安徽省利辛县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1623民初469号原告：侯志明，男，1968年9月7日出生，汉族，住安徽省利辛县。原告：潘树兰，女，1957年7月7日出生，汉族，住安徽省利辛县。原告：侯文，男，1980年2月4日出生，汉族，住安徽省利辛县。原告：侯磊，男，1982年10月6日出生，汉族，住安徽省利辛县。原告：侯娜娜，女，1984年11月19日出生，汉族，住安徽省利辛县。以上五原告的委托诉讼代理人：秦春，北京大成（合肥）律师事务所执业律师。被告：利辛县阚疃镇民主居委会，住所地利辛县阚疃镇三拱桥三小旁。法定代表人：侯明，主任。被告：程龙坤，男，1953年2月14日出生，汉族，住安徽省利辛县。委托诉讼代理人：管士杰，男，1962年12月5日出生，汉族，住安徽省利辛县。委托诉讼代理人：武永超，安徽文州律师事务所执业律师。原告侯志明、潘树兰、侯文、侯磊、侯娜娜与被告利辛县阚疃镇民主居委会、程龙坤确认合同无效纠纷一案，本院作出（2016）皖1623民初6349号民事判决，被告程龙坤不服，提起上诉，安徽省亳州市中级人民法院（2017）皖16民终2141号民事裁定书裁定：撤销安徽省利辛县人民法院（2016）皖1623民初6349号民事判决，发回重审。本院于2018年1月16日立案后，依法另行组成合议庭，于2018年3月6日公开开庭进行了审理。原告侯磊及五原告共同委托诉讼代理人秦春，被告程龙坤及其委托诉讼代理人管士杰、武永超到庭参加诉讼，被告利辛县阚疃镇民主居委会经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。侯志明、潘树兰、侯文、侯磊、侯娜娜向本院提出诉讼请求：1.依法确认利辛县阚疃镇民主居委会与程龙坤2001年9月10日签订的《房地产转让契约》无效；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：1998年1月1日，侯志怀（已于2016年11月10日病逝，潘树兰系侯志怀妻子，侯文、侯磊、侯娜娜系侯志怀子女）与本案程龙坤在程湾村、民主居委会及其他人员的调解下签署了《关于程龙坤与侯俊山两家纠纷的调处意见》，该调处意见明确了对于侯俊山与程龙坤房屋之间的公共过道使用的约定，明确了程龙坤及侯俊山（侯俊山已于2009年病逝，侯志怀、侯志明系侯俊山儿子）对于两家之间的公共通道都有使用权。2001年9月10日程龙坤与利辛县阚疃镇民主居委会签订所谓的《房地产转让契约》，协议约定利辛县阚疃镇民主居委会把侯俊山与程龙坤两家之间的过道以5万元的价格卖给程龙坤。原告方认为利辛县阚疃镇民主居委会无权将案涉的公共过道私自卖给程龙坤，该协议是非法及无效的。首先，利辛县阚疃镇民主居委会与程龙坤于2001年9月10日签订的《房地产转让契约》案涉争议的所谓房屋系原告方房屋与程龙坤房屋之间的公共过道。利辛县阚疃镇民主居委会对于该公共通道没有所有权，其无权处分该公共通道；其次，《关于程龙坤与侯俊山两家纠纷的调处意见》中明确约定了侯俊山家庭对于两家之间的共同通道拥有使用权，程龙坤对于公共过道仅有临时堆放物品的权利，并且约定了在市场活起来后侯俊山可以在公共过道中开门，该共同通道明确界定了各方对于公共通道可以共同使用；最后，2015年1月27日，利辛县房地产市场产权监理所对于第三人管士杰发出的通知书可以明确看出当时的政府部门工作人员经过实地勘察，明确了案涉争议房屋系公共通道，利辛县房地产市场产权监理所也明确通知第三人管士杰办理房屋注销登记。程龙坤通过非法手段将公共通道据为己有，勾结利辛县阚疃镇民主居委会部分工作人员通过伪造签名、伪造证据等各种非法手段办理产权证书。对于公共通道能否办理产权登记，原告认为答案显然是否定的。我国现行所有有效法律、法规都没有规定房地产管理机构可以为公共通道颁发个人权利证书。综上所述，原告认为利辛县阚疃镇民主居委会与程龙坤于2001年9月10日签订的《房地产转让契约》系违法及无效的，该份违法协议侵犯了包括原告在内的该市场内其他邻居的相邻权，依法应确认无效。利辛县阚疃镇民主居委会未作答辩。程龙坤辩称：原告不具有诉讼主体资格，与本案不具有利害关系；宣告合同无效的权利不能够被继承；利辛县阚疃镇民主居委会是土地权利的所有者，其有权对土地进行处分。