海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初3714号原告：何宪，男，1954年6月8日出生（公民身份号码：×××），汉族，现住北京市东城区。被告：三亚润德置业投资有限公司，住所地海南省三亚市吉阳区干沟村委会高园小组楼房**第**A。法定代表人：黎长贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：高洁，海南惠海律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏蕾，海南惠海律师事务所律师。原告何宪诉被告三亚润德置业投资有限公司（以下简称：润德置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何宪，被告润德置业公司的委托诉讼代理人苏蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何宪向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行《商品房买卖合同（预售）》中之内容--“家具（国内知名品牌）”的约定，给原告购置的房间内配置“既有商标品牌，又具闻名大众的知名家具”替换掉被告违约投置的既没“品牌”，更无“知名”的质次、臭味害人家具（包括电视柜、餐桌椅、沙发、茶几、床、床头柜）；2、判令被告按其销售时双方认定的“建筑面积”结算房价。退回预测建筑面积与实测建筑面积差价1404.96元和强收本业主的所谓“面积补差款”13669元及利息；3、判令被告无条件履约，在卫生间配置与被告销售时在样板间展示的“板式速热型”热水器，替换掉被告“偷梁换柱”给业主安装的“筒式储水缓热型”热水器（可给予价差补偿）；4、判令被告在卫生间恢复样板间原状设置。即补齐“3架”：浴巾架、喷头升降架、壁挂小角架；5、判令被告在卫生间按样板间那样布置“腰线”并赔偿“迟延履约”的精神文化损失费10元/天，及整改施工给本业主带来的生活困扰（包括但不限于噪声污染费、粉尘吸入污染费、机械切割用电费、占用生命时间费、修补后的审美度下降补偿费及修补后房体价值下降补偿费等）之概括补偿费1千元；6、判令被告退回违规强取的“有线电视初装费”300元，“天然气初装费”2800元，“转移登记费”80元；7、判令被告因交付业主房屋不合格导致重大修复、改造，给我户人员造成的损害赔偿合计4400元；8、判令被告继续整改，将卫生间马桶调整至合理位置或赔偿损失。9、判令被告按样板间设置那样，给客厅安装“吊灯”，客厅、主卧和次卧加装“纱帘”，并赔偿延迟履约的补偿金；10、判令被告对冰箱“缩水”（减少高度、减少容积）现象给予价差补偿或重置新的合乎展示的冰箱及价差利息。事实和理由：原告与被告于2016年2月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》，其中，品牌：家具（国内知名品牌），家电（美的、海尔、格力或国内同档次品牌）。而被告交付房屋里的家具全部没有品牌，且化学味道奇大，更不用说什么知名，被告的行为构成明显违约。被告在卖房时设置“销售陷阱”，采取偷梁换柱的方法攫取不义之财，损害业主利益。买房时，销售员带着先观看沙盘，再出示楼书，销售员口中讲的是房屋的建筑面积，楼书上标示的也是建筑面积。所谓买多少面积送多少面积，公摊面积等全部使用此概念。然后先期让业主签订的《楼宇认购书》（三亚中铁城·悠岚湖0000628号）里面，三次标示建筑面积而没有出现一次套内面积。而在业主阅楼书、参观样板间、签署《楼宇认购书》和交付房款后，拿出来的预售合同中却意外地出现了建筑面积和套内面积共存现象。预测建筑面积62.137平方米，其中套内建筑面积45.036平方米，分摊共有建筑面积17.101平方米。先前吹嘘的17平方米赠送面积不翼而飞。更令原告诧异的是，售楼员带原告去其财务室划走90万元房款后，安排原告夫妇吃盒饭，等打印合同。其后，被告递交的买卖合同中，事前没有经过任何磋商，就打印上双方按第1种方式，即套内建筑面积计算该商品房价款。使业主在购房过程中如陷云里雾中。这种偷梁换柱、包藏祸心的霸王条款给被告在8个月后交房结算预设了伏笔。交房前，被告说原告欠他面积补偿款13669元，交完钱才能给房门钥匙。按被告推销房屋时所应用的建筑面积计算，原告按预测建筑面积62.137平方米交房款90万元。楼书和《楼宇认购书》公示建筑面积无疑。