海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初3479号原告：姜玉军，男，1973年8月4日出生（公民身份号码：×××），汉族，住辽宁省大石桥市。原告：马洪亮，女，1975年3月17日出生（公民身份号码：×××），汉族，住辽宁省大石桥市。共同委托诉讼代理人：杨维桥，大石桥市第一法律服务所法律工作者。被告：三亚华甸养生谷开发有限公司，住所地海南省三亚市吉阳区南新农场十六队。法定代表人：兰恒，系该公司经理。委托诉讼代理人：寇桂献，男，系该单位员工。原告姜玉军、马洪亮与被告三亚华甸养生谷开发有限公司（以下简称华甸养生谷）商品房预约合同纠纷一案,本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜玉军、马洪亮及其委托诉讼代理人杨维桥、被告华甸养生谷的委托诉讼代理人寇桂献到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜玉军、马洪亮向本院提出诉讼请求：1.要求被告履行合同义务以19813元/㎡的××府住宅房屋一处；2.要求被告赔偿原告各项经济损失180000元；3.判令被告承担诉讼费。庭审过程中，原告变更第二项诉讼请求为：要求被告赔偿原告各项经济损失237790元【交通费72390元、定金50000元及利息15400元（暂以50000元为基数，从2017年2月1日按2%月息计算至今）、购房优惠总房价的2%加50000元计100000元】。事实和理由：二原告系夫妻关系。2017年2月1日，第二原告在××府住宅房屋一处，面积125㎡，单价19813元/㎡。购房时，被告处销售顾问韩效敏向原告承诺，当日付款100000元可享受开盘价9.8折另加50000元优惠。第二原告遂向被告交款100000元，被告出具收款收据一张。2017年2月4日，被告处销售顾问韩效敏通知第二原告，因收据上不能写9.8折优惠，要求另换收据及换他人名。为配合被告的工作，交款收据上第二原告改为第一原告，被告于当日将第二原告缴纳的100000元退回，第一原告以自己名义向被告汇款50000元，被告出具收款收据。2017年3月2日，被告处销售顾问韩效敏微信通知第一原告该房屋优惠后价格19813元/㎡，总价值为2476625元。2017年7月12日，被告处销售顾问吕大旭微信发来三亚市家庭购房资格申请表、承诺书、授权查询委托书等。2017年8月29日，被告销售顾问吕大旭微信通知原告房价涨到25256元/㎡。之后，原告多次去被告处交涉未果。被告违反诚实信用原则，单方毁约擅自涨房价，给原告造成信赖利益损失，应承担损害赔偿责任，共计237790元，包括：1.原告到被告处购买商品房产生的交通费72390元；2.原告于2017年2月1日向被告交的定金50000元本金及利息15400元（从2017年2月1日至今，月息2分）；3.被告购房时说给原告购房优惠，即打9.8折另加50000元的优惠，此项损失为100000元。被告的缔约过失行为，严重侵害了原告的合法权益。被告华甸养生谷辩称:1.本案不属于商品房买卖合同纠纷，原告的法律依据错误，应予驳回。原、被告从未就房屋买卖事宜签订过任何商品房买卖合同，也从未签订任何具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的内容，原、被告未达成商品房买卖合同关系，本案立案案由不应为商品房销售合同纠纷；2.原告要求被告继续履行合同义务，不具有事实与法律依据。本案由始至终，原告仅支付诚意金，并未与被告进一步就房屋买卖所涉及的房屋价款、付款方式、交房时间、违约责任等事宜签订任何协议或达成合意。被告更未就房屋单价对原告进行过任何的承诺，并且房屋价格都是经过当地发改委批准、房管局备案的，实行一房一价销售。因此，原告认为被告存在缔约过失责任缺乏事实和法律依据。