贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终1754号 上诉人（原审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路10号，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司董事长。 委托代理人（特别授权）：李庭松，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：聂斌，男，汉族，1982年10月2日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）：鲁荣银，女，汉族，1984年4月3日出生，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市。 二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权)：陆平，贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号：15224201711590582。 二被上诉人委托诉讼代理人：刘显清，贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。 上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）因与被上诉人聂斌、鲁荣银商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初4600号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告聂斌、鲁荣银提起诉讼，请求判决：被告立即为原告办理瑞丰新城第9幢7层5号房屋权属证书并交付给原告，并支付违约金从2017年6月1日起至实际办理并交付权属证书之日止，每日按已支付房款241,335.00元的0.1%标准计算，暂计10,000.00元；二、被告支付原告逾期交房违约金30,068.00元及利息（以30,068.00元为基数，从2015年12月21日起至实际履行完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计5,000.00元）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年9月9日，原告聂斌、鲁荣银与被告瑞丰公司签订《商品房买卖合同》，约定：“买受人聂斌、鲁荣银向出卖人购买的房屋为毕节××××道瑞丰新城第9幢7层5号商品房；出卖人应当在2017年5月31日前取得上述房屋的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；约定日期起60日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列（2）处理：买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款的0.1%的违约金。”合同签订后，原告依约向被告支付了购房款241,335.00元，但被告未按照合同约定履行交付房屋、办理所有权登记等义务。2014年12月22日，原告与被告签订《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》（以下简称：《补充协议》），对逾期交房的违约金计算方法进行了约定，并约定被告应在交房之日将违约金支付给原告。2015年12月21日，被告将涉案房屋交给原告，且当日经双方结算，被告应向原告支付延期交房违约金41,268.00元，扣减原告应缴纳的契税、维修基金等费用11,200.00元后，被告瑞丰公司还应向原告支付违约金30,068.00元。综上，被告不按合同约定向原告办理房屋所有权登记、支付逾期交房违约金的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。 原审被告瑞丰公司答辩称：1.原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应作为判决的主要依据；2.因被告逾期办证、逾期交房，原告采取群体上访、围攻等方式，迫使被告签订了《补充协议》，该《补充协议》违反平等自愿协商原则，并非被告的真实意思表示，属无效协议，不应作为定案依据；3.被告目前的经营状况十分困难，履约能力欠缺；4.《补充协议》约定的违约赔偿数额过分高于原告的实际损失，请求酌情调减，以毕节市城区拆迁过渡费的计算标准（每月每平方7元）计算原告的实际损失；5.合同约定办证违约金每日0.1%的标准过分高于原告的实际损失，应以同期银行利率计算办证违约金损失；6.本案并非个案，具有群体效应，请法庭公正、慎重处理。 原审经审理查明：2013年9月5日，原告聂斌、鲁荣银与被告瑞丰公司签订《商品房买卖合同》，约定：“由聂斌、鲁荣银购买瑞丰公司位于毕节××××道瑞丰新城第9幢7层5号（房号为9-7-5号）房屋；出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房；移转登记，（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金。”