安徽省涡阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1621民初2134号原告（执行案外人）：华学英，女，1950年4月18日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：彭线旗，安徽彭线旗律师事务所执业律师。被告（申请执行人）：高志，男，1967年5月3日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：周纪闽，安徽永恒律师事务所执业律师。第三人（被执行人）：蒋召荣，女，1972年4月6日出生，汉族，住安徽省涡阳县。第三人（被执行人）：宁文清，男，1968年8月5日出生，住安徽省涡阳县。原告华学英与被告高志、第三人蒋召荣、宁文清案外人执行异议之诉一案，本院于2018年4月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。彭线旗、高志、周纪闽、蒋召荣、宁文清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。华学英向本院提出诉讼请求：1.停止对涡阳县胜利西路北侧的两套房产（皖涡城西字第317672号、317673号）的执行，并撤销（2016）皖1621民初2138号民事判决书，解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：高志因与蒋召荣、宁文清民间借贷纠纷一案，向涡阳法院提起诉讼，涡阳法院于2017年6月10日作出（2017）皖1621民初2138号民事判决，于2017年11月14日作出（2017）皖1621执1337-1号执行裁定及2018年3月19日作出（2017）皖1621执1337-2号执行裁定，查封位于涡阳县胜利西路北侧的两套房产（皖涡城西字第317672号、317673号）。原告于2018年3月23日就该房产的查封提出执行异议申请，涡阳县法院作出（2018）皖1621执异6号执行裁定书，驳回原告的执行异议申请。2007年10月10日原告从宁文清处购买了位于涡阳县胜利西路北侧由宁文清负责实际开发建设的3楼住宅，原告支付给了宁文清首期购房款10万元（总价12万元）后，宁文清向原告出具了购房收条，在房屋交付使用后原告付清了尾款2万元，原告亦实际占有使用该处3楼房产至今。2011年1月1日原告向宁文清购买了位于涡阳县胜利西路北侧的4楼住宅，原告向宁文清支付了全部购房款20万元，该房屋由原告实际占有使用，宁文清给原告出具了购房收条。原告实际占有使用房屋后，曾多次找宁文清要求办理过户手续，因蒋召荣及宁文清以各种理由推脱，拒不办理过户手续，导致上述房屋一致未过户。原告在法院查封之前已与宁文清签订了合法有效的书面买卖合同，已支付了全部购房款，合法占有该不动产，并且该房地产未办理过户登记并非原告自身原因，原告对查封的两套房产享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院应当依法停止执行。高志辩称，首先答辩人与第三人的民间借贷纠纷一案已经被生效的法律文书确认，执行机关查封案涉房屋是保障生效法律文书实施的执行措施。案涉房屋自2008年就登记在第三人名下，根据物权法的规定，案涉房屋仍然归第三人所有。其次根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》被答辩人在查封之前，虽然支付给第三人部分购房款，但是双方并未签订合法有效的购房协议；同时被答辩人也没有足够支付购房款；尽管被答辩人支付了购房款但时至今日已十年之久，被答辩人也未要求过户，被答辩人在未办理过户登记中存在重大过错。因此被答辩人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权利，其诉讼请求不应得到法院的支持。蒋召荣述称，对房屋买卖不知情，请求法院保障其权利。宁文清述称，查封房屋时错误的，其和高志之间的借贷金额没有实际发生，都是复利计算，其一直在偿还，涉案房产不在其名下，是蒋召荣出资建造，应协调处理，不应执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：判决书、裁定书均系本院作出，宁文清、蒋召荣虽提出异议，但未举证反驳，予以认定。房产证、户籍证明及宁文清、蒋召荣的婚姻登记信息来源于相应机关，予以认定。