后来被告隐瞒实测建筑面积62.04平方米的事实，不退原告原来多收的1404.96元（90万÷62.137=14484.124×0.097=1404.96元），反而蒙混地强收1万3千多元。直到原告收房后，查阅了有关资料，才醒悟过来。《中华人民共和国消费者权益保护法》第四条规定：“经营者与消费者进行交易，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。”第二十四条规定：“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂公示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同等含有前款所列内容的，其内容无效。”第十九条规定“经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。”被告在销售时反复强化的建筑面积，不光有文字的楼书，更有进入销售实质阶段的《楼宇认购书》，花言巧语说还有赠送面积若干，最后在没有任何平等、自愿磋商下，擅自违背诚实信用原则，变更交易条件（计价条件），用木已成舟的格式合同来绑架业主就范，显露了被告的无理、无德、无法。被告偷梁换柱、出尔反尔，似是而非的反常举动，在即将交付房屋时暴露无遗，利用业主在年底热望收房的心态，不补交所谓的面积补差款，就不给你房门钥匙。业主们只能委屈违心地被其控制支配，怨声载道，有被愚弄、被迫割肉的感觉。本来说的是建筑面积，交完房款后，被开发商在合同里偷换了概念，变更了交易的尺度，结果是买房人集体被割肉。被告为攫取商业利益最大化，无信无德触法，无情地盘剥业主，一点不顾及自己的脸面和名誉损失。无信-不履行合同，交付既无品牌又无知名的不合格臭味家具；交付的电器出现缩水（冰箱）和易物（热水器）现象。无德-暗中偷换概念（偷梁换柱），没和业主作任何协商，用格式合同把业主引入销售陷阱，到年底交房时强取猎物。触法-违反了民事活动应遵循的诚实信用、公平、自愿等原则。这样的无良经营者使业主窝心、伤心、灰心，哪有什么商业名誉和声望可言？原告和其他业主向被告反映了些问题，大部分没有解决，反被其污蔑为侵犯名誉权，真是颠倒是非、混淆黑白，以达到打压业主维权，防止事态扩大的目的。《中华人民共和国消费者权益保护法》第十七条规定，“经营者应当听取消费者对其提供的商品或者服务的意见，接受消费者监督。”被告应学法、知法，为他在此商业活动中显现出的失信和失误向原告书面道歉，并纠正其失误，退出强收款13669元，退还按建筑面积计算的面积补差款1404.96元，并支付上述两项的利息。2016年2月，原告曾先后两次看悠岚湖楼盘，对其样板房装修及所谓软装配置的家具家电印象深刻。尤其对卫生间设施比较满意。首先卫生间的热水器是新潮的板式速热型，一块小薄板，体积小，加热迅速，洗澡不用等时间。其次，卫生间洁具配置比较齐全。有浴巾架、喷头升降架、放浴液和洗发露的悬空小角架，符合被告宣传的精装修、拎包入住状态。其三，卫生间墙体上有一条离地1米，宽约15厘米的黑色瓷砖腰线装饰设计，有特色，克服了卫生间墙体呆板乏味的感观。但在原告收房时发现，卫生间大变样。上述三项全部出现问题：第一项，热水器由板式变成筒式，体积差了几十倍，加热性能大异。完全是两代产品，价格悬殊。第二项，卫生间没了三架，即浴巾架、喷头升降架、角架。第三项，卫生间墙体腰线消失。令人愤慨的是，被告面对广大业主的维权压力，做贼心虚地于业主开始收房后，就悄悄地封闭了前往5号楼204、205、206样板间通道，继而拆除样板间内陈设、重新布置。以期达到业主维权陷入死无对证的境地。被告天真的认为毁灭了早期样板间，业主们就没法用本户的房屋设施与样板间对比维权了。但大家的记忆没有消失，人证在，物证样板间照片也留存；视频资料样板间视频，也在手中。而且，被告为推销楼盘，自己制作的样板间视频，送到不少业主手中，业主保存至今。可以说，被告毁灭证据的行为是一把双刃剑，既给业主维权制造了障碍，也给自身反击业主形成举证不能。原始证据（状态）让被告蓄意销毁，业主举证后，被告拿什么对抗呢。被告的行为是搬起石头砸自己的脚。《商品房销售管理办法》第三十一条“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，实际交付的商品房应当与样板房一致”。被告应当立即无条件履约，为本业主卫生间按原样板间展示内容配置，并赔偿延迟履约的精神损失费和物质享受缺失费10元/天，以及整改腰线给我带来的生活困扰之概括补偿费1千元（包括但不限于噪音污染费、粉尘吸入污染费、机械切割用电费、占用生命时间费、修补腰线后审美缺欠感补偿费和修补后房屋价值减损费等）。