广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终1970号上诉人（原审被告）：惠州山力电子工业发展有限公司，住所地：惠州市斜下松山工业园。法定代表人：黄建明。委托诉讼代理人：蒋科生，广东通用律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘振科。委托诉讼代理人：丁志云，广东梦想律师事务所律师。原审被告：惠州市华邦房地产开发有限公司，住所地：惠州市仲恺高新区**小区综合楼**。法定代表人：黄广华。上诉人惠州山力电子工业发展有限公司因与被上诉人刘振科、原审被告惠州市华邦房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初10646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人惠州山力电子工业发展有限公司委托诉讼代理人蒋科生，被上诉人刘振科及其委托诉讼代理人丁志云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。下问题：1、收款人均为惠州市冠珠陶瓷，并非上诉人；2、七张刷卡凭证显示的付款方均为不同银行卡号；3、持卡人并非被上诉人；4、七张刷卡凭证的支付总金额并非其主张的20万元。被上诉人称是上诉人要求其在上诉人公司，由上诉人法定代表人经办刷卡支付购房款20万元，另有700元手续费。此说法完全站不住脚，既然是在上诉人公司刷的POS机，为什么收款人是惠州市冠珠陶瓷?为什么是七张不同号码的银行卡付款?手续费应当在银行卡余额内扣除，怎么会在支付给收款人的金额内多出700元来?因此，被上诉人完全是从惠外市冠珠陶瓷店里取得不同客户购买陶瓷的刷卡凭证，拼凑起来试图证明其已支付案涉合同的20万元。三、被上诉人无法提交足以证明其与上诉人之间存在27.5万元抵扣工程款项的证据。涉案收据明确注明其中27.5万元为抵扣工程款，根据常理，抵扣应指双方互负债务，方有抵扣一说，如是他人债务，不存在抵扣的问题，因此被上诉人应举证证明双方之间存在工程承包或委托设计的事实。本案中被上诉人无法提交其与上诉人之间签订有任何工程承包或委托设计合同。被上诉人在一审庭审时称该27.5万元是其他工程的设计款项，已经结算过的，但被上诉人未能提交任何结算凭证。其提交的两份与其他公司签订的《建设工程设计合同》、《博罗建设工程设计监理合同》，完全与上诉人无关。因此，上诉人以可能欠其工程设计款抵扣首期房款，但该工程实际并未发生时，不能认定被上诉人已支付相应款项。综上，尽管案涉收据上有上诉人加盖的印章及法定代表人签名，但被上诉人实际并未支付相应款项，原判未查清事实情况下，仅凭收据即做出认定，显然过于草率。四、案涉的房屋是属于上诉人与案外人广东华邦投资发展有限公司合作开发的一个项目之中的房屋，在上诉人与被上诉人签订房产认定书的时候以及之前，被上诉人承诺他可以承包与案外人广东华邦投资发展有限公司工程设计的一个项目，所以上诉人就以其中的27万的工程款抵扣房款，但是之后因为案外人广东华邦投资发展有限公司改变了承包方式，采用招投标的方式进行工程发包，所以被上诉人并没有得到相关工程设计的项目，所以致使所谓27万抵扣的事实不存在。被上诉人刘振科辩称：一、本案中双方的商品房销售合同法律关系依法成立并受法律保护。刘振科与山力电子之间签订了《房产认购书》，这是双方的真实意思表示，内容符合法律、行政法规的相关规定，《房产认购书》与山力电子出具的收据相互印证，而且均有山力电子盖章及其法定代表人黄建明签字确认，黄建明是完全民事行为能力人，能理解相关内容及其文字含义，应对其实施的民事行为承担民事责任。山力电子缺乏信用，不具备诚信经营的基本商业道德。山力电子所谓的案涉收据的开具既不符合常理也不符合法律规定的借口和理由完全是其实施欺诈和意图损害购房者合法利益侵吞购房者购房款的手段和伎俩。山力电子以其内部故意的不规范和不合法之处来对抗购房者损害购房者利益的行为应依法受到法律的严惩，山力公司该上诉理由违背案件客观事实。二、答辩人按被答辩人的要求，并由被答辩人法定代表人经办刷卡支付购房款20万元。刷卡单据与《房产认购书》、收据形成完整证据，相互印证。被答辩人否认一切，但自始至终提供不了任何合法有效的证据予以反驳。只是单方编造一些毫无根据的借口理由，显然其上诉理由不能成立。被答辩人在上诉状中对刷卡提出问题及疑问，不但没有证据证明，而且是按被答辩人要求及由被答辩人一方经办的，有关问题及疑问应该由被答辩人自己回答自己。