江苏省盐城市盐都区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0903民初7383号原告：孙秀林，女，1984年11月16日生，汉族，居民，住盐城市城南新区。委托诉讼代理人：陈斌，盐城市盐都区大冈法律服务所法律工作者。被告：刘高亚，男，1984年11月28日生，汉族，居民，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：戴静、陈珊，江苏盐海中亚律师事务所律师。被告：陈超军，男，1978年5月21日生，汉族，居民，住盐城市城南新区。委托诉讼代理人：巫杰，江苏中盐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈劲松，江苏理高律师事务所律师。被告：杜春，男，1978年3月20日生，汉族，居民，住射阳县。原告孙秀林诉被告刘高亚、陈超军、杜春房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年11月24日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙秀林及其委托诉讼代理人陈斌,被告刘高亚及其委托诉讼代理人戴静、陈珊，被告陈超军及其委托诉讼代理人巫杰、陈劲松，被告杜春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙秀林向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘高亚继续履行2016年11月15日与原告孙秀林签订的房屋买卖协议，协助原告孙秀林办理各项产权变更手续。2、被告刘高亚将坐落于盐城市盐都区的房产交付给原告孙秀林使用。3、被告陈超军、杜春对被告刘高亚不能履行的损失部分承担连带担保责任。诉讼中，变更诉讼请求为：1、解除原告与被告刘高亚签订的房屋买卖协议；2、被告刘高亚返还原告购房款40万元并承担同期银行利息；3、刘高亚赔偿原告房屋溢价损失36.08万元；4、被告陈超军、杜春对上述二三项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：原告经陈超军介绍与刘高亚商洽房屋买卖事宜，2016年11月11日，刘高亚向原告出具金额为40万元的借条一份。2016年11月15日，原告与刘高亚签订《商品房买卖协议》一份，约定，刘高亚将房屋出卖给原告，房屋总价64万元，订协议时支付40万元，下欠款等房产证落实时再付，如房产证办不下来，则承担违约金15万元。陈超军、杜春签字担保。原告按约支付购房款40万元给刘高亚，刘高亚未按约向原告交付房屋并办理产权变更手续。审理中，原告得知案涉房屋已被法院查封，无法办理过户，合同不能履行，故变更诉讼请求。被告刘高亚辩称：2016年11月8日，原告与陈超军、杜春同在一酒店房间，陈超军向我介绍UCM投资项目，并承诺借款给我投资。2016年11月11日，陈超军让我向原告出具40万元借条，当时未支付借款。2016年11月15日，原告与陈超军让我在一张房屋买卖协议上签字，该房屋没有房产证。实际上，我不是卖房子给原告，而是向原告借款用于UCM投资，UCM属于传销，原告是我的上线。原告向我实际支付借款38万元，还有2万元是预先内扣一个月的利息，我已经归还了10万元给原告。原告明知我借钱用于非法传销还出借，应当不予偿还。被告陈超军辩称：一、本案名为房屋买卖，实为借款。从现有证据看，2016年11月11日刘高亚打了借条给原告，约定借款40万元，担保人陈超军进行了担保，借条上标注了房价款的事项，实际上是为借款提供的担保；2016年11月15日签订的房屋买卖协议，实际上是为借款进行书面担保，原告与刘高亚之间的微信记录明确讲清双方仅仅是借款40万元，以房屋作抵押，可以看出双方当事人真实意思是民间借贷，以房屋买卖作担保。二、原告免除了陈超军的担保责任，陈超军在本案中不需要承担责任。2017年3月28日，原告出具了书面的证明，证实陈超军借孙秀林钱已经还清，双方无瓜葛。综上，请求法庭驳回原告对陈超军的诉讼请求。被告杜春辩称：本案是借款，用于投入UCM项目，原告撺掇刘高亚投资的，投入一个星期后平台关闭了。后以房屋买卖形式哄刘高亚签字，其实是借款，房屋作为担保。