福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书(2018)闽0103民初1769号原告：唐少红，女，1970年10月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：唐辉、黄素贞，福建辉扬律师事务所执业律师。被告：福州市万榕房地产开发有限公司，住所地福州市台江区上海街道菏泽巷9号嘉福小区8号楼06店面，统一社会信用代码91350100553234691Y。法定代表人：肖通川，总经理。委托诉讼代理人：钱冠笛，福建拓维律师事务所执业律师。原告唐少红与被告福州市万榕房地产开发有限公司（以下简称万榕公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。唐少红及其委托诉讼代理人唐辉，万榕公司委托诉讼代理人钱冠笛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐少红向本院提出诉讼请求：1、万榕公司向其支付逾期交付房产违约金61029元（台江区XX街道XX单元号房）；2、万榕公司承担本案诉讼费用。唐少红主张的事实和理由：其与万榕公司于2014年2月18日签订《商品房买卖合同》，其向万榕公司购买台江区XX街道XX单元号房。房屋建筑面积为138.23平方米，购房单价为每平方米24803.61元，总价3428603元。交房日期为2016年6月30日。之后，其向万榕公司支付了全额购房款。但是，由于万榕公司的原因，房屋实际交房日期为2016年12月26日，逾期了178天，万榕公司已违反合同约定。且，案涉房屋所在楼盘均存在逾期交房178天的情形。就万榕公司逾期交房的违约行为部分业主已先行诉至台江区法院，并已判决得到执行。综上，为维护其合法权益，特诉至法院，要求判如所述。万榕公司辩称，一、由于项目旁边XX新村房屋属于危房造成主管部门要求其公司自2014年3月起全面停工将近2年，其公司有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》第八条第3款的约定，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；本合同所指不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府政策变化、法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差、政府部门对验收及市政配套、安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。本案中，因为项目东侧XX新村X楼因原建筑老旧、设计落后缺陷等多种原因出现倾斜、裂缝等问题，经福州市危房鉴定站鉴定属危房，存在严重安全隐患。福州市城乡建设委员会于2014年3月要求XX地块XX楼立即全面停工，至2016年初才复工，停工时间将近2年。在项目停工期间，其公司积极采取措施争取让项目早日恢复施工。在项目恢复施工后，其公司于2016年12月15日取得项目《竣工验收备案表》，于2016年12月30日前向唐少红履行完毕交房义务，迟延交房未超过180日。现唐少红要求其公司支付逾期交房违约金没有事实依据和合同依据。二、即使其公司存在逾期交房的行为，也应适用《商品房买卖合同》第九条约定的已付款日万分之零点一的逾期交房违约金标准，而非日万分之一。三、《商品房买卖合同》及其附件文本，为双方真实意思表示，合法有效，原被告双方均应依照合同约定主张权利履行义务。附件六《合同补充协议》首部“特别提示”以及第十九条的约定：可见其公司已尽到合同条款提示和说明义务，唐少红已充分理解并接受全部合同条款，《商品房买卖合同》及其附件文本不存在胁迫、欺诈等法定无效情形，也不存在重大误解、显失公平等法定可变更或者撤销的情形。事实上，讼争房屋因XX新村房屋属于危房造成主管部门要求其公司自2014年3月起全面停工影响，其公司有权延期交房且不承担逾期交房的违约责任，请求法院驳回唐少红的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月18日，唐少红（乙方、买受人）、万榕公司（甲方、出卖人）签订《商品房买卖合同》（FZXX15）。合同主要约定：1、唐少红购买万榕公司预售的位于福州市台江区产，建筑面积138.23平方米，交易总金额3428603元；2、付款方式及期限：唐少红于2014年2月18日前付房款1028603元，于2014年12月31日前付商业贷款2400000元；3、万榕公司应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合各项约定条件的商品房交付买受人使用：……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；（2）本合同所指不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府政策变化、法律法规变化、政府主管机关、测量机构原因导致误差、政府部门对验收及市政配套、安装之延误等非出卖人可预见、控制并可避免的事件。