.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省原平市人民法院民事判决书（2018）晋0981民初280号原告：原平市唐久商贸有限公司。住所地：原平市前进东街45号。统一社会信用代码：×××。法定代表人：茹建红，该公司总经理。委托诉讼代理人：申斌清，山西弘光律师事务所律师。被告：原平市大众商贸有限公司。住所地：原平市京原北路十字街。统一社会信用代码：×××。法定代表人：赵冬云，该公司经理。委托诉讼代理人：张继伟，山西朗朗律师事务所律师。第三人：王特成，男，1981年9月12日出生，原平市人，住原平市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：李淑丽，女，1973年9月17日出生，忻州市人，住忻州市。系王特成之亲属。第三人：樊保恒，男，1958年4月4日出生，原平市人，住原平市。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：王建亮，山西云中律师事务所律师。原告原平市唐久商贸有限公司与被告原平市大众商贸有限公司、第三人王特成、樊保恒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告原平市唐久商贸有限公司委托诉讼代理人申斌清、被告原平市大众商贸有限公司委托诉讼代理人张继伟、第三人王特成及其委托诉讼代理人李淑丽、第三人樊保恒及其委托诉讼代理人王建亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原平市唐久商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告原平市大众商贸有限公司给付欠付租金765000元，及电费19270.5元；2.判令被告王特成、樊保恒腾房；3.判令被告王特成、樊保恒给付房屋占用费直到腾清（其中王特成从2017年9月1日到2018年1月31日为每月10000元，共50000元；樊保恒从2017年9月1日到2018年1月31日每月5583元，共27915元），以上共计862185.5元；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年1月18日，原平市唐久商业大厦与被告原平市大众商贸有限公司签订了《租赁合同》一份，合同约定，由被告原平市大众商贸有限公司承租原告所有的商业大厦一层到四层，租期7年，到2020年5月31日止，租金为每年91万元，每半年支付一次。从2016年开始，被告拖欠原告租金，经双方多次协商，被告承诺如不能给付租金，同意无条件解除合同，到2017年8月共欠付租金76.5万元，电费19270.5元，未能支付。为此，原告依照合同及被告原平市大众商贸有限公司的承诺，在2017年9月1日解除了双方之间的《租赁合同》，并通知了原平市大众商贸有限公司。合同解除后，原告通知一层占用人王特成，二层占用人霍永明，三层占用人樊保恒，要求其腾房，但霍永明、王特成、樊保恒依其直接或间接从被告原平市大众商贸有限公司转租为由，拒不腾房，也未与原告达成重新租赁协议，霍永明、王特成、樊保恒占用原告商厦至今。鉴于上述事实，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法裁决。原平市大众商贸有限公司辩称，由于本公司在租赁期间投入大量资金，解除合同时装修物全部留置于商场，希望按租赁合同保留第四层租赁至租赁期届满，双方互不支付，即所欠原告租金与被告留置在商场的财产相互抵顶。王特成辩称，1.原告原平市唐久商贸有限公司与被告原平市大众商贸有限公司所签订的租赁合同合法有效；2.该租赁合同第六条第四款约定并不影响被告原平市大众商贸有限公司与黄木水所签订《商铺租赁协议》以及黄木水与王特成所签订《商铺租赁协议》的合法有效性。原、被告签订租赁合同后，大众公司将一、二层的部分商铺转租给黄木水，黄对承租的部分商铺进行了大规模装修，悬挂了"益兴商城"替代了原来大众公司的"大众时尚攻略"招牌，黄木水与王特成所签订《商铺租赁协议》后，王特成也进行了为期40天装修。无论在装修期间还是装修完六个月，原告对黄木水或王特成均未提出异议也未阻止装修工作，据此，原告对大众的转租行为以及装修是明知的或应当明知，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款："出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持"之规定，原平市大众商贸有限公司与黄木水所签订《商铺租赁协议》以及黄木水与王特成所签订《商铺租赁协议》的合法有效；3.