南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2018）桂7102民初99号 原告：广西天昌投资有限公司，住所地南宁市青秀区青秀路**。 法定代表人：陈耀宗，该公司董事长。 委托诉讼代理人：潘亮，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽，广西万益律师事务所律师。 被告：南宁市康岭物业服务有限公司，住所，住所地南宁市心圩大岭镇第一经联社**div> 法定代表人：陈贵发。 被告：石灵玲，女，1973年2月20日出生，壮族，住南宁市。 原告广西天昌投资有限公司（以下简称天昌公司）与被告南宁市康岭物业服务有限公司（以下简称康岭公司）、石灵玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用简易程序。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，本院于2018年3月1日裁定转为普通程序，并于2018年6月21日公开开庭进行了审理。原告天昌公司的委托诉讼代理人王丽，被告石灵玲到庭参加诉讼，被告康岭公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天昌公司向本院提出诉讼请求：1.康岭公司支付拖欠天昌公司租金1460835.18元；2.康岭公司支付资金占用费42364.22元（以1460835.18元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2016年12月31日起暂计至2017年8月30日，之后计至康岭公司还清租金之日止）；3.康岭公司承担天昌公司为实现债权支出的一审律师费46476元；4.康岭公司承担本案全部诉讼费用；5.石灵玲对康岭公司的上述债务承担连带清偿责任。事实与理由：2011年11月1日，天昌公司与康岭公司签订《商铺租赁合同》，天昌公司将其拥有经营管理权的凯悦国际7#号楼底层商铺（以下简称“该商铺”）出租给康岭公司使用。合同约定：该商铺的建筑面积为1143.41平方米，租赁期限为五年，自2011年11月1日起至2016年10月31日止，免租期为3个月；租金为每月每平方米86元，第二年起逐年递增10%，按季缴纳租金；康岭公司应于合同签订当日支付履约保证金；康岭公司应按时向天昌公司支付应付款项，否则康岭公司违约，每逾期一天，除应付清所欠款项外，每天应向天昌公司支付所欠款项1%的违约金；康岭公司逾期缴付租金达15天以上，天昌公司有权立即终止本合同，康岭公司支付的合同保证金不予退还，还需另外支付两个月的租金作为违约赔偿金。合同签订后，天昌公司履行了交付商铺给康岭公司使用的义务，但康岭公司自合同签订以来便开始欠付租金。天昌公司分别于2013年1月16日、2013年3月5日将建筑面积为98.51平方米的两间商铺交付至其他买受人。2016年5月20日天昌公司与康岭公司、石灵玲签订《商铺租赁合同解除协议书》，确认天昌公司与康岭公司签订的《商铺租赁合同》于2016年4月30日起解除，康岭公司应于2016年12月30日前向天昌公司缴纳合同解除前欠付的租金、物业管理费、水电费等相关费用，因康岭公司、石灵玲未按解除协议约定向天昌公司支付租金，导致天昌公司通过诉讼实现债权所产生的费用由康岭公司承担，石灵玲对康岭公司欠付租金等费用承担连带清偿责任，担保范围为租赁合同项下康岭公司欠付天昌公司的租金、水电费、物业管理费、违约金、实现债权的费用（包括但不限于律师费）。《商铺租赁合同解除协议书》签订之后，康岭公司并未按协议约定按时支付所欠租金，石灵玲亦未承担连带责任。截至2016年4月30日，康岭公司共支付天昌公司租金3653642.3元，仍欠付租金1460835.18元。故天昌公司诉至法院，请求判如所请。 石灵玲辩称：对天昌公司主张的诉讼请求和事实基本没有异议，认可天昌公司主张的欠付租金的数额，但康岭公司支付的20万元保证金应用于抵偿天昌公司的损失。天昌公司关于租金和违约责任的诉求金额未充分考虑保证金，未进行扣减，有失公允。康岭公司承租诉争铺面时，周边尚未成形，租赁经营的多是从事高档烟酒及会所的商户，后由于国家政策的变化，高档烟酒等消费急转直下，导致商户无法继续经营而欠租、退租，这是无法预见的情况，因此，希望能酌情减免石灵玲的责任。 康岭公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。康岭公司经本院合法传唤未到庭，视为其放弃举证和质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：石灵玲提交的中国农业银行业务回单和个人结算业务申请书，可以证明康岭公司向天昌公司支付了保证金20万元，本院予以认定；石灵玲提交的石灵玲与案外人签订的《商铺租赁合同》和现金日记账与本案无关联，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月1日，天昌公司（甲方）与康岭公司（乙方）签订了《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），石灵玲作为康岭公司的委托代理人签字，租赁合同约定：甲方将位于南宁市青秀区【凯悦国际】7#号楼底层商铺租赁给乙方；商铺（计租）建筑面积（含公摊）为1143.41平方米；乙方承诺商铺仅作为商业用途使用（严禁产生重油烟、卡拉OK厅、产生噪音类等商业形式）；免租期从2011年11月1日至2012年1月31日；租赁期限自2011年11月1日起至2016年10月31日止；商铺每平方米每月租金为86元（按建筑面积计），按季缴纳租金，租赁期满一年后即第二年起每年租金按10%递增；本合同签订之日，乙方应向甲方支付商铺租赁履约保证金20万元，作为乙方履行本合同各项条款的保证金；若乙方由于自身原因提前终止合同，应提前一个月以书面方式通知甲方，乙方支付的保证金不予退还，乙方还需另外支付2个月的租金给甲方作为违约赔偿金；如乙方逾期缴纳租金达15天以上，甲方有权立即终止本合同，乙方支付的合同保证金不予退还，乙方还需另外支付2个月的租金给甲方作为违约赔偿金；甲、乙双方商定在租赁期满或本合同正常终止15天之内，若乙方无拖欠商铺租金及其他费用时，甲方将本商铺租赁保证金全额（不计息）退还给乙方；租金采用预缴付形式，每个季度结束前5日内向甲方支付下一季度租金；乙方可以银行转账方式一次性向甲方缴付租金；乙方未按时向甲方支付所应付款项视为乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天应向甲方支付所欠款项1%的违约金，直至合同解除。