广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0304民初51785号原告深圳市汇港物业管理有限责任公司，住所地广东省深圳市福田区滨河大道汇港名苑北区一座3A，统一社会信用代码914403007362957619。法定代表人陈磊，总经理。委托代理人朱剑波，广东瑞特律师事务所律师。被告冯焕彪，男，汉族，1963年6月2日出生，住址广东省深圳市龙华新区，被告房秋伟，女，汉族，1960年1月6日出生，住址广东省深圳市龙华新区，上列原告深圳市汇港物业管理有限责任公司诉被告冯焕彪、房秋伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，于2018年4月23日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱剑波到庭参加诉讼，二被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告为深圳市福田区**业主，房屋面积为211.22平方米。2008年1月1日，原告受深圳锦峰集团委托，承接深圳市福田区汇港名苑的物业服务项目，住宅物业费收费标准为每月每平方米3.50元，汇港名苑南区2座2801房每月的管理费为739.27元。服务期间，原告全面履行了约定的义务，对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供良好的物业服务。但被告自2014年4月1日至2017年5月24日（共37个月24天），一直未缴纳物业服务费35058.37元（其中管理费30266.95元、水费2472.50元、本体维修金1267.81元、排污费727.11元、垃圾处理费324.00元），经多次催缴未果，故原告特起诉至法院，请求法院判令：1、被告立即支付深圳市福田区**房的物业管理费人民币35058.37元；2、被告承担本案诉讼费用。二被告未作答辩。经审理查明，2008年1月1日，原告与案外人深圳锦峰集团有限公司（汇港名苑小区开放商）（以下简称锦峰公司）签订《汇港名苑物业管理委托合同书》，约定：原告接受锦峰公司的委托，对汇港名苑小区北一栋住宅房屋建筑本体共用的设施设备、物业等提供维修、养护、管理和运行服务；管理期限三年，自签订本合同书之日起计算。同日，双方签订《补充协议》，约定汇港名苑物业管理服务费收费标准为住宅每月每平方米3.5元。合同期限届满后，原告未与锦峰公司续签合同。2016年，汇港名苑第一届业主委员会成立，原告也未与该业委会签订物业服务合同。被告冯焕彪和房秋伟为**业主，各登记50%的份额，房屋建筑面积为211.22平方米，套内建筑面积178.09平方米。被告冯焕彪和房秋伟于2014年4月1日开始不再向原告缴纳相关物业费用。原告于2017年11月同时向本院起诉案涉小区的其他多个业主。其中，原告诉杨丽英物业服务合同纠纷一案，本院经审理于2018年1月26日作出（2017）粤0304民初51781号民事判决，该判决书已于2018年2月21日发生法律效力，该案查明：2017年3月22日，深圳市福田区住建局出具《深圳市福田区住房和建设局关于责令汇港物业限期退出汇港名苑小区物业管理的函》，称汇港名苑小区已选聘深圳市万科物业管理责任有限公司（以下简称万科公司），该公司定于2017年1月10日进驻汇港名苑小区，该局认为原告继续在该小区提供物业服务已经不符合相关条例规定，责令原告于2017年4月3日前退出汇港名苑小区。2017年5月24日，原告与汇港名苑第一届业委会达成《汇港名苑物业交接协议》，载明：1、原告应于2017年5月27日18:00前退出汇港名苑物业管理区域，并完成与业委会的小区出入口、管理资料、设施设备、管理用房等管理权全部的交接工作；2、原告对小区业主收取物业管理费的权益截止至2017年5月24日；3、原告可派驻汇港名苑小区三至四名工作人员至2017年9月27日，收取业主所欠缴的物业管理费、水电费及其他合法费用，业委会应提供相应场地，原告应将派驻收费人员身份信息在小区内进行公示；4、原告以自有资金投入小区的设备归原告所有；5、其他未尽事项由原告与汇港名苑第一届业委会另行协商，不影响管理权移交。本协议自业务会盖章及原告法人代表签字之日起立即发生法律效力，双方应按约定履行。2017年5月25日，原告出具《关于暂时退出汇港名苑小区公告》，称其将于2017年5月26日17:30分暂时退出汇港名苑小区，要求欠缴物业费的业主向其缴纳2017年5月25日之前的相关物业费用。原告于2017年5月25日退出后，万科物业进驻案涉小区。