连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0706民初5507号原告（反诉被告）：陆家路,男,1973年2月10日出生,汉族，住江苏省灌云县。委托诉讼代理人：茆洪贤，灌云县侍庄法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：陆咸江，灌云县侍庄法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）:朱明,男,1981年10月31日出生,汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：朱江，江苏苍佑律师事务所律师。原告陆家路与被告朱明租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。在本案审理期间,被告朱明提起反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）陆家路及其委托诉讼代理人茆洪贤、被告（反诉原告）朱明及其委托诉讼代理人朱江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆家路向本院提出诉讼请求：1.被告返还租赁物并退出租赁场地；2.恢复原状（现在制管机械已经坏掉，不能正常使用，要求被告恢复至能正常生产的状态）；3.被告给付2017年1月1日至2017年9月30日期间的租金7.5万元（按照年租金10万元计算）；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月1日，原、被告达成口头租赁协议，原告将其租赁的水泥预制场地一块及原告所有的房屋六间、行吊一套、制管机械两台及配套模具、叉车一台、铲车一台租给被告使用，年租金为10万元。租赁期限为部队、地方政府收回土地为止。2013年3月27日，原、被告补签书面租赁合同对上述事项予以确认。2016年5月份左右，原出租方将场地电力线路拆除，被告至今不履行涉案合同相关义务。原告认为，被告不履行约定义务，其行为侵犯了原告的合法权益，现诉至法院，请依法判决。被告朱明辩称，1.涉案合同为无效合同，无需解除；2.原告起诉赔偿损失并给付租金没有依据。原告收取了被告2016年3月至2017年3月的10万元租金。2016年5月，原出租方采取拆除涉案场地电力线路的方式阻止被告经营，被告自2016年5月以后就无法继续生产经营，产生损失的是被告，不是原告；3.涉案合同无效，原告收取的租金应当返还给被告。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告朱明向本院提出诉讼请求：1.反诉被告返还租金291666元（原租赁合同是2014年5月1日到期，从2014年5月2日起至2017年3月期间收取的租金291666元均属于不当得利，应当返还，标准按照年租金10万元计算）；2.反诉被告返还铲车押金7000元；3.诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告在与反诉原告签订涉案合同时故意隐瞒事实，没有将其与原土地出租方的租赁合同2014年5月1日到期的事实告知反诉原告，而是在原租赁合同到期后仍继续收取反诉原告的2014年度至2015年度、2015年度至2016年度、2016年度至2017年度的租金。2015年8月，原土地出租方向反诉被告发出《停止租赁通知书》，反诉被告收到《停止租赁通知书》后继续隐瞒事实，2016年2月29日继续向反诉原告收取10万元租金。2016年5月，原出租方将场地电力线路拆除，致反诉原告无法生产经营。反诉原告的租赁目的不能实现。反诉原告多次要求反诉被告退还未到期的租金及铲车押金，反诉被告均无理拒付。反诉原告认为，反诉被告在原租赁合同已终止的情况下，继续收取反诉原告的租金无法律依据，反诉被告应退还反诉原告原租赁合同到期后的租金。反诉被告陆家路辩称，1.双方签订的租赁合同不违反法律规定，为有效合同；2.反诉被告无义务向反诉原告告知与原出租人签订租赁合同的相关内容；3.原出租人即使将场地的电力设施拆除，反诉被告也不构成违约。根据双方的约定，反诉被告对反诉原告经营的水、电路只有协助义务，而不是确保义务；4.反诉原告返还铲车时，反诉被告愿意将7000元保证金冲抵本金中的租金。综上，应驳回反诉原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了《租地合同》、《收条》、视听资料、（2017）苏0706民初2067号民事判决书等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2013年1月1日，原告陆家路（出租方、甲方）、被告朱明（承租方、乙方）口头约定将原告的1块水泥预制场地使用权转让给乙方（供乙方用于水泥制品的生产经营）。2013年3月27日，双方补签1份《租地合同》，约定：1.甲方将位于水泥预制场地1块（东至鱼塘边，西至小江地边，南至老刘地边、北至老陈家地边）使用权转让给乙方（供乙方用于水泥制品的生产经营）。2.甲方将行吊一套、制管机械两台及配套模具，叉车一台，铲车一台，房屋六间提供给乙方使用。