河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀06民终2549号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵克雄，男，1950年3月21日出生，汉族，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：井春峰，涿州市清凉寺办事处晨曦法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙立春,男，1978年10月20日出生，汉族，住河北省涿州市。委托诉讼代理人：谌业明，河北博典律师事务所律师。上诉人赵克雄因与被上诉人孙立春房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2017）冀0681民初4633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人赵克雄及其委托诉讼代理人井春峰、被上诉人孙立春及其委托诉讼代理人谌业明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵克雄上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判，支持由被上诉人支付欠款及违约利息的请求，按照最高人民法院法释文件规定，参照银发【2003】251号文件规定，按中国人民银行贷款基准利率调整表中2012年7月6日公布的3-5年的利率6.4%并加收50%，计算自2014年4月29日至付清之日的违约利息；2.诉讼费由被上诉人负担。3.因被上诉人欠款时间过长，造成以后办理房产过户遇到不可抗力，使房屋不能过户时，被上诉人须支付赔偿金2万元。事实和理由：一、一审判决用错法律依据，与事实有误，被上诉人提出的反诉理由不成立。房屋买卖分为两道程序，一是双方签订房屋买卖合同，债的关系发生，双方均受合同约束，二是过户登记，即发生物权变化，产生新的物权所有人，这是一般法律常识，也是应当进行的必然过程。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，在二手房买卖中，房屋所有权发生转移的唯一要件就是登记，也就是说，即使买方已经支付全部价款并且卖方也将房屋交付买方实际占有，只要未经产权过户登记，买方对不动产仍然不能享有物权。现在属于第一道程序未完成。虽然双方当事人签订了房屋买卖合同，卖方即上诉人也已将房产证件和房屋钥匙交付给买方即被上诉人，但被上诉人并未按合同约定一次性付全款，所欠尾款一直以各种理由不交付，已经构成违约，致使第一道程序无法进行下去，影响第二道程序无法进行。被上诉人虽然拿着证件及钥匙，但只是执行合同的一个过程，一种诚意的表示，表明上诉人同意将房屋卖给被上诉人，并不能代表房屋已经是被上诉人的了，被上诉人在产权过户之前不能行使使用和居住权，因为法律上这时被上诉人还没有取得所有权。只有经过房屋登记过户后，新的房证上是被上诉人的名字时，被上诉人才真正成为房产的实际所有人，才能使用和居住，才能有权要求上诉人按照双方约定的时间将房屋清除，以免影响新的产权所有人的使用和居住。现在还处于第一道程序未完，所以被上诉人提出由于房屋内一些老旧物品未搬走而影响其使用、居住，不存在法律依据。至于被上诉人编造的搬走房屋内物品后交付尾款的约定，合同中没有，上诉人也没有说过，无凭无据。一审判决将被上诉人不成立的反诉理由与其违反合同没有一次性付款的事实相抵销，不承担违约责任的认定，违反了以事实为根据、以法律为准绳的司法原则，认定错误，应予更正。二、一审判决未提到对于被上诉人逾期支付尾款的违约金的给付，可以理解，上诉人一审所要求的违约金利息计算方法现在已经不适用，所以上诉人要求按照新的规定给付逾期付款违约金，即参照中国人民银行贷款利率的通知银发【2003】251号规定中关于罚息利率问题的标准“在借款合同载明的贷款利率水平上加收30-50%”。由于被上诉人编造理由长期不付全合同房款的严重违约行为，致使上诉人打官司要账，为此上诉人要求除按照当年银行规定的贷款利率标准外，加收按50%计算。房屋买卖合同于2014年4月29日签订，此时欠款适用2012年7月6日公布的中国人民银行人民币贷款利率3-5年的标准为6.4%。根据理由：在人民法院审判当事人没有约定违约金计算方法的问题中就违约金的标准，最高人民法院1994年3月12日法函【1994】10号、1996年5月6日法复【1996】7号、1999年1月29日法函【1999】8号、2000年11月21日法释【2000】34号、2012年5月10日法释【2012】7号中均参照了中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准的有关文件，所以参照银发【2003】251号是符合最高人民法院宗旨的，是有法可依的。三、被上诉人违反合同约定，经多次催要拒不交尾款的行为是故意行为。2014年4月29日签订房屋买卖合同时，被上诉人要求上诉人委托崔玲作为上诉人的委托代理人，当时上诉人不认识崔玲，认为是位律师或者公证处人员，也就认可了，后来才知道崔玲和被上诉人是夫妻关系。双方当事人签订合同后，三年多来被委托人崔玲一直不作为，既不催其爱人赶紧交付尾款，也不和上诉人商议何时去办理过户手续。崔玲的不作为是被上诉人夫妻合谋的耍赖行为，有损上诉人的利益，明显不公平。因此，上诉人决定撤销原来委托崔玲的委托合同。由上诉人亲自出面追回欠款，亲自协助被上诉人办理房产过户，即产权变更登记手续。四、被上诉人一直未按合同约定履行，经多次催要拒不交尾款，致使现在还停留在房屋买卖第一道程序。如果被上诉人如约交清尾款和相应的利息，房屋买卖就进入第二道程序，即办理房产过户、产权变更手续。被上诉人当年能办而不办，使第一道程序进入第二道程序的时间从2014年到2018年，而这几年发生了很大变化，如房屋价格、国家相关政策等，如果在过户60日的过程中发生了不可抗力的事情，致使上诉人的房卖不了或者不能过户，造成签订的房屋买卖合同废止，被上诉人要承担赔偿责任，除退还房、证件，还要赔偿上诉人损失费2万元。