四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初1386号 原告（反诉被告）：成都蛟龙经济开发有限公司，住所地成都市青羊区文家乡大石桥村**。 法定代表人：黄玉蛟，执行董事。 委托诉讼代理人：帅林利，国浩律师（成都）事务所律师。特别授权。 被告（反诉原告）：成都市马得利食品有限公司，住所地成都市青羊区苏坡乡百仁村**。 法定代表人：高桂祥，执行董事。 委托诉讼代理人：王文，四川经纬通律师事务所律师。特别授权。 原告成都蛟龙经济开发有限公司（以下简称蛟龙公司）与被告成都市马得利食品有限公司（以下简称马得利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，蛟龙公司提出反诉，本院决定两案合并设立，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。蛟龙公司的委托诉讼代理人帅林利，马得利公司的委托诉讼代理人王文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）蛟龙公司向本院提出诉讼请求：1.马得利公司支付拖欠租金86211.2元（第一部分为2017年11月19日—11月27日租金22349.4元；第二部分补2015年9月1日—2016年11月18日的租金差价63861.8元）、违约金446988元；2.马得利公司补交物管费用1355579元（2012年10月1日-2017年11月27日期间，按4379.9平方米×5元/月×61个月零27天）；3.本案诉讼费用由马得利公司承担。庭审中，原告明确违约金为半年租金，计算方式为：4379.9平方米×16元/平方米×6个月+2209.8平方米×2元/平方米×6个月=446988元。事实及理由：蛟龙公司与马得利公司于2012年8月6日签订《工厂使用合同书》，约定蛟龙公司提供位于成都蛟龙工业港青羊园区高新区A-12座厂房（建筑面积4379.9㎡、空地面积2209.8㎡）给马得利公司使用。2012年9月1日至2015年8月31日的使用费按建筑面积15元/月/㎡、空地使用费2元/月/㎡，2015年9月1日至2018年8月31日使用费按成都蛟龙工业港青羊园区统一新标准执行；厂房试用期为六年，使用费从2012年10月1日起计算；马得利公司必须在蛟龙工业港青羊园区高新区A-12座申办工商营业执照及税务登记且设立独立核算的有限公司，入驻园区2个月内未申办营业执照、税务登记的，则按约定使用费基础上按5元/月/㎡增收物管费且一直按此标准增收物管费，被告所办企业每年两税总计应达到300000元标准，若未达到300000元标准的，则同意在原使用费基础上按5元/月/㎡增收一年物管费；厂房使用期间，马得利公司提前退出使用的，必须额外支付半年使用费作为补偿。此外，双方对其他事项进行了约定。合同生效后，蛟龙公司履行了合同义务，马得利公司也履行了部分支付租金义务，但一直未按约定在园区注册公司也未按约定支付应增收的5元/月/㎡的物管费，从2015年9月1日起也未按约定足额支付补涨部分租金。从2017年11月19日起，马得利公司拒绝再支付租金并于当月27日单方解约。原告为维护合法权益，诉至法院，望判如所请。 被告（反诉原告）马得利公司辩称并反诉称，1.蛟龙公司在2017年11月10日起就开始用车辆、人员对马得利公司租赁厂房的大门进行围堵，马得利公司已经多日无法正常进出厂区，2017年11月18日，马得利公司不得不全面撤离该租赁厂房，并将整个场地退还给蛟龙公司。马得利公司不应再支付撤离场地后的租金，直到11月27日，马得利公司以书面形式函告蛟龙公司，只是对此前的11月18日已经发生的事实再作强调。解除合同的时间应在2017年11月18日，马得利公司不应支付蛟龙公司主张拖欠2017年11月19日至27日租金22349.4元。2.2015年9月至2016年11月，在此期间蛟龙公司并未执行新价格，一直沿用旧标准在收费，直到2016年10月24日，蛟龙公司才通知租金涨价，这属于原告事后涨价的行为，我方不予认可，马得利公司不应支付租金差价63861.8元，且蛟龙公司请求补缴租金差价的诉求已过诉讼时效。