相反，被告多次催促原告签订《认购协议》无果后，于2017年8月10日以短信告知原告于8月17日前往被告处签订认购协议，否则就以放弃购买房屋进行退款处理。原告未在期限内与被告联系，可视为原告是自动放弃购买。所以，原、被告双方既未签订商品房买卖合同，又未签订商品房买卖预约合同，则不存在合同约束力，因此，原告无权要求被告履行所谓的合同义务。另外，销售代理公司置业顾问要求姜玉军填写的《购房核查审核表》《承诺书》《授权查询委托书》等文件，是根据三亚市限购政策而对购房人的一个购房资格的前置审查，并不具备任何其他证明力；3.原告要求被告赔偿经济损失，与事实不符，不具有法律依据，应当驳回。原告提供的交通、食宿费用表与本案并无任何关联性。被告也从未给原告造成损失。原告将不知所谓的交通、食宿费用归结为被告所造成，既没有事实，也没有法律依据，存在敲诈勒索的嫌疑。针对诚意金，因原告一直未到被告处办手续，被告没有原告的相关转账信息，因此，诚意金也暂未退还。该项未退还是因为原告自身的原因，所以，原告要求支付所谓的利息与事实不符，应当驳回。诚意金也可在原告办理相关手续后立即退还。而购房的优惠政策仅仅针对签订买卖合同后才能享有的权利，而双方并未订商品房买卖合同，因此，原告提出的赔偿没有事实和法律依据，应予驳回。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。姜玉军为购XX房屋实际向被告支付了50000元诚意金，被告于2017年2月24日向姜玉军出具50000元诚意金的收款收据。对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：1.置业经理韩效敏、置业顾问吕大旭是否为被告的员工，被告是否应对其对外销售活动承担责任。原告提交证据1、2、3,以证明韩效敏、吕大旭为被告公司的员工，被告出具收到原告交付定金50000元的收据，并对商品房合同中价款、楼号进行了确定。被告对证据1的三性认可，但该客户信息表中的内容不足以证明双方形成商品房买卖合同关系，也未与姜玉军达成价格合意；对证据2、3的三性不予认可，韩效敏、吕大旭并非被告公司人员，而是中介公司或销售代理商的人员，并提供被告公司员工邹全红、张大军的名片以反驳韩效敏的名片并不符合被告公司的名片样式。原告也反驳被告可以随时更换工作人员名片。本院认为，上述证据有原件核对，本院对其三性予以认可。虽然韩效敏的名片上并未备注被告公司的名字，被告对其名片样式不予认可，但名片的内容和样式均具随意性，并不具备确定身份的唯一性特征，其不具备单独证明身份的效力，原告的证据不足以证明韩效敏、吕大旭是被告公司员工，但被告提供的证据也不足排除韩效敏、吕大旭非其公司员工。亚龙府是被告公司的开发项目，韩效敏在被告公司的销售大厅进行销售，而原告姜玉军按照韩效敏的要求转账并由被告出具盖有财物专用章的收据和客户信息表，而其中记载的内容也与原告与韩效敏协商的一致，表明被告对韩效敏此前销售行为的认可，韩效敏的销售行为应视为被告公司的意思表示；证据1中收据记载的被告公司的出纳也同时在客户信息表中财务部一栏签名，由此可以认定客户信息表中的其他人员也代表被告公司，且被告也在答辩中认可吕大旭通过微信给姜玉军发送承诺书、授权委托书等行为，因此，韩效敏、吕大旭的一系列销售行为已构成被告公司的表见代理，对被告具有合同约束力；2.原、被告之间达成的协议是否具备商品房买卖合同要件。原告提供的证据1中可知原、被告已就购房人基本信息、房号和签订合同后的优惠等三项内容进行了约定，而对于单价和总价，未有证据证明双方达成合意。原告的证据2中韩效敏也只是对单价、房价作出了“大概”的表述，双方并未明确，原告也并未在被告处看到有关该价格的公示，无法证明被告在双方达成预约合同时有明确房价。根据《商品房销售管理办法》，商品房买卖合同应当明确的主要内容有十三项，显然原、被告之间已达成的合意内容并不具备该条件，原、被告之间并不具备商品房买卖合同关系。