判令被告退回违规强取的“有线电视初装费”300元，“天然气初装费”2800元，“转移登记费”80元。被告在交付房屋前，强制捆绑收费的项目，除了“面积补差款”1万3千多元外，还有上述3费共计3180元。建筑开发企业搞房地产，“八通一平”是政府对它的基本要求。其中“电讯通”和“燃气通”是它里面的两项内容。这两项费用按规定是归入“建筑成本”中，即包含在房价中，而不能另收费，更不应在交付房屋时“捆绑收费”。被告另收费，就是违规。中央和地方政府主管部门为此多次下发规定强调此事。而且另收费还涉嫌双重收费，既纳入房价中，又单独向业主再收一份钱。“有线电视初装费”就是八通一平的“电讯通”。不论是“联通”，还是“电信”，亦或是“有限”都使用（经过）这个在楼体中预设的电讯端口。也涉嫌双重收费，请法院调取被告的成本会计账簿，查明真相。而“天然气初装费”在三亚标价是2200元，而不是2800元。转嫁到业主身上，谁赋予被告议价的权利。还有“转移登记费”80元，据我了解，这个费用的征收对象是新建房屋开发企业，而不是购房个人（现在政府已取消此项收费）。被告把这个该由它交纳的规费转嫁到业主身上，实为不妥。应当返还。涉案房屋至交房后前后经过多次维修，其中小修繁多，不胜枚举。中修（指半天以上至一天时间）是五次，大修（指一天以上，最长修理期一个多月）是六次，原告认为上述小修和中修可以忽略不计较，但是大修给原告造成房屋和设施经修复和改造后的价值贬损和修复时的噪声污染、粉尘空气污染、切割机和气泵用电费以及干扰正常生活和休息等等伤害较大，根据我国《商品房销售管理办法》第33条“房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任”之规定，向被告索赔4400元。其中包括次卧墙体（窗口东侧墙面整体、窗口下侧墙面及踢脚板）两面共计2000元，门坎石三块1500元，洗菜池地漏位置错开，改修理两次返工600元（造成春节期间污水满地，无人处理）；卫生间洗手池两侧更换壁砖300元（施工后，未完全恢复原状）。卫生间马桶位置向西偏差20公分，一是不协调，二是偏离正中位置后，厕纸安上架就碰腿，带来生活的日常不便。被告维修工以下水口安偏了，马桶正过来会导致排污不畅为由拒绝改造，也不赔偿。原告认为被告不讲理，应予纠正。被告在样板间客厅设置了莲花形吊灯，在主卧、次卧和客厅都是双层窗帘，而在交付原告的房屋客厅只是吸顶灯，各屋双层窗帘也变成单层，少了一层纱帘。根据上述我国《商品房销售管理办法》第三十条的规定，被告必须按样板房一样配置物品，并赔偿延迟履约的补偿金。对于第八项诉求，与上述同理，被告应当给原告更换与样板间陈设冰箱同样容积的冰箱，并赔偿延迟履约的补偿金。因原告部分诉求不明，经本院当庭释明，原告于庭后对其第一至五、七至十项诉求向本院明确如下：一、判令被告履行《商品房买卖合同（预售）》中之内容--“家具（国内知名品牌）”的约定，给原告购置的房间内配置“既有商标品牌，又具闻名大众的“天坛牌”知名家具”替换掉被告违约投置的既没“品牌”，更无“知名”的质次、臭味害人家具。包括：1个电视柜（棕色）150×38×55厘米，1个餐桌（棕色）130×76×76厘米，4个餐椅（棕色）48×52×94厘米，1个单人床（黄色）200×120×42厘米，1个双人床（黄色）200×150×42厘米，3个床头柜（棕色）45×45×55厘米，1个双人沙发（黄色）170×90×94厘米（附带2个靠垫），1个茶几（黄色）115×50×46厘米，1个床垫200×120×20（穂宝牌）,1个床垫200×150×20（穂宝牌）；二、判令被告按其销售时双方认定的“建筑面积”结算房价。退回预测建筑面积与实测建筑面积差价1404.96元和利息，退回强收本业主的所谓“面积补差款”13669元及利息（利息按银行贷款30%计算）；三、判令被告无条件履约，在卫生间配置与被告销售时在样板间展示的1个约克牌即热热水器YK-F9型，功率5.5-11KW（白色）“板式速热型”热水器，替换掉被告“偷梁换柱”给业主安装的“缓热型筒式”热水器；四、判令被告在卫生间恢复样板间原状设置。