贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初2549号原告：黄磊，男，汉族，1981年1月20日出生，住贵州省毕节市，委托诉讼代理人：陈浩，贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王映，贵州锐驰律师事务所实习律师。被告：毕节市三江房地产开发有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区清毕北路**。统一社会信用代码：91520500741101589F。法定代表人：吴明江，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆奎，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵英豪，贵州黔信（毕节）律师事务所实习律师。原告黄磊与被告毕节市三江房地产开发有限责任公司（以下简称“三江房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年4月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈浩、被告三江房开公司委托诉讼代理人陆奎、赵英豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告毕节市三江房地产开发有限责任公司为原告办理“依山雅苑”第A幢二单元十三层04号（房号：2-1304）房屋权属证书并交付给原告；2、责令被告将原告向其缴纳的维修基金、契税等办理房屋权属证书的相关税费移交到相关部门；3、判决被告三江房开公司向原告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书、并交付买受人的违约金，违约金以已交购房款207261元为基数，按每日万分之三从2016年7月26日计算至实际交付房屋权属证书之日止）；4、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2014年3月8日与被告三江房开公司签订《商品房买卖合同》，向被告购买了其开发的位于毕节市××城区××路“××”××单元××号（房号：2-1304）房屋一套，合同约定该房屋总价款为207261元。原告在2013年10月8日将购房总款一次性付清。《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款约定：“被告承诺于2016年7月26日前，取得该商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，约定日期之后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.03%的违约金。”据此，被告应当于2016年7月26日前向原告办理商品房转移登记。原告已按合同约定向被告付清了207261元购房款，但被告至今未向原告办理产权转移登记，被告的行为已然构成违约，应当承担违约责任，按合同约定向原告支付违约金。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，原告已经履行了付款义务，被告未按合同约定为原告办理商品房产权转移登记，应当承担违约责任。故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告三江房开公司口头答辩称，1、原告诉请的违约金金额不准确，应当根据暂定金额补交案件受理费；2、原告的诉请已经超过了诉讼时效，即便违约金按分段计算，在2015年9月30日之前的违约金也已经超过了诉讼时效；3、被告至今未办理房屋产权证，主要是因为房地产市场低迷，消防验收标准变严的因素造成，并非主观因素造成的；4、合同约定的违约金过高，即便被告应当支付违约金，请求按照万分之一的标准进行支付。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了身份证复印件、《商品房买卖合同》、购房款收款收据，维修基金、契税缴纳收据，以及一份录音资料和签到表。经审查，原告提交的身份证复印件、《商品房买卖合同》、购房款收款收据，维修基金、契税缴纳收据等证据内容真实并相互印证，能够证明本案相关事实，本院予以采信；原告提交的签到表及录音并未明确时间，不能证明原告何时向被告主张过违约金，故对原告提交该组证据的证明目的，本院不予认可。根据原、被告的陈述以及本院经审查认定的证据，本院确认以下事实：2014年3月8日，原告黄磊作为买受人与被告三江房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014-006），约定：“买受人购买出卖人修建的位于毕节市××城区××路依××单元××房；商品房总价款为207261.00元；买受人选择一次性支付全部购房款；出卖人承诺于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.03%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。”此外，合同还对原、被告双方的其他权利及义务进行了约定。2013年10月8日，被告向原告出具收据，确认原告支付了购房款207261.00元。2016年3月16日，被告交付了维修基金、契税、登记费及土地使用证费用共计6374.00元。庭审中，被告三江房开公司称涉案房屋并未通过综合验收，尚不具备办证条件。原告申请撤回第一、二项诉请。本院认为，当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但至今仍未履行，构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院予以支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，被告承诺于2016年7月26日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，同时约定按日向买受人支付违约金，原告于2018年4月8日诉至本院要求被告支付违约金，并未超过法律规定的诉讼时效期间，故对被告关于诉讼时效的抗辩主张，本院不予认可。对于被告表示未办理房屋产权证，主要是因为房地产市场低迷，消防验收标准变严的因素造成，并非主观因素造成的抗辩理由，不属于法律规定被告应当免于承担责任的理由，故本院不予采纳。关于被告主张违约金比例过高，请求予以调整的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就被告逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重。被告以约定违约金过高要求调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额，故被告的调整违约金主张缺乏事实依据，本院不予采纳，违约金应按合同约定的标准进行计算。庭审后，原告因被告现尚不能实际履行提交办证相关文书的义务，故申请撤回第一、二项诉请。原告的申请是对自己权利的处分，本院予以准许。原告可待被告能实际履行该项义务时，再行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市三江房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄磊逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款207261.00元为基数，按日0.03%的标准从2016年7月26日起，计算至被告提交完毕办理毕节市新城区东升路“依山雅苑”第A幢2单元13层4号商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告黄磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25.00元，由被告毕节市三江房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  孔羽佳二〇一八年七月六日书记员  申开旭