广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤08民终1920号上诉人（原审被告、反诉原告）：洪柏学，男，1985年4月22日出生，汉族，住雷州市，委托诉讼代理人：杨康德，广东承诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡瑜琳，广东承诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东裕盈市场经营管理有限公司。住所地：雷州市白沙镇北边村（207国道雷州城区段自来水厂北侧）。法定代表人：郭陈方，该公司经理。委托诉讼代理人：庄龙文，男，该公司员工。委托诉讼代理人：官佐伟，广东鸿来律师事务所律师。上诉人洪柏学因与被上诉人广东裕盈市场经营管理有限公司（以下简称裕盈公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省雷州市人民法院（2017）粤0882民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人洪柏学的委托诉讼代理人杨康德、胡瑜琳，被上诉人裕盈公司的委托诉讼代理人庄龙文、官佐伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪柏学上诉请求：1.依法撤销广东省雷州市人民法院（2017）粤0882民初117号民事判决，将本案发回重审或依法驳回裕盈公司的诉讼请求；2.全部诉讼费用由裕盈公司负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，应追加雷州市隆基房地产开发有限公司（以下简称隆基公司）参加诉讼，裕盈公司只是代理人且并非涉案物业华荣建材城的所有人，其作为本案主体不适格。隆基公司与裕盈公司之间形成委托法律关系，裕盈公司受托对外进行经营管理活动应以委托人隆基公司名义进行。现裕盈公司以自己名义与洪柏学签订租赁合同显然不符合规定。一审法院不追加隆基公司参加诉讼程序不合法，裕盈公司作为本案出租人主体不适格。二、一审判决适用《合同法》第五十一条的规定，从而认定本案租赁合同有效，属于适用法律错误。《合同法》第五十一条规定针对的是无因管理民事行为产生法律后果的效力问题，不能适用于租赁合同关系的法律效力问题。简而言之，裕盈公司在本案中即使从隆基公司处受托取得对涉案物业华荣建材市场的处分权，也不等于其与洪柏学签订的租赁合同自然有效。三、裕盈公司与洪柏学签订的租赁合同为无效合同，其理由是：1.裕盈公司并非涉案物业权属人，其只是受托人，不能以自己名义作为主体直接与洪柏学签订合同。2.裕盈公司对涉案物业的出租行为符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，从而无效。因为至今裕盈公司或隆基公司都未能举证证明涉案物业华荣建材城已经按照建设工程规划许可证副本批准的内容建设，该工程项目至今未有竣工验收合格，更无取得《建设工程规划许可证》。3.涉案物业为《消防法》第十二条、第十五条规定的未经消防检查合格禁止而投入使用的建设工程。裕盈公司或隆基公司在未经消防检查合格不得投入使用情况下将此物业出租使用，故本案租赁合同无效。四、一审判决对洪柏学的反诉请求不做查实和处理，显然属于事实不清，程序不合法。一审法院在查明事实中或实体处理时对洪柏学的反诉请求及洪柏学举证的装修物和被关闭留存的货物损失不作审查不当。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，应予纠正，请求二审法院发回重审或者改判驳回裕盈公司的诉讼请求。裕盈公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，案件证据充分，请求二审法院驳回洪柏学的上诉请求，判令洪柏学承担本案的诉讼费。2.洪柏学的上诉事实和理由与案件的事实不符，主要表现为：裕盈公司享有经营权和租赁权，因此洪柏学上诉理由的第一点关于主体不适格的问题与案件的事实不符。一审法院适用《合同法》第五十一条规定是正确的，与本案的事实相吻合。裕盈公司与洪柏学签订合同是合法的，没有违反法律规定的租赁物必须有规划证、消防许可等要求，一审法院已经调查清楚，本案租赁合同是合法有效的。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。裕盈公司向一审法院起诉请求：1.解除裕盈公司、洪柏学于2014年3月21日签订的《华荣建材城租赁合同》；2.