浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙04民终366号上诉人（原审原告）：刘桂娥，女，1968年8月12日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区，系诉讼代表人。上诉人（原审原告）：XUKE（中文名：许可），男，1955年9月6日出生，加拿大人，住加拿大哥伦比亚，系诉讼代表人。上诉人（原审原告）：蔡雪兵，男，1979年1月13日，汉族，住江苏省通州市，系诉讼代表人。120名上诉人（身份情况详见附页）共同委托诉讼代理人：李双双、李平，北京市大瀚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：嘉兴市德隆置业有限公司，住所地：浙江省嘉兴市南湖区环贸中心1-1401室。统一社会信用代码：91330401576519884B。法定代表人：吕荣泉，执行董事。被上诉人（原审被告）：嘉兴市环贸中心经营管理有限公司，住所地：浙江省嘉兴市文昌路梁林帆影庄良秀社区中心一楼。统一社会信用代码：91330401052809397K。法定代表人：陈振伟，执行董事。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：金志海，浙江金道律师事务所律师。上诉人刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人(原审原告有121人，一审判决后有120人提起上诉)因与被上诉人嘉兴市德隆置业有限公司（以下简称德隆公司）、嘉兴市环贸中心经营管理有限公司（以下简称环贸公司）合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2017）浙0402民初4810号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日受理后依法组成合议庭审理了本案。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人上诉请求：撤销原判，改判：一、解除刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人与德隆公司之间的《浙江省商品房买卖合同》；二、德隆公司、环贸公司返还刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人的款项54897165.7元；三、德隆公司、环贸公司赔偿刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人的款项利息（以54897165.7元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自《浙江省商品房买卖合同》签订之日起计算至实际支付日止）。四、本案诉讼费用由德隆公司、环贸公司承担。事实和理由：一、一审没有依法解除商品房买卖合同，属于适用法律错误。（一）一审认为已经付清房款并办理产权登记的购房人在取得产权登记后不能再以德隆公司延迟办证为由要求解除合同，一审该项认定有误。根据商品房买卖合同第十六条约定，德隆公司应在2015年6月30日将房屋权属证书交付给买受人，但德隆公司没有在合同约定期限内为买受人办理产权证。另外，一审回避了部分购房人已经支付全款而没有办理产权登记证书的情况。本案中部分购房人已经交纳了全部房款，德隆公司尚未为其办理产权证书。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持。因此，对于已全额支付房款的买受人来说，德隆公司没有在合同约定期限内办理权属证书，其可以解除合同。其次，德隆公司没有按照合同约定建设房屋，违法建设虚拟分割的商铺，购房人无法办理贷款手续，部分购房人无法支付剩余购房款，也无法办理产权登记，合同无法履行，故该部分购房人的合同也应予以解除。（二）德隆公司建设的房屋不符合商品房买卖合同的约定，也违反法律的规定。涉案商铺未达到合同约定的交付条件，即没有经过竣工验收合同备案等手续，没有通水、通气等。商品房买卖合同约定的标的物为商铺，并非虚拟分割的商铺。一审时刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人提交了两份民事判决，可以证明涉案商铺在环球国际中心无法找到，一审对该两份判决的真实性予以认定，但对证明目的没有论述。不动产登记证书中有明确的商铺号、建筑面积和套内面积，在嘉兴环球国际中心无法找到与产权登记证书上对应的商铺号、建筑面积和套内面积。部分购房人虽取得了产权登记证书，但取得产权登记证书并不等同于取得了商品房买卖合同中约定的房屋。根据《房屋登记办法》第十条第一款规定，房屋应当按照基本单元进行登记，房屋基本单元是指有固定界限，可以独立使用并且有明确、唯一的编号。德隆公司没有办理分割销售许可登记手续，按照《商品房销售管理办法》第十二条规定，商品房按套销售，不得分割拆零销售。