江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0691民初2083号原告：宋明，男，1992年10月17日生，汉族，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：周正、高萍，北京大成（南通）律师事务所律师。被告：周钢，男，1977年6月19日生，汉族，住南通市开发区。委托诉讼代理人：徐炳达，北京炜衡(上海)律师事务所律师。原告宋明与被告周钢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案受理后，依法适用简易程序后转为普通程序,公开开庭进行了审理。原告宋明及其委托诉讼代理人高萍、被告周钢及其委托诉讼代理人徐炳达到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告宋明向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行房屋买卖合同，并在判决5日内配合原告房屋产权过户登记；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月29日，原告和被告签订《房产买卖协议》，约定购买被告所有的朝阳花苑47幢301室房屋及B150车库，总价款为58万元，并约定了房款给付时间和方式。原告现已将应付的33万元房款支付给被告，被告于2016年9月30日出具收条并将房屋钥匙交付给原告，原告现已装修并缴纳相应费用。2017年8月至今，原告不断催促被告办理产权过户手续，但被告一直未办理。原告为此诉至法院，请求判如所请。被告周钢辩称：案涉房屋虽属于以自己的名义为户头，但该房来源于儿子周星宇（曾用名周佳能）的拆迁补偿面积，应属于周星宇所有，被告与前妻张小贤在离婚时约定不得擅自处置，被告的行为违反了与前妻离婚时关于财产的约定，也侵犯了子女的合法权益，故买卖合同无效，请求解除该合同。原告宋明围绕诉讼请求提交了房产买卖协议、低价位商品房普通住宅价格核算表、转账凭证及收条、费用缴纳凭证，证明原、被告达成房屋买卖合同并按约支付了房款及相关费用；其与被告的通话录音，证明被告不同意协助过户。被告周钢向本院提交了下列证据：1、房屋拆迁安置协议，证明周星宇有享受90平方米的拆迁安置房的权益，实际上购买了案涉房屋；2、（2011）开民初字第0326号民事判决书，证明拆迁产权户成员有周钢、张小贤、周佳能；3、协议书一份，证明被告与前妻张小贤约定任何一方不得擅自处置案涉房屋，房产证上产权人必须写上周星宇，没有经过法定监护人张小贤同意处置房权无效。本院组织当事人对上述证据进行了质证，被告对原告提交证据的真实性没有异议。本院调取了周钢与江苏炜赋集团建设开发有限公司签订商品房屋买卖合同，双方对本院调取证据的真实性没有异议。原告对被告提交证据1、2的真实性无异议，但与本案没有关联性，对证据3的真实性无法确认，系内部协议，不能对抗善意第三人。双方无争议的证据本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月4日，周钢与江苏炜赋集团建设开发有限公司签订商品房屋买卖合同一份，约定周钢购买南通开发区朝阳花苑47幢301室（建筑面积为128.48平方米），单价为1451.42元/平方米，B150车库（建筑面积为26.72元），单价为800元/平方米，房价共计207758元，周钢已支付了全部房款。2016年9月29日，周钢（甲方）与宋明（乙方）根据低价位商品房普通住宅价格核算表，签订《房产买卖协议》一份，约定周钢将其购买的上述房屋及车库以580000元的价格出售给宋明,宋明应于2017年9月24日支付购房定金30000元，9月30日第二次支付房款300000元,于交钥匙时交付，贷款到位后第三次支付房款250000万元。双方约定买卖过程中产生的费用和契税由双方各自承担在合同中未约定明确房产过户手续时间。宋明在签订房屋买卖协议当天将购房定金30000元交付给周钢，9月29日通过银行转款100000元、9月30日转款200000元。9月30日，周钢出具330000元收条一份，并将案涉房屋钥匙交付给宋明。宋明交纳了案涉房屋的专项维修基金、垃圾清运费、物业管理费，并对案涉房屋进行了装修，并已入住。另查明，周钢原居住于其户籍地南通市开发区，因南通开发区小海低价位商品房四期工程建设需要，周钢（产权户成员为周钢、张小贤和周佳能）与南通市中房拆迁有限公司于2009年3月29日签订拆迁补偿安置协议，该户得房屋拆迁补偿款215982.30元及180平方米的低价位商品房安置权益。