广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初8348号原告：许秋实，男，1986年8月4日出生，汉族，住四川省仪陇县xxxxx，公民身份号码xxxxxx。委托诉讼代理人：黄佳园,广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧进，广东广信君达律师事务所律师。被告：陈日财，男，1986年9月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区xxxxxx，公民身份号码xxxxxx。委托诉讼代理人：黄永升，广东哲信律师事务所律师。原告许秋实诉被告陈日财房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄佳园、被告陈日财及其委托诉讼代理人黄永升到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付自2018年3月26日起至实际迁出户口当日为止按总成交价日千分之一即每日950元计算的违约金（暂计至2018年5月10日为42750元）；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告通过中介于2017年3月23日签订了《房地产买卖合同》（以下简称涉讼合同），约定原告向被告购买位于xxxx的房产，成交价为950000元。涉讼合同签订后，原告已履行了全部合同义务，按照合同约定支付房款，且已办理房产证，该房产已交付原告使用。但时至今日，被告仍未将户口从上述房产地址迁出，已严重影响了原告的合法权益。按照涉讼合同第六条规定，卖方成交前已向户籍登记部门了解迁户口的所有要求，并承诺在签订合同后366天内迁出户口，户口逾期迁出则属卖方违约。被告逾期迁出户口的行为已构成违约，按照合同法第一百零七条的相关规定，特提出前述之诉讼请求，请求法院依法维护原告的合法权益。被告辩称，被告未将户口迁出涉讼房屋并不是被告的原因所致，被告已经积极努力寻求办法处理户口迁出问题，被告未将户口迁出涉讼房屋并没有影响原告合法权益，原告起诉要求被告“按每日950元标准”支付违约金42750元，于法无据、于理不合，且显失公平，依法不能成立，应当依法驳回原告的诉讼请求；一、依据《合同法》、《物权法》等规定，户口迁移并不是房屋买卖的卖方义务。依据《合同法》、《物权法》等规定，房屋买卖的卖方义务主要是交付房屋和协助办理房屋不动产权证，户口迁移并不是房屋买卖的卖方义务或基本义务，因此，被告未将户口迁出涉讼房屋并不违反《合同法》、《物权法》等规定；二、被告已全部履行卖方义务，被告未将户口迁出涉讼房屋并没有影响原告合法权益。房屋买卖与户口迁移是两个毫无关联的问题，被告已经将涉讼房屋依约交付给原告且已依约协助原告办理涉讼房屋不动产权证，已完成合同约定的全部义务，因此被告未将户口迁出并没有影响原告合法权益；三、原告要求被告按每日950元标准支付违约金，金额过高，于法无据，于理不合，应当依法驳回。涉讼合同第六条约定“为保证户口迁出手续及时完成，买卖双方同意在首期房款中预留5000元作为保证金，按以下方式执行：交由买方保管，迁出户口后……双方自行收付。”由此可知，涉讼合同第六条已经明确约定户口逾期未迁出的违约金计算标准为5000元。被告作为卖方在房屋买卖中承担的主要义务是交付房屋和协助办理不动产权证，户口迁移问题属公安机关管辖范畴并不是房屋买卖的卖方义务或基本义务，也不是法院受理、审查范围。因此，涉讼合同第十一条约定并不适用于户口逾期未迁出的情形。涉讼合同第十一条约定的违约金计算标准，明显超高，违反法律强制性规定，不合法、不合理，应当依法予以调整为按银行同期贷款基准利率标准。本案原告是未婚人士，被告未将户口迁出涉讼房屋并没有影响原告的合法权益，也没有给原告造成损失，因此被告无需承担违约责任。原告在涉讼房屋首期房款中已经预先扣留5000元购房款作为被告户口迁出手续及时完成”的保证金，由此可知，双方合同约定被告未迁出户口造成的预期合理损失应当是5000元，原告在已经预先扣留5000元购房款作为保证金，即被告未迁出户口的违约金的情况下，起诉要求被告支付违约金，明显是重复主张，于法、于理不合，应当依法驳回；四、被告未将户口迁出涉讼房屋并不是被告的原因所致，被告已经积极、努力地寻求办法处理户口迁出问题，原告要求被告支付违约金，明显显失公平。户口迁移涉及国家落户政策及户籍管理，属国家行政管理范畴，须在符合相关规定下由公安机关予以办理，非被告个人意愿所能决定。