上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初34588号原告：徐蕾，女，1983年12月14日出生，汉族，住浙江省杭州市。委托诉讼代理人：陈婷，广东国晖(上海)律师事务所律师。被告：上海兴嘉餐饮管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：乌家捷，总经理。委托诉讼代理人：李守琼，女。原告徐蕾与被告上海兴嘉餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐蕾及其委托诉讼代理人陈婷到庭参加了诉讼，被告上海兴嘉餐饮管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。徐蕾向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年9月30日签订的《银桥大厦开饭时代店之租赁协议》；2、被告返还原告已支付的各项费用154,000元，包括租金36,000元、押金36,000元、进场费60,000元、食品押金20,000元、广告位租赁费2,000元；3、被告支付原告装修损失22,000元。事实和理由：2017年9月，原告通过中介介绍知晓被告在“银桥大厦开饭时代”招租，招商广告写明该美食城统一开业时间为2017年11月18日。9月30日，原、被告签订《银桥大厦开饭时代店之租赁协议》(以下简称租赁协议)，约定原告以每月12,000元租金标准承租美食城内12平方米面积的商铺(以下简称系争商铺)用以经营水吧，租期自2017年11月18日开始，且原告使用被告提供的大证照进行经营，原告还自行负责对系争商铺进行了装修。原告装修后，因周边商户未完成统一装修导致美食城未在原定日期统一开业，同时原告的商铺周边环境恶劣，无法正常经营。被告提供的食品卫生许可证已于2017年12月11日过期，被告承诺该证照在续办，但截止原告起诉之日仍未提供有效的新证，导致原告在证照过期后无法合法经营。被告未能配合提供有效的经营证照致使原告的租赁目的无法实现，故提起诉讼。上海兴嘉餐饮管理有限公司辩称，原、被告签订租赁协议后，原告已于2017年11月下旬进场营业，但原告仅支付了第一期租金(三个月)，拒绝支付下一期租金。经被告多次催讨仍未支付，故被告根据协议约定已向原告发送了解约函，双方的租赁协议在解约通知送达原告后已解除。此后原告一直拒绝搬离系争房屋，被告保留追究原告占用被告房屋期间的经济损失。租赁协议约定被告可以提供相关证照给原告使用，但有无证照并非原告是否支付租金的前提，原、被告签约时，被告已向原告提交了相关合法证照，尽到了善意告知义务，原告一直使用系争商铺正常经营，无理由拒付租金。因原告违约致使租赁协议解除，给被告造成了损失。原告交付的租金、押金等费用被告无需返还，食品安全保证金应当折抵其非法占用房屋期间的租金，被告不再予以返还，综上，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2017年9月30日，原告(乙方)与被告(甲方)签订租赁协议，约定甲方将位于上海市浦东新区金新路XXX号XXX-XXX室的开饭时代编号为A1的商铺1间出租给乙方，租赁场所建筑面积12平方米。乙方用于经营水吧(果鲜遇)。月租金12,000元。租赁期限自2017年11月18日起至2019年8月31日止，起租日为2017年11月18日。租赁期限内租金付三押三，先付后用。在租赁期限内，该商铺固定收取一次性进场费6万元，采用先交费后进场入驻的方式且不予退还。乙方应于签订协议之日一次性支付甲方食品卫生安全保证金2万元，在经营过程中，如果商户有违反食品安全的行为，甲方将在此保证金中进行扣款以示惩戒。如乙方无违反食品安全生产销售的行为，此保证金在租赁期满后无息退还。甲方免费提供“开饭时代”品牌给乙方在承租商铺内进行使用。租赁协议特别约定，租赁商铺的租金支付为先付后用，于到期支付日前10天支付下一期租金；乙方同意使用甲方提供的大证照进行商业经营。租赁合同的解除，租赁合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除：……承租方迟延交付房租超过10天的。如果乙方在合同自然履行期内提前解除租赁合同或迟延交付房租累计达到10天，则乙方支付的租金押金由甲方予以没收，不予退还。协议另对其他事项作了约定。协议签订当日，被告出具收据四份，分别记载了收取原告押金36,000元、食品保证金20,000元、租金36,000元、进场费60,000元。被告将系争商铺交付给了原告，另向原告提供了案外人上海喆轩餐饮管理有限公司注某某上海市浦东新区金新路XXX号XXX-XXX室处的营业执照及食品经营许可证复印件，其中食品经营许可证记载的有效期至2017年12月11日。此后，原告对系争商铺进行装修后营业，由案外人上海彬熙装饰有限公司出具装修款收据一份，金额为22,000元。2017年9月30日至2018年2月11日，原告与被告法定代表人通过微信联络，其间于2017年10月初双方就装修事项进行商谈，11月初，被告告知原告系争房屋内有统一大证照，11月18日可以正式营业。