广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0304民初781号 原告：桂林南方橡胶集团公司纺织厂。住所：广西桂林市遇龙路**。统一社会信用代码：91450300982685749Y。 负责人：蒋家华，厂长。 委托诉讼代理人：唐崛、丘火德，广西中纬律师事务所律师。 被告：桂林奇昌车辆装饰有限责任公司。。住所：广西桂林市象山区遇龙路****统一社会信用代码：9145030076584159XP。 法定代表人：葛锡秋，经理。 原告桂林南方橡胶集团公司纺织厂与被告桂林奇昌车辆装饰有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案受理，并于2018年6月26日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告桂林南方橡胶集团公司纺织厂委托诉讼代理人丘火德到庭参加了诉讼。被告桂林奇昌车辆装饰有限责任公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2012年11月26日及2017年9月28日签订的《租赁合同》，被告立即将承租的房屋及土地返还原告；2、被告向原告支付2015年7月1日至2017年5月31日所欠的房租水电费345121.6元及2017年6月至2018年2月租金及水电费106404.64元，合计451526.24元；3、被告自2018年3月起按每月15773元向原告支付物业占用费直至将房屋及场地清空返还原告；4、被告负担案件诉讼费用。事实与理由：原被告于2012年11月26日签订《租赁合同》，约定被告租用原告制棉车间及印花楼2楼厂房经营，每月场地租金及管理费为5072元，合同期限自2013年2月1日至2015年12月31日。合同期满后，双方仍继续按原合同履行。期间因被告减少租赁面积，租金于2016年8月起调整为每月2520元，2017年6月起租金调整为每月2252元。2017年7月19日，因被告未足额交付租金及水电费，双方就被告拖欠的自2015年7月1日至2017年5月31日房租水电费共计345121.06元偿还事宜签订《还款协议书》，被告于《还款协议书》中承诺：“一、2017年6月的房租水电费在7月30日前交清，从2017年7月份开始，当月产生的房租水电费必须在次月30日前结清，不得拖欠。二、2018年元月1日开始，乙方必须每月按时缴清当月的房租及水电费外，另外还必须还欠款4000元，如生产经营恢复好转后，再增加还欠款额度……”2017年9月28日，双方又签订《租赁合同》一份，约定原告将其原织绸车间部分空地及房屋出租给被告使用，租赁期自2017年10月1日至2019年9月30日止共计2年，场地租金每月13521元，当月发生的水电费等所有费用必须于次月10日前按时结清，逾期原告有权停水停电并每日加收5‰的滞纳金，如欠费超过2个月，原告有权终止合同。《租赁合同》签订后，原告依约将厂房场地交付被告使用。被告自2017年7月19日签订了《还款协议书》及2017年9月28日签订新的《租赁合同》后，于2017年8月向原告支付了15900元，2017年10月向原告支付了20000元，此后未再支付任何款项，虽经原告多次催收，但被告一直不履行义务。 被告答辩称，被告从2008年4月1日起开始租赁原告的场地使用，当时均按时交纳场地租金及管理费，双方合作良好。由于原告厂房年久失修，从2013年开始漏水面积不断增大，原告未应被告要求维修补漏。2014年漏水更加严重，直至2015年被告租赁场地全部漏水，完全无法进行生产。被告多次要求原告解决，但都没有结果，被告只好采取暂时不付房租、水电费，待双方协商处理后再付。但原告不理解不支持被告的生产，反而采取断电的方式逼付房租，致使被告生产原料报废、生产模具被盗、无法完成合同订单，给被告造成经济损失高达170多万元，这些损失都应由原告负责承担并赔偿给被告。请法院查明事因，公平公正判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在审理过程中组织当事人进行了质证。 原告提交的证据如下： 1.2012年11月26日原告与被告签订的《租赁合同》一份，拟证实被告租赁原告印花楼2楼及制棉车间部分厂房的事实及双方的权利义务； 2.