江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终7029号上诉人（原审原告，原审反诉被告）：郑洁，女，1974年2月7日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：刘成智，上海丹枫律师事务所律师。委托诉讼代理人：白明靖，上海丹枫律师事务所律师。被上诉人（原审被告，一审反诉原告）：朱建江，男，1959年7月14日出生，汉族，住上海市徐汇区。上诉人郑洁与被上诉人朱建江共有权确认纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院作出的（2018）苏0585民初5281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑洁上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判江苏省太仓市景瑞翡翠湾29号105室归郑洁所有，郑洁支付朱建江购房余款103万元；3.诉讼费由朱建江承担。事实与理由：一、双方购买房产份额有书面协议。1.双方当事人系共同与房产商签订房产买卖合同；2.合同约定房款余款确定由郑洁向银行贷款，朱建江没有贷款资格，即余款由郑洁支付。只因朱建江妻子不来银行签字，导致贷款不能，这并不能代表郑洁没有投资的意愿或者违反了双方关于投资的约定；3.由于朱建江的原因导致郑洁无法贷款，如朱建江不先垫款必然要承担房产商的罚金，所以朱建江为郑洁垫款，房产商则以郑洁名义开具购房发票，认可实际收到郑洁支付的房款，朱建江并未提出异议。二、双方对房款支付存在约定。《物权法》第一百零四条规定了按份共有人份额不明的确定原则，按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定，不能确定出资额的，视为等额享有。只要郑洁能够举证有约定的存在，就应当排除“以出资额确定产权份额”的可能。本案有明确的支付款项的约定，在支付房款时，双方约定由郑洁出资70万，朱建江出资698192元，只是因为贷款不能从而导致郑洁的70万是由朱建江垫资。在付清房款后，双方就房产份额在微信中进一步进行新的书面约定。2018年7月7日，双方通过微信沟通方式达成了“由郑洁承担所有房款，并获得全部标的房产份额”的书面协议即“小郑，关于太仓翡翠湾房子的事想沟通一下，因为太忙一直没有办理房产证，现在你把140万资金打入我的账户，我和家人同意房子归你所有退出房子产证上的名字，房子产证写你一个人名字。我们会配合你签字放弃产权”，并对该内容一致认可。这份2018年7月7日通过微信形成的书面协议属于在办理房产证之前，双方作为按份共有人对标的房产份额的明确约定。三、因朱建江违约导致2018年7月7日微信协议未能实际履行完毕。2018年7月30日，郑洁先行以房款名义支付了70万给朱建江；2018年8月16日，朱建江声称不认可收款为郑洁的房款出资，并退还了部分款项，该行为属于恶意违背诚信的单方面行为，故无论该协议本身是否最终得到完成履行，不能因此否认双方对标的房产份额约定的存在。四、一审判决将2018年8月13日郑洁要求退款70万元及朱建江退回33万元的事实认定是对2018年7月7日微信协议的解除，显然错误。2018年8月13日，郑洁微信中称“你既然说和我没关系那就还钱吧”，这句话显然是针对朱建江不愿遵守前协议约定的所作的表达，是因为朱建江迟迟不配合办理产证而进行的交涉。因此，2018年8月16日朱建江退还部分款项的事实，是其违约行为的结果，而非双方合意的产物。五、原审法院适用法律错误。1.由于物权法第一百零四条属于按份共有人份额不明的确定原则，当双方通过约定明确共有人份额时，应当排除适用该规定的适用；2.