贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终2152号 上诉人(原审原告)：秦燚，男，1980年4月18日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人（原审原告）：武方枢，男，1992年6月18日出生，壮族，住贵州省毕节市七星关区。 二上诉人共同委托诉讼代理人（一般授权）：韩韫，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贵州神农果生物科技有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区梨树镇二堡村，组织机构代码：068843252-1。 法定代表人：李小先。 原审第三人：贵州毕节农村商业银行股份有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区麻园路中段，统一社会信用代码：91520500215492970P。 法定代表人:渠俊峰，该公司负责人。 委托诉讼代理人（一般授权）：赵新春，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。 原审第三人：李其敏，女，汉族，1965年6月16日生，住贵州省毕节市七星关区。 原审第三人：宗春林，男，汉族，1962年5月12日出生，住贵州省贵阳市花溪区。 原审第三人：张保林，男，汉族，1971年9月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原审第三人：毕节市四川商会，住所地贵州省毕节市七星关区洪南路黔润商贸公司**，组织机构代码:56501442。 原审第三人：曹贵昌，男，汉族，1963年12月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原审第三人：李勇，男，汉族，1969年7月19日出生，住贵州省毕节市七星关区， 原审第三人：张丽，女，汉族，1967年6月25日出生，住贵州省毕节市七星关区， 原审第三人：贵州省毕节市顺弘建筑工程有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区麻园大道，统一社会信用代码：91520502215490326H。 法定代表人：李大军。 以上八原审第三人共同委托诉讼代理人（特别授权）：李杰胜，贵州衡瑞律师事务所律师。 原审第三人：四川宝柯建筑装饰有限责任公司，住所地成都市青羊区苏坡中路********，注册号：9151000079580524XC。 法定代表人:张长友。 委托诉讼代理人：喻诗瑶，该公司员工。 原审第三人：毕节市七星关区嘉信小额贷款股份有限公司，住所地，住所地贵州省毕节市七星关区兴隆佳园********会信用代码：915205006884059100。 法定代表人:张洪毅，该公司负责人。 原审第三人：陈海滨，男，汉族，1969年6月6日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原审第三人：毕节市七星关区生态畜牧业信用担保有限公司（现为七星关区农业产业发展担保有限公司），住所地:贵，住所地:贵州省毕节市七星关区学院路付云商住楼用代码：91520502692734071P 法定代表人:郝琼。 委托诉讼代理人：蔡本奎，该公司员工。 上诉人武方枢、秦燚因与被上诉人贵州神农果生物科技有限公司（以下简称神农果公司）、原审第三人贵州毕节农村商业银行股份有限公司（以下简称毕节农商行）、毕节市七星关区生态畜牧业信用担保有限公司（以下简称畜牧业担保公司）、陈海滨、毕节市七星关区嘉信小额贷款股份有限公司（以下简称嘉信公司）、四川宝柯建筑装饰有限责任公司（以下简称宝柯公司）、张丽、李勇、曹贵昌、毕节市四川商会、张保林、宗春林、贵州省毕节市顺弘建筑工程有限公司（以下简称顺弘公司）、李其敏租赁合同纠纷一案，不服贵州省七星关区人民法院（2017）黔0502民初7065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人秦燚及委托诉讼代理人韩韫、上诉人武方枢委托诉讼代理人韩韫、原审第三人毕节农商行委托诉讼代理人赵新春、原审第三人李其敏、宗春林、李勇、张丽、张保林、曹贵昌、毕节四川商会、顺弘公司共同委托诉讼代理人李杰胜、畜牧业担保公司委托诉讼代理人蔡本奎到庭参加诉讼，被上诉人神农果公司、原审第三人陈海滨、嘉信公司经本院通知未到庭。本案现已审理终结。 上诉人武方枢、秦燚上诉至本院请求：1.撤销原判，并改判原审第三人继续履行上诉人与被上诉人于2015年11月30日签订的《房屋租赁合同》至合同期限届满；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。法院将被上诉人出租给上诉人的场地“以物抵债”给第三人，根据《物权法》第九条关于：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，在物权未发生转移登记的情况下，第三人享有的仍然只有债权，并不享有物权，所以第三人应当继续履行上诉人、被上诉人签订的《房屋租赁合同》至物权登记转移之日。1.