广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终11744号上诉人（原审被告）：广州市南方建设开发有限公司清算组，住所地广州市校场东路19号8楼。负责人：李长恩，该清算组负责人。委托诉讼代理人：邓沛劲，广东珠江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区房屋管理局（广州市越秀区城市更新局），住所地广州市越秀区吉祥路28号。负责人：罗学文，该局局长。委托诉讼代理人：梁靖宇，男，系广州市越秀区第一土地房屋管理所干部。委托诉讼代理人：徐虹，女，系广州市越秀区第一土地房屋管理所干部。原审被告：广州翠桦地产置业有限公司，住所地广州市越秀区中山五路68号十三层1310房。法定代表人：吕兆泉，该公司董事长。委托诉讼代理人：古俐敏，该公司职员。委托诉讼代理人：罗韵瑶，该公司职员。上诉人广州市南方建设开发有限公司清算组（以下简称南方公司）因与被上诉人广州市越秀区房屋管理局（以下简称越秀房管局）、广州翠桦地产置业有限公司（以下简称翠桦公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2017）粤0104民初18433号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。南方公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项；2.诉讼费由越秀房管局承担。事实和理由：（一）涉案房屋已在2007年6月27日广州市国土资源和房屋管理局发出的《广州市国有土地使用权出让拍卖公告》之内，该公告第二点的“出让的附带条件”中第3点载明，“本次出让地块所有拆迁遗留问题均由竞得人负责解决”，翠桦公司通过公开拍卖取得上述公告中的地块，就应该兑现承诺，承担解决涉案地块内所有拆迁遗留问题。（二）南方公司2007年12月28日已被吊销营业执照，现在是清算组在开展工作。一审法院未经合法传票传唤的方式通知清算组，径直向南方公司公告送达传票，导致南方公司无法参加诉讼而被缺席审判，一审法院违反法定程序，剥夺了南方公司的诉讼权利。（三）越秀房管局提出的诉求已经超过诉讼时效，越秀房管局在（2004）越法民三初字第1737-1740号案中已经明确知道涉案土地烂尾，无法取得回迁房屋，能够证明越秀房管局已知晓相应违约金的产生，租金及违约金应当从其提起上述四个案件之日开始计算；2010年5月，南方公司清算组在《南方日报》上刊登了清算公告，但越秀房管局并未在规定时间内就其债权向南方公司提出主张；涉案房屋性质为代管房屋，越秀房管局并非该房屋的原始产权人，只是为原始产权人代为管理，房屋以及房屋的收益在性质上不完全属于国有资产，且越秀房管局所主张的债权是基于双方《拆迁补偿协议》而产生，该债权属于已经交给企业经营、管理的国有资产而产生，并不属于民通意见第198条规定范围内的国有财产，该债权应当受到三年诉讼时效的限制；越秀房管局没有证据证明其已在规定时间内就其债权向南方公司主张权利，且在此过程中，越秀房管局并没有任何证据能够证明其存在诉讼时效中断的情形，从其知道债权债务发生之日起距今已超出14年之久，因此其主张的债权已经超出诉讼时效，不应得到法律保护。（四）越秀房管局在2004年就广州市越秀区观绿路24号、22号之五、26号以及广州市越秀区金陵台12号四楼天台四个房屋的《拆迁补偿协议》向广州市越秀区人民法院提起诉讼，要求南方公司按照广州房地产估计管理所评定的价格支付作价补偿款，经越秀法院生效判决书认定，判决南方公司向越秀房管局支付补偿款，原拆迁补偿合同约定的拆迁补偿方式从产权调换补偿变更为支付补偿款，根据该约定的变更，南方公司只承担支付补偿款的义务而不再承担产权调换义务，即不再承担交付房屋的义务，也不再存在逾期交楼的情况。原补偿合同第二条的逾期违约金以及第三条租金计算至补偿房屋移交给甲方接管的条件均已不存在，因此，越秀房管局主张合同变更后的租金及违约金，没有合同依据。