抚顺市顺城区人民法院 执 行 裁 定 书 (2018)辽0411执异32号 案外人周明，男，汉族，1966年2月24日出生，住辽宁省抚顺市东洲区。 申请人宋辉，男，汉族，1980年2月11日出生，住抚顺市新抚区。 被执行人孙继东，男，汉族，1970年11月5日出生，住抚顺市顺城区。 被执行人关英莉，女，满族，1974年4月9日出生，住抚顺市顺城区。 本院在执行本院（2014）顺民一初字第1333号民事判决一案，即申请执行人宋辉与被执行人孙继东、关英莉民间借贷纠纷(即本院(2015)顺执字第373号)一案执行过程中，案外人周明提出执行异议，本院受理后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人周明称，被执行人关英莉于2008年欠我人民币柒万陆仟元（76000元），但是无钱偿还我。为此于2009年9月17日经双方协商签订《房屋买卖协议》，被执行人关英莉同意将其所有的坐落在新抚区x号楼x单元x号住宅楼房作价人民币壹拾捌万元（180000元）卖给我，从房款中扣除被执行人关英莉欠我的柒万陆仟元（76000元），我将剩余房款一次性给付被执行人，但因该房屋有银行贷款，所以不能办理产权变更手续，待贷款还完后，被执行人关英莉协助我办理产权过户手续。请求法院解除对抚顺市新抚区x号楼x单元x号房屋的查封。案外人周明为了证实自己的主张，提供如下证据：1.房屋买卖协议；2.租房协议2份；3.物业收费单等。 申请执行人宋辉称，周明与关英莉签订的《房屋买卖协议》不合法。根据《物权法》第191条第二款规定：抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。也就是说，房屋产权人没有经过银行的同意，不得转让房屋，贷款未还清房子不能变更产权人。此房是2008年8月21日贷款到2018年8月20日为止，房屋买卖协议是2009年9月17日签订的。在此协议签订时房屋处于抵押状态，关英莉未还清银行贷款无权将此房转卖。当时关英莉是已婚状态，转卖房产需要双方签字。周明与关英莉对于房产交易无任何转账记录，无欠条，无收条。没有相应的银行转账记录佐证，且无法证实双方买卖合同真是合法，现有的证据不足以证明其已实际支付全部购房款，周明后支付给关英莉的房款也没有提供支付方式。我对此有异议。周明是否实际居住在金汇的房产中：周明与关英莉的《房屋买卖协议》中写到“经双方协商，房主关英莉同意将新抚区x号楼x单元x号的房屋卖给乙方，但因房屋贷款没有还完，（所有权使用权）等贷款还完再去过户”我理解的意思是在没有还完贷款的情况下，此房屋所有人和使用权仍是关英莉。根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案诉争房产并未登记在案外人周明名下，不具有物权效力，因此，法院有权依法对诉争房产予以执行。周明称房屋没有变更产权的理由等关英莉还完贷款才办过户手续。按周明自己描述，周明付给关英莉剩余房款104000元整（壹拾万零肆仟元整）的房款。这些钱完全可以偿还贷款后变更所有权，周明没有变更。根据笔录周明是知道此房就存在产权抵押的，周明购买合同不合法，存在风险，周明不但接受产权抵押的事实，也愿意在拿钱给关英莉购买房屋。这本身就存在极高风险，由于周明自身的原因造成的风险与我的诉讼拍卖此房屋无关。我也是受害者。 被执行人关英莉称，我支持周明提出的异议，确实周明和我前夫（孙继东）之间有债务往来，他们账务往来我没有参与过，但是最终孙继东欠周明的钱我知道，孙继东决定把这个房子抵账给周明我知道，因为房子是我的名，最终签买卖协议是我和周明签的。为什么没过户就是因为我的公积金贷款没到期，当时也是这么商议的，等贷款结束后，正常过户给周明。签完买卖协议后发生其他事情就不受我们控制了。至于周明为什么不能过户还签协议，就是因为他和孙继东关系很好，是帮孙继东，当时我和孙继东是夫妻关系，孙继东做什么我都支持，所以我才签了买卖协议。我和周明签订的房屋买卖协议是我的真实意思表示。 本院查明，案外人周明向本院提交于2009年9月17日与被执行人关英莉签订的房屋买卖协议，（卖方）关英莉为甲方，（买方）周明为乙方，约定第一条：甲方同意将新抚区x号楼x单元x号的房屋卖给乙方，但因房屋贷款没有还完，等贷款还完再去过户。第二条：按房屋建筑面积38.15平方米计算，房价18万元（人民币大写：壹拾捌万元整）。第三条：乙方已经交给甲方18万元全款。案涉房屋于2009年3月6日设定了抵押权（期限为2008年8月21日至2018年8月20日），抵押权人为抚顺市住房公积金管理中心,现登记在被执行人关英莉名下。案外人周明现持有房屋所有权证和钥匙，并提供了2份案涉房屋租赁协议，租赁日期分别为2018年3月15日和2018年5月24日；一份抚顺市供水（集团）有限公司客户回执单，缴费日期为2018年3月16日；一份抚顺银行电卡客户回执，缴费日期为2018年3月15日；一份物业管理收费单，收费日期为2018年3月16日。 另查明，申请执行人宋辉与被执行人孙继东、关英莉民间借贷纠纷一案在审理过程中，宋辉申请诉讼保全，本院于2014年10月21日对案涉房屋（坐落于新抚区**楼****，建筑面积38.15平方米）作出保全查封裁定。后本院于2014年12月10日作出（2014）顺民一初字第1333号民事判决书，判决：一、被告孙继东、关英莉偿还原告宋辉借款300000元。二、被告孙继东、关英莉偿还原告宋辉借款（300000元）利息从2014年10月17日至给付日按同类银行贷款利率计算。判决生效后，经当事人申请进入执行程序。本院在执行过程中，于2016年10月9日依据生效判决，对被执行人关英莉名下坐落于新抚区x号楼x单元x号房屋作出续查封裁定，案外人周明以异议理由向本院提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案实际情况，首先，案外人是否已经向被执行人关英莉支付全部价款的问题。案外人周明提供的房屋买卖协议显示被执行人关英莉按房屋建筑面积38.15平方米计算，同意将案涉房屋以18万元卖给周明，且周明已付完18万元的房屋全款，但未提供证据证明其支付房屋全部价款的事实，故案外人是否支付房款难以确定；其次，是否非因案外人自身原因未办理案涉房屋过户登记的问题。根据案外人提供的房屋买卖协议内容和本院进行的听证会中案外人陈述事实，房屋买卖时案外人周明已明知案涉房屋本身设定了抵押登记，有抵押权人，不符合购买登记过户条件，仍然签订协议，没有尽到合理的注意义务，自身存在一定的过错。另，被执行人孙继东、关英莉在与申请执行人宋辉民间借贷纠纷一案民事审理过程中，明知本院已就案涉房屋采取了保全查封的事实，却未陈述案涉房屋已经转让的事实，故在本案听证会中，被执行人关英莉的答辩意见存疑，本院难以采信。综上，案外人周明提交的证据不享有足以排除强制执行的民事权益，其所提异议不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十五条（一）项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人周明的异议请求。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  王贵伦 代理审判员  王 煜 代理审判员  赵丽云 二〇一八年七月五日 书 记 员  杨志爽