湖南省长沙市天心区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0103民初2390号 原告（反诉被告）：湖南星宇投资有限责任公司，住所地长沙市天心区芙蓉中路三段**体育公寓****。 法定代表人：陈兵，总经理。 委托诉讼代理人：王祺，湖南金州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗滔，湖南金州律师事务所律师。 被告（反诉原告）：丁正如，男，汉族，1968年7月22日出生，户籍地江西省丰城市荣塘镇北湖村大唐组**，现住湖南省株洲市芦淞区贺家路鹏泰百货。 法定代表人：贺仲安，董事长。 委托诉讼代理人：陈礼滨，湖南星邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭定群，湖南星邦律师事务所律师。 原告湖南星宇投资有限责任公司（以下简称“星宇公司”）诉被告丁正如房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案受理后，被告丁正如在答辩期间向本院提起反诉，本院依法予以合并审理。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）星宇公司的委托诉讼代理人王祺，被告（反诉原告）丁正如的委托诉讼代理人陈礼滨、彭定群，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告星宇公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认星宇公司与丁正如之间所签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令丁正如立即腾退租赁房屋；3、判令本案诉讼费用由丁正如承担。事实与理由：2016年10月26日，星宇公司与丁正如签订了《房屋租赁合同》，约定将位于长沙市天心区赤岭路219号“V立方”(备案名：旭和大厦)商场负一层租赁给丁正如，合同约定：所租仅限用于开设“大润发购物广场”，未经出租人同意，承租人不得更改品牌或将所承租物业用作其他用途，违反该项约定的，出租人有权解除租赁合同。2017年3月，星宇公司发现丁正如在未经其允许的情况下，擅自将超市招牌由“大润发”变更为“太润和”，违反了合同约定，且给商场声誉造成影响。经多次口头和书面沟通整改事宜均未果，2018年4月17日，星宇公司向丁正如发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，要求单方解除合同，但丁正如在收到解除通知后仍置之不理，未腾退房屋，以致成诉。 被告丁正如辩称：1、本案不存在解除合同的情形，因为合同本身就是无效合同，理由：第一、星宇公司是否对案涉场地享有出租的权利尚无法确定，因为本案出租物是车库车位，产权无法确定，甚至不排除属于人防工程，应属于国家所有；第二、假设星宇公司具有出租的主体资格，但地下停车场应用于全体业主停车使用以及社会其他人员进入小区物业做停车使用，星宇公司将其用作商用严重损害了该栋楼的业主的利益，即损害了公共利益，故依据合同法是无效合同；第三、星宇公司擅自改变租赁物的使用性质及规划用途，违反了国家强制性法律规定，合同依法也应无效；第四、星宇公司在签订合同并未明确告知丁正如出租物的规划用途及性质，该行为属于欺诈行为,合同依法也应为无效；2、星宇公司主张的丁正如违反双方合同约定而要求解除合同的理由无法成立，丁正如虽然在2017年3月份将“大润发”变更为“太润和”，但是是因为星宇公司的出租物不符合相关规定，导致丁正如加盟的大润发品牌超市终止向其授权，故是基于星宇公司的过错和出租标的物不符合相关规定才导致该事实发生，依据合同法规定，故不能将这一行为认定为违反合同的行为。故请求法院驳回星宇公司的全部诉讼请求。 反诉原告丁正如向本院提出反诉请求：1、确认丁正如与星宇公司于2016年10月26日签署的《房屋租赁合同》无效；2、判令星宇公司赔偿丁正如损失共计4550000元；3、判令星宇公司返回丁正如已支付的租金和押金共计263800元（其中押金为10万元）；4、判令星宇公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年10月26日，丁正如与星宇公司签订了《房屋租赁合同》，合同约定星宇公司将位于长沙市天心区赤岭路219号“V立方”即旭和大厦负一层约定区域租赁给丁正如。