上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初7689号原告：上海皖宇安全玻璃有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张店奎，经理。委托诉讼代理人：高祥荫，上海筑业律师事务所律师。委托诉讼代理人：季严敬，上海筑业律师事务所律师。被告：上海璨坤实业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：王恒坤，执行董事。委托诉讼代理人：许重会，北京市盈科(苏州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王友发，北京市盈科(苏州)律师事务所律师。第三人：上海双展精密电子有限公司，住所地上海市嘉定区马陆镇兴平路XXX号。法定代表人：顾华新，执行董事。委托诉讼代理人：汪瑞华，上海志道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王烨婷，上海志道律师事务所律师。原告上海皖宇安全玻璃有限公司(以下简称皖宇公司)诉被告上海璨坤实业发展有限公司(以下简称璨坤公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。审理中，经原告申请，依法追加第三人上海双展精密电子有限公司(以下简称双展公司)参与诉讼。原告皖宇公司法定代表人张店奎及原委托诉讼代理人黄东、樊佳强、被告璨坤公司委托诉讼代理人许重会、王友发到庭参加第一次庭审，原告皖宇公司法定代表人张店奎及原委托诉讼代理人樊佳强、被告璨坤公司委托诉讼代理人王友发、第三人双展公司委托诉讼代理人汪瑞华、王烨婷到庭参加第二次庭审，原告皖宇公司法定代表人张店奎及委托诉讼代理人高祥荫、季严敬、被告璨坤公司委托诉讼代理人许重会、王友发、第三人双展公司委托诉讼代理人王烨婷到庭参加第三次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还原告押金(租房保证金)人民币5万元(以下币种同)、未到期租金131,945元(自2017年3月10日至2017年6月30日)；二、被告赔偿原告装饰装修费、附属物费用、设备库存物资搬运费、停产停业费等损失总计117.1万元；三、被告支付违约金35,833元。后原告在第一次庭审将第二项诉请调整为判令被告赔偿原告装饰装修费用220,053元、设备搬运费用148,400元、停产停业损失854,633.60元，并增加诉请要求被告赔偿原告赔偿委托万隆建设工程咨询集团有限公司对于租赁厂房装修工程造价现值的咨询费3,500元。在第二次庭审中，原告当庭增加诉请要求第三人双展公司对被告承担连带责任。最后一次庭审中，原告将停产停业损失的诉请变更为20万元，并撤回要求第三人承担连带责任的诉请。事实和理由：2015年12月23日，原、被告签订了《厂房租赁合同》，被告将其位于嘉定区马陆镇兴平路XXX号B栋厂房出租给原告，租赁期限自2015年12月23日起至2024年12月22日止，合同签订后原告向被告支付租房保证金5万元，并依照合同约定支付被告相应的租赁费。2017年3月10日，被告告知原告因政府对无产证厂房拆迁，原告承租厂房将在2017年6月30日前彻底拆除。2017年4月25日，立新村村民委员会告知原告，将在2017年5月31日前拆除原告租赁的违法建筑并要求原告在此之前搬离。2017年5月12日，被告又通知原告，为配合立新村拆违工作，于2017年5月26日开始断水断电。原告认为，因被告出租给原告的厂房是违章建筑，已经被相关部门决定予以拆除，被告要求原告腾房且已经因拆除违章建筑而获得补偿。故被告应赔偿原告违约金等，且被拆迁厂房中的装饰装修、附属物、搬运费以及经营损失赔偿属于原告，故被告已经获得的补偿款中这部分补偿收益应当归原告所有，但被告拒不支付，故诉至法院，要求判如所请。被告辩称，不同意原告的各项诉讼请求。原被告签订的《厂房租赁合同》应为无效合同，租赁合同无效，但原告仍应向被告支付房屋占有使用费，原告主张的违约金和停产停业损失没有依据；原告的装修并未获得被告的同意，因此损失应当由原告自行承担，与被告无关，原告应自行承担装饰装修费用和搬运费用；原告承租的厂房是违章建筑，被相关部门拆除，原告应向拆除人索赔，被告的主体不适格。第三人述称，其系厂房的所有人，其上属公司上海三欣实业有限公司(以下简称三欣公司)与被告签订《房屋租赁合同》，将坐落于兴平路XXX号的厂房出租给被告。三欣公司另与被告签订《协议书》，三欣公司以兴平路XXX号厂区内的空地、道路、棚舍、部分建筑及配电、供水等设施折价作为对被告生产经营的投入并收取固定回报，原告承租的厂房不在三欣公司出租给被告的房屋范围内，而属于《协议书》中的建筑，第三人并未将该厂房出租。