无主管权，故一审法院审理本案违反法定程序。双方于2016年8月19日签订的《补充协议》是针对钮家巷36号董氏义宅《租赁合同》以及《钮家巷36号（董氏义宅）租赁合同终止协议》所签订的补充合同，而并非针对涉案房屋钮家巷33号方宅所签订的，故不能改变涉案租赁合同所约定的争议解决方式。平江街区公司辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。事实和理由：2016年8月19日双方当事人签订的补充协议第二条虽约定如上诉人提前返还董氏义庄房屋则我方应支付补偿金，但我方支付补偿金并非是上诉人支付涉案房屋租金的条件，而系上诉人支付董氏义庄房屋租金的条件。在（××）××判决书中已经××人××按约××号董氏义宅物业，故我方也无须向上诉人支付550万元的补偿款。我方已于2017年10月18日向上诉人发函，函件载明由于情势变更上诉人已经无法按照协议约定返还董氏义宅房屋，故上诉人的诉请并无依据。平江街区公司向一审法院起诉请求：1、平江川客栈立即支付自2013年10月1日起至2016年11月19日止所欠的租金计3038889元，并支付截至2018年1月31日的逾期付租滞纳金565786元以及自2018年2月1日起至实际支付之日止的逾期付租滞纳金，按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算；2、本案诉讼费全部由平江川客栈负担。一审法院认定事实：苏州市钮家巷31、32、33号不动产所有权人为平江街区公司，系其单独所有。2004年6月4日，平江街区公司（出租方，甲方）与香港西北拓展有限公司（承租方，乙方）签订租赁合同，约定甲方将钮家巷33号（方宅）出租给乙方，乙方按约定支付租金、使用租赁物，租期为二十年。合同对每一年的租金进行了约定，一审庭审中，平江街区公司、平江川客栈一致确认：起租日期为2004年6月4日，因装修期及第一年免租，故租金起算日期为2005年10月1日，2005年10月1日至2007年9月30日年租金为50万元，2007年10月1日至2009年9月30日年租金为60万元，2009年10月1日至2011年9月30日年租金为70万元，2011年10月1日至2013年9月30日年租金为80万元，2013年10月1日至2014年9月30日年租金90万元，2014年10月1日起年租金为100万元至120万元。租金先付后用，在每年期满前三十日一次性支付。逾期付款的滞纳金每日按照欠款额的千分之一计收。合同还对其他事项作了约定，在第十二条争议解决方式中约定：“本合同履行过程中发生争议的，双方应友好协商解决，协商不成的，任何一方有权将争议提交中国国际经济贸易仲裁委员会上海分会通过仲裁方式解决。”上述合同中承租方有王敏刚签名，并注明职务为董事长。合同签订后，双方即开始履行。2005年1月26日，甲方平江街区公司、乙方香港西北拓展有限公司、丙方香港丝路酒店管理有限公司签订转让协议，鉴于甲方与乙方在2004年6月4日签订了租赁合同并于2004年9月24日签订了补充协议，苏州全景酒店管理有限公司（以下简称全景酒店）的投资方原拟为香港西北拓展有限公司，现更改为香港丝路酒店管理有限公司，故各方达成如下协议：1、自本协议生效之日起，乙方在租赁合同及补充协议项下的所有权利义务全部转让给丙方，甲方对此予以认可；2、全景酒店的工商营业执照签发后，丙方在租赁合同及补充协议项下的所有权利义务由全景酒店承继。上述协议中乙方、丙方均由王敏刚签名。2005年6月20日，甲方平江街区公司、乙方香港丝路酒店管理有限公司、丙方全景酒店签订转让协议，鉴于甲方与乙方在2004年6月4日签订了租赁合同并于2004年9月24日签订了补充协议，全景酒店的投资方原拟为香港西北拓展有限公司，后更改为香港丝路酒店管理有限公司，2005年1月26日，甲乙双方以及香港西北拓展有限公司曾经签订转让协议，将香港西北拓展有限公司在上述租赁合同及补充协议项下的全部权利义务转让给了香港丝路酒店管理有限公司，现各方达成如下协议：自本协议生效之日起，乙方在租赁合同及补充协议项下的所有权利义务全部转让给丙方，甲方对此予以认可。上述协议甲方有平江街区公司公章及法定代表人孔繁润签名，乙方有王敏刚签名，丙方有全景酒店的公章及法定代表人王敏刚签名。2006年6月28日，甲方平江街区公司与乙方全景酒店签订变更协议，主要内容：全景酒店已于2006年6月8日变更为平江川客栈，一切行使的权利及义务即应当变更。2015年12月16日，平江街区公司向平江川客栈发送租金催缴函，其中涉及钮家巷33号（方宅）的租金自2013年10月1日至2016年9月30日共计290万元，要求平江川客栈于2015年12月22日前向指定银行账户支付。