安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖17民终293号 上诉人（原审被告）：陈成，男，1991年4月2日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。 被上诉人（原审原告）：池州市华星房地产有限公司，住所地安徽省池州市教育园区商业服务中心**楼**,统一社会信用代码91341700551834845U。 法定代表人：唐义明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈爱萍，安徽九华律师事务所律师。 上诉人陈成因与被上诉人池州市华星房地产有限公司（以下简称华星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2017）皖1702民初5192号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈成，被上诉人华星公司委托诉讼代理人陈爱萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人陈成上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回华星公司的诉讼请求或发回一审法院重审；2、华星公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、当事人主体资格有疑问，合同签订的双方是自然人，而一审既没有以自然人作为原告主体，也没有将其代表的池州市阿拉丁影业有限公司（以下简称阿拉丁公司）作为被告，按照合同相对性原则，显然不合法。签订合同时，阿拉丁公司尚未成立。阿拉丁公司在案涉租赁场地经营影视城，阿拉丁公司对租赁协议也予以认可，故相关权利义务应由阿拉丁公司承受。其只是阿拉丁公司的股东，不是主要负责人，未参与影院的实际经营。一审判决其承担责任，违背了公司法精神，无事实和法律依据；2、起诉书寄到其户口地，但其已定居合肥，其父亲年迈不识字且患有精神疾病，收到起诉书后，其无法及时得知并进行抗辩，致使其在一审中的权利尽数丧失；3、2017年6月，阿拉丁公司与华星公司协商，华星公司同意降低租金；4、因经营不善，阿拉丁公司决定转让或出售设备，但华星公司阻拦并将影院营业场所锁住，其既不能正常营业，也不能转让或出售，给其造成了一定的经济损失，华星公司应赔偿阿拉丁公司相应损失；5、2017年6月，其与被上诉人口头约定暂停营业，对外转让，被上诉人答应减轻租金份额。根据当时承诺，截至2017年6月欠付租金数额为23万，另租赁房屋时已缴纳押金1万元整，因此一审判决中的租金计算也存在问题。 华星公司辩称，1、其诉讼主体适格。虽然涉案合同出租方由“唐义广、左琼”签名，但其提供的《商品房预售许可证》和委托书证实其是涉案房屋合法产权人，其授权唐义广和左琼签订涉案合同，并承担合同权利和义务，因此其是适格诉讼主体；2、陈成认可其父亲签收了一审的诉讼文书，根据民事诉讼法，该送达有效。一审也已经电话通知陈成；3、陈成经营自负盈亏，陈成认为经营不善需要降低租金标准的要求不能成立。故一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，恳请二审驳回上诉，维持原判。 华星公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告2015年5月26日签订的《租赁协议》；2、判令被告立即腾空位于池州市房屋，并交付原告；3、判令被告立即支付租金281620元，并赔偿原告房屋占用费损失（按16050元/月标准，自2017年11月10日计算至实际交付房屋之日止）；4、判令被告立即支付原告垫付的水电费1422.89元；5、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年5月26日，原告华星公司与被告陈成签订了一份租赁协议，协议约定：原告将其位于池州市㎡）出租给被告经营影视城，协议约定租赁期限为10年（自2015年9月10日起至2025年9月9日止），租金的计算（即第一、二年租金按14元/平方米/月计算；第三、四年租金按15元/平方米/月计算；第五、六年租金按16元/平方米/月计算；第七、八年租金按17元/平方米/月计算；第九、十年租金按18元/平方米/月计算），租金的支付方式为半年一付（协议签订之日起，被告一个月内一次性支付半年租金，以后租金应提前两个月内一次性支付半年租金），同时双方在协议中约定承租期内房屋的水、电、物业费均由被告承担。上述租赁协议签订后，被告已支付租金11万元。在租赁期内，原告为被告垫付了电费共计1422.89元。2017年7月18日，原告函告被告要求其支付租金并告知其违约后果。 一审法院认为，原告与被告之间签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。原告已按照合同约定在租赁期内将房屋提供给被告使用，被告应按照合同约定的时间、方式向原告支付租金，并缴纳租赁期内的水、电、物业费。被告未按照合同约定履行义务，原告书面发函要求其履行合同并告知了其违约后果，被告仍未履行，被告的行为已构成违约。故原告主张解除原、被告之间签订的《租赁协议》、要求被告将房屋腾空并交付原告及要求被告支付房屋租金281620元、水电费1422.89元的诉讼请求合法有据，予以支持。被告陈成经传唤未到庭应诉，视为放弃抗辩权。