太原市小店区人民法院民事判决书（2017）晋0105民初5276号原告：张慧，女，1983年7月7日出生，汉族，山西省国资委干部，住山西省太原市，身份证号×××。委托诉讼代理人：杨晋武，山西税渡律师事务所律师。被告：韩建萍，女，1966年1月16日出生，汉族，山西能源学院教师，住山西省太原市。委托诉讼代理人：卫建华，山西晋工律师事务所律师。原告张慧与被告韩建萍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张慧及其委托诉讼代理人杨晋武、被告韩建萍的委托诉讼代理人卫建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张慧向本院提出诉讼请求：1、判令被告交付位于太原市坞城中路7号3幢3单元7层14号房屋；2、判令被告支付原告自2017年8月1日起至被告交付原告房屋止按房屋总价款1050000元每日万分之四计算的违约金。3、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由，2016年12月25日，原告与被告签订《房屋买卖合同》（以下简称“合同”），由原告购买被告所有的位于太原市坞城中路7号3幢3单元7层14号房屋。合同签订后，原告按照约定向被告支付了购房款，并且双方已经办理完房屋过户手续，现该房屋已经办理完房屋过户手续，现该房屋已登记于原告名下，原告对该房屋拥有所有权。根据合同第四条第一款约定，被告应于2017年7月31日完成对该房屋的支付。但是，2017年7月31日到期后被告仍然占据该房屋，经原告多次催告至起诉时被告仍拒绝交付房屋，造成原告重大经济损失的同时也给原告生活带来了诸多困扰。被告逾期交付房屋的行为已经构成严重违约，按照合同第六条第三款约定，如果被告不能按期向原告支付房屋，每逾期一日，应当向原告方支付相当于房屋总价款万分之四的滞纳金。同时，合同第九条约定，发生争议则向房屋所在地人民法院提起诉讼。被告韩建萍辩称，一、双方签订的《房屋买卖合同》并非双方正式的房屋买卖合同，只是双方有买卖房屋的意向，与中介公司签订的居间服务合同，该合同因中介公司未签字盖章，并未生效。二、双方正式的房屋买卖合同是于2017年1月3日签订的《太原市存量房买卖合同》，该合同在房管局部门备案，但是该合同原告与中介公司恶意串通，擅自改变了答辩人的真实意愿，并更改双方的合同主要条款，将房屋总价款变更为80万元，该买卖合同属于无效合同，基于该合同所履行的房屋过户行为也属于无效行为，双方应当各自返回。三、因为原告在交易中存在欺诈行为，且被告并未按照双方的《补充协议》约定的付款期限给付原告房款，答辩人在得知后及时通知原告，因原告违约，解除双方的《房屋买卖合同》，原告在收到答辩人解除合同通知的情况下，强行将99万元房款打入答辩人账户内。四、因原告违约在先，按照双方《补充协议》的约定，双方的买卖合同终止，不再履行、答辩人及时告知的原告解除合同，按照《合同法》第93条和第97条的规定，本案双方房屋买买合同已经解除，原告无权要求答辩人交付房屋，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求，判令本案恢复原状，原告将涉案房屋过户给被告，被告愿意返还房款。本院经审查认定事实如下：2016年12月25日，原告张慧（受让方）与被告韩建萍（出让方）签订了一份《房屋买卖居间合同》，主要内容为：甲方自愿将自有房屋产权有偿转让给乙方，房屋具体情况如下：甲方依法取得的房产权证号为：并字第00384350；房产位于太原市坞城中路7号3幢三单元14号；建筑面积103.22平方米，地下室6平方米左右，成交价格105万元整。付款方式：乙方应在签订本合同时支付甲方人民币5万元，作为保证双方履行合同的定金。该定金在甲乙双方办理过户手续之日自动抵作等额房款。甲乙双方经协商一致，甲方认可乙方采取转账方式支付房款。甲乙双方同意于2017年7月31日前完成产权过户手续并交付房屋，丙方协助甲乙双方办理物业交割手续。违约责任：本合同签署后，无论在任何情况下，甲、乙双方任何一方未能履行本合同的，由违约方承担责任，甲方中途悔约，甲方应在毁约之日将定金退还乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方中途毁约的，乙方不得向甲方索还定金。乙方如未按照约定期限履行付款义务，每逾期一日，付款方应向收款方支付逾期款项万分之四的违约金，并继续履行原付款义务。乙方违反本合同第五条第二项“乙方义务”，由此产生的一切法律后果均由乙方承担，因此给甲方和丙方造成损失的，乙方应予赔偿。甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，应向乙方支付相当于房屋总价款万分之四的滞纳金。补充协议，本合同未尽事宜，双方可签订补充协议。经甲、乙、丙三方协商一致，在不违反国家及相关法律、法规规定的前提下，所订立的补充协议为本合同不可分割的一部分，具有同等法律效力。补充协议与合同内容不一致时，以补充协议为准。五、其他约定,甲方承诺办理过户手续前，将此房屋户口迁出。该合同甲乙双方签名捺印，山西金领地房地产经纪有限公司在合同中注明为丙方，但未加盖印章。