贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0102民初3981号 原告（反诉被告）：贵州中泓房地产开发有限公司（以下简称中泓公司），住所地：贵阳市南明区车水路11号，统一社会信用代码：915201026669539918。 法定代表人：侯思军，系公司执行董事。 委托代理人：张霖钰，系公司员工。 被告（反诉原告）：陈常强，男，1964年9月11日生，汉族，住贵阳市云岩区， 委托代理人：傅舒、陈建平，贵州元朗律师事务所律师。 原告中泓公司与被告陈常强暨反诉原告陈常强与反诉被告中泓公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中泓公司的委托代理人张霖钰，被告陈常强及其委托代理人傅舒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告中泓公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2015年11月13日签订的《中国铁建.水岸广场（贵阳）租赁合同》（合同编号CRCC-GZZH-GJC-SAGC-2015-8038），并责令被告将位于中国铁建.水岸广场三层F2-007号铺位归还给原告；二、判令被告立即向原告缴纳2018年2月27日前的租金233956.10元、管理费102759.69元、违约金57807.72元、违约补交减免费173423.16元、电费1368元（合计569308.67元）；（2017年2月27日后租金及管理费将按合同约定计算至被告将房屋归还给原告为止）。三、判令被告以所欠金额按每日万分之三向原告支付滞纳金，直至上述款项付清之日止（暂计算至2017年2月27日为24034.37元，2017年2月27日起以336709.79元为基数，按每日万分之三计算至上述款项付清之日止）；四、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年11月13日，被告与原告签订的《中国铁建.水岸广场（贵阳）租赁合同》，租赁原告位于贵阳市南明区车水路11号中国铁建.水岸广场三层F2-007号铺位用于经营研磨时光/塞纳左岸品牌。被告承租商铺后，于2016年6月15日办理进场手续，但被告自开业以来，未依合同约定向原告缴纳租金及管理费。原告于2017年10月31日向被告发出《解除合同通知书》，但被告置之不理，又于2017年10月31日向被告发出《律师函》要求被告支付拖欠款项，被告仍然不予理睬。被告的行为已经违反双方签订的《租赁合同》第5.4.1项（有关租金综合管理费支付方式的约定），严重侵害了原告的合法权益，符合双方签订的《租赁合同》第23条（甲方单方解除合同）之约定。故诉至法院，诉请如前。 被告陈常强辩称：1、关于原告诉请一，我方认可双方《中国铁建水岸广场（贵阳）租赁合同》解除的事实，但是签订合同约定交付房屋时间为2015年11月13日，而原告实际交付房屋时间为2016年6月15日，原告方强制收回租赁房屋时间为2017年11月13日。2、关于诉请二的第一项欠付租金计算，根据双方租赁合同的约定，2016年6月15日至2017年3月15日为3个月装修免租期及6个月经营免租期，共计9个月，不存在租金。此处原告不应将2017年3月15日前租金金额纳入应付租金；实际产生的租金只有2017年3月15日前租金金额纳入应付租金；实际产生的租金只有2017年4月15日（原告在动员大会上自愿承诺额外免除1个月租金，其催缴函也认可从2017年4月15日起进行计费至2017年11月13日租金，计7个月租金，其中3个月租金标准为第一年标准123.6元/月/平方米，共计57807.72元，其中4个月租金标准为第二年标准133.49元/月/平方米，共计83244.36元，总共为141052.08元，此即为被告欠付的全部租金金额。）。关于诉请二的管理费计算，管理费自2016年6月15日进场计算至2017年11月13日撤场，共计16个月零13天，按合同的5674.76元/月标准总计为93633.54元，原告计算结果有误。同时，由于原告空调主机的原因，对被告的经营收益造成严重影响，因此该3个月综合管理费17024.28元应当予以免除并在应付管理费93633.54元中抵扣。另外，根据租赁合同附件E，双方所约定的综合管理费包含了商业管理，其中第七项为“联系广告媒体，对水岸广场进行统一的宣传推广”，而原告方实际并未进行任何商业宣传推广，导致该区域人流量小、知名度差，直接导致我方经营收益下降，因此我方在此主张在全部综合管理费上抵扣每月1000元，16个月零13天共计16390元宣传广告费用同样应从管理费93633.54元中抵扣。