四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终4296号上诉人（原审被告）：袁科，男，汉族，1978年2月2日出生，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：章丽，四川昊通律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙雷，四川昊通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贵阳银行股份有限公司成都分行，住所地：成都市锦江区下东大街216号。委托诉讼代理人：王大力，男，汉族，1988年6月7日出生，住成都市锦江区，系公司员工。委托诉讼代理人：卜兴伟，男，汉族1980年12月18日，住成都市成华区，系公司员工。原审第三人：四川省瑞银商贸有限公司。住所地：成都市金牛区金科南路233号3栋3楼1室。原审第三人：成都中发机械有限责任公司。住所地：成都市青羊区西马街道58号附1号。上诉人袁科因与被上诉人贵阳银行股份有限公司成都分行（以下简称“贵阳银行成都分行”）、原审第三人四川省瑞银商贸有限公司（以下简称“瑞银公司”）、成都中发机械有限公司（以下简称“中发公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初5680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人袁科上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，依法驳回贵阳银行成都分行的诉讼请求，并由贵阳银行成都分行承担本案的一审、二审案件受理费。事实与理由：1.一审判决认定事实不清。2010年3月1日，袁科与中发公司签订《商业房屋租赁合同》，但袁科接手后准备装修时，发该案涉房屋无排水功能，无法设置卫生间供正常使用，袁科也多次与中发公司进行沟通协商，一直未被理会，导致案涉房屋闲置至今，无法使用。中发公司的行为构成违约，使袁科不能达到租赁商铺的经营目的。2.本案租赁关系中出租人经历几次变更，原出租人中发公司从未书面告知承租人袁科。袁科与中发公司已经约定了变更合同内容以签订补充协议确认并执行，中发公司变更合同主体也未书面告知袁科，袁科也并不是中发公司与瑞银公司、瑞银公司与贵阳银行成都分行的合同当事人，而合同相对方应当是中发公司。3.瑞银公司与中发公司变更案涉房屋所有权侵犯了袁科的优先购买权。租赁合同存续期间，房屋所有权几经变更均未书面通知袁科，侵犯了袁科的优先购买权。被上诉人贵阳银行成都分行辩称：1.贵阳银行成都分行系案涉房屋合法所有权人，正当利益应当受到保护。2016年4月19日，贵阳银行成都分行与瑞银公司签订《以物抵债协议》约定将诉争房屋抵偿瑞银公司欠款，并且办理房屋产权登记，袁科与中发公司之间的优先购买权纠纷并不影响该房屋的买卖合同与以物抵债协议，因此贵阳银行成都分行为房屋合法所有权人，所以袁科拒绝支付租金的行为构成违约。2.袁科与中发公司的纠纷与贵阳银行成都分行无关，更与本案无关。袁科主张的与中发公司的合同纠纷，中发公司是否违约应当向中发公司主张，贵阳银行成都分行作为房屋的合法所有权人是本案的受害者而非加害者。3.租赁合同期满，袁科应当立即腾退房屋。本案诉争的房屋租赁合同已于2018年2月28日到期，合同已无继续履行可能，袁科应当恢复房屋原状并交还房屋。因此请求法院依法驳回袁科上诉请求。4.袁科在承租房屋之前应对房屋进行了解和调查，袁科也向中发公司支付了1至2年的租金，说明房屋并不具有袁科主张的排水不同的问题。5.一审期间贵阳银行成都分行则表明愿意购买该房屋，但袁科也一直未主张要求购买该房屋，所以并未侵犯其优先购买权。贵阳银行成都分行向一审法院起诉请求：1、确认解除贵阳银行成都分行与袁科位于成都市青羊区建筑面积为750平方米的房屋的租赁关系；2、判令袁科支付从2016年6月24日起至房屋实际腾退之日的租金及水电气、物业费用等（按租赁合同约定计收，暂计至2017年5月22日的租金为293471.71元）；3.判令袁科立即腾退房屋并恢复房屋原状；4.本案诉讼费用由袁科承担。一审法院认定事实：2010年3月1日，中发公司与袁科签订了《商业房屋租赁合同》，约定：中发公司将位于成都市青羊区建筑中的750平米出租给袁科；出租期限为2010年3月1日至2018年2月28日，月租金为20200元；租金支付方式为每季度支付一次，承租方于上季度30号前将当季租金汇入出租方账户；自2012年3月后，每年在原租金的基础上递增5%至合同期满；如果承租方累计逾期达到30天（含30天）未交租金及滞纳金，出租方可单方面解除合同，收回租赁房屋；任何一方不履行本合同义务则视为违约，守约方有权单方面解除合同。2013年5月13日，中发公司与瑞银公司签订房屋买卖合同，由瑞银公司购买中发公司位于青羊区建筑面积900平米的商铺，2013年5月23日，该建筑面积900平米的商铺变更登记至瑞银公司名下。