黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）佳民初字第28号原告：栾江，男，1973年1月28日出生，汉族，佳木斯市公安局干部，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：栾景臣，男，1951年9月16日出生，汉族，退休干部，住北京市海淀区,系原告的父亲。委托诉讼代理人：商显锋，黑龙江商显锋律师事务所律师。被告：佳木斯恒大伟业房地产开发有限公司，住所地向阳（东）区胜利路新华街59委。法定代表人：张曙光，该公司董事长。委托代理人于欣颖，黑龙江艾未律师事务所律师。委托代理人吴春鹏，黑龙江艾未律师事务所律师。被告：广发银行股份有限公司哈尔滨分行，住所地南岗区西大直街4号。法定代表人：张军勇，该行行长。委托诉讼代理人：于淼，广发银行股份有限公司哈尔滨分行职员。委托诉讼代理人：陶玉斌，广发银行股份有限公司哈尔滨分行职员。被告：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住所地哈尔滨市南岗区红军街10号。负责人：刘世汉，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄璐，黑龙江玲兰律师事务所律师。原告栾江与被告佳木斯恒大伟业房地产开发有限公司（以下简称恒大公司）、广发银行股份有限公司哈尔滨分行（以下简称广发银行）、中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称长城公司）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院于2014年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告栾江委托诉讼代理人栾景臣、商显锋、被告佳木斯恒大伟业房地产开发有限公司委托诉讼代理人吴春鹏、于欣颖、被告广发银行股份有限公司哈尔滨分行委托诉讼代理人于淼、陶玉斌、被告中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司委托诉讼代理人黄璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告栾江向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判决被告恒大公司按回迁安置协议交付原告四户回迁房屋并提供办理产权登记材料；二、请求人民法院确认被告恒大公司与广发银行（现该债权转让给被告长城公司）签订的抵押贷款合同中涉案四户房屋部分无效；三、由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告在佳木斯大学附近青山社区有私有房屋1183.74平方米，土地使用证占地面积为2164.50平方米。2012年10月30日，被告对原告房屋所在地进行拆迁开发，双方就原告房屋拆迁及回迁安置达成书面协议，签订了《房屋拆迁回迁协议书》。被告与原告确认原告房屋面积为1183.74平方米，被告以其开发的佳大尚都师专东门新修路北（佳大尚都二基U）U1栋3层门市房从西数第一户到第四户共计面积为1183.74平方米置换给原告，用于原告的回迁安置。原告与被告同时约定，被告须于2013年10月30日之前将回迁安置的四户门市房案协议中约定的位置，交付给原告。如逾期交付房屋，被告按每日5000元违约金计算赔偿给原告。被告于2014年3月23日通知原告回迁，原告去被告处办理回迁入户手续，被告却以种种理由拒绝为原告办理入户。至今原告仍未能入户。时至原告起诉之日，被告已逾期1年未能交付约定的四房门市房（价值约700万元）。依据原告与被告的约定，截止至2014年10月30日，被告应当去付原告违约金180万元。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，原告具有优先安置权，该权具有物权优先效力。被告以应安置给原告的四户门市房抵押给广发银行，该抵押行为无效，损害了原告的利益，造成损失和违约责任由被告承担。因被告拒绝交付回迁安置房屋，原告依《合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《民事诉讼法》的相关规定，提起民事诉讼，请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求，以维持原告合法权益。被告佳木斯恒大伟业房地产开发有限公司辩称，一、本案应当中止审理，待行政案件处理结果确定后再恢复审理。