最后，原告在开业动员会上承诺免除2016年6月15日至2016年9月23日商场正式开业期间的管理费18348.39元也应当扣除。最终应付管理费为原告上述三项抵扣后41870.87元。关于诉请二的违约金57807.72元，原告金额计算正确，但是原告逾期交房情况严重（合同约定2015年11月15日移交租赁场地，但原告2016年6月15日才移交），根据租赁合同24条约定，原告同样应赔偿被告3个月租金的违约金，因此被告认为该项原告诉请已与其应承担的违约金抵扣。关于诉请二的违约补交减免费173423.16元，原告计算金额正确，但本合同涉及商业租赁，系原告提供的格式合同，针对原告的义务及约束条款非常少，而针对被告的违约条款及义务几乎占据整个合同。在合同本身针对延付租金也约定了违约金及滞纳金、原告在诉讼中均进行了主张的情况下，原告同时主张因被告违约收取已减免的费用，其行为性质属于主张惩罚性违约金（尤其装修免租期间被告并未产生收益），因此该惩罚性违约金不应无上限限制。被告认为，根据上述关于实际应付租金计算方式，被告应付租金额为141052.08元，惩罚性违约金不得超过该实际损失的30%。而原告主张已免除的173423.16元全额退还远远超过了该实际损失的30%，因此原告超出合理范围的违约金主张不应得到支持。关于诉请二的电费1368元，原告计算方式正确。3、关于诉请三的滞纳金，应自2017年4月15日进行计算（免租期租金及管理费不应计入滞纳金的计算范围），但由于双方在2017年9月19日协商时已就被告前期违约在协商中取得原告谅解，该滞纳金原告不应再行主张，被告也不应承担。4、根据双方租赁合同约定，被告所提交的履约保证金19300元（用于乙方全面履行约定义务）、质量保证金10000元（用于商品质量原因的赔偿）、装修押金8000元（装修营业一个月后无息返还），共计37300元应抵扣被告应缴租金及管理费。综上，原告方的诉请部分计算重复、错误，使被告在租赁中承担不合理的对价支付责任，不符合双方的租赁合同约定，且回避了自身应当承担的合同义务，请求法院依法予以纠正。 反诉原告陈常强向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告赔偿2017年4月至6月（3个月）因其中央空调停运导致反诉原告的直接经济损失47262.4元。2、判令反诉被告赔偿因逾期交付租赁房屋导致反诉原告损失的员工培训费32000元。3、判令反诉被告赔偿因不实商业宣传及虚假承诺导致的反诉原告经营投资损失243954元；4、判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：2015年11月13日，反诉原告陈常强与反诉被告签订书面租赁合同，约定反诉被告将位于中国铁建水岸广场二层F2-007房屋出租给反诉原告用于餐饮经营，约定反诉被告于2015年11月15日交付租赁房屋。由于双方租赁合同3.4约定：乙方必须于2016年1月10日试营业。3.5约定：未经甲方书面同意，乙方迟于约定的营业日开业的，每延迟一日须向甲方支付人民币3000元的滞纳金。为避免遭受该巨额滞纳金损失，被告于2015年12月8日签订协议采购了经营所需技术设备，并为尽快开业支付了员工培训费32000元，对员工进行了上岗培训。之后反诉被告一直未能交付涉案房屋并长期拖延交付日期，反诉原告直到2016年6月15日才得以入场。此时反诉原告培训员工早已流失，因此由于反诉被告违约导致的培训费损失共计32000元应当由反诉被告承担。另外，双方租赁合同履行过程中，2017年4月、5月、6月（共3个月）由于反诉被告空调主机故障的原因，导致反诉原告所经营店面连续3个月中央空调停运无法使用。该季节正值炎热季节，导致反诉原告几乎无任何生意，因此该3个月的员工工资44206及电费3056.4元直接损失应当由反诉被告承担。同时，反诉被告的前期宣传及《中国铁建水岸广场推介报告》，官方微信、沙盘等资料与反诉被告涉案区域的商家实际入住率、品牌招商、环境等严重不符，反诉被告承诺引入的对餐饮经营影响重大的商家因素（肯德基、屈巨氏等）均未能实现引入，原承诺修建的五星级酒店改为垃圾场，导致该商业区域人流量少、知名度差，严重影响了反诉原告的经营收益，因此反诉被告应对其不实宣传及虚假承诺承担责任，赔偿反诉原告的投资损失。故诉至法院，诉请如前。 反诉被告中泓公司反诉辩称：1、中央空调停运事实不予认可。2、根据双方签订的租赁合同附件D租赁场地移交确定书，反诉被告于合同签订当日将房屋交给原告，不存在逾期交付的事实。3、反诉原告提出的员工流失是反诉原告自身的经营成本，与反诉被告无关。4、反诉被告除合同约定的内容外并未对反诉原告作出其他宣传承诺。