山东省高级人民法院执 行 裁 定 书（2018）鲁执异202号案外人：周月琴，女，1969年6月23日出生，汉族，住江苏省常熟市，委托代理人：胡士通。委托代理人：施玉扣。申请执行人：北京长城民星城镇化建设投资基金（有限合伙），住所地：北京市丰台区丽泽路**院**楼**。执行事务合伙人委派代表：黄庆旺，该基金负责人。委托代理人：王朝贤，山东亚和太律师事务所律师。被执行人：禧徕乐（青岛）投资发展有限公司，住所地：山，住所地：山东省青岛胶州市兰州西路**>法定代表人：杨成义，该公司董事长。被执行人：上海禧徕乐（集团）有限公司，住所地：上海市，住所地：上海市浦东新区民冬路******div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：冯义忠，该公司董事长。被执行人：禧徕乐投资发展有限公司，住所地：江苏省常熟市富，住所地：江苏省常熟市富春江东路**style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：冯义忠，该公司董事长。被执行人：青岛禧徕乐汇丰投资有限公司，住所地：山东省青岛胶州市，住所地：山东省青岛胶州市中云工业园兰州路北侧tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：高玉顺，该公司董事长。被执行人：杨成义，男，1964年4月8日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区，被执行人：张仁良，男，1958年12月22日出生，汉族，住浙江省苍南县，被执行人：冯义忠，男，1963年6月13日出生，汉族，住上海市徐汇区，被执行人：高玉顺，男，1968年8月17日出生，汉族，住山东省胶州市，被执行人：孙丽琴，女，1987年8月22日出生，汉族，住浙江省苍南县，被执行人：倪法川，1961年12月19日出生，汉族，住浙江省苍南县，本院在执行申请执行人北京长城民星城镇化建设投资基金（有限合伙）与被执行人禧徕乐（青岛）投资发展有限公司、上海禧徕乐（集团）有限公司、禧徕乐投资发展有限公司、青岛禧徕乐汇丰投资有限公司、杨成义、张仁良、冯义忠、高玉顺、孙丽琴、倪法川借款、保证、抵押合同纠纷一案中，案外人周月琴对本院查封的禧徕乐投资发展有限公司名下、位于江苏省常熟市富春江东路**、证号为常国用（2011）第24019号项下的国有土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人周月琴称，其于2014年11月6日购买由禧徕乐投资发展有限公司投资开发的位于常熟市富春江东路58号的商品房，房号5＃1单元908室，建筑面积为59.42平方米，总价款计人民币424880元。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称城市房地产管理法）第三十二条规定，土地使用权和建筑物在转让、抵押等处分时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地一并转让，及《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）“地随房走”的原则，案外人作为该商品房购买者，已经购买了坐落于查封土地上的房屋，且已完成网签备案及预告登记手续，该房屋占用范围内的土地应当一并转让。因此，该地块实际已经以现行的法律模式开发转让，且案外人已经支付全部价款，但因开发形式的限制，尚不能办理产权证书，并非因案外人原因未及时办理，案外人对该地块享有权利。现因本院的查封行为，该项目所有房屋的登记均被阻断，地块开发行为不能继续，房，地块开发行为不能继续块并不能实现任何变现目的，该查封对本案的执行实际无任何意义。再者，本案被执行人另有位于青岛市的房地产抵押物，足以实现本案债权。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，向本院提出案外人异议，对查封的涉案土地使用权予以解除查封。申请执行人北京长城民星城镇化建设投资基金（有限合伙）辩称：1、禧徕乐家具生活广场的设计用途是办公，案外人购买该商品房的目的并非用于居住。根据案外人提供的《商品房买卖合同》第三条约定“该商品房的设计用途为办公”，第十九条约定“买受方购买的该商品房仅作商品房使用，买受方使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、称重结构和用途”，也就是说本案案外人所指向的查封禧徕乐家具生活广场建设的用途为商业办公，而非住宅居住使用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条，所购商品房系用于居住的，买受人的权利才能够排除执行。2、发票并不能证明购房人实际履行了付款义务。案外人虽提交了购房发票，但发票是属于纳税人向税务机关缴纳税款的凭证，现实生活中即使尚未付款，缴税一方基于商业惯例也会先行出具发票，而实际履行付款义务的凭证应当为转帐凭证、支票、入帐单等。综上，案外人的异议理由不成立，无法阻却本案的执行程序，应裁定驳回其异议申请。被执行人禧徕乐投资发展有限公司同意案外人的意见。本院查明，2014年11月6日，案外人周月琴与被执行人禧徕乐投资发展有限公司签订商品房买卖合同，由周月琴购买禧徕乐投资发展有限公司投资开发的位于常熟市富春江东路58号的商品房，房号5＃1单元908室，建筑面积为59.42平方米，总价款计人民币424880元。2014年11月6日，周月琴交购房款214880元；2014年11月29日，周月琴交购房款210000元。以上两笔款项，由禧徕乐投资发展有限公司分别开具了发票。2015年5月19日，本院以（2015）鲁商初字第34号民事裁定，查封禧徕乐投资发展有限公司名下、、位于江苏省常熟市富春江东路**证号为常国用（2011）第24019号项下的国有土地使用权。另查明，在常熟市案外人周月琴名下无其他用于居住的房屋。上述事实，有合同编号为Y20140097861的商品房买卖合同，禧徕乐投资发展有限公司于2014年11月6日和2014年11月29日开具的两份销售不动产统一发票，本院（2015）鲁商初字第34号民事裁定书和协助执行通知书，常熟市国土资源局不动产查询证明等证据在卷佐证。本院认为，案外人周月琴作为买受人，在本院查封涉案土地使用权之前，已与禧徕乐投资发展有限公司签订了书面商品房买卖合同，并已支付了合同约定的全部购房款。而且，案外人周月琴所购涉案商品房系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。另外，城市房地产管理法第三十二条规定：房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。物权法第一百四十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。据此，案外人周月琴完成上述行为后，该涉案商品房占用范围内的土地使用权也应一并发生转让。综上，案外人周月琴提出的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下：中止对禧徕乐投资发展有限公司名下、位、位于江苏省常熟市富春江东路**号为常国用（2011）第24019号项下周月琴所购房号为5＃1单元908室商品房占用范围内的国有土地使用权的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  王召波审判员  刘 夏审判员  郑 睿二〇一八年七月二日法官助理李英三书记员王青