山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁13民终2954号上诉人（原审被告）：艾茂梅，女，1975年12月31日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。委托诉讼代理人：于翔，山东隆泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：临沂广通物业管理有限公司，住所地：临沂市兰山区临西二路与启阳路交汇西100米路北。统一社会信用代码：913713027563574481。法定代表人：刘霞，经理。委托诉讼代理人：姜金良，临沂兰山天威法律服务所法律工作者。上诉人艾茂梅因与被上诉人临沂广通物业管理有限公司（以下简称广通物业公司）服务合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院(2017)鲁1302民初6332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。艾茂梅上诉请求：1、请求法院撤销（2017）鲁1302民初6332号民事判决书，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人出具的物业合同系伪造，不能作为其收取物业服务费用的依据。被上诉人在庭审中出具了《物业服务合同》一份，服务期限自2012年1月1日至2017年1月1日，用以证明上诉人与被上诉人之间存在合法有效的物业服务合同关系，而在（2013）临兰商初字第1802号案件中，被上诉人提交的合同服务期限自2012年1月1日至2015年1月1日，被上诉人称该合同系丢失后补签，补签后的新合同已在相关部门备案，既然是补签，那么合同内容应与丢失合同内容一致，尤其是合同期限，其变更的结果是产生了一份新合同，依据《物权法》第七十六条规定，涉及物业的选聘应经业主大会通过，该补签合同未经此程序，其擅自增加物业合同需到相关部门备案，单单对补签之后的合同进行备案，对于丢失的合同是否备案只字不提，实不符合常理，并且上诉人提交了一份被上诉人要求补签2017年至2022年物业服务合同的申请书，而2017年后涉案小区从未签订过新的物业合同，恰恰证明了被上诉人的行为系假借补签合同之名，行伪造合同之实，一审法院对此视而不查，有失公允。二、被上诉人收取电梯运行费用属于擅自扩大收费范围、重复收费的行为，于法无据，其主张的2008年-2015年的电梯运行电费也因超过诉讼时效，不应被支持。根据《临沂市住宅物业服务收费管理实施办法》（临价费法2011195号）的规定，电梯运行电费包含在物业服务费中，不得重复收取，被上诉人在上述规定实施后仍公然收取2011年后的电梯运行电费，实属无视法律法规的存在。况且被上诉人从未在小区显著位置公示过收费标准、依据、电表度数计算方式安装单位等，上诉人对此不知情更不会认可。被上诉人于2008年入驻涉案小区提供物业服务，期间从未收取电梯运行电费，上诉人收到一审诉状后才知道该笔费用的存在，依据相关法律规定，对于被上诉人主张的2008年至2015年期间的电梯运行电费已超过诉讼，不应被支持。上诉人在原审中多次提出时效抗辩，原审法院对此不予认定，有违法律法规规定。三、被上诉人并未垫付电梯年检费用，该费用应由业主直接向电梯维保公司缴纳或由新一届业主委员会统一收取后缴纳。被上诉人主张其已为业主垫付了电梯年检费用，要求上诉人分摊，但庭审中被上诉人并未提交转账记录、发票等证据加以证实，后经业主代表与维保公司沟通，被上诉人并未垫付该费用。现涉案小区新一届业主委员会已成立并与电梯维保公司进行对接，被上诉人已与本小区无关，如再将该笔费用交由被上诉人无事实及法律依据，况且至今被上诉人仍拒不移交电梯维保手续已严重侵害了上诉人小区业主的合法权益。四、被上诉人主张2017年1月1日后的物业费用无事实及法律依据。即使上诉人认可被上诉人所谓“补签”的2012年1月1日至2017年1月1日《物业服务合同》那么2017年1月1日合同到期后，被上诉人也应当交接相关资料后退出该小区物业，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款规定，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。被上诉人仅在小区内保留了保洁和安保人员各一人，便以提供事实服务为由要求支付物业费用，已违反上述法律规定，不应被支持。临沂广通物业管理有限公司答辩称，艾茂梅的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。且该小区业主委员会所有成员都缴纳认可了此项费用。临沂广通物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告向原告支付其欠物业费4378元及利息；2.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告临沂广通物业管理有限公司变更诉讼第1项请求：请求法院判令被告向原告支付其欠物业费4278元及利息。