江苏省灌云县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0723民初2507号 原告：灌云县粮食购销公司，统一社会信用代码913207237038062628，住所地灌云县城胜利西路**。 法定代表人：徐跃仁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：夏加成、冯树春，江苏法哲律师事务所律师。 被告：朱春凤，男，汉族，1953年9月14日出生，住灌云县（中国移动手机连锁卖场）。 委托诉讼代理人：冯爱民，江苏路卓律师事务所律师。 原告灌云县粮食购销公司与被告朱春凤租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用简易程序于2018年5月7日公开开庭进行了审理。原告灌云县粮食购销公司委托诉讼代理人夏加成、冯树春，被告朱春凤委托诉讼代理人冯爱民到庭参加诉讼。本院于2018年7月3日对本案再次公开开庭进行了审理。原告灌云县粮食购销公司委托诉讼代理人夏加成、冯树春，被告朱春凤及其委托诉讼代理人冯爱民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告灌云县粮食购销公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间《图河农贸市场租赁合同》；2.被告返还房屋和土地使用权；3.恢复原状（庭审中明确特指拆除27间营业用房）；4.赔偿原告损失200000元（庭审中放弃该项诉讼请求）。事实和理由：2010年4月22日，原、被告签订图河农贸市场租赁合同，约定原告将其所有的位于农贸市场房屋、土地使用权及经营权出租给被告经营使用，租赁期限15年，从2010年4月22日起至2025年11月18日止，租金每年30000元共计450000元，在签订合同时一次付清。在合同履行期间，被告未经原告同意私搭乱建房屋并出卖给他人，还将原告大棚私自拆除，给原告造成一定的经济损失。此外，被告经营管理期间该农贸市场存在重大安全隐患，被告未履行消防和安保义务，违反了租赁合同第三条规定，已构成根本违约，原告有权解除合同。 被告朱春凤辩称，一、原告诉称被告未经其同意私搭乱建房屋、私自拆除大棚等不属实。《关于图河农贸市场安全隐患的整改报告》、《关于对图河农贸市场整改报告的回复》、《灌云县粮食局关于的调查情况》等证据，足以证明系经原告及乡政府同意后实施。二、关于原告诉称被告经营管理期间农贸市场存在重大安全隐患、被告未能履行消防和安保义务的问题。1、作为出租人的原告才是法定消防安全第一责任人。在被告租赁之前，原告已将90%的营业用房出售，应当确保所有房屋符合消防安全要求。2、从占有比例看，由被告负责整个农贸市场的消防安全必然显失公平。无论从商户数量还是从面积考量，原告所占比例均未过半。由被告直接管理的商户及所占比例远远超过被告。3、被告未能履行消防安保义务不属实。被告积极配合当地公安机关落实消防要求，要求各户配备灭火器、按比例分摊消防栓的成本。4、未经消防验收合格并非认定租赁合同解除的必要条件。最高人民法院在2004年3月4日对云南省法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函，进一步说明了这个问题。三、关于原告诉称被告履行合同期间出卖房屋的问题。原告所举证据不足以证明被告出卖房屋的事实。退一步讲即使属实，也至多证明被告与他人签订了名为买卖实为转租的协议。再退一步讲，即使属实也并非认定租赁合同解除的必要条件。原告诉称的被告转租（出卖）房屋行为至今何止六个月，原告未在六个月期限内提出异议，应视为同意转租，转租合同有效。综上，原告所诉事实理由无一成立，请求法院驳回原告诉讼请求。 