广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终8470号上诉人（原审被告）：广州嘉强投资有限公司，住所地广州市天河区瘦狗岭路313号302房自编之二。法定代表人：田全蓝，职务：董事长。委托诉讼代理人：杨紫稀，该公司职员，通讯地址。被上诉人（原审原告）：苏以初，男，1958年10月9日出生，汉族，住广州市。委托诉讼代理人：高美珍，女，1959年9月13日出生，汉族，住址同上,系被上诉人妻子。上诉人广州嘉强投资有限公司（以下简称“嘉强公司”）因与被上诉人苏以初房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初19985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。嘉强公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判嘉强公司在合理期限内以500元每月的临迁费标准的50%承担责任；2.撤销一审判决第四项，改判嘉强公司在合理期限内按照一号令43条规定承担50%的赔偿责任，不再叠加按每日3%的罚息；3.请求追加万宝集团广州电饭煲厂作为第三人；4.苏以初承担本案的诉讼费；事实和理由:一、苏以初作为租户而非产权人，其所得的补偿应该具有临时性、短暂性的补偿，而不应是长期性的补偿，而应以债权的主张为20年的有效期限为保护而予以公平权衡各方利益。而且苏以初在前开发商天某公司处所领取的补偿已经足额补偿其所受损的利益，已经远远超出其作为租户所受的损害。1.一审法院判定嘉强公司每月按500元x200％支付延期补助费用是事实认定不清，法律依据有误而作出的偏袒苏以初的行为结果。对嘉强公司作为该项目的承接方来说是不公平不合理的，嘉强公司不予认可该赔偿标准，请求贵院予以改判应按一号令43条标准予以调低至50％承担违约责任应以判决生效之日截止，苏以初作为承租户其在零支出的情况下领取了长达21年之久的临迁费用，其所得利益已经超额实现，而且作为承租户而非产权人，在长达漫长的时间内，其可以自行再寻找居住地方，因此嘉强公司认为其所得的补偿已经给予20年的法律保护已经是得到充分的实现了。一审法院忽略了这个合理的期限而判决嘉强公司承担该法律及经济责任是对事实认定不清，苏以初作为租户不应一直领取该费用。请二审法院参照(2017)粤01民终11916号判决第13页中第二自然段中有关作为承租人所可获得的补偿费用的合理期限问题的有关认定，及对租户与产权人所得补偿的标准及有关认定事实作为参考依据，这是类同性质的。在第14页的第一自然段也提到合理期限为不超过20年为合理期限，嘉强公司认为具有可参考价值及意义，因而嘉强公司认为在自苏以初租约最后期限起算20年为限所得的临迁费用已足额补偿，嘉强公司不应继续补偿到通知回迁之日。2.一审法院在法律依据上出现证据时间顺序的误解而出现引用的效力不同，规避了程序上的不当。据苏以初所提供的证据(2012)穗越法民三初字第1417号判决中的经审理查明内容中的第三页最后一自然段中：“原告于2005年向本院起诉两被告，双方经本院主持调解，……变更原告于两被告于1996年4月4日签订的《房屋拆迁安置协议》中关于被告广某公司提供回迁房给原告户回迁居住的拆迁安置方式为两被告向原告支付货币补偿款的拆迁安置方式；”因此，从此处可见，该《房屋拆迁安置协议》及补充协议的法律效力已被此替代。另据穗国土交易(2010)第01000016号《成交确认书》中第六条：“买受人须与被拆迁人、预购房人重新签订协议并约定回迁及收楼日期……”此处也明确指出，嘉强公司须重新签订协议，因此对临迁费用也应参照1992年《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》中的第42条、43条有关规定，该承租户需重新与产权人签订租赁协议。嘉强公司认为，二审法院应考虑到嘉强公司是为盘活该烂尾楼项目的，是为了解决历史遗留问题的，嘉强公司多次与苏以初就回迁问题及货币补偿问题无法达成一致的合意，据2005年变更为货币补偿的方式，嘉强公司可就此货币补偿款支付给苏以初，作为不回迁的补偿。从程序上说，上述判决已经变更为货币补偿。3.嘉强公司认为，尊重历史背景，为解决相关历史遗留问题，一审法院应尊重1995年所签订的协议及按此协议的精神处理该相关的回迁问题，应从公平原则出发，按政府一号令标准50％支付延期补助费用，这才是有利项目的继续复建。4.