广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1303民初3876号原告（反诉被告）：张代虎，男，1972年9月9日出生，汉族，户籍住址:广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：吴雄文，广东万仁律师事务所律师。被告：杨济羲，男，1975年10月7日出生，汉族，户籍住址:四川省乐山市五通桥区。被告：胡玮，男，1977年10月12日出生，汉族，户籍住址:江西省南昌市新建县。委托诉讼代理人：陈刚，广东德纳律师事务所律师。被告（反诉原告）：惠州市绿色建材有限公司，住所地：广东省惠州市惠阳区。法定代表人：杨济羲，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈留明，该公司法律顾问。原告张代虎诉被告杨济羲、胡玮、惠州市绿色建材有限公司（以下简称“绿色公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月23日立案后，依法适用普通程序，诉讼中被告绿色公司提起反诉，本院于2017年12月29日、2018年3月28日公开开庭进行合并审理。原告张代虎及其委托诉讼代理人吴雄文、被告胡玮的委托诉讼代理人陈刚、被告绿色公司的委托诉讼代理人陈留明到庭参加两次庭审，被告杨济羲到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告张代虎向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认因被告拖欠租金，原、被告签订的《厂房租赁合同》及补充协议于2017年11月2日解除；2.判令被告向原告支付租金及占有使用费116350元（2017年7月份20350元、9月份32000元、10月份32000元、11月份32000元，从2017年11月3日起按每月32000元的标准支付厂房与场地占有使用费至被告将涉案厂房与场地返还给原告时止，现暂计至2017年11月的租金及占有使用费为116350元）；3.判令被告支付拖欠的变损费8050元（按每月1150元计，从2017年5月计至被告将案涉厂房与场地返还给原告时止，现暂计至2017年11月）；4.判令被告支付拖欠的物业管理费3000元(按每月1000元从2017年9月计算至被告将案涉厂房与场地返还给原告时止，暂计至2017年11月为3000元);5.判令确认原告无需向被告退还押金62000元;6.判令被告向原告支付滞纳金33634.50元(从2017年7月6日起按每天千分之五的标准计算至租金及占有使用费全部给付之日止，现暂计至2017年11月17日)；7.判令被告立即腾空占有的厂房、场地，并恢复原状后及时返还给原告；8.本案诉讼费由被告承担。原告在补充代理意见中，将变损费的诉讼请求变更为自2017年6月以来的变损费，按每月1150元计算。事实和理由：被告因经营需要找到原告要求承租物业，原告向被告告知物业的现状，并带被告现场实地考查后，于2013年6月4日由被告胡玮代表三被告与原告签订《厂房租赁合同》，原告将位于惠阳经济开发区××大道边宏发工业园内大门左边A栋厂房及空场地出租给被告使用，合同约定租赁期限为5年，其中2013年7月1日至2016年6月30日每月租金为26000元，2016年7月1日至2018年6月30日每月租金为27000元，合同第2.3条约定每月5日前缴交当月租金，逾期交租金按每天千分之五的标准给付滞纳金，合同第3.7条约定逾期支付租金超过30天，原告有权单方解除合同，押金不予退还等约定。之后因被告又要求承租位于宏发工业园内1400平方米空场地，于是原告与被告代理人在2015年11月30日签订了《厂房租赁合同补充协议》，约定被告承租原告的1400平方米空场地，租金每月5000元，连同厂房租金每月一起向原告缴交，租赁期至2018年6月30日止，空场地押金10000元。租赁合同签订后，被告长期以资金周转困难为由拖欠租金，从2017年7月起连续多月未按时给付租金及电损费、物业管理费，在原告多次催促的情况下，被告只给付了2017年7月部分租金以及8月份租金，之后无论原告怎么催讨被告始终拒绝支付，原告在百般无奈的情况下，委托律师事务所于2017年11月1日向被告发函解除租赁合同，并要求被告支付拖欠的全部款项，同时要求被告收到函件(2017年11月2日收到函件)后十日内向原告返还案涉租赁物，但是被告至今未给付拖欠款项与返还案涉租赁物。