江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0585民初709号 原告：太仓市堤闸管理处，住所地江苏省太仓市浏河镇渔港路**，统一社会信用代码12320585467201930T。 法定代表人：王文斌。 委托诉讼代理人：陈冯宇，江苏众谊律师事务所律师。 被告：彭汝祥，男，汉族，1958年5月8日生，住湖北省麻城县。 原告太仓市堤闸管理处与被告彭汝祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案受理后，适用简易程序于2018年3月22日公开开庭进行了审理，后又依法组成合议庭于2018年5月23日公开开庭进行了审理。原告太仓市堤闸管理处的委托诉讼代理人陈冯宇、被告彭汝祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告太仓市堤闸管理处向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告将其承租的位于太仓市场地腾退并返还原告。2、请求判令被告支付自2014年1月1日起至2017年12月31日止的租金9600元，并自2018年1月1日起按200元/月标准支付占有使用费至实际腾退之日止。3、请求判决被告将其擅自占用承租场地上搭建的3间房屋腾退并返还原告。4、请求判决被告将其擅自在承租场地上搭建的5间房屋拆除，将承租场地恢复原状。5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2002年3月6日，原、被告签订《租房协议》一份，约定由被告承租原告位于场地，租赁期限自2002年3月1日起至2002年12月31日止，房租每月200元。租期届满后，双方未续签合同，但自2014年起被告再未支付过原告租金，也未将房屋归还原告。且经原告了解，被告还擅自占用了租赁场地上另外3间房屋，并在租赁场地上擅自搭建了5间房屋。2017年12月25日，原告向被告邮寄了一份《房屋腾退通知书》，解除了与被告之间的不定期租赁关系，并要求被告将房屋腾退归还原告，但被告不予理睬。故特向法院起诉。 被告彭汝祥辩称：关于原告主张的租金请求：2013年之前的房租我都正常交纳的，2014年的房租我2014年元月的时候交了2000元给原告的相关负责人陆某，后来2015年元月的时候陆某又退回来了，说是房屋属危房，他们不承担风险，对外贴公告让我们腾退房屋，但是又让我签了一份承诺书，说是如果我继续使用的话，发生任何事情要我自己承担。另外，根据诉讼时效的规定，2017年之前的租金已过诉讼时效，被告只同意支付2017年的租金2000元。关于原告主张的腾退房屋、返还场地及恢复原状的请求：被告认为租赁的整个过程中，原告方都是陆某出面经办的，被告在租赁期间添附、搭建、维修、搞卫生所产生的费用应由原告承担。主要包括以下费用：（1）我于2003年搭建的另外五间房屋，陆某是知道的，但是并没有提出反对意见，当时每间造价4000元，共计花费2万元；（2）2003年的时候我对房屋进行大修，把房屋顶梁、墙皮都修了，花费10000元。陆某当时同意我修的，说是修缮费让我从房租里面抵扣，修好之后他也看过的，因为金额1万元，跟房屋的差额太大，不好抵，他跟我说有开发商购买这块地皮的时候会补偿给我的，后来这1万元的事情一直没有处理。2015年我就又小修了一次，花费5000元。该两次修缮费用应由原告承担。（3）2003年、2004年、2005年陆渡创建卫生乡镇，陆某让我搞我平房前面场地的卫生，按照其他单位支付的清洁费，三年下来有1.5万元费用，也应由原告支付。（4）为了场地整洁，陆某让我搞一些绿化，说是到时候开发商会有补偿的，我就买了200棵橘子树种在场地上，按照50元一棵树计算，原告需要赔偿给我1万元。（5）承租房屋的水电上户都是我负责的，上电用了3000元，通水用了3000元，共计6000元，水电材料3000元，打了一个水井2000元，共11000元。