海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终1517号上诉人（原审被告）：海口椰吉岛生物工程有限公司，统一社会信用代码×××，住所地海口市美兰区演丰镇松柏外村内厂房。法定代表人：谢敏，总经理。委托诉讼代理人：简金超，男，1971年3月9日出生，汉族，身份证号码×××，住河南省淮滨县赵集镇刘树围村刘楼队，系该公司员工。委托诉讼代理人：闻向阳，海南大弘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海口福满星酿酒有限公司，统一社会信用代码×××，住所地海口市美兰区演丰镇松柏外村。法定代表人：唐愿星，总经理。委托诉讼代理人：黄文灿，海南瑞来律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈弋，海南瑞来律师事务所律师。上诉人海口椰吉岛生物工程有限公司（以下简称椰吉岛公司）因与被上诉人海口福满星酿酒有限公司（以下简称福满星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初335号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经院长批准，本案延长审限1个月。本案现已审理终结。椰吉岛公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.本案一、二审诉讼费由福满星公司承担。事实和理由：1.一审判决要求椰吉岛公司自2014年8月起向福满星公司支付租金，属于认定事实错误。虽然双方签订的《租厂房协议书》约定了自2014年元月18日起开始支付租金，但鉴于福满星公司没有依约将符合协议书约定的厂房交给椰吉岛公司使用，交纳房租期限应当依据协议书约定自动顺延。2014年7月，在椰吉岛公司被迫承担50%变压器增容费的情况下，厂区才正式通电，才基本符合约定使用条件。但2014年7月百年不遇的台风威马逊袭击海南，台风暴雨导致厂区断水、断电、厂房严重损坏，至2014年9月底10月初厂区才恢复使用。依据《租厂房协议书》第一条第7项之约定，因台风、暴雨导致厂房不能“正常生产”“超过15天维修期间不能收取租金”。鉴于台风暴雨导致厂房两个多月无法“正常使用”，一审法院要求椰吉岛公司支付2014年8、9月的租金，显然不符合客观实际以及协议书约定。2.一审判决要求椰吉岛公司向福满星公司支付2016年8-10月的租金，属于认定事实错误。美兰机场二期拆迁工程早已陆续进行，福满星公司向椰吉岛公司出租的厂房早在2016年8月已陆续取得拆迁补偿款。自福满星公司取得拆迁补偿款之日起，出租房屋的所有权、处分权、收益权就不再属于福满星公司。一审法院仍判决椰吉岛公司向福满星公司支付房屋租金，显然缺乏事实和法律依据。3.本案早已超过诉讼时效，福满星公司一审全部诉讼请求，依法应予以驳回。福满星公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确。在双方签订《租厂房协议书》后，福满星公司已经依约将租赁物交于椰吉岛公司使用，且椰吉岛公司一直使用至今，因此按照协议书的约定，椰吉岛公司应当向福满星公司支付厂房的租金费用。二、椰吉岛公司自使用厂房至今，厂房一直存在且椰吉岛公司一直在生产，因此，椰吉岛公司认为拆迁规划已经陆续进行，其无需向福满星公司支付2016年8－10月的租金，于法无据，也无事实依据。福满星公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令椰吉岛公司向福满星公司支付拖欠租金1028000元（暂计至2016年10月8日）；2.判令椰吉岛公司向福满星公司支付逾期支付租金利息损失687604.5元（附详细利息计算表）；3.诉讼费由椰吉岛公司承担。一审法院认定事实：2013年10月22日，福满星公司与椰吉岛公司签订《租厂房协议书》，将位于海口市××区松柏外村位于海口市××区内厂房出租给椰吉岛公司使用，租赁期限为2014年元月18日至2024年元月18日，每月租金为32000元。其中约定，福满星公司负责椰吉岛公司水电齐全（包630千伏安的用量），并负责为椰吉岛公司打水井、安装深水泵（确保椰吉岛公司使用），同时在十年内保证厂房的正常使用（如台风、地震、暴雨等引起的厂房不能让椰吉岛公司正常生产，福满星公司要保证在15天内修好），超过15天维修期间不能收取租金等。合同签订后，椰吉岛公司于2013年10月22日向福满星公司支付厂房押金款60000元；并每月向福满星公司交付2014年10月至2015年9月共计12个月的租金384000元。另查明，合同签订后，福满星公司未能及时使涉案厂房供电630千伏安，并于2014年6月23日向椰吉岛公司出具一份《承诺书》，承诺：“630KVA箱变于2014年7月4日送电”。同时，福满星公司、椰吉岛公司于2014年8月9日签订《协议》，约定双方各承担630kw变压器增容费的50%（注每人各付8190元/月）。庭审中，双方均确认涉案厂房中的630千伏变压器于2014年7月正式实际投入使用。此外，椰吉岛公司缴纳了2014年8月至2016年12月期间涉案厂房的全部电费（包括增容费在内）。再查明，福满星公司、椰吉岛公司在庭审中均陈述，涉案厂房内原有一口深水井，但并不能正常使用。