四川省夹江县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1126民初515号原告：四川广博置业发展有限公司。住所地：夹江县漹城镇李牌坊街**号。统一社会信用代码：91511126678392765X。法定代表人：黎加军，董事长。委托诉讼代理人：韩秀兰，女，1982年5月18日出生，汉族，住四川省夹江县。委托诉讼代理人（特别授权）：陈建荣，四川索理律师事务所律师。被告：汪守清，男，1971年4月17日出生，汉族，住四川省夹江县。被告：张庆生，男，1976年9月4日出生，汉族，住四川省夹江县。原告四川广博置业发展有限公司与被告汪守清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案。经原告四川广博置业发展有限公司书面申请，本院于2018年5月22日依法追加张庆生为本案被告参加诉讼。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川广博置业发展有限公司的特别授权委托诉讼代理人陈建荣、委托诉讼代理人韩秀兰，被告汪守清，被告张庆生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川广博置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、要求二被告履行合同，立即支付原告2017、2018年度的租赁费各15048元，两年合计30096元；2、要求二被告支付从2016年11月12日起至款项付清之日止第一年的违约金。（违约金按15048元×5‰/日计算），要求被告支付从2017年11月12日起至款项付清之日止第二年的违约金。（违约金按15048元×5‰/日计算）；3、本案诉讼费由二被告全部承担。事实和理由：2016年7月19日原被告双方签订一份《品牌入驻租赁合同》，合同约定：原告将位于“广博国际家居生活广场”商场第一幢三层3B-11、12、13、151/2、16、17号商铺出租给被告用于灯饰、窗帘类商品经营；年租金为15048元；实行先付费后使用原则，乙方应按季向甲方支付租赁费，并从商场正式开业当天起算；租期三年；违约责任：如乙方未按期足额向甲方交纳（或补足）相应费用或款项的，应按于逾期应付款项的每日千分之五向甲方支付违约金。合同生效后，原告如约向被告交付了租赁物，被告也进驻经营。但是被告并没有按约向原告支付2017、2018年度租金30096元。经原告多次催收，被告拒绝支付。综上所述，被告未按照约定支付原告租赁费，违反《品牌入驻租赁合同》之约定，应当承担违约责任。为此，原告为维护自身的合法权益，特向贵院起诉，望在查清事实的基础上判如所请。诉讼中，1、原告进一步明确要求二被告承担支付责任的方式为连带支付；2、原告自愿放弃要求被告汪守清、被告张庆生支付2017年11月12日起至款项付清之日止第二年违约金的诉讼请求。被告汪守清辩称，1、我与张庆生是合作伙伴，我们在原告处开了佛山照明、佳美嘉窗帘、AO史密斯热水器、7秒鱼缸共计4个品牌，我和张庆生各占50%股份，我于2017年5月24日与张庆生解除合伙关系，并退出所有股份，有退股协议证明。在我离开原告之前，未收到任何催款单据，并且原告还欠我们工程款6万元左右，并口头约定作为债务抵扣。2、广博商业管理公司董事长李九江口头承诺免交2年租金，让我们先签合同，再补签免交租金2年的协议，到现在为止都没有与我们签订补充协议。在签订合同的当天，我和张庆生交了1万元的预付定金，不存在违约的行为。3、合同上所签的是预估面积，甲乙双方并没有按合同约定测量实际面积，甲方提出的测绘时间与商场实际投入使用时间不符。我们要求按实际面积计算。4、原告对所有入驻商家都承诺要对外推广、管理、完善等，但至今也没有一项兑现。5、在我们入驻原告期间，原告没有按合同约定先交费后使用，应视为已默认免租期的存在，再加上签合同前与入驻后完全不相同的作为，导致我们入驻的商家都经营失败，血本无归。6、原告到今天为止，实际根本不具备开业条件：1）到今天为止也没有组建专业团队，更不要说管理费用；2）国家有关规定，达到70%以上入住率才为正式开业，至今原告仍处于试营业状态，整个商场大面积空虚。3）作为封闭式商场，既然投入使用，并没有中央空调使用；4）原告承诺各种推广宣传，但并没有。被告张庆生辩称，1、合同是汪守清签的，我不清楚，根据合同相对性，与我无关。2、我和汪守清在签订合同时就是合伙关系是事实，汪守清退伙也是事实。3、认可2017年和2018年两年租金没有交。对于租金我接手后该我支付我认，但2017年我主动交过租金，原告不收。