湖南省株洲市芦淞区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0203民初242号 原告：马昊，男，1992年4月13日出生，汉族，住湖南省株洲市天元区三门镇码头口教育办**。身份证号码：4302211992********。 委托诉讼代理人：罗淇予，湖南金州律师事务所律师。代理权限为特别授权，代为提起、变更、撤销诉讼请求；代为提起上诉；代为接受和解、调解；代为签收法律文书。 委托诉讼代理人：杨超慧，湖南金州律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被告：株洲市汇通置业有限公司。住所地：湖南省株洲市芦淞区太子路**。 法定代表人：徐祥，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：胡家云，湖南添力律师事务所律师。代理权限为特别授权，代为起诉；变更或放弃、承认或反驳诉讼请求；提起反诉；进行调解或和解；代为签收法律文书等。 委托诉讼代理人：胡楚解，系株洲市汇通置业有限公司员工。代理权限为一般代理。 原告马昊与被告株洲市汇通置业有限公司（以下简称汇通公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马昊的委托诉讼代理人罗淇予、杨超慧和被告汇通公司的委托诉讼代理人胡家云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 马昊向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方签订的合同号为9000310683的《株洲市商品房预销售合同》（以下简称《销售合同》）；2、请求判令被告退还原告已付房款人民币540000元；3、请求判令被告向原告支付违约金人民币5400元；4、请求判令被告向原告支付逾期付款利息人民币16409.72元（按银行同期贷款利率暂自2017年5月19日计算至起诉之日）；5、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告签订了合同号为9000310683的《销售合同》,合同约定原告购买被告所开发的“汇通金港”项目2栋1253室,被告应于2016年6月30日将房屋交付原告,同时合同第十二条明确约定被告未在2016年6月30日约定期限将房屋交付原告,逾期超过90日的,原告有权解除合同,被告应退还原告全部已付款项,并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金,第十三条明确约定被告应在交付之日前10天书面通知原告办理交付该房屋的手续,房屋交付标志为“经株洲市建筑质量监督站验收合格并登报公示后”。原告依约已完全履行合同约定的义务,然而,被告所开发的“汇通金港”项目并未在合同约定的交付时间竣工验收合格,逾期超过90日,已构成逾期交付,且原告未收到任何关于办理交付手续的通知。原告亦于2017年4月19日、2017年5月27日、2017年6月22日多次与“汇通金港”其他业主共同以书面以及新闻报道的形式当面通知被告解除合同,并要求被告承担退还已付房款等违约责任，被告业已于通知当日收悉上述解除通知,然,自其收悉上述书面通知后至今仍未退还原告已付款项、支付违约金。综上,根据我国法律法规的相关规定以及原被告双方签订的合同中的约定,原告有权解除合同,被告依法依约应承担逾期交付的违约责任,为了维护原告的合法权益,故特向贵院提起诉讼。 被告汇通公司辩称，一、被告开发的涉案项目手续齐全合法,项目按时建成,按时验收合格；二、被告与原告签订的商品房预售合同均是合法有效的合同；三、被告销售给原告的房屋已经全部按照约定时间和约定方式验收合格，并依约交付；四、原告以被告未按时竣工、验收合格、按期交房为由要求解除合同，没有法律和合同依据，应当予以驳回。请求法院在查清事实之后，依法驳回原告所有诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：对原告提交的株洲市建设工程质量安全监督管理信息网截图、2016年、2017年房屋建筑工程竣工验收备案台帐、工程竣工验收备案表、图片，该组证据未能体现逾期交房事实，且原、被告对交房有另行约定，故不能达到原告证明目的，本院不予采信；对原告提交的2017年4月-11月期间的书面通知内容等材料，因仅是业主名单且无具体指向的主体，不能体现与本案被告相关，本院不予采信；对原告提交的公证书,仅能证明能在网络上搜索相关内容，无法证明其实际内容是否真实，本院不予采信；对原告提交的依申请公开政府信息告知书（2018年2月26日）、建设工程消防验收意见书的真实性、合法性、关联性予以采信，但根据内容确定涉案房屋已于合同约定的交房日期前消防验收合格，故不能达到原告证明目的；对原告提交的株洲楼市资料，因该证据没有体现交房时间，不能达到逾期交房的证明目的，本院不予采信。