山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0103民初2405号 原告：陈传路，男，1988年8月9日出生，汉族，中国航空工业济南第637研究所职工，住济南市，山东圣祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾宪娟（系原告陈传路之妻），女，1989年5月28日出生，汉族，济南市兴济小学老师，住济南市。 被告：李明阳，男，1979年3月22日出生，汉族，职业不详，住山东省茌平县，山东科创律师事务所律师。 第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人：金田，董事长。 委托诉讼代理人：刘露，女，1988年4月12日出生，汉族，该公司员工，住济南市。 原告陈传路与被告李明阳及第三人山东中住地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈传路及其委托诉讼代理人路继新、贾宪娟、被告李明阳的委托诉讼代理人陈学锋到庭参加诉讼。第三人山东中住地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告陈传路向本院提出诉讼请求：请求判决解除原告与被告李明阳于2016年11月21日签订的房屋买卖合同；判决被告返还原告交付的首付购房款37万元；判决被告返还原告定金3万元；判决被告按照《房屋买卖合同》第十二条违约责任的约定，按合同总房价30%向原告支付违约金41.1万元、中介费3万元、律师费3万元，总计90.1万元。事实与理由：2016年11月21日,原、被告双方在第三人山东中住地产经纪有限公司加盟店处签订一份房屋买卖合同（合同编号0017102），合同约定，被告李明阳将其所有的位于济南市市中区二环南路以南、阳光南路西侧B-4地块15号楼2-1804的房产（销售字201513442718）卖给原告。合同签订后，原告方在合同签订之日向被告支付定金3万元，并按合同约定在11月30日通过银行向被告李明阳支付37万元首付款。而被告在合同签订后却未能按约定履行合同，在收到首付款后既没有按合同约定到银行办理解除抵押手续，也没有按合同约定在12月20日前向原告办理交房验房。经原告及第三人与被告多次协商，现被告已决意不再履行合同，属于恶意违约。综上，原告认为，原、被告于2016年11月21日所签《房屋买卖合同》为合法有效的合同，双方均应依法严格遵守。被告在收取了原告购房定金和首付款后却拒绝继续履行合同，显属严重违约，也给原告造成一定的经济损失。故原告有权要求被告按合同约定支付违约金，并承担原告的诉讼费、律师费、中介费等损失。现原告为了维护自己的合法权益，依据相关法律规定提起诉讼，望判如所请。 被告李明阳辩称，一、同意解除合同，二、同意返还37万元。三、同意返还定金3万元。四、原、被告签订房屋买卖合同属实，虽然该合同第9条约定被告解除抵押的钱款由被告自筹，但原告在双方签订合同时，曾承诺为被告筹集解除抵押的钱款，但原告没有履行，原告违约在先。五、被告与张延娥于2010年6月11日结婚，但张延娥对于被告处置房屋事宜并不知情，且张延娥知道后不同意被告私自处置房屋，因此涉案房屋买卖合同无效，且被告并不存在违约行为。六、原告所诉定金的转账单、购房首付款收条及佣金确认单以及原告在银行的转账单均属实，但对于原告向第三人支付的佣金，因原、被告双方最终合同没有履行，第三人不应该收取该笔费用，且该损失也不应由被告承担。七、对原告与山东圣祥律师事务所签订的委托代理合同的真实性无异议，对原告交3万元律师代理费的收款收据的真实性无异议，但是原、被告签订的合同已经约定了违约金，违约金包括了原告的损失，因此原告不应再向被告主张律师代理费，另外只有收款收据不能证明原告已经实际支付律师代理费3万元，应该有银行的汇款凭证，且律师代理费的计算比例过高，不应支持。八、被告不存在违约行为，且双方约定的违约金标准过高，假设认定被告违约，最多按照银行同期贷款利率进行赔偿。 第三人山东中住地产经纪有限公司提交书面答辩状述称，2016年11月，原告因购房需求，委托第三人提供房屋买卖居间服务，双方签订《物业需求看房协议》。后根据原告的购房需求，第三人向其推荐了被告李明阳位于济南市市中区中海国际社区B4-15-2-1804的房屋。被告为聊城人，该涉案房屋其购买后一直处在出租状态，被告将房源报给第三人，表示其卖房动机为卖掉此房，回聊城买房。