广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终9778号上诉人（原审被告、反诉原告）：贾正宝，男，1965年12月10日出生，汉族，住广州市从化区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：程伟，男，1973年5月31日出生，汉族，住辽宁省抚顺市新宾满族自治县。委托诉讼代理人：冯梅，女，1973年6月30日出生，汉族，住重庆市南川市，系程伟的妻子。上诉人贾正宝因与被上诉人程伟房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初10057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人贾正宝上诉请求：1.撤销一审判决；2.程伟退回多收取的租金281808元；3.程伟退还贾正宝水电保证金20000元和房屋押金40000元；4.程伟支付贾正宝损失100000元；5.一、二审案件诉讼费由贾正宝与程伟共同承担。事实和理由：（一）该租赁合同属于欺诈和显失公平。双方于2012年11月21日签订合同《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，根据合同约定，2015年1月至2018年12月16日的租金标准应当按照程伟与广州市住建办签订合同租金标准及涨幅执行，2015年1月、2015年8月1日、2016年6月1日贾正宝多次要求程伟提供上述标准，但程伟回复办理中，一直拒绝提供。因此，贾正宝暂以每月2.3万元的标准，向程伟交纳租金。直到起诉之后，贾正宝才知道程伟与广州市住建办的租赁合同期限至2014年12月31日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定，贾正宝与程伟的转租合同从2015年至2018年期间是无效的。因程伟2014年开始以11276元标准向广州市住建办缴纳租金，且广州市住建办未提高租金标准，因此，程伟以每月23000元标准收取贾正宝租金有失公平，应返还贾正宝2015年1月1日至2017年1月18日多收租金281808元。一审根据《场地使用证明》认定程伟有权继续使用该涉案房屋错误。该证明的开具时间是2017年4月，未能证明程伟在2015年1月1日后有权转租。在签订转租合同时，程伟明知2015年之后无权转租，但仍虚构事实与贾正宝签订转租合同。因此，程伟对贾正宝构成欺诈，该合同显失公平，程伟应退回多收取的租金。（二）关于水电保证金和押金。因程伟直接收取第三人租金，且起诉要求解除合同，因此，其应当将上述款项全额返还给贾正宝。贾正宝向一审法院提供上述款项收据，程伟也承认已收取，且在程伟提供的与林某的收据中，明确表示同意程伟、贾正宝和林某的押金对冲。该证据属于程伟自认的证据。且案外人徐某能够证明程伟收到贾正宝的押金。（三）关于10万元损失问题。贾正宝与林某约定，其租赁合同届满后，林某续租成功的，贾正宝将收取林某手续费10万元。但是，程伟私自与林某沟通，导致2017年2月开始，林某不再向贾正宝缴纳租金，而是直接向程伟交纳，即贾正宝与林某不可能续租，因此该10万元的损失应由程伟承担。（四）关于贾正宝支付23000元租金及违约金问题。贾正宝与程伟在合同履行过程中，因支付方式产生纠纷后，程伟于2017年2月将涉案房屋转租给林某，因此，程伟无权向贾正宝收取租金。一审判决没有事实和法律依据。（五）关于违反合同的问题。贾正宝转租过程中没有任何损失，到期后还可以收取第三方10万元的转让费，因此正常情况下，贾正宝不可能不向程伟缴纳租金。徐某证明贾正宝多次向程伟缴纳租金被拒绝。程伟直到2017年4月才提供了场地使用证明，证明程伟“继续使用和管理上述商铺”没有授权贾正宝转租的权利。通过程伟提供的场地使用证明和几方表现的关系证明，程伟、林某等互相勾结上下串通，达到避免赔偿、抛开中间人的不道德行为。被上诉人程伟二审辩称，同意一审判决，不同意贾正宝的上诉请求。关于押金问题，不是程伟要求一审法院押金对冲，是实际承租人林某将缴纳给贾正宝的押金交给一审法院。程伟将押金交给一审法院之前，陈述其一直不清楚其是否有收到押金、保证金，之前的合同原件被盗取了，是贾正宝提供复印件给程伟，当时程伟与一审法院陈述过押金是林某要求程伟提供的，且收到材料中也没有押金复印件，因此程伟要求提供流水或收款收据原件才可以确定。程伟与贾正宝签订合同是没有收取过贾正宝的押金以及保证金的。关于合同不成立的问题，程伟在一审已经提供了充分证据证明合同是合法有效的，程伟当时投资的装修以及设备都是花了好多钱，免费提供给贾正宝使用，且该费用贾正宝是确认的，并不存在捏造的情况。关于10万元的费用问题，该损失是贾正宝造成的，与程伟没有关系，因此贾正宝的上诉理由不成立。程伟于2017年7月31日向一审法院起诉请求：1.确认程伟与贾正宝签订的租赁合同于2017年2月25日解除；2.贾正宝向程伟支付2017年1月18日至2017年2月17日的租金23000元；3.