河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1024民初2317号原告（反诉被告）：毛海，男，1989年5月23日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县。委托诉讼代理人：张宏刚，河北宝成律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵晨阳，男，1979年8月25日出生，汉族，河北省香河县人，住香河县。委托诉讼代理人：张志勇，河北厚天律师事务所律师。原告（反诉被告）毛海与被告（反诉原告）赵晨阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毛海及其委托诉讼代理人张宏刚、被告赵晨阳及其委托诉讼代理人张志勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛海向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原告与被告签订的房屋买卖居间合同、补充协议，并判决被告退还原告购房款275000元；2.诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年3月16日原、被告在香河东建房地产经纪有限公司的居间下，签订了涉案房屋买卖合同，合同约定：被告将属己位于香河县房屋出售给原告，房屋成交总价款1355000元，合同签订后原告支付给被告购房款275000元，尾款1080000元原告以按揭贷款方式支付。合同签订后，原告共向被告交付购房款275000元；原被告签订涉案房屋买卖合同后的履行期间，2017年3月21日、2017年6月2日廊坊市人民政府发布房地产市场调控意见通知，“因限购限贷政策原因，原告已无购买能力，现因限购限贷政策致使原、被告间涉案合同也无法继续履行，原、被告协商未果，为此原告特向人民法院提起以上民事诉讼，请人民法院查明本案事实，依法支持原告的诉讼请求。被告赵晨阳辩称，原告起诉没有事实及法律依据，其诉讼请求应予以驳回，被告对原、被告之间订立涉案房屋买卖合同无异议，被告认可收到原告给付的购房款275000元，双方履行了银行面签程序，银行做了批贷手续，原告已经缴纳了房屋过户的契税，但是此后将要到不动产登记中心办理过户手续时，原告不断制造障碍，寻找各种理由推脱进行办理过户，致使双方买卖行为无法完成最后的过户登记手续，原告称2017年3月21日及2017年6月2日的市政府有关房地产调控的文件根本与原告的情况不符，和其购买行为没有任何关联性，原告的购买行为不受所谓限购、限贷政策影响，合同履行已经完成了90%，而最终没有履行完毕的原因完全在原告，是原告看到房屋价格下跌，故意不履行合同，所以原告称无购买能力或受所谓限购、限贷政策影响只是借口，其理由不能成立，被告鉴于原告的违约行为于2017年12月30日向原告寄出解除合同通知书，双方的买卖合同已经解除，依照合同约定，原告方应承担合同总标的额20%的违约金，对于其违约行为给被告造成的损失，被告另行提起反诉。综上，原告故意拖延不履行合同，其没有提出解除合同的权利，原告已经支付的购房款应抵作违约金，被告不予返还。反诉原告赵晨阳向本院提出诉讼请求：一、依法确认反诉原告与反诉被告房屋买卖居间合同及其补充协议解除；二、判令反诉被告赔偿反诉原告违约金271000元；三、判令反诉被告赔偿反诉原告房屋差价损失130000元；四、反诉费用由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告与反诉被告于2017年3月16日在香河东建房地产经纪有限公司的居间下签订了房屋买卖居间合同和补充协议，合同约定，反诉原告将位于香河县房屋出售给反诉被告，房屋成交总价款1355000元。合同签订后，反诉被告支付了购房款275000元，双方办理面签手续后，中国银行已经于2017年9月13日批贷。然而，反诉被告在已经缴纳契税的情况下，采取种种措施拖延履行合同。中介公司竟然谎称将反诉原告房屋所有权证丢失，以此为房屋过户制造障碍。反诉原告不得已办理了新的房屋所有权证，2017年9月18日反诉原告拿到新证。但是反诉被告又称身份证丢失，继续拖延履行合同。看到反诉被告根本没有诚意履行合同，在多次催促未果的情况下，反诉原告无奈，于2017年12月30日向反诉被告寄送《解除合同通知书》，通知其解除合同。在双方签订的补充协议中明确约定，拒绝购买该房屋或者逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，构成根本违约。在构成根本违约的前提下，反诉被告应该按照房屋总价款的20%支付违约金。此外，由于反诉被告故意不履行合同，房屋的市场价格已经发生重大变化，本案诉争的房屋价格与签订合同时相比已经降价40余万元，给反诉原告造成了巨大的经济损失，应该责令反诉被告赔偿反诉原告，请求人民法院查明事实，依法判决。反诉被告毛海辩称，1、同意与反诉原告解除双方签订的房屋买卖居间合同及补充协议、但不同意支付反诉原告主张的违约金及房屋差价损失，理由如下：双方在签订涉案房屋买卖合同后，毛海积极配合赵晨阳办理相关贷款、过户等手续，期间因双方委托的中介公司将保管的反诉原告房本丢失，致使涉案房屋在过户登记时耽搁时间过长，此后因当地政府限购限贷政策致使毛海在办理涉案房屋贷款时还需再补缴40万元首付款，现毛海无能力再补缴40万元首付款购买涉案房屋，本案系因限购政策致使原告与被告间涉案合同无法继续履行；2、本案反诉被告因限购政策无法购买涉案房屋，本案应属于不可归责于当事人双方的事由，因限购政策解除涉案合同双方不承担违约责任，故本案涉案合同应当解除，反诉被告无需支付反诉原告违约金及房屋差价损失；综上，反诉被告提出以上答辩意见，请人民法院核实并予以采纳。