原告向本院提交的房屋欠费明细表显示：自2014年5月起算至2017年5月，被告尚欠原告物业管理费27186.06元、垃圾费499.50元、物业维修基金1953.97元、水费4211.30元、排污费1207.17元，共计35058元。本院认为，在涉案小区未成立业主委员会，也未召开业主大会选聘物业公司的情况下，原告与汇港名苑小区开发商深圳锦峰集团有限公司签订的《汇港名苑物业管理委托合同书》系当事人真实意思表示，合法有效，该合同对全体业主具有约束力。原告有权依据合同授权对涉案小区提供物业服务直至合同约定的管理期限届满（即2011年1月1日），并收取相关物业费用。在物业委托合同到期后，因涉案小区一直未召开业主大会，也未成立业主委员会选聘新的物业管理公司进入小区，原告继续依照原有物业委托合同向涉案小区提供物业服务，涉案小区业主接受原告事实上提供的物业服务并按照原物业委托合同确定的费用标准交纳相关物业费用，双方据此成立了不定期的合法有效的物业服务合同关系，原告有权依照原物业委托合同确定的费用标准收取相关物业费用。关于原告收取相关物业费用的截止日期，2016年涉案小区已经成立业主委员会，则应当以业主委员会要求终止与原告事实上的物业服务合同关系之日为原告有权收取相关物业费用的截止日期。从福田区住建局发给原告的《深圳市福田区住房和建设局关于责令汇港物业限期退出汇港名苑小区物业管理的函》可知，涉案小区业委会选聘的深圳市万科物业管理责任有限公司于2017年1月10日进驻涉案小区，而原告拒不退出。故本院认定原告与业主之间的事实上的物业服务合同于2017年1月10日终止，被告仅有权收取2017年1月10日前的物业服务费用。虽然原告与汇港名苑第一届业主委员会达成的《汇港名苑物业交接协议》确定原告对小区业主收取物业管理费的权利截止至2017年5月24日，但业委会在《汇港名苑物业交接协议》中代业主作出原告有权收取物业管理费至2017年5月24日的承诺，该承诺关系到业主的重大权利处分，未经全体业主授权，不对业主产生约束力，因此，对原告诉请的2017年1月10日之后的物业服务费部分，本院不予支持。原告主张两被告支付自2014年4月1日起的管理费，但原告在欠费明细表中未计算4月份的管理费，故本院仅支持原告2014年5月至2017年1月10日期间的物业管理费，其金额为23895.11元。原告主张的2014年4月1日至2017年5月的房屋本体维修基金，因原告未提供有效证据证明其已代被告交纳了该维修基金，故对原告该主张本院不予支持。原告主张2014年4月1日至2017年5月25日期间的垃圾处理费、水费、排污费，因该三项费用属于被告在居住期间已经实际产生的费用，该三项费用被告应支付给原告。自2014年5月至2017年5月25日，案涉房屋产生垃圾处理费499.50元、水费4211.30元、排污费1207.17元，原告主张被告支付垃圾处理费324元、水费2472.50元、排污费727.11元，金额低于被告实际应承担的金额，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告冯焕彪和房秋伟应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市汇港物业管理有限责任公司支付截至2017年1月10日的物业服务费23895.11元；二、被告冯焕彪和房秋伟应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市汇港物业管理有限责任公司支付2014年4月1日至2017年5月25日产生的垃圾处理费324元、水费2472.50元、排污费727.11元；三、驳回原告深圳市汇港物业管理有限责任公司的其它诉讼请求。如果当事人未按照本判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案案件受理费676元（原告已预交），由原告负担147元，两被告负担529元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。并应在收到预交上诉费通知次日起七日内预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 赵  明  升人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 叶  钧  如二〇一八年七月二日书 记 员 陈秋媚（代）附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。