重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0109民初4302号原告：重庆仪才物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区东阳街道丹阳一路27号4幢23-7，统一社会信用代码91500109759286526D。法定代表人：廖代斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：张瑛，男，该公司员工。被告：胡红军，男，1974年2月3日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托代理人：陈先平(系胡红军之妻)，女，1977年11月9日出生，汉族，住重庆市北碚区。原告重庆仪才物业管理有限公司(以下简称仪才公司)与被告胡红军物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告仪才公司的委托诉讼代理人张瑛、被告胡红军的委托诉讼代理人陈先平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仪才公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决胡红军支付从2012年8月至2018年2月的物业服务费1768.13元和公摊水电费167.5元；请求判决胡红军支付所欠物业服务费的违约金1689.8元。事实和理由：仪才公司于2011年8月1日开始为××××小区提供物业服务，物业服务费标准为多层0.38元/平方米.月，高层1-2层0.45元/平方米.月，高层3层及以上0.70元/平方米.月，门面0.70元/平方米.月，公摊水电费为据实分摊。2017年5月，仪才公司与重庆市北碚区×××镇××××小区业主委员会(以下简称××××小区业委会)签订《××××小区物业服务合同》，合同约定选聘仪才公司为××××小区提供物业服务，物业服务费标准为多层0.38元/平方米.月，高层3层及以上0.80元/平方米.月，公摊水电费为电梯高层每户4元/月，多层每户2.5元/月，以及不按时交物业服务费的违约金为每日千分之三。胡红军系××××小区×栋×单元×-×的业主，自2012年8月1日起，胡红军开始拒交物管费，直至2018年2月28日累计拖欠物业服务费1768.13元（0.38元/平方米.月×69.45平方米×67个月）、公摊水电费167.5元（2.5元/月×67个月）以及违约金1689.8元。经仪才公司物管员多次上门调解催收无果。为了维护仪才公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。被告胡红军辩称，不清楚胡红军从2012年8月至2018年2月是否交物业服务费和公摊水电费，不认可违约金。没交物业服务费用的理由为：1、消防通道长期堵塞，没有消防设施设备，严重存在安全隐患，小区业主得不到安全保证。2、环境卫生差，到处垃圾腐臭，猫、狗、老鼠把垃圾弄得到处都是，一出楼道就是酸臭味。3、小区进出口长期被大爷大妈视为菜市场，小区内社会车辆随意进出，业主安全得不到保障。4、园林绿化，有大树但是杂草丛生，没有人维护。5、小区内麻将馆随处可见。6、胡红军没有看见××××物业服务合同，也不知晓业委会，我不清楚业主委员会成立的时间和它的合法性。7、胡红军没有与仪才公司签订合同。仪才公司起诉状所述的仪才公司物管员多次上门调解催收不属实，仪才公司物管员没有找胡红军和陈先平催收过物管费。胡红军请求驳回仪才公司的诉讼请求。经审理查明，胡红军为坐落于重庆市北碚区×××街道嘉运二路1号××××小区×栋×单元×-×的房屋的权利人。胡红军的房屋为多层住宅，建筑面积为69.45平方米。在2011年8月之前由重庆缙邻物业管理有限公司为××××小区提供物业管理服务。重庆市北碚区×××镇×××社区居民委员会(现重庆市北碚区×××街道×××社区居民委员会)于2011年8月6日作出《函告》，该函告内容为：××××小区全体业主：由于缙邻物业公司进行产业结构调整，于2011年7月31日终止了对该小区的物业管理服务工作，又因该小区至今尚未成立业主委员会，开发商前期物业服务已过期。