四川省井研县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1124民初698号原告：乐山市万事兴物业有限公司，住所地四川省乐山市中心城区泌水院商业步行街D区，统一社会信用代码91511100749610863E。法定代表人：王胜，总经理。委托诉讼代理人：罗忠，四川武阳律师事务所律师。被告：胡文聪，男，1974年11月16日出生，汉族，住四川省井研县。被告：卢玉霞，女，1971年9月13日出生，汉族，住四川省井研县。原告乐山市万事兴物业有限公司（简称万事兴物业公司）与被告胡文聪、卢玉霞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万事兴物业公司的委托诉讼代理人罗忠，被告胡文聪、卢玉霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万事兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决胡文聪、卢玉霞支付其2017年7月9日前所欠物业费和垃圾清运费584.00元；2.判决胡文聪、卢玉霞支付其所欠物业费和垃圾清运费至2018年4月10日的违约金175.00元；3.判决胡文聪、卢玉霞承担本案诉讼费。诉讼过程中，万事兴物业公司将第1项诉讼请求变更为判决胡文聪、卢玉霞支付其2017年7月9日前所欠物业费546.48元；将第2项诉讼请求变更为判决胡文聪、卢玉霞支付其所欠物业费至2018年4月10日的违约金163.94元。事实和理由：2012年10月起，万事兴物业公司为胡文聪、卢玉霞提供物业服务。2015年11月29日，井研县盛世融城小区业主委员会成立，并与万事兴物业公司签订了井研县盛世融城小区物业服务合同（简称物业服务合同），约定：1.井研县盛世融城小区物业费实行包干制；2.物业费不含停车管理费和业主专属部分的其它服务费；3.业主与使用人承担连带责任；4.物业费从2017年1月1日起每月每平方米提高0.10元；5.生活垃圾清运费每月每户6.00元，并与物业费同时交纳；6.物业费实行预收制（先交费）；7.对欠费者，有权限期交纳；8.对逾期不交的业主，有权在本小区公布业主的姓名；等等。2016年7日，万事兴物业公司委托律师进行了催收，但胡文聪、卢玉霞仍未交纳。2017年7月9日，井研县盛世融城小区业主委员会终止了与万事兴物业公司物业服务合同。万事兴物业公司为维护其合法权益，特起诉。胡文聪、卢玉霞辩称，1.购房时，所签物业服务合同约定的物业服务费为每月每平方米0.50元，之后，万事兴物业公司在没有理由的情形下擅自提高为每月每平方米0.60元；2.胡文聪、卢玉霞定作防护栏后，准备安装时，万事兴物业公司阻止其安装，造成损失2000多元。3.物业服务费应当支付，但是，需要上述问题得到解决后才支付。围绕本案诉讼请求，万事兴物业公司向本院提交证据材料如下：1.万事兴物业公司的营业执照复印件1页，法定代表人身份证明1张及居民身份证复印件1页；2.井研县盛世融城小区业主委员会与万事兴物业公司于2015年11月29日签订的《井研县盛世融城物业服务合同》复印件7页；3.万事兴物业公司于2015年12月21日出具的交费通知复印件1页，于2017年2月20日出具的2017年交费通知复印件1页；4.井研县房地产管理所于2017年3月28日出具的证明复印件1页，于2018年5月21日出具的房屋信息摘要1页。胡文聪、卢玉霞在举证期间内未向本院提交证据材料。本院对证据材料的分析认定，万事兴物业公司提交的全部证据材料，均在庭审中予以质证，因胡文聪、卢玉霞对万事兴物业公司提交的证据材料1、2、4无异议，本院予以确认并在卷佐证；对万事兴物业公司提交的证据材料3，胡文聪、卢玉霞主张不具有真实性，经本院审查，虽然该组证据材料未直接发送给胡文聪、卢玉霞，但是，已在胡文聪、卢玉霞所居住的井研县盛世融城小区张贴，因此，本院对胡文聪、卢玉霞主张不予支持，并对该组证据材料予以采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：井研县盛世融城小区位于井研县研城镇迎宾大道13号和15号。井研县研城镇迎宾大道15号19幢楼房系多层，胡文聪、卢玉霞系该幢楼房1单元6楼1号住房（建筑面积103.5平方米）的共有人即井研县盛世融城小区的业主。2015年11月29日，井研县盛世融城小区成立井研县盛世融城小区业主委员会。同日，井研县盛世融城小区业主委员会与万事兴物业公司签订了物业服务合同，约定：1.