贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔01民终2431号上诉人（原审原告）：张家祥，男，1948年3月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。上诉人（原审原告）：张晶平，男，1989年7月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被上诉人（原审被告）：贵阳广宇房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市醒狮路28号恒昱商务公寓。法定代表人：赵政，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：刘卫红，女，1966年3月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人张家祥、张晶平因与被上诉人贵阳广宇房地产开发有限公司（以下简称广宇房开）、刘卫红财产损害赔偿纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初6061号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现���审理终结。张家祥、张晶平上诉请求：撤销贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初6061号民事判决，改判以贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第07047号民事判决确定的赔偿金额为准，支持广宇房开赔偿张家祥、张晶平损失共计266047.50元，并判令广宇房开赔偿张家祥、张晶平一切损失费及诉讼费。事实和理由：2004年张家祥一家租住广宇房开2003年卖余下的无名户空房，双方并于2007年签订租赁合同，张家祥一家亦按规定交清房屋一切使用费。故根据我国相关法律的规定，张家祥、张晶平作为承租人享有优先权。而刘卫红购买涉案房屋于2010年1月底签订售房合同，同年3月24日登记产权证，4月8日通知张家祥一家搬家。但为了避税，故意把售房合同签订时间写为2001年6月3日。广宇房开诉讼中称涉案房屋是国安厅安全局一个姓王的干警买的住房，经人介绍卖给��卫红的。因该售房合同有欺诈胁迫瑕疵，存在偷税漏税、损害国家和社会公共利益情形，应按照《民法通则》第五十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定确认该售房合同无效。而生效判决已确认承租人张家祥、张晶平有优先购买权，故应支持张家祥、张晶平要求赔偿的请求，认定售房合同无效。贵阳市南明区人民法院按照同等地段、同等面积的经适房政府规定价处理进行评估审核的价格作出的（2015）南民初字第07047号民事判决较为合法、公平，请求中级人民法院支持维护。而贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初6061号民事判决认定事实不清，缺乏证据，无视2007年前建设的经适房销售不办准租证和准购证的规定，错误认定租住房必须办准购证才能购买，有悖贵阳市政府关于经济适用房的管理规定。且（2017）黔0102民初6061号民事判决对于刘卫红2009年8月31日的准购证只能购买2007年建设的经适房，不能合法购买张家祥一家租住的涉案房屋没有正确进行认定，却无故认定张家祥、张晶平有怠于办理准购证，并在无据无证的过错下认定仅支持赔偿张家祥、张晶平损失94000元系不公平、不合法的判决，请求二审法院依法撤销该判决，并以贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第07047号民事判决确定的赔偿金额为准，支持广宇房开赔偿张家祥、张晶平损失共计266047.50元，同时对依法追究刘卫红不符合程序的买房违法行为进行审理。另，承租人张家祥、张晶平与刘卫红没有任何房屋租赁关系，执行搬家是错误的，应依法追究广宇房开办理房屋手续的违法责任。广宇房开未作答辩。刘卫红辩称，其于2010年准备购买涉案房屋前，去张家祥家看房子时，张家祥是同意刘卫红购买其租住的房屋的。当时张家祥提出要求刘卫红支付其安装水表、电表的费用，刘卫红同意的，但当时未签订书面协议。且当时张家祥一家的房屋租期还有几个月才到期，刘卫红答应他们一家租住到期为止。张家祥、张晶平向一审法院起诉请求：判令广宇房开、刘卫红赔偿侵犯张家祥、张晶平优先购买权损失71万元；诉讼费由广宇房开、刘卫红承担。