判令洪柏学偿还拖欠租赁裕盈公司位于雷州市××建材城××号商铺的租金81728元、综合管理费5344元；3.判令洪柏学支付因迟延支付租金和物业管理费的滞纳金189187.2元；4.洪柏学拖欠2016年12月1日后的租金、管理费、滞纳金、裕盈公司的另案请求。5.判令洪柏学承担本案诉讼费。案件在审理过程中，裕盈公司将第4项诉讼请求变更为：洪柏学拖欠2016年12月1日至2017年2月28日止的租金11616元、管理费768元。一审法院认定事实：隆基公司经批准，建设雷州市华荣建材城（建材市场棚），并于2014年6月30日与裕盈公司签订《委托协议书》，委托裕盈公司经营和管理华荣建材城商业项目。2014年3月21日，裕盈公司与洪柏学签订《华荣建材租赁合同》，洪柏学租赁裕盈公司位于雷州市××建材城××号160平方米的商铺经营门业。合同主要内容约定：“……第二条、租赁期限：1.双方商定于2014年5月1日前为装修期；2.租赁的经营期为2014年8月1日起至2019年7月31日止，共5年；……第三条、租金及各项费用的计算及其支付方式：1.乙方（洪柏学）租赁商铺的租金（不含税）2014年度、2015年度单价为23元/平方米·月，2016年度起单价每年递增5%，即2016年度为24.2元、2017年度为25.3元、2018年度为26.5元。2.乙方向甲方（裕盈公司）支付综合管理费（提供保安、保洁、绿化维护服务）1.5元/平方米·月，从第三年度起每年递增5%，与租金同期支付。……4.乙方应给甲方支付租金、管理费，以先付后用为原则。5.签约之日起3天内，乙方向甲方支付相当于两个月租金的商誉保证金，商誉保证金待租赁期满后无息退还。支付了商誉保证金的商户享有减免租金的优惠，免租期为：装修期约2个月，经营期6个月。……7.减免半年经营期租金的约定如下：免租分一年返还，即签订合同之日起3天内甲方收取3个月租金等于头半年经营期的租金，头半年经营期满前10天再交3个月租金等于后半年经营期的租金。……四、乙方权利与义务：……6.洪柏学应合法经营，依法纳税，必须在合同约定期限时间内缴付租金，管理费等各种费用。逾期不交的，应向甲方支付每天0.5%滞纳金。……”合同签订后，裕盈公司依约将商铺交给洪柏学使用。洪柏学租赁商铺经营过程中，于2014年8月1日支付商誉保证金7360元，支付2014年8月1日至2015年1月31日管理费1440元。拖欠裕盈公司租金为：从2014年8月1日至2015年1月31日以23元/平方米·月计租金为11040元（23元/平方米×160平方米×3个月）；从2015年2月1日至2015年7月31日以23元/平方米·月计租金为11040元（23元/平方米×160平方米×3个月）；从2015年8月1日至2016年1月31日以23元/平方米·月计租金为22080元（23元/平方米×160平方米×6个月）；从2016年2月1日至2016年7月31日以23元/平方米·月计租金为22080元（23元/平方米×160平方米×6个月）；从2016年8月1日至2017年2月28日以24.2元/平方米·月计租金为27104元（24.2元/平方米×160平方米×7个月），拖欠租金合计93344元（11040元＋11040元＋22080元＋22080元＋27104元）。拖欠裕盈公司的综合管理费为：从2015年2月1日至2015年7月31日以1.5元/平方米·月计管理费为1440元（1.5元/平方米×160平方米×6个月）；从2015年8月1日至2016年1月31日以1.5元/平方米·月计管理费为1440元（1.5元/平方米×160平方米×6个月）；从2016年2月1日至2016年7月31日以1.5元/平方米·月计管理费为1440元（1.5元/平方米×160平方米×6个月）；从2016年8月1日至2017年2月28日以1.575元/平方米·月计管理费为1764元（1.575元/平方米×160平方米×7个月），拖欠管理费合计6084元（1440元＋1440元＋1440元＋1764元）。一审法院认为，本案属于租赁合同纠纷。隆基公司经批准建设雷州市华荣建材城（建材市场棚），并于2014年6月30日与裕盈公司签订《委托协议书》，委托裕盈公司经营和管理华荣建材城商业项目。裕盈公司与洪柏学于2014年3月21日签订《华荣建材城租赁合同》，洪柏学租赁裕盈公司位于雷州市××建材城××号160平方米的商铺经营门业。虽然裕盈公司在尚未取得华荣建材城处分权的情况下与洪柏学签订《华荣建材城租赁合同》，但事后隆基公司与裕盈公司签订《委托协议书》，裕盈公司从而取得华荣建材城的处分权。