广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初5100号原告：蔡树发，男，1970年8月22日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：张纯杰，广东广健律师事务所律师。被告：深圳市鸿伽霆实业有限公司。住所地：广东省深圳市宝安区福永街道白石厦东区日富路41号第三层东。统一社会信用代码为91440300081882163B。法定代表人：李宗泽。委托诉讼代理人：余承志，广东宇思律师事务所律师。原告蔡树发诉被告深圳市鸿伽霆实业有限公司（以下简称“鸿伽公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月17日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告蔡树发的委托诉讼代理人张纯杰，被告鸿伽公司的委托诉讼代理人余承志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡树发向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年9月9日签订的《房产租赁合同》，被告交回租赁房屋；2.被告支付2018年1月、2月拖欠的租金42000元并支付逾期付款利息（以为42000元为基数，从起诉之日起至实际支付之日止，按同期同类人民银行活期存款利率计算）；3.被告承担本案诉讼费。后原告变更诉请为：1.确认原、被告于2017年9月9日签订的《房产租赁合同》为无效合同；2.被告向原告返还案涉房屋；3.被告支付2018年1月、2月拖欠的房屋占有使用费42000元并支付逾期付款利息（以为42000元为基数，从起诉之日起至实际支付之日止，按同期同类人民银行活期存款利率计算）；4.被告按照69999元/月的标准支付房屋占有使用费至实际交付租赁房屋给原告之日止，暂计2018年5月1日至2018年6月30日为139998元；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2017年9月9日签订《房产租赁合同》，合同约定被告承租原告位于东莞市××边大道南××大厦××楼作办公使用，租金69999元/月，租期15年。租赁房屋没有进行报建，也没有取得相应的证件。合同签订后，被告交纳了押金30万元就进驻招租，为了维持良好秩序，原告继续管理原来留下来的10个租户(每月租金共计21000元)。被告进驻不久后，就不断以市场环境不好为由，要求原告延长免租期，又提出退出主张，双方没有谈成任何结果。被告也拖延交纳租金，并扣除原来10个租户租金，但在2018年1月、2月，被告不经商量直接扣除原来10个租户押金共计42000元。后原告发现被告在未经允许的情况下，直接打掉整面墙体结构，允许租户进行化工作坊生产等。被告租赁房屋违反基本用途，在未通知的情况下拆除墙体，同时在未办理10个租户交接的情况下，私下扣减租户押金，实际就是拒绝交纳租金。若双方维持租赁关系，让原告不安。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。被告鸿伽公司辩称,被告要求继续履行双方于2017年9月9日签订的《房屋租赁合同》，驳回原告的所有诉讼请求。理由:1.原、被告签订房屋租赁合同后，被告按照双方约定履行合同，不存在任何违约行为。被告向原告交纳了押金30万元，每月按时向原告交纳租金。在签订合同之前原告已将合同约定的3920平方米中的部分出租给十个租户，并收取了这十个租户的租金和押金，故在签订合同时，双方口头约定，被告可以扣减该十个租户的租金和押金。之后被告也是在租金里每月逐渐扣减了这十个租户的租金和押金，原告也表示同意。该十个租户与原告签订的租赁合同的租赁物包含在原告与被告签订的租赁合同中的租赁物内，被告有权扣减十个租户的租金和押金。2.原告没有证据证明被告违背租赁用途、拆除墙体及允许客户进行化工生产。3.原告与被告签订租赁合同时对其所属的租赁物的属性应十分清楚，在情况下与被告签订租赁合同并收取高额押金和租金，后又以租赁物未报建主张合同无效，违背了诚实信用原则，法律规定租赁物存在一定瑕疵可以认定租赁合同无效是为了保护承租人的利益，并非为了保护出租人的利益。4.被告承租后已招租了很多租户，如支持原告主张的合同无效，原告需承担由此导致的全部损失。本院经审理认定事实如下：2017年9月9日，蔡树发作为甲方（出租方），鸿伽公司作为乙方（承租方），双方签订《房产租赁合同》，约定：甲方将东莞市长安镇宵边大道南15号合兴大厦（2至8楼共3920平方米）出租给乙方办公使用，乙方使用不完，可进行合理的分租。