河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫16民终3124号上诉人(原审被告）：郭红艳，女，1989年10月17日出生，汉族，住太康县。委托诉讼代理人：程明明，太康县法律援助中心律师。被上诉人(原审原告)：王永雷，男，1985年7月5日出生，汉族，住太康县。委托诉讼代理人：程明明，河南阳夏律师事务所律师。上诉人郭红艳因与被上诉人王永雷租赁合同纠纷一案，不服太康县人民法院(2018)豫1627民初2361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人郭红艳及其委托诉讼代理人程明明、被上诉人王永雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭红艳的上诉请求是：1、撤销太康县人民法院(2018)豫1627民初2361号民事判决，发回重审或者依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人与被上诉人之间的转租合同成立，依法应予支持。一审庭审中，被上诉人2017年7月份接收承租房屋后，石玉勤当庭承认在被上诉人更换门面招牌进行装修时，就知道了其房屋再次转租的事实，在超过6个月除斥期间未主张合同无效，可视为出租人同意转租。在出租人石玉勤出租未到期时，被上诉人完全可以正常使用该出租房屋，转租合同应当继续履行。2、被上诉人没有证据证明其全部付清两年房租的主张，上诉人仅仅收取了一年的房租，不应当返还剩余的房租。王永雷辩称，两年房租我已交过，合计20000元，包含店内所有物品和两年房租，要求上诉人退还1年零三个月的房租。王永雷向一审法院提出的诉讼请求是：1、判令解除与被告签订的房屋租赁合同，并赔偿原告剩余一年零三个月的房租损失、二楼美容院因失火导致的13天直接停业损失、失火造成的直接物品损失共计15889元。2、诉讼费用由被告负担。事实及理由：2017年7月28日，被告与原告签订了一份房屋租赁合同，约定将位于支农路的一处门面房租赁给原告，用于经营美发业务，租赁期限为2017年7月28日至2019年7月28日，租金为每年8000元。但是被告签订合同时，向原告隐瞒了其不是该处门面房实际房主的事实，导致日前实际房主不同意原告继续使用该门面房用于经营的事实。另外，由于被告签订合同之时未向原告告知该处门面房线路老化的情况，以致2楼门面房在2017年11月份出现大面积失火，随后13天完全处于停业状态，并造成2楼大量物品损失。由于被告的欺诈行为，导致上述合同根本无法继续履行，对于其造成的相应损失应当予以赔偿。现原、被告双方无法就赔偿事宜达成以致意见，无奈诉至贵院。望判如所请。一审法院认定的事实：本案涉案房屋房主是石玉勤。石玉勤把房屋租赁给郎某，郎某把房屋转租给被告郭红艳，被告郭红艳把其中一间门面于2017年7月28日租赁给原告王永雷，原告经营理发店。合同约定：租赁期为2017年7月28日起至2019年7月28日止。此房租每年为8000元，在合同签字生效之日，原告王永雷将租金一次性付给被告郭红艳等。2017年11月被告郭红艳经营的涉案房屋二楼美容院失火，造成一楼原告的理发店停业10天，被告郭红艳与原告王永雷双方协商，被告郭红艳愿意赔偿原告的损失2000元，并约定被告给原告交纳电费用于抵偿原告的损失，被告郭红艳已给原告交纳电费1854元。房主石玉勤以被告郭红艳经营的美容院失火后，联系不到被告郭红艳为由通知原告停用房屋，原告诉至法院。另查明郎某租赁石玉勤的房屋于2018年7月26日到期。一审法院认为，被告郭红艳把石玉勤的房屋租赁给原告，因被告郭红艳经营的美容院失火，导致房主石玉勤不让原告使用涉案房屋，且郎某租赁石玉勤的房屋于2018年7月26日到期，原告与被告之间的房屋租赁合同已无法履行，故原告提出解除与被告之间的房屋租赁及退租赁费的诉讼请求，本院予以支持。被告应退还原告从2018年5月28日至2019年7月28日租赁费9333元。被告自愿赔偿原告损失2000元，被告已给原告交纳电费1854元，剩余146元，被告应当赔偿原告。原告请求赔偿的其他损失，没有提供相应证据，本院不予支持。被告辩称原告只交纳一年的租赁费8000元，被告没有提供相应证据证明，且原、被告签订的书面房屋租赁合同中约定在合同签字生效之日，租金一次性支付，故被告的主张，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告王永雷与被告郭红艳签订的房屋租赁合同，被告郭红艳退还原告王永雷租赁费9333元。二、被告郭红艳赔偿原告王永雷损失146元。三、驳回原告王永雷的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审中，上诉人郭红艳申请证人郎某出庭作证，用以证明在郎某与郭红艳合伙经营期间，将涉案门面房出租给王永雷，并将门面房装修及物品作价18000元，第一年由王永雷免费使用涉案房屋。王永雷支付该18000元并不包含第二年房屋租金的事实。对于郎某的证言，被上诉人的质证意见是：不予认可，其已经实际支付20000元，该20000元包含两年房租和店铺转让费。由于郎某证言被上诉王永雷人不予认可，且上诉人郭红艳在一审庭审中也已经承认王红雷已经支付第一年租金8000元，因此，郎某的证言与郭红艳在一审中的陈述相矛盾，故对其证言本院不予采信。经二审庭审查明的其他事实与一审法院查明的事实相一致，本院对一审法院查明的相关事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点有两个：一是一审判决解除租赁合同是否正确；二是一审判决郭红艳退还王永雷租赁费9333元是否正确。第一、关于一审判决解除租赁合同是否正确的问题。首先，王永雷与郭红艳之间存在房屋租赁合同关系，与涉案房主石玉勤并无租赁合同关系。双方于2017年7月28日签订有房屋租赁合同，郭红艳将涉案房屋租赁给王永雷，王永雷也向郭红艳支付了房租。其次，涉案房主石玉勤明确要求王永雷停止使用房屋，致使王永雷不能实际使用涉案房屋进行经营，无法实现租赁合同的目的。一审中，涉案房主石玉勤出庭作证，证明其已经书面通知王永雷停止使用房屋。对此事实，双方均无异议。最后，本案并不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款的规定。该第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”该条款是针对出租人请求解除合同的情形，而本案是转租合同的承租人请求解除合同的，因此，不适用该条款。第二、关于一审判决郭红艳退还王永雷租赁费9333元是否正确的问题。首先，双方约定的租金支付方式为一次性支付。郭红艳与王永雷的租赁合同中明确约定，此房租每年为8000元人民币，在合同签字生效之日，乙方（王永雷）将租金一次性付给甲方（郭红艳）。其次，郭红艳并没有证据证明对租金支付方式进行变更。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，郭红艳主张双方对租金支付方式进行了变更，应当承担举证责任。郭红艳没有举出相应的证据，应当承担相应的不利后果。在二审庭审中，郭红艳也认可该租赁合同是其与王永雷协商起草的，由于该租金支付方式有明确约定，郭红艳也提供不出双方对租金支付方式进行变更的相关证据，故其主张王永雷未支付第二年租金的理由不能成立。综上所述，原审认定事实清楚，判处结果正确，郭红艳的上诉理由不能成立，本院不予支持。但一审诉讼费用负担部分欠妥，应予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费100元，由上诉人郭红艳负担。本判决为终审判决。审 判 长  张述涛审 判 员  王红飞代理审判员  方贝贝二〇一八年七月四日书 记 员  张译元