贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0115民初1776号原告：贵阳市金阳建设投资集团资产经营管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳北路**贵阳会议中心****。法定代表人：刘恋，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙磊，贵州北斗星律师事务所律师，执业证号：15201201110602803。被告：贵阳市银河颐园旅游管理有限公司，住，住所地贵州省贵阳市花溪区黔陶布依族苗族乡马场村小马场银河滩度假山庄内/div>法定代表人：李洪国，该公司执行董事。被告：贵阳市银河颐园旅游管理有限公司观山湖分公司，住，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳南路**贵阳世纪城**团******/div>负责人：张洪俊。两被告共同委托诉讼代理人：陈建林,贵州黔鹰律师事务所律师,执业证号：15201201710496044。原告贵阳市金阳建设投资集团资产经营管理有限公司（以下简称金阳投资公司）与被告贵阳市银河颐园旅游管理有限公司（以下简称银河公司）、被告贵阳市银河颐园旅游管理有限公司观山湖分公司（以下简称银河分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年6月22日公开开庭审理了本案。原告金阳投资公司的委托诉讼代理人孙磊，被告银河公司、银河分公司的共同委托诉讼代理人陈建林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金阳投资公司诉称，2016年8月18日，被告银河公司委托银河分公司负责人张洪俊与原告签订《写字楼租赁合同》（以下简称《租赁合同》），被告向原告承租位于贵阳市观山湖区××（世纪城××号写字楼金阳建设大厦12楼）的写字楼作为拟设立的银河分公司经营地址。根据《租赁合同》的约定，租赁物建筑面积430平方米；租赁期间自2016年8月8日至2019年8月7日止，共计三年；租金每月每平米51元，自2017年8月8日起年租金按每年5%递增，直至合同期满；租金支付方式自2016年11月8日起按半年一付，按照先交租后使用的原则支付租金。原告依照合同约定将租赁物交付给被告使用，履行了合同义务；被告于合同签订后仅向原告支付了2016年8月30日至2017年10月10日期间的租金。根据《租赁合同》约定，被告应当在2017年5月1日前，交纳2017年5月8日至2017年11月7日期间租金共计131580元，但截止目前仍欠21491.4元未足额支付；被告逾期支付租金的行为已构成违约，应当按照《租赁合同》第3.4条约定，根据拖欠天数乘以拖欠金额的2%向原告支付滞纳金直至付清之日止，现暂从2017年5月1日计算至2018年1月31日止为118632.53元。根据《租赁合同》的约定，被告应当在2017年11月1日前向原告支付2017年11月8日至2018年7月7日的租金138159元，但被告未依约履行，经原告催告，被告于2017年11月9日单方面向原告发出《通知函》提出终止租赁关系。被告的行为导致原告的租赁物闲置遭受重大损失，根据《租赁合同》第9.5条之约定，被告应向原告赔偿2017年11月8日至2018年1月31日共计85天，租赁物闲置期间的租金损失共计65241.75元；被告拒绝向原告进行赔偿，应当按照《租赁合同》第3.4条约定计算滞纳金至付清之日止，暂从2017年11月1日计算至2018年1月31日为120044.82元。因被告擅自单方终止合同后并未及时将屋内物品腾空，原告为妥善保管被告的相关物品而支出了2600元搬运费，并承租了场地保管被告的物品，自2018年1月1日至2018年3月31日止已经产生房屋占用费用10388.7元，被告拒不配合的行为已经严重损害了原告的权益，被告应立即将所遗留物品取回，并承担原告为其妥善保管期限的相关费用直至被告取回物品之日止。根据《租赁合同》的约定，被告占用原告房屋期间产生的物业管理费、中央空调费以及承租期间产生的水费共计12317.29元应由被告承担。