湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0111民初4593号原告（反诉被告）：罗秋红，女，汉族，1990年9月1日出生，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：吴镜，湖北伟宸律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：李其春，湖北伟宸律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：彭丽平，女，汉族，1975年11月17日出生，住武汉市武昌区。被告（反诉原告）：肖强，男，汉族，1977年9月3日出生，住武汉市武昌区。以上二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：金玉刚，湖北高照律师事务所律师。一般授权代理。以上二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：胡冰涛，湖北高照律师事务所律师。一般授权代理。被告（反诉被告）：武汉吉家房地产经纪服务有限公司，住所地武汉市武昌区中北路**复地东湖国际********。法定代表人：金莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：张健，该公司法务。一般授权代理。原告（反诉被告）罗秋红与被告（反诉原告）彭丽平、肖强及被告（反诉被告）武汉吉家房地产经纪服务有限公司（以下简称吉家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗秋红及委托诉讼代理人李其春，被告（反诉原告）彭丽平、肖强委托诉讼代理人金玉刚、胡冰涛，被告（反诉被告）吉家经纪公司委托诉讼代理人张健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）罗秋红向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与三被告签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2、判令被告彭丽平、肖强返还原告定金40000元；3、判令被告彭丽平、肖强支付违约金227600元；4、判令三被告共同向原告返还已支付的居间服务费11385元；5、本案诉讼费用由三被告共同承担。事实与理由：2017年12月16日，原告罗秋红与被告彭丽平、肖强在吉家经纪公司居间下签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定：原告罗秋红购买被告彭丽平、肖强位于武汉市洪山区关山街关西小区12栋7层3-7-2号房屋，建筑面积为79.53平方米，总价款为1138000元。原告罗秋红于签约当日支付被告彭丽平、肖强定金40000元，支付被告吉家经纪公司佣金11385元。原告积极准备首付款及提供银行贷款资料等手续，但被告彭丽平、肖强经原告罗秋红及被告吉家经纪公司多次催促后仍拒绝配合原告办理银行贷款面签手续。被告彭丽平、肖强的行为已构成根本违约，应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，特起诉要求判如所请。被告（反诉原告）彭丽平、肖强辩称：1、《武汉市存量房居间（买卖）合同》应当解除。答辩人与被答辩人在合同履行过程中均向对方发出了解除合同通知，因此答辩人对解除合同没有异议；2、答辩人不应返还定金。合同履行过程中，被答辩人不能按照合同约定支付79万元尾款，导致合同无法继续履行，明显违约。答辩人已在本案中提出反诉，要求被答辩人承担40000元的违约责任；3、答辩人不存在违约行为，不应承担任何违约责任。合同签订后，答辩人一直在积极配合中介公司及被答辩人办理房贷手续。因被答辩人无法依据《武汉市存量房居间（买卖）合同》办理贷款手续，才导致合同无法继续履行。被答辩人要求答辩人重新签订买卖合同及其它空白文件，答辩人为维护自身合法权益，拒绝签订完全合理合法。答辩人对合同无法履行不存在任何过错；4、被答辩人主张的违约金过高。