广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂02民终2107号 上诉人(原审原告):柳州市三鼎房地产投资有限公司，住所地：广西壮族自治区柳州市飞鹅路**。统一社会信用代码91450200773873612P。 法定代表人:陈青兰，公司董事长。 委托诉讼代理人:阮耀，广西和清律师事务所律师。 委托诉讼代理人:林宇蔚，广西和清律师事务所实习律师。 被上诉人(原审被告):广西新丝路文化艺术传媒有限公司，，住所地：广西壮族自治区柳州市友谊路****友谊国际**统一社会信用代码91450200584326118H。 法定代表人:高泉杏子，公司董事长。 委托诉讼代理人:索生凤，广西君行律师事务所律师。 上诉人柳州市三鼎房地产投资有限公司（以下简称三鼎公司）因与被上诉人广西新丝路文化艺术传媒有限公司（以下简称新丝路公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2017）桂0202民初849号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人阮耀、林宇蔚，被上诉人的委托诉讼代理人索生凤等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人三鼎公司上诉称，请求二审法院依法撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付违约金600000元；支付装修折旧费100000元；赔偿租赁损失288000元；三项合计988000元。本案所有诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、导致租赁合同解除的违约责任应由被上诉人承担。一审法院认定加锁封闭被上诉人**办公区域的责任主体是上诉人，缺乏基本证据，缺乏事实依据。事实上，加锁行为并非上诉人所为，被上诉人因为与他人之间存在经济纠纷而被加锁，提出单方解除合同缺乏事实法律依据，属于违约行为，应当承担合同违约责任。二、被上诉人行为属于根本违约，应当承担合同约定的违约责任。首先，租赁合同是双方平等自愿缔结的，不存在胁迫及违反法律、损害国家、集体利益等情形，合法有效。被上诉人提前退租，应当依照合同承担相应责任。其次，对于装修折旧费，上诉人之前已经投入巨资对场地进行装修的事实，被上诉人在进场前已经充分了解并认可的基础上，双方订立了相应合同条款，应当履行。第三，关于免租期租金损失，上诉人之所以同意前七个月免租，是基于被上诉人要能够按合同约定租赁满15年才成立的。现被上诉人单方解除合同，免租期租金损失是客观存在的。综上，一审判决认定事实有误，适用法律错误，恳请二审法院详查后改判。 被上诉人新丝路公司辩称，一、新丝路公司因租赁场地被封锁无法正常经营导致不能实行合同目的，根据合同法第九十四条的规定，行使合同解除权系依法行使权利不构成违约。二、合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定出租人应当按照约定将出租物交付给承租人，并在租赁期间内，保持租赁物符合约定的用途，维持租赁物的正常使用，所以无论锁门行为是何人所为，承租人在不能正常进入承租场地情况下，在通知出租人之后，出租人有法定义务解决该问题。而承租人多次通知出租人均没有解决该问题，上诉人违反其法定义务，直接导致合同不能继续履行。三、租赁的损失已实际发生为准：1、上诉人提出的违约金和赔偿金的主张是重复主张权利，我国合同法确定的赔偿损失是适用补偿原则，即合同法司法解释（二）第二十八条规定，违约金以不超过实际损失为限。第二十九条规定，当事人约定的违约金超过损失的百分之三十，一般可以认定为合同法一百一十四条第二条规定的“过分高于造成的损失”，而本案中上诉人没有任何证据证明其损失的存在，故不论违约金或赔偿损失均不能成立。2、租赁合同司法解释所规定的关于装修物的折价赔偿是指承租人装修的情况下，合同被解除后的赔偿问题，而本案中，该装修是出租人装修之后，出租给承租人使用。即使出租人不出租，该装修也会随着时间自然折旧，并不因出租使用而加速折旧，上诉人没有证据表明因为该出租行为导致了加速折旧或租赁物的损害，相反根据合同法第二百一十八条规定，承租人按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物致使租赁物受到损害的，不承担损害赔偿责任。故自然折旧不是承租人的责任范围，上诉人该主张既没有事实依据也没有法律依据。综上所述，一审法院适用法律正确，认定事实清楚。