湖南省韶山市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0382民初95号 原告：张令匡，男，1984年11月25日出生，汉族，住湖南省韶山市。 委托诉讼代理人：张小虎，湖南典明律师事务所律师。 被告：谭剑，男，1983年12月26日出生，汉族，户籍地湖南省韶山市，现住湖南省长沙市雨花区， 被告：章妙，女，1983年9月26日出生，汉族，住湖南省韶山市， 委托诉讼代理人：张立良，湖南法至律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李晓清，湖南法至律师事务所实习律师。 原告张令匡与被告谭剑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，于2017年8月21日作出（2017）湘0382民初202号民事判决。判决作出后，谭剑不服提出上诉，案经湖南省湘潭市中级人民法院审理，于2018年1月19日以（2017）湘03民终1742号民事裁定发回本院重审。本院于2018年3月29日立案。重审中，原告张令匡申请追加章妙为共同被告，本院依法准许。依法另行组成合议庭，于2018年5月29日公开开庭进行了审理。原告张令匡及其委托诉讼代理人张小虎，被告谭剑,被告章妙及其委托诉讼代理人张立良、李晓清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张令匡向本院提出诉讼，请求：1、判令被告履行合同义务，将韶山市阳光水岸A栋2601号房屋过户给原告，并承担办理房产手续和因逾期产生的所有费用；2、依法判决被告支付原告逾期办理房屋过户事宜的违约金5000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年8月5日，原告与被告签订了关于韶山市竹鸡塅阳光水岸A栋2601的《房屋买卖合同》，并于当日交付了合同全款22万元。根据《房屋买卖合同》的约定，被告应在2011年12月31日前办理完该房屋过户事宜，原告亦多次催促被告履行合同义务，被告均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理任何过户手续。被告逾期办理房屋过户事宜视为违约，应支付原告违约赔偿金5000元。为维护原告合法权益，特诉至法院，请依法判如所请。重审中，原告变更诉讼请求为：1、请求确认原、被告之间的房屋买卖合同有效；2、判令两被告履行房屋过户手续，并承担办理房产手续和因逾期产生的所有费用；3、判令两被告支付原告因逾期办理房屋过户手续的违约金5000元；4、本案诉讼费由两被告承担。 被告谭剑承认原告在本案中所主张的事实，但辩称当时其妻子不知道买卖案涉房屋这件事情。 被告章妙辩称：1、其是诉争房屋的共有权人。2009年12月9日，买受人谭剑与湘潭市同力置业有限公司签订了商品房买卖合同，其也在合同上签字，合同明确其是共有人。2、其与谭剑于2005年9月20日登记结婚，诉争房屋在婚姻关系存续期间购买，为夫妻共同财产。3、谭剑将他们与开发商之间的购房合同给了原告，原告明知诉争房屋是其与谭剑的共同财产，原告不能基于善意取得诉争房屋，不属于婚姻法司法解释三第十一条第一款规定的情形，应属无效合同。 经审理查明：2011年8月5日，被告谭剑（甲方）因需资金周转，在被告章妙不知情的情况下与原告张令匡（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：1、甲方以总价22万元的价格将位于韶山市阳光水岸的A栋2601号房屋售予乙方；2、乙方在房产交付时支付20万元，其余2万元在房屋过户后支付；3、甲方承诺，享有该房屋共有权的权利人已同意出卖，否则承担全部责任；4、甲方负责房屋过户的所有费用；5、甲方应于2011年12月31日前将房屋或房屋权证交于乙方，否则甲方需向乙方支付违约金5000元；及其他事项。 次日，原告张令匡用其妻胡茂的账户向谭剑转账支付了25万元（房款20万元，谭剑借款5万元）。同年，原告张令匡对案涉房屋进行了装修，并于次年搬进该房屋居住至今。 因房屋过户事项，2013年4月9日，被告谭剑与原告张令匡及担保人肖良逵签订了《房屋担保补充合同》，约定被告谭剑应于2013年12月30日前将房屋过户至原告张令匡名下，并由担保人肖良逵为被告谭剑提供担保。2013年被告谭剑将房屋变卖给原告张令匡的事情告知被告章妙，并要求被告章妙配合过户，但章妙予以拒绝，致使该房屋至今未办理产权过户手续。 另查明，2005年9月20日，被告谭剑、章妙经依法登记，取得结婚证。2009年12月9日，被告谭剑、章妙在婚姻关系存续期间以按揭贷款的方式购买了案涉的房屋一套（按揭贷款于2018年7月20日已由原告偿还完毕）。 上述事实，有原告提交且被告无异议的《房屋买卖合同》、《房屋担保补充合同》、付款凭证；被告提交的原告无异议的结婚证、《商品房买卖合同》及起诉状、答辩状、当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，一、原告张令匡与被告谭剑签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，且谭剑向原告交付了房屋，原告按约定向谭剑支付了相应的价款，该合同不违反国家法律法规规定，在原告张令匡、被告谭剑之间合法有效。 二、本案争议的主要焦点是，被告章妙在不知情且拒绝追认变卖房屋的情形下，其配偶即谭剑能否单独处置夫妻共有财产，法律效力如何。对此，分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，本案中，张令匡与谭剑签订合同时，谭剑承诺“享有该房屋共有权的权利人已同意出卖”，张令匡在谭剑故意隐瞒存在共同共有人的情形下，无从知悉案涉房屋还有其他共有人或共有人未授权谭剑出卖房屋，其有合理理由相信谭剑对案涉房屋具有所有权，构成表见代理。谭剑的代理行为效力及于章妙；如章妙认为谭剑的行为损害了其财产权益，可另行向谭剑主张。被告章妙辩称“谭剑将他们与开发商之间的购房合同给了原告，原告明知诉争房屋是其与谭剑的共同财产，原告不能基于善意取得诉争房屋，不属于婚姻法司法解释三第十一条第一款规定的情形，应属无效合同”的意见，因其未提交能够证实原告在购买房屋时明知房屋为二被告共有的证据，以及依据以上《合同法》的规定，其辩称意见与该法律规定不符，且缺乏相关证据证实，故对其辩称意见，本院不予采纳。 三、合同被确认有效后，双方争议的合同应如何履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，在原告按约支付了相应的购房款之后，被告谭剑、章妙应当即应按合同约定和法律规定履行配合原告张令匡办理房屋过户手续的义务，相关的办证费用亦应由被告负责。对原告请求判令两被告履行房屋过户手续，并承担办理房产手续和因逾期产生的所有费用的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第四十九条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认原告张令匡与被告谭剑于2011年8月5日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、由被告谭剑、章妙在本判决生效后十五日内协助原告张令匡对位于韶山市阳光水岸A栋2601号的房屋办理过户手续；如被告谭剑、章妙拒绝协助，原告张令匡可持本判决书自行向房屋登记部门办理过户手续，相关费用由被告谭剑承担； 三、由被告谭剑在本判决生效后十五日内向原告张令匡支付违约金5000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，由被告谭剑、章妙共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 （本页无正文） 审 判 长  肖凯文 代理审判员  李湘沅 人民陪审员  成 光 二〇一八年七月二十三日 代理书记员  许佳均 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。