物业服务内容包括：⑴物业共用部位的维修和养护管理；⑵物业共用设施设备的日常运行维修养护；⑶物业共用部位和相关场地的清洁卫生；⑷公共绿地的养护；⑸车辆停放管理；⑹协助管理公共秩序、安全防范、消防等事项；⑺装饰装修管理；⑻物业档案资料管理。2.物业服务要求：⑴门市外街面、小区内公共地段、停车场每天清扫1次；⑵车棚、地下停车场每周清扫2次；⑶门卫室24小时有人值班；⑷楼梯、楼道、护栏等每周轮流清扫、拖、抹3次；⑸生活垃圾搁放在指定位置，每天清运1次；⑹小区绿化及时修剪和防治病虫害。3.物业服务收费除停车管理服务费和业主专有部分服务费外实行包干制，多层楼房和电梯楼房底层每月每平方米0.50元，门市商铺每月每平方米0.70元，电梯楼房二楼以上每月每平方米0.80元，从2017年1月1日起每月每平方米提高0.10元；4.生活垃圾清运费每月每户6.00元；5.物业费及其它收费实行预收制，至2016年12月31日的物业费在井研县盛世融城小区业主委员会成立后60日内付清，逾期，所欠物业服务费按每日1‰支付违约金；7.从2017年起，每年的物业费及其它收费在当年的前60日内付清，逾期，当年应付费用按每日0.5‰支付违约金；8.期限5年（2016年1月1日至2020年12月31日）；等等。物业服务合同签订后，万事兴物业公司在履行过程中，井研县盛世融城小区业主委员会于2017年7月9日终止物业服务合同的履行。胡文聪、卢玉霞支付万事兴物业公司物业费及其它收费至2016年9月30日。万事兴物业公司经催收未果，于2018年5月7日向本院起诉。本案争议事实的认定：1.胡文聪、卢玉霞至2017年7月9日欠万事兴物业公司多少物业费？物业费计算标准，万事兴物业公司主张物业费从2017年1月1日起按每月每平方米0.60元计算，而胡文聪、卢玉霞主张物业费从2017年1月1日起仍按每月每平方米0.50元，依据物业服务合同，本院对万事兴物业公司的主张予以支持；对胡文聪、卢玉霞主张不予支持。即从2017年1月1日起物业费按每月每平方米0.60元计算。因此，本院确认胡文聪、卢玉霞至2017年7月9日欠万事兴物业公司物业费546.48元[（0.5元/平方米●月×103.5平方米×3月）＋（0.6元/平方米●月×103.5平方米×6.3月）]。2.依据物业服务合同，胡文聪、卢玉霞至2018年4月10日应当支付多少违约金？依据物业服务合同的约定，2016年12月31日前的物业费应当在2016年1月28日前付清，但是，至2016年1月28日，胡文聪、卢玉霞仍有物业费155.25元（0.5元/平方米●月×103.5平方米×3月）未付，因此，该部分物业费至2018年4月10日的违约金为124.67元（155.25元×1‰/天×803天）；2017年的物业费应当在2017年3月1日前付清，但是，至2017年3月1日，胡文聪、卢玉霞仍有物业费391.23元（0.6元/平方米●月×103.5平方米×6.3月）未付，因此，该部分物业费至2018年4月10日的违约金为79.22元（391.23元×0.5‰/天×405天）。前述违约金共计203.89元（124.67元＋79.22元）。本院认为，井研县盛世融城小区业主委员会与万事兴物业公司签订的物业服务合同对井研县盛世融城小区的全体业主具有约束力，胡文聪、卢玉霞作为该小区业主应当履行物业服务合同约定的交纳物业费义务，而胡文聪、卢玉霞主张未交物业费是基于万事兴物业公司阻止其安装防护栏造成损失2000多元和万事兴物业公司提高收费标准所致，经本院审查，其理由均不构成拒交物业费的正当理由，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”，万事兴物业公司主张胡文聪、卢玉霞支付物业费546.48元，本院予以支持。由于胡文聪、卢玉霞未按物业服务合同约定交纳物业费，构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，胡文聪、卢玉霞应当支付万事兴物业公司违约金203.89元，但万事兴物业公司主张163.94元，本院予以支持。综上所述，胡文聪、卢玉霞应当支付万事兴物业公司物业费和违约金共计710.42元（546.48元＋163.94元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：胡文聪、卢玉霞在本判决生效后十日内支付乐山市万事兴物业有限公司物业费和违约金710.42元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由胡文聪、卢玉霞负担，在本判决生效后十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员  朱文才二〇一八年七月二十四日书记员  徐清琳