重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0112民初2538号 原告：重庆奥投物流有限公司，住所地重庆市渝**双凤桥街道长凯路****10-1，统一社会信用代码91500112681485604C。 法定代表人：黄毅，执行董事。 委托诉讼代理人：袁静，重庆江泰律师事务所律师。 被告：邵雪飞，男，1975年6月8日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 原告重庆奥投物流有限公司（以下简称“奥投公司”）与被告邵雪飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案受理后，依法适用普通程序于2018年6月21日公开开庭进行了审理。原告奥投公司的委托诉讼代理人袁静到庭参加了诉讼，被告邵雪飞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 奥投公司向本院提出诉讼请求：1．确认原被告签订的租赁合同于2017年8月24日解除；2．被告支付2016年7月20日至合同解除之日的租金393172.47元，并以此为基数，按年利率24%支付2017年8月24日至付清时止的资金占用损失；3．被告支付2016年7月20日至2017年1月16日的水费1564.56元、电费8517.32元，并以10081.9元为基数，按年利率24%支付2017年1月17日至付清时止的资金占用损失；4．被告支付违约金89583.6元；5．被告支付再次出租的中介费29861.2元、搬迁家具及办公物品产生的费用20000元、堆放办公服务器的场地占用费900元；6．被告支付律师费20000元；诉讼费由被告承担。事实和理由如下：2016年8月3日，原告与被告签订《办公租赁合同》约定：原告提供房屋给被告使用，被告支付房屋使用费。但从2017年1月17日起，租赁房屋不再有人上班，物品也未搬走，且不支付任何费用。故为维护原告的合法权益，起诉来院。 邵雪飞未作答辩。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了房地产权证、办公租赁合同2份、情况说明、通知、10楼租金及水电费明细水电费计量总表、水电计量明细、能耗用电计费说明、发票、通知、快递单、函件、授权委托书、该退皮条、法律委托合同、银行转账凭证、照片证据材料，本院依法进行了审查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 渝北区××街道××路××号××幢××房屋系原告所有。 2016年8月3日就上述房屋的租赁事宜签订的《办公楼租赁合同》，首部载明：原告（甲方、出租方）、昆明联诚科技股份有限公司（乙方、承租方，以下简称“昆明联诚公司”）；2条约定：租赁期限从2016年7月20日至2021年7月19日；第3.1条约定：租金为40元/月/平方米（房屋租赁费32元/月/平方米，物业管理费8元/月/平方米），合计租金为29861.2元/月。乙方按先付后用，交三押一支付方式向甲方支付租金，在本合同有效期内，每年的月租金以上一年的月租金为基准，按5%准递增。自本合同签订之日起3日内，乙方应支付首次租金89583.6元给甲方，乙方在每季度结束前10日，支付下季度的租金；第3.2条约定：自本合同签订之日起3日内，乙方应向甲方支付29861.2元保证金，租赁期满，乙方无违约情形且移交租赁物完成后15个工作日内，甲方将保证金不计利息退还给乙方；第4.3条约定：在租赁期间，租赁物的水、电费由乙方自行承担，并按月支付给甲方，单价以当地供水公司、电力局当月的账单为准，双方核对使用量后（含公摊及乙方实际用量，其中：公摊费用按乙方当月水、电用量占总表的比例计算进行分摊）在核实无误后乙方在5日内将该费用支付给甲方，甲方应提供相关交费的总发票复印件给乙方；第7.1条约定：若乙方未按本合同约定按时支付报考但不限于租金、物业管理服务、水电费