北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初1722号原告：迟明艳，女，1972年2月18日出生，汉族，河北和亚医疗器械贸易有限公司经理，住河北省邢台市。委托诉讼代理人：杨丽，北京伟基律师事务所律师。被告：张磊，女，1998年9月18日出生，汉族，户籍地山东省德州市德城区。被告：金雨秋，女，1994年8月12日出生，汉族，自由职业，住辽宁省大连开发区。原告迟明艳与被告张磊、金雨秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告迟明艳的委托诉讼代理人杨丽到庭参加诉讼。被告张磊经本院公告送达，未到庭参加诉讼。被告金雨秋经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迟明艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告张磊支付自2017年5月12日至2017年9月12日止的租金24000元及至实际给付止的利息100元；2、判令张磊支付我违约金6000元；3、判令张磊赔偿由于被告居住期间管理不善而给我造成的损失60485元，包括沙发茶几21800元、家具地板维修费5000元、空调19789元、洗衣机冰箱8498元、电视5398元；4、被告金雨秋对以上损失承担共同责任；5、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2016年8月21日，经北京链家房地产经纪有限公司居间介绍，我将我所有的位于北京市通州区北苑南路×号×幢号×号房屋（以下简称涉案房屋）出租给二被告，合同约定租期自2016年8月22日至2017年8月21日，租金为每月6000元，如果被告损坏房屋物品及设施要向我支付租金的100%；被告未按时支付租金并没有按时返还房屋时需要支付一个月租金的违约金。签订合同时由链家员工刘佳宇在场经办。合同签订后，我将房屋交付给二被告。但在合同签订时，在金雨秋的要求下由张磊一人与我签订了合同，实际居住人是二被告。2017年5月二被告开始迟延支付租金，经我多次索要不予答复。2017年8月21日合同到期后，二被告仍然没有支付租金也没有返还房屋，房屋钥匙依然在二被告掌控之下，造成屋内空调三台、洗衣机一台、冰箱一台、茶台一个、电视一台、沙发一套丢失；造成室内房门、电视柜、床等物品的损坏。现我诉至法院，请法院依法保护我的合法权利。被告张磊、被告金雨秋未到庭亦未答辩。本院经审理认定事实如下：2016年8月21日，迟明艳作为房屋出租方（甲方）、张磊作为房屋承租方（乙方）、北京链家房地产经纪有限公司作为居间人（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），约定张磊承租涉案房屋，建筑面积138.45平方米；租赁用途为居住；租赁期自2016年8月22日至2017年8月21日，共计1年；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；租金标准为每月6000元，租金按照季度支付，支付方式为现金，押1付3，各期租金支付日期为2016年8月22日、2016年11月12日、2017年2月12日、2017年5月12日；押金6000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。《房屋租赁合同》第七条房屋的维护及维修约定:“……（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于使用和安全的状态：1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。”《房屋租赁合同》第九条合同解除约定：“……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日的。2、欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的。”《房屋租赁合同》第十条违约责任约定:“（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，除应征得对方的同意外，还应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金；甲方还应退还未发生的租金。……”附件二“房屋交接清单”载明1、装修情况：地面：木地板，墙面：壁纸，窗：铝合金，门：防盗门，上述均未标记有损坏；2、固定设施：抽油烟机，燃气灶，整体橱柜；3、电器家具：电视数量：1，冰箱数量：1，洗衣机数量：1，空调数量：3，热水器数量：1，微波炉数量：1，DVD数量：1，床，数量：2，床垫数量：2，书桌数量：1，餐桌数量：1，沙发数量：1，茶几数量：1，椅子数量：5。上述固定设施和电器家具的新旧程度和有无损坏的选项处均未标记内容。2017年10月26日，迟明艳向北京市公安局通州分局北苑派出所报警并至派出所说明情况，向民警陈述：2016年8月21日签订租房合同当天其收到对方支付的车位费1500元、3个月租金及一个月押金24000元，2016年11月和2017年3月每次对方给其转账18000元，没有按照合同约定的时间交，也没计较就收下了，最后一季度租金应于2017年5月支付，对方一直没有交租金，因为平时工作忙只是打电话发微信催款，没有上门来要过。报警当日，其通过开锁公司开锁进入涉案房屋，发现涉案房屋内缺少了电视、冰箱、洗衣机、三个空调、微波炉、DVD机、沙发、茶几、三把椅子，两把椅子损坏。