上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初6094号原告：吴舟，女，1972年11月23日生，汉族，住浙江省湖州市。委托诉讼代理人：许赟，上海市郑传本律师事务所律师。委托诉讼代理人：屠慧智，上海市郑传本律师事务所律师。被告：林怡美，男，1969年12月9日生，汉族，住江西省上饶市。原告吴舟与被告林怡美房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月21日公开开庭进行了审理。原告吴舟及其委托诉讼代理人屠慧智，被告林怡美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴舟向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方之间的房屋租赁合同关系于2018年4月19日解除；2.被告搬离上海市松江区龙马路XXX弄XXX号XXX-XXX层、XXX-XXX层房屋(以下简称“涉案房屋”)；3.被告向原告支付自2017年12月19日起至2018年4月19日的租金182,120元(按年租金546,360元的标准计算，币种为人民币，以下同)；4.被告向原告支付自2018年4月20日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费(按年租金546,360元计算)；5.被告向原告支付违约金109,272元；6.被告向原告支付逾期付款滞纳金(以182,120元为本金，按日千分之五的标准自2017年12月19日起计算至实际支付之日止)。事实与理由：原告通过司法拍卖于2017年12月19日获得涉案房屋的产权，该拍卖为带租约拍卖，承租人为被告。根据被告与涉案房屋原产权人订立的房屋租赁合同，2018年度的租金为546,360元，按半年周期结算，提前7日支付，被告逾期支付租金需按欠缴租金总额的日千分之五支付滞纳金，被告拖欠租金累计达一个月则原告有权终止合同并收回涉案房屋。现被告在原告取得涉案房屋产权并承继原先的房屋租赁合同关系后虽仍实际使用涉案房屋，但经原告多次催收租金却仍未支付，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告林怡美辩称，不同意解除合同和支付违约金，愿意支付租金。第一，原告在拍卖受让涉案房屋产权后，从未当面与被告交流处理支付租金的事宜，被告处无原告的手机号和银行账号，故而也无从向原告转账支付租金，此前被告仅通过微信联系原告，被告也无法通过微信向原告转账。第二，被告认为在涉案房屋产权变更后，需要重新和原告签订合同，并要求和原告当面洽谈重新签订房屋租赁合同的相关事宜，被告支付的租金亦需原告当面出具收条，但原告始终不愿配合处理，在前述障碍消除后，被告愿意向原告支付拖欠的租金。此外，原告主张的违约金标准亦过高。本院经审理查明事实如下：涉案房屋的产权人原为案外人贺某某。2013年6月5日，案外人贺某某(甲方)与被告林怡美(乙方)就涉案房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限自2013年8月18日起至2023年12月17日止；租金为每年500,000元，从第三年开始每年递增3%，租金每半年结算一次，每半年周期提前7日支付给甲方；乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，金额为欠缴租金总额的日千分之五乘以拖欠日数；乙方拖欠租金累计达一个月，甲方有权终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方赔偿；合同期内乙方自己提前终止合同的，除赔偿甲方年度租金的200%作为违约金外，已预收的租金不予退还。2013年10月21日，案外人上海杨浦融资担保有限公司在涉案房屋上设定抵押权，担保价值为450万元。2014年10月25日，案外人贺某某与被告林怡美在前述《房屋租赁合同》落款处另行写明“双方同意本合同履行至2014年11月17日终止。”同日，案外人袁某某与被告林怡美签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定袁某某将登记在贺某某名下的涉案房屋出租给被告使用，租赁期限自2014年11月18日起至2023年11月17日止，合同月租金为41,667元(折合年租金为500,004元)，房屋租金12个月内不变，自第13个月起，双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定，每两个月为一个支付周期。案外人贺某某于该份《上海市房屋租赁合同》落款处载明“本人已知晓同意”。对于该份《上海市房屋租赁合同》的签署，被告称是因贺某某另对袁某某有债务，故袁某某以签订房屋租赁合同的形式向被告收取租金以冲抵贺某某的债务。2015年，就(2014)杨民五(商)初字第1649号上海杨浦融资担保有限公司与上海广汇混凝土搅拌有限公司、贺某某、邹丽华追偿权纠纷一案，上海杨浦融资担保有限公司向上海市杨浦区人民法院申请强制执行，执行案号为(2015)杨执字第1032号。2015年7月7日，上海市杨浦区人民法院裁定拍卖涉案房屋。嗣后，案外人袁某某基于其与贺某某签订的、落款时间为2013年10月1日(袁某某认可该份合同上的日期系倒签，实际签约日为2014年11月25日)的一份房屋租赁合同及前述的其与林怡美签订的、落款时间为2014年10月25日签订的房屋租赁合同提出执行异议，要求终止对涉案房屋不负租赁权的拍卖。