湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘06民终252号上诉人（原审被告）：廖君安，男，汉族，1952年8月30日出生，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：胥晓蔚，湘阴县新潮法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：汪正军，男，汉族，1962年9月24日出生，住湖南省沅江市。被上诉人（原审原告）：祝春莲，女，汉族，1967年4月25日出生，住湖南省沅江市。原审被告：廖玲，女，汉族，1984年5月5日出生，住湖南省湘阴县。上诉人廖君安因与被上诉人汪正军、祝春莲、原审被告廖玲房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省湘阴县人民法院（2016）湘0624民初1850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人廖君安上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担民事责任。事实和理由：一、上诉人虽与被上诉人签订过《房屋买卖合同》，但没有收取被上诉人的购房款，也未办理过户手续，并明确向被上诉人口头告知解除合同，故一审法院认定事实错误，上诉人不应向被上诉人退还购房款；二、被上诉人已与原审被告廖玲就房屋买卖纠纷达成了《协议》，应由廖玲负责。被上诉人汪正军、祝春莲辩称，一、房屋买卖合同是上诉人自愿签订的，合法有效；二、被上诉人未收到上诉人解除合同的通知，上诉人单方解除合同不符合法律的规定；三、合同签订时，上诉人廖君安在场，购房款也是当着廖君安的面交给其女儿廖玲的；四、《协议》是由廖玲出具的，但合同是与上诉人签订的，应由上诉人返还购房款。原审被告未到庭，未答辩。汪正军、祝春莲向一审法院起诉请求：1、被告退还原告房款91000元整；2.依法解除原、被告的房屋买卖协议；3、被告承担本案涉诉讼费用。一审法院认定事实：原告汪正军、祝春莲系夫妻关系，2016年7月26日，原告汪正军、祝春莲作为买方（以下简称乙方）与被告廖君安作为卖方（以下简称甲方）双方签订一份《房屋买卖合同》，合同的主要内容为：“一、甲方房屋（如有共有人，甲方已经取得了共有权人对转让该房屋的一致同意）坐落于湘阴县文星镇汽车客运总公司院内，建筑面积56.09平方米，房屋用途为住宅。二、双方商定该房屋转让价格为：总金额78000元（大写：柒万捌仟元整）。三、1.乙方于2016年7月26日向甲方支付70000元；2、剩余捌仟元整乙方保证房屋过户后付清余款。四、甲方应于乙方付清全部房款之时，将上述房屋及全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行接收。接收后房屋的占有、使用、收益和处分权利归乙方行使，该房屋所发生的物业管理费、水费、电讯费、网费等相关费用由乙方负责支付。五、甲方负责将该房屋所有权变更给乙方所有。办理产权时所发生的的相关费用由甲方承担。六、甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。七、甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，并保证不管以后房价如何上涨，绝不反悔。八、除人力不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方如未按本合同规定的时间将房屋交给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。甲方保证在房款付清时，将房屋交付乙方，否则乙方有权追究甲方责任。九、本合同未尽事宜，由双方另行协商，并签订补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。十、本合同自甲、乙双方签字之日起生效。附：甲方电视、床、冰箱、空调归乙方所有。甲方（签章）：廖君安联系电话：130××******乙方（签章）：祝春莲联系电话：137890465672016年7月26日。另有于同日廖君安作为甲方，汪正军、祝春莲作为乙方的一份房屋买卖合同，合同中双方的权利义务与前述的《房屋买卖合同》一致，但约定的房屋价格为98000元，合同尾部没有乙方汪正军及祝春莲的签名，甲方签字处上写有廖君安、廖玲，甲方廖君安的签名系廖玲代签。庭审中，问原告为什么出现两份房屋买卖合同，原告回答：“一份交到房产局办理过户手续，把数额写小一点，交税交得少点，还有一份是实际合同房款为98000元，等他们搬走过户之后，我们再支付余款8000元给他们。”问原告收据90000元的条据上廖君安没有签名的理由是什么，原告回答：“当时廖君安抱着孙子，不方便签订，委托她女儿签字，廖君安本人签字的合同是在房产局签的。”2016年7月26日，被告廖玲与廖君安向原告汪正军出具一份《收据》，内容为：“今收到汪正军汽车站房款玖万元整收款人：廖玲、廖君安2016年7月26日”。庭审中原告祝春莲陈述，由于廖君安手中抱着孙子，不方便签字，所以委托廖玲代签廖君安的名字。自2016年8月4日至2016年9月27日，原告一直通过短信与被告廖玲进行沟通，催促办理过户手续。庭审中原告称，曾与被告廖君安多次电话联系，未能联系得上，于2016年9月27日，通过短信方式进行沟通，但因被告一直未办理过户手续，也未退还购房款，2016年9月14日，被告廖玲向汪正军出具的一份《协议》，内容为：“在星期一如果汪正军没有拿到汽车站宿舍更名，由甲方廖玲负本金玖万加违约金壹千元整廖玲2016.9.14”。