本案双方签订的《房屋拆迁回迁协议》中原告动迁房屋（面积为867.74平方米）取得违法，产权部门登记行为违法，该房屋所有权证不具有合法性，为此答辩人已经提起行政诉讼，请求撤销产权部门为原告颁发的住房权证向字第××号（面积为867.74平方米）房屋权属登记行为，该案已经佳木斯市郊区人民法院立案受理。故本案原告动迁房屋是否属于合法取得，是否具有合法的所有权手续，这直接决定着动迁房屋应不应该给予补偿，在按什么标准给予补偿，这些都将直接影响本案的《房屋拆迁安置补偿协议》的内容和效力，从而决定着本案的审理结果。为此答辩人根据《民事诉讼法》第150条（五）“本案必须以另一案件的审理结果为依据，而另一案件尚未审理的，应当中止诉讼”的规定，请求法院依法中止对本案的审理，待行政案件审理结果确定后再恢复诉讼。二、双方签订的《房屋拆迁回迁协议》中涉及到原告867.74平方米动迁房屋取得手续违法，所有权证不具有合法性，为此原告使用不具有合法手续的房屋冒充有照房屋与答辩人所签订的协议，显然是违背答辩人的真实意思表示，答辩在受欺诈的情况下所签订的协议不具有法律效力，故该协议无效。首先，从原告动迁房屋（面积为867.74平方米）档案可知：1该动迁房屋没有规划许可证；2该动迁房屋称系由原房照号为9310420面积为971.10平方米房屋换照而来，而原房屋没有档案；3原房屋所有权证颁发时间为1993年9月9日，面积为971.10平方米，系原告建造取得，层次为一层，而换证时的房屋经现场实测却为2层，面积合计为867.74平方米，两者明显不同，换证行为违法；4该动迁房屋所有权证取得时间为2007年9月27日，正处于被告开发动迁房屋时间，按照法律规定不应当再颁发所有权证。以上四点足以证明原告867.74平方米动迁房屋系其违法取得，产权部门为其办理的权属登记行为违法，该动迁房屋不具有合法所有权。另外，结合本案的其他证据也佐证了原告动迁房屋是其违法取得的所有权证。其中原告动迁房屋土地使用权转让合同能够证明，原告的动迁房屋在1998年3月时属于佳木斯电业局多种经营总公司所有，该公司在1998年3月31日签合同将其以抵债的方式转让给市前进区第三建筑工程公司，法定代表人为孟庆山，故原告动迁房屋档案中国1993年9月9日房屋所有权证是虚假的。最后，原告在2004年向规划局提交的对动迁房屋办理规划许可证申请书再次证明：1原告动迁房屋系其从佳木斯市前进区第三建筑工程公司处取得，而不是原告在1993年原始建造取得，1993年的房屋所有权证是虚假的；2动迁房屋中只有256平方米有规划许可证，其他1000多平方米没有取得规划许可证，产权部门直接为原告动迁房屋（面积为867.74平方米）办理产权登记行为违法。综上，原告使用违法取得的房屋所有权证来欺骗被告，致使被告在违背真实意思的情况下订立的房屋拆迁回迁协议不具有法律效力，法院应依法确认无效。三、原告违约在先，答辩人为了维护自己的合法利益，避免损失扩大，未按期交房是在行使合理的抗辩权，不存在违约行为，无需去付违约金，同时协议约定的违约金数额过高，法院应当以实际损失为基础依法予以调减。本案在合同履行过程中有其他权利人对原告动迁房屋向答辩人提出质疑，为此答辩已经明确告知原告，要求其提供动迁房屋取得的合法手续才能办理进户，而原告迟迟未提供，特别是原告从签订合同时开始至今仍然没有提供产权证的原件，同时经答辩人调查发现原告动迁房屋的取得违法，答辩人为了防止错误交付后造成损失，依法行使合理的抗辩权，不存在违约行为，无需支付违约金。另外，本案协议约定的违约金数额过高，依据《合同法司法解释二》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的一般认定为过分高于造成的损失”。法院应考虑以原告的实际损失为基础兼顾其他综合因素，结合公平和诚实信用原则在不超过实际损失30%的范围内予以调减违约金的数额。现原告没有证据证实发生了实际损失，故法院应考虑对于原告的损失（假设给予安置）可以参照同地段、类似房屋租金水平予以计算。被告广发银行股份有限公司哈尔滨分行辩称，一、原告与佳木斯恒大伟业房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁回迁协议书》与答辩人无关，原告不能因此主张答辩人抵押权无效。1、答辩人的抵押权合法有效。2014年5月10日，答辩人与第一被告签订了《固定资产项目贷款合同》和《抵押合同》，5月16日，答辩人在佳木斯市不动产登记管理局和佳木斯市国土资源局分别办理了在建工程抵押登记和土地的抵押登记，并取得了在建工程和土地使用权的他项权利证书，5月20日和6月16日，答辩人按《固定资产项目贷款合同》的约定发放了贷款，整个贷款、抵押过程均合法、有效、涉诉的四栋房屋不仅签订了《抵押合同》（编号为（2014）哈银抵字第Y26-2号），并且办理了抵押登记，他项权利证号为佳房建向字第201403864号，佳市政府他项（2014）第2014050号。