湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0106民初6967号原告：喻杨，女，1988年4月20日出生，汉族，居民身份证住址湖北省安陆市，委托诉讼代理人：章帆、张春雪，湖北垦博律师事务所律师。被告：武汉三江航天投资发展有限公司，住所地武汉市武昌区和平大道**武汉航天首府****商1。法定代表人：杨丰波，总经理。委托诉讼代理人：万庆，公司员工。原告喻杨与被告武汉三江航天投资发展有限公司（以下简称三江航天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月27日受理后，依法由审判员金莎适用简易程序，于2018年6月7日公开开庭进行审理。原告喻杨的委托诉讼代理人章帆、张春雪，被告三江航天公司的委托诉讼代理人万庆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告喻杨向本院提交诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金54030.62元（购房款961399元*2/10000*281天）；2、判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金9613.99元（购房款961399元*1%）；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年8月29日，喻杨和三江航天公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定喻杨向三江航天公司购买其开发的武汉航天首府二期第7栋6层2号房屋。合同第九条约定三江航天公司应于2015年9月20日前将符合合同约定的房屋交付买受人使用；合同第十一条约定，若出卖人逾期交房，则合同约定的最后交付期限的第二日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还约定被告应于房屋交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记；如果因被告责任造成原告不能办理房地产权属证书，被告应按照已付房价款的1%支付违约金。合同签订后，喻杨向三江航天公司支付了房款961399元。2016年6月27日供电部门向武汉航天首府二期项目正式供电，距合同约定的交房时间逾期281天。为此，原告喻杨诉至法院，要求判如所请。被告三江航天公司辩称：一、被告已按合同约定的交房时间于2015年9月17日采用报纸公告的方式履行了通知交房义务，根据合同第十二条的约定，自交房公告通知的办理入伙手续的时间（即2015年9月20日）起视为本合同项下的商品房已交付。原告因其自身原因不办理收房手续，责任不应由被告承担。二、原告逾期付款，依据商品房买卖合同附件六合同补充协议第9条的约定：截止合同约定的房屋交付期限之日止，买受人尚未能按照合同约定付清全部购房款的，出卖人有权顺延房屋交付期限至买受人付清全部房款之日止。因此，该部分原告的交房日期应以其购房款全部付清之日计算。原告已逾期付款，其主张逾期办证违约金的诉请没有法律依据及合同约定。三、关于瑕疵交付问题，依据《合同法》、《建筑法》、《城市房地产管理法》、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，只有房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用致使合同目的无法实现的，业主才有权拒收房屋。建筑工程属于一个系统工程，内容多、时间长，项目繁杂，存在一些质量问题不可避免。对于一般性质量瑕疵问题法律明确规定了保修义务，而非赋予业主对任何质量瑕疵均行使拒收房屋的权利，否则会带来众多不稳定的社会因素和影响合同履约的预期。根据双方商品房买卖合同第九条规定的交房及条件，第3款“供电、给水、排水等设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求”并没有规定临时用电不满足使用条件，事实上临时用电交房在开发环节中，都是经过供电部门验收同意的，否则被告不可能取得房屋验收合格证。本案中临电交付并不影响原告居住使用。考虑到电只是一种能源，在平常使用过程中，广大业主并不为感知。本案中业主本来已收房，仅是后来听说了临时用电问题，才再行提出追究逾期交房的问题。即使是临电交付也只是交房有瑕疵，被告应当承担的是瑕疵履行的违约责任，而非逾期交房的违约责任，而合同对此违约责任并无约定，根据合同法，应按原告的实际损失来进行赔偿，原告需举证证明，而本案中，从临时用电到正式用电，开发商并未向业主收取任何用电费用，原告反而从中获益。《合同法》第111条规定质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第61条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。