签订合同之前，第三人与被告核实，该房为被告单独所有，且被告向第三人陈述，其配偶也同意出售此房，基于此，第三人向原告推荐了该处房屋。在第三人居间服务下，2016年11月21日，被告与原告签订了《房屋买卖合同》。经协商，双方愿以136万元成交。因租客不能及时搬走，故原告承诺多给被告1万元，以137万的价格成交此房，并让其租客尽快腾房。最后原、被告签订合同后，为履行合同，保证交易安全，被告将其与开发商签订的购房合同原件放在第三人处。关于价格、首付、腾房时间等问题，均是被告与其配偶商定的，故该《房屋买卖合同》是在产权人本人与其对象都知晓并同意的情况下才签订的。后在合同履行过程中，关于腾房时间上，被告希望延后至2016年12月底，原告同意。后至约定时间，被告仍不腾房，双方到第三人处协商合同后续履行或解除及赔偿问题，未能达成一致。后原告遂诉至法院。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据进行了审查，本院认定如下：涉案房屋系被告与中海国际签订房屋买卖合同购得，已经网签，但尚未办理房屋所有权证。2016年11月21日，原、被告及第三人签订《房屋买卖合同》，约定：“出卖人（以下简称甲方）李明阳，买受人（以下简称乙方）陈传路，居间人（以下简称丙方）21世纪不动产济南中住加盟店（山东中住地产经纪有限公司）。甲、乙双方依据国家法律、法规之相关规定，在自愿、平等和诚实信用的原则下，经甲、乙双方协商一致，共同委托丙方见证甲、乙双方之间的房屋买卖行为，并订立本合同，以兹各方共同遵守。甲方自愿出售坐落于济南市市中区二环南路以南、阳光南路西侧B-4地块15号楼2-1804的房产给乙方，房屋所有权证书号：销售（字）201513442718，房屋所有权人为李明阳，共有权人为空白，产别：私有房产，房屋建筑面积为108.04平方米，（以上内容以《房屋所有权证》登记为准），附属设施包含：固定维修（包含门、窗、地面、墙面、灯具、窗帘、双气设施、厨房设施、中央空调、电视机、电视柜、沙发、茶几、衣柜、两张床、太阳能、热水器、油烟机）；房屋抵押、租赁情况：有抵押、租赁到2017年2月15日。二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为人民币1370000元。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金：人民币叁万元整，甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交给丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。四、（二）按揭贷款：乙方于2016年11月30日前，将首付房款人民币370000元存入甲方指定账户；剩余房款人民币970000元，在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准。五、甲、乙双方办理过户等手续所产生的相关税费：甲方承担：办理房产证所需的全部费用，乙方承担：办理贷款及过户所需的全部费用。六、甲、乙双方应于本合同签订当日按照《佣金确认单》的约定向丙方支付佣金。九、该房产在农业银行历下支行设有房地产权抵押，甲方应当在收到乙方首付款当日到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用钱款来源为乙方首付款及甲方自筹款。甲、乙双方同意，甲方于2016年12月20日前通知乙方进行房屋验收交接，乙方应在收到通知之日起三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志。十二、2、违约责任：甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）。3、甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。十三、签订合同当日乙方交购房定金叁万元，若乙方违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方。……甲方：李明阳（签名、捺印），乙方：陈传路（签名），丙方：山东中住地产经纪有限公司（加盖合同专用章）。”签订上述合同当日，原告向被告支付定金3万元。