江苏省靖江市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏1282民初4658号 原告（反诉被告）靖江市诚欣物业管理有限公司，统一社会信用代码91321282673013666W，住所地靖江市中洲路**。 法定代表人：徐壮海，该公司投资人。 委托诉讼代理人：叶兴和，该公司工作人员。 被告（反诉原告）靖江葡京贸易有限公司，统一社会信用代码91321282566834514C，，住所地靖江市骥江路** 法定代表人：印卫东，执行董事。 委托诉讼代理人：祁麟，江苏骥江律师事务所律师。 原告靖江市诚欣物业管理有限公司（下称诚欣物业公司）与被告靖江葡京贸易有限公司（下称葡京公司）为物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，被告葡京公司提起了反诉。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诚欣物业公司委托诉讼代理人叶兴和、葡京公司委托诉讼代理人祁麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诚欣物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告葡京公司立即支付物业服务费72004元、滞纳金12311元（自2015年1月1日按每日万分之五分段计算至2017年3月31日），合计84316元。事实和理由：2012年7月14日、2015年6月14日，原告与靖江市巧丽公寓业主管理委员会先后签订了《物业管理服务委托合同》各1份，约定服务期限至2018年7月19日，物业管理费门面房每平方米2元，先交后用，交付时预付一年的物业费，逾期不交从逾期之日起按应交物业费每天万分之五交纳滞纳金。被告系靖江市巧丽公寓C区60-01号、60-02号（建筑面积共计1000.07平方米）业主，其拖欠2015年至2017年度物业服务费72004.32元未付。 被告辩称并反诉：原告所述我司系巧丽公寓业主及我司物业的建筑面积属实。对原告签订的物业服务合同也无异议。我司2011年入户，自2012年起即多次向原告反映屋顶漏雨问题并要求尽快维修，但原告迟迟未维修。2014年逐渐加重，直至2017年5月原告才对房屋进行了维修。由于原告选聘没有相应资质的维修人员进行维修，不但未解决漏雨问题，相反更严重，2017年6月10日雨水直接灌入我公司室内，导致室内装修及家具大面积进水受损。原告怠于履行维修义务，且选聘不具资质的维修人员维修，维修不当，导致我司房屋漏水、灌水，由此造成我司装修、家具损失，应承担相应的赔偿责任。损失具体包括：一、二层吊顶的修复费用、二层西南办公室内地毯的更换费用及该室内书柜、沙发的修复费用、一、二层墙壁壁纸的修复费用。故请求判令原告对房屋屋顶进行维修，并赔偿我司损失20万元。原告还存在物业管理混乱、破损不及时修复等未履行物业服务合同的违约行为，故反诉原告有权拒付或少付物业服务费，即便支付也只能按套内面积（878.3平方米）计算。也不同意支付滞纳金，即便计算也只能按银行同期存款利率计算。 经审理查明：2012年7月14日，2015年6月14日，诚欣物业公司与靖江市巧丽公寓业主管理委员会先后签订了两份《物业管理服务委托合同》，约定诚欣物业公司为巧丽公寓提供物业服务，服务期限至2018年7月19日，门面房物业服务费2元/㎡,先交后用，交付时预付一年的物业费；逾期不交，从逾期之日按每日万分之五计算滞纳金。服务内容包括公共设施设备（电梯、人防工程内的排水泵、配电生活用水设备、消防系统、路灯及地下室等公共设备、小区公共门窗、监控系统）、安全保卫、环境卫生。后原告为该物业提供了服务。2015年1月22日、2016年12月15日，原告张贴了催收2015年、2016年-2017年度的物业费的通知。 2017年1月10日，诚欣物业公司向靖江市物业管理处出具《申请报告》，称：巧丽公寓C区60号1-2门面房2楼平台漏水严重，现进行开槽修漏，人工和材料1200元；A区19楼平台严重渗水等，我公司已请专业做防水人来维修，合计16026元，特申请维修基金修理。2017年2月10日，诚欣物业公司与蒋建太订立《协议书》1份，约定为上述两处进行维修，费用计16026元。 2017年6月27日，葡京公司函告诚欣物业公司：几年前每逢下雨屋顶漏水，室内进水，导致装潢设施受损，曾多次要求物业公司维修，但至今未解决，对造成的损失也未有赔偿方案。