综上，原被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，应受到法律保护，被告逾期支付租金和擅自单方终止合同的行为已严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特请求：1、判令解除原、被告双方签订的《写字楼租赁合同》；2、判令被告立即向原告支付欠缴租金21491.4元；3、判令被告立即向原告支付逾期支付租金的滞纳金至付清租金之日止，现暂算至2018年1月31日的滞纳金为118632.53元（计算标准为拖欠天数乘以拖欠金额的2%）；4、判令被告立即向原告赔偿租赁物闲置期限的租金损失65241.75元；5、判令被告立即向原告支付逾期支付租金损失的滞纳金至付清之日止，现暂算至2018年1月31日的滞纳金为120044.82元（计算标准为拖欠天数乘以拖欠金额的2%）；6、判令被告立即向原告支付拖欠的物业管理费2643.65元，中央空调费8735.54元，水费938.1元，搬运费2600元；7、判令被告立即取回原告为其保管的物品，并向原告支付截止取回相关物品之日止原告为妥善保管相关物品所产生的费用（暂从2018年1月1日计算至2018年3月31日止为10388.7元）；上述费用合计35716.49元。8、判令本案诉讼费用由被告承担。银河公司辩称，一、被告已向原告发出《通知函》表达了解除合同的意愿，原告也于2017年12月在没通知被告的情况下将被告的办公用品搬离，原告已经用其事实行为解除了合同，故租赁合同在2017年12月31日已解除，租金最多只能计算至2017年12月31日；二、租赁合同中3.4条关于滞纳金的约定系无效条款，滞纳金是专有名词，是指政府机关对不按期履行金钱给付义务的相对人以新的金钱义务作为处罚的方法，具有法定性、强制性、阶级性和惩罚性，是行政执法机关具有的权利，本案原被告系平等主体，无权约定滞纳金的支付；三、原告诉请的滞纳金过高，截止2017年12月31日，被告欠付的租金至多为62939.1元，根据相关法律规定不能超过30%即18881.73元，而原告诉请的滞纳金明显过高；四、关于对物业管理费的主张，主体应该是物业公司而不是原告；五、关于保管相关物品的费用，属于原告自身扩大的损失，应由原告自己承担，且原告并未举证证明物品现状及保管情况，原告所称保管物品的租赁地点、租赁面积以及租金计算的真实性均无从查实；六、关于2018年1月份的租金损失、房屋占用费系重复主张；七、被告交付保证金21930元应予以抵扣。银河分公司的答辩意见与银河公司一致。本院经审理查明：2016年8月18日，被告银河公司因设立银河分公司需要，委托张洪俊与原告签订了《写字楼租赁合同》，合同约定原告向被告出租位于贵阳市观山湖区××（世纪城××号写字楼金阳建设大厦12楼）的写字楼，并对房屋出租面积、租金计算、租金支付、违约责任等作了详细约定。合同签订后，被告向原告交付了21930元履约保证金，原告履行了提供租赁物的义务，被告未完全履行支付租金的义务。截止2017年11月7日，被告欠付租金为21491.4元。2017年8月11日至2017年11月10日期间，被告欠缴水费938.1元。2017年11月9日，被告向原告发送了《通知函》告知其解除合同的意愿。2018年1月3日，原告委托贵州鸿兴祥搬家公司将被告放置在租赁房屋的办公用品搬走，花去搬运费2600元。另，原告为妥善保管被告的办公物品，承租了金阳碧海建材家居城的库房，并为此支付了相应的保管费。上诉事实，有原、被告委托诉讼代理人的陈述、原告营业执照、被告企业登记信息查询报告、《写字楼租赁合同》、贵阳世纪金源购物中心置业有限公司缴款通知书、搬家协议书、视频光盘、《分公司登记申请书》、《负责人信息》、《任职书》、房产证、记账凭证、工商银行现金存款凭证、增值税发票、《通知函》、转账支票存根、《碧海建材家居城整体租赁合同》、《碧海建材家居城整体租赁合同补充协议》等证据在卷作证，本院予以确认。本院认为，依照我国公司法的规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，故银河分公司的民事责任应由银河公司承担。原被告签订的《写字楼租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性、禁止性规定，应属有效，对双方当事人具有约束力。原告已经履行将租赁物交付给被告的合同义务，但被告未完全履行支付租金的义务，被告的行为已构成违约。第一、被告未履行支付租金的合同主要义务，原告请求解除合同于法有据，应予支持。第二、原告请求被告支付欠付租金21491.4元符合法律规定及双方约定，应予支持。第三、原被告在合同中约定的滞纳金实际系违约金性质的约定，原告请求被告支付欠付租金的滞纳金118632.53元（按拖欠天数乘以拖欠金额的2%，暂计算至2018年1月31日），其计算标准明显过高，本院酌定滞纳金以欠付租金金额为基数，按照每月2%的标准计算至付清租金之日止，超过部分不予支持；被告辩称滞纳金的约定系无效条款的理由不成立，不予采纳。