江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0106民初6181号 原告：杨春明，男，汉族，1963年1月5日生，住南京市鼓楼区。 原告：杨婷，女，汉族，1986年10月4日生，住南京市鼓楼区。 以上两原告共同委托诉讼代理人：杨斌，江苏轩衡律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：张元晟，江苏轩衡律师事务所律师。 被告：南京图腾置业发展有限公司，统一社会信用代码913201007512873211，住所地在南京市鼓楼区江东北路**。 法定代表人：林乃轩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：芮敏，江苏法德永衡律师事务所律师。 原告杨春明、杨婷与被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨婷及两原告共同的委托诉讼代理人杨斌、张元晟，被告图腾公司的委托诉讼代理人芮敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨春明、杨婷向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2017年7月30日至2018年4月29日期间的租赁回报42504.9元及违约金（以14168.3元为基数，按每日万分之三标准，分别自2017年8月16日、2017年11月16日、2018年1月31日计算至被告实际付清之日止）；2.被告将位于南京市鼓楼区房屋恢复原状并交还给原告；3.被告向原告支付逾期交房期间的房屋占有使用费（从2018年4月30日计算至实际交房之日止，按472.28元/天为标准）。事实与理由：2009年4月18日，原、被告双方签订了《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定原告将其所有的位于本市南京大观·天地MALL房号1090商铺委托被告经营管理，期限自2010年4月30日至2018年4月29日，原告向被告收取租赁回报，每季度租赁回报为14943元，被告代扣税费后为14168.3元。现租赁期限已届满，被告仍欠付3个季度的租赁回报，且未按合同约定返还案涉商铺。原告与被告多次沟通未果，故诉至法院，望判如所请。 被告图腾公司辩称，2017年7月30日至2018年4月29日期间的租赁回报被告已经在2018年2月支付完毕；案涉商铺不具备返还条件，案涉商铺目前与其他商铺打通后整体规划使用，客观上无法分割使用，原、被告签订合同以及管理规约时约定该商铺交由被告统一管理，现在原告要求返还是损害了商场和其他业主的权益；被告应按照实际收取的租金向原告支付相应的费用。 本院经审理认定事实如下：坐落于南京市鼓楼区房屋（建筑面积为25.61平方米，以下简称涉案商铺）的所有权人为原告杨春明、杨婷。涉案商铺规划用途为商业。 2009年4月18日，原告杨春明、杨婷（合同甲方）与被告图腾公司（合同乙方）签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，合同约定：甲方将涉案商铺委托乙方自营或对外租赁经营，商铺房屋登记购买总价款为703187元；委托经营期限为捌年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为14943元，此租赁回报金额中含甲方应交纳的相应税费，该相应税费由乙方根据政府税务规定代扣代缴；支付时间为每年的4月30日至5月15日期间、每年的7月30日至8月15日期间、每年的10月30日至11月15日期间和次年的1月30日至2月15日期间；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金；本合同委托经营期限届满前两个月，甲、乙双方可就本合同终止善后事宜或合同重新签订事项进行具体商洽，具体商洽意见以甲、乙双方书面确认为准，等等。 上述合同签订后，两原告将涉案商铺交付被告图腾公司经营管理，被告图腾公司将涉案商铺所在的建筑物用于经营南京大观·天地MALL商场至今，经统一规划、统一布局，将案涉商铺与其他商铺打通后对外出租。 合同期限届满后，被告继续占有使用案涉商铺，原告于2018年5月8日向被告发送律师函，要求被告返还案涉商铺并支付租金等。 审理中，原、被告双方确认每三个月税后的租赁回报为14168.3元/期，被告已支付2017年7月30日至2018年4月29日期间的租赁回报，其中2017年7月30日至2018年1月29日的租赁回报于2018年2月9日支付，2018年1月30日至2018年4月29日的租赁回报于2018年3月22日支付。 另查明，与案涉商铺处于同一区域位置的1096号商铺（房屋坐落为南京市鼓楼区已与被告图腾公司签订《委托经营合同书》，委托期限为五年，自2018年4月30日至2023年4月29日，年租赁回报为房屋总价款×4%。 因原、被告双方分歧较大，至本案调解未果。 以上事实，由开庭笔录中当事人的陈述、房屋所有权证、南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书、律师函等证据予以佐证。 