湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1102民初775号 原告：黄江洪，男。 委托诉讼代理人：卿敬楷。 被告：永州市永福房地产开发有限公司。 法定代表人：龚火生。 委托诉讼代理人：成亚宁，男。 委托诉讼代理人：吴国选。 原告黄江洪与被告永州市永福房地产开发有限公司（以下简称永福房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄江洪及其委托诉讼代理人卿敬楷，被告永州市永福房地产开发有限公司的委托诉讼代理人成亚宁、吴国选到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄江洪向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付延迟交房的违约金13044元；2、被告立即为原告办理不动产权属证书；3、被告向原告支付逾期办证的违约金121871元（暂计算至2018年3月30日止，以后逾期办证的违约金计算到交付不动产权属证书时为止）；4、判令被告按补充协议退减房款12523.5元（2504.7元/平方米×5平方米）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年1月2日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告的万发世纪商贸大厦富临天下5层503号房，建筑面积145.5平方米，单价2504.7元/平方米，总房款为364437元，采取分期付款方式交付房款，原告交付228437元。合同约定被告于2012年8月30日交房给原告，但被告违约，直到2014年3月14日才通知原告接房。按《商品房买卖合同》第九条的规定：自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，则逾期交房的违约金从2012年9月1日算至2014年3月27日，共延期571天，违约金为13044元（228437元/天×571天×0.0001）。2014年3月26日原、被告双方签订补充协议一份，约定：“一、甲方（指被告）承诺交房后从2014年5月1日起至2015年4月30日一年办好房产证给乙方（指原告），超出时间按所交款每天万分之五赔偿乙方；二、甲方因当时房屋在建时，建筑面积计算标准与房产局计算标有一定误差，现建筑面积按房产局标准有所增加，甲方同意乙方按房产证上的建筑面积减免五平方米不计房款。除减免五平方米，余下的建筑面积乙方按合同单价计算总房款，在办理发房产证时一次性补齐所有房款”。原告已交契税和办证的全部费用，被告逾期办证的违约金从2015年5月1日算至2018年4月3日共1067天，逾期办证违约金121871元（228437元/天×1067天×0.0005）。原告的房屋面积有误差，按照补充协议被告还应当退房款12523.5元（2504.7元/平方米×5平方米）。《合同法》第8条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律约束力”。第107条规定：“当事人一方不履行合同义务，或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。 被告永福房地产公司辩称：1、原告的诉请已超过诉讼时效，不受法律保护。即便从补充协议约定的延期办证的最后期限“2015年4月30日”起算，至今已超过三年多，超过了民法通则规定的“两年”时效。原告至今未能向原告交付产权证的原因有二，一是政府对市区中心地段的建筑限高五楼，对已建好的超高房屋不予办证，二是原告拒绝办理购房网签。2、原告故意拖欠并拒付40%的房款，属于严重违约，已给被告造成了巨额损失，对此本司暂保留反诉的权力而另案起诉。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告对原告提交的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告提交的证据一和证据二即《补充协议》和《商品房买卖合同》与原告的证据一和证据二相同，本院予采信。被告的证据三、四、五、六、七即国办发【2004】46号“国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知”、2004年7月10日和7月29日前进街第二期工程开发建设指挥部的承诺书及《关于前进街房屋拆迁的承诺书》、零政通【2017】23号《关于零陵区万发广场项目国有土地房屋征收的通告》、2018年4月16日零陵区人民政府的《关于万发广场项目拆迁工作进展情况的督查通报》和2015年8月29日零陵区人民政府相关领导在被告公司《关于万发世纪商贸城建设请求维持原有规划尽快办出房产证的报告》上的批示，与本案没有直接关系，本院对其关联性不予采信。