北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终8936号上诉人（原审被告）：北京市顺义区天竺镇薛大人庄村村民委员会（原名称顺义区天竺镇薛大人庄村村民委员会），住所地北京市顺义区天竺镇翠竹新村小区20号楼。法定代表人：陈长江，主任。委托诉讼代理人：ＸＸ，北京盛友律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周洪彬，男，1957年3月27日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：陶士龙，北京市和本律师事务所律师。上诉人北京市顺义区天竺镇薛大人庄村村民委员会（以下简称薛大人村委会）因与被上诉人周洪彬租赁合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初13274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。薛大人村委会上诉请求：请求撤销一审判决第一项，依法改判驳回周洪彬一审诉讼请求或发回重审，案件受理费由周洪彬负担。事实和理由：评估报告估价结果是以“估价的假设和限制条件”为前提，即假设了估价委托人提供的资料和陈述的情况是真实的，对此评估机构未向政府有关部门进行核实，周洪彬也未提供证据予以证明，并且周洪彬没有提供证据证明涉案建筑物是合法建筑物。综合以上两点，评估报告不能作为本案的定案依据；同时，周洪彬严重违约，其仅交纳了部分租金，至今仍欠付大量租金，薛大人村委会多次催缴无效，薛大人村委会有权依据合同约定终止合同，收回土地。周洪彬辩称，同意一审判决。周洪彬向一审法院起诉请求：1.判令薛大人村委会赔偿周洪彬经营设施损失1310806元；2.薛大人村委会承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2000年12月31日，薛大人村委会（甲方）与周洪彬（乙方）签订《合作经营占地协议书》，约定就合作经营占地一事达成如下协议：一、概况。1.占地位置为天竺府前二街南侧。2.占地四至为东至道，西至崔洪春，南至周洪增，北至商业街。3.占地面积为1263平方米。二、合作年限及利润提取。1.此项目合作期限20年，自2000年12月31日至2020年12月31日止。2.每年保底利润每亩地1万元，共计1.9亩，合计1.9万元。第一年付款即自合同签字之日起十日内乙方付甲方第一年的利润，以后每年按签订协议之日付清当年的利润。三、甲、乙双方权利义务。1.甲方拥有本块土地的所有权、乙方具有本块土地的使用权。2.经营期间内，由乙方自行经营、自行管理、自负盈亏，甲方不得干预，甲方不承担合作公司的债权债务。3.甲方负责提供水，电（照明）费用乙方负责。4.厂地建成后，厂内一切由乙方投资的固定资产归乙方所有。四、甲、乙违约责任。甲、乙双方在合作经营期均履行双方达成的各项协议，不得单方违约，如有违约由违约方赔偿对方一切经济损失，如乙方不按时交纳租金甲方有权终止合同。五、其他事项。1.在合作经营期限内，如遇国家征地、国家给予的补偿费，其中乙方投资兴建的地上物补偿及经营性损失补偿归乙方所有，其他一切补偿归甲方所有。2.如变更本协议内容，须经甲、乙双方同意并签订变更协议。未尽事宜双方协商另签补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。六、合作经营期满后如乙方继续经营，在同等条件下有优先权、保底利润双方另议。如需终止协议地上物由双方协商解决。合同签订后，周洪彬向薛大人村委会交纳租赁费5.8万元。周洪彬自行出资在涉诉土地上建设房屋，进行装修，添附设备及附属物。2017年7月3日，周洪彬所租赁的涉诉土地范围内的地上物被全部拆除。一审庭审中，周洪彬提交周洪生、周洪彬、周洪增等人与薛大人村委会主任陈长江的通话录音。该录音中陈长江认可如下内容：1.认可涉诉土地范围内的地上物由周洪彬投资所建；2.在地上物被拆之前，薛大人村委会书记陈长江、村委委员桂士强前往周洪彬处，要求周洪彬配合村委会工作将地上物拆除；3.关于钱的方面，陈长江承诺由周洪彬委托评估机构对地上物进行评估。