安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2018)皖0102民初3452号原告:姜虎，男，汉族，1962年7月30日出生，住安徽省合肥市。被告：合肥中皖辉达物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市宿州路宏图大厦16楼。法定代表人：李德著，总经理。委托诉讼代理人：忽军，安徽典兴律师事务所律师。被告：合肥金雅迪置业有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区胜利路和琅琊路交口金雅迪大厦B2708室。法定代表人：楼金，总经理。委托诉讼代理人：郑海龙，安徽郢都律师事务所律师。原告姜虎诉被告合肥中皖辉达物业管理有限公司（以下简称中皖辉达物业公司）、合肥金雅迪置业有限公司（以下简称金雅迪置业公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姜虎、被告中皖辉达物业公司的委托诉讼代理人忽军、被告金雅迪置业公司的委托诉讼代理人郑海龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜虎向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付半年委托经营收益租金13396.71元、利息720元，计14116.71元；2、判令被告退还六年半扣付的收益租金21728.73元；3、判令被告金雅迪置业公司承担本案连带担保责任；4判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2008年1月13日购买合肥市金雅迪大厦B区431号商铺，面积为31.87平方米，购买时由开发商统一委托给被告中皖辉达物业公司管理经营，并签订了委托经营管理协议书。合同约定，自2010年12月1日起，被告每年向原告支付收益租金26793.42元，具体支付方式为每年的12月1日和次年6月1日，收益应产生的税收由原告支付。被告金雅迪置业公司出具了担保书，且该合同执行六年半来，每年原告只收到23539元，每年欠付人民币3254.42元（26793.42元减去23539元），六年半共计扣付21728.73元（2016年12月5日多扣付575元），不出示税收发票，也不说明事由。被告于2017年6月1日至今，擅自欠付半年的收益租金13396.71元。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告中皖辉达物业公司辩称：我公司不是本案适格被告，我公司是金雅迪置业公司聘请的物业公司，受金雅迪置业公司委托与原告签订了委托经营管理协议，签订协议后由金雅迪置业公司对外统一进行招商，且对外将原告房屋出租给第三方国生电器使用。同时在履行合同过程中，金雅迪置业公司已经按照我方代签的管理协议的约定将全部的房租支付给了原告，金雅迪置业公司支付的房租已经远远超过合同的总收益额，出现的差额是金雅迪置业公司按照合同约定将代缴代扣的租金税收扣除产生的，所以两被告不存在拖欠租金的行为，原告诉讼无事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告金雅迪置业公司辩称：第一、原告与中皖辉达物业公司签订的经营管理合同于2017年11月30日到期，实际上原告在2017年4月单方终止了合同，擅自委托他人重新对外招商，原告没有与两被告进行协商，因此我公司认为原告应当承担违约责任，原告无权要求两被告支付2017年6月至11月期间的租金；第二、原告第二项诉请部分款项实际上是税金，我方认为原告该诉请与合同约定不相符，按照合同第三条约定，原告收益中产生的税收应当自行承担，六年半中原告租金税收部分一直是由我司代扣代缴，代缴部分是原告应当承担的部分，故原告第二项诉请与合同约定不相符；关于税票问题，原告在诉状事实与理由部分提到过，涉案房屋招商完成后，由国生电器公司来实际承租的，我公司按照季度向国生电器开具发票，这是有据可查的，税金是我司代表100多户业主统一缴纳的，开具的是一整张发票，所以不可能显示到每户，税务部门也不同意这样做，这就导致业主手中没有发票的原因，我公司代扣代缴的事实是实际存在的，票据我公司都有，且原告一直知道我公司代扣税金，至今才主张退还，超出了法定的诉讼时效期间，故其主张退还不应得到支持；第三、在整个租赁期内，商场的电梯及设备维护保养费用一直是我司代为支付保养的，该部分费用应当由各个业主承担，合同没有到期各个业主自行收回商铺，我公司还没有与业主进行结算，在此期间产生的费用我公司保留追偿的权利。本院经审理认定事实如下：2008年1月13日，原告与被告中皖辉达物业公司签订《委托经营管理协议书》一份，约定甲方（原告）将其购买的合肥市金雅迪大厦B区431号商铺（面积为31.87平米）委托给乙方（中皖辉达物业公司）经营管理，委托期限为十年（自2007年12月1日至2017年11月30日）；乙方对委托项目可以代为出租，代为管理及收取租金、代为维护等；乙方承诺在其经营管理过程中，保证甲方在十年内对该项目的总收益（即租金）为187553.94元，如乙方对该项目实际经营收益低于上述金额，由乙方自行补足余额；如乙方对该项目实际经营收益高于上述金额，高于部分作为乙方的经营管理费用，归乙方所有；结算方式约定为：1、乙方自2010年12月1日起每年向甲方支付收益共计26793.42元；2、乙方每年支付甲方的收益，分两次向甲方支付，每次支付收益金额为每年应付收益金额的一半，具体支付时间为每年的12月1日和次年6月1日；3、甲方上述收益中应产生的税收（按国家税收标准计算）由甲方承担，乙方有权从每项应付甲方的收益中直接代扣。双方在该协议中还约定甲方同意将该商铺出租给安徽国生电器有限责任公司经营电器，出租期为十年；同时约定金雅迪置业公司提供其所有的位于合肥市金雅迪大厦约1500平方米的房产（或其它相同价值房产）作为乙方对金雅迪大厦B座第四层商铺约1240平方米委托经营收益的履约担保。同年9月24日，金雅迪置业公司向各商户出具担保书一份，上承诺：“本公司愿意用合肥市金雅迪大厦约1500平方米的房产（或其它相同价值房产）作为合肥辉达物业管理有限公司履约担保。担保的范围为：合肥辉达物业管理有限公司为履行合肥金雅迪大厦B区第四层商铺约1240平方米委托经营收益的履约担保”。