贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0402民初2375号原告：冉交，女，1976年8月4日生，汉族，住安顺市开发区。原告：曲德胜，男，1972年4月24日生，满汉族，住安顺市开发区。被告：安顺翠麓房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省安顺市经济技术开发区北二环路口苏苑公寓A栋4单元612、712号，统一社会信用代码：91520400722190256D。法定代表人：彭东，男，1980年5月27日生，穿青人，该公司董事长，住贵州省安顺市西秀区，委托诉讼代理人：农黎波，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：彭洁茹，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告冉交、曲德胜与被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司（以下简称翠麓房开）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冉交、曲德胜与被告翠麓房开的委托诉讼代理人彭洁茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告诉请判决：一、被告将位于安顺××开发区碧水路(翠麓阳光小区)第1、2幢2单元12层2-12-3号商品房房屋所有权证书（即不动产证权属证书）办理交付给二原告；二、被告支付逾期办证违约金（按己付购房款总额168457元为基数，从2015年8月1日起至2018年5月25日止逾期天数1049028天，按日万分之零点三计的违约金5195元，之后违约金计至不动产权证办理完毕日止；三、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告冉交、曲德胜与被告于2014年11月29日签订《商品房买卖合同》,约定：二原告向被告购买位于安顺市××开发区西××碧水路(翠麓阳光小区)第1、2幢2单元12层2-12-3号房屋，建筑面积为59.8平方米，房屋总价168457元。合同签订后，二原告按合同约定向被告支付了房款及维修基金、代办费、四通费。但至今被告未为二原告办理房屋所有权证。《商品房买卖合同》约定：被告承诺于20154年78月301日前办理房屋所有权初始登记，并申请办理房屋有关文书转移登记交二原告；如逾期180日后，按日向二原告支付己交付房价款万分之零点三的违约金。该房屋于2015年4月30日交付,但被告逾期办证构成违约,侵害了二原告的合法权益。被告辩称，二原告起诉的事实属实，被告逾期办证违约，愿意按合同计算支付违约金，并请法院对过诉讼时效的部分依法判决。现房屋不具备办理不动产登记书的条件，但被告正积极办理。鉴于原告诉请众多，请法院依法调整违约金。围绕二原告的诉请，双方当事人进行当庭陈述、举证、质证，对双方无异议的部分，本院予以确认。另，经审理查明：《商品房买卖合同》第十一条第（一）款约定：被告应当在2014年8月31日前向原告交付该商品房；第二十二条第二款约定：被告负责在商品房交房使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，办理初始登记所需费用，由原告承担；第二十二条第三款第（一）项约定：被告承诺取得初始登记后，180日内向产权部门提交申请办理商品房转移登记资料；（二）被告不能在前款约定期限内申请办理商品房转移登记，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，被告未申请办理商品房转移登记的，按已付房价款的百分之一承担违约金责任；2、约定日期起180日后,被告未申请办理商品房转移登记的,双方同意按下列第（3）项处理：……(2)二原告不退房的,被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向二原告支文付已交付房价款万分之0.3的违约金。被告于2015年4月30日向二原告交付房屋。被告开发建设的“翠麓阳光”项目尚未在安顺市住房和城乡建设局申请商品房现房备案登记。上述事实，二原告向本院提交：二原告身份证及结婚证、户口本、《商品房买卖合同》、收款收据65张、借款借据1张、商品房预售合同登记表，被告提交：被告营业执照、被告法定代表人身份证明及其身份证、钥匙放行通知书等证据经庭审质证、认证，并在卷佐证，足以认定。本院认为，《商品房买卖合同》是二原告、被告之间的真实意思表示，不违反法律的规定，合法有效。二原告诉请被告办理房屋的不动产权证书，因房屋现不具备办理不动产权属证书条件，无法执行，本院暂不予支持，二原告可待房屋具备现房备案登记、办理不动产登记证条件后，另行起诉。二原告诉请逾期办证违约金从2015年8月1日起计至向二原告交付不动产权属证书之日止，按《商品房买卖合同》的约定，被告应于2014年8月31日向二原告交付商品房，但被告实际在2015年4月30日向二原告交付房屋，按合同第十一条、第二十二条的约定，被告应从2015年4月30日后的270日内完成提交申请办理转移登记资料的手续，从被告违约时起至二原告起诉日2018年5月28日，已超180日，应以已交付房价款的日万分之0.3计逾期办证违约金，违约金起算日期，从2015年4月30日起过270日，即从2016年1月20日起算。被告翠麓房开辩称应按合同在诉讼时效内依法计违约金；因合同中约定的是以日为单位累计计算违约金的数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，对2017年10月1日前的违约金主张的诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年……”的规定，对2017年10月1日以后的违约金主张的诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，二原告在约定最后办证期限届满之日超过二年且于2017年10月1日后起诉的，对2017年10月1日前的违约金保护的期限应从2017年10月1日起倒推二年。按合同约定，违约金起算时间应从原告实际接收房屋的时间开始，原告诉请起算的时间与之不符的，本院不予支持。综上，2016年1月19日起的违约金未过诉讼时效，本院依法支持。2016年1月26日起至2018年5月25日（共计850天）的违约金，即为：168457×850天×万分之零点三=4296元。对2017年10月1日起算的违约金计至二原告暂主张的2018年5月25日，之后的违约金，二原告诉请计至被告不动产权属证书交付二原告之日，因被告办理房屋不动产权属证书的时间不能确定，之后的逾期办证违约金，原告据实发生后可向被告另行主张。综上，本院依法支持的逾期办证违约金，从2015年10月1日起至2018年5月25日（共计874天），即为：168457×874天×万分之零点三=4417元，对原告诉请标的超出该金额的部分，本院不予支持。被告辩称以二原告诉请众多为由，请法院依法调整违约金。因被告请求调整违约金的理由不是违约金过高，其辩称主张调整违约金，不属于合同法调整规定的情形，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：一、由被告安顺翠麓房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起三日内支付原告冉交、曲德胜从20165年10月261日起至2018年5月25日止的逾期办证违约金4417296元；二、驳回原告冉交、曲德胜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取50元，二原告负担25元，被告负担25元（该费二原告已预交，被告在支付违约金时一并支付给二原告，二原告不再向本院退取）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，二原告可在履行期届满两年内，向本院申请强制执行。审判员 徐  侨  生二〇一八年七月十七日书记员 丁雅洁（代）