广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0107民初570号 原告：蓝家春，男，1968年1月1日出生，壮族，住广西马山县。 委托诉讼代理人：李陈羽扬，南宁市欣和律师事务所律师。 被告：江业超，男，1970年9月9日出生，汉族，住南宁市。 第三人：南宁恒创房地产经纪有限公司，住所地南宁市青秀区东葛路**绿地中央广场**楼******。统一社会信用代码914501037968366118。 法定代表人：王志明，总经理。 委托诉讼代理人：黄香林，该公司法务经理。 原告蓝家春与被告江业超、第三人南宁恒创房地产经纪有限公司（以下简称“恒创公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年5月16日公开开庭进行了审理。原告蓝家春及其委托诉讼代理人李陈羽扬，被告江业超，第三人恒创公司之委托诉讼代理人黄香林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蓝家春向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2017年10月8日签订的《房屋买卖合同》；2、被告退还原告已付的所有款项68000元（定金50000元、中介费15000元、信贷服务费3000元）；3、被告支付原告已付款项同等数目之违约金68000元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年10月8日，原告、被告与第三人共同签订《房屋买卖合同》，约定被告将其名下所有的位于南宁市万元的价格卖给原告。原告支付了定金50000元，并承担了中介费15000元以及办理信贷业务服务费3000元。合同约定原告采用按揭方式付款，且买方代卖方偿还银行贷款。合同第十二条约定，卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或因违约而无法将该物业售予买方的，卖方须无息退还买方已付的所有款项（包括已支付的咨询及中介服务费）外，并须以同等数目之金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方之损失。合同签订后，原告依约支付了定金及中介费等费用，被告因欲提高房屋售价，拒不配合原告办理房屋买卖相关手续。原告及第三人分别多次催促被告履约，被告均置之不理。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告江业超辩称，1、被告同意解除合同。2、系原告违约导致合同无法履行，对于定金、中介费及信贷服务费被告不同意退还。合同第十八条约定“买方有权指定最终过户产权人”，在合同履行过程中，原告指定的过户产权人是其儿子。2017年10月8日签订合同之后，被告配合原告儿子蓝琳富办理了信用贷款手续，但因蓝琳富个人征信问题，原告方无法成功办理按揭贷款，导致买卖合同无法继续履行。在原告无法办理按揭贷款之后，第三人没有及时通知被告，造成时间上的拖延，给被告造成了严重的损失。在被告得知原告无法办理按揭贷款之后，被告主动联系原告解除合同，被告愿意退还原告所付定金及中介费，但是原告不同意。当时原告没有表示要一次性付款，而是要求以原告名义第二次办理贷款手续。2017年12月16日，原告以短信通知被告要求一次性付款，当时房价上涨，被告认为再按原合同成交价格履行对被告不公平。 第三人恒创公司陈述称，第三人同意原告与被告解除房屋买卖合同。2017年10月底、11月初，第三人得知原告儿子蓝琳富因征信问题无法办理银行按揭贷款，但因买卖合同的买方是原告本人，可以以原告名义继续申请按揭贷款，或者是双方协商以现金补足，因此第三人一直在中间调解协商，让买卖双方继续履行合同或者是解除合同、退还相关定金款项，但协商不成功。至于信贷服务费，双方签订合同后需要对房子进行评估，再办理银行按揭贷款，银行根据评估决定贷款额度，我方做了评估，后因为贷款没有通过，评估退回评估公司。信贷服务费是公司及员工提供服务的费用，没有支出票据。 经审理查明，2017年10月8日，原告蓝家春（买方）、被告江业超（卖方）及第三人恒创公司（经纪方）签订一份《房屋买卖合同》（NO：0206065），约定原告向被告购买南宁市北湖北路23号秀湖花园11栋2单元605号房（以下简称“605号房”），该房建筑面积85.88平方米。合同第三条约定605号房成交价格为500000元。第九条约定原告向第三人支付咨询及中介服务费15000元及办理信贷业务服务费3000元。第十条约定：“经纪方全权代理本次交易服务，若卖方或买方任何一方违约导致本合同不能履行，则经纪方已收咨询及中介服务费不退，且违约一方须即时按成交价的3%作为违约金赔偿给经纪方；若买卖双方在未取得经纪方同意下协议取消合同的，则买卖双方均称为违约方，须各自支付成交价的1.5%给经纪方作为违约赔偿金。”合同第十一条约定：“买方如需办理该物业按揭贷款，若因买方有过个人信用不良记录等原因致使买方不能办理按揭贷款手续或委托贷款金额不足支付购房款给卖方的，则买方于经纪方通知之日起五个工作日内须以现金形式补足给卖方，并承担应向经纪方支付的按揭服务费；如由此导致交易时间延误，由买方承担相应责任。”合同第十二条约定：“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方须无息退还买方已付的所有款项（包括已支付的咨询及中介服务费）外，并须以同等数目之金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合同。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，直至卖方交付该物业之日或履行完合同的其他义务止。”合同第十八条约定：“1、买卖双方须携带有效证件按经纪方指定日期配合办理该物业过户相关手续。2、买方有权指定最终过户产权人。3、在买方银行贷款审批通过后，买方收到银行要求偿还贷款通知三个工作日内将首付款转入卖方指定还款账号。”合同附件第7条约定：“买方按揭付款，且买方代卖方偿还银行贷款：a于2017年10月8日支付人民币50000元作为部分定金。B买方在支付定金5个工作日内向贷款银行申请抵押按揭贷款手续。