广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初6650号原告：陈莎莎，女，1993年10月20日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：贡杰，广东悦盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霞，广东瀛嵪律师事务所律师。被告：中山市品冠房地产投资有限公司，住所地广东省中山市**中山三路**之三国际金融中心**2卡，统一社会信用代码91442000MA4UQ6QX54。法定代表人：何芮,该公司经理。委托诉讼代理人：刘慧琼，广东靖许汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈渊明，广东靖许汇律师事务所实习律师。被告：欧阳雪梅，女，1969年1月12日出生，汉族，住广东省中山市，原告陈莎莎与被告中山市品冠房地产投资有限公司（以下简称品冠公司）、欧阳雪梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈莎莎及其委托诉讼代理人贡杰、李霞，被告品冠公司的委托诉讼代理人刘慧琼、陈渊明到庭参加诉讼。被告欧阳雪梅经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈莎莎向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告陈莎莎与被告欧阳雪梅之间的房屋买卖合同，判令被告品冠公司返还原告陈莎莎已付的定金100000元、首期款154302元及利息（利息以254302元为基数，自2018年1月26日起按银行同期贷款利率计算）；2.判令两被告连带赔偿原告陈莎莎为购房而支付的介绍费50000元，测量费、办证费、办证手续费3500元，见证律师费1300元；3.判令被告品冠公司向原告陈莎莎支付已付购房款一倍的赔偿，即向原告陈莎莎赔偿254302元；4.判令由两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年12月29日，原告陈莎莎与被告品冠公司签订了半岛壹号商住小区认购书，原告陈莎莎拟购买被告品冠公司名下坐落于中山市××半岛路××小区××房（下称该物业），认购价格为644302元。原告陈莎莎签署认购书之前，被告品冠公司并没有向原告陈莎莎充分解释其所认购的其实是二手房，被告品冠公司并随即收走了该认购书。原告陈莎莎支付了定金100000元，被告品冠公司出具了收据给原告陈莎莎。2018年1月26日，原告陈莎莎来到被告品冠公司，签了两份房屋买卖合同，且按了右手拇指指模，被告品冠公司并未在上述合同出卖人处签字盖章，而是收回该两份合同，声称迟些会统一签字盖章并给回原告陈莎莎一份合同。随后不久原告陈莎莎发现，被告品冠公司并未在该两份合同签字盖章，而是变成被告欧阳雪梅在合同出卖人处签字并按指模。被告品冠公司通知原告陈莎莎交税由40000多元改为110000多元，声称是政策变化导致的税费上涨，原告陈莎莎了解到实际是二手税费比一手税费要高。原告陈莎莎这才发现，自己购买的并非一手物业，而是二手物业。原告陈莎莎向管理部门投诉，被告品冠公司声称被告欧阳雪梅授权其代为销售该商品房，但原告陈莎莎之前并未得知、得见授权委托书。原告陈莎莎与售楼小姐电话联系，仍被告知被告品冠公司是按一手楼的流程销售上述房屋。原告陈莎莎认为，被告品冠公司故意隐瞒该物业已出售他人的事实，将该物业出售给原告陈莎莎，导致其欲购一手房的愿望落空，被告品冠公司构成售房欺诈，其行为违背诚信原则，加重原告陈莎莎的税负，导致原告陈莎莎的损失。为维护原告陈莎莎的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，请依法判决。诉讼中，原告陈莎莎变更第1项诉讼请求为：判令撤销原告陈莎莎与被告欧阳雪梅之间的房屋买卖合同，判令被告品冠公司返还原告陈莎莎已付的定金100000元、首期款154302元及利息（利息以254302元为基数，自2018年1月26日起按银行同期贷款利率计算）；变更第2项诉讼请求为：判令两被告连带赔偿原告为购房而支付的测量费、办证费、办证手续费3500元，见证律师费1300元；并明确第3项诉讼请求为：判令两被告连带赔偿原告已付购房款一倍的赔偿金。