湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鄂0191民初1090号 原告：汪文深，男，1969年7月16日出生，汉族，住武汉市汉阳区， 委托诉讼代理人：马剑伟，湖北敏讷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田丽莎，湖北敏讷律师事务所实习律师。 被告：武汉建银房地产开发有限责任公司，住所地武汉市江汉区江汉二路**。 法定代表人：杨风华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谷胜桥，湖北瑞通天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张红兵，湖北瑞通天元律师事务所律师。 原告汪文深与被告武汉建银房地产开发有限责任公司（以下简称建银公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪文深的委托诉讼代理人马剑伟、田丽莎，被告建银公司的委托诉讼代理人谷胜桥、张红兵到庭参加诉讼。因双方当事人一致同意继续适用简易程序进行审理，经本院院长批准延长审理期限3个月。本案现已审理终结。 原告汪文深向本院提出诉讼请求：1.被告建银公司立即办理工程竣工验收备案证明书并协助原告汪文深办理房屋权属证书；2.被告建银公司向原告汪文深支付逾期交房违约金，以购房款296,952元为基数，按每日万分之二的标准自2015年5月1日起算至被告建银公司取得工程竣工验收备案证明书之日止（暂计算至2018年1月31日为59,746.74元）；3.被告建银公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年4月15日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告汪文深向被告建银公司支付购房款296,952元，购买被告建银公司开发的武汉建银商务公馆的房屋，被告建银公司应当在2015年4月30日前向原告汪文深交付符合交房条件的房屋，若逾期则按照已付房价款的日万分之二支付违约金。至今该房屋未取得工程竣工验收备案证明书，不具备交房条件，被告建银公司应按照合同约定支付逾期交房违约金。 被告建银公司辩称，被告建银公司已取得竣工验收备案证明书，已具备办理房屋权属证书的条件，但因部分业主违法占用消防通道导致无法进行面积实测从而影响房屋权属证书办理。被告建银公司已向原告汪文深交付涉案房屋，不存在逾期交房，涉案房屋交付前已具备《武汉市商品房买卖合同》第九条约定的交付条件，且已验收合格，建设工程竣工验收备案证明书不是合同约定的交房条件，也不应将之作为涉案房屋交付使用的条件。即使因被告建银公司未取得涉案房屋的竣工验收备案证而认定为不具备交付条件，但被告建银公司已将涉案房屋交付原告汪文深使用，根据《武汉市商品房买卖合同》第十一条约定的“出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用”，才按日万分之二的标准承担逾期交房违约金，被告建银公司不应按此标准承担违约责任，若被告建银公司应承担违约金，违约金按照原告汪文深实际的损失进行调减。 本院经审理认定事实如下：被告建银公司（出卖人）、原告汪文深（买受人）于2015年4月15日签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告汪文深向被告建银公司支付购房款296,952元，购买被告建银公司开发的武汉经济技术开发区1C1地块建银商务公馆第B、C幢/单元4层（5）号房（即涉案房屋）。合同第九条载明，“出卖人应当在2015年4月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件……”；合同第十一条载明，“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。”合同签订后，原告汪文深如约支付购房款296,952元，被告建银公司开具销售不动产统一网络发票。2015年5月5日，被告建银公司在未办理工程竣工验收备案的情况下，向原告汪文深交付涉案房屋，原告汪文深对涉案房屋进行装修并使用至今。2017年10月31日，武汉正量勘测设计有限责任公司向被告建银公司出具函件，指出被告建银公司开发的建银商务公馆B、C座实测时存在现场与规划图纸不一致的六点问题，包括3-26层部分楼层办公因装修已经合并，且部分走道被占用。原告汪文深因办证等问题诉至本院，请求依诉予判。 另查明，2018年1月25日，被告建银公司就涉案房屋取得工程竣工验收备案证明书（证书编号：14-18-045）。原告汪文深确认，被告建银公司在取得上述备案证明书时，已具备商品房买卖合同第九条约定的交房条件和法定交房条件。本案审理过程中，经本院调查，房地产项目首先由开发商办理权属初始登记，权属初始登记完成后才能够依据买卖合同将权属转移登记至买受方名下，而开发商办理房地产权属初始登记的申办资料中，包含由具备资质的勘测设计公司对房地产项目面积实测后出具的面积实测报告。涉案房屋所在项目因至今存在现场与规划图纸不一致的问题导致无法完成面积实测，目前不具备办理权属初始登记和转移登记的条件。原告汪文深于2018年7月11日将诉讼请求1变更为被告建银公司协助原告汪文深办理房屋权属证书，将诉讼请求2中的截止时间变更为计算至被告建银公司取得竣工验收备案证明的前一日即2018年1月24日。 