贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0115民初1514号原告：贵州金浩田房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市高新技术产业开发区长岭南路，统一社会信用代码91520115569224260A。法定代表人：丁力，男，汉族，1974年9月6日生，住所地贵州省贵阳市南明区，任董事长职务。委托诉讼代理人：罗璇琳璐，贵州朝华明鑫律师事务所律师，执业证号15201201311353899。被告：韩乐，男，回族，1992年6月30日生，住所地贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：江时华，女，汉族，1956年9月15日生，住所地贵州省贵阳市云岩区，系韩乐之母。委托诉讼代理人：程兵，贵州博文律师事务所律师，执业证号15201200210142555。原告贵州金浩田房地产开发有限公司（以下简称金浩田房开）与被告韩乐商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金浩田房开的委托诉讼代理人罗璇琳璐、被告韩乐及其委托诉讼代理人江时华、程兵到庭参加诉讼。庭审后，双方申请庭外调解，未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告金浩田房开向本院提出诉讼请求:1、依法解除原、被告于2016年1月29日签订的《商品房买卖合同》及《天一国际广场补充协议》；2、判决被告赔偿原告违约金9,600元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：“买受人（被告）购买由出卖人（原告）开发的位于高新区长岭南路33号天一?国际广场X号房屋（下称诉争房屋），房屋总价为3842087元。并约定，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款1922087元，余款l92万元以银行按揭支付。因买受人的原因导致未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同。”同日，双方签订的《天一国际广场补充协议》第一条第（2)款第项约定：“发生下列情形之一的视为买受人逾期付款：c.按揭贷款的，在合同及本补充协议签订后30日内出卖人未收到贷款银行划拨款买受人应支付的按揭贷款全部款项且买受人未在7日内付清或补足的。”《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，被告仅向原告支付了首付款，银行按揭因被告征信问题未能获批，导致被告未能在双方约定时间内收到余下房款。同时，被告在己知银行按揭款未能获批后，也未按合同约定一次性付清余下房款。被告的上述行为已经违反了双方约定。根据《商品房买卖合同》第十条的约定：“逾期付款责任。按照逾期时间，分别处理（（1)和(2)不做累加）。(1)逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向原告支付违约金，合同继续履行。（2)逾期超过180日（该日期应当与第（1)项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起60日内按照累计的逾期应付款的0.5%向出卖人支付违约金，并由买受人退还出卖人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金。”原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》,并要求被告支付违约金9600元。|综上所述，被告在因其原因导致银行按揭款项未能获批的情况下,拒绝支付剩余房款的行为，严重违反双方合同约定，导致原告的合法利益受损。现原告为维护自身合法利益，特诉至法院，望支持如前所诉请。被告韩乐辩称，第一，双方签订买卖合同以后，我方没有如约支付款项是因为征信贷不了款。我们己经和原告进行了协商，我们希望合同能继续履行的。可能协商的时候双方有点不愉快，所以这个事情就拖到现在了。包括今年三月，我们说要打钱给他们，他们说不给我们房子了。两年的时间内，案涉房屋价格发生了变化，所以工作人员拒绝我们交款。第二，我们认为原告所提出的解除条件不成立，应该驳回。我们要购买房屋，一个月之内可以付钱。本院经审理认定事实如下：2016年1月29日，原告金浩田房开作为出卖人与被告韩乐（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》，该合同包括补充协议在内一共38页，其中附件十二补充协议作为商品房买卖合同的一个部分连续编页，为整个合同的第35-38页。