浙江省建设厅在2005年5月26日发布建发（2005）122号《关于商业和办公用房权属单元分割转让权属登记问题的通知》第二条明确规定，房地产开发企业和房屋所有权人不得擅自将商业、办公用房权属单位分割预售或者转让。本案中，购房人与德隆公司签订买卖合同的时间在2013年后，德隆公司销售的房屋应适用上述规定。一审认为购房人已经与环贸公司签订委托经营管理协议，委托该公司经营管理，德隆公司已向环贸公司交付商铺并已由后者投入实际经营管理，应视为已向购房人交付商铺，一审该项理由错误。商品房买卖合同所约定的商品房在环球国际中心无法找到对应位置，故德隆公司未能按照合同约定交付商品房，刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人有权要求解除商品房买卖合同。（三）一审认为“原告以不能实现投资盈利这一动机等同于商品房买卖合同的目的，缺乏法律依据”，一审该项认定错误。商品房买卖合同与委托经营管理协议系捆绑协议，购房人通过与环贸公司签订委托经营管理协议来达到投资获利的目的，商品房买卖合同仅是实现获利的手段。德隆公司在销售时通过登报、发放宣传广告等称“由开发商统一运营，可售后包租”、“保障投资者长期持续获利”。购房人在与德隆公司签订商品房买卖合同的同时在同一地点与环贸公司签订委托经营管理协议，代表二公司签署合同的人为同一人，只是使用了不同的公章。购房人通过与环贸公司签订委托经营管理协议来达到投资获利的目的。环贸公司未支付租金的违约行为导致合同目的无法实现，商品房买卖合同应予以解除。《商品房销售管理办法》第十一条第二款规定房地产企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房，德隆公司采取变相售后包租的方式销售房屋，违反了上述法律规定，故商品房买卖合同应予以解除。二、一审对刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人要求返还购房款等费用的请求不予支持是错误的。德隆公司无法交付房屋，德隆公司应返还购房款。德隆公司在销售时承诺“保障投资者长期持续获利”等，购房人基于德隆公司的宣传内容才与德隆公司订立商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，德隆公司对外宣传的内容属于商品房买卖合同中的内容，德隆公司应与环贸公司共同支付三年租金13190064元。另外，德隆公司应返还维修基金、各项税费、代办费1362839.7元。维修基金是德隆公司向购房人交付房屋时向购房人收取，部分购房人未付清购房款，德隆公司不会向购房人交付房屋，故德隆公司不应收取维修基金。另外，维修基金是存入维修资金专户，不是交给德隆公司。印花税、契税等费用应由购房人自行缴纳，德隆公司直接向购房人收取契税没有法律依据。代办费在商品房买卖合同中无约定，德隆公司无权收取，应予以返还。三、一审对利息损失不予支持错误。德隆公司没有交付商品房，存在根本违约行为，应赔偿损失。四、德隆公司与环贸公司是两个主体，但实际上环贸公司是德隆公司为规避售后包租违法行为而成立的公司，二公司应共同向购房人承担返还、赔偿责任。在二审庭询过程中，上诉人提出本案120名上诉人中有两名当事人是外国人，而本案一审诉讼标的额为55166642.7元，属于重大涉外案件，应由中级人民法院一审管辖。德隆公司、环贸公司答辩认为商品房买卖合同、委托经营管理协议都是合同当事人的真实意思表示。德隆公司销售的房屋符合法律规定，只要购房人付清房款，房屋均可以办理产权登记手续。另外，德隆公司不存在延期办理房屋权属证书的行为。商品房买卖合同约定出卖人应于2015年6月30日前取得房屋初始登记，办理分割后向购房人交付权属转移登记证书。德隆公司在2015年6月1日取得房屋初始登记证书，并未违约。涉案房屋已经能办理产权转移登记，已经付清房款的购房人已经取得产权登记证书，不存在违法建设的情形。一部分当事人无法办理贷款，但合同约定了如不能办理贷款采取其他履行方式。购房人与德隆公司签订的补充协议对房屋界限有明确约定。涉案商铺是存在的，只是与一般的商品房有区别。购房人与环贸公司签订了委托经营管理协议，德隆公司已经按照约定将房屋交付给环贸公司，商城也如期开业，不存在德隆公司未交付房屋的情形。关于税费，房款已经交清的，德隆公司已经为其办理了产权登记证书，代收的税费也已经交付给国家机关。事后交清房款自己办理产权证的，可以要求德隆公司退还。环贸公司未能支付租金主要是经营不佳，但环贸公司未能按约支付租金不能作为本案商品房买卖合同解除的理由。因此，刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人要求解除商品房买卖合同等请求不能成立。请求驳回上诉，维持原判。刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人一审诉讼请求：一、解除刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人与德隆公司之间的《浙江省商品房买卖合同》；二、德隆公司返还刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人款项55166642.7元；三、德隆公司赔偿刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人款项利息（以55166642.7元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准，自《浙江省商品房买卖合同》签订之日起计算至实际支付日止）。