北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终6036号上诉人（原审原告）：北京百佳安创房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区上地信息路2号1号楼6层6E-4。法定代表人：钱先魁，经理。被上诉人（原审被告）：北京塞宾科技有限公司，住所地北京市海淀区信息路甲28号C座（二层）02C室-447号。法定代表人：张德明，总经理。委托诉讼代理人：呼浩，男，北京塞宾科技有限公司财务总监。上诉人北京百佳安创房地产经纪有限公司(以下简称百佳安创公司)因与被上诉人北京塞宾科技有限公司(以下简称塞宾科技公司)居间合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初11158号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。百佳安创公司上诉请求：撤销原审判决，改判塞宾科技公司支付我公司违约金76102.5元或将本案发回重审。事实和理由：1.徐某的行为构成表见代理，塞宾科技公司应对其行为承担法律责任。2.《客户看房及信息提供确认书（写字楼租赁版）》（以下简称《确认书》）第3条的约定并非合同法规定的格式条款。塞宾科技公司存在违约行为，应按该条约定向我方支付违约金。塞宾科技公司辩称，同意原审法院的判决，不同意百佳安创公司的上诉请求和理由。1.《确认书》第3条的约定属于合同法规定的格式条款，原审法院对此认定正确。2.塞宾科技公司未授权徐某签订《确认书》，徐某的行为亦不构成表见代理，塞宾科技公司不应对徐某的行为承担法律责任。4.《确认书》约定的违约金过高。如果法院认为我方违约时，我方要求法院酌减。百佳安创公司向原审法院起诉请求：塞宾科技公司向我公司支付信息费38051.25元及违约金76102.5元。原审法院认定事实：2017年11月6日，甲方（负责人）徐某（公司名称：塞宾科技公司）与乙方百佳安创公司签订《确认书》，约定：乙方提供物业如下：某大厦D-13A，面积330平，租金4.5元/平/天；某大厦B-12A2，面积278平，租金4.5元/平/天；某动力大厦E-202A,面积300平，租金4.5元/平/天。1.甲方确认上述房源信息为乙方首次提供。2.收费标准：月租金的100%,收取方式：甲方通过乙方签约成功后，信息费由出租方承担，乙方承诺不向甲方收取任何费用。3.甲方及其相关联的第三者通过乙方看过上述房产后一年之内，也可自行或通过其他经纪机构租赁上述房产，但甲方应当于房屋租赁合同签订后的三日内以书面形式通知乙方并支付信息提供费（信息费为甲方所承租房屋的一个月租金）；否则视为甲方违约，甲方应当承担向乙方双倍支付信息费的违约责任，每逾期一日按照信息费总额的5‰收取。4.上述约定中甲方系个人时所指的关联方是指与甲方关系密切的人员包括但不限于配偶、父母、子女、兄弟姐妹等；甲方系公司时所指的关联方是指本公司，与本公司合资、合作的公司或本公司的分公司、子公司、母公司等关联公司或机构及个人。诉讼中，经塞宾科技公司核实，上述《确认书》中徐某的签字系其本人签字，徐某系其公司员工，负责市场宣传工作。庭审中，百佳安创公司就其诉讼请求另向法院提交如下证据：1.其公司员工刘某与徐某的微信聊天记录，内容显示：2017年11月4日，刘某：科实330平4.5元，278平4.5元。金远见380平5.3元。徐某：有照片么？刘某：我找一下，稍晚些给您发过去。徐某：不着急。谢了。刘某向徐某发送了科实278平及科实330平的照片。徐某：多少钱？是否含物业、空调？停车位多少一个月？刘某：房租含物业费了，空调用电，停车费每月350元。徐某：OK,多少钱每平每天，得房率在多少？刘某：租金这两个都是4.5元，得房率大概百分之70。徐某：了解。刘某：工作日看房方便，您大概周几看呢？徐某：周一没时间，我有时间提前跟你约。……2017年11月6日，徐某：今天OK嘛？能看吗？刘某：可以看，您什么时间看？