福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0603民初168号 原告（反诉被告）：郭金祥，男，1958年8月4日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：郑秀燕，福建联合信实（漳州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林跃飞，男，1969年4月29日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：郑耀辉、郑真，漳州市芗城区芝山法律服务所法律工作者。 被告：陈秋英，女，1975年10月17日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：郑耀辉、郑真，漳州市芗城区芝山法律服务所法律工作者。 第三人：魏伟中，男，1967年7月7日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 第三人：漳州市芗城区陈欢房产经纪服务部，住所地福建省漳州市芗城区水仙大街新元城市花园****车库。 经营者：陈欢，女，1977年5月25日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：林育德，男，漳州市芗城区陈欢房产经纪服务部员工。 原告（反诉被告）郭金祥与被告（反诉原告）林跃飞、被告陈秋英、第三人魏伟中、第三人漳州市芗城区陈欢房产经纪服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月14日作出（2017）闽0603民初1237号民事判决。林跃飞不服该判决，向漳州市中级人民法院提起上诉。漳州市中级人民法院于2017年11月27日作出（2017）闽06民终2894号裁定，发回重审。本院于2018年1月12日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加陈秋英为共同被告；被告林跃飞申请追加魏伟中、林育德为第三人，本院经审查后依法追加魏伟中、漳州市芗城区陈欢房产经纪服务部为第三人。原告（反诉被告）郭金祥及其委托诉讼代理人郑秀燕，被告（反诉原告）林跃飞及被告陈秋英的共同委托诉讼代理人郑耀辉、郑真，第三人魏伟中，第三人漳州市芗城区陈欢房产经纪服务部的委托诉讼代理人林育德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭金祥向本院提出诉讼请求：1.依法判决林跃飞继续履行房地产买卖合同；2.林跃飞应协助办理房屋过户转移手续。诉讼过程中，郭金祥变更诉讼请求为：1.依法解除《房地产买卖协议书》；2.判令林跃飞支付违约金180000元，且返还已支付购房款180000元、物业费967元、水电公摊周转金400元。事实和理由：2016年12月27日，郭金祥与林跃飞签订《房地产买卖协议书》，协议书约定林跃飞自愿将座落于漳州市龙文区蓝田经济开发区XXXXXXX幢X号房产出售给郭金祥，建筑面积89.54平方米，总价款580000元。协议还约定：郭金祥于2016年12月27日支付给林跃飞购房定金180，000元；第二期400000元于2017年3月31日之前支付；双方于2017年3月31日之前办理过户相关交易手续；林跃飞保证房产所有共有权人对本合同及今后的买卖合同行为同样认可…否则给郭金祥造成的损失，林跃飞负责全额赔偿；郭金祥中途违约，林跃飞有权取消定金，林跃飞中途违约，应退还定金，并赔偿违约金180000元。协议签订后，郭金祥即支付180000元给林跃飞，并于2017年3月30日备好400000元，与林跃飞交接了房子。郭金祥入住后依约缴纳水电公摊周转金、物业管理费。林跃飞没有叫来其妻子办理公证委托手续，无法保证其共有人妻子对合同及买卖合同的认可，违反了合同第六条约定，导致法律上的履行不能，致使郭金祥的合同目的不能实现。综上请求依法支持郭金祥的诉讼请求。 林跃飞辩称，郭金祥诉称购房款已支付180000元与事实不符，郭金祥只给付林跃飞购房款150000元，其余30000元是由第三人直接收取。