上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初6406号原告：李金格，女，1985年1月23日生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：崔英，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伟，上海众华律师事务所律师。被告：上海星信房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：齐大鹏，董事长。委托诉讼代理人：陶宏，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋叶萍，上海瀛泰律师事务所律师。原告李金格与被告上海星信房地产开发有限公司间商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李金格及其委托诉讼代理人崔英、杨伟，被告委托诉讼代理人陶宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的认购协议书；2、判令被告返还原告定金人民币(以下币种同)30万元；3、判令被告向原告支付利息(以30万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2017年12月25日计算至实际支付之日止)。事实和理由：2017年10月21日，原、被告双方签订了认购协议，约定原告认购被告所有的位于上海市嘉定区德园路955弄《星信名邸项目》05幢3号1005室房屋(以下简称系争房屋)，定金为30万元，并约定双方于2017年10月28日前前往售楼处与被告签订《商品房买卖合同》。签约当日，原告交付定金10万元，同年10月29日，原告向被告支付定金20万元。此后，原告与被告协商达成一致意见，将签订合约的时间改为2017年12月24日。2017年12月24日，原告至被告售楼处签约，发现被告出具的是《商品房预售合同》，且原告对预售合同中所述条款存在诸多争议，遂与被告销售人员进行磋商，要求对部分条款进行修改，未果。同年12月25日，原告再次提出修改合同部分条款以便尽快签约或者退还定金，但被告不同意更改，亦不退还定金，故原告涉诉。被告辩称，同意解除认购协议，但是本案中是被告先提出的解除合同。不同意原告其他诉请，原告在签订认购协议后因资金不足反悔不签预售合同，先行违约，被告有权没收定金。本院经审理认定事实如下：2017年10月21日，原、被告双方签订了认购协议，约定原告向被告认购系争房屋，面积为113.62平方米，房屋总价5,746,672万元，定金为30万元；协议另约定：自签订认购协议之日起7日内(即2017年10月28日前)，双方于项目售楼处签订正式《商品房买卖合同》，如因买方原因买卖合同无法在约定时间内签订，买方已付定金不予退还，卖方可另行出售该商品房。如卖方违背本认购协议的规定拒绝向买方出售该房屋的，买方有权要求卖方双倍返还已付定金(不含利息)。签约当日，原告支付定金10万元；同年10月29日，原告向被告支付定金20万元。2017年12月24日，原告至被告处，但双方并未签订预售合同。2017年12月25日，被告向原告发出《律师函》，告知因原告原因致预售合同未在约定时间内签订，故不予退还定金。该律师函于同年12月27日送达原告。对上述事实，原、被告双方并无争议，本院予以确认，但对双方是否达成合意迟延签约，以及未能按时签约的责任归属，双方意见不一。原告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、认购协议，证明原告向被告认购房屋，双方对付款方式、定金数额和定金罚则作出了约定；2、通话录音(原告前夫张某某与被告公司狄磊以及曹易超的通话录音)及文字记录、微信记录、情况说明。证明双方已就迟延签约达成一致，原告一直要求与被告就合同条款进行磋商，但被告拒绝作任何更改；原告此前并未见过预售合同，直至2017年12月24日即签约当日才第一次看到预售合同样张；原告的贷款银行是被告提供，但被告在预售合同中要求的付款时间和违约责任对原告存在极大风险；3、照片，证明与原告联系的曹易超是被告工作人员；4、预售合同样张，证明第九条、第十二条违约金约定过低、附件一第二笔房款付款时间和违约责任不合理；附件二并无建筑设计图及平面图；5、存款证明，证明原告在2017年12月24日签订预售合同当天已经准备好了首付款。