江苏省南京市秦淮区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)苏0104民初1726号 原告：江苏正欣和通信发展有限公司（统一社会信用代码913200007040480102），住所地本市江宁经济开发区董村路**。 法定代表人：陈国建，总经理。 委托诉讼代理人：陈佳正，北京市中银（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛婉平，北京市中银（南京）律师事务所律师。 被告：夏秋红，女，1962年10月27日出生，住本市建邺区， 委托诉讼代理人：杨静，北京大成（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李跃民，北京大成（南京）律师事务所律师。 原告江苏正欣和通信发展有限公司（以下简称正欣和公司）与被告夏秋红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告正欣和公司的委托诉讼代理人陈佳正、葛婉平，被告夏秋红及其委托诉讼代理人杨静、李跃民到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告正欣和公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告的承包合同于2015年12月31日解除；2、被告支付原告承包款200万元，并支付按银行同期贷款利率计算的利息（自起诉日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算）；3、被告向原告支付租金291.0839万元并支付违约金（104.06万元从2014年7月31日起、170.8942万元从2014年11月1日起均按每日万分之三标准计算至实际给付之日止）；4、被告向原告移交其收取的承租户的全部保证金32.645万元及2016年度合同解除后的租金155.6196万元。2018年5月18日，变更第三项诉讼请求为：被告向原告支付租金70.3724万元。事实和理由：2008年12月，原告中标承租了解放军理工大学通信工程学院御道街3号标营一号的门面房（建筑面积约3500平方米，场地约600平方米），并签订了《军队房地产租赁合同》。因原告的法定代表人陈国建与被告是老乡、朋友关系，故双方口头约定，由被告将原告承租的门面房进行承包经营，被告每年向原告支付50万元承包款，所有租金及费用由被告承担和交纳。之后被告实际承包经营至2015年12月，期间只给付原告承包款150万元，尚欠200万元。同时，被告长期拖欠租金，截止2015年底共欠租金291.0839万元。另外，被告已收取承租户一定数额的保证金及2016年度部分租金。由于被告严重违约，2016年2月16日，原告发出律师函正式明确要求被告向原告移交相关房屋，并移交其已经收取的承租户保证金及2016年度的租金，提交相应租赁合同等事项，但被告一直未能履行。原告遂诉至法院。 被告夏秋红辩称，1、原、被告之间不是承包经营的关系，而是合作经营的法律关系；2、被告与正欣和公司、陈国建之间存在大量的经济往来，原告在诉状中所述的150万元不是承包款，被告2010年2月3日转给陈建国的100万元是暂借款，后在2015年11月24日已由原告代被告支付租金的形式偿还，2014年8月15日转账的50万元是双方合作房地产项目的合作款；3、原告不能提供证据证明双方之间是承包关系，也不能举证证明150万元为承包费用，应当承担举证不能的后果；4、被告在与原告合作经营期间，投入了大量成本，在成本收回后才会与原告分配利润；5、被告不存在拖欠租金的情况，2015年12月30日前的租金已经全部支付完毕。 本院经审理认定事实如下：2008年5月22日，中国人民解放军理工大学通信工程学院（以下简称通信工程学院）与原告签订《军队房地产租赁合同》，通信工程学院将位于南京市秦淮区御道街标营1号3500平方米房屋及600平方米相关场地（以下简称涉案房屋及场地）出租给原告，租赁用途为3G通信市场、引进银行投资公司、企业办公、休闲会所等，租期自2008年12月1日起至2018年11月30日止。同年6月1日，原告出具委托书给被告，委托被告全权办理通信工程学院位于南京御道街标营1号门面房的使用和出租的相关事宜。同日，原、被告签订《合作书》，约定，通信工程学院租赁的御道街标营一号门面房是由陈国建、被告合作经营，并由被告负责办理该项目的相关事宜。