上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终668号上诉人（原审原告、反诉被告）：吴丽娟，女，1984年5月24日生，汉族，户籍地福建省南平市建阳区。委托诉讼代理人：张玉堂，上海步界律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：陈洁康，男，1986年4月1日生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：吴丽娟（系陈洁康之妻），身份事项同上。被上诉人（原审被告、反诉原告）：姜伟庆，男，1963年10月2日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：周必荣，北京盈科（上海）律师事务所律师。原审第三人：中信银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区富城路**。负责人：胡罡，行长。委托诉讼代理人：陈一痕，女，该银行工作人员。委托诉讼代理人：薛纵横，男，该银行工作人员。上诉人吴丽娟、陈洁康因与被上诉人姜伟庆及原审第三人中信银行股份有限公司上海分行（以下简称中信银行上海分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初20126号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈洁康的委托诉讼代理人暨上诉人吴丽娟以及上诉人吴丽娟的委托诉讼代理人张玉堂，被上诉人姜伟庆的委托诉讼代理人周必荣，原审第三人中信银行上海分行的委托诉讼代理人陈一痕、薛纵横到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴丽娟、陈洁康上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人的一审反诉请求。事实和理由：1.2016年8月31日系买卖双方预估的过户时间，并非确切的过户时间。涉案买卖合同第六条约定双方于2016年8月31日前共同前往房地产交易中心申请办理过户手续，而该合同附件三第4条又约定待买方之贷款经贷款银行审批通过且补足贷款不足部分双方共同至房地产交易中心申请办理过户手续。因此，按照双方约定，合同补充条款与正文条款不一致的，应以补充条款即合同附件约定为准；2.即便2016年8月31日系双方约定的申请办理过户手续的最后期限，该日期亦非上诉人支付第二期房款595万元（人民币，下同）的最后期限。根据买卖合同附件三第5条的约定，第二期房价款595万元应在涉案房屋交易经房地产交易中心登记完毕后七日内由上诉人委托贷款银行直接支付。可见，该期房款的最后支付时间显然并非2016年8月31日，而是房屋过户完成并取得产证后的第七天，亦非固定的时间节点。由此，一审法院混淆了贷款审批通过与贷款发放到账两个不同的时间节点，其据此认定2016年8月31日系上诉人支付房屋余款的最后期限，若上诉人无法在宽限期即2016年9月15日之前完成全部付款，则被上诉人有权解除合同，显属错误；3.房屋审税和过户严格上来说只是被上诉人的合同义务，上诉人只要在2016年9月15日前通过贷款审批并支付贷款不足差额，即完成了合同义务，被上诉人在此情况下无权解除合同，审税时间的长短及上诉人的缴税能力亦不影响上诉人的合同权利和义务；4.一审法院没有查清贷款不足部分差额105万元与被上诉人要求的房价差价110万元的真正差异，导致对违约事实认定错误。事实上，银行贷款不足的差额仅有105万元，按照合同约定上诉人对于支付该差额亦无异议，而根据上诉人提供的录音证据，被上诉人要求上诉人补足的差价实质上系在合同总价850万元之外加价110万元。被上诉人在一审中一直试图混淆两个数字，意图造成上诉人不愿意支付贷款不足差额的假象；5.根据一审查明的事实，被上诉人于2016年8月31日和9月1日多次发送解除合同的短信，之后，又明确要求加价110万元来执行双方买卖合同。