湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘10民终1069号上诉人（原审被告）：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民西路**郴建集团****。法定代表人：曾楷峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：邝洪波，湖南奋斗者律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓伍军，男，该公司法务。被上诉人（原审原告）：邝玉凤，女，1953年2月14日出生，汉族，住湖南省宜章县。上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称美世界房地产公司）因与被上诉人邝玉凤房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院(2017)湘1002民初2222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人美世界房地产公司的委托诉讼代理人邓伍军，被上诉人邝玉凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。美世界房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回邝玉凤的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用均由邝玉凤负担。事实和理由：一、美世界房地产公司延期交房并非公司单方面过错造成。施工方自开工不久，就以施工时大部分天气系强降雨雪等恶劣天气为由，拖延工期和增加工程报价。且美世界房地产公司开发的项目位于市中心，郴州市政府为创建全国文明城市，对美世界房地产公司的土方外运时间进行了严格限制（只允许晚上10点至凌晨5点外运土方），导致原本4个月可以完成的工程量，拖延了14个月。根据双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，美世界房地产公司遭遇不可抗力，可以据实延期交房。二、涉案商品房已大幅升值，而延期交房确因客观因素、不可抗力导致，且合同约定了违约金限额5000元，一审判决没有考量客观因素及邝玉凤的损失程度核减违约金，适用法律错误。邝玉凤辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，美世界房地产公司延期交房不存在不可抗力因素，邝玉凤主张的违约金适当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。邝玉凤向一审法院起诉请求：1、判决美世界房地产公司及时办理好房屋验收合格等相关手续，交付合格的商品房给邝玉凤；2、判决美世界房地产公司支付邝玉凤逾期交房违约金71540元（暂计算至2017年6月12日，此后违约金计算至实际交房之日止）；3、诉讼费、保全费等费用由美世界房地产公司负担。一审法院认定事实：（一）2014年4月7日，邝玉凤与美世界房地产公司签订一份编号为2013020311B01的《郴州市商品房买卖合同》，约定邝玉凤购买美世界房地产公司开发的位于郴州市人民西路郴州市美美世界城市商业广场项目中B栋11B01号房，总房价576013元。邝玉凤在签订合同的当日一次性支付房款576013元。（二）上述合同第九条约定：出卖人应当在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……3、该商品房经验收合格，该商品房专指本栋，验收标准详见附件四补充协议。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以顺延：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、政府对验收及市政配套、安装之延误”。（三）上述合同第十条第三款约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。（四）美世界房地产公司在涉案“美美世界”项目未取得验收合格文件的情况下曾要求购房业主收房，并为此与购房业主发生纠纷。至今为止，涉案房屋尚未通过综合验收备案，美世界房地产公司尚未交房给邝玉凤。上述合同约定是2015年10月1日前交付，至2017年6月12日，美世界房地产公司已逾期交房620天。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷中的商品房预售合同纠纷。本案双方自愿签订上述《郴州市商品房买卖合同》，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现对双方当事人争议的问题评判如下：（一）邝玉凤的第一项诉讼请求应否支持的问题双方当事人均没有要求解除合同，因此双方均应继续履行合同，邝玉凤诉请美世界房地产公司继续履行合同约定的义务，及时办理好房屋验收合格等相关手续，予以支持。因美世界房地产公司开发的涉案房屋尚未通过综合验收备案，涉案房屋还未达到交付条件，而且涉案房屋何时能通过综合验收备案、何时能达到交付条件尚不能确定，因此邝玉凤诉请美世界房地产公司交付合格的涉案房屋，不予支持。如交房条件成就后，美世界房地产公司仍未交付商品房，邝玉凤可另行主张权利。（二）美世界房地产公司应否对邝玉凤承担逾期交房违约责任的问题美世界房地产公司辩称其逾期交房主要是因施工期间恶劣天气、郴州市创文明城市等不可抗力原因导致。美世界房地产公司提交的证据不足以证明其所称的上述情况符合不可抗力的构成要件，不足以证明其至今尚未交房是上述原因所致，故对其提出的上述抗辩理由，不予采信。邝玉凤在约定的交房日之前支付了全部购房款，美世界房地产公司却至今未按约定履行交房义务，已逾期一年以上，而且也未能举证证明存在上述合同第九条约定的可以延期交房的情形，因此美世界房地产公司逾期交房已构成违约，邝玉凤要求其承担逾期交房违约责任，符合合同约定和法律规定，予以支持。（三）美世界房地产公司应支付给邝玉凤的逾期交房违约金的确定问题美世界房地产公司辩称邝玉凤根据上述《郴州市商品房买卖合同》总金额每日万分之二计算违约金明显高于银行同期贷款利率，且超过造成损失的30%，请求予以核减。