天津市河北区人民法院民 事 判 决 书(2017)津0105民初6395号原告：苏晓凯，男，1983年6月12日出生，汉族，全球商品博览会（天津）有限公司综合部副经理，住天津市北辰区。原告：徐爱景，女，1985年2月9日出生，汉族，中国人民解放军第二五四医院护士，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：苏晓凯（徐爱景之夫），男，1983年6月12日出生，汉族，全球商品博览会（天津）有限公司综合部副经理，住天津市北辰区。被告：天津市耀中园房地产发展有限公司，住所地天津市河北区桂江道30号-045。法定代表人：刘茂生，该公司总经理。委托诉讼代理人：申伟，天津诺信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽，女，该公司法务部职员。原告苏晓凯、徐爱景与被告天津市耀中园房地产发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏晓凯、原告徐爱景的委托诉讼代理人苏晓凯、被告天津市耀中园房地产发展有限公司的委托诉讼代理人申伟、张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏晓凯、徐爱景向本院提出诉讼请求：1.判令天津市耀中园房地产发展有限公司根据购房合同之第五条甲方逾期交付商品房处理条款，给予二原告自2016年11月11日至实际交房之日即2017年12月28日的延期交房利息及违约金；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月21日，原告收到被告寄出的入住通知书，要求原告前往小区内底商办理收房手续。经原告了解，被告在2017年4月21日并未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，根据相关规定，该通知属于无效通知，原告有权拒绝收房并要求被告承担合同约定的延期交付经济赔偿。2017年7月25日，原告收到被告重新寄出的通知函，并于2017年7月27日按照通知约定前往指定地点办理收房手续。经现场了解，盛华嘉园小区取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》时间为2017年6月21日，原告在现场向工作人员询问延期交付违约金支付问题，工作人员答复不清楚听公司安排。在办理入住过程中，被告强行要求原告在交纳1年物业费、取暖费及装修保证金后，另缴纳装修管理费500余元，且被告无法提供任何关于装修管理费的收费依据及收费组成明细。原告向现场工作人员提出是否可以暂时搁置装修管理费问题先行交齐其余费用领取钥匙，工作人员回复不交齐钱不给钥匙。经现场反复协商无果，导致原告未能办理入住手续。本次纠纷是由于被告交房工作处置不合理而引发，被告擅自设立名目捆绑收费且无法提供相关收费依据，并回避应承担的延期交房违约的经济赔偿，不仅造成原告的经济损失，还让原告收房成为了不可能，更让被告与原告之间产生了信任危机，不利于双方今后的日常生活和工作，因此请求法院依法公正裁决。天津市耀中园房地产发展有限公司辩称，涉诉房屋《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》的下发时间是2017年6月21日，原告已经确认其在2017年7月25日就已经收到被告第二次寄出的入住通知书，通知书载明原告应当在2017年7月25日办理收房手续，因此原告收房的截止时间应当止于2017年7月25日。被告延期交房的原因是政府的配套设施没有及时到位，在施工过程中由于雾霾天气，政府有行政干预行为导致停工。原、被告双方签订的《商品房买卖合同的补充合同》明确约定了免责条款，其中包括在第7条约定在合同的履行过程中因遇政府行为、自然灾害、社会异常事件、行政主管部门等原因，导致合同项下商品房逾期交付，或者配套设施不健全，延期运行的不适用合同第五条。依据补充合同的约定，被告不应当承担违约责任。另外，原告因为不交纳装修管理费导致没有办理入住手续，原告可以采取先交费再找相关部分反映物业公司乱收费问题，也可以找被告进行协调，被告在2018年12月28日庭审中得知该情况后积极协调，很快就给原告办理了入住手续，原告拒绝交纳的装修管理费只有几百元，而被告赔偿的延期入住违约金每天就一百多元，悬殊相差很大，原告有扩大损失的故意或重大过失。因此要求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原、被告系商品房买卖合同关系，原告系买方，被告系卖方。2014年1月17日，原告苏晓凯、徐爱景（乙方）与被告天津市耀中园房地产发展有限公司（甲方）签订《天津市商品房买卖合同》一份，合同约定：乙方购买甲方开发建设的坐落河北区××路××园×号楼-×-××号住宅房屋，该房屋建筑面积89.93平方米，每平方米单价9670元，总房款811603元。