江西省南昌市青云谱区人民法院民 事 判 决 书（2017）赣0104民初1313号之一原告（反诉被告）：中国人民解放军江西陆军预备役步兵师高射炮兵团，住所地：江西省南昌市青云谱区迎宾北大道****号。法定代表人：吴海斌，该部队政委。委托诉讼代理人：戴佑鹏，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601200910195188。委托诉讼代理人：孔亮，江西求正沃德律师事务所律师，执业证号：13601201610290061。被告（反诉原告）：江西省德昌实业有限公司，住所地：江西省南昌市青云谱区迎宾北大道186号，统一社会信用代码：9136010075999643X3。法定代表人：徐宾，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐红坚，女，1966年8月1日生，汉族，南昌市人，该公司董事，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：万承贵，男，1949年9月18日生，汉族，南昌市人，该公司法务，住江西省南昌市青云谱区。原告（反诉被告）中国人民解放军江西陆军预备役步兵师高射炮兵团（以下简称“高炮团”）与被告（反诉原告）江西省德昌实业有限公司（以下简称“德昌公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高炮团的委托诉讼代理人戴佑鹏、孔亮，被告（反诉原告）德昌公司的委托诉讼代理人徐红坚、万承贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高炮团向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾空房屋并归还，2、判令被告支付2010年10月1日起至今的房屋占用费截止2017年12月31日为2，409，712元，3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告就涉案房屋的租赁事宜双方签订了租赁合同，租赁合同约定了租金标准为每年45万元，并约定被告在每季度的最后一个月25日前预交下一季度的租金。合同虽然是无效，根据《租赁合同的司法解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租赁费标准支付房屋占用费，人民法院依法予以支持。被告应承担相应的房屋占用费。德昌公司答辩并反诉称：德昌公司自2010年4月底使用高炮团的B栋、C栋、E栋房屋，而D栋一直未占有和使用。2013年7月，德昌公司接到高炮团关于对营院进行拆迁、升级改造的通知后，于当月将军官训练中心（E栋）房屋及场地腾空交还给了高炮团，该房屋虽未拆迁，但此后至今一直由高炮团使用。其中E栋一、二层的厨房、大小餐厅作为自用食堂，二、三楼客房作为战士教室、宿舍，多功能中心作为培训、会议场所，对空置的客房换了门锁并贴上封条。德昌公司2015年4月10日接到高炮团《关于终止房地产租赁合同的通知》后，立即全部停止了在B栋、C栋经营的宾馆业务。前厅、客房及会议室因涉及双方关于对德昌公司的损失进行评估、给予补偿之约定，保留原物、原貌等待评估，故未搬出，且大门已由高炮团加贴封条，德昌公司也无法搬出。几年来，德昌公司曾多次以书面及口头方式要求进行评估，但高炮团以等待上级指示为由一直拖延，导致德昌公司蒙受的损失扩大。高炮团请求判令德昌公司腾空房屋、交还房屋，没有任何事实依据。关于2012年10月1日至2015年12月31日期间的租金及违约金。1、依据已经发生法律效力的南昌市青云谱区人民法院2017赣01**民初1313号民事判决书，双方签订的《租赁合同》归于无效。合同中关于租金的条款及迟延违约金的条款没有法律效力。德昌公司无需承担合同所规定的支付租金及违约金的义务；高炮团要求德昌公司支付租金的诉请，没有法律依据。2、根据我国《民事诉讼法》之规定，当事人的委托代理人变更诉讼请求，应当享有当事人的特别授权。在本案中，高炮团的委托代理人的代理权限为一般代理，其当庭口头将原支付租金的诉请变更为支付房屋占用使用费，超越了代理权限，属于无效申请，3、根据《最高法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，对当事人因租赁合同无效请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持的规定，支付使用费实行不告不理。