上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初749号原告：王雪梅，女，1967年12月16日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：王希，上海盛联律师事务所律师。被告：上海浦缘餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：吴淑萍，总经理。委托诉讼代理人：陈国贵，男。委托诉讼代理人：王蓉华，男。被告：吴淑萍，女，1962年4月13日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：陈国贵(系吴淑萍丈夫)，男，1952年12月19日出生，汉族，住上海市。第三人：上海西南明园实业发展有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：李松坚，董事长。委托诉讼代理人：朱小红，上海一曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：周燕，上海一曼律师事务所律师。第三人：上海锦能物业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：郁敏珺，执行董事。委托诉讼代理人：朱小红，上海一曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：周燕，上海一曼律师事务所律师。原告王雪梅与被告上海浦缘餐饮管理有限公司(以下简称浦缘餐饮)、被告吴淑萍、第三人上海西南明园实业发展有限公司(以下简称西南明园)、第三人上海锦能物业管理有限公司(以下简称锦能物业)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年3月1日公开开庭进行了审理。原告王雪梅及其委托诉讼代理人王希，两被告共同委托诉讼代理人陈国贵、被告浦缘餐饮的委托诉讼代理人王蓉华，两第三人共同委托诉讼代理人朱小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王雪梅向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年5月28日签订《复兴楼美食广场联营合同》(实际为租赁合同)；2.两被告返还原告合同押金人民币44,000元，进场费70,000元；3.两被告赔偿原告加盟费人民币80,000元；4.两被告赔偿原告设备损失费118,615元；5.两被告赔偿原告店铺装修损失费52,942元；6.两被告赔偿原告员工工资和宿舍租金损失费17,550元；7.两被告赔偿原告物料损失费13,977.9元；8.两被告赔偿原告营业额损失16,000元。审理中，原告变更诉请一为要求确认原被告之间的《复兴楼美食广场联营合同》无效。事实和理由：2017年5月28日，原、被告签订《复兴楼美食广场联营合同》(以下简称联营合同)，虽名为联营，实为租赁。合同约定，将被告经营的位于上海市徐汇区复兴中路XXX号XXX层A2号的经营场地(以下简称系争商铺)租赁给原告，租期自2017年7月16日至2019年7月15日。原告按约向被告支付两个月的房租44,000元、押金44,000元、进场费70,000元等费用，全部费用转入吴淑萍账户。原告加盟顾一碗品牌经营餐饮生意，并为此支付加盟费8万元。2017年9月28日，原告承租商铺所在5楼美食城电源被关闭，无法营业，原材料全部报废。经与被告协商，被告再三推脱不予解决，并告知不再履行合同，后商铺所在通道也被封锁，至今无法营业。原告的合同目的无法实现，被告已构成根本违约。另，原告所有打款均汇至吴淑萍个人账户，其与浦缘餐饮的财产出现混同，应承担连带责任。故原告提起上述诉请。浦缘餐饮辩称，不同意原告诉讼请求。双方签订的是联营合同，原告不具有餐饮经营的资质，其只是加入了美食城，在美食城的管理指导下进行经营，故双方不是单纯的租赁关系。目前系争商铺所在美食城已被第三人西南明园强行拆除，合同无法继续履行，在协商一致的情况下，可以解除合同，但合同是有效的。原告尚欠被告2017年9月16日至27日的租金，按照联营合同之约定，原告应于2017年9月1日前支付2017年9月16日至2017年11月15日的租金，但原告于9月28日才支付2017年9月28日起至11月27日止的租金，后被告也考虑到原告停电后无法正常经营的情况，已将第二期租金返还原告。