昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0103民初162号原告：何代琼，女，1964年10月18日出生，汉族，云南省昆明市人，户籍登记地云南省昆明市东川区，委托代理人：张彩霞，系北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：李昊，男，1987年6月6日出生，汉族，户籍登记地云南省昆明市盘龙区，被告：昆明尊园房地产经纪有限公司。地址：云南省昆明市西山区日新路中段广福城A11-3幢6b号。法定代表人：李云波，系该公司总经理。委托代理人：徐黄平，女，1990年2月15日出生，汉族，户籍登记地湖南省邵东县，系该公司法务专员，特别授权代理。原告何代琼诉被告李昊、被告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称尊园经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日受理后，依法适用普通程序于2018年6月12日公开开庭进行了审理。原告何代琼及委托代理人张彩霞，被告尊园经纪公司委托代理人徐黄平到庭参加了诉讼。被告李昊因下落不明，经本院公告送达起诉状、举证通知书及开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告何代琼诉称：2017年11月30日，原告与两被告签订了《房屋买卖暨居间合同》，约定原告购买被告李昊名下坐落于云南省昆明市盘龙区云南映象主体文化小区·城市公园广场（J地块）Ⅰ第二幢第28层2806号房屋，成交价格为520000元，双方于2017年12月10日前办理该房屋预约权属转移登记相关手续，原告在合同签订时向被告李昊支付了定金50000元。2017年12月7日，原告与两被告签订《补充协议》，约定原告先支付200000元，剩余320000元待上述房屋过户后付清，原告于2017年12月8日向被告李昊支付了150000元购房款，在原告依约履行了相应的付款义务后，被告李昊却迟迟未履行合同，故诉至法院，请求判令：一、解除原告与被告李昊、被告尊园经纪公司签订的《买卖暨居间合同》，由被告李昊返还原告首付款人民币200000元。二、被告李昊支付原告违约金104000元。三、被告向原告支付诉讼保全担保费3163元。四、由两被告承担本案案件受理费、保全费。被告李昊未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。被告尊园经纪公司辩称：原告诉请解除《房屋买卖暨居间合同》，被告认为该合同存在房屋买卖和居间服务两个合同关系，原告只有权解除涉案房屋买卖合同，无权解除居间合同。本案所诉争法律关系系房屋买卖合同纠纷，是因被告李昊未依约履行协议内容所致，被告在提供居间服务过程中已促成合同成立，不存在任何过错，故不应承担任何款项的支付义务。原告何代琼为证实其诉讼主张，向本院提交如下证据材料：一、《房屋买卖暨居间合同》，证明该合同系双方自愿签订，明确了原、被告双方的权利义务，以及违约责任；二、《补充协议》，证明2017年12月7日原告与两被告约定，将原告付款方式变更为先付200000，剩余320000等产权证下来过户时付清；三、《商品房购销合同》，证明被告李昊房屋的基本信息；四、被告李昊《离婚协议书》，证明被告李昊与其前妻离婚时，约定案涉房屋归被告李昊所有；五、《定金收条》，证明2017年12月1日原告向被告李昊支付定金50000元。六、《首付款收条》、《富滇银行客户回单》，证明2017年12月8日原告向被告李昊支付首付款150000元；七、短信记录、八、原告通话记录，共同证明被告李昊在将案涉房屋交付给原告后，又将房屋换锁收回，原告多次以电话、短信的方式联系被告李昊，要求履行合同未果；九、2018年2月6日短信记录，证明被告李昊不愿再出售案涉房屋，同意退还原告首付款。被告尊园经纪公司对原告提交的全部证据真实性、合法性、关联性无异议，但原告的证据并不能证明被告尊园经纪公司存在过错情形。因被告李昊未到庭质证，原告的以上证据本院要求出示原件，经法庭核对与原件无误。被告李昊未到庭，未提交证据。被告尊园经纪公司未提交证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。对原告何代琼所提交证据的真实性、合法性、关联性被告尊园经纪公司均无异议且经本院与原件核对无误，故本院予以确认并在卷佐证。被告李昊经依法传唤，即未向本院递交答辩状，也未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，对原告何代琼提交的上述证据本院视为被告李昊放弃质证权利。综合上述证据及原告在庭审中的陈述，本院依法确认以下案件事实：2017年11月30日原告何代琼与被告李昊、被告尊园经纪公司签订ZYDCNO:0033207《房屋买卖暨居间合同》，约定原告购买被告李昊名下昆明市盘龙区云南映象主体文化小区·城市公园广场（J地块）Ⅰ第二幢第28层2806号房屋，成交价格人民币520000元，双方于2017年12月19日前办理案涉房屋（预约）权属转移登记等相关手续，合同签订时原告向被告李昊支付定金人民币50000元，公证机关办理预约转让（定金）公证时支付人民币250000元，收到房屋权属转移登记部门开具的《收件收据》时支付人民币220000元，买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任。原告与被告李昊确认委托被告尊园经纪公司提供的居间服务为向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现被告尊园经纪公司已促成双方签署《房屋买卖暨居间合同》，被告尊园经纪公司有权收取居间报酬（佣金）。