云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终666号上诉人（原审原告）：阳建平，男，汉族，1976年9月15日生，身份证登记住址：住湖南省衡南县。委托诉讼代理人：薛贵兴，云南冰鉴律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司，住所地云南省昆明市经开区经开路**科技创新园**。法定代表人：刘卫高，董事长。委托诉讼代理人：李豪，该公司工作人员，特别授权代理。委托诉讼代理人：赵嘉宇，该公司工作人员，特别授权代理。上诉人阳建平因与被上诉人昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2017)云0114民初2125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人阳建平的委托诉讼代理人薛贵兴、被上诉人的委托诉讼代理人李豪、赵嘉宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳建平上诉请求：1、撤销云南省昆明市呈贡区人民法院（2017)云0114民初2125号民事判决；2、改判支持上诉人一审全部诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误且前后矛盾。首先，一审确认双方于2015年8月21日签订《补充协议》真实有效，该协议仅将交付房屋时间变更为2016年9月30日；其次《补充协议》第四条“甲方交付房屋前”应理解为双方约定的房屋交付时间2016年9月30日；再次，一审认定上诉人的损失得到合理补偿属于事实认定错误；2、一审判决因事实认定错误导致适用法律错误。第一，双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》权利约定明确，不应适用合同法第五条的原则性规定；第二，一审适用合同法第一百一十四条规定判决驳回上诉人关于逾期交房违约金的诉求适用法律错误；3、一审判决有损司法威严。综上所述，一审判决认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法改判。昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司辩称，我方认可未按期交房应承担责任，双方已经签订《补充协议》，约定了补偿方式以及交房前不再额外补偿。上诉人不得要求另行补偿，被上诉人以单方通告的形式向上诉人发布关于逾期交房的文件，只能认定为要约，未对商品房购销合同进行变更，一审认定被上诉人除交付房产、车位外不再支付违约金认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。阳建平向一审法院起诉请求：一、判令被告继续履行合同按《交房时间通告》承诺时间向原告交付优活城金山小区二期20幢11层1103号房产及车位，并协助原告办理该房产及车位的《不动产登记证书》。二、判令被告按照合同约定及公告向原告支付：自2016年9月30日起至2017年5月31日止，以已支付的所有款项金额（含契税、维修基金、印花税等）为基数按每日万分之三计算所得逾期交房违约金37762元；自2017年6月1日起直至实际交房之日止按每日万分之五计算所得逾期交房违约金，暂计至2017年8月3日为16317元。三、判令被告返还原告已经缴纳的维修基金、契税、印花税、工本费共计16272元，并按银行同期贷款利率计算支付资金占用费。四、由被告承担本案诉讼费。（以上费用合计：70351元）。一审法院认定事实：2014年1月10日，原告（乙方）与被告（甲方）双方签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买位于呈贡区，合同约定被告于2015年9月30日前将该房屋交付给原告。《商品房购销合同》第十二条约定：“在乙方办理完毕一下事项后，甲方于180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续，1、支付完毕合同及补充协议约定的相关款项，如全额房价款、税款、行政规费、专项维修基金等；2、办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务”。同日，双方还签订了补充协议，该补充协议的第十条约定：“乙方应当向甲方支付的代收款项和配套费，除《商品房购销合同》约定的购房款之外，甲方代收一下税费和配套费等款项，乙方应在签订《商品房购销合同》及本补充协议当日向甲方足额支付1、代收税费（1）契税、（2）工本费、（3）代收印花费与贴花费；2、专项维修基金；3、配套费……。”由于被告未按期交房，2015年8月21日原告（乙方）与被告（甲方）双方签订了《补充协议》，约定：“第一条、双方将原合同第七条约定的交付期限延长至2016年9月30日前。若甲方在2016年9月30日仍不能将验收合格的房屋组织办理交房手续，不再按原合同约定的违约责任条款执行，甲方以乙方实际交款总金额（包括乙方自行交款和银行按揭放款）为基数，按照银行同期贷款利率支付乙方违约金，违约金每半年支付一次。