河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0702民初2136号原告(反诉被告)：刘玉梅，女，汉族，1933年3月27日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：张建依（刘玉梅女儿），女，汉族，1953年4月16日出生，住新乡市。被告（反诉原告）：新乡市盛润房地产开发有限公司，住所地新乡市和平北路**。法定代表人：王蓬，总经理。委托诉讼代理人：邢凤仙，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘德春，女，该公司员工。原告（反诉被告）刘玉梅诉被告（反诉原告）新乡市盛润房地产开发有限公司（以下简称盛润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉梅的委托诉讼代理人张建依，被告盛润公司的委托诉讼代理人邢凤仙、刘德春到庭参加审理。本案现已审理终结。本诉原告刘玉梅诉称，2010年5月，经原、被告双方达成合意，原告订购被告开发的位于新乡市化工路与××大道交叉口盛世年华二期ABC座南3单元12层西南户（031210）号房屋。原告于2010年5月30日向被告交纳购房款100000元；2010年6月4日交纳购房款44000元；2010年9月9日交纳房款108000元；2010年10月26日交纳购房款72000元，累计共交纳324000元购房款。2010年9月13日，双方签订了编号为2010-017968号《商品房买卖合同》(以下简称购房合同)，并在新乡市房地产交易中心登记备案。根据双方签订的购房合同，房屋面积136.37平方米，总房价347198元。同时约定原告“分期付款：首期楼款144000元须于2010年6月4日前付清；二期楼款108000元须2010年9月9日前付清；三期楼款72000元须于主体封顶前付清；四期楼款23198元须于交房前付清。”合同第8、9、11条约定，被告于2012年5月31日前，应按照国家规定将具备第5种条件的合格商品房，书面通知原告，交付原告使用。达不到上述条件，被告从2012年6月1日起至交付之日止，以原告已实际支付房价款，按日万分之一计算支付违约金。原告已按合同约定如期交纳了前三期房款324000元，又陆续交纳住房维修金、契约、煤气安装费、有限电视安装费等共计18134.16元。但是，被告至今没有履行合同约定的义务，该商品房仍没有达到国家规定的支付使用条件，也没有书面通知原告办理房屋交付手续，已构成违约，应承担违约责任。2012年6月后，原告多次口头催促被告履行合同，但被告均以手续正在办理为由推诿。被告的违约行为给原告造成了巨大经济损失。请求人民法院依法判令：1、被告按照双方签订购房合同的约定，以原告向被告已交付房价款324000元为基数，从2012年6月1日起，截至被告实际交付原告商品房之日止，按日万分之一的比率，支付原告逾期交房违约金（截至2017年5月1日，被告应先期向原告支付违约金共计58158元）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。本诉被告盛润公司辩称，被答辩人说的数字是怎么得出的答辩人不知道，答辩人现在不应给对方支付违约金，被答辩人还应给答辩人支付违约金。被答辩人第四期房款没有给答辩人，理由是被答辩人同时在答辩人单位购买了2套房产，还有一套房产是中间楼南2单元7楼西南户，在2012年11月30日已经办理入住手续，因本案所涉房屋与其是同期交房房屋，所以答辩人已经履行了交房手续。反诉原告盛润公司诉称，2010年9月13日，反诉原告与反诉被告签订了购房合同,约定房屋面积136.37平方米，总房价347198元。反诉被告在累计交纳324000元后，剩余房款23198元和反诉原告代垫付的空调费用20456元至今仍未交纳。工程竣工已达五年之久，90%业主已经入住。反诉原告多次电话通知反诉被告交纳剩余房款和代垫空调费用，反诉被告都已种种理由推诿，迟迟不予交纳。根据双方签订的购房合同第七条第一款中的第（2）项，反诉被告的行为已经构成违约，给反诉原告造成了很大的经济损失。请求人民法院依法判令：1、反诉被告交纳剩余房款23198元并支付逾期交纳房款的违约金，以23198为基数，按日万分之一的比率从2012年6月1日开始计算至交清之日止；2、反诉被告交纳反诉原告代垫付的空调款20456元及利息，按照中国人民银行同期贷款利率从2012年6月1日开始计算至交清之日止；3、反诉费用由被反诉人承担。反诉被告刘玉梅辩称，盛润公司要求没有法律依据，根据合同第7条规定，答辩人是按期付款，只是最后一期没有支付，没有支付的原因是其没有交房，关于空调款问题，在合同中没有明确约定，房子还没有交，怎么会有空调款，请求法院驳回其反诉请求。经审理查明，2010年9月13日，原、被告签订了编号为2010-017968号《商品房买卖合同》，原告订购被告开发的位于新乡市化工路与××大道交叉口盛世年华二期ABC座南3单元12层西南户（031210）号房屋。合同约定房屋价款为347198元及被告应于2012年5月31日前交付房屋（逾期交房则按照已支付价款日万分之一支付违约金）。原告于2010年5月30日向被告交纳购房款100000元；2010年6月4日交纳购房款44000元；2010年9月9日交纳房款108000元；2010年10月26日交纳购房款72000元，累计共交纳324000元购房款（未交房款23198元）。2014年3月5日，监理及勘察等部门出具工程竣工验收报告。被告之后通知各业主进行了交房，原告认为房屋系违章建筑，拒绝收房，故起诉至法院，被告以原告未交齐房款及空调费等理由提起反诉。另查明，被告因建设盛世年华小区时存在违章建筑，规划部门对其进行了罚款处罚。现盛世年华小区已有部分入住业主办理了房产登记手续。按照合同约定，被告支付违约金应从2012年6月1日起至2017年5月1日(原告主张计算至2017年5月1日)共计1765天，原告已交房款324000元，即324000元×1?×1765天＝57186元。认定上述事实的证据材料有原告所提交的商品房买卖合同、交款收据、契税完税证、新乡市城乡规划局《建设工程规划许可证（副本）》、照片、上访文件（编号为LF20170129881）、截屏4张、答复文件、（2017）47号新乡市人民政府《市长办公会议纪要》及被告提交的入住办理、钥匙领用通知书（存根）、验收报告。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，被告未在合同约定的2012年5月31日前交付房屋，已构成违约，故对原告要求被告支付迟延交付房屋违约金57186元（计算至2017年5月1日，2017年5月1日至交付房屋之日止的违约金以324000元为基数按日万分之一计算）的诉讼请求，本院予以支持。因涉案房屋已经通过竣工验收，盛世年华小区已有部分入住业主办理了房产登记手续，房屋符合交付条件，故盛润公司要求刘玉梅支付剩余房款23198元的反诉请求，本院予以支持。盛润公司要求支付逾期付款的违约金，因其违约在先，故对其该项反诉请求，本院不予支持。盛润公司还要求刘玉梅支付空调款，但其未提供证据证明，对其该项反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、新乡市盛润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付刘玉梅迟延交付房屋违约金57186元（计算至2017年5月1日，2017年5月2日至交付房屋之日止的违约金以324000元为基数按日万分之一计算）；二、刘玉梅于本判决生效之日起十日内支付新乡市盛润房地产开发有限公司剩余房款23198元；三、驳回刘玉梅的其他诉讼请求；四、驳回新乡市盛润房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果新乡市盛润房地产开发有限公司、刘玉梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1254元，由新乡市盛润房地产开发有限公司承担；反诉费592元，由新乡市盛润房地产开发有限公司与刘玉梅各承担296元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李 琦审 判 员  刘向军人民陪审员  祁增杰二〇一八年七月三十一日代书 记员  肖秋洋