2016年8月19日，甲方平江街区公司、乙方平江川客栈签订补充协议，基于甲、乙双方已签订有关钮家巷36号（董氏义庄）租赁合同终止协议，现就乙方租用甲方钮家巷36号董氏义庄以及钮家巷33号方宅存在未缴租金情况，订立如下协议：一、在甲方收回董氏义庄房屋后2日内，应向乙方提供截止董氏义庄收回之日，乙方在租赁钮家巷36号董氏义庄以及钮家巷33号方宅所产生的租金明细；二、乙方应在收到甲方因提前收回董氏义庄所支付的补偿金后5个工作日内，按照甲方提供的租金明细向甲方缴纳全部未缴租金。如乙方逾期未缴纳租金，每逾期1天甲方将按照未缴租金总额的1‰追偿违约金；三、乙方承诺今后将严格按照租赁合同约定，及时支付租赁钮家巷33号方宅所产生的租金；四、本协议一式四份，经甲、乙双方各执两份，签字或签章后即为生效；五、本合同的订立、效力、履行和争议的解决均适用中华人民共和国法律。若甲、乙双方在本协议的履行过程中发生纠纷，各方应本着友好协商的原则解决。若协调不成，提交甲方所在地的人民法院以诉讼方式解决。上述补充协议由平江街区公司盖章及赵云峰签名、平江川客栈盖章及王敏刚签名。2017年6月5日，一审法院受理了平江街区公司与平江川客栈房屋租赁合同纠纷，审理中，查明“平江川客栈在苏州市××区××号经营，但未能依约支付租金，并于庭审中自认结欠平江街区保护整治公司2016年11月20日至2017年5月19日期间的租金50万元，且2016年11月19日之前的租金也有拖欠；平江街区保护整治公司表示在本案中对2016年11月19日之前的租金不作主张，但是保留相应的诉讼权利”，于2017年8月29日作出一审判决，确认平江街区公司与平江川客栈之间关于钮家巷33号（方宅）的房屋租赁合同关系于2017年6月8日解除，平江川客栈支付2016年11月20日起至2017年6月8日止的房屋租金及逾期滞纳金，平江川客栈向平江街区公司返还钮家巷33号（方宅）全部房屋，并支付房屋占有使用费。一审判决后，平江川客栈不服，提起上诉，苏州市中级人民法院经审理，于2017年12月5日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。2018年1月16日，苏州市姑苏区胥江法律服务所受平江街区公司委托向平江川客栈及王敏刚发送法律函，要求于2018年1月20日前付清2013年10月1日起至2016年11月19日止的欠租303.8889万元。一审庭审中，平江街区公司陈述欠交租金的组成及依据：依据2004年6月4日租赁合同，2013年10月1日至2014年9月30日年租金90万元，2014年10月1日起年租金为100万元，因此，2014年10月1日至2016年11月19日欠交金额为2138889元，平江川客栈欠交租金共计3038889元。平江川客栈认可2013年10月1日至2016年11月19日租金没有支付，但认为平江街区公司的诉讼请求均已超过一年的诉讼时效期间。以上事实，有不动产权属登记簿、租赁合同、转让协议两份、变更协议、补充协议、（2017）苏0508民初3682号民事判决书、（2017）苏05民终9149号民事判决书、法律函、当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，平江街区公司与香港西北拓展有限公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，成立并有效。该租赁合同承租方经两次变更后确定为平江川客栈，租赁合同权利义务的概括转移并无不当，双方当事人对此均无异议，故应由平江街区公司与平江川客栈全面履行租赁合同。本案争议焦点：一、本案法院是否应当受理；二、平江街区公司的诉讼请求是否超过诉讼时效期间；三、平江川客栈支付拖欠租金的条件是否未成就。针对争议焦点一，一审法院认为，2004年6月4日平江街区公司与香港西北拓展有限公司签订的租赁合同中，对于合同履行过程中发生争议，约定解决方式为提交中国国际经济贸易仲裁委员会上海分会通过仲裁方式解决，2016年8月19日，平江街区公司与平江川客栈就租用钮家巷36号董氏义庄以及钮家巷33号方宅存在未缴租金情况签订了补充协议，该协议对于履行过程中发生纠纷的解决方式重新作了约定，约定为提交甲方（平江街区公司）所在地人民法院以诉讼方式解决，该约定是双方真实意思表示，因此，一审法院受理本案并无不当。平江川客栈认为该补充协议是针对钮家巷36号董氏义庄租赁合同及其终止协议而签订，不能改变钮家巷33号方宅租赁合同的约定，该观点与事实不符，一审法院不予采纳。针对争议焦点二，一审法院认为，根据我国《民法通则》规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。平江川客栈租赁钮家巷33号（方宅），其自2013年10月1日至2016年9月30日拖欠的租金290万元，平江街区公司于2015年12月16日通过书面租金催缴函进行催讨；在（2017）苏0508民初3682号案件审理中，平江街区公司明确表示对于2016年11月19日之前的租金保留相应的诉讼权利，而在此案中，平江川客栈对于2016年11月19日之前拖欠租金亦认可；2018年1月16日平江街区公司对于2013年10月1日至2016年11月19日期间，平江川客栈拖欠的租金再次以法律函的方式进行催要，符合诉讼时效中断的规定。