广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1202民初2261号原告：陆炜，男，1981年5月12日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市鼎湖区。原告：李恒，男，1987年11月2日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。两原告的共同委托诉讼代理人：姚子生、刘伟亮，均系广东汉章律师事务所律师。被告：钟艳华，女，1987年5月15日出生，汉族，身份证住址广东省云浮市新兴县。委托诉讼代理人：曾丽焕，广东瀛肇律师事务所律师。被告：容铭基，男，1983年7月15日出生，汉族，身份证住址广东省云浮市新兴县。委托诉讼代理人：薛金德，广东南方福瑞德律师事务所律师。第三人：端州区端三房地产中介服务部，住所地肇庆市端州区端州三路47号首层第14至15卡，注册号441202600526243。经营者：张美玉。委托诉讼代理人：张意华，该公司员工。原告陆炜、李恒诉被告钟艳华、容铭基、第三人端州区端三房地产中介服务部（以下简称端三服务部）房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序于2018年6月26日公开开庭进行了审理。原告陆炜、李恒的委托诉讼代理人姚子生，被告钟艳华的委托诉讼代理人曾丽焕，被告容铭基的委托诉讼代理人薛金德，第三人端州区端三房地产中介服务部的委托诉讼代理人张意华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.钟艳华、容铭基向陆炜、李恒支付房屋尾款480000元，并按794.4元/天标准，从2018年5月8日起至2018年5月23日计付逾期申请贷款违约金12710.4元，另从起诉之日起计付逾期支付房屋尾款违约金直至还清之日。2.钟艳华、容铭基承担陆炜、李恒维权律师费35000元。以上暂计至起诉之日合计为527710.4元。3.本案的受理费、保全费、公告费等诉讼费用由钟艳华、容铭基承担。事实和理由：钟艳华、容铭基原系男女朋友关系。因购买婚房，在端三服务部的居间促成下，钟艳华、容铭基购买陆炜、李恒共有的位于肇庆市××州区××州××905房屋。因容铭基名下已有一套房产，钟艳华、容铭基为减轻二套房产的首付及税金的压力，决定单以钟艳华的名义与陆炜、李恒签订购房合同购房。2017年12月26日，在容铭基在场的情况下，陆炜、李恒、钟艳华及端三服务部签订了《房地产买卖合同》，约定钟艳华向陆炜、李恒购买案涉房产，转让价为794400元，分为定金、首期款、房屋尾款、交房保证金、户口保证金。其中的房屋尾款480000元由钟艳华办理按揭贷款支付，并约定钟艳华应于领取产权证当天起7个工作日内申请贷款，如银行批准的贷款额少于钟艳华申请的贷款金额，二者相差金额钟艳华应在30日内以现金补足支付给陆炜、李恒。2018年3月3日，双方另签订了《补充协议》变更房屋交付时间。现陆炜、李恒依约将房屋产权过户给钟艳华，钟艳华已向陆炜、李恒支付了定金、首期款、交房保证金、户口保证金共计购房款314400元。钟艳华的房屋产权证已于2018年4月25日领取，然而钟艳华却未在合同约定期限内申请按揭贷款及支付房屋尾款480000元。经多次催促，钟艳华于2018年5月中旬才告知钟艳华、容铭基已分手，且容铭基以婚约财产纠纷为由起诉钟艳华返还购房款328000元，并在该案中查封了案涉房产（于2018年5月15日被新兴县法院查封），故钟艳华已无法申请房屋按揭贷款。陆炜、李恒得知情况后，与容铭基的代理律师电话沟通，但容铭基拒不配合合同的履行。陆炜、李恒无奈于2018年5月20日委托端三服务部向钟艳华发出《催告函》，要求钟艳华在收函日起30天的期限内，应采取措施解封房产并申请按揭贷款，否则应自筹款支付房屋尾款480000元。