云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2801民初1449号被告：杨桂华，女，1958年12月25日出生，汉族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。委托诉讼代理人：周伟，xxxxxxx律师事务所律师，特别授权代理。原告：景洪立丰房地产开发有限公司。统一社会信用代码：xxxxxxxxxxx。住所地：云南省西双版纳。法定代表人：刀梽曜，职务总经理。委托诉讼代理人：张颖，xxxxx律师事所律师。特别授权代理。原告杨桂华与被告景洪立丰房地产开发有限公司（以下简称“立丰房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月3日公开开庭进行了审理。原告杨桂华的委托诉讼代理人周伟、被告立丰房地产公司的委托诉讼代理人张颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨桂华向本院提出诉讼请求：1、请求人人民判令被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金112856元（违约金以房屋总款为基础，按贷款年率6％从2012年11月5日暂计算至2018年4月15日）。2、请求人民法院判令被告履行合同义务，在十个工作日内为原告向不动产登记机关申请办理不动产权证。事实与理由：原、被告于2010年12月21日签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买其开发的9号公馆项目，5幢第1单元第6层601号房，房屋参考套内建筑面积为70.97平方米，房屋按套计价总价为347250元，合同约定交房使用时间为2012年4月10日，另外双方签订补充协议，约定原告提交相关申报材料后，被告应在180日内为原告取得《房屋所权证》。双方签订以合同后，原告通过首付及按揭的方式付清所有房款，并于2012年5月15日向被告交清房屋配套费用、办证费用，及交付相关办证材料，但时至今日被告始终没有为原告办理房屋权属证书，为维护原告的合法权益起诉至人民法院。被告立丰房地产公司答辩称，原、被告双方于2010年12月21日签订《商品房购销合同》，2011年4月8日被告为原告完成了《商品房买卖合同登记备案》手续，合同登记号：xxxxx,2012年5月15日双方办理了交房手续，所以房屋的产权与实际交付均归属原告所有，被告已履行合同的主要义务，原告已实现购买房屋的根本目的，2012年5月15日，被告代为收取了15068.92元税款，但原告其后未向被告提供所需的其它资料，2015年8月30日原告终于提交资料后，被告代为向景洪市房地产交易所申报产权，2015年12月14日审核通过工作人员签章并加盖了审核印章，此时被告通知原告办理后续手续时，原告电话却无法接听，联系不上本人，后原告要求被告将房产证办在原告一个人名下，不要写在陈建新名下，原告一直未向被告提交补充资料证明，2016年被告陆续接到中国农业银行西双版纳分行通知，原告及共同贷款人陈建新于2014年8月24日逾期未归还贷款，扣划被告公司帐户9913.44元，2016年4月25日一次性扣划被告帐户138643.93元，两次代为清偿原告杨桂华拖欠所有贷款本息合计148557.37元，后被告起至贵院，2018年3月14日陈建新到产权部门当面书写了《放弃声明》，被告与原告双方曾于2015年申报过产权，因原告不愿意将共有权登记在陈建新名下，同时拖欠被告欠款拒不归还，未向被告提交完全部必须资料，不配合被告进行办证，并且被告已为400多位业主办理产权证，不能正常申报的的原因在原告，被告无过错，请求法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《工商登记信息》复印件1份、《商品房购销合同》、《补充协议》复印件各1份、《登记备案表》原件1份、《发票》、《收据》原件各1份，内容真实，来源合法，能证实原、被告双方签订《商品房购销合同》的情况及已进行商品房买卖合同登记备案，原告向被告交付首付款及按揭款的情况，被告收回原告的商品房购销合同原件办理产权证及合同备案手续的情况。本院予以采信。