广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终2969号上诉人（原审被告)：惠州市伟豪房地产开发有限公司，地址：惠州市江北16号小区德赛大厦14层A。法定代表人：黄伟。委托诉讼代理人：罗卓伟,广东百德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张丽芬，女，汉族，1990年7月24日出生，地址：广东省惠州市惠城区。委托代理人：王杰诚,广东伟伦律师事务所律师。委托代理人：曾彬,广东伟伦律师事务所律师。上诉人惠州市伟豪房地产开发有限公司因与被上诉人张丽芬房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初2117号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人惠州市伟豪房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗卓伟、被上诉人张丽芬的委托诉讼代理人王杰诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人惠州市伟豪房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销原判，改判上诉人计付违约金的金额为169071元；2.判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：上诉人认为，原审认定事实不清，导致实体处理错误，判决不公平，损害了上诉人的合法权益，依法应予改判。一、原审对房屋的交付日期认定错误，导致对违约金的起算点计算错误。依据双方签订的合同第八条约定：出卖人应当在2012年6月30日前交付商品房给业主使用。由于上诉人在2012年3月份已经办妥了收楼各项手续，为了给广大业主提前入住新房，故被上诉人收楼时间提前到2012年5月21日办妥。上诉人提前给业主办妥收楼手续，业主是受益人，上诉人没有违约交楼，并不应当因此承担赔偿责任。因此违约金的起算时间应当是双方合同约定交付房屋的730天内，即2014年7月1日，而不应当是被上诉人主张的提前交楼时间，即2014年5月21日。二、对违约金的截止日期认定错误。本公司申请执行天宇公司的案件，在惠州市中级人民法院的强制执行下，天宇公司在2015年底才配合完成了相关竣工验收手续，上诉人于2016年1月5日向惠城区建设规划局提交了竣工验收备案表，该局于2016年3月4日核准备案，争讼的房屋至此时才可以办理房产证，上诉人立即安排为全体业主办证，被上诉人所购的伟豪领御世家2栋7单元27层04房屋的办证资料在2016年6月7日备案成功。按照双方签订的《商品房买卖合同》第15条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后730天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3条处理：”，因此，根据合同条款约定，只要上诉人将办理权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案成功，上诉人便完成了办证义务。至于产权登记机关何时办妥房地产权证，并不属上诉人能力和权力所能够控制的范围。对此，上诉人在一审时提交了惠州市不动产登记中心出具的《关于出具办证受理情况的申请的复函》以及原审法院已生效（2016）粤1302民初9057号《民事判决书》予以证明，但原审判决却认定上诉人没有提交证据证明涉案房屋办证资料备案时间，是完全错误的。故本案参照惠城区法院本楼盘系列案件的生效裁判，本案的违约金应以总房价按每日万分之三的标准从2014年7月1日计算至2016年6月7日，而不应当是从2014年5月21日计算至2016年6月26日，正确的违约金应当为797131×0.0003×707天=169071.49元，而不应当是183419.84元，综上，原审判决对上述基本事实认定错误，判决结果明显不公平，请二审法院查明事实后予以改判。被上诉人张丽芬未提交书面答辩状，庭审时辩称，1、根据商品房买卖合同第十五条的约定，上诉人应该在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由上诉人提供资料报产权登记机关备案。本案中，一审已经查明事实，上诉人于2012年5月21日将涉案房屋交付给被上诉人使用。那么，上诉人在此日将涉案房屋交付给被上诉人使用后的730日为2014年5月21日，所以应该从2014年5月21日开始计算违约金。2、关于备案，一审法院认定上诉人没有提交相应证据，所以被上诉人对于上诉人的说法不予认可。上诉人若坚称其在一审审理中针对本案提供了备案材料，可向法庭深深情调出一审庭审笔录，有上诉人提交证据的名称及签名确认。一审原告张丽芬向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金183419.84元（以购房总价183419.84元为基数，按照每日万分之三计算违约金，自2014年3月30日起计算至2014年5月21日止，共逾期767日）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：原告于2012年5月21日向被告购买了被告开发的位于惠州市××路××号伟豪领御世家2栋7单元27层04号房，并当天一次性付清全部房款797131元，被告向原告出具了收据，并于当天将涉案房屋交付给原告。后双方于2012年6月8日原告作为买受人与被告作为出卖人补签了《商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2012）10012835]，合同约定：“原告购买被告开发的位于惠州市××路××号伟豪领御世家2栋7单元27层04号房，购房总价：797131元，付款方式：于签约当日一次性付清全部房款797131元。