综上，原告为了维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告胡玮辩称：一、被告杨济羲与被告胡玮、赵鹏飞于2013年6月14日合资设立深圳市鹏城混凝土构件有限公司生产建设材料，因经营需要承租案涉场地，当时公司尚未刻制公章所以以胡玮的名义签订合同，但实际上是代理公司签署，且当时也是三名股东到场，所以胡玮的行为是代理行为，其行为后果应由公司承担。二、原告在诉状中也认可，胡玮是因经营需要代表公司签订合同，而且合同签订后，厂房一直由公司用于生产经营，房屋租金也一直由被告杨济羲从个人账户代公司支付，原告对此也知情。三、胡玮于2014年6月转让公司股权，并于2014年12月变更工商登记，不再担任法定代表人，对拖欠租金的行为不知情，更不应该承担责任，请求法院驳回原告对胡玮的诉讼请求。被告杨济羲未作答辩。被告绿色公司辩称：一、合同第一条第一款甲方（张代虎）必须保证“三通”，即路、水、电畅通。我方工厂建成后，甲方未能按合同约定保证路面畅通，致使货车不能进入生产区域，严重影响了我方生产。我方当时与甲方交涉，甲方态度暖昧，不给予答复。我方为了生产，自己修建了工业园门口一段道路，大约60米长，15米宽，耗资近20万元。我方要求甲方将此产生的费用抵扣租金。二、合同第一条第二款约定甲方出租期间不存在任何事实与法律上的障碍。实际上我们在租用期间甲方的厂房一直没有通过消防。消防的不通过，致使我方至今无法办理环保。我们主动要求国家对我厂进行环保评审，由于甲方没有消防手续，造成我方至今无法办理环保手续。在办理前期，我方也多次与甲方张代虎交涉，并发信息告知其后果，让其出具工业园规划图，原告多次推诿、置若罔闻不愿出具(有短信息为证)。作为一个有社会责任的生产企业，我们环保办理不了，在销售招投标、战略采购合同签订、产品进入政府材料库等方面不能达成，严重制约了我公司的发展，我方要求甲方按建厂以来销售额的5%作出赔偿，自建厂以来，我方累计生产销售产值不低于3000万元，按5%计算合计150万元。三、2017年6月期间由于我方部分房租没有及时缴付，甲方多次采取极端手段对工厂区域停水，我方多次与甲方张代虎沟通，而张代虎态度恶劣，拒不接听电话。期间造成我方无法生产24天，致使汕尾大道、河源等项目不能正常交货，材料无法加工而报废，严重影响了我方的项目后期合同，多次被合同相对方严重警告罚款，后期1200万元合同被取消。我方为了不影响正常生产和生活，自行接驳生产和生活用水，而甲方为了阻扰我方生产多次报警并恶意破坏我方接驳的水管，并恶人先告状，后经三和派出所、司法所调解我方才恢复生产。在此期间，我方给予甲方出示了告知函，要求甲方赔偿我方停产期间共24天的生产损失和我方合同不能履行及被甲方取消的后期订单损失共计495万元。四、由于甲方现阶段电力负荷不能满足我方生产需要，我方经甲方同意在2017年3月向国家电力部门申请独立电力线路，现甲方还一再要求我方每月缴纳变损费，我方不同意。五、合同约定甲方厂房如有损坏，甲方应及时修复。在厂房出现漏水损坏情况下，我方多次催告甲方，甲方总是敷衍解决，得不到有效修复，致使我方办公设备、部分原材料损坏，最后我方只好自行修复。我方要求甲方支付维修厂房费用2万元和因厂房损坏给我方办公设备和材料损坏赔偿13万元，共计15万元。六、八九月份三和派出所和司法所对我们双方房租问题出面调解，甲方要求我们继续缴纳变损费，我方要求甲方因停水致使工厂停工24天，在停工期间我方不能缴纳房租，协商未果。致使我方后期房租不能及时给予缴纳，责任不在我方，而在于甲方的无理要求造成。七、为了满足生产需要，经甲方同意我方新建了4200平方米的厂房。现甲方无视我方厂区建设现状，单方提出提前解除合同，我方不予接受！综上所述，我方不接受原告的诉讼请求，并且要求原告抵扣和赔偿我方共计680万元。被告绿色公司向本院提出反诉请求：1.判令张代虎赔偿房屋维修费19.5万元；2.判令张代虎赔偿材料和办公设施损失和维修费5.8万元；3.判令张代虎赔偿道路建设费用15万元；4.判令张代虎赔偿停水停电导致停工损失、消防不通过导致损失共58.7万元；5.反诉费用由张代虎承担。事实和理由：一、原告将杨济羲列为被告，主体不适格，应予驳回。杨济羲是代表公司的职务行为，其行为后果应由公司承担。二、反诉原告未交租金是因为反诉被告违约造成，反诉被告应承担违约责任，赔偿反诉原告的损失。《厂房租赁合同》第一条第三款约定“该物业依本合同的约定进行出租不存在任何事实与法律上的障碍。”2017年5月，反诉原告在办理环保评审时得知反诉被告出租的房屋一直没有通过消防。