即补齐“3架”：1个花洒及支架（上下移动支架），美标牌，支架60厘米，铜镀铬材质；1个浴巾架，美标牌，60×20厘米，铜镀铬材质；1个角架（栏），美标牌，20×20厘米，铜镀铬材质；五、判令被告在卫生间按样板间那样布置黑色花纹墙瓷砖420×10×0.5厘米“腰线”，并支付“迟延履约”之违约赔偿费10元/天（2016年12月31日至完工之日），及整改施工给本业主带来的生活困扰（包括但不限于噪声污染费、粉尘吸入污染费、机械切割用电费、占用生命时间费、修补后的审美度下降补偿费及修补后房体价值下降补偿费等）之概括补偿费1千元；七、判令被告因交付业主房屋不合格（既违约，也违法），导致重大修复和改造，给原告造成的违约赔偿合计4400元；具体如下：1、次卧墙体两面重新测量定位，打掉墙体水泥后，重新抹水泥再抹两次墙漆，打掉墙体下端踢脚板重置两次才勉强恢复原状。工期二周，合计2千元；2、门坎石更换三块，从打掉门坎石到安装上（包括拆门坎石上门套）工期一个月有余。合计1500元（500×3）；3、洗菜池地漏位置与楼板下水口位置不对应，错置70厘米。改管改造不科学致污水溢流满地，返工两次，工期5周（春节放假3周，无人理睬），违约损失补偿金600元。4、卫生间洗手池西侧更换壁砖（施工后未完全恢复原状），毛巾架错安位置改造所致装修质量不合格，违约损害赔偿金300元。八、判令被告因其设计偏差致使东户卫生间马桶不在正常（狭小空间的居中位置）位置，而造成生活不便的错置设施违约补偿金500元。九、判令被告按样板房那样，在客厅和两个卧室安装“吊灯”和“纱帘”。1、客厅1个6朵莲花（6盏灯）吊灯，直径70厘米，古铜色铁艺烤漆灯架。2、两个卧室2个3朵莲花（3盏灯）吊灯，直径55厘米，古铜色铁艺烤漆灯架。3、客厅2个（对开）色织白窗纱，370×270厘米，材质棉麻60%、聚酯40%。4、主卧2个（对开）色织白窗纱，260×180厘米，材质棉麻60%、聚酯40%。5、次卧2个（对开）色织白窗纱，180×270厘米，材质棉麻60%、聚酯40%。十、判令被告对冰箱“缩水”（减少高度和容积）现象给予违约价差补偿1千元（无利息）。被告润德置业公司辩称，2016年2月20日，原告与被告签订了《商品房买卖预售合同》，被告将位于三亚中铁城·悠岚湖l号楼601的房屋出售给原告。该合同约定：商品房预测建筑面积为62.137平方米，其中套内建筑面积45.036平方米；商品房的计价方式为按照套内建筑面积计算，单价为19984.01元／平方米，在商品房交付时被告再向原告出示实测面积，若预测面积与实测面积有差异，面积误差比绝对值在3％以内的，按照套内建筑面积据实结算房款；合同附件十一补充协议约定：商品房的天然气初装费和有线电视的初装费由原告承担，商品房办理房屋所有权转移登记的办证手续费由原告承担；原告确认，被告所修建的样板间、示范区、展示区等仅作为风格展示和参考之用，对被告没有约束力、不属于合同内容、不作为交付标准，原告不以样板间、示范区、展示区等向被告主张权利，有关商品房屋结构、空间、功能系统、装修、配置标准以双方在主合同约定的为准；在商品房装修和装饰的过程中，被告可以根据具体情况对原告所购买的房屋进行调整和合理变动；双方的权利义务均以合同及补充协议约定为准，被告通过报纸、电视、户外路牌、楼书、海报、宣传品发布广告、宣传资料或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中文字载体中的所有图片、资料数据等与主合同及补充协议不一致的，以合同、补充协议为准；2016年2月20日，原告签署了《装修委托协议》，由被告对装修现场进行管理，装修标准按照委托协议内容进行。2016年9月6日该房屋经三亚合利测绘服务有限公司测量实测建筑面积62.04平方米，实测套内面积为45.72平方米，实测套内面积比预测套内面积多0.684平方米。2016年12月31日被告将房屋交付给原告，原告对该房屋及房屋交付的设施设备进行验收，确认了被交付的家具家电等设施设备符合交付条件。2016年12月31日双方签订《商品房面积补差补充协议》，原告向被告补交13669元。双方合同权利义务已经履行完毕，被告并未违约，原告提出的诉求没有事实和法律依据。一、关于原告提出房屋计价方式按“建筑面积”计算，要求退还1404.96元及13669元及利息问题。2016年2月20日双方签订的《楼宇认购书》，只是约定了房屋的建筑面积为62.137平方米，并未约定房屋的计价方式(以建筑面积计算还是套内建筑面积计算)，也没有约定单价，而且该建筑面积也进行备注了以最终实测报告为准；楼宇认购书的性质只不过是在签订商品房买卖合同前所作的预约合同，其内容并不完整，而商品房买卖合同则是经过双方合意后对楼宇认购书的补充或者修改，属于双方重新达成的意思表示，应当以商品房买卖合同中的内容为准。而根据双方签订的买卖合同中已明确约定了，房屋计价方式以套内建筑面积计算，单价为19984.01元/平方米，以及面积差异的处理方式。