上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0109民初14329号原告(反诉被告)：芮丝(上海)餐饮管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：HANHYUNGKYU，执行董事。委托诉讼代理人：高传亮、陈澈，北京大成(重庆)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海鸿福置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：许可，总经理。委托诉讼代理人：许雯燕，女。委托诉讼代理人：周晓霞，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。原告芮丝(上海)餐饮管理有限公司诉被告上海鸿福置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，以及被告上海鸿福置业有限公司反诉原告芮丝(上海)餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，合并公开开庭进行了审理。原告芮丝(上海)餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人高传亮、陈澈，被告上海鸿福置业有限公司的委托诉讼代理人许雯燕、周晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芮丝(上海)餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告双倍返还原告履约保证金共计247,716.92元；2、要求被告赔偿原告各项损失共计100万元。事实和理由2015年6月29日，原、被告签订《商品房租赁合同》，就被告(甲方)将其坐落于上海市四川北路XXX号(“壹丰广场”)L1层B09号房屋(以下简称：系争房屋)租赁给原告(乙方)等。合同签订后，原告按照约定接房，装修为CAFEROPLA咖啡店并如期开业。2017年3月31日，被告在未与原告进行任何沟通的情况下，向原告邮寄了一封《解约函》，以原告第二租赁年度实际营业额未达到目标营业额为由，通知解除双方的租赁合同。其后，被告在明知原告没有搬走经营设备的情况下，强行将咖啡店予以封锁；擅自在店内安装排烟管，任意搬挪经营设备，严重损害了原有的装修和物品。原告认为，咖啡店第二租赁年度实际营业额未达到目标营业额并非原告的责任。咖啡店本来经营状况良好，后因为被告对商场地下停车场进行施工，使停车场长期无法使用，影响了商场的经营；擅自封闭与商场相通的地铁4号出口，致使客流量骤减；无故中断广场内外的商铺广告、禁止咖啡店外摆空间的使用等，影响了咖啡店的促销和营业。被告上述种种行为，严重妨碍了包括咖啡店在内的店铺正常经营，造成原告实际营业额下跌，应承担相关赔偿责任。被告反而以此为由通知原告解除租赁合同，显然不符合合同约定和法律规定，原告不认可其效力。被告妨碍原告经营、强行封闭租赁房屋、非法扣留原告经营设备、擅自安装排烟管的行为严重侵害了原告的合法权益，已构成根本违约，同时给原告造成了巨大经济损失。至于损失的具体金额，2015年6月10日，系争房屋的上家上海若啡娜餐饮管理有限公司将系争房屋的经营权、租赁权(包括设备、设施、食材)转让给原告，原告为此支付了转让费100万元。故该转让费损失要求被告赔偿。现原告起诉，要求判如所请。被告上海鸿福置业有限公司辩称：1、被告是根据双方租赁合同第5.7条的约定，由于原告自第二个租赁年度起连续两个月未达到目标营业额，故被告有权单方解除合同，并无违约的情况。2、原、被告就系争房屋签订的租赁合同时间是在2015年6月29日，签订的主体是原、被告。原告主张100万元所依据的转让合同的主体均不是本案的原、被告，与本案无关，而且该转让合同签订时间早于原、被告之间的租赁合同。另外商场停车场施工，以便承接更大的客流量，且并不影响到原告所处的房屋位置。地铁**口封闭施工，并非是被告自主行为，被告也是配合地铁营业，且该地铁口与原告所处房屋相距甚远，根本无从谈起影响原告经营。关于安装排烟管，被告此前确与原告邮件沟通过，但由于原告所谈赔偿及诸多要求，因此被告在原告承租期间未安装该排烟管，无从谈及因安装排烟管影响其经营。故不同意原告的诉讼请求。