广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤19民终8817号上诉人（原审被告）：陈江祥，男，汉族，1976年1月30日出生，住广东省紫金县，上诉人（原审被告）：刘月珍，女，汉族，1977年8月24日出生，住广东省紫金县，两上诉人共同委托代理人：曾伟，广东腾锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：李南生，男，汉族，1977年4月29日出生，住海南省琼海市东太农场加报作业区，委托代理人：唐柏成，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。原审原告：王梅丁，女，汉族，1980年6月11日出生，住海南省琼海市，委托代理人：唐柏成，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。原审第三人：东莞市志诚万家房地产经纪有限公司黄江分公司。住所地：广东省东莞市黄江镇环城路中惠金士柏山花园**商业25-133铺位。法定代表人：李艳。委托代理人：黄玲玲，该公司员工。上诉人陈江祥、刘月珍因与被上诉人李南生、王梅丁、原审第三人东莞市志诚万家房地产经纪有限公司黄江分公司（以下简称志诚黄江公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初6490号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。李南生、王梅丁向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除李南生、王梅丁与陈江祥、刘月珍之间的房地产买卖合同；2、陈江祥、刘月珍连带返还李南生、王梅丁第一笔购楼款200000元；3、陈江祥、刘月珍连带支付李南生、王梅丁违约金206000元；4、陈江祥、刘月珍连带赔偿李南生、王梅丁因购房而支付的各项费用损失65640元（包含公证费280元、中介费28000元、担保公司37360元）；5、本案诉讼费用由陈江祥、刘月珍承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、解除李南生与陈江祥、刘月珍于2015年12月21日签订的《商品房居间合同》；二、陈江祥、刘月珍于判决发生法律效力之日起五日内返还李南生购房款200000元，并赔偿李南生违约金206000元、交易费及中介费损失65640元；三、驳回王梅丁的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费8374元、保全费2878元，诉讼费合计11252元，由陈江祥、刘月珍共同负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2017）粤1973民初6490号民事判决。宣判后，陈江祥、刘月珍不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.改判陈江祥、刘月珍无需赔偿李南生违约金206000元及交易费、中介费损失65640元；2.本案一、二审诉讼费及保全费均由李南生承担。事实和理由：一、依据陈江祥、刘月珍与“黄玲玲”间的短信直接认定陈江祥、刘月珍构成根本违约是错误的。1.陈江祥、刘月珍与李南生前期的房屋交易是由东莞市志诚公司的“梁晓岚”配合办理的并非为“黄玲玲”。梁晓岚及刘月珍、李南生均未对刘月珍与黄玲玲两人间的对话内容进行确认。陈江祥、刘月珍既未向梁晓岚明确表示将不配合李南生办理相关过户手续，也没有向李南生明确表示。陈江祥、刘月珍与“黄玲玲”间的短信内容不能证实三方交易的真实及记录完整情况，三方在交易过程上不但有短信的交流而且还有电话、书面通知等其他方式的交流，同时各方也以实际行动予以确认陈江祥、刘月珍有配合李南生办理相应的过户手续。案涉房屋不能办理过户手续是因第三人擅自修改正式房屋买卖合同中的房屋价款而导致。2.本案中陈江祥、刘月珍完全不清晰李南生的贷款审批情况，陈江祥、刘月珍在本案中没有违反合同约定的情形。李南生及第三人于法院调查取证前均坚定认为其早于2016年3月9日已审批通过银行贷款，多次要求陈江祥、刘月珍直接进行过户，却没有提供相应的银行书面文件，直至陈江祥、刘月珍于2016年5月16日去核查银行贷款信息，银行也均未能出具相应的书面说明确认审批情况，陈江祥、刘月珍看到的内容是5月11日未审批的信息，该信息也无法落实贷款审批的时间。3.陈江祥、刘月珍有权知悉李南生银行贷款落实情况，在贷款未落实情形下有权要求延缓办理相应的手续。当陈江祥、刘月珍与李南生就是否完成贷款问题有争议时，三方应当配合到相关部门进行核实，正当三方已经约定了时间进行核实贷款时，李南生却未在核查完毕前已将陈江祥、刘月珍诉至法院并要求解除合同。二、一审法院认定李南生的实际损失错误，该费用并非为李南生实际产生的费用，陈江祥、刘月珍无须承担。《商品房居间合同》并没有约定相关中介费，陈江祥、刘月珍已向第三人支付了中介费10000元，第三人不应当重复收取。公证费及担保费，均与房屋交易没有任何关联性。三、一审法院适用法律错误，本案不适用《中华人民共和国合同法》第九十四条确认李南生享有解除合同的权利，而应当依据第九十三条的规定判令三方协商一致解除合同。