广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂05民终128号 上诉人（原审被告）：广西荣申博投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区民族大道**南宁华润中心西写字楼**，现住所地广西壮族自治区南宁市青秀区佛子岭路**德利东盟国际文化广场****。统一社会信用代码：91450100680140970Q。 法定代表人：徐铭蔓，董事长。 上诉人（原审被告）：南宁丰耀康营销策划有限公司，住所地广西壮，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区民族大道**南宁华润中心西写字楼**壮族自治区南宁市青秀区佛子岭路**德利东盟国际文化广场****册号：450103000171697。 法定代表人：赵世平，董事长。 以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：吴振林，广西作一律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：万里鹏，男，汉族，1986年8月21日出生，住山西省太原市迎泽区。 委托诉讼代理人：徐晓飞，山西锋镝律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：北海德荣房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市，住所地广西壮族自治区北海市上海路包屋东十一巷**05000907496633。 法定代表人：周宇浩，董事长。 委托诉讼代理人：周振媚，女，汉族，1992年8月11日出生，住广西壮族自治区北海市海城区，系该公司职员。 上诉人南宁丰耀康营销策划有限公司（以下简称丰耀康公司）、广西荣申博投资有限公司（以下简称荣申博公司）因与被上诉人北海德荣房地产开发有限公司（以下简称德荣公司）、万里鹏商品房预约合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2017）桂0502民初3197号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理了本案。上诉人丰耀康公司与上诉人荣申博公司的共同委托诉讼代理人吴振林、被上诉人德荣公司的委托诉讼代理人周振媚、被上诉人万里鹏的委托诉讼代理人徐晓飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丰耀康公司及荣申博公司的上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院(2017)桂0502民初3197号民事判决，驳回万里鹏对荣申博公司、丰耀康公司的全部诉讼请求。 事实及理由：一、万里鹏在起诉状中自称其是按照德荣公司的要求将前期购房预付款52800元打入德荣公司指定的丰耀康公司的账户中，但是一审判决却认定“万里鹏另行支付的52800元是按照荣申博公司的要求支付”。该认定无证据证明。二、荣申博公司在本案中没有收取万里鹏的任何款项，也没有指令万里鹏支付给丰耀康公司任何款项，按照万里鹏的说法，其支付给丰耀康公司款项是依据德荣公司的要求，因此，一审判决荣申博公司承担法律责任无任何事实依据。三、丰耀康公司开具给万里鹏的收据已清楚地表明该款项是VIP卡服务费，证明丰耀康公司和万里鹏之间存在服务和被服务的关系，虽然收据里约定在交付房款时可以冲抵优惠，但是没有约定在万里鹏违约的情况下如何处理该服务费。丰耀康公司认为，在本案中，由于是万里鹏违约，应当视为其主动放弃优惠，在丰耀康公司已经促成万里鹏和荣申博公司签订《内部员工认购意向书》的情况下，丰耀康公司已经全部完成了和万里鹏之间约定的服务内容，所收取的服务费不应当退还。四、《内部员工认购意向书》的合同当事人是万里鹏和荣申博公司，因此，有权解除《内部员工认购意向书》应当是荣申博公司，万里鹏和德荣公司之间解除《内部员工认购意向书》的行为对荣申博公司不发生法律效力，荣申博公司和丰耀康公司与解除行为没有法律上的利害关系，不应当成为本案的当事人。