越秀房管局二审答辩称，不同意南方公司的上诉请求、事实和理由，同意一审判决。翠桦公司二审述称，同意一审判决。越秀房管局向一审法院起诉请求：南方公司、翠桦公司向越秀房管局支付广州市越秀区观绿路22号之五房屋自2005年12月1日至2008年7月31日止的租金（按69.41元/月的标准计算）。一审法院认定事实：1997年3月31日，越秀房管局（甲方）与南方公司（乙方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，其中约定：乙方经市规划局1993年10月19日以（93）城地批字第693号文核准，征用越秀区观绿路地段，需拆除该地段内属于甲方经管的房屋。甲方同意将越秀区观绿路22号之五首层及四楼2/3房屋（建筑面积198.563平方米）交由乙方拆除。乙方同意将建筑面积共198.563平方米的房屋（详见附表②《补偿给房管部门房屋情况表》）移交归甲方，产权属市房地产管理局所有，以作补偿。乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于2000年12月31日移交完毕。因房屋被拆除，原居住户迁出，甲方的租金收入减少，乙方为补偿甲方的这方面的损失，乙方同意从原住户迁出被拆的房屋之月起至补偿房屋移交给甲方接管之日止，按原被拆迁房屋的原租金额，用托收无承付的方式，按月缴纳租金等。该合同附表①《因征用需拆除直管房屋情况表》列明：观绿路22号之五地下房屋，产别经租，建筑面积124.113平方米，月租金67.73元，观绿路22号之五四楼2/3，产别公，建筑面积4.45平方米，月租金69.41平方米。该合同附表②《补偿给房管部门房屋情况表》列明：补偿房屋为观绿路地段新建楼（地下经租房）位于6-12层，建筑面积124.13平方米，及观绿路地段新建楼（四楼公房）9层南向建筑面积74.45平方米两个单元。2002年2月5日，房管部门发出（2000）撤字第7627号发还通知书，将观绿路22号之五号房屋137.9810平方米发还业权人管业，保留74.45平方米。协议签订后，南方公司向越秀房管局支付租金至2005年11月止。因南方公司未依约交付产权补偿的房屋给越秀房管局，越秀房管局曾向一审法院起诉，要求南方公司按照广州房地产估价管理所评定的不交吉价支付作价补偿款，一审法院于2005年4月19日作出（2004）越法民三初字第1738号民事判决书，判决:南方公司应将货币补偿款213671.5元支付给越秀房管局，作为南方公司不能履行安排越秀房管局回迁原广州市观绿路地段新建楼第九南向住宅建筑面积74.45平方米房产的补偿。该判决已发生法律效力。越秀房管局已于2008年6月20日取得上述判决书确定的补偿款。一审法院另查明，因南方公司无力继续开发建设涉案观绿路地块而导致该地块“烂尾”。2007年6月27日，广州市国土资源和房屋管理局发出《广州市国有土地使用权出让拍卖公告》，公开拍卖涉案越秀区观绿路22-28号之三等地块。该公告载明：上述地块现状为用地范围内部分房屋已拆除，现场为临时停车场；出让附带条件有：1.竞得人必须按拆迁管理程序和规定，负责完成尚未拆迁的补偿安置工作，办理拆迁结案；2.竞得人必须按有关规定办理拆迁补偿安置资金监控手续；3.本次出让地块所有拆迁遗留问题均由竞得人负责解决等。2007年7月26日，振高集团有限公司、振皓有限公司、翠桦有限公司与广州市房地产交易登记中心签订穗拍出【2007】第21-23号《广州市国有土地使用权出让拍卖成交确认书》，确认振高集团有限公司、振皓有限公司、翠桦有限公司通过拍卖竞得涉案观绿路22-28号之三地块，拟成立项目公司名称为广州翠桦地产置业有限公司。2007年10月19日，振高公司交纳了全额拍卖成交款87516840元。同年11月5日，一审法院作出（2005）越法执字第43号民事裁定书，裁定如下：将广州市越秀区观绿路22-28号之三地段2432平方米的土地使用权过户给翠桦公司所有。