签订涉讼合同时被告对于户口迁出所涉及的户籍管理规定并不理解，被告未能将户口迁出涉讼房屋的原因是被告用于迁入户口的房屋原所有人未能将其户口迁出及户籍管理规定等原因才导致被告无法迁出户口。对此，被告已经积极、努力地寻求办法处理户口迁出问题。综上所述，请求法院依法驳回原告诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。经质证，对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告出示的微信聊天记录、买卖合同，相对方均为案外人，被告未举证证明与本案相关，本院对其证明力均不予认可。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区xxxx，登记权属人为原告许秋实，不动产权证号粤（2018）佛南不动产权第xxxx号，登记时间为2018年1月29日。2017年3月23日，被告（卖方）、原告（买方）与满堂红（中国）置业有限公司佛山分公司（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》，约定卖方将涉讼房屋出售给买方，成交价950000元，该物业户口情况为有户口，卖方成交前已向户籍登记部门了解迁户口的所有要求，并承诺在签订本合同后366天内迁出户口，户口逾期迁出则属卖方违约，为保证户口迁出手续及时完成，买卖双方同意在首期房款中预留5000元作为保证金，交由买方保管，迁出户口和收费项目过户手续完成后双方自行收付。签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：违约方逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同，或继续履行合同并要求违约方每日按总成交价的1‰支付违约金。2017年4月27日，原告接收涉讼房屋。诉讼中，被告陈述已另购房屋，由于该房屋的业主未迁出户口，致使被告未能将户口迁出涉讼房屋，现被告的户籍仍以涉讼房屋为登记地址。本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同》项下关于房屋买卖事宜的约定是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。被告将其以涉讼房屋为住所地的户籍迁出涉讼房屋所在地是被告应承担的合同义务，涉讼房屋于2018年1月29日已过户登记至原告名下，双方没有就涉讼房屋交易产生其他纠纷。被告应于《房地产买卖合同》签订后366天内即2018年3月25日前把其本人及家属户籍迁出涉讼房屋所在地。现履行期限已届满，被告及亲属户口尚挂靠在涉讼房屋所在地，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于违约金数额问题，双方约定逾期履行违约金每日按成交价1‰计算，被告主张违约金过高。原告没有举证证明发生具体损失及损失的具体数额，本院综合被告的过错程度、原告对被告把户籍迁出涉讼房屋的实际需要和原告的损失，鉴于被告并未怠于处理户籍迁出事宜，根据公平和诚实信用原则予以衡量，酌情调整为按合同成交价的日万分之二计算违约金。因为迁出户籍需符合相关行政管理法律法规的规定，被告最终能否实际履行或何时履行迁出户籍义务具有不确定性，原告在本案中请求违约金计至被告迁出户籍之日止的主张本院不予支持，应暂计至本案庭审终结之日即2018年7月2日为宜。若被告其后仍存在违约行为或实际无法履行义务的，原告可另行主张权利。综上，被告应支付从2018年3月26日起至庭审终结之日2018年7月2日（共99天）止按合同成交价950000元的日万分之二计算的违约金18810元予原告。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告陈日财应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金18810元予原告许秋实；二、驳回原告许秋实的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费868.75元，减半收取计434.38元（原告已预交），由原告许秋实负担299.25元，被告陈日财负担135.13元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告许秋实预交的诉讼费用135.13元，在本判决发生法律效力后经原告许秋实书面申请,本院退还予原告许秋实。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一八年七月二十日书记员  凌浩然