被告提交的《登记备案表》、《房屋权属登记申请书》、《房地产买卖审批书》、《银行回执》、《声明书》、《贷款合同内页》原件各1份，内容真实，来源合法，能证实原、被告双方办理已合同登记备案，原告、被告于2015年8月30日向产权登记部门申报产权手续，2015年12月14日景洪市房地产交易所已审核通过本案的房屋交易，原告逾期归还银行贷款，被告的保证金被银行扣划的情况，2018年3月14日原告及陈建新向景洪市房地产交易所声明，陈建新自愿放弃本案房屋的所有权，原告杨桂华及陈建新作为共同抵押人用本案的房屋向银行按揭贷款24万的事实等情况，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月21日，被告立丰公司（甲方）与原告杨桂华（乙方）签订了《商品房购销合同》及《补充协议》（编号：xx），约定：原告购买被告开发的景亮路9号“9号公馆”第5幢第1单元第6层601号商品房，购房总价347250元；被告选择银行按揭贷款方式支付购房款，首付款107250元于本合同签订当日内向原告支付，余款240000元办理银行按揭贷款的相关手续,第十二条关于产权登记的约定：本合同约定的商品房交付使用后，在具备本合同《补充协议》约定的申请产权登记的情况下，乙方可以委托甲方代理办理产权登记，乙方也可以自己办理产权登记。甲方代办产权证的，在乙方委托后180天内为乙方取得《房屋所有权证》。该合同还约定了其他内容。《补充协议》约定：五，关于产权登记的约定：1、乙方（原告）委托甲方（被告）代理办理产权登记的，乙方应当在房屋交付后与甲方办理委托手续，同时提交申报产权所必须的全部文件，包括但不限于：全部合同价款的发票原件，合同原件，已经交纳契税，工本费等文件。乙方委托甲方代缴有关税费的，费率标准按政府规定执行。乙方未委托甲方办理产权登记或未全面履行产权登记申请人义务的，甲方不承担办理产权登记的责任。2、甲方应当在乙方交付后上款法律文件后180天内为乙方取得《房屋所有权证》，由于产权登记部门的原因延迟的除外，协议还对其他事项进行了约定。2010年12月21日原告杨桂华向被告立丰房地产公司支付了房屋首付款107250元。2011年4月8日，原告杨桂华与被告立丰房地产公司进行了商品房买卖合同登记备案，合同登记号（xxxx)2011年4月9日，原告（借款人）与被告（保证人）以及“中国农业股份有限公司西双版纳分行”（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》，约定：原告向贷款人借款金额为240000元；本合同担保方式为由被告立丰公司按合同10.1和10.3约定提供保证担保，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及律师代理费、诉讼费等贷款人实现债权的所有费用；分期偿还的，保证期间为每期还款日起二年；本合同项下贷款用于购买坐落于景洪市景亮路9号房产一套；借款期限至2021年4月8日止。该合同还约定了其他内容。原告向被告交付按揭贷款后，被告于2011年4月21日向原告出具240000元房款的不动产发票。2012年5月15日原、被告双方办理了接房手续，被告将本案房屋交付原告使用，当日原告杨桂华向被告立丰房地产公司交纳了配套费5037.42元、办证费10031.5元。2014年8月24日，中国农业股份有限公司西双版纳分行景洪业务营销管理中心向被告作出通知，载明“杨桂华于2011年4月10日在我行办理案件贷款向你公司购房，由你公司提供阶段性担保。到2015年8月22日止杨桂华已欠农行贷款3个月，金额5358.94元，根据借款合同约定，借款人已严重违约。现要求你公司履行担保人的义务，偿还农行借款。”，而中国农业股份有限公司西双版纳分行于2016年4月25日从被告的保证金帐户中支取了共计148557.37元。被告立丰房地产公司于2018年2月26日起诉至本院要求原告杨桂华返还148557.37元.2015年8月30日被告立丰房地产公司代原告杨桂华向景洪市房地产交易所申请办理私有房屋权属登记，当日原告杨桂华、共有人陈建新在《私有房屋权属登记申请书》申请人及共有人一栏签字。2015年12月14日景洪市房地产交易所审核同意原、被告双方的房地产买卖按347250元成交。2018年3月14日陈建新与原告杨桂华向景洪市房地产交易所声明，载明：“本人杨桂华与丈夫陈建新于1980年10月23日登记结婚，于2010年12月21日购买坐落于景洪市景亮路9号，9号公馆5栋1单元601号房屋，合同登记备案号（xxxx）现经双方共同协商，丈夫陈建新自愿放弃该房屋的所有产权，该产权全部归妻子杨桂华单独所有，从今后由此产生的经济纠纷与法律责任由我们夫妻双方承担，与交易所无关。现原告以被告至今没有为原告办理房屋权属证书为由，诉至本院。