广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初6115号原告（反诉被告）：广州梦庄酒店管理有限公司，住所地广州市白云区云城南二路**白云万达广场**。法定代表人：周圣蓬。委托诉讼代理人：张楠，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜禹静，广东广信君达律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市一微新能源汽车销售服务有限公司，住所地广州市白，住所地广州市白云区云城西路****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人:武相雨，董事长。委托诉讼代理人：马成，广东德寰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王程乾，广东德寰律师事务所实习人员。原告（反诉被告，以下简称原告）广州梦庄酒店管理有限公司（以下简称梦庄公司）与被告（反诉原告，以下简称被告）广州市一微新能源汽车销售服务有限公司（以下简称一微公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梦庄公司的委托诉讼代理人张楠、杜禹静，被告一微公司的委托诉讼代理人马成、王程乾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梦庄公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方签订的《租赁合同》有效并继续履行；2.判令被告按照合同约定支付拖欠的租金（以2017年5月1日起算至合同期满之日2018年7月9日，截至立案之日暂计为235950元）；3.判令被告向原告支付迟延支付租金产生的违约金（以应付未付金额的0.1%为标准按日收取，自2017年5月1日起算至租金、违约金全部清偿完毕之日止，截至起诉时暂计为34411.9元）；4.判令被告按照合同约定支付拖欠的管理费（以2017年5月1日起算至一审判决之日，截至立案之日暂计为13000元）；5.判令被告向原告支付迟延支付管理费产生的违约金（以应付未付金额的0.1%为标准按日收取，自2017年5月1日起算至租金、违约金全部清偿完毕之日止，截至起诉时暂计为1895.97元）；6.判令由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：原告与案外人叶国富从2013年7月10日开始建立租赁合同关系，约定：叶国富作为产权人，同意将其所有、位于广州市白云区万达广场云城西路**＃**商铺出租给原告进行商业街开发，并允许原告在统一规划布局后进行转租，租期五年。随后，叶国富将商铺交予原告。2014年9月15日，原告与被告签订《租赁合同》，约定由被告向原告承租涉案商铺，租期为2014年9月18日起至2017年9月17日，租金标准逐年递增，从15000元/月增至18150元/月不等，管理费为1000元/月。双方实行“先交租、后使用”原则，被告须在每月25日支付下月的租金与管理费给原告。双方并在合同第五条对违约责任进行了约定。合同签订后，原告已于2014年9月把涉案商铺交付给被告进行使用，被告收铺后正常装修、经营，并向原告支付租金与管理费。自2017年5月开始，被告开始拖欠原告租金、管理费，经原告多次上门催告，被告仍不予支付。双方租赁合同虽然于2017年9月17日到期，但双方合同实际履行至原告与涉案商铺产权人叶国富签订的商铺委托租赁协议期满之日即2018年7月9日。原告认为，合同双方当事人理应诚信履约，被告拖欠原告租金与管理费的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。故诉至法院，请求判如所请。被告一微公司答辩并提起反诉称：2014年9月15日，被告与产权人叶国富的委托代理人即原告梦庄公司签订《租赁合同》，约定广州市白云区云城西路722号101房-11号由被告承租，租赁期限自2014年9月18日起至2017年9月17日止，租金标准逐年递增，从15000元/月递增至18150元/月不等。2014年9月16日，原告收取了被告保证金、管理费押金共计32000元。2017年10月29日，被告与叶国富签订《租赁合同》，约定叶国富将广州市白云区云城西路722号101房-11号出租给被告，租赁期限自2017年10月1日起至2020年9月30日止。