广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2072民初10067号原告：段小芳，女，1975年10月27日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：周晓乐，广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘志阳，广东广诚信律师事务所实习律师。被告：吴兰健，男，1987年8月3日出生，仫佬族，住广西壮族自治区罗城仫佬族自治县。被告：韦凤姣，女，1988年9月10日出生，壮族，住广西壮族自治区罗城仫佬族自治县。两被告共同委托诉讼代理人：侯靖宇，广东登鼎律师事务所律师。第三人：珠海世联集金财富管理有限公司，住所地广东省珠海市香洲区南屏南湾北路****厂房****。法定代表人：焦安平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐奕超，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘远儿，北京市盈科（珠海）律师事务所实习律师。原告段小芳与被告吴兰健、韦凤姣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月23日公开开庭进行了审理。原告段小芳的委托诉讼代理人周晓乐，被告吴兰健、韦凤姣及其委托诉讼代理人侯靖宇到庭参加诉讼。依被告吴兰健、韦凤姣的申请，本院追加珠海世联集金财富管理有限公司（以下简称世联集金公司）作为第三人参加诉讼，并裁定转为普通程序,于2018年1月30日再次公开开庭进行了审理。原告段小芳的委托诉讼代理人周晓乐、丘志阳，被告吴兰健、韦凤姣的委托诉讼代理人侯靖宇，第三人世联集金公司的委托诉讼代理人徐奕超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段小芳向本院提出诉讼请求：1.判令解除段小芳与吴兰健、韦凤姣签订的房屋买卖合同中的买卖合同部分；2.判令吴兰健、韦凤姣双倍返还定金4万元；3.判令吴兰健、韦凤姣返还购房款2万元。诉讼过程中，段小芳变更第2项诉讼请求为判令吴兰健、韦凤姣返还定金2万元，并增加诉讼请求：判令吴兰健、韦凤姣承担违约金82500元。事实和理由：2017年2月21日，段小芳与吴兰健、韦凤姣通过中介世联集金公司签订了房屋买卖合同，约定段小芳购买吴兰健、韦凤姣所有的位于中山市××镇××号丽景名筑30座2单元1004房的房地产，房价款为825000元。段小芳于2017年3月8日向中介支付了2万元购房诚意金，于2017年3月23日向被告吴兰健支付了2万元定金，并按照合同约定向银行申请贷款，于2017年4月28日取得贷款通知书。根据合同附件条款规定，买卖双方应当在银行出具贷款通知书后5个工作日内配合中介办理递件手续。后段小芳多次催促吴兰健、韦凤姣协助办理相关手续并于2017年5月8日发函催告其于收到催告函后7日内配合中介履行合同义务，但吴兰健、韦凤姣对此置之不理，不按合同约定履行义务。吴兰健、韦凤姣至今尚未履行合同义务，已构成违约。为维护自身的合法权益，段小芳特向法院提起诉讼，请求判如所请。吴兰健、韦凤姣辩称，1.本案房屋买卖合同已于2017年4月27日解除，原因是段小芳未按合同约定支付房款。2.段小芳未按合同约定支付房款，吴兰健、韦凤姣有权根据合同约定按定金的双倍收取违约金，段小芳已经支付的4万元作为违约金不予退还。3.本案中，吴兰健、韦凤姣不存在违约的情况，段小芳要求支付违约金没有合同和法律依据。世联集金公司述称，1.双方的房屋买卖合同明确约定交付首期、办理赎楼及同贷书的时间。2.世联集金公司接到预约扣款的通知后，通知了段小芳，但当时段小芳回复称需要至2017年4月15日才可以付款。世联集金公司将该情况向吴兰健、韦凤姣反映，且协调预约扣款期限至2017年4月15日作为最后期限。当事人围绕诉讼请求及抗辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：座落于中山市××镇××号丽景名筑******的房地产[不动产证书号：粤（2015）00*****4粤（2015）00****5，以下简称案涉房产]在国土部门登记的权利人为吴兰健、韦凤姣，建筑面积117.34平方米，套内建筑面积97.41平方米。