被告的证据八即2015年12月23日张贴的《办理购房网签的公告》真实性可以采信。 根据采信的证据及原、被告的陈述，本院确认如下案件事实：原告黄江洪（乙方）于2012年1月2日与被告永福房地产公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：乙方购买甲方在零陵区前进街开发的万发世纪商贸大厦富临天下第五层503号房一套，该房屋面积为145.5平方米，单价为2504.7元/平方米，总购房款364437元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按房产局登记面积以本合同第四条所列单价为根据按实结算，计算总价款后多退少补；买受人即黄江洪按第2种方式分期付款：签署《商品房买卖合同》时交付全部房款的60%(含定金20000元)计人民币228437元，房屋封顶时（具体以出卖方通知为准）交付全部房款的30%计人民币100000元，剩余购房款36000元在交房时付清。买受人如未按本合同规定的时间付清房款，则视为买受人违约，出卖方有权解除合同，且不退还定金。如经买受人申请，出卖方同意继续履行合同，按下列方式处理……；出卖人应当在2012年8月30日前，将竣工后的房屋，按本合同约定的商品房条件交付买受人使用（但允计出卖人后延300个工作日为办理综合验收手续期限），但如遇下列特殊原因（不可抗力、政府行为等非出卖人所能控制造成的延误），出卖人可据实予以延期，不作违约处理；出卖人应当在验收合格的商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，买受人应及时予以配合提供身份证、户口本、印章、照片等办证所需的有关资料，如因买受人原因影响办证所造成的损失由买受人自负。出卖人统一为买受人代办房产证，但出卖人只负责房屋销售不动产和建筑营业税，其他一切办证所需税、费及费用均由买受人自行承担。 合同签订后，原告已交付房款228437元和所有办证所需资料及费用，但后来被告因故迟延交房。2014年3月26日，原、被告双方因政府的新规划导致拖延交房签订《补充协议》，约定：一、甲方承诺交房后从2014年5月1日起至2015年4月30日一年办好房产证给乙方，超出时间按所交款每天万分之五赔偿乙方；二、甲方因当时房屋在建时，建筑面积计算标准与房产局计算标准有一定误差，现建筑面积按房产局标准有所增加。甲方同意乙方按房产证上的建筑面积减免五平方米不计房款。除减免五平方米，余下的建筑面积乙方按合同单价计算总房款，在办理好房产证时一次性补齐所有房款；……五、分期付款的客户交纳购房款超过50%以上，可待公司办理好房产证时一次性付清余款（前提必须提交办证相关一切资料手续，办证费用由甲方垫付）。 2014年3月27日，被告已向原告交付房屋。2014年8月，零陵区启动商品房网上签约系统，对全区新建商品房实施了网签，自2017年6月6日起要求全区所有新建商品房销售一律纳入网上签约系统，并使用房产局监制的合同范本，对使用范本合同以外的购房合同的，暂停开发企业的商品房销售行为，暂停办理商品房预告（预抵押）登记手续。此后，双方因是否必须“网签”办证的事实未达成一致意见。2015年12月22日被告永福房地产公司办理了涉案楼层的房产证（登记在被告名下，面积147.15平方米，超出合同约定面积1.65平方米）。次日，被告张贴《办理购房网签的公告》，但原告仍以被告在“网签合同”中改变了《商品房买卖合同》的内容为由拒绝“网签”。至今，被告仍未为原告办理不动产权证。原告遂诉至本院。庭审中，双方均称受对方胁迫才签订《补充协议》。 本院认为，本案争议的焦点：1、是否超过诉讼时效的问题；2、迟延交房违约金应否支持；3、减免房款金额如何确定，是否先予以退付；4、被告永福房地产公司迟延办理不动产证是否有免责事由；5、原告要求的逾期办证违约金是否过高。 1、是否超过诉讼时效的问题。《补充协议》约定的最后履行期限（2015年4月30日）届满后，被告以原告不配合“网签”为由不予将房产证登记到原告名下，而是于2015年12月22日登记在其自己名下，双方一直在为此僵直、协商，由此看来被告主张超过诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予采信。 2、迟延交房违约金应否支持的问题。