广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终5967号上诉人（一审被告）：东莞市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市大朗镇朗东路**大朗碧桂园**商业楼**。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：马其友，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王祉琪，广东名道律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：潘深敏，女，汉族，1982年8月16日出生，住广东省普宁市，委托诉讼代理人：赵立柱，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小文，广东莞信律师事务所辅助人员。上诉人东莞市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人潘深敏房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初5051号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘深敏于2018年3月7日向一审法院提起诉讼，请求：1.碧桂园公司赔偿损失5693.30元（按房款总额的1%计算）；2.碧桂园公司承担本案所有诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的法律规定，于2018年4月20日判决：东莞市碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向潘深敏赔偿损失5693.30元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（潘深敏已预交），由碧桂园公司负担。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初5051号民事判决。上诉人碧桂园公司向本院提起上诉，请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回潘深敏的全部诉讼请求。2.依法判决潘深敏承担本案的诉讼费用。事实与理由：（一）一审判决根据生效判决认定碧桂园公司在宣传、销售天麓山花园二期时明确说明和允诺游泳池错误。1.我国系成文法国家，并非判例法国家，本案与法院调取的生效判决，两者案情不完全一致，个案中碧桂园公司销售人员的行为不能代表本案碧桂园公司在宣传时也表明天麓山二期将配套游泳池。潘深敏在一审阶段并未提交任何证明碧桂园公司在销售天麓山二期说明和允诺配套游泳池的行为。2.碧桂园公司在一审中已经向法庭提交了证据证明碧桂园公司在制作、发布天麓山二期广告及宣传资料时，严格按照《商品房销售管理办法》等有关法律，并未做虚假宣传，更未在宣传销售天麓山二期中明确说明和允诺有游泳池。碧桂园公司在天麓山花园二期的网络媒体推广、销售大厅项目规划图和销售广告及宣传资料均未宣传将配套游泳池，一审法院对碧桂园公司提交的照片上提示内容不采信依据不充分。（二）一审判决适用法律错误，从而导致判决错误。适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定需具备两个前提条件：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，和对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，而本案显然不存在该两种前提。1.碧桂园公司在销售案涉楼盘并未明确说明和允诺有游泳池。2.一审判决认定碧桂园公司将游泳池作为一个重要卖点，对潘深敏订立合同及房价有重大影响没有依据。对业主订立合同及房价有重大影响的主要因素为房屋的环境、区域配套（区域内商店、医院、学校等）、交通、房屋质量等，楼盘是否建设游泳池不可能对业主方订立合同及房价有重大影响。（三）潘深敏提起本案诉讼已超过法定诉讼时效，应依法予以驳回。1.依据（2015）东三法民一初字第1061号案件中原告方提交的《案涉楼盘目前的现状照片》及被告方提交的《照片》可知，2015年7月前天麓山花园二期已经竣工，潘深敏主张建造游泳池的位置已建成水系景观池，且不存在任何封闭的情形。2.案涉房产均为精装修，业主在收楼后即可入住，业主在接收自有房屋的同时接收了包括景观池（即业主所称的游泳池）在内的配套设施，并与物业签订了前期服务协议，授权物业公司对整个小区的公共设施进行管理，可见潘深敏在收楼的时候就已明确知悉案涉楼盘没有建造游泳池，此时按潘深敏关于二期建设游泳池的主张其应该知道其权利受到侵害，一审法院认定购房者知道或应当知道权利受损的时间应当统一实为偏袒购房者。退一步讲，即使碧桂园公司构成违约需要承担违约责任，但潘深敏在收楼时已经知道权利受损，但截止一审起诉之日，潘深敏未向碧桂园公司提出任何违约责任，也没有要求承担任何赔偿责任。3.关于案涉小区物业管理费的收取问题。首先，物业管理费是按照合同约定的房屋交付时间次月开始计收，即使案涉小区提前竣工及交付，物业管理费仍然按照合同约定时间开始计收，且有部分购房者已从2014年12月开始缴纳物业管理费。