钟艳华收函后于2018年5月23日复函，明确表示其无法解封房产申请按揭贷款，亦无能力自筹款支付陆炜、李恒房屋尾款，建议通过法律途径解决。房屋系钟艳华、容铭基向陆炜、李恒共同购买的事实，容铭基在婚约财产纠纷一案中的起诉状中亦再次确认。钟艳华、容铭基未依合同约定申请按揭贷款已构成违约，在催告后明确表示不申请贷款或自筹款支付陆炜、李恒房屋尾款，属于《合同法》第一百零七条规定的“不履行合同义务”以及第一百零八条规定的“在履行期限届满之前明确表示不履行合同义务”的情形，陆炜、李恒有权依据《合同法》第一百零七、一百零八、一百零九条的规定和合同第十一条第（二)款第③项以及第十二条第（一）款的约定，要求钟艳华、容铭基立即支付房屋尾款480000元，并按每日成交价的1‰（即按794.4元/天）支付逾期申请贷款违约金及逾期支付房屋尾款违约金，且应承担维权律师费、诉讼费。因此，原告特此起诉，请求法院判如所请。在庭审中，陆炜、李恒明确第一项诉讼请求：1.逾期支付房屋尾款违约金从2018年6月1日计至付清房屋尾款之日止；2.逾期申请贷款违约金、逾期支付房屋尾款违约金的计算标准均以总成交价为基准，按每日1‰计算。被告钟艳华辩称，我方确认与陆炜、李恒签订房屋买卖合同，尚欠480000元的事实，但陆炜、李恒主张的逾期付款违约金过高，不应超过银行同期贷款利率，律师费也是过高，请求法院依法予以调减。被告容铭基辩称，第一，根据合同的相对性，陆炜、李恒起诉要求容铭基支付房屋尾款，没有事实和法律依据，容铭基不是本案的适格主体。本案涉案房屋的产权登记人是钟艳华，房屋买受人是钟艳华，合同签订人是钟艳华。根据合同的相对性，陆炜、李恒起诉容铭基要求支付房屋尾款没有事实和法律依据。第二，容铭基和陆炜、李恒同属于钟艳华的债权人。容铭基以婚约财产纠纷起诉钟艳华是因钟艳华不肯返还购房款给容铭基，因容铭基和钟艳华共同购房的目的无法实现，两人协商不成，钟艳华拒不返还容铭基己经支付给其的款项，容铭基为维护自身合法权益才启动诉讼，要求钟艳华返还购房款，据此，容铭基和陆炜、李恒均属于钟艳华的债权人，陆炜、李恒起诉容铭基要求支付房屋尾款是没有事实和法律依据的。第三，容铭基在另案起诉要求钟艳华返还购房款完全是出于诚信诉讼的目的，是阐明双方为了结婚而商量准备购买婚房的事实，而并不是对本案共同购房的确认。阐明的是买房之前的商量合意，以结婚为目的，而容铭基不知道钟艳华是否用容铭基转账给她的款项支付房款，对此容铭基是没有确认的。第四，根据陆炜、李恒在本起诉状中的阐述确认,签订房产买卖合同时容铭基也在现场，而容铭基并没有在房屋买卖合同上签字。合同只有钟艳华一方签订，签订买卖合同容铭基和钟艳华均在现场的情况下，如果连购房合同都没有容铭基和钟艳华的共同签名，而认定为共同出资购房，是不符合常理的，据此可认定是钟艳华一方购房的事实。第五，容铭基不同意钟艳华在本案中的答辩意见，容铭基和钟艳华并不构成共同购房的事实：1.容铭基与钟艳华并不存在任何共同购房的书面协议约定，双方是以结婚为目的而购买婚房，现双方无法达成结婚的目的，并不存在共同购房的前提条件，条件不成就，根据法律规定，附条件的民事法律行为在未达到所附条件时，不能生效。退一步说，若双方可以达成结婚的目的，婚前一方出资购房，婚后共同还贷房屋尾款，则房屋尾款可作为夫妻共同债务承担，债权人可以要求夫妻双方共同偿还，现双方结不成婚，则不存在作为夫妻共同债务的基础。根据合同的相对性，钟艳华作为房屋的买受人、实际登记的产权人，理应承担房屋尾款的偿还义务。2.结合房屋买卖合同，不动产查册登记表，可证明本案的房屋买卖的事实，房屋买卖合同的买受人是钟艳华，买卖合同只有钟艳华一个人的签名，过户也只过户到钟艳华一方的名下，且从购房的时间看，是在婚前，双方是为了结婚的目的而购房，双方除了达成以结婚为目的而购买婚房的合意以外，双方并不存在其他任何有关共同出资购房的协议约定，如果双方是共同购房，那就必须存在一个前提，就是以结婚为目的，结婚这一前提条件可以成就，否则双方共同购房的实际意义和容铭基转账给钟艳华出资购房的初衷和本意就不存在，如果双方不以结婚为目的，容铭基根本就不会考虑购房，更不会考虑共同购房。