经审理查明，2015年12月23日，原告皖宇公司(乙方、承租方)与被告璨坤公司(甲方、出租方)签订《厂房租赁合同》，合同约定：甲方将上海市嘉定区马陆镇兴平路XXX号B栋厂房租赁给乙方使用，面积约1,100平方米；租赁期限为10年，即2015年12月23日至2024年12月22日，其中免租期为38天，正式起租日期为2016年2月1日；年租金为43万元(税后，含物业管理费)，每两年递增6%；租房保证金5万元，合同签订之日起10天内支付第一期租金，合约期满后乙方付清租金及一切费用后甲方退还租房保证金；乙方每六个月支付一次租金，提前30天支付，逾期未付租金甲方有权终止合同，并保留使用其他合法的追缴权利，以每日千分之三的滞纳金计算，由此造成的经济损失由乙方自行承担；……；甲方将厂房租赁给乙方作为生产玻璃使用，如乙方用于其他用途，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规的相关规定办理改变房屋用途的手续，并保证符合国家有关消防安全规定；……；乙方应保持厂房原貌，不得随意拆改建筑物、设备、设施，如乙方需改建或维修建筑物，须经甲方同意方能实施；……乙方入住后对厂房内部的装修整改应按照消防安全规定实施，乙方入驻车间须挖一长3米、宽80厘米、深50厘米机器放置平台，并将北面一个窗户打平到地面并在合同期满后恢复厂房原始结构；……；本合同期满后，乙方需继续使用该厂房的，应于合同有效期满之前三个月提出续租要求，在同等条件下，乙方有优先承租权；合同期内乙方提前退租须赔偿甲方等同三个月租金；如厂房正常使用中的损坏，人为除外，由甲方负责维修；如在合同期厂房拆迁或政府拆迁，按照国家标准执行；如在合同期内任何一方违约都要赔偿对方一个月的租金。2017年3月10日，被告向原告发出《解除合同通知》，内容为：“现因政府对无产证厂房拆迁，您企业现在兴平路XXX号所用厂房将在2017年6月30号前彻底拆除。”2017年4月25日，嘉定区马陆镇立新村村民委员会发出《告知书》，告知原告所租住的房屋是违法建筑，将在2017年5月31日前拆除，要求原告搬离违法建筑物。2017年5月12日，被告发出《通告》，称因配合立新村村委会拆违工作，将于2017年5月26日17时30分对位于上海市嘉定区马陆镇兴平路XXX号A区断水断电。另查明，第三人双展公司系坐落于上海市嘉定区马陆镇兴平路XXX号3幢厂房的登记权利人，建筑面积共3,301.50平方米。2015年10月21日，三欣公司(甲方、出租方)与被告璨坤公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方作为该房屋产权人双展公司的上属公司有权将该房屋出租给乙方；甲方将坐落于上海市嘉定区马陆镇兴平路XXX号的房屋出租给乙方使用，该房屋建筑面积为3,301.50平方米，房屋用途为厂房；租赁期为10年，自2016年3月1日起至2026年2月28日止；合同生效后，甲方同意于2015年11月1日起陆续腾出租赁房屋，由乙方进入已腾出的房屋进行装修，至2016年3月1日，甲方应将租赁房屋全部腾出并移交乙方；租金为0.75元/平方米/日，年租金为903,700元，租金每两年递增6%，先付后用，乙方应分别于每年2月、5月、8月、11月的月底前支付后三个月的租金。合同另对定金、履约保证金、房屋的装修、返还、违约责任及动迁补偿款等进行了约定。同日，三欣公司(甲方)与被告璨坤公司(乙方)签订《协议书》，约定：甲方以坐落于上海市嘉定区马陆镇兴平路XXX号厂区内的空地、道路、棚舍、部分建筑及配电、供水等设施折价900万元作为对乙方生产经营的投入，投入期限为10年，自2016年3月1日起至2026年2月28日止；因甲方不参与乙方经营，故乙方同意在上述投入期限内给予甲方固定回报，第一、二年固定回报为90万元/年，每二年递增6%。协议另对固定回报支付方式、违约责任等进行了约定。2017年5月，第三人双展公司(乙方)与嘉定区马陆镇立新村村民委员会(甲方)签订《违建整治费用补偿协议书》，协议内容为：乙方自签约后在5月30日前移交兴平路XXX号、历史存量违建编号地块所有违建；甲方对乙方移交的违建地块进行验收，按照乙方已完成的实际承担量和配合度，依照审批程序通知相关费用清单，一次性给予乙方整治工作费用经济补偿1,985,619元，该部分补偿对应总计面积6800余平方米的违法建筑。