安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖15民终801号上诉人(原审被告)：李读银，女，1975年7月10日出生，汉族，住安徽省舒城县。委托诉讼代理人：汪钰琴，安徽点赞律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑中华，安徽点赞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：舒城县鹏基物业管理有限公司，住所地安徽省六安市舒城县城关镇龙津大道268号，统一社会信用代码91341523791870976Q（1-1）。法定代表人：聂成，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡年华，男，1963年3月15日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：黄林，安徽继宏律师事务所律师。上诉人李读银因与被上诉人舒城县鹏基物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院(2018)皖1523民初546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李读银及其委托诉讼代理人汪钰琴、郑中华，被上诉人舒城县鹏基物业管理有限公司的委托诉讼代理人黄林、胡年华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李读银上诉请求：撤销安徽省舒城县人民法院（2018）皖1523民初546号民事判决书；在查明事实的基础上依法对本案改判；本案诉讼费由被上诉人承担。具体事实及理由：（一）上诉人与被上诉人于2013年12月22日签订《清溪园前期物业管理服务协议》和《业主临时公约承诺书》不符合前期物业服务合同的主体要件，应依法确认无效。首先，被上诉人不具有签订《清溪园前期物业管理服务协议》的资质。前期物业服务合同是上诉人所在小区的建设单位与其选聘的被上诉人签订的，而不是被上诉人与作为单个业主的上诉人之间签订。其次，被上诉人也不具有接受《业主临时公约承诺书》的主体资格。再次，上诉人及其广大业主签订物业管理协议和承诺书，程序不合法。按照物业管理条例的规定，上诉人在购买房屋、签订房屋买卖合同时，建设单位应当向上诉人出示相关的物业管理协议并要求上诉人签订承诺书。但在本案中上诉人是在交付房屋时被要求签订物业管理协议和承诺书的,显然程序不合法。最后，上诉人是在被上诉人胁迫下签订的《清溪园前期物业管理服务协议》和《业主临时公约承诺书》，并非是上诉人的真实意思表示。（二）被上诉人并没有实际履行《清溪园前期物业管理服务协议》中约定的物业服务义务。按照权利义务对等原则，被上诉人未按服务合同约定履行服务义务，当然不能按照约定的单价支付服务费。一审法院仍然判决上诉人按照约定的服务单价即每平方米1.2元收取，适用法律不当，显失公平。舒城县鹏基物业管理有限公司辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。具体事实及理由：（一）答辩人系依法取得营业执照的合法物业服务企业，通过政府招投标程序，中标取得上诉人所在小区清溪园的物业服务资格。被上诉人既按照《物业管理条例》规定，同清溪园小区开发商舒城县住建局签订了《清溪园前期物业服务合同》，也同所有业主签订《清溪园前期物业管理服务协议》、《业主临时公约承诺书》，程序完全合法。另外，上诉人诉称在接收房屋时受到被上诉人的胁迫没有任何证据证明。被上诉人在政府相关部门的安排下，合法进驻小区物业，按照法定流程交付房屋并办理相关物业手续，小区内的卫生、绿化、安保、秩序维护等方面都是被上诉人提供的服务。上诉人在拿房钥匙之前，已经享受到被上诉人提供的物业服务，而且享受上述服务一直持续至今。上诉人既然享受了服务，就应当依法支付物业管理费。（二）上诉人称被上诉人在履行合同中存在违约行为，从而导致上诉人拒交物业费，该说法无事实和法律依据。根据谁主张谁举证原则，上诉人应当就被上诉人的违约行为进行举证，否则应承担举证不能的后果。被上诉人的物业管理服务质量若存在问题，欢迎广大业主或业主委员会与被上诉人进行沟通，及时查找问题所在，不断改进服务质量，被上诉人愿意虚心接受建议。但不能因被上诉人的服务质量问题拒交物业管理费用，形成对其他已经依约交纳物业管理费的业主不公平的局面。舒城县鹏基物业管理有限公司向一审法院起诉请求：判令被告立即支付2014年12月22日至2017年12月22日物业服务费（82.81m2×1.2元/m2×36个月）3577元。判令被告支付原告滞纳金715元；判令被告承担本案诉讼费。事实与理由:被告李读银是原告所管理的舒城县城关镇清溪园的业主，2013年12月22日原被告签定清溪园前期物业管理服务协议，被告另签订业主临时公约承诺书。2013年11月6日，根据舒城县物价局批复给原告的舒价[2013]28号文件规定，原告可以按建筑面积1.3元/㎡对清溪园的业主收取物业管理费，但原告实际只按1.2元/㎡收取物业管理费。被告在享受原告提供的物业服务同时，自2014年12月22日开始拖欠原告物业管理费至今未付。在被告欠费期间，原告仍对其物业环境、清洁卫生及设施维护等进行了系列的物业服务工作，所欠费用经原告工作人员多次催要未果。