江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣民终342号上诉人（原审原告）：艾仲民，男，1968年12月21日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：万小荣，江西京天律师事务所律师。委托诉讼代理人：程辉，江西京天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴法祖，男，1955年2月22日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：张敏，江西景鉴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐秀兰，女，1963年5月30日出生，汉族，住江西省。委托诉讼代理人：张敏，江西景鉴律师事务所律师。原审第三人：景德镇市华创酒店用品有限公司，住所地：江西省景德镇市高新区龙井路华创酒店用品公司**。法定代表人：李镇琴，该公司执行董事兼总经理。上诉人艾仲民与被上诉人吴法祖、徐秀兰、原审第三人景德镇市华创酒店用品有限公司（下称华创公司）案外人执行异议之诉一案，不服江西省景德镇市中级人民法院（2018）赣02民初18号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月12日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月6日对本案进行了公开开庭审理。上诉人艾仲民及其委托诉讼代理人万小荣、程辉，被上诉人吴法祖、徐秀兰及吴法祖、徐秀兰共同委托的诉讼代理人张敏，原审第三人华创公司法定代表人李镇琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。艾仲民的上诉请求为：1、撤销一审判决，改判华创公司名下的四号楼A1、A2、A3、A4四层归上诉人艾仲民所有，并停止对其拍卖；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人吴法祖、徐秀兰承担。事实及理由如下：一、被上诉人申请法院强制执行财产现状：被强制执行财产所有权证号：景房权证字第**，面积6173.31平方米。该房产证所包含的财产有2号楼、4号楼、6号楼以及4号楼和6号楼之间的中2号楼。表面上此房产归第三人华创公司所有，但事实上此房产分别归以下几人所有：其中2号楼归徐取红所有，4号楼归上诉人艾仲民所有，6号楼归查本松、查本柏、邓其泉和刘丽所有，中2号楼归段吉安所有。二、诉争房产的真实权利人属于上诉人。2011年上诉人想购买厂房，华创公司建设楼房资金不足，上诉人与华创公司约定合作建房，由上诉人投入2246676元工程款，楼房建成后归上诉人所有。2011年4月26日上诉人与华创公司之间签订建房合同。合同签订后，上诉人向华创公司支付了工程款，诉争房屋建成后华创公司将其交付给上诉人使用。上诉人收到诉争房产后，于2015年投入使用，一、二楼用于陶瓷生产，三、四楼用于仓库，诉争房产全部由上诉人实际支配和使用。在使用过程中并催促华创公司为其办理房产证。上诉人向一审法院提供了以下证据证明其为诉争房产的所有权人：1、建房合同；2、银行转让账单及收款收据写明为预付建房款；3、大楼平面示意图；4、华创公司执行异议申请书；5、诉争房屋现场照片9张；6、上诉人生产经营公司的营业执照；7、证人余某,刘某,4、张某,4的证人证言。徐取红以物抵债的形式取得了2号楼所有权，虽然2号楼也是登记在第三人华创公司名下，但是一审法院执行局在拍卖景房房权证字第**房时，却认可了徐取红为2号楼的所有权人，所以拍卖公告中只是将4号楼、6号楼以及4号楼和6号楼之间的中2号楼进行拍卖。同样上诉人作为诉争房屋所有权人，其不仅向一审法院提供了证据证明其为诉争房屋所有权人，本案华创公司也在一审庭审明确，该房产只是登记在华创公司名下而已，真实所有权人是上诉人。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载事项与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。