贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔26民终1400号上诉人（原审被告）：贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。住所黎平县德凤街道五开北路侗族风情园，统一社会信用代码：9152263158068812X4.法定代表人叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人顾崇罡，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘堂前，男，1976年12月23日出生，侗族，户籍所在地：贵州省黎平县，现住贵州省黎平县。被上诉人（原审原告）：韩志芳，女，1977年5月25日出生，汉族，户籍所在地：贵州省黎平县，现住贵州省黎平县。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人刘堂前、韩志芳商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院（2018）黔2631民初232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭,因当事人没有提出新的事实、证据和理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1、依法判决撤销黎平县人民法院（2018)黔2631民初232号《民事判决书》第二项、第三项、第四项、第五项；2、判决驳回被上诉人诉请法院判决上诉人支付其逾期交房“违约金”和逾期办理不动产权转移登记文书交付“违约金”的诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人存在违约不缴契税、印花税、不交房屋专项维修基金、不交物业服务费等“违约”过错在先，其没有道理诉请上诉人按照合同约定的时间支付其交付房屋“违约金”和支付逾期交付产权转移登记相关文书“违约金”。根据《商品房买卖合同》第十三条第（四）项约定“双方同意按照下列第2种方式缴纳相关费用：……本合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳下列第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10项费用，并在接受该商品房时向出卖人出示相应的缴款凭证。（1)专项维修基金;(2)契税；（3)印花税；（4)办证费用；（5)第二十条约定的物业服务费用……该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修基金存入住宅专项维修资金专户。未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。”原审诉讼之中，已经查明：合同约定的交房时间为2016年03月31日，可是，被上诉人直到2017年08月09日才是交付了契税和维修基金，并同时补交房屋价款7703.63元，按照《商品房买卖合同》第十三条第四项的约定，被上诉人无权要求上诉人根据合同的约定时间交付房屋。根据购房合同约定和《中华人民共和国合同法》第67条规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”据此，原审判决支持被上诉人请求支付“逾期”交房“违约金”9223.41元和逾期办理交付产权转移登记文书“违约金”31631.62元以及2017年08月2日之后将要发生的“违约金”没有事实依据，有悖法律的规定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的立法本意，商品房买卖合同的出卖人只要在履行移转房屋所有权义务的行为方式上，表现为提供了必要的证明文件，协助买受人实施申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；在约定或法定的期限内完成房屋权属的初始登记，并在买受人申请办理房屋所有权登记时，能够提供办理房屋所有权的相关文书材料，即可认定出卖人的协助转移登记义务已经履行完毕，不存在违约行为，上诉人的义务是向权属登记中心递交包括《商品房买卖合同》、记载有土地使用权状况的《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》、建设工程竣工验收证明、房屋建设工程竣工验收备案表、商品房项目竣工交付使用备案等相关材料，即可以认定上诉人办理房屋初始登记和转移登记的协助义务已经履行完毕，且从上诉人提交的证据材料中足以证明上诉人在该宗商品房买卖合同约定的时间内进行初始登记和转移登记工作中已经备齐了相关证明文件。原审也查明：2017年08月01日被上诉人已经收到了上诉人发送的“不动产权证办理通知书”。