经审理查明： 一、2010年4月22日，原告灌云县粮食购销公司（甲方）与被告朱春凤（乙方）签订图河农贸市场租赁合同，内容如下：“为活跃农村集贸市场，提高市场经营管理水平，确保市场的安全，甲方将位于图河粮油管理所内的农贸市场经营使用权租赁给乙方，经甲乙双方充分协商特定以下合同：一、租赁物现状图河农贸市场及其经营权。二、租赁期限及租金（一）租赁期限15年，从2010年4月22日起至2025年11月18日止。（二）租金每年30000元，共计450000元，在签订合同时一次交清。三、甲乙双方权利与义务（一）甲方的权利与义务：1、自合同签订之日起一周内向乙方移交实物租赁物，具体见附图……3、租赁期间甲方不负责市场维修、养护。4、甲方有权对租赁市场的安全、卫生等进行监督检查，并督促乙方限期整改到位。（二）乙方的权利与义务：1、乙方接收甲方租赁资产后，必须在30天内完成对农贸市场内现有罩棚等设施的维修，维修后须经甲方会同工商和安检等部门验收合格后方可投入使用，修理维修费用全部由乙方负责。2、乙方在承租期间负责市场正常运营的维修、维护，并确保安全，所发生的费用由乙方负担……4、承租期间乙方必须服从甲方及相关部门的安全、卫生监督与检查，并对市场安全、消防、卫生、稳定等负全权责任。在经营管理期间若发生安全、消防、卫生、稳定等问题，所产生的所有责任和后果及费用由乙方承担，与甲方无关。5、乙方在租赁期间未经甲方同意不得擅自改变原市场结构及用途，不得在承包范围内私搭乱建或允许他人私搭乱建，不得转包他人。否则甲方有权随时终止合同，并收回农贸市场的经营和使用权，并不承担乙方任何费用和补偿……四、违约责任（二）乙方如中途违约，甲方有权解除合同，甲方不负责退还乙方剩余租金……” 2010年4月24日，被告朱春凤出具图河农贸市场租赁物交接单，载明：灌云县粮食购销公司与朱春凤于2010年4月22日签订的图河农贸市场租赁合同租赁物，于2010年4月24日下午经承租人清点确认无误，对出租方的租赁物清单无异议，现交接清楚。附图河农贸市场平面图。图河农贸市场平面图载明：……2、农贸市场所有营业房已全部出售……4、图中阴影部分为出租部分（含值班室）。 另外，被告朱春凤出具图河农贸市场安全稳定保证书，内容如下：“为加强农贸市场安全生产管理，预防和减少安全事故，确保市场稳定繁荣和人民群众生命财产安全，在我本人承租期间对安全承诺如下：1、在签订合同后30天内对现有大棚维修完毕，并经出租方等有权部门验收合格后营业。2、在承租期间不擅自改变市场原有结构和用途，不私搭乱建并禁止他人私搭乱建。3、在承租期间加强市场管理，严禁占用消防通道和在消防通道、人行道摆摊设点、堆放物品、停放车辆；严禁私拉乱接电线；严禁使用明火、液化气和大功率电器。4、承租期间负责市场的正常维护，接受安监、工商等部门的检查，并对存在的安全隐患在规定时限内整改到位……6、本人对农贸市场内安全负全责，接受出租方的监督与检查，在租赁期间若发生安全、消防、卫生、稳定等问题，所产生的所有责任和后果及费用我承担，与出租方无关。” 二、2010年4月28日，被告朱春凤提出关于图河农贸市场安全隐患的整改报告，内容如下：本人朱春凤是图河农贸市场的承租人，自本人接手管理农贸市场后，发现农贸市场的安全有许多严重问题。首先农贸市场的大棚大部分主要构造骨架已基本锈通，顶棚的方管已锈的东垂一根西挂一根，铁皮瓦象破挂琅似的到处飘扬，特别东边的小商品市场更为严重，大棚的主次构造骨架已处于瘫痪，人站在里面风一刮就是一头铁锈，高达十几米的大棚随时都有下扑的可能。市场内塑料布西边拉搭几家，尼龙袋皮东边拉搭几家；破纸板、废塑料堆积如山，随时有引发火灾的可能；占道经营特别严重，且基本都是“霸”市场经营，基本上没有收过摊位费；且整个市场内电线就像蜘蛛网一样；下水道堵塞也极其严重，政府顾及大半个街道的排水都经过市场，且只管排水，从无人问了；鱼市场垃圾堆积严重，脏水遍地连脚都插不进，且臭气熏天。