宝鸡市金台区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0303民初966号原告(反诉被告)：梁亮亮，男，汉族，生于1988年4月28日，住宝鸡市陈仓区。委托代理人：秦安美瑜，陕西康嘉律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告(反诉原告)：白玉冰，男，汉族，生于1990年6月9日，现住宝鸡市金台区。委托代理人：白风山，男，汉族，生于1966年5月10日，住宝鸡市渭滨区，系被告白玉冰父亲。代理权限为特别授权。委托代理人：ＸＸ，陕西炎城律师事务所律师。代理权限为一般授权。原告(反诉被告)梁亮亮诉被告（反诉原告）白玉冰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)梁亮亮的委托代理人、被告（反诉原告）白玉冰及其委托代理人白风山、ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告）梁亮亮提出诉讼请求：1、依法判决被告白玉冰支付原告违约金113600元；2、本案诉讼费用由被告白玉冰承担。事实与理由：2018年1月7日，原、被告通过宝鸡市金台区广汇房产中介服务部签订了《房屋居间买卖合同》，该合同约定：被告将其所有的位于宝鸡市金台区虢十路房屋出售给原告，约定房款为568000元。若被告违约，所收定金应全额双倍返还，并赔偿原告总房价20%的违约金。合同签订当日，原告给被告支付了房屋购买定金10000元。同年3月9日，三方达成《补充协议》，约定同年3月15日未办理相关过户手续，则为最终截止时间，违约方承担原合同全部违约责任。2018年3月15日当天，原告按约定前往不动产登记大厅办理过户手续，并支付剩余房款，被告拒绝配合办理过户手续，并从中介手中强行抢走房本。同年3月20日，被告告知中介已把房子以600000元出售。被告的行为违反法律规定，应当依法承担违约责任。被告（反诉原告）白玉冰答辩称，请求驳回原告的诉请。理由是原告所诉与事实不符，本案原告当天并未按照约定时间去房管局，也未支付剩余房款，原告对原《房屋居间买卖合同》和《补充协议》均存在违约行为，不履行合同义务，视合同如废纸，严重违背民法和合同法的诚实守信原则。原告虽在法庭调查中说女朋友卡里有600000元，但该笔钱并非原告本人所有，不能证明原告有履约能力。根据《补充协议》的约定，被告享有合同解除权，可以解除本案原、被告之间的房屋买卖合同，有权拿回房本且另行买卖。反诉原告（被告）白玉冰向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告梁亮亮支付违约金113600元；2、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2018年1月7日，反诉原告与反诉被告通过宝鸡市金台区广汇房产中介服务部签订了《房屋居间买卖合同》，该合同约定：反诉原告将其所有的位于宝鸡市金台区虢十路房屋出售给反诉被告，约定房款为568000元。同时约定了本合同房款20%的违约金条款。从合同签订之日起到同年3月9日，经过反诉原告两个月多次督促，反诉被告迟迟没有准备好足够的购房款，仍不履行合同给付义务。经中介协调，同年3月9日三方签订《补充协议》，督促反诉被告履行合同义务。该协议约定：2018年3月15日当天进行房款支付和过户登记，若在2018年3月15日未办理相关过户手续，2018年3月15日为合同最终截止时间。违约方承担全部违约责任，反诉原告有权对房屋另行买卖，并拿回房本、解除房屋买卖合同。2018年3月15日当天，反诉被告仍然没有准备好购房款，不履行合同约定的给付义务。因此，反诉原告有权解除本案房屋买卖合同，并要求反诉被告承担违约责任。反诉被告（原告）梁亮亮答辩称，应该驳回反诉原告的请求。理由是2018年3月9日之前双方虽然签订了《房屋居间买卖合同》，但是并没有约定房款什么时候给付，反诉被告没有违约，2018年3月9日双方达成《补充协议》，该协议约定，同年3月15日办理过户手续，反诉被告到了房管局也带了房款，但是反诉原告不配合，应该由反诉原告承担违约责任。