云南省华宁县人民法院民 事 判 决 书(2018)云0424民初314号原告：华宁县宁州街道西门社区居民委员会下高田小组。住所地：云南省玉溪市华宁县宁州街道西门社区居民委员会下高田小组。负责人：李艳林，小组长。委托诉讼代理人：李慧，重庆中钦（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告:普金荣，男，1971年7月14日出生，彝族，居民，住云南省玉溪市华宁县，现住华宁县。被告：宗松仙，女，1973年2月11日生，汉族，居民，住云南省玉溪市红塔区，现住华宁县。委托诉讼代理人：普金荣（系宗松仙丈夫），1971年7月14日出生，彝族，居民，住云南省玉溪市华宁县，现住华宁县。代理权限：特别授权代理。被告：武春华，男，1976年9月27日出生，汉族，居民，住云南省玉溪市华宁县。委托诉讼代理人：李家俊，云南汇欣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：张曼文，女，1976年2月1日出生，汉族，居民，住云南省玉溪市华宁县。委托诉讼代理人：李家俊，云南汇欣律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告华宁县宁州街道西门社区居民委员会下高田小组（以下简称下高田小组）与被告普金荣、宗松仙、武春华、张曼文确认合同无效纠纷一案，2018年4月19日本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告下高田小组的委托诉讼代理人李慧，被告普金荣，被告武春华、张曼文及委托诉讼代理人李家俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。下高田小组向本院提出诉讼请求：一、依法确认普金荣、宗松仙、武春华、张曼文签订的《房地产买卖契约》无效；二、依法判令被告武春华、张曼文限期搬出涉案房屋，并向下高田小组退还集体土地。事实和理由：1994年4月8日经下高田小组同意，将本村坐落于宁州镇西门办事处原小组公共仓库房屋出售给普金荣，双方签订《房地产买卖契约》，并办理了房屋所有权及土地使用权过户手续。2008年4月14日，普金荣（房屋共有人：宗松仙）在未经过下高田小组同意的情况下擅自将下高田小组集体土地上的房屋转让给城镇居民武春华（配偶：张曼文)，并签订了《房地产买卖契约》，普金荣、宗松仙、武春华、张曼文非法买卖房屋的行为并未经过下高田小组全体村民同意，也未经过主管部门下高田小组的审批，普金荣、宗松仙、武春华、张曼文于2008年4月29日前往华宁县房屋管理所违法办理房产过户登记，普金荣、宗松仙、武春华、张曼文的行为己经损害到全体村民的集体利益，根据相关法律、行政法规的规定，农村集体土地属于村集体所有，不可擅自转让给城镇居民，普金荣、宗松仙、武春华、张曼文违反法律、行政法规的强制性规定而买卖房屋的行为应当认定为无效。普金荣、宗松仙辩称，与武春华、张曼文签订的《房地产买卖契约协议》是合法、有效的。理由如下：1、1991年普金荣、宗松仙向下高田小组购买涉案房屋并依法办理房屋过户手续并办理了房产证；2、2000年，普金荣、宗松仙向相关部门申请对该房屋拆建，经相关部门批准后，将该房屋进行拆建，建盖3层房屋，并办理相关房产证；3、2008年普金荣、宗松仙与武春华、张曼文在双方自愿的情况下进行房屋买卖并签订《房地产买卖契约》及办理过户手续，但土地使用证未办理，如果以后有政策可以办理，普金荣、宗松仙有义务协助武春华进行土地使用的办理。武春华、张曼文辩称，依法驳回下高田小组的诉讼请求，理由如下：1、本案与一般农民出卖集体土地上房屋具有实质性的不同，本案中，普金荣取得该土地的方式是集体经济组织通过公开向外出售取得，是集体组织成员均认可的行为，并没有因该行为侵害集体的土地收益权。根据我国房地合一的基本制度，普金荣购买时所支付的款项包含了房款，也包含了土地出让金，该集体经济组织已经通过出售相关房地产取得了土地收益金。而一般农民取得宅基地的方式是无偿划拨，即集体经济组织没有在划拨宅基地给村民时取得土地收益金。所以，如果农民取得宅基地后又将宅基地出售或建房出售，就侵害了集体土地的收益权。但本案中普金荣出售房屋的情况并没有侵害集体经济组织的土地收益权。这是本案涉及的土地使用与农村村民无偿获得的宅基地使用权不同的地方。普金荣购买该房后，到有关部门依法办理了《集体土地建设用地使用证》和《县（市）房屋契证》，取得了合法《土地使用权证》和《房屋所有权证》，合法拥有了土地使用权和房屋所有权。双方签订的购房协议书，经华宁县公证处公正，公证书已经载明“该协议经双方签字并公证后生效”，华宁县公证处的公证书也证明了该协议有效。普金荣与武春华签订协议后，均已经全面履行了协议约定的义务，即办理的房产过户手续。2、下高田小组提出武春华、张曼文限期搬出涉案房屋，并向下高田小组退还集体土地的要求，纯属无稽之谈。首先，武春华、张曼文的房屋是经过国家有关部门依法颁发了《房屋所有权证》的合法私有财产，依法受到法律的保护，任何人均无权侵占武春华、张曼文合法的房屋所有权。3、由于我国法律对农村宅基地以及农民私有房屋转让的相关规定并不明确，且本案的多个环节都有合法手续，如果简单认定合同无效，必将推翻普金荣和武春华签订房屋买卖契约前的有关行政许可，导致多个许可机关的行政许可被撤销或被认定为违法，也存在忽视本案合同签订的时代背景。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。下高田小组向本院提交的1、《房地产买卖契约》、《集体土地建设使用证》；2、申请书、拆迁通知书；3、西门社区下高田居民小组公约；4、关于下高田小组信访事项的回复。经质证，普金荣、宗松仙对1号证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，认为涉案房屋是小组公开转让的；对2、3号证据认为与其无关；对4号证据的真实性无异议，但认为涉案房屋的土地不能按照宅基地的性质来划分。