河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终7758号上诉人（原审被告）：河南仁信置业有限公司，住所地郑州市民航路6号院。法定代表人：张立洲，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚孟开，河南成务律师事务所律师。委托诉讼代理人：张哲，河南成务律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李潇林斌，男，汉族，1989年3月10日出生，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：赵蒙，河南亚太人律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘轩，河南亚太人律师事务所律师。原审第三人：韩斌，男，汉族，1988年4月8日出生，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：文韶华，河南豫英律师事务所律师。原审第三人：张国良，男，汉族，1969年11月25日出生，住河南省中牟县。原审第三人：马超，男，汉族，1983年12月23日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：赵志鹏，河南昱玮律师事务所律师。上诉人河南仁信置业有限公司因与被上诉人李潇林斌、原审第三人韩斌、张国良、马超房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初2935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。河南仁信置业有限公司上诉请求：1、撤销郑州市金水区人民法院（2018）豫0105民初2935号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院仅凭第三人韩斌无事实依据的陈述就确认已将首付款交付给齐林平，曲解上诉人提交的《合同书》内容，进而认定“仁信实际行动视为收取首付款事实”，判决上诉人交房，不符合法律规定及交易习惯，更损害了上诉人的合法权益，应予纠正。1、被上诉人及第三人提供的证据不足以证明其将首付款支付给了上诉人。2、被上诉人所购房屋为特殊房源，上诉人开具首付款发票属配合完成特殊房源的购买工作，不能认定上诉人收到了首付款。二、一审中被上诉人自认于2016年4月26日才将首付款通过银行转账形式交付完毕，法院认定的287512元的发票开具时间为2016年4月25日，充分证明了首付款的支付与被上诉人的支付之间不存在因果关系，该首付款的开具是基于《团购协议》及《合同书》首付款押金所致，霍其伟垫付了首付款押金之后，并不丧失对实际购买人的债权追索。三、一审认定上诉人与案外人霍其伟签订的《合同书》《团购协议》对原告不具有约束力不符合案件基本事实，应予纠正。四、上诉人在一审中书面申请齐林平、霍其伟为第三人参加诉讼，一审法院拒绝接收追加第三人申请，导致案件重大事实未查清。五、一审法院对延期办理初始登记的原因事实未予查明。关于初始登记，上诉人及时申请了房屋测绘部门进行测绘，部分业主在装修过程中，擅自将入户门外移等违法改变房屋原有规划设计行为，测绘部门以现场房屋与规划手续内容不符合退件整改，导致上诉人无法按期向产权登记机关报送初始登记材料。对此上诉人不负责任，不应再要求上诉人承担逾期办理初始登记的违约责任。综上，原审判决认定事实错误，程序不当，请二审法院判如所请。李潇林斌辩称，一、答辩人已按照《商品房买卖合同》的约定足额支付房屋首付款，剩余房款按照商业贷款方式支付至被答辩人账户内，已履行合同约定的支付义务，被答辩人应当按照合同约定的义务交付房屋，办理初始登记。二、被答辩人未按时交房，未办理初始登记，应当承担违约责任，即便按照被答辩人主张的政府机构项目建设为由推迟交房时间，被答辩人也已违反合同约定，未按时交房。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。韩斌述称，同李潇林斌辩论意见。马超述称，本案与第三人马超无关，不发表辩论意见，但结合一审证据及事实，一审判决正确。李潇林斌向一审法院起诉请求判令：1、被告赔偿原告违约金17475元（暂计算至2017年12月31日），之后的以957512元为基数按照万分之0.5继续计算至实际交房之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，变更诉讼请求为：1、请求判令被告向原告交付房屋及首付款发票原件；2、请求判令被告支付逾期交房违约金（标准为日万分之0.5自2017年1月1日起算至实际交房之日止）及逾期违约金（标准为日万分之0.5自2017年3月1日起算至实际办理初始登记材料之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：一、2016年4月15日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：16002390815）一份。