3.对于蛟龙公司主张马得利公司支付违约金446988元不予认可。马得利公司在履约过程中并无过错，提前解除合同符合法定解除事由，不应承担违约责任。马得利公司提前撤场是迫于客观情况发生了订立合同时无法预见的重大变化，继续履行合同完全不能实现合同目的，解除合同符合法定的解约条件，在此情况下解除合同马得利公司并无过错。蛟龙公司在签约时存在重大隐瞒，隐瞒了蛟龙工业港青羊园区的土地已经被市政府列为2012年度6批次城市建设用地征收范围，无法满足马得利公司长期开工投产的条件。且蛟龙公司要求支付违约金446988元相对于未付租金损失约定过高，不符合公平正义原则；4.蛟龙公司要求补缴物管费1355579元，不具有合理性、合法性。双方在合同中关于增收物管费的约定，为蛟龙公司事先单方面设置的格式条款，该条款无端加重了马得利公司作为合同相对方的付费责任应属无效，且对于物管费的请求应当适用诉讼时效的规定，对其主张1355579元中超过诉讼时效的不予认可定。故马得利公司提出反诉请求：1.蛟龙公司立即返还马得利公司租赁合同保证金200000元；2.本案诉讼费由蛟龙公司承担。 原告（反诉被告）蛟龙公司辩称，1.双方在合同中条明确约定，马得利公司单方违约解除合同，保证金不予退还。故马得利公司的反诉请求应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2012年8月6日，蛟龙公司（甲方）与马得利公司（乙方）签订《工厂使用合同书》，主要约定：甲方提供给乙方使用的工厂位于成都蛟龙工业港青羊园区高新区A-12座；工厂包括地面建筑物、地面附着物及地面设施等范围。整个工厂占地面积为6589.75平方米，建筑面积约为4379.9平方米，占地面积扣除建筑面积后的空地面积约为2209.8平方米；工厂相关使用费计算标准为2012年9月1日至2015年8月31日工厂使用费按每月每平方米建筑面积共计15元计算（其中，供电设施、供水设施和污水处理设施使用费为每月每平方米4元，绿化栽培、绿化维护和院坝使用费为每月每平方米4.5元，道路、供水管网和供电官网设施使用费为每月每平方米4.7元，工厂建筑的使用费为每月每平方米1.8元）。空地使用费为每月每平方米2元，2015年9月1日至2018年8月31日工厂使用费按成都蛟龙工业港青羊园区统一新标准执行；工厂使用费为六年，甲方交付工厂时间为2012年9月1日，使用费及工厂使用期从2012年10月1日起计算；乙方应按本合同约定按时支付甲方水电费、使用费等相关费用。如乙方未按时付费，甲方将按所欠费用金额的日3%收取滞纳金，对逾期在五天以上的，甲方将对乙方工厂停电停水，由此造成的损失由乙方自行承担。对逾期在一个月以上的，乙方自愿同意甲方终止合同，收回工厂；使用费支付方式为乙方每月提前支付下一个月工厂使用费。乙方签订合同时所交保证金在乙方使用其结束后退还给乙方，工厂按合同约定使用期未满，则保证金不退；乙方所办企业必须在蛟龙工业港青羊园区高新区A-12座申办工商营业执照及税务登记，必须设立独立核算的有限公司。乙方入驻园区后两个月内未在青羊申办工商营业执照、税务登记或只办理分支机构，则甲方在原工厂使用费的基础上，按每月每平方米5元增收乙方两个月的物管费，合同期内乙方若一直未按以上要求办证则甲方一直按此标准增收乙方物管费。乙方所办企业每年两税总计应达到30万元标准，若未达到30万元标准，则乙方自愿同意甲方在原工厂使用费的基础上，按每月每平方米5元增收乙方一年的物管费，若需向甲方补交物管费的，则乙方需在税收结算期到后七日内向甲方补交完全额物管费，若未按时向甲方补交完物管费；工厂使用期间内，乙方若提前退出使用，则乙方必须额外支付甲方半年使用费作为补偿，未付该款则工厂内所有原材料和设备甲方有权自行处置。上述合同签订后，蛟龙公司将案涉房屋交付给马得利公司使用。 