西藏昌都市江达县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）藏0321民初62号 原告（反诉被告）：西藏昌都金鹰商贸发展有限责任公司，地址西藏昌都市卡若区，统一社会信用代码×××。 法定代表人刘金，男，汉族，公民身份证号码×××，住四川省大邑县，电话135XX****XX。 诉讼代理人：腾旭、陈华军，系西藏显达律师事务所律师。 委托代理人：黄世和，男，汉族，系西藏昌都金鹰商贸发展有限责任副总经理。 被告（反诉原告）：西藏玉龙铜矿股份有限公司，地址西藏昌都市卡若区马草坝康乐新村，统一社会信用代码×××。 法定代表人青岩，男，汉族，电话187XX****XX。 诉讼代理人：陈龙、系青海树人律师事务所律师。 委托代理人：龙汉，男，汉族，系西藏玉龙铜业股份有限公司。 第三人：邹伟，男，汉族，公民身份证号码×××，住四川省大邑县，电话180XX****XX。 第三人：唐国福，男，汉族，公民身份证号码×××，住甘肃省会宁县，电话187XX****XX。 第三人：李洪川，男，汉族，公民身份证号码×××，住四川省汉源县，电话181XX****XX。 第三人：刘璐，女，汉族，公民身份证号码×××，住四川省雅安市汉源县。电话158XX****XX。 第三人：四郎拥措，女，藏族，公民身份证号码×××，住西藏昌都市江达县，电话135XX****XX。 第三人：刘吉，男，汉族，公民身份证号码×××，住四川省简阳市。电话182XX****XX。 第三人：黄会莲，女，汉族，公民身份证号码×××。 第三人：曾建梁，男，汉族，公民身份证号码×××，电话152XX****XX。 第三人：樊建新，男，汉族，公民身份证号码×××，住西藏昌都市，电话136XX****XX。 第三人：段发安，男，汉族，公民身份证号码×××，住四川省遂宁市，电话139XX****XX。 第三人：陶小华，男，汉族，公民身份证号码×××，住西藏昌都市，电话139XX****XX。 第三人：付燕，女，汉族，公民身份证号码×××，住四川省内江市，电话139XX****XX。 原告（反诉被告）西藏昌都金鹰商贸发展有限责任公司（金鹰公司）诉被告（反诉原告）西藏玉龙铜业股份有限公司（玉龙铜业公司）、第三人邹伟等房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月8日立案后，依法适用普通程序审理本案。审理中被告于2018年3月16日向本院提起反诉，于5月31日增加反诉诉讼请求，被告于2018年7月17日庭审中变更反诉后，本院告知原告是否需要答辩期，原告金鹰公司当庭放弃了答辩期。本院于2018年7月17日公开开庭审理了本案。原告金鹰公司（反诉被告）委托代理人黄世和、腾旭、陈华军，被告玉龙铜业公司（反诉原告）委托代理人陈龙、龙汉，第三人邹伟、付燕、段发安、唐国福到庭参加诉讼。第三人李洪川、刘璐、四郎拥措、刘吉、黄会莲、曾建梁、樊建新、陶小华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告西藏金鹰公司诉称，2009年4月20日，原告与被告就位于江达县玉龙镇玉龙铜矿生活区的房屋订立《房屋租赁合同》，该合同详细约定了双方的权利和义务，合同约定；在签订合同后原告拥有自主经营权利，房屋租赁期为十年，从2009年6月1日起至2019年5月30日止，并对租金支付方式、金额、水电费进行了约定，约定了水费为1.3元/吨、电费0.6元/度，约定违约金30万元，双方并就其他事项在协议中约定（详见《房屋租赁合同》）双方签订协议后，原告将部分房屋转租给第三人。2013年4月15日原告、被告双方签订补充协议，确认水费为1.3元/吨，电费0.6元/度，补充协议还规定协议的任何变更均应采用书面形式，且需双方一致同意。被告按照2016年电费0.72元/度、2017年电费0.80元/度、水费3.00元/吨的价格收取水费，共多收原告63886.52元，从2016年涨价至今被告并没有书面通知原告，也没有对该事项进行协商，也没有提供水费发票。