黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民终2745号上诉人（原审原告）白曼，女，1976年7月9日出生，汉族，联通公司依兰分公司员工，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张宏，黑龙江龙房川律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黑龙江华风房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区六顺街**。法定代表人：胡滨，该公司总经理。委托诉讼代理人：周垚，黑龙江元辰（佳木斯）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙立新，男，1989年3月21日，该公司法务，住哈尔滨市呼兰区。上诉人白曼因与上诉人黑龙江华风房地产开发有限公司（以下简称华风公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2013）外民二初字第944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人白曼及其委托诉讼代理人张宏，上诉人华风公司的委托诉讼代理人周垚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白曼上诉请求：请求按白曼原审起诉状中第一项诉请，依法改判（2013）外民二初字第944号民事判决书中第二项诉讼请求（违约金暂从原审判决确认的2013年12月16日增加至2014年8月18日，违约金共计32400元，2014年8月18日之后的违约金计算到华风公司为白曼实际办理产权证之日止），维持其他判项。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，请求依法改判。1.原审法院认定华风公司取得销售许可证，即视为履行完毕合同第十五条约定的报备义务，属于事实认定错误。合同第十五条约定如果华风公司未在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记的资料到产权机关备案的，则华风公司应在白曼办理完毕进户手续后365日内为上白曼办理房屋所有权证。此条款中，并未约定华风公司取得销售许可证，即视为完成合同中约定的报备义务，故原审法院以华风公司取得销售许可证即视为完成合同第十五条之约定义务，属于事实认定错误。退一步讲，即便是按原审法院认定，华风公司取得销售许可证，即视为完成备案义务，但是此条款后半句，仍要求华风公司配合白曼办理房屋所有权证。进一步说明，在白曼取得房屋所有权证之前，华风公司一直都有协助配合办证义务。2.华风公司的违约金，应计算到白曼取得房屋所有权证（现更名为中华人民共和国不动产权证书）之日止。原审法院将违约时间计算到华风公司取得销售许可证的时间，属于事实认定错误。合同中约定华风公司在白曼办理完毕进户手续后365日内为上诉人办理房屋所有权证，如逾期未能办理完毕，华风公司每逾期一日向白曼支付总房款万分之一的违约金。即合同中约定华风公司的义务是办理完毕房屋所有权证书，而不是华风公司取得销售许可证书。故原审法院将违约时间计算到华风公司取得销售许可证的时间，属于事实认定错误。二、根据法律规定，原审法院认定事实错误，依法应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》170条之规定“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”，综上，请求贵院依法改判，公正判决，支持白曼的上诉请求。华风公司辩称，白曼的上诉状中对相关案件事实的推论在法律逻辑关系上是不周延的，对相关法律的认识和理解是错误的。其上诉观点和上诉理由与事实和法律相悖，其上诉主张应不予支持。在白曼签署的华风海城湾进户流程卡确认单上备注一栏明确写明“以上1-7项程序全部履行完毕并符合出卖方要求标准的视为进户手续履行完毕”以上7项中的第4项内容为“业费已交”根据意思自治原则在白曼没有缴纳物业费的情况下，双方约定的进户手续没有办理完毕。办理进户手续与实际进户入住是不同的两个法律概念，与物权法所规定的不动产交付与物权的变更登记是两个法律概念同理。白曼将办结进户手续和实际进户混为一谈，是对相关案件事实的认识和理解错误。华风公司取得商品房销售许可证后即完成了办理房屋所有权证所需的开发公司应当履行完的相关义务，具体办理产权证需要业主自行到房产登记管理部门去办理，在没有充分的证据证明华风公司不履行协助义务的情况下，业主诉请华风公司履行协助义务缺乏事实与理由。