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，裕盈公司与洪柏学签订的《华荣建材城租赁合同》合法有效，应受法律保护。合同签订后，裕盈公司依约将商铺交付洪柏学使用，但洪柏学在经营过程中，拖欠裕盈公司租金93344元、综合管理费6084元（截止至2017年2月28日），经裕盈公司多次催款后，洪柏学仍未履行，显属违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，裕盈公司请求解除裕盈公司、洪柏学于2014年3月21日签订的《华荣建材城租赁合同》理据充分，应予以支持。关于洪柏学迟延支付裕盈公司租金和物业管理费的约定滞纳金问题。裕盈公司、洪柏学签订的《华荣建材城租赁合同》约定的滞纳金，实际上是不履行合同的违约金，该合同约定滞纳金支付按每天0.5%计付即月利率已达15%，超出法律保护范围，超出的部分无效，应支持违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计付。洪柏学从未支付租金，从2015年2月1日起未支付管理费，裕盈公司主张拖欠租金、管理费的违约金计付至2016年12月1日，视为其自愿处分自己的民事权利，应予以照准。由于租金、管理费是每半年一交，先付后用，故租金的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率从2014年8月1日至2015年1月31日以11040元计、从2015年2月1日至2015年7月31日以累计租金22080元计、从2015年8月1日至2016年1月31日以累计租金44160元计、从2016年2月1日至2016年7月31日以累计租金66240元计、从2016年8月1日至2016年12月1日以累计租金81728元计；管理费的违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2015年2月1日至2015年7月31日以1440元计；从2015年8月1日至2016年1月31日以累计管理费2880元计；从2016年2月1日至2016年7月31日以累计管理费4320元计；从2016年8月1日至2016年12月1日以累计管理费5328元计。洪柏学抗辩合同约定租赁经营期从2014年8月1日开始，但由于裕盈公司违约，造成实际经营期从2014年8月19日开始。虽然华荣建材城于2014年8月19日开业，但并不影响洪柏学提前或推后开始营业，裕盈公司依约将商铺交付洪柏学后，洪柏学自己可以自主掌握经营使用权。洪柏学抗辩裕盈公司强行关锁其商铺、关停其水电，致其无法经营，但洪柏学未能在举证期限内提供证据予以证实，应不予认定。洪柏学还抗辩，裕盈公司没有开展户外广告宣传及裕盈公司未尽保安、管理责任，但从裕盈公司提供的证据可以认定，裕盈公司已履行了自己的义务，进行广告宣传推广，车辆被盗的责任也不能归责于裕盈公司，洪柏学的抗辩理由不充分，应不予支持。故洪柏学请求裕盈公司赔偿装修费101516元、商铺内货物样本门20套造成损失价款77182元、直接经济损失96000元，依据不足，应不予支持。洪柏学未依约交付租金和综合管理费，经裕盈公司催收后，洪柏学仍未履行义务，故裕盈公司提诉有理。由于裕盈公司、洪柏学的合同解除，裕盈公司应当返还洪柏学已交付的商誉保证金7360元，故洪柏学请求裕盈公司返还商誉保证金7360元，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条的规定，判决：一、解除广东裕盈市场经营管理有限公司与洪柏学于2014年3月21日签订的《华荣建材城租赁合同》；二、限洪柏学于判决发生法律效力后十日内向广东裕盈市场经营管理有限公司支付租金93344元、综合管理费6084元及违约金（租金的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率从2014年8月1日至2015年1月31日以11040元计、从2015年2月1日至2015年7月31日以累计租金22080元计、从2015年8月1日至2016年1月31日以累计租金44160元计、从2016年2月1日至2016年7月31日以累计租金66240元计、从2016年8月1日至2016年12月1日以累计租金81728元计；管理费的违约金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率从2015年2月1日至2015年7月31日以1440元计；从2015年8月1日至2016年1月31日以累计管理费2880元计；从2016年2月1日至2016年7月31日以累计管理费4320元计；从2016年8月1日至2016年12月1日以累计管理费5328元计）。