济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0104民初820号原告：郭超英，女，1958年11月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：易新苗，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩凯，山东齐鲁律师事务所律师。被告：山东银座置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：侯功海，执行董事。委托诉讼代理人：侯俊顶，山东舜元律师事务所律师。原告郭超英与被告山东银座置业有限公司（以下简称银座公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月21日公开开庭进行了审理。原告郭超英的委托诉讼代理人易新苗、韩凯，被告银座公司的委托诉讼代理人侯俊顶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭超英向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告支付逾期办理房屋所有权证书的违约金暂计算至起诉日为61123元（以购房款807975元为基数，按照日0.005％自2013年11月26日起计算至判决生效之日止）。事实和理由：2010年11月5日，原告作为房屋买受人、被告作为房屋出卖人签订了《济南市商品房买卖合同》及补充协议一份，约定被告将位于济南市槐荫区经七路与经十路之间、纬十二路西侧的银座中心5座2单元某A号房屋，建筑面积为57.36平方米的商品房出卖给原告，用途为商务商业，总价款为807975元。合同还约定，被告应当于2012年3月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，且被告应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案。如因被告责任不能按期备案的，若原告不退房，则被告按已付房款每日0.005％向买受人支付违约金，直至出卖人履行完毕上述义务；合同约定了其他内容。上述合同签订后，原告已经按照约定向被告支付了全部房款，2012年6月28日，被告正式向原告交付房屋，但直至今日，被告仍未按照合同约定的时间将应由其提供的资料报房屋产权登记机关备案，导致原告无法办理房屋的产权登记。被告的违约行为已致使原告利益受到重大损失，原告现依据《合同法》、《民事诉讼法》的相关规定，特具状起诉，望人民法院判如所请。银座公司辩称，1.双方合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内提交办理房产登记资料，报房屋产权登记机关备案，该时间点明确具体，被答辩人应当知道权益自房屋交付且365个工作日届满后即受到损害，被答辩人现在才向答辩人主张逾期办证违约责任，现在已超出了诉讼时效的规定，诉求已经丧失了胜诉权。2.根据双方签署的《商品房买卖合同》第十五.2条的规定，“若因买受人原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。”即只要不是答辩人的原因导致不能及时提交房屋权属登记资料的，则答辩人不承担该违约责任。（1）由于江苏中南建筑产业集团有限责任公司在实际施工涉案济南银座中心项目排水工程时，违背合同约定，导致施工的排水设施不能及时通过济南市城乡水务局验收，从而导致济南银座中心项目不能及时通过政府组织的综合验收，该原因系答辩人不能及时将办理房屋权属登记资料报房屋产权登记机关备案的原因之一。（2）济南市城乡建设委员会违法要求答辩人在济南银座中心4、5号商务楼即商场北区综合验收程序中再次提交《济南市建筑节能专项验收认可表》的原件，是答辩人不能及时将办理房屋权属登记资料报房屋产权登记机关备案的原因之二。（3）涉案楼盘的部分业主（包括本案原告在内）私自将各自购买房屋部分中不能隔层的区域而隔层，导致涉案楼盘使用面积增大、容积率增大，现部分业主改建后的房屋与规划设计图纸不符，并最终导致涉案楼盘不能及时通过政府综合验收，即涉案楼盘的部分业主私自改变房屋设计图纸，擅自搭建的行为系答辩人不能及时将办理房屋权属登记资料报房屋产权登记机关备案的原因之三。