该房屋的转让契约已经利辛县房地产部门依法确认有效并依法确认登记，并且该房产已经转让给管士杰，其对房屋享有合法的所有权；原告诉称房地产转让契约侵犯了原告在内的其他邻居相邻权，据此原告可以相邻权关系提起诉讼而不是以确认合同无效提起诉讼；该争议土地无论是国有土地还是集体土地，土地所有权均是阚疃镇民主居委会。利辛县阚疃镇民主居委会未到庭，亦未向法庭提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：五原告举证的身份证复印件，证明五原告的诉讼主体资格。程龙坤异议称，五原告不具有诉讼主体资格，该房屋已经由程龙坤转卖于管士杰。本院认为，五原告依法继承了侯俊山的房屋，案涉房屋（即公共通道）与五原告所继承拥有的房屋存在利害关系，五原告具备诉讼主体资格，本院对该组证据予以认定。五原告举证的房产证，证明原告房屋紧邻两被告买卖的所谓房屋即公共过道。程龙坤异议称，所谓的公共过道是经过房产部门为程龙坤办理房产登记，已确定其产权。本院认为，程龙坤的异议并不能否定原告房屋紧邻公共通道，本案对该组证据予以确认；五原告举证的侯俊山户口注销证明、死亡证明、居委会证明，证明侯俊山、侯志怀因病去世，各原告为侯俊山遗产继承人。程龙坤异议称，亲属关系应加盖公安户籍管理公章，该证据不能证明其目的。本院认为，亲属关系证明未加盖公安户籍管理公章，并不影响其真实性、合法性及与本案的关联性，本院对该组证据予以认定；五原告举证的侯俊山土地证、侯俊山房产平面图，证明案渉土地已经被收归国有，房产平面图可以看出侯俊山与程龙坤之间有明确的公共通道；程龙坤异议称，对该组证据在庭审前没有见到，不予质证。本院认为，原告在举证期限内提交相关证据材料，被告不予质证，不影响证据的效力，本院对该组证据予以认定；五原告举证的阚疃镇居委会文件一份，证明相关产权属于国有。程龙坤异议称，对该组证据在庭审前没有见到，不予质证。本院认为，原告在举证期限内提交相关证据材料，被告不予质证，不影响证据的效力，本院对该组证据予以认定；五原告举证的证明两份，胡献兰证明程龙坤办理相关产权证书的时候没有走访，程龙坤的邻居也不知道办理房产证事宜。涉案市场开发商利辛县阚疃镇房地产开发公司出具的证明，证明侯俊山、程龙坤存在公共过道，涉案土地被征用。程龙坤异议称，胡献兰的证明没有在举证期限内提交，且不符合证据形式，胡献兰的证明应由胡献兰出庭；对阚疃镇房地产开发有限公司的证明要求出具原件。本院认为，胡献兰与涉案市场开发商利辛县阚疃镇房地产开发公司的证明，对本案的事实认定具有参照价值，可与其他证据相互印证，本院对该组证据予以认定。程龙坤举证的利辛县人民法院行政判决书、亳州市中级人民法院裁定书，证明本案原告不具有诉讼主体资格。五原告对其证明目的有异议，程龙坤称原告不具有主体资格不应当予以支持，因为裁定书和判决书均未生效，亳州市中院作出（2017）皖16行终4号行政裁定书，准许侯志明等五人撤回一审起诉和上诉，原一审判决视为撤销。本院认为，亳州市中级人民法院作出的（2017）皖16行终4号行政裁定书，裁定准许侯志明等五人撤回上诉、撤回一审起诉和一审判决视为撤销，不能以未生效的裁判文书否定本案五原告的诉讼主体资格，本院对该组证据的证明目的不予支持。程龙坤举证的亳州市中级人民法院（2017）皖16民终2141号民事裁定书，证明该案的原告并未提供人的该争议土地性质的证据，被告可以合理认定属于阚疃镇民主居委会的土地即是集体土地，阚疃镇民主居委会有权征收，如果没有证据能够证明该土地的土地性质，应驳回原告的诉讼请求。本院认为，亳州市中级人民法院所作裁定书载明一审法院应进一步查明涉案通道土地性质及使用性质，该组证据的真实性、合法性及与本案的关联性本院予以认定。根据上述认定证据及当事人在庭审中的陈述，本院经审理认定事实如下：利辛县阚疃镇水上商场由利辛县阚疃镇房地产开发公司统一开发建设，侯俊山与程龙坤均居住于该商场，两家房屋相邻，其中侯俊山房屋土地证上土地性质显示为国有土地，商场一楼中间隔一东西走向的公共通道（即本案争议通道），该通道最初作为经营性市场通道使用。1998年1月份侯俊山与程龙坤因房屋纠纷产生矛盾，后经利辛县阚疃镇民主居委会和其他居民调解，双方达成以下协议：1.