广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终4628号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈莹，女，1975年11月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：李全英，广东仲马律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市顺德区北滘镇三洪奇社区居民委员会，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇三洪奇大道**。负责人：林添志。委托诉讼代理人：梁昌云，广东海迪森律师事务所律师。上诉人陈莹与被上诉人佛山市顺德区北滘镇三洪奇社区居民委员会（以下简称三洪奇居委会）因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初3886号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。陈莹上诉请求：1.撤销一审判决第三项并改判三洪奇居委会支付逾期办理房产证的损失249184.56元及出卖房屋性质不符合约定的损失533661元；2.三洪奇居委会承担全部一审、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审认定涉案房屋不属商品房错误。1.本案案由是商品房买卖合同纠纷。2.涉案房屋陈莹在购买时是位于已建成“瑞景新村”小区的第三期现房，陈莹没有进行任何自行建设行为，并非陈莹自建房屋。3.涉案房屋所在的“瑞景新村”小区是依据原顺德市人民政府所出台政策建设的样板小区。政府在其文件中明确规定，允许将30%地块建设成商品房对非三洪奇原居民以外的人员销售，该类房屋纳入外销指标，而陈莹属于外销之列，所购房屋按政府政策属商品房。4.瑞景新村小区由三洪奇居委会提供土地，由案外人佛山市顺德区英奇建筑工程有限公司(原三洪奇建筑工程队)、佛山市顺德区慧骏房产有限公司建设、销售。英奇公司与慧骏房产公司实际为同一投资人。慧骏房产公司对外销售时只是借用了三洪奇居委会的名义，陈莹前期交付的购楼款也从未支付给三洪奇居委会，而是支付给慧骏房产公司的股东。而慧骏房产公司具备相应的房地产开发资质。5.陈莹在2004年前后购买涉案房屋时，实际系由慧骏房产公司公开对外销售，该公司不但在小区门口设立了销售部、还在三洪奇大道上设立了销售广告牌，还通过印制广告画册等向社会不特定人员公开销售。一审认定涉案房屋非完全向社会公开销售错误。6.开发商在向陈莹销售涉案房屋时，并未告知办理房产证时，需以个人自建房方式申办。2008年10月21日顺德区建设局房产管理所出具的信访回复所称自建房，也是当事人投诉后才知晓涉案房屋在办理房产证时需以个人申请用地、开发商统一开发建设、个人申请报建验收后再申请房产证的流程。7.房产证上登记为“自建房”是房地产机关依据政府政策要求记载，并不代表是陈莹自建。若是陈莹自建房屋，也就不存在双方签署合同购买涉案房屋。二、一审法院认定案涉小区大部分业主于2005年期间陆续申请取得房地产权证错误。陈莹一审提交的（2002）顺法民初字第3171号民事判决，显示案外人韩晓东系佛山禅城居民，1999年9月17日向三洪奇居委会购买涉案小区房屋，三洪奇居委会在2001年1月已经为韩晓东办理好房屋产权证，并非一审认定在2005年才陆续办理房产证。三洪奇居委会办理产权证原则应是根据购房者的户籍是否为三洪奇原居民以及购买房屋先后顺序来确定是以外销商品房或以农民用地来为购房人办理房屋产权登记。三、三洪奇居委会迟延办理房产证存在违约行为，应赔偿陈莹因迟延办理产权登记的损失。1.1995年原顺德市人民政府明确规定涉案瑞景新村小区只允许30%以下地块作为商品房对三洪奇以外居民销售。2000年政府核准涉案小区商品房对外销售比例提高至50%时，明确告知三洪奇居委会达到外销指标后，政府将不再受理该样板村的外销用地申请。