合同签订后，原告向被告支付了首期房款73,335.00元，并以银行按揭的方式支付了168,000.00元，共计支付了购房款241,335.00元。2014年5月31日，被告未向原告交付房屋。2017年5月31日，被告也没有为原告办理房屋产权转移登记。 2014年12月22日，原告鲁荣银（乙方）与被告瑞丰公司（甲方）签订《购置瑞丰新城9号楼房屋补充协议》，约定：“一、因延期交房时间较长，原签订的《商品房买卖合同》十三条约定的违约金不足以弥补乙方损失，现重新约定如下；二、双方约定交房时间：9号楼定为2015年7月30日交房，如有提前交付，违约金从通知交付之日起停止计算；三、违约金支付标准：1、原定交房日至实际交房日止按已交房款（含按揭款到位）每日万分之三支付，计算时间从2014年6月1日至通知交房日止，2、违约金支付时间定于交房时据实一次性结清。”结算至交房时，被告需向原告支付违约金41,268.00元，扣减契税和维修金等费用11,200.00元后，还需支付30,068.00元，且该违约金载明在上述《补充协议》上，但被告未向原告支付。 另查明，毕节市公安消防支队出具的《关于贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的瑞丰新城8、9号楼的验收情况说明》载明：“贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司未向毕节市公安消防支队申请瑞丰新城8、9号楼消防竣工验收备案抽查。” 原审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》和《购置瑞丰新城9号房屋补充协议》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应于2014年5月31日前向原告交付涉案房屋，但被告未交付该房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。因原、被告双方签订《购置瑞丰新城9号房屋补充协议》约定了违约的计算标准，且经双方结算，被告应向原告支付逾期交房违约金41,268.00元，扣减契税和维修金等费用11,200.00元后，被告还需向原告支付30,068.00元，故对原告要求被告支付逾期交房违约金30,068.00元的诉请，予以支持。因双方未对逾期支付违约金约定利息，故对原告要求被告支付逾期交房违约金利息的诉请，不予支持。被告主张《购置瑞丰新城9号房屋补充协议》并非其真实意思表示，因被告所举证据不足以证明，故其上述辩解理由不成立，不予采纳。被告认为《购置瑞丰新城9号房屋补充协议》约定的违约赔偿数额过分高于原告的实际损失，请求酌情调减，以毕节市城区拆迁过渡费的计算标准（每月每平方7元）计算原告的实际损失。因《购置瑞丰新城9号房屋补充协议》系原、被告双方在被告已经逾期交房基础上再次对交房时间及违约金进行的重新约定，并据此计算被告应支付原告违约金的具体数额，被告明知该约定的法律后果，故被告的上述辩解理由不成立，不予采纳。 原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定为原告办理房屋权属登记，但被告未按约定为原告办理房屋权属登记，且根据毕节市公安消防支队出具的《关于贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的瑞丰新城8、9号楼的验收情况说明》载明：“贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司未向毕节市公安消防支队申请瑞丰新城8、9号楼消防竣工验收备案抽查。”的内容，被告并未向消防部门申请瑞丰新城9号楼消防竣工验收备案抽查。因此，涉案房屋未能如期办证是被告的原因所致，故被告应向原告承担相应的逾期办理房屋权属登记的违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条：“三、移转登记，（一）出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房移转登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%违约金。”中对逾期办理房屋权属登记违约金的计算方式有相应约定，但双方约定的违约金计算标准超过法律规定，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于实际损失，应予调减的情形，故将被告瑞丰公司应向原告支付的逾期办理房屋权属登记的违约金调减为：按原告已付购房款241,335.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的130%从2017年6月1日起计算至办理完毕房屋权属登记证书并交付原告之日止。被告称《商品房买卖合同》中对逾期办证违约金计算标准的约定数额系笔误，因被告并提供相关证据加以证明，故对被告的该项意见不予采纳。被告称从2016年8月份起毕节市土地管理部门认为瑞丰公司瑞丰新城项目欠交土地出让金，停止该项目权属证书的办理，现经政府组织调查，证实不存在欠交的事实，该项目的权属证书办理正处于启动中；由于政府未完成7号楼3单元及6号楼的拆迁工作，导致被告无法修建消防环形通道，故不能提出消防验收。