西安市莲湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0104民初3586号 原告：李云桥，男，1946年6月4日出生，汉族。 委托诉讼代理人：李忠民，陕西仁和万国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾军军，陕西仁和万国律师事务所实习律师 被告：陕西绮得置业有限公司。 法定代表人：王红兵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曹保成，男，1967年12月11日出生，汉族。 原告李云桥诉被告陕西绮得置业有限公司(以下简称：绮得公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李云桥及委托诉讼代理人李忠民、贾军军到庭参加了诉讼，被告绮得公司经本院合法传唤未出庭应诉，亦未递交书面答辩状。本案现已审理终结。 原告李云桥向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告清偿欠款1013323元及判决确定履行之日的利息（暂计算至2018年4月12日）607660.7元；2、判令被告向原告支付律师代理费23000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年1月25日，原被告双方签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的位于西安市莲湖区西稍门首秀项目房屋两套。后因被告无法交房，2013年8月7日原、被告签订《退款协议》，约定被告退款1413323元，两个月内按月加算2%的利息，两个月后按月息3%计息，五个月后计算复息。2013年11月10日，原、被告签订《补充协议》约定按每日1000元加算罚息。2014年11月24日，原、被告签订《退款补充协议（二）》，确认截止2014年11月23日，被告欠付原告本息等1750000元，约定分三次付清。2016年1月1日，原、被告签订《债务清偿协议》，确认截止2015年10月23日，被告欠付原告本息等2788080.63元，约定2016年12月31日前一次性还清，延期利息按月息2%计取，并加算补偿金。综上，原告现以欠款1013323元为基数，要求被告偿还本息，并按合同约定支付原告实现债权的相应费用。 被告绮得公司经本院合法传唤未出庭应诉，亦未递交书面答辩意见。 原告向本院提交如下证据：证据1、《商品房买卖合同》两份（编号为某，原、被告双方于2011年1月25日签订合同，约定原告分别以1154675元、1482466元，购买被告开发的位于莲湖区西稍门“首秀”小区第某幢某单元某层某、某号房；《专用收款收据客户收执》（编号：某），被告于2011年1月25日收到原告支付的10221、10222号房款分别为742466元、584675元；《解除合同通知》，原告于2013年5月27日通知被告解除了编号为某、某3《商品房买卖合同》。上述证据证明：1、原、被告双方存在合法有效的房屋买卖合同法律关系；2、原告依约支付两套房款共计1327141元；3、被告未取得预售证，原告依约解除了2011年1月25日与被告签订的两份《商品房买卖合同》，并要求被告承担违约金。 证据2、《退款协议》，原、被告双方于2013年8月7日签订协议约定：被告退还包括原告已付房款在内的共计1413323元；2013年7月15日已付400000元，剩余1013323元自2013年8月5日起两个月内付清，并按月2%支付利息，超出两个月后，第三个月起按月3%支付利息；《补充协议》，原、被告2013年11月10日签订协议，约定在2013年8月7日签订《退款协议》的基础上，被告自2013年10月23日起每日支付原告1000元利息；《退款补充协议（二）》，原、被告于2014年11月24日签订协议，确认截止2014年11月23日被告欠付原告本息1750000元；《债务清偿协议》，原、被告2016年1月1日签订协议，确认截止2015年10月23日，被告欠付原告本息2788080.63元。上述证据证明：1、2013年8月7日，原、被告对原房屋买卖合同法律关系进行了清算，将原告已付房款1327141元，加上部分违约金后，双方清算的结果是被告支付原告1413323元，原、被告间的房屋买卖合同法律关系终结，被告收回了合同、收据原件；2、2013年8月7日，被告主动要求将退房款转化为付息借贷，原告同意后，双方之间达成了债权债务协议并签订了《退款协议》，此时原、被告之间形成的法律关系是基于债权债务协议的民间借贷关系；3、被告多次对借贷利率、偿还方式进行约定，被告应依约还本付息；4、原、被告于2013年11月10日、2014年11月24日、2016年1月1日对双方之间的债权债务关系进行了三次确认；5、被告应付原告的本金为1013323元，已付利息按月利率3%计算、未付利息按月利率2%计算，并按天加算补偿金。 