此外，租赁合同还约定了其他内容。康岭公司依约向天昌公司支付了履约保证金20万元，天昌公司向康岭公司交付了约定的商铺。 2013年1月16日和2013年3月5日，天昌公司将康岭公司承租的建筑面积均为98.51平方米的两间商铺出卖给案外人。 因康岭公司在合同履行期间多次未依约支付租金，故天昌公司于2016年4月29日向康岭公司发出《解除合同通知书》，通知康岭公司解除双方签订的租赁合同，并要求康岭公司结清欠缴的租金及其他费用，并办理商铺移交手续。石灵玲签收该通知书。 2016年5月20日，天昌公司作为甲方、康岭公司作为乙方、石灵玲作为丙方签订了《商铺租赁合同解除协议书》，约定：因乙方在租赁合同履行期间，多次逾期缴付租金且持续至今，致使甲方的合法权益受损，甲、乙方双方签订的租赁合同于2016年4月30日解除，合同中双方的权利义务于租赁合同解除之日终止，乙方应于2016年12月30日前向甲方缴纳合同解除前欠付的租金、物业管理费、水电费等费用；丙方自愿对租赁合同乙方欠付甲方缴纳的租金等费用承担连带清偿责任，丙方担保的范围为租赁合同项下乙方欠付的租金、水电费、物业管理费、违约金、实现债权的费用（包括但不限于律师费）。2012年2月1日至2015年1月31日期间，康岭公司支付了租金共计3653642.3元，经天昌公司和石灵玲确认，截止2016年4月30日，康岭公司尚欠租金1460835.18元。 天昌公司于2018年1月12日诉至本院，并委托了两位律师做为诉讼代理人，支付了律师服务费46476元。 另查明，涉案商铺所在的南宁市青秀区越秀路7#楼已取得建设工程规划许可证。 本院认为，天昌公司与康岭公司于2011年11月1日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。 天昌公司、康岭公司及石灵玲签订的《商铺租赁合同解除协议书》约定租赁合同于2016年4月30日解除，本院予以确认。天昌公司公司已履行交付商铺的义务，康岭公司应依约支付租金。至合同解除之日，康岭公司尚欠天昌公司租金1460835.18元。关于康岭公司已支付的履约保证金20万元是否应用于抵扣其所欠租金的问题，本院认为，租赁合同约定“乙方逾期缴纳租金达15天以上，甲方有权立即终止本合同，乙方支付的合同保证金不予退还，乙方还需另外支付2个月的租金给甲方作为违约赔偿金；天昌公司根据该约定与康岭公司解除租赁合同，有权不予退还保证金，故康岭公司提出的用已支付的履约保证金20万元抵扣其所欠租金的主张，本院不予采信，康岭公司应向天昌公司支付租金1460835.18元。石灵玲提出因国家政策的变化，高档烟酒等消费急转直下，导致商户无法继续经营而要求减免责任的主张没有法律和合同依据，本院不予采信。 关于资金占用费的问题，《商铺租赁合同解除协议书》约定康岭公司应于2016年12月30日前支付欠付的租金、物业管理费等费用，康岭公司未按约定日期支付，造成天昌公司利息损失，故天昌公司要求康岭公司从2016年12月31日开始按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用费的诉讼请求，本院予以支持。 关于律师费的问题，《商铺租赁合同解除协议书》约定“因乙方、丙方未按本协议书约定向甲方支付租金导致甲方通诉讼实现债权所产生的律师费由乙方承担，故天昌公司要求康岭公司支付律师费46476元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 《商铺租赁合同解除协议书》约定石灵玲对康岭公司欠付的租金、违约金、律师费等费用承担连带清偿责任，故天昌公司要求石灵玲对康岭公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告南宁市康岭物业服务有限公司向原告广西天昌投资有限公司支付租金1460835.18元； 二、被告南宁市康岭物业服务有限公司向原告广西天昌投资有限公司支付资金占用费（计算方法：以1460835.18元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计，从2016年12月31日起计至清偿之日止）； 三、被告南宁市康岭物业服务有限公司向原告广西天昌投资有限公司支付律师费46476元； 四、被告石灵玲对被告南宁市康岭物业服务有限公司的上述债务承担连带清偿责任。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费18748元、公告费700元，合计19448元（原告已预交），由被告南宁市康岭物业服务有限公司负担，被告石灵玲承担连带责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长  罗宏萍 人民陪审员  凌 晓 人民陪审员  李一锋 二〇一八年七月三日 法官助理韦春迪 书记员周珍苑 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。