江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣08民初177号原告：查新高，男，1981年5月16日生，汉族，江苏省常熟市人，住江西省吉安市青原区，原告：须玉英（查新高之妻），女，1981年1月2日生，汉族，住江西省吉安市青原区，被告：唐六俚，男，1965年2月24日生，汉族，住江西省吉安市吉州区，委托诉讼代理人：陈健庚，江西钧略律师事务所律师。第三人：吉安市利达房地产开发有限公司，住所地江西省吉安市青原区河东街道枫塘村委会，统一社会信用代码913608006859964362。法定代表人：李松泉，该公司董事长。第三人：曾卫兰，女，1968年10月27日生，汉族，住江西省吉安市吉州区，原告查新高、须玉英诉被告唐六俚及第三人吉安市利达房地产开发有限公司(以下简称利达房地产公司)、曾卫兰执行异议之诉纠纷一案，原告于2017年10月18日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2018年1月18日公开开庭审理了本案。原告查新高、须玉英，被告唐六俚委托代理人陈健庚到庭参加诉讼。第三人利达房地产公司、曾卫兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告查新高、须玉英向本院提出诉讼请求：1、判决停止对原告向第三人购买的吉安青原区幸福365小区*栋*房予以强制执行，法院停止拍卖并解除对该房的查封。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告长期在吉安做生意。2014年7月23日，原告须玉英与吉安万商汇市场管理有限公司（以下简称万商汇公司，系第三人利达房地产公司的关联企业）签订了《订货合同》，由原告为该公司订做货架并负责安装，合同价1648251.30元。原告依约履行了合同内容，该公司尚欠原告货款约78万元。2014年11月4日，原告与万商汇公司及利达房地产公司就原告货款支付问题进行协商，由于原告在吉安经商需要买房，上述两公司也同意将其开发的房屋抵偿所负债务，于是同意将上述*栋*室商品房计价55万元抵偿所欠原告的部分货款。第三人利达公司向原告出具了《承诺书》，万商汇公司法定代表人曾明新也在承诺书上签了字。2014年11月7日，利达公司与原告签订了《商品房买卖合同》，并向原告出具了收到原告购买*房房款55万元收据。合同签订后，利达公司将合同向市房管局申请备案，但由于房管局要求利达公司缴纳保证金才能备案，但利达公司没有交纳而致原告《商品房买卖合同》未及时备案成功，原告没有过错。综上，被告申请保全原告所购上述房屋、法院查封并裁定拍卖不符合法律规定。房屋至今未交付、未备案不是原告的原因造成。原告在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同，没有损害任何人的利益，原告和利达公司权利义务关系早于被告与利达公司形成的权利义务关系，债权债务平等，都是普通债权，应平等保护。原告仅有的一套住房就是本案涉讼的商品房，用于居住。没有任何证据证明原告所购该房不是用于居住。且该房房款已全部付清。支付房款的方式法律没有规定购房人一定要有现金流向出卖方，因为法律规定互负债权债务可以抵销。由于利达公司欠原告货款，等于原告有钱在利达公司处，依法可以抵扣。因此，本案原告的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应当排除执行，请求依法支持原告的诉讼请求。被告唐六俚答辩称：以房款抵工程款，原告的工程款与利达房地产公司之间最后没有确认，且不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。原告并没有支付购房款，没有按照商品房买卖合同支付对价，不能排除执行。请求驳回原告的诉讼请求。第三人利达房地产公司、曾卫兰未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告查新高、须玉英所举证据：唐六俚对（2017）赣08执异24号《执行裁定书》、查新高、须玉英与利达房地产公司于2014年11月7日签订的备案合同编号为20141100487的《商品房买卖合同》、利达房地产公司于2014年11月7日出具的编号为5820718的收据和吉安吉州区房地产交易所出具的吉安个人房产档案信息查询结果证明的真实性均不持异议。但认为利达房地产公司虽然向查新高、须玉英出具了55万元的收据，但是都是抵债，实际上原告并未实际支付购房款，而且对原告与万商汇公司及利达房地产公司之间的工程款欠款金额无法确认。