四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终3509号上诉人（原审被告）：钟桂芳，女，1954年11月28日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：王思安，北京盈科（成都）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：汪昆辉，男，1954年12月13日出生，汉族，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：王思安，北京盈科（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘元春，女，1950年1月31日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：黄德，四川德斯普律师事务所律师。上诉人钟桂芳、汪昆辉因与被上诉人刘元春房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初2698号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟桂芳、汪昆辉上诉请求：1.请求撤销（2017）川0105民初2698号民事判决，依法改判；2.请求解除双方签订的房屋买卖合同；3.请求判令刘元春承担本案全部诉讼费用。钟桂芳、汪昆辉当庭明确上诉请求：1.维持（2017）川0105民初2698号民事判决第一项，撤销第二项，改判钟桂芳、汪昆辉不承担违约责任；2.判令刘元春承担本案全部诉讼费用。事实和理由：钟桂芳、汪昆辉在昆明的时候接到陈威的电话，钟桂芳约见陈威后，因为需要用房款去投资，要求尽快把房子卖掉，还为此赔付了一个月租金的违约金给租客，但陈威表示买房子人多，排号困难。虽然钟桂芳一直与陈威联系，但是陈威一直没有办理成功，钟桂芳去店铺上询问陈威，陈威说25日之前把款打到钟桂芳的账上，再加上出现资金监管、限购政策等新变化，钟桂芳觉得口说无凭，才签订了2月21日的补充协议，然后房管局办网签合同，再去农业银行开资金监管账户，但2月22日去做资金监管时，因为钟桂芳房产证上的身份证号码与身份证上的号码不一致导致没有办理成功。2月23日，钟桂芳去房管局咨询，房管局回复房产证办理时间早于二代身份证使用时间，若要换证的话，需要10天左右的时间。2月24日，钟桂芳、汪昆辉在店铺上给刘元春转述了房管局的回复，刘元春听了之后表示她租赁的房屋到期，不愿意等待，要求钟桂芳、汪昆辉承担违约责任，双方情绪均较为激动。再之后，就收到了刘元春的催告函，但是无法通过催告函上的电话号码联系上刘元春，再后来，得知刘元春已经搬到温江。而且因为房产证的原件在刘元春处，钟桂芳无法办理房产证的变更。在办理资金监管的时候，钟桂芳听陈威讲刘元春只存了100元到监管账户中，而且陈威告诉钟桂芳如果过户的时候房管局询问为什么账户上只有100元，要回复其余的贷款支付，钟桂芳怀疑刘元春未将钱款足额存入监管账户。所以关于一审判决第8页最后一段表述的事实，钟桂芳不知情，陈威的证人证言不是真的，一审法院不应该采纳。而且刘元春与陈威是认识的，钟桂芳、汪昆辉只有在签订买卖合同，补充协议及资金监管的时候见过刘元春三面，而且刘元春的电话也无法拨通，故刘元春表示多次与钟桂芳联系是虚假的。房产证等证件都在陈威处，钟桂芳、汪昆辉没办法去房管局换证，也没办法做资金监管，钟桂芳也就没办法在5日收到刘元春催告函后，在10日前办理监管，刘元春没有预留合理时间。故一审认定钟桂芳、汪昆辉不配合刘元春，不出售房屋错误，法院应该以双方21日签订的合同为准进行认定。刘元春辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.2017年2月21日签订的补充协议并未约定本案卖方违约的违约责任，因此应参照买卖合同的约定。2.钟桂芳、汪昆辉表示在2017年2月21日之前只见过刘元春3次，在2月24日之后从未见面，且在收到催告函后，也无法与中介及刘元春见面协商，但是实际是钟桂芳、汪昆辉一直要求加价不配合履行合同义务。