重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0112民初10223号原告：朱琴，女，1960年7月11日生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人:宋道兰，重庆三大律师事务所律师。委托诉讼代理人:苏海雨，重庆三大律师事务所实习律师。被告:张代亚，男，1966年7月2日生，汉族，住重庆市渝中区。被告:胡婷婷，女，1965年8月22日生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人:张代亚，男，1966年7月2日生，汉族，住重庆市渝中区，系被告胡婷婷的丈夫。第三人：重庆银行股份有限公司文化宫支行，住所地重庆市渝中区中山三路**，统一社会性用代码91500000902827648D法定代表人:王伟列，行长。委托诉讼代理人：李绚，女，汉族，1970年1月24日出生，住重庆市渝中区，该行员工。原告朱琴与被告张代亚、胡婷婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月28日受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序于2018年5月29公开开庭进行了审理。原告朱琴及委托诉讼代理人宋道兰，被告张代亚（同时作为被告胡婷婷的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。后本院通知了第三人重庆银行股份有限公司文化宫支行（以下简称重庆银行文化宫支行）参加诉讼，并由审判员陈吉彦适用简易程序于2018年7月4日公开开庭进行了审理。原告朱琴及委托诉讼代理人宋道兰，被告张代亚（同时作为被告胡婷婷的委托诉讼代理人），第三人重庆银行文化宫支行的委托诉讼代理人李绚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱琴向本院提出诉讼请求：1.原告代被告向第三人偿还剩余贷款，贷款还完后，第三人配合原告完成解除抵押手续；2.第三人解除抵押后，被告无条件配合将标的房屋过户给原告；3.被告向原告支付违约金58500元；4.本案案件受理费、保全费由被告承担。事实和理由：2011年1月8日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将房屋出售给原告。房屋出售价格为58.5万元，分三次支付，待证满5年后双方办理过户手续，如任何一方导致合同不能按时履行，违约方向守约方支付房款总价10%的违约金。合同生效后，原告按约支付了全部房款，并实际占有、使用该房屋，但5年期满后，被告并不配合原告办理案涉房屋的过户手续。经原告多次催促，被告均拒绝履行。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告张代亚、胡婷婷共同辩称，1.案涉房屋出售时的市场价值为六七十万，因被告胡婷婷生病，才低价向原告出售了案涉房屋；2.案涉房屋属集资房，产权证还未办理下来，银行按揭贷款每月由我方按期偿还，我方本意是将房屋贷款还清后再办理房屋过户手续，现原告将我方起诉，我方将不再同意出售案涉房屋；3.不同意继续履行合同，我方并无违约行为，故不同意支付违约金。第三人重庆银行文化宫支行述称，在不影响我方权益的情况下，同意原告代被告偿还案涉房屋的按揭贷款。经审理查明：张代亚、胡婷婷系夫妻关系，双方于1992年3月20日登记结婚。2011年1月8日，以张代亚、胡婷婷为甲方（卖方），朱琴为乙方（买方），双方签订了《房屋买卖合同》，主要约定：1.甲方将房屋出售给乙方，面积为113.73平方米，房屋成交价为58.5万元。2.甲乙双方签合同时乙方支付甲方现金首款20万元，第二笔款在签合同后的15天内乙方支付甲方现金35万元，余款3.5万元等过户办证后一次性支付。3.甲方承诺该房由集资建房购买所得，本次买卖暂时不能过户，待证满5年后过户时双方配合办理，过户所有费用由乙方承担。4.58.5万元为甲方净收入，不管今后该房屋的市场价格是上涨还是下跌都与这次签合同无关。4.该房屋交易款58.5万元是低于签合同时的市场价格最低，是由于目前还没有产权证过户，故甲方是最低价格出售，该款为甲乙双方买卖的包干价，等可正常过户时价格也不能变动。5.该房屋能正常过户时应履行过户手续，如任何一方导致合同不能顺利按时履行，由违约方支付房款总价的10%的违约金。2011年1月8日、2011年1月23日、2014年3月24日，朱琴分别向张代亚支付房屋首款200000元、第二笔房款350000元、房屋尾款35000元，张代亚分别出具收条予以确认。2014年5月15日，张代亚（甲方）与朱琴（乙方）签订《关于甲方要求乙方提前支付房屋买卖合同中的尾款协议》，载明甲方要求乙方提前支付购房尾款3.5万元，经协商，双方达成以下协议：1.乙方已于2011年1月8日支付首款20万元，于2011年1月23日支付第二期房款35万元，于2014年3月24日支付尾款3.5万元，至此，乙方应支付甲方的购房款58.5万元已全部结清。2.待该房屋房管证2016年满5年能正常过户时，甲方应及时将该房屋过户给乙方。2018年4月16日，朱琴向张代亚发送短信称希望其能尽快配合原告办理案涉房屋的过户手续。关于合同签订和履行情况，被告张代亚陈述：案涉房屋的按揭贷款一直由我在偿还，因房屋的按揭贷款未偿还完毕，未达到过户条件，我方才未办理房屋的过户手续，并举示住院病历、银行明细2张、诊断证明书、请假申请表，拟证明案涉房屋的银行贷款一直由被告在偿还，且被告胡婷婷从2006年至今长期生病，被告张代亚工资较低，无经济能力偿还银行贷款。