一审判决既然认定郑洁存在违约行为，按照合同法第一百零七条规定，守约方有权要求违约方以继续履行2018年7月7日微信协议作为违约责任承担方式。然而，一审判决并未适用该法条，而是以2018年7月7日微信协议已解除为由认定郑洁继续履行协议的主张无事实与法律依据；3.双方并未成立新协议。假设双方于2018年8月13日出现了所谓的要约与承诺，但朱建所发微信内容均不符合要约应当符合的法定要求，不构成要约。朱建江回复的微信内容更是过于简单、模糊，双方对最重要的还款方式、期限均未做具体合意。事实上，朱建江仅退款33万元，且明确拒绝支付余款，郑洁完全不可能接受会产生这样后果的“承诺”，因此双方未构成新协议。郑洁有选择权要求朱建江依据前协议履行。朱建江辩称，请求驳回上诉、维持原判。事实与理由：郑洁以自己买断案涉房屋为幌子，实际是以加价转卖为目的并隐瞒转卖的情况。郑洁趁朱建江财务困境，欲误导朱建江以两年多前140万的购入价转让给郑洁，再以232万的价格转卖给另案（2018）苏05民初5237号的原告林剑英。后郑洁意图显露，心知理亏，提出退回汇给朱建江的款项，经双方在微信上协商后，朱建江退回33万元，剩余37万元是郑洁两年多欠朱建江的借款。郑洁向一审法院起诉请求：1.判决双方共同购买的江苏省太仓市景瑞翡翠湾29号105室房产归郑洁所有，郑洁支付系争房屋原购房余款103万给朱建江；2.一审诉讼费由双方依法承担。朱建江向一审法院反诉请求：1.依法判令涉案房屋所有权归朱建江一人所有。2.一审反诉费由郑洁承担。一审庭审中朱建江撤回反诉请求，但仍坚持一审庭审答辩意见，涉案房屋系其全额出资购买，产权应归他及相关权利人所有。一审法院认定事实：2016年郑洁与朱建江通过网络认识，后发展为男女朋友关系。2016年4月2日太仓景尚置业有限公司（出卖方）与郑洁、朱建江（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：郑洁、朱建江以每平方米8983.5元，总金额1398191.94元，购买公安编号为景瑞翡翠湾29幢1-2层10号房屋（销售发票登记楼牌号29-105），建筑面积为155.64平方米。付款方式贷款方式，买受人应于2016年4月2日前支付首期房价人民币568192元，余款应当于2016年4月5日前向贷款机构申请贷款支付，并提供完整的贷款资料。买受人于签约当日支付首期房款计人民币568192元整，剩余房款计人民币830000元整于首付付清后3日内办理商业贷款并于30日内到达出卖人账户。2016年4月2日，太仓景尚置业有限公司出具销售不动产统一发票，载明预收购房款568192元，郑洁认可该款由朱建江支付。2016年4月29日，太仓景尚置业有限公司出具销售不动产统一发票，载明涉案房屋购房款1398192元。2016年5月9日，朱建江通过其上海浦东发展银行账户向太仓景尚置业有限公司指定账户汇款830000元，附言：购房款。2016年5月11日，朱建江通过其上海浦东发展银行账户向太仓景尚置业有限公司指定账户汇款13920.75元，太仓市房地产开发管理中心出具太仓市住宅专项维修资金专用收据载明，涉案房屋维修资金费用为13920.75元。2016年5月25日，朱建江通过其上海浦东发展银行账户向案外人辛成祥支付15000元，附言：中介服务费。双方确认涉案房屋购房款已全部支付，购房款及费用均由朱建江支付。关于买房的动机和过程，郑洁自述：“双方认识了几个月后，双方在一起了，朱建江说和他老婆在办离婚，我们想结婚买房，我提出买房，看了这个房子。当时朱建江没有离婚，如果我们两个结婚了这个钱是谁的无所谓，如果没有结婚的话房子是我的，钱我来出资。签了购房合同，朱建江说我们要结婚的，他来付首付，剩余由我去贷款。我办理贷款过程中因朱建江没有离婚，贷款必须共有人夫妻双方到场才可以办理，贷款没有做成。因为首付款已经支付给了开发商，如果不买首付也拿不回来，商量了一下决定由朱建江把余款垫上，到后期协商房子的归属的时候再把朱建江垫付的钱归还给他。”