贵州省贵阳市南明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0102民初6161号 原告（反诉被告）：何先宏，男，1961年5月25日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区， 委托代理人：杨正典，贵州法治时代律师事务所律师。 委托代理人：李艳霞，贵州法治时代律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：吴俊，男，1975年12月16日生，苗族，住贵州省贵阳市小河区， 委托代理人：吴汉银，男，1945年11月6日生，苗族，住贵州省务川仡佬族苗族自治县。系被告之父。 原告何先宏与被告吴俊暨反诉原告吴俊与反诉被告何先宏租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何先宏的委托代理人杨正典、杨艳霞，被告吴俊及其委托代理人吴汉银到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告何先宏向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原、被告于2014年1月5日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月3日解除。二、请求依法判令被告支付原告自2016年12月1日至2018年5月3日的房屋租金，合计人民币132600元。三、请求依法判令被告立即腾空搬离，返还原告租赁房屋。四、请求依法判令被告自2018年5月4日起至其腾空搬离返还原告租赁房屋之日止，按照每平方米每月80元向原告支付房屋占有使用费。五、本案案件受理费等相关诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年1月5日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定：将贵阳市××区××路、××路××号地块的安置房商业用房一楼中部租赁给被告作为商业经营使用；租赁房屋面积为390平方米；租赁期限自2014年1月6日至2017年1月5日止；租金为：因该房屋外部建轨道交通一号线施工由原每平方米每月70元有所下降，因此第一年每平方米每月为40元，第二年每平方米每月为45元，第三年每平方米每月为50元，以上租金不含税价；房屋租金从2014年3月1日算起；付款方式为付六押一（按半年支付房租，押一月房租为押金）。后因贵阳地铁一号线小河段即将施工，在被告再三要求下，双方口头约定房屋租金再次降至每平方米每月20元，被告自2014年3月1日起已向原告支付至2016年11月30日的房屋租金，共计人民币257400元。2017年1月5日，房屋租赁合同到期，被告尚欠原告1个月的租金未支付且至今仍占有使用该房屋。原告曾多次与被告协商重新签订《房屋租赁合同》事宜，但均未与被告达成一致意见。为此，原告于2018年4月19日委托贵州法治时代律师事务所向被告出具一封《律师函》，要求被告以80元/㎡/月重新签订《房屋租赁合同》或腾空搬离。被告在2017年4月20日签收该《律师函》并写下书面意见书拒绝按照原告要求签订《房屋租赁合同》，且亦不同意搬离退还房屋。2018年5月3日原告向被告发出《关于针对的回复》表示：不同意被告意见书的内容，于当日解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求被告支付自2016年12月1日至2018年5月3日的房屋租金并腾退房屋。但被告在原告规定的期限内并未支付拖欠的租金和搬离退还租赁房屋。故原告诉至法院，诉请如前。 被告吴俊辩称：我与合伙人租赁的房子为期三年，由于修地铁人行走困难，我们装修完毕后封路没有盈利，将三年的房屋交给了合同的甲方，期间地铁一直没有打开，直到今年五月份打开了一个路口。由于封路我们并未使用房屋，我们打电话要求原告来面谈，但是原告不来。我们要求按照市场规定原则转让房屋，而原告不让我们转让，这些都是因为修地铁导致的。超过的时间不应该由我们来支付房租，因为外力因素导致我们不能搬离，故我们不承担原告诉请的16年12月至18年的房租。 反诉原告吴俊向本院提出诉讼请求：判令反诉被告返还反诉原告押金15600元。 反诉被告何先宏辩称：签订的租赁合同第8条第2款第3项的规定租金拖欠半个月以上，故不应该再退还押金，反诉原告要求我方退还押金无事实与法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审理确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月5日，原告何先宏（出租方、甲方）与被告吴俊（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方房屋坐落于贵阳市××区××路、××路××号地块安置房商业用房，位于第一层和第二层，共两层，房屋结构为框架，建筑面积2000平方米，乙方租用一楼中部390平方米；该房屋用途为商业，租赁期限自2014年1月6日至2017年1月5日止；该房屋因外部建轨道交通一号线施工每月租金由原每平方米70元有所下降，乙方每一年每平方米每月租金人民币40元，第二年每平方米每月租金人民币45元，第三年每平方米每月租金人民币50元，以上租金不含税价；押金（一个月房租）：15600元，押金不能充抵房租，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金扣除应由乙方承担的费用后，余款返还乙方；乙方只进行内部装修，房租从2014年3月1日算起，如乙方违约，免租期将算租金。