贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔民终819号上诉人（原审被告）：贵州嘉隆房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区浣纱路**综合楼****房。法定代表人：李五一，该公司总经理。委托代理人：钟俊杰，四川法典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵阳富丰实业有限公司（原贵阳富丰实业公司），住所地贵阳市云岩区延安中路**景天城****。法定代表人：夏小冬，该公司总经理。委托代理人：兰天，贵州中孚律师事务所律师。委托代理人：赵儒曦，贵州中孚律师事务所律师。上诉人贵州嘉隆房地产开发有限责任公司（以下简称嘉隆公司）因与被上诉人贵阳富丰实业有限公司（以下简称富丰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院（2017）黔01民初354号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，因双方当事人未提出新的事实和理由，本院决定不开庭审理，现已经审理终结。嘉隆公司提出上诉请求：1、撤销（2017）黔01民初354号民事判决，发回重审。2、本案诉讼费由富丰公司承担。事实及理由：上诉人嘉隆公司一审提交八份本案相关证据，一审判决认为嘉隆公司没有证据，也不阐述认证；上诉人嘉隆公司已经提交偿还负债9000万元的证据并经质证，庭审记录里面没有；涉案项目延期是由于政府规划原因，嘉隆公司已经一审提交规划图，一审法院不予认定，没有法律依据;本案拆迁安置的部分房源已经按照协议给付货币1010万元，已经实现部分合同目的，并非“不能实现合同目的”;涉案过渡费，嘉隆公司承诺并提供了担保，诉讼中嘉隆公司多次承诺会立即付清，一审判决解除合同没有事实依据和法律依据。富丰公司的诉讼请求为：一、解除富丰公司和嘉隆公司之间签订的两份《房屋拆迁产权调换协议》；二、判令嘉隆公司向富丰公司支付至判决生效时所拖欠的超期过渡费（暂计算至2017年3月30日为650万元）；三、判令嘉隆公司赔偿富丰公司经济损失6604万元；四、判令嘉隆公司按日万分之三支付上述款项从判决生效至实际付清之日止的违约金；五、本案诉讼费、保全费由嘉隆公司负担。一审法院认定事实:富丰公司有坐落于贵阳市××路××号的房屋，产权证号为（2008）筑房权证云岩字第**、01××43号，国有土地使用权证号为（1998）云国用（98）字第005685号、005686号。嘉隆公司于2006年9月10日取得（筑）拆许字（2006）第45号《房屋拆迁许可证》，对贵阳市合群路329-331号地块进行拆迁、开发。2011年1月27日，富丰公司（乙方）与嘉隆公司（甲方）签订《协议一》，内容为：第二条乙方房屋的基本情况经双方现场对土地范围和一层商业用房及一层自搭营业房和附属物进行测量、确认，乙方一层商业用房、自搭房套内总建筑面积为439.16平方米，该范围已进行商业运营装修，且属于正常商业使用。第三条产权置换房屋甲方用于产权调换的房屋为甲方拆除乙方房屋后进行开发建设的与合群路临街商业一层房屋，位置在乙方原房屋坐落位置，套内建筑面积不得少于380平方米（即不含公共部位与公用房屋分摊的建筑面积）……。第六条搬迁本协议生效后10日内，乙方将《富丰公司一层商业用房、自搭房及车库平面图》中车道旁“自搭营业房”搬迁、腾空交给甲方，由甲方自行处理，……。其余房屋乙方继续使用，待甲方和乙方就乙方二层以上房屋拆迁达成协议后，整栋楼同时搬迁、腾空。旧房由甲方自行拆除。本协议未完善的搬迁费用等事项由双方就二层以上再次协商。