2014年9月18日起，原告开始占有使用被告租赁的101房-11号中的一块地方作电房至今，该电房实际占用面积为5.396平方米。被告认为，被告是广州市白云区云城西路******合法占有使用人，原告自2014年9月18日起至今占有使用101房-11号中的一块地方作电房，涉案租赁商铺使用面积与租赁面积约定相比减少了5.396平方米，且该占用行为是签订合同装修以后原告因周边租赁物业电力增容而临时占用的，并非属于涉案商铺内原有的电房设施，从另一角度说，涉案合同的租赁标的物现状并没有包含被原告占用的电房，原告占用了被告租赁面积5.396平方米，致使被告使用的面积减少，原告应当相应少收租金或者向被告支付占有使用费。鉴于双方曾签订《租赁合同》其中对房屋租金有详细规定，被告按该合同约定的月租金标准计算占有使用费合法有据。原被告双方《租赁合同》租期已于2017年9月17日届满，合同自动终止，原告应当退还32000元保证金、管理费押金，其没有及时退还，按公平对等原则应当参照《租赁合同》约定自2017年9月18日起按每日千分之一的标准支付违约金至全部押金退还之日。原告代理叶国富出租房屋，其向被告收取18150元/月租金，而向叶国富仅支付7776元/月，严重违背租赁房屋产权人与被告之间租赁涉案商铺真实的意思，即使考虑原告受托费用，也不会超过9000元/月，原告多收租金没有合法依据，应当返还被告。另原告向被告收取1000元/月的管理费，明显高于万达管理费标准，与合同约定的按万达管理费标准收取不符，其多收的管理费应当返还被告。故提起反诉请求：1.原告向被告支付占用租赁房屋一块地方作电房的占有使用费40963.74元（按《租赁合同》月租金标准从2014年9月18日起算暂计至2018年6月17日；2017年9月17日合同终止后按照18150元/月租金标准计算，计算至原告不再使用之日止）。2.判令原告向被告退还保证金、管理费押金共计32000元，并自2017年9月18日起参照原被告合同约定违约金标准每日千分之一计算违约金至原告退还之日。3.判令原告向被告返还多收的租金279000元（从2014年10月17日计算至2017年5月17日，按每月9000元标准计算）。4.退还多收管理费，按每月200元计算，从2014年10月17日计算至2017年5月17日为6200元。5.诉讼费由原告承担。针对被告一微公司的反诉，原告梦庄公司答辩称：被告的反诉没有事实和法律依据：1.关于占有电房费用的诉求，我方认为双方签订租赁合同是以商铺总体打包价为单位，而非按面积计算，且按照被告主张期限，被告从租期第一天计算电房的占用费，由此可知被告租赁涉案商铺时就知道电房的存在，并且按现状来交接，因此该条诉求依法无据。且被告计算的时间有误，被告认为2017年9月双方合同已经结束，现将电房占有费计算至2018年6月17日则计算方式有误。2.对于被告的第二项反诉请求，我方的诉求是双方合同履行至2018年7月，因此租赁合同结束之前，原告与被告之间仍是租赁合同关系，原告没有义务向被告退还合同保证金。3.原告与业主方签订的合同并非委托租赁合同，而是第一手的租赁合同，原告依照合同有权转租，且被告也是在平等自愿的情况下与原告签署了租赁合同，被告无权干涉原告在自身经营中赚取多少利润。4.被告未举证证明200元管理费差额的来源，且据代理人与原告了解，原告就只是代万达管理方收取每个承租人的管理费，中间并没有赚取差价，因此在被告无法举证的情况应承担举证不利的相关法律后果。请求法院驳回被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对双方均提交的租赁合同、原告提交的商铺委托租赁协议、被告提交的收据无异议，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人对以下证据存在争议：1.对于原告提交的缴费通知书，被告的质证意见为对该证据的真实性、合法性和关联性（以下简称三性）不予确认，被告未签收，原告的受委托权于2017年9月已被产权人解除，且双方租赁合同到期，原告无权向被告发出交费通知书。2.原告提交的涉案房屋房地产权证复印件，被告质证意见为其无法核实真实性，故对该证据的三性不予确认。3.原告提交律师函退件，被告的质证意见为对该证据的三性不予确认，该律师函没有附律师的证件及原告的授权委托书，即使能够签收也不能确认是原告的真实意思，且邮寄的地址被告无法查收。4.被告提交的被告与叶国富签订的《租赁合同》及被告向叶国富支付租金的转账凭证、拟证明被告与叶国富于2017年10月29日签订《租赁合同》，原告对上述证据的三性不予确认。