四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0114民初4958号 原告（执行案外人）：张德菊，女，1965年6月10日出生，汉族，住成都市新都区。 原告（执行案外人）：周贤福，男，1965年3月3日出生，汉族，住成都市新都区。 二原告委托诉讼代理人：黄桂陶，北京惠诚（成都）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：成都红清房地产开发有限责任公司，住成都市武侯区科华北路******。 法定代表人：彭浩。 委托诉讼代理人蒋伟，四川金塔律师事务所律师。 被告（被执行人）：四川昌永房地产开发有限公司，住成，住成都市新都区新繁镇滨江路**div> 法定代表人：周玉翘。 委托诉讼代理人：蔡萍萍，女，1977年12月31日出生，住四川省，住四川省自贡市自流井区纳。 原告张德菊、周贤福与被告成都红清房地产开发有限责任公司（以下简称红清公司）、四川昌永房地产开发有限公司（以下简称昌永公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张德菊、周贤福的委托诉讼代理人黄桂陶，被告红清公司的委托诉讼代理人蒋伟、被告昌永公司的委托诉讼代理人蔡萍萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张德菊、周贤福向本院提出诉讼请求：1.判决中止对原告已购买居住的成都市新都区新繁镇滨江路106号“锦绣水岸”1栋2单元501号房屋的强制执行，解除该房屋的查封措施；2.判决确认上述房屋归原告所有并办理该房屋的过户登记手续；3.被告承担诉讼费用。事实和理由：原告系案涉房屋的合法买受人和实际所有人，在新都法院对案涉房屋采取强制执行和查封措施后，原告提出执行异议，请求中止对案涉房屋的强制执行，并解除对案涉房屋的查封措施。新都法院在没有举行裁判前听证的情形之下，于2017年6月20日以（2017）川0114执异39号《执行裁定书》驳回案外人的异议请求。原告与被告昌永公司在2013年10月2日签订《商品房买卖合同》，原告同日付清全部购房款369600元。被告将案涉房屋交付原告居住使用，原告于2014年8月装修后入住。原告系案涉房屋的合法买受人和实际所有人，新都法院驳回原告异议请求的裁定：适用法律错误；认定本次案涉异议的查封措施系“续查封”、原告“未能满足司法解释规定的善意不动产买受人物权期待权的保护条件”以及没有证据证明红清公司和昌永公司是合资合股关系系认定事实不清、认定事实错误。原告的合法权益应当依法予以保护，且原告已支付房屋全款，并对案涉房屋进行装修，长期合法居住至今。红清公司和昌永公司合作开发案涉房地产项目，其两方均负有保证原告取得案涉房屋所有权的义务,其内部的合作纠纷不能作为对抗消费者的理由，应当依法确认涉案房屋归原告所有并办理过户登记手续。 红清公司辩称，原告占有房屋是在查封之后，不具备阻却执行的事由，请求驳回原告的诉讼请求。首先，红清公司和昌永公司并非存在房产开发合作关系，根据最高院规定双方之间是借款合同关系，昌永公司应返还红清公司的借贷款，并根据新都法院的2014新都民初203号的生效判决支付相应利息。其次，房屋查封基于2013年成民保字79-1号裁定书。最后，案涉房屋是在2013年2月22日进行查封，原告是在房屋查封后签订的购房合同，不符合法律规定善意占有房屋。 昌永公司辩称，同意原告的诉讼请求。昌永公司在销售房屋的时候明知房屋已经查封，但是隐瞒此事实再出售给业主，原告是在不知情的情况下购买房屋。房屋没有备案的问题是因业主不懂，另外我方也提供不了证据证明具体什么时候知道房屋被查封的。 经审理查明，2010年4月16日巨潮家具厂与红清公司签订了《联合开发协议》，2010年6月9日，昌永公司承继巨潮家具厂的合同权利义务。根据合同约定，红清公提供“锦绣水岸”项目投资款，昌永公司负责“锦绣水岸”项目工程建设，项目开发方式以昌永公司名义开发。2013年1月21日，成都市中级人民法院立案受理红清公司诉昌永公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，2013年3月5日，成都市中级人民法院向成都市新都区房产管理部门送达（2013）成民保字第79-1号民事裁定书，对登记在昌永公司名下的包含前述涉案房屋在内的26套房屋予以查封。2013年5月20日，成都市中级人民法院作出（2013）成民初字第318号民事裁定书，认为该案与本院受理的昌永公司诉红清公司、广信公司联营合同纠纷一案是基于同一建设工程施工的法律事实和法律关系而进行的诉讼，故裁定移送本院管辖。红清公司不服该裁定，向四川省高级人民法院提起上诉，四川省高级人民法院于2013年9月5日作出（2013）川民终字第543号民事裁定书，裁定驳回红清公司的上诉，维持了原裁定。2013年9月11日，本院作出（2013）新都民初字第735号民事判决书，昌永公司不服提出上诉，成都市中级人民法院认为该判决违反法定程序，于2014年5月9日作出（2014）成民终字第2577号民事裁定书，撤销本院前述判决，发回重审。