三洪奇居委会是涉案小区的开发商，上述政策文件的执行者，对上述政府限制性规定清楚明了，明知涉案小区已销售商品房的数量，超过该数量政府将不再核准用地申请的情况下，仍继续与陈莹签署涉案房屋的买卖合同。由于包括陈莹在内的16户属于超商品房销售数量，政府不能按商品房办理用地手续，也因陈莹不是三洪奇居民无法以宅基地方式申请用地，导致陈莹长期不能取得产权证。三洪奇居委会对造成上述结果完全可预见并可避免，故不构成不可抗力。一审法院认定“三洪奇居委会对外销比例提高至多少？是三洪奇居委会当时无法预见”作为三洪奇居委会免责理由不成立。2.根据双方所签合同约定，陈莹所购房产，可自由转让、租赁、赠与、抵押与继承。但陈莹所购房屋超过10年未获得房产证，陈莹无法对房屋进行转让、也不能进行抵押融资等，导致陈莹不能充分发挥所购房屋价值，已造成陈莹的巨大损失。3.涉案房屋所在小区是经政府批准建设的样板村小区，涉案房屋现也经政府批准参照外销商品房买卖办理了产权登记，且房屋实际开发者也具有房地产开发资质，陈莹认为完全适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定应判令三洪奇居委会支付相应损失。4.即使不适用最高院的上述司法解释。但根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第18条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第29条第二款的规定处理。故三洪奇居委会也应以已收购房款按年利率6%支付逾期办证期间的利息损失给陈莹。四、三洪奇居委会销售涉案房屋性质不符合约定，导致陈莹将来的土地出让金损失应由三洪奇居委会赔偿。1.根据一审法院向政府部门调取的回复函，已详细说明涉案小区内属商品房部分和农民用地部分对应房屋在产权登记及用地许可方面的明显不同。对照该回复陈莹所购房屋即属于农民用地部分。2.虽然陈莹房地产证上记载土地性质为国有。但该国有土地是根据原中共顺德市委、顺德市人民政府在2001年7月30日发布的《关于进一步深化农村体制改革的决定》（顺发[2001]13号文）的要求：对城市规划区内的“城中村”以及城乡结合部人均耕地面积低于全市平均水平1/3的村，必须进行城市化改造，将村民委员会改为居民委员会，将原村民的农业户口改为非农业户口，将原属农民集体所有的土地转为国有土地。该国有性质只是城市区域的调整（即村改居）自动转化而成。如果是属于真正的国有土地（划拨和出让），则陈莹的房产证上就不会在附记中明确注明“属农民用地，且注明5年内不得转让”的字样。正因为是农民用地，陈莹现也不能利用该房屋向金融机构申请抵押按揭贷款，不符合陈莹所购房屋可自由转让、租赁、赠与、抵押与继承的合同约定。3.陈莹在一审中提交了其他邻居同时期向三洪奇居委会购买房屋的房产证以及邻居与三洪奇居委会签署的合同，该合同内容除了价格条款、标的物不同外，其余全部与陈莹和三洪奇居委会签署合同完全一致，房屋所涉及土地性质理应完全一样。但由于邻居所购房屋属于政府规定的105户商品房销售数量之内，均能迅速获得房产证，并按当时的政策只需补缴8%的土地出让金。现如今陈莹不但要在5年之后才能补缴土地出让金，而且按现在的政策需要支付80%的土地出让金。导致该结果的原因是三洪奇居委会隐瞒超过政府规定105户商品房销售数量后，继续以商品房形式销售涉案房屋给陈莹。虽然该土地出让金损失陈莹现在还没有产生，但陈莹将来交易或继承时必定产生，且土地价格只会越来越高。4.合同法第113条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者补救措施后，对方还有损失的，应当赔偿损失。本案中，由于三洪奇居委会超过10多年不能为陈莹办理到房产证，后北滘镇人民政府为解决包括陈莹在内涉案房屋办证的历史遗留问题，才将陈莹所购房屋参照外销商品房办理了农民用地的房屋确权。但三洪奇居委会即使采取该补救措施，仍造成陈莹土地出让金的损失，陈莹依据现在土地价款及现在补缴的政策测算土地出让金并请求三洪奇居委会赔偿并无不当。5.