我们已预交了1万元，不存在违约的事实。4、租金15048元为一年的金额，说了交4月免8月，就应将15048元除以12个月再乘以4个月计算租赁费。本院经审理认定事实如下：被告汪守清与被告张庆生系合伙关系，共同经营了佛山照明、佳美嘉窗帘、AO史密斯热水器、7秒鱼缸共计4个品牌，二人约定各占50%股份。2016年7月19日，原告四川广博置业发展有限公司作为甲方与被告汪守清作为乙方签订了《广博国际家居生活广场品牌入驻租赁合同》，约定“甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律、法规之规定，甲、乙双方在平等、自愿、诚实、信用原则的基础上，同意就乙方向甲方租用其商场事项达成如下协议：第一条租赁商铺的位置、面积、用途1.1乙方租赁的商铺（下称该商铺）位于“广博国际家居生活广场”商场第一幢三层3B-11、12、13、151/2、16、17号（具体位置详见附图）。1.2该商铺预测计费面积为1253.96平方米，公摊面积为441.68平方米，月使用面积812.28平方米。该商铺的最终计费面积=乙方进场装修时双方实际测量的使用面积÷（1-公摊35%）。1.3乙方确认在该商铺区域内经营灯饰、窗帘类商品，专营佛山照明品牌的灯饰、窗帘商品，本协议签订后乙方如需变更经营品牌和产品类别的，须提前90日向甲方书面申请并经甲方书面同意后方可更改。第二条租赁期限2.1乙方的租赁使用期限为三年。本商场预计2016年09月09日正式开业。……第三条租赁费用及支付方式3.1该商铺的租赁费用按最终计费面积收取，第一年度的租赁费用为3.00元/平方米/月，（大写：叁元整），第一年度租赁费用共计：15048.00元，（大写：壹万伍仟零肆拾捌元整）（交4个月送8个月）3.2第二年杜的租赁费用为3.00元/平方米/月，（大写：叁元整），第二年度租赁费用共计：15048.00元，（大写：壹万伍仟零肆拾捌元整）（交4个月送8个月）3.3第三年度的租赁费用为3.00元/平方米/月，（大写：叁元整），第三年度租赁费用共计：15048.00元，（大写：壹万伍仟零肆拾捌元整）（交4个月送8个月）。……3.5该商铺按“先付费后使用”原则，乙方应按季向甲方支付租赁费用，并从商场正式开业当天起算。首季度的租赁费用乙方应于本合同签订时一次性付清（暂按预测计费面积收取，最后按最终计费面积收取并多退少补），后续租赁费用乙方应在下一计费季度开始的30日前交付，乙方可享受“交4个月送8个月”的优惠政策。乙方在签订本合同后应当向甲方预交第一年第一季度的租赁费用。3.6乙方可采取现金或者转账方式向甲方支付相关费用。采取现金支付的，需到甲方财务部门办理；采取转账支付的，应将相关费用转入甲方如下收款账户：账户名：四川广博置业发展有限公司广博国际家居生活广场开户行：夹江县农村信用合作联社账号：88×××36……第九条违约责任9.1如乙方未按期足额向甲方交纳（或补足）相应费用或者款项的，应按逾期应付款项的每日千分之五向甲方支付违约金，逾期30日的甲方有权解除合同，收回租赁商铺，责令乙方退场。9.2乙方有下列情形一致的，即视为乙方违约：……（9）其他违反本合同或者甲方制定的商场管理规定的；9.3乙方出现9.2条约定的违约事件的，甲方有权分别或同时采取以下措施：（1）要求乙方限期整改，立即纠正其违约行为；（2）取消追收甲方已给予乙方的部分或全部优惠政策；（3）要求乙方支付年度租赁费用10-20%的违约金；（4）部分或全部扣收乙方已缴纳的履约保证金；（5）要求乙方赔偿因违约给甲方造成的经济和声誉损失；（6）解除合同，收回经营商铺，责令乙方退场；（7）甲方认为必要的其他措施。……第十一条通讯方式11.1甲乙双方的通讯方式以本合同载明的地址、电话、电子邮箱等为准。双方保证所提供资料的真实、有效性，并对其负全部责任。如有变化，应立即书面通知对方，否则，乙方按本协议载明的通讯方式发出的通讯，一经发出即视为送达。11.2本合同所涉及的通知可以电话、短信、信函、电子邮件或者在乐山市行政辖区范围内公开发行的报纸上刊登公告的形式进行，除电话通知外，其余通知方式均视为书面通知，双方对此予以认可。采用电话、短信、电子邮件形式发出的，发出之日即视为送达，采用信函方式发出的，在夹江县行政辖区范围内的3日内视为送达，在夹江县行政辖区范围外的5日视为送达，在境外的10日内视为送达。……签约地点：广博国际家居生活广场营销中心”合同并对其他事项进行了约定。原告四川广博置业发展有限公司在甲方处加盖公章，被告汪守清在乙方处签名捺印并加注了身份证号码、联系地址和联系电话。广博国际家居生活广场于2016年11月12日正式开业。