广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1391民初1737号原告：广东康景物业服务有限公司，住所地：广东省广州市中山大道**华景新城华门阁**。法定代表人：任海青，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭冰冰，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘宽源，男，该公司工作人员。被告：许某，男，1960年出生，汉族，户籍地：广东省深圳市罗湖区。原告广东康景物业服务有限公司与被告许某物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月26日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人徐朝霞、吴瑞祥，被告许某到庭参加诉讼，后依法转为普通程序，于2018年5月25日再次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人彭冰冰、刘宽源，被告许某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告拖欠的自2014年9月起至2017年8月的物业管理费33974.8元及违约金（违约金从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止）、水电费7069.96元，共计41044.76元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告因购买位于广东省××市××西区龙××路××花园××房，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。2010年1月6日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2014年9月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，至2017年8月止拖欠物业管理费33974.8元。被告辩称，一、原告的物业管理服务质量很差，一期小区的别墅质量特别差，交给物业后，监控和对讲机都没有，整个楼盘漏水，虽说是开发商的事，但是只能找物业，物业给我们做工作，要求我们入住，物业答应入住后给修好，至今都还没有修好，所以被告不应支付物业管理费；二、原告已经起诉过被告，判决被告支付物业管理费，在支付的时候原告答应将物业问题进行修缮，可是原告并没有对物业问题进行修缮，于是被告拒交物业管理费；三、滞纳金约定过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．原告提交的证据5欠费明细，原告仅提交了其自制的公摊水电费的表格，未提交票据佐证，不足以证明水电费已实际支出，被告亦对公摊水电费不予认可，故本院对此不予采信；2．原告提交的证据6催费证明，有快递单及惠州华南韵达货运代理有限公司出具的查询证明被告已签收，本院予以采信；3.被告提交的光盘，原告对该视听资料的来源、形成时间、形成地点及内容均不予认可，该视听资料的内容亦与本院现场勘查的情况不符，存有疑点的视听资料不能单独作为认定案件事实的依据，故本院对被告提交的光盘不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告登记成立于1999年8月11日，经营范围包括物业管理。原告与案外人惠州市深惠珠江房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，约定原告为位于大亚湾区西区××田路××东岸的别墅提供物业服务。被告许某购买了××小区第××幢××号房屋，建筑面积为356.89平方米，并于2010年1月6日办理了收楼手续。此后，原告作为甲方与被告作为乙方签订一份《前期物业管理服务协议》，约定的主要内容如下：一、维护管理范围，甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理，甲方向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；二、物业管理服务内容，共用部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、其他共用部位等。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、附属市政设施等。环境卫生是指共用绿地、花木、建筑小品等的养护物业管理，公共场所、房屋共用部位的日常保洁、垃圾收集、清运，小区内沟、井及化粪池清理、生活水池的清洁消毒，公共场所灭虫、灭鼠。保安24小时全天候安全监控与巡逻，等等；三、物业管理服务费用，住宅按建筑面积每月每平方米收取2.8元，收楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴交一次；四、专项维修资金的管理与使用，根据惠州市《关于加强市区住房专项维修资金管理的通知》规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的专项维修资金。由购房者按照购房款的2%的比例交缴维修资金。专项维修资金的使用由甲方提出年度使用计划，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨；五、违约责任，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定的目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应的法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%缴纳违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。合同签订后，被告未向原告交纳自2014年9月起的物业服务费。2017年4月18日，原告向被告发出《法律函》，要求被告交纳拖欠的物业管理费、公摊水电费、垫付水电费等费用。因被告仍未支付上述费用，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。庭审过程中，被告提出原告提供的物业服务不符合要求，存在道路不平整、大树换小树、白蚁侵蚀、线路外露等问题，故此拒绝交纳物业服务费。本院依法于2018年7月5日对珠江东岸的别墅区进行了现场勘查，该别墅区公共区域道路平整、环境整洁、植被生长良好，少数未入住的别墅的大门存在白蚁侵蚀现象，部分未入住别墅的自用部分存在失修状况，其他未见明显异常。关于大榕树换成小树的问题，物业公司工作人员解释，是因为大榕树的树根生长过盛造成管道堵塞，经过业主同意后才更换小树。另外，被告居住的珠江东岸90栋2号房存在违法占用公共区域私建车库及阳台的问题，并未发现白蚁侵蚀现象。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。关于被告是否取得瑕疵履行抗辩权的问题。首先，业主拒绝缴纳物业费需要基于正当理由，对正当理由的认定，应限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵。被告主张原告提供的物业服务不符合要求，存在道路不平整、大树换小树、线路外露等问题，但其所提供的相关证据不足以证明物业管理长期存在上述问题；其次，关于白蚁侵蚀问题，原告居住的××××栋××号并未发现白蚁侵蚀现象，而涉案楼盘已交付多年，少数未实际入住的业主对自有房屋未尽到管理义务，房屋出现白蚁、破损等现象并非是物业管理公司的过错，况且根据合同约定，原告为被告提供的房屋自用部位、自用设施设备维修养护等，是有偿服务，故此不能构成被告拒付物业管理费的理由；最后，原告在接受委托对物业进行管理后，已经履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，即使其在物业管理服务过程中存在瑕疵，原告等业主也可以要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以拒付物业管理费对抗物业服务瑕疵的行为无合法依据，故本院对被告该主张不予支持。关于物业费的计算问题。合同约定，住宅按建筑面积每月每平方米收取2.8元。原告的涉案房产建筑面积为356.89平方米，原告每月应交物业管理费999.3元，故2014年9月至2017年8月期间的物业管理费为35974.8元（999.3×36），原告要求被告支付2014年9月至2017年8月期间的物业管理费33974.8元，低于合同约定标准，是原告对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。关于违约金的计算问题。合同约定，被告不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起按每天1%缴纳违约金。原告主张每日按应缴总额0.1%的标准计算违约金，被告认为违约金过高，结合拖欠物业费的性质和原告的损失，根据公平原则并结合本院的审判实践，本院酌情将违约金调整为以应交费用为基数按每日万分之五的标准计付，合同约定物业管理费每两月交一次，且没有约定交纳物业管理费的具体时间，本院认定从每月1日开始缴纳，故逾期违约金应以1998.6元为基数，每两月按日万分之五自2014年9月1日起计算至实际支付完毕之日止，原告诉求超出部分，本院不予支持。关于代缴水电费及公摊水电费的问题。原告主张代被告缴付了涉案房屋的自用水电费用及公摊的水电费用，但未提供相应的代缴凭证及计算依据等证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告许某自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广东康景物业服务有限公司支付2014年9月至2017年8月期间的物业管理费33974.8元及逾期付款违约金（违约金从2014年9月1日起每两月计算一次，每次以1998.6元为计算基数，按日万分之五算至实际支付完毕之日止）；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费826.12元，由被告许某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  周 勇审 判 员  李海仁代理审判员  钟丹燕二〇一八年七月十一日书 记 员  陈 婷