德荣公司退还万里鹏款项的行为和荣申博公司无关，荣申博公司不应当承担任何与己无关的行为所产生的法律后果。五、万里鹏诉讼请求是返还52800元，一审判决返还58000元，违背了当事人意思自治原则，是错误的。 被上诉人万里鹏答辩称：一、万里鹏是在德荣公司的售楼部买的房，丰耀康公司与万里鹏并无服务关系，其是根据德荣公司售楼部的工作人员提供的账户付款给丰耀康公司的。二、对《内部员工认购意向书》的问题，由于万里鹏是购房人，购不成德荣公司的房屋导致已付给丰耀康公司的款项应该退还给万里鹏。三、相关两个案件判决款项58000元是一审法院的笔误，应是52800元。一审判决正确，请求二审法院予以维持。 被上诉人德荣公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回上诉。理由如下：一、德荣公司与荣申博公司签订有《北部湾国际文化广场项目销售服务代理合同》是事实。二、2014年11月25日，荣申博公司与万里鹏签订《德利.海北海【北部湾国际文化广场】内部员工认购意向书》是事实，双方之间的关系是销售代理关系。三、根据该《内部员工认购意向书》第二款的明确规定，德荣公司收取三案万里鹏的订金6万元（每案收取2万元），该笔订金德荣公司在2017年8月17日时已退还给万里鹏。四、德荣公司对丰耀康公司收取万里鹏的三案VIP优惠款178400元（本案52800元）并不知情，该款也不应由德荣公司退还。五、根据2014年11月25日丰耀康公司出具的《收据》，万里鹏支付的52800元不是购房款，是购房VIP优惠款，应由荣申博公司和丰耀康公司承担退还责任。 万里鹏向一审法院起诉请求：1、德荣公司、荣申博公司、丰耀康公司连带返还万里鹏购房预付款52800元；2.德荣公司、荣申博公司、丰耀康公司向万里鹏支付资金占用期间利息8958.4元（以52800元为基数，按年利率6%计算，自2014年11月25日起计算至还清之日止，暂计至2017年9月8日，共计1018天），以上合计61758.4元。 一审法院认定事实：2014年11月25日万里鹏（乙方）与荣申博公司（甲方）签订《德利·海北海【北部湾国际文化广场】内部员工认购意向书》（简称《认购意向书》），主要约定根据甲方与德荣公司签订的《合作建房合同书》的相关约定，甲方取得了该公司合作建设的德利﹒海北海【北部湾国际文化广场】房屋分配权。双方达成意见如下：乙方定购北海市海景大道与湖北路交汇处《德利﹒海北海》8幢20层2001室。该房屋建筑面积87.86平方米，定购该房屋原单价为8249.98元每平方米，原总价为724843元，成交单价为5935元每平方米，成交总价为521449元，乙方采取银行按揭付款方式付款，具体为：购房定金20000元须于签署本认购意向书时付清。由乙方付现金或存入甲方指定的银行账户。甲方确认到账后，向乙方开具专用收款收据。于2014年12月2日前双方签订《内部认购协议书》时乙方向甲方缴纳总房款的30%即156449元，余款365000元通过银行按揭方式支付；乙方不能在2014年12月2日前按本协议约定补齐房款，则视为乙方违约，甲方收取的乙方认购定金不予退还，并有权另行处理该物业等内容。上述《认购意向书》签订当日，万里鹏向德荣公司账户转入购房定金20000元，另向丰耀康公司账户转入52800元。丰耀康公司、德荣公司分别向万里鹏出具了收据。其中丰耀康公司所出具的《收据》载明“今收到万里鹏（8-2101）交来德利·海北海一期住宅VIP卡服务费52800元冲抵100000元优惠（仅限购买二房使用）”。2016年3月15日万里鹏以资金不足为由向德荣公司申请退房，德荣公司予以同意。德荣公司已于2017年8月3日将购房定金20000元退还万里鹏。 