湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初8724号原告：谢晓萍，女，1954年6月19日出生，汉族，住湖南省桃江县。委托诉讼代理人：张陈鑫，湖南大鲲律师事务所律师。委托诉讼代理人：江玉阳，湖南大鲲律师事务所实习律师。被告：长沙市羽鹰置业有限责任公司，住所地湖南省长沙市雨花区景塘家园安置小区****。法定代表人：王振凯，执行董事。委托诉讼代理人：曾竹，湖南清枫律师事务所律师。原告谢晓萍（以下简称原告）与被告长沙市羽鹰置业有限责任公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年11月29日立案后，被告向本院提出了管辖权异议，本院经审查于2018年2月5日作出了（2017）湘0111民初8724号民事裁定，裁定驳回了被告对本案管辖权提出的异议。被告不服该民事裁定，上诉至长沙市中级人民法院。长沙市中级人民法院经审理后，驳回了被告的上诉，维持了本院上述民事裁定。本案适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张陈鑫、江玉阳，被告的委托诉讼代理人曾竹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢晓萍向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付2015年5月6日起至2016年12月8日止的逾期交房违约金59172元，该违约金以已付房款338321元为基数，按照日万分之三的标准计算583日；2．被告立即向原告支付自2017年3月1日起至2017年7月17日止的逾期交房违约金4702元，该违约金以已付房款338321元为基数，按照日万分之一的标准计算139天；3．被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年11月23日，原告与被告签订了《内部福利房协议》，约定原告购买被告开发的长沙市雨花区井塘村乐尚城项目的4栋1单元1106号商品房屋，总房价338321元。《内部福利房协议》第三条第二款的约定，被告保证于2015年5月5日之前将原告认购的房屋交付给原告；第四条第四款约定，逾期交房的违约金每日按照总房款的万分之五计算。《内部福利房协议》签订以后，原告向被告支付了全部购房款，且被告向原告开具了购房款收据。此后，原告将收据换成了购房款增值税发票。《内部福利房协议》约定的交房期限届满后，被告没有向原告交房，也没有答复何时可以交房。2016年12月9日，被告与原告签订了《长沙市商品房买卖合同》，回收了《内部福利房协议》原件，并于2016年12月8日就《内部福利房协议》约定的逾期交房问题，与原告签订了《长沙市羽鹰置业有限责任公司就乐尚城项目针对柘溪水电站内部员工福利房屋逾期违约金赔偿协议》(以下简称《违约金赔偿协议》)。《长沙市商品房买卖合同》第八条约定，被告应当于2017年2月28日前向原告交付该房屋；该合同第十一条约定，逾期交房的违约金按照日万分之一计算。《违约金赔偿协议》第三条约定，被告于2017年3月10日前按照小户型1000元/月或者大户型1500元/月的标准一次性赔偿19个月的违约金19000元（小户型购房者）或28500元（大户型购房者）；第四条还约定，如被告未按期赔偿前述违约金，则原告有权按照原《协议》的约定，要求被告赔偿逾期交房违约金。然而，《违约金赔偿协议》约定的赔偿时间到期以后，被告并未赔偿前述违约金。《长沙市商品房买卖合同》约定的交房期限届满后，被告也没有向原告如期交房，直到2017年7月17日，被告才向原告发出收房短信，通知原告收房。被告长沙市羽鹰置业有限责任公司辩称，两项诉讼请求中的违约金标准均过高，请求调整至日万分之一以下。认可原告主张的第一项诉讼请求中违约金的计算时间、基数无异议；对原告第二项诉讼请求中的计算时间无异议，计算基数应为《长沙市商品房买卖合同》约定的房屋总价款。经审理查明，2012年11月23日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订了一份《内部福利房协议》，其中约定：乙方认购甲方开发的长沙市雨花井塘村乐尚城项目中的4栋1单元1106号房屋，总价款为338321元；甲方保证于2015年5月5日之前将乙方认购的房屋交付乙方；如甲方逾期交房，则按逾期每日总房款的万分之五向乙方支付违约金。此后，原告向被告支付了认购款项338321元。2016年12月8日，因被告未按时向原告交付房屋，被告作为甲方，原告等多名购房者作为乙方，双方签订了一份《违约金赔偿协议》，其中载明：甲方安排乙方于2016年12月10日前完成正式购房合同的签订；乙方购房户型分为大户型和小户型两种户型，甲方逾期违约金按照大户型1500元每月，小户型1000元每月的标准于2017年3月10日前一次性赔偿给乙方，逾期时长为2015年5月5日至2016年11月30日，逾期19个月，共计576天，小户型逾期违约金为19000元，大户型逾期违约金为28500元；如甲方未按协议承诺时间完成对乙方的赔偿，乙方保留对甲方按原内部福利房协议约定赔偿标准追偿的权利。2016年12月9日，被告作为出卖人，原告作为买受人，双方签订了一份《长沙市商品房买卖合同》，其中约定：原告购买被告开发建设的位于长沙市雨花区，房屋总价款为337401元，原告于合同签订之日支付全部购房款；被告在2017年2月28日交付该商品房；如逾期交房，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。此后，被告向原告开具了金额为337401元的房款发票。2017年7月17日，被告通知原告办理案涉房屋的交房手续。原告于2017年11月29日诉至本院。以上事实，有《内部福利房协议》、《违约金赔偿协议》、《长沙市商品房买卖合同》、《房款收据》、房款发票、收房短信息截图等证据以及开庭笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为原告主张的违约金计算基数及标准是否适当。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及第一百一十四条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，合同双方当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，经一方当事人请求，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素对违约金予以调整。本案中，综合双方当事人签订的《违约金赔偿协议》以及实际案情，本院酌情将原告第一项诉讼请求中的违约金计算标准核减为每日万分之一点五。综合案情，该项违约金计算的截止日应为2016年12月8日。因此，该时段为违约金应计算为29586.17元（338321元×583日×0.015%/日），原告主张超出部分本院不予支持。此外，因《长沙市商品房买卖合同》已明确约定逾期交房违约金的计算基数为该合同约定的实际总房价款337401元，故原告第二项诉讼请求中的逾期交房违约金应计算为4689.87元（337401元×139日×0.01%/日），原告主张超出部分，本院不予支持。以上两项合计为34276.05元（29586.17元+4689.87元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告长沙市羽鹰置业有限责任公司于本判决生效之日起7日内支付原告谢晓萍逾期交房违约金34276.05元；二、驳回原告谢晓萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1397元，因适用简易程序减半收取698.50元，由原告谢晓萍负担300元，被告长沙市羽鹰置业有限责任公司负担398.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  欧阳毅二〇一八年七月六日书记员  廖薇薇附：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。