基于原告单方要求解除合同的违约行为，押金不予返还，进场费按约不退不赔，故不同意返还进场费。联营合同还约定，若原告对系争商铺进行装修应当征得被告书面同意，原告未向被告提出装修申请，且被告提供的系争商铺本身已有装修并附带经营所需基本设施设备，故被告对装修损失补偿不予认可。此外，2017年9月28日，对系争商铺所在楼层的整体停电系第三人共同实施，其他损失应向第三人索赔，与被告无涉。吴淑萍辩称，吴淑萍系浦缘餐饮法定代表人，合同上签字等行为均系职务行为，与原告没有任何法律关系，不应承担共同赔偿等连带责任。西南明园、锦能物业述称，对原告的诉请不发表意见，法院依法判决。系争商铺所在的上海市复兴中路XXX号房屋产权登记在西南明园名下。原被告间联营合同实际为转租合同，应为无效。西南明园将上海市复兴中路XXX号5F(即系争商铺所在楼层)出租给案外人上海奇缘餐饮管理有限公司(以下简称奇缘餐饮)，合同约定未事先征得出租方书面同意，不得将该房屋部分或全部转租给他人。浦缘餐饮与奇缘餐饮系两家独立公司，浦缘餐饮就系争商铺所在房屋无权对外签署联营合同，联营合同效力由法院依法认定。两第三人一直认为经营方是奇缘餐饮，直至发某诉讼才得知存在转租事实。因奇缘餐饮长期拖欠西南明园租金等，西南明园依据合同之约定于2017年9月28日采取停电措施，并于2017年10月底收回上海市复兴中路XXX号5F房屋。目前，该房屋已另行出租。本院经审理认定事实如下：西南明园系上海市复兴中路XXX号房屋的所有权人。2015年5月25日，西南明园(出租方、甲方)与案外人奇缘餐饮(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同(商业专用)》(以下简称租赁合同)，约定甲方将上海市复兴中路XXX号5F出租给乙方，并委托锦能物业进行统一物业管理。乙方向甲方承诺，租赁该房屋用途作餐饮使用。乙方在承租该房屋后拟向工商主管部门申请设立有限公司，并以/公司(系暂定名，具体企业名称以该房屋所在地工商主管部门核准为准，以下简称新公司)的名义进行经营。新公司的工商注册手续办理完成后，由新公司承接乙方在本合同项下所有的权利和义务，乙方承担连带保证责任。乙方同意并承诺：在乙方取得上述新公司工商登记注册之日起15个工作日内，将其营业执照复印件提供给甲方，与甲方办理本合同(包括附件)承租人的变更手续(即承租人从乙方变更为新公司，由新公司在本合同承租人处加盖公章变更即生效)，新公司在本合同承租人处加盖公章之同时，乙方自动变更为新公司(即新承租人)的连带责任保证方，为新公司履行本合同义务承担连带保证责任。房屋租赁期自2015年6月1日起至2020年5月31日止。除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在合同期内，未事先征得甲方的书面同意，不得将该房屋部分或全部转租给他人，也不得将该房屋转包、出借、抵押或设立留置权、与他人交换或共同使用或其他一切非乙方自用的行为(包括但不限于股东或关联企业之间本合同项下的权利义务的转让)。如乙方关联企业/和/或/，在本合同生效后实际使用该房屋并交付租金，则必须事先与甲方另行签订租赁主体变更协议并继续履行本合同，除租期为本合同剩余租期外，其余条款不变，除非双方另有约定的，依该约定。本合同乙方承担连带担保责任。否则不得变更，视为擅自转租，此时第三方向甲方所支付的租金、物业费等各项费用，视为乙方委托他人付款，甲方的收款行为并不视作已经认可乙方的转租行为，且甲方有权解除本合同，收回该房屋，乙方按合同约定向甲方承担违约责任。租赁合同还对租金、支付方式和期限、保证金和其他费用、解除条件及违约责任等做了约定。租赁合同尾部，西南明园、奇缘餐饮分别在出租方、承租方处盖章确认。浦缘餐饮经工商管理部门核准于2016年2月25日设立。此后，浦缘餐饮在上海市复兴中路XXX号5F经营餐饮。嗣后，浦缘餐饮对该楼层进行分割，并对外签订多份联营合同。2017年5月28日，浦缘餐饮(管理方、甲方)与王雪梅(经营方、乙方)签订联营合同，约定甲方将系争商铺与乙方共同做经营使用，乙方愿意承担该场地的租金。租赁用途：乙方承租该场地仅限于经营餐饮，品牌顾一碗，经营品类馄饨、烧卖。