海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终1986号上诉人（原审被告、反诉原告）：王佳，女，1988年12月3日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：周芸妃，海南法立信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：云高，男，1970年3月25日出生，汉族，住海口市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：冯小玲，女，1983年9月23日出生，汉族，住海口市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王云鹏，海南嘉天律师事务所律师。原审第三人：海南亿佳房地产经纪有限公司，住所地：海口市大同路**西湖商业广场**铺面。法定代表人：吴学亮，总经理。委托诉讼代理人：吕和运，该司门店店长。上诉人王佳因与被上诉人云高、冯小玲及原审第三人海南亿佳房地产经纪有限公司（以下简称亿佳房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初6529号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王佳上诉请求：1.依法撤销海口市美兰区人民法院作出的（2017）琼0108民初6529号民事判决第一、二、三项判项，改判驳回云高、冯小玲的一审诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用由云高、冯小玲承担。事实与理由:一、一审法院根本没有确认王佳未付清购房款的原因，就判令解除王佳与云高、冯小玲之间签订的《房地产买卖契约》，缺乏事实与法律依据。1.王佳之所以没有按合同约定的时间把全部购房款支付给云高、冯小玲是因为云高、冯小玲出售的房屋当时存在权利瑕疵。按照合同约定，购房款分三次支付，其中第二笔99万元是需要通过向银行申请按揭贷款，由按揭银行向云高、冯小玲支付。然而在王佳申请银行按揭贷款的过程中，本案交易房屋却突然被海口龙华公安分局查封了，无法办理按揭贷款，才导致原合同约定的以银行按揭贷款方式支付第二笔购房款的目的无法实现。第三笔房款按约定应在2016年10月9日前付清，但此时该房屋仍处于查封之中，随时可能被公、检、法机关没收，权利处于一个不确定状态，此时付款对王佳来说是及其危险的，完全有可能付款后最终拿不到房屋，王佳出于保护自己的利益中止付款是有法律依据的。《合同法》第152条规定，“买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款”，可见王佳中止付款并不违约。事实上，从合同约定的付款截止日至龙华公安分局通知海口市房管局交易房屋解除查封期间，云高、冯小玲也认可王佳的中止履行行为，从未向王佳催促过付款。2.交易房屋解除查封后，是云高、冯小玲违背诚实信用原则拒绝与王佳商量剩余房屋的支付问题，以达到解除购房合同的非法目的，要知道此时海口的房价相比双方签订购房合同时已大幅上涨。云高、冯小玲除了通过中介给王佳发了一份催款通知，要求王佳务必在10内付清145万元购房款，逾期视为解除合同外，再也不跟王佳沟通，对王佳回函要求双方见面协商解决后续的付款时间问题也不予回应，不给王佳筹集房款的机会。在10天内筹集145万元对王佳来说是没办法办到的事，就算是申请银行贷款在10天内也不可能完成放款，更何况此时海口已出台限购政策，对居民购买第二套住宅，如果第一套房贷还没有结清的，第二套房的首付比例不得低于70%，完全打乱了王佳的财务安排。王佳之前已在海口购买过一套住宅，尚在还贷期内，按照新出台的政策，王佳最多只能贷49.5万元，与原来计划的99万元相差一半。同时因交易房屋被查封，不知什么时间能解封，王佳原本准备好的第三笔房款也用作其他用途了，筹集145万元应该有一个合理期限，10天时间根本无法完成。很明显，不想继续履行合同的是云高、冯小玲，而不是王佳，云高、冯小玲才是违约的一方。