上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终5855号上诉人(原审原告)：赵雪梅，女，1985年2月16日生，汉族，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：郝朝进，北京盈科(合肥)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王强，北京盈科(合肥)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海和雅房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：钟慎强，董事长。委托诉讼代理人：陈鹏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘懿，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。上诉人赵雪梅因与被上诉人上海和雅房地产开发有限公司(以下简称“和雅公司”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2018)沪0114民初3381号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵雪梅请求：撤销一审判决，改判支持己方一审诉请。事实和理由：1、上海市嘉定区瑞林路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)带有煤气、独立卧室，违反沪规土资建规(2015)211号意见，和雅公司将系争房屋按照住宅进行宣传，系虚假宣传。2、因银行对系争房屋这种类住宅停止贷款，己方无法办理按揭手续以支付剩余房款，合同已无法继续履行。3、和雅公司在收到己方送达的合同解除通知后，若有异议应当及时提出，但其并未提出，因此合同已经依法解除。赵雪梅向一审法院起诉，要求判令：和雅公司返还己方购房款人民币(以下币种均为人民币)652,760元及利息43,580.80元(分两段计算，以323,680元为本金，按同期银行贷款利率，自2016年4月26日起计算至实际返还房款之日止；以323,680为本金，按同期银行贷款利率，自2016年10月31日起计算至实际返还之日止)。一审法院认定事实如下：2016年4月16日，赵雪梅签订《认购书》一份，认购和雅公司拥有的位于上海市嘉定区瑞林路XXX弄XXX号XXX室房屋。同日，赵雪梅签订《行政公馆认购书确认函》一份，其中写明：房屋为办公产权，土地使用年限为50年；物业管理费、水、电、煤等按办公楼标准收费；该房屋不能申办户口；房屋转让时按办公项目计税缴纳。2016年4月26日，赵雪梅(乙方)与和雅公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买位于上海市嘉定区瑞林路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋，政府批准的规划用途为办公，建筑面积为170.06平米，房屋层高为3.15米，总房价为3,263,800元；乙方须于2016年4月26日当日或之前支付326,380元(乙方已经支付给甲方的定金100,000元可冲抵部分房款)，于2016年10月31日当日或之前支付326,380元，于2017年9月30日当日或之前付清2,611,040元；合同附件四该房屋权属情况中有关于房屋土地状况一栏记载，地号嘉定区南翔镇华丰村5/4丘，批准用途商住办；合同补充条款约定了关于公寓式办公楼供电方案、电费收取模式及关于公寓式办公楼入户消防设施等。同日，赵雪梅签订《确认函》一份，确认预售合同及补充条款的签署均为买受人的真实意思表示。同日，赵雪梅又签订《业主承诺书》一份。合同签订后，赵雪梅分别于2016年4月16日、4月26日、10月17日支付房款100,000元、226,380元、326,380元，共计支付房款652,760元。2017年12月24日，赵雪梅向和雅公司送达解除合同通知书一份，称因上海市房地产政策原因，导致赵雪梅购买系争房屋的目的不能实现，故要求解除合同。一审另查明，2014年2月28日，上海市嘉定区规划和土地管理局向和雅公司出具《关于审定建造商品住宅(湖畔名邸)的决定》一份，第十一条规划管理要求中明确了公寓式办公建筑面积35,679.33平方米。2017年1月25日，和雅公司取得建设工程竣工规划验收合格证。2017年12月12日，上海市嘉定区规划和土地管理局向嘉定区商业办公项目整治工作领导小组办公室出具《关于上海和雅房地产开发有限公司建造“湖畔名邸”商业办公项目处置意见》一份，明确和雅公司建造的“湖畔名邸”住宅商业办公项目，位于瑞林路**，总建筑面积108,723平方米，其中112115号为公寓式办公，建筑面积45,519平方米(其中一层为商业，二层为物业社区等共建配套服务用房，三层及以上为公寓式办公)，公寓式办公套数208套，层高3.15米。湖畔名邸项目在建设过程中按照规划部门批准的图纸施工，在交付前通过了各部门的验收，以精装修的状态交付给了业主，该项目无插层、分隔、增设厨卫等“类住宅”行为。一审再查明，根据中华人民共和国行业标准之办公建筑设计规范及中华人民共和国国家标准民用建筑设计术语标准，对公寓式办公楼的解释为：由一种或数种平面单元组成。单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼。本市【沪规土资建规(2015)211号】《关于加强公寓式办公建筑规划管理工作的意见》对公寓式办公建筑定义为：带有独立卫生设施的单元式办公建筑，对公寓式办公建筑控制要求为每一分隔单元的建筑面积应不小于150平方米，层高应不大于4.5米。经查，本案中和雅公司建造系争房屋并未违反该意见。一审法院认为，本案争议焦点为赵雪梅与和雅公司签订系争房屋的商品房预售合同时是否存在重大误解。在合同中对系争房屋的用途已经明确写明为办公，且赵雪梅签订的《行政公馆认购书确认函》中约定该房屋的物业管理费、水、电、煤等按办公楼标准收费，故赵雪梅在订立预售合同时已明知系争房屋属于办公用房。赵雪梅提出和雅公司在推销系争房屋时存在误导，因系争房屋作为公寓式办公房屋，带有独立卫生设施，确实具有居住的功能，且和雅公司建造系争房屋并未违反相关规划要求，在建造工程中也按图施工，并在交付前通过了相关部门的竣工验收，并不存在擅自改变规划用途，违反规划和建设管理等法律法规的情形。即便和雅公司在销售过程中有强调房屋的居住功能，赵雪梅提供的证据也不足以证明和雅公司在销售房屋过程中有误导赵雪梅房屋用途为住宅的行为。至于赵雪梅所称的预售合同特别告知一、特别告知二中关于住宅及限售规定的告知，一审法院认为系网签备案合同的固定版本，并非双方当事人签订的合同主文，附件或补充条款，不能据此认定和雅公司误导赵雪梅房屋用途。综上，一审法院认为赵雪梅所称其与和雅公司签订商品房预售合同时对房屋用途存在重大误解的主张缺乏事实和法律依据，双方当事人签订的合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。赵雪梅要求和雅公司返还房款并支付利息的诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院判决：驳回赵雪梅的全部诉讼请求。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，根据赵雪梅签订的《行政公馆认购书确认函》、《上海市商品房预售合同》内容，赵雪梅明确知悉系争房屋属于办公性质，不存在其上诉所称重大误解的情形。房款支付方式系由赵雪梅自主决定，可以采用银行贷款支付，也可以采用现金支付。赵雪梅上诉称由于银行停止系争房屋贷款，导致其无法办理按揭以支付剩余房款，但未提供相关证据予以证明，且该主张亦不能构成赵雪梅据以解除合同的正当理由。根据查明的事实，并不存在赵雪梅据以主张合同解除的事由，其向和雅公司寄送的合同解除函不具备法律效力。上诉人赵雪梅的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,763元，由上诉人赵雪梅负担。本判决为终审判决。审判长 彭 辰审判员 姚 跃审判员 余 艺二〇一八年七月九日书记员 张末然附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……