对此本人提出如下整改措施：1、立即拆除所有已经瘫痪的大棚，对西边菜市场的大棚进行加固整修；清理鱼市场内私拉乱搭的塑料布屋和尼龙袋皮屋，包括堆放的纸板塑料，帮助建好统一规格的安全临时屋；重新建好两边消防通道的大棚。2、强行清理私拉乱接的电线。3、坚决清理占道经营，保障消防通道的畅通。4、市场内的所有经营户（共127户）必须每户有一台灭火器。5、疏通整个下水道。6、彻底改建鱼市场，建好鱼池并做好下水道。灌云县图河乡人民政府在整改报告上签章同意按此报告实施。2010年5月7日，原告灌云县粮食购销公司也在整改报告上签章同意按此报告实施。 2010年5月7日，原告灌云县粮食购销公司出具关于对图河农贸市场整改报告的回复给被告朱春凤，内容如下：你报来的《关于对图河农贸市场安全隐患的整改报告》已收悉，经研究，回复如下：一、原则同意报告的整改意见；二、在实施过程中，要确保安全及市场稳定，对安全及稳定负全责；三、图河粮管所可协助整改工作的实施，并委托其对全过程进行督促检查。特此回复。 2014年8月18日，灌云县图河乡人民政府发给灌云县粮食局的图河乡商贸城检查情况告知书，内容如下：我乡于2014年8月10日组织公安、工商、安监等部门组成联合检查组，对图河商贸城进行安全检查。经检查发现图河商贸城存在安全隐患较多：1、消防设施不全，消防通道不畅。2、私拉乱接电线。3、有偷卖烟花爆竹现象。4、有个别经营户使用明火做饭等。5、在原有房屋加盖二层，影响房屋质量，有坍塌危险。6、顶棚锈蚀、断裂严重，随时有坍塌危险。根据县有关文件精神和“谁主管谁负责”的原则，请贵局予以关注处理。 2014年10月17日，被告朱春凤提出灌云图河农贸市场大棚拆除报告，内容如下：本人朱春凤，是图河农贸市场的承租人，自本人接手管理农贸市场后，一直尽心尽力管理市场。最近发现一个严重问题：农贸市场的大棚大部分主要构造骨架已基本锈通，顶棚的方管已锈的垂下，铁皮瓦挂在上方到处飘扬，高达十几米的大棚随时都有掉下的可能！农贸市场大棚已经搭建十六年，到了拆除的时候。冬天即将到来，大风雨雪一旦降临，大棚必然承受不了坍塌，后果将不堪设想！鉴于各户摊位使用费至每年11月18日结束，对此本人提出如下整改建议：1、2014年11月19日起，菜市场各摊位严禁使用，对应区域不允许任何人逗留、留驻。2、请贵局拿出方案，并立即拆除农贸市场的瘫痪大棚。请领导批准执行。 被告朱春凤提出图河商贸城整改报告，内容如下：图河商贸城菜棚年久失修，顶棚锈蚀、悬空，地平低洼，下水道受阻等存在严重安全隐患。经图河乡人民政府、图河派出所、市场办公室共同协商研究决定向贵局申请整改：1、整理地平及下水道。2、新建菜棚。3、新建柜台。施工时间大约20天，如遇阴雨天及其他原因影响不能施工的时间顺延。附：新建菜棚、柜台示意图。2015年4月5日，灌云县图河粮油管理所在整改报告上签章以及冯波签名同意此意见。 2015年4月23日，被告朱春凤以图河商贸中心市场管理办公室的名义提出，经图河乡安监所核查认定，图河商贸城蔬菜市场顶棚已锈蚀、悬空，存在严重安全隐患，图河安监所与市场办合议，图河商贸城蔬菜市场顶棚在2015年4月18日已拆除，拆除后给四周住户带来诸多不便，敬请贵局领导尽快拿出方案解决此事。恳请！ 三、2015年，图河农贸市场部分商户曾越级去省集访，反映承包人被告朱春凤等在消防通道上违规建房并出售等事项。灌云县信访局建议县领导高度重视，责成粮食局按协议督促承办人整改到位；图河乡加强违章建筑管理，认真做好群众工作，追究承包商经营小产权房责任。 四、2017年8月29日，灌云县图河镇人民政府发给安监局关于整治图河镇商贸城安全隐患的函，载明：……现有如下安全隐患问题：……许多商户私自在商城内使用煤气等明火做饭，存在严重火灾隐患。三、商城年久失修，线路老化严重，并且部分商户私拉乱接，存在用电安全隐患。四、商城的消防通道堵塞，并且很多商户占道经营，车辆乱停乱放，造成消防通道被堵严重，存在消防安全隐患。五、商贸城内消防设施陈旧、不齐全，遇到突发情况很难及时处理应对……望贵局与我镇一同商讨解决商贸城内安全隐患的问题。 