安徽省阜南县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1225民初3119号原告:张李影，女，1982年8月10日生，汉族，户籍所在地安徽省阜南县。原告:李其林，男，1970年12月11日生，汉族，户籍所在地四川省达县。原告共同委托诉讼代理人:余朝晖，安徽余朝晖律师事务所律师。原告共同委托诉讼代理人:唐少玉，安徽余朝晖律师事务所律师。被告:安徽鑫马置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路，统一社会信用代码913412255770606574(1-1)。法定代表人:马超，公司总经理。委托诉讼代理人:纪亚清，系该公司员工。委托诉讼代理人:庞金超，系该公司员工。原告张李影、李其林与被告安徽鑫马置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月19日公开开庭进行了审理。原告张李影、李其林的共同委托诉讼代理人余朝晖，被告安徽鑫马置业有限公司的委托诉讼代理人纪亚清、庞金超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张李影、李其林向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付逾期办理房屋所有权证违约金40511.5元；2、判令被告退还房屋面积差额2731.6元；3、判令被告退还多收取的契税款640.98元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2015年2月19日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的金马中央公馆8号楼702室房屋一套。双方约定被告应当自房屋交付之日起90日内为原告办理商品房所有权证，否则承担违约责任。截止2018年1月5日才为原告办理房产证，被告已违约。另涉案房屋面积与缴纳契税与实际不符，被告应退还多收取的相应费用。原告为证明其主张，提供如下证据:1、身份证复印件两张；2、首付款单据、银行还款流水、不动产增值税发票、不动产权证、物业费发票、商品房买卖合同各一份；3、契税收据一份。被告安徽鑫马置业有限公司辩称，被告公司不应承担违约责任，2015年2月19日原、被告签订《商品房买卖合同》，根据银行和不动产登记中心的抵押登记信息显示，涉案房屋的不动产物权已登记在原告名下，并抵押在银行办理贷款，被告已履行义务，不存在因出卖人原因导致原告未取得不动产登记证书。阜阳市人民政府颁布的《阜阳城区新建住宅小区综合查验办法》中将商品房验收条件增加至综合验收，我公司在竣工验收同时，上报阜南县政府房屋综合验收办公室进行综合验收，由于涉及政府部门多，拖延至2017年11月21日综合验收才得以批准，导致房产证未及时办出，并非出卖人原因所致，不存在合同二十条第二项约定的“出卖人原因”的情形。综上，对于逾期办证，被告公司积极履行合同义务，原告房屋产权证书亦已办出。由于政府机关慢作为才导致房屋产权证未按期办出，并非被告的原因所致，被告公司不承担违约责任。关于房屋面积差及契税差额，被告已公告告知业主据实核算，退还差额。被告为证明其主张，提供如下证据:1、营业执照、企业法定代表人身份证明书各一份；2、商品房买卖合同一份；3、竣工验收报告；4、建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表；5、物业证明一份。根据双方当事人提供的证据，经开庭审理举证质证，本院查明的法律事实如下:2015年2月19日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，合同编号GF-2014-0171。该合同约定:原告购买被告开发的位于阜民路北侧、阜为路西侧的金马中央公馆小区8幢1单元7层702号房屋1套，预测建筑面积97.6平方米，商品房单价为每平方米4709.71元，总价款为459667元。合同第七条关于付款方式及期限的约定为:买受人应当支付首期房价款185667元，余款274000元向出卖人指定的金融机构申请贷款支付。合同第九条关于商品房交付条件中约定该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、经综合查验合格。合同第十三条关于面积差异约定:该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第4种方式处理。…4、双方自行约定:按照实测面积与预测面积误差多退烧补房价款。合同第二十条关于房屋登记约定:（一）、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理:…2、双方协商解决。2014年3月31日，原告支付房款135271元，2015年5月28日支付50396元，余款274000原告已办理银行贷款，原告已缴清全部购房款。2015年8月7日原告预交契税及房产证费用7495元，2017年12月12日被告出具增值税发票显示原告应缴纳房款为456935元，2017年12月12日完税发票显示原告应交契税为6854.02元。根据原告庭后提交证据显示于2018年1月5日原告取得不动产登记证书。被告提供证据显示原告于2016年8月7日实际接收房屋。另查明:2016年5月24日，涉案房屋所在8#楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行工程竣工验收取得《工程竣工验收报告》；2017年11月21日，涉案房屋经综合查验合格，被告取得8#楼《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本院认为:原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。被告关于逾期办理房屋产权证书系因政府行为所致，且涉案房屋不动产物权已登记在原告名下，不应承担违约责任的辩解意见。根据合同相对性，被告承担的违约责任，不因第三人是否存在过错而免除。涉案房屋虽已办理银行抵押登记，但原告并未实际取得房屋不动产物权登记，被告因不符合办证条件而逾期办理房屋产权证书的违约事实成立。原告按合同的约定向被告交付了全部购房款，被告应按约定于交付房屋后90日内为原告办理房屋所有权转移登记，但被告未能按约及时履行办证义务，以致违约，应承担相应的违约责任。原告于2016年8月7日实际接收房屋，于2018年1月5日取得不动产登记证书，逾期办理房屋产权证违约金应当从原告接收房屋后90日期满次日起算，被告的违约期间为2016年11月8日至2018年1月5日。本案中，原、被告双方在合同中未约定违约金的具体计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告诉求被告退还面积差额2731.6元及被告多收取的契税款640.98元，被告当庭承诺据实核算，退还多收款项，根据原告提供票据核算，面积差额为2732元，契税差额640.98元，故本院对其诉求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《国务院城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、被告安徽鑫马置业有限公司以房价459667元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿原告张李影、李其林自2016年11月8日至2018年1月5日的逾期办理房屋产权登记违约金；二、被告安徽鑫马置业有限公司退还原告房屋面积差额2731.6元；三、被告安徽鑫马置业有限公司退还原告契税差额640.98元。上述款项于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2447元（原告已预交），减半收取计1223.5元，由被告安徽鑫马置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  刘炳鹏二〇一八年七月十三日法官助理熊丰书记员李娟附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。告知一、本案申请执行期限为二年。时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。二、义务人如主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户。开户银行:中国银行股份有限公司阜南支行；开户名称:阜南县人民法院执行标的款；开户账号:17×××07。并请通知主审法官:刘炳鹏，办公电话0558-859****；通讯地址:皖阜南县人民法院立案庭；邮政编码236300。