五、法律依据：《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条，最高人民法院法释【2012】7号，中国人民银行银发【2003】251号，《物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民法通则》第六十九条。孙立春辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。二、房屋买卖合同是双务合同，履行没有先后顺序，被上诉人承认欠上诉人5万元房款，但这是针对上诉人没有完成交房义务所行使的同时履行抗辩权。上诉人房屋内确实存放着物品没有搬走，造成被上诉人无法入住，故被上诉人没有履行给付房屋尾款的义务。上诉人没有搬清房屋内物品，不符合合同约定，是一种违约行为，被上诉人虽然有房屋钥匙，但并不敢擅自入住，被上诉人享有同时履行抗辩权，并不构成违约行为，上诉人要求被上诉人承担违约责任于法无据。三、被上诉人的行为不构成违约，当然也不承担违约责任，更谈不上违约金及利息的支付赔偿。四、由于上诉人不履行合同义务，不搬清房内物品，被上诉人也未敢支付剩余5万元房款，上诉人不协助被上诉人，导致被上诉人不能办理房产权属过户手续，责任完全在于上诉人，而不在于被上诉人。五、由于上诉人的违约行为导致被上诉人可能增加损失（办理过户费用的增加）。双方签订合同四年之久，被上诉人已给付大部分房款，按照法律规定，上诉人应当协助被上诉人办理过户手续。被上诉人已经交了31万元房款，至今没有办理过户手续，也未能入住，产生损失的是被上诉人而不是上诉人。综上所述，被上诉人履行了大部分房款交付义务，是上诉人违约在先，导致今天矛盾的发生。赵克雄向一审法院起诉请求：1.判令孙立春立即归还房款5万元，并按日万分之四给付利息（自2014年4月29日至付清止）；2.诉讼费用由孙立春承担。孙立春向一审法院反诉请求：1.依法判令赵克雄协助办理双塔办事处西门北街36号涿国用（2012更）第001号（054446）土地使用权、涿房权证双塔字第新0311**号房屋所有权变更登记手续；2.依法判令赵克雄停止侵害、排除妨碍，清退涿州市室内物品；3.反诉费由赵克雄负担。一审法院认定事实：双方当事人于2014年4月29日签订了《涿州市存量房买卖合同》，约定赵克雄将其所有的位于涿州市的房产转让给孙立春，成交价36万元。合同第二条约定付款方式为一次性，第三条约定双方定于合同签订后正式交付房屋，第五条约定违约方向守约方支付违约金100万元。合同签订后，孙立春已给付赵克雄31万元购房款，余款5万元至今未给付。赵克雄已将钥匙、房屋所有权证、土地使用权证交付孙立春，但至今未将所转让房屋内的物品搬清（正房西侧二间和西配房内物品）。一审法院认为，双方当事人签订的《涿州市存量房买卖合同》合法有效。孙立春没有一次性给付赵克雄购房款36万元、赵克雄交付房屋不彻底均不符合合同约定，均构成违约，因此互不承担违约责任。综上，孙立春应当给付赵克雄剩余购房款5万元，赵克雄应当将转让房屋内的物品搬清（正房西侧二间和西配房内物品）并协助孙立春办理房屋所有权及土地使用权变更登记手续。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条之规定，判决：“被告（反诉原告）孙立春于本判决书生效后十日内给付原告（反诉被告）赵克雄剩余购房款50000元。反诉被告（原告）赵克雄于本判决书生效后十日内将双塔办事处西门北街36号房屋内（正房西侧二间和西配房内物品）的物品清除并协助孙立春办理房屋所有权及土地使用权变更登记手续（土地所有权证：涿国用（2012更）第001号（054446），房屋所有权证：涿房权证双塔字第新0311**号）。原诉案件受理费1050元，由原诉被告孙立春负担；反诉案件受理费80元，由反诉被告赵克雄负担。”二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实予以确认。另查明，签订合同当日，被上诉人孙立春向上诉人赵克雄出具欠条一张，载明：“今欠赵克雄现金伍万元整（50000.00）整。欠款人：孙立春2014年4月29日”。本院认为，上诉人赵克雄（甲方）与被上诉人孙立春（乙方）于2014年4月29日签订的《涿州市存量房买卖合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行。合同第三条约定：“甲乙双方定于签订本合同后正式交付该房屋。”据此，赵克雄在合同签订后即负有向孙立春交付房屋的义务，且该交付的后果须为孙立春能够正常使用该房屋。赵克雄虽向孙立春交付了钥匙及相应的权属证书，但并未将自己存放于该房屋内的物品全部清除，妨碍了孙立春对房屋的正常使用，交付存在瑕疵，构成违约，根据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，赵克雄应当将其尚存放于涉案房屋内的物品予以清除。一审法院基于孙立春未一次性给付房款、赵克雄交付房屋不彻底均与合同约定不符的事实认定双方均构成违约、互不承担违约责任，孙立春对之并未提出上诉。综上，对赵克雄要求孙立春给付违约利息的主张不应支持。赵克雄上诉请求第三项“因买房人欠款时间过长，造成以后办理房产过户遇到不可抗力，使房屋不能过户时，买房人须支付赔偿金贰万元”，已经超出其诉讼请求范围。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，在本案中对之不予审理。赵克雄在上诉理由中主张撤销与崔玲的委托合同，因与本案房屋买卖合同纠纷并非同一性质的法律关系，本案对之不予涉及。综上所述，赵克雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由上诉人赵克雄负担。本判决为终审判决。审判长  王红哲审判员  李舒淼审判员  郑金梁二〇一八年七月二十六日法官助理杜斯妹书记员佟铁铮