山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终4018号上诉人（原审原告）：高福平，男，1968年12月13日出生，汉族，住济阳县。上诉人（原审原告）：赵凤英，女，1973年4月7日出生，汉族，住济阳县。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：庞含涛，山东易济律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏芝强(曾用名曾志强），男，1963年9月16日出生，汉族，住济阳县。委托诉讼代理人：梁延涛，山东荟萃律师事务所律师。上诉人高福平、赵凤英因与被上诉人魏芝强房屋买卖合同纠纷一案，不服济阳县人民法院（2017）鲁0125民初1638号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。高福平、赵凤英上诉请求：1.请求依法撤销一审判决，改判高福平、赵凤英与魏芝强的房屋买卖合同有效，高福平、赵凤英取得涉案房屋征收补偿权益50万元；2.一、二审诉讼费由魏芝强承担。事实与理由：一审法院以高福平、赵凤英不能充分证明双方之间存在房屋买卖关系和已超过诉讼时效为由判决驳回高福平、赵凤英的诉讼请求，无事实及法律依据。一、本案不应适用诉讼时效的规定。本案中，高福平、赵凤英作为买受人已经向魏芝强支付了涉案房屋的全部购房款，且房屋已实际交付，因涉案房屋面临政府征收，已经被冻结不准变更登记，故高福平、赵凤英要求确认房屋买卖合同有效并取得涉案房屋征收补偿权益50万元的诉讼请求，属于物权纠纷，不存在诉讼时效的问题。因此，一审法院适用民法通则诉讼时效的规定显然错误。二、本案房屋买卖事实清楚，证据确实充分。首先，高福平、赵凤英一审时提交的录音证据，魏芝强和案外人王加忠对录音内容的真实性均没有异议。录音中，高福平、赵凤英提到支付给魏芝强的六万元是购房款，魏芝强既没有否认也没反驳，更没有说六万元是借款。由此可见，双方是房屋买卖的事实应是无疑。其次，2007年至2017年这十年间，高福平、赵凤英一直在涉案房屋居住，并对北屋进行了装修，对南屋进行了翻新扩建，还加盖了西屋。如果涉案房屋是借用，高福平、赵凤英怎么可能对借用的房屋进行装修、翻新扩建、加盖等活动，这完全不符合常理。最后，魏芝强主张涉案房屋是借给高福平、赵凤英使用的，六万元是高福平、赵凤英借给魏芝强的借款。那么问题就出现了，高福平、赵凤英为什么在长达十年的时间里没有向魏芝强索要过六万元借款，魏芝强也没有向高福平、赵凤英要求过腾房。这也完全不符合常理，根本无法让人理解。另外，魏芝强答辩时称涉案房屋是借给高福平、赵凤英居住的，而在法庭调查中又说双方是租赁关系，利息折抵房租。魏芝强对上述关键案件事实自相矛盾陈述，恰恰说明了其对本案的主要案件事实陈述均是在说谎，无法采信。综上，通过一审法庭调查已查明的事实，结合双方的陈述、提交的证据、日常生活经验法则，完全能够确认双方之间存在的是房屋买卖的法律关系。然而，一审法院却没有根据法庭调查的事实，站在客观、公平、公正的角度对案件进行的客观分析，做出公正的判决。纵观全案，一审法院审理本案时明显带有严重的主观倾向性和人为操纵的色彩。现高福平、赵凤英恳请依法查明本案事实真相，依法改判，以维护高福平、赵凤英的合法权益。魏芝强辩称，魏芝强与高福平、赵凤英从未签订过书面的房屋买卖合同，也未曾就涉案房屋达成过买卖的合意，不存在房屋买卖的事实，高福平、赵凤英看涉案房屋即将拆迁，所以决定起诉要求魏芝强协助其办理过户，并想取得房屋的补偿。高福平、赵凤英向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认高福平、赵凤英与魏芝强的房屋买卖合同有效（产权证号：济阳房权证城改字第0*****号）；2.判令魏芝强继续履行合同，协助高福平、赵凤英办理房屋过户手续；3.本案诉讼费用由魏芝强承担。后高福平、赵凤英变更第二项诉讼请求，要求确认高福平、赵凤英取得涉案房屋的征收补偿权益50万元。一审法院认定事实：高福平、赵凤英及魏芝强对双方之间存在60000元的债权债务关系均表示认可，一审法院予以采纳。但高福平、赵凤英主张该60000元系其购买魏芝强房屋的购房款，而魏芝强主张该60000元系其向高福平、赵凤英的借款。