本院认为，唐六俚对查新高、须玉英提交的《商品房买卖合同》、收款收据及档案信息查询结果证明的真实性均不持异议，本院依法予以确认。虽然查新高、须玉英是以工程款抵扣的方式支付的购房款，但原告对涉案房屋所享有的权利是否足以排除执行有无影响应结合本案其他事实综合认定。被告唐六俚未提交证据。根据当事人的举证质证和本院对证据的分析认定，本院确认如下法律事实：2014年11月7日，查新高、须玉英与利达房地产公司签订一份《商品房买卖合同》（备案合同编号20141100487），该合同载明出卖人（利达房地产公司）以出让方式取得青原区花园路东、赣江大道以南、枫塘夏村北，编号为吉青国用2009第I-584号的地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房新界吉安义乌小商品市场，建设工程规划许可证号为建字（2011）48号，施工许可证号为3624012011061551501。买受人（查新高、须玉英）购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为吉房预售证（2014）第119号。查新高、须玉英购买的商品房为该小区的*栋*号房屋，建筑面积为136.28平方米，单价为4035.81元/平方米，总价为550000元。该合同约定，查新高、须玉英的支付方式是一次性付款，在签署本合同之日支付总房款550000元。合同约定交房时间为2015年12月31日之前，交付条件为验收合格。合同落款签名处加盖了利达房地产公司的印章及利达房地产公司法人代表李松泉的印章。签订合同当日，利达房地产公司向查新高、须玉英出具编号为5280718的收据一份，载明：“交款单位查新高、须玉英，人民币（大写）伍拾伍万元整，收款事由房款*，抵工程款”。该收据加盖了利达房地产公司财务专用章，并由公司的出纳签字确认。另查明，本院在审理唐六俚诉利达房地产公司、曾卫兰民间借贷纠纷一案中，唐六俚于2015年11月9日向本院提出财产保全申请，并提供了担保。本院于2015年11月11日作出（2015）吉中执保字第38号民事裁定，查封了利达房地产公司在幸福365小区包括本案的*房在内的多套商品房，查封期限为3年，自2015年11月19日至2018年11月18日止。2016年11月7日，本院作出（2015）吉中民二初字第129号民事判决，内容为：一、利达房地产公司、曾卫兰在判决生效之日起5日内共同归还唐六俚借款本金2000万元及利息；二、利达房地产公司在判决生效之日起5日内归还唐六俚借款本金800万元及利息。判决生效后，利达房地产公司、曾卫兰未履行生效法律文书确定的义务。2017年2月17日，唐六俚向本院申请强制执行。本院审查后立案执行，案号为（2017）赣08执20号。同年7月3日，本院作出（2017）赣08执20号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人利达房地产公司所有的涉案房产。2017年8月17日，查新高、须玉英向本院提出执行异议申请，认为法院所拍卖的涉案房产在法院查封之前就已购买，法院应停止拍卖并解除查封。本院作出（2017）赣08执异24号执行裁定，驳回了查新高、须玉英的异议请求。查新高、须玉英遂于2017年10月18日向本院提起执行异议之诉。同时，本院还查明，2014年7月23日，原告须玉英与万商汇公司（系利达房地产公司的关联企业）签订了《订货合同》，由原告为该公司订做货架并负责安装，合同价1648251.30元。原告依约履行了合同，经结算万商汇公司尚欠原告货款78万元。2014年11月4日，原告与万商汇公司及利达房地产公司就原告货款支付问题进行协商后，三方同意将利达房地产公司开发的房屋抵偿万商汇公司所负债务，于是原告与利达房地产公司签订《商品房买卖合同》，由利达房地产公司将本案所涉*栋*室商品房计价55万元抵偿万商汇公司所欠原告的部分货款。利达房地产公司向原告出具了《承诺书》，万商汇公司法定代表人曾明新亦在承诺书上签了字。本院认为，本案系案外人查新高、须玉英在唐六俚与利达房地产公司、曾卫兰民间借贷纠纷一案生效判决的执行中，对执行标的（本案讼争房产）提起的执行异议之诉，请求排除执行的理由为讼争房产在法院查封之前已被查新高、须玉英购买了，且网签了《商品房买卖合同》并按合同约定付清了购房款，故查新高、须玉英对涉案商品房是否享有足以排除执行的权利是本案的争议焦点。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是关于执行程序中当事人提出执行异议时人民法院如何处理的规定，并非诉讼程序（审理执行异议之诉）所必须适用的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，在对执行异议是否成立的判断标准上应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。