至今上诉人没有收到被上诉人请求办理不动产权证的相关材料，根据商品房买卖合同的约定，在办理不动产权转移登记时，上诉人只是负有协助义务，而不是独立为被上诉人完成登记交付的义务，原审对不动产权转移登记的义务主次责任没有分清楚，孤立、片面、错误把不动产权转移登记的全部义务认定在上诉人一方的身上，作出了不当的“违约金”的责任判决。根据《商品房买卖合同》第十九条第三项第（四）小项的约定，商品房产权转移登记属于商品房买卖双方的共同义务和责任，被上诉人至今并未向上诉人出具办理房屋产权转移登记的授权委托书，也未填写《黎平县土地房屋登记申请书》，也没有联系上诉人要求协助办理商品房产权转移登记，只是脱离合同的约定内容无理片面地认为等待上诉人单方办理交付不动产权证给被上诉人。即便出现逾期办理房屋转移登记结果，被上诉人的责任是不能推卸的，原审判决上诉人单方对此承担“违约责任”明显不当。原审法院没有查明被上诉人可能存在多项违约不缴税、缴费等情况，盲目、片面判决上诉人在限期内完成商品房的预售转移登记文书交付的全部责任明显不当。综上所述，本案被上诉人违约在先，其负有先行履行交付清楚购房价款和支付清楚房屋维修基金以及依法交纳契税等义务，在其没有履行这些义务之前，其无权要求上诉人交付房屋，更无权主张不动产权转移登记，原审忽视被上诉人应当履行义务在先的情况，孤立、片面、错误认定上诉人的“违约责任”，作出了错误支持被上诉人的两项“违约金”之和为41492.44元的判决，因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第164条的规定，特提出上诉，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。委托诉讼代理人提出与上诉人的上诉理由意思表示一致的代理意见。刘堂前、韩志芳辩称，被答辩人提出的“被上诉人存在违约不缴契税、印花税、不交房屋专项维修基金、不交物业服务费等‘违约’过错在先，其没有道理诉请上诉人按照合同约定的时间交付房屋‘违约金’和支付产权转移登记相关文书‘违约金’”答辩人认为这明显是扭曲事实，同时也是对相关法律法规的曲解。首先，答辩人已经按照被答辩人的要求如期及时的缴纳房屋价款、契税及房屋专项维修基金等费用，不存在被答辩人所说的不缴纳相关费用的情况。一、关于被答辩人称答辩人存在不缴纳契税、印花税及房屋专项维修基金的情况说明。答辩人于2014年10月6日交的购房诚意金。因答辩人是要用住房公积金购房，所以在交购房诚意金前，双方就针对所应交费用进行了协商，被答辩人称购房首付款和工本费是要在前期交的，契税、印花税、房屋专项维修基金及物业费等其它费用到时由他们通知后再交。于是答辩人就于2014年10月24日交了首付款及工本费，同时双方签订《商品房买卖合同》。当时被答辩人提供的《商品房买卖合同》是空白的格式合同，只是跟答辩人讲在哪些地方签字就行，当时答辩人还纳闷，就问：“咋个都是空白的呀？”被答辩人称大家的都是这样的，他们会根据相互商定的标准来完善的。后来答辩人又问：“那我们现在签好啦能得合同没？”被答辩人称不能。当时答辩人还问被答辩人住房公积金按揭贷款如何支付等事项，被答辩人称她们到时会通知答辩人去办理。答辩人也是在接到被答辩人通知后第一时间去办理的公积金贷款。答辩人时常去找被答辩人，问什么时候交房？什么时候得合同？什么时候交契税、维修金等费用？什么时候办证等事项？被答辩人称到时会通知的，后来答辩人是在接到电话通知后就立马去售楼部，当时答辩人还问被答辩人，这些契税、维修金的费用是直接交给你们？被答辩人讲叫答辩人自己去交，她们只要复印件,后来被答辩人还告知答辩人应去哪些地方缴纳相关费用、缴纳契税和维修基金的账号，被答辩人没叫交印花税，称现在已经取消。根本没存在什么答辩人不缴契税、印花税、房屋专项维修基金的情况。二、关于被答辩人称答辩人未有出具办理房屋产权转移登记的授权委托书等材料的情况说明。答辩人在接到被答辩人通知办证事宜后，高兴之情无语言表，立马按要求到售楼部大厅，按被答辩人的要求填写相关表册、上交所需全部材料、补交房屋差价，同时按被答辩人的要求出具了办理房屋转移登记授权委托书。根本没存在被答辩人讲的答辩人没出具办理房屋产权转移登记授权委托书、不填写《黎平县土地房屋登记申请书》、不联系被答辩人要求协助办理商品房产权转移登记的说法。三、关于被答辩人称答辩人在2017年8月9日补交房屋款是违约在先，是导致他们不能按时交房的原因的情况说明。这个补交房屋款是按合同“第五章‘面积差异处理方式’第十四条‘面积差异处理：该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第3种方式处理……双方自行约定：该套房屋的产权登记面积与合同约定面积发生差异时，双方同意按本合同约定单价乘以产权登记面积据实结算房价款，多退少补’”。的规定执行的。被答辩人叫答辩人补交时称这是经测绘机构正式测绘出的结果，有的着补交，有的得退款，但是被答辩人也未向答辩人出示商品房面积实测技术报告书。