第七条规划、设计变更甲方置换给乙方的房屋，以双方签字确认的红线图为准，不得变更设计，甲方如需变更规划、设计，必须征得乙方书面同意，否则，按严重违约处理。第八条产权置换房屋的交付1.甲方应于乙方交付被拆迁房屋后两年内交付质量验收合格的置换房屋给乙方使用，逾期交付房屋，甲方支付超期过渡费。2.房屋产权证由甲方在交付置换房屋后八个月内负责办理完成并交付给乙方，逾期办理产权证，甲方按置换房屋每平方米10万元计算总金额，按每日万分之三向乙方支付违约金。第九条过渡方式乙方自行解决过渡用房。在过渡期内，过渡费标准为：按300平方米计算，每平方米每月30元过渡费，从乙方搬迁时开始计算，甲方于乙方交付被拆迁房屋前一次性付清两年过渡期内的过渡费，甲方超过本协议约定期限交付房屋，过渡费按月递增10％，按月发放，最高递增50%。第九条（应为第十条）违约责任1.甲方逾期交房，逾期办理产权证，按本协议约定处理。2.甲方交付房屋层高低于约定高度，每低0.1米，甲方按每平方1万元补偿乙方。3.甲方交付房屋临街面内墙长度不足约定长度，甲方按每少0.1米5万元补偿乙方。4.甲方变更置换房屋位置，除乙方书面认可以外，按严重违约处理，乙方有权放弃置换房屋，甲方应按置换房屋价值（10万元/平方米）的双倍赔偿乙方。有多项违约的，违约补偿、赔偿累积计算，不封顶。第十一条特别约定1.甲、乙双方应在一年内就乙方二层以上房屋达成拆迁协议，如逾期不能达成拆迁协议，甲方应按每平方米10万元向乙方赔偿被甲方拆除的乙方自搭营业房。如本协议因其他原因导致无效或者被解除或者被撤销的，甲方均应当按前款的约定赔偿乙方。……。2012年11月13日，富丰公司（乙方）、嘉隆公司（甲方）双方就被拆迁楼房的二、三层商业用房和附属物进行测量和确认，乙方二层、三层商业用房套内总建筑面积为418.01平方米，乙方屋顶花园为150平方米，并签订《协议二》：第三条产权置换１.原乙方二层以上商业用房和屋顶花园置换二层商业用房。甲方用于产权调换的商业用房为甲方拆除乙方房屋后进行开发建设和与合群路临街商业二层房屋，位置在乙方原房屋坐落位置，套内建筑面积701平方米（为不含公共部分与公用房屋分摊的建筑面积，产权置换房屋平面图见附图），……。第五条置换房屋差额结算甲方置换给乙方二层商业用房面积不得少于701平方米。在位置不变情况下出现的套内面积差，按以下方式处理：多于701平方米的部分，乙方不补差价，产权归属乙方。少于701平方米的部分，甲方按照每平方米4万元补偿乙方。房屋公摊面积，乙方不支付任何费用，产权归属乙方。第六条搬迁本协议生效且甲方付清本协议相关款项后三十日内，乙方将整栋楼同时搬迁、腾空，旧房由甲方自行拆除。第七条规划、设计变更甲方置换给乙方的房屋，以双方签字确认的红线图为准，不得变更设计，甲方如需变更规划、设计，必须征得乙方书面同意，否则，按严重违约处理，甲方的违约责任为：商业用房按单价平方米４万元计算，甲方以商业用房总价的双倍金额赔偿乙方。第八条产权置换房屋的交付1.甲方应于乙方交付被拆迁房屋后两年内交付质量验收合格且按本协议约定配置附属设施给乙方使用，逾期交付房屋，甲方支付超期过渡费。2.房屋产权证由甲方在交付置换房屋后八个月内负责办理完成并交付给乙方，逾期办理产权证，甲方按置换二层商业用房每平方米４万元计算总金额，按每日万分之三向乙方支付逾期办证违约金。第九条过渡方式乙方自行解决过渡用房。１.在过渡期内，过渡费标准为：从乙方搬迁时开始计算，甲方在本协议签订后十日内一次性付清两年过渡期内的过渡费合计1834269.6元。2.甲方超过本协议约定期限逾期交付置换房屋，按商业用房418.01平方米计算，每平方米每月150元过渡费为基础，超期过渡费在原基础上按月递增10％，最高递增至5倍，按月发放至实际交房时止。第十条违约责任1.甲方逾期交房，逾期办理产权证，按本协议约定处理。2.