2008年4月1日，翠桦公司与广州市国土资源和房屋管理局就上述地块签订《广州市国有土地使用权出让合同》。2009年3月16日，一审法院在《广州日报》刊登（2005）东法委执字第43号等公告，内容为：“本院执行的以广州市南方建设开发有限公司为被执行人的拆迁合同纠纷系列案件，本院作出的有关民事判决书、民事调解书已经发生法律效力。根据上述生效法律文书，被执行人应清偿相关拆迁补偿款、临迁费等给各申请执行人。在执行过程中，由于被执行人未能履行应尽义务，本院依法查封了被执行人名下位于本市观绿路22-28号之三2432平方米的土地使用权，经评估及公开拍卖，上述土地使用权已经成交，由翠桦有限公司以87516840元竞得。现该批系列案已进入执行款项分配阶段，有关的临迁补助费、逾期回迁补助费一律计至法院首次（即2008年5月15日）兑现临迁补助费和逾期回迁补助费之日止。现根据有关法律规定发出公告，属该地段的被拆迁户或购房者，如有未起诉或未申请执行的，应尽快到法院办理起诉或申请执行的手续。本院对未取得执行依据的被拆迁户、交了大部分购房款的消费者的相应债权份额依法予以预留，预留时间为本公告发出之日起2年。”2008年5月26日，翠桦公司取得广州市城市规划局核发的穗规地证［2008］289号《建设用地规划许可证》，用地位置为越秀区观绿路22-28号之三。2009年9月4日，广州市国土资源和房屋管理局发布了编号为穗房拆字【2009】20号的《城市房屋拆迁公告》，拆迁地点和范围为观绿路22号之三、诗书路29号、29号之一、71号、金陵台2号、妙高台1号，拆迁期限自2009年9月4日至2011年9月3日等。同日，广州市国土资源和房屋管理局向翠桦公司核发了《房屋拆迁许可证》。2011年9月2日，广州市国土资源和房屋管理局发布《城市房屋拆迁延期公告》，将前述拆迁期限延期至2012年9月3日止，并向翠桦公司核发了《房屋拆迁许可证》。2016年10月15日，广州市越秀区第一房屋管理所向南方公司寄出《关于追收征用地块租金的通知》，要求其尽快代缴支付征用地块范围内直管房租户租金等。一审法院认为：越秀房管局与南方公司自愿签订的上述《征地拆迁直管房屋补偿协议书》是双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。南方公司未依约向越秀房管局支付临迁期间的租金，已构成违约，应依约承担违约责任。故越秀房管局要求南方公司按69.41元/月的标准支付自2005年12月1日起的租金合法合理，一审法院予以支持。因涉案地块被列为“烂尾”地块进行拍卖，根据一审法院于2009年3月16日在《广州日报》刊登（2005）东法委执字第43号等公告，南方公司因开发涉案地块产生的拆迁合同纠纷案件，有关的临迁补助费、逾期回迁补助费一律计至法院首次（即2008年5月15日）兑现临迁补助费和逾期回迁补助费之日止，故南方公司应向越秀房管局计付租金至2008年5月15日止。此外，关于越秀房管局要求翠桦公司承担其主张费用的诉讼请求，由于上述生效的（2004）越法民三初字第1738号民事判决书已经判决南方公司应向越秀房管局支付作价补偿款，即将合同约定的拆迁补偿方式从产权调换补偿变更为支付补偿款，越秀房管局亦已经领取了上述判决书确定的作价补偿款，南方公司不再负有对越秀房管局进行产权调换补偿的义务；而且，广州市国土资源和房屋管理局根据翠桦公司取得涉案地块的国有土地使用权发布上述编号为穗房拆字【2009】20号的《城市房屋拆迁公告》，拆迁范围并未包括涉案被拆迁房，即翠桦公司无须就涉案被拆迁房承担拆迁安置补偿的义务，故越秀房管局现要求翠桦公司支付租金的诉讼请求缺乏依据，一审法院对此不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，于2017年12月29日作出如下判决：一、广州市南方建设开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内，一次性将自2005年12月1日起至2008年5月15日止的租金（按69.41元/月计算）支付给广州市越秀区房屋管理局；二、驳回广州市越秀区房屋管理局的其他诉讼请求。