贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初2824号原告：王新才，男，1981年3月27日生，白族，住贵州省毕节市。原告：陈利亚，女，1971年11月10日生，苗族，住贵州省织金县。共同委托诉讼代理人：郑秋艳（特别授权代理），贵州圣谋律师事务所律师，执业证号15224201511820078。共同委托诉讼代理人：吴敏（一般授权代理），贵州圣谋律师事务所实习律师。被告：毕节市鑫城房地产开发有限公司，统一社会信用代码9152050258412134XE，住所地贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村。法定代表人：谢双喜，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陆奎（特别授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号15224201610103995。委托诉讼代理人：吴胜杰（一般代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。原告王新才、陈利亚与被告毕节市鑫城房地产开发有限公司（下称鑫城房开）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年4月13日立案后，依法适用简易程序于2018年5月21日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人郑秋艳、吴敏、被告委托诉讼代理人陆奎、吴胜杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告办理并交付毕节市商品综合批发大市场的A12幢壹贰层壹拾柒号（房号为A12-1-17）商品房转移登记的产权证及有关文书；2.判决被告以382,800.00元购房本金为基数，按日万分之二支付原告自2014年7月1日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金（暂定8,000.00元）；3.本案诉讼费由被告负担。在诉讼过程中，原告王新才、陈利亚变更违约金计算从2014年7月1日至不动产权属证书交付之日，金额暂计为109,174.56元（截止至2018年5月21日）。事实及理由：原、被告双方于2013年9月8日签订《商品房买卖合同》（合同编号XC-SP-A12-1-17），约定原告购买被告开发的位于毕节市商品××批发综合市场××号商品房，合同价款为382,800.00元，当日原告支付了首期房款192,800.00元，之后原告通过银行按揭方式支付剩余房款190,000.00元。原告现已支付完涉案房屋的全部房款，履行了合同义务。根据合同的约定，被告应于2013年3月31日前交付符合约定和国家质量标准的房屋，并于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书上，交付原告。如在180日以内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房款的万分之二承担违约责任；如在180日以后仍然不能按约定交付办理商品房转移登记的有关文书原告不退房的，被告自应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日万分之二支付违约金。被告未按合同的约定交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应承担违约责任。被告应承担合同约定的已付房款万分之二的违约金责任，并按照合同约定办理商品房转移登记。为此，原告为维护其合法权益，特诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告鑫城房开辩称：一、本案已超过法律规定的诉讼时效。根据最高人民法院于2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事商判工作会议(民事部分)纪要》第十八条对逾期办证违约金诉讼时效有进一步规定:“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”及《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的指导意见（一）试行》第二条规定“出卖人提出诉讼实现抗辩理由的，人民法院按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或者法定的办证期限届满之日起计算”，本案中，双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定“出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”是有时间规定的，也就是说即使答辩人真的违约，被答辩人诉求逾期办证的违约金，其诉讼也应该从2014年6月30日起至2016年7月1日止，故答辩人提起违约金之诉的时间已超过法律规定的诉讼时效。二、导致逾期办证事实属答辩人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所导致。答辩人逾期办证的行为是不可抗力的因素导致。首先，答辩人已按合同约定的时间内已经备齐了涉案一期工程相关证明文件。而最终导致延期办证并非答辩人未提交上述材料，乃是因为政部门要求将涉案一、二期工程全部建设完毕后整个项目一道办理，直接导致一期工程的产权证被暂缓。其次，二期征地受阻致使二期工程延迟施工，导致答辩人逾期办证。