四川省西昌市人民法院民 事 判 决 书(2018)川3401民初1217号原告：四川汇丰物业服务有限公司西昌分公司。营业场所：四川省西昌市。负责人：吴雪芳，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：龙江南，四川毫达（凉山）律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：王道斌，四川毫达（凉山）律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。被告：徐忠惠，女，汉族，四川省冕宁县人，村民，现住四川省西昌市（法定住址：四川省冕宁县）。被告：熊全明，男，汉族，湖北省麻城市人，村民，现住四川省西昌市（法定住址：湖北省麻城市）。二被告共同委托诉讼代理人：张煜，四川能言律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告四川汇丰物业服务有限公司西昌分公司（以下简称：汇丰物业西昌分公司）与被告徐中惠、熊全明物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案后，依法适用普通程序于2018年4月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人龙江南、被告徐忠惠、熊全明及其共同委托诉讼代理人张煜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汇丰物业西昌分公司向本院提出诉讼请求：１．判令被告立即停止违约行为并采取补救措施拆除“领地凯旋国际公馆”6幢2单元403号房屋外立面防护栏并恢复原状；２．本案全部诉讼费用均由被告承担。审理过程中，原告将诉讼请求1明确为：判令被告立即停止违约行为并采取补救措施,拆除“领地凯旋国际公馆”6幢2单元403号房屋影响观瞻性的客厅阳台防护栏并恢复原状。事实和理由：原告系“领地凯旋国际公馆”前期物管，被告是该物业6幢2单元403号业主，双方于2015年7月22日签订了《前期物业服务协议》、《临时管理规约》，2017年2月16日双方签订了《室内装饰装修管理服务协议》、并在《装饰装修告知事项、注意事项及禁止行为说明书》上签字。《临时管理规约》第十五条约定“本物业管理区域内的业主、使用人应当遵守……本物业管理区域《房屋使用说明书》的约定……”，第十六条规定“业主、使用人在使用物业中，禁止下列行为：……（十二）擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架、晾衣架等其他结构…”。《装饰装修告知事项、注意事项及禁止行为说明书》禁止行为第7条规定“为保持小区整体的观瞻性，不得安装防护栏、雨棚、封闭阳台……”。现被告无视相关规约擅自在房屋外立面做防护栏，违反了之前签订的相关规约、损害全体业主的利益，同时也损害小区整体观瞻性。现特向法院起诉，请求法院查清事实，依法判如所请。被告徐忠惠、熊全明共同辩称：1、原告所述与事实不符，原告与二被告确实签订有《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《室内装饰装修管理服务协议》及《装饰装修告知事项、注意事项及禁止行为说明书》，但以上规约、协议及说明书均是原告单方提供的格式样本，原告就规约、协议、说明书的具体内容并未向二被告作重点提示和说明，且是在原告单方胁迫下签订的，谁家不签订，谁家就不能拿房门钥匙，就无法对房产进行装饰装修并入住；2、二被告及其他小区业主在入住“领地凯旋国际公馆”后，物业服务质量越来越多的问题出现（如安全隐患、下雨时房屋飘进雨水等），严重影响到二被告的生活，二被告及小区其他业主多次找到原告反映问题，原告在征集（民意调查）入住小区业主过半数以上均一致要求安装防护栏及雨棚，原告请示相关领导后原告工作人员于2017年8月2日通过业主微信群发布可以安装的通知，该通知实际上是对《临时管理规约》、《室内装饰装修管理服务协议》及《装饰装修告知事项、注意事项及禁止行为说明书》内容的变更，原告对安装的规格及尺寸做了规定（均不能超出墙面60公分），二被告在接到该通知后才找安装公司的人员到实地量尺寸进行安装，而且按原告的管理规定如果二被告不在原告处取得《装修进场通知书》二被告的安装材料根本无法进入小区，更说不上安装。综上，二被告的行为是事先得到原告认可的，望法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。