广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初10920号原告：姚孝清，男，1987年8月出生，仡佬族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：李锐杭，广东洋航律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈满仪，广东洋航律师事务所实习律师。被告：王鹏，男，1988年3月出生，汉族，住江西省吉安市安福县。被告：李林华，女，1988年11月出生，汉族，住江西省吉安市吉安县。两被告委托诉讼代理人：刘珍彬，广东昌联律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：梁国权，广东昌联律师事务所实习律师。第三人：中山市万虹房地产有限公司，住所地中山市开发区。法定代表人：曾凡红。原告姚孝清与被告王鹏、李林华、第三人中山市万虹房地产有限公司（以下简称万虹公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用普通程序，于2017年11月28日公开开庭进行了审理。后被告于2017年11月29日向本院申请追加中山市万虹房地产有限公司为第三人参加诉讼，并于2018年3月6日和2018年7月13日公开开庭进行了审理。原告姚孝清及其委托诉讼代理人李锐杭，被告王鹏、李林华的共同委托诉讼代理人刘珍彬、梁国权到庭参加诉讼。第三人万虹公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚孝清向本院提出诉讼请求：一、两被告继续履行于2017年1月9日与原告签订的《房屋买卖合同》，将合同标的房屋过户给原告，成交价格为739920元；二、两被告向原告支付违约金6075元（以15万元为基数，从6月22日起按每日万分之五计算，暂计至9月10日，共81天）；三、两被告向原告赔偿因此诉讼产生的律师费6000元；四、两被告向原告赔偿因查封房产而产生的担保费1500元。诉讼中，原告变更第一、二项诉求和增加两项诉讼请求：一、解除原、被告双方于2017年1月9日签订的《房地产买卖（居间）合同》和《房地产买卖合同》；二、两被告双倍赔偿定金16万元退还购房款7万元，并支付相关的利息（以15万元业基数，以万分之五每日计算，从2017年1月9日起计算至付清之日止，暂计至2017年11月30日，利息为24375元）；三、两被告赔偿原告因履行合同而支付的中价费5000元和过户手续费5000元；四、两被告赔偿原告房屋的差价30万元。事实和理由：原告与两被告于2017年1月9日签订《房地产买卖（居间）合同》和房屋买卖合同》，约定原告以739920元购买产权人被告王鹏的位于中山市××路××号尚水华庭1座907房的房产（粤（2016）中山市不动产权第0167419号）。原告已按约于2017年1月9日将13万元的购房款通过支付宝支付给被告李林华，将2万元的购房款通过微信转账支付给被告王鹏，以上两笔购房款共15万元。并由被告王鹏出具收款收据。后原被告双方到中国建设银行股份有限公司中山分公司办理以原告为借款人的房贷申请，中国建设银行股份有限公司于2017年6月21日向原告签发同贷书。两被告未能按照合同约定为原告办理过户手续，经原告多次催促仍未能为原告办理过户手续。原告认为，原告作为买方履行了合同的约定义务，有权向卖方主张权利，经原告多次催促后，两被告仍怠于履行合义务，已经构成根本违约，被告李林华为被告王鹏的配偶及购房款收取人应依法对此债务承担连带责任。诉讼过程中，由于涉案房产已经变更产权人，无法继续履行合同，被告的转让房屋行为已经构成根本违约。为此，原告提起本案诉讼。原告姚孝清为支持其诉请，提供证据如下：1.房地产买卖（居间）合同房屋买卖合同，证明被告存在房屋买卖约定；2.支付宝转账截图、微信转账截图、收款收据，原告已按约定支付15万的购房款；3.贷款通知书，证明原告已取得银行同意贷款证明并需在两个月内办理业务；4.微信对话截图，证明原告及原告配偶多次敦促被告办理过户手续，被告一拖再拖；5.律师费发票，原告为此支付的律师代理费；6.保险单，证明原告为诉讼财产保全支付的保险法；7.中山市不动产登记资料证明表，证明涉诉房屋已经产权已经变更；8.