上述合同签订后，被告中皖辉达物业公司依约将案涉商铺出租给第三人，银行流水显示，自2010年12月1日至2016年11月30日期间，被告每期向原告支付租金12057元，2016年12月5日，被告向原告支付2016年12月1日至2017年5月30日期间的租金11482.86元，扣付1913.85元，2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金未支付。上述事实，有原告与中皖辉达物业公司签订的《委托经营管理协议》、金雅迪置业公司出具的担保书、原告收取租金的银行流水、案涉商铺的产权证明、原告身份证明及两被告企业登记信息以及当事人陈述等证据在卷为证。本院认为:案涉委托经营管理协议系由中皖辉达物业公司与原告签订，协议中约定的权利义务关系主体均为原告及中皖辉达物业公司，金雅迪置业公司系协议的履约担保人，金雅迪公司向原告支付租金的事实并不足以表明其为合同签订及履行责任主体，两被告辩称协议系中皖辉达物业公司代金雅迪置业公司与原告签订、实际应由金雅迪置业公司和原告履行合同，因此中皖辉达物业公司不是本案适格被告的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳，被告中皖辉达物业公司应当承担合同主体责任。关于2017年6月1日至11月30日期间的租金被告是否应当支付的问题，本院作如下认定：首先，两被告主张原告于2017年4月自行招商将案涉商铺出租他人，单方解除了合同，原告违约在先，故两被告无需支付原告2017年6月1日至11月30日期间的租金。被告为此提交原告等业主签署的授权确认书及材料交接单予以证明其主张，但其中记载的内容仅能反映各业主拟委托代表成立临时招商小组对商铺另行招商的意向，并不能证明原告在合同期内已将案涉商铺自行出租他人、单方解除合同的事实，两被告此节主张，缺乏有效证据加以证明，本院不予采纳；其次，两被告辩称在扣除原告应付税金后，其支付的租金数额已远远超过合同约定的十年收益总额为187553.94元，故无需支付2017年6月1日至11月30日期间的租金。结合协议第二.2条及第三.1条的约定及合同实际履行情形，可以认定187553.94元应为2010年至2017年期间七年的租金收益，并非被告所主张的十年收益；同时被告亦未举证证明其在该七年内向原告支付租金的总额及代缴税金的金额，现主张付款数额已超出合同约定的租金数额，缺乏证据证明，本院不予采纳。至于是否应当扣除税金的问题，依照双方协议约定，被告确有权代扣原告应付税金，但原告亦有权知晓被告扣付的税金数额的计算依据，因此被告有义务向原告提交完整有效的代付税金凭证和原告应当分摊的税金数额及计算依据，以供原告核实，但直至本案审理终结，被告仍未出示有效纳税凭证及分摊明细，以致本院无法核定应扣的税金数额，依法应承担举证不能的不利后果，故原告请求被告足额支付2017年下半年租金13396.71元，本院予以支持。若被告确为原告代缴相关税金，可持有效证据另案向原告追偿。根据协议约定，该租金应当于当年6月1日支付，被告逾期未予支付，依法应当按中国人民银行同期同类贷款利率标准向原告支付逾期利息损失，计至本判决确定的给付之日止，但最高不得超过原告主张的720元。关于原告主张被告支付2010年12月1日至2017年5月30日期间扣付的租金收益问题。被告辩称扣付的租金系根据协议约定扣除的税金，且已超过诉讼时效期间，原告无权主张。本院认为，上述期间的租金原告在每次收取时就已知道并不足额，但其直至2018年4月3日才提起本案诉讼，依照《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效的相关规定，其主张补差的租金中仅有2016年12月1日至2017年5月30日期间的租金差额1913.85元，未超过法定的诉讼时效期间（该笔租金自起算之日起至2017年10月1日未超过一年诉讼时效期间，此后适用民法总则关于三年诉讼时效的规定），原告有权主张，此前的租金请求，均已超过诉讼时效期间，本院不予支持。至于该部分扣付租金是否已作为税金扣除的问题，同上所述，被告有义务向原告提交完整有效的代付税金凭证和原告应当分摊的税金数额及计算依据以供原告核实，但直至本案审理终结，被告仍未出示有效纳税凭证及分摊明细，以致本院无法核定应扣的税金数额，被告对此应当承担举证不能的不利后果，向原告支付上列租金差额1913.85元。若被告确为原告代缴该期间税金，可持有效证据另案向原告追偿。被告金雅迪置业公司承诺以金雅迪大厦约1500平方米的房产作为包括案涉商铺在内的相关商铺1240平方米委托经营收益的履约担保，该担保性质上应属于抵押担保，由于当事人双方未对押抵物设立抵押登记，金雅迪置业公司应当在抵押财产范围内为案涉合同债务向原告承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告合肥中皖辉达物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告姜虎2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金收益13396.71元并自2017年6月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准支付原告利息损失，至本判决确定的给付之日止，但不得超过原告主张的720元；二、被告合肥中皖辉达物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告姜虎2016年12月1日至2017年5月30日期间租金收益差额1913.85元；三、被告合肥金雅迪置业有限公司对前款一、二项确定的债务在抵押财产范围内向原告姜虎承担连带责任；四、驳回原告姜虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币700元，减半收取350元，由原告姜虎负担80元，被告合肥中皖辉达物业管理有限公司负担270元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 牛 蕾二〇一八年七月二十五日书记员 陈晓薇附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的；《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。