贾正宝向程伟支付拖欠租金的滞纳金（按合同约定每日百分之一计算，自2017年1月19日起计至还清之日止）；4.贾正宝承担案件全部诉讼费用。贾正宝向一审法院提起反诉请求：1.确认贾正宝与程伟签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》构成欺诈和显失公平，2015年1月1日至2018年12月16日期间的合同为无效合同，程伟向贾正宝退回多收取的房屋租金281808元；2.程伟向贾正宝返还水电保证金20000元，房屋押金40000元；3.程伟向贾正宝赔偿损失100000元；4.反诉费用由程伟承担。一审法院认定事实：位于广州市白云区广源路云苑直街××号首层的房产登记权属人为广州市住宅建设办公室（现已更名为广州市住房保障办公室），该房屋由广州市住房保障办公室委托其直属单位广州市保障性住房事务中心（广州市住房保障办公室机关服务中心）进行招租、租金收缴、签订租赁合同等。2010年1月13日，程伟与广州市住房保障办公室机关服务中心就广州市白云区广源路云苑直街××号首层A×-×部位的房产（以下简称涉案房屋）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定程伟承租涉案房屋，建筑面积162.34平方米，租期自2010年1月1日至2014年12月31日。2012年11月21日，程伟（甲方，出租人）与贾正宝（乙方，承租人）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将涉案房屋转租给乙方作商业、饮食用途，建筑面积162.34平方米。租期为六年，从2012年12月16日至2018年12月16日止，水电保证金20000元，押金40000元。租金支付方式：2012年12月16日至2013年4月15日每月18000元；2013年4月16日至2014年12月每月租金23000元；2015年1月至2018年12月16日，按甲方与业主合同涨幅为准，具体就是，乙方现在的租金就是在前一年租金基础上增加相应幅度。每月18日前预付当月租金，依时交纳租金；逾期1日乙方须按拖欠租金的百分之一向甲方支付违约金；如逾期1个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金；由此造成的损失，由乙方承担。乙方向甲方交纳押金（非住宅用房押金：可以收取不超过三个月月租金数额）；租赁期满不再续租或终止解除本合同后，乙方必须缴清与房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用；甲方应在乙方清缴相关费用之日起三天内将押金不计利息退回；因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退回等。贾正宝承租涉案房屋后，于2012年12月23日将涉案房屋转租给案外人林某用以经营餐饮。贾正宝自2017年1月18日起未向程伟支付租金。2017年2月13日，程伟向贾正宝发出《催告书》，告知贾正宝现已拖欠涉案房屋一月份租金26日，要求贾正宝尽快结清租金和违约金，否则将按约定终止合同等。2017年2月25日，程伟通过手机微信、涉案房屋门口张贴的方式向贾正宝发出《终止通知书》，通知贾正宝因其违反了合同约定，特通知贾正宝终止租赁合同，并按合同约定追究贾正宝违约责任。之后，程伟开始直接向林某收取涉案房屋的租金，现涉案房屋仍由林某继续用以经营餐饮。一审庭审中，程伟为证明其对涉案房屋仍享有合法出租权，提交广州市保障性住房事务中心于2017年4月出具的《场地使用证明》一份，内容为：“程伟承租我中心管理的白云区云苑直街××号首层A×-×商铺，建筑面积为162.34平方米，租赁期限至2014年12月31日届满。因目前我市正开展清产核资工作，暂不能进行公开招租，下一步将进行公开转让或以其它形式确定使用人。为避免国有资产闲置，现暂由程伟继续使用和管理上述商铺，并向我中心缴纳该场地使用费”。贾正宝提交收款收据复印件一份，拟证明其向程伟支付了水电保证金20000元和房屋押金40000元的事实，程伟对该复印件不予确认，并表示贾正宝并未向其支付20000元水电保证金和40000元房屋押金。另，程伟、贾正宝双方均确认实际履行过程中，每月计租时间从每月18日起算。一审法院认为，程伟、贾正宝就涉案房屋于2012年11月21日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。贾正宝作为承租人，负有向程伟支付租金的义务，根据上述租赁合同的约定“乙方应于每月18日前预付当月租金，逾期1日乙方须按拖欠租金的百分之一向甲方支付违约金；如逾期1个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金”，现贾正宝经催缴后至今欠付2017年1月18日至2017年2月17日的租金，故程伟有权要求解除双方签订的租赁合同。