但被告应当履行不得将原告认购之房屋转于他人的义务，姜玉军享有保留所购房屋的权利，同时双方将于后续洽谈购房事宜，原告姜玉军与被告之间成立商品房买卖合同的预约合同；3.原、被告未签订后续认购协议的责任主体。被告提交证据1、2，以证明被告按登记的手机号码通知原告签订协议，原告逾期未签订合同，视为其放弃签订合同，原告自身存在过错。原告对证据1的真实性认可，但认为其中记载的电话错误，是被告故意写错；证据2的真实性不予认可，被告发送短信号码并非原告的电话，原告未接到被告的短信。本院认为，被告提供的证据1与原告提供的证据1记载的内容一致，分别为销售联和客户联，本院对该证据的三性认可，而其中记载的电话经审查确实与原告诉状中记载的电话不一致，被告未起到足够的注意义务，而原告在看到证据1的照片后，未尽到审查并提醒被告纠正的义务，双方均存在过错。对于证据2，有原件核对，本院对其三性予以认可。但被告发出的短信并未实际通知到原告，但在被告发出短信时间的前后，代表被告公司的吕大旭仍与原告就洽谈事宜进行过多次联系，被告并非无法与原告取得联系，因此，证据2不具备证明力，不能因此认定被告尽到了通知义务，而原告放弃了签订合同的机会；结合从原告提交的证据3可知，原、被告至2017年8月29日仍不能就预约合同中未约定的实质性条款内容之一也就是单价达成达成一致意见，被告也不存在恶意磋商的行为，因此，双方无法签订后续合同系不可归责于当事人双方的原因，对此互不承担违约责任；4.原告主张的各项损失是否有事实和法律依据。原告提交证据4，以证明其产生交通、食宿及利息等各种损失237790元。买受方参与缔约，是其权利的自由行使，被告也未承诺过为买方支付洽谈过程中的各种开销，原告应遇见并承担可能存在的风险，因此，被告均无需对其上述费用承担责任，原告提供的车票、住宿等发票与本案不具备关联性，本院不予认定；结合交易习惯，客户信息表中记载的“享有开盘额外5万元优惠”应理解为如若双方后续签订协议，被告给予原告开盘价计总后50000元的优惠，现双方未签订买卖合同或者认购书，该优惠产生的条件并不具备，不属于原告可获得利益；对于50000元的定金及利息损失，结合庭审过程中，原告主张的定金实际理解为诚意金，原告的诉求是基于继续履行预约合同，而诚意金是预约合同中原告履行合同的主要义务，不属于赔偿损失范围，但解除该预约合同或者预约合同无效，原告可要求返还；至于利息损失，双方经诚信磋商后无法就后续合同的实质性条款内容达成一致意见，被告应立即返还50000元的意向金。但原告也未有证据证明其催促过被告返还，因此，该利息从原告主张之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。被告反驳因无原告账户无法转账退还，本院不予采信。本院查明的事实如下：姜玉军与马洪亮为合法夫妻。2017年2月，姜玉军、马洪亮向华甸养生谷售楼处的置业经理韩效敏商议购买华皓·XX号房。后姜玉军按韩效敏的要求转账50000元至华甸养生谷的银行账户。2017年2月24日，华甸养生谷出具客户信息表及盖有该公司财务专用章的收款收据，该收款收据中载明“交款单位姜玉军”“收款事由诚意金，此款可退，享有开盘额外伍万元优惠”，客户信息表中载明“客户信息姓名姜玉军”“手机139XXXX****”“编号34#4-05”，“置业顾问吕大旭”等信息，并有登记姜玉军的身份号码、以及销售部、客服部、财务部等人员签名。2017年2月17日至2017年3月2日期间，姜玉军与韩效敏就购房事宜多次通过微信联系，2017年7月12日至2017年8月29日期间，吕大旭就购房事宜多次通过微信与姜玉军联系。2017年8月10日，华甸养生谷安排工作人员向客户信息表中登记的手机号码发送短信，该短信载明“尊敬的姜玉军……您于2017年2月24日向我司支付了诚意金50000元，用于诚意登记我司“中国华皓·XX室。因三亚市限购原因，请您务必于2017年8月17日之前带上相关证件（包括但不限于：户口本、身份证、收据等）前来我司进行购房资格确认并签订《认购协议书》。