广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1202民初2429号原告：钟三妹，女，1955年8月14日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：彭嘉裕，广东君鼎律师事务所律师。被告：肇庆市巨恒置业发展有限公司，住所地肇庆市端州区黄岗市场西街14号，统一社会信用代码91441200765737266G。法定代表人：邓瑞华，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓汉权、李慧安，该公司员工。第三人：姚焕坚，男，1980年12月2日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：彭嘉裕，广东君鼎律师事务所律师。原告钟三妹诉被告肇庆市巨恒置业发展有限公司、第三人姚焕坚商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案受理后，依法适用简易程序，于同年7月10日公开开庭进行了审理。原告钟三妹的委托诉讼代理人彭嘉裕、被告肇庆市巨恒置业发展有限公司的委托诉讼代理人邓汉权、李慧安，第三人姚焕坚的委托诉讼代理人彭嘉裕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.确认《汇景园认购书》为无效合同；2.被告向原告返还定金50000元；3.被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2018年4月21日，原告到被告销售的位于肇庆市××坑××民乐大道汇景园楼盘进行参观，期间看中了H1幢708单位。原告想要认购该商品房，并与被告声明其须与儿子共同购房。随后，被告向原告出具《汇景园认购书》，并按照原告的要求，在“认购方”中列明：“钟三妹”、“姚焕坚”二人，即《认购书》明确约定由原告、第三人共同认购汇景园H1幢708单位。在签订认购书后，原告向被告支付了定金50000元。值得注意的是，认购书落款处仅有被告的盖章及原告的签名，但缺少第三人的签名或者盖章，且第三人从头到尾都未实际履行过认购书中的任何内容。因此，根据认购书第二条第9点的约定以及《合同法》等相关法律规定，认购书并未发生法律效力，请求法院确认认购书为无效合同。另外，因被告收取原告定金自始至终都无任何合法依据，其应立即返还全部定金50000元。综上所述，为维护原告合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向法院提出民事诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，第一，被告不同意原告的诉讼请求。第二，请求人民法院依法确认原被告签订的《汇景园认购书》合法有效。汇景园是被告合法建设的商品房，具有政府颁发的预售许可证，具备合法的预售条件。认购书是原被告在自愿基础上作出的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。原告请求确认该合同无效没有事实根据和法律依据，依法不应得到支持。第三，原告无权要求返还定金。认购书第一条第2项约定，原告应于2018年4月30日前付首期款(总房款40%)并签署《广东省商品房买卖合同》，余款60%于2018年5月10日前办理银行按揭；认购书第二条第1项约定：原告未按约定前来交款项和签署《商品房买卖合同》的，本协议自动解除，被告对预订房屋另行处置，所交款项不予退还；认购书第二条第3项约定，立约双方在平等、真实、自愿的前提下签署本认购书，对认购书或认购行为可能引致的后果责任，任何一方均完全明白并自愿接受，原告签订认购书后，未按照约定时间缴纳首期房款并签订《商品房买卖合同》，其行为已经构成违约。按照法律关于定金的规定、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》以及双方的约定，认购书解除，原告无权要求返还定金。第四、原告代理第三人签订认购书的行为，责任应由原告承担。《合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。原告申请以原告和第三人的名义共同购买房屋，被告同意，并告知签订《商品房买卖合同》时，第三人必须到场亲自签名，否则只能由原告签订《商品房买卖合同》，由其单独购买。原告代第三人购买商品房的行为属于民事代理。如果原告没有第三人授权，没有代理权，其代理行为效力待定。如果第三人没有追认该代理权，该代理权对其不发生效力,由此产生的后果及责任由原告承担。原告以第三人未在认购书上签名为由主张认购书无效，没有法律依据。理应得不到支持。综上所述，原告违约在先，其无权要求返还定金。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，诉讼费用全部由原告承担。第三人陈述称，第三人自始至终均未就《汇景园认购书》的任何内容与原被告达成一致的意思表示，也从未承诺过认购位于肇庆市鼎湖区民乐大道的汇景园H1幢708单位（以下简称案涉房屋）的一切事宜，更从未授权原告签订《汇景园认购书》或者交付定金50000元，因此认购书无效，被告应向原告返还定金50000元。