湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂1002民初1832号原告（案外人）：严雪，男，1986年2月7日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：杨元章，湖北博智律师事务所律师。被告（申请执行人）：邓斌，男，1955年1月5日出生，汉族，住荆州市沙市区。委托诉讼代理人：张炎辉，湖北荆辉律师事务所律师。第三人（被执行人）：荆州市思源房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91421000559722223L，住所地荆州市沙市区紫云小区1栋。法定代表人：圣跃进，该公司总经理。委托诉讼代理人：圣和平，该公司副经理。原告严雪与被告邓斌、第三人荆州市思源房地产开发有限公司（以下简称思源公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月25日公开开庭进行了审理。原告严雪的委托诉讼代理人杨元章、被告邓斌及其委托诉讼代理人张炎辉、第三人思源公司的委托诉讼代理人圣和平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告严雪向本院提出诉讼请求：1.判令停止对位于荆州市沙市区××与××处楚××大厦××单元××号房屋的强制执行并解除查封措施；2.判令本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：1.原告严雪与第三人思源公司签订商品房买卖合同合法有效。2015年10月17日，原告严雪与第三人思源公司签订了《商品房买卖合同》，原告严雪经案外人涂同武、第三人思源公司协商同意，用冲抵涂同武享有的对第三人的到期债权的支付方式，替原告严雪当日支付了楚豪大厦2单元602号房屋房款575485元。第三人思源公司与原告严雪办理了房屋移交事宜，移交了房屋及钥匙，出具房款收据575485元，并将房屋权属证书和房屋移交证书、水、电、气、门窗进行了验收和交接。2.第三人思源公司在隐瞒对外负有债务的情况下，并以网签系统出现问题为由，暂未给原告办理网签合同，买卖合同未网签原告严雪无过错。3.2015年10月15日，被告邓斌参加了第三人思源公司的股东会议，在会议上全体股东明确同意用第三人剩余的房屋冲抵涂同武、圣跃进的借款，而邓斌的借款在会上一致同意由宋庆平、肖君解决。被告邓斌在明知以上房屋已经抵偿原告的情况下，向沙市区人民法院申请诉前保全查封了原告严雪购买的楚豪大厦2单元602号房屋，导致原告严雪无法办理产权登记工作。4.与本案同样情形且同属一天签订的《商品房买卖合同》，同一抵偿债权结算方式，童信、熊明怡的异议听证，被沙市区人民法院确认童信、熊明怡的抵房协议真实合法有效；被告邓斌在执行异议庭审中未提供任何证据证明原告严雪与第三人思源公司签订的合同属于伪造，也无证据证明原告未支付全额购房款。反之，原告严雪举证证明了交易真实支付了全部房款，并提供了房屋移交和占有的证据。5.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”另根据一般法理原则，自房屋及产权交付开始，第三人作为物权原始取得人，即已经丧失了物权的基本权能，原告严雪作为继受取得人，取得房屋占用、使用、收益等基本权能，即取得了事实物权、准物权，可以排除法院强制执行。另与本院审理的童信执行异议案，异议人童信与第三人思源公司签订《商品房盲目合同》、已债权抵付购房款、交付房屋产权证明、交付房屋占用的时间、方式均与本案原告严雪的以上情形相同，法院采取查封、执行措施时间、方式相同，童信执行异议申请获得了支持，证明原告严雪异议申请也是正确的应该获得支持。特向贵院起诉，请求支持原告严雪的全部诉讼请求。被告邓斌辩称，原告严雪对执行登记在房地产开发企业及第三人思源公司名下的商品房提出异议，不符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，其权利不能排除执行。1.原告严雪提交的与第三人思源公司签订的书面《商品房买卖合同》不能认定是在人民法院查封之前签订且合法有效的。为了保护商品房买卖中购房人的合法权益，防止一房多卖等情形发生，国家规定了商品房买卖备案登记制度。第三人思源公司在2015年之前及2015年均有网签备案登记（2015年全年在荆州市房产管理局网上备案登记系统显示32套网签备案），而唯独包含原告严雪在内的涉及被告邓斌查封的共7套房屋没有实行网上签订备案，不具有公示效力，不能对抗其他权利人及人民法院的查封执行，从这一方面讲，该《商品房买卖合同》不属合法有效合同。另外，没有签订网上打印备案合同，不能真实反映合同实际签订时间，原告严雪与第三人思源公司可以串通将签订时间签署与人民法院查封之前，因此，没有网签备案合同，不足以排除执行。2.原告严雪购房是为了抵债，而非居住，且无证据证明其名下无其他房屋可供居住。3.原告未实际支付购房款，是用案外人债权冲抵购房款，原告严雪实际也没有在签订合同后向第三人思源公司支付购房款，实际是为了案外人抵债。