武春华、张曼文对1号证据的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，认为其购买的不是宅基地；对2号证据中申请书的真实性予以认可，对拆迁通知不予认可；对3号证据的真实性无异议，但认为与其无关；对4号证据的真实性、合法性、关联性无异议，但认为是下高田小组单方的信访意见。普金荣、宗松仙向本院提交的1、《房地产买卖契约》、云南省契证、《集体土地建设用地使用证》；2、华宁县农村建设用地批复、云南省村镇房屋建设准建证、云南省收款专用发票、云南省行政事业性收费公用收款收据、中华人民共和国印花票销售凭证；3、与武春华签订的《房地产买卖契约》、《公证书》、《房屋所有权证》。经质证，下高田小组对1、2号证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为土地的转让未改变土地的性质，土地仍然是宅基地；对3号证据的真实性予以认可，对合法性不予认可。武春华、张曼文对1、2、3号证据的真实性、合法性、关联性无异议。武春华、张曼文向本院提交的1、《房地产买卖契约》、售房证明、云南省收款专用发票；2、《集体土地建设用地使用证》；3、华宁县农村建设用地批复；4、《房屋所有权证》（华房权证宁字第**）；5、《公证书》、《房地产买卖契约》；6、《房屋所有权证》（华房房权证宁字第**）《共有权人证书》；7、契税完税证、税收通用完税证。经质证，下高田小组对1、2、3号证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为普金荣购买房屋，不改变土地的所有权性质，属于农村宅基地；对4号证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为土地是宅基地；对5号证据的真实性无异议，对合法性有异议；对6号证据的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议，认为土地是宅基地，买卖行为没有经过村小组的同意；对7号证据的真实性、合法性、关联性有异议。普金荣、宗松仙对1、2、3、4、5、6、7号证据的真实性、合法性、关联性无异议。本院认为，对下高田小组向本院提交的1号证据，普金荣、宗松仙、武春华、张曼文对真实性、合法性、关联性无异议，本院予以采信；对2、3、4证据的真实性予以采信，但不能证明下高田小组的证明目的。对普金荣、宗松仙、武春华、张曼文向本院提交的证据，来源合法、内容客观，本院予以采信。1994年4月8日，下高田小组通过公开对外出售的方式，将坐落于宁州镇西门办事处下高田合作社原仓库出售给非本村村民普金荣，双方并签订《房地产买卖契约》，约定：“甲方（卖方）：宁州镇西门办事处下高合作社，代表人社长王某1、王某2乙方（买方）：华宁县监察局干部普金荣……。一、甲方自愿将坐落在宁州镇西门办事处下高田合作社原仓库的房产（房屋建筑面积168.00平方米）出售给乙方。该房产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房产做了充分了解，愿意购买该房产。二、甲乙双方议定的上述房产成交价格为人民币（大写）壹万元，￥10000.00元。乙方由1994年5月10日一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：一次付现金。三，双方同意于1994年5月10日由甲方将上述房产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。……”。双方按约定履行了义务。1996年6月6日，普金荣办理了《集体土地建设用地使用证》，2000年普金荣向相关部门申请拆建，经批准，相关部门同意普金荣拆建，后普金荣对该房屋进行了拆建，2003年1月6日普金荣办理的《房屋产权证》，房屋所有人为普金荣，共同买受人为宗松仙。2008年4月14日，武春华、张曼文向普金荣、宗松仙购买该房屋，双方签订《房地产买卖契约》，约定：“甲方（卖方）：普金荣乙方（买方）：武春华……。一、甲方自愿将坐落在华宁县宁州镇的房地产（房屋建筑面积234.81平方米）出售给乙方，该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。……。甲方：普金荣共有权人：宗松仙法定代表人：普金荣。乙方：武春华共有权人：张曼文法定代表人：武春华……。”后双方按约定履行了各自的义务。2008年5月12日，武春华、张曼文对该房屋办理了《房屋所有权证》，房屋所有权人为武春华，房屋共有权人张曼文。2018年4月19日，下高田小组诉至本院，请求判如所请。另查明，下高田合作社即为下高田小组。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，普金荣通过下高田小组公开对外出售购得下高小组原仓库，并办理了《集体土地建设用地使用证》，后普金荣对购买仓库进行了拆建，并办理《房屋所有权证》，下高田小组与普金荣的买卖系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，合法有效。2008年4月14日普金荣、宗松仙与武春华、张曼文签订的《房地产买卖契约》系双方真实意思表示，且双方按契约履行了各自的义务，武春华、张曼文取得了该房的《房屋所有权证》，合法有效，故下高田小组提出确认普金荣、宗松仙与武春华、张曼文签订的《房地产买卖契约》无效的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：驳回原告华宁县宁州街道西门社区居民委员会下高田小组的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告华宁县宁州街道西门社区居民委员会下高田小组负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。审判员  马晓媛二〇一八年七月十三日书记员  郭秀苗