消防的不通过，致使反诉原告环保评审无法办理，导致反诉原告在产品销售招投标、战略采购合同签订、产品进入政府材料库等方面不能达成，严重制约了公司的发展。因消防未通过致使环评无法通过，造成我公司直接损失300万元，间接损失1000万元，反诉原告要求反诉被告按反诉原告自建厂以来的累计生产销售产值3000万元的5%赔偿150万元。2017年6月期间，由于反诉原告基于消防手续影响办理不了环评手续这一事实，部分房租没有及时支付，而反诉被告多次采取极端手段对工厂区域进行停水，期间造成反诉原告无法生产24天，反诉原告要求反诉被告赔偿停产24天的生产损失和我方合同不能履行被合同相对方取消后期订单损失共计300万元。三、反诉原告要求继续履行合同，并延长租期，否则反诉被告承担民事责任。反诉原告为了工厂的发展，近年投入大量资金，2017年5月投资300万元新购置一条生产线，并在承租期间修建了厂区道路，新增加厂房6000平方米。如果反诉被告执意要求现在解除合同或者合同期满不优先续约，反诉原告要求反诉被告承担赔偿责任。1.《厂房租赁合同》第一条第一款约定甲方必须保证“三通”，即路、水、电畅通。实际上反诉原告进驻工业园后门口道路货车无法通行，制约了反诉原告产品的运输，经与反诉被告交涉，反诉被告态度暧昧，不给予明确答复。反诉原告为了生产，自己修建了工业园门口一段道路，长约60米，宽约15米，耗资近15万元。2.根据双方签订的补充协议，反诉被告同意反诉原告在工业园区内空地新建厂房，反诉原告新建铁棚厂房面积6000平方米，耗资400多万元。3.2017年5月投资300万元新购置一条生产线用于扩大生产，并在内部管理上投资60万元购买管理软件和硬件。四、反诉被告应当承担租赁物维修义务。在厂房出现漏水等损坏情况时，反诉原告多次催告反诉被告维修，反诉被告总是敷衍了事，得不到有效修复，致使反诉原告办公设备、部分原材料损坏，最后只好反诉原告自行维修。2015年和2017年两次维修厂房费用共计19.5万元，因厂房损坏给反诉原告办公设备和材料损坏5.8万元。五、不再缴纳变损费。由于甲方电力负荷不能满足反诉原告生产需要，经反诉被告同意，反诉原告在2017年3月向国家电力部门申请独立电力线路，不再使用工业区电力，现反诉被告要求反诉原告缴纳电损费不合理。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和同合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”《合同法》第一百零七条规定，因履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，反诉原告提出反诉，请求依法判如所请。原告张代虎对被告绿色公司的反诉辩称：一、被告绿色公司当庭提出反诉程序违法，其在第一次开庭时未正式提出反诉，在第二次开庭时当庭提出反诉没有法律依据。二、原告将杨济羲列为被告主体适格，双方在签订厂房租赁合同时是由被告胡玮与被告杨济羲和赵鹏飞共同到场，被告胡玮在厂房租赁合同上签名，且之后所有的租金一直由被告杨济羲支付，厂房也是被告杨济羲在实际使用，在被告反诉状中被告杨济羲、绿色公司作为共同反诉原告提起反诉，所以将杨济羲列为本案的共同被告主体适格。三、被告未按时交租金与原告并不存在因果关系，在第一次庭审时被告绿色公司承认当时有拖欠租金的事实。案涉厂房2013年7月份出租给被告使用，原告告诉被告厂房的现状，被告也从未向原告提出案涉厂房不能正常使用，更未提出消防事宜，根据合同条款案涉厂房是否有办理消防并非是原告的义务，被告从未向原告提出要求办理环保评审，反诉原告损失没有事实和法律依据。四、两被告要求合同继续履行，违反契约没有法律依据，首先厂区道路在被告承租时原告已经修建，双方在签订补充协议中被告承诺拆除私自搭建的厂房，两被告没有理由要求继续履行合同，且两被告未交租金，其行为构成严重违约。五、厂房出租给被告时不存在任何瑕疵，也不存在漏水影响使用，而被告在使用过程中私自对厂房进行改建，并造成厂房多处损坏，被告对损坏应承担维修责任。六、根据双方签订厂房租赁合同第一条第一款约定，原告正常提供50千伏安给被告使用，不存在无法满足被告生产需要，根据合同约定被告应承担每月变损费1150元，本案被告私自安装电力未经过原告同意，所以无论被告现在是否继续使用电源线路均应按合同约定承担变损费。七、两被告所主张损失没有任何证据，其数额均是两被告凭空捏造。被告胡玮对被告绿色公司的反诉没有意见。