徐某：我都OK，签证办完了，没什么事情了。刘某：您到某大厦需要多长时间，我就在附近。徐某：开车40分钟吧。刘某：好的。徐某：周边的也都能看。300平左右，4块左右。刘某：好的。……2017年11月8日，刘某：您好：觉得哪个合适些，我先帮您谈谈？科实新出一个329平米的，4.8包物业、取暖，4层。徐某：有照片么？？刘某：刚登记的明天上午我去拍照片。徐某：好咧。2017年11月9日，刘某通过微信向徐某发送了科实329平的照片。徐某：科实有票的是278的？刘某：对278含票。2017年11月13日，刘某：您好公司那边有消息了吗？徐某：稍等啊，我明天出锅（国），周日回来。刘某：好的。2017年11月23日，刘某：您好：公司确定什么时候用房的事了吗？2017年12月25日，刘某：徐先生公司什么时间用房呢？徐某：房子的事情，我不知道，那时候我不在国内，实在不行你直接找我们法务吧。刘某：有你签字，还有咱们的微信聊天记录，证据还不够充分吗？徐某：你找我们法务。冯律师，137XXXX****。我们聊天记录你都有，直接跟我们法务沟通，什么处理结果你们沟通好了告知我就行。2.2018年1月17日，刘某与徐某在某大厦B座12A-2室的谈话录音2段。其中，第1段录音内容显示：刘：这是我带您看的房，给你打电话你说也没，还以为你们不租来着。徐：那时候我不在北京。刘：不在北京这个事也不能这样做呀，对不对？徐：没有没有，我直接交给我同事了，我不在北京。……刘：这是我带您看房的确认协议。徐：那现在怎么做啊。刘：你们支付中介费呗，佣金。因为我们做生意嘛，就是靠信息挣钱，你们委托我们去找房子，我们给你们介绍房源，咱们形成一个委托关系，对吧，看完房之后因为房间号你们已经知道了，你自己联系，通过什么途径都能找到业主。徐：那这个协议要给你们多少钱啊？刘：一个月的佣金。徐：一个月的佣金。你稍微等一下吧，反正你能找得到我，我们公司就在这儿。刘：对。第2段录音内容显示：您看看这是你签的字，不承认了是吧？徐：我承认啊，然后呢？刘：不就为省个钱找别的中介签吗，是不是？徐：也不是啊？刘：怎么个不是啊？……经质证，塞宾科技公司对证据1、2的真实性认可，但证明目的不认可，理由为上述行为系徐某的个人行为，而涉诉房屋的信息并不是百佳安创公司提供给其公司的。诉讼中,塞宾科技公司就其抗辩意见向法院提交如下证据：1.2017年11月3日，其公司（甲方）与北京某房地产经纪有限公司（乙方，以下简称某公司）签订的《客户委托看房协议书》，内容为：第一条：带看房源列表：物业名称：某大厦B-12A-2，面积：184㎡，价格4.5元，物业名称：某大厦B-12A-3，面积：108㎡，价格4.5元，物业名称：某华大厦B-610，面积370㎡，价格6.2元。第二条：乙方带领甲方对上述房屋及相关环境进行了考察、议价、谈判、后期服务对此中介行为，甲方予以确认……2.某公司网页截图一张，证明涉诉房屋的房源信息不唯一。该证据显示：某大厦B-12A-2-12A-3，建筑面积278.73，使用面积278.73，租金4.4元/月，录入人：刘某1，2017年8月31日。3.2017年9月1日《授权书》一份，内容为：兹有授权人（业主）刘某2授权某恒业创业科技（北京）有限公司（以下简称某恒业公司）全权办理北京市海淀区某大厦B座12A2、12A3房屋（以下简称诉争房屋）的出租一切相关事宜。特此授权。授权人处有“刘某2”的签名字样，被授权方处盖有某恒业公司的合同专用章。4.北京某商房地产经纪有限公司（以下简称某商公司）与某公司出具的《有关某大厦B座12A-2与12A-3的租赁过程说明》，内容为：2017年9月1号诉争房屋业主刘某2委托某恒达（北京）投资管理有限公司（以下简称某恒达公司）旗下子公司某恒业公司进行租赁管理。2017年11月2日，塞宾科技公司谢某委托某商公司（高某）寻找中关村，西二旗，上地周边合适的办公场所。高某带看中关村附近房源后没有合适的房源，便把谢某推荐给了合作单位某公司（刘某1）。2017年11月3日，某公司（刘某1）带看某大厦B座12A-2，12A-3，某华大厦B-610并协助谢某于2017年11月17日与有业主授权书的某恒业公司签订某大厦B座12A-2与12A-3租赁合同。