贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初3158号原告：黔西南州硕丰商贸有限公司，住所地贵州省兴义市桔山大道兴义商城**楼****。法定代表人：崔巍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：白莎，贵州纬图律师事务所律师。被告：何政，男，1968年6月4日生，壮族，户籍地广西壮族自治区乐业县，现住贵州省兴义市。原告黔西南州硕丰商贸有限公司与被告何政租赁合同纠纷一案，本院2018年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黔西南州硕丰商贸有限公司之委托诉讼代理人白莎到庭参加诉讼，被告何政经本院传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已依法缺席审理终结。原告黔西南州硕丰商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告双方签订的《租赁合同书》及《物业管理协议》于民事起诉状送达给被告时解除（以法院送达的时间为准）；2、判令被告支付原告截止至2018年3月31日的欠付租金、商业管理费、物业管理费合计人民币340850元（起止日期见原告计算表）及截止至2018年3月31日的逾期付款违约金35102．20元（起止日期见原告计算表），并以340850元为基数，按每天万分之五计算违约金至被告实际清偿之日止；3、判令被告支付原告截止至2018年3月31日欠付的水电费人民币31531．6元；4、判令被告向原告支付合同解除违约金119700元；5、判令被告在合同解除后立即履行腾房义务，将租赁房产移交给原告；6、判令被告自2018年4月1日起按每日1575元的标准向原告支付合同解除前的租金、物业管理费、商业管理费及合同解除后给原告造成的损失，直至被告将租赁房产移交给原告之日止；7、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：贵州省兴义市瑞金大道旁的“兴义商城”系贵州炜煜房地产开发有限公司（以下简称：炜煜公司）所投资开发的房地产开发项目，该项目开发过程中，炜煜公司将商业地产部分的招商工作交由贵州元豪商贸有限公司（以下简称：元豪公司）负责。2015年10月15日，由于炜煜公司无力承担兴义商城建设所需的后续开支，故将兴义商城商业地产整体出租给原告，三方达成协议，由炜煜公司及元豪公司共同将兴义商城商业地产交由原告进行招租经营，原告负责投入资金完成后续工程并按约定向炜煜公司支付租金，并由原告享有兴义商城全部商业地产的租金、物管费、商管费、空调使用费及违约金收取权，后三方关于上述经营主体变更内容共同作出了《关于兴义商城经营主体变更公函》。2016年5月11日，原告与被告签订了《租赁合同书》（以下简称“租赁合同”），约定由被告承租原告享有出租权的兴义商城3号楼3＃－3－1号商业房产（以下简称：租赁房产），用于开设“荷塘月色”演艺吧。租赁合同中，第三条约定了租赁期限为自2016年7月1日起至2023年12月31日止；第四条约定了租赁费用包含房屋租金、商业管理费、物业管理费等，首年房屋租金为每年478800元，首年物业管理费为每年25200元，首年商业管理费为每年63000元；第五条约定了租赁费用采取先付后租的方式，每6个月为一次支付周期，提前30日支付；自2016年7月1日开始计算租金，房租每两年递增8％；第九条第2款约定被告逾期向原告支付租金等相关费用，每逾期一日应按拖欠金额的千分之三向原告支付违约金；第九条第四款约定被告逾期30日仍未足额向原告支付租金的，原告有权解除合同，且被告应向原告支付3个月租金作为违约金。租赁合同签订当日，原、被告还就租赁房产相关事宜签订了《物业管理协议》及《安全经营责任书》。此后，原告切实地履行了合同义务。截止至2018年3月31日，被告共欠付原告租金、商业管理费、物业管理费人民币340850元及欠付水电费人民币31531．6元。基于人道主义考虑，原告自愿将租赁合同中约定的逾期付款违约金计算标准从每日千分之三大幅调减为以340850元为基数，按每日万分之五计算，即暂算至2018年3月31日被告应向原告支付逾期付款违约金35102．2元。被告拒付租金等费用的行为已经构成根本违约，导致原告不能实现合同目的，原告特此根据租赁合同约定及法律规定解除原、被告双方签订的《租赁合同书》及《物业管理协议》，并要求被告于合同解除后立即履行腾房义务、赔偿原告损失。综上所述，原告依据合同约定行使合同约定解除权并请求被告履行付款义务、腾房义务、承担侵权赔偿责任，于法有据。请人民法院依法判决如诉，以维护原告合法权益为谢。被告何政未到庭陈述案件事实，未答辩，未举证。本院经审理认定事实如下：2016年5月11日，被告何政（乙方）因经营需要遂与原告黔西南州硕丰商贸有限公司（甲方）签订了一份《租赁合同书》，主要约定，租赁房产位于兴义市××山大道××商城××楼××＃-3-1；面积：1700平方米；租赁房产用于开设演艺吧；租赁期限：8年（自2016年7月1日到2023年12月31日）；房屋月租金：38元/平方米、月商业管理费：5元/平方米、月物业管理费：2元/平方米，首年房屋租金为478800元、商业管理费63000元、物业管理费25200元；定金：乙方在双方签订本合同叁个工作日内向甲方支付定金100000元，前述定金在乙方支付首期租金及相关费用时自动将50000元转为乙方合作保证金；租金及相关费用首期支付时间：乙方开业前30日内支付，支付方式：租赁费用采取先付后租的方式，每3个月为一次支付周期，提前30日支付；甲方预定于2016年1月1日将租赁房产交予乙方装修……若双方约定时间有变化，甲、乙双方需通知协商。