张小贤与周钢离婚纠纷一案，本院于2011年10月9日作出（2011）开民初字第0326号民事判决：一、准许张小贤与周钢离婚；二、婚生子周佳能随被告周钢共同生活；三、张小贤享有周钢户180平方米的低价位商品房安置权益中的45平方米低价位商品房安置权益（不包含户头，户头仍为被告周钢）。后周钢以个人名义购买了南通开发区炜赋花苑16幢604室、朝阳花苑47幢301室及配套车库，张小贤以个人的名义购买了海棠花园34幢1006室。2013年7月20日，周钢与张小贤约定，“双方所生儿子周佳能拆迁面积90平方米，该房子拆迁后所获得的新房产证必须写上儿子的名字，在儿子成年之前任何一方都不得处置其房产”。2017年10月17日，周星宇向本院提起诉讼，要求确认案涉房屋归其所有，周钢协助过户至其名下。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原、被告诉辩意见，本案争议焦点为：1、双方签订的房产买卖协议是否有效；2、被告将未经登记的房产分别约定归周星宇所有和出卖给本案原告的情形下，案涉房屋的物权归属如何确定。关于争议焦点一。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。《最高人民法院审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原、被告间签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，案涉房屋虽然未办理不动产登记，但不违反法律法规强制性规定，应当确认其合法有效。被告辩称认为，该房屋系拆迁安置房，按照内部协议约定，应属被告之子所有，被告系无权处分致合同无效，该理由不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点二。第一，周钢与张小贤在离婚后对家庭共同财产处分的协议是当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，认定合法有效。但在该协议中，并未明确约定房屋的位置、面积，仅约定了购买基于可享受的90平方米低价位商品房时办理登记时加上周星宇的名字。第二，依据周钢与张小贤的协议，周星宇对案涉房屋享有的权益系基于家庭共同财产分割时，家庭成员内部约定产生，由于涉案房屋未登记致权利人未公示，周钢也未提供任何证据证明周星宇拥有涉案房屋所有权，在案涉房屋不动产未登记至周星宇名下前，周星宇并不享有该房屋的所有权。第三，周钢在与宋明签订房屋买卖合同前已与开发商签订商品房买卖合同，并支付了全部房款，其对案涉房屋享有实质上的处分权。宋明在与周钢签订房屋买卖合同后，已按约的期限支付了房款的义务，被告也已将房屋交付原告实际使用。基于以上事实，宋明有充分理由相信周钢对有房屋处分权或处分代理权，其购房属善意。原告占有案涉房屋，已经享有了对案涉房屋部分物权权能。第四，宋明和周星宇在均未取得案涉房屋的所有权的情形下，已经占有房屋的当事人有权要求取得完整的物权，因为占有属于物权的四项权能之一，较之还属于期待权的合同项下的债权而言，占有权应当受到法律的优先保护。至于周星宇不能依约获得案涉房屋的所有权，可另行主张其损失，但不能成为被告周钢不协助宋明办理房屋所有权人变更登记的理由。案涉房屋现已具备办理不动产登记条件，被告周钢应协助将案涉房屋不动产所有权人变更为原告，被告周钢现拒绝履行协助义务，已构成违约，应承担继续履行合同的义务。因双方未约定房屋产权变更的时间，权利人在给予对方一定合理期限后，可随时要求义务人履行。双方在履行变更登记过程中产生的税费依约由各自承担，原告的诉请符合法律规定，本院予以支持。诉讼中，宋明表示其可以不需要贷款将剩余房款支付给周钢，为减少当事人讼累，在本案中可一并处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告周钢于本判决生效后十日内办理南通市开发区朝阳花苑47幢301室及B150车库不动产登记手续，并于判决生效后三十日内协助将上述房屋不动产的所有权人变更登记为原告宋明，在履行变更登记过程中产生税费由各自承担；二、原告宋明于本判决生效后三十日内向被告周钢支付转让款250000元。案件受理费9600元，保全费2020元，合计11620元，由被告周钢负担（被告负担部分，已由原告垫付，被告于本判决发生法律效力后三十日内给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9600元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  周国建人民陪审员  曹 钤人民陪审员  于 佳二〇一八年七月三十一日书 记 员  王 娟