租期15年，自2017年9月9日起至2032年9月8日终止，起租日期为2017年11月1日。房租总额为69999元，满第5年后开始递增，以后每5年递增一次，递增点为10%。签订本合同时，乙方必须向甲方交付履约保证金（押金）300000元，本合同终止，各项费用付清后，乙方依本合同迁出时，甲方将上述履约保证金不计息七天内一次性退还给乙方。房租每月结算一次，乙方应当于当月10号前(如10号为法定假日，可顺延至下个工作日到甲方财务部结算当月房租及管理费用，如乙方不能按期缴纳费用，甲方每日按拖欠费用的百分之一收取滞纳金，若乙方拖延七天则乙方违约，甲方有权单方面停水、停电及限制乙方货物进出。《房产租赁合同》签订后，被告向原告支付了300000元押金，原告将案涉租赁物交付被告使用，被告确认其使用租赁物至今。原告确认，在签订《房产租赁合同》之前，已经有十个由原告招租的租户（房号为8201-8205、8206-8208、83A08、8508、8605、8607、8608、8708、8806、8808）在使用部分案涉租赁房屋，但《房产租赁合同》约定的租金是包含了该十个租户承租的范围的，原告亦没有向被告交接该十个租户的租赁范围，被告一直没有使用该十个租户承租的部分，该十个租户的租金共计21000元/月，押金共计42000元。双方确认针对该十个租户的租金及押金的处理问题没有相关的协议，双方同意被告交纳租金按照21000元/月的标准扣除该十个租户的租金。但原告认为被告在应交纳的租金中再扣减原十个租户的押金不合理。被告主张，被告租赁案涉房屋是用于对外出租，收取租户的租金和押金，原告需将十个租户的租赁关系转移给被告，该十个租户需向被告交纳租金和押金，但该十户租户已经向原告交纳了租金和押金，双方口头约定扣除十个租户的租金和押金，押金从每月应交给原告的租金中逐月扣除，事实上也按照这个标准扣除后交纳租金。原告对被告主张的双方口头约定内容不予确认。为此被告提交招商银行账户历史交易明细表、函信、租赁费用通知函、微信聊天记录，拟证明被告按约定交纳租金，原告同意被告扣减十个租户的押金和租金，被告不存在违约行为。原告对上述证据的真实性没有异议。其中原告于2018年3月10日向被告发出的《租赁费用通知函》记载：“对于之前贵司未与我方沟通，径直扣减原来客户押金方式缴纳租金，现该扣的由你们扣减完了，因此租金缴纳可以暂按贵司扣减原来租客租金额度方式缴纳”，被告主张该内容可以印证原告确认原有十个租户的押金是应该扣减的。招商银行账户历史交易明细表、函信显示，被告通过案外人赵春梅向原告转账交纳了2017年11月的租金69999元，2017年12月的租金29568元（该月租金扣除了11月、12月应扣除的原有十个租户的租金共21000元及8508房号租金），2018年1月租金27999元（该月租金扣除了1月应扣除的原有十个租户的租金共21000元及原有十个租户的押金21000元），2018年2月租金27999元（该月租金扣除了1月应扣除的原有十个租户的租金共21000元及原有十个租户的押金21000元），2018年3月租金48999元（该月租金扣除了3月应扣除的原有十个租户的租金共21000元），2018年4月租金69999元，2018年5月租金27999元（该月租金扣除了4月、5月应扣除的原有十个租户的租金共21000元）。双方确认，截止庭审时，被告交纳租金至2017年5月。被告庭审中表示其已支付的履约保证金(押金)300000元同意抵扣房屋占有使用费，但原告对此仅同意抵扣2018年1月、2月拖欠的房屋占有使用费共计42000元，超出该金额的不同意抵扣。另，案涉房屋未取得房地产权证、建设工程规划许可证或其他允许建设的证明。被告同意房屋占有使用费直接在其向原告交纳的押金中予以抵扣。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉房屋未取得房地产权证、建设工程规划许可证或其他允许建设的证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告围绕案涉房屋签订的《房产租赁合同》无效。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故原告诉请被告返还案涉房屋，于法有据，本院予以支持。但因在签订《房产租赁合同》之前，已经有十个由原告招租的租户在使用部分案涉租赁房屋，原告亦未就该十个租户的租赁范围移交给被告，被告一直没有使用该十个租户承租的部分，故被告返还案涉房屋时无需向原告返还原有十个租户承租的部分。