汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0702民初320号原告（反诉被告）汉中航空物资有限公司,住所地汉中市汉台区劳动东路。统一社会信用代码：91610700220521545J。法定代表人文建华，公司总经理。委托代理人张红涛，陕西锐博律师事务所律师。委托代理人刘哲，陕西锐博律师事务所律师。被告（反诉原告）汉中市中联房地产传媒有限责任公司,住所地汉中市汉台区劳动东路航空大厦5层518室。统一社会信用代码：91610700713539620H。法定代表人李进，公司总经理。原告（反诉被告）汉中航空物资有限公司（以下简称航空物资公司）与被告（反诉原告）汉中市中联房地产传媒有限责任公司（以下简称中联传媒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）航空物资公司委托代理人张红涛、刘哲，被告（反诉原告）中联传媒公司法定代表人李进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）航空物资公司诉称，2016年7月27日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告承租原告所有的位于汉中市汉台区劳动东路航空大厦5层519室房屋一间，租赁期限自2016年7月31日至2017年7月30日止。2017年3月，原告与被告再签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告承租原告所有的位于汉中市汉台区劳动东路航空大厦5层518室房屋一间，租赁期限自2017年3月19日至2017年6月30日止。二份租赁合同除租赁期限不同外，其他内容完全相同；合同第七条约定：合同终止前，因城建规划、出租方建设规划和大楼改造需拆除出租房屋、改造房屋结构或改变房屋结构用途时，出租方应提前60日书面告知承租方，并按实际租赁时间计收租金及相关费用，退还余额。原告计划在2017年6月30日对房屋进行改造，在2017年3月1日向被告发出《关于收回出租房屋的通知》，通知在2017年6月30日到期后，518房屋不再续租。2017年6月30日，被告承租的519房屋因合同约定的条件成就，原告通知合同终止；承租的518房屋因合同到期而终止。之后，原告多次与被告沟通腾房搬离事宜，但被告至今仍未腾房搬离。原告认为，根据《合同法》第九十三条、第九十六条的规定及合同的约定，在原告将《关于收回出租房屋的通知》送达被告时，519房屋的《房屋租赁合同》于2017年6月30日次日起终止；根据《合同法》第九十一条的规定，518房屋的《房屋租赁合同》期限届满而终止。在原告明确表示不再出租的情况下，被告应在合理的时间内腾房搬离，但被告至今不腾房搬离，侵犯了原告的合法权益，故向人民法院提起诉讼：1、判令被告立即腾退搬离所租赁的房屋；2、判令被告支付房屋租金、维护费、水电费、卫生费、暖气费等共9780.22元，滞纳金4875.7元；3、判令被告按年租金的15%支付违约金2679元；4、本案的诉讼费由被告负担。被告（反诉原告）中联传媒公司答辩并反诉称，2016年3月，中联传媒公司因总公司迁移而租赁原告航空物资公司所有的位于汉中市汉台区劳动东路航空大厦5层518、519房屋二间，每间面积17㎡，租赁时，旧窗木门、水泥地面，除一盏普通灯具外，无任何附属财产；反诉人承租后，进行了为期三个月的精装修；租赁期限为：518房屋自2016年3月19日起至2017年3月18日止；519房屋自2016年7月31日起至2017年7月30日止；租赁合同期满每年续签。反诉人依约交清了租金及相关费用。2017年2月6日，原告航空物资公司书面通知反诉人续交518室下年度租金及相关费用；2017年3月1日，双方续签半年。合同续签当日下午，原告航空物资公司发出《关于收回出租房屋的通知》收回518室，不再续租。2017年3月16日，原告航空物资公司负责租赁事宜的部长吴艳青、门英杰通知中联传媒公司法定代表人李进到其办公室商定：1、6月30日，航空物资公司只装修5楼楼道和卫生间，不进行房屋主体改造结构用途，拆除出租房，所有房间不装修，因反诉人二间房屋进行了精装修，6月30日结清水电费，只停业不搬离，锁好门窗；2、装修期间不收反诉人租金及相关费用；3、装修结束后续签下半年租赁合同。2017年3月17日，反诉人按约定续签了三个月的518室的租赁合同，合同于2017年6月30日止，反诉人缴纳了房租。事实上，原告航空物资公司续签518室的租赁合同，是为了推卸租赁合同第七条的违约责任。