同时门前公共区域地面破烂不堪，车辆停放秩序混乱，物业环境差。因此，拒绝缴纳物业费，并要求物业公司在接通知后三日内对葡京公司房屋屋顶进行维修，对已造成的损失提出赔偿方案。2017年6月28日，葡京公司函称：60-1-2房屋漏雨虽修理多次，但一直没有根除，特别是2017年6月10日大雨导致整体大面积漏水致装潢损失惨重，后贵公司虽已采取相应措施，有明显效果。通过昨天的大雨，发现仍有漏雨现象，为此向贵公司再次提出修理申请，要求在近日内予以解决。否则我公司自行修理，所有费用由你公司承担。6月30日，诚欣物业公司回函称，2011年贵公司入住时即告知该房屋存在质量问题，贵公司2012年装修时自行对楼顶做了防漏处理。2015年我公司催缴物业费时，贵公司报称房屋漏雨，尽管房屋已过保修期，大面积维修需要上报、审批、动用维修基金。我公司仍然针对漏雨，在2016年12月找专业人员进行了维修，费用在维修基金中解决。维修后情况良好。2017年5月底，贵公司又报房屋漏雨，我公司接报后再次多方排查，找到漏点后又组织人员维修，近期几次暴雨后回访已无漏雨现象，如有漏雨我司可再通过维修基金维修。来函称损失惨重，房屋质量问题是开发商的问题，所以贵司自行维修则费用自负为妥。 审理中，根据葡京公司申请，对葡京公司房屋屋顶29/Q,29-34/N、35/N-（1/N）处渗漏原因进行了鉴定。鉴定部门综合现场检查结果分析认为，相关区域的雨水汇聚在裙楼屋面后，通过裙楼的落水口向下排泄，下泄过程中渗入至防水失效处，继而导致渗漏的发生；防水卷材的不规范施工造成防水局部失效。鉴定意见为29/Q渗漏原因为裙楼屋面落水口处防水局部失效；29-34/N/35/N-（1/N）处渗漏原因为裙楼屋面伸缩缝处防水局部失效。 另查，被告葡京公司2011年入户时按建筑面积交纳了物业服务费，2014年前的物业费亦已交纳。 双方主要争议焦点是：诚欣物业公司是否存在违约行为。 围绕争议焦点，诚欣物业公司向本院提供了下列证据： 1、2017年6月20日《住宅专项维修资金使用申请表》。载明：报修人靖江市巧丽公寓业主管理委员会，房屋楼号C区60号楼1-2门面房2楼平台修漏，预算费用1332元，该项目已过保修期，维修费用将在房屋专项维修资金中列支，由相关业主按各自物业建筑面积的比例分摊。被告在该表载明：已修一次，但未根除，漏点转移。2017年6月28日，靖江市物业管理处公告：巧丽公寓C区60-1-2门面房二楼平台防水维修，现靖江市巧丽公寓业主委员会申请支取住宅专项维修资金进行修理，维修费用1332元。靖江市靖城街道羊巷社区居民委员会已审核，根据有关规定，维修费用在住宅专项维修资金中列支，分别由受益业主按各自拥有物业建筑面积的比例分摊。 2、裙楼屋面维修照片。 3、2017年7月8日靖江市巧丽公寓业主委员会出具的对原告工作的总结。 葡京公司向本院提供了2017年6月10日屋顶漏雨后室内情况照片若干。 经质证，葡京公司认为诚欣物业公司提供的业主委员会的总结的真实性无法确认，且内容不客观，对其他证据的真实性无异议，证明诚欣物业公司未及时履行维修义务，我公司2014年底即提出漏水问题，诚欣物业公司直至2017年2月才开始维修，且雇请没有资质的个人维修。诚欣物业公司对葡京公司提供的照片的真实性没有异议，认为系葡京公司装修堵塞落水管导致渗漏，诚欣物业公司后堵塞住落水口漏雨得到了改善，因此渗漏受损与诚欣物业公司无涉。 本院认为：诚欣物业公司与葡京公司所在小区业主委员会签订的物业服务合同，合法有效，对全体业主具有约束力。双方均应依法按约履行各自的义务。 《江苏省物业管理条例》规定，在国家规定的保修期内，物业由建设单位负责保修；保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部门的维修责任由该业主承担。本案葡京公司所有的物业屋顶平台漏雨，已超过了保修期限，应由相关业主承担维修责任。根据有关法律规定超过保修期后如果属于住宅共用部位的维修项目，可通过一定程序申请专项维修资金进行维修。《住宅专项维修资金管理办法》规定涉及到动用专项维修资金维修的，诚欣物业公司作为物业企业其义务是提出使用建议，并在使用建议通过后组织实施。现葡京公司要求诚欣物业公司承担维修义务，没有法律依据，其反诉要求反诉被告承担维修责任，本院不予支持。 诚欣物业公司在葡京公司反映屋顶平台漏雨后，于2017年初提出了专项维修资金使用的建议，也实施了维修。