我不应承担责任，因为是借款，不是房屋买卖。房屋没有房产证等证件，原告也知道。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年12月27日，刘高亚、王慧与江苏创世纪置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定，刘高亚、王慧购房江苏创世纪置业有限公司位于盐城市盐都区，建筑面积133.44平方米，房价为614549元，房屋单价4605.43元/平方米，房屋交付时间为2014年10月31日。该房屋至今尚未办理不动产权权属登记。2015年1月9日，刘高亚与王慧协议离婚，刘高亚提供的离婚协议书第三条载明：大地公寓1号301室和御景湾3号楼801室房产所有权全部归女方（王慧）所有。2016年11月11日，经陈超军介绍，刘高亚向孙秀林出具借条一份，载明：今借到孙秀林人民币40万元，转账指定卡号62×××70，农业银行。陈超军在借条上签署“担保人：陈超军”，并捺指印。2016年11月15日，刘高亚与孙秀林签订《房屋买卖协议》一份，约定：孙秀林购买刘高亚位于盐城市盐都区，建筑面积133.44平方米，房价为64万元，房屋均价4800元/平米，于本协议签订之日一次性向刘高亚支付40万元，剩下的余款待房产证落实再付完毕；一年之内房产证办不下来，对方付孙秀林违约费15万元；刘高亚保证在交易时没有产权纠纷，没有按揭贷款、抵押债务等，如有上述事项，由刘高亚承担全部责任；因房屋所有权转移所发生的一切费用由刘高亚承担；等内容。陈超军和杜春在协议担保人栏内签名提供担保。同时，刘高亚在协议中备注：2016年11月11日打的一个借条40万元转为孙秀林支付刘高亚的房款。当日，刘高亚在出具给孙秀林的借条上添加“备注：此房款为御景湾3号楼803室房款首付，账清此借条失效，总房款为64万元，此款为刘高亚收孙秀林房款”。嗣后，孙秀林于2016年11月15日当日向刘高亚农行卡先后转入25万元、8万元，于2016年11月16日转入刘高亚农行卡5万元，于2016年12月6日转入刘高亚农行卡2万元。另外，孙秀林通过手机微信向刘高亚（微信名骑士）转账支付款项计37800元，具体为：2016年11月16日转800元，2017年1月11日转两笔各500元计1000元，2017年2月16日转1000元，2017年3月8日转10000元，2017年3月12日转10000元，2017年3月21日转三笔计9000元（分别为2000元、2000元、5000元），2017年3月24日转2000元，2017年4月6日转4000元。刘高亚通过手机微信向孙秀林支付款项计16700元，具体为：2016年12月8日转200元，2016年12月22日转1000元，2017年1月12日转500元，2017年3月1日转1000元，2017年3月10日转8000元，2017年3月11日转2000元，2017年3月21日转2000元，2017年4月9日转2000元。刘高亚于2017年4月28日、2017年5月10日又通过支付宝分别向孙秀林转两笔1000元计2000元。刘高亚另用刘灯中的银行卡取现向孙秀林支付2万元（孙秀林自认）。孙秀林认为其与刘高亚关于40万元购房款之外的借款已经基本结清，刘高亚尚欠1000元（微信中有提及该1000元未还）。2016年12月21日，陈超军向案外人居鹞借款30万元，其中有10万元以刘高亚大众途观轿车作抵押，当日，居鹞向陈超军汇款6笔计30万元。2016年12月30日，刘高亚用刘灯中的农行卡转给孙秀林10万元，附言：刘高亚。当日，孙秀林向居鹞转账支付10万元及利息3000元，赎回了刘高亚抵押的轿车。2017年3月28日，孙秀林在陈超军书写的证明上签署姓名，内容为：陈超军借孙秀林的钱，今天止，已经全部还清，以后没有任何瓜葛，如任何一方骚扰，后果自负。后刘高亚未交付房屋，孙秀林发现案涉房屋无法办理过户。2017年4月8日，孙秀林与刘高亚（骑士）微信聊天，孙秀林称：你错在，明知房子过不（了）户给我，还做为抵押给我，这肯定是你跟陈超（军）商量好的，虽然后然识破了。刘高亚回复：我只是借你40万？房子做担保。孙秀林称：房子担保，我要求过户我名下，过了了吗？刘高亚回复：我刘高亚不会欠你一分钱，我会尽力的，我不想跟你有矛盾，我们都是受害者。