原告陈莎莎为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.认购书、定金收据；2.房屋买卖合同复印件、首期款收据、测量费、办证费、办证手续费收据；3.律师费收据；4.录音整理书面资料；5.证人证言。被告品冠公司辩称：原告陈莎莎是明知此次交易是二手房交易，理由如下：1.本案不存在法定的合同解除条件。2.半岛壹号是私人购买于2016年11月委托被告品冠公司进行销售。全部走二手房交易流程，销售的现场对业主的信息、流程、被告的资质、委托手续均作公示，原告陈莎莎看楼时应了解相关信息。3.原告陈莎莎与被告品冠公司于2017年12月29日签订认购书，第8条明确原告陈莎莎的房产适用二手房交易流程。4.是原告陈莎莎与被告欧阳雪梅在2018年1月26日签订的房屋买卖合同，合同上已清晰打印出售人的信息，即被告欧阳雪梅的信息。合同第7条明确告知原告陈莎莎承担的事宜，税费为40000元，原告陈莎莎捺印期间未提出异议。5.涉案房产无论是一手交易还是二手交易，合同的主要条款坐落、单价、房号均一样，房屋的使用功能也是一样，区别仅仅是营业税的支付。该点被告品冠公司在原告陈莎莎购买时已向其告知，原告陈莎莎也明确了。至于之后为何税额由40000元变为110000元，被告品冠公司未能预见，所以请驳回原告陈莎莎的诉求。被告品冠公司对其辩解向本院提交的证据有：1.中山市国土资源局政务网截图；2.国家企业信用信息公示系统；3.欧阳雪梅房产证；4.公证书；5.房屋买卖合同；6.委托书；7.认购书；8.完税证明；9.图纸。本院经审理认定事实如下：2017年12月29日，陈莎莎（乙方即购房人）与品冠公司（甲方即销售人）签订半岛壹号商住小区认购书，约定：乙方认购的物业坐落于中山市××半岛路××小区××房（下称该物业），该物业产权面积为65.16平方米；认购楼价为644302元（认购原价849637元，优惠为员工价，本计价方式为不含税价格，所有过户税费由乙方承担）；付款方式：按揭付款，于签订本认购书之日付定金100000元，乙方履行约定付款义务且无违约情况的，定金可抵购房款；乙方于签订房屋买卖合同之日付首期（含定金）254302元，即总楼价的50％，同时按甲方指定的时间办理房产产权过户手续及银行按揭贷款手续；楼价余款390000元，即总楼价的50％，向银行申请办理按揭贷款。乙方须在2018年1月5日前或根据甲方短信或微信通知时间为准，携带身份证、婚姻证明、户口簿、银行流水、认购书、付款凭证等相关资料到甲方指定地点签署正式房屋买卖合同及办理有关手续，如申请按揭须同时提交全部按揭资料及签署所需文件。该物业交易所需的税费由购买方承担；签署买卖合同及按揭贷款所需的律师费、公证费、保险费、工本费等费用均由乙方承担；乙方应于签订房屋买卖合同之日付清上述费用，该费用多退少补。甲方已明确告知乙方所认购的房地产适用二手房买卖程序及规定交易。认购书尾部乙方处有陈莎莎的签名捺印，甲方处盖具沙溪半岛壹号业务专用章并有甲方代表刘雅玲的签名。认购书签订当日，陈莎莎向品冠公司支付定金100000元，品冠公司出具收据（编号为22XXX58）予以确认。陈莎莎提交的银联签购单显示其向品冠公司转账支付100000元。2018年1月26日，陈莎莎（买受人）与欧阳雪梅（出卖人）签订了房屋买卖合同，约定：出卖人将自有的位于广东省XX镇XX群楼XX号XX幢XXX房物业（以下称该物业）按现状转让给买受人。该物业为现房，建筑面积为65.16平方米。该物业属现售，按建筑面积计价，该物业单价为每平方米9888元，总楼款金额为644302元。买受人以银行按揭贷款方式支付楼款，签订认购书即2017年12月29日时买受人支付30000元作为定金；本合同签订之日，买受人需向出卖人支付254302元（含定金）作为首付款，剩余总楼款390000元于本合同签订之日起60日内由买受人以向银行申请个人住房贷款方式支付给出卖人。本次交易所产生的全部税费均由买受人承担，包括但不限于各项税款、交易手续费、律师服务费、工本费、测量费、评估费等。上述费用之外应由买受人承担的费用，如物业维修基金等由买受人另外自行承担。买受人以向银行贷款方式支付购房款的，办理申请银行贷款手续所需要的全部费用（包括但不限于评估费、律师费等）由买受人承担。双方同意上述物业报税价以过户时国土相关部门评估价为准，买受人承担上述约定税费。如报税价超出上述评估价的，超出部分应交纳的全部税费由买受人承担。出卖人保证销售的物业没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。