济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初564号 原告：李伟平，男，1979年3月27日出生，汉族，住山东省济阳县。 委托诉讼代理人：甘德智，山东瑞文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王凤英，山东瑞文律师事务所实习律师。 被告：山东银座置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：侯功海，执行董事。 委托诉讼代理人：侯俊顶，山东舜元律师事务所律师。 原告李伟平与被告山东银座置业有限公司（以下简称银座公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月20日公开开庭进行了审理。原告李伟平及其委托诉讼代理人甘德智、王凤英，被告银座公司的委托诉讼代理人侯俊顶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李伟平向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期办证违约金暂计56539元（以总房款794639元为基数，按日0.05‰自2013年11月23日起计算至判决生效之日，暂计至2017年10月16日）。 事实和理由：2011年5月4日，原告与被告银座公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于济南市槐荫区经十路22799银座中心4座1-某号预售商品房一套，房屋建筑面积63.34平方米，用途商务商业，总价款794639元。合同签订后，原告于2011年9月2日和2011年9月30日共向被告支付购房款794639元；2012年6月11日，原告接收房屋并交纳物业费。依据《商品房买卖合同》第15条约定，被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案。如因出卖人责任不能按期备案的，若买受人不退房，出卖人按已付房价款每日0.005％向买受人支付违约金，直至出卖人履行完毕上述义务；但直至今日，被告仍未按照合同约定的时间将由其提供的资料报房屋产权登记机关备案，导致原告无法取得房屋所有权登记。致使原告无法对房屋进行经营、出租、出售以及以房屋办理抵押登记进行融资等，造成无法挽回的经济损失。现因众多业主联合与被告多年协商处理未果，为了维护原告的合法权益，被迫向法院提起诉讼，望判如所请。 诉讼过程中，李伟平将其诉讼请求变更为：要求银座公司向其支付逾期办证违约金共计58694.50元（以792633元为基数，按日0.05‰自2013年11月23日起计算至2017年12月13日）。 银座公司辩称，1.双方合同约定出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内提交办理房产登记资料，报房屋产权登记机关备案，该时间点明确具体，被答辩人应当知道其权益自房屋交付且365个工作日届满后即受到损害，被答辩人现在才向答辩人主张逾期办证违约责任，现在已超出了诉讼时效的规定，其诉求已经丧失了胜诉权。2.根据双方签署的《商品房买卖合同》第十五.2条的规定，“若因买受人原因或其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。”即只要不是答辩人的原因导致不能及时提交房屋权属登记资料的，则答辩人不承担该违约责任。（1）由于江苏中南建筑产业集团有限责任公司在实际施工涉案济南银座中心项目排水工程时，违背合同约定，导致施工的排水设施不能及时通过济南市城乡水务局验收，从而导致济南银座中心项目不能及时通过政府组织的综合验收，该原因系答辩人不能及时将办理房屋权属登记资料报房屋产权登记机关备案的原因之一。（2）济南市城乡建设委员会违法要求答辩人在济南银座中心4、5号商务楼即商场北区综合验收程序中再次提交《济南市建筑节能专项验收认可表》的原件，是答辩人不能及时将办理房屋权属登记资料报房屋产权登记机关备案的原因之二。（3）涉案楼盘的部分业主（包括本案原告在内）私自将各自购买房屋中部分不能隔层的区域而隔层，导致涉案楼盘使用面积增大、容积率增大，现部分业主改建后的房屋与规划设计图纸不符，并最终导致涉案楼盘不能及时通过政府综合验收，即涉案楼盘的部分业主私自改变房屋设计图纸，擅自搭建的行为系答辩人不能及时将办理房屋权属登记资料报房屋产权登记机关备案的原因之三。以上不能及时将办理房屋产权登记资料报房屋产权登记机关备案的情形均不是答辩人的原因，根据涉案《商品房买卖合同》第十五.2条的约定，答辩人不承担任何违约责任，对于答辩人主张的该原因，答辩人已于2018年2月11日向法院提起（2018）鲁0104民初1412号民事案件，就如上第一点原因申请法院予以确认，现该案尚未审理终结，同时就该原因答辩人正在积极收集证据，准备提起行政诉讼，诉求确认该原因，因本案的审理必须以（2018）鲁0104民初1412号民事案件及答辩人将要提起的行政诉讼的结果为依据，答辩人已经依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第五项的规定，庭前申请中止审理本案件，在相应案件未作出生效的结果前，本案应当予以中止审理。