收条、借条及保证书，除2015年9月18日的4万元借条的借款人为蒋召荣外，其余落款人均为宁文清，宁文清对此并无异议，蒋召荣虽主张不清楚、与其无关，但未佐证，对前述条据予以认定。电话录音，蒋召荣认可了系其与华学英的通话记录，其虽主张系华学英骗取，但该录音内容中不能体现其主张，对该录音予以认定。孙楼居委会的证明，其作为基层组织，证明辖区居民居住情况，符合其职责范围，予以认定。自来水厂的缴费详单，加盖有自来水厂的发票专用章，记录内容为案涉3楼房屋的登记户名为华学英、案涉4楼的登记户名为胡晨晨，及该两套房屋自2015年4月至2018年4月的交纳、使用水费的情况，予以认定。租赁协议、张胜和刘志英当庭证明其分别从华学英处租赁案涉3、4楼房屋及刘志英提供的户口登记薄、其儿子于从辉、儿媳胡晨晨的结婚证，除蒋召荣外，各方当事人对证人证明的居住事实均无异议，该组证据与前述认定的居委会证明、水费详单、通话录音之间能够相互印证，予以认定。李杰、刘芳的书面证词，因证人未出庭，真实性不予认定。原告举证营业执照、户口本及红旗社区出具的华学英、孙朝民于1974年1月结婚的证明，用于证明其有支付能力印证收条的真实性，鉴于宁文清认可了收取原告购房款的事实，且考虑到原告经营兽药，应当具有一定的经济基础，结合当时银行网点并不普遍，存取款项并非如今日一样快捷、方便，其家中存放现金并进行现金交易并不违反当时的民间交易习惯，对其证明目的予以采信。通过对上述证据的认定及当事人的陈述，本院确认如下事实：华学英又名华学侠，与孙朝民系夫妻关系。2007年10月10日宁文清出具了内容为“今收到胜利西路南侧预付款10万元，预订三楼住房一套，（该房子平方数约145平方），每平方1000元。给予办证”的收条。2007年10月24日该收条上添加了“又收到2万元”的内容。2011年1月1日宁文清出具了内容为“今收到华学侠人民币20万元整，此款用于购买胜利西路路南四楼住宅一套，包办房产证，但过户费由买者华学侠自负”。2015年2月6日宁文清出具了内容为“今保证华学英房产证5月份（2015年）交付，否则房子20%罚款，（门面房两间）”的保证书。涉案两套房屋均于2008年9月26日办理了房地产权证，房地产权利人均为蒋召荣。其中3楼证号317672号房屋于2009年7月20日设定了抵押权，期限为5年。4楼证号317673号房屋于2008年12月19日设定了抵押权，期限为8年。2017年6月10日本院就原告高志诉被告宁文清、蒋召荣民间借贷纠纷一案作出了（2017）皖1621民初2138号民事判决书，判决宁文清、蒋召荣于该判决生效之日起15日内共同偿还高志借款20万元及利息。后因高志申请执行，本院分别作出了（2017）皖1621执1337-1号和（2017）皖1621执1337-2号执行裁定，查封蒋召荣所有的位于涡阳县城关街道胜利西路南侧房产（证号317672号、317673号）二处。华学英在该起执行案件中向本院提出书面异议，要求解除对上述房屋的查封，本院于2018年3月26日作出了（2018）皖1621执异6号执行裁定，驳回华学英的异议申请。2014年至2017年期间宁文清向华学英出具了多份借条，均书面约定了利息的计算方式。2015年9月18日蒋召荣向华学英出具了4万元的借条一份，未书面约定清偿期限及利息。另查明，宁文清、蒋召荣于1992年7月28日办理结婚登记，于2016年3月7日办理离婚登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四、非因买受人自身原因未办理过户登记。参照上述规定，案外人如以物权期待权为由排除执行的效力，需同时具备以上四个要件。具体到本案中分析如下：第一、关于案外人与被执行人在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面合同、案外人是否在法院查封前已合法占有该不动产的问题。2007年的收条上明确记载了房屋坐落位置、单价及约平方数，2011年的收条上注明了收取购房款的金额及房屋坐落位置并承诺包办房产证书。两张收条中载明的内容包含了《中华人民共和国合同法》第十二条规定的合同主要条款，民间中亦存在签订该种简易合同的情形，可以认定在涉案房屋查封前已签订了书面买卖合同。案涉房屋建造于宁文清和蒋召荣婚姻存续期间，蒋召荣虽主张案涉房屋系其个人财产，因未举证，不予采信。