上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初37688号原告：何宝善，男，1957年8月21日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：方帅朋，上海汉盛(北京)律师事务所律师。被告：上海歆禺房屋租赁有限公司，注册地上海市宝山区。法定代表人：王征凯，总经理。委托诉讼代理人：刘兵，男。原告何宝善与被告上海歆禺房屋租赁有限公司(以下简称歆禺公司)委托合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何宝善及其委托诉讼代理人方帅朋、被告歆禺公司的委托诉讼代理人刘兵参加诉讼。本案现已审理终结。原告何宝善向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订《房屋出租委托代理合同》的合同于2018年4月23日解除；2.判决被告向原告支付房屋租金15,000元以及滞纳金3,000元(以2018年2月、3月的房租15,000元为基数，按照1%/日标准，从2018年4月1日计算至2018年4月20日止，2018年4月23日左右是原告彻底收回房屋的日期)。事实与理由：2017年5月19日，原告何宝善与被告歆禺公司签订一份《房屋出租委托代理合同》。在该合同中约定，原告将上海市浦东新区金台路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)委托被告出租，由被告于每月5日或15日或25日向原告支付委托租金，如被告无故超过15个工作日未支付租金的。原告有权追究被告的违约责任。因履行合同产生的争议，协商不成的，则可向房屋所在地人民法院提起诉讼。在合同履行过程中，自2018年1月起，被告无故拖欠原告租金。后经双方协商，原、被告于2018年2月5日签订《承诺书》，被告承诺于2018年3月底一次性结清2018年1月至2018年3月三个月的房屋租金，否则原告将收回房屋，双方合同自动解除。但是，被告至今未按《承诺书》履行支付义务。为维护自身合法权益，故原告诉之法院，请求支持原告诉讼请求。被告歆禺公司辩称，同意原告何宝善主张解除合同的诉讼请求。房租可以支付原告，但对于被告主张的收房时间为2018年4月23日需要确认，根据被告的退房记录是2018年3月24日，理由是客户清退租客。被告认为滞纳金过高，因为被告对涉案房屋进行了装修，装修也留给了原告，希望原告放弃滞纳金的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年5月19日，原告何宝善(甲方、委托方)与被告歆禺公司(乙方、受托方)签订一份《上海市房屋出租委托代理合同》。在该合同中，第一条约定，甲方委托乙方出租涉案房屋。第二条第一款约定，本合同签约期内，甲方应给予乙方共计75天的免租期，以供乙方在此期间寻找承租客户、清洁房屋、房屋保养、办理承租人入住手续等，乙方无需向甲方支付免租期间的房租，正常行使对房屋的管理权。以上免租期自本合同签订后，在甲方签约之日起，由乙方享有。第二条第三款约定，合同期限：自本合同签订之日起至2022年7月20日，其中，免租期限：2017年5月21日至2017年7月20日，第一年租金为7,500元／月，(1)2017年5月23日(2)2017年7月25日【12期】第二年租金为7,500元／月，……备注：乙方向甲方支付租金日期统一固定在每月5日或15日或25日。第二条第四款约定，房屋委托期内，乙方向甲方支付租金的方式为月付，若遇到银行系统故障或节假日(含双休)；打款日期顺延。为了保障甲方租金的准时收取，在签订本委托合同后，甲方必须提供银行的储蓄卡，以便于乙方之合作银行根据乙方的授权，按照约定的时间，将房租转账至甲方(房屋所有权人)的储蓄账户中甲方提供的银行储蓄卡的开户行为交通银行，开户支行陆家嘴支行，卡号：XXXXXXXXXXX********，户名何宝善。第七条第四款约定，如乙方逾期支付房租(非乙方因素除外)，每逾期一天，须向甲方支付月租金的1%作为滞纳金。无故超过15个工作日未支付租金的，甲方有权追究乙方的违约责任。同日，双方签订了物业交验单。在合同履行过程中，被告歆禺公司共8次通过银行转账方式向原告何宝善支付款项，每次都是7,500元，时间分别为2017年5月24日、2017年7月27日、2017年8月25日、2017年9月25日、2017年10月25日、2017年11月27日、2017年12月25日、2018年2月5日。其中，2018年1月25日支付的款项对应的租期为2018年1月21日至2018年2月20日。2018年2月5日，被告歆禺公司向原告何宝善出具一份《承诺书》，主要内容为：涉案房屋租金于三月底一次性结清，如再逾期支付，甲方将收回房屋，租客由乙方处理，双方合同自动解除。另查，对于原告何宝善收回涉案房屋的时间问题，原告何宝善主张最后一个租客是在2018年4月11日搬离涉案房屋、其在2018年4月11日拿到涉案房屋的钥匙，但是其进入涉案房屋，被告还在继续代理出租，所以其计算到2018年4月23日，正好是一个整月，而被告歆禺公司先主张其在2018年3月24日与租客办理退回手续，但未将涉案房屋交付原告何宝善，也无证据证明原告何宝善何时收回房屋，后其认可租客搬离的时间为2018年4月11日，所以，在原告何宝善未能提供证据证明被告歆禺公司在2018年4月11日后还在继续代理出租的情形下，本院确认原告何宝善收回涉案房屋的时间为2018年4月11日。