广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0607民初2750号原告：胡永昌，男，1972年2月8日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：余敏莹，广东禅都（三水）律师事务所律师。被告：佛山市三水区乐平镇古灶股份合作经济社，住所地：广东省佛山市三水区乐平镇三江村委会古灶村，机构信用代码：Q5444060702955580A。负责人：胡满和。委托诉讼代理人：廖建起，广东信征律师事务所律师。原告胡永昌诉被告佛山市三水区乐平镇古灶股份合作经济社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案受理后，依法由审判员翁晓炜适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告的委托诉讼代理人余敏莹，被告的负责人胡满和及委托诉讼代理人廖建起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、确认原告与佛山市三水区乐平镇乐平社区居民委员会于2010年4月6日签订的《房屋租赁合同》、原告与被告于2013年12月17日签订的《合同法人（单位）变更协议》无效；2、被告向原告退还租金定金3000元和2018年租金3450元，并支付自2018年5月10日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际支付之日止的利息；3、被告赔偿原告损失303370.46元（含改建造价169966.46元、评估测绘费2904元、可预期利益损失80500元、原告向第三方支出的赔偿款50000元）；4、被告承担诉讼费。事实和理由：原告与佛山市三水区乐平镇乐平社区居民委员会于2010年4月6日签订的《房屋租赁合同》，由原告承租佛山市三水区乐平镇三江水上新村旧水厂（以下简称：涉案租赁物），面积为360平方米，前五年租金每年3000元，后五年每年递增15%，合同期从2010年4月10日至2020年4月9日。原告与被告、佛山市三水区乐平镇乐平社区居民委员会于2013年12月17日签订的《合同法人（单位）变更协议》，三方同意将出租人变更为被告，佛山市三水区乐平镇国土城建和水务局作为该合同的见证人。原告在诉讼中提供以下证据：1、胡永昌身份证、乐平镇古灶股份合作经济社的组织机构代码证各一份，证明原、被告的诉讼主体资格；2、房屋租赁合同一份，证明：一是原告与佛山市三水区乐平镇乐平社区居民委员会于2010年4月6日签订《房屋租赁合同》约定：乐平居委会将面积为360平方米的坐落于佛山市三水区乐平镇三江水上新村旧水厂，以前五年3000元/年、后五年每年递增15%的方式租赁给原告，合同有效期为2010年4月10日至2020年4月9日；二是第五条第4款约定“租赁期满，乙方（原告）所建的建筑物归甲方（被告）所有”，即被告已默许原告在租赁物上改建、扩建或装修装饰；三是由于该厂房以前是经营水厂，基于信任乐平居委会，原告完全无法预料租赁物为违章建筑。该合同无效的过错全部在于乐平居委会和古灶股份合作经济社，不在于原告；3、合同法人（单位）变更协议一份，证明：2013年12月17日，原告与被告、乐平居委会签订了《合同法人（单位）变更协议》，约定：三方同意将乐平居委会与贵方于2010年4月6日签订的《房屋租赁合同》的甲方变更为古灶经济社。佛山市三水区乐平镇国土城建和水务局作为该合同的见证人，进一步可以证明原告无法预料该合同租赁物为违章建筑；4、租金收据五份，证明：原告承租后依约缴纳定金、租金并使用租赁物。由于租赁合同无效，被告应当退还定金和2018年租金；5、经营场所使用证明一份，证明：2015年4月29日，三江村委会出具了《经营场所使用证明》，证明位于佛山市三水区乐平镇三江古灶马路坦（土名）的建筑面积360平方米的房屋的所有权（使用权）属乐平镇三江古灶村。原告将该《经营场所使用证明》用于设立公司的经营场所；6、责令限期改正土地违法行为通知书、责令停止违法行为通知书各一份，证明：2018年4月13日，佛山市三水区乐平镇人民政府以佛山市三水区乐平镇三江村委会古灶村民小组坦地（土名）约1.3亩地属于基本农田、耕地为由，向“三江无名废品回收站”发出的《责令限期改正土地违法行为通知书》，责令于2018年4月30日前将该地上的铁棚、杂物拆除。2018年4月17日，佛山市三水区国土城建和水务局以三江村委会水上新村旧水厂开设厂房涉嫌违反了土地管理法的规定为由，向胡永昌发出三国土停工（2018）4-007号《责令停止违法行为通知书》，责令立即停止违法行为。原告才知道涉案租赁物为违法建筑。2018年5月9日，行政机关到场强制拆除建筑物。原告认为，被告出租的租赁物未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设，原被告签订的租赁合同应为无效；7、证明、罗洪威身份证、佛山市三水区房屋面积测绘成果记录册、测绘费发票、工程造价评估报告书、评估费发票各一份，证明：在被告默许的情形下，原告在2017年9月30日至10月20日期间改建了租赁物。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。