上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初14954号原告：上海华虹实业公司。法定代表人：薛文花，总经理。委托诉讼代理人：胡云华，上海嘉富诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：高丹红，上海嘉富诚律师事务所律师。被告：一鸽电子科技（上海）有限公司。法定代表人：林则宇。原告上海华虹实业公司与被告一鸽电子科技（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月26日公开开庭进行了审理。原告上海华虹实业公司的委托诉讼代理人高丹红到庭参加诉讼，被告一鸽电子科技（上海）有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案做缺席审理。本案现已审理终结。原告上海华虹实业公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》于2018年5月7日解除，要求被告搬出租赁房屋，将房屋返还给原告；2.判令被告向原告支付所欠付租金及占有使用费至实际搬出租赁房屋之日止（暂算至2018年6月30日，至2018年5月7日的为租金，2018年5月8日至2018年6月30日期间的为占有使用费，合计金额447,054.75元）；3.判令被告立即向原告支付逾期付款违约金223,527.36元；4.判令被告返还原告给予的三个月装修免租期租金223,527.36元。事实和理由：2016年6月21日，原告和被告【原名伟富电子科技（上海）有限公司】签订了《租赁合同》，合同约定：原告将位于闵行区整层房屋，面积为1,065.05平方米租赁给被告。租赁期3年，自2016年6月16日起至2019年6月15日止，原告给予被告3个月的免租装修期，故租金起租日期自2016年9月16日起算。合同约定了租金金额，同时约定了先付后用方式，每3个月支付一次，应于每季度租金到期前10日向原告支付下一季度租金。同时约定逾期不支付租金、物业管理费或者合同约定其他费用累计超过30日的，原告可以书面通知被告解除合同，被告应向原告按相当于三个月的租金承担违约金。合同签订后，原告按约定向被告交付了租赁房屋。被告自2018年1月1日起不再支付房租，违反了合同约定。原告为维护自身合法权益，提起诉讼。被告一鸽电子科技（上海）有限公司未答辩，亦未向本院提供书面证据。本院经审理认定事实如下：2016年6月21日，原告上海华虹实业公司（出租方，甲方）与伟富电子科技（上海）有限公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：1.1甲方同意向乙方出租位于上海市闵行区整层的房屋，面积为1,065.05平方米，房屋性质为办公。3.1甲乙双方约定，甲方应于2016年6月16日向乙方交付该房屋。甲方有权根据实际情况通知乙方顺延租赁房屋的交付日。甲方交付完毕该房屋后，应与乙方签订本合同附件二《房屋使用交接书》，即视为甲方已按照本合同规定条件履行了将该房屋交付给乙方的义务。4.1甲方同意乙方的租赁期限为3年，自2016年6月16日起至2019年6月15日止（含装修免租期3个月），租金起付日期为2016年9月16日。装修免租期内，乙方无需支付租金，但仍需支付除租金外的装修管理费及其他费用。4.2若甲方因乙方违约而解除本合同，或乙方提前退租导致实际租赁期限不满上述4.1条款约定的租赁期的，甲方有权向乙方索取装修期内免去的所有租金。该笔租金乙方应于本合同提前终止之日起三日内支付给甲方。乙方逾期支付的，每逾期一日，应按应付未付金额的5%向甲方支付逾期付款违约金。5.1租赁房屋年租金为894,109.50元。5.2甲、乙双方约定，采用先付后用的方式，每3个月支付一次（如第一次租金支付期遇跨季度时，则由甲方进行调整至规范季度支付）。乙方应于每季度租金到期前10日向甲方支付下一季度的租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方应向甲方支付当期应付未付租金万分之五的违约金。逾期30天（含30天）未支付的，甲方有权解除本合同。6.1甲、乙双方约定，乙方应于本合同签订之日起3日内向甲方支付租赁保证金（相当于2个月的租金）149,018.20元。如乙方未在上述时间内支付租赁保证金的，经甲方催告后仍拒不支付的，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担相应的违约责任。6.2甲方有权以乙方已支付完毕的租赁保证金抵扣乙方应付未付的款项，保证金不足以抵扣部分，甲方有权继续向乙方追索。12.3甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方应向甲方按相当于三个月的租金承担违约金：……（5）乙方逾期不支付租金、物业管理费或本合同约定其他费用累计超过30日的；……。16.2乙方因经营需要在该租赁房屋上注册公司，自2017年度始每年缴纳税费不得少于10,000,000元。若乙方未达到上述纳税额，则当年度租金调升至2.5元/天/平方米。