广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法虎民一初字第1016号原告：东莞市虎门光强贸易有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇港口路10号，统一社会信用代码为914419002818855373。法定代表人：万正亮，该公司经理。委托诉讼代理人：张良飞，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文勇，广东赋诚律师事务所律师。被告:林明兴，男，1957年10月5日出生，中国台湾人，委托诉讼代理人：向运兰，广东今久律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹祥启，广东今久律师事务所律师。第三人：欧阳寿强，男，1959年1月14日出生，汉族，住广东省东莞市，原告东莞市虎门光强贸易有限公司（以下简称“光强公司”）与被告林明兴租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月24日受理后，根据被告的申请，追加欧阳寿强作为本案的第三人参加诉讼。本案依法由审判长宋华、人民陪审员伍秩华、人民陪审员何淑贞组成合议庭，适用普通程序，于2018年7月20日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人张良飞，被告委托诉讼代理人向运兰到庭参加诉讼，第三人欧阳寿强经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告光强公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告清偿拖欠的房屋租金174410元、原告为其垫付的电费32322.29元及利息（欠款本金共206732.29元，利息均自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿日止）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告林明兴是东莞市虎门台安鞋厂的实际出资人和经营者（该厂的登记业主欧阳寿强仅是林明兴委托的名义持牌人，经查其并未参与该厂的实际经营与出资或利润分配）。被告设立该厂后，一直租赁原告厂房等物业作为其经营场所。2011年5月25日，被告以其自身及台安鞋厂的名义，与原告续签《资产租赁合同》，约定：被告承租原告位于虎门镇赤岗五马的厂房、办公楼和宿舍楼等总建筑面积为4983.19平方米的物业作为经营台安鞋厂使用，租赁期限三年，租金每月34882元；被告应于每月10日前缴清当月租金，逾期每日按逾期金额的百分之三支付违约金；逾期两个月的，原告有权没收被告已付的承租抵押金。被告据此续租原告物业，并于该合同到期后要求继续按原合同条件承租，但却拖欠原告2014年5月至9月的租金共计174410元未付，并拖欠8月份电费41522.63元（含水塔厂当月电费款6315元，后水塔厂支付了）和9月份电费19701.66元，原告为其垫付了电费款共计54909.29元。其间，被告于2014年9月4日发出工厂清盘通知，被告的员工以变卖被告遗留的全部财产所得款项280000元，支付了被告拖欠的员工工资和伙食费共计257413元，余款22587元用于支付了原告为被告垫付的电费款。至此，被告尚欠原告租金174410元和电费垫付款32322.29元。经原告不断催讨，被告至今分文未付。被告违约拖欠房屋租金和电费等款项，依法应承担相应的民事责任。为维护自身的合法权益，及时追回欠款，原告遂诉至法院，请求判如所请。被告林明兴辩称：一、案涉租赁合同是东莞市虎门台安鞋厂（下称“台安鞋厂”）及被告一同与原告签订的，所以该租赁合同的履行义务人就应该是被告和台安鞋厂，该份租赁合同的义务只涉及到租金，即被告与台安鞋厂仅就租金对原告承担共同责任，而台安鞋厂的负责人理应对台安鞋厂的租金债务承担连带责任。原告的诉讼请求中要求的电费不在本租赁合同中作出过任何约定，更没有任何约定被告须支付台安鞋厂使用的电费。而电是台安鞋厂使用的（有原告提供的供电局的发票为证），电费理应由台安鞋厂承担，与被告无关，既然台安鞋厂已经注销，则该部分的费用应由欧阳寿强来承担。