判决结果得当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 上诉人三鼎公司向一审法院起诉请求判令：1、新丝路公司向其支付违约金600000元；2、新丝路公司向其支付装修费折旧费100000元；3、新丝路公司赔偿其租金损失288000元；4、诉讼费由新丝路公司承担。 一审法院查明，本案当事人双方于2016年4月1日签订《租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定三鼎公司（甲方）将柳州市桂中大道19号文源华都紫京城第11栋二层房产（建筑面积共计约1200平方米）出租新丝路公司（乙方）使用，租赁期限为15年，即2016年11月1日至2031年11月1日止，合同签订之日起至2016年10月31日为经营过渡期，这段时间不计算租金。无论乙方是否装修完毕或开业，从2016年11月1日开始计算租金。每月租金每平米40元，合计48000元／月，每年租金为576000元。装修费（1500000元全部已由甲方支付）：乙方从2016年11月1日开始，根据实际经营情况在5年内将装修费全款返还给甲方（如经营效益良好，应提前2年返还，如经营效益未达预期，可适当延长2年）。在经营期间如因甲方原因导致终止合同的，甲方将后期乙方装修费按折旧后无息退还给乙方，如因乙方原因导致终止合同的则不予退还。押金200000元人民币，押金在合同签订后7日内支付，在双方合同期满5日内，由甲方一次性全额无息退给乙方（以押金凭据为准）。违约责任约定：租赁期内，如乙方提前退租，无论基于何种理由甲方即解除合同并没收押金、装修费、装修装饰物归甲方所有，双方约定：乙方应向甲方支付违约金400000元，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。如甲方无正当理由解除合同的，甲方应返还乙方的押金及装修折旧费用并向乙方支付违约金400000元。另外，双方口头约定三鼎公司将其所有的位于柳州市公司作为办公区域使用，另外收取租金。三鼎公司按照约定交付租赁场地，新丝路公司按照合同约定支付2016年11月至2017年1月的租金144000元（48000元／月×3个月）。2016年12月9日至2016年12月22日，新丝路公司承租的柳州市桂中大道19号文源华都紫京城第11栋一层办公区域大门被加锁封闭导致无法正常办公，2017年1月9日新丝路公司向三鼎公司发出告知函，告知新丝路公司于2017年1月31日单方解除双方租赁合同关系，三鼎公司收到解除合同通知，并认可双方租赁合同关系于2017年1月31日解除，主张依据合同第十条第三款的约定要求新丝路公司向其支付违约金600000元（含押金200000元），赔偿租金损失及装修折旧费用。 另查明，双方口头约定新丝路公司承租的柳州市桂中大道19号文源华都紫京城第11栋一层房产作为公司办公区域使用，由于承租的一楼办公区域被加锁封闭，2016年12月9日新丝路公司工作人员报110进行求助。同日，新丝路公司工作人员向文源社区居委会申请调解，调解员到现场进行查看调解，但由于本案当事人双方都是工作人员在场，负责人不在场，调解无果。 一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方于2016年4月1日签订《租赁合同》，合同约定房屋租赁期为15年，自2016年11月1日起至2031年11月1日止。新丝路公司于2017年1月9日向三鼎公司发出告知函要求解除双方签订的《租赁合同》以及租赁关系，三鼎公司认可双方签订的《租赁合同》及租赁关系于2017年1月31日解除，依据合同主张新丝路公司支付解除合同的违约金，装修折旧费、租金损失。 首先，本案的争议焦点在于导致租赁合同解除的违约责任由谁承担。租赁期限内由新丝路公司提出了单方解除合同的通知，其陈述的理由是由于三鼎公司加锁封闭了其承租的一层办公区域，封锁的时间从2016年12月9日至2016年12月22日，导致无法正常办公、致使合同目的无法实现。新丝路公司为证明其主张向该院提交了2016年12月9日《按出警记录登记表》《文源社区情况说明》封锁门禁照片等证据予以证明。除此之外，为了更好的查明事实，一审案件承办人员到文源社区找到当时在现场参与调解的社区调解人员了解到2016年12月9日新丝路公司确已被三鼎公司加锁封闭一楼办公区域大门，双方工作人员都有参与调解，但由于双方公司负责人员均未在场，调解未果。新丝路公司大门继续封锁。因此综合新丝路公司提交的书面证据以及法院所作的询问笔录，对新丝路公司提出单方解除合同的事由予以采信。三鼎公司主张被告大门被封锁是事实，但是封锁新丝路公司大门不是三鼎公司，是对面快餐店，但是三鼎公司没有证据证明其主张，故不予采信。另外，三鼎公司提出新丝路公司租赁的一层办公区域被封锁，与其租赁的二层房产不是同一法律关系，因此新丝路公司单方解除二层房产租赁合同系根本违约行为，应承担违约责任。