江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0303民初5401号原告：徐州市盛芳物业管理有限公司，住所地徐州市解放南路103号戏马台写字楼708室。法定代表人：仲怡芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：张颖，江苏苏旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：范恺，江苏苏旭律师事务所实习律师。被告：袁奇，女，1961年11月7日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：阚吉玲，江苏茂通律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁波，江苏茂通律师事务所律师。原告徐州市盛芳物业管理有限公司与被告袁奇物业���务合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐州市盛芳物业管理有限公司的委托诉讼代理人张颖、范恺，被告袁奇的委托诉讼代理人阚吉玲、梁波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州市盛芳物业管理有限公司向本院诉请：1.判令被告给付2011年1月1日至2017年12月31日物业服务费36852元，滞纳金34725.6元（以欠付的金额为基数，自2011年1月1日起至2017年12月31日止，按照同期银行贷款利率的四倍计算）；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告自2005年12月份开始一直对戏马台综合楼进行物业服务，被告袁奇为戏马台综合楼102、406、408室的业主，被告也一直享受原告公司的物业服务，并一直交纳物业费至2010年12月份，被告对原告的服务予以认可，双方之间形成了事实的物业服务合同��系。2010年12月份后被告拒绝交纳物业费用，至今尚欠物业费36852元。虽经原告多次催要，被告均不予交纳。为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法支持原告诉请。被告袁奇辩称，1、原告不是适格诉讼主体。原告没有通过正规招投标程序进入被告所在的综合楼提供物业服务，也没有通过被告所在的业主大会决定或由被告所在综合楼的业主委员会选聘签订物业服务合同，约定服务合同期限和物业费收费标准、服务内容、收费项目等。被告本人也没有和原告签订过物业服务合同，而且事实上原告也没向被告本人提供过相应的物业服务，因此，被告诉称原、被告之间形成事实物业服务合同关系没有事实依据，被告更不清楚原告起诉的物业费36582元和滞纳金34724.6元是如何计算出来的。2、即使原告为戏马台综合楼提供过物业服务，但其��费违反法律法规和部门规章，且未达到徐州市所要求的二级物业服务的项目和水平。原、被告未签订过物业服务合同，没有委托原告提供特约物业服务，且被告也未享受过原告提供的物业服务，原告无权向被告收费。被告在使用房屋以来从未见到过原告在被告所在的综合楼显著位置对应公示的内容进行公示，原告如果连最基本的公示义务都没做，最基本的明码标价都没做，如何证明为被告提供了物业服务且达到二级资质的收费标准。原告起诉要求被告支付物业费显然没有事实依据。3、根据相关法律规定，原告应当提供证据证实，其对戏马台综合楼的服务实施了招投标且物业费收费标准经过备案核准，否则即使原告提供了物业服务，被告也有权拒绝支付。4、即使原告提供了物业服务，但其起诉要求2011年1月1日至2017年12月31日期间长达7年的物业费也超过法定诉讼时效���其请求不应得到支持。5、根据司法解释规定，原告即便有权索要物业费，但原告对被告未进行物业费催交的书面通知，违反诉讼前置程序。6、原告起诉的事实存在重大错误，戏马台综合楼一层的102室房产并不是被告的个人房产，原告诉称被告是102室业主错误。原告连被告最基本的房屋信息都不清楚，何谈为被告提供过物业服务。原告要求滞纳金更无事实和法律依据。综上，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：2006年1月1日，原告（受让方，乙方）与案外人徐州市富丽华房地产发展有限公司（转让方，甲方）签订《物业管理权益转让合同书》，合同约定：徐州市富丽华房地产发展有限公司将其开发的坐落于徐州市解放南路193号的戏马台综合楼及周围停车场的物业管理权益转让给原告永久性经营。乙方在本合同生效后，须以自己的名义与本综合楼全体业主和物业使用人签订物业管理合同，按照物业管理的规定实施全方位管理本小区的一切事务，依法合理地向业主和物业使用人收取各项物业管理服务费。上述合同签订后，原告承接戏马台综合楼物业服务工作，提供保洁、保安、维修、管理等工作，并向业主和物业使用人收取物业服务费，但未与业主签订物业服务合同。戏马台综合楼102室房屋所有权人为袁园，建筑面积为63.56平方米，406室、408室房屋所有权人为被告袁奇，406室建筑面积为96.02平方米，408室建筑面积为90.18平方米。庭审中被告认可其系102室、406室���408室房屋的实际使用人。原告提供物业费缴费收据以证明被告自2007年7月至2010年12月按照每月每平方米1.5元的标准向原告支付物业费，2011年1月1日以后不再支付。2017年9月22日，原告向被告邮寄催收函。本院认为，物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，业主交纳物业服务费是国务院物业管理条例、江苏省物业管理条例等法规规定的业主应尽的法定义务。虽然原告提供物业服务没有通过被告所在的业主大会决定或由被告所在综合楼的业主委员会选聘签订物业服务合同，原告与被告也未签订物业服务合同，但戏马台综合楼的建设单位徐州市富丽华房地产发展有限公司将物业管理权益转让给了原告。原告提供的证据可以证明其实际为戏马台综合楼提供了物业服务，被告自2007年7月至2010年12月一直向原告交纳物业费，应视为其接受原告的物业服务。被告辩称原告提供物业服务未通过招投标程序，本院认为，戏马台综合楼并非住宅楼，是否应经过招投标程序法律无强制性规定。被告辩称原告起诉超过诉讼时效，本院认为物业服务具有连续性、整体性，物业服务费的诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，现原告仍在为被告提供物业服务，故原告的起诉未超过诉讼时效。原告在起诉之前已向被告进行催收，符合起诉条件。被告袁奇为戏马台综合楼102室、406室、408室房屋的实际使用人，原告为戏马台综合楼提供物业服务，针对有关业主��提出的综合楼楼道内乱贴小广告的问题，原告也组织人员进行了清理，故原告履行了其物业服务义务，被告应向原告支付物业服务费。涉案戏马台综合楼非住宅楼，物业收费实行市场调节价，被告自2007年7月至2010年12月按照每月每平方米1.5元的标准向原告支付物业费，系对物业服务价格的认可。此后，原、被告双方并未签订物业服务合同对此予以变更，故2011年以来的物业费仍应按此标准计算。原告要求2011年以后的物业服务费按照每月每平方米1.8元计算没有依据，本院不予支持。从原告所提供的其公司对相关物业服务中存在的问题进行整改的照片中，可以说明原告在物业服务过程中确实存在一定的瑕疵。故本院确定被告于2011年1月1日至2017年12月31日期间的物业费，应计算为1.5元/平方米/月×84月×（63.56+96.02+90.18）平方米×70%=22028.8元。因双方未签订物业服务合同，未对滞纳金进行约定，故原告要求被告支付滞纳金的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：一、被告袁奇于本判决生效之日起十日内向原告徐州市盛芳物业管理有限公司支付物业服务费22028.8元；二、驳回原告徐州市盛芳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加���支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1589元，由原告徐州市盛芳物业管理有限公司负担589元，由被告袁奇负担1000元（因原告已预交，被告随案款一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省徐州市中级人民法院的开户银行为：建行徐州市永安支行，账号为：32×××02）。审 判 长  孙新红审 判 员  姜方平人民陪审员  张 惠二〇一八年七月��日书 记 员  张 伟