广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终5930号上诉人（一审被告）：东莞市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市大朗镇朗东路**大朗碧桂园**商业楼**。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：马其友，广东名道律师事务所律师。委托诉讼代理人：王祉琪，广东名道律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：陈志勇，男，汉族，1986年4月26日出生，住湖南省华容县，委托诉讼代理人：赵立柱，广东莞信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小文，广东莞信律师事务所辅助人员。上诉人东莞市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人陈志勇房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初5074号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈志勇于2018年3月7日向一审法院提起诉讼，请求：1.碧桂园公司赔偿损失6335.03元（按房款总额的1%计算）；2.碧桂园公司承担本案所有诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的法律规定，于2018年4月20日判决：东莞市碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向陈志勇赔偿损失6335.03元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（陈志勇已预交），由碧桂园公司负担。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初5074号民事判决。上诉人碧桂园公司向本院提起上诉，请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回陈志勇的全部诉讼请求。2.依法判决陈志勇承担本案的诉讼费用。事实与理由：（一）一审判决根据生效判决认定碧桂园公司在宣传、销售天麓山花园二期时明确说明和允诺游泳池错误。1.我国系成文法国家，并非判例法国家，本案与法院调取的生效判决，两者案情不完全一致，个案中碧桂园公司销售人员的行为不能代表本案碧桂园公司在宣传时也表明天麓山二期将配套游泳池。陈志勇在一审阶段并未提交任何证明碧桂园公司在销售天麓山二期说明和允诺配套游泳池的行为。2.碧桂园公司在一审中已经向法庭提交了证据证明碧桂园公司在制作、发布天麓山二期广告及宣传资料时，严格按照《商品房销售管理办法》等有关法律，并未做虚假宣传，更未在宣传销售天麓山二期中明确说明和允诺有游泳池。碧桂园公司在天麓山花园二期的网络媒体推广、销售大厅项目规划图和销售广告及宣传资料均未宣传将配套游泳池，一审法院对碧桂园公司提交的照片上提示内容不采信依据不充分。（二）一审判决适用法律错误，从而导致判决错误。适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定需具备两个前提条件：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，和对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，而本案显然不存在该两种前提。1.碧桂园公司在销售案涉楼盘并未明确说明和允诺有游泳池。2.一审判决认定碧桂园公司将游泳池作为一个重要卖点，对陈志勇订立合同及房价有重大影响没有依据。对业主订立合同及房价有重大影响的主要因素为房屋的环境、区域配套（区域内商店、医院、学校等）、交通、房屋质量等，楼盘是否建设游泳池不可能对业主方订立合同及房价有重大影响。（三）陈志勇提起本案诉讼已超过法定诉讼时效，应依法予以驳回。1.依据（2015）东三法民一初字第1061号案件中原告方提交的《案涉楼盘目前的现状照片》及被告方提交的《照片》可知，2015年7月前天麓山花园二期已经竣工，陈志勇主张建造游泳池的位置已建成水系景观池，且不存在任何封闭的情形。2.案涉房产均为精装修，业主在收楼后即可入住，业主在接收自有房屋的同时接收了包括景观池（即业主所称的游泳池）在内的配套设施，并与物业签订了前期服务协议，授权物业公司对整个小区的公共设施进行管理，可见陈志勇在收楼的时候就已明确知悉案涉楼盘没有建造游泳池，此时按陈志勇关于二期建设游泳池的主张其应该知道其权利受到侵害，一审法院认定购房者知道或应当知道权利受损的时间应当统一实为偏袒购房者。退一步讲，即使碧桂园公司构成违约需要承担违约责任，但陈志勇在收楼时已经知道权利受损，但截止一审起诉之日，陈志勇未向碧桂园公司提出任何违约责任，也没有要求承担任何赔偿责任。3.关于案涉小区物业管理费的收取问题。首先，物业管理费是按照合同约定的房屋交付时间次月开始计收，即使案涉小区提前竣工及交付，物业管理费仍然按照合同约定时间开始计收，且有部分购房者已从2014年12月开始缴纳物业管理费。