贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔民终792号上诉人（原审原告、反诉被告）：苏镇纬，男，1974年1月27日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：朱伟军，贵州济元律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文浩，贵州济元律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王秀君，男，1982年3月20日生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：马卫东，贵州金鸟律师事务所律师。上诉人苏镇纬因与被上诉人王秀君民间借贷纠纷一案，不服贵州省六盘水市中级人民法院（2017）黔02民初173号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年5月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，因双方当事人没有提出新的事实和理由，决定不开庭审理。本案现已审理终结。苏镇纬提出上诉请求：一、撤销（2017）黔02民初173号民事判决第一项、第二项，改判支持苏镇纬的本诉请求。二、本案一审、二审诉讼费用由王秀君承担。事实和理由：一、一审判决显失公正公平。一审判决将直接导致苏镇纬不仅要向被王秀君偿还借款，苏镇纬用于借款抵押担保的房屋还要被王秀君长期占有不能返还。一审认定《购房协议》不是双方真实意思表示，但对因债权担保产生的房屋买卖关系和房屋占有关系置之不理，将使王秀君长期占有苏镇纬的房屋，苏镇纬处于人财两空的境地，苏镇纬的合法权益得不到保护。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于“抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，王秀君将苏镇纬的房屋实际占有使用至今的行为就是变相的违反物权法的规定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”，出借人享有的权利是“可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务”，并非可以占有标的物直至款项还清，一审判决超越法律规定的判决损害了苏镇纬的合法权益。二、本案《购房协议》所体现的房屋抵押担保内容并未生效，王秀君应当返还苏镇纬房屋。现行法律规定不动产不可以质押，王秀君以未生效的抵押行为强占苏镇纬的房屋，属于非法占有。《中华人民共和国担保法》规定，以城市房地产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案中，双方并未签订抵押合同，仅有的体现了担保内容的《购房协议》至今并未经相关部门办理抵押登记手续，苏镇纬以本案争议房屋进行抵押的行为从未生效。鉴于上述法律规定，本案房屋在抵押未生效的情况下被王秀君强占就属于非法占有，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定:无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。一审判决认定王秀君占有房屋并非非法占有，而以苏镇纬违反诚实信用原则驳回苏镇纬要求返还房屋的诉请，违反法律强制性规定，损害苏镇纬的合法权益。三、一审判决违反基本法律逻辑。本案本诉和反诉实际上是基于民间借贷而产生的一个法律关系，按一审判决却存在两个法律关系，对这两个法律关系一审判决都要保护王秀君，一审判决以“王秀君对本案房屋享有一定的利益”为由，借贷关系要保护，购房协议也要保护，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条已经对苏镇纬与王秀君之间只存在民间借贷一法律关系作出了明确的规定，但一审法院却视而不见，还要去保护《购房协议》，造成法律逻辑的严重混乱。被上诉人王秀君辩称，本案的基础法律关系是民间借贷，王秀君基于民间借贷的基础法律关系提起反诉。一审法院根据双方举证质证以及查明的事实，认定本案案由应为民间借贷纠纷，并以此作出公正判决，符合相关法律规定。