广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤06民终5657号上诉人（原审被告）：黄胜建，男，汉族，1961年11月29日出生，住湖南省桃江县，委托诉讼代理人：陈宇，广东淼鑫律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市禅城区海之伦制衣厂，住所地广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：何源强，广东邦南律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗志辉，广东邦南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市禅城区住房保障中心，住所地广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：李军，广东天伦（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄志强，广东慧港律师事务所律师。原审被告：佛山市禅城区胜建物业管理服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。上诉人黄胜建、佛山市禅城区海之伦制衣厂（以下简称海之伦制衣厂）与被上诉人佛山市禅城区住房保障中心（以下简称住房保障中心），原审被告佛山市禅城区胜建物业管理服务有限公司（以下简称胜建公司）返还原物纠纷一案,不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初16418号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄胜建上诉请求：1.撤销一审判决；2.海之伦制衣厂应于判决发生法律效力之日起十日内向住房保障中心返还位于佛山市禅城区xxx首层xx号铺的房屋；3.黄胜建按一审1939.34元/月的标准向住房保障中心支付2015年5月1日至2017年4月30日的房屋占用费46544.16元；住房保障中心向黄胜建支付2010年3月31日起至2017年12月31日物业管理费48334.32元。两者相抵，住房保障中心于判决发生法律效力之日起十日内向黄胜建支付物业管理费1790.16元；4.海之伦制衣厂承担自2017年5月1日起至房屋返还前的房屋占用费；5.本案的全部诉讼费用由住房保障中心承担。事实和理由：一、一审判决要求黄胜建返还房屋，缺乏合同依据与事实依据。一审法院认为，黄胜建系房屋的出租人，在无追认代理权的情况下，与海之伦制衣厂签订的房屋租赁合同自始无效。认定海之伦制衣厂为实际占有人。一审法院也查明，2016年4月18日黄胜建与林俊波签订的平桂街首层P1、P2号（其实即住房保障中心主张的P2铺面积相加）《房屋租赁合同》，租期自2016年5月1日至2017年4月30日。合同到期后，黄胜建并未与海之伦制衣厂就租金支付达成新的协议。本案中，因黄胜建的管理行为未获追认，无权要求海之伦制衣厂交纳租金给自己。黄胜建没有实际管理权、并非涉案房屋的占有人，合同期满后也不具有收租人身份。二、一审判决要求黄胜建对与自己无关的、未收取租金期间产生的房屋占有费承担连带责任缺乏法律前提、合同依据和事实支持。三、涉案房屋经黄胜建多年事实管理，住房保障中心不应只享受权利（收取房屋占用费）而不承担义务（交纳物业管理费）。从公平及减少诉累的角度，黄胜建与住房保障中心因涉案房屋产生的费用应在本案中相应扣减。虽然在2015年5月1日之前，涉案房屋没有出租，没有租金产生，但不代表该房屋未享受黄胜建提供的物业管理服务。黄胜建提供的物业服务主要有绿化卫生管理、安全保卫工作、公共设施维护及其他。涉案房屋原先排污管道破损、污水横流、无水无电，无法产生任何经济收益。经整理后该房屋直接使用管理区域的电力、水利设备设施。间接享受绿化、环卫等服务。涉案房屋属于物业管理区不可分割的一部分，需要交纳物业费。由于住房保障中心自身懈怠，迟迟不来接管房屋，应支付2010年3月31日起至2018年3月31日期间的物业管理费（按照商铺物业管理费平均3元/平方米计算，149.18平方米×3元×12个月×9年=48334.32元），故应与黄胜建应承担的房屋占用费做相应抵销。对黄胜建的上诉，住房保障中心答辩称，黄胜建提出的物业管理费纠纷与本案无关。