江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0581民初13243号 原告：常熟市海虞镇徐桥村村民委员会，住所地常熟市海虞镇徐桥村，组织机构代码A8362590—5。 法定代表人：朱健，村民委员会主任。 委托诉讼代理人：汤建新，常熟市海天法律服务所法律工作者。 被告：朱良华，男，1955年6月28日生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：朱世忠，男，1980年3月18日生，汉族，住常熟市。 原告常熟市海虞镇徐桥村村民委员会与被告朱良华恢复原状纠纷一案，本院于2017年12月4日立案后。依法适用简易程序，于2017年12月25日、12月28日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2018年3月2日、6月15日再次公开开庭审理了本案。原告常熟市海虞镇徐桥村村民委员会的法定代表人朱健及委托诉讼代理人汤建新、被告朱良华及其委托诉讼代理人朱世忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常熟市海虞镇徐桥村村民委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告朱良华腾退擅自占用的原告位于徐桥村23组、常福公路西侧、凌泾塘北侧4间房屋，并恢复房屋原状；2.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告朱良华腾退擅自占用的原告位于徐桥村23组、常福公路西侧、凌泾塘北侧4间房屋中靠东一间，赔偿损失4530.39元。事实和理由：位于徐桥村**、常福公路西侧、凌泾塘北侧4间房屋，建筑面积127.56平方米，系原告集体资产，未对外出租。被告未经原告同意也未办理任何合法使用手续前提下，于2017年初始擅自占用该处东侧一间房屋至今。2017年10月11日，又擅自对该处房屋进行破墙改造，欲继续扩大占用。原告知道后遂予以制止并报警，要求被告腾退房屋，将破坏的墙体恢复原状，但至今未果。现原告提起诉讼。 被告朱良华辩称，我方不存在擅自占用的情况，诉争房屋的产权属于常熟市福山凌泾汽修厂，原被告签订的租赁合同约定的租赁范围包括诉争房屋及其占用的土地，墙体开洞是事实，但不是2017年10月，而是在2016年12月，这个房子是属于当初转制时转让给我方的房屋，要求驳回原告的诉讼请求。 原告常熟市海虞镇徐桥村村民委员会为证明自己的诉讼请求，提供了如下证据：1.常熟市海虞镇人民政府的证明一份及附件徐桥村房屋示意图一份，以证明本案所涉房屋是原告所有的集体资产。2.房屋现场照片一组五张，以证明涉案房屋遭被告侵占和破坏的现状。3.2017年10月11日常熟市公安局福山派出所接处警工作登记表一份，以证明2017年10月11日原告因房屋遭破坏向公安机关报警。4.2016年土地租赁合同及勘测图，以证明原被告租赁关系的内容。5、付款凭证1份，以证明就诉争房屋原告于2003年10月10日向邵永刚支付过2万元，从而印证该四间房屋属原告的集体资产。6、原告在审理期间另申请对被告在涉案房屋中破墙开洞产生的损失进行评估，江苏智德保险公估有限公司于2018年5月21日出具公估报告，确定损失为4530.39元。 被告朱良华为证明自己的抗辩主张，提供了如下证据：2017年土地租赁合同及附图，以证明本案所涉房屋已经在租赁范围内，被告不存在擅自占用行为。 上述证据经当庭审查，被告对于原告提供的证据质证意见如下：证据1不符合事实，常熟市福山凌泾汽修厂有独立使用的土地证、房产证，该证据属伪造。证据2无异议，墙洞确是被告方所砸。证据3真实性无异议，但事情经过并非原告认为那样。证据4无异议。证据5不能证明房子属原告。证据6因为房子产权不属于原告，是多余的。原告对被告提供的证据真实性无异议，但对其证明目的不认可。 本案审理期间，为查明案件事实，本院向常熟市公安局福山派出所调取了2017年10月15日处警的相关笔录，原被告对该证据真实性元异议；另调取了（2016）苏0581民初4966号原告朱良华与被告常熟市海虞镇徐桥村村民委员会合同纠纷一案的卷宗材料，原告对真实性无异议，被告则认为其中邵某所作陈述是假的。