5.被告提交叶国富向周圣蓬发出的通知（打印件，被告主张该通知是叶国富在商铺门口张贴并逐户送达给租户）拟证明叶国富已经解除与原告的委托关系，原告认为该通知并未送达给原告，且送达对象为周圣蓬而非原告，通知中反映周圣蓬与叶国富个人之间的债权债务与本案无关，故对该证据的三性不予确认。6.被告提交电房照片，拟证明原告占用涉案商铺内部分位置作为电房，原告对该照片的三性不予确认。对于双方有争议的证据，本院经审查后认定如下：1.原告提交的缴费通知书，因原告未能提交证据证实该通知书已送达被告，本院对该证据的三性不予确认。2.原告提交的涉案房屋房地产权证复印件，该证据与原告提交的《商铺委托租赁协议》以及被告提交的其与叶国富于2017年10月29日签订的《租赁合同》相互印证，能证实叶国富系涉案商铺的权属人，故本院对该证据的三性予以确认。3.原告提交律师函退件，该邮件邮寄至被告在《租赁合同》中所留的通讯地址，且原告已经提交邮件退件证实相关邮件已经寄出，故本院对该证据的三性予以确认。4.被告提交的被告与叶国富签订的《租赁合同》、被告向叶国富支付租金的转账凭证、叶国富向周圣蓬发出的通知（打印件），上述证据能相互印证，能够证实叶国富于2017年10月1日实际收回涉案商铺，故本院对上述证据的三性予以确认。5.被告提交电房照片，因原告对涉案商铺内存在电房并无异议，故本院对该证据的三性予以确认。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：叶国富;'>叶国富系广州市白云区云城西路****的房地产权属人。月10日，梦庄公司与叶国富签订了《商铺委托租赁协议书》约定叶国富将广州市白云万达广场云城西路的722号11号商铺出租给梦庄公司或由梦庄公司转租用于开发商业，叶国富授权梦庄公司可根据商业街的经营情况对出租的商铺进行统一规划、统一装修、统一经营、统一管理，委托经营的期限自2013年7月10日至2018年7月9日止，月租金总额为7776元。2014年9月15日，梦庄公司（出租方，甲方）与一微公司（承租方，乙方）签订了《租赁合同》，约定：甲方将广州市白云万达广场云城西路的722号101房-11商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方，经营商品类别为汽车租赁及销售，租期自2014年9月18日起至2017年9月17日止，甲方同意在2014年9月18日将该商铺按届时现状移交给乙方。该商铺租金2014年9月18日至2015年9月17日为15000元/月，2015年9月18日至2016年9月17日，租金标准为16500元/月，2016年9月18日至2017年9月17日，租金标准为18150元/月。自计租日起，每一个自然月为一个交租期，乙方应在本合同签署当日内支付第一个交租期租金，之后应在每个月25日支付下一个交租期租金。乙方应在本合同签署当日内支付首月物业管理费1000元给予甲方，之后须于每月25日前向甲方缴纳下一个交租期管理费。保证金作为乙方按期足额交纳租金、履行承租人义务的担保，乙方应在本合同签订同时向甲方一次性交纳相当于2个月的租金的租赁保证金即30000元及2个月物业管理费押金，即2000元。如乙方未能如约交纳租金或管理费，或违反本合同项下承租人承诺、造成损失，甲方有权从租赁保证金或物业管理费押金中直接扣除欠租或损失赔偿金，不足部分仍有权向乙方追索。乙方逾期交纳租金或管理费等费用，每逾期一日，应向甲方支付应付未付金额的0.1%的迟延履行违约金，乙方迟延支付租金、物业服务费、能源费等超过15日的，甲方有权解除合同。本合同终止后7日内，乙方应将该商铺恢复到进场日状态（正常使用及时间因素损耗、拆除将导致该商铺墙面、地面、天花受损的装修部分除外、地面清洁状态交还甲方。乙方未能按约定交还商铺，每延期一天，应向甲方支付相当于合同终止时日租金两倍的占有使用费，且甲方有权采取封门、自行清离商铺内物品等强制措施，因此导致损失和责任由乙方承担。甲乙双方按照下列内容向对方发出通知或文件，视为有效送达对方：甲方联络地址：广州市白云区云城西路730号，乙方联络地址：广州市天河区龙洞环村南街6号华威楼225房。任何一方变更以上内容，应当及时书面形式通知另一方。怠于通知的一方应当承担对其不利的法律后果。等等。2016年9月16日，一微公司向梦庄公司交纳了履约保证金30000元、管理费押金2000元。梦庄公司将涉案商铺交付一微公司使用。