答辩人每次都是站在被答辩人的角度考虑问题，被答辩人讲叫干吗就干吗，总是认为被答辩人与答辩人一样诚实守信，没相到被答辩人确是这一说法，实在是颠倒黑白。四、关于被答辩人称在一审上诉前该栋（8栋）楼能够提供所有相关文书的情况说明。在一审开庭时被答辩人对该栋楼什么证据都没有提供。后经法院查明，合同签订后，答辩人按合同约定已全部交付了房款及相关税费，但被答辩人却未能在约定的期限交付房屋和办理房屋转移登记的相关文书给答辩人，导致答辩人未能按时接收房屋并办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。现在还来讲什么手续都完善，相关证明文件都备齐，可以办理房屋小产权证，真是无中生有。直到现在该栋楼都未能办理房屋所有权初始登记。合同上约定交房时必须达到的相关公共服务设施都未达到，按照公司的规划，映像广场风雨桥上面有一条可通小车的公路，公路两边有照明路灯、绿化花草，同时这条路与下面的风雨桥有路相连，现在这两条路都没有通，该公司不履行规划设计要求，给答辩人居住环境及出行带来严重影响，答辩人也不清楚这是否已经达到交房条件？五、关于被答辩人称答辩人不交物业服务费的情况说明。第一，物业费的缴纳与交房及办理房屋转移登记毫无关系；第二，目前小区根本就没有物业服务项目，垃圾成堆，路上乱停乱放；第三，物业服务必须要达到服务的基本条件才能收取服务费。物业不光负责小区的管理、房屋和公共配套设施的维护养护，还得负责小区内所有绿化的维护和管理。但是目前小区十分混乱，小区内私搭乱建、公共绿化被损毁、侵占、小区环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流，小区治安混乱，电梯时常不能正常运行等等，这些严重危及业主的生命财产安全；第四，答辩人也没有去使用该套房屋；第五，没有人通知答辩人要去交物业费。当时被答辩人在售楼时称小区将如何规划、如何管理，现在连最起码的基础设施--路都没修通，更别谈什么物业服务，进入小区给人的感觉都是烦躁，更谈不上什么享受物业服务；其次，关于本案中交纳契税、房屋维修基金及按合同约定补交房屋面积差异款的时间与交房和办理房屋产权转移登记的时间没有任何关系。第一、本案性质就是商品房买卖合同，答辩人已经付清了全部购房款，履行了主要合同义务，被答辩人却未能按合同约定时间交付通过验收合格的房屋已经违约是事实。本案中，答辩人作为买受人，其主要义务就是支付购房款，被答辩人作为出卖人,其主要义务是按约定时间交付符合约定交付条件的房屋给买受人。但是被答辩人确未能在规定时间内交付房屋，存在“违约”过错在先的是被答辩人。现在确反过来称答辩人按合同约定补交商品房实测面积差价是导致他们不能按时交房的原因。真是无理取闹。根据双方商品房买卖合同约定的房屋交付期限是在2016年3月31日之前，否则应承担违约责任。被答辩人存在逾期交付房屋的违约行为客观存在，理应承担违约责任。第二、双方合同约定房屋初始登记是被答辩人单方的责任和义务，也明确约定了办理期限和违约责任。但被答辩人至今未办理房屋初始登记是事实。从一审起诉状中可知答辩人主张的“逾期办理房屋所有权证违约金”就是指被答辩人没有办理商品房初始登记逾期交付办理商品房初始登记法律文书的违约金。根据双方合同第19条的约定，房屋登记包括预告登记、初始登记和转移登记三项内容,其种预告登记和转移登记是双方的合同义务共同办理，而初始登记却是被答辩人的单方责任和义务。合同约定被答辩人应当于2016年6月30日之前取得商品房的初始登记，但是被答辩人至今没有办理涉案房屋的初始登记。一审中没有提交任何证据证明房屋通过验收具备办证条件，也没有提交办理初始登记的权属证据，被答辩人违约已经是事实。答辩人主张的就是被答辩人没有办理初始登记的违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同》第19条对于被答辩人超期没有办理初始登记的违约责任也约定的非常清楚。因此，根据合同的约定及法律的规定被答辩人都应当承担没有将出售给答辩人的房屋办理初始登记并逾期交付转移登记文书的违约责任。第三、被答辩人不是契税和公共维修资金两项费用的征收主体，其无权收取契税以及维修资金，即便合同第十三条第（四）项约定该款应支付给被答辩人也是违法无效约定。1、被答辩人不是该两项费用的征收主体，无权收取该费用，合同约定违反法律规定无效。交纳契税是买受人在办理不动产转移登记时应尽的法定义务，征收机关为房屋所在地的税务机关。维修基金是用于住宅共用部位及共用设施设备维修的专项资金，其代管机关为房屋所在地的建设主管部门，很显然，这两项款项的交款对象是买受人，收款方为国家机关。契税的征收主体是税务机关即黎平县地方税务局，公共维修资金的征收机关为黎平县住房和城乡建设局。被答辩人鸿邺房开公司不是法定的征收主体。买受人之所以应缴纳这两项费用完全是基于法定义务，既不属于商品房买卖合同的附随义务，也不构成被答辩人逾期交付的正当理由。被答辩人无权收取该两项费用，实践中也是在交房后、办证之前缴纳。其在格式合同中约定的“将购房契税交由被告代收”违背了法律的强制性规定，属于法定无效条款。