抵押权登记具有对抗第三人公示效力，而原告与第一被告间签订的协议不具有对抗抵押权的效力。2、答辩人在贷款审查过程中，已经尽到了合理、合法的审查义务。贷款审查过程中，答辩人要求第一被告提交了涉诉房屋所在小区的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《房屋预售许可证》的原件及相关材料，供答辩人审查、审核。这些齐全的、有权机关颁发的证照，足以证明第一被告有合法的开发权、建设权、对开发建设的房屋具有处置权。我行贷款档案中保存了上述证照的复印件。正是上述证照的公示、公信效力，答辩人才将涉诉房屋作为了抵押物，并办理了合法有效的抵押登记；也正是因为上述齐全的证照，答辩人才能在涉诉房屋上办理抵押权登记。原告与第一被告间签订的协议不具有对抗上述这些证照的效力。3、如上所述，答辩人在贷款审查过程中，已经尽到了合理的审查义务，答辩人不知也无从知晓原告与第一被告间是否签订协议，签订了何种协议，原告也没有任何证据证明答辩人在贷款审查过程中即知悉该协议。该协议是原告与第一被告签订的，没有任何的公示程序，只有原告与第一被告知悉，如果原告或第一被告不向答辩人提供或透露，答辩人根本没有任何办法可以得知协议的存在和协议的内容，因此答辩人没有任何过错，是善意第三人，抵押权合法有效。二、原告在起诉状中称：“依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，原告具有优先安置权，该权具有物权优先效力，及被告以应安置给原告的四户门市房抵押给广发银行，该抵押部分无效”是错误的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条原文这样规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权挑换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。首先，无法因“被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”得出被拆迁人具有“优先安置权”的结论，更无法因此判断该权具有物权的优先效力。根据物权法第五条的规定，物权的种类、内容不得随意创设，只有全国人民代表大会颁发的法律才有创设物权的权利，而包括物权法、合同法在内的任何一部法律，都没有“优先安置权”这一概念，作为司法解释，更没有创设物权的权力。其次，据第七条而得出被拆迁人具有物权优先权利是对该司法解释的曲解，是断章取义。该条司法解释写明了是将房屋“另行出卖给第三人”的问题该如何处理，解决的是拆迁人与买受人之间的买卖合同纠纷，而不是第一被告与答辩人之间的抵押权问题，原告不能也无权随意对司法解释进行延伸解释。再次，答辩人与第一被告间不仅签订了抵押合同，还办理了合法有效的登记手续，房屋的抵押登记作为物权登记，具有公示、公信力，这是该条司法解释中提及的买卖合同所不具有的效力。如果经国家有权机关办理的物权登记可被随意推翻，那么经济生活中的交易安全、债权人的合法权益将无法保障，这对经济、金融的发展将是重大的损害。三、《房屋拆迁回迁协议书》仅表明原告具有债权的请求权，不能取得对房屋的所有权，原告与第一被告之间的纠纷与答辩人无关，不能影响答辩人抵押权的成立与生效。综上，答辩人认为原告起诉状中的第三项诉讼请求于法无据，请求法院予以驳回。被告中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司辩称，一、被告恒大伟业公司将案涉四户门市房抵押给被告广发银行（现抵押权人为长城公司）的行为合法有效。被告恒大伟业公司与被告广发银行于2014年5月10日签订的《固定资产项目贷款合同》及《抵押合同》是双方真实意思的表示，且被告广发银行已发放了贷款，双方已在相关部门办理了包括案涉四户门市房在内的全部抵押财产的抵押登记，依据《物权法》第187条的规定，抵押自登记之日起依法设立，该抵押行为合法有效。2016年12月27日被告广发银行将对被告恒大伟业公司的全部债权及担保该债权的抵押权一并转让给中国长城资产管理公司广东省分公司（原名称为中国长城资产管理公司广州办事处）。2017年10月20日中国长城资产管理公司广东省分公司又将该债权及担保该债权的抵押权一并转让给答辩人长城资产公司，故答辩人长城资产公司现依法取得了案涉四户门市房的抵押权。