一审法院认定事实：2007年4月29日，张家祥（乙方）与广宇房开（甲方）签订《房屋租赁合同》，载明：“甲方将位于茶花小区6栋5单元2楼3#房屋出租给乙方。租赁期从2007年5月1日起。房屋租金标准为200元/月。按季交租，经双方协商，达成以下协议：1、乙方必须按时交租，不得拖延，否则甲方有权收回房屋。同时乙方必须另交200元保证金，租赁关系解除时退还。2、乙方有租住期间，不得改变及损坏房屋结构及相关设施，否则，造成后���由乙方负全部责任。同时不得转租及用于非法用途。如有违反，甲方可单方终止本合同并收回房屋。3、如乙方不再租赁，须提前1个月告知甲方；如果甲方要收回租赁房屋，也必须提前1个月告知乙方。告知后1个月内乙方须无条件搬出。4、甲方有义务协助乙方办理有关该房屋的相关事宜。5、本协议一式两份，甲、乙双方各执1份，经双方签字盖章后生效”等，此后该房屋一直由张家祥一家使用，并向广宇房开交纳房屋租金至2010年12月。2010年1月，刘卫红与广宇房开及贵阳市经济适用住房建设有限公司签订《贵阳市经济适用住房建设有限公司售房合同》，约定由刘卫红购买位于贵阳市××小区茶花新村××单元××号房屋一套（即上述张家祥一家向广宇房开租赁的房屋），建筑面积114.45平方米，刘卫红一次性付清购房款165952.5元，合同注明系经济适用房，须按《贵阳市经济适用住房销售管理暂行办法》的相关规定执行，该住房合同落款日期为2001年6月3日。该《贵阳市经济适用住房建设有限公司售房合同》签订时，广宇房开未及时通知张家祥及家人。2010年3月，刘卫红取得上述房屋的房屋所有权证。刘卫红于2009年8月31日取得经济适用住房准购证明（编号：S1000810），有效期自2009年8月31日至2010年8月31日。张家祥于2011年7月13日取得经济适用住房准购证明（编号：S1014607），有效期自2011年6月30日至2012年月30日。另贵州秉立天资产评估有限责任公司接受贵阳市南明区人民法院委托评估，于2016年7月18日作出黔秉资字[2016]第071852010201号《评估报告书》，确定涉案位于贵阳市南明区朝阳洞路茶花新村6栋5单元2层3号的房屋于评估时点2016年2月18日公开的市场价值为43.2万元。在本案诉讼过程中，2017年9月1日贵阳市南明区人民法院委托该评估机构就评估���间节点变更为2010年3月31日，该评估机构于2017年9月21日以情况说明对涉案房屋于评估时点2010年3月31日公开的市场价值为35.4万元。张家祥、张晶平自2011年3月提起诉讼，请求确认广宇房开、刘卫红签订的买卖协议无效，并确认其二人在同等条件下享有优先购买权，该案经过一、二审、指令再审、发回重审，贵阳市南明区人民法院于2014年4月21日作出（2013）南民初字第3559号民事判决书判决驳回张家祥、张晶平诉讼请求。张家祥、张晶平不服提起上诉，贵阳市中级人民法院于2014年12月19日作出（2014）筑民再终字第33号民事判决书，驳回上诉，维持原判。张家祥、张晶平不服二审判决向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院于2015年11月13日作出（2015）黔高民申字第909号民事裁定书，驳回张家祥、张晶平的再审申请。刘卫红于2011年起诉要求张家祥、张晶平将涉��房屋归还，支付房屋使用费至归还之日止，贵阳市南明区人民法院于2015年4月23日作出（2011）南民初字第677号民事判决，张家祥、张晶平于判决生效后30日内将涉案房屋腾空后归还刘卫红。张家祥、张晶平不服提起上诉，贵阳市中级人民法院于2015年8月17日作出（2015）筑民一终字第1283号民事判决书，驳回上诉，维持原判。刘卫红申请强制执行，张家祥、张晶平于2016年6月14日将涉案房屋归还刘卫红。庭审中，张家祥、张晶平陈述在刘卫红看房前曾有六人前来看房，因其向看房人出示租赁合同而未购房。本案的争议焦点在于广宇房开公司在出卖涉案房屋之前是否履行了对张家祥、张晶平的告知义务以及张家祥、张晶平是否享有同等条件下的优先购买权。一审法院认为，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的���利，公民的合法民事权益受法律保护。民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。本案涉诉房屋是经济适用住房，而经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。而城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。