河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终4736号上诉人（原审被告）：河南台兴房产有限公司，住所地郑州市**京广南路东。法定代表人：王超斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：李冬菊，该公司员工。委托诉讼代理人：张翠翠，该公司员工。被上诉人（原审原告）：邹欣欣，男，汉族，1984年12月27日出生，住河南省鲁山县。上诉人河南台兴房产有限公司因与被上诉人邹欣欣房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初13896号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人河南台兴房产有限公司的委托诉讼代理人李冬菊、张翠翠，被上诉人邹欣欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南台兴房产有限公司上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2．本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。上诉人与被上诉人于2013年7月4日签订编号为130××××****的《商品房买卖合同》，将京广花园×号楼×单元×××号房屋出卖给被上诉人。一审法院认定上诉人未去房管局办理初始登记有误。原来在房管局办理房屋所有权证的流程为：五证齐全→建委备案→实测面积→初始登记→预变现→业主办理房屋所有权证。现在办理产权证的流程为：五证齐全→建委备案→实测面积→楼盘表确认→预变现（房管局办理流程截止到此，房管局也不再办理初始登记，以后流程转到不动产登记中心办理）→权籍调查（在不动产登记中心）→土地测绘、分割、制图→初始登记→业主办理不动产权证。上诉人早已去房管局办理初始登记手续，可由五证齐全、建委备案已完成为凭据，上诉人只需要把这些资料报到市房管局即可。房管局认可后，派人来现场进行房屋实测面积（以实测报告为准）。上诉人有实测报告足以证明上诉人完成了初始登记。只是房管局因为政策变动（初始登记要由不动产权局出具）不给上诉人出具相关证明。上诉人将办理初始登记的资料报送产权局一年都没有进展，后来经人大代表反映才受理。故上诉人曾将办理产权初始登记的资料报送过房管局（以实测报告为凭）；后又报送到产权局。房管局的初始登记政策已取消，办不了初始登记、更办不了房屋所有权证。一审判决不顾案件事实，不考虑现实情况，判令上诉人承担逾期办理初始登记、逾期办理房屋所有权证的违约金责任，实属荒谬。二、一审判决适用法律错误。政策变更导致《商品房买卖合同》附件四第六条约定失效。一审判决适用法律错误，依照一个失效条款要求上诉人承担逾期责任可笑至极。三、本案的诉讼费用由被上诉人承担。综上，上诉人早就向房管局申报过初始登记的所有资料。证据就是实测报告，证明上诉人所有手续已齐备。上诉人已无法去房管局办理初始登记、更无法在取得初始登记后240日内办理房屋所有权证。同时上诉人再出具一个台胞小区全部建筑已列为旧城改造拆除之列（附改造方案，包括京广花园全部在内）。由此证明上诉人再也无法帮助这批业主办理任何房地产手续。办证条件灭失，不可归责于任何一方。希望二审法院尊重客观事实，考虑现实情况，撤销一审判决。邹欣欣辩称，一审判决正确，要求上诉人尽快办理产权证并赔付相应的违约金。对于上诉人提出的因房管局政策变动的理由，因该政策是2015年底开始执行的，而交房是在2013年，中间相隔两年的时间，完全符合合同约定的办理产权证的时间，但是上诉人迟迟没有办理，即使在政策改变之后，也没有以积极态度去解决这个问题，给业主一个说法，还是一味拖延办理。关于旧城改造的理由是不成立的，跟合同约定的办理产权证书完全没有关系。邹欣欣向一审法院起诉请求：1．判令被告河南台兴房产有限公司支付逾期办证违约金22257.63元（以房屋总价款406532元为基数，按照日万分之0.5的标准计算，暂计算至2017年3月1日，应计算至被告发放商品房权属证书之日止）；2．本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于郑州市××区××南××、××南街××侧××楼××单元××层××号房屋，合同总价款406532元。同时，该合同附件四约定维修基金由原告自行交存。原告应在商品房交付使用前交存房屋专项维修基金，直接存入房屋专项维修资金专户。原告未及时交存维修基金，被告因办理房屋初始登记需要代为交存的，原告应当按照同期银行存款利率向被告支付利息；被告应于2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局；被告在约定时限未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%违约金；且被告应在取得初始登记后240日内取得房屋所有权证并及时通知原告领取。原告于2013年6月18日交纳涉案房屋的预售定金10000元，于2014年7月5日交纳首付款112532元，于2014年1月9日支付剩余购房款284000元，并于2014年4月14日缴纳了契税及房屋专项维修资金。另查明，涉案房屋现由原告居住使用，系新建商品房，被告称目前不存在拆迁等问题。但被告未提交其向房地产管理部门报送办理涉案房屋权属初始登记或办理房产证资料的证据，原告至今未能取得涉案房屋的产权证书，双方由此引发纠纷，故原告诉至该院，要求被告支付逾期办理初始登记和房屋权属登记的违约金22257.63元（以房屋总价款406532元为基数，按照日万分之0.5的标准计算，其中逾期办理初始登记的违约金自2014年3月1日起计算至被告将办理初始登记的材料递交至房地产管理部门之日止，逾期取得房屋权属证书的违约金自取得初始登记后240日起计算至实际取得房屋权属证书之日止，暂计算至2017年3月1日），并由被告承担本案诉讼费用。