广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2018）粤71行终859号上诉人（原审原告）：李晓辉，男，汉族，1979年7月23日出生，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告）:广州市国土资源和规划委员会。住所地：广州市越秀区吉祥路**。法定代表人：彭高峰，主任。原审第三人：陈季强，男，汉族，1988年12月2日出生，住广州市海珠区。委托代理人：陈伟明，男，汉族，1957年7月23日出生，住广州市海珠区，系原审第三人父亲。上诉人李晓辉因诉被上诉人广州市国土资源和规划委员会（以下简称广州市国规委）以及原审第三人陈季强房地产行政管理一案，不服广州铁路运输第一法院（2017）粤7101行初2121号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年9月30日，原广州市国土资源和房屋管理局向戴达峰核发粤房地权证穗字第**《房地产权证》，该证载明：房地产权属人为戴达峰，房屋坐落广州市海珠区同××（下××号房），房屋所有权取得方式为购买，共有情况为单独所有，房屋结构为混合结构、砖木结构，层数为三层，建筑面积为33.94平方米，套内建筑面积为28.97平方米，，地号为D1218图8幅116地号土地性质为国有，共用面积为811.86平方米，土地使用权取得方式为出让。2016年10月17日，陈季强与戴达峰签订《存量房买卖合同》，约定戴达峰将其所有的122号房出让给陈季强，该房建筑面积为33.9399平方米，套内建筑面积为28.9664平方米，交易转移面积为33.9399平方米。2016年10月28日，陈季强、戴达峰向广州市国规委提交转移登记申请，并提交了测绘附图、登记费及手续费明细表、二手买卖合同、房地产权证、购房发票机动联、契税完税证、身份证复印件、户口簿复印件等材料。其中，2016年10月25日，陈季强与戴达峰在《广州市不动产登记申请表》上手写以下内容：“已知房产证与测绘附图上的房屋结构不一致，现买卖双方申请暂不申请更正或变更房产证或附图上的房屋结构，新房产证的房屋结构按原证核法。”2016年10月25日，广州市国规委向陈季强核发粤（2016）广州市不动产权第03230126号《不动产权证书》，该证载明：权利人为陈季强，共有情况为单独所有，坐落广州市海珠区同××号，权利类型为国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，面积为房屋（建筑面积）33.94平方米，权利其他状况：房屋结构为混合结构、砖木结构，房屋总层数为3，房屋所有权取得方式为购买。根据2017年6月23日的《广州市不动产登记查册表》显示，122号房屋的建筑面积为33.9399平方米，套内建筑面积为28.9664平方米，共用地面积为811.856平方米，层数为3。原告不服粤（2016）广州市不动产权第03230126号《不动产权证书》，诉至法院。案件审理过程中，陈季强陈述其购买122号房屋后，一直保持房屋购买时的状况。另查，2016年10月22日，广州市国规委向李晓辉核发粤（2016）广州市不动产权第05217008号《不动产权证书》，该证载明：权利人为原告，共有情况为单独所有，坐落广州市海珠区同××号，权利类型为国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，面积为房屋（建筑面积）40.4平方米，权利其他状况：房屋结构为砖木结构，房屋总层数为3，房屋所有权取得方式为购买。李晓辉陈述其购买124号房屋后，一直保持房屋购买时的状况。再查，陈季强认为李晓辉占有、使用其122号房登记范围内的面积3.58平方米（下称争议面积），遂诉至广州市海珠区人民法院要求其停止侵权，将侵占部分3.58平方米交还给陈季强，同时按不动产权证书上的平面附图标示的房型面积恢复原状。2017年6月22日，广州市海珠区人民法院作出（2017）粤0105民初7号民事裁定，裁定中止诉讼。