《合作书》下方合作人签字处有陈国建、被告签名，以及原告盖章。此后，被告对涉案房屋及场地进行经营使用，涉案房屋大部分门面房由被告对外出租，剩余约600平方米房屋增设加层，作为奥吉会所（宾馆）使用。因初期没有收益，被告提出减租，经原告协调，通信工程学院与原告签订《标营一号临街门面房租赁补充协议》，将房屋租金由158万元/年调整为135万元/年。被告向通信工程学院直接支付房屋租金。 奥吉会所试营业期间，因部分与房屋相邻的业主认为该场所经营会对生活产生影响，双方发生纠纷。2011年4月15日，原告法定代表人陈国建出具4月底拆除空调及下水管、封堵消防门、不作宾馆使用的承诺。此后，因原告未能履行承诺，中国人民解放军理工大学校务部标营校区管理处多次发函催促，并采取断电措施。原告多次回函称会履行承诺，但因会所停业损失极大，希望退租、减租。双方未能达成一致意见。 2016年2月，原告通过李某向被告、裘锡贤发出《律师函》，限期腾空600平方米房屋内所有物品，将所有转租合同、保证金及租金收取明细提交原告并将保证金及2016年1月后的租金移交原告将应当交纳原告的利益上交。 另查明，通信工程学院于2017年5月19日起诉原告，请求判令解除双方签订的《军队房地产租赁合同》及《标营一号临街门面房租赁补充协议》、腾空返还涉案房屋及场地、支付欠付租金及利息、支付房屋占有使用费。该案审理中，原告提出反诉，请求判令通信工程学院赔偿装修损失及贷款利息。本院于2018年2月12日作出（2018）苏0104民初4423号民事判决，认定，截止2015年11月18日原告实际已支付租金739.4万元，双方对租金约定的真实意思为前五年租金为135万元/年，第六年租金为144.45万元，第七年为154.5615万元，第八年为165.3808万元，第九年为176.9575万元，第十年为189.3445万元，600平方米房屋对应的租金23.65万元/年；并判决：1、解除通信工程学院与原告签订的《军队房地产租赁合同》及《标营一号临街门面房租赁补充协议》，2、原告迁出并腾空涉案房屋及场地并返还通信工程学院，3、原告给付2017年11月30日前所欠租金188.9809万元，并自2017年12月1日起按165.6945万元/年的标准支付房租、使用费至腾空迁出房屋之日止，4、驳回通信工程学院的其他本诉诉讼请求，5、驳回原告反诉诉请。该民事判决已经生效。 还查明，被告于2010年2月3日向原告法定代表人陈国建支付100万元，2014年8月15日向陈国建支付50万元（摘要内容为转款），原告主张上述款项为承包费，被告不予认可。被告于2008年5月27日向陈国建支付25万元（用途为还款）、于2008年10月24日支付25万元、于2013年2月5日支付26万元（往来款）。被告丈夫裘锡贤于2011年9月16日向陈国建支付100万元。被告于2014年2月26日支付江苏洛克网络咨询有限公司250万元（摘要为往来）。对于上述往来，原、被告均无法陈述具体事由，双方认可陈国建与夏秋红存在借款、项目等较多经济往来，陈国建与裘锡贤存在更多项目上的经济往来。 审理中，证人李某到庭陈述，陈国建是绍兴商会的会长，裘锡贤是副会长，被告是裘的妻子，证人在绍兴商会工作，与双方都是朋友；2015年下半年双方就涉案门面房产生矛盾，陈要求被告交房或按期给钱，被告因为有一个门面房部队不给经营不愿交房也不愿给钱，证人出面调解多次无果；承包费一年50万元，被告对给过承包款150万元是认可的，也承认陈向其要过承包费；证人与原告代理人一起将律师函给被告，被告夫妻及大女儿都在场。原告陈述2016年初至2016年7月通过与各承租户协商及在会所门上加锁等方式已控制涉案房屋及场地，不需要法院处理；双方的法律关系是承包还是租赁由法院依法认定。被告认可保证金32.645万元未退还以及原告主张的租金数额155.6196元，但陈述2016年的租金并未实际收取。被告否认双方为承包关系，认为双方实际为合作关系，由原告负责拿房，被告负责投入经营，等宾馆（会所）盈利后再分配利润，但具体如何分配、怎么投入均、风险承担都没有谈过；不认可证人证言内容，否认收到律师函；认为双方合作关系于2017年6月1日解除。 被告提交下列证据：1、银行凭单复印件多份，证明双方还存在多笔大额往来；2、房屋租赁协议书及收据多份，证明被告并未实际收取到租金155.6196万元。原告对银行凭单复印件真实性不予确认，但认可双方存在较多经济往来；对房屋租赁协议书及收据仅认可交款单位为江苏零食工坊连锁食品有限公司的收据，同意在其主张的租金数额155.6196万元中扣减0.7167万元为154.9029万元，其余存在虚假情形，均不认可。 