贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔01民终5034号上诉人（原审被告）：李艳，女，1972年10月28日出生，汉族，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。委托诉讼代理人：蔡明言,云南振诚律师事务所律师，执业证号：15305201710482332。委托诉讼代理人：马涛,云南振诚律师事务所律师，执业证号：15306201510137733。被上诉人（原审原告）：苏怀军，男，1986年7月20日出生，汉族，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：舒天海，贵州汇能辉律师事务所律师，执业证号：15201201410230944。委托诉讼代理人：王美云，贵州汇能辉律师事务所实习律师，证号：2301171121435。原审第三人：贵州世华中鑫房地产代理有限公司，住所地贵州省贵阳市白云区白云南路424号3栋1层5号。法定代表人：罗通，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖加华，贵州华尔威律师事务所律师，执业证号：15201200910369431。上诉人李艳与被上诉人苏怀军、原审第三人贵州世华中鑫房地产代理有限公司（以下简称世华中鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初4887号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。上诉人李艳向本院提出上诉请求：一、依法撤销原判改判驳回对方全部诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：我准备出卖房产时就已经把所有相关权证提交给原审第三人世华中鑫公司审核，原审第三人世华中鑫公司知晓彼时房产证上还有我前夫的名字。原审第三人世华中鑫公司称可以交易，才会介绍我和被上诉人苏怀军签订卖房合同。2016年9月25日在房产局办理过户时才被告知需要由我的前夫配合办理。被上诉人苏怀军与我协商称不想买房了，我才于2016年9月27日把首付款退给了被上诉人苏怀军。整个交易过程我没有过错，不应当负违约责任。被上诉人苏怀军发表答辩意见：合同不能履行的原因是上诉人无法将房屋过户给我方，违反了合同约定。我方要求其承担合同约定的违约责任是有事实依据，对方称是我方主动要求解除合同是没有证据的。原审第三人世华中鑫公司发表答辩意见：合同是我方提供的居间合同，双方对各自的权利义务是明确的。交易无法完成的原因在于上诉人。被上诉人苏怀军向原审法院提出诉讼请求：1、解除原被告于2017年6月25日签订的《房屋买卖合同》；2、被告向原告支付违约金77000元，并赔偿原告为履行支付的中介佣金23100元、评估费3150元，共计103250元。原审法院认定事实：2017年6月25日,原告苏怀军通过第三人贵州世华中鑫房地产代理有限公司提供中介服务,与被告李艳签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于贵阳市××区××路××号贵阳世纪城O组团18号楼1单元27层1号房屋一套，建筑面积119.1平方米，购房总价款77万元。由原告首先向被告支付26万元(含定金3万元）用于偿还银行按揭贷款，被告应在偿还贷款后三个工作日内将标的房屋过户到原告名下，购房尾款510000元由原告通过商业贷款方式支付。合同第三条约定卖方在还清银行尾款后三个工作日到房产交易中心办理过户相关手续。第四条:合同三方的权利义务与违约责任。……（三）卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退还全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。合同签订后，原告共计向被告支付了定金30000元及购房款首期240000元，向第三人支付诚意金5000元，佣金18100元，由第三人代收评估费3150元。2017年9月8日，被告结清银行按揭贷款。此后，被告未能在指定期限办理房屋过户手续，2017年9月27日李艳退还苏怀军首付款270000元。原审法院认为：被告李艳收取原告苏怀军的房款后，本应依约将房屋产权过户至苏怀军名下，但在合同约定期限内不能将房屋过户至苏怀军名下，李艳提供的证据仅证实其要求苏怀军向其提供银行卡号，并不能证实原告主动要求解除合同，被告退还原告购房款，以其行为依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”,被告退还原告购房款270000元的行为，表明其不愿继续履行合同，原告诉请解除《房屋买卖合同》法院予以支持,依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”合同解除后，按照约定，李艳应当按房屋总价款的10%向原告支付违约金，原告请求李艳支付77000元违约金的诉讼请求法院予以支持。原告为本次交易向世华中鑫公司支付费用5000元+18100元=23100元，并支付评估费3150元，原告要求被告赔偿为履行合同支付的中介佣金23100元、评估费3150元，该项损失合计26250元的请求法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告苏怀军与被告李艳、第三人贵州世华中鑫房地产代理有限公司于2017年6月25日签订的《房屋买卖合同》；二、被告李艳于本判决生效后十日内向原告苏怀军支付违约金77000元，赔偿损失26250元，合计103250元。案件受理费1,282元(原告预付），由被告李艳负担。二审庭审过程中，上诉人李艳提交微信照片一组，欲证明双方之前对解除合同进行了沟通，我方才会退给对方首付款。被上诉人苏怀军发表质证意见：该证据原审已经出示过，我方对真实性予以认可，但是不认可证明目的。谈话记录只能反映退款的过程不能证明是我方主动要求不履行合同。其他查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：如何评价上诉人李艳没有过户房产给被上诉人苏怀军的行为。当事人因从事民事合同签订的合同是探求当事人的真实意思的重要依据，合同的权利义务应当根据当事人在合同中真实意思表示确定。上诉人李艳与被上诉人苏怀军、原审第三人世华中鑫公司于2017年6月25日签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，依法成立并生效，各方当事人均应当遵守合同约定履行合同义务享有合同权利。我国《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该规定确定我国现行法中关于违约责任的归责原则为严格责任原则：不考虑违约人是否有过错，只要其有违约行为，并且不存在法定或约定的免责事由，即应承担违约责任，这种归责原则是严格责任原则。根据原审查明的事实显示，2017年9月25日各方去房产部门办理过户时遇到障碍导致无法过户，而出现障碍的原因归属于上诉人李艳方。根据合同约定没有办理过户的行为表明上诉人李艳存在违约，无论其违约原因为何均不能消除法律对该违约事实的否定性评价。2017年9月27日上诉人李艳将首付款退还给被上诉人苏怀军的行为表明双方协商一致解除合同，但是没有证据证明双方就解除合同后上诉人李艳无需承担违约责任达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条之规定，上诉人李艳应当继续根据合同约定支付被上诉人苏怀军总房款10%的违约金即77000元。至于被上诉人苏怀军诉请的中介佣金23100元、评估费3150元，该两笔费用并没有约定由违约方承担，且被上诉人苏怀军亦没有提供证据证明10%违约金即77000元不足以弥补其因上诉人李艳的违约行为而遭受的损失，故被上诉人苏怀军无权要求上诉人李艳承担中介佣金23100元、评估费3150元。综上，原判认定事实不清，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初4887号民事判决第一项即：解除苏怀军与李艳、贵州世华中鑫房地产代理有限公司于2017年6月25日签订的《房屋买卖合同》；二、变更贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2017）黔0115民初4887号民事判决第二项为：李艳于本判决生效后十日内向苏怀军支付违约金77000元；三、驳回苏怀军其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。一审案件受理费1282元,由李艳负担956.07元，由苏怀军负担325.93元；二审案件受理费2564元，由李艳负担1912.14元，由苏怀军负担651.86元。本判决为终审判决。审 判 长 罗晓珊审 判 员 田 勇审 判 员 余 鑫二〇一八年七月二十三日法官助理 程 奕书 记 员 黄 倩