湖南省临湘市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0682民初2433号李云霞，女，1969年10月26日出生，汉族，住临湘市。委托诉讼代理人：肖太勋，湖南省临湘市民声法律服务所法律工作者。被告：胥进良，女，1968年10月1日出生，汉族，住岳阳市云溪区。委托诉讼代理人：胥海钾，男，1988年9月18日出生，汉族，住临湘市，系被告胥进良的侄子。李宗辉，男,1964年1月30日出生，汉族，住临湘市。临湘市。委托诉讼代理人：李珞瑜，湖南永发律师事务所律师。方晓伟，男，1967年5月27日出生，汉族，住临湘市。原告李云霞诉被告胥进良、李宗辉、方晓伟确认合同无效纠纷一案，本院于2017年12月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李云霞及其委托诉讼代理人肖太勋，被告胥进良及其委托诉讼代理人胥海钾，被告李宗辉及其委托诉讼代理人李珞瑜，被告方晓伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李云霞向本院提出诉讼请求：1.确认被告胥进良、方晓伟与被告李宗辉于2016年签订的《房屋出售协议书》无效，判定被告李宗辉向原告交还该侵占的房屋；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告李云霞与被告方晓伟是夫妻关系，2014年，两人与被告胥进良合作，由胥进良提供土地，原告与方晓伟投入资金100多万元，共同建造了位于临湘市靠西边第三栋五层楼新房一栋及杂屋，建筑面积共1050平方米。2016年2月3日，三被告在原告不知情的情况下，签订了《房屋出售协议书》，约定：“1.将上述房屋以总价260万元，出售给李宗辉；2.此楼因未办理土地使用证、房产证，无法办理过户手续，以此协议签字为生效；3.李宗辉须于2016年元月2日支付方晓伟现金40万元，2016年春节前支付160万元，其余款项在2016年5月前付清；4.本协议经方晓伟夫妻、胥进良夫妻、李宗辉签字后具有法律效力”。三被告签订上述协议后，被告方晓伟、胥进良收取了被告李宗辉的部分购房款。2017年1月6日，原告李云霞曾向临湘市人民法院起诉，请求确认《房屋出售协议书》无效，因找不到被告李宗辉，原告撤回了起诉。原告认为，被告李宗辉、胥进良、方晓伟明知上述房屋是原告与方晓伟共同建设的夫妻共同财产，且协议中已明确约定须由夫妻签字后具有法律效力，三被告既未告知原告，亦未经原告签字，私下买卖上述房屋，严重侵害了原告的合法权益。同时，三被告明知该房屋未办理土地使用证、房产证而违法交易，违反了国家法律规定，上述《房屋出售协议书》应不具有法律效力。为此，特具状起诉，恳请人民法院公正判决。被告胥进良辩称：第一，被答辩人不与此协议发生关系；第二，房屋买卖是答辩人的合法行为，并没有侵害被答辩人的合法权益。被告李宗辉辩称：第一，房屋买卖是被答辩人夫妻主动提出的，被答辩人完全知晓，所得房款用于偿还了其夫妻共同债务，而且两年内被答辩人并没有提出异议；第二，答辩人经过买卖取得房屋合法，完全符合法律上的善意取得，依法应受保护；第三，即使被答辩人在双方签订合同当时不知道具体情况，答辩人完全有理由相信被答辩夫妻己做好了商定，方晓伟的行为就是其与被答辩人的共同意思表示。因为当时是被答辩夫妻共同借了他人的现金没有按约定时间还款，方晓伟是被人追债而主动找的答辩人，而且所得的价款用于偿还其夫妻共同债务。从买卖的原因、价款的用途，成交后的房屋移交等情况看，无不显示被答辩人不但知道，而且完全同意。被告方晓伟辩称：第一，因欠高利贷迫于无奈将才将房屋出售，出售房屋是答辩人个人的行为，被答辩人不知情；第二，被答辩人之前就此事也起诉过，因找不到李宗辉，所以撤诉了，并不是没有提出异议；第三，之前有人出300万找答辩人买房，因答辩人已经答应了李宗辉，因跟李宗辉比较熟，就同意作价260万元卖给他。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交的《房屋出售协议书》，该证据客观真实、来源合法、与本案有关，本院予以采信；2、原告提交的民事诉讼材料，该证据能够证明原告就本案纠纷曾于2017年1月6日向临湘市人民法院起诉，对该证据，本院予以采信；3、被告李宗辉提交的《房屋出售协议书》，该证据客观真实、来源合法、与本案有关，本院予以采信；4、被告李宗辉提交的方晓伟于2016年向其出具的收条，该证据客观真实、来源合法、与本案有关，被告方晓伟对其真实性无异议，但否认房款已付清，该收条金额仅为40万元，无其他证据印证，不能直接证明房款已付清，对其证明目的，本院不予采信；5、被告李宗辉提交的原告李云霞与被告方晓伟的离婚登记审查处理表及离婚协议书，该组证据能够证明原告李云霞与被告方晓伟已于2018年3月13日离婚，但不能证明原告无权向三被告主张权利，对其证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：原告李云霞与被告方晓伟原系夫妻关系。