本院经审理认定事实如下：原、被告于2017年3月16日，在香河东建房地产经纪有限公司的居间下，签订了涉案房屋买卖居间合同，合同约定原告购买被告位于香河县的房屋，定金为人民币60000元；依据合同约定，原告于2017年3月17日给付被告40000元，于2017年3月29日通过银行转账给被告100000元，于2017年3月31日通过银行转账给被告75000元，共计给付被告首付款总计275000元，合同约定房屋成交价1355000元。2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知(廊政办【2017】27号)出台，通知内容包括：实行区域性住房限购和差别化住房信贷政策。实行住房限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县。本地户籍居民家庭购买第**住房，申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于30%，包括新建住房和二手住房。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室出台关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见(廊政办【2017】61号)，内容包括：从严调整住房限购措施。实行住房限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县、永清县、霸州市和文安县。对首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%，包括新建商品住房和二手住房。本实施意见自印发之日起施行。《廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知》(廊政办【2017】27号)同时废止。以上事实有当事人陈述、房屋买卖居间合同、补充协议、转账凭条、定金收条、实施意见稿、通话录音、限购政策等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋买卖居间合同、补充协议，客观真实，合法有效，原、被告均应按房屋买卖居间合同、补充协议约定全面履行自己的义务。2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门关于进一步加强房地产市场调控的意见的通知，出台新的区域相关住房限购和差别化住房信贷政策，实行住房限购的区域包括香河县。该限购政策规定，本地户籍居民家庭购买第**住房，申请商业性个人住房贷款的，首付款比例不低于30%，包括新建住房和二手住房。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室出台关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见，严格落实差别化住房信贷政策。对首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%，包括新建商品住房和二手住房。原、被告在房屋买卖居间合同中约定首付款比例约为20%，其余购房款为申请按揭贷款。新的住房调控政策规定，原告购房首付款比例调整为30%，贷款比例下调。原告作为购买人理应积极筹备资金，凑齐30%首付款，继续履行合同。在原告不能凑齐30%首付款的情况下，合同不能继续履行。原告要求解除原、被告于2017年3月16日签订的房屋买卖居间合同及补充协议，被告反诉亦要求解除双方签订的房屋买卖居间合同及补充协议，本院予以支持。本案系因政策调整，提高首套房首付款比例，导致合同目的无法实现，属于不可归责任于双方当事人的原因，原告不构成违约。但结合本县二手房交易的降价实际情况及我国法律规定的公平原则，因解除合同势必给被告造成一定的损失，原告应予适当补偿。反诉原告赵晨阳反诉请求反诉被告支付违约金271000元，综合本诉及反诉请求，原告交付被告定金275000元，以补偿被告137500元为宜。原告请求被告返还购房款275000元，对合理部分请求137500元予以支持，对超出部分请求，本院不予支持。反诉原告请求反诉被告赔偿房屋差价损失130000元，没有事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告毛海与被告赵晨阳于2017年3月16日签订的房屋买卖居间合同及补充协议。二、被告赵晨阳于本判决生效后五日内退还原告毛海购房款137500元。三、驳回反诉原告赵晨阳的其他反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2763元，由原告毛海负担1381.50元，由被告赵晨阳负担1381.50元，反诉案件受理费3708元，由反诉原告赵晨阳负担2183元，反诉被告毛海负担1525元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  魏锋二〇一八年七月二日书记员  刘楠