文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0585民初793号原告：太仓昌宇生物肥料有限公司,住所地江苏省太仓市双凤镇同新村，统一社会信用代码91320585760508341Q。法定代表人：徐雪英，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐国祥，北京市问中律师事务所律师。被告：苏州金海玉市政园林工程有限公司，住所地江苏省太仓市经济开发区苏州中路****，统一社会信用代码91320585583727534R。法定代表人：李为。委托诉讼代理人：李启龙，江苏德龙律师事务所律师。原告太仓昌宇生物肥料有限公司与被告苏州金海玉市政园林工程有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案受理后，适用简易程序于2018年4月3日公开开庭进行了审理，后又依法组成合议庭于2018年7月17日公开开庭进行了审理。原告太仓昌宇生物肥料有限公司的法定代表人徐雪英及委托诉讼代理人徐国祥（仅参加第一次庭审）、被告苏州金海玉市政园林工程有限公司的委托诉讼代理人李启龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太仓昌宇生物肥料有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间签订的《合作及租赁合同》。2、判令被告支付租金45万元。3、判令被告支付违约金113750元。4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2014年4月1日，李玉祥以开办苏州金海玉市政工程有限公司的名义与徐雪英为法人代表的原告太仓市昌宇生物肥料有限公司签订为期5年的《合作及租赁合同》，将4000平方米的土地及地上物、建筑物租给被告使用，约定了租金及相关条款。约定年租金：第一年15万元、第二年18万元、第三年20万元。截至2016年11月16日被告共应支付租金48万元，但被告仅于2015年5月7日支付3万元，尚欠租金45万元至今未付。原告认为，原被告签订房屋租赁合同后，被告当时的法定代表人李玉祥接收了房屋，并搬进办公桌椅等。至于合同虽约定先付款后使用，虽空着，但是被告实际接收了房屋，并支付了3万元，没有依法解除，也必须支付房屋租金并承担相应的违约金。本案所涉租赁纠纷，原告曾向苏州市仲裁委申请仲裁，后于2017年12月7日苏州市中级人民法院2017苏05民特93号《民事裁定书》撤销了（2016）苏仲裁字第736号《裁决书》。故依据仲裁法的有关规定，原告特向法院起诉。被告苏州金海玉市政园林工程有限公司辩称：原被告之间签订的租赁合同并未实际履行。根据2014年4月1日双方签订的合作及租赁合同第十条的约定，是采取租金先付后租的方式。合同第八条约定租赁起始时，双方派人办理交接手续。但是事实上，被告并未向原告支付租金，原告也没有向被告交付合同确定的土地及建筑物，双方没有办理交接手续。故双方的合同并未履行，被告也不应承担支付租金及违约金的责任。至于本案租赁合同签订的前因后果：原告系其法定代表人与其丈夫朱某共同投资设立的，当时朱某在政府机关担任一定的职务，其称可以协助被告设立新的渣土公司经营，同时表示，可以将属于原告公司所有的场地及建筑物租赁给被告用于渣土公司堆场。正因此，双方才签订了租赁合同。但是由于客观原因渣土公司并没有设立，所以事实上双方也不可能履行租赁合同。后来，被告向原告支付了3万元作为补偿。经审理查明：2014年4月1日，原告太仓昌宇生物肥料有限公司（甲方）与被告苏州金海玉市政工程有限公司（乙方，后于2015年1月29日更名为苏州金海玉市政园林工程有限公司）签订《合作及租赁合同》一份，约定甲方同意将位于太仓市双凤镇双周公路北侧勤力村委会东侧，甲方拥有的4000平方米土地使用权及地上场地、建筑物（见附图红线范围内所示的土地、场地、建筑物）等出租给乙方使用。合同约定的租赁期间起始时，双方派员办理交接手续。合同约定的租赁期限或双方协商一致解除合同后30日内，双方派员办理交接手续。租赁期限为5年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止（注：第一年租金15万元，第二年租金18万元，第三年租金20万元）。租金的缴纳采取先付后租方式。如逾期缴纳租金超过90日，甲方有权解除合同，乙方应支付甲方年租金百分之二十五的违约金。合同后附平面图一张，并注明红线范围建筑3086.26平方米（其中斜线部分为甲方使用）。合同签订后，被告未向原告支付租金，后仅于2015年5月向被告支付3万元。针对该款的性质，原告认为系租金，被告认为系由于公司没开成，不好意思就给了3万元作为补偿。2016年11月17日，原告作为申请人向苏州仲裁委员会提出仲裁申请，请求裁决解除申请人与被申请人苏州金海玉市政园林工程有限公司签订的《合作及租赁合同》；要求被申请人支付租金及违约金；并要求被申请人将厂房中的装料机搬走。2017年6月8日，苏州仲裁委员会作出（2016）苏仲裁字第736号《裁决书》，裁决驳回申请人的全部仲裁请求。2017年7月25日，原告作为申请人向江苏省苏州市中级人民法院申请撤销仲裁裁决，认为仲裁庭组成程序违法。