河北省唐山市曹妃甸区人民法院   民事判决书   （2018）冀0209民初1310号   原告：张爱英，女，汉族，1973年8月1日生，现住唐山市。   委托诉讼代理人：张玉峰，河北腾实律师事务所律师。   被告：许德柱，男，汉族，1974年11月20日生，现住唐山市。   被告：赵丽鸽，女，汉族，1975年12月8日生，现住唐山市。   赵丽鸽委托诉讼代理人：赵先平，河北实同律师事务所律师。   被告：刘娟，女，蒙古族，1978年9月13日出生，现住内蒙古自治区通辽市。   委托诉讼代理人：宋金莲，女，蒙古族，1978年9月13日生，现住唐山市。   原告张爱英与被告赵丽鸽、许德柱、刘娟确认合同无效纠纷一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵丽鸽及其委托诉讼代理人张玉峰、被告赵丽鸽及其委托诉讼代理人赵先平、被告刘娟委托诉讼代理人宋金莲、被告许德柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张爱英向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判决被告许德柱与被告赵丽鸽2016年4月8日签订的关于唐山市曹妃甸区幸福花园小区401-1-1102、幸福花园小区801-2-702室房屋的《商品房买卖合同》无效；二、请求人民法院判决被告赵丽鸽、刘娟将唐山市曹妃甸区幸福花园小区401-1-1102、幸福花园小区801-2-702室房屋返还给原告；三、本案诉讼费用依法由被告承担。事实和理由：原告与被告许德柱1997年4月3日登记结婚，婚后取得了唐山市五农场四队房屋（土地证号为唐海国用2005第5100431**）及院落，上述财产属于原告与被告许德柱夫妻共同财产，在2015年上述房产因涉及搬迁，置换了位于唐山市曹妃甸区幸福花园小区401-1-1102、幸福花园小区801-2-702室房屋两套，上述两套房产属于原告与被告许德柱夫妻共同财产。在原告与被告许德柱夫妻关系存续期间，被告许德柱在原告不知情的情况下，擅自将唐山市曹妃甸区幸福花园小区401-1-1102、幸福花园小区801-2-702室两套房屋于2016年4月8日卖予被告赵丽鸽，原告认为被告许德柱与赵丽鸽的行为是共同串通作出虚假协议，用于转移原告与被告许德柱的夫妻共同财产，恶意侵占原告合法财产，被告许德柱与赵丽鸽上述两套房屋的《商品房买卖合同》无效。被告赵丽鸽、刘娟应将唐山市曹妃甸区幸福花园小区401-1-1102、幸福花园小区801-2-702室房屋返还给原告。本案诉讼过程中，原告张爱英增加诉讼请求：请求人民法院判决被告许德柱、被告赵丽鸽、被告刘娟2017年3月20日签订的唐山市曹妃甸区幸福花园小区801-2-702室房屋的《房屋买卖合同》无效。   被告许德柱辩称，一、我确实将我名下的幸福花园小区两处房子卖给了赵丽鸽，也收到了赵丽鸽给付的房款，我给赵丽鸽要的现金；二、赵丽鸽买房子的过程中问过我房子是不是我自己的，我跟她保证说肯定是我的，我早离婚了，合同、补偿安置都是写的我的名字，赵丽鸽才放心买的。2016年1月份一天，我摩托车坏了去找赵丽鸽借车，张爱英带着人去了，然后他们跟赵丽鸽打了起来，一会警察来了，说去派出所做笔录，临走赵丽鸽去衣柜里找房子买卖合同时就找不着了，张爱英趁乱把合同、收条等都拿走了。没办法，赵丽鸽确实给了我钱买了我的房子，她让我重新跟她补签一份合同，我就跟她重新补了一份。所以，我跟赵丽鸽签订的《房屋买卖合同》是真实合法有效的。   被告赵丽鸽辩称，一、出卖人许德柱将涉案房屋卖予答辩人为有权处分行为；二、即使如被答辩人所述许德柱出卖房屋系无权处分，但答辩人在不知情的情况下购买涉案房屋系善意，应当依法取得房屋所有权。首先，应当认定答辩人购买房屋系善意。其次，答辩人受让该房屋时，已支付了合理的对价。再次，答辩人购买涉案房屋后，许德柱将房屋与房屋有关的一切手续交付给答辩人，答辩人随即将401-1-1102室房屋进行了装修并居住，并将另外一套801-2-702房屋于2017年3月20日卖给了刘娟，刘娟随后进行了装修居住；三、被答辩人所遭受的损失，其可以向许德柱进行追偿。综上所述，答辩人与许德柱所签订的《房屋买卖合同》合法有效，答辩人依法善意取得该房屋。   被告刘娟辩称，一、答辩人从许德柱及赵丽鸽手中购买房屋并签订房屋买卖协议合法有效；二、答辩人所购房产系善意取得，其权利依法受到保护。1、答辩人受让涉案房产完全出于善意，没有过错；2、涉案房产的转让价格公平合理；3、主张受让人非善意取得的权利人应当承担受让人非善意的举证责任。三、答辩人在受让房产后，进行了装修，支付装修费用八万余元，并在此居住生活。为了保护善意受让人的合法权益，保证交易的连续性，应当依法认定答辩人与许德柱、赵丽鸽签订的买卖协议合法有效，答辩人善意取得该房产的所有权，被答辩人无权向答辩人追回该房屋。综上，答辩人依据合法有效的《房屋买卖协议》善意受让该房屋。   本院经审理认定事实如下：原告张爱英与被告许德柱于1997年4月3日登记结婚。