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，李伟平提供了《济南市商品房买卖合同》、购房收款收据、购房发票、《银座中心4#、5#楼业委会与山东银座置业有限公司第二次沟通纪要》、《银座中心四号五号楼业主维权签字表》，银座公司提供了交房流转单、工程验收材料、（2018）鲁0104民初1412号案件受理通知书及诉状、涉案楼幢初始登记的不动产权证、规划设计图纸等证据。由上述证据以及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2011年5月4日，李伟平与银座公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定李伟平购买银座公司开发的“银座中心”4号楼1单元1601室商务商业用房一套，该幢房屋的预售许可证号为济建开预许字第（2010）139号，购房款总金额为794639元。合同第八条约定，银座公司应于2012年3月31日前将经单体竣工验收合格后的涉案房屋交付李伟平使用。合同第十五条第1款约定，银座公司在商品房交付使用后365个工作日内，将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案。办理房屋产权证书所需税、费，均按国家规定由双方各自承担。如因出卖人的责任，出卖人不能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案，双方同意按下列第（2）项处理：买受人不退房，出卖人按已付购房款每日万分之零点五向买受人支付违约金，直至出卖人履行完毕本条款约定的义务。该条第2款约定，若因买受人原因或者其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的，出卖人不承担违约责任。出卖人可继续协助买受人办理。该合同还约定了其他内容。 合同签订后，李伟平支付了合同约定的购房款，银座公司出具了房款总额为794639元的收款收据。2012年6月11日，银座公司将上述房产交付李伟平。经房屋面积及购房款结算，银座公司据实退还了李伟平多交的购房款，并为李伟平出具了金额为792633元的购房发票。2017年12月13日，银座公司取得了涉案房屋所在楼幢的所有权初始登记，不动产权证号为鲁（2017）济南市不动产权第0254986号。银座公司认可李伟平提出的逾期办证事实的时间起算点。 银座公司称，2010年11月15日，其公司与江苏中南建筑产业集团有限责任公司（以下简称中南公司）签订了《建设工程施工合同》，约定由该公司承包除专项分包外的部分分项工程。但该公司为其公司施工的室外管网工程与规划设计不符，导致涉案楼幢未能及时通过政府部门的综合验收。其公司不得已于2017年9月30日与山东飞洋建筑安装工程有限公司签订《济南银座中心项目室外污水管道工程施工合同》，由该公司对排水设施进行了整改，之后才通过了综合验收。银座公司提交的起诉状显示，其公司在（2018）鲁0104民初1412号案件中提出的诉讼请求为:要求确认中南公司违约导致其不能及时办理涉案楼幢的房屋权属登记；赔偿其公司排水整改损失196414.28元；赔偿其公司向业主支付的逾期办证违约金暂计15万元。银座公司提交了《济南市建筑节能专项验收认可表》等建筑节能专项验收材料一份，显示济南市城乡建设委员会于2015年8月11日审核认可了涉案楼幢的建筑节能专项验收，称按照上述证据，其公司已经在2015年8月11日通过了建筑节能专项验收，但济南市城乡建设委员会在对涉案楼幢进行综合验收备案时，又要求其公司重新出具《济南市建筑节能专项验收认可表》的原件，济南市城乡建设委员会的该项没有法律依据的要求无形之中增加了其公司提交办理房屋初始登记材料的时间。另，银座公司还提交了涉案楼幢的设计平面图一份并称按照设计规划，涉案房屋不允许在房屋内进行中间隔层装修，但包括李伟平在内的部分业主在收房后进行了私自搭建隔空层，使得在办理规划核实时受阻，导致涉案楼幢办理初始登记的时间逾期。以上原因均非其公司的原因导致的逾期办证，按照商品房买卖合同第十五条第二款的约定，其公司不应向李伟平承担逾期办证的违约责任。即使其公司要承担逾期办证的违约责任，李伟平在本案提出的有关逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。 李伟平称，合同具有相对性，银座公司与中南公司之间的纠纷以及与政府之间的纠纷均与本案无关，违约责任作为非过错责任，只要有违约就要承担违约责任，而不能突破合同的相对性。按照合同约定，银座公司不能在交房后365个工作日办理初始登记的，就应当承担逾期办证的违约责任，该时间已经足以让银座公司具备办证条件。现银座公司以其他原因为由意图摆脱违约责任，这侵犯了其合法权益。同时，合同第15条第2款的免责条款的适用应当进行严格认定，现银座公司提交的证据不能排除违约责任的承担。另，银座公司提交的证据也不能证明业主对房屋进行了加盖或改建。因银座公司逾期办证的行为属于持续性违约行为，而且其一直在向银座公司主张权利，故本案中的诉讼请求并不超过诉讼时效期间。