华风公司在取得商品房销售许可证后立即通过电话通知以及EMS邮寄、小区张贴公告等方式告知业主办理相关产权登记，足以证实华风公司已履行了相关告知义务。至于业主办理房屋所有权证是否还需要其他手续，需要业主根据不动产登记中心的要求自行提供，与华风公司无关。华风公司上诉请求：撤销黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2013）外民二初字第944号民事判决第一项、第二项，依法改判驳回白曼的诉讼请求。事实和理由：1.一审判决事实认定错误，双方在商品房买卖合同中对华风公司承担逾期办理产权违约责任的前提条件是买受人办理完毕进户手续后365日内。根据上述约定，“买受人办结进户手续”是华风公司承担逾期办理违约责任的前置条件。由于白曼拒不办理进户手续，导致该前置条件至今未成就。在该条件未成就的情况下，不存在华风公司逾期办理产权违约责任的问题；2.根据物业管理条例第二十五条的规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。双方在商品房买卖合同中约定前期物业服务合同约定的内容，符合法律规定，原审判决为支持，显然是错误的；3.物业公司收取物业费用虽然是第三方权利条款，但双方在合同中约定第三方权利条款符合法律规定，合法有效。根据意思自治原则，该约定对双方均具有法律约束力。一审判决以收取物业费用是第三方权利为由不支持华风房地产公司的主张，不仅属于理解和适用法律错误，而且违反意思自治原则，因此所作的判决是错误的；4.“办结进户手续”与“实际进户入住”的内容不同、要求不同、条件不同，是不同的法律概念。一审判决将实际进户入住等同于办结进户手续，认定事实、适用法律均错误；5.原审判决判令华风公司“持办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案协助原告白曼办理房屋所有权证”不当。白曼辩称，1.双方的合同义务应当严格按照商品房买卖合同的约定来履行。合同第15条明确约定“双方同意在买受人办理完毕进户手续后365日内办理房屋所有权证，……”。通过此条款可以认定，“办理完毕进户手续”是华风公司给业主办理房屋所有权证的唯一条件，其中并未约定办理房屋所有权证的前置条件是交纳物业费。合同第十一条第二款明确约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……”，也就是说，只有在买受人无正当理由，逾期进户的条件下才适用第二款第二项约定的内容，且此条款对于物业费的唯一约定是“买受人的原因，逾期进户的前提下，买受人应按已入住的标准交付物业费管理、取暖等相关费用”，并没有明确约定，交付物业费是进户的前提条件，更没有约定交付物业费是办理房屋所有权证的前置条件。华风公司将《商品房买卖合同》（下文简称合同）第十一条“交接”条款，强行作为第十五条“关于产权登记的约定”的前置条件，拒绝为业主办理房屋所有权证，明显与合同约定及客观事实不符，其上诉理由不成立，依法应予驳回。一审法院以“办理完毕进户手续”作为办理房屋所有权证违约金的起算时间，与事实相符，此部分事实认定应予维持；2.华风公司与白曼的合同中并未将《前期物业服务合同》作为合同附件，而且华风公司提供的《前期物业服务合同》的签订主体是哈尔滨宝佳物业管理有限公司和白曼，并没有华风公司。华风公司将合同第十一条“交付”第二款中“由于业主原因逾期交付，由业主承担物业费”的约定强行解释为进户及办理房屋所有权证的前提条件，属于对合同格式条款的“歪曲和扩大解释”，不应予以采信。退一万步讲，即便是按华风公司主张“合同中有约定前期物业服务的内容”，但是合同中并未授权华风公司享有收取物业费的权利，华风公司擅自突破物业服务合同相对性行使物业收费权利，并以此抗辩，拒绝为白曼办理房屋所有权，其抗辩主张不应成立，依法应予驳回。华风公司在上诉状中承认收取物业费是第三方权利，在没有第三方将其权利转让的前提下，任何人以合同约定方式强行将第三人权利转移，都侵害了真正权利人的合法权益，华风公司以意思自治为原则，意图转移物业公司的收费权，若一审法院支持其主张，将对物业公司构成侵权。综上，华风公司在上诉状中引用《物业管理条例》第二十五条抗辩一审法院认定的事实，没有事实和法律依据。3.华风公司原审自认，白曼已于2011年1月27日办理进户手续并入住至今。华风公司将房屋实际交付给白曼的行为，应视为白曼已按华风公司要求办理完毕进户手续。否则，华风公司有权拒绝其进户。通过华风公司一审提交特快专递证据（暂不考虑该证据的真实性）及该组证据的举证观点进一步印证华风公司自认白曼、白曼已经办理完毕进户手续并已具备办理房屋所有权证的条件，所以才通知其办理房屋所有权证。综上，原审法院对于本案进户部分事实的认定清楚，原审法院依据双方合同约定，判令华风公司持办理权属登记需由华风公司提供的资料到产权登记机关备案协助白曼办理房屋所有权证并无不当，请求二审法院对此判项予以维持。