现原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定,提起诉讼,望判如诉请。一审法院认定事实：舒城县城关镇清溪园小区系县政府拆迁安置小区，由舒城县建辉城市建设投资有限公司投资建设。原告舒城县鹏基物业管理有限公司是一家具有三级资质的物业服务企业，2013年10月原告通过网上公开招投标为清溪园小区物业服务公司，原告中标后与该小区的建设方舒城县建辉城市建设投资有限公司签订了清溪园小区物业管理服务合同，2013年11月原告进驻舒城县城关镇清溪园小区从事物业管理服务工作。被告李读银系清溪园1幢805室的业主，2013年12月22日原被告双方签订了《清溪园前期物业管理服务协议》、《业主临时公约承诺书》，协议中约定了双方权利义务、服务内容和服务质量以及违约责任等（逾期按日0.2%支付滞纳金），被告交纳了第一年的物业费。原告接管该小区后，根据舒城县物价局批复给原告的舒价[2013]28号《关于清溪园小区物业服务收费标准的函》，高层住宅可以按照建筑面积1.3元/㎡标准收取物业综合服务费，原告实际是按照1.2元/㎡标准收取被告的物业费。被告自从2014年12月22日至2017年12月22日拖欠物业服务费（82.81m2×1.2元/m2×36个月）3577元未交。被告对拖欠物业费的数额没有异议，原告工作人员也曾多次催要未果。被告认为原告没有尽职尽责履行好物业服务的职责，如有时垃圾未及时清理、擅自断电断水，有的业主家庭时有被盗情况发生，为此拖欠物业费至今未交。一审审理认为：原告是一家具有三级资质的物业服务企业，通过公开招标进驻清溪园小区从事物业服务工作，被告是该小区1幢805室的业主，双方签订的物业服务协议合法有效，被告辩称原告和被告签订的物业管理协议和业主临时公约是无效协议，无事实和法律依据，不予采信。被告李读银作为清溪园小区的业主，应该按照合同支付物业服务费，但是被告拖欠了3年多没有支付，实属不当，因此原告在诉请中要求被告承担迟延缴费的滞纳金，理应支持，但是根据李读银主张物业公司服务质量存在问题，结合本案原被告双方庭审中的陈述以及被告提供的相关证据，予以认可；从客观上说，物业服务的瑕疵与业主拒交物业费也存在一定的关联性，故对原告的诉讼请求予以部分支持，对原告主张的滞纳金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、被告李读银于本判决生效之日起一次性支付原告舒城县鹏基物业管理有限公司2014年12月22日至2017年12月22日期间的物业管理费3577元；二、驳回原告要求被告支付715元的滞纳金诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告李读银负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。二审中李读银为证明其主张提交了二份新证据。证据一、清溪园物业管理收费标准。证明:被上诉人擅自提高收费标准，违反了合同规定及法律规定。证据二、《清溪园小区前期物业服务合同》一份、2017年10月21日《清溪园小区物业管理服务合同》一份。证明：合同约定高层住宅的物业费标准为1.1元/m2，被上诉人按1.2元/m2收取不符合约定。合同期限是2013年的10月26日至2015年的10月25日止，续签的合同期限是2017年10月26日至2019年10月29日，2015年到2017年期间没有合同，被上诉人诉请支付物业费，于法无据。且合同主体是建设单位舒城县建辉城市建设投资有限公司和舒城县鹏基物业管理有限公司，上诉人不是合同主体，该合同对上诉人没有约束力。证据三、光盘一张，照片八组。证明：被上诉人舒城县鹏基物业管理有限公司严重违约，未按服务合同约定实际履行服务义务。舒城县鹏基物业管理有限公司质证认为：关于证据一，对真实性无异议，但1.1元/m2的费用标准，不含有楼梯照明等费用，应对楼梯照明、二次供水等费用单独计算。关于证据二，对真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，前期物业服务合同对包括上诉人在内的所有业主具有约束力，物价局核定的收费标准是1.3元/m2，被上诉人实际按照1.2元/m2收取的。关于证据三，对真实性、合法性、关联性均有异议。二审中舒城县鹏基物业管理有限公司为证明其主张提交了二份新证据。证据一、《清溪园小区前期物业服务合同》一份、2015年10月18日《清溪园小区物业管理服务合同》一份、2017年10月21日《清溪园小区物业管理服务合同》一份。证明：被上诉人取得物业服务程序合法，合同签订具有连续性。上诉方至今未成立业主委员会，上诉方与开发商签订的物业服务协议一直有效。证据二、清溪园小区照片一组。证明：清溪园小区环境优美，秩序井然，并非上诉人所说的脏乱不堪。李读银质证认为：关于证据一，对前两份合同的三性均无异议，对证明目的有异议。对2015年10月18日合同的三性均有异议。关于证据二，对真实性、合法性、关联性均有异议。经审查，本院对上述证据认证如下：对李读银提交的证据一，《清溪园物业管理收费标准》具有真实性、合法性、关联性特征，本院予以认定。