济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0102民初1299号 原告：济南市历下区人民防空办公室，住所地济南市。 负责人：杜景民，主任。 委托诉讼代理人：马玉海，山东舜天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白春娟，山东舜天律师事务所律师。 被告：韩清安，男，*****，汉族，住济南市。 原告济南市历下区人民防空办公室（以下简称历下人防办公室）与被告韩清安房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告历下人防办公室的委托诉讼代理人马玉海、白春娟、被告韩清安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告历下人防办公室向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告韩清安支付原告历下人防办公室合同期间拖欠的使用费人民币60万元，另外合同期满后至返还房屋之日期间的使用费按日（每日按年租金÷360计算）据实计算；2.判令被告韩清安向原告历下人防办公室支付违约金20万元；3.判令被告韩清安返还原告历下人防办公室的房屋，并结清水、电等相关费用；4.判令被告韩清安承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年6月1日，原、被告签订了房屋使用协议，约定原告历下人防办公室将位于济南市*****提供给被告韩清安使用，被告韩清安每年支付使用费30万元，协议期限自2015年3月1日至2018年2月28日；付费原则为先付款后使用，使用费每半年支付一次；若未按时支付使用费，每逾期一日按年使用费5%支付违约金，逾期10日不付使用费，属于自动解除协议，原告历下人防办公室有权收回使用场所，双方协议终止。上述协议履行过程中，被告韩清安自2016年3月1日至今期间的房屋使用费尚未支付，已严重违反协议约定，原告历下人防办公室多次催要均未果，故请求法院判如所请。 被告韩清安辩称，一、原告历下人防办公室与被告韩清安签订的《房屋使用协议》无效。2003年12月3日，原告历下人防办公室与被告韩清安签订了《协议书》，约定由被告韩清安承租原告历下人防办公室坐落于*****，租赁期限为2004年2月31日至2015年2月31日，租金为每年14万元。被告韩清安原本承租的是原告*****，但在2008年，原告历下人防办公室强行收回了院落，并加盖房屋后另行出租，严重影响了被告韩清安的正常生产经营。之后，被告韩清安多次找原告历下人防办公室要求解决，主要领导口头答应在《协议书》期满后再多续租五年，租金保持不变，以这种方式补偿被告韩清安的损失。考虑到房屋设施老化，原告历下人防办公室已口头答应再给予续租五年，因此在征得原告历下人防办公室同意后，被告韩清安对楼房进行了改造（附2013年4月25日改造申请书）。被告韩清安于2013年投入了120万元，对承租房屋进行扩建和整体装修，房屋装修于2014年10月完毕，开始试营业。然而，2015年2月，在房屋到期后，被告韩清安多次找原告历下人防办公室要求完善续租手续，原告历下人防办公室以主要领导人员发生变化等各种理由推脱，并要求将租金涨至每年30万元，否则立即清退。此时，被告韩清安已投入了大量资金，如不续租将血本无归。在原告历下人防办公室的欺诈、胁迫和乘人之危下，被告韩清安无奈签订了《房屋使用协议》。期间，原告历下人防办公室对被告韩清安百般刁难，原本应该履行的义务均推脱或强加给被告韩清安履行，并强行收回了历下区青后小区三区22号的圣泉纯净水有限公司，给被告韩清安造成了经济损失。根据《民法通则》第五十八条第三款的规定，一方以欺诈胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效，因此原告历下人防办公室与被告韩清安签订的《房屋使用协议》为无效合同。