四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川06民终953号上诉人（原审原告）：王华彬，男，1988年8月13日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。委托诉讼代理人：吴勇，四川宗元律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘敏，四川宗元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓学勇，男，1973年9月30日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。委托诉讼代理人：蒋健，四川范泽律师事务所律师。上诉人王华彬因与被上诉人邓学勇房屋买卖合同纠纷一案，不服德阳市旌阳区人民法院(2018)川0603民初1177号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年7月3日立案后，依法组成合议庭，并进行了审理。上诉人王华彬和委托诉讼代理人吴勇、刘敏，被上诉人邓学勇委托诉讼代理人蒋健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王华彬上诉请求:1.撤销德阳市旌阳区人民法院(2018)川0603民初1177号民事判决；2.改判解除房屋买卖合同，并改判由被上诉人支付违约金86000元。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。因为国家政策变化，上诉人需要还清贷款后办理二证合一，方能进行过户交易。被上诉人以没有土地使用证而未如期给付房款130000元，从而导致上诉人无法还清银行按揭款，注销抵押登记，办理二证合一，按照约定，因被上诉人逾期付款的行为，上诉人可予以解除合同，并要求被上诉人承担相应的违约金。2.一审判决适用法律错误。一审法院认为被上诉人的行为系行使不安抗辩权，构成不安抗辩权的事由应当为双方不能预知的。本案中，被上诉人应当知晓涉案房屋无国有土地使用权证，被上诉人未能按约履行合同义务，但上诉人积极履行合同义务。故上诉人诉请解除合同，被上诉人承担违约金，应予支持。被上诉人邓学勇辩称，1.通过一审的证据显示，上诉人一直未能提供二证，中介才建议双方暂停交易；2.在暂停交易情况下，被上诉提出先交付房款，应同时交付房屋的方案，上诉人拒绝此方案；3.所涉房屋虽然只有房产证，按照城市房地产管理规定，只要上诉人愿意履行合同，便可办理相关产权证书交易手续。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。原审原告王华彬向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告间签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告即日支付原告违约金86000���；3.本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：案涉房屋坐落于德阳市区正基首席X栋X号，房屋所有权人为原告王华彬。王华彬已取得了案涉房屋的所有权证书（证书号为：德房权证德阳市字第××号），但未取得案涉房屋的土地使用权证书，也未办理不动产权证书。案涉房屋已抵押给中国银行股份有限公司德阳分行，抵押期限为2013年11月5日至2028年11月5日。原、被告签订《房屋买卖合同》，合同主要内容：“卖方（甲方、本案原告）王华彬，买方（乙方、本案被告）邓学勇，居间方（丙方）德阳市天顺房地产置换有限公司；甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住宅有关事项达成一致，订立本合同；第一条、房屋坐落市区鞍山路139号正基首席×栋×号，房屋所有权证号：字第××号，房屋状况：×幢×号，建筑面积74.32平方米；第二条、甲方对该房屋享有完整的所有权，能完全支配和处理，乙方已了解该房屋产权及面积现状；第三条、该套房屋的成交价为430000元；第四条、合同签订后，甲、乙双方同意按下列方式支付房价款：1.乙方于2017年10月18日将金额20000元一次性支付于甲方，此金额为购房定金，购房定金为房款不可分割的一部分，2.乙方于甲方提前还贷之日前将金额130000房款一次性交付于甲方，此房款为乙方支付甲方房款，产权转移过户或房屋产权公证委托当日应支付，3.交房之日乙方付现金280000元，付清房款当日，甲方交付乙方房屋；第五条、除本合同第十四条规定的特殊情况外，乙方如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期超过三十日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同时，乙方按房屋成交价的20%向甲方支付违约金，乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际金额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金”；第六条、甲乙双方定于甲方取得房产证并解除抵押之日到德阳市不动产登记中心办理德阳市公证处进行房产公证委托，丙方必须协助办理所有手续，在办理过程中，甲乙双方完全配合丙方日程安排和资料的准备。”合同签订后，被告邓学勇于2017年10月18日向原告王华彬支付了购房定金20000元。