新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书(2018)新0105民初992号原告：邹晓芳，女，1982年7月11日出生，汉族，银行职员，住乌鲁木齐市经济开发区。委托诉讼代理人：王广宝，新疆百丰天圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵娇，新疆百丰天圆律师事务所律师。被告：新疆水清木华投资集团有限公司，住所地乌鲁木齐市水磨沟区南湖路66号水清木华大厦26层。法定代表人：邓国宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘慕蕊，新疆聚广律师事务所律师。原告邹晓芳与被告新疆水清木华投资(集团)有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹晓芳委托诉讼代理人王广宝、被告新疆水清木华投资(集团)有限公司委托诉讼代理人刘慕蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹晓芳向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付违约金81688.3元（自2015年3月31日-2018年4月30日，按照年利率3.685%计算）；2.请求判令被告支付物业费3906元和暖气费2046元；3.本案诉讼费及邮寄费由被告承担。事实及理由：被告与原告邹晓芳于2014年6月1日签订商品房预售合同（合同编号：ys0346832，房屋代码：1452288）以下简称“合同”，原告购买位于水磨沟区，总购房款为688143元，原告已交付完房款。该合同第8条明确约定交付期限为：出卖人应当在2015年3月31日交付使用，但时至今日都没有向原告交付房屋。鉴于此，被告严重违约，因被告没有按时按要求交付原告所购买的房屋，使原告无法按期入住，造成了一定损失，恳请法院为维护当事人的合法权益。现就该合同被告应赔付项下的具体计算数据罗列如下：1、依据该合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，贵公司已逾期37个月（2015年3月31日-2018年4月30日），应按照合同出卖人逾期180日以上的按买受人向出卖人已支付房款的同期银行存款利率上浮10%赔付，即688143*（3.35%+3.35%*10%）/12个月*37个月=81688.3元。2、因房屋没有正式交付使用而产生的物业费、暖气费已由原告已垫付，（2016年3月-2017年12月）2元/*93平米*21个月=3906元，暖气费22元/平*93平米=2046元，应由被告承担。我方曾于2017年11月27日正式向被告发出律师函，被拒收。被告没有积极处理问题的态度，我方只能提请诉讼，恳请法院维护当事人的合法权益。被告新疆水清木华投资(集团)有限公司（以下简称水清木华公司）辩称：首先根据双方签订的商品房预售合同关于逾期交房的约定，我方存在逾期交房的事实，但是逾期交房的时间与原告所述不一致，我方认为涉案房屋逾期交房违约金计算截止日期为2015年12月24日。我方不认可原告关于违约金的计算标准，应该按照同期银行存款利率2.25%计算违约金，根据合同约定，逾期180天以内按照同期银行一年期定期存款利率赔付，逾期180日以上的按已支付房款的同期银行存款利率上浮10%赔付，利率按照年利率2.25%上浮10%后为2.475%。由于存在90日免责期，分段按照不同利率赔付，违约金计算公式为688143元*2.25%÷365天×91天（2015年7月1日-2015年9月30日）+688143元×2.475%÷365天×84天（2015年10月1日-2015年12月24日）=7779.78元。对于原告其他诉讼请求均不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告出示以下证据：证据1、商品房预售合同一份,以证实原、被告双方法律关系及诉讼主体资格。合同约定了双方交房的时间及逾期交房违约金的计算方法。证据2、入住合约，以证实被告违约交房的截止时间为2018年4月25日。证据3、物业费、暖气费收据3张，以证实产生了物业费3906元，暖气费2046元，均产生于入住前。证据4、收条3张、房屋租赁合同、商品房买卖合同及身份证复印件，以证实因被告逾期交房，原告与于鹏程签订房屋租赁合同产生54000元租赁费，租赁期间自2015年3月1日-2018年2月28日。证据5、银行存款利率表，以证实违约金计算依据，按照3年定期利率上浮10%计算。被告水清木华公司质证认为：1.对商品房预售合同的真实性、合法性、关联性认可，该合同是双方签订的。对原告计算违约金方式不认可。2.