北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京02民终6137号上诉人（原审被告）：北京市大千画廊，住所地北京市西城区南新华街**号**幢平房。法定代表人：高小棋，总经理。委托诉讼代理人：吴世勋，男，1982年9月29日出生，北京市大千画廊职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：马建威，北京融显律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京市华业诚信物业管理有限公司，住所地北京市西城区白纸坊西街8号楼2层办公203-01室、办公203-02室。法定代表人：陈洪，经理。委托诉讼代理人：程颖，男，1952年9月7日出生，北京市华业诚信物业管理有限公司副经理，住北京市东城区。委托诉讼代理人：金光生，北京市中合律师事务所律师。上诉人北京市大千画廊因与被上诉人北京市华业诚信物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院(2016)京0102民初24879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。北京市大千画廊（下称大千画廊）上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判驳回北京市华业诚信物业管理有限公司（下称华业物业公司）全部诉讼请求，或将本案发回重审；2、本案诉讼费用由华业物业公司承担。事实和理由：一、根据我方与北京森德嘉信建筑装饰有限公司（下称森德嘉信公司）签订的《和平门房屋租赁合同》，森德嘉信公司已将位于西城区南新华街13号旁门的全部750平方米面积的房屋出租给我方，租期为8年。租赁期限自2015年6月开始，而2015年我方仍正常向华业物业公司交纳租金。因此，对于上述租赁事项，华业物业公司不仅知情，而且已经通过收取租金的形式表示默认。二、华业物业公司与森德嘉信公司在2017年4月21日所签订的《协议书》，系在华业物业公司提起诉讼之后，显系串通，森德嘉信公司试图非法取得案涉房屋的使用权，该行为严重损害了我方的合法利益，该《协议书》应为无效合同。同时，该协议书关于案涉房屋分割的约定没有任何事实和法律依据，任何人不能未经国家机关确认而取得非其自身所有的房屋。三、根据我方与森德嘉信公司签订的《和平门房屋租赁合同》，我方已通过合法方式承租南新华街13号旁门全部750平方米面积的房屋，华业物业公司不仅知情而且也给予了认可，且我方对房屋进行了整体的全面装修，花费巨大，故华业物业公司无权要求收回其名下181.6平方米面积的房屋。综上，一审判决未能查清本案相关的重大事实，不仅认定了无效的《协议书》，而且还将该无效《协议书》中毫无法律依据的约定作为了最终判决的依据，故请求二审法院查明事实，依法改判，维护我方的合法权益。华业物业公司辩称，同意一审判决，大千画廊的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：一、一审庭审时，森德嘉信公司法定代表人作为案外人出席了庭审，其当庭表示森德嘉信公司与大千画廊签署的合同应当是无效合同，我公司对该合同也不知情，森德嘉信公司无权将我方的房屋出租给大千画廊，签订的合同期限为8年也不成立。大千画廊与我们签订的合同到期了，我方有权要求对方腾退房屋。二、我公司也没有以收取租金的方式默认出租给大千画廊，对方交的是2015年的租金，而非2016年租金。三、关于我公司与森德嘉信公司签订的分割案涉房屋的《协议书》，该协议的签订是有历史原因的，我们起诉时，森德嘉信公司提供了批件、合同以及与北京市宣武区教育委员会房管所（下称教委房管所）的会议记录，两家共同出资翻建的楼，经教委房管所同意，我们按房屋原来的所有状况签订协议，并非恶意串通。华业物业公司向一审法院起诉请求：1、大千画廊将占用的南新华街13号旁门750平米房屋腾交由华业物业公司收回使用。2、大千画廊承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：北京市大千画廊美术馆由大千画廊经营管理。2004年1月8日，北京市西城区教育委员会（原北京市宣武区教育委员会，下称西城教委）授权委托华业物业公司对教育系统非经营性房屋转经营性房屋的出租和管理事宜。其中，北京市西城区南新华街13号旁门房屋在华业物业公司管理范围内。2013年1月4日，华业物业公司（出租方）与北京市大千画廊美术馆（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定二层楼房建筑面积308平方米，出租给承租方作为开办画展、售字画使用。