四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川04民终889号上诉人(原审被告)：谯万阳，男，1954年11月29日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。被上诉人（原审原告）：四川鼎瑞物业服务有限公司，住所地四川省成都市锦江区东四横街8号1栋2单元302号。统一社会信用代码：9151000009833389XJ。法定代表人：瞿青波，该公司董事长。委托诉讼代理人：张德勇，四川徐绍刚律师事务所律师。执业证号：15104201410694348。上诉人谯万阳因与被上诉人四川鼎瑞物业服务有限公司（以下简称鼎瑞公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2018）川0411民初553号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月26日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月9日公开开庭进行了审理。上诉人谯万阳，被上诉人鼎瑞公司的委托诉讼代理人张德勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谯万阳上诉请求：1.撤销一审判决第一条，或依法改判驳回鼎瑞公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由鼎瑞公司承担。事实和理由：1.第一，上诉人已经提出证据证明鼎瑞公司提供的物业服务合同为非法无效合同。第二，上诉人没有在非法合同上签字，也没有委托非法业主代表人代表上诉人同意或签订合同，上诉人是依法办事合格公民，不会同意这种非法的合作团伙和合作行为。第三，一审法院认为上诉人享受了物业服务，并在其中受益。该主张没有事实依据，上诉人不仅没有受益还反受其害。2.第一，鼎瑞公司自始至终进行的是未经上诉人同意的非法行为，且上诉人从来就没有认可鼎瑞公司的管理行为，其作出的行为没有法律约束力。第二，鼎瑞公司为谋取私利，私自圈地划线占用商业地和消防安全通道停放收费车辆，并且允许私人车辆停放上诉人店面门口，造成上诉人店门口长期被堵，客户进出困难，严重影响上诉人经营收益，且安全隐患十分严重。鼎瑞公司长期安排清洁员工占用上诉人后门走廊休息并置放清扫工具和破烂，且一直长期封闭此安全通道造成上诉人只有一个安全进出口，并在此处堆放垃圾行为十分恶劣。综上，鼎瑞公司与上诉人之间没有有效的合同约束；鼎瑞公司不能提供任何服务行为的证据。鼎瑞公司没有给上诉人提供任何实质性服务。上诉人曾经找到鼎瑞公司反映很多次，让其来清扫上诉人的楼道、处理电器设备，但是鼎瑞公司没有对应当进行服务的公共区域提供服务。鼎瑞公司辩称，物业合同系攀枝花市仁和区南山花园业主委员会（以下简称南山花园业委会）和鼎瑞公司签订，签订双方并非是鼎瑞公司和业主，根据相关法律规定，效力及于小区内每位业主，因此上诉人认为其没有和物业公司签订合同，对其没有约束力属于法律认识错误。鼎瑞公司为上诉人所在的小区物业提供了物业服务，上诉人上诉状所陈述的事实是没有依据的。请求法院驳回上诉，维持原判。鼎瑞公司向一审法院起诉请求：1.判令谯万阳支付从2014年6月起至2017年11月止的物业服务费4939.2元（117.76平方米×1元/月/平方米×42个月）；2.本案诉讼费由谯万阳承担。一审法院认定事实：2014年5月3日，鼎瑞公司收到南山花园业委会送达的《中标通知》，告知鼎瑞公司该业委会将选聘其公司作为南山花园小区的物业服务企业。2014年6月24日，鼎瑞公司与南山花园业委会签订了《南山花园临时委托物业服务合同》一份，约定由鼎瑞公司为攀枝花市仁和区南岭路四区151号南山花园小区提供物业服务，鼎瑞公司按建筑面积向业主收取物业管理服务费，商业物业的收费标准为1.00元/月/㎡；物业管理服务费按月交纳，业主应当在每月的20日至次月10日之间履行交费义务。