二、被答辩人栾江无权要求被告恒大伟业向其交付案涉四户门市房及办理产权登记的相关材料。1、被答辩人栾江虽然与被告恒大伟业签订了《房屋拆迁回迁协议书》，约定将案涉四户门市房置换给被答辩人栾江，但依据《物权法》第9条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此该《房屋拆迁回迁协议书》仅是在被答辩人栾江与被告恒大伟业之间产生了债权债务关系，却不能对案涉的四户门市房发生物权转让效力。对于案涉的四户门市房已经依法登记的是抵押登记，该担保物权的设立是合法有效的的，依据《物权法》第191条的规定，未经抵押权人的同意，被告恒大伟业无权对该四户门市房进行转让。2、被答辩人栾江现拥有的仅是对被告恒大伟业的债权，对案涉四户门市房不拥有任何权利，且该债权不具有对抗第三人的效力；而答辩人长城资产现拥有的是对案涉四户门市房的抵押权，该项抵押权具有公示力、公信力，且具有排他性，能够对抗第三人。因此答辩人长城资产所拥有的抵押权不应该因被答辩人栾江所拥有的债权而受到任何阻碍。至于被答辩人栾江所拥有的债权救济方式，可以按照《房屋拆迁回迁协议书》第四条的规定要求被告恒大伟业赔偿房屋价款，而无权对抗答辩人长城资产的抵押权要求被告恒大伟业向其交付案涉四户门市房及办理产权登记的相关材料。3、至于被答辩人栾江所称，其依据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条规定对案涉四户门市房拥有“优先安置权”，完全是对该规定的错误理解，错误适用。该规定适用的情形是针对开发商对房屋一房二卖时的处理方式，解决的是两个债权之间的矛盾冲突问题，而本案的情形是债权与担保物权的冲突，那么依据法律规定，显然应该优先保护的是经依法登记设立具有排他性的担保物权，而非债权。综上所述，恳请法院依法驳回被答辩人栾江提出的诉讼请求，以及维护答辩人的合法权益不收侵害。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供的《房屋拆迁回迁协议书》，因2017黑08行终第52号行政判决书已经发生法律效力，被告恒大公司主张原告867.74平方米产权证书违法并未得到支持，故对原告提供的《房屋拆迁回迁协议书》予以认定。原告提供的房照复印件，因系复印件，被告对真实性不予认可，本院不予认定。被告广发银行提供的《抵押合同》中涉及已经安置给原告的四户房屋即佳大尚都U.U1-000101号245.84平方米、U.U1-000102号241.02平方米、U.U1-000103号241.02平方米、U.U1-000104号241.02平方米部分无效，本院不予认定。根据本院认定的证据，结合双方当事人陈述，本院确定如下案件事实：2012年10月30日，被告恒大公司对原告房屋所在地进行拆迁开发，双方签订了《房屋拆迁回迁协议书》。协议约定：原告国有土地使用证面积2164.5平方米，原告交纳出让金到2013年7月14日。有照房屋办公200平方米、仓储56平方米、工业交通仓储867.74平方米、无照60平方米，合计1183.74平方米。被告以其开发的佳大尚都师专东门新修路北U1栋3层门市房从西数第一户到第四户，共计面积为1183.74平方米置换给原告。最终面积以产权处测绘面积为准。被告于2013年10月30日之前交付房屋。如逾期交付房屋，被告按每日5000元违约金计算赔偿给原告。协议签订后，原告按约定将房屋交给被告恒大公司拆除。被告恒大公司对此地段进行了开发建设。2014年5月10日，被告恒大公司由于资金短缺，以其在建工程（其中包括安置给原告的四户房屋）和土地作抵押，与广发银行签订了《固定资产项目贷款合同》和（2014）哈银抵字第Y26-2、Y26-3号《抵押合同》。2014年5月16日，广发银行在佳木斯市不动产登记管理局和佳木斯市国土资源局分别办理了在建工程抵押登记和土地抵押登记，并取得了在建工程和土地使用权他项权利证书。2014年5月20日和6月16日，广发银行发放了贷款。2016年12月27日，被告广发银行将对被告恒大公司的全部债权及抵押权转让给中国长城资产管理公司广东省分公司（原名为中国长城资产管理公司广州办事处）。2017年10月20日，中国长城资产管理公司广东省分公司又将该债权及抵押权一并转让给中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司。2014年3月23日，原告去被告处办理回迁入户手续，被告拒绝为原告办理入户，为此原告诉讼来院。本案在审理过程中，被告恒大公司申请中止审理。于2014年12月4日，以原告持有的住房权证向字第××号、面积867.74平方米房屋所有权证取得违法为由，向佳木斯市郊区人民法院提起行政诉讼。