2017年9月12日，灌云县安全生产委员会发给县粮食局隐患交办单，内容如下：“9月4日，图河镇人民政府来函反映，反映辖区内商贸城线路老化严重，部分商户私拉乱接，商贸城内消防设施陈旧、不齐全，很多商户占道经营，车辆乱停乱放，造成消防通道被堵严重等安全隐患。请你单位切实履行行业监管职责，研究制定解决方案，抓紧落实整改措施，及时消除安全隐患。隐患整改情况于2017年9月15日18时前以书面形式报送县安委会办公室。附件：《关于整治图河镇商贸城安全隐患的函》”。 2017年9月15日，灌云县粮食局发给安委会关于整治图河镇商贸城安全隐患的情况说明，载明：……该商贸城已于2010年4月整体租赁与图河当地居民朱春凤，租期为15年，并签订了农贸市场承包合同及安全稳定保证书。根据安全生产工作属地管理原则，该市场一直以来均由图河镇人民政府进行督查管理…… 2017年10月17日，灌云县人民政府办公室整理关于图河商贸城安全隐患集中整治的会议纪要，载明：10月13日上午，县政府副县长、公安局长张友俊在图河镇召开图河商贸城安全隐患问题整治现场办公会，县公安局、消防大队、安监局、市场监管局、商务局、图河镇等部门负责人参加会议，现将会议议定事项纪要如下：一、明确责任分工。会议确定，图河镇政府要履行属地牵头管理责任，商务局要履行行业监管主体责任，组建“图河商贸城安全隐患集中整治”办公室，专门负责推动安全隐患整改，督促企业经营者朱春凤切实履行经营主体管理责任……二、限期整改整治。县公安、消防、安监、市场监督等相关部门要落实监管督查责任……督促企业限期整改。县消防部门要针对消防通道拥堵、顶棚排烟堵塞、线路私搭乱建、店外占道经营、消防器材配备不齐等安全隐患……督促企业经营者朱春凤履行经营主体责任……坚决杜绝发生重大安全事故。 2017年12月13日，灌云县消防安全委员会发给灌云县商务局（粮食局）关于整改图河商贸城火灾隐患的通知，内容如下：为了落实县政府2017年10月17日下发的《县长办公会议纪要》（第11号），根据《2017年今冬明春火灾防控工作方案》要求，消委会组织相关单位人员对图河商贸城进行消防检查，发现存在以下隐患：1、四周防火间距不足；2、疏散通道被占用；3、顶棚采用可燃材料，且排烟不满足规范要求；4、电气线路私拉乱接；5、经营与居住设置在同一栋建筑内；6、商城内部分建筑采用泡沫夹芯板搭建，耐火等级不足；7、未设置疏散指示标志、应急照明灯；8、部分建筑占用消防车通道；9、未设置消防水池、消防设施。按照“管行业必须管安全、管业务必须管安全、管生产必须管安全”的要求，请你局落实县长办公会议纪要，对商城隐患进行整改。落实商城主体责任，明确管理人员，建立管理组织。整改期间组织人员开展消防安全培训，落实消防检查巡查制度。请于12月20日前将整改方案及措施、管理制度、培训情况上报至消防安全委员会办公室。 五、被告朱春凤与案外人金中成、徐玉平系内部合伙关系。被告朱春凤在2010年整改过程中未取得规划许可证即拆除东侧柜台建造27间营业用房（名为安全临时屋，实为永久性建筑），并且案外人金中成、徐玉平等人将上述营业用房对外出售。图河农贸市场营业用房（不管是原告出售的还是被告出售的）现在基本都被加盖成了二层。2017年，因图河农贸市场西侧菜场顶棚存在严重安全隐患，被执法部门拆除。 另外，被告朱春凤自称已多年未收取管理费，并常年居住在连云港市区。 上述事实，有下列证据证实：一、原、被告部分庭审陈述；二、原告举证的1.图河农贸市场租赁合同、租赁物交接单、平面图、安全稳定保证书，2.信访信息摘报、信访预警信息，3.关于整治图河镇商贸城安全隐患的函，4.隐患交办单，5.关于整治图河镇商贸城安全隐患的情况说明，6.关于图河商贸城安全隐患集中整治的会议纪要，6.关于整治图河商贸城火灾隐患的通知，7、灌云县图河镇规划建设管理服务站说明；三、被告举证的1.关于图河农贸市场安全隐患的整改报告，2.