江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0311民初2786号原告：何莉，女，1973年6月28日生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。原告：李长春，男，1966年4月21日生，汉族，住址同上。以上二原告共同委托诉讼代理人：王春雷，安徽序力律师事务所律师。被告：江苏华厦融创置地集团有限公司，住所地徐州市中山北路延长段马场湖。法定代表人：陈晓非，经理。委托诉讼代理人：张光辉，男，1985年8月12日生，汉族，该公司员工，住徐州市云龙区。原告何莉、李长春与被告江苏华厦融创置地集团有限公司（以下简称华厦融创）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用简易程序于2018年6月25日公开开庭进行了审理。原告李长春、原告何莉、李长春的共同委托诉讼代理人王春雷、被告华厦融创的委托诉讼代理人张光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何莉、李长春向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理上房手续，并支付自2016年1月29日起计算至实际上房之日止的违约金，暂计算至2018年5月14日（起诉之日）为174240.62元[（购房款1795805元+储藏室款、车位款290909元）×0.0001×835天=174240.62元]；2、判令被告协助原告办理涉案房屋相关权属证书，被告向原告支付逾期办证违约金1795.8元（购房款1795805元×0.001≈1795.8元）；3、本案的诉讼费、律师费6000元等费用由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。2014年6月30日，原告夫妻以原告何莉的名义与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的天山绿洲小区四期XXX室房屋一套，该商品房建筑面积共199.89平方米，房屋总价款1795805元。原告于2014年7月22日全额付清购房款1795805元，被告向原告开具了销售不动产统一发票。根据《商品房买卖合同》第八条的约定：被告应于2016年1月28日前按期交房。该合同第九条约定了被告逾期交房的违约责任，即出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过270日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过270后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方在附件四补充协议第16条约定：在商品房交付后360个工作日内由出卖人完成房屋初始产权登记及相关土地证的办理；如因出卖人原因，致使买受人不能按上述期限取得房屋初始登记证、土地分割证的，分别按已付房款的0.1%承担违约责任。在合同履行中，被告逾期未向原告办理上房手续以及房屋的相关权属证书，时至2018年4月16日被告才通知原告办理上房手续，但在原告办理上房手续时，被告却出具一份空白《确认书》告知原告，购买的商品房相关竣工手续正在办理，并要求原告同意按目前现状上房，不再以竣工验收手续不全而追究相关单位及部门的责任，放弃一切诉求。原告认为被告的上述行为严重违约并侵害了原告的合法权益，便未同意签署《确认书》。另，原告夫妻在2014年6月20日，与被告曾签订了两份购买地下室及一份购买地下车位的协议书，共计按合同约定全额实际支付290909元。但上述地下室及车位，被告至今未向原告交付。原告认为，上述购买地下室及车位协议书，亦是双方的真实意思表示，合法有效，且原告也按约定付清了房款，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，被告至今仍未交付涉案商品房、地下室及车位，应属违约，为此，原告遂以诉称事项诉讼来院。被告华厦融创辩称，原告诉状所述与事实不符，诉讼请求无法律依据，华厦融创不应当承担赔偿责任，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、华厦融创于2018年4月16日向原告交付了房屋，符合合同约定的交房期限，不存在逾期上房的情况，不应承担逾期上房的赔偿责任。华厦融创就涉案商品房于2013年1月3日取得证号为XXX的《建设工程规划许可证》、2015年5月28日因规划变更，徐州市规划局又为涉案商品房项目办理编号为XXX的《建设工程规划许可证》，因政府部门的行为直接导致华厦融创工程延期875天。根据《商品房买卖合同》补充协议第3条2）的约定：由于政府行政命令、法律法规、规范标准发生变化直接导致的规划设计变更，属于不可抗力，出卖人应在变更确定后30日内书面告知买受人，但不承担违约责任。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告华厦融创应于2016年1月28日前向原告交付符合合同约定的商品房，但因不可抗力事实造成工期延误，华厦融创只需于2018年6月21日前向原告交付涉案商品房。而本案被告华厦融创于2018年4月16日就向原告交付了涉案商品房，实际上系提前向原告交付了商品房。原告怠于行使上房权利，不应由被告承担责任，故原告诉请的逾期上房违约金没有事实和法律依据。二、涉案商品房于2018年4月16日已经具备合同约定的上房条件，并且被告已通知了原告收房。