黄胜建主张在租赁合同到期后因不存在租赁关系不应支付占用费、返还原物没有事实和法律依据。混淆了本案黄胜建并非房屋产权人和侵占公房的违法事实，其上诉主张应予以驳回。对黄胜建的上诉，海之伦制衣厂答辩称其答辩意见与本案上诉意见一致。对黄胜建的上诉，胜建公司未发表意见。海之伦制衣厂上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判海之伦制衣厂向住房保障中心支付2017年5月1日至2017年12月31日的房屋占有使用费共15514.72元；2.由黄胜建、胜建公司、住房保障中心承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认为海之伦制衣厂作为实际占有人负有对黄胜建出租涉案房屋的权利来源进行核实的义务，但海之伦制衣厂并无证据证明其曾履行该义务，亦无证据证明黄胜建的出租行为构成《中华人民共和国合同法》第四十九条规定的表见代理，黄胜建、海之伦制衣厂主观上存在共同错误。该认定有误，具体分析如下：黄胜建等人与案外人佛山市禅城区平桂街27、33号楼住宅小区业主委员会签订《平桂小区物管承包合同》、黄胜建为涉案房屋的合同管理者。涉案房屋由黄胜建进行修理、加装水电、更换卷闸并持有钥匙。涉案房屋的水电费一直通过黄胜建予以申报和缴纳。基于以上原因，海之伦制衣厂已经履行了作为承租人的审查责任，该审查亦符合一般租赁市场交易习惯，有理由相信黄胜建有权对涉案房屋进行出租，主观上不存在过错。二、海之伦制衣厂已向黄胜建足额缴纳租金至2017年4月30日，对占用涉案房屋的行为已经支付了相应、合理的对价。本案对侵权责任的分担应适用过错原则，应充分考虑各方的过错、已承担的责任以及收益。黄胜建作为侵权行为的受益人，应单独承担2017年4月30日前的房屋占有使用费。三、住房保障中心请求的2015年10月前的房屋占有使用费已经超过诉讼时效期间。四、住房保障中心对涉案房屋长期被出租、占用存在一定的过错，海之伦制衣厂是基于对涉案房屋的长期出租状态相信黄胜建享有出租权。对于海之伦制衣厂的上诉，住房保障中心答辩称海之伦制衣厂的上诉请求和理由没有事实与法律依据。各使用人至今未返还涉案房屋，在一审中也未提出诉讼时效的抗辩理由。根据一审查明的事实和当事人的陈述，住房保障中心在知道涉案房屋被无权占有后已依法提出搬离的要求，协商无果后才提起诉讼，海之伦制衣厂的侵占行为处于连续的状态。对海之伦制衣厂的上诉，黄胜建称其意见与上诉意见一致。对海之伦制衣厂的上诉，胜建公司未发表意见。住房保障中心向一审法院起诉请求：1、判令黄胜建、胜建公司、海之伦制衣厂立即向住房保障中心返还位于佛山市禅城区xxx首层P2号的直管公房（以下简称“涉案房屋”）；2、判令黄胜建、胜建公司、海之伦制衣厂支付自2011年6月8日起至实际返还房屋之日的房屋占用费（占用费按禅城区房屋租赁市场指导租金标准每月每平方米25元计算，暂计算至2017年11月共77个月287171.5元）；3、判令本案诉讼费用全部由黄胜建、胜建公司、海之伦制衣厂承担。一审法院认定事实：2001年7月2日，佛山市房地产管理局（甲方）、案外人佛山市xxx集团公司（乙方）签订《佛山市区直管公房拆迁合同书》，约定征拆庆宁路142号房屋，乙方应补偿房屋给甲方，产权属甲方所有。2002年5月8日，案外人佛山市xxx集团公司向佛山市房产管理局出具公房移交申请书，内容为：“……其中住宅部分贵局已接收，余下商铺部分未接收，有如下四间：补偿门牌××铺面积124.59㎡……特此申请，请贵局批准并协助办理以上房屋的交接手续”，佛山市房产管理局盖章确认同意接收上述商铺并注明日期为2003年5月13日。2004年5月18日，佛山市禅城区房产测绘所出具涉案房屋的平面图，注明产权面积为149.18㎡。2004年6月14日，佛山市房地产管理局出具《商品房过户证明书》，注明：“下列房产由佛山市xxx（集团）公司开发建设，并已预售于以下购房人。房地产坐落佛平路xxx首层P2号，购房人名称佛山市xxx（集团）公司”。2008年11月19日，佛山市人民政府办公室出具《关于市直管公房过户问题的复函》，同意将市直管公房过户到禅城区房产管理部门（区建设局）名下，禅城区可委托住房保障建设管理中心进行经营管理。2011年6月8日，佛山市禅城区国土城建和水务局出具《授权委托书》，授权住房保障中心以自己名义管理原由该局管理的直管公房及其他各类保障性住房。