主要载明：1、合同约定原告购买被告开发的位于金水区××大道西、民航路北××房，房屋面积86.73平方米，总价款957512元，并约定首付款287512元应于2016年4月15日现金交付，余款用商业贷款方式交付；2、被告应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备合同约定条件的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1……2…．．．3、因政府机构、市政公共配套设施施工、城市规划调整等影响项目建设的；3、逾期交房超过30日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的利率）的违约金。该合同已于郑州市房屋交易和登记中心备案；附件四补充协议中对产权登记约定××应当在2017年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政管理部门受理的，按日向××支付总房款的0.005％的违约金；二、2016年4月15日、2016年4月26日，原告向第三人韩斌通过工商银行分两笔转款共计28万元，庭审中原告主张共交付30万元，第三人韩斌认可实际收到原告交付款项30万元。被告于2016年4月25日和2016年5月29日分别向原告开具编号01253873、02198942发票各一份，金额分别为287512元和670000元。两份发票均盖有河南仁信置业有限责任公司发票专用章；三、2016年4月15日，被告向原告出具《收据》一份。载明：今收到李潇林斌交来维修基金5-11-1102，人民币伍仟陆佰叁拾柒元整。落款盖有被告仁信置业财务专用章；四、被告提交的证据显示因政府部门指令涉案项目施工过程中共停工164天，被告主张实际交房日期应为2017年6月3日；五、2015年11月28日，（甲方）河南仁信置业有限公司；（乙方）霍其伟，（丙方）郑州怡乐房地产营销策划有限公司；（丁方）黑龙江省建工集团有限责任公司宏光协和城邦项目部；四方签订一份《合同书》，合同显示：在甲方开发的宏光协和城邦D区项目中，齐林平系丁方总承包的D区6#、12#楼工程施工内部承包签约人，乙方系齐林平的合作伙伴，乙方要求以冲抵工程款的付款方式团购商品房，甲方和丁方表示同意；甲方承诺，甲方既未收到乙方指定购房人交付的购房首付款金额或购房人向乙方付款的证据、又未收到乙方关于收取其指定购房人交付的与首付款相等金额的通知时，为保证各方合法利益，不得擅自向任何人交付商品房等；六、庭审中被告仁信置业认可该发票原件在其公司保管。第三人韩斌庭审中陈述其收到原告所交首付款后将该款项交给了齐林平。被告仁信置业认可已具备交房条件。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原告与被告仁信置业签订有房管部门备案的《商品房买卖合同》，后原告向第三人韩斌交付了房屋首付款，被告仁信置业向原告出具购房首付款发票一份，发票载明付款方为李潇林斌，收款方为河南仁信置业有限公司，金额287512元，该首付款发票原件由被告仁信置业保管。第三人韩斌庭审中证明其将原告所交首付款交给了齐林平。被告仁信置业辩称原告未向其支付首付款，其有理由按照合同约定拒绝交付房屋。但被告仁信置业向原告出具有首付款发票，且被告仁信置业亦在随后的合同履行过程中配合原告办理了房屋按揭贷款并收取了余下房款67万元，该院认为原告虽未将首付款287512元按照合同约定直接支付给被告仁信置业，但根据2015年11月28日仁信置业与霍其伟，郑州怡乐房地产营销策划有限公司、黑龙江省建工集团有限责任公司宏光协和城邦项目部签订的《合同书》中载明齐林平系总承包的D区6#、12#楼工程施工内部承包签约人，霍其伟系齐林平的合作伙伴，霍其伟要求以冲抵工程款的付款方式团购商品房，结合庭审中第三人韩斌陈述已将首付款交付给齐林平的事实，在涉案买卖合同履行过程中被告仁信置业的实际行动可视为其对原告已经向其支付首付款事实的认可。至于被告仁信置业与实际收款人之间存在的债权债务关系与原告无关，被告仁信置业与霍其伟，郑州怡乐房地产营销策划有限公司等签订的《合同书》《商品房团购合同》对原告不具有约束力，被告仁信置业不能以此为由拒绝向原告交付房屋。本案中原告已经足额支付了所有购房款，被告仁信置业有义务按照合同约定向原告交付涉案房屋。被告仁信置业在庭审中明确表示金额为287512编号为01253873的房屋首付款发票原件现由其持有，原告已足额支付涉案房屋购房款，被告仁信置业应将该发票原件交付原告。