四、环贸公司对德隆公司的上述还款赔偿义务承担连带责任；五、本案诉讼费用由德隆公司、环贸公司承担。一审法院经审理认定：2012年底至2014年期间，刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人分别与德隆公司签订《浙江省商品房买卖合同》共计159份，约定刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人向德隆公司购买建筑项目名称为嘉兴环贸中心（月星家居）的商品房共159套，商品房土地使用年限自2011年9月30日至2051年9月30日，商品房设计用途为商贸，属钢、钢筋混凝土结构，层高5米；所购买的商品房建筑面积约十几平方米，每平米单价为两万五千元左右，上述房价中未涉及契税、印花税等各项政府规定的相关规费，契税、维修基金、三证办理等费用按有关规定由买受人自行缴纳，上述费用依照当期政府发布的收费标准执行。合同第七条“付款方式及期限”约定：买受人在签订合同当日支付首付款，余款在接到出卖人通知后15日内办理完贷款相关手续。合同第九条“交付期限及条件”约定：出卖人应当在2014年12月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用，其中条件4为“买受人付清了全额房款及相关税费等应由买受人支付的全部款项”。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。合同第十六条“关于产权登记的约定”约定：购买商品房，当事人可以申请预告登记；出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，出卖人承诺于2015年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记；出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，其中约定日期起180日内出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后出卖人仍不能交付权属证书或登记证明，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。《浙江省商品房买卖合同》附件八（2）《补充协议》第一条“关于付款方式及期限”约定：若买受人按合同约定以按揭贷款支付部分房贷，则该部分款项的贷款手续，按照买受人与贷款银行之间借款合同的约定和贷款银行相关要求办理；除出卖人原因外，如贷款银行批准的按揭贷款金额少于买受人申请的金额或贷款银行拒绝给予买受人贷款时，买受人应在贷款银行或出卖人通知之日起5日内付清差额部分，否则买受人即构成逾期付款，需按合同约定承担逾期付款的违约责任。《补充协议》第四条“该商品房的交付”约定：出卖人按合同第九条约定日期将该商品房交付给买受人的条件是买受人已付清全部房价款（包括逾期付款的违约金及其他应付款项等），若买受人未在第九条约定日期前付清全部房价款，出卖人有权推迟交付商品房，商品房交付期限自动变更为买受人付清全部房价款之日起15个工作日内，根据本条约定推迟交付商品房的，出卖人无需就推迟交付事宜通知买受人，但应在收到买受人全部房价款后5个工作日发出《房屋交付通知书》。《补充协议》第五条“合同的解除”约定：除合同、本协议另有约定或依据相关法律法规规定，任何一方不得单方解除本协议。《补充协议》第六条“关于销售广告及宣传资料与示范单位的效力”约定：示范单位仅供买受人参考之用，不属于出卖人的交付标准或交付条件，不构成合同内容，双方不受约束，广告、模型、楼书、样板房的房型、设备、装修等仅供参考，具体以本合同或实际交付为准；该商品房的幢号、室号为项目拟建编号，产权登记时相关部门如规定需调整的服从规定。2012年底至2014年期间，刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人另分别与环贸公司签订《委托经营管理协议》共计159份。该合同约定，刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人同意在本协议委托期内将该房屋出租管理的一切事项全部委托给环贸公司处理，并同意环贸公司以自己名义从事出租、经营、管理的一切活动。刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人委托环贸公司对其购买的商铺进行经营管理，期限12年，前三年即A阶段为共同培育期，刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人不收取任何费用；B阶段为固定收益分红期，固定收益每年分红为房屋价款的8%；C阶段为实际收益分红期等约定。