成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初1338号 原告：成都汇融华章资产管理有限公司。住所地：成都市锦江区xx。 法定代表人：薛水和，系成都汇融华章资产管理有限公司总经理。 委托诉讼代理人：吕瑞，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘真含，泰和泰律师事务所律师。 被告：四川中阆信泰科技发展有限公司。住所地：成都市锦江区xx。 法定代表人：张泓，系四川中阆信泰科技发展有限公司总经理。 原告成都汇融华章资产管理有限公司(以下简称汇融华章公司)与被告四川中阆信泰科技发展有限公司(以下简称中阆科技公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案受理,并依法适用简易程序于2018年3月21日、4月19日公开开庭进行了审理。原告汇融华章公司的委托诉讼代理人吕瑞、刘真含，被告中阆科技公司的法定代表人张泓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汇融华章公司向本院提出诉讼请求：1.判决中阆科技公司向汇融华章公司支付违约金192480元；2.本案诉讼费由中阆科技公司承担。 事实与理由:汇融华章公司、中阆科技公司双方于2016年12月7日签订《租赁合同》，约定由中阆科技公司承租汇融华章公司位于成都市锦江区锦华路三段88号汇融国际广场C座（5单元）19层（电梯20层）房屋。合同签订后，汇融华章公司按约定向中阆科技公司交付了房屋。然而汇融华章公司擅自将房屋转租给了四川易源界科技有限公司(以下简称易源界公司)使用，同时2017年7月26日，中阆科技公司向汇融华章公司发送了《关于解除的函》，在没有法律规定或合同约定的情况下，单方解除了合同。汇融华章公司认为，中阆科技公司的行为已经构成违约，故提起诉讼。 被告中阆科技公司答辩称，1.中阆科技公司系成都市锦江区招商引资企业，并于2016年12月20日完成注册登记，中阆科技公司参股投资了易源界公司，两家公司为两个牌子、一套人马，共同在同一个地方办公，于2016年12月24日经锦江招商促进局工作人员引荐给汇融华章公司，双方进行了沟通、协商确定了租赁使用条件，明确了租赁房屋的用途由中阆科技公司及易源界公司两家公司共同使用，明确了租期及租赁房屋面积。由于成都市锦江区招商促进局的租金补贴政策只针对辖区内的企业，而易源界公司已经在高新区注册，故只能由易源界公司的股东即中阆科技公司租赁办公室。在租金确认函上确定了两个月的免租期，当时因中阆科技公司尚未成立，故由其发起人张泓签订了合同，后公司成立后，又重新以中阆科技公司名义与汇融华章公司签订了合同。双方于2016年12月7日就签订了租赁合同，明确了租赁房屋用途，由于汇融华章公司称合同是格式合同，修改程序繁琐，故就没有修改。2.中阆科技公司入驻租赁房屋后，在楼道、办公室内都挂了易源界公司的招牌，同时汇融华章公司给易源界公司和中阆科技公司的水牌，分别挂在楼下和租赁所在楼层。两家公司是两个牌子、一套人马，租金由中阆科技公司缴纳。在没有任何口头和书面通知情况下，汇融华章公司于2017年6月29日擅自将中阆科技公司租赁的房屋上锁封存，导致中阆科技公司无法使用租赁房屋，公司30多名员工无处办公，公司办公用品及其他设施长期无法使用，给中阆科技公司造成了巨大损失。期间中阆科技公司多次找汇融华章公司沟通，均未达成一致意见，无奈中阆科技公司于2017年7月26日上午报警，柳江派出所出警，当日中阆科技公司分别向汇融华章公司和物业公司发出了《关于解除的函》，以行使自己的抗辩权。汇融华章公司在收到函件未作出任何回复，并持续封门至2017年9月13日，期间，汇融华章公司于2017年8月11日向被告发出了《租赁合同解除通知》，单方解除了租赁合同。