侯俊山商住楼北山墙改造建设是经过政府和城建所、开发办、娱乐城批准的，不是自家强制要建的，程龙坤不要加以干预；2.侯俊山现商住楼底层已改向东开了营业门，不需要再从过道向南开门，即使装了铁门只为防盗，不要作为出入南门；3.程龙坤靠公共过道北山墙堆放商品不得影响过往人流，遇婚丧嫁娶保证给西边住房的方便；4.若以后商场活了起来，侯俊山需要开门可以开门。并约定以上协议从1998年1月1日有效。该协议有侯志怀、程龙坤、及其他见证人签字。因市场未形成，2001年9月10日，利辛县阚疃镇民主居委会与程龙坤签订《房地产转让契约》，约定将“案涉房屋”即公共通道以五万元的价格出卖给程龙坤。2013年3月8日，程龙坤与管士杰签订房屋买卖合同，将“案涉房屋”即公共通道卖给管士杰，并为管士杰办理了房屋产权证书。2015年1月27日，利辛县房地产市场产权监理所向管士杰下发通知书，通知书载明：“2013年3月8日，你和程龙坤因房屋买卖申请办理位于坐落在利辛县阚疃镇解放社区人民路中段西侧的转移登记（所有权证号为201302662）经我单位工作人员实地调查为公用通道。鉴于买卖双方在申请转移登记时，有提交错误、隐瞒真实情况的材料，造成现状与房屋登记簿记载的状况不一致的，要求你自接到本通知之日起30日内携带201302662房屋所有权、身份证到县行政服务中心房管窗口申请办理房屋注销登记”。另查明，侯俊山已于2009年病逝，侯志怀、侯志明系侯俊山儿子；侯志怀已于2016年11月10日病逝，潘树兰系侯志怀妻子，侯文、侯磊、侯娜娜系侯志怀子女。本院认为，本案的五原告属合同以外的第三人以起诉的方式请求法院确认合同无效，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项规定“原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。五原告系侯俊山的法定继承人，有权继承侯俊山的房屋。侯志明与程龙坤之间的协议确定公共通道与协议房屋相邻，相邻各方均可使用。程龙坤与利辛县阚疃镇民主居委会之间的房地产转让契约，侵害了五原告的民事权益，五原告与本案有直接利害关系，具有诉讼主体资格。从案涉公用通道的使用性质来看，该通道系利辛县阚疃镇水上商场最初的经营性市场通道。1998年1月份侯俊山与程龙坤达成的协议及利辛县房地产市场产权监理所下发的《通知书》均可明确案涉“房屋”系公用通道。本院认为，利辛县阚疃镇水上商场的公用通道，商场住户对该通道共同享有通行使用的权利，利辛县阚疃镇民主居委会将该通道卖给程龙坤，侵犯了商场住户对该通道的使用权。从案涉公用通道的土地性质来看，利辛县阚疃镇水上商场由利辛县阚疃镇房地产开发公司统一开发建设，侯俊山与程龙坤均居住于该商场，两家房屋相邻，商场一楼中间隔一东西走向的公共通道（即本案争议通道）。原告举证的中共利辛县阚疃镇委员会阚发字【1997】8号文件复印件显示该商场的土地性质为国有，且侯俊山房屋土地证上土地性质显示为国有土地。本院认为，同一时期建设而成的同一商场，商场住户侯俊山房屋的土地性质能够真实反映该商场的土地性质，结合中共利辛县阚疃镇委员会阚发字【1997】8号文件复印件，二者可以相互印证，共同佐证该商场的土地性质。综上，利辛县阚疃镇民主居委会无论是与程龙坤签订协议时还是诉讼时均没有证据证明其对争议公共过道所占用的土地具有所有权或使用权，也没有证据证明依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，取得权利人的追认，故利辛县阚疃镇民主居委会与程龙坤于2001年9月10日签订的“房地产转让契约”违反了法律行政法规的强制性规定，该合同无效，原告的诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：确认利辛县阚疃镇民主居委会与程龙坤于2001年9月10日签订的《房地产转让契约》无效。本案受理费100元，由利辛县阚疃镇民主居委会、程龙坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  宋敏杰审 判 员  刘 丽人民陪审员  刘淑华二〇一八年七月九日书 记 员  许 可