广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初500号原告：佛山市南海区桂城街平东经济联合社，住所地：广东省佛山市南海区桂城街道平东村，组织机构代码XXX。负责人：林志桐。委托诉讼代理人：戴国梁，广东邦南律师事务所律师。被告：梁耀成，男，1968年1月5日出生，汉族，住广西横县，原告佛山市南海区桂城街平东经济联合社与被告梁耀成租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月31日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人戴国梁到庭参加诉讼，被告梁耀成经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.双方解除租赁合同，被告立即返还位于平东新石南边街七巷12号（原建盛宿舍）；2.被告支付2016年7月1日至2018年8月31日拖欠的厂房租金512000元；3.被告支付延迟履行违约金178753元[从2016年7月1日计算至2018年4月30日按日千分之二计算，83333元×（365+120）天×0.2％+160000元×（120+120）天×0.2％+88000元×120天×0.2％=80833+21120+178753元]；4.被告支付违约金50000元；5.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年4月13日，原、被告签订《租赁合同》，原告将位于平东新石南边街七巷12号（原建盛宿舍）（建筑面积5262平方米）出租给被告，租期2年5个月，从2016年4月1日起至2018年8月31日；2016年4月至2017年8月租金为20000元，2017年9月1日起租金在前一期基础上递增10%；2016年4月1日至6月30日的租金为60000元，于2016年6月30日前缴交；2016年7月1日至2016年12月31日租金为120000元，于2016年9月30日前缴交；往后租金实行先缴交后使用，租金每半年收取一次。如被告拖欠租金，则原告除追缴所欠交的租金外，被告还须从应付之日起以拖欠租金金额按每日千分之二支付延迟履行违约金至付清之日止。原告按合同于2016年4月1日前将厂房交付给被告正常使用至今。被告从2016年7月下旬就未交纳租金，截至2017年12月，被告共拖欠租金336000元。原告多次向被告催缴租金及给予被告合理的支付期限，但被告未予理睬。且被告未经原告同意，私下将厂房转租给案外人使用，并收取案外人大量租金。根据合同法规定，承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期支付的，出租人可以解除合同，承租人要返还租赁物。被告的行为已严重损害原告的合法权益，故起诉。被告梁耀成没有答辩。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃当庭答辩、举证和质证的权利。经审查，原告出示的证据材料来源合法、客观真实，且与本案相关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2016年4月13日，原告佛山市南海区桂城街平东经济联合社（出租方、甲方）与被告梁耀成（承租方、乙方）签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将位于桂城街道平东新石南边街七巷12号（原建盛宿舍）（以下简称涉讼租赁物）出租给乙方；租赁物业建筑面积5262.63平方米，租赁物的面积不影响租金的计收；租赁用途为甲方将物业租赁给乙方作工业配套设施的用途；租赁期限从2016年4月1日起至2018年8月31日止；2016年4月至2017年8月租金为20000元，自2017年9月1日起，租金在前一期基础上递增10%，即2017年9月起月租金为22000元；租金的支付办法为2016年4月1日至6月30日租金60000元，于2016年6月30日前缴交，2016年7月1日至2016年12月31日租金120000元，于2016年9月30日前缴交，往后租金实行先缴交后使用的原则，租金每半年收取一次（遇节假日可顺延）；乙方应一次性缴纳现金50000元给甲方作为合同的履约保证金；乙方在没有拖欠租金、税、费或没有因使用承租物业经营而产生的其他纠纷未解决的，且乙方全面履行合同权利义务的前提下，甲方在合同期满后三十天内将保证金（不计利息）如数退还给乙方；甲方应于2016年4月1日前将租赁物业按现状交付给乙方；租赁期间，未征得甲方书面同意的，乙方不得将租赁物部分或整体转租；乙方须按合同约定向甲方如期如数缴交租金，如乙方拖欠租金，则甲方除追缴所欠交的租金外，乙方还须从应付之日起以所欠租金金额按每日千分之二支付延迟履行违约金至付清之日止；租赁期内，乙方逾期60天未交租金的或乙方把物业部分或整体转租给第三方，且未经甲方同意的，甲方有权单方解除合同，无条件收回租赁物（包括乙方投资的装修物和固定设施），同时，乙方已缴交租金及履约保证金不作退回，乙方并须向甲方支付违约金50000元。2016年4月13日，原告佛山市南海区桂城街平东经济联合社（出租方、甲方）与被告梁耀成（承租方、乙方）签订《物业租赁补充协议》，约定：2016年4月1日至2016年12月31日期间租金，由乙方按合同应缴180000元调整为150000元整。