原告朱琴陈述：被告出售房屋时的价格高于市场价，卖房不是因为被告胡婷婷生病，而是为了出去投资，被告要求提前支付尾款是为了弥补其利息损失。原告已按约向被告支付全部购房款，房屋也一直由我占有使用，现5年期限已经届满，被告应按约办理房屋的过户手续，现被告未按时将房屋过户至原告名下，已构成违约，应向原告承担房屋成交价10%的违约金。截止2018年6月8日，案涉房屋登记在张代亚名下，除存在原告因本案申请保全的查封外，还存在重庆银行股份有限公司七星岗支行的抵押。原告朱琴陈述：我方愿意代被告偿还案涉房屋的银行按揭贷款。被告张代亚陈述：借款合同系我与第三人所签，我方不同意原告代我向第三人偿还房屋的按揭贷款，且未经我方同意，原告也不应代我方偿还房屋按揭贷款。第三人重庆银行文化宫支行陈述：一般情况下我方是不会让他人代为偿还按揭贷款的，若法院判决原告代被告偿还案涉房屋未结清按揭贷款，我方会配合执行。另查明，案涉房屋的产权证于2010年12月27日办理下来。2011年3月14日，重庆银行股份有限公司下发《关于部分机构组合调整的通知》，载明重庆银行股份有限公司七星岗支行与文化宫支行已于2011年3月14日实行组合，由文化宫支行作为核算主体支行，下辖非核算主体支行七星岗支行等。庭审中，重庆银行文化宫支行陈述：七星岗支行与文化宫支行已经合并，现已不存在七星岗支行，其权利义务均由文化宫支行继受。以上事实有结婚证、《房屋买卖合同》、《关于甲方要求乙方提前支付房屋买卖合同中的尾款的协议》、收条3张、银行流水2张、证明、短信记录截图、房屋档案查询结果、房产证、银行明细2张、《关于部分机构组合调整的通知》及当事人当庭陈述在案为据。张代亚举示的住院病历、诊断证明书、请假申请表与本案无关联性，本院不予采纳。本院认为：张代亚、胡婷婷与朱琴签订的《房屋买卖合同》（以下简称合同）、《关于甲方要求乙方提前支付房屋买卖合同中的尾款协议》（以下简称协议）均系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。合同、协议中均明确约定，待证满5年后，被告应及时将该房屋过户给原告。原告朱琴已向被告张代亚提前付清全部购房款58.5万元，案涉房屋的房产证也于2010年12月27日办理下来，至今已满5年，约定的过户条件已成就。合同约定原告共应支付的房款为58.5万元，原告已支付完毕，被告应自行还清贷款并解除抵押登记，在房屋符合约定过户条件时及时过户给原告。被告辩称因长期患病、经济能力有限而未能还清贷款，若属实，在道义上值得理解，但不能成为其拒绝履行合同义务的正当理由。现因案涉房屋存在第三人重庆银行文化宫支行的抵押权，原告主张代被告向贷款银行偿还案涉房屋的剩余贷款，还清后由第三人协助办理抵押权注销手续，之后由被告协助办理房屋过户登记至原告名下的诉讼请求，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定；另因重庆银行文化宫支行与七星岗支行合并，其权利义务由文化宫支行继受，故该项诉讼请求的执行在法律上亦无障碍，对该项诉讼请求本院予以支持。关于违约金，合同约定“该房屋能正常过户时应履行过户手续，如任何一方导致合同不能顺利按时履行，由违约方支付房款总价的10%的违约金”，房产证下来的时间为2010年12月27日，被告应于2015年12月27日配合原告办理房屋的过户手续，但至今仍未办理，导致房屋过户未顺利按时履行，被告已构成违约，原告作为守约方有权根据合同约定向被告主张违约金。对被告认为违约金过高的抗辩，本院认为，应按《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因案涉房屋已交由原告使用，被告未按约协助原告办理房屋过户手续，给原告造成的损失应与逾期办理产权证的情形相当。根据约定，过户时间是房产证满5年时，即2015年12月27日，被告未按时协助办理过户手续，从2015年12月28日起，即视为逾期。至于违约金标准是否过高，可参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定中“按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准”计算的结果比较。鉴于被告已将房屋交付原告，原告也无证据证明被告是恶意阻却过户，前述逾期贷款利息的标准可按规定范围内的下限即加收30%确定，据此计算为：以总房款585000元为基数，从2015年12月28日起，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算至案涉房屋过户至原告名下之日止。但按此标准计算至本案法庭辩论终结之日，其金额即已超过合同约定的违约金金额，故合同约定的违约金并未过高，本院不予调整。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告朱琴于本判决生效后十日内代被告张代亚、胡婷婷向第三人重庆银行股份有限公司文化宫支行偿还房屋在第三人重庆银行股份有限公司文化宫支行处的全部按揭贷款（具体金额以第三人核定为准），第三人重庆银行股份有限公司文化宫支行在上述贷款清偿完毕后五日内协助原告朱琴办理上述房屋的抵押权注销登记手续；二、被告张代亚、胡婷婷在上述房屋抵押权注销后五日内协助原告朱琴办理上述房屋的过户登记手续，登记至原告朱琴名下；三、被告张代亚、胡婷婷于本判决生效后十日内支付原告朱琴违约金58500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1260元，减半收取630元，保全费3445元，合计4075元，由被告张代亚、胡婷婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈吉彦二〇一八年七月十八日法官助理周文书记员杨如玉