其次，业主何时缴纳管理费属于业主与物业公司之间的委托合同关系，物业管理费的计收时间与案涉小区整体投入使用的时间并无必然联系，一审法院据此认定案涉小区自2015年12月起整体投入使用缺乏依据。综上，陈志勇在收楼当日就知道其权利受到侵害，其在收楼时未就游泳池的问题向碧桂园公司主张权利，也未在起诉前就游泳池的问题向碧桂园公司主张权利。按照法律规定，陈志勇提起本案诉讼已经超过2年的诉讼时效，对其诉请应不予支持。被上诉人陈志勇向本院答辩称：1.一审判决认定碧桂园公司在宣传、销售天麓山花园二期房屋时说明及承诺修建游泳池认定事实正确。东莞市两级法院作出的系列生效判决已经明确认定了碧桂园公司在销售二期物业时通过宣传、沙盘、广告等方式承诺有游泳池，碧桂园公司最终没有实现承诺，明显构成违约。一审法院按照生效判决认定的事实来处理本案符合法律规定。碧桂园公司作为知名企业，至今仍不承认存在欺诈行为，对基本违约事实进行否认，是一个没有担当的企业。2.陈志勇的诉讼请求没有超过诉讼时效，碧桂园公司的上诉没有依据。首先，碧桂园公司承诺修建的游泳池属于公共区域，碧桂园在承诺游泳池时没有明确或与业主约定交付的日期，也就不存在从交付房屋开始计算诉讼时效。其次，碧桂园公司主张陈志勇签收收楼文件起计算诉讼时效依据不足。实际的收楼时间自2015年12月陆续开始，碧桂园公司也是从该时间开始收取物业管理费。按常理，自陈志勇入住一段时间才可能对整个二期进行了解，才能知道没有游泳池，所以计算诉讼时效的起点应当在合理时间点，而不是所谓的签收收楼文件。况且，陈志勇在签署相关文件时并没有相应的日期，日期是碧桂园公司自行填写的。再次，碧桂园公司主张的案涉小区配套设施在2015年7月建设完成，但陈志勇不知情，碧桂园公司也没有书面通知陈志勇。最后，虽然部分业主在2015年10月1日前签署文件，但是实际收楼是从2015年12月1日才开始进行。如果是收楼时间从2015年12月1日前计算，为何缴纳物业管理费从2015年12月1日开始计算，不符合常理。即按照2015年12月1日后陈志勇才知道权利被侵害，本案也没有超过诉讼时效。综上，请求二审法院依法维持一审判决。本院查明：碧桂园公司一审时提交了收楼通知书、入住登记表、物业及资料移交书等收楼资料，以证明陈志勇在2015年10月12日收楼。陈志勇确认签名的真实性，但认为时间并非陈志勇本人所签，陈志勇实际是在2015年12月左右才正式收楼。另查，碧桂园公司二审期间向本院提交一审法院（2015）东三法民一初字第1048号等21宗系列关联案件于2015年9月1日一审开庭的笔录及在该系列案中提交的案涉楼盘现状照片，拟证明陈志勇主张的游泳池区域于2015年7月之前已经建成水系景观池，陈志勇最迟在收楼时即可知晓案涉小区不再建设泳池，故应从此时起算诉讼时效。陈志勇对于上述证据的真实性确认，但对于关联性不予确认，认为上述证据是相关案件当事人意见的记载，与本案没有关系。碧桂园公司在二审法庭调查后还提交了案涉房屋所在住宅楼的《竣工验收备案证书》、《园建工程施工范围表》、《竣工地形图资料》，以证明案涉小区住宅楼早在2015年3月26日竣工验收，别墅区更早在2014年2月28日竣工验收。陈志勇认为这只是房屋的验收，不是物业公共部分的交付，与本案没有关联性。本院对一审法院查明的其他情况予以确认。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人碧桂园公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕双方当事人的上诉和答辩，本案二审的争议焦点为：一、陈志勇的起诉是否超过诉讼时效；二、碧桂园公司是否应向陈志勇支付违约损失。对此，本院作以下分析：关于焦点一。即便如碧桂园公司主张的陈志勇在2015年10月12日收楼及自收楼时已经知道其权利受到侵害，但截止至2017年9月30日，案涉诉讼时效期间尚未满2年，依据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，本案纠纷适用的诉讼时效期间应为3年，故陈志勇于2018年3月提起本案诉讼尚未超过诉讼时效。因此，碧桂园公司主张陈志勇的起诉超过诉讼时效缺乏依据，本院对其主张不予采纳。碧桂园公司二审提交的证据不足以证明其主张，本院不予采信。一审判决认定诉讼时效从2016年6月1日起计算不当，本院予以纠正，但认定未超过诉讼时效结果正确，本院予以维持。关于焦点二。另案生效判决已经认定碧桂园公司在宣传、销售天麓山花园二期时明确说明和允诺有游泳池，而该说明和允诺对《商品房买卖合同》的订立及房价的确定具有重大影响，故一审法院认定碧桂园公司关于游泳池建设的明确说明和允诺已构成要约并且应视为合同内容并无不当。由于碧桂园公司交付的天麓山花园二期并未建设游泳池，故碧桂园公司已经构成违约。一审法院结合碧桂园公司该违约行为对陈志勇造成的影响等因素，酌定碧桂园公司应按所购房屋价款的1%向陈志勇支付违约损失并无不当，本院亦予以维持。综上所述，碧桂园公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人碧桂园公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  陈加雄审判员  冯婉娥二〇一八年七月二十六日书记员  李东才