对入住合约的真实性、合法性认可，关联性不认可，被告已经履行了交房通知义务，原告逾期接收房屋不是被告原因。3.对物业费、暖气费收据的真实性、合法性认可，关联性不认可，原告自2016年1月起缴纳物业费及暖气费表示认可被告在此之前已经交房。原告起诉时并未缴纳物业费及暖气费，与诉状不一致。4.对收条3张、房屋租赁合同的三性不认可，原告在合同上只有签字无盖章；对商品房买卖合同及身份证复印件真实性认可，但关联性不认可，不能证实存在租赁关系。5.对银行存款利率表的三性均不认可，不知道来源。被告水清木华公司出示以下证据：证据1、竣工验收报告及公示，以证实涉案房屋于2015年12月24日通过五方竣工验收，符合交付条件。证据2、2015年12月24日新疆水清木华投资有限公司《致全体业主通知书》一份、原告办理入住手续，以证实2015年12月24日被告以张贴公告的形式，通知办理入住手续，履行通知义务。原告在2018年4月25日办理入住系原告自身原因。违约金计算的日期计算到2015年12月24日。证据3、两书三份，以证实原告逾期交付系自身原因，由自己承担。证据4、亚心论坛网站信息、405号民事判决书各一份，以证实我方已经履行交房通知义务。证据5、入住手续3份、情况说明1份，以证实注入率达到82.5%。被告及时履行了告知义务。证据6、微信截屏1份，以证实小区就一个业主群，群里一共362人，原告也在业主群中，我方已在业主群中公布了交房时间。原告质证认为：1.对竣工验收报告及公示的真实性，合法性，关联性均不认可，都是复印件。2.对2015年12月24日《致全体业主通知书》三性均不认可，证据来源不认可，对原告办理入住手续真实性、合法性认可，这证明了被告在2018年4月25日通知原告办理入住手续。3.对两书证据的三性均不认可。本案涉案房屋与被告提交两书涉及房屋无关，没有关联性。按照约定，被告交房时应该书面通知。4.对网站信息的三性均不认可，无法核实真实性。公告内容不能证明被告张贴公告，不能代表被告履行办理入住通知义务。对405号民事判决书的真实性、合法性均认可，关联性不认可，所证明问题不认可。判决书中的业主自认看到张贴公告，但我方不在业主群里，也没有看到公告。5.对入住手续三性不认可，与本案没有关联性。2016年1月31日之前仅有15户办理入住，通知存在瑕疵。6.对微信截屏的群信息中物业服务群与上一个案件涉及业主群不一致，被告应该履行通知义务。被告无法证明其所称的微信名是原告微信名，也不能证明原告何时加入微信群。合同中没有约定原告应当加入物业服务群。本院对于原、被告出示的证据一并予以认证：对于原告出示的证据1-3的真实性、有效性、关联性均予以确认，因原告撤回要求被告赔偿租金的诉讼请求，证据4与本案无关联，本院不予审查。对于证据5央行金融机构人民币存款基准利率调整表系打印件，原告无法提供有效的网址予以核实，本院不予确认。对于被告出示的证据1-4的真实性、有效性、关联性均予以确认，其中证据1（房建工程）竣工验收合格工程项目公示表打印件系网站打印，本院就其真实性经网站查询及与乌鲁木齐市质量监督站核实，对其真实性予以确认。对于证据3两书的真实性经电话核实予以确认真实性。证据4亚心社区论坛信息打印件的真实性经上网核实，予以确认。对于证据5，因系复印件及自行制作，被告未提交核实的联系方式，本院不予确认。对于证据6，被告无法说明微信号归属原告及原告加入的时间，本院对于关联性不予确认。经过以上证据认证，经审理查明：2014年原告邹晓芳作为买受人与被告水清木华公司作为出卖人签订商品房预售合同，合同约定原告购买水磨沟区沿河路207号水清木华·丽都国际商住小区5号楼1单元1102室房屋，房款为688143元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人所能控制事件发生，出卖人在合理期限内通知买受人的可延期90日，超出90日的，按第九条第2项执行；3、买受人有到期款项未付；4、停水、停电造成的工期延误按签证日期额延交房；5、如遇政府政策调整或工程遇到重大技术困难无法按时完成等不可预知原因。”第九条约定:“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.双方同意：如出卖人逾期91日-180日的按买受人向出卖人支付已支付房款的同期银行存款利率赔付。如出卖人逾期180日以上的按买受人向出卖人已支付房款的同期银行存款利率上浮10%赔付。”同时，原、被告签订合同补充协议，协议第六条约定“由于本住宅小区整体建设、分期交验，故买卖双方经协商一致确认，第八条约定该商品房验收合格应释义为该商品房符合合同约定且其所在楼宇已经五方验收为合格。”合同签订后，原告如期交付房款688143元。2015年12月24日涉案房屋已组织监理、施工、设计、勘察等单位进行了五方竣工验收，经市质量监督站监督确认为竣工验收合格工程项目予以公示，公示载明竣工验收日期为2015年12月24日。