被告上海鸿福置业有限公司向本院提出反诉诉讼请求1、判令被告没收原告的履约保证金123,858.46元；2、要求原告向被告支付违约金226,638.42元。事实和理由：本案原、被告双方于2015年6月29日签订《商品房租赁合同》，约定被告向原告出租系争房屋，租赁合同约定了租金金额、租金缴纳方式等内容。合同签订后，被告向原告提供了房屋，双方按约履行。至2016年7月开始，原告营业额皆未能达到双方合同约定，经被告多次催促，原告仍未能达到双方约定目标营业额，故被告于2017年3月31日向原告提出解除双方之间的租赁合同，并要求原告及时腾退，向被告交还房屋。然至2017年6月2日，原告才在法院协调下搬离物品，给被告造成较大损失。另，因原告的营业执照及食品卫生许可证至今未能注销，给被告另行出租系争房屋也造成困难。故反诉，要求判如所请。原告芮丝(上海)餐饮管理有限公司对反诉辩称：双方的租赁合同已经由于被告的违法解除而解除。由于被告违法解除合同，应该向原告返还履约保证金，并承担相应的违约责任。要求驳回被告的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2015年6月29日，原、被告双方以被告为甲方、原告为乙方签订《商品房租赁合同》，约定被告将系争房屋出租给原告，租赁面积为90.94㎡，供乙方经营摆放CAFéROPLA品牌的咖啡、烘焙、轻食等等，甲方应于2015年7月1日或之前将该房屋交付给乙方；租赁期限从2015年7月1日起至2020年6月30日止等，乙方开业日为2015年7月1日，租金计算方式如下：自开业日或装修期满后的首日(以先到者为准)起，双方选择固定租金或提成租金(取金额较高者)下述方式计算系争房屋的租金：第一年(2015/7/1-2016/6/30)：固定租金按租赁面积计算，每天每平方米为人民币11.19元，月固定租金为人民币30,952.57元，或月提成租金为乙方于该日历月营业额的25%。第二年(2016/7/1-2017/6/30)：固定租金按租赁面积计算，每天每平方米为人民币11.74元，月固定租金为人民币32,473.92元，或月提成租金为乙方于该日历月营业额的25%等。乙方应在签署本合同时提交租赁期内各月份的目标营业额估算，并作为本租赁合同的有效附件(详见附件六)，同时在租赁期限内依照营业目标运营。自第二个租赁年度起，若乙方连续2个月未能达到附件六所示之目标营业额，甲方有权调整乙方承租房屋的位置、解除合同或者在其他条件不变的情况下单方面变更缩小乙方的承租面积。该种情况下，甲方无需对乙方进行任何赔偿和装修补偿。附件六：目标营业额估算，第一年目标营业额估算：100,000元/月，第二年目标营业额估算：130,000元/月等。双方约定，乙方应于本合同签署之日起七个工作日内，向甲方支付相等于3个月之租金(其单月的租金额，以整个租赁期内的月平均固定租金计)及3个月物业管理费(其单月的物业管理费计)之和的金额作为房屋租赁履约保证金。具体金额为123，858.46元；乙方向甲方支付的履约保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方擅自中途退租和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收履约保证金而无须归还乙方等。本合同履行期间，除非征得甲方同意，乙方无权自行以履约保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。合同签订后，双方均按合同履行，原告向被告支付履约保证金123，858.46元并支付了至2017年3月31日的月固定租金。2017年3月31日被告向原告发出《解约函》称：根据租赁合同5-7条款：乙方应在签署本合同时提交租赁期内各月份的目标营业额估算，并作为本租赁合同的有效附件(详见附件六)，同时在租赁期限内依照营业目标运营。自第二个租赁年度起，若乙方连续2个月未能达到附件六所示之目标营业额，甲方有权调整乙方承租房屋的位置、解除合同或者在其他条件不变的情况下单方面变更缩小乙方的承租面积。该种情况下，甲方无需对乙方进行任何赔偿和装修补偿。根据租赁合同约定附件六中第二年目标营业额为13万元/月。然而原告提供的2016年7月至2017年2月的第二租赁年度实际营业额分别为12.5万元、11.6万元、9.5万元、9万元、7.4万元、7.3万元、6.5万元，第二租赁年度营业额均未达到目标营业额。