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审理确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订合同编号为CRCC-GZZH-GJC-SAGC-2015-8038的《中国铁建?水岸广场（贵阳）租赁合同》一份，约定：甲方将位于广场××号场地（套内面积155.90平方米，以下简称涉案商铺）出租给乙方用于经营研磨时光/塞纳左岸品牌餐饮，租赁期限为6年，自2015年11月15日起至2021年11月14日止；租金自2015年11月15日开始计算，除装修期外，乙方还享有6个月的免租期，即自2016年2月15日起至2016年8月14日止，但本合同另有约定的除外；租金为：第一年（自2015年11月15日至2016年11月14日）的月租金标准为123.6元/平方米，其中2015年11月15日起至2016年2月14日为装修免租期，2016年2月15日起至2016年8月14日为经营免租期，装修和经营免租期内免交租金；第二年（自2016年11月15日至2017年11月14日）的月租金标准为133.49元/平方米；第三年（自2017年11月15日至2018年11月14日）的月租金标准为144.17元/平方米；第四年（自2018年11月15日至2019年11月14日）的月租金标准为155.70元/平方米；第五年（自2019年11月15日至2020年11月14日）的月租金标准为168.16元/平方米；第六年（自2020年11月15日至2021年11月14日）的月租金标准为181.61元/平方米。同时，合同约定：乙方应向甲方支付综合管理费（按照签约面积计收），标准为36.40元/月/平方米计算，每月共计5674.76元，综合管理费自本合同约定的进场装修之日开始计算，但乙方提前营业的，自实际营业日开始计算；租金、综合管理费均采用预付方式，按季度支付，每一季度为一个计费周期；首期租金和综合管理费应于2015年11月14日之前支付，之后，乙方应当在每一计费周期届满前，至少提前10日将下一计费周期的租金、综合管理费足额支付给甲方;乙方逾期支付租金、综合管理费、公用事业费及其他费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的万分之三向甲方支付滞纳金，直至对应款项付清之日止；乙方逾期不支付履约保证金、租金、综合管理费或其他应由乙方支付的任何一项费用超过30日的，甲方有权解除合同，甲方依据本合同约定解除合同的，乙方应支付甲方不少于按照解约当年租金标准计算的3个月租金的违约金（乙方在租金优惠期内发生违约行为的，违约金按照违约当年非优惠月租金标准计算），乙方已按照优惠期租金标准享受租金优惠的，还应当将优惠期减免的全部租金如数支付甲方，并补交甲方此前予以减免的全部费用；当前施行的水、电、热水价格，水：4.7元/立方，电：1.2元/千瓦时；自本合同签署后7日内，乙方须向甲方支付履约保证金人民币19300元整，该保证金不计息，用于保证乙方全面履行约定义务，若该保证金因扣减或冲抵低于约定数额的，乙方有义务立即无条件补足；品牌开业前，乙方须向甲方支付10000元作为质量保证金，作为商品和服务质量保证金的作用，该保证金由甲方保管，不作为预付租金，不计利息。该《租赁合同》附件D《租赁场地移交确认书》甲方于2015年11月13日签字盖章，乙方陈常强签字捺印，并填写落款日期。《租赁合同》附件E综合管理范围及费用中约定，甲方的物业管理范围：1、房屋建筑共用部分的维修、维护和管理，……2、共用设施、设备的维修、维护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、公共区域的照明、天线、中央空调、电梯……。合同签订后，被告于2016年6月15日进场装修，2016年8月25日开业，但未缴纳租金及综合管理费。2017年10月31日，原告向被告发出《解除合同通知书》，告知被告于2016年8月25日开业至今，就上述《租赁合同》生效以来，未按合同约定支付租金和综合管理费，经沟通无果，故通知解除《租赁合同》，并发出律师函。2017年11月13日原告将涉案商铺上锁，被告至此无法经营。2018年5月11日原告开锁后，被告将涉案商铺内的物品搬离。 另查明，原、被告双方均认可，实际交付场地时间为2016年6月15日，涉案中国铁建?水岸广场于2016年8月25日开业。免租期包括：合同约定的3个月装修免租期、6个月经营免租期以及商场口头承诺的1个月免租期，共计10个月。2017年9月7日原告向被告发出《水岸广场缴费通知单》，租金收费标准123.6元/㎡，收费面积155.9㎡，交费期间2017年4月15日至2017年6月14日应交金额38538.48元。