商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。甲方于2016年11月10日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用，如遇不可抗力，不能履行合同的，甲乙双方协商处理。乙方应于2014年1月17日前，一次性存入商品房首付款321603元，其余价款办理贷款。甲方逾期交付商品房的处理为：除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付房屋之日次日起至实际交付房屋之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方应每日按房屋价款的万分之0.5向乙方支付违约金。当日双方又签订了《附件六：补充合同》，约定：“五、关于商品房交付。第7条合同第三条及第九条补充如下内容：在合同履行过程中因遇政府行为、自然灾害、社会异常事件、行政主管部门等原因导致合同项下商品房逾期交付或配套设施不健全、延期运行的，不适用合同第五条有关甲方逾期交付商品房的处理条款及第九条有关商品房配套设施运行约定的条款，即甲方不对上述原因导致的后果承担任何违约责任，但甲方应出具相关证明文件方能作为延期交付或配套设施延期运行的依据。”合同签订后，原告如约支付了全部首付款，并将购房余款490000元办理了银行贷款向被告付清。根据天津市华泰建设监理有限公司出具的2015年8月5日监理日志载明：“主体工程基本完工，总包留守人员确定，2015.8.6，总包拆除部分设备，施工人员基本陆续离场”。故该项目主体工程已于2015年8月6日完成，自此重污染天气不再对被告工程造成影响。自2014年2月21日至2015年8月5日，天津市环境保护局先后在其官方网站公开发布重污染天气应急响应。三级响应（指黄色预警）强制性措施要求为：停止所有建筑、拆房、市政、道路、水利、绿化、电信等施工工地的土石方作业（包括：停止土石方开挖、回填、场内倒运、掺拌石灰、混凝土剃凿等作业，停止建筑工程配套道路和管沟开挖作业；停止工程渣土运输）。被告为响应上述措施，施工现场进行了停工并在施工监理日志中对停工日期予以记录，经核查具体的停工日期为：1.2014年2月23日至2014年2月27日停工5天；2.2014年10月23日至2014年10月25日停工3天；3.2014年12月28日至2014年12月30日停工3天；4.2015年2月1日至2015年2月3日停工3天；5.2015年6月26日至2015年6月29日停工4天，以上合计停工18天。此时，盛华嘉园限价房项目的配套、拆迁等工程尚未开始。根据天津市国土资源和房屋管理局于2016年11月1日的工作简报第4期《关于盛华嘉园限价房项目入住有关情况的报告》载明：“盛华嘉园限价房项目一期866套房源已销售，现将有关情况报告如下：一、关于项目周边东于庄村厂房拆迁（一）会议要求：北辰区政府组织天穆镇，协调东于庄村10月27日前与河北区建委签订拆迁补偿协议，确保1月底前拆除影响盛华嘉园限价房项目验收的厂房（约600平方米）。河北区政府维护治安秩序，配合落实地上物拆迁整理工作。（二）进展及问题：北辰区政府正组织天穆镇制定拆迁方案，目前补偿协议尚未签订。二、关于市政管网穿铁路套管顶管施工（一）会议要求：一是市建委于10月27日前落实盛华嘉园限价房项目配套燃气、排水外管网工程穿铁路套管顶管施工涉及项目管理费认定事宜；组织加快市政配套管线穿铁路套管顶管施工涉及的协议签订、资金拨付等工作。二是城投集团尽快启动盛华嘉园限价房项目配套燃气、排水外管网穿铁路套管顶管施工，12月20日前完成。北京铁路局给予支持，准予工程先行实施，并指导城投集团加快相关手续办理，确保12月中旬前完成审批。（二）进展及问题：一是市建委已与北京铁路局就盛华嘉园限价房项目配套燃气，排水外管网工程涉及穿铁路套管顶管施工需缴纳的项目管理费问题达成一致，免予提取；慢行补偿费、施工安全监护配合费两项资金正在履行请款程序。二是北京铁路局已同意市政配套管线穿铁路套管顶管施工涉及的协议签订、资金拨付等工作同步办理，目前城投集团已开始与涉及的铁路各部门接触办理施工要点审批。施工时间需由北京铁路局根据铁路实际运行情况，整体计划安排。四、关于验收准入（一）会议要求：会议明确，为保证群众入住、维护和谐稳定，消防、规划、人防、质量监督、准入等部门要对盛华嘉园限价房项目验收准入手续开辟绿色通道、实行并联审批，市国土房管局组织协调。（二）进展及问题：我局持续跟踪推动，与有关委局提前沟通，目前盛华嘉园限价房项目人防、环评验收手续正在加紧办理，消防、规划验收和质量监督、准入手续需在市政配套工程完工后审批办理。”天津市国土资源和房屋管理局于2016年12月30日的《市国土房管局关于盛华嘉园限价房项目入住有关情况的报告》载明：“现就有关情况报告如下:一、已落实的事项：一是市建委已与北京铁路局就盛华嘉园配套燃气、排水外管网工程涉及穿铁路套管顶管施工需缴纳的项目管理费问题达成一致，免予提取；慢行补偿费、施工安全监护配套费两项资金已拨付。