综上，根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，原告严雪的诉讼请求不能成立，被告邓斌请求本院依法判决驳回原告严雪的诉讼请求。第三人思源公司向本院陈述：涉案的原告与第三人的买卖合同是在查封之前签订的，是真实的，办理了财务支付手续，没有网签，是因为公司没有钱，很困难，没有钱交税的原因，责任在第三人，他们没有错，后来移交手续给了，但是没有开票，无法办理手续。抵偿工程款的是陈登峰，他是做土建和瓦工的承包商，他是金长城公司下面具体做施工的包工头，第二个是吴世云，他是做的消防工程，他是江津公司的法人，我们欠他公司30多万，这样抵的房子，还有一套涂同武下他的账，其他的都是涂同武跟相关人员办理的抵款手续，我们公司欠他们的钱，说过用房子抵，当时抵的不止这七套房子，但是股东会按照物价局批准的价格的6.5折来抵偿，当时开会是被告邓斌参加了，他不是公司股东，但是我们公司又差他的钱，被其他股东搞跑了，这样开会时要邓斌参加，我们提出肖君把他的钱搞跑了，或者在门面上面跟他想办法，他知道这个住的房子都抵给了涂同武和圣跃进了，这样第二天就开始办理相关的手续，当时为什么没有网签，是因为公司没有钱，无法交税。根据当事人提交的证据结合当庭陈述，本院认定事实如下：2015年10月22日被告邓斌与第三人思源公司因借款合同纠纷一案，被告邓斌于2015年10月22日向本院提出诉前财产保全申请，请求查封、扣押、冻结第三人思源公司价值人民币360万元的财产，本院于当日作出（2015）鄂沙市执保字第00033号民事裁定，裁定查封、扣押、冻结第三人思源公司价值人民币360万元的财产，同日本院向荆州市房产管理局出具（2015）鄂沙市执保字第00033-1号协助执行通知书，停办位于荆州市沙市区长港路和塔桥路交汇处楚豪大厦2单元602号房屋备案相关手续，查封期限三年，查封期间不得办理过户登记手续。2017年5月22日被告邓斌与第三人思源公司民间借贷纠纷一案，荆州市中级人民法院作出的（2017）鄂10民终110号民事判决书已经发生法律效力，因第三人思源公司未履行该民事判决所确定的义务，被告邓斌向本院申请强制执行。本院于2017年5月22日作出（2017）鄂1002执267号执行裁定，立即划拨第三人思源公司银行账户存款，若银行账上无款或款额不足则冻结其银行存款至额满为止，或扣留、提取其相应收入，查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的其他财产。2017年5月25日荆州市不动产登记交易中心根据本院（2017）鄂1002执267号执行裁定对该房屋进行查封，查封期限为3年，自2017年5月25日到2020年5月24日止。2017年6月20日，原告严雪向本院提交书面案外人执行异议申请书，在本院查封该不动产之前原告严雪与第三人思源公司于2015年10月16日签订了有效的《商品房买卖合同（现售）》，以案外人涂同武对第三人思源公司所享有的部分尚未支付的工程款项575485元作为购房款购买了第三人思源公司名下位于荆州市沙市区××路楚××大厦××单元××号房屋（面积148.13平方米）为由，请求解除被位于荆州市沙市区××楚××大厦××单元××室的查封并终结执行。2017年7月12日，本院经召开听证会后，作出（2017）鄂1002执异20号执行裁定书，驳回原告严雪的执行异议申请。其后，严雪在法定期限内向本院提起执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点是：原告严雪是否对诉争房屋享有权利，该权利的是否合法真实是否能够排除执行。对于焦点问题，原告严雪认为：1、涉案房屋是否符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的可以排除执行的四项条件。2、本案是否应该依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条排除对涉案房屋的执行、案涉房屋是否符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的四项条件问题。（一）庭审查明的相关事实1、荆州市金长城建设工程有限公司对第三人思源公司的债权是真实合法的。2、案涉《商品房买卖合同（现售）》签订、案涉房款支付、房屋产权交付、房屋占有交付，都是于2015年10月16日、17日两天内完成的3、涂同武以自己的债权为原告严雪支付购房款是合法有效的，且原告向第三人支付了全部购房款4、荆州市沙市区人民法院查封案涉房屋为2015年10月23日是在原告与第三人完成房屋买卖交易5日之后。5、原告对未办理房屋过户登记没有过错。6、童信案件与6个案件基本事实相同、性质完全相同，童信执行异议申请得到法院支持，原告的异议申请及异议之诉理由是成立的，但原告执行异议申请被法院驳回。相同案件作出相反裁定，显然驳回原告排除执行的请求错误。（二）关于支付方式间题。用真实合法的债权抵付房款，不为法律所禁止，符合意思自治原则，是合法有效的支付方式。（三）关于网签问题。