现在政府部门已下文明确此项费用不能由房开公司代收代缴，因为现实中存在很多房开公司挪用此项费用的情况。2、是否缴纳购房契税以及维修资金，不是答辩人的先合同义务，而是房屋交付后办理转移登记时交付给征收部门的法定义务。商品房买卖合同，按照日常交易习惯、商品房销售的行业惯例、合同法和最高院关于商品房买卖合同纠纷司法解释的规定,在商品房买卖过程中，购房者仅仅有支付购房款的合同义务、房开商必须按照合同的约定全面履行合同义务，包括但不限于：出售的商品房质量合格、户型和约定一致、房屋面积正确、配套设施和约定一致、办理房屋的初始登记（即老百姓通说的“房产大证”）等。交纳契税是买受人在办理不动产转移登记时应尽的法定义务,这些费用应是在房开商办理了房屋初始产权登记后在双方共同办理产权转移登记的产权证时，答辩人才应当交付的费用，被答辩人不能强制要求答辩人提前缴税，房开商无权收取。3、被答辩人出售的房屋未按合同约定通过竣工验收备案已经先行违约，即便答辩人未缴纳契税和维修资金也不构成违约，更何况答辩人已缴纳契税和维修资金。依据法律及双方合同中约定的“交房时间”既要按约定的期限，也要按约定条件，即通过验收备案达到交付条件，二者缺一不可。显然被答辩人公司在合同约定的交付时间并没有具备交付条件，自身违约在先，不能要求答辩人提前缴纳前述费用。双方《商品房买卖合同》第十三条第（四）项约定的内容也违反法律规定，被答辩人既不是收取该款项的相对方，也无权未经答辩人同意单方设定交付的前置条件。答辩人是否在约定日期前缴纳契税及维修基金，与本案商品房买卖合同虽有联系，但并非同一个法律关系，如将缴纳契税、维修基金作为商品房买卖合同法律关系中出卖人交付房屋的条件，对答辩人来说显然不公平。4、答辩人是否缴纳购房契税、公共维修基金与被答辩人应该按约定办理答辩人所购商品房初始登记，没有丝毫关联。即购房者交不交契税，维修资金只会对最后转移登记有影响，并不影响被答辩人单方应当办理的商品房初始登记。办理商品房的初始登记是房开商的法定义务，也是购房者能够申请办理购买商品房产权证书的前提。现被答辩人未能按合同约定将出售给答辩人的商品房验收合格备案，办理房屋所有权初始登记并协助答辩人办理不动产权证书，并不是答辩人未缴纳契税以及专项维修资金导致。如果房开商办理初始登记（即“房产大证”）后，购房者没有按照法律、法规的规定缴纳购房契税，办理不了商品房产权证书，这是购房者的责任，理应由购房者自行承担不利的后果。但是在本案中房开公司根本不具备办理初始登记的条件，导致购房者申请办理商品房产权证书客观不能。这种恶果是房开公司造成的，理应由房开公司承担不利的后果。与购房者是否缴纳契税没有关系。答辩人诉讼到法院，首先，也是因为被答辩人一直回避与答辩人商谈违约事宜。其次，就是答辩人在2017年8月9日按被答辩人的要求交付所需办证材料后，被答辩人确迟迟未将答辩人的办证材料移交至办证大厅办理商品房产权证书，多次催促无济于事，后答辩人只能按合同约定的争议解决方式诉至法院。基于上述理由，答辩人认为，一审判决认定事实清楚，判决正确，适用法律恰当。合同应当守信，被答辩人未在约定的期限内交付商品房及办理房屋所有权初始登记并协助答辩人办理不动产权证书，存在明显的违约，为维护答辩人的合法权益，请二审人民法院依法驳回被答辩人的请求。支持黎平县人民法院(2018)黔2631民初232号的《民事判决书》。刘堂前、韩志芳向一审法院起诉请求：1、依法判决被告履行《商品房买卖合同》将出售给原告的商品房验收合格备案，办理房屋所有权初始登记并协助原告办理不动产权证书；2、依法判决被告按合同约定支付原告逾期交房违约金9374.40元（以原告所购房屋的总金额为基数，按照每日万分之一计算，从2016年4月1日起算至2016年10月13日止，共计196天）；3、请求判决被告交付办理商品房转移登记有关文书，并按合同约定承担违约责任支付原告逾期交付房屋产权转移登记相关文书违约金190357.68元（以原告所购房屋的总成交金额为基数，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金，从2016年6月30日起计算至2017年8月1日止，共计398天），但考虑到被告的实际困难，原告只要求被告赔付100000元。2017年8月1日后的逾期办理房屋产权转移登记违约金计算至被告向房屋登记机关申请办理商品房转移登记手续日止。一审法院认定事实：2014年10月24日,原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建造的位于黎平县××风情××单元××号商住房，建筑面积为132.24平方米,房屋总金额为478285.63元，合同约定交房日期为2016年3月31日前。