关于对图河农贸市场整改报告的回复，3.图河农贸市场租赁合同及平面图，4.图河乡商贸城检查情况告知书、安全生产监督管理整改通知书，5.图河商贸城整改报告，上述证据经庭审质证，且相互印证，本院予以确认。 对原告举证的购房款收据、见证书（含房屋买卖合同书）复印件及购房户证明，经核实无异的，本院予以确认。 对原告举证的情况说明，系其陈述材料，不属于证据范畴，本院不作为证据进行认定。 对原告举证的告知函、特快专递详情单及查询单，因投递到代理站，且被告未认可收到告知函，本院依法不予确认。 对被告举证的灌云县粮食局关于《对中共党员、灌云县粮食局局长郑朝林在图河农贸市场管理工作中违反党章、党纪问题的检举信》的调查情况，因无灌云县粮食局签章，证据形式不合法，且原告不予认可，本院依法不予确认。与此同时，对被告提出向灌云县粮食局调取该证据的申请，因无确实充分证据证明其客观存在，且灌云县粮食局方面否认该调查情况正式成文，本院依法不予准许。 本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。原告灌云县粮食购销公司将图河农贸市场租赁给被告朱春凤，目的是为了提高市场经营管理水平，确保市场的安全等；然而，被告在租赁期间未按租赁合同约定以及安全稳定保证履行维护、维修、管理义务，致使其承租范围内图河农贸市场存在重大安全、消防隐患，私搭乱建现象严重，且至今未整改到位；因此，原告依法依约均享有解除权，可以解除合同。因此，对原告要求解除其与被告于2010年4月22日签订的图河农贸市场租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持；与此同时，对原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。原告在本案中放弃要求被告赔偿损失的诉讼请求，不违反法律规定，本院依法予以照准。 对于未取得建设工程规划许可证建设的违法建筑的认定和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职权范围，人民法院不应予以受理；已经受理的，应驳回起诉。因此，对原告要求被告恢复原状（拆除无规划许可证建造的27间营业用房）的起诉，本院依法予以驳回。有鉴于此，对原告要求被告返还27间营业用房占用范围内土地的诉讼请求，本院依法暂不予支持；原告可待违法建筑的认定和处理完毕，再行主张权利。 对被告主张的名为买卖实为租赁营业用房的抗辩，因无事实及法律依据，本院依法不予支持。对被告追加合伙人金中成、徐玉平作为被告参加诉讼的申请，因内部合伙关系并不影响被告对外独立承担责任，本院依法不予准许。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告灌云县粮食购销公司与被告朱春凤于2010年4月22日签订的图河农贸市场租赁合同； 二、被告朱春凤于本判决生效之日起三十日内将租赁的图河农贸市场房屋及土地使用权（不含27间营业用房占用范围内土地）返还原告灌云县粮食购销公司； 三、驳回原告灌云县粮食购销公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取2150元，由被告朱春凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户银行：农业银行苍梧支行，账号：44×××94。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审判员  战传福 二〇一八年七月四日 书记员  刘静文 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 （二）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。