租赁期限自2013年1月1日至2014年12月31日。同日，华业物业公司（甲方）、大千画廊（乙方）签订《关于房屋租赁合同补充（协议）条款的说明》，内容如下：“甲乙双方需要确认以下几个问题：1、北京市大千画廊美术馆,森德嘉信公司承租的原宣武区南新华街13号旁门，面积是308平方米（合同租金25万元整），442平方米（合同租金28万元整）。房屋产权是教委房管所国有教育资产。2、根据区教委关于出租房屋安全要求规定，不得经营餐饮业务，所以森德嘉信承租的教育房产，并入北京大千画廊美术馆，经营文化画展业务。3、如遇西城教委调整教育布局，整合教育资源，北京大千画廊美术馆经营方，应积极配合区教委做好调整布局工作。4、关于北京市大千画廊美术馆年租金确认为53万元整。每年一次性缴纳。5、本补充情况说明的内容三方已确认，并同意由乙方与甲方签订。法人代表签字盖章，作为房屋租赁合同执行的组成部分。”上述租赁合同到期后,华业物业公司同意大千画廊继续使用案涉房屋一年，大千画廊按原租金标准向华业物业公司交纳了一年租金。此后，双方未就案涉房屋继续签订租赁合同。2013年1月，华业物业公司（出租方）与案外人森德嘉信公司签订《房屋租赁合同》，约定二层楼房（即案涉房屋）建筑面积442平方米，出租给承租方作为开办商业餐饮经营用房使用。租赁期限自2013年1月1日至2014年12月31日。为证明案涉房屋权属状况，华业物业公司提交西城教委出具的《关于西城区南新华街13号旁门房产证情况说明》（下称情况说明）一份用于证明，该情况说明记载内容如下：“西城区法院：南新华街13号旁门，是教育房产，该地址房产证正在申办中。”大千画廊对该说明真实性不予认可，并提交2005规（宣）建字0045号《北京市规划委员会建设工程规划许可证附件》（下称规划许可证）一份，证明西城教委授权华业物业公司管理的案涉房屋面积为181.6平方米，主张该181.6平方米房屋长期租赁给大千画廊使用。华业物业公司对规划许可证的真实性予以认可，确认案涉房屋规划面积确实为181.6平方米，不清楚其他房屋面积的来源。庭审中，大千画廊提交《和平门房屋租赁合同》一份，以证明案涉房屋整体系其从案外人森德嘉信公司处承租取得。该租赁合同有以下记载内容：“……甲方（森德嘉信公司）将其承租的位于北京市西城区南新华街13号旁门之房屋，建筑面积为750平方米，出租给乙方使用，乙方将其作为开办画廊之用。本合同租赁期限自2015年6月1日起，至2025年5月31日止，共计8年。”华业物业公司对该证据的真实性不予认可，主张森德嘉信公司没有权利对外出租案涉房屋。另查，为了解案涉租赁房屋产权情况，法院向案外人森德嘉信公司进行调查。经查，森德嘉信公司认可《关于房屋租赁合同补充（协议）条款的说明》的真实性，且同意该说明的内容。认可《和平门房屋租赁合同》的真实性，但主张该租赁合同为无效合同。就案涉房屋权属划分问题，华业物业公司及森德嘉信公司于2017年4月21日签订《协议书》一份，内容如下：“甲方：北京市华业诚信物业管理有限公司，乙方：北京市森德嘉信建筑装饰有限公司。鉴于原由教委房管所管理的位于西城区(原宣武区)南新华街13号旁门的教育房产，已于2013年1月1日移交给北京市华业诚信物业管理有限公司管理，现甲、乙双方经协商一致，达成如下协议：一、原西城区教育委员会名下位于和平门外南新华街13号旁门的5间平房及南边8号楼东侧约210平米的教育房产和场地，已于2006年由甲、乙双方共同进行了翻建，翻建成了现在的二层小楼，翻建后的房屋面积增加了约780平米。翻建后的该小楼一直由甲、乙共同使用至今。现甲、乙双方经协商一致后确定该翻建后的二层小楼东西方向中间以隔断墙为界线，隔断墙东侧420平米房屋(含一、二层)归甲方所有，隔断墙西侧房屋(含一、二层)归乙方所有。”华业物业公司、森德嘉信公司明确隔断墙位于案涉房屋东墙向西13.77米位置，但尚未建筑完毕。大千画廊主张华业物业公司与森德嘉信公司虽然对案涉房屋进行了分割，但是案涉房屋整个二层小楼都是由大千画廊使用。一审法院认为：债务已按合同约定履行，合同权利义务终止。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依照《房屋租赁合同》、《关于房屋租赁合同补充（协议）条款的说明》，大千画廊从华业物业公司处承租使用案涉房屋是不争的事实，故在双方租赁合同已到期终止，且华业物业公司明确房屋权利范围的情况下，大千画廊应腾退相关房屋交华业物业公司收回使用，故本院对于华业物业公司诉讼请求中的合理部分予以支持。