本案买卖合同是郭金祥违约，郭金祥并未在2017年3月11日另外支付400000元，因此已交付的150000元购房款依法依约不予返还。郭金祥主张的物业费及水电公摊周转金，因郭金祥提交的证据不足以证明该主张，不能成立。郭金祥要求林跃飞支付违约金，因违约的是郭金祥而非林跃飞，所以林跃飞无需支付违约金；退一步讲，若林跃飞构成违约，应支付违约金，则郭金祥所诉金额过高，应在在150000元的30%以下予以考虑，或确定为150000元产生的利息，利息按银行存款利率计算。综上请求驳回郭金祥对林跃飞的诉讼请求。 陈秋英辩称，因郭金祥只选择林跃飞作为本案被告，对陈秋英没有任何的诉讼请求，根据不告不理的原则，陈秋英无需承担本案的任何义务。 魏伟中辩称，林跃飞收取的购房款是180000元，后另外给付中介30000元，这30000元是属于中介的佣金及押金，是中介直接跟林跃飞发生的。物业费等是林跃飞、中介跟郭金祥一起去办理的。180000元是用现金支付的。 漳州市芗城区陈欢房产经纪服务部辩称，其委托诉讼代理人林育德均有在场，在房子交易的时候，郭金祥给付林跃飞180000元，林跃飞再给林育德和魏伟中30000元保证金。物业费等是郭金祥、林跃飞、魏伟中及林育德均在场，林跃飞让郭金祥交的钱。当时林育德和郭金祥带着现金等着公证完后将尾款交给林跃飞，林跃飞说他妻子没办法来要延迟一些时间，然后林跃飞、林育德、魏伟中、郭金祥一起到阳光美地的售楼部补交了物业费、水电费，当时都有收据。 林跃飞向本院提出反诉请求：依法判决林跃飞无须返还郭金祥购房定金150000元。事实和理由：2016年12月27日，郭金祥与林跃飞签订《房地产买卖协议书》。协约书签订后，郭金祥未按约定于2016年12月27日支付林跃飞180000元，只支付了150000元。郭金祥支付给本案两个第三人30000元，应当由第三人直接返还给郭金祥。郭金祥违约体现在未按约支付第二期购房款400000元，已经构成根本违约。郭金祥请求与林跃飞解除《房地产买卖协议书》，林跃飞同意解除协议。根据协议书第九条约定“乙方（郭金祥）中途违约，甲方（林跃飞）有权取消定金。”林跃飞无须返还郭金祥定金150000元。 郭金祥辩称，一、其未支付400000元不构成违约。双方签订的买卖协议第三条第二款、第三款约定，第二期购房款400000元郭金祥于2017年3月31日全额支付给林跃飞，双方于2017年3月31日前办理手续，根据该约定，双方在同一天应当同时履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定，当事人互负债务没有先后履行顺序的，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。郭金祥系行使同时履行抗辩权，应驳回林跃飞的反诉请求。二、林跃飞写给郭金祥的收条是180000元，当时两个中介都在现场，郭金祥支付的款项是180000元；按照协议约定，房屋交接后应当办理全权委托公证，当时两个中介与林跃飞都商量好了去公证处公证，公证完才交付400000元，因林跃飞不去公证，导致合同不能继续履行，才导致郭金祥未支付400000元。 魏伟中及漳州市芗城区陈欢房产经纪服务部辩称，郭金祥支付首付款180000元时其二人都在场，郭金祥拿了现金180000元给林跃飞，林跃飞写了收条给郭金祥。办理公证手续当天郭金祥带了400000元过去，四方在前一天晚上都沟通好了，第二天去做公证、移交房屋，做完公证后交付400000元。第二天去到现场，林育德就跟林跃飞说郭金祥的钱带来了，可以去做公证，林跃飞说他跟老婆因为房子矛盾了，没办法过来做公证，希望拖几天，先交付房屋。林跃飞说郭金祥违约是没依据的，林跃飞没有做公证，郭金祥才未交付400000元。 郭金祥提供如下证据：1、《房地产买卖协议书》，拟证明买卖事实及协议约定内容。2、收条，拟证明林跃飞收取购房款180000元。3、魏伟中、林育德出庭陈述证言，拟证明讼争房屋已交付郭金祥使用，林跃飞以妻子不同意为由拒收剩余房款，拒绝办理公证委托，已构成违约。4、漳州东港物业管理有限公司收据、领取门禁卡钥匙清单，拟证明郭金祥已支付物业水电费967元、水电公摊400元。林跃飞、陈秋英质证后认为：证据1形式上真实性无异议，郭金祥第一次2016年11月27日只支付了林跃飞购房款150000元，并不是180000元；第二期购房款2017年3月31日郭金祥并未筹集支付，构成违约；协议书第八条中介服务费，全部是划掉的，本协议书不产生任何中介服务费，因此郭金祥欲证明的事项不能成立。