为证明该事实，李伟平向本院提交落款时间为2017年8月5日的《银座中心四号五号楼业主维权签字表》及2017年9月5日的《银座中心4#、5#楼业委会与山东银座置业有限公司第二次沟通纪要》复印件各一份，其称原件在与银座公司商谈过程中已经交予银座公司。上述签字表载明了包括李伟平及其他业主房号及相应的签名捺印，未记载其他内容。纪要中业主提出了银座公司出具逾期办证违约金具体方案的要求，银座公司代表签字处由刘迎春签字，李伟平在该纪要中作为业主代表签字。银座公司以上述两份证据均为复印件为由，对两份证据的真实性均不予认可，但其认可刘迎春为其公司职工。经本院限期，银座公司未能向本院反馈是否在2017年9月5日与相关业主就逾期办证等事宜进行过协商，是否持有上述证据原件等事实。 本院认为，李伟平与银座公司签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人都应当按照该合同的约定履行各自的义务。按照双方合同约定，银座公司应当在向李伟平交付房屋后的365个工作日内，完成涉案房屋所有权的初始登记，以使李伟平可以办理该房屋的所有权转移登记手续。经查，银座公司向李伟平交付房屋的时间为2012年6月11日，其公司实际取得该房屋所有权初始登记的时间为2017年12月13日，已经超过365个工作日，该行为构成违约。李伟平要求自2013年11月23日起计算违约期限，银座公司对该期间的起算点予以认可，故银座公司应当按照合同约定承担2013年11月23日至2017年12月12日（涉案房产办理房屋所有权初始登记前一日）期间逾期办证的违约责任。因银座公司在2017年12月13日已取得了涉案房屋的所有权初始登记，李伟平再主张2017年12月13日的违约金，本院不予支持。 银座公司对上述违约金的诉讼请求提出了诉讼时效的抗辩意见，对此本院应当予以审查。本院认为，双方签订的商品房买卖合同有关逾期办证违约金的约定系以日为单位累计计算违约金的数额，故该违约金的性质属于继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效。即李伟平所提出的2013年11月23日至2015年10月1日期间的违约金诉讼请求已经超过了两年的诉讼时效，对此本院不再予以支持。2017年10月1日起，《中华人民共和国民法总则》施行，相应的诉讼时效期间变更为三年，故李伟平于2018年1月15日起诉要求银座公司支付2015年10月2日(包含当日)至2017年12月12日期间有关逾期办证违约金的诉讼请求，不超过诉讼时效期间。按双方合同第十五条第1款第（2）项约定，银座公司应以李伟平已付购房款792633元为基数，以每日0.05‰为标准，自2015年10月2日起计算至2017年12月12日止，向李伟平支付逾期办证违约金。 李伟平称，其一直向银座公司主张权利，故其相关诉讼请求均未超过诉讼时效。为此，其提交了两份向银座公司主张权利的证据。本院认为该两份证据均为复印件，在银座公司对真实性不予认可，且李伟平无其他证据证明银座公司持有相关证据原件的情况下，本院对两份证据的真实性不予采信。即使上述证据为真，该两份证据出具的时间为2017年的8月份、9月份。此时，2013年11月23日至2015年10月1日期间逾期办证违约金，其诉讼时效期间已过，李伟平于2017年向银座公司主张逾期办证违约金的请求，不能产生中断上述期间诉讼时效的法律效果，故李伟平提出的相关诉讼请求均不超过诉讼时效期间的主张，无理无据，本院不予采纳。 银座公司辩称，其公司之所以未能如约办理涉案房屋的所有权初始登记，系非因其公司的原因导致的逾期。按照双方商品房买卖合同第十五条第2款的约定，其公司享有免责的权利，不应向李伟平支付逾期办证的违约金。本院认为，双方的上述约定系银座公司提供的商品房买卖合同中的格式条款，该条款未对李伟平等业主进行特别提示，而且将非银座公司的原因作为完全免责事由而非抵销相应违约期限，该约定明显不具有合理性，银座公司以此约定主张完全免除违约责任的答辩意见，本院不予采纳。因银座公司与中南公司之间的案件结果并非本案必然的裁判依据，其公司以此要求中止审理本案的请求不应予以支持。而且，按照银座公司的主张，其公司在发现中南公司的施工问题后，于2017年9月30日才另找施工企业进行了整改，该时间也远远超出了合同约定的办证时间。另从证据上看，银座公司提出的济南市城乡建设委员会违法要求其公司重复提交相关资料的主张，并未经法定的行政救济程序认定，其公司也未提交证据证明包括李伟平在内的其他业主违法搭建导致规划核实受阻事实的存在。因此，银座公司以非其公司原因导致逾期办证，不应承担违约责任的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、山东银座置业有限公司于本判决生效之日起十日内向李伟平支付迟延办理济南市槐荫区银座中心4号楼1单元1601室房屋所有权初始登记的违约金〔以792633元为基数，以每日0.05‰为标准，自2015年10月2日（包含当日）起计算至2017年12月12日止〕； 二、驳回李伟平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1213元，减半收取计606.50元，由山东银座置业有限公司负担316元，由李伟平负担290.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李莲 二〇一八年七月十日 书记员  官静