上述合同签订后，鼎瑞公司进场为南山花园小区提供物业服务。2014年11月30日，南山花园业委会与鼎瑞公司达成《关于解除南山花园临时委托物业服务合同及相关协议的协议》，约定解除《南山花园临时委托物业服务合同》及相关协议，并张贴公告告知全体业主，在业主大会对物业服务公司的表决结果公示结束前，仍由鼎瑞公司为南山花园小区提供物业服务，物业服务标准、收费标准不变。另查明，2015年11月17日，一审法院作出了（2015）仁和民初字第1577号民事判决书，判决：攀枝花市远达南山花园业主委员会与四川鼎瑞物业服务有限公司签订的《南山花园临时委托物业服务合同》《南山花园园区停车管理补充协议》《物业服务框架协议》无效。2016年1月12日，攀枝花市仁和区前进镇人民政府发布了《关于撤销2014年1月22日南山花园小区业主委员会所发布公告的通知》，撤销了南山花园业委会2014年1月22日所发布的关于唐继川等九人为新一届业委会成员的公告，并决定由前进社区居委会代行南山花园业委会职责至新一届业委会产生。2016年1月14日，前进社区居委会向南山花园全体业主发出告示（该事实为2017川04**民初1693号生效判决书所查明），告知业主鼎瑞公司将继续为该小区提供物业服务，至新的业委会选举产生后选聘新的物业公司为止。鼎瑞公司于2017年11月27日从南山花园小区撤离。谯万阳系南山花园小区会所X号商铺的业主，该房屋建筑面积为117.76㎡。谯万阳自2014年6月24日起至2017年11月27日期间未向鼎瑞公司交纳物业服务费。一审法院认为，鼎瑞公司就南山花园小区的物业管理服务与该小区业委会签订的《南山花园临时委托物业服务合同》，虽然被生效法律文书确认为无效合同，但自2014年6月24日至2017年11月27日，鼎瑞公司作为南山花园小区的物业服务企业为该小区业主及物业使用人提供了物业管理服务；谯万阳作为小区业主，与鼎瑞公司形成了事实上的物业管理服务关系，并在鼎瑞公司提供的物业管理服务中受益。虽然无效的合同自始没有法律约束力，但因该合同取得的财产，在合同被确认为无效后应当予以返还，不能返还的应当折价补偿，故鼎瑞公司参照该合同中约定的收费标准收取物业服务费具有合理性及合法性。谯万阳辩称鼎瑞公司的物业服务不到位，其主张没有事实依据，同时谯万阳的证据不足以否认鼎瑞公司为南山花园小区提供了物业管理服务的事实，故谯万阳应当支付2014年6月24日至2017年11月27日期间（合41个月3天）的物业服务费4839.94元（1元/月/㎡×117.76㎡×41个月+1元/月/㎡×117.76㎡÷30天×3天）。综上所述，依照法律规定，判决：一、谯万阳于判决生效后十日内支付四川鼎瑞物业服务有限公司2014年6月24日至2017年11月27日期间的物业服务费4839.94元；二、驳回四川鼎瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由谯万阳负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。二审庭审中，上诉人谯万阳举证以下证据材料：1.四川鼎瑞物业对紫竹苑茶园未行使服务职责联合证明。证明鼎瑞公司没有对上诉人进行实质性服务。2.杨元茂的书面证言。证明鼎瑞公司没有对上诉人进行实质性服务，业主反映的情况也未得到解决。鼎瑞公司质证认为，对证据1、2的真实性、合法性、关联性均不认可，不能证明证人的签名是本人所签，所叙述的情况不真实，而且证人应当出庭作证，不能达到其证明目的。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条规定，证人应当出庭作证，且上诉人在举证期限内也未向本院申请证人出庭作证，故对证据1、2依法不予采信。