2017年9月13日，中阆科技公司去租赁房屋现场查看，汇融华章公司已经强制打开了租赁房屋的门，拿走了中阆科技公司价值100000元的财物，并毁坏了部分财物，针对汇融华章公司的此种行为中阆科技公司已经三次报警，并诉至法院。综上，中阆科技公司并非擅自转租，不构成违约。 本院经审理认定事实如下：2016年12月1日，张泓与汇融华章公司签署《汇融国际项目租赁房屋定金确认函》，就租赁汇融国际C栋19层房屋的相关事宜进行了约定，并于同日支付了定金50000元。12月7日，中阆科技公司与汇融华章公司签订《租赁合同》，约定中阆科技公司租赁汇融华章公司所有的位于成都市锦江区锦华路三段88号汇融国际广场xx房屋，面积为769.92平方米，用于中阆科技公司办公。如有违反，汇融华章公司有权解除本协议，收回该房屋并要求中阆科技公司承担本协议年租金总价款作为违约金及赔偿因此给汇融华章公司造成的一切损失。租赁房屋的使用人仅限于中阆科技公司。租赁期限三年，2017年2月15日至2020年2月14日。履约保证金为2个月租金76992元。租金以建筑面积计算，第一、二年每月每平方米50元，第三年每月每平方米54元。首期2017年2月15日至2017年5月14日租金应于合同签订之日起五个工作日内一次性向汇融华章公司支付，金额为115488元，此后，每三个月向汇融华章公司预付租金，中阆科技公司应于当期租赁期限届满30日前，按标准支付下一期租金。若中阆科技公司未能在约定时间交纳租金，每逾期一日，应按违约当年年租金总额的3%向汇融华章公司支付违约金。中阆科技公司在欠缴租金、物管费或者其他费用等情况下，汇融华章公司有权进行催收，在此期间中阆科技公司有搬离行为的，汇融华章公司有权采取必要行动予以制止且由中阆科技公司自行承担全部损失。若由于中阆科技公司违约给汇融华章公司造成损失，汇融华章公司扣除中阆科技公司履约保证金仍不足以弥补汇融华章公司损失的，中阆科技公司仍应承担赔偿汇融华章公司损失的责任。未经汇融华章公司同意，中阆科技公司擅自转租、分租、借租、与他人合作使用租赁房屋的，汇融华章公司均有权解除合同。若因中阆科技公司违约导致合同提前解除终止，汇融华章公司不退还履约保证金外，还有权追加中阆科技公司向汇融华章公司支付当年租金总额金额作为违约金，并要求赔偿因此给汇融华章公司造成的一切损失。 2016年12月15日，成都汇融物业服务有限公司锦江分公司将租赁房屋移交给张泓。刘滟懿作为物业公司工作人员签字确认。 2016年12月21日，中阆科技公司作出股东会决议，任命张杰任公司董事长、张泓任公司总经理兼会计，李源钊任公司出纳。公司业务主要以投资易源界公司，两家公司属两块牌子，一套人马，合署办公。张杰出任易源界公司副董事长，张泓出任易源界公司监事兼任综合办主任、出纳。李源钊出任易源界公司市场部经理。 2016年12月23日，易源界公司作出股东会决议，同意公司注册资本由5000000元增加到50000000元，其中法人股东中阆科技公司认缴5000000元。 2016年12月23日，中阆科技公司与成都佰微软件有限公司、吕斌等人签订《四川易源界科技有限公司增资扩股协议》，载明易源界公司注册资本从5000000元增加到50000000元，增资后中阆科技公司作为新法人股东并认购新增资本5000000元，持有公司10%股权。 2017年1月23日，易源界公司与成都汇融华章酒店管理有限公司(以下简称汇融华章酒店公司)签订《成都汇融国际会议中心销售协议书》，约定易源界公司于2017年2月18日租用位于锦江区锦华路三段88号汇融华章酒店公司多功能厅半天。该协议约定可直接致电给成都汇融国际物业公司预订会场。 2016年12月8日至2017年3月20日，中阆科技公司向易源界公司转账支付2680000元。 2017年3月9日，张泓提出申请制作大堂水牌，要求大堂和楼层标牌都制作易源界公司名称。 2017年7月26日，汇融华章公司将租赁房屋门上锁封闭。