重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0107民初6499号原告（反诉被告）：黄东生，男，汉族，1986年7月3日出生，住四川省武胜县。委托代理人：凡军，四川维尊律师事务所律师，特别授权。被告(反诉原告)：重庆城开石油管道有限公司，住所地九龙坡区含谷镇崇兴村二社**，统一社会信用代码：91500107778477811K。法定代表人：袁兴福，职务：总经理。被告：张登益，男，汉族，1962年10月5日出生，住涪陵区。二被告委托代理人张菊、周秘，重庆兴瑜律师事务所律师，特别授权。原告黄东生诉被告重庆城开石油管道有限公司（以下简称城开公司）、张登益房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月14日受理后，被告城开公司在答辩期内提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭，对本诉和反诉进行了合并审理。审理中，原告黄东生及其委托代理人凡军，被告城开公司及张登益的共同委托代理人张菊和周秘均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄东生诉称，2015年7月8日原告与被告签订《厂房使用权租赁合同》，双方对房屋租赁期限、价格、权利义务及违约责任等做了明确约定，原告在承租期间一直想被告委托人即被告张登益支付租金及水电费。2016年1月23日原告承租被告的厂房垮塌，造成原告多处财产损失。2016年2月3日原告与被告核算，张登益在核算清单上签字确认原告的损失情况。原告向被告主张损失无果，故诉至法院要求判令1、原告与被告签定的厂房使用权租赁合同合法有效；2、判令被告城开公司退还原告租金8.1万元并支付利息；支付原告搬迁费4万元，并赔偿原告财产损失172116元、其他财产损失1.2万元，被告张登益对上述赔偿承担连带责任。3、诉讼费被告承担。被告城开公司辩称，租赁合同无效，原告实际使用占用该房屋，原告支付的租金不予退还。被告张登益辩称，被告张登益不是合同主体不应该承担责任。被告城开公司提起反诉称，原告承租房屋后，2015年11月23日止2016年5月23日的水电费共计11520.09元至今未付，故要求原告支付该费用并从2016年5月23日按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算资金占用利息至付清为止。原告黄东生辩称，原告已经向被告付清了水电费，垮塌后，原告未进行生产没有产生水电费。经审理查明，2015年7月8日，原告黄东生与被告城开公司签订《厂房使用权租赁合同》，约定原告承租被告位于九龙坡区含谷镇崇兴村二社59号的生产厂房，用于生产经营。厂房面积2700平方米，第一年租金每平方米10元，第二第三年每平方米11元。在合同有效期内，因国家征地、自然灾害等不可抗力导致合同终止的，双方互不承担赔偿责任。合同签订后，原告向被告支付了2015年7月至2016年4月14日的租金共计223000元。其中2016年1月15日至2016年4月14日租金共计81000元，2016年1月24日至2016年4月14日租金共计73000元。2016年1月24日，原告承租被告的厂房垮塌。2016年2月3日，原告出具《关于重庆城开石油管道有限公司厂房自然雪灾垮塌导致和福门窗厂经济损失情况》，载明原告生产设备及门窗材料等各项损失共计172116元，被告张登益在该损失情况上签名。2016年5月23日，原告搬离承租的厂房。截止2016年5月23日，原告欠付水电费共计11520.09元。另查明，该厂房系农村土地，没有土地批准及规划许可等合法手续。被告张登益系被告城开公司职工，其行为系履行公司职务行为。审理中，原告认为厂房垮塌后自己没有场地经营，故要求退还垮塌后的租金81000元；被告认为原告2016年5月23日才搬离承租的厂房，且被告另外提供了场地给原告生产，故被告不应当退还租金。对于原告门窗材料等损失，被告不予认可，而且认为即使损失存在，也是自然灾害不可抗力，由原告自行承担，与被告无关。以上事实有租赁合同、关于重庆城开石油管道有限公司厂房自然雪灾垮塌导致和福门窗厂经济损失情况及当事人陈述等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，出租人就未取得土地批准及规划许可的房屋，与出租人签订的租赁合同无效，但是承租人仍然应当按照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费。被告城开公司的厂房未取得规划许可，故与原告签订的租赁合同属于无效合同，原告在使用期内，仍然应当参照合同约定支付房屋占用使用费，对于厂房垮塌前支付的房屋占用使用费，双方均无争议，对于垮塌后的房屋占用使用费，原告认为不应当支付，故已经提前支付的81000元要求退还，被告认为应当支付。本院认为，鉴于厂房垮塌属实，且被告未提供充分证据证明被告另行给与了原告场地，让原告正常经营，故本院无法认定在厂房垮塌后，原告依然在正常经营而未受厂房垮塌的影响，但是原告又是在支付的租金到期后一个月后才搬离该厂房，本院也无法认定原告在厂房垮塌后就没有经营，但是根据生活经验，在厂房垮塌后经营肯定存在影响，并结合原告的生产设备在厂房垮塌中受损的事实，本院酌情认定在厂房垮塌后至搬离期间，原告虽然没有搬离，但是也没有正常经营，对其房屋占用使用费，本院认定原告支付一半，但是垮塌后原告支付的租金实为73000元，即被告应当退还原告房屋占用使用费36500元。对于厂房垮塌造成的原告的损失，通过关于重庆城开石油管道有限公司厂房自然雪灾垮塌导致和福门窗厂经济损失情况，原被告双方已经确认为172116元，被告张登益的签字行为，系履行城开公司职务行为，故其代表了城开公司，后果也由城开公司承担，故对于厂房垮塌造成原告的损失，本院确认为172116元。由于该厂房未取得建设工程规划许可，且在使用过程中垮塌，故被告城开公司作为厂房的出租人，有义务保证出租屋符合安全使用的功能，应当承担厂房垮塌的主要损失。由于被告城开公司未取得规划许可，也未举证证明该厂房质量合格，故对于被告城开辩称的厂房垮塌属于自然灾害不可抗力的意见本院不予采纳；原告黄东生在承租该厂房时，应当要求被告城开公司提供规划许可等合法手续，在没有确认合法安全的情况仍然承租该房屋，自身具有较小的过错，对于厂房垮塌造成自己的损失，应当承担部分损失。综合考虑双方的过程程度和大小，本院认定被告城开公司承担80%的责任，即赔偿原告损失137692.8元（172116元*0.8）。被告张登益系履行被告城开公司职务行为，不承担责任。对于原告主张的搬迁费4万元及人工费12000元，由于没有事实依据和法律依据，本院不予支持。故被告城开公司应当支付原告的费用为返还部分房屋占用使用费36500元及赔偿损失137692.8元，共计174192.8元。对于被告城开公司的反诉请求，即要求原告承担水电费11520.09元，由于该费用发生在原告搬离之前，故应当由原告支付，由于原告逾期未支付，故还应当从2016年5月24日起，按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告重庆城开石油管道有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告黄东生174192.8元。二、反诉被告黄东生于本判决生效之日起五日内支付反诉原告重庆城开石油管道有限公司11520.09元，并从2016年5月24日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算资金占用损失至付清为止。三、驳回原告黄东生其他诉讼请求。四、驳回反诉原告重庆城开石油管道有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3094元及反诉受理费共计3138元，由被告重庆城开石油管道有限公司承担2500元，原告黄东生承担638元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。同时，请到本院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  廖海清人民陪审员  胡 莉人民陪审员  罗 梅二〇一八年七月五日书 记 员  刘 洪