录音及微信聊天记录（附有光盘）证明被告明确表示不再将房子过户给原告；9.支付给中介的5000元的中介服务费收据及5000元房屋过户费的微信转账截图。被告王鹏、李林华共同辩称，一、对于原告要求解除双方于2017年1月9日签订的《房屋买卖（居间）合同》和《房屋买卖合同》的诉讼请求，鉴于本案房产的产权已经转让给第三方，上述的两个合同已无法继续履行，故被告对于原告的该项诉讼请求予以认可；二、对于原告要求被告双倍赔偿定金160000元及退还购房款70000元并支付相关利息的诉讼请求，答辩人不予认可并答辩如下：（一）本案房产未能顺利过户是原告的违约行为所致，原告对本案房产交易失败的结果具有明显过错。1、本案房产注销抵押后，原告以需要生小孩没有时间以及公证委托手续繁杂等不正当理由拒绝配合立即办理房产过户手续，并拒绝依约在过户时支付剩余的一成首付款79920元，已构成根本性违约。2017年8月3日，本案的房产被注销抵押登记，原告亲自办理过户或公证委托办理过户，并支付购房款和缴纳税费，即可完成本案房产的全部过户手续。但是被告告知原告妻子去办理上述手续时，原告妻子以需要生小孩没有时间以及公证委托的手续繁杂为由，拒绝配合立即办理房产过户的手续，并要求三个月后才继续完成剩余的房产过户手续，若被告不同意则要求被告退回已付的购房款及利息共25万元。原告要求顺延本案房产过户时间的理由在合同中并无任何约定，明显缺乏依据。按照《房屋买卖（居间）合同》的约定，原告向被告购买本案房屋的购房款为739920元，双方同意原告先支付首付款150000元，剩余589920元原告采取银行贷款的方式。但是2017年6月21日中国建设银行出具的贷款通知书中写明，原告向银行申请的住房贷款批复金额仅为510000元，与剩余购房款相差79920元。按照《房屋买卖（居间）合同》第三条第3款约定“贷款金额以银行实际批复为准，若实际批复金额少于初定金额则买方应于产权过户当日补足差额部分”，即原告应当在办理本案房屋产权过户时向被告支付购房款的剩余一成首付款79920元。2017年8月6日，原告在电话中明确表示该款项只同意在银行发放贷款时一起支付，拒绝在房产过户时支付。2017年8月8日，原告妻子在微信对话中更坚称，本案房产剩余的一成首付款仅愿意支付50000元，并且只同意在银行发放贷款时予以支付，原告的行为明显违反了合同约定。原告上述的行为严重妨碍本案房产的顺利过户，已构成根本性违约。2、原告明确知悉被告急切需要出让本案房产解决经济困境，但故意拖延办理房产过户，迫使被告将本案房产转让给第三方。3、原告的违约行为导致本案房产不具备过户的条件，应承担本案房产交易失败的不利后果。本案房产过户需具备四个条件：房产注销抵押登记，答辩双方取得银行贷款通知书，原告缴纳房产过户税费并在过户时支付剩余的一成首付款79920元。原告多次明确表示拒绝在过户时支付剩余的一成首付款和房产过户税费，导致本案的房产完全不满足上述过户的四个条件，故原告应当承担房产交易失败的不利后果；（二）本案合同对房产未能过户违约责任约定明显矛盾，原告无权以合同的约定要求被告支付违约金和利息。被告与原告于2017年1月9日先后签订《房地产买卖（居间）合同》和《房屋买卖合同》，但是这两份合同对于房产未能过户的违约责任约定完全不相同，并且两者的约定存在明显的矛盾，无法确定应当予以适用的条款。《房屋买卖合同》第六条约定：“本合同签订后，卖房再将该房屋出卖给第三人，导致买方不能取得房屋所有权证的，买受人有权解除本合同，卖方应当自收到解除通知之日起2日内退还买方全部已付款，并按买方累计已付房价款的一倍支付违约金”。《房地产买卖（居间）合同》第七条违约责任中又约定：“若买方（卖方）于本合同签署后不履行本合同条款或违约不买（卖）以致转让手续无法顺利完成的，则买方已付定金将由卖方没收（卖方须双倍返还买方所交定金），同时还应承担已支付的相关费用和经纪方服务佣金22000元”。从以上的条款约定可知，上述关于本案房产未能过户违约责任的约定相互之间明显存在矛盾，条款之间不能通过解释方法明确应当适用哪条约定，明显属于法律规定的违约责任约定不明确的情形，原告不能以《房屋买卖（居间）合同》的约定要求被告双倍赔付定金及利息。（三）中介公司的提供《房地产买卖（居间）合同》，对房产过户税费承担的约定存在矛盾，致使答辩双方税费负担责任不明确。