二期工程建设用地由于涉及众多坟墓需迁移，2011年11月24日毕节市市西办事处、毕节三板桥办事处及毕节市国土资源局联合下发了《迁坟公告》，但一面大部分坟主不配合，导致工程建设迟迟不能动工。且发生上述客观事由后，答辩人积极采取措施协调相关问题。直至2015年11月，坟主才陆续与三板桥办事处签订了迁坟承诺书，使得工程建设得以顺利进行。本案双方签订的《商品房买卖合同》第二十七条规定：“双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任”。综上，从导致本案逾期办证的因素看，都是属于不可抗力，非答辩人的过错所导致，不应归责于答辩人，不应由答辩人不应对此承担责任。三、即使认定答辩人存在违约行为，本案所涉违约金过高，请求法院予以适当减少。（一）逾期办证属于情势变更，应结合本案实际情况变更合同内容。合同法解释（二）第二十六条规定了“情势变更”条款：合同成立以后客观情况发生了当事人在签订合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求法院变更或者解除合同的，法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。而本案，远高于答辩人双方在订立合同时，答辩人无法预见和避免的客观情况所致，如果继续按照商品房买卖合同之约定要求答辩人承担违约责任，明显不公平。（二）即使延迟办证有答辩人的原因，每日按买卖总价款的万分之二支付亦过分高于损失，应予减少。根据《合同法》司法解释（二）第二十九条之规定：当事人主张约定的违约金过高于请求减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，并作出裁决。逾期转移登记影响的只是取得房屋产权的时间，并不影响被答辩人实际占有，使用该房屋，以为给被答辩人造成任何实际的经济损失，且逾期的原因并非答辩人过错造成。所以，在被答辩人未受到任何实际经济损失的前提下，按日万分之二的违约金比例确实过高，根据《最高人民法院关于审理商品发明高买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。综上所述，答辩人主观上没有过错，客观上也没有给原告造成任何实际经济损失。请求法院考虑答辩人本身并无过错以及原告并未受到实际损失等相关因素，依法驳回其全部诉讼请求或者酌情减轻答辩人承担的违约金数额，以维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求提交了证据,对当事人无异议的原告提供的身份证、被告提供的营业执照、法人身份证明、身份证的证据,本院予以确认并收集在卷佐证。对当事人有异议，本院认定如下：第一，原告提供的《商品房买卖合同》、《农村信用社商铺抵押借款合同》、个人借款收证、借款借据、收款收据及银行交易记录，证明：1.《商品房买卖合同》约定该套商品房（房号为A12-1-17）购房款为382,800.00元，原告已经支付全部房价款；2、原告与被告基于真实意思表示签订了该份《商品房买卖合同》，该合同合法有效，对原、被告均具有法律约束力，原、被告均应切实履行合同义务。现原告以依约向被告支付了该套房屋房价款382,800.00元。以按照合同约定全面履行了自己的义务；3、被告未按合同约定履行办证义务，以严重违约。被告对该组证据的真实性无异议，但认为被告至今未办理房屋产权证是因不可预见的政府原因导致，不属于恶意违约。经审查，该组证据能证明原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告支付全部房款及合同约定双方权利义务的事实，本院予以采信。第二，原告申请的证人武某、付某的证言，证明合同约定的办证日期到了之后原告为维护自己权益，多次找到被告要求办理涉案房屋房产证及主张逾期交付证书违约金。被告对证人武某的证言的真实性有异议，认为证人并不清楚原告具体主张的是要房产证还是要钱，没有明确指向，并且不能证明原告向被告主张的权益，不应当得到采信；对证人付某的证言真实性有异议，认为达不到证明目的，证人只证明原告去了湖南商会的事实，不能够证明原告找到被告工作人员，并实际向被告主张逾期办证的违约责任。经审查，证人武某陈述其陪同原告去湖南商会要房产证，其对原告是否向被告主张逾期办证违约金之事并不清楚，该证言达不到原告的证明目的，本院不予采信。证人付某的证言，能证明其2017年7月与原告去找鑫城房开要房产证，但其在湖南商会门口等原告，未能证明原告是否向被告主张逾期办证违约金，达不到原告的证明目的，本院不予采信。第三，被告提供的迁坟公告、承诺书、身份证、宗地现场勘测记录表迁坟图片，证明坟主未按时迁坟，使涉案二期工程拖延，导致延期办证，属不可抗力。原告质证认为该组证据系复印件，无原件予以核实，与本案被告逾期办证没有必然联系，与本案没有关联性，达不到被告证明目的。经审查，被告在开发涉案项目时，应当预见工程进度，坟主未按时迁坟，致使涉案二期工程拖延，导致延期办证，不属不可抗力的范畴，本院不予采信。第四，被告提供的竣工备案表，证明2014年3月16日被告已提交备案材料，但因政府部门的原因至2017年12月才完成备案。原告对该证据的真实性不持异议，但竣工验收备案表仅能证明被告开发的涉案房屋具备交付条件，不能证明被告迟迟未办理并交付产权文书系因政府原因导致，且根据原被告之间的房屋买卖合同，政府政策性原因不属于不可抗力，因此达不到被告证明目的。经审查，该证据能证明竣工备案的事实，本院予以确认。第五，被告提供的备案证明书，证明被告已具备办理产权证的条件。原告对该证据的真实性不持异议，但根据双方合同约定，被告应当将产权文书交付给原告才能视为履行完毕合同约定的证书交付义务，因此原告主张的逾期办证违约金应计算至被告向原告交付产权文书之日。