2016年3月31日，上海市杨浦区人民法院以(2016)沪0110执异6号民事裁定书驳回案外人袁某某提出的执行异议。2016年4月15日，袁某某向上海市杨浦区人民法院提起执行异议之诉，法院经审理后作出(2016)沪0110民初6350号民事判决，驳回了袁某某的诉讼请求。一审判决作出后，袁某某向上海市第二中级人民法院提起上诉，法院经审理后作出(2017)沪02民终1920号民事判决，驳回上诉，维持原判。2016年，被告林怡美亦对(2015)杨执字第1032号案提出执行异议，要求终止对涉案房屋不负担租赁权的拍卖，案号为(2016)沪0110执异7号。在该案中，被告林怡美提出的诉讼主张所基于的合同即为其与贺某某之间于2013年6月5日签订的《房屋租赁合同》。2017年10月24日，上海市杨浦区人民法院于公拍网上就涉案房屋发布拍卖公告。该公告上披露的承租人为被告林怡美，披露的房屋租赁合同即为被告林怡美与贺某某之间于2013年6月5日签订的《房屋租赁合同》。2017年12月19日，上海市杨浦区人民法院出具(2015)杨执字第1032号民事裁定书，载明：本院依据已经发生法律效力的(2014)杨民五(商)初字第1649号民事调解书，向被执行人发出执行通知书，责令被执行人限期履行义务，因被执行人逾期未履行法律文书确定的义务，本院依法裁定拍卖被执行人贺某某名下的上海市松江区龙马路XXX弄XXX号XXX-XXX层房产。现经网络公开拍卖，买受人吴舟以最高价人民币7,292,600元竞得上述财产。据此，上海市杨浦区人民法院最终裁定：“一、上海市松江区龙马路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋所有权归买受人吴舟所有；二、上海市松江区龙马路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋所有权自本裁定书送达买受人吴舟时起转移；三、强制撤销上海杨浦融资担保有限公司在上海市松江区龙马路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋上设定的抵押权；四、解除上海市松江区龙马路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋的查封及轮候查封，并将该房屋过户至吴舟名下。”同日，上海市杨浦区人民法院出具(2015)杨执字第1033号民事裁定书，载明：本院依据已经发生法律效力的(2015)杨民五(商)初字第2号民事调解书，向被执行人发出执行通知书，责令被执行人限期履行义务，因被执行人逾期未履行法律文书确定的义务，本院依法裁定拍卖被执行人贺某某名下的上海市松江区龙马路XXX弄XXX号XXX-XXX层房产。现经网络公开拍卖，买受人吴舟以最高价人民币4,737,400元竞得上述财产。据此，上海市杨浦区人民法院最终裁定：“一、上海市松江区龙马路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋所有权归买受人吴舟所有；二、上海市松江区龙马路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋所有权自本裁定书送达买受人吴舟时起转移；三、强制撤销招商银行股份有限公司上海分行、上海杨浦融资担保有限公司在上海市松江区龙马路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋上设定的抵押权；四、解除上海市松江区龙马路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋的查封及轮候查封，并将该房屋过户至吴舟名下。”前述两份裁定书于2017年12月25日送达原告。2018年1月1日，原告向被告发送微信称：“林老板，一年房租546,360元。请一周内交273,180元半年房租。收款人姓名：吴舟。开户行：华夏银行浙江省湖州市支行。”同时，原告将其华夏银行卡的正面照片发送于被告。2018年1月3日，原告向被告发送微信称：“林老板，本月19日按合同是最后一天可以接受租金的日期，超过这天这张法院认证的租赁合同，(租金价格也是市场优惠价)将被你自己解除合约。是否继续租房取决你自己。我们做为房东不难求。如果你坚持不付租金，我们将挂牌出租”。被告回复称“租金我们肯定是要付的，我们这边的律师意思是要办相关手续的，以及租房协议，手续办齐了我们肯定是会支付的，而且还有相关事宜我们需要洽谈的，这个你也可以问下律师的，我们这边也没有说租金要赖掉或者拒付”。原告则表示“不需要任何洽谈，合同继续，按这个执行”。2018年1月18日，原告向被告发送微信称：“林老板，按法院裁定日期一七年十二月十九日到明天十八年一月十九日将满一个月了，目前还没收到你半年租金，明天下午五点前如果还没收到租金的话，那么原来租房协议将作废，我们将会清场让你们离开。”被告回复称：“吴总你好：租金绝不会少一天。你谅解！”2018年1月19日，被告向原告发送微信称“今天我账户有一分部。还是下周。一起转给你。没到位。”原告回复称“林老板，请按协议合同执行，大家都是成年人，大家都很忙。”被告回复称“首先给你打招呼呗，好的。我知道了。”审理中，被告自认从未向原告支付租金。原、被告均明确被告在原告处无租赁保证金。审理中，被告认为其与原告之间的房屋租赁合同应以被告与案外人袁某某之间签订的《上海市房屋租赁合同》为准，同时表示其已与案外人袁某某之间结算完毕，原告取得涉案房屋产权后的租金，袁某某不再向被告收取，2017年12月19日以后的租金被告未向任何人支付。