广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终9950号上诉人（原审被告）：广州同润房地产开发有限公司（以下简称同润公司），住所地：广东省广州市天河区金穗路5号佛奥广场。法定代表人：何剑峰。委托诉讼代理人：杨明玖，广东固信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：伍艳明，女，1980年6月1日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：王承志，广东神朗律师事务所律师。上诉人同润公司因与被上诉人伍艳明商品房预售合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初24373号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月16日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。同润公司上诉请求：1.撤销一审判决，判令驳回伍艳明第二、三项诉讼请求；2.本案诉讼费用由伍艳明承担。事实和理由：一审判决对办证违约的事实查明不清，认定有误，应予纠正。一、同润公司办证并未违约。⒈根据涉案房屋档案资料中伍艳明的授权委托书显示，伍艳明授权同润公司办证的时间为2016年12月27日，故伍艳明存在单方迟延提交资料的行为，依据《广州市商品房买卖合同》第二十一条第2项及《补充协议》第五条之约定，涉案房屋办证迟延天数的违约责任应由伍艳明自行承担，且加上210个工作日，即逾期办证日期应从2017年10月31日起算。同润公司于2017年4月11日为伍艳明办证没有超期，不存在违约行为。⒉一审以同润公司未能证明已通知伍艳明须提交授权委托书为由，不采纳同润公司的理由，属于逻辑与事实矛盾。涉案房屋档案资料系从房屋管理登记机关查阅复制而来，档案资料中就有该授权委托书，即是同润公司通知了伍艳明才有该存档的授权委托书。伍艳明在一审时称“同润公司为伍艳明办妥产权登记”的意思即委托同润公司对涉案房屋进行办证。伍艳明是完全民事行为能力人，显然知道办证需要书面授权，而从授权书落款时间看，伍艳明存在单方迟延提交办证资料的行为。二、一审对办证违约金计算错误。1.违约金起算时间应当扣除逾期支付房款时间。伍艳明依约应在2013年10月15日前付清房款，但伍艳明迟至2013年11月29日才付清房款，迟延了45天，应按《补充协议》的约定，顺延办证起算时间。2.违约金计算过高应予降低。根据《中华人民共和国合同法》和《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，伍艳明系通过按揭贷款购买涉案房屋，即使产权证办好后也是存放在银行保管，没有损失可言，按总房款的每日0.05%计算违约金亦过分高于实际损失，基于公平原则应减少违约金，可参照合同补充协议第三条约定的逾期交楼违约条款处理。三、一审分配举证责任有违举证规则及谁主张谁举证的原则。⒈伍艳明在一、二审诉讼中均未举证证明其在合理期限内提交了依约要求同润公司代为办理房产证的收据凭证。按照谁主张谁举证的原则，应认定伍艳明没有向同润公司提交办证所需相关材料。2.同润公司在本案诉讼中本着诚实信用原则，自认伍艳明向同润公司提供办证资料的时间为授权委托书签订之日，按照该日期推算，同润公司不存在迟延办证的违约行为。综上，一审查明事实不清，认定有误，应予纠正，请求二审法院予以改判。伍艳明答辩称：一、一审判决认定事实清楚，同润公司应依约承担迟办证违约责任。涉案合同及补充协议明确约定了同润公司交楼和办证的时间。在同润公司已经延期交楼存在违约的情况下，作为非违约方的伍艳明没有义务将同润公司后续办证的时间进行顺延。同润公司应依约承担逾期交楼和逾期办证的多项违约责任。迟办证违约责任应从合同约定的交房次日起算210个工作日，故同润公司应当对其迟办证和交证的行为承担违约责任，直至同润公司实际交付房产证之日止。伍艳明起诉主张的期间已经短于该期间了。二、按一审查明事实，同润公司直到2016年10月15日才向包括伍艳明在内的业主发出办理房地产权证的《知会函》，伍艳明在规定的时限内将办证材料提交给同润公司，其中的授权委托书是按同润公司的要求填写以便于同润公司办证，伍艳明当时没有在该委托书上填写日期。同润公司在收到伍艳明提交的材料之后直到2017年4月6日才向有关机关递交材料为伍艳明办证。同润公司从收到伍艳明的申请材料到其申请办证前后拖了半年时间，因同润公司自身原因导致延期办证，该公司理应承担相应违约责任。三、伍艳明已经按照同润公司发出的知会函的要求，在约定的5天内提交了相关办证材料。由于同润公司自身管理混乱而没有向伍艳明出具任何收据。四、伍艳明已经依约支付相应购房款，不存在迟付款行为。2013年11月29日是同润公司向伍艳明开具发票的时间，而非伍艳明实际付款的时间。