山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)鲁02民终329号 上诉人（原审被告、反诉原告）：赵桂平，女，1967年1月11日出生，汉族，住莱西市。 委托诉讼代理人：孙九虎，山东天华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：莱西市水集集贸市场发展有限公司，住所地莱西市黄海西路。 法定代表人：董宝秀，经理。 委托诉讼代理人：王建良，莱西恒峰法律服务所法律工作者。 上诉人赵桂平因与被上诉人莱西市水集集贸市场发展有限公司（以下简称莱西水集市场公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2017）鲁0285民初667号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵桂平上诉请求：撤销一审判决，改判驳回莱西水集市场公司的诉讼请求,支持赵桂平的反诉请求；一、二审诉讼费用由莱西水集市场公司承担。事实与理由：一、一审判决遗漏了赵桂平的反诉请求，程序严重违法。赵桂平在一审中增加反诉请求，要求判令撤销与莱西水集市场公司签订的《房屋买卖协议书》，但一审判决对此只字未提。二、一审判决认定事实不清，证据不足。莱西水集市场公司提交的规划许可证、预售许可证等证据不能证明规划、预售等许可是三层还是二层，三层的闷顶层是否套内房屋、可否对外销售。赵桂平就上述事项咨询政府部门，得到的答复是否定的。一审判决查实的房屋面积是162.2平方米，其中二层为132.51平方米。赵桂平实测的二层面积为131.71平方米，即使不考虑双方争议的三层因素，二层面积也减少了0.8平方米，并且莱西水集市场公司未按约定内外装修，影响了房屋价值，理应减少房屋价款。三、一审判决适用法律错误。本案中，莱西水集市场公司未提交证据证明第三层属于套内房屋，故因第三层无法办理产权登记，不能作为商品房销售面积。一审判决认定第三层为合法建筑，可以登记备案有悖事实与法律。 莱西水集市场公司答辩称，一审判决正确，应当维持。 莱西水集市场公司向一审法院起诉请求：1、赵桂平立即支付购房款90万元及利息；2、诉讼费用由赵桂平承担。 赵桂平向一审法院反诉请求：1、莱西水集市场公司按照与赵桂平签订的《青岛市商品房预售合同》履行合同义务；2、赵桂平交纳剩余房款124100元后，莱西水集市场公司协助其办理房屋产权过户手续。诉讼过程中，赵桂平将履行合同义务的反诉请求明确为莱西水集市场公司按照房产部门可以办证的面积为赵桂平办理房产证，并按照上述面积结算剩余的房款。 一审法院认定的事实：2014年5月21日，莱西水集市场公司与赵桂平签订《商品房预售合同》，双方约定：赵桂平购买由莱西水集市场公司开发的位于莱西市户房屋，建筑物地上层数为二层，暂测房屋建筑面积为132.51平方米，套内建筑面积为126.84平方米，该房屋每平方米建筑面积单价为10800元，房屋总价款暂定为1430000元。2014年5月22日，莱西水集市场公司（甲方）与赵桂平（乙方）签订关于富新灯饰商城《购房合同》补充协议，约定：一、本网点的顶层，按一半计算面积和房款；二、主合同《补充条款》第一款约定按套销售，现根据实际情况，经双方同意确定本套房屋总价款为人民币2205900元；三、主合同《附件一》变更事项：附件一第三款标明乙方应于2014年5月9日前付房款人民币壹佰肆拾叁万元整。实际情况是截止到2014年5月10日乙方实际已付房款人民币1003900.00元，根据本协议第二款约定，乙方尚欠甲方房款人民币￥1202000元，甲方同意乙方延后付款时间至2014年某月某日一次性付清剩余房款，逾期按二倍同期银行利率支付利息。一审庭审中，莱西水集市场公司与赵桂平均认可双方约定房屋面积为162.2平方米（三层按一半面积计算房款），单价为13600元/平方米，共计2205900元。 2014年9月1日，赵桂平支付房款302000元，并与莱西水集市场公司签订《房屋买卖协议书》，约定涉案房屋总价款为2205900元，赵桂平尚欠莱西水集市场公司购房款900000元。同日，莱西水集市场公司将涉案房屋交付给赵桂平。赵桂平现已将上述房屋出租给他人使用。2015年2月5日，赵桂平为莱西水集市场公司出具借条一份，内容为：今借到人民币玖拾万元整（￥900000）。 一审另查明，2012年10月10日，莱西水集市场公司取得蓬莱路南、新兴街西建设用地规划许可证；2012年11月7日，莱西水集市场公司取得富新灯饰商城1、2#网点建设工程规划许可证；2013年5月9日取得富新灯饰商城1、2#网点建设工程施工许可证；2014年5月8日，莱西水集市场公司取得富新灯饰商城1、3#楼（蓬莱路52、56号）预售许可证。2016年3月18日，莱西水集市场公司开发的富新灯饰商城1、3#楼综合验收合格。 