或其他费用，每逾期一天，乙方应按拖欠总额的1%向甲方支付违约金，累加计算；第7.2条约定：若乙方逾期30天仍未缴纳（不论甲方是否催交）租金及或管理费及或其他本合同项下乙方应缴费用，甲方有权单方面解除本合同，无条件收回租赁房屋，且乙方缴纳的租赁保证金不予退还，并按当月租金的2倍赔偿甲方损失，甲方解除合同后，乙方应于30日内无条件办理租赁办公楼，占用租赁办公楼期间的费用按当月租金标准双倍收取，超过30日的，视为乙方默认放弃租赁办公楼内一切物品的所有权和处置权，甲方有权自行处理；第8.2条约定：乙方未经甲方书面同意擅自终止本合同，甲方有权以其认为适当的任何方式重新占有租赁房屋或其相关部分，迁走乙方以及所有的人员及其财产、并有权将租赁房屋中的所有家具、装置以及设备保持原样并使用，或者将之移走并进行储存。乙方应赔偿甲方下列损失：截止乙方终止合同日为止乙方未付的所有租金以及所有其他应付款项；将租赁房屋整体或者部分再次出租所产生的费用；移走并且储存乙方已结任何其他所有人的财产的费用；将租赁恢复原状的费用；以及甲方为了寻求救济所指出的所有合理费用（包括合理的律师费和仲裁和或诉讼的费用），同时乙方还影响甲方支付三个月的租金作为违约金且保证金不予退还。合同尾部，乙方签约授权人处有杨某某的签名，并加盖有“昆明联城科技股份有限公司”（以下简称“昆明联城公司”）的公章。 2016年10月20日的情况说明记载“其与原告2016年7月20日签订了租赁合同，由于业务需求，何某某总经理调离重庆，从10月20日起由邵雪飞接任何某某的职务。因此2016年7月20日签订的租赁合同条款，从2016年10月20日起由邵雪飞总经理继续执行直至合同期满”。情况说明尾部加盖的乃是昆明联城公司的公章，打印的落款人为昆明联诚公司。 原告另举示了《关于中城建第六工程局集团PPP项目（重庆）发展中心转交手续相关事宜通知》，称“因工作要求，何某某总经理调离，由邵雪飞接任何某某在中城建第六工程局集团PPP项目（重庆）发展中心全部职务。中城建第六工程局集团PPP项目（重庆）发展中心从筹备开始，由于需要办公场地，租用了案涉房屋，当时公司内部考虑，用昆明联城公司与原告签订租赁合同，2016年7月20日至2016年10月20日租金89583.6元，三个月水电费7533.92元、办公室植物三个月费用4215元，由邵雪飞代为支付，此款由何某某年终分红扣除。办公家具费、办公室感应门安装费、办公室相关广告制作费，由于此部分费用为目前以及未来公司所需要物品，因此由邵雪飞支付。”通知尾部有时间为2016年12月15日的邵雪飞签名，及“何某某同意转交”字样。 2017年2月3日，原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）签订《办公楼租赁合同》，第1条约定：租赁房屋位于重庆市渝北区双凤桥街道长凯路315号A栋办公楼10层，建筑面积746.53平方米；第2条约定：租赁期限从2016年7月20日至2021年7月19日；第3.1条约定：租金为40元/月/平方米（房屋租赁费32元/月/平方米，物业管理费8元/月/平方米），合计租金为29861.2元/月。乙方按先付后用，交三押一支付方式向甲方支付租金，在本合同有效期内，每年的月租金以上一年的月租金为基准，按5%准递增。自本合同签订之日起3日内，乙方应支付首次租金89583.6元给甲方，乙方在每季度结束前10日，支付下季度的租金；第3.2条约定：自本合同签订之日起3日内，乙方应向甲方支付29861.2元保证金，租赁期满，乙方无违约情形且移交租赁物完成后15个工作日内，甲方将保证金不计利息退还给乙方；第4.3条约定：在租赁期间，租赁物的水、电费由乙方自行承担，并按月支付给甲方，单价以当地供水公司、电力局当月的账单为准，双方核对使用量后（含公摊及乙方实际用量，其中：公摊费用按乙方当月水、电用量占总表的比例计算进行分摊）在核实无误后乙方在5日内将该费用支付给甲方，甲方应提供相关交费的总发票复印件给乙方；第7.1条约定：若乙方未按本合同约定按时