综上所述，一审法院没有对王佳未付清房款的原因予以确认，简单的以未付清购房款为由认定王佳构成违约，支持云高、冯小玲单方解除合同的请求，明显缺乏事实和法律依据。云高、冯小玲辩称，王佳已构成根本性违约，一审判决解除合同于法有据。云高、冯小玲已依照双方签订的《房地产买卖契约》的约定，将房产过户到王佳名下，已履行了出卖人的义务，不存在任何违约行为。而王佳在房产已过户的情况下，仍以各种理由拒绝履行其付款义务，已违反了买卖合同中作为买方应履行的最主要义务。公安机关的查封决定是在房屋所有权已转移到王佳名下之后，并且公安机关随后解除了对该房产的查封，也证明公安机关的查封理由不能成立并予以了纠正。之后因国家政策调整，王佳不具备了办理按揭的条件，由此造成双方签订的《房地产买卖契约》无法按照约定的按揭贷款方式支付购房款，并非源于云高、冯小玲的过错。但王佳作为买受人，全额支付购房款是其理应履行的基本义务，并不能因此而免除其支付购房款的义务。云高、冯小玲多次和王佳沟通，但王佳均表示无法以现金方式支付购房款。为此，云高、冯小玲于2017年6月24日向王佳出具书面《催付购房款通知》，王佳接到通知后，仍以各种理由拒绝履行其付款义务。云高、冯小玲不得不于2017年8月15日提起诉讼，再次以诉讼方式催告其履行支付剩余购房款的义务。然而，王佳仍旧采取各种方式拖延付款义务，例如，其于法院确定的开庭前一天申请追加第三人；并且在法院第二次安排开庭时，又当庭提起反诉。明显在滥用诉讼权利，拖延时间。王佳在反诉请求中，要求办理流动资金抵押贷款，但事实上该贷款方式根本无法实施。因为在此之前，双方就多次向银行沟通并咨询相关情况，银行明确答复贷款不能用以购买商品房。王佳提出该反诉请求，充分证明其根本没有履行合同义务的诚意，或者其根本不具备支付购房款的能力。并且，王佳在反诉过程中以其大量伪造的证据，诉请云高、冯小玲承担所谓的装修损失、租金损失等各种不合理主张，以充分说明王佳缺乏基本的诚实信用。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;”本案中，云高、冯小玲不仅以书面方式催告其履行付款义务，也通过诉讼方式催告其履行。但王佳均拒绝履行合同义务。为此云高、冯小玲依法向一审法院提出变更诉讼请求，诉请解除《房地产买卖契约》。一审法院判决解除《房地产买卖契约》符合《合同法》的规定。综上所述，云高、冯小玲依约履行合同义务，不存在任何违约情形；王佳经多次催告，仍拒绝履行合同的主要义务，一审判决解除合同于法有据。请求人民法院依法驳回王佳的全部上诉请求。亿佳房地产公司辩称：关于海南省海口市××区号兆南丽湾4#商住楼（尚海轩）12层1203房，业主（云高、冯小玲）代理人（云月）在亿佳房地产公司与王佳成交上述房产。上述房产在整个过户与银行按揭过程中进行的非常顺利。上述房产转移到王佳名下后被法院查封。因买卖双方未履行完合同条款，亿佳房地产公司暂时保管王佳名下的上述房产的房产证原件壹本。2017年6月15日，亿佳房地产公司接到卖方微信通知上述房产产权已被解除查封。亿佳房地产公司第一时间以电话的方式把这个消息告知给买方（王佳）。亿佳房地产公司多次与买卖双方沟通，双方对付款方式未能达成协议。2017年6月24月，亿佳房地产公司收到卖方（云月）催付购房款通知。亿佳房地产公司已将该通知转交给买方（王佳）。2017年6月30日，亿佳房地产公司收到买方（王佳）《催付款通知》的回复函。亿佳房地产公司第一时间以微信的方式将该函发给卖方代理人（云建）。2017年8月4日，亿佳房地产公司收到买方（王佳）的领证通知书，也在第一时间以微信的方式发给卖方代理人（云建）。这期间亿佳房地产公司也在不断地协调买卖双方的意见，多次邀约买卖双方到亿佳房地产公司协商上述房产的付款事宜，双方均未能达成协议。云高、冯小玲向一审法院起诉请求：1.判令解除云高、冯小玲与王佳于2016年4月10日共同签订的《房地产买卖契约》；并判令王佳向云高、冯小玲支付违约金330000元；2.判令王佳将房产证变更登记到云高、冯小玲名下，并判令王佳承担变更登记所需的全部税费；3.判令本案诉讼费用、财产保全费用均由王佳承担。王佳向一审法院提出反诉请求：1.判令云高、冯小玲履行合同，配合王佳办理涉案房屋抵押贷款手续；云高、冯小玲应承担因办理房屋抵押贷款比按揭贷款产生的利息高出的月息0.4%成本，即47520元（99万元×0.4×12）；2.