合同履行过程中，因被答辩人的原因才导致合同解除，答辩人不存在任何过错。被答辩人主张的违约金明显高于其实际损失，不应得到法院的支持；5、答辩人没有收到被答辩人支付的居间服务费，且不存在违约行为，不应向其返还居间服务费。被告（反诉被告）吉家经纪公司辩称：1、吉家公司不是本案适格的被告，将已参加诉讼的第三人吉家公司追加为本案被告无任何依据。原告罗秋红与被告彭丽萍、肖强之间系房屋买卖合同法律关系，第三人吉家公司与罗秋红以及彭丽萍、肖强之间是居间合同法律关系，本案系房屋买卖合同纠纷，吉家公司不是房屋买卖合同的主体，不是本案适格的被告；2、吉家公司积极履行合同义务，无任何违约行为，也不存在过错与隐瞒，合同无法继续履行系因被告彭丽萍、肖强拒不履行合同义务导致，与吉家公司无关，吉家公司不应当承担责任与本案诉讼费用；3、合同已明确约定佣金损失应由违约方承担，合同无吉家公司返还居间服务费的约定，同时合同也无吉家公司对该笔居间服务费承担连带赔偿责任或者担保责任的约定，原告主张吉家公司返还居间服务费没有任何依据。被告（反诉原告）彭丽平、肖强向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告于2017年12月16日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2、判令反诉被告共同承担违约金40000元；3、判令反诉被告武汉吉家房地产经纪服务有限公司返还房屋所有权证和土地使用权证及1000元保证金；4、本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2017年12月16日，反诉原告与两反诉被告签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定反诉被告罗秋红购买反诉原告位于武汉市洪山区关山街关西小区12栋7层3-7-2号房屋，价格为1138000元，合同签订日交付定金40000元，首付308000元于过户当日支付，尾款790000元办理商业银行贷款。合同签订当日三方办理了房屋移交手续，同时反诉被告罗秋红支付了40000元定金，反诉原告将房屋两证及1000元物业保证金一并交给了反诉被告吉家经纪公司。但反诉被告罗秋红在办理银行按揭过程中不配合中介工作人员去银行，因反诉被告罗秋红自身原因导致贷款无法办理。自2017年12月16日签订合同至诉讼之日已五个月合同无法履行，反诉原告投资急需资金已无法通过卖房变现，至此反诉原告签订本合同的目的落空。2018年3月28日反诉原告向反诉被告通知解除三方所签订的合同。反诉被告一直欺骗反诉原告并拒不退还反诉原告财产、证件的行为侵害了反诉原告的合法利益，特起诉要求判如所请。原告（反诉被告）罗秋红辩称：1、反诉原告与两反诉被告依法订立的《武汉市存量房居间（买卖）合同》合法有效，依法受法律保护，三方都应自觉履行，反诉原告彭丽平、肖强拒绝面签贷款合同，导致无法办理贷款，合同至今无法履行，反诉原告彭丽平、肖强应承担违约责任；2、反诉原告彭丽平、肖强及吉家经纪公司依照合同约定应予返还中介费11385元；3、本案约定的违约金并非过高，反诉被告实际损失巨大，违约责任系合同约定条款，且违约金数额未超过法律强制性规定。被告（反诉被告）吉家经纪公司辩称：1、吉家经纪公司不是本案适格的被告，反诉原告将吉家经纪列为反诉被告无事实及法律依据；2、吉家公司不同意解除居间合同，居间合同不存在解除情形；3、反诉原告彭丽平、肖强要求吉家经纪公司与罗秋红共同支付违约金40000元并承担本案诉讼费用没有任何依据。首先，吉家经纪公司与罗秋红无共同违约行为，合同无法继续履行系因反诉原告彭丽平、肖强拒不配合履行合同义务导致，吉家公司无任何违约行为，也不存在任何过错与隐瞒，合同无法继续履行与吉家经纪公司无关。其次，三方签订的合同对当事人违约行为及违约后应当承担的违约责任有明确约定，吉家经纪公司与罗秋红不存在连带违约责任，故不存在共同支付违约金的行为。