重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0107民初13126号原告：重庆市九龙坡区石桥铺街道朝田口经济合作社，住所地重庆市九龙坡区气象局家属区旁。负责人：张雪林，罗世明。委托诉讼代理人：程孔泽，重庆市九龙坡区石桥铺法律服务所法律工作者。被告：张安兰，女，汉族，1956年6月8日生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：刘彦希、钟雨江，重庆百君律师事务所律师。原告重庆市九龙坡区石桥铺街道朝田口经济合作社诉被告张安兰租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月21日立案受理后，依法由审判员钱涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆市九龙坡区石桥铺街道朝田口经济合作社委托诉讼代理人程孔泽，被告张安兰及委托诉讼代理人刘彦希到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市九龙坡区石桥铺街道朝田口经济合作社诉称：被告系原告社员，2002年8月25日，被告与原告签订《场地租赁协议》约定被告租用原告的土地，租期从2002年9月1日至2007年9月1日止。协议到期后，被告一直使用土地至2015年6月30日征地拆迁，被告欠付租金未付。原告起诉至法院请求：1、判令被告支付租金36018.52元及违约金42501.82元，支付水电费18629.10元及水电费资金占用损失2677.48元；2、诉讼费用由被告承担。审理中，原告明确诉讼请求：1、土地租金按每半年2770.66元从2009年1月1日起计算至2015年6月30日止，共计36018.52元，土地租金逾期支付违约金从每半年开始计付租金时分别起算，以每笔2770.66元为基数按每月2%计算至2017年5月31日止共计13笔累计42501.82元；2、申请撤回对水电费及资金占用损失的起诉。被告张安兰辩称，合同租赁期满后被告未再续租，原告主张的租赁期间被告未实际租赁，故被告未欠付原告租金，也不存在相应的违约金；即使租金计算至2015年6月30日，因原告未向被告催收，故大部分款项已超过诉讼时效。租金的违约金计算过高，应当按照中国人民银行同期贷款利率计算。经审理查明，2002年8月25日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《场地租赁协议》，约定：乙方租赁甲方土地面积288.61平方米，租期为2002年9月1日至2007年9月1日，租金半年支付2770.66元，逾期则每天收取1%的违约金；乙方在租用土地时如遇国家征用，应无条件搬出，甲方不赔偿费用，征地方赔款甲方收取15%，其余归乙方。审理中，原告举示2015年7月10日催收《通知》、拖欠租金公示照片、2017年1月19日《朝田口社集体资产处置方案》、2014年5月29日及2015年6月11日向二郎街道人民调解委员会提交的调解申请、2016年6月25日《调解申请》及附表，拟证明原告向被告催缴租金。2015年7月10日催收《通知》及公示照片载明：张安兰欠2009年1月至2015年6月租金36018.52元。《朝田口社集体资产处置方案》载明：朝田口社社员在集体资产分配时未与社结清水电、场租、房租、借款等费用的人员，在本次朝田口社集体资产分配时暂时不发放未结清金额，待处理完毕后多退少补，该部分资金进入二次分配。调解申请载明：原告向二郎街道人民调解委员会及重庆市九龙坡区二郎街道办事处请求调解社员拖欠租金及水电费事宜。被告认为上述证据与本案无关联性。审理中，原告举示本院作出的(2016)渝0107民初2934号民事判决书及水电费账本，拟证明水电费账本记载了被告实际使用土地至2015年6月30日并产生水电欠费，且水电费账本已被法院采信认可。(2016)渝0107民初2934号民事判决经本院查明现已发生法律效力，该判决书查明：重庆市九龙坡区石桥铺街道朝田口经济合作社为证明张正差欠朝田口经济合作社水电费，提供了水电账本四本，水电账本系朝田口经济合作社记载经济合作社内社员及非社员水电使用度数的明细，对全体社员公开，上述水电账本记载时间区间为2009年至2015年朝田口经济合作社集体征地拆迁，每本账册均编写了页码，账本每页正反面各列明三个使用水电表主体名称，前后账本中使用水电表主体水电度数延续。该判决认为在无相反的证据的情况下，可以该账本中记载的数据作为计算社员使用水电数量的依据。被告否认水电账本的真实性，认为系原告单方制作，且该账本系该案当事人张正自认而采信，达不到原告的证明目的。另查明，讼争朝田口社集体土地于2015年6月30日被重庆高新技术产业开发区征地服务中心征收拆迁。上述事实，有当事人陈述、《场地租赁协议》等证据在卷为凭，并经过当庭质证，足以认定。本院认为，原告申请撤回要求被告支付水电费及水电费资金占用损失的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。《场地租赁协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，合同合法有效，当事人应当按照合同履行相关的义务。《场地租赁协议》约定租赁期至2007年9月1日，但被告未能举证证明租赁期满后将土地交还原告。原告认为被告于租赁期满后一直使用土地，举示催款通知、公示照片、集体资产处置方案、水电费账本及调解申请已初步证明被告使用土地至2015年6月30日拆迁时止并实际产生水、电费，且原告对被告欠付租金的催讨形成集体资产处置方案并寻求相关部门调解救济。因原告是农村集体经济组织，亦是村民自主管理的互助合作组织，对经济合作社内的经济事务具有管理职能，故本院认为原告举示的证据能相互印证，共同指向被告于合同期满后继续租赁土地至拆迁时止，原告主张的事实具有高度可能性，本院予以采信。《场地租赁协议》到期后，原、被告之间形成不定期租赁合同关系至2015年6月30日土地拆迁时止，故对于原告主张从2009年1月1日起计算至2015年6月30日止的土地租金，被告应当支付。关于诉讼时效问题。当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。在同一租赁合同下，虽然各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，结合被告系原告社员且租赁原告土地的特殊性，本案租金的诉讼时效应当从最后一期租金履行期限届满时起算。根据《中华人民共和国民法总则》生效之前的诉讼时效的规定，向人民法院请求保护租金权利的诉讼时效期间为一年，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。原告分别于2014年5月29日、2015年6月11日、2016年6月25日及2017年6月21日就被告所有欠付租金主张权利，故原告主张被告支付2009年1月1日起计算至2015年6月30日止的租金未超过诉讼时效，被告应支付原告租金36018.58元(5541.32元/年×6.5年)，原告主张36018.52元，本院予以支持。被告还应按照约定向原告支付欠付租金违约金，原告降低违约金的计算标准为每月2%计算违约金为42501.82元，本院予以尊重并予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：被告张安兰于本判决生效之日起三日内向原告重庆市九龙坡区石桥铺街道朝田口经济合作社支付土地租金36018.52元及截至2017年5月31日的逾期支付租金的违约金42501.82元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元、诉讼保全费1024元，共计2174元，原告重庆市九龙坡区石桥铺街道朝田口经济合作社负担268元，被告张安兰负担1906元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  钱涛二〇一八年七月二十七日书记员  余彦