根据庭审查明，双方均确认二层租赁场地新丝路公司承租作为培训场地使用，一层租赁场地承租作为教师及工作人员办公区域使用，三鼎公司封锁新丝路公司一层办公区域导致被告无法正常工作、营业，二层的培训工作也无法正常开展，一层、二层的租赁合同目的均无法实现，因此新丝路公司提出单方解除合同有事实法律依据，不属于违约行为，三鼎公司以此主张新丝路公司承担合同违约责任缺乏事实法律依据，不予支持。 其次，三鼎公司主张依据双方签订合同的第十条第3款“租赁期限内，如乙方提前退租，无论基于何种理由甲方即解除合同并没收押金、装修费、装修装饰物归甲方所有，双方约定，乙方应向甲方支付违约金40万元，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。如甲方无正当理由解除合同的，甲方应返还乙方押金及装修折旧费用并向乙方支付违约金40万元。”根据《中华人民共和国合同法》第40条的规定，提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。双方合同中第十条第3款的约定：新丝路公司无论基于何种理由前提下退租都应承担违约责任，则加重了其责任，也排除对方单方解除合同的权利。该条款是无效条款，故三鼎公司在被告不存在违约行为前提下，依照该合同条款要求被告承担解除合同的赔偿责任显失公平，且缺乏法律依据，不予支持。 关于装修折旧费的问题，三鼎公司主张由于新丝路公司提前解除租赁合同，合同租赁期限约定为十五年，因此新丝路公司应当向原告支付装修折旧费100000元。本案中原告并没有提交任何关于装修费实际支付了1500000元的证据，双方签订的租赁合同中没有关于装修折旧费每年100000元的约定，故三鼎公司的该项主张没有事实法律依据，不予支持。 关于租金损失的问题，租赁合同中没有约定在新丝路公司提前解除合同的情况下需要支付免租期租金，故三鼎公司主张无事实法律依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回原告柳州市三鼎房地产投资有限公司各项诉讼请求。案件受理费13680元由原告柳州市三鼎房地产投资有限公司负担。 本院二审期间，当事人向本院提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人二审期间提交了相关证据,第一组证据：三鼎公司咨询函、社区回复的情况；社区调查材料；事实情况说明、社区询问笔录等，拟证明三鼎公司不是参加社区调解的主体，一审法院的谈话笔录存在对社区工作人员表述意思有曲解，导致认定事实错误。第二组证据：网页截图、照片、企业工商公示信息，拟证明二楼“新丝路公司”与一楼的“泉杏国际”、“新东方文化传媒”、“华林教育”是不同的主体。一楼门面被加锁影响不到二楼的正常经营。第三组证据：物业公司出具的“新丝路”和“泉杏国际”拖欠水电、物业费的情况说明、费用明细、水电费通知单，拟证明“新丝路”和“泉杏国际”长期拖欠水电费不交，已经违反合同约定。第四组证据：二楼的场地装修票据，拟证明：之前场地装修的费用是由三鼎公司承担，现在由于新丝路实际使用了场地，理应支付装修折旧费。第五组证据：加锁证明、欠费证明、快餐店变更材料，拟证明：一楼门面的办公室门上有一把锁是因为被上诉人拖欠15000元快餐费，快餐店多次找不到人联系的情况下加锁，目的是为了让其露面协商付款。被上诉人二审期间未提交新证据。 对于上诉人提交的第一组证据，被上诉人认可冯娉婕的证言内容和一审法院2018年1月16日的询问笔录内容一致，并没有产生冲突。该组证据与本案事实相关联，本院结合一审相关证据对该证据予以采纳；被上诉人对第二组证据工商登记信息的真实性没有异议，但是提出新东方文化传媒有限公司和被上诉人实质是一套人马，两块牌子，泉杏国际是没有正式登记的，其名称来源于被上诉人的法定代表人名字。由于对双方口头约定新丝路公司承租柳州市桂中大道19号文源华都紫京城房产的事实，上诉人一审庭审中已予以认可，故对此证据，本院结合一审查明事实予以采纳。对于第三、第四、第五组证据，被上诉人对该些证据不予认可，本院结合本案的事实，对前述证据的证明效力予以参考。 本院对当事人争议事实及证据作如下分析和认定：上诉人认为一审法院认定系上诉人封锁被上诉人一层办公区域导致被上诉人无法正常工作、营业，二层的培训工作也无法正常开展，一层、二层的租赁合同目的均无法实现，认定事实错误。经查，被上诉人在一审提出的证据，仅证实其办公场所被加锁的事实，但是并不足以证实系上诉人的行为。根据一审法院找到文源社区当时在现场参与调解的社区调解人员调查核实的情况看，与上诉人二审期间提供的证言内容一致，并无冲突，该社区调解人员也明确否认其调处纠纷的当事人中有上诉人，并且，目前也没有相关证据证实当时调解的具体过程及内容。因此，一审判决认定上诉人封锁被上诉人一层办公区域导致被告无法正常工作、营业，二层的培训工作也无法正常开展的事实无充分证据证实。