（6）原告要求被告腾退应按照拆迁补偿标准，按照每户600元的标准补偿，共13户，一共7800元。综上，原告需要补偿我以上损失我才同意腾退并恢复原状。 经审理查明：2002年3月6日，原告太仓市堤闸管理处（甲方）与被告彭汝祥（乙方）签订《租房协议》一份，约定甲方将位于陆渡镇林业站房子5间、场地租给乙方使用。房租每月200元，全年共计2000元。交款方式一次性付清，水电费自负。租赁时间从2002年3月1日至2002年12月31日。另西三间因危险房不在租房协议内，如乙方转租出事故由乙方负责。 上述协议到期后，原被告双方未再签订续租协议，但被告仍占有使用合同所涉房屋及场地，并将合同所涉房屋以外的西3间房屋占有使用。后又在西3间房屋南北两侧的空地上分别搭建了5间房屋，其中北侧3间，南侧2间。被告称其占用西三间及搭建房屋都是经过原告同意的，原告的相关负责人陆某对此是明知且认可的。原告则称原告从未同意被告擅自占用和搭建，原告发现后也要求过被告拆除，但被告不予理睬。 经原被告确认，被告已支付占有使用费至2013年底，每年支付2000元。关于之后的占有使用费，被告称被告于2014年初已支付2014年使用费2000元，但原告于2015年初将该款退还被告。原告对外称要被告腾退，实际被告已向原告承诺今后由被告对承租房屋及场地的安全问题负责，就此之后原告未向被告再收取过使用费。原告称，原告确实在2014年的时候将被告支付的2014年使用费2000元退还了被告，那是因为当时房屋比较破旧，存在安全隐患，原告当时已发公告要收回房屋，并要求被告腾退房屋，为此才将2014年的使用费退给被告。但被告对此不予理睬，仍占有使用场地及场地上的房屋至今。 被告为证明其所述事实，申请陆某出庭作证。证人陆某称，我是原告太仓市堤闸管理处的工作人员，于2003年起单位指派我负责涉案房屋及场地的租赁事宜，一直负责到2014年底，2015年我就退休了。当时被告支付租金很爽快的，一年一次性支付的话就收2000元。被告自己搭建的5间房屋我单位没有同意的，他也没有给我打招呼。我平时不常去的，后来去的时候发现他已经搭好了。承租期间，被告确实对房屋进行过修缮，具体什么时候我也不记得了，修了多少钱他也没有对我说，单位里也不知道这个事情。关于场地搞卫生，是因为那段时间陆渡镇创建卫生乡镇，被告租赁的场地里面比较脏乱，原告就在场地外砌了一圈围墙，让被告把自己场地里清理干净，原告从未说过要支付清理费，被告也没问原告要清理费。场地上的树确实是我们这边建议他种的，这样也比较美观，后来被告自己去买的树苗自己种的，大概200棵左右。水电是被告自己开通的。原告对证人陆某的身份没有异议，确认其退休前确实在原告处负责涉案房屋及场地的租赁事宜。 2006年2月22日，原告向被告发出通知，称因原林业站房屋属危险房，请住在里面的人员在一周内搬出，否则后果自负。2015年1月29日，原告张贴公告，通知所有住户，因房屋属危房且无法修复，存在危险，要求自行搬离，如不愿搬离，后果自负。被告于当日出具承诺书一份，对原告的通知及公告已知晓，其承诺若还继续居住，一切后果均由本人自行承担。2015年9月7日，原告又向被告发出通知，要求其于2015年10月7日前自行搬离，如未搬离的我们将视作无主物品自行处理，10月8日起将对此房屋进行处理。 2017年12月25日，原告向被告寄发《房屋腾退通知书》一份，称你自2014年起就再未支付过租金，也未将房屋腾退归还给我单位。经了解，你还擅自占用了租赁场地上另外3间房屋，并擅自搭建了5间房屋。现我单位通知如下：1、自2018年1月1日起，我单位与你之间的不定期租赁关系正式解除；2、请你于2018年1月1日前，将承租的5间房屋腾退给我单位，并支付2014年1月1日起至2017年12月31日止的租金共计9600元；3、请你于2018年1月1日前，将擅自占用的3间房屋腾退归还我单位，并将擅自搭建的5间房屋拆除，恢复租赁场地原状。否则，我单位将通过法律途径维权。被告于2017年12月27日收到该通知书。 另查明，被告承租的上述房屋及场地所用土地的土地使用者为太仓市堤闸管理所。1998年5月4日，太仓市堤闸管理所经太仓市机构编制委员会批准更名为太仓市堤闸管理处。