高福平、赵凤英主张其与魏芝强之间存在房屋买卖合同关系，60000元钱也是购买魏芝强房屋的购房款，但其提供的证人证言及物业费、水电费收费单据，仅能证实高福平、赵凤英居住到涉案房屋后对房屋进行了翻建、扩建、装修以及交纳相应费用的情况，并不能证明双方存在房屋买卖合同关系。高福平、赵凤英提供的维修下水道证明，因属证人证言，证人未到庭，且魏芝强不认可，一审法院不予采纳。高福平、赵凤英主张给付魏芝强的60000元是购房款，双方之间的房屋买卖合同有效，但其提供的证据不充分，且魏芝强不认可，一审法院难以支持。虽然房屋所有权属于物权，但高福平、赵凤英的诉讼请求是要求确认其与魏芝强的房屋买卖合同有效及要求魏芝强协助办理房屋过户手续，该诉讼请求属于合同之债，是债权，应当适用法律关于诉讼时效的规定。魏芝强认为，高福平、赵凤英自2008年搬至涉案房屋居住至今，从未要求确认房屋买卖合同有效，亦未要求魏芝强协助办理房屋产权过户手续，两人的诉讼请求已经超过了法律规定的诉讼时效，应予驳回。高福平、赵凤英对此没有提供相应的证据，其应当承担举证不能的法律后果。根据魏芝强提供的房屋所有权证，其房屋所有权证的颁发时间为1999年11月16日，是在高福平、赵凤英搬至涉案房屋之前。高福平、赵凤英主张其与魏芝强之间系房屋买卖合同关系，其应当在搬至涉案房屋后，积极行使自己的权利，要求魏芝强办理房屋产权过户手续。但其一直怠于行使自己的权利，直到2017年6月7日才向一审法院提起诉讼。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，高福平、魏芝强的诉讼请求已经超过了诉讼时效期间，其请求不应当再受到法律保护。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，应当承担不利法律后果。本案中，高福平、赵凤英要求确认其与魏芝强之间的房屋买卖合同有效，但未提供双方签订的房屋买卖合同，亦未提供魏芝强收到购房款的收据，其提供的证据不能充分证明双方之间存在房屋买卖关系。因此，一审法院对高福平、赵凤英的诉讼请求难以支持。且根据法律规定，高福平、赵凤英的诉讼请求已经超过了法律规定的诉讼时效期间。因此，对于高福平、赵凤英的诉讼请求，一审法院也难以支持。综上，判决：驳回原告高福平、赵凤英的诉讼请求。案件受理费8800元，由原告高福平、赵凤英负担。本院二审查明：1.1993年，魏芝强通过房改购买方式取得涉案位于济阳县房屋一套，1999年10月16日，济阳县房管局向魏芝强颁发房屋产权证书，产权证号为济阳县房权证城改字第0*****号，房产证登记的产权人为魏志强（魏芝强的曾用名）。2015年12月30日，济阳县向魏芝强颁发土地权使用证，证号为济阳国用（2015）第JX***号，土地使用权人为魏芝强，坐落为济阳县，使用权面积为105.6平方米。高福平与赵凤英系夫妻关系，高福平与魏芝强均系济阳县机械厂职工，两人系朋友关系。高福平、赵凤英自2007年7月起即在涉案房屋中居住，并由两人缴纳物业管理费、水电费。2008年7月左右，高福平、赵凤英雇佣工人对涉案房屋的南屋、角门进行了翻建，加盖了西屋，并对房屋进行了装修。后因济阳县政府决定对老城片区改造项目范围内的房屋实施征收，涉案房屋在征收范围之内。2017年8月28日，魏芝强与济阳县住房和城乡建设管理委员会签订《济阳县国有土地上房屋征收补偿协议》，双方约定涉案房屋由政府征收，并由济阳县住房和城乡建设管理委员会补偿魏芝强款项共计492958.07元（其中货币补偿金额436514.4元，装饰装修补偿4040元，附属物补偿2418元，搬迁费982.65元，临时安置费5109.78元，选择货币化补偿奖励43893.24元）。3.高福平主张其于2007年分两次给付魏芝强款项6万元，魏芝爱认可收到该6万元事实，但认为付款时间为2008年和2009年。4.高福平、赵凤英主张涉案房屋系由两人于2007年7月从魏芝强处购买所得，并向魏芝强支付了全部购房款6万元，涉案房屋也由两人居住至今将近十多年，期间两人还对房屋进行了翻新和加建，因为双方关系很熟，并且是一个单位的，所以当时没有签订书面购房合同，但双方之间的达成的口头购房协议应已经成立，之后高福平多次找魏芝强要求办理过户，但魏芝强一直说忙，差不了事，后来就一直搁置，没有再找他。魏芝强否认其与高福平、赵凤英之间存在房屋买卖合同关系，并主张双方之间实际系房屋租赁关系，其收取高福平的6万元系借款，但一直未归还，双方口头约定用利息折抵房屋租金，魏芝强考虑到与高福平多年的朋友关系，没有固定的住所，所以才让他一直居住至今。5.