2016年8月31日，佛山市xxx集团有限公司出具《证明》，内容为：“平桂街27号9号铺；xxx2号铺、5号铺、6号铺（即xxx首层P2号、P5号、P6号）是我公司的房产，用于征拆补偿庆宁路142号房管直管房，拆迁套内建筑面积：352.26㎡，补偿房屋已作移交。特此证明。”另查明一，胜建公司系自然人投资或控股的有限责任公司，股东包括黄胜建、案外人涂伟，成立日期是2013年8月5日。另查明二，根据佛山市禅城区国土城建和水务局2011年9月8日发布的《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》，其中祖庙街道市东路以东，佛平路以南，桂城边界以西，同济东路以北商业用房商铺首层40元/平方米.月，首层以上20元/平方米.月。根据佛山市禅城区国土城建和水务局2012年6月26日发布的《佛山市禅城区房屋租赁指导租金标准》，其中祖庙街道商业用房（商铺）指导租金标准平桂街首层是25元/平方米.月。根据佛山市禅城区国土城建和水务局2015年3月2日发布的《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》，其中佛山市禅城区商业用房（商铺）指导租金标准祖庙街道平桂街一线铺（或临街铺位）首层是25元/平方米.月。根据佛山市禅城区国土城建和水务局2016年9月23日发布的《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》，其中佛山市禅城区商业用房（商铺）指导租金标准祖庙街道平桂街一线铺（或临街铺位）首层是25元/平方米.月。另查明三，2010年3月31日，黄胜建等人（乙方）与案外人佛山市禅城区平桂街27、33号楼住宅小区业主委员会（甲方）签订《平桂小区物管承包合同》，约定甲方委托乙方负责佛山市禅城区平桂街27、33号相关物业管理事项，合同期限自2010年4月1日起至2013年3月31日止。2013年3月31日，黄胜建等人（乙方）与案外人佛山市禅城区平桂街27、33号楼住宅小区业主委员会（甲方）签订《平桂小区物管承包合同》，约定甲方委托乙方负责佛山市禅城区平桂街27、33号相关物业管理事项，合同期限自2013年4月1日起至2018年3月31日止。另查明四，2015年5月1日，黄胜建出具收款收据，确认收到林俊波（海之伦制衣厂经营者）租33座首层P1号铺年租金4200元、首层P2号铺年租金22800元。2016年4月18日，黄胜建（出租方、甲方）与（承租方、乙方）林俊波签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于佛山xxx首层P1号，租期自2016年5月1日至2017年4月30日，租金每年4200元，甲方同意在2015年5月1日将房屋交付乙方使用。2015年5月1日，黄胜建（出租方、甲方）与（承租方、乙方）林俊波签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于佛山xxx首层P2号，租期自2015年5月1日至2016年4月30日，租金每年22800元，甲方同意在2015年5月1日将房屋交付乙方使用。2016年4月18日，黄胜建（出租方、甲方）与（承租方、乙方）林俊波签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于佛山xxx首层P2号，租期自2016年5月1日至2017年4月30日，租金每年22800元，甲方同意在2016年5月1日将房屋交付乙方使用。另查明五，佛山市xxx集团有限公司向一审法院出具复函，内容为：“……我公司在佛山市禅城区xxx、33号共有4间铺位……属我公司产权所有。现在4间铺位均出租使用，租金为每平方米13元/月……”另查明六，黄胜建与海之伦制衣厂在庭审中确认从2017年5月1日起开始就没有交租，包括5月的也没有交。另查明七，住房保障中心与黄胜建、海之伦制衣厂在庭审中确认住房保障中心诉请中返还的P2号商铺实际上就是黄胜建与林俊波签订的上述租赁合同中的P1号和P2号面积相加。一审法院认为，本案属于返还原物纠纷。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第二百四十三条的规定，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。