本院经审理认定事实如下：2013年6月14日，杨军（又名杨济羲）、胡玮、赵鹏飞三人签订一份《合伙协议书》，约定三人合作设立深圳市鹏城混凝土构件有限公司，胡玮担任法定代表人，杨济羲担任董事长，赵鹏飞担任监事。公司成立前，因经营需要承租案涉场地，由于尚未刻制印章，2013年6月4日，由胡玮作为代表与原告张代虎签订《厂房租赁合同》（以下简称《合同》）。《合同》第一条约定：乙方（胡玮，下同）自愿承租甲方（张代虎，下同）位于惠阳经济开发生惠澳大道边宏发工业园内进大门右边**厂房2000平方米（A栋厂房门前打好水泥的空地及高压线下的空地都归乙方使用）及进大门右边无建筑物范围空地4000平方米（实际使用空地约6000平方米，如出现缩小用地根据实际情况另行协商，放脚手架的范围除外）总计6000平方米的场所，用于生产用途，包括生产经营使用及堆放水泥制品。前三年每月租金26000元，后二年每月租金27000元，空地如甲方需要建房，乙方无条件配合甲方建房，乙方不承担任何赔偿，乙方可选择继续履行租赁合同，并要求甲方另行提供同等面积（约5000平方米）的空地给乙方使用。1.甲方必须保证路、水、电畅通。甲方提供用电量50KVA/H（厂房及宿舍用电），每月向甲方缴交变损费1150元。……3.甲方保证对上述物业拥有完全的处置权，将该物业依本合同的约定进行出租不存在任何事实与法律上的障碍，并保障乙方在本合同有效期间能够持续有效地按上述用途使用该物业，乙方转租需经甲方同意。4.租赁期间，甲方应保证厂房及其附属设施正常。厂房正常在可使用和安全的状态，如因房屋质量及结构等问题发生如倒塌、坠落等事故，造成乙方人员及财产损失的，甲方将承担责任。乙方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后七日内进行修复。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用凭发票由甲方承担，乙方可在租金等款项中直接予以扣除。《合同》第二条租用期限、租金及交付方式约定：1.租用期为5年，自2013年7月1日至2016年6月30日止的月租金为26000元，2013年7月1日以前的时段为装修期，免付租金，2016年7月1日至2018年6月30日的月租金为27000元，税费由乙方自行承担。如乙方未到承租期退出，押金作为违约金不予退回。2.双方签订合同后，由乙方支付甲方52000元押金。3.租金结算方式：由乙方在次月5日前缴纳当月租金，逾期交房租则按拖欠天数乘以欠缴租金总额的5‰计算收取滞纳金，逾期10日，甲方无条件停水电，造成的损失甲方不负任何责任。甲方有权扣置乙方机器设备，直到乙方付清厂租、水电费等费用为止。4.甲方负责整个工业园区的物业管理工作，每月收取乙方物业管理费1000元，每月连同房租、水电费一起缴交。《合同》第三条双方的权利义务及违约责任第4项约定：乙方在使用过程中有责任维护好所租物业，如因乙方生产等原因造成物业损坏、毁坏的，乙方承担修复责任，租赁期间，如出现大面积漏水或多处漏水自然损坏现象，当乙方通知甲方时，甲方应及时进行维修。第5项约定：租赁厂房生产经营期间乙方需搭建或改建必须征得甲方书面同意，未经同意私自改建，其一切后果由乙方自行承担。第7项约定：如乙方逾期支付租金超过30天，则甲方有权单方面解除合同，厂房押金不予退还，乙方同时须付清其他一切费用。乙方须在10天内搬离，如不搬离所有物品作废物处理，甲方不负任何责任。如乙方无违反合同规定之情形，则合同期满后甲方将押金不计利息退回乙方。《合同》还对双方的其他权利义务进行了约定。《合同》签订后，被告依约向原告交纳租金，并交纳了租赁押金52000元，原告依约向被告交付了租赁物，合同签订初期，租赁物由深圳市鹏城混凝土构件有限公司使用。2013年10月14日，张代虎与胡玮签订一份《厂房租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议一》），《补充协议一》第一条约定：乙方因业务扩展及经营需要，需在租赁厂区内新建一间竹棚，长60米*宽18米*高6米，在构建竹棚过程及使用过程中，如有一切安全事故，由乙方自行负责，如因台风等自然灾害造成二次事故由乙方负全责，与甲方无关，甲方不得干涉乙方正常施工和生产经营，搬离后要拆除。第二条:乙方将厂区进门正面700平方米的草地改建成水泥混凝土场地，无需拆除。第三条:乙方将厂房正前门一扇窗拆除掉，改作搅拌机生产点，搬离前恢复原来格式。第四条:乙方将厂房侧面一扇窗拆除掉，改装成卷帘门，作安全通道，搬离前恢复原来格式。第五条:凡是属于乙方新增的设施设备，可随意拆卸且不得损坏房屋结构。