苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初2978号原告：陈雪松，男，1971年7月4日出生，汉族，住苏州。被告：陈二民，男，1981年6月28日出生，汉族，住淮安市清浦区。原告陈雪松与被告陈二民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序于2018年6月5日、7月2日公开开庭进行了审理。原告陈雪松、被告陈二民（参加第一次开庭）到庭参加诉讼，被告陈二民第二次开庭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈雪松提出诉讼请求：1.解除原、被告于2015年6月14日签订的《房屋租赁合同》，被告将该房屋内私自拆改部分恢复原状并将房屋交还给原告；2.被告支付延期租金4680元，并以4680元为基数从2018年3月1日到实际支付之日期间按同期银行贷款利率赔偿原告损失，支付违约金4600元；3.被告按照租金标准支付在解除合同判决生效之日后继续占用房屋的占用费；4.诉讼费用被告承担。审理中，原告变更诉请为：1.解除原、被告于2015年6月14日签订的《房屋租赁合同》，被告将租赁房屋恢复原状并交还给原告；2.被告支付自2018年5月16日起至被告交还房屋之日止按每月4600元计算的租金及房屋占有使用费；3.被告支付违约金4600元；4.诉讼费用被告承担。事实和理由：原告与被告于2015年6月14日签订《房屋租赁合同》，原告苏州工业园区都市花园63幢203室房屋出租给被告，合同约定房屋租赁期自2015年6月16日至2020年6月15日，租金为每月4600元。支付方式为季付，于每期提前十五日向甲方支付，双方约定交付房屋时乙方向甲方交付1个月租金的租赁保证金。房屋交付后被告未经得原告同意隔断房屋整体转租，也违反了合理使用的约定，原告在2018年3月7日获悉被告违反合同的相关情况，立即表达了反对意见，但未得到被告的回应。被告拖欠租金4680元已超过一个月。被告陈二民辩称：合同补充条款明确约定允许隔断分割，期满后恢复原样。未付租金4680元是被告代为支付的空调购买费用，有合同明确约定。在租赁房屋3年内，被告从未拖欠过房租。原告诉请没有依据，请求驳回。经审理查明，2015年6月14日，原告陈雪松（甲方、出租方）与被告陈二民（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：乙方向甲方承租苏州工业园区都市花园63幢203室房屋，建筑面积125平方米，甲方于2015年6月14日前向乙方交付该房屋，租赁日期自2015年6月16日至2020年6月15日。月租金为4600元，乙方应于每期提前15日向甲方支付租金，乙方支付租金的方式为季付至甲方指定账号。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金4600元，保证金收取后，甲方应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤、通信、空调、有线电视、车位等费用由乙方承担。除上述费用外，其他费用均由另一方承担。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋以及其附属设施，发现该房屋及其附属设施有损坏或者故障时，应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的五日内进行维修。其中，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。根据前款约定，应由甲方维修而逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；应由乙方负责维修而拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。乙方返还该房屋应当符合正常使用后状态。返还时，应该甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。租赁期内，乙方将该房屋部分或全部转租给他人可与接受转租方订立书面的转租合同。租赁期内，乙方将该房屋整体转让给他人承租或与他人承租的房屋进行交换，必须事先征得甲方同意。转让或交换后，该房屋承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按照月租金的一倍支付违约金：给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一）甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后五日内仍未交付的；(二）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；(三）乙方逾期不支付租金超过30日的。补充条款约定：1.甲方承担物业费。2.甲方允许乙方分割。3.期满后恢复原样。4.本合同在Q房网签定。合同还就其他相关事宜作了约定。合同签订后，被告陈二民向原告陈雪松交付租赁保证金4600元等，原告陈雪松将上述房屋交付被告陈二民。合同履行期间，被告陈二民将已经原告陈雪松装修的上述房屋进行部分分割并对外出租。2018年3月7日，被告陈二民通过陈庆良向原告陈雪松转账支付2018年3月16日至2018年6月15日期间的部分房屋租金9120元，未付金额4680元在银行电子回单上反映被作为空调费予以扣除。同日，被告陈二民短信告知原告陈雪松扣除主卧更换新空调的费用后，剩余房租由财务转给原告陈雪松了。原告陈雪松不认可被告陈二民做法，短信回复表示，“邻居反应我家空调有问题时，我第一时间联系你要过来看看，因为我都市的空调和我目前住的房子的空调都是由我一个做空调的朋友卖给我们的，他维修空调也是特别专业的。当时你是说什么也不用我过来看，还说你们会解决的。之后因为楼下邻居没有再反应空调有问题，所以我们以为你们解决好。