上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终5700号上诉人(原审原告、反诉被告)：上海三龙典当有限公司，住所地上海市。法定代表人：魏成龙，董事长。委托诉讼代理人：龚毅，上海源法律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁研之，上海源法律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海浦东发展银行上海分行，住所地上海市。法定代表人：王新浩，行长。委托诉讼代理人：章琰，上海茂雄律师事务所律师。上诉人上海三龙典当有限公司(以下简称“三龙典当公司”)因与被上诉人上海浦东发展银行上海分行(以下简称“浦发银行上海分行”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初2816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三龙典当公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判浦发银行上海分行按照日租金双倍即每日人民币(以下币种均为人民币)2,739.73元的标准向三龙典当公司支付自2015年6月16日起至2015年7月23日止的延迟付款违约金104,120元。事实和理由：三龙典当公司与浦发银行上海分行签订的《营业用房租赁合同》中未约定租金必须支付到三龙典当公司账户，三龙典当公司有权利要求浦发银行上海分行将租金支付到三龙典当公司法定代表人个人账户。三龙典当公司指定法定代表人个人账户为收款账户及浦发银行上海分行将租金支付到该账户的行为并非变更合同的行为，双方以事实行为认可了租金的支付方式。浦发银行上海分行延迟支付租金的行为已构成违约，其辩称的“将租金支付到个人账户需要得到上级单位批准且批准需要一定时间”，不构成其延迟支付租金的合理理由，浦发银行上海分行应当根据合同约定，按照日租金两倍的标准支付自2015年6月16日起至2015年7月23日止的延迟付款违约金。三龙典当公司已按照约定交付房屋，房屋漏水系在浦发银行上海分行装修后发现，房屋已不是原始状态，且房屋交付后由浦发银行上海分行控制，故漏水原因的鉴定申请应当由浦发银行上海分行提出，一审法院以三龙典当公司不提出鉴定申请而将举证不能的后果归责于三龙典当公司是错误的。浦发银行上海分行未举证证明存在重复装修，且即使重复施工也是因其装修导致漏水引起，三龙典当公司不应赔偿其装潢损失。一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判支持三龙典当公司的上诉请求。浦发银行上海分行辩称，不同意三龙典当公司的上诉请求。三龙典当公司作为出租方应当保障租赁物符合租赁目的，房屋系因外墙原因导致漏水，与装修无关，如需鉴定应当由三龙典当公司提出申请。请求驳回上诉，维持原判。三龙典当公司向一审法院起诉请求：要求判令浦发银行上海分行按照日租金双倍(即每日2,739.73元)的标准向三龙典当公司支付自2015年6月16日起至2015年7月23日止的延迟付款违约金104,120元。浦发银行上海分行反诉请求：1.要求三龙典当公司立即修复上海市黄浦区中华路XXX号部分房屋(以下简称“系争房屋”)的漏水问题；2.要求三龙典当公司退还浦发银行上海分行已支付的租金354,166.66元；3.要求三龙典当公司偿付浦发银行上海分行两次重复施工的损失40,021.64元。一审审理中，浦发银行上海分行撤销要求三龙典当公司修复系争房屋的诉讼请求。一审法院认定事实：一、2014年7月7日，案外人上海南房(集团)有限公司与三龙典当公司签订《南房集团非居住用房租赁合同》，约定南房集团将中华路XXX号房屋出租给三龙典当公司使用，房屋建筑面积(暂测)186.12平方米，租赁期限自2014年7月1日起至2016年6月30日止。此后，上海南房(集团)有限公司与三龙典当公司就系争房屋租赁事宜又签订《补充合同》一份，约定：因三龙典当公司需引进银行入驻该房屋运营，经双方协商一致，原租赁合同的期限延长至2018年12月31日止。2015年4月20日，上海南房(集团)有限公司同意将上述房屋转租给浦发银行上海分行。二、2015年4月底，三龙典当公司(甲方)与浦发银行上海分行(乙方)签订《营业用房租赁合同》，主要约定如下：1.甲方出租系争房屋给乙方作为银行营业网点使用；2.甲方应于2015年5月1日前向乙方交付该房屋，甲方将房屋钥匙交付于乙方即视为完成交付，装修免租期自2015年5月1日起至2015年5月31日止，租期自2015年5月1日起至2018年12月31日止；3.