广东省梅州市梅江区人民法院                               执行裁定书                （2018）粤1402执异84号 异议人（利害关系人）：刘葵红，男，汉族，住梅江区。 申请执行人：房胡伦，男，汉族，住址梅县区。 被执行人：李鹏飞，男，汉族，住址梅江区。 被执行人：谢环环，女，汉族，现住梅江区。 在本院执行（2018）粤1402执16号申请执行人房胡伦与被执行人李鹏飞、谢环环民间借贷纠纷一案中，异议人（利害关系人）刘葵红对执行梅江区江南定民路16号中心园B栋01号店及第二层的房产[证号：粤（2016）梅州市不动产权第0009276号]提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审理终结。 异议人（利害关系人）刘葵红提出异议请求：1.立即依法纠正梅江法院于2018年6月13日解除对被执行人李鹏飞所有的位于梅州市××区××路××中心××店及××层[房产证号：粤(2016)梅州市不动产权第00092**]的抵押权[不动产权证明：粤(2016)梅州市不动产权证明第00099**]的违法、错误行为;2.立即终止对被异议人李鹏飞所有的位于梅州市××区××路××中心××店及××层[粤(2016)梅州市不动产权第0009276号]进行强制执行过户登记的行为;3.立即采取切实有效措施，保障异议人抵押权权利的实现。 事实和理由：异议人于2018年6月19日从梅州市国土资源局得到法院于2018年6月13日作出的协助执行通知书[(2018)粤1402执16号]复印件中了解到：因房胡伦诉李鹏飞、谢环环民间借贷纠纷一案，房胡伦申请法院强制执行。在执行过程中，法院将被执行人李鹏飞所有的位于梅州市××区××路××中心××店及××层[房产房产证号：粤(2016)梅州市不动产权第00092**行评估（评估价为人民币123.03万元）、拍卖。后来，涉案房屋被法院于2018年6月8日成功拍卖，拍卖价格为690468元。同时得知法院为了实现房屋过户登记，还在协助执行通知书中人为添加“解除对被执行人李鹏飞所有的位于梅州市××区××路××中心××店及××层[房产证房产证号：粤(2016)梅州市不动产权第00092**]的抵押权[不动产权证明：粤(2016)梅州市不动产权证明第00099**dquo;的内容（关于法院过户中的异常行为，国土部门当时就提出异议，但是法院工作人员置之不理）。 现异议人对法院拍卖过程中是否存在违法行为、解除抵押权行为是否合法、拍卖程序是否合法等问题提出质疑，并请求法院采取切实、有效措施终止不动产权过户登记行为，以免造成损害异议人抵押权权利的结果。具体理由： 1.涉案房屋因为被异议人李鹏飞于2016年8月8日向异议人借款人民币80万元，于同日双方到梅州市国土资源局办理了抵押权登记[不动产证号：粤(2016)梅州市不动产证明第0009900号]，抵押权人为异议人本人，被担保债权数额为80万元。但是在2018年6月15日，异议人突然得到信息，涉案房屋被法院执行拍卖，并正在办理过户登记手续。这一信息从法院于2018年6月13日作出的协助执行通知书[(2018)粤1402执16号]得到证实。可是作为涉案房屋的抵押权人的异议人却从未被法院告知相关房屋评估、拍卖及抵押权被解除的情况。根据《担保法》、《物权法》等相关法律法规规定，法院对己进行他项权登记的财产进行拍卖时应通知他项权权利人，执行法官也无权擅自解除依法设定的抵押权。据此法院处置涉案房屋的行为严重违法，直接损害了异议人的抵押权。 2.涉案房屋的拍卖价格低于房屋抵押担保债权数额，直接损害了抵押权人即异议人的权利。法院对涉案房屋进行了两次拍卖，最终拍卖价格为690468元。而该房屋经法院委托评估公司进行了评估，评估价为123.03万元，同时该房屋抵押担保数额为80万元，法院对房屋拍卖的最终价格明显低于评估价，也低于房屋抵押担保数额，明显损害抵押权人即异议人的债权，不利于异议人抵押债权的实现。法院的这一行为依法是“无益拍卖”行为，依法本应停止继续拍卖行为。 3.对于涉案房屋拍卖所得价款，异议人应优先受偿。房胡伦与李鹏飞、谢环环的的债权为普通债权，而异议人与李鹏飞的债权已进行了抵押权登记，根据《担保法》《物权法》等法律法规规定，进行他项权登记的抵押权人即异议人比普通债权的权利人享有优先受偿权。因此，假设法院拍卖程序合法，异议人对于涉案房屋的拍卖所得价款也应享有优先受偿权。 4.另外，据异议人了解本案涉案房屋目前仍然未过户登记完毕，为了避免造成损害抵押权人权利不可逆的结果，异议人强烈要求法院及时采取有效措施，制止本案涉案房屋的过户登记行为。 5.