2016年12月26日，成都市青羊法院作出（2016）川0105民初2737号民事判决书，判决袁科向瑞银公司支付从2013年5月23日起至2016年6月23日至的租金。2016年4月19日，瑞银公司与贵阳银行成都分行签订《以物抵债协议》，约定抵押的财产在交付给丙方前已经出租的，自交付之日起租金收益由丙方收取。2016年6月24日，案涉房屋变更登记于贵阳公司名下。2017年1月9日，贵阳公司通过公证邮寄的方式向袁科出具了收取租金告知书，其中载明贵阳银行成都分行的所有权身份及要收取的相关费用。2017年5月9日，贵阳银行成都分行通过短信和邮寄送达方式要求解除租赁关系并支付费用，并于2017年5月9日对这两种方式在成都市蜀都公证处进行了公证。一审法院认为，贵阳银行成都分行出示的房屋租赁合同用以证明中发公司与袁科之间存在租赁关系，袁科对此证据的真实性无异议，一审法院予以采信，中发公司与袁科之间的租赁关系成立。2016年6月24日，案涉房屋所有权变更为贵阳银行成都分行，袁科辩称对房屋所有权变更情况不知情，但根据贵阳银行成都分行出示的证据，贵阳银行成都分行已将房屋所有权变更事宜通过邮寄及短信方式告知袁科，故对袁科该辩解意见不予采纳。袁科辩称以物抵债协议侵犯袁科的优先购买权，该协议部分无效，因该协议是否部分无效的问题与本案系不同的法律关系，本案中不予处理，袁科可另案主张。案涉房屋系贵阳银行成都分行所有，根据相关法律规定，贵阳银行成都分行可以依据原租赁合同享有出租人的权利和义务，故贵阳银行成都分行要求袁科支付从2016年6月24日至房屋实际腾退之日的租金、水电气费、物业费的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。根据租赁合同的约定，2010年4月到2012年2月，月租金为20200元，2012年3月起，以每年5%增长租金，即2012年3月至2013年2月，月租金21210元；2013年3月至2014年2月，月租金22270.5元；2014年3月至2015年2月，月租金为23384元；2015年3月至2016年2月，月租金为24553.2元，2016年3月至2017年2月25780.8元，2017年3月至2018年2月，月租金为27069.93元。贵阳银行成都分行于2016年6月24日起享有房屋所有权，2016年6月至2017年2月的月租金为25780.8元，2017年3月至2018年2月的月租金为27069.93元。根据房屋租赁合同的约定，任何一方不履行本合同约定的义务，守约方有权要求单方面解除合同，故对贵阳银行成都分行要求确认解除租赁关系的诉讼请求予以支持。袁科应当将房屋恢复原状并腾退返还给贵阳银行成都分行。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、二百一十二条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除贵阳银行成都分行与袁科之间关于成都市青羊区房屋（建筑面积为750平方米）的租赁关系；二、袁科于判决书发生法律效力之日起二十日内将位于成都市青羊区房屋（建筑面积为750平方米）恢复原状，腾退并返还给贵阳银行股份有限公司成都分行；三、袁科于搬离该房屋之日起十日内向贵阳银行股份有限公司成都分行支付租金及水电气、物业费用等（租金计算方式：从2016年6月24日起至2017年2月止，按月租金25780.8元的标准计算；从2017年3月起至腾退之日止，按月租金27069.93元的标准计算。水电气、物业费用以实际产生的金额为准）。案件受理费5702元，由袁科承担。二审中，双方均未向本院提交新的证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的主要争议焦点为:一、袁科就房屋交付时的瑕疵是否可以对抗贵阳银行成都分行，二是贵阳银行成都分行是否侵害了袁科的优先购买权。现结合事实证据分析认定如下：一、关于袁科就房屋交付时瑕疵是否可以对抗贵阳银行成都分行，本院认为，案涉房屋已交付袁科使用多年，贵阳银行成都分行的出租权也系根据依法受让房屋所有权而取得，袁科现上诉提出案涉房屋不符合租赁用途不合常理，本院不予支持。二、关于贵阳银行成都分行是否侵害了袁科的优先购买权，本院认为，贵阳银行成都分行从瑞银公司受让取得案涉房屋的所有权，袁科作为承租人如认为其优先购买权受到了侵害，应向瑞银公司主张，故其以优先购买权受到侵害为由，要求解除合同的上诉意见不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人袁科的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5702元，由上诉人袁科负担。本判决为终审判决。审判长  曾光勇审判员  曹 洁审判员  张卫敏二〇一八年七月十二日书记员  方丽雯