为了使该小区的各项物业服务工作持续、平稳，经该小区业主代表同意，从2011年8月1日起，委托重庆仪才物业管理有限公司对××××小区进行物业管理服务。重庆仪才物业管理有限公司维持原缙邻物业公司的物管费标准，具体物管费标准如下：（1）、多层：0.38元/平方米.月（无电梯、不含各种公摊费）；（2）、高层：1-2层0.45元/平方米.月；3层及以上0.70元/平方米.月（含电梯费、不含各种公摊费）；（3）、门面：0.70元/平方米.月（不含各种公摊费）；（4）、公共路灯、楼道路灯、环境路灯、公共绿地花木用水、景观用水等费用据实公摊。特此告知！2017年5月30日，仪才公司(乙方)与××××小区业委会（甲方）签订《××××小区物业服务合同》，合同约定由仪才公司为××××小区提供物业管理服务。合同第七条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择以下方式：1、双方约定物业服务费用按月收取，具体标准如下（按照业主产权证的建筑面积计算）：（1）、多层：0.38元/平方米.月，（不含公共能源费）；（2）、高层电梯住宅：1-2层0.55元/平方米.月，3层及3层以上0.80元/平方米.月，（含电梯费不含公共能源费，电梯费包括：电梯运行电费、电梯年检费、维保费、电梯管理费等）……（7）、公共部位水电费公摊住宅按电梯高层每户4元/月，多层每户2.5元/月收取，门面水电费公摊参照电梯房每月公摊标准按户（建筑面积100平方米为一户，以此类推）收取。……业主或使用人（租用人）应于当月月底以前到物业公司缴纳物业服务费用或各种分摊费用，逾期未缴纳，物业公司将按照日利息3‰的违约金收取。如业主长期恶意拖欠物业费，乙方将通过法律诉讼程序向业主催收物业费用本金和违约金。第十七条约定：本合同期限为三年，自2017年6月1日起至2020年5月31日止。合同期限届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。第二十五条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，所欠物业服务费应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同已在重庆市北碚区房屋管理局备案。2017年9月6日，重庆市北碚区×××街道规划建设管理环保办公室作出《情况说明》。《情况说明》内容为：××××小区全体业主：由于缙邻物业公司进行产业结构调整，于2011年7月31日终止了对该小区的物业管理服务工作，为了使该小区的各项物业服务工作持续、平稳开展，从2011年8月1日起，由重庆仪才物业管理有限公司对××××小区进行物业管理服务。重庆仪才物业管理有限公司维持原缙邻物业公司的物管费标准以及物业服务内容和服务标准（详见原缙邻物业前期物业服务协议），具体物管费标准如下：（1）、多层：0.38元/平方米.月（无电梯、不含各种公摊费）；（2）、高层：1-2层0.45元/平方米.月，3层及以上0.70元/平方米.月（含电梯费、不含各种公摊费）；（3）、门面：0.70元/平方米.月（不含各种公摊费）；（4）、公共路灯、楼道路灯、环境路灯、公共绿地花木用水、景观用水等费用据实公摊。特此告知！重庆市北碚区×××街道×××社区居民委员会在《情况说明》上手写文字“属实2017.9.6”上加盖了公章。仪才公司在《情况说明》上手写文字“情况属实”上加盖了公章。仪才公司从2011年8月1日入驻××××小区提供物业管理服务至2018年2月28日，于2018年3月1日撤场。仪才公司于2018年3月29日向胡红军邮寄了物业管理费催缴函。另查明，2009年4月23日，重庆××房地产开发有限公司(甲方)与重庆缙邻物业管理有限公司（乙方）签订《蔡家“××·××××”物业小区前期物业管理委托服务合同》，约定由甲方委托乙方对蔡家“××·××××”物业小区（暂定物业名称）提供前期物业管理服务。合同第十八条约定：……1、本物业服务费，由乙方按物价局核定的收费标准收取。