湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1221民初146号原告：湖北嘉诚房地产开发有限公司，住所地：嘉鱼县鱼岳镇滨湖路。统一社会信用代码：91421221673694289H。法定代表人：陈漫华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：汤亚丽，女，1985年4月25日出生，汉族，系原告湖北嘉诚房地产开发有限公司销售经理。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：周雪琴，湖北扬忠律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：谢伟军，男，1980年2月15日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。被告：房再清（系被告谢伟军之妻），女，1978年11月10日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。以上二被告的委托诉讼代理人：王华兵（系二被告的姐夫），男，1974年10月5日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。原告湖北嘉诚房地产开发有限公司（以下简称：嘉诚公司）与被告谢伟军、房再清商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汤亚丽、周雪琴，被告谢伟军、二被告的委托诉讼代理人王华兵到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告嘉诚公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求依法解除原、被告双方于2014年12月5日签订的《商品房买卖合同》，判令二被告将位于嘉鱼县鱼岳镇滨湖路79号（湖畔花城）第17幢负105号商铺返还原告，撤销该房屋的备案登记；2.请求判令二被告支付原告代其偿还的按揭款61533.26元；3.判令二被告支付违约金234396元；4.本案诉讼费由二被告负担。事实与理由：原告于2014年12月5日与被告签订商品房买卖合同，约定由原告出售给被告位于嘉鱼县鱼岳镇滨湖路79号湖畔花城第17幢负105号商铺一个，建筑面积为130.22平方米，该商铺总价款为1171980元，其中首付款591980元，余款58万元以商业按揭贷款的方式支付，合同还约定交房日期为2015年12月31日前。合同签订后，因被告当时资金不充足向原告申请首付款分期，提前办理银行按揭手续，并于2014年12月16日承诺2015年10月31日前付清全部欠款。在合同约定及承诺的首付款交付日期到后，被告却迟迟未能向原告支付该商铺首付款591980元。时至今日，被告一直违反合同的约定，未履行首付款及银行按揭款的付款义务。导致银行将原告存放于该行的按揭贷款保证金扣划代被告还银行按揭款61533.26元。原告对被告迟延支付购房款的行为在2017年9月7日发出催告书，经原告催告后，被告在三个月的合理期限内仍未履行付款义务。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第七条第二款规定“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”。另根据合同补充协议第13条规定“本合同签定后，买卖双方任何一方单方面违约解除合同的，须向另一方赔偿总房款20%的违约金”。因此，原告根据合同约定及法律规定，诉至法院，并提出上述诉讼请求。被告谢伟军、房再清辩称，王华兵以我们夫妻名义购买诉争的商铺，应由王华兵承担全部责任，所有的债务应由王华兵承担。经审理本院查明事实如下：被告谢伟军、房再清系夫妻关系，谢伟军系案外人王华兵妻子谢红之弟。原告于2014年12月5日经协商与被告谢伟军、房再清签订了一份《商品房买卖合同》，按照合同约定，原告（出卖人）将其开发的位于嘉鱼县滨湖路湖畔花城第17幢负105号商铺一个出售给二被告（买受人），该商铺的建筑面积为130.22平方米，单价为9000元/平方米，总价款为1171980元。在该合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，“买受人如未按本合同规定的时间付款，按第（2）项约定：逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。该合同附件四《合同补充协议》约定，付款方式及期限：买受人应于2014年12月5日付清首付款591980元，余款58万元应在本合同签署之日同时办妥银行按揭贷款手续。”合同签订后，原告将上述商铺交给二被告，2015年1月28日，二被告在嘉鱼县农村信用合作联社（现变更为湖北嘉鱼农村商业银行股份有限公司，下同）办妥了58万购买上述商铺的银行按揭款手续，并将58万元按揭贷款支付给原告。由于二被告不能按照合同约定支付原告出售位于嘉鱼县滨湖路《湖畔花城》第17幢负105商铺的首付款591980元，2014年12月16日，案外人王华兵以二被告的名义与原告签订了一份《湖畔花城分期付款协议书》，承诺在2015年10月31日前付清首付款591980元。并以二被告名义向原告出具一张591980元的欠条，王华兵作为担保人签名，并承诺若违约，按照已签署的《商品房买卖合同》和《分期付款协议》相关规定执行。但上述情况二被告均不知情，事后二被告也未追认。