虽然产权证书的登记所有人为蒋召荣，但蒋召荣自认了该房屋的建造及办理相关手续均系宁文清负责，三、四楼的房屋都是由宁文清操作，且宁文清自认了收取的房款已用于了装修、整栋楼的办证和其他投资，故华学英基于蒋召荣和宁文清的婚姻关系及前述情形，有理由相信宁文清有处置该房屋的权利；虽然蒋召荣陈述建造房屋的资金系其贷款获取，其认为案涉房屋系宁文清出租给他人，其未向宁文清要过租金，但其作为银行职员贷款建房，而数年之久不过问房屋的收入有违常理，该陈述亦与宁文清自认分别在2008年和2011年将房产证交付给华学英、案涉房屋系华学英出租给他人的陈述相矛盾，同时蒋召荣陈述了其把房产证交给了宁文清，宁文清交给谁其不清楚，假设该房屋系宁文清出租，但其并不需要交付房产证书，如未出售房屋的情况下蒋召荣不过问交付给他人房产证书的行为亦让人难以理解，且两套房屋自出售时距今已数年，因此不能认定蒋召荣不知情出售案涉房屋的事实；原告举证的录音内容中，其对宁文清将案涉房屋出售给华学英的行为并未提出异议，且蒋召荣同意办理房屋转移登记。基于上述理由及情形，可以认定案涉房屋买卖合同合法有效，对宁文清、蒋召荣均有约束力。因华学英接收房屋及产权证书系因宁文清的交付行为而发生，根据已认定的水费交纳清单、孙楼居委会证明、租房协议、证人证言及宁文清交付房屋的陈述，虽然华学英未在此房屋内居住，但其出租收益亦为占有使用的一种方式，可以认定在法院2017年11月14日作出执行裁定查封案涉房屋前华学英已合法占有该房屋。第二、关于原告是否已支付全部价款的问题。宁文清虽主张当时因为房子违建，手续不全，后来补办手续又花费了不少钱，后来花的钱应该算在房款中，出售4楼房屋时因为有装修费和过户费，未明确具体金额；房屋价格需重新核算，应加入因房屋违建补办手续的花费、初始登记及装修的费用。但2007年的收条上注明了每平方米1000元，其单方要求增加房款的意思表示并不能必然导致改变双方对3楼房屋价格的约定，该房屋已支付12万元，不论是按照房地产权证上记载的建筑面积138.27平方米还是按照收条中约定的约145平方米计算，尚余尾款并非较多，且在宁文清出具该收条后原告曾多次出借给宁文清、蒋召荣款项，出借的金额远高于尚未支付的房屋尾款，原告亦自愿抵付，因此可以认定3楼的房屋已支付了全部价款。关于4楼的房屋，在出售4楼房屋时该房屋已办理了初始登记、宁文清亦陈述已对该房屋进行了装修，宁文清主张增加的前述费用已经产生，该房屋的价格在2011年出售时已经可以确定，而收条中的内容为“今收到华学侠人民币20万元整，此款用于购买胜利西路路南四楼住宅一套，包办房产证，但过户费由买者华学侠自负”，并无20万元系预付款或者房屋总价另行协商的意思表示。如仅以该收条认定20万元系支付4楼房屋的预付款，则与宁文清2007年出售3楼房屋时出具给华学英收条内容为“预付房款10万元”的书写习惯明显不符；同时其在庭审中陈述原告多次要求其办理转移登记，至今双方对其主张的费用从未进行过协商，根据该陈述，既然宁文清认为4楼房屋交易的总金额未确定，在交付房产证书及原告主张办理转移登记时其从未主动提出对房屋总价进行结算明显有悖常理，宁文清针对前述主张亦未举证佐证，对宁文清的该主张不予采信。可以认定原告已支付了4楼房屋的全部价款。第三、原告是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记情况的问题。宁文清自认了原告曾要求办理转移登记，原告与蒋召荣的录音中亦有要求办理转移登记的主张，同时涉案房屋分别在2008年和2009年办理了抵押登记，至今仍记载于原告处持有的产权证书上，客观上存在障碍，据此华学英对于未办理产权过户登记手续并不存在过错。综上，华学英对案涉房屋享有的物权期待权足以排除执行，对其主张停止执行案涉房产的诉讼请求应予支持。华学英主张的撤销（2016）皖1621民初2138号民事判决书以及宁文清对该民事判决提出的异议等问题，因不属于执行异议之诉的审查范围，本案中不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、停止对座落于胜利西路南侧、房地权皖涡城西字第317672号、317673号房产的执行，本院（2018）皖1621执异6号执行异议裁定于本判决生效时自动失效；二、驳回华学英的其他诉讼请求。案件受理费100元，由高志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  孙维东审 判 员  刘继业人民陪审员  魏 东二〇一八年七月三十一日书 记 员  王 萌