山西省平陆县人民法院 民 事 判 决 书 （2017）晋0829民初855号 原告：平陆县圣人涧村第五居民组，住所地：平陆县圣人涧村。 代表人：商小海，该组组长。 委托诉讼代理人：刘存忠，男，1966年8月28日出生，汉族，平陆县曹川镇曹川村**居民。 委托诉讼代理人：谭国武，男，1968年7月19日出生，汉族，平陆县圣人涧镇圣人涧村**居民。 被告：山西新晓天房地产开发有限公司，住所址：运城市盐湖区人民北路（锦绣花城北区19号楼9号门面） 法定代表人：吕佐平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈胜利，男，1980年2月14日出生，汉族，住运城市河东一中家属院，系该公司员工。 委托诉讼代理人：许巍伟，男，1981年4月29日出生，汉族，运城市山河法律服务所法律工作者，系该公司法律顾问。 原告平陆县圣人涧村第五居民组（以下简称圣人涧五组）与被告山西新晓天房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案。审理中（2016年2月24日），山西晓天房地产开发有限公司变更登记为山西新晓天房地产开发有限公司（以下简称新晓天房地产公司）。本院开庭审理后作出了（2016）晋0829民初86号民事判决，圣人涧五组不服上诉至运城市中级人民法院，运城市中级人民法院以（2017）晋08民终1060号民事裁定，撤销本院（2016）晋0829民初86号民事判决，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告圣人涧五组代表人商小海及其委托诉讼代理人刘存忠、谭国武，被告新晓天房地产公司的委托诉讼代理人陈胜利、许巍伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告圣人涧五组向本院提出诉讼请求：１.判令被告履行合同，为已交付给原告的24套单元房办理房产相关手续；２.判令被告向原告交付太阳路西侧、红旗街北侧、周仓路东侧邻街58间门面房；３.诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年2月1日，原、被告签订了《平陆县圣人涧村第五居民组新型农村开发建设工程合作协议》（以下简称《新型农村建设合作协议》），约定由原告提供宅基地进行新农村建设，被告承建不低于六层的单元楼及相关门面房，约定被告应于2014年8月前竣工，被告应无偿交付原告24套单元房及太阳路西侧、红旗街北侧、周仓路东侧邻街的所有门面房。2015年5月，被告向原告交付了24套单元房，随后原告将24套单元房分给了部分村民，但被告却未能将58套门面房向原告交付，且已交付的24套单元房，被告却不向原告办理相关房产手续，被告行为严重侵害了原告的合法权益。 被告新晓天房地产公司辩称，1、我公司与原告签订合作开发协议属实，该合作开发协议因违反法律、法规的强制性规定，无法履行而终止；2、我公司向平陆县国土资源局缴纳了1194万元的土地出让金，是通过县人民政府和国土资源局挂牌公告依法取得合法的土地使用权，故取得土地的性质和过程是合法的，根据物权法的规定，该土地属于我公司所有；3、平陆县国土资源局已给原告方进行了合理的赔偿，作为原土地使用人，原告已得到了169万元的补偿，至于补偿款如何使用及去向与本案无关；4、平陆县圣人涧村、村委会强占我公司的住房，我公司保留诉权，另案处理。综上，应依法驳回原告的诉讼请求。 原告圣人涧五组围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据： 一、1、《新型农村建设合作协议》一份；2、用地申请书一份、承诺书两份；3、平陆县人民政府平政发【2010】42号文件一份；4、圣人涧镇人民政府圣政字【2010】37号文件一份；5、平陆县城中村改造领导组批复一份；6、平陆县住房保障和城乡建设管理局平建字【2011】38号文件一份；7、平陆县城中村改造工作领导组请示报告卡一份；8、运城市发展和改革委员会运发改投发【2013】892号文件、平陆县发展和改革局平发改投发【2013】238号文件各一份；9、《补充协议》一份；10、房号表一份；11、张永辉、苏官峰证明各一份、收据一份；12、《乡村建设规划许可证》复印件三份，该组证据拟证明合作协议、用地申请和城中村改造的合法性、真实性、有效性； 二、张骁勇2017年11月15日签订的承诺书一份，拟证明经过镇政府协调被告同意将25套单元房和25套门面房交给原告； 三、申请证人张旭红、吕百林、赵柯鸿出庭作证(因证人参加旁听取消了作证资格），拟证明案件事实。 