四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终4277号上诉人（原审被告）：黄旭明，男，汉族，1956年8月28日出生，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：庞彦燕，北京炜衡（成都）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陈艳，女，汉族，1960年11月21日出生，住成都市高新区。委托诉讼代理人：庞彦燕，北京炜衡（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊谭春，男，汉族，1975年2月20日出生，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：万明杰，四川朝辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四川嘉华凯悦酒店物业管理有限公司，住所地：成都市武侯区桐梓林南路9号附13号。法定代表人：詹加强。上诉人黄旭明、陈艳因与被上诉人熊谭春、四川嘉华凯悦酒店物业管理有限公司（以下简称嘉华凯悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2016）川0107民初10967号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人黄旭明及黄旭明、陈艳委托诉讼代理人庞彦燕，被上诉人熊谭春及其委托诉讼代理人万明杰到庭参加诉讼，被上诉人嘉华凯悦公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。黄旭明、陈艳上诉请求：1.撤销（2016）川0107民初10967号民事判决；2.将本案移送公安机关管辖。事实和理由：1.嘉华凯悦公司及其法人詹加强的行为是典型的合同诈骗行为，依法应移送公安机关管辖，但一审法院并未进行审理说明。詹加强利用嘉华凯悦公司中介的性质，在本案房屋买卖中违规收取房款，在收取97.5万元房款后，占为己有，并未按照合同约定将房款支付给贷款银行，且熊谭春、黄旭明、陈艳多次索要房款，其拒不返还，并在之后关门歇业，詹加强也失联，詹加强的行为符合《刑法》第224条合同诈骗罪的规定，根据《最高人民法院在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》，应当移送公安机关。2.仅从民事法律关系来看，一审法院亦认定错误。第一，一审认定嘉华凯悦公司给黄旭明、陈艳转款14.5万元房款与事实不符，该款项是嘉华凯悦公司支付的违约金。嘉华凯悦公司并未按照三方8月3日签订的《补充协议》在8月10日前将贷款支付至贷款银行，应从8月11日起计算违约金。一审认定黄旭明、陈艳8月21日收到的2万元是房款，亦属于认定事实错误，嘉华凯悦公司作为中介一边支付房款，一边返还房款与逻辑不符，实际上嘉华凯悦公司分别向双方支付2万元是嘉华凯悦公司在8月10日违约后向双方支付的部分违约金。9月1日、9月24日的两份《补充协议》均约定了嘉华凯悦公司退还购房款及支付违约金的义务，违约金从8月11日计算至9月24日为185625元。且嘉华凯悦公司的违约行为造成黄旭明、陈艳178275元经济损失，在黄旭明、陈艳没有直接收到熊谭春购房款的情况下，黄旭明、陈艳从嘉华凯悦公司支付的款项中直接抵扣违约金属于民法上的自主行为，熊谭春支付给嘉华凯悦公司的97.5万元房款应要求嘉华凯悦公司返还，黄旭明、陈艳不具备返还义务。第二，一审法院判令黄旭明、陈艳承担购房款利息错误。2015年嘉华凯悦公司非法占有熊谭春97.5万元房款，熊谭春并未及时通过民事或刑事的方式进行追讨，而是在一年后提起诉讼，其怠于行使权利导致损失扩大，熊谭春应向嘉华凯悦公司主张或自行承担，不应由黄旭明、陈艳承担。