四川省攀枝花市西区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0403民初599号原告：四川省金钟物业服务有限公司，住所地四川省攀枝花市东区人民街344号1单元1-4，统一社会信用代码91510400789120770N。法定代表人：钟平，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈宇，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：杜丽，女，该公司工作人员。被告：王云昆，男，1961年11月13日出生，住四川省攀枝花市西区。委托诉讼代理人：陈伯琦（被告王云昆的妻子），女，1968年8月9日出生，住四川省攀枝花市西区。原告四川省金钟物业服务有限公司（以下简称金钟公司）与被告王绍清、王云昆物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案。在审理中，发现王绍清早已死亡。依法适用简易程序于2018年6月13日公开开庭进行了审理。原告金钟公司的委托诉讼代理人陈宇、杜丽、被告王云昆的委托诉讼代理人陈伯琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金钟公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告王云昆支付2015年7月19日至2018年7月18日的物业服务费1567.6元、生活垃圾清运处置费216元；2.要求被告王云昆支付违约金2485元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系依法成立的物业服务企业。2011年8月28日原告与西贵金沙小区的开发建设单位四川省鑫海源工贸有限公司（以下简称鑫海源公司）签订前期物业服务合同，原告按照合同约定向西贵金沙小区提供物业服务。2011年12月29日原告正式接管物业服务项目，提供服务。被告于2014年4月1日与原告办理了入住及物业服务等相关手续。原告依据前期物业服务合同以及与被告签订的西贵金沙前期物业服务内容及临时管理规约承诺书之约定，向被告提供了物业服务。按照约定及政策规定，被告应从2014年4月1日起每半年向原告支付物业服务费、生活垃圾清运处置费。被告最后一次交费时间为2014年11月4日，交纳的是2014年7月19日至2015年7月18日的物业服务费。被告拖欠2015年7月19日至2018年7月18日的物业服务费、生活垃圾清运处置费，共计1783.6元。经原告多次电话、书面、当面催收，被告都不予理睬。被告拖欠物业服务费的行为致原告经营困难，已严重损害了原告的利益。被告王云昆辩称，被告居住的房屋是政府拆迁安置房，不是商品房，没有电梯。2012年入住该小区，当时物业服务费每平方米0.5元，在2015年时降低为0.4元，对安置房的业主进行了公示。原、被告没有签订物业服务合同，原告擅自提高收费标准，私自收费，被告有权拒交。原告不公开相关物业账目。有的业主至今没有交费。处事不公平。小区监控看不清楚。原告物业管理质量差。小区环境差。小区公共设施属于全体业主，原告没有与业主协商，私自将车位出租。小区车辆乱停乱放，隐患大。原告不管理。原告用公共用水浇绿地。公摊水费多。灯损坏，要求原告维修，还要另外收钱。原告办事态度差。对原告已失去信任。现在家庭困难。不会交纳物业费。生活垃圾清运费是每月6元。不认可原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金钟公司与开发建设单位鑫海源公司签订了西贵金沙小区前期物业管理服务合同。该合同约定：“由金钟公司对西贵金沙小区实施前期物业管理。第二章，管理服务事项：第四条，房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第五条，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、天线、消防设施备、建筑物防雷设施、电梯等。第六条，附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括：道路、周围围墙、小区雨污排放系统、化粪池、沟渠、水池、井、景观、停车场等。第七条，共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。第八条，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。第九条，公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。第十条，交通与车辆停放秩序的管理。本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域的公共场地停放车辆需要保管的，停放人应与乙方（金钟公司）签订专项服务合同。第十一条，协助维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。本款约定的事项不含业主、使用人的人身与财产保险和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外。第十二条，管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。第十三条，协助组织开展社区文化娱乐活动。第十四条，业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，但收费由当事人双方协商。