苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0509民初2355号 原告（执行案外人）：吴江兴远纺织有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇南环路南侧。 委托诉讼代理人：王忠明，江苏东大舟律师事务所律师。 被告（申请执行人）：中国银行股份有限公司吴江分行，住所地江苏省苏州市吴江区松陵镇鲈乡北路2号。 负责人：朱春赋，该行行长。 委托诉讼代理人：张杰，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王瑞，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。 被告（被执行人）：苏州展华纺织有限公司，住所地江苏省苏州市吴江区盛泽镇南环路。 法定代表人：欧阳文贻，该公司执行董事。 原告吴江兴远纺织有限公司（以下简称兴远纺织公司）与被告中国银行股份有限公司吴江分行（以下简称中行吴江分行）、苏州展华纺织有限公司（以下简称展华纺织公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年2月27日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2018年4月16日对本案公开开庭进行了审理。兴远纺织公司的委托诉讼代理人王忠明、中行吴江分行的委托诉讼代理人王瑞到庭参加诉讼。展华纺织公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 兴远纺织公司向本院提出诉讼请求：1.确认兴远纺织公司对展华纺织公司名下位于苏州市吴江区盛泽镇南环路南侧的2号、3号、4号、8号房屋（房屋所有权证号：02019583）享有至2019年7月1日的租赁权；2.停止对上述房屋除去租赁后的执行拍卖；3.本案诉讼费用由中行吴江分行、展华纺织公司负担。 事实和理由：2013年1月1日，兴远纺织公司与展华纺织公司、文兴纺织（苏州）有限公司（以下简称文兴纺织公司）签订《机器厂房租赁合同》一份，约定兴远纺织公司承租展华纺织公司坐落于盛泽镇南二环路的厂房和机器设备，建筑面积11000平方米，年租金600万元，租赁期限自2013年1月1日起至2023年12月31日止，租赁保证金700万元，其中租赁保证金600万元，水电保证金100万元，合同期内租金共计6000万元，每年按1.5年支付租金，即每年支付900万元，6年内付清。合同签订后，兴远纺织公司依约缴纳了租金和保证金，并对厂房进行了装修。但在租赁期间内，展华纺织公司因债务纠纷导致厂房要被拍卖，侵犯了兴远纺织公司合法的租赁权。2018年2月2日，兴远纺织公司提出执行异议，但被驳回，兴远纺织公司对该裁定不服，故提起本案诉讼。 中行吴江分行辩称：兴远纺织公司主张的租赁关系必须满足在抵押权设立前即成立，并交付使用且租金价格合理等条件，但兴远纺织公司现有证据对此无法证明。 展华纺织公司未作答辩。 经审理查明：2013年1月1日，展华纺织公司、文兴纺织公司作为出租人与兴远纺织公司作为承租人签订《机器厂房租赁合同》一份，约定：展华纺织公司、文兴纺织公司将位于苏州市吴江区的房屋（租赁建筑面积11000平方米）和312台机器设备（其中展华纺织公司96台、文兴纺织公司216台）；租赁期限十年，自2013年1月1日起至2023年12月31日止；租金每年600万元，双方一旦签订合同，兴远公司即应支付保证金700万元，其中租赁保证金600万元、水电保证金100万元，合同期内租金共计6000万元，6年内付清，即每年支付1.5年的租金900万元，支付日期为每年12月31日前一次或分期支付，租金转入展华纺织公司账户；租赁期间发生的水、电、煤气、电话等费用由兴远纺织公司承担，并应在收到收据或发票后三天内支付。2013年至2017年间，兴远纺织公司向展华公司支付若干款项，其中2013年合计支付31907250元、2014年合计支付18706770元、2015年合计支付1400万元、2016年合计支付12857150元（其中载明用途为房租款的合计251万元，其余用途均为货款）、2017年合计支付1608.4万元（其中用途为房租款的合计965万元，其余用途均为货款）。 2016年5月30日，案涉房屋办理抵押登记，抵押权人为中行吴江分行。2016年9月2日，苏州市中级人民法院在（2016）苏05执保75号案件中首轮查封案涉房屋。2017年9月28日，苏州市中级人民法院将案涉房屋移送本院执行。2018年1月15日，本院在执行中行吴江分行与展华纺织公司等金融借款合同纠纷一案，出具（2017）苏0509执4198号执行裁定书，裁定除去租赁关系后对展华纺织公司名下包括案涉房屋在内的位于的房地产进行拍卖。该案执行过程中，苏州市国信房地产土地评估咨询有限公司接受本院委托针对展华纺织公司名下包括案涉房屋在内的位于的房地产于2017年11月17日出具《房地产估价报告》一份，报告所附实地查勘照片显示，案涉房屋所在厂区门口标有“文兴·展华纺织有限公司”字样。2018年2月2日，兴远纺织公司以其对案涉房地产享有租赁权为由，向本院提出书面异议，本院于2018年2月11日作出（2018）苏0509执异37号执行裁定书，裁定驳回兴远纺织公司的异议请求。兴远纺织公司对该裁定不服，故提起本案诉讼。 本案审理过程中，本院组织当事人至案涉房屋进行现场查勘，确认案涉房屋外墙及房屋所在厂区门口分别标有“展华纺织”“文兴·展华纺织有限公司”字样。兴远纺织公司与展华纺织公司另确认前述《机器厂房租赁合同》中厂房的年租金为198万元。 以上事实，有兴远纺织公司提交的《机器厂房租赁合同》、《仓库租赁合同》、进账单、客户回单、网上银行电子回执、（2018）苏0509执异34号执行裁定书，有本院依职权调取的《房地产估价报告》、制作的现场查勘照片，以及兴远纺织公司委托诉讼代理人王忠明的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，“承租人请求在租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”由该条规定可看出，一方面，在租赁权成立的标准上，应注意区分租赁合同成立的债权行为与占有公示的物权行为。也就是说，租赁合同成立仅具有债权效力，承租人仅享有租赁物的交付请求权，只有以占有使用租赁物的方式对外公示才享有物权的对世效力。另一方面，对于租金支付应进行严格审查。具体到本案中，虽然形式上兴远纺织公司与展华纺织公司签订了租赁合同，但兴远纺织公司未能提供证据证明其在案涉房屋设立抵押权及苏州中院首次查封案涉房屋时已实际占有使用案涉房屋，更何况案涉房屋外墙及所在厂区目前仍标有“展华纺织”“文兴·展华纺织有限公司”字样，故其主张的租赁权不能对抗抵押权人和申请执行人。另外，从兴远纺织公司提供的银行转账凭证来看，兴远纺织公司每年向展华纺织公司转账的金额均远远超过合同约定的租金数额，而且部分凭证上还载明款项用途为货款，其显然已有违房屋租赁常理，且兴远纺织公司对此无法作出合理解释，故其无法作为租金支付的证据。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下： 驳回原告吴江兴远纺织有限公司的诉讼请求。 案件受理费78790元，由原告吴江兴远纺织有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76），并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。 审 判 长  郝 振 人民陪审员  范莉芬 人民陪审员  林秋霞 二〇一八年七月六日    书记员钱林平 附录法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。