且钟桂芳、汪昆辉已将案涉房屋另行出售，故关于钟桂芳、汪昆辉表示至今都不知道如何进行资金监管是谎言。刘元春向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》；2.钟桂芳、汪昆辉向刘元春双倍返还购房定金60000元；3.钟桂芳、汪昆辉向刘元春支付违约金81000元；4.本案诉讼费由钟桂芳、汪昆辉承担。庭审中，刘元春当庭变更诉讼请求，放弃钟桂芳、汪昆辉向刘元春双倍返还定金60000元请求。一审法院查明，刘元春作为购买方与作为出售方的钟桂芳、汪昆辉于2017年1月14日签订《房屋交易文件合订本》（合同编号：100000614325），主要约定交易房屋位于成都市青羊区，建筑面积110.31平方米，该房屋未设定抵押，房屋成交价格为550000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为260000元；房屋在2017年2月28日前3日内由钟桂芳、汪昆辉将房屋交付给刘元春；刘元春和钟桂芳、汪昆辉必须按照补充协议约定的时间亲临房屋所在地房管局办理产权转移登记手续，钟桂芳、汪昆辉应当在取件完成后90日内向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；刘元春未按约定时间付款的，按逾期时间逾期超过15日的，钟桂芳、汪昆辉有权单方面解除合同；若钟桂芳、汪昆辉逾期交房的，逾期超过15日的，刘元春有权单方面解除合同，钟桂芳、汪昆辉应当自合同解除之日起3日内按照成交总价10%向刘元春支付违约金，并退还刘元春全部已付款。同日，刘元春作为购买方与作为出售方的钟桂芳、汪昆辉、四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）作为经纪方签订《居间服务合同》，主要约定基于链家公司提供居间服务，且已促成刘元春和钟桂芳、汪昆辉签订《买卖合同》，钟桂芳、汪昆辉在本合同签订当日向链家公司支付佣金8100元，刘元春在本合同签订当日向链家公司支付佣金16200元。同日，刘元春作为购买方与作为出售方的钟桂芳、汪昆辉、链家公司作为经纪方签订《过户、按揭代理合同》，主要约定本合同签订当日钟桂芳、汪昆辉须将该房屋的权属证明及权属相关其他房屋所有权证存放于链家公司作为产权过户使用，房管登记管理机关核发新的房屋所有权证时，链家公司代为办理过户手续事宜完成；钟桂芳、汪昆辉、刘元春未按照本合同约定履行义务，导致合同履行迟延或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失；因钟桂芳、汪昆辉、刘元春任何一方违反《买卖合同》导致本合同无法履行的，违约方应向守约方承担违约责任，并承担本合同委托事项已产生的费用。同日，刘元春作为购买方与作为出售方的钟桂芳、汪昆辉、链家公司作为经纪方签订《补充协议》（补充协议类型：产权房-全款），主要约定交易房屋成交价及家具家电、装饰装修和配套设施成交总价810000元，刘元春应在签订本合同当日支付定金30000元；刘元春以资金托管专用账户划转方式，在过户递件前3日内将房款780000元存入理房通资金托管账户，待刘元春取得产权证书后，由链家公司进行理房通资金托管解冻，将房款支付钟桂芳、汪昆辉；在符合过户条件后，刘元春和钟桂芳、汪昆辉须在接到链家公司通知3个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内按链家公司通知再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续；钟桂芳、汪昆辉同意将全部定金或其中的一小部分定金5000元交链家公司托管，该托管定金作为该房屋的物业交割保证金，待交房后3个工作日内由链家公司退还给钟桂芳、汪昆辉；刘元春与钟桂芳、汪昆辉任何一方逾期履行本补充协议权属转移登记，每逾期1日，违约方按日计算向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金；钟桂芳、汪昆辉提供的房屋所有权证、原购房合同、