最后，本案系房屋买卖合同纠纷，吉家经纪公司系居间方而非房屋买卖合同主体，故吉家公司不承担任何违约责任；4、吉家公司基于合同约定保管涉案房屋所有权证与土地使用权证及房屋物业交接保证金，合同尚未解除且未达到返还条件，反诉原告彭丽平、肖强要求吉家经纪公司返还涉案房屋两证及物业交房保证金没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理认定如下事实：2017年12月16日，原告（反诉被告）罗秋红（合同乙方）、被告（反诉原告）彭丽平、肖强（合同甲方）及被告（反诉被告）吉家经纪公司（合同丙方）共同签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，合同约定甲方彭丽平、肖强将位于武汉市洪山区关山街关西小区12栋7层3-7-2号房屋卖给乙方罗秋红，该房屋建筑面积79.35平方米，成交价1138000元。当事人对合同项下的付款方式、当事人权利义务、信息咨询服务费、违约责任等条款均无异议。合同第三条第四款约定了尾款支付方式：乙方委托丙方办理商业贷款，具体金额及年限以银行审批为准，在见到已是乙方名下房屋的他项权证后7日内，由乙方在丙方陪同下，至贷款银行通知放款到甲方指定账户。如首次贷款金额、年限不足或乙方原因拒签，乙方在得到银行或丙方通知后7日内，以更换贷款银行方式补齐。如乙方在更换贷款银行后，再次出现贷款金额、年限不足或因乙方原因银行拒签的情况，则乙方在得到银行或丙方通知后30日内以现金方式补齐。合同第五条约定：如因甲、乙方原因未能完成交易手续的，由违约方承担全部佣金损失的100%；甲、乙双方自行协商解除合同的，由双方平均负担佣金损失的100%。合同第八条、第九条、第十条规定了违约责任，合同第十四条规定了因不可抗力或其他法定原因致使合同不能履行的协商解除合同的情形。合同第十二条补充条款规定：在甲、乙方双方提供真实、有效、齐全的贷款资料且甲乙双方积极配合的前提下，自双方办理贷款面签之日起两个月内如乙方的贷款未审批通过，则合同解除，三方互不追究违约责任。合同签订当日，罗秋红通过支付宝转账向彭丽平支付购房定金40000元。同日，吉家经纪公司收到罗秋红支付的信息咨询服务费11385元，吉家经纪公司收到彭丽平交付的物业保证金1000元、房屋所有权证及土地使用权证。2017年12月26日，罗秋红、彭丽平、肖强以及吉家经纪公司去中国邮政储蓄银行汉阳墨水湖支行办理银行贷款，银行告知涉案房屋的贷款金额只能为总房款的60%，罗秋红当场签订了贷款合同并提交了申请贷款的相关资料。2018年1月23日及1月26日，彭丽平、肖强以及吉家经纪公司再次前往中国邮政储蓄银行汉阳墨水湖支行办理银行贷款。双方对彭丽平、肖强提出的补充协议未达成一致意见，银行贷款未办理成功。2018年2月6日，罗秋红、彭丽平、肖强以及吉家经纪公司前往中国工商银行洪山支行再次办理银行贷款。罗秋红当场签订了贷款合同并提交了申请贷款的相关资料。上述事实在开庭时由原告（反诉被告）罗秋红与被告（反诉原告）彭丽平、肖强及被告（反诉被告）武汉吉家房地产经纪服务有限公司当庭确认。本院认为，本案的争议焦点为：是原告（反诉被告）罗秋红违约还是被告（反诉原告）彭丽平、肖强违约？违约方应承担何种违约责任？第一、违约问题。原告（反诉被告）罗秋红与被告（反诉原告）彭丽平、肖强及被告（反诉被告）吉家经纪公司三方签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》是当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。依据合同约定，原告（反诉被告）罗秋红有积极履行办理银行贷款手续之义务，被告（反诉原告）彭丽平、肖强有配合办理银行贷款审批之义务。在合同履行过程中，因中国邮政储蓄银行汉阳墨水湖支行告知本案当事人审批贷款金额将不足70%，当事人之间对是否需要重新达成协议等问题产生分歧，导致银行贷款未办理下来。2018年2月6日，合同当事人三方再次前往中国工商银行洪山支行办理银行贷款，视为三方未达成变更合同的协议，三方以行动表明仍然愿意按照合同关于“……如首次贷款金额、年限不足或乙方原因拒签，乙方在得到银行或丙方通知后7日内，以更换贷款银行方式补齐”的约定继续履行合同义务。但在更换贷款银行后，被告（反诉原告）彭丽平、肖强拒绝配合原告（反诉被告）罗秋红办理银行贷款的面签与审批手续，导致银行贷款再次受阻，使得房屋买卖合同的继续履行也因此受阻，被告（反诉原告）彭丽平、肖强的行为已构成违约。