某商公司与某恒业公司为合作关系。租赁佣金为资产管理方某恒业公司母公司某恒达公司支付给某商公司。上述涉及到的公司某恒业公司、某商公司、某公司均为合作关系，某恒业公司为某恒达公司旗下子公司。5.中国建设银行电子回执一份，显示：2017年11月24日，付款方某恒达公司向收款方某商公司付款34655元，用途为：付某大厦B座12A-2/12A-3中介费。6.2017年11月17日，甲方：某恒业公司与乙方：某公司签订的《佣金确认书》，内容为：甲方通过乙方的居间服务签订房屋买卖/租赁合同，确认服务信息如下：一、房屋交易信息：1.房屋座落：北京市海淀区某大厦B座12A-2、12A-3。2.甲方身份：出租人。3.佣金金额：34655元。……四、甲方承诺于2017年11月30日前向乙方支付上述佣金。如逾期支付的，每逾期一日，须按佣金金额的千分之五支付违约金。经质证，百佳安创公司对证据1的真实性及证明目的均不予认可，因为塞宾科技公司没有提供原件；对证据2的质证意见为该份证据不能作为证据使用，截图显示的内容为市场行为，并非一家单独代理；对证据3的真实性认可，认可刘某2系诉争房屋的业主，但是认为与本案没有关系；对证据4的真实性不认可，认为系事后补做的；对证据5的真实性不认可；对证据6的真实性无法核实，证明目的不予认可。另查，2017年11月17日，出租方（甲方）：某恒业创业科技（北京）有限公司与承租方（乙方）：塞宾科技公司签订的《房屋租赁合同》，约定塞宾科技公司承租位于北京市海淀区某大厦B座12A-2、12A-3。乙方承租房屋的建筑面积为278.73平方米，装修情况精装修，房屋租赁期限从2017年12月1日起至2019年11月30日止，租金标准为2017年12月1日至2018年11月30日每月37303元，2018年12月1日至2019年11月30日每月39915元。第五条保证金：本合同签订之日，乙方向甲方交纳保证金74606元，租赁期间保证金不计取利息。合同签订后，塞宾科技公司于2017年11月21日向某恒业公司支付了押金74606元及房屋租金111909元。诉讼中，经询问，百佳安创公司称其公司系从网络上得到涉诉房屋的出租信息，并表示在促成合同签订之前，无法获知涉诉房屋的产权人信息。原审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，徐某系塞宾科技公司的员工，其在与百佳安创公司签订《确认书》时亦在公司名称处书写了“塞宾科技公司”字样，且物业性质为商业用房。同时，结合百佳安创公司提交的其公司员工刘某与徐某的微信聊天记录及录音证据，法院认为徐某有使百佳安创公司认为其具有代理权的行为，该代理行为有效，故合同后果应由塞宾科技公司承担。本案中，百佳安创公司作为中介机构有权为防止“跳单”行为的发生而作出相关的违约责任的条款，但应在公平合理、兼顾双方权利和义务的前提下进行约定；如果塞宾科技公司在违约条款有效的情况下存在恶意规避中介费的“跳单”行为，其公司应承担违约责任。而塞宾科技公司作为承租方有权进行价格比较，选择交易成本较低的中介进行交易。根据塞宾科技公司提交的《房屋租赁合同》及其支付租金凭证，可以得出塞宾科技公司每平米的交易成本为4.46元，低于其公司与百佳安创公司签订的《确认书》中约定的4.5元。本案中的《确认书》系百佳安创公司单方提供的格式文本，其中第3条中未约定其公司违约的责任，却存在加重塞宾科技公司责任、排除塞宾科技公司权利的内容。故百佳安创公司未遵循公平原则确定双方之间的权利和义务，且其公司未举证证明在与塞宾科技公司签订协议时采取了合理的方式提请塞宾科技公司注意该条款内容，故上述《确认书》中第3条应为无效条款。因此，百佳安创公司依据上述条款要求塞宾科技公司支付信息费及违约金之请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。