云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0902民初825号原告：临沧诺众汽车贸易有限公司。住所地：临沧市临翔区茶苑路705号（临沧工业园区）。法定代表人：杨星伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：周峰，该公司部门经理。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：陈腾蛟，云南八谦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。执业证号：15301200810996488。被告：临沧市华兴汽车贸易有限公司。住所地：临沧市临翔区（临沧工业园区）。法定代表人：刘文英，该公司总经理。被告：中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司。住所地：昆明市北市区金江路1号。法定代表人：高存宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈曦，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。执业证号：15309200911418697。委托诉讼代理人：曹安琴，云南聚盈律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。执业证号：15309201611519154。原告临沧诺众汽车贸易有限公司（以下简称临沧诺众公司）与被告临沧市华兴汽车贸易有限公司（以下简称临沧华兴公司）、中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司（以下简称华融资产云南分公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，依法由审判员李悦适用简易程序公开开庭进行审理。原告临沧诺众公司的委托诉讼代理人周峰、陈腾蛟，被告临沧华兴公司的法定代表人刘文英，被告华融资产云南分公司的委托诉讼代理人曹安琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告临沧诺众公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告临沧华兴公司存在真实、合法、有效的租赁关系，即原告对于临沧市房他证临字第018796、018797号房屋及房屋范围内的土地享有合法有效的租赁权；2.确认原告与被告临沧华兴公司之间的租赁权优先成立于被告华融资产云南分公司与被告临沧华兴公司之间的抵押权。庭审中，原告当庭撤回对被告华融资产云南分公司的起诉及第2项诉讼请求，本院经审查口头裁定准许其撤回该起诉及诉讼请求。事实和理由：2014年10月23日，被告临沧华兴公司向原告的法定代表人杨星伟借款2500万元，杨星伟依约将该笔借款交付给被告临沧华兴公司。后被告临沧华兴公司逾期未还本付息，杨星伟于2015年向临沧市中级人民法院提起诉讼，要求其还本付息。2015年1月23日，被告临沧华兴公司向案外人普薇借款1000万元，后被告临沧华兴公司未能还款，普薇向昆明市中级人民法院提起诉讼要求其还本付息。为解决上述纠纷，被告临沧华兴公司多次与杨星伟、普薇进行协商，最终就借款债务抵偿问题达成一致，随后杨星伟于2016年2月17日撤回对被告临沧华兴公司的起诉，并依法得到准许。同日，被告临沧华兴公司召开董事会，同意将被告临沧华兴公司位于临沧市工业园区临翔片区东区的全部经营场地租赁给杨星伟为法定代表人的昆明诺磐商务有限公司经营管理。2016年2月18日，被告临沧华兴公司与昆明诺磐商务有限公司签订《租赁合同》，约定被告临沧华兴公司将位于临沧市工业园区临翔片区东区的全部经营场地、设施设备以每年80万元价格租赁给昆明诺磐商务有限公司，租赁期限自2016年2月18日至被告临沧华兴公司偿清所欠杨星伟、普薇借款总债务之日止。由于当时被告临沧华兴公司经营困难，急需租金周转，为解燃眉之急，昆明诺磐商务有限公司同意先行向被告临沧华兴公司支付500万元租金（期限自2016年2月18日至2022年5月18日，共计6年3个月），自2022年5月18日后无须再向被告临沧华兴公司支付租金，直至被告临沧华兴公司依照租赁合同约定将所欠借款总债务全部清偿为止。同时租赁合同还约定为了方便经营，被告临沧华兴公司与昆明诺磐商务有限公司双方均同意由杨星伟在临沧成立公司用以承接昆明诺磐商务有限公司的权利义务，新公司成立后由被告临沧华兴公司、昆明诺磐商务有限公司、新公司另行签订补充协议。合同签订后，被告临沧华兴公司即将前述资产移交给昆明诺磐商务有限公司经营，昆明诺磐商务有限公司依照约定通过杨星伟父亲账户向被告临沧华兴公司支付了500万元的租金。2016年3月11日，昆明市中级人民法院作出民事调解书，确定了普薇与被告临沧华兴公司的权利义务。2016年7月26日，被告临沧华兴公司、昆明诺磐商务有限公司以及依照约定成立的原告公司签订了《租赁合同补充协议》，约定原告作为承租人承接昆明诺磐商务有限公司的所有权利义务。综上，原告认为双方签订的租赁合同及补充协议是合法的，且自2016年2月18日起至今原告一直实际占有使用本案涉及的房屋，因此原告于2016年2月18日开始存在持续、合法、有效的租赁关系，并明确租赁期间为2016年2月18日至2036年2月18日，该租赁权应该得到保护，特提起诉讼。被告临沧华兴公司辩称：原告所陈述的情况均是事实，并且认可原告陈述的租赁期间。租赁物现在一直由原告占有使用至今，当时移交的土地、房屋均属于被告公司所有，也没有进行过其他处分，该土地属于商业用地，并在2014年取得房产证和土地证。对于原告主张的诉请没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案中，双方当事人对如下问题存在争议：原、被告之间的租赁合同是否合法、有效。