本案中，高炮团没有主张参照合同约定的租金标准收取支付房屋占用使用费，视为高炮团对自己权利的放弃，法庭不予审理。4、德昌公司在使用涉案房屋期间，按合同约定的租金价格，及时、足额向高炮团支付了使用费。即使高炮团变更诉请成立，其诉称的德昌公司欠房屋使用费达1,482,212元，而没有向法庭提交相关证据证明，构成举证不能。5、德昌公司在2013年7月就将E栋房屋交还给了高炮团，又于2015年4月已将使用的B栋、C栋房屋、场地交回，由高炮团张贴封条，加锁封闭。不存在德昌公司此后继续占用使用的事实，高炮团将使用费计算至2015年12月31日止的租金，对德昌公司极不公平。6、我国《民法通则》及《民法总则》均明确规定：延付或拒付租金的诉讼时效为一年。即使高炮团请求参照《租赁合同》约定收取房屋使用费，时间为每季度最后一个月的25日之前。高炮团在本案中主张的是自2010年10月1日起至2017年12月31日期间的使用费，其诉讼时效应当自应当付款之日起的365天之内分期、分阶段计算，最后一期的诉讼时效截止日为2016年12月24日。高炮团提起本诉的日期为2017年7月26日，诉讼时效已过七个多月之久。而最早一期的诉讼时效截止日为2011年12月24日，诉讼时效已过五年又七个多月之久。即使德昌公司使用费未付，高炮团的诉请也因超过诉讼时效而无法得到支持。7、高炮团以《最高人民法院关于民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款关于民间借贷利息的规定来计算德昌公司未支付房屋使用费的违约金1,569,382.4元，适用法律错误。且该司法解释系最高人民法院2015年6月23日发布，自2015年9月1日起施行。高炮团以该规定计算该规定施行之前的利息，违反了法不溯及既往的基本常识。三、关于2016年1月1日之后的房屋使用费。如前所述，德昌公司已将涉案房屋的E栋及场地交还给了高炮团；B栋、C栋因双方之约定等待评估故未搬出。自2015年4月10日起答辩人全部停止了在涉案房屋及场地上的营业，根本没有使用该房屋；双方在合同中没有关于房屋使用费的约定。高炮团要求德昌公司支付自2016年1月1日起至2017年12月31日止按租金标准计算的房屋使用费927,500元，纯属空穴来风，无稽之谈。即使德昌公司继续占用和使用涉案房屋，自2016年1月1日起至2016年7月25日期间的使用费也超过了一年的诉讼时效，应当依法不予支持。德昌公司请求法院查明本案事实，依法驳回高炮团的全部诉讼请求。基于合同无效造成的损失，德昌公司提起反诉：1、判令被反诉人向反诉人赔偿因租赁合同无效给反诉人造成的经济损失合计人民币14，394，558.37元；2、由被反诉人承担本案的全部诉讼费用（包括案件受理费、评估费）。事实与理由：反诉人与被反诉人于2010年4月17日共同签订租赁合同一份，约定由被反诉人将其位于南昌市青云谱区迎宾北大道1362号高炮团大院内部分房屋及附属设施、场地有偿租赁给反诉人使用，租赁期限自2010年10月1日起至2030年9月30日止共二十年整。反诉人为房屋及场地进行装修改造、添置所需的设备设施，支出品牌宣传及连锁加盟等相关费用，投入了大量资金，并因此承担资金拆借的财务成本；2015年4月10日反诉人应被反诉人的要求，在租赁房屋所开办的宾馆、军训中心全部停业，又支出了雇员遣散安置费用。大额投入，短暂经营，反诉人为此蒙受了巨大的经济损失。经双方共同指定的双方评估机构评定，反诉人的损失合计人民币14,394,558.37元。被反诉人在与反诉人签订租赁合同时违背诚实信用的原则，故意隐瞒其出租的房屋未办理建设工程规划许可证、未取得房屋所有权证等基本情况，系导致租赁合同无效的根本原因。被反诉人存在全部过错，应当依法承担全部责任，赔偿反诉人的全部损失。而被反诉人以等待上级指示为由推诿，至今分文未赔，反诉人多次要求无果。基于以上事实与理由，反诉人为维护自身合法权益，特依法提起反诉。请求人民法院与本诉合并审理，支持反诉人的如前反诉请求。高炮团对德昌公司的反诉辩称：反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，根据合同法的相关规定，合同无效的法律后果是恢复原状，本案当中反诉原告未将房屋交还，已经存在过错。