济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初1430号 原告（执行案外人）：刘振，男，1979年10月13日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：褚浩言，山东德康律师事务所律师。 被告（申请执行人）：张继华，男，1968年10月27日出生，汉族，济南某某石化销售有限公司员工，住济南市。 委托诉讼代理人：黄笃敏，山东泺源律师事务所律师。 第三人（被执行人）：王召荣，男，1976年9月20日出生，汉族，无业，住济南市。 第三人（被执行人）：李在会，女，1977年8月13日出生，汉族，无业，住济南市。 委托诉讼代理人：王召荣，身份信息同第三人王召荣。 原告刘振与被告张继华、第三人王召荣、李在会执行异议之诉一案，本院于2018年2月13日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月26日公开开庭进行了审理，原告刘振的委托诉讼代理人褚浩言，被告张继华及其委托诉讼代理人黄笃敏，第三人王召荣到庭参加诉讼，第三人李在会委托诉讼代理人王召荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘振向本院提出诉讼请求：一、判令不得执行济南市市中区X区X号楼X单元X室房屋，房屋价值115万元。二、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月23日，济南市历城区人民法院对张继华诉王召荣、李在会民间借贷纠纷一案作出了（2016）鲁0112民初7410民事判决书：限王召荣、李在会于本判决生效之日起十日内偿还张继华借款本金121.3万元，并自2016年11月21日始，以121.3万元为基数，按同期银行贷款利率向原告支付利息损失至本判决确定的还款之日止。案件受理费8475元，保全费5000元，均由王召荣、李在会负担。2018年1月24日，原告刘振对执行标的提出书面异议，济南市历城区人民法院于2018年2月1日作出（2018）鲁0112执行异议裁定：驳回案外人刘振的异议。原告刘振对此不服。原告刘振于2016年11月19日与第三人就诉争标的签订了房屋买卖合同，并依约向第三人缴纳了全部购房款，第三人于购房款缴清当日与原告刘振办结房屋交接手续，且双方已就诉争房屋办理了网签手续、足额缴纳税款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，足以排除执行。（2018）鲁0112执行异议裁定驳回原告刘振的异议请求，于法无据。为维护原告刘振的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告张继华辩称，一、原告刘振于2018年1月14日向法院提出执行异议，其请求为解除对涉案房屋的查封，在执行异议中未对本案执行异议之诉中的诉求“不得执行”涉案房屋提出异议。根据法律规定，未提出执行异议并经法院裁定驳回前，案外异议人无权就异议事项直接向法院提出执行异议之诉，依法应驳回其起诉。二、2016年11月24日，即济南市历城区人民法院查封涉案房屋的裁定书生效之日，于本裁定书生效之日当即执行查封，并对涉及该房屋的民事权利的行使开始发生限制和阻滞效力，这是非因民事法律行为，而对涉案房屋产生的法律后果。自裁定发生法律效力之日起，即发生效力。这与包括买卖合同在内的民事法律行为对房屋产生物权法意义上的法律后果应以完成物权公示程序有所不同。本案中对涉案房屋的交易限制并非自实际采取查封措施之日起才发生，自裁定文书生效之日即同时发生。本案中法院对涉案房屋查封裁定生效并当即执行之日，原告刘振仅与李在会于2016年11月19日签订房屋买卖合同，并于合同签订前的2016年11月3日支付146883.4元少部分房款，依法不具备案外人执行异议成立的法定条件。三、原告刘振与第三人房屋买卖合同关系存在诸多疑点，从执行异议程序中原告刘振提供的证据来看，尚不能对其主张的事实达到高度盖然性的证明标准，其真实性难以确定。具体表现为：1、房屋买卖合同签订于2016年11月19日，距离被告张继华向法院提起诉讼仅差两天。