证据3、原告招商银行流水。被告法定代表人王红兵于2013年9月18日向原告支付利息100000元、被告于2014年12月16日向原告支付利息100000元；原告建行流水。被告委托陕西鑫诺房地产开发有限公司于2016年9月29日向原告支付利息100000元、于2016年10月12日支付100000元、于2016年12月26日支付200000元、于2017年1月17日支付100000元、于2017年4月28日支付50000元、于2017年5月18日支付50000元。上述证据证明：1、原、被告自2013年8月7日清算后，被告近四年时间多次向原告履行民间借贷法律关系下的债务；2、被告直接向原告支付利息两次共计200000元，按月利率3%反算计息期间为200天；3、被告委托陕西鑫诺房地产开发有限公司代被告向原告支付利息六次共计600000元，按月利率3%反算计息期间为600天；4、截止2018年4月12日原告起诉前，被告计息期间应为1712天，其中前800天利息已付，后912天利息未付，原告暂按月利率2%主张，应予支持。 证据4、《委托代理合同》。原告2018年4月11日委托陕西仁和万国律师事务所处理与被告间的借贷纠纷，原告支付了代理费23000元；增值税普通发票。2018年4月16日陕西仁和万国律师事务所给原告出具23000元的增值税普通发票。上述证据证明：原告支付律师代理费23000元。根据原、被告2016年1月1日签订《债务清偿协议》第四条第（2）项约定，甲方承诺愿承担因违约引起诉讼所造成的公证费、诉讼费、律师费、差旅费、财产保全费、执行费、评估费等一切经济损失及费用。原告支付的23000元律师代理费应由被告承担。 本院认定上述证据真实，可以证明原告于2011年1月25日支付被告绮得公司购房款共计1327141元。后因被告方未在约定期限内取得商品房预售许可证，原告于2013年5月27要求解除原商品房买卖合同。2013年8月7日双方签订《退款协议》确定被告仍欠原告房款1013323元，自2013年8月5日两个月内付清，并按月2%支付利息，超出两个月后，第三个月起按月3%支付利息；后，因被告未在约定期限内清偿上述款项，双方又三次签订《补充协议》、《退款补充协议（二）》、《债务清偿协议》，确定欠款金额，并对利息及偿还方式进行了约定。自2013年8月5日至2017年5月18日，被告共向原告支付800000元。 本院认为，本案双方产生债权债务关系是基于房屋买卖合同纠纷所致，并非民间借贷行为引起，故应以基础法律关系审理。原、被告双方解除《商品房买卖合同》后，于2013年8月7日通过《退款协议》确认被告仍欠原告房款1013323元，并约定自2013年8月5日两个月内付清，并按月2%支付利息，超出两个月后，第三个月起按月3%支付利息。后又签订的《补充协议》、《退款补充协议（二）》、《债务清偿协议》，均以1013323元为本金，并按月利率3%、加算1000元补偿金、计算复利等确认本息金额，故原告现主张以1013323元为本金本院予以准许。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第二款规定：借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。故应自2013年8月5日起，以1013323元为基数，按年利率24%计算利息。因被告已向原告支付800000元，该款项应抵扣原告的利息损失。原告主张按《债务清偿协议》第四条第（2）项要求被告支付律师代理费23000元于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决如下： 本判决生效后十五日内，被告陕西绮得置业有限公司返还原告李云桥购房款1013323元并支付利息（利息以1013323元为基数，自2013年8月5日起按年利率24%计算至本判决确定的给付之日止，并扣减800000元）； 本判决生效后十五日内，被告陕西绮得置业有限公司支付原告李云桥律师代理费23000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19596元（原告已预交），由被告陕西绮得置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  朱保建 审 判 员  杨 婷 人民陪审员  李 军 二〇一八年七月二十三日 书 记 员  张 帆