其次，合同法的处理规则是根据合同无效的过错大小来承担责任，本案中反诉原告存在明显重大过错，因为反诉被告的房屋是属于军事禁区内的房产，这是众所周知的事实，而军队的房产本身具有特殊性，其未办理建设工程规划许可是特定历史环境所造成的，而且房屋建设是在城乡规划法实施以前所建立的，所以未办理工程规划许可反诉被告并不存在过错，鉴于军队房产特殊性原因，反诉原告在签订房屋租赁合同时，本身就应该审查或者要求反诉被告提供相关的证件，予以核实，但是反诉原告并未尽到相应的核实义务，自身存在重大过错。军队出租房屋是响应中央军委的政策，收回房屋也是军队政策要求，反诉被告并无过错。反诉原告提出的品牌宣传、设施设备、员工安置，店面加盟费等损失应由反诉原告自行承担，相关的设施设备可以拆迁使用，不存在任何损失。关于反诉原告提出变更诉讼请求问题，庭后我方予以补充书面的材料。房屋占用费并未超过诉讼时效，房屋占用是持续性的行为，所以只要房屋并未收回，诉讼时效均未开始计算，而且民法总则已经取消了短期诉讼时效的规定。反诉原告强调房屋已经交还，应承担相应的举证责任。对于反诉原告提出我方贴封条，就已经停止使用，我方贴封条不是阻止其使用，恰恰是督促其搬出房屋，交还原告。高炮团为证明自己的主张向本院提交了如下证据：《房屋租赁合同》，证明德昌公司拖欠高炮团占用费，具体计算方式根据租赁合同第五条规定每年租金为人民币45万元，第二个六年递增至47.2万元，计算到2017年12月31日，按月计算，占用费参照租金标准计算。德昌公司至今一直在占用租赁物。德昌公司对高炮团提交的证据质证认为：证据一、如果合同无效，所有的租金和计算标准都是无效的，不应按商业标准收取租金。既然是计算了占用费，应当是象征收取。造成合同无效是部队导致的，高炮团是经过报纸上的公开信息招标的，当时合同约定了是要做宾馆、住宿、培训，我们花费了大量的投入。对合同的合法性，是无效合同。对关联性，高炮团主张的是房屋的使用费，参照租金标准，对方当事人的代理权限，根据民事诉讼法规定，应在答辩之前。即使要计算占用费，高炮团对交付的内容不完全，德昌公司的E栋在2013年7月强行收回，涉案的D栋一直由原告自己使用，被告从来没有占用，房屋使用费计算到2017年12月31日，无从说起，租金和使用费是无法计算的。德昌公司为抗辩高炮团的主张并证明自己的主张向本院提交了如下证据：证据一、德昌公司营业执照，证明德昌公司诉讼主体资格。证据二、1、《租赁合同》，2、高炮团2015年4月10日《关于终止房地产租赁合同的通知》，3、高炮团交付及收回房屋时间表，4、军苑中心（E栋）2013年7月移交清单，5、高炮团关于拆除涉案房屋的通知，6、照片：2-4～2-15，7、德昌公司已付房屋使用费转账单及高炮团收据（不含高炮团已举的证据），8、高炮团在德昌公司伙食费结算单。证明涉案房屋使用的起始基准日期，《租赁合同》终止的基准日，德昌公司实际使用涉案房屋的时间。德昌公司已于2012年7月将军苑中心交还给高炮团，E栋于2013年7月交还高炮团，本身四栋房屋只交付了一半，交付的一半也不是完全交付，由高炮团使用或封闭。2017年4月10日至今就没有使用，也没有经营，高炮团主张此后的租金及使用费没有事实根据，德昌公司已支付房屋使用费，除高炮团举证13笔2，375，896元，德昌公司又向法院提供7份1，285，728.8元，合计支付租金3，661，624.8元（不包括200万元的转让费，海福达与德昌公司一起的，虽然是两个公司，但是股东是一样的，所以在支付租金的时候没有分开）。证据三、1、照片：2-1～2-3，2、军官训练中心原承包人收取德昌公司200万元的收据，3、照片：2-16～2-19，4、德昌公司停业后要求要求补偿的报告，5、德昌公司给高炮团的《催告函》，6、《德昌公司资产及停业损失评估报告》，7、德昌公司支付的评估费发票，证明德昌公司开办的指南针宾馆及军苑中心、德昌公司已代高炮团赔偿原承包人的损失200万元，指南针宾馆及军苑中心客房内家具及设施与建筑物附合为一体，不可拆卸，德昌公司在停业后向高炮团主张赔偿，高炮团应当赔偿德昌公司损失的数额，高炮团应承担评估费数额。高炮团对德昌公司提交的证据质证认为：证据一、无异议。