贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初261号原告：熊剑斌，男，汉族，1975年10月6日出生，住贵州省贵阳市云岩区，原告：谢淑兰，女，汉族，1975年9月23日出生，住贵州省贵阳市云岩区，委托诉讼代理人：魏玉明，延中法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：贵阳臣功房地产开发股份有限公司住所：贵州省贵阳市乌当区火炬大道高新路**。法定代表人：董大伦，公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：潘光明，公司董事。委托诉讼代理人（特别授权代理）：刘林娜，公司员工。原告熊剑斌、谢淑兰与被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司（以下简称臣功公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊剑斌、谢淑兰及其委托诉讼代理人魏玉明，被告臣功公司的委托诉讼代理人刘林娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告熊剑斌、谢淑兰向本院提出诉讼请求：1、请求被告协助办理土地使用权变更事宜；2、请求法院判令支付逾期办理房屋所有权证的违约金27256.95（2016年1月1日至2017年11月13日682天×（399162×0.0001）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年8月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告以399162元用于购买被告开发建成的位于贵阳市××新××大道北段××号臣功新天地2栋2单元16层1号商品房，由于该房是预售房，被告在原告付清款后，于2016年1月1日将房屋交付原告入住，双方约定，出卖人应当在商品房交付使用后2015年12月31日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2012年9月10日，办理了房产证，但是到目前为止，土地一直没有办理变更登记。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益。现依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条及《商品房销售管理管理办法》第34条规定，提出上述所请，请法院依法裁决。被告臣功房开公司辩称：1、原告的诉请第一项是因为施工方不配合才导致未能办理土地使用权变更事宜，施工方在2018年才提交了完整的资料，预计还有两个月才能办理完毕；2、对于原告诉请第二项，我公司并未违约，根据双方签订的商品房买卖合同约定，我方不应当承担违约责任；3、原告购买房屋时的价格低于当时的房价，原告并未有任何损失，双方有明确的违约条款，即使原告认为我方违约也应适用合同违约条款的约定。综上，我公司不构成违约，我公司也在积极的办理中，逾期办理土地使用证的原因不是因为我公司，原告房屋也没有任何损失。请求法院驳回原告诉讼请求经审理查明，2009年9月3日，原告与被告臣功房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于天地住宅小区××单元××号房屋，房屋建筑面积为101.98平方米，总价款为399162元。双方在《商品房买卖合同》第十五条约定：“关于产权登记的约定。一、预告登记约定……二、出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。3、见补充合同。”。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第4条约定为：“关于产权登记的补充。……4.4、双方确认《商品房买卖合同》第十五条中约定的出卖人协助办证的范围只指《房屋所有权证》。4.5、在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门的，出卖人在履行协助办证义务的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任”。合同签订后，原告按约履行了交付房款的义务。2010年11月20日，被告将验收合格的房屋交付给原告使用。2012年9月10日，原告取得涉案房屋《房屋所有权证》（产权证号：筑房权证乌当字第****），产权证载明房屋建筑面积为103.13平方米，成交金额为399162元，房屋具体坐落为贵阳市××新××大道北段××号臣功新天地2幢2单元16层1号。另查明，2013年，被告臣功房开公司因与臣功﹒新天地小区的承建方重庆一建建设集团有限公司就施工资料移交等问题产生纠纷，向本院提出诉讼。2013年12月20日，本院作出（2013）乌商初字第133号民事判决，判决主文为“重庆一建建设集团有限公司在判决生效后十日内向贵阳臣功房地产开发股份有限公司交付《臣功新天地住宅小区一期一标段第二合同段施工合同》和《臣功新天地住宅小区一期一标段第一合同段施工合同》所涉及的工程项目的竣工资料各四套”。宣判后，重庆一建建设集团有限公司不服判决，提出上诉。2014年10月12日，贵阳市中级人民法院作出（2014）筑民一终字第994号民事判决：驳回上诉，维持原判。上述事实，有原、被告的当庭陈述，有原告提交的商品房买卖合同、购房发票、契税发票、房屋所有权证，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明、（2013）乌商初字第133号民事判决书、（2014）筑民一终字第994号民事判决书、乌当区不动产登记站证明、乌当区建设档案馆验收认可书、《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》、商品房买卖合同、收楼登记表原件、入伙手续书原件、贵阳各区县房价涨跌表在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告已于2012年9月10日取得了《房屋所有权证》，而双方在《商品房买卖合同》及补充协议中已明确约定，被告应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，其协助办证的范围仅为《房屋所有权证》，双方之间并无关于被告需要协助原告办理土地使用权证的明确约定，鉴于上述事实被告只有向相关部门交付具备办理产权证条件的相关手续的备案义务，且被告于2018年1月9日收到贵阳市乌当区城市建设档案馆《贵阳市乌当区建设工程档案验收认可书》又于2018年5月8日向贵阳市乌当区建设局提交了《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》，该建设局已批注同意备案，鉴于此，被告已向相关部门提交了具备办理房屋权属的相关手续，已经具备办理相关产权手续的条件，而是否对土地使用权登记事项作出变更，依法应属房地产管理机关审查及做出具体行政行为的范围，故本院不予处理。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”原告诉请被告协助办理土地使用权证，本院不予支持。本案中，被告已于2010年11月20日将验收合格的涉案房屋交付给原告使用，根据《商品房买卖合同》约定，被告应在2012年11月10日前向产权机关报备，而原告取得《房屋所有权证》的时间为2012年9月10日仍在《商品房买卖合同》约定的期限之内，而双方在《商品房买卖合同》及补充协议中已明确约定，被告应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，其协助办证的范围仅为《房屋所有权证》，双方之间并无关于被告需要协助原告办理土地使用权证的明确约定，因此被告不具有协助原告办理土地使用权证的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，对违约金的处理，当事人有约定的应当按照约定处理，没有约定或损失数额难以确定的，可按照上述司法解释的规定处理。但是，被告数年未履行报备义务，系造成原告不能进行土地使用登记事项变更的主要原因，如果不承担一定责任，势必会导致违约方无成本的怠于履行义务。为此，本院根据公平原则，为平衡双方利益，酌定被告在本院确定其履行合同义务的期限前，按合同约定的违约金计算方式向原告支付违约金3991.62元（399162元（房屋总价）×1%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司于本判决生效后十日内向原告熊建斌、谢淑兰支付违约金3991.62元；二、驳回原告熊建斌、谢淑兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费241元，由被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  曾 浩人民陪审员  万廷云人民陪审员  舒 静二〇一八年七月十三日书 记 员  翟彦霖