虽然《商品房买卖合同》约定的交房时间系2012年8月30日，按合同第九条约定，因被告不能按约交房的，原告本可以解除合同并要求退付购房款及违约金，但原告选择签订《补充协议》并在2014年3月27日接收住房，而该补充协议签订的背景系因政府的新规划导致拖延交房时间，又测量面积大于合同约定的面积，且该补充协议第二条由被告按房产证上的建筑面积减免五个平方的房款，上述行为实际上体现双方对迟延交房和未能按揭贷款后未及时补齐房款的一个互相妥协，故对原告要求被告支付延迟交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 3、关于减免房款金额如何确定，是否先予以退付的问题。《补充协议》第二条“甲方因当时房屋在建时，建筑面积计算标准与房产局计算标准有一定误差，现建筑面积按房产局标准有所增加。被告永福房地产公司同意原告按房产证上的建筑面积减免五平方米不计房款。除减免五平方米，余下的建筑面积乙方按合同单价计算总房款，在办理好房产证时一次性补齐所有房款”，该条款系双方真实意思，且不违反法律规定，被告应减免原告房款12523.5元（5平方米×2504.7元/平方米）。但是，前述协议条款未约定房款交齐前先退付应减免的面积差房款，故对原告要求退付应减免的面积差房款的此项诉请，本院不予支持。 4、被告永福房地产公司迟延办理不动产证，是否有免责事由。本地政府对涉案地块限高的楼栋与本案无关，不够成免责。原告是分期付款的，所付款项为总房款的60%，根据《补充协议》第二条（“甲方因当时房屋在建时，建筑面积计算标准与房产局计算标准有一定误差，现建筑面积按房产局标准有所增加。被告永福房地产公司同意原告按房产证上的建筑面积减免五平方米不计房款。除减免五平方米，余下的建筑面积乙方按合同单价计算总房款，在办理好房产证时一次性补齐所有房款”）和第五条（“分期付款的客户交纳购房款超过50%以上，可待公司办理好房产证时一次性付清余款”），原告交付余款的义务在产权证办出之后。虽然房产部门在2014年8月启动商品房网上签约系统，但此前合同义务原告已履行，被告承诺办证后至2014年7月相当长一段时间不需要“网签”即可办理房产证，故被告不能以原告之后拒绝“网签”免除其违约办证的责任。因此，被告应为原告办理不动产权证。 5、原告要求的逾期办证违约金是否过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。”又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，虽然双方均称系受对方胁迫才签订《补充协议》，但双方均未提交相应的证据予以证实，且该补充协议由被告起草，故本院对此不予采信。原告已按照双方约定履行了前期给付货币款项的义务，被告逾期办理产权证的行为的确构成违约，根据合同约定及司法解释的规定应当支付违约金，但原告并无证据证实其因此遭受实际损失，且原告在房产部门要求“网签”办证后，仍拒绝“网签”，致使被告至今未办其办理不动产权证，原告本身有一定的过错，因此可以适当降低违约金比率。结合原、被告双方合同的履行情况、当事人的过错程度，同时考虑到存在部分政策性调整因素的影响，房屋已实际交付使用多年，原告只交了部分房款，可酌情考虑被告日违约金比率为万分之一。被告永福房地产公司自2015年5月1日起至2018年7月4日已逾期1161天，则被告应支付逾期办证违约金26521.53元（228437元×0.0001×1161天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告永州市永福房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向原告黄江洪交付不动产权证，并支付逾期办证违约金26521.53元； 二、被告永州市永福房地产开发有限公司在收取原告黄江洪下余房款时应减免12523.5元； 三、驳回原告黄江洪其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3249元，减半收取1624.5元，由原告黄江洪承担1194.5元，被告永州市永福房地产开发有限公司承担430元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  卿淑君 二〇一八年七月四日 书 记 员  贺 玲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算： （一）权利人向义务人提出履行请求； （二）义务人同意履行义务； （三）权利人提起诉讼或者申请仲裁； （四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。