上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0110民初5149号原告(案外人)：张红，女，1978年12月21日出生，汉族，户籍地安徽省滁州市。被告(申请执行人)：支韩冰，女，1980年10月29日出生。委托诉讼代理人：张继峰，上海金经律师事务所律师。第三人(被执行人)：黄勤，男，1965年9月18日出生，汉族，住江苏省姜堰市姜堰镇金宏花园XXX号楼308室。第三人(被执行人)：朱静，女，1964年8月16日出生，汉族，住江苏省姜堰市姜堰镇金宏花园XXX号楼308室。第三人：韩云霄，男，1981年5月15日出生，汉族，户籍地江苏省姜堰市姜堰大道1070号。委托诉讼代理人：顾蓉，江苏锦泰律师事务所律师。原告张红与被告支韩冰、第三人黄勤、朱静、韩云霄案外人执行异议之诉一案，本院于2018年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张红、被告支韩冰之委托诉讼代理人张继峰、第三人韩云霄之委托诉讼代理人顾蓉到庭参加诉讼。第三人黄勤、朱静经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张红向本院提出诉讼请求：1、中止对上海市杨浦区营口路XXX弄XXX号XXX室房屋不负担租约的拍卖，对上述房屋负担租约拍卖；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月1日，原告张红与第三人黄勤就上海市杨浦区营口路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)签订房屋租赁合同，约定租期十年。合同截止日为2025年1月1日止，房租48万元及押金2万元已一次性付清。其后房屋一直由原告占有使用，现租赁合同仍在有效期内，房屋由原告实际居住。故请求法院在附带原告张红与第三人黄勤于2015年1月1日就系争房屋建立租约的情况下对系争房屋进行拍卖。被告支韩冰辩称，原告主张的租赁关系是否真实应由黄勤确认，被告对系争房屋租赁与否不清楚，但从实际利益出发，目前系争房屋价格应处于历史高点，及时拍卖可以保障申请执行人债权本息的实现，故只要能够迅速拍卖，被告同意对房屋带租约拍卖。第三人黄勤、朱静均未陈述。第三人韩云霄述称，不同意原告的诉讼请求。首先，原告与黄勤签订的《租房合同》笔迹粗细前后不一，该合同第二条关于房屋租金的支付条款有手动修改，但没有双方签字，无法确认修改的真假。其次，对50万元租金的支付情况，原告没有举证取现证据及收条，无法确认租赁合同的真实性及履行情况，租赁价格低，十年租金一次性现金付清等也违背常理。再次，原告陈述系争房屋通过中介达成租赁，但合同中没有中介方签字，也没有中介费发票，原告陈述系争房屋未经黄勤同意就转租给他人使用也不合理，按照合同约定该租赁合同应该解除。故请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交及本院调查的证据，本院查明如下事实：(一)案件执行及执行异议情况2014年6月9日，上海市东方公证处出具(2014)沪东证字第22276号具有强制执行效力的债权文书公证书，对上海市杨浦区营口路XXX弄XXX号XXX室房屋抵押借款合同进行了公证，并赋予了强制执行效力。2015年4月1日，上海市东方公证处出具(2015)沪东证执行字第59号执行证书，明确：“被申请执行人为借款人(抵押人)黄勤、借款人朱静，执行标的为：借款本金320万元整、借款期内的剩余利息44,000元整，自2014年11月30日起至实际清偿之日止的滞纳金(2014年11月30日起至2015年2月28日的月滞纳金＝借款本金余额×1.86％，2015年3月1日起的月滞纳金＝借款本金余额×1.78％)以及申请执行人为实现债权、抵押权所支付的公证费4,800元。”2015年4月27日，支韩冰持上述公证债权文书及执行证书向本院申请执行，本院立执行案号为(2015)杨执字第1361号。在该案执行过程中，本院于2015年5月4日向江苏省泰州市姜堰区人民法院发函要求取得系争房屋处置权，该院于2016年1月6日将系争房屋处置权移交本院。2015年5月7日本院以(2015)杨执字第1361号裁判文书轮侯查封系争房屋，2016年5月20日本院作出(2015)杨执字第1361号之一执行裁定书，裁定拍卖系争房屋。原告对本院拍卖上海市杨浦区营口路XXX弄XXX号XXX室房屋提出书面异议。