沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2018)辽0103民初3393号原告：中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行，住所地辽宁省沈阳市沈河区市府大路425号。法定代表人：孟光，该行行长。委托诉讼代理人：朱建晖，该公司员工。被告：石国建，男，1991年10月8日出生，汉族，住址辽宁省法库县。被告：沈阳荣盛房地产开发有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈北新区梅江北街18号。法定代表人：单明雨，该公司总经理。委托诉讼代理人：杜莹，荣盛地产公司员工。原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行(以下简称中国农行沈河支行)与被告石国建、沈阳荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农行沈河支行委托代理人朱建晖，被告荣盛地产公司委托代理人杜莹到庭参加诉讼，被告石国建经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农行沈河支行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除与被告之间的个人借款合同；2、请求判令被告石国建向原告支付借款本金224938.05元及利息1834.02元，本息合计226772.07元，被告逾期利息按人民银行同期利率给付；3、请求判令被告石国建承担原告因实现债权产生的一切费用；4、请求判令荣盛地产公司承担连带责任。事实与理由：原告于2014年5月20日与被告石国建签订个人购房担保借款合同，贷款金额25万元，期限20年，从2014年5月20日至2034年5月19日起按月偿还，贷款由荣盛地产公司担保，并承诺对上述债务承担一切连带责任予以清偿，现被告拖欠欠款本金224938.05元，利息1834.02元，经多次催要未果，原告起诉至法院，请求依法判决。被告荣盛地产公司辩称，欠款行为是被告石国建的个人行为，该房屋已经具备办理房产证条件，石国建拒不办理房产证，也是其个人行为，与我司无关。被告石国建未到庭，亦未提交书面答辩意见。原告中国农行沈河支行围绕诉讼请求依法提交了个人购房担保借款合同、欠款（本金利息）证明、贷款发放通知书及银行交易明细、房屋抵押预告登记证明及房屋电子登记簿查询证明等证据，被告石国建未到庭，视为其放弃了质证的权利，本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月13日，原告中国农行沈河支行作为贷款人，被告石国建作为借款人签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定：被告石国建向原告申请贷款，借款金额为人民币250000元，借款用途为购买房产（坐落于沈阳市沈北新区，建筑面积83.01平方米），借款期限为240个月，借款执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，还款方式为等额本息还款法。同时约定，借款人应按照合同约定归还借款本息，未按双方约定期限归还借款本金的，属于违约，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。如借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前行使担保权并提前收回已发放借款。合同另约定，被告石国建作为抵押人，将其贷款购买的位于沈阳市沈北新区，建筑面积83.01平方米的房产抵押给原告，并办理抵押权预告登记，被告荣盛地产公司作为保证人提供阶段性保证担保，担保期限自贷款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止，担保范围包括借款合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。如本合同项下借款同时存在物的担保(含借款人或第三人提供)和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。截至2017年11月26日，被告石国建共拖欠贷款本金人民币224938.05元，利息1834.02元，原告催要未果，起诉至法院。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告石国建经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原告中国农行沈河支行与被告石国建、荣盛地产公司签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按合同约定履行了向被告石国建发放贷款的义务，但被告石国建未依照合同约定还款，其行为已构成违约，故原告主张解除与被告签订的《个人购房担保借款合同》并要求被告偿还剩余贷款本金及利息的诉讼请求，符双方合同约定及法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》之规定，当事人对合同的效力可以约定附条件，附解除条件的合同，自条件成就时失效。根据合同约定，阶段性保证人（荣盛地产公司）直至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止，其保证责任方可免除，被告荣盛地产公司在《个人购房担保借款合同》盖章确认，表明其愿意作为保证人对被告石国建的上述贷款提供担保，现解除条件尚未成就，保证责任不能免除，故被告荣盛地产公司应对上述欠款承担连带保证责任。关于原告主张要求判令拍卖抵押房产用于清偿石国建欠款的问题，因本案所涉房屋办理的是抵押权预告登记，所登记的不是现实的不动产物权，而是将来发生的不动产物权变动的请求权，其实质作用在于限制现实登记的权利人行使处分权，在涉案房产未办理正式的抵押登记前，权利人的抵押权尚未确立，权利人应在办理正式的房屋抵押登记后才能主张优先受偿权，而涉案房产至今尚未办理正式的房屋抵押登记，故对于原告的该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行与被告石国建、沈阳荣盛房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告石国建于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行贷款本金人民币224938.05元；三、被告石国建于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行贷款利息人民币1834.02元（利息截至2017年11月26日，自2017年11月27日起至被告实际清偿之日止的利息、罚息按合同约定计算）；四、沈阳荣盛房地产开发有限公司对本判决书第二项、第三项承担连带保证责任；五、驳回原告中国农业银行股份有限公司沈阳沈河支行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行偿还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4700元，由被告石国建、沈阳荣盛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  魏凤玲人民陪审员  高清武人民陪审员  吴 斌二〇一八年七月十六日书 记 员  曹佳慧