江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0723民初6175号 原告：刘德军，男，汉族，1959年5月5日出生，住灌云县。 委托诉讼代理人：徐继明，江苏海晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄霞（原告之妻），女，汉族，1963年11月30日出生，住灌云县。 被告：灌云县宏达房地产开发有限公司，住所地，灌云县伊山镇胜利西路64号。 法定代表人：王志华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴长征，浙江新希望律师事务所律师。 第三人：任飞，男，汉族，1978年11月2日，住灌云县。 第三人：蒋小玲，女，汉族，1981年12月19日，住灌云县。 原告刘德军与被告灌云县宏达房地产开发有限公司【原列第一被告为灌云县宏达房地产开发公司房屋销售部（以下简称房屋销售部），因该房屋销售部已注销，原告于2017年10月13日书面申请对该房屋销售部撤回起诉】确认合同有效纠纷一案，本院于2017年9月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年11月20日公开开庭进行了审理，原告刘德军及其委托诉讼代理人徐继明，被告灌云县宏达房地产开发有限公司委托诉讼代理人吴长征到庭参加诉讼。经原告刘德军申请，本院追加任飞、蒋小玲为第三人参加诉讼，于2018年5月15日公开开庭进行了审理，原告刘德军及其委托诉讼代理人徐继明、黄霞到庭参加诉讼，被告灌云县宏达房地产开发有限公司及第三人任飞、蒋小玲经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告刘德军向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认灌云县宏达房地产开发公司房屋销售部给原告出具的《承诺书》合法、有效，并在相同地段给付原告相同面积的房屋，若无房屋兑现，则按等值金额补偿(现在的市场价值250万元)。2、请求判令被告承担继受责任。案件诉讼费用由被告承担。2018年5月15日变更第一项诉讼请求为：确认灌云县宏达房地产开发公司房屋销售部给原告出具的《承诺书》合法、有效，纷争房产归原告所有。事实和理由：原告于2001年9月响应灌云县政府招商引资号召，与灌云县国税局王恒桂引进浙江省新昌县金辉胶丸有限公司陈柏灿、杨仕超在灌云县投资。陈柏灿、杨仕超与灌云县宏达房地产开发公司合作开发了伊山镇新村中路两侧路段房地产项目。根据灌云县人民政府《关于鼓励外商投资的若干规定》（灌政发【2001】151号）文件第十条的精神，按照引进项目“实际入库税金的5%”应该给予原告一次性奖励47.63万元。2005年3月，灌云县宏达房地产开发公司依据上述文件精神，通过其分公司灌云县宏达房地产开发公司房屋销售部将其与陈柏灿、杨仕超合作开发的灌云县城新村中路2号地块由北向南13号门面房一间（40多平方）及二楼两间（80多平方）赠送给原告作为介绍回报，即现在的灌云县伊山镇新民中路路东137号门面房。灌云县宏达房地产开发有限公司房屋销售部于2005年3月18日向原告刘德军出具了承诺书，以此证明赠与行为的真实性。同年，原告刘德军搬入上述房屋居住，但没有办理产权登记。2007年1月30日，灌云县企业改制集中扫尾工作指挥部下达《关于同意新村中路开发房屋直接转移给浙江开发商的批复》文件，灌云县宏达房地产开发公司根据该文件于2007年2月将赠与原告的本案涉案房屋登记在杨仕超、陈柏灿、曹晓明、石云霞名下并办理了房屋所有权证。2012年8月，杨仕超、陈柏灿、曹晓明、石云霞将涉案房屋卖给蒋小玲、任飞，并办理了产权证。对此，原告一直不知情。2013年5月，蒋小玲、任飞将原告起诉到法院要求原告返还涉案房屋时，原告才知道灌云县宏达房地产开发公司的违约行为。后，原告被迫搬出涉案房屋。2002年2月4日，隶属于灌云县宏达房地产开发公司的分支机构灌云县宏达房地产开发公司物资经营部变更为灌云县宏达房地产开发公司房屋销售部并领取了营业执照，于2006年7月10日被注销。灌云县宏达房地产开发公司2006年10月改制，名称变更为灌云县宏达房地产开发有限公司。