事实和理由：被告艾茂梅购买临沂宇龙置业有限公司（以下简称“宇龙公司”）开发的翔宇生活广场楼房一套（2号楼2单元601室），成为翔宇生活广场的业主。2017年，原告与翔宇生活广场业主委员会签订物业服务委托合同一份，该合同明确约定原告为翔宇生活广场的业主提供物业服务，并有权按照合同约定收取物业费。被告虽然接受原告的服务，但却一直未交物业费。按物业委托合同的约定，被告共欠物业费4278元。综上，原告认为被告只接受物业服务不交物业费的行为，侵犯了原告的合法权益，特提起诉讼。一审法院认定事实：被告艾茂梅系临沂市兰山区翔宇生活广场2号楼2单元601室业主，房屋面积为179.47平方米。2009年1月1日，原告与该小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告公司为该小区业主提供物业服务，服务期限为三年。合同签订后，原告进驻该小区并开始提供物业服务。2012年1月1日，原告与该小区业主委员会重新签订《物业服务合同》，双方约定委托服务期限为5年，自2012年1月1日起至2017年1月1日止，并约定合同到期后双方没有异议，本合同自动续延并具有同等法律效益，双方约定物业费住宅房屋按建筑面积每月每平方米1元，经营性用房每月每平方米2元，垃圾转运费每户每人每月6元，电梯运转费用（包括年检和运行电费、照明费及小修费用）由业主按照实际用量和价格均摊，停车服务费每月每车30元。合同还约定房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、换件、化粪池清理、绿化的更新栽种等费用由业主公摊或使用维修基金。后被告未按合同约定按期如数交纳物业管理服务费、公共照明费、电梯年检费等费用。原告索要未果，遂诉至法院主张权利。庭审中，原告陈述诉讼主张的计算依据为：被告房屋面积为179.47平方，物业费为每平方每月0.9元，2017年5月至6月的物业费323元、水费16元、公共照明费10元、电梯楼梯踏步7.7元，2008年至2017年6月10日电梯运行电费3311.73元，更换监控费用292.49元，更换倒闸费用308.13元，共计4278元。还查明，庭审中被告陈述2017年6月5日已经召开了业主大会，选举了新的业主委员会成员，分别是主任龚著明，副主任梁文献，委员许金刚、陈国强、张耀文。现在原告已撤出该小区。一审法院认为：《物业管理条例》第三十五条第一款规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”根据上述规定，物业服务企业有按照物业服务合同的约定提供相应服务的义务，同时享有收取物业管理服务费等费用的权利。本案中，原告公司与代表被告的小区业主委员会签订的《物业服务合同》，其内容系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。上述合同签订后，原告按合同约定为被告提供了物业管理服务，被告作为业主，未按照约定交纳物业管理服务费等费用，其行为已构成违约。依法应当承担相应的违约责任。故原告要求被告支付2017年5月至6月的物业费323元、水费16元、公共照明费10元、电梯楼梯踏步7.7元，2008年至2017年6月10日电梯运行电费3311.73元，共计3668.43元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。被告未及时交纳上述费用，给原告造成一定损失，应支付利息以赔偿原告损失，利息可自2017年6月30日起按中国人民银行规定的期银行贷款基准利率计算。原告还主张被告应支付更换监控费用292.49元，更换倒闸费用308.13元，但该费用可通过申请支取专项维修资金解决，非物业服务约定收费的范畴，故对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，参照《物业管理条例》第四十一条第一款、第四十四条之规定，判决：一、被告艾茂梅于本判决生效后十日内支付原告临沂广通物业管理有限公司2017年5月至6月的物业费323元、水费16元、公共照明费10元、电梯楼梯踏步7.7元，2008年至2017年6月10日电梯运行电费3311.73元，共计3668.43元及利息（以3668.43元为基数，自2017年6月30日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；二、驳回原告临沂广通物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审补充查明：2012年1月1日，翔宇生活广场作为甲方，与作为乙方的被上诉人临沂广通物业管理有限公司签订《物业服务委托合同》，在该合同落款处“甲方签字盖章”处加盖了翔宇生活广场业主委员会公章，其他“业主委员会副主任签字”处，由杜振彬签名，“业主委员会委员签字”处，由汪泳孜签名。在“乙方签字盖章”处加盖了临沂广通物业管理有限公司公章，其下“乙方法人代表签字”处，由刘霞签名。一审中，上诉人艾茂梅提交合同签订时间为2012年1月1日、甲方为翔宇生活广场、乙方为被上诉人临沂广通物业管理有限公司的《物业服务委托合同》，合同约定委托服务期限为3年，自2012年1月1日起至2015年1月1日止。