江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0722民初2321号 原告:江苏省禧徕乐房地产开发有限公司，住所地东海县万尚会家居生活广场 法定代表人：王春文，董事长。 委托诉讼代理人：孙会利，江苏华天人律师事务所律师。 被告:李长树，男，1966年10月18日生，汉族，住东海县。 被告：彭景解，女，1966年3月18日生，汉族，住东海县。 委托诉讼代理人：李天（系李长树、彭景解女儿），女，1991年5月15日生，汉族，住东海县。 原告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司（以下简称“禧徕乐公司”）与被告李长树、彭景解商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案受理后，依法适用简易程序于2018年4月18日公开开庭进行了审理，因案情复杂，本院依法组成合议庭于2018年7月6日公开开庭进行了审理。原告禧徕乐公司的委托诉讼代理人孙会利，被告李长树、彭景解及其委托诉讼代理人李天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告禧徕乐公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告之间于2015年8月31日签订的《商品房买卖合同》，被告配合原告办理退房手续；2.本案所涉诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年7月28日，被告因资金不足，向江苏万尚会管理公司（以下简称“万尚会公司”）借款购买原告开发的位于东海县石榴街道车庄村245省道西侧万尚会国际家居生活广场第18幢2单元402室房屋，并于当日与原告和万尚会公司签订了《协议书》，该协议书约定被告向某1会公司借款（包括首付款、银行按揭贷款和契税）共计340607.6元，借款期限自2015年8月31日起至2017年8月30日止，被告同意万尚会公司将本协议所涉款项直接支付给原告，即视为万尚会公司履行了出借款项的义务，并约定在被告没有还清万尚会公司为其垫付款项期间，万尚会公司有权要求原告解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》。2015年8月31日，原被告关于购买上述房屋一事签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告应于2015年8月31日前付房屋首付款132687元，余款19.8万元办理贷款，房屋价款共计330687元。上述《协议书》和《商品房买卖合同》签订后，万尚会公司按照约定直接将房屋价款330687元支付给原告，履行了出借款项给被告的义务。2017年5月15日，原告和万尚会公司共同向被告发了催款通知书，要求被告按时还清借款或与原告解除上述《商品房买卖合同》，但被告至今未履行还款义务，现万尚会公司根据三方签订的《协议书》，要求原告解除与被告之间的《商品房买卖合同》。原告认为，被告未按约履行还款义务，已构成违约，按照协议约定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》。 被告李长树、彭景解辩称，对方的请求和理由我方均不认可。第一，万尚会负责销售原告开发的房屋，2015年万尚会推出“你来买房，我替你还贷款”的购房优惠活动，承诺可在购房两年后缴纳购房款。被告经同事腾士春的介绍购买了万尚会房屋并签订了三方借款协议、商品房买卖合同，并办理了农业银行贷款。第二，被告在两年借款期限届满前曾多次前往万尚会公司要求还款，万尚会无均正当理由拒绝接受还款，该事实我方将举证证明。第三，原告要求解除合同的依据是三方借款协议的第7条，该协议为原告提供的格式条款，协议第7条将被告的合法利益完全置于万尚会的控制之下，排除被告主要权利，加重了被告的责任，造成了严重的不公平，应认定为无效。第四，即使认定该协议第7条有效，原告也无权利解除合同。该解除权为附生效条件的解除权，生效条件是被告逾期未还款。万尚会公司无正当理由拒绝接受还款，不正当地促成该条件成就，应视为条件不成就，所以万尚会无权通知原告解除合同。第五，原告与万尚会公司具有利害关系，万尚会公司负责销售原告开发的房屋。原告要求解除合同的原因是涉案房屋在不断地涨价，原告伙同万尚会公司拒绝接受还款，继而将涉案房屋转卖他人获利，该行为违反诚实信用原则，不应得到法律的支持。第六，原告应按约履行商品房买卖合同，交付房屋。原被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。被告已按照合同约定向原告支付了33万余元购房款，原告在诉状中也承认收到了该笔购房款，原告应按照约定按期交付房屋。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第四十五条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十二条的规定，我方请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年7月28日，原告禧徕乐公司（甲方）、被告李长树（乙方）、案外人万尚会公司（丙方）签订《协议书》一份，内容为：“乙方拟购买甲方开发的位于东海县石榴镇车庄村的万尚会国际家居生活广场之万尚公寓18号楼2单元402室，乙方因资金不足而需向某2方借款用于支付上述房屋的购房首付款、契税、银行按揭贷款等相关购房款项，甲乙丙三方经友好协商，现就相关事宜达成如下协议：1.乙方向某2方借款金额为首付款332687元、银行按揭贷款198000元、契税9920.61元。2.借款期限自2015年8月31日起至2017年8月30日止。3.乙方应以现金形式一次性向某2方还清上述借款。4.甲乙双方因本协议所涉商品房买卖而产生的权利义务详见双方签订的《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》作为本协议之附件。5.在乙方未还清本协议所涉借款前，乙方不得以任何理由要求甲方交付房屋，甲方亦不承担任何逾期交房责任。本条约定如与《商品房买卖合同》相关约定不一致的，以本条约定为准。