另《商品房买卖合同》附件四补充协议第六条第3项约定：如双方进行交接时，出卖人明确告知买受人交付的商品房尚未取得第八条约定的证明文件或尚未满足双方约定的其他交付条件，买受人仍愿意接收该商品房的，视为双方变更了该房屋的交付条件。被告通知原告2018年4月16日上房，并向其告知了上房时的房屋现状，原告不同意房屋现状上房，应视为原告放弃行使收房权利，即华厦融创已经于通知原告上房当日履行了房屋交付义务。综上，请法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：2014年6月3日，原告李长春（乙方）、与被告华厦融创（甲方）签订《天山绿洲肆期地下车位协议》，约定乙方购买天山绿洲地下车位，暂定编号113#，总价款150000元；乙方必须于签订本协议之日一次性付清本协议第一条约定的价款；甲方有义务及时通知乙方办理其他相关手续，乙方应在接到甲方通知五日内至甲方指定地点办理；本协议一经签订，车位不得退换，否则将扣除乙方已付款20%的违约金。同日，被告华厦融创向原告李长春出具了地下车位的付款收据，金额150000元。2014年6月20日，原告李长春（乙方）、与被告华厦融创（甲方）签订《华厦·天山绿洲地下室协议》两份，约定乙方自愿购买华厦·天山绿洲小区地下室，编号分别为D2-1-XX、D2-1-XXX，价款依次分别为59033元、51876元；乙方必须于签订本协议之日一次性付清本协议第一条约定的价款，本地下室一经售出即不能退换；甲方有义务及时通知乙方签订商品房买卖合同，乙方应在接到甲方通知五日内至甲方指定地点（天山绿洲售楼处）签订合同，逾期未签订的一切后果自负。同日，被告华厦融创向原告李长春出具了地下室的付款收据，金额分别为59033元和51876元。2014年6月30日，原告何莉（买受人）与被告华厦融创（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发的天山绿洲小区四期XXX室商品房，该商品房建筑面积共167.49平方米，房屋总价款为人民1795805元；买受人已于2014年6月30日已付房款895805元整，余款900000元整办理按揭，应于2014年7月30日付清；买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在10日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的利率违约金）。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际应付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；出卖人应当在2016年1月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因政策法规变动、政府禁令或电办热电、天然气、自来水、市政道路部门等，非出卖人原因导致工程延期的，出卖人可据实延期并不承担违约责任；3、买受人逾期付款的、除应按本合同第七条承担违约责任外，出卖人有权暂缓向买受人交付该商品房，直至买受人付清全部款项（含逾期付款违约金）为止；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过270日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过270日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该比率应不小于第（1）项中的比率）；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第16条处理，即在商品房交付后360个工作日内由出卖人完成房屋初始产权登记；土地证办理：由出卖人在买受人取得房屋所有权证后180个工作日内完成土地使用权变更等的法定资料申报业务；在土地管理部门核准下发土地分割证后90天内，出卖人协助买受人完成土地使用权的过户变更登记。如因出卖人原因导致买受人不能按上述期限获得房屋所有权证、土地证时，按房价款的0.1%承担违约责任。买受人延时和权属登记机关的审批办证期间延时及不可抗力，不属于出卖人责任。另《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第3条第2）项约定:由于政府行政命令、法律法规、规范标准发生变化直接导致的规划设计变更，属于不可抗力，出卖人应在变更确定后30天内书面告知买受人，但不承担违约责任；第6条第3）项约定：出卖人按照合同规定提供证明文件后，买受人应当按照合同约定接收该商品房，办理房屋交接手续，否则，该商品房自合同约定的交付之日即视为已交付给买受人，如双方进行交接时，出卖人明确告知买受人交付的商品房尚未取得第八条约定的证明文件或尚未满足双方约定的其他交付条件，买受人仍愿意接收该商品房的，视为双方变更了该房屋的交付条件。2014年7月22日，被告华厦融创向原告何莉出具了金额为1795805元的销售不动产统一发票。2018年4月16日，被告通知原告办理上房手续。因被告要求原告附带签署一份确认书，原告拒签该确认书，故涉案商品房至今未办理上房手续。另查明，原告何莉、李长春是夫妻关系，涉案商品房购买于二人夫妻关系存续期间。现因被告逾期交房且未向原告支付逾期交房违约金等，原告遂以诉请事项诉至法院。本院认为，原告何莉、李长春与被告华厦融创签订的《天山绿洲肆期地下车位协议》、《华厦·天山绿洲地下室协议》、《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告依约支付全部购房款后，被告华厦融创未按约定的期限向原告交付房屋已构成违约，应当按照合同约定向原告支付逾期交房的违约金。