新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)新01民终1592号上诉人（原审原告）：梁永超，男，1978年7月28日出生，汉族，无固定职业，住新疆库尔勒市。上诉人（原审原告）：孙玉芳，女，1979年12月11日出生，汉族，无固定职业，住新疆库尔勒市。委托诉讼代理人：蒋国彩，新疆鼎泽凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄海，新疆鼎泽凯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新疆瑞鹏祥房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市水磨沟区。法定代表人：关峙，该公司总经理。委托诉讼代理人：蔡建朝，男，1986年11月25日出生，汉族，系该公司职员，住乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：梁思卓、女，1988年4月13日出生，汉族，该公司职员，住乌鲁木齐市新市区。被上诉人（原审被告）：新疆广汇信邦房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐经济技术开发区。法定代表人：杨铁军，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴乃新，男，1976年12月27日出生，汉族，系该公司职员，住乌鲁木齐市沙依巴克区。上诉人梁永超、孙玉芳因与被上诉人新疆瑞鹏祥房地产开发有限公司（以下简称瑞鹏祥房产公司）、新疆广汇信邦房地产开发有限公司（以下简称广汇信邦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2018）新0104民初127号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年4月12日受理后，依法组成合议庭于，开庭审理了本案。上诉人梁永超、孙玉芳的委托诉讼代理人蒋国彩、黄海，被上诉人瑞鹏祥房产公司的委托诉讼代理人蔡建朝、梁思卓，被上诉人广汇信邦公司的委托诉讼代理人吴乃新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁永超、孙玉芳上诉请求1.请求撤销一审判决，改判支持我方一审的全部诉讼请求;2.上诉费用由我方承担。事实与理由：1.一审法院颠倒是非，不分黑白，缺乏基本公平。一审法院以本案中我方未提供其他证据证明御园印象小区不是13中新校区的学区驳回了我方的请求。我方提供的乌鲁木齐市政府网站公开的2016年、2017年学区划分，可以证实涉案房屋不是13中新校区学区房；2.一审法院颠倒举证责任，违反最基本法律常识。一审法院以我方未提供其他证据证明御园印象小区不是13中新校区学区驳回了我方的诉讼请求，违背了“谁主张谁举证”的基本原则，本案应当由瑞鹏祥房产公司、广汇信邦公司证实涉案房屋属于13中新校区学区房，一审法院将举证责任分配给我方，让我方证实涉案房屋不属于13中新校区学区房，分配举证责任明显不当；3.划分学区是教育部门和政府的行政职权范围，人民法院不能以审判权干预行政权。综上，请求二审法院支持我方的上诉请求。瑞鹏祥房产公司辩称，涉案学校在建设时,工程项目的设计批复、规划对外均以13中新校区名义进行，根据学区划分，该小区属于13中新校区的学区范围。通过媒体、政府网站报道、教育局招生指南以及涉案小区学生就学情况来看，13中新校区是实际存在的，并归属13中学管理，只是被教育部门命名为130中学。我方认为一审判决正确，二审应当予以维持。我公司的答辩意见与瑞鹏祥房产公司意见一致，请求法院驳回广汇信邦公司辩称，我公司的答辩意见与瑞鹏祥房产公司意见一致，请求法院驳回梁永超、孙玉芳的诉讼请求。一审法院查明事实：2013年2月27日，新疆教育厅网站在教育新闻中发布乌鲁木齐市十三中学（以下统称13中学）将在高新区（新市区）建设新校区。