北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初13271号原告：北京泛茂物业管理有限公司，住所地北京市通州区颐瑞东里**楼****，统一社会信用代码：911101127725927985。法定代表人：王鹏，总经理。委托诉讼代理人：王彦峰，北京市国宁律师事务所律师。被告：廖颖君，男，1975年8月22日出生，汉族，住北京市通州区。原告北京泛茂物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告廖颖君物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人王彦峰、被告廖颖君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付（2016．11．24-2018．11．23）物业费4078元、公共楼道能源费140元、生活垃圾消纳费60元，共计4278元；2．诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2010年11月28日签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告购买位于北京市通州区XX小镇X区XX号楼X单元XX室提供物业服务（原物业合同中销售楼号X号楼），物业费收费标准为每平米每月1．88元，被告建筑面积90．40平米，年物业费2039元，公共楼道能源费每户每年70元，生活垃圾消纳费每户每年30元。以上费用收取时间为每收费年度首月前10天交纳，被告若违反本协议则从逾期之日起每日按交费总额的千分之三交纳违约金。被告自2016年11月24日至今未交纳相关费用。特起诉至法院，请法院依法判决。被告廖颖君辩称：原告服务不到位，他们催缴之后，我去交费，服务态度太差，向原告反映小区问题，原告总是推脱，我说监控的问题原告也不处理，有小偷只是让报警，所以我不想交那么多费用，装修时我也向原告反映过问题，但原告一直没有回复过我，没解决过实质性问题，小区的滑梯也没修过，门禁卡的问题说了好几年了，但原告说得等十年一大修，但十年了也没修，原告没有任何措施修理门禁，这对业主的人身和财产安全造成危害，楼内信号也不好，向原告反映，他们说他们管不了，所以我觉得交钱不值，我交钱应该享受服务，但原告服务不到位。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：廖颖君系北京市通州区XX镇XX小镇X区XX号楼X单元XX室的业主，房屋的面积为90．40平方米。2010年11月28日廖颖君（乙方）与物业公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定：本物业名称：嘉州阳光苑X区，乙方所购房屋基本情况：坐落位置通州区XX镇XX路XX东里嘉州阳光苑X区X楼X单元XX室，建筑面积90．40平方米。第四条甲方的权利和义务。一、对本物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、治安、交通等项目进行维护、修缮；第六条房屋建筑公共部位的维修、养护和管理。公共部位是指房屋主体承重部位（包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、房顶等）、户外墙体、楼梯间、走廊通道等。第七条公共设施设备的运行、维护和管理。公共设施设备是指公用的上下水管、落水管、公共供电线路、烟道、公共照明、消防设施设备、绿地、道路、沟、井和公共设施设备使用的房屋等。第八条园艺及环境卫生。一、小区内公共绿地、园林小品等的管理和养护（不含保修、保养期内小区公共绿化的养护）；二、公共环境的卫生清洁、房屋公共部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运（不含垃圾消纳场的管理及建筑装饰垃圾收集和清运）。第九条安全及消防。一、配合、协助公安部门进行安全监控和巡视，维护本物业区域的公共秩序（不含人身、财产的保险、保管责任）；二、做好消防教育宣传工作，加强消防培训及演练，做好消防安全的防范工作。第十条交通秩序与车辆管理。对本物业区域的交通状况进行预测和安排，确保本物业区域内车辆停放有序、交通顺畅（不含人身、财产的保险、保管责任）。第十一条档案资料。一、对本物业的房屋竣工、设施设备及接管验收档案、图纸、影像资料等进行管理收集保存；二、对业主及非业主使用人的档案资料进行收集保存。第十六条物业管理服务费。一、以居住为使用性质的住宅按1．88元/建筑平方米．月为单价计算；以商业经营为使用性质的房屋收取标准按2．50元/建筑平方米．月为单价计算；四、交纳费用时间：乙方应于每收费年度首月前10天到物业管理单位交纳物业管理相关费用。第十七条代收代缴费用。一、公共楼道能源费：70元/户．年；二、生活垃圾消纳费：30元/户．年；四、交费时间：与物业管理服务费同时交纳。第十八条其他有偿服务费用（此项费用不属于物业服务费，执行政府规定标准）一、车位使用费依据物价部门的现行标准，由车位使用人按标准向甲方交纳：1．露天车位：150元/车位/月；2．车库：350元/车位/月。协议还约定了其他内容。合同签订后物业公司为该小区提供物业服务，廖颖君未交纳2016年11月24日至2018年11月23日的物业费、公共楼道能源费、生活垃圾消纳费。本院于2018年4月3日到涉案小区进行了现场勘查，勘验过程中发现涉案小区确实存在小区部分绿化区域裸露、部分绿地垃圾堆积、绝大部分单元门禁损坏情况严重无法使用、业主门上小广告堆积、部分墙面瓷砖脱落、部分路面不平、大部分电梯无监控、大门监控不完善且无人值守、部分地下室存在积水问题等现象。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的规定，系属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。原告依约为被告提供了物业服务，被告理应按照合同约定履行交纳物业费的义务，其拖欠未交不妥，现原告要求其交纳拖欠的物业费，对其合理部分，本院予以支持。物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的，业主可以要求减收物业服务费用。物业公司作为小区的物业服务提供者，应当按照双方签订的物业服务合同中约定的物业服务内容及标准对涉案小区提供相应的物业服务。根据本案当事人的举证情况、现场勘验情况及本案核查的事实，物业公司在对涉案小区提供物业服务过程中在安保、环境卫生、小区绿化等环节存在服务不到位的问题，上述问题的存在反映出物业公司提供的物业服务与双方合同约定的标准存在一定差距，据此，本院综合考虑本案具体情况，对原告诉求的物业费等各项费用予以酌情扣减。另对于涉案小区物业服务存在的问题，原告应尽快整改，避免产生更为严重的后果。应当指出，物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务标准。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告廖颖君给付原告北京泛茂物业管理有限公司二〇一六年十一月二十四日至二〇一八年十一月二十三日期间物业费、公共楼道能源费、生活垃圾消纳费共计人民币3850元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京泛茂物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告廖颖君负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 齐 松二〇一八年七月五日书记员 马志惠