2015年12月25日被告水清木华公司张贴公告，题为“致水清木华·丽都国际全体业主”，内容为“（1）丽都国际小区自12月27日起办理入住。（2）有关逾期交房补偿标准：我公司将严格按购房合同约定的逾期交房条款内容，按全额购房款银行同期存款（一年期定期利息）计算补偿金额。”2018年4月25日原告办理入住。2018年2月案外人王玲以被告逾期交房为由诉至法院要求赔偿违约金，2018年6月水区法院作出（2018）新0105民初405号民事判决书。王玲与被告均未上诉，2018年6月27日判决书生效。本院认为：原告邹晓芳与被告水清木华公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，自双方签订即生效。原、被告应当按照合同约定依法履行各自的义务。原告依约给付了房款，被告应当依约交付房屋。对于逾期交房违约金计算，原告主张按照三年定期银行存款利率3.35%上浮10%作为利率标准，违约期自2015年3月31日至2018年4月30日，被告辩称存在90日免责，且按照年利率2.25%及上浮10%分段计算，违约期至2015年12月24日。双方对于以日累计计算违约金的方法意见一致，本院亦不持异议。对于被告提出90日免责的抗辩意见，本院不予采纳，其理由，双方签订的商品房预售合同第八条约定“非出卖人所能控制事件发生，出卖人在合理期限内通知买受人的可延期90日，超出90日的，按第九条第2项执行。”第九条第二项约定“双方同意：如出卖人逾期91日-180日的按买受人向出卖人支付已支付房款的同期银行存款利率赔付。如出卖人逾期180日以上的按买受人向出卖人已支付房款的同期银行存款利率上浮10%赔付。”被告未提交证据证实本案存在非出卖人所能控制事件发生，也没有就此通知买受人，因此，不存在可以延期90日交房及90日免责的情形。因此应自2015年3月31日起计算逾期交房违约金。原、被告的主要争议焦点在于同期银行存款利率的标准及违约金计算截止日期。本院认为首先应确定违约金计算截止日期，再以此为依据确定同期银行存款利率。对于违约期限，本院认为原、被告对于违约金计算截止日期的争议，实为被告何时将符合合同约定及法律规定的房屋交付给原告。本院认为应当从三个方面分析此问题。第一，原、被告约定的交付条件是否明确，第二，原、被告约定的交付条件是否违反法律规定，第三，房屋达到交付条件后被告是否及时履行通知义务办理入住手续。具体分析如下：第一，原、被告签订的《商品房预售合同》第八条及《补充协议》第六条明确写明交付条件是房屋通过五方验收合格，对于原告是否知晓五方验收的含义并不影响约定的生效，原告作为买受方有权利也有义务了解五方验收的含义。第二，庭审中原告认为双方约定的交付条件违反法律规定，一是房屋至今未通过消防验收，二是2016年9月17日接通天然气，这两个时间均晚于合同约定的交付时间。对于未通过消防验收是否导致逾期交房，本院认为依照《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定：“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收:……(三)本条第一项、第二项规定以外的单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的公共建筑”。涉案房屋建筑23层高于50米，属于应当进行消防验收的建筑，直至判决被告未向法庭出示证据证实涉案房屋通过消防验收。同时《中华人民共和国消防法》第五十八条规定：“违反本法规定，有下列行为之一的，责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处叁万元以上三十万元以下罚款：……(三)依法进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的；（四）建设工程投入使用后经公安机关消防机构依法抽查不合格，不停止使用的……”从该条规定来看，未将消防验收合格作为商品房交付条件予以规定，仅是规定建设工程未经消防验收或者消防验收不合格，建设单位应承担相应的行政责任，因此消防验收并不必然影响合同中约定的交付条件，被告应当按照合同约定的交付条件交付房屋。对于未接通天然气是否导致逾期交房，本院认为本案双方当事人签订的《商品房预售合同》，是自治区建设厅和自治区工商行政管理局联合制定的示范文本。该示范文本对商品房交付条件规定了以下几种情形：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.空白选项（购房者与开发商可以协商填写）。此合同与建设部和国家工商总局联合制定的示范文本条件相同。