被告汪守清与被告张庆生于2017年5月24日签订了《退股协议》，约定：“……另外如果广博家居在免租期收取房租（前提是建材馆所有的品牌都交并附带文字说明，否则无效。（成立条件汪守清支付，2016年11月12日-2017年5月止），共计6个月的一半租金，经营者张庆生提前退出或因个人原因造成无法与广博合作产生的一切费用与汪守清无关。……”。被告汪守清于同日搬离四川广博置业发展有限公司广博国际家居生活广场。被告张庆生继续使用原告四川广博置业发展有限公司与被告汪守清于2016年7月19日签订的《广博国际家居生活广场品牌入驻租赁合同》所约定的商铺至今。2017年11月20日，原告委托律师向被告张庆生送达了《催告律师函》。双方因2017年和2018年门市租金的支付问题发生纠纷，原告于2018年5月17日诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，被告汪守清与被告张庆生于2014年7月21日共同向原告缴纳了入驻诚意金10000元并由被告汪守清（乙方）代表意向承租方与原告（甲方）签订了《品牌商家认租意向协议书》，载明：“乙方意向向甲方承租广博城市广场商铺：建材馆……乙方意向认租商铺总面积约700㎡（最终以房地产测绘机构测定的为准）。……签订本意向书同时，乙方需向甲方交纳认租“意向金”人民币￥10000.00元（大写：壹万圆整）。甲方收到款项后开具财务凭证给乙方。……签订正式租赁合同前，甲方有权对乙方作最后资质联审，以保证品牌及产品类别的统一性；合格后即可签订正式租赁合同，“意向金”转为相关合同款项（不计利息）；如乙方资质未通过审核，甲方将全额退还乙方“意向金”。……”庭审中，1、原告认可收到被告汪守清、被告张庆生2014年7月21日共同缴纳的认租意向金10000元，并同意该费用抵扣其主张的2017年和2018年的租金。2、原、被告一致认可被告汪守清与被告张庆生合伙共同经营的佛山照明、佳美嘉窗帘等品牌所租用的原告四川广博置业发展有限公司位于夹江县广博国际家居生活广场商场第一幢三层3B-11、12、13、151/2、16、17号的具体楼层在2015年6月18日夹江县房产面积（实）测绘报告上的位置为一号楼三层104-112号、123-131号、151-164号以及150号、165号各一半的商铺，同时双方一致认可对上述区域的测绘面积为1253.24平方米。3、原告对其主张的租金具体起算时间明确为2016年11月12日（夹江县广博国际家居生活广场开业日），第一年即2017年度为2016年11月12日至2017年11月12日，第二年即2018年为2017年11月13日至2018年11月13日。4、被告汪守清、张庆生明确表示其主张原告尚欠货款的事宜已另案处理。上述事实，有原、被告身份证明及陈述，《品牌入驻租赁合同》、《品牌商家认租意向协议书》、收据、《退股协议》、夹江县房产面积（实）测绘报告、商铺平面布置图、缴费通知书单等证据证实。本院认为，被告汪守清与被告张庆生合伙共同经营佛山照明、佳美嘉窗帘等品牌，由被告汪守清向原告四川广博置业发展有限公司租用位于夹江县广博国际家居生活广场商场第一幢三层3B-11、12、13、151/2、16、17号的商铺作为经营场所，上述商铺虽以被告汪守清作为承租人的名义与原告四川广博置业发展有限公司签订的《品牌入驻租赁合同》，但承租后是被告汪守清和被告张庆生共同经营使用，且也是被告汪守清和被告张庆生以二人合伙的资金向原告共同缴纳了认租意向金，因此本案诉争商铺的实际承租人应为被告汪守清和被告张庆生。被告张庆生关于合同是汪守清签的，自己不是合同的相对方的抗辩意见，与本案事实不符，本院不予采信。关于商铺租金如何确定问题:1、被告汪守清抗辩根据合同第一条约定，商铺的最终计费面积应以双方实际测量的使用面积进行计算。本院认为，合同签订后至今，原、被告双方也未对实际使用面积进行过测绘，且被告对原告提供的夹江县房产面积（实）测绘报告中涉及被告所租赁的商铺位置及测绘面积均表示认可，从原、被告双方所认可的测绘报告面积1253.24平方米来看，该面积与合同所载明的预测计费面积1253.96平方米是基本一致的，故对原告以合同所约定的预测计费面积作为计费面积的主张，本院予以采信，对被告汪守清以双方未实际测量的使用面积而对合同约定预测计费面积不认可的抗辩意见，不予采纳。2、对于被告张庆生抗辩租金15048元应为一年的租金金额，合同约定了交4月免8月，就应将15048元除以12个月再乘以4个月计算每年实际租赁费的抗辩意见。