对被告提交的株洲市汇通金港商业广场包销合同、工程竣工验收报告、工程竣工验收备案表、不动产权证书、委托经营管理协议书、收房授权委托书及附件、交房通知书、汇通金港房屋验收书的真实性、合法性、关联性予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：株洲市汇通置业有限公司作为甲方（卖方）与马昊作为乙方（买方）共同签署了一份《株洲市商品房预销售合同》，内容大致为：……第二条乙方向甲方购买《汇通金港》芦淞区太子路998号汇通金港芦淞服饰物流配送中心2栋1253室（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为商业服务。据甲方预（实）测该房屋建筑面积为22.04平方米……该房屋建筑设计及平面图见合同附件二；该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三……第三条乙方购买房屋，每平方米房屋按建筑面积单价为人民币24500.91元。（大写）：贰万肆仟伍佰零元玖角壹分。根据甲方预（实）测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币540000元……第十条该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：……三、商品房经勘探单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五方会签。第十一条甲方定于2016年6月30日前将该房屋交付给乙方。如因不可抗力导致无法按期交付的，根据法律的有关规定处理。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之1计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，乙方有权选择下列第二种方案追究甲方责任：一、乙方有权解除合同。二、乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的1%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之0.1的违约金。第十三条该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前10天书面通知乙方办理交付该房屋的手续。乙方应在收到该通知之日起10天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为经株洲市建筑质量监督站验收合格并登报公示后。验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为商业用房，甲方应向乙方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料……第十七条甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价的0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。第十八条该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。第十九条乙方行使本合同约定的解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的0.5%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款……附件一付款方式和付款期限，乙方自愿选择一次性的付款方式：签订合同之日付清全部房款人民币伍拾肆万元整（小写：￥540000元）。附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准：一、非公共室内部分：1、室内地面：结构整平。2、室内墙面：结构墙面抹光。3、室内顶棚：原结构天花。4、窗户：铝合金单框中空玻璃平开窗。5、空调：中央空调1#：1-2层、2#、3#：1-4层，4#：无……马昊向株洲市汇通置业有限公司支付了购房款。2015年12月20日，原告马昊作为委托方（业主方、甲方）、湖南新凯龙商业运营管理有限责任公司作为受托方（物业方、乙方）（以下简称新凯龙公司）与株洲市汇通置业有限公司作为开发商（丙方）共同签署了一份《株洲汇通金港项目委托经营管理协议书》（以下简称《委托经营协议》），大致内容为：鉴于甲方购买丙方开发的商铺用于投资经营。