2017年8月29日，被告与原告约定在该日完成本案房产的过户手续，但过户手续办理过程中，双方对各自应当承担的过户税费存在争议，房产中介公司并未能及时向双方予以释明，导致双方就税费承担问题协商不成，进而导致本案房产交易失败。同时，《房地产买卖（居间）合同》第四条税费承担与过户领证约定，由买方负责支付办理房产过户产生的相关税费及其杂费，但是在该条款的备注中又注明各付各税；在第十五条备注中，又约定卖方交个人所得税，不承担其他所有税费。从上述约定可知，由房产中介公司提供的《房地产买卖（居间）合同》对于本案房产过户的税费负担问题并未约定清楚，条款之间的约定明显存在矛盾。综上所述，鉴于税费承担责任约定不清晰，房产中介公司也未针对该问题及时向被告与原告解释清楚，使得双方对过户税费协商不成进而导致本案房产交易失败，房产中介公司对此具有明显的过错，应当对本案房产交易失败后果承担相应的责任。三、对于原告要求被告赔偿相关费用的诉讼请求，具体为律师费6000元、担保费1500元、中介费5000元以及过户手续费5000元，被告不予认可并答辩如下：1、因原告的过错导致本案房产交易失败，原告无权要求被告赔偿上述费用；2、双方签订的《房地产买卖（居间）合同》和《房屋买卖合同》中，对于发生纠纷所导致的上诉费用承担没有任何约定，原告的诉讼请求缺乏法律依据，应予以驳回。四、对于原告要求被告赔偿房屋的差价300000元的诉讼请求，被告不予认可并答辩如下：原告的违约行为迫使被告转让房产给第三方，加之房产中介公司对税费负担约定不明，以上两原因导致本案房产交易失败，反观被告在本案房产交易过程中并无过错，故原告无权要求答辩人赔偿房屋差价。被告王鹏、李林华就其辩解，提供证据如下：一、被告与原告妻子的微信对话记录，证明标注部分对话内容证实，原告以生小孩为由要求三个月后办理房屋过户手续，并拒绝支付剩余的一成首付款79920元；二、被告与房产中介公司的微信对话记录，证明标注部分对话内容证实，被告多次向房产中介公司催问同贷书办理情况，以及催促办理过户相关手续，也证实房产中介公司没有及时向买卖双方解释各自税费负担问题；三、被告与银行经理的微信对话记录，证明标注部分对话内容证实，被告多次催问银行同贷书办理情况，以催促办理过户相关手续；四、被告与赎楼公司的微信对话记录，证明标注部分对话内容证实，被告向赎楼公司借款还清房产剩余银行贷款以便注销房产抵押，月息三分五，但贷款合同已被赎楼公司处理；五、被告经营困难欠款统计，证明被告因生产经营周转困难，对外欠款共计2083144.83元。本院经审理认定事实如下：2017年1月9日，姚孝清与王鹏签订《房地产买卖（居间）合同》，见证方为万虹公司，合同约定姚孝清向王鹏购买位于中山市××路××号尚水华庭1座907房（粤（2016）中山市不动产权第0167419号）的房地产，房屋建筑面积为123.32.平方米，成交价款为739920元；按合同约定姚孝清应在合同签订当日支付定金8万元，首期购房款7万元（应在赎楼前支付）其余购房款589920通过银行按揭方式，由第三人协助姚孝清向银行申请按揭支付给王鹏；买卖双方应于本合同签署起15天内提供申请银行按揭所需相关资料，签署相关法律文书和办理房产抵押登记手续，相关费用由姚孝清支付，以上贷款将由银行直接划款到王鹏银行账户。房产交付：双方约定的交付时间为过户当天。违约责任：1.若姚孝清于本合同签署后不履行本合同条款或违约不买以致转让手续无法顺利完成，则姚孝清已付定金将由王鹏没收，姚孝清还应承担已支付的相关费用和经纪方服务佣金22000元；2.若王鹏于本合同签署后不履行本合同条款或违约不卖以致转让手续无法顺利完成，则王鹏须双倍返还买方所交定金，王鹏还应承担已支付的相关费用和经纪方服务佣金22000元；服务佣金：鉴于经纪方促成买成合同成立和后期手续服务，按约定王鹏同意向经纪方支付5000元，姚孝清同意支付10000元作为服务佣金，该佣金于本合同签署当日支付5000元，于该物业产权过户当日支付5000元。十五条备注：经买卖双方协商同意，姚孝清将购房首付款于本合同签署之日支付给王鹏，此房产过户日定于王鹏所交契税、房产满两年之后7个工作日内办理过户，王鹏交个人所得税，不承担其它所有税费。此外，还约定其他条款。合同签订后，姚孝清在合同签订当日向王鹏支付定金8万元和首期款7万元，但由于王鹏未能履行交付房屋和办理过户手续义务。为此，姚孝清诉至法院，提出以上诉请。