一审法院只考虑苏以初作为弱势群体，但其实嘉强公司才是最大的受害者，自拍卖成交后，嘉强公司作为拍卖介入的开发商，承诺按原开发商的条件积极承担被拆迁入的各项合理费用并加紧建设，嘉强公司与苏以初作为平等的民事主体，一审法院在处理本案时，仅考虑保障被拆迁人利益最大化，而忽视嘉强公司作为平等主体同样享有受保护的权利。5.苏以初作为华侨房承租户，但该涉案房屋的产权已经由嘉强公司收购，苏以初理应向我司缴纳租金方可成立其租赁行为，因此，应从其每月所领取的临迁费用中按1元m2交纳租金给嘉强公司，此费用是按住宅的租金标准参考当年的喷漆厂的租金标准。现苏以初并无缴纳租金，也难以证明其承租行为的继续有效履行，租金是一要素，而且临迁费用也包含当年所承租的租金在内。嘉强公司认为，苏以初为了实现利益最大化，通过诉讼的方式谋取更大的经济利益，势必极大地增加嘉强公司的开发成本，不利于尽快盘活项目，也有可能使项目再次进入烂尾的胶着状态，不利于社会的稳定和谐，也损害了嘉强公司的合法权益。二、一审法院判决嘉强公司应按每日500元×3％承担逾期付款补偿金是不合理的，是重复的赔偿，嘉强公司多次与苏以初沟通有关临迁费用的领取问题及有关弃租问题，但双方最终未能达成合意，故而延期支付费用并非嘉强公司直接导致的，对嘉强公司这是双重惩罚行为，是不公平的，不合理的，请二审法院予以审理查明。苏以初辩称：1.苏以初主张请求的逾期回迁补助费及逾期付款补偿金、交通费标准是依据《房屋拆迁安置协议》和《补充协议》，双方均予以确认，且按照《广州市城市房屋拆迁管理条例》规定标准履行，嘉强公司认为惩罚标准过高和双重惩罚没有事实依据。2.嘉强公司要求追加万宝集团广州电饭煲厂与本案处理无关，其并非本案的适格主体，追加第三人缺乏事实和法律依据，综上所述，请求二审法院驳回嘉强公司的上诉请求，维持一审判决。苏以初向一审法院起诉请求：1.嘉强公司向苏以初支付从2010年12月17日起至2017年1月16日的临迁补助费（每月按500元计，其中2012年4月17日至2017年1月16日的临迁补助费嘉强公司已经支付）；2.嘉强公司向苏以初支付从2014年12月17日起至2017年7月16日止的延期补助费（每月按照500元×200%计）；3.嘉强公司向苏以初支付从2010年12月17日起至2017年7月16日止的交通费（每月按90元计）；4.嘉强公司向苏以初支付从2010年12月17日起至实际付清所欠临迁补助费之日止的逾期付款补偿金（每日按500元×3%计）。一审法院认定事实：苏以初是原广州市大新西路XXX号地下房屋（承租面积19.74平方米，另阁楼9.31平方米）的使用人，广某公司经批准拆迁上述房屋所在地块。1996年4月4日，广某公司（甲方）与苏以初（乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方经（93）房拆许字第153号房屋拆迁许可证批准拆除上址房屋；乙方愿意自行解决临时搬迁；乙方自行解决临时搬迁，甲方每月补助500元给乙方，每半年发放一次；甲方应于1998年12月30日前安排大新西路新建大楼第九层西北向、产权属公有的、使用面积为25.327平方米（含阁楼补偿的面积）的房屋给乙方回迁居住，临迁期间补给乙方两人交通费每月90元等。2000年8月18日，天某公司（甲方）与苏以初（乙方）签订《补充协议书》，约定甲方应于2001年12月31日前按原协议确定面积安置乙方回迁居住；甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，如乙方逾期十天仍不回迁或甲乙双方违反本协议的，则按广州市房屋拆迁管理条例规定的罚款标准罚款；临迁费继续以500元/月执行直至回迁为止，交通费继续以每人45元/月×2人执行，直到回迁为止等。一审另查明：1996年8月8日，广州市城市规划局以穗规地复字[1996]第127号《关于同意更改建设用地单位名称的复函》，同意上述项目地块由天某公司开发建设。1998年8月18日，广州市国土局以穗国土建用字[1998]第419号《建设用地批准书》批准天某公司使用上述建设用地。天某公司是广某公司与香港天佳集团有限公司合作经营的项目公司。2010年7月27日，一审法院依法委托广州市房地产交易登记中心拍卖天某公司名下所有的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠路以西（即涉案被拆迁房屋所在地块）“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目。