同时，被上诉人对于上诉人及中介在宽限期要求其配合审税及收取贷款差额的要求不予理会，并多次拒收上诉人发送的催告函件。可见，被上诉人本人始终是把2016年8月31日作为其有权解除合同的最后期限，其从未意识到付款逾期15天方才具有合同解除权；6.实时支付能力不应成为判断当事人是否会根本违约的关键。上诉人本身经营公司，在金融发达的上海地区，一天半天甚至几小时都可能筹集几十万乃至百万的资金。况且，上诉人提交的同期基金及证券账户中的资金亦可以支付相应的贷款差额及税款。姜伟庆辩称，双方合同对于过户时间的约定是确定的，房款的支付时间也是确定的，应在2016年8月31日之前；2016年9月1日开会因上诉人及银行不能明确贷款办出时间，故被上诉人认为上诉人不能履行，如继续履行应按照市场价，并不属于违约行为；上诉人一直未将差价款105万元支付给被上诉人。中信银行上海分行述称，对上诉人的上诉请求不发表意见。吴丽娟、陈洁康向一审法院起诉请求：1.姜伟庆全面履行《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2719823），将位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋所有权过户给吴丽娟、陈洁康；2.姜伟庆支付逾期办理房屋所有权证的违约金，合同约定违约金按房屋已付款每日万分之五计，暂定从2016年9月8日起至2016年10月17日（递交诉状日）计51,000元（最终以判决生效日止为准）。姜伟庆则向一审法院反诉请求：1.判令解除吴丽娟、陈洁康、姜伟庆于2016年3月27日签订的《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2719823）；2.判令吴丽娟、陈洁康支付姜伟庆违约金170万元。一审法院认定事实：姜伟庆为系争房屋的登记产权人。吴丽娟、陈洁康系夫妻关系，陈洁康系本市户籍人员。2016年3月27日，姜伟庆作为卖售人、甲方与吴丽娟、陈洁康作为买受人、乙方签订网签《上海市房地产买卖合同》并约定：1.甲方向乙方出售系争房屋，建筑面积317.68平方米，转让价款为850万元。2.甲、乙双方同意，甲方于2017年8月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。3.甲、乙双方确认，在2016年8月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。4.乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任。5.甲方未按本合同约定期限将上述房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起算至实际交付之日止，逾期超过十五日甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方有权单方解除合同。6.甲、乙双方均在此承诺，在共同办理产权转让手续过程中应及时提供产权转让所需的文件、证明，（若乙方需贷款的应提供贷款所需证明材料）。7.乙方承诺房款以付款协议约定为准，如乙方未及时支付房款造成甲方的损失，乙方承担赔偿责任。8.付款协议：双方均确认在签署本合同之前，乙方已经支付甲方定金20万元；签订本合同之日当日，乙方应支付甲方100万元连同本协议第一条所述定金20万元合计120万元作为乙方支付给甲方的首期房价款；乙方应于2016年5月6日前支付甲方135万元；待乙方之贷款经贷款银行审批通过且补足贷款不足部分双方共同至松江区房地产交易中心申请办理本交易之产权过户手续；待本交易经松江区房地产交易中心登记完毕后七日内，乙方应支付甲方第二期房价款595万元，该期房价款由乙方委托贷款银行直接支付；等。关于吴丽娟、陈洁康签订合同前后的付款情况：2016年3月1日支付定金20万元；2016年3月28日支付100万元；2016年4月14日支付135万元。以上合计255万元，姜伟庆确认已收到并未退还。