婚后因感情不和，张爱英分别于2013年10月10日、2016年10月28日向本院提起离婚诉讼，许德柱于2017年1月3日向本院提起离婚诉讼，2017年6月29日本院（2017）冀0209民初10号民事判决书认定：原唐山市曹妃甸区五农场四队房屋（土土地证号为唐海国用2005第5100431**及院落为张爱英与许德柱的夫妻共同财产，判决“1、准予原告许德柱与被告张爱英离婚；2、×××号面包车归被告张爱英所有；3、驳回原告的其他诉讼请求。”许德柱提起上诉，唐山市中级人民法院2017年12月18日作出（2017）冀02民终7382号民事判决书，认定：原唐山市曹妃甸区五农场四队房屋（土土地证号为唐海国用2005第5100431**及院落为张爱英与许德柱的夫妻共同财产，置换的唐山市曹妃甸区幸福花园小区401-1-1102室及8-2-702室为张爱英与许德柱的夫妻共同财产。该判决书判决“驳回上诉，维持原判。”   2016年4月8日，许德柱（协议甲方）与赵丽鸽（协议乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定:乙方同意购买甲方拥有的坐落在唐山市曹妃甸区幸福花园小区401-1-1102（102.16㎡）、801-2-702（83.54㎡）拥有的房产；上述房产的交易价格为单价人民币2000元/平方米，总价人民币37万元整。许德柱同时签订《收条一份》，内容为“今收到赵丽鸽房款（401-1-1102）（801-2-702）37万正，现金叁拾柒万元正”。   2017年3月20日，许德柱（协议甲方、出售方）、赵丽鸽（协议甲方、出售方）、刘娟（协议乙方、购买方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方（出售方）房产坐落于曹妃甸区唐海镇幸福花园801-2-702，房屋建筑面积83.54平米，建筑面积83.54平方米，结构房屋及其附属设施、设备出售给乙方；甲乙双方议定上述房地产成交价格为人民币18.5万元（大写拾捌万元），乙方一次性付清甲方全部房款。拾捌万元正其中伍仟元在房产证及土地证过户后付给甲方。   另查明，唐海国用（2005）第510043115号土地使用权证土地使用权人登记为许德柱，使用权面积204㎡。《村队拆迁补偿安置资金清算确认书》（城区安置）确认，被拆迁人为许德柱，原房产土土地证号：（2015）5100431**确权面积204平方米，房产证号：海房权证05字第**，住房面积：81.78平方米，庭院面积122.22平方米；置换楼房户型选择两套（其中80㎡一套，100㎡一套）；实际摇取2套（其中801号楼2单元702号，83.54㎡,401号楼1单元1102号102.16㎡）。2014年4月被告许德柱与唐山昆泰房地产开发有限公司就唐山市曹妃甸区幸福花园小区401-1-1102、801-2-702房屋签订《商品房买卖合同》。   本院认为，不动产无权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。本案唐山市曹妃甸区幸福花园小区401-1-1102、801-2-702房屋系原告张爱英与被告许德柱夫妻关系存续期间的共同财产。被告许德柱未经原告张爱英许可将涉案两套房屋卖予被告赵丽鸽，系无权处分，被告赵丽鸽主张系有权处分于法无据，本院不予采信。由于我国婚姻法允许夫妻约定财产归属，因此要求买受人了解出卖人的婚姻状况及夫妻财产约定，过于苛求，从合同法促进和保护交易的基本价值取向考虑，在出卖人与房屋权属登记一致的情况下，合同应为有效，买受人可依善意取得制度的规定取得房屋所有权。原告认为被告许德柱与赵丽鸽的行为是共同串通作出虚假协议，但未提交足够证据证实被告赵丽鸽与被告许德柱以及被告许德柱、赵丽鸽与刘娟之间存在恶意串通或《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的其他情形，故原告要求确认被告许德柱与赵丽鸽以及被告许德柱、赵丽鸽与刘娟之间《房屋买卖合同》无效的主张，本院不予支持。   关于被告赵丽鸽以及刘娟是否可依善意取得制度的规定取得房屋所有权，《中华人民共和国物权法》第一百零六条对善意取得作出了规定，其中“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”，因涉案房屋并未完成登记，故被告赵丽鸽以及刘娟不能善意取得涉案房屋所有权，被告赵丽鸽及刘娟应将涉案房屋返还张爱英与许德柱。   综上所述，原告诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第三十二条、第三十四条、第一百零六条之规定，判决如下：   一、被告赵丽鸽于本判决生效后30日内将唐山市曹妃甸区幸福花园小区401-1-1102房屋返还原告张爱英与被告许德柱；   二、被告刘娟于本判决生效后30日内将唐山市曹妃甸区幸福花园小区801-2-702房屋返还原告张爱英与被告许德柱；   三、驳回原告张爱英的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3650元，由被告许德柱负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。   审判员 郑学龙     二O一八年七月二十日   书记员 陈 伟