成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0104民初6803号 原告：陈军，男，1979年5月27日出生，汉族，住四川省彭州市致和XXXXXX。 委托诉讼代理人：但智勇，泰和泰律师事务所律师。 被告：王进，女，1981年5月4日出生，汉族，住河北省保定市望都县XXXXXX。 委托诉讼代理人：吴锦熤，四川瑞利恒律师事务所律师。 第三人：成都众望投资咨询有限公司，住所地：成都市成华区东荆路********。 法定代表人：冯小雪，执行董事。 委托诉讼代理人：刘建华，女，1976年6月19日出生，汉族，住四川省双流县，系该公司员工。 原告陈军诉被告王进及第三人成都众望投资咨询有限公司（简称众望公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人但智勇，被告的委托诉讼代理人吴锦熤，第三人的委托诉讼代理人刘建华到庭参加诉讼。双方在庭外和解期间未能达成一致意见，本案现已审理终结。 原告陈军向本院提出本诉诉讼请求：1.判令被告立即返还原告购房款55万元，并支付利息（按人民银行同期贷款利率从原告付款之日起计算至还清之日止，暂计算至起诉之日为9232元）；2.判令被告双倍返还原告购房定金10万元；3.判令被告赔偿原告房屋差价损失45万元；4.判令被告承担本案全部诉讼费及保全费。事实和理由：被告系成都市锦江区芙蓉西路**房屋的所有权人，其于2016年底通过第三人将该房屋挂牌出售。2017年1月9日，被告的母亲以被告代理人的身份与原告签订《房屋买卖合同书》及《补充协议》，约定将上述房屋出售于原告，同时还对房屋价款、付款方式及房屋过户事宜进行了明确约定。合同签订后，原告按约定向被告足额支付了购房定金5万元和购房首付款55万元。但由于房屋价格上涨，被告在上述房屋具备过户条件时致函原告，明确表示拒绝出售上述房屋并单方面提出解除合同，且拒不退还原告已支付的购房定金及首付款。为此，原告曾多次通过第三人与被告及其母亲协商，但被告以各种理由拒不继续履行合同，也不退还原告已支付的购房定金及首付款。基于上述事实，原告认为，第一，原、被告双方之间的房屋买卖合同关系真实合法有效，原告已按照合同约定向被告支付了购房定金及首付款共计60万元，原告在合同履行过程中不存在违约行为，原告的权益应当得到保护。第二，被告在合同履行过程中，除了委托第三人办理公证委托和提交基础资料外，并未积极履行合同义务，而其在知道案涉房屋具备办理分户产权和过户条件时单方面提出解除合同，属于恶意违约行为。第三，因被告不配合办理房屋分户产权导致原告无法强制其履行合同并办理产权过户登记，其违约行为给原告造成了巨大的经济损失，原告有权根据合同法规定和合同约定要求其双倍返还定金，并赔偿因其违约导致原告无法以原成交价取得本案房屋的差价损失，且定金和损害赔偿在本案中可以同时适用，同时因被告长期占用原告的购房资金，该资金所涉银行利息也是原告损失的一部分。第四，原告在签订合同时具备购买资格，且根据限购政策的规定，买卖双方只要在限购政策出台之前有真实的交易及银行转款凭证，就可以继续交易并办理过户手续，被告提出解除合同的理由也并非基于限购政策，若被告愿意继续履行合同，即使存在限购政策，也不影响本案合同的实际履行，因为原告还可以通过其公司或其他方式将户口迁入限购城区来满足本案合同的履行条件。因此，原告的购房资格问题不能够成为被告解除合同的理由，被告违约的真实原因系房价上涨导致其不愿意继续履行合同。综上，本案买卖标的虽为合同房，但并不影响双方交易的真实性和合法性，案涉合同应受到法律保护，被告恶意违约，不具有单方面解除合同的权利，其应当依据合同相关规定向原告承担违约责任。 被告王进辩称，原告要求支付购房款利息无法律依据，即使能够得到支持也应当以判决为准。被告在本案中并无违约行为，不应承担房屋涨价损失和违约金。合同无法继续履行系因第三人未能在承诺的两个月内为被告办理案涉房屋的产权证书，导致被告因限购政策无法另行购房。在履行期限不定的情况下，被告要求不继续履行合同并无不当，若双方无限期等待将导致合同继续履行后双方的利益失衡，被告通过出售房屋并及时取得购房款的根本目的无法实现。被告拒绝履行合同并非因房屋价格上涨，价格上涨发生在限购政策出台之后，并非是被告发出解除合同通知之时，且第三人并未明确告知被告可以办理产权证的时间。原告在本案中既主张了双倍定金罚则，又主张了房屋涨价损失，二者不应同时主张。即使被告存在违约行为，原告所主张的房屋涨价损失并非被告引起的，而是因本地房地产政策调控和市场因素引起的，在签订合同时是不能预见的，房屋至今未取得产权证书，房屋价值不能有效评估。根据成都市房地产市场调控政策的规定，案涉房屋买卖合同在限购政策出台后已不具备履行条件，而原告并未告知被告其属于限购对象的事实。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人众望公司陈述，2017年1月9日，被告委托其母亲与原告签订《房屋买卖合同书》及《补充协议》，约定房屋总价款为120万元，原告按合同约定于2017年3月1日转款35万元、于2017年3月9日转款20万元到被告丈夫的名下。2017年2月7日，被告办理公证委托，委托第三人办理产权事宜，但因案涉房屋原开发商相关手续未完成导致房屋分户产权证一直未办理成功，直到2017年6月21日确定可以办理分户产权证并通知被告时，被告却告知不同意出售房屋了，并通知第三人与原告协商赔偿事宜，但原被告双方未能协商一致，原告诉至法院。 