若逾期未能前来签约或经审查无购房资格的，则视为您放弃诚意登记并同意我司将您已支付的款项退回至您付款的银行账户中。……”，此后，吕大旭仍与姜玉军有微信联络，但未就购房单价达成一致意见。姜玉军与马洪亮自称为夫妻，于2018年4月2日共同向本院就上述纠纷提起诉讼，华甸养生谷至今未退还姜玉军诚意金。本院认为，预约合同，一般指双方当事人为将来订立确定性本合同而达成的合意。根据《中华人民共和国合同法》第二条“本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”，原告姜玉军向被告交纳诚意金，被告应当履行不得将销售之房屋转于他人的义务，姜玉军享有保留所购房屋的权利，双方的意思表示真实、自愿，权利义务明确、合法，具备合同法规定的合同成立的要件，因此，收款收据以及客户信息表共同构成一个独立的合同，但该合同并不具备商品房买卖合同要求的商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等十三项内容，因此，该合同不属于商品房买卖合同，而是商品房买卖合同的预约合同，因此本案案由应定为商品房预约合同纠纷。本案的争议焦点如下：1.原告要求将XX室住宅房屋以19813元/㎡的价格销售给原告是否有事实和法律依据；2.原告主张的各项经济损失是否有事实及法律依据。关于原告要求被告按19813元/㎡的××府住宅房屋。姜玉军与被告之间已就将来洽谈XX室购房事宜进行了预先安排，达成合法有效的商品房买卖合同的预约合同。虽然双方未对签订正式销售合同的期限作出约定，但双方承担的是继续洽谈直到达成本约的义务。原告主张的销售房屋的行为应属于商品房买卖合同即本约的内容，原告无权在未达成本约的情况下，要求被告履行属于本约的内容，其请求于法无据，本院不予支持。关于原告要求赔偿交通费、利息、优惠等损失共计237790元。原告要求继续履行双方签订的预约合同，虽双方签订的预约合同有效，但现因双方对预约合同中未约定的条款经过磋商仍无法达成一致洽谈意见，也无继续磋商的可能，双方签订预约协议的目的已不能实现，该预约合同自然解除，各方不受协议约束，也不负违约责任，被告无需赔偿原告的损失。结合庭审过程，原告主张赔偿的定金50000元实为诚意金，但该诚意金应属于恢复原状的返还范围，不属于损失赔偿范围，其该项损失赔偿，于法无据，不应予以支持，但原告可请求返还诚意金。被告至今未退还诚意金，其应支付从原告主张权利之日至实际退还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的资金占用期间损失。原告主张按2%的月息计算，过分高于其实际损失，双方也未约定逾期退款违约金，本院对原告主张过高部分不予支持。原告未在本案中主张返还诚意金，本院不予处理其未主张部分，原告可以与被告协商或另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告三亚华甸养生谷开发有限公司于判决生效之日起三日内向原告姜玉军、马洪亮支付50000元诚意金的利息（以50000元为基数，从2018年4月2日起计至实际返还诚意金之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告姜玉军、马洪亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2433元（已减半收取，原告姜玉军已预交1950元），由原告姜玉军、马洪亮负担1915元，被告三亚华甸养生谷开发有限公司负担518元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 刘思文 二○一八年七月六日书记员 雷倩华附相关法律条文中华人民共和国合同法第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。