2017年6月30日，门英杰来反诉人的办公室查看，7月1日停电停水，反诉人停止办公。2017年6月28日，吴艳青又通知李进让搬到三楼办公，反诉人拒绝；时至今日，原告航空物资公司承诺的装修的期限为一个月，但长达9个月仍未结束，反诉人只好安排公司的经理、出纳、会计等在家待岗，每人每月发基本工资1370元。2017年10月16日，原告航空物资公司通知反诉人续签下半年合同，要求反诉人交清6月30日反诉人停业期间的租金、滞纳金、违约金后续租。2017年11月15日，原告航空物资公司向反诉人送达律师函，明确518、519室不再续租，要求反诉人搬离。反诉人认为，原告航空物资公司一边承诺，不给反诉人退租金及保证金，一边又无理索要9个月装修期间的租金，对反诉人没有使用办公室及赔偿损失只字不提；原告航空物资公司不守承诺，利用合同、装修等手段造成反诉人直接经济损失，属于违约，其无权要求赔偿任何费用。综上所述，原告航空物资公司违背诚实信用原则，出尔反尔，不按合同约定办事，致使反诉人9个月无法办公，造成工资损失37401元，经营损失更难以计算，给反诉人的客户带来不便，给反诉人造成了不良社会影响，故提出反诉请求：1、依法驳回原告航空物资公司的诉讼请求；2、判令原告（反诉被告）航空物资公司退还反诉人519室租金860元，押金2000元；3、判令原告（反诉被告）航空物资公司支付反诉人误工损失37401元；4、判令原告（反诉被告）航空物资公司支付合同违约金2994.9元；5、诉讼费由原告（反诉被告）航空物资公司承担。原告（反诉被告）航空物资公司针对被告（反诉原告）中联传媒公司的反诉辩称，被告（反诉原告）中联传媒公司的反诉请求与本案的事实不符：1、双方于2012年3月19日首次签订《房屋租赁合同》，被告租赁518室，租期一年；2012年7月30日签订第二份《房屋租赁合同》，被告租赁519室，租期一年；2012年3月26日，被告向原告提出房屋装修申请，其中第六条“隔壁519房若能租用，计划二房之间打通，新开宽90㎝房门”，故被告称进行了三个月的精装修与事实不符。2、2016年签订的《房屋租赁合同》约定“每年到期前三天办理续租手续，只续租一年；出租方应在合同期满前一个月提示承租方，承租方必须在合同期满前一个月向出租方递交书面续租申请，得到出租方同意后到期前3天与出租方续签合同，并交清租金、保证金及物业管理相关费用”，故不存在“租赁合同每年续签”的事实。3、2017年3月1日，原告向被告送达了《关于收回出租房屋的通知》，明确表示因房屋装修不再租赁，被告的法定代表人李进要求给予一定的搬迁时间，遂在通知签收意见中签字“续交半年，依据市场确定”；原告考虑装修期间，同意续租3个月，双方协商后于2017年3月17日签订了518房间《房屋租赁合同》，租期为2017年3月19日至2017年6月30日，被告的陈述与事实不符。《关于收回出租房屋的通知》是原告履行通知义务，该通知原告也明确表示不再租赁，被告在通知上签署的意见，不能确定为租赁期限，租赁期限应按照合同上的约定为准。4、2017年6月29日，原告与案外人西安领军教育培训中心签订《房屋租赁合同》，将大厦三、四楼出租，租期自2017年10月1日至2027年9月30日止；2017年9月12日，原告与案外人上海南谷建筑装饰工程有限公司签订《工程装修施工合同》，对大厦北外立面玻璃幕墙整体改造装修，装修从2017年9月12日至2017年12月18日止，故被告称装修影响其办公，造成误工损失与事实不符。首先，原告并未对租赁给被告的518、519进行装修；其次，原告的装修时间是2017年9月12日至2017年12月18日止，仅是对大厦北外立面玻璃幕墙整体改造装修，并不影响被告办公；第三，在原告装修期间，518、519室的房屋租赁合同已经届满，原告也表示不再出租，被告应当搬离，不存在原告违约而产生误工损失，反而是被告占有房屋不支付租金构成违约。综上，原告认为，原告依据《租赁合同》的约定，向被告送达《关于收回出租房屋的通知》不违反合同约定；现原告与被告签订的《租赁合同》履行期限已经届满，原告并未违反合同约定，反而是被告占用原告的房屋拒不腾退，故请求驳回被告的反诉请求。原告（反诉被告）航空物资公司为支持其诉讼请求提交以下证据：第一组，1、原告的营业执照；2、法定代表人身份证明及身份证复印件；3、被告的营业执照；证明原、被告的主体资格。第二组，1、《房屋租赁合同》及收费发票；2、《关于收回出租房屋的通知》；证明1、原、被告签订《房屋租赁合同》和缴纳费用的事实及对房屋收回、费用收取、违约责任等的约定；2、原告依据合同约定，在2017年3月1日向被告发出收回房屋的通知，被告于2017年3月6日签收的事实。