2017年7月11日，第三人双展公司(甲方)与被告璨坤公司(乙方)签订《解除合同协议书》，就解除上述三欣公司与璨坤公司签订的《房屋租赁合同》及《协议书》达成如下约定：一、三欣公司与璨坤公司签订的《房屋租赁合同》及《协议书》于2017年6月30日解除，双方互不承担违约责任；二、乙方尚欠2017年6月租金75,000元，该款应于2017年7月20日前付清；乙方应于2017年7月1日前迁出，将租赁房屋返还甲方；乙方现使用的位于租赁房屋二楼楼梯南侧面积约为200平方米的办公室可由乙方继续使用至2017年12月31日，该期间免收租金，自2018年1月1日起，乙方若继续使用该办公室的，应按1元/平方米/日向甲方支付租金，支付方式为先付后用；四、乙方应向甲方提供其与全部次承租人签订的租赁合同及租金等费用的收取情况明细，经甲方与次承租人核实后，乙方应将其已向次承租人收取的自2017年7月1日起的租金等费用全部交付甲方；五、甲方同意给予乙方一次性补偿90万元，该费用为乙方的物业建设补偿费(搭建外棚、消防及自来水管道建造、配电房到车间电线改造、外场地水泥地坪等)，并向乙方退还履约保证金30万元；当乙方付清租金75,000元并迁出租赁房屋后，协议第四条约定的乙方应交付甲方的费用以及第五条约定的甲方应交付乙方的费用进行相抵，差额部分由一方向另一方补足并开具发票；七、协议签订后双方在10个工作日内结清约定的费用。后第三人向被告交付82.5万元，被告亦向第三人开具了相应数额的增值税普通发票。审理中，本院委托上海中世建设咨询有限公司对原告租赁的厂房拆除导致的装修费、附属物费用、设备库存物资搬运费等损失进行司法审计。2017年7月上海中世建设咨询有限公司向本院出具司法鉴定情况说明，由于租赁厂房已拆除，且原告无法提供详细图纸资料，无法确定装修施工内容及装修工程量，故无法进行本次工程造价鉴定工作。另，庭审中，原、被告双方确认原告已支付至2017年6月30日房屋占有使用费，此前的房屋占有使用费已全部结清；双方亦一致确认原告于2017年6月5日撤离租赁厂房；被告就水电费结算不要求在本案中一并处理。以上事实，有《厂房租赁合同》、《解除合同通知》、《告知书》、《通告》、《房屋租赁合同》、《协议书》、《违建整治费用补偿协议书》、《解除合同协议书》、司法鉴定情况说明等证据以及当事人陈述为证，事实清楚、证据充分。本院认为，系争房屋无房地产权证，也未取得建设规划许可证，根据相关规定，原、被告双方签订的《厂房租赁合同》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，被告璨坤公司应返还皖宇公司交纳的5万元租房保证金。原告皖宇公司使用系争房屋应向璨坤公司支付房屋占有使用费，该使用费标准可参照双方约定的租金标准，考虑到自2017年3月10日被告向原告发出通知，租赁厂房列入拆违范围，原告作为租户的生产经营等势必受到影响，占有使用费应当核减，故本院对2017年3月10日至皖宇公司搬离之日即2017年6月5日期间的房屋占有使用费予以酌情调整；皖宇公司于2017年6月5日搬离，其已预交的6月6日至6月30日期间的占有使用费理应予以返还。经调整及计算，被告璨坤公司应退还原告皖宇公司房屋占有使用费81,288元。因合同无效，合同关于违约金的约定也自始无效，原告皖宇公司要求被告璨坤公司支付违约金的诉请缺乏依据，对此本院不予支持。皖宇公司所主张的停产停业损失及咨询费亦缺乏依据，不予支持。对于原告皖宇公司要求被告璨坤公司赔偿装饰装修、搬迁费用损失的诉请，双方在签约时均应知晓系争房屋无产证，对于合同无效均有过错，且被告明知系争房屋无房地产权证及建设规划许可证却仍出租给原告，被告的过错大于原告。因系争房屋已被拆除，无法对系争房屋内部装饰装修、附属建筑、搬迁费用进行审价和评估，鉴于系争房屋的拆除确实给皖宇公司造成了损失，该损失应由双方按过错责任共同负担。本院参照本区在拆违整治行动中的一般补偿标准，综合本案的实际情况，酌定璨坤公司赔偿装饰装修及搬迁费用损失19万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海璨坤实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海皖宇安全玻璃有限公司租房保证金人民币5万元，并返还部分房屋占有使用费人民币81,288元；二、被告上海璨坤实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海皖宇安全玻璃有限公司损失人民币19万元；三、驳回原告上海皖宇安全玻璃有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11,698.30元，由原告上海皖宇安全玻璃有限公司负担6,939.65元，被告上海璨坤实业发展有限公司负担4,758.65元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄 卉人民陪审员  陆德良人民陪审员  朱琴红二〇一八年七月九日书 记 员  孙 鸯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。