被告新晓天房地产公司围绕其辩解观点向本院提交了以下证据： 1、《新型农村建设合作协议》一份，拟证明该合作协议违反法律规定，应为无效； 2、平陆县国土局下发的《责令停止违法行为通知书》复印件、《行政处罚决定书》复印件、罚款收据复印件各一份，平陆县住房保障和城乡建设《行政执法停止通知书》复印件、《行政处罚决定书》复印件及罚款收据复印件各一份，拟证明双方的违法建设行为已经终止； 3、平陆县国土资源局平国土资函【2013】28号文件复印件、平建函字【2016】62号文件复印件各一份，平陆县国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告、《成交确认书》、《国有建设用地使用权出让合同》、《国有土地出让环节缴税通知书》、山西省土地出让金专用票据、《平陆县人民政府国有土地出让通知书》（平政出土字[2014]7号）、《国有土地使用权证书》各一份，拟证明被告已通过合法程序取得该块土地的国有建设土地使用权，该土地已不属原告集体所有； 4、商品房建设缴纳的相关配套费用票据三份、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》各一份，拟证明被告取得了商品房建设和销售的所有证书，建设的房屋属合法建筑； 5、民事起诉状复印件、本院案件受理通知书复印件各一份，商品房买卖合同复印件六份，拟证明原告所诉的24套单元房是强占的，部分业主已向法院起诉。 本院组织当事人进行了证据质证。被告新晓天房地产公司对原告圣人涧五组提交的证据质证意见为: 1、对第一组证据中的1-12证据的质证意见同原审质证意见，具体为：对证据1－9及证据12的真实性均无异议，但对证明的内容有异议，认为证据１内容违反法律强制性规定，应属无效；证据2仅说明原告曾向县政府提出解决村民住宅问题的申请，不能证实相关部门已批准的事实；证据4仅为请示报告；证据5－8不能证实原、被告双方签订的协议是合法有效的；证据9是在被告未办理国有土地使用权证的情况下，由双方签订的，现被告已办理了国有土地使用权证及相关手续，该协议与本案已无关系；证据12证明的总建筑面积为3343平方米，用于解决本村31户的住宅问题，而被告所建面积为3.5万平方米； 2、证据10系原告单方制作，且仅有房号，没有写明这些房号代表的意思；该证据没有经原、被告双方签字确认，无法确认该证据的真实性及与本案的关联性，不应采信；证据11为证人证言，证人未出庭作证接受双方当事人的询问，无法证实证明的真实性； 3、第二组证据承诺书上注明“星期三此条作废”，不能证明被告公司同意给原告25套单元房和25套门面房。 原告圣人涧五组对被告新晓天房地产公司提交的证据质证意见为： 1、对第1、3、4、5组证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，认为第1组证据证实原、被告签订的协议合法有效，如果无效，就应该将原有的土地归还原告，恢复原状，并赔偿经济损失；第3、4、5组证据与被告应给原告交付房屋没有关系； 2、第2组证据均系复印件，真实性无法确认，且7.9亩土地没有变成国有土地，是被告不办理相关手续导致的结果。 3、《商品房买卖合同》违背了原告方意愿，没有进行公示、听证，没有与原告充分协商签订，是通过欺骗方式取得的。 原、被告对原审卷宗中本院依职权调取的《统征土地协议》、《停工（核查）通知书》、《行政处罚决定书》、《责令停止违法行为通知书》（存根）、土地出让金专用票据、勘测界定表、记账凭证、缴费票据、收据等证据的真实性均无异议，原告认为被告建房的土地是原告的土地，应依法归原告所有，《统征土地协议》违反土地法的有关规定，且原告方没有签字，剥脱了原告方的合法权益。 本院对上述双方无异议的证据予以确认，并在卷作证。对双方有异议的事实和证据，本院认为，原审卷宗中本院依职权调取的证据与被告提交的第二组证据基本一致，能够证实被告在施工过程中，因未取得土地使用权和未取得规划许可证，分别被平陆县国土资源局、平陆县住房保障和城乡建设管理局责令停工，并进行了罚款，本院对该事实予以确认。 综合当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月1日，原、被告签订了《新型农村建设合作协议》，该协议主要内容为：原告提供太阳路西、红旗街北宅基地（原圣人涧村五组果园）一块，东西长208米，南北宽63米，实用面积13104平方米；太阳路西侧、红旗街北侧、周仓路东侧一层设计成门面房，门面房随单元楼结构规划设计建设；原告提供宅基地审批手续，并负责办理相关的宅基使用定界手续，费用由原告承担，宅基地使用为50－70年（具体按国家规定办理）；小区工程所需资金由被告负责组织，并负责工程的施工；被告负责工程规划、设计、消防、人防、地质、文物、测绘、城建的手续及费用；小区竣工后，被告无偿交付给原告太阳路西侧、红旗街北侧、周仓路东侧邻街的所有门面房；另外交付单元房24套，每套120平方米，超出部分按每平方米700元计算，所交单元房为毛地毛墙；位置：临街楼盘二层，二层不够用三层补足；除交付给原告外，所有剩余的单元楼归被告所有，由被告自行销售，若原告村民购买可在市场价的基础上优惠5%；小区所有的地下室、车库及停车位归被告所有，由被告自行销售；若原告村民购买可在市场价的基础上优惠10%，但每户只限一个地下室或车库及停车位；被告对小区配套的附属设施，如水、电、暖、上下水、锅炉、大院、道路硬化、绿化，被告不得收取交付给原告24户的任何费用；开工时间为2012年2月，竣工时间为2014年8月。