第三组，1、律师函；中国邮政EMS投递单及回执；3、通知及张贴照片；证明原告多次督促被告腾退房屋，被告拒不腾退的事实；2017年11月10日原告委托律师向被告发函，被告收到后拒绝腾房的事实；2017年11月21日原告向被告发出通知，要求被告腾退房屋，被告至今仍未腾退的事实。被告中联传媒公司质证认为：对第一组、第二组证据的真实性无异议；第三组证据的律师函收到了，贴照片不知道，证据的真实性无异议。被告（反诉原告）中联传媒公司为支持其辩解意见及反诉请求，提交以下证据：1、中联传媒公司的营业执照、法定代表人身份证复印件、备案证书，证明被告的身份信息；2、租赁发票复印件3份，证明原、被告之间存在租赁关系；3、保证金发票2张，证明被告缴纳保证金的事实；4、收回通知二张，证明原告的通知内容互相矛盾，又要催收房租又要解除房屋租赁合同；5、工资表8张、职工身份证复印件3张、职工情况说明3张、通知一份、律师函一份、图片11张，证明装修到现在为止还未完成；6、录音资料一套及证人证言，证明原告的主管部长承诺装修期间不让被告搬离，不收取租赁费，装修完后重新续签下一年合同；7、《租赁合同》3份，证明双方租赁关系属实；8、房屋维修管理费票据，证明原告收取被告维修管理费的事实。原告（反诉被告）航空物资公司质证认为：对证据1、2的真实性无异议；但原告主张的租赁费是被告没有腾退房屋而发生的租赁费；证据3的真实性无异议，收取保证金属实，但根据合同约定，违约后保证金不予退还；证据4的真实性无异议；518房屋收回的通知原告已经明确表示不再续租，519是提前终止合同，多收的房租可以退回；证据5的真实性有异议，工资表是连贯形成，好像是同一天制作，其中部分人员是被告下设分公司的负责人，被告应提供银行的对账单及社保缴纳证明；其他证据的真实性无异议；该组证据正好证明被告一直未腾房的事实；证据6的真实性无异议，证明目的不认可，这是双方前期的协商，并不是承诺；证据7、8的真实性无异议。原告（反诉被告）航空物资公司针对被告的反诉请求，提交以下证据：1、2012年3月19日的《租赁合同》二份，证明双方首次签订合同，518室是2012年3月19日，租期一年；519室是2012年7月30日，租期也是一年；2012年3月26日被告提出装修的事实。2、2017年6月29日的《租赁合同》，证明原告将大厦三、四楼出租给案外人，租期为2017年10月1日至2027年9月30日的事实。3、《装修施工合同》，证明原告对大厦外立面墙装修的事实；装修时间是2017年9月12日至2017年12月18日的事实。4，电费收缴通知单，证明2017年6月30日，原告未采取停电措施的事实。被告（反诉原告）中联传媒公司质证认为：对方的证据太乱，不予质证。电费是每月结算，我公司拍照后，电表就拆掉了，后面哪来的电费；合同6月30日到期了，我们之间没有合同了，对方的赔偿是怎样计算出来的；我公司未腾房是事实，但我们没有在里面办公，哪来的费用；我们不腾房是有原因的；我公司不欠原告的任何费用，而是原告应该退还519房间的房租。上述证据，经庭审质证，本院予以确认。本院审理查明，从2012年3月19日起，被告中联传媒公司租赁原告所有的位于汉中市汉台区劳动东路航空大厦5层518室房屋一间；从2012年7月30日起，租赁519房屋一间，合同租期均为一年，二份房屋的租赁合同均按年计算，届满后逐年续签。2017年3月19日，双方签订《房屋租赁合同》（518室），主要约定：1、租赁期限为2017年3月19日至2017年6月30日止，租赁期限总计104天；2、每间年租金8930元，租期104天，收费2580元；3、保证金为租赁费的20%，计1000元；4、代收费用为水费、电费、取暖费等；5、承租人有以下行为，出租方可给予停水、停电、每日按合同金额3‰加收滞纳金、解除合同强行收回房屋等处理办法。（1）承租方不按时缴纳各项租赁费用的；（2）租赁期满后承租方没按通知单上的规定办理相关退组或续租手续的。6、违约责任约定，合同终结时，承租方不按时、如数、完好交还所承租房及附带资产，承担年租金15%违约金，且无权要求退还保证金。2016年7月27日，双方签订《房屋租赁合同》（519室），合同约定的租赁期限为2016年7月31日至2017年7月30日，其他事项的约定与518室的《房屋租赁合同》完全相同。2017年3月1日，原告向被告发出《关于收回出租房屋的通知》，载明：“鉴于航空大厦使用年限较长，基础设施不完整，使用功能不齐全，外观不符合城市市容要求，已无法满足新老租户的使用要求。