2017年6月又再次申请专项维修资金。综合原、被告的往来函件看，葡京公司也认可诚欣物业公司对屋顶平台进行了多次维修，2017年6月10日大雨后又采取了相应措施（堵塞落水口），且有明显效果。据此，应认定诚欣物业公司已履行了提出使用建议、实施使用建议的义务，不存在不履行合同义务的违约行为，故被告葡京公司反诉要求原告诚欣物业公司赔偿违约造成其2017年6月10日大雨渗漏损失的请求，本院亦不予支持。 物业服务企业依法依合同约定对小区履行物业服务义务后，业主应及时按约交纳物业服务费，逾期应按约承担违约责任。被告葡京公司抗辩原告物业服务存在瑕疵，然未能举证证明原告的服务存在重大瑕疵。故不能构成免除或减少其交费义务的抗辩事由。原告诚欣物业公司要求被告葡京公司交纳拖欠的物业费的请求，本院予以支持。虽然物业服务合同未明确约定按建筑面积还是按套内面积计算物业服务费，但合同签订后，业主一直按建筑面积交纳物业费，葡京公司亦按建筑面积交纳了第一年的物业费，此后对物业费的计费方式也未提出异议。故被告葡京公司关于应按套内面积计算物业费的抗辩，本院不予采纳。被告拖欠物业费，客观上因屋顶平台漏水问题一直未能彻底解决，与物业公司之间存在谁负责维修等争议，故原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条，《江苏省物业管理条例》第七十一条的规定，判决如下： 一、被告靖江葡京贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告靖江市诚欣物业管理有限公司2015年-2017年度的物业服务费72004元。 二、驳回原告靖江市诚欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告靖江葡京贸易有限公司要求反诉被告靖江市诚欣物业管理有限公司对其房屋屋顶进行维修、赔偿损失20万元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1908元，原告靖江市诚欣物业管理有限公司负担279元、被告靖江葡京贸易有限公司负担1629元（此款本诉原告已交纳，被告于履行判决主文时一并给付本诉原告）；反诉案件受理费4300元，由反诉原告靖江葡京贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  金 玲 审 判 员  曹永清 人民陪审员  王乔林 二〇一八年七月三日 书 记 员  唐 炼 附本判决援引的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 《物业管理条例》 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工单尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力、业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 《住宅专项维修资金管理办法》 第二十二条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理： （一）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。 （二）住宅专项维修资金列支范围内专有部门占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议； （三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案； （四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支； （五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知； （六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。 《江苏省物业管理条例》 第七十一条在国家规定的保修期内，物业由建设单位负责保修。保修期届满后，物业全体共有部分的维修责任由全体业主承担，物业部分共有的维修责任由部分共有的业主承担，物业专有部门的维修责任由该业主承担。