2、合同约定的价款存在两个金额，一个是115万元，一个是67万，两个金额数额差距巨大，不合常理。3、原告刘振向李在会一共支付1168320.2元，与其在合同中约定的应当承担的115万元极不吻合，也有违交易习惯及日常生活法则。即便考虑到在执行异议中原告刘振提及的其支付的款项包含其替李在会承担的税费和房内的家具费用，仍很难解释具体到角的金额能够在房屋交易中出现，有理由怀疑在执行异议中原告刘振提供的三份付款证据与房屋买卖合同中其应承担的付款义务没有法律关联。原告刘振与本案第三人可能存在其他的资金关系。4、2016年11月24日涉案房屋被法院裁定查封，2016年11月28日原告刘振与第三人就去房管部门办理过户手续，因该房屋已经被法院查封，就无法完成过户。至2018年1月24日原告刘振向法院提出异议申请，在长达一年三个月的时间里，作为购房人一直未对其所购房屋被法院查封一事提出任何异议，且第三人王召荣自2016年11月21日张继华因借款合同纠纷将其诉至法院，一直到2017年9月14日法院裁定拍卖涉案房屋，在长达近一年的时间内也从未提及涉案房屋已经出售的事实。在2017年12月7日，法院裁定对涉案房屋进行拍卖后，王召荣仍向法院陈述该房产是其唯一住房，无人居住。因此，原告刘振与第三人极有可能并非基于涉案买卖合同而发生联系，可能存在其他的经济或其他交往。原告刘振与第三人恶意通谋的嫌疑难以消除，即原告刘振就涉案房屋买卖交易的真实性仍需进一步举证。5、原告刘振称其于2016年11月19日就已经实际占有房屋，而在执行异议程序中其向法院提交的本案第三人李在会的证明却显示，李在会声称是于2016年11月25日将房屋交付给原告刘振实际占有。原告刘振与第三人就此项重要事实陈述不一致，其恶意通谋的嫌疑仍难以消除。6、原告刘振与第三人的买卖交易金额为115万元，经过被告张继华向房屋中介机构咨询及网上查询获悉，涉案房屋在2016年11月份的正常交易价格为170万元左右，与双方的实际交易价格相去甚远。综上，刘振作为案外人在法院裁定查封涉案房屋之后，才向第三人支付的房款，且该房屋并未实际过户于原告刘振，并未产生法律意义上的所有权。其没有足够的证据证实对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利，而且现有的证据也无法证实买卖双方交易的真实性，故法院在执行异议裁定中对事实的基本认定和作出的驳回刘振的异议申请的裁决结论完全符合法律规定。 第三人王召荣、李在会述称，涉案房屋是王召荣和李在会的夫妻共同财产，是两人在2014年左右购买的。王召荣和被告张继华是朋友关系，比较熟悉。被告张继华陈述说王召荣没有跟其说过卖房的事情是不属实的。原告刘振是在星期五买的房子，下周一的时候刘振就给王召荣打电话说是房屋已被张继华查封，并说王召荣欺骗了他。王召荣接着就给被告张继华打电话了，说房子已经卖了。之后王召荣也多次和被告张继华联系过，在王召荣收到7410号案件传票之前就告诉张继华协商解决，结果双方没能谈成，张继华说既然起诉了就走程序吧。两第三人和原告刘振房屋买卖的情况属实。两第三人欠张继华的款项暂时还没有能力偿还，希望协商解决，分批偿还。 原告刘振围绕其诉称提交如下证据：1、《济南市存量房屋买卖合同》及《房屋买卖合同》原件各一份，拟证实原告刘振与第三人就涉案房屋买卖达成一致意见并签订了合同；2、电子银行业务回单原件三张及李在会出具的收条原件一张，拟证实原告刘振向李在会共计缴纳房款1168320.2元，超出合同约定的115万元购房款之外的部分为房屋内的部分家具家电的作价费用及代偿的银行贷款利息；3、山东增值税普通发票原件一张，拟证明原告刘振已经按网签合同约定缴纳了相关的全部税费；4、李在会出具的房屋交付证明原件一份及加盖济南市不动产登记中心受理专用章的收件回执原件一份，拟证实诉争房屋已经交付完毕，并已交付济南市不动产登记中心办理转移登记。经质证，被告张继华对证据的真实性及关联性均有异议，认为上述证据不能证明房屋交易的款项支付，原告刘振及案外人户晓静、赵雷向李在会支付的款项与房屋买卖合同没有法律上的关联，不能证实原告刘振与第三人交易的真实性。两第三人对上述证据真实性及证明目的均无异议。 