本院经审理认定事实如下：被告从绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司购买了位于成都市锦江区芙蓉西路XXXXXX号的房屋，并于2013年12月26日进行了签约备案。截止本案最后一次庭审之日，被告与绿地集团成都蜀峰房地产开发有限公司尚未办理产权转移登记，即被告尚未取得该房屋的不动产权证书。 2017年1月9日，原、被告双方在第三人众望公司的居间服务下签订《房屋买卖合同书》，约定：被告将其所有的位于成都市锦江区芙蓉西路XXXXXX号房屋出售给原告；该房屋目前尚未取得房屋所有权证，取得时间以开发商下发产权时间为准，待被告取得该房屋所有权证书后双方可就该房屋办理房屋权属转移登记，双方清楚房屋为未办理产权证的房屋，事后任何一方又以无产权证为由主张合同无效或解除合同，主张方不因合同是否有效均应承担不低于约定违约金的赔偿责任，实际损失大于违约金的仍应承担相应赔偿责任；房屋成交总价为120万元；在签订本合同当日，原告向被告支付定金5万元，该定金在被告签收后转交给第三人托管，第三人给被告出具收据；被告违约的，双倍返还原告定金，原告违约的，无权要求被告返还定金；完成房屋产权过户申请手续签字后，定金抵作购房款；在签订买卖合同后在三方约定时间内到房管局办理过户递件，房管局受理后当日内原告将首付款550000元支付给被告，剩余房款原告应于产权下来后10个工作日内办理贷款手续；原、被告双方应于原告贷款审批通过后7个工作日按第三人通知亲临房屋所在地房管局办理房屋过户递件手续；原、被告双方约定除不可抗力原因或因法律法规和相关政策变动致使本合同不能正常履行外，其他致使合同无法履行或合同解除的，违约方应按照房屋成交价的5%作为违约金支付给守约方，同时违约方支付本合同约定的原、被告双方应当支付给第三人的佣金，并支付本次交易已发生的所有费用，若实际损失大于违约金时，违约方还应承担赔偿责任。 同日，原告、被告及第三人三方还就案涉房屋买卖签订《补充协议》，约定：原告于2017年2月28日前支付首付款550000元，剩余尾款600000元待产权下发后办理不动产过户当日由原告一次性支付给被告；被告通过公证方式委托第三人指定的刘建华代为办理产权和接房手续等。 上述《房屋买卖合同书》及《补充协议》签订后，原告依约向被告支付了定金50000元，并分别于2017年3月1日和3月9日通过案外人沈惠的银行账户向被告转账支付200000元和350000元。 2017年2月14日，被告作为委托人向受托人刘建华（本案第三人的工作人员）出具公证委托书，委托刘建华代为到开发商处领取房屋的相关文件资料，代为到房屋开发商处申请自办房屋不动产权证书并收取由此涉及的房屋开发商退回的各项代收税费，代为缴纳办理产权证相关的税费，代为到不动产登记中心或房屋开发商处办理并领取上述房屋的不动产权证书。 2017年6月21日下午15时，被告与刘建华通过微信沟通时，被告问：“房产证下来了吗？”刘建华答：“我的资料交给房管局的关系了，他说快的话，我们单独分割国土，下个月就可以下产权了。”被告问：“你这种操作合法吗？“你这是违规操作，我是不会同意的。”刘建华答：“不是违规操作哈，现在是开发商在办理国土分割这一步了，开发商是办集体件，我们是找房管局关系，单独办一户的国土分割，这样就快一些。”被告称：“我问过其他中介，这就不是正常渠道，是违规的。”刘建华答：“还是从房管局出来的嘛，我想到这样快一些，你也好早点拿到钱。”被告称：“这个房子我不想卖了，房产证拖了这么久，之前你也说开发商有关系，可以尽快办下来，现在了都没办下来，还要走非正常渠道。你和买家说下吧，我把房款退给他。” 2016年6月27日，被告向原告发出书面通知函，主要载明：2017年1月9日，被告急需资金周转，将位于成都市锦江区芙蓉西路707号1栋1单元402号房屋出售，出售前居间人承诺在一个月内办理完房屋产权证过户拿到房款，但直至2017年6月27日，居间人仍未办理完房产证，无法履行合同，致使合同目的无法实现，被告无法拿到全款，严重损害了被告的合法权益，房屋买卖无法继续履行，情况已完全符合《房屋买卖合同书》约定“因不可抗力原因或因法律法规和相关政策变动，使本合同不能正常履行的，三方均不承担责任”。且居间方代理没有取得房产证的代理销售行为为无效行为。鉴于以上情况，未避免双方损失扩大，根据法律规定和合同约定，现通知贵方：本通知送达你方之日起解除贵方与本人签订的《房屋买卖合同书》，并请贵方于2017年7月5日前联系我方，办理合同解除后的善后事宜。 在本案审理过程中，原告申请对案涉房屋的市场价值进行评估，并明确评估价值时点为本案诉至法院之日即2017年8月4日。本院依法委托杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司四川分公司对案涉房屋在2017年8月4日的市场价值进行评估。杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司四川分公司于2018年4月23日出具《评估报告书》，载明估价结果为175.1万元。本次评估产生评估费10000元。 