到现在却在没有通过我业主同意，没有我业主的委托的情况下自行购买比原来空调品牌好的空调并且要我们承担空调费用，这是我不能接受的，其次，买了新空调旧空调如何处理的，你们一句都没有问过我们，如果你跟我们说要买新空调，那我会请专业的人员先来看是否能很方便修理好，实在不行空调也是应该由我业主买啊。所以，你自行在我们租金里扣掉买购买我是不接受的，我们的旧空调我还是要看是否能修，如果你已经在没通过我业主同意的情况下处理掉，那么后果应该由你们承担的。”被告陈二民回复：“你的旧空调还在房子里的，我不会去占你一个空调的便宜的。”原告陈雪松回复：“我知道你不要占便宜，但你自行购买空调并且擅自把租金减少的做法是不妥的，请你先按照合同把少打给我的租金打给我，然后我会带人过来看空调，如果修不好，我会去买新空调给你们用，你们的大金空调你自行处理。”被告陈二民回复，“你如果这样说，可以，以后有任何事情对不起你自己来处理，维修什么的，反正一切事情都你来处理好了，空调钱明天打给你，我明天把旧空调装上去，你们爱咋咋地”。2018年3月8日，原告陈雪松向公安机关报警称被告陈二民将上述房屋以群租方式出租。2018年5月18日，苏州工业园区都市社区居民委员会发出《出租房屋安全隐患整改通知单》，表示上述房屋属于违法建筑或者违反规定改变房屋使用性质出租，存在安全隐患，要求接到通知后七日内（2018年5月25日前）自行整改，未及时整改的，将由湖西社工委联合辖区公安、消防、城管等部门进行综合整治。庭审中，被告陈二民确认其尚未向原告陈雪松补交上述租金差额4680元。以上事实，有房屋租赁合同、照片、银行电子回单、短信记录、报警证明、出租房屋安全隐患整改通知单、微信聊天记录等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。审理中，被告陈述，陈庆良系其财务人员，也是其合伙人；银行电子回单仅反映4680元系作为空调费被扣除，实际上因为交易用途不能写太多字，故仅提到空调费，而其他如空调铜管及支架辅材等也产生了费用，但无法一一列明；空调购买于2018年1月15日，被告曾与原告通话询问购买空调事宜，因为103室女主人怀孕反映原告房屋空调声音太响，故在得到原告口头同意后被告购买了新空调；短信发完后原告打电话给被告称此事就这么处理算了，现又起诉没有道理。原告陈述，2018年3月8日原告还报警了，不可能打电话给被告说就这么算了。被告提交发票一张，以证明2018年1月15日其在京东购买空调花费金额3979元。原告质证表示，发票金额与4680元不符，原告也未见过该发票；被告1月份购买空调早就应告知原告，而非等到付租金时再提；原告对空调不清楚，也未授权被告购买空调，被告拖欠租金事实清楚。被告陈述：金额不符是因有辅材费用，被告与楼下103室业主均电话通知过原告在房租内扣除购买空调的费用，原告对空调购买是知道的，合同明确约定如原告拒不维修，被告有权先行垫付，所以才在房租内扣下4680元。原告否认被告陈述，并表示空调品牌、价格都应由原告决定，是否需购买也由原告决定。审理中，原告表示，同意被告所交租赁保证金与被告应承担的违约金抵扣。经本院释明，原告表示，无需追加相关租户参与诉讼，因为腾房、退房是被告义务，原告有权要求被告负责让其他租户离开租赁房屋，否则相关损失由被告承担；此外，判决后原告也可与其他租户自行协调；不申请追加其他租户参与诉讼的风险由原告自行承担。本院认为，原告陈雪松与被告陈二民签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效。原告将租赁房屋交付被告使用，被告应合理使用房屋且按约支付租金。虽然合同关于转租的相关约定似有不明，双方因此争执，但房屋之使用应合理合法，不得有安全隐患。根据合同约定，被告应于2018年3月1日前向原告支付2018年3月16日至2018年6月15日期间的租金13800元，但被告仅于2018年3月7日支付9120元，所欠该期间租金4680元一直未付。被告虽辩称4680元系作为其代垫原告购买空调等费用予以扣除，但并无证据证明被告代原告购买、安装空调系经原告事前同意或事后追认，或者房屋内空调无法正常使用需要维修甚至更换经被告通知原告拒绝维修或更换，被告作为代垫费用在应付租金中扣除拒付后当天即遭原告反对，经短信沟通被告认可次日将4680元付给原告后，直至诉讼过程中仍未支付该款，逾期已远超30日，被告行为已构成违约，原告据此依约享有单方主张解除本合同的权利，且被告应向原告支付违约金4600元。原告诉请解除原、被告于2015年6月14日签订的《房屋租赁合同》，被告将租赁房屋恢复原状并交还原告，有事实和法律依据，本院予以支持。计算至2018年5月15日的租金金额已超过被告所交租金金额，现原告诉请被告支付自2018年5月16日起至被告交还房屋之日止按每月4600元计算的租金及房屋占有使用费，有事实和法律依据，亦属合理，本院亦予支持。原告另诉请被告支付违约金4600元有合同依据，考虑到被告已付原告租赁保证金4600元，该保证金可与违约金相抵，原告无须返还被告保证金，被告亦无须另付原告违约金。被告第二次开庭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相应抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈雪松与被告陈二民于2015年6月14日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告陈二民于本判决生效之日起十五日内将苏州工业园区都市花园63幢203室房屋恢复原状并交还原告陈雪松；三、被告陈二民于本判决生效之日起十五日内支付原告陈雪松自2018年5月16日起至交还房屋之日止、按4600元/月计算的租金及房屋使用费；四、驳回原告陈雪松的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告陈二民负担。该款原告已预交，本院不予退还，由被告于本判决生效之日起十五日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  刘洋二〇一八年七月二日书记员  孟杰拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。