根据《商品房销售管理办法》第二十一条按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。而原被告在合同中已经明确了计价方式为照套内建筑面积，经测量实测套内面积比预测套内面积多0.684平方米，按照合同约定原告补足房款，原告已认可了处理方式并与被告签订了《商品房面积补差补充协议》。原告现再主张返还购房款及利息没有事实和法律依据。二、关于原告要求退换家具问题。首先，根据2016年2月20日双方确认的室内软装交付标准的内容可知，家具交付标准为国内知名品牌，但交付标准的下方也进行了备注因不同户型的局部部品款式，尺寸可能存在差异，以实际交付为准；交付的装饰设备材料如因采购原因与展示不一致，被告有权以同等品质设备材料替代。因被告家具是采购定制问题，被告通过合法的程序对家具的采购及安装进行招投标，最终东莞市中艺嘉美家具制造有限公司中标，双方签订了采购及安装合同，中艺嘉美公司提供的家具不仅具有品牌商标且提供的家具均经过检测检验为合格产品，而且原告在验收房屋时已经确认家具的情况，不存在原告所称质次、臭味家具。因此，原告要求退换没有事实依据。三、关于原告主张按照样板房标准替换速热型热水器、冰箱，补齐浴巾架、喷头升降架、壁挂小脚架，布置腰线，安装吊灯、纱帘、调整马桶位置等问题。首先，根据双方签订《商品房买卖合同》附件十一补充下协议第六条第七项明确约定原告确认被告所修建的样板间仅作为风格展示和参考之用，不作为交付标准，原告不以样板间、示范区、展示区等向被告主张权利，有关商品房屋结构、空间、功能系统、装修、配置标准以双方在主合同约定的为准；根据《商品房销售管理办法》第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置的样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备、装修与样板房是否一致；未做说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。被告在出售房屋时已经明确说明了样板房用途仅为展示的作用，不作为交付条件，原告也予以认可，而且双方又专门针对《房屋室内软装交付标准》的内容进行明确，并签订了《装修委托协议》，约定按照房屋室内软装交付标准及装修委托协议进行装修及交付，因此涉案房屋不存在按照样板房交付的情形。其次，根据双方签订的《装修委托协议》约定，卫生间配套设施为五金挂件和浴室镜，并无浴巾架、喷头升降架、壁挂小脚架的约定，但实际上被告已经给原告多安装了浴室配件。热水系统为“美的”或同档次品牌一台，并无速热型热水器约定，因此原告安装蓄水热水器没有违反合同约定。另外，根据《房屋室内软装交付标准》进行确认，其中冰箱为单开2格，被告已经为原告配备了交付条件约定的冰箱，被告称冰箱容积小要求退换没有依据；卫生间安装标准为窗帘及纱帘，而客厅、主卧、次卧仅为窗帘，无纱帘，原告要求在客厅、主卧、次卧安装纱帘没有依据。最后，根据合同约定在商品房装修和装饰的过程中，被告可以根据具体情况对原告所购买的房屋进行调整和合理变动，原告称马桶位置不正中、不协调，只是从个人视角上进行判断，不正中不协调但并不影响马桶的使用功能，亦没有严重影响原告的生活，显然原告要求调整马桶位置理由不充分。四、关于有线电视初装费、天然气初装费和房屋产权转移登记费用问题。根据《商品房销售管理办法》第十六条商品房合同应当明确供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。原被告双方在签订《商品房买卖合同》第十条约定和附件十一补充协议第五条明确约定，涉案房屋天然气、有线电视的开通手续由原告自行承担，初装费也均由原告承担；附件十一补充协议第十条明确约定，办理房屋转移登记的费用契税、办证手续等费用由原告承担。原告主张房屋交付时的八通一平，只是说明房地产开发企业在交付房屋时应当配备这些基础设施，并未规定这些设施费用全部计入建设成本当中。根据2017年4月28日《海南省物价局省住房和城乡建设厅关于完善管道燃气建设安装收费管理有关问题的通知》(琼价价管(2017)197号)，在该通知执行之日(2017年5月20日)起新建住房管道燃气建设安装费计入住房开发建设成本，购房者不再缴纳与管道安装燃气有关的费用。但涉案房屋是在2016年12月31日已经建成交付使用，在该通知执行之日前的住房管道燃气安装费可以根据双方合同约定承担。