福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽0103民初4597号 原告：福州市台江区万侯园小区业主委员会，住所地福建省福州市台江区同德路**，组织机构代码05434599-5。 法定代表人：郑清荣，主任。 委托诉讼代理人：潘祥灿、连慧莺，福建八闽律师事务所执业律师。 被告：福州市台江区房地产开发公司，，住所地福州市台江区瀛洲路古街建海****统一社会信用代码913501001545003239。 法定代表人：郭鲁琳，总经理。 委托诉讼代理人：郭承恩、陈莉娜，福建元一律师事务所执业律师。 原告福州市台江区万侯园小区业主委员会（以下简称万侯园业委会）与被告福州市台江区房地产开发公司（以下简称台江区房地产公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2017年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万侯园业委会的负责人郑清荣及委托诉讼代理人潘祥灿、连慧莺，被告台江区房地产公司的委托代理人郭承恩、陈莉娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 万侯园业委会向本院提出诉讼请求：1.判令台江区房地产公司提供物业管理用房不少于216.3平方米；2.判令台江区房地产公司立即移交工程建设资料：（1）竣工总平面图；（2）单体建筑、结构、设备竣工图；（3）水、电、煤气等配套设、、地下管网工程竣工图等竣工验收资料（4）属全体业主共有的房产清单；（5）物业管理所需的其他资料；3.本案诉讼费由台江区房地产公司承担。事实和理由：台江区房地产开发公司经福州市城乡规划局批准，于2004年5月31日作为福州市台江区义XX洲XX期XX建设单位，负责万侯园住宅小区的开发建设，小区总建筑面积为54069.07平方米。2006年12月26日，台江区房地产公司在尚未综合验收的情况下，陆续将万侯园小区交付使用，并选聘福州鸿运物业管理有限公司作为前期物业管理公司。福州鸿运物业管理有限公司合同期满后，由于当时万侯园小区尚未成立业主委员会，台江区房地产公司便选聘福州长寿园物业管理有限公司进行物业管理，但该公司并未与万侯园小区各业主签订物业服务合同，也未经房地产主管部门备案。2012年3月26日，万侯园业委会依法成立，但台江区房地产公司迄今为止仍没有提供完善的物业设施，也未移交小区工程资料，给小区留下严重的安全隐患，导致万侯园小区各业主的合法权益无法得到保障。根据《福建省物业管理条例》第33条第一款：“建设单位应当按照下列规定配置物业管理用房：（一）建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，但最少不低于五十平方米”之规定，万侯园小区总建筑面积为54069.07平方米，台江区房地产公司应当无偿提供不少于216.3平方米住宅区物业管理用房。同时，根据该条例第19条：“业主委员会产生后，建设单位应当向业主委员会提供下列资料：（一）竣工总平面图；（二）单体建筑、结构、设备竣工图；（三）配套设施、、地下管网工程竣工图等竣工验收资料（四）属全体业主共有的房产清单；（五）物业管理所需的其他资料”之规定，台江区房地产公司也应当移交小区相关工程建设资料。为此，万侯园业委会多次要求台江区房地产公司依法履行上述义务，但台江区房地产公司均以各种理由拒绝。为此，万侯园业委会诉至法院，要求判如所请。 台江区房地产公司辩称，1、万侯园业委会不具有诉讼主体资格，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条的第二款、第七十三条以及《物业管理条例》的规定，万侯园业委会仅有权就涉及物业管理事项，以自己的名义提出诉讼，本案万侯园业委会提出的诉请并不涉及物业管理事项，据此，万侯园业委会并非本案适格主体；2、万侯园业委会从未向台江区房地产公司要求移交物业管理用房以及诉请第二项提到的资料；3、台江区房地产公司虽无移交上述资料的法定义务，但在讼争项目建成后，为物业服务企业能够提供更好的物业服务，台江区房地产公司已向福州鸿运物业管理有限公司移交了竣工总平面图等资料，已履行移交义务。且讼争项目是安置房项目，该项目的审批时间为2003年1月8日，系在《物业管理条例》（2003年9月1日实施）施行之前，讼争项目建成于2006年10月26日，建成时间亦在《福建省物业管理条例》施行之前，据此，本案并不适用《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》的规定；4、台江区房地产公司建设讼争小区是严格按照规划、审批部门的审批文件进行建设，并没有任何违约、违法之处。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2003年1月8日，福州市台江区计划局作出台政计（2003）002号《关于同意义帮洲旧屋区二期改造工程C-2、C-3、C-4、C-8建设项目地块立项的批复》，主要内容为：“台江区房地产开发公司：你司报告收悉。经研究，同意你司建设义帮洲旧屋区改造工程二期工程C-2、C-3、C-4、C-8(包含闽清会馆))地块该地块位于，征地面积约97.91亩，建筑面积194868平方米，总投资2亿元人民币，资金自筹解决，现予以批复立项。……”。 