2017年3月17日，原告出具收据，确认收到被告缴纳涉讼租赁物2016年7-9月租金20000元。2018年1月9日，原告提起诉讼。诉讼中，原告确认被告已于2018年2月底搬离涉讼租赁物，原告于2018年2月底实际收回涉讼租赁物；原告陈述被告就2016年7月至2016年9月的租金仅支付20000元，尚欠30000元未支付，此后的租金均未支付；原告确认已收取被告保证金50000元，原告在本案中诉请被告支付违约金50000元并非是要求没收履约保证金，而是除保证金50000元外，要求被告另行支付违约金50000元，原告在本案中未主张没收保证金50000元。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原告未提供证据证明其出租给被告的涉讼租赁物已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设，原、被告之间就涉讼租赁物形成的租赁合同无效。无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除涉讼合同没有事实和法律依据，本院依法不予支持。合同无效，因合同取得的财产应予返还，现原告确认被告已于2018年2月底搬离涉讼租赁物，原告实际于2018年2月底收回涉讼租赁物，故本院对原告请求被告返还涉讼合同项下涉讼租赁物的诉讼请求不再重复处理。虽然原、被告签订的涉讼合同无效，但被告实际占用涉讼房屋，根据公平及等价有偿原则，应参照涉讼合同约定的租金标准支付实际占用涉讼房屋期间的使用费予原告。原告主张2016年7月至2018年2月，涉讼租赁物由被告占有使用，被告从2016年7月起仅向原告支付使用费20000元，未支付其他使用费予原告；被告作为义务履行方，其既未到庭提出异议，又未提供证据证明其已履行相应付款义务，也未提供证据证明其未向原告支付使用费有约定或法定的理由予以抗辩，故本院对原告要求被告支付相应使用费的诉讼请求予以支持，经核算，①2016年7月1日至2016年12月31日期间，被告应向原告支付的使用费为80000元[（150000元÷9个月）×6个月-20000元];②2017年1月1日至2017年8月31日期间，被告应向原告支付的使用费为160000元（20000元/月×8个月）；③2017年9月1日至2018年2月28日，被告应向原告支付的使用费为132000元（22000元/月×6个月）。综上，被告需向原告支付使用费372000元（160000元+132000元+80000元），原告诉请超出核定部分，本院不予支持。参照涉讼合同约定，被告应于2016年9月30日前缴交2016年7月1日至2016年12月31日租金；往后租金实行先缴交后使用的原则，租金每半年收取一次，被告逾期支付场地使用费，给原告造成了资金占用损失，被告应赔付相应损失予原告，本院酌定被告以80000元[（150000元÷9个月）×6个月-20000元]为本金从2016年10月1日起、以120000元（20000元/月×6个月）为本金从2017年1月1日起、以128000元[（20000/月×2个月）+（22000元×4个月）]为本金从2017年7月1日起、以44000元（22000元/月×2个月）为本金从2018年1月1日起，各项均至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告。涉讼合同无效，原告要求被告按涉讼合同约定以欠付费用为本金按日千分之二计算逾期付款违约金无事实和法律依据，超出核定部分，本院依法不予支持。原、被告签订的涉讼合同无效，原告依据涉讼合同约定要求被告支付违约金50000元作为违约金没有事实和法律依据，本院依法不予支持。被告梁耀成经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告梁耀成应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费372000元予原告佛山市南海区桂城街平东经济联合社；二、被告梁耀成应以80000元为本金从2016年10月1日起、以120000元为本金从2017年1月1日起、以128000元为本金从2017年7月1日起、以44000元为本金从2018年1月1日起，各项均至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息予原告佛山市南海区桂城街平东经济联合社，本项随上列第一项清；三、驳回原告佛山市南海区桂城街平东经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费9447.53元（原告已预交），由原告佛山市南海区桂城街平东经济联合社负担2297.53元，被告梁耀成负担7150元，被告梁耀成应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳7150元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告佛山市南海区桂城街平东经济联合社已预交的诉讼费用7150元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院退还予原告佛山市南海区桂城街平东经济联合社。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  赵 燕人民陪审员  张华丽人民陪审员  梁润芬二〇一八年七月三日书 记 员  邓洁婷