本院认为，原告与被告汪守清签订的《品牌入驻租赁合同》第三条已对每年的租赁费用进行了具体约定，金额按最终计费面积以3元/平方米/月计算为每年15048元，并在租金后备注该款为按交4个月送8个月的优惠方式计算所得，按照该约定，本案商铺每年租金的计算方式实为预测计费面积1253.96平方米×3元/平方米/月×4个月（交4月免8月）=15048元，该计算方式具体明确，本院予以采信。故，被告张庆生的上述抗辩理由，与合同约定不符，本院不予采信。3、关于租金的起付时间。原告与被告汪守清签订的《品牌入驻租赁合同》第三条3.5项约定“从商场正式开业当天起算”。原告在庭审中提交了商场开业照片证明夹江县广博国际家居生活广场的具体开业时间为2016年11月12日。被告汪守清、被告张庆生对该照片的真实性无异议，但提出该开业仅针对商场家居部分开业，而非建材部分开业，对原告所主张的开业时间不认可。本院认为，商场是通过开业对外进行整体宣传，开业行为即表明商场整体已进入经营状态，原告主张夹江县广博国际家居生活广场的具体开业时间为2016年11月12日，并以此为租金起算日，符合合同约定，本院予以采信。原、被告双方在合同中并未明确约定租赁费用必须以建材部分开业为起算日，故对被告汪守清、被告张庆生的抗辩意见，本院不予采信。综上，原告主张第一年即2017年度租赁时间为2016年11月12日至2017年11月12日，第二年即2018年度租赁时间为2017年11月13日至2018年11月13日，每年租金15048元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第三十五条的规定，在对外关系上，全体合伙人对于合伙债务承担无限连带清偿责任。即每一合伙人都有义务清偿合伙的全部债务，而不受合伙人对合伙财产的出资比例或合伙协议中约定的债务承担份额的限制。对债权人来说，既可以对某一合伙人，也可以对某几个或全体合伙人先后获同时提起履行全部或部分债务的请求。任意一个合伙人在承担超过自己应当承担部分的对外债务后，有权就超过自己应当承担数额的部分依据合伙人之间的协议向其他合伙人追偿。本案中，虽然被告汪守清与被告张庆生于2017年5月24日签订了《退股协议》，并对退股前后房屋租金如何承担进行了相关约定，但该约定所约束的相对方仅为被告汪守清与被告张庆生。原告作为债权人，享有选择主张要求被告汪守清和被告张庆生共同连带支付租金的权利，故原告主张要求被告汪守清和被告张庆生共同连带支付2017、2018年度房屋租金的请求，于法有据，本院予以支持。原告认可收到被告汪守清、被告张庆生2014年7月21日共同缴纳的认租意向金10000元，并同意该费用抵扣其主张的2017年和2018年的租金，故上述10000元在被告汪守清、被告张庆生应向原告支付的2017年度和2018年度租金中进行抵扣。上述费用品迭后，被告汪守清、张庆生还应支付原告租金15048+15048-10000=20096元。原告主张要求被告汪守清、被告张庆生支付2016年11月12日至2017年11月12日期间第一年的违约金，因被告汪守清、被告张庆生于2017年7月21日已共同向原告缴纳了认租意向金10000元，根据被告汪守清代表意向承租方与原告签订的《品牌商家认租意向协议书》关于“合格后即可签订正式租赁合同，“意向金”转为相关合同款项（不计利息）；”的约定，该意向金转为合同款项，且原告也同意该意向金抵扣租金，该情形不符合原告依据《品牌入驻合同》第九条违约责任“如乙方未按期足额向甲方交纳（或补足）相应费用或款项的，应按逾期应付款项的每日千分之五向甲方支付违约金，……”的约定，故对原告的上述主张，本院不予支持。原告自愿放弃要求被告汪守清、被告张庆生支付2017年11月12日起之款项付清之日止第二年违约金的诉讼请求，系当事人对自己实体权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、第八十四条、八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第十条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告汪守清、被告张庆生于本判决生效后十日内支付原告四川广博置业发展有限公司2017年度、2018年度铺面租金20096元，被告汪守清与被告张庆生互负连带清偿责任；二、驳回原告四川广博置业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费577元，减半收取计288.5元，由被告汪守清、张庆生负担190元，由原告四川广博置业发展有限公司负担98.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。审判员 杨 楠 青二〇一八年七月三十日书记员 地摸约喜