辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2018)辽0103民初6294号原告：邓卓，男，1983年2月11日出生，汉族，住辽宁省大洼县。委托诉讼代理人：任焕宇，系辽宁宇嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：董洋，系辽宁宇嘉律师事务所律师。原告：黄媛，女，1983年2月13日出生，汉族，住辽宁省大洼县。被告：沈阳佳建置业开发有限公司，住所地沈阳市沈河区西顺城街170-1号新恒基国际大厦第9层0062号房间。法定代表人：陈学军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘凯，系该公司法务。第三人：沈阳九龙港商业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区中街路48号。法定代表人：陈学军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘凯，系该公司法务。第三人：哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市和平区市府大路200甲3号。负责人：莫成军，系该分行行长。委托诉讼代理人：白天明，系该分行员工。委托诉讼代理人：宋长征，系该分行员工。原告邓卓、黄媛与被告沈阳佳建置业开发有限公司、第三人沈阳九龙港商业管理有限公司、第三人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员班蕊独任审理，于2018年5月17日、7月17日公开开庭进行了审理。原告邓卓、黄媛的委托诉讼代理人任焕宇、董洋，被告沈阳佳建置业开发有限公司及第三沈阳九龙港商业管理有限公司的委托诉讼代理人刘凯、第三人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行的委托诉讼代理人白天明、宋长征均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓卓、黄媛向本院提出诉讼请求：1、解除与被告签订的《商品房买卖合同》，解除与第三人沈阳九龙港商业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》；2、被告返还原告购房款522630元，被告返还原告合同登记备案交易费、契税、维修基金、预告登记费、印花税共计24208元，被告支付原告逾期交房违约金15678.9元，被告支付原告逾期办理房产证违约金66374.01元（暂从2014年11月1日计算到2018年4月24日），被告赔偿原告贷款利息损失57149.45元（暂计算至2018年5月21日），以上合计686040.36元（被告及第三人按合计数额支付原告银行同期贷款利息至实际给付之日止）；3、解除与第三人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行签订的贷款合同；4、被告承担诉讼费用。事实与理由：2013年11月6日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市沈河区中街路48号中街九龙港商厦5F-DXXX号商铺。2013年4月6日原告已支付给被告合同登记备案交易费、契税、维修基金、预告登记费、印花税共计24208元。现中街九龙港商厦已停止营业，被告存在逾期交房和逾期办理房产证行为，且原告采取贷款方式购房，被告一系列违约行为给原告造成了巨大的损失。另原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议中约定了第三人《委托经营管理合同》内容，与本案审理有利害关系。因为原告购买房屋的目的是占用和使用，但因被告未能提供明确的房屋坐落、也未交付房屋，也没有实现签订合同时约定的用于经营的目的，导致原告合同目的无法实现，且涉案房屋未取得所有权登记，所以在请求解除房屋买卖合同的前提下，请求一并解除贷款合同。为维护合法权益，特提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告沈阳佳建置业开发有限公司（以下简称佳建公司）辩称，关于诉讼请求第一项我方认为原告与被告及第三人签订的《商品房买卖合同》、《委托经营及管理合同》均系双方真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，不应解除。关于诉讼请求第二项返还购房款我方认为原告购买我公司商铺，系真实意思表示，无非法事由，现原告主张返还购房款没有法律依据，请求法院依法驳回。关于返还原告合同登记备案交易费、契税、维修基金、预告登记费、印花税共计24208元，双方签订的合同已在沈阳市房产局登记备案，我方虽然代收，但已向房产局交纳；关于逾期交房违约金，原告在向法院起诉时，已向法院提交了原告与第三人九龙港公司签订的《九龙港“3+1+N”委托经营管理合同》，我公司与原告签订的商品房买卖合同约定交房时间为2013年6月30日前，原告与第三人签订的委托经营管理合同是于2013年4月6日签订，该合同的签订可以说明原告已经取得了商铺所有权，正因为原告取得了商铺所有权，才能够与第三人签订该份合同，并将该合同委托给第三人经营管理，且原告与我公司签订的商品房买卖合同补充协议即商品房买卖合同最后一页第5条，既与第三人签订的委托经营管理合同第3条说明了我公司交房的行为已经实际履行，且交房符合法律规定，请求法院依法驳回。