4、万榕公司如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点一的违约金，合同继续履行。合同还约定其他事项。同日双方又签订了《附件六：合同补充协议》等。《附件六：合同补充协议》第七条规定：“……2、出卖人的通知送达后或者本合同约定的交付时间届满后，出卖人若经建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格，买受人无法律规定的理由，不得拒绝受领出卖人交付的房屋。买受人无合法理由拒绝受领的，视为出卖人按时交付，自交付或视为交付之日起，买受人按日向出卖人支付房屋总价款万分之一的房屋保管费，且房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由买受人承担”。上述合同签订后，唐少红按期足额支付了全部购房款3428603元。万榕公司于2016年12月26日向唐少红交付案涉房屋并出示一份《交付协议》，协议主要内容为：唐少红购买的XX地块项目XX栋XX单元号应于2016年6月30日通过规划验收和消防验收，达到合同约定的交付条件。因受项目周边致力新村的危房影响，本项目施工受阻，致使交付延期至2016年12月31日前……。该协议还明确万榕公司应赔偿给唐少红的逾期交房违约金6171.5元，因唐少红并不同意该赔偿金的数额，故其并未在该协议中签字。现唐少红以万榕公司逾期交房的行为已构成违约，应依约支付逾期交房违约金为由向本院提出上述诉请。另查，2015年5月18日被告向台江区人民政府提交《关于协助推进XX新村X楼旧改事宜的报告》；2015年10月15日被告向福州市城乡建设委员会提交《关于申请XX楼复工的报告》，主要内容：……由于XX新村房屋沉降事宜我司自2014年3月17日收到贵委会发出的现场全面停工通知单，现场长期处于停工状态……2015年12月7日，福州市城乡建设委员会作出榕建安[2015]111号《福州市城乡建设委员会关于建议尽快撤离XX新村危房全部居民的函》；2015年12月30日被告又向福州市城乡建设委员会提交《XX地块XX楼及地下室复工申请报告》，请求先行给予X#楼复工，待危房拆除后对X及地下室进行复工。本院认为，唐少红与万榕公司签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，系有效合同，双方均需依约履行。按双方签订的合同约定，万榕公司应于2016年6月30日前将符合合同约定条件的房屋交付唐少红，但万榕公司直至2016年12月26日才将唐少红所购买的商品房交付给其，万榕公司逾期交房是不争的事实。对万榕公司提出的因周边XX新村危房全面停工近2年，其公司有权顺延交房且不应承担逾期交房的违约责任的抗辩，本院认为，XX地块XX楼自2014年3月就因项目旁边XX新村房屋属于危房而停工，不属合同约定的因自然灾害、政府政策变化等不可抗力可延期的情形，双方签订合同时间为2014年2月18日，万榕公司在与唐少红签订合同时理应预见到工程项目停工会造成工程延期，相应的亦会造成商品房延期交付，况且万榕公司在2016年12月26日向XX楼的购房者提供的“交付协议”中也已明确表示将会依照逾期交付的违约条款进行赔偿，说明万榕公司对其逾期交房构成违约不持异议。故万榕公司提出的因项目周边XX新村属危房导致延期交付房屋不应承担违约责任的抗辩理由不成立，本院不予采信。对唐少红提出的违约金应按购房款的日万分之一计算的主张，本院认为，虽然合同约定万榕公司逾期交房时间不超过180日的，万榕公司应向唐少红支付自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日支付已付款的日万分之零点一的违约金，但鉴于因万榕公司逾期交房致唐少红无法及时入住所购买的商品房，势必会对唐少红造成一定的经济损失，若按合同约定的逾期交房的违约金标准来计算损失显然偏低，且与《附件六：合同补充协议》中所约定的原告逾期接收房屋应向被告支付房屋总价款日万分之一的房屋保管费约定相比，显失公平，故对于唐少红申请调整逾期交房违约金标准的请求本院予以准许，被告逾期交房时间不超过180日的，违约金标准酌情调整为日万分之一，万榕公司提出逾期交房不超过180日的按日向唐少红支付已付款万分之零点一的违约金的抗辩理由不成立，本院不予采信。综上，万榕公司应向唐少红支付逾期交房违约金计人民币61029元（以已付购房款3428603元计，按日万分之一标准计算，从2016年7月1日起至2016年12月26日止计178天）。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：福州市万榕房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性向唐少红支付逾期交房违约金人民币61029元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1325元，减半收取计663元，由福州市万榕房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 员 黄敬宏二〇一八年七月三日法官助理 曾 琦书 记 员 马艳珍附：一、本判决书所适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。