湖南省道县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)湘1124民初426号 原告：王群，女，1973年8月2日出生，公民身份号码：4329231973********，汉族，湖南省道县人，住道县XXXX。 委托诉讼代理人：唐诚（特别授权），湖南路虎律师事务所律师。 被告：道县通力房地产开发有限公司，住所地道县XXXX。 法定代表人：何昌龙，该公司经理。 被告：黄磊焱，男，1967年11月24日出生，公民身份号码：4329231967********，汉族，湖南省道县人，住道县XXXX。 被告：唐小恩，男，1969年11月29日出生，公民身份号码：4329231969********，汉族，湖南省道县人，住道县XXXX。 被告：何尚欣，男，1969年8月22日出生，公民身份号码：4329231969********，汉族，湖南省道县人，住道县XXXX。 被告：何海燕，女，1971年4月10日出生，公民身份号码：4329231967********，汉族，湖南省道县人，住道县XXXX。 被告黄磊焱委托诉讼代理人：刘恩洪，湖南湘源律师事务所律师。 被告黄磊焱、唐小恩、何尚欣、何海燕委托诉讼代理人：黄兴生，男，1962年12月9日出生，汉族，湖南省道县人，住道县XXXX。 原告王群与被告道县通力房地产开发有限公司（以下简称通力公司）、黄磊焱、唐小恩、何尚欣、何海燕（以下简称黄磊焱等四人）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王群及其特别授权委托诉讼代理人唐诚、被告黄磊焱委托诉讼代理人刘恩洪、被告黄磊焱等四人委托诉讼代理人黄兴生到庭参加诉讼，被告通力公司、黄磊焱等四人经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王群向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理不动产权属证；2、判令被告连带赔偿逾期办理房地产权属证书的违约金3688.71元；3、判令被告退还水电入户费1750元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2008年5月1日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的道州国际大厦F8-13号房，总价款113120元。原告已向被告支付了购房款，约定房屋于2009年10月31日前交付使用。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，在买受人不退房的情况下，出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约金。”现因出卖人在商品房交付使用后90日内，未能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书。购房时，被告还违规向原告收取了水电入户费。被告行为已违反合同约定，构成违约，故应依法承担违约责任。 被告通力公司未予答辩。 被告黄磊焱委托诉讼代理人刘恩洪辩称，原告要求办不动产权证不合理，应办理土地使用权证；合同第十五条并没有约定办理房产证和土地使用权证，被告的任务是报资料备案，所以原告要求办理不动产权属证和赔偿违约金不成立；双方签订的买卖合同没有水电入户费约定，之前双方签订了置业计划书，写明是代收水电费，要求退还水电入户费不成立。 被告黄磊焱等四人委托诉讼代理人黄兴生辩称，水电入户费是我们代收代交到水电公司；不动产权证不是我们不办，是政府扣到，我们的证都在国土局和规划局，不办的原因是政府因为容积率的问题不可以办。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1、对被告黄磊焱等四人提交的道国用（2014）第00965号《国有土地使用证》，原告提出被告于2009年交房，2014年才办证，对办证时间有异议，但对证据的“三性”无异议，本院予以采信；2、对被告黄磊焱等四人提交的置业计划书，原告对其证明目的有异议，认为不是合同内容，与合同内容相冲突，应按照合同约定。本院认为该置业计划书是双方真实意思表示，具备客观性、合法性、关联性，可以作为本案证据采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年5月1日，原告王群与道州国际大厦项目部签订了《商品房买卖合同》，合同尾部“出卖人”一栏盖“道州国际大厦项目部”印章，被告黄磊焱、唐小恩、何尚欣、何海燕等四人签了字；合同约定原告购买道州国际大厦F18层13号房，总价款113120元，房屋于2009年10月31日前交付使用；合同第十五条还约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，在买受人不退房的情况下，出卖人按已付房款的3%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告实际支付了购房款122957元，被告在合同约定期限内向原告交付了房屋，并为原告办理了房屋所有权证，但一直未为原告办理国有土地使用权证。另查明：1、2007年8月14日，被告通力公司取得道县房地产管理局颁发的商品房预售许可证，批准其建设的道州国际大厦项目获得预售许可；2、原告在2008年5月1日签订合同当日还与道州国际大厦项目部签订了《置业计划书》，其中有约定由道州国际大厦项目部代收水电入户费2000元，此后原告向其实际交纳了水电入户费1750元。 