二是河北区市容园林委已于11月完成偏关北路迁绿工程。三是我局持续跟踪推动，与有关委局提前沟通，盛华嘉园人防验收手续己审批，环保验收手续已进件。消防、规划和配套验收，质量监督，准入等手续需待拆迁和市政配套建设完成后协调尽快审批。二、正在推进中的事项:（一）东于庄村厂房拆迁，北辰区政府多次组织河北区建委、天穆镇等相关单位专题研究，已就影响盛华嘉园验收的厂房（约600平米）补偿标准与东于庄村初步达成一致，但近期村里又提出提高补偿标准的要求，为此我局、河北区政府与北辰区政府多次对接督促，但仍无进展。目前拆迁协议未签订、拆迁工作也未能如期启动，项目尚不具备办理消防，规划验收等手续的条件。（二）关于市政管网穿铁路施工,在北京铁路局支持下，城投集团已于l2月29日组织完成了穿越铁路的顶管工程，并从即日启动自来水、排水、燃气等穿管施工，预计2017年1月5日完工。（三）关于偏关北路市政配套建设，城投集团于11月8日进场实施偏关北路市政配套管网工程，受重污染天气停工影响，目前雨、污水管线已完成85%，自来水、燃气管线完成40%。据了解，偏关北路市政配套管网建设剩余工程量预计需两周左右时间完成，如2017年1月初恢复正常施工，将比原计划的l2月20日延迟近一个月。此外，由于偏关北路与玉门路交口约90米路段存在施工民扰问题，河北区政府正在协调。三、下一步安排：鉴于盛华嘉园延期交房时间确定为2017年1月20日，并已向群众作了解释，需全力加快以下三项工作，为项目办理验收准入手续，开展入住前准备争取时间：一是由北辰区政府组织天穆镇尽快签订东于庄村厂房拆迁补偿协议，确保在2017年1月10日前完成厂房拆除工作。二是由河北区政府尽快协调解决偏关北路与玉门路交口90米路段施工民扰问题，必要时采取保护性施工措施。三是由城投集团组织全面加快项目燃气、自来水、排水等配套外管网工程进度，保证盛华嘉园限价房项目在2017年1月10日前具备启动验收条件。”天津市国土资源和房屋管理局于2017年1月23日的《市国土房管局关于盛华嘉园限价房项目入住有关情况的报告》载明：“现将盛华嘉园限价房项目有关情况汇报如下：在市建委、河北区政府、城投集团、北京铁路局等有关单位的努力下，盛华嘉园限价房项目涉及的绿化迁移、穿越铁路套管顶管及管线、偏关北路排水、自来水，燃气管线等工程已完工实现全线贯通。于1月20日前后陆续通水通电，具备带气条件，满足基本入住需求，各项配套手续正在抓紧办理。关于东于庄厂房拆迁，北辰区政府多次组织河北区建委、天穆镇等相关单位专题研究，就影响盛华嘉园验收的厂房（约600平米）补偿标准与东于庄协商，由于村里多次提高补偿标准，协议未签订。2017年1月17日，区政协负责人再次组织有关单位专题协调，东于庄又提出提高补偿标准的要求，拆迁协议仍未签订。北辰区政府计划督促天穆镇先行拆除影响盛华嘉园验收的厂房，拆迁协议同步签订，有关工作仍在进行中。鉴于目前东于庄厂房未能拆除，项目不能办理消防、规划验收等手续，不能于1月20日入住。该项目再次延期，下一步需北辰区协调抓紧完成东于庄厂房拆除工作，使盛华嘉园限价房项目及早办理消防验收和规划验收条件，尽快实现入住，并由河北区政府继续做好维稳工作。”经被告、盛华嘉园业主的积极努力及市、区两级政府相关部门的大力支持，被告于2017年2月15日取得《新建住宅商品房给水工程验收合格证明》，于2017年2月28日取得《新建住宅商品房电力工程验收合格证明》，于2017年3月2日取得《新建住宅商品房燃气工程验收合格证明》，于2017年3月15日取得《再生水配套证明》，于2017年3月27日取得《建设工程消防验收意见书》，于2017年3月29日取得《新建住宅商品房排水工程验收合格证明》，于2017年4月5日取得《新建住宅商品房供热验收合格证明》，于2017年4月11日取得《建设工程规划验收合格证》。2017年4月21日，被告发出《入住通知书》载明：本项目在政府相关部门及大家的共同努力下，克服重重困难，现正在进行竣工备案。在政府相关部门的协调下，预计将于2017年5月25日取得《准入证》（除11号楼外），定于2017年4月29日对您所购买的房屋进行交付。因彼时被告尚未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，原告未办理入住手续。2017年6月21日，被告取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，于2017年7月24日通知原告办理入住手续。原告按照通知约定的时间，于2017年7月27日到被告指定地点办理入住手续，被告委托案外人天津雍金物业管理有限公司办理交付房屋事宜，该物业公司因原告不交纳装修管理费而未向原告交付房屋。2017年12月28日被告将涉诉房屋交付原告。另查，被告于2013年10月9日向天津城市基础设施配套办公室缴纳了首期大配套费，后因前述查明的原因该项目大配套工程未能如期施工，经市政府有关部门协调，确定大配套项目施工计划后，天津城市基础设施配套办公室经过重新核算，调整了该项目收费时间及收费金额，被告于2016年9月19日缴齐全部大配套费用，天津城市基础设施配套办公室下发了《关于给盛华嘉园（一期）项目接用大配套设施的通知》。