重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2017)渝02民初253号原告：重庆凌源建设集团有限公司。住所地重庆市云阳县青龙街道云江大道****号。统一社会信用代码91500235561627014G。法定代表人：熊廷玉，执行董事。委托诉讼代理人：黄学功，重庆广普律师事务所律师。被告：黄元翠，女，1966年10月27日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人(特别授权)：王海清，重庆渝深律师事务所律师。被告：汪恋，女，1986年11月15日出生，汉族，住重庆市巫山县。委托诉讼代理人(特别授权)：王海清，重庆渝深律师事务所律师。被告：重庆市宏聚房地产开发有限公司，住所地重庆市巫山县巫峡镇广东中路299号1号楼9层1号。法定代表人：张勇，执行董事。委托诉讼代理人：何荣军，公司职工。原告重庆凌源建设集团有限公司(以下简称凌源建司)与被告黄元翠、汪恋及重庆市宏聚房地产开发有限公司(以下简称宏聚公司)申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凌源建司法定代表人熊廷玉及委托诉讼代理人黄学功、被告黄元翠及黄元翠、汪恋的委托诉讼代理人王海清、被告宏聚公司委托诉讼代理人何荣军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凌源建司向本院提出诉讼请求：1、继续对重庆市巫山县骡坪镇仙鹤街107号(宏聚广场)B1幢负1层3号门市、B2幢负一层1至11号房、B2幢负2层3、4、5、6、7号房的保全执行；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告如约履行了自己的合同义务，完成了大部分主体工程和其他配套工程。截止2017年1月6日，原告完成27000多平方米工程项目建设，产生各种费用2742万元，另有1600万元人工材料费等待支付。但被告宏聚公司未向原告支付工程款。2017年3月，原告发现宏聚公司将部分已建好的房屋以低于市场价格抵偿个人债务和其他债务其中包括本案被告黄元翠和汪恋所称的拆迁还房。由于宏聚公司存在不当处分在建工程的行为，侵害了原告优先受偿权及其他合法权益，重庆市第二中级人民法院(2017)渝02执异字24号执行裁定书认定事实不清，证据不足，适用法律不当。被告黄元翠和宏聚公司在2013年12月13日就签订了房地产买卖合同和补充协议，黄元翠将房屋及土地使用权售予宏聚公司，此物权已转化为债权，不存在拆迁还房的事实。宏聚公司的房屋未经过竣工验收，不能交付使用。在宏聚公司缺席听证的情况下，法院未经查实黄元翠和汪恋提供的相关证据，即完全采信有失偏颇。从适用法律上看，商品房网上签约和对房屋的实际占用均不能产生物权效力。被告黄元翠和汪恋辩称，黄元翠和汪恋与宏聚公司签订的合同名为买卖合同实为拆迁还房合同，宏聚公司在支付700万元后，无力再支付其余的500万元，双方变更了安置方式，商定以房屋进行安置。我方在2017年1月6日与宏聚公司签订了17份房屋买卖合同，宏聚公司已于2017年1月8日将17套房屋移交给我方，由我方占有使用。宏聚公司将房屋抵偿给我方是经过凌源建司同意的。法院查封房屋的时间是2017年3月，我方签订合法有效的购房合同在法院查封之前。二被告对房屋的占有具有准物权性质，可以排除强制执行，请求驳回原告的诉讼请求。宏聚公司辩称，认可黄元翠和汪恋的意见，公司与黄元翠和汪恋之间是拆迁还房关系。公司支付黄元翠和汪恋700万元后，没有资金继续支付安置费，就变更了部分安置方式，改为还房方式安置。请求驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，提交了以下证据：1、《建设工程施工合同》；2、《重庆市企业投资项目备案证》，编号314237K723146403；3、《建设用地规划许可证》；4、《建设工程规划许可证》；5、《房屋产权证》；6、《建筑工程施工许可证》；7、《重庆市商品房预售许可证》；8、《重庆市建设工程合同备案表》；9、《重庆市建设工程施工直接发包情况确认书》；10、《重庆市建设工程直接发包通知书》；11、《中标通知书》；12、《重庆市宏聚房地产开发有限公司巫山县骡坪镇宏聚广场项目情况汇总》；13、宏聚广场项目明细；14、凌源建司民工工资表，以上14份证据拟证明原告系该项目承包人，由此证明有优先受偿权。15、宏聚公司股权转让合同书，拟证明黄元翠和汪恋对争议的房产不享有所有权，对宏聚公司只享有债权，并证明《商品房买卖合同》无效，不是合同相对人的真实意思表示，属于恶意串通损害原告的利益，属于无效合同。