11月末，原告询问食品经营许可证即将到期，到期后如何合法经营？被告回复称食品经营许可证的延长手续正在办理之中，办理期间有零时性文件，不影响原告的经营。2018年2月初，被告询问原告是否还在营业，原告回复“是的”。2月8日，被告向原告催付租金，原告提出要求减租金，双方协商未成。2月11日，被告继续向原告催收租金，要求三日内付款，否则将解除合同。此后，因原告未支付2018年2月18日起的租金，被告于2018年3月6日向原告发送了解约函，称原告最迟应于2018年2月8日支付下期租金36,000元，经催促拒绝支付，故通知解除合同。3月9日，原告回复声明一份，表示不同意被告单方提出解约，若解约应由双方协商解决。此后，原告起诉来院，诉请如前。另查明，原告曾交付被告系争商铺的门头广告位年租金2,000元。审理中，原告称其在系争商铺处实际经营至2018年3月10日，停止经营后被告将原告的物品搬出了系争商铺，存放于被告其他场所，3月10日前由于食品许可证延长手续尚未办妥，且系争商铺周边环境较差，原告的经营状况不佳。被告向本院陈述，被告曾要求原告于3月10日前搬离，遭原告拒绝，被告于4月23日将原告的经营物品搬出了系争商铺，放置于被告的内部厨房，系争商铺处的食品经营许可证延长手续已经于2018年6月办妥并向本院提交了该证照，并称办理期间没有影响商铺的正常经营。本院认为，原、被告就系争商铺签订的租赁协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守。协议签订后，被告将系争商铺交付原告使用，原告应当按照协议约定按期支付租金。双方在协议中约定原告的承租用途为经营水吧，并同时约定原告同意使用被告提供的大证照进行商业经营。双方在订约时，对系争商铺处的有关经营证照的使用、经营环境进行了商议，被告向原告提供了案外人注某某系争商铺处的营业执照以及食品经营许可证，故对被告提供的所谓大证照中的食品经营许可证即将到期，原告在订约时早就知晓。在租赁协议履行过程中，针对即将过期的食品经营许可证，双方在微信中已进行过交流，被告告知原告其正在办理证照的延长手续申请过程中，且办理期间有临时性文件可以保证原告正常经营。从原告的实际经营情况看，2018年2月4日原告在微信中确认其处于经营状态，而原告亦自称实际经营至2018年3月10日，在此之前，系争商铺处也未出现因相关经营证照的延长手续尚未办妥而致使承租人不能实现租赁目的。因此原告主张因为经营证照不完备以及系争商铺周边环境不佳致使其无法正常经营而应认定被告存在根本性违约，本院难以采纳。鉴于支付租金是承租人的根本义务，在被告已向原告交付了租赁协议约定的系争商铺且原告能够实现承租用途的情况下，原告在被告数次催促后未履行支付租金的义务，被告已据此解除了租赁协议，本院予以认可，双方的租赁协议于2018年3月6日即被告的解约函送达原告之日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于原告已实际使用了系争商铺用于经营，其应当承担正常使用租赁物期间的租金，原告已缴纳的租金未超过其实际使用的期限，其诉请要求退还已付三个月租金36,000元，本院不予支持，原告支付的广告位年租金，应按照实际使用日期折算。被告辩称因原告违约，租赁押金可不予退还，符合双方协议约定，本院予以采纳。原告交纳的食品卫生安全保证金2万元，因双方间的租赁协议已解除，被告应予退还。原告交纳的进场费6万元，协议中虽约定了一次性进场费6万元不予退还，但本院认为，该费用的承担是以租赁协议完全履行为条件的，现租赁协议提前解除，故被告应按照协议实际履行期间，扣除已履行部分的分摊费用，将余款退还原告。被告并未就房屋租金或使用费提出反诉，其要求在原告已付费用中折抵租金或房屋使用费，本院不予采纳。考虑涉案租赁协议的履行情况，本院确定被告返还原告进场费48,000元、返还原告广告位租赁费1,300元。原告主张的装修费损失，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海兴嘉餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐蕾食品卫生安全保证金20,000元；二、被告上海兴嘉餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐蕾广告位租赁费1,300元；三、被告上海兴嘉餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐蕾进场费48,000元；四、驳回原告徐蕾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,820元，减半收取计1,910元，由原告徐蕾负担1,200元，被告上海兴嘉餐饮管理有限公司负担710元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇一八年七月二十五日书记员  沈 嬿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。