一审判决认为陈莹尚未缴交土地出让金，案涉房屋需缴交土地出让金的数额也不确定为由驳回陈莹的该项反诉请求适用法律错误。若一审法院认为缴纳土地出让金数额不能确认，则属于陈莹的损失尚未实际产生，一审法院也应当告知陈莹待损失产生后另行主张。三洪奇居委会辩称，本案案由不应是商品房买卖合同纠纷，应当是属于国家特别政策的房屋自建土地买卖合同纠纷，所以本案不应当适用买卖合同纠纷的有关法律规定。陈莹与三洪奇居委会在买卖合同中所约定的土地的性质是国有土地，国有土地并无约定是划拨或是出让，按照当时国家的特别政策，涉案土地应当是划拨土地并不是出让土地，因此三洪奇居委会为陈莹所承办的房地产权证中列明的陈莹的土地的性质为国有划拨，这个符合当时的法规也符合现在的法律规定，三洪奇居委会并没有违约。同时关于这个问题，在2014年为陈莹办理该土地及房产证的时候已经是向陈莹作出了明确的说明，并且由陈莹在有关的文件上重新申办规划房产证的时候已经认可，其在《个人住宅用地规划审查申请表》中已经签名，对于该土地的性质在此之前三洪奇居委会已经如实告知，并且已经通过北滘镇人民政府出示相关的批复，在这个批复的精神之下由陈莹签名同意申请对该土地进行规划审批办理房地产证。陈莹在法庭上说对土地有异议，不符合当时的法律性质，因此陈莹要求三洪奇居委会支付逾期办证的费用以及赔偿土地性质的不同而导致的损失都缺乏事实与法律依据，请求法院依法驳回陈莹的全部上诉请求，维持一审判决。三洪奇居委会向一审法院起诉请求：1.判令陈莹立即支付购房款240000元及利息（利息自起诉之日起计算至实际清偿之日止，按照人民银行同期贷款利率计算）；2.诉讼费由陈莹承担。陈莹反诉请求：1.判令三洪奇居委会赔偿因出卖房屋土地性质不符合约定的损失533661元；2.判令三洪奇居委会支付逾期办理房产证的损失249184.56元（从2005年8月9日起至2015年8月19日止，按同期人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3.三洪奇居委会承担全部反诉费用。一审法院查明事实：原顺德市人民政府于1995年4月28日下发顺府发[1995]19号《关于加快“样板村”建设的若干政策规定》，提出为促进城乡一体化建设，对“样板村”建设作出如下规定：1.“样板村”的规划，可由市规划国土局提供无偿服务。2.允许将30%以下的地块建设商品房出售，但出售商品房的总户数不得超过100户。3.缓缴土地增值费。4.第一次受让者可享受本市居民第一次购房待遇免征契税。5.因征地而需缴付的耕地占用税可减免市留成的50%。6.水电增容费，电话初装费按最低档次收取。7.银行向发展商提供2年期的低息贷款，并对本管理区住户购买住宅而经济有困难的，提供6年期的优惠利率按揭。8.“样板村”要由镇（区）推荐，报市规划国土局审查确认，然后才能享受上述政策优惠。1995年8月17日，原顺德市人民政府下发《关于同意建设第一批“样板住宅新村”的批复》（顺府办复[1995]45号），确定北滘三洪奇管理区等十个管理区为第一批建设“样板住宅新村”的管理区。1995年12月21日，顺德市规划国土局作出《关于北滘三洪奇样板村规划方案的批复》，批准同意按北滘镇建设国土办公室所报来的三洪奇样板村规划。1997年7月28日，原顺德市规划国土局于下发《关于加快“样板村”建设的补充通知》（顺规划国土字[1997]35号），通知：经批准了修建性详细规划的“样板村”必须于年底前动工兴建，并要求两年内建成，逾期不动工的作自动放弃办理。2002年6月12日，原顺德市人民政府办公室下发《关于处理样板村建设遗留问题的通知》（顺府办发[2002]50号），该通知中载明：顺德市样板区规划建设工作于1995年开始，现已批准建设的样板村共12个，已动工建设的11个，已批规划未动工建设的1个。已建成798户，其中有363户为未批先建，另有161户已批未建。经市政府研究，决定停止执行顺府发[1995]19号文关于样板村的有关政策，并就样板村建设的遗留问题作如下处理：一、对已批规划但尚未通平的沙浦样板村，按市规划国土局《关于加快“样板村”建设的补充通知》（顺规划国土字[1997]35号）要求，撤销其样板村建设资格，停止执行样板村的有关政策，其土地按宅基地固化政策调整原已批准的规划，另行报批。