判令云高、冯小玲赔偿王佳租金、房屋装修、物业管理费等三项经济损失168747.3元，损失暂计至本案开庭之日止，实际经济损失应算至王佳实际履行合同约定，配合王佳办理涉案房屋抵押贷款手续之日止。一审法院认定事实：2016年4月10日，云高、冯小玲（甲方、卖方）、王佳（乙方、买方）、亿佳房地产公司（丙方、居间方）签订一份《房地产买卖契约》，约定甲方自愿将坐落海口市美兰区世纪大道13号兆南丽湾4#商住楼（尚海轩）12层1203房的房地产（房屋建筑面积198.62平方米）出售给乙方；房地产成交价格为1650000元，乙方于2016年10月9日前分三次付清给甲方，购房定金将在签定买卖契约时转为购房款；第一次付款于甲乙双方签定买卖合同当天，由乙方向甲方支付现金20万元，第二次付款为乙方申请银行按揭，由银行向甲方支付现金99万元，第三次付款于2016年10月9日内乙方向甲方支付现金46万元；甲乙双方自签定买卖契约之日起五个工作日内办理该房产完税签字过户手续，双方同意于甲方收到银行的第二次付款由甲方将上述房地产正式交付乙方；甲方保证上述房地产权属清楚；若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；甲方中途违约不卖，甲方应在悔约之日起三日内将定金及签订本购房买卖契约后所支付的购房款退还给乙方，另支付乙方该房款总额的百分之二十违约金；乙方中途违约不买或于2016年10月9日内未付完尾款时，甲方可从乙方已付购房款中扣除该房款总额的百分之二十违约金，所剩余额在三日内返还给乙方；如房产证已过户到乙方名下，则乙方负责将房产证恢复到甲方或甲方指定产权人名下，由违约方支付因此发生的一切费用；乙方不能按期向甲方付清购房款，甲方不能按期向乙方交付房地产或未能按期办理该房产签字过户手续，每逾期一日，由违约一方向对方支付相当于上述房地产房款的千分之三的滞纳金；如有一方超过十日则视为违约，对方有权不再履行购买或出售义务；由甲方配合乙方做银行按揭转款凭条63万元；上述房款由王佳的招商银行卡（卡号为：×××）转到云月的招商银行卡（卡号为：×××）。合同签订后，王佳向云高、冯小玲支付了第一笔款20万元。2016年5月9日，海口市美兰区世纪大道13号兆南丽湾4#商住楼（尚海轩）12层1203房产权被登记在王佳名下（证号：海口市房权证海房字第XX**）。2016年5月12日，海口市公安局龙华分局向海口市房屋产权交易登记中心发出《查封通知书》（龙公（刑侦）封通字[2016]0011号），请其协助查封犯罪涉嫌人云高的财产，包括上述房产。2017年6月15日，海口市公安局龙华分局向海口市国土资源局、海口市房屋产权交易登记中心发出《解除查封通知书》龙公（刑侦）解封通字[2017]0001号，解除对包括上述房产在内的财产的查封。此后，云高、冯小玲向王佳催交购房余款未果，遂于2017年8月29日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，云高、冯小玲、王佳及亿佳房地产公司三方签订的《房地产买卖契约》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，云高、冯小玲依约定将房产过户至王佳名下，已履行完合同义务。王佳未付清购房款，构成违约。云高、冯小玲请求解除合同，于合同有据，予以支持。根据合同约定，王佳应向云高、冯小玲支付违约金40000元（20万×20％），云高、冯小玲诉求超过该违约金部分，不予支持。云高、冯小玲可从王佳所付购房款中扣除该违约金。云高、冯小玲要求王佳将房产变更登记在其名下，于合同有据，予以支持。云高、冯小玲要求王佳承担变更登记所需的全部税费，不属于法院在民事诉讼中处理的范围，应予驳回。王佳申请银行按揭贷款付款，系王佳履行合同约定的付款义务的具体方式，不属于云高、冯小玲履行合同义务的范围。王佳主张云高、冯小玲违约，没有事实依据，不予采信。王佳要求云高、冯小玲承担违约责任，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、解除云高、冯小玲与王佳于2016年4月10日签订的《房地产买卖契约》。