另查明，2017年1月9日，姚孝清与王鹏签订《房地产买卖合同》，合同约定姚孝清向王鹏购买位于中山市××路××号尚水华庭1座907房（粤（2016）中山市不动产权第0167419号）的房地产，房屋建筑面积为123.32.平方米，成交价款为739920元；按合同约定姚孝清应在合同签订当日支付定金8万元，首期购房款7万元（应在赎楼前支付）其余购房款589920于办理房屋过户后六十日之内支付给王鹏。第四条，权属转移登记：双方同意，自本合同签订之日起七个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；第五条，房屋的交付和验收：王鹏应当在房屋过户到姚孝清名下后六十日内将房屋交付给姚孝清。该房屋交付时，应当履行下列各项手续：1.移交该房屋房门钥匙；2.本合同规定的相关费用的支付和房屋专项维修资金的过户；3.本合同规定的其他应完成的事项；本条规定的各项手续完成后，才视为该房屋验收交接完成。第八条违约责任。一、逾期交房责任。除不可抗力外，王鹏未按合同约定的期限和条件将该房屋交付姚孝清的，按照如下规定处理：1.逾期在30日之内，自第五条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止。王鹏应按日计算向姚孝清支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起3日内向姚孝清支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，姚孝清有权退房，姚孝清退房的，王鹏应当自收到退房通知之日起3日内退还全部已付款，并按照姚孝清全部已付款的5%向姚孝清支付违约金。二、逾期付款责任。1.逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际交付之日止。姚孝清应按日计算向王鹏支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际交付应付款之日起3日内向王鹏支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，王鹏有权解除合同，王鹏解除合同的，姚孝清应当自解除合同通知之日起3日内按照逾期应付款的5%向王鹏支付违约金，并由姚孝清退还王鹏全部已付款。又查明，2018年4月12日，本院经摇珠选定由中山市正大土地房地产评估有限公司对涉案王鹏的位于中山市××路××号尚水华庭1座907房的房产（粤（2016）中山市不动产权第0167419号）在2017年11月29日的市场价值进行评估。确定估价对象于2017年11月29日的房地产评估价格为1017700元，与姚孝清、王鹏双方于2017年1月9日签订的房地产买卖合同议定价格739920元的差额为277780元。评估价格使用期限为2018年4月27日至2019年4月26日。再查明，2017年9月1日，王鹏与袁四香签订《房地产买卖及居间合同》，合同约定袁四香向王鹏购买位于中山市××路××号尚水华庭1座907房（粤（2016）中山市不动产权第0167419号）的房地产，房屋建筑面积为122.62.平方米，成交价款为945000元。本院认为，姚孝清与王鹏签订的《房地产买卖合同》以及姚孝清与王鹏、经纪方万虹公司签订《房地产买卖（居间）合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反国家的法律法规规定，合法有效。姚孝清已按照合同约定向王鹏支付了定金8万元和首期购房款7万元，王鹏理应当按照合同约定解除银行抵押赎回相应产权资料，并交付第三人万虹公司配合姚孝清办理涉案房屋产权过户给姚孝清。由于王鹏未履行上述义务，已构成违约，应当按照合同的约定承担相应退款及违约责任。本案中，由于王鹏已将涉案房屋过户给案外人袁四香，致使姚孝清不能实现涉案房屋买卖的目的，姚孝清请求解除合同，王鹏也表示同意解除合同，合同解除条件成就，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告双倍赔偿定金16万元退还购房款7万元，并支付相关的利息（以15万元业基数，以万分之五每日计算，从2017年1月9日起计算至付清之日止，暂计至2017年11月30日，利息为24375元）的问题。