广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1972民初148号原告（反诉被告，以下统称原告）：东莞市金展物业投资有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇宝屯社区厚街大道**之二。统一社会信用代码：91441900MA4W8A3899。法定代表人：黄春来，系该公司总经理。委托诉讼代理人：汤济源，广东南天星律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶晓兰，广东南天星律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：东莞市宏旭纺织品有限公司。住所。住所地：广东省东莞市大朗镇巷头社区康丰路****铺社会信用代码：91441900076654019D。法定代表人：潘玉华，系该公司经理。委托诉讼代理人：梅石军，广东大洲律师事务所律师。第三人：东莞市英伟实业有限公司。住所地：。住所地：广东省东莞市大朗镇竹山工业区信用代码：91441900759204279U。法定代表人：关伟。原告东莞市金展物业投资有限公司（以下简称金展公司）与被告东莞市宏旭纺织品有限公司（以下简称宏旭公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，被告宏旭公司提起反诉，本院对被告提起的反诉予以受理。本院依职权追加东莞市英伟实业有限公司（以下简称英伟公司）作为本案的第三人参加诉讼，并依法适用简易程序，后转换适用普通程序，分别于2018年2月6日、3月5日、4月19日公开开庭审理了此案。原告金展公司的委托诉讼代理人汤济源、叶晓兰，被告宏旭公司的法定代表人潘玉华及其委托诉讼代理人梅石军到庭参加诉讼，第三人英伟公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金展公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的租赁合同关系，被告将租赁物恢复原状后交还给原告；2.被告支付原告自2017年6月1日至11月30日期间的租金60,800元（该租金要求计至被告将租赁物交回原告时止）；3.被告支付原告自2017年6月1日至11月30日期间的保安费10,800元（该保安费要求计至被告将租赁物交回原告时止）。事实与理由：被告于2015年9月15日与第三人英伟公司签订《仓库租赁合同》约定：1.第三人将位于其公司厂区内2号厂房的一层作为仓库出租给被告，面积1309平方米（下称案涉物业）；2.租赁期为3年，自2015年9月15日起至2018年9月15日止；3.被告每月缴交租金15,200元、保安费1,800元；4.拖欠租金或其他费用超过30天的，出租方有权提前解除合同。因债务问题，第三人的案涉物业被东莞市中级人民法院进行公开拍卖，并由原告以最高价拍得。2017年5月24日，东莞市中级人民法院作出（2016）粤19执563号之一号《执行裁定书》，裁定拍卖物业产权归原告所有。2017年5月底，原告持《执行裁定书》对拍卖物业进行接收时，通知了被告向原告履行合同义务，但是，被告至今拒绝向原告缴交租金、保安费。庭审中，原告确认已收取被告缴纳的2017年10月、11月租金及保安费。被告宏旭公司辩称，被告在2017年9月19日原告发布告知书后，才知晓案涉物业产权变更的事实，并在知情后及时将2017年10月至12月的租金及保安费按照原告收款通知上的账户汇入原告指定的账户。第二，被告按照协助执行通知书要求将2016年12月至2017年5月的租金汇入法院指定的账户，按照原合同约定，将2017年6月至9月的租金交纳给了英伟公司。第三，原告主张的租金等费用，被告已经按时交纳，并未拖欠，原告无权擅自解除合同。第四，原告接管案涉物业后，为了达到非法解除合同、赶走被告的目的，经常以停水停电、封闭道路等手段，阻止被告正常的生产经营，构成违约，给被告造成极大经济损失，被告同意解除合同。被告宏旭公司向本院提出反诉请求：1.原告赔偿被告需多支出的租金187,278.63元；2.原告赔偿被告装修费损失22,000元；3.原告退还被告押金34,000元。事实和理由：被告于2015年9月15日与英伟公司签订租赁合同，承租其1309平方米的厂房，租赁期三年，每月租金15,200元，并于合同签订当日交纳房屋押金34,000元。原告取得案涉厂房后，要求被告重新与其签订一份提高租金的租赁合同。由于原合同未到期，依据买卖不破租赁原则，原告仍应继续履行原租赁合同。但原告利用各种非法手段以达到逼迁被告的目的，被告无奈于2017年11月18日重新租赁厂房，租金每月60,000元。被告之前对案涉厂房进行装修花费了80,000元。由于原告的违约行为，导致被告的房屋租金、装修费及押金损失，原告应承担相应赔偿责任。原告金展公司针对被告宏旭公司的反诉答辩称，案涉纠纷是由于被告违约未向原告交纳租金导致的，原告无需赔偿被告主张的租金及装修费损失。原告从未收取被告的押金，无需退还。第三人英伟公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告于2015年9月15日与第三人签订租赁合同承租案涉厂房，租赁期3年，至2018年9月15日止。原告于2017年5月24日通过拍卖取得了案涉厂房的所有权，并于2017年9月19日以告知书的方式告知被告所有权变动情况，要求租户与其重签或改签合同。