上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初18945号原告：上海通益置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：唐勇，董事长。委托诉讼代理人：袁晓波，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦蕊，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：卓思(上海)贸易有限公司，注册地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：陈裕安，执行董事。原告上海通益置业有限公司与被告卓思(上海)贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁晓波到庭参加诉讼。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2018年2月8日解除；2、被告向原告支付自2017年8月23日至2018年2月7日期间拖欠租金57,820元(人民币，下同)；3、被告向原告支付自2017年8月23日至2018年2月7日期间物业管理费5,968.11元，自2017年8月23日至2018年2月7日期间推广宣传费864元，自2017年10月23日至2018年1月22日期间公用事业费1,358.50元，装修垃圾清运费180元，拆除费2,000元；4、被告向原告支付租赁保证金38,325元，物业管理押金3,240元，公用事业费押金360元，装修押金960元；5、被告向原告偿付逾期支付诉讼请求第2、3、4项的各费用而产生的违约金(自2018年2月8日至实际支付之日止，按每日2‰计算)；6、被告向原告支付解约违约金38,325元。事实和理由：2017年9月，原、被告双方签订《商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于上海市闵行区吴中路XXX号上海万象城项目“Mstreet”层X号商铺(以下简称涉案商铺)，租赁期限为2017年8月23日至2018年9月22日。合同对于租金、物业管理费、推广宣传费等各项费用作了约定。合同签订后，原告于2017年9月15日将该商铺交付给了被告，但被告未按约定向原告支付租赁保证金、物业管理押金、公用事业费押金、装修押金，而且截止2018年1月31日，被告结欠租金57,820元、物业管理费5,968.11元、推广宣传费864元、垃圾清运费180元等。原告多次向被告催款，但未果。因此，原告于2018年2月7日向被告发送《解约告知函》，该函于2月8日送达至被告。被告的违约行为严重损害了原告的合法权利，故向法院提起诉讼。被告未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年9月，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)，双方签订一份《商铺租赁合同》，约定，原告将涉案商铺出租给被告使用，商铺面积为12平方米，乙方以“自鱿人”名称(店铺名)经营“自鱿人”品牌(类别为餐饮)；租期自2017年8月23日至2018年9月22日；装修期自2017年8月23日至2017年9月22日，该装修期并非乙方装修实际必须所用时间，装修期内，本合同约定的物业管理费、推广宣传费以及装修或经营活动而产生的税费及公用事业费由乙方承担；自2017年8月23日至2017年10月22日(下称区间，区间期之后的租金下称“区间外租期”)，区间固定租金为12,775元。自2017年10月23日至2018年9月22日，每月固定租金12,775元。物业管理费：区间费用(首期物业管理费)为2,160元，每月物业管理费为1,080元；推广宣传费：区间费用(首期推广宣传费)为288元，每月为144元；装修垃圾清运费180元；租赁保证金等额于月租金的三倍为38,325元，物业管理费押金为3,240元，售后服务保证金为2万元(乙方无需于签订本合同时交纳该笔费用)，公用事业费押金360元，装修押金960元。乙方于合同签署日起十个工作日内支付租赁保证金，并应于甲方发出交付通知日起十个工作日内付清物业管理费押金、公用事业费押金；甲方送达地址为上海市徐汇区虹漕路XXX号H88越虹广场A座2F,电子邮件为yangdan131@crlang.com.cn,乙方送达地址为上海市静安区永和路XXX弄XXX号XXX室，电子邮件为XXXXXXXXX@qq.com。