即使伍艳明迟延付款，同润公司从收到购房款到其提出上诉长达4年半的时间里从未向伍艳明主张过迟付款违约责任，这意味着同润公司以自己的行为接受了伍艳明的付款，且同润公司有关迟付款的抗辩主张已经超过了诉讼时效，不应该得到法律支持。五、本案所涉违约金的约定是双方当事人的真实意思表示，不存在过高的情形。伍艳明向一审法院起诉，请求：⒈同润公司向伍艳明支付延期交房违约金27958.49元（以购房款2201456元为本金，按每日万分之一的标准计算，自2015年3月2日计至2015年6月26日，共计127天）；⒉同润公司向伍艳明支付延期办理产权登记违约金384154.07元（以购房款2201456元为本金，按每日万分之五的标准计算，自2016年4月28日计至2017年4月11日，共计349天）；⒊判令同润公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：同润公司是位于广州市天河区珠江新城A3-6地块编号为22地块上佛奥广场商品房的开发商，已取得《商品房预售许可证》【编号为穗房预（网）字第20130282号】。2013年9月30日，伍艳明（乙方∕买方）与同润公司（甲方∕卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》），约定：乙方向甲方购买天河区金穗路x号14xx房（以下简称涉案房屋），总金额2201456元；付款方式为分期付款，第一期，自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的50％，金额1100728元，第二期，在2013年10月15日前，支付全部房价款的50％，金额1100728元；（第十二条），交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）房屋交付，甲方应当在2014年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第十五条）房屋交付时的有关资料，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担，乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对；（第十六条）交付时的验收，乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付；（第二十一条）产权登记，双方同意选择乙方委托甲方办理的方式为乙方办理《房地产权证》，甲方应在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料，甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任；（第二十二条）迟延办理产权登记的违约责任，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；《附件七：本合同补充协议》（以下简称《补充协议》）（第二条）《商品房买卖合同》中“第十三条房屋交付”补充，甲乙双方同意，甲方取得建设工程质量监督机构出具的《建设工程质量监督报告》的，视为商品房符合交房条件；（第三条）《商品房买卖合同》中“第十四条甲方延期交房的违约责任”修改补充，自本合同第十三条约定的交房期限起60日为甲方交房的最后期限，甲方在该最后期限前将乙方购买的房屋交付给乙方使用，不必承担延期交房的违约责任，如超过本条约定的甲方交房最后期限，甲方仍未将房屋交付乙方的，按逾期时间，分别处理（不作累加），（一）逾期不超过本补充协议约定的交房最后期限180日的，甲方应自最后期限的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之一的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行，（二）逾期超过本补充协议约定的交房最后期限180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本补充协议约定的交房最后期限次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之二的标准向乙方支付违约金；（第五条）《商品房买卖合同》中“第二十一条产权登记”补充，乙方在办理房地产权证前应向甲方付清全部房款及税费，否则甲方有权拒绝为乙方办证，并且不承担任何责任，乙方委托甲方办理房地产权证时，应在甲方规定的时间内向甲方提交办房地产权证所需的有关资料和证明文件，以便统一办证，乙方延迟提交的，甲方办证时间顺延，乙方未能提交的，甲方不承担迟延办证的法律责任；本补充协议为《商品房买卖合同》不可分割的组成部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，自双方签订后即生效，若本补充协议与《商品房买卖合同》不一致，以本补充协议的约定为准等条款。