2016年11月7日，梁永超、孙玉芳(买受人)与瑞鹏祥房产公司（出卖人）签订一份《商品房预售合同》，约定由梁永超、孙玉芳购买瑞鹏祥房产公司开发的位于乌鲁木齐高新区房屋，建筑面积76.04平方米，总价款按套计算为646,340元。买受人于签订合同之日起付足房款22%即144,340元，余款8%即50,000元于2016年11月17日前付清，余款70%即45,2000元于2016年12月12日前付清。出卖人应当于2016年11月30日前，将经商品房交付买受人使用。上述合同签订后，梁永超、孙玉芳向广汇信邦房产公司交纳了首付款，余款以公积金贷款方式支付，瑞鹏祥房产公司向梁永超、孙玉芳交付了房屋。2015年6月25日，华夏经纬网新疆新闻中刊登13中学新校区规划已获批并公示效果图的文章，13中学高新区（新市区）校区（均统称为13中新校区）项目规划已获批，规划效果图已在乌鲁木齐市城乡规划管理局网站公示，该校区地处常州街以南，长春中路以东，毗邻乌鲁木齐市第六十三小学。2016年7月28日，乌鲁木齐晚报刊登文章《13中高新区（新市区）校区今秋招生，该校区被命名为市130中》，历时三年建设的13中高新区（新市区）校区2016年9月初一年级正式招生，记者从高新区（新市区）教育局获悉，13中新校区被命名为市130中学，位于常州街以南、长春。2017年7月28日，乌鲁木齐晨报刊登《天沙新水四区国办初中基本学区公布》，乌鲁木齐市第130中学（以下统称130中学）学区范围为：塘沽路以东，湖州路至东站铁路线以西，宁波街以南，东站铁路线以北。涉案梁永超、孙玉芳购买的御园印象商住小区房屋位于该区域。在瑞鹏祥房产公司、广汇信邦公司提供的乌鲁木齐市教育局《2017乌鲁木齐市中考招生指南》中载明，130中学隶属乌鲁木齐市教育局，于2016年9月首次招收初中4个班，作为市第13中学长春路校区，由13中学进行教学管理，2017年9月将面向全市招收高中学生，计划招生6个班，作为市第70中学长春路校区，由市第70中学教师进行教学管理。另瑞鹏祥房产公司、广汇信邦公司提供的御园印象小区业主子女已进入现在130中学初中部读书的学生录取通知书加盖13中学的印章。本案审理中，梁永超、孙玉芳提供了一份《房地产价值咨询报告》，经新疆鼎泽凯律师事务所自行委托新疆公正工程造价房地产评估有限责任公司咨询，咨询结果为：在价值时点2014年6月30日，御园印象小区住宅销售均价为9,330元/平方米，御园印象小区附近新建普通商品房住宅销售均价为6,767元/平方米。梁永超、孙玉芳以此主张瑞鹏祥房产公司、广汇信邦公司赔偿因违约造成的多付房款损失，瑞鹏祥房产公司、广汇信邦公司对该咨询报告及梁永超、孙玉芳主张不予认可。一审法院认为，合同一经成立，合同当事人均应当认真履行。本案中，梁永超、孙玉芳认为其购买的御园印象小区房屋属于130中学学区，不属于13中新校区学区，以此要求瑞鹏祥房产公司、广汇信邦公司承担违约责任。但在本案梁永超、孙玉芳与瑞鹏祥房产公司、广汇信邦公司签订的商品房预售合同中明确约定买受人的房屋仅作住宅使用，房屋价款按套计价，现梁永超、孙玉芳支付了房款，瑞鹏祥房产公司已将涉案房屋交付梁永超、孙玉芳，双方签订的商品房预售合同已充分履行，在本案合同中也没有关于学区房违约金的约定。商品房价格确定受该房屋本身的性质以及市场供求关系影响，由市场决定价格，高回报一定隐藏着高风险，这是市场规律。房屋的价值不仅仅和地皮、开发成本有关系，更重要的和房屋的位置、地段、小区配套设施、周边环境、楼层、朝向、房屋结构、采光、门前通行、户型等条件密切相关。梁永超、孙玉芳在选择购买涉案房屋时，对上述因素也不得不作出相应考量。而学区房源则是指在该学校校舍建成之后，对进入该校读书的学生进行全面招生所划定的区域范围。在梁永超、孙玉芳与瑞鹏祥房产公司签订《商品房预售合同》时，案涉学校尚在规划建设中，其建成后，梁永超、孙玉芳所购买的房屋是否划入该学区范围在当时无法确定。梁永超、孙玉芳所购买的御园印象商住小区房屋位于长春，现属于2016年建成命名的130中学学区范围，即：“塘沽路以东，湖州路至东站铁路线以西，宁波街以南，东站铁路线以北”区域。