但一审法院却在事实认定不清的情形下，就否认上诉人为诉争房产的真实所有权人，从而否定上诉人的权利，完全是错误的。三、上诉人就本案诉争房产享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的所有情形：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。1、2011年上诉人与华创公司签订《建房合同》，合法有效。2、上诉人2015年就善意取得了诉争房屋，并实际占有。3、上诉人已按照与华创公司签订的合同约定支付了全部价款。4、诉争房屋不能办理过户手续更不是上诉人的过错。因为上诉人与华创公司签订的合同中约定由华创公司负责将诉争房屋的产权证办理到上诉人名下。上诉人在使用房屋过程中一直在督促华创公司为其办理房产证。华创公司在一审庭审中明确房产证暂时无法过户到上诉人名下是华创公司原因造成的，与上诉人无关。被上诉人吴法祖、徐秀兰答辩如下：一、我们认为原审判决在认定事实上是清楚的，适用法律是正确的。二、针对原告提出的上诉理由，其提出该诉争房屋真实权利属于上诉人，根据物权法规定，我们认为该房屋不属于上诉人。我们认为即使按照上诉人所说，他购买了该房产，但根据最高人民法院关于强制执行的若干规定，上诉人上诉的理由不成立，法院可以强制执行。原审第三人华创公司答辩如下：我方同意艾仲民的上诉请求。他说的是事实，上诉人投了200多万，我们之间有一个建房协议，现在我公司因为运作不当等各方面原因亏损，但我公司还是要还艾仲民、段吉安他们的钱，我公司这个房子当时是承诺给他们的，而且他们也是从事相关的行业。艾仲民向一审法院起诉并请求：1、确认华创公司名下的4号楼A1、A2、A3、A4四层归艾仲民所有，并停止对其拍卖；2、本案的诉讼费用由吴法祖、徐秀兰承担。一审经审理查明本案事实如下：吴法祖、徐秀兰诉华创公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2017年5月10日作出（2016）赣02民初16号民事判决，判决华创公司于判决生效之日起十日内一次性偿还吴法祖、徐秀兰借款本金943万元、利息241.2万元及逾期利息。该判决书已于2017年6月14日发生法律效力。一审法院依吴法祖、徐秀兰申请，于2017年8月21日作出（2017）赣02执35号之一执行裁定书，裁定拍卖华创公司2栋1至4层房产以清偿债务。艾仲民对此提出书面异议，一审法院于2017年12月28日裁定驳回艾仲民提出的异议。2011年2月26日，华创公司与艾仲民签订建房合同，约定华创公司将其位于高新区华创公司地块所建的房屋四套作为艾仲民工作室。艾仲民承担1200元/㎡建房费用，水电表立户、然气进户费用由艾仲民承担。4号楼A1、A2、A3、A4四层建筑面积总计1872.2304㎡。协议约定合同签订时，艾仲民付给华创公司定金40万元。华创公司搞好三通一平，完成艾仲民所定房屋整栋一楼楼面时，艾仲民付清总房价的20%。房屋主体封顶时，付清房价90%减5万元。将房屋交艾仲民装修，三相电、自来水安装到位再付5万元。余款10%在华创公司做好附属设备并正式交付房屋办好土地证、房产证时一次性付清。2012年2月28日正式交付房屋。合同还约定了办理房产证、土地证时间及违约责任。艾仲民于2011年2月26日起分四次向华创公司共计支付了220万元。涉案房屋现登记在华创公司名下，涉案房产（所有权证号为景房房权证字第**）规划用途为工业用房，土地用途为工业，使用年限至2061年10月10日，土地使用权类型为出让。一审法院认为，双方争议的焦点主要为：艾仲民与华创公司签订的建房合同属于以物抵债协议还是房屋买卖协议，艾仲民就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于建房合同的性质问题。一审法院认为，虽然华创公司当庭陈述称，华创公司没有能力支付艾仲民的工程款，所以将诉争房屋抵给艾仲民，但不能据此认定建房合同属于以物抵债协议。其一，艾仲民与华创公司并未形成独立于建房合同之外的借贷关系，艾仲民向华创公司支付的款项以建房合同的约定为基础；其二，建房合同对房屋地址、单价、面积、付款方式、交房时间、违约责任等均作了约定，符合房屋买卖合同的基本要件；其三，合同当事人艾仲民亦主张建房合同为房屋买卖协议。