在2017年12月被告对租赁商场房屋增加了大门，设置障碍，24小时上锁，导致原告及第三人经营的场所客源无法出入，严重影响了原告及第三人生产经营，该大门位于消防通道上，也给原告商铺造成了安全隐患。被告严重违法合同的约定。故原告起诉要求；1、依法解除原被告于2009年4月20日签订的房屋租赁合同，判令第三人与被告重新签订房屋租赁合同。2、请求法院判令被告赔偿原告租金损失965362.00元。3、请求法院判令被告退还原告押金11万元。4、请求法院判令被告支付违约金30万元。5、请求法院判令被告退还多收的水电费63886.52元。6、本案诉讼费由被告承担。 被告西藏玉龙铜业股份有限公司辩称，（一）、金鹰公司无权解除《房屋租赁合同》。1）、现阶段，玉龙公司不同意解除《房屋租赁合同》，在此情况下，金鹰公司无权通过协议方式解除《房屋租赁合同》。2）、《房屋租赁合同》第十五条明确约定，因下列情形之一,乙方有权解除本合同,由此造成乙方损失的,甲方应向乙赔偿：①、甲方延迟交付出租房屋十日以上；②、甲方违反本合同第五条规定,使乙方无法按其用途继续使用出租房屋；③、甲方违反本合同第九条第1款规定,致使乙方无法继续租用的。目前，不存在金鹰公司有权依照上述第十五条约定单方解除《房屋租赁合同》的情况，金鹰公司无权依照约定单方解除《房屋租赁合同》。3）、《房屋租赁合同》履行过程中，未发生法定解除合同的情形，金鹰公司无权依照法律规定解除《房屋租赁合同》。 (二）、玉龙公司不应向金鹰公司赔偿损失，本案中，玉龙公司与金鹰公司签订《房屋租赁合同》，将"友谊楼"一层、二层房屋租赁与金鹰公司，由金鹰公司再次转租给本案第三人使用，并另行签订《房屋租赁合同》。在第三人未按时向金鹰公司支付租金的情况下，金鹰公司有权通过法律途径，要求第三人支付租金，且该事项属金鹰公司自身经营中的商业风险，金鹰公司无权就此要求玉龙公司向其赔偿损失。 (三)、玉龙公司不存在违约行为，不应当承担违约责任， 向金鹰公司收取水费、电费的价格符合合同约定。 2009年4月20日，玉龙公司与金鹰公司签订《房屋租赁合同》，玉龙公司将位于西藏自治区江达县玉龙镇玉龙铜矿生活区的"友谊楼"一层、二层房屋租赁与金鹰公司使用，明确约定租赁期间金鹰公司应当缴纳电梯维修保养费，以及水、电、暖气等用于自身经营的相关费用，并约定水电价格遇国家政策性调整时，做相应调整。 《房屋租赁合同》履行过程中，昌都供电公司在2016、2017年分别将用电价格调整为0.72元/度、0.8元/度，玉龙公司依据昌都供电公司调整后用电价格向金鹰公司收取电费，不存在违约。 此外，玉龙公司水位自制,通过水源地加压和厂区二次加压供车间和生活区使用,另加高额的设备维修维护费用、人员工资等,用水成本高。经玉龙公司多次核算，并于金鹰公司沟通后，调整水费价格，属《房屋租赁合同》履行过程中情势变更，且金鹰公司已对水费价格调整予以认可，并依照调整后价格缴纳水费，玉龙公司对周边其他商铺也是依据该价格收取水费。因此，玉龙公司并未违反合同约定。租赁商场加装大门并未违反合同约定，亦未影响金鹰公司经营。金鹰公司所租场地位于玉龙公司员工生活区，其中"友谊楼"一二楼为其租赁场地，三、四、五楼为玉龙公司员工宿舍。长期以来，外来车辆直接进出玉龙公司院内，存在较大安全隐患；2017年8月，玉龙公司为迎接中央环保督察组督查，对周边环境进行了统一治理，在玉龙公司生活区域内宿舍楼、办公楼、宿舍楼，以及租赁商场外围均加装大门，目的在于维护生活区内安全，只是限制外来车辆入内，并未限制人员出入，且实际并未影响金鹰公司经营。 此外，《房屋租赁合同》中并未禁止玉龙公司基于安全需要加装大门，玉龙公司依照《房屋租赁合同》将"友谊楼"一层、二层租赁与金鹰公司，并非将整个小区租赁给金鹰公司，玉龙公司加装大门并未违反《房屋租赁合同》约定。 