本院认为，原、被告双方之间签订的《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同书依法成立并有效，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。庭审中，原告认可被告已支付了2017年7月30日至2018年4月29日期间的租赁回报，本院予以确认。 本案的争议焦点：1.被告是否应支付违约金；2.被告是否应当返还案涉商铺；3.被告支付占有使用费的标准。 关于争议焦点1，被告是否应支付违约金。本院认为，被告支付租赁回报的合同义务已履行，但未按约定的时间支付，根据合同约定“乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行；若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金”，被告应按照合同约定支付违约金，根据被告于2018年2月9日支付2017年7月30日至2018年1月29日的租赁回报，于2018年3月22日支付2018年1月30日至2018年4月29日的租赁回报的事实，本院确定，其三期租赁回报违约金的计算天数分别为156天、64天和8天，因此应支付违约金969元（14168.3×0.3‰×228天）。 关于争议焦点2，被告是否应当返还案涉商铺。本院认为，首先，案涉商铺系产权式商铺，不具有独立及排他使用的特征。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。专有部分所有权的客体是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号的特定空间，可以明确区分、排他使用。两原告虽对涉案商铺享有所有权，在合同中有平面图明确商铺方位，但具体的商铺位置与其他商铺之间并无墙体予以划分；且目前案涉商铺被打通后与其他商铺共同使用，并不具有独立及排他使用的特征。 其次，产权式商铺的相互联系较紧密。除走道、楼梯等公共空间以外，空调、排风系统等亦是从开放式经营的角度整体布局，如强行将案涉商铺分隔成独立的、可封闭空间，必然影响商场整体使用功能和经营效益，既有损其他商铺业主的利益，亦无益于原告。 再次，整体规划、统一使用更有利于发挥和实现案涉商铺使用价值。产权式商铺之间相互联系的紧密性决定了整个建筑物只有统一规划、统一布局、统一管理，才能避免业主分散经营所产生的资源浪费，提升商场的经营能力，进而使广大业主获益。案涉商铺所在建筑物由被告统一经营南京大观·天地MALL商场，经营状况较之前已大有改观，亦是统一规划、布局、管理和运营的结果。 最后，业主行使权利，不得损害其他业主的合法权利。业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益、处分的权利，但从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺，符合整体利益，单个业主的个人利益应当服从广大业主的共同利益，才能获得稳定的投资回报，个别业主的权利也将受到其他商铺业主整体意志的限制。 因此，原告要求返还案涉商铺的诉请，本院不予支持。 关于争议焦点3，被告支付占有使用费的标准。本院认为，被告持续占有使用案涉房屋，应向原告支付占有使用费。原告主张按原租金标准支付占有使用费，被告认为应按照案涉商铺实际转租价格。本院认为，一方面，案涉商铺实际转租价格较低，且不具有稳定性，按该价格不利于保护原告的利益；另一方面，商场经营虽有起色，但无力支付原房屋租赁合同约定的高回报率，从维护业主长远利益出发，参考同楼层同类商铺（1096号商铺）的年租赁回报为房屋总价款的4%，本院确认被告应按照28127元/年（703187×4%）为标准，以每季度为周期及时向原告支付占有使用费，故被告应支付原告2018年4月30日至2018年7月29日期间的占有使用费7032元。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、本判决生效后五日内，被告南京图腾置业发展有限公司给付原告杨春明、杨婷违约金969元； 二、本判决生效后五日内，被告南京图腾置业发展有限公司给付原告杨春明、杨婷2018年4月30日至2018年7月29日期间的占有使用费7032元； 三、驳回原告杨春明、杨婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费863元，减半收取431.5元，由被告南京图腾置业发展有限公司负担（此款原告已预交，被告于履行前述判决时一并给付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。 审判员  胡腾云 二〇一八年七月三十一日 书记员  宋宇燕 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3.对被执行人限制高消费、限制出境； 4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。