证据二、对1的三性无异议；对2的真实性合法性无异议，对关联性有异议，该份证据是要求德昌公司搬迁的时间，不等于其实际已经搬迁，但事实上德昌公司至今都没有腾空、交付房屋；对3的是德昌公司自书的不能算是证据，也没有双方的签字确认；对4的该清单资料真实性予以确认，真实性、合法性无异议；对5真实性、合法性无异议，对关联性无异议，这个房子确实收回了；对6真实性、合法性无异议，对关联性有异议，并不等于就是这个房屋就已经交付给我们了；对7三性无异议；对8具体金额需要与具体负责人核实，如是事实予以认可。对于是两个公司混同款是否可以均摊，或者根据租金的比例来分摊一下。证据三、对1真实性、合法性关联性无异议，确实是他们开办的宾馆及军苑中心；对2与本案没有关联，是另外的法律关系，是德昌公司与原承包人转让行为产生的费用；对3真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该份证据材料仅能证明德昌公司是对涉案房屋进行了装修，但房屋里的被褥电视机不属于附着物；对4、5真实性、合法性、关联性无异议，确实是因为我们收回涉案房屋提出了要求赔偿的请求；对6对评估的金额并不等于高炮团当然要赔偿的数额，对德昌的评估意见因为该份鉴定意见也是根据双方的合同约定进行相关的鉴定，这些鉴定的范围，不能超过合同的约定，因此我们认为宾馆的设备，用品及其他费用还有停业期间损失及至今利息，不应该列入赔偿范围，也就是说涉案的赔偿，补偿范围，仅限于固定资产的直接投入，其次该鉴定报告鉴定方法是背离合同约定，因为根据房屋租赁的司法解释第九条规定未形成附合的，承租人应该是拆除，除了改扩建投入的费用之外，其他不应计入赔偿金额，该鉴定报告的鉴定方法也不符合法律规定，根据第九条的精神，该鉴定应采用造价鉴定方法，采用资产评估有失公允，德昌公司提供的鉴定材料不符合法律要求，评估报告应当依据合法的鉴定材料进行评估，应当提供合法票据，银行流水，来作为支持其主张的依据，法院在此方面作出甄别工作，对于不符合法律要求的票据不予认可；对7三性均无异议。本院经审理认定事实如下：2010年4月17日，高炮团（甲方）与德昌公司（乙方）签订了一份《租赁合同》约定：甲方将坐落在江西省南昌市青云谱区迎宾大道1362号高炮团大院内四层教学楼一栋（图示Ｂ栋）、五层宿舍楼一栋（图示Ｃ栋）、南面车库第二层（图示Ｄ栋）、军官训练中心（图示Ｅ栋）、运动场南区及其附属设施设备和院内空地提供给乙方使用；乙方已对甲方所要提供的上述房屋、场所及其附属设施做了充分了解，愿意租赁；租赁期限自2010年10月1日起至2030年9月30日止。租赁合同约定了租金标准为每年45万元，每六年为一个递增，并约定被告在每季度的最后一个月25日前预交下一季度的租金；合同还约定被告逾期交付租金或有关费用的每逾期一日按其滞交的总额的2%向原告支付违约金；甲方有违反本合同第九条（租赁期间甲方应积极配合乙方保证房屋及场地使用顺利）约定的，乙方有权解除合同，并由甲方赔偿乙方未履行合同年限的经济损失，赔偿标准为乙方在军官训练中心（图示Ｅ栋）投入的装修费、家具设备及改造等费用共计人民币二百万元，按十年折算，每年二十万元；甲方还应赔偿乙方在合同履行期间进行改造装修或者曾扩设备费用（费用经国家认定有评估资质的单位进行评估，并按年限折价）。2015年4月10日，高炮团通知德昌公司，因军队房地产租赁政策法规调整，终止双方签订的房地产租赁合同及相关协议，要求德昌公司于2015年11月15日前搬迁完毕。德昌公司遂停止相关营业活动，德昌公司与海福达公司共支付房屋占用使用费3，661，624.8元（德昌公司与海福达公司股东相同，均承租了高炮团的房屋，故一起支付租金）。2015年11月2日，高炮团再次通知德昌公司，自即日起，正式解除双方的相关租赁合同，要求德昌公司于2015年12月31日之前完成搬迁工作。2017年5月23日，德昌公司向高炮团发出催告函，要求高炮团补偿其相关损失。本案审理过程中，德昌公司申请对其所受损失进行鉴定，经双方抽签，共同选取江西惠普资产评估事务所有限责任公司对德昌公司涉案的事项进行评估。2017年12月18日，江西惠普资产评估事务所有限责任公司出具资产及停业损失评估报告书记载：本项目资产评估基准日是2015年4月10日。评估结论为：经评定，江西省德昌实业有限公司涉案事项评估值为14，394，558.37元。项目明细如下：一、基准日资产净值合计11，490，816.51元（1、建筑物净值8，232，334.13元、宾馆设备用品净值1，695，982.38元，其中电梯251，937元、变压器及安装费193，830元、其他费用1，562，500元）；二、停业期间损失1，246，438.68元，三、资金利息1，657，303.18元，合计人民币14，394，558.37元。