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人存在争议的证据，本院认定如下：被告主张邵某陈述内容不属实，但未提供任何证据证明，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：常熟市福山凌泾汽车修理厂原系村办集体企业，，位于常熟市海虞镇徐桥村**常福公路西侧、凌泾塘北侧，占地面积4493平方米。2003年5月23日，甲方常熟市海虞镇徐桥村村民委员会与乙方朱良华签订《关于常熟市凌泾汽修厂改制协议书》，约定“一、转制形式。甲方除土地资产其余资产全部（包括无形资产）转让给乙方，土地实行租赁，并改制为私营企业或私营有限公司，转制后的债权债务由乙方承续，与甲方无关。二、资产确认。1、房屋和设备资产进行转让。鉴于汽修厂在九六年已实行一脚踢承包经营，即房屋、设备、土地属于甲方所有，实行租赁，其余流动资产均由承包人负责。因此设备资产按中介机构评估进行转让。房屋资产问题，因涉及上级“行管办”对企业房屋和设备的达标要求，对原有房屋因年久失修要求进行改造，以及原厂区内二个企业进行布局调整，对原有房屋进行拆除，原有房屋资产按拆除后的主要建筑材料进行折算约1万元。2、无形资产确认转让。该企业既是个老企业，又是特种行业，因此对原企业牌子的无形资产进行公开拍卖，在原承包人中进行竞标，最后确定无形资产为21.8万元。三、资产转让及付款方式：1、无形资产转让21.8万元。甲乙双方从签订本协议之日，乙方先付甲方壹拾万元正，余款壹拾壹万捌仟元乙方应在工商企业变更登记新领营业执照后三天内全部付清。2、房屋和设备资产按实转让，双方另定。……”。协议甲方一栏有邵某签名字样，并加盖了常熟市海虞镇徐桥村村民委员会公章，乙方一栏有朱良华签名字样。常熟市海虞镇人民政府于2003年6月5日批复同意对常熟市福山凌泾汽车修理厂的产权界定文件，载明“……一、你厂经常熟新新资产评估有限公司评估确认，截止2003年4月30日止资产总额为398064.69元，负债总额为60500.00元，所有者权益为337564.69元（以上资产详列资产评估报告中）。二、鉴于该厂已于九六年六月实行一脚跌承包经营，产权已经明晰，根据镇改制领导小组研究，同意将将净资产33757564.69元剥离房屋建筑物175129.69元（房屋建筑物实行租赁，协议另定）后的净资产162435.00元界定给自然人朱良华……”。 2016年5月6日本院受理朱良华诉常熟市海虞镇徐桥村村民委员会合同纠纷一案[（2016）苏0581民初4966号]，朱良华在起诉书中主张凌泾汽修厂改制时由其取得经营权，但常熟市海虞镇徐桥村村民委员会将原凌泾汽修厂食堂、宿舍出租给他人使用，每年收取租金2000元，没有交给他，故而提起诉讼要求常熟市海虞镇徐桥村村民委员会履行改制协议书的约定将原凌泾汽修厂食堂、宿舍交付给他。常熟市海虞镇徐桥村村民委员会辩称，诉争房屋不在转制资产范围内，改制协议书载明房屋转让双方另定，但实际未明确。诉争房屋由常熟市海虞镇徐桥村村民委员会合法出租，改制后常熟市海虞镇徐桥村村民委员会与朱良华签订的租赁协议中也载明不包括诉争房屋。该案审理中查明，原凌泾汽修厂区域内改制前有多家企业，租用的厂房彼此交叉；改制时原厂区北侧转为服装厂，改制受让人为邵永刚，南侧仍为汽修厂，改制受让人为朱良华，并对厂区布局进行调整，其中南侧厂区西南角原四间宿舍系由邵永刚出面建造，由常熟市海虞镇徐桥村村民委员会出资20000元受让，并随即租赁给沈金华，南侧厂区东南角原食堂由朱学东租赁。改制后，因朱良华认为沈金华、朱学东租用的厂房属于改制协议约定的财产范围，应当交付给他，原被告双方遂产生纠纷。 该案审理中，本院根据朱良华的申请，向改制时的经办人邵某进行了调查。邵某陈述：转制前原凌泾汽修厂范围内的房子由好几个人在用，有邵永刚的服装厂，有邵正刚、朱良华、章晓东的汽修厂，有沈金华的大理石厂，有朱学东园机户。转制时，对于汽修厂的部分，有人出15万元就可以接下来，从事汽修业的几个人都想要。后来只好招标，谁出价高就归谁，结果朱良华出价215000元最高，由朱良华中标。