上述协议签订后，该商铺由环贸公司经营管理。后由于环贸公司未能按约支付刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人经营收益，2017年3月1日，德隆公司、环贸公司在与部分业主协商后，分别作为乙、丙方与业主（本案中有刘桂娥、黄进、胡波、胡拉拉、雷宁、孟志刚）签订四份补充协议，约定甲方（业主）的租金收益以购房时返租前的原总价为基础计算，德隆公司作为乙方承诺于2017年3月20日前全部支付已到期业主（含2017年3月20日到期的业主）40%的租金，剩余60%的租金推迟至2017年6月30日前结算完毕。2017年6月30日之后的租金按照原协议到期日以先付后租的方式进行支付，每半年支付一次。如逾期未支付的，则逾期一日德隆公司需支付万分之三点五的违约金给刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人，德隆公司同意承担环贸公司基于与业主之间的委托经营管理协议需承担的全部付款责任的担保责任及本补充协议应承担的全部责任，担保期限为整个协议期直至所有经营管理协议履行完毕等。德隆公司、环贸公司曾向部分业主支付过B阶段的租金收益。经查，上述合同签订后，金刚、何淑娟、肖炎卿、麻安东、常莉、曾令英等付清其所购买的商品房的购房款并办理了产证，其余既未办理按揭贷款手续，也未付清全部购房款。一审法院经审理认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。现刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人主张解除商品房买卖合同，故双方对于商品房买卖合同已成立并产生法律效力并无争议。当事人争议焦点在于《浙江省商品房买卖合同》是否具备解除条件。依照法律规定，合同解除权的行使，应当符合当事人的约定，或者符合法律规定。我国合同法第九十四条第二、三、四项规定合同法定解除权的情形，即“下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。综合刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人陈述，其主张解除合同的理由主要是德隆公司、环贸公司违约导致合同目的不能实现，违约的主要表现是：1、德隆公司未交付房屋、未办证或者迟延办证，2、德隆公司、环贸公司未支付租金；3、德隆公司、环贸公司在售房时违规广告、虚假宣传。对此一审法院分析如下：一、刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人认为德隆公司有未办理或迟延办理产权证、以及未交房的行为。首先，关于未办理或迟延办理产权证书。根据当事人之间签订的《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议》第四条的相关约定，刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人负有支付房款的义务，在缴清房款后德隆公司才负有协助刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人办理产权转移登记的义务。但除部分购房人以外，其余购房人所购商品房的房款尚未付清，因此在该部分购房人付清全部房款前，交房及办理产权转移登记的条件并未成就，该部分购房人以此主张德隆公司违约并要求解除合同的理由不成立。其次，对于已付清房款并办理产证登记的购房人，在已取得产权登记后，再以德隆公司存在迟延办证为由要求解除合同，缺乏法律依据。最后，关于是否已交付房屋的问题。一审认为，该问题涉及取得产权登记以及不动产交付两个方面。1、在产权登记上，在德隆公司取得商品房预售许可证及买卖双方签订商品房买卖合同时，无法律规定明确禁止销售虚拟分割的商铺，并且部分购房人履行付款义务后也已取得了不动产登记部门颁发的产权证书，故一审认为德隆公司所出售的商铺办理产权登记并无事实与法律上的障碍；2、在不动产交付上，刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人已与环贸公司签订委托经营管理协议，委托该公司经营管理，现德隆公司已向环贸公司交付商铺并已由后者投入实际的经营管理，应当视为向刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人交付了商铺，刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人主张德隆公司未交付商铺的理由不能成立。二、刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人认为环贸公司有未支付租金的违约行为。首先，本案审理的是商品房买卖合同是否具备解除条件的争议，而租金系刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人与环贸公司之间的《委托经营管理协议》中的约定，属于另一法律关系，刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人以德隆公司未履行委托经营管理协议而要求解除商品房买卖合同缺乏依据。