双方约定由被告韩乐购买原告金浩田房开开发的位于贵阳市高新区（现为观山湖区）长岭南路33号天一·国际广场第X号房屋，合同总价款3842087元。对于合同价款的支付方式及期限，双方在合同第八条进行了约定，此外，对于逾期付款的责任以及何种情形为逾期付款，合同第十一条及合同附件十二补充协议第一条也分别进行了约定，具体约定内容原告已详细陈述，此处不再赘述。双方还约定了其他权利义务。上述合同签订当日，被告韩乐按约支付了首期房款1922087元及预告费550元。原告随后办理了该商品房预售合同备案登记手续，预售合同登记号为：XXXXXX。因被告韩乐征信问题导致未能按合同约定办理银行按揭贷款手续从而向原告支付剩余房款，在知晓此事后，韩乐与原告进行了协商，在协商过程中，双方发生争执最终未能就此达成一致意见。2016年8月11日，原告金浩田房开致函被告韩乐，要求韩乐在在收到函件之日起7日内向金浩田房开一次性支付尾款192万元。函件同时载明，若韩乐未在规定期限支付尾款，原告金浩田房开将按照合同约定解除商品房买卖合同，并在合同解除后60日内无息退还被告韩乐已付房款。该函件由原告通过顺风快递向被告邮寄送达，因被告方拒收，该邮件被顺风快递退回原告处。原告表示，因函件被退回，原告公司工作人员于2016年11月1日在天一国际广场直接向被告宣读了解除函的内容，被告表示对方系采取强行送达，并没有接受，希望继续履行合同。庭审中，被告韩乐表示希望继续履行合同，剩余房款会在一个月内支付，原告金浩田房开的委托诉讼代理人对此表示需要回去征求公司意见。在庭外调解过程中，双方仍未能达成一致意见，原告代理人向本院回复金浩田房开不同意继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，要求法院按照其诉请处理。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力。原告金浩田房开与被告韩乐于2016年1月29日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自的合同义务。对于购房款的支付方式及支付期限，双方在合同中进行了明确的约定，因被告韩乐自身原因导致双方约定的银行按揭贷款方式支付剩余购房款无法履行，过错首先在被告韩乐，在此情形下，双方约定出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担约定的违约责任，逾期则原告有权解除合同。从双方2016年1月29日签订买卖合同到原告于2016年8月以邮寄、2016年11月以当面告知方式向被告发出催款通知函，中间长达近10个多月的时间，韩乐也表示期间与原告进行过沟通与协商，但并未能达成一致意见，则原告向其发出催款通知函要求被告限期支付剩余房款亦符合双方合同约定。对于该催款函的送达，原告8月11日邮寄的函件被退回，被告亦表示未接到过快递公司的通知，但原告在11月1日，已由其工作人员在天一国际广场现场向被告宣读了催款函，被告虽表示系对方强行送达，但从此时起，被告应当已经知晓原告要求其限期支付剩余房款这一事实，应视为原告送达完毕。从被告于2016年11月1日知晓原告限期其于7日内付清剩余房款，则其付款的履行期限应截止至2016年11月8日，但直至2017年5月4日原告向本院提起诉讼，被告仍未支付剩余房款，存在逾期情形，根据双方合同约定，原告有权解除合同。庭审中被告表示要继续履行合同，但在其已逾期付款超180天的情形下，若买受人要继续履行合同，必须经出卖人也即金浩田房开的同意，而现在双方并未就继续履行合同达成一致意见，因此被告提出的要求继续履行不符合双方合同约定，对于原告要求解除双方2016年1月29日签订的《商品房买卖合同》的诉请，本院依法予以支持；对于原告要求解除双方签订的商品房买卖合同补充协议之诉请，本院认为，原告所要求解除的补充协议本身就系双方签订的《商品房买卖合同》的附件，与商品房买卖合同正文形成完整的合同文本，在本院已确认支持原告解除《商品房买卖合同》诉请的情形下，此项诉请已属多余，无需另行提出解除。对于原告诉请的违约金，双方合同中已经载明计算方式为逾期未付款的0.5%，则按此方式计算，被告韩乐应当向原告金浩田房开支付的违约金为1920000元×0.5%=9600元，原告此项诉请本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，判决如下：一、解除原告贵州金浩田房地产开发有限公司与被告韩乐于2016年1月29日签订的《商品房买卖合同》；二、被告韩乐于本判决生效之日起三日内，支付原告贵州金浩田房地产开发有限公司违约金9,600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告预交25元），由被告韩乐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 李 丽二〇一八年七月六日书记员 迟莹莹