一审中，高福平提交其与魏芝强及案外人王加忠的谈话录音一份，载有以下内容：“王：为了房子弄僵了。高：弄僵了没意思，又不是钱多。……王：咱先说这个事，你先跟嫂子商量商量，什么时间听你个话。高：先商量商量。王：尽快吧。高：这种事我不明白，我也完全不懂。魏：今天量不了就得等着。王：还有我和你说，闹得这兄弟们，房产证在他手里。高：对。王：目前来说是人家的房子，闹得很僵了，到那个程度，我觉得弟兄们都撕破脸了。高：到时候真撕破脸了。王：到了法院、公安局有意思么，不如兄弟们小小不然的商量着，把这个事。高：说实话，人家机械厂里咋看咱，不光机械厂看咱，都是老伙计，咱有啥说啥。王：对。……王：这个事怎么着也得处理或怎么弄的，他量那人家也是认可一个什么、那房屋的面积，让你签个什么字。南关的房子已经量了。高：对，这个你明白。王：量一个房屋的面积你认可，只不过补偿还没正式下文，那才是那个。高：好几道手续，这个我知道，他不是一下就完事，量了也完不了。王：就是不认可不认可的事，就是说你房子多大你认可吧，这种关系就是那么一个事。高：对，我得和对象商量商量。王：行啊魏哥，让他俩商量商量可。魏：啊。王：咱现就这么着把。量量。魏：先别让他量了，没商量了，反正今天上午就完事。王：怎么着你这事也得处理。魏：尽快的就啥，你要商量不好咱就散了。高：那时候魏哥咱先说，第一次给四万，第二次给两万，这个那时候说卖给我，你说这个话了我没说别的。魏：第一次给了多少钱。高：四万。魏：四万？高：第二次给了两万是吧，一共六万吧。魏：第一次五万，第二次一万。高：这么长时间了，这些兄弟们，这个事不能说胡的是吧。魏：没事啊，别卸磨就行。主要是啥呢……”。上述事实由房产证、《济阳县国有土地上房屋征收补偿协议》、录音、当事人的陈述、证人证言、庭审笔录、调查笔录等在案为凭。本院认为，本案双方争议问题为，一、高福平、赵凤英与魏芝强之间是房屋买卖合同关系，还是房屋租赁合同关系和借贷关系；二、本案高福平、赵凤英要求确认取得涉案房屋征收补偿款50万元的权利是否于法有据；三、高福平、赵凤英的本案诉讼请求是否超过诉讼时效。关于争议问题一，本案魏芝强认可高福平、赵凤英向其支付款项6万元，并认可涉案房屋交由高福平、赵凤英居住使用十多年至今，对此应予确认。高福平、赵凤英主张其与魏芝强之间系房屋买卖合同关系，上述6万元系向魏芝强支付的购房款，而魏芝强则主张双方之间并不存在房屋买卖合同关系，其收受该6万元款项系基于借贷关系，高福平、赵凤英居住涉案房屋至今系基于租赁关系。综合分析本案事实和证据，本院对高福平、赵凤英的上述主张予以采信，对魏芝强的上述主张不予采信。具体理由为：首先，高福平、赵凤英与魏芝强之间虽然没有签订书面房屋买卖合同，但根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”高福平、赵凤英向魏芝强支付款项6万元，魏芝强亦将涉案房屋交由高福平、赵凤英居住使用至今，作为买受人来讲，高福平、赵凤英已经履行了支付购房款的主要义务，而对于出卖人来讲，魏芝强亦自愿接受房款，并向高福平、赵凤英实际交付涉案房屋。据此，高福平、赵凤英与魏芝强之间的房屋买卖合同已经成立。其次，魏芝强主张其基于借贷关系而收受高福平、赵凤英的上述6万元款项，并主张其与高福平、赵凤英之间系房屋租赁关系，但并无相应证据予以证明，高福平、赵凤英亦不予认可。同时，魏芝强的上述主张亦与查明事实和常理不符。其一，基于高福平、赵凤英当时无房居住的生活现状，高福平、赵凤英在具备买房经济条件和具有买房迫切需要的情况下，宁可放弃使用其现有的6万元款项对外购房，而将该款项出借给魏芝强使用，并租赁使用魏芝强的涉案房屋将近十多年之久，明显不符合常理。其二，高福平、赵凤英使用涉案房屋十多年，期间两人雇佣工人对房屋进行了翻新和扩建，显然超出一般房屋租赁的行为范畴。同时，魏芝强对此不可能不知情，其对高福平、赵凤英的翻新和扩建房屋行为予以默认，同样与其上述房屋租赁关系的主张相悖。其三，高福平、赵凤英使用涉案房屋十多年，魏芝强既未要求腾房，也未向高福平、赵凤英偿还6万元款项，亦不符合常理。其四，根据高福平、赵凤英提交的录音内容显示，高福平在谈话中对魏芝强表示当初房子是卖给他的，魏芝强对此并未予以否认。综上分析，高福平、赵凤英与魏芝强之间应当认定为房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。魏芝强关于双方之间系房屋租赁合同关系和借贷关系的抗辩主张，与事实不符，亦有违常理，本院不予采信。