原告何代琼与被告李昊、被告尊园经纪公司另于2017年12月7日签订《关于成交云南映象主体文化小区城市公园广场（J地块）2栋2806室合同编号（0033207）补充协议》，约定《房屋买卖暨居间合同》中原告应支付被告李昊人民币300000元，改为先支付200000元，剩余320000元等产权证下证后过户时付清。协议签订后，原告于2017年12月8日向被告李昊转账支付人民币150000元，被告李昊分别于2017年12月1日、2017年12月8日出具收条确认收到原告交付的购房定金50000元及购房首付款150000元，此后因被告李昊未按合同约定履行案涉房屋（预约）权属转移登记的相关手续，原告以被告李昊逾期未办理过户构成违约为由，诉至本院提出前述诉讼请求。本案争议焦点在于：原告何代琼与被告李昊、被告尊园经纪公司签订的《房屋买卖暨居间合同》是否应予以解除及被告尊园经纪公司是否应承担保全担保费、案件受理费、保全费等费用。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，本案中，原、被告三方在平等、自愿的基础上签订了《房屋买卖暨居间合同》，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方都应当严格按照合同约定履行合同义务。案件受理后，本院到被告李昊户籍住所地及案涉房屋处送达起诉状、举证通知书及开庭传票，被告李昊均未到庭应诉，本院穷尽送达手段，依法予以公告，公告到期后被告李昊依然未到庭应诉也未提供合同履行情况，结合本院查明的案件事实，被告李昊至今未按合同约定履行案涉房屋（预约）权属转移登记的相关手续，也未主动与原告联系协商处理，其以自己的行为表明拒绝履行合同义务，致使原告取得案涉房屋所有权的目的不能实现，已构成根本违约，符合法定解除条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告诉请解除与被告李昊签订的《房屋买卖暨居间合同》，本院予以支持，被告李昊继续占有原告购房首付款200000元已无法律依据，应当予以返还。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，原告与被告李昊在《房屋买卖暨居间合同》中约定“买卖一方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付房屋成交价20%的违约金承担违约责任”，以房屋成交价520000为基数计算20%违约金，共计人民币104000元，该违约金约定未超过法律规定，合法有效，本院予以支持。原告关于保全担保费的主张，由于诉讼保全的方式系原告自主选择的结果，因此产生的担保费用并不必然由被告承担，除非原、被告双方另有约定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，庭审中原告未向法庭提交证据证明，双方对保全担保费用的承担有过约定或达成过合意，故原告主张被告承担诉讼保全担保费3163元的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告尊园经纪公司承担案件受理费、保全费的诉请以及被告尊园经纪公司认为原告只有权解除房屋买卖合同，无权解除居间合同的观点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”之规定，居间作为中介的一种形式，其宗旨是把同一商品的买卖双方联系在一起，以促成交易后取得合理佣金的服务。无论何种居间，居间人都不是委托人的代理人，而只是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人。依照《房屋买卖暨居间合同》，居间人被告尊园经纪公司为原告与被告李昊提供服务促成双方签订案涉房屋买卖合同，被告尊园经纪公司已按约定履行完义务，原告与被告李昊对被告尊园经纪公司的居间行为也在合同中作出了确认“委托被告尊园经纪公司提供的居间服务为向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现被告尊园经纪公司已促成双方签署《房屋买卖暨居间合同》，被告尊园经纪公司有权收取居间报酬（佣金）”，因此，居间人被告尊园经纪公司在合同履行中并无过错，不应承担法律责任，对原告的该项诉请，本院不予支持；本案诉争的《房屋买卖暨居间合同》内含两个法律关系，即原告何代琼与被告李昊房屋买卖合同关系及原告何代琼、被告李昊、被告尊园经纪公司三方之间的居间服务关系，从合同居间内容上看，是对被告尊园经纪公司完成居间服务的确认，以及居间佣金支付、收取的约定，原告何代琼与被告李昊之间房屋买卖法律关系的解除，阻断了三方之间的居间服务关系，被告关于《房屋买卖暨居间合同》的解除并不会导致居间人权利的消灭的观点，本院予以认可，但该居间法律关系仍应随房屋买卖法律关系的解除而一并予以解除，被告尊园经纪公司因居间行为产生的权利义务不属于本案评述范围。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四项、第一百一十四条第一款、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款，判决如下：一、解除原告何代琼于2017年11月30日与被告李昊签订的ZYDCNO:0033207《房屋买卖暨居间合同》；二、被告李昊于本判决书生效之日起十日内向原告何代琼返还购房首付款200000元；三、被告李昊于本判决书生效之日起十日内向原告何代琼支付违约金人民币104000元；四、驳回原告何代琼其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费、保全费，共计人民币8009元，由原告何代琼承担82.47元，被告李昊承担7926.53元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  范文敏人民陪审员  宋庆云人民陪审员  邓怡雯二〇一八年七月九日书 记 员  陶 园