双方在合同中约定燃气初装费、有线电视、登记费的承担均是双方意思自治，并未违反法律规定，合法有效，原告主张退还没有事实和法律依据。五、关于原告要求各项赔偿、补偿费用问题。原告主张被告提供的房屋质量不合格，要求赔偿维修期间的精神损失及各种损失没有事实依据。首先，房屋质量问题主要是指房屋主体结构质量不合格不能交付使用或因该房屋质量问题严重影响正常居住使用(即是否对购房者的生命和财产安全、身体健康造成重大影响，是否严重干扰到居住人的正常生活)，但涉案房屋已经三亚市住房和城乡建设局竣工验收备案质量合格，而原告主张的质量问题仅是补漆、换地漏、水龙头、门槛石等装修装饰常见问题，根本没有涉及质量问题。根据买卖合同约定，针对装修装饰设备的维修被告的义务是更换和维修，并未约定承担任何赔偿责任，被告也已经履行合同约定的更换、维修义务，不会对原告居住的正常生活造成严重影响，这些问题的维修根本不会给原告造成精神或心理上的创伤，而本案是房屋买卖合同纠纷而不是侵权纠纷案件，根本也不适用提起精神损害赔偿，也不存在其他赔偿问题。综上所述，被告在房屋买卖合同中已按照合同约定履行义务，将符合质量的房屋、室内装修以及室内软装标准交付给原告，原告也已经验收确认，现原告提出退还补差价、安装各种配件等没有事实和法律依据，请求法院查明后依法判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年2月20日，原告何宪与被告润德置业公司签订《三亚中铁城·悠岚湖楼宇认购书》，约定原告认购润德置业公司开发的位于三亚中铁城·悠岚湖中的第1幢6层601号房住宅，该房建筑面积为62.14平方米，售价为90万元。认购协议签订当日，原告何宪与被告润德置业公司就该涉案房屋签订了一份正式的《商品房买卖合同（预售）》，约定：涉案房屋的预测建筑面积共62.137平方米，其中套内建筑面积为45.036平方米，分摊共有建筑面积为17.101平方米。出卖人与买受人按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米19984.01元，总价款为90万元。买受人应当在2016年2月20日前支付该商品房全部价款。合同第五章第十三条面积差异处理部分约定，双方同意按照第4种方式处理，即根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，买受人不解除合同，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%时，买受人不解除合同。实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，据实结算房价款。合同第十条约定，供水、排水、供电、供暖由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；燃气、电话通信、有线电视、宽带网络需要买受人自行办理开通手续。合同附件十一补充协议第五条第4款约定：该商品房的天然气初装费和有线电视的初装费由出卖人代垫，在该房屋交付使用时买受人应向出卖人支付所代垫的费用。补充协议第六条第7款约定：买受人确认，出卖人所修建的样板间/示范区/概念展示区等仅作风格展示和参考之用，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准，买受人承诺不以样板房/示范单位/示范区/概念展示区向出卖人主张权利；有关该商品房房屋的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在主合同中的约定为准。补充协议第十条第5款约定：买受人应当提交“必要登记资料”，包括但不限于买受人应当配合签署的《房屋所有权转移登记申请》、户口簿、身份证、结婚证明等按照税务和房管部门要求应当提供的资料、文件。买受人委托出卖人办理的，还包括书面委托书。买受人应当“支付的相应税费”包括但不限于房屋维修资金、契税和办证手续费等。上述合同签订当日，原告（甲方）与被告润德置业公司（乙方）另签订《装修委托协议》，其中协议第二条第一款约定装修（包括个性化局部结构改造等）参照样板间的结构改造和设计，按照本协议所附附件进行，装修质量应符合国家相关标准、规范，并符合本协议附件一的约定。协议第五条第3款约定：乙方销售房屋所展示的样板间及本协议中未列于《装修标准》内之所有部分（包括但不限于布艺装饰、家用品、家具、灯饰、装饰用品、家电等）均不包括在本协议所约定的装修之内，不得作为标的房屋装修的验收标准。标的房屋装修的验收标准以本协议附件一的约定为准。