故2017年3月31日解除被告与原告2015年7月1日签订的《商品房租赁合同》，租赁合同终止。原告须于2017年4月5日前将系争房屋内所有道具和商品撤除。2017年3月31日当日，被告在系争房屋，加上了门锁，原告停止了经营。原告遂于2017年4月24日向本院起诉，诉讼调解期间，2017年5月26日原、被告双方对店内的物品进行了交接，对原告所称遗失现金的事宜，由原告报警处理。2017年06月19日立案后，原、被告双方2017年6月28日确认商铺交接完毕。以上事实，经庭审质证，由原、被告的陈述、《商品房租赁合同》、《解约函》、《事业转让及受让合同》、翻译件及转账凭证、系争店铺内、外照片一组等证据为证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间签订的《商品房租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，依法成立，对当事人双方都具有法律约束力。原、被告双方约定租金为月固定租金和月提成租金，2016年7月开始的第二租赁年度月固定租金为人民币32,473.92元，月提成租金为乙方于该日历月营业额的25%，第二租赁年度目标营业额为13万元/月，而被告在第二租赁年度虽然交付了租金，但均未以目标营业额交付。2017年3月31日，被告函告原告解除合同，符合《商品房租赁合同》的约定，现被告亦同意2017年3月31日解除合同，故本院确认该日为《商品房租赁合同》解除的日期。同时《商品房租赁合同》约定：自第二个租赁年度起，若乙方连续2个月未能达到附件六所示之目标营业额，甲方有权调整乙方承租房屋的位置、解除合同或者在其他条件不变的情况下单方面变更缩小乙方的承租面积。该种情况下，甲方无需对乙方进行任何赔偿和装修补偿。被告系依合同约定，解除合同，现原告要求被告赔偿因解除合同而受到的损失，没有依据，本院不予支持。关于系争房屋的排风管道的安装事宜，原告提供的电子邮件只是表明双方协商安装的意向，并未达成协议，原告亦没有证据证明在原告租赁期间被告实施了该排风设施的施工。故原告以此要求被告赔偿原告的经营损失，本院难以支持。关于原告认为经营期间被告对商场地下停车场进行施工，擅自封闭与商场相同的地铁4号出口，禁止原告外摆空间使用等影响原告正常经营等，原告没有相应的证据证明其因此而受损失系被告所致，本院难以支持。关于履约保证金；因《商品房租赁合同》约定：乙方向甲方支付的履约保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方擅自中途退租和/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收履约保证金而无须归还乙方。故原告要求被告双倍返还履约保证金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于被告反诉要求原告向被告支付违约金226,638.42元。因被告行使解除权的原因是原告自第二个租赁年度起，连续2个月未能达到附件六所示之目标营业额，是双方约定解除合同的条件，被告可以原告未达目标营业额单方主动行使，被告行使解除权后，原告已在合理的期限内搬离，且被告没收了履约保证金，本院认为足以补偿被告的损失，故该项反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条之规定，判决如下：一、原告芮丝(上海)餐饮管理有限公司与被告上海鸿福置业有限公司签订的《商品房租赁合同》于2017年3月31日解除；二、原告芮丝(上海)餐饮管理有限公司的其余诉讼请求不予支持；三、被告上海鸿福置业有限公司收取的履约保证金123，858.46元，不予返还；四、被告上海鸿福置业有限公司的其余反诉诉讼请求不予支持；本案本诉受理费16,029.45元，由原告(反诉被告)芮丝(上海)餐饮管理有限公司负担；反诉案件受理费3,278.73元,由原告(反诉被告)芮丝(上海)餐饮管理有限公司负担1,158.64元，被告(反诉原告)上海鸿福置业有限公司负担2,120.09元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹北霖审 判 员  孔 斌人民陪审员  毛济平二〇一八年七月十六日书 记 员  荀蓓莉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；