安徽省阜阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖12民终1412号上诉人（原审被告）：安徽鑫马置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路，统一社会信用代码913412255770606574（1-1）。法定代表人：马超，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈西顺，安徽风采律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘坤龙，安徽风采律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙某1，男，2006年3月23日出生，汉族，住安徽省阜南县。法定代理人：孙某2，男，1980年8月6日出生，汉族，住安徽省阜南县，系孙某1之父。委托诉讼代理人：魏旭东，安徽振颍律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾兆蕊，安徽振颍律师事务所律师。上诉人安徽鑫马置业有限公司因与被上诉人孙某1商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省阜南县人民法院（2017）皖1225民初6360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安徽鑫马置业有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判，并由孙某1承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1.安徽鑫马置业有限公司逾期办证系因政府行为所致，属于不可抗力因素，不构成违约；2.抵押登记信息显示涉案房屋的物权人系孙某1，合同目的已经实现；3.涉案合同约定办理的“房产证”已被废止，因国家政策变迁导致合同目的无法实现，安徽鑫马置业有限公司不构成违约；4.涉案合同约定一次性付款的买受人自行办理房屋产权证，安徽鑫马置业有限公司不应承担逾期办证责任。孙某1辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。孙某1向一审法院起诉请求：安徽鑫马置业有限公司支付逾期交房违约金17504元（自2016年6月1日起计算至2016年11月11日止，其后违约金计算至取得建设工程竣工验收备案证明文件之日止）、逾期办证违约金19965.50元（自2016年8月29日起计算至2017年12月29日止，其后违约金计算至实际完成产权登记之日）；并由安徽鑫马置业有限公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月11日，安徽鑫马置业有限公司与孙某1签订一份《商品房买卖合同》，约定：孙某1购买安徽鑫马置业有限公司开发建设的位于阜南县阜民路北侧、阜为路西侧的“金马中央公馆”小区9号楼906幢1404号室房屋一套，预测建筑面积117.48平方米，总价款为547000元。合同第七条关于付款方式及期限约定：“一次性付款。买受人应当在2015年6月11日前支付该商品房全部价款。”合同第九条关于商品房交付条件约定：“该商品房交付时应符合下列第1、2、4项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、经综合验收合格”。合同第十一条关于交付时间和手续约定：“出卖人应当在2016年5月31日前向买受人交付该商品房”。合同第十二条关于逾期交付责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，作分别处理：（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”合同第二十条关于房屋登记的约定：“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、双方协商解决”。安徽鑫马置业有限公司于2015年6月11日收取孙某1全部购房款547000元，孙某1于2016年5月26日接收涉案房屋。2017年11月2日，安徽鑫马置业有限公司获得阜南县住宅小区综合查验领导小组出具的（2017）7号《阜南县住宅小区综合查验结论告知单》，内容为：“你单位建设的阜南县金马中央公馆住宅小区一期工程项目（内容为3号楼、5-12号楼，共计9栋），现已通过阜南县住宅小区综合查验，公示期内无异议，查验通过，同意交付使用，特此通知”。2017年11月21日，安徽鑫马置业有限公司取得涉案房屋建设工程竣工验收备案表，该工程于2016年5月24日竣工验收。经一审法院释明，孙某1明确要求继续履行合同，并要求按每日万分之一计算逾期办证违约金。一审法院认为，涉案《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。孙某1依合同约定交付了全部购房款，安徽鑫马置业有限公司应按约定在2016年5月31日前将经综合验收合格的房屋交付给孙某1，实际安徽鑫马置业有限公司于2016年5月26日交付房屋，符合双方合同约定；孙某1接收了房屋，完成了对涉案房屋的转移、占有，且涉案房屋在本案一审法庭辩论终结前已经阜南县住宅小区综合查验领导小组综合验收合格，且取得房屋建设工程竣工验收备案表，孙某1在接收了房屋后又以安徽鑫马置业有限公司在不符合交房条件的情况下交房、违反法律法规及合同约定为由主张逾期交房违约金，不予支持。因合同约定的是安徽鑫马置业有限公司交房时不出示建设工程竣工验收备案证明文件或不齐全，孙某1有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任才由安徽鑫马置业有限公司承担，而孙某1在合同期内自愿接收了房屋，安徽鑫马置业有限公司不存在逾期交付，不应承担逾期交房违约责任。关于逾期办理房屋产权证违约金，涉案房屋至今仍未能办理房屋产权登记手续，房屋在2017年11月21日才取得竣工验收备案表，在未取得竣工验收备案表前不具备办理房屋产权登记手续的基本条件，未能办理房屋产权登记手续系因安徽鑫马置业有限公司原因所致，其公司存在过错，应当承担违约责任，双方在合同中未约定违约金的具体计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条约定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，孙某1要求按照每日万分之一计算，低于上述逾期贷款利息标准，视为孙某1对其诉讼权利的自愿处分，逾期办理房屋产权证违约金应当从孙某1接收房屋后90日期满次日起算，即从2016年8月25日计算至2017年12月29日止，共492天，违约金为26912.40元（547000元×0.0001×492天），孙某1要求支付自2016年8月29日计算至2017年12月29日期间的逾期办理房屋产权证违约金19965.50元，予以支持；房屋所有权登记需要房产部门审核，属行政行为，具体何时取得，无法确定，对于2017年12月29日之后的违约金，双方可另行协商解决，或者另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、安徽鑫马置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿孙某1逾期办理房屋产权登记违约金19965.50元（从2016年8月29日计算至2017年12月29日）；二、驳回孙某1的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费737元，减半收取计368.50元，由孙某1负担69.50元，安徽鑫马置业有限公司负担299元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人对孙某1交纳了全部购房款及安徽鑫马置业有限公司未按照合同约定的期限取得竣工验收备案表等事实不持异议，争议焦点为：安徽鑫马置业有限公司是否应当承担逾期办证违约责任。涉案商品房买卖合同合法有效。安徽鑫马置业有限公司作为制式合同的提供者，在订立合同时应当充分考虑可能阻碍按时交房及办理房屋产权登记的因素，确定较为合理的办证期限。且安徽鑫马置业有限公司在一、二审期间均未举出充分证据证明逾期办证系因不可抗力所致。合同虽约定一次性付款的买受人自行办理房屋产权证，但在未取得竣工验收备案表前涉案房屋不具备办证条件，孙某1未能办理房屋产权登记手续系安徽鑫马置业有限公司的行为所致，安徽鑫马置业有限公司也未举证证明其作为涉案房屋的开发商已取得办理房屋产权登记所需的全部手续。银行和不动产登记中心的抵押登记信息显示涉案房屋物权人为孙某1，与涉案房屋能否办理产权登记手续不具有关联性。而因国家政策变迁，导致房产证被不动产权证取代，亦不能免除安徽鑫马置业有限公司的逾期办证违约责任。故安徽鑫马置业有限公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由安徽鑫马置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 蒋承光审 判 员 马 林审 判 员 刘 伟二〇一八年七月十三日法官助理 李婉璐书 记 员 徐玉洁附：（2018）皖12民终1412号民事判决书适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。