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，因第三人因素导致的违约仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任，故对被告的上述意见不予采纳。 综上所述，被告应向原告支付逾期交房违约金30,068.00元，以及向原告支付逾期办理房屋权属登记的违约金（以已付购房款241,335.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的130%从2017年6月1日起计算至办理完毕房屋权属登记证书并交付原告之日止）。被告关于目前经营状况十分困难，履约能力欠缺的抗辩，不属于法律规定被告应免于承担责任的理由，故不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起60日内为原告聂斌、鲁荣银办理位于毕节××××道瑞丰新城第9幢7层5号（房号为9-7-5）房屋的权属登记证书并交付原告聂斌、鲁荣银；二、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起60日内支付原告聂斌、鲁荣银逾期办理房屋权属登记的违约金（以已付购房款241,335.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%从2017年6月1日起计算至办理完毕房屋权属登记证书并交付原告之日止）；三、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起10日内支付原告聂斌、鲁荣银逾期交房违约金30,068.00元；四、驳回原告聂斌、鲁荣银的其他诉讼请求。案件受理费463.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 原审宣判后，瑞丰公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决,改判上诉人按评估机构出具的瑞丰新城第9号楼住宅每月每平方米平均租金价格标准支付逾期交房违约金。事实及理由：一、一审法院支持被上诉人主张的逾期办证违约金，未考虑情势变更事由，判决结果显失公平。本案中，上诉人不能如期办理房屋权属登记的主要原因是不动产登记政策发生重大变化，房屋权属登记由住建部门改为国土部门的不动产登记中心统一管理，国土部门为此要重新核实并办理土地落宗等事宜。为此，从2016年6月起全面暂停办理“瑞丰新城”楼盘的房屋权属登记等事宜。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，不动产登记政策变化应视为情势变更事由，办理房屋权属证书的期间由此发生中断，应至毕节市国土部门实际全面启动房屋权属登记工作之日起，重新计算办理房屋权属证书期间，故上诉人不应承担逾期办证的违约责任；二、依据《补充协议》第一条“因延期交房时间较长，原签订的《商品房买卖合同》十三条约定不足弥补乙方损失，现重新约定如下”的约定，双方签订《补充协议》的目的在于弥补被上诉人的损失，而非约定高额违约金来保证双方如期履约。因此，上诉人提出根据实际损失调减违约金的请求，与合同目的不冲突。此外，上诉人提出按毕节市城区每月每平方米7元的过渡安置费标准计算被上诉人的实际损失，同时申请人民法院指定具有资质的评估机构对瑞丰新城9号楼住宅的每月每平方米的平均租金价格进行评估，以此计算被上诉人的实际损失。因本案并非个案，对租金平均价格进行评估符合诉讼经济原则。一审法院未同意上诉人的评估申请，侵犯了上诉人的合法权利，故请求二审法院指定相关机构对房屋的平均租金价格进行评估，以此计算被上诉人的实际损失。 被上诉人聂斌、鲁荣银未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与原审判决认定事实一致。 本院认为：案涉《商品房买卖合同》第二十二条约定，上诉人应当在2017年5月31日前，取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上述内容是双方当事人就上诉人所负协助办理商品房转移登记义务的具体约定。因上诉人原因导致逾期交付办理房屋转移登记有关文书，则被上诉人有权依约主张违约责任。就上诉人提出的不应承担逾期办证违约责任的抗辩主张，本院不予支持，理由详述如下： 其一，根据法律、行政法规相关规定，商品房经消防部门验收合格，是商品房通过综合验收、办理初始登记的前提条件，而未经出卖人办理初始登记的商品房，则不具备权属转移登记的办理条件。根据一审查明的事实，上诉人尚未就案涉房屋所属房地产开发项目向消防部门申请消防验收，该事实意味着案涉房屋尚不能办理初始登记，进而导致上诉人限期向被上诉人交付办理产权转移登记有关文书的义务，因上诉人自身原因逾期不能履行。原审法院依据上述事实认定上诉人逾期办证构成违约，并无不当，本院予以确认。 其二，上诉人以本案存在不动产登记政策调整的情势变更事由，主张从行政主管部门全面启动房屋权属登记工作之日起，重新计算办理房屋权属登记期间，进而主张其不应承担逾期办证违约责任。