二、对样板村中目前已批准报建的地块，按原批准的规划进行建设。三、对样板村中已通平但未办理有关具体用地手续的，可采用以下两种办法予以完善：1.依据规划，连片办理农用地转用手续，建设用地指标在村（居）提留发展用地的指标中扣除。具体供地到个人须报市规划国土局建设用地科审批。2.按80平方米/户的标准重新调整与划分地块，并纳入村民住宅建设用地固化指标。四、对未批已建的住宅，按有关规定尽快补办用地及报建手续。2004年10月13日，三洪奇居委会（原顺德市北滘镇三洪奇居民委员会）与陈莹签订一份《北滘三洪奇样板住宅小区“瑞璟新村”别墅住宅购销合同》，约定：一、乙方（即陈莹）清楚知道合同内一切有关购销条款及日后确立产权的权利与义务，并清晰别墅住宅的土地使用性质是国有土地。双方正式确立购销关系后，在甲方（即三洪奇居委会）向乙方出示顺德市规划国土局规定制发的“房地产权证”时，该别墅住宅的全部产权均为乙方所有，并可自由转让、租赁、赠与、抵押与继承。二、但当甲方向乙方出示“房地产权证”时，乙方尚未能向甲方交齐全部购房款或不按甲方规定期限内办理银行按揭供楼交款的相关手续，则已认定乙方购买上述别墅住宅产权甲方有权重新向市规划国土局申请办理乙方别墅住宅的房地产权转让手续，乙方原已交的购房款甲方一概不予退回。一切损失由乙方负责，此合同即时终止。三、乙方在签订此购销合同时，须交付购房款定金50000元，之后十天内应交齐上述别墅住宅购房款的70%（此项指不办理供楼交款的乙方），而办理供楼的乙方应交购房款的50%（含已交定金）。交款及供楼手续办妥后，由甲方即时将别墅住宅交付给乙方使用。四、甲方自愿将案涉房屋以489285元的价格出售给乙方。乙方付款时间：第一次于2004年10月7日前支付1000元；第二次于2004年10月13日前支付148285元；第三次于2015年10月前支付100000元；余款240000元自甲方出示“房地产权证”给乙方的5个工作日内支付。如需办理供楼按揭的乙方，应及时按甲方规定限期内所指定的银行办理供楼按揭交款的相关手续，有关办理按揭的手续费用如他项权证登记费、房产保险费、合同印花税等均由乙方负担（此项手续乙方应在交购房款50%而且甲方将住宅交付给乙方使用时，按甲方要求乙方应提前介入向指定银行办理相关按揭供楼手续）。5.如遇乙方在此限期内不交齐购房款或不按规定依时办理按揭供楼交款手续，则甲方以乙方应交款日起，向乙方所欠购房款罚收滞纳金3‰/天。逾期超过15天视为乙方违约放弃处理。甲方即时按此合同的第二款执行。五、甲方自将上述之已售别墅住宅交付乙方使用之日起，甲方最迟可在300个工作日内代乙方办妥“房地产权证”。六、乙方购买之别墅住宅是由甲方统一代办有关房地产确权的相关手续，直至“房地产权证”办毕。但乙方须予以配合甲方并提供有效的身份证明文件。等等。合同签订后，陈莹已支付三洪奇居委会购房款249285元，尚欠最后一期240000元至今未支付。2005年8月18日，案涉房屋交付陈莹使用。另查，北滘三洪奇样板住宅小区“瑞璟新村”是根据原顺德市人民政府批准开发建设的“样板村”，共开发建设住宅210户。大部分业主于2005年期间陆续申请取得房地产权证，剩余16户（包括李全英与梁惠娟、陈莹、马春福与刘序英、陈泰辉等在内）一直未能办理房屋产权证。期间，李全英曾就其房屋办证等问题向当地有关政府部门上访。2008年10月21日，顺德区建设局房产管理所作出的《关于北滘李全英反映瑞璟新村房屋办证问题的信访回复》中答复：北滘三洪奇瑞璟新村属于样板村建设范围。根据相关政策，该样板村由个人申请用地、开发商统一开发建设、个人申请报建验收后再申请办理房地产权证。经了解，李全英所购买的房屋未能完善相关的用地手续，暂不具备办理《房地产权证》的条件，建议李全英到国土部门完善相关用地手续后再申办房地产权证。2009年11月19日，佛山市顺德区国土城建和水利局作出的《关于北滘李先生反映三洪奇瑞璟新村用地手续问题的调查情况报告》（顺建信复[2009]43号）中答复：北滘瑞璟新村是经原顺德市人民政府批准开发建设的“样板村”，现开发建设住宅共210户，目前剩余16户未办理用地手续。