虽然被告华厦融创提交编号为XXX的《建设工程规划许可证》拟证明其交付房屋的时间在合同约定的时间范围内，但从被告在2013年即已取得涉案商品房建设项目的《建设工程规划许可证》到2014年6月30日原、被告双方签订《商品房买卖合同》再到2015年5月28日核发新的《建设工程规划许可证》的时间跨度来看，工程延期并不能完全归责于规划变更；并且结合双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议的上下文分析，合同补充协议第3条第2）项约定的构成被告不承担违约责任的因政府行政命令、法律法规、规范标准发生变化直接导致的规划设计变更应系指房屋结构、面积等方面的变更，而非房屋交付时间的推迟。退一步讲，即便可以认为该免责条款与房屋交付时间有关，被告也无证据表明其已按该条款约定在变更确定后30日内书面告知买受人，故被告仍应承担违约责任。故本院对被告辩称其不存在逾期交房因而不应向原告支付逾期交房违约金的抗辩主张不予采纳。关于逾期交房违约金的数额问题，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，如被告未在2016年1月28日前将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，则应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。原、被告双方均认可原告实际向被告交付的房款为1795805元。虽然被告于2018年4月16日通知原告上房，但是被告要求原告在上房的同时签署确认书一份，系附条件的上房，因原告拒绝签署确认书，导致上房手续并未办理，且被告亦未向本院提交其已经向原告交付商品房的证据，故本院认为，涉案商品房至今未予交付。综上，对于原告主张被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，暂计算至2018年5月14日，即起诉之日的逾期交房违约金数额为149949.71元（1795805元*0.0001*835天）。关于逾期办证及逾期办证违约金的认定问题，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第16条约定，在商品房交付后360个工作日内……如因被告原因导致原告不能按合同约定期限获得房屋所有权证、土地证时，按房价款的0.1%承担违约责任。现因被告原因，致使原告至今未取得商品房的相应权属证书，故原告主张被告协助其办理涉案商品房的相关权属证书并支付逾期办证违约金1795.8元（1795805元*0.001），有事实和法律依据，本院依法予以支持。对于原告主张被告支付逾期交付地下室、地下车位的违约金的诉讼请求，本院认为，原、被告签订的《天山绿洲肆期地下车位协议》、《华厦·天山绿洲地下室协议》对当事人、标的、价款以及价款的支付方式等条款作出了明确的约定，该协议与《商品房买卖合同》是两个独立的合同。原、被告在《天山绿洲肆期地下车位协议》、《华厦·天山绿洲地下室协议》中并未对涉案地下室、地下车位的交付时间、逾期交付违约金等事项作出约定，双方事后亦未作出补充协议，且原告也没有提供其曾向被告主张交付涉案地下室、地下车位的证据，因此被告可随时向原告交付涉案地下室、地下车位。故原告依据《商品房买卖合同》的约定要求被告支付自2016年1月29日起至2018年5月14日（即起诉之日）逾期交付涉案地下室、地下车位违约金的主张，本院不予支持。本案中，原告通过诉讼的方式于2018年5月14日向被告主张逾期交付地下室、地下车位的违约金，可视为其向被告主张权利，故对于自2018年5月14日之后的逾期交付地下室、地下车位的违约金，原告可另行主张权利。关于原告主张被告承担其委托安徽序力律师事务所代理本案而支出的律师费6000元的问题，本院认为，第一，原告为证明其主张的支出律师费事实提供了其与安徽序力律师事务所签订的《聘请律师代理合同》予以佐证，但并未提供律师服务费发票，因此无法证明该项费用已经实际支出；第二，原告提供的最高人民法院对借贷合同约定律师费之争议作出的答复，是对借贷纠纷中关于律师费争议的答复，且该答复亦表明律师服务费须由当事人事先在合同中予以约定，进而根据约定的内容再具体判断是否应由被告承担律师服务费。本案中，原、被告并未在《天山绿洲肆期地下车位协议》、《华厦·天山绿洲地下室协议》及《商品房买卖合同》中对律师服务费进行约定，故原告的该项诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告江苏华厦融创置地集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何莉、李长春逾期交房违约金149949.71元（违约金自2018年5月15日起，以1795805元为基数，按照《商品房买卖合同》的约定给付至实际交付涉案商品房之日止）；二、被告江苏华厦融创置地集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何莉、李长春逾期办证违约金1795.8元，并协助原告何莉、李长春办理与涉案商品房相关的权属证书；三、驳回原告何莉、李长春的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3940元，减半收取1970元，由被告江苏华厦融创置地集团有限公司负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  马盛军二〇一八年七月十七日书记员  李 洁