二、被告是台安鞋厂的出资人是事实，但并非实际经营人，被告由于年纪大了，再加上家里还有老母亲照顾，已无力经营工厂，所以该厂从成立之日起至被注销止的十多年间，都是欧阳寿强担任负责人，负责日常事务。而尤其在被告回台湾的期间，台安鞋厂被欧阳寿强联合相关人员（具体有哪些参与，至今不清楚），在能通知却故意不通知被告的情况下，私自处分、暗箱操作贱价售卖，卖了多少钱、卖的钱都去哪里了，被告也不知道。原告仅凭一张由台安鞋厂发出的《通告》就认定被告是实际经营人，这显然是苍白的，与事实不符，也没有任何证据证明这一点。在被告出资投资的工厂及机器设备被秘密处理后，被告一度是报警处理的，但当时欧阳寿强及原告的人多次安抚被告，让被告不要报警，这个事情就算这样了结了，后续也保证不会再有任何事情麻烦到被告。后来被告本着大事化小的心态，没有报警。三、台安鞋厂的厂长黄平，是原告方指派给台安鞋厂的人，每个月鞋厂的租金都是黄平去交的，因为台安鞋厂被贱价处理，所有的资料被告都看不了了，租金交到什么时候的，被告也不清楚。据台安鞋厂的相关工作人员回忆，租金至少应该已付完了2014年5月份的，被告现在尽力核查租金的情况。另外，台安鞋厂在2014年的9月份即没有在经营。被告去台湾时，台安鞋厂的机器设备及现金储备价值远远超过原告所称的贱卖价280000元，光变压器价值就是十多万。所以原告说被告是实际控制人，是不符合事实的，厂被卖了被告都不知道，处理工厂的相关情况，被告都不知情，其他人都有被告的联系电话，即便联系不到被告，被告在台安鞋厂也有助理及其他联络人。但侵权人既不联系被告，也不联系其他联络人，便私自处分了工厂的资产。被告对工厂的情况一无所知，反倒是原告却清清楚楚，被告才是真正的受害人。除了台安鞋厂的机器设备及现金之外，台安鞋厂在租赁的原告的场地上投资修建了厂房及办公楼，还修建了水井，想好办法通了路。而这些基本都是被告出资的，原告从台安鞋厂获得的好处远远超过其诉讼请求的金额。四、被告并没有原告诉称的违约行为，租赁合同原本是在2014年5月底到期，租赁合同已经失效。当时台安鞋厂在期满原本要搬走，是原告多次说好话，说等自己找到新的租客再搬走，租金就计算到实际搬走之日，之前所收到的两个月的押金就折抵期满后的租金，不足部分再补足就好了，被告及台安鞋厂还配合原告找来意向租客看过场地。所以原告称的违约不存在，租赁合同已到期，也没有任何约定说双方继续按照原来的合同执行，双方应该按照后面的口头约定来执行，没收押金没有事实和法律依据，押金应该依双方口头约定折抵租金。即便是按原来的《资产租赁合同》第四条第1款的约定，也是应该折抵租金的，折抵两个月的租金，最多剩下一个月的租金。五、根据《中华人民共和国民法通则》第49条规定，解散、被撤销、被宣告破产后，擅自处理财产的，这些非法行为由公司的法人代表来承担责任。被告已经申请要公开当时处理台安鞋厂相关资产的所有资料，但被告也没有看到任何材料，更没有任何证据证明当时欧阳寿强及原告的私自处理行为的合法性。因此，根据本条规定，被告也不应该承担任何责任。六、综上，被告仅仅是台安鞋厂的投资人，并非实际经营人，实际经营人以工商登记为准。所以被告仅就租赁合同的内容即租金与台安鞋厂一起承担责任，又根据上述第五点，被告认为自己不需要对原告承担任何责任。第三人欧阳寿强未向本院提供书面意见，亦未对原、被告提供的证据提出质证意见。经审理查明：原告将位于东莞市××镇五马工业区的房屋出租给被告及台安鞋厂，用于经营台安鞋厂。2011年5月25日，原告作为出租方（甲方），被告和台安鞋厂作为承租方（乙方），签订了一份《资产租赁合同》，约定：“一、租赁物：甲方将位于虎门镇赤岗村土名五马的厂房壹幢（厂房建筑面积2500平方米）、篮球场旁办公楼壹幢（建筑面积400平方米）、旧厂房门门口办公楼（建筑面积477.12平方米）、篮球场旁宿舍楼壹幢（占地面积共317.76平方米，建筑面积共1400.4平方米）、厂房旁宿舍一层（建筑面积205.67平方米），合计总建筑面积为4983.19平方米的厂房宿舍出租给乙方使用。二、租赁期限：租赁期限为三年，由2011年6月1日起至2014年5月31日止。三、租金及支付方式：1.租赁物的租金为每月每平方米7元，即合计每月租金为人民币叁万肆仟捌佰捌拾贰元正（￥34882元）。2.乙方须于每月十日前到甲方财务室缴清当月租金。四、承租抵押金：1.