甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)甘01民终1293号上诉人（原审原告）郝铭，男，l983年5月21日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：张馨誉，甘肃金轮盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰州普合房地产开发有限公司（简称:普合公司），住所地甘肃省兰州市城关区。法定代表人：周琼，该公司董事长。委托诉讼代理人：李齐，甘肃圣方舟律师事务所律师。上诉人郝铭因与被上诉人普合公司商品房买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2017）甘0102民初8383号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郝铭上诉请求：1、请求依法撤销兰州市城关区人民法院(2017)甘0102民初8383号民事判决书，并依法改判被上诉人支付逾期交付房屋违约金。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实与理由：一、一审法院认定被告迟延交付房屋的事实系不可抗力没有任何证据和法律支持，一审法院认定有误。一审判决认定被告在案涉商品房建设过程中不能预见、不能避免并不能克服，且导致被告就案涉商品房开发建设工程迟延竣工验收，应属不可抗力之情形纯属主观臆断。不可抗力是指合同签订后，不是由于合同当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同。不可抗力的事由多表现为影响合同履行的人力不可抗拒的自然力、自然灾害等，对于不可抗力，只要具有一般大众知识便可感知。而地铁修建是社会行为，不属于自然灾害。具体修建地铁的是轨道交通公司，轨道交通公司延误，属于第三人原因造成的，第三人对被上诉人造成的损失，应由被上诉人向第三人主张，根据合同相对性原则，被上诉人仍应该向上诉人承担逾期交房的违约责任。二、出现延期交付的情况时，被上诉人没有及时履行告知义务，应当承担违约责任。合同第八条规定：”遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期”。直到交房期限届满，业主多次找到被上诉人处要求交付房屋时，被上诉人才告知业主因为地铁施工导致延期交房。被上诉人未及时告知上诉人，导致上诉人利益受损，应当承担违约责任。三、被上诉人项目至今未竣工验收，应当按照合同约定支付逾期交付房屋违约金。《竣工验收备案表》作为商品房竣工验收的必要条件，被上诉人至今没有取得。被上诉人取得《建设工程规划竣工验收合格书》是兰州市棚户区改造指挥办公室出具的，不是法律规定的房屋验收部门。已构成严重违约，应向上诉人按日支付房屋价款万分之二的违约金。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，判决结果有失公允。上诉人恳请二审法院依法撤销一审判决，依法改判由被上诉人支付逾期交付房屋违约金，以维护上诉人的合法权益。被上诉人普合公司辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应驳回上诉，维持原判。郝铭向一审法院起诉请求：l、判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金25062.81元(截止2017年10月31日)。2、判令被告支付2017年11月1日至实际交付之日的逾期交付房屋违约金。3、诉讼费由被告承担。一审法院认定的事实：2016年7月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发的位于兰州市城关区东岗东路”鹏博·金城珑园”第35幢1单元ll01号商品房一套，该房建筑面积94.94平方米，单价为8799.53元／m2。原告以银行按揭付款方式支付房款。涉案房屋实际成交总金额为835427.O0元。2016年7月30日前支付首期房款235427元，余款600000元须在2016年8月6日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。被告应当在2017年5月31日前将验收合格的涉案房屋交予原告，如逾期超过30日，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自2017年6月1日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付房价款万分一的违约金。如遇到：”l、不可抗力，且出卖人(被告)在发生之日起30日内告知买受人(原告)的；2、如合同约定的交付期间届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项(包括但不限于违约金、税金、公共维修基金、面积补差房款等)；3、政府部门对验收及市政配套、安装延误等特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期。原、被告双方还约定了其他事宜。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了首期购房款，后又办理了按揭贷款。被告开发的”鹏博·金城珑园”住宅小区项目邻近兰州轨道交通l号线。2013年4月兰州轨道交通焦家湾站开始施工，道路导改由兰州市交通办公室和城关区人民政府办公室协调，借用了”鹏博·金城珑园”项目沿东岗路东西沿的项目建设用地。至2017年2月13日，道路导改仍占用”鹏博·金城珑园”2#、3#、4#楼裙楼位置，致使该项目配套商铺、上下水、锅炉等都无法进行施工，影响了被告的工程进度。因兰州市地铁l号线施工占用了被告的建设用地，导致被告无法按照原设计安装小区混凝土排水管，未按期交房，被告安装了临时排水钢管，于2017年5月19日安装完毕。