灌云县宏达房地产开发公司房屋销售部作为灌云县宏达房地产开发公司的分支机构领取了营业执照，具有民事权利能力和民事行为能力，其对外产生的民事法律行为合法有效。江苏省高级人民法院（2016）苏民申4906号《民事裁定书》，对房屋销售部出具的《承诺书》的效力给予了肯定。房屋销售部注销后，根据相关法律规定，其民事责任应该由灌云县宏达房地产开发公司（即灌云县宏达房地产开发有限公司）继受承担。 被告灌云县宏达房地产开发有限公司辩称,一、2005年3月18日的承诺书无效。1、原告认为按照灌政发【2001】151号文件的规定，应当给予原告奖励是不成立的。原告的所谓招商引资的行为不属于该文件规定的奖励范围；假如应该对原告进行奖励，也应该由政府奖励，而不是也没有理由要投资人或开发商进行奖励。原告请求确认承诺书有效的诉讼请求无法律依据。2、房屋销售部不是宏达公司的隶属企业，而是内设机构和职能部门，其使用印章代表公司行使权利，须事先经公司授权或事后追认。房屋销售部虽有销售房产的权利，但没有赠与房产的权利，除非事先征得宏达公司的同意或授权，否则属于无权代理或越权代理。房产销售与赠与虽然都属于处分，但二者的内涵和形式不同。销售是一种对价交易，而赠与是一种单方行为。本案房屋销售部是经工商部门合法登记的行为，但赠与未经登记。如果房屋销售部进行赠与，必须由宏达公司事先授权或事后追认，否则属于无权处分或处分无效，该承诺书对宏达公司不具有约束力。宏达公司也无过错，无需承担任何责任。房屋销售部将本不由其处分的房产处分给原告，致使原告无法实现，由此产生的法律后果由宏达公司承担也无法律依据。二、退一步说，假如《承诺书》有效，那么存在以下几种情况：1、杨仕超、陈柏灿、曹晓明、石云霞与蒋小玲、任飞订立的《房地产买卖契约》合法有效，况且已经不动产登记。另外，（2016）苏民申4906号民事裁定书也确认原一、二审判决亦无不当。2、由于种种原因，导致本案《承诺书》未实际履行和无法继续履行，本案的处置方式只能是赔偿经济损失。根据原告诉称，当时赠与房子的目的是为了补偿其招商引资的奖金；奖金的提取方式为项目总投资2170万元的2%，按此计算为43.4万元。那么，原告的直接经济损失也是43.4万元。而出《承诺书》时该房子的市场价也只有30-40万元。而原告诉请按该房现有的市场价计算损失依法无据。一是承诺书中的赠与房产原告虽然曾经占有，但一直没有合法实际取得，无法以该房产的现有市场价来计算损失。二是当时承诺书赠与房产的本意是兑现所谓招商引资的奖金，由于种种原因致使原告取得上述赠与房产，那么原告的实际损失是该奖金数额。故本案判决赔偿损失的依据是招商引资的奖金基数，这才符合当初双方的真实意思。综上，请求依法驳回原告诉求。 第三人任飞、蒋小玲未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩。 本院经审理认定事实如下： 2003年，灌云县宏达房地产开发公司开发建设位于灌云县的房地产。2005年3月18日，灌云县宏达房地产开发公司房屋销售部向刘德军出具《承诺书》，内容为“因陈柏灿、杨士超投资开发灌云县城新村中路4号地块门面房和商品房是由刘德军招商引资开发，故特承诺将2号地块由北向南13号门面房壹间（40多平方）及二楼两间（80多平方）赠送给刘德军作为介绍回报，特此承诺。”涉案房屋被刘德军占有使用，但未办理房地产所有权登记。 灌云县宏达房地产开发公司改制，2006年6月10日公司名称变更为灌云县宏达房地产开发有限公司。根据灌云县企业改制集中扫尾工作指挥部作出的灌企改指复[2007]2号文件，“鉴于宏达房地产开发公司改制实际情况，经研究，同意将原宏达房地产开发公司开发的尚未销售的房地产用于偿还给原投资商自行销售”。 2007年2月9日，灌云县宏达房地产开发有限公司将涉案的座落于灌云县伊山镇新村中路路东137号门面房的所有权登记在案外人杨仕超、陈柏灿、石云霞、曹晓明名下。后案外人杨仕超、陈柏灿、石云霞、曹晓明将涉案房屋卖给任飞、蒋小玲，双方签订房地产买卖契约，任飞、蒋小玲于2012年8月15日取得涉案房屋所有权证，于2012年8月21日取得国有土地使用权证。2013年2月22日，任飞、蒋小玲以刘德军、马腊敏为被告起诉至本院，要求刘德军、马腊敏返还房屋，后任飞、蒋小玲撤回起诉，本院予以准许。