被告张继华围绕其辩称提交如下证据：1、（2016）鲁0112民初7410号民事裁定书复印件一份，拟证明2016年11月24日裁定书下达之日即刻生效，该裁定生效之日即为查封之日较为妥当；2、（2018）鲁0112执异6号执行裁定书复印件一份，证明2017年12月7日在该案房屋准备拍卖时第三人向法院陈述涉案房屋系其唯一住房。经质证，原告刘振对上述证据真实性无异议，但认为法律文书应当自送达之日起生效，对于证据2中第三人的陈述不予认可，请求法院综合认定。两第三人对上述证据的真实性无异议，称执行局没问，其也就没说卖房的事情，其没有向执行局说过涉案房屋是家庭唯一住房。 经审查，本院对原、被告提交证据的真实性予以认定。根据当事人提交的证据、发表的质证意见及当庭陈述，本院认定事实如下： 涉案房产是第三人李在会与王召荣的夫妻共同财产。第三人王召荣与被告张继华系朋友关系。因王召荣、李在会欠款未还，张继华于2016年11月21日以民间借贷纠纷为由向本院起诉王召荣、李在会，并申请对涉案房屋予以查封。本院于2016年11月24日作出（2016）鲁0112民初7410号民事裁定书，裁定在140万元范围内查封李在会名下坐落于济南市市中区X区X号楼X单元X室的房屋（产权证号：济房权证中字第**），查封期限三年。实际查封之日为2016年11月28日。审理中，本院于2017年1月23日作出（2016）鲁0112民初7410民事判决书，判决王召荣、被告李在会于判决生效之日起十日内偿还张继华借款本金121.3万元，并自2016年11月21日始，以121.3万元为基数，按同期银行贷款利率向原告支付利息损失至本判决确定的还款之日止。案件受理费8475元，保全费5000元，均由王召荣、被告李在会负担。判决生效后，李在会、王召荣未履行生效判决确定的义务，张继华申请本院进行强制执行。 强制执行过程中，本院于2017年9月14日作出（2017）鲁0112执字第655号之十执行裁定书，裁定拍卖李在会所有的坐落于济南市市中区X区X号楼X单元X室的房屋（产权证号：济房权证中字第**）、1-137（产权证号：济房权证中字第**）杂物间。2017年11月20日，山东金庆房地产土地评估测绘有限公司受本院委托，对涉案房屋进行评估，评估价格为207.2万元。2017年12月7日，王召荣向本院陈述该房产是唯一住房，现无人居住，屋内有生活用品。2017年12月14日，王召荣、李在会对评估房屋的价格和评估程序提出异议。2018年1月24日，原告刘振对执行涉案房产提出书面异议，要求解除对涉案房屋的查封。经审查，本院于2018年2月1日作出（2018）鲁0112执异6号执行裁定书，认为刘振的异议申请不符合法律规定，裁定驳回其异议请求。刘振不服该裁定，提起本案诉讼。 第三人李在会（甲方）与原告刘振（乙方）曾签订《房屋买卖合同》一份。该合同主要约定，甲方房屋坐落于济南市市中区X区X号楼X单元X室，房屋建筑面积为93.84平方米，房屋用途为住宅，并附带地下室一间，面积为5.06平方米。该房屋没有产权纠纷，无房屋抵押、债权债务机其他权利瑕疵。成交价格为115万元，甲乙双方同意分期付款，第一笔乙方于2016年11月3日支付甲方定金10万元，甲方已收到。第二笔房款105万元整于2016年11月25日前付给甲方。第二笔购房款付清时一并办理房屋交付手续。甲方承诺乙方在第二笔购房款交付甲方后，本合同项下房产实际所有者为乙方，甲方将此房产上的一切权利同时转让给乙方所有；甲方对该房产不享有任何权利，乙方对该房产享有完全权利。甲方确认此房产在乙方履行第二笔房款的交付后实际所有人为乙方，甲方不再对其主张任何权利，包括但不限于对外赠与、买卖、继承、出租等……第三人李在会与原告刘振分别在合同落款处签名并捺印，落款时间为2016年11月19日。 另查明，2016年11月3日，案外人赵雷向李在会转账146883.14元。2016年11月19日，李在会与刘振在房管部门签订了《房屋买卖合同》（约定房屋成交价格为115万元）及《济南市存量房屋买卖合同》（约定房屋成交价格为67万元），然后双方办理了网签手续。2016年11月25日，原告刘振向案外人户晓静转账15万元。2016年11月25日，向第三人李在会转账871437.06元。以上三笔款项，金额合计1168320.2元。