2014年9月18日，原告（甲方）与嘉鱼县农村信用合作联社（乙方，后变更为：湖北嘉鱼农村商业银行股份有限公司）签订了一份《个人住房（商业用房）按揭贷款业务合作协议》，按照该合同约定：“甲方就合作项目为购房人依借款合同所产生的债务提供阶段性连带责任保证。甲方同意在保证期内，在乙方开立用于阶段性担保责任的保证金帐户，存款用于履行阶段性担保责任的保证金，缴存保证金比例为：不低于按揭贷款额度的住房5%，商业用房10%。如借款人未能依照合同的约定，按时偿还贷款本息或相关费用，乙方在及时通知甲方后，可从甲方在乙方开立的存款帐户中直接扣划。甲方在承担连带保证责任后，有权要求乙方配合其向购房人追偿。”从2015年2月21日至2017年11月29日，被告谢伟军向原告累计支付购买上述负105商铺按揭贷款217290.84元。此后再未偿还按揭贷款。由于二被告没有按照约定期限偿还湖北嘉鱼农村商业银行股份有限公司的购房按揭贷款，2016年12月29日、2017年7月25日、2017年11月29日，湖北嘉鱼农村商业银行股份有限公司（乙方）按照与原告（甲方）签订的《个人住房（商业用房）按揭贷款业务合作协议》在原告存放在该行的保证金账号分别扣划代被告谢伟军偿还银行按揭款6247.66元、30032.61元、25252.99元，三次累计61533.26元。2017年9月7日，原告向二被告发出催款通知函，要求被告按照合同约定履行付款义务，但被告在三个月的合理期限内仍未履行还款义务。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任第（2）款的规定，“逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人交付违约金。”因此，原告根据合同约定及法律规定特向本院起诉，并提出上述诉讼请求。另查明，2017年5月31日嘉鱼县国土资源局不动产登记中心颁发给原告的鄂（2017）嘉鱼县不动产权第0000848号不动产权证载明“坐落于嘉鱼县鱼岳镇滨湖路79号（湖畔花城）17号楼车库层建筑面积2975.19平方米，-1层1层房屋建筑面积1868.80平方（注：含第17幢负105号商铺）用途：商业，权利人为湖北嘉诚房地产开发有限公司”。嘉鱼县国土资源局不动产登记中心出具的湖畔花城第17幢楼-105铺预购人为谢伟军、房再清。原告仅为被告谢伟军、房再清办理了该房屋的预告登记手续，并未为二被告办理该房屋的产权登记手续。以上事实，有原告提供的营业执照、《商品房买卖合同》、《分期付款协议书》、《欠条》、《个人住房（商业用房）按揭贷款业务合作协议》、湖北省农村信用社借款偿还凭证3份、按揭贷款催收通知书、催款告知函、鄂（2017）嘉鱼县不动产权第0000848号不动产权证及预告登记信息表及二被告提供的被告谢伟军偿还湖北嘉鱼农村商业银行股份有限公司按揭贷款的明细账页复印件各一份及庭审中当事人的陈述经庭审质证后在卷予以证实。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，依法应予保护。原、被告双方均应按照合同的约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告按照合同约定将被告购买的房屋交付给被告，但被告却没有按照合同约定的期限支付所欠的购房款，按照合同约定，原告（出卖人）有权解除合同。被告的行为构成违约，依法应承担违约责任。原告以连带责任保证人的名义代被告偿还了被告应偿还给湖北嘉鱼农村商业银行股份有限公司的按揭贷款61533.26元，二被告应将其垫付的按揭贷款偿还给原告，并按合同约定按累计应付款的1%向原告支付违约金。被告辩称没有事实依据和法律依据。案外人王华兵在二被告不知情的的情况下以二被告名义签订的《湖畔花城分期付款协议书》及出具给原告的欠条系无权代理行为，事后二被告也未追认，对二被告不发生效力。故二被告的辩解意见，本院不予采纳。二被告通过银行按揭支付给原告的购房款58万元及利息，原告应返还给二被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告湖北嘉诚房地产开发有限公司与被告谢伟军、房再清于2014年12月5日签订的《商品房买卖合同》；限被告谢伟军、房再清于本判决生效后十日内将位于嘉鱼县鱼岳镇滨湖路79号湖畔花城第17幢负105号商铺返还给原告；二、限被告谢伟军、房再清于本判决生效后十日内一次性向原告湖北嘉诚房地产开发有限公司支付原告代其偿还的按揭款61533.26元；三、限被告谢伟军、房再清于本判决生效后十日内一次性向原告湖北嘉诚房地产开发有限公司支付违约金5919.80元（591980×1%）；四、限原告湖北嘉诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性向被告谢伟军、房再清返还购房按揭款58万元及利息（按中国人民银行同期同档次贷款利率自2015年1月28日起计算至原告实际付清之日止）;五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2880元，由被告谢伟军、房再清负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院。开户行：中国农业银行咸宁市金穗支行。账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  吕凯二〇一八年七月十六日书记员  赵威附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。