以上事实，有庭审笔录，原告汪文深提交的《武汉市商品房买卖合同》及附件、销售不动产统一网络发票，被告建银公司提交的收房通知书、入伙会签单、企业信息咨询报告、物业费缴费发票、建设工程竣工验收规划条件核实证明、建设工程消防验收意见书、人民防空工程竣工备案表、供用气合同、燃气设备登记表、配套绿地竣工验收报告单、城市排水许可证、高压供用电合同、供用水合同、环境保护验收的意见、建设工程竣工档案验收意见书、房屋建筑工程质量保修书、房屋质量保证书、房屋使用说明书、建筑工程竣工验收报告、工程竣工验收备案证明书、涉案房屋所在项目的平面图、临时管理规约及附件、装修申请表、装修管理协议、装修施工登记证、装修施工图、平面图审核意见、现场照片、武汉正量勘测设计有限责任公司出具的函、《关于占用公共区域问题的函》及快递单，法院调查工作记录等证据经庭审质证予以证实。 本院认为：被告建银公司与原告汪文深签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件未违反国家法律规定，系当事人真实意思表示，应属有效，合同双方当事人应当按照法律规定和合同约定全面履行各自义务。本案争议焦点为：1.被告建银公司就涉案房屋的交付是否构成逾期交房；2.如构成逾期交房，涉案房屋的逾期交房时间如何认定；3.逾期交房违约金标准是否过高及酌减；4.涉案房屋目前能否办理买受人权属登记。 关于被告建银公司就涉案房屋的交付是否构成逾期交房问题，本院认为：工程竣工验收备案证明书是根据国务院《建设工程质量管理条例》、建设部有关备案管理规定及《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理办法》对符合竣工验收条件的房屋进行备案的证明，只有取得工程竣工验收备案证明书的房屋才能视为符合法定的交房条件。涉案房屋交付时虽符合《武汉市商品房买卖合同》第九条约定的交房条件，但未能取得工程竣工验收备案证明书，即未满足法定交房条件。被告建银公司的交房行为不属于合法有效交房行为，本案逾期交房事实成立。 关于涉案房屋的逾期交房时间认定问题，本院认为：鉴于被告建银公司未能按照《武汉市商品房买卖合同》第九条约定的期限交付符合法定条件的商品房，根据《武汉市商品房买卖合同》第十一条约定从本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至取得工程竣工验收备案证明书的前一日止的天数为被告建银公司逾期交房的天数，即从2015年5月1日起计算至2018年1月24日止，共1,000天。 关于逾期交房违约金标准是否过高及酌减问题，本院认为：涉案房屋实际已于2015年5月5日交付给原告汪文深使用至今，被告建银公司因所交付房屋不符合法定交付条件应承担的逾期交房违约责任，与未实际交付房屋的逾期交房违约责任应有所区别，本院以原告汪文深的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、被告建银公司的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对涉案房屋的逾期交房违约金酌情调减为原合同第十一条约定标准的30%，即被告建银公司应按原告汪文深已交付房价款日万分之2的30%的标准支付逾期交房违约金。原告汪文深要求按合同约定标准支付违约金的主张，因其并无相应损失，其违约金主张超出本院酌情认定部分，不予支持。被告建银公司对逾期交房违约金标准的酌减抗辩，本院予以采纳。 关于涉案房屋目前能否办理买受人权属登记问题，本院认为：因涉案房屋实测时现场与规划图纸不一致，不能完成面积实测，故无法进行房屋权属初始登记和转移登记。原告汪文深要求被告建银公司协助办理房屋权属证书的诉讼请求，因目前涉案房屋尚不具备办理权属登记的条件，原告汪文深的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，被告建银公司应以原告汪文深已付涉案房屋总价296,952元为基数，按日万分之2的30%的标准，向原告汪文深支付从2015年5月1日起至2018年1月24日止的逾期交房违约金，共计17,817.12元（296,952×0.0002×30%×1,000）。原告汪文深的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告武汉建银房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告汪文深支付逾期交房违约金17,817.12元； 二、驳回原告汪文深的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,294元，减半收取计647元，由原告汪文深负担454元，被告武汉建银房地产开发有限责任公司负担193元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院，上诉费汇至武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行（行号：832886）；上诉人在上诉期满后7日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。 审判员  刘晓凌 二〇一八年七月二十三日 书记员  沈婉莹