福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0582民初5698号 原告：涂升晖，男，1985年12月9日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：涂瑞稳（系原告涂升晖的父亲），住德化县。 被告：蔡天津，男，1983年10月16日出生，汉族，住晋江市。 被告：张金珠，女，1984年12月30日出生，汉族，住晋江市。 原告涂升晖与被告蔡天津、张金珠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告涂升晖及其委托诉讼代理人涂瑞稳到庭参加诉讼。蔡天津、张金珠经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 涂升晖向本院提出并变更诉讼请求为：1.确认涂升晖与蔡天津于2017年5月14日签订的《产居间买卖协议》合法有效，要求蔡天津、张金珠继续履行合同；2.蔡天津、张金珠自行办理本案诉争房产银行抵押解押手续，协助涂升晖办理诉争房产晋江市的房屋所有权和土地使用权证变更登记手续，交易税费由涂升晖承担；3.蔡天津、张金珠支付给涂升晖违约金55995.17元（自2017年12月21日起暂计算至2018年4月21日止）。事实和理由：2017年3月18日，涂升晖与蔡天津签订一份“定金收条”，约定涂升晖向蔡天津购买位于晋江市，价款为925540元，蔡天津承诺在三个月内自行向银行办理银行抵押解押手续，确认收到涂升晖支付的定金10万元。2017年5月14日，涂升晖与蔡天津就诉争房产的买卖签订一份《产居间买卖协议》，约定合同订立时支付定金405540元，过户时支付52万元，交易税费由涂升晖承担。合同订立后，涂升晖再支付给蔡天津购房定金305540元，合计支付了购房定金405540元，同时蔡天津也将诉争房产交付给涂升晖，涂升晖已对诉争房产进行装修，并已搬入居住使用。但两被告没有按照约定时间办理银行解押手续，又分别于2017年10月20日、10月28日、11月26日向涂升晖收取购房款5万元、3万元、4万元，合计12万元，再次承诺要在2017年12月20日之前自行到银行办理银行解押手续，并与原告办理过户手续。但经涂升晖多次催讨，两被告至今没有向银行办理解押手续，造成无法办理房产过户手续。 蔡天津、张金珠未作答辩。 涂升晖向本院提供以下证据：1.定金收条一份，以证明被告收取购房款；2.产居间买卖协议一份，以证明房产买卖关系权利义务；3.收条一份，以证明被告收取购房款；4.原告身份证一份，以证明原告的身份信息；5.蔡天津身份证一份，以证明被告的身份信息；6.张金珠身份证一份，以证明被告的身份信息；7.查询证明一份，以证明该房产的抵押情况；8.借条一份，以证明被告收到原告共计5万元购房款；9.亲属关系证明一份，以证明涂瑞稳是原告的父亲。 本院经审理认定事实如下：因蔡天津、张金珠未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃相应诉讼权利。涂升晖提供的产居间买卖协议、定金收条、收条、借条、兴业银行转账凭证、亲属关系证明来源、形式合法，能相互印证，内容可以证明蔡天津于2017年3月18日签署定金收条一份，确认蔡天津将位于晋江市转让给涂升晖，并承诺该房产设定的抵押由蔡天津自行解押，解押、房产证办理及产权过户手续在三个月内办理完毕；涂升晖与蔡天津于2017年5月14日就上述诉争房产的买卖签订产居间买卖协议一份，约定总价款为925540元，并对双方的权利义务进行约定；蔡天津于2017年3月18日确认收到涂升晖支付的定金10万元，于2017年5月14日确认收到预付款305540元，于2017年10月28日确认收到涂升晖的父亲涂瑞稳支付的8万元，于2017年11月26日确认收到涂瑞稳支付的房款4万元；以上涂升晖共计支付房款525540元。涂升晖提供的查询证明、结婚证，可以证明诉争房产登记的产权人为蔡天津、张金珠夫妻两人，该房产现按揭中，抵押权人为中国农业银行股份有限公司晋江市支行。对上述事实和证据，本院予以认定。 本院认为，蔡天津与涂升晖签订产居间买卖协议，涂升晖依约支付了相应的购房款。蔡天津与张金珠系夫妻关系，虽张金珠未在产居间买卖协议书中签字，但蔡天津在定金收条及产居间买卖协议中均确认其经家人协商一致，所有产权人同意出售此房，且张金珠在诉讼过程中并未就房屋买卖提出异议，应认定转让房屋系蔡天津、张金珠的共同意思表示，上述产居间买卖协议合法有效，对蔡天津、张金珠、涂升晖均有约束力，各方均应按照合同约定履行合同义务。蔡天津于2017年11月26日承诺2017年12月20日前做解押手续，并办理产权过户手续，但蔡天津、张金珠未按照上述期限履行义务，已构成违约。涂升晖提存至本院52万元（其中包括剩余房款40万元），可认定其已付清全部购房款。经查证，蔡天津、张金珠尚欠抵押权人中国农业银行股份有限公司晋江市支行贷款本息约52万元（具体数额以实际清偿时的数额为准）。虽蔡天津、张金珠至今尚未办理涉案房屋的银行贷款解押手续，但涂升晖明确表示愿意以其提存款项代蔡天津、张金珠清偿债务以涤除涉案房屋的抵押权，故蔡天津、张金珠尚未清偿的银行按揭贷款可用该提存款项予以偿还，不存在办理产权变更登记的障碍。涂升晖要求在诉争房产解除抵押后，蔡天津、张金珠应协助办理诉争房产的权属变更登记手续，本院予以支持。因涂升晖实际的代偿数额尚未确定，可能超出其应付的剩余房款40万元，在涂升晖代偿上述银行按揭贷款后，可对超出其应付剩余房款的部分另行主张权利，本案不予处理。产居间买卖协议第8条约定，一方不配合办理，导致过户手续无法按时完成的，视为该方违约，由违约方按日支付守约方总购房款的0.05%作为违约金。蔡天津逾期办理银行贷款解押手续，导致无法办理产权过户手续，故涂升晖要求蔡天津、张金珠支付自2017年12月21日起至2018年4月21日止的违约金55995.17元（925540元×0.0005×121天），本院予以支持。 综上所述，涂升晖与蔡天津、张金珠之间的房屋买卖关系合法有效，依法应受法律保护。涂升晖的相关诉讼请求于法有据，本院予以支持。蔡天津、张金珠经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认原告涂升晖与被告蔡天津、张金珠之间的房屋买卖关系合法有效； 二、原告涂升晖应于本判决生效后十日内代被告蔡天津、张金珠向中国农业银行股份有限公司晋江市支行清偿债务以解除晋江市房产所设定的抵押登记（以原告涂升晖提存在本院的款项偿还），被告蔡天津、张金珠应在抵押登记解除后五日内协助原告涂升晖办理该房屋的权属转移登记手续； 三、被告蔡天津、张金珠应于本判决生效之日起十五日内支付给原告涂升晖违约金55995.17元； 四、驳回原告涂升晖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300元，因适用简易程序减半收取650元，由被告蔡天津、张金珠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  陈小红 二〇一八年七月二十四日 书记员  庄艳芳 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条…… 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。 －8－ －7－