本案在审理过程中，原告汇丰物业西昌分公司为支持自己的诉讼请求提交了以下证据：1、照片复印件一份，以证明二被告违反约定在6-2-403号房屋外立面私自搭建防护栏；2、《业主入住信息登记表》、《消防安全责任书》、《房屋交接物品领取签收表》、2015年7月22日《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、2017年2月16日《室内装饰装修管理服务协议》、《装饰装修告知事项、注意事项及禁止行为说明书》复印件各一份，以证明二被告是领地凯旋公馆房号6-2-403的业主，自签订《消防安全责任书》之日起，二被告为物业区域消防安全责任人，被告徐忠惠领取了房屋进户钥匙、电卡、《业主手册》、《装修服务指南》、《住宅使用说明书》等相关物品、资料，从2017年3月4日起，二被告知悉不能在房屋外立面安装雨棚、防护栏，原、被告签订的相关合同均约定为保持整体观瞻性，业主不得安装防护栏、雨棚、封闭阳台，二被告擅自安装防护栏的行为违反了相关约定。被告徐忠惠、熊全明对原告汇丰物业西昌分公司提交的证据提出以下质证意见：对证据1的证据三性无异议，对证明目的有异议，认为安装防护栏得到原告准许；对证据2中《业主入住信息登记表》的证据三性无异议，对证明目的有异议；对证据2中《消防安全责任书》的证据三性及证明目的均无异议；对证据2中《房屋交接物品领取签收表》的真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的；对2015年7月22日《前期物业服务协议》的证据三性无异议，对证明目的有异议，认为该协议约定原告可以进行劝阻，而未约定原告可就争议事实向法院起诉；对证据2中的《临时管理规约》的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该规约未明确约定防护栏、雨棚禁止安装且被告未看到《房屋使用说明书》；对证据2中《室内装饰装修管理服务协议》认为已过期与本案无关联性；对证据2中的《装饰装修告知事项、注意事项及禁止行为说明书》认为是原告单方制作，二被告是2015年7月22日才与原告签订了《物业前期服务协议》等，但该说明书在2015年1月1日作出，该说明书中的禁止行为是“霸王条款”、格式合同。被告徐忠惠、熊全明为支持自己的反驳主张提交了以下证据：1、微信聊天截图复印件一份，以证明：（1）原告向小区业主征集过是否可以安装防护栏、雨棚并在小区业主群告知业主可以安装，该调查行为是公司行为；（2）原告客户主管刘英告知业主可以安装防护栏及雨棚；2、《凯旋国际公馆户内特殊装饰装修材料使用说明》照片复印件一份，以证明无论业主安装什么都必须经过原告同意，出具进场通知书且该照片上也有防护栏；3、视频录像光盘一张，以证明原告物业服务质量存在安全隐患。原告汇丰物业西昌分公司对被告徐忠惠、熊全明提交的证据提出以下质证意见：对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，认为根据聊天内容看是在不出意外情况下业主才可安装防护栏、雨棚，不能说明双方对合同进行变更；对证据2的真实性无异议，对证明目的有异议，认为双方约定安装防护栏、雨棚是附条件安装，必须经80%的业主同意才能安装，该说明书不足以说明原告同意安装，原告只同意在生活阳台安装，在客厅阳台不能安装；对证据3认为与本案无关联性。被告徐忠惠、熊全明于2018年4月1日向本院提交调取证据申请，申请向原告调取《小区业主信息采集表》及《安装进出条》，以证明案涉小区业主过半数通过安装防护栏，小区业主才进行防护栏的安装，小区业主拉防护栏进入小区进行安装是经原告门岗查验，在原告门岗处签署放行条，得到原告放行允许后才安装的。本院经审查同意并向原告调取，原告书面回复：因《小区业主信息采集表》不是原告制作、不是原告保存，现无法提供，《安装进出放行条》是针对出小区物品才签，进小区物品没有放行条，无法提供。被告徐忠惠、熊全明对原告汇丰物业西昌分公司无法提供《小区业主信息采集表》及《安装进出条》的质证意见：从二被告提交的微信聊天记录和原告庭审陈述可以看出，原告应当持有《小区业主信息采集表》及《安装进出条》，如果原告不提供，应当作出不利于原告的裁判。