湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘1002民初3493号 原告李小英，女，汉族。 委托诉讼代理人张勇，男，汉族。 委托诉讼代理人曹先平，男，汉族。 被告郴州市鼎丰房地产开发有限公司。 法定代表人何尚怀，该公司董事长。 委托诉讼代理人刘俊跃，湖南善道律师事务所律师。 委托诉讼代理人周建程，湖南善道律师事务所律师。 原告李小英诉被告郴州市鼎丰房地产开发有限公司（以下简称鼎丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月30日受理后，因湖南省郴州市中级人民法院（2016）湘10民终589号及（2016）湘10民终592号案件系与本案是相同事实，湖南省高级人民法院提审的案件系与本案有关联的其他案件，提审结果将对本案审理产生重大影响，本院于2017年12月19日裁定本案中止诉讼。2018年6月20日本院恢复本案诉讼，并依法适用普通程序，分别于2017年11月27日，2018年6月20日公开开庭进行了审理。第一次开庭审理，原告委托诉讼代理人张勇、曹先平，被告鼎丰公司委托诉讼代理人周建程；第二次开庭审理，原告委托诉讼代理人曹先平，被告鼎丰公司委托诉讼代理人刘俊跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李小英请求判令：1、判令被告鼎丰公司支付给原告买卖房屋的违约金共计7733.28元（按原告已付购房款的2%计算）；2、诉讼费及其他费用由被告鼎丰公司承担。 被告鼎丰公司答辩要点：1、原告未在2014年9月28日《郴州市鼎丰房地产开发有限公司与颐豪福邸小区业主协议书》签字，不是《协议书》的当事人，无权依据《协议书》主张权利。2、业主针对办证事宜已经一审、二审审理，现双方当事人均向湖南省高级人民法院申请再审，湖南省高级人民法院已决定对同类案件进行提审。同类案件中的陈选胜、张勇等人在郴州市中级人民法院二审，现因湖南省高级人民法院进行再审而中止，故本案也应中止审理。3、根据《房屋登记办法》、《土地登记办法》的规定，以及《商品房买卖合同》的约定，开发商只负责商品房初始登记，即只负责办理房产总证和土地总证，房产分证和土地分证由业主自行申请办理。如业主委托开发商代办分证，必须由业主提交授权委托书及相关资料并缴纳办证费用。原告至今未委托答辩人代办房产分证、土地分证，未签署代办分证的授权委托书，未提交任何代办分证的资料，未缴纳代办分证的费用，原告也未向法庭提供任何证据证明其已向答辩人缴纳了代办分证的委托书、办证资料及办证费用。因此，答辩人无权也永远不可能代其办理房产分证、土地分证。原告主张答辩人未在2015年1月31日前为其代办分证构成违约，有违法律规定，有违常理和常识，有违公平正义，应予依法驳回其诉讼请求。4、颐豪福邸业主向规划部门投诉导致市规划局2015年1月15日向市房产局出具《关于暂缓办理颐豪福邸项目房产手续的函》，以业主投诉为由，要求市房产局暂缓办理该项目所有剩余房产手续，致使颐豪福邸项目无法按期办证。 查明的事实 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。查明案件事实如下： 2009年9月19日，李小英（买受人）与鼎丰公司签订《郴州市商品房买卖合同》，约定李小英购买鼎丰公司开发的位于郴州市青年大道21号颐豪福邸项目H栋801房住房，以银行按揭付款方式于本合同签订之日支付首期购房款113080元，余款260000元向银行申请贷款。《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定，鼎丰公司应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同的，出卖人按已付房款价向买受人支付3‰的违约金。 2013年11月20日，鼎丰公司代郴州市北湖区地税局向李小英开具销售不动产统一发票，发票载明购房款为386664元。 2014年9月29日，颐豪福邸小区12名业主代表与鼎丰公司签订《郴州市鼎丰房地产开发有限公司与颐豪福邸小区业主协议书》（以下简称《协议书》），第二条（1）约定，鼎丰公司尽全力争取在2015年1月31日前将房产证、土地使用权证及契税证全部办理好，逾期则按购房合同总价的5%补偿给业主。原告李小英非上述12名业主代表之一，但在本案庭审过程中，原告李小英明确表示认可颐豪福邸小区12名业主代表与鼎丰公司签订《郴州市鼎丰房地产开发有限公司与颐豪福邸小区业主协议书》。 鼎丰公司于2014年10月31日办理好了“颐豪福邸”项目用地的《国有土地使用证》总证，于2014年11月26日办理好了“颐豪福邸”商品房的初始登记。 