原告未能提供证据证明其于更早的时间通知过被告履行合同。上述事实表明，原告取得案涉厂房后，至2017年9月才通知被告。2.被告提供证据收据等证明其已将2017年6月至9月的租金及管理费（保安费）交付给第三人，第三人未提出异议，原告虽有异议，但未提出证据反驳，本院确认被告已将2017年6月至9月的租金、保安费交付第三人。3.原告于2017年10月16日通知被告交纳2017年9月水电费、管理费、卫生费于指定账户，未通知被告交纳租金。被告收到通知后将水电费连同租金存入该指定账户，原告收到租金后发信息给被告，称未通知被告交纳租金。结合上述事实和证据，可以认定被告未拒付租金。4.被告于2018年1月初通知原告称其已经搬离厂房，原告对此不持异议，但认为被告未将厂房钥匙交还，不能认为被告已经交还厂房。钥匙交付为厂房交付的象征，而非交付本身。双方应按诚实信用原则办理厂房交接事宜。被告在搬离厂房时应提前通知原告，给原告必要的准备时间；原告收到通知后应及时接收，而非坐等被告交付钥匙。按交易习惯，提前通知的时间通常为一个月。考虑被告未提前通知原告接收房屋及原告收到通知后未及时与被告联系交接的情况，本院确认案涉房屋已于2018年1月底前交付原告。5.被告主张其承租厂房后花费了74,800元进行装修，提供的证据为一家建材公司（凌云天花总汇）的报价单和收据。建材公司的业务范围一般不包括装修，更不具有装修资质，建材公司出具的报价单和收据难以证明装修事实。被告未能提供装修合同、装修设计方案以及装修费发票等证实装修情况，本院对被告主张的装修事实不予确认。6.被告与第三人签订承租合同约定的承租面积为1309平方米，2018年每平方米的租金为11.61元。被告提供的房屋租赁合同、收据显示其撤离案涉厂房另租仓库支付的租金为每平方米26.67元，原告则指出两者地段差异大，无可比性。原告声称其重新招租的单价约为15－18元。被告应对损失承担举证证明责任，本院认定被告搬离案涉厂房后，重新租用同地段厂房的合理单价应为每平方米15元。按时租赁合同的到期日为2018年9月15日，被告提前7.5个月搬离，据此，被告承租同地段同面积厂房多支出的合理租金为33,281.33元[1309平方米×7.5月×（15元－11.61元）]。本院认为，本案为租赁合同纠纷。第三人英伟公司经本院合法传唤未到庭，不影响本院依法对案件进行审理。房屋所有权的变动，不影响原租赁合同的效力。原告与被告对解除租赁合同无异议，表明双方同意买卖不破租赁原则适用于本案。被告已经搬离案涉厂房，本院确认案涉租赁合同已经解除。买卖不破租赁并非租赁合同权利义务的法定转移，不能认为原告于其取得案涉厂房所有权时即取得了案涉租赁合同出租人地位。原告取得案涉厂房所有权后，应通知被告，被告可以选择要求原告继续履行租赁合同或者将租赁房屋交还原告。在原告通知被告且被告要求（同意）继续履行租赁合同之前，原告仅享有租赁物的物权，而不享有租赁合同的债权。本案原告于2017年9月19日通知被告其已取得案涉厂房的物权，此时，被告已将2017年9月及之前的租金等按原租赁合同交付第三人，因此，原告不能向被告主张案涉合同2017年9月之前的租金。被告已经将2017年10月、11月的租金等交付原告，被告已于2018年1月底搬离租赁房屋，因此，被告只拖欠原告2017年12月及2018年1月的租金30,400元（15200元/月×2月）和保安费3,600元（1800元/月×2月），该款被告应当付清给原告。如上所述，买卖不破租赁并非租赁合同权利义务的法定转移，因此，原告不需承担第三人的押金返还义务，被告要求原告返还押金，缺乏依据，本院不予支持。至于第三人收取的租金是否应返还原告，是否应返还被告押金，当事人可另循法律途径解决。从原告不愿接收租金的情况可知，本案租赁合同解除系原告不愿继续履行导致，因此，被告要求原告承担因合同解除所产生的租金损失，本院予以支持。被告要求原告承担装修损失，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告东莞市金展物业投资有限公司与被告东莞市宏旭纺织品有限公司之间的房屋租赁合同已经解除；二、限被告东莞市宏旭纺织品有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付2017年12月及2018年1月的租金30,400元、保安费3,600元给原告东莞市金展物业投资有限公司；三、限原告东莞市金展物业投资有限公司赔偿原告因合同解除而产生的租金损失33,281.33元给被告东莞市宏旭纺织品有限公司；四、驳回原告东莞市金展物业投资有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告东莞市宏旭纺织品有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费用4,065元，其中本诉受理费1,590元，已由原告东莞市金展物业投资有限公司预交，由原告东莞市金展物业投资有限公司负担835元，由被告东莞市宏旭纺织品有限公司负担755元；反诉受理费2,475元，已由被告东莞市宏旭纺织品有限公司预交，由原告东莞市金展物业投资有限公司负担339元，由被告东莞市宏旭纺织品有限公司负担2,136元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  龚国柱人民陪审员  刘绮琪人民陪审员  张跃铭二〇一八年七月二日书 记 员  赖秀玲附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。