台州市椒江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1002民初4548号 原告：台州市体育中心有限公司，住所地：台州经济开发区台州学院路（市体育中心内）。 法定代表人：綦子英，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒋建民，浙江安天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋雅红，浙江安天律师事务所律师。 被告：蔡鑫科，男，1984年2月20日出生，汉族，住临海市。 委托诉讼代理人：胡从深，浙江鑫湖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘凌禹，浙江鑫湖律师事务所实习律师。 原告台州市体育中心有限公司（以下简称体育中心公司）与被告蔡鑫科房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序，于5月28日公开开庭进行了审理。原告体育中心公司的委托诉讼代理人蒋雅红，被告蔡鑫科的委托诉讼代理人胡从深、潘凌禹均到庭参加诉讼。本案经原、被告庭外和解未果。现已审理终结。 原告体育中心公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2013年10月15日和2014年7月25日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告立即腾退位于台州市主体育场商业用房（东一层18-19轴、19-22轴，东二层16-22轴）,并恢复原状；3.判令被告支付自2017年1月22日起至合同解除之日止按年租金567000元标准计算的租金和自解除合同次日起至实际腾退之日止按年租金567000元标准计算的房屋占有使用费；4.判令被告支付自2016年12月28日起至付清上述租金之日止以年租金567000元为基数按月2%计算的违约金。诉讼过程中，原告体育中心公司以被告蔡鑫科已于2018年6月25日支付租金300000元，于2018年7月13日支付租金834000元为由，将诉讼请求减少为要求被告蔡鑫科自2016年12月29日起至2017年12月28日间以租金金额567000元为基数、自2017年12月29日起至2018年6月24日间以租金金额1134000元为基数、自2018年6月25日起至2018年7月12日间以租金金额834000元为基数，均按月2%计算的违约金。事实和理由：2013年10月15日，原告与黄凯签订《房屋租赁合同》一份，约定，黄凯租赁原告位于台州主体育场东一层19-22轴、建筑面积为1022.26m2的商业用房，房屋装修由承租人自行负责；租期自2013年10月22日至2019年1月21日，装修期为3个月，租金自2014年1月21日起算；年租金为269500元。2014年7月25日，原告与黄凯又签订《房屋租赁合同》一份，约定，黄凯租赁原告位于台州主体育场商业用房（东一层18-19轴，东二层16-22轴，建筑面积1540.52m2),房屋装修由承租人自行负责；租期自2014年7月25日至2019年1月21日，装修期为1个月，租金自2014年8月22日起算；年租金为297500元。上述二份合同均约定，合同签订后5日内付清第一年度租金，以后每年12月28日前付清下一年度租金，水电费、物业管理费、税费由承租人承担，承租人如装修，需改变房屋内部结构、设置对结构有影响的设备，须事先征得原告书面同意后方可施工；承租人擅自改房屋结构、逾期交纳各项费用、拖欠场地租费或水电费一个月以上等情形的，原告有权终止合同，收回租赁房屋，承租人应按租金总额的20%支付违约金，并赔偿损失；承租人逾期支付租金、水电费等，每逾期一天按应收房租日0.2%支付滞纳金。2016年7月5日，原、被告和黄凯签订了二份《合同权利义务转让合同》，约定，黄凯将上述二份《房屋租赁合同》约定的全部权利义务转让给被告；被告承接了上述租赁物。上述合同签订后，被告仅支付了至2017年1月21日之前的租金。2017年1月22日后的年租金应于2016年12月28日前付清，但被告至今未付。被告接收租赁房屋后，对房屋进行了大范围的改造，但至今未改造完成，且处于停滞状态。原告曾于2018年2月24日提起诉讼，于2018年4月2日申请撤回诉讼。 被告蔡鑫科辩称，1.被告拖欠租金属实，但原告在被告承租的房屋外面放置围挡，导致被告无法实际使用房屋。2.原告阻止被告使用租赁物，阻止期间不应当计算租金。3.被告已在承租的房子内投入上千万的资金，因原告阻止，导致房屋未能继续使用。在此情况下解除承租合同，被告的损失应当由其承担，要求从房租中扣除。4.原告主张的违约金过高，应予调整。根据合同约定，违约金总额不超过20%，现在其主张的已经超过合同约定，即使按照合同的约定，违约金还是过高，应按中国人民银行同期同类贷款利率计算。 本院经审理，除了将原告体育中心公司诉称的租赁物系原告体育中心公司所有，认定为租赁物系由原告体育中心公司经营管理外，对原告体育中心公司诉称的其它事实均予以认定；另认定，第二份房屋租赁合同约定的第一年租期为2014年8月22日至2015年1月21日；在被告蔡鑫科对租赁场地进行装修期间，原告体育中心公司在租赁房屋外通道上放置了围挡；2018年6月25日，被告蔡鑫科支付了租金300000元；于2018年7月13日，其又支付了租金834000元。 上述事实由原告体育中心公司提供的房屋租赁合同、合同权利义务转让合同、台州市体育中心资产经营委托书、房产证、不动产登记情况查询结果证明书、（2018）浙1002民初2030号民事裁定书，被告蔡鑫科提供的照片，以及原、被告的陈述等证实。 本院认为：诉讼过程中，原告体育中心公司减少诉讼请求，系其正当行使诉权，本院予以准许，对双方就上述诉讼请求所涉争议焦点，本院不再评述，并着重对原告体育中心公司可否主张违约金以及违约金金额是否过高等问题进行分析。被告蔡鑫科对其迟延支付租金的事实没有异议，但认为，因原告体育中心公司在其承租的房屋外放置围挡，致其无法实际使用房屋。本院认为，鉴于租赁房屋门面外即为通道，原告体育中心公司在被告蔡鑫科对租赁房屋装修期间，放置围挡，应系出于安全考虑，被告蔡鑫科以此为由延付租金，理由不能成立，其应承担相应的违约责任。虽然房屋租赁合同既约定被告蔡鑫科拖欠租费或水电费一个月以上的，应按租金总额的20%支付违约金，并赔偿损失，又约定被告蔡鑫科逾期支付租金、水电费等，每逾期一天按应收房租日0.2%支付滞纳金，现原告体育中心公司自愿将违约金调整为按月2%计算，请求合理，对被告蔡鑫科所提的违约金主张金额过高的抗辩，本院不予采信。房屋租赁合同约定，被告蔡鑫科自合同签订后次年起于每年12月28日前付清下一年度租金，故其应于2016年12月28日前支付2017年1月22日起至2018年1月21日间的租金567000元，于2017年12月28日前支付2018年1月22日起至2019年1月21日间的租金567000元。现其仅支付了2017年1月21日前租金，并于2018年6月25日支付了租金300000元，于2018年7月13日支付了余下的至2019年1月21日的租金834000元，因此，被告蔡鑫科应支付自2016年12月29日起至2017年12月28日间以567000元为基数、自2017年12月29日起至2018年6月24日间以1134000元为基数、自2018年6月25日起至2018年7月12日间以834000元为基数，均按月2%计算的违约金。 综上，原告体育中心公司减少后的诉讼请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决： 被告蔡鑫科于本判决生效后十日内支付原告台州市体育中心有限公司自2016年12月29日起至2017年12月28日间以租金金额567000元为基数、自2017年12月29日起至2018年6月24日间以租金金额1134000元为基数、自2018年6月25日起至2018年7月12日间以租金金额834000元为基数，均按月2%计算的违约金。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6496元（已减半收取），由被告蔡鑫科负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 员 王 秀 云 二〇一八年七月十三日 代书记员 夏郑璐子 ? 附件： 本判决所依据的相关法律和法条 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。