逾期交房超过90天，乙方可向甲方提出退房申请，甲方无条件立即办理退房退款，届时其与甲方签订的本补充协议作废，……。”第二条、从2015年9月30日延期至2016年9月30日办理交房手续的赔偿事宜，原告可以选择一个符合国家标准的能办理产权的汽车车位作为赔偿，亦可选择按照双方签订的《商品房购销合同》约定事项执行，两种赔偿方式选择一种执行，不可同时享受；……；第四条、本协议签订后至被告交付房屋前，原告就该商品房屋的买卖事宜不得再以任何形式向被告提出退房、违约、索赔等要求，否则，被告有权取消前述免费提供给原告作为赔偿的车位，不再将车位免费提供给原告。”2016年10月15日被告向原告在内的所有购房者发出了《关于优活城项目逾期交房的违约公告》：“一、我司将尽一切努力筹集资金确保于2016年11月15日起启动该项目工程复工，并于2017年5月31日前将验收合格的房屋交付给业主；二、2017年5月31日前《商品房购销合同》约定交房时间为2015年9月30日交房的老业主按已向中豪支付的所有金额为基数（含契税、维修基金、印花费等）按每天万分之三赔偿，《商品房购销合同》约定交房时间为2016年9月30日交房的新业主则按合同约定违约责任执行；若2017年5月31日仍无法交付房屋则自2017年6月1日起新老业主同意按已向中豪支付的所有金额为基数（含契税、维修基金、印花费等）按每天万分之五计算作为逾期违约金赔偿业主。……。五、本公告内容与原公告或者通告、协议、合同等内容有部分冲突以本公告为准。”2017年7月26日，被告发出《交房时间通告》，告知业主将验收合格房屋于2017年12月31日交付给业主。原告已向被告支付了房款总额501729元及契税7526、维修基金8410元、印花税251元、工本费85元共计16272元。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……。”原被告双方签订的《商品房销售合同》与《补充协议》系双方自愿达成的，意思表示真实，不违反法律和行政法规的规定，系依法成立的合法有效合同，双方应当根据合同的约定全面履行自己的义务。被告未在合同约定的期限内交付房屋，经协商一致被告于2015年8月21日再次与原告签订了《补充协议》，但被告仍未在该补充协议约定延长的期限内交房。后被告于2017年7月26日再次向业主发出《交房时间通告》，承诺于2017年12月31日将验收合格的房屋交付给原告，被告也确认该通告的真实性，且庭审中被告亦表明可在2017年12月31日交房，故对原告主张的第一项诉求中的交房和车位的主张，一审法院确认被告应按其向业主通告的时间即2017年12月31日将验收合格的房屋和车位交付给原告。对于原告要求被告协助起其办理该房产及车位《不动产登记证书》的主张，按照双方签订的《商品房购销合同》第十二条之约定，办理产权登记的时间为甲方在乙方“办理完毕房屋交接手续”等三个条件后的180个工作日内向产权登记机关申请办理，但案涉房屋截止本案判决做出之日仍未实际交房，故原告要求被告协助办理该房产及车位的《不动产登记证书》的条件尚未成就，原告可在满足《商品房购销合同》关于产权登记的约定的条件下再行主张，因此对原告的该诉请不予支持。对于原告主张的第二项诉讼请求，一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”之规定，民事主体从事民事活动应该重诚信守承诺。同时根据合同法第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，按照被告于逾期交房后单方做出的《关于优活城【金山小区】项目延期交房事宜的补充通告》、《关于优活城项目逾期交房的违约公告》及原被告双方签订的《补充协议》的约定，原被告双方对于逾期交房违约金的计算先后多次进行了变更，虽然被告对《关于优活城【金山小区】项目延期交房事宜的补充通告》和《关于优活城项目逾期交房的违约公告》的合法性和关联性不予认可，但根据本案查明的事实，上述通告或公告系被告针对广大业主要求按期交房诉请的积极主动回应，系被告在自愿的基础上向广大业主做出的公开承诺，且被告亦认可其真实性，被告虽提出上述公告或通告系受胁迫，但并无有力证据予以证实，故上述通告或违约公告合法有效，对被告依法产生法律约束力。此外，《补充协议》的形成时间（2015年8月21日）虽早于被告单方做出的《关于优活城项目逾期交房的违约公告》和《关于优活城【金山小区】项目延期交房事宜的补充通告》，但该《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且双方已经签字认可，按照该补充协议的第二条和第四条之约定，原告的逾期接房损失被告已经通过补偿车位的方式予以赔偿，且原告已经明确作出放弃追究违约责任以及索赔的意思表示，故根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”之规定，并结合本案的实际情况，一审法院认为，原告的损失已经得到合理补偿，其继续要求被告支付违约金的诉请于法无据，不予支持。