福满星公司要求椰吉岛公司自行进行处理，所产生的费用从租金中抵扣。2015年8月28日，椰吉岛公司花费60000元重新打了一口新的深水井。一审法院认为，福满星公司、椰吉岛公司签订的《租厂房协议书》是双方当事人在平等互利的基础上自愿达成的一致意见，是双方当事人的真实意思表示，其主体适格，内容不违反法律、法规禁止性规定，属于合法有效的合同，应受法律保护。关于椰吉岛公司是否应向福满星公司支付租金的问题。《租厂房协议书》中约定，福满星公司将位于海口市××区松柏外村位于海口市××区内厂房租给椰吉岛公司使用，并负责水电齐全（包630千伏安的用量）以及给椰吉岛公司打水井、安装深水泵（确保椰吉岛公司使用），椰吉岛公司则须按每月32000元向福满星公司支付租金。本案中，涉案厂房中的630千伏变压器于2014年7月正式实际投入使用，并结合椰吉岛公司从2014年8月起开始缴纳涉案厂房电费的事实，一审法院认定福满星公司于2014年8月将符合《租厂房协议书》约定的厂房交付给椰吉岛公司使用，椰吉岛公司应依约从2014年8月起支付租金，即应向福满星公司支付2014年8月至2016年10月的租金864000元。但椰吉岛公司共向福满星公司支付厂房押金款60000元（其中包含租金28000元）和2014年10月至2015年9月共12个月的租金384000元，合计租金412000元。综上，椰吉岛公司尚欠福满星公司租金452000元。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金......”和第二百二十七条第一款：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。”的规定，福满星公司提出椰吉岛公司向其支付厂房租金的诉讼请求，有事实和法律依据，应当予以支持。关于福满星公司、椰吉岛公司之间是否存在抵扣租金的情况。本案中，福满星公司、椰吉岛公司在租赁期间多次就涉案厂房内的用水用电进行协商。2014年8月9日，双方签订《协议》，约定双方分别承担50%的630kw变压器增容费，即8190元/月。但椰吉岛公司支付了2014年8月至2016年12月期间涉案厂房的全部电费（包括增容费16380元/月在内）。由此，椰吉岛公司提出应从每月租金中抵扣其为福满星公司垫付的2014年8月至2016年7月增容费196560元（8190元/月×24个月）的主张，有事实依据，一审法院对此予以采纳。结合椰吉岛公司在2014年10月至2015年9月期间足额向福满星公司支付了当月租金，故2014年8月至2015年9月共计14个月的增容费114660元应用于抵扣椰吉岛公司未足额缴纳的租金，而2015年10月至2016年7月期间每月垫付的增容费应用于抵扣每月所产生的租金，即该期间抵扣增容费完后的每月租金应为23810元（32000-8190=23810）。福满星公司要求椰吉岛公司自行进行处理涉案厂房内已不能正常使用的深水井，并承诺所产生的费用从租金中抵扣。结合椰吉岛公司于2015年8月花费60000元重新打了一口新的深水井的事实，椰吉岛公司提出应从租金中抵扣钻井工程款60000元的主张，有事实依据，对该主张予以采纳，并认定该钻井工程款应可抵扣椰吉岛公司未足额缴纳的租金。2014年8月至2015年9月期间增容费114660元和钻井工程款60000元可用作抵扣椰吉岛公司未向福满星公司足额支付的2014年8-9月（注：2014年8月租金应扣除包含在厂房押金中28000元）、2015年10月至2016年3月的租金178860元（4000+32000+23810×6=178860），剩余2016年3月租金4200元（178860-114660-60000=4200）未付。故，在抵扣完增容费和钻井工程款后，椰吉岛公司尚欠福满星公司租金为：2016年3月租金4200元，2016年4-7月租金23810元/月、2016年8-10月租金32000元/月，共计195440元。关于椰吉岛公司是否应当向福满星公司支付逾期支付租金的利息损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，椰吉岛公司不履行向福满星公司支付租金的合同义务，应当承担赔偿损失的违约责任。福满星公司要求椰吉岛公司向其支付以所欠租金金额为本金，按人民银行同期贷款利率计算的利息损失，有事实和法律依据，应予以支持。关于福满星公司的部分诉讼请求是否已经超过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”。由于福满星公司、椰吉岛公司双方约定按月支付租金，因此，椰吉岛公司每月向福满星公司支付的租金是定期给付之债。定期给付之债的诉讼时效期间应从每一期的履行期限届满时分别起算，适用法定一年的诉讼时效规定。故本案的诉讼时效应分期计算，即应以下个月1日每一期的履行期限届满次日起计算。本案中，椰吉岛公司未支付租金的期间为2016年3-10月，福满星公司依法向人民法院请求保护其民事权利，即要求椰吉岛公司向其支付2016年3-10月租金的诉讼时效应为2017年4月1日至2017年11月1日，而福满星公司于2017年1月8日向一审法院提起诉讼，故，福满星公司的起诉时间没有超过福满星公司要求椰吉岛公司支付2016年3-10月租金的诉讼时效期间。