买受人根据法律规定或本买卖合同及补充协议约定有权解除本买卖合同的，应在解除本买卖合同的条件成就之日起15日内提出书面退房要求，否则，视为买受人放弃解除本买卖合同的权利。合同还约定了其他事项。合同签订当日，陈莎莎向品冠公司支付首期款154302元，品冠公司出具收据（编号为22XXX12）予以确认。陈莎莎提交的银联签购单显示，其于2018年1月26日向品冠公司转账支付154302元。同日，陈莎莎向品冠公司支付测量费、办证费、办证手续费共计3500元，品冠公司出具收据（编号为22XXX13）予以确认。陈莎莎提交的银联签购单显示其于2018年1月26日向品冠公司转账支付3500元。陈莎莎另提交编号为18XXX05的收据一份，载明2018年1月26日收到陈莎莎交来4-209房按揭办理费1300元。在合同履行过程中，陈莎莎认为品冠公司故意隐瞒该物业已出售他人的事实，将物业出售给陈莎莎，导致其欲购一手房的愿望落空，品冠公司构成欺诈，违背诚信原则，加重陈莎莎税负并导致其损失，遂于2018年4月11日诉至本院，主张前述实体权利。另查，2016年11月1日，委托人杨联文、欧阳雪梅、杨陆琼出具委托书，特委托品冠公司代理本人办理位于中山市××半岛路××号XXX商业群楼XX号1幢、2幢、3幢、4幢住宅、商铺、公寓等全部物业的销售洽谈、合同签订、收取首期楼款并按期将代收的首期楼款转入委托人指定的银行账户、核税交税、过户、办理交楼手续等事宜。委托期限自2016年11月1日起至2018年12月31日。委托人处有杨联文、欧阳雪梅、杨陆琼三人的签名捺印。又查，根据不动产权证[粤（2016）中山市不动产权第0XXX33号]记载，涉案房地产的权利人为欧阳雪梅。2017年8月16日，欧阳雪梅与杨联文到广东省菊城公证处公证委托书，委托书载明，位于中山市××半岛路××号XXX商业群楼**的房地产（共5套）物业，登记在欧阳雪梅名下，属欧阳雪梅与杨联文夫妻共有，因其不能亲自处理上述房地产的有关事宜，特委托张莹莹、谢肇芬、林春香为其代理人，任一人单独代表其从事如下活动：代为确定上述房地产的买受人，并代为与买受人商议、确认上述房地产的出售价格及出售上述房地产的其他合同条款，代为签署上述房地产的认购协议书、房地产买卖合同及相关文件；代办与上述房地产相关的测绘、评估、公证、保险等事项；代为办理收取因上述房地产出售，委托人应当取得的购房款等款项的手续；为了办理上述代理事项，应由受托人代办的其他事项。受托人在上述的委托权限范围内所从事的活动和签署的文件，欧阳雪梅、杨联文均予以承认。本委托书的有效期限为自2017年8月16日起至2020年8月15日止。再查，陈莎莎称其购买涉案房产时，品冠公司未向其说明是二手房交易，并提交录音及证人证言予以证明。在录音文件中，品冠公司售楼小姐刘雅玲表示税费上涨并非因二手交易造成，而是政府政策调整。刘雅玲声称欧阳雪梅系品冠公司的法人代表，认购书是针对开发商内部的，是走开发商流程，在开发商那里，我们的房子就是一手房，因为没卖过。认购书最终回归给开发商，证明客户给定金我们公司。诉讼过程中，陈莎莎申请介绍其去看房的中山市创二房地产服务有限公司的销售人员刘某作为证人出庭作证，证人刘某陈述称其于2017年底带陈莎莎去半岛一号看房，后由该楼盘现场销售刘雅玲介绍相关情况，期间刘雅玲并未提此笔交易是二手房交易，事后才得知是二手房。签订认购书时是由刘雅玲代签，签合同时开发商没有签章。本院认为：本案的性质是房屋买卖合同纠纷，本案争议焦点为：一、品冠公司是否存在欺诈行为；二、涉案合同的撤销条件是否成就；三、是可归责于哪一方的原因致合同不能继续履行，如何承担违约责任。关于焦点一。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人，故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”一般来说，欺诈的构成要件有：1.一方需有欺诈的故意。所谓欺诈的故意，是指欺诈方明知自己的欺诈行为会使被欺诈人陷入错误的认识，希望或者放任此种结果的发生的主观态度。2.欺诈方实施了欺诈行为。欺诈行为一般包括故意告知虚假情况和故意隐瞒真实情况两种。3.被欺诈方因受欺诈而陷于错误的判断。也就是指欺诈的行为与陷入错误判断的结果之间有相当之因果关系。4.被欺诈人基于错误判断而为意思表示。