租金收费标准133.49元/㎡，收费面积155.9㎡，交费期间2017年6月15日至2017年10月31日应交金额95037.32元。综合管理费收费标准36.4元/㎡，收费面积155.9㎡，交费期间2016年9月1日至2017年10月31日，应交金额79446.64元。费用类合计213022.44元。 再查明，2015年11月12日被告向原告缴纳履约保证金19300元，质量保证金10000元。2016年5月23日被告向原告缴纳装修押金8000元。 庭审中，被告陈述签订合同时商场仅是框架，楼梯没有修建，尚未装修，其为占据好的位置提早签合同，原告向其承诺租金于实际移交之后计算。关于本诉部分，被告提交了水岸广场开业动员会音频、被告与商场负责人谈话音频，拟证明原告承诺对水岸广场区域大力投入、积极进行商业宣传及广告推广，以及原告承诺装修免租期及试营业期间免除管理费的事实以及关于租金的协商情况。原告发表质证意见，对证据三性都持异议，被告无法证实该证据系通过合法程序获得，证据中录音人是否具有代表原告有作出意思表示的权利；被告提交水岸广场上访材料、空调开机的证明，拟证明空调停机时间。原告发表质证意见，与本案无关，证据提交已过举证期限，应不予采纳；原告提交了商场宣传活动统计表。被告发表质证意见，认为只是内部活动，没有在电视上广告。 关于反诉部分，反诉原告提交了电费发票、员工工资表等证据，拟证明反诉原告因中央空调停运导致直接经济损失47262.4元。反诉被告发表质证意见，与本案无关，反诉原告并未举证证明中央空调停运事实，亦未证明其4-6月之间的营业额较其它时段有所下降；反诉原告提交协议书、培训费收据1份、委托签订租赁合同情况说明，拟证明培训员工支付32000元。反诉被告发表质证意见，与本案无关，系反诉原告自身的经营成本；反诉原告提交的音频资料、微信宣传资料、招商位置分布图、付款凭证、合同、票据等，拟证明因反诉被告的不实商业宣传及虚假承诺导致的反诉原告的经济损失243954元。反诉被告发表质证意见，与本案无关，不认可反诉原告证明目的，原告自身的经营投入，不能认定为反诉被告对反诉原告造成的经营损失。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中原、被告于2015年11月13日签订的《中国铁建?水岸广场（贵阳）租赁合同》，系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，属合法有效合同，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。因被告未缴纳租金及管理费，现原告起诉要求解除与被告签订的租赁合同以及返还涉案商铺。经审理查明，原告已于2017年10月31日向被告发出《律师函》，并于2017年11月1日向被告邮寄《解除合同通知书》，被告陈常强已签收该《律师函》，庭审中被告亦认可合同解除，加之原告已收回涉案房屋，故双方签订《租赁合同》已经解除，涉案商铺已经返还，本案不再明确。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”对本案的争议焦点，本院综合评判如下： 关于原告是否承担逾期交付场地（商铺）的违约责任。原、被告签订的《租赁合同》确认双方于2015年11月15日移交租赁场地，原、被告实际交付场地时间为2016年6月15日，被告及整个商场均系2016年8月25日开业。原告确系未按合同约定时间交付场地，但被告亦未按合同约定时间缴纳租金，未催告原告交付场地，且从庭审查明的情况可知，被告在签订合同时对于商场修建进度系明知，被告亦认可关于租金起算双方口头约定从交付之日起计算，原告向被告发出的缴费通知单亦是从2016年6月15日开始计算免租期。故本院认为，原、被告签订的《租赁合同》实际履行期限从2016年6月15日起算，即从原告交付场地之日起计算。对被告所提原告逾期交房应承担违约责任及支付违约金的抗辩，本院不予采信。 关于违约补交减免费条款是否系格式条款。本院认为，格式条款是指提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款。本案租赁合同中，原告作为出租人的主要义务为提供场地，被告作为承租人的主要义务为支付租金。涉案合同违约补交减免费条款，并未排除原告的责任，对于承租人即被告未加重其额外负担。故对于被告所提违约补交减免费条款系格式条款的抗辩，本院不予采信。 关于原告诉请被告缴纳2018年2月27日前的租金233956.10元以及违约补交减免费租金173423.16元。原、被告双方在合同中关于违约补交减免费用有约定，本院予以支持。