根据当事人的上述举证、质证意见，本院对当事人提交的证据材料认证如下：原告提交的证据1，因二被告对其证据三性均无异议，本院对其真实性及证明力予以确认；证据2中的《消防安全责任书》因二被告无异议，本院对其真实性和证明力予以确认；证据2中的《业主入住信息登记表》真实、客观，且二被告对其真实性无异议，仅对证明目的有异议，但该证据能够证明案涉房号为6-2-403的房屋业主为二被告的事实，本院对该证据的真实性和证明力予以确认；证据2中的《房屋交接物品领取签收表》客观、真实，虽二被告对其证明目的有异议，但未举证予以否定，本院对其真实性及证明力予以确认；对证据2中的《前期物业服务协议》、《临时管理规约》，因二被告对其真实性无异议，本院对其真实性及证明力予以确认，该证据能够证明原告在上述协议和规约中约定了禁止业主擅自安装防护栏的事实，但不能证明二被告未经原告许可擅自安装防护栏的事实；证据2中的《室内装饰装修管理服务协议》，二被告认为已过期且与本案无关联性，但该协议内容涉及防护栏安装问题与本案具有关联性，且客观、真实，本院对其真实性及证明力予以确认，但不能证明二被告未经原告许可擅自安装防护栏的事实；证据2中的《装饰装修告知事项、注意事项及禁止行为说明书》，该证据的证明目的是二被告于2017年5月2日签收该说明书，该证据第7条约定为保持小区整体观瞻性，业主不得安装防护栏、雨棚，二被告认为该份证据禁止性条款是格式条款，也是原告单方作出的霸王条款，但根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，二被告未举证证明该份证据存在格式条款无效的情形，应承担举证不能的后果，故本院对其真实性和证明力予以确认。被告提交的证据1，原告对其真实性无异议，原告认为聊天内容是在不出意外情况下可以安装，不能说明双方对案涉事项进行变更，但原告未提交证据证明其异议主张，本院不予采信，故本院对该证据的真实性及证明力予以确认；证据2，原告对其真实性无异议，但对证明目的有异议，认为双方约定安装防护栏、雨棚是附条件的，必须80%的业主同意安装才能安装，该证据不足以说明原告同意安装，但原告未提供证据证明其异议主张，本院不予采信，故本院对其真实性、证明力予以确认；证据3，原告对其关联性有异议，二被告对证据来源及制作过程合法性无法证实，且内容与本案无关联性也无其他证据佐证，本院对其真实性及证明力不予认可。对二被告申请本院调取的《小区业主信息采集表》及《安装进出放行条》，因二被告提交的微信聊天截图复印件能证明原告就是否同意安装防护栏一事向业主进行过征询签字，且业主签字已经过半，同时聊天记录载明：“到时拉防护栏进来时门岗会看，如果没有的话就拉不进来”，《凯旋国际公馆户内特殊装饰装修材料使用说明》照片复印件载明“为维护全体业主的利益，使阁下的房屋实现保值增值的目的，在您装修期间，以下装修材料器具（包括但不限于）：大理石、花岗石、塑钢、铝合金、阳光棚、阳光板、大型防腐木（做花架用）、钢材、批量碎石和红砖、铁花、铁艺、雨棚、不锈钢、防护栏、大锤、二锤，进入小区前需到服务中心备案确认”，二被告提交的上述证据能够证明原告持有《小区业主信息采集表》及《安装进出放行条》，现原告无正当理由拒不提供，且该两份证据证明内容不利于原告，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”本院对二被告申请向原告调取的《小区业主信息采集表》及《安装进出放行条》真实性及证明力予以确认，推定二被告据以主张成立。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告徐忠惠、熊全明系夫妻关系。2015年7月22日，原告汇丰物业西昌分公司（乙方）与被告徐忠惠、熊全明（甲方购房人）签订《前期物业服务协议》，该协议载明“物业类型：电梯住宅；坐落位置：西昌市建昌二环路‘领地凯旋国际公馆’6幢2单元403室”。该协议约定：“…第十三条甲方的权利义务…7、甲方应遵守国家有关法令和规定，有义务维护楼房之整体美观。不得在楼房之外墙和阳台架设招牌、檐蓬、托架、晾衣架、花栏等，不得改变或损坏原有房屋的结构外观和公共设施，不得改变房屋及配套设施的使用功能；坚决制止违章占地、违章乱搭乱建及破坏小区房屋总体规划的行为……11、甲方如需进行房屋装饰装修，须遵守建设部110号文件中相关规定并到乙方办理装修申报手续和签订《装饰装修管理服务协议》，交纳委托乙方同意清运的装修建渣外运费等相关费用，不得改变或损坏原有房屋的结构外观和公共设施，不得改变房屋及配套设施的使用功能……第十四条乙方权利义务……5、对业主和物业使用人违法法规、规章及《临时管理规约》的行为，进行劝阻，并视情况提请有关部门处理…第二十四条：本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方选择以下第2种方式处理，且产生的律师费、仲裁（诉讼）费等由败诉方承担；（一）提交凉山仲裁委员会仲裁；（二）依法向西昌市人民法院起诉”。同日，二被告在《临时管理规约》的附件2《承诺书》买受人签章处签字捺印，《承诺书》载明“本人（单位）已详细阅读并理解建设单位制定的本《临时管理规约》，同意遵守本规约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。特签署本承诺书”。