另查明，2017年3月23日，成都市出台住房限购政策，从2017年3月24日起将二手住房纳入限购范围。 本院认为，原告、被告及第三人于2017年1月9日签订的《房屋买卖合同书》及《补充协议》系各方的真实意思表示，不违反相关法律规定，应属合法有效。由于案涉合同签订于2017年3月24日前，且部分合同内容在限购政策出台前已实际履行，故本次交易中不应受限购政策的影响，即该合同具备继续履行条件，各方应按照合同约定履行各自的义务。案涉《房屋买卖合同书》约定，该房屋目前尚未取得房屋所有权证，取得时间以开发商下发产权时间为准，待被告取得该房屋所有权证书后双方可就该房屋办理房屋权属转移登记。但是，在合同履行过程中，被告委托办理房屋产权证的代理人刘建华在告知其产权证已能够办理的情况下，被告表示不再出售房屋并向原告发出通知函，以房屋产权证书一直未办理下来，其出售房屋并及时取得全部房款的合同目的无法实现为由要求解除合同，被告的该行为已违反上述合同约定的内容，构成根本违约，且其主张解除合同的理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，因被告在取得房屋产权证书前明确表示不再出售案涉房屋即不同意履行合同主要义务，则原告有权根据上述法律规定主张解除合同并要求被告承担违约责任。原告在本案中虽未主张要求解除合同，但其直接主张了合同解除后的法律后果即要求被告返还已支付的购房款并承担赔偿损失及其他违约责任。基于此，由于被告已明确表示不同意继续履行合同，原告也起诉主张了合同解除后的法律后果，则本案《房屋买卖合同书》及《补充协议》应予解除。 关于原告主张被告返还已支付的首付款55万元并支付资金占用利息的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案《房屋买卖合同书》及《补充协议》解除后，原告有权要求被告返还其已支付的购房首付款55万元并支付资金占用利息的损失。现原告主张利息按照中国人民银行同期贷款利率从其支付款项之日起计算至返还之日止，该利息计算标准未违反法律规定且具有合理性，应予以支持。 关于原告主张被告双倍返还定金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”案涉《房屋买卖合同书》也约定，被告违约的，双倍返还原告定金，原告违约的，无权要求被告返还定金。因此，基于上述认定并根据前述法律规定和合同约定，原告有权要求被告双倍返还定金10万元，即原告主张被告双倍返还定金10万元的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告主张被告赔偿房屋涨价损失45万元的问题。根据原告的申请，本院已委托评估机构对案涉房屋在2017年8月10日即原告向本院起诉之日的市场价值进行评估，评估结果为175.1万元，即房屋价值差为55.1万元，该价值差应视为案涉合同无法继续履行导致原告产生的损失。根据前述认定及《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，被告根本违约导致合同解除，其应当向原告赔偿损失。但是，原告作为具备完全民事行为能力的成年人，在明知案涉房屋尚未取得房屋权属证书，合同存在无法继续履行风险的情况下，仍坚持与被告订立合同，且原告在合同履行过程中还存在迟延支付首付款的情形，即原告在本案合同缔约及履行过程中均存在一定过错；同时，原告在本案中请求双倍返还定金的主张已得到本院支持，能够弥补部分损失。故基于以上认定并依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条的规定，本院根据公平原则并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及实际损失等因素，本院酌定被告向原告赔偿房屋涨价损失30万元。 综上所述，被告应向原告返还购房款并承担相应赔偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决如下： 一、被告王进应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈军返还购房首付款55万元，并支付利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，其中从2017年3月1日起至2017年3月8日的利息以20万元为基数，从2017年3月9日至首付款还清之日止的利息以55万元为基数）； 二、被告王进应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈军双倍返还定金10万元； 三、被告王进应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈军赔偿损失30万元； 四、驳回原告陈军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费14783元，减半收取7392元，诉讼保全费5000元，评估费10000元，三项合计22392元，由原告陈军负担1000元，由被告王进负担21392元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄鸿彬 二〇一八年七月十六日 书记员  覃雪梅