北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初62853号原告：夏寒，男，1988年7月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴忠武，北京市易行律师事务所律师。原告：曹淑玲，女，1963年4月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴忠武，北京市易行律师事务所律师。被告：北京创立国远投资担保有限公司，住所地北京市朝阳区安慧里****楼院**楼****。法定代表人：勘湘瑜，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王璐，北京大显律师事务所律师。被告：于芳，女，1981年3月3日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人，石伟，北京佐邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张守松，北京佐邦律师事务所实习律师。被告：徐欢，男，1990年1月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王璐，北京大显律师事务所律师。被告：马耀，男，1980年12月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张严之，北京大显律师事务所律师。原告夏寒、曹淑玲（一并提及时简称二原告）与被告北京创立国远投资担保有限公司（以下简称创立公司）、于芳、徐欢、马耀确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告及其共同委托诉讼代理人吴忠武，创立公司、徐欢的共同委托诉讼代理人王璐，于芳的委托诉讼代理人石伟，马耀的委托诉讼代理人张严之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：判令夏寒作为出卖人与马耀作为买受人就北京市朝阳区利泽西园某某房屋于2016年6月20日、6月23日签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：曹淑玲系夏寒之母。曹淑玲因急需资金周转，向创立公司提出借款申请，创立公司提出需要房产担保，因北京市朝阳区利泽西园某某房屋（以下简称涉案房屋）登记在夏寒名下，因此创立公司提出将夏寒作为共同借款人，要求产权人同意在不能按期还款时，创立公司有权对抵押的房产依法作出处理，曹淑玲为解燃眉之急同意了创立公司的全部条件。2016年3月11日，二原告与创立公司签订了借款180万元、70万元的两份借款合同，并按创立公司要求对两份借款合同以于芳为出借人到公证处办理了《具有强制执行效力的债权文书》。同日，还做了以夏寒为委托人、徐欢为受托人的代为签订抵押借款合同、办理抵押登记以及代为办理注销抵押登记、出售房产等内容的公证委托书。由于二原告未能如期归还借款，2016年6月23日，徐欢以夏寒的名义与马耀签订了房屋买卖合同，并将涉案房屋过户至马耀名下。对此，二原告毫不知情。创立公司辩称：二原告与我公司没有任何关系，二原告不应起诉我公司。于芳辩称：本案为确认合同无效纠纷，而房屋买卖的事情，我未参与，房屋买卖与我无关，我不应作为本案被告。二原告所述部分事实与实际情况不符。二原告因与案外人存在借贷关系急需用钱，经他人介绍，二原告请求我以个人名义向二原告出借款项并承诺支付利息。当时，二原告信誓旦旦表示到期就能偿还本息并表示房屋可以抵押给我，但涉案房屋已抵押给银行，好像还抵押给了其他人，于是，二原告称如不能还款，由介绍人的朋友出售其房屋代为还款。正因为有房屋委托处置这种方式担保，加上二原告比较诚恳，我才答应出借款项。二原告的代理人已经偿还了借款，本案纠纷与我无关。我收到了二原告的委托人徐欢打来的本息合计280万元，二原告的后续纠纷与我无关。徐欢辩称：2016年3月11日，夏寒向我出具授权委托书，委托期限自2016年3月11日起算两年，但双方口头约定如二原告不能按期偿还于芳借款，我才能实际行使卖房的权利，公证时，公证人员也将风险告知了徐欢。马耀辩称：我是通过朋友介绍从徐欢处购买的涉案房屋，当时徐欢出示了夏寒的公证委托书，我因此相应徐欢有权代表夏寒与我办理涉案房屋买卖的手续。签订合同之前，我也查看了涉案房屋，现在是因为房价上涨，卖房人反悔，我当时支付的对价也是合理的，故不同意二原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋原登记在夏寒名下，该房屋建筑面积72.07平方米。2016年3月11日，二原告作为借款人（甲方）与于芳作为出借人（乙方）签订《借款合同》，约定甲方向乙方借款70万元[实际出借金额以合同签署日起一个月（30个自然日内的银行转账凭证为准）]用于资金周转，借款期限一个月，自2016年3月11日至2016年4月10日止（实际放款日期与约定不一致的，以实际放款日期为起算期限，分笔出借资金的，以每笔出借款的实际放款日期为起算期限。