因上述合同约定的计算逾期交房违约金、逾期付款违约金的标准是相同的，均是按每日万分之二（年利率为7.3%）计算，美世界房地产公司并未举证证明上述合同约定的按每日万分之二计算的逾期交房违约金已超过造成损失的30%，因此美世界房地产公司请求调减违约金，不予支持。美世界房地产公司按每日万分之二支付邝玉凤逾期交房期间的违约金为71425元（576013元×0.0002×620天，暂从2015年10月2日计算至2017年6月12日，以后另行计算至涉案房屋交付之日止）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条规定，判决：“一、被告郴州市美世界房地产开发有限公司继续履行与原告邝玉凤签订的编号为2013020311B01的《郴州市商品房买卖合同》；二、被告郴州市美世界房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告邝玉凤逾期交房违约金71425元（576013元×0.0002×620天，暂计算至2017年6月12日，之后的违约金按相同标准计算至实际交房之日止）；三、驳回原告邝玉凤的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1589元，由原告邝玉凤负担3元,被告郴州市美世界房地产开发有限公司负担1586元。”本院二审期间，美世界房地产公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证认为：美世界房地产公司提交的郴州市基建渣土事务中心的文件、涉案项目周边的网上租房信息，与本案无关，本院不予采信。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：（一）美世界房地产公司与邝玉凤签订的《商品房买卖合同》第六条买受人逾期付款的违约责任中约定：“买受人未按本合同约定时间付款，双方同意按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金…”。（二）美世界房地产公司与邝玉凤签订的《商品房买卖合同》附件四（《补充协议》）第十条装饰、设备第4项约定：“如房屋交付时装饰、设备标准未达到合同附件三所约定的标准，在买受人提出确有理由的异议后60天（合理整改期）内出卖人负责修补、替换或给予合理解决，整改期间顺延交房期限，出卖人不承担逾期交房的责任。整改期后仍未解决的，出卖人按逾期交房承担违约责任，如买受人不解除合同的，违约金最高不超过5000元”。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、美世界房地产公司逾期交房是否构成违约，是否应承担违约责任；二、若美世界房地产公司逾期交房构成违约且需承担违约责任，本案逾期交房违约金应如何确定。关于争议焦点一。1、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”本案中，美世界房地产公司提出的造成逾期交房的两个不可抗力原因，即施工时遭遇强降雨雪等恶劣天气及郴州市政府因创建文明城市严格限制其外运土方的时间，均非上述规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，美世界房地产公司以其遭遇不可抗力为由，主张可据实延期交房，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。美世界公司未按合同约定向邝玉凤交付房屋，构成违约。2、《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”本案中，美世界房地产公司主张其逾期交房的其中一个原因是施工方（第三人）拖延工期和增加工程报价，但根据上述规定，其仍应向邝玉凤承担违约责任。据此，美世界房地产公司逾期交房构成违约，应承担违约责任。关于争议焦点二。1、美世界房地产公司主张的违约金限额5000元，系双方在《商品房买卖合同》附件四（《补充协议》）第七条中就房屋交付时装饰、设备不符合约定标准需要整改而导致逾期交房的违约责任所作的约定，而根据美世界房地产公司的主张，其逾期交房的原因系遭遇强降雨雪等恶劣天气、郴州市政府因创建文明城市严格限制其外运土方的时间等不可抗力以及施工方（第三人）拖延工期和增加工程报价，不属于上述《补充协议》约定的情形，故美世界房地产公司主张本案违约金以5000元为限的理由不能成立，本院不予支持。2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，美世界房地产公司虽向本院主张核减逾期交房违约金，但，（1）、《商品房买卖合同》系美世界房地产公司与邝玉凤的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，故本案逾期交房违约金的认定应依据《商品房买卖合同》；（2）、邝玉凤在与美世界房地产公司签订《商品房买卖合同》后，全面履行了交付购房款等合同义务，但美世界房地产公司未按合同约定向邝玉凤交付房屋，构成违约，过错方为美世界房地产公司；（3）、《商品房买卖合同》明确约定，若邝玉凤逾期付款，则邝玉凤应按日支付逾期应付款万分之二的违约金，若美世界房地产公司逾期交房，则应按日支付已交付房价款万分之二的违约金。由此可知，合同约定的违约金条款对双方公平一致，即任何一方违约均应按日支付已付或应付购房款万分之二的违约金。且签订合同时，双方对购房款进行了明确约定，故双方对违约方应承担的违约金的数额具有明确认识，违约金数额并未超出双方签订《商品房买卖合同》时应预见的范围；（4）、美世界房地产公司并未提供充分证据证明邝玉凤主张的逾期交房违约金已超过其实际损失的30%。因此，美世界房地产公司要求核减逾期交房违约金的上诉主张依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人美世界房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1586元，由上诉人郴州市美世界房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  王利平审判员  欧旭敏审判员  雷金梅二〇一八年七月十日法官助理刘扬书记员刘琪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。