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同成立后，双方均应按合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方在合同中约定被告应于2014年3月1日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告在约定时限未上报送申报资料或资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005％违约金，被告至今未办理完成涉案房屋的权属登记手续，被告的行为已构成违约，但合同签订后原告于2014年4月14日才缴纳房屋专项维修基金，该院酌定向房管部门提供资料的时间应为2014年6月14日前，故原告要求被告以总房款406532元为基数，按照日0.005％计算的违约金的诉讼请求，符合合同约定，其中逾期办理初始登记的违约金自2014年6月14日起计算至被告将办理初始登记的材料递交至房地产行政主管部门之日止，逾期取得房屋权属证书的违约金自取得初始登记后第240日起计算至实际取得房屋权属证书之日止。原告要求超过该部分的请求，该院不予支持。被告辩称是因其他业主未缴纳维修基金及政府原因造成的，理由不成立，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向原告邹欣欣支付逾期办证违约金（违约金以总房款406532元为基数，按照日0.005%计算，其中逾期办理初始登记的违约金自2014年6月14日起计算至被告将办理初始登记的材料递交至房地产行政主管部门之日止，逾期取得房屋权属证书的违约金自取得初始登记后第240日起计算至实际取得房屋权属证书之日止）；二、驳回原告邹欣欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费356元，由被告河南台兴房产有限公司承担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理查明：《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，不动产的首次登记适用该条例。《关于全省不动产统一登记制度建设的实施意见（暂行）》，并列出了时间表，即“2015年12月底前，各地完成机构组建、人员配置、窗口建立、流程设置和衔接方案制定工作。2016年12月底前各地完成资料移交、系统对接等工作”。《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办〔2015〕127号］于2015年11月12日发布，从2016年8月20日起在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，该意见规定：按照不动产登记“四统一”的要求，由不动产统一登记机构负责全市土地、房屋、林地、农村土地承包经营权等所有不动产的登记，并使用统一的簿册、证书，规范记载不动产归属和权利内容。整合登记职责，组建登记机构，配置登记人员。国土资源管理部门为本行政区域的不动产登记机构，负责土地以及房屋、林木等不动产登记工作，并接受上级不动产登记主管部门的指导监督，行业管理和交易监管等职责继续由原职能部门承担。农业部门承担的农村土地承包经营权登记职责给予五年过渡期，过渡期满后，按照国家有关要求纳入不动产统一登记管理范围。原分散在各部门的不动产登记职责、档案资料、成果数据按规定整合移交到新组建的不动产登记机构。本院二审经审理查明的其他事实同原审。本院认为，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担不利后果。河南台兴房产有限公司上诉称一审判决认定事实不清，其早已去房管局办理初始登记手续，后因初始登记政策已取消，办不了初始登记、更办不了房屋所有权证等；因河南台兴房产有限公司未能提供有效证据证明其已办理过初始登记，也未提供有效证据证明系因政策变动而导致无法办理初始登记及房屋权属证书，故对其相关诉称，本院不予认定。但根据本案查明的事实，2015年3月1日开始实施《不动产登记暂行条例》，到《郑州市人民政府办公厅关于全市不动产统一登记制度建设的实施意见》［郑政办〔2015〕127号］确定2016年8月20日开始在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记，不动产登记管理部门因职责变化和产权初始登记的政策发生变化，对上诉人河南台兴房产有限公司办理权属登记的周期会产生一定影响，故该情况应当予以考虑。鉴于前述现实情况出现的变化，如以双方合同约定的内容来确定河南台兴房产有限公司应承担的违约责任有失公允。结合本案情况，对河南台兴房产有限公司承担的违约金应从2014年6月14日起暂计算至2017年3月1日共计991天共20143.66元，酌定赔偿12086.2元为宜。河南台兴房产有限公司上诉称一审判决适用法律错误。政策变更导致《商品房买卖合同》附件四第六条约定失效，涉案合同所在小区全部建筑已被列为旧城改造拆除之列，无法办理任何房地产手续等；因缺乏有效依据，故对其相应诉称，本院亦不予认定。综上所述，河南台兴房产有限公司的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初13896号民事判决；二、上诉人河南台兴房产有限公司于本判决生效后十日内向被上诉人邹欣欣支付逾期办理权属证书违约金12086.2元；三、驳回被上诉人邹欣欣其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费356元，上诉人河南台兴房产有限公司负担213.6元，被上诉人邹欣欣负担142.4元。二审案件受理费356元，上诉人河南台兴房产有限公司负担213.6元，被上诉人邹欣欣负担142.4元。本判决为终审判决。审判长  赵军胜审判员  童 铸审判员  秦 宇二〇一八年七月十七日书记员  郑 彬