交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十二条约定逾期交房责任，逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起10内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房期限届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第十三条交接手续第（四）项约定：双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列费用（1）专项维修基金；（2）契税；（3）印花税；（4）办证费用等。该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修基金存入住宅专项维修资金专户。未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。合同第十九条第三项转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.1%违约金。同时查明：合同约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告共支付购房款478285.63元（其中于2017年8月9日补交房屋价款7703.63元）。2017年8月9日原告缴纳契税和维修基金。合同约定交房时间届满，被告未能如期交房。2016年10月10日被告下发交房通知书给原告，原告于2016年10月13日接收了房屋，未要求退房。至今被告未取得商品房所有权初始登记，未将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。现因原、被告就房屋交付和房屋产权证办理问题协商未果，原告遂诉至法院。案经本院调解未果。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。原告请求被告继续履行《商品房买卖合同》将出售给原告的商品房验收合格备案，办理房屋所有权初始登记并协助原告办理不动产权证书的诉讼请求，符合法律规定，理由充分，本院予以支持。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、交房条件、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款及相关税费，但被告却未能在约定的期限交付房屋和办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时接收房屋并办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。原告请求被告按日以已付款万分之一支付从交房期限届满之次日起至实际交房止的逾期交房违约金9374.40元。依合同约定，被告应于2016年3月31日前交房给原告，被告逾期交房，原告于2016年10月13日接收了房屋，原、被告双方对交付房屋时间没有异议。原告请求违约金计算至2016年10月13日止，并无不当，按原告请求的逾期时间计算，被告逾期交房的时间从2016年4月1日起至2016年10月13日止，逾期天数为196天，逾期交房违约金为：470582元×万分之一/天（0.0001）×196天=9223.41元，原告要求支付逾期交房违约金9374.40元，本院支持9223.41元。根据本案实际情况，现原告要求不退房，继续履行合同，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书，并未影响到原告的居住生活、亦未对房屋出租等收益造成影响，但因原告未能及时获得所有权证书，对原告的处分权造成了一定的影响。双方在合同中约定，逾期办理商品房转移登记的有关文书按日以已付购房款的0.1%支付违约金，违约金约定明显过高，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书不可能给原告造成如此巨大的损失，因此原告要求被告按合同约定支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金100000元的诉讼请求，不予支持；被告请求调整违约金，于法有据，理由充分，本院予以采纳。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约责任，按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期贷款利息的标准，根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）和银发[2015]325号文件规定，贷款年利率为4.75％，逾期贷款利率在贷款利率水平上加收30％-50％，本院酌情加收为30％，为6.18％。