关于逾期办理房证的违约金我方认为原告主张该笔违约金超过法定诉讼时效期间，原告胜诉权消灭，请求法院驳回。关于贷款利息损失57149.45元，我方认为原告与哈尔滨银行签订个人房屋贷款借款合同，系其双方真实意思表示，且合同不违反法律规定，真实有效，但与我公司没有直接关系，我方作为开发商仅与原告签订了商品房买卖合同，其款项从何而来，与何银行签订贷款合同从而支付我方，与我公司无直接关系，所以原告无还款能力导致银行罚息系原告本人责任，与我公司无关。原告主张的首付款数额262630元、已经偿还的贷款本金95888.08元与本案无关。原告主张与哈尔滨银行解除合同，我方认为没有法律依据，就贷款行为本身与被告无关。但经第一次庭审可见原告与银行签订的合同是双方真实意思表示，合法有效，原告应继续向银行偿还贷款。第三人沈阳九龙港商业管理有限公司（以下简称九龙港公司）述称，我方与原告签订《九龙港“3+1+N”委托经营管理合同》，系原告在取得佳建公司出售商铺所有权之后与我公司签订，我公司在签订该份合同之时，已经审核原告资质，其享有沈阳佳建置业开发有限公司的5F-DXXX号商铺所有权，因此原告在与我公司2013年4月6日之前就取得了该标的商铺的所有权，才与我公司签订该份合同，其余意见同佳建置业公司意见。第三人哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行（以下简称哈尔滨银行）述称，原告在我银行有贷款，该贷款有抵押，开发公司佳建公司做了贷款的阶段性保证，这个贷款不管是否解除合同，银行的资金不能受损失，把贷款结清之后，我们才可以解除贷款的手续。贷款抵押物是沈河区中街路48号5F-DXXX商业房产，面积9.8平方米，办理的是预告抵押登记，属于按揭购房。只要结清全部贷款就可以解除合同，没有结清的情况下不同意解除合同。本院经审理认定事实如下：2013年4月6日，原告向被告交纳合同登记备案交易费、契税、维修基金、印花税、预告登记费，共计24208元。2013年11月6日，原告邓卓、黄媛作为买受人，被告佳建公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：出卖人以出让方式取得位于沈阳市沈河区中街路48号地块的土地使用权，并将该项目中的5F-DXXX号房出售给原告。该商品房套内建筑面积9.8平方米，该商品房单价为53329.59元/平方米，总金额522630元。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2013年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一作为违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人每延迟一天按买受人已付房价承担万分之一的违约金。同时，原、被告签订了《商品房买卖合同》补充协议，协议第5条约定，买受人选择购买的商品房商铺交由第三人九龙港公司经营管理，第三人九龙港公司有权根据统一经营管理的需要，自行或要求出卖人对商品房内部结构进行调整，但商品房的面积、位置不变，买受人选择自营购买商品房商铺的，按照九龙港公司统一经营管理的要求进行自主经营的，可不受三年委托经营管理的限制。买受人选择委托九龙港公司经营的，由九龙港公司陪同买受人向出卖人验收接受商品房，签署房屋交接单，出卖人依本合同第八条、第十一条约定和《沈阳市九龙港商铺“3+1+N”委托经营管理合同》将商品房交付给九龙港公司，视为出卖人已将商品房交付给买受人，且交付的商品房符合法定任何约定的条件。原告向被告佳建公司交付全部购房款522630元，其中首付款262630元，银行贷款260000元。另，2013年4月6日，原告邓卓、黄媛作为委托方（甲方），第三人九龙港公司作为受委托方（乙方）签订《九龙港“3+1+N”委托经营管理合同》一份，合同第一条约定：“3+1+N集合信托管理计划”细则，“3+1+N集合信托管理计划”即甲方委托乙方对甲方购置的商业物业进行集中托管。“3”：前三年实行“固定性托管”，即甲方将商业物业交乙方统一招商、布局、运营、管理。“1”：第四年实行“选择性托管”，即甲方可以继续将商业物业托管给乙方，也可自主经营或对外租赁。“N”：第四年起后，甲乙双方根据实际情况另行协商托管方式。第二条约定，1、原告将已拥有“沈阳九龙港商业项目”5F-D081号商铺的所有权或使用权，该商铺套内建筑面积为9.8平方米。2、原告自愿将该商铺委托乙方经营管理。3、委托经营管理期限为三年，从2013年9月30日起至2016年9月29日止。第三条约定，1、自本委托经营管理合同签订之日，甲乙双方委托经营管理的关系即告确立。2、托管期间，甲方不向乙方收取租金，乙方不向甲方收取托管费。合同第四条约定，1、委托经营管理期限届满后，甲方可选择继续托管或自行管理。2、委托经营管理期限届满后，若双方未续签《委托经营管理合同》的，则乙方将委托经营管理的商铺返还给甲方自行经营……。2013年11月15日，原告邓卓作为借款人，原告黄媛作为借款人配偶与第三人哈尔滨银行签订《个人房屋贷款借款合同》一份，约定原告为购买涉案商铺向第三人哈尔滨银行借款260000元，借款期限自2013年11月15日至2023年11月14日。同日，双方另签订《个人贷款抵押合同》一份，约定将涉案商铺抵押给第三人哈尔滨银行作为原告向第三人哈尔滨银行借款的担保，并办理了抵押权预告登记。合同签订后，第三人哈尔滨银行依约于2014年1月8日向原告放款。