2013年10月11日、2013年11月29日，同润公司分别向伍艳明开具涉案房屋购房款发票，金额均为1100728元。2016年10月15日，同润公司向伍艳明发出《【办理房地产权证】知会函》（以下简称知会函），其上载明：……目前，佛奥广场已办理完毕初始登记手续，……贵单元定于发函后1个月内进行办证相关手续，烦请阁下收到函件后五个工作日内带齐相关身份证、发票、收据等资料前往佛奥广场营销部配合补办相关手续等。2017年4月11日，伍艳明取得涉案房屋的房地产权证。现伍艳明以同润公司迟延交房及迟延办理涉案房屋的房地产权证为由提起本案一审诉讼。一审庭审中，伍艳明主张其于2015年6月26日收到同润公司发出的收楼通知书，于2015年7月9日办妥收楼手续，故同润公司迟延收楼违约金应计至2015年6月26日，自收到同润公司发出的收楼通知书之日起计210个工作日即为2016年4月27日届满，故迟延办证违约金应自2016年4月28日起算；同润公司则主张伍艳明于2015年7月9日收楼，自收楼之日起210个工作日内即为2016年5月12日，故迟延办证违约金应自2016年5月13日起算，且伍艳明迟延提交书面授权委托书，办证时间应顺延。为此，同润公司提交了日期为2017年4月6日的广州市不动产登记中心受理回执及伍艳明签名的日期为2016年12月27日的《授权委托书》，拟证明伍艳明向同润公司授权办证的时间是2016年12月27日，伍艳明延迟提交该书面授权书导致办证时间顺延。伍艳明对同润公司提交的上述证据的真实性予以确认，但表示其是应同润公司的要求按时提交了相关办证所需资料、填写办理不动产登记的相关表格，并将相关日期留空，表格上的所有日期均为同润公司签署。一审法院认为：伍艳明、同润公司签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应切实履行。伍艳明已根据合同约定向同润公司支付了购房款，同润公司应按照合同约定于2014年12月31日前将符合交房条件的涉案房屋交付给伍艳明，但同润公司未能按约定的时间交房，该行为已构成违约。结合《补充协议》“自本合同第十三条约定的交房期限起60日为甲方交房的最后期限，甲方在该最后期限前将乙方购买的房屋交付给乙方使用，不必承担延期交房的违约责任”的约定，逾期交房违约金应从2015年3月2日起计算。一审庭审中，伍艳明、同润公司双方确认伍艳明于2015年7月9日收楼，伍艳明主张逾期交房违约金计至2015年6月26日，一审法院予以照准。伍艳明、同润公司双方已经在合同中约定了逾期交房的违约金计付标准，因此，同润公司应当以伍艳明已付房价款2201456元为本金，按照每日0.01%的标准，从迟延之日（即2015年3月2日）起计至2015年6月26日止。经计算，该段期间的迟延交房违约金为25757.04元（2201456元×117天×0.01%）。对于伍艳明诉请的超出部分，一审法院不予支持，予以驳回。伍艳明、同润公司均确认伍艳明的收楼时间为2015年7月9日，依照《合同》约定，同润公司应在伍艳明收楼后210个工作日（即2016年5月12日）内为伍艳明办妥产权登记，并将以伍艳明为产权人的房地产权证交付伍艳明。《补充协议》约定：“乙方在办理房地产权证前应向甲方付清全部房款，否则甲方有权拒绝为乙方办证，并且不承担任何责任”，现伍艳明提交了发票证明其于2013年11月29日前付清了房款，即伍艳明已于合同约定的办证时间之前付清全部房款，同润公司应依约为伍艳明办妥产权登记，并将以伍艳明为产权人的房地产权证交付伍艳明。关于同润公司主张伍艳明未能按期提交办证资料的抗辩。《合同》约定，“乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料，甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任”，同润公司现未能举证证明其已通知伍艳明提交完备的办证资料及需提交授权委托书，故一审法院对同润公司的上述抗辩理由不予采纳。综上所述，同润公司应于2016年5月12日前为伍艳明办妥产权登记，并将以伍艳明为产权人的房地产权证交付伍艳明。现伍艳明主张每日按涉案房屋总价款的0.05%计付违约金，符合《合同》关于“如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同约定期限办妥并取得《房地产权证》的，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金”的约定，按此标准计算，同润公司应向伍艳明支付自2016年5月13日至2017年4月11日的迟延办证违约金，经计算，该段期间的迟延办证违约金为367643.16元（2201456元×334天×0.05%）。