贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初1131号原告：宋碧华，女，1964年5月21日出生，汉族，住凯里市。原告：陇光权，男，1966年12月1日出生，彝族，住凯里市。二原告共同委托诉讼代理人：刘映雪，女，1968年12月20日出生，汉族，住凯里市。代理权限为特别授权。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司。住所地：住所地：凯里市民族商贸街移动营业厅**。法定代表人：方加民，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，住凯里市。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：何家敏，女，1994年3月25日出生，汉族，住广州市番禹区。代理权限为特别授权。被告：凯里市恒丰物业服务有限责任公司。住所地：凯里市外环路101地质队至金泉湖两侧南街**。法定代表人：盛立，总经理。委托诉讼代理人：郭宗思，男，1962年10月15日出生，汉族，住凯里市。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：胡建英，女，1964年8月8日出生，侗族，住凯里市。代理权限为特别授权。原告宋碧华、陇光权诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰房产公司）、凯里市恒丰物业服务有限责任公司（以下简称：恒丰物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋碧华、陇光权共同委托的诉讼代理人刘映雪，被告恒丰房产公司的委托诉讼代理人杨晓燕与何家敏，被告恒丰物业公司的委托诉讼代理人郭宗思与胡建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋碧华、陇光权向本院提出诉讼请求：1.判令被告恒丰房产公司向原告支付2013年1月1日起至2015年3月27日的逾期交房违约金19009.71元；2.判令两被告向原告连带支付2015年3月28日起至2017年2月16日的逾期交房违约金16117.43元；3.本案诉讼费由被告承担。原告在开庭前变更诉讼请求为：1.判令被告恒丰房产公司向原告支付2013年1月1日起至2017年2月16日期间的逾期交房违约金35150.47元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年12月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告恒丰房产公司所开发的金泉国际新城1栋3-1801房，建筑面积159.98平方米，总价款235011元；被告恒丰房产公司应于2012年12月31日前向原告交付该商品房，逾期超过15日，被告恒丰房产公司应自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付全部购房款233248元，但时至2015年3月27日，被告恒丰房产公司才取得涉案房屋的《贵州省建设工程竣工验收备案表》，才具备法定的交房条件。之后，原告虽多次找两被告要求领房，但两被告互相推诿，且一直未能按合同约定提供竣工合格证明文件、商品房面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。另外，被告恒丰物业公司还要求物业费从2013年8月13日起计收后才予交房。原告因急于用房，于2017年2月17日领房。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告恒丰房产公司辩称：一、原告提起诉讼时，诉讼时效已届满，且无中止、中断、延长事由，原告已依法丧失了本案胜诉权，其诉讼请求应依法予以驳回。二、被告未能按期交付商品房不是被告的过错所致。双方签订的《商品房买卖合同》约定交房时间虽为2013年4月13日，但在2012年中旬，凯里供电局领导在主体工程完工及内墙装饰完成的情况下，要求将其职工购买商品房所在的7栋高层房电梯前公共装修由已经装修好的乳胶漆改为瓷砖墙面。之后，被告按照业主要求进行更改，延长大半年工期，推迟了商品房竣工验收时间，这属于不可抗力，被告不应承担违约责任。金泉国际新城小区属于供电局职工部分的楼栋从2013年8月起就已开始交房入住，即便竣工验收备案表是在2015年年初才取得，但无论什么原因，既然原告已经与被告在竣工验收前办理房屋交接手续，就可视为买受人（原告）认可，被告已经履行交房义务。虽然办理竣工验收确实延迟了时间，但已在2015年年初取得备案，故原告所在楼栋房屋的交房时间也应截止在这个时间段上。三、被告从2013年8月起通知交房，后又于2013年11月以挂号信的形式向购房人发起交房通知函。2017年9月，被告还在黔东南日报上刊登原告所在楼栋的办理房产证的公告。综上所述，原告起诉已经超过诉讼时效，原告已丧失胜诉权。被告恒丰物业公司辩称:一、我公司与原告之间不存在商品房买卖合同关系，依法不承担交房法律责任。二、原告诉请我公司承担逾期交付违约责任无事实和法律依据。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2011年12月31日，以原告宋碧华、陇光权为买受人、被告恒丰房产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告购买被告开发位于凯里仰阿莎广场东侧凯里·金泉国际新城1栋3单元18层3-18-1供电局房一套，建筑面积159.98平方米，总价款235011元（发票记载的实际购房款为233248元）；出卖人在2013年4月13日前向买受人交付该商品房，逾期超过15日，买受人要求继续履行合同，自约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。2011年12月29日，双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第三条约定“出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房”；第八条约定“……本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议约定为准”。合同签订后，原告向被告足额支付购房款233248元。涉案房屋所在楼栋于2015年3月27日取得建备（2015）第11号《贵州省建设工程竣工验收备案表》，因原告认为恒丰物业公司收取物业费不合理以及不能提供涉案房屋的竣工合格证明等文件，迟延至2017年2月17日才到被告恒丰物业公司接收涉案房屋。庭审中，因原告及被告恒丰房产公司不同意调解，本院未主持双方当事人进行调解。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。案涉《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性性规定，合法有效。原、被告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》补充协议后，双方均应按照合同约定全面履行义务。原告依约支付了房款，被告恒丰房产公司亦应按期交付房屋。被告未能按期交付房屋，应当按照双方签订的《商品房买卖合同》承担违约责任。原告主张逾期交房违约金的期间为2013年1月1日至2017年2月16日，被告恒丰房产公司抗辩原告主张的逾期交房违约金已超过诉讼时效。关于诉讼时效问题。本案起诉于2018年2月8日，对2017年10月1日前的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定。2017年10月1日后的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定。本案双方当事人在合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，即权利人在房屋交付期限届满超过两年后起诉的，自2015年10月1日起算违约金。根据双方约定，逾期交房违约金的起算时间为2013年1月1日，但从2013年1月1日至2015年9月30日的部分已超过诉讼时效，故原告诉请被告自2013年1月1日起向其支付逾期交房违约金至2017年2月16日，本院依法只支持被告恒丰房产公司向原告支付2015年10月1日至2017年2月16日期间(共计505天)的逾期交房违约金，以原告已交购房款233248元×505天×万分之一/日=11779元。被告恒丰房产公司称已在2013年8月、11月先后通过电话和挂号信方式向通知被告交房，因涉案房屋所在楼栋于2015年3月27日才竣工验收，故被告在2013年8月、11月通知原告交房，原告有权拒绝接收。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告宋碧华、陇光权逾期交房违约金11779元。二、驳回原告宋碧华、陇光权的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取339元，由原告宋碧华、陇光权负担225元，被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担114元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  王金贵二〇一八年七月七日书记员  马 瑞