在本院审理过程中，迟明艳向本院提交了涉案房屋在出租前和2017年10月26日开锁报警时的照片和视频若干，照片显示涉案房屋在出租前沙发、茶几、床、门厅柜、椅子等家具处于完好状态，客厅为立式空调一台，主卧为壁挂式空调一台，卫生间内放置小天鹅洗衣机一台，客厅电视柜放置老式电视机一台；2017年10月26日开锁进入后发现室内杂乱，客厅沙发、茶几、电视机、立式空调缺失，主卧和次卧壁挂式空调两台缺失，门厅柜角、椅子角、床头、卧室门及门锁损坏，从损坏痕迹来看，为外力钝器割刮所致，严重超出自然磨损程度。迟明艳向本院提交当日其进入涉案房屋后发现的《北京市节能减排补贴商品补贴确认书》（购买人为金雨秋，地址为涉案房屋）和北京市公安局公安交通管理局东城交通支队东四大队出具的《处罚决定书》（被处罚人为金雨秋），证明金雨秋实际与张磊共同居住于涉案房屋。迟明艳申请北京链家房地产经纪有限公司职员刘佳宇出庭作证，刘佳宇表示，其系迟明艳与张磊签订《房屋租赁合同》的居间人，签订合同当日系金雨秋持张磊身份证签署的张磊的名字，张磊未到场，金雨秋刷卡支付中介费，其帮助张磊和金雨秋搬入涉案房屋，张磊知道金雨秋帮其签署《房屋租赁合同》没有提反对意见。刘佳宇当庭辨认迟明艳提交的涉案房屋照片，表示涉案房屋出租前的状态与照片一致。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张磊、被告金雨秋经本院合法传唤，未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。本案中，根据《房屋租赁合同》的居间人出庭作证陈述，金雨秋持张磊身份证件以张磊名义签署《房屋租赁合同》，张磊搬入涉案房屋，对合同签署情况知情并未提出异议，金雨秋以张磊名义从事的上述民事法律行为，对张磊发生法律效力，该民事法律行为的效果及于张磊。依法成立的合同对缔约双方具有法律拘束力。合同缔约方应全面履行各自的合同义务。承租人应当按照约定的期限支付租金。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则应承担举证不能的法律后果。本案中，迟明艳和张磊于2016年8月21日签订的《房屋租赁合同》形式完备，不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。根据迟明艳在北京市公安局通州分局北苑派出所陈述，张磊已支付押金及第一期租金24000元、第二期租金18000元，第三期租金18000元，即张磊已支付租金至2017年5月21日，根据合同约定，张磊应于2017年5月12日支付第四期租金，即2017年5月22日至2017年8月21日的租金，直至法庭辩论终结之日，张磊仍未支付上述租金，故关于迟明艳要求张磊支付自2017年5月22日至2017年8月21日租金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于迟明艳主张的2017年5月12日至2017年5月21日的租金，包含在张磊已支付的第三期租金内，故该部分诉讼请求，本院不予支持。关于迟明艳主张的2017年8月22日至2017年9月12日的租金，其未提交证据证明租赁期限届满后张磊仍继续使用涉案房屋，故该部分诉讼请求，本院不予支持。关于迟明艳主张的上述租金至实际给付止的利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。张磊迟延支付租金的行为已构成违约，故关于迟明艳要求张磊按照月租金100%支付违约金的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。关于迟明艳主张的被告居住期间管理不善造成的损失，对于缺失或损坏家具电器的客观情况，本院根据《房屋租赁合同》房屋交割清单记载的家具电器情况和迟明艳提交的照片视频显示的情况进行认定，因迟明艳未提交证据家具电器初始购买时间和购买价格，具体损失金额本院参考照片以涉案房屋内二手家具家电的市场价值进行酌定，关于沙发茶几的损失，本院对沙发茶几缺失的事实予以认可，具体损失金额酌定为3000元；关于家具地板维修损失，地板损失情况通过照片难以辨认，迟明艳提交的地板维修费发票未载明维修地点和维修事项，本院难以采信，本院对家具（门厅柜角、椅子角、床头、卧室门及门锁）损坏的事实予以认可，维修费用本院根据受损情况酌定为2000元；关于空调的损失，本院对一台柜式空调、两台壁挂式空调缺失的事实予以认可，具体损失金额酌定为1500元；关于洗衣机、冰箱的损失，迟明艳提交的照片视频未显示2017年10月26日开锁进入涉案房屋后卫生间的情况，故对于洗衣机缺失情况，证据不足，本院不予采信；冰箱在《房屋租赁合同》房屋交割清单有记载，本院对2017年10月26日冰箱缺失的事实予以认可，但迟明艳提交出租前的照片未显示冰箱的客观情况，本院酌定损失数额为800元；关于电视的损失，本院对电视缺失的事实予以认可，具体损失金额根据证据显示的电视机的客观状态酌定为200元。张磊支付的押金在其应承担的租金和违约金中予以抵扣。关于迟明艳要求金雨秋承担共同责任的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、扣除张磊支付的押金6000元后，张磊于本判决生效之日起七日内再向迟明艳支付房屋租金、违约金共计18000元；二、张磊于本判决生效之日起七日内赔偿迟明艳财产损失共计7500元；三、驳回迟明艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2087元，由迟明艳负担1649元（已交纳）；由张磊负担438元，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费（金额以实际发生的票据为准），由张磊负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姚玮东人民陪审员  赵志友人民陪审员  王义平二〇一八年七月六日书 记 员  苑路佳