白曼向一审法院起诉请求：1.要求华风公司给付违约金87322.21元（2012年1月16日至2013年11月8日止），违约金给付至办完房证时止；2.请求华风公司为白曼开具购房发票，并配合白曼办理房屋产权证；3.华风公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2010年5月19日白曼与华风公司签订商品房买卖合同，华风公司将位于哈尔滨市南岗区文林街60号华风海城湾小区1号楼2单元804室，建筑面积131．18平方米房屋以1317077元卖给白曼，合同第十一条交接，约定通知确认的交付日起既认定白曼已认可房屋交付使用，房屋损毁、灭失的风险由白曼承担，白曼应按已入住的标准支付物业管理、取暖等相关费用。合同第十五条关于产权登记的约定，华风公司在房屋交付使用后90日内持办理权属登记需要由华风公司提供的资料到产权登记机关备案，如因华风公司的责任，白曼不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意在白曼办理完毕进户手续后365日内办理房屋所有权证，如逾期未能办理完毕，华风公司每逾期一日向白曼支付总房款万分之一的违约金。白曼于2011年1月15日办理进户手续并入住至今。进户时，白曼与哈尔滨宝佳物业管理有限公司签订华风海城湾前期物业管理服务合同。2013年12月16日华风公司完成了到产权登记机关的报备义务，取得哈尔滨市商品房销售许可证。一审法院认为，双方签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。依据合同约定华风公司通知确认的交付日，并且华风公司收取白曼相关进户费用后，及可认定争议房屋交付白曼使用。合同还约定华风公司应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案，双方在白曼办理完毕进户手续后365日内未办理房屋所有权证，华风公司违反了双方签订的商品房买卖合同的约定，自2012年1月16日至华风公司完成到产权登记机关的报备义务违反了双方签订的商品房买卖合同的约定，违约金的计算应按双方合同的约定，即华风公司取得哈尔滨市商品房销售许可证之日2013年12月16日止，共计701天。关于华风公司辩称白曼未能按合同约定，办结所有进户手续，华风公司不构成违约的主张，没有事实依据。收取物业费的权利属于物业公司，华风公司此抗辩不同意支付违约金，对其答辩意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、华风公司于判决生效之日起十日内持办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案协助原告白曼办理房屋所有权证；二、华风公司于判决生效之日起十日给白曼违约金92327．10元（1317077元×1/10000×701天）。三、驳回白曼的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。华风公司提交了、华风海城湾1号楼的商品房销售许可证。拟证明：该许可证是2015年11月26日住房保障和房产管理局最新换发，在换发此证时在销售许可证下端加盖印戳标明原审批时间是2013年12月16日。网站上显示的是最后一次变更时间，不是原始的审批时间。该变更系在一审诉讼过程中进行，原商品房销售许可证一审法院审核完毕。白曼的质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议。1.该证据落款日期有手写涂改，落款原审批时间的公章肉眼识别是加盖在哈尔滨市住房保障和房产管理局行政审批专用章之上，有后加盖伪造之嫌疑。因此无法确认该销售许可证的原取得时间为2013年12月16日。白曼对该证据的真实性及证据来源的合法性提出质疑。2.通过一审卷宗可知，一审法院要求华风公司在庭后三日内提交销售许可证，但是华风公司在一审并未举示该证据，一审卷宗中并没有该证据的复印件，也没有一审法院查清销售许可证取得时间的询问笔录，因此白曼有合理理由怀疑，一审法院没有查清华风公司取得销售许可证的时间。3.双方合同约定的违约截止时间是白曼取得产权证时间，因此该销售许可证无论何时取得，与本案争议焦点无关联。白曼提交证据如下：证据一为中华人民共和国房屋权属证。拟证明白曼的房屋所有权证书是于2018年1月30日取得的。证据二为南岗区房地产交易中心询问华风海城湾办理房屋权属证书所需材料录音。证据三为南岗区房地产交易中心询问华风海城湾办理房屋权属证书所需材料内容。证据二、三综合证明《南岗区房地产交易中心询问华风海城湾办理房屋权属证书所需材料内容》综合证明白曼办理房屋不动产权证书需要黑龙江华风公司提供材料协助办理。