第一，在原告签订《汇景园认购书》和交付定金50000元时，第三人均不在场，所以对于原被告协商认购案涉房屋的所有条款第三人都毫不知情。事后，第三人才得知被告在未获得其承诺的情形下就与原告单方签订《汇景园认购书》。因第三人没有购房的意愿，故第三人对《汇景园认购书》的所有内容都不予确认，并且不会履行。第三人已明确告知原被告该内容。第二，《汇景园认购书》上没有第三人的签名或者盖章，且事实上第三人也从未实际履行过该合同，《汇景园认购书》应依法确认为无效，被告应向原告返还定金5万元。第三、《汇景园认购书》将第三人和原告列为共同购房人，现第三人明确：第三人不同意认购案涉房屋。因此，原告单方认购的行为无效。综上所述，第三人请求法院依法采纳上述答辩意见，判令确认《汇景园认购书》为无效合同，被告向原告返还定金50000元。经审理查明：2018年4月21日，被告（出售方、甲方）向原告、第三人（认购方、乙方）出具一份编号为NO0000443《汇景园认购书》一份，合同约定：乙方向甲方定购位于肇庆市××坑××民乐大道的汇景园H1幢708单位，套内面积73.17平方米，建筑面积87.05平方米。甲乙双方同意该物业总售价为716422元，乙方选择银行按揭付款方法，愿付定金50000元，于2018年4月30日前付首期款40%（含定金），即287422元，并签署正式《广东省商品房买卖合同》，余款60%即429000元于2018年5月10日前办理好银行按揭手续等等。原被告在认购书的落款处盖章或签名确认，第三人未在认购书上签名确认。同日，原告向被告交付定金50000元，被告确认收到定金50000元向原告出具收据一份。后因第三人不同意认购案涉商品房，原告要求退回定金无果，遂诉至本院。另查明，2018年6月1日，被告向肇庆市端州区消费者权益保护委员会出具《关于钟三妹购买汇景园H1-708房情况说明》一份。据该情况说明所载，原告和中介公司人员于2018年4月21日一同去汇景园楼盘看楼板房，觉得H1-708房户型非常实用而且楼层合适，然后回去销售中心计算价格，在原告购房前中介公司人员亦和原告解释过，买房贷款需要原告儿子（即本案第三人）的申请才能符合贷款条件，客人是已清楚认识该情况后，在认购书签名，同意复印其儿子身份证后方支付定金。后原告多次致电询问可否退回定金，被告考虑到原告已定购房屋，回答定金不能退。本院认为，《汇景园认购书》未包含商品房交付使用条件及日期、装饰和设备标准承诺、水电气等配套设施和公共设施的交付承诺和有关权益责任、公共配套建筑的产权归属等商品房买卖合同的必备内容，属于当事人约定未来订立合同的合同，即预约合同，因此本案系商品房预约合同纠纷。根据原被告，第三人争议的焦点，本院作以下认定：（一）关于《汇景园认购书》的效力问题。首先，结合原告的陈述、被告出具的情况说明及《汇景园认购书》约定的付款方式，被告在得知原告没有能力一次性支付购房款且不符合贷款条件的情况下，建议由原告与第三人共同认购案涉商品房申请贷款，并向原告出具一份认购方为“钟三妹、姚焕坚”的《汇景园认购书》，由此可见，原告与被告在磋商订立合同时均认可以第三人共同认购为前提。其次，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”之规定，原告、被告、第三人在《汇景园认购书》签字或盖章时合同成立。在本案中，被告在得知原告未符合申请贷款条件的情况下，遂向原告出具一份认购方为“钟三妹、姚焕坚”的《汇景园认购书》，被告出具上述认购书的行为应视为向原告、第三人发出要约，当原告、第三人在上述认购书签名确认后承诺生效，《汇景园认购书》即成立并生效。而被告在明知原告未取得第三人书面授权的情况下，其应当清楚知道原告在认购书上签名的行为仅代表其个人行为，并不代表第三人同意认购案涉商品房，且第三人在得知认购书的情况后明确表示不予认购，拒绝作出承诺。综上，《汇景园认购书》未依法成立，对原被告、第三人均未发生法律效力。因《汇景园认购书》尚未成立，原告请求确认该认购书属于无效合同的诉讼请求，于理不合，本院不予支持。（二）原告支付的50000元应如何处理。如前所述，《汇景园认购书》未依法成立，对原被告、第三人均未发生法律效力。且原告在得知第三人不同意一同认购案涉商品房后已及时通知被告，并未对被告造成损失。因此，对于原告要求被告退还50000元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二十六条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告肇庆市巨恒置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告钟三妹定金50000元。二、驳回原告钟三妹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币5732元（原告钟三妹已预交），由原告钟三妹负担5207元，被告肇庆市巨恒置业发展有限公司负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 郭锦二〇一八年七月三十日法官助理 钟敏书 记 员 黄捷