桂林市房权证象山区字第××号房屋所有权证一份，内容有房屋所有权人为原告，房屋坐落及状况为遇龙路11号41栋一层工业用房227.5平方米、42栋二层工业用房1371.85平方米、43栋一层工业用房53.96平方米，拟证实原告对被告租赁的房屋拥有权属； 3.2017年7月19日原告与被告签订的《还款协议书》一份，拟证实原告向被告催收房租水电费及被告承诺还款的事实； 4.2017年9月28日原告与被告签订的《租赁合同》一份，拟证实被告租赁原告织绸车间部分空地及部分房屋的事实及双方的权利义务； 5.桂林市房权证象山区字第××号房屋所有权证一份，内容有房屋所有权人为原告，房屋坐落及状况为遇龙路11号3栋一层工业用房15114.9平方米，拟证实原告对被告租赁的房屋拥有权属； 6.2017年6月至2018年2月房租水电明细表一份，拟证实被告欠费相关明细。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃质证的权利。 被告虽未到庭，但其在庭前提交了如下证据： 1.被告营业执照及法定代表人身份证复印件各一份。原告认可该份证据。 2.2007年12月28日原告与被告签订的《租赁合同》及附图复印件一份。原告认可该份证据，但认为该合同已经履行完毕，与本案没有关联，原被告续签合同时已经变更了租赁场地。 3.2016年4月1日被告向原告提交的《申请报告》复印件一份，内容为“由于桂客发展系统升级，数据发生错乱，导致我公司这两个月未开票，无法正常收回货款。目前我公司已在抓紧时间和桂客发展对账，争取尽快拿到货款。我公司承诺在4月19日前尽量支付贵厂2个月的房租水电费，如资金有限最少也支付1个月以上房租水电。为了保证我公司的正常生产请不要停电。”原告不认可该份证据，认为其未收到过《申请报告》。 4.2016年5月16日被告向原告提交的《申请报告》复印件一份，内容为“由于我公司客户未按合同约定及时付款，造成我公司资金紧张，我公司曾多次催款，但货款一直未到账，从而给贵厂带来不便。我公司目前已非常困难，部分客户拖欠我公司货款，最多的达到100多万元，我公司一直在努力追款，到目前为止，仍未结果。因未办环评手续，环保局对我公司进行罚款处罚，因资金紧张，员工工资未发，现员工处于怠工，我公司已在积极处理货款问题，等货款回来支付贵厂的房租水电费。因我公司电泳漆断电时间不能超过6小时，如超过6小时，电泳漆会结垢，不能继续使用，只能报废。为了不造成我公司不必要的损失，请贵厂考虑送电。”原告认可收到过该《申请报告》，但认为被告的经营行为与原告的租金是两回事，况且收到《申请报告》的时候原告还只是偶尔会有拉闸断电行为，但都没有超过6小时，直至2017年11月才彻底断电的。 5.2018年2月28日桂林市公安局刑事警察支队象山第三责任区刑警大队出具给葛锡秋的《受案回执》复印件一份，内载明“……报称的2018年2月13日12时至2月26日9时之间，桂林市绢纺厂内桂林奇昌车辆装饰有限公司车间被盗各类模具66副，共计损失240192.79元一案，我单位已受理。”原告质证认为对该情况不清楚，只是听被告反映过被盗，但原告只是出租场地并不承担安保责任，后果应当由被告自行承担。 6.2018年1月1日被告与柳州五菱汽车工业有限公司签订的《2018年寄销物料购销合同》复印件一份。原告质证表示不清楚真实性，不认可关联性。 7、被告生产车间、仓库、办公室渗漏水照片20张。被告提交的照片中未标注照片形成时间。原告质证表示对该证据不予认可，认为按照合同约定，租用厂房是依现状移交，维修费用应由被告负责。 对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认定如下：除照片外，被告提交的其余书证均为复印件，对于原告持有异议的证据，本院不予采信；照片虽为原件，但照片不能客观反映出渗漏水发生的时间，因此，本院亦不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2007年12月28日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告租用原告原织布车间房屋共计3390平方米，每月场地租金15255元（每平方米4.5元）、管理费700元，合计15955元；租用期自2008年4月1日起至2014年3月31日止，共计5年；租用的房屋按现状交接，租赁期间场地的维修费由被告负担，原告负责场地进厂前的天面维修检漏；租赁期间的水电费等所有费用必须于次月10日前结清，逾期原告有权停电停水并加收滞纳金，超过2个月的，原告有权终止合同等等。