被告黄元翠和汪恋不符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条及《执行异议规定》第二十八条及三十条的条件，不足以对抗工程价款优先受偿权的情形，不享有消费者物权期待权，亦证明黄元翠和汪恋未实际占有该房屋。黄元翠和汪恋为证明其主张，向法庭提交了以下证据：1、黄元翠和汪恋身份证复印件，证明二人住所地与本案施工地是同一地方；2、房地产买卖合同及补充协议，拟证明2013年12月2日宏聚公司购买黄元翠的房产和土地使用权，用于本案房地产开发；3、《还款协议》，拟证明2017年1月5日经双方协商一致，双方同意以房产折抵欠款；4、2017年1月6日黄元翠与宏聚公司签订的商品房认购书及商品房买卖合同，拟证明宏聚公司已将17套房屋出卖给黄元翠，房款抵作欠款，合法有效；5、《房屋移交清单》，拟证明2017年1月8日黄元翠与宏聚公司将用于抵扣欠款的17套房产交付给黄元翠的事实；6、《卷闸门订做安装合同》等，拟证明黄元翠作为争议房屋的实际所有人行使了占有使用；7、黄元翠与汪学军商品房买卖合同及与何宗现签订的商品房转让协议，拟证明黄元翠占有本案争议房屋后，将其中两套房屋再转让给他人的事实；8、2017年1月6日吕安贵与凌源建司的债务抵偿协议，拟证明凌源建司知晓并认可还黄元翠17个门市的事实。宏聚公司未提供证据。本院经审理查明：2013年12月2日，黄元翠、汪恋为甲方与宏聚公司为乙方签订了《房地产买卖合同书》，约定由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。转让总价款为人民币1200万元。在支付办法中约定，甲方选择货币付款方式。次日，双方又签订《补充协议》，对付款时间及利息计算等进行了约定。宏聚公司在支付黄元翠、汪恋700万元后，未再支付后续500万元价款。2017年1月5日，黄元翠、汪恋与宏聚公司签订《还款协议》，宏聚公司确认下欠黄元翠、汪恋本息为720万元。双方在偿还办法中约定，可由黄元翠、汪恋自己或指定第三人选购宏聚公司的房产，购房款和税费直接折抵宏聚公司下欠的购房款本息。2017年1月6日，黄元翠、汪恋与宏聚公司签订了房屋买卖合同。2017年1月8日宏聚公司将案涉的17套房屋以《房屋移交清单》的形式将房屋交付给黄元翠及汪恋。2014年12月15日，宏聚公司(发包方)与凌源建司(承包方)签订《建设工程施工合同》。约定宏聚公司将重庆市巫山县骡坪镇旧城棚户区改造工程宏聚广场项目发包给凌源建司。双方约定，工程名称为巫山县骡坪镇旧城棚户区改造工程宏聚广场项目；工程地点为巫山县骡坪镇仙鹤街107号。工程规模，建筑面积约37000.00平方米。承包方式为全承包，即包工包料、包质量、包安全、包工期。合同工期以宏聚公司具体开工通知为准。合同工期总日历天数365日历天。具体开工日期以发包人签字确认的开工令为准。工程暂定单价为人民币1550元。工程总价款暂定为人民币57350000.00元。2015年4月17日，该工程取得《建设用地规划许可证》。2015年7月20日，该工程取得《建设工程规划许可证》。2015年11月4日，取得《建筑工程施工许可证》。2016年取得商品房预售许可证。证载工程竣工时间为2016年11月4日，但案涉工程至今尚未全部完工。凌源建司与宏聚公司在2017年１月６日达成《债务抵偿协议》，双方就涉及黄元翠、汪恋500万元债务一项中，约定“黄元翠还500万元的门市，单价按市场价的9折”。同日，黄元翠、汪恋与宏聚公司签订了17份房屋买卖合同并于当日在巫山县房地产管理所办理了商品房网上签约。另查明，2017年4月25日，凌源建司与宏聚公司因工程款纠纷一案，向本院提起诉讼，请求判决宏聚公司支付凌源建司工程款4340万元，违约金4005820元。2017年7月3日，凌源建司向本院提出增加诉讼请求申请书，请求对巫山县骡坪镇旧城棚户区改造工程宏聚广场项目享有建设工程价款优先受偿权。再查明，本院在办理申请人凌源建司与被申请人宏聚公司诉前财产保全纠纷一案中，于2017年3月13日作出(2017)渝02执保12号之二执行裁定，查封了位于重庆市巫山县骡坪镇仙鹤街107号(宏聚广场)B1幢负1层3号门市、B2幢负一层1至11号房、B2幢负2层3、4、5、6、7号房。2017年6月14日，案外人黄元翠、汪恋对保全执行标的提出书面异议。2017年8月25日，本院作出(2017)渝02执异字24号执行裁定，中止对重庆市巫山县骡坪镇仙鹤街107号(宏聚广场)B1幢负1层3号门市、B2幢负一层1至11号房、B2幢负2层3、4、5、6、7号房的保全执行。