具体放款日以银行转账凭证为准，还款日顺延）。本合同项下借款月利率为2%，日息为月息除以30，超过15日的按月计息。夏寒提供涉案房屋作抵押担保，并承诺及时办理房产抵押登记手续。该借款合同在北京市方正公证处办理了公证。当日，北京市方正公证处还就前述借款合同作出了《具有强制执行效力的债权文书》。当日，二原告还与于芳签订了借款金额为180万元的《借款合同》，该合同的内容除借款金额外，其他约定与前述合同一致，且也办理了公证，北京市方正公证处也作出了《具有强制执行效力的债权文书》。2016年3月11日，夏寒作为卖方（甲方）在《二手房买卖合同》上签字，该合同买方处为空白。该合同约定甲乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为270～290万元，付款方式为全款，不允许贷款。二原告称在借款时按照创立公司的要求在合同上签字，否则创立公司不出借款项。徐欢称让夏寒在该合同上签字的目的是为了固定二原告在不能还款时同意卖房的意思。2016年3月11日，于芳通过其在中信银行开设的账号为×××的账户向夏寒转账50万元，该账户在转账前勘湘瑜向该账户内转账50万元。2016年3月15日，于芳通过前述账户分两次分别给夏寒转账20万元、180万元，在转账前，勘湘瑜向该账户转账200万元。二原告称其实际收到借款为180万元，并偿还了借款利息，未按约定偿还借款本金。2016年3月11日，夏寒在北京市方正公证处办理了公证委托书两份，一份委托徐欢办理与出售涉案房屋有关的手续，委托权限包括：代为提前偿还银行贷款、办理预约还款手续；出售房产，接受询问并签署有关文件，代为签署房屋买卖合同（含网签）及撤销/注销网签；代收房款等。一份委托徐欢代为办理与涉案房屋有关的签署借款抵押合同、办理抵押登记手续；代为查询银行贷款尾款、办理提前还款（包括银行贷款及个人贷款）等。2016年6月20日，徐欢作为夏寒（甲方、出卖人）的代理人与马耀（乙方、买受人）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出卖给乙方，成交价格为290万元。付款方式及过户部分约定全款支付，双方于2016年6月23日前去房屋管理部门办理房产过户手续，同时乙方将补补购房款人民币（该处为被划掉）元一次性存入甲方账户内。甲方承诺在房产交割的同时将落户在涉案房屋上的户籍同时迁出，如不能履行承诺，则暂押购房款20万元。该合同第五条补充协议约定：合同签订后，甲方协调对房屋进行解押，于6月25日前进行房源核验、网签以及开始办理过户，房屋过户后，15个自然日内乙方应付清全部房款，逾期付款即承担逾期付款的违约金。2016年6月23日，徐欢作为夏寒的代理人与马耀签订了编号为CW某某的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（以下简称网签合同），该合同约定的成交价格为151万元，买卖双方预留的联系方式均为188XXXX****。2016年6月27日，徐欢代理夏寒与马耀就涉案房屋办理权属转移登记手续。2016年7月6日，创立公司法定代表人勘湘瑜在内容为“因需要协调夏寒和我公司欠款事宜（本金及利息），在双方解决期间，我公司保证不影响夏寒正常生活，夏寒母亲也在此保证不影响我公司的正常运营，双方需互相配合处理房产事宜，如果出现双方共同合作期间，有一方不履行此协议，则另一方需承担相应的责任。我公司在看房期间，未经夏寒允许不得单独处理房产，如出现问题，则由我公司承担；在此期间夏寒也不得单独进行房产交易，如出现问题，由夏寒承担”的协议书上签字。2016年7月7日，曹淑玲向东湖派出所报警称涉案房屋门锁被撬。2016年7月8日，马耀通过其在中信银行开设的账号为×××的账户分七次分别向徐欢转账5万元、5万元、2万元、1万元、30万元、30万元、144.6万元，于7月12日向徐欢转账72.4万元。在转前四笔共计13万元之前，马长吉向马耀的前述账户转账15万元；在转账第一笔30万元之前，马长吉向马耀前述账户共计转账95万元；在转第二笔30万元之前，马长吉又向马耀的前述账户转账110万元。马耀的前述账户与勘湘瑜存在密切的资金往来，从账户明细看，马耀还与吴某某、张某某等存在资金往来。另，勘湘瑜于2016年11月17日向马耀支付50元用于“马耀中信短信服务费”。2016年7月8日，徐欢通过其在中信银行开设的账号为×××的账户分3次向于芳转账1万元、30万元、30万元，于7月11日向于芳转账144.6万元，于7月12日向于芳转账74.4万元。于芳在收到徐欢转账后于7月8日向勘湘瑜转账40万元，于7月11日收到144.6万元后，向勘湘瑜转账145.6万元，于7月12日收到74.4万元的当天，分两次向勘湘瑜转账54.4万元。