因此，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条至三十条的规定应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据诉讼中查明的事实并结合案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利加以比较后进行综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。本院认为，查新高、须玉英对本案讼争房产享有足以阻却执行的权利，理由如下：一、查新高、须玉英与利达房地产公司签订了《商品房买卖合同》，该合同经过网签，合同加盖了利达房地产公司公章及其法人代表李松泉的印章，查新高、须玉英亦签名捺印。签订合同当日，利达房地产公司向查新高、须玉英出具编号为5820718的收据一份，载明收到查新高、须玉英*房屋的购房款550000元，该收据加盖了利达房地产公司财务专用章，并由公司的出纳签字确认。查新高、须玉英与利达房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属真实有效，且该合同已取得相应的备案合同编号，可以进行备案登记。二、根据本案证据，可以认定原告查新高、须玉英与万商汇公司之间的债权债务关系真实存在。根据原告提交的《订货合同》、《货架订购合同到货明细表》及利达房地产公司出具的《承诺书》可以认定原告与万商汇公司之间的货款债权债务关系是真实存在的，查新高、须玉英与利达房地产公司、万商汇公司之间达成的以货款抵购房款的协议是各方的真实意思表示。三、涉案房产的购房款应认定实际已支付。根据本院查明的事实，在涉案房产的《商品房买卖合同》签订当日，利达房地产公司即向原告出具编号为5820718的收据一份，该收据载明“交款单位查新高、须玉英，人民币（大写）伍拾伍万元正，收款事由房款*”，该收据加盖了利达房地产公司财务专用章，并由公司的出纳签字确认。之后，利达房地产公司出具的《承诺书》亦将涉案商品房以抵货款的方式作为已付款予以扣除，故应认定查新高、须玉英已实际将涉案房产的全部购房款支付给了利达房地产公司。四、对涉案房产的《商品房买卖合同》未能备案及房产未能交付，查新高、须玉英没有过错。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第二款的规定，房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理的部门备案。合同签订后，利达公司将合同向房管局申请备案，但由于利达公司未按要求缴纳相应保证金导致未备案成功，原告没有过错。关于涉案房产的交付问题。根据合同约定交房时间为2015年12月31日之前，交付条件为验收合格，但由于该套房产于2015年11月11日被本院裁定查封，导致在合同约定的交房期内已无法完成房屋交付。因此，导致利达房地产公司未将涉案房产交付给查新高、须玉英的原因不在于查新高、须玉英，原告对涉案房产未能交付并无过错。五、唐六俚申请执行的生效判决确认的系普通债权，对涉案房产依法不享有优先权。利达房地产公司与查新高、须玉英通过签订《商品房买卖合同》的方式终结部分欠付工程款的关系，转化为商品房买卖合同关系，属双方的自愿行为，且该行为不存在损害他人利益的情况。因此，查新高、须玉英对涉案房产在查封前已依法取得了物权的期待权。而唐六俚申请查封该套房产，是基于生效判决确认的债权的请求权，且属于普通债权，对该套房产不享有法律规定的优先权。因此，查新高、须玉英对利达房地产公司该套房产所享有的物权期待权可以排除唐六俚申请的人民法院执行。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下：立即停止对吉安市青原区幸福365小区*栋*号房的强制执行，停止拍卖并解除对该套房产的查封。案件受理费100元，由被告唐六俚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审判长  王文忠审判员  肖建文审判员  肖永兰二〇一八年七月四日书记员  王 拯法条链接：《中华人民共和国物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条：根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。