广东省广宁县人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1223民初1004号原告：广宁县新荣华物业有限公司，住所地：广宁县南街镇五一东路清华园（办公楼）。法定代表人：梁超飞，公司总经理。委托代理人：李承维，男，汉族，1970年6月27日出生，是广宁县新荣华物业有限公司副总经理。委托代理人：朱恩，城东清华园主管。被告：陈梅芳，汉族，女，住，原告广宁县新荣华物业有限公司诉被告陈梅芳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，于2018年6月13日公开开庭进行了审理。原告广宁县新荣华物业有限公司的委托代理人李承维、朱恩到庭参加诉讼，被告陈梅芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广宁县新荣华物业有限公司诉称：原告与被告于2010年9月1日签订物业服务合同，约定由原告为被告提供物业服务，至2018年12月31日止，被告共拖欠原告2017年1月1日至2018年12月31日物业管理费2604元及滞纳金257.5元，经原告多次催收，但被告未支付。原告诉请：1、判令被告付清欠缴的物业管理费2604元及滞纳金257.5元，共计2861.1元；2、本案诉讼费由被告负担。被告陈梅芳没有答辩也没有提供证据。经审理查明，被告陈梅芳与原告广宁县新荣华物业有限公司于2010年9月1日签订《城东清华园物业服务协议》，该协议约定：“建筑面积：121.74㎡…第四条小区管理服务费用（不包括商品房共用部位共同设施设备大中修、更新、改造的费用）一、乙方（陈梅芳）签订本合同后，向甲方的物业管理处缴交当年的全部管理费共780元；从次年起，上半年管理费在当年1月10日前缴清，下半年管理费在当年7月10日前缴清。二、商品房按建筑面积每月每平方米0.45元收取…第五条其他有偿服务费用一、小区共用照明及梯灯费每户按10元／月收取（交费时间与小区服务管理费用缴交时间一样）…第六违约责任…四、如乙方（陈梅芳）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（广宁县新荣华物业有限公司）有权要求乙方（陈梅芳）补交并从逾期之日按每天0.5元收取违约金。逾期半年不缴清物业管理费者，甲方（广宁县新荣华物业有限公司）有权采取强制措施收取物业管理费…”合同签订后，原告一直在为讼争物业所在小区提供了物业管理服务。双方在履行合同过程中，由于物价及工资不断上升，原来的物管收费已不适应至公司亏损，经和向小区通告，从2016年1月1日起，物业管理服务费调整为每月按0.8元一平方的标准收费。被告从2016年1月至2016年12月按0.8元一平方的标准交纳物业管理给原告。原告以列表方式对讼争小区物业管理费从2018年1月1日起调整为0.9元／㎡作表决，由业主自行签名确认同意或不同意。经表决，该小区共216户业主中有146户业主签名同意物业管理费调整为0.9元／㎡，被告陈梅芳签名不同意提价。原告在该小区公示了从2018年1月1日起物业管理费调整为0.9元／㎡的提价决议成立，并继续为该小区提供了物业管理服务。因被告从2017年1月份起没有向原告交纳物业管理费，原告于2018年6月13日向本院提起诉讼要求判令被告立即支付欠缴的物业管理费及逾期缴费产生的滞纳金并负担本案诉讼费。被告陈梅芳与原告广宁县新荣华物业有限公司于2010年9月1日签订《城东清华园物业服务协议》至今未终止。本院认为，被告陈梅芳与原告广宁县新荣华物业有限公司于2010年9月1日签订《城东清华园物业服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。原告负有按照合同约定的标准向被告提供物业服务的义务，被告负有按照合同约定向原告交纳物业服务费及小区共用照明及梯灯费的义务。关于讼争物业的物业服务费收费标准问题，由于随着经济的发展，物价的变动，原来的收费标准已不适合运作，原告对于讼争小区物业管理费从2016年1月1日起调整为0.8元／㎡，由于原告通过通告向业主公示，且被告等业主在2016年交纳的物业管理费看，是按0.8元／㎡的标准收取，实际上双方已对2010年9月1日签订《城东清华园物业服务协议》中“商品房按建筑面积每月每平方米0.45元收取”的条款作变更，程序合法，本院予以确认。因此，2017年被告也应按此标准继续向原告交纳讼争小区物业管理费。即2017年被告应交的物业管理费为：0.8元／㎡×121.74㎡×12=1168.70元；梯灯费：10元×12=120元，合共1288.7元。对于原告2018年对讼争小区物业管理费调整为0.9元／㎡（含梯灯费）的问题，原告以列表方式，由业主自行签名确认同意或不同意作表决。经表决，该小区共216户业主中，有146户业主签名同意物业管理费调整为0.9元／㎡，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”规定，物业管理费从约定的0.8元／㎡调整为0.9元／㎡是合法有效的，该项决议是对2016年的“商品房按建筑面积每月每平方米0.8元收取”的条款再次作变更，程序合法，本院予以确认。因此，被告2018年应交纳的物业管理费为：0.9元／㎡×121.74㎡×12=1314.79元。被告2017年至2018年12月的物业管理费为：1288.7元+1314.79元=2603.49元。因此，原告请求被告支付2017年1月1日至2018年12月31日的物业管理费2604元，符合法律规定，本院予以支持。对于原告请求被告支付逾期付款违约金257.5元（2017年1月1日起计至2018年5月31日），根据签订的《城东清华园物业服务协议》中约定为每天0.5元，从2017年1月1日起计至2018年5月31日止共516天，违约金为：0.5元／天×516天=258元，本院予以支持。被告陈梅芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告陈梅芳应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广宁县新荣华物业有限公司交纳物业管理费2604元。二、被告陈梅芳应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广宁县新荣华物业有限公司支付逾期付款违约金257.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元，由被告陈梅芳负担。原告同意被告负担的诉讼费在归还上述欠款时一并迳付给原告（原告已预付）。本判决为终审判决。审判员  陈金珠二〇一八年七月四日书记员  黎宇明法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。