甲方2016年7月1日开始计算租金。备注：房租每两年递增8%（合同期内）。第九条第4款，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，乙方除应向甲方支付本合同解除前其实际使用租赁房产所发生租金及相关费用外，还应向甲方支付三个月租金作为违约金：（1）甲方无任何违约行为，乙方逾期30日仍未足额向甲方支付租金的。同日，双方又签订了《物业管理协议》，后又签订了一份《安全经营责任书》。上述合同及协议签订后，原告黔西南州硕丰商贸有限公司将涉案商铺交付给何政使用，被告何政按照合同约定向黔西南州硕丰商贸有限公司支付了2016年5月11日至2017年4月1日的租金及其他费用。从2017年4月2日至2018年4月1日的租金、商业管理费、物业管理费人民币340850元、水电费31531.60元，共计372381.60，扣减何政于2018年6月22日向黔西南州硕丰商贸有限公司支付的200000元，下欠的租金及其他费用共计172381.60元至今未付，经黔西南州硕丰商贸有限公司催要未果后诉至本院，要求按上述诉求处理。本院认为，何政经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自愿放弃自己的诉讼权利。黔西南州硕丰商贸有限公司与何政签订的《租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法受到法律的保护。本案黔西南州硕丰商贸有限公司按合同约定将涉案房屋交付给何政使用后，完全履行了《租赁合同书》上所确定的义务，而何政在向黔西南州硕丰商贸有限公司支付2016年5月11日至2017年4月1日的租金及其他费用及于2018年6月22日支付200000元后未再继续按照合同约定向黔西南州硕丰商贸有限公司支付下欠的租金及其他费用，经黔西南州硕丰商贸有限公司催要后，何政至今未付，何政的行为使黔西南州硕丰商贸有限公司与何政签订的合同目的不能实现，构成根本违约。故依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行限期届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理限期内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”中第（四）项、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，对于黔西南州硕丰商贸有限公司要求确认《租赁合同书》及《物业管理协议》于民事起诉状送达给被告时解除的诉请，于事实和法律有据，本院依法予以支持。关于黔西南州硕丰商贸有限公司请求判令何政支付下欠房屋租金及合同解除后租金损失的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”之规定，何政应向黔西南州硕丰商贸有限公司支付截止至2018年4月1日欠付的房屋租金、物业管理费、商业管理费、水电费共计172381.60元及从2018年4月2日起按每天1575元向黔西南州硕丰商贸有限公司支付房屋租金损失至何政实际腾房之日。关于违约金的问题。黔西南州硕丰商贸有限公司向何政主张多个违约金，违约金具有填补性质。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，黔西南州硕丰商贸有限公司主张的违约金有“截止至2018年3月31日的逾期付款违约金35102.20元，并以340850元为基数，按每天万分之五计违约金计算至被告实际清偿欠付租金之日止及合同解除违约金119700元”，何政拖欠原告的租金及其他相关费用，必然给原告造成一定的经济损失，虽然何政未到庭要求调减违约金，但本院为了衡平双方当事人的权益，本院认为以双方约定的违约金，即以欠付租金172381.60元为基数，按每天万分之五从2018年6月23日计付违约金至何政实际清偿欠付租金之日止对黔西南州硕丰商贸有限公司的经济损失进行赔偿较为适宜。关于腾房的问题。依照前述合同法第九十七条之规定，涉案合同解除后，何政继续占有涉案房屋没有法律依据，故对于黔西南州硕丰商贸有限公司要求判决何政履行腾房义务的诉求，于事实和法律有据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、黔西南州硕丰商贸有限公司与何政于2016年5月11日签订的《房屋租赁合同书》及《物业管理协议》于2018年6月21日解除；二、何政于本判决书生效之日起十日内腾出兴义商城3号楼3＃－3－1号用于开设“荷塘月色”演艺吧的商业房产，并移交给黔西南州硕丰商贸有限公司；三、何政于本判决书生效之日起十日内向黔西南州硕丰商贸有限公司支付截止至2018年4月1日欠付的租金、商业管理费、物业管理费、水电费共计172381.60元，并以172381.60元为计算基数，从2018年4月2日起，按每天1575元支付黔西南州硕丰商贸有限公司房屋租金损失至何政实际腾出房屋之日止；四、何政于本判决书生效之日起十日内向黔西南州硕丰商贸有限公司支付合同违约金（违约金以172381.60元为计算基数，按每天万分之五从2018年6月23日计付违约金至何政实际清偿欠付租金之日止）；五、驳回黔西南州硕丰商贸有限公司的其余诉讼请求。如果义务人在本判决生效后未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9072元，减半收取4536元，由何政负担2513元，黔西南州硕丰商贸有限公司负担2023元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  刘宽生二〇一八年七月五日书记员  郑新新