第六条:甲方同意乙方自费构建竹棚，搬离前拆除，地面无需拆除。第七条:本协议一式二份，自甲乙双方签字之日起生效，并与原合同具有同等法律效力。《补充协议一》签订后，被告将搭建的竹棚拆除，并于2013年11至12月间开始动工重新搭建一栋铁棚，于2014年底竣工。2014年6月30日，胡玮与杨军（即杨济羲）签订《收购股权协议书》，约定胡玮将其在深圳市鹏城混凝土构件有限公司的股权转让给杨济羲。2014年12月2日，深圳市鹏城混凝土构件有限公司的法定代表人由胡玮变更为雷竣钦,公司股东则由胡玮、杨军（即杨济羲）、赵鹏飞三人变更为杨军（即杨济羲）、雷竣钦二人。2015年9月2日，深圳市鹏城混凝土构件有限公司更名为深圳市前海绿色材料科技有限公司。2016年2月24日，注册成立惠州市绿色建材有限公司，法定代表人为杨济羲。惠州市绿色建材有限公司成立后，案涉厂房一直由惠州市绿色建材有限公司使用。2015年11月30日，张代虎（甲方）与深圳市前海绿色材料科技有限公司的法定代表人雷竣钦（乙方）签订第二份《厂房租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议二》），《补充协议二》约定，甲、乙双方就2013年6月4日签订的《厂房租赁合同》，经过协商一致，签订如下补充协议，以供双方共同遵守执行:在合同履行过程中，乙方对租用标的物的约定条款理解有异议，现双方商议确认如下：A.乙方对甲方2013年6月4日签订的合同约定空地面积约6000m2有误，现经双方协商，乙方在补充协议(一)承诺建竹棚面积60m×18m以后拆除，现建铁棚面积60m×45m，又以空地的价钱来租空地搭铁棚当厂房使用，严重违反双方补充协议结构和面积，经双方沟通一致，乙方所建铁棚自行拆除，整个场地须恢复原样给甲方。今后上述事情互不追究。经双方协商，乙方同意承租甲方坡下打好水泥地板的空地，乙方同意按约1400平方计租给甲方(包括分摊)，甲方也同意前面的条款理解异议，今后大家互不追究此事。B.空地的租用期限从2015年12月1日起开始计租，每月5000元整，不含税。租用期到2018年6月30日止，每月租金连同房租一起缴交。(押金1万元整)。C.因乙方生产经营水泥预制品，如乙方水泥预制品的污水、污渣对甲方工业区的排水管道造成堵塞，乙方必须无条件清理疏通。如堵塞造成甲方重新挖掘、埋管等，一切损失归乙方全部赔偿。如造成工业区内其他租户的损失，均由乙方承担赔偿责任。D.乙方由于业务的迅猛发展，如今已在甲方工业园内占用公共场所生产加工水泥预制品，从即日起乙方同意不再占用公共场所生产经营水泥预制品。乙方同意2016年12月1日退出公共场所后由甲方划分好车位。E.乙方承租的甲方面积约1400平方米的水泥地块(包括公摊)，因甲方己倒好水泥，乙方不得在甲方铸好水泥的地块乱打乱挖，压烂压坏路面，如有以上情形，乙方必须恢复原样。甲方现有塑胶原料堆放在水泥地板的边上，乙方同意无条件堆放到2016年2月29日。如在同意的堆放时间里确实需要移动，费用由乙方承担。乙方如需建筑厂房，必须无条件向甲方申报。必须符合甲方整个工业园区的规划和设计，如未经甲方书面同意而建筑厂房，由乙方按厂房的价格计租算给甲方。《补充协议二》签订后，原告依约向被告交付了租赁场地，深圳市前海绿色材料科技有限公司向原告支付了10000元租赁押金。根据原告提供的中国农业银行个人借记卡交易明细对账单，2017年1月以来，案涉租赁物的租金和水电费系杨济羲个人账户转账支付给原告。被告杨济羲、绿色公司以原告张代虎出租的房屋未能提供消防验收手续从而无法通过环保评审为由，拒付2017年4月、5月的房租，原告则在2017年6月对被告绿色公司进行停水。被告绿色公司称原告停水共24天，原告称停水时间约一周左右。后经协调，被告杨济羲于2017年6月30日交纳了2017年4月、5月、6月的房租水电费；2017年7月的房租水电费于2017年7月15日支付14963.90元，欠房租水电费19200元；2017年8月的租金水电费于2017年8月28日支付34823元；2017年9月起的租金至今未付。另，2017年3月，被告绿色公司向电力部门申请独立电力线路，独立电力线路开通后，绿色公司于2017年6月开始拒绝向原告交纳每月1150元的变损费。因被告拒交租金，原告委托广东泰旭律师事务所李苗律师于2017年11月1日通过邮政快递向被告杨济羲、胡玮、绿色公司邮寄律师函，律师函的主要内容是：因被告未能按时给付租金，至今仍拖欠2017年7月、9月和10月的租金，已严重违反合同2.3条的约定，构成违约，告知被告：1.自收到本函之日起解除双方签订的厂房租赁合同及补充协议；2.