2014年4月8日，成都蛟龙工业港青羊园区管理委员会（以下简称管委会）向马得利公司发出《通知》，载明，经核实，马得利公司2013年税收未达到合同约定的标准，蛟龙公司应按每月每平方米5元增收马得利公司的物管费，请马得利公司于4月9日前缴纳物管费262794元。4月12日，马得利公司向管委会发出《申请报告》，要求免去需要补交的物管费。双方在合同履行过程中，马得利公司一直未缴纳该每月增加部分的费用。 2016年10月24日，管委会向马得利公司发《函》告知2015年9月1日至2018年8月31日工厂使用费按每月每平方米建筑面积16元执行。12月30日，马得利公司向蛟龙公司提出《申请》，载明，申请免去补缴的两税费用262794元；收到补缴2015年9月1日至2016年10月上涨房租63861.8元，马得利公司接到通知后，已按照新的每月租金足额交纳，但补涨前期房租费用，恳请减免。合同履行过程中，马得利公司未缴纳每月增加部分的物管费。 2017年11月27日，马得利公司向蛟龙公司发送《函》，载明，马得利公司已于2017年11月18日正式退租案涉厂房，终止租赁合同的原因为：1.厂区所在位置目前不能达到国家的正常生产环评要求，使得无法正常办理相关手续。2.厂区所在位置属于成都市青羊区打造的文家新城拆迁范围内。马得利公司作为食品生产企业，此环境无法正常办理相关证件，也无法正常进场使用厂房，以上原因造成合同因不可抗力不能再继续进行下去。马得利公司已于2017年8月提交退房申请，经多次催促，蛟龙公司均未回复，现马得利公司已经结清房租、水、电、垃圾等相关费用，特在此提交退房公函及退还钥匙给蛟龙公司。 另查明，1.成都市人民政府已发布公告拟对包括案涉厂房在内的土地进行征收。 2.2018年5月10日，管委会、蛟龙公司出具《情况说明》，载明管委会致函马得利公司的所有函件均是代蛟龙公司向欠款人的催送。 3.蛟龙公司与马得利公司一致确认案涉合同中约定的物管费性质为租金。 4.马得利公司租金支付截止时间为2017年11月18日。 对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 庭审中，蛟龙公司提交六份批复，以证明在蛟龙工业港青羊园区内的很多企业均取得了环评批复，马得利公司所述的不能取得环评批复的过错在蛟龙公司与事实不符。马得利公司对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关。 本院认为，蛟龙公司与马得利公司于2012年8月6日签订的《工厂使用合同书》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于本诉，马得利公司于2017年11月27日在合同约定的使用期限未届满的情况下，发函告知蛟龙公司于2017年11月18起终止双方签订的合同，其理由为案涉厂区位置不能达到国家正常生产的环评要求导致马得利公司无法办理环评手续；案涉厂区所在区域属于文家新城拆迁范围内。本院认为马得利公司未举证证明其未取得环评手续系因案涉厂区位置不能达到环评要求所致，应当承担举证不利的法律后果，故本院对其该主张不予支持；另，案涉厂房所在区域土地虽已发布征收公告，但并不影响厂房的使用，马得利公司据此主张解除合同依据不足，本院亦不予支持。基于上述认定，马得利公司单方面提出解除合同的行为违约，且蛟龙公司对双方于2017年11月18日解除合同不予认可。故本院对马得利公司关于双方合同已于2017年11月18日解除的抗辩主张，不予支持。蛟龙公司关于马得利公司单方擅自解除合同系违约行为的主张成立，本院予以支持。因马得利公司已实际撤离案涉厂房并将钥匙于2017年11月27日交还给蛟龙公司，致使蛟龙公司的合同目的无法实现，蛟龙公司也认可收马得利公司《告知函》之日起双方《工厂使用合同》解除，本院予以确认。根据本院查明的事实，马得利公司尚欠2017年11月19日-11月27日租金为4379.9平方米×16元/月/平方米÷30天×9天+2209.8平方米×2元/月/平方米÷30天×9天=22349.4元，故蛟龙公司要求马得利公司支付欠付租金22349.4元的诉请成立，本院予以支持。 