甲方不得将置换给乙方的房屋抵押、销售，否则，按第七条约定的严重违约处理方法处理。2012年12月28日，富丰公司、夏小冬与嘉隆公司签订《房屋移交确认书》将上述两份《房屋拆迁产权调换协议》中属于富丰公司的房屋及权证移交嘉隆公司，过渡费从即日起算。嘉隆公司亦按照约定全额支付了两年即至2014年12月28日前的过渡费，由于回迁安置房至今没有修建，嘉隆公司支付了2014年12月28日之后的超期过渡费（至2015年5月29日）共计250万元，即未再支付超期过渡费。2017年1月22日，嘉隆公司向富丰公司发出《承诺书》，称因经营困难，至2017年1月底欠付过渡费5647030元，承诺于2019年6月30日前付清全部过渡费，如经济好转，保证提前支付。承诺用公司开发的位于环城北路城市之光商业用房三分之一价值作为欠款担保，如到期不能付清，可直接对房屋进行拍卖，拍卖价款优先支付过渡费，不足部分由公司继续承担。富丰公司称收到该《承诺书》，但认为嘉隆公司已经没有能力开发涉案项目，并提供了嘉隆公司的企业登记信息、董监高对外投资及任职报告、筑国（2009）第26637号土地抵押登记信息等证明嘉隆公司及股东债务缠身，已经没有履约能力，并称嘉隆公司从作出承诺至今没有履行一分钱的义务，不同意嘉隆公司的意见，并诉至法院，提出如前诉请。诉讼中，一审法院要求嘉隆公司就其辩称的违约是由于政府规划原因所导致以及其对外未负有巨额债务、能够履行合同举证证明，但嘉隆公司不能证明。另在诉讼中，富丰公司申请财产保全，并支付保全费5000元，一审法院对涉案土地进行了财产保全措施。以上事实，有当事人的陈述、两份《房屋拆迁产权调换协议》和《房屋移交确认书》、嘉隆公司企业登记信息、董事、监事、高级管理人员对外投资及任职报告、筑国用（2009）第26637号土地抵押登记信息、《承诺书》、付款凭证及说明等证据在卷佐证，并经质证，一审法院予以确认。一审法院认为，嘉隆公司取得了拆迁许可，具备拆迁资质，其与富丰公司签订的两份《房屋拆迁产权调换协议》系双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效合同。合同签订后，富丰公司依约履行了合同义务，将房屋交付嘉隆公司拆迁，则嘉隆公司亦应当按约定履行自己的义务。虽然嘉隆公司支付了两年的过渡费及部分超期安置过渡费，但却没有在合同约定的过渡期届满时将安置房屋交付富丰公司，虽然双方约定了如果出现超期安置的情况，嘉隆公司应支付超期过渡费，但该约定亦不应当超过合理的期限，毕竟富丰公司将房屋交付拆迁的目的不是为了收取过渡费，而是为了得到安置房屋，而且，嘉隆公司虽然支付了2015年5月29日前的超期过渡费250万元，但至本案开庭之时，嘉隆公司在不能交付安置房屋的情况下，已经近30个月没有支付超期过渡费，故嘉隆公司既不安置房屋又不支付超期过渡费的行为已构成严重违约。就嘉隆公司违约应当如何承担法律责任的问题，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”的规定，一审法院认为，嘉隆公司迟延履行主要债务已达30多个月，安置房屋至今没有动工建设，且富丰公司提供证据证明嘉隆公司目前欠有巨额债务，嘉隆公司是否有资金启动案涉项目、富丰公司何时能够得到安置房屋均不可知，为了促进交易的实现，一审法院已向嘉隆公司释明，要求其提供证据反证其尚有履约能力，但嘉隆公司至今不能提供任何证据予以证明，致使富丰公司对嘉隆公司的履约能力以及自己的合同目的能否实现产生怀疑。诉讼中，富丰公司虽然没有向人民法院提交向嘉隆公司发出的履行债务《催告函》，但根据一般生活常识，只有在被催告后，方会出具《承诺书》，嘉隆公司向富丰公司出具的《承诺书》反证了嘉隆公司迟延履行债务后，富丰公司已经向其催告，否则其不会向富丰公司出具《承诺书》。