拟定收费标准：（1）多层住宅物管费：0.40元/平方米.月（建筑面积）。（2）高层住宅物管费：0.70元/平方米.月（含电梯费）。（电梯房一至二层住宅，按建筑面积0.45元/平方米.月。）（3）营业门面物管费：0.70元/平方米.月（建筑面积）。第二十条约定：共用设施、设备运行的能源消耗，设独立计量表核算，合理分摊计收，由受益业主交纳。（指单元楼道灯、小区路灯、二次供水所产生的电费）（发电机在发电期间产生的油料费用据实分摊后由受益业主交纳。）第二十三条约定：委托服务期限，暂定一年。自2009年5月1日起至2010年4月30日止。第三十三条约定：本合同期满自然终止，双方如续订合同，提出书面意见。该合同在北碚区房屋管理局进行了备案。还查明，重庆市北碚区发展和改革委员会于2010年11月1日作出《重庆市北碚区发展和改革委员会关于核定蔡家·××××物业服务收费标准的通知》，载明：……一、物业服务费(按建筑面积计算)（一）高层住宅物业服务费0.45元/平方米.月，其中日常维修养护费0.18元。（二）多层住宅物业服务费0.38元/平方米.月，其中含日常维修养护费0.12元。（三）商业门面物业服务费0.8元/平方米.月，其中含日常维护费40%。二、电梯服务费电梯服务费可实行月票或次票的方式：月票收费=10元（第三层）+0.3元×（N-3），N为楼层数；次票收费为：单上单下次票为0.30元/人次，上下往返0.5元/人次。……七、本通知从2010年11月1日起执行。业主委员会成立后，本通知自行废止。又查明，仪才公司与××××小区业主谢远彬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月10日作出(2017)渝0109民初7335号民事判决书。该判决书已发生法律效力。审理中，胡红军提供了手机中照片5张，拟证明胡红军家客厅、卧室外墙严重漏水，并陈述照片是2018年6月14日晚上胡红军拍摄的，外墙漏水的情况在接房的时候就存在，装修以后还是漏，接房的时候向政府反映过。对房屋漏水的问题是否向仪才公司反映过不清楚。仪才公司质证认为对证据真实性不清楚，从关联性看反映的是房屋质量问题，按相关法律规定应由开发商维修解决，与本案无关。对胡红军陈述的情况不清楚。审理中，仪才公司自愿撤回要求胡红军支付违约金的诉讼请求，以需要补充公摊水电费的证据为由撤回要求胡红军支付从2012年8月至2017年5月的公摊水电费145元的诉讼请求。上述事实，有书证，以及仪才公司、胡红军在庭审中的陈述记录载卷为据，足以认定。本院认为，仪才公司在重庆缙邻物业管理有限公司终止对××××小区物业管理服务且该小区未成立业主委员会的情况下，经过重庆市北碚区×××镇×××社区居民委员会认可，在2011年8月实际入驻××××小区提供物业管理服务，不违反法律法规规定，合法有效。仪才公司与××××小区业委会于2017年5月30日签订的《××××小区物业服务合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《物业管理条例》第六条第一款规定：“房屋的所有权人为业主”。本案中，胡红军是坐落于重庆市北碚区×××街道嘉运二路1号××××小区×栋×单元×-×房屋的权利人，为该房屋的业主。仪才公司从2011年8月至2017年5月期间实际为××××小区提供物业管理服务，××××小区业主实际上也接受了服务，仪才公司与××××小区业主之间从2011年8月至2017年5月期间形成了事实物业服务合同关系。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”根据上述规定，《××××小区物业服务合同》对仪才公司与胡红军均有约束力。胡红军以其没有与仪才公司签订合同为由不交纳物业服务费用的抗辩意见，本院不予采纳。胡红军提供了手机中照片5张，拟证明其客厅、卧室外墙严重漏水，并陈述照片是2018年6月14日晚上胡红军拍摄的，外墙漏水的情况在接房的时候就存在，装修以后还是漏，接房的时候向政府反映过，对房屋漏水的问题是否向仪才公司反映过不清楚，其以此抗辩意见为由不交纳物业服务费用。