山东省枣庄市薛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0403民初2116号 原告：孔亚文，女，1965年4月13日出生，汉族，住枣庄市薛城区。 委托诉讼代理人：颜道銮，山东薛国律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：陈传利，男，1964年10月7日出生，汉族，住枣庄市薛城区，特别授权。 被告：张齐，男,1987年5月13日出生，汉族，住枣庄高新区。 被告：殷宪秋，女，1955年2月10日出生，汉族，住址同上。 两被告共同委托诉讼代理人：殷召军，枣庄高新众大法律服务所法律工作者，特别授权。 原告孔亚文与被告张齐、殷宪秋侵权责任纠纷一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后经本院审查认为，本案案情复杂，不宜适用简易程序，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十三条规定，裁定本案转为普通程序。原告孔亚文及其委托诉讼代理人颜道銮、陈传利，被告张齐及其与被告殷宪秋共同委托诉讼代理人殷召军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孔亚文向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告搬离原告所有的枣庄高新区安泰花园小区7号楼1单元1301室商品房（房屋代码120728），停止对原告住房的侵权行为；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月30日原告孔亚文与山东唯实置业有限公司（以下简称唯实公司）签订了《商品房买卖合同》，合同约定唯实公司将自己开发建设的高新区安泰花园小区7号楼1单元1301室出售给原告孔亚文。该商品房原系褚衍伟购买，因褚衍伟借原告款未还，于2015年5月5日出具借条承诺以上述商品房作抵押，2017年3月30日前未能如期偿还借款，褚衍伟通知唯实公司，自愿以上述商品房抵偿欠原告的部分借款。后，原告与唯实公司签订了《商品房买卖合同》，原告所支付的全部房款，也是从褚衍伟向原告的借款中抵偿（其中褚衍伟下欠唯实公司10万元房款孔亚文另以现金支付）。原告购得该房产后，准备入住该房，得知该房已有被告张齐、殷宪秋暂住，在始终与两被告联系未果的情况下，2017年5月9日在涉案房门旁张贴《告知书》，要求被告搬离。两被告拒不搬离，为此，原告诉至法院。 被告张齐、殷宪秋辩称：涉案房屋系案外人褚衍伟转让给案外人殷君，殷君又转让给被告张齐，张齐与殷君签订了房屋买卖协议，且支付了全部购房款，并自2011年8月以来一直占有使用该房屋至今，已经取得房屋所有权；原告与唯实公司签订商品房买卖合同，唯实公司就应该将涉案房屋交给原告，原告应向唯实公司主张权利，不应向被告主张权利；唯实公司存在一房两卖的事实，先卖给褚衍伟，又卖给了原告，原告应提交证据证明唯实公司与褚衍伟原签订的房屋买卖合同已解除的证据，否则其与唯实公司于2017年3月30日签订的合同应视为无效合同；被告殷宪秋随儿子张齐生活，居住在张齐以合法形式取得的房屋，构不成侵权，其不应成为本案被告，因此原告诉其侵权无法律依据和事实根据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：案外人褚衍伟与唯实公司存在工程施工合同关系，唯实公司先用开发建设的安泰花园小区7号楼1单元1301室即涉案房屋折抵拖欠褚衍伟的工程款。2011年3月28日，褚衍伟与唯实公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》（合同编号：AT-308），约定房款金额741,108元。后，唯实公司与褚衍伟进行结算，涉案房屋价款超过其拖欠褚衍伟工程款，但褚衍伟迟迟未交清剩余房款。2015年5月5日，褚衍伟向原告孔亚文借款100万元，借条载明：褚衍伟自愿将安泰花园7号楼1单元13层东户住房一套抵押给原告，附车库款、装修款、购房款3张收据及房屋买卖合同一份。因拖欠涉案房屋余款未付清，唯实公司解除了与褚衍伟签订的《商品房买卖合同》。2017年3月30日，唯实公司与原告孔亚文签订《商品房买卖合同》(合同编号：YS0106894),约定原告孔亚文购买唯实公司开发建设的涉案房屋，总金额为741,108元，该合同进行了网签备案。褚衍伟欠原告孔亚文部分借款折抵唯实公司与褚衍伟结算的部分购房款，除此之外，原告孔亚文向唯实公司补交了剩余房款，履行完付款义务。同日，唯实公司向原告孔亚文出具收据一张，载明：购房款741,108元，枣庄雅居装饰有限公司向原告孔亚文出具收据一张，载明：房屋装修款171,780元。 