但《确认书》中除第3条外其他内容系百佳安创公司与塞宾科技公司的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。根据本案查明的事实，百佳安创公司亦为塞宾科技公司提供了带看房屋、提供物业照片等居间服务内容，故塞宾科技公司理应支付百佳安创公司从事居间活动产生的必要服务费（信息费），具体数额由法院酌定。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十七条规定，判决：一、北京塞宾科技有限公司于本判决生效后7日内向北京百佳安创房地产经纪有限公司支付信息费5000元；二、驳回北京百佳安创房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明：塞宾科技公司承认在与某恒业创业科技签订《房屋租赁合同》后三日内未以书面形式通知百佳安创公司。本院查明的其他事实与原审法院一致。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，徐某租赁的是面积较大的商业用房，且徐某在签订《确认书》时使用了塞宾科技公司的名称，百佳安创公司有理由相信徐某有权代理塞宾科技公司。徐某的代理行为对塞宾科技公司发生法律效力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。百佳安创公司与塞宾科技公司签订的《确认书》系各方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人均应当依据合同履行各自义务。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。塞宾科技公司以《确认书》中第3条的约定为格式条款为由，主张该条约定无效。基于如下理由，本院对塞宾科技公司的理由不予采信。《确认书》仅有1页，百佳安创公司要求客户签订该《确认书》的主要目的就是为了防止客户跳单。徐某在签订《确认书》时对此目的应当知晓，且徐某对该1页纸并不存在阅读困难。徐某签订该《确认书》的行为应当认定徐某当时同意《确认书》第3条的约定，应认定双方就该条款已经进行了协商。《确认书》第3条为有效条款。原审法院对此处理错误，本院予以纠正。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。塞宾科技公司在与某恒业创业科技签订《房屋租赁合同》后三日内未以书面形式通知百佳安创公司，亦未向百佳安创公司缴纳信息费，塞宾科技公司违反了《确认书》第3条的约定，应认定塞宾科技公司违约。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《确认书》中约定了违约金的计算方法，符合法律的规定。塞宾科技公司主张违约金过高，要求法院酌减。《确认书》中约定的违约金是信息费的2倍，而百佳安创公司的损失应为信息费损失。考虑到违约金以补偿为原则，兼顾惩罚性，《确认书》约定的违约金确实存在过高情形，本院予以酌减。具体数额由本院酌定。综上所述，一审判决错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2018）京0108民初11158号民事判决；二、北京塞宾科技有限公司于本判决生效后七日内赔偿北京百佳安创房地产经纪有限公司违约金40000元。三、驳回北京百佳安创房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1292元，由北京百佳安创房地产经纪有限公司负担892元（已交纳），由北京塞宾科技有限公司负担400元（本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费2584元，由北京百佳安创房地产经纪有限公司负担1784元（已交纳），由北京塞宾科技有限公司负担800元（本判决生效之日起七日内交纳）；本判决为终审判决。审 判 长  范 磊审 判 员  刘国俊审 判 员  刘新泉二〇一八年七月十六日法官助理  张 超书 记 员  武 旋