本案中，品冠公司在与陈莎莎签订房屋买卖合同的过程中，故意隐瞒其受欧阳雪梅的委托进行房产交易，致使陈莎莎误认为涉案房屋是一手房而与其签订房屋买卖合同，品冠公司的行为构成欺诈。具体认定理由如下：1.品冠公司一方主观上有欺诈的故意，其明知涉案房屋的权利人为欧阳雪梅，但在房屋买卖合同签订过程中故意隐瞒，且在陈莎莎发现后，仍谎称欧阳雪梅是品冠公司的法人代表；2.品冠公司一方客观上实施了欺诈行为。品冠公司有义务告知陈莎莎涉案房屋的真实权利人，其不仅有不予告知的不作为行为，还试图以一定行为掩盖真实情况；3.由于品冠公司一方的欺诈行为，诱使陈莎莎陷入了错误的认识，误认为自己签订的房屋买卖合同系一手房交易；4.陈莎莎由于错误的认识而做出了违反其真实意思表示的行为。陈莎莎本欲购买一手楼，若没有品冠公司故意隐瞒涉案房地产已出售他人的情况下，陈莎莎本应不会购买是二手房的涉案房产，然而由于品冠公司的欺诈行为陈莎莎作出了签订涉案房屋买卖合同的行为。综上，品冠公司的行为构成欺诈。关于焦点二。结合前述分析，品冠公司故意隐瞒涉案房地产已出售他人的行为构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定，陈莎莎主张撤销房地产买卖合同的诉求，理据充分，本院予以支持。关于焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案中，品冠公司的行为已构成欺诈，是可归责于品冠公司的原因致使合同不能继续履行。陈莎莎主张品冠公司返还其已付的定金100000元，首期款154302元，测量费、办证费、办证手续费3500元的诉求，本院予以支持。关于利息损失，陈莎莎主张品冠公司向其支付以254302元为基数，从2018年1月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止的利息，符合法律规定，本院予以支持。至于见证律师费，因陈莎莎提交的收据载明其所交的是按揭办理费1300元，且收款单位处并无签章，陈莎莎的该项诉求，理据欠充分，本院不予支持。关于赔偿金。陈莎莎主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，品冠公司、欧阳雪梅应向其赔偿已付购房款一倍的赔偿金。但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”的规定，本案不属于商品房买卖，且陈莎莎的主张不属于上述法律规定情形，故陈莎莎主张品冠公司向其支付已付购房款一倍赔偿的诉求，于法无据，本院不予支持。关于欧阳雪梅应否承担连带清偿责任的问题。欧阳雪梅与品冠公司签订委托代理合同，委托品冠公司代为出售涉案房地产，收款人为品冠公司，没有证据证明品冠公司已将其收取的涉案款项转予欧阳雪梅。陈莎莎提供的录音及证人证言，仅能证明品冠公司存在欺诈行为，无法证明欧阳雪梅与品冠公司有串通欺诈行为。据此，陈莎莎主张两被告承担连带赔偿责任的诉请，本院不予支持。被告欧阳雪梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、撤销原告陈莎莎与被告欧阳雪梅于2018年1月26日签订的房屋买卖合同；二、被告中山市品冠房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈莎莎返还定金100000元、首期款154302元及利息（以254302元为基数，从2018年1月26日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、被告中山市品冠房地产投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内赔偿原告陈莎莎为购房而支付的测量费、办证费、办证手续费3500元；四、驳回原告陈莎莎的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9434元（原告陈莎莎已预交），由原告陈莎莎负担5117元，被告中山市品冠房地产投资有限公司负担4317元（被告中山市品冠房地产投资有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告陈莎莎）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董爱民审 判 员  刘敏娟人民陪审员  张子锋二〇一八年七月二十六日书 记 员  杨平丽陈奇