在本案中，临电交付房屋属于可修复性瑕疵，因此采用“更换”供电模式符合法律的规定和实际的需要。被告已在临时用电交房后，积极向市政府、区政府及主管部门汇报，很快得到妥善处理，并将临时用电改为永久用电。因此，临时用电交房并不是原告拒绝收房的法定事由，被告已就瑕疵交付承担“更换”责任，原告以临时用电不满足房屋交付条件为由主张逾期交付的违约责任没有法律和合同依据，请求人民法院依法予以驳回。四、关于本案的诉讼时效，本案原告在起诉时已超过民法通则规定的主张权利的两年诉讼时效期间，人民法院对其诉请应不予支持。经审理查明：2015年8月29日，喻杨（买受人）与三江航天公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：市140049110），购买三江航天公司开发建设的武汉航天首府二期7幢6层2号房。该商品房建筑面积84.23平方米，该商品房单价为11416.68元，总金额为961627元整。买受人付款形式及付款时间：贷款付款的，买受人应于2015年8月29日前，一次性存入商品房首付款661627元，其余价款办理贷款。买受人逾期付款的违约责任：买受人需在签定本合同之日起30个日历天内将银行按揭贷款手续（含公积金贷款）办理完毕，若买受人未能按照前述约定办理相关手续，或者因为买受人原因导致无法办理银行按揭贷款（含公积金贷款），则视为买受人逾期付款，买受人应按本合同第七条第1款承担逾期付款责任。交房期限及条件：出卖人应当在2015年9月20日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件。5、供电：于2015年9月20日通电。出卖人逾期交房的违约责任：出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理：出卖人逾期交房不超过60日，自本合同约定2015年9月20日最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同约定2015年9月20日最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。该合同还对项目建设依据、商品房销售依据、所购商品房的基本情况、计价方式与价款、付款、面积确认及差异处理、交房期限及条件、首期住宅专项维修资金交存的约定、违约责任、产权登记、保修责任等事项作出约定。《合同补充协议》对买受人付款形式和付款时间补充如下：买受人选用贷款方式付款的，须于本合同签订当日付清首期款661627元，剩余房款30万元办理银行按揭，并于当日提交符合相关贷款银行规定的全部办理贷款的资料同时办理抵押贷款手续。该补充协议同时约定截止本合同约定的房屋交付期限之日止，买受人未能按照合同约定付清全部购房款的，出卖人有权顺延房屋交付期限至买受人付清全部购房款之日止，且出卖人仍有权按照本合同约定追究买受人逾期付款的违约责任。签订合同后，喻杨向三江航天公司支付购房款961399元。2015年11月30日，喻杨与三江航天公司签订的房屋买卖合同备案审核通过。2015年12月1日，喻杨与贷款人签订《个人购房借款及担保合同》。三江航天公司于2016年3月26日向喻杨开具《销售不动产统一网络发票》，载明喻杨支付武汉航天首府7栋602号房售房款961399元给三江航天公司，建筑面积84.21平方米。2016年2月29日，喻杨所购房屋办理初始登记。庭审中，喻杨和三江航天公司均确认涉案房屋交房时间为2015年12月19日。2017年4月5日，武汉市中级人民法院作出（2017）鄂01民终1160号民事判决书，认定事实即武汉航天首府小区二期10幢41层4号房屋所处项目工程武汉航天首府二期项目直到2016年6月27日才完成低压批量新装流程，正式供电，此前均为临时供电。以上事实，喻杨提交《武汉市商品房买卖合同》、销售不动产统一网络发票、（2017）鄂01民终1160号民事判决书、《武汉城市留言板》投诉、《公证书》、证人证言，合同备案表、房屋产权信息查询单、《个人购房借款及担保合同》、借款借据、（2017）鄂0106民初4984号民事判决书及（2018）鄂01民终2735号民事判决书，三江航天公司提交《交房公告》报纸、业主物品领用登记表、钥匙托管单、专用记账凭证、按揭款日报表、交款核对单等证据加以证明。以上证据在法庭上出示，双方当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行了质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行了说明和辩论。本院根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零四条、第一百零五条的规定，对能够反映案件真实情况、与待证事实关联性、来源和形式符合法律规定的证据，作为认定案件事实的根据。