2010年11月10日，一审法院及广州市房地产交易登记中心在报纸刊登《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》，其中拍卖转让附加条件列明：……（三）本地块为广州市的在册烂尾地块，根据档案查册资料记载，本地块有被拆迁户289户，718人，房屋拆迁总面积约13383.37平方米（其中住宅面积约11395.05平方米，非住宅面积约1988.32平方米）；本地块每月临迁费本金约为341824元，协议回迁时间为1999年12月，计算至2010年8月，共拖欠临迁费本金约4600万元（未含逾期回迁费、滞纳金等）；上述补偿安置数据并非实际拆迁补偿安置面积，具体应当以拆迁当事人签订的拆迁补偿安置协议为准，有关拖欠临迁费数额也应当以实际拖欠情况为准，上述数据与实际发生情况不符的，由买受人自行负责并承担相应的所有义务；……（六）买受人须与被拆迁人、预购房人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置）和预购房人的收楼入住安置（包括经生效法律文书确认解除购房合同的预购房人收楼入住安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议及购房人购房协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人、购房人进行解决等。2010年11月25日，一审法院致函广州市房地产交易登记中心称：我院已委托你中心对被执行人天某公司名下的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西新濠大厦土地使用权及在建工程项目进行公开拍卖，向就该地块原产生的拆迁费用等债务承担问题说明如下：上述地块在拍卖成交日前产生的全部债务（包括拆迁临迁债务、工程债务、银行贷款债务、违约债务等）均参与拍卖所得的执行分配，不需买受人承担，买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。2010年12月16日，嘉强公司以27000万元的最高价竞得上述土地使用权及在建工程项目，并与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》，内容基本与拍卖转让公告相同，其中第十条规定：全额缴清成交价款、交易服务费等相关费用后，买受人根据法院的《协助执行通知书》按规定到交易登记中心办理本次拍卖地块的交易登记手续，并自行向广州市越秀区人民法院申请办理交地手续。成交后，越秀法院将在合理期限内向买受人移交拍卖地块。嘉强公司于同月30日缴清全部拍卖款。2011年1月5日，一审法院作出（2002）越法执字第2159-2号执行裁定书，裁定：一、广州市越秀区大新路以北、天成路以东、濠畔街以南、海珠南路以西“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目（不含其他购房人已预售登记的商铺、住宅房、不含回迁补偿安置商铺、住宅房及已由生效法律文书另行确定权属的部份）所有权及相应的其他权利归嘉强公司所有。前述项目财产权自本裁定送达嘉强公司时起转移。二、嘉强公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。2013年12月18日，嘉强公司领取涉案地块的《国有土地使用证》，使用权面积3900平方米，土地出让金年限自1998年8月18日起计算等。嘉强公司至今未安置苏以初回迁。一审法院认为：苏以初与广某公司签订的《房屋拆迁安置协议》及与天某公司签订的《补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，协议内容没有违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。嘉强公司经法院拍卖竞得涉案地块，应按《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》及《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》规定的条件及内容承受权利义务。上述拍卖转让公告及转让成交确认书已明确：买受人须与被拆迁人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人进行解决等。而且，一审法院致广州市房地产交易登记中心的函中亦已明确：买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。嘉强公司应按上述合同约定每月500元的标准向苏以初支付2010年12月17日起至2012年4月20日止拖欠的临迁补助费，及按照每月90元的标准向苏以初支付2010年12月17日起至2017年7月16日止拖欠的交通费。