据此，程伟于2017年2月25日向贾正宝发出《终止通知书》已达合同约定逾期1个月支付租金的条件，程伟通过手机微信、现场张贴方式向贾正宝发出该通知，应视为已经送达贾正宝，故程伟于2017年2月25日向贾正宝发出《终止通知书》后，双方的租赁合同发生解除合同的法律效力。现程伟要求确认双方签订的上述租赁合同于2017年2月25日解除有据，一审法院予以支持。因贾正宝至今欠付2017年1月18日至2017年2月17日的租金，故程伟要求贾正宝支付上述期间的租金有据，一审法院予以支持。程伟要求按23000元计付租金符合合同约定，一审法院予以采纳。因贾正宝逾期支付上述租金，贾正宝依约应当向程伟支付违约金，故程伟要求贾正宝支付拖欠租金的滞纳金实为违约金，合同约定每逾期一日按拖欠租金的百分之一计付违约金的标准确属过高，一审法院酌情调整为按中国人民银行同期贷款利率标准计付。违约金应以欠付租金23000元为本金，从2017年1月19日计至实际清偿之日止，并以本金为限。贾正宝抗辩因其向程伟支付租金存在障碍而变更付款方式，因程伟拒绝其变更付款方式才未支付租金的意见，贾正宝对该情况并未举证证明，故一审法院不予采信。关于贾正宝主张与程伟签订的上述租赁合同中2015年1月1日至2018年12月16日期间的合同关系无效的问题。（一）贾正宝与程伟签订上述租赁合同时，是居于真实意思表示，在双方对租金、租期、违约责任等内容协商一致的基础上签订的，现有证据无法证明程伟在签订合同时存在欺诈的行为，合同内容亦未有显失公平的约定；（二）程伟与广州市住房保障办公室机关服务中心就涉案房屋签订的租赁合同期限虽于2014年12月31日届满，但该中心已出具《场地使用证明》，证实程伟有权继续使用和管理涉案房屋，程伟亦实际向该中心继续缴纳场地使用费。故贾正宝认为其与程伟签订的租赁合同从2015年1月1日起因无权转租，依法应认定为无效的意见无据。综上，贾正宝要求确认其与程伟就涉案房屋签订的租赁合同构成欺诈和显失公平，2015年1月1日至2018年12月16日期间的合同关系无效的诉请缺乏依据，一审法院不予支持。因贾正宝主张与程伟签订的租赁合同2015年1月1日至2018年12月16日期间的合同关系无效的理由不能成立，故贾正宝要求程伟返还2015年1月后向程伟支付的租金无据，一审法院不予支持。关于贾正宝要求程伟返还水电保证金20000元和房屋押金40000元的诉请。贾正宝仅提供了收据复印件，现程伟不确认已收取贾正宝支付的上述款项的事实，故在贾正宝未提供其他证据予以佐证的情况下，一审法院对贾正宝主张其已向程伟支付水电保证金20000元和房屋押金40000元的意见不予采信。故贾正宝要求程伟返还水电保证金20000元和房屋押金40000元无据，一审法院不予支持。贾正宝无法继续租用涉案房屋是因其自身原因导致，其主张程伟赔偿其与案外人之间约定可得到的100000元无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2017年11月28日作出如下判决：一、程伟与贾正宝于2012年11月21日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》于2017年2月25日解除；二、判决生效之日起五日内，贾正宝向程伟支付2017年1月18日至2017年2月17日的租金23000元及违约金（违约金以23000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2017年1月19日起计至实际清偿之日止，并以本金为限）；三、驳回程伟的其他诉讼请求；四、驳回贾正宝的全部反诉请求。本诉受理费1065元，由程伟负担300元，贾正宝负担765元；反诉受理费3963.5元，由贾正宝负担。二审审理期间，贾正宝向本院提交徐某出具的两份证明，拟证明贾正宝已缴纳押金和租金。程伟质证称对徐某出具的证明有异议，不能确定是否由其本人出具。且程伟认为徐某出具的证明是无效的，该证明的内容不是事实。徐某与贾正宝是夫妻关系，因此作出的证明是不成立的，该证据已经超过举证期限，因此程伟对两份证明的真实性、合法性均不予确认。经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。另查明：贾正宝称其是提前与程伟洽谈的，因此保证金和押金是在合同签订前缴纳的，大概时间为2012年9月份左右。程伟称其是在2012年12月才与贾正宝签订合同，因此不可能在2012年9月收到贾正宝的保证金和押金。二审期间，程伟称虽然合同有约定保证金和押金，但是其在合同签订之后没有收取过保证金和押金，因为时间太长所以没有要求贾正宝补交，其一直无法确定有无收到贾正宝的押金和保证金，所以起诉时才没有主张没收押金和保证金。程伟确认其自2017年2月18日之后的租金由林某直接向其缴纳了，贾正宝对此无异议。贾正宝称其于2017年1月委托徐某向冯某的账户进行转账，但不成功。程伟称合同约定的账户在2015年、2016年左右就没有正常使用了，其另外提供了一个账户给贾正宝转账缴纳租金。