《临时管理规约》载明“……第十五条……（二）进行室内装饰装修时，遵守法律法规的规定，在工程开工前，应当事先告知物业服务企业，并与其签订室内装饰装修管理服务协议；遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修禁止的行为……第十六条……（三）擅自改变房屋建筑及其设施设备外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）……（十二）擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳光帘、遮蓬、花架、晾衣架等其他结构，不按指定位置安装空调外机且不进行滴水处理”。被告徐忠惠填写了《业主入住信息登记表》，并在《消防安全责任书》消防安全责任人处签名捺印，在《房屋交接物品领取签收表》上签字确认。2017年2月16日，被告徐忠惠作为业主方与原告签订《室内装饰装修管理服务协议》，该协议约定“……3.4.6为保持小区整体的观瞻性，不得安装防护栏、雨棚、封闭阳台。未经物业服务中心的书面许可，不得搭建其他任何户外设施。……3.4.16如需进行高空作业，应提前报物业服务中心审批，并自行做好相关防护措施……3.8.1对所有违规违约行为，物业装修管理人员将采取以下措施处理：A、收缴违规施工人员的装修人员出入证，开具《装饰装修违规整改通知单》，禁止其入场。……5、未尽事宜，双方协商解决。协商不成，可向物业所在地人民法院提起诉讼。……”。同日，被告徐忠惠在《装饰装修告知事项、注意事项及禁止行为说明书》业主处签名捺印，该说明书载明：“……3、禁止行为……7、为保持小区整体的观瞻性，不得安装防护栏、雨棚、封闭阳台（如需封闭阳台，必须要小区80%以上的业主通过）。未经物业服务中心的书面许可，不得搭建其他任何户外设施。……”。2017年7月28日，时任原告客户主管的刘英在微信上告知案涉小区业主“你好，截至昨天签字数据刚好50%，我们还在继续征集，相关数据及项目情况我们也给领导汇报了，不出意外的话，下周五就出通知了。再次温馨提示要请正规商家安装，请大家联系正规的商家进行安装。商家需要提供以下证件方可进入安装：1、门店营业执照复印件；2、法人身份证复印件；3、所有安装工人身份证复印件及意外保险证明；4、高空操作证；5、施工出入证（持本人身份证在物业中心办理）。”业主回复：“可以安了哇，谢谢”。2017年8月2日，案涉小区业主在微信上与时任原告客户主管刘英对话“业主：防盗栏的事咋样了？刘英：业主签字已过半，情况说明已报相关领导，不出意外的话本周会出通知，要统一样式及尺寸。业主：商家选好了吗？刘英：什么商家？业主：做防盗栏的，我们自己找吗？刘英：哦，是的，丹姐，找正规商家哈，需要有我们之前通知的那几样证件，到时拉防护栏进来时门岗会看，如果没有的话就拉不进来，如果实在找不到你们可以先在外面把价格问好了，物业这边有推荐的商家，你们自行选择。本周我们把通知发了后你再订做哈。业主：恩，请尽快。刘英：商家的营业执照复印件，法人身份证复印件，安装工人身份证复印件及意外保险证明，高空操作证（至少提供一个）”。原告制作的《凯旋国际公馆户内特殊装饰装修材料使用说明》载明“为维护全体业主的利益，使阁下的房屋实现保值增值的目的，在您装修期间，以下装修材料器具（包括但不限于）：大理石、花岗石、塑钢、铝合金、阳光棚、阳光板、大型防腐木（做花架用）、钢材、批量碎石和红砖、铁花、铁艺、雨棚、不锈钢、防护栏、大锤、二锤，进入小区前需到服务中心备案确认”。2018年1月，二被告在得知原告向业主征求是否同意安装防护栏意见时有小区业主过半同意安装，且原告同意安装防护栏后，在该小区已有业主安装防护栏的情形下在小区外定制防护栏拉入“领地凯旋国际公馆”安装至6幢2单元403室房屋生活阳台、客厅阳台。另查明，案涉“领地凯旋国际公馆”小区截止本案开庭审理时已有40余户安装了防护栏，且未成立业主委员会。本院认为，原告与二被告在2015年7月22日签订的《前期物业服务协议》及二被告签署的《承诺书》、被告徐忠惠作为业主与原告在2017年2月16日签订的《室内装饰装修管理服务协议》、《装饰装修告知事项、注意事项及禁止行为说明书》系双方真实意思表示，且未违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效，且原告作为上述合同当事人，诉讼主体适格。本案争议焦点：1、合同约定能否安装防护栏、雨棚是否附条件；2、《室内装饰装修管理服务协议》及《装饰装修告知事项、注意事项及禁止行为说明书》中不得安装防护栏、雨棚、封闭阳台的格式条款是否无效；3、案涉合同中有关禁止安装防护栏、雨棚的约定应当认定为部分变更还是全部变更。