合同签订后，原告向被告移交了租赁场地。原告对被告履行该份《租赁合同》的情况未持异议。原告称，2014年3月27日原被告双方续签了《租赁合同》，租赁期限从2014年4月1日起至2017年3月31日，除租赁场地及租金有些许变动外，其他主要权利义务未变动。租赁场地和租金变动情况为：原织布车间主厂房面积为2715平方米，因部分房屋有多次渗漏，致使该场地的局部面积无法正常使用，原告同意从原租用的主厂房面积扣减100平方米，实际按2615平方米面积收取租金，按每平方米6.5元计算，每月租金16997元；附房面积676平方米，按每平方米5.55元计算，每月租金3718元；空地面积370平方米，按每平方米2元计算，每月租金740元；每月管理费700元；每月合计费用为22155元。2014年3月27日的《租赁合同》到期后，原被告未及时续签合同，但双方均同意被告继续按原合同履行。后被告要求减少租赁场地，经双方确认，自2017年6月1日始，被告减少租赁面积共计1621平方米（其中主厂房面积减少980平方米、附房面积减少577平方米、空地面积减少64平方米），租金每月减少9671.5元。 2012年11月26日，原告与被告协商后，又签订一份《租赁合同》。合同主要约定：原告同意将原厂印花楼2楼及制棉车间部分厂房（附图红线所示）出租给被告，租赁场地按现状交接，租赁期间场地的维修费用由被告负担；租赁期限自2013年2月1日至2015年12月31日，共计3年；场地租金及管理费为每月5072元，其中制棉车间厂房面积462平方米，按每平方米6元计算，每月场地租金为2772元，印花楼2楼每月场地租金为2000元，每月管理费为300元；被告当月生产发生的水费、电费等所有费用必须于次月10日前结清，逾期原告有权停电停水并加收滞纳金，超过2个月的，原告有权终止合同，并可拍卖被告资产，作为冲销欠款处理；租赁期间有关被告的工商、税务、安全、环保、治安、卫生等费用、责任均由被告承担；被告终止合同，租金计算到清偿完毕之日止。合同还约定了其他相关权利义务。合同订立后，原告依约交付租赁场地给被告使用，被告起初也能按时交付租金、管理费及水电费。合同到期后，双方未续签书面合同，但双方实际仍继续履行该合同。2016年7月，经原被告协商，被告减少租赁面积，退出租用的制棉车间部分厂房面积420平方米，租金（含管理费）从2016年7月下旬起调整为2552元。 自2015年6月始，被告开始欠交房租，同年8月开始，连水电费一并欠交。2017年7月19日，原告与被告就被告欠费情况进行对账，并形成《还款协议书》，约定“甲（即原告）乙（即被告）双方自签订租赁合同以来，合作甚好。但乙方近两年经营出现严重下滑，未能按合同约定的条款按时交清房租水电及其他费用。经多次催缴，从2015年7月1日至2017年5月31日止，乙方尚欠甲方房租水电费共计345121.06元。2017年7月12日，经双方协商，达成以下还款协议：一、2017年6月的房租水电费在7月30日前交清。从2017年7月份开始，当月产生的房租水电费必须在次月的30日前结清，不得再拖欠。二、2018年元月1日开始，乙方必须每月按时交清当月的房租水电费外，另外必须还还款4000元，如生产经营恢复好转后，再增加还欠款额度。如果乙方未按协议执行，甲方将按租赁合同的约定条款采取一切措施追回损失……”。但被告未按《还款协议》履行。 2017年9月28日，原告与被告再次签订《租赁合同》，合同主要约定：原告将原织绸车间部分空地及部分房屋出租给被告使用，出租场地按现状交接，租赁期间场地维修费由被告负责；租赁期限为自2017年10月1日起至2019年9月30日止；场地租金为主厂房面积1741平方米，按每平方米7元计算，每月场地租金12187元，附房面积99平方米，按每平方米6元计算，每月场地租金594元，空地面积370平方米，按每平方米2元计算，每月场地租金740元，场地租金每月总合计为13521元；被告当月生产发生的水费、电费等所有费用必须于次月10日前结清，逾期原告有权停电停水并加收滞纳金，超过2个月的，原告有权终止合同，并可拍卖被告资产，作为冲销欠款处理；租赁期间有关被告的工商、税务、安全、环保、治安、卫生等费用、责任均由被告承担；若合同期满，被告必须在合同期满后15日内完全搬离，并清理场地，将厂房交还原告，逾期，原告有权清理厂房内所有物品，造成损失被告自负，同时被告不得向原告提出在合同期内所对厂房装修、改建、扩建或临时搭建的简易厂房、住、住房及平时生活设施的任何赔偿及补偿费用同还约定了其他相关权利义务。