三、限广东裕盈市场经营管理有限公司于判决发生法律效力后十日内向洪柏学返还商誉保证金7360元。四、驳回洪柏学的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5628.94元，由洪柏学负担；反诉案件受理费2765.43元，由广东裕盈市场经营管理有限公司负担50元，洪柏学负担2715.43元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。裕盈公司向本院提交以下证据：证据1情况说明，证明裕盈公司与洪柏学的租赁合同合法有效；证据2《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，证明涉案华荣建材城土建消防工程已经竣工验收并备案。对于裕盈公司提供的证据，洪柏学质证认为，证据1情况说明不能作为证据，该证据形式不正确，根据相关规定，除盖章以外，还需要相关人员签字确认；证据2《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》不是新证据，不能作为新证据使用。从内容上看，《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》不是验收许可，只是一个网上受理备案，不能作为消防验收的证明，而且没有原件核对。本院认证认为，证据1情况说明是隆基公司出具的，但只有该公司的法定代表人签字，而没有经办人员签字或者盖章，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条规定的单位出具证明材料的形式要求，而且洪柏学又有异议，本院不予采纳；证据2《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》虽然不属于新证据，但该证据与本案的基本事实有关，故本院予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：雷州市公安消防大队向隆基公司发出《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，该受理凭证载明：雷州市隆基房地产开发有限公司：你公司李可文同志于2014年1月30日经网上备案受理系统进行了雷州市隆基房地产开发有限公司雷州市华荣建材城土建消防工程竣工验收备案，备案号：440000WYS140002727，备案验证码：4467。根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。一审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据洪柏学的上诉理由和裕盈公司的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：关于裕盈公司是否为本案适格原告以及一审法院未追加隆基公司参加诉讼是否属于遗漏诉讼主体的问题。《华荣建材城租赁合同》是裕盈公司与洪柏学签订的，裕盈公司认为洪柏学在履行合同过程中存在违约行为，当然有权作为本案原告提起诉讼。隆基公司虽然是涉案商铺的所有权人，但其已经委托裕盈公司对涉案商铺进行经营管理，根据合同相对性的原理，隆基公司不是《华荣建材城租赁合同》的相对方，一审法院未追加隆基公司参加诉讼并不属于遗漏诉讼主体。洪柏学关于裕盈公司不是本案适格原告以及一审法院未追加隆基公司参加诉讼属于遗漏诉讼主体的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于裕盈公司与洪柏学签订的《华荣建材城租赁合同》是否有效的问题。（一）关于裕盈公司能否以自己的名义与洪柏学签订租赁合同的问题。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”以上法律规定所指的处分，是指法律意义上的处分，如财产的转让、财产的赠与、在财产上设定抵押权等行为。出租房屋的行为不是处分行为，而是负担行为，不以出租人对租赁房屋有处分权为必要条件。一审法院适用以上法律规定对本案进行处理属于适用法律不当，本院予以纠正。虽然裕盈公司与洪柏学于2014年3月21日签订《华荣建材城租赁合同》时，尚未取得涉案商铺的权利人隆基公司的授权，但隆基公司与裕盈公司于2014年6月30日签订了《委托协议书》，隆基公司委托裕盈公司对涉案商铺所在的华荣建材市场进行经营管理，故裕盈公司有权以自己名义与洪柏学签订《华荣建材城租赁合同》。