公用事业费，包括但不限于水、电、燃气费，乙方应按甲方或物业公司每月开具的月结对账单记载数额向甲方或物业公司支付。租赁保证金及各类押金适用条件：在乙方按约将商铺交还且付清全部应付款项后三十个工作日内，凭甲方开具的收据原件向甲方要求无息退还租赁保证金、物业管理费押金、公用事业费押金。甲方可于其中扣除乙方应付费用(如有)及违约金(如有)；如乙方违约造成甲方损失，租赁保证金不退，且乙方应于合同终止后三个工作日内另行向甲方交纳售后服务保证金。商铺装修：乙方在交纳区间租金、首期物业管理费、首期推广宣传费、租赁保证金、物业管理费押金、公共事业费押金、装修押金、装修垃圾清运费，并按本合同约定在乙方实际装修期间购买保险方可进场装修，否则甲方或物业公司有权拒绝但不影响装修期起算；乙方违约责任：如乙方逾期支付租金、物业管理费、公用事业费、租赁保证金、各类押金或其他费用，每逾期一日应按逾期支付金额的2‰计算违约金；如乙方未按合同约定交纳或补足租金、物业管理费等费用累计超过30日等情况，甲方有权解除合同、收回商铺，不予退还租赁保证金及物业管理费押金、公用事业费押金，并有权向乙方主张相当于三个月租金的违约金。装修垃圾清运费按每平方米15元计算。合同对其他事项也作了详细约定。被告在在合同附件三“交付确认书”落款处加盖公章。被告接收商铺后进行了装修。合同履行中，由于被告未能向原告支付租金、物业管理费等费用，原告于2017年12月22日至涉案商铺送达催告函，要求被告于2017年12月25日前支付各项欠费共计104,625.05元。原告于2017年12月27日按合同中注明的被告之电子邮件信箱向被告发送电子邮件，要求被告按时缴纳相关欠费。原告将上述催告函作为邮件的附件一并发送给了被告。原告于2018年1月8日再次向被告发送电子邮件，要求被告支付所欠的各项费用计104,625.05元。被告于2018年1月12日向原告回复了电子邮件，内容为：因最近收到通知商场房产证正式下来可进行办理营业执照和餐饮服务许可证，我司为外资公司申请手续上和商场建议内资公司流程不同，导致前期到现(在)都无法获取相关文件，同时也没法宣传推广，再者运营部因气味问题一直阻止现场加热和今天临时通知食药监会突击检查重罚，我司在经营困难下，经内部开会无奈作出决定，现正式通知贵方2018年1月12日停业，2018年1月13日进行撤拒，如需相关手续请电邮回复方便作出申请。有关租金问题，本着友好协商为大前提，我司诚意支付商场房产证发出至今共计一个月租金，和相当于三个月租金的押金作为解约条件，恳请接受尽快通知，方便我方撤拒后三个工作日内转账。2018年2月7日，原告通过中国邮政快递方式向被告寄送《商铺租赁合同》解约告知函，通知被告解除租赁合同。该邮件于2018年2月8日送达被告。由于被告未主动撤离商铺，原告于2018年3月下旬委托案外人对商铺内的装修予以拆除，支付了拆除费用2,000元。原告自行收回了商铺。另查，原告通过ERP电子结算系统分别于2017年11月8日、2017年12月8日、2018年1月8日、2018年2月8日向被告发送租赁结算单。其中2017年10月8日发送的一张租赁收费通知单要求被告支付2017年10月的租金、推广费、物业管理费合计13,999元，同时发送的一张缴费通知单要求被告支付2017年9月23日至9月30日期间的租金3,360元、物业管理费284.05元、推广宣传费72元，以及要求预付2017年10月、11月两个月的租金、物业管理费、推广宣传费，上述合计32,938.05元；2017年11月8日的两张租赁收费通知单要求被告支付2017年11月的租金、物业管理费、推广费13,999元，12月的租金、物业管理费、推广费13,999元；2017年12月8日的一张租赁收费通知单要求被告支付2018年1月的租金、物业管理费、推广费13,999元，另一张租赁收费通知单要求被告支付2017年10月23日至11月22日期间的电费624元；2018年1月8日的租赁收费通知单要求被告支付2018年2月的租金、推广费、物业管理费合计13,999元以及2017年11月23日至12月22日期间的电费340.60元；2018年2月8日的租赁收费通知单要求被告支付2017年12月23日至2018年1月22日期间的电费393.90元。由于被告未能向支付原告租金等费用，现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，对于原告主张按每日2‰计算逾期付款违约金，本院释明该计算方式明显过高并征询原告是否予以调整，原告表示由法庭酌定。