原告临沧诺众公司向本院提交了如下证据：董事会决议、租赁合同、租赁合同补充协议、转账凭证、收条、民事裁定书、民事调解书各一份，用以证明原告与被告于2016年2月18日签订了真实、合法、有效的租赁合同，合同签订后，原告即实际占有使用“临沧市房他证临字第018796、018797号”房屋及其范围内的土地。经质证，被告临沧华兴公司对以上证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告临沧华兴公司向本院提交了如下证据：临沧市房权证临字第××号、临工国用(2014)第000002号、临沧市房权证临字第××号、临沧市房权证临字第××号、临工国用（2014）第000007号、临沧市房权证临字第××号、临工国用（2014）第000006号、临沧市房权证临字第××号、临工国用（2014）第000005号、临沧市房权证临字第××号、临工国用（2014）第000008号证书复印件各一份，用以证明当时签订合同时，用于出租的房产和土地均属于被告，也一直租给原告使用。经质证，原告临沧诺众公司对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。通过双方当事人对上述证据的质证，本院认为原、被告提交的证据真实、合法，能够证明案件有关事实，本院予以采信。对有争议的事实，本院认定如下：2014年期间，被告临沧华兴公司向原告的法定代表人杨星伟借款2500万元，后被告临沧华兴公司未能还本付息，杨星伟于2015年向临沧市中级人民法院提起诉讼，要求其还本付息。2015年期间，被告临沧华兴公司向原告另一股东的妻子普薇借款1000万元，后被告临沧华兴公司仍未能还款，普薇向昆明市中级人民法院提起诉讼要求其还本付息。后各方经过协商，2016年2月18日，被告临沧华兴公司经过董事会决议，与杨星伟为法定代表人的昆明诺磐商务有限公司达成一致协议，双方签订一份《租赁合同》，约定被告临沧华兴公司将位于临沧市工业园区临翔片区东区的全部经营场地，包括其名下的土地、房产、全部厂房、商铺、写字楼等不动产（产权证号分别为：临沧市房权证临字第××号、临工国用(2014)第000002号、临沧市房权证临字第××号、临沧市房权证临字第××号、临工国用（2014）第000007号、临沧市房权证临字第××号、临工国用（2014）第000006号、临沧市房权证临字第××号、临工国用（2014）第000005号、临沧市房权证临字第××号、临工国用（2014）第000008号）、售后维修生产设备、销售装饰美容设备、店内陈设、家具、办公设备、广告设备、家具、办公设备、广告设备、安保设备、餐厅设备、影音设备等经营范围内所包括的设备设施，以每年80万元租赁给昆明诺磐商务有限公司，作为抵偿借款总债务的偿还保障，租赁期限自2016年2月18日至被告临沧华兴公司偿清所欠杨星伟、普薇借款总债务之日止。由于当时被告临沧华兴公司经营困难，昆明诺磐商务有限公司同意向被告临沧华兴公司先行支付500万元租金（期限自2016年2月18日至2022年5月18日，共计6年3个月），自2022年5月18日后无须再向被告临沧华兴公司支付租金，直至被告临沧华兴公司将所欠借款总债务全部清偿为止。同时约定为了方便经营，双方同意由昆明诺磐商务有限公司的法定代表人杨星伟在临沧市成立公司用以承接约定的经营租赁权所涉及的权利义务，公司成立后由三方另行签订补充协议。双方对违约责任、权利义务进行了约定。签订协议次日，昆明诺磐商务有限公司通过杨星伟父亲账户向被告临沧华兴公司支付了500万元的租金。2016年2月20日，被告临沧华兴公司将前述资产移交给昆明诺磐商务有限公司经营使用。同年2月23日，杨星伟向临沧市中级人民法院提出撤回对被告临沧华兴公司的起诉。同年3月11日，昆明市中级人民法院对普薇与被告临沧华兴公司的民间借贷纠纷作出民事调解书，调解被告临沧华兴公司于2021年12月31日前偿还普薇借款本金1000万元及利息。2016年7月25日，杨星伟为法定代表人在临沧市工商行政管理局注册成立了原告公司。同年7月26日，原、被告及昆明诺磐商务有限公司签订了《租赁合同补充协议》，约定被告同意原租赁合同中承租人由昆明诺磐商务有限公司变更为原告，本补充协议签订之日起由原告作为承租人承接原租赁合同中昆明诺磐商务有限公司的所有权利义务，原租赁合同其他条款不变。后因被告临沧华兴公司出租给原告的房地产被依法查封，原告遂提起诉讼。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。本案中，被告临沧华兴公司因偿还债务将自己所有的房屋、土地及相关设施出租给昆明诺磐商务有限公司以折抵债务，昆明诺磐商务有限公司向其支付了部分租金，被告临沧华兴公司将租赁物交付使用，双方之间实际形成租赁合同关系。之后又成立了原告公司承接了昆明诺磐商务有限公司在租赁合同中的权利义务，并经过出租人被告临沧华兴公司同意认可，该租赁合同补充协议系双方真实意思表示，且未违反法律规定，依法成立生效。但是双方约定的租赁期限已经超过法律规定的20年，超过部分无效。故此原告诉请确认租赁合同合法、有效的要求，符合法律规定部分，本院予以支持；不符合法律规定部分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条规定，判决如下：一、原告临沧诺众汽车贸易有限公司与被告临沧市华兴汽车贸易有限公司于2016年7月26日签订的《租赁合同补充协议》有效，租赁期限为20年；二、驳回原告临沧诺众汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由原告临沧诺众汽车贸易有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审判员 李 悦二〇一八年七月二十日书记员 牟嘉琳