文书内容广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0304民初16328号原告：深圳世纪汇商场有限公司（变更前名称：深圳和记黄埔中航地产有限公司），住所地深圳市福田区福中三路**黄埔雅苑商场****，统一社会信用代码914403007576060478。法定代表人：周伟淦，董事长。委托代理人：王存，广东商达（福田）律师事务所律师。委托代理人：王新意，广东商达（福田）律师事务所律师。被告：曹秦生，男，汉族，1957年12月17日出生，住址甘肃省天水市秦州区。委托代理人：叶远平，广东中圳律师事务所律师。上列原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月29日受理后，依法组成合议庭，于2018年7月12日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王存、王新意，被告的委托代理人叶远平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年3月31日，原告与被告签订《深圳市房屋租赁合同》及《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》。双方约定被告租赁原告位于深圳市福田区××航路××世纪××广场商场××号商铺，租期3年，租赁开始日为2014年4月1日。补充协议附件三双方对租金、经营保证金、推广费、POS机租金进行了明确约定；补充协议第15.5条对逾期支付款项承担的违约责任进行约定。被告自2016年2月起至2016年7月31日租赁合同解除之日止，一直未支付上述费用，经原告多次催缴，被告未予支付。据此，请求判令：1、确认双方签订的《深圳市房屋租赁合同》《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》于2016年7月31日解除；2、被告支付原告租赁期间所欠经营保证金22539元、租金917464元、推广费16903.08元、POS机租金3000元；2、被告支付逾期违约金255746.71元（违约金以959906.08元为基数，按每日万分之五计至实际付清之日止，暂计至2016年7月31日）。被告答辩称，被答辩人不具备诉讼主体资格，根据深圳世纪汇商场有限公司2017年12月20日发出的《收款帐号变更通知》和深圳市市场监督管理局企业登记其本信息显示，被答辩人企业名称在本案起诉前已变更为深圳世纪汇商场有限公司，亦即是说更名后，被答辩人对第三者的权利、义务依法应由更后的企业承继。答辩人已于2018年3月19日依深圳世纪汇商场有限公司发出的《收款帐号变更通知》要求的户名、帐号、开户银行，缴交了414、415商铺2016年2、3、4、5、6、7月共6个月租金917464元、推广费16903.08元、POS机租金3000元。上述事实表明，本案成诉前，答辩人已全部清偿租赁物业的所有应缴费用。答辩人保留追究因租赁414、415商铺的装修工程、消防改造工程、店面电气安装工程、空调及空调封管机、空调盘管机安装等合计损失费用共计547436元，在有效使用年限内(20年)，被答辩人将店铺租赁第三人经营，至今仍未结算、评估并给予合理赔偿（或返还）的权利。答辩人租赁414、415商铺其间，共缴纳租金、管理费、推广费等各项费用超过500多万元，但至今未向答辩人开具任何收据和发票。综上所述，答辩人在本案成诉前已将全部应缴费用清结，嗣后，被答辩人才对本案的提诉，既无事实依据，亦无法律依据，被答辩人更不具诉讼主体资格。鉴此，请求法庭在依法查明本案事实的基上，驳回被答辩人的全部诉求，并依法追究被答辩人扰乱司法公正的法律责任。经审理查明，2014年3月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订租赁合同及补充协议约定，甲方将涉案商铺出租给乙方使用，租期自2014年4月1日起至2017年3月31日止。第一年租金每月140859元，第二年租金每月147902元，第三年租金每月155415元，每月5日前交付租金；免租期60天从租赁期开始日起算，但乙方须按补充协议向甲方支付推广费，并向受托管理人支付免租装修期内的物业服务费及实际发生的杂项费用；乙方应从免租装修期届满之日或实际营业之日（按较早日期为准）起按补充协议第5条的约定支付租金、物业服务费、推广费等杂项费用；推广费指甲方就宣传推广该商场而收取的费用，乙方应当自租赁期开始日起向甲方支付推广费为每月2817.18元；自本补充协议签署之日起7日内，乙方须向甲方及受托管理人支付经营保证金474694.83元（相当于三个月的基本租金以及物业服务费），作为乙方在整个租赁期内全面、忠实履行本补充协议各项条款的担保，其中422577元向甲方支付，剩余52117.83元向受托管理人支付；乙方应于每个公历月第5日或之前支付当月基本租金、推广费、POS机租金、物业服务费等；自开业日起的任何一个公历年度内，乙方不得连续3日或累计7日中途停业，乙方如需中途停业，应事先征得甲方的书面批准，否则视为乙方违约；乙方未按照本补充协议约定支付任何租金、推广费、物业服务费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括物业管理服务等，乙方同时应按照逾期付款金额每日万分之五的标准自逾期之日起支付逾期付款违约金；乙方欠缴以上款项超过30日的，甲方及受托管理人有权直接在经营保证金中扣除乙方欠缴的费用及相应的违约金，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15.4条款约定的救济措施；乙方违反约定未经甲方的书面批准而中途停业的，甲方及受托管理人有权采取本补充协议第15.4条款约定的救济措施；本补充协议中，公历月指公历每月1日至本月最后一日，公历年指公历每年1月1日至本年12月31日，自租赁期开始日起每一年为一个租赁年度。补充协议签订后，被告交纳了经营保证金422577元，一个月租金140859元、三个月推广费8451.54元、三个月POS机租金1500元。2014年4月1日，原告向被告交付了商铺，双方签署了商铺验收记录。2016年1月22日、4月22日、5月23原告分别向被告邮寄2016年2月、5月、6月付款通知书。2016年5月9日、6月11日，原告分别向被告下发《深圳世纪汇商场四层414+415号商铺未正常营业公函》称，被告自2016年5月6日、6月8日开始自行歇业闭店，根据双方签署的补充协议约定，被告中途停业未征得原告的书面批准，要求被告必须遵守合同的约定时间营业，否则视为违约。2016年7月18日，原告向被告发出《深圳世纪汇商场租赁合同解除及装修、物品清理通知书》，载明：按被告与原告签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》，被告在未取得原告同意的情况下，于2016年6月8日开始停止经营，在此期间该违约使原告蒙受损失，为避免原告的损失进一步扩大，原告根据租赁合同第15.4以及15.5条款约定，现书面通知被告于2016年7月31日正式解除双方签订的租赁合同（含补充协议），请被告于合同解除当日或之前将该房产恢复至首次交付时的原状交还给原告，原告保留追究被告违约责任的权利，被告已缴纳的一切费用不予退还；若被告未在合同解除之日起7日内清理遗留在商铺内的物品，则视为放弃物品的所有权，原告有权留置或以其它方式处理前述物品。另查，原告于2017年8月31日向本院提起本案的诉讼，本院先行立了诉前联调案号，因调解不成，后于2018年3月29日正式立案受理。2017年10月30日，原告的名称由深圳和记黄埔中航地产有限公司变更为现用名称。又查，因被告拖欠原告租金，原告于2016年5月3日以房屋租用合同纠纷为由将本案被告诉至本院，案号为2016粤03**民初10626号，被告在该案中亦提出了反诉，本院经审理，于2017年1月6日依法作出了判决，扣除被告已向原告支付的经营保证金、租金、推广费、POS机租金后，判决被告还应向原告支付截至2016年1月31日期间的租金、推广费、POS机租金及相应的违约金，驳回了被告的反诉请求。