证据四为2015年11月26日华风公司销售许可证。拟证明华风公司取得销售许可证的时间为2015年11月26日，而非一审法院认定的2013年12月16日。证据五为吴世莹（出庭）证人证言。拟证明如果开发商不将房产住宅局办理房产证所需资料提交给业主，业主无法自行办理不动产登记证。2012年至白曼取得产权证之前，该小区业主及白曼每年多次找开发商办理产权证，均被华风公司以无法办理回绝。华风公司对白曼提交证据的质证意见：关于证据四的质证意见，华风在之前的举证中已经举示相关证据予以说明。对证据一的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据二、证据三认为不属于新证据，不同意质证。证据五不属于新证据，白曼未在开庭前申请证人出庭作证，程序不合法，不应当组织质证，华风公司不同意质证。证人一直在门口倾听开庭过程，没有遵从证人不得旁听的法律规定，丧失证人资格。吴世莹与白曼同为购房业主，亦与华风公司发生相关合同纠纷，其证言中掺杂着自己主观认识和判决，其本人与本案存在利害关系，证人在证明过程中，对非案件事实的内容多次发表自己的观点及评论，倾向白曼，丧失了客观公正性，其证言不应采信。本院的认证意见：白曼虽对华风公司提交的证据提出异议但未有相反证据证明，本院对华风公司提交的证据予以采信。白曼提交的证据二至证据三不能证明合法来源，本院不予采信，证据一、证据四的真实性华风公司没有异议，本院予以确认。证据五系吴世莹的证言，吴世莹与白曼同为华风海城湾的购房业主，亦与华风公司存在同类合同纠纷，其本人与本案存在利害关系，本院对该证据不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：2014年8月18日，华风公司开具案涉房屋的销售不动产统一发票，2018年1月30日，哈尔滨市国土资源局颁发案涉房屋的不动产权证书。本院认为，关于华风公司上诉主张白曼没有办结进户手续，华风公司不应承担逾期办证违约责任的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条中约定“在买受人办理完毕进户手续后365日内办理完毕房屋所有权证”，华风公司据此主张白曼没有按照“进户流程卡确认单”第四项的规定交纳物业费，视为没有办理完毕进户手续，但“进户流程卡确认单”第四项“物业费用已交”指向并不明确，且根据合同相对性原则，收取物业费的权利属于物业公司，华风公司以此为由主张白曼“没有办结进户手续”依据不足，一审判决确认白曼于2011年1月15日办理进户手续，华风公司应自2012年1月15日起承担违约责任得当。对华风公司不同意支付违约金的请求，本院不予支持。关于是否应判令华风公司履行协助办证义务的问题。二审查明白曼已经取得了案涉房屋的不动产权证书，一审判决华风公司履行协助办理义务的事实基础已经不存在，华风公司该上诉理由成立，本院予以支持。关于白曼上诉主张迟延办证违约金应计算到取得房屋所有权证之日的问题。二审中，对案涉房屋的商品房销售许可证进行了核实，白曼虽有异议，但没有举示证据予以反驳，一审法院判决认定华风公司于2013年12月16日取得了案涉房屋商品房销售许可证并无不当。华风公司完成了报备义务，案涉房屋具备了办理权属证书的条件，白曼举示的证据不能证明2013年12月16日以后华风公司拒绝履行协助义务，因此履行报备义务后迟延办证的责任不应由华风公司负担，一审判决华风公司承担延迟办证违约金的责任计算至其取得哈尔滨市商品房销售许可证并无不当。对白曼的上诉请求，本院不予支持。综上所述，白曼的上诉请求不成立、应予驳回，华风公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：维持黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2013）外民二初字第944号民事判决第二项；撤销黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2013）外民二初字第944号民事判决第一项、第三项；驳回白曼的上诉请求和黑龙江华风房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果黑龙江华风房地产开发有限公司未按上述规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2100元，由黑龙江华风房地产开发有限公司负担。二审案件受理费2710元，由黑龙江华风房地产开发有限公司负担2100元。由白曼负担610元。本判决为终审判决。审判长 何长滨审判员万迎审判员宋彦辉二〇一八年七月十二日书记员 周      小      倩