不动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。故关于住房保障中心诉请是否成立，一审法院作如下分析：一、依一审法院查明的事实，可以证明住房保障中心系涉案房屋的合法管理人即权利人，有权请求无权占有人向其返还涉案房屋并主张相应的孳息即房屋占有使用费；二、本案中，黄胜建是在明知其本人并非涉案房屋权利人的情况下实施出租行为，而海之伦制衣厂作为实际占有人负有对黄胜建出租涉案房屋的权利来源进行核实的义务，但海之伦制衣厂并无证据证明其曾履行该义务，亦无证据证明黄胜建的出租行为构成《中华人民共和国合同法》第四十九条规定的表见代理；三、关于林俊波与黄胜建签订的租赁合同效力，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。该法第五十一条则规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此，上述租赁合同原先处于效力待定状态，现由于住房保障中心作为权利人不追认黄胜建出租涉案房屋的行为，且黄胜建至今为止亦未取得出租涉案房屋的权利，故上述租赁合同应为无效合同，自始无效。林俊波已向黄胜建交纳的租金只是涉及合同无效后的返还，而不能作为免除海之伦制衣厂向住房保障中心支付占有使用费的责任的理由；四、至于胜建公司，并非其与实际承租人签订租赁合同，亦无证据证明其系涉案房屋所在楼宇的物业管理单位，故住房保障中心请求胜建公司承担责任，依据不足，一审法院不予支持。综合以上分析，黄胜建、海之伦制衣厂主观上存在共同过错，故对于返还涉案房屋及支付房屋占有使用费应承担连带责任。关于房屋占有使用费的标准，考虑到林俊波与黄胜建签订的租赁合同所约定的租金标准只是其双方约定，不足以反映真实的租金标准，因此一审法院结合本案案情确定以案外人佛山市xxx集团有限公司复函中的租金标准作为房屋占有使用费的标准，住房保障中心主张以禅城区房屋租赁市场指导租金标准确定，缺乏依据，一审法院不予支持。即房屋占有使用费的标准为13元/月/㎡×149.18㎡=1939.34元/月。至于房屋占有使用费的支付期限，现有证据只能证明黄胜建、海之伦制衣厂从2015年5月1日开始实施侵权行为，故应从该日开始计算至实际返还涉案房屋之日止。住房保障中心请求从2011年6月8日开始计算，缺乏依据，一审法院不予支持。黄胜建、海之伦制衣厂截止2017年12月31日应向住房保障中心支付的房屋占有使用费计算如下：2015年5月1日-2017年12月31日:1939.34元/月×32个月=62058.88元。自2018年1月1日起至黄胜建、海之伦制衣厂实际返还涉案房屋止的房屋占有使用费按1939.34元/月计付。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第二百四十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第八条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、黄胜建、海之伦制衣厂应于判决发生法律效力之日起十日内向住房保障中心返还位于佛山市禅城区xxx首层P2号的房屋；二、黄胜建应于判决发生法律效力之日起十日内向住房保障中心支付2015年5月1日至2017年12月31日的房屋占用费62058.88元，自2018年1月1日起至黄胜建、海之伦制衣厂实际返还上述第一项判决确定的物业之日止的房屋占用费由黄胜建按每月1939.34元的标准向住房保障中心计付；三、海之伦制衣厂对黄胜建上述第二项判决确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回住房保障中心的其他诉讼请求。黄胜建、佛山市禅城区海之伦制衣厂如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务及返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。案件受理费2804元，由黄胜建、海之伦制衣厂连带负担651元，由住房保障中心负担2153元。二审期间，黄胜建向本院提交照片12张，其他当事人均未提交新证据。本院组织各方当事人进行了证据交换、质证。