关于争议问题二，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，双方虽然达成房屋买卖的合意，并实际交清了全部购房款，房屋也早已交付使用，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故买受人高福平、赵凤英对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，因所购房屋物权已因拆迁而消灭，则高福平、赵凤英已无法取得所购房屋的产权。魏芝强作为涉案房屋登记的所有权人，与拆迁部门签订的征收补偿协议，合法有效。在一定意义上而言，魏芝强在该协议中的合同权利即为其出卖给高福平、赵凤英的房屋及土地使用权的对价。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，魏芝强在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至高福平、赵凤英名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，高福平、赵凤英可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价即拆迁补偿款。现高福平、赵凤英请求法院确认其取得涉案房屋相应拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，应予支持。但根据征收补偿协议，涉案房屋的征收补偿款应为492958.07元，故本院确认高福平、赵凤英可取得的房屋征收补偿款为492958.07元，对高福平、赵凤英其余部分的诉讼主张予以驳回。关于争议问题三，一审中，魏芝强主张高福平、赵凤英自2008年居住使用涉案房屋至今，从未要求协助办理房产过户手续，故两人的本案诉讼请求已经超过诉讼时效。本院认为，首先，高福平、赵凤英要求确认涉案房屋买卖合同有效，就其权利特征而言，请求确认合同效力的权利的行使，不需要合同另一方的同意或者给付，通过权利人的单方主张后由法院或者仲裁机构确认即可实现，故此种权利在性质上应属于形成权，并不适用诉讼时效的规定。其次，房屋买卖合同约定的出卖人交付房屋的期限届满，买受人可以根据合同约定要求出卖人交付房屋，其请求权属于债权请求权，应当受到法律规定关于诉讼时效的约束。但出卖人已经将房屋交付于买受人，买受人已经实现了对房屋的占有的，买受人要求出卖人转移房屋所有权、办理房屋过户手续的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。本案中，高福平、赵凤英已于2007年实现了对涉案房屋的占有、使用和收益权，在房屋征收之后，其要求确认取得房屋相应征收补偿利益，该诉讼请求明显具有物权属性，不适用时效时效的规定。最后，退一步讲，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算，本案双方并未明确约定办理房屋过户登记的具体期限，高福平、赵凤英起诉要求确认其与魏芝强之间的房屋买卖合同有效及取得房屋征收补偿款，在涉案房屋征收及本案起诉之前，高福平、赵凤英并不知道魏芝强否认双方之间房屋买卖合同的效力且拒绝协助办理过户手续，也不可能知道涉案房屋面临政府征收且魏芝强拒绝承认其享有取得征收补偿款的权利，因而仍期待合同履行，此时高福平、赵凤英也并不知道权利受到损害，故时效期间不应开始计算。综上，魏芝强关于高福平、赵凤英的诉讼主张已超过诉讼时效的抗辩理由于法无据，本院不予采信。综上所述，高福平、赵凤英的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济阳县人民法院（2017）鲁0125民初1638号民事判决；二、上诉人高福平、赵凤英与被上诉人魏芝强之间的房屋买卖合同有效（房屋产权证号：济阳房权证城改字第0*****号）；三、上诉人高福平、赵凤英享有取得涉案房屋（房屋产权证号：济阳房权证城改字第0*****号）征收补偿款492958.07元的权利；四、驳回上诉人高福平、赵凤英的其他诉讼请求。一审案件受理费8800元，由被上诉人魏芝强负担；二审案件受理费8800元，由被上诉人魏芝强负担。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  黄宏伟审判员  李 静二〇一八年七月五日书记员  朱俞颖