案件受理费50元，由广州市越秀区房屋管理局负担3.9元、广州市南方建设开发有限公司负担46.1元。本院二审期间，南方公司提交以下证据：1.企业信用信息公示报告（打印件），该证据拟证明南方公司清算组已经过工商信用登记，一审法院没有穷尽手段直接公告送达诉讼材料，违反了送达程序；2.《南方日报》2010年5月7日清算公告（复印件）；3.2015年9月10日《信息时报》清算公告，证据2-3拟证明越秀房管局并未在南方公司公告的时间内申报债权，相当于对债权的放弃。越秀房管局质证认为：证据1明确显示登记状态为开业企业，经营范围没有显示在清算中，清算信息也没有写起止时间，越秀房管局对清算的有效期部分不予认可，且在越秀房管局起诉时提交的工商登记信息显示，南方公司为正常营业状态，并非越秀房管局在二审期间提交的该份报告所述；对证据2-3，因没有看到该公告的内容，对其真实性、合法性、关联性都不予认可。经审理查明，一审法院查明的事实部分基本无误，本院予以确认。本院认为，本案二审当事人争议的焦点问题为:（一）翠桦公司应否作为本案的承责主体;（二）争议的租金应否支持;（三）一审送达程序是否违法。关于翠桦公司应否作为本案的承责主体。首先，从广州市国土资源和房屋管理局拍卖公告的内容看，涉案地块范围内部分房屋已拆除，出让附带条件为竞得人必须按拆迁管理程序和规定，负责完成尚未拆迁的补偿安置工作，办理拆迁结案。本案中，在翠桦公司竞得涉案地块之前，越秀房管局已经与南方公司签订了拆迁补偿安置协议，越秀房管局也将涉案房屋交付南方公司，故涉案房屋不属于上述拍卖公告所要求的必须由竞得人负责拆迁补偿安置的范围。其次，从广州市国土资源和房屋管理局向翠桦公司发出的房屋拆迁许可证看，涉案房屋越秀区观绿路22号之五不在翠桦公司拆迁许可证的拆迁范围之内，本案亦无证据证明涉案房屋系由翠桦公司拆除。综上，南方公司上诉提出应由翠桦公司作为本案的承责主体，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。一审法院依据合同相对性原则认定南方公司应承担征地拆迁补偿协议项下的义务正确，本院予以确认。关于争议的租金应否支持的问题。由于本案争议的地块属于广州市在册的“烂尾地块”，因此，本案争议的租金及违约金应遵循广州市处理“烂尾地块”拆迁安置补偿的相关政策予以处理，一审法院依据广州市“烂尾地块”的处理原则，于2009年3月16日在《广州日报》刊登公告，确定了南方公司作为被执行人的系列案件已进入执行款项分配阶段，对该地段有关的临迁补助费、逾期回迁补助费一律计至法院首次（即2008年5月15日）兑现临迁补助费和逾期回迁补助费之日止。据此，一审法院在2005年4月19日所作出的货币补偿的生效判决系为了避免“烂尾地块”在执行阶段才进行评估而造成处理迟延，越秀房管局因该生效判决所确定的权益亦是在执行款项分配阶段才实际取得，因此，本案争议的租金及逾期产权调换补偿的违约金应当计算至首次执行款项分配之日。一审法院对于本案的实体处理符合“烂尾地块”的处理政策，本院予以维持。南方公司对此提出的上诉理由缺乏政策依据，本院不予采信。关于一审送达程序是否违法的问题。从越秀房管局提起本案诉讼所提交的南方公司住所信息资料审查来看，南方公司在工商管理部门登记的住所地址并无发生变更，现一审法院在以住所地送达不成的情况下采取公告送达方式，符合法律规定，程序并无不当。南方公司上诉主张一审送达程序违法，缺乏事实依据，本院不予采信。至于南方公司二审提交的证据因不能支持其上诉主张，故本院均不予采纳。综上所述，南方公司的上诉请求均不能成立，本院均予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由广州市南方建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张怡审判员  李静审判员  余盾二〇一八年七月二十四日书记员  袁蕾游瑞娜