2014年6月4日，该案重新立案，本院于2015年5月21日作出（2014）新都民初字第2529号民事判决，认为《联合开发协议》除保底条款外为合法有效协议，该判决已发生法律效力。2015年2月28日，本院作出（2015）新都民保字第138号民事裁定，对包含前述涉案房屋在内的26套房屋予以续查封，查封期间为2015年3月5日至2017年3月4日，该裁定书及协助执行通知书于同日送达成都市新都区房地产管理局，成都市新都区房地产管理局在送达回证上签字盖章，并注明：对房屋进行续封，无法对金额进行限制。2015年5月21日，作出了（2014）新都民初字第203号民事判决书，判决：“一、昌永公司于判决生效之日起十五日内返还红清公司投资款822万元及逾期利息（以822万元为基数，从2013年1月21日起，按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率的四倍计算至判决确定的给付之日止。若未按本判决确定的给付之日给付本金，利息计算至本金付清之日止）。二、驳回红清公司的其他诉讼请求。”该判决生效后，红清公司向本院申请执行。2015年8月6日，本院立案红清公司申请执行昌永公司一案，执行过程中，本院于2017年1月10日作出（2015）新都执字第1206号民事裁定书，对包含前述涉案房屋在内的26套房屋再次予以续查封，查封期限为3年。 另查明： 2013年10月2日，张德菊、周贤福与昌永公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定将涉案房屋以369600元的价格（单价为3200元/㎡）出售给张德菊、周贤福，张德菊、周贤福已向昌永公司支付全部购房款369600元。张德菊、周贤福所提交的收据显示，张德菊、周贤福自2014年起缴纳过涉案房屋物业服务费、水费，并对涉案房屋进行装修入住。本院在执行过程中，张德菊、周贤福以其是房屋的合法买受人和实际所有人为由，向本院提出执行异议，请求法院解除对涉案房屋的查封。 涉案房屋位于成都市新都区1栋2单元501号，住宅用途，住宅用途，房屋唯**981108115.50平方米，该房屋上法院首次限制登记文号为（2013）成民保字第79-1号，后经本院（2015）新都民保字第138号民事裁定书、（2015）新都执字第1206号民事裁定书两次续查封，执行异议审查阶段有效限制登记文号为（2015）新都执字第1206号，对应查封期限自2013年3月5日至2020年3月5日止。 以上事实有《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、水费收据、物业服务费收据、照片、（2013）新都民初字第735号民事判决书、（2013）成民初字第318号民事裁定书、（2013）川民终字第543号民事裁定书、（2015）新都民保字第138号民事裁定书、（2014）新都民初字第203号民事判决书、（2015）新都执字第1206号民事裁定书等证据及当事人陈述在卷佐证。 红清公司庭审陈述，房屋单价基本是3200-3300元左右，该楼盘以前的备案价格是四千左右，张德菊、周贤福是低价购入。张德菊、周贤福认为该价格系市场波动，红清公司需要提供相关证据证明其所述房屋单价问题。本批案件中，先于查封之前的购房者如郭增祥、郭锐、周兴琼在此之前的购房单价为每平方米4032.56元，高于后来购买者的购房单价。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉。原告诉讼的目的是通过确认对执行标的物的实体权利，从而阻止申请执行人对被执行标的物的强制执行。本案有三个争议焦点：1.红清公司与昌永公司之间是何种法律关系，红清公司是否负有交付房屋的义务；2.(2015)新都民保字第138号民事裁定书所针对的房屋查封是续查封还是新查封；3.张德菊、周贤福购买并占有房屋的性质是否属于善意取得。 关于第一个争议焦点，首先，根据已查明的事实，红清公司与昌永公司之间系合作开发房地产，红清公司负责出资，昌永公司负责工程建设及房屋销售。合作开发系二者关于房地产开发这一法律关系的约定，而对外销售由昌永公司负责，昌永公司与购房者形成商品房买卖合同关系。且本院（2014）新都民初字第2529号民事判决已经认定双方《联合开发协议》中关于昌永公司给付投资款利润的条款无效，本院（2014）新都民初字第203号民事判决认为根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定，该协议应当认定为借款合同，故红清公司并非房屋买卖合同当事人，其不具有交付房屋的义务。其次，张德菊、周贤福系与昌永公司签订的《商品房买卖合同》，购房款也是交于昌永公司，二者系房屋买卖合同的当事人。根据合同的相对性，交付房屋的义务也应由昌永公司履行。 关于第二个争议焦点，从内容上看，2015年2月28日，成都市新都区人民法院作出(2015)新都民保字第138号民事裁定书，文书已明确系对房屋的续查封。