原告陈传路与第三人山东中住地产经纪有限公司于2016年11月21日签订《佣金确认单》，载明：“客户名称陈传路，成交物业中海国际社区B4地块15号楼2-1804，交易：买入，成交金额：1370000.00，佣金金额：30000.00，支付日期：2016年11月21日。现将乙方21世纪不动产济南中住加盟店推荐客户完成上述物业的租售业务，甲方承诺按上述支付日期支付上述佣金予乙方。甲方：陈传路（签名、捺印），乙方：山东中住地产经纪有限公司（加盖合同专用章）。”当日原告向第三人山东中住地产经纪有限公司支付中介费3万元。2017年11月30日，原告向被告支付首付款37万元，被告向原告出具购房首付款收条，载明：“今收到贾宪娟购买中海国际社区B4小区15号楼2单元1804室，购房首付款大写叁拾柒万元整（￥370000.00）。收款人：李明阳（签名、捺印）。” 原、被告均同意解除涉案房屋买卖合同，均认可解除时间为2017年1月17日。 原告为本案诉讼与山东圣祥律师事务所于2017年1月19日签订委托代理合同，同年1月20日原告向该律师事务所支付律师代理费3万元。 被告在合同签订后未按合同约定解除涉案房屋的抵押手续、也未向原告交房。 另查明，在本案审理过程中，被告返还原告购房首付款37万元及定金3万元，共计返还40万元。 本院认为，原、被告在第三人的中介下签订房屋买卖合同，且第三人在合同落款处加盖其合同专用章，充分说明原、被告信任第三人，故本院认定第三人提交书面答辩状述称的内容能够作为本案的有效证据使用。关于涉案房屋买卖合同的效力问题，该合同明确载明房屋所有权人为李明阳，无共有权人。第三人述称签订合同之前，第三人与被告核实，该房为被告单独所有，且被告向第三人陈述，其配偶也同意出售此房，基于此，第三人向原告推荐了涉案房屋；关于价格、首付、腾房时间等问题，均是被告与其配偶商定的，故该《房屋买卖合同》是在产权人本人与其对象都知晓并同意的情况下才签订的。涉案房屋系大额财产，被告主张出售房屋其配偶不知情，明显不符合生活常识。通过以上分析，足以认定原、被告及第三人签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，亦不违反有关法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同的约定履行各自的义务。被告所提抗辩不能成立，本院不予采信。原告按合同约定向被告支付首付购房款37万元、定金3万元后，被告未能按合同约定办理房屋解除抵押手续、也未向原告交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任，原告据此依据合同约定有权解除合同。现原、被告均同意解除涉案房屋买卖合同，且均认可解除时间为2017年1月17日，故本院认定涉案房屋买卖合同于2017年1月17日解除。在本案审理过程中，被告返还原告购房首付款37万元及定金3万元，共计返还40万元。故原告再要求返还上述款项，已无事实依据，本院不予支持。原告主张的中介费3万元和律师代理费3万元系其实际损失，在合同中有明确约定，且于法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金41.1万元，虽然在合同中作出了明确约定，但根据当前济南市房地产买卖市场的具体情况，再结合双方的陈述及本案的实际，本院酌定被告向原告支付违约金20万元为宜，对超过部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告陈传路与被告李明阳及第三人山东中住地产经纪有限公司2016年11月21日签订的房屋买卖合同于2017年1月17日解除。 二、被告李明阳于本判决生效之日起十日内，赔偿原告陈传路经济损失即中介费3万元。 三、被告李明阳于本判决生效之日起十日内，赔偿原告陈传路经济损失即律师代理费3万元。 四、被告李明阳于本判决生效之日起十日内，向原告陈传路支付违约金20万元。 五、驳回原告陈传路的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12810元，财产保全费5000元，均由被告李明阳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  申红旗 人民陪审员  兰俊兴 人民陪审员  申淑芹 二〇一八年七月三十日 书 记 员  程晓燕