《房屋租赁合同》签订的时间是在法院将涉案标的物“以物抵债”给第三人之前。“以物抵债”中的“抵”有“抵押”之意，根据《物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，租赁关系发生在抵押之前，所以租赁关系不受抵押权的影响。第三人应当继续履行原、被告签订的《房屋租赁合同》。2.法院对涉案标的物进行评估的评估报告第九条第3款对标的物作了限定条件，即评估标的按原有用途继续使用，在2015年7月20日评估之前上诉人就已经使用涉案标的物。3.上诉人与被上诉人签订《租赁合同》时并不知道被上诉人所有的土地及全部财产已被查封的事实，其中第三人陈海滨以判决书为依据占用《租赁合同》项下的一间仓库，上诉人也向第三人陈海滨支付了两年租金共计1016000元人民币，陈海滨仍未告知涉案仓库已被法院查封的事实。二、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》明显错误。上诉人于2017年9月17日才知道七星关区人民法院将租赁物以物抵债给十三个第三人，此时执行异议的时间已过，同日上诉人向七星关区人民法院递交情况说明，七星关区人民法院只是口头告知上诉人起诉，2017年10月23日七星关区法院张贴公告，要求神农果公司交付所有资产给十三案的申请执行人，故上诉人诉至法院。上诉人起诉确认合同有效并要求第三人继续履行上诉人与被上诉人于2015年11月30日签订的《房屋租赁合同》，不是人民法院在办理执行异议或复议案件中，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。综上所述，原判认定事实和适用法律均有错误，判决结果损害上诉人合法权益。为此，上诉人特提出上诉。 被上诉人神农果公司未到庭，亦未作答辩。 原审第三人毕节农商行述称：上诉人的租赁行为不符合买卖不破租赁的规则。1.涉案的土地和地上建筑物大概是2010年左右抵押给第三人毕节农商行，法院以物抵债的基础是在毕节农商行申请执行之后采取的执行措施，因此属于抵押在前租赁在后，不适用买卖不破租赁的规则。2.本案涉案建筑物和土地在2012年、2013年、2014年被法院多次查封，属于查封在前租赁在后，上诉状中第一个上诉理由对“以物抵债”的解读属于对字面意思的曲解。3.从上诉人提交的租赁合同来看，其对法院执行的事实知道的，具体详见租赁合同第十条B款的约定。综上，上诉人的上诉请求不成立。 原审第三人李其敏、宗春林、李勇、张丽、张保林、曹贵昌、毕节四川商会、顺弘公司共同述称：同意毕节农商行代理人的代理意见及观点，上诉人上诉认为其与被上诉人签订房屋租赁协议是在物权没有转移变更前，租赁合同应当有效的，法律确实也是这样规定的。但涉案租赁物是在租赁合同签订之前被法院查封的，如果租赁合同是签订于法院查封之前是可以成立的，上诉人的上诉回避了签订时间在后这一关键问题。请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人宝柯公司述称：同意前述第三人的意见。 原审第三人畜牧业担保公司未发表意见。 原审第三人陈海滨、嘉信公司未到庭。 原审原告武方枢、秦燚诉请法院：1.判决确认原告与被告于2015年11月13日签订的《房屋租赁合同》有效；2.判决第三人继续履行原告与被告于2015年11月13日签订的《房屋租赁合同》；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2015年11月13日，以被告神农果公司为甲方，原告秦燚、武方枢为乙方共同签订《房屋租赁合同》，《合同》约定租期为五年，即从2016年1月13日至2021年1月12日止。原告租用神农果公司的厂房、职工住宿楼、空地，以下合称场地，用作仓储，实租面积为5300平方米，厂房（库房6间分别为1、2、3、4、5、6号库房）及职工住宿楼每平方米年租金80元人民币，其中厂房面积为3900平方米，年租金312000元人民币，职工住宿楼面积为1400平方米，年租金112000元人民币，空地年租金300000元人民币。《房屋租赁合同》签订当日原告向神农果公司支付押金100000元人民币及租金共计捌拾叁万陆仟元，￥836000元，2017年9月再次付租金至2018年11月30日，其中有508000元是直接付给第三人陈海滨。合同签订后，原告先后投入资金壹仟柒佰捌拾陆万元（￥17860000）人民币，对土地的平整和库房修建，支付尚欠土地征收补偿款；对神农果公司厂房进行维修；帮助神农果公司失业人员再就业，缓解就业压力，支付神农果公司所欠员工工资；为梨树镇二堡村两个村民组村民提供免费用水、用电，支付给陈海滨的租金1016000元；新建、扩建厂房13幢26间，占地地面从租赁时的5300平方米扩建到8000多平方米。原告于2017年9月17日知道七星关区人民法院将租赁物以物抵债给第三人，便于同日向七星关区人民法院递交情况说明，七星关区人民法院未书面予答复，只是口头告知原告起诉，原告还来不及起诉时七星关区人民法院于2017年10月23日张贴公告，要求神农果公司交付所有资产给十四案的申请执行人。原告与神农果公司签订的《租赁合同》第五条5.1约定“租赁期间，租赁物发生所有权转移，原告同等条件下享有优先购买权及无条件继续履行本合同至租期满。”