前述房产已办理抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司中山东升支行（以下简称中国银行东升支行），被担保主债权金额为365000元，他项权证号为粤（2015）中山市不动产证明第001****号。2017年3月8日，世联集金公司出具收款收据，确认收到段小芳交来案涉房产的购房诚意金2万元。2017年3月9日，吴兰健、韦凤姣（卖方）、段小芳（买方）与世联集金公司（经纪方）签署房屋买卖合同1份，约定：买卖双方通过经纪方促成案涉房产买卖事宜，成交总价为825000元，付款方式为涂销抵押后按揭付款，定金为2万元，签署本合约同时交由经纪方保管，待产权清晰后转付给卖方。由买方垫资赎契（即买方垫资代卖方向银行办理提前还贷手续），卖方同意在收取定金后3日内向抵押银行申请办理提前还贷手续，买方同意在收到银行提前还贷通知书后，在银行通知预约扣账日或之前，提取首期楼款（不含定金）315000元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款，楼价余款49万元（即申请贷款额）在交易过户及抵押手续完成后由贷款银行直接划给卖方。如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差的金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的业务受理单当天直接支付给卖方。卖方应在收到定金后3日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭；买方应在签署本合约后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。若合约签订后，买卖双方有以下情形之一，即视为违约，届时守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按定金的双倍或相当于成交价的10%作出赔偿：“⑴一方拒绝按约定收取或支付定金、楼款的；⑵一方拒绝出售或购买该物业；⑶任何一方隐瞒或所提供的资料不真实/不完整/不合法/不准确等情形，从而导致本合约的目的不能实现；⑷在守约方或有关政府部门或银行等其他机构或经纪方发出的关于办理有关本次交易的相关手续的通知后五天内仍不履行本合约之条款时……”若非本合约三方中的任何一方原因导致本合约交易未能按期完成，本合约三方均同意有关交易日期相对顺延。本合约签订后，若因不可抗力或合约三方约定的原因导致本合约无法履行时，则本合约各方无须承担违约责任。合同还约定了其他内容。合同签订后，吴兰健向中国银行东升支行申请提前还贷，银行要求其将剩余贷款数额存入还款账户，并于2017年4月7日前往银行办理提前还贷手续。2017年3月15日，世联集金公司将段小芳交付的购房诚意金（定金）转付给吴兰健。2017年3月24日，段小芳向吴兰健转账汇款购房款2万元。2017年4月10日，吴兰健以EMS快递方式向段小芳寄发催告函，要求其于签发该函之日起5日内将首期楼款315000元转入其贷款账户，寄送地址为段小芳在房屋买卖合同上载明的通讯地址（也即其户籍地址）。投递记录显示，该邮件于2017年4月10日当天签收，签收人为“潘婷”。段小芳的代理人表示，段小芳称不认识潘婷，亦未收到该函。2017年4月26日，吴兰健、韦凤姣委托广东登鼎律师事务所发出律师函告知段小芳，称自段小芳收到该函之日起房屋买卖合同解除，段小芳已支付的定金2万元、购房款2万元作为违约金不予退还，因段小芳违约导致的其他损失将通过法律途径予以追讨。律师函的寄送地址亦为段小芳在房屋买卖合同上载明的通讯地址，该邮件于2017年4月27日签收，签收人为“段小芳”。段小芳的代理人表示，段小芳称字迹像其本人签名，但记不清。2017年4月28日，中国建设银行中山市分行向段小芳发出贷款通知书，同意在办妥过户、抵押登记手续并补足购房余款的情况下发放再交易住房贷款48万元，并要求买卖双方于两个月内办妥房产过户手续，要求段小芳在两个月内与该行签订正式借款合同并配合办理房产抵押手续。2017年5月9日，段小芳向吴兰健寄发催告函，要求其于接函后7日内配合中介办理房产交易的递件手续，寄送地址为案涉房产地址（非合同载明通讯地址）。投递记录显示，该邮件于2017年5月10日签收，签收人为“司荣”。吴兰健、韦凤姣则表示案涉房屋为毛坯房、尚未入住，其并未收到该函。在双方沟通过程中，吴兰健、韦凤姣不愿继续交易还款赎楼并主张没收定金和购房款作为违约金，段小芳亦未支付首期楼款，并认为吴兰健、韦凤姣违约，要求退回已付定金并承担违约责任。