王秀君实际占有使用诉争房屋，未违反《物权法》的规定，王秀君占有涉案房屋，是因为苏镇纬未按约定偿还王秀君借款本息，苏镇纬自愿将涉案房屋全部移交给王秀君未违反法律法规的强制性规定，系苏镇纬用涉案房屋作为借款担保的真实意思表示，双方签订的《购房协议》未违反法律规定，亦未损害国家，集体及第三人的利益，一审判决驳回苏镇纬的诉讼请求，并无不当。苏镇纬移交给王秀君的涉案房屋，未办理房屋产权证以及土地使用权证，不可能办理抵押物登记，对此苏镇纬是明知的。苏镇纬向一审法院提出诉讼请求：一、请求依法确认苏镇纬与王秀君签订的《购房协议》无效，王秀君返还位于六盘水市德××新区钟山××南侧××号宗地上的房屋（价值1200万元）；二、由王秀君承担本案的诉讼费用。王秀君在一审答辩期内提起反诉请求：一、依法判决被反诉人苏镇纬偿还反诉人王秀君借款本金4200000元，利息3528000元（按月息2%计算，从2014年7月1日计算至2017年12月31日止，此后仍按此标准计算，直至付清本金止。），本息合计7728000元；二、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实，王秀君自2011年9月起陆续通过银行向苏镇纬转账322.5万元，2014年3月3日王秀君与苏镇纬签订《借款合同》，确定王秀君向苏镇纬出借人民币420万元，约定借款期限自2014年3月3日起至2014年6月30日止，苏镇纬以本诉诉争房屋提供抵押担保。还款期限届满后，苏镇纬一次性归还借款本息，如逾期不归还借款，双方签订的购房合同自动生效，王秀君借给苏镇玮的款项及利息折抵房款，不足部分王秀君另行支付。同日，苏镇纬作为乙方与王秀君作为甲方签订《购房协议》，约定乙方自愿将本案涉案房屋作价1200万元转让给甲方，之前甲方借给乙方的借款420万元及利息抵付购房款，不足部分，甲方在房屋产权证办理完毕后的15日后一次性支付。该协议在乙方向甲方借款到期当日，乙方不能按期归还甲方本息的情况下生效。如果乙方按期归还甲方借款本息，该协议不生效。约定的借款期限届满后，苏镇纬未偿还王秀君借款本息。2014年10月8日双方签订《房屋移交通知》，约定依据2014年3月3日双方签订的《购房协议》，苏镇纬于2014年10月8日自愿将涉案房屋全部移交给王秀君，移交后王秀君对该房屋享有所有权。同日李春书、王秀君出具承诺书，承诺苏镇纬将本案房屋全部移交给王秀君后并将涉案房屋全部资料移交配合王秀君办理土地使用权证、房屋产权证的前提下，保证自房屋移交之日起半年后开始支付，一年内将剩余房款支付给苏镇纬。现本案案涉房屋由王秀君实际占有控制，相关产权手续尚未办理完毕。一审法院认为，本案争议焦点为：一、双方当事人所签《购房协议》是否有效，王秀君是否应当返还苏镇纬钟山××南侧××号宗地上的房屋。二、反诉是否超过诉讼时效，反诉借款本金及利息是否应当支持。关于争议焦点一，本案根据双方当事人的庭审陈述，结合双方签订的《借款合同》约定的内容可以认定，本案的《购房协议》实际上起到担保双方民间借贷合同履行的作用，且原、被告均是以民间借贷关系为基础法律关系提起诉讼，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，本案案由应为民间借贷纠纷。本案双方所签《购房协议》中表述的房屋买卖关系并非双方真实意思表示，且双方在本案中均不要求实现该协议中的房屋买卖权利义务，因此该协议中关于房屋买卖的约定应为无效。结合双方的陈述双方签订的《借款合同》，该协议包含了苏镇纬用本案案涉房屋作为借款担保的真实意思表示，因此根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”的规定,该协议名为购房协议，实为抵押担保合同，该合同未违反法律规定,也未损害国家、集体及第三人的利益，合法有效。因此，苏镇纬本诉请求确认双方当事人签订的《购房协议》无效的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。王秀君占有本案房屋，系基于苏镇纬为担保其向王秀君的借款，而由苏镇纬交付给王秀君的，按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”的规定，当生效判决确定的金钱之债得不到履行时，出借人可申请拍卖以买卖名义进行抵押的房屋，故王秀君对本案房屋享有一定的利益。