原告（反诉被告）梁亮亮为支持其请求和答辩意见，向本院提交以下证据:房屋居间买卖合同，用以证明双方签订了房屋买卖合同的事实，约定合同有效期是3个月和违约责任，没有约定给付房款和过户的时间；2、补充协议，用以证明双方在2018年3月9日对交易方式进行了变更，约定全款支付房款，若同年3月15日任何一方没有履行自己的义务，则应承担相应的违约责任；3、收条一张，用以证明其向被告（反诉原告）支付定金10000元；4、宝鸡市金台区广汇房产中介服务部情况说明壹份，用以证明过户当天被告（反诉原告）不收房款且不办理过户手续，原告（反诉被告）没有违约，不应该承担违约责任；5、情况说明壹份，用以证明原告（反诉被告）梁亮亮的未婚妻封春娥因病手术遵医嘱不应离开医院，但是3月15日仍按约定去了宝鸡市不动产登记中心，原告（反诉被告）梁亮亮没有恶意违约；6、宝鸡市不动产登记申请审批表、买卖合同，用以证明被告（反诉原告）将本案有争议的房屋出售给案外人，是恶意不给原告（反诉被告）梁亮亮办理过户手续；7、中国建设银行交易明细、中国银行明细清单，用于证明2018年3月15日当天原告（反诉被告）梁亮亮购买房屋的存款充足；8、证人封春娥证言，用以证明其同意将其账户上的600000元由梁亮亮买房使用；9、宝鸡市不动产登记中心情况说明壹份，用以证明2018年3月15日下午，该中心工作人员同意延时为原告（反诉被告）、被告（反诉原告）办理房屋过户手续。被告（反诉原告）白玉冰为支持其反诉请求和答辩意见，向本院提交以下证据:1、房屋居间买卖合同，用以证明双方对于房屋买卖及违约金条款的约定，原告（反诉被告）梁亮亮未在约定的2018年1月15日以前准备好贷款资料构成对原合同的违约；2、补充协议，用以证明2018年3月15日是合同最终截止时间，被告（反诉原告）享有合同解除权，购房款以全款方式给付，原告（反诉被告）当天未给付购房款，构成违约；3、照片及抽号票，用以证明被告（反诉原告）按约定时间来到不动产登记中心抽号等待，而原告（反诉被告）到下午五点以后才进入大厅，不愿履行合同，构成违约；4、电话录音4段，用以证明被告（反诉原告）按约定时间来到宝鸡市不动产登记中心等待原告（反诉被告）前来办理过户手续，原告（反诉被告）未按约定时间前来办理过户手续导致当天未能办成过户手续，系原告（反诉被告）违约，梁亮亮的未婚妻也不是本案合同当事人。对原告（反诉被告）梁亮亮、被告（反诉原告）白玉冰提交的证据，经庭审质证，本院分析认定如下：对于原告（反诉被告）提交的证据1、2、3、6、7、9，被告（反诉原告）经质证表示，对上述六组证据的真实性认可，故本院对该六组证据的真实性予以认定。对于原告（反诉被告）提交的证据4、5，被告（反诉原告）表示对证据4的真实性、证据5的关联性不认可，本院认为，原告（反诉被告）提交的证据4中说明人杨红波系给双方提供本案房屋买卖服务的宝鸡市金台区广汇房产中介服务部工作人员，2018年3月15日原告（反诉被告）梁亮亮、被告（反诉原告）白玉冰在宝鸡市不动产登记为办理网签、给付房款事宜发生争执时就在现场，且在庭审之时亦按法律规定出庭作证、接受质询，其虽对原告（反诉被告）梁亮亮是否因病住院一事的陈述有一定瑕疵，但对与本案相关的主要事实陈述仍较为客观，故本院对其所陈述的与本案相关的事实真实性予以采信。被告（反诉原告）虽对证据5的关联性不认可，但真实性并不持异议，故本院对证据5的真实性予以采信。对于原告（反诉被告）提交的证据8，被告（反诉原告）经质证表示对封春娥所说的时间点认可，但不认可证明目的，本院认为，证人封春娥亦按法律规定出庭作证、接受质询，且陈述了其与梁亮亮的关系，被告（反诉原告）白玉冰及其父亲对封春娥与梁亮亮的关系亦是明知的，故本院对该证据依法予以采信。对于被告（反诉原告）提交的证据1、2、3、证据4中2018年3月7日的电话录音，原告（反诉被告）经质证表示对其真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以认定。