涉案房屋共三层，建筑施工图纸显示，一层层高3.9米，二层层高3.6米，三层层高2.18米。《商品房销售面积计算规则》规定，商品房销售以建筑面积为面积计算单位。建住房[2002]74号文规定，计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上；房屋套内具有使用功能但层高（高度）低于2.2米的部分，在房屋权属登记中应明确其相应的归属。住房和城乡建设部《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）规定，建筑物结构层高在2.2m及以上的，应计算全面积，结构层高在2.2m以下的，应计算1/2面积。 一审法院认为，本案争议的焦点是，赵桂平是否需支付莱西水集市场公司包含涉案房屋第三层的房款。莱西水集市场公司向赵桂平出售的位于莱西市户房屋已经城乡规划管理部门的审查、批准，并取得建设工程规划、施工许可证及预售许可，故涉案房屋的三层建筑为合法建筑。根据相关法规规定，商品房销售以建筑面积为面积计算单位，计算建筑面积的房屋，层高应在2.20米以上；建筑物结构层高在2.2米以下的，应计算1/2面积。本案中莱西水集市场公司与赵桂平在《商品房预售合同》中约定房屋建筑面积132.51平方米，并签订补充协议约定涉案房屋第三层按一半面积计算房款，符合法律规定，且赵桂平在签订补充协议后又支付了部分房款，上述协议是双方的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行各自的义务。现赵桂平尚欠莱西水集市场公司房款900000元，事实清楚、证据确凿，莱西水集市场公司要求赵桂平支付剩余房款900000元，理由正当，一审法院予以支持；赵桂平反诉要求按照双方《商品房预售合同》约定的价款支付剩余房款后由莱西水集市场公司为其办理房屋过户手续，理由不当，一审法院不予支持。关于莱西水集市场公司主张的逾期付款利息，双方在补充协议及借条中均未约定还款日期，且莱西水集市场公司作为开发商，应主动协助赵桂平到房产登记部门将涉案房屋第三层面积情况如实备注在房屋产权证书中，但莱西水集市场公司仅向房产登记部门口头协调后便告知赵桂平无法办理涉案房屋第三层的房产证明，致使赵桂平拒绝履行付款义务，现莱西水集市场公司要求赵桂平支付逾期付款利息，理由不当，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院判决：一、赵桂平于判决生效之日起十日内支付莱西市水集集贸市场发展有限公司购房款900000元；二、驳回莱西水集市场公司其他诉讼请求；三、驳回赵桂平的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，反诉费1391元，由赵桂平负担。 经审理查明，赵桂平在一审中于2017年4月11日增加反诉请求：请求判令撤销其与莱西水集市场公司于2014年9月1日签订的《房屋买卖协议书》。2017年7月3日，赵桂平在一审第二次庭审中明确莱西水集市场公司履行合同义务是指莱西水集市场公司按照房产部门可以办证的面积为其办理房产证，并按照上述面积结算剩余的房款。 经本院审理查明的其他事实与一审一致。 本院认为，赵桂平与莱西水集市场公司于2014年5月22日通过签订《关于富新灯饰商城补充协议》，将赵桂平购买的涉案房产总价款确定为2205900元，该价款的约定是双方真实意思表示，应为有效，对双方当事人均具有约束力。同年9月1日，赵桂平向莱西水集市场公司支付了部分房款后，又与莱西水集市场公司针对涉案房屋签订了《房屋买卖协议书》，再次明确约定涉案房屋的价款为2205900元，赵桂平尚欠房款90万元。上述协议不存在无效法定事由，亦为有效协议。2015年2月5日，赵桂平向莱西水集市场公司出具了90万元的借条，该事实进一步证实双方于2015年9月1日签订的《房屋买卖协议书》系协商一致的意思表示。同时，鉴于赵桂平与莱西水集市场公司在一审中均认可双方约定房屋面积为162.2平方米，单价为13600元/平方米，房价共计2205900元，故赵桂平在无相反证据的情况下，要求撤销双方于2014年9月1日签订的《房屋买卖协议书》，无事实与法律依据。赵桂平应当依该协议履行付款义务。一审判决遗漏了对赵桂平增加的反诉请求的表述，确有不妥之处，但该判决在分析莱西水集市场公司诉讼请求的内容中包含了对赵桂平反诉请求的分析认定，且认定正确，故上述瑕疵并不影响判决结果的正确性。综上，赵桂平上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14191元，由上诉人赵桂平负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 潘红燕 审判员 齐 新 二〇一八年七月十八日 书记员 于遨洋 书记员 郭丹丹