朱建江自述：“郑洁所述不是事实，我与她认识的时候就和她说了我没有离婚，也没有同居。买房的时候我和她是男女朋友关系，准备在太仓买房。因为我是上海户口，太仓买房要求本地户口，当时说好是我们共同出资的。我付了首付，因为贷款需要我老婆到场，就没有贷成功。我要求她出资，她不愿意出资。当时买房的时候没有对份额进行约定。后来去交易中心办证，协商要么她出资我退出，要么我们共同出资。”从郑洁提供的聊天记录显示，双方自2017年12月起开始商量涉案房屋的处理方案，摘录双方微信聊天记录：2017年12月23日郑洁发微信（文字）：Kevin，房子的事情如果你打算处理请尽快办理。目前我配合你是没问题的，我父母身体不太好，我已经答应他们尽快成家，以后也不一定会在这里生活，所以以后再处理我不便再配合，你考虑一下看看怎么弄吧。郑洁（文字）：还有一种办法，我把当时所有的钱给你，这房子归我，这样你接受吗？朱建江（语言）：你指的当时所有的钱，你讲明确一些是哪些钱，这也不是不好商量的。只要是能解决我这个目前的困境，那我就算了。…….郑洁（文字）：买房子的钱啊。朱建江（语言）：好的，有诚意大家能理解，再加上这个钱，那我看这个事情就能解决，要不然有诚意你没钱也没办法。2017年12月26日微信聊天记录：朱建江（语言）:小郑你的意图呢我都清楚了，只要你能够出全款，那我全身性退，那更解围了对吧，就大家朋友一场就算了。如果实在不行的话筹一半钱过来大家共同投资也可以的，但这个就比较复杂。……郑洁（文字）：我知道了，我尽量凑全款给你，这样大家没有负担了。…….郑洁（文字）：当时所有票据都给你了，我记得是140万是吗？朱建江（语言）:是的，是139万多，好记点就140万。还有付掉点维修基金，好像是多少我也记不得了，对不对，还有中介费，这个都是小事，哎呀，这个都是可以商量的。好吧，就140万，你只要争取到140万或者70万先解决这个问题就可以了。郑洁（文字）：我尽量筹140万，落实了告诉你。2018年2月1日微信聊天记录：朱建江（文字）：小郑，情况怎么样?筹款有眉目了吗？郑洁（文字）：我姐的房子做不了贷款，所以目前资金没落实。……2018年6月9日微信聊天记录：郑洁（语言）：现在房子的事我和对方谈好了，是这样，发票和合同上是我们二个人的名字，我说清楚了要将140万打到我合同上对方账户上，办房产证就办我一个人的名字。因为这件事是我们两个名字共同的，她要你写份委托书给我，因为我要她6月份140万到你账户，她要你写委托我办理这件事，这样我就可以处理了，你看这是怎么弄合适？朱建江（语言）:小郑，这样吧，你写一段文字，我也不太懂。到时候写的不是你的意思，你写一段文字过来，我看看如果没有啥大问题我认可的就照你的文字写，否则我还要动脑筋，实在是这方面花的精力太多了。郑洁（文字）：好的，我等会写好了发给你看看，如果你觉得可以就加上你的名字发给我。郑洁（文字）：小郑，关于太仓翡翠湾房子的事相沟通一下，因为太忙一直没有办理房产证，现在你把140万资金打入我的账户，我和家人同意房子归你所有退出房子产证上的名字，房子产证写你一个人名字。我们会配合你签字放弃产权。郑洁（语音）：Kevin，我大概编写一下你看看文字里有没有什么不妥？如果你觉得没问题就按这样写发给我，如果觉得要修改就修改了发给我。大概就是这个意思。2018年6月10日微信聊天记录摘录朱建江（语音）:小郑，我看过了，这没什么问题，就是这里面要写进去以全部资金到账为有效，资金不到不行，你写上去后我加个名字发过来就OK了。郑洁（语言）：Kevin，我上面写了，我要把140万打到你账户后你再同意放弃，我上面不是已经写了吗？朱建江（语音）:你写上款子全部到位了生效就可以了，大概什么时候款子打过来我再签字，太早签也没有用，如果你明天要打款了就告诉我我就签过来。