七星关区人民法院以物抵债未明确原《租赁合同》继续有效的行为违反了《合同法》第229条关于：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定。原告认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为此，特向法院起诉。 一审法院查明：被告神农果公司在毕节市梨树镇××村××路左边有工业用地69012平方米（土地使用证号：毕市国用2010第**），并在其上修建魔芋精加工厂等附属设施及生产设备。2012年以后，被告因债务纠纷，先后被成都铁路运输中级法院（2012）成铁中执保字第29号《执行裁定书》，以及毕节市七星关区人民法院（2013）黔七执字第228号《执行裁定书》、（2013）黔民商初字第84号《民事裁定书》、（2014）黔七民初字第2746-1号《民事裁定书》查封了所有资产（含土地、地面建筑物、地面建筑物、地上工程建筑物）。2015年11月13日，被告作为甲方与二原告作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定被告将前述财产中的厂房、职工宿舍楼、空地出租给原告作为仓储使用。2017年9月11日，七星关区人民法院以（2013）黔七执字第228-1号《执行裁定书》裁定将被告神农果公司的所有财产以5000万元以物抵债给相关债权人，即本案的所有第三人。此后，原告以与被告之间的租赁关系受到影响为由诉至法院。 一审法院认为，本案争议的焦点是，在七星关区法院裁定将涉案标的物以物抵债给第三人后，第三人作为新的物权人是否应当继续履行被告与原告之间的租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”从前述法律及司法解释的规定可看出，虽然法律规定租赁物所有权变动不影响租赁合同的效力，但是若作为承租人的原告基于该规定行使租赁权利进而阻止向受让人移交租赁物，有条件限制：即在人民法院查封之前原告就与被告就签订了书面租赁合同并且占有使用租赁物。本案中，原、被告双方的租赁合同订立于2015年11月13日，但是涉案标的物早在此前的2012年至2014年就多次被人民法院查封，故原告要求第三人与其继续履行《房屋租赁合同》的诉讼请求，因租赁行为滞后于法院查封行为不予支持。即使涉案的《房屋租赁合同》继续有效，但是因客观上履行不能，原告得另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告秦燚、武方枢的诉讼请求。案件受理费30元，由原告秦燚、武方枢负担 经二审审查，一审认定的事实清楚，本院予以确认。 本院二审另查明，上诉人武方枢、秦燚与被上诉人神农果公司于2015年11月13日签订的《房屋租赁合同》第十条第10.1款B项约定：“本合同在发生下列情形之一时，可以终止：在本合同签订之日起一个月之内因法院对甲方出租给乙方资产采取拍卖，乙方无法正常经营的，乙方可解除合同并要求甲方返还租金并赔偿损失。若在6个月后发生上述情况的，甲方应返还乙方余下租金。” 综合双方当事人的诉辩意见，本案二审当事人争议的焦点是：一、上诉人武方枢、秦燚与被上诉人贵州神农果生物科技有限公司于2015年11月13日签订的《房屋租赁合同》的效力如何认定。二、原审第三人是否应当继续履行上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》。 针对焦点一，本院认为，上诉人武方枢、秦燚与被上诉人神农果公司于2015年11月13日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应属有效合同，上诉人主张确认案涉合同有效的请求有事实和法律依据，依法应予支持。一审法院以即使合同继续有效客观上履行不能为由驳回上诉人的该项诉讼请求，适用法律错误，本院二审依法予以纠正。 针对焦点二，本院认为，案涉《房屋租赁合同》约定的租赁物已于2012年起先后被成都铁路运输中级法院、七星关区人民法院查封，上诉人武方枢、秦燚与被上诉人神农果公司于2015年11月13日签订《房屋租赁合同》，属于人民法院查封在先，租赁在后的情形，且该合同也明确约定合同签订后案涉租赁物被查封的处理方式。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”之规定，先查封后出租属于“买卖不破租赁”的例外情形，故上诉人主张原审第三人继续履行其与被上诉人签订的《房屋租赁合同》没有事实和法律依据，原审判决不予支持上诉人该项请求并无不当。 综上所述，一审法院判决认定事实清楚，部分适用法律错误，判决结果欠妥，本院依法予以纠正，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初7065号民事判决； 二、上诉人武方枢、秦燚与被上诉人贵州神农果生物科技有限公司于2015年11月13日签订的《房屋租赁合同》有效； 三、驳回上诉人武方枢、秦燚在一审中的其他诉讼请求。 一审案件受理30元、二审案件受理费60元，共计90元，由被上诉人贵州神农果生物科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 雄 审 判 员  田 川 审 判 员  徐 洪 二〇一八年七月二十三日 法官助理  张园园 书 记 员  赵文标