支付报考但不限于租金、物业管理服务、水电费或其他费用，每逾期一天，乙方应按拖欠总额的1%向甲方支付违约金，累加计算；第7.2条约定：若乙方逾期30天仍未缴纳（不论甲方是否催交）租金及或管理费及或其他本合同项下乙方应缴费用，甲方有权单方面解除本合同，无条件收回租赁房屋，且乙方缴纳的租赁保证金不予退还，并按当月租金的2倍赔偿甲方损失，甲方解除合同后，乙方应于30日内无条件办理租赁办公楼，占用租赁办公楼期间的费用按当月租金标准双倍收取，超过30日的，视为乙方默认放弃租赁办公楼内一切物品的所有权和处置权，甲方有权自行处理；第8.2条约定：乙方未经甲方书面同意擅自终止本合同，甲方有权以其认为适当的任何方式重新占有租赁房屋或其相关部分，迁走乙方以及所有的人员及其财产、并有权将租赁房屋中的所有家具、装置以及设备保持原样并使用，或者将之移走并进行储存。乙方应赔偿甲方下列损失：截止乙方终止合同日为止乙方未付的所有租金以及所有其他应付款项；将租赁房屋整体或者部分再次出租所产生的费用；移走并且储存乙方已结任何其他所有人的财产的费用；将租赁恢复原状的费用；以及甲方为了寻求救济所指出的所有合理费用（包括合理的律师费和仲裁和或诉讼的费用），同时乙方还影响甲方支付三个月的租金作为违约金且保证金不予退还。同日，被告签署办公楼移交函，其上记载租赁房屋已于2016年7月20日移交被告。 2017年3月29日，原告向被告邮寄《关于要求立即履行支付保证金及租金的函》，称被告未按约定支付保证金及租金，请收函后5日内履行义务。该邮件于次日因“人不在重庆”被退回。 另查明：原告为本案委托重庆江泰律师事务所提供法律服务，原告为此支付了律师费20000元。 审理中，原告陈述1．本次起诉依据为与被告于2017年2月3日签订的租赁合同；2.2016年8月3日，原告与昆明联诚公司签订了租赁合同，承租人处为杨某某签名，加盖的为昆明联城公司公章，2016年10月20日的将合同权利义务转让给被告的情况说明也是加盖的昆明联城公司公章，《关于中城建第六工程局集团PPP项目（重庆）发展中心转交手续相关事宜通知》也是被告交给原告的，被告同意承接合同的全部权利义务，遂原被告双方于2017年2月3日重新签订了租赁合同，起诉时原告将昆明联诚公司列为了被告，后发现盖章的是昆明联城公司，经工商局查询无昆明联诚公司这一主体，遂撤回了对昆明联诚公司的起诉；3．合同履行的乃是与被告2017年2月3日签订的这份，2016年的合同没有履行；4.2017年8月24日前被告即未在案涉房屋办公了，原告遂于2017年8月24日收回了案涉房屋，租赁合同已于当日解除了，现案涉房屋已经出租出去了；5．合同签订后，被告没有支付保证金。2016年是杨某某与何某某一起来签订租赁合同，杨某某与被告系合伙关系，合同签订后将房屋交付给被告使用，后来原告与被告重新补签了租赁合同；6．对于水电费，原告举示了10楼租金及水电费明细水电费计量总表、水电计量明细、能耗用电计费说明、发票等证据予以证明，其中10楼CCCC公司2016年7/12月水电计量表上，被告在2016年9月一栏中签字确认，用电量为3437度，用水量为6吨，而原告自制的10楼2016年8月18日至2016年9月17日用电计量表上记载用电量为3437度，用水量为12.48吨，电费发票上记载一般工商业（商业）和一般工商业非居民用电单价均为0.0227元/度，水费发票上记载水费单价为3.16元/吨；7．原告举示的《关于奥投物流园能耗用水点计费的说明》显示水费单价为5.55元/吨，公摊水费为水损量按建筑面积分摊，电费单价为0.9元/度，公摊电费为0.4元/平方米。 本院认为：原告与被告签订的《办公楼租赁合同》真实、合法、有效，双方均应依照合同约定履行义务。对于原告与昆明联城公司签订的合同，本院认为，就案涉房屋原告与昆明联城公司于2016年签订了租赁合同，与被告于2017年签订了租赁合同，两份合同内容一致（除签字人及联系地址外）。审理中，原告先陈述被告承继了2016年租赁合同的全部权利义务，后又陈述案涉房屋系交与被告使用，2016年的租赁合同没有履行。