二审庭审中，被上诉人鼎瑞公司举证以下证据材料：3.前进社区居委会于2016年1月14日出具的告示，证明前进社区居委会委托鼎瑞公司对南山花园小区进行物业管理，直至第二届业主委员会选举产生后。4.催费通知单。证明2014年9月、2015年12月、2016年12月、2017年11月鼎瑞公司对业主进行了催费，案涉物业服务费没有超过诉讼时效。5.鼎瑞公司对南山花园小区服务期间的部分南山花园物业中心服务记录表、出门条、处理函、工作函、生活水排污主管道改造施工协议、保安记录、派工单、行政人员值班表。证明鼎瑞公司为南山花园小区提供物业服务的事实。6.仁和区环卫局出具的垃圾清运费的收据九张。证明鼎瑞公司代替业主垫付了垃圾处理费。7.棕榈苑、紫竹苑小区消防道路扩宽和小区安装监控签字表，2015年1月、8月南山花园物业中心服务记录表。证明鼎瑞公司对包含紫竹苑在内的小区进行了物业服务。谯万阳质证认为，对证据3-7均不予认可，鼎瑞公司没有对南山花园小区化粪池进行处理，催费通知并没有送给业主，没有业主进行签收。上诉人的茶楼名字是紫竹苑茶楼，鼎瑞公司没有针对茶楼提供物业服务，上述证据与本案无关联性，不真实，不合法。本院认为，证据3客观真实，依法予以采信；证据4，没有经业主签收，依法不予采信；证据5、7依法予以采信，能够证实鼎瑞公司为南山花园小区提供物业服务的事实；证据6与本案无关联，依法不予采信。经本院二审审理查明的基本事实与一审查明基本一致，上诉人谯万阳对一审审理查明的事实均有异议，因一审查明的事实有生效法律文书及相关证据为证，对一审审理查明的事实，本院依法予以确认。本院二审另查明：鼎瑞公司为南山花园小区提供物业服务期间，对南山花园小区的卫生、绿化、电梯维护、路灯及电梯维修、安保等方面提供了服务，但部分业主对其服务不满意，认为小区环境脏、乱、差。庭审中，上诉人陈述其并非故意不交物业服务费，是因鼎瑞公司没有对上诉人提供物业服务，故上诉人不应该支付物业费。本院认为，本案的争议焦点为：鼎瑞公司是否为南山花园小区提供了物业服务，上诉人谯万阳是否应向鼎瑞公司交纳物业服务费。上诉人谯万阳上诉主张不应缴纳物业服务费的主要理由为鼎瑞公司与南山花园业委会签订的合同经法院认定为无效，鼎瑞公司收取物业服务费没有依据，鼎瑞公司对南山花园小区的服务较差，且鼎瑞公司未对上诉人茶楼提供实质性物业服务。第一，虽然鼎瑞公司与南山花园业委员签订的《南山花园临时委托物业服务合同》《物业服务框架协议》经一审法院认定为无效，但在前述合同经一审法院确认无效前，鼎瑞公司依据前述合同已经进驻南山花园小区，提供了物业服务,按照法律规定，虽然业主个人没有与鼎瑞公司单独签订物业合同，但是南山花园业委会行为的效力及于小区每一位业主；第二，鼎瑞公司举证证据能够证明其为南山花园小区包括紫竹苑在内等提供了物业服务，且南山花园业委会的公告及前进社区居民委员会的告示能够证明其要求鼎瑞公司继续对南山花园进行管理，直到依法选聘新的物业公司；第三，物业服务的范围不仅仅是针对某个业主个人，还涉及到对全体业主的公共物业的管理和小区秩序的维护，对公共物业设施的维护、更换、妥善利用等；第四，虽然物业合同无效，但鼎瑞公司实际为小区提供了物业服务，上诉人谯万阳案涉房屋属于商铺，一审法院按照每月1元/㎡这一物业管理服务费的收费标准也并未高于同时期攀枝花市其它小区关于商铺物业管理服务费的收费标准，故一审法院以此标准判令谯万阳向鼎瑞公司支付2014年6月24日至2017年11月27日期间的物业服务费2269.95元并无不当，本院依法予以维持。综上所述，上诉人谯万阳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由谯万阳负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐贝贝审 判 员 张渝婕审 判 员 刘起新二〇一八年七月十九日法官助理 鲁 艳书 记 员 彭 铄