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，房屋被查封或限制转让，拒绝将房屋出售给刘元春或擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人等导致刘元春无法取得房屋所有权的，刘元春提供的证件等购房所需要的资料不真实、不完整、无效，拒绝购买该房屋导致无法办理房屋所有权转移登记手续的，则构成根本违约，守约方有权单方面书面解除合同，违约方须向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金；刘元春与钟桂芳、汪昆辉任何一方违约导致合同解除的，链家公司已收取守约方的所有费用不予退还，由违约方直接赔付给守约方。同日，刘元春与钟桂芳、汪昆辉签订《关于合同（编号：100000614325）的补充协议》，主要约定钟桂芳、汪昆辉同意在刘元春过户完毕，拿到全部房款后3日内与租客解约，并且自行承担与租客解约的违约金并在2017年2月28日前与刘元春办理交房手续。若钟桂芳、汪昆辉逾期交房，应赔偿刘元春总房价千分之一一天的金额作为违约金。当日，钟桂芳将产权证、国土证交付给链家公司。同时链家公司向钟桂芳、汪昆辉出具《收款收据》，载明收到佣金8100元、物业保证金5000元，共计13100元。同日，钟桂芳、汪昆辉出具《定金／房款收据》，载明收到刘元春购买位于成都市青羊区购房定金30000元，在收款人签名处载明“钟桂芳、汪昆辉”签名字样并按捺手印。2017年2月21日，刘元春与钟桂芳、汪昆辉签订《关于合同（编号：100000614325）的补充协议》，主要就原合同（编号：MM100000614325）作补充约定，在2017年2月25日之前且递件前刘元春将房款780000元存入钟桂芳、汪昆辉指定的账户，否则刘元春按照总房价810000元的千分之五的违约金给钟桂芳、汪昆辉；刘元春与钟桂芳、汪昆辉在确认房款780000元到账后一个工作日以内双方配合去房管局过户，否则按照总房价810000元的千分之五支付给违约方；在2017年3月5日前，钟桂芳、汪昆辉将成都市青羊区苏坡中路中鹏花园C区4-1-202房屋交付给刘元春，否则钟桂芳、汪昆辉按照总房价810000元的千分之五支付违约金给刘元春；若本次交易房屋不满足过户的条件而导致房屋不能成功过户，则买卖双方和平解约，钟桂芳、汪昆辉退还刘元春所支付的全额定金以及全额房款，经纪方退还刘元春与钟桂芳、汪昆辉所支付的全额佣金以及刘元春贷款费用，三方免责。2017年3月5日，刘元春向钟桂芳、汪昆辉寄送《催告函》，载明2017年1月14日钟桂芳、汪昆辉向刘元春出售了都市青羊区苏坡中路中鹏花园C区4-1-202房屋并签订协议。根据补充协议约定，刘元春与钟桂芳、汪昆辉应在2017年2月25日前且办理好银行资金监管的前提下过户递件。为此，刘元春及居间方通过电话、短信等方式多次沟通，希望按照合同约定配合办理双方买卖过户的资金监管及买卖过户等手续，钟桂芳、汪昆辉却以各种理由推拖拒绝。现钟桂芳、汪昆辉行为严重违约，导致合同不能继续履行，现再次提醒钟桂芳、汪昆辉于2017年3月10日前根据房屋买卖合同以及《补充协议》约定配合办理此房产的银行资金监管及买卖过户。另查明，1.2017年2月12日，链家公司向钟桂芳、汪昆辉发送短信，载明“钟阿姨，你们回来没有？如果回来后我们尽快约个时间去房管局走流程！现在房管局过户流程有变，要先去房管局打网签，再到银行做资金监管，然后再预约网审，而且房管局过户人比较多，可能要6、7天才能过完户，所以时间比较紧！”2017年2月21日，成都市房管局向钟桂芳、汪昆辉发送短信，载明“您的20170006092房源，已完成经纪服务合同签订，签订号：20170014076，请登录透明网查看风险提示。同日，成都房管局向钟桂芳、汪昆辉发送短信，载明“您的20170006092房源，已签订存量房经纪服务合同，请到您选择的农业银行位于主城区范围内任意一正常营业的网店签订《监管协议》，并按协议将交易资金存入监管账户后方可办理转移登记受理手续”成都市城乡房产管理局发布《关于我市开展存量房交易资金监管服务工作的通知》，主要载明：在本市行政区域内开展国有土地上存量房交易资金监管服务工作。