上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初10006号原告：陆文杰，男，1969年12月8日生，汉族，住上海市嘉定区。原告：徐海红，女，1975年1月26日生，汉族，住上海市嘉定区。原告：陆思先，男，1998年3月28日生，汉族，住上海市嘉定区。上述原告共同委托诉讼代理人：付永生，上海市光明律师事务所律师。被告：上海恒基鑫富商贸有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：高皋，总经理。被告：高皋，男，1969年4月9日生，汉族，住安徽省。两被告共同委托诉讼代理人：孙瑶，上海宝淳律师事务所律师。被告：上海嘉华房地产发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：罗禾兆洮，董事长。委托诉讼代理人：王瑞麟，上海市东方剑桥律师事务所律师。原告陆文杰、徐海红、陆思先与被告上海恒基鑫富商贸有限公司(下称“恒基公司”)、上海嘉华房地产发展有限公司(下称“嘉华公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，经原告申请，本院依法追加了高皋作为本案被告参加诉讼。原告陆文杰及三原告的共同委托诉讼代理人付永生、被告恒基公司及高皋的共同委托诉讼代理人孙瑶、被告嘉华公司的委托诉讼代理人王瑞麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告恒基公司签订的《商品房租赁经营合同》；2、判令被告恒基公司按每季度人民币16,819元(以下币种同)支付自2016年5月1日至2017年7月31日的租金84,095元，按每季度19,221元支付自2017年8月1日至合同解除日的租金；3、判令被告恒基公司按每季度19,221元支付自合同解除日到房屋实际返还之日的使某费，若至2020年8月1日后才返还房屋，则被告恒基公司按每季度19,221元支付自合同解除日到2020年7月31日的使某费，按每季度21,624元支付自2020年8月1日至房屋实际返还之日的使某费；4、判令被告恒基公司立即交还上海市嘉定区嘉罗公路XXX号XXX室房屋(下称“系争房屋”)；5、判令被告恒基公司将系争房屋恢复至原状(有固定界限并可以独立使某);如果不能恢复至原状，酌定赔偿5万元；6、判令被告嘉华公司对被告恒基公司的上述第2、3、4、5项义务承担连带责任；7、判令被告高皋对被告恒基公司的上述第2、3、4、5项义务承担连带责任。事实和理由：原告与被告嘉华公司签订了《商品房预售合同》，原告购买系争房屋，被告嘉华公司承诺系争房屋售后包租10年。在签订预售合同时，售楼人员提出“由于开发商没有商业经营许可，无法包租经营，因此销售和包租协议分开签订，但租赁公司实为开发商投资成立，因此不用担心”，故同时同地原告与被告恒基公司签订了《商品房租赁经营合同》，约定：原告将系争房屋租赁给被告恒基公司，租赁期10年，自2012年8月1日至2022年7月31日止；2012年8月1日至2015年7月31日的租金直接抵扣部分购房款，恒基公司无需向原告支付；2015年8月1日至2017年7月31日的季度租金为16,819元，以后递增，租金应于每季度后第一个月内支付至原告指定账户。原告按约支付购房款，并将系争房屋交付给恒基公司，但被告恒基公司经原告多次催讨未按约支付租金。被告恒基公司虽以统一经营为目的拒绝解除合同，然被告恒基公司已起诉其他业主要求解除《商品房租赁经营合同》，故系争房屋已失去了原来所谓的统一经营的商用目的。另，虽然租赁合同中约定“租赁期限届满时，乙方返还该商品房应当符合正常使某后的状态，毋需恢复原状。返还时，甲乙双方应当相互结清各自应当承担的费用”。但现在是因为恒基公司违约导致合同提前解除，上述约定系附生效期限的法律行为，因期限未到不生效，故被告恒基公司应当将房屋恢复原状。被告嘉华公司以商铺包租为幌子，目的是高价出售商铺并收取租赁费，侵占业主利益。相关部门曾先后对嘉华公司虚假宣传的行为予以行政处罚。鉴于签订商品房预售合同及租赁合同的手续均由嘉华公司办理，加之嘉华公司销售时的宣传及员工陈述，使原告有理由相信嘉华公司与恒基公司间存在投资关系，且人员、资金存在混同现象，故嘉华公司应对恒基公司承担连带责任。另，被告恒基公司是一人有限责任公司，其股东高皋无法证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。综上，原告诉至本院，要求判如所请。被告恒基公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。一、被告认可欠付原告的租金金额，但本被告目前经济困难，暂无力支付，并非故意拖欠；二、系争房屋属于整体招商和出租，现出租给案外人使某，若解除原、被告之间的租赁合同将损害其他业主的利益；三、根据合同约定及招商出租现状来看，被告返还房屋时毋需恢复原状；四、本被告系独立的法人，自成立以来公司每年度进行财务审计，从报告中可以看出，其与法定代表人高皋之间不存在资产混同的情况。被告高皋辩称，不同意原告的全部诉讼请求。两被告间财务独立，不存在混同情况。