且嘉隆公司也没有履行《承诺书》所作出的承诺，至今没有履行给付义务，现富丰公司请求解除双方签订的两份《房屋拆迁产权调换协议》符合法律规定，对富丰公司要求解除合同的请求，一审法院予以支持。另根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，对于超期过渡费，嘉隆公司应当支付至合同解除之日，则就《协议一》而言，按照富丰公司的诉请，超期过渡费为：从2015年5月29日起至2015年9月28日期间分别为99000元、108000元、117000元、126000元，之后按每月135000元计算至2017年3月28日合计为2880000元。就《协议二》而言，超期过渡费从2015年5月29日起至2015年9月28日期间分别为：68971.65元、75241.8元、81511.95元、87782.1元，之后按每月94052.25元计算至2017年3月28日合计为2006448元。则两份协议至2017年3月28日产生的超期过渡费共计为：4886448元。由于嘉隆公司一直没有履行交付房屋的义务，则2017年3月28日之后的超期过渡费按每月135000元＋94052.25元＝229052.25元支付至本判决生效时止。对于富丰公司损失的认定，《协议一》中约定了安置房屋的单价为10万元/平方米，则嘉隆公司应当按此标准赔偿富丰公司380平方米的损失为3800万元；《协议二》中安置房屋单价4万元/平方米，则嘉隆公司应当按此标准赔偿富丰公司701平方米的损失为2804万元，两份合同的损失合计6604万元。对于违约金问题，富丰公司在诉讼中没有明确其主张的违约金性质，因违约金具有预定性和惩罚性的特征，所谓预定性，指双方对违约事项及违约金的计算方式在签订合同时事先进行约定，当一方违约时，按照事先的约定计算违约金的数额。本案中，双方对逾期交房是以支付超期过渡费的方式进行补偿，在合同中仅约定了逾期办证违约金，而办理产权证又是在交付房屋后八个月完成，现由于嘉隆公司逾期交房致使富丰公司合同目的不能实现，一审法院已经对双方的合同依法予以解除，已不需要办理产权证，故不存在逾期办证问题，而富丰公司要求的“按日万分之三支付上述款项从判决生效至实际付清之日止的违约金”是双方对于逾期办证的约定，故对富丰公司的该主张不予支持。对于嘉隆公司辩称的逾期交付房屋是由于政府规划原因所致，其并没有提供证据予以证明，同时，按照法律规定，即使存在第三方原因造成迟延履行，嘉隆公司亦负有告知义务，但其并没有及时告知富丰公司，对其辩解，一审法院不予支持。对于嘉隆公司提交与富丰公司法定代表人夏小冬签订的《房屋拆迁协议》，该协议系嘉隆公司与自然人夏小冬就被拆迁房屋三层以上的住宅部分所签订的货币补偿协议，与本案所涉《协议一》、《协议二》中双方就一、二、三层商业用房的安置补偿没有关系，嘉隆公司以该协议的签订时间发生在案涉两份协议之后，主张双方已经变更补偿方式，无事实依据，不予支持。对于嘉隆公司提交的《承诺书》，该《承诺书》的内容系嘉隆公司单方作出，其目的是希望通过协商变更合同的内容，但根据法律规定，如债权人同意，亦应当书面回复意见。现嘉隆公司不能提供富丰公司同意其《承诺书》中内容的书证，富丰公司也不认可嘉隆公司《承诺书》的内容，故《承诺书》能够证明嘉隆公司违约的事实，也可以反证富丰公司曾经催告的事实，但不能证明富丰公司同意嘉隆公司逾期交房，故对嘉隆公司的辩解意见，一审法院不予采纳。