对李读银提交的证据二及舒城县鹏基物业管理有限公司二审中提交的证据一，双方均对两份前期物业服务合同进行举证，舒城县鹏基物业管理有限公司又补充了2015年10月18日签订的前期物业服务合同，该三份合同时间前后连续，且具有真实性特征，本院对该三份合同的真实性均予以认定，对证明力本院将予以综合分析认定。对李读银提交的证据三，因从形式上看，照片拍摄时间不在本案双方争议的物业费产生期间，本院对此不予评述。对舒城县鹏基物业管理有限公司二审中提交的证据二，照片无拍摄时间，本院不予采信。二审审理查明：舒城县鹏基物业管理有限公司与李读银签订的《清溪园前期物业管理服务协议》第四条第三项约定，物业管理综合服务费收取标准见附表并报物价局、房管局备案，该协议附表即《清溪园物业管理收费标准》载明，高层住宅的物业管理综合服务费用为1.1元/m2/月。除二审审理查明的上述事实外，原审认定的其他事实本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：（一）李读银是否受案涉清溪园前期物业服务合同及前期物业管理服务协议的约束；（二）原审按1.2元/m2/月的标准判决李读银全额支付舒城县鹏基物业管理有限公司2014年12月22日至2017年12月22日期间的物业管理费3577元，是否有事实和法律依据。评述如下：（一）关于李读银是否受前期物业服务合同及前期物业管理服务协议约束。经查，至诉讼时止，清溪园小区并未成立业主委员会。建设单位舒城县建辉城市建设投资有限公司与已取得物业管理企业资质证书的舒城县鹏基物业管理有限公司签订了《清溪园小区前期物业服务合同》一份，《清溪园小区物业管理服务合同》二份，三份合同期限相互衔接，合同期限自2013年10月26日至2019年10月25日。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定及《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，应认定该三份物业服务合同主体适格、内容合法，属有效合同，李读银应受上述物业服务合同的约束。同时，李读银与舒城县鹏基物业管理有限公司也签订了《清溪园前期物业管理服务协议》，李读银虽主张系受胁迫所签，对其无效，但未提供证据证明，故该协议有效，对李读银具有约束力。舒城县鹏基物业管理有限公司诉请业主李读银支付2014年12月22日至2017年12月22日的物业管理费，该期间属其有权并实际从事物业管理期间，业主李读银已经实际享受了舒城县鹏基物业管理有限公司提供的物业服务，其应当支付物业管理费。上诉人李读银以前期物业服务合同及协议对其不具有约束力为由拒绝支付物业管理费，无事实和法律依据，本院不予支持。（二）关于案涉物业费收费标准及是否应当全额支付的问题。首先，关于物业费的收费标准，上诉人李读银提交的《清溪园物业管理收费标准》证明，双方约定高层住宅的物业费收费标准为1.1元/m2/月，被上诉人按1.2元/m2/月的标准诉请物业费不符合双方的协议约定。舒城县鹏基物业管理有限公司认可该标准，但辩称该标准不包括楼梯照明、二次供水等费用。因舒城县鹏基物业管理有限公司仅诉请物业管理费，未诉请楼梯照明、二次供水等费用，应依照双方约定的1.1元/m2/月的标准予以核定。其次，关于李读银是否应当全额支付的问题。物业收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则。李读银以舒城县鹏基物业管理有限公司物业服务不到位为由，主张全额支付物业管理费显失公平。根据双方的陈述及在案的照片等其他证据，舒城县鹏基物业管理有限公司2014年12月22日至2017年12月22日期间的物业服务确实存在诸多瑕疵。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定，李读银提出不应当按照约定全额支付期间的物业费的理由成立，本院酌定按照双方约定标准的70%收取，即2295元（82.81m2×1.1元/m2/月×36月×70%）。综上，上诉人李读银的上诉理由部分成立，成立部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十一条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持舒城县人民法院(2018)皖1523民初546号民事判决第二项，即“驳回原告要求被告支付715元的滞纳金诉讼请求”。二、撤销舒城县人民法院(2018)皖1523民初546号民事判决第一项，即“一、被告李读银于本判决生效之日起十日内一次性支付原告舒城县鹏基物业管理有限公司2014年12月22日至2017年12月22日期间的物业管理费3577元”。三、李读银于本判决生效之日起十日内一次性支付舒城县鹏基物业管理有限公司2014年12月22日至2017年12月22日期间的物业管理费2295元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由李读银负担15元，由舒城县鹏基物业管理有限公司负担10元。二审案件受理费50元，由李读银负担30元，由舒城县鹏基物业管理有限公司负担20元。本判决为终审判决。审判长  顾德明审判员  高 华审判员  鲍忠琴二〇一八年七月十七日书记员  朱雪芬附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。