叉车在乙方不使用情况下甲方可以使用。3.甲方在乙方承租期间内有义务协助乙方水、电、路的通畅，费用由乙方承担。4.乙方年租金为10万元，每年春节前4天付清当年租金，若三年后部队提高甲方用地租金超过6万元以上，则超过6万元以上的租金由刘同涛、陆家路、朱明三家均摊，若刘同涛和陆家路两家其中有一家不同意均摊超过6万元以上的那部分租金，则乙方仍然以年租金10万元执行。承租期限为：直到部队军事需要，地方政府同意规划或征用而收回土地为止。如乙方到期未付齐租金，甲方有权终止合同。5.乙方在承租期间内生产经营所产生的一切费用、生产期间、机械拆装所发生的一切费用，以及事故和他（她）人损害由乙方承担，与甲方无关。6.合同结束后一月内，乙方自行搬迁自己的一切机械，并归还甲方制管（“制管”二字为手写）机器两台并恢复原样（“并恢复原样”为手写），房屋六间，保持行吊正常运行。7.此地块为部队用地，在承租期内如遇军队军事需要，地方政府统一规划或征用致使双方解除合同。如军队、地方政府给予甲方赔偿则乙方同等得到赔偿，如军队、地方政府不给予赔偿，则乙方的经济损失自行承担。甲方应返还乙方未到期的租金。合同还对原、被告的其他权利、义务作了详细约定。被告朱明手中持有的《租地合同》第6条是：“合同结束后一月内，乙方自行搬迁自己的一切机械，并归还甲方制管机器两台，房屋六间，保持行吊正常运行。”原告陆家路称，自己手中持有的《租地合同》第六条手写部分有朱明按手印确认，不能据此认定是其单方修改合同。合同签订后，原告陆家路将租赁场地、行吊一套、制管机械两台及配套模具，叉车一台，铲车一台，房屋六间交付被告朱明使用，但双方未书面确认交付时的状态。被告朱明于2013年3月26日日向原告陆家路交纳押金8000元，原告陆家路向被告朱明出具1份《收条》，载明：朱明收到陆家路铲车一台，朱明给陆家路押金八千元，朱明返还陆家路铲车时，陆家路退还朱明七千元。2015年3月10日，被告朱明向原告陆家路支付场地费10万元；2016年2月29日，被告朱明向原告陆家路支付2016年场地费10万元。原告陆家路称2016年2月29日交纳的场地费起算时间为2016年1月1日至12月31日；被告朱明称2016年2月29日交纳的场地费起算时间为2016年2月29日至2017年2月28日，《租地合同》是先用后签的。在庭审过程中，被告朱明称原出租人断电后其无法正常生产经营就搬走了，只剩行吊和小部分管件、模具。并非不返还租赁物和退还场地，而是陆家路一直不许其搬走，并提供自称拍摄时间为2016年5月、6月期间其早已离场、租赁场地有陆家路堆放的物品、陆家路将场地道路堵死使其无法将剩余物品搬出的18张照片以及拍摄时间为2017年5月17日陆家路阻止其离场的录像（拍照片及录像的手机丢了）予以证实。原告陆家路称朱明举证的照片中其将路堵住的照片是在2017年7月、8月拍摄的。朱明在2017年5月份左右搬走，搬了一段时间，到6月份搬电机，自己阻拦不让朱明搬走，后面朱明就没去过。因为朱明未将制管机械安装好，未归还租赁设备，将租赁场地的路堵住是担心别人倒垃圾。在庭审过程中，原告陆家路称交付被告朱明使用的是自己在2011年花了30000元向他人买的三吨厦工牌旧叉车，现在值15000元。被告朱明称叉车是厦工牌的，陆家路租给自己的就是个废品，在租赁期间被陆家路开走了，现在叉车就值3000元。原、被告就叉车残值未能达成一致意见。在本案审理期间，本院于2017年11月28日组织原、被告对租赁场地进行现场勘查，确认被告已实际离场。原、被告双方一致确认现场有房屋六间、铲车一台、制管机械两台、行吊一套。原告陆家路称铲车不能使用，制管机械不齐全，行吊不能使用，叉车不见了；被告朱明称铲车因放的时间过长不能使用，原告陆家路交付制管机械及行吊时就是不能使用的，叉车被陆家路开走了。在本案审理期间，原、被告一致同意解除《租地合同》。另查明，2013年6月1日，中国人民解放军江苏省连云港警备区保障部（以下简称警备区保障部）将连云港市海州区凤凰山55亩场地出租给刘同涛、陆家路使用；租赁期限自2013年5月1日起至2014年5月1日止；租金总额45000元，未经警备区保障部书面同意，不得转租。租金按年结算。合同到期后，刘同涛、陆家路继续使用承租土地。2015年8月17日，警备区保障部向刘同涛、陆家路发出《停止租赁通知书》。但刘同涛、陆家路未将租赁土地交还警备区保障部。警备区保障部于2017年3月16日诉至本院，要求刘同涛、陆家路立即返还租赁土地并赔偿损失（从2015年5月2日起暂计至2017年2月28日，共计668天，依据合同每天租金124元），本院于2017年6月2日作出（2017）苏0706民初2067号民事判决书，判令刘同涛、陆家路返还警备区保障部位于连云港市海州区凤凰山的55亩土地；给付警备区保障部占有使用费82364.4元（自2015年5月2日至2017年2月28日止，按每日123.3元计算）。本院认为，原、被告双方签订的《租地合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。被告朱明辩称合同无效，但未提供证据证明《租地合同》存在合同无效的法定情形，对其就此提出的辩解，本院不予采信。