贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2018)黔2601民初2514号原告：贵州乾唐物业服务有限责任公司。住所地：凯里市北京东路**号。法定代表人：吕琳，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：张昌胜、龙建，贵州铁力律师事务所律师。被告：黄某某，男，1983年3月10日出生，汉族，身份证住址贵州省黄平县。原告贵州乾唐物业服务有限责任公司（以下简称：乾唐物业公司）与被告黄某某物业服务合同纠纷一案，本院2018年5月15日立案受��后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乾唐物业公司的委托诉讼代理龙建，被告黄某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乾唐物业公司向本院提起诉讼，请求：1.判令黄某某支付2015年8月1日至2018年4月30日的物业服务费2113元；2.判令黄某某承担违约责任，向原告支付违约金634元（2113元×30%）；3.由黄某某承担诉讼费。原告与被告签订物业管理服务合同，被告将其购买的香山别苑小区住房委托原告实行物业管理。合同签订后，原告按照合同约定为被告提供了各类物业管理服务。被告之前也按照合同约定向原告交纳了物业服务费。自2015年8月1日起，被告便没再向原告交纳物业服务费，原告多次通知和催告被告，但被告却不予理睬。为了维护原告的合法权利，特提起诉讼。被告黄某某口头辩称：1.欠费数额认可，对违约金不认可��2.物业没有尽到服务义务；3.与黔东南大地物业服务有限责任公司签订服务合同，没有和乾唐公司签订合同，服务公司是什么时候变更的不清楚；4.黔东南大地物业服务有限责任公司和黔东南大地房地产开发有限责任公司是一家公司，房开公司原定2010年5月份交房，结果延迟到12月份交房，存在违约；原协商以一年的物业费抵扣逾期交房违约金，由于大多数业主不同意，所以物业公司与房开公司间相互推诿；5.我交了停车费和物业费，物业公司却不让我使用停车位；6.2018年7月初乾唐物业公司以我未交物业管理费为由，把我的供水停了；7.6月份小区水管破裂，物业公司没有及时请人维修，导致损失增大，费用却由我们业主来承担，不合理。经审理查明：2010年8月13日，黔东南大地物业服务有限责任公司受黔东南大地房地产开发有限责任公司委托与黄某某签订《��业管理服务合同》，约定黄某某授权黔东南大地物业服务有限责任公司管理香山别苑住宅小区楼宇共同部分及小区公用设备设施、小区公共地方。该合同无黔东南大地物业服务有限责任公司的签字和盖章，日期处亦为空白，仅在法定代表人处有“吕琳”的签名。合同第十条约定“物业管理服务费收取方式：物业管理服务费于每月1日前按月交纳当月的物业管理服务费。如在当月最后一日未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方（黔东南大地物业服务有限责任公司）按甲方（黄某某）欠费总额的0.3%收取违约金”。第二十三条约定“业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按应交数额0.3%向乙方支付违约金”。后，黄某某入住，并分多次交纳了2015年4月30日前的物业管理服务费。2015年8月1日后，黄某某以黔东南���地房地产开发有限责任公司逾期交房，逾期交房违约金未抵扣物业管理服务费为由，拒绝交纳物业管理服务费。原告在催收未果的情况下向本院提起诉讼。庭审中，因双方意见分歧较大，调解未果。另查明，自2015年8月1日至2018年4月30日止，黄某某共拖欠物业服务管理费2113元。2012年1月17日，经凯里市住房和城乡建设局审核同意，黔东南大地物业服务有限责任公司更名为贵州大地联创物业服务有限责任公司。2015年12月15日，贵州大地联创物业服务有限责任公司更名为乾唐物业公司。2016年初，由于小区业主欠费户数较多等原因，乾唐物业公司欲退出香山别苑小区物业服务，黔东南大地房地产开发有限责任公司与乾唐物业公司进行协商后，乾唐物业公司继续留任物业管理。上述事实，有原告的起诉状、被告的口头答辩以及原告所举的证据材料和庭审���录在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。本案原告与被告签订的《物业服务合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，对其真实性及有效性，本院予以确认。原告按照物业服务合同约定履行物业服务义务后，被告作为接受服务的业主，理应按约支付相应的物业管理费。被告无故拖欠物业管理费的行为，有悖于民事活动中的诚实信用原则，依法应当承担相应的支付物业费的民事责任。原告对物业费的诉请事实清楚、证据充分、于法于约有据，本院予以支持。关于黔东南大地物业服务有限责任公司变更名称为贵州联创大地物业服务有限责任公司，后又变更名称为乾唐物业公司的问题，企业的名称只是代表一个企业的称谓符号，企业的名称发生变更，也只是这一称谓符号发生了变化，而企业的性质未发生变化，并不影响变更前签订的合同的效力，更名后的公司继承原来公司的权利和义务。但作为乾唐物业公司来说，名称变更后仍应在显著位置张贴公告，告知业主，如业主需要，可另行签订补充协议。关于违约金，《物业管理服务合同》第十条与第二十三条约定不同，当事人在理解上观点不统一，因《物业管理服务合同》系格式合同，而合同又对违约金作出了不同的��定，产生了不同的理解，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”的规定，应作出不利于乾唐物业公司的解释，即在业主拖欠物业服务费时，按应交数额的0.3%向乾唐物业公司支付违约金。乾唐物业公司在香山别苑小区部分业主拖欠物业管理服务费的情况下，对小区的物业管理出现了一些亟待整顿和规范的地方，对此，也应予以注意，及时加以整改，提高服务质量，优化小区环境，以赢得业主的理解与支持。关于在黄某某欠交物业管理服务费的情况下乾唐物业公司停水的问题，乾唐物业服务公司应通过协商或法律程序解决，自行停止供水将会给业主生活造成不便，不利于矛盾的解决。关于黔东南大地房地产开发有限公司迟延交房的问题，黔东南大地房地产开发有限公司与乾唐物业公司系不同的法人组织，黄某某与大地房地产公司之间的纠纷，系另一法律关系，不得对抗黄某某应交纳物业管理服务费的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄某某在本判决生效之日起五日内支付原告贵州乾唐物业服务有限责任公司2015年8月1日至2018年4月30日的物业管理服务费2113元。二、被告黄某某在本判决生效之日起五日内支付原告贵州乾唐物业服务有限责任公司物业管理服务费违约金6.34元（2113元×0.3%）。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内，直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决确立的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  宋红燕二〇一八年七月二十七日书记员  杨水燕