对证据4中2018年3月15日的三段电话录音，原告（反诉被告）经质证表示对其真实性不认可，理由是录音是截取的、不完整，本院认为，该证据经当庭播放，部分内容虽不完整、清晰，但亦是真实过程的反映，故本院对该证据4中2018年3月15日的三段电话录音真实性，依法予以采信。根据双方当事人的陈述及上述所认定的证据，本院查明以下法律事实：2018年1月7日，原告（反诉被告）梁亮亮作为乙方、被告（反诉原告）白玉冰作为甲方经宝鸡市金台区广汇房产中介服务部工作人员杨红波居间服务，双方签订《房屋居间买卖合同》，该合同约定：被告（反诉原告）白玉冰自愿将其坐落于宝鸡市金台区虢十路自有商品房屋（建筑面积113.34M2）以568000元出售给原告（反诉被告）梁亮亮。付款方式约定为贷款，首付240000元，银行贷款328000元。该合同签订当日乙方向甲方交付定金10000元。该合同第七条中约定：若甲方违约所收定金应全额双倍返还，并赔偿乙方总房价20%的违约金，并支付居间方4%的违约金。若乙方违约，定金不退还乙方，并赔偿甲方总房价20%的违约金，并支付居间方4%的违约金。本合同自签订之日起3个月内有效，到期后责任方承担全部违约责任。第九条约定：以上合同条款，甲、乙双方均理解其真实含义，认可无异议后签字生效。该份合同落款处有原告（反诉被告）梁亮亮、被告（反诉原告）白玉冰、经办人杨红波签字，亦有居间方宝鸡市金台区广汇房产中介服务部盖章。合同签订当天，原告（反诉被告）梁亮亮向被告（反诉原告）白玉冰支付定金10000元。后因原告（反诉被告）梁亮亮未能及时办下房屋贷款，致使在该合同期限内双方未能完成交易行为。同年3月9日，经宝鸡市金台区广汇房产中介服务部工作人员杨红波协调（丙方），原告（反诉被告）梁亮亮作为乙方、被告（反诉原告）白玉冰作为甲方，三方再次达成《补充协议》，该协议内容第二条约定：经双方协商，丙方协调，定于2018年3月15日（星期四）当天进行余款办理过户手续；第三条约定：经双方协商，丙方协调，若在2018年3月15日未办理相关过户手续，则3月15日为最终截止时间，违约方承担原合同全部违约责任，甲方有权对房屋另行买卖。原居间合同中的定金不给予退还，甲方拿走房本、保管房本解约。同年3月15日下午，原告（反诉被告）梁亮亮、被告（反诉原告）白玉冰、宝鸡市金台区广汇房产中介服务部工作人员杨红波按照约定的时间先后来到宝鸡市不动产登记中心协商办理给付房款、过户事宜，期间因原告（反诉被告）梁亮亮的未婚妻封春娥身体不适，两人返回宝鸡市华山医院。此后，因被告（反诉原告）白玉冰坚持当天办理过户、收受房款，原告（反诉被告）梁亮亮及未婚妻封春娥当天下午5时许又再次返回宝鸡市不动产登记中心，双方前往窗口办理网签手续，在此过程中双方意见仍不统一、争执不断。临近下班，被告（反诉原告）白玉冰及其父亲从宝鸡市金台区广汇房产中介服务部工作人员杨红波手中拿走房本等资料，直至该中心下班双方仍未办理网签及过户手续，原告（反诉被告）梁亮亮亦未向被告（反诉原告）白玉冰给付购房款。另查，在原告（反诉被告）梁亮亮、被告（反诉原告）白玉冰协商办理网签及过户的过程中，原告（反诉被告）梁亮亮表示先向被告（反诉原告）白玉冰转帐给付购房款，他日再办理网签及过户手续，但被告（反诉原告）白玉冰不同意该条件。宝鸡市不动产登记服务中心工作人员亦向双方表示可以延时服务或者委托他人来办理网签及过户手续。当日，梁亮亮的未婚妻封春娥名下中国银行卡上有存款600000余元，其也同意原告（反诉被告）梁亮亮支配该款用于购买本案讼争的房屋。同年3月20日，被告（反诉原告）白玉冰将本案讼争的房屋以600000元的价格卖给案外人王亚勤。在本案审理过程中，因双方约定的违约金计算办法所计算出来的违约金数额过高，经本院释明后，双方均同意将违约金数额调整为30000元-50000元。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，合同双方均应按合同约定在享有权利的同时，自觉履行各自义务。