而事后得知，该物业的规划使用用途为停车位。星宇公司将该物业出租给丁正如作商场使用，不仅违反了建设工程规划许可的内容，改变了该物业的使用用途，也侵害了社会公共利益，丁正如与星宇公司签署的租赁合同应属无效。依据《合同法》第58条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故星宇公司应当将依协议从丁正如处取得的租金和押金返还给丁正如。同时，丁正如承租该物业后，投入了大量资金对该物业进行了装修，并将其作为商场超市经营了一段时间，现因星宇公司的违法出租行为已无法持续经营，合同无效给丁正如造成的损失是巨大的。星宇公司违法将该物业出租给丁正如使用存在重大过错，应当赔偿由此给丁正如造成的损失。 反诉被告星宇公司辩称：关于双方合同是否有效的问题，1、在本案中，星宇公司出租的房屋已经通过了建设工程规划竣工验收，也通过了建设工程消防验收，完全具备法律上可以出租的条件，星宇公司出租该房屋不违反任何法律规定，而规划的性质和丁正如使用该房屋的性质是不同的问题，按照《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第八条规定，租赁合同是属于可以解除合同的情形，而不属于合同无效的情形，故丁正如主张合同无效无任何法律依据；2、本案租赁合同无法履行完全是由丁正如造成的，星宇公司不应承担任何损失，双方签订的《房屋租赁合同》第一条就明确约定了承租人知晓上述租赁区域原始规划性质及用途，愿意在现状基础上承担并自行办理营业所需的所有相关手续，承担由此引起的权利义务，而且丁正如承租和使用该房屋已经长达一年多时间，不可能对规划性质不知情，丁正如在反诉时说事后才知道该用途不属实。3、丁正如与星宇公司建立租赁合同关系后，星宇公司按约定将房屋交付给丁正如，并配合开办超市，提供便利，丁正如一直正常经营，最终合同的终止和超市关停完全是由于丁正如擅自变更品牌的违约行为造成的，丁正如应当对此产生的损失承担全部责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：关于本诉的证据，对星宇公司提交的证据一《房屋租赁合同》，该合同第八条约定所租物业用于开设大润发生活超市，未经出租人同意，承租人不得更改上述品牌，否则，出租人有权解除合同并追究违约责任，足以证明星宇公司有解除合同的权利，故本院对该证据的真实性、关联性及证明目的予以采信；对证据二超市使用大润发品牌的照片、证据三超市使用太润和品牌照片，该两份证据证明了丁正如于2018年3月将超市品牌由大润发变更为太润和的事实，丁正如在庭审中也自认了该事实，故本院对该两份证据的真实性、合法性及关联性予以采信；对证据四整改催告函（两份）、证据五商函、证据六关于解除房屋租赁合同的通知、证据七快递单和查询记录，该四份证据证明了星宇公司在丁正如变更超市品牌后，先后两次催告丁正如整改无果，丁正如回函告知大润发品牌使用授权已收回，星宇公司遂去函要求解除合同的事实，本院对其真实性、合法性及关联性予以采信；对补充证据《大润发量贩授权加盟特许协议》、建设银行柜员机业务回执，该两份证据在2016年签订合同时，丁正如向星宇公司提供了该份“大润发量贩”授权的合约以证明其享有大润发超市品牌使用授权，授权人为大润发量贩超市（深圳）有限公司，使用权人系吕发龙，丁正如亦认可了该事实，故本院对该证据的关联性及证明目的予以采信。对丁正如提交的证据一大润发品牌享有企业淮安市金浩商业策划有限公司的营业执照、商标使用授权书、商标注册证、商标转让证明、证据二大润发品牌所有人对丁正如发函，该两组证据并未提交原件，且商标转让证明中载明淮安市金浩商业策划有限公司（以下简称“金浩公司“）受让商标的时间是2017年11月6日，但其授权给丁正如商标使用权是在2017年2月4日，即金浩公司在未获得授权时就向丁正如授权了商标使用权，显然不符合常理，另商标使用授权书中载明的商标名称是“锡园大润发”，与其之前向星宇公司提供的商标授权的商标名称是“大润发量贩”，结合星宇公司提供的证据二超市使用大润发品牌的照片中显示使用的也是“大润发量贩”，也是矛盾不相符的，该证据与《大润发量贩授权加盟特许协议》中的品牌授权人、使用权人均不相同，则证据二金浩公司出具的函件，因其授权主体资格存疑，故该函件的真实性存疑，故本院对该两组证据的真实性、合法性及证明目的不予采信；对证据三、行政处罚决定书天公（消）行罚决字（2017）0018号及湖南省非税收入一般缴款书、物业公司出具的《承诺》，该份证明证明了案涉超市因存在未经未经消防安全检查等擅自投入使用、营业的违法行为，被行政处罚罚款9万元的事实，案涉物业管理公司长沙安铂丽晶物业管理有限责任公司（以下简称“安铂公司”）的承诺书对此事实进行了确认，故本院对该份证据的真实性、合法性及关联性予以采信。 