2014年12月11日，“颐豪福邸”小区业主委员会向郴州市规划局提交一份报告，反映鼎丰公司存在严重的违规建设，该局于2015年1月15日向郴州市房产局发出《关于暂缓办理颐豪福邸项目房产手续的函》，要求暂缓办理该项目所有剩余房产手续。2015年2月3日，郴州市规划局向郴州市房产局出具《关于颐豪福邸住宅小区部分一层建筑的情况说明》。2015年2月12日，郴州市维护稳定工作领导小组办公室召开“颐豪福邸”项目存在的问题通报调度会，并发文《关于颐豪福邸小区有关问题通报会会议备忘录》，对“颐豪福邸”项目存在的问题作出了相应处理。 湖南省郴州市中级人民法院于2016年6月27日作出的（2016）湘10民终592号民事判决书中认定，颐豪福邸小区业主委员会委员黄家拔、刘名海到郴州市国土局政务中心窗口查到颐豪福邸小区第一批办理国土证时间是2015年1月21日，办理了20户；第二批是在2015年5月10日，办理了29户。 另查明，湖南省高级人民法院提审与本案相关的雷龙华与鼎丰公司房屋买卖合同纠纷案后，作出（2018）湘民再8号民事判决书，认定“颐豪福邸”小区12名业主代表与鼎丰公司签订《协议书》中约定的办证义务是为业主办理房产分户证，土地分户证和契税证，维持郴州市中级人民法院（2016）湘10民终589号、（2016）湘10民终592号二审民事判决书。据此，湖南省郴州市中级人民法院恢复审理，于2018年6月1日作出（2017）湘10民终1807号民事判决，维持本院（2016）湘1002民初3983号民事判决。 判决的结果与理由 本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点是：一、颐豪福邸小区12名业主代表与鼎丰公司签订的《郴州市鼎丰房地产开发有限公司与颐豪福邸小区业主协议书》是否适用于李小英；二、鼎丰公司是否存在逾期办证的违约行为、如何承担违约责任。 一、《郴州市鼎丰房地产开发公司与颐豪福邸小区业主协议书》在首部即明确是全体业主代表与鼎丰公司就小区的物业问题及其他事项达成的，12名签字的业主也是以业主代表的身份在“业主代表签字”栏签字，且从内容来看，《协议书》所涉内容亦是整个小区的物业管理与全体业主切身利益相关的事项，而不是部分业主的个人事项。因此，应当认定12名业主是作为全体业主代表与鼎丰公司签订《协议书》，李小英在诉讼中明确同意该《协议书》，故该《协议书》在李小英与鼎丰公司之间产生合同效力。湖南省高级人民法院和湖南省郴州市中级人民法院对与本案相关的案件中也作出了上述认定。因此，对鼎丰公司提出李小英不是《协议书》的合同主体，无权依《协议书》主张权利的主张，本院不予支持。 二、本案《商品房屋买卖合同》、《郴州市鼎丰房地产开发公司与颐豪福邸小区业主协议书》均合法有效，其中协议书重新约定了办证期限、违约责任等。湖南省高级人民法院在生效的再审判决中认定该协议中约定的是房屋所有权土地使用权的分证，故鼎丰公司认为上述协议书中约定的办证义务仅指办理总证的理由，本院不予支持。因鼎丰公司没有按照协议书的约定期限办理好相应的全部的分证，故应当认定其存在违约行为，应当承担违约责任。协议书中所约定的违约责任是“购房合同总价的5%”，李小英根据在先判决，要求按照购房合同总价的2%计算违约金，本院予以支持。至于业主向政府部门投诉，是其依法行使权利，如鼎丰公司不存在违约行为，亦不会导致办证逾期，不能据此免除其违约责任。故此，被告鼎丰公司未按约定期限为原告办理好房产分证、国土分证，应按已付房款的2%向原告支付违约金，该部分违约金为7733.28元（386664元×2%）。郴州市规划局出具的《关于暂缓办理颐豪福邸项目房产手续的函》是否系导致延期办证的原因，本院认为，房屋产权登记的办理有其法定的条件和程序，《关于暂缓办理颐豪福邸项目房产手续的函》不是办理产权登记的阻却事由，并不会必然导致房屋产权登记无法办理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下： 被告郴州市鼎丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告李小英支付违约金7733.28元。 如果被告郴州市鼎丰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，诉前财产保全费103元，合计153元，由被告郴州市鼎丰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  黄钇瑞 审 判 员  李阳春 人民陪审员  蔡秋玲 二〇一八年七月四日 书 记 员  欧阳芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。