经审查，该证据能证明被告于2018所5月9日取得涉案商品房屋的备案的事实，本院予以确认。根据对以上证据的分析与认定，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：原、被告双方于2013年10月11日签订《商品房买卖合同》（合同编号XC-SP-A12-1-17），约定原告购买被告开发的位于毕节市商品××批发综合市场××号商品房，合同价款为382,800.00元，原告已支付完涉案房屋的全部房款务。根据合同的约定，被告承诺于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书上，交付原告。如在180日以内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房款的万分之一承担违约责任；如在180日以后仍然不能按约定交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告自应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日万分之二支付违约金。被告于2018所5月9日取得涉案商品房屋的备案登记。原告因被告一直未办理涉案房屋权属转移登记，遂诉至法院。本院认为，原、被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告已履行了支付购房款的义务，被告未按合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房权属转移登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。涉案商品房屋已取得初始备案登记，能办理转移登记，对原告主张的为原告办理涉案商品房转移登记的诉讼请求予以支持。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2014年7月1日起开始计算违约金。但原告在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯2年的违约金应予保护，超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。因此，2015年10月1日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，未超过诉讼时效，且在《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间内，应当予以支持；2014年7月1日至2015年9月30日期间的违约金，已超过诉讼时效，不予支持。对于导致逾期办证是否属于不可抗力，是否部分或全部免责的问题。被告提供的证据，不能证明逾期办证属于不可抗力的因素导致。被告在开发涉案项目时，应当预见工程进度，坟主未按时迁坟，不属于不可抗力的范畴。被告称政府要求将涉案一、二期工程全部建设完毕后整个项目一道办理无事实和法律依据。被告于2018年5月9日才取得涉案商品房屋备案登记，不是不可抗力所致，对支付违约金不能部分或全部免除责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记：出卖人承诺于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准，从2015年10月1日起开始计算。涉案房屋虽已取得商品房屋备案证明书，已具备办证条件，且系委托被告办证，只有被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务。故涉案房屋的违约金应计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止，即该违约金以原告王新才、陈利亚已付房价款382,800.00元为基数，按日万分之二的标准从2015年10月1日起计算至被告鑫城房开向不动产登记机关提交为原告王新才、陈利亚办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告王新才、陈利亚之日。对被告鑫城房开提出诉讼时效的抗辩的事由，予以适当采纳；对其他抗辩事由，无事实和法律依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起九十日内向不动产登记机关提交为原告王新才、陈利亚办理涉案商品房转移登记的相关文书，并将办理好的不动产权属证书交付原告王新才、陈利亚；二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王新才、陈利亚逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以购房款487,175.00元为基数，按日万分之二从2015年10月1日起计算至被告毕节市鑫城房地产开发有限公司向不动产登记机关提交为原告王新才、陈利亚办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告王新才、陈利亚之日）；三、驳回原告王新才、陈利亚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,241.75元，由原告王新才、陈利亚负担372.50元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司负担869.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一八年七月十一日书记员  肖 毅