广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤18民终788号上诉人(原审被告)：清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司，住所地：清远市清新区。法定代表人：陈桂和。委托代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。委托代理人：周杰，广东劲龙律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：邓智强，男，汉族，住广东省清远市清新区。委托代理人：李婧，广东捷高律师事务所律师。委托代理人：吴敏妮，广东捷高律师事务所律师。上诉人清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司（以下简称乐雅居公司）因与被上诉人邓智强商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院(2017)粤1803民初3194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本院进行了审理，现已审理终结。乐雅居公司上诉请求:1、撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人在本案中不存在违约行为，被上诉人要求上诉人支付违约金缺乏事实依据和法律依据。上诉人与被上诉人于2015年6月5日签订的《广东省商品房买卖合同》第八条约定，上诉人应当在2016年1月2日前把验收合格的房屋交付给被上诉人使用。涉案房屋早已具备装修入住条件，但由于政府部门一直拖延对涉案房屋的竣工验收，才导致一直没有竣工验收备案。上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第八条第二款第3点约定，如遇下列特殊原因:“由于政府主管部门审批事项发生延迟的；或由于市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟;或由于非出卖人所能控制或抗拒的其他事件或行为”，出卖人可据实予以延期(交楼)。换言之，上诉人在本案中不存在违约行为，被上诉人要求上诉人承担违约责任缺乏事实和法律依据。二、被上诉人要求上诉人按已付房款554687元为基数，按照每年1％的标准计算逾期办证违约金至涉案房屋的办证资料报产权登记机关备案之日止缺乏依据。上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.02％向买受人支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条规定“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第3条规定“在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下，当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的，人民法院一般不予支持。”根据上述司法解释和指导意见规定，被上诉人应对合同约定的违约金低于造成其损失承担举证责任。本案中，被上诉人没有提供任何证据证实合同约定的违约金不足以弥补其损失，对其请求应不予支持。可见，上诉人在本案中不存在违约行为，被上诉人要求上诉人承担违约责任缺乏事实和法律依据，一审判决认定事实错误，适用法律不当，应依法予以撤销。邓智强答辩称：上诉人认为因政府部门拖延竣工验收导致无法按期交付房屋，但没有提供相关证据证明，应该自行承担举证不利的法律后果。逾期办证违约金按照每年1%的标准是符合清远房地产发展的情况，合同约定的违约金过低，被上诉人请求予以增加，是符合事实和相关规定，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。邓智强向一审法院提出诉讼请求：1、乐雅居公司支付逾期交付房屋（楼）违约金12868.73元(从2016年1月3日至2016年4月27日，以购房款554687元为基数，按日万分之二计算)；2、乐雅居公司支付逾期办证违约金(从2016年7月26日起，以购房款554687元为基数，按每年1%计至提交产权登记资料在产权登记机关备案日止，至2017年10月18日为6519.47元)；3、乐雅居公司承担案件诉讼费用。一审法院审理查明事实：2015年6月5日，邓智强与乐雅居公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，邓智强购买位于清远市清新区太和镇XX大道X号XXXX豪庭XX号楼X梯X房屋为预售商品房，房屋总金额554687元；乐雅居公司应当在2016年1月2日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收备案的商品房交付邓智强。逾期不超过180日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乐雅居公司按日向邓智强支付已交付房价款万分之0.2的违约金，合同继续履行；乐雅居公司应于房屋交付使用后90日内将办理权属由乐雅居公司提供的资料报产权登记机关备案，因乐雅居公司责任，邓智强不能在规定期限内取得房地产权证书的，邓智强不退房，乐雅居公司向邓智强支付已付房款0.01%的违约金。合同签订后，邓智强按约定支付乐雅居公司购房款554687元。2016年4月27日，乐雅居公司将房屋交付邓智强使用。至今，该商品房没有在清远市清新区住房和城乡建设局竣工验收备案，没有提交产权登记资料在产权登记机关备案。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。乐雅居公司与邓智强签订的《商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于逾期交楼违约金。