焦点1，原告认为，原、被告之间签订的相关合同及规约，对于业主是否可以安装防护栏、雨棚是附条件的，即必须经80%的业主同意才能安装，且原告认为业主安装防护栏、雨棚是对建筑物及其附属设施的改建、重建，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意才能安装。但第一，无论在《前期物业服务协议》、《临时管理规约》还是《室内装饰装修管理服务协议》中均无明确约定须经80%的业主同意才可安装防护栏、雨棚，在《装饰装修告知事项、注意事项及禁止行为说明书》中约定的：“……7、为保持小区整体的观瞻性，不得安装防护栏、雨棚、封闭阳台（如需封闭阳台，必须要小区80%以上的业主通过）。……”仅是对封闭阳台约定须经小区80%以上业主通过，而非对安装防护栏、雨棚作附条件约定；第二，原告认为根据《中华人民共和国城市容貌标准》3.0.4：“建（构）筑物不得违章搭建附属设施。封闭阳台、安装防盗窗（门）及空调外机等设施，宜同意规范设置。电力、电信、有线电视、通讯等空中架设的缆线宜保持规范、有序、不得乱拉乱设”之规定可知，封闭阳台、安装防护栏、雨棚是在建筑物搭建附属设施行为，是对建筑物的重建、改建，但《中华人民共和国城市容貌标准》制定宗旨是为了加强城市容貌的建设与管理，创造整洁、美观的城市环境，且该标准也未明确安装防护栏、雨棚属于禁止行为，表述的是宜规范设置。综上，原、被告之间签订的相关合同及规约，对于业主是否可以安装防护栏、雨棚未附条件。焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，二被告未举证证明存在格式条款具有合同法第五十二条和五十三条规定的情形，应承担举证不能的后果；原告在合同、规约中禁止安装防护栏、雨棚的约定，不存在免除其责任、加重二被告责任、排除二被告主要权利的情形，故本院对二被告抗辩理由不予采信。综上《室内装饰装修管理服务协议》及《装饰装修告知事项、注意事项及禁止行为说明书》中不得安装防护栏、雨棚、封闭阳台的格式条款有效。焦点3，在审理过程中，原告承认准许二被告安装生活阳台防护栏，该承认应当认定为是对案涉合同、规约中有关禁止业主安装防护栏约定的变更，是对合同权利义务的变更，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”之规定，二被告无需对该合同变更另行举证证明。其次，原告辩称考虑到实际情况，只是准许安装生活阳台防护栏、禁止安装客厅阳台防护栏，是对其合同权益的让渡即是对禁止安装防护栏约定的部分变更，但原告未举证予以证明该反驳事实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”之规定，本院对其主张不予采信。再次，结合二被告提交的微信记录，时任原告的客户主管刘英前后两次与案涉小区业主交流是否准许安装防护栏一事时，均未提及原告只准许安装生活阳台防护栏、禁止安装客厅阳台防护栏一事，且二被告运防护栏进小区安装，系经原告门岗查验放行进入，原告也未举证证明门岗对防护栏安装位置进行区分查验放行。综上，根据二被告提供的证据及原告的承认，经本院审查并结合相关事实，确信原、被告案涉合同、规约中禁止业主安装防护栏的约定经双方完全变更为准许业主安装防护栏这一事实存在高度可能性，本院予以确认。综上所述，原、被告之间签订的相关合同及规约，对于业主是否可以安装防护栏、雨棚未附条件，也不存在格式条款无效情形，案涉合同、规约中禁止业主安装防护栏的约定经双方完全变更为准许业主安装防护栏。二被告根据变更后的合同约定安装防护栏的行为不构成违约，故对原告请求判令二被告立即停止违约行为并采取补救措施拆除“领地凯旋国际公馆”6幢2单元403号房屋外立面客厅防护栏并恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条第二款、第四十条、第七十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款、第七十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第二款、第九十二条第一款、第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告四川汇丰物业服务有限公司西昌分公司的全部诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告四川汇丰物业服务有限公司西昌分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。审判长  王文荣审判员  马 英审判员  崔 瑛二〇一八年六月二十九日书记员  黄 瑶附本判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。