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原告杨桂华与被告立丰房地产公司双方签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行各自的合同义务，根据原被告双方签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定：本合同约定的商品房交付使用后，在具备本合同《补充协议》约定的申请产权登记的情况下，乙方可以委托甲方代理办理产权登记，乙方也可以自己办理产权登记。甲方代办产权证的，在乙方委托后180天内为乙方取得《房屋所有权证》，《补充协议》关于产权登记的约定：1、乙方（原告）委托甲方（被告）代理办理产权登记的，乙方应当在房屋交付后与甲方办理委托手续，同时提交申报产权所必须的全部文件，包括但不限于：全部合同价款的发票原件，合同原件，已经交纳契税，工本费等文件。2、甲方应当在乙方交付后上款法律文件后180天内为乙方取得《房屋所有权证》，由于产权登记部门的原因延迟的除外”的约定，本案中，原告杨桂华已于2012年5月15日按合同的约定向被告立丰房地产公司提供了办证所需的相关材料及交纳了办证费用，但至今未取得房屋所有权证，被告虽抗辩称其已于2015年8月30日向房地产登记部门提交了办证材料后因原告不愿意将共有权登记在陈建新名下，同时拖欠被告欠款拒不归还，将发票原件丢失，不配合被告进行办证等原因，造成原告至今未能办理到房屋产权证，但本案中，按《商品房购销合同》及《补充协议》的约定，被告立丰房地产公司应于交房后即2012年5月15日后180天内为原告杨桂华取得《房屋所有权证》，截止至今原告仍未取得房屋产权证，被告应当承担继续协助为原告办理房屋产权证的责任。据此原告杨桂华诉请要求被告立丰房地产公司为原告杨桂华向不动产登记机关申请办理不动产权证的诉请，本院予以支持。关于原告所主张的逾期办证违约金的问题。双方未在合同中约定逾期办证违约金及违约金计算方式。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照己付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，逾期办证违约金损失一般指已付购房款的银行利息损失，但由于现中国人民银行已不再公布贷款基准利率，故本院按《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于逾期利息的规定，按年利率6％的标准计算，本案中，原告已于2012年5月15日向被告交纳完了办证所需的所有材料、费用，但被告立丰公司于2015年8月30日才向房屋产权登记部门申请办证及提交办证材料。本案中按约定被告应于2012年5月15日交付房屋后180日内即2012年11月15日为原告杨桂华取得房屋所有权证，故2012年11月15日至2015年8月30日期间的逾期办证违约金，本院予以支持依购房款347250元按年利率6％计算为347250元×6％÷12个月×33个月=57296.25元。2015年8月30日后被告立丰房地产公司已为原告杨桂华向不动产登记部门申请办理不动产权证，并且有原告杨桂华及共有人陈健新在《私有房屋权属登记申请书》上签字。之后的办证需要双方的协助配合才能完成，但由于双方各自原因导致之后未能办理到房屋产权证。故对2015年8月30日之后的逾期办证的违约金本院不予以支持。综上所述。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告景洪立丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十个工作日内协助原告杨桂华向不动产登记机构申请办理位于景洪市景亮路9号9号公馆5幢1单元601号的房屋（合同备案登记号：x）的不动产权证书；二、被告景洪立丰房地产开发有限公司于判决本生效之日起三十日内向原告杨桂华支付逾期办证违约金57296.25元（逾期办证违约金自2012年11月15日起至2015年8月30日止依购房款347250元按年利率6％计算为347250元×6％÷12个月×33个月=57296.25元）。三、驳回原告杨桂华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2558元，由被告景洪立丰房地产开发有限公司负担2000元，由原告杨桂华负担558元。原告杨桂华预交的被告景洪立丰房地产开发有限公司负担的案件受理费部分本院不再另行清退，由被告景洪立丰房地产开发有限公司迳付原告杨桂华。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  骆 伟人民陪审员  蔡有昌人民陪审员  黄建明二〇一八年七月十七日书 记 员  玉 罕