原告称，涉案合同中被告租赁的5间房屋及被告擅自占用的西3间房屋均系原告所建，但未取得产权证，也未有建房批复。 上述事实，有原告提供的租房协议、土地使用证、照片、房屋腾退通知书、快递单、更名批复，被告提供的通知书、公告、水电卡、水电费发票、证人证言以及原被告陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原被告订立的租房协议中涉及到房屋的租赁及场地的租赁。关于房屋租赁部分的协议，因原告未取得建房许可证或未经相关部门批准建房，而导致房屋租赁部分的合同无效，依照无效合同的处理原则，承租人应返还依无效合同取得的财产，包括占有租赁的房屋和实际占有房屋所获取的利益，即腾退房屋，并参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。关于场地租赁部分的协议，因原告合法取得了土地使用权，故场地租赁部分的合同有效，双方应按照合同约定履行相应的义务。该部分合同租赁期间届满后，被告继续使用租赁物，原告未提出异议的，原场地租赁部分继续有效，但租赁期限为不定期，原告有权随时解除，并要求被告腾退场地并支付占有使用费。现原告已向被告发函通知其租赁关系于2018年1月1日起解除，并要求其腾退房屋，被告拒不腾退，责任在被告。故本院对原告要求被告腾退并返还其承租的5间房屋及场地的请求予以支持。 关于租金及占有使用费问题，由于被告实际支付房屋使用费及场地租金至2013年底，故被告仍需向原告支付自2014年1月1日起至实际腾退之日止的占有使用费，支付标准可参照协议约定的租金标准及双方实际缴纳情况，按每年2000元计算。就被告抗辩原告主张租金及使用费已超出2年诉讼时效的意见，本院认为，因双方之间租赁合同及租赁事实在履行上具有连续性，故对其诉讼时效应从最后一期占有使用费的履行期限届满之日起计算。原告诉请的时间，未超出诉讼时效的规定，故本院对被告的该项抗辩不予采纳。 关于原告主张要求被告腾退擅自占用的西3间房屋并拆除擅自搭建的5间房屋的请求，因被告未能提供证据证明其占用西3间房屋及搭建5间房屋系经原告同意，且证人亦否认该两个事实，现原告要求被告腾退西3间房屋，及拆除搭建的5间房屋并恢复原状的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 对被告提出若腾退房屋，要求原告赔偿其搭建房屋、维修房屋、清理场地、开通水电等损失，并要求原告支付退房过渡补偿费的意见，本院认为，本案中被告未能对其实际发生的费用进行举证，仅凭其单方口头陈述本院碍难采信。对被告主张的种树损失，虽原告认可当时是原告要求被告种树，但被告在本案中仅做抗辩未提出反诉，故在本案中对该损失暂不予处理，被告可就此另行主张。 据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告彭汝祥于本判决生效后30日内将其承租的太仓市陆渡镇陆西村林业站的5间房屋及场地腾退并返还给原告太仓市堤闸管理处。 二、被告彭汝祥于本判决生效后30日内支付原告太仓市堤闸管理处租金及占有使用费（自2014年1月1日起至实际腾退之日止，按2000元/年计算）。 三、被告彭汝祥于本判决生效后30日内将其占用的太仓市陆渡镇陆西村林业站的西3间房屋腾退给原告太仓市堤闸管理处。 四、被告彭汝祥于本判决生效后30日内将其在太仓市陆渡镇陆西村承租的场地上搭建的5间房屋拆除，并恢复原状。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费330元，由被告彭汝祥负担。该款原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由被告在履行本判决的同时直接支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  朱旖雯 人民陪审员  张立新 人民陪审员  马俊安 二〇一八年七月十八日  法官助理张晓晴 书记员谢玉凤