乙方承租甲方租赁物的抵押金是人民币陆万玖仟柒佰陆拾肆元正（￥69764元），若乙方发生承租违约责任事件，由抵押金清偿，不足部分由乙方补足。2.合同终止或解除之日起五日内，甲乙双方结清承租责任后，甲方返还乙方抵押金余额。六、违约责任：1.甲、乙双方任何一方不得无故单方解除合同，否则，违约方向守约方支付违约金人民币陆万玖仟柒佰陆拾肆元正（￥69764元）。2.乙方须依约向甲方交付租金。逾期付款，按逾期付款额向甲方支付违约金每日百分之三；逾期两个月不交租金，甲方有权单方提前终止合同，没收乙方已付承租抵押金，并向乙方追讨逾期的租金及违约金……”。合同落款甲方处有原告公司印章及傅国平的签名，乙方处有台安鞋厂的印章，被告在台安鞋厂代表人处和另一个乙方处签名。该份合同约定的租赁期限到期后，双方没有续签租赁期限，但仍继续双方的租赁关系，原告主张被告使用租赁物至2014年9月份，最后在2014年10月初清空了厂房交回给原告；被告则主张台安鞋厂经营到2014年9月初，之后没有经营，但不清楚处理财产到何时。原告主张，台安鞋厂于2014年9月4日发出一份《通告》，告知各位客商台安鞋厂目前无法继续经营，准备清盘，但被告尚有2014年5月至9月的租金共计174410元没有支付给原告。原告提交了电费通知单和电费发票，主张原告为被告垫付了2014年8月的电费41522.63元、9月的电费19701.66元，其中水塔厂支付了电费6315元，台安鞋厂的员工将变卖台安鞋厂的财产后所得款项支付了员工工资等费用后，用余款22587元向原告支付了电费，故被告尚有电费32322.29元没有支付给原告。原告还提交了一份台安鞋厂的《劳动年审合格证》，显示台安鞋厂的法定代表人为林明兴。被告则主张，租赁合同是被告和台安鞋厂一起与原告签订的，且租赁合同仅涉及租金，故被告与台安鞋厂仅就租金对原告承担共同责任，电费不在租赁合同的约定内，电是台安鞋厂使用的，电费应当由台安鞋厂承担；被告是台安鞋厂的出资人，但并非实际经营者，台安鞋厂一直是欧阳寿强担任负责人，在被告回台湾期间，台安鞋厂被欧阳寿强联合相关人员，在不通知被告的情况下私自处分了，租金交到什么时候，被告不清楚，据工作人员回忆应该交到了2014年5月份；与原告签订的租赁合同到期后，原告要求台安鞋厂等到其找到新的租客再搬走，租金就计算到实际搬走之日，押金就折抵租金，不足部分再补足，所以押金不应当没收，而应当折抵两个月租金。原告提交了三份《房地产权证》和一份《国有土地使用证》，《房地产权证》的证号分别为粤房地证字第0237309号、0237308号、0237307号，权属人为东莞群创皮革制品有限公司，建筑面积分别为1179.925平方米、1400.4平方米、3381.6平方米，房屋坐落均在东莞市××镇五马工业区；《国有土地使用证》的证号为东府国用（1996）字第特101号，土地使用者为东莞群创皮革制品有限公司，土地坐落东莞市××镇五马工业区，土地用途为工业用地，独资使用权面积为8292平方米。原告主张出租给被告及台安鞋厂的租赁物都有办理房产证，包括在上述三个《房地产权证》之内，《房地产权证》上的建筑面积要大于租赁合同上列明的建筑面积，是因为列在租赁合同里的建筑面积是为了计算租金，不管房产证的面积是多少，双方以租赁合同上所列的建筑面积为准计算租金。另查，台安鞋厂系个体工商户，经营者是欧阳寿强，于2014年10月8日申请注销登记。原告明确不要求欧阳寿强对案涉债务承担责任。以上事实，有原告提交的《资产租赁合同》、东莞供电局电费通知单、电费发票、通告、《劳动年审合格证》、《房地产权证》、《国有土地使用证》，以及当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为租赁合同纠纷。原告虽然不是案涉租赁物的权属人，但并不影响原告与被告及台安鞋厂签订的《资产租赁合同》的效力。原告与被告及台安鞋厂签订的《资产租赁合同》，系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应是合法有效的，双方应当按照约定履行各自的义务。从双方的陈述可知，双方签订的《资产租赁合同》约定的租赁期限到期后，双方没有续订租赁期限，但仍继续双方的租赁合同关系，双方的租赁合同关系没有解除，在被告未能举证证明双方有其他约定的情况下，双方租赁合同关系的权利义务，仍应当按照《资产租赁合同》的约定履行，《资产租赁合同》并未因约定期限届满而终止，《资产租赁合同》继续有效，只是租赁期限变为了不定期。