熊谭春辩称，1.公安机关明确回复本案不成立合同诈骗罪。2.一审认定事实清楚，适用法律正确，8月12日、8月21日的两笔款项的银行凭证载明系购房款，若嘉华凯悦公司给黄旭明、熊谭春造成了损失，其应向嘉华凯悦公司主张，而不是从熊谭春支付的房款中抵扣，熊谭春在2015年的时候已经向公安机关报案，在2016年提起民事诉讼，一直在维护自己的权利，黄旭明、陈艳在明知中介向其支付过购房款，且签订补充协议的情况下，未向熊谭春告知相关情况，存在恶意，应承担熊谭春的相应损失。嘉华凯悦公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。熊谭春向一审法院起诉请求：1.解除黄旭明、陈艳、熊谭春签订的《房屋买卖合同》；2.黄旭明、陈艳向熊谭春返还房款165000元及利息（利息按照银行同期贷款利息，从2015年10月9日至付清之日）；3.嘉华凯悦公司返还熊谭春购房款81万元及利息（利息从2015年8月10日至付清之日按照银行同期贷款利息计算）；4.本案诉讼费由黄旭明、陈艳、嘉华凯悦公司承担。一审法院查明，2015年4月16日，黄旭明、陈艳作为甲方（出卖方），熊谭春作为乙方（买受方），嘉华凯悦公司作为丙方（居间方）签订了《房产买卖合同》，约定黄旭明、陈艳将位于成都市武侯区房屋以1375000元的价格出售给熊谭春；乙方在合同签订合同时需支付甲方购房定金5万元，甲方应将房屋产权资料原件交由嘉华凯悦公司保管；首付款96.5万元，乙方需在办理公积金贷款申请手续支付给丙方用于结清甲方所欠该房屋银行按揭款，剩余部分过户给乙方领取新产权证前支付甲方。同日，黄旭明向嘉华凯悦公司交付了案涉房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，嘉华凯悦公司出具了《证件收据》，载明“21世纪不动产成都嘉华加盟店桐梓林店兹收到黄旭明交来如下证件……以上证件都是位于成都市武侯区房屋的证件，用于协助房屋交易或保证房屋交易之用。”2015年6月25日，熊谭春通过ＰＯＳ机刷卡的方式，用尾号为2812和0023的银行卡分别向嘉华凯悦公司支付了27万元和58万元，嘉华凯悦公司向熊谭春出具了《21世纪不动产成都嘉华加盟店收据》，载明“收到熊谭春购买成都市武侯区房屋首付款85万元”，并加盖了嘉华凯悦公司财务专用章。2015年8月3日，黄旭明、陈艳作为甲方、熊谭春及其配偶案外人张婷作为乙方、嘉华凯悦公司作为丙方签订了《补充协议》，约定“1、甲方于8月10日上午到公证处办理该合同房屋相关过户手续委托公证于丙方指定人员用于办理该房屋相关过户手续……3、丙方在获取甲方所办理的合同过户委托公证书原件后，当天向成都银行支付人民币玖拾柒万伍仟元用于结清甲方合同房屋的成都银行贷款……6、三方办理相关人员必须第一时间到场，各方如有特殊情况，应提前告知对方，否则需承担房价千分之三每天的违约金支付对方。”2015年8月10日，黄旭明、陈艳向案外人刘成林出具了《委托书》，委托刘成林办理案涉房屋代偿房屋贷款、领取结清证明、出售房屋等一系列事项，该委托经成都市高新公证处公证，并出具了（2015）成高证民字第3307号公证书予以证明。同日，熊谭春再次通过ＰＯＳ机刷卡的方式，用尾号为2812的银行卡向嘉华凯悦公司支付了12.5万元，嘉华凯悦公司向熊谭春出具了《21世纪不动产成都嘉华加盟店收据》，载明“收到熊谭春购买成都市武侯区房屋首付款12.5万元”，并加盖了嘉华凯悦公司财务专用章。2015年8月12日，嘉华凯悦公司的法定代表人詹加强通过其名下尾号为2239的银行账户向黄旭明转款12.5万元，根据成都银行《客户回单》载明的该笔转款摘要为“熊谭春购房款”。2015年8月21日，嘉华凯悦公司的法定代表人詹加强通过其名下尾号为2239的银行账户再次向黄旭明转款2万元，根据成都银行《客户回单》载明的该笔转款摘要为“熊谭春购房款”。