但该建房合同与合同法规定的买卖合同法律特征不完全相符，建房合同除了买卖合同的基本特征外，还含有华创公司与艾仲民合作建房并按建房协议以房抵债或者分享合作成果等内容，故建房合同属合同法规定的有名合同以外的其他合同。二、关于艾仲民就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。1、华创公司取得的该宗地块属于工业用地，工业用地一般是申请人在符合一定条件的情况下，向政府土地管理部门申报并经政府土地管理部门审批取得，申请人不得改变土地用途，所建厂房用于生产经营。本案中，华创公司明知该地块属于工业用地，只能由其自主经营的情况下，与他人合建并以工程欠款名义以物抵债，擅自分割转让，显属规避法律；2、艾仲民与华创公司以建房合同方式合作建房，同时约定买卖合同内容条款，在双方明知或者应当知道所建房屋存在转让法律障碍的情况下，艾仲民即使按协议履行了相应义务，因无法办理过户登记，艾仲民对华创公司仅享有相应债权，对涉案房屋不享有物权；3、根据物权法的相关规定，不动产的设立、变更和转让，均需办理登记，不经登记，不动产物权不发生变动。本案诉争房屋至今登记在华创公司名下，法律上仍属华创公司所有；4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定：“土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。”华创公司与艾仲民违反上述规定，将出让方式取得的工业用地和地上建筑物未经批准的情况下进行分割，导致房屋无法过户至艾仲民名下；5、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，因艾仲民对房屋未办理过户登记存在自身原因，故不符合上述规定情形，其所提执行异议不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决：驳回艾仲民的诉讼请求。一审案件受理费43600.56元，由艾仲民负担。上诉人艾仲民二审提交了五份新证据：证据一、律师对证人余某,4调查笔录。证明：2015年起至今，上诉人实际占有并使用诉争标的物，由于诉争标的物未通水电，所以一直搭余某,4公司水电使用的。证据二、律师对证人韩某,4调查笔录。证明：韩某,4是上诉人官庄窑的员工，担任经理职位，在官庄窑工作了八年。其证言证明上诉人官庄窑公司分两个部分，经营场所在龙井路**，诉争标的物是官庄窑的仓库，自2011年上诉人购买了诉争标的物，2015年起上诉人实际占有诉争标的物，并将诉争标的物当官庄窑的仓库使用。证据三、律师对证人黄木林调查笔录。证明：黄木林是诉争标的物的承租人，其证言证明诉争标的物是上诉人实际占有并使用。证据四、律师对证人刘某,4调查笔录。证明：刘某,4是门窗装修工人，其证言证明上诉人2015年就实际占有诉争标的物，诉争标的物的门窗是上诉人聘请刘某,4装修的。证据五、诉争标的物现场照片。证明：诉争标的物现场照片。被上诉人吴法祖、徐秀兰质证认为：一、对这五份证据我们认为不属于新的证据，我们要求查看原件。二、对这五份证据的真实性有异议，对证据的证明目的有异议，因为诉争的问题是上诉人对房屋是不是享有所有权，我方认为上诉人提交的证据与本案是否享有所有权没有直接联系。三、这些照片跟现场实际情况不一致。原审第三人华创公司质证认为，与华创公司无关。被上诉人吴法祖、徐秀兰，原审第三人华创公司二审未提交新的证据。二审开庭时，上诉人艾仲民申请证人余某,刘某,4、韩某,4出庭作证，本院予以准许。证人余某,4确认对其调查笔录陈述属实，当庭接受各方询问并陈述，其与艾仲民系朋友关系，2015年厂房开始装修时搭我公司的水电使用，装修的时候是艾仲民交的水电费，后来1、2楼出租后是租客交给我的。证人刘某,4确认对其调查笔录陈述属实，当庭接受各方询问并陈述，与艾仲民系做装修时认识的朋友关系，艾仲民的厂房中卫生间、门窗户、扶手等装修是我做的。证人韩某,4确认对其调查笔录陈述属实，当庭接受各方询问并陈述，其是艾仲民的官庄窑员工，工作8年，在2011年的时候听艾仲民说买了房子，那边装修好了，我们搬货物过去存放。对于上诉人艾仲民二审提交的证据，本院认为，证据五的照片并非原件，无法确认照片中的时间、地点，故不予采信。证据一、二、四均有相关证人出庭作证，证据的真实性予以确认，可以作为有效证据采信。证据三证人未出庭，但结合本案其他证据也可认定诉争厂房1、2楼出租，故该证据亦予以采信。