2018年2月7日本院作出(2018)沪0110执异31号执行裁定，驳回了原告张红的异议请求，原告张红遂向本院提起诉讼。(二)(2018)沪0110执异31号案件查明的事实。上海市杨浦区营口路XXX弄XXX号XXX室房屋于2014年5月27日经核准登记权利人为第三人(被执行人)黄勤。2014年6月5日，被告(申请执行人)支韩冰经核准于系争房屋设立抵押登记，债权数额为3,200,000元。2014年11月25日,系争房屋被江苏省泰州市姜堰区人民法院以(2014)泰姜顾民初字第00553号裁判文书为依据正式查封,后被上海市杨浦区人民法院、江苏省泰州市姜堰区人民法院、上海市普陀区人民法院多轮轮候查封。2014年5月29日，甲方黄勤(借款人、抵押人)、朱静(借款人、抵押物共有人)与乙方支韩冰(出借人、抵押权人)签订房地产抵押借款合同一份，合同主要内容为：甲方因资金周转需要向乙方借款叁佰贰拾万元整，借款期限为陆个月，自2014年5月29日至2014年11月28日止；乙方于2014年5月29日以银行转帐方式向甲方提供合同项下的资金；借款的月利率为1％，自甲方借款之日起计息，不得计复利；还款方式为按月付息，到期还本，放款日为每月付息日。甲方借款需向乙方提供房地产抵押作为履行还款义务的担保，抵押的房地产即系争房屋，房地产抵押担保范围为本合同约定的借款本金、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。在签订合同之日起三日内，甲、乙双方共同至相关房地产登记部门申请办理本合同项下的房地产抵押权登记手续。甲方承诺已如实告知抵押房地产的租赁状况。抵押期间，甲方确需出租抵押房地产的，应将抵押事实告知承租人。如甲方未按合同约定的还款期限和方式履行还款义务，则须按未还款本息的20％承担违约金。且每逾期一日，甲方须向乙方支付其未还款本息的千分之三作为滞纳金。……本合同经上海市东方公证处公证并依法赋予强制执行效力，若甲方不履行或不适当履行合同约定的还款义务，乙方可向上海市东方公证处申请执行证书并向有管辖权的人民法院院申请强制执行，甲方将自愿直接接受强制执行等。执行异议案件审查中，原告(案外人)张红提交签名人为黄勤、张红的《租房合同》一份，该合同载明出租方(甲方)为黄勤，承租方(乙方)为张红，约定甲方将系争房屋出租于乙方，并约定：一、房屋地址：上海市杨浦区营口路XXX弄XXX号XXX室；二、租赁期限及约定1、该房屋租赁期限自2015年1月1日起至2025年1月1日。2、房屋租金：每月4,000元，10年合计48万元，已一次性付清，另付押金20,000元，共计500,000元。……五、乙方违约的处理规定：在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同总租金20％的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。(1)未经甲方书面同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的；合同并对其它权利义务进行了约定，合同中入住时的水电数字未填写。其中合同第二.2条关于房屋租金约定中“10年合计48万元，已一次性付清”在原“按月付款，每月提前五天付款”处手动修改，修改处无合同双方签字。该合同未记载签订日期。案外人另提供缴纳时间为2016年6月25日及2017年12月10日的物业费发票，以及2015年9月至2017年11月期间部分水、电费发票证明其对系争房屋的占有情况。执行异议案件审查中，原告(案外人)自述系争房屋是其通过中介居间介绍寻租，看房时看过同类型的几套房都比系争房屋租金高，后经比较觉得系争房屋性价比高故同意一次性付款，合同签订于2015年1月1日前几天，房屋租赁合同文本由黄勤提供，中介未签字，也未出具收取中介费的收据。房屋租金及押金50万元于签订合同当时即现金付清，未要求黄勤出具收据，房租资金来源为家人及自有资金，在准备签合同期间去银行取的现金。房屋于2015年1月1日交接，后案外人在2016年将系争房屋转租给蒋璐居住，转租租金为每月8,500元。至审查终结时，案外人未补充50万元租金来源及支付情况的证据。执行异议案件审查中，本院至系争房屋周边房地产经纪公司询价，中介方表示与系争房屋地段、面积、房型相似的房源在2014年第四季度至2015年第一季度月租金价格范围在8,000元-9,000元之间。