二、原告历下人防办公室作为房屋的产权人和出租人，并没有尽到法定和约定的义务，违约在先，不应完全享受权利。根据《民法通则》第四条的规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。原告历下人防办公室将房屋出租给被告韩清安，应当保证房屋的正常使用，满足被告韩清安的正常生产经营需要。特别是2013年原告历下人防办公室同意被告韩清安对房屋进行改造，其明知被告韩清安投入了大量资金，但其在房屋使用过程中没有履行自己的义务。（一）原告历下人防办公室未履行修缮房屋的义务。2003年12月3日，原告历下人防办公室与被告韩清安签订的《协议书》第五条约定，房屋的顶层渗漏，由原告历下人防办公室负责维修。第十二条约定，原告历下人防办公室未按时或未按要求维修出租房屋造成被告韩清安人身受到伤害或财产毁损的，负责赔偿损失。被告韩清安承租的房屋三楼漏水严重，被告韩清安数次找原告历下人防办公室要求解决，均没有回音，严重影响了被告韩清安的日常经营，造成整个三楼停止使用多达半年的时间。后来被告韩清安自己出资5万元进行了修缮。（二）原告历下人防办公室未履行水电正常供应的义务。房屋原有水路水压过低，三楼基本处于无水可用状态，线路老化，电压不稳定，经常跳闸，水电无法正常使用。被告韩清安多次向原告历下人防办公室反映，原告历下人防办公室一直拖延。无奈之下，被告韩清安自己出资17万元，重新向水务公司、电力部门申请了新管道和新线路。这些应当由原告历下人防办公室出资整修的费用，原告历下人防办公室一直未能支付。（三）车辆停放和道路问题迟迟未能解决。原告历下人防办公室将原本出租给被告韩清安的院落收回后，致使被告韩清安经营的宾馆住入车辆无处可放。被告韩清安向原告历下人防办公室反映后，原告历下人防办公室一直口头答应就近另寻车位，但迟迟没有兑现。后来，房屋前仅有的一处出入口也被加建了护栏，导致被告韩清安经营的宾馆客人进不来、出不去，严重影响了被告韩清安的正常生产经营。（四）原告历下人防办公室假公济私，强行拆除了被告韩清安的门头店名牌。2017年初，原告历下人防办公室个别领导借拆违拆临之机，私下将被告韩清安经营的宾馆门头店名牌强行拆除，导致入住率急剧下降。有些在网上预订房间的客人，到了附近都找不到宾馆位置。自2017年3月开始，宾馆基本处于停业、半停业状态。由于原告历下人防办公室作为出租人的不作为、不尽责的行为，无法保障房屋的正常使用，无法满足被告韩清安的正常生产经营，给被告韩清安造成了巨大经济损失，入不敷出，无力承担高昂的租金，原告历下人防办公室对此非常清楚，所以两年以来一直未向原告韩清安索要租金。三、被告韩清安支出的费用有权从应支付给原告历下人防办公室的租金中抵扣。如上所述，因原告历下人防办公室不履行维修义务，导致被告韩清安支出房顶维修费5万元、水电改造费17万元，原告历下人防办公室作为涉案房屋的产权人和维修的长期受益人，应承担上述维修费用。由于原告历下人防办公室未及时维修房屋，导致被告韩清安承租的房屋三楼停业半年之久。原告历下人防办公室强行拆除门头店名牌的行为，导致被告韩清安自2017年3月至今处于停业、半停业状态。原告历下人防办公室不仅不应向被告韩清安索要租金，反而应该向被告韩清安赔偿经济损失。四、考虑到本案实际情况，租赁合同不宜解除，房屋继续出租给被告韩清安对原告历下人防办公室较为有利。被告韩清安在宾馆扩建及装修中投入120万元，从2014年底开始营业，中间又经历了多次停业，装修设施尚未发挥价值。如解除租赁合同，将使被告韩清安遭受重大损失。被告韩清安前期宾馆经营投入过大，目前名下无其他有价值财产，主要收入完全依靠宾馆的经营，一旦解除合同，原告历下人防办公室对租金的主张更无着落。综上，请求法院依法驳回原告历下人防办公室的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月1日，原告历下人防办公室（甲方）与被告韩清安（乙方）签订《使用协议》一份，约定甲方将位于济南市*****提供乙方使用，每年使用费30万元整；使用期限自2015年3月1日至2018年2月28日。