本案中，王鹏与姚孝清于2017年1月9日签订《房地产买卖合同》《房地产买卖（居间）合同》，王鹏在没有解除上述合同情况下，于2017年9月1日与案外人袁四香签订《房地产买卖及居间合同》，并将涉案房产以成交价款945000元过户给袁四香。致使姚孝清不能实现合同的目的。因此，根据定金规则，姚孝清因履行合同而支付了的定金8万元应双倍予以返还，其支付的首期购房款7万元应予以退还，其据此提出支付利息（以15万元为基数，以万分之五每日计算，从2017年1月9日起计算至付清之日止）的请求符合双方约定及法律规定，本院一并予以支持。对于姚孝清提出要求王鹏承担本案律师费用6000元的问题。本案中，姚孝清与王鹏均表示双方在合同中对该费用并没有明确约定，故其请求依据不足，本院不予支持。对于姚孝清主张王鹏支付诉讼保全费1500元的问题。该费属于姚孝清因诉讼保全而向第三方缴纳的相关费用，并不属于诉讼费用范畴，况且，双方在合作协议中也没有对该费用进行明确约定，其主张并不符合法律规定，本院不予支持。对于姚孝清主张王鹏赔偿其因履行合同而支付的中价费5000元和过户手续费5000元的问题。本案中，由于王鹏将涉案房产以成交价款945000元过户给袁四香，致使姚孝清不能实现合同的目的。姚孝清由此产生上述相应费用。故，其提出主张依据充分，本院予以支持，但根据第三人万虹公司提供证明显示：由于该房产是产权过户时才停办，其中几项流程办理均已完成，第三人万虹公司已向原告退回部分费用600元，该退回费用应在本案中作扣减。对于姚孝清主张王鹏支付损失差额30万元的问题。本案中，中山市正大土地房地产评估有限公司对涉案王鹏的位于中山市××路××号尚水华庭1座907房的房产（粤（2016）中山市不动产权第0167419号）在2017年11月29日的市场价值进行评估。确定估价对象于2017年11月29日的房地产评估价格为1017700元，与姚孝清、王鹏双方于2017年1月9日签订的房地产买卖合同议定价格739920元的差额为277780元。但涉案房产王鹏已于2017年9月1日过户给案外人袁四香，其双方交易的价格为945000元。由于王鹏将涉案房产以成交价款945000元过户给袁四香，致使姚孝清不能实现合同的目的，再加上市场因素造成房价上调等，现姚孝清向本院请求差价损失30万元偏高，应予以调整。结合本案事实及相应违约责任其请求差价损失本院认为应以205080元（945000元-739920元=205080元）较为合理，本院予以支持，超出部分，本院予以驳回。对于被告李林华的法律责任问题。本案中，涉案合同虽然是姚孝清与王鹏之间签订的，涉案房产也是登记在王鹏名下，但涉案房产属夫妻共有财产，并发生在夫妻关系存续期间，同时，涉案部分定金及购房款也是通过被告李林华收取。因此，姚孝清据此主张李林华对上述债务承担连带责任依据充分，本院予以支持。第三人万虹公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对原告姚孝清诉讼请求和事实理由抗辩的权利，本院依法作缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告姚孝清与被告王鹏于2017年1月9日签订的《房地产买卖合同》和《房地产买卖（居间）合同》；二、被告王鹏、李林华于本判决发生法律效力之日起三日内向原告姚孝清返还双倍定金16万元和购房款7万元及相应利息损失（利息以15万元为基数，以每日万分之五计算，从2017年1月9日起计算至付清之日止）；三、被告王鹏、李林华于本判决发生法律效力之日起三日内向原告姚孝清支付因履行合同而支付的中介费4400元和过户手续费5000元；四、被告王鹏、李林华于本判决发生法律效力之日起三日内向原告姚孝清支付损失差额款205080元；五、驳回原告姚孝清的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14371元，保全费4220元，合计18591元，由原告姚孝清负担1777元，被告王鹏、李林华负担16814元（该费用原告已预交18591元，本院不予退还，被告于履行中迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  何文璋审判员  姚红波审判员  黎 妙二〇一八年七月二十日书记员  苏洁萍