关于反诉的证据，对丁正如提交的证据一《房屋租赁合同》，该份合同对租赁标的、租金标准及押金等进行了相关约定，本院对其真实性、关联性及证明目的予以采信；对证据二丁正如所承租物业的平面设计图（建设工程规划许可内容），该份证据证明了出租场地的建设规划用途为车库，现出租作为商场使用，改变了原规划用途的事实，但无法证明必然导致合同无效，故本院对其真实性、合法性及关联性予以采信，但是对其证明目的不予采信；对证据三行政处罚决定书天公（消）行罚决字（2017）0018号及湖南省非税收入一般缴款书、物业公司出具的《承诺》，该组证据与本诉中提交的证据三相同，对该证据的认定同上述证据三；对证据四《大润发量贩装修工程施工合同》及相应收据、《购销合同》及相应收据、《销售合同》及相应收据、《广告招牌制作安装合同》及相应收据、恒晶冷链《产品订购合同》及相应收据、《防盗监控广播设备销售合同》及相应收据、《暖通工程安装合同》及相应收据、关于物业公司突然关电造成的损失报告和会议纪要，该组证据中的相关合同包括了装修、物品采购等合同，所有合同支付的款项均只有收据，无其他发票、转账记录、支付记录，且采购的物品、相关设备是可以再利用的有残值的，仅凭初始的合同无法证明实际损失的多少，另突然关电造成的损失报告和会议纪要是丁正如单方面制作，故本院对该组证据的真实性及证明目的不予采信；对补充证据《证明》（出具人长沙市天心区公安消防大队），该份证据仅能证明出租物是地下室，是车库及设备用房，但无法证明该经营场地无法通过消防验收，故本院对其真实性予以采信，对其证明目的不予采信。对星宇公司提交的证据一建设工程竣工验收备案表、证据二规划验收许可证、证据三建设工程消防验收书，该三份证据证明了租赁房屋已经通过了工程、规划、消防验收的事实，本院对其真实性、合法性及关联性予以采信；对证据四关于区五届人大一次会议第23号建议的答复、证据五关于请求建设临时农贸市场的报告、证据六关于请求支持新宇旭和城建设临时生鲜超市报告，该三份证据证明了星宇公司为解决附件居民买菜难的问题，将负一层用于开设超市，已经通过了街道、社区的审批，正在向区政府规划部门申请进一步审批的事实，该证据与本案无关，本院对关联性不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年10月25日，原告星宇公司作为出租人，被告丁正如作为承租人，签订了一份《房屋租赁合同》，合同主要约定：出租人将位于长沙市天心区赤岭路219号“V立方”（备案名：旭和大厦）商场负一层约定区域租赁给承租人使用，计租面积为1800平方米；承租人知晓上述租赁区域原始规划性质及用途，愿意在现状基础上承租并自行办理营业所需的所有相关手续，承担由此引起的权利和义务；承租人应在装修期内完成装修、通过出租人及政府部门验收、具备合法开业条件；租赁押金10万元，应在签署本租赁合同时一次性支付给出租人；如果承租人有违约行为，出租人将有权从押金中扣除违约金，如合同继续履行的，承租人应在出租人提出书面要求后七日内补足租赁押金；所租物业仅限用于开设“大润发购物广场”店，经营业态为生活超市，未经出租人同意，承租人不得更改上述品牌或将所租物业用作任何其他用途，承租人同时应保证经营内容或所代理的品牌在租赁期内合法有效，承租人违反该项约定的，出租人有权解除本租赁合同，并有权追究承租人的违约责任；在承租人依据国家相关规范标准要求进行装修及运营的前提下，自合同签订之日起3年内，出租人须确保承租人不因消防检查原因导致租赁场所关闭，如因此导致承租人关电（10日以上），出租房应承担承租方装修费用损失（不含可移动的货架、冰柜、货品等设备设施）；当承租人有违约行为时，出租人有权停止其所租物业的水、电、空调，由此引起的一切损失由承租人承担；在租赁期满或提前解除的情况下，承租人应将所租物业恢复原状交付出租人；合同还对其他相关事项进行了约定。在签订合同时，丁正如向星宇公司出示了《大润发量贩授权加盟特许协议》，并按约向星宇公司支付押金10万元。 合同签订后，案涉超市使用的是“大润发量贩”品牌，该超市的经营者为案外人吕发龙。2018年3月，案涉超市品牌由“大润发量贩”变更为“太润和量贩”。2018年3月26日，星宇公司向丁正如发出《整改催告函》，要求丁正如在收到函件后10日内将所经营品牌恢复为合同约定品牌“大润发”，若逾期未整改，将按照合同约定采取措施。