大家参与竞价是为了汽修厂的牌子，汽修的资质不好弄了，大家看好的实际是其资质。转制财产是包括房产的。转制前各租赁户使用的房子是有交错的，汽修厂那两家在招标后退出，然后原来汽修厂靠北有办公室，邵永刚在汽修厂南有宿舍四间，转制后我们进行调整。调整后原汽修厂靠北的部分全部归邵永刚，原服装厂的四间宿舍朱良华不要，村里出面花20000元买下，安排给了沈金华。朱学东一直使用的是原汽修厂的食堂，转制前就已经在用。这些调整是在招标后进行的。签订改制协议时，沈金华、朱学东使用的两处房屋是不在给朱良华的范围内的，但当时口头和朱良华讲过，将来等这两人退租后，可以作价卖给他，因为这两处房产在原汽修厂范围内，这两人退出后，也不好卖给其他人。 再查明：沈金华所租用的四间房屋于2016年退租。庭审中被告自述于2017年11月、12月间为防止原告出租而在其中靠西三间的墙体上开洞，共计敲出7个墙洞，审理中经委托评估，修复费用为4530.39元，原告为此支出评估费用4500元。四间房屋中靠东一间现由被告使用。 本院认为，当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。原被告争议的起因在于四间涉案房屋是否属于2003年改制时应移交给被告的财产范围。从现有证据看，《关于常熟市凌泾汽修厂改制协议书》第一条对“转制形式”的约定是“甲方除土地资产其余资产全部（包括给乙方）转让给乙方”，而第三条对“资产转让及付款方式”的约定中第二款载明“房屋和设备资产按实转让，双方另定”，联系上下文，可以认为第一条确定的是转制原则，而第三条确定的转制的具体操作方式，而原被告在审理过程中均未能提供双方就“房屋和设备资产”另行签订的协议，因此仅按该协议，无法直接判定涉案房屋是否属于移交财产范围内。本院在审理（2016）苏0581民初4966号一案期间，向当时签订协议的常熟市海虞镇徐桥村村民委员会代表邵某进行了调查，邵某陈述当时改制过程中交付给朱良华的财产不包括涉案房屋，该房屋系由常熟市海虞镇徐桥村村民委员会出资20000元向邵永刚购买，并安排给沈金华租赁使用；本案审理期间，原告提供了2003年10月10日向邵永刚支付20000元的付款凭证，该付款凭证的“付款事由”中载明“支付常凌制衣厂原四间宿舍房屋转让款贰万元整”，并且有领款人邵永刚签名；本院审理（2016）苏0581民初4966号期间，原告亦提供了历年向沈金华收取租金的凭证，因此本院认定涉案房屋不在2003年改制协议确定的资产转让范围内。原被告签订的2016年集体土地租赁合同亦显示沈金华、朱学东租赁使用的地块不在被告承租范围内；2017年双方签订的集体土地租赁合同中约定的土地租赁面积为2855平方米，合同第一条明确该2855平方米均为场地，而无建筑占地。现有证据仅能证明原告以20000元向邵永刚购买涉案房屋，但不能支持被告所主张的涉案房屋属于改制协议确定的资产转让范围，也不能支持原告已认可被告对涉案房屋的占有使用的主张。故被告应腾让其所占用的房屋，并对其损坏的财产进行赔偿。 综上所述，原告的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告朱良华腾退并交还原告常熟市海虞镇徐桥村村民委员会位于常熟市海虞镇徐桥村23组、常福公路西侧、凌泾塘北侧4间房屋中靠东一间，于本判决生效之日起十日内履行。 二、被告朱良华赔偿原告常熟市海虞镇徐桥村村民委员会财产损失4530.39元，于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入常熟市人民法院，开户行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××67）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 受理费80元，鉴定费4500元，合计4580元由被告朱良华负担（原告同意其预交的诉讼费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76，账户名：苏州市中级人民法院）。 审 判 长  徐晓东 审 判 员  许文燕 人民陪审员  徐 娟 二〇一八年七月二十七日 书 记 员  张 蓉