同时，该合同第八条约定“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，押金不予退还；造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、擅自将承租的房屋转租给第三人的；2、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；3、拖欠租金累计达半个月；4、利用承租房屋进行违法活动的；”。该合同签订后，被告即对租赁商铺进行装修，开设大凯里酸汤鱼餐馆。因贵阳地铁一号线小河段施工，原、被告双方口头约定房屋租金降至每平方米每月20元。2014年1月6日被告向原告付款共计109200元，含押金15600元及一年租金93600元。2015年2月12日被告向原告付款46800元，2015年9月1日被告向原告付款46800元，2016年3月被告向原告付款46800元，2017年1月2日被告向原告付款23400元。经原、被告双方核对，涉案商铺租金缴纳至2016年11月30日，共计257400元，距合同期限届满尚欠一个月租金7800元未支付。2015年底被告将其经营的餐馆停业，并将店面钥匙交予隔壁发兴隆超市老板蒋发品保管至今。期间，原告、被告及其合伙人均通过蒋发品拿取钥匙进入商铺内。2018年5月，被告吴俊将其物品从商铺内搬离。 另查明，涉案商铺附近路段因贵阳市地铁一号线小河段施工于2014年3月封闭，施工单位用隔板在人行道上留出商铺门口行人通行空间。2018年4、5月，涉案商铺附近路段隔板陆续拆除。 再查明，贵阳市南明区黔江路珠江路编号5号共2000平方米商业用房1-2层为黄大良、何先宏共同共有。黄大良出具书面《情况说明》同意该商业用房一楼中部390平方米以何先宏个人名义对外出租，签订租赁合同并收取租金。 庭审中，原告向本院提交了《律师函》、《律师函签收回执单》、《意见书》、《关于针对意见书的回复》、《签收回执单》等证据，拟证明原告于2018年4月19日委托律师事务所向被告出具律师函，要求被告以80元每平米每月重新签订房屋租赁合同或者腾空搬离，被告于2018年4月20日签收该律师函并写下意见书，原告于2018年5月3日向被告发送了关于针对意见书的回复，表示不同意被告意见书的内容，同时解除房屋租赁合同并要求被告支付拖欠的租金以及返还租赁房屋。被告发表质证意见，其回复不同意，对突然涨价在经济上无法承担。 本院认为，合法有效的租赁合同受法律保护。原告何先宏与被告吴俊签订《房屋租赁合同》，意思表示真实，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，系合法、有效，对双方当事人具有法律约束力。庭审中，原告何先宏提出被告在合同期限届满后继续占用使用该商铺，属于原租赁合同不变，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》租赁期限从2014年1月6日起至2017年1月5日止，因地铁施工封路，被告于2015年底即停止营经，并将钥匙存放于隔壁超市老板蒋发品处。从该合同2017年1月5日届满后，被告未将其物品搬离商铺，在长达一年多的时间里，被告占有该商铺却停止经营，未取得收益，原告对此明知，却未催告被告缴纳租金，亦未催告被告搬离物品直至2018年4月19日发出律师函。故本院认为，原、被告双方在《房屋租赁合同》合同期限届满后并未订立新的合同，亦未以其事实行为表示继续履行合同，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年1月5日合同期限届满时终止。对于原告诉请确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2018年5月3日解除，本院不予支持。 关于原告请求依法判令被告立即腾空搬离，返还原告租赁房屋。经审理查明，被告已于2018年5月将其物品搬离涉案商铺。涉案商铺的钥匙寄存于隔壁发兴隆超市老板蒋发品处，原告对此亦是明知，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。 关于原告诉请被告支付原告自2016年12月1日至2018年5月3日的房屋租金，合计人民币132600元，以及2018年5月4日起至其腾空搬离返还原告租赁房屋之日止，按照每平方米每月80元向原告支付房屋占有使用费。因《房屋租赁合同》履行期间，被告支付租金至2016年11月30日止，尚欠一个月租金。故关于合同履行期间的租金，本院支持一个月租金7800元；同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”以及第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，本院认为，合同终止后，被告吴俊负有腾退房屋的后合同义务，但吴俊仍然占有涉案商铺，原告诉请要求被告支付合同终止后的租金，实质上系占有使用费，于法有据。考虑到本案有以下因素：1、涉案商铺因修建地铁封路，于2015年底停止营业至今。2、原告在2018年4月19日之前，未催告被告缴纳租金或腾退房屋。故对原告诉请，本院酌情支持2017年1月6日至2018年5月3日期间支付占有使用费15600元。 关于反诉原告诉请退还押金15600元。本院认为，反诉原告在合同履行期间尚欠一个月租金未支付，反诉被告主张按双方合同约定押金不予退还，合理有据，本院予以采信。故对反诉原告的诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下: 一、被告吴俊于本判决生效之日起三日内支付原告何先宏租金及占有使用费共计23400元； 二、驳回原告何先宏的其余诉讼请求； 三、驳回反诉原告吴俊的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1476元，由原告何先宏负担1216元，被告吴俊负担260元。本案反诉案件受理费190元，由被告吴俊负担（本诉案件受理原告何先宏已预交，被告吴俊在支付上述款项时一并支付给原告何先宏）。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审判员  鲁迪 二〇一八年七月十九日 书记员  王芳