被告对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，但认为该证据并不完整，原告并未在认购协议约定的签约时间内签约，即便被告同意其在12月24日签约，最终原告也未签约；对证据2，被告没有收到情况说明，该情况说明与微信记录中的情况说明不一致，我公司业务员曹易超同意延期签约未经被告授权；微信记录无法核实，因现在曹易超已经离职，且微信记录中原告仅对预售合同第二条及第九条提出异议，原告在诉讼中提出的更多异议与本案无关，微信记录可以删改；对通话录音，曹易超和狄磊确实参与了本次交易，但通话一方张某某并非本案当事人，该录音是12月25日的，仅能表明在签约当日，原告单方对合同条款提出异议，不构成对违约责任的有效抗辩；对证据3，无异议；对证据4，真实性无异议，但原告并非当天才看到样张；对证据5，认为仅能证明签约当天的资金情况，无法证明2017年10月28日至同年12月24日期间的资金状况，且原告未能对资金进行归集，表明其无期待签约的意思，且扣除首付款，剩余资金较少，原告无力偿还贷款。被告为证明其主张，向本院提交如下证据：1、原告户口簿、原告和案外人张某某的离婚证和离婚协议等，证明原告离婚是为了规避限购政策，表明原告是个投资者，不是一个消费者；2、完整的商品房认购协议、认购须知、购房提示、客户信息登记表，证明原告之前已经知道预售合同内容；3、承诺书，证明原告承诺于2017年12月16日签订预售合同；4、原告与曹易超于2017年12月12日的微信记录，证明原告未能按时签约的原因是无法在签约时付足首付款。原告对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性无异议，对证明内容有异议；对证据2，对该组证据中原告签字均予以确认。被告在签署认购协议当天先后要求原告签署了三份认购协议，并将复印件给了原告，该三份反面均无文字，被告也未提示原告反面有文字，原告没有见过购房协议A版这一页；签订认购协议当天，被告要求原告签署了很多文件，均是很小字体；对证据3、4未发表质证意见。另查，双方于2017年12月24日欲协商签订的预售合同样张中附件一约定付款方式和付款期限如下：(一)甲方(被告)同意乙方(原告)采用银行按揭方式支付房款，乙方应按以下时间如期足额将房款支付给甲方：1、2017年12月24日前支付全部房价款的35%，计人民币2,016,672元；2、2018年1月7日前支付全部房价款的65%，计人民币373万元；(二)上述第2款所列之房价款，乙方采用银行按揭形式支付房款，则按揭合同由乙方与按揭银行签署。届时如银行向甲方放款时间超过上述约定的付款时间，仍视为乙方未按约定的时间付款。又查，原告提供的微信记录及通话记录中显示原告对预售合同第九条违约金标准及附件一付款时间提出异议，并明确表示，若被告同意就附件一中贷款支付时间进行协商，则同意签约。被告明确不同意更改所有预售合同条款。本院认为，原、被告签订的认购协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。该定购书约定双方应于2017年10月28日前签订正式的商品房买卖合同。但根据原告提交的微信记录、通话记录以及双方确实于2017年12月24日在售楼处协商签约事宜的事实，表明双方就推迟签约日期至2017年12月24日已经达成一致。2017年12月24日签约当天，双方因部分条款未能协商一致，致合同未能签订。根据双方提交的证据及举质证意见，合同未能签署主要是双方对预售合同第九条违约金标准及附件一付款时间未能协商一致。原告方亦明确表示，若被告同意就附件一中贷款支付时间进行协商，则同意签约，但被告明确不同意协商。双方签约时间是2017年12月24日，预售合同样张中被告要求原告于2018年1月7日贷款放款，否则视为原告未按约付款。然按照交易流程，该贷款部分的付款时间明显不合理，原告要求更改该条款属于合理磋商范畴，双方就合同条款未能协商一致，导致未能签约，原告有权要求解除认购协议并返还定金。至于被告辩称未能签约的原因是原告资金不足，但并未提供充分的证据予以证明，其提供的微信记录仅能证明在2017年12月12日原告表示需要筹款，但原告提供的银行存款记录已经表明原告在签约当天具备支付首付款的能力。故被告以原告未按时签约为由解除认购协议并要求没收定金的意见，本院不予采纳。至于原告要求被告支付定金利息的请求，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除原告李金格与被告上海星信房地产开发有限公司于2017年10月21日签订的关于上海市嘉定区德园路955弄《星信名邸项目》05幢3号1005室房屋的认购协议；二、被告上海星信房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告定金人民币300,000元；三、驳回原告李金格的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,800元，减半收取2,900元，由被告上海星信房地产开发有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 邓 珍二〇一八年七月九日书记员 李佳怡附：相关法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。