贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初4320号原告：王金成，男，1983年7月5日生，汉族，住贵州省兴义市。原告：刘俊钐，女，1989年1月4日生，汉族，住贵州省兴义市。系原告王金成之妻。诉讼代理人：王金成，基本身份信息同上。特别授权代理。被告：贵州义诚房地产开发有限公司，住所地贵州省兴义市下五屯街道办事处义诚山水小区**商铺，统一社会信用代码9152230079529446X5。法定代表人：付忠进，系该公司董事长。诉讼代理人：贺凯，贵州纬图律师事务所律师。特别授权代理。原告王金成、刘俊钐与被告贵州义诚房地产开发有限公司（以下简称义城房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年5月23日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2018年7月11日公开开庭进行了审理，原告王金成及原告刘俊钐的特别授权委托代理人王金成，被告义诚房开公司的特别授权委托代理人贺凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王金成、刘俊钐向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付违约金53816.46元（从2016年1月1日至2018年5月20日）；2、判决被告以355282元为基数按年利率6.15%支付从2018年5月21日起至其将办理兴义市下五屯街道义诚山水16幢1503号商品房转移登记的有关文书交付原告之日止的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告于2013年9月8日签订《商品房买卖合同》，被告将兴义市下五屯街道办义诚山水26幢1503号商品房出售给原告，合同约定建筑面积为128.03平方米，房屋总价355282元，双方同时约定2014年8月31日前交房，并约定被告在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，且被告承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，否则在原告不退房的情况下，被告自约定日期到实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款2‰的违约金。但被告在2014年11月向原告交房后，至今未取得该商品房所有权初始登记，也没有将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已经构成违约，应当支付违约金。根据原被告双方合同约定，被告每日承担违约金为710.56元（355282元×2‰）。因该约定明显过高，原告自愿按相关司法解释规定选择按照已付购房款总额参照中国人民银行公布的金融机构存贷款基准年利率6.15%计算违约金，每日违约金为59.86元（355282元×6.15%÷365天），被告应当承担的违约金共计：53816元[355282元×6.15%÷365天×899天（从2016年1月1日至2018年5月20日）]。望法院在查清案件事实的基础上判如所请。被告义诚房开公司辩称：一、原告所诉违约金明显过高，请求人民法院予以调减，根据《合同法》第114条第二款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第29条第2款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，本案中原告应当举证其所受到的损失是多少，否则应当承担举证不利的后果。事实上，本案商品房已交付使用，且原告在购房时已将房屋所有权抵押给银行，贷款账务清偿前，该房屋不能再次抵押，也不能转让，故原告实际上未受到损失。原告所诉的违约金请求过高，不应得到支持。二、即使给付违约金，原告在诉状中称自愿按照已付购房款总额参照中国人民银行公布的金融机构存贷款基准年利率计算违约金，该利率为4.35%，而非原告所诉称的6.15%。此外，根据双方商品房买卖合同补充协议第四条之约定，出卖人代为办理房屋产权登记和权属备案，买受人应在规定的时间内提供齐全的手续和材料，否则出卖人不应当承担任何责任。所以，对方主张公司支付违约金适用前提为其已如约向我公司提交相应的代理手续，否则我公司不承担任何责任。本案争议焦点是：1、原告在房屋权属证书办理中是否存在违约行为，如存在，被告应否免除逾期办证的违约责任；2、原告诉请的违约金是否过高，应否进行调减。围绕争议焦点，原告王金成、刘俊钐向本院提交了商品房买卖合同、首付款收据、公积金借款合同、个人贷款支付凭证；被告义诚房开公司提交了营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证。经本院审查认定事实如下：2013年9月8日，原告王金成、刘俊钐与被告义诚房开公司签订合同编号为2013004434号的《商品房买卖合同》，购买被告开发并取得预售许可的兴义市下五屯街道办事处公园北路侧的义诚山水第26幢15层15-3号房，合同约定房屋建筑面积为128.03平方米，总价款为355282元，付款方式为首付加公积金贷款，其中合同第十一条约定“出卖人应当在2014年8月31日前向买受人交付该商品房”，第二十二条约定“三、转移登记（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款2‰的违约金”。原告按合同约定方式支付了全部购房款，并于2014年11月接收房屋钥匙后装修入住。另查明，被告至今未取得涉案楼盘建设工程竣工验收备案和商品房大产权初始登记。经查询，中国人民银行公布的1-3年期贷款基准年利率2015年10月24日起为4.75%，至今未调整。本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告义诚房开公司在取得商品房预售许可后，与原告王金成、刘俊钐签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案中，原告已按合同约定方式全面履行了付款义务并装修入住案涉房屋，被告至今未取得涉案楼盘竣工验收备案和商品房大产权初始登记系客观存在的事实。关于原告诉请的逾期办证违约金，首先，被告抗辩系因原告未提供相关个人资料导致房屋权属证书未能如期办理，其未举证证明，且办理商品房初始登记系办理原告房屋权属证书的前提条件，房开公司如果迟延履行其将办理商品房初始登记所需的资料报送产权登记机关备案的义务，则房屋买受人取得房屋权属证书的时间也必然相应延后，故被告的此项抗辩理由依法不予采信，被告未按合同约定时间完成该项合同义务，即已构成违约，应按双方合同约定和相关法律规定承担相应违约责任；其次，因违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，本案原告虽未举证证明其因被告逾期办证所遭受的直接经济损失，但对购房者而言，居住系购房的主要目的，但房屋作为不动产，也是购房者投资的方向之一，原告按约定支付了全部购房款，但未能获得房屋权属证书，即存在购房款利息损失的客观情形；第三，因办理商品房产权转移登记手续需原告提供相关资料，同时还需要其他部门的配合并经过一定行政审批程序，并非被告一己之力即可完成，且本案合同中被告“承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，故本案被告逾期办证的违约起始时间即为2016年1月1日；第四，关于原告诉请的逾期办证违约金是否过高的问题，因双方对该项违约金的计算方式约定为“按日向买受人支付已交付房价款2‰的违约金”，该约定明显过高，原告按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，请求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，基本符合法律规定，但因原告诉请的2016年1月1日至2018年5月20日期间中国人民银行公布的金融机构贷款基准利率为4.75%，本院据此计算被告在本案中应支付的逾期办证违约金为：355282元×4.75%÷365天×870天（2016年1月1日至2018年5月20日）】＝40224.74元。关于原告诉请的“自2018年5月21日起至被告将商品房转移登记的相关文书交付原告之日止的违约金”，因被告取得案涉楼盘商品房大产权初始登记的时间尚不能确定，被告的违约行为仍在继续，原告的实际损失亦未产生，故本院依法不予支持，原告可待实际发生后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、由被告贵州义诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告王金成、刘俊钐2016年1月1日起至2018年5月20日止的逾期办证违约金40224.74元；二、驳回原告王金成、刘俊钐的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费573元，由原告王金成、刘俊钐承担145元，由被告贵州义诚达房地产开发有限公司承担428元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  周祥红二〇一八年七月十三日书记员  吴召锋