2004年5月31日，福州市城乡规划局向台江区房地产公司颁发《建设工程规划许可证》，建设单位：台江区房地产公司，建设项目名称：XX洲XX期XX（注：XX）XX地块XX#-XX#、XX园XX地块XX#楼，总建筑面积58739.1平方米。 2006年10月26日，上述建设项目通过竣工验收。 2012年3月26日，万侯园业委会成立。 2013年10月30日，福州市台江区住房保障和房产管理局出具《业主委员会备案证明》，部分内容为：“福州市台江区万侯园小区业主委员会：你会提交的增选业主委员会及业主委员会正、副主任变更的备案资料收悉，同意给予备案，并将有关事项告知如下：一、你会成立时间为2012年3月26日，任期三年；二、你会成员共计11人，分别为：林秉惠、郑清荣、李开智、贺有銮、许松、潘炳霖、张则基、林乐新、林琇美、李联驱、黄绮梅。其中主任为：林秉惠，副主任为：郑清荣、李开智。” 2014年12月31日，台江区房地产公司向福州市房屋登记中心申请办理福州市台江区XX街道XX路XX号XX洲XX期XX园（注：XX园）XX地块XX#-XX#楼及1#、2#、3#、4#楼连接体房屋产权初始登记（总登记），产权登记总面积54069.07平方米。 2015年5月3日，万侯园小区召开第二届第一次业主大会通过《关于聘请律师依法解决物业承接事项的决议》，决议部分内容为：“……我们决定聘请福建八闽律师事务所采取依法起诉的方式解决物业承接问题，维护全体业主的合法权益。要求福州市台江房地产开发公司按照国家有关规定向业主委员会移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。” 本院认为，万侯园业委会系万侯园业主大会选举产生并依法登记备案的组织。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项：“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”以及《物业管理条例》第十五条第五项：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（五）业主大会赋予的其他职责。”的规定，万侯园业委会经业主大会授权提起本案诉讼，所提诉请属于物业管理范畴且涉及全体业主的公共利益，故万侯园业委会具备相应的民事诉讼主体资格。台江区房地产公司相关辩解主张，本院不予采纳。 《物业管理条例》第二十九条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、、地下管网工程竣工图等竣工验收资料（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”，台江区房地产公司作为万侯园小区的建设单位具有向物业服务企业移交物业管理所需材料的义务，物业服务企业在前期物业服务合同终止时具有向业主委员会移交物业资料的义务。万侯园业委会主张台江区房地产公司移交的第1、2、3项属于上述行政法规规定应由建设单位向物业服务企业移交的资料范围，第4项属于物业管理所必需的其他材料，而台江区房地产公司未能提供证据证明已向物业服务企业移交上述资料，故万侯园业委员诉请移交第1、2、3、4项资料，本院予以支持。但万侯园业委会诉请移交的第5项资料并无具体资料内容，本院对该项移交主张，不予支持。 根据《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日施行，2008年1月1日废止）第三十二条的规定：“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。”台江区房地产公司作为万侯园小区的建设单位，于2004年5月31日取得包含万侯园在内的建设项目的《建设工程规划许可证》，其所建设项目，应当符合《物业管理条例》（自2003年9月1日起施行）的规定。台江区房地产公司提出项目立项审批在前，不适用《物业管理条例》规定的辩解意见，本院不予采纳。 根据《物业管理条例》第三十条：“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”以及《福州市城市住宅小区物业管理办法》（注：1996年9月27日福州市第十届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过，1996年11月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准，自1997年1月1日起施行，2005年1月1日废止）第十八条：“新建住宅小区开发建设单位应当留有物业管理用房，在移交物业时，一并移交给业主委员会；开发建设单位和业主委员会不得将物业管理用房转让、出租或改作他用。未留有物业管理用房或者物业管理用房已经改作他用的，应当腾让出物业管理用房”的规定，台江区房地产公司作为万侯园小区的建设单位应当配备物业管理用房，并在移交物业时，一并移交给业主委员会。台江区房地产公司关于万侯园小区在建设之初并无强制规定需配置物业管理用房的辩解意见，本院不予采纳。 关于物业管理用房的面积。根据《福州市物业管理若干规定》（注：2004年8月31日福州市第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，2004年12月3日福建省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准，自2005年1月1日起施行，2013年1月11日被修订）第二十一条：“建设单位应当按照规定配置物业管理用房。