薛大人村委会认可该通话录音内容的真实性，并认可涉诉地上物系薛大人村委会找人拆除的。一审庭审中，周洪彬提交2017年7月3日涉诉土地及地上物被拆除现场的录像，并指出拆除现场中有薛大人村委会主任陈长江及村委委员桂士强在现场协调指挥。薛大人村委会认可该录像的真实性，认可涉诉地上物系薛大人村委会找人拆除的。一审庭审中，周洪彬申请证人秦某及证人王某出庭作证。证人秦某称：1.秦某曾经租赁周洪生的房屋开修车店，后因涉诉地上物被拆除，秦某未找到合适的地方，现处于无业状态。2.2017年6月初，薛大人村委会曾经找过秦某要求其搬离涉诉土地，周洪生亦告知秦某房屋将被拆除，要求秦某搬离。3.2017年5月底、6��初，秦某看见薛大人村委会的人在涉诉土地上挨家挨户串门要求各户搬离涉诉土地。证人王某称：1.王某曾经在周洪生经营的北京子夜鸿声娱乐城做保安，后因北京子夜鸿声娱乐城被拆除，王某失业。2.2017年6月份，陈长江去北京子夜鸿声娱乐城找周洪生、周洪彬、周洪增、崔洪春，在北京子夜鸿声娱乐城通道里，陈长江告知四人涉诉土地的地上物要被拆除，让周洪生、周洪彬、周洪增、崔洪春该评估评估。当时王某站在北京子夜鸿声娱乐城门口听见了上述几人的对话。3.2017年7月2、3号左右，涉诉土地范围内的地上物被拆除，当时陈长江、桂士强均在拆除现场。薛大人村委会对上述两位证人证言的真实性均不予认可。一审诉讼中，周洪彬提交由北京中资房地产土地评估有限公司（以下简称中资评估公司）制作的《估价报告》。该《估价报告》载明：1.周洪��委托中资评估公司对顺义区天竺镇薛大人庄村天竺府前二街南侧（周洪彬）合作经营占地范围内所涉及的房屋、装修、设备及附属物进行了价值咨询评估。2.此次评估的价值时点为2017年7月2日，估价结果为顺义区天竺镇薛大人庄村天竺府前二街南侧（周洪彬）合作经营占地范围内所涉及的地上物在价值时点的市场价值。3.周洪彬租赁土地范围内，占地面积1263平方米，房屋面积1375.54平方米，地上物为整砖院墙、护窗、室外上下水管线、铁板门等，估价对象于价值时点的估价结果为人民币1310806元。薛大人村委会主张该份《估价报告》系周洪彬单方委托，故对估价结论不认可。为核实相关问题，该院通知中资评估公司及经办评估师出庭对相关问题作出解答。中资公司称：1.针对涉诉地上物，中资公司的估价标准系参照《北京市房屋重置成新价评估技术标准》进行，以实地查勘的时间点作为价值时点，采用价值时点的建筑材料和建筑技术，按照价值时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常建筑安装工程价格。虽然评估价值叫重置成新价，但是已经考虑过评估对象的新旧程度和折旧问题。2.评估公司仅对涉诉地上物的建造价值进行评估，且依据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》，在北京市做房屋价值评估均采用该标准，只要标准不变，价值时点不变，结论就一样。庭审中，薛大人村委会对评估公司作出的地上物勘察明细的真实性认可，但不认可评估公司的估价方法，亦不认可估价结论。经该院释明，薛大人村委会表示不要求对涉诉地上物的现存价值进行重新评估。一审诉讼中，关于涉诉土地的规划用途，薛大人村委会提交《北京市人民政府关于顺义区城镇批次用地农用地转用及征地的批复》（京政地[2002]第245号）。该文件中，北京市人民政府批准同意将薛大人庄村192.84亩农用地转为建设用地。薛大人村委会提交《天竺地区土地利用总体规划图（2006年至2020年）》，显示涉诉土地的规划用途为城镇建设用地。周洪彬对涉诉的土地的规划用途不持异议。一审庭审中，双方一致确认如下事实：1.合同签订之初，薛大人村委会仅向周洪彬交付了涉诉土地，没有交付地上物。2.周洪彬与薛大人村委会并未按照合同约定成立合作公司。3.周洪生、周洪增、周洪彬、崔洪春四人向薛大人村委会所租赁的四幅土地相邻；4.在涉诉土地范围内的地上物被拆除之前，天竺镇或薛大人村委会并未向周洪彬送达过有关认定涉诉地上物为违法建筑的相关文书。5.截至本案庭审辩论终结前，薛大人村委会并未向周洪彬主张解除涉诉合同。6.根据涉诉合同约定的租金标准，截至2017年6月底，周洪彬应缴纳租金313500元，周洪彬已给付58000元租金，尚欠255500元租金未予支付。