湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鄂0191民初1026号 原告：湖北中路建设投资有限公司，住所地武汉经济技术开发区建银商务公馆第****（8）号房。 法定代表人：杨波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马剑伟，湖北敏讷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田丽莎，湖北敏讷律师事务所实习律师。 被告：武汉建银房地产开发有限责任公司，住所，住所地武汉市江汉区江汉二路**div> 法定代表人：杨风华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张红兵，湖北瑞通天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谷胜桥，湖北瑞通天元律师事务所律师。 原告湖北中路建设投资有限公司（以下简称中路公司）与被告武汉建银房地产开发有限责任公司（以下简称建银公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月5日受理，依法适用简易程序，于2018年3月22日公开开庭进行了审理，原告中路公司的委托诉讼代理人马剑伟、田丽莎，被告建银公司的委托诉讼代理人张红兵、谷胜桥到庭参加诉讼。因双方当事人一致同意继续适用简易程序进行审理，经本院院长批准延长审理期限3个月。本案现已审理终结。 原告中路公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告建银公司立即办理工程竣工验收备案证明书并协助原告中路公司办理房屋权属证书；2.判令被告建银公司向原告中路公司支付逾期交房违约金，以购房款323,658元为基数按照每日万分之二的标准自2015年10月1日起计算至被告建银公司取得工程竣工验收备案证明书之日止；3.判令由被告建银公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年8月17日，原告中路公司与被告建银公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告中路公司向被告建银公司支付购房款323,658元，购买被告建银公司开发的武汉建银商务公馆B-2303号房屋（以下简称案涉房屋），被告建银公司应在2015年9月30日前向原告中路公司交付符合交房条件的房屋。但截至原告中路公司起诉之日，案涉房屋仍未取得工程竣工验收备案证明书，不具备交房条件，被告建银公司应支付逾期交房违约金，且有义务协助原告中路公司办理房屋权属登记。原告中路公司为维护自身合法权益，故起诉主张权利。 被告建银公司辩称，涉案商品房买卖合同及补充协议合法有效。被告建银公司已依照买卖合同第九条约定的交房期限将案涉房屋实际交付给原告中路公司，房屋交付前已验收合格，也符合买卖合同第九条约定的交付条件，不存在逾期交房的事实。取得建设工程竣工验收备案证只是行政管理手段，既非合同约定亦非法定交房条件；即使认定为交房法定条件，被告建银公司在本案法庭辩论前已取得竣工验收备案证，应认定被告建银公司已按合同约定期限交房的民事法律行为是合法、有效的。如果法院认定被告建银公司应当承担责任，违约金约定过高应予调减；同时，买卖合同附件六约定，如出卖人不能按照合同规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月（即至2016年3月31日，含该日）的交房宽展期，故违约金应自2016年4月1日起计算。现因原告中路公司及部分业主违法装修导致无法进行面积实测，从而影响房屋权属证书办理，原告中路公司对此存在过错，在其未先行整改的情况下，无法进行权属登记。被告建银公司请求驳回原告中路公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告建银公司（出卖人）、原告中路公司（买受人）于2015年8月17日签订《武汉市商品房买卖合同》，约定原告中路公司向被告建银公司购买武汉经济技术开发区1C1地块建银商务公馆第B、C幢/单元23层（3）号房（即案涉房屋），房价款总金额为323,658元。合同第九条载明，“出卖人应当在2015年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件……”；合同第十一条载明，“出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”；合同附件六补充协议第7款载明，“关于本合同正文第十一条：如出卖人不能按照本合同第九条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月（即至2016年3月31日，含该日）的交房宽展期……”。合同签订后，原告中路公司如约支付购房款323,658元，被告建银公司开具销售不动产统一网络发票。2015年8月31日，被告建银公司在未办理工程竣工验收备案的情况下，向原告中路公司交付案涉房屋。原告中路公司对案涉房屋进行装修并使用至今。2017年9月13日，被告建银公司向原告中路公司发出《关于占用公共区域问题的函》，载明“原告中路公司擅自通过设置墙体玻璃门封闭走道，占用了楼栋的公共区域；公共区域被占用导致了房产面积实测工作无法推进，严重影响了不动产登记证的办理进度；要求原告中路公司于2017年10月13日前拆除相关设施、恢复占用的公共区域，确保房产面积实测工作的正常推进”。原告中路公司收到函件后未行拆除整改。2017年10月31日，武汉正量勘测设计有限责任公司向被告建银公司出具函件，载明被告建银公司开发的建银商务公馆B、C座（即案涉房屋所在建筑物）实测时存在现场与规划图纸不一致的六点问题，其中包括3-26层部分楼层（含原告中路公司所购房屋）办公因装修已经合并，且部分走道被占用。原告中路公司与被告建银公司协商无果，遂诉至本院，请求依诉予判。本案审理期间，原告中路公司变更诉讼请求为：1.判令被告建银公司协助原告中路公司办理房屋权属证书；2.判令被告建银公司向原告中路公司支付逾期交房违约金，以购房款323,658元为基数按照每日万分之二的标准自2015年10月1日起计算至被告建银公司取得工程竣工验收备案证明书前一日（即2018年1月24日）；3.