乙方租赁甲方的商铺从事经营行为实行联合经营、独立核算，因经营所产生的各项税费由乙方独立承担，自行缴纳。本合同租期为贰年，即自2017年7月16日起至2019年7月15日止。月租金总额22,000元，乙方签订该合同当日，须将2017年7月16日起至2017年9月15日止的租金44,000元，一次性支付给甲方。租期内以后的租金支付方式为每两个月收一次租金，租金到期前15日收取。甲乙双方约定，商场进场费70,000元。进场费不退不赔。甲乙双方按有关规定各自负担应缴税费及行政性收费。乙方经营中自身产生的各种税费及政府行政性收费均由乙方自行承担。甲乙双方约定公共区域水、电、空调费等公共费用全部由商户平摊。乙方须于本合同签署同时，向甲方一次性缴纳44,000元作为履约保证金。本合同期满90天后，如乙方完全履行本合同，甲方将无息返还保证金；如因乙方原因致使甲方或其他第三方蒙受损失、出现消费者投诉，或因乙方违反装修管理规定、损坏租借器具等而产生的罚款、违约金、赔偿金，以及未按规定时间缴纳租金、物业费、广告宣传费等任何费用，乙方现同意甲方直接从履约保证金中扣除，无需通知乙方。在租期内，因乙方原因单方提前终止本合同并撤场，则无权收回已支付的保证金，该保证金归甲方所有。乙方在本合同场地(店内)经营所需证照由甲方提供。甲方对租赁场地进行统一设计、装修施工。若乙方对租用区域进行设计装修，设计方案须经甲方书面同意，以维持广场整体水平。发某变化或更改需提前向甲方提出申请，经甲方书面同意后实施。若甲方正式营业后乙方需要对所租区域进行设计装修，必须提前按甲方相关规定办理手续，取得甲方书面同意后，方可按甲乙双方商定的施工方案施工，费用由乙方自行承担，且不得损害原有建筑结构的安全。乙方所在档口经营所需设备、设施由乙方自行负责解决，但设备明细应经甲方确认。乙方自备设备需具备相应证书，如灶具需经煤气公司出具检验合格证件。乙方工作人员发某的一切费用(包括工资、奖金、福利、劳动保险、医疗保险的缴纳、服装等)概由乙方自行负责。在双方合同期满或提前终止时，乙方应搬走属于乙方的物品，并应将营业场地以良好、清洁、可供出租的状态交付给甲方。因出现非甲方能及的情况使房屋设施的正常运行或公用事业的正常供应连续中断超过30天，严重影响乙方正常使用该房屋的，有权终止本合同，在这种情况下，甲方仅需将履约保证金及乙方预缴的租金无息退还乙方，而无需向乙方支付任何其他违约金或赔偿金。乙方将本合同所涉费用打款至以下吴淑萍账号(账号略)。合同签订后，王雪梅向浦缘餐饮支付了2017年7月16日至2017年9月15日租金44,000元、履约保证金44,000元，以及进场费70,000元；浦缘餐饮出具收条确认收到上述各项款项。2017年9月28日，王雪梅向浦缘餐饮支付了2017年9月28日至2017年11月27日的租金44,000元。王雪梅与浦缘餐饮均确认，因2017年9月28日西南明园对系争商铺所在楼层采取停电措施，故浦缘餐饮已将第二期租金44,000元退还王雪梅。审理中，西南明园称，因奇缘餐饮欠付租金等金额较大，故于2017年9月28日对系争商铺所在楼层采取了停电关停措施。原、被告对此均予以确认。2017年10月底，西南明园收回了系争商铺所在楼层，后已对外重新出租。2017年12月，西南明园诉至本院[案号：(2017)沪0104民初30462号]，要求解除与奇缘餐饮签订的房屋租赁合同，并要求奇缘餐饮支付拖欠的租金及滞纳金、物业管理费及滞纳金、免租期内租金、水电费及合同解除违约金等。该案尚在审理中。以上事实，除原、被告及第三人庭审陈述外，另有上海市房地产权证、房屋租赁合同、联营合同、收条、转款记录等证据证实，本院予以认定。审理中，西南明园表示其与案外人奇缘餐饮就上海市复兴中路XXX号XXX层(即系争商铺所在楼层)签订了租赁合同，承租人应为奇缘餐饮而非被告，在未经西南明园书面同意的情况下，奇缘餐饮不得将租赁房屋转租他人，浦缘餐饮无权就系争商铺对外签署联营合同。浦缘餐饮辩称，租赁合同约定，奇缘餐饮承租房屋后拟设立新公司，并由新公司承接租赁合同项下的所有权利和义务，浦缘餐饮即为租赁合同中所指的“新公司”。审理中，原告称其在租赁系争商铺后，征得被告同意后对系争商铺进行了装修，并提供微信聊天记录、邮件、装修前后照片、向案外个人的转账记录等证据。对此，被告不予认可。审理中，原告称其承租系争商铺后，加盟“顾一碗”品牌并支付加盟费8万元；因系争商铺于2017年9月28日被停电，导致其发某设备损失、员工工资及宿舍租金损失、物料损失及营业额损失等，并就此提供加盟合同、各项费用转账记录、设备清单、营业额记录等证据。