2017年12月7日，该院作出（2017）苏05民特93号《民事裁定书》，认为申请人选定了仲裁庭的组成方式和仲裁员，苏州仲裁委员会以当事人没有约定仲裁庭的组成方式亦没有选定仲裁员为由，决定由仲裁委员会主任指定仲裁员，违反了仲裁法和仲裁规则的规定，裁定撤销苏州仲裁委员会（2016）苏仲裁字第736号裁决。原告为证明其已向被告交付涉案场地及房屋，举证四份证人证言，其中证人周某1、周某2、王某三人已在苏州仲裁委员会开庭时出庭作证，证人朱某因刑事案件正在服刑未能出庭。原被告双方一致认可，四名证人证言以苏州仲裁委员会开庭笔录中的陈述为准，不再要求在本案中再行出庭。为此，本院特向苏州仲裁委员会调取了相应庭审笔录，其中证人周某2称，租赁过程证人不清楚，证人只是于2015年3月份陪朱某去向被告要过钱，但是没有要到，至于双方的房屋交接、合同签订证人均不清楚。证人周某1称，证人帮原告看过两年门，当时有人把办公桌搬进来，一个月之后又搬走了，后来无人进出。证人也不知道搬办公桌的人是谁，那个人也没有说要给我工资。证人王某称，其是朱某的朋友，证人听朱某于2014年3、4月份说过厂开不下去了，租给了李玉祥，后来朱某又对我说对方租金不肯付，2015年5月跟我说，他去要过钱，只要到3万元，2016年底跟我说李玉祥的厂开不下去了。对此，被告质证称，朱某系原告法定代表人的老公，也是原告的实际负责人，其陈述相当于原告自述，不能作为证人证言。另外出庭作证的3位证人均是听朱某说，对租赁及是否交付均不知晓，无法证明原告的主张。原告在苏州仲裁委员会庭审中举证并称原告已于2016年11月16日与案外人重新签订了租赁合同。原告为证明其有权使用土地并建房，提供2003年11月8日太仓市双凤镇同新村与程孟于签订的租赁协议书一份、太仓市双凤镇勤力村村民委员会向原告出具的2017年度厂房土地租金收款凭证、双凤镇建筑物、构筑物建设审批表，其中租赁协议书约定程孟于在太仓市（双周公路边）设定有机生物和生态肥生产厂，占地8.475亩向太仓市双凤镇勤力村村民委员会租赁涉案土地。原告称，程孟于系原告的股东，其代表原告向村委会租赁土地，从租金收款凭条上也可以看出租金是以原告名义支付的。另，同新村已合并入勤力村，合并后由勤力村向原告出具租金收款凭证。在双凤镇建筑物、构筑物建设审批表中，建设单位（申请人）为太仓昌宇生物肥料有限公司，申请时间为2013年5月29日，建设范围及用途为西侧原发酵车间140平方米改造为检测研发办公楼，东侧原办公房300平方米改造为生产车间，同时对沿路生活区立面改造。太仓市双凤镇勤力村村民委员会审核意见为土地租赁、原厂房破旧、现进行改造。太仓市双凤镇建设管理所审核意见为该企业位于双周公路北侧，拟同意老厂房改造，须上报立面效果。太仓市国土资源局双凤国土资源所审核意见为老厂房改造翻建须向建设部门申报，请抓紧完善用地手续。太仓市双凤镇招商服务中心审查结论为同意部门意见。太仓市双凤镇人民政府意见为同意。上述事实，有原告提供的合作及租赁合同、裁决书、民事裁定书、租赁协议书、土地租金收款凭证、双凤镇建筑物、构筑物建设审批表、证人证言，本院调取的仲裁笔录以及原被告陈述等证据在卷佐证。本院认为，当事人对自己的主张负有举证责任。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于原告主张的合同解除请求：根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告虽举证了建设审批表，但从其申请的建设范围及主管部门的审核意见来看，仅为老房改造，所涉面积仅为400多平方米，但本案所涉租赁合同中租赁红线范围内的建筑面积达3000多平方米，现原告未能就其出租的房屋已取得建房规划许可证或经主管部门批准建设进行举证。根据上述规定，原被告双方签订的租赁合同应认定为无效合同，该合同自始就不具有法律约束力，不存在是否解除的问题。关于原告主张的租金（占有使用费）请求：本院认为，原告所举证据不足以证明原告已向被告交付涉案租赁物的事实，对原告称已向被告交付涉案租赁物的事实不予采信。具体理由如下：1、根据双方约定，租金支付方式为先付后租，但合同签订后，在被告未向原告支付任何租金的情况下，原告将交付房屋交付给被告，显然有违双方约定，且不合常理。2、根据双方约定，租赁期间起始时，双方派员办理交接手续。现原告主张已进行了交接，但未能就交接的情况予以举证，本院不予采信。3、据原告称被告欠付租金近三年，但原告未能举证该期间原告向被告追讨过租金的事实，亦不合常理。4、出庭的3名证人所证内容均没有直接的指向性，且多为传来证据，不足以证明原告所述事实。因被告未实际占有使用涉案租赁物，合同无效后，被告无需向原告支付占有使用费。故本院对原告要求被告支付租金（占有使用费）的请求不予支持。关于原告主张的违约金请求：因合同无效，违约金条款亦无效，且原告未有证据证明被告对此存在过错，故本院对原告的违约金主张不予支持。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告太仓昌宇生物肥料有限公司的全部诉讼请求。案件受理费9438元，由原告太仓昌宇生物肥料有限公司负担。该款原告已预交，本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  朱旖雯人民陪审员  唐松涛人民陪审员  汤建荣二〇一八年七月二十四日法官助理张晓晴书记员谢玉凤