双方协商未果，段小芳于2017年8月22日诉至本院，主张前述实体权利。庭审中，吴兰健、韦凤姣提交三段通话录音拟证明其已申请提前还款且段小芳清楚应于2017年4月7日前打款入还款账户。其中，第一段录音为吴兰健与世联集金公司业务员叶城均于2017年4月7日的通话。在该通话中，叶城均表示其已通知客户（段小芳）和按揭部要在2017年4月7日前打款，但段小芳确实没有钱，其已协调段小芳和银行同意于2017年4月15日打款办理赎楼（提前还款）手续；吴兰健则表示不同意继续办理赎楼手续，并要求中介发函给段小芳解除合同。第二段录音为吴兰健、韦凤姣与中国银行东升支行吴翠霞主任于2017年4月17日的通话，吴兰健、韦凤姣要求银行出具提前还款证明，以证实其于2017年3月9日或10日来银行申请了提前还款，得到银行告知2017年4月7日为还款日；吴翠霞则表示吴兰健确实来银行申请过提前还款，但是没有打钱进账户，所以提前还款不成功。第三段录音为2017年5月14日吴兰健与段小芳的通话，吴兰健质问2017年4月7日是提前还款日，段小芳为何不打钱进去；段小芳则表示，2017年4月7日其“同贷书”还未下来，首期款一定要同贷书出来后才能交到吴兰健等等。诉讼过程中，本院向中国银行东升支行调查吴兰健、韦凤姣申请提前还款的情况。该行个人金融部客户经理卢嘉敏接受本院询问时表示：因为人手不足，该行对提前还贷的操作流程为客户打电话或前来柜台预约提前还款，银行工作人员做好纸质登记，并告知客户在当月月底前将款项打入还款账户，钱到账后，由银行在系统上登记并预约。吴兰健2017年3月份到银行预约后，并未于当月月底前将款项打入其还款账户，故银行工作人员未在系统登记预约。纸质记录本上登记预约的是2017年4月7日还款，因当时办理登记的高姓男同事已于2017年7月1日离职，无法确认吴兰健是2017年3月的哪一天预约的。吴兰健确实前往银行要求吴翠霞主任出具同意提前还款证明，但银行没有惯例，无法向其出具，银行工作人员也不会与吴兰健了解款未到账的原因。只要款到账并按规定支付补偿金，银行就不存在不同意提前还款的问题。吴兰健没有办理提前还款手续的原因仅是款没有到账。本院认为，吴兰健、韦凤姣、段小芳与世联集金公司签署的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。根据合同约定，段小芳应在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣账日或之前，将首期楼款315000元转入吴兰健、韦凤姣贷款账号内。故，本案关键系段小芳是否收到提前还款通知。段小芳否认收到吴兰健寄送的催告函。该函虽非段小芳本人签收，但邮件寄送地址及预留电话均为段小芳本人的联系地址及电话，且吴兰健、韦凤姣委托律师寄送律师函时同样的联系地址及电话，却由段小芳本人签收（其虽称记不清）。故前述催告函已由段小芳收取的可能性较大。退一步讲，即使段小芳未收到该催告函，但其在与吴兰健的通话录音中表示未于2017年4月7日前支付首期款的原因是其“同贷书”未下来，故可以认定段小芳是接到过通知，清楚吴兰健、韦凤姣要求其于2017年4月7日前支付首期款315000元，只是其认为应在收到贷款通知书后支付。根据房屋买卖合同约定，支付首期购房款315000元的条件买方在收到银行提前还贷通知，而余下房款49万元才系以申请银行贷款方式支付，这与中国建设银行批复同意发放贷款48万元也较为吻合。段小芳未按通知于2017年4月7日前将首期购房款315000元打入吴兰健、韦凤姣的贷款账号已构成违约，应承担相应的违约责任。吴兰健、韦凤姣按合同约定有权解除合同，并要求段小芳按定金的双倍或相当于成交价的10%作出赔偿。吴兰健、韦凤姣关于段小芳违约且无需退回定金、购房款合共4万元的抗辩意见有理，本院予以采纳。2017年4月27日段小芳已签收吴兰健、韦凤姣委托律师发出的解除合同的律师函，前述房屋买卖合同的房屋买卖部分已于2017年4月27日解除。段小芳在本案中再诉请解除房屋买卖合同的房屋买卖部分已无必要，本院不予支持。合同已经解除，段小芳基于吴兰健、韦凤姣未按约定协助递件而诉请返还定金、购房款及承担违约责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告段小芳的全部诉讼请求。案件受理费1300元，由原告段小芳负担（该款段小芳已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  林钰琼审判员  林谊琼审判员  邝 羽二〇一八年七月二十七日书记员  李庄梦严明月