庭审中，蛟龙公司与马得利公司一致确认合同中约定的物管费的性质为租金，本院予以确认，根据双方合同的约定，马得利公司因两税总计未达到30万元的标准，则每月每平方米应增收5元的物管费。增加的该部分费用，马得利公司未向蛟龙公司缴纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条关于延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年的规定及合同约定使用费的支付方式为每月提前支付下个月的约定，蛟龙公司于2017年12月14日向本院提出主张要求马得利公司支付2015年9月1日-2016年11月18日期间的租金差额、2012年10月1日-2016年12月31日期间的应增收的物管费，但其未提交有效的证据证明存在诉讼时效中断、中止之情形，故上述期间的租金差额、物管费的诉讼时效期间已经届满，蛟龙公司丧失实体胜诉权，本院对蛟龙公司的上述诉讼请求不予支持。马得利公司应当支付2017年1月1日至2017年11月27日期间增加的物管费，即4379.9平方米×5元/月×10个月+4379.9平方米×5元/月÷30天×27天=238704.55元。马得利公司抗辩称双方合同中关于的增加物管费的条款系格式条款，加重了马得利公司的责任，应属无效条款，该主张没有事实上和法律依据，本院不予采纳。 《工厂使用合同》约定，马得利公司提前退出工厂使用，则须额外支付蛟龙公司半年使用费作为补偿，现蛟龙公司依据该约定要求马得利公司支付446988元（4379.9平方米×16元/平方米×6个月+2209.8平方米×2元/平方米×6个月）违约金，符合合同约定，因马得利公司对违约金的金额提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条关于“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，并综合考虑马得利公司单方解除合同的过错程度、因马得利公司提前解除合同给蛟龙公司造成的租金预期损失等情况，本院将违约金酌定为200000元。 关于反诉，蛟龙公司抗辩称因马得利公司单方违约解除合同，故保证金不应退还。本院认为，在蛟龙公司已经主张违约金的情况下，不退还保证金属于违约损失的重复主张，故对蛟龙公司的该抗辩主张不予支持。对马得利公司要求退还200000元保证金的反诉请求，本院予以支持。 综上，蛟龙公司的本诉请求部分成立，本院予以部分支持；马得利公司的反诉请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都市马得利食品有限公司于本判决生效之日起十日内向成都蛟龙经济开发有限公司支付2017年11月19日至2017年11月27日拖欠租金22349.4元； 二、成都市马得利食品有限公司于本判决生效之日起十日内向成都蛟龙经济开发有限公司补缴2017年1月1日至2017年11月27日期间增收的物管费238704.55元； 三、成都市马得利食品有限公司于本判决生效之日起十日内向成都蛟龙经济开发有限公司支付违约金200000元； 四、成都蛟龙经济开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还成都市马得利食品有限公司保证金200000元； 五、上述第一、二、三、四项品迭后，成都市马得利食品有限公司还应向成都蛟龙经济开发有限公司支付261053.95元； 六、驳回成都蛟龙经济开发有限公司其他本诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费21799元，保全费5000元，合计26799元，由成都蛟龙经济开发有限公司承担20000元，由成都市马得利食品有限公司承担6799元；反诉案件受理费2150元，由成都蛟龙经济开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈 琴 人民陪审员  彭淑清 人民陪审员  赵 虹 二〇一八年七月十一日 书 记 员  邓郁锚