本案审理过程中，李晓辉陈述争议面积目前由其使用，但李晓辉未提交充分的证据证明争议面积的权属属于李晓辉。原审法院认为：关于起诉期限的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过２年。”122号房屋于2016年10月25日登记在陈季强名下，而李晓辉于2017年向我院提起本案诉讼，并未超过法定的起诉期限，对陈季强认为李晓辉的起诉超过法定起诉期限的意见，法院不予采纳。关于李晓辉的诉讼主体资格问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”本案中，李晓辉实际占有使用122号房屋登记范围内的争议面积，为此，李晓辉与陈季强间还产生了民事争议，故与广州市国规委核发诉争《不动产权证》的行为具有利害关系，是适格的原告，对广州市国规委认为李晓辉并非适格的原告的意见，法院不予采纳。《广州市城镇房地产登记办法》第四条规定：“市房地产行政主管部门负责房地产登记管理工作和本办法的组织实施。房地产登记机构负责房地产登记的具体工作。”据此，广州市国规委负有辖区内不动产登记的管理职责。《广州市城镇房地产登记办法》第三十条规定：“经登记的房地产有下列情形之一的，由当事人在有关法律文件生效或者事实发生后申请转移登记：（一）买卖；（二）交换；（三）赠与；（四）继承、遗赠；（五）其他应当办理房地产权属转移登记的情形。房地产开发经营企业销售商品房的，应当与买受人在房地产买卖合同生效之日起三十日内或者双方约定的期限内申请办理转移登记。”第三十一条规定：“申请房地产转移登记，应当提交下列材料：（一）申请书；（二）身份证明；（三）房地产权证书；（四）证明房地产权属发生转移的文件；（五）房地产测绘附图；（六）缴纳有关税费的证明。房地产行政主管部门应当自受理申请之日起三十日内完成审核，核准登记的，应当将有关事项记载于房地产登记簿，发给房地产权证书。”本案中，陈季强与戴达峰签订《广州市存量房买卖合同》，购买戴达峰所有的122号房。之后，两人向广州市国规委提出122号房转移登记申请，并提交了测绘附图、登记费及手续费明细表、二手买卖合同、房地产权证、购房发票机动联、契税完税证、身份证复印件、户口簿复印件等材料。广州市国规委经过审查后发现符合上述规定，向陈季强核发诉争《不动产权证》，并无不当。关于李晓辉认为广州市国规委应按122号房实际面积发放房产证的问题。首先，不动产物权是以登记为原则。2013年9月30日，原广州市国土资源和房屋管理局向戴达峰核发粤房地权权证穗字第**房地产权证》时，该证载明：122号房的建筑面积为33.94平方米，套内建筑面积为28.97平方米，共用面积为811.86平方米。根据陈季强与戴达峰签订《广州市存量房买卖合同》，陈季强从戴达峰处购买的122号房面积达33.9399平方米，即整套房屋。陈季强与戴达峰向广州市国规委申请转移登记的也是122号整套房屋。陈季强与戴达峰向广州市国规委申请转移登记时，也表明虽然房屋的实际面积与测绘附图上的房屋结构不一致，但决定以原证的房屋结构进行核发新证。其次，由于122号房并非新建房屋，房屋的实际结构由于房屋权属人长久以来的占有、使用可能发生改变，但房屋的实际结构即使发生改变，未经有权机关处理、生效文书认定不能对抗房屋实际登记情况，且李晓辉亦未提交充分的证据证明争议面积的权属属于李晓辉。由此，李晓辉要求撤销诉争《不动产权证》的事实与理由不成立，法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回李晓辉的诉讼请求。上诉人李晓辉不服原审判决，向本院提起上诉称：一、关于涉案房屋权利人取得所有权的情况。2016年10月17日原审第三人与广州市海珠区同福东路田心坊6号即涉案房屋122房原产权人戴达峰办理涉案房屋网签买卖合同，合同约定：按房屋现状交易，交易总金额为38万元，建筑面积为33.9399平方米。原审第三人是涉案房屋122房屋产权人。2016年10月20日上诉人与涉案房屋124房屋原产权人林浩楠办理涉案房屋网签买卖合同，合同约定：按房屋现状交易，交易总金额为50万元，建筑面积为40.4021平方米。