2016年9月7日，吴丽娟、陈洁康获悉贷款审批通过，当天通过中介工作人员王某（本案中作为证人出庭）通知姜伟庆办理审税、过户，王某在次日向吴丽娟、陈洁康短信通知称姜伟庆需要看到贷款合同并准备提供银行账号，吴丽娟、陈洁康则在回复王某的短信中称：银行下午和姜伟庆见面会和姜伟庆确认卡号，下午1点30分把借款合同带到松江审税。王某在9月8日下午2点38分向吴丽娟、陈洁康短信称：姜伟庆要110万，并告知吴丽娟、陈洁康做好准备说姜伟庆不配合报税过户提供书面东西。吴丽娟、陈洁康在审理中提供了其与第三人中信银行上海分行落款时间为2016年9月7日的个人购房借款合同，抵押借款金额为490万元，合同上姜伟庆账号处为空白。王某到庭作证陈述，在2016年9月1日，吴丽娟、陈洁康、姜伟庆、中介及第三人中信银行上海分行一同在场协商，但是第三人中信银行上海分行没有明确贷款审批通过的时间，姜伟庆认为贷款审批通过并补足要很长时间，交易无法进行下去，因为贷款金额和尾款之间有差额，其也通知吴丽娟、陈洁康先把差额部分付足，但是吴丽娟、陈洁康没有付足，并且其已经告诉吴丽娟、陈洁康不补足差额部分姜伟庆不会同意过户，短信里所谓的110万元是差额。2016年9月1日，吴丽娟、姜伟庆及第三人中信银行上海分行工作人员、王某在中介公司开会，姜伟庆提出8月31日是最后期限，现在吴丽娟、陈洁康已经违约，如果吴丽娟、陈洁康要求继续购买房屋则需要按照现在市场价支付房款，吴丽娟、陈洁康的朋友则表示合同有15天的缓冲期，姜伟庆表示吴丽娟、陈洁康在一周内支付现价差额110万元即可以过户。吴丽娟、陈洁康在2016年9月8日短信通知姜伟庆其还在中介公司，姜伟庆回复要求吴丽娟、陈洁康和律师走流程。吴丽娟、陈洁康在2016年9月10日和姜伟庆发短信表示要支付差额105万元并询问支付方式，但是姜伟庆未回复。姜伟庆于2016年9月20日短信告知吴丽娟、陈洁康，系争房屋不再出售。2016年9月9日，吴丽娟、陈洁康向姜伟庆寄送催告函，物流信息在9月12日、9月13日均显示为“拒收”，姜伟庆表示未收到，吴丽娟、陈洁康该催告函内容为要求姜伟庆配合办理审税和过户。姜伟庆自2016年7月5日开始短信询问吴丽娟、陈洁康贷款何时落实，到8月31日通知吴丽娟、陈洁康不卖房了，并保留起诉违约责任，在9月1日亦作了相同的短信通知。再查明，吴丽娟、陈洁康在2016年9月8日在第三人中信银行上海分行处有总份额为100万的基金。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。吴丽娟、陈洁康与姜伟庆就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。本案的争议焦点在于吴丽娟、陈洁康是否构成逾期付款以及如果构成逾期付款，姜伟庆的主张解除合同是否成立。对此，一审法院认为，吴丽娟、陈洁康、姜伟庆虽然未对贷款支付的时间作出明确的约定，但是很显然贷款支付的时间是有期限的，且双方对此是明知的，按照二手房买卖事务中的一般流程，在买卖双方进行房屋过户之前，买家必须已经取得贷款银行的授信也就是与贷款银行签订好抵押贷款合同，将拟贷款金额、放款时间以及放款条件予以明确确认之后，由卖家配合买家办理房屋过户，而后买家办理银行抵押，银行放款。在本案中，吴丽娟、陈洁康、姜伟庆约定的过户时间为2016年8月31日，而吴丽娟、陈洁康在此日仍然没有取得银行授信，姜伟庆在此之前已经多次和吴丽娟、陈洁康联系要求确认银行贷款事宜，但是自双方从2016年3月28日签订房地产买卖合同至8月31日之间逾五个月的时间内，吴丽娟、陈洁康都没有取得银行授信，特别是在9月1日由中介见证的吴丽娟、陈洁康、姜伟庆及贷款银行的三方会面时，贷款银行也没有对放款作出明确的表示，姜伟庆对吴丽娟、陈洁康的付款能力产生质疑并无不当。虽然吴丽娟、陈洁康在2016年9月7日取得了第三人中信银行上海分行的授信，但其一则该贷款合同上没有姜伟庆的账户，二则该贷款金额与吴丽娟、陈洁康应付房款595万元之间差距105万元之多，吴丽娟、陈洁康认为姜伟庆享有解除权的时间为逾期之日起15日之后，但是很显然即便姜伟庆此时配合吴丽娟、陈洁康办理过户，吴丽娟、陈洁康显然不可能在9月15日之前取得银行贷款490万元。