证据2虽然内容描述是180000元，但是林跃飞只收到150000元，因为本案第三人跟郭金祥是一起的，他们说要收30000元的定金，也就是在同一时间、同一地点第三人在郭金祥的180000元当中收取了30000元，该30000元应当由第三人直接归还给郭金祥。证据3真实性无异议，因为该案已经发回重审，并且当时郭金祥申请的证人已经作为本案第三人，所以郭金祥要以本案第三人的陈述来作为其证据，不符合证据构成的形式要件，郭金祥拟证明的事项不能成立。证据4真实性有异议，依照中华人民共和国税法、票据法的规定，漳州东港物业管理有限公司收取款项应当出具正式的税务发票，而郭金祥提供的两张收据，未加盖任何公章，更何况讼争房屋并没有其他证据显示其物业的管理是由漳州东港物业管理有限公司在管理，因此该两张收据与本案不具有关联性，郭金祥拟证明的事项不能成立。魏伟中质证后认为：证据1中的中介费一栏划掉是因为双方已经口头协定了，所以才没有写进协议书，而且林跃飞是同意的。证据2无异议，是郭金祥给付林跃飞现金180000元。证据3、4无异议。漳州市芗城区陈欢房产经纪服务部质证后认为：郭金祥给付林跃飞180000元的时候其在场，双方口头协定，郭金祥如果不买房则180000元归林跃飞，如林跃飞不卖房则返还郭金祥180000元并赔偿180000元。物业费都是统一的票据。林跃飞收下郭金祥180000元后，自愿拿了30000元给中介做为中介服务费，多还少补。 林跃飞、陈秋英提供如下证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明讼争房屋系林跃飞、陈秋英婚后购买，系夫妻共同共有。2、《房地产买卖协议书》，拟证明第三条约定是第二期购房款400000元郭金祥应于2017年3月31日前全额支付给林跃飞，但郭金祥并未按约支付，构成违约。证据3、两张收条，拟证明林跃飞实际收到郭金祥购房款是150000元，另30000元应由中介直接归还郭金祥。郭金祥质证后认为：证据1无异议，但是签订的人只有林跃飞，其妻子没有在上面签名，讼争房屋系其共同财产，郭金祥与中介都知情，但林跃飞一直承诺其妻子会同意配合。证据2林跃飞拟证明的内容是错误的，共有人林跃飞明知道妻子有共有权的，卖房子的时候就得叫妻子到场，合同签完之后，拿了第一笔购房款，第二笔购房款是要在之后保证其妻子来办公证后支付，过错是在林跃飞而不是在郭金祥；至于为什么没付钱是由于林跃飞没法保证其妻子到场签订手续，会导致以后过户无法履行，这已经在一审二审得到证实，郭金祥由于考虑到林跃飞不能保证其妻子来签名，为了减少讼累，才要求解除合同，林跃飞拟证明的内容是不成立的。证据3与郭金祥是没有关系的，郭金祥购房款是给林跃飞，林跃飞要给谁郭金祥无权干涉，因为收条导致其中介费的纠纷，林跃飞应当另行起诉。魏伟中、漳州市芗城区陈欢房产经纪服务部质证后认为：证据1无异议。证据2与郭金祥提供的证据一样，质证意见也一致。证据3的30000元是属于中介服务费，是林跃飞自愿给中介的，与郭金祥及林跃飞的房屋买卖没有关系。 综合上述证据分析认证如下： 对于郭金祥及林跃飞双方都提供的《房地产买卖协议书》、180000元的收条及林跃飞提供的《商品房买卖合同》、30000元的收条，本院对真实性予以确认。郭金祥提供的漳州东港物业管理有限公司收据、领取门禁卡钥匙清单，证据可以相互印证，且与魏伟中、漳州市芗城区陈欢房产经纪服务部陈述相一致，本院对真实性予以确认。郭金祥提供的魏伟中、林育德出庭陈述证言，因本案已追加魏伟中、漳州市芗城区陈欢房产经纪服务部为第三人，其二人在本案庭审中的陈述与之前的出庭陈述一致，故真实性可予确认。 根据当事人陈述及经审查认定的证据，本院对本案事实作如下认定：1998年11月30日，林跃飞与陈秋英登记结婚。2014年11月7日，林跃飞向漳州中森置业有限公司购买座落漳州市蓝田经济开发区XXXXXXX幢X号商品房。 2016年12月27日，郭金祥（乙方）与林跃飞（甲方）签订一份《房地产买卖协议书》，协议书约定“……一、甲方自愿将座落于漳州市龙文区蓝田经济开发区XXXXXXX幢X号的房地产，建筑面积89.54平方米，出售给乙方。