对此，被告不予认可。另，原告当庭称如其重新租赁其他商铺经营，无需另行支付加盟费，但其已无启动资金；其用于经营的设备放置于系争商铺内未取走，因其无资金再开设其他商铺且取走设备后无处可放，故就未取走。本院认为，原告与浦缘餐饮之间的联营合同主要权利义务是浦缘餐饮将系争商铺交付给原告用于经营餐饮使用，“租期为贰年”原告向浦缘餐饮支付固定金额的“租金”。根据约定，除浦缘餐饮提供原告经营所需证照外，经营设备、人员、税费及行政性收费等皆由原告自行负责，其中并无共享利润、共担风险的约定。就联营合同对价交换之给付特征而言，符合房屋租赁合同关系之特定期限的房屋使用权益(占有)与特定数额金钱作为对价交换的特征，而与合作经营之共同承担经营义务、共担经营风险的一般特征相异，因此本案中原告与浦缘餐饮间的法律关系宜认定为房屋租赁合同关系。浦缘餐饮认为双方之间是联营合作关系的辩解，缺乏事实基础，本院不予采纳。法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，即使如浦缘餐饮所述其为租赁合同中的“新公司”，承继了奇缘餐饮在租赁合同中的权利义务，但其未经出租人书面同意转租，违反了合同约定及法律规定，故浦缘餐饮作为无权处分人，擅自将系争商铺租赁给原告，且权利人西南明园拒绝追认，原告与浦缘餐饮签订的联营合同应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。浦缘餐饮应将其依据联营合同收取的履约保证金44,000元予以退还。进场费系浦缘餐饮利用其所持经营执照及租赁房屋现有条件等优势，为原告能够开展经营活动而向其收取的一种费用。考虑到联营合同约定的租赁期间为2017年7月16日至2019年7月15日，原告租赁系争商铺并实际开展经营活动至2017年9月28日，后因西南明园对系争商铺所在楼层采取停电关停措施并收回租赁房屋，原告无法继续开展正常经营活动，故本院按照原告实际使用系争商铺的时间占约定租赁期间的比例，酌情判令浦缘餐饮向原告返还进场费62,800元[计算方式：70,000-70,000×(75天÷730天)≈62,800]。关于装修补偿，原告仅提供现场照片及向案外个人的转账记录等证据，并无相应的装修合同、施工方案及预算报价等证据佐证，且诉讼时系争商铺已不具备装修残值审计鉴定的条件，本院对装修事实及价格难以认定，故原告主张装修损失补偿，不予支持。关于加盟费损失、设备损失、员工工资及宿舍损失、物料损失、营业额损失等，因上述费用均属于经营性损失，系原告在经营中与案外人发某的费用结算，原告并未提供其损失发某及相应金额的充分证据，本院对原告主张的损失事实及金额难以仍定；且原告应在合同无法履行时，及时采取措施减损止损，如重新寻找店面、取回设备、处理物料等。故就原告上述损失赔偿的诉请，本院不予支持。关于原告以吴淑萍作为浦缘餐饮股东及法定代表人，收取原告支付的租赁各项钱款、混同其个人财产及公司财产为由，要求吴淑萍与浦缘餐饮承担连带责任的诉请，本院认为，吴淑萍并非涉案租赁合同的相对方，原告支付的相关租赁费用亦由浦缘餐饮出具收条，原告对此未提出异议；原告亦未提供吴淑萍应以其个人财产对公司债务承担连带责任的充分证据；故本院对原告的该项诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认王雪梅与上海浦缘餐饮管理有限公司就上海市徐汇区复兴中路XXX号XXX层A2号经营场地签订的《复兴楼美食广场联营合同》无效；二、上海浦缘餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向王雪梅返还押金44,000元、进场费62,800元；三、驳回王雪梅的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,748元，由王雪梅负担2,779元，上海浦缘餐饮管理有限公司负担969元。如不服本判决，原、被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄晨辰二〇一八年七月十六日书记员  姚铭潮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。