2014年，两人与被告胥进良合作，由胥进良提供土地，由李云霞、方晓伟夫妇提供资金，共同建造了位于临湘市靠西边第三栋五层楼新房一栋及杂屋，建筑面积共1050平方米。2016年2月3日，被告胥进良与被告方晓伟在未经原告李云霞同意的情况下，签订了《房屋出售协议书》，约定：“1.将上述房屋以总价260万元出售给李宗辉；2.此楼因未办理土地使用证、房产证，无法办理过户手续，以此协议签字为生效；3.李宗辉须于2016年1月2日向方晓伟支付现金40万元，2016年春节前支付160万元，其余款项在2016年5月份前付清；4.本协议经方晓伟夫妻、胥进良夫妻、李宗辉签字后具有法律效力”。被告胥进良、方晓伟在协议上签名，被告李宗辉及原告李云霞均未在协议上签名。房屋已经交付给了被告李宗辉。2016年2月6日，被告李宗辉向被告方晓伟支付了购房款40万元。2018年3月13日，原告李云霞与被告方晓伟离婚，约定所有夫妻共同财产归女方所有。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告李云霞是否具有本案诉讼主体资格；2、被告胥进良与被告方晓伟签订的《房屋出售协议书》是否有效；3、被告李宗辉是否符合“善意取得”。关于焦点1，原告李云霞是否具有本案诉讼主体资格。原告李云霞与被告方晓伟虽于2018年3月13日解除婚姻关系，但本案涉案房屋建造于2014年，系原告李云霞与被告方晓伟婚姻关系存续期间，其中属于李云霞、方晓伟夫妇的份额应系夫妻共同财产。被告胥进良、方晓伟未经原告李云霞同意，向第三人出售房屋，侵犯了原告李云霞的合法权益，原告系与本案有直接利害关系的人，具有本案适格的诉讼主体资格。关于焦点2，被告胥进良与被告方晓伟签订的《房屋出售协议书》是否有效。首先，被告李宗辉、胥进良、方晓伟均知晓原告李云霞系房屋共有人，而《房屋出售协议书》没有原告李云霞的签名，即被告胥进良、方晓伟在未经原告李云霞同意的情况下整体转让房屋，被告李宗辉在未经原告李云霞同意的情况下整体受让房屋，双方系恶意串通，损害原告李云霞的权益，该合同系无效合同；其次，合同明确约定须经方晓伟夫妻、胥进良夫妻、李宗辉签字后才具有法律效力，实际上，而该合同仅有被告胥进良、方晓伟的签名，没有原告李云霞的签名，更没有被告李宗辉的签名，即该合同尚未生效。综上，对原告要求确认《房屋出售协议书》无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告李宗辉占有该房屋缺乏法律依据，应向房屋共有人胥进良、方晓伟、李云霞返还房屋，对原告李云霞要求被告李宗辉返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于被告胥进良、方晓伟向被告李宗辉返还财产的问题，因被告李宗辉未在本案中明确主张，该问题不宜在本案中一并审理，当事人若主张权利，可另案处理或通过其他合法途径解决。关于焦点3，被告李宗辉是否符合“善意取得”。首先，被告李宗辉明知原告李云霞系房屋共有人，并在未经李云霞同意的情况下买受房屋，其非善意第三人；其次，合同约定房屋买卖的总价款为260万元，被告李宗辉未能提供证据证明已付清房款，应承担举证不能的法律后果；第三，房屋买卖未办理不动产变更登记。综上，被告李宗辉受让房屋不构成善意取得，对被告李宗辉的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十二条第（二）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认被告胥进良与被告方晓伟签订的《房屋出售协议书》无效；二、被告李宗辉在本判决生效之日起三十日内向房屋共有人李云霞、方晓伟、胥进良返还房屋。本案受理费1000元，由被告李宗辉、胥进良、方晓伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  李超军代理审判员  黄 辉人民陪审员  王胜炎二〇一八年七月二十三日书 记 员  谭健夫附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。