另查明，褚衍伟与案外人殷君就涉案房屋口头协商过买卖事宜，褚衍伟收到殷君部分购房款244,500元。后，2011年1月27日，殷君与被告张齐签订房屋买卖协议，约定涉案房屋建筑面积163.5平方米，单价3200元。被告张齐先后给付殷君购房款54万元。自2011年8月至今，被告张齐居住在涉案房屋。褚衍伟、原告孔亚文分别多次要求被告张齐、殷宪秋搬离涉案房屋，皆未果。 本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中唯实公司解除与褚衍伟就涉案房屋的买卖合同，并与原告孔亚文签订了新的《商品房买卖合同》，且进行了网签备案。该《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方当事人均有约束力，双方应依照合同履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。原告孔亚文按照约定支付了全部房款，故有权要求唯实公司交付房屋、协助办理房屋所有权转移登记，对涉案房屋享有合法权利。被告张齐提供的证据虽能证明褚衍伟与殷君之间对涉案房屋转让有过协商，但褚衍伟与唯实公司签订的买卖合同在2011年3月28日，褚衍伟与殷君协商在此之前。考虑到涉案房屋单价和总价等合同关键事项尚未明确的情况下，双方的协商不能简单视为达成了明确的房屋买卖协议。褚衍伟与唯实公司买卖合同签订后，与殷君未就涉案房屋进一步达成明确买卖协议，且鉴于殷君仅仅支付了部分房款，褚衍伟甚至多次要求殷君搬离涉案房屋，故，被告张齐提供的证据不足以证明褚衍伟与殷君之间具有合法有效的房屋买卖协议。根据《物权法》的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。转让登记是房屋产权转让的生效条件。褚衍伟与唯实公司虽签订了房屋买卖合同，但未办理房屋所有权转移登记，因此涉案房屋所有权仍属于唯实公司。根据相关法律规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。由此，即便被告张齐有证据证明褚衍伟与殷君之间存在合法有效的房屋买卖协议，褚衍伟的转让行为亦属无权处分。物权法将合同行为和物权变动行为分开，合同是负担行为，物权变动是处分行为。合同有效不一定引起物权变动，如果所有权人追认，则能产生物权变动之效果；如果所有权人不追认，合同虽然有效，但不能发生物权变动的效果。本案中涉案房屋所有权人唯实公司证明除原告孔亚文之外其他有关涉案房屋的处分行为一律不予认可，最终也不会给其办理房屋产权登记手续，且已解除与褚衍伟的房屋买卖合同，因此殷君即便依据合法有效的买卖协议，要求继续履行合同已属事实上不能，最终也无法取得房屋所有权，唯有向褚衍伟要求承担合同责任。故，殷君对涉案房屋取得所有权缺乏事实根据和法律依据。同理，殷君向被告张齐转让涉案房屋的行为亦属无权处分。同时，根据《物权法》的规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，被告张齐与殷君就涉案房屋约定的价格远低于唯实公司出售给褚衍伟的价格，不符合市场价值，也不符合交易习惯，其真实性存在合理性怀疑，且未办理产权转移登记，故不符合上述善意取得构成要件。因此，作为连环买卖后一手的买受人张齐，与殷君之间的房屋买卖协议，基于殷君前一手买卖的权利瑕疵，即便合法有效，同样要求继续履行合同已属事实上不能，最终也无法取得房屋所有权，唯有向殷君要求承担违约责任。 综上，被告张齐占有争议房屋的行为缺乏法律依据，且客观上对原告孔亚文相应合法权益的实现构成了妨碍，依法应当承担相应法律责任。另外，被告殷宪秋系被告张齐之母，与本案其他当事人未产生相关法律关系，也不承担相关法律责任，故原告诉其侵权，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条、第一百零六条、第二百四十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张齐停止对原告孔亚文的侵权行为，于本判决生效后十五日内搬离枣庄高新区安泰花园小区7号楼1单元1301室房屋（房屋代码：120728）； 二、驳回原告孔亚文的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行搬离义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费500元，由被告张齐负担，于本判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。 审 判 长  陈 平 审 判 员  张 涛 人民陪审员  李海宁 二〇一八年七月十日 书 记 员  任朝磊