该举措虽解决了小区供排水问题，但小区达不到验收标准不能通过质检部门验收。为此，被告曾于2017年2月13日请求兰州市城关区人民政府协调解决地铁施工中占用”鹏博·金城珑园”建设用地事宜。又于2017年5月17日向拱星墩街道办事处函告因地铁施工影响工程验收的事宜，并请求拱星墩街道办事处将该情况报请区政府以解决验收问题。2017年5月18日，被告向兰州市城乡建设局、兰州市城关区人民政府、兰州市城关区城改办呈送报告，请求协调解决”鹏博·金城珑园”项目的验收。当日，兰州市城关区城中村改造办公室向兰州市城乡建设局报送《关于协调解决鹏博金城珑园项目验收的报告》，该报告称被告于2013年4月将金城珑园项目红线范围内建设用地无偿提供轨道公司进行道路导改，并约定于2016年5月1日归还所用土地，由于轨道建设延期，严重影响了”鹏博·金城珑园”项目的工程进度，相应的规划、质检、消防等验收工作未能如期进行，请求兰州市城乡建设局协调相关职能部门，尽快给予办理该项目验收。2017年6月6日，被告向兰州市棚户区改造指挥办公室申请对”鹏博·金城珑园”项目给予规划验收。2017年7月7日，被告取得了《建设工程规划竣工验收合格书》。2017年7月28日，被告发出《交房通知书》，通知原告办理交房手续，该通知书经原告签字确认。8月2日，被告将涉案房屋交付原告，原告办理了入住的相关手续，并交纳了入住费用。现双方因迟延交付房屋是否构成违约各持己见，遂酿成纠纷。一审法院认为，本案的争议焦点为：被告迟延交房是否因不可抗力所致，是否构成违约，当否承担违约金。就被告迟延交房是否因不可抗力所致而言。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，地铁作为公益性的城市交通基础设施，能够改善城市投资环境、缓解城市交通压力，其社会效益远大于项目本身的经济效益。被告将金城珑园项目红线范围内部分建设用地无偿提供轨道公司进行道路导改后，因轨道建设延期，轨道交通公司未能在约定时间完成道路导改，故未在约定的2016年5月1日归还所用被告之建设用地，从而影响被告金城珑园项目的工程进度，并使工程验收未能如期进行，造成被告迟延交付房屋。该事实表明，具有公共交通性质的地铁建设项目迟延建设之情势，被告在涉案商品房建设过程中不能预见、不能避免并不能克服，且导致被告就涉案商品房开发建设工程迟延竣工验收，应属不可抗力之情形。故被告迟延向原告交付房屋的事实系不可抗力所致。就迟延交付房屋是否构成违约，当否支付违约金而言。一审法院认为，合同法第一百一十七条第一款规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，地铁建设工程无偿使用被告涉案建设项目用地并迟延返还的事实属不可抗力规定的客观情形，被告迟延交付房屋的事实因不可抗力之故而免责。该情形发生后，被告多次请求兰州市城关区人民政府、兰州市城乡建设局、兰州市棚户区城中村改造办公室协调进行项目规划验收，同时也多次向业主告知迟延交房的原因。被告作为民事主体，无法避免和克服市政建设工程进度迟延对涉案商品房建设项目的影响，且被告在订立《商品房买卖合同》时，已与原告约定了不可抗力条款。因不可归责于双方的原因致使被告迟延交房，只是暂时阻碍了《商品房买卖合同》的履行，被告在发生不可抗力事故后，已尽力采取补救措施，积极协调各方对工程进行了验收，于2017年7月7日取得了《建设工程规划竣工验收合格书》，并于2017年7月30日将房屋交付了原告，从而尽可能的缩短了延期交房的时间，故被告对迟延交付房屋的行为，不应当承担违约责任，原告主张被告支付逾期交房的违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，被告因地铁施工占用其建设用地而不能依照合同约定向原告交付房屋，且被告已尽可能采取补救措施，防止损失扩大，被告的行为因不可抗力而免责。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款、第一百一十八条的规定，判决：驳回原告郝铭的诉讼请求。案件受理费213元，由原告郝铭负担。本院经审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。本院认为，根据本案双方当事人的诉辩意见，归纳总结本案争议焦点为普合公司迟延交房是否因不可抗力所致，其在本案中是否应承担相应违约责任。对此分析如下：首先，普合公司将金城珑园项目红线范围内部分建设用地无偿提供轨道公司进行道路导改后，因轨道建设延期，未按约归还所占用的建设用地，从而影响到普合公司金城珑园项目的工程进度，并使工程验收未能如期进行，造成普合公司迟延交付房屋。该事实有普合公司提交的相关证据予以证实，应予认定。其次，地铁作为公益性的城市交通基础设施，能够改善城市投资环境、缓解城市交通压力，其社会效益明显，该项目的规划建设缘于政府行为。由于本案当事人在合同履行中，兰州地铁轨道建设进行道路导改无偿占用普合公司建设用地且轨道建设延期，致使影响到普合公司金城珑园项目的工程进度及竣工验收，进而影响到迟延交房，显然存在客观情况发生了当事人无法预见的、不能避免并不能克服的重大变化，此种情况应属不可抗力因素，而且在双方的商品房买卖合同中亦有类似约定，故对于普合公司迟延交房应予免责。再次，普合公司在不可抗力发生后，已向各业主解释了原因，同时尽力采取补救措施，并于2017年7月3日经郝铭在交房通知书上签字确认已履行了交房义务，而本案中郝铭主张的逾期交房违约金的计算期限明显与事实不符，以及其所提出的超出原审诉讼请求范围的房屋质量问题，对此本院不予审查。综上所述，上诉人郝铭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费426元，由上诉人郝铭负担。本判决为终审判决。审判长  张建军审判员  冯 诚审判员  邵云和二〇一八年七月二十五日书记员  卢淑娟????????1