以上不能及时将办理房屋产权登记资料报房屋产权登记机关备案的情形均不是答辩人的原因，根据涉案《商品房买卖合同》第十五.2条的约定，答辩人不承担任何违约责任，对于答辩人主张的该原因，答辩人已于2018年2月11日向法院提起（2018）鲁0104民初1412号民事案件，就如上第一点原因申请法院予以确认，现该案尚未审理终结，同时就该原因答辩人正在积极收集证据，准备提起行政诉讼，诉求确认该原因，因本案的审理必须以（2018）鲁0104民初1412号民事案件及答辩人将要提起的行政诉讼的结果为依据，答辩人已经依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第五项的规定，庭前申请中止审理本案件，在相应案件未作出生效的结果前，本案应当予以中止审理。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，郭超英提供了《济南市商品房买卖合同》、购房收款收据、购房发票、银座中心交房流转单、银座中心4#、5#商务商业楼质量保证书及使用说明书、物业收费票据，银座公司提供了交房流转单、工程验收材料、（2018）鲁0104民初1412号案件受理通知书及诉状、涉案楼幢初始登记的不动产权证、规划设计图纸等证据。由上述证据以及当事人的陈述，本院认定事实如下：2010年11月5日，郭超英与银座公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定郭超英购买银座公司开发的“银座中心”5号楼2单元某A室商务商业用房一套，该幢房屋的预售许可证号为济建开预许字第（2010）139号，购房款总金额为807975元。合同第八条约定，银座公司应于2012年3月31日前将经单体竣工验收合格后的涉案房屋交付郭超英使用。合同第十五条第1款约定，银座公司在商品房交付使用后365个工作日内，将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案。办理房屋产权证书所需税、费，均按国家规定由双方各自承担。如因出卖人的责任，出卖人不能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，双方同意按下列第（2）项处理：买受人不退房，出卖人按已付购房款每日万分之零点五向买受人支付违约金，直至出卖人履行完毕本条款约定的义务。该条第2款约定，若因买受人原因或者其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。出卖人可继续协助买受人办理。该合同还约定了其他内容。合同签订后，郭超英支付了合同约定的购房款，银座公司出具了总额为807975元的收款收据。2012年6月28日，银座公司将上述房产交付郭超英。经房屋面积及购房款结算，银座公司据实退还了崔琳洁多交的购房款，并为郭超英出具了金额为805862元的购房发票。2017年12月13日，银座公司取得了涉案房屋所在楼幢的所有权初始登记，不动产权证号为鲁（2017）济南市不动产权第0254986号。银座公司认可郭超英提出的逾期办证事实的起算点。银座公司称，2010年11月15日，其公司与江苏中南建筑产业集团有限责任公司（以下简称中南公司）签订了《建设工程施工合同》，约定由该公司承包除专项分包外的部分分项工程。但该公司为其公司施工的室外管网工程与规划设计不符，导致涉案楼幢未能及时通过政府部门的综合验收。其公司不得已于2017年9月30日与山东飞洋建筑安装工程有限公司签订《济南银座中心项目室外污水管道工程施工合同》，由该公司对排水设施进行了整改，之后才通过了综合验收。银座公司提交的起诉状显示，其公司在（2018）鲁0104民初1412号案件中提出的诉讼请求为：要求确认中南公司违约导致其公司不能及时办理涉案楼幢的房屋权属登记；赔偿其公司排水整改损失196414.28元；赔偿其公司向业主支付的逾期办证违约金暂计15万元。银座公司提交了《济南市建筑节能专项验收认可表》等建筑节能专项验收材料一份，显示济南市城乡建设委员会于2015年8月11日审核认可了涉案楼幢的建筑节能专项验收，称按照上述证据，其公司已经在2015年8月11日通过了建筑节能专项验收，但济南市城乡建设委员会在对涉案楼幢进行综合验收备案时，又要求其公司重新出具《济南市建筑节能专项验收认可表》的原件，济南市城乡建设委员会的该项没有法律依据的要求无形之中增加了其公司提交办理房屋初始登记材料的时间。另，银座公司还提交了涉案楼幢的设计平面图一份并称按照设计规划，涉案房屋不允许在房屋内进行中间隔层装修，但包括郭超英在内的部分业主在收房后进行了私自搭建隔空层，使得在办理规划核实时受阻，导致涉案楼幢办理初始登记的时间逾期。以上原因均非其公司的原因导致的逾期办证，按照商品房买卖合同第十五条第二款的约定，其公司不应向郭超英承担逾期办证的违约责任。即使要承担逾期办证的违约责任，郭超英在本案提出的有关逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。银座公司并称，郭超英应当按照实测后房屋面积的最终结算款计算相应的逾期办证违约金。