北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初24406号原告：何力钊，男，1985年6月28日出生，汉族，北京XX**有限公司职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：陈建萍（系原告何力钊之母），1955年11月7日出生，XXXXXXX职工，住北京市通州区。被告：北京实地房地产开发有限责任公司,住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都X街**，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXX。法定代表人：杨维旺，总经理。委托诉讼代理人：孙冉，北京市中通策成律师事务所律师。原告何力钊诉被告北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告何力钊的委托诉讼代理人陈建萍，被告实地公司的委托诉讼代理人孙冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何力钊向本院提出诉讼请求：1、被告实地公司支付我迟延办理房屋所有权证书的违约金195760元（自上次判决给付违约金截止日的次日即2016年5月17日起算至2018年3月27日即被告办理完毕房产证的前一日，共计680日，以全部房款2878820元的日万分之一计算）；2、本案诉讼费由被告实地公司承担。事实和理由：2012年9月2日，我与实地公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），购买位于北京市通州区新华大街南、中山大街北侧X#住宅楼X层X号房屋。合同签订后，我支付了全部购房款共计2878820元（含面积补差款）。根据《预售合同》第二十二条约定，我将在商品房交付使用720日内取得房屋所有权证书，且自我应当取得房屋所有权在证书的期限届满之日的次日起至实际取得房屋所有权证之日止，实地公司应当按日向我支付全部已付房款万分之一的违约金，但实地公司未办理完毕房屋所有权证书，故我于2016年5月16日起诉实地公司，要求其支付自2014年12月22日至2016年5月16日的延迟办理房屋所有权证书的违约金147108元，北京市通州区人民法院于2016年8月31日判决实地公司支付我自2015年2月21日至2016年5月16日的延迟办理房屋所有权证书违约金129834元，后实地公司上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。直至2018年3月28日实地公司方为我办理完毕房屋所有权证书，故我现主张实地公司给付我2016年5月17日至2018年3月27日共计680日的延迟办理房屋所有权证书违约金195760元。被告实地公司辩称，我公司不同意何力钊的全部诉讼请求。首先，依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（京高法发【2014】489号）第二十二条第二款的规定：“买受人就出卖人的同一违约行为分段起诉主张违约金，前诉法院已经确定出卖人支付违约金，出卖人有证据证明前诉案件确定的违约金数额加上买受人在后案中主张的违约金数额过分高于其所受实际损失的，应当判决部分驳回直至全部驳回买受人的诉讼请求。”前诉案件已经北京市通州区人民法院两次判决。何力钊就我公司的同一违约行为分段主张自2016年5月17日至2018年3月27日期间延迟办理房屋所有权证书的违约金，故本案违约金数额应综合考量前诉案件确定的违约金数额及何力钊总体所受实际损失予以确定。何力钊购买房屋后，我公司向何力钊已经交付房屋，何力钊占有使用房屋实现了合同目的，在此期间随着通州区被确定为城市副中心，何力钊购买的房屋价值迅速增长，何力钊获得了巨大利益，因此，根据“谁主张，谁举证”的原则，何力钊应对其因逾期取得楼栋权属造成的实际损失承担举证责任。事实上，何力钊没有提供充分的证据证实我公司给其造成的具体损失，我公司不应向何力钊支付违约金，法院也不应支持何力钊的诉讼请求。其次，从违约金的功能价值考虑，违约金的主要功能在于弥补守约方的损失，同时督促合同当事人诚信履约，当违约发生时积极采取补救措施，基于此，《中华人民共和国合同法》规定，违约损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，约定的违约金低于或者过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加或适当减少。事实上，何力钊主张的违约金过分高于何力钊因我公司违约行为所受到的损失，人民法院应当予以适当减少。请法院依法判决驳回何力钊的全部诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年9月2日，何力钊作为买受人与实地公司作为出卖人签订《预售合同》，何力钊购买位于北京市通州区新华大街南、中山大街北侧X#住宅楼X层X号房屋（以下简称X号房屋），合同约定房屋总价款为2847020元。《预售合同》第十二条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2012年12月30日前向买受人交付该商品房……”第二十二条产权登记约定：“（一）初始登记出卖人应当在2013年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。……（二）转移登记1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按代办公司相关标准元人民币（大写）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金……3、如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”《预售合同》附件十补充协议第九条对商品房预售合同第二十二条的修改和补充：9-2以贷款方式支付房款的买受人须于入住前，交齐办理房屋所有权证和抵押登记所需各种资料，积极配合出卖人或代办机构共同办理产权登记和抵押登记手续，并缴纳相关税、费，若买受人未按时将资料及费用办妥交齐，出卖人有权拒绝办理房屋交付手续和产权证办理，并不承担任何违约责任。9-3将二十二条产权证办理时间由“商品房交付使用后720日内取得”修改为“买受人向出卖人缴清全部房款、应付违约金、利息、罚息、代办费、契税、公共维修基金等费用，提交齐全办理产权证资料且实际办理入住之日起720日内取得，前述时间以所有条件满足之日起算，如发生分期付款情况时，以最后一次补齐或更换之日起算。”上述合同签订后，何力钊交纳全部购房款，实地公司于2012年9月15日为何力钊出具金额为257020元的发票一张，金额为60万元的发票一张，于2012年10月7日为何力钊出具金额为199万元的发票一张。后因涉及面积差，何力钊补交购房款31800元，实地公司于2013年3月2日为何力钊出具发票。2013年3月2日，何力钊办理X号房屋的入住手续。实地公司于2014年10月17日取得X号房屋所在的X号住宅楼（现为北京市通州区中山大街X号院X号楼）的楼栋权属证明。2018年3月28日，北京市规划和国土资源管理委员会向何力钊核发了X号房屋的产权证书。另查：因实地公司延期办理楼栋权属证明，何力钊亦曾向我院起诉实地公司商品房预售合同纠纷一案。我院经审理于2016年8月31日作出（2016）京0112民初19788号民事判决书，判决实地公司给付何力钊自2015年2月21日至2016年5月16日期间迟延办理房屋所有权证书违约金129834元。后实地公司上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中原告何力钊与被告实地公司签订的《预售合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照合同第二十二条之规定，实地公司应当在何力钊办理入住之日起720日内为何力钊办理房屋所有权证书，何力钊于2013年3月2日办理入住手续，故实地公司应在2015年2月21日前为何力钊办理房屋所有权证书，但直至2018年3月28日实地公司方为何力钊办理完毕X号房屋的房屋所有权证书，实地公司已经构成违约，应向何力钊支付延期办理房屋所有权证书的违约金。自2016年5月17日起至2018年3月27日止新增违约时间为680日，故实地公司应向何力钊支付迟延办理房屋所有权证书的违约金195760元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：被告北京实地房地产开发有限责任公司赔偿原告何力钊自二〇一六年五月十七日起至二〇一八年三月二十七日止的迟延办理房屋所有权证书的违约金195760元，于本判决生效之日起七日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2108元，由被告北京实地房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇一八年七月三十日书记员  尹博文