山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0830民初2083号原告张海建，男，1983年7月18日出生，汉族，居民，住汶上县。被告济宁荣昌置业有限公司，住所地汶上县南旺镇府前大街中段路北（镇政府院内），统一社会信用代码913708305552427915。法定代表人李召振，职务：总经理。委托诉讼代理人：张伟，山东鸿源律师事务所律师。原告张海建与被告济宁荣昌置业有限公司（以下简称荣昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张海建、荣昌公司的委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张海建向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2017年4月11日签订的《入会协议书》；2、依法判令被告返还原告购房款232834元，并承担已付房款一倍即232834元的赔偿责任，两项合计为465668元；3、依法判令被告承担本案涉案费用。事实与理由：2017年4月11日原、被告双方签订《入会协议书》，原告购买被告开发销售的位于金城路南、明星路以西汶上县中都名郡4号楼1单元702号房屋一套，协议书约定了房源、面积、单价等，并且原告按约定交齐了50%的房款，即232834元。2017年12月份收到中都名郡售楼处发的短信，说是可以办理房屋手续，因房屋面积增加、被告强卖车位储藏室等原因，原告没有办理手续。2018年春节过后去售楼处咨询房屋合同问题，被售楼处告知我购买的上述房屋已被出售，经房管局查询该房屋确实被被告销售。因房价飞涨，被告在利益的引诱下未经原告同意，一房两卖，严重的侵犯了原告的合法利益，给原告的衣食起居等正常的生活带来了极大的影响及经济损失。综上，双方现已无法达成购房共识。特通过诉讼解决，请法院依法支持原告的合法诉请。荣昌公司辩称，本案是原告张海建违约而不是被告“一房两卖”，原告的第二项诉讼请求没有事实根据和法律依据，不能成立。原告于2017年4月11日加入“明郡生活会”，并缴纳入会金232834元，签订入会协议前已告知该会员的相关事项，原告也已知晓。荣昌公司销售人员多次通过短信通知原告选定房屋交齐首付出具合同，并明确告知原告如在约定期限前不去售楼处办理相关手续，视为其放弃购买涉案房屋。原告以各种理由推脱拒不办理相关手续，属自愿放弃名郡生活会会员资格。原告在诉状中承认：“2017年12月份收到中都名郡售楼处发的短信，说是可以办理房屋手续”。由此可见，是原告违约而不是被告“一房两卖”。荣昌公司根据入会协议书约定将扣除原告入会金贰万元整后，将剩余的212834元无息返还。荣昌公司认为合同于2017年12月份已经解除，现在同意解除。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月11日荣昌公司（即甲方）与张海建（即乙方）签订了《入会协议书》，约定：“1、乙方自愿加入“名郡生活会”，并享有在中都名郡选房的权利；2、乙方选定“中都名郡”小区4号楼1单元702室住宅壹套，面积约126.49平方米，单价￥3680元/㎡，优惠后单价为￥3580元/㎡；房款总计约（人民币）：￥452834元，大写肆拾伍万贰仟捌佰叁拾肆元整；3、乙方选房后，应缴纳入会金232834元，当天支付入会金￥232834元；4、甲方保证房屋的位置、单价、户型不会改变，若因政府规划而变更，须在变更10日内通知乙方，否则甲方承担相应的责任。5、房屋面积最终以工程竣工后房管部门实测面积为准，房款多退少补。乙方不得追究面积增加带来的责任。6、乙方签订商品房买卖合同后，7日内交齐按揭贷款材料，30日内协助甲方办理完个人按揭贷款手续。如因个人原因无法按期提供完善的个人按揭贷款资料，无法在30日内办理完个人按揭贷款，乙方应在3日内补齐剩余房款。如遇期乙方按房款总额的日万分之一向甲方支付违约金，至补齐剩余应付款为止。7、本入会协议书与商品房买卖合同具有同等的法律效力。8、签订入会协议书后，不得以任何理由退出生活会，否则扣除入会金贰万元整。”签订入会协议书同日原告交纳了涉案房屋入会金272834元，荣昌公司出具收据一份，收款事由：4-1-702入会金。2017年12月被告售楼处工作人员给原告发短信告知原告到被告处签订商品房买卖合同。庭审中，原告主张2018年春节前因忙，没有去被告处签合同，春节后去了被告处，但因房屋面积增加、被告强卖车位、储藏室等原因没有与被告签定合同。另查明，2018年2月16日为农历春节（正月初一），涉案房屋现已出售给案外人并于2018年3月19日办理不动产登记，面积为136.74平方米，价格为629004万元。