上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0116民初5384号原告（反诉被告）：朱小平。被告（反诉原告）：于新勇。原告朱小平（以下均以本诉原告称谓）诉被告于新勇房屋租赁合同纠纷及被告于新勇（以下均以本诉被告称谓）反诉原告朱小平房屋租赁合同纠纷一案，本院于201８年5月8日受理后，依法适用小额诉讼程序，后因被告提出反诉，故依法转换为简易程序，于201８年5月２2日、7月5日公开开庭进行了审理，原告朱小平、被告于新勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1，判令被告支付房屋占用费4667元；2，诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年9月29日签署《房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租金山区亭林镇朱行开乐大街88号商铺，年租金30,000元，每半年支付一次。被告租赁后未按时足额支付租金且多次未履行承诺付款事项，原告为此多次要求被告搬离房屋，但被告既未支付租金又未搬离房屋。双方因租赁问题于2018年1月30日发生纠纷，当日被告明确说明不再租用原告商铺，双方合同终止；当日因纠纷原告向派出所报警处理，也未达成协议，后原告又多次督促被告搬离房屋未果，原告于同年3月27日收回房屋并通知被告，要求支付非法占有房屋期间的占用费4667元，被告至今未支付，故特提起诉讼，请求法院依法支持原告所请。被告答辩称，不同意原告的诉讼请求。双方是2018年1月30日发生的纠纷，原告把被告租赁房屋中的东西扔在大街上，造成了被告约70,000元的衣服等财产损失，故报警，当时被告向警察提供了货物损失清单。被告当时写了一个事情经过，因为被告另外开的公司资金出现问题，所以只付了原告10,000元租金，包括了2500元押金，后来三个月的房租要支付的时候因为资金出现问题，又赶上冬天，租金确实付不出来，只好又支付了一个月的租金，因为原告同意给被告一个月的时间考虑，并同意届时付不出租金的话才把房屋归还原告,故租金付到了1月31日，被告最后同意租赁合同至1月底终止。但原告于1月30日发了短信，下了最后通牒，中午被告回复要求和岳母再商量后决定，原告在12点30分就当着被告岳母的面将被告的东西扔出去了。被告向本院提出反诉请求：判令原告支付被告羊绒服装款73,000元。事实与理由：原、被告系房屋租赁关系，原告于2018年1月30日将被告价值73,000元的羊绒服饰丢出店外马路上，当日经由朱行派出所出警处理，原告才将羊绒服装放回了被告店里，后经两次调解未达成赔偿协议，被告要求原告赔偿损失后再搬离租借的房屋，原告多次强行执行搬离，原告没有执法权，被告明确提出，原告置之不理，被告于2018年5月3日发现房屋门锁被撬，羊绒服装丢失，立即报警，经派出所核实系原告所为，故被告提出反诉，请求支持被告的诉请。原告答辩称：不同意被告的反诉诉讼请求。被告所述没有事实依据和法律依据。1、被告主张的数量及金额没有事实依据，被告丈母娘向派出所陈述和被告在诉状中陈述的金额不一致，且两种讲法均无事实依据；2、2018年1月30日原告将被告的羊绒衫丢到街沿上后在警察调解下当场将羊绒衫全部放回了租赁房屋中，没有造成被告的损失；在2018年1月30日和2月7日的协商中，被告均确认终止租赁合同，租到1月30日就不租了，但被告仍然拒绝搬离租赁房屋，在这段时间内是被告控制了房屋，被告也承认店内物品由被告自行处理了，故原告3月27日收回出租房屋时，店内除货架外没有任何商品；3、根据涉案的《房屋租赁合同》第八条第3款，租赁合同终止后5天被告应当搬离房屋，否则原告有权处置店内物品，由此造成的损失由被告自行承担。为证明自己的主张，原告向本院提供了房屋租赁合同等证据，被告对合同的真实性无异议，但认为合同条款中有不合理的内容，被告提出过修改意见，原告说是特殊条款，被告就未坚持。为证明自己的反诉主张，被告向本院出示了其手机中双方短信往来内容。原告质证认为双方微信只涉及租赁协商过程、租赁期限、合同终止及终止后房屋归还等问题，从来没有涉及被告方谈到的羊绒衫丢失和库存问题。诉讼中，经原、被告双方要求，本院依法向上海市公安局金山分局朱行派出所调取了受案登记表、询问笔录、公安行政案件权利义务告知书、接受证据清单、房屋租赁合同、人民调解申请书、矛盾纠纷终止调解单等证据，原、被告双方对证据的真实性、合法性无异议，但原告认为派出所没有形成正式的调解笔录，只是在询问笔录时谈到了双方各自的主张；被告认为是丈母娘去派出所做的笔录，调解的要求在笔录中有反映，只是未达成协议。本院认为，原、被告双方对房屋租赁合同及在派出所调查、调解过程中形成的证据的真实性、合法性、关联性均无异议，故本院对涉案证据的真实性、合法性予以认定。但本案在证据上最大的问题是被告反诉请求中主张的原告擅自处理了被告所有的羊绒服饰事实，如何认定。