被告恒基公司自成立至今均进行财务审计，从审计报告中可明确体现出两被告间不存在资产混同，故本被告不应就被告恒基公司的债务承担连带责任。被告嘉华公司辩称，不同意原告要求其承担连带责任的请求，理由为：1、本案为房屋租赁合同纠纷，本被告不是合同相对人，根据合同相对性原则，原告不能要求本被告履行租赁合同项下的义务；2、本被告为独立法人，与被告恒基公司无投资关系，也不存在人员或资金混同，亦未向原告承诺包租十年；3、类似生效判决书已认定本被告不承担连带责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：三原告向被告嘉华公司购买了系争房屋，于2014年3月25日登记为系争房屋产权人。三原告(甲方)与被告恒基公司(乙方)签订《商品房租赁经营合同》，约定：甲方将系争房屋租赁给乙方统一经营管理，租赁期10年，自2012年8月1日至2022年7月31日止；乙方承租房屋用于自营或转租经营，甲方同意乙方转租；2012年8月1日至2015年7月31日租金无需支付，2015年8月1日至2017年7月31日季度租金为16,819元，2017年8月1日至2020年7月31日季度租金为19,221元，以后递增，租金于每季度后的第一个月内支付至甲方指定账户；乙方应按合同约定向甲方支付租金，如因乙方原因不能按时支付的，每逾期一日，应按应付款项每日万分之一向甲方支付违约金；租赁结束期限届满时，乙方返还该商品房应当符合正常使某后的状态，毋需恢复原状等。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告恒基公司统一经营管理。自2016年5月1日起的租金，被告恒基公司一直未能支付给原告方。另查明，被告恒基公司成立于2010年6月23日，为一人有限责任公司(自然人独资)，被告高皋系公司股东。被告恒基公司就2010年度至2017年度的财务状况进行了专项审计，审计意见为公司财务报表在所有重大方面按照《小企业会计制度》的规定编制，公允反映了公司的财务状况和经营成果。本院认为，原告与被告恒基公司签订的《商品房租赁经营合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。合同明确约定被告恒基公司应于每季度后的第一个月内支付该季度的租金至原告指定账户，但被告恒基公司至今未支付2016年5月1日起的租金，导致原告合同目的不能实现，故原告起诉要求解除租赁合同合法有据。原告起诉状副本由本院于2018年6月6日送达被告恒基公司，原告解除合同的意思表示已到达合同相对方，双方合同关系可于该日解除。合同解除后，被告恒基公司应将系争房屋返还给原告，并向原告支付拖欠的租金及使某费。被告恒基公司对原告主张的租金标准、期限均无异议，故被告恒基公司应支付原告2016年5月1日至2017年7月31日的租金84,095元，并按210.64元/日的标准支付原告自2017年8月1日至实际返还房屋之日止的租金及使某费。对于原告恢复原状的诉请，考虑到系争房屋的性质及统一经营的商用目的，且租赁合同中也有毋需恢复原状的约定，故原告该诉请，本院不予支持。对于原告诉请认为是被告嘉华公司售后包租及嘉华公司与恒基公司间有人员、资金混同故要求被告嘉华公司承担连带责任，没有充分依据，鉴于合同的相对性，本院对该连带责任的诉请不予支持。对于原告要求被告高皋承担连带责任的诉讼请求，被告已经提供了恒基公司2010年度至2017年度的审计报告，该审计报告可以反映恒基公司有独立完整的财务制度，未见有公司财产与股东个人财产混同的迹象，故原告要求被告高皋承担连带责任于法无据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告陆文杰、徐海红、陆思先与被告上海恒基鑫富商贸有限公司签订的《商品房租赁经营合同》于2018年6月6日解除；二、被告上海恒基鑫富商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市嘉定区嘉罗公路XXX号XXX室房屋返还给原告陆文杰、徐海红、陆思先；三、被告上海恒基鑫富商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陆文杰、徐海红、陆思先2016年5月1日至2017年7月31日的租金人民币84,095元；四、被告上海恒基鑫富商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陆文杰、徐海红、陆思先租金及占有使某费(按210.64元/天为标准，自2017年8月1日起计算至实际返还房屋之日止)；五、驳回原告陆文杰、徐海红、陆思先的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,981元，减半收取1,490.50元，由被告上海恒基鑫富商贸有限公司负担(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  史建颖二〇一八年七月三十一日书记员  刘闻博附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……