接到函件之日起十日内腾空租赁物业，将厂房及空地处的机械设备、原材料、产品等物品全部搬离，将物业恢复原状或按合同约定条件交还原告；3.接到函件之日起三日内向原告支付拖欠的全部租金、物业管理费、水电费、变损费等所有费用及滞纳金。函件寄往地址为绿色公司的注册地址惠州市惠阳三和开发区宏发工业区大门左侧二楼，收件人杨济羲，签收人为杨学贵，签收日期2017年11月2日。被告称未收到函件，不清楚签收人杨学贵是谁。被告绿色公司对其反诉请求提供如下证据：1.对于房屋维修损失，提供了王登帅以及伏杏出具的收条，两张收条分别载明王登帅收到绿色公司厂房维修费用12.7万元、伏杏收到绿色公司厂房维修费用6.8万元；2.对于材料和办公设施损失5.8万元，提供了照片二张，照片显示部分天花板损坏，绿色公司称漏水造成空调、养鱼缸和一体打印机损坏；3.对于修路费用15万元，提供一张照片，证明其修建了厂门前的道路；4.对于停水导致的损失58.7万元，被告绿色公司称主要包括工人工资损失和材料损失、受到消防处罚以及订单无法按时交货承担的违约损失，但未向本院提供证据证明。原告对于被告绿色公司反诉的损失不予认可，认为其反诉没有事实依据。另查明，原告出租给被告的房屋是以惠州市惠阳经济开发区宏盛纸品厂的名义报建，张代虎是该厂的经营者，惠州市惠阳区规划局签发建设工程规划许可证的时间是2007年11月22日。庭审时原告称，其无法提供案涉房屋的竣工验收报告和消防验收报告。本院认为，本案属于租赁合同纠纷。关于本诉部分。原被告签订的《厂房租赁合同》《补充协议一》和《补充协议二》属于双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为有效，对双方当事人均有约束力。被告胡玮为租赁合同的相对方，但该合同实际履行人为深圳市鹏城混凝土构件有限公司以及更名后的深圳市前海绿色材料科技有限公司，被告绿色公司在2016年2月24日成立后，则由被告绿色公司享有合同权利和履行合同义务。被告胡玮仅为深圳市鹏城混凝土构件有限公司的发起人，公司成立后，对胡玮签订的合同予以确认，并且，胡玮已经在2014年6月30日将其股权转让给杨济羲，市场监督管理局的登记资料显示，胡玮自2014年12月2日起不再是公司法定代表人和股东。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第一款规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”第二款规定：“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”该两款规定并非发起人与成立后的公司承担连带责任，而是属于二选一的关系。既然原告要求被告绿色公司承担合同义务，并且绿色公司对于承担合同义务不持异议，根据权利义务对等原则，因此，本案租赁合同的责任应由绿色公司承担。原告要求被告胡玮承担连带责任的依据不足，本院不予支持。关于被告杨济羲的责任问题。杨济羲是绿色公司的股东和法定代表人，案涉租赁物的租金和水电费系杨济羲通过其个人账户转账支付给原告，杨济羲构成滥用公司法人独立地位和股东有限责任、逃避债务，有可能损害原告的利益。因此，原告要求被告杨济羲对绿色公司的债务承担连带责任，本院予以支持。关于原告主张原、被告签订的《厂房租赁合同》及《补充协议二》于2017年11月2日解除，以及被告立即腾空占有的厂房、空地，并恢复原状后返还给原告的问题。根据原告与被告胡玮签订的《厂房租赁合同》第二条第3项约定：“乙方在次月5日前缴交当月租金”，第三条第7项约定：“如乙方逾期支付租金超过30天，则甲方有权单方面解除合同”。截至2017年11月2日，被告绿色公司仍拖欠2017年7月的房租和水电费19200元、9月的房租32000元和物业管理费1000元，逾期支付已超过30天，根据合同约定，原告有权单方解除合同。并且，被告至今仍未交纳上述房租、水电费、物业管理费以及2017年9月之后的租金等费用，已构成严重违约。原告已通过律师函的方式按绿色公司的注册地址向被告送达解除合同通知书，并且邮件已经显示签收，虽然未能证明签收人杨学贵与被告的关系，但因收件地址系绿色公司的注册地址，应推定签收人系公司负责收件的人员，邮件应视为被告绿色公司或杨济羲已经签收。因此，原告主张自2017年11月2日解除《厂房租赁合同》及补充协议，符合法律规定和双方合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告绿色公司应立即腾空占有的厂房、空地，并恢复原状后返还给原告。