3.买卖房产办理的所有手续都是钟艳华一个人办理，包括签订《房地产买卖合同》，与中介方的沟通联系，都是钟艳华单方办理操作，包括后来签订的《补充协议》,补充协议更改房产交付时间，容铭基不但不在现场，容铭基根本就不知道有这回事，容铭基无从得知有这么一份补充协议的，只是在收到起诉材料才得知有这份《补充协议》，包括购房所有单据容铭基都没有看到过，且钟艳华从来没向容铭基提供过。容铭基无任何参与其中，双方分手后，容铭基（本人包括姐姐及父母家人）多次找钟艳华沟通房产归属问题，钟艳华明确表示房产只是归属她一个人，声称与容铭基没有任何法律关系，双方只是恋爱阶段，容铭基所有的花费都是为了追求钟艳华的付出（容铭基起诉要求钟艳华返还款项案中，容铭基提交的证据可证实)。多次沟通无果后，我方才起诉要求钟艳华返还款项。据此也可证明，房产是由钟艳华一方购买的，容铭基在整个购房过程中，前后只是陪钟艳华去现场看房，因为钟艳华购房钱不够，容铭基考虑双方可以达成结婚的目的，就向钟艳华银行账户转账支付诉请的款项，其他根本无从得知具体情况。容铭基转账至钟艳华的银行账户款项，形成的是债权债务法律关系。第六，案涉房产自始至终都由钟艳华占有和使用状态。钟艳华认为是共同购房明显就是为了逃避承担购房尾款的责任。容铭基起诉钟艳华要求返还款项案中，钟艳华前后态度明显不同，诉前钟艳华明确表示房产与容铭基无关，购房款是从其银行账户支付给卖家，双方又没有结婚，没有任何法律关系，容铭基所有支出都是为了追求钟艳华的，是容铭基对钟艳华的赠与。在本案原告起诉要求返还购房尾款后，钟艳华主动找容铭基要求其承担房屋尾款，据此，钟艳华前后不一的态度，明显就是为了逃避偿还购房尾款的责任，想把承担尾款的责任推卸给容铭基。且现在案涉房产一直都由钟艳华占有和使用，钟艳华办理产权证之前，容铭基则同其沟通房产归属，钟艳华明确表态，房产与容铭基无关，在告知要走法律途径可能会查封后，钟艳华依然独自办理产权证，而不告知陆炜、李恒，现被起诉了，又说是共同出资，显然是想要房，又不想承担尾款，查封导致陆炜、李恒无法获得尾款的责任在于钟艳华，而不在容铭基。综上，案涉房产所在地是钟艳华工作居住所在地、与购房中介联系到洽谈促成买卖都是钟艳华联系、《房地产买卖合同》的签订是钟艳华，房产登记产权人是钟艳华，房款支付是由钟艳华银行账户直接转账支付给陆炜、李恒，至容铭基完全不知情陆炜、李恒与钟艳华关于变更房产交付时间的《补充协议》签订事实，及所有票据持有状态，整个购房操作办手续的过程，直至现在房屋一直由钟艳华占有和使用状态的事实，以及在诉前钟艳华多次表明房产只归属于其一方与容铭基无关的表态，据此足以证明，钟艳华单方购买案涉房屋的事实，容铭基并不是本案的适格主体，容铭基与陆炜、李恒均属于钟艳华的债权人。以上答辩意见，恳请法庭采纳。第三人端三服务部陈述称，对陆炜、李恒的起诉状没有意见。经审理查明：2017年12月26日，陆炜、李恒（卖方）和钟艳华（买方）在端三服务部的居间下签订《房地产买卖合同》一份，约定买卖双方协商买卖位于肇庆市××州××房（下称案涉房屋），建筑面积为122.05㎡，该物业成交价为794400元。该物业付款方式为（一）第一部分房款为定金80000元，买方在签署本合同时直接支付给经纪方，卖方委托经纪方代为保管（具体以收款收据为准，经纪方收取定金视为卖方收到，买卖双方无异议），卖方配合经纪方查档确定无查封无拆迁时由经纪方直接转给卖方；（二）第二部分房款为首期款（不含定金）224400元，买方按揭贷款，在递件办理过户后交税前支付给卖方；（三）第三部分房款为房屋尾款480000元，按揭贷款，双方需到银行签订划款协议书，由贷款银行直接划给卖方；（四）第四部分房款为交房保证金5000元，待相关费用结清后，卖方实际交付该物业当天进行结算，由买方直接支付给卖方；（五）第五部分房款为户口保证金5000元。