四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0180民初2017号 原告：樊杰，男，1988年12月11日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：于浩，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺朝燕，四川公生明律师事务所律师。 被告：简阳航程房地产开发有限公司，住所地四川省简阳市简城镇东城新区东湖胜景****楼**，统一社会信用代码915101855671655432。 法定代表人：万福模，总经理。 委托诉讼代理人：刘雷，女，该单位员工。 委托诉讼代理人：雷易，女，该单位员工。 原告樊杰与被告简阳航程房地产开发有限公司（以下简称航程房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊杰的委托诉讼代理人于浩，被告航程房地产公司的委托诉讼代理人刘雷、雷易均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告樊杰向本院提出诉讼请求：判决被告从2017年7月1日起向原告赔偿因被告逾期交房的违约金和损失，以每月963元计算至起诉时止为9630元。事实和理由：被告欠周乐芳债务，经双方协商后达成一致意见，被告将其开发的“凤凰城”33个商铺作价抵偿给周乐芳。2016年11月14日，周乐芳和被告共同向简阳市房管局申请将“凤凰城”33个商铺网签给原告及其家属，其中A楼B号商铺网签给原告樊杰，作价320100元抵偿被告欠周乐芳的债务。双方签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同中约定交房时间为2017年6月30日，如逾期交房，被告应承担总房价款的万分之一每日的违约金。但是由于被告开发的“凤凰城”项目一直未竣工验收，不符合交房条件，原告找被告交房，被告也一直未向原告交房，被告的行为严重损害了原告的合法利益。虽合同约定了违约金为每日万分之一，但原告认为由于被告逾期交房导致的损失应该按同地段商铺的租金计算，因此原告主张从2017年7月1日起按45元/㎡每月计算违约损失（A-B号商铺每月损失为：21.4平方米×45元／平方米=963元）。 被告航程房地产公司辩称，抵偿债务是事实，交房时间合同中也有约定，但是抵偿债务之前商铺已经由被告交给其委托的专业的招商公司出租了，被告与第三方之间存在租赁合同。抵偿之前原告是清楚房屋出租的现状，被告没有办法毁之前的租赁合同，因为已经出租给第三方使用了，大部分商铺现在还在免租期。出租应视为交付，不存在被告违约的情况。 本院经审理认定事实如下：因案外人郭骅欠周乐芳借款未归还，经资阳市中级人民法院生效判决确定被告航程房地产公司因担保关系对郭骅的借款本息约1434万余元承担连带清偿责任。判决生效后，周乐芳于2016年1月29日申请法院强制执行，被执行人郭骅和周乐芳、被告航程房地产公司自行达成了债务抵偿协议，将被告开发的商铺作价（A楼15000元/㎡、C楼4200元/㎡）偿抵周乐芳债务14342004元，并到简阳市房管局将被告开发的凤凰城33个商铺网签给周乐芳及其家属（樊杰、樊羽萌、樊增国、邓竹琴），其中包含网签给原告樊杰的商铺A楼B号。2016年11月14日，原告与被告签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同中约定了商铺所在楼层A楼，房号A-B号、建筑面积21.4平方米、总价款为320100元，交房时间为2017年6月30日前，交房条件为取得建设工程竣工验收合格证明、取得房屋面积实测报告书。合同第十九条约定的逾期交房的责任为：除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按下列第1种方式处理，1.按照逾期时间，分别处理，（1）逾期在60日内，自本合同约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期在60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 购房合同网签备案后，周乐芳到执行局缴纳了执行费用，并申请执行结案（结案方式为自动履行完毕）。 2017年7月1日后，原告要求被告交房，被告以商铺在2014年就已经交给简阳五富商贸公司整体招租并且在免租（金）期内为由未向原告交房。 另查明：2014年12月7日，案外人简阳市五富商贸公司将凤凰城A楼D号至F号商铺出租给应玲，租赁期限2015年11月1日至2021年10月31日，免租期30个月，从2018年5月1日起至2019年10月31日租金按26元每平方米每月计算。2015年5月，被告航程房地产公司与四川海瑞酒店管理有限公司、简阳海瑞酒店管理有限公司签订租赁合同，将凤凰城A楼、C楼、E楼的部分商铺租赁给简阳海瑞酒店管理有限公司用于经营7天连锁酒店，免租期30个月，从2017年12月2日开始按18元每平方米每月支付租金，之后每三个年度租金上涨8%，如不能按时交房，免租期和租赁期顺延。 