协议第二条第二款约定：“本着‘先交款、后使用’的原则，使用费半年缴纳一次，全年使用费分两次缴清。在协议签订之日，乙方向甲方交纳半年使用费15万元整，在合同履行期间内，乙方分两次向甲方缴纳半年使用费15万元整，即每年8月1日前，缴纳本年度9月至次年2月的使用费，2月1日前缴纳3月1日至8月31日使用费。如乙方未按时向甲方交纳使用费，每逾期一日按年使用费5%支付违约金，若逾期十日不交使用费，属乙方自动解除协议，甲方有权收回使用场所，双方协议终止。”协议第二条第三款约定：“乙方在签约时一次性交付押金25000元整，依法履行协议期满，乙方按期交还所使用的场地且无任何纠纷，一月后甲方全额退还押金（不计利息）。如乙方不能按期交纳使用费和违约金，甲方有权从押金中扣回，并有权解除合同，如有违约，押金不予退还。”协议第四条第七款约定：“确因营业需要装修必须向甲方提出书面申请并出具装修方案，由甲方同意后方可施工，装修材料须用符合消防要求的防火材料，做到防火、防盗，消防安全达标。”协议第六条第二款约定：“使用期满，乙方如需要继续使用，需在本协议期满前一个月向甲方提出书面申请，经双方协商另行签订使用协议。”该协议签订后，被告韩清安按约向原告历下人防办公室交纳了押金25000元及2015年3月1日至2016年2月28日的使用费30万元，此后的使用费未支付。被告韩清安主张该《使用协议》其是在受欺诈、胁迫及乘人之危的情况下签订的，但对其主张的受欺诈、胁迫的事实，被告韩清安未提交证据予以证明。 另查明，早在2004年2月开始，原告历下人防办公室就将涉案房屋出租给被告韩清安使用。被告韩清安主张原告历下人防办公室自2006年开始在涉案房屋所在院落加盖房屋并对外出租，严重影响了其正常生产经营。为证实其主张，被告韩清安提交2008年5月19日其向原告历下人防办公室发送的《关于韩清安与贵处房屋租赁事宜的函》（复印件）一份。对该证据的真实性，原告历下人防办公室不予认可，并主张该函的落款时间为2008年5月19日，系发生在涉案《使用协议》签订之前，与本案无关。此外，被告韩清安主张在合同履行过程中，原告历下人防办公室存在以下违约行为： （一）未履行修缮房屋的义务。被告韩清安主张在其承租涉案房屋期间，涉案房屋漏水，原告历下人防办公室未按约定履行修缮义务，故其自行支出维修费用5万元。为证实其主张，被告韩清安提交房屋漏水照片4张。对该4张照片的真实性原告历下人防办公室提出异议，主张照片无法反映拍摄的地点，并主张其从未收到过被告韩清安要求修缮房屋的通知。对此，被告韩清安主张其均是以口头方式通知原告历下人防办公室房屋漏水，没有书面证据。对其支出房顶维修费5万元的事实，被告韩清安未提交证据予以证明。 （二）未履行水电正常供应的义务。被告韩清安主张涉案房屋水压、电压均达不到使用要求，故其自行向济南水务集团、电力部门申请了临时水、电管线，因此支出17万元。为证实其主张，被告韩清安提交2014年4月30日济南水务集团有限公司出具的预收款收据一份，记载收取“临水保证金9932元”。此外，被告韩清安提交2014年2月12日至2014年10月21日期间的《关于征收超计划加价水费的通知》4份，据此主张其替原告历下人防办公室垫付了超计划水费51604.8元，要求从租金中抵扣。原告历下人防办公室主张上述收据及通知记载的时间均系涉案《使用协议》签订之前，与本案无关。 （三）车辆停放和道路问题迟迟未能解决。对此，原告历下人防办公室主张其从未向被告韩清安承诺过解决车辆停放和道路问题，被告韩清安亦未提交证据证明原告历下人防办公室曾经对此作出过承诺。 （四）原告历下人防办公室强行拆除了门头店名牌。对被告韩清安的该项主张，原告历下人防办公室不予认可，被告韩清安未提交证据证明其门头店名牌系被原告历下人防办公室强行拆除。 另查明，涉案房屋未办理房屋所有权证，原告历下人防办公室亦未提交证据证明该房屋建设取得了建设规划许可证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，因原告历下人防办公室未提交证据证明涉案房屋具备所有权证或建设规划许可证，故涉案《使用协议》无效，但原告历下人防办公室有权参照合同约定的租金标准要求被告韩清安支付房屋占有使用费。 