在本案中，原告（反诉被告）梁亮亮、被告（反诉原告）白玉冰经过协商，于2018年1月7日签订《房屋居间买卖合同》，此后又于同年3月9日达成《补充协议》，经审查，该《房屋居间买卖合同》和《补充协议》均是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院依法予以认定。在《补充协议》达成后，双方按照约定先后来到宝鸡市不动产登记中心办理给付房款、过户事宜，期间因原告（反诉被告）梁亮亮的未婚妻封春娥身体不适，两人返回宝鸡市华山医院。此后，因被告（反诉原告）白玉冰坚持当天办理过户、收受房款，原告（反诉被告）梁亮亮及未婚妻封春娥当天下午5时许又再次返回宝鸡市不动产登记中心，双方前往窗口办理网签手续，在此过程中双方意见仍不统一、争执不断，致使双方未能完成交易行为。在上述过程中，原告（反诉被告）梁亮亮表示让被告（反诉原告）白玉冰先收受购房款，他日再办理过户手续，但被告（反诉原告）白玉冰不同意该条件。宝鸡市不动产登记服务中心工作人员亦向双方表示可以延时服务或者委托他人来办理网签及过户手续，被告（反诉原告）白玉冰亦未同意。本院认为，本案原告（反诉被告）梁亮亮、被告（反诉原告）白玉冰签订的《房屋居间买卖合同》和《补充协议》目前已无履行可能，且无存在必要，故本院依法予以解除。2018年3月15日下午，被告（反诉原告）白玉冰本应能够收受售房款、办理网签手续，亦可在收受售房款后他日或者委托他人再给原告（反诉被告）梁亮亮办理网签及过户手续，选择方式灵活，但被告（反诉原告）白玉冰推辞并拒绝收款、办理网签，且于事后五日就将本案讼争房屋出售，致使本案双方未能按《房屋居间买卖合同》和《补充协议》的约定最终完成交易，遂致纠纷发生，该结果的造成系被告（反诉原告）白玉冰2018年3月15日当天下午的违约行为所致，其应承担相应的违约责任。在双方整个交易过程，原告（反诉被告）梁亮亮在此前的交易过程中重视不够、拖延办理贷款的行为引发被告（反诉原告）白玉冰及其家人不满，对本案讼争的发生亦有一定过错。故对原告（反诉被告）梁亮亮主张的由被告白玉冰支付其违约金113600元之诉请，本院认为，综合全案证据和事实，兼顾各方损失及过错，对原告（反诉被告）梁亮亮主张的违约数额本院不予支持，本院依法酌定由被告白玉冰支付原告（反诉被告）梁亮亮违约金20000元。对于反诉被告（反诉原告）白玉冰请求判令反诉原告（反诉被告）梁亮亮支付违约113600元之诉请，本院依法不依支持，理由同上，不再赘述。对被告（反诉原告）白玉冰辩称原告（反诉被告）梁亮亮虽在法庭调查中说女朋友卡里有600000元，但该笔钱并非原告本人所有，不能证明原告有履约能力之意见，本院认为，在2018年3月15日当天，原告（反诉被告）梁亮亮个人自有资金虽仅有20000余元，但与其同去的未婚妻封春娥银行卡上资金充足，封春娥本人也同意使用该款支付购房款，此举符合原告（反诉被告）梁亮亮与封春娥当时的特定关系，亦符合情理，该款虽不是原告（反诉被告）梁亮亮个人单独所有，但亦能证明其当时有履约能力，故对被告（反诉原告）白玉冰的辩解意见，本院依法不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）梁亮亮、被告（反诉原告）白玉冰于2018年1月7日签订的《房屋居间买卖合同》及同年3月9日达成的《补充协议》。二、被告（反诉原告）白玉冰于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）梁亮亮支付违约金20000元。三、驳回反诉原告（被告）白玉冰对反诉被告（原告）梁亮亮的诉讼请求。本诉案件受理费2972元，减半收取1486元，由原告（反诉被告）梁亮亮负担594.4元，被告（反诉原告）白玉冰负担891.6元反诉案件受理费1286元（已减半），由反诉原告（被告）白玉冰负担771.6元，反诉被告（原告）梁亮亮负担514.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，将按自动撤回上诉处理。代理审判员  吴旭刚二〇一八年七月九日书 记 员  林 枫