本案被告实际于2016年6月15日进场装修，涉案商铺于2017年11月13日被原告上锁，故被告应向原告支付的租金及补交减免租金为：2016年6月15日至2017年6月14日止即依据合同约定第一年租金123.6元/月/平方米×155.9平方米×12个月=231230.88元；2017年6月15日起至2017年11月13日止即依据合同约定第二年租金133.49/月/平方米×155.9平方米×（5个月-1天）=103361.76元。故关于原告的该项诉请，本院支持334592.64元。对于被告辩称其与原告公司领导关于租金、管理费已经达成协议，并向本院提交通话录音佐证。经查，该通过录音只能证明被告与原告公司领导关于被告所欠租金问题进行协商，但不能证明双方已达成一致意见。故被告所提抗辩，本院不予采信。 关于原告主张的2016年8月25日起至2018年2月27日止的管理费102759.69元。本院认为，原、被告双方在《租赁合同》中约定，综合管理费自进场装修之日开始计算，现原告自愿从开业之日起计算，从其自愿。因原告于2017年11月13日将案涉商铺上琐。故综合管理费应从2016年8月25日起计算至2017年11月13日止，即36.4元/月/平方米×155.9平方米×（14个月+20天）=83229.81元。故关于原告的该项主张本院支持83229.81元。对于被告提出，因原告在4、5、6月未开中央空调，故应减免该三个月管理费的主张。本院认为，综合管理费用包括对房屋建筑共用部位的维修、维护和管理，共用设施、设备的维修、维护、运行和管理（含中央空调）等商场综合管理及服务，原、被告双方关于该中央空调的开放时间并无约定，对于其开设情况无法进行考量。故关于被告的该项抗辩，本院不予采信。对被告方提出，原告方实际未进行商业宣传推广开支，导致该区域人流量小、知名度差，直接导致我方经营收益下降，因此主张在全部综合管理费上抵扣每月1000元的主张，由于涉案租赁合同未约定具体指标，无法核查原告是否违约，且原告亦向本院提交证据证明其有宣传活动。故对该抗辩，本院不予采信。 关于原告主张的违约金57807.72元。因双方所签合同对此已进行了约定，且合法有据，故本院亦予以支持。 关于原告主张以所欠金额按每日万分之三收取滞纳金。因原、被告在合同中关于违约金已有约定，该滞纳金亦带有违约金性质，且本院对于违约金57807.72元已经支持，故对于该滞纳金的主张不予支持。 关于原告要求被告支付电费2844元的主张，因原告未提交证据予以佐证，故对原告的该主张，本院不予支持。 关于反诉原告所提因中央空调停运导致的经济损失47262.4元，逾期交付房屋导致员工培训费32000元，不实商业宣传及虚假承诺导致的反诉原告投资损失243954元。由于涉案《租赁合同》未约定具体指标，无法核查反诉被告是否违约，且反诉原告亦无证据证明其所受损失与商场行为之间存在因果关系。故对于反诉原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上，被告应向原告缴纳租金（含违约补交减免费租金）334592.64元、综合管理费83229.81元、违约金57807.72元元。因被告主张其向原告缴纳的履约保证金19300元、质量保证金10000元、装修押金8000元，共计37300元予以抵扣租金及管理费。本院从其自愿，上述履约保证金、质量保证金、装修押金共计37300元，抵扣租金后，被告应支付租金（含违约补交减免费租金）334592.64元-37300元=297292.64元。综上，被告应支付原告租金（含违约补交减免费租金）297292.64元，综合管理费83229.81元，赔偿违约金57807.72元。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下: 一、被告陈常强于本判决生效之日起十日内支付原告贵州中泓房地产开发有限公司租金（含违约补交减免费租金）297292.64元、综合管理费83229.81元、违约金57807.72元，以上款项共计438330.17元； 二、驳回原告贵州中泓房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 三、驳回反诉原告陈常强的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4867元，由原告贵州中泓房地产开发有限公司负担1272元，被告陈常强负担3595元（该款原告贵州中泓房地产开发有限公司已预交，被告陈常强在支付上述款项时一并支付给原告贵州中泓房地产开发有限公司）。反诉案件受理费4849元，由被告陈常强负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  鲁迪 二〇一八年七月二日 书记员  王芳