且根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，王秀君占有本案房屋并非非法占有，苏镇纬要求王秀君返还房屋有违诚实信用原则，且于法无据，依法应予驳回。关于争议焦点二，因苏镇纬交付房屋给王秀君，且于2014年10月8日双方签订《房屋移交通知》，约定苏镇纬于2014年10月8日将涉案房屋全部移交给王秀君，移交后王秀君对该房屋享有所有权。因此王秀君的债权是否实现处于王秀君不能确定的状态。后苏镇纬于本案中诉请返还本案房屋，而王秀君此时才能确定自己的债权没有实现，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”的规定，本案反诉的诉讼时效应自本案本诉提起之时开始起算，故苏镇纬关于反诉已过诉讼时效的抗辩理由不能成立。关于反诉借款本金及利息是否应当支持的问题。因本案双方在庭审中认可双方签订《借款合同》是对双方历史借款的一种结算，而王秀君仅能提供支付对方322.5万元的证据，且自认双方借款合同中的420万元全部是本金，未包括利息，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十一条“自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。”的规定，本案苏镇纬向王秀君的借款本金应为322.5万元。因双方在《借款合同》中未明确约定利率，因此对王秀君要求苏镇纬支付借款利息的诉讼请求不予支持。《借款合同》中约定了借款归还期限为2014年6月30日，因苏镇纬逾期未还借款，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；”的规定，苏镇纬应从2014年7月1日起按每年6%的利率支付王秀君资金占用利息。自2014年7月1日起计算至2017年12月31日止共计3.5年，此期间利息共计677250元。故苏镇纬应偿还王秀君322.5万元及利息（自2014年7月1日计算至2017年12月31日止利息共计677250元，2018年元月1日起至生效判决确定的履行期限届满之日的利息以322.5万元为基数，按年利率6%计算）。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十九条第二款第（一）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决：一、苏镇纬于本判决生效之日起十五日内偿还王秀君322.5万元及利息（自2014年7月1日计算至2017年12月31日止利息共计677250元，2018年元月1日起至生效判决确定的履行期限届满之日的利息以322.5万元为基数，按年利率6%计算）。二、驳回苏镇纬的诉讼请求。三、驳回王秀君的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费93800元，反诉案件受理费32948元，共计126748元，由苏镇纬负担110274元，由王秀君负担16474元。本院二审查明，2001年，六盘水市钟山区国土资源局作为甲方与钟山村委会作为乙方签订《确认书》，确认乙方于2001年6月？日，以最终竞买价190万元，获得以竞价方式出让的德坞新区土地宗地编号陆号宗地，五十年土地使用权；2005年9月6日，六盘水市规划管理局颁布2005第35号《建设用地规划许可证》，记载：用地单位，胡军、任磊、柯文、王景凡等四十五户，用地项目名称：综合楼，用地位置：得坞钟山西路南侧，领证人：胡军；2005年9月10日，曾德玲作为乙方与胡军、任磊等人作为甲方分别签订《转让协议》，约定，甲方自愿将自己在白鹤高架桥旁联建综合楼集资股份装让给乙方；2006年11月10日，六盘水市建设局出具《证据》，胡军等四十五户于2000年6月在我局通过竞买购得德坞新区第6号宗地土地使用权，其手续正在办理过程中，请有关部门办理报建手续；2006年12月30日，曾德玲作为甲方与苏镇伟作为乙方签订《转让协议》约定，甲方自愿将自己在白鹤高架桥旁胡军等四十五户联建综合楼集资股份41.3股转让给乙方，此股份占该宗地的三分之一共计622.4平方米，每股人民币6500元；2008年8月29日，六盘水市建设局给钟山开发区国土局出具《证明》，“根据六盘水市国土资源局市国土资复[2006]9号文件，《关于市建设办理钟山大街西段建设安置用地的批复》，胡军等四十五户人用地属于出让，相关手续由我单位和贵单位交接，请给予办理土地使用证为谢。”