一微公司向梦庄公司支付租金至2017年4月30日，支付管理费至2017年5月31日。2017年11月23日，梦庄公司按与一微公司《租赁合同》中所留的通讯地址，向一微公司发出《律师函》，催讨2017年5月1日至2017年11月16日的租金、管理费及违约金191526.97元。相关邮件因原址查无此人及无联系人电话被退回。2017年10月29日，一微公司与叶国富签订《租赁合同》，约定：叶国富将涉案商铺出租给一微公司，租期自2017年10月1日至2020年9月30日止，双方商定本商铺租赁保证金18400元，每月租金9200元，租金每年递增8%等等。一微公司提交中国银行国内支付业务付款电子回单显示，一微公司于2017年10月18日开始向叶国富转账支付涉案商铺的押金和租金。2017年12月22日，涉案商铺产权人叶国富向梦庄公司法定代表人周圣蓬发出《通知》，内容为：本人叶国富，是广州市白云区云城，是广州市白云区云城西路****-11商铺的所有权人，外出租上述商铺并收取相应租金，此前均是由你代本人收取租金后再将租金转付给本人，现由于你欠债太多，于2016年年中即已经失去行踪，至今无法联系，因此在你代本人对外签订的《租赁合同》到期后，本人已经于2017年10月1日自行将上述商铺对外出租并直接收取租金，但你的银行账号于2017年10月、11月、12月仍然在每月按时向本人支付相应租金。由于你已经失去行踪，无人联系，特此通知：本人与你已无委托出租广州市白云区云城西路722号101房-11商铺的关系，你于2017年10月1日起无须再向本人支付上述铺位租金，自2017年10月1日起你银行账号向本人支付的所有款项，均将视为你是在归还你于此前欠本人的借款。梦庄公司陈述叶国富将上述通知张贴于涉案商铺门口。另查明，梦庄公司在涉案商铺内设置了一个电房，梦庄公司陈述该电房是其将涉案商铺交付给一微公司时即已经存在。一微公司亦陈述梦庄公司自2014年9月18日起即占用涉案商铺内的一块地方作为电房。本案审理过程中，经本院释明，如果法院认定需要承担违约金，双方是否申请对违约金标准进行调整，梦庄公司与一微公司均表示要求法院对违约金标准进行调低，要求调低至银行同期贷款利率的标准。本院认为：梦庄公司与一微公司于2014年9月15日就涉案商铺签订《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方合同约定的租赁期限从2014年9月18日开始至2017年9月17日止，租赁合同期满后，梦庄公司与一微公司并未就合同续租达成一致意见，且涉案商铺产权人叶国富于2017年10月29日另行与一微公司签订《租赁合同》，约定叶国富将涉案商铺出租给一微公司，租赁期限自2017年10月1日至2020年9月30日，即叶国富已自2017年10月1日实际从梦庄公司处收回涉案商铺，亦可视为一微公司已于2017年10月1日将涉案商铺交还梦庄公司。根据梦庄公司与一微公司《租赁合同》第七条的约定，双方合同终止后7日内，一微公司应当将商铺交还梦庄公司，一微公司未能按约定交还商铺的，应当向梦庄公司支付占有使用费，故2017年9月18日至2017年9月30日，虽然一微公司未向梦庄公司交还涉案商铺构成违约，但梦庄公司可依据双方租赁合同约定向一微公司主张逾期交还商铺的占有使用费，这并不构成双方租赁合同继续的理由，梦庄公司与一微公司之间的《租赁合同》已因期满而于2017年9月17日终止，梦庄公司要求确认双方《租赁合同》有效，本院予以支持，但梦庄公司要求一微公司继续履行合同至2018年7月9日的诉讼请求于法无据，本院不予支持。至于叶国富于2017年10月1日实际收回涉案商铺是否违反其与梦庄公司之间的《商铺委托租赁协议书》，根据合同相对性原则，该问题属于叶国富与梦庄公司之间合同履行的问题，不属于本案的审理范围，应当由其双方另行解决。梦庄公司与一微公司之间的《租赁合同》于2017年9月17日因期满而终止，故一微公司应当向梦庄公司支付双方租赁合同期满终止之日前即2017年5月1日至2017年9月17日的租金和2017年6月1日至2017年9月17日的管理费，其中租金合计82885元（18150元×4+18150元/月÷30天×17天），管理费合计3566.67元（1000元×3+1000元/月÷30天×17天）。因一微公司未按照双方合同约定于每个月25日支付下一个交租期租金，梦庄公司要求一微公司支付逾期付款违约金应予以支持，但双方约定每逾期一日按未付金额的0.1%的标准支付迟延履行违约金，该标准过高，根据公平原则，本院酌情调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即在中国人民银行同期同类贷款基准利率的基础上上浮30%计付。