江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0303民初6135号原告：王文甲，女，1995年3月28日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：张静，自然情况同原告张静。原告：张静，女，1970年8月7日生，汉族，住徐州市云龙区。两原告共同委托诉讼代理人：杨萍，江苏禾嘉律师事务所律师。被告：王汉杰，男，1984年7月18日生，汉族，户籍地江苏省涟水县，现住徐州市云龙区。原告王文甲、张静与被告王汉杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月17日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月14日公开开庭审理了本案。经审理发现有不适宜适用简易程序的情形，依法转为普通程序，于2018年5月17日再次公开开庭进行了审理。原告张静暨王文甲的委托诉讼代理人、原告王文甲和张静的共同委托诉讼代理人杨萍、被告王汉杰到庭参加第一次庭审；被告王汉杰经本院传票传唤拒不到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告王文甲、张静向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付租金18000元及利息（以18000元为基数，按年利率24%自2017年9月15日计算至还清之日）；支付原告垫付及欠付的物业管理费21392.14元（2015年8月至2017年12月，每月737.66元）；支付原告垫付的电费105元；违约金5000元。2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年8月1日，原、被告签订了门面房租赁合同，将徐州云龙区万达广场3号楼1-120门面房租赁给被告使用。合同约定租赁期限为2015年8月1日至2018年8月1日，并对租金及支付时间有明确约定，但被告未按照约定支付2017年9月份以后的租金。合同约定房屋物业费、水电费等有由被告缴纳，但被告未支付过物业费，且拖欠电费。被告王汉杰辩称：1、2015年8月1日我与原告签订合同，给了2个月的装修免租期，房租从2015年10月1日开始计算，在合同上我也特别注明。原告现要求2017年9月15日至12月一个季度的房租，我觉得我不应该支付该房租。原告从9月29日将我租赁的房屋门锁上我也不知道。我的房租支付到2017年10月1日，但是原告9月29日将房屋门锁上，后期我无法使用也没有使用，因此我不应支付房租；2、物业管理费在我使用期间应该我承担，当时物业公司属于云龙区万达，后来转给深圳万象物业管理公司，两个物业公司对我们使用人缴纳物业费没有明确的说法，我也去过很多次无法缴纳，我们那条街80%的用户都没有缴纳物业费，因为我们觉得不合适所以没缴纳。这个问题我跟原告也沟通过，她说不管。原告诉状说垫付物业费，垫付金额是多少，我使用期间的物业管理费我愿意承担，但是物业管理费跟原告缴纳的数额差额较大，万达是5元平方，至于原告是否垫付需要出示发票。3、电费105元我愿意承担。4、原告主张违约金部分，我不知道我哪里违约。2017年9月29日房东将门锁了，第二天我就已经报警，且我有录音资料庭后可以提供光盘。这个门面房是我给我姐姐租的，我也跟原告说过可以跟我姐姐直接沟通,为什么非要找我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张静与王文甲系母女关系。2015年8月1日，原告张静（甲方）与被告王汉杰（乙方）签订《门面房租赁合同》一份，约定将原告王文甲名下的徐州市云龙区万达广场3号楼1-120门面房租赁给被告王汉杰使用。约定租期三年，自2015年8月1日起至2018年8月1日，自合同签订甲方让出两个月至10月1日为装修期。该房屋年租金总额为72000元。合同签字生效之日起，一次性交清一季度租金，押金1000元，共19000元。物业费、水电费、公共能耗费等，由乙方负责缴纳。如果乙方将门面房转租给第三方时，必须事先向甲方申请并征得甲方的同意，合同方可继续有效。未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的或者在约定的交租金时间无故不交，并推迟15天的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方并向甲方支付违约金5000元。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至到补偿全部损失为止。2016年4月18日，双方将房租支付方式变更为：房租按年支付，并提前15日支付。2017年1月14日，原告张静与案外人王佳丽签订补偿协议，约定：2017年按季度付，提前15日支付房租。合同签订后，被告王汉杰已经交纳房租至2017年10月1日。2017年6月，王汉杰将案涉门面房转租给案外人郑超使用，并收取郑超转让费60000元、租金24000元（2017年6月4日-10月4日）、水电押金1000元。2017年9月底，原告发现被告王汉杰转租事实后将案涉门面房上锁。郑超于10月1日报警称门面房被人毁坏。原告张静交纳了2017年10月的电费105元，被告予以认可。原告收到物业公司的物业收费告知单载明2015年9月1日至2017年12月31日，需预交物业费14753.2元、公共能耗费5901.28元。本院认为，原被告之间签订的《门面房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同成立并生效。根据合同约定，被告王汉杰未经原告同意擅自将房屋转租的行为构成违约，原告有权据此解除合同并要求被告王汉杰承担违约责任。本案中被告违约导致合同解除，原告要求被告承担三个月的租金损失18000元，虽未提供证据予以证明，但符合市场交易规律及相关规定，结合原告陈述案涉房屋另行出租的时间，本院予以支持。原告主张该损失的利息，因该损失系法院生效判决确定的赔偿义务，在判决生效之前，被告并无支付义务，原告的主张无法律依据，本院不予支持；原告主张被告支付违约金5000元，虽然符合双方合同约定，但违约金是当事人对损失的数额以及计算方式的约定，本质是损失的一种表现形式，原告在主张租金损失之外另行主张违约金，不符合法律规定，本院不予支持；关于电费105元，系实际损失，被告予以认可，本院予以支持；关于物业费的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第七条规定：业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。原被告双方在合同中约定物业管理费、公共能耗费等由被告负担。根据上述规定，被告与原告王文甲（业主）对物业费承担连带责任，被告应当向物业管理部门支付其承租期间的物业费或者由原告支付后再向被告追偿，原告不能直接要求被告王汉杰向其支付物业管理费。原告自称其已经支付2015年8月的物业管理费和公共能耗费但未提供证据支持，本院不予采信。又因2015年9月之后的物业管理费和公共能耗费原告并未支付，原告主张物业管理费21392.14元，本院不予支持。法信超链：案例6篇裁判983篇×依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王汉杰应于本判决生效之日起十日内向原告王文甲及张静支付租金损失18000元、电费105元；二、驳回原告王文甲、张静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费912元、保全费520元、公告费260元，共计1692元，由被告王汉杰承担1200元，原告王文甲、张静承担492元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  姜方平人民陪审员  张立勇人民陪审员  崔永生二〇一八年七月十一日书 记 员  侯亚菲