2015年9月1日，黄旭明作为甲方，熊谭春作为乙方，嘉华凯悦公司作为丙方，签订了《补充约定》一份，就案涉房屋买卖相关事宜达成以下约定:“一、丙方在2015年9月3日前各赔偿甲方黄旭明、乙方熊谭春5天违约金各人民币贰万元，由丙方直接支付到甲、乙双方账户上；二、剩余违约金于2015年9月8日丙方支付甲、乙双方；三、丙方承诺在2015年9月8日退还乙方购买甲方购房首付款人民币捌拾伍万元整”，熊谭春、黄旭明和嘉华凯悦公司的法定代表人詹加强均签字确认。2015年9月3日，嘉华凯悦公司的法定代表人詹加强通过其名下尾号为2239的银行账户向黄旭明转款2万元，摘要没有备注该笔转款性质。2015年9月21日，黄旭明通过其名下尾号为6391的成都银行账户向熊谭春之妻张婷名下尾号为0023的银行账户转款5万元，根据熊谭春提供的《活期账户明细账页》载明的该笔转款摘要为“保证金”。庭审中，熊谭春确认已经收到黄旭明退还的5万元购房定金。2015年9月24日，黄旭明、陈艳作为甲方、熊谭春及其配偶案外人张婷作为乙方，双方签订了《补充协议》，仅有熊谭春和黄旭明签名摁印，丙方处虽然载明为嘉华凯悦公司签字但是没有嘉华凯悦公司的签字或者盖章。该《补充协议》载明，“由于丙方原因，造成合同房屋至今不能成交，因此，三方共同商定：1、甲方对其合同房屋自行安排处理，不受原合同违约责任约束。2、甲方退回乙方购房定金。3、甲方按2015年8月3日，甲、乙、丙三方签补充协议之第3、6条收取丙方即8月11日起至房产解押日之间按房价每天3‰的违约金和丙方应退已收甲方居间服务费一并向丙方结算。4、因丙方造成原因，乙方将继续按2015年8月3日甲、乙、丙三方签补充协议之第3、6条即8月11日起每天按房价3‰收取丙方违约金，直到丙方退清所占购房款。……6、房产解约后一天之内甲方履行第2、3条。”2016年1月8日，黄旭明、陈艳与案外人刘嘉签订了《成都市存量房买卖合同（居间机构版）》（合同编号：550321），将案涉房屋出售给了案外人刘嘉。合同签订后，黄旭明、陈艳将案涉房屋过户登记至案外人刘嘉名下。一审法院认为，嘉华凯悦公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对熊谭春诉讼请求及事实理由的答辩权，放弃对熊谭春所举证据质证的权利，由此产生的不利后果，应由其自行承担。熊谭春与黄旭明、陈艳及嘉华凯悦公司签订的《房产买卖合同》、2015年8月3日《补充协议》、2015年9月1日《补充约定》均系各方当事人的真实意思表示，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，各方当事人应当严格依照合同享受权利、履行义务。在三方签订《房产买卖合同》、2015年8月3日《补充协议》时，其目的均是围绕熊谭春和黄旭明、陈艳的房屋买卖合同的履行进行的。从履行的过程看，熊谭春通过POS机刷卡共向嘉华凯悦公司支付购房款97.5万元，嘉华凯悦公司的法定代表人詹加强在2015年8月12日和2015年8月21日向黄旭明转账支付了12.5万元和2万元，即嘉华凯悦公司将熊谭春支付的97.5万元购房首付款中的14.5万元转账支付给了卖方黄旭明、陈艳。但是由于嘉华凯悦公司的违约行为，导致虽然熊谭春支付了购房首付款，黄旭明、陈艳进行了委托办理买卖房屋手续的公证，合同仍然没有按照约定履行，致使三方于2015年9月1日签订了《补充约定》。该《补充约定》的内容明确了嘉华凯悦公司为违约方，嘉华凯悦公司应当在2015年9月3日向分别熊谭春和黄旭明、陈艳支付违约金各2万元，并在2015年9月8日前向熊谭春退还购房款85万元。该《补充约定》签订后，嘉华凯悦公司于2015年9月3日通过其法定代表人詹加强的账户向黄旭明转款2万元，该笔款项应当认定为嘉华凯悦公司按约向黄旭明、陈艳支付了2万元的违约金。