福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0102民初778号 原告：郑朝贤，男，汉族，1940年12月30日出生，住福建省闽清县。 委托诉讼代理人：许吉团，福建融成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈伟慧，福建融成律师事务所律师。 被告：吴立勤，男，汉族，1968年11月8日出生，住福建省福州市鼓楼区。 被告：吴雨君，女，汉族，1992年5月30日出生，住福建省福州市鼓楼区。 二被告共同委托诉讼代理人：刘源，福建建达律师事务所律师。 原告郑朝贤与被告吴立勤、被告吴雨君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑朝贤的委托诉讼代理人许吉团、被告吴立勤、吴雨君的共同委托诉讼代理人刘源到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告郑朝贤向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原告与郑敏玲于2009年12月18日签订的《房地产买卖契约》；2．依法判令二被告配合原告办理福州市鼓楼区洪山镇杨桥西路118号长春花园单元、附属间房产的过户登记手续，过户至原告名下；3．被告承担本案全部的诉讼费用。 事实与理由：原告与郑敏玲系父女关系，郑敏玲是被告吴立勤的配偶、被告吴雨君的母亲。被告的家庭经济状况并不十分富裕，而被告吴雨君又出国读书。2009年，应郑敏玲的请求，原告将自己原始买受取得的诉争房屋卖给了郑敏玲，同时约定在购房款全部付完之后才能交付房屋。为了减少缴税款，双方仅以远低于市场价的价格在房产交易中心办理了买卖过户的相关手续。房屋过户后，被告一家因为经济原因一直未能支付购房款，原告也未实际交付诉争房屋，诉争房屋一直由原告实际占有使用。这些年，被告一直居住的房屋也是原告提供给其女儿的房屋，同时在被告吴雨君出国读书时原告提供了经济帮助。2016年11月，郑敏玲因病去世，原告还未从丧女之痛中走出来，被告却翻脸不认人，还对原告夫妻出言不逊，原告夫妻伤痛了心。因被告签订合同后一直未向原告支付购房款，原告要求解除合同并要求被告配合原告办理产权过户手续。 被告吴立勤、被告吴雨君共同辩称，两被告与原告不存在房屋买卖合同关系，不是本案适格被告主体，若原告以两被告为本案当事人，则本案非房屋买卖合同纠纷之诉而系继承纠纷，应适用继承相关法律法规，因此，原告向两被告提起房屋买卖合同之诉，没有事实及法律依据，依法应当驳回其本次诉讼。同时，原告就本案讼争房屋所涉及的合同解除权早已超过我国相关诉讼时效的规定，其诉请亦应当予以驳回。 为支持其诉讼请求，原告向本院提交了下列证据：Ａ1．福州市房屋（转移）登记申请表，Ａ2．房屋地产买卖契约，Ａ3．产权证（榕房权证Ｒ字第××号），Ａ4．缴费通知书，Ａ5．发票，Ａ6．契税缴款通知，Ａ7．完税证明，Ａ8．土地使用权交易服务费发票，Ａ9．产权证（榕房权证Ｒ字第××号），Ａ10．土地证，Ａ1-Ａ10共同证明：1、诉争房屋系原告于1997年10月23日原始买受取得；2、2009年，原告应郑敏玲的请求将诉争房屋卖给郑敏玲，并办理了过户手续。Ａ11．水费缴费凭证，Ａ12．电费缴费通知及缴费凭证，Ａ13．物业费缴费凭证、维修收据等，Ａ11-Ａ13共同证明：诉争房屋仍由原告实际占有使用、为维护。 被告吴立勤、被告吴雨君对原告提交的上述证据材料质证认为，对证据A1-A10形式真实性均无异议，对证明对象均有异议，该组证据已明确表明郑敏玲是本案讼争《房屋地产买卖契约》的合同相对人，而在原告未举证证明二被告与郑敏玲之间的法律关系的情况下，郑敏玲才是本案法理上的适格被告。在此前提下，原告径行将两被告列为本案被告，显属主体不适格。同时，根据《房屋地产买卖契约》关于支付购房款的约定，自2010年1月12日讼争房屋办妥房产证之时，原告就应当知晓郑敏玲是否履行了付款义务，然时隔近10年有余，原告才在郑敏玲过世之后突然提出解除合同之诉，显已超过相关诉讼时效的规定，被告合理怀疑原告本次诉讼目的不纯，意通过诉讼手段达到侵吞郑敏玲遗产之嫌，因此原告诉请依法应于驳回。对证据A11-A13形式真实性均无异议，对证明对象及关联性均有异议。该组证据仅能说明讼争房屋现阶段暂时处于原告修缮管理的客观状态，但讼争房屋是否处于原告管理，甚至是否已交付被告均非《房屋地产买卖契约》约定的合同解除条件，更不能以此直接认定讼争房屋仍系原告所有，因此，该组证据与本案无关，不能作为本案认定合同是否可以解除的依据。 二被告向本院提交了下列证据：Ｂ1．《房地产买卖契约》、《户籍注销证明》，证明：1、原告与郑敏玲系本案讼争《房地产买卖契约》的合同当事人，而非被告吴立勤、吴雨君；2、郑敏玲于2016年12月22日病故，在其权利义务尚未被被继承人完成继承分割的情况下，两被告并不必然成为讼争《房地产买卖契约》的权利承继主体，故而，两被告不是本案适格被告，且本案争议房产纠纷亦不适用房屋买卖合同纠纷，而系继承纠纷，原告以吴立勤、吴雨君为被告提起房屋买卖合同纠纷之诉，没有事实基础及法律依据，其诉请应予驳回；3、同时，根据《房地产买卖契约》可知，购房的交付时间为讼争房产缴纳税费及办妥房屋所有权证当日。Ｂ2．《房屋登记簿附件》、《榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证》、《税收通用完税证》，证明：郑敏玲已于2009年12月29日进行了讼争房屋的所有权变更登记，并获得了《榕房权证Ｒ字第××号房屋所有权证》，2010年1月8日完成讼争房屋契税的缴纳手续，因此根据《房地产买卖契约》的约定及关于合同解除权的有关规定，如若原告就购房款问题向郑敏玲主张解除合同亦应于2011年1月7日之前提起，现早已超出相关诉讼时效，原告的本次诉讼应依法予以驳回。 