三、关于抵扣的工程款275000元，《房产认购书》、收据相互印证，还有“建设工程设计合同(一)、博罗建设工程设计监理合同、证明书”等证据证实。被答辩人山力电子的上诉理由没有证据证明，是其毫无依据的单方主观臆断，而且根据《房产认购书》的约定，第一期支付款为抵扣甲方支付乙方设计工程款共人民币275000元，作为购置本物业的首期款。被答辩人以其尚欠答辩人的工程款275000元抵扣上答辩人应付被答辩人的部分购房款，而根据被答辩人的有关陈述，其与答辩人不存在275000元工程款债权债务关系，双方实际约定的是答辩人将可能与原审被告华邦公司债权转让给被答辩人以抵扣购房款。被答辩人的该主张说法与《房产认购书》约定的付款方式存在明显矛盾。因此，被答辩人的上诉理由没有任何依据，完全不能成立。四、上诉人的上诉理由没有相应的证据证明，是其单方编造的理由。涉案的房产被惠州市华邦房地产开发有限公司以一房多卖的形式卖给的其他的购房者，购房人为曾丽璇。原审原告刘振科向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告一之间签订的关于原告向被告购买位于惠州市××新区××楼××单元××型××层,（即：6-2-2301号）的《房产认购书》。2、判令被告一、被告二向原告连带返还购房款475000元,支付利息427500元（暂计起诉之日，以后另计，从2014年11月13日开始按银行长期贷款利率的三倍计算利息，即约月利率2.5%计算,475000元×2.5%×12个月×3年=427500元，计算至款项退还之日止)；判令被告一、被告二向原告连带赔偿损失475000元（按已付购房款一倍计算)。3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年11月13日，原告刘振科（乙方）与被告惠州山力电子工业发展有限公司（甲方，以下简称：“山力公司”）签订了一份《房产认购书》，双方约定：由乙方购买甲方开发建设的位于惠州市仲恺高新区松阳路2号建筑面积约为112.91㎡6号楼XX（即6-2-2301号）的商品房，最终总购买价为人民币560000元；付款方式：第一期支付款为抵扣甲方支付乙方设计工程款共人民币275000元作为购置本物业的首期款，第二期款项于签订本合同当日内乙方支付人民币200000元作为购房首期款，剩余款项人民币85000元在确权之前乙方以现金方式支付给甲方；甲方如不能使乙方签署正式的《广东省商品房买卖合同》，或不能如期办出房地产预售许可证，则乙方有权解除本协议，甲方承担乙方不能签订正式商品房买卖合同的损失，按银行长期贷款利率的三倍支付乙方从付款之日起至款项退还之日止的已付房款的资金占用费。同日，被告惠州山力公司向原告出具一份收据，记载：“今收到刘振科交来购房款人民币肆拾柒万伍仟元整（￥475000）。（备注：购置物业位于仲恺华邦首府XXX房）注：其中275000元属于抵扣工程款项。”该收据上加盖惠州山力电子工业发展有限公司的公章，并有被告惠州山力电子工业发展有限公司法定代表人黄建明的签名。后被告惠州山力电子工业发展有限公司将上述房屋又另行转让他人。双方产生纠纷，原告于2017年9月26日诉至原审法院，要求判如所请。原审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告刘振科与被告惠州山力电子工业发展有限公司之间签订的《房产认购书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，根据原告提供的收据显示，其于《房产认购书》签订当日已按约定向被告山力公司支付了人民币200000元、另有275000元购房款以工程款项抵扣，合计已付购房款475000元。被告山力公司认为，上述款项中的200000元其没有收到，275000元工程款因原告没有中标惠州市华邦房地产开发有限公司工程项目而导致抵扣首期房款落空。原审法院认为，首先，被告山力公司向原告出具字据为“收据”，且有被告山力公司法定代表人黄建明签字确认，其作为具有完全民事行为能力人，应理解收据的文字含义，其在出具收据后又否认已收到相关款项，亦未提供相应证据予以反驳，应承担相应的不利法律后果；其次，根据《房产认购书》的约定，第一期支付款为抵扣甲方支付乙方设计工程款共人民币275000元作为购置本物业的首期款，即被告山力公司以其尚欠原告的工程款275000元抵扣原告应付被告山力公司的部分购房款，而根据被告山力公司的上述陈述，可理解为其与原告不存在275000元工程款债权债务关系，双方实际约定的是原告将可能与被告惠州市华邦房地产开发有限公司发生的债权转让给被告山力公司以抵扣购房款，被告山力公司的该主张与《房产认购书》约定的付款方式存在明显矛盾。