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、解除原告池州市华星房地产有限公司与被告陈成于2015年5月26日签订的《租赁协议》；二、被告陈成于本判决生效之日起十五日内腾空位于池州市房屋，并交付原告池州市华星房地产有限公司；三、被告陈成于本判决生效之日起十五日内向原告池州市华星房地产有限公司支付租金281620元，并赔偿原告房屋占用费损失（按16050元/月标准，自2017年11月10日计算至实际交付房屋之日止）；四、被告陈成于本判决生效之日起十五日内向原告池州市华星房地产有限公司支付水、电费1422.89元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5965元，由被告陈成负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈成提交了以下证据：1、阿拉丁公司营业执照、章程，以证明阿拉丁公司租赁案涉房屋用于公司经营。2、华星公司出具的租金计算条据，以证明截止到2017年10月10日所欠房租为26万余元。3、收条、物品买卖协议，以证明华星公司恶意锁门，造成其相关损失。4、短信记录，主要内容：唐总，请您和股东给出双方可协商的租金金额。如果不给出最终房租金额，且不让处理影院内部物品，那么就等同于华星物业、华星地产以及唐总和股东默认影院内部物品可以清偿阿拉丁影院所欠房租。3天后将以邮寄的形式将影院钥匙寄送到物业，以后场地你们可对外出租，阿拉丁影院将不再有缴纳房租的义务，以证明2017年10月13日其姐姐与唐义广沟通租金的问题，对方拒绝，房屋钥匙已于次日邮寄给物业。华星公司的质证意见是：对证据1的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，租赁协议是其与陈成订立的，阿拉丁公司不是合同主体；对证据2的三性均有异议，该便签纸上没有其签字或盖章，形式上不合法；证据3的关联性有异议，与本案无关；对证据4，该短信记录为复印件，系陈成自行编制，并没有得到其同意，不能证明其认可以影院设备冲抵房租，且短信内容说明其曾经要求陈成付清前期欠付的租金后再讨论租金调整问题。华星公司二审提交短信记录一份，主要内容与陈成提交的短信记录一致，以证明当时陈成搬空了租赁房屋内物品，仅剩空调设备及办公设施，其出于财产安全的考虑在租赁房屋上上锁。陈成对其真实性无异议，但认为华星公司于2017年10月13日之前锁了房屋，华星公司无权锁住租赁的房屋。 经审查，本院对当事人双方二审提交证据的认证如下：陈成举出的证据1仅能反映阿拉丁公司的基本情况，不足以达到其证明目的，不予采纳；证据2上无双方当事人签字、盖章，不予采信；证据3反映的内容均是阿拉丁公司和案外人之间的经济往来，与本案不具有关联性，不予采纳。陈成和华星公司二审提交的短信记录互相印证，能证明双方在2017年10月曾就房屋租金以及华星公司锁住案涉房屋等事项进行协商，本院予以认定。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，案涉租赁协议为双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。租赁协议虽以唐义广、左琼个人名义签订，但该二人系受华星公司委托，且陈成在合同实际履行过程中，知道出租人实为华星公司，故华星公司作为出租人向陈成主张权利，符合《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定。陈成提出其作为阿拉丁公司的法定代表人签订租赁协议，阿拉丁公司成立后对其行为表示认可，相应义务也应由阿拉丁公司承担，但其提交的证据材料不足以证明阿拉丁公司对陈成以其个人名义签订的租赁协议予以确认，且华星公司并未请求阿拉丁公司承担该合同责任。故陈成此节上诉理由不能成立，本院不予采纳。一审向陈成邮寄送达的诉讼文书已由陈成父亲签收，结合送达的地址和联系电话，可认定相关诉讼文书已合法送达。陈成上诉提出在2017年8月前华星公司同意降低租金标准，但未提交相应证据予以证实。故陈成此节上诉理由不能成立，本院不予支持。因华星公司在2017年10月前将案涉房屋锁住，陈成此后未实际使用该房屋，故华星公司要求陈成支付在此时间之后的租金，没有事实和法律依据。故陈成此节上诉理由成立，本院予以采纳。综上，本案陈成应付华星公司的租金为375570元，实际支付110000元，欠付租金265570元。 综上所述，陈成的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定,判决如下： 一、维持安徽省池州市贵池区人民法院（2017）皖1702民初5192号民事判决第一、二、四项，即“解除原告池州市华星房地产有限公司与被告陈成于2015年5月26日签订的《租赁协议》；被告陈成于判决生效之日起十五日内腾空位于池州市房屋，并交付原告池州市华星房地产有限公司；被告陈成于判决生效之日起十五日内向原告池州市华星房地产有限公司支付水、电费1422.89元”。 二、撤销安徽省池州市贵池区人民法院（2017）皖1702民初5192号民事判决第三项，即“被告陈成于判决生效之日起十五日内向原告池州市华星房地产有限公司支付租金281620元，并赔偿原告房屋占用费损失（按16050元/月标准，自2017年11月10日计算至实际交付房屋之日止）”。 三、陈成于判决生效之日起十五日内支付池州市华星房地产有限公司租金265570元； 四、驳回池州市华星房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5965元，由陈成负担5304元，池州市华星房地产有限公司负担661元。二审案件受理费5965元，由陈成负担5304元，池州市华星房地产有限公司负担661元。 本判决为终审判决。 审判长  胡少斌 审判员  程 进 审判员  康启林 二〇一八年七月二十六日 书记员  刘 铮