被告不服该一审判决，上诉至深圳市中级人民法院，该院经审理，于2017年10月26日依法作出了(2017)粤03民终4525号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。再查，2018年3月19日，被告委托深圳市南山区娅奴时装店代其向原告支付了937367.08元，被告称该费用为双方结算的被告的全部欠费，至此，被告并不拖欠原告费用。本院认为，原告与被告签订的租赁合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告向本院提起诉讼后才变更其名称，本案的诉讼权利义务由变更名称后的原告继受，原告具有相应的诉讼主体资格。涉案合同履行过程中，被告长期拖欠租金以及其它费用，且在未经原告书面批准的情况下中途停业，构成违约，依据合同约定，原告据此有权单方终止合同，行使合同解除权。合同法规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。据此，原告于2016年7月18日发函通知被告，函件中通知双方签订的租赁合同以及补充协议于2016年7月31日解除，据此,本院认定涉案租赁合同及补充协议于2016年7月31日解除。合同约定经营保证金作为被告在整个租赁期内全面、忠实履行本补充协议各项条款的担保，涉案的租赁合同及补充协议已解除，故原告主张被告缴纳2016年4月份的经营保证金22539元，缺乏依据，本院不予支持。被告已于2018年3月19日向原告足额支付了2016年2月1日至7月31日期间的基本租金、推广费、POS机租金共计937367.08元，无证据显示被告在付款时原告有承诺免除了被告的逾期付款违约金。原告要求被告支付基本租金、推广费的逾期付款违约金，符合合同约定，被告应以每月应付未付款为基数，以每月应付款之日即当月6日为起算日期，按日万分之五的标准计算至2018年3月19日（详见附表）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳世纪汇商场有限公司与被告曹秦生签订的《深圳市房屋租赁合同书》、《世纪汇广场商铺租赁合同补充协议》于2016年7月31日解除；二、被告曹秦生应于本判决生效之日起十日内向原告深圳世纪汇商场有限公司支付基本租金、推广费、POS机租金的逾期付款违约金（违约金的计算基数和起算时间详见判决附表，各项费用的相应违约金均以各项费用每月发生金额为基数按日万分之五的标准计算至2018年3月19日止）。三、驳回原告深圳世纪汇商场有限公司其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定期间履行上述义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15741元（原告已预交），由原告负担12429元，被告负担3312元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  肖 英人民陪审员  王红华人民陪审员  吴日莲二〇一八年七月二十四日书 记 员  王 芸附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。判决书附表：单位：元（人民币）            租金、推广费、POS机租金的违约金计算明细                  序号              费用名称              发生期间              费用金额（即违约金计算基数）              相应违约金起算日期              相应违约金计算截止时间                  1              基本租金              2016年2月份              147902              2016年2月6日                                                  2018年3月19日                  2              基本租金              2016年3月份              147902              2016年3月6日                  3              基本租金              2016年4月份              155415              2016年4月6日                  4              基本租金              2016年5月份              155415              2016年5月6日                  5              基本租金              2016年6月份              155415              2016年6月6日                  6              基本租金              2016年7月份              155415              2016年7月6日                  7              推广费              2016年2月份              2817.18              2016年2月6日                  8              推广费              2016年3月份              2817.18              2016年3月6日                  9              推广费              2016年4月份              2817.18              2016年4月6日                  10              推广费              2016年5月份              2817.18              2016年5月6日                  11              推广费              2016年6月份              2817.18              2016年6月6日                  12              推广费              2016年7月份              2817.18              2016年7月6日                                13              POS机租金              2016年2月份              500              2016年2月6日                                14              POS机租金              2016年3月份              500              2016年3月6日                                15              POS机租金              2016年4月份              500              2016年4月6日                                16              POS机租金              2016年5月份              500              2016年5月6日                                17              POS机租金              2016年6月份              500              2016年6月6日                                18              POS机租金              2016年7月份              500              2016年7月6日