更何况，对于贷款金额与应付房款之间的差额105万元，吴丽娟、陈洁康在知晓姜伟庆银行账户的情况下仍然未能予以支付，故一审法院认为吴丽娟、陈洁康构成逾期付款，姜伟庆主张解除合同理由成立。至于合同解除的时间，一审法院认为虽然姜伟庆在8月31日提出不卖房了但是在此之后仍然在和吴丽娟、陈洁康进行沟通，故一审法院认为合同解除之日应为姜伟庆于2016年9月20日短信告知吴丽娟、陈洁康系争房屋不再出售之日为合同解除之日。故对于吴丽娟、陈洁康的主张一审法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。对于姜伟庆已收的房款，姜伟庆表示同意退还，亦无不当。至于违约金，一审法院认为，姜伟庆按照合同约定主张违约金于合同有据，但违约金具有补偿性及惩罚性的特征，姜伟庆没有证据可以证明其因为吴丽娟、陈洁康违约造成其具体的损失，且在本案买卖合同签订、履行以及解除的期间，上海市二手房市场房价持续上涨，故综合考虑各种因素，一审法院对违约金酌情作出适当的调整，认定吴丽娟、陈洁康向姜伟庆支付违约金255,000元。一审法院判决：一、确认吴丽娟、陈洁康与姜伟庆就位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2016年9月20日解除；二、吴丽娟、陈洁康于判决生效之日起十日内向姜伟庆支付违约金225,000元；三、姜伟庆于判决生效之日起十日内返还吴丽娟、陈洁康房款2,550,000元；四、驳回吴丽娟、陈洁康的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费71,657元，减半收取35,828.50元、财产保全申请费5,000元以及反诉案件受理费10,090元，合计诉讼费50,918.50元，由吴丽娟、陈洁康负担43,166元（已付）、姜伟庆负担7,752.50元（已付）。二审中，双方当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，关于王某在9月8日下午向吴丽娟发送的短信中所涉110万元款项的性质。上诉人认为被上诉人在2016年9月1日开会时明确要求上诉人在合同总价850万元之外加价110万元，故在2016年9月8日被上诉人要求上诉人补足的差价110万元就是上述加价金额，并非贷款不足部分差额105万元；被上诉人则认为中介人员告知其上诉人办出490万元的贷款，被上诉人就让中介人员告知上诉人补足贷款差额，就说了整数110万元。上诉人在二审中表示自愿撤回要求被上诉人支付逾期办理房屋所有权证的违约金的上诉请求，但要求二审法院一并处理房屋交付事宜。被上诉人则不同意上诉人要求在本案中一并处理交付房屋的诉请。二审审理中，上诉人将剩余购房款595万元缴至本院代管款账户。本院认为，上诉人与被上诉人就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，亦不存在违反法律、法规强制性效力性规定的情形，应为合法有效，双方均应恪守履行。关于房屋过户时间的问题，双方合同第六条与合同附件三第4条约定的内容并不存在冲突，两者之间系包容关系，故双方约定的申请办理转让过户手续的时间是明确的，即为2016年8月31日之前。本案二审的争议焦点在于被上诉人以上诉人逾期付款为由行使合同解除权是否成立。上诉人认为其在合同约定宽限期内取得银行贷款授信，亦同意补足贷款不足部分差额，故被上诉人无权解除合同；被上诉人则认为上诉人要求先过户再补足贷款差额，其逾期付款超过合同约定的宽限期，被上诉人有权解除双方合同。对此，本院认为，依据合同的约定，双方应于2016年8月31日之前共同向房地产交易中心申请办理过户手续，且申请办理过户手续之前上诉人的银行贷款应当审批通过并补足贷款差额，故双方约定的第二期房款595万元的支付时间与过户时间迟延与否具有直接的关联。根据查明的事实，上诉人的贷款系在合同约定过户时间之后审批通过，且未足额获得申请贷款金额，故依据上述合同约定，上诉人确实存在逾期付款的违约行为。