被告理应赔偿原告改建租赁物的剩余租赁期内改建和装饰装修的残值损失和评估费损失；8、仓储服务合同一份、收据六份、补充协议一份、赔偿款银行凭证两份，证明：原告在承租期间，依法使用租赁物为第三方提供仓储服务，因被告过错导致合同无效，被告理应赔偿原告因履行与第三人签订的《仓储服务合同》可以获得的利益【80500元=3800元×23个月-3450元/年×2年】和评估费。由于原告违反与第三方的仓储合同需赔偿第三方损失，理应由被告承担；9、照片一组，证明：涉案租赁物是临近河边，因长年失修，原告为继续履行合同才会去加建和扩建。被告辩称：1、原告与佛山市三水区乐平镇乐平社区居民委员会于2010年4月6日签订的《房屋租赁合同》、原告与被告于2013年12月17日签订的《合同法人（单位）变更协议》，均约定原告租赁360平方米的旧水厂房屋，但原告承租后将旧房屋拆除重建了396.88平方米的铁棚，并实际使用土地面积为1.3亩；2、双方签订的合同有效，原告承租后，若因生产生活需要建造临时建筑的，应向政府管理部门报批后才能建造，但原告没有依法报批而擅自搭建铁棚，原告的违法建筑被政府强制拆除完全是原告的过错，与答辩人没有任何关系，答辩人无需退还原告定金3000元和2018年的租金3450元，而且佛山市三水区乐平镇乐平社区居民委员会也没有将定金3000元转交给答辩人。被告在诉讼中没有提供证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据来源、形式合法，内容真实，与本案具有关联性，本院对其真实性予以确认。结合原、被告的一致陈述，本院确认以下基本事实：原告与佛山市三水区乐平镇乐平社区居民委员会于2010年4月6日签订《房屋租赁合同》、原告与被告于2013年12月17日签订《合同法人（单位）变更协议》，合同约定租赁房屋面积为360平方米，租赁期限从2010年4月10日至2020年4月9日，租金每年3000元，五年后每年递增15%。原告于2018年3月16日向被告支付了2018年全年租金3450元。2018年4月13日，佛山市三水区乐平镇人民政府以佛山市三水区乐平镇三江村委会古灶村民小组坦地（土名）约1.3亩地属于基本农田、耕地为由，向“三江无名废品回收站”发出的《责令限期改正土地违法行为通知书》，责令于2018年4月30日前将该地上的铁棚、杂物拆除。2018年4月17日，佛山市三水区国土城建和水务局以三江村委会水上新村旧水厂开设厂房涉嫌违反了土地管理法的规定为由，向原告发出三国土停工（2018）4-007号《责令停止违法行为通知书》，责令立即停止违法行为。2018年5月9日，行政机关到场强制拆除建筑物。另查明，广东广得信工程管理有限公司于2018年4月27日出具《佛山市三水区乐平镇三江水上新村旧水厂简易结构建筑工程结算编制报告》，鉴定认为佛山市三水区乐平镇三江水上新村旧水厂简易结构建筑工程（建筑面积：396.88平方米）的工程结算金额为169966.46元。佛山市诚正土地房地产评估咨询有限公司于2018年4月27日出具《房地产估价报告》，鉴定认为佛山市三水区乐平镇三江水上新村旧水厂的建筑物（建筑面积：396.88平方米）在2018年4月26日的估价为152800元。原告向广东广得信工程管理有限公司支出工程造价咨询费1600元，向佛山市三水区中成测绘有限公司支出测绘费540元，向佛山市诚正土地房地产评估咨询有限公司支出评估费764元。本院认为：本案争议点是双方签订的合同有效性问题及无效的后果。原、被告存在房屋租赁合同关系，但涉案租赁物经政府部门确认为违章建筑已于2018年5月9日拆除，双方也无法提供涉案租赁物的合法权属证明，故双方订立的房屋租赁合同因违反国家强制性规定而无效。对原告主张返还定金的问题，原告没有证据证明其已支付了3000元定金，故本院不予支持。对原告主张的返还2018年租金3450元的问题，原告于2018年3月16日向被告支付了2018年全年租金3450元，但其使用至2018年5月9日，故被告应返还2018年5月10至2019年4月9日的租金3162.5元（3450元÷12×11）给原告。对原告主张的损失赔偿问题，双方的合同约定租赁期限从2010年4月10日至2020年4月9日，从涉案租赁物被拆除日计算剩余的租赁期限不足两年，涉案租赁物的剩余可利用价值并不高，而且该涉案租赁物原来是被告的，原告只是在旧有租赁物基础上进行了适当的改造，对原告改造的实际成本也无法从建筑物中完全区分，故本院酌情由被告赔偿原告涉案租赁物现有价值（152800元+540元+764元）的10%即15410.4元，原告主张的其他损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告与佛山市三水区乐平镇乐平社区居民委员会于2010年4月6日签订的《房屋租赁合同》、原告与被告佛山市三水区乐平镇古灶股份合作经济社于2013年12月17日签订的《合同法人（单位）变更协议》无效；二、被告佛山市三水区乐平镇古灶股份合作经济社于本判决生效之日起十日内向原告返还租金3162.5元、赔偿15410.4元，合计18572.9元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即3019元，由原告负担2841元，由被告负担178元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  翁晓炜二〇一八年七月十九日书记员  程海敏