C买方申请银行抵押按揭贷款手续通过后5个工作日内，由卖方向抵押银行申请提前偿还贷款手续，买方同意在银行审批通过提前还贷之日起3个工作日内，将首期房款（不含定金）人民币150000元转入卖方贷款账户内，银行到账后即视为卖方已收取相应房款。卖方在收到买方首期楼款之日起15个工作日完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记及归档等手续，并在15个工作日内与买方到南宁市房屋产权交易中心办理交易过户手续，如因南宁市房屋产权交易中心或银行原因导致延迟则时间相应延迟。提前偿还银行贷款所产生的一切费用由卖方负责支付。D……E楼价余款（即申请银行商业贷款额）人民币300000于过户完成并办妥他项权证登记手续后由贷款银行划入卖方指定银行账号，银行实际贷款额与该楼价余款之间差额的不足部分由买方以现金支付，如银行实际贷款额超出该楼价余款的，卖方于银行放款后三个工作日内返还超出的款项给买方。”合同及附件还就其他内容进行了约定。 2017年10月9日，经查档核实，605号房产权人为被告江业超，房屋于2014年11月17日进行抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司广西壮族自治区分行营业部。 2017年10月8日，原告向被告支付定金50000元，被告出具相应《收据》。 2017年10月9日，原告及其儿子蓝琳富向被告支付佣金15000元、信贷服务费3000元，第三人出具相应《收据》。 合同签订后，原告以其儿子蓝琳富名义向银行申请按揭贷款，因蓝琳富征信问题，该按揭贷款未能批准。后原告欲以其本人名义向银行申请按揭贷款，要求被告配合办理相关手续，被告予以拒绝。 2017年11月20日，第三人向被告发出《履约催促函》，该函载明：“……根据该合同第十四条约定：‘买卖双方应及时配合经纪方办理交易手续，交易时间会根据银行、南宁相关部门、政府政策原因相应调整’鉴于我司以电话、短信等形式催促江业超您按合同约定履行配合经纪方办理过户相关手续的合同义务，但直至今日江业超您未能按合同约定履行该项义务，未配合买方办理买卖房屋相关手续。……我司现致函予您：请您在收到此函（以快件送达日为准）之日起三天内，与我司相关人员联系，履行以上合同义务。……”庭审中，被告认可收到该份《履约催促函》。 2017年12月16日，被告向原告发送手机短信：“蓝老板！现有买家给我59万一次性付款，这也是为什么我坚持要这个价格的原因，退一步来说，我的房子最低价也可以得53万，考虑到和你签约了，优先你选择，你现金一次性付款到账，房子手续就和你办。给你三天时间给我答复。因为我的贷款和客户的买卖约定好到21号成交。”“以前和你说的55万，现在让利到53万元，最低价格了，合适就成交，我们就星期三过来南宁办理手续。”原告回复：“江总按合同五十万现金付款，如果同意明天去办理。”被告回复：“不卖了。” 本案审理过程中，本院通过邮政特快专递分别向被告及第三人邮寄送达起诉状、证据副本及应诉材料，被告与第三人均于2018年3月15日签收。 本院认为，原、被告及第三人签订的合同虽名为《房屋买卖合同》，但涵摄了买卖合同及居间合同等法律关系，其中原、被告形成买卖合同关系，第三人与原、被告形成居间合同关系。《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方应依约行使权利、履行义务。 本案中，合同第十一条约定若因原告原因致使其不能办理按揭贷款手续，其应于经纪方通知之日起五个工作日内以现金形式补足给卖方，由此导致交易时间延误，由原告承担相应责任。原告于2017年12月16日向被告发送短信，要求按合同价格现金支付，被告拒绝。本院认为，合同约定付款方式为按揭贷款，若按按揭贷款方式完成交易，银行审批、放贷均需要一定时间。而原告提出现金（一次性）支付时间距离合同签订时间69天，属于合理交易时间内，此时，被告拒绝按合同约定价格履行合同义务，要求提高合同成交价格，导致《房屋买卖合同》无法继续履行，按照合同第十二条约定，应视为被告违约。现原告要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定合同自通知到达对方时解除，被告及第三人收到原告要求解除合同的起诉状副本的时间为2018年3月15日，故合同自该日起解除。 合同第十二条约定：“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，卖方须无息退还买方已付的所有款项（包括已支付的咨询及中介服务费）外，并须以同等数目之金额作为违约金赔偿买方，以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合同。”本案中，原告实际支出费用为定金50000元、中介佣金15000元，共计65000元。根据合同约定，被告须返还原告支出的65000元，并以同等数额作为违约金赔偿给原告。至于信贷服务费3000元。虽然第三人向原告出具收据证实其收到信贷服务费3000元，但本案交易未能办理按揭贷款手续，庭审中第三人主张其已开展了评估工作，但未能提交证据证实该项主张，亦未能提交证据证实其已开展并完成了信贷服务，故对第三人主张本院不予采信。因信贷服务未实际产生，故信贷服务费不应认定为被告赔偿责任范围。本案中，原告未诉请第三人返还信贷服务费，本院不予处理。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告蓝家春与被告江业超、第三人南宁恒创房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》（NO：0206065）于2018年3月15日解除； 二、被告江业超向原告蓝家春返还定金及中介佣金65000元； 三、被告江业超向原告蓝家春支付违约金65000元； 四、驳回原告蓝家春的其他诉讼请求。 本案受理费3020元、保全费1200元，合计4220元（原告蓝家春已预交），由原告蓝家春负担186元，被告江业超负担4034元。 上述履行义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  唐 希 人民陪审员  梁鸿辉 人民陪审员  高济昌 二〇一八年七月十二日 书 记 员  张宏宇 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。