2018年3月29日，丁正如向星宇公司发出《商函》，告知大润发量贩的品牌授权已收回，被迫立即更换品牌。2018年4月4日，星宇公司向丁正如发出《关于整改违约变更的超市品牌的催告》，载明在合同签订和履行过程中，擅自变更超市品牌的原因与星宇公司无关，所产生后果的均应由丁正如自行承担，再给予丁正如15天时间整改超市品牌，如到期仍未履约，星宇公司将按照合同约定给追究违约责任。2018年4月17日，星宇公司向丁正如发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，载明多次致函仍未整改，双方房屋租赁关系至本通知送达之日起终止，给予5天时间办理退场手续，清空房屋内物品。2018年4月24日，星宇公司对案涉超市采取停电措施。2017年4月27日，在街道、社区相关人员的调解下，于当日恢复租赁场地供电直至2018年5月26日止，超市在此一个月内将大部分货物低价出售了。因丁正如尚有部分设施设备在租赁场地内未予腾退，星宇公司遂诉至本院。在本案审理过程中，星宇公司明确表示不愿对案涉超市内的装修剩余价值进行利用。 另查明，出租的案涉场地为地下室，规划用途为车库及设备用房。2017年5月8日，长沙市天心区公安消防大队作出天公（消）行罚决字【2017】0018号行政处罚决定书，该决定书载明：现决定给予长沙市天心区大润发量贩超市未进行消防设计审核擅自施工的违法行为处罚款人民币叁万元整；未经消防验收擅自投资入使用的违法行为处罚款人民币叁万元整；未经消防安全检查擅自投入使用、营业的违法行为处责令停止营业并处罚人民币叁万元整；鉴于该案事实和清楚，建议给予长沙市天心区大润发量贩超市分别裁决合并执行处责令停止使用并处罚款人民币玖万元整。之后，案涉超市停业整改了半天。 再查明，丁正如未欠付星宇公司租金、物业费。 本院认为，本案争议的焦点在于：一、星宇公司与丁正如签订的《房屋租赁合同》是否有效；二、星宇公司与丁正如谁是《房屋租赁合同》的违约方。 关于焦点一，星宇公司与丁正如签订的《房屋租赁合同》系有效合同。理由：1、丁正如辩称案涉出租场地为地下车库（产权不明确）或人防工程（归国家所有），故星宇公司作为开发商无出租主体资格。经查，案涉出租场地是地下车库，而不属于人防工程。关于地下车库产权的问题，依据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，该条款确定了建筑区划内共有的范围，并未明确规定地下车库属于业主共有。依据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，该条款仅规定车库车位应先满足业主使用需要，且占用业主共有区域车位才属于业主共有，规划的车库车位归属经约定确定，并未禁止车库车位出租。另，建设部发布的《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：地下室：地下室工程应本着&ldquo、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。该规定则直接表示建设单位对地下工程是享有转让、出租的权利。故星宇公司作为案涉租赁物所在建筑物的开发商依法享有对案涉租赁场所的出租权。本院对丁正如的该辩称理由，不予采信。2、丁正如辩称地下车库应用于全体业主停车使用以及社会其他人员进入小区物业做停车使用，将其用作商用严重损害了该栋楼的业主的利益即损害了公共利益，合同依法应当无效。本院认为，星宇公司可以对案涉场地出租，且规划的车库车位并非当然归业主共有，车库车位仅需满足业主的使用需要即可，经协商亦可以出租、转让、出售，故并非将车库车位出租即可推定损害了全体业主的利益，且丁正如亦未向本院提供有效证据证明该出租行为已损害了业主的利益，故本院对丁正如该辩称理由，亦不予采信。3、丁正如主张星宇公司擅自改变租赁物的使用性质及规划用途，违反了国家强制性法律规定，合同依法也应无效。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉租赁场地所在建筑物已竣工验收合格，不属于该条款规定的情形，故本案租赁合同不因此而无效。另，改变房屋规划用途应经相关行政主管部门批准的相关规定不是认定房屋租赁合同无效的效力性强制性规定。故，本院对丁正如的该主张，于法无据，亦不予采信。4、丁正如还辩称星宇公司在签订合同时并未明确告知丁正如出租物的规划用途及性质，该行为属于欺诈行为,合同依法也应为无效。