云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云25民初136号原告：张某某，女，汉族，1972年10月19日生，住昆明市官渡区。委托诉讼代理人：谢锦、李一峰，云南龙塘边律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：个旧市农村信用合作联社。住所地：云南省个旧市胜利路2号。法定代表人：旃启宏，个旧市农村信用合作联社理事长。委托诉讼代理人：张嘉兴、王联喜，个旧市农村信用合作联社法律顾问，代理权限均为特别授权。被告：云南俊腾达房地产开发有限公司。住所地：昆明市晋宁区工业园区晋城片区。法定代表人：李凯，云南俊腾达房地产开发有限公司执行董事。原告张某某诉被告个旧市农村信用合作联社（以下简称个旧联社）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年2月24日立案后，依法追加云南俊腾达房地产开发有限公司（以下简称俊腾达公司）为本案被告参与诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。张某某的委托诉讼代理人谢锦、李一峰，个旧联社的委托诉讼代理人张嘉兴、王联喜到庭参加诉讼。俊腾达公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，对俊腾达公司作缺席判决。本案现已审理终结。张某某向本院提出诉讼请求：1、依法确认其为晋宁县工业园区片区x幢第2层、第3层的两套不动产的实体权利人；2、依法判令终止对晋宁县工业园区片区x幢第2层、第3层的两套不动产的执行，并解除查封；3、本案诉讼费由个旧联社承担。事实和理由：一、其于2013年9月9日与俊腾达公司分别签订了两份《标准不动产/配套用房购销合同》，购买了位于晋宁县工业园区片区x幢第2层、第3层的两套不动产〔不动产权证号：云（2017）晋宁县不动产权第x、x号〕。其已按合同约定的时间支付了全部购房款，并已经实际对前述两套不动产占有及使用。二、红河州中级人民法院执行局于2017年4月17日依据个旧联社的执行请求，查封了俊腾达公司在晋国用（2014）第x号出让土地上建盖的80套房屋，其中包含其购买的x幢第2层、第3层不动产。2018年1月4日，其作为案外人向红河州中级人民法院执行局提交了书面《执行异议申请书》。执行局于2018年1月15日组织听证会，并于2018年1月19日作出（2018）云25执异4号执行异议裁定书，错误驳回其的异议请求。三、其在人民法院查封之前已签订合法有效的买卖合同，支付全部价款，已经合法占有使用相关不动产，且非因其自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对本案诉争的不动产享有实体权利，且该实体权利依法能够排除个旧联社的执行。为此，提起诉讼。个旧联社答辩称：张某某的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回张某某的诉讼请求。俊腾达公司未作答辩。根据当事人的诉辩主张，本案的争议的焦点是：1.位于晋宁县工业园区片区Cx幢第2层、第3层的两套不动产实体权利人是否是张某某；2.应否终止对晋宁县工业园区片区x幢第2层、第3层的两套不动产执行并解除查封。根据原、被告列举的证据，双方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2013年1月27日，俊腾达公司作出公司股东会决议：全体股东已出资到位，其中张家祥出资7250000元；由李凯全权管理经营公司，其他股东退出公司管理；李凯负责退还股东股本金并按比例支付利润，其中张家祥出资7250000元、利润10000000元；股东决议履行后，其他股东将股份变更给李凯并协助办理过户手续；本决议债务由李凯和俊腾达公司承担连带赔偿责任等等。次日，李凯及俊腾达公司以欠款人的身份出具《欠条》，表示依据2013年1月27日签订的《股东会决议》约定，李凯负责退还股东张家祥本金7250000元及支付利润10000000元，李凯应当严格执行，否则承担违约责任。2013年9月9日，张家祥的妻子张某某与俊腾达公司签订了《标准不动产/配套用房购销合同》两份，约定由张某某购买俊腾达公司位于晋宁县工业园区片区x幢第2层、第3层的不动产〔不动产权证号：云（2017）晋宁县不动产权第x、x号〕，价款分别为1997537元、1695744元。同一天，俊腾达公司向张某某出具了《收款收据》两份，确认收到了张某某xx-2F现金1997537元、xx-3F现金1695744元。2017年3月29日，云（2017）晋宁县不动产权第x、x号不动产权证记载，涉案xx幢第2层、第3层不动产权的所有权人仍为俊腾达公司。2016年4月26日，因俊腾达公司拖欠个旧联社借款，个旧联社向本院提起诉讼。同年7月27日案件调解结案。之后俊腾达公司仍未按本院已生效的民事调解书履行义务，个旧联社便向本院申请执行。2017年4月17日本院对涉案不动产进行了查封。之后张某某向本院提出《执行异议申请书》，本院于2018年1月15日组织听证会，并于2018年1月19日作出（2018）云25执异4号执行异议裁定书，驳回张某某的异议请求。