广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初7403号原告：佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区西樵镇人民政府办公楼五楼，统一社会信用代码914406057701516069。法定代表人：陈应坚。原告：佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司，住所地：广东省佛山市南海区西樵官山江浦西路45号，统一社会信用代码914406057081164633。法定代表人：林世华。两原告共同委托诉讼代理人：莫文政，广东禅都律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：谭启健，广东禅都律师事务所实习律师。被告：张伟鉴，男，1976年10月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司、佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司诉被告张伟鉴租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案,依法适用简易程序，于2018年6月14日公开开庭审理了本案，原告的委托诉讼代理人莫文政、被告张伟鉴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除两原告与被告于2015年8月25日签订的《租赁合同》，原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司有权没收被告已缴纳的租赁保证金166800元；2.被告向原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司支付拖欠的租金，自2017年10月1日起计至被告实际停止使用租赁物之日，被告向原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司支付逾期付款违约金，以拖欠每期租金为本金，按日万分之五利率标准从每期租金逾期支付之日起计至租金清偿之日止；3.被告向原告佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司支付拖欠的物业代理服务费，自2017年10月1日起计至被告实际停止使用租赁物之日，被告向原告佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司支付逾期付款违约金，以每期拖欠的费用为本金，按日万分之五利率标准从每期租金逾期支付之日起计至费用全部清偿之日；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年8月25日,原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司（以下简称樵有公司）、佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司（以下简称樵房公司）与被告签订《租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定樵有公司将位于佛山市南海区西樵官山江浦东路15号群峰楼首层104号铺的物业（以下简称涉讼商铺）租给被告使用，原告樵有公司委托原告樵房公司对涉讼商铺进行物业管理。涉讼合同对租赁期限、租赁费用（租金、物业管理费）的支付方式、逾期付款的违约责任等进行了约定。2017年10月至今，被告一直拖欠租金、物业服务费，两原告多次催促被告支付租赁费用，但被告拒不履行付款义务。两原告认为，被告拒不支付租金、物业管理费的行为已构成对涉讼合同的重大违约。为维护自身的合法权益，两原告特向法院起诉，恳请根据事实和法律，判如所请。被告辩称，一、原告在2018年第一季度没有与被告终止合同，到了第二季度才和被告终止合同，起诉被告，2017年12月已经向原告提出被告经营困难，不再租赁涉讼商铺，2018年1月30日被告将商铺关闭，直至2018年3月31日原告通知被告终止合同。被告交租一直存在困难，直至2017年12月才将2017年7-9月的租金缴清，现还没支付2017年10月至2018年1月的租金。被告使用涉讼商铺期间即2017年10月到2018年1月的租金被告同意支付，但2018年1月31日起被告已经停止使用商铺，此后的租金不应由被告承担。二、物管费与租金的意见一致。三、被告同意解除合同，被告于2018年3月17日前往原告处签署了解除合同的协议，但原告未将此协议交予被告。四、被告对于原告要求没收租赁保证金无异议。五、被告与原告曾于2015年10月8日就位于西樵官山江浦东路33号首层商铺签订租赁合同，被告与原告存在两份租赁合同关系，原告主张用33号铺的租赁保证金抵扣本案涉讼商铺的所欠租金，被告不同意。六、对于原告主张的违约金的计算标准过高，请求调整违约金计算标准。当事人围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院组织了双方当事人对证据进行质证。经质证，本院对当事人无异议或对其真实性无异议的证据予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院认定如下：被告出示租赁合同，未提供原件核对，且该合同与本案无关，本院对该合同证据效力不予认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2015年8月25日，原告樵有公司（出租方、甲方）、原告樵房公司（物业管理方、丙方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于西樵官山江浦东路15号群峰楼首层104号铺位租赁予乙方使用，租赁物面积为81.53平方米，租期为60个月，从2015年9月1日起至2020年8月31日止，租赁期限届满，双方的租赁关系即时终止，不再续签新的租赁合同；甲方必须于2015年9月1日或之前将租赁物交付乙方使用，且乙方同意按交付日时租赁物的现状承租，乙方的正式起租期为2015年9月1日；乙方接受甲方委托丙方对租赁物进行资产经营管理；租赁合同保证金166800元，2015年9月1日至2018年8月31日租赁期内租赁费用为每月41700元，其中，每月租金16680元，每月物业代理服务费用为25020元；2018年9月1日至2020年8月31日租赁期内租赁费用为每月45870元，其中，每月租金18348元，每月物业代理服务费27522元，乙方须于合同签订当日，向甲方支付租赁保证金，租赁期限届满，在乙方已向甲方和丙方交清了全部应付的租金、物业代理服务费及因租赁行为所产生的一切费用，并按合同规定向甲方交还租赁物等合同所约定的责任后15天内，甲方须向乙方无息退还租赁保证金；租赁费用实行分期缴交，以3个月为一缴交周期，乙方应于租赁合同签订当日，向甲方和丙方一次性支付首期的租金和物业代理服务费，租赁期内其余的租金和物业代理服务费，乙方须在该缴交期首月的前15天内，按三方约定的支付方式向甲方和丙方支付当期租金和物业代理服务费，乙方逾期支付租金和物业代理服务费，应向甲方和丙方支付逾期付款违约金，逾期付款违约金金额为拖欠天数乘以欠缴租金和物业代理服务费用总额的1%；除因社会公共利益等公益事业需要使用租赁物外，甲方不得单方面解除合同，否则须向乙方退回合同保证金和当年的全年租金；未经甲方书面同意，乙方不得提前终止合同，如乙方确需提前解约，须提前一个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续，经甲方书面同意方可提前解约：向甲方交回租赁物，交清承租期的租金、物业代理服务费及其他因本合同所产生的费用，乙方的租赁保证金作为赔偿甲方损失之用，不予退回；租赁期间，乙方逾期超过30天支付租金、物业代理服务费用或者其它任何应缴付之款项的，甲方有权终止合同，收回租赁物，没收合同保证金，租赁物的所有装修无偿归甲方所有，并有权要求乙方支付相应的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；合同提前终止或有效期届满，乙方应于终止之日或租赁期届满之日（或之前）迁离租赁物，并将租赁物返还甲方。