双方确认上述口头协议最终郑洁没有给朱建江140万，朱建江也未签字。2018年7月7日微信聊天记录摘录朱建江（语言）:小郑，我也头晕，不要搞得复杂，你和对方解释一下这件事相信就款子到位，不到位就算了，房子不卖给他了，我们房子不卖给他另外找途径。朱建江（语言）:因为我无法和她多解释，你就按照原来说好的140万打过来，合同上对的上的，你全款打过来马上去签字，别弄得夜长梦多了。郑洁（文字）：不存在这个问题，现在按照大家各一半的比例付你70，然后办产证大家各50%，就按照律师说的，产证拿到后再卖掉，就算她知道了也不怕，最多除掉费用大家分钱啊。郑洁（语音）：你现在还是没搞清楚，就算别人打了140万办产证也只能办我和你二个人共有各50%的，所以那时不可能的产证中心也只认可我们大家一半，也就是只能先打给你一半70万，再做接下来的事情，不然别人打了140万到时候产证办下来还是我们二个共有，这是就不可能的了。朱建江（语音）:你打一半款我判断不出来，这几天我不敢和她说，到时候你那里解决好我这里没问题，最好还是140万到位我马上办好清清楚楚。郑洁（语音）：产证中心我问过了，这种情况只能按照共有的大家各50%去办理这个事情。郑洁（语音）：现在不是我有问题，而是交易中心不允许这样做，交易中心说你想140万谁出房子归谁是不可能办一个人名字的，所以只能先打70万和你共同办产证，然后卖掉，现在的问题是她能不能来签字同意放弃产证上名字，如果不行那之后卖掉房子也要她到场签字的。郑洁（语音）：现在交易中心说的很清楚，只能按照大家50%的比例办产证，即使我打全款也只能产证办50%，那怎么可能打呢？全款给你产证还有你一半你觉得我会答应吗？现在只能按照国家规定打一半给你，办好产证接下来再处理，这个事情我问过了。郑洁（语音）：不是你想得那么简单，我打给你140万你就退出放弃产权配合我办产证，或者你1%我99%，都是不允许的，必须按照50%来办理。郑洁（语音）：所以只有一条路，就是我打一半给你，大家共同投资来办产证，办的时候她同意名字不体现最好，方便后期操作，你一个人后面就顺利解决了。郑洁（语音）：因为你产证办不了所有的事情都没法做，关键是要按照国家规定把各50%的产证办好，你去问问律师，我打一半钱给你然后一起去办产证，你问问这个可否，这也是目前唯一走的通的。朱建江（语音）:小郑，我现在也没主意了，照你的意思办吧，但是事情往往万一变化搁住了你也别怪我，你的资金也没有风险的，到时候退给你就行了。2018年7月15日微信聊天记录摘录朱建江（文字）：小郑，情况怎样了？郑洁（文字）：按照我们说好分二次走，先付一半去把产证办好，然后再付一半把50买下来，应该没有大问题，做贷款需要时间走流程。这样的方式你这有问题吗？朱建江（文字）：之前已说好就如此办，只是不要再拖，若时间长了恐有意外，现在房地产管控措施一直在加严，估计你那要多少时间。郑洁（文字）：Kevin，时间上应该是8月初一半资金可以到位，给你后三天去办产证有问题吗？另一半资金9月份到位，你看看如果这样没问题我就确定下来了，确定好了就不能出差错，因为我这都是高利息容不得出差错。朱建江（语音）:资金到位了，我应该三天没问题……。郑洁（文字）：第二笔资金9月份到位可以吗？朱建江（语音）:这个你就不用考虑这么多，第一笔资金到位了是最重要的对吧？那个已经进入程序就好办了，现在就我近段时间第一个程序还没有进入万一有什么闪失的话，大家都白费劲了。二〇一八年七月二十七日郑洁（文字）：Kevin，下周资金可以到位了，你周二和我一起去银行吧，到时候你把所有资料带给我，我要去预约办证。估计可以预约在8月3号办理，你看一下你这里的时间。二〇一八年七月二十八日朱建江（文字）:小郑，你好！我-朱建江，浦发银行徐汇支行卡号62×××12。2018年7月30日郑洁通过其招商银行账户汇给朱建江70万元，用途备注：房款。2018年8月9日郑洁（文字）：Kevin，已结过了这么多天，你迟迟不去办房产证，不知道你到底什么意思？