湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书(2017）湘0203民初2507号原告（反诉被告）：刘原根，女，1964年1月1日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。原告（反诉被告）：彭鹤林，男，1962年10月11日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。两原告（反诉被告）共同委托代理人魏勇，湖南中兴律师事务所律师。委托权限为一般代理。两原告（反诉被告）共同委托代理人包印泉，湖南中兴律师事务所律师。委托权限为一般代理。被告（反诉原告）：郑忠艺，男，1969年10月27日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。被告（反诉原告）：康华娟，女，1969年10月13日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区。两被告（反诉原告）共同委托代理人赵星，湖南御辩律师事务所律师。委托权限为特别授权，即代为提起反诉，承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，签收相关法律文书。两被告（反诉原告）共同委托代理人杨娜，湖南御辩律师事务所律师。委托权限为一般代理。第三人：株洲新环境房地产经纪有限公司，住所地湖南省株洲市天元区长江北路86号百益大厦104号。法定代表人袁李。委托代理人谢少华，男，1989年9月3日出生，汉族，株洲新环境房地产经纪有限公司员工，住湖南省邵阳县。委托权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解，签收法律文书等。原告（反诉被告）刘原根、彭鹤林与被告（反诉原告）郑忠艺、康华娟、第三人株洲新环境房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法由审判员李朝龙适用简易程序进行审理，在诉讼过程中，被告郑忠艺、康华娟于2017年11月29日向本院提起反诉，本院依法予以受理，将本诉与反诉合并审理。后发现本案不宜适用简易程序，于2017年12月5日将本案转为普通程序继续审理。本院分别于2018年1月9日、6月25日两次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）刘原根、彭鹤林及其共同委托代理人魏勇（参加第一次开庭审理）、包印泉（参加第二次开庭审理），被告（反诉原告）郑忠艺、康华娟的共同委托代理人赵星（参加第一次开庭审理）、杨娜，第三人的委托代理人谢少华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告刘原根、彭鹤林向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行原、被告之间签订的房屋买卖合同第一条第六项之约定，返还清单上的物品（客厅沙发4个、茶几2个、厦华牌电视机1台、海尔牌空调柜机1台、海尔牌空调挂机6台、冰箱1台、餐桌1套、抽油烟机1台、热水器2台、床5张、柜子3个、洗衣机1台）;2.如被告不能返还清单上的物品，则要求被告赔偿原告损失50000元，后减少为15000元；3.判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：二原告系夫妻，在2016年12月21日，原告刘原根与被告康华娟通过第三人株洲新环境房地产经纪有限公司签订了一份《房屋买卖合同》，原告购买被告所有的位于株洲市芦淞区房屋，该合同对三方的权利义务均有约定。在本合同签订前，原告到拟购买的房屋内验房，当时三方谈好房屋内的家电、家具等全部归原告所有，第三人的工作人员写下了清单并照相存底。且在合同第一条第六款约定：房屋的价款包括“现有装修及配套设施；家具家电（以交房确认书登记物品为准），车库一个（约30平方米）”等等。在合同签订后，由于办理房产证时，改为办理不动产证，导致办证时间延长，到2017年7月，不动产证才办理完毕。在不动产证办理完毕后，第三人的工作人员通知原告去第三人在碧玉花园分店里办理交房手续，三方到达房屋，被告开门后即离开，原告和第三人的工作人员发现室内的家具、家电全被搬走了。由于被告不在现场，原告就没有支付最后的一万余元尾款，导致交房无果。第三人的工作人员多次出面协调，均被拒绝，被告还发短信给原告，要向原告索赔，原告购买此房屋是商业贷款购买，现在无法居住，为了解决此纠纷，原告特起诉，望法院依法支持原告的诉讼请求。本诉被告郑忠艺、康华娟辩称，二被告人已按合同约定将房屋交付给二原告，双方并未签署交房确认书，二原告主张二被告交付清单上的物品没有事实依据。同时，二原告拒绝办理交房手续，拒绝支付房屋尾款，导致合同无法履行。第三人陈述称，二原告从未说过不给钱，交房的当天，由二被告在交接房屋时移交物品，结清费用；第三人提交的物品清单是经双方认可的。反诉原告郑忠艺、康华娟向本院提出反诉请求：1.判令两被反诉人向反诉人支付购房款13500元，违约金15500元，合计29000元；违约金暂计算至2017年11月24日（从2017年6月22日起至2017年11月24日止）,自2017年11月25日起，按每日100元的标准计算至实际清偿日止；2.判令被反诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：2016年12月21日，反诉人与被反诉人在株洲新环境房地产经纪有限公司的介绍下签订了《房屋买卖合同》，被反诉人购买反诉人位于株洲市芦淞区房屋。合同对反诉人的房屋状况、交房条件、房款支付及违约责任等均有明确约定。反诉人依据合同的约定，于2017年8月11日向被反诉人交付房屋，但被反诉人却不予收房且拒绝向反诉人交付购房尾款。综上，反诉人与被反诉人签订的房屋买卖合同合法、有效，反诉人依据合同约定履行了配合房屋过户及交付房屋等属于出卖人的义务，但被反诉人违反合同约定，不履行买受人的义务，拒绝收房、拒绝向反诉人支付购房款。为维护反诉人的合法权益，特申请法院依法支持反诉人的反诉请求。