上述拍卖转让公告已载明涉案地块为在册烂尾地块，本市为使烂尾地块被拆迁人的权益能得到基本的保障，将烂尾地块尽快盘活，制定实施了处理烂尾地的相关政策。该政策的基本精神是被拆迁人将回迁的补偿安置方式变更为货币补偿，在司法部门拍卖该烂尾地块后，货币补偿款及临迁费用等在拍卖款中予以分配，拍得人只需支付拍卖价款，无需承担被拆迁人的回迁安置补偿。涉案地块长期处于停工状态，法院在拍卖时考虑到该地块的特殊状况，确定地块拍得人需承担被拆迁人回迁安置补偿义务，是在同等条件下对被拆迁人最大限度的保护。若拍得人还需立即承担因原拆迁人违约而产生的违约责任，将不利于地块的尽快盘活，更不利于被拆迁人的早日回迁安置。但是，在拍得人与被拆迁人无法达成新协议的情况下，如不对回迁及承担违约时间给嘉强公司予以约束，也不利于对被拆迁人权益的保护。因而，按照公平合理原则，综合考虑涉案地块的历史遗留问题、交付时间，参考相关拆迁规定针对兴建回迁房是十九层以上的回迁期限，酌情确定嘉强公司安排苏以初回迁的时间从拍卖成交日起不超过四年即至2014年12月16日，逾期回迁，嘉强公司应从该日次日起向苏以初支付延期补助费等相关费用。按照《补充协议书》约定适用的《广州市城市房屋拆迁管理条例》规定，逾期回迁补助费的标准为月临迁费的300％，扣除临迁费本金，苏以初要求嘉强公司按照500元×200%的标准支付2014年12月17日起至2017年7月16日止的延期补助费合法，一审法院予以支持。上述条例同时规定，在过渡限期内，拆迁人应按月将临时安置补助费或延期补助费付给被拆除房屋使用人，逾期支付的，从逾期之日起按每日增加月补助费的3%支付补偿金。嘉强公司未按时向苏以初支付临迁补助费，故应按每日500元×3%的标准向苏以初支付自2010年12月17日起至付清拖欠的临迁补助费之日止的逾期付款补偿金。嘉强公司要求追加万宝集团广州电饭煲厂作为第三人，与本案处理无关，一审法院不予接纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，于2017年12月29日作出如下判决：一、被告广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内，向原告苏以初支付临迁补助费（从2010年12月17日至2012年4月20日，每月按500元计）；二、被告广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内，向原告苏以初支付交通费（从2010年12月17日起至2017年7月16日止，每月按90元计）；三、被告广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内，向原告苏以初支付延期补助费（从2014年12月17日起至2017年7月16日止，每月按500元×200%计）；四、被告广州嘉强投资有限公司在本判决发生法律效力之日起5日内向原告苏以初支付从2010年12月17日起至实际付清上述拖欠的临迁补助费之日止的逾期付款补偿金（每日按500元×3%计算，总额以不超过欠付临迁补助费本金为限）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1938.6元，由被告广州嘉强投资有限公司负担。本院二审期间，双方均没有提交新证据。本院经审理，确认原审查明事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审，嘉强公司认为，基于苏以初并非涉案拆迁房屋产权人，对其权益保护应考虑20年的期限。同时认为，基于处理烂尾楼的历史原因，一审处理对其不公。经审核，首先，嘉强公司通过竞买方式获得涉案楼盘权益，同时依据拍卖公告等约定，亦承担相应的责任，拍卖对价本身就是考虑了责任承担及商业风险等因素，这也是烂尾楼处理的基本原则嘉强公司作为竞买人应该清晰并予以承认。而拍卖公告已经明确原有拆迁合同义务由竞买人继续履行，并无歧义，嘉强公司以历史问题提出异议，并无充分事实及法律依据。其次，关于20年权益保护限制的上诉理由，并无充分的合同及法律依据，本院亦不予采纳。一审基本事实查明清楚，处理并无明显不当，本院依法予以维持。综上，上诉人嘉强公司上诉理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1486元，由上诉人广州嘉强投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭东升审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一八年七月十七日书记员  冯冠豪林飘云