本院认为，仪才公司对胡红军提供的证据及陈述未认可，即使照片拍摄处为胡红军的房屋的客厅、卧室，胡红军也未提供充分证据证明照片中的情况产生的时间以及照片中的情况持续的时间，而仪才公司已撤场。即使胡红军的房屋客厅、卧室外墙存在漏水，如果属于出卖人交付胡红军使用的房屋存在质量问题，且在保修期内，则应由出卖人承担修复责任。如果属于物业共有部位，且保修期满，则应依法使用物业专项维修资金进行维修，而胡红军陈述不清楚对房屋漏水的问题是否向仪才公司反映过。胡红军未提供充分证据证明其主张，本院对胡红军的该抗辩意见不予采纳。胡红军以其他抗辩意见为由不交纳物业服务费用，本院认为，胡红军未提供证据证明其主张成立，本院对胡红军的其他抗辩意见不予采纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。据此，胡红军可提供充分证据另案主张自己的权利。本案中，仪才公司为××××小区提供了物业管理服务，胡红军应该支付仪才公司物业服务费用。仪才公司主张胡红军从2012年8月至2018年2月未支付仪才公司物业服务费和公摊水电费，而胡红军向仪才公司交纳物业服务费和公摊水电费的情况的举证证明责任依法应由胡红军承担，其未提供证据证明其向仪才公司交纳物业服务费和公摊水电费的情况，应承担不利的后果。故本院确认胡红军从2012年8月至2018年2月未支付仪才公司物业服务费和公摊水电费。仪才公司要求胡红军按0.38元/平方米.月的收费标准计算支付从2012年8月至2017年5月期间的物业服务费，该0.38元/平方米.月的收费标准经过重庆市北碚区×××镇×××社区居民委员会函告，也有重庆市北碚区×××街道规划建设管理环保办公室作出的《情况说明》证明，且该收费标准并未超过2009年4月23日签订的《蔡家“××·××××”物业小区前期物业管理委托服务合同》拟定的多层住宅物管费收费标准0.40元/平方米.月(建筑面积)，与《重庆市北碚区发展和改革委员会关于核定蔡家·××××物业服务收费标准的通知》载明的多层住宅物业服务费（按建筑面积计算）0.38元/平方米.月相符，而该通知从2010年11月1日起执行，在业主委员会成立后自行废止，××××小区业委会与仪才公司于2017年5月30日签订的《××××小区物业服务合同》约定按照业主产权证的建筑面积计算多层0.38元/平方米.月（不含公共能源费）。综上所述，仪才公司要求胡红军按0.38元/平方米.月的收费标准计算支付从2012年8月至2017年5月期间的物业服务费的意见，本院予以采纳。《××××小区物业服务合同》约定按照业主产权证的建筑面积计算，多层0.38元/平方米.月（不含公共能源费）。胡红军的房屋建筑面积为69.45平方米。因此，胡红军每月应支付仪才公司物业服务费0.38元/平方米.月×69.45平方米=26.39元/月。故，胡红军从2012年8月至2018年2月应支付仪才公司物业服务费1768.13元（26.39元/月×67个月）。《××××小区物业服务合同》约定公共部位水电费公摊住宅按多层每户2.5元/月收取，因此胡红军从2017年6月至2018年2月应支付仪才公司公摊水电费22.5元（2.5元/月×9个月）。仪才公司要求胡红军支付物业服务费1768.13元、公摊水电费22.5元的诉讼请求，本院予以支持。仪才公司撤回要求胡红军支付违约金的诉讼请求，以需要补充公摊水电费的证据为由撤回要求胡红军支付从2012年8月至2017年5月的公摊水电费145元的诉讼请求，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：被告胡红军在本判决生效之日起五日内支付原告重庆仪才物业管理有限公司从2012年8月至2018年2月的物业服务费1768.13元和从2017年6月至2018年2月的公摊水电费22.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告胡红军负担。本判决为终审判决。本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  李军二〇一八年七月十二日书记员  包薇