网签只是将《商品房买卖合同》到房产管理部门的备案，目的是防止一房二卖，与物权登记无关。且在房屋买卖合同纠纷处理中，占有的公示效力高于合同备案（网签）。占有房屋的买房人取得房屋所有权顺位优先于网签购房人。（四）关于原告对没有办理房屋登记是否存在过错问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条…（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定…现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理士地使用权变更和房屋所有权登记手续。可见根据法律规定，购房人在90日内办理产权证都是合理的。但事实上，由于第三人原因及案涉房屋被查封的原因，原告无法办理产权登记，原告对未办理产权登记没有过错。综上，案涉房屋完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的可以排除执行的四项条件。二、本案是否应该依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条排除对涉案房屋的执行问题。1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的材产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋：（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。（二）前者与后者所依据的法理依据不同。1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财的规定》第十七条法理依据是物权法理论。买房人已经取得了事实物权、准物权，取得了所有权的绝大部分权能，足以排除执行。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干间题的规定》第二十九条的法理依据是合同法、照顾首房购买人原则所规定。（三）前者与后者所适用的情形不同1、前者适用于现房销售、已交房情形。而本案是现房销售、已经交付房屋。2、后者适用于预售房销售、购买首套房屋、未交房情形。而本案不是预售房销售、不是未交付房屋情形。（四）前者与后者排除执行条件组合不同。1、前者组合内容有以下几个：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）买房人支付了全部价款：（三）卖方已经将房屋交付给买房人：（四）买房人对没有办理过户登记没有过错。2、后者组合内容为以下几个：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同：（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。以上除第一项内容雷同外，其他项条件存在本质区别。（五）后者不是特别条款，不存在后者优先前者适用的问题，应分别适用。1、后者相对于前者，不是特别规定。后者特指“被执行的房地开发企业名下的商品房”，但前者包含了“被执行的房地产开发企业名下的商品房“与非”被执行的房地产开发企业名下的商品房“。2、前者取得的是事实物权、准物权，而后者还只能算取得合同权利，没有取得物权。相比之下，前者条件比后者要求更严苛，更难以达到。签订合同、支付全款与交付房屋，比签合同付半款难度大很多3、从物权法优先于债权法角度来看，前者适用优先于后者从外延角度分析，两者除第一项条件重合外，其他条件存在本质区别。从逻辑、集合角度分析，前者对应集合中的少量条件与后者对应集合中的少量条件存在雷同、大部分具有本质区别。两者对应集合不是包含关系，也不是排斥关系，两个集合是并列关系，应该同等适用。三、原告案涉房屋为居住用房，其他房屋不是居住用房。综上，原告购买房屋符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定可以排除法院执行四项条件，应该依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，排除法院执行，判决不得执行案涉房屋。对于焦点问题，被告邓斌认为：根据最高人民法院关于适用《民事诉讼法》的解释第311条之规定：案外人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除执行的民事权益承担举证证明责任。只有让人民法院认为其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益具有高度可能性时，才算完成了举证责任，案外人的执行异议的诉讼请求才能得到支持。针对被执行的登记在房地产开发企业名下的商品房提出执行异议，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条专门作出了规定，规定人民法院对执行异议应予以支持的情形，必须是符合三种情形且权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告的举证显然不符合该三种情形。