三方均系中国建设银行贷款的政策问题出现信息不对称的原因导致三方失去了互相信任的基础，进而导致各方的合同目的无法实现而要求解除合同，因此，法院应当认定为在履行合同中均没有根本违约行为的情况下协商一致解除合同。四、一审法院程序违法。一审法院于2016年11月7日依据李南生申请追加“王梅丁”作为案件原告后未能给予陈江祥、刘月珍相应的答辩期限，又未依据申请到银行进行调取陈江祥、刘月珍要求查明的相关问题。综上，一审法院程序违法，认定事实不清，适用法律错误，请二审法院依法改判。李南生答辩称：（一）一审法院将陈江祥与中介员工黄玲玲间的短信作为证据认定陈江祥、刘月珍构成根本违约正确。本案在商品房居间合同中代表中介公司签名的虽然是梁晓岚，但实际为双方提供中介服务的是黄玲玲，黄玲玲对双方当事人之间的交易全程参与，对交易细节完全知晓。房屋买卖的关键核心是将房屋进行过户，办理银行贷款、注销抵押登记仅是房屋过户的部分条件。陈江祥、刘月珍于2016年5月16日亲自到银行及担保公司了解银行贷款已经审批通过的情况下，再次明确表态房屋不卖，拒不过户，从而构成根本性违约。李南生虽然于2016年5月13日拟好起诉书，但实际去法院立案时间是2016年5月19日，希望通过诉讼途径解决争议。（二）中介公司、公证部门及担保公司向李南生收取的费用均属李南生实际支出费用，陈江祥、刘月珍理应赔偿。（三）一审法院适用法律正确。通过本案的短信及2016年5月16日的视频资料显示，陈江祥、刘月珍多次明确表示不履行房屋过户义务，已构成根本违约，李南生有权解除合同并要求陈江祥、刘月珍赔偿损失。关于追加王梅丁作为共同原告，当王梅丁到庭后再次开庭时，主审法院征询了各方当事人意见是否需要答辩期限，陈江祥、刘月珍一方明确表态不需要，放弃了相关权利，且一审法院已根据当事人申请到银行进行相关调查取证，程序合法。综上，请二审驳回上诉，维持原判。王梅丁、志诚黄江公司均未在法律规定的期限内向本院提交答辩意见。本院经审理，确认一审判决查明的事实。另补充查明：李南生与陈江祥、刘月珍及志诚黄江公司三方签订的《商品房居间合同》第三条第4项约定：陈江祥、刘月珍、李南生双方须无条件配合陈江祥、刘月珍、李南生及志诚黄江公司办理交易中所有的手续，陈江祥、刘月珍、李南生均不得借故拖延，如若拖延则视为违约，违约方承担此次交易中双方的全部交易费用及中介方服务费，并向对方支付该售房款20%的违约金。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对陈江祥、刘月珍上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据陈江祥、刘月珍在二审中的上诉及答辩人的意见。本案的争议焦点是1.陈江祥、刘月珍在履行案涉合同中是否构成违约；2.李南生诉求陈江祥、刘月珍承担违约责任能否支持。对焦点一。李南生与陈江祥、刘月珍及志诚黄江公司三方签订的《商品房居间合同》是当事人真实意思表示，合同的内容没有违反效力性的法律强制规定，是合法有效的。根据居间合同的约定，陈江祥、刘月珍在收到李南生200000元楼款时须在10个工作日内协助李南生办理申请贷款按揭手续。根据一审法院到中国建设银行股份有限公司东莞分行的调查案涉房产交易申请贷款的审批情况可知，李南生申请的贷款于2016年5月11日通过审批。李南生、第三方志诚黄江公司的陈述案涉房屋的贷款于2016年3月9日已通过审批，提供了建设银行个人贷款流程管理系统的查询页面截图，但因该查询未加盖银行任何印章，陈江祥、刘月珍对该查询内容不予确认，故本院不予认定。由于双方没有约定李南生需在一定期限内取得银行同意贷款，李南生申请的贷款于2016年5月11日通过审批不构成违约。相反，李南生自行查询其贷款申请通过审批后，已通过第三人志诚黄江公司告知陈江祥、刘月珍，并催促陈江祥、刘月珍配合办理案涉房屋的过户手续，但陈江祥、刘月珍以未核实贷款是否通过审批为由拒绝配合，且向志诚黄江公司发出不出卖案涉房屋的信息给李南生。陈江祥、刘月珍于2016年5月16日亲自前往银行核查案涉房屋的贷款是否已通过审批并得知已审批的情况下，仍拒绝配合办理案涉房屋过户手续，至李南生起诉陈江祥、刘月珍，陈江祥、刘月珍接到起诉状后，仍没有积极与李南生沟通并表示配合李南生办理案涉房屋的过户手续，已构成根本违约。陈江祥、刘月珍上诉主张其不存在违约缺乏依据，本院不予支持。对焦点二。由于陈江祥、刘月珍已构成违约，而且同意解除合同，李南生可根据《商品房居间合同》第三条第4项的约定，要求陈江祥、刘月珍支付违约金及赔偿损失。陈江祥、刘月珍主张中介费、担保费用等与本案买卖合同无关缺乏依据，本院不予支持。原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案的事实进行了认定，并在此基础上依法作出判决，合理合法，且理由阐述充分、正确，本院予以确认，不再赘述。综上所述，上诉人陈江祥、刘月珍的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5374.60元，由陈江祥、刘月珍负担(已预交)。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  黎淑娴审判员  李瑞峰二〇一八年七月二日书记员  胡春晖