郭超英称，合同具有相对性，银座公司与中南公司之间的纠纷以及与政府之间的纠纷均与本案无关。且银座公司应当对本公司原因导致的逾期承担举证责任，银座公司未管理好工程施工质量，未协调好工程施工进度，在本合同中完全是他们的责任，如按银座公司的辩解，在工程中出现了任何质量问题，都不是银座公司的责任，该辩解不符合法律规定。其另称，因银座公司逾期办证的行为属于持续性违约行为，故其诉讼请求并不超过诉讼时效。本院认为，郭超英与银座公司签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人都应当按照该合同的约定履行各自的义务。按照双方合同约定，银座公司应当在向郭超英交付房屋后的365个工作日内，完成涉案房屋所有权的初始登记，以使郭超英可以办理该房屋的所有权转移登记手续。经查，银座公司向郭超英交付房屋的时间为2012年6月28日，其公司实际取得该房屋所有权初始登记的时间为2017年12月13日，已经超过365个工作日，该行为构成违约。郭超英要求自2013年11月26日起计算违约期限，银座公司对该起算点予以认可，故银座公司应当按照合同约定承担2013年11月26日至2017年12月12日（涉案房产办理房屋所有权初始登记前一日）期间逾期办证的违约责任。2017年12月13日之后，银座公司已经取得了涉案房屋的所有权初始登记，逾期办证的违约行为已经不再延续，郭超英要求支付该日（包含当日）之后逾期办证违约金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。郭超英在庭审后提交了购房发票，经银座公司质证后，双方结算的购房款为805862元，应以此为基数计算逾期办证违约金。因收据上载明的金额并非最终结算金额，应以购房发票为准，对郭超英主张的基数，本院予以调整。银座公司对上述违约金的诉讼请求提出了诉讼时效的抗辩意见，对此本院应当予以审查。本院认为，双方签订的商品房买卖合同有关逾期办证违约金的约定系以日为单位累计计算违约金的数额，故该违约金的性质属于继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效。即郭超英所提出的2013年11月26日至2015年10月1日期间的违约金诉讼请求已经超过了两年的诉讼时效，对此本院不再予以支持。2017年10月1日起，《中华人民共和国民法总则》施行，相应的诉讼时效期间变更为三年，故郭超英于2018年1月22日起诉要求银座公司支付2015年10月2日（包含当日）至2017年12月12日期间有关逾期办证违约金的诉讼请求，不超过诉讼时效期间。按双方合同第十五条第1款第（2）项约定，银座公司应以郭超英已付购房807975元为基数，以每日0.05‰为标准，自2015年10月2日起计算至2017年12月12日止向郭超英支付逾期办证违约金。银座公司辩称，其公司之所以未能如约办理涉案房屋的所有权初始登记，系非因其公司的原因导致的逾期。按照双方商品房买卖合同第十五条第2款的约定，其公司享有免责的权利，不应向郭超英支付逾期办证的违约金。本院认为，双方的上述约定系银座公司提供的商品房买卖合同中的格式条款，该条款未对郭超英等业主进行特别提示，而且将非银座公司的原因作为完全免责事由而非抵销相应违约期限，该约定明显不具有合理性，银座公司以此约定主张完全免除违约责任的答辩意见，本院不予采纳。因银座公司与中南公司之间的案件结果并非本案必然的裁判依据，其公司以此要求中止审理本案的请求不应予以支持。而且，按照银座公司的主张，其公司在发现中南公司的施工问题后，于2017年9月30日才另找施工企业进行了整改，该时间也远远超出了合同约定的办证时间。另从证据上看，银座公司提出的济南市城乡建设委员会违法要求其公司重复提交相关资料的主张，并未经法定的行政救济程序认定，其公司也未提交证据证明包括郭超英在内的其他业主违法搭建导致规划核实受阻事实的存在。因此，银座公司以非其公司原因导致逾期办证，不应承担违约责任的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、山东银座置业有限公司于本判决生效之日起十日内向郭超英支付迟延办理济南市槐荫区银座中心5号楼2单元某A室房屋所有权初始登记的违约金〔以805862元为基数，以每日0.05‰为标准，自2015年10月2日（包含当日）起计算至2017年12月12日止〕；二、驳回郭超英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1328元，减半收取计664元，由山东银座置业有限公司负担354元，由郭超英负担310元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李莲二〇一八年七月十六日书记员  官静