根据顺府发[1995]19号文件规定，“样板村”内允许按照一定比例建设商品房出售。又根据《关于加快“样板村”建设的补充通知》（顺规划国土字[1997]35号）的规定，对属商品房出售部分的用地核发国有土地使用证，属农民用地部分的用地核发集体土地使用证。由于三洪奇样板村作为商品房出售的住宅已达到外销指标规定（原佛山市国土资源局顺德分局已于2005年12月将此情况回复北滘三洪奇社区居委会），并且指标内的商品房均办理了用地手续，因此，包括李先生的房屋在内的16户住宅不能再按商品房出售部分办理国有土地使用证。但由于北滘三洪奇已由村委会改为居委会，因此该16宗住宅用地办理供地手续时可核发“村改居”国有划拨性质的《建设用地批准书》，并在报建验收后办理相关的房地产权登记。相关手续需由该16户住宅的权属人自行提出申请并提交有关资料至北滘国土房产管理所办理。北滘镇人民政府办公室2013年9月29日作出的《北滘镇人民政府办公室关于三洪奇瑞璟新村历史遗留16间房屋办证问题的批复》（北府办复[2013]12号）中回复三洪奇社区居委会称：为解决农村历史遗留问题和维护农村稳定，同意该未办证的16间住宅按区国土城建局和水利局2009年回复意见（顺建信复[2009]43号）及居委提出的参照原外销部分住宅操作方法处理用地、报建（验收）、房地产权登记等手续。2014年，陈莹提交《个人住宅用地规划审查申请表》，申请内容为“本人因办理国土部门有关手续的需要，现向规划部门申请对该地块进行规划审查，本人对所提供资料的真实性和准确性负责。”该申请书上，佛山市顺德区发展规划和统计局审核意见为“同意按北府办复[2013]12号办理”。案涉房屋已取得产权证，产权证登记时间为2015年8月19日。产权证上：“土地使用权取得方式”登记为“划拨”；“土地性质”登记为“国有”；“房屋所有权取得方式”登记为“自建”；“附记”中登记为“属农民用地，办理初始登记。根据顺建函[2012]789号规定。宅基地上兴建的房屋自房地产登记发证之日起5年内不得转让，按顺发[2001]13号文集体土地转国有。宗地统一编码440606102005GB00252”。为查清本案事实，一审法院依法向佛山市顺德区国土城建和水利局发函调查，该局于2017年9月22日向本院出具《关于北滘镇三洪奇社区涉案房地产的复函》，函复如下：一、关于“在规划时是否已确定该210间房屋哪些属于商品房部分，哪些属于农民用地部分”，建议贵院咨询我区规划管理部门。根据顺府发[1995]19号文件精神，“样板村”内允许30%的地块建设商品房出售。三洪奇样板村内住宅共210户，由于基础设施方面投入较大，三洪奇村委在2000年申请将外销比例提高至50%，经批准后，我局按50%的比例办理外销用地手续共105户，达到此外销指标后，我局不再受理该样板村的外销用地申请。原佛山市国土资源局顺德分局已于2005年12月将此情况回复三洪奇社区居委会。二、根据《关于加快“样板村”建设的补充通知》（顺规划国土字[1997]35号）相关规定，且由于北滘三洪奇已由村委会改为居委会，因此，上述样板村住宅中属于农民用地部分的《建设用地批准书》注明“属三洪奇样板村用地，按顺发[2001]13号文集体土地转国有”、其用地性质为国有划拨；属于商品房部分的《建设用地批准书》中则注明“纳入国有外销部分”或有《用地许可证》，其用地性质为国有划拨。办理房地产权登记时，属农民用地的房地产权证内注明“按顺发[2001]13号文集体土地转国有。属农民用地，办理初始登记。根据顺建函[2012]690号的规定，宅基地上兴建的房屋自房地产登记发证之日5年内不得转让”。用地性质为国有划拨的房地产，须整宗补办土地出让手续并依法缴纳土地出让金方可办理转让过户手续，其土地出让金按基准地价标准计算的地价（下称“核定的地价”）的一定比例计收，具体如下：（一）村改居范围内按顺发[2001]13号文集体转国有的单家独户用地，补办土地出让金手续时按照我区“村改居”有关政策分以下三种情况计收土地出让金：1.