上述合同后附房屋使用交接书，合同签订当日，原、被告签署房屋使用交接书，载明：甲、乙双方在此确认，甲方已于2016年6月16日将位于闵行区的房屋，按双方于2016年6月21日签订的关于该房屋的租赁合同（合同编号：ZLHT2016-040）中附件约定的现有装修、附属设施及设备状况约定交付给乙方使用。甲方已按照上述租赁合同的约定完全履行了该房屋的交付义务。2016年6月25日，原告出具情况说明，载明：伟富电子科技（上海）有限公司承租我司位于闵行区的房屋，租期为3年，原定该房屋的审核预报告中起租日为2016年6月1日，由于上级审核会议的延迟，我司未能在原定日期交房并签订合同，故合同的起租日改为2016年6月16日，到期日相应地延迟半个月（2019年6月15日）。2016年8月4日，伟富电子科技（上海）有限公司名称变更为一鸽电子科技（上海）有限公司。2016年11月17日，原、被告及案外人甲公司签订补充协议，明确承租方名称变更为一鸽电子科技（上海）有限公司，并由一鸽电子科技（上海）有限公司承受原伟富电子科技（上海）有限公司与原告及案外人甲公司签订的所有合同权利义务。原告自述被告支付租金至2017年12月底，之后未再付款。原告亦确认被告支付了租赁保证金149,018.20元。上述事实，由原告提供的《租赁合同》、情况说明、补充协议等证据及当事人当庭陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及补充协议等系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按约行使权利、履行义务。然合同履行过程中，被告自2018年1月1日起不再支付租金，系被告违约，应承担相应的责任。原告根据合同约定行使单方解除权于法不悖，本院予以支持。因原告未在本案起诉前向被告表达过合同解除的意思表示，故原、被告之间的《租赁合同》于被告收到诉状副本材料之日，即2018年5月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故原告向被告主张返还租赁房屋并支付2018年1月1日起至2018年5月7日期间的租金符合法律规定，本院予以支持。因被告一直占用房屋，故原告自2018年5月8日起参照租金标准向被告主张房屋占用使用费符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定，被告自2017年度始每年缴纳税费不得少于10,000,000元，若被告未达到上述纳税额，则当年度租金调升至2.5元/天/平方米。原告根据该约定向被告主张纳税额租金补差于法不悖，本院予以支持。因被告的原因造成合同解除，故原告要求被告支付违约金符合法律规定，本院予以支持。根据合同约定，若因被告违约而导致合同解除，原告有权向被告索取装修期内免去的所有租金，故原告向被告主张三个月装修免租期租金的诉讼请求于法不悖，本院予以支持。为减少诉累，原告同意将已经收取的租赁保证金充抵被告应付款，该充抵于法不悖，本院予以支持，本院将该保证金优先充抵2018年6月30日前的房屋租金及占有使用费，充抵后被告尚应支付298,036.55元。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海华虹实业公司与被告一鸽电子科技（上海）有限公司就上海市闵行区整层房屋签订的《租赁合同》于2018年5月7日解除；二、被告一鸽电子科技（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内搬出上海市闵行区整层房屋并将该房屋返还原告上海华虹实业公司；三、被告一鸽电子科技（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海华虹实业公司至2018年6月30日止的房屋租金及占有使用费合计298,036.55元；四、被告一鸽电子科技（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海华虹实业公司自2018年7月1日起至房屋实际返还之日止，参照年租金894,109.50元计算的房屋占有使用费；五、被告一鸽电子科技（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海华虹实业公司2017年度纳税额租金补差77,748.63元；六、被告一鸽电子科技（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海华虹实业公司三个月装修免租期租金223,527.36元；七、被告一鸽电子科技（上海）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海华虹实业公司违约金223,527.36元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收6,759.29元，财产保全费5,000元，合计11,759.29元，由被告一鸽电子科技（上海）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇一八年七月二十日书记员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。