经审查，黄胜建提交的照片无法确定具体的拍摄时间及地点，住房保障中心对其真实性不予确认，故本院不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：黄胜建是否应返还涉案房屋并支付2017年5月1日至返还房屋前的占有使用费；海之伦制衣厂应否就涉案房屋的占有使用费承担连带清偿责任；住房保障中心主张2015年10月之前的房屋占有使用费是否已超过诉讼时效期间。关于争议焦点一、二。涉案房屋为征拆原佛山市房地产管理局直管公房的补偿房屋，佛山市xxx集团有限公司于2002年5月8日已将涉案房屋移交给原佛山市房地产管理局。2011年6月8日，佛山市禅城区国土城建和水务局授权住房保障中心管理涉案房屋。故住房保障中心是涉案房屋的合法权利人，有权请求无权占有人向其返还涉案房屋并主张相应的房屋占有使用费。黄胜建、海之伦制衣厂均确认海之伦制衣厂在黄胜建处承租涉案房屋，在2015年5月1日至2017年4月30日的租赁期间内使用该房屋，且至今仍在使用。就双方的租赁关系而言，黄胜建等人与佛山市禅城区平桂街27、33号楼住宅小区业主委员会签订的《平桂小区物管承包合同》中仅对黄胜建等人应负责的物业管理事项进行约定，黄胜建并无将该房屋出租给他人使用并获取收益的权利。海之伦制衣厂作为涉案房屋的承租人，未核实房屋权属情况也未提供证据证明其有理由相信黄胜建具有代理权的情况下与黄胜建签订租赁合同。由此可见，黄胜建与海之伦制衣厂对涉案租赁合同的无效均有过错责任，且共同侵害了住房保障中心就涉案房屋所享有的权利。根据《中华人民共和国侵权责任法》第八条关于“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。”的规定，一审判决黄胜建与海之伦制衣厂向住房保障中心返还所占有使用的房屋，黄胜建应支付至实际返还房屋之日止的占有使用费，海之伦制衣厂对该占有使用费承担连带清偿责任并无不当，本院予以维持。黄胜建关于其对涉案房屋没有返还义务，其并非涉案房屋的实际占有人、未收取2017年5月1日以后的租金、不应承担连带责任的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。海之伦制衣厂已向黄胜建支付的2015年5月1日至2017年4月30日期间的房屋占有使用费可因涉案租赁合同无效向黄胜建主张返还，但不能作为海之伦制衣厂向住房保障中心支付占有使用费的免责理由。故海之伦制衣厂关于其已经尽到审查义务并且已向黄胜建支付了相应合理的对价，黄胜建应单独承担2015年5月1日至2017年4月30日期间的房屋占有使用费的上诉主张于法无据，本院不予支持。关于争议焦点三。经查，黄胜建在一审期间答辩称“直到2017年4月之前没人来找过我们，后来房管所来找我出示证据说是他们的，说好了5月交回给他们，他们派人来接管，要求我们协助他们过渡房屋，到5月的租金归他们收，签好合同后钱就转到房管所的账户上”，结合海之伦制衣厂、黄胜建均确认自2017年5月1日1起就没有交纳租金的事实，据此可以认定住房保障中心于2017年4月向共同侵权人之一的黄胜建就返还房屋以及相关费用主张过权利，故住房保障中心诉请黄胜建、海之伦制衣厂支付的房屋占有使用费中2015年4月至2017年3月的部分的诉讼时效期间发生中断并重新计算，至住房保障中心提起本案诉讼并未超过诉讼时效期间。其次，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条关于“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”的规定，海之伦制衣厂在一审期间并未提出诉讼时效抗辩，在二审期间才提出,也未提供新的证据证明住房保障中心的请求权已过诉讼时效期间。故海之伦制衣厂关于住房保障中心主张2015年10月之前的房屋占有使用费已超过诉讼时效期间的上诉理由于法无据，本院不予支持。此外，黄胜建关于住房保障中心应向其支付2010年3月31日起至2017年12月31日期间的物业管理费的上诉请求系其在二审期间提出的诉讼请求，住房保障中心不同意进行调解，根据《最高人民法院关于适用综上所述，黄胜建，海之伦制衣厂的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费238元，由上诉人黄胜建负担50元，由上诉人佛山市禅城区海之伦制衣厂负担188元。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  翁丰好审判员  徐允贤二〇一八年七月二十七日法官助理张晓航书记员钟伊发