根据原、被告的当庭陈述以及被告举证原告不许其搬离租赁场地的相关证据并结合现场勘查情况，被告已于2017年5月实际搬离，并将《租地合同》中除叉车以外的设备留在租赁场地。且原告当庭自认被告在2017年5月开始离场，其在2017年6月不允许被告搬走，并将场地的路堵住。涉案场地已在原告的控制下，原、被告之间的《租地合同》已终止履行，被告已实际离场，本判决无需再判决被告返还租赁物（不含叉车）并退出场地。因原告未举证其将行吊、制管机械及配套模具，铲车、房屋交付被告使用时的状态，故对于其要求被告恢复原状的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。因《租地合同》第2条约定“叉车在乙方不使用情况下甲方可以使用”，被告应对其主张叉车被原告开走的事实承担举证责任，但其未举证证实，应承担举证不能的不利后果。因原告未对叉车的落户时间、新旧程度、车辆型号及现有残值进一步举证，原、被告也未对车辆现有残值达成一致意见，本院结合原、被告对车辆现有残值的估价，确定原告租赁给被告的叉车残值为5000元。被告在合同终止履行时不能返还叉车，应赔偿原告叉车的残值损失5000元。原、被告一致确认原出租方于2016年5月将涉案场地电力线路拆除。被告虽辩称其承租场地是为了生产水泥制品，在原出租方将电力线路拆除后其因不能正常生产经营即搬走，但其所举证据不能证明其在2016年5月即离场并将场地、设备退还的事实，仅能证实其于2017年5月17日、2017年6月期间离场遭到原告阻拦，故本院确定被告实际离场之日为2017年5月17日。原告在庭审中自认其在2017年6月阻止被告搬走，其主张被告支付从2017年1月1日起至2017年9月30日期间租金7.5万元的诉讼请求与事实不符，本院不予支持。被告实际占有、使用租赁场地至2017年5月17日，不论原告与警备区保障部之间的租赁合同是否解除，被告只要未与原告解除《租地合同》，《租地合同》实际未终止履行，其均应按照合同约定的租金标准向原告支付租金至2017年5月17日。被告提起反诉主张反诉被告全额退还2014年5月2日起至2017年3月期间收取的租金291666元的诉讼请求与事实不符，本院不予支持。但因《租地合同》第3条约定“甲方在乙方承租期间内有义务协助乙方水、电、路的通畅，费用由乙方承担”。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告在《租地合同》终止履行前均应保障租赁场地能满足被告的正常生产、经营。因原告与警备区保障部之间的租赁纠纷导致租赁场地被断电，综合本案具体案情，本院酌定被告参照年租金10万元标准的二分之一向原告支付2016年5月至2017年5月17日期间的租金。因《租地合同》是补签，原、被告对场地租金的起始时间未能达成一致意见，原告也无证据证实租金起算时间为每年1月1日，本院确认租金起算周期从被告自认的2月29日开始计算。被告已实际支付2016年2月29日至2017年2月28日租金10万元，还应支付原告2017年3月1日至2017年5月17日期间的租金10685元（100000元÷365天×78天×50%）。反诉被告还应返还反诉原告2016年2月29日至2017年2月28日多收取的租金41666元（100000元-100000元÷12×2-100000元÷12×10×50%）。反诉原、被告在《收条》中明确约定铲车押金7000元在退还铲车时退还朱明。原、被告之间针对租赁物的状态争议较大，无法完成实际交接。但从全案证据可以看出因《租地合同》已实际终止履行，被告实际离场时涉案场地已在原告控制之下，故本院认定铲车押金的返还条件已经具备，反诉被告应将铲车押金7000元退还反诉原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告朱明于本判决生效后十日内赔偿原告陆家路叉车损失5000元；二、被告朱明于本判决生效后十日内支付原告陆家路2017年3月1日至2017年5月17日期间的租金10685元；三、反诉被告陆家路于本判决生效后十日内返还反诉原告朱明2016年2月29日至2017年2月28日期间多收取的租金41666元；四、反诉被告陆家路于本判决生效后十日内返还反诉原告朱明铲车押金7000元；五、驳回原告陆家路的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告朱明的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1475元，由原告负担1283元，被告负担192元（原告已预交，被告将此款于本判决生效之日起十日内给付原告）；反诉案件受理费2838元，由反诉原告负担2330元，反诉被告负担508元（反诉原告已预交，反诉被告将此款于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 长  郭 敏人民陪审员  周庆娥人民陪审员  周月平二〇一八年七月十一日书 记 员  张 颜法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款人：连云港市中级人民法院账号：44×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行