双方一致同意将周洪彬欠付的租金在本案中抵扣。一审法院认为，周洪彬与薛大人村委会签订的《合作经营占地协议书》系双方真实意思表示，且内容并不违反相关法律、行政法规的效力性强制规定，应属合法有效。薛大人村委会向周洪彬交付涉诉1.9亩土地，并按照固定金额标准收取费用。周洪彬在涉诉土地上自行投资建设地上物并自行经营、自行管理、自负盈亏，且周洪彬与薛大人村委会并未成立合作公司。可见，双方针对涉诉土地形成土地租赁合同关系。按照《合作经营占地协议书》之约定，涉诉土地租赁期截至2020年12月31日届满。在此期间，周洪彬对涉诉土地及地上物享有合法的、不受干预的使用、收益权。综合周洪彬提交的证��材料及双方庭审陈述能够认定，薛大人村委会在合同履行期间将周洪彬租赁土地范围内的地上物拆除，但未提交认定涉诉地上物为违法建筑或已向周洪彬行使合同解除权的相关证据，薛大人村委会的行为已构成违约，其应当按照合同约定向周洪彬赔偿经济损失。关于损失赔偿一节，从周洪彬提交的证据能够认定，薛大人村委会已就地上物被拆除给周洪彬一方造成的损失赔偿作出过承诺。关于损失金额的认定问题，周洪彬提交的《估价报告》已对被拆除地上物截至2017年7月2日的现存价值作出评估结论，该报告系由具备资质的评估机构作出，且评估机构已就相关问题出庭作出解释说明，在薛大人村委会不认可该估价结论亦不申请重新评估的情况下，该院对该估价结论予以采信。周洪彬与薛大人村委会一致同意将周洪彬所欠租金255500元在本案中抵扣，该院对此不持异议。综上，薛大人村委会应按照租金抵扣后的损失金额1055306元向周洪彬赔付。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、薛大人村委会赔偿周洪彬经济损失一百零五万五千三百零六元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回周洪彬的其他诉讼请求。如果薛大人村委会未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，周洪彬与薛大人村委会签订的《合作经营占地协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。上述协议签订后，周洪彬在涉诉土地上自行投资建设地上物，并自行经营、自行管理、自负盈亏，与薛大人村委会之间并未成立合作经营关系。一审法院认定双方之间针对涉诉土地形成土地租赁合同关系，该认定正确，本院予以维持。综合全案案情及双方当事人的诉辩主张，本案二审争议的焦点为：一、薛大人村委会解除租赁合同的主张是否成立以及薛大人村委会是否构成违约；二、《评估报告》能否作为本案认定周洪彬损失的依据。一、关于薛大人村委会解除租赁合同的主张是否成立以及薛大人村委会是否构成违约的问题。依据本院查明的事实，周洪彬虽然存在欠缴租金的行为，但薛大人村委会在将租赁土地范围内的地上物拆除之前，并未向周洪彬行使合同解除权，故双方之间的《合作经营占地协议书》并未自动解除。在协议书未依法解除的情况下，薛大人村委会将周洪彬在租赁土地范围内的地上物拆除，该行为已构成违约，应当按照合同约定赔偿周洪彬的经济损失。二、关于《评估报告》能否作为认定周洪彬损失依据的问题。该报告由具备资质的评估机构作出，一审庭审中，评估机构工作人员亦出庭就相关问题作出解释说明，薛大人村委会虽不认可该评估结论，但亦不申请重新评估，且在一审庭审中，薛大人村委会对评估公司作出的地上物勘察明细的真实性予以认可，故《评估报告》的估价结论可以作为认定周洪彬损失的依据。双方当事人均同意周洪彬欠付的租金在本案中进行抵扣，本院不持异议。一审法院根据《评估报告》估价结论，抵扣周洪彬应交纳的租金后计算出的损失数额正确，本院予以维持。综上��述，薛大人村委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16598元，由北京市顺义区天竺镇薛大人庄村村民委员会负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣审 判 员 孙 京审 判 员 江 惠二〇一八年七月三十日法官助理 王天水法官助理 朱宏哲书 记 员 王秋岩