贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0402民初1784号原告：农正凤，女，1988年3月19日生，布依族，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：邵国，为本案原告，与原告农正凤为夫妻关系，代理权限：特别授权。原告：邵国，男，1983年3月1日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区，被告：贵州安顺今旦房地产开发有限公司。统一社会信用代码91520400670713157L。住所地：安顺市西秀区南华路*号。法定代表人：阳正威，该公司董事长。委托代理人：甘敏，女，1984年8月25日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。代理权限：特别授权。原告农正凤、邵国诉被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司（以下简称今旦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邵国、被告今旦公司委托诉讼代理人甘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农正凤、邵国向本院提出诉讼请求：1、判决被告将与原告购买的位于安顺市××××大街东段丰景华府B1-9-3商品房房屋所有权证书交付给原告；2、判决被告按原告已付购房款总额306328元为基数，按日万分之一支付原告从2015年1月1日起至2018年4月19日共1205天，逾期办证违约金36912元，并判令支付逾期办证违约金直至被告交付原告房屋产权证之日;3、判令被告负担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2012年11月14日签订商品房购房合同，合同编号为：FJ-B1-9-3，原告购商品房位于安顺市××××大街，丰景华府B1-9-3号，所购房屋建筑面积108.10平方米，套内建筑面积为95.66平方米，该房屋按照套内建筑面积每平方米单价3202.26元，房屋总价为306328元。于2012年11月14日支付20000元购房定金，于2012年11月14日支付购房首付款86328元，维修基金7152元，四通费4319元，其他520元。原告于2013年1月22日在安顺商业银行办理个人购房贷款200000元。该房屋已于2013年9月30日交付，但由于被告的原因，至今被告未为原告办理房屋所有权证。双方在合同中约定被告于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告逾期办证构成违约，按照合同约定，原告要求被告支付逾期办理房屋登记的违约金。现原告向法院提出如上诉讼请求。被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司辩称：1.房屋产权证我公司尚在办理中，具体能够办理下来的时间确实不知道；2.逾期办证违约金的日期请法院按照诉讼时效来支持，超过部分不予支持。原告对以上主张向本院提供了原告身份证复印件、商品房买卖合同复印件、安顺商业银行个人购房贷款担保合同复印件、收据复印件三张，被告提供了营业执照复印件、法人身份证复印件、商品房屋预售许可证复印件等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承认原告农正凤、邵国已全部支付完毕购房款及被告尚未办理房屋所有权证的事实，故对原告严现丹陈述的事实予以确认。同时查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记第二款初始登记约定：出卖人（即被告）承诺于2014年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人（即原告）。超过约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第二十二条第三款转移登记部分的第四项约定：买受人同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属移转登记，办理相关手续的费用由出卖人与买受人据实结算。原告于2018年4月19日向本院递交民事起诉状。本院并查明双方争议房屋已办理预售许可，尚未申请办理商品房现房备案，目前尚不具备办理商品房转移登记手续（即不动产权属证书）条件。本案的争议焦点是：一、原告请求被告支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效；二、被告对逾期办证怎样承担违约责任。一、原告请求被告支付逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，因逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的债务，对2017年10月1日前的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年……”的规定。2017年10月1日后的违约金主张的诉讼时效应适用《中华人民共和国民法总则》的规定。本案双方当事人在合同中约定的是以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，即权利人在办证期限届满超过两年后起诉的，只保护原告自2015年10月1日起至其未超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效的违约金。故对原告主张的被告支付从2015年10月1日起至原告起诉期间即2018年4月19日止的逾期办证违约金，并未超过诉讼时效。二、关于被告对逾期办证怎样承担违约责任的问题。原告在审理中向被告提出逾期办理房屋权属登记的违约金请求的依据是双方在《商品房买卖合同》中第二十二条的约定，依约被告应当承担违约责任。本案在审理中，被告认为该逾期办证违约金约定过高并要求调减。本院认为，目前，《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续已经是一个普遍存在的现象，有其主观原因也有客观原因所致，且安顺辖区内房地产楼盘业主少则几百户，多则上千户，甚至几千户，如果按照本案合同约定的违约金计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营势必面临困境，不利于安顺经济社会和谐、健康、有序的发展，故对于被告调减违约金的请求，本院予以准许。房子是用来住的，本案中，涉案房屋已于2013年9月30日交付给原告使用，原告的合同目的已实现，并原告未举证证明因为被告的违约行为给其造成的损失及损失的数额，故本院根据公平与诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，结合被告违约的主观过错程度及本地的经济发展、物价、收入等实际状况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情判决被告支付给原告逾期办证违约金5000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司在本判决生效后5日内支付原告农正凤、邵国从2015年10月1日起至2018年4月19日止的逾期办证违约金人民币5000元。二、驳回原告农正凤、邵国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币722元，减半收取人民币361元，由被告贵州安顺今旦房地产开发有限公司承担（该诉讼费原告已预交，被告在本判决生效后五日内支付给原告，原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员 林 茂二〇一八年七月二十日书记员 蒙忠璞