上诉人是涉案房屋124房屋产权人。二、上诉人认为涉案房屋现状与房屋产权证平面图不一致，原审法院对此应当认定而未认定。涉案房屋122号、124号两房相邻，上诉人与原审第三人所购房屋现状与产权证平面图不一致，两房的房屋现状都是规范的长方形，而两房的房屋产权平面图却出现一个“凹凸角落”，该角落错误地将现属于上诉人所购买的涉案房屋124房约3.58平方米错误地绘制在原审第三人涉案房屋122房平面图上。涉案房屋现状与房屋产权证平面图不一致主要原因是因涉案房屋扩将改造而造成的，该房屋80年代扩建改造，根据房屋外墙痕迹可以认定，整栋房屋一至三层的双号房间向外加建了2.36米，扩建后涉案房屋122房、124房初始现在保留至今。三、原审第三人通过非法手段取得涉案房屋产权证，2016年10月25日原审第三人在《广州市不动产登记申请表》中虚构“房屋现状与测绘图一致”事实，同时向被上诉人提出“已知房产证与测绘附图上的房屋结构不一致，现买卖双方申请暂不申请更正或变更房产证或附图上的房屋结构，新房产证的房屋结构按原证核发。”非法要求，被上诉人违规核发给原审第三人涉案房屋产权证。根据事实和法律，被上诉人应当根据原审第三人涉案房屋扩建改造时，2016年房屋实际交易时房屋现状办理变更登记、发证手续。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销原判，改判支持上诉人的上诉请求即判令撤销粤〔2016〕广州市不动产权第03230126号《不动产权证》。被上诉人广州市国规委在二审期间未提交答辩意见。原审第三人陈季强陈述称：涉案房屋122号房是原审第三人于2016年10月通过合法途径向原权属人戴达峰购买，并通过房管局依法依规办理取得，房屋建筑面积为33.95㎡，包括平面附图上房型东南角凸出的一角3.58㎡，而涉案房屋124号房屋平面图上的西南面的凹角也是3.58㎡，由此可证明124号房屋侵占了3.58㎡的该部分。依据《不动产权登记暂行条例实施细则》及《广州市城镇房屋登记管理办法》的相关规定，上诉人要求房管局办理涉案房屋122号房和124号房的有关变更登记手续，根据谁主张谁举证的原则，上诉人必须自行举证提交有权处理的主管机关同意其改变房型结构的批准文件和图纸，以及改变后的房地产测量成果报告等用于申请变更登记的必备材料，对此上诉人至今根本无法提供任何证据材料支持自己的上诉请求。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求法院驳回上诉，维持原判。经审查，原审法院查明的事实清楚，且有相应的证据证实，本院予以确认。本院认为：根据《广州市城镇房地产登记办法》第四条之规定，被上诉人负有辖区内不动产登记的管理职责。本案中，原审第三人与案外人戴达峰签订《广州市存量房买卖合同》，购买戴达峰所有的122号房。之后，双方共同向被上诉人提出122号房转移登记申请，并提交了测绘附图、登记费及手续费明细表、二手买卖合同、房地产权证、购房发票机动联、契税完税证、身份证复印件、户口簿复印件等材料。被上诉人经过审查后，依照《广州市城镇房地产登记办法》第三十条、第三十一条之规定，向原审第三人核发被诉的《不动产权证》，事实清楚，证据确凿，程序合法。上诉人主张争议面积3.58㎡现状是作为124号房屋的一部分进行使用，其权属自然也应当归于124号房屋，被诉的《不动产权证》将该部分面积登记于122号房屋，与客观事实不符，应予撤销。经查，争议面积3.58㎡虽由上诉人所有的124号房屋实际合并占有使用，但权属登记却归于原审第三人的122号房屋，该部分面积至今仍存在权属争议，且双方尚未经民事诉讼解决。上诉人主张该部分争议面积属于124号房屋，依据不足，本院不予采纳。上诉人据此请求撤销被诉的122号房屋《不动产权证》，本院不予支持。原审法院判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人李晓辉负担。本判决为终审判决。审判长 丁 玮审判员 余树林审判员 金 霞二〇一八年七月二十四日此件与原本核对无异法官助理马淼书记员马可茗