另查明，德荣公司（甲方）与荣申博公司（乙方）签订《北部湾国际文化广场项目销售服务代理合同》一份，主要约定甲方就其开发建设的北部湾国际文化广场项目（推广名：德利·海北海）一期住宅产品委托乙方提供营销策划、销售代理服务等事宜达成本合同;受托物业范围:即本项目一期住宅产品6、7、8号楼住宅产品，简称该部分为“德利·海北海一期产品”；起止日期：至本合同签署之日起至本项目销售完毕止或本合同约定终止条件发生时，甲乙双方其中一方以书面形式通知另一方时即可终止该合同；在销售代理期限内，乙方对本合同约定的销售代理范围内的物业享有独家代理权，甲方不再以其他形式委托第三方销售，但甲方可自行向甲方关系户销售且不需给予乙方计提酬金，但计入乙方的销售业绩；销售目标：第一阶段：乙方在2014年11月5日前…；第二阶段：乙方在2014年12月20日前…甲方确保2015年1月31日前取得本项目一期产品的《商品房预售许可证》等内容。德荣公司于2015年9月1日取得《北海市商品房预售许可证》。在庭审中丰耀康公司主张其是德荣公司与万里鹏之间的居间人，但无相应的证据予以证实。 一审法院认为：荣申博公司通过与德荣公司签订《北部湾国际文化广场项目销售服务代理合同》而取得案涉项目的销售代理权，为此，荣申博公司有权销售案涉房屋。万里鹏与荣申博公司于2014年11月25日签订的《德利﹒海北海【北部湾国际文化广场】内部员工认购意向书》是双方真实的意思表示，没有违反法律的禁止性规定，是合法有效的合同。上述协议签订当日万里鹏分别向德荣公司支付20000元的购房定金及向丰耀康公司支付了52800元的VIP服务费，均有两公司所出具的收据予以证实。2016年3月15日万里鹏以资金不足为由向德荣公司申请退房，德荣公司予以同意。德荣公司已于2017年8月3日将购房定金20000元退还万里鹏。为此，万里鹏与荣申博公司签订的上述《认购意向书》实际已解除。丰耀康公司主张其是万里鹏与德荣公司的居间人，但无相应的证据证实，德荣公司亦不予认可。从丰耀康公司向万里鹏所出具的《收据》载明“今收到万里鹏（8-2101）交来德利﹒海北海一期住宅VIP服务费52800元冲抵100000元优惠（仅限购买二房使用）”的内容可知，丰耀康公司所收取的该笔费用用于万里鹏冲抵购房款，现万里鹏与荣申博公司所签订的上述《认购意向书》已解除，已不存在日后冲抵购房款情形，为此，丰耀康公司应退还万里鹏上述52800元。从上述《认购意向书》的内容可知，万里鹏所应支付的20000元购房定金通过现金或存入荣申博公司指定的银行账号，万里鹏自签协议当天就将20000元转入了德荣公司的账户，丰耀康公司既不是案涉房屋的开发商，亦不是销售代理商，万里鹏另行支付的58000元亦应是按照荣申博公司的要求支付，为此，荣申博公司应与丰耀康公司一起共同退还上述款项。按照上述《认购意向书》的约定，万里鹏签订上述《认购意向书》时只需先支付20000元，并未约定需另行支付58000元，且该笔款项各方当事人均无证据证实已转给了德荣公司，为此，对于万里鹏主张德荣公司需与荣申博公司和丰耀康公司一并返还58000元于法无据，该院不予支持。另万里鹏因自身资金不足的原因办理退房，其自身存在一定的过错，为此，对于万里鹏请求违约金的诉求该院不予支持。遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、荣申博公司和丰耀康公司共同返还购房VIP卡服务费58000元给万里鹏；二、驳回万里鹏其他的诉讼请求。案件受理费1342元，减半收取671元，由荣申博公司和丰耀康公司承担。 本院二审期间，双方均无新证据提交，对一审判决认定的事实均无异议，一审法院于2018年7月16日已裁定对一审判决书“本院认为”及判项部分表述的VIP卡服务费金额58000元更正为52800元，本院对一审判决认定事实予以确认。 本院还查明，根据万里鹏于一审提交的《【德利.海北海】会签表》显示：2014年11月25日签署的会签表注明：认购房号8-2001，建筑面积87.86㎡，原单价8249.98元/㎡,原总价724843元。优惠政策：（97折-12万-52800）×98.33折，折后合同单价5935元/㎡,折后合同总价521449元。荣申博公司现场销售经理/客服主管当天在审核负责人栏签名，德荣公司销售经理/客服主管及财务部人员于2014年11月27日在审核负责人栏签名，其中德荣公司财务部负责人注明“本次收到贰万元整”。