若原权属人经我局核实属原村民且未享受过原村民地价优惠政策的，经原权属人向所在地居委会申请并报我局审核，其中80平方注按核定的地价的8%计收土地出让金，超出80平方米部分按核定的地价的80%计收土地出让金。2.若原权属人已经享受部分地价优惠政策的（即享受地价优惠政策的土地面积不足80平方米），经原权属人向地块所在居委会申请并报我局审核后，核定本次可享受地价优惠的土地面积按核定的地价的8%计收土地出让金，其余部分按核定的地价的80%计收土地出让金。3.若原权属人已全部享受原村民地价优惠政策或原权属人不属原村民的，则上述地块按核定的地价的80%计收土地出让金。（二）除上述第（一）点以外的国有划拨性质的单家独户用地，补办土地出让手续时，按核定的地价的8%计收土地出让金。三、李全英等16户房屋的土地权属性质为“国有”，土地权属来源为“划拨”。2013年9月，北滘镇人民政府批复同意李全英等16间房屋参照原外销部分住宅操作方法处理用地、报建（验收）、房地产权登记等手续。李全英等16户于2014年取得《建设用地批准书》后，向登记机关申请办理房地产权登记。四、瑞璟新村指标内住户完成购销合同签署后，约从2005年起陆续申请房地产权登记，登记部门依《建设用地批准书》等材料核发房地产权证。三洪奇样板村作为商品房出售的住宅达到外销指标规定后，北滘三洪奇居委会（原北滘三洪奇村委会）不再对外村村民销售。一审法院认为，一、对三洪奇居委会提出的要求陈莹支付其购房款余款240000元及利息问题。三洪奇居委会已于2004年7月13日向陈莹交付了房屋，案涉房屋已于2015年8月19日取得房地产权证，根据合同约定，陈莹应在三洪奇居委会出示房地产权证之日起5个工作日内向三洪奇居委会支付购房款余款240000元，故一审法院对三洪奇居委会要求陈莹支付其购房款余款240000元予以支持。支付购房款是陈莹的义务，至于陈莹是否以按揭方式付款，属于陈莹的自主选择权，如果陈莹选择按揭付款，三洪奇居委会只是负有配合协助的义务，现陈莹并无提交证据证明三洪奇居委会拒绝配合其办理按揭手续，陈莹以此为由拒绝支付购房款，理由不充分，一审法院不予采纳。陈莹是因案涉房屋产权证逾期办理等原因才未按约支付购房款余款，属事出有因，三洪奇居委会主张从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息，一审法院不予采纳。二、关于陈莹反诉三洪奇居委会赔偿其出卖房屋土地性质不符合约定损失533661元问题。对此，一审法院分析如下：首先，合同约定“乙方清楚知道合同内一切有关购销条款及日后确立产权的权利与义务，并清晰别墅住宅的土地使用性质是国有土地。”从文字内容看，其写的是乙方清晰“别墅住宅的土地使用性质是国有土地”，而非三洪奇居委会承诺“别墅住宅的土地使用性质是国有土地”。其次，案涉房屋已取得产权证，产权证上：“土地使用权取得方式”一栏登记为“划拨”，“土地性质”一栏登记为“国有”。佛山市顺德区国土城建和水利局向一审法院出具的《关于北滘镇三洪奇社区涉案房地产的复函》中也明确指出“李全英等16户房屋的土地权属性质为国有，土地权属来源为划拨。2013年9月，北滘镇人民政府批复同意李全英等16间房屋参照原外销部分住宅操作方法处理用地、报建（验收）、房地产权登记等手续。”再者，陈莹尚未缴交土地出让金，案涉房屋需缴交土地出让金的数额也不确定。综上，陈莹认为案涉房屋土地性质不符合合同约定，要求三洪奇居委会赔偿其出卖房屋土地性质不符合约定损失533661元，理据不足，一审法院不予采纳。三、关于陈莹反诉三洪奇居委会支付其逾期办证损失249184.56元（从2005年8月9日起至2015年8月19日止，按同期人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算）问题。陈莹主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定处理，三洪奇居委会认为其与陈莹之间不属于商品房买卖合同关系，而是购地自建房合同关系。