建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，不足五十平方米的，应当按照五十平方米配置；建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之三配置。城乡规划主管部门审批建设项目时，应当予以核实。按照规划配建的物业管理用房不得挪作他用。”的规定，万侯园小区总建筑面积为54069.07平方米，故台江区房地产公司应向万侯园业委会提供不少于216.28平方米（54069.07平方米×4‰，四舍五入）的物业管理用房，万侯园业委会的相关诉请，超出本院上述确认部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国城市规划法》第三十二条、《物业管理条例》第十五条、第二十九条、第三十条、第六十七条、《福州市城市住宅小区物业管理办法》第十八条、《福州市物业管理若干规定》第二十一条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、福州市台江区房地产开发公司应当于本判决生效之日起三十日内向福州市台江区万侯园小区业主委员会交付不少于216.28平方米的物业管理用房； 二、福州市台江区房地产开发公司应当于本判决生效之日起十五日内向福州市台江区万侯园小区业主委员会移交：（1）竣工总平面图、（2）单体建筑、结构、设备竣工图、（3）水、电、煤气等配套设、、地下管网工程竣工图等竣工验收资料（4）属全体业主共有的房产清单； 三、驳回福州市台江区万侯园小区业主委员会的其他诉讼请求。 案件受理费24080元，由福州市台江区房地产开发公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  董 清 人民陪审员  刘行秀 人民陪审员  赵秋平 二〇一八年七月十八日 法官助理江紫沫 书记员江梨 附：一、本判决书所适用的主要法律、法规、司法解释条文 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日施行，2008年1月1日废止） 第三十二条在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。 《物业管理条例》 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： (一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况; (二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; (三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; (四)监督管理规约的实施; (五)业主大会赋予的其他职责。 第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： (一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、、地下管网工程竣工图等竣工验收资料 (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料; (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件; (四)物业管理所必需的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第三十条建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。 第六十七条本条例自2003年9月1日起施行。 《福州市城市住宅小区物业管理办法》（1996年9月27日福州市第十届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过，1996年11月29日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二十七次会议批准，自1997年1月1日起施行，2005年1月1日废止） 第十八条新建住宅小区开发建设单位应当留有物业管理用房，在移交物业时，一并移交给业主委员会；开发建设单位和业主委员会不得将物业管理用房转让、出租或改作他用。 未留有物业管理用房或者物业管理用房已经改作他用的，应当腾让出物业管理用房。 《福州市物业管理若干规定》（2004年8月31日福州市第十二届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过，2004年12月3日福建省第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准，自2005年1月1日起施行，2013年1月11日被修订） 第二十一条建设单位应当按照规定配置物业管理用房。建筑面积十万平方米以下的按照不少于总建筑面积千分之四配置，不足五十平方米的，应当按照五十平方米配置；建筑面积超过十万平方米的，超过部分按照千分之三配置。城乡规划主管部门审批建设项目时，应当予以核实。 按照规划配建的物业管理用房不得挪作他用。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。