上午9时04分，张泓报案称，物业公司把公司的门锁住了，公司一个月没法正常上班，现在要求物业给说法。经了解是物业要收服务费，张泓认为不合理。同日，中阆科技公司向汇融华章公司送达《关于解除的函》，载明因2017年6月29日汇融华章公司强制将中阆科技公司承租的办公用房封存，导致中阆科技公司无法使用，造成巨大经济损失，故提出解除《租赁合同》法律关系，并要求退还履约保证金及预交的租金。 2017年8月11日，汇融华章公司向中阆科技公司发出《租赁合同》解除通知，载明中阆科技公司自2017年7月15日起，未按合同约定及时支付租金及相关费用，故通知中阆科技公司，合同于本函送达之日终止，并要求中阆科技公司缴纳拖欠的物业管理费，三日内交还租赁房屋。 另查明，租赁房屋一楼大厅挂有中阆科技公司、易源界公司的指示标牌，租赁房屋所在楼层墙上显示的是易源界公司的名称。 同时查明，张泓系中阆科技公司法定代表人，该公司于2016年12月20日取得营业执照。张泓与物业公司工作人员刘滟懿的微信聊天记录显示，物业公司于2017年2月17日下午送了两个花篮到租赁房屋所在地。花篮摆放于易源界公司的标志下面。花篮的彩带上写有“恭祝开业”，两个花篮分别落款为汇融物业、汇融华章。 中阆科技公司于2017年3月4日，向物业公司缴纳了房屋2016年12月15日至2017年3月14日的物业管理费20787.84元，2017年2月27日，向汇融华章公司支付了履约保证金76992元。 另经本院核实(2017)川0104民初7120号阆科技公司与汇融华章公司、成都汇融物业服务有限公司锦江分公司侵权责任纠纷一案的庭审笔录可知，中阆科技公司于2017年5月23日向汇融华章公司支付了截止2017年8月14日的租金，但未支付2017年6月15日以后的物业管理费，为此物业公司对其四次催收。 上述事实，有汇融华章公司提交的汇融华章公司、中阆科技公司营业执照、《租赁合同》、照片2张、大堂水牌定制申请表、中阆科技公司向汇融华章公司发出的《关于解除的函》，中阆科技公司提交的《汇融国际项目租赁房屋定金确认函》及定金交款、水牌照片2张、2017年7月26日现场照片4张、柳江派出所接报警登记表、中国工商银行转账电子回单及物管费发票、收据1张、租赁房屋照片1张、房屋交接确认书、装修协调及会议记录表、中阆科技公司股东会决议、易源界公司股东会决议、易源界增资扩股协议、易源界公司银行流水账3页、银行业务回单5页及汇融华章公司、中阆科技公司的陈述在卷予以佐证。 关于中阆科技公司提交的微信聊天记录4页（锦江促进局工作人员汪燕与中阆科技公司董事长张杰、汪燕与中阆科技公司法定代表人张泓），拟证明由锦江促进局工作人员汪燕招商引资安排、介绍中阆科技公司进驻汇融国际广场，租赁用途为中阆科技公司投资的易源界公司办公使用，易源界公司与将成立的中阆科技公司为“两块牌子、一套人马”。本院认为，该聊天记录并未涉及到中阆科技公司租用房屋的具体位置，也未涉及到中阆科技公司租用的房屋由易源界公司使用，故该证据不能作为认定本案事实的证据使用，本院不予采信。 关于中阆科技公司提交的张泓与易源界公司董事长吕斌的微信聊天记录，拟证明租赁房屋于2017年6月29日被汇融华章公司上锁封存。本院认为，该聊天记录只能反映公司欠缴了物业费，因此而停电，聊天记录中的图片只能看见一扇玻璃门被上锁，并不能反映门所处的具体位置，且双方的聊天内容中也未反映出该门于聊天当日2017年6月29日被汇融华章公司上锁。故该证据不能作为认定本案事实的证据使用，本院不予采信。 本院认为，中阆科技公司与汇融华章公司签订《租赁合同》，租赁系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。双方当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。