安徽省阜南县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1225民初3289号原告:郑灿阳，男，1993年11月23日生，汉族，居民，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人：张朝明，阜南县鹿城镇法律服务所法律服务工作者。被告：阜南国祯置业发展有限公司，住所地安徽省阜南县工业园区，统一社会信用代码91341225051490636E。法定代表人：田超，该公司经理。委托诉讼代理人：郎茂文，安徽董阔律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟响，安徽董阔律师事务所律师。原告郑灿阳与被告阜南国祯置业发展有限公司（以下简称国祯置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月25日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月6日公开开庭进行了审理。原告郑灿阳的委托诉讼代理人张朝明，被告国祯置业公司的委托诉讼代理人郎茂文、孟响到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑灿阳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金21651.2元（从2017年4月1日起计算至2018年5月14日止，以后计算至原告不动产权登记证办理下来为止）。2、被告依法给原告办理房屋不动产权登记。3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年11月27日，原、被告签订商品房买卖合同（预售）一份，约定原告购买被告开发建设的位于阜南县鹿城镇“国祯凯旋城”小区8号楼904号商品房一套。根据双方所签订的合同第20条第一款第2项的约定：因出卖人的责任买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金。合同签订后，申请人根据合同约定支付房屋首付款214436元，余款31000元按揭贷款，原告一直按时还贷至今，2016年12月30日，被告向原告交付商品房，根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》，被告违约致使原告逾期取得房屋所有权证书的行为违反双方签订的《商品房买卖合同预售》第20条的约定。因此，被告应依约向原告支付违约逾期办理房屋所有权证书的违约金，鉴于被告的行为已经违反合同约定及法律规定，为此起诉，请求法院支持原告诉讼请求。被告国祯置业公司辩称，一、本案被告不存在违约行为，涉案房屋已于2017年11月30日取得综合验收备案登记，可以办理不动产登记手续，之所以未能及时办理，系原告不配合所导致的。合同第20条约定，该产权证办理登记手续由双方共同向行政部门申请登记，而非被告一方能够独立完成的工作，被告曾多次通知原告带齐相关证件到被告单位办证，被告一再拖延时间，致使其未能如期取得产权证书。二、在该买卖合同中，双方关于逾期办证的后果并未约定，只是描述为：共同协商解决。在约定办证期限逾期后，原告并未向被告提出协商解决事宜，故而原告提出要求违约金的要求于法无据，依法应驳回其诉讼请求。综上，依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年12月27日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份。该合同约定：原告购买被告开发的位于阜南县工业园区纬一路南侧、南阳大道东侧的国祯﹒凯旋城小区8幢904号房屋1套，预测建筑面积112.37平方米，商品房单价为每平方米4667.04元，总价款为524436元，该房约定于2016年12月31日前交付。合同第七条关于付款方式及期限的约定：买受人应当于签订该合同之日起支付首期房价款214436元，余款310000元向出卖人指定的金融机构申请贷款支付。合同第九条关于商品房交付条件中约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、经综合查验合格。合同第十一条关于交接时间和手续中约定：出卖人应当在2016-12-31前向买受人交付该商品房。合同第十二条关于逾期交付责任中约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照每日0.02%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同第十九条规定：出卖人与买受人约定，本合同签订后双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意协商解决。合同签订后，国祯置业公司按照合同约定于2016年12月30日将房屋交付给了郑灿阳，但国祯置业公司未能按照合同约定在房屋交付后90日内让原告取得商品房的房屋所有权证书。2014年12月27日，原告支付房屋首付款214436元，余款310000元在阜南农村商业银行股份有限公司城北支行申请贷款，并有正常还贷明细。另查明：2016年6月24日，经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行工程竣工验收，被告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2017年11月30日，涉案房屋经综合查验合格。上述事实，有经庭审举证的身份证复印件、营业执照、《商品房买卖合同（预售）》、物业费收据、购房发票、银行还贷流水、工程竣工验收报告、竣工验收备案表等证据予以证实，足以认定。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。国祯置业公司未在房屋交付后90日内让原告取得房屋所有权证书，已构成违约，应当承担相应的民事责任。被告国祯置业公司在庭审中辩称，其不存在违约，造成未能及时办理，系原告不配合所导致的；原告要求逾期办证的违约金于法无据，应驳回原告诉讼请求的意见。因被告国祯置业公司未在庭审中举证证明造成未能及时办证的相关证据，故本院对其抗辩不予支持。关于逾期办理房屋产权证违约金，涉案房屋至今仍未能办理房屋产权登记手续，房屋在2017年11月30日才通过综合验收，在未综合验收前不具备办理房屋产权登记手续的基本条件，未能办理房屋产权登记手续系因被告原因所致，被告存在过错，应当承担违约责任，双方在合同中未约定违约金的具体计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条约定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，6个月内贷款基准年利率为4.35%，上浮30%-50%，本院按照40%计算，年利率应为6.09%（4.35%×（1+40%）），逾期办理房屋产权证违约金应当从原告接收房屋后90日期满次日起算，即从2017年4月1日计算至2018年5月14日止，共408天，违约金为35700.7元（524436元×6.09%÷365天×408天），原告仅要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金21651.2元，本院予以支持。房屋所有权登记需要房产部门审核登记，属行政行为，具体何时取得，无法确定，对于2018年5月14日之后的违约金，原告可与被告另行协商解决，或者另案主张权利。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告阜南国祯置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告郑灿阳逾期办理房屋产权登记违约金21651.2元（从2017年4月1日计算至2018年5月14日）。二、驳回原告郑灿阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费341元（原告已预交），减半收取计171元，由被告阜南国祯置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 马 惠二〇一八年七月三十一日书记员 蔡远远附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。告知：本案申请执行期限为二年，时间从本判决生效后规定的履行期间的最后一日起计算，逾期不申请人民法院强制执行，视为放弃权利；义务人如果主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院帐户，开户名：阜南县人民法院执行标的款；开户行：中国银行股份有限公司阜南县支行帐号：17×××07；并请通知主审法官马惠，电话0558-671****；通讯地址：皖阜南县人民法院民三庭；邮政编码236300。