该房屋出租年租金总计为50万元，租金不变直到合同期满；4.租金先付后用，每半年支付一次，甲方应提前15天提供有效发票，乙方通过银行转账方式支付，逾期支付的，每逾期支付一日，乙方应当按照日租金的双倍支付违约金；5.租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或者故障时，应及时通知甲方修复，甲方应当在接到乙方书面通知后的24小时内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用全部由甲方承担；6.该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付之日起十日内进行修复，逾期不修复的甲方同意减少租金并变更有关租金条款。三、合同签订后，三龙典当公司向浦发银行上海分行交付系争房屋，浦发银行上海分行遂对系争房屋进行装修。四、三龙典当公司于2015年5月29日开具发票，并于2015年6月1日交付浦发银行上海分行，2015年7月23日，浦发银行上海分行将租金25万元支付至三龙典当公司的法定代表人魏成龙个人账户。五、2015年5月20日左右，系争房屋发生渗漏水现象，浦发银行上海分行向三龙典当公司提出要求尽快修复，三龙典当公司于6月底修复完毕。7月初，系争房屋再次发生漏水现象，浦发银行上海分行要求三龙典当公司修复，三龙典当公司于8月下旬修复完毕。2015年11月2日，因系争房屋仍发生漏水现象，浦发银行上海分行遂请公证机关进行公证，对系争房屋内的状况进行了拍摄。根据公证机关取得的照片显示，系争房屋的天花板存在漏水现象，墙面出现发霉、起壳等现象。六、浦发银行上海分行于2015年11月20日致函三龙典当公司，要求三龙典当公司及时修复漏水问题。浦发银行上海分行在系争房屋设立的机构于2016年2月27日开业。一审审理中，经法院释明，三龙典当公司对于漏水原因不申请鉴定。一审法院认为，三龙典当公司与浦发银行上海分行之间签订的《营业用房租赁合同》系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律法规强制性规定，当属合法有效，对双方均具有约束力。合同约定，租金先付后用，每半年支付一次，三龙典当公司应提前15天提供有效发票，浦发银行上海分行通过银行转账方式支付，逾期支付的，每逾期支付一日，浦发银行上海分行应当按照日租金的双倍支付违约金。合同履行中，三龙典当公司于2015年5月29日开具发票，并于2015年6月1日交付浦发银行上海分行，浦发银行上海分行理应在2015年6月16日之前支付租金，但浦发银行上海分行支付租金的时间为2015年7月23日，逾期38天。但需要注意的是，本案租赁合同的双方均为公司，按照常理，浦发银行上海分行应当向合同另一方，即三龙典当公司支付租金，而浦发银行上海分行在2015年7月23日将租金25万元支付至三龙典当公司的法定代表人魏成龙个人账户，由此可见，双方对于合同租金的支付方式进行了变更，且变更为三龙典当公司要求。众所周知，浦发银行上海分行作为金融机构，对于合同变更有较为严格的上报、审批等流转手续，因此，在三龙典当公司没有提供相应证据证明双方在2015年6月1日前已经对支付方式达成一致，浦发银行上海分行同意将租金支付至三龙典当公司法定代表人个人账户的情况下，浦发银行上海分行的变更手续核准需要相应的时间，浦发银行上海分行迟延支付租金存在合理的理由。同时由于三龙典当公司作为出租方，有义务保障租赁房屋的质量，现三龙典当公司交付的房屋在5月20日左右即出现漏水现象，三龙典当公司虽主张该漏水系浦发银行上海分行装修引起，但未提供相应证据，经法院释明，亦不要求进行鉴定，故法院依法确认该房屋的漏水问题系系争房屋缺陷而引起。因此，三龙典当公司未按照合同约定在十日内修复系争房屋漏水的情况下，浦发银行上海分行延迟支付租金亦存在合理的理由。因此，在合同履行过程中，浦发银行上海分行虽然延迟支付租金38天，但是其存在合理理由，迟延的天数亦属合理范围，法院依法认定其行为并不构成违约，三龙典当公司要求浦发银行上海分行支付逾期付款违约金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。由于三龙典当公司提供的房屋存在质量缺陷，在浦发银行上海分行装修期间发生渗漏现象，根据浦发银行上海分行致三龙典当公司的函以及三龙典当公司在庭审中承认5月以及7月的两次漏水情况存在，并根据公证机关公证内容显示，截至2015年11月2日仍未完全修复，依据常理，必然会给浦发银行上海分行使用该房屋带来一定影响，也会因渗漏造成浦发银行上海分行的装潢部分受损需重新修复，根据合同有关“房屋交付时存在缺陷的，甲方(三龙典当公司)应自交付之日起十日内进行修复，逾期不修复的甲方(三龙典当公司)同意减少租金并变更有关租金条款”约定，浦发银行上海分行可以要求三龙典当公司减少部分租金，对于装潢需重新修复的损失，浦发银行上海分行也有权要求三龙典当公司赔偿。