就此本院注意到，原、被告双方在初次接受派出所民警询问时就确认了原告擅自将被告的羊绒服饰丢在店外面大街上的事实，同时确认了在民警的教育下原告当场将羊绒服饰放回了被告店里的事实，双方也确认被告在2018年1月30日至同年3月26日仍然控制了租赁房屋，原告于2018年3月27日才换了门锁。这些事实，原、被告双方在庭审中均确认无误，即事发当日原告将被告的羊绒服饰放回了租赁房屋内，由于被告未归还房屋，故系争的羊绒服饰仍然在被告的控制下，被告作为所有人，有权处分服饰。显然，1月31日至3月26日期间被告羊绒服饰在不在店里是问题的关键。被告在这段时间内控制了租赁的房屋，又未支付租金，也未提供证据显示羊绒服饰仍然存放在店里，被告自称5月3日发现丢失羊绒服饰，并向派出所报警，但派出所在5月3日未有出警和调查笔录，本院向派出所调取相关证据中也无此情况，显然，被告指控原告处置了羊绒服饰的事实证据不足，难以采信。另外，被告在控制租赁房屋期间，对自己的财物更有处分的权利和便利条件，加之被告明确不再租赁原告的房屋，故被告更有理由对房屋内的财产进行处置，最后，被告从未提供证据证明羊绒服饰的数量、单价及购货凭证，被告提供的与原告的短信往来中，也从来没有提到羊绒衫存放在店里及丢失的事实，故被告的反诉请求中的事实主张，没有证据证明，也有悖情理，难以采信。根据上述采信的证据及双方庭审中的陈述，本院认定本案事实如下：2017年9月29日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定由原告将坐落于上海市金山工业区开乐大街88号房屋租赁给被告，用于经营熟食及日杂食品零售业务，租赁期限自2017年10月1日起至2020年9月30日，年租金30,000元，每半年支付一次，于租金所对应的租赁期间开始之日7天前支付，同时另行支付保证金2500元，如被告未足额支付租金，拖欠满5天后租赁合同终止，被告在终止合同后五天内未搬离房屋的，遗存在房屋内任何物品视为被告丢弃物，原告可任意处置丢弃物，包括作为废品或垃圾清运丢弃，由此造成的损失由被告自行承担。合同还对房屋使用、装修、日常维护、转租、违约责任等作了约定。嗣后，原告按约交付租赁房屋，但被告未按约定支付半年租金，自2018年1月起，原、被告双方就租金支付、合同终止等问题进行了交涉，1月30日双方同意，被告支付租金至2018年1月（已将保证金计算在内），合同自同年1月底终止。2018年1月30日中午，原告方与被告方吴亚芳为租金等发生争执，原告夫妇将被告的羊绒服饰扔在地上，被告方即报警，在朱行派出所民警的教育下，原告当场将被告方的羊绒服饰放回了租赁房屋中。同年2月7日，被告方吴亚芳再次报警，要求原告赔偿损失，民警于2月7日、27日分别对双方作了询问笔录，但未调解成功。2018年3月27日，因被告未将租赁房屋钥匙交还原告，仍然占用租赁房屋，原告找人换锁后进入房屋，收回了租赁房屋。后被告认为原告在争议协商期间擅自进入租赁房屋、擅自处理被告商品，造成被告损失为由，向原告提出交涉，因协商未果，遂涉讼。本院认为，一、关于本诉。涉案房屋租赁合同及双方口头终止租赁合同关系均系双方当事人真实意思表示，未发现有违反法律强制性规定的内容，合法有效，对双方当事人均有约束力。在2018年1月30日双方协商一致终止租赁合同关系后，被告方仍然占据租赁房屋又不支付租金，依照法律规定被告应当支付按照原租金标准计算的占用费（30,000元÷365天*54天=4438.36元），原告的本诉请求应予支持。二、关于反诉。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，负有举证责任的当事人应当承担不利后果。显然，被告没有提供证据证明在租赁合同终止后占用租赁房屋期间租赁房屋内存放了羊绒服饰，同样被告没有提供证据证明原告擅自处置了羊绒服饰；退而言之，假设被告方的商品仍然在租赁房屋中，根据房屋租赁合同第八条第3款，被告在终止合同后五天内未搬离房屋的，遗存在房屋内任何物品视为被告丢弃物，原告可任意处置，由此造成的损失由被告自行承担，综上所述，被告的反诉请求没有事实依据、缺乏约定根据，难以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告于新勇应于本判决生效后十日内支付原告朱小平房屋占用费4438.36元；二、驳回被告于新勇的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取10元，由被告负担（原告已预缴），反诉受理费减半收取812.50元（被告已预缴），由被告承担，被告所负之款，于本判决生效之日起七日内缴纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  谢晓平二〇一八年七月十日书记员  顾春燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。