四川省绵阳市游仙区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0704民初2041号原告：四川裕强物业服务有限公司，住所地:绵阳市涪城区。法定代表人：左津珲，公司董事长。委托诉讼代理人：伏洪安，四川蜀兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁，四川蜀兴律师事务所律师。被告：李长青，男，汉族，现住绵阳市游仙区。委托诉讼代理人：许小春，系被告李长青之妻。原告四川裕强物业服务有限公司与被告李长青物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告四川裕强物业服务有限公司之委托诉讼代理人张洁、被告李长青及其委托诉讼代理人许小春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川裕强物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2014年7月1日始至2018年4月30日止的物业服务费1872.2元、垃圾清运费276元；2.判令被告向原告支付违约金571.60元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月29日，被告作为“富馨江岸”1栋2单元4层1号房屋的业主出具《关于富馨江岸前期物业服务和的承诺书和承诺书》，认可绵阳春寓房地产开发有限公司委托第三方提供物业服务，以及绵阳市春寓房地产开发有限公司与第三方签订的物业合同以及规约。2014年6月30日，原告与绵阳春寓房地产开发有限公司签订《物业服务合同》，对双方权利义务、违约责任进行了明确约定。2017年7月1日，原告与绵阳春寓房地产开发有限公司续签《物业服务合同》。原告如约履行，按约提供了相应物业服务，被告未如约支付。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求判如所诉。被告李长青辨称：原告起诉理由不成立。我们与开发商签订的临时规约没有做后续规定，开发商在没有取得过半数业主同意的情况下自行选定的物业服务机构违反双方签订的临时规约，故后续物业服务合同视为无效。根据临时规约，每半年应向业主公布物业费的收支情况，之前和现在没有公布。物业公司进场后所收取的广告费等费用从未向业主公示。垃圾清运费我们不承担，不合法。本院经审理认定事实如下：2012年12月29日，被告李长青（买受人）与绵阳春寓房地产开发有限责任公司（出卖人）签订的富馨江岸《商品房买卖合同》补充协议中附件七“富馨江岸”物业服务部分载明“…三、物业收费项目及价格（1）多层电梯住宅1.10元/平方米.月（2）多层住宅0.55元/平方米.月…”，并签署《关于富馨江岸前期物业服务和的承诺书》一份。同日，双方签署《富馨江岸业主临时规约》一份，主要内容为“…第五章（一）1.在业主委员会成立并选聘物业服务公司之前，发展商应依法选聘物业服务公司进行管理，并与其选聘的物业服务公司签订前期物业服务合同…2.在业主委员会成立后，由业主委员会决定物业服务公司…””，并出具了承诺书。2014年6月30日，绵阳春寓房地产开发有限责任公司（甲方）与原告签订一份《物业服务合同》，内容为“甲方将富馨江岸委托乙方实行物业管理，委托管理期限为3年，自2014年7月1日起至2017年6月30日止；多层电梯住宅1.10元/平方米.月（2）多层住宅0.55元/平方米.月…”本物业管理公共服务费每半年交纳一次，每次交纳费用时间为12月和5月”等。合同到期后，双方于2017年7月1日续签了《物业服务合同》，载明“…委托管理期限自2017年7月1日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金…”。另查明：被告李长青系绵阳市游仙区沈家坝东街3号（富馨江岸）1-2-4-1号房屋产权所有人，该房屋产权登记建筑面积为74平方米。案涉小区未成立业主委员会。庭审中，原告举出“富馨江岸小区生活垃圾清运费”清单拟证明其交纳垃圾清运费的事实。经质证，被告不予认可。本院认为，该证据系复印件，原告无法提供其他证据予以证实，真实性存疑，故本院不予采信。上述事实有当事人身份信息、营业执照及《商品房买卖合同》补充协议、《关于富馨江岸前期物业服务和的承诺书》、《富馨江岸业主临时规约》、《物业服务合同》、房屋产权证书及其当庭陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为：被告李长青与绵阳春寓房地产开发有限责任公司签订的富馨江岸《商品房买卖合同》补充协议中附件七“富馨江岸”物业服务部分及《关于富馨江岸前期物业服务和的承诺书》、《富馨江岸业主临时规约》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据庭审查明事实显示，绵阳春寓房地产开发有限责任公司在解聘先期物业服务公司后与原告签订的《物业服务合同》，因案涉小区至今未成立业主委员会，基于全体业主公共利益，并不违反禁止性法律之规定，且原告仍实际为案涉小区提供物业管理服务，合法有效，对该小区全体业主具有约束力。被告李长青之抗辩理由，因缺乏事实和法律依据，不能成立。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，原告作为该小区的物业管理企业，已对小区提供了相应的物业管理服务，被告李长青应按合同约定支付2014年7月1日始至2018年4月30日止的物业服务费1872.2元即（74平方米×0.55元/月.平方米×46个月=1872.2元）。垃圾清运费276元，因原告所举证据系复印件，且无法提供其他证据予以证实，故本院不予支持。关于违约金。现被告李长青未按期支付物业服务费已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告李长青应承担违约责任。合同约定违约金计算标准即“从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之五交纳滞纳金”，现原告主张违约金571.60元亦明显畸高于给原告造成的损失，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”之规定，综合考虑，本院酌情确定为以所欠物业管理服务费1872.2元的10%即187.22元为宜。综上，再依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。”之规定，判决如下：一、被告李长青于本判决生效后五日内向原告四川裕强物业服务有限公司支付2014年7月1日起至2018年4月30日止的物业管理服务费1872.2元及违约金187.22元。二、驳回原告四川裕强物业服务有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务,应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半征收案件受理费25元，由被告李长青承担（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 魏 东二〇一八年七月二十五日书记员 王晓莉