关于刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人所称购买商铺是为了实现投资盈利的目的，一审认为合同的目的要根据合同性质分析，当事人的动机并非合同目的，买卖合同的特征是一方支付价款而另一方转让标的物所有权，对于买受人而言取得所有权才是合同目的，因此刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人以不能实现投资盈利这一动机等同于商品房买卖合同的目的，缺乏法律依据。三、刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人认为德隆公司存在违规广告、虚假宣传的违约行为。对此，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，宣传资料构成要约，当事人违反的，应承担违约责任。德隆公司在销售商铺时承诺包租等宣传广告与委托经营管理协议内容基本一致，故在商品房买卖合同中未明确排除该承诺内容的情况下，承诺对德隆公司同样有约束力，德隆公司在未履行承诺内容时，应当承担支付租金等违约责任。但根据前文对买卖合同目的的分析，德隆公司该违约行为并未导致合同目的无法实现，故刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人以此主张解除合同的理由不能成立。综上所述，德隆公司对于《浙江省商品房买卖合同》虽有违约行为，但刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人解除商品房买卖合同的诉讼请求不符合约定以及法律规定的合同解除条件，对其该诉请不予支持。刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人的其他诉讼请求以解除合同为前提，在合同解除请求不能成立的情况下一并不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审判决如下：驳回刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人的诉讼请求。案件受理费316733元，财产保全费5000元，由刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等121人负担。刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人在二审中提交证据如下：1、江苏省昆山市人民法院（2018）苏0583民初3178号民事判决，证明该判决所涉的商铺与本案所涉商铺的性质一样，该判决判令解除了合同，故本案也应判令解除合同。2、录音光盘一张，证明嘉兴经济开发区政府组织协调时德隆公司法定代表人吕荣泉参加协调会，吕荣泉对购房人提出的无法办理贷款的要求同意想办法解决，另外德隆公司、环贸公司均是吕荣泉参加协调会，可以证明德隆公司、环贸公司实际是一家。3、现场录像光盘一张，证明涉案房屋的状况，可以证明商铺没有四至。4、刘桂娥个人信用报告、贷款流水，证明刘桂娥在湖州银行没有办理贷款购买商铺，而是德隆公司在湖州银行办理贷款并叫刘桂娥帮助还款。涉案房屋是无法办理贷款的，刘桂娥个人征信没有问题。5、2013年9月25日工商局打印的个人股东股权变更登记表（复印件），证明德隆公司、环贸公司均由吕荣泉控股70%，两公司人格混同，德隆公司、环贸公司实际是一家。德隆公司、环贸公司质证后对证据1的关联性有异议，认为不能作为本案合同解除的依据。证据2的真实性、合法性、关联性有异议，认为购房人无法办理贷款并非是德隆公司的责任，办理贷款不是德隆公司的义务，另外调解时的承诺也不能作为判决的依据。证据3中视频反映的现场确实是涉案商铺，但是房屋已经按照约定交付，现在营业当中。涉案商铺均是实际存在的商铺。证据4，对真实性没有异议，但认为与本案没有关联，办理贷款并非德隆公司的义务，而且已经有购房人办理了按揭贷款。对证据5的真实性有异议，对证明对象也有异议，不能证明待证事实。本院认证意见：证据1，不能证明本案案件事实，不予采纳。证据2，不能证明待证事实。办理贷款系购房人的义务，德隆公司的法定代表人在协商时同意想办法并非是免除了购房人依据合同办理贷款支付购房款的义务。另外，吕荣泉出面与购房人协商并不能认定为德隆公司与环贸公司存在人格混同，故对该份证据不予认定。证据3，德隆公司、环贸公司虽对真实性没有异议，但只能证明涉案房屋的现状，不能证明德隆公司交付的商铺在商城内不存在的事实。证据4，不能证明刘桂娥未能办理贷款系德隆公司的原因所致，不予采纳。证据5，德隆公司与环贸公司系两个独立法人，股东的占股比例与公司人格的独立没有关联性，不予采纳。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于本案管辖权的确定。本案不属于重大涉外案件，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第十八条规定的应当由中级人民法院管辖的第一审民事案件。