交付期限：出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：本商品房经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、地质勘察单位五方验收合格。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，买受人自愿委托出卖人办理产权登记。上述合同签订后，被告向原告开具了购房发票。另查，2016年6月26日办理好房屋产权证书。以上事实有当事人主体身份信息、《商品房买卖合同》、广东省地方税收通用发票、管理费收据、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》、《前期物业管理服务协议》、《消防安全责任证书》、不动产权证书、住宅专项维修资金专用收据、办证费用票据、契税完税证及庭审笔录为据，可以认定。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》[合同编号：惠州（2012）10012835]，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且合同未违反国家法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。原、被告签订合同后，原告向被告支付了购房款和办证费用，被告亦将房屋交付给原告使用，被告应依约在交付房屋之日起730日内为原告办理房屋产权证书,但被告没有按约定办理房屋产权证书，直到2016年6月26日才办理好房屋产权证书。被告延期办证的行为已经构成违约，其应承担相应的违约责任。因此，原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》中相关条款约定，被告应向原告支付已付房价款的日万分之五的逾期办证违约金，但原告主张按照已支付房价款的日万分之三支付违约金，其请求是对自身权利的自由处分，不违反法律规定和损害他人合法权益，本院予以确认。被告辩解应该从2014年7月1日开始计算违约金，根据《商品房买卖合同》中第15条约定：“被告应在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案……”，本案中，被告在2012年5月21日将涉案房屋交付给原告使用后的730日为2014年5月21日，故应从2014年5月21日开始计算违约金。此外，被告主张将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日作为计算违约金的截止之日，因其未提交证据证明涉案的备案时间，故对其该主张本院不予采纳。因此，被告应向原告支付违约金183419.84元（违约金以原告已交付房价款797131元为基数，自2014年5月21日起，按每日万分之三计至2016年6月26日止：797131元/10000*3*767=183419.84元）。原告的诉讼请求合理部分予以支持，不合理部分不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：被告惠州市伟豪房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内向原告张丽芬支付违约金183419.84元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1984元（原告已预交1984元），由被告惠州市伟豪房地产开发有限公司负担1984元。本案二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审认定的事实，予以确认。另查，惠州市不动产登记中心于2018年3月7日《关于出具办证受理情况的申请的复函》中对上诉人位于惠州市新沥路26号伟豪领御世家17套房屋受理情况回复如下“姓名张丽芬；房产证编号1100403986；受理时间2016年6月16日；受理回执编号AS1614591”。二审庭审时，上诉人表示对逾期办证违约金的起算点从房屋交付时起算没有争议，只对截止点有争议。本院认为，综合上诉人与被上诉人在庭审中的诉辩主张，本案的争议焦点是，上诉人向被上诉人支付逾期违约金的截止时间。《商品房买卖合同》中第15条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，根据该约定，上诉人为被上诉人办理房产证的义务是将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而根据惠州市不动产登记中心于2018年3月7日《关于出具办证受理情况的申请的复函》中对上诉人位于惠州市新沥路26号伟豪领御世家17套房屋受理情况回复可知，房管部门于2016年6月16日受理了上诉人的申请，应认定上诉人已在2016年6月16日履行了相应的办证义务，因此，计算上诉人支付违约金的截止日期应算至2016年6月16日，即上诉人应支付违约金181028.45元（违约金以被上诉人已交付房价款797131元为基数，自2014年5月21日起，按每日万分之三计至2016年6月16日止：797131/10000×3×757=181028.45元）。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但在处理上欠妥，本院应予纠正。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：变更广东省惠州市惠城区人民法院（2018）粤1302民初2117号民事判决为：上诉人惠州市伟豪房地产开发有限公司应在本判决生效之日起七日内向被上诉人张丽芬支付违约金181028.45元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费1984元由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭志文审 判 员 蓝惠兰审 判 员 于海砚二〇一八年七月十七日法官助理 唐栩权书 记 员 刘惠芳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；