被告开发的“凤凰城”项目已于2017年10月进行了消防验收，但至今未进行竣工验收。 上述事实，有原、被告双方当事人的陈述，原告身份证复印件、被告工商登记信息、（2014）资民初字第111号和112号民事判决书，（2016）川2081执373号和375号执行案件信息、执行费交款发票、周乐芳和被告向房管局网签备案申请和请示，《四川省商品房买卖合同（预售）》和商品房买卖合同摘要，房屋租赁合同等证据证明，且经庭审质证，本院依法予以确认并采信。 本院认为，周乐芳与被告航程房地产公司以销售商品房的方式抵偿的经法院判决确认的合法债务，其抵偿价格也不存在过高或过低的情形，没有损害第三人利益，该债务抵偿行为合法有效。周乐芳与被告将“凤凰城”A-B号商铺网签给原告樊杰，系周乐芳将其对被告享有的到期债权抵偿原告应付被告的购房款，应视为周乐芳对原告的赠与，周乐芳对被告享有的生效判决确定的给付金钱的债权转化为原告商品房买卖合同的合同债权。原、被告双方签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，该合同系双方当事人真实的意思表示，该合同合法有效，合同中约定了交付房屋的时间、交房条件、违约责任等，该合同条款对双方当事人具有约束力，被告应当依照合同约定履行义务。 关于本案涉及的房屋是否符合交房条件的问题。根据合同约定的交房条件，被告应取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书才符合交房条件。被告辩解其房屋已竣工验收合格符合交房条件，但被告只提供了消防验收合格证明，未提供证据的证明“凤凰城”项目是否竣工验收合格。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”的规定，被告没有证据证明“凤凰城”项目已验收合格，本院对被告辩解的“凤凰城”房屋已竣工验收合格的意见不予采纳。根据合同约定，在房屋未竣工验收合格的情况下，不符合合同约定的交房条件。 关于被告是否已履行交房义务的问题。被告辩称被告在与原告签订网签备案合同之前就已经将凤凰城的所有商铺交给他人整体招商招租，且其中一部分已经出租并且租赁合同在履行过程中，原告也知晓，因此被告将商铺出租给租赁户即视为交付。本院认为，交付的方式包括：现实交付、简单交付、占有改定、指示交付、拟制交付。一般情况下，应当现实交付，即将标的物的实际控制权交给买受人，即由买受人亲自享有标的物的占有、使用、收益的权利。在特殊情况下，可根据当事人的特别约定和标的物实际占有情况，采用其他交付方式。如在房屋已合法出租的情况下，出卖人不能直接向买受人交付房屋，出卖人应当在签订买卖合同前告知买受人房屋的出租情况并取得买受人的同意，在交付期限来临后收将收取租金的权利让与买受人或者将租金交付买受人。被告没有证据证明其已履行告知义务并取得原告同意，原告也未享受到收取租金的利益，因此对被告抗辩的被告已将商铺出租给租赁户即视为交付的理由本院不予采纳。 关于违约责任问题。被告在合同约定的2017年6月30日前没有向原告交付房屋，根据合同约定，原告主张合同继续履行，应从2017年7月1日起按总房价款的万分之一每日计算违约金。被告将房屋出租而未向原告交付房屋，虽被告从2015年11月至2018年4月30日并没有收取租金，被告没有因逾期交房的行为获利，但因被告逾期交房导致原告在2017年7月1日起至交付房屋期间可使用房屋的利益受到损害，被告仍应当承担违约责任，赔偿违约损失。原告主张按45元/㎡每月租金计算损失，与合同约定的房价款的万分之一每日计算违约金，折算后每平方米每月违约金为：15000元×0.1‰×30天=45元，虽计算方法不同，但金额基本相同。 综上所述，根据双方合同约定，被告没有按照合同约定履行交房义务，应当从2017年7月1日起支付原告逾期交房的违约金，违约金为以合同约定的计算方式计算，以总房价款320100元为基数，按每日万分之一计算至起诉之日止（2017年7月1日至2018年5月3日为307天），具体为：320100元×0.1‰×307天（逾期天数）=9827.07元，原告主张9630元，系放弃部分权利，本院对原告主张被告支付9630元违约金的诉讼请求依法予以支持。之后的违约金，原告可根据合同的履行情况，按合同约定或实际产生的损失情况向被告另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定，判决如下： 被告简阳航程房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告樊杰从2017年7月1日起至2018年5月3日止的逾期交房的违约金9630元。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告简阳航程房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  傅德梅 二〇一八年七月二十日 书记员  汪 鑫