从《补充约定》的内容和履行情况来看，嘉华凯悦公司认可向黄旭明、陈艳支付违约金2万元并已经履行，对于嘉华凯悦公司认可向熊谭春支付的85万元，应当是在其收到的97.5万元购房款中扣除已经支付给黄旭明、陈艳14.5万元后再加上2万元违约金的总额，但是该款项嘉华凯悦公司至今未向熊谭春支付。由于履行中出现的上述情况，导致合同最终未能履行，熊谭春和黄旭明、陈艳协商一致并在2015年9月24日签订了《补充协议》，该协议对于熊谭春和黄旭明、陈艳均具有约束力；该协议虽然列明了丙方为嘉华凯悦公司，但是没有嘉华凯悦公司的签字或者盖章，对于嘉华凯悦公司没有约束力。该《补充协议》明确了黄旭明、陈艳可以将案涉房屋自行处理、不受原合同的约束并且在“房产解约后一天内”退回购房定金等，且黄旭明在2015年9月21日已经向熊谭春之妻张婷转账退还了5万元购房定金，证明房屋的买卖双方即熊谭春和黄旭明、陈艳在2015年9月24日已经达成了解除《房产买卖合同》的合意，并且按照此履行，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款双方对于《房产买卖合同》已经达成合意解除，无需法院判决解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，黄旭明、陈艳和嘉华凯悦公司应当将已经收到的购房款14.5万元和83万元分别向熊谭春退还。黄旭明、陈艳在庭审中主张《房产买卖合同》在2015年9月24日已经解除且将案涉房屋另卖他人，但至今未向熊谭春退还14.5万元购房款，应当自2015年9月25日起按照中国人民银行同期贷款利率向熊谭春承担资金占用利息，熊谭春主张资金占用利息从2015年10月9日计算系对自身民事权利的部分放弃，一审法院予以认可。熊谭春要求嘉华凯悦公司向其退还购房款81万元，并从2015年10月9日起计算资金占用利息是对自身民事权利的部分放弃，于法有据，一审法院予以确认。黄旭明、陈艳抗辩的嘉华凯悦公司向其转账支付的16.5万元应属违约金，与审理查明的事实不符，一审法院不予支持。黄旭明、陈艳主张嘉华凯悦公司应当向其承担违约责任、赔偿损失，不属于本案审理范围，黄旭明、陈艳可以另案主张。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、黄旭明、陈艳于判决生效之日起十日内向熊谭春退还购房款145000元并支付利息（利息计算方式为：以145000元为本金，从2015年10月9日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清之日止）；二、四川嘉华凯悦酒店物业管理有限公司自判决生效之日起十日内向熊谭春退还购房款81万元并支付利息（利息计算方式为：以81万元为本金，从2015年10月9日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至付清之日止）；三、驳回熊谭春的其他诉讼请求。如果黄旭明、陈艳、四川嘉华凯悦酒店物业管理有限公司未按照判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15527元，公告费520元，共计16047元，由黄旭明、陈艳负担2330元，由四川嘉华凯悦酒店物业管理有限公司负担13717元。二审中，黄旭明、陈艳提供以下新证据：1.搜狐焦点《超100家房产中介卷款跑路兴麟房产老板落网》、凤凰财经《广东某房产中介“二道贩”捐款200余万“走佬”》新闻各一篇，拟证明其他房产中介卷款被认定为刑事犯罪或涉嫌刑事犯罪。2.成都市武侯区市场和质量监督管理局作出的行政处罚决定书，拟证明嘉华凯悦公司因经营异常被吊销营业执照。熊谭春质证认为，对第1组证据的三性不予认可；对第2组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能证明嘉华凯悦公司涉嫌刑事犯罪。