原告刘振按照67万元的房屋成交价格缴纳了过户所需的契税9571.43元、增值税31904.76元，并交纳了城市维护建设税2233.33元、地方教育附加638.10元、教育费附加957.14元。2016年11月25日16时10分许，双方办理完毕转移登记手续。审核转移登记期间，该涉案房产于2016年11月28日被本院查封，故转移登记并未完成。 第三人李在会向原告刘振出具过收条一份，载明：“今收到刘振交付购房款定金壹拾万元整（某某领秀城xx区6-1-xxx）收到人：李在会2016.11.3”。第三人李在会还曾向原告刘振出具过一份房屋交付证明，内容为：“自即日起刘振购房款已全部付清。现将房屋钥匙等全部手续交付给刘振，之间因房屋产生的物业、水电欠费由我承担，之后产生的费用与我无关。特此证明。证明人：李在会2016.11.25”。 对于房产交易的过程，原告刘振陈述，其与案外人赵雷系朋友关系，其通过赵雷知道第三人李在会有房产急于出售，因其平时工作在菏泽，就让其对象和赵雷去看了房，其对象觉得很合适，就和李在会协商将房子买下来，双方商定成交价格115万元，李在会还说一些家具家电一块处理给原告。李在会表示该房有抵押，需要先帮她还款解押才能过户，其就在2016年11月3日委托赵雷支付给李在会14万余元将房子定下来。之后双方约着11月19日签的合同办的网签，第二次又按李在会的要求支付了15万元，然后才把抵押解除了。11月25日，双方约好去房管局交税办过户，其支付了税费。所有手续办理完毕后下午回鲁能领秀城办理的交接，李在会交付了钥匙。结果11月28日（周一）过去领证时知道房产被李在会的债主查封了。之后其多次联系两第三人要求抓紧处理查封的事情，两第三人说和债主商量，最后没协商成，两第三人也没将款项退还。其从菏泽回来看到房产被张贴了封条也换了锁，无奈才提出执行异议，请求法院查清事实还其公道。原告刘振庭后还提交中国民生银行电子业务回单4份，称2016年12月14日其又借赵雷15万元，2016年12月26日其已将款项全部偿还赵雷，金额是305300元。 对此，第三人李在会、王召荣称，其原在上海某某小区有两套房屋，在某某小区有一套房屋，还有涉案房屋，该四套房产联合打包贷款380余万元，因贷款逾期已有一年余，银行多次催要，其因急需用钱，陆续将四套房屋出售，先将上海花园的两套房产卖给了赵雷，又将富翔天地的房子卖了，最后出卖的涉案房屋。赵雷将两第三人急需用钱出售房屋的情况告诉原告刘振的，当时涉案房屋上还剩余银行贷款80余万元，而且还有二次抵押，是抵押给被告张继华的姐姐王华杰的，打给户晓静的钱就是解二押的钱，户晓静是王华杰的会计，也是王华杰及张继华的外甥女。2016年11月3日，刘振对象和赵雷一起看了房，李在会表示房屋价款115万元，家电家具也没地方放，折价10万元给刘振，刘振对象提出家电家具折5万元，李在会因急用钱也同意了。双方约定先由赵雷代刘振支付首付款，过几天刘振回济南再签合同。然后双方去银行查询了贷款逾期的情况，赵雷代刘振按照银行核实的数额给李在会贷款账户转账146883.14元，该款直接被银行划走。李在会和刘振、赵雷于2016年11月19日去房管局，刘振拿出一份准备好的房屋买卖合同，李在会就签字了，并在刘振的要求下补签了一张10万元的收条，日期写到了转账当日即11月3日。之后双方办理了网签，然后就联系王华杰解二押。之前已经合王华杰沟通好了，支付15万元后，王华杰配合办理解押手续。11月25日，王华杰到了天桥区政务大厅，刘振按照指示给户晓静转账15万元后，王华杰就配合办理了解押手续并离开了。李在会和刘振又去贷款银行核实了剩余的贷款总额，刘振又要求家人按照银行提供的数额转账至李在会贷款户，银行出具了贷款结清证明。双方下午去天桥区政务大厅解除了房屋抵押，然后双方又去经七路房管局交纳了税款。工作人员表示下周一应该差不多能下证。之后双方去领秀城验房并交了钥匙，李在会应刘振的要求写了交房证明。11月28日中午过后，刘振打电话说房产被查封了，两第三人表示尽快解决，但经与张继华协商，未协商成功。刘振经常找两第三人催促处理查封的事情，两第三人收到法院的拍卖裁定后，感觉处理不了了，就给刘振打电话说明情况，刘振提出了执行异议。 