反诉被告刘原根、彭鹤林对反诉原告郑忠艺、康华娟的反诉辩称，根据合同规定，交全款、交房是同时进行的；反诉原告在双方约定的交房时间前，将家具、家电搬走是先期违约，反诉被告履行抗辩权，有权解除合同。第三人陈述称，反诉原告要求反诉被告支付尾款，且还要赔偿，第三人觉得不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对刘原根、彭鹤林提交的证据物品清单，该物品清单系虽然第三人书写，郑忠艺、康华娟并未签字，但结合合同约定、清单上物品照片及第三人陈述，能证明原、被告签订房屋买卖合同时，清单上所载物品亦属于出卖的范围，对该清单的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；对照片二十五张的真实性、合法性、关联性，本院予以采信，能证明物品清单中所载物品情况。对本诉被告（反诉原告）郑忠艺、康华娟提供的证据短信截图两张的真实性、关联性予以采信，能证明郑忠艺、康华娟催促刘原根、彭鹤林收房及支付购房尾款的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：在2016年12月21日，本诉原告（反诉被告）刘原根作为买受人、被告（反诉原告）郑忠艺、康华娟作为出卖人、第三人株洲新环境房地产经纪有限公司作为居间人签订《房屋买卖合同》，合同约定，郑忠艺、康华娟将其所有的位于株洲市芦淞区房屋出卖给刘原根，刘原根于2017年1月31日前支付郑忠艺、康华娟首付款300000元，通过银行贷款支付房款500000元，余款13500元于交房时支付。同时，合同约定房屋的总价款包括家具、家电（以交房确认书登记物品为准）的价格。合同签订后，涉案房屋已变更登记至刘原根、彭鹤林名下，刘原根、彭鹤林共计支付郑忠艺、康华娟800000元，尚有余款13500元未付。关于合同约定的出卖给刘原根的家具、家电物品（客厅沙发4个、茶几2个、厦华牌电视机1台、海尔牌空调柜机1台、海尔牌空调挂机6台、冰箱1台、餐桌1套、抽油烟机1台、热水器2台、床5张、柜子3个、洗衣机1台），郑忠艺、康华娟已全部搬走，刘原根、彭鹤林因此原因拒绝收房。另查明，诉讼过程中，经刘原根、彭鹤林申请，本院委托湖南艾普瑞资产评估有限公司对物品清单上所载的家具、家电价值进行评估。由于缺乏必要的评估资料且大部分评估对象已无实物，评估人员无法进行价值评估，该公司已退回本次委托。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案争议的焦点为：一、本诉被告（反诉原告）郑忠艺、康华娟是否应向本诉原告（反诉被告）刘原根、彭鹤林返还清单上的物品或赔偿损失15000元；二、反诉被告（本诉原告）刘原根、彭鹤林是否应向反诉原告（本诉被告）郑忠艺、康华娟支付房屋余款13500元及违约金。现分析如下：一、郑忠艺、康华娟是否应向刘原根、彭鹤林返还清单上的物品或赔偿损失15000元。2016年12月21日，刘原根作为买受人与作为出卖人的郑忠艺、康华娟及作为居间人的株洲新环境房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，依法成立生效。各方当事人应遵循诚实信用原则，全面履行自己的义务。作为出卖标的物组成部分的物品清单上所载的家具、家电，庭审中郑忠艺、康华娟称已全部搬走，加之所涉家具、家电品牌不明，故判决郑忠艺、康华娟返还所涉家具、家电已为不可能，本案以判决郑忠艺、康华娟赔偿刘原根、彭鹤林的损失为宜。刘原根、彭鹤林主张郑忠艺、康华娟赔偿损失的数额由50000元减为15000元，系对其民事权利的处分。因郑忠艺、康华娟拒不提交鉴定所需的材料，导致本次鉴定无法进行而被退回，郑忠艺、康华娟应承担举证不能的法律责任。结合本案实际情况，本院对刘原根、彭鹤林主张郑忠艺、康华娟赔偿15000元的主张予以支持。二、刘原根、彭鹤林是否应向郑忠艺、康华娟支付房屋余款13500元及违约金。双方约定的房屋价款为835000元，刘原根、彭鹤林尚有余款13500元未付，刘原根、彭鹤林应按照合同的约定，承担继续履行支付余款13500元的义务。关于逾期付款违约金问题，因郑忠艺、康华娟违反约定，擅自搬走所涉的家具、家电，刘原根、彭鹤林享有同时履行抗辩权，故对郑忠艺、康华娟主张刘原根、彭鹤林支付违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条与《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郑忠艺、康华娟于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）刘原根、彭鹤林15000元；二、原告（反诉被告）刘原根、彭鹤林于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）郑忠艺、康华娟剩余房款13500元；三、驳回被告（反诉原告）郑忠艺、康华娟的其他反诉请求。上述判决主文第一项和第二项确定的款项相抵后，被告（反诉原告）郑忠艺、康华娟还应赔偿原告（反诉被告）刘原根、彭鹤林1500元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，由原告（反诉被告）刘原根、彭鹤林共同承担735元，被告（反诉原告）郑忠艺、康华娟共同承担315元；反诉案件受理费263元，由原告（反诉被告）刘原根、彭鹤林共同承担123元，被告（反诉原告）郑忠艺、康华娟共同承担140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本照不服判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向市农行荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转账的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账户：16×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长  李朝龙人民陪审员  易新能人民陪审员  陈兰君二〇一八年七月十六日书 记 员  朱 容附本判决书引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。