二、甲乙双方议定该房地产的总成交价为580000元。三、付款方式：乙方于2016年12月27日支付给甲方180000元做为购房定金；第二期购房款400000元于2017年3月31日前全额支付给甲方；甲乙双方定于2017年3月31日以前办理相关交易手续，超期违约者，参照第九条款处理。……九、违约责任：乙方中途违约，甲方有权取消定金。甲方中途违约，应退还乙方定金，并赔偿违约金180000元。十二、补充条款：1、该房在2017年3月31日前所产生的物业费水电费由甲方承担。2、该房在2017年3月31日移交后所产生的费用由乙方承担。3、该房产甲方契税15000元由乙方向甲方收款，在办理两证后凭发票和甲方结算……。”魏伟中、林育德在中介方处签名。 协议书签订当日，郭金祥依约支付林跃飞购房定金180000元，林跃飞出具书面收条交付郭金祥，收条载明“兹收到郭金祥购房款人民币壹拾捌万元正（￥180000元）。收款人林跃飞，2016.12.27”。同日，魏伟中与林育德向林跃飞出具一张收条，收条载明：“今向林跃飞收到人民币叁万元正，收取中森阳光美地定金。” 2017年3月30日，林跃飞将讼争房产X号楼X号房屋交付郭金祥，同时通过漳州东港物业管理有限公司交付房屋钥匙8把，门禁2个。郭金祥缴纳自2017年4月1日起水电公摊周转金400元、物业管理费967元。后林跃飞以其妻子不同意为由拒收剩余购房款，拒绝办理公证委托。郭金祥亦未实际使用讼争房产。 本院认为，郭金祥与林跃飞签订的《房地产买卖协议书》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规效力性强制性规定,合法有效。现郭金祥要求解除《房地产买卖协议书》，林跃飞亦同意解除，应予准许。《房地产买卖协议书》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”规定，郭金祥为讼争房产所支付的购房定金180000元、交纳的物业费967元及水电公摊周转金400元，林跃飞应予返还。本案讼争房产属夫妻共同财产，办理交易手续时需经夫妻双方同意，林跃飞未能举证证明其在与郭金祥约定办理公证委托当日，已取得其妻子陈秋英同意；且结合中介方魏伟中及林育德庭审陈述可知，林跃飞在办理公证委托当日因未取得陈秋英的同意而拒绝办理相关手续，林跃飞的行为构成违约，应承担违约责任。根据《房地产买卖协议书》第九条约定，林跃飞应赔偿郭金祥违约金180000元。林跃飞关于郭金祥违约的辩解，与事实不符，不予采纳，其关于无须返还购房定金150000元的请求亦不予支持。林跃飞辩称违约金过高，但未能提供证据予以证明，辩解不予采纳。林跃飞辩称收到郭金祥支付的购房定金是150000元，另外30000元是由中介直接收取。因林跃飞出具的收条明确载明收到购房款180000元，应认定其收取的购房定金是180000元；至于中介向其出具的收取30000元的收条，系另外的法律关系，其可另案处理，故林跃飞的辩解不予采纳。 综上所述，郭金祥要求解除与林跃飞签订的《房地产买卖协议书》的请求予以支持；林跃飞应向郭金祥返还购房定金180000元，物业费967元，水电公摊周转金400元，并支付违约金180000元。林跃飞要求无须返还购房定金150000元的反诉请求不予支持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除郭金祥与林跃飞签订的《房地产买卖协议书》； 二、林跃飞应于本判决生效之日起10日内向郭金祥返还购房定金180000元； 三、林跃飞应于本判决生效之日起10日内向郭金祥支付物业费967元、水电公摊周转金400元； 四、林跃飞应于本判决生效之日起10日内向郭金祥支付违约金180000元； 五、驳回林跃飞的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费6721元，反诉受理费1650元，由林跃飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  苏碧恋 审 判 员  陈仙莺 人民陪审员  赖杜恺 二〇一八年七月三十一日 书 记 员  郑栖伟 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。