徐欢称其向于芳转账系替二原告偿还借款本息，其中本金250万元，利息30万元，剩余款项用于支付税费、交易工本费等。从徐欢、于芳的前述账户看，二人与勘湘瑜之间均存在密切的资金往来。2016年8月4日，马耀作为出卖人与吴允涵作为买受人就涉案房屋签订了编号为C某某的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。2016年9月1日，吴允涵与马耀就涉案房屋申请了转移登记。2016年9月30日，吴允涵作为登记义务人与吴某某作为权利人申请了抵押权登记，二人签订的主债权及不动产抵押合同约定的被担保主债权金额为600万元。徐欢系创立公司员工。二原告还称于芳也系创立公司员工，于芳、创立公司对此予以否认。为此，二原告提交了公证书，公证书载明创立公司在赶集网上发布的招聘信息所留联系人信息为于芳，于芳称其现已不是创立公司员工，且与创立公司、勘湘瑜没有关系。创立公司称其只是借贷的中介，于芳为实际出借人。关于马耀是否实际看房，马耀的委托诉讼代理人称其实际查看了涉案房屋，当时二原告在涉案房屋内，二原告对此予以否认。经询，马耀的委托诉讼代理人称马耀在宏倡俊公园上班，是拆迁户，但未提供在单位的具体职务。关于马耀与勘湘瑜的关系，马耀的委托诉讼代理人称在买房之前就认识勘湘瑜，向徐欢转账的账户系勘湘瑜开设，故手机通知的费用系勘湘瑜支付，马耀通过勘湘瑜对外借款。关于勘湘瑜为何在2016年7月6日的协议上签字，创立公司称因二原告去公司闹事，该协议与本案无关。本案审理过程中,本院曾要求于芳、马耀到庭，但二人均未到庭。本院还要求于芳告知其工作单位、提供银行流水，于芳拒绝向本院告知其工作单位，也未向本院提交其银行流水。本院认为，根据银行记录，于芳在向二原告转账250万元前，勘湘瑜向于芳转账250万元，于芳收到徐欢转账的款项后，将大部分款项转给了勘湘瑜，据此足以认定于芳出借给二原告的款项全部来源于勘湘瑜。于芳虽否认与勘湘瑜、创立公司之间的关系，但根据二原告提交的公证书、于芳与勘湘瑜之间存在密切资金往来以及于芳经本院要求出庭后拒绝到庭等事实，足以认定于芳与勘湘瑜或创立公司之间存在关联关系。根据银行记录以及马耀的陈述可知，马耀在中信银行开设的尾号为某某的账户系勘湘瑜开设，且该账户短信通知的费用也为勘湘瑜支付，再加之二人之间存在密切的资金往来以及马耀经本院要求出庭后拒不出庭等事实，足以认定马耀与勘湘瑜或创立公司之间存在关联关系。本案的争议焦点为徐欢代理夏寒将涉案房屋出售给马耀的行为是否构成恶意串通损害被代理人即夏寒的利益进而导致合同无效。民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则，秉持诚实、恪守承诺。行为人在行使权利时，不得以损害他人为主要目的，否则构成权利滥用，其行为将不受法律保护。具体到本案中，本院认为，代理人徐欢与房屋买受人马耀存在恶意串通的行为，损害被代理人夏寒的合法权益，徐欢代夏寒就涉案房屋签订的房屋买卖合同应属无效合同，理由如下：首先，徐欢的行为系滥用代理权。作为代理人，应以尽责保护被代理人利益为前提。本案中，夏寒在签订借款合同时，虽签订了房屋买卖合同并有同意出卖涉案房屋的意思表示，且也为徐欢办理了出售房屋的公证委托手续，但徐欢在夏寒、曹淑玲不能按时偿还借款时，应履行告知夏寒将出卖涉案房屋以偿还借款本息的义务，且应本着维护被代理人利益的原则寻找买受人。但根据查明的事实，现无证据表明徐欢履行了告知义务，且出借人于芳、买受人马耀、徐欢等均与创立公司的法定代表人勘湘瑜存在资金往来，故根据现有证据可以证明徐欢具有将涉案房屋转移至与其所在公司法定代表人有关联关系人员名下的恶意，并无以维护被代理人利益寻找房屋出售人的合理行为。其次，马耀存有恶意。根据查明的事实，出借给二原告的款项来源于勘湘瑜，马耀支付房款的账户系勘湘瑜开设，且与勘湘瑜之间存在密切资金往来，现不能排除马耀向徐欢转账的房款实际来源于勘湘瑜。马耀经本院要求无故拒绝到庭，也未提供其购房款的资金来源，且在马耀购房后不久即再次将房屋出售，与通常交易习惯不符，故本院认定马耀购买涉案房屋的行为具有恶意。最后，双方存在串通行为。马耀与勘湘瑜之间存在密切关系，徐欢系勘湘瑜作为法定代表人公司的员工，且根据现有证据，不能排除马耀购房的资金来源于勘湘瑜，故综合本案情况，可以认定马耀与徐欢之间存在串通行为。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：徐欢代夏寒与马耀于2016年6月20日签订的《房屋买卖合同》以及2016年6月23日签订的编号为CW某某的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。案件受理费18390元，由徐欢、马耀负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  李甲军审判员  张燕钧审判员  谷培培二〇一八年七月二十六日书记员  卢伟明