从时间上看，房屋首次查封期间为2013年3月6日至2015年3月5日，第二次查封期间为2015年3月5日至2017年3月4日，时间紧密相连。而张德菊、周贤福提交的成都市新都区房地产管理局查询窗口电脑信息照片中，内容显示为：“查封起始日期为2013年3月6日，终止日期为2015年3月6日，案件状态：失效”，从该照片内容判断，其仅为（2013）成民保字第79-1号民事裁定确定的查封期限，但张德菊、周贤福并未提供证据证明其在查询房屋状态时未查询到续查封的情况，而现有证据显示(2015)新都民保字第138号民事裁定书所针对的房屋查封是续查封，且成都市新都区房地产管理局已经于2015年2月28日签收该裁定，故不存在张德菊、周贤福所述的违法查封问题，对张德菊、周贤福提供该照片意图证明的事实不能确认。 关于第三个争议焦点，对于善意取得，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条第一款规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”第十六条第一款第三项规定：“具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；”根据上述规定，构成善意取得的，可以取得房屋所有权，但构成善意取得的条件，一是转让的价格合理，二是取得的房屋已经办理了登记，三是受让人无重大过失。 张德菊、周贤福在购买房屋时，未到房管部门查询房屋权属及是否查封情况，而且在本案房屋交易时，房价基本在四千元左右，张德菊、周贤福低于市场价购入涉案房屋，明显低于市场价格，但张德菊、周贤福未做到审慎交易，对房屋存在权利瑕疵主观上存在过失，在其交易时，登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项，故其不属于善意第三人。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条款所规定的条件，须为同时满足方能排除执行。就本案而言，张德菊、周贤福购买的案涉房屋，虽然张德菊、周贤福已经支付全部房款并实际占有房屋，但其签订购房合同及实际占有房屋均在人民法院查封房屋之后，故张德菊、周贤福的诉讼请求不成立。 关于张德菊、周贤福提出的抗辩理由：“根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条规定‘查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人，并在显著位置张贴公告’，以及第二十六条第三款规定‘人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人’，人民法院在查封时未在不动产上张贴公告，该房屋处于预售状态，尚未办理权属登记，根据以上司法解释，必须以张贴公告的方式进行公示，但本案诉争的房屋在人民法院查封时并未张贴公告，因此不能对抗张德菊、周贤福。对此本院认为：首先本院已经认定张德菊、周贤福不属于善意第三人；其次，人民法院在查封房屋时是否张贴公告是一个应当由证据证明的事实问题，而且公告张贴行为是一个瞬间完成行为，公告张贴状态的持续时间长短受多种因素影响，这是张贴公告的固有缺陷；第三，查封公示依法不仅包含张贴公告，更包含查封登记，根据《中华人民共和国物权法》第十条规定“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”，该条规定的不动产统一登记制度，目的就是要通过一份“登记”，使得相关房屋的查封、抵押和备案等情况一览无余，以此来真正实现不动产交易的安全和效率。在张德菊、周贤福购买房屋时，物权法规定的不动产登记制度已经实施，预售房屋的基本信息在不动产登记机关已经能够查询，也包括人民法院的查封情况，但张德菊、周贤福并未按照法律规定进行查询。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》是最高人民法院于2004年颁布，《中华人民共和国物权法》于2007年颁布实施，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》于2016年颁布，故从效力来看，应当以《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》为准。 综上，张德菊、周贤福不享有善意不动产买受人的物权期待权。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回张德菊、周贤福的诉讼请求。 案件受理费6844元，由原告张德菊、周贤福自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈永珑 人民陪审员  曾庆顺 人民陪审员  赵燕翔 二〇一八年七月二十五日 书 记 员  魏瑞廷