存量房交易监管资金是指交易上方当事人在存量房买卖合同中约定的交易价款，包括首期房款、贷款等，暂不包括定金以及办理存量房转让所涉及的各项税、费以及房地产经纪机构的佣金。买受人为出卖人偿还所购房屋银行、公积金贷款的，可以按照交易双方当事人约定不纳入监管范围，监管资金的额度为扣除偿还银行、公积金贷款后的房价款。……交易资金监管部门与开展存量房交易资金监管业务的银行签订存量房交易资金监管委托协议，由委托银行具体办理存量房交易资金监管专户的设立及存量房交易监管资金的存储、划转等手续。存量房交易监管资金的缴存和使用均应通过监管账户进行，房地产经纪机构、房屋置业担保机构及其从业人员不得通过监管账户以外的账户代收代付交易资金，不得侵占、挪用交易资金。监管协议指导文本存量房交易资金监管协议应当在存量房买卖网签合同（自行交易）或存量房买卖经纪服务合同（居间交易）签订后，及时与银行签订。自有资金交易的，交易双方当事人应当按存量房买卖网签合同和资金监管协议约定，由买受人将资金监管协议约定的房款存入所选择的交易资金监管账户，在交易监管资金足额存入监管账户后，才能完成房屋转让交易程序，监管银行按照监管协议的约定向卖方划转交易资金。成都市房屋产权交易中心办理存量房转让交易时须核对确认交易监管资金信息，交易监管资金未存入时不能进入房屋转让交易受理程序。存量房交易资金监管，对交易当事人实行无偿服务，不收取任何费用。……为保障存量房交易资金监管服务工作顺利进行，首先在五城区、成都高新区范围内开展试点工作，待系统平台运行正常后，逐步向全市其他区（市）县推广。本通知自2017年2月3日起施行。有效期5年。庭审中，刘元春提交链家公司工作人员陈威证人证言，拟证明钟桂芳、汪昆辉不配合刘元春办理资金监管账户导致案涉房屋不能办理过户导致合同不能继续履行。陈威陈述：2017年2月22日通知刘元春、钟桂芳、汪昆辉三方到中国农业银行办理资金监管账户开户，钟桂芳、汪昆辉因其身份证号与房产证载明的身份证号不一致，迟迟不愿意办理。虽然后来钟桂芳、汪昆辉办理了资金监管账户，但资金监管账户需要双方一起去银行开户，由银行出具协议并由双方签字后协议后，刘元春才能将监管资金汇入钟桂芳、汪昆辉监管账户内。钟桂芳、汪昆辉对该证人证言真实性部分认可，认为2017年2月22日，钟桂芳、汪昆辉因为其身份证号与房产证载明的身份证号不一致且当时办理时间为下午3点，办理资金监管账户的银行可能来不及办理，故在该日未能办理资金监管账户，但2月23日钟桂芳、汪昆辉到房管局咨询身份证号不一致如何办理事宜，随后钟桂芳、汪昆辉在2月24日约刘元春到链家公司协商解除合同事宜。钟桂芳、汪昆辉提交：中国农业银行的银行卡（卡号：62×××77），拟证明钟桂芳、汪昆辉已经按照约定办理资金监管账户并开户成功。刘元春对该证据真实性无异议，但认为钟桂芳、汪昆辉并未履行配合刘元春办理资金监管账户的义务。一审法院认为，刘元春、钟桂芳、汪昆辉签订的《房屋交易文件合订本》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》、《补充协议》（补充协议类型：产权房-全款）、《关于合同（编号：100000614325）的补充协议》（2017年1月14日）、《关于合同（编号：100000614325）的补充协议》（2017年2月21日）均系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，钟桂芳、汪昆辉将其所有的房屋出卖给刘元春，并约定房屋成交价为810000元，刘元春依约向钟桂芳、汪昆辉支付定金30000元，按照合同约定，刘元春在2017年2月25日之前且递件前将房款780000元存入钟桂芳、汪昆辉指定的账户。根据成都市房管局《关于我市开展存量房交易资金监管服务工作的通知》规定，房屋购房款作为存量房交易监管资金其缴存和使用均应通过监管账户进行，自有资金交易的，交易双方当事人应当按存量房买卖网签合同和资金监管协议约定，由买受人将资金监管协议约定的房款存入所选择的交易资金监管账户，买卖双方与银行签订资金托管协议并将交易监管资金足额存入监管账户后，才能完成房屋转让交易程序。故刘元春、钟桂芳、汪昆辉双方均有配合对方办理交易资金监管账户的义务。