买卖双方约定于卖方赎出《房地产权证》原件即日起30个工作日内办理递件过户手续。2018年3月1日前卖方向买方交付该物业。申请贷款时间：贷款方式为公积金的，买方领取新的产权证当天起7个工作日内向公积金管理中心申请贷款。买卖双方如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付房款或违反合同约定的，逾期超过十天仍未履行的，守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总成交价的1‰支付违约金。买卖双方同意如产生合同纠纷，先协商解决，协商不成可直接向该合同物业所在地人民法院起诉，所产生的诉讼费、律师费由违约方支付。买卖双方还就双方的权利和义务、违约责任等内容进行了约定。2018年3月3日，陆炜、李恒（卖方）和钟艳华（买方）在端三服务部的居间下签订《补充协议》一份，约定案涉房屋的交付时间变更为买卖双方办理递件过户及卖方收到买方首期款当天。经陆炜、李恒和钟艳华确认，钟艳华向陆炜、李恒支付定金、首期款、交房保证金及户口保证金合计314400元。陆炜、李恒催收房屋尾款无果，委托广东汉章律师事务所的律师诉至本院，支出律师代理费35000元。另查明，案涉房屋原登记在陆炜、李恒名下，后于2018年4月19日变更登记至钟艳华名下，钟艳华于2018年4月25日取得不动产登记证书。2018年5月20日，端三服务部通过书面催告函通知钟艳华于收到函件之日起30日内向陆炜、李恒付清房屋尾款480000元，逾期将追究其违约责任。钟艳华于2018年5月23日书面回复陆炜、李恒及端三服务部，称没有能力支付案涉房屋尾款480000元，建议陆炜、李恒通过法律途径解决。钟艳华确认至今未向银行申请办理贷款的手续，尚有购房尾款480000元未支付。又查明，容铭基、钟艳华原系男女朋友关系。关于容铭基诉钟艳华婚约财产纠纷一案，容铭基要求钟艳华返还案涉房屋的购房款328000元及利息，广东省新兴县人民法院依法受理该案，并于2018年5月15日以（2018）粤5321民初635号民事裁定书查封了案涉房屋。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。陆炜、李恒和钟艳华分别于2017年12月26日、2018年3月3日签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应恪守履行。针对原、被告的诉辩意见，本院分别作如下认定：（一）钟艳华应如何承担违约责任。在本案中，陆炜、李恒已将案涉房屋过户至钟艳华名下，钟艳华亦应依约全额支付购房款。因此，陆炜、李恒主张钟艳华支付购房余款480000元的诉讼请求，本院予以支持。由于钟艳华未能依约申请办理贷款手续及支付购房款，其行为已构成违约，钟艳华理应承担违约责任。陆炜、李恒在本案主张的违约责任分为二部分，其一为逾期申请贷款的违约责任，其二逾期支付购房款的违约责任。首先，对于陆炜、李恒主张逾期申请贷款的违约责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定及《房地产买卖合同》第九条第三款的约定，钟艳华应在领取不动产登记证书起7个工作日内（即2018年5月6日前）递件申请办理贷款手续，但钟艳华至今未申请办理贷款，且在2018年5月23日向陆炜、李恒明确表示无法办理贷款手续，因此陆炜、李恒要求钟艳华承担从2018年5月8日至2018年5月23日期间的逾期申请贷款违约责任有事实和法律依据，亦未加重被告的责任承担，本院予以支持。其次，对于陆炜、李恒主张从2018年6月1日至付清购房余款之日止的违约责任问题。