经查，双方签订的《房屋租赁合同》附有租赁场地的平面图，且合同第一条明确约定承租人知晓租赁区域原始规划性质及用途，愿意在现状基础上承租并自行办理营业所需的所有相关手续，并承担由此引起的权利义务，即丁正如主张星宇公司隐瞒事实并构成欺诈，与事实不符，该辩称事由不成立。据此，案涉《房屋租赁合同》不符合法律规定的合同无效的法定情形，系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效。丁正如诉求确认双方签订的《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，本院依法不予支持。 关于焦点二，本院认为丁正如系《房屋租赁合同》的违约方。理由：案涉超市品牌由“大润发”变更为“太润和”，并经星宇公司催告后仍未改正，违反了合同约定，星宇公司因此享有合同解除权。丁正如辩称超市品牌变更是由于星宇公司提供的租赁场地不符合相关规定，导致大润发品牌商收回了品牌授权才被迫变更为“太润和”，但丁正如向本院提交的证据相互矛盾（商标使用授权书、商标注册证与《大润发量贩授权加盟特许协议》中的品牌名称、授权人、使用权人均不一致，商标授权人在受让品牌之前即向丁正如授权使用，部分无原件），无法有效证明该主张，故本院对该主张不予采信。另，案涉超市最终关停，并不是因为超市未通过消防验收，而是因为丁正如变更品牌的违约行为导致星宇公司解除合同。据此，丁正如擅自变更品牌的行为构成违约，星宇公司并无违约行为。 综上，《房屋租赁合同》依法有效，双方均应按照合同的约定享有各自权利和履行相应的义务。丁正如的违约行为导致星宇公司依约定享有合同解除权，星宇公司于2018年4月17日向丁正如发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，合同于该日解除。合同解除后，星宇公司有权要求丁正如腾退租赁房屋。丁正如诉求星宇公司赔偿其财产损失并向本院申请对损失进行鉴定，因丁正如擅自变更超市品牌构成违约，导致租赁合同解除，根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，作为违约方其无权请求赔偿装饰装修残值损失，且星宇公司不同意对装修剩余价值进行利用，另，星宇公司并不是合同解除的违约方，无需赔偿丁正如的其他损失，即在本案中无鉴定损失的必要，故丁正如诉求星宇公司赔偿财产损失，于法无据，本院依法予以驳回。丁正如依据合同无效要求返还租金，无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于押金返还的诉求，因丁正如并未欠付租金、物业费等费用，亦无合同约定的扣除、保留押金的情形，故丁正如有权要求星宇公司退还租房押金10万元整。丁正如在庭审辩论结束后要求变更诉讼请求，不符合法律规定，依法不予准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条，《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下: 一、原告湖南星宇投资有限责任公司与被告丁正如于2016年10月25日签订的《房屋租赁合同》于2018年4月17日解除； 二、被告丁正如于本判决生效之日起三十日内腾退长沙市天心区赤岭路219号“V立方”（备案名：旭和大厦）商场负一层案涉租赁区域并交付原告湖南星宇投资有限责任公司； 三、反诉被告湖南星宇投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告丁正如退还租房押金100000元； 四、驳回反诉原告丁正如的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费80元，由被告丁正如承担。本案反诉受理费45300元，减半收取22650元，由原告湖南星宇投资有限责任公司承担1150元，被告丁正如承担21500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数量提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长  周长军 人民陪审员  胡森炎 人民陪审员  熊泽光 二〇一八年七月二十五日 书 记 员  唐 莉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国物权法》 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。