原告主张被告使用租赁物至2014年9月份，最后在2014年10月初清空了厂房交回给原告，被告则主张台安鞋厂经营到2014年9月初，之后没有经营，但不清楚处理财产到何时。被告和欧阳寿强作为承租人，应当举证证明何时将租赁物交回给原告，在被告和欧阳寿强没有举证的情况下，结合双方的陈述，本院采信原告的主张，认定双方的租赁合同关系持续至2014年9月30日。被告和欧阳寿强均未能提交向原告交付租金的凭证，故原告主张被告和台安鞋厂交付租金至2014年4月份，尚欠2014年5月至9月的租金没有支付，本院予以采信。根据双方的约定，租金为每月34882元，故2014年5月至9月的租金共计174410元。《资产租赁合同》约定“乙方须于每月十日前到甲方财务室缴清当月租金”，被告和台安鞋厂未按照约定支付2014年5月至9月的租金，已构成违约。根据《资产租赁合同》关于“逾期两个月不交租金，甲方有权单方提前终止合同，没收乙方已付承租抵押金，并向乙方追讨逾期的租金及违约金”的约定，原告有权不退回抵押金。《资产租赁合同》第六条列举的违约责任有多种情形，故第四条约定的发生违约责任事件先由抵押金清偿，指的是除逾期两个月不交租金之外的其他违约情形。据此，被告主张用抵押金抵扣租金，缺乏依据，本院不予支持。被告主张依据《中华人民共和国民法通则》第四十九条的规定其不应承担责任，但台安鞋厂系个体工商户，不符合该条规定情形，且被告没有提交任何证据证明台安鞋厂是由原告私自处理、原告持有相关资料，故被告要求原告公开相关资料并以此为由主张不承担责任，缺乏依据，本院不予支持。签订案涉《资产租赁合同》的一方为原告，一方为被告和台安鞋厂，被告和台安鞋厂为共同承租人，应共同履行承租人的义务，台安鞋厂已注销，其责任由经营者欧阳寿强承担。综合上述分析，被告和欧阳寿强应当向原告支付2014年5月至9月的租金共计174410元。被告和欧阳寿强未按照约定支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。《资产租赁合同》约定“逾期付款，按逾期付款额向甲方支付违约金每日百分之三”，现原告要求支付拖欠租金的逾期付款利息（即逾期付款违约金），主张按照中国人民银行同期同类贷款利率，从起诉之日即2015年7月24日起计至款项付清之日止，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。被告和欧阳寿强应当对原告主张的租金及逾期付款利息承担共同清偿责任。在《资产租赁合同》中没有对被告与台安鞋厂的责任份额进行约定，被告和欧阳寿强也均未提交其他证据证明各自承担份额，故本院依法认定被告和欧阳寿强各承担50%的份额，由于原告明确表示不要求欧阳寿强对案涉债务承担责任，因此，被告应向原告支付租金87205元及逾期付款利息（逾期付款利息以87205元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年7月24日起计至款项付清之日止）。关于电费的问题。《资产租赁合同》中没有涉及电费的约定，正常情况下也是台安鞋厂自己缴纳电费，是在停止经营时的最后两个月没有缴纳电费，而由原告垫付，所以对于垫付电费的事实，构成的是无因管理关系，与本案属于不同的法律关系，在双方争议较大的情况下，本院认为不宜在本案中处理，原告可以另行起诉主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告林明兴应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市虎门光强贸易有限公司支付租金87205元及逾期付款利息（逾期付款利息以87205元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2015年7月24日起计至款项付清之日止）；二、驳回原告东莞市虎门光强贸易有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4401元，由原告东莞市虎门光强贸易有限公司承担2545元，被告林明兴承担1856元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  宋 华人民陪审员  伍秩华人民陪审员  何淑贞二〇一八年七月二十二日书 记 员  章碧煌