对此，原告认为上海市杨浦区人民法院在执行过程中向原告出示的涉案房屋的相关租约即为被告与贺某某之间订立的《房屋租赁合同》，说明最终获得法院认可的合同即为该份合同，其对被告与袁某某之间订立的《上海市房屋租赁合同》的真实性不予认可，同时认为即便该份合同存在，考虑到以租金抵债的特殊性，贺某某与被告之间的房屋租赁合同关系仍然存续，袁某某实质上也仅是涉案房屋租金的代收人，是贺某某指示交付的对象。审理中，本案的诉状副本于2018年4月19日送达被告。以上事实，由《房屋租赁合同》、《上海市房屋租赁合同》、(2015)杨执字第1032、1033号民事裁定书、(2016)沪0110执异6、7号民事裁定书、(2016)沪0110民初6350号民事判决书、(2017)沪02民终1920号民事判决书、微信聊天记录、当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应恪守履行。原告在通过司法拍卖取得涉案房屋的产权后，基于“买卖不破租赁”之规则，当然地承受涉案房屋之上原本存在的房屋租赁合同关系，被告理应向原告支付相应的租金。对于原、被告之间房屋租赁合同关系应基于何份合同文本加以确认的问题，本院认为，被告自认其与案外人袁某某之间订立的《上海市房屋租赁合同》仅是在其与原产权人贺某某之间的《房屋租赁合同》履行期间因原产权人对外负债而重新订立的以租抵债的合同，事实上在对涉案房屋进行司法拍卖的执行过程中，案外人袁某某曾向法院就带租约拍卖先后提出执行异议和执行异议之诉，但均未获得法院的支持，最终上海市杨浦区人民法院在拍卖过程中公开向作为竞买人的原告披露的合同也仅是被告与案外人贺某某之间订立的《房屋租赁合同》，被告对此理应知晓，更何况被告自己也曾以其与贺某某之间订立的《房屋租赁合同》作为带租约拍卖的依据向上海市杨浦区人民法院提出过执行异议。故本院认为，应以《房屋租赁合同》作为确定原、被告之间权利、义务关系之依据。根据《房屋租赁合同》之约定，租金按每半年周期结算，且应提前7日支付，现上海市杨浦区人民法院于2017年12月19日裁定原告取得涉案房屋的产权，并于2017年12月25日向原告送达前述民事裁定书，此后原告多次联系被告并要求被告依约支付租金，但被告自认其并未向原告支付租金，已违反了合同之约定。被告虽辩称其无向原告支付租金的渠道，但根据原、被告之间的微信聊天记录显示，原告已向被告提供其名下的银行卡账号及开户行，被告关于需重新与原告磋商订立房屋租赁合同后才支付租金的意见亦无法律依据。鉴于此，原告根据合同的约定行使合同解除权并要求被告迁出涉案房屋，于法有据，本院予以支持，解除时间即为原告主张的本案诉状副本送达之日(2018年4月19日)。原告参照合同约定(合同第三年起每年递增3%，自2017年12月18日起至2018年12月17日止的租金应为546,360元)要求被告向原告支付截至2018年4月19日的租金及此后因被告逾期迁出涉案房屋产生的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持，但租金起算时间应以原告取得涉案房屋产权所基于的民事裁定书载明的送达之日即2017年12月25日为准，其中自2017年12月25日起至2018年4月19日的租金为173,640.4元(按1,496.9元/日计算，共116日)。原告主张的逾期付款滞纳金，亦有合同依据，本院予以支持，欠款本金亦应参照租金起止期间作相应调整，鉴于本案原告于2017年12月25日方取得涉案房屋产权，故本院以2017年12月25日作为当期租金的应付未付之日，同时鉴于被告提出违约金过高的抗辩意见，本院结合实际情况将逾期付款滞纳金的标准调整为日万分之五。至于原告主张被告支付违约金109,272元的诉讼请求，原告援引的合同依据为“合同期内乙方自己提前终止合同的，除赔偿甲方年度租金的200%作为违约金外，已预收的租金不予退还”，该条款与本案中原告因被告逾期支付租金而主动解约的情形并不相符，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告吴舟与被告林怡美之间的房屋租赁合同关系于2018年4月19日解除；二、被告林怡美于本判决生效之日起三十日内搬离上海市松江区龙马路XXX弄XXX号XXX-XXX层、XXX-XXX层房屋；三、被告林怡美于本判决生效之日起十日内向原告吴舟支付自2017年12月25日起至2018年4月19日的租金173,640.4元；四、被告林怡美于本判决生效之日起十日内向原告吴舟支付自2018年4月20日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费(按年租金546,360元计算)；五、被告林怡美于本判决生效之日起十日内向原告吴舟支付欠付租金的逾期付款滞纳金(以173,640.4元为本金，按日万分之五的标准自2017年12月25日起计算至实际支付之日止)；六、驳回原告吴舟的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,004元，减半收取计人民币4,502元，由原告吴舟负担人民币908元，由被告林怡美负担人民币3,594元(于本判决生效后七日内缴付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  暨秉恒二〇一八年七月九日书记员  孙灵杰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。