关于原告请求的租金、场地占有使用费及其逾期付款的滞纳金金问题。被告绿色公司应全面履行合同义务，被告绿色公司仍欠原告2017年7月租金19200元、9月租金32000元、10月租金32000元，被告绿色公司应向原告支付；合同解除后，被告绿色公司仍占有使用原告厂房和场地，因此，2017年11月起应按原租金标准每月支付占有使用费32000元，直至被告绿色公司将案涉厂房和场地返还原告时止。对于逾期付款的滞纳金问题，《合同》第二条第3项约定，承租方应在次月5日前缴纳当月租金，逾期交房租则按拖欠天数乘以欠缴租金总额的5‰计算收取滞纳金。双方签订合同的日期为2013年6月4日，双方约定6月为免租期，租金从2013年7月1日开始计算，因此，在此约定的“承租方应在次月5日前缴纳当月租金”，应理解为应在2013年7月5日前缴纳当月租金，并依此类推。被告绿色公司逾期交纳，已经构成违约，应承担违约责任。因为合同双方为平等的民事主体，在此约定的滞纳金实为违约金，被告绿色公司应向原告支付逾期支付租金和场地占用费的违约金。对于违约金的计算方法，《合同》约定每逾期一日按5‰计算，约定的违约金过分高于造成的损失，被告绿色公司请求减少，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，本院予以采纳，本院酌定违约金以拖欠租金和场地占用费为基数，按每日万分之三计付，直至被告绿色公司付清租金和场地占用费时止。关于原告请求确认无需向被告退还押金62000元的问题。该款包括《合同》约定的厂房押金52000元和《补充协议二》约定的场地押金10000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”原告已经请求了逾期支付租金的违约金，再请求无需退还押金属于重复请求。并且，被告绿色公司是在原告未能提供房屋消防验收和竣工验收资料的情况下逾期支付租金，《合同》虽然未约定原告需提供消防验收和竣工验收资料，但提供这些资料是出租方的附随义务，因为法律的修订，原告未能提供这些资料在一定程度上影响到被告绿色公司对租赁物的正常使用，一定程度上影响被告绿色公司合同目的的实现。因此，本院对原告该项请求不予支持。被告支付的押金62000元可以抵扣租金。关于原告请求的变损费问题。根据《合同》第一条第1项约定，原告提供用电量50KVA/H（厂房及宿舍用电），被告每月向原告缴交变损费1150元。实际上，被告绿色公司申请电力部门开通独立电力线路后，从2017年6月开始未向原告交纳每月1150元的变损费。《合同》虽然未约定被告在未使用原告电力线路的情况下是否免交变损费，但是，变损费是在使用电力线路的情况下才产生，根据合同权利义务对等的原则，被告未使用原告的电力线路就无需支付变损费。因此，原告该项诉讼请求的理由不足，本院不予支持。关于原告请求的物业管理费问题。《合同》第二条第4项约定，甲方负责整个工业园区物业管理工作，每月收取乙方物业管理费1000元。该约定是双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。被告绿色公司自2017年9月起拖欠物业管理费，已经构成违约，应承担继续履行的责任，从2017年9月起，按每月1000元计付，直至被告绿色公司将案涉厂房和场地返还给原告时止。关于反诉部分。关于被告绿色公司反诉的房屋维修费195000元的问题。《合同》第三条双方的权利义务及违约责任第4项约定：乙方在使用过程中有责任维护好所租赁物业，如因乙方生产等原因造成物产损坏、毁损的，乙方承担修复责任，租赁期间，如出现大面积漏水或多处漏水自然损坏现象，当乙方通知甲方时，甲方应及时进行维修。被告绿色公司主张原告出租的房屋需要维修，根据《合同》约定，首先其应通知原告进行维修，但绿色公司并未提供证据证明履行了通知原告的义务。被告绿色公司仅提供王登帅及伏杏出具的收条，证明两人共收到绿色公司厂房屋维修费用195000元。该证据属于孤证，在没有其他证据佐证的情况下，未能证明原告出租的房屋需要维修以及确实支付了维修费用。因此，被告绿色公司该项请求的证据不足，本院不予支持。关于被告绿色公司反诉的材料和办公设施损失和维修费58000元的问题。绿色公司称原告出租的房屋因漏水造成空调、养鱼缸和一体打印机损坏，仅提供两张照片，照片显示部分天花板损坏。但是，原告提供的证据未能证明出租的房屋因漏水造成空调、养鱼缸和一体打印机损坏，并且原告对损坏的财物的价值未提供相关证据证明。原告该项请求的证据不足，本院不予支持。