现就甲方所购买丙方的商铺委托乙方经营管理等事宜达成如下条款，以供三方信守：一、委托内容，1.甲方购买的商铺位于株洲市芦淞区太子路998号【汇通金港】项目2栋1层253号铺位（以下简称：该物业），该物业的具体指标以甲、丙方签署的《商品房买卖合同》为准。2.甲方就该物业全权委托乙方统一管理，乙方享有该物业的使用、经营、管理和收益权利，并在法律规定的范围内进行合法经营。3.甲方授权乙方实施该物业的商业经营事宜，具体内容包括如下：1.全面制定经营方案，引进先进的市场管理理念、经营模式；2.负责品牌经营，在委托经营期内建立品牌形象……5.制定经营收入标准，收取经营收入及收取实际承租经营户租金，依法向拖欠租金和费用的承租经营户进行追缴；6.承担经营中的成本与盈亏风险，并制定有效控制成本的方法和标准……10.授权委托乙方办理收铺（入伙或收楼）手续、签署收铺（入伙或收楼）手续涉及的相关文件。二、委托期限，甲乙双方约定，本合同的委托期限为该商铺《商品房预售合同》中约定的房屋交付之日起5年内，自2016年7月1日起至2021年6月30日止，即汇通金港开业之日起计算委托日期。三、委托经营管理及经营收益方案，1.委托期限内前三年（即2016年7月1日起至2019年6月30日止）为不可撤销的委托期限，同时此委托期限甲方已享受丙方返场地经营费购铺优惠，乙方不再支付甲方此委托期限内的经营收益等任何费用。2.委托期限内第四、第五年（即2019年7月1日起至2021年6月30日止）为不可撤销的委托期限，甲方全权委托乙方统一经营管理，甲方享受由乙方按购房总款即683544第四年9%、第五年10%标准的经营收益分配，于每季度末，每年平均分四次存入甲方本人开户的银行账户中……八、其他约定。3、本合同为甲方购买该物业所签订的《商品房买卖合同》（同本案中的《销售合同》）的组成部分，如有冲突以本合同为准。附件三：授权委托书，大致内容为：株洲市汇通置业有限公司，本人已将位于株洲市芦淞区太子路998号【汇通金港】的2栋1层253号商铺委托湖南新凯龙商业运营管理有限责任公司统一经营。本人授权委托湖南新凯龙商业运营管理有限责任公司代表本人与贵公司办理株洲市芦淞区太子路998号【汇通金港】2栋1层253号商铺的收楼手续，并委托其签署相关收楼手续所涉及的相关文件。授权方：马昊（签字并按手印）。授权日期：2015年12月20日。 还查明，株洲市汇通置业有限公司汇通金港项目2#栋于2014年2月13日开工；于2015年9月22日竣工验收，2015年11月5日进行了工程竣工验收报告，取得商品房经勘探单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位五方会签；2015年11月3日湖南省株洲市公安消防支队对汇通金港项目1#、2#、3#栋建设工程进行了消防验收，认定该工程消防复验合格，2017年10月11日对2#商业部分第1F-4F室内装修进行了消防验收，认定室内装修工程消防验收合格；2015年12月20日，株洲市汇通置业有限公司向湖南新凯龙商业运营管理有限责任公司出具了《关于交付房屋（铺面）的通知》，大致内容为：根据业主向我公司出具的《授权委托书》，汇通金港项目1#、2#、3#栋的已售房业主，均委托贵公司办理所购房屋（商铺）的收楼手续，并委托贵公司签署相关收楼手续所涉及的相关文件。现该项目1#、2#、3#均已验收合格并达到合同约定的房屋（铺面）交付条件，请贵公司在合同约定的交房日期之前，与我司办理代理业主收房的手续。2016年6月30日，株洲市汇通置业有限公司与原告代理人湖南新凯龙商业运营管理有限责任公司签订了《汇通金港房屋验收书》，对业主马昊位于汇通金港2栋1层1253号商铺进行了验收，认定无质量问题。2016年12月1日，湖南省住房城乡建设厅对株洲市汇通置业有限公司将汇通金港2#栋工程的竣工验收备案文件进行了核查，认定资料基本齐全，同意备案。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：原告、被告签订的《销售合同》是否应当解除，房屋是否逾期交付。本院评述如下： 一、关于被告是否对委托收房事宜履行提示义务的问题。原告主张《委托经营协议》属于格式合同，被告未对委托收房事宜尽提示义务。被告对委托收房的事宜在《委托经营协议》附件三中单独制作了《授权委托书》应当认定关于委托收房事宜被告对原告已经尽到了提示义务，而且被告要求原告在《授权委托书》上进行签名并按手印，应当认定被告将委托收房事宜作为重要事项对原告进行了特别提示。原告已经在该《授权委托书》上作为授权方签名并按手印予以确认，视为原告同意将其购买的房屋委托案外人新凯龙公司办理收房手续，应当承担相应的法律后果，故本院对原告的主张不予支持。