对此，一审法院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，三洪奇样板住宅小区“瑞璟新村”别墅是根据当时当地政府相关文件规划所建，三洪奇居委会不属于该司法解释所指的“房地产开发企业”；三洪奇样板住宅小区“瑞璟新村”别墅也非完全向社会公开销售；2008年10月21日顺德区建设局房产管理所出具的《关于北滘李全英反映瑞璟新村房屋办证问题的信房回复》中已明确指出，北滘三洪奇瑞璟新村属于样板村建设范围，根据相关政策，该样板村由个人申请用地、开发商统一开发建设、个人申请报建验收后再申请办理房地产权证。案涉房屋产权证上登记房屋所有权取得方式也记载为“自建”，这表明案涉房屋也不属于该司法解释中所指的商品房。故陈莹主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，一审法院不予采纳。合同约定三洪奇居委会自将案涉房屋交付陈莹使用之日起，最迟在300个工作日内代陈莹办妥房地产权证，但双方合同中对于逾期办证责任并未进行约定，陈莹庭审中也未提交证据证明逾期办证造成其实际损失情况。且三洪奇居委会并不具有开发房地产资质，三洪奇样板住宅小区“瑞璟新村”别墅是基于当时政府文件所建，根据顺府发[1995]19号文件精神，“样板村”内允许30%的地块建设商品房出售。后原佛山市国土资源局顺德分局根据原北滘三洪奇社区居委会申请，批准同意按50%的比例办理外销用地手续共105户，达此外销指标后其局不再受理该样板村的外销用地申请。原佛山市国土资源局顺德分局于2005年12月将此情况回复原北滘三洪奇社区居委会。由此可见，外销比例并非完全不可改变的，但外销比例提高至多少，则是三洪奇居委会当时不可预见的。综上，案涉房屋未在交付后300个工作日内办妥房地产权证，并非三洪奇居委会自身原因所造成，且合同中无约定违约责任，陈莹也无提交证据证明逾期办证的损失情况，故一审法院对陈莹的该项反诉请求不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈莹应于判决发生法律效力之日起十日内向三洪奇居委会支付购房款余款240000元；二、驳回三洪奇居委会的其他本诉请求；三、驳回陈莹的全部反诉请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4900元（三洪奇居委会已预交），由三洪奇居委会承担100元，陈莹承担4800元；本案反诉受理费5814元（陈莹已预交），由陈莹承担。二审期间，陈莹向本院提交佛山市顺德区国土城建和水利局政府信息公开答复书及附件（顺建息开[2018]12号）一份，用以证明涉案房屋所在小区，三洪奇居委会在2000年的9月26日向政府申请外销商品房的比例由30%提高到50%，2000年的11月18日已由时任顺德区副市长批复同意提高到50%，三洪奇居委会在2000年的10月已经知晓涉案房屋的外销比例为50%，合计105户，超出该指标的均应当以居民的身份才允许购买涉案小区的房屋，但是三洪奇居委会在与陈莹签署涉案购销合同的时候隐瞒了该事实，以至于陈莹长期无法办理房产证。三洪奇居委会未向本院提交新证据。本院组织三洪奇居委会进行了质证。经审查，陈莹向本院提交的上述证据，三洪奇居委会对其真实性没有异议，本院予以确认，但对于陈莹主张的三洪奇居委会责任承担问题，本院结合本案具体事实予以认定。本院审理查明，原审判决认定事实正确，本院予以确认。另查明，佛山市顺德区国土城建和水利局在李全英提出信息公开申请后，于2018年1月15日出具顺建息开[2018]12号答复书，答复：三洪奇瑞璟新村共105户作为外销用地，最后一户外销用地核准时间为2005年8月17日。本院认为，本案二审争议焦点为陈莹要求三洪奇居委会向其赔偿出卖房屋土地性质不符合约定及逾期办理房产证的损失应否支持问题。关于陈莹主张的涉案房屋土地性质不符合约定的损失问题。涉案三洪奇样板住宅小区“瑞璟新村”别墅是根据当时当地政府相关文件规划所建，由个人申请用地、开发商统一开发建设、个人申请报建验收后再申请办理房地产权证，仅有一定比例地块建设的房屋经政府准许可对外出售。