贾正宝称其主要是以合同上的账户为准缴纳租金的，且程伟多次亲自收取租金，其也有另外转账到其他账户上缴纳租金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的争议焦点在于：一、贾正宝要求程伟退回多收取的租金281808元的主张是否成立；二、贾正宝要求程伟赔偿损失100000元的主张是否成立；三、贾正宝要求程伟退还水电保证金和房屋押金的主张是否成立。关于争议焦点一。程伟与广州市住房保障办公室机关服务中心就涉案房屋签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定的租赁期限至2014年12月31日止，而程伟与贾正宝签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定的租赁期限至2018年12月16日止，但是根据程伟与贾正宝所签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》关于“2015年1月至2018年12月16日，按甲方（程伟）与业主合同涨幅为准”的约定来看，贾正宝对于程伟与业主所签合同期限至2014年12月31日止是清楚知道的，贾正宝称程伟故意告知虚假情况、诱使其作出错误的意思表示，依据不足，本院不予采信。程伟与广州市住房保障办公室机关服务中心就涉案房屋签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定的租赁期限届满后，广州市住房保障办公室机关服务中心并无收回涉案场地，该中心出具的《场地使用证明》亦证实程伟在2015年1月1日之后仍有权继续使用和管理涉案房屋，程伟亦实际向该中心缴纳租金，贾正宝主张其与程伟所签租赁合同自2015年1月1日起应属无效合同，依据不足，本院不予支持。贾正宝与程伟所约定的租金标准系双方作出的合意，其以程伟与广州市住房保障办公室机关服务中心所约定的租金标准低于其应向程伟缴纳的租金一倍为由，主张显失公平，缺乏依据，本院不予支持。贾正宝并无提供充分证据证明其因涉案房屋的权属问题对其正常经营造成严重影响，其要求程伟退还租金281808元的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二。根据合同约定，贾正宝应于每月18日前预付当月租金，逾期1日须按拖欠租金的百分之一向程伟支付违约金，如逾期一个月，程伟有权终止合同、收回房屋，有权向贾正宝追讨拖欠的租金和违约金。从本案查明事实来看，贾正宝并无向程伟缴纳2017年1月18日至2017年2月17日的租金。程伟虽称合同约定的账户在2015年、2016年左右就没有正常使用了，但认为其另外提供了一个账户给贾正宝转账缴纳租金。贾正宝称其主要是以合同上的账户为准缴纳租金的，且程伟多次亲自收取租金，其也有另外转账到其他账户上缴纳租金。由此可见，贾正宝并非仅知道合同中所约定的缴租账号，其还曾通过另外的账户向程伟缴纳过租金，且在贾正宝知悉程伟的微信的情况下，也可通过微信支付的方式向程伟支付租金，贾正宝并无充分证据证明程伟拒绝收取其缴纳的租金，本院对贾正宝关于其是因向程伟支付租金存在障碍而变更付款方式，遭程伟拒绝才未支付该月租金的主张不予采信。程伟于2017年2月13日发函催促贾正宝缴纳租金，但贾正宝并无及时缴清欠租，程伟于2017年2月25日以手机微信、现场张贴的方式向贾正宝发出《终止〈租赁合同〉通知书》时，已达合同约定逾期1个月支付租金的条件，应视为送达贾正宝，一审法院认定双方的租赁合同于2017年2月25日解除并无不当。合同的解除，系因贾正宝违约所致，贾正宝理应支付欠付的租金并承担相应的违约责任，贾正宝要求程伟赔偿其损失100000元的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判令贾正宝支付欠租、违约金并无不当，本院予以维持。关于争议焦点三。虽然程伟与贾正宝签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》载明：“水电保证金20000元，押金40000元”，且约定“乙方（贾正宝）向甲方（程伟）交纳押金（非住宅用房押金：可以收取不超过三个月月租金数额）……因乙方违约而终止或解除合同的，押金不予退回”，但是贾正宝提供的水电保证金、押金收据只有复印件，程伟否认收到水电保证金、押金，贾正宝并无提供其他证据证明其实际向程伟支付了上述费用，一审法院驳回贾正宝要求程伟返还水电保证金20000元、押金40000元的诉讼请求并无不当，本院予以认可。贾正宝二审期间提供的证据所要证明的事实均发生在一审庭审之前，不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条第一款规定的“新的证据”，本院均不予采纳。综上所述，贾正宝的上诉请求均不能成立，本院均予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7927元,由贾正宝负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一八年七月二十三日书记员  贾妍游瑞娜