为此，按照我公司的建设规划，将于2017年对本大楼进行改造和装修，完善大楼内部设施，增加使用功能，美化外观形象，为租户提供舒适可心的办公环境。因此，您于2016年7月31日租赁的航空大厦5楼519室，我公司将于2017年6月30日前收回该房屋不再租赁，从收回之日起至到期日止，期间的租赁费用我公司将按实际未使用天数退还贵公司”。该通知被告法定代表人李进签收。被告收到通知后，于2017年7月1日将办公用的电脑带走后，将租赁的518、519室锁闭后离开，但二间房屋至今未腾退。2017年11月10日，原告向被告发出《律师函》，认为：518室的《房屋租赁合同》于2017年6月30日届满；519室在原告发出《关于收回出租房屋的通知》后，《房屋租赁合同》于2017年6月30日解除，原告已经明确表示不再续租，被告应搬离腾房。被告收到《律师函》后，未予答复，也未搬离租赁的房屋。上述二份（518、519室）《房屋租赁合同》届满后，双方因合同的租赁事宜协商未果后，原告诉至本院。案件审理中，被告以原告违反合同约定为由，提出反诉请求。上述事实，有双方提交的相关证据予以证实，有双方当事人的陈述记录在卷予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，属有效合同；双方应依据合同的约定，享有权利履行义务。双方签订的519室的《房屋租赁合同》，在原告2017年3月1日发出《关于收回出租房屋的通知》后，于2017年7月1日（通知）解除；518室的《房屋租赁合同》于2017年6月30日届满，合同终止；原告要求被告腾退房屋，既符合双方的合同约定，也符合法律规定，本院依法予以支持；被告在《房屋租赁合同》解除及届满后，虽然停止了办公，但仍实际占有租赁的房屋，原告要求其支付占有期间的租金，符合法律规定，本院依法予以支持；由于被告已经离开租赁的房屋，停止了办公，水电费、卫生费、取暖费等费用不再发生，原告要求被告支付该部分费用，不符合本案的实际情况，其请求本院不予支持；被告在《房屋租赁合同》解除及届满后，未按约定腾退房屋，构成违约，原告要求被告承担违约责任，按照拖欠的费用的15%支付违约金，符合法律规定，本院依法予以支持。被告（反诉原告）中联传媒公司以原告（反诉被告）航空物资公司未按合同约定办事，给其造成损失为由，要求原告（反诉被告）航空物资公司承担违约责任并赔偿损失，本院审查认为，首先，519室的《房屋租赁合同》，在原告2017年3月1日发出《关于收回出租房屋的通知》后，被告（反诉原告）中联传媒公司并未提出异议，该合同于2017年7月1日已（通知）解除；518室的《房屋租赁合同》于2017年6月30日届满，合同终止；被告（反诉原告）中联传媒公司提供的证据（录音资料），仅能证明双方对续签合同的事宜进行过协商，但未能达成一致意见，双方的租赁合同关系已经终止；其次，原告（反诉被告）航空物资公司在《关于收回出租房屋的通知》及《律师函》中已经明确表示不再续签租赁合同，并要求被告腾退房屋；第三，被告（反诉原告）中联传媒公司提供的相关证据，与本案缺乏关联性，不能证明原告（反诉被告）航空物资公司存在违约行为；被告（反诉原告）中联传媒公司的反诉请求，缺乏事实依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（一）（二）项、第九十四条第（二）项、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、由被告汉中市中联房地产传媒有限责任公司于判决生效后二十日内腾退租赁的位于汉中市汉台区劳动东路航空大厦5层518室、519室房屋并交付原告汉中航空物资有限公司。二、由被告汉中市中联房地产传媒有限责任公司于判决生效后二十日内，按每间房屋年租金8930计算，支付原告汉中航空物资有限公司房屋租金至房屋腾退之日止（其中：518室的房屋租金从2017年7月1日起计算；519室的房屋租金从2017年7月31日起计算）；并按拖欠的房屋租金金额的15%计算支付违约金。三、驳回原告汉中航空物资有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）汉中市中联房地产传媒有限责任公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，反诉案件受理费440元，共计652元，由被告（反诉原告）汉中市中联房地产传媒有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  宋庆元人民陪审员  纪秀芳人民陪审员  郭 恒二〇一八年七月三日书 记 员  王慧婷