成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0107民初3372号 原告：陈昔彬，女，汉族，1948年9月6日出生，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：任天舒，四川科信律师事务所律师。 被告：胡应锡，男，汉族，1939年7月25日出生，住成都市武侯区。 监护人：胡穗娟，女，汉族，1981年11月21日出生，住成都市武侯区,系胡应锡女儿。 委托诉讼代理人：叶乃云，成都市锦江区锦城法律服务所法律工作者。 被告：胡进，男，汉族，1969年4月18日出生，住香港九龙新界**，证件号码H0644107801。 原告陈昔彬与被告胡应锡、胡进房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈昔彬及其委托诉讼代理人任天舒、被告胡应锡的监护人胡穗娟、委托诉讼代理人叶乃云到庭参加了诉讼。本案被告胡进经本庭合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理。本案现已审理终结。 原告陈昔彬向本院提出诉讼请求：1.确认被告胡应锡与被告胡进签订的关于位于成都市武侯区玉林十巷4号1单元6楼19号房屋的买卖合同无效；2.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与被告胡应锡系夫妻关系，于1979年8月25日登记结婚，婚后育有一女胡穗娟。被告胡进系胡应锡与前妻付尤琳的婚生子，于1979年9月定居香港，1983年11月户口迁往香港并生活至今。陈昔彬与胡应锡于1986年后多次前往香港探视胡进和其母亲，胡进2004年结婚时也回成都看望胡应锡和陈昔彬。陈昔彬和胡应锡退休前均系成都市化工轻工总公司职工，1989年分得案涉位于成都市武侯区玉林十巷4号1单元6楼19号房屋，并居住使用。1996年住房改革，陈昔彬和胡进根据工龄折算以及享受独生子女政策，以19132.96元价格购买了案涉房屋，该房屋登记在被告胡应锡名下，但属于陈昔彬和胡应锡夫妻共同财产，也是陈昔彬和胡应锡婚姻关系存续期间唯一住房。 2016年2月，胡进回成都称给胡应锡过生日，期间在隐瞒陈昔彬的情况下，胡应锡私自带上案涉房屋房产证等相关证件，同胡进到房管局办理了案涉房屋产权变更手续，二被告故意隐瞒案涉房屋是夫妻共同财产和胡应锡有配偶的重要事实，签订了一份明显低于市场价的房屋买卖合同，将夫妻共有的案涉房屋变更登记为胡进个人所有。2016年底，原告发现上述情况后，胡应锡多次联系被告胡进，并前往香港要求胡进归还案涉房屋，但胡进拒不理睬。胡应锡于2013年开始患老年痴呆，为限制行为民事能力人。二被告的行为违反了《物权法》第95、97条，以及《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见》第89条等规定，胡应锡与胡进签订的关于案涉房屋的买卖合同无效。二被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，导致原告年近七旬无房可住，故原告诉至法院。 被告胡应锡辩称，胡应锡认可原告陈昔彬陈述的事实，以及所有诉讼请求和事实与理由。 被告胡进未作答辩。 经审理查明，原告陈昔彬和被告胡应锡于1979年8月25日登记结婚，婚后育有一女胡穗娟。被告胡进系胡应锡与前妻所育儿子，后迁居香港。成都市化工轻工总公司于2004年9月3日出具《证明》一份，载明陈昔彬和胡应锡均为该单位退休职工，胡进于1979年到香港定居。2008年4月14日，成都市武侯区玉林街道玉林北路社区居委会出具《证明》一份，载明该社区居民胡应锡的儿子胡进于1979年定居香港。 在成都市住房支付改革中，为购买案涉房屋，胡应锡与成都市化工轻工总公司签订了《售购房合同》，购买位于成都市武侯区玉林小区十巷4号1单元6楼19号房屋，约定按照政策职工购房按成本价购买，购房款为23916.2元，约定一次性付款给与20%的优惠即19132.96元。1996年9月11日，胡应锡支付了全部19132.96元购房款，成都市化工轻工总公司出具了《成都市住房制度改革资金管理中心专用收据》。1997年4月23日，胡应锡取得该房屋的不动产产权登记，取得方式为房改购买。案涉房屋一直由原告陈昔彬和被告胡应锡占有、使用。2017年6月至今，原告陈昔彬均以其个人名义将案涉房屋用于出租。 