第十五条，对业主和物业使用人违反业主临时管理规约中的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取报告、说服、规劝、制止等措施。第十六条，甲方（鑫海源公司）的其它委托事项：1、在本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担。2、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位应当首先满足业主的需要。乙方对规划用于停放汽车的车位进行日常管理服务，收取车位使用服务费用。第三章，管理服务期限：第十七条，管理服务期限自2011年8月28日起至业主大会与所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。第二十一条，本物业服务费约定形式为包干制，物业服务费由业主和物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业：0.5元/平方米.月，商业等非住宅物业：1.5元/平方米.月。物业服务费：首次按一年交纳，首次计费起始期以开发建设单位通知办理入住时的时间为界，首次交费时间在办理入住手续时交纳，之后，可以按一年或每半年收取一次，每次交纳费用时间为计费期的前月。业主和物业使用人逾期交纳物业服务企业收取的费用的，从逾期之日起按应交额每日另追溯3‰的滞纳金。”之后，金钟公司对该小区开展物业服务。2012年1月4日金钟公司向攀枝花市发展和改革委员会提交攀枝花市物业服务收费备案表，申请备案。该备案表记载：“物业地址：西区河石坝（西贵金沙服务站安置房）；物业资质：二级；多层住宅：5幢，400套；人员组成10人；物业服务等级：三级；物业收费标准：多层住宅：0.5元/㎡.月。”2012年1月9日攀枝花市发展和改革委员会在金钟公司提交的该备案表上加盖印章，予以备案。王云昆是该小区的业主，其房屋建筑面积为87.09㎡。经金钟公司催收，王云昆至今未支付金钟公司2015年7月19日之后的物业服务费。本院认为，金钟公司与开发建设单位鑫海源公司签订了西贵金沙小区前期物业管理服务合同，之后，金钟公司按该合同对西贵金沙小区开展物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”该前期物业管理服务合同至今仍未终止，对该小区的业主具有约束力。该物业服务合同对于金钟公司提供服务的事项、质量、收费标准等内容进行了约定，金钟公司应按约提供相应的物业服务。王云昆作为该小区的业主，应遵守该物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。王云昆辩称金钟公司在物业服务方面存在诸多问题，不该支付物业服务费。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”从原、被告的陈述和提供的证据可知，金钟公司进行了相应的物业服务。金钟公司对于业主违反临时管理规约的行为，只能采取报告、说服、规劝、制止等措施，其不是行政机关，不具有相应的行政管理权。王云昆认为金钟公司服务不到位，可以通过合法途径维护自身权益。王云昆不交纳物业服务费的理由不能成立。王云昆辩称2015年金钟公司已将物业服务费降为每平方米每月0.4元。在审理中，金钟公司的委托诉讼代理人陈述2015年7月仅针对主动缴费的安置房业主进行优惠。因王云昆并未提供证据证明当时金钟公司已对该情况进行公示，已对物业服务合同约定的收费标准进行了变更，在审理中双方就降低物业服务费收费标准也未达成共识，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，在本院释明后，金钟公司仍然要求按每月每平方米0.5元计算，故王云昆的该辩解理由不能成立。依据前期物业管理服务合同对物业服务费的约定，在首次交费之后，按一年或每半年收取一次，每次交纳费用时间为计费期的前月，业主交费期间最长为一年。王云昆在金钟公司多次催收后，至今未支付2015年7月19日之后的物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任，应当按约定支付物业服务费等相关费用。金钟公司要求支付2015年7月19日至2018年7月18日共计36个月的物业服务费1567.6元，王云昆的该房屋的建筑面积为87.09㎡，金钟公司的该请求不违反物业服务合同的约定，本院予以支持。按规定，生活垃圾处理费按每户每月6元收取，金钟公司要求支付2015年7月19日至2018年7月18日的垃圾处置费216元，本院予以支持。金钟公司要求支付违约金2485元，依照物业服务合同的约定，业主逾期交纳费用的，按应交额每日追溯3‰的滞纳金，该滞纳金属于违约金范畴，结合本案所涉物业的现状等情况，该违约金支付标准明显过高，本院酌情确定违约金为145元。综上所述，王云昆应支付金钟公司物业服务费1567.6元、垃圾处置费216元、违约金145元。对于金钟公司的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王云昆在本判决生效之日起十日内支付原告四川省金钟物业服务有限公司物业服务费1567.6元、垃圾处置费216元、违约金145元，合计1928.6元；二、驳回原告四川省金钟物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王云昆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  杨发彬二〇一八年七月五日书记员  蒋春霞附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（五）按时交纳物业服务费用；