该事实认定有误，本院予以纠正。一审认定其余事实清楚，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：新丝路公司单方解除租赁合同，是否要向三鼎公司承担违约责任？ 本案当事人双方于2016年4月1日签订的《租赁合同》，是双方平等协商基础上的真实意思表示，并不违反法律禁止性及效力强制性规定，合同有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。我国合同法规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”是要求出租人对租赁物本身权属及质量出现问题或者瑕疵时，负责保持租赁物符合约定的用途，而不是因为发生侵权事由时负责排除妨害，除非出租人系该侵权责任人。被上诉人主张因上诉人过错导致合同解除，根据我国民事诉讼证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。本案被上诉人主张引起合同关系解除的事实系上诉人加锁等行为，但是并未提供充分证据证明上诉人系侵权加害人，则其举证责任并未完成，举证责任不能转移至上诉人，故一审要求上诉人对封锁被上诉人大门非其所为之事实，提供证据证明，并承担举证不能的不利后果，分配举证责任不当。依据合同相对性原则，本案被上诉人单方解除合同的行为，构成对上诉人的违约。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方合同的第十条第3款约定：“租赁期限内，如乙方提前退租，无论基于何种理由甲方即解除合同并没收押金、装修费、装修装饰物归甲方所有，双方约定，乙方应向甲方支付违约金40万元，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。如甲方无正当理由解除合同的，甲方应返还乙方押金及装修折旧费用并向乙方支付违约金40万元。”，虽然其中“无论基于何种理由”的表述，不能对抗法定解除合同的事由及抗辩，但是该条款中关于双方在违约时向对方支付一定数额的违约金的约定内容明确且符合法律规定，应当予以认可。本案属于被上诉人违约解除合同的情形，故本院根据合同约定及履行情况，综合考虑当事人的过错程度、实际损失等因素，支持支付违约金请求。关于押金主张，因为合同解除后，尚未履行的，终止履行，故不再处理。 本案双方已经终止合同的权利义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。关于装修费用的承担问题，合同有明确约定：“装修费（1500000元全部已由甲方支付）：乙方从2016年11月1日开始，根据实际经营情况在5年内将装修费全款返还给甲方（如经营效益良好，应提前2年返还，如经营效益未达预期，可适当延长2年）。”可见双方在订立合同时即认可上诉人出租场地支出的装修费为150万元，并约定此款项由被上诉人最长在7年内返还，故上诉人主张被上诉人应当向其支付装修折旧费有合同依据。现上诉人主张以15年计，低于合同约定的7年内返还标准，属于当事人对自己权利的合法处分，本院认可装修费折算比例数额依据此标准并结合合同解除前被上诉人的实际占用使用租赁物的期间进行计算，即1500000元÷15年×10月÷12＝83333元。 双方合同是15年期间的长期租赁合同。合同约定的免租期是出租人基于合同长期履行的目的所作的利益让渡。现因为不能归咎于让渡方的原因导致合同初始履行即解除，合同目的无法实现，让渡方即上诉人实际因此遭受损失。由于双方已约定了违约时支付违约金的方式，本院对此节因素在适用违约金时综合予以考虑，不作专门处理。 综上，一审判决认定部分事实错误，适用法律有误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2017）桂0202民初849号民事判决； 二、广西新丝路文化艺术传媒有限公司支付柳州市三鼎房地产投资有限公司违约金400000元； 三、广西新丝路文化艺术传媒有限公司支付柳州市三鼎房地产投资有限公司装修费83333元； 四、驳回柳州市三鼎房地产投资有限公司的其他诉讼请求。 上述应付款项总计483333元，义务人应于本案判决生效之日起二十日内履行完毕，逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内，向法院申请执行。 一审案件受理费13680元，二审案件受理费13680元，合计27360元，由柳州市三鼎房地产投资有限公司负担13975元，由广西新丝路文化艺术传媒有限公司负担13385元。 本判决为终审判决。 审判长 梁 斌 审判员 黄继湘 审判员 杨显强 二〇一八年七月二十四日 书记员 祝庾龙