为此，张某某向本院提起案外人执行异议之诉讼。本案受理后，本院于2018年3月12日通知俊腾达公司到庭，对案外人张双红提出执行异议进行询问，俊腾达公司明确表示“不同意张双红的异议和异议理由”，因此本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条的规定，追加俊腾达公司为本案被告参与诉讼。上述事实，有张某某列举的证据《标准不动产/配套用房购销合同》、《云南俊腾达工业产业园物业服务合同》、《业主管理规约》、《收据》、《不动产租赁合同》、《公司股东会决议》、《欠条》、《收款收据》、《有（无）抵押查封证明》在卷证实；有个旧联社列举的证据本院（2016）云25民初53号《民事调解书》在卷证实；有本院（2016）云25民初51-52号《民事调解书》、（2017）云25执53号《执行裁定书》、（2018）云25执异4号《执行裁定书》、《听证笔录》、《询问笔录》、云（2017）晋宁县不动产权第x、x号不动产权证在卷证实；有原、被告双方在庭审中的质证意见和陈述在卷证实。根据原、被告列举的证据，相互发表的质证意见，双方在庭审中的陈述，以及本院确认的案件事实，评判如下：首先，张某某是否是涉案x幢第2层、第3层不动产的实体权利人。张某某认为，其与俊腾达公司签订《标准厂房／配套用房购销合同》，支付了全部购房款，并已实际占有使用该房产，自己应为该房产的实体权利人；个旧联社则认为张某某的主张没有事实依据和法律依据。本案中，张某某列举了其与俊腾达公司签订的《标准厂房／配套用房购销合同》、支付款项的《收款收据》，但原、被告双方均确认涉案x幢第2层、第3层不动产未办理到张某某名下，云（2017）晋宁县不动产权第x、x号不动产权证记载，截止2017年3月29日，涉案x幢第2层、第3层不动产所有权人仍为俊腾达公司，除此以外，张某某没有列举证据证实涉案不动产所有权已经变更为张某某。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”依此规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不发生效力。涉案x幢第2层、第3层不动产在没有进行变更登记的情况下，即便张某某与俊腾达公司签订了《标准厂房／配套用房购销合同》，支付了款项，也不发生不动产物权变更的法律效力。因此张某某主张其系涉案x幢第2层、第3层不动产的实体权利人，本院不予支持。至于张某某与俊腾达公司之间所涉及的法律关系，张某某可以另案解决。其次，张某某享有的权利能否对抗个旧联社对涉案x幢第2层、第3层不动产享有的优先受偿权。庭审中，双方均确认涉案x幢第2层、第3层不动产，在他案中当事人以建设用地设定抵押时已经建好，虽然抵押时地上建筑物未办理抵押登记，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定：“……以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”依此规定，涉案x幢第2层、第3层不动产即被视为一并抵押。《中华人民共和国物权法》第一百七十条还规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”依此规定，个旧联社对涉案x幢第2层、第3层不动产享有优先受偿权。张某某依据《标准厂房／配套用房购销合同》所享有的权利为普通债权，不属于担保物权等优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”依此规定，个旧联社在他案中作为申请执行人，对执行标的即涉案x幢第2层、第3层不动产依法享有的优先受偿权，足以对抗案外人即本案张某某提出的执行异议。第三，张某某享有的权利能否排除执行涉案x幢第2层、第3层不动产。本院已因他案的执行查封了涉案x幢第2层、第3层不动产，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，张某某主张已支付全部购房款并对涉案x幢第2层、第3层不动产实际占有和使用，但依此规定，张某某作为买受人对登记在被执行人即本案俊腾达公司名下的x幢第2层、第3层不动产提出执行异议，除了符合此规定的四种情形外，还必须具备的法定条件即张某某享有的权利能够排除执行该不动产。如前所述，张某某对涉案x幢第2层、第3层不动产不享有所有权，其不是该不动产的实体权利人。因此，张某某主张其享有的权利能够排除对涉案x幢第2层、第3层不动产的执行，本院不予支持。综上所述，张某某的主张没有事实依据和法律依据，不应得到支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告张某某的诉讼请求。本案案件受理费100元，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，由原告张某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长  杨海波审判员  谭 延审判员  薛少倩二〇一八年七月二十四日书记员  尹嘉祥