二、王佳向云高、冯小玲支付违约金40000元。三、王佳须于本判决发生法律效力之日起十日内协助云高、冯小玲将海口市美兰区世纪大道13号兆南丽湾4#商住楼（尚海轩）12层1203房产权变更登记至云高、冯小玲名下。四、驳回云高、冯小玲其他诉讼请求。五、驳回王佳的反诉请求。案件受理费22620元，由云高、冯小玲负担3313元，王佳负担19307元；反诉案件受理费2272元，由王佳负担；申请保全措施申请费5000元，由王佳负担。二审中，王佳提交了一份2018年4月18日中国建设银行个人活期账户交易明细。该明细显示2018年4月18日王佳的银行账户余额为1543063.12元，欲证明王佳已经筹集到剩余的全部购房款，具有购房能力，随时可以把这笔钱支付给云高、冯小玲。云高、冯小玲质证意见：对证据的真实性没有异议，但对证明力和关联性有异议，该份明细单出具时间是在2018年4月18日，账户转入150万资金的时间也是在2018年4月18日，也就是说在本案一审判决大约4个月之后的时间，王佳才具备了所谓的支付购房款的能力。同时，单凭活期帐款是否能够证明这部分的资金是否属于王佳个人可支配的资金也是无法证明的。根据这份证据可以知道，王佳在一审判决之前不具备支付购房款的能力。亿佳房地产公司质证意见：对王佳提交的中国建设银行个人活期账户交易明细无异议。本院认为，云高、冯小玲以及亿佳房地产公司对王佳提交的中国建设银行个人活期账户交易明细的真实性无异议，本院对该银行交易明细的真实性予以确认。本院经审理查明：一、云月作为云高、冯小玲的委托代理人，于2016年4月10日与王佳、亿佳房地产公司签订《房地产买卖契约》。在王佳支付第一笔购房款20万元后，王佳领到了涉案房屋的钥匙。二、2017年6月24日，云月向王佳发出《催付过房款通知》，内容为：我于2017年6月15日通过中介吕和运通知你，一次性付清所欠的购房款1450000元到云月的招商银行账户。现再次通知你，于本通知书送达之日起10日内付清所欠全款。若不付清，视为无履行能力，应解除本购房合同，若不同意解除将向法院起诉等。王佳于2017年6月30日出具一份《催付过房款通知的回复函》，主要内容为：王佳于2017年6月29日通过亿佳房地产公司收到云月向亿佳房地产公司寄送的《催付过房款通知》，针对云月的《催付过房款通知》内容，王佳对购房情况、具体事项进行了说明，并要求双方尽快进行协商所有问题，合理解决因为查封给其带来的各项影响，并主动承担相应责任，已求双方满意。2017年8月4日，王佳向亿佳房地产公司提出《领取房产证的申请》（该申请由亿佳房地产公司吕和运签收并加盖合同专用章），主要内容是希望云月尽快向王佳提供房屋解压证明材料，并允许从中介公司将房屋产权证取出来，以加快抵押贷款事项，正面解决实际问题等。三、一审诉讼中，王佳提供了其与金铭于2016年4月16日签订的《兆南丽湾尚海轩1203房装修合同》、金铭于2016年12月19日出具的《装修合同拖延施工通知》、王佳与金铭签订的《兆南丽湾尚海轩1203房装修合同拖延施工（补偿协议）》、2016年12月25日金铭出具的兆南丽湾尚海轩1203房人工补偿费3万元现金《收据》、2017年4月30日金铭出具的兆南丽湾尚海轩1203房人工补偿费3万元现金《收据》、2017年10月30日金铭出具的兆南丽湾尚海轩1203房人工补偿费3万元现金《收据》、2016年4月18日金铭出具的兆南丽湾尚海轩1203房装修第一笔款11万元现金《收款收据》、王佳与王祥艺于2015年11月24日签订的《房屋租赁协议》、若干张房租《收据》、2017年10月26日《海南增值税普通发票》等证据，欲证明其房屋装修、租金、物业管理费等经济损失。以上证据在一审中已经质证。本院查明的其他事实和一审法院查明的事实一致。本院认为，一、关于王佳迟延履行付款义务是否构成根本违约，涉案合同应否解除的问题。云高、冯小玲、王佳及亿佳房地产公司于2016年4月10日签订的《房地产买卖契约》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，合同各方当事人应按合同约定严格履行。合同签订后，王佳向云高、冯小玲支付了第一笔款20万元，云高、冯小玲将涉案房屋的钥匙交付给王佳，亦将房产过户至王佳名下。