租赁合同履行过程中，中阆科技公司于2017年7月26日向汇融华章公司发出了《关于解除的函》，汇融华章公司于2017年8月11日向中阆科技公司发出了《租赁合同》解除通知书，庭审中，汇融华章公司认为双方合同已于2017年7月26日解除。故本院确认，双方于2016年12月7日签订的《租赁合同》已于2017年7月26日解除。 关于中阆科技公司是否存在违约转租的行为。汇融华章公司起诉认为中阆科技公司违约将租赁房屋转租给易源界公司使用。本院认为，中阆科技公司租赁房屋时尚未取得营业执照，故由张泓先与汇融华章公司确定了租赁房屋的相关事宜，后公司取得营业执照后与汇融华章公司签订了《租赁合同》，现有证据能证明，中阆科技公司成立初期的业务就是投资易源界公司。中阆科技公司接收租赁房屋后，易源界公司与汇融华章公酒店管理公司签订了租赁会议中心的协议，用于开业发布，2017年2月17日下午，物业公司将落款为汇融物业、汇融华章的两个花篮送到租赁房屋处，此时租赁房屋门口已有易源界公司的标志。后张泓申请做易源界公司水牌，租赁房屋所在的大堂和楼层均挂有中阆科技公司、易源界公司的水牌。综合全案证据，可以认定中阆科技公司和易源界公司是两块牌子一套人马，不存在中阆科技公司将租赁房屋擅自转租的行为，且汇融华章公司自开始就应当知道易源界公司在使用租赁房屋，也并未在合理期限提出异议。故本院对汇融华章公司起诉认为中阆科技公司违约将租赁房屋转租给易源界公司使用的事实不予认定。 中阆科技公司认为汇融华章公司于2017年6月29日将租赁房屋上锁导致其无法使用，汇融华章公司提出是2017年7月26日收到中阆科技公司发出的解除函当日锁的门。本院认为，中阆科技公司提出2017年6月29日门被汇融华章公司上锁导致其无法办公，除了其提交的张泓与吕斌的微信聊天记录中一张照片显示2017年6月29日房门被锁，无其他证据印证，房门上了锁，但仅凭照片并不能反映是谁上了锁。现汇融华章公司认可2017年7月26日将门上锁，故本院确认，租赁房屋被汇融华章公司锁门时间为2017年7月26日。中阆科技公司在解除合同的函中明确表明由于汇融华章公司锁门的行为导致其公司工作人员无法工作而要求解除合同。随后汇融华章公司于2017年8月11日向中阆科技公司发出《解除租赁合同通知》，以中阆科技公司未按合同约定及时支付租金及相关费用为由解除合同。根据双方合同约定，若因中阆科技公司违约导致合同提前解除或终止，汇融华章公司除不退还履约保证金外，还有权追加中阆科技公司支付当年租金总额金额作为违约金，并要求中阆科技公司赔偿因此给汇融华章公司造成的一切损失。本案中，中阆科技公司于2017年5月23日支付了截止2017年8月15日的租金，应于2017年7月15日前支付下一期三个月的租金，未支付2017年6月15日以后的物业管理费，为此，物业公司对其进行了四次催收缴纳物管费。双方租赁合同约定，中阆科技公司无故拖欠租金或者履约保证金一个月以上的或拖欠任何费用累计达三次以上的，汇融华章公司有权解除合同。故2017年7月26日中阆科技公司发出解除合同函及2017年8月11日汇融华章公司发出解除合同通知之时，中阆科技公司拖欠租金尚未达到一个月，拖欠其他费用也未达到三次以上。故双方提前解除合同并非因为中阆科技公司违约导致，汇融华章公司要求中阆科技公司支付违约金的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条（条文全文附后）之规定，判决如下： 驳回原告成都汇融华章资产管理有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取2075元，由原告成都汇融华章资产管理有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李洪琳 二〇一八年七月三日 书记员  寇枭立 记录员  刘梓言 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。