《认购意向书》荣申博公司方的置业顾问和审核人均与该会签表署名人员一致。 综合诉辩双方意见，本院归纳本案二审的争议焦点是：一、万里鹏与德荣公司解除涉案《认购意向书》是否对荣申博公司发生法律效力；二、万里鹏所支付的VIP服务费应该由谁负责返还。 本院认为，一、关于争议焦点一，荣申博公司取得销售案涉房屋代理权后，与万里鹏于2014年11月25日签订了《德利﹒海北海【北部湾国际文化广场】内部员工认购意向书》为合法有效之合同，万里鹏分别支付的20000元购房定金及52800元的VIP卡服务费分别为德荣公司、丰耀康公司收取。万里鹏于2016年3月15日以资金不足为由向德荣公司申请退房，德荣公司予以同意。德荣公司已于2017年8月3日将购房定金20000元退还万里鹏。因德荣公司是涉案房屋所在楼盘的开发商，荣申博公司通过与德荣公司签订《北部湾国际文化广场项目销售服务代理合同》而取得案涉项目的销售代理权，德荣公司与荣申博公司之间是委托销售代理的关系，荣申博公司与万里鹏签订《认购意向书》也是完成德荣公司的委托事务。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，万里鹏直接向委托人德荣公司提出退房请求得到同意，故其与受托人荣申博公司签订的上述《认购意向书》自德荣公司同意万里鹏的退房申请并退还购房定金时已实际已解除，该解除行为对荣申博公司发生法律效力。 二、关于争议焦点二，丰耀康公司既不是案涉房屋的开发商，亦不是销售代理商，其主张是德荣公司与万里鹏之间的居间人，也无相应的证据予以证实。根据《认购意向书》的约定，万里鹏只需在签订该《认购意向书》当日支付定金20000元，并未约定需另行支付52800元，且该笔款项各方当事人均无证据证实已转给了德荣公司，而丰耀康公司向万里鹏所出具的《收据》载明其所收取的德利﹒海北海一期住宅VIP卡服务费52800元用于万里鹏冲抵购房款，因万里鹏与荣申博公司所签订的上述《认购意向书》已解除，已不存在日后冲抵购房款情形，故丰耀康公司应退还万里鹏该52800元。 万里鹏在起诉状中自称其是按照德荣公司的要求将前期购房预付款52800元打入德荣公司指定的丰耀康公司的账户中，在二审答辩又称是在德荣公司的售楼部买的房，丰耀康公司与万里鹏并无服务关系，其是根据德荣公司售楼部的工作人员提供的账户付款给丰耀康公司。由于涉案楼房的销售权已由荣申博公司取得，万里鹏签订《认购意向书》及支付定金、VIP卡服务费52800元均在售楼部按照售楼部的工作人员指示进行，无证据证明德荣公司也派员工在该售楼部参与销售，荣申博公司认为万里鹏是依据德荣公司的要求支付该款无证据证明，而万里鹏于一审提交的《【德利.海北海】会签表》可以证明万里鹏签订《认购意向书》及支付定金、VIP卡服务费的当天是荣申博公司现场销售经理/客服主管负责审核，《认购意向书》荣申博公司方的置业顾问和审核人均与该会签表署名人员一致。该会签表表明的优惠政策正是因确定由万里鹏支付VIP卡服务费52800元才得以享受优惠，购房价由原总价724843元降至521449元，而德荣公司相关审核人员系在两天后才签名，且载明只收到20000元，与该表中注明的认购意向金及《认购意向书》中载明的购房定金（购房预约金）的数额一致。故一审认定万里鹏另行支付的购房VIP卡服务费52800元应是按照荣申博公司的要求支付符合实情。因该指令并无德荣公司授权，也无合同约定，亦非完成委托事务之必须，且款项亦非德荣公司收取，一审判决荣申博公司与丰耀康公司一起共同退还上述款项给万里鹏并无不当。 综上所述，上诉人荣申博公司与丰耀康公司上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律及判决正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1342元，由上诉人荣申博公司与丰耀康公司共同负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈邦和 审判员  何能媛 审判员  叶 萍 二〇一八年七月二十四日 书记员  龚安珍