福建省厦门市海沧区人民法院民 事 判 决 书案号（2018）闽0205民初1240号适用程序简易程序原告原告：厦门市今日大唐物业有限公司，住所地福建省厦门市，统一社会信用代码91350205705472825B。法定代表人：刘火星，董事长。委托诉讼代理人：李雪梅，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘有斌，男，该公司工作人员。被告被告：谢文贤，男，1963年6月22日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区，公民身份号码。案由物业服务合同纠纷立案时间2018年4月9日判决主文一、被告谢文贤于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市今日大唐物业有限公司2015年1月至2017年11月期间的物业管理费2205元（人民币，下同）、公维金735元、公摊水电费192.5元，合计3132.5元；二、被告谢文贤于本判决生效之日起十日内支付原告厦门市今日大唐物业有限公司逾期交纳2015年1月至2017年11月期间的物业管理费及2015年1月至2017年2月期间的公维金的违约金（以2751元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年11月26日起计算至本判决确定的支付之日止）；三、驳回原告厦门市今日大唐物业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼请求1、判令被告交清2015年1月至2017年11月的物业服务费2205元；2、判令被告交清2015年1月至2017年11月的公共维修金735元；3、判令被告交清2015年1月至2017年11月的公摊水电费192.5元；以上三项合计3132.5元；4、判令被告支付逾期滞纳金，按日千分之三计算，从逾期之日起计算至实际还款之日止。诉讼过程中，原告变更第4项诉讼请求为：判令被告支付逾期滞纳金，按银行同期贷款利率计算，从2017年11月26日起计算至实际还款之日止。案件基本事实厦门市今日大唐物业有限公司（以下简称“大唐物业公司”）与海沧区新华园业主委员会于2012年6月30日签订了《新华园物业管理服务合同》，合同约定：1、物业服务费用标准：多层住宅物业管理费每月每平方米0.6元、公共维修金每月每平方米0.2元，物业服务费用不包含公共水电费，公共水电费按谁使用谁承担的原则据实分摊；2、物业服务费用每半年交纳，业主应在每半年第一个月的15日前履行交纳义务；3、业主未能按时足额交纳物业服务费用的，应按物业收费日千分之三的标准向物业公司支付违约金；4、合同期限自2012年7月1日至2015年6月30日止，为保证小区正常物业管理服务工作，业委会未续聘新物业公司本合同续延。该合同期满后，大唐物业公司继续在案涉小区提供物业管理服务。2017年2月23日，大唐物业公司与海沧区新华园业主委员会再次签订《新华园物业管理合同》，该合同约定委托管理期限三年（2017年3月1日至2020年2月28日），首三个月为试托管期，期满业主委员会无异议，三年托管期自动生效；多层住宅物业管理费、公维金的收费标准与前一份合同一致；业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费应承担违约责任，但对公摊水电费用及逾期交费违约金计算标准均未作出约定。大唐物业公司为案涉小区提供物业管理服务至2017年11月止。谢文贤系新华园小区业主，其于2000年购买海沧区沧林二路561号804室房产（房屋建筑面积104.96平方米），庭审中谢文贤对大唐物业公司主张欠费的款项和金额均没有异议，即谢文贤尚欠大唐物业公司2015年1月至2017年11月期间的物业管理费2205元、公维金735元、公摊水电费192.5元，合计3132.5元。期间大唐物业公司多次催讨，于2017年11月25日向谢文贤发出最后一次《催缴通知单》告知上述欠款明细，并载明“请接通知单后，尽快到管理处核实缴纳，逾期每日加收所欠金额3‰的滞纳金”。谢文贤至今未交费，故大唐物业公司于2018年1月16日就本案诉至本院进行预立案。裁判理由本院认为，本案系物业服务合同纠纷。大唐物业公司依合同约定为新华园小区业主提供了物业管理服务，谢文贤作为新华园小区业主，应依约向大唐物业公司交纳相关物业费用。谢文贤以大唐物业公司未能及时维修其房屋外墙渗漏等问题为由拒交物业费用，但其提供的证据不足以证明其主张，该答辩意见本院不予采信。谢文贤对大唐物业公司主张的2015年1月至2017年11月期间的物业管理费2205元、公维金735元、公摊水电费192.5元均无异议，对大唐物业公司的该部分诉求，本院予以支持。关于违约金部分，前后两份物业服务合同关于违约责任的约定不同，前一份合同对未按时足额交纳物业服务费用（包含物业管理费及公维金）约定违约金条款，后一份合同仅对未按规定交纳物业管理费约定违约责任，故大唐物业公司主张谢文贤支付逾期交纳2015年1月至2017年11月期间的物业管理费及2015年1月至2017年2月期间的公维金的违约金具有合同和法律依据，本院予以支持，但其主张2017年3月至2017年11月期间公维金的违约金没有合同依据，本院不予支持。大唐物业公司主张按照银行同期贷款利率，自2017年11月26日起计算逾期交费违约金，系对自身利益的自由处分，本院予以照准。适用法律《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定。诉讼费用本案案件受理费50元减半收取25元，由被告谢文贤负担。上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 许开兴二〇一八年七月九日法官助理 张晨玮代书记员 周春惠附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。