原告称，该份合同实际是2014年3月27日《租赁合同》的延续，只是租赁场地、租赁期限及租金发生了变化，其他权利义务大同小异，且织绸车间就是织布车间，只是叫法不同而已。合同订立后，被告继续使用租赁场地，却未按时给付租金及交纳水电费。 根据原告统计，自2017年6月至2018年2月期间，被告欠付租金共计139007元，欠交水电费共计3297.64元（水电费计至2017年12月）。2017年8月，被告向原告支付款项15900元，2017年11月，被告向原告支付款项20000元，被告未就上述款项作出特别说明，原告遂将其视为归还2017年6月后的租金及水电费欠款而从中扣除。据此，被告还欠原告2017年6月至2018年2月期间的租金及水电费共计为106404.64元。 本院认为，包含2012年11月26日《租赁合同》、2017年9月28日《租赁合同》在内的原告与被告之间就被告租赁原告主厂房、附房及空地的一系列《租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应严格恪守合同全面履行各自义务。被告长期拖欠原告租金水电费等费用，自2015年7月至2018年2月累计欠款金额已达451526.24元，被告的行为显属违约。原告主张被告支付上述所欠租金及水电费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。 根据原被告签订的《租赁合同》约定，被告逾期交纳租金及水电费的，原告有权停水停电，逾期超过2个月的，原告有权终止合同。被告长期迟延履行主要债务，自2017年11月支付过20000元款项后至今分文未付租金水电费，原告已经无法通过租赁物取得收益，且其已不愿意与被告继续履行合同，被告的行为已经导致原告合同目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”据此，原告要求解除合同，并无不妥。原被告之间2017年9月28日的《租赁合同》尚未到期，而2012年11月26日的《租赁合同》的履行期限虽约定在2015年12月31日届满，期满后双方没有续签书面合同却仍然继续执行该合同，合同内容对双方均具有约束力，因此，该合同继续有效，对该合同项下的场地租赁，应视为不定期租赁。合同解除后，被告应当在合理期限内搬出租赁场地，并将租赁场地返还原告，逾期，则被告应当比照租金向原告支付场地占有使用费。原告主张按每月15773元租金标准计付，本院照准。 关于被告在答辩中提及的经济损失问题，因被告缺席法庭审理，之前也未在本案中提出反诉，故本院不予处理，被告可另行提起诉讼。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告桂林南方橡胶集团公司纺织厂与被告桂林奇昌车辆装饰有限责任公司于2012年11月26日、2017年9月28日分别签订的《租赁合同》； 二、被告桂林奇昌车辆装饰有限责任公司应于本判决生效之日起三十日内搬离租赁物并将合同约定的租赁物返还原告桂林南方橡胶集团公司纺织厂。逾期，则被告桂林奇昌车辆装饰有限责任公司按每月人民币15773元的标准给付原告桂林南方橡胶集团公司纺织厂场地占有使用费； 三、被告桂林奇昌车辆装饰有限责任公司应当于本判决生效之日起十日内给付原告桂林南方橡胶集团公司纺织厂租金水电费人民币451526.24元； 本案案件受理费8172元（原告已预交），由被告桂林奇昌车辆装饰有限责任公司负担。 以上判决义务，义务人应于规定期间内履行完毕。如果未按判决规定的期间履行金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费8172元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖 莉 人民陪审员  陈春燕 人民陪审员  钱宇萍 二〇一八年七月二十三日 书 记 员  李兰芳