贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0302民初3941号原告：遵义美洁尔物业管理有限责任公司，住所地遵义市汇川区大连路三四一七医院门面。组织机构代码91520301714351208F。法定代表人：雷武辉，总经理。委托诉讼代理人：罗朝明，贵州乾锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：闵利勇，贵州乾锋律师事务所律师。被告：骆书亮，男，1986年1月16日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：陈艳，女，1985年1月19日生，仡佬族，住址同上，系骆书亮之妻。原告遵义美洁尔物业管理有限责任公司（以下简称美洁尔物管公司）与被告骆书亮物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理，原告美洁尔公司的委托诉讼代理人罗朝明、闵利勇与被告骆书亮的委托诉讼代理人陈艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美洁尔物管公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告截止2017年10月31日物业管理费6816元；2、判决被告支付原告截止2017年10月31日滞纳金2000元；3、判决被告从2017年10月31日起每日按6816元的3%支付原告滞纳金；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告从2006年11月20日起就对松桃爵仕蓝岛小区进行物业管理，物业管理费为每平方米1.20元。被告骆书亮的房屋位于松桃爵仕蓝岛13栋2单元24楼3号房，面积150.67平方米，每月应支付物业管理费180.80元。被告物业管理费支付至2014年9月9日。从2014年9月10日到2017年10月31日共计37个月零21天，拖欠物业管理费6816元，经原告多次催收无果，特向人民法院起诉，请依法判决。被告骆书亮辩称，我家房子装后入住后，发现外墙漏水，自己曾修理后，但后来又漏水，导致房屋潮湿，小孩经常因此长期生病，我找物管公司处理过漏水问题，但物管公司均不处理，所以我没交物管费。物业公司服务下降，我车被挂监控调不了，小区监控是坏的，所以后来一直没有交物管费，物管公司说找我催收过物管费，我没收到过，现在原告诉请已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：被告骆书亮是松桃爵仕蓝岛13栋2单元24层3号房屋业主，房屋建筑面积150.67平方米。2006年，遵义美洁尔房地产开发有限责任公司与原告美洁尔物管公司签订《前期物业服务合同》，由原告对遵义市红花岗区松桃爵仕蓝岛小区提供物业服务，合同期限自2006年11月20日起至2008年11月20日止。合同约定由原告为松桃爵仕蓝岛小区提供前期物业服务，业主接房后应按月支付物管费，每月1日前交纳。原告的物业服务范围为：物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理、小区绿化养护、环境卫生、安保、车辆停放秩序管理、消防设备设施维护等。住宅电梯房按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业管理费。2017年10月31日，原告撤离爵仕蓝岛小区。被告骆书亮入住该小区后，支付了2014年9月9日以前的物业管理费，被告未缴纳2014年9月10日至2017年10月31日期间的物业管理费，共拖欠物业管理费的时间为37个月零21天。被告因家中墙体漏水，因此拒绝交纳物管费，被告因漏水造成的财产损失未获得赔偿。另查明，原告美洁尔公司管理的爵仕蓝岛小区在管理上，监控设施和保安巡逻、卫生保洁不到位，存在安全隐患，消防通道和运动场地被占用，消防栓长期处于无水状态，车辆管理不当，进出车辆被堵的现象有发生，部分业主及本案被告与原告产生纠纷未交纳物业管理费，导致本案讼争诉来本院。上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、移交清单和被告提交的视频资料、照片等证据及到庭各方当事人的陈述在卷佐证，经庭审质证、认证、足以认定，对原告提交的（2017）黔0302民初6720号民事判决书因与本案无关联性，故本院不予采证。本院认为，本案争议的焦点是原告美洁尔物管公司是否履行了合同约定的义务，是否有违约行为以及原告的起诉是否已经过了诉讼时效。原告美洁尔物管公司与遵义美洁尔房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，系当事人双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应合法有效。根据《最高人民法院》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，《前期物业服务合同》对业主具有法律约束力，业主及物业服务企业均应当按照物业服务合同履行相应的义务，因此对被告所持其已解除与原告的物业服务合同关系的辩解意见，本院不予采信。关于被告所持原告的起诉已过诉讼时效的辩解意见，《前期物业服务合同》约定支付物管费的时间为按月支付，每月1日前支付，被告骆书亮未交纳2014年9月10日至2017年10月31日期间的物业管理费，而原告于2018年4月10日起诉至本院，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”、第一百九十二条第一款“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩”的规定，2015年5月1日前的物业服务费，已超过诉讼时效，故本院不予保护。关于2015年5月1日至2017年10月31日期间的物管费金额，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，美洁尔物管公司依据合同约定应当对该物业共用部位承担维修、养护、管理和维护的义务，对物业共用部分和相关场地承担清洁卫生，垃圾收集、清运、污水管道疏通、车辆停放管理等义务，同时还对小区承担24小时安全监控、巡视、门岗执勤等公共秩序维护、安全防范等义务。同样，被告骆书亮应按照合同约定承担给付物业服务管理费的义务。本案在审理过程中，被告骆书亮和其他小区业主提供的证据能够证明美洁尔物管公司提供的物业服务存在环境卫生、安全防范以及维修维护等方面的缺失，造成小区卫生环境不好，入户盗窃、车辆管理混乱等结果，其没有按照合同的约定全面严格履行自己的义务，原告美洁尔物管公司在履行合同过程中存在违约行为。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条“人民法院应当以证据依法作出裁判”以及第六十六条“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断”的规定，并结合小区业主提供的照片、视频资料等证据加以证实，本院认定美洁尔物管公司提供的物业服务存在缺失。本院依据原告美洁尔公司提供的服务水平和质量确定业主承担与之相对应的物管费用，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”以及《物业管理条例》第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起”的规定，结合本案实际，本院酌情判决被告骆书亮支付应付物业管理费的70%即[141.32㎡×1.2元/㎡/月×30月]×70%=3561.30元。关于原告主张滞纳金，如前所述，原告履行合同过程中存在违约行为，故对原告的该项主张本院不予支持。关于被告骆书亮所持关于房屋漏水装修被损坏，未得到赔偿不交纳物管费的辩解意见，被告可另行依法主张权利，但不能以此作为拒交物业管理费的理由，故对其该辩解意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款、《物业管理条例》第六十七条、《最高人民法院》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条、第六十六条之规定，判决如下：一、由被告骆书亮在本判决生效后五日内立即支付原告遵义美洁尔物业管理有限责任公司物业管理费3561.30元；二、驳回原告遵义美洁尔物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由原告遵义美洁尔物业管理有限责任公司负担15元，被告骆书亮负担10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，权利人申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  田应雪二〇一八年七月二日书记员  夏子捷