综上所述，在《房屋租赁合同》正常履行的情况下，金鹰公司不具备单方解除《房屋租赁合同》的条件，无权单方解除合同。玉龙公司不存在违约行为，无需向金鹰公司赔偿，也不应承担违约责任。 第三人段发安述称，他所经营的干洗店与西藏昌都金鹰商贸发展有限责任公司签订租赁关系，在经营过程中因被告西藏玉龙铜矿股份有限公司对大门的增加，导致客源无法出入，想与西藏昌都金鹰商贸发展有限责任公司解除租赁关系。 第三人邹伟述称，他所经营的超市与西藏昌都金鹰发展有限责任公司签订租赁关系，且在经营时被告西藏玉龙铜矿股份有限公司对大门的增加，导致客源及超市货物无法正常出入，在同西藏玉龙铜矿股份有限公司交涉后，该公司负责人对邹伟给出大门的钥匙，后西藏玉龙铜矿股份有限公司又在该大门上增加门锁。 第三人唐国福、付燕述称，与第三人邹伟、段发安所述一致。 第三人李洪川、刘璐、四郎拥措、刘吉、黄会莲、曾建梁、樊建新、陶小华未到庭陈述意见。 被告西藏玉龙铜矿股份有限公司于2018年7月17日庭审中被告西藏玉龙铜矿有限公司变更反诉诉讼请求为；1、申请人与申请人签订的《房屋租赁合同》继续履行，直至合同约定的租赁期限届满。2、被申请人向申请人支付违约金30万元。3、被申请人将租赁的全部房屋恢复原状。4、判令本案本诉及反诉费由被申请人承担。 原告针对反诉请求辩称：认为从没改变房屋的内部承重结构。答辩人从2009年租用至今，没有发生任何影响房屋使用安全的事故，且至始至终没有改变房屋的承重结构和主体结构，只是根据工作需要对房屋增加了必要的经营设施，但都没有对内部造成影响。1、从被答辩人提供的多份检查报告中看出，从没有发现和提出房屋存在承重方面的问题，且答辩人租用房屋至今已经有8年了，被答辩人现在提出存在有承重的安全隐患是不是有点晚呢？如果真的有这方面的问题也应该早整改了。所以答辩人认为被答辩人提出的改变房屋结构的问题是不存在的。2、答辩人在09年开始经营时，双方已经对房屋装修进行了验收，双方无异议后才进行经营，所以被答辩人现在提出改变结构的说法是不成立的。3、房屋从09年装修经营至今，如存在装修时破坏了结构，被答辩人应该在两年内提出，现已过8年了，早已过诉讼时效，所以被答辩人提出改变结构的说法更不应得到支持。4、被答辩人认为经营活动是合法，无非法经营活动。答辩人认为的经营活动都是合法、合规的，所有经营活动都是经过政府批准，取得营业执照后才营业的，不存在任何违法的行为，且被答辩人也没有证据证明存在违法行为。5、为避免原告更大的损失，可以根据《合同法》94条第四款，当事人一方有违约行为致使合同不能实现时可以解除合同。被告的锁大门的行为导致合同的主要条款已不能履行，失去了继续履行合同的基础，所有《房屋租赁合同》的解除符合法律规定，符合法定解除条件，理应得到支持。综上所述，答辩人认为被答辩人的诉讼请求没有任何事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对于本诉原告提交的水、电费与合同差价的票据，因能证明水费多交的事实，本院予以采信。对于反诉被告提供的租赁房屋的内部装修，结构改变的照片，因对原告于2009年开始承租涉案的房屋，用于经营餐饮等业务至今，而距金已有9年之九，不能证明涉案的房屋造成违约责任，故本院对该份证明予以采信。 经本院审理查明：原、被告双方于2009年4月20日签订《房屋租赁合同》一份，约定将坐落于西藏江达县青泥洞乡玉龙镇玉龙公司生活区面积为5714平方米的商铺出租给承租方金鹰公司使用，租赁期限为10年，自2009年6月1日至2019年5月30日止。双方分别于2011年9月7日、2013年在原有的《房屋租赁合同》基础上又补充签订协议，表示将主合同第二条中的"出租房屋建筑面积共5714平方米变更为2600平方米（即该建筑的一层、二层）。2013年6月1日至2014年5月31日租金为14万元，2014年6月1日至2019年5月31日，共计5年，每年的租金为16万元人民币。水费1.3元/吨；电费0.6元/度。合同签订后，原告向被告支付押金11万元。 