在庭审中，对于合同约定的两个月的免租期，原告何宝善主张，虽然合同中约定的免租期自2017年5月21日至2017年7月20日，但实际履行合同中分别是一前一后来执行，即一前是指2017年6月，即从2017年5月21日至2017年6月20日，一后是指2022年7月，即从2022年6月21日至2022年7月20日，进而，对于被告歆禺公司在2017年5月24日向原告何宝善支付7,500元的性质，原告何宝善主张是第一期租金，对应的租期是2017年6月21日到2017年7月20日，被告歆禺公司在2017年7月27日向其支付的7,500元是第二期租金。对此，被告歆禺公司主张两个月的免租期是指合同约定的自2017年5月21日至2017年7月20日，其在2017年5月24日向原告何宝善支付7,500元的性质是押金，而非租金，而其在2017年7月27日向原告何宝善支付的7,500元是第一期租金。同时，原告何宝善、被告歆禺公司一致认可每个月租金的支付日期是每个月的25日；被告歆禺公司分别于2017年7月27日、2017年8月25日、2017年9月25日、2017年10月25日、2017年11月27日、2017年12月25日、2018年2月5日向原告何宝善支付的款项的性质为租金。此外，被告歆禺公司对于其在2017年5月24日向原告何宝善支付押金7,500元，愿意在本案中一并处理。以上事实，由原告提供的《上海市房屋出租委托代理合同》、《承诺书》、银行卡交易明细以及原、被告陈述等在案佐证。本院认为，本案的焦点问题在于：第一，在合同履行过程中免租期的具体起止时间？第二，被告歆禺公司于2017年5月24日向原告何宝善的款项7,500元是否为押金？第三，被告歆禺公司拖欠原告何宝善租金金额？关于第一个问题，对于原告何宝善主张免租期在实际履行过程是指2017年6月和2022年7月、而非合同约定的自2017年5月21日至2017年7月20日的主张，无事实印证，本院难以支持，进而，在履行过程中的两个月的免租期就是双方在合同中约定的自2017年5月21日起至2017年7月20日止。关于第二个问题，被告歆禺公司于2017年7月27日向原告何宝善支付的租金7,500元对应的租期是2017年7月21日到2017年8月20日，对此双方不持异议，再结合两个月的免租期自2017年5月21日起至2017年7月20日止、租金从2017年7月21日起计算的情形，则被告歆禺公司于2017年7月27日向原告何宝善支付的租金7,500元是第一期租金，而非原告何宝善主张的第二期租金，进而推定出被告歆禺公司于2017年5月24日向原告何宝善的款项7,500元的性质只能是押金。关于第三个问题，被告歆禺公司于2018年1月25日向原告何宝善支付的租金的租期为2018年1月21日至2018年2月20日，再结合原告何宝善收回涉案房屋的时间为2018年4月11日，则被告歆禺公司尚未支付的租金对应的时间为从2018年2月21日至2018年3月20日、从2018年3月21日到2018年4月11日，进而尚未支付的租金应当予以支付时间和金额分别为：2018年2月25日被告歆禺公司应支付租金7,500元，2018年3月25日被告歆禺公司应支付租金5,322.58元。原告何宝善与被告歆禺公司签订的《上海市房屋出租委托代理合同》，双方意思表示真实，合法有效。原告诉请确认《上海市房屋出租委托代理合同》于2018年4月23日解除，对此被告同意，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。在本案中，被告歆禺公司自2018年2月未能按合同约定向原告何宝善支付租金，后又未能履行其《承诺书》约定的付款义务，其行为构成违约，应承担违约责任。所以，原告何宝善要求被告歆禺公司向其支付拖欠的租金以及滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。但是，拖欠的租金金额是12,822.58元，而非原告何宝善主张的15,000元，同时对于滞纳金的标准，被告歆禺公司要求调低，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将滞纳金的标准由日百分之一调低至千分之五，则滞纳金具体金额为1,500元(15,000元×20天×0.005/日)，以上拖欠的租金及滞纳金共计14,322.58元，扣除被告歆禺公司曾向原告何宝善支付的押金7,500元，被告歆禺公司尚需向原告何宝善支付拖欠的租金及滞纳金6,822.58元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告何宝善与被告上海歆禺房屋租赁有限公司于2017年5月19日签订的《上海市房屋出租委托代理合同》于2018年4月23日解除；二、被告上海歆禺房屋租赁有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告何宝善支付拖欠的租金以及滞纳金共计6,822.58元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取计125元，由原告何宝善负担26元，由被告上海歆禺房屋租赁有限公司负担99元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王保林二〇一八年七月十九日书记员  秦 叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。