从陈莹签订合同接收房屋后向政府部门信访反映该房屋未能完善相关用地手续及政府部门反馈的事实可知，三洪奇居委向陈莹出售的房屋已超出政策规定的外销指标，2013年9月29日前尚未获得政府部门批准办理相关手续，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”双方之间该时形成的《购销合同》应属无效，三洪奇居委会向陈莹承担的为合同无效的法律责任。而对于涉案房屋后经政府部门准许办理了产权登记手续，三洪奇居委应否向陈莹承担办证不符合约定损失问题，如一审法院论析，双方签订的《购销合同》中，关于办证写明“乙方清楚知道合同内一切有关购销条款及日后确立产权的权利与义务，并清晰别墅住宅的土地使用性质是国有土地。”其写的是乙方清晰“别墅住宅的土地使用性质是国有土地”，而非三洪奇居委会承诺“别墅住宅的土地使用性质是国有土地”。涉案房屋已取得房产证，产权证上关于“土地使用权取得方式”一栏登记为“划拨”，“土地性质”一栏登记为“国有”，政府部门出具的复函也确认涉案土地性质为国有，权属来源为划拨，三洪奇居委会履行该项办证义务并未违反合同的约定。陈莹知悉涉案土地状况后，选择继续履行《购销合同》，而在涉案土地已办理好产权证的情况下，主张三洪奇居委会向其赔偿出卖房屋土地性质不符合约定的损失合计533661元依据不足，本院不予支持。关于陈莹主张的三洪奇居委会支付逾期办证损失问题。根据双方签订的合同，对于办证问题，仅约定三洪奇居委会自将案涉房屋交付陈莹使用之日起，最迟在300个工作日内办妥房地产权证，并未约定三洪奇居委会逾期办证应承担何种责任。涉案《购销合同》直至2013年9月29日经政府部门准许办理报建（验收）、房地产权登记等手续，合同无效事由才消失，三洪奇居委会该时才可履行相应的办证义务，故此其责任承担应从该时起算。涉案房屋至2015年8月19日才取得房地产权证，三洪奇居委会履行该项义务客观上构成迟延，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任…….合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”陈莹要求三洪奇居委会以其已支付的购房款为本金，按同期人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准支付逾期办证违约金合理，本院予以支持。对于三洪奇居委会逾期办证期限认定问题，双方合同中虽约定了办妥产权证为300个工作日，但考虑涉案房屋在2013年9月前因办证等问题已耗费相当长的一段时间，三洪奇居委会亦未能举证证明合同无效事由消失后办证过程中，陈莹存在拒绝履行相应的协助义务，故此关于办证期限问题，本院确认三洪奇居委会应按照自然日进行计算，认定其迟延办证期限。综上，陈莹的部分上诉请求成立，本院予以支持；因本案出现新的证据、新的事实，本院予以改判，一审判决不属于错误裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初3886号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初3886号民事判决第三项；三、佛山市顺德区北滘镇三洪奇社区居民委员会应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈莹支付逾期办证违约金（以249289元为本金，从2014年7月26日起至2015年8月18日止，按中国人民银行同期规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；四、驳回陈莹的其他反诉请求。本案一审本诉案件受理费4900元，由佛山市顺德区北滘镇三洪奇社区居民委员会负担100元，陈莹负担4800元；反诉受理费5814元，由佛山市顺德区北滘镇三洪奇社区居民委员会负担581.4元，陈莹负担5232.6元；二审案件受理费11628.45元，由佛山市顺德区北滘镇三洪奇社区居民委员会负担1162.85元，陈莹负担10465.6元。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  翁丰好审判员  徐允贤二〇一八年七月十六日书记员  陈子聪李雅倩