另查明，第三人李洪川、陶小华、曾建梁、刘吉、樊建新、四郎拥措未向金鹰公司支付2018年的房屋租赁费。 又查，被告玉龙铜业股份有限公司对在原告租赁的涉案房屋大门前安装枷锁，致使第三人的客流流失，无法达到正常经营的目的，原告多次找被告事宜未果，便以合同目的不能达到，遂酿成纠纷。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本案争议焦点为；1、原、被告之间的对原告租金损失的问题；2、涉案房屋租赁合同是否存在解除条件，是否可以解除；3、双方在履行合同中是否存在违约；4、对被告多收的水电费63886.52元的退还问题； 本院认为，针对当事人的诉讼请求，分析如下： 一、关于解除租赁合同的问题。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同，本院予以认定。现被告反诉提出继续履行《房屋租赁合同》直至合同约定的租赁期限届满，故本院对双方之间的租赁合同不予解除。 二、关于原告金鹰公司诉请被告西藏玉龙铜业公司赔偿租金损失965362元的问题。本院认为，原告金鹰公司与被告玉龙铜业公司在2009年签订《房屋租赁合同》后，于2016年、2017年分别向第三人邹伟等签订《房屋租赁合同》，该合同中明确规定租金的问题及租金支付方式。属于金鹰公司与第三人之间的民事纠纷，与本案无关，且金鹰公司的该项利益在法律上并不意味着不能实现，故对于原告金鹰公司的该项主张，本院不予支持。 三、关于双方在履行合同中是否存在违约责任。原、被告在合同签订后，原告金鹰公司依约支付了租金及房屋押金，履行的自己的合同义务，被告应依照约定向被告交付房屋并保障房屋的安全及正常使用。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定的全面履行自己义务。故本院认为双方不存在违约责任，不予支持原、被告诉请。 四、关于被告多收水电费63886.52元的问题。原告与被告2009年4月签订的《房屋租赁合同》中约定水费为1.3元/吨，电费0.6元/度，且在2013年4月签订的补充协议也确认水费为水费为1.3元/吨，电费0.6元/度。但从2016年1月1日至2017年12月31日被告西藏玉龙铜业公司从原告金鹰公司收取电费0.7628元/度、水费3.00元/吨的价格共多收取63886.52元，因被告未能证据证明多收水电费的依据，故本院认为被告西藏玉龙铜业公司应退还多收水电费63886.52元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)金鹰商贸发展有限公司与被告（反诉原告）西藏玉龙铜业股份有限公司之间签订的《房屋租赁合同》不予解除。 二、被告（反诉原告）西藏玉龙铜业股份有限公司于判决生效后二十日内向原告（反诉被告）金鹰商贸发展有限公司退还多收的水电费63886.52元。 三、驳回原告（反诉被告）金鹰商贸发展有限责任公司的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）西藏玉龙铜业股份有限公司其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费17753.24元，由原告（反诉被告）西藏昌都金鹰商贸发展有限责任公司承担16356.08元，由被告（反诉原告）西藏玉龙铜业股份有限公司承担1397.16元；反诉部分的诉讼费2900.00元，由被告（反诉原告）西藏玉龙铜业股份有限公司承担2900.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于昌都市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。 审判长 李 建 川 审判员 克  珠 审判员 四郎旺修 二〇一八年七月三十一日 法官助理江措 书记员扎西邓珠 书记员扎西邓珠