双方并约定其他权利义务。2018年3月19日，原告樵房公司向被告送达《催缴通知书》，通知被告已欠缴2017年10月1日至2018年3月31日租赁费用，须于2018年3月26日前缴清欠费，逾期未付将收取全部租赁费用及违约金，并终止涉讼合同，收回涉讼商铺，没收租赁保证金。被告确认由被告的工作人员在涉讼商铺处代为签收该通知书。另查明，涉讼商铺已取得房屋所有权证。2018年5月9日，两原告提起诉讼。诉讼中，两原告确认涉讼商铺于2018年4月4日由两原告控制；被告陈述于2018年3月底将涉讼钥匙留置在被告承租的其他商铺中，由原告自行取回涉讼商铺钥匙；双方确认涉讼合同租赁保证金被告已足额支付，并由原告樵有公司收取。本院认为，涉讼商铺已办理房屋产权登记，合法适租，两原告与被告签订的涉讼合同合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。涉讼合同约定租赁费用实行分期缴交，以三个月为一缴交周期，被告须在该缴交期首月的前15天支付当期租金和物业代理服务费，逾期超过30天支付租金、物业代理服务费或者其他任何应缴付之款项的，原告樵有公司有权终止合同，收回涉讼租赁物，没收合同保证金；现两原告主张因被告从2017年10月1日起未向两原告支付租金和物业代理服务费，诉请解除涉讼合同及原告樵有公司没收被告缴纳的租赁保证金166800元，被告同意两原告上述诉请，本院予以照准。两原告主张涉讼租赁物在2017年10月1日至2018年4月4日期间由被告占有使用，但被告未向其支付相应的租金。被告主张其已于2018年1月31日停止经营并于同年3月底交还涉讼商铺钥匙予原告，租金及物管费应计算至2018年1月31日止。但被告既未举证证明其在2018年1月31日至2018年4月4日期间未占用使用涉讼租赁物，又未提供证据证明其于2018年3月底与原告樵有公司就涉讼商铺办理了交接手续，且庭审中被告确认原告于2018年3月底才留置涉讼商铺钥匙由原告自行收回，故被告关于涉讼商铺租金计付至2018年1月31日的抗辩依据不足，本院不予采纳。两原告主张其于2018年4月4日实际控制涉讼商铺，故本院认定原告樵有公司于2018年4月4日实际收回涉讼商铺，对两原告要求被告支付2017年10月1日至2018年4月4日期间的租金和物业代理服务费的诉讼请求予以支持。经核算，被告需向原告樵有公司支付租金102304元（16680元/月×6个月+16680元÷30日×4日），需向原告樵房公司支付物业代理服务费153456元（25020元/月×6个月+25020元÷30日×4日），两原告诉请超出本院核定部分，本院不予支持。被告逾期支付租金及物业代理服务费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据涉讼合同约定，被告逾期支付当期租金和物业代理服务费应从逾期日起按日1%计收逾期付款违约金，原告自行调整违约金标准为日万分之五标准计算，属于原告对自身权利的处分，该违约金标准不违反法律规定，本院予以准许。根据涉讼合同约定，被告应于2017年10月15日前向两原告支付2017年10月1日至2017年12月31日期间的租金和物业代理服务费、应于2018年1月15日前向两原告支付2018年1月1日至2018年3月31日期间的租金和物业代理服务费、应于2018年4月15日前向两原告支付2018年4月1日至2018年4月4日期间的租金和物业代理服务费，现被告未依约支付相应月份的租金和物业代理服务费用，应各以50040元（16680元/月×3个月）为本金分别从2017年10月16日起、2018年1月16日起，以2224元（16680元÷30日×4日）为本金从2018年4月16日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计付逾期违约金予原告樵有公司；各以75060元（25020元/月×3个月）为本金分别从2017年10月16日起、2018年1月16日起，以3336元（25020元÷30日×4日）为本金从2018年4月16日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予原告樵房公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司、佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司与被告张伟鉴于2015年8月25日签订的《租赁合同》；二、被告张伟鉴交纳的保证金166800元归原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司所有；三、被告张伟鉴应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年10月1日至2018年3月31日期间的租金102304元予原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司；四、被告张伟鉴应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年10月1日至2018年3月31日期间的物业代理服务费153456元予原告佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司；五、被告张伟鉴应各以50040元为本金分别从2017年10月16日起、2018年1月16日起，以2224元为本金从2018年4月16日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司，本项随上列第三项判决清；六、被告张伟鉴应各以75060元为本金分别从2017年10月16日起、2018年1月16日起，以3336元为本金从2018年4月16日起，各项均至实际付清欠款之日止按日万分之五的标准计付逾期付款违约金予原告佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司，本项随上列第四项判决清；七、驳回原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司、佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费16209.12元，减半收取计8104.56元（两原告已预交），由被告张伟鉴负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对两原告预交的诉讼费用8104.56元，在本判决发生法律效力后经两原告书面申请，本院退还予原告佛山市南海区西樵镇樵有资产管理有限公司、佛山市南海区西樵樵房物业管理有限公司。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蓝斯艺二〇一八年七月十三日书记员  李 慧书记员  凌浩然