如果你想解决问题要见面沟通希望12号白天安排时间碰头。2018年8月13日郑洁（文字）：招商银行卡号，泰兴支行6214832157416863郑洁请你把钱还给我吧。朱建江（文字）:好的，正在筹集。郑洁（文字）：你既然说和我没关系那就还钱吧。……2018年8月16日朱建江退还郑洁33万元。朱建江辩称剩余37万是郑洁2年前向其借款，因此没有退还。2018年8月16日微信聊天记录郑洁（文字）：你到底要什么时候去办产证？今天为什么把我的房子投资款退给我？朱建江（文字）：我这边不承认你所谓投资。两年前乃至一年前你不投，现在投无意义且不合法。现只是清账一下我的债权，然后余款退给你，若有异议可咨询有关法律。……关于购房款的支付及性质，郑洁在一审庭审中认可首付款及尾款均由朱建江支付，但认为朱建江支付的尾款83万元中，其中70万元是郑洁向朱建江借款，朱建江替郑洁垫付了70万。朱建江对此不予认可。一审庭审中郑洁明确其诉请是要求朱建江继续履行2018年7月7日双方达成的口头协议的内容，经一审法院释明后，郑洁坚持该诉请。以上事实，有本诉郑洁提供的商品房买卖合同、微信聊天记录、银行转账截屏，朱建江提供的购房发票、银行转账明细、维修基金专用收据等证据及当事人一审当庭陈述在卷佐证。一审法院认为：民事法律行为基于双方的意思表示一致成立，民事主体可以通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系行为。民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或其他形式。民事法律行为自成立时生效，行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或解除民事法律行为。关于涉案房屋的出资属性，2016年4月2日郑洁、朱建江作为共同买受人与太仓景尚置业有限公司签订《商品房买卖合同》，朱建江作为买受人之一支付了全部的购房款及费用，双方在签订买卖合同及购房之初对出资及各自享有的份额均没有约定。郑洁认为朱建江支付余款83万元中有70万元是其借朱建江的，是朱建江替其垫付的购房款，朱建江对此不予认可。根据双方2017年12月的微信聊天记录，朱建江要求郑洁付全款140万买下涉案房屋或者付70万作为双方共同投资，郑洁对此表示同意，并设法筹措资金。从该微信聊天记录可以看出朱建江并没有借款和垫付的意思表示，只是同意双方可以以上述两种方式处理涉案房屋，郑洁也无其他证据证明朱建江有垫付的意思表示。对郑洁的此答辩意见一审法院不予采纳。关于朱建江辩称，涉案房屋系其一人全额出资购买，产权应归其本人及相关权利人所有的答辩意见。一审法院认为，共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，或约定不明的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有，按份共有人对共有的不动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，应按照出资额确定份额。郑洁、朱建江虽然作为共同买受人与太仓景尚置业有限公司签订涉案房屋《商品房买卖合同》，但双方没有共有的事实和法律基础，郑洁无权据此要求对涉案房屋享有份额。因此，一审法院对朱建江的答辩意见予以采纳。关于郑洁要求朱建江继续履行2018年7月7日双方达成的口头协议内容的诉讼请求。一审法院认为自2017年12月起双方就涉案房屋的如何处理进行了多次口头协商，2018年7月7日双方达成了合意，郑洁先支付70万给朱建江，双方按各50%的产权份额办理房产证，办好产证后郑洁再支付朱建江70万元把朱建江的另一半产权买下来，产权最终归郑洁一人所有。2018年7月15日双方对此合意又进行了确认。