贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0502民初2559号原告：何某1，男，2006年1月19日生，汉族，住贵州省毕节市。法定监护人：何某2，男，1975年10月8日生，汉族，住贵州省毕节市。法定监护人：马某，女，1978年12月2日生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：陈浩（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号15224201710493737。委托诉讼代理人：王映（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号15224201710493737。被告：毕节市三江房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91520500741101589F，住所地贵州省毕节市七星关区清毕北路**。法定代表人：吴明江，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陆奎（特别授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号15224201610103995。委托诉讼代理人：刘显清（一般授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。原告何某1与被告毕节市三江房地产开发有限责任公司（以下简称三江公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序于2018年5月14日公开开庭进行了审理。原告何某1委托诉讼代理人陈浩、王映，被告三江公司委托诉讼代理人陆奎、刘显清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何某1向本院提出诉讼请求：1.判决被告毕节市三江房地产开发有限责任公司为原告办理“依山雅苑”第A幢一单元十九层08号（房号1-1908）房屋权属证书并交付给原告；2.责令被告将原告向其缴纳的维修基金、契税等办理房屋权属证书的相关税费移交到相关部门；3.判决被告毕节市三江房地产开发有限责任公司向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书，并交付买受人的违约金暂计10,000.00元（违约金以已购房款266,185.00元为基数，按每日万分之三从2015年7月26日起计算至实际交付房屋权属证书之日止）；4.判决本案诉讼费用由被告承担。在诉讼中，原告撤回第1、第2项诉讼请求。事实及理由：原告于2012年6月27日与被告毕节市三江房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的位于毕节市××城区××路“××”房××的房屋一套，合同约定该房屋总价款为266,185.00元。2012年6月27日，原告将购房总款266,185.00元一次性付清。此外双方在合同第八章第二十二条第三款中约定：“被告承诺于2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人。原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房款价0.03%的违约金。”据此，被告应于2015年7月26日前向原告办理商品房转移登记。原告已按合同约定向被告付清了266,185.00元购房款，但被告至今未向原告办理产权转移登记，被告的行为依然构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，原告已履行了支付房款的义务，被告未按合同约定为原告办理商品房产权转移登记，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请。被告三江公司辩称：1.关于原告主张的2015年9月30日之前的违约金已超过诉讼时效，不应得到支持。2.市场经济下滑，房开萎靡，消防验收标准过严，不动产登记中心办证条件发生变化等原因导致被告至今未能办证，且在毕节房开已经成为普遍现象，被告并非恶意违约，如按照合同约定的违约金标准计算违约金将给被告造成沉重的经济负担，从而导致被告不能正常运转反过来损害大部分业主的利益，因此请求人民法院对原告主张的违约金标准进行调整，按照日万分之一计算。当事人围绕其主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：第一，原告提交的《商品房买卖合同》、收据，证明双方签订合同，合同约定双方权利义务，原告已履行支付购房款、契税、维修基金等义务，被告未按照合同的约定在2015年7月26日之前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已构成违约，应按合同的约定承担违约责任。被告对商品房买卖合同及购房款收款收据的真实性无异议，但是约定的违约金过高，请求予以调整。另外，原告主张的违约金应当分段计算，2015年9月30日之前的违约金已经超过诉讼时效。对于维修基金、契税缴纳收据，因为原告已经撤回相关诉请，我方不予质证。经本院审查认为，该证据符合证据“三性”，能达到原告的证明目的，本院予以采信。第二，原告提交的录音资料，证明2016年9月14日，在区政府规划局会议室原告推荐的代表马某等人与被告三江公司的法人吴明江商谈，证明2015年9月30日之前的违约金应当予以支持。被告三江公司对该证据质证认为：对合法性有异议，该录音未经被告当事人同意而偷录，证据来源不合法；对关联性有异议，该录音内容不能体现本案中原告向被告主张权益，根据原告的陈述，系由业主代表向被告主张权益，但是并没有提供授权代表的相关依据，不能够对原告产生诉讼时效中断的法律后果，另外即便原告能够主张其本人参与主张，也只能从录音当日之日起发生诉讼时效中断。经本院审查认为，该证据不能证明具体是谁参与反映、协商和处理与三江公司的相关事宜，也不能证明当场的“业主代表”具体是谁，是哪些业主推荐的“业主代表”，达不到原告的证明目的，本院不予采信。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月27日，原告与被告三江公司签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于毕节市××城区××路依××单元××号房屋（房号为1-1908），该商品房用途为住宅；建筑面积为92.01平方米，套内建筑面积76.51平方米，商品房总价款266,185.00元；转移登记：（一）出卖人承诺于2015年7月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款266,185.00元，于2015年4月3日支付维修基金、契税等8,899.00元。涉案房屋未通过经消防验收，未取得商品房屋综合验收合格备案登记。本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：1.原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金在2015年9月30日前的部分是否超过诉讼时效；2.被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金以何标准支付。对于原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金在2015年9月30日前是否超过诉讼时效的问题。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2015年7月26日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金，原则上应从2015年7月27日起开始计算违约金。但原告在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯2年的违约金应予保护，超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。因此，2015年10月1日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，未超过诉讼时效，且在《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间内，应当予以支持；2015年7月27日至2015年9月30日期间的违约金，已超过诉讼时效，不予支持。对于被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金以何标准支付的问题。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。涉案房屋因未通过经消防验收，未取得商品房屋综合验收合格备案登记，系被告自身原因未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记：出卖人承诺于2015年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日0.03%的标准，从2015年10月1日起开始计算。涉案房屋还未取得商品房屋备案证明书，目前不具备办证条件，且系委托被告办证，只有被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务。故涉案房屋的违约金应计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止，即该违约金以原告何某1已付房价款266,185.00元为基数，按日万分之三的标准从2015年10月1日起计算至被告三江公司向不动产登记机关提交为原告何某1办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告何某1之日。对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，予以适当采纳；对其他抗辩事由，无事实和法律依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告何某1逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以购房款266,185.00元为基数，按日万分之三从2015年10月1日起计算至被告毕节市三江房地产开发有限责任公司向不动产登记机关提交为原告何某1办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告何某1之日）；二、驳回原告何某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费556.00元，由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一八年七月六日书记员  肖 毅