故被告山力公司的上述抗辩主张，原审法院不予采纳。原审法院确认原告已支付被告山力公司购房款475000元。原告已按约定向被告山力公司支付了购房款，被告山力公司亦应向原告履行交房义务，但被告山力公司自认其已将涉案房屋另行转让给他人，其行为已构成根本违约，根据双方签订的《房产认购书》约定：被告山力公司如不能使原告刘振科签署正式的《广东省商品房买卖合同》，或不能如期办出房地产预售许可证，则原告有权解除本协议，被告山力公司承担原告不能签订正式商品房买卖合同的损失，按银行长期贷款利率的三倍支付原告从付款之日起至款项退还之日止的已付房款的资金占用费。现原告主张解除其与被告山力公司签订的《房产认购书》，并要求被告山力公司按银行长期贷款利率的三倍向其支付从付款之日起至款项退还之日止的利息，因有事实和法律依据，原审法院予以支持。因双方仅签订《房产认购书》，该认购书内容亦不完全具备商品房买卖合同的主要条款，原告主张被告山力公司按已付购房款一倍赔偿其损失475000元，与法不符，原审法院不予支持。原告与被告惠州市华邦房地产开发有限公司之间不存在合同关系，原告要求被告惠州市华邦房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任，缺乏相应的事实和法律依据，原审法院亦不予支持。被告惠州市华邦房地产开发有限公司经原审法院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案审理，依法应作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告刘振科与被告惠州山力电子工业发展有限公司于2014年11月13日签订的《房产认购书》。二、被告惠州山力电子工业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘振科返还购房款人民币475000元及支付违约利息（计算方式：本金475000元，按中国人民银行长期贷款利率的三倍自2014年11月14日起计算至款项返还之日止）。三、驳回原告刘振科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17298元，由原告刘振科负担8649元，被告惠州山力电子工业发展有限公司负担8649元。本院二审期间，被上诉人刘振科提交了一份不动产登记结果，证明签合同之后，涉案房产被上诉人卖给了曾丽璇。上诉人惠州山力电子工业发展有限公司发表如下质证意见：对证据的真实性确认，关联性、合法性不予确认。首先本案不属于二审新证据，不具合法性，同时该资料显示权益人是惠州市华邦房地产开发有限公司，并没有说有转让给曾丽璇的事实，该资料不能证明转让。本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，当事人的合法权益应予以平等保护。上诉人惠州山力电子工业发展有限公司与被上诉人刘振科签订《房产认购书》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方应该全面严格履行各自的权利和义务。根据该《房产认购书》第三条付款方式第一款约定：该房款第一期支付款为抵扣甲方支付乙方设计工程款，共人民币275000元作为购置本物业的首期款，及上诉人向被上诉人出具的盖有上诉人公章且有上诉人法定代表人黄建明签名确认的收据：“今收到刘振科交来购房款人民币肆拾柒万伍仟元整（￥475000）。（备注：购置物业位于仲恺华邦首府XX房）注：其中275000元属于抵扣工程款项。”结合本案现有证据，可证明被上诉人已向上诉人支付了购房款，上诉人对此提出异议，认为被上诉人并未支付相关款项，但其并未提供相关的证据予以推翻，原审判决正确，本院予以维持。综上所述，上诉人惠州山力电子工业发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17298元，由上诉人惠州山力电子工业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  曾求凡审判员  邹 戈审判员  徐国华二〇一八年七月十六日法官助理黄湘燕书记员彭敏附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。