根据《最高人民法院关于调整高级人民法院和中级人民法院管辖第一审民商事案件标准的通知》第四条规定，群体性案件一般由基层人民法院管辖，故本案由基层人民法院管辖并不违法。关于合同的效力，本院认为，合同是确立双方当事人权利义务的协议，依法成立的合同具有法律效力，合同双方均应严格履行合同义务。本案中，刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人与德隆公司签订的《商品房买卖合同》系合同双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定。德隆公司与环贸公司系两个独立民事主体，刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人系与德隆公司签订商品房买卖合同，与环贸公司签订《商铺委托经营合同书》，故不能认定德隆公司存在售后包租行为。在德隆公司取得商品房预售许可证及合同当事人签订商品房买卖合同时，无法律、行政法规规定明确禁止销售虚拟分割的商铺，并且部分购房人履行付款义务后也已取得了不动产登记部门颁发的产权证书。因此，刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人称德隆公司违法销售房屋的理由不能成立，其与德隆公司签订的商品房买卖合同应为合法有效。对刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人要求解除合同的理由，本院认为：刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人主张交付的商铺没有明确的四至，在环贸中心无法找到对应的房屋，不符合约定，故德隆公司未能向购房人交付房屋。德隆公司开发的环贸中心建设项目已经竣工验收合格等，现德隆公司已取得产权初始登记证书，部分购房人也取得了产权转移登记证书。刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人在签订买卖合同的同时与环贸公司签订了委托经营合同，德隆公司已向环贸公司交付商铺，涉案商铺与众多商铺均由环贸公司进行整体经营管理，故应当认定德隆公司已向刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人交付了商铺。刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人主张涉案商铺在交付环贸公司前不符合商品房买卖合同所约定的交付条件，但对其该项主张，其并无证据予以证明。因此，刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人主张德隆公司未按照合同约定交付商铺，其可以解除合同的理由不能成立。刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人负有支付房款的义务，在缴清房款后德隆公司才负有协助刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人办理产权转移登记的义务。刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人称系因德隆公司原因导致部分购房人无法办理按揭贷款，但对此无相应证据证明，且根据合同约定未办理按揭贷款并不能免除其支付房款余款的义务，也不构成合同解除的条件。涉案房屋已经办理产权初始登记证书，且部分购房人已办理了产权转移登记证书，刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人称系因德隆公司违法分割销售房屋，导致其不能获得产权转移登记证书的理由不能成立，其据此要求解除合同不应支持。另外，双方合同约定德隆公司应在2015年6月30日前取得土地使用权、商品房所有权初始登记，交付给买受人，买受人委托德隆公司办理产权转移登记。该合同条款所约定的期限为办理初始登记证书的期限，并非产权转移登记办理期限。因此，刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人以德隆公司未在2015年6月30日前为其办理证书为由要求解除合同，不能成立。商品房买卖合同与委托经营合同是不同的合同关系，商品房买卖合同的目的是交付购房款和取得房屋，刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人是否取得委托经营收益并非买卖合同的权利义务内容。故刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人主张未取得委托经营收益导致买卖合同的目的不能实现，理由不能成立，其据此要求解除商品房买卖合同，不予支持。