贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2018)黔2601民初438号原告：杨某1，男，1980年10月23日出生，苗族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人：吴远卉，贵州维律律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告：石某，女，1981年4月25日出生，汉族，贵州省黎平县人，住贵州省黎平县。委托诉讼代理人：吴远卉，贵州维律律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：黔东南州某某房地产有限责任公司，住所：贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅**。法定代表人：方某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨某2，女，1982年8月27日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。系该公司经理助理。代理权限：特别授权。原告杨某1、石某与被告黔东南州某某房地产有限责任公司（以下简称：某某房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年1月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨某1、石某的委托诉讼代理人吴远卉，被告某某房地产公司的委托诉讼代理人杨某2均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某1、石某向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告逾期办理房产证违约金28368.00元（从2014年1月1日至2017年10月31日）；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年12月17日，我与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发的位于凯里仰阿莎广场东侧“凯里.金泉国际新城”第1幢1单元9层1-9-4供电局号商品房一套出卖给我,建筑面积为143.81平方米，总价款202628.00元。根据双方合同第二十二条第三款“出卖人承诺于2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”。然而截止至起诉前被告仍然未按照双方约定为我办理产权转移登记。综上，原告为维护其合法权益，特起诉至法院。被告某某房地产公司辩称：1、原告提起本案诉讼时，诉讼时效已届满，且无中止、中断、延长事由，原告已丧失了本案胜诉权，其诉讼请求应依法予以驳回。2、被告未能按期办理房屋产权初始登记，是由于政府的行政行为原因所致，不是被告的过错所致。被告与原告签订的合同约定被告于2013年12月31日前办理商品房所有权初始登记后，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，2012年中旬，在主体工程完工并已按照设计要求完成内墙装饰的情况下，凯里供电局的领导要求将其职工购买商品房所在的楼房共7栋高层房的电梯前室公共装修由已经装修好的乳胶漆墙面改装为瓷砖墙面，被告应业主的要求，对这部分墙面改为瓷砖装修。这些工程变更不仅加大了被告的建筑成本，还延长了半年工期，推迟了商品房的竣工验收时间。2014年5月10日，被告开发的涉案小区楼房竣工验收合格，并取得《竣工验收备案表》。被告向凯里房地产管理局申请房屋所有权初始登记。房管局收件后，以被告缺少凯里市人民政府文件规定的《基础建设使用材料发票审核报告单》为由拒绝为被告办理产权初始登记。房管局向被告出示凯里市人民政府于2010年12月1日印发的内部文件（未向社会公示）—《关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发﹝2010﹞48号）。3、被告也希望早日办理房屋产权初始登记，因为房屋登记以后，可减少公司的开支，对公司非常有利。4、被告虽未能按期办理房屋产权初始登记，但被告并无过错，不应承担违约责任。另：对于原告诉请违约金金额与时间截止至2017年10月31日，被告不认可，因原告所在的楼栋的房产初始登记证从2017年5月24日起至同年9月28日止就已全部取得，被告也于同年9月25日在黔东南日报上正式发布办证公告，故违约金的计算不能截止至2017年10月31日。综上，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：被告恒丰公司系自然人独资的有限责任公司，其经营范围有：房地产开发、装饰装修、材料销售等。2011年12月17日，原告杨某1、石某为买受人与被告某某房产公司为出卖人签订《商品房买卖合同》（编号2011003812）。合同主要约定：杨某1、石某购买出卖人开发位于凯里仰阿莎广场东侧，凯里·金泉国际新城小区第1幢1单元9层1-9-4供电局号商品房，建筑面积143.81㎡，房款总价为202628.00元，付款方式为分期付款。根据合同约定，出卖人应当在2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。合同签订后，杨某1、石某根据房屋实际面积向某某房产公司支付了购房总款202628.00。某某房产公司亦出具了《销售不动产统一发票》。某某房产公司已于2015年4月15日将该商品房买卖合同所涉房屋交付给了杨某1、石某。2017年10月8日杨某1、石某领取不动产权证。2017年9月26日，某某房产公司登报公告通知业主办理房屋产权手续。嗣后，双方因逾期办证的违约金支付问题产生纠纷，原告遂诉至本院。上述事实，有原告的起诉状、被告答辩及原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为，一、合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据案涉《商品房买卖合同》约定被告应当在2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，但同时签订的附件《补充协议》中又约定：“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”、“本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准”，故原、被告应当以《补充协议》作为合同履行的依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”，因双方在《补充协议》对“根据出卖人要求的时间”并无约定具体时间，按照有约定从约定，无约定按法定的处理原则，本案应按照第（二）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”及房产证（凯里地区）由购房人自行办理不动产登记的现行规定，以房屋交付使用之日90日内作为本案办理房屋权属证书的期间。基于涉案房屋于2015年4月15日实际交付使用的客观事实，本院确认涉案房屋于2015年7月14日前为本案办理房屋权属证书的期间。被告直至2017年10月8日，才将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，必然使原告不能及时享有预期的物权并行使处分权，其逾期的行为已构成违约，其违约时间应为2015年7月14日至2017年9月26日公告之日，共计806天。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，原告与被告签订《商品房买卖合同》之时，已存在市政府征收“砂石税”等文件，不属于不能预见，也不是合同成立以后发生的客观情况。而对该文件是否违法侵害被告的权益，如何维权或通过什么途径维权，是被告在经营中自己应当协调处理的事务，不能把在房地产开发中应当由被告自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给原告承担。被告关于凯里供电局的领导要求更改装修推迟了竣工验收时间，并导致延期办证的辩解意见。首先被告未能提供证据证明其主张的“业主要求改变商品房装修”而导致逾期办理登记与本案原告存在关联，依法应承担举证不能的不利后果；其次，即便被告与凯里供电局之间对案涉商品房的主体工程项目需要变更内容系其与凯里供电局之间的建设工程施工合同关系中的问题，若确实存在需要延长工期，或延长交房和办证的时间，被告当时就应对延长交房或办证的时间问题及时与买受人协商处理或签订补充协议，但被告并未就上述问题进行处理，现被告不能以此来对抗《商品房买卖合同》中的买受人。综上，被告的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于本案争议焦点之诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”之规定，本案原告于2018年1月17日向法院提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2018年1月17日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。其次，因逾期交房、逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，房开商一直违约不交房、不办证，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼的起算点，每天不一样，对民法总则实施前即2017年9月30日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭，故对2017年9月30日前，已超过两年诉讼时效部分，违约金不应得到支持。结合涉案房屋的交付时间及公告办证时间，故本院对逾期办证违约金的支持时间仅从2015年9月30日计算至公告之日即2017年9月26日，共计728天。关于逾期办理商品房转移登记违约责任应如何承担的问题。本院认为，本案原告未提供未及时取得房产证造成的具体损失情况进行举证，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，并依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。综上所述，原告应获得的2015年9月30日至2017年9月26日的逾期办证违约金为7375元（728天×0.00005×202628.00元）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黔东南州某某房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付原告杨某1、石某逾期办证违约金7375元。二、驳回原告杨某1、石某的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取255元，由原告杨某1、石某负担189元、被告黔东南州某某房地产有限责任公司负担66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  姚琼二〇一八年七月十日书记员  高扬