原告自2014年2月20日起于每月21日向第三人哈尔滨银行正常履行还款义务。另查，被告佳建公司至今仍未给原告办理房屋所有权登记。本院认为，原告与被告佳建公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、原告与第三人九龙港公司签订的《九龙港“3+1+N”委托经营管理合同》、原告与第三人哈尔滨银行签订的《个人房屋贷款借款合同》、《个人贷款抵押合同》均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应当遵照履行。原告与被告佳建公司之间形成了商铺所有权转让合同关系，原告与第三人九龙港公司之间形成商铺租赁法律关系。原告自被告佳建公司处取得涉案商铺所有权并支付被告佳建公司转让款之后，其并不实际经营使用商铺，随即将该商铺租赁给第三人九龙港公司，由此可见，虽被告佳建公司未向原告交付房屋，但向第三人九龙港公司交付了涉案商铺，应当视为被告佳建公司履行了交房义务。虽《商品房买卖合同》约定的交付日期是2013年6月30日，而《九龙港“3+1+N”委托经营管理合同》托管时间开始于2013年9月30日，两者相差91天，仅比合同约定的90天超1天，并不构成根本违约，且结合原告在2013年11月6日仍与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议的行为，及原告于2013年11月申请第三人哈尔滨银行贷款，于2014年1月取得贷款后按期归还的行为可知，原告基于逾期交房91天的事实，并无解除合同的意思，故《商品房买卖合同》不符合约定解除的条件。同时原告以合同目的无法实现为由主张解除《商品房买卖合同》，亦依据不足，故原告请求解除与被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，并返还购房款、贷款利息损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。而原告与第三人九龙港公司签订的《九龙港“3+1+N”委托经营管理合同》的合同期限至2016年9月29日届满，现原告与第三人九龙港公司并未续签委托经营管理合同，故该合同无需另行解除。对原告请求解除《个人房屋贷款借款合同》的诉讼请求，因本院并未解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，现原告主张解除《个人房屋贷款借款合同》缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告佳建公司返还合同登记备案交易费、契税、维修基金、预告登记费、印花税共计24208元的诉讼请求。因被告佳建公司并非上述费用的收费主体，也未代原告向有关部门交纳上述费用，故被告佳建公司应当将上述费用返还原告。关于原告要求被告支付逾期交房违约金15678.9元、逾期办理房产证违约金66374.01元的诉讼请求。对逾期交房违约金。根据原、被告之间《商品房买卖合同》约定，被告应在2013年6月30日前将涉案商铺交付原告，而原告与第三人九龙港公司签订的《九龙港“3+1+N”委托经营管理合同》约定，委托经营管理自2013年9月30日开始，被告于2013年9月30日履行交房义务，虽未构成根本违约导致合同解除，但原告依据合同约定有权按照日万分之五的标准向被告主张2013年7月1日至2013年9月29日，即91天的逾期交房违约金，计23779.67元（522630元×91天×0.0005）。虽原告按日万分之三主张该部分违约金，系基于合同中关于解除合同同时主张违约金的标准，现本院未支持原告解除合同的请求，故违约金应按照日万分之五的标准计算。对逾期办证违约金。因被告原因未能将办理权属登记必须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应当承担合同约定的违约责任。因合同约定的交付时间为2013年6月30日，现原告主张自2014年11月1日至2018年4月24日的违约金，不违反法律规定及合同约定，故原告要求被告佳建公司应给付违约金66374.01元（522630元×0.0001×1270天）的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告沈阳佳建置业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内偿还原告邓卓、黄媛合同登记备案交易费、契税、维修基金、预告登记费、印花税共计24208元；二、被告沈阳佳建置业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内给付原告邓卓、黄媛逾期交房违约金23779.67元；三、被告沈阳佳建置业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内给付原告邓卓、黄媛逾期办理房产证违约金66374.01元；四、驳回原告邓卓、黄媛的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10660元，减半收取5330元，由被告沈阳佳建置业开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 班 蕊二〇一八年七月二十四日书记员 徐明月本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。