被告仁信置业在庭审中明确表示涉案房屋至今仍未交付原告且亦未将办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房产管理局。原告诉求被告未按期交房及未按期报送资料的违约金，该院认为被告仁信置业提交的证据足以证明其因政府部门指令涉案项目施工过程中共停工164天，该延期符合双方的合同约定，被告主张实际交房日期应为2017年6月3日，故逾期交房的违约期限应自2017年6月3日起开始按已交付房款957512元每日0.005％计算。合同附件四中约定××应在2017年3月1日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，否则按日向××支付总房款的0.005％的违约金，故逾期报送初始登记资料的违约期限应自2017年8月4日起开始计算。第三人马超经该院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、被告河南仁信置业有限公司于本判决生效后三十日内向原告李潇林斌交付位于金水区××大道西、民航路北××房屋及金额为287512元的首付款发票原件；二、被告河南仁信置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告李潇林斌逾期交付房屋违约金（该违约金自2017年6月3日其按照总房款957512元的日0.005%计算至实际交付房屋之日止)；并于本判决生效后10日内支付原告李潇林斌逾期办理初始登记的违约金（该违约金自2017年8月4日其按照总房款957512元的日0.005%计算至被告河南仁信置业有限公司将需由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送至相关房屋登记机构之日止）；三、驳回原告李潇林斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13549元，减半收取6774.5元，由被告河南仁信置业有限公司负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明的事实同一审法院查明的事实相一致。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务,应当遵循诚实信用原则。本案中，李潇林斌与河南仁信置业有限公司签订有房管部门备案的《商品房买卖合同》，后李潇林斌向第三人韩斌交付了房屋首付款，河南仁信置业有限公司向李潇林斌出具购房首付款发票一份，发票载明付款方为李潇林斌，收款方为河南仁信置业有限公司，金额287512元，该首付款发票原件由河南仁信置业有限公司保管。韩斌庭审中证明其将李潇林斌所交首付款交给了齐林平。因河南仁信置业有限公司向李潇林斌出具有首付款发票，且河南仁信置业有限公司亦在随后的合同履行过程中配合李潇林斌办理了房屋按揭贷款并收取了余下房款67万元。故一审法院认为李潇林斌虽未将首付款287512元按照合同约定直接支付给河南仁信置业有限公司，但根据2015年11月28日河南仁信置业有限公司与霍其伟，郑州怡乐房地产营销策划有限公司、黑龙江省建工集团有限责任公司宏光协和城邦项目部签订的《合同书》中载明齐林平系总承包的D区6#、12#楼工程施工内部承包签约人，霍其伟系齐林平的合作伙伴，霍其伟要求以冲抵工程款的付款方式团购商品房，结合庭审中第三人韩斌陈述已将首付款交付给齐林平的事实，在涉案买卖合同履行过程中河南仁信置业有限公司的实际行动可视为其对李潇林斌已经向其支付首付款事实的认可，并无不当。至于河南仁信置业有限公司与实际收款人之间存在的债权债务关系与李潇林斌无关，河南仁信置业有限公司与霍其伟，郑州怡乐房地产营销策划有限公司等签订的《合同书》、《商品房团购合同》对李潇林斌不具有约束力，河南仁信置业有限公司不能以此为由拒绝向李潇林斌交付房屋。现李潇林斌已经足额支付了所有购房款，河南仁信置业有限公司有义务按照合同约定向李潇林斌交付涉案房屋，并依据合同约定办理房屋产权登记手续。河南仁信置业有限公司至今未将房屋交付李潇林斌，亦未将办理房屋权属初始登记的资料报送房屋登记部门，其应支付李潇林斌逾期交付房屋及逾期办理房屋权属初始登记的违约金。故河南仁信置业有限公司的上诉理由无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，河南仁信置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13549元，由河南仁信置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王志民审判员  常爱萍审判员  王燕燕二〇一八年七月十二日书记员  吴奇奇