但本院同时注意到，双方合同亦约定，上诉人逾期付款超过15日被上诉人方才具有单方合同解除权。换句话说，在2016年9月15日之前的宽限期内，若上诉人取得银行授信，双方仍应按照合同约定继续履行合同，被上诉人尚不具备合同解除权。而事实上，上诉人在2016年9月7日取得了银行授信，当日即通过中介通知并安排被上诉人配合办理审税手续，但被上诉人拒绝配合，其行为应当构成违约。至于被上诉人关于上诉人在宽限期内未补足贷款差额而其有权拒绝配合办理过户手续的抗辩意见，其一，双方对于被上诉人在2016年9月8日要求上诉人补足的110万元款项的性质各执己见，姑且认为被上诉人所称的110万元是指贷款差额，按照合同约定，双方申请办理过户手续前上诉人确应补足该贷款差额。但从交易流程上来说，申请办理过户手续之前交易双方应当先行办理审税手续，而上诉人在贷款审批通过后亦是要求被上诉人先行配合办理审税手续，故此时被上诉人以上诉人未支付贷款差额为由拒绝配合审税，显然缺乏依据；其二，退一步说，即便被上诉人关于其此前因上诉人不同意补足贷款差额而拒绝继续履行合同的说法成立，那么，上诉人在2016年9月10日向被上诉人明确表示愿意支付贷款差额105万元时被上诉人仍未予回应，应作何解释？显然，被上诉人的说法自相矛盾。至于上诉人最终未在宽限期内实际支付差额款的问题，考虑到被上诉人在2016年9月8日已经回复上诉人走法律流程，并对上诉人同意付款的短信不予回应，故上诉人在被上诉人明确拒绝继续履行合同的情况下未继续支付房款，应属合理抗辩，并非违约行为。况且，上诉人当时亦具备相应的付款能力。由此，本院对于被上诉人的上述抗辩意见难以采纳。综上所述，上诉人虽存在逾期付款的违约行为，但其在合同约定的宽限期内取得了银行授信，并同意支付贷款不足部分差额，故被上诉人此时尚不具备合同解除权，其拒绝继续配合上诉人办理审税等交易手续构成违约。据此，一审法院认定被上诉人于2016年9月20日解除合同的通知行为发生效力，显属不当，本院依法予以纠正。被上诉人要求确认双方合同解除并要求上诉人支付解约违约金的反诉请求，缺乏依据，本院予以驳回。被上诉人的合同解除权既未成立，则上诉人有权要求被上诉人继续履行合同。鉴于上诉人同意向被上诉人支付剩余购房款，且其已将剩余房款缴至本院，故双方合同继续履行已无障碍。上诉人要求被上诉人协助其将系争房屋所有权变更登记至上诉人名下的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。上诉人二审中表示自愿撤回要求被上诉人承担逾期办理房屋产证违约责任的诉讼请求，系当事人对自身权利的自由处分，于法不悖，本院予以准许。至于上诉人要求二审一并处理房屋交付的请求，鉴于上诉人在一审中并未提出该项诉讼请求，且被上诉人亦不同意在二审中一并处理，故本院对此不予处理。综上所述，上诉人的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初20126号民事判决；二、姜伟庆于本判决生效之日起十日内协助吴丽娟、陈洁康办理将上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号房屋所有权变更登记至吴丽娟、陈洁康名下的手续（变更登记产生的相应税、费由吴丽娟、陈洁康承担）；三、吴丽娟、陈洁康于本判决生效之日起十日内向姜伟庆支付剩余购房款人民币5,950,000元；四、驳回姜伟庆的反诉请求。一审本诉案件受理费人民币71,657元，减半收取计35,828.50元，财产保全申请费5,000元，由吴丽娟、陈洁康负担178.5元，姜伟庆负担40,650元；反诉案件受理费10,090元，由姜伟庆负担。二审案件受理费人民币81,390元，由姜伟庆负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 娄 永二〇一八年七月三十日书记员 曹晓璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……