本院认为：双方签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合同的主要条款内容完备，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应依约享有合同权利，履行合同义务。关于被告三江航天公司是否逾期交房的问题。双方签订的合同第九条、第十一条对交房条件以及逾期交房违约金计算标准作出了明确约定，该条款对双方具有法律约束力。本案中，原告喻杨按合同约定支付购房款，应当享有合同约定的权利。被告三江航天公司虽取得涉案房屋竣工验收备案，但直至2016年6月27日才正式通电，达到合同约定的交房条件，应认定被告三江航天公司此时才具备房屋交付使用条件，超过了合同约定的2015年9月20日前的交房时间，被告三江航天公司辩称其履行了公告收房通知的义务，但这并不改变其逾期交付合格房屋的事实。关于被告三江航天公司如何承担逾期交房违约责任的问题。双方虽于2015年12月19日办理了收房手续，系双方协商变更实际交房时间，但此时交付的房屋不具备交付使用条件，被告三江航天公司仍应承担交付之后至具备交房条件之日即2016年6月27日止的违约金。双方在合同中约定了逾期交房违约金的计算方法，原告喻杨主张被告三江航天公司支付逾期交房的违约金，有事实和法律依据。对违约金的计算，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》第十一条约定，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付给买受人使用，应承担逾期交房的违约责任。该条款包含两层含义：1.出卖人应当按期交房；2.按期交付的房屋应该达到交付条件。对于没有按期交房的，不符合第1层的含义要求，自然应该承担逾期交房的违约责任。庭审中，原告喻杨和被告三江航天公司均认可交房时间为2015年12月19日。被告三江航天公司在2015年9月20日前未向喻杨交付房屋，应按照合同第十一条的约定承担逾期交房责任，向原告喻杨支付逾期交房违约金，被告三江航天公司辩称因原告喻杨延迟付清购房款违约，有权依据法律规定及合同约定顺延交房意见。根据合同约定，买受人交付首期款后，剩余房款办理银行按揭。贷款是否具备条件及发放并不是购房者能够决定或者干涉的。本案中原告喻杨办理合同备案的时间为2015年11月30日，签订贷款合同的时间为2015年12月1日，即办理贷款手续的时间与合同备案审核通过的时间仅一天，故本院对被告三江航天公司的此项辩称意见不予支持，被告三江航天公司应支付违约金17305元（961399元×2÷10000×90天）。对于按期交付的房屋未达到交付条件的，买受人可以根据合同第十二条的约定拒收房屋，进而适用第1层含义的要求，主张出卖人承担逾期交房的违约责任。但对于买受人接收了房屋的情形该如何承担责任，合同未作明确约定。本院认为，合同第九条约定的交付是一种房屋使用权的交付，第十一条约定的违约责任的基础在于对买受人房屋使用权的妨害。逾期交付房屋导致的是房屋使用权行使不能，交付房屋未达到交房条件导致的是房屋使用权瑕疵，二者系程度上的差别。另外，考虑到买受人验收房屋能力有限，所以除非买受人明确作出免除出卖人责任的意思表示，否则不能将收房行为推定为免除出卖人完成交房条件义务的事由。综上，买受人可以参照第十一条约定向出卖人主张违约责任。被告三江航天公司虽已于2015年12月19日交付涉案房屋给原告喻杨，但交付的房屋在2016年6月27日之前未达到交付条件，构成了对原告喻杨房屋使用权的妨害，原告喻杨参照合同第十一条约定向三江航天公司主张违约责任，本院予以支持，但按照未交房的情形主张违约金，金额过高，本院酌情调整为7345元。被告三江航天公司提出其不应承担逾期交房违约金的主张不能成立，被告三江航天公司提出应当根据实际损失来确定违约金的数额，但没有提供相应的证据支持，本院对其辩称理由不予支持。被告三江航天公司辩称原告喻杨提出起诉超过诉讼时效，因涉案房屋至2016年6月27日才具备交房条件，原告喻杨于2018年4月16日提出起诉，在法律规定的诉讼时效期间内，对被告三江航天公司的此项主张，本院不予支持。被告三江航天公司未能在合同约定的期限内为原告喻杨办理所购房屋的初始登记，但本院对原告喻杨要求的逾期交房违约金已酌情予以支持，原告喻杨未提交证据证明有超出上述违约金的实际损失发生，故对原告喻杨要求逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告武汉三江航天投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告喻杨支付逾期交房违约金24650元。二、驳回原告喻杨的其他诉讼请求。本案案件受理费1151元，减半收取576元，由被告武汉三江航天投资发展有限公司负担（此款原告喻杨已垫付，由被告武汉三江航天投资发展有限公司连同上述款项一并给付原告喻杨）。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  金莎二〇一八年七月十六日书记员  吴迪