因涉案房产于2016年5月12日被公安部门查封，导致王佳无法向银行申请按揭贷款，不能依约及时支付剩余房款。该查封并非王佳的原因所致。2017年6月15日涉案房产被解除查封后，同年6月24日，云月向王佳发出《催付过房款通知》，限王佳在通知书送达之日起10日内付清所欠全款，若不付清，应解除购房合同。王佳对此也进行了回函，要求进行协商。并向亿佳房地产公司申请将房屋产权证取出来，以加快抵押贷款事项，解决实际问题。从以上可以看出，王佳仍有协商解决剩余房款的意愿。在云月向王佳催付房款后，应给予王佳合理期限内履行。鉴于涉案房产已过户到王佳名下，以及涉案房产被公安部门查封导致王佳无法向银行申请按揭贷款的实际情况，虽王佳迟延履行了付款义务，但其目前已具备支付剩余房款的能力，仍愿意履行合同付款义务，双方的合同目的能够实现，其迟延付款行为并不构成根本违约，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除情形，为维护市场交易的稳定，本案不宜判决解除合同，合同各方应继续履行。一审判决解除合同不当，本院予以纠正。二、关于迟延付款违约金的计算问题。如前所述，王佳存在迟延付款的行为，依法应承担相应的违约责任。根据三方签订的合同约定，王佳于2016年10月9日前未付完尾款，应按房款总额的百分之二十支付违约金，同时又约定房产证过户情况下不付清购房款，每逾期一日，按房款总额的千分之三支付滞纳金。显然，合同约定的违约金及滞纳金明显过高。王佳未及时付款造成云高、冯小玲的损失实际上就是银行利息损失。根据本案的实际情况，本院酌情将违约金调整为以未付房款为基数按年利率6%计算。一审判决关于违约金的计算有误，本院予以纠正。三、关于王佳的反诉应否支持的问题。（一）关于装修损失部分。王佳诉讼中仅提交装修合同、收款收据以证明其装修损失。根据收款收据载明，王佳的付款均为现金支付，装修合同的相对人及收款人金铭未能出庭证明装修及收款的事实，王佳也未能提供相应的证据证明装修事实的存在，故对其装修损失的主张，本院不予支持。（二）关于王佳的租房损失部分，与本案无关联性，本院不予支持。（三）关于物业管理费部分，因涉案房产已过户至王佳名下，王佳也领取了涉案房屋的钥匙，根据物业管理条例的相关规定，王佳应缴纳物业管理费，该部分不应计算为其损失。（四）王佳主张云高、冯小玲应承担因办理房屋抵押贷款比按揭贷款产生的利息高出的月息0.4%成本即47520元，不管房屋抵押贷款或银行按揭贷款，均为王佳付房款的一种方式，为其履行合同的主要义务，该高出月息部分不应计算为其损失。综上，王佳的反诉无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，王佳的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初6529号民事判决第一、二、三、四项；二、维持海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初6529号民事判决第五项；三、云高、冯小玲、王佳及海南亿佳房地产经纪有限公司应继续履行三方于2016年4月10日签订的《房地产买卖契约》；四、限王佳于本判决发生法律效力之日起十日内向云高、冯小玲支付剩余购房款1450000元；五、王佳应于本判决发生法律效力之日起十日内向云高、冯小玲支付逾期付款违约金（违约金以未付房款1450000元为基数，自2016年10月10日起至未付房款付清之日止，按年利率6%计算）；六、驳回云高、冯小玲的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22620元，由云高、冯小玲负担50%即11310元，由王佳负担50%即11310元。反诉费2272元，由云高、冯小玲负担50%即1136元，由王佳负担50%即1136元。财产保全费5000元，由云高、冯小玲负担50%即2500元，由王佳负担50%即2500元；二审案件受理费27164元，由云高、冯小玲负担50%即13582元，由王佳负担50%即13582元。本判决为终审判决。审判长 王法坚审判员 黄玉臣审判员 周慧娟 二Ｏ一八年七月六日书记员 杜 立速录员 梁 静速录员梁静