一、原告举证不能认定在人民法院查封之前已签订合法有效的合同。1、原告举证与第三人签订的《商品房买卖合同》、购房收据等证据虽然显示签署的时间是在人民法院查封之前，但不能排除原告与第三人恶意串通将签暑时间提前到查封之前的可能，且该种可能通过被告的举证存在高度的可能。首先，被告举证证明第三人早在2013年就实行了打印签订网上备案合同，之后的2015年11月6日也是打印签订网上备案合同，2016年全年网签备案32套房屋，该种网签备案不需要到房产管理局，第三人自行操作即可，且节假日也能操作。但包含本案在内的执行标的物7套房屋，无一例外的避开而没有实行网签，原告与第三人至今都不存在争议，双方没有理由不签订网签备案合同。唯一的解释就是网签备案合同签订时间不能造假，是原告与第三人串通后刻意为之。其次，第三人收取房款应该开具《销售不动产统一网络发票》办理不动产登记是需要该正式发票的，开具该发票，其开具时间是不能更改的，也是客观的。但原告举证的是普通收款收据，该收据时间可以随意填写，也更适合造假。其他如商品房移交证，物业收据等无一例外的均是时间可以随意填写的，不具有客观性和可信性。最后，被告举证证明第三人存在类似本案虚构债务而将公司财产转移的失信行为，其造假也存在高度可能。2、假定原告确实是2015年10月17日签订的《商品房买卖合同》，那么第三人在2015年10月22日人民法院的保全查封后理应提出执行异议，但却没有提出。第三人与原告无任何争议，其也理应将保全查封的事实告知原告，但原告在2017年6月人民法院执行裁定下达后才提出执行异议，时间长达1年8个月，这也不符合常理，因此在2017年10月17日签订《商品房买卖合同》也不具有可信性。二、原告举证证明是以房抵债，而不是为了居住，被告举证证明其名下有其他可供居住的房屋，原告及第三人举证涂同武与第三人存在债权债务关系原告购房是以房抵债的，其购房是以抵债为目的非常明确，同时被告举证不动产查询信息证明其名下位于沙市区××路x栋有可居住的房屋。三、原告举证证明是以案外人涂同武的债权冲抵的购房款，但未举证自己向涂同武实际支付购房款的证据，因此，也不能认定原告实际支付了购房款。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，原告主张的权益不能排除对执行标的的执行，其诉讼请求依法应予以驳回。本院认为，涉案房屋系由房地产经营者第三人思源公司开发建设的用于居住的商品房。原告严雪提出的执行异议若符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部情形,即可排除人民法院的强制执行。第二十九条规定,“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中,原告严雪与第三人思源公司之间并不存在债权债务关系，而是案外人荆州市金长城建筑有限公司与第三人思源公司之间可能存在债权债务关系，其债权债务关系是否合法，本院不予评述。首先，原告与第三人思源公司之间为买卖关系，买卖关系应当支付相应的对价，而原告所提交支付对价的证据为案外人涂同武与第三人思源公司之间达成的一份新的债权债务履行协议，而以物抵债协议具有实践性合同的性质,债权人取得债务人用于抵债的房屋产权时才发生以物抵债的效力,但涉案房屋并未过户给原告严雪,以房抵债行为并未实际完成。基于审判实践，最高人民法院已明确“债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议但未实际履行，当事人诉请法院请求确认并判决履行的，人民法院不予支持”，原告在本案中所主张的权利实质上就是要求本院确认其债权人、债务人虽然达成以物抵债协议，但实际上并未实际履行后的协议效力。其次，原告主张案外人涂同武的以物抵债协议所涉债权与被告邓斌对第三人所享有的债权均属于金钱债权。基于债权的平等性,抵债协议意图消灭的债权也不应优先于被告邓斌所享债权的实现。原告对未依法办理过户登记的涉案房屋所享有债权请求权不能排除人民法院的查封。综上,原告严雪的异议主张不符合上述司法解释规定的排除执行的条件,其要求解除对涉案房屋的查封并终止执行的诉讼请求依据不足,本院不予支持。综上所述，依据据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》三百一十二条第一款第㈡项之规定判决如下：驳回原告严雪的诉讼请求。案件受理费500元由原告严雪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上述于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费。收款人：湖北省荆州市中级人民法院，账号：17×××30，开户行：中国农业银行荆州市长江大学支行。上诉人在上诉期满后7日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴庆生人民陪审员  姚 亮人民陪审员  陈艾琦二〇一八年七月十九日书 记 员  秦 华