关于被告绿色公司反诉请求的道路建设费用150000元的问题。绿色公司主张因出入工业园区的道路不畅通，货车无法通行，自己修建了一段长约60米、宽约15米的道路，耗资约150000元。原告称绿色公司将原有道路损毁，在未经原告同意的情况下修建道路，绿色公司修建道路的目的主要是用于堆放材料。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”绿色公司未能提供证据证明其修建道路经过原告的同意，并且，绿色公司修建的道路，已经实际使用至合同约定的租期届满之日，使用时间已经符合其预期。因此，修建道路发生的费用应由被告绿色公司自行承担。关于绿色公司反诉请求的停水导致停工损失、消防未通过导致的损失共587000元的问题。绿色公司因拖欠原告2017年4月至6月的租金，原告对绿色公司进行停水。绿色公司称停水时间24天，原告则认可停水约一周。至于电力，因绿色公司自2017年6月起未使用原告的电力线路，因此，原告不存在对绿色公司停电的事实。对于停水损失，《合同》第二条第3项约定：“租金结算方式：由乙方在次月5日前缴纳当月租金，逾期交房租则按拖欠天数乘以欠缴租金总额的5‰计算收取滞纳金，逾期10日，甲方无条件停水电，造成的损失甲方不负任何责任。”2017年6月，绿色公司仍未交纳4月份的租金，逾期交租已超过10日，根据合同约定，原告对停水造成的损失无需承担责任。因此，绿色公司要求原告赔偿停水造成的损失的理由不足，本院不予支持。对于被告绿色公司主张的消防未通过导致的损失问题。《合同》并无对出租的房屋是否通过消防验收进行约定，绿色公司未提供证据证明承租的房屋需要进行消防整改，也未提供证据证明因未经消防验收而受到相关主管部门处罚。因此，被告绿色公司反诉请求的消防未通过导致的损失的证据和理由不充分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告张代虎与被告胡玮于2013年6月4日签订的《厂房租赁合同》及原告张代虎与雷竣钦于2015年11月30日签订的《厂房租赁合同补充协议》于2017年11月2日解除。二、被告惠州市绿色建材有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内，腾空占有的案涉合同约定的厂房和空地，恢复原状返还给原告张代虎。三、被告惠州市绿色建材有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内，支付原告张代虎2017年10月前的租金83200元，以及自2017年11月起按每月32000元计的厂房和场地占有使用费，占有使用费计至被告惠州市绿色建材有限公司腾空占有的厂房和空地，并恢复原状返还给原告张代虎时止（被告交纳的押金62000元可在其应付的租金中相应抵扣）。四、被告惠州市绿色建材有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内，向原告张代虎支付拖欠的租金以及厂房和场地占用费的违约金（违约金以拖欠的租金以及厂房和场地占用费为基数，按每日万分之三计算，直至被告绿色公司付清租金、厂房和场地占用费时止，其中2017年7月份的租金19200元从2017年7月6日开始计付违约金，2017年9月份的租金32000元从2017年9月6日开始计付违约金，2017年10月份的租金32000元从2017年10月6日开始计付违约金，此后的厂房和场地占用费依此类推）。五、被告惠州市绿色建材有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内，向原告支付截至2017年11月份的物业管理费3000元，2017年12月起的物业管理费按每月1000元计付，计至被告惠州市绿色建材有限公司腾空占有的厂房和空地，并恢复原状返还给原告张代虎时止）。六、被告杨济羲对被告惠州市绿色建材有限公司的上述债务承担连带责任。七、驳回原告张代虎对被告胡玮的诉讼请求及其他诉讼请求。八、驳回反诉原告惠州市绿色建材有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4645元（原告已预交），由原告张代虎负担1124元，被告绿色公司负担3521元；反诉费6850元（被告绿色公司已预交），由被告绿色公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  钟新华审 判 员  魏智斌人民陪审员  杨宇思二〇一八年七月十日书 记 员  罗丽婷书 记 员  许志尚