凌源建司不服，于2017年9月向本院提起申请执行人执行异议之诉。本院认为，本案争议焦点为案外人黄元翠、汪恋对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益；凌源建司对案涉的17套房屋是否享有优先受偿权。现简要评述如下：经本院审查，黄元翠、汪恋与宏聚公司签订《房地产买卖合同书》及《补充协议》后，黄元翠、汪恋履行了合同约定的义务。但宏聚公司在支付700万元价款后，无力继续履行合同义务。同时，因宏聚公司未按约定向凌源建司支付工程款，2017年1月6日，凌源建司与宏聚公司签订了《债务抵偿协议》，宏聚公司同意将案涉在建工程项目转让给凌源建司。双方对涉及黄元翠、汪恋500万元债务一项中，约定“黄元翠还500万元的门市，单价按市场价的9折”。庭审中双方对该协议的真实性均予认可。双方的抵偿协议表明，无论是宏聚公司还是凌源建司，均同意黄元翠以市场价的9折购买宏聚公司的门市房。黄元翠、汪恋也于当日与宏聚公司签订房屋买卖合同，并于当日在巫山县房地产管理所办理了商品房网上签约。虽然，黄元翠、汪恋购买案涉房屋未另行支付价款，但黄元翠、汪恋与宏聚公司在签订房屋买卖合同前，双方存在真实的债权债务关系。在宏聚公司不能履行合同义务的情况下，双方经协商终止原债权债务关系，建立买卖合同关系。将此前的债权债务关系转变成为了商品房买卖合同关系，将欠款转化为了购房款，黄元翠、汪恋等同于支付了房屋的全部价款。该协议系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，故本院认定，黄元翠、汪恋于2017年1月6日与宏聚公司签订的房屋买卖合同合法有效。合同签订后，宏聚公司于2017年1月8日将案涉的17套房屋以《房屋移交清单》的形式，将房屋交付给了黄元翠及汪恋。黄元翠及汪恋接收房屋后，对部分房屋进行了装修，对案涉房屋进行了合法的控制和占有。案涉房屋虽于2016年即取得商品房预售许可证，但未竣工验收，客观上无法办理过户登记，故未办理过户登记非黄元翠、汪恋自身的原因所导致。综上，黄元翠、汪恋与宏聚公司在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同；且黄元翠、汪恋在法院查封前已合法占有该不动产；支付了全部房屋价款；非因黄元翠、汪恋自身的原因未办理过户登记。按照《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定，黄元翠、汪恋作为无过错不动产买受人，对案涉的17套房屋享有物权期待权。凌源建司提出，其作为在建工程的承包人，依法享有建设工程价款优先受偿权。本院认为，凌源建司虽是案涉工程的承包人，但并不当然、无条件享有建设工程价款优先受偿权。优先受偿权的行使，受到优先受偿范围、行使权利的除斥期间、是否已放弃等限制。作为建设工程承包人，只是具备了行使优先受偿权的主体条件。2017年1月6日，凌源建司在与宏聚公司签订《债务抵偿协议》时，已明确同意由黄元翠以市场价的9折购买宏聚公司的门市房。黄元翠、汪恋亦于当日购买了案涉房屋。黄元翠、汪恋的购房行为并无过错，其合法财产权益依法应予保护。凌源建司作为建设工程承包人，同意发包方将案涉的17套房屋卖给他人，即使其拥有建设工程价款优先受偿权，也因其该意思表示，放弃了该部分的优先受偿权。虽然后来该《债务抵偿协议》未实际履行，但不能以此否定其当时的意思表示，在他人购房行为完成后，再主张优先受偿权，既有违诚信原则，也危及交易安全，双方未履行协议的后果，不能由无过错购房人承担。原告凌源建司的诉讼请求本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定，黄元翠、汪恋作为无过错不动产买受人，对案涉的17套房屋享有物权期待权，对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。凌源建司在允许黄元翠、汪恋向宏聚公司购买诉争的房屋后，又以其对建设工程价款享有优先受偿权为由，主张对已销售给黄元翠、汪恋的房屋继续保全执行，妨害了黄元翠、汪恋物权期待权的行使，其请求本院不予支持。依照《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回重庆凌源建设集团有限公司的诉讼请求。案件受理费46800元，由重庆凌源建设集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  杨 超审 判 员  冯 波人民陪审员  杨继萍二〇一八年七月二十日书 记 员  蹇佳莉