第四、因被告的违约行为确实给原告房屋造成闲置，被告理应向原告支付闲置期间的租金损失，原告请求被告赔偿原告租赁物闲置期限（2017年11月8日至2018年1月31日期间）的租金损失65241.75元，予以支持；但按照原被告在《租赁合同》第4条4.2款“如乙方违反本合同条款给甲方造成经济损失时，甲方可以使用全部或部分保证金作为抵偿。……”的约定，被告已交付的21930元保证金应从原告的损失中予以抵扣，故原告请求保证金不予抵扣的理由不成立，不予采纳，被告只需再向原告支付43311.75元的闲置租金损失即可。第五、原告请求被告支付租金损失65241.75元的滞纳金120044.82元（暂算至2018年1月31日）；因本院已支持了原告的租金损失请求，原告的该项诉请系对其损失的重复计算，故不予支持。第六、原告请求被告支付拖欠的物业管理费2643.65元，中央空调费8735.54元，水费938.1元，搬运费2600元；因被告已于2017年11月9日向原告发送了《通知函》告知了解除合同的意愿，且被告拖欠租金迟迟未支付，原被告解除合同的条件已成就，则物业管理费、空调费、水费至多应计算至2017年11月9日；关于水费938.1元，原被告均认可，本院予以确认；关于搬运费，原告提供了其与贵州鸿兴祥搬家有限公司签订的搬家协议载明搬运花费2600元，予以支持；关于物业管理费和空调费，原告提供的两份《贵阳世纪金源购物中心置业有限公司缴费通知书》记载的收费期间分别为“2017年11月11日至2018年1月31日”和“2017年11月15日至2018年1月31日”，均在合同实际解除之后产生的，故对物业管理费和空调费的诉请不予支持。第七、原告请求被告立即取回原告为其保管的办公物品，并向原告支付截止取回相关物品之日止原告为保管该相关物品所产生的费用（暂从2018年1月1日计算至2018年3月31日止10388.7元）；本院认为，原告为妥善保管被告的办公物品，特地承租了库房对其进行存放，为此原告支付了相关费用，该费用理应由被告承担；被告应及时取回自己的办公物品，否则后续产生的相关费用仍由被告承担，故对原告请求被告支付从2018年1月1日至2018年3月31日期间的保管费10388.7元予以支持，对2018年3月31日之后产生的保管费按116.7元/天（2018年1月1日至2018年3月31日期间为89天，而原告诉称保管费为10388.7元，则每天产生的保管费为10388.7÷89=116.7元）计算至被告取回相关办公物品之日止；被告辩称保管物品的费用属于原告自身扩大的损失，其产生的费用应由原告承担的理由不成立，不予采纳。综上，原告的诉讼请求部分成立，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，判决如下：一、解除原告贵阳市金阳建设投资集团资产经营管理有限公司与被告贵阳市银河颐园旅游管理有限公司于2016年8月18日签订的《写字楼租赁合同》；二、被告贵阳市银河颐园旅游管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵阳市金阳建设投资集团资产经营管理有限公司支付房屋租金21491.4元及滞纳金（滞纳金以欠付金额为基数，按照每月2%的标准计算至付清租金之日止）；三、被告贵阳市银河颐园旅游管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵阳市金阳建设投资集团资产经营管理有限公司支付房屋闲置期间的租金损失43311.75元；四、被告贵阳市银河颐园旅游管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告贵阳市金阳建设投资集团资产经营管理有限公司支付水费、搬运费共计3538.1元；五、被告贵阳市银河颐园旅游管理有限公司立即取回原告贵阳市金阳建设投资集团资产经营管理有限公司为其保管的物品，并于本判决生效之日起十日内向原告贵阳市金阳建设投资集团资产经营管理有限公司支付保管费10388.7元（该保管费系2018年1月1日至2018年3月31日期间产生的，2018年3月31日之后至被告取回相关物品之日止产生的保管费用按116.7元/天计算向原告进行支付）；六、驳回原告贵阳市金阳建设投资集团资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6560元，由原告贵阳市金阳建设投资集团资产经营管理有限公司负担4000元，由被告贵阳市银河颐园旅游管理有限公司负担2560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  王 可人民陪审员  周启玉人民陪审员  丁希勤二〇一八年七月二十六日书 记 员  刘 凤