综上，刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人要求解除商品房买卖合同的诉讼请求不能成立，刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人的其他诉讼请求以解除合同为前提，在合同解除请求不能成立的情况下其提出的其他请求也应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费316285元，由上诉人刘桂娥、XUKE、蔡雪兵等120人负担。本判决为终审判决。审判长  谭灿审判员  倪勤审判员  陈远二〇一八年七月三十一日书记员  周妙上诉人身份信息明细序号姓名性别出生年月民族身份证号住址刘桂娥女1968年8月12日汉族浙江省宁波市海曙区环城西路北段68弄20号501室胡波男1972年9月1日汉族上海市虹口区广粤路150弄5号502室黄进女1976年7月6日汉族上海市虹口区广粤路150弄5号502室胡拉拉女2005年7月12日汉族上海市虹口区广粤路150弄5号502室张健男1977年4月21日汉族上海市浦东新区商城路660号刘长文男1971年9月3日汉族湖南省长沙市雨花区南大路2号陈肖姜女1974年6月27日汉族浙江省嘉兴市南湖区梁林帆影庄2幢803室曹会女1989年6月24日满族黑龙江省双城市团结乡育新村十七委张铁女1984年1月14日汉族上海市徐汇区东安二村68号25室孟志刚男1983年2月3日汉族江苏省邳州市邹庄镇孟楼村孟楼2组58号殷超男1978年8月20日汉族安徽省宿州市灵璧县灵城镇凤山居委会1095叶学正男2008年7月15日满族上海市闵行区东川路800号叶成男1976年8月2日满族上海市闵行区东川路800号刘小红女1967年5月8日汉族北京市东城区同福夹道胡同8号4门1002号韩少军男1965年11月28日汉族北京市东城区同福夹道胡同8号4门1002号胡晓莉女1976年6月25日汉族上海市闵行区江川路690号胡友明男1976年12月12日汉族湖北省应城市黄滩镇干河村胡家湾15卢淑平女1979年11月14日汉族湖北省应城市黄滩镇干河村胡家湾15蔡雪兵男1979年1月13日汉族江苏省通州市三余镇镇北街121号蔡学军男1970年7月29日汉族江苏省射阳县黄沙港镇射阳港渔工贸公司260-4号沈菊芳女1982年12月13日汉族浙江省嘉兴市秀洲区新塍镇北酱园弄5号陈兰娟女1969年5月16日汉族福建省福州市仓山区亭下路92号葛先杰男1985年8月26日汉族河南省虞城县站集乡葛尧022李伟伟女1981年12月7日汉族34122419811207132X河南省虞城县站集乡葛尧季巧莉女1983年5月30日汉族浙江省嘉善县惠民街道嘉业阳光城满庭芳4幢2单元401室李仁萍女1972年1月26日汉族吉林省四平市铁东区北门街北桥委二十五组刘仙梅女1974年1月11日汉族四川省广安市广安区恒升镇老场村8组罗真琼女1962年4月12日汉族51292819620412692X浙江省宁波市镇海区招宝山街道车站路480号305室马存敏男1968年10月2日汉族安徽省肥东县王铁乡大同村马中组秦玉兰女1973年8月8日汉族浙江省嘉兴市南湖区凤桥镇凤启路凤启公寓1幢403室商旭中男1984年8月23日汉族上海市徐汇区炎虹路76弄18号203室盛亚芳女1963年5月19日汉族上海市金山区亭林镇新巷村14组吴桂科女1988年1月9日汉族湖南省桃源县漳江镇录萝坪村谢家堰组吴红广男1965年9月10日汉族福建省福州市晋安区岳峰镇登云新村四区5座201单元罗杏明女1967年12月1日汉族福建省福州市晋安区岳峰镇登云新村四区5座201单元薛晓峰男1972年12月31日汉族江苏省东台市许河镇杨河村四组115号邹继东男1974年12月27日汉族四川省通江县广纳镇青寺垭村27号范蔚菁女1987年4月11日汉族北京市海淀区颐和园路5号艺术学院09级本科生宿舍程美仙女1974年8月21日汉族浙江省嘉兴市秀洲区油车港镇千金寺村东港42号王刚男1981年5月28日汉族浙江省嘉兴市秀洲区嘉州美都欢快园15幢202室钟雪琴女1984年1月9日汉族浙江省嘉兴市秀洲区嘉州美都欢快园15幢202室管玉林男1975年3月30日汉族浙江省嘉兴市南湖区东栅街道雀墓桥村后村外浜75号金刚男1983年4月16日汉族陕西省华县金惠乡雷西村3组顾燕萍女1975年4月10日汉族上海市奉贤区南桥镇育秀东区358号402室沈卫军男1980年1月20日汉族浙江省海盐县武原镇盐北村费家浜14号费丽娟女1979年9月25日汉族浙江省海盐县武原镇盐北村费家浜14号安永侠女1974年9月4日汉族安徽省阜南县郜台乡安东村7组180-2号张世喜男1987年11月10日汉族安徽省阜南县郜台乡安东村7组179号单慧白女1964年5月31日汉族上海市浦东新区崂山东路645弄5号601室何淑娟女1969年6月17日汉族浙江省诸暨市草塔镇和衷村18号朱志平男1991年12月19日汉族江西省萍乡市莲花县荷塘乡双岭村冲背岭25号周跃勇男1992年2月13日汉族浙江省武义县柳城畲族镇西舒村24号洪培利男1957年9月19日汉族上海市静安区武定路44弄17号402室洪叶女1989年7月6日汉族上海市静安区武定路44弄17号402室吴妹娟女1955年5月28日汉族上海市闸北区延长中路700弄15号601室李勃林男1955年3月11日汉族上海市闸北区延长中路700弄15号601室郭文跃男1960年6月4日汉族沈阳市大东区八王寺街13-1号1