因此，平江街区公司于2018年1月29日提起本案诉讼，并未超过法定诉讼时效期间，平江川客栈关于平江街区公司的诉讼请求超过诉讼时效期间的抗辩意见，与事实、法律相悖，一审法院不予支持。针对争议焦点三，一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应当按照约定的期限支付租金。平江川客栈使用承租房屋、支付相应租金，既是合同约定的主要义务，也是法律规定的义务，在出租人未放弃租金的前提下，承租人应当全面履行自己的义务。2016年8月19日补充协议第二条并未将平江街区公司支付补偿金约定为平江川客栈支付拖欠租金的成就条件，反而对平江川客栈逾期未缴纳租金约定了违约金。因此，平江川客栈关于租金支付条件未成就的主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，平江街区公司要求平江川客栈支付拖欠的自2013年10月1日起至2016年11月19日止的租金的诉讼请求，有事实依据，符合法律规定，一审法院予以支持，具体金额按照租赁合同约定，2013年10月1日至2014年9月30日为90万元，2014年10月1日至2016年11月19日按年租金100万元计算，为2136111元（2年1个月19天，100万元*2年+100万元/12月+100万元/12月/30天*19天），上述拖欠租金合计3036111元，平江街区公司计算有误，一审法院予以纠正。关于平江街区公司主张的滞纳金，因租赁合同约定租金先付后用，在每年期满前三十日一次性支付，故平江街区公司主张自2013年9月1日起分段计算至实际支付之日止，有事实依据，关于滞纳金计算标准，因租赁合同约定过高，平江街区公司自愿调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算，不违反法律规定，一审法院准予。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十六条的规定，判决：一、苏州平江川客栈有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州平江历史街区保护整治有限责任公司自2013年10月1日起至2016年11月19日止的租金3036111元。二、苏州平江川客栈有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州平江历史街区保护整治有限责任公司逾期支付租金的滞纳金（以90万元为基数，自2013年9月1日起，以100万元为基数，分别自2014年9月1日、2015年9月1日起，以136111元为基数，自2016年9月1日起，按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍，计算至租金实际支付之日止）。案件受理费35638元，减半收取17819元，由苏州平江历史街区保护整治有限责任公司负担16元，苏州平江川客栈有限公司负担17803元。二审中，平江川客栈向本院提交了2016年8月19日双方当事人签订的《租赁合同终止协议》，协议主要内容如下：一、甲乙双方同意自协议签订后三个月内乙方将董氏义庄归还甲方，终止2005年3月4日签订的钮家巷36号董氏义庄《租赁合同》；二、综合乙方为平江路早期发展在业态引领方面所做出的贡献，甲方同意基于乙方在前期装修工程、固定资产投入、开办费用、未来收益等方面情况及现有员工解雇、“长包房”清退等给予550万元补偿。乙方在承租董氏义庄期间与第三人有未了纠纷的由乙方负责······五、甲方在甲乙双方交接物业完毕后五个工作日内向乙方一次性支付补偿款550万元。根据该协议第二条和第五条的约定，平江川客栈认为，因平江川客栈同意将钮家巷36号董氏义宅物业提前归还给平江街区公司，故平江街区公司应向平江川客栈支付补偿款550万元。平江街区公司质证认为，对该份协议的真实性予以认可，但因平江川客栈未能按照约定返还董氏义宅物业，故平江街区公司无须支付550万元的补偿款。2018年6月21日平江川客栈向本院补充提交了双方当事人于2018年6月20日签订的移交函，移交函的主要内容如下：被执行人（平江川客栈）于2018年6月20日已将苏州市××区××号方宅全部租赁房屋、苏州市姑苏区钮家巷**董氏义宅全部租赁房屋交付申请执行人（平江街区公司），被执行人同时已将被法院查封的被执行人财产交申请执行人保管。根据前述移交函，平江川客栈认为，因其已于2018年6月20日将钮家巷36号房屋返还给了平江街区公司，故平江街区公司支付550万元补偿款的条件已经成就，在其收到平江街区公司550万元补偿款后，其才需支付涉案欠付租金。