2017年11月13日，孙秀林向刘高亚发送手机短信，主要内容：要求继续履行房屋买卖协议，及时办好房产证，并交付房屋，如不能履行，则承担一切损失。2017年5月26日，孙秀林向本院起诉，要求刘高亚返还购房款40万元，并承担占用期间的银行利息，同时承担违约金15万元，要求陈超军、杜春承担担保责任。在该案审理中及本案开庭前的听证中，陈超军、杜春一直陈述孙秀林与刘高亚之间系房屋买卖关系，不是民间借贷关系，陈超军还提供了刘高亚与王慧的离婚协议，载明“大地公寓1号301室和御景湾3号楼801室房产所有权全部归男方（刘高亚）所有”，落款时间为2013年10月10日。孙秀林在该案审理中，经释明，变更诉讼请求为要求归还借款40万元及同期银行贷款利息，后孙秀林放弃变更，仍坚持原诉讼请求。本案审理中，根据孙秀林的申请，本院委托盐城市锐信价格评估有限公司对案涉御景湾3号楼803室以2018年1月30日为评估基准日（双方确定认可的评估基准日）的价格进行评估，评估的市场价格为100.08万元。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。公民、法人的合法权益受法律保护。2016年11月15日、11月16日、12月6日，孙秀林用银行卡分四次向刘高亚转账支付40万元，有转账凭证佐证，是不争的事实。本案争议的焦点主要是：一、本案是房屋买卖合同关系，还是民间借贷合同关系，以及合同的性质和效力。二、被告刘高亚用刘灯中银行卡支付给孙秀林的10万元能否抵算还款。三、原告孙秀林主张的房屋溢价和利息损失是否应予支持。四、被告陈超军、杜春是否应当承担连带保证责任。一、关于本案是房屋买卖合同关系，还是民间借贷合同关系，以及合同的性质和效力问题。2016年11月11日，刘高亚向孙秀林出具40万元的借条，当时未支付款项。《合同法》第二百一十条规定：自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效。故该民间借贷合同未生效。2016年11月15日，刘高亚与孙秀林签订房屋买卖合同，约定2016年11月11日40万元的借条转为购房款，同时亦在借条上备注明确借条所涉款项转为购房首付款，在此情况下，孙秀林才向刘高亚支付40万元款项，应当认定为是购房款，而非借款。借款转为购房款以及签订房屋买卖合同，是当事双方的真实意思表示，本案应当认定为房屋买卖合同关系。被告刘高亚、陈超军、杜春辩称本案名为房屋买卖，实为借贷，房屋买卖合同系为借款提供担保。案涉收款凭证虽为借条，但已书面约定注明转为购房款，且有房屋买卖合同；本案刘高亚、孙秀林并不熟悉，如系借款，则未约定借款利息、还款期限，不符合常理；借条中注明“账清借条失效”，如系借款，则借款还清，借条自然失效，如系购房款，则付清购房款，借条失效，就不存在借贷关系；孙秀林虽在微信中有“房屋作抵押”的聊天内容，但孙秀林并未承认是借款，只是在发现不能过户后对刘高亚进行责问，并要求刘高亚还款，此点不足以证明被告的观点成立；无论是名为借贷，实为房屋买卖，还是以房屋买卖为担保，实为借贷，刘高亚均对案涉房屋无权处分。综合考量，被告刘高亚、陈超军、杜春该辩称理由不成立，本院不予采信。案涉房屋为刘高亚与王慧婚姻存续期间购买的商品房，刘高亚与王慧离婚时约定案涉房屋归王慧所有，刘高亚对案涉房屋已无处分权。《合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案，刘高亚订立房屋买卖合同时对房屋已无处分权，且未得到权利人王慧的追认，事后亦未取得处分权，故刘高亚与孙秀林签订的房屋买卖合同应当认定为无效。二、关于被告刘高亚用刘灯中银行卡支付给孙秀林的10万元能否抵算还款的问题。在本案所涉40万元购房之外，孙秀林通过微信向刘高亚支付37800元，刘高亚用微信、支付宝及现金向孙秀林支付了38700元，两者数额基本相等，互不相欠，刘高亚要求在本案40万中抵扣，本院不予采纳。2016年12月30日，刘高亚用刘灯中的农行卡转给孙秀林10万元，并附言：刘高亚。虽然，孙秀林当日转款10万元及利息3000元给居鹞，赎回了刘高亚抵押的轿车，但该10万元是陈超军用刘高亚的轿车作抵押向居鹞所借，故应当认定孙秀林是替陈超军还款赎车的，应当由孙秀林与陈超军结算，且孙秀林与陈超军之间有借款往来。