交付条件中验收和综合验收的区别在于，验收一般指单体建筑验收，而综合验收则针对住宅小区群体建筑，除单体建筑合格外，还要求配套的基础设施和公共设施齐备。同时《商品房预售合同》第十四条约定：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：……4.入住时住区内天然气管道接入。”由此可见，双方未将天然气接通作为交付条件，仅约定天然气管道接通作为交付后配套设施的使用条件，因此，天然气未接通不影响合同中约定的交付条件，被告应当按照合同约定的交付条件交付房屋。第三，原、被告签订的《商品房预售合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人可以包括但不限于：书面形式通知、电话通知、公告通知、张贴通知书等方式通知买受人房屋交付日期，如买受人未按通知内容办理相关手续的，通知交付视为完成房屋交付日。”按照约定被告应当首先书面通知，无法书面通知的情形下采取张贴通知的方式。2015年12月24日涉案房屋通过五方竣工验收，次日被告以在小区张贴公告的方式通知业主于2015年12月27日办理入住手续。本院认为原、被告虽约定书面通知，但原、被告签订合同时原告未留下书面通知的邮寄地址，因此原、被告约定的书面通知在履行中存在困难。被告未书面通知原告而直接张贴公告的方式系通知义务履行瑕疵，通过张贴公告的方式履行通知义务系符合双方约定的其他通知方式。因此原告未及时办理入住的原因在于原告，按照被告张贴的通知，办理入住的时间为2015年12月27日，则2015年12月27日为交付之日，因此逾期违约金计算时间截止为2015年12月26日。对于原告提出被告未提交住宅质量保证书、住宅使用权说明书及被告要求原告交纳物业费才予以办理入住，因此原告有权拒绝办理入住的主张，第一，原告未出示证据证实被告以物业费未交纳而拒绝办理入住，第二，庭审中被告出示了小区其他业主的两书，经核实确认真实性，说明小区其他业主已经收到两书，同时两书系格式性文件，在办理入住时根据房屋基本信息、建筑结构、房屋设施等情况具体填写，填写后交由业主签字确认，因此本院对于原告称两书系空白，不能说明是其房屋两书而拒绝办理入住的主张不予采纳，本院认为2015年12月27日后被告没有拒绝为原告办理入住的事实，原告未及时办理入住系其自身原因。对于原告要求被告因未及时办理入住而产生的物业费及暖气费的诉讼请求，本院不予支持。对于违约金计算标准，被告逾期交房期间自2015年3月31日至2015年12月26日，共计271天，按照原、被告签订的《商品房预售合同》第九条第二款约定，如出卖人逾期180日以上的按买受人向出卖人已支付房款的同期银行存款利率上浮10%赔付，对于同期银行存款利率，双方未约定活期或者定期，按照人民银行公布的金融机构人民币存款基准利率表，2015年3月31日至2015年12月26日期间同期活期利率为0.35%，同期一年定期（零存整取、整存零取、存本付息）利率为2.6%，同期一年定期（整存整取）利率为1.5%-2.25%，因被告逾期交房超过半年，被告在“致水清木华?丽都国际全体业主”告知书解释同期存款利率为一年定期利息利率，同时本合同为格式合同，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”本院认为双方约定的同期存款利率为同期最高标准的一年定期利率（零存整取、整存零取、存本付息）2.6%，违约金计算标准在此基础上浮10%后为年利率2.86%。综上，对于原告要求被告给付逾期交房利息的诉讼请求，本院予以部分支持。对于原告要求被告赔偿物业费、暖气费的诉讼请求不予支持。依照《合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条及第一百零七条之规定，判决如下：一、被告新疆水清木华投资(集团)有限公司给付原告邹晓芳逾期交房违约金14760.67元（按照688143元自2015年3月31日至2015年12月26日以年利率2.86%计算）；二、驳回原告邹晓芳要求被告疆水清木华投资(集团)有限公司支付物业费3906元及暖气费2046元的诉讼请求。以上被告新疆水清木华投资(集团)有限公司给付原告邹晓芳14760.67元，应于本判决生效后十日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1991.01元，减半收取995.51元（原告已预交995.51元），由原告负担827.51元，由被告新疆水清木华投资(集团)有限公司负担168元（被告新疆水清木华投资(集团)有限公司于本判决生效后十日内给付原告168元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆乌鲁木齐市中级人民法院。审判员 张 熠二〇一八年七月十七日书记员 魏亚冰