该校在建设时工程项目的设计批复、规划均以13中学高新区（新市区）校区名义进行。在该校招生指南中载明130中学初中部为13中新校区，由13中学负责教学管理，高中部为70中长春路校区。本案中，梁永超、孙玉芳未提供其他证据证明御园印象小区不是13中新校区的学区，其以瑞鹏祥房产公司、广汇信邦公司违反合同备注条款为由主张赔偿因违约造成的多付房款损失的请求证据不足，理由不够充分。综上，梁永超、孙玉芳的诉讼请求，缺乏事实和法律依据。判决：驳回梁永超、孙玉芳的诉讼请求。二审期间，组织双方当事人对新证据进行举证、质证。梁永超、孙玉芳出示了信息公开申请书两份，乌鲁木齐市人民政府回函一份，乌鲁木齐市教育局回函一份，用于证明涉案房屋不属于13中学区房。瑞鹏祥房产公司、广汇信邦公司对上述证据的真实性、合法性认可，关联性不认可。本院对上述证据的真实性、合法性确认，因上述证据并无载明涉案房屋所在小区的学区划分问题，本院对上述证据的证明效力不予确认。本院依职权前往乌鲁木齐市教育局基础教育处、13中学进行调查取证，并依法组织双方当事人对调查笔录进行了质证，双方当事人对调查笔录的真实性、合法性均无异议，本院对该调查笔录证明的事实予以确认。本院对一审法院审理查明的事实及所依据的证据予以确认,二审另查明:1.涉案的130中学于2017年8月15日取得了事业单位法人证书，该校初中部由13中学进行托管，初中部的教师由13中学教师担任，高中部由70中学进行托管，高中部的教师由70中学教师担任；2.涉案的130中学在规划立项时以13中新校区的名义进行，由市政府和高新区政府联合办学，后因其他原因，该校区由市教育局进行直管，并命名为130中学；3.涉案的130中学于2016年开始招生，初中部的招生工作由13中学的老师负责。2016年共计招生3个班，2017年共计招生6个班，生源主要系三宫村六队、御园印象小区业主、众和股份住宅楼、新市区公务员小区的业主子女；4.梁永超、孙玉芳于2016年办理了涉案房屋的入住手续。本院认为，梁永超、孙玉芳与瑞鹏祥房产公司、广汇信邦公司之间签订的《商品房预售合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现梁永超、孙玉芳上诉认为因涉案房屋不属于13中新校区学区房，瑞鹏祥房产公司、广汇信邦公司存在违约行为，应当承担违约责任向其赔偿购房款差价损失。对此本院认为，首先，本案中梁永超、孙玉芳与瑞鹏祥房产公司、广汇信邦公司签订的《商品房预售合同》的目的是为了获得符合交付条件的房屋，用于居住使用，后梁永超、孙玉芳基于该合同已实际取得了涉案房屋；其次，双方当事人签订的合同中没有非13中新校区学区房，梁永超、孙玉芳有权解除合同或者由对方承担违约责任的约定，现查明双方在签订合同时，涉案学校并未建设完毕，也未进行命名，但涉案学校的立项建设及规划均是以13中新校区的名义进行，瑞鹏祥房产公司、广汇信邦公司对此未进行不实宣传，瑞鹏祥房产公司于2016年交付涉案房屋时，涉案学校的招生及教学管理工作均由13中学负责，截止本案审理过程中涉案学校初中部一直由13中学负责并已经连续两年在梁永超、孙玉芳购买的涉案房屋所在小区实际招生，该小区可以享受13中学的教育资源，实际属于13中学招生的地域范围；最后，因学校名称的命名属于行政主管部门的职能，虽然现涉案学校被命名为130中学，但此情况属于当事人不可预料及控制的情形，且学校名称的最终确定也并不影响涉案房屋交付时，属于13中学实际招生地域范围这一事实的认定。梁永超、孙玉芳现提出瑞鹏祥房产公司、广汇信邦公司向其交付的房屋，不属于13中新校区学区房，在合同履行过程中存在违约行为，因赔偿其购房款差价损失的上诉理由，于法无据，本院不予采信。综上所述，梁永超、孙玉芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,102元，上诉人梁永超、孙玉芳己预交，由其负担。本判决为终审判决。审判长 陈 琛审判员 冯 宁审判员 卫 杨二〇一八年七月十一日书记员 马恒雯