本院认为：原告王群与被告通力公司建设的道州国际大厦项目部签订的商品房销售合同，系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。被告通力公司负有根据约定将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关（包括房产管理部门和土地管理部门）备案的义务，本案被告通力公司虽然在约定的期限内为原告办理了房屋所有权证，但未在约定的限期内向土地权属登记部门提供需由出卖人提供的资料报备，导致原告未能取得土地使用权证，已构成违约，应向原告承担继续履行的违约责任；因现已实行不动产统一登记，被告黄磊焱的诉讼代理人提出只应办国土使用权证不应办不动产权证的理由明显不成立，被告通力公司应继续履行为原告办理不动产权证书的义务。被告黄磊焱等四人的委托诉讼代理人辩称不能办证是办证部门的原因造成，根据其庭审后提供的相关通知复印件显示，2013年9月3日道县相关领导小组办公室下发了关于暂停办理房地产开发项目相关手续的通知，其中所附名单中含道州国际大厦项目，暂停原因是部分房地产开发项目变更规划、调整容积率后未补缴土地出让金，因此被告黄磊焱等四人辩称不能办证的原因在办证部门显然不能成立，且根据合同法第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，也应当向对方承担违约责任，本案并不存在合同免责事由，因此其辩称不应承担违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。对于原告要求被告给付逾期办理房地产权属证书的违约金的诉讼请求，根据合同第十五条约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。......”结合本案具体情况，考虑到原告未提供证据证明逾期办理土地使用权证给其造成的实际损失，且被告通力公司已在约定期限内为原告办理了房屋所有权证，本院酌情支持原告主张违约金金额的50%即122957元×3%×50%=1844.36元。另原告要求被告退还水电入户费1750元，其依据是《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条规定：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用(俗称“开通费”)，按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取。”因本案中原告在签订《商品房销售合同》时同时与道县国际大厦项目部签订了《置业计划书》，约定由道县国际大厦项目部代收水电入户费，此后原告交纳了水电入户费1750元，而双方签订的《商品房销售合同》约定的房屋总价并不包括该笔费用，应视为双方对水电入户费的单独约定，参照《湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第十一条规定：“出卖人和买受人对供水、供电、供热、燃气、通讯设施建设费的承担有约定的，从其约定。......”对商品房买卖合同的当事人就供水、供电等费用自行约定的可予支持，其并不违反法律和行政法规的效力性强制规定，《湖南省新建商品房交易价格行为规则》是省建设厅和省物价局制定的一个规范性文件，不是法律或行政法规，不能作为认定约定无效的依据，故对原告要求退还水电入户费1750元的诉讼请求，本院不予支持。对原告要求被告黄磊焱等四人承担本案民事责任的诉请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”原告起诉的被告黄磊焱等四人虽在销售合同上签了字，但其并不具备出售商品房的主体资格，原告要求其承担责任于法无据，本院予以驳回。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条第一款（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、限被告道县通力房地产开发有限公司自本判决生效之日起60日内代为原告王群办理道县国际大厦F8层13号房的不动产权证书，并向原告王群交付不动产权证书； 二、被告道县通力房地产开发有限公司自本判决生效之日起10日内向原告王群给付逾期办证违约金1844.36元； 三、驳回原告王群要求被告道县通力房地产开发有限公司退还水电入户费1750元的诉讼请求； 四、驳回原告王群对被告黄磊焱、唐小恩、何尚欣、何海燕的诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费100元，由道县通力房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 长  刘昊鹏 人民陪审员  柏劲松 人民陪审员  张凯成 二〇一八年七月一日 书 记 员  陈 莉 附：相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未 能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。 ...... 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。