判令由被告建银公司承担本案全部诉讼费用。 另查明，2018年1月25日，被告建银公司就案涉房屋取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》（证书编号：14-18-045）。原告中路公司确认，被告建银公司在取得上述备案证明书时，已具备商品房买卖合同第九条约定的交房条件和法定交房条件。本案审理过程中，经本院调查，房地产项目首先由开发商办理权属初始登记，权属初始登记完成后才能够依据买卖合同将权属转移登记至买受方名下。而开发商办理房地产权属初始登记的申办资料中，包含由具备资质的勘测设计公司对房地产项目面积实测后出具的面积实测报告。案涉房屋所在项目因至今存在现场与规划图纸不一致的问题导致无法完成面积实测，目前不具备办理权属初始登记和转移登记的条件。 以上事实，有庭审笔录，原告中路公司提交的《武汉市商品房买卖合同》、销售不动产统一网络发票，被告建银公司提交的收房通知书、入伙会签单、工商信息报告、物业费缴费发票、工程竣工验收规划条件核实证明、消防验收意见书、防空工程竣工备案表、供用气合同、配套绿地竣工验收报告单、排水许可证、供用电合同、供用水合同、环境保护验收意见、档案验收意见书、工程质量保修书、房屋质量保证书、房屋使用说明书、工程竣工验收报告、工程竣工验收备案证明书、案涉房屋所在项目的平面图、管理规约、装修申请表、装修管理协议、装修施工图、平面图审核意见、现场照片、武汉正量勘测设计有限责任公司出具的函、《关于占用共同区域问题的函》，法院调查工作记录等证据经庭审质证予以证实。 本院认为：被告建银公司与原告中路公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件未违反国家法律规定，系当事人真实意思表示，应属有效，合同双方当事人应当按照法律规定和合同约定全面履行各自义务。本案争议焦点为：1、被告建银公司就案涉房屋的交付是否构成逾期交房；2、如构成逾期交房，案涉房屋的逾期交房时间如何认定；3、逾期交房违约金标准是否过高及酌减；4、案涉房屋目前能否办理买受人权属登记。 关于被告建银公司就案涉房屋的交付是否构成逾期交房问题，本院认为，竣工验收备案证明书是根据国务院《建设工程质量管理条例》、建设部有关备案管理规定及《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理办法》对符合竣工验收条件的房屋进行备案的证明，只有取得竣工验收备案证明书的房屋才能视为符合法定的交房条件。案涉房屋交付时虽符合商品房买卖合同约定的交房条件，但未能取得竣工验收备案证明书，即未满足法定交房条件。被告建银公司的交房行为不属于合法有效交房行为，本案逾期交房事实成立。 关于案涉房屋的逾期交房时间认定问题，本院认为，鉴于被告建银公司未能按照商品房买卖合同第九条规定期限交付符合法定条件的商品房，根据原、被告签订的《武汉市商品房买卖合同》附件六约定，原告中路公司同意给予6个月（即至2016年3月31日，含该日）的交房宽展期。原告中路公司关于附件约定的内容不属于合同未尽事宜，系格式条款，被告建银公司未做解释说明应属无效的主张，因补充协议系合同双方当事人协商一致后达成的合意，不属于格式条款，原告中路公司对合同附件的盖章确认，足以证明其针对主合同及附件已分别审查后签署，补充协议的约定应为有效。原告中路公司的相关主张，本院不予支持。被告建银公司关于6个月交房宽展期的抗辩理由，本院予以采纳。据此，被告建银公司的逾期交房时间应自约定的交房宽展期结束次日起计算至取得竣工验收备案证明书的前一日，即自2016年4月1日计算至2018年1月24日，共664天。 关于逾期交房违约金标准是否过高及酌减问题，本院认为，案涉房屋实际已于2015年8月31日交付给原告中路公司使用至今。被告建银公司因所交付房屋不符合法定交付条件应承担的逾期交房违约责任，与未实际交付房屋的逾期交房违约责任应有所区别。本院以原告中路公司的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、被告建银公司的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对案涉房屋的逾期交房违约金酌情调减为原合同第十一条约定标准的30%，即被告建银公司应按原告中路公司已交付房价款日万分之二的30%支付逾期交房违约金。原告中路公司要求按合同约定标准支付违约金的主张，因其并无相应损失，其违约金主张超出本院酌情认定部分，不予支持。被告建银公司对逾期交房违约金标准的酌减抗辩，本院予以采纳。 关于案涉房屋目前能否办理买受人权属登记问题，本院认为，因案涉房屋实测时现场与规划图纸不一致，不能完成面积实测，故无法进行房屋权属初始登记和转移登记。原告中路公司要求被告建银公司协助办理房屋权属证书的诉讼请求，因目前案涉房屋尚不具备办理权属登记的条件，原告中路公司的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，被告建银公司应以已付案涉房屋总价323,658元为基数，按日万分之二的30%标准，向原告中路公司支付2016年4月1日至2018年1月24日逾期交房违约金，共计12,895元（323,658元×0.0002×30%×664天）。原告中路公司的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告武汉建银房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告湖北中路建设投资有限公司支付2016年4月1日至2018年1月24日的逾期交房违约金12,895元； 二、驳回原告湖北中路建设投资有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,180元，减半收取计590元，由原告湖北中路建设投资有限公司负担452元，被告武汉建银房地产开发有限责任公司负担138元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员  朱晓勤 二〇一八年七月二十日 法官助理陈小雯 书记员程颖