对此，被上诉人主张此前曾丢失过一份物业合同，后来补签，丢失的物业合同委托期限是2012年1月1日至2015年1月1日，但不确定就是艾茂梅提供的该合同。上诉人于2018年2-3月份（一审宣判后二审开庭前）向被上诉人缴纳了322.2元物业费和32元水费，被上诉人对此予以确认。本院二审查明的其他事实与一审法院认定事实相一致。本院认为，本案二审主要争议焦点为：一、2012年1月1日签订的物业服务合同是否有效；二、收取电梯运行电费是否违反临价费法(2011)195号文件；三、2017年上半年的物业管理费是否应收取。关于争议焦点一。被上诉人临沂广通物业管理有限公司一审中提交的《物业服务委托合同》，与上诉人艾茂梅一审中提交的《物业服务委托合同》，在服务期限上约定不同，前者为5年，自2012年1月1日起至2017年1月1日止，并约定本合同到期后双方没有异议，本合同自动续延并具有同等法律效力，后者为3年，自2012年1月1日起至2015年1月1日止。不管前者是对后者的补签，还是变更后产生了一个新的合同，其在本质上仍是一个合同（双方法律行为），其是否有效，仍应按法律关于法律行为的有效要件予以确定。被上诉人提交的《物业服务委托合同》加盖翔宇生活广场业主委员会公章及被上诉人公章，分别由翔宇生活广场业主委员会副主任杜振彬和业主委员会委员汪泳孜及被上诉人法定代表人刘霞签名，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效合同。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定：“下列事项由业主共同决定：……；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……。”《物业管理条例》第三十四条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”被上诉人临沂广通物业管理有限公司系在已经翔宇生活广场业主选聘为物业服务企业，且已履行物业服务合同多年的情况下，与翔宇生活广场业主委员会签订合同，且翔宇生活广场业主是否再次选聘，系翔宇生活广场业主的内部事务，与被上诉人无关，被上诉人系基于对翔宇生活广场业主委员会的信赖而签订合同。由此，上诉人艾茂梅主张增加的两年服务期对业主无法律效力，理由不足。关于争议焦点二。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第三十四条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”本案被上诉人临沂广通物业管理有限公司与翔宇生活广场业主委员会签订的《物业服务委托合同》，应非属上述第二十一条规定的前期物业服务合同，而属上述第三十四条规定的物业服务合同。而《临沂市住宅物业服务收费管理实施办法》(临价费发(2011)195号）附件一《临沂市区普通住宅前期物业服务政府指导价格》注明的“以上带电梯普通住宅物业服务费基准价格含电梯运行费用”，显然系适用于前期物业服务合同，而非适用于本案由翔宇生活厂场业主委员会与被上诉人签订的物业服务合同。由此，上诉人艾茂梅主张本案物业服务合同关于收取电梯运行电费的约定违反临价费法(2011)195号文件，理由不足。关于争议焦点三。被上诉人临沂广通物业管理有限公司提交的《物业服务委托合同》，约定服务期限自2012年1月1日起至2017年1月1日止，并约定本合同到期后双方没有异议，本合同自动续延并具有同等法律效力；直到2017年6月5日翔宇生活广场才召开业主大会，选举新的业主委员会成员，被上诉人主张在事实上其已履行物业服务至2017年6月，具有高度盖然性；且上诉人艾茂梅亦认可2017年1月1日合同到期后，被上诉人仍保留了保洁和保安人员各一人。综上，应认定艾茂梅主张被上诉人不应收取2017年上半年的物业管理费，依据不足。被上诉人临沂广通物业管理有限公司提供物业服务期间的电梯年检费用，被上诉人向业主主张该费用，应由被上诉人向维保公司支付。被上诉人履行物业服务至2017年上半年，电梯运行电费处于连续未缴纳状态，被上诉人于2017年4月27日起诉，未超过诉讼时效。综上所述，上诉人艾茂梅的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，鉴于“上诉人于一审宣判后二审开庭前向被上诉人缴纳了322.2元物业费和32元水费”的事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下：一、维持山东省临沂市兰山区人民法院(2017)鲁1302民初6332号民事判决第二项；二、变更山东省临沂市兰山区人民法院(2017)鲁1302民初6332号民事判决第一项为：上诉人艾茂梅于本判决生效后十日内支付原告临沂广通物业管理有限公司电梯运行电费、电梯楼梯踏步等费用3314.23元（3668.43元-354.2元=3314.23元）及利息（以3314.23元为基数，自2017年6月30日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；二审案件受理费50元，由上诉人艾茂梅负担。本判决为终审判决。审判长  吴清林审判员  赵凤金审判员  申慧雁二〇一八年七月三日书记员  倪美丽