本院另查明，苏镇纬至今未取得本案涉案土地使用权证和房屋产权证。二审查明其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为有二个。一是本案当事人苏镇纬与王秀君之间签订的《购房协议》是否有效？二是王秀君是否应当返还苏镇纬位于钟山××南侧××号宗地上的房屋。关于争议焦点一，首先，关于本案法律关系的认定。经查本案中双方当事人王秀君和苏镇纬在签订《借款合同》当天签订《房屋买卖合同》，并在《借款合同》中约定：“苏镇纬用位于六盘水德××新区钟山××南侧××号宗地上的房屋提供抵押担保。苏镇纬须向王秀君提供与该宗地土地、房屋有关的证件；合同约定还款期限届满后，苏镇纬一次性归还借款本息，如逾期不归还，则双方签订的购房合同自行生效，王秀君借给苏镇纬的款项及利息折抵房款，不足部分王秀君另行支付。”根据上述合同约定的内容可以看出，本案当事人双方签订买卖合同的真实意思是为借款合同设定担保，而不是通过支付对价获得买卖合同标的物的所有权。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”，根据上述规定，本案的法律关系应当属于民间借贷纠纷。关于涉案《房屋买卖合同》是否有效，如前所述，本案双方当事人签订买卖合同的真实目的是为了给民间借贷合同提供担保而非真正实现买卖合同的目的，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”之规定，本案当事人苏镇纬和王秀君之间签订的《房屋买卖合同》本身作为伪装行为无效，双方当事人之间并不能产生买卖合同的法律关系，而借款担保作为隐藏行为，因并没有违反法律、行政法规的强制性规定，可以认定其在当事人苏镇纬与王秀君之间形成的是非典型担保关系，如果苏镇纬不履行本判决确定的金钱债务，王秀君可以申请拍卖该涉案房屋，以偿还债务。关于争议焦点二，苏镇纬虽然在借款合同履行期限届满后向出借人王秀君出具《房屋移交通知》承诺苏镇纬将涉案房屋全部移交王秀君，但上述房屋移交通知书是苏镇纬基于关于《房屋买卖合同》约定而履行的承诺，因前所述涉案房屋买卖约定无效，所以《房屋移交通知》自始无效，苏镇纬无遵守和履行的必要。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据上述规定，王秀君占有苏镇纬的涉案房屋没有法律依据，应当返还。此外，王秀君在反诉中请求利息计算直至付清本金止，而一审判决在判项中表述为：利息的计算截止时间为判决确定的履行期限届满之日止，而不是全部款项偿还付清之日止。该判项表述方式与《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》规定直接冲突，本院依法予以纠正：“苏镇纬于本判决生效之日起十五日内偿还王秀君322.5万元及利息（自2014年7月1日计算至2017年12月31日止利息共计677250元，2018年元月1日起至全部款项付清之日止的利息以322.5万元为基数，按年利率6%计算）”。另外，关于本案案件受理费的计算问题。根据《诉讼费用交纳办法》第十八条之规定，被告一审提起反诉，人民法院决定合并审理的，应当减半交纳案件受理费。本案一审案件受理费的计算有误，本院对此予以纠正。综上所述，苏镇纬的部分上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省六盘水市中级人民法院（2017）黔02民初173号民事判决；二、苏镇纬于本判决生效之日起十五日内偿还王秀君322.5万元及利息（自2014年7月1日计算至2017年12月31日止利息共计677250元，2018年元月1日起至全部款项付清之日止的利息以322.5万元为基数，按年利率6%计算）；三、王秀君于判决生效后六十日内返还苏镇纬位于六盘水市德××新区钟山××南侧××号宗地上的房屋。四、驳回苏镇纬其他诉讼请求；五、驳回王秀君其他反诉请求。一审案件本诉受理费93800元，由苏镇纬负担，反诉受理费减半收取为16474元（已收32948元，退回16474元），由王秀君负担。二审受理费93800元，由苏镇纬承担50000元，王秀君负担43800元。本判决为终审判决。审判长  朱进审判员  秦娟审判员  黄新二〇一八年七月三日法官助理许文艳书记员陶睿