附件一、《装修标准》第6条约定：墙、地面：玻化砖，洁具：“TOTO”或“美标”或同档品牌标准，配套设施：“摩恩”五金挂件或同档次品牌标准，浴室镜。第8条其他：空调：格力、美的等同档次品牌赠送1台（客厅），“西门子或西顿”或同档次品牌标准面板开关插座，电视、电话、网络入户、可视对讲系统，热水系统：“美的”或同档次品牌标准（一台），衣柜：品牌厂家定制（主卧一个），原被告对涉案房屋室内软装交付标准（B户型）经双方签字盖章的交付标准为：1、客厅、餐厅，电器：42寸电视机；家电：沙发、茶几、电视柜、餐桌、餐椅四把；2、厨房，电器：冰箱（单开2格）；3、主卧，电器：壁挂式空调；家具：床、床垫、组合床头柜二个；4、次卧，家具：床、床垫、组合床头柜一个；5、卫生间，窗帘：柔纱帘；6、阳台，电器：洗衣机；7、窗帘：客厅、主卧、次卧。品牌：家具（国内知名品牌），家电（美的、海尔、格力或国内同档次品牌）。注：1、不同户型的局部部品款式、尺寸可能存在差异，以实际交付为准；2、以上装饰设备材料如因采购原因与展示不一致，开发商有权以同等品质设备材料替代；3、没有标注数量项目都为一个或一台。2016年12月31日，被告向原告交付涉案房屋，原告于当日在房屋交接验收表上签字确认。当日双方签订《商品房面积补差补充协议》，约定：主合同约定涉案商品房的预测建筑面积共62.137平方米，其中套内建筑面积为45.036平方米，套内建筑面积单价为19984.01元/平方米。三亚市住建局核定该商品房实测建筑面积共62.04平方米，其中套内建筑面积为45.72平方米。预测套内建筑面积与实测套内建筑面积误差为0.684平方米，依据主合同约定在套内建筑面积单价不变的前提下，原告应补被告面积差异房款，该套商品房的最终成交价为913669元。该协议签订后，原告于当日向被告支付面积补差款13669元、转移登记费80元、天然气初装费2800元和有线电视初装费300元。被告向原告出具收据予以确认。2017年8月15日，原告取得涉案房屋的《不动产权证书》[琼（2017）三亚市不动产权第XXXX号]，该证载明涉案房屋的房屋建筑面积为62.04平方米，专有建筑面积为45.72平方米，分摊建筑面积为16.32平方米。现原告以被告提供的涉案房屋的装修交付标准与样板间不一致且涉案房屋存在质量问题对其造成损失为由，向本院提起诉讼。本院认为，原告何宪与被告润德置业公司就涉案房屋所签订的《商品房买卖合同（预售）》、《装修委托协议》、《室内软装交付标准》，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，均属合法有效，双方应依约履行各自义务。本案的争议焦点为：一、涉案房屋是否应当按照样板房标准进行交付；二、涉案房屋应以何种方式进行结算；三、原告已交的有线电视费、天然气初装费、转移登记费应否予以退回；四、原告主张的因装修和质量问题所造成的损失有无事实和法律依据。一、关于涉案房屋是否应当按照样板房标准进行交付的问题，经原被告确认的《商品房买卖合同（预售）》补充协议第六条第7款和《装修委托协议》第五条第3款中对此问题均已进行了明确说明，即交付的商品房以双方合同或协议约定的标准为准，样板房并不作为涉案房屋的交付标准。上述约定应当视为被告已经尽到了告知义务，依据《商品房销售管理办法》第三十一条：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”的规定，原告何宪现主张被告按样板房标准更换或增加相关家电设施，无事实和法律依据，本院不予支持。因《室内软装交付标准》中对于家具具体品牌并未进行详细限定，属约定不明，同时被告在该交付标准中已明确注明以上装饰设备材料如因采购原因与展示不一致的，开发商有权以同等品质设备材料替代。现被告通过公开招标的形式已按交付标准向原告交付了对应种类的家具，并提供经质检部门检验合格的证书，被告的合同义务已履行完毕，原告现以涉案家具并非知名品牌且存在质量问题为由主张进行更换，无事实和法律依据，本院不予支持。鉴于原告已就《室内软装交付标准》中约定的交付标准进行了签字确认，且被告依据该标准已向原告履行了交付义务，故对于原告超出该标准范围的诉讼主张，本院不予支持。2关于涉案房屋应以何种方式进行结算的问题。经查，双方签字确认的《三亚中铁城·悠岚湖楼宇认购书》中并未对涉案房屋的计价方式进行约定，且认购书第7条明确载明双方签订的《商品房买卖合同》与本认购书有相抵触的，以《商品房买卖合同》为准。