2018年7月28日朱建江将账号发给郑洁，2018年7月30日郑洁将70万元汇给朱建江。朱建江在拿到汇款后违反协议约定不去办理产证。2018年8月13日郑洁要求朱建江退还购房款，朱建江表示同意，2018年8月16日朱建江退还郑洁70万中的33万元。一审法院认为因朱建江违约，双方2018年7月7日达成的口头协议未能继续履行,双方于2018年8月13日又达成不再继续履行该协议，郑洁要求朱建江归还已支付的购房款，朱建江表示同意的新的协议，朱建江据此归还部分购房款。因此，双方间2018年7月7日达成的就涉案房屋份额买卖及处理的协议已因双方协商一致予以解除，郑洁要求朱建江继续履行该协议没有事实和法律依据。经一审法院释明后郑洁拒不变更诉请，一审法院对此诉请不予支持，至于朱建江的违约行为，郑洁可另行主张。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百三十七条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条一审判决：驳回郑洁的诉讼请求。一审案件受理费14070元，由郑洁负担。二审审理查明，一审中郑洁称，案涉房屋已经交房但尚未办理产证。二审调查中，郑洁称，其一审诉讼请求为要求把涉案房屋产权给郑洁，然后郑洁再支付103万给朱建江，故其一审诉请为确认之诉和给付之诉混同。以上事实由一审庭审笔录、二审调查笔录等予以佐证。本院经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，2016年4月2日郑洁、朱建江作为共同买受人与太仓景尚置业有限公司签订《商品房买卖合同》时，郑洁与朱建江之间并未书面约定购房后双方享有的份额，郑洁上诉认为朱建江系为其向太仓景尚置业有限公司垫付房款并无相应事实根据，本院不予采信。郑洁在一审庭审中及二审调查中均明确，其一审诉讼诉请及上诉请求为要求继续履行2018年7月7日郑洁与朱建江达成的口头协议内容，即向太仓景尚置业有限公司购买的涉案房屋归郑洁所有并由郑洁支付购房余款103万元给朱建江。对此本院认为，双方在与太仓景尚置业有限公司签订《商品房买卖合同》后，多次在微信上磋商并最终于2018年7月7日、2018年7月15日达成了如何处理后续买房事宜的合意，即由郑洁先支付70万给朱建江，双方按各50%的产权份额办理房产证，办好产证后郑洁再支付朱建江70万元把朱建江的另一半产权买下来，产权最终归郑洁一人所有。2018年7月30日，郑洁将相应房款的50%即70万元支付给朱建江后，朱建江违约不去办理产证。2018年8月13日郑洁要求朱建江退还购房款并发送相应收款的银行账户，朱建江表示同意，朱建江后于2018年8月16日退还郑洁70万中的33万元。据此本院认为，虽然双方于2018年7月7日达成了关于如何处理涉案房屋的合意，但因朱建江违约，导致双方未能继续履行该协议。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，在朱建江违约拒绝办理产证后，郑洁并未选择要求朱建江继续履行合同而系于2018年8月13日要求朱建江退还已收房款并向朱建江提供了收款的银行账户，朱建江对此亦表示同意并向郑洁返还了部分房款，故一审判决认定双方之间于2018年7月7日达成就涉案房屋份额买卖及处理的协议已因双方合意解除正确。在双方就2018年7月7日的协议已达成一致解除的情况下，现郑洁又选择要求判令案涉房屋归其所有并无相应的合同依据。至于朱建江如因违约给郑洁造成损失的，郑洁可另行依法主张。综上所述，郑洁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14070元，由郑洁负担。本判决为终审判决。审判长祁锋审判员黄学辉审判员郭锐二○一九年十月八日法官助理黄源榕书记员陈启航