故根据建设部下发的《经济适用住房管理办法》（建住房（2007）258号）及2007年12月15日贵阳市人民政府《贵阳市经济适用住房管理暂行规定》均要求对经济适用住房资格申请采取街道办事处、市（区）县人民政府逐级审核并公示的方式认定，市、县人民政府经济适用住房主管部门对符合条件的申请家庭按照住房困难程度、申请顺序和收入水平等因素��定轮候顺序，并发放经济适用住房准购证或准租证。本案张家祥、张晶平向广宇房开租房时并未取得准租证，广宇房开亦认可张家祥、张晶平自2004年即入住本案涉诉房屋，且双方于2007年正式签订书面租赁合同，已形成事实上的租赁关系，故张家祥、张晶平系房屋承租人，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持…”、第二十四条第（三）项“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持���（三）出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的”之规定，作为出租人的广宇房开至少应当在与刘卫红签订租赁合同前十五日内向张家祥、张晶平履行出售租赁房的通知义务。本案广宇房开虽然向法院出具了其用于告知张家祥收回房屋的《通知》，但该《通知》最早落款时间为2010年4月，实际出卖房屋的时间为2010年1月。另广宇房开主张其早于该时间已经告知张家祥、张晶平，但其不能提供相关证据证实，且关于其未履行通知义务，侵犯张家祥、张晶平优先购买权的事实，已经由贵阳市中级人民法院（2014）筑民再终字第33号生效民事判决书确认，故对于广宇房开的主张不予采信，依法认定广宇房开将房屋出售于刘卫红时并未在合理期限内通知张家祥、张晶平，其行为确已侵犯二原张家祥、张晶平告的优先购买权，存在过错。关于刘卫红的责任问题，经贵阳市中级人民法院（2014）筑民再终字第33号生效民事判决书确认，刘卫红与广宇房开公司签订售房合同而善意购买涉案房屋，并已经办理登记手续。刘卫红作为善意第三人，不具有通知承租人的义务，故对于张家祥、张晶平要求刘卫红赔偿损失的诉请，不予支持。张家祥、张晶平以优先购买权受到侵害主张赔偿于法有据，但必须在同等条件下才享有，而本案作为经济适用住房，必须按规定取得经济适用住房准购证。张家祥、张晶平称系广宇房开说可以不用办理准购证，但经济适用住房的销售必须遵守经济适用住房管理办法的销售管理，并非广宇房开可以自行决定，张家祥、张晶平及其家人在签订合同后长达四年且已有六人前来看房拟购房的情况下，明知广宇房开已有销售租赁房之意向，都未积极办理经济适用住房准购证，使自己在他人购房时具有同等条件���优先购买租赁房的权利，以向广宇房开表达自己的购买意向，从张家祥、张晶平客观表现上无法知其具有强烈购买意愿，故存在着怠于行使优先购买权之过错。至于优先购买权受到侵犯的赔偿数额，张家祥、张晶平主张以2016年2月18日评估的市场价值43.2万元作为侵权赔偿数额认定，因该权利属于缔约请求权，而非物权，该权利受到侵犯的时间认定并非其提出评估之时间，而应当是其缔约权利被剥夺之时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（四）项“具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的”之规定，当刘卫红作为第三人购买并取得产权证后即不能再行使优先购买权，只能主张赔偿责任，故本案优先购买权侵权时间以产权证办理时间认定为宜，现刘卫红签订合同购房价为165952.5元，即以2010年3月31日市场价值35.4万元作为参考，两者差额188047.5元即为张家祥、张晶平在同等条件下优先购买权受到侵犯的损失数额。故综合广宇房开存在未在合理期限内履行通知义务之过错，张家祥、张晶平亦有怠于办理准购证以使自己具备同等条件下享有优先购买的过错，对于张家祥、张晶平要求赔偿购房损失的诉请，酌情支持94000元，超出部分不予支持。对张家祥、张晶平诉请精神损失费，于法无据，本院不予支持。对原告诉请搬家费、房屋安装门窗、水电设备费等，因张家祥、张晶平未能提交相应的证据证实，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中��人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告贵阳广宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张家祥、张晶平损失共计人民币94000元。