考虑到案涉房屋上的规划面积为181.6平方米，大千画廊将相关房屋交华业物业公司收回使用后不影响其他行政机关对于房屋权属的认定与处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院于2017年7月判决：一、自本判决生效之日三十日起，北京市大千画廊将南新华街13号旁门二层小楼自东墙向西延伸13.77米的房屋腾空交北京市华业诚信物业管理有限公司收回使用。二、驳回北京市华业诚信物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院查明的基本事实与一审一致。二审补充查明，西城教委于2005年6月2日取得其原产权房屋的翻建规划许可，审批的建设项目为平房翻建，总面积为181.6平方米，该产权房位于现案涉房屋地点。2006年初西城教委和森德嘉信公司共同出资实施翻建，但未按照规划的审批要求翻建，超出原产权房面积，故案涉房屋至今未取得产权证；2013年1月4日，教委房管所、华业物业公司和大千画廊美术馆签署《关于南新华街13号旁门嘉禾味美酒楼变更企业名称和经营内容的合同说明》，教委房管所于2013年1月1日将案涉房屋移交给华业物业公司管理；2016年6月1日北京市西城区财政局印发《2016年西城区行政事业单位对外出租房屋清理工作方案》，其中载明“区属各行政、事业单位（含差额拨款事业单位、自收自支事业单位）和各街道办事处及下属单位（以下简称‘行政事业单位’），截至2016年4月30日所有对外出租的房屋均在此次清理范围内（含无产权证房屋、自建房屋），重点清退服务非首都核心功能的出租房屋”。二审庭审中，华业物业公司称案涉房屋翻建完后于2006年4月26日出租给森德嘉信公司使用，2013年1月1日之前案涉房屋由教委房管所直接管理收取租金；大千画廊称其与华业物业公司签订的签署日期为2013年1月4日的《关于房屋租赁合同补充（协议）条款的说明》系配合西城教委于2015年倒签，但未提交证据予以证明；另，华业物业公司提交中国工商银行进账单（回单）和相应的发票各6张及华业物业公司自行制作的《非经营转经营用房租金税后返款清单》3张，上述证据显示森德嘉信公司于2015年1月7日交纳2013年1月1日至2014年12月31日期间案涉房屋442平方米部分的租金56万元，大千画廊美术馆分别于2013年5月21日、2013年10月15日、2014年3月5日、2014年9月15日分4笔（每笔均为12.5万元）交纳2013年1月1日至2014年12月31日期间案涉房屋308平方米部分的租金共计50万元，大千画廊于2015年11月25日交纳的案涉房屋2015年1月1日之后的租金53万元，华业物业公司认为上述证据可以证明大千画廊并未交纳2016年房屋租金，华业物业公司更未以收取租金的形式承认将案涉房屋出租给大千画廊，大千画廊认可上述租金交纳情况，但认为2015年11月25日交纳的53万元为案涉房屋2016年的租金，且认为从2013-2014年，其每年只交纳25万元租金，2015年才开始交纳53万元租金的情况看，足以证明2013年1月4日的《关于房屋租赁合同补充（协议）条款的说明》系于2015年倒签，其于2015年才将案涉房屋整体承租并耗费巨资进行装修，其同意腾退属于华业物业公司管理的案涉房屋的东侧部分房屋，但前提是获得装修补偿。华业物业公司不同意在本案一并处理装修补偿问题。本院认为：依照双方签订的《房屋租赁合同》、《关于房屋租赁合同补充（协议）条款的说明》，大千画廊从华业物业公司处承租使用案涉房屋，合同期限到2014年12月31日，合同到期后，双方延长租期一年，大千画廊租金交至2015年12月31日。此后，因教委要求清理整顿出租、出借房屋，华业物业公司不同意继续出租，要求收回案涉房屋的东侧部分。现双方租赁合同已经到期终止，大千画廊继续占用案涉房屋东侧部分没有合法依据，在华业物业公司能够明确确定其享有权利的房屋面积范围的情况下，大千画廊应腾退相关房屋交华业物业公司收回，考虑到案涉房屋的规划面积为181.6平方米，本案判决大千画廊将相关房屋交华业物业公司收回使用后不影响行政机关对于房屋权属的认定与处理。大千画廊上诉同意腾退房屋，但要求华业物业公司给予装修补偿，鉴于大千画廊在一审诉讼中未提出反诉，而华业物业公司不同意在本案一并处理装修补偿问题，大千画廊可就装修补偿问题另行诉讼解决。综上所述，大千画廊的上诉请求依据不足，本院予以驳回；一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由北京市大千画廊负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李蔚林审 判 员 王军华审 判 员 曹 雪二〇一八年七月二日法官助理 黄 骏书 记 员 孙国栋