但上诉人的证据能否确认上诉人拥有诉争厂房的所有权，应结合全案证据认定。一审查明的事实各方当事人无异议，本院予以确认。本院二审另查明：华创公司2015年将诉争房产交给上诉人艾仲民后，从余某,4公司处接入水电，部分装修工作由刘某,4完成，之后1、2楼出租给他人使用，3、4楼自用存货。诉争房产一直由上诉人艾仲民实际占有使用。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、上诉人艾仲民能否确认为案涉房产的所有权人；二、艾仲民对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于艾仲民能否确认为案涉房产所有权人。本院认为，物权的取得方式分为原始取得和继受取得。虽然双方签订的建房合同中约定，华创公司为上诉人艾仲民办理产权证，但合同履行过程中，华创公司并未履行该合同义务。由于案涉房产目前仍登记在华创公司名下，依照《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案仅依据双方的建房合同及上诉人实际占有使用房屋的情形，尚无法产生讼争房产物权变动的效力，但上诉人艾仲民可基于建房合同对案涉房产归属的约定，与华创公司一同向相关的不动产登记机关请求变更登记其为房产所有权人，该请求能否实现，取决于是否有足以阻止该变更登记的情形发生，如江西省现行政策是否允许、相关行政部门是否同意变更登记等，故目前尚处于不确定状态。因此，现阶段艾仲民对案涉房产仅享有请求不动产登记机关进行所有权人变更登记的权利，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件，本院对艾仲民请求确认对案涉房产享有所有权的上诉请求不予支持。关于上诉人艾仲民对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，综合本案具体情况，艾仲民虽不能直接确认为案涉房产所有权人，但其对该房产享有变更登记为所有权人的请求权，该请求权可以排除人民法院对案涉房产的强制执行。理由是：一方面，从两种请求权产生的时间来看，上诉人艾仲民对案涉房产享有的请求权是基于2011年其与华创公司签订的建房合同产生，而被上诉人吴法祖、徐秀兰享有的请求权是基于2011-2014年其与华创公司的借款关系产生（华创公司用于新建厂房及经营）。上诉人艾仲民的请求权成立在前，被上诉人吴法祖、徐秀兰的请求权与艾仲民的请求权相比较，在时间上不具有优先性。另一方面，从两种请求权的性质和内容来看，上诉人艾仲民享有的是针对案涉房产要求变更登记为所有权人的请求权，而被上诉人吴法祖、徐秀兰享有的是针对华创公司的一般金钱债权，该金钱债权并非基于对案涉房产公示的信赖而产生。具体而言，华创公司向被上诉人借款时，并非基于华创公司名下登记有案涉房产而同意其出借相关款项。因而，被上诉人吴法祖、徐秀兰的金钱债权请求权与上诉人艾仲民的所有权变更登记请求权相比较，在性质和内容上亦不具有优先性。故上诉人艾仲民关于停止对案涉房产强制执行的上诉请求有事实依据，依法成立，本院予以支持。综上，上诉人艾仲民的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款之规定，判决如下：一、撤销江西省景德镇市中级人民法院（2018）赣02民初18号民事判决；二、停止对景德镇市华创酒店用品有限公司名下的4号楼A1、A2、A3、A4四层（所有权证号为：景房权房权证字第**）执行；三、驳回艾仲民的其他诉讼请求。一审案件受理费43600.56元，二审案件受理费43600.56元，共计人民币87201.12元，由上诉人艾仲民负担43600.56元，被上诉人吴法祖、徐秀兰共同负担43600.56元。本判决为终审判决。审判长  赵建艳审判员  肖玉华审判员  邱爱珍二〇一八年七月二十四日书记员  黄佳伦附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；……《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经过审理，按照下列情节分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。