由于浦发银行上海分行对于长时间未能修复亦有处置不及时等情况，且提供的重新装潢的损失依据不足，法院根据本案的实际情况予以酌情处理。至于三龙典当公司提出浦发银行上海分行应当自行修理，由三龙典当公司承担费用的主张，因合同约定的“甲方应当在接到乙方书面通知后的24小时内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用全部由甲方承担”，是指三龙典当公司拒绝维修的情况，而本案中，三龙典当公司未拒绝维修，而是拖延了维修的时间且未完全修复，且浦发银行上海分行作为房屋的承租方，在出现上述情况时，对要求出租方修复还是自行修复后要求出租方承担修复费用，有选择的权利，故三龙典当公司的上述意见，于法无据，法院不予采信。判决：一、上海三龙典当有限公司应于判决生效之日起十日内退还上海浦东发展银行上海分行租金人民币87,500元(以三个月70%租金为标准)；二、上海三龙典当有限公司应于判决生效之日起十日内偿付上海浦东发展银行上海分行装潢损失人民币20,000元；三、上海三龙典当有限公司要求上海浦东发展银行上海分行支付逾期付款违约金人民币104,120元的诉讼请求不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，三龙典当公司与浦发银行上海分行就系争房屋签订的《营业用房租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，租金先付后用，每半年支付一次，三龙典当公司应提前15天提供有效发票，浦发银行上海分行通过银行转账方式支付，逾期支付的，每逾期支付一日，浦发银行上海分行应当按照日租金的双倍支付违约金。三龙典当公司于2015年5月29日开具发票，于2015年6月1日交付浦发银行上海分行，浦发银行上海分行于2015年7月23日将租金支付至三龙典当公司法定代表人魏成龙个人账户，逾期38天。现三龙典当公司要求浦发银行上海分行根据合同约定支付违约金，但鉴于实际履行中浦发银行上海分行系应三龙典当公司要求将租金支付至三龙典当公司法定代表人个人账户，实际变更了合同租金的支付方式，浦发银行上海分行办理合同变更的手续需要相应的时间；且三龙典当公司交付的房屋存在缺陷，于2015年5月20日左右即出现漏水现象至2015年11月2日仍未完全修复，据此，一审法院认为浦发银行上海分行延迟支付租金存在合理理由，其行为不构成违约，故对三龙典当公司的诉请不予支持，并无不当。三龙典当公司上诉主张双方租赁合同未约定租金支付账户，其有权要求浦发银行上海分行将租金支付至其法定代表人个人账户，该行为不构成合同支付方式的变更，于法无据，对其主张本院难以采纳。三龙典当公司上诉主张漏水问题系因浦发银行上海分行装修引起，且申请漏水原因的鉴定应当由浦发银行上海分行提出，三龙典当公司不应承担该举证责任。本院认为，三龙典当公司作为出租方负有保障房屋质量的义务，系争房屋出现漏水现象后，经其两次维修至2015年11月2日仍未完全修复，三龙典当公司主张漏水系浦发银行上海分行装修引起，但未提供相应证据予以证明，且不要求对漏水原因进行鉴定，应当由其承担相应后果，一审法院依法确认系争房屋漏水问题系因房屋缺陷引起，尚无不妥；三龙典当公司上诉主张漏水系装修引起，但仍未能提供证据予以证明，对其主张，本院不予采纳。因三龙典当公司提供的房屋存在质量缺陷，经其维修后至2015年11月2日仍未完全修复，必然给浦发银行上海分行使用房屋造成影响，且造成浦发银行上海分行装潢部分受损，一审法院据此根据双方合同的约定，确认浦发银行上海分行有权要求减少部分租金并要求三龙典当公司赔偿装潢损失，并无不妥；一审法院结合本案实际，酌情确定的租金减免金额及三龙典当公司应赔偿的装潢损失金额，亦无不当。三龙典当公司上诉不同意减免租金和赔偿装潢损失，依据不足，对其主张本院不予支持。综上，三龙典当公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2,382.40元，由上海三龙典当有限公司负担。本判决为终审判决。法官助理张黎明审判长  刘海邑审判员  周刘金审判员  王 伟二〇一八年七月十二日书记员  朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……