洪柏学关于裕盈公司并非涉案商铺的所有权人，其以自己名义与洪柏学签订的《华荣建材城租赁合同》无效的上诉理由不成立，本院不予采纳。（二）关于涉案商铺是否属于违法临时建筑物的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案商铺所在的华荣建材市场虽然是临时建筑，但在裕盈公司与洪柏学于2014年3月21日签订《华荣建材城租赁合同》之前，华荣建材市场已经雷州市住房和城乡规划建设局批准建设，并已于2013年7月23日取得《建设工程规划许可证》。洪柏学关于涉案商铺未取得《建设工程规划许可证》，双方签订的《华荣建材城租赁合同》无效的上诉理由不成立，本院不予采纳。（三）关于涉案商铺是否已经消防验收备案的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三项规定，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。按照以上司法解释规定，房屋在未经过消防验收或经过消防验收不合格时，租赁合同为可解除的合同，而非无效合同。涉案的华荣建材市场不属于《中华人民共和国消防法》规定的应当进行消防验收的建设工程，而属于应当进行消防备案的建设工程，由于华荣建材市场已于2014年1月30日报雷州市公安消防大队进行消防备案，而且也未被依法抽查为不合格，故不属于不得投入使用的建设工程。洪柏学关于华荣建材市场未经消防验收合格，双方签订的《华荣建材城租赁合同》无效的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于裕盈公司是否有权解除《华荣建材城租赁合同》，并要求洪柏学支付租金、综合管理费及违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，裕盈公司已经按照《华荣建材城租赁合同》的约定将涉案商铺交付给洪柏学使用，但洪柏学并没有按照合同约定支付租金和综合管理费，已构成根本违约，裕盈公司起诉请求解除双方签订的《华荣建材城租赁合同》有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，裕盈公司将涉案商铺交付洪柏学使用后，洪柏学只是支付了商誉保证金7360元及2014年8月1日至2015年1月31日的管理费1440元，尚拖欠从2014年8月1日起至2017年2月28日止的租金93344元以及2015年2月1日起至2017年2月28日止的管理费6084元，一审法院判决洪柏学支付租金93344元和管理费6084元，并判决洪柏学从2014年8月1日起至2016年12月1日止以拖欠的租金为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率计付违约金给裕盈公司并无不当，本院予以维持。洪柏学关于其不构成违约，裕盈公司无权要求其支付租金、管理费以及违约金的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于洪柏学的反诉请求是否有事实和法律依据的问题。《华荣建材城租赁合同》第三条第5项约定，签约之日起3天内，洪柏学向裕盈公司支付相当于两个月租金的商誉保证金，商誉保证金待租赁期满后无息退还。现双方已经解除《华荣建材城租赁合同》，故一审法院对洪柏学提出的裕盈公司返还商誉保证金7360元的反诉请求予以支持并无不当，本院予以维持。洪柏学还反诉请求裕盈公司赔偿装修费101516元、商铺内货物样本门20套造成损失价款77182元、直接经济损失96000元，一审期间提供了装饰材料提货单、收据、报警回执、证明等，但洪柏学提供的以上证据尚不能证明其存在以上损失，也不能证明其损失是由于裕盈公司的违约行为造成的，故一审法院对洪柏学的反诉请求不予支持并无不当，本院予以维持。洪柏学关于一审法院未对其反诉请求进行处理属于事实不清、程序不合法的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，洪柏学的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8394元，由上诉人洪柏学负担。本判决为终审判决。审判长  陈红审判员  王励审判员  林竹二〇一八年七月十二日法官助理李皓冰书记员林菲菲附:相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。