因2016年租赁合同及情况说明上加盖的昆明联城公司公章系伪造，无昆明联城公司这一主体，故只能视为2016年的租赁合同系原告与杨某某签订，而现有证据只能证明案涉房屋交由了被告，无证据证明交付了杨某某，也无证据证明被告系代杨某某接收房屋、杨某某履行了租金等支付责任，故现有证据无法证明原告与杨某某履行了案涉房屋的租赁事宜。据此，无论被告是承继2016年租赁合同的权利义务，亦或是如原告所述2016年的租赁合同没有履行。由于原、被告之间重新签订了租赁合同，被告也实际接收了案涉房屋，故就案涉房屋的租赁事宜的相关权利义务均需依据2017年2月3日的租赁合同。 根据合同约定，被告逾期30天仍未缴纳租金的，原告有权解除合同。现被告确存在逾期支付租金的行为，故原告有权解除合同。本案中原告于2017年8月24日收回了案涉房屋，以其行为行使了合同解除权，故本院依法认定租赁合同已于2017年8月24日解除。 2016年7月20日至2017年8月24日租金394914.37元（29861.2元/月×12个月＋29861.2元/月×105%＋29861.2元/月×105%×5天÷30天），现原告自愿要求被告支付该期间租金为393172.47元系对其自身权利的处分，本院予以认可，对该项诉讼请求予以支持。 被告逾期支付租金，给原告造成了损失，原告自愿将资金占用损失的起算点定为2017年8月24日，系对其自身权利的处分，本院予以认可。故本院对原告请求以394914.37元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，支付2017年8月24日至付清时止的资金占用损失的诉讼请求予以支持。原告请求按年利率24%为标准计算无事实和法律依据，本院不予支持。 合同第8.2条约定，被告擅自提前终止合同的，应支付3个月租金作为违约金及律师，现本案合同提前解除的原因系被告逾期支付租金，其应当支付违约金，根据合同约定，违约金应为94062.78元（29861.2元/月×105%×3月），现原告只要求被告支付89583.6元违约金，系对其自身权利的处分，本院予以认可，对该项诉讼请求予以支持。同时，原告为本案支付了律师费20000元，该笔费用被告也应支付，故本院对此项诉讼请求亦予以支持。 对于水电费及逾期支付水电费的资金占用损失，因合同约定水电以供水公司、电力局账单为准，双方另需核定用水用电及分摊的公摊费用，现原告并未举示充分证据证明用水用电量，及具体的公摊比例，原告的计费标准亦是自行制定。故原告未举示证据证明水电费的具体金额，本院对此项诉讼请求不予支持。 原告另要求被告赔偿损失，因未举示证据予以证明，故本院对此项诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告重庆奥投物流有限公司与被告邵雪飞签订的《办公楼租赁合同》于2017年8月24日解除； 二、被告邵雪飞于本判决生效之日起立即支付原告重庆奥投物流有限公司2016年7月20日至2017年8月24日租金 393172.47元； 三、被告邵雪飞于本判决生效之日起立即支付原告重庆奥投物流有限公司资金占用损失，计算方式为：以393172.47元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2017年8月24日计算至付清时止； 四、被告邵雪飞于本判决生效之日起立即支付原告重庆奥投物流有限公司违约金89583.6元； 五、被告邵雪飞于本判决生效之日起立即支付原告重庆奥投物流有限公司律师费20000元； 六、驳回原告重庆奥投物流有限公司的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费20925元，由被告邵雪飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  欧春利 人民陪审员  杨礼超 人民陪审员  杨 炼 二〇一八年七月十九日 书 记 员  杨 皎