对被告韩清安主张的原告历下人防办公室在合同履行过程中存在的违约行为：（一）关于房屋修缮问题。因被告韩清安提交的照片无法反映拍摄时间及地点，故其以此主张房屋存在漏水，证据不足。此外，被告韩清安未提交证据证明其已将房屋漏水的情况通知了原告历下人防办公室，因此其主张原告历下人防办公室拒不履行房屋修缮义务，证据不足。被告韩清安主张其因修缮房屋漏水支出维修费5万元，但对此未提交证据予以证明，故对其主张的该修缮费用应当从租金中抵扣的抗辩，本院不予支持。（二）关于水电供应问题。被告韩清安主张原告历下人防办公室未履行正常的水电供应，对此，其提交了2014年4月30日济南水务集团有限公司出具的预收款收据一份及2014年2月12日至2014年10月21日期间的《关于征收超计划加价水费的通知》四份，因收据及通知的出具时间均系涉案《使用协议》签订之前，无法证实与本案的关联性，故被告韩清安据此主张原告历下人防办公室未履行正常的水电供应义务，并要求将其支付的水电改造费用及超计划水费从租金中抵扣的抗辩，证据不足，本院不予采信。（三）关于车辆停放和道路问题。因《使用协议》中并未对该事项作出约定，被告韩清安亦未提交证据证明原告历下人防办公室曾经承诺解决车辆停放和道路问题，故被告韩清安据此主张原告历下人防办公室构成违约，证据不足。（四）拆除门头店名牌问题。因被告韩清安未提交证据证明其门头店名牌系被原告历下人防办公室拆除，故其据此主张原告历下人防办公室存在违约，证据不足。综上，被告韩清安提交的证据不足以证实原告历下人防办公室在合同履行过程中存在过错，其要求抵扣租金的理由不能成立，故其应当按照《使用协议》约定的租金标准向原告历下人防办公室支付房屋占有使用费。 根据《使用协议》的约定，涉案房屋占有使用费为每年30万元，被告韩清安仅交纳了第一年的使用费30万元及押金25000元，后两年的使用费未交纳。因此，后两年的使用费60万元被告韩清安应当承担继续支付的义务，但其支付的押金25000元可以抵扣。抵扣后，被告韩清安仍需向原告历下人防办公室支付房屋占有使用费575000元。2018年3月1日之后的房屋占有使用费，被告韩清安应当按照合同约定租金标准，即每年30万元继续支付，直至房屋返还之日止。 对原告历下人防办公室要求被告韩清安支付违约金20万元的诉讼请求，因《使用协议》无效，原、被告双方关于违约责任的约定亦无效，故对原告历下人防办公室的该项诉讼请求，本院不予支持。 对原告历下人防办公室要求返还房屋的诉讼请求，因涉案《使用协议》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此原告历下人防办公室有权要求被告韩清安返还房屋。 对原告历下人防办公室要求被告韩清安结清水、电费的诉讼请求，因原告历下人防办公室未提交证据证明被告韩清安欠交的水电费数额，故其该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、被告韩清安于本判决生效之日起三十日内将位于*******返还给原告济南市历下区人民防空办公室； 二、被告韩清安于本判决生效之日起十日内向原告济南市历下区人民防空办公室支付2018年2月28日前的房屋占有使用费575000元；2018年3月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占有使用费，按照每年（365天）30万元的标准继续支付； 三、驳回原告济南市历下区人民防空办公室的其他诉讼请求。 如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12800元，财产保全费5000元，共计17800元，由原告济南市历下区人民防空办公室负担6500元，被告韩清安负担11300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  孙晓博 人民陪审员  于平吉 人民陪审员  咸维玲 二〇一八年七月二日 书 记 员  王 凤