因此，刘高亚用刘灯中银行卡支付给孙秀林的10万元，是刘高亚与孙秀林之间的往来，应当抵算刘高亚向孙秀林的还款。三、关于原告孙秀林主张的房屋溢价损失和利息损失是否应予支持的问题。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。有过错的一方，应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案，刘高亚明知自己对案涉房屋已无处分权，仍与孙秀林签订房屋买卖合同，刘高亚主观上属于恶意欺诈，孙秀林明知案涉房屋的共有人为王慧，在王慧未到场签字的情况下仍与刘高亚签订合同，未尽到谨慎审查的义务，应当由刘高亚承担主要过错责任，孙秀林亦有一定责任。据此，确定刘高亚承担80%，孙秀林承担20%。因刘高亚无处分权而导致合同无效，孙秀林的合同目的无法实现，刘高亚收取的40万元购房款应当予以返还，已还的10万元应予扣减。孙秀林主张因此所受到的损失，依法应予支持。本院于2018年1月29日查询发现案涉房屋有查封登记，孙秀林于2018年1月30日变更诉讼请求，要求解除房屋买卖合同并赔偿损失，故本案以2018年1月30日为评估房屋的价值时点是符合客观实际的，本院予以确认。案涉房屋的成交价为64万元，评估价格为100.08万元，溢价为36.08万元。结合原告孙秀林预付房款、已还金额及过错程度，本院认定被告刘高亚承担溢价损失为13.53万元（30÷64×80%×36.08）。关于利息损失问题，本案对已付购房款的利益损失，已经按照房屋溢价增值部分所占比例进行了计算，原告孙秀林再主张该款项被占用期间的利息损失，构成重复，故对原告孙秀林主张的利息损失，本院不予支持。四、关于被告陈超军、杜春是否应当承担连带保证责任的问题。担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。本案作为主合同的房屋买卖合同无效，则作为从合同的担保合同当然无效，故本案陈超军、杜春提供的担保为无效保证。主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人的过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。本案，陈超军、杜春明知案涉房屋为刘高亚、王慧共同购买，在王慧未签字同意出卖，且未对刘高亚、王慧离婚协议真假进行审查的情况下，提供担保，致孙秀林错误认为刘高亚有处分权，故担保人陈超军、杜春明具有过错。据此，被告陈超军、杜春应当对刘高亚不能清偿部分的三分之一承担连带清偿责任。陈超军与孙秀林之间的借款往来已结清，孙秀林也予以认可，但陈超军是为刘高亚提供的担保，该担保之债与陈超军、孙秀林之间的借款往来不是同一法律关系，且刘高亚与孙秀林之间的债务并未结清，故陈超军的担保责任不予免除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘高亚于本判决发生法律效力后十五内返还原告孙秀林购房款30万元，并承担损失13.53万元。二、被告陈超军、杜春对上述第一项确定由被告刘高亚履行的债务不能清偿部分的三分之一承担连带清偿责任。三、驳回原告孙秀林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11408元，鉴定费7600元，合计19008元，由原告孙秀林负担8133元，被告刘高亚负担7250元，被告刘高亚、陈超军、杜春共同负担3625元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。开户行：中国银行股份有限公司盐城城南支行。账号：52×××89。审 判 长  黄约平人民陪审员  朱传顺人民陪审员  季新海二〇一八年七月三十日书 记 员  肖 雯附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《中华人民共和国担保法》第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第八条主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。