《商品房买卖合同（预售）》中明确约定涉案房屋以套内建筑面积进行计价并以套内建筑面积处理误差，原告现主张被告按建筑面积计价并退还原告建筑面积差价1404.96元，于法无据，本院不予支持。因合同中载明的预测套内建筑面积为45.036平方米，现实测套内建筑面积为45.72平方米，误差比绝对值在3%以内，依据《商品房买卖合同（预售）》第十三条第4款约定，实测套内建筑面积多出部分的面积依据合同第六条的计价约定由买受人补足，即原告应向被告补足的面积补差款为13669元[（45.72平方米-45.036平方米）×19984.01元/平方米]。被告依据合同约定收取原告上述面积补差款的行为，理由正当且符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告退还该面积补差款并支付利息，于法无据，本院不予支持。三、关于原告主张的有线电视费、天然气初装费和转移登记费是否应当退还的问题。依据《商品房买卖合同（预售）》第十条和附件十一补充协议第五条、第十一条约定，涉案房屋天然气初装费、有线电视的开通手续费、办理房屋转移登记的费用契税、办证手续等费用由原告承担。就天然气初装费，虽然《海南省物价局省住房和城乡建设厅关于完善管道燃气建设安装收费管理有关问题的通知》(琼价价管(2017)197号)，明确说明新建住房管道燃气建设安装费计入住房开发建设成本，购房者不再缴纳与管道安装燃气有关的费用，但因该通知是于2017年5月20日起实施。本案涉案房屋于2016年12月31日已经建成交付使用，双方在合同中对上述费用的约定均属双方意思自治，原告在该通知执行之日前收取燃气安装费的行为不受该通知的约束，并未违反法律规定，该约定内容和收取上述费用的行为合法有效，本院予以支持。原告主张退还有线电视费、天然气初装费和转移登记费，于法无据，本院不予支持。四、原告主张的因装修和房屋质量问题所造成的损失有无事实和法律依据，《商品房买卖合同（预售）》中尽管约定了因房屋质量问题对原告造成的损失由被告承担赔偿责任，但对于赔偿标准合同中并未进行说明，原告现主张该损失，但相关损失金额均为其估算价值，并未提交相关证据予以佐证，且涉案房屋是否存在质量问题，亦无相关证据予以证明，原告应承担举证不能的后果，故对于原告的该项主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《商品房销售管理办法》第三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告何宪的诉讼请求。案件受理费195元，由原告何宪负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 陈孟灿 二〇一八年七月六日书记员 孙乙宁附相关法律条文：中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法(http://148.0.9.212:8080/FullText/fulltext_form.aspxdb=chl&gid=21651&ix=0&w=H4sIAAAAAAAEAABVAar+AAEAAAD/////AQAAAAAAAAAMAgAAADxDbGlWNSwgVmVyc2lvbj0xLjAuMC4wLCBDdWx0dXJlPW5ldXRyYWwsIFB1YmxpY0tleVRva2VuPW51bGwFAQAAACtDbGlWNS5Db21tb25DbGFzcy5TZXJpYWxQYXJhbStTZWFyY2hfU3RydWN0BgAAAAhEYXRhYmFzZQVXaGVyZQRTb3J0B0tleXdvcmQHSXNHcm91cAlJc1N1bW1hcnkBAQEBAAABAQIAAAAGAwAAAANjaGwGBAAAAErmlYjlipvnuqfliKs9WEEwMSUgYW5kICAo5rOV6KeE5qCH6aKYPScl5Lit5Y2O5Lq65rCR5YWx5ZKM5Zu95ZCI5ZCM5rOVJScpIAYFAAAADS3lj5HluIPml6XmnJ8GBgAAAB7kuK3ljY7kurrmsJHlhbHlkozlm73lkIjlkIzms5UAAAsBAAD//javascript:SLC(6384,0))》的规定承担损害赔偿责任。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。商品房销售管理办法第三十一条房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。