庭审中，原告主张原被告在签定入会协议书时，被告口头承诺如果被告违约，被告将双倍返还收取的钱款。被告对原告的该主张不予认可，原告未提交证据予以证明。本院认为，原、被告双方签订的入会协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房认购协议成为商品房买卖合同应当具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人已经按照约定收受购房款全部或部分。本案中，双方当事人在涉案协议第六条明确约定要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容，且《入会协议书》对剩余购房款的交付时间、房屋的交付时间和交付条件等内容均没有约定，应认为该协议缺乏商品房买卖合同的必备内容和法律要件，故应认定双方签订的《入会协议书》性质为商品房买卖合同的预约合同。对于原告主张该协议为商品房买卖合同的主张，本院不予采纳。被告主张给原告发短信通知其签订正式商品房买卖合同，并指定了履行期限，且说明了如到期不履行视为原告放弃涉案房屋，合同的解除包括符合约定条件解除和符合法定条件解除，本案中原被告在合同中没有关于原告接被告通知后按照指定期限签订商品房买卖合同，逾期不签订，涉案协议解除的约定，因此即使被告发送的短信包含其主张的内容，因该解除条件只是被告单方提出，条件成就时也不会产生合同解除的法律后果，该短信只应认定为被告给原告指定了履行期限，如原告未按照该期限履行，且该期限是合理的履行期限，被告在原告仍未履行的情况下，就拥有了合同的解除权，被告只有行使解除权，向原告明确提出解除合同，在解除通知到达原告时才会产生合同解除的法律后果。但本案中，被告在拥有合同解除权后，并未行使合同的解除权，故被告主张涉案合同已于2017年12月解除，本院不予采信。2018年5月17日庭审中，原告提出解除涉案合同，被告在庭审中亦表明现在同意解除，应认定涉案合同于2018年5月17日解除，对于原告要求与被告解除涉案合同的诉讼请求，本院予以支持。涉案合同解除后，被告应将原告交付的款项返还给原告，对于原告要求被告返还购房款232834元的诉讼请求，本院予以支持。对于被告是否应承担赔偿责任及赔偿标准的问题，被告在未与原告解除涉案协议之前，将房屋另行出售，致使原被告签订的涉案协议无法继续履行，给原告造成了损失，被告应当承担赔偿责任。对于赔偿标准，本院认为，原被告在入会协议中未约定原告应在接到被告通知后多少日内到被告处办理商品房买卖合同，但原告应在接到被告通知后的合理期限内到被告处商谈办理事宜，本院认为，该合理期限应为7-20日，而原告主张其2018年春节后去被告售楼处，结合春节的时间和正常放假时间，原告去被告售楼处的时间应为2018年2月23日左右，即原告在合理的期限内未能到被告处办理商品房买卖合同，应认定原告违约在先，原告对于其损失亦应承担一定的法律责任，且原告自2018年春节后就知晓被告违约，原告在此时应及时采取措施减少风险和损失，因此结合原告缴纳的购房款数额、原告知道其权利受到侵害的时间、被告于2018年3月19日办理不动产登记的房屋成交价格629004元、涉案协议约定房款452834元、房屋面积差10.25平方米、原被告的过错程度等情况综合分析，本院认为被告赔偿原告损失69737.5元为宜{（629004-452834）-【（136.74-126.49）﹡3580】}﹡50%，对于原告诉讼请求超出69737.5元的部分，本院不予支持。原告提出解除涉案合同，是因被告将涉案房屋另行出售，涉案协议无法继续履行，并非原告自愿退出，对于被告主张原告违反涉案协议约定的“签订入会协议书后，不得以任何理由退出生活会，否则扣除入会金贰万元整。”扣除原告20000元的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告张海建与被告济宁荣昌置业有限公司签定的《入会协议》于2018年5月17日解除；二、被告济宁荣昌置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告张海建232834元；三、被告济宁荣昌置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张海建损失69737.5元；四、驳回原告张海建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4142元，原告张海建负担2071元，被告济宁荣昌置业有限公司负担2071元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  顾旋二〇一八年七月九日书记员  冯然