平江街区公司质证认为，对该份移交函的真实性认可，但该份协议系双方在法院强制执行过程中履行各自的义务而非双方在协商的情况下移交房屋，故该份证据与涉案欠付租金不具有关联性。本院另查明，双方当事人于2016年11月16日签订了《租赁合同终止协议之补充协议（二）》，该协议载明：双方在《租赁合同终止协议》中约定平江川客栈归还董氏义庄房屋的日期为2016年11月19日，但鉴于平江川客栈在清退、归还物业工作中的实际困难，无法如期归还租赁房屋，双方协商一致后，平江街区公司同意将物业归还日期延后。该协议第五条约定：如平江川客栈未能在2017年2月19日前向平江街区公司交还董氏义庄，双方即开始执行2016年8月19日签订的《租赁合同终止协议》的内容。二审中，平江街区公司向本院提交了平江街区公司诉平江川客栈有关董氏义庄物业的房屋租赁合同纠纷一、二审民事判决书，案号分别为（2017）苏0508民初7213号及（2018）苏05民终2742号，在生效的（2018）苏05民终2742号民事判决书中载明“平江街区公司支付补偿款的前提是平江川客栈返还房屋，因平江川客栈未按约返还房屋，自不能要求平江街区公司支付补偿款”。据此，平江街区公司认为，其无须向平江川客栈支付有关董氏义庄房屋的550万元补偿款。平江川客栈质证认为，对前述两份判决书的真实性予以认可，但该案处理的是钮家巷36号房屋使用权有关租金义务的纠纷，与本案因钮家巷33号房屋所引发的纠纷不存在关联性。以上事实，有《租赁合同终止协议》、《租赁合同终止协议之补充协议（二）》、移交函、（2017）苏0508民初7213号民事判决书、（2018）苏05民终2742号民事判决书及二审调查笔录予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，平江川客栈与平江街区公司签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。2016年8月19日双方签订的《补充协议》明确，该协议系就平江川客栈租用平江街区公司钮家巷36号董氏义庄以及涉案房屋钮家巷33号方宅存在未缴租金情况而订立，协议中载明在协议履行过程中发生的纠纷如协调不成则由人民法院以诉讼方式解决，故一审法院根据前述协议内容有权受理本案，平江川客栈上诉称本案应由仲裁机构主管的理由不能成立。平江川客栈上诉认为，补充协议第二条约定“平江川客栈应在收到平江街区公司因提前收回董氏义宅所支付的补偿金后5个工作日，按照平江街区公司提供的租金明细向平江街区公司缴纳全部未缴租金”，因平江街区公司尚未向其支付补偿金，故其无须支付涉案欠付租金。对此本院认为，根据2016年8月19日双方当事人签订的《租赁合同终止协议》，协议中明确约定平江川客栈归还董氏义庄房屋的日期为协议签订后的三个月内即2016年11月19日之前，双方于2016年11月16日签订的《租赁合同终止协议之补充协议（二）》将平江川客栈归还董氏义庄房屋的日期延迟至2017年2月19日。平江川客栈迟至2018年6月20日才在法院强制执行过程中将董氏义庄房屋移交给平江街区公司，据此本院认为，因平江川客栈未能按时返还董氏义庄房屋，其无权依据《租赁合同终止协议》及《补充协议》的约定要求平江街区公司支付补偿款，另已生效的（2018）苏05民终2742号民事判决书亦对此进行了确认，故平江川客栈理应支付涉案欠付租金，本院对平江川客栈的前述上诉意见不予采纳。平江川客栈另上诉称平江街区公司在2013年至2016年期间已经认可了其不缴纳租金的行为并以此冲抵平江街区公司因提供的租赁物存在瑕疵给其造成的经济损失，对此平江川客栈并未提供相应的证据予以佐证，本院不予采信。关于平江川客栈欠付的自2013年10月1日起至2016年11月19日止的涉案租金是否超过诉讼时效，本院认为，涉案租金债权形成时，法律规定延付或拒付租金的诉讼时效为一年，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，平江川客栈持续占有使用涉案房屋，平江街区公司于2015年12月16日书面催缴了2013年10月1日至2016年9月30日拖欠的租金，2016年8月19日双方在《补充协议》上针对租金缴纳事宜又补充进行了约定，在一审法院于2017年6月5日受理的（2017）苏0508民初3682号案件中平江街区公司仅主张了自2016年11月20日起的房屋租金但并未放弃主张涉案欠付租金的权利，平江街区公司于2018年1月16日再次以法律函的形式催缴租金并于2018年1月29日向一审法院提起本案诉讼，故一审法院最终认定涉案租金债务并未超过法定诉讼时效正确。综上所述，平江川客栈的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35638元，由苏州平江川客栈有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 黄学辉审判员 郭 锐二〇一八年七月三十日法官助理黄源榕书记员徐慧