其次，业主何时缴纳管理费属于业主与物业公司之间的委托合同关系，物业管理费的计收时间与案涉小区整体投入使用的时间并无必然联系，一审法院据此认定案涉小区自2015年12月起整体投入使用缺乏依据。综上，潘深敏在收楼当日就知道其权利受到侵害，其在收楼时未就游泳池的问题向碧桂园公司主张权利，也未在起诉前就游泳池的问题向碧桂园公司主张权利。按照法律规定，潘深敏提起本案诉讼已经能够超过2年的诉讼时效，对其诉请应不予支持。被上诉人潘深敏向本院答辩称：1.一审判决认定碧桂园公司在宣传、销售天麓山花园二期房屋时说明及承诺修建游泳池认定事实正确。东莞市两级法院作出的系列生效判决已经明确认定了碧桂园公司在销售二期物业时通过宣传、沙盘、广告等方式承诺有游泳池，碧桂园公司最终没有实现承诺，明显构成违约。一审法院按照生效判决认定的事实来处理本案符合法律规定。碧桂园公司作为知名企业，至今仍不承认存在欺诈行为，对基本违约事实进行否认，是一个没有担当的企业。2.潘深敏的诉讼请求没有超过诉讼时效，碧桂园公司的上诉没有依据。首先，碧桂园公司承诺修建的游泳池属于公共区域，碧桂园在承诺游泳池时没有明确或与业主约定交付的日期，也就不存在从交付房屋开始计算诉讼时效。其次，碧桂园公司主张潘深敏签收收楼文件起计算诉讼时效依据不足。实际的收楼时间自2015年12月陆续开始，碧桂园公司也是从该时间开始收取物业管理费。按常理，自潘深敏入住一段时间才可能对整个二期进行了解，才能知道没有游泳池，所以计算诉讼时效的起点应当在合理时间点，而不是所谓的签收收楼文件。况且，潘深敏在签署相关文件时并没有相应的日期，日期是碧桂园公司自行填写的。再次，碧桂园公司主张的案涉小区配套设施在2015年7月建设完成，但潘深敏不知情，碧桂园公司也没有书面通知潘深敏。最后，虽然部分业主在2015年10月1日前签署文件，但是实际收楼是从2015年12月1日才开始进行。如果是收楼时间从2015年12月1日前计算，为何缴纳物业管理费从2015年12月1日开始计算，不符合常理。即按照2015年12月1日后潘深敏才知道权利被侵害，本案也没有超过诉讼时效。综上，请求二审法院依法维持一审判决。本院查明：碧桂园公司一审时提交了收楼通知书、入住登记表、物业及资料移交书等收楼资料，以证明潘深敏在2015年9月20日收楼。潘深敏确认签名的真实性，但认为时间并非潘深敏本人所签，潘深敏实际是在2015年12月左右才正式收楼。另查，碧桂园公司二审期间向本院提交一审法院（2015）东三法民一初字第1048号等21宗系列关联案件于2015年9月1日一审开庭的笔录及业主在该系列案中提交的案涉楼盘现状照片，拟证明潘深敏主张的游泳池区域于2015年7月之前已经建成水系景观池，潘深敏最迟在收楼时即可知晓案涉小区不再建设泳池，故应从此时起算诉讼时效。潘深敏对于上述证据的真实性确认，但对于关联性不予确认，认为上述证据是相关案件当事人意见的记载，与本案没有关系。碧桂园公司在二审法庭调查后还提交了案涉房屋所在住宅楼的《竣工验收备案证书》、《园建工程施工范围表》、《竣工地形图资料》，以证明案涉小区住宅楼早在2015年3月26日竣工验收，别墅区更早在2014年2月28日竣工验收。潘深敏认为这只是房屋的验收，不是物业公共部分的交付，与本案没有关联性。本院对一审法院查明的其他情况予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人碧桂园公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕双方当事人的上诉和答辩，本案二审的争议焦点为潘深敏的起诉是否超过诉讼时效。对此，本院作以下分析：碧桂园公司提交的收楼资料上有潘深敏的签名，本院对其真实性予以认可并据此认定潘深敏的收楼时间为2015年9月20日，潘深敏主张收楼资料落款时间是碧桂园公司自行填写的说法缺乏证据支持，对其该项主张，本院不予采纳。根据（2015）东三法民一初字第1048号等21宗系列案于2015年9月1日进行的一审庭审笔录以及照片反映，案涉小区公共配套设施包括宣传销售时承诺为游泳池的地方此时已经建成水系景观池，且已在潘深敏收楼前施工完毕。业主自收楼开始对其购买的房屋进行接收，对于房屋及所在小区公共配套设施应开始有了解及关注，故自收楼之日，业主对于碧桂园公司在宣传、销售时承诺的配套设施有无实现应有明确认识，尤其是对合同订立以及房价确定均具有重大影响的游泳池。在此时，案涉小区并没有建设宣传、销售时承诺的游泳池，业主应当知道权利受到侵害，故本案诉讼时效应从业主收楼之日起计算，潘深敏收楼之日起至2017年9月30日已经超过两年，其也未举证证明存在诉讼时效中止、中断的情形，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，潘深敏在2018年3月7日提起本案诉讼已超过诉讼时效，对其要求碧桂园公司支付因未建设游泳池需承担违约损失的诉讼请求应不予支持，一审法院认定本案诉讼时效从2016年6月1日起算不当，本院予以纠正。综上所述，碧桂园公司关于潘深敏的起诉超过诉讼时效的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实不清致实体处理不当，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初5051号民事判决。二、驳回潘深敏的全部诉讼请求。本案一审受理费25元，二审案件受理费50元，均由潘深敏负担。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  陈加雄审判员  冯婉娥二〇一八年七月二十六日书记员  李东才