原、被告先后于2017年11月20日、2017年12月20日相约一起到银行偿还贷款，但因原告未提交土地使用权证书，德阳市天顺房地产置换有限公司称无土地使用权证则不能办理过户手续，被告因此担心交易无法��常进行，故要求原告将房屋交付后，被告再行支付130000元，原告不同意该主张。被告至今未向原告支付130000元。以上事实，有当事人陈述、当事人身份信息、《房屋买卖合同》、房屋所有权证书、证人证言、微信聊天记录、视听资料等证据予以证实。一审法院认为，本案争议的焦点为:1.被告向原告支付130000元的时间;2.原、被告之间的《房屋买卖合同》应否解除；3.被告应否支付原告违约金86000元。1.关于被告向原告支付130000元的时间。原告认为被告应在原告提前还贷前支付130000元，被告认为130000元应在办理产权转移或房屋产权公证委托当日支付。一审法院认为，《房屋买卖合同》第四条第二款规定：“乙方于甲方提前还贷之日前将金额130000房款一���性交付于甲方，此房款为乙方支付甲方房款，产权转移过户或房屋产权公证委托当日应支付”，该条款规定的130000元购房款的支付时间确有歧义，因“此房款为乙方支付甲方房款，产权转移过户或房屋产权公证委托当日应支付”是德阳市天顺房地产置换有限公司提供的《房屋买卖合同》版本中已打印好的固有内容，而“乙方于甲方提前还贷之日前将金额130000元房款一次性交付于甲方”是原、被告协商后手写添加的内容，手写内容更能反映原、被告真实意思的表示，故应以手写内容为准，一审法院认定该130000元应在原告提前还贷之日前支付。2.关于原、被告之间的合同应否解除。原告认为被告迟延支付购房款已经超过三十日，依据合同约定，原告有权要求解除合同；��告认为原告未取得土地使用权证书，导致案涉房屋无法过户，被告要待原告取得土地使用权证书或将房屋交付后再支付购房款。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。”一审法院认为，在房屋买卖合同中，“房屋交付”和“房屋过户”是卖方最主要的两项义务，本案中，原告未取得土地使用权证书，致使案涉房屋无法办理过户登记手续，该情形属于“有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。��而，被告虽然负有先支付130000元的义务，但在原告无法为被告办理过户登记手续的情况下，其可以行使不安抗辩权，中止支付房款。故原告不能以被告迟延付款为由，要求解除原、被告之间的《房屋买卖合同》。3.被告应否支付原告违约金86000元。原告称被告违约导致合同解除，被告应支付解除合同的违约金86000元，被告认为其不存在违约行为且原告无损失，不应支付违约金。一审法院认为，本案被告中止支付130000元的行为无过错，原、被告之间签订的《房屋买卖合同》未解除，原告不能据此要求被告支付违约金，故对原告的该项诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十九条、第一百二十五条之规定，判决如下：驳回原告王华彬的全部诉讼请求。二审中,当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王华彬提交了一份2018年7月12日的《情况说明》，其陈述该《情况说明》由涉案房屋开发商行政专员文密出具。文密称由于国家政策变化，已取消了国土证的办理，而进行不动产产权证的办理取代以往的房产证和土地证，实现二证合一。王华彬属于中行按揭贷款客户，按照目前政策，需业主将贷款结清方可办理换证事宜。被上诉人邓学勇质证认为，1.该份证据的形式不合法，该证据属于证人证言，应当出庭作证。2.该份证据所反映的事实在一审庭审之前就已经产生，不符合关于新证据的规定。3.目前政策并未规定需要业主将贷款还清方可办理不动产产权证。关于二证合一的办理情况，一审法院和二审法院均到不��产登记中心进行了调查。中心工作人员认为两证不齐或者抵押权存续期间均不能办理过户手续。由于涉案房屋上存在抵押担保，按照常理可由银行出具说明予以同意办理二证合一，但目前德阳地区多数银行并非这样处理，仍需还贷完毕方可换证。本院认为，上诉人所提交的证据结合所调取的内容，涉案房屋确存在两证合一办理的情况，涉案房屋需予以还贷后方可办理二证合一，待抵押权消灭后，可予以办理过户手续。二审查明的事实与一审其他事实基本一致，本院予以确认。本院认为，上诉人王华彬与被上诉人邓学勇所签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按约履行各自合同义务。根据合同约定，被上诉人应当在提前还贷前给付130000元，但其称因行使不安抗辩权暂停支付该部分款项。其所称理由如下：1.上诉人仅提供了房产证，未提交土地证，与一般的二手房交易买卖不一致；2.合同明确约定了给付该款项当天进行产权交易或者产权公正委托，但均无法予以实现；3.被上诉人提出可先交付房屋，上诉人不予同意。综上，被上诉人认为此为丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。本案中，由于二证合一的政策性变化，上诉人确无法提供土地证而应换取不动产产权证，由于与以往的二手房交易不一致，在当时，被上诉人对于自己先行履行款项交付不安而行使不安抗辩权，并无不当，上诉人请求解除合同的主张，不予支持。由于合同存续，双方当事人应本着诚实信用原则进行交易，遵照相关流程办理相关手续。综上所述，王华彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1950元，由王华彬负担。本判决为终审判决。审判长 李 家审判员 陈洪斌审判员 陈书娟二〇一八年七月二十七日书记员 张 晶