《房地产买卖合同》第九条第三款的约定，银行批准的贷款额少于申请的贷款金额，钟艳华应当在30日内以现金补足支付给陆炜、李恒。钟艳华于2018年5月23日明确表示无法办理银行贷款，其应当在2018年6月23日前补足购房款。根据《房地产买卖合同》第十一条第二款的规定，钟艳华应从2018年6月24日起承担逾期付款的违约责任。因此，陆炜、李恒主张钟艳华承担从2018年6月1日至付清购房款之日止的违约责任的诉讼请求，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。对于律师代理费的问题。由于合同已约定律师代理费由违约方支付，该费用有律师费发票及代理合同予以佐证，亦符合《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的规定，因此对陆炜、李恒要求钟艳华承担律师代理费35000元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。（二）关于违约金标准应否调整的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求予以适当减少。在本案中，钟艳华未能依约申请贷款及支付购房款给陆炜、李恒，钟艳华的违约主要致使陆炜、李恒产生了资金占用的损失。考虑到钟艳华逾期支付购房款未超一年，本院综合衡量了本案的情况后，依法对逾期申请贷款及逾期付款的违约金标准分别调整为参照中国人民银行金融机构同期一年以下(含一年)人民币贷款基准利率的130%为宜。因此，钟艳华对此所提之抗辩，有理据，本院予以采纳。（三）容铭基应否对《房地产买卖合同》承担责任。陆炜、李恒和钟艳华作为完全民事行为人，应当认识到其签署的合同所带来的权利、义务和责任。《中华人民共和国合同法》明确规定了合同相对性原则，上述合同及补充协议均由陆炜、李恒与钟艳华签订的，合同约定内容只对签约方即陆炜、李恒及钟艳华具有约束力，对容铭基不具有约束力。对于钟艳华提出案涉房屋原属容铭基与钟艳华共同商议购买的婚房，本案责任由其二人共同承担的抗辩意见，因钟艳华与容铭基就案涉房屋的婚约财产纠纷已另行提起诉讼解决，且与本案房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，因此，对钟艳华对此所提之抗辩理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、判决如下：一、被告钟艳华应在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告陆炜、李恒支付购房尾款480000元。二、被告钟艳华应在本判决书发生法律效力之日起十五日内向原告陆炜、李恒支付逾期申请贷款违约金（违约金以794400元为基准，按中国人民银行同期一年以下（含一年）的贷款利率130%的标准从2018年5月8日起计至2018年5月23日止）。三、被告钟艳华应在本判决书发生法律效力之日起十五日内向原告陆炜、李恒支付逾期付款违约金（违约金以794400元为基准，按中国人民银行同期一年以下（含一年）的贷款利率130%的标准从2018年6月24日起计至被告钟艳华付清购房尾款之日止）。四、被告钟艳华应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告陆炜、李恒支付律师代理费35000元。五、驳回原告陆炜、李恒其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4539元，财产保全申请费3158.55元，合计7697.55元（原告陆炜、李恒已预付），由原告陆炜、李恒负担2269.5元，被告钟艳华负担5428.05元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 郭锦二〇一八年七月十七日法官助理 钟敏书 记 员 黄捷