对于原告刘振及两第三人陈述的交易过程，被告张继华有异议，称2016年11月28日第三人王召荣没有说过其已经卖房的事情，只是表示房产被查封了，其想通过借过桥资金的方式先偿还一部分款项，其没有同意。原告刘振的付款金额与房屋买卖合同的约定金额并不一致，不能证实上述款项属于支付的房款，不能确定赵雷支付的款项是不是上海花园房屋的余款，原告刘振购买涉案房屋的真实性存疑。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、原告刘振与两第三人的房产交易是否真实，原告刘振陈述的三笔款项是否为购房款；二、若交易为真，原告刘振对涉案房屋的权利能否排除强制执行。 关于争议焦点一，原告刘振与第三人李在会的房产交易存在多处不合常理之处，主要表现为：1、案外人赵雷于2016年11月3日的转账付款金额146883.14元与约定的定金数额10万元不符，且赵雷转款当日，赵雷及刘振妻子均未要求第三人李在会出具收条，与常理不符；2、赵雷与两第三人存在上海某某小区房产的交易，其转账支付的款项是否是代原告刘振支付的定金存疑；3、原告刘振与第三人李在会于2016年11月19日签订房屋买卖合同并办理网签手续时，在原告刘振称已实际支付146883.14元代第三人偿还银行逾期贷款本息的情况下，双方仍书面约定定金数额为10万元，其李在会补充出具的收条金额与实际支付金额不符；4、原告刘振于2016年11月25日转账支付给户晓静的15万元是否是支付的购房款存疑，原告刘振转账后也未让李在会出具收据；5、原告刘振所称的三次付款均是协助第三人解押的款项，总金额与双方约定的总价款120万元并不相符，在余款交付时间未达成合意的情况下，第三人李在会就出具房款已付清的证明且交付房屋，与常理不符；6、原告刘振及两第三人于2016年11月28日即已得知涉案房屋被本院查封，但在此后一年多的审理、执行过程中，两第三人及原告刘振均未及时提及房屋交易事实，直至本院对涉案房屋进行委托评估后拟拍卖时，原告刘振才提出书面异议，与正常交易情形也不相符。因此，虽原告刘振与第三人李在会签订了房屋买卖合同，有付款行为并有办理网签及转移登记的行为，但双方的交易过程存在诸多不符合正常交易的情形，根据目前的证据，交易真实性难以确定。 关于争议焦点二，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，如前所述，原告刘振与第三人李在会关于涉案房产的交易真实性存疑。对于价款支付，双方约定房屋价款115万元，家电家具折价款5万元，合计120万元，按原告刘振所述，其已支付1168320.2元，并未付清全款。对于查封前原告刘振是否已合法占有该不动产，原、被告也争议较大。原告刘振提交了李在会书写的房屋交付证明一份，称2016年11月25日其已收到房屋钥匙并占有了房屋。两第三人对此予以认可，被告张继华不予认可，认为原告刘振并未在查封前合法占有房屋。对此本院认为，虽然原告刘振与两第三人陈述房屋已交接，但原告刘振并未付清款项，双方也未就余款付款时间达成协议。在原告刘振并未按照约定付清全部款项时，第三人就书写房屋交付证明称购房款已全部付清，与事实不符，也与常理相悖。原告刘振并未提交其他证据佐证其已合法占有房屋。在2016年11月28日本院查封涉案房产时，原告刘振尚未实际占有房屋，后期本院张贴封条查封房产时，涉案房屋内也无人占有使用。本院在强制执行过程中，对涉案房产进行了查封、评估并拟进行拍卖，两第三人参与了上述过程，但始终未提及房产买卖事宜，并试图以该房产是其唯一住房为由阻却对涉案房屋的执行。在这一过程中，原告刘振也未及时提出执行异议。因此，原告刘振称其在本院查封前已合法占有房屋，证据不充分，也与本院查明的事实不符。综上，原告刘振的权利并未满足排除强制执行的全部条件且交易真实性不能确定，其请求本院不予执行涉案房屋不符合规定，本院不予支持。原告刘振与两第三人的纠纷，可另行依法解决。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告刘振的诉讼请求。 案件受理费15150元，由原告刘振负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  李法志 人民陪审员  董 芳 二〇一八年七月二十五日 法官助理许静 书记员刘亚楠