1、违约责任。乐雅居公司辩称，由于政府主管部门拖延对涉案房屋的竣工验收，导致没有竣工验收备案。依合同关于“由于政府主管部门审批事项发生延迟的；或由于市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟；或由于非出卖人所能控制或抗拒的其他事件或行为。”的约定，可予以延期交付房屋。乐雅居公司没有提交证据证明政府存在上述行为，其主张应不予支持。乐雅居公司没有依合同约定交付房屋，是违约行为，应承担违约责任。2、违约金的调整。邓智强主张按合同约定计算的逾期交付房屋违约金，不足以弥补损失，应予调整为以房款554687元为基数从逾期交付房屋日起按日万分之二计算至实际交房日止，以符合本地区的实际情况，应予支持。综上，乐雅居公司应付邓智强逾期交楼违约金12868.73元（554687×0.0002×116）。三、逾期办证违约金。1、违约责任。根据合同约定，在交付房屋后的90日内提交产权登记资料在产权登记机关备案，是乐雅居公司的责任。乐雅居公司没有履行，应承担违约责任。2、违约金的调整。邓智强主张按合同约定计算的逾期办证违约金，不足以弥补损失，应予调整为以房款554687元为基数从2016年7月26日起按年利率1%计至提交产权登记资料在产权登记机关备案日止，符合本地区的实际情况，应予支持。综上，乐雅居公司应付邓智强的逾期办证违约金为以房款554687元为基数从2016年7月26日起按年利率1%计至提交产权登记资料在产权登记机关备案日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司应付邓智强的逾期交付房屋（楼）违约金12868.73元，于判决生效之日起10日付清；二、清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司应付邓智强的逾期办证违约金（以房款554687元为基数从2016年7月26日起按年利率1%计至提交产权登记资料在产权登记机关备案日止），于判决生效之日起10日内支付应付部分，以后每6个月支付一次。案件受理费284元，折半收取142元，由清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人没有提交证据。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：1、乐雅居公司逾期交付房屋及逾期向产权登记机关提交办证资料备案的行为是否构成违约；2、乐雅居公司逾期向产权登记机关提交办证资料备案的行为如构成违约，逾期办证违约金是否过低，应否调整及如何调整。一、关于乐雅居公司逾期交付屋及逾期向产权登记机关提交办证资料备案的行为是否构成违约的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，乐雅居公司应当在2016年1月2日前将验收合格的房屋交付给买受人，房屋交付使用后90日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但乐雅居公司至今未办理房屋竣工验收备案，不具备交付房屋的条件，虽然乐雅居公司于2016年4月27日交付房屋给买受人，其行为已经违反了《商品房买卖合同》的约定，一审判决认定其行为构成违约并无不当。乐雅居公司提出，根据合同约定，因市政设施的施工、安装验收或审批手续发生延迟，乐雅居公司可对交楼期限予以延期，其行为不构成违约。对此，乐雅居公司未提供证据证明相关主管部门存在安装、审批迟延，致其可延期交付房屋的情形。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，乐雅居公司对其举证不能，应承担相应的法律后果。本院对乐雅公司的上述辩解不予采纳。故，本案不能免除乐雅居公司依约交付房屋和提交办证资料的义务，其对逾期交付房屋及逾期向产权登记机关提交办证资料备案的违约行为，应承担违约责任。二、乐雅居公司逾期向产权登记机关提交办证资料备案的行为如构成违约，逾期办证违约金是否过低，应否调整及如何调整的问题。案涉的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”本案买受人以约定的违约金过低为由要求调整，而乐雅居公司由主张本案调整违约金缺乏依据。对此，本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况予以衡量并作出裁决。本案中，买受人已经依约履行了其主要义务即付款义务，而出卖人的主要义务为交付房屋及将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。乐雅居公司未按约定时间向产权登记机关提交办证资料，导致买受人利益受损。由于双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金计算标准仅为已付房价的0.01%，按本案已付房款554687元计算，仅55.47元，明显不足以弥补买受人因乐雅居公司逾期办证行为所造成的损失。邓智强在一审起诉时要求以已付房款总额为基数按年利率1%的计算标准调整逾期办证违约金的主张合理，一审判决以邓智强已付房款554687元基数按年利率1%计算本案逾期办证违约金至乐雅居公司提交产权登记资料在产权登记机关备案日止，理由充分，能更有效的督促违约方积极履行合同义务，保障守约方的合法权益，对此，本院予以确认。乐雅居公司的抗辩理由依据不足，本院不予支持。综上所述，乐雅居公司的上诉理据不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费284元，由清远市清新区乐雅居房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一八年七月三日法官助理 李衍君书 记 员 朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。