-7-2丁红英女1976年11月23日汉族四川省荣县旭阳镇顺城街11号附3号2楼2号肖炎卿女1968年7月24日汉族福建省福州市仓山区盖山镇叶下0号吴承轩男2009年12月16日汉族浙江省嘉兴市南湖区建南公寓21幢501室吴宁洪男1982年1月24日汉族浙江省嘉兴市南湖区建南公寓21幢501室金鑫男1982年10月8日汉族浙江省海盐县百步镇新升村金范门20号李继红女1950年3月2日汉族上海市徐汇区中山南二路262号402室俞菊英女1974年1月22日汉族浙江省嘉兴市秀洲区王店镇国庆村施安桥16号王亚丽女1981年6月24日汉族上海市黄浦区打浦路457弄2号1005室肖汉忠男1973年11月26日汉族陕西省洋县黄家营镇石家坎村石家坎组张文雪男1981年8月10日汉族安徽省颍上县新集镇六联村赵沟队42号汪小容女1986年4月20日汉族四川省南部县龙庙乡尊圣寺村2组刘秀波女1974年8月26日汉族浙江省嘉兴市南湖区怡和园14幢605室雷宁男1978年3月18日汉族福建省莆田市涵江区涵东街道人民街三二五弄79号4幢2梯703室麻安东女1972年1月7日汉族浙江省永嘉县应坑乡应一村毕春燕女1978年4月15日汉族浙江省平湖市新仓镇仓前路14-2号赵林龙男1973年12月6日汉族四川省阆中市东坛井巷4号1幢1楼2号常莉女1986年7月23日汉族安徽省舒城县汤池镇常院村常河组曾令英女1978年11月4日汉族四川省资阳市安岳县合义乡雷波村9组朱伟男1980年11月29日汉族上海市奉贤区奉城镇洪南村531号金花女1982年2月6日汉族上海市奉贤区奉城镇洪南村531号文剑舜男1973年3月7日汉族上海市浦东新区东波路58弄1号501室文南英女1973年10月18日汉族上海市浦东新区东波路58弄1号501室王道笑男1982年10月20日汉族杭州市下城区孩儿巷220号3单元703室徐建芬女1977年11月4日汉族浙江省青田县油竹街道芝竹小区8幢1-101室夏猛霞女1975年11月5日汉族浙江省青田县方山乡奎岩庄村57-1号金菊娥女1955年7月11日汉族浙江省青田县方山乡新庄小区50号金义彬男1956年3月7日汉族浙江省青田县方山乡后金村34号裘列欣男1968年12月28日汉族浙江省青田县方山乡石前侨兴路067号刘加冬男1988年4月10日汉族江苏省东台市三仓镇兰址村七组3号卞加良男1972年12月23日汉族浙江省嘉兴市秀洲区新城街道九里村朱家桥21号蔡艾云女1973年5月11日汉族浙江省嘉兴市秀洲区新城街道九里村朱家桥21号倪建迅男1969年7月20日汉族浙江省青田县阜山乡岙底村31号谢兰侠女1983年6月26日汉族安徽省界首市芦村镇谢楼行政村谢老家52号1户黄珠金女1975年8月25日汉族福建省闽侯县祥谦镇辅翼村亭下90号xuke男1955年9月6日GA303085加拿大国籍，现住址：上海市浦东新区航头镇航梅路525弄5支弄33号502室chenlihua女1973年10月10日NV07KDPH2荷兰国籍，现住址：浙江省青田县中心菜市场2单元602室张春建男1978年4月4日汉族安徽省蚌埠市怀远县找郢乡赵拐村沈郢组56号金勇男1976年11月15日汉族浙江省青田县方山乡后金村34号刘道伟男1979年6月2日汉族重庆市奉节县大树镇大树村2组59号孙宝花女1954年5月22日汉族浙江省嘉兴市秀洲区嘉业阳光城嘉竹苑6幢101室葛媛园女1981年2月5日汉族浙江省嘉兴市秀洲区嘉业阳光城嘉竹苑6幢101室张建军男1965年9月19日汉族安徽省蒙城县楚村镇朱集村张大铺庄21号席秀华女1966年6月4日汉族安徽省蒙城县楚村镇朱集村张大铺庄21号刘群和男1981年11月26日汉族重庆市奉节县大树镇大树村1组74号游连福男1971年1月13日汉族四川省泸县云锦镇翻身村三社72号游春桃男1996年4月14日汉族浙江省平湖市乍浦镇天妃苑桂圆坊35幢1单元502室王正恺男1978年10月10日汉族上海市静安区延安中路913弄42号袁皓女1979年4月6日汉族上海市徐汇区老沪闵路706弄23号501室徐海松男1968年1月6日汉族浙江省海盐县百步镇横港村徐家场24号张波女1980年6月16日汉族上海市闵行区七莘路3333号8区6号602室朱树元男1972年10月30日汉族安徽省寿县迎河镇朱祠村老套组沈言芹女1974年10月29日汉族安徽省寿县迎河镇朱祠村老套组王娟女1984年3月10日汉族江苏省阜宁县蒲镇童营居委会一组40号刘银江男1980年10月7日汉族安徽省池州市东至县大渡口镇大桥村棋盘一组阚建华女1982年11月7日汉族安徽省池州市东至县大渡口镇大桥村棋盘一组郑伏广男1985年1月10日汉族福建省福安市社口镇荣岭头村25号魏勃男1977年1月4日汉族南京市江宁区江宁街道新洲村八村15号苏琴女1970年2月14日汉族四川省长宁县竹海镇高坝村四组吴珺愉女1996年8月9日汉族33048319960809232X浙江省桐乡市梧桐街道阳光丽景花园7幢306室柯玉军男1978年6月26日汉族上海市长宁区延安西路900号余翠枫女1978年2月5日汉族浙江省桐庐县莪山畲族乡沈冠村衣冠三组武俊元男1962年10月2日汉族重庆市开县温泉镇白玉村3组16号刘玉英女1963年10月13日汉族重庆市开县温泉镇白玉村3组16号