2017年5月3日，黑龙江省高级人民法院作出（2017）黑行申109号行政裁定，维持了一审及中院“驳回佳木斯恒大伟业房地产开发有限公司起诉”的裁定。2016年12月13日，佳木斯市不动产登记中心作出佳不动产中心撤字（2016）1号《行政处理决定书》，撤销了原告持有的佳房权证向字第××号房屋所有权证。为此原告再次提起行政诉讼。2017年11月13日佳木斯市中级人民法院作出终审判决，撤销了佳木斯市不动产登记中心作出的佳不动产中心撤字（2016）1号《行政处理决定书》。2017年12月9日，被告恒大公司与原告签订了《动迁安置结算单》，为原告安置了佳大尚都U.U1-000101号245.84平方米、U.U1-000102号241.02平方米、U.U1-000103号241.02平方米、U.U1-000104号241.02平方米四户房屋，现原告已经进户。本院认为，依据《佳木斯市城市房屋拆迁管理办法》的规定，被告恒大公司在与原告签订动迁安置协议之前，已经对原告提供的房屋土地权属证书进行了审核。2012年10月30日，被告恒大公司与原告签订了《房屋拆迁回迁协议书》。原告已经按该协议约定，履行了应尽的义务，现被告恒大公司提出原告提供的佳房权证向字第××号房屋所有权证存在瑕疵，提起行政诉讼。黑龙江省高级人民法院（2017）黑行申109号行政裁定、2017黑08行终52号判决书并未撤销原告持有的房屋所有权证。被告恒大公司与原告签订的《房屋拆迁回迁协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应该认定合同有效；2014年5月10日，被告恒大公司与广发银行签订了《固定资产项目贷款合同》，被告恒大公司以包括安置给原告的四户房屋内的在建工程和土地作为抵押，与广发银行签订了（2014）哈银抵字第Y26-2号《抵押合同》。广发银行在佳木斯市不动产登记管理局和佳木斯市国土资源局分别办理了在建工程抵押登记和土地抵押登记，取得了在建工程和土地使用权他项权利证书。被告恒大公司与广发银行签订的（2014）哈银抵字第Y26-2号《抵押合同》亦系有效合同。虽然《房屋拆迁回迁协议书》和《抵押合同》均有效，但《房屋拆迁回迁协议书》在先，《抵押合同》在后，故《房屋拆迁回迁协议书》效力优先于《抵押合同》。长城公司无法行使抵押权，可另行向恒大公司主张权利，且恒大公司于2018年7月16日向被告长城公司提交了其它财产，用于替换本案诉争的四户房屋作为抵押，已弥补了长城公司的损失。故被告恒大公司给原告安置佳大尚都U.U1-000101号245.84平方米、U.U1-000102号241.02平方米、U.U1-000103号241.02平方米、U.U1-000104号241.02平方米四户房屋是正确的。现原告已经交纳了各项费用并办理了进户手续，已实际进户。原告要求被告恒大公司为其提供办理权属登记相关材料的诉讼请求，应予支持。原告请求确认被告恒大公司与广发银行签订的抵押贷款合同中涉案四户房屋部分无效的诉讼请求不应支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四、五十六、五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第七条之规定，判决如下：一、被告佳木斯恒大伟业房地产开发有限公司于本判决生效后15日内，为原告栾江提供佳大尚都U.U1-000101号245.84平方米、U.U1-000102号241.02平方米、U.U1-000103号241.02平方米、U.U1-000104号241.02平方米四户房屋办理房屋权属登记的相关材料；二、驳回原告栾江请求确认佳木斯恒大伟业房地产开发有限公司与广发银行股份有限公司哈尔滨分行（现抵押权已经转让给被告中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司）签订的（2014）哈银抵字第Y26-2号《抵押合同》中涉案四户房屋部分无效的诉讼请求。被告佳木斯恒大伟业房地产开发有限公司与原告栾江签订的《房屋拆迁回迁协议书》效力优先于佳木斯恒大伟业房地产开发有限公司与广发银行股份有限公司哈尔滨分行（现抵押权已经转让给被告中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司）签订的（2014）哈银抵字第Y26-2号《抵押合同》。案件受理费100、保全费5000元由被告佳木斯恒大伟业房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长 刘 莹审判员 高明峰审判员 王雪洁二〇一八年七月二十七日书记员 付丽丽