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：椰吉岛公司于本判决生效后十日内向福满星公司支付租金195440元及其利息1923元（以所欠租金为基数，从2016年4月1日至2016年10月31日，按年利率4.35%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20240元，诉讼财产保全费5000元，由福满星公司负担20993元，椰吉岛公司负担4247元。二审期间，椰吉岛公司向本院提交以下证据：1.美兰机场二期演丰片区房屋征收补偿已拨付款编号，欲证明美兰区征收办在2016年8月12日之前把该房屋补偿款拨付给唐愿星，从2016年8月12日起该房屋产权已属国家，唐愿星没有权利要求支付之后租金；2.《南国都市报》，欲证明美兰区政府在拆除108号违建时，唐愿星没有通知椰吉岛公司的情况下故意停电，导致其损失20多万元；3.唐愿星报停变压器的承诺书，欲证明变压器在2017年6月28日已报停，即日就停止使用，唐愿星承诺从该日起每日赔偿其2万元；4.海口市美兰土地征收办公室美征办信复字（2017）3号信访事项答复意见书，欲证明2016年10月其不能正常生产，由于补偿问题没有与政府达成一致意见才上访。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院2018年7月2日向美兰国际机场二期扩建工程项目征地搬迁工作指挥部调查了解到，涉案厂房因美兰国际机场二期扩建工程项目被纳入搬迁范围，登记为现场编号M109、M111、M112，产权人为当地村民，政府部门与产权人已签订补偿协议并拨款；现场编号为M112号房屋的承租人因补偿问题不断上访，导致产权人2017年7月18日重新签订了协议，政府将已拨款收回后重新拨款。该指挥部提供的资料记载：现场编号M109的产权人签约时间为2016年9月24日，拨款时间为2016年10月28日；现场编号M111的产权人签约时间为2016年8月7日，拨款时间为2016年9月9日；现场编号M112的产权人第一次签约时间为2016年7月30日，拨款时间为2016年8月12日，产权人2017年7月18日重新签约，拨款时间为2017年7月18日。二审中，椰吉岛公司自认其2018年5月底与政府部门签订机器设备的补偿协议后搬迁，涉案厂房于2018年5月30日被拆除。福满星公司对椰吉岛公司的自认无异议。福满星公司表示2014年威马逊台风导致厂房断电在8月即通电，厂房受损在9月底修复。本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，二审中双方的争议焦点为椰吉岛公司应否向福满星公司支付2014年8－9月、2016年8－10月的厂房租金，本案是否超过诉讼时效。椰吉岛公司上诉主张2014年8、9月因威马逊台风导致厂区断水、断电、厂房严重损坏，根据合同的相关约定不应计付租金。而福满星公司亦认可该期间断电、厂房受损，厂房在9月底修复。故本院支持椰吉岛公司上诉主张，该期间的租金应予免除。椰吉岛公司上诉主张福满星公司已于2016年8月领取补偿款，不应再收取2016年8－10月的租金。对此，本院调查了解到涉案厂房因美兰国际机场二期扩建工程项目被纳入搬迁范围，登记为现场编号M109、M111、M112，政府部门与产权人已签订补偿协议并拨款，产权人系案外人。椰吉岛公司承租的涉案厂房在2018年5月30日被拆除，而至2016年10月期间，椰吉岛公司仍占有使用涉案厂房，应予支付2016年8－10月的租金。椰吉岛公司并无证据证明福满星公司在2016年8月即领取补偿款，其以此为由主张免除其2016年8－10月的租金，本院不予支持。因此，椰吉岛公司尚欠福满星公司租金为：2016年6月租金11630元，2016年7月租金23810元、2016年8-10月租金32000元/月，共计131440元。椰吉岛公司未支付租金的期间为2016年6-10月，福满星公司2017年1月8日向一审法院提起诉讼主张权利，未超过法律规定的一年诉讼时效期间。椰吉岛公司关于本案超过诉讼时效的上诉理由不能成立。综上所述，椰吉岛公司关于其不应支付2014年8－9月租金的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：变更海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初335号民事判决为：海口椰吉岛生物工程有限公司于本判决生效后十日内向海口福满星酿酒有限公司支付租金131440元及其利息793元（利息以所欠租金为基数，从2016年7月1日至2016年10月31日，按年利率4.35%计算，详见所附利息计算清单）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20240元，诉讼财产保全费5000元，由海口福满星酿酒有限公司负担20993元，海口椰吉岛生物工程有限公司负担4247元；二审案件受理费4247元，由海口福满星酿酒有限公司负担1390元，海口椰吉岛生物工程有限公司负担2857元。本判决为终审判决。审判长 谭晓梅审判员 陈桂华审判员 韩 芬 二Ｏ一八年七月十九日书记员 周 娟速录员 梁 静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；......风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。