原告（反诉被告）罗秋红向本院提起解除合同的诉讼请求，庭审中，被告（反诉原告）彭丽平、肖强亦提出反诉要求解除合同，故双方就解除合同已达成合意，故对确认解除合同的诉讼请求本院予以支持。本案三方当事人共同签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》，可见居间合同并非独立存在，因买卖双方已达成合意解除房屋买卖合同，故居间合同关系已缺乏继续履行的基础，本院对被告（反诉被告）吉家经纪公司提出的不同意解除居间合同的抗辩不予支持。故法院依法确认原告（反诉被告）罗秋红与被告（反诉原告）彭丽平、肖强及被告（反诉被告）吉家经纪公司于2017年12月16日签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》解除。第二，违约责任问题。合同解除后，原告（反诉被告）罗秋红有权要求被告（反诉原告）彭丽平、肖强恢复原状、采取补救措施及赔偿相应的损失。首先，对原告（反诉被告）罗秋红提出要求被告（反诉原告）彭丽平、肖强返还定金40000元的诉讼请求，本院依法予以支持。其次，关于原告（反诉被告）罗秋红提出的支付227600元违约金的诉讼请求。根据《武汉市存量房居间（买卖）合同》的约定，根本违约导致合同解除的，按全部房款的20%支付违约金。通过综合考虑原告（反诉被告）罗秋红因被告（反诉原告）彭丽平、肖强违约而造成的实际损失、预期利益、当事人的过错程度、合同履行程度及合同中关于违约金的约定等因素，原告（反诉被告）罗秋红提出要求被告（反诉原告）彭丽平、肖强支付违约金227600元的诉讼请求，本院酌情调整为80000元。最后，关于原告（反诉被告）罗秋红提出的返还居间服务费的诉讼请求。根据《武汉市存量房居间（买卖）合同》的约定，由违约方承担全部佣金损失的100%。因吉家经纪公司在合同履行过程中并无过错，故无需承担居间服务费的返还责任，应由违约方被告（反诉原告）彭丽平、肖强承担全部佣金损失11385元。第三，《武汉市存量房居间（买卖）合同》业已解除，对于被告（反诉原告）彭丽平、肖强提出的要求吉家经纪公司返还房屋所有权证和土地使用权证以及1000元的物业保证金的反诉请求，本院依法予以支持。被告（反诉原告）彭丽平、肖强系本案中的违约方，对其主张的其他反诉请求本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，判决如下：一、确认解除原告（反诉被告）罗秋红与被告（反诉原告）彭丽平、肖强及被告（反诉被告）武汉吉家房地产经纪服务有限公司于2017年12月16日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；二、被告（反诉原告）彭丽平、肖强于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）罗秋红返还定金40000元；三、被告（反诉原告）彭丽平、肖强于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）罗秋红支付违约金80000元；四、被告（反诉原告）彭丽平、肖强于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）罗秋红支付居间服务费11385元；五、被告（反诉被告）武汉吉家房地产经纪服务有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）彭丽平、肖强返还房屋所有权证和土地使用权证及1000元物业保证金；六、驳回原告（反诉被告）罗秋红及被告（反诉原告）彭丽平、肖强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2742元，由原告（反诉被告）罗秋红负担1451元，由被告（反诉原告）彭丽平、肖强负担1291元。反诉案件受理费减半收取413元，由被告（反诉原告）彭丽平、肖强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨洁二〇一八年七月九日法官助理李惠书记员郑梦婷