执行异议案件另查明，被执行人黄勤有多起经生效判决确认的债务在执行过程中。江苏省泰州市姜堰区人民法院分别于2016年4月5日、2017年12月17日、12月20日向本院移送参与分配申请函及(2014)泰姜顾民初字第00553号、(2015)泰姜顾民初字第00519号、(2015)泰姜开商初字第00039号、(2015)泰姜顾民初字第00446号等民事判决书。其中,江苏省泰州市姜堰区人民法院于2015年5月15日对(2015)泰姜开商初字第00039号韩云霄与江苏友基电气有限公司及黄勤民间借贷纠纷案件作出判决：一、江苏友基电气有限公司于判决生效后十日内偿还韩云霄借款1,000,000元及利息(以借款1,000,000元，自2014年8月23日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至2015年4月14日止)；二、黄勤对判决第一项债务承担连带清偿责任，其承担清偿责任后有权向江苏友基电气有限公司追偿。案件受理费7,599元，由韩云霄负担86元，江苏友基电气有限公司和黄勤负担7,513元。该案件现已生效进入执行阶段。(三)本案审理中查明的事实本案审理中原告张红与被告支韩冰、第三人韩云霄对(2018)沪0110执异31号案件查明的事实无异议。本案审理中，原告张红提供：1、《租房合同》，证明房屋租赁事实；2、房地产证复印件及黄勤身份证复印件，证明系争房屋系黄勤租给原告；3、地址为系争房屋的水(2016年1月、6月、2017年2月、2018年2月四张)、电(2015年9月、2017年3、7、9、11、2018年1、2月八张)、燃气(2017年4、6月、2018年2月三张)已缴单据，证明从2015年1月起至今房屋一直由原告占有、使用；4、2015年1月-2018年物业费发票三张及付款签购单一张，证明2015年1月至2018年12月缴纳物业费均由原告缴纳。上述证据除2018年1-12缴纳物业费外，其他证据在执行异议案件审查时均已提供。本案审理中原告始终未能提供足以证明50万租金已支付的相关证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告张红主张其对系争房屋享有租赁权足以排除本院对系争房屋不附带租约的拍卖措施，需对在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产承担相应举证责任。首先，系争房屋于2014年11月25日被江苏省泰州市姜堰区人民法院以(2014)泰姜顾民初字第00553号首次查封，而原告提交的《租房合同》无签署时间，庭审中虽原告自述签订日期为2015年1月1日，但该签署时间亦在法院查封之后，虽该查封于2016年11月24日到期后江苏省泰州市姜堰区人民法院未续封，但不能否认《租房合同》签订在法院查封之后的事实。其次，原告称从2015年1月至今一直居住在系争房内，但原告仅提供了的部分水、电燃气单据及2015年1月至2018年12月缴纳物业费发票，原告在异议案件审查中亦自认在2016年将系争房屋转租给蒋璐居住，转租租金为每月8,500元，故上述单据、发票尚不足以证明均由原告支付，更不能据以推出原告从2015年1月起一直居住在系争房内。再次，原告提交的《租房合同》中有关房屋地址、租期、租金手写部分的字迹颜色深浅、粗细与其他部分明显不同，涉合同主要部分的格式条款“按月付款，每月提前五天付款”划改成“10年合计48万，已一次性付清”未有合同双方签名确认，租金亦明显低于市场价格，且原告始终未能提供足以证明10年租金50万已经支付的收据、流水等相关证据。综上，本院对原告的请求难以支持。应当指出，现黄勤多处涉债，经生效法律文书确认的债务总额已经远超系争房屋的评估价格，虽然被告支韩冰以附带租约拍卖不影响其抵押权的实现为由同意原告的诉请，但对该房屋的处置结果将影响黄勤其他债权人的利益，故本院异议案件审查仍应按照相关法律规定的要件审查正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下：驳回原告张红诉讼请求。本案案件受理费8800元，公告费560元，均由原告张红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  孙春如人民陪审员  崔凤岭人民陪审员  王 颖二〇一八年七月二日书 记 员  张静露附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。