由于法院于2018年6月13日解除了对被执行人李鹏飞所有的位于梅州市××区××路××中心××店及××层[房产证号：房产证号：粤(2016)梅州市不动产权第00092**]的抵押权[不动产权证明：粤(2016)梅州市不动产权证明第00099**告知抵押权人，法院的行为是严重违法和严重损害抵押权人权利的行为。法院依法必须立即纠正违法、错误的行为。 6.据法院作出的2018年6月13日的协助执行通知书[(2018)粤1402执16号]复印件中了解到，房胡伦执行案的债务金额为335432.15元。法院执行拍卖房屋的价格为690468元，还不够清偿抵押权人债务。但是房屋还是在抵押权人毫不知情的情况下被低价拍卖，房胡伦在房屋拍卖中并无得到分文受偿，这一情况非常不合常理。另外，抵押权人之所以借款给李鹏飞并设立抵押手续，完全是房胡伦作为中间人操作形成。但是该房屋恰恰又在抵押权人毫不知情的情况下，因为房胡伦申请执行而被低价拍卖，这一情况也是很不正常的。另外，法院受理本案的法官为异议人诉陈明慧民间借贷纠纷执行一案的同一法官，根本不存在无法通知异议人的情形。 综上，异议人强烈要求法院就本案涉案房屋违规“无益拍卖”、违法解除抵押权等违法、不正常行为进行调查，查清其中是否存在人为故意违法操作等行为，并追究相关人员的法律责任。 申请执行人房胡伦未答辩。 被执行人李鹏飞、谢环环未答辩。 本院查明，位于梅江区××路××中心××店及××层[证号：粤（2016）梅州市不动产权第0009276号]的不动产登记权利人为被执行人李鹏飞，该不动产为刘葵红的80万元债权提供了抵押担保。申请执行人房胡伦因被执行人李鹏飞、谢环环均未履行（2017）粤1402民初569号生效判决书确定的义务，向法院申请执行，本院以（2017）粤1402执903号立案执行，后执行终结该案。2018年1月3日，房胡伦再次向本院申请执行，本院以（2018）粤1402执16号立案执行。 执行过程中，本院于2017年9月20日作出（2017）粤1402执903号之一民事裁定书，查封了上述不动产。2017年10月11日，本院委托评估公司进行了评估，经评估，该不动产评估价为人民币123.03万元。 2018年3月29日，本院发出拍卖公告（第一次拍卖），并于2018年5月1日将上述不动产在人民法院诉讼资产网进行网络司法拍卖，起拍价为人民币86.121万元，因无人竞买流拍。2018年5月24日，本院再次发出拍卖公告（第二次拍卖），后于2018年6月8日进行了第二次网络拍卖，起拍价为人民币688968元，竞买人王奕亮最终以人民币690468元的最高价竞得。我院于2018年5月2日张贴公告，告知相关情况。 因拍卖成功，本院于2018年6月12日作出（2018）粤1402执16号之五执行裁定书，裁定解除上述不动产的查封，上述不动产所有权及相应的其他权利由买受人王奕亮所有，买受人可持该裁定书办理过户手续。本院于2018年6月13日向梅州市国土资源局发出（2018）粤1402执16号之五协助执行通知书，通知其协助解除上述不动产的查封、王奕亮过户及解除抵押权。抵押权人刘葵红于2018年6月27日向本院提出执行异议。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条有关“重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额”和《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条“起拍价不得低于评估价或者市价的百分之七十”的规定，拍卖上述不动产应当符合上述规定。本案中，涉案不动产评估价为123.03万元，抵押权作为优先债权数额为80万元，本院第二次拍卖所确定的起拍价688968元，小于“优先债权及强制执行费用的总额”，也低于评估价的70%（86.121万元），该拍卖行为不符合上述规定。因此，应撤销该拍卖行为及依据该拍卖行为所作出的执行行为。现该拍卖行为已结束，已无可撤销的内容，但依据该拍卖行为所作出的（2018）粤1402执16号之五执行裁定书应予撤销，将涉案不动产的权属状态恢复至拍卖成功前。综上，异议人所提异议理由成立，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十条之规定，裁定如下： 一、撤销（2018）粤1402执16号之五执行裁定书。 二、将梅江区江南定民路16号中心园B栋01号店及第二层[证号：粤（2016）梅州市不动产权第0009276号]的权属状态恢复至2018年6月8日拍卖成功前的状态。 当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 审 判 长  徐君庆 审 判 员  刘红梅 代理审判员  王彩芳 二〇一八年七月四日 书 记 员  罗 睿