关于《委托经营协议》的授权期限问题，本案中该协议的内容包括委托经营和委托收房两项，委托经营的授权期限按合同的约定从2016年7月1日起至2021年6月30日止。委托收房的授权期限应当认定为原告签署《授权委托书》之日至收房手续完成之日。《授权委托书》的生效之日即原告签名之日，收房手续完成之日即授权期届满。本案中，原告在《委托经营协议》和收房《授权委托书》上签名之日为2015年12月20日，销售合同中约定的交房日期为2016年6月30日，故委托收房的授权期限为：从2015年12月20日起至2016年6月30日止。从逻辑上分析应当先办理收房手续后才能进行经营，案外人新凯龙公司于2016年6月30日办理收房手续后从2016年7月1日起开始经营，符合常理。 二、关于原告购买的房屋交付问题。1、关于交付条件。从《销售合同》约定内容来看，并没有约定交房标准为“精装修”而仅仅约定了必须符合五方会签这一个条件。被告在交付涉案房屋之前经过了五方会签、消防验收合格、缴纳了人防建设费用、并对工程竣工验收进行了备案，符合《销售合同》第十条约定的交付条件以及法律的规定。2、关于交付标志。《销售合同》第十三条约定了房屋交付的标志为经株洲市建筑质量监督站验收合格并登报公示后。但原、被告之间关于房屋交付事宜已在《授权委托书》中明确约定为由案外人新凯龙公司代为办理收房手续。《委托经营协议》的附件三《授权委托书》是委托经营协议书不可分割的组成部分。可以看出，《销售合同》第十三条约定房屋交付的标志的内容与《委托经营协议》的附件三《授权委托书》约定的由案外人代为收房的内容相冲突。《委托经营协议》第八条其他约定的第3款：本合同为甲方购买该物业所签订的《销售合同》的组成部分，如有冲突以本合同为准。故依照上述协议中的冲突适用规则，当《销售合同》第十三条约定的关于房屋交付标志的内容因为与《委托经营协议》附件三《授权委托书》约定的由案外人代为收房的内容相冲突，应当认定，《销售合同》第十三条约定的关于房屋交付标志的内容已经不能再在本案原、被告之间适用，本案交房的标准已经明确为由案外人新凯龙公司办理收房手续，而无须再履行登报公示手续。3、关于交付程序。本案的原告、被告以及案外人新凯龙公司三方共同签订了一份《委托经营协议》，约定原告委托案外人新凯龙公司代理其办理在被告处购买的涉案房屋的收楼手续以及其后的经营管理。2016年6月30日，被告向新凯龙公司交付了涉案房屋，并在房屋验收书中载明：“房屋无质量问题”。据此，即视为被告已向原告交付了涉案房屋，履行了交付义务，符合双方当事人在《销售合同》中作出的被告于2016年6月30日前交房的约定，不存在逾期交房的事实。原告与新凯龙公司签订的《委托经营协议》中约定委托期限为自2016年7月1日起至2021年6月30日，委托前三年为不可撤销的委托期限，在此期限内原告已享受被告返场地经营费购铺优惠，现原告与新凯龙公司的《委托经营协议》尚未届满，原告也实际享受了被告给予的购房优惠，被告并不存在违约行为，现原告以房屋逾期交付为由主张解除合同没有事实依据。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。该《委托经营协议》系双方的真实意思表示，内容合法有效，合同双方应按约定履行。原告与被告签订的《销售合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律规定及行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应按约定履行。现原告主张被告存在逾期交房的事实，要求解除其与被告签订的《销售合同》，并请求判令被告退还已付房款、支付违约金、支付逾期付款利息的诉讼请求，因其提交的证据无法证明其主张，没有事实和法律依据，本院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告马昊的全部诉讼请求。 本案案件受理费9498元，由原告马昊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本照不服判决部分的上诉请求向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。案件受理费向株洲市财政局非税收入专户直接缴纳，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账户：50173********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审 判 长  麦丽红 人民陪审员  赵平和 人民陪审员  胡菊香 二〇一八年七月二十日 法官助理黄辉 书记员喻露 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。