湖北省竹山县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0323民初1121号原告:高瑞成,男,1963年2月20日出生,汉族，居民，户籍地：湖北省竹山县，住湖北省竹山县。原告：梁俊艳，女，1964年8月13日出生，汉族，居民，户籍地：湖北省竹山县，住湖北省竹山县。二原告共同委托诉讼代理人：樊随庸、夏雨，湖北弘亚律师事务所律师。被告:竹山县庸兴房地产开发有限公司。住所地：湖北省竹山县宝丰镇施洋路**。统一社会信用代码：91420323667669351L。法定代表人：方可，总经理。委托诉讼代理人：孙照龙，湖北经立律师事务所律师。被告：汪衡，男,1975年8月9日出生，汉族，农民，住湖北省竹山县。原告高瑞成、梁俊艳与被告竹山县庸兴房地产开发有限公司（以下简称庸兴公司）、汪衡合作开发房地产合同纠纷一案，本案于2018年5月15日立案后，依法由审判员卢涛适用简易程序于2018年5月31日、2018年6月13日两次公开开庭进行了审理。原告高瑞成、梁俊艳及委托诉讼代理人樊随庸（一次未到庭）、夏雨（二次未到庭），被告庸兴公司的委托诉讼代理人孙照龙（一次未到庭），汪衡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高瑞成、梁俊艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告将二间门面房腾空交给原告使用；2.判令被告按合同约定支付原告人民币120000元；3.判令被告赔偿损失、支付违约金300000元；4.判令被告为坐落于竹山县宝丰镇施洋路53号14间门面房和二套住宅办理不动产产权登记并给付产权证；5.判令被告为原告办理水电入户手续，方便原告分户；6.本案诉讼费由被告负担。（庭审中法庭释明，要求原告明确对二被告承担责任的方式，原告要求被告汪衡履行合同义务，被告竹山县庸兴房地产开发有限公司承担连带责任。）事实和理由：2013年10月27日被告汪衡与我们签订联合建房协议，约定原告将588m2的房屋和1178m2的土地使用权提供给被告建房，被告偿还原告所有的一楼及二楼二套房屋，房屋手续由被告办理，一楼场地及楼梯间双方共同使用。由于被告在建房时有意将一楼的门面房少建了两间，在2015年1月16日汪衡又与原告签订补充协议书，约定汪衡将一楼两间72m2的房屋补偿给原告，另外给付原告120000元人民币。合同签订后，被告进行房屋开发，所建房屋不符合合同和图纸约定，也没有按时交房，导致原告租房居住，应还的房屋不能按时出租，水电收了入户费用却未给原告办理入户手续，导致原告不能使用新入户的水电，也未按约定履行其他义务，构成违约，同时给原告造成经济损失。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求人民法院支持我的诉讼请求。被告庸兴公司辩称：原告陈述的案件事实与我公司无关，其要求我公司承担责任没有事实依据。原告与汪衡签订联合建房协议，原告应与汪衡依据该协议约定履行义务，享受权利。我公司不是该协议的当事人，与原告不产生权利义务关系。汪衡与原告签订协议时不是我公司的代理人，其行为后果应由汪衡自行承担。我公司与原告没有基于之外的任何原因产生民事法律关系，与原告之间不产生权利义务关系，不对原告承担任何义务。原告要求我公司承担责任没有法律依据。我公司与原告未产生任何权利义务关系，法律亦未规定我公司应对原告承担任何民事责任，请依法驳回原告对我公司的诉讼请求。被告汪衡辩称：原告要求按照合同履行义务没有异议。针对原告要求交付两间门面房问题，未交付是因为争议的门面房做的是办公室和售楼部，且两间门面房的来源是我和梁俊艳的哥哥梁俊兴用一单元三楼121.56m2住房置换的，门面房的面积是72m2左右；另外一个原因是因为原告将我二单元二楼一套住房一直占用，屋里堆放有杂物；对原告要求支付12万元无异议，但我已经给了5万元，现只应再支付7万元；不应当赔偿损失、支付违约金30万元。主要理由是，原告也占用了我的房屋，我也没有违约。对办理房产手续没有异议，合同约定所有房屋卖完后一年内办理房产手续，目前房屋尚未卖完。关于原告要求办理水电入户手续问题，正在办理之中，临时水电能够正常使用，另外约定，办理水电入户手续每户交纳1万元，原告交了1.5万元，还差5000元。本院经审理认定事实如下：2013年10月27日原告高瑞成、梁俊艳与被告汪衡签订《联合建房协议》，约定由高瑞成、梁俊艳将位于竹山县宝丰镇施洋路53号（宝丰外贸公司））地皮一块（内有旧平房面积588m2）、另有国有土地使用证面积1178.08m2的土地提供给汪衡建设七层房屋，房屋结构和建筑面积以城建规划红线图和设计规划为准。原告将原国有土地使用权证和房屋产权证交由汪衡，由汪衡办理城建规划设计、质量检测手续，新的房产手续由汪衡负责办理到位，费用由其承担；汪衡负责建设房屋的资金投入并按设计规划施工，汪衡偿还原告一楼所有的房屋（含楼梯间、通道），原告协助办理房屋手续，所有一楼场地和楼梯间双方共同使用，另一个车位由原告所有等等…，施工期限420天。