二、驳回原告张家祥、张晶平的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5450元，由原告张家祥、张晶平承担4728元，被告贵阳广宇房地产开发有限公司承担722元。鉴定费9750元由被告贵阳广宇房地产开发有限公司承担4875元、原告张家祥、张晶平承担4875元（案件受理费、鉴定费原告已预交的，由被告在履行判决确定的给付义务时一并支付原告）。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，���案中，广宇房开一审时认可张家祥、张晶平及家人自2004年即租住涉案争议的房屋，后广宇房开与张家祥于2007年签订《房屋租赁合同》，双方已形成事实上的租赁关系。故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”的规定，广宇房开于2010年1月将涉案房屋出卖给刘卫红时，应在出卖该房屋前的合理期限内提前通知作为承租人的张家祥、张晶平。而广宇房开仅凭诉讼中提供的落款日期为2010年4月8日的《通知》不能直接证明该公司已履行了提前告知义务。因本院作出的已发生法律效力的（2014）筑民再终字第33号民事判决对广宇房开未履行提前告知义务，侵犯了张家祥、张晶平优先购买权的事实进行了确认，同时确认了刘卫红与广宇房开签订售房合同而善意购���涉案房屋，并已经办理登记手续，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，广宇房开应对张家祥、张晶平承担一定的赔偿责任，而作为善意第三人的刘卫红不具有通知承租人的义务，对张家祥、张晶平要求刘卫红承担赔偿损失的诉请应不予支持。至于赔偿金额，张家祥、张晶平上诉称应以贵阳市南明区人民法院（2015）南民初字第07047号民事判决确定的赔偿金额266047.50元为准。对此，本院认为因张家祥、张晶平主张赔偿损失的前提在于广宇房开侵犯其优先购买权，该权利实��属于优先缔约的请求权，不完全等同于物权，则张家祥、张晶平所主张的该权利受到侵犯的时间应为其优先缔约权利被剥夺之时而非张家祥、张晶平提出评估之时。且鉴于善意第三人刘卫红购买涉案房屋并取得产权证后，张家祥、张晶平即不能再行使优先购买权，故原判将张家祥、张晶平主张的优先购买权受到侵犯的时间认定为刘卫红购买涉案房屋办理产权证的时间并无不当，本院予以维持。因此，以涉案房屋于评估时点2010年3月31日的市场价值354000元作为参考，减去刘卫红签订合同购房价165952.5元后的差额188047.5元即为张家祥、张晶平在同等条件下优先购买权受到侵犯的损失数额，广宇房开应赔偿张家祥、张晶平该损失188047.5元。原判以张家祥、张晶平存在一定过错仅酌情支持赔偿损失94000元不当，本院予以纠正。张家祥、张晶平该项请求超出部分，本院不予支持。至于张家祥、张晶平上诉所提要求确认刘卫红与广宇房开签订的售房合同无效，依法追究刘卫红不符合程序的买房违法行为及广宇房开办理房屋手续的违法责任的问题，因生效判决对于要求确认该售房合同无效已作出处理，本案不再进行处理，而应否追究刘卫红不符合程序的买房违法行为及广宇房开办理房屋手续的违法责任均属于另外的法律关系，不在本案审理范围内，故本案对此亦不作处理。另，因对广宇房开赔偿张家祥、张晶平优先购买权损失的数额予以改判，一审判决第二项驳回张家祥、张晶平其余诉讼请求的内容和范围发生变化，故应撤销一审判决该判项，重新作出驳回张家祥、张晶平其余诉讼请求的判项。综上所述，张家祥、张晶平的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初6061号民事判决的第二项；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2017）黔0102民初6061号民事判决的第一项为：贵阳广宇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿张家祥、张晶平损失共计人民币188047.5元；三、驳回张家祥、张晶平的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5450元，由张家祥、张晶平负担4006元，贵阳广宇房地产开发有限公司负担1444元；二审案件���理费3740元，由张家祥、张晶平负担1097元，贵阳广宇房地产开发有限公司负担2643元。鉴定费9750元由贵阳广宇房地产开发有限公司负担（案件受理费、鉴定费张家祥、张晶平已预交的，由贵阳广宇房地产开发有限公司在履行判决确定的给付义务时一并支付张家祥、张晶平）。本判决为终审判决。审判长  邱兴权审判员  谌致华审判员  邓 艳二〇一八年七月十日书记员  马 娇