对房屋占有使用费的请求，根据上述最高人民法院的司法解释第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”。本案中，被告自2017年11月起一直实际占有使用案涉租赁物，应参照《房产租赁合同》约定的租金标准向原告支付相应的补偿。鉴于《房产租赁合同》约定的租金是包含了原有十个租户的承租范围的，而原告没有向被告交接原有十个租户的承租范围，被告亦一直没有使用该十个租户承租的部分，故被告每月应支付的房屋占有使用费应予以扣除该十个租户承租范围的占有使用费，双方均同意按照21000元/月的标准扣除，本院予以确认。至于原有十个租户交纳的押金42000元，被告主张双方口头约定予以扣除，但未能提交相应的证据予以证明，原告亦不予确认，租赁费用通知函中的内容并也不能明确反映原告同意在租金中扣除原有十个租户的押金，故本院不予确认。原有十个租户交纳的押金是原告基于其与该十个租户之间的租赁合同关系而收取的，双方亦未就该十个租户的租赁范围进行交接，故被告主张在其向原告交纳的租金中扣除原有十个租户向原告交纳的押金42000元没有事实和法律依据，本院不予支持。根据被告交纳租金的情况，被告已足额交纳2017年11月、12月及2018年4月、5月的房屋占有使用费，被告在其2018年1月至2018年5月的租金中每月均扣除了原有十个租户的租金21000元，在2018年1月、2月的租金中分别扣除了原有十个租户交纳的押金21000元，被告未足额交纳2018年1月、2月的房屋占有使用费，故原告诉请被告支付2018年1月、2月拖欠的房屋占有使用费共计42000元，合法有据，本院予以支持。至于利息，房屋占有使用费性质上为承租人实际占有使用案涉租赁物而产生的对出租人的折价补偿，自合同被确认无效时才产生折价补偿的后果，故本院作出的合同无效的判决尚未生效时，原告诉请从起诉之日起支付2018年1月、2月的房屋占有使用费的逾期利息没有依据，本院不予支持。双方确认被告交纳租金至2018年5月，被告至今一直实际占有使用案涉租赁物（除原有十个租户租赁部分外），未交还给原告，根据上述分析，扣减原有十个租户的租金21000元/月后，被告应照48999元/月的标准向原告支付自2018年6月1日起至被告返还案涉租赁物之日止的房屋占有使用费，原告诉请按照69999元/月的标准支付，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于被告已支付的履约保证金(押金)300000元，因案涉《房产租赁合同》被认定无效，原告应予以返还被告缴纳的履约保证金(押金)，虽然被告庭审中表示同意抵扣房屋占有使用费，但鉴于原告只同意抵扣2018年1月、2月拖欠的房屋占有使用费共计42000元，超出该金额的不同意抵扣，而被告在本案中未提出反诉要求原告返还或予以抵扣，故对于履约保证金(押金)300000元，本院在本案中不予处理，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告蔡树发与被告深圳市鸿伽霆实业有限公司于2017年9月9日签订的《房产租赁合同》无效；二、限被告深圳市鸿伽霆实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内将案涉《房产租赁合同》项下位于东莞市长安镇宵边大道南15号合兴大厦2至8楼的租赁物[但原有十个租户的租赁范围除外（房号为8201-8205、8206-8208、83A08、8508、8605、8607、8608、8708、8806、8808）]腾退并返还给原告蔡树发；三、限被告深圳市鸿伽霆实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告蔡树发支付2018年1月、2月拖欠的房屋占有使用费共计42000元；四、限被告深圳市鸿伽霆实业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告蔡树发支付房屋占有使用费（从2018年6月1日起按每月48999元的标准计算至返还租赁房屋之日止）；五、驳回原告蔡树发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1970元（原告已预交），由被告深圳市鸿伽霆实业有限公司承担985元，由原告蔡树发承担985元。如不服本判决，原、被告双方可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈映华二〇一八年七月十六日书记员  欧凯桦彭立文附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。