德昌公司支付评估费75，000元。本院已于二0一八年四月十七日先行判决高炮团与德昌公司签订的《租赁合同》无效，双方均未上诉，现该判决已生效。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现高炮团与德昌公司签订的《租赁合同》无效，财产应当予以返还，故高炮团要求德昌公司腾退房屋的诉求符合法律规定，本院予以支持。关于高炮团主张的房屋占用费，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故高炮团主张房屋占用使用费，本院予以支持。德昌公司自2015年4月后已停止相关营业活动，故房屋占用使用费自2010年4月计算至2015年4月共五年，约定的租金标准为每年45万元，故房屋占用使用费共计225万元。本案中德昌公司与海福达公司共支付房屋占用使用费3，661，624.8元，本院酌定德昌公司与海福达公司各支付1，830，812.4元房屋占用使用费，扣除德昌公司已支付的1,830,812.4元，德昌公司需支付419，187.6元（2，250，000元-1,830,812.4元）。因高炮团交付租赁物的时间延迟，亦未按约完全交付，且E栋于2013年7月大部分已收回，故房屋占用费相应扣减，德昌公司无需再支付。关于德昌公司主张的损失14，394，558.37元，因《租赁合同》无效，双方均有过错，但高炮团明知其租赁物没有建设工程规划许可证，亦未报上级有关部门审核批准，存在重大过错，应承担主要责任，而德昌公司在承租涉案房屋时亦未尽到合理的审查义务，也存在一定过错，应承担次要责任，本院根据各方的过错程度酌定高炮团承担60%的责任，德昌公司承担40%的责任。德昌公司评估的损失为14，394，558.37元，其中的宾馆设备、用品净值1,695,982.38元，德昌公司可以自行拆除搬走处理，不计入损失，但其中电梯251，937元、变压器及安装费193，830元，该两项的拆除可能会降低设备的价值，扩大双方的损失，故纳入损失中；鉴定报告中的“其他费用”为军官训练中心原承包方的装修改造家具设备费，因合同中约定军官训练中心（图示Ｅ栋）投入的装修费、家具设备及改造等费用要按年限折价赔偿，故其他费用1，562，500元可计入损失；停业期间损失1,246,438.68元，高炮团已提前通知其搬迁，其未搬迁到他处经营，停业损失系其自身原因造成，故不纳入损失中；德昌公司主张资金利息损失1,657,303.18元，亦无法律依据，本院不予支持。故德昌公司的损失为建筑物净值8，232，334.13元、电梯251，937元、变压器及安装费193，830元、其他费用1，562，500元，合计人民币10，240，601.13元，高炮团承担其中的60%的责任，故高炮团应赔偿德昌公司6，144,360.68元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、江西省德昌实业有限公司自本判决生效之日起三十日内将坐落在江西省南昌市青云谱区迎宾大道1362号高炮团大院内四层教学楼一栋（图示Ｂ栋）、五层宿舍楼一栋（图示Ｃ栋）、南面车库第二层（图示Ｄ栋）、军官训练中心剩余部分（图示Ｅ栋）、运动场南区及其附属设施设备和院内空地腾退给中国人民解放军江西陆军预备役步兵师高射兵炮团。二、中国人民解放军江西陆军预备役步兵师高射兵炮团自本判决生效之日起七日内赔偿江西省德昌实业有限公司人民币6，144,360.68元。三、驳回中国人民解放军江西陆军预备役步兵师高射炮兵团的其他诉讼请求。四、驳回江西省德昌实业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费26078元，由中国人民解放军江西陆军预备役步兵师高炮团负担；反诉受理费54084元，由江西省德昌实业有限公司负担。评估费75000元，由中国人民解放军江西陆军预备役步兵师高炮团负担45000元，由江西省德昌实业有限公司负担30000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  杨 琦人民陪审员  雷志强人民陪审员  徐芳敏二〇一八年七月四日（）书 记 员  洪 琳