安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0104民初2657号 原告：张云云，女，1978年8月15日出生，汉族，住安徽省黄山松屯溪区。 委托诉讼代理人：庄宗星，安徽同胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周园园(系原告的丈夫)，男，住合肥市经济开发区。 被告：赵夕春，女，1973年2月24日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 原告张云云与被告赵夕春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月23日受理后，依法适用简易程序，于2018年5月10日、7月26日公开开庭进行了审理。原告张云云的委托诉讼代理人庄宗星、周园园，被告赵夕春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张云云向本院提出诉讼请求如下：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告搬离物品：货架、恢复房屋原状；3、被告支付违约金105000元；4、被告支付超面积的房屋占用费30000元（占用“童博士”区域）；5、被告支付2017年5月20日至6月30日期间的租金48548.4元；6、被告支付2018年2月份和3月份的电费4772.4元，水费40.8元，宽带费400元，物业费2000元，排污费600元；7、被告承担本案诉讼费用。案件审理过程中，原告撤回其第2项、第6项诉讼请求。事实与理由：2017年5月原告就位于合肥市蜀山区米中央美域会所的房屋发布招租信息，被告看到后找到原告表达承租意向，双方经多次协商，最终就房屋租赁事宜达成一致意见。2017年5月20日被告按事先协商缴纳了1万元的租房保证金，原告遂将房屋交付给被告装修做开业准备，被告于2017年5月25日进场装修，2017年6月5日被告才依据双方的一致意见将租房保证金及房屋租金共24万元支付给原告，并于6月6日双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定了甲方将位于合肥市蜀山区米中央美域会所房屋出租给被告即乙方（带装修），具体为地上一楼南大门整体区域（除去童博士游泳馆位置），室内净面积约550平方米，2017年5月20日至2017年6月30日为免租期，乙方拖欠房租或提前解约的不享受免租期的优惠，乙方应缴纳该免租期的租金。租期是2017年7月1日至2020年6月30日，租赁保证金为3万元，租金42万元／年，水电费、排污费、物业费等费用由乙方自行承担，租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得转租、分租，否则应承担三个月租金的违约责任。原告交付房屋给被告后，被告一直占用原属于“童博士”的区域，将废纸箱、货物等堆放在该区域内，原告多次催告被告不要占用该区域，但被告充耳不闻。2018年3月17日被告未经原告同意，擅自将房屋转租给马仁福，已经构成重大违约。综上，原告诉至法院。请法院公正判决。 被告赵夕春辩称：1、我没有欠付原告租金，我已经支付了24万元给原告，截止到2018年6月30日的租金也已经支付给原告了。2017年底我经营不下去了，就在2017年10月25日将房屋转租给了丁红，丁红支付了后半年的租金到2018年6月30日。转租的时候我和原告的丈夫周园园讲过了，他是同意的，而且同意三年租期内我租给谁都可以，周园园说他就是房东，我租房子一直都是跟周园园沟通的。2、我和原告搞得不愉快是因为两件事，原告要求我的超市和另一个租户走同一个门，而且房东答应超市后面可以让我盖一个仓库，我的装修材料都搞好了，但后来又不行，就两件事搞的我和原告不愉快。3、我把东西堆放在童博士区域，但并没有像原告说的一直占用。4、2018年5月份原告就把案涉房屋锁撬了，租给别人了，马仁福4月份就搬走了，但里面还有三台空调、一个冷库、一个烟酒柜和三个货架的柜子。我同意原告的第1项诉讼请求，不同意原告其他诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求提交以下证据：1、身份证复印件，2、房屋租赁合同，3、情况说明，4、照片、通知，5、房屋租赁合同，6、接处警情况调查表，报警人马仁福的报警记录，7、物业、水电费、宽带费、排污费的欠付凭据。被告围绕其辩称提交以下证据：房屋转租合同。对原告提交的证据1、2、3、5、6及被告提供的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。对原告提交的其他证据的证明效力，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月20日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，合同第一条约定：甲方（原告）将位于合肥市米中央美域会所房屋出租给乙方（被告）。出租楼层为地上一楼南大门整体区域（除去童博士游泳馆位置），室内净面积约550平方米。非经甲方书面同意，乙方不得擅自转让、转租该房屋。第二条约定：租赁期为3年，自2017年7月1日至2020年6月30日止，免租期为2017年5月20日至2017年6月30日。若乙方拖欠租赁期任何一笔租金或乙方提前解约违约等行为，则乙方不享受免租期优惠，乙方应当及时补缴该免租期的租金。同时，甲方有权在租赁期内或租赁期满后两年内直接扣划保证金作为该免租期租金或另行向乙方主张该免租期租金。第三条约定房屋租赁保证金为3万元，合同签订当日支付。租金标准为租金42万元／年，物业费每月1000元（固定费用）。支付方式：租金半年一次性支付，物业费每月1号支付。第六条第1款约定未经甲方书面同意，乙方不得将租赁房屋转租、转借、分租，乙方存在转租、转借、分租等行为的，视为违约，违约金为当年三个月租金，且甲方有权解除合同。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告支付截至2018年6月30日的半年租金210000元及保证金30000元。被告于2017年10月将承租房转租丁红。2018年3月被告又将承租房转租马仁福。被告上述转租行为未经原告书面同意。2017年底被告向原告交付截至2018年6月30日的租金210000元。 庭审中，原被告均同意双方签订的合同于2018年6月30日解除。被告称其转租行为已经原告同意，但未能提供证据证明。原告称被告一直占用原属于“童博士”的区域，但对于占用的具体时间及面积未能提供证据证明。被告不同意支付原告违约金，并称双方约定的违约金过高。 本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》应为有效合同，双方应按照合同约定履行各自义务。庭审中，原被告均同意双方签订的合同于2018年6月30日解除，本院予以确认。被告在履行合同过程中，未经原告书面同意，擅自将承租房屋转租他人，显已构成违约，原告要求被告按照合同约定支付违约金的请求，本院不予支持。但双方合同约定的违约金为当年三个月租金105000元,违约金过高，本院酌定为50000元为宜。依据房屋租赁合同约定：“若乙方拖欠租赁期任何一笔租金或乙方提前解约违约等行为，则乙方不享受免租期优惠，乙方应当及时补缴该免租期的租金。”因被告存在违约行为，原告要求被告支付2017年5月20日至6月30日期间的租金48548.4元的请求，未超过合同约定的数额，本院予以支持。扣除被告已交纳的保证金30000元，被告还应支付原告18548.4元。原告称被告一直占用原属于“童博士”的区域，但对于占用的具体时间、面积等均未能提供证据证明，故原告要求被告支付超面积的房屋占用费30000元的请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除张云云与赵夕春签订的《房屋租赁合同》； 二、赵夕春于本判决生效之日起十日内支付张云云违约金50000元； 三、赵夕春支付张云云20**年5月20日至6月30日期间的租金48548.4元，扣除赵夕春已支付的保证金30000元，赵夕春于本判决生效之日起十日内支付张云云18×××××.4元； 四、驳回张云云其他诉讼请求； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3971元，减半收取计1985.5元，由张云云负担1243元，赵夕春负担742.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  董兵兵 二〇一八年七月二十六日 书记员  汪静秋 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。