同日，双方签订了《补充协议》一份，内容为：1、甲方承诺办理过户手续前将此房屋户口迁出。2、甲乙双方协商约定，在进行不动产转移登记之前乙方剩余房款全部备齐，如无准备到位，甲方同意乙方10天时间筹钱，如10天时间到期乙方没能准备到剩余房款，该合同终止，甲方不予退还乙方定金。3、甲乙双方协商约定，在进行不动产转移登记拿到受理单时，乙方支付甲方剩余99万元房款，甲方交付乙方不动产转移受理单。4、甲乙双方协商约定，甲方于2017年7月31日交付该房屋与乙方，甲乙双方于7月31日交接物业费用，7月31日之前所产生物业费用由甲方承担，乙方支付甲方剩余1万元房款。5、甲方支付易佳房产代办手续费五千元整，并同意与易佳房产工作人员办理买卖委托公证事宜，公证费用由易佳房产支付。合同及补充协议落款处均有原、被告的签名及捺印。同日，原告通过浦发银行向被告转账5万元定金，被告给原告出具了定金5万元的收条，收条的内容为：今收到张慧购买太原市坞城中路7幢三单元14号房定金五万元整，落款处有被告韩建萍的签名及捺印。2017年1月3日，原、被告双方签订了《存量房买卖合同》，出卖人（以下简称甲方）魏诚、韩建萍，委托代理人姓名杨奇龙，买受人（以下简称乙方）张慧，合同约定：房产权证号为第00384350，房产位于太原市坞城中路7号3幢3单元14号，建筑面积103.22平方米。成交价80万元，一次性支付，乙方于2017年2月1日前一次性付清给甲方。双方于2017年2月1日前到服务交易管理部门申请办理交易过户手续，并到不动产机构办理服务所有权转移登记。违约责任，甲方应自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，以本合同第三条约定的房屋价款为基数按日万分之三向乙方给付违约金，并于该房屋实际交付之日起1日内向买受人支付违约金，合同继续履行。乙方应自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，以本合同第三条约定的房屋价款为基数按日万分之三向甲方给付违约金，并于实际交付应付款之日起1日内向甲方支付违约金，合同继续履行。2017年2月14日，太原市不动产登记中心出具了不动产登记受理凭证。2017年2月27日，太原市国土资源局颁发了权利人为张慧的晋（2017）太原市不动产第0005258号不动产权登记书。2017年3月13日，原告通过上海浦东发展银行向被告账户转款99万元的购房款。庭审中，原告陈述迟延付款系因有段时间联系不上被告，其在国外，造成延迟的原因不在原告。被告陈述因为原告没有按约定的时间付款，故其已经通知原告不再履行合同，故不认可买卖行为。以上认定的事实，有原告提交的《房屋买卖居间合同》、收条两张、银行转账凭证、《补充协议》、房屋移交表、房屋产权证书、当事人陈述以及庭审笔录在案为凭，可以采信。本院认为，房屋买卖合同是一种特殊的买卖合同，本案中，涉及同一房屋交易行为签订了两份合同，第一份合同系原、被告双方签字捺印的合同，该合同虽名称为《房屋买卖居间合同》，从合同的内容上看，反映了原、被告双方买卖合同的意思表示，居间方未加盖印章，应当认定为房屋买卖合同，并附有补充协议。第二份合同系原告及被告代理人在房地局办理手续时签订的《太原市存量房买卖合同》，该合同与第一份合同在房屋价款及违约责任方面的约定有不同之处，本院认为，双方在签订第二份合同时为规避税收监管隐瞒了真实价格，导致该条款无效，但不影响合同的其他部分的效力。被告辩称因原告迟延付款，已经通知原告解除了合同，原告对此不予认可。从双方履行过程来看，原告和被告的委托人在不动产登记中心共同办理了申请过户的手续，2017年2月14日该中心出具了受理凭证，至2月27日办理了登记，在此期间，被告并未采取积极行动去终止合同的履行，可见，其并未对其所提终止合同或解除合同付诸行动，故其主张合同终止的理由不充分，证据不足。现涉案房屋已根据双方的申请，办理了不动产权属变更登记，登记在原告名下。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。现原告持有涉案房屋有效的权属证书，被告的现有证据不能证明该权属证书不合法，故原告主张被告交付其房屋的主张，本院予以支持。关于原告主张的违约金，原告迟延付款，被告拒不交付房屋，双方均存在违约行为，考虑双方具体情节，本院认为原告主张的违约金应当减少，本院酌情考虑被告从2017年9月1日起以已付房款104万元为本金按照同期银行贷款利率计算的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告韩建萍于本判决生效之日起十日内将位于太原市坞城中路7号3幢3单元7层14号房屋交付原告张慧。二、被告韩建萍于本判决生效之日起十日内支付原告张慧从2017年9月1日起至本判决确定的房屋交付日止，以已付房款104万元为本金按照同期银行贷款利率计算的违约金。三、驳回原告张慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14250元（原告已预交），由被告韩建萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 贾 敏人民陪审员 王建琴人民陪审员 韩桂平 二〇一八年七月三日书 记 员 刘小琴