房产手续在汪衡将房屋卖完后一年内办理到位，如一方违约，支付违约金50000元。因房屋设计原因，汪衡按照规划红线图建房后，承建的一楼房屋发生变更，面积缩小，位于**两间72m2门面房本身由高瑞成、梁俊艳卖给案外人梁俊兴（梁俊艳和梁俊兴系亲姊妹关系）的房屋，由于高瑞成、梁俊艳与案外人梁俊兴发生纠纷，2014年5月15日梁俊兴与被告汪衡签订《换房协议书》，经协商，梁俊兴用一楼西南72m2门面房调换汪衡承建的三单元三楼302住房一套，梁俊兴另行支付汪衡人民币80000元。原告高瑞成、梁俊艳因被告汪衡返还的一楼房屋面积减少，与被告汪衡产生纠纷，在2014年5月15日又与被告汪衡签订《协议书》，被告汪衡将一楼西南二间72m2门面房补偿给原告高瑞成、梁俊艳。2015年1月16日原告高瑞成、梁俊艳与被告汪衡又签订《联合建房补充协议》，约定汪衡将一楼西南二间72m2门面房补偿给原告高瑞成、梁俊艳，汪衡再补偿人民币120000元给原告，在房屋验收合格后三日内付清补偿款。如违约，一方支付另一方违约金300000元。返还车位要求：宽5米、深6米，住宅用房为：二单元A户型一套，面积131.5m2、C户型一套，面积121.56m2；约定在2015年1月12日开工建设，如在规定的时间内工程没有完工，影响原告门面房及场地租金收入和住宅正常居住，由被告汪衡予以适当补偿，补偿标准为年租金36000元，开工日后500天内为免补期。另查明，2014年9月10日竹山县国土资源局同意将原规划方案废止，使用新的外贸小区住宅楼规划用地平面红线图，2014年12月29日竹山县人民政府颁发建设用地批准书，证号为：竹山县[2014]竹土建让字第037号，批准用地面积为1551.3m2；2015年4月5日被告汪衡办理建设工程监理合同备案，合同开工日为2015年4月5日，竣工日为2016年4月5日。2015年6月9日竹山县住房和城乡建设局出具建设工程规划许可证和建设用地规划许可。2016年10月该住宅楼主体竣工。再查明，原告高瑞成、梁俊艳与被告汪衡所签订的《联合建房协议书》中的建房工程名称为汪衡住宅楼，建设单位为被告竹山县庸兴房地产开发有限公司。用地单位为竹山县庸兴房地产开发有限公司（汪衡）。被告汪衡挂靠庸兴公司进行开发建设，房屋至今没有进行竣工验收。现部分购房户已搬家入住，被告汪衡尚有14套房屋没有卖出。原告与被告汪衡协议约定应当返还的一楼所有门面和二楼二套住宅，除讼争的两间门面房没有交付外（因双方发生纠纷，原告于2018年4月中旬将两间门面房锁住占有），其余部分房屋全部交付给本案原告。水电入户手续被告汪衡正在商请办理之中。又查明，被告汪衡开发建设的住宅楼土地使用权人登记在庸兴公司名下，汪衡持有该证。本院认为：原告高瑞成、梁俊艳与被告汪衡于2013年10月27日签订的《联合建房协议书》和2015年1月16日《联合建房补充协议》，是双方真实意思表示，应当作为认定事实的依据。原告要求被告汪衡将位于竹山县宝丰镇施洋路53号内二间门面房腾空交给原告使用、按合同约定支付原告人民币120000元、赔偿损失、支付违约金300000元并为14间门面房和二套住宅办理不动产产权登记并给付产权证和办理水电入户手续请求，因合同约定房产手续在汪衡将房屋卖完后一年内办理到位，被告汪衡尚有14套住房没有卖出，一是所附期限没有到来，二是承建房屋并没有进行竣工验收。根据法律规定，建筑工程竣工验收合格后方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。其出发点是对建筑工程设置竣工验收程序保证建筑工程的施工质量和安全，其所包括建筑方在内任何一方均不能使用，未经验收交付房屋，违反了法律强制性规定，为无效行为，不具有法律约束力，更不能办理产权手续。由于涉案房屋没有验收合格，不具备交付条件，原告请求判令被告汪衡交付二间门面房和办理不动产产权登记的请求与双方约定和法律规定相悖，本院不予支持；关于原告要求被告支付120000元补偿款问题，双方约定在房屋验收合格后三日内付清补偿款120000元，期限没有到来，本院不支持；同理，原告要求被告赔偿损失、支付违约金300000元请求，理由不能成立，因建设房屋，必须按照工程设计图纸施工，双方当事人之间的约定不能违反法律规定，违反法律强制性规定部分无效，该项请求本院不予支持。关于办理水电入户手续问题，系双方约定的合同附属义务，因房屋没有验收，且被告汪衡正在商请办理之中，办理此项工作必须要由各方当事人及相关部门的大力协助方能完成，不是一方当事人就能完成的工作事项，原告此项请求本院亦不予以支持。综上，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告高瑞成、梁俊艳的诉讼请求。本案受理费7600元，因适用简易程序减半收取3800元，由原告高瑞成、梁俊艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员 卢 涛二〇一八年七月四日书记员 蔡远乐