对于伍艳明诉请的超出部分，一审法院不予支持，予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年3月20日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，同润公司向伍艳明支付逾期交房的违约金25757.04元；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，同润公司向伍艳明支付迟延办理《房地产权证》的违约金367643.16元；三、驳回伍艳明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7480元，由伍艳明负担380元，由同润公司负担7100元。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审中，各方当事人均没有提交证据。经本院询问，对于涉案《授权委托书》，双方当事人均确认该委托书是同润公司从政府相关网站上下载并提供给伍艳明签名的，但伍艳明称其是收到同润公司发出的知会函后5天内到同润公司指定的地点现场填写并提交办证资料的，当时其只是在该委托书中签名，没有填写落款日期，且同润公司收取伍艳明提交的办证资料时没有出具收据或回执；同润公司则称该委托书落款日期是伍艳明填写的，同润公司是在该落款日期当天提供该授权委托书给伍艳明填写的，且其收取办证资料时均有开具收据，但其没有留底。同润公司还认为其将伍艳明提交的办证资料提交给办证机关就相当于留底了。二审另查明，同润公司在（2018）粤01民终5889号案中向本院提交了《广州市房地产初始登记告知书》，载明该案涉案房屋所在的广州市天河区金穗路x号房屋的初始登记核准日期为2016年9月13日。本案双方当事人均确认该案与本案均属于同楼盘同类型案件，并确认本案涉案房屋所在的楼盘取得大确权的时间是2016年9月13日。本院认为，一审法院认定涉案《合同》合法有效，以及同润公司应向伍艳明承担迟交楼违约金，论述清晰，合理有据，双方当事人对此均无异议，本院予以确认并不再赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。针对同润公司的上诉请求，具体分析如下：一、对于同润公司主张伍艳明存在逾期付款，应顺延办证起算时间的上诉意见。首先，同润公司主张伍艳明存在逾期付款是依据购房款发票的时间，但发票是同润公司向伍艳明开具的，目前并无充分证据证明该发票时间与伍艳明实际付款时间一致。其次，双方当事人均确认伍艳明于2015年7月9日实际收楼，而涉案合同明确约定同润公司应在伍艳明收楼后210个工作日内为伍艳明办妥产权登记并交付房产证，据此计算办证期限至2016年5月12日届满。故即使按发票记载的时间认定伍艳明于2013年11月29日才付清购房款，伍艳明实际上也早已于办证期限届满前付清了购房款，同润公司要求顺延办证起算时间的上诉主张，并无合同依据，本院不予采纳。二、对于同润公司以伍艳明迟延提交授权同润公司办证的书面授权委托书为由，主张其有权顺延办证期限，不应承担迟延办证违约责任的上诉意见。首先，根据生效判决查明的事实及双方当事人的确认，涉案房屋所在楼盘于2016年9月13日才取得初始登记，该日期已远超过合同约定的办证期限。而按合同约定，伍艳明应在收到同润公司书面通知后5个工作日内提交办证资料，即同润公司依约负有通知伍艳明提交办证资料的义务，但同润公司于2016年10月15日才向伍艳明发出有关办证的知会函，故虽然伍艳明也确认其收到同润公司该知会函，但同润公司仍需为其发出知会函之前的迟延办证行为承担相应违约责任。其次，对于授权委托书的签署时间问题。同润公司在二审中确认该授权委托书是其从网站下载、打印并提供给伍艳明签名的，且同润公司并无证据证明其在收取伍艳明提交的办证资料时出具了收据或回执，伍艳明亦否认同润公司收取其办证资料时开具了收据，而从同润公司在一审中提交的广州市不动产登记中心受理回执出具的时间来看，同润公司明显存在迟延办证行为，基于上述分析，在没有充分证据证明伍艳明存在迟延提交授权委托书，且同润公司存在明显迟延办证行为的情况下，同润公司上诉主张不承担逾期办证违约责任，缺乏事实依据，本院不予支持。三、关于迟延办证违约金的计算标准。一审判令同润公司每日按涉案房屋总价款0.05%的标准向伍艳明计付迟延办证违约金，符合双方合同约定。同润公司上诉主张该违约金标准过高，依据不足，本院不予采纳。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；同润公司的各项上诉主张均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7100元，由上诉人广州同润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 韩志军审判员 郭东升二〇一八年七月十二日书记员 林飘云张冰玲