6.乙方同意丙方将本协议所涉借款直接支付给甲方，即视为丙方履行了出借款项的义务，出借的借款以本协议签订为准，上述借款乙方不需要另打欠条给丙方。7.在乙方没有还清丙方为其已垫付款项期间，丙方对上述房产享有完全的处分权。并且丙方有权要求甲方解除甲乙双方签订的《商品房买卖合同》。8.本协议一式三份，自甲乙丙三方签字或盖章之日起生效。”庭审中，原告禧徕乐公司承认在上述《协议书》签订后已收到购房款330687元。 2015年8月31日，原告禧徕乐公司（出卖人）与被告李长树、彭景解（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定被告李长树、彭景解购买原告禧徕乐公司开发的位于东海县石榴街道车庄村245省道西侧万尚会国际家居生活广场第18幢2单元402室房屋，总价款为330687元，买受人于2015年8月31日前付132687元，余款19.8万元办理贷款。第7条载明：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。被告彭景解未在该合同上签字，但在庭审中表示认可该合同。 2017年5月15日，原告禧来乐公司和案外人万尚会公司共同向被告李长树、彭景解发出《催缴通知书》，内容为：“2015年08月31日，你们与我公司及出借人江苏万尚会经营管理有限公司三方签订了《协议书》一份。根据该协议之约定，你们向出借人江苏万尚会经营管理有限公司借款330687元用于支付购买我公司开发的位于石榴街道尚城路万尚公寓18幢2单元402室商品房之首付款、契税、银行按揭贷款等购房款项，借款期限自2015年8月31日起至2017年8月30日止。同日，你们与我公司签订了《商品房买卖合同》一份。目前，还款期限即将届满，但你们至今没有向江苏万尚会经营管理有限公司偿还上述借款。出借人江苏万尚会经营管理有限公司已要求我公司解除与你们之间的商品房买卖合同关系,现我公司向你们通知如下：请你们自接到本通知之日起三日内向出借人江苏万尚会经营管理有限公司还清借款330687元或与我公司解除上述《商品房买卖合同》。否则，由此造成的一切损失由你们承担”。2017年5月16日，被告签收上述《催缴通知书》。庭审中，被告李长树、彭景解主张在还款期间被告多次提出偿还借款但万尚会公司拒绝接受，并出示录像录音资料、短信截图等证据、申请何春辉出庭作证用以证明其主张。 被告李长树、彭景解辩称“原告要求解除合同的依据是三方借款协议的第7条，该协议为原告提供的格式条款，协议第7条将被告的合法利益完全置于万尚会的控制之下，排除被告主要权利，加重了被告的责任，造成了严重的不公平，应认定为无效”，但未能举证证明《协议书》第7条属于格式条款。 上述事实，有《协议书》、《商品房买卖合同》、《催缴通知书》、录像录音资料、短信截图及双方当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，当事人解除合同，需符合法定或约定的解除条件。本案争议焦点如下： 第一，《协议书》第7条是否无效。被告李长树、彭景解辩称“原告要求解除合同的依据是三方借款协议的第7条，该协议为原告提供的格式条款，协议第7条将被告的合法利益完全置于万尚会的控制之下，排除被告主要权利，加重了被告的责任，造成了严重的不公平，应认定为无效”。本院认为，被告李长树、彭景解未能举证证明《协议书》第7条属于格式条款，故本院对被告的该抗辩事由不予采纳。 第二，《协议书》第7条是否约定了合同解除的条件。原告禧徕乐公司主张“被告未按约履行还款义务，已构成违约，按照《协议书》约定，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》”。本院认为，《协议书》第7条约定“在乙方没有还清丙方为其已垫付款项期间……丙方有权要求甲方解除甲乙双方签订的《商品房买卖合同》”，仅是表明作为丙方的万尚会公司可以要求作为甲方的原告禧徕乐公司解除《商品房买卖合同》，并未明确约定合同解除的具体条件；至于作为甲方的原告禧徕乐公司能否解除《商品房买卖合同》，取决于该合同是否符合法律规定的解除条件或《商品房买卖合同》约定的解除条件。因此，本院对原告禧徕乐公司的该项主张不予采纳。 第三，《商品房买卖合同》是否符合合同解除的条件。关于合同解除的条件，《商品房买卖合同》第7条载明“买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同”。本案中，被告李长树、彭景解已经通过万尚会公司及时缴纳了购房款，并无其他违约行为致使不能实现合同目的。因此，原告禧徕乐公司要求解除《商品房买卖合同》，无事实依据和法律依据，本院不予支持。 第四，协议约定的借款期限自2015年8月31日起至2017年8月30日止，而原告在2017年5月15日向被告发出《借款通知书》时，借款期限并未届满。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，判决如下： 驳回原告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费6260元，由原告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费6260元。收款人：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94，也可到农行东海县支行营业厅缴纳。先到本院立案庭开具交款票据，然后到上述指定银行交款，交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。 （本页无正文） 审 判 长  李明哲 审 判 员  李 梅 人民陪审员  魏忠田 二〇一八年七月八日 法官 助理  季二超 书 记 员  赵方会 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一)因不可抗力致使不能实现合同目的； （二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五)法律规定的其他情形。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。