逾期交付办理商品房转移登记违约金计算应按已付购房款470582元，利率按年利率6.18％计算，从2016年7月1日起至2017年8月1日止，共计397天，故逾期办理商品房产权转移登记违约金计算为：470582元×6.18%÷365天×397天=31631.62元，原告请求超出部分，本院不予支持；之后从2017年8月2日至2017年8月9日的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金计算应按已付购房款470582元，利率按年利率6.18％计算，违约金为470582×6.18%÷365天×8天=637.41元；2017年8月10日直至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金计算，应按已付购房款478285.63元，利率按年利率6.18％计算。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、原告刘堂前、韩志芳与被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司双方签订的《商品房买卖合同》继续履行，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司将出售给原告刘堂前、韩志芳的商品房验收合格备案、办理房屋所有权初始登记并协助原告刘堂前、韩志芳办理不动产权证书；二、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告刘堂前、韩志芳逾期交房违约金9223.41元；三、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告刘堂前、韩志芳逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金31631.62元（违约金按原告已付购房款470582元的年利率6.18%计算，从2016年7月1日至2017年8月1日，共计397天）；四、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告刘堂前、韩志芳逾期交付办理商品房转移登记相关文书违约金637.41元（违约金按原告已付购房款470582元的年利率6.18%计算，从2017年8月2日至2017年8月9日，共计8天）；五、被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司按原告已交购房款478285.63元的年利率6.18%支付原告刘堂前、韩志芳自2017年8月10日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的逾期办理商品房转移登记相关文书违约金。六、驳回原告刘堂前、韩志芳的其他诉讼请求。案件受理费2488元，减半收取1244元，由被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担410元，原告刘堂前、韩志芳负担834元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，一审庭审上诉人的委托诉讼代理人对逾期交房违约金计算和提交证据情况陈述：“审：原告要求逾期交房的违约金是如何计算？原告：按照合同第十二条约定，购房款的日万分之一计算，时间从2016年4月1日至2016年10月13日，共计196天，合计金额9374.4元。被代：原告计算是按合同约定的比例和幅度，是对的”；“审：被告在举证期限内未向本庭提交证据，现在是否有证据向本庭提交？被告：没有”。本院认为，本案争议焦点：1、被上诉人是否存在违约不缴纳契税、印花税、专项维修基金、物业服务费等过错在先；2、被上诉人是否应按合同约定时间支付交付房屋违约金和支付逾期交付产权转移登记文书违约金。1、关于被上诉人是否存在违约不缴纳契税、印花税、专项维修基金、物业服务费等过错在先的问题。经审理认为，双方、在《商品房买卖合同》第十三条第（四）项中约定“双方同意按照下列第1种方式缴纳相关费用:1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳下列第1、2、3、4、5、7、8、9项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后5日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）印花税；（4）办证费；（5）第二十条约定的物业费用……”，但同时又在第2种方式约定“2、本合同签订后，买受人自行向相关单位缴纳下列第1、2、3、4、5、6、7、8、9项费用，并在接收房屋的同时向出卖人出示相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）印花税；（4）办证费；（5）第二十条约定的物业费用……”。显然上述约定自相矛盾，但在履行合同过程中上述相关税、费实际是由买受人自行缴纳。因此，不存在被上诉人违约缴纳契税、印花税、专项维修基金、物业服务费的问题。