上述事实，有原、被告提供的相关证据材料，本院依法调取的证据及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告系商品房买卖合同关系，双方签订的《天津市限价商品住房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且已实际履行，应依法确认有效。合同签订后双方当事人均应按照合同的约定行使权利、承担义务。原告如约支付了全部房款后，被告应按照合同约定的时间及条件向原告交付房屋，但被告却在2017年12月28日才将房屋交付原告，系逾期交房行为，被告应按照合同约定向原告承担相应的逾期交房损失。原、被告在补充合同中约定：在合同履行过程中因遇政府行为、自然灾害、社会异常事件、行政主管部门等原因导致合同项下商品房逾期交付或配套设施不健全、延期运行的，不适用合同第五条有关甲方逾期交付商品房的处理条款及第九条有关商品房配套设施运行约定的条款，即甲方不对上述原因导致的后果承担任何违约责任，但甲方应出具相关证明文件方能作为延期交付或配套设施延期运行的依据。双方签订合同后，本市因出现重污染天气，根据天津市环保局重污染天气应急措施要求，及被告安全监理日志的记载，被告施工期间，受雾霾天气影响实际停工18天，应予延期。又因该项目四周面临铁路且该项目开发时周边大配套为空白，大配套工程又需与北京铁路局协调，在保证铁路安全有序运行的基础上进行穿越铁路道桥顶管施工和管网铺设，导致大配套项目未能按期施工交付。同时又存在北辰区天穆镇东于庄村厂房一处未能拆迁，导致消防验收、规划验收、配套验收条件不具备，造成该项目延期入住，上述情况导致的延期入住并非被告原因所致，符合补充合同约定的免责事由。以上情况经被告、盛华嘉园业主及市、区两级政府相关部门的多次协调，涉案项目于2016年底开始进行大配套施工，并于2017年2月15日起陆续通过配套工程验收，2017年3月27日通过消防验收，2017年4月11日通过规划验收。应认定2017年4月11日起，导致盛华嘉园限价房项目延期交房的不可归责于被告的因素已经消除，被告应从2017年4月12日起按照合同约定支付逾期交房房款利息及违约金。因重污染天气原因停工18天导致的延期期间，已经包含在了因大配套工程问题及拆迁问题导致的延期期间内，故该部分不再另行计算。关于被告支付已付款利息的截止日期，被告在取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，于2017年7月24日再次通知原告办理入住手续。原告于2017年7月27日按照通知时间到被告指定地点办理相关手续，因被告委托的案外人天津雍金物业管理有限公司要求原告交纳装修管理费而导致原告未办理入住。根据合同的相对性，交付房屋的义务人应为被告，案外人天津雍金物业管理有限公司系被告委托办理交付房屋手续的代理人，其行为所产生的后果，应由被告承担。该物业公司未向原告交付房屋的理由是原告未交纳装修管理费，但装修管理费并非原、被告合同约定的交付房屋的必要条件，不应作为被告及其代理人向原告交付房屋的捆绑条件，原告在此过程中并无过错，因此被告给付原告已付款利息的截止日期应至原告实际接收房屋之日止。关于被告认为延期入住违约金远远大于原告应当交纳的装修管理费，原告有扩大损失的故意或重大过失的抗辩意见，原告在未能办理入住手续后三十余日就通过诉讼方式主张权利，被告在收到应诉材料后并未对原告的问题及时予以处理，因此被告的该项抗辩意见本院不予采纳。另外，被告延期交付房屋超过90日，按照合同约定，还应每日按房屋价款的万分之0.5向原告支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告天津市耀中园房地产发展有限公司以总房款811603元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，向原告苏晓凯、徐爱景支付自2017年4月12日起至2017年12月28日止的逾期交房利息；二、本判决生效后十日内，被告天津市耀中园房地产发展有限公司以总房款811603元为基数，按每日万分之0.5的标准，向原告苏晓凯、徐爱景支付自2017年4月12日起至2017年12月28日止的逾期交房违约金；三、驳回原告苏晓凯、徐爱景的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费806元，由被告天津市耀中园房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  高 治审 判 员  于丽英人民陪审员  刘兰平二〇一八年七月二十五日法官 助理  宋晓慧书 记 员  刘 荻附：本判决适用法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。