刘元春认为钟桂芳、汪昆辉未配合刘元春办理资金监管账户导致案涉房屋尾款780000元不能按照《关于合同（编号：100000614325）的补充协议》（2017年2月21日）约定支付，请求解除合同。虽然钟桂芳、汪昆辉抗辩其已经办理了银行卡，但未举证证明该银行卡系资金监管账户，并已配合刘元春一同办理资金监管账户，且自认在2017年2月24日与刘元春通知办理解除合同事宜，其行为存在违约，导致刘元春不能按照合同约定向钟桂芳、汪昆辉履行支付案涉房屋尾款的义务，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，刘元春请求解除《房屋交易文件合订本》（合同编号：100000614325）及附件，符合法律规定，一审法院予以支持。关于请求赔偿损失，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定以及《房屋交易文件合订本》约定，钟桂芳、汪昆辉拒绝将房屋出售给刘元春或擅自提高房屋交易价格，违约方须向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金。因房屋成交总价为810000元，故刘元春请求钟桂芳、汪昆辉支付81000元违约金符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。综上，刘元春的诉讼请求成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除刘元春与钟桂芳、汪昆辉2017年1月14日和2月21日签订的《房屋交易文件合订本》、《补充协议》；二、钟桂芳、汪昆辉在判决生效之日起十日内向刘元春支付违约金81000元。如果钟桂芳、汪昆辉未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3120元，减半收取1560元（已由刘元春预交），由钟桂芳、汪昆辉负担910元，刘元春负担650元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于钟桂芳、汪昆辉是否存在违约行为，是否应支付违约金的问题。钟桂芳、汪昆辉认为是房产证上的身份证号码与本人持有的二代身份证号码不一致，导致不能办理资金监管，其不存在违约行为，不应支付违约金。根据钟桂芳、汪昆辉在一审庭审中关于其邀请各方2017年2月24日到中介店铺上协商解除合同事宜，未果，后亦未就资金监管事宜进行协商的陈述，可知钟桂芳、汪昆辉在2月22日资金监管不成功后，单方提出解除合同，其行为违法了双方合同的约定，导致刘元春取得房屋所有权的合同目的无法实现，应承担相应的违约责任。根据双方在2017年1月14日签订的《补充协议》“钟桂芳、汪昆辉提供的房屋所有权证、原购房合同、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，房屋被查封或限制转让，拒绝将房屋出售给刘元春或擅自提高房屋交易价格，将房屋出售给第三人等导致刘元春无法取得房屋所有权的，……，则构成根本违约，守约方有权单方面书面解除合同，违约方须向守约方支付该房屋成交总价10%的违约金。”之约定，钟桂芳、汪昆辉应承担810000×10%=81000元违约金。另，钟桂芳、汪昆辉认为即使要支付违约金，也应该按照双方2017年2月21日签订的《补充协议》的约定计算违约金。双方在2017年2月21日签订的《补充协议》中约定的若钟桂芳、汪昆辉未在2017年3月5日前交房应按总房价的千分之五支付违约金，该约定系逾期交房违约金，但钟桂芳、汪昆辉在2017年2月24日作出的解除合同的意思表示具有终止合同履行的性质，二者适用的情形不同，故不能以该条作为本案违约金的计算标准，钟桂芳、汪昆辉上诉请求不能成立，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3120元，由上诉人钟桂芳、汪昆辉承担。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  尹 英审判员  袁晟翔二〇一八年七月十日书记员  谭小雨