对于原告要求被告退还其已交纳的维修基金、契税、印花税、工本费并支付按照同期银行贷款利率计算的资金占用费的诉请，一审法院认为，按照原被告双方于2014年1月10日签订的补充协议第十条之约定，维修基金、契税、印花税、工本费应由原告于当日足额支付给被告，而且双方在之后并未对上述费用的代收和保管做出过变更，故对于原告要求被告退还上述费用以及支付资金占用费的诉请因缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司继续履行合同并按《交房时间通告》承诺时间即2017年12月31日向原告阳建平交付位于呈贡区屋和车位；二、驳回原告阳建平的其他诉讼请求。”二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对于一审法院认定事实均无异议，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，双方当事人自愿签订《商品房销售合同》、《补充协议》，并不存在违反法律规定无效的情形，故该两份合同合法有效，对双方当事人均有约束力。《商品房销售合同》中，双方约定交房时间为2015年9月30日，《补充协议》中，双方对约定时间变更为2016年9月30日，同时约定：“本协议签订后至被上诉人交付房屋前，原告就该商品房屋的买卖事宜不得再以任何形式向被告提出退房、违约、索赔等要求”。因双方在《补充协议》中已明确约定交房时间变更为2016年9月30日，故“被上诉人交付房屋前”应理解为2016年9月30日前，一审法院对此认定不当，本院予以纠正。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，被上诉人于2016年10月15日所发布《关于优活城项目逾期交房的违约公告》载明：“……二、2017年5月31日前《商品房购销合同》约定交房时间为2015年9月30日交房的老业主按已向中豪支付的所有金额为基数（含契税、维修基金、印花费等）按每天万分之三赔偿（不予退房），《商品房购销合同》约定交房时间为2016年9月30日交房的新业主则按合同约定违约责任执行；若2017年5月31日仍无法交付房屋则自2017年6月1日起新老业主统一按已向中豪支付的所有金额为基数（含契税、维修基金、印花费等）按每天万分之五计算作为逾期违约金赔偿业主。……。五、本公告内容与原公告或通告、协议、合同等内容有冲突部分以本公告为准。”该公告虽未经上诉人签字确认，但被上诉人提交该公告的行为即为对该公告内容的认可，该公告对当事人均有约束力。上诉人认为被上诉人至今尚未向其交付案涉房屋，应按照公告自2016年10月1日起至2017年5月31日按照日万分之三承担违约金，自2017年6月1日至实际交付案涉房屋之日按照日万分之五承担违约金。被上诉人认为该违约金标准过高，向本院申请调整，本院酌情调整违约金标准为日万分之零点五，即被上诉人应以上诉人已付的501729元购房款为基数，从2016年10月1日起至实际交付案涉房屋之日止按照日万分之零点五的标准向上诉人支付违约金。另，关于上诉人所主张退还维修基金、契税、印花税、工本费，被上诉人逾期交房后双方并未就该部分重新约定，且该部分费用系被上诉人代收，一审判决对该部分费用的处理并无不当，本院予以维持。此外，因上诉人诉请的被上诉人承诺的交房时间已过，现双方当事人均同意上诉人将诉讼请求第一项中的被上诉人承诺的交房时间变更为2018年10月31日，对此，本院予以确认。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、变更昆明市呈贡区人民法院（2017)云0114民初2125号民事判决第一项：“一、被告昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司继续履行合同并按《交房时间通告》承诺时间即2017年12月31日向原告阳建平交付位于呈贡区屋和车位”为“一、昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司于2018年10月31日前向阳建平交付位于呈贡区屋和车位”；二、撤销昆明市呈贡区人民法院（2017)云0114民初2125号民事判决第二项，即：“二、驳回原告阳建平的其他诉讼请求”；三、由昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司于本判决生效之日起十日内向阳建平支付以501729元购房款为基数，从2016年10月1日起至实际交付案涉房屋之日止按照日万分之零点五的标准计算的违约金；四、驳回阳建平的其他诉讼请求。一审案件受理费779.5元，二审案件受理费1559元，共计2338.5元，由昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司负担1700元，由阳建平负担638.5元。本判决为终审判决。审判长  付立红审判员  贾 音审判员  李蔚然二〇一八年七月十九日书记员  王炜进