经原告陈昔彬向成都市城乡房产管理局不动产档案馆查询，2016年2月16日，在原告陈昔彬不知情的情况下，被告胡应锡和胡进签订了《成都市存量房买卖合同》，载明胡应锡以40万元的价格将案涉房屋出售给胡进。同日，在《成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书》中，对于胡应锡询问笔录部分勾选“房屋是否有共有人？无”，且载明过户后“买方单方领证”。2016年2月19日，以胡应锡作为卖方的名义支付了转让手续费、个人所地税；以胡进作为买方的名义支付了转让手续费、契税和登记费。同日，案涉房屋的产权转移登记至胡进单独所有，取得方式登记为存量房买卖，胡进取得了成房权证监证字第××号的房屋所有权证；2016年2月29日胡进取得了武国用（2016）第3232号国有土地使用权证。 2016年2月19日，成都市公安局武侯区分局玉林派出所出具《地址证明》一份，证明案涉房屋的地址从武侯区玉林小区十巷4号/1单元6层19号变更为武侯区玉林十巷4号1栋1单元6楼19号。根据房屋信息查询记录和登记在胡进名下的房产证，案涉房屋地址为成都市武侯区玉林十巷4号1单元6楼19号。 另查明，2017年3月25日，成都蓉城司法鉴定中心出具了成蓉司鉴[2017]民鉴601号《成都蓉城司法鉴定中心法医精神病鉴定意见书》，鉴定意见为：胡应锡患阿尔兹海默病痴呆伴精神行为异常，目前存在明显的认知功能障碍和社会适应能力的明显下降及精神行为异常，评定为无民事行为能力。2017年4月10日，本院作出（2017）川0107民特19号民事判决，宣告胡应锡为无民事行为能力人，指定胡穗娟为胡应锡的监护人。 上述事实，有原、被告主体资格证明、港澳居住证明复印件、常（寄）住人口登记表、结婚证、证明两份、地址证明、《售购房合同》、收据、租房合同、《成都市存量房买卖合同》、成都市城乡房产管理局房屋所有权转移登记申请书、税收缴款书两份、一般缴款书、发票两份、房屋所有权证、国有土地使用权证、《成都蓉城司法鉴定中心法医精神病鉴定意见书》、民事判决书、房屋信息查询记录以及庭审记录等证据收集在案，予以佐证。 本院认为，被告胡进经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对原告陈昔彬的诉讼请求及事实理由的答辩权，放弃对原告所举证据质证的权利，由此产生的不利后果，应由其自行承担。 案涉房屋现地址为成都市武侯区玉林十巷4号1单元6楼19号房屋，原系原告陈昔彬和被告胡应锡在婚姻关系存续期间，通过购买房改房取得，虽然在1997年4月23日取得产权登记时所有权人仅登记为胡应锡一人，但是依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定，案涉房屋应当认定为陈昔彬和胡应锡夫妻共同共有的财产，依照《中华人民共和国物权法》第九十五条之规定，共同共有人陈昔彬和胡应锡对案涉房屋共同享有所有权。 被告胡应锡在共有人原告陈昔彬不知情的情况下，以其个人名义与被告胡进签订了《成都市存量房买卖合同》，擅自处分案涉房屋，违反了《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意之规定。原告陈昔彬在被告胡应锡处分案涉房屋时不知情，且不予追认、对该处分行为持反对意见，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条和第五十二条之规定，被告胡应锡与胡进签订《成都市存量房买卖合同》、对案涉房屋的处分行为，违反了物权法的强制性规定，且损害了原告陈昔彬的合法权利，该合同无效。被告胡进系胡应锡与前妻所生儿子，对于胡应锡与陈昔彬的婚姻关系应当是知晓的，其在没有经陈昔彬同意的情况下，单独与胡应锡签订合同，没有证据证明胡进系购买案涉房屋的善意第三人，综上，该《成都市存量房买卖合同》无效。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国物权法》第九十五条，《中华人民共和国合同法》第五十一条和第五十二条之规定，判决如下： 确认被告胡应锡与被告胡进于2016年2月16日签订的关于买卖位于成都市武侯区玉林十巷4号1单元6楼19号房屋的《成都市存量房买卖合同》无效。 案件受理费7300元，保全费1520元，公告费260元，共计9080元，由被告胡应锡、胡进承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张闻武 人民陪审员  马智如 人民陪审员  韦 强 二〇一八年七月二十七日 书 记 员  颜钰洪