黄木水依据2016年8月14日与被告原平市大众商贸有限公司所签订的《商铺租赁协议》，履行了付款义务；4.黄木水与王特成所签订《商铺租赁协议》后，王特成依约履行了付款义务，2017年6月15日又签署了《商铺租赁协议变更书》，王特成已付清三年六个月的房屋租赁费用；5.黄木水或王特成在支付各自租金期间或之后，无论是原告还是被告均未向黄木水或王特成等承租户告知联席会议记要和承诺书的内容，使得黄木水或王特成在不知情的情况下依据各自的租赁协议依约履行了租金付款义务，所以，原、被告在明知将要解除双方租赁合同的情况下，恶意串通故意不告知黄木水或王特成，损害了王特成合法权益。要求驳回原告的诉讼请求。樊保恒辩称，一、樊保恒的租赁合同合法有效，且在该合同约定的租赁期内，原告要求樊保恒腾出租赁房屋没有法律依据。1、樊保恒于2017年5月1日与原平市大众商贸有限公司签订的租赁合同，租赁原平市大众商贸公司承租原告的房屋用以办公经营。双方签订租赁合同在原告与大众商贸有限公司的合同期内，并且不违反法律规定，因而是合法有效的。2、樊保恒向大众商贸有限公司承租时，原告默认了大众商贸有限公司的转租行为。因樊保恒在承租后以共享经济中心的名义对外经营，在悬挂招牌时原告对此行为并未反对或制止，并要求对悬挂的招牌要保证安全和在租赁期满后，自己拆除招牌。原告已经认可了答辩人的租赁行为，符合原告与大众商贸公司的租赁合同的约定。3、原告与大众商贸有限公司解除合同的行为并不能解除或终止被告合法有效的租赁合同。答辩人与大众商贸有限公司的租赁合同签订后，已按约定交付了一年半的租金，该合同仍在期限内并仍在履行中，樊保恒的合同并未被解除或终止，继续履行合同符合法律规定。4、答辩人与大众商贸有限公司签订合同后，履行合同的主体是答辩人与大众商贸公司，原告虽是房屋的所有人，但并非与答辩人有直接的权利义务关系。原告要求被告腾房无法律依据。二、在答辩人履行合同期间，原告妨碍答辩人正常经营，应承担赔偿责任。原告在答辩人正常经营期间于2017年12月23日和24日派两名工作人，故意将室内顶棚连续打洞二十多处，洞口平均在50平方米左右，造成满地垃圾，满屋灰尘，严重影响了答辩人的经营活动，造成了重大经济损失。2018年3月1日，原告将三楼前门封闭，致答辩人无法经营，原告故意妨害答辩人经营活动的行为造成的经济损失，直接损失为人员工资、租金、装修费用办公用具等损失，间接损失为营业损失，总损失金额为10万元左右，原告应对该损失承担赔偿责任。原告并应停止妨害行为，将封闭的三楼前门开启，以保障答辩人的正常经营活动。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下：原平市唐久商业大厦于2017年12月29日变更为原平市唐久商贸有限公司。2013年1月18日，以原平市唐久商业大厦为出租方（甲方），被告原平市大众商贸有限公司为承租方（乙方），双方续签了《租赁合同》一份，合同约定，"一、租赁范围商业大厦一层到四层及大厦临前进街人行道的使用管理。二、租赁时间：从2013年6月1日起至2020年5月31日止，共七年。三、乙方应给付的租金及应承担的费用1.租金：一层至三层租金每年壹拾万元，四层办公场所年租金一万元。2.费用职工工资、补贴每年贰拾万元。3.职工养老保险金每年肆万元。4.房屋折旧、维修费每年贰拾万元。每年共计玖拾壹万元。四、租金及各项费用交付时间：乙方应每年6月1日前一次性付清6月份至12月份的租金及费用计肆拾伍万伍仟元整；12月1日前一次性付清1月份至6月份的租金及费用计肆拾伍万伍仟元整。五、甲方的权利、义务1.及时收取本合同所约定的租金及费用...六、乙方的权利、义务2.按照电业局规定的费率按表计量给付电费，电费由甲方负责收取，乙方必须在每月25日前缴清...4.在租赁期乙方可招商经营，但未经甲方同意，不得擅自转租...九、本合同期满后，乙方的装饰、装潢及商场办公室场所的水、暖、电设施无偿归甲方所有，如乙方继续承包另行议定。甲方原平市唐久商业大厦加盖公章，法定代表人茹建红签字捺印，乙方原平市大众商贸有限公司加盖公章，法定代表人王云勤签字捺印"。之后，双方按约履行。从2016年开始，被告原平市大众商贸有限公司开始拖欠原告租金，经双方多次协商，被告于2016年10月25日、2017年1月9日二次作出给付拖欠原告租金承诺，但未完全履行，2017年8月16日，原、被告主要负责人就缴纳租金问题召开联席会议，形成会议纪要，主要内容为：确认截止2017年8月，被告共欠原告租金76.5万元，被告承诺在2017年8月31日前付原告50万元，如不能兑现承诺，自愿无条件解除双方合同，同时，合同所标的场地归原告经营。如不能兑现承诺，2017年9月1日原告开始执行收回商场权利，对各商户下发通知书，接管双方合同标的商场经营权。此前被告与所辖商户签订的合同由大众公司负责，此后原告与所辖商户重新签订合同后生效。