故上诉人提出被上诉人违约在先的理由，与事实不符，不能成立，本院不予支持。2、关于被上诉人是否应按合同约定时间支付交付房屋违约金和支付逾期交付产权转移登记文书违约金的问题。经审理认为，（1）对于逾期交房违约金。首先，在一审庭审中上诉人明确陈述“原告计算是按合同约定的比例和幅度，是对的”；其次，在约定交房的交房时间2016年4月1日至2016年10月13日实际交房期间，上诉人没有证据证明交付的房屋早已符合交付条件，不交付房屋是由于买受人不缴纳专项维修资金才行使可以不交房的权利导致的逾期交房，上诉人在一审庭审时明确回答“没有”证据提交法庭。如果上诉人已经具备合同约定的交房条件，在依合同约定书面通知买受人后，而由于买受人没有缴纳专项维修资金，根据双方在《商品房买卖合同》第十三条第（四）项“该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未缴纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋”的约定，上诉人可以不向买受人交付房屋，并依法不承担违约责任。但上诉人并不是因买受人不缴纳专项维修资金而行使不交房权利，而是在买受人还没有缴纳专项维修资金的情况下，由出卖人通知买受人接收房屋。因此，本案房屋的逾期交付并不是因买受人不缴纳专项维修资金出卖人行使不交房权利，而是上诉人交付的房屋迟迟没有达到约定的交付条件所致。故上诉人应承担逾期交房的违约责任。（2）对于支付逾期交付产权转移登记文书违约金。双方在《商品房买卖合同》第十九条第三项明确约定“（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：……2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金”。一审法院查明，本案商品房上诉人至今未取得商品房所有权初始登记，也未将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。足以认定上诉人违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。虽然双方在《商品房买卖合同》第十九条第三项中约定“（四）双方同意按下列第一种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”，但对如何履行共同办理转移登记没有约定，根据《城市房地产开发经营条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，办理转移登记手续是购买人的义务，但出卖人既要履行协助购买人办理义务，同时还要提供必要的证明文件。而出卖人对商品房进行初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人是购买人办理登记手续的前提条件，因此合同将该行为约定为出卖人应当履行的义务，也是出卖人应当履行的法定协助义务。但上诉人至今未取得商品房所有权初始登记，也未将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然导致买受人无法办理商品房转移登记，并取得不动产权证。上诉人的行为不仅违反合同约定，也违反法律规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”的规定，上诉人应承担违约责任。反之，如果出卖人履行了交付相关文书和其他协助义务，而是因买受人自己没有缴纳相关税、费、专项维修资金或自己不去办理，导致未能取得房屋权属证书，则不属于出卖人的责任。此外，合同中也没有约定如果买受人不缴纳契税、专项维修资金，出卖人可以不办理房屋的初始登记和不交付办理商品房转移登记的有关文书给买受人，法律也没有这样的规定。因此，上诉人提出被上诉人不缴契税、印花税、专项维修资金、不交物业服务费等违约在先，不符合上述税费、专项维修资金由被上诉人自己缴纳，不存在违约在先的事实，故不能成为其违约的免责理由。对于上诉人提出2017年8月9日被上诉人才补交房屋价款7703.63元的问题。对此，被上诉人提交的2017年8月9日《（侗族风情园）房屋销售财务结算单》记载：合同约定总价470582.00元、交购房款470582.00元、结算总价478285.63元、应补购房款7703.63元。上述事实足以认定被上诉人已经足额交付合同约定的购房款470582.00元，而补交的购房款7703.63元是双方在2017年8月9日以房屋实测建筑面积结算后才确定补交的购房款，且当日被上诉人已经补交完毕。因此，被上诉人不存在逾期交付的事实。上诉人以此提出免责的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2488.00元，由贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 龙 恺二〇一八年七月十九日法官助理肖遥书记员杨兰