2013年5月3日，原、被告双方又签订了一份《补充协议》，内容为：被告补偿周仓路门面房100万元给原告，此款补偿后，被告在周仓路再建门面房与原告无关，门面房由被告自行处理及销售。《补充协议》签订后，被告向原告支付了72万元补偿款，剩余28万元未支付。 《新型农村建设合作协议》签订后，被告开始进场施工。2012年10月28日，被告因未经批准，在未取得合法有效土地使用手续的情况下，占用圣人涧五组土地用于房地产开发，被平陆县国土资源局行政处罚如下：1、停止违反占地行为，恢复土地原状；2、对其违法所占地处以3万元罚款；3、未取得合法用地手续前，不得动工建设。2013年4月7日，被告因未取得规划许可证，擅自在周仓路武装部南侧建设舒阳佳苑小区，被平陆县住房保障和城乡建设管理局进行了行政处罚，责令被告于15日内改正上述违法行为，补办建设工程规划许可证，并罚款5.1万元。 2013年12月25日，平陆县国土资源局发出了《国有建设用地使用权挂牌出让公告》决定以挂牌方式出让201305-1号等七宗国有建设用地使用权，其中包括圣人涧村1.3150公顷土地。2014年2月28日，被告在平陆县国土资源局举办的国有建设用地使用权出让活动中，最终竞买了圣人涧村的1.3150公顷土地的建设用地使用权，并与平陆县国土资源局签订了《成交确认书》。2014年3月6日，平陆县国土资源局与被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》，将圣人涧村1.3150公顷（13150平方米）的土地以1194万元价格出让给了被告。当日，被告缴纳了土地出让金1194万元。2014年3月11日，被告取得了该块国有土地的建设用地使用权及在圣人涧村位于太阳路西、红旗街北、周仓路东建设舒阳佳苑住宅小区的《建设用地规划许可证》。之后，被告先后取得了《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，完成了舒阳佳苑住宅小区的建设并取得了《商品房预售许可证》。原告因被告不履行《新型农村建设合作协议》约定的义务而起诉来院。 另查明，2013年8月10日，平陆县人民政府、平陆县圣人涧镇人民政府、平陆县圣人涧镇圣人涧村民委员会签订了《统征土地协议》，约定“乙方（平陆县圣人涧镇圣人涧村民委员会）同意甲方（平陆县人民政府）统征圣人涧村土地19.73亩，土地补偿费、安置补助费每亩7.9万元，计155.867万元；本次统征土地地面青苗及附着物结合平政发[2008]47号文件，每亩按7000元赔偿，具体由村委会负责实施，赔偿款计138110元；甲方在30日内一次性付清土地补偿款、安置补助费及附着物补偿费总计169.678万元，甲方付清补偿款后，乙方负责在10日内清除地面上所有附着物”。2014年4月9日，平陆县财政局向平陆县圣人涧镇人民政府拨付土地补偿及安置补助费155.867万元、青苗及附着物补偿费13.811万元。2014年4月16日，平陆县圣人涧镇人民政府将上述款项拨付给平陆县圣人涧镇圣人涧村民委员会。2014年4月23日，平陆县圣人涧镇圣人涧村民委员会又将上述款项支付给了被告。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，原、被告签订《新型农村建设合作协议》，将原告集体所有的土地使用权转让给被告用于建设单元楼，该协议违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，属于无效协议，不受法律保护。该协议中约定应当由原告提供的太阳路西、红旗街北的土地，已被平陆县国土资源局挂牌出让，由被告通过竞买取得了建设用地使用权，并办理了相关的许可证，土地性质已由原告集体所有演变为国家所有，故原、被告所签订的《新型农村建设合作协议》的合作基础已经不存在，原告要求被告履行协议，为已交付给原告的24套单元房办理房产相关手续，交付太阳路西侧、红旗街北侧、周仓路东侧邻街58间门面房，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下： 驳回原告平陆县圣人涧村第五居民组的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告平陆县圣人涧村第五居民组承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。 审判长  轩芬婵 审判员  杨学斌 审判员  刘 雷 二〇一八年七月六日 书记员  朱冬丽