2013年5月，刘德军因其他事由被迫搬出涉案房屋。 房屋销售部隶属于灌云县宏达房地产开发公司，其依法设立并领取营业执照。2006年7月10日，房屋销售部经工商行政管理部门核准注销。灌云县宏达房地产开发公司决定房屋销售部的债权债务由其统一结算。 2014年7月30日，刘德军以任飞、蒋小玲、杨仕超、陈柏灿、石云霞、曹晓明、灌云县宏达房地产开发有限公司为被告诉至本院，请求判令：1、确认房屋赠与承诺书有效；2、确认被告蒋小玲、任飞、杨仕超、陈柏灿、曹晓明、石云霞签订买卖合同无效。本院于2015年11月16日作出（2014）灌民初字第00979号民事判决书，判决驳回其诉讼请求。刘德军依法提起上诉，连云港市中级人民法院于2016年3月10日作出(2015)连民终字第2790号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。刘德军依法申请再审，江苏省高级人民法院于2017年8月18日作出（2016）苏民申4906号民事裁定书，裁定驳回其再审申请。该裁定对一、二审法院关于案涉承诺书效力的认定错误予以纠正，并就涉诉法律主体及法律关系向刘德军依法释明。 上述事实，有原、被告双方当庭部分陈述，原告刘德军举证的灌云县宏达房地产开发公司证明、承诺书、灌云县企业改制集中扫尾工作指挥部文件、宏达房地产开发公司房屋销售部登记注册书、宏达房地产开发公司房屋销售部营业执照、工商部门企业法人分支机构注销核准通知书、撤销宏达房地产开发公司房屋销售部的决定、工商局准予变更通知书、宏达房地产开发有限公司营业执照、（2016）苏民申4906号民事裁定书等证据在卷佐证，本院予以确认。 另查明，2016年11月14日，任飞、蒋小玲与案外人潘鸿盛、陆海云签订不动产买卖契约，将原登记在任飞、蒋小玲名下的案涉137号门面房以合同价1154800元出售给案外人潘鸿盛、陆海云【权证号：苏（2016）灌云县不动产权第0012691号】。 上述事实，有本院从灌云县不动产登记局调取的查询结果、房地产买卖契约等证据证实，本院予以确认。 本案审理过程中，本院根据案涉房屋所有权登记状况，就原告诉求中关于判令被告交付案涉房屋的请求依法释明，原告明确不变更上述请求。 本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。本案房屋销售部是被告的分支机构，依法可以作为民事主体进行必要的民事活动，也可以作为民事诉讼主体以自己的名义参加民事诉讼，故房屋销售部以自己的名义向原告出具承诺书并不违反法律规定，应属有效。房屋销售部已于2006年7月10日经工商行政管理部门核准注销，被告决定房屋销售部的债权债务由其统一清算，则被告作为房屋销售部的权利义务继受人，应对该承诺书所涉权利义务承担继受责任。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。案涉房屋经多次转让现已依法登记在案外人名下，原告要求判令案涉房屋归原告所有无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告灌云县宏达房地产开发有限公司的原分支机构灌云县宏达房地产开发公司房屋销售部于2005年3月18日向原告刘德军出具的《承诺书》有效。 二、驳回原告刘德军其他诉讼请求。 案件受理费26800元，经审批免交26720元，由被告灌云县宏达房地产开发有限公司负担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，帐号：44×××94。 审 判 长  吉志军 人民陪审员  李春梅 人民陪审员  傅长俊 二〇一八年七月二十五日 书 记 员  徐 静 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国民法总则》 第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 (二)《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 (三)《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。