本院认为，本案的争议焦点是原、被告之间关于涉案房屋及场地所形成的法律关系性质。双方并未签订明确的书面合同，仅有《委托书》、《合作书》，首先，结合涉案房屋、场地的规模及被告用于经营多年的实际情况，陈国建与被告均为商人的身份，以及双方存在经济往来的情况，涉案房屋、场地并非由被告无偿使用；其次，被告主张原、被告为合作关系，陈述投资及经营由被告负责，但对如何分配利润、如何承担风险等称均没有谈过，原告也从未参与投资、获得利润分配等，并不符合合伙或合作经营的特点；再次，原告自认被告于2010年支付的100万元及2014年支付的50万元为承包款，且为50万元/年，结合证人李某的相关证词，综上，本院认定原、被告之间关于涉案房屋及场地于2008年6月1日形成房屋租赁合同关系（租金从2008年12月1日起算），原告将涉案房屋及场地转租给被告经营，房屋年租金由应支付给通信工程学院的年租金及50万元共同组成，租赁期限未明确约定，为不定期租赁合同。被告关于双方为合作经营关系的辩称意见，本院不予采纳。 关于双方租赁合同的解除时间，原告主张于2015年12月31日解除。本院认为，因双方形成的为不定期租赁合同，故双方均可随时主张解除合同。原告虽然称其于2016年元旦前通过口头方式告知被告于2015年12月31日前移交房屋，但并无证据能证实。原告明确向被告发出有解除意思表示的律师函时间为2016年2月18日，有律师函、证人证言为证，故本院认定双方合同解除时间为2016年2月18日。 关于承包款及利息，原告主张承包款200万元及从起诉之日即2017年3月3日起至实际给付之日止按同期贷款利率计算利息。本院认为，根据解除时间2016年2月18日，原告主张的承包款（部分租金）及利息并无不当，故予以支持。 关于租金，原告主张租金（欠付通信工程学院部分）70.3724万元。原告认为至2015年12月30日止应向通信工程学院交纳的租金为820.2724万元（已扣除600平方米会所租金），扣除被告已支付749.4万元，故被告欠付租金70.3724万元。该主张有生效民事判决书为凭，本院予以支持。 关于移交保证金32.6450万元、2016年度租金155.6196万元的原告诉请。本院认为，小承租户的保证金是被告基于其与小承租户签订的合同收取的，即使原告已与大部分小承租户重新签订了合同，根据合同相对性，保证金直接移交没有法律依据，故本院不予支持。关于租金，原、被告合同解除后，被告未及时交还房屋，原告可以按租金标准主张损失，故自2016年2月19日起被告收取的房租被告应当支付给原告。原告主张的1556196元扣除原告自认应扣减的租金0.7167万元（零食工坊）及2016年1月1日至2月18日租金36.4901万元后，被告应支付的租金损失为118.4128万元。被告辩称未收取到上述金额的租金，但其前后陈述不一，且原告所提交的被告与小承租户签订的租赁合同及原告了解的租金缴纳情况、保证金的缴纳情况可以相互印证，故本院对被告的该项辩称意见不予采纳。 综上，原、被告关于涉案房屋及场地所形成的房屋租赁合同于2016年2月18日解除。被告应支付承包款（部分租金）200万元及利息、租金70.8724万元、租金损失118.4128万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原、被告关于南京市秦淮区御道街标营1号3500平方米房屋及600平方米相关场地形成的房屋租赁合同于2016年2月18日解除。 二、被告夏秋红于本判决生效之日起十日内向原告江苏正欣和通信发展有限公司支付承包费（租金）200万元及利息（自2017年3月3日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率标准计付）。 三、被告夏秋红于本判决生效之日起十日内向原告江苏正欣和通信发展有限公司支付租金70.3724万元。 四、被告夏秋红于本判决生效之日起十日内向原告江苏正欣和通信发展有限公司支付租金损失118.4128万元。 五、驳回原告正欣和公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费43570元，由原告江苏正欣和通信发展有限公司负担5000元，被告夏秋红负担38570元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院。 审 判 长  李 娜 人民陪审员  丁晓伟 人民陪审员  朱 斌 二〇一八年七月十七日 见习书记员  夏美玲