对此本院认为：一方面，上诉人所称不动产登记政策调整后，职能部门全面暂停办理“瑞丰新城”楼盘的房屋权属登记，该事实主张缺乏证据证明；另一方面，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”确立的情势变更适用规则可知，合同履行期间发生情势变更事由，当事人享有诉请人民法院变更或者解除合同的法定权利。在上诉人未援引情势变更事由主张变更或者解除合同的情况下，《商品房买卖合同》对双方当事人仍具有法律约束力。上诉人直接援引情势变更事由提出不予承担违约责任的抗辩主张，缺乏法律依据。 违约金条款系合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示。对违约方提出的违约金调整主张，人民法院根据案件事实进行综合评价。本案中，上诉人主要以其系在受胁迫情况下签订《补充协议》，协议内容违背其真实意思，且协议约定的违约金过分高于被上诉人的实际损失为由，主张对违约金进行调整。根据已查明的事实，原审法院未同意上诉人提出的违约金调减主张，事实和法律依据充分，本院予以确认。理由详述如下：一、在案涉《商品房买卖合同》就交房时间及逾期交房违约金已作约定的情况下，因上诉人逾期交房，双方签订《补充协议》，对案涉房屋交付时间予以顺延，并对违约金支付标准进行重新约定。从《补充协议》签订背景看，上诉人系在对《补充协议》重新确定的双方权利义务进行充分评估后，与被上诉人签订《补充协议》。《补充协议》签订后，上诉人于案涉房屋交付当日，与被上诉人按照《补充协议》约定的违约金标准，对违约金具体数额进行结算并明确记载于《补充协议》中，上诉人同时以代被上诉人缴纳税费的方式履行了《补充协议》所确认的部分违约金，其在已部分履行违约金的情况下，又以《补充协议》约定的违约金过高为由主张调减，该主张不仅与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，亦有违诚信履约原则。二、上诉人称其系在受胁迫的情形下与被上诉人签订《补充协议》，对于该事实主张，上诉人未提供充分、有效证据加以证明，且即使上诉人系在受胁迫情形下签订《补充协议》，由于上诉人未在《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”、第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”所规定的期限内对《补充协议》行使撤销权，《补充协议》对双方具有约束力，上诉人应当按照《补充协议》约定的违约金标准承担违约责任。原审据此并综合考量上诉人在《商品房买卖合同》约定的交房期限以及《补充协议》延展的交房期限内，均未能向被上诉人交付房屋，在房屋交付这一主要合同义务的履行上存在二次违约这一事实，对上诉人提出的逾期交房违约金调减主张不予支持，符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”确定的违约金调整原则。上诉人上诉请求调整违约金，缺乏事实和法律依据，予以驳回。 因案涉房屋至今尚不具备办理产权转移登记的法定条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，上诉人负有的交付办理案涉房屋产权转移登记有关文书的义务尚处于事实上不能履行的状态，该项合同义务亦不能采取其他方式替代履行，故现被上诉人要求上诉人履行上述义务缺乏事实依据，原审判决支持被上诉人的该项诉讼请求不具有可执行性，二审予以纠正。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初4600号民事判决第二、三、四项，即：“被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起60日内支付原告聂斌、鲁荣银逾期办理房屋权属登记的违约金（以已付购房款241,335.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%从2017年6月1日起计算至办理完毕房屋权属登记证书并交付原告之日止）；被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告聂斌、鲁荣银逾期交房违约金30,068.00元；驳回原告聂斌、鲁荣银的其他诉讼请求”； 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初4600号民事判决第一项，即：“被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起60日内为原告聂斌、鲁荣银办理位于毕节××××道瑞丰新城第9幢7层5号（房号为9-7-5）房屋的权属登记证书并交付原告聂斌、鲁荣银”； 三、驳回上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司的上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费463.00元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司承担。二审案件受理费926.00元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年七月九日 法官助理 任云娇 书 记 员 高 进