综上所述，由于嘉隆公司严重违约致使富丰公司合同目的不能实现，故依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第（四）项、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除富丰公司与嘉隆公司于2011年1月27日和2012年11月13日签订的两份《房屋拆迁产权调换协议》；二、由嘉龙公司在本判决生效后30日内向富丰公司支付至2017年3月28日止的超期过渡费4886448元（之后的超期过渡费按每月229052.25元支付至本判决生效时止）；三、由嘉隆公司在本判决生效后30日内赔偿富丰公司经济损失6604万元；四、驳回富丰公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费404500元、保全费5000元，由被告贵州嘉隆房地产开发有限责任公司负担。本院查明，2018年1月30日，富丰公司名称由“贵阳富丰实业公司”变更为“贵阳富丰实业有限公司”，住所地由“贵阳市合群路**”变更为“贵阳市云岩区延安中路**景天城****”。本院查明其他事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，本案二审争议焦点，一是一审法院判决解除涉案合同是否正确；二是一审判决上诉人嘉隆公司承担的法律责任是否恰当。关于一审法院判决解除涉案合同是否正确，上诉人嘉隆公司提出“已经向一审法院提交偿还负债9000万元的债务的证据”的上诉理由。经查，嘉隆公司与富丰公司分别于2011年1月17日和2012年11月9日签订两份《房屋拆迁产权调换协议》，根据上述两份协议约定，嘉隆公司应当于富丰公司交付被拆迁房屋两年内交付质量验收合格的置换房屋给富丰公司。合同签订后富丰公司按约定于2012年12月28日将涉案房屋交付嘉隆公司，按照合同约定嘉隆公司应当于2014年12月28日前交付质量合格的置换房屋给富丰公司，但嘉隆公司于合同约定的履行期限届满3年多仍未履行交付房屋义务。本院认为即使关于嘉隆公司提出已经偿还9000万元债务的事实查证属实，也不能直接证明嘉隆公司有继续履行交付安置房屋的能力。关于上诉人提出的“涉案项目延期是由于政府规划原因造成涉案工程延期，上诉人没有过错”的上诉理由，经查，嘉隆公司提交的两份城市规划设计图显示，贵阳市城乡规划局制作的设计图原制作时间是2013年7月11日，规划图修改完成的时间是2013年11月5日，相隔仅仅为3个多月，而上诉人嘉隆公司已经迟延履行债务长达三年之久，嘉隆公司并不能证明城市规划图设计的变更给其迟延履行债务造成实质影响或两者之间有直接因果，因此嘉隆公司提出的由于政府规划变更原因导致涉案项目延期的理由不成立；关于上诉人提出的“本案拆迁安置的部分房源已经按照协议给付货币1010万元，已经实现部分合同目的”的上诉理由，经查嘉隆公司支付的1010万元，是履行与夏小冬之间于2012年11月6日签订的《房屋拆迁协议》中的约定相关协议，上述《房屋拆迁协议》与本案涉案协议没有关联性。综上，上诉人嘉隆公司上诉理由没有事实依据和法律依据，本院依法不予支持。关于一审判决上诉人承担的法律责任是否恰当。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”、第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，本案中涉案协议虽已解除，但仍然按照合同中结算和清理条款的规定去履行。一审法院根据双方合同约定的损害赔偿计算方式，认定嘉龙公司向富丰公司支付至2017年3月28日止的超期过渡费为4886448元（之后的超期过渡费按每月229052.25元支付至本判决生效时止）；嘉隆公司赔偿富丰公司经济损失6604万元并无不当。综上所述，嘉隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费404500元，由贵州嘉隆房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱进审判员  秦娟审判员  彭强二〇一八年七月二十三日法官助理许文艳书记员  张玥