以上事实，由原告提供的商铺租赁合同、原、被告之间的电子邮件、解约告知函、邮政特快专递存根联、邮件查询单、租赁收费通知单、拆除费发票，以及当事人陈述所证实。本院认为，原、被告签订的租赁合同内容合法，系双方当事人真实意思表示，具有法律效力。双方应当按约严格履行各自权利义务。房屋租赁合同中，原告作为出租方主要义务是按约交付租赁物，而被告作为承租人的主要义务是按时足额支付租金等各项费用。然而在被告承租了涉案房屋后，却未能向原告按时足额的支付租金等费用，已构成严重违约，导致原告的合同目的无法实现。原告据此享有合同解除权。根据被告的违约情形，原告向被告发出解除合同通知的行为，符合《合同法》的相关规定。解约通知到达被告时，租赁合同解除。原告的解约通知于2018年2月8日邮寄到达被告，故租赁合同于该日解除。按合同约定，被告应自2017年9月23日开始按月向原告支付租金、物业管理费、推广费，然被告并未支付。现原告要求被告支付2018年2月7日为止的租金、物业管理费、推广费、装修垃圾清运费的请求，于法有据，本院予以支持。在被告使用商铺期间所产生的电费，理应由被告负担。由于被告在合同解除后未能自行撤离商铺并恢复商铺原状，原告为此支付了2,000元清理商铺，该费用应由被告负担。但拆除费是原告在合同解除后所产生的实际损失,原告不应将此费用列为被告逾期支付的合同款项而主张逾期付款违约金。被告逾期支付租金等费用，原告请求被告承担逾期付款的违约金，符合合同约定且不违反法律规定。但原告按每日2‰计算违约金，按年化利率计算将超过70%，确实过高，对此原告表示具体计算方式可由法院酌情考虑，基于此，本院酌情按1‰计算。由于被告的原因导致合同解除，被告应当承担解除合同的违约责任。原告要求被告偿付解除合同违约金38,325元，于法有据，本院予以支持。合同约定被告应支付租赁保证金、物业管理费押金、公用事业费押金、装修押金，被告未支付。在合同履行期间，无证据证明原告向原告催讨上述保证金和押金。而保证金、押金的功能是担保被告按期支付租金、物业管理费和水电费等公用事业费，在被告未能按时支付租金、物业管理费和水电费的情况下，保证金和押金可以先行抵付。故保证金、押金的本质并不具有违约金性质。况且双方在合同中就合同的解除已约定承租方应承担相当于三个月租金金额的违约金。因此，在合同已解除的情况下，原告再行要求被告支付保证金、押金，显然不当，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，第一百一十四条第一、二款之规定，判决如下：一、原告上海通益置业有限公司与被告卓思(上海)贸易有限公司就上海市闵行区吴中路XXX号上海万象城项目“Mstreet”层X号商铺签订的《商铺租赁合同》于2018年2月8日解除；二、被告卓思(上海)贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海通益置业有限公司截止至2018年2月7日的租金57,820元；三、被告卓思(上海)贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海通益置业有限公司截止至2018年2月7日的物业管理费5,968.11元、推广宣传费864元、电费1,358.50元、装修垃圾清运费180元；四、被告卓思(上海)贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海通益置业有限公司拆除费2,000元；五、被告卓思(上海)贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海通益置业有限公司自2018年2月8日起至实际支付之日为止，以租金57,820元、物业管理费5,968.11元、推广宣传费864元、电费1,358.50元、装修垃圾清运费180元为本金，按每日1‰计算的逾期付款违约金；六、被告卓思(上海)贸易有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海通益置业有限公司解除合同违约金38,250元；七、驳回原告上海通益置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,142.65元，由原告负担471.38元，被告负担1,671.27元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一八年七月二十七日书记员  陈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。