江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终4053号上诉人（原审被告）：吴德满，男，1963年9月29日生，汉族，住浙江省台州市椒江区。委托诉讼代理人：张杰，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑞，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：常熟服装城集团有限公司鞋业中心，住所地江苏省常熟市招商南路**。负责人：陆建良，该公司总经理。委托诉讼代理人：张宝峰，江苏正大发展律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐敏，江苏正大发展律师事务所律师。上诉人吴德满因与被上诉人常熟服装城集团有限公司鞋业中心（以下简称“常熟服装城鞋业中心”）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2017）苏0581民初7930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人吴德满上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判驳回常熟服装城的诉讼请求或发回重审,诉讼费由常熟服装城鞋业中心承担。事实与理由是：一、一审判决未就本案租赁所涉优先承租权的含义及是否应当适用当地交易习惯作出解释，属认定事实不清，适用法律错误。本案所涉市场存在“优先承租权=长期承租+遇改造则等价值安置新店铺”的交易习惯。优先承租权并无法定含义，在具体案件中应作具体分析，在本案中应根据前述交易习惯进行解释。二、关于常熟服装城鞋业中心是否有权要求其腾让房屋以供改造，一审判决适用法律错误。根据前述优先承租权交易习惯，其实际对涉案店铺享有长期租赁权，常熟服装城鞋业中心无权以合同到期为由要求其腾空房屋，其有权在市场改造情形下获得安置，常熟服装城鞋业中心无权以市场改造为由在未安置等价值新店铺的情况下要求其腾空房屋。三、一审判决认为双方应对改建安置方案或改建后对外出租条件另行协商处理，违反了公平原则，适用法律错误。四、本案案情复杂，一审法院适用简易程序处理，适用法律错误。被上诉人常熟服装城辩称：一、市场重新规划是基于常熟服装城鞋业中心系上世纪八十年代兴建的老市场，道路消防已不能满足正常运行。二、吴德满所称的优先租赁权不是法律确定的权益，也不符合双方所约定的内容。3、吴德满付给案外人转让费等款项，与常熟服装城鞋业中心并无关系，且与本案无关联。4、双方签订的商业店铺租赁合同中，明确约定由于市场改造、规划调整，出租方可以收回店铺，且合同已经到期，双方没有重新签订合同。吴德满应按照合同约定搬迁。常熟服装城鞋业中心向一审法院起诉请求：一、判令吴德满腾让店铺，将店铺交还常熟服装城鞋业中心；二、案件诉讼费由吴德满负担。一审法院认定事实：常熟服装城集团有限公司将其所有的常熟市服装城鞋业××区（××路西侧）房屋交由其分公司常熟服装城鞋业中心管理、出租。自2012年起，常熟服装城鞋业中心将鞋业片区2066、2070、2071号三间店铺出租给吴德满使用并签订了租赁合同。2015年12月16日，常熟服装城鞋业中心（出租方）与吴德满（承租方）就上述2066、2070、2071号三间店铺签订《商业店铺租赁合同》三份，均约定：租赁合同为每年签订，租赁期限从2016年1月1日起至2016年6月30日。到期后承租方如需续租，应在出租方规定期限内签订新的租赁合同。承租方对店铺进行装修或改善增设附着物，须向出租方提出书面申请并经出租方书面同意。装修、改善增设附着物的范围必须是经营所需的装饰，费用、维修由承租方承担，合同期满承租方如不再续租，店铺的装修、改善增设的附着物无条件归出租方所有，如承租方续租的可无条件继续使用。如遇市场改造，承租方可在规定时间内拆除自行装修附着物，出租方不承担补偿责任。承租方在租用期间不得擅自退租，出租方在租赁期间不得随意收回店铺（遇规划调整、市场改造等特殊情况除外）。承租方违约，租金不予退回；出租方违约，按剩余租赁月双倍返还租金。上述租赁合同到期后，常熟服装城鞋业中心以市场改造为由要求收回吴德满租赁的店铺，吴德满不同意常熟服装城鞋业中心的改建安置方案拒绝返还店铺，常熟服装城鞋业中心起诉至一审法院。一审法院认为，双方当事人签订的《商业店铺租赁合同》合法有效。根据法律规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，现双方当事人之间约定的租赁期限已届满，常熟服装城鞋业中心要求吴德满腾让并交还店铺的诉讼请求合法有据，一审法院予以支持。关于吴德满辩称其对案涉的店铺具有长期优先承租权。优先承租权系同等条件下的优先承租权，即在出租人继续对外出租租赁房屋的情况下，原承租人相对于其他承租人在租金标准、支付方式、租赁期限等租赁合同主要内容相同情况下的优先权，现常熟服装城鞋业中心要求收回店铺进行市场改造，符合法律规定及双方合同约定，吴德满依法应进行腾让。至于改建安置方案或改建后对外出租的条件，双方可另行协商或处理。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，判决：吴德满于判决生效之日起十日内搬离其承租的常熟市招商南路西侧鞋业片区2066、2070、2071号店铺，并将上述店铺返还常熟服装城鞋业中心。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取40元，由吴德满负担。对一审法院查明的事实本院予以认定。二审中，吴德满称涉案租赁合同中关于租期、续租手续以及改造时退租的相关约定并非双方真实意思表示，合同系常熟服装城鞋业中心提供的格式文本，该合同排除承租人的主要权利。在承租人支付一大笔转让费之后，有权按照双方确定的租金等租赁条件不断承租涉案商铺，如果常熟服装城鞋业中心在当年租赁期即将届满时拒绝与吴德满继续签订下一年度租赁合同，则常熟服装城鞋业中心违反了双方对于租赁权利长期性的约定，构成违约。吴德满称前述租赁权利长期性的约定是指直至常熟服装城鞋业中心关闭停止经营，否则常熟服装城鞋业中心不得拒绝与其续签合同。另，吴德满称为承租涉案商铺而支付了100万余元的转让费给前手承租人，其转让行为在常熟服装城鞋业中心作了登记，因此其有权每年签订合同并长期租赁。常熟服装城鞋业中心有长期商铺和临时商铺两种，该两种商铺的转让费价格也是不一样的。事实上，长期商铺的优先承租权是有价值的。根据当地交易习惯，长期商铺如果遇到市场改造，应当在改造前与承租户就改造后安置的新商铺签订安置协议，且安置新商铺的面积或市场价值应予改造中被拆除的原商铺相一致。以上事实由二审庭审笔录予以证实。二审中，当事人未提交新证据。本院认为：上诉人吴德满与被上诉人常熟服装城鞋业中心签订的店铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，应当恪守并执行。合同期内，上诉人根据涉案租赁合同约定支付房屋租赁费，享有使用涉租房屋的权利，客观上并不存在被上诉人通过格式合同排除其主要权利之情形。现双方签订的租赁合同期届满，被上诉人又涉及市场整体改造，诉请主张上诉人腾让店铺于法有据，原审法院相关判决并无不当。上诉人上诉主张其已支付前手承租人转让费，对涉案商铺应享有长期租赁的权利，合同到期被上诉人应与其续订租赁合同，或与其签订安置协议对其进行合理安置后，才可要求其搬离，但对此既未有合同约定，亦无法律之规定，本院碍难支持。上诉人认为本案案情复杂、权利义务关系不清、争议巨大，然经二审审理，其对优先承租权之理解未有合同依据，对前手承租人之交易又超出本案理涉范畴，原审法院适用简易程序审理，并不违反有关程序法之规定。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人吴德满负担。本判决为终审判决。审判长 王 岑审判员 杨 兵审判员 黄学辉二〇一八年七月三十一日法官助理赵俊书记员杨舒静