.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}辽宁省本溪市中级人民法院民事判决书（2018）辽05民终1027号上诉人（原审原某）原某：张海，男，1963年2月2日出生，汉族，现住辽宁省本溪市。委托诉讼代理人：张某，男，1986年6月12日出生，汉族，现住辽宁省本溪市，系上诉人之子。被上诉人（原审被告）：辽宁旺力置业发展有限公司，住所地辽宁省本溪市高新技术产业开发区。法定代表人：郑某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：康某，系该公司员工。上诉人张海因与被上诉人辽宁旺力置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服辽宁省本溪满族自治县人民法院（2018）辽0503民初565号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张海上诉请求：1、请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判或发回重审。2、请求依法解除2014年5月18日上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》。3、请求二审法院依法判令被上诉人给付上诉人增加违约金的同时，退还上诉人所交258341元的房款，并向上诉人支付该房款利息。4、请求二审法院依法判令被上诉人支付2015年12月28日至今上诉人租赁房屋的费用（每月450元）。5、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2014年5月18日，原、被告双方签订商品房预售合同。原某以258341元价款购买被告开发的（位于本溪市××区第68-2栋1单元8层24号，建筑面积79.58平方米）楼房一处，并足额缴纳房款、公共维修基金、税费，合计264744.21元。合同约定：被告于2015年12月28日将买受人的房屋交付原某。事后，该房屋在建筑阶段无故停滞，至今未能竣工交付且无任何解释及说明，导致原某租房居住至今，其行为损害了原某的合法权益。被上诉人辩称：我公司与上诉人签订了正式的《商品房预售合同》，开具了发票，在产权处进行了备案，所以不能退款。我公司只承担1%的违约金，折合成物业费的形式进行赔偿。张海向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告承担违约责任，按照合同约定赔偿；因无故延误交房造成原某的承租损失12150元（于2015年12月28日起至法院判决时止，每月租赁费450元）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原某张海与被告辽宁旺力置业发展有限公司于2014年5月18日签订《商品房预售合同》，约定原某购买被告出售的座××区号商品房，房屋代码349008，建筑面积79.58平方米，房屋单价为每平方米3246.31元。总金额258341元。付款方式为原某于签署本合同当日一次性交付全部房款258341元。合同第八条约定交付期限为：被告应当在2015年12月28日前将房屋验收合格后，并符合本合同约定的商品房交付原某使用；被告逾期交房的违约责任约定为：自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原某支付已交付房价款万分之一的违约金，被告累计支付的违约金不超过原某已交付房价款的1%，合同继续履行。合同签订后，原某一次性交付全部房款258341元，现被告尚未向原某交付该房屋。故原某诉至本院。一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反强制性法律规定，合法有效。原某按照约定的内容交付购房款，履行合同义务，但被告未按照约定的时间交付房屋，应承担支付违约金的责任。根据合同约定，应自2015年12月29日起至实际交付之日止，按日向原某支付已交付房价款万分之一的违约金，但累计支付的违约金不超过原某已交付房价款的1%，房价款为258341元，故被告应支付原某违约金2583.41元（258341元*1%）。关于原某要求被告支付自2014年12月28日起至原某实际使用房屋之日止的每月房租450元的诉讼请求，原某购买的是预售商品房，不是回迁房，合同中未有相关约定，且原某购买的预售商品房经过交房、装修、入住需要较长的周期，其租房行为与迟延交房并无直接因果关系，故对原某的该项诉求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法(?javascript:SLC(5110,0)?)》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告辽宁旺力置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原某徐世萌违约金2583.41元；二、驳回原某张海的其他诉讼请求。案件受理费104元，由被告辽宁旺力置业发展有限公司负担。二审经审理查明事实与一审法院认定的事实一致。另查明，上诉人张海2015年9月22日至2018年5月22日，与赫永安签订房屋租赁合同，约定每月房租450元。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。张海和辽宁旺力置业发展有限公司签订的《本溪市商品房买卖合同》合法有效，辽宁旺力置业发展有限公司未按照合同约定时间交付房屋构成违约，应当承担违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中，双方约定辽宁旺力置业发展有限公司于2015年12月28日前交付房屋，至今仍未按约履行，而双方约定的逾期入住违约金不超过买受人已交付房价款的1%，即2583.41元，明显过低。关于上诉人提出的要求“被上诉人支付2015年12月28日至今上诉人租赁房屋的费用（每月450元）”的请求，在被上诉人不能按时交付房屋的情况下，上诉人就近租房居住并要求被上诉人补偿租金损失，有法律依据，且上诉人提供租房租金收据予以支持，该租金符合当地实际情况，故该请求应予支持。关于上诉人提出的“请求依法解除2014年5月18日上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》”、“请求判令被上诉人退还上诉人所交258341元的房款，并向上诉人支付该房款利息。”的请求，系新的诉讼请求，在调解未能达成协议的情况下，本院不予审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销本溪市溪湖区人民法院（2018）辽0503民初565号民事判决第一项“被告辽宁旺力置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原某徐世萌违约金2583.41元”；二、维持本溪市溪湖区人民法院（2018）辽0503民初565号民事判决第二项“驳回原某张海的其他诉讼请求”；三、辽宁旺力置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付张海租房费，自2015年12月30日至2018年7月30日止合计13950。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费149元由辽宁旺力置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长李政久审判员陈玉芝审判员赵丹阳二○一八年七月二十五日书记员张翔附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。