但被告再次失信，2017年9月1日，原告向被告发出解除合同通知书和收回商场经营权通知书，并把收回商场经营权通知张贴在商场显眼处。现第三人王特成在原告第一层继续经营，第三人樊保恒在原告第三层继续经营，二层占用人霍永明已经搬离商场。原告提供的证据表明，原告代替被告缴纳电费19270.5元。被告原平市大众商贸有限公司租赁期间，于2016年8月14日与黄木水签订了《商铺租赁协议》，约定将大众商厦在第一层除海澜之家和肯德基租用的场地外，商场第二层整层租期四年，自2016年10月1日至2020年9月30日止，同年8月27日、10月19日、10月28日黄木水支付被告原平市大众商贸有限公司一层到二层租赁费36.3万元。2016年9月30日，黄木水与第三人王特成又签订了《商铺租赁协议》，约定将黄木水承租的大众商厦第一层，商场入口处一层卖场出租给王特成，租期四年，自2016年10月1日至2020年9月30日止，租金每年10万。根据合同约定和变更协议，第三人王特成向黄木水支付了三年六个月的房屋租赁费用。被告原平市大众商贸有限公司租赁期间，于2017年5月1日与第三人樊保恒签订了《租赁合同》，约定将大众商贸承租的在第三层部分商用楼层（建筑面积400平方米），出租给第三人樊保恒，租期三年，自2017年5月1日至2020年5月1日止，租金每年6.7万元，如一次性支付，租金为20万元。第三人樊保恒于2017年4月8日支付被告租金10万元。本院认为,原告原平市唐久商贸有限公司与被告原平市大众商贸有限公司所签订的租赁合同，系双方真实意思表示，且已经实际履行，为有效合同，本院予以确认。因被告欠交原告租金违反合同约定和承诺，原告提出解除合同，并无不当，被告也未提出异议，故原、被告双方实际解除房屋租赁合同时间确定为2017年9月1日，被告共欠原告租金765000元，电费19270.5元应支付原告，同时，合同解除后，原告有收回租赁物的权利，被告有完整交回租赁物的义务。本案的争议焦点是被告与第三人签订的租赁合同是否有效？第三人是否应当腾出租赁商铺及应如何计算第三人占用原告房屋租金数额问题。法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。被告从原告手将原告大厦一层到四层整体承租后，将一层、二层又转租给黄木水，将第三层部分商用楼层（建筑面积400平方米）转租给第三人樊保恒，黄木水将转租而来的第一层再次转租给第三人王特成，第三人樊保恒、王特成处于次承租人地位。由于被告的违约行为，造成原、被告合同解除，被告即丧失了所租赁的原有租赁物的使用权，故无论被告与第三人或黄木水所签订的租赁合同是否有效，均失去了租赁的基础条件，致各方均无法实现因合同所期待利益。在原告与第三人无法达成共识，第三人又未代被告支付欠付租金的情况下，原告与第三人不具备继续履行的条件，故原告要求第三人腾出租赁商铺的诉讼请求，本院应予支持。原、被告合同解除后，第三人继续占有使用原告房屋经营商铺，应按照各自所签订合同约定的租金标准给付原告占有使用费。第三人王特成占有使用费折算为每月8333.33元，第三人樊保恒占有使用费折算为每月5555.56元，时间应从2017年9月1日起计算。第三人因被告的违约造成的实际损失，应向合同相对人另行主张权利。被告辩称理由，与本案事实矛盾，不予采信。第三人的其他辩称理由，证据不足，本院不予采纳。原告在诉讼过程中，以已经腾出租赁物为由，申请对霍永明撤诉，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十一条、第二百二十七条、第二百三十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条第一款、第十一条第二项规定，判决如下：一、被告原平市大众商贸有限公司在本判决生效后五日内给付原告原平市唐久商贸有限公司欠付租金765000元，电费19270.50元，共计784270.50元；二、第三人王特成、樊保恒在在本判决生效后一个月内腾出现所占原告房屋；三、第三人王特成在本判决生效后给付原告原平市唐久商贸有限公司房屋占有使用费每月8333.33元，第三人樊保恒本判决生效后给付原告原平市唐久商贸有限公司房屋占有使用费每月5555.56元，从2017年9月1日起计算至履行腾出现所占原告房屋止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12692元，由被告原平市大众商贸有限公司负担11643元，由第三人王特成、樊保恒负担779元，原告原平市唐久商贸有限公司负担270元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。审 判 长 沈俊杰人民陪审员 李晋寿人民陪审员 杨爱团 二0一八年七月二十七日书 记 员 陈燕青