一周之后，因未办理过户手续，被告廖玲向原告支付一千元违约金。因被告一直没有办理产权手续给原告，原告遂诉至法院。2016年11月3日上午9时，被告廖君安之妻王锦媛在谈话笔录中称，1.2016年7月26日廖玲、廖君安出具的收据“今收到汪正军汽车站房款玖万元整，收款人廖玲、廖君安”中的廖君安不是本人签的字，而且房屋买卖合同中约定是房屋总价款78000元，买房（本案原告）于2016年7月26日向卖方（本案被告）支付价款70000元，剩余8000元乙方保证房屋过户后付清余款。但是上述收据中载明的原告收款金额是90000元，这与房屋买卖合同中的金额不一致。2.她老公（廖君安）也没有收到这笔钱，不知道房屋买卖合同这个事情。3.这个房子是他们夫妻的共同财产，所以必须经过她的同意和她的签字才能卖掉。廖君安开始想把房子卖掉，所以叫廖玲起草了一个空白的合同书，廖君安在卖方上面签了一个字，后面手写的内容都是廖玲写的，后面廖玲没有告诉他们她与汪正军、祝春莲买卖合同的事情，也没有给她一分钱，2016年9月26日汪正军、祝春莲找到他们，他们才知道这件事情。2016年11月3日下午3时，在谈话笔录中，王锦媛称廖玲是她的养女，从小由她带大。原告汪正军、祝春莲起诉时，只列廖君安为被告，2016年11月3日，申请追加廖玲为被告。一审法院认为：本案争议的焦点为：一、原、被告之间的房屋买卖关系是否合法有效；二、原告要求解除房屋买卖合同的理由是否充分；三、如果解除合同，承担责任的主体是廖君安还是廖玲或者共同承担责任。关于焦点一，被告廖君安与原告汪正军、祝春莲签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，双方的真实房屋买卖价款为98000元，原告将90000元交付给了被告廖君安的养女廖玲手中，廖玲也出具了收据给原告，双方均没有提供合同无效的证据，因此，原、被告之间的房屋买卖合同是合法有效的。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。合同签订之后，原告多次催促被告办理过户手续，被告至今没有将房屋过户给原告，因此，原告请求解除合同的理由充分，对该诉讼请求应予支持。合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告应将购房款退还给原告。关于焦点三，庭审中，原告陈述了签订合同的过程和付款给被告时廖玲出具条据收款的经过，原告庭审中对收据90000元廖君安没有签名的问题回答如下：“当时廖君安抱着孙子，不方便签名，委托他的女儿签字，廖君安本人签字的合同是在房产局签的”。因被告廖玲是被告廖君安的养女，原告基于此理由而相信廖玲有代理收款的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，该代理行为有效。在2016年9月14日，被告廖玲向原告汪正军出具的协议中明确“在星期一如果汪正军没有拿到汽车站宿舍更名，由甲方廖玲负本金玖万元加违约金壹千元整。”原告接收了该协议，且廖玲出具条据之后，因没有按期办产权证到原告名下，廖玲支付1000元违约金给原告，上述一系列的民事行为说明被告廖玲的行为已构成并存的债务承担，原告依据该协议取得要求被告廖玲共同偿还债务的权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第八十七条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，经法院审判委员会讨论决定，一审法院判决：一、解除原告汪正军、祝春莲与被告廖君安于2016年7月26日签订的《房屋买卖合同》；二、限被告廖玲、廖君安于判决生效后十日内退还房款90000元给原告汪正军、祝春莲；三、驳回原告汪正军、祝春莲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2080元，公告费560元，合计2640元，由被告廖玲、廖君安承担。二审期间，上诉人和被上诉人、原审被告均未向本院提供新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点为：廖君安应否返还汪正军、祝春莲房款9万元。上诉人认为其与被上诉人签订的房屋买卖合同已经解除，上诉人也未收取被上诉人的购房款，且廖玲已与被上诉人就本案纠纷达成协议，应由廖玲承担赔偿责任，与上诉人无关。本院认为，因上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是双方真实的意思表示，且不违反法律的规定，合同合法有效。根据庭审查明，上诉人委托其养女廖玲在网上发布售房信息，售房联系人也是廖玲，故被上诉人基于上诉人与廖玲之间的特殊身份关系，有理由相信廖玲有代收房款的权利，故上诉人未在购房款的收据上签字不影响该房屋买卖合同的生效。上诉人主张房屋买卖合同签订后其老婆不同意且房屋办不了过户手续，已通知被上诉人解除合同。因上诉人既未收回其本人签字的房屋买卖合同，其主张也不符合合同解除的法律规定，故本院不予支持。至于廖玲向汪正军出具《协议》，该《协议》仅表明廖玲愿意承担责任，并不能免除廖君安在合同解除后应承担退还购房款的法律义务。综上，廖君安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2080元，予以免交。本判决为终审判决。审判长  陈玉香审判员  李明霞审判员  曹 维二〇一八年七月三十日书记员  张周舟