原告对二被告提交的上述证据材料质证认为，对证据B1真实性无异议，对证明对象有异议：1、被告吴立勤在房地产买卖契约签订时是合同一方郑敏玲的丈夫，存在夫妻关系，应视为合同当事人一方之一。2、根据房地产买卖契约第三条约定，郑敏玲没有支付购房款，原告也没有实际交付诉争房屋，一直到目前讼争房屋都由原告实际占有使用控制中，因此该份房地产买卖契约并未实际履行。房地产买卖行为是就房屋买卖合同双方就房屋标的一方达成对价，一方支付房屋产权的行为，应分为两个阶段，第一阶段，原被告签订房屋买卖合同，约定一方支付房价，另一方交付房屋，第二阶段，房屋在法律意义上交付即过户登记，本案中原被告签订房地产买卖契约后办理产权过户手续，但办理房屋所有权过户登记仅是产权转移的形式要件，登记仅是对外公示效力，而不是房屋买卖的实质要件，所以在契约一方郑敏玲去世的情况下，要么房地产买卖契约权利义务终止，要么被告一方支付讼争房屋对价，本案被告一方未支付讼争房屋对价，原告一方也未实际交付房屋，没有丧失对讼争房屋的实际控制权，根据双方签订的买卖契约第五条约定，原告一方有权终止或解除房地产买卖契约。对证据B2真实性无异议，对证明对象有异议，房屋登记簿上体现的名字郑敏玲系原告女儿，被告吴立勤的妻子，原告出于爱幼而未向郑敏玲催要讼争房产对价，在现实生活中符合人之常情，直至2016年12月22日，房地产买卖契约合同一方郑敏玲的病故，被告未支付讼争房屋对价情况下，原告有权根据房地产买卖契约第五条终止解除合同，诉讼时效应从2016年12月22日开始计算，也并没有被告所称的超过诉讼时效。 对于双方对真实性均无异议或当事人提供原件供本院核对的证据，本院对其真实性予以确认。 经审理，本院对本案基本事实认定如下：2009年12月18日，原告郑朝贤与郑敏玲（已于2016年11月1日死亡）签订一份《房地产买卖契约》（以下简称合同），约定原告将其名下的坐落于福州市鼓楼区洪山镇杨桥西路118号长春花园单元、附属间的房产（以下简称诉争房产）出售给郑敏玲，总价款为30万元，郑敏玲于合同签订当日向原告支付定金2万元，于诉争房产完纳税费取得房屋所有权证当日付清余下购房款28万元。同日双方向房地产管理部门提交该合同备案并申请所有权转移登记。2009年12月29日，诉争房产所有权过户至郑敏玲名下；2010年1月8日，郑敏玲取得完税证明。2010年1月12日，郑敏玲取得诉争房产的土地使用权证。 另查，郑敏玲死亡时，被告吴立勤系其配偶，被告吴雨君系其女儿。现原告以郑敏玲未支付购房款为由诉至法院，要求解除上述合同并由二被告配合将诉争房产过户至原告名下，本案纠纷由此产生。 本院认为，原告与郑敏玲于2009年12月18日签订的《房地产买卖契约》经双方签字、捺印，并交由房地产管理部门作为诉争房产过户至被告名下的依据，应是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。二被告主张其并非适格被告的答辩意见，对此本院认为，原告主张解除合同，合同相对方郑敏玲已死亡，根据本院查明的事实，二被告均为其继承人，如因合同解除所产生的郑敏玲之债务，二被告依法应在各自继承遗产的范围内承担责任，债权人亦非必须要求全体继承人承担责任，故二被告系本案适格被告。 原告自认系基于其与郑敏玲的父女关系，将诉争房产以低价卖与郑敏玲，该买卖行为若实为赠与行为，诉争房产已过户至郑敏玲名下，赠与行为已实际履行，且原告无证据证明存在可撤销赠与的法定事由，其不得撤销赠与。若双方系真实的买卖合同关系，原告主张郑敏玲未支付30万元价款，对此本院认为，本案中虽无证据证明款项支付情况，但根据本院查明的事实，合同约定的付款期限至2010年1月8日，而2010年1月12日原告又配合郑敏玲办理了土地证过户手续，且多年来原告始终未要求郑敏玲支付价款，原告或已收到郑敏玲支付的价款，或已放弃要求郑敏玲支付价款转而将诉争房产完全赠与给郑敏玲；即使郑敏玲尚需向原告支付该价款，原告提起本案诉讼的时间亦已超过诉讼时效，二被告作为郑敏玲的继承人，提出时效抗辩，阻却原告的权利。综上，无论合同价款的支付情况如何，原告的诉请均无法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百八十五条、第一百八十六条、第一百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告郑朝贤的诉讼请求。 本案案件受理费5800元（已由原告预交），由原告郑朝贤承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  罗登煌 人民陪审员  林建勇 人民陪审员  李晓玲 二〇一八年七月二十三日 法官助理方晓宇 书记员王耀 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百八十五条赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。 第一百八十六条赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。 具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。 第一百九十二条受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与： （一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属； （二）对赠与人有扶养义务而不履行； （三）不履行赠与合同约定的义务。 赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 申请执行提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。