本院认为，对第1组证据的三性不予认可，不能达到黄旭明、陈艳证明嘉华凯悦公司涉嫌刑事犯罪的目的；第2组证据的真实性、合法性予以确认，但不能达到黄旭明、陈艳证明嘉华凯悦公司涉嫌刑事犯罪的目的，上述两组证据本院不予采信。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院对各方争议的焦点问题作如下评析：一、关于本案是否应当移送公安的问题。黄旭明、陈艳认为嘉华凯悦公司及其法定代表人詹加强的行为属于合同诈骗行为，应移送公安机关处理。经审理查明，黄旭明、陈艳二审提交的两份新闻报道及行政处罚决定书不足以证明嘉华凯悦公司及其法定代表人詹加强的行为涉嫌违法犯罪应由公安机关管辖，且黄旭明、陈艳也当庭表示公安机关已明确回复不予受理，故黄旭明、陈艳请求该案移送公安的上诉理由没有证据证实，本院不予支持。二、关于嘉华凯悦公司向黄旭明转款12.5万元、2万元的性质如何认定的问题。黄旭明、陈艳认为该两笔款项均是违约金，而非购房款，一审认定该两笔款项系购房款错误，请求二审法院纠正。根据三方2015年8月3日《补充协议》的约定，嘉华凯悦公司在2015年8月10日取得黄旭明、陈艳的公证委托后，若没有在当日向成都银行申请还贷则按房价每日千分之三支付违约金（1375000元×3‰=4125元），但2015年8月12日嘉华凯悦公司支付向黄旭明支付金额为12.5万元，并非两日违约金8250元。且，2015年8月12日嘉华凯悦公司法定代表人向黄旭明转款的12.5元与熊谭春2015年8月10日向嘉华凯悦公司转款的12.5万元房款金额相同，结合2018年8月12日嘉华凯悦公司法定代表人詹加强向黄旭明转款的《客户回单》上载明“熊谭春购房款”的内容，故应认定该12.5万元为购房款。按照三方2015年8月3日《补充协议》的约定，若嘉华凯悦公司未按约申请还贷存在违约，那么从2018年8月11日计算至2018年8月21日的违约金（1375000元×3‰×11=45375元），亦与嘉华凯悦公司2018年8月21日向黄旭明转款的2万元金额不相符，且三方2015年9月1日才签订《补充协议》约定嘉华凯悦公司在2015年9月3日向黄旭明、熊谭春赔偿5天违约金各2万元，嘉华凯悦公司也按照该约定在2015年9月3日向黄旭明转款2万元违约金，结合2015年8月21日嘉华凯悦公司法定代表人詹加强向黄旭明转款的《客户回单》上载明的“熊谭春购房款”内容，不能认定嘉华凯悦公司在三方签订支付违约金的补充协议之前的2万元转款为违约金，故2018年8月21日的2万元应认定为购房款。三、关于黄旭明、陈艳上诉认为从嘉华凯悦公司支付的款项中直接抵扣违约金的问题。本院认为，因房款与违约金二者性质不同，在双方当事人未达成一致意见的情况下，黄旭明、陈艳主张直接抵扣属当事人的单方行为，没有事实和法律依据，本院予以驳回。四、关于案涉房款的利息损失由谁负担的问题。黄旭明、陈艳认为熊谭春的利息损失应向嘉华凯悦公司主张，或由其自行负担。本院认为，根据前述分析可知，黄旭明在2015年8月12日、8月21日分别收到嘉华凯悦公司转账支付的12.5万元、2万元房款，在2015年9月24日合同解除后，黄旭明负有返还该14.5万元房款的义务，但其至今并未返还，应当按照中国人民银行同期贷款利率从合同解除之次日起向熊谭春支付该14.5万元的资金占用利息，熊谭春起诉主张从2015年10月9日起开始计算，是其对自身民事权利的处分，本院予以支持，黄旭明、陈艳应以14.5万元为基数，从2015年10月9日起按照中国人民银行同期贷款利率向熊谭春支付资金占用利息至付清之日止，故黄旭明、陈艳该项请求不成立，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15527元，由上诉人黄旭明、陈艳负担。本判决为终审判决。审判长 田 笛审判员 唐云国审判员 尹 英二〇一八年七月二十三日书记员 谭小雨