梦庄公司主张的超出部分本院不予支持。对于一微公司反诉要求梦庄公司支付电房占用费的诉讼请求。双方《租赁合同》第二条约定“甲方同意在2014年9月18日将该商铺按届时现状移交给乙方”，现一微公司确认梦庄公司自2014年9月18日即已经占用涉案商铺的部分区域作为电房，由此可知梦庄公司交付给一微公司的商铺现状即已存在电房，一微公司按照现状收铺应当视为其对电房无异议，亦可证实双方在约定租金标准时已经充分了解并已考虑到商铺内存在电房的现状，故一微公司反诉要求梦庄公司向其支付电房占用区域的占有使用费明显缺乏依据，该项诉讼请求本院不予支持。对于一微公司反诉要求梦庄公司退还租赁保证金及管理费押金及自2017年9月18日起按照每日千分之一标准计算的违约金的诉讼请求。双方租赁合同因期满而终止，现梦庄公司已经起诉要求一微公司向其支付未付租金及管理费，在此情况下，一微公司要求梦庄公司向其返还租赁保证金及管理费押金共32000元的诉讼请求本院予以支持。对于逾期退还租金保证金和管理费押金的违约金，双方合同对此并无明确约定，且一微公司在合同期满终止时存在未付租金及管理费且未及时与梦庄公司结算，其本身对于未及时退还租赁保证金及管理费押金存在过错，故其要求梦庄公司支付逾期退还租赁保证金及管理费押金的违约金的诉讼请求本院不予支持。对于一微公司反诉要求梦庄公司退还多收的租金及管理费的诉讼请求。一微公司主张梦庄公司系代涉案商铺产权人叶国富出租房屋与事实不符，梦庄公司与叶国富签订的《商铺委托租赁协议书》从内容上看是一个租赁合同而并非委托合同，依照《商铺委托租赁协议书》的约定，梦庄公司在承租涉案商铺后有权进行转租。梦庄公司将涉案商铺转租给一微公司，双方就此签署《租赁合同》中约定的租金和管理费的标准是该合同双方当事人真实意思表示，梦庄公司依照《租赁合同》约定的标准向一微公司收取租金和管理费于法有据，并不存在多收，一微公司的该两项反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认广州梦庄酒店管理有限公司与广州市一微新能源汽车销售服务有限公司于2014年9月15日签订的《租赁合同》合法有效；二、在本判决生效之日起三日内，广州市一微新能源汽车销售服务有限公司向广州梦庄酒店管理有限公司支付租金82885元并支付逾期支付租金的违约金（违约金分段计算，以18150元为本金，分别从2017年4月26日、5月26日、6月26日、7月26日起算；以10285元为本金，从2017年8月26日起算；均以中国人民银行同期同类贷款基准利率的基础上上浮30%的标准计付，均计算至实际清偿之日止，违约金均以本金为限）；三、在本判决生效之日起三日内，广州市一微新能源汽车销售服务有限公司向广州梦庄酒店管理有限公司支付管理费3566.67元并支付逾期支付管理费的违约金（违约金分段计算，以10000元为本金，分别从2017年5月26日、6月26日、7月26日起算；以566.67元为本金，从2017年8月26日起算；均以中国人民银行同期同类贷款基准利率的基础上上浮30%的标准计付，均计算至实际清偿之日止，违约金均以本金为限）；四、在本判决生效之日起三日内，广州梦庄酒店管理有限公司向广州市一微新能源汽车销售服务有限公司返还租赁保证金和管理费押金合计32000元；五、驳回广州梦庄酒店管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广州市一微新能源汽车销售服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2789.40元，由广州梦庄酒店管理有限公司负担1808.75元，广州市一微新能源汽车销售服务有限公司负担980.65元；反诉受理费3336.23元，由广州市一微新能源汽车销售服务有限公司负担3036.23元，广州梦庄酒店管理有限公司负担300元（上述本诉受理费2789.40元已由广州梦庄酒店管理有限公司，反诉受理费已由广州市一微新能源汽车销售服务有限公司，本院多收广州梦庄酒店管理有限公司受理费680.65元由广州市一微新能源汽车销售服务有限公司在本判决生效之日起三日内直接支付给广州梦庄酒店管理有限公司，本院不再退回）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  王丽美二〇一八年七月十七日书记员  苏秋雅