北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京01民终5316号上诉人（原审被告）：张雪莲，女，1970年7月3日出生。被上诉人（原审原告）：韩佳志，男，1977年2月11日出生。上诉人张雪莲因与被上诉人韩佳志房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院(2017)京0107民初12225号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张雪莲上诉请求：撤销原审判决，改判驳回对方全部诉讼请求。事实和理由：1、《租赁协议》不违反法律法规，应属有效并受法律保护。韩佳志自称解除合同的行为无效，合同应继续履行。2、法院认定我方租赁房屋给韩佳志是用来商用的认定错误。3、韩佳志为实现商用目的，违反《租赁协议》的规定，私自进行装修毁坏本房屋建筑以及设施、拆墙打洞安装广告牌匾，经营特种行业，造成一系列后果的损失应由其自行承担。4、我不应赔偿韩佳志房屋周转费、装修及饰品损失，应由韩佳志承担。5、因对方违约，押金不应退还。韩佳志辩称，同意原审法院判决。韩佳志向一审法院起诉请求：1、判令张雪莲返还韩佳志2017年3月1日到2017年8月31日的房租30000元；2、判令张雪莲返还韩佳志租房押金5000元；3、判令张雪莲返还韩佳志办理工商营业执照的费用3600元；4、判令张雪莲赔偿韩佳志房屋装修费及设备款12388.25元；5、判令张雪莲支付韩佳志另行寻找房屋周转期间的租金损失30000元（6个月×5000元）。一审法院认定事实：2017年2月28日，张雪莲与韩佳志签订一份《租赁协议》，约定张雪莲将位于北京市石景山区1号房屋（以下简称1号房屋）出租给韩佳志使用。租赁期限为自2017年2月28日至2018年2月27日，租金六个月一付，六个月租金为30000元。合同订立当日韩佳志向张雪莲支付六个月租金30000元及押金5000元,双方在押金收条中约定：如违约押金不退。张雪莲称1号房屋系其自尹承和处承租并合法转租，为此张雪莲提交了尹承和名下涉案房屋的房产证及其与尹承和订立的租赁合同，合同约定由张雪莲承租尹承和名下1号房屋，用于经营婚纱、摄影、美发、婚庆、鲜花等，房屋面积66.5平方米，合同期限经双方协商延长至2018年12月31日。张雪莲主张双方约定的房屋用途系居住，但韩佳志私自改为商用并无照经营。韩佳志称其承租前1号房屋即系商用并提供照片及营业执照各一张，照片显示1号房屋出租给韩佳志前系商用，牌匾为“珠宝文玩”，营业执照显示张雪莲于2011年注册了北京爱恋雪文化传媒有限公司，该公司住所地为1号房屋，经营期限为2016年6月29日至2036年6月28日。张雪莲认可该两项证据。韩佳志称其交付张雪莲现金3600元用于代办营业执照，对此张雪莲予以否认，韩佳志提交了微信记录及通话记录，其中均未显示对方认可收取过韩佳志所称3600元的内容，此外，韩佳志提交的微信记录中显示3月30日韩佳志向张雪莲发送微信明确表示因开墙打洞的治理，无法继续经营，要求退租。张雪莲对微信的真实性予以认可。2017年3月，石景山区人民政府开始进行住宅楼“开墙打洞”整治工作，3月28日北京市石景山区八角街道居委会公园北社区张贴《北京市石景山区人民政府通告》及《致广大居民的一封信》，告知居民各政府部门即将在本区范围内对违法占地及违法建设等行为加大集中整治力度，各单位及个人应积极配合并自行改正违法行为。1号房屋属于“开墙打洞”整治范围。庭审中，韩佳志提交了北京市石景山区八角街道居委会公园北社区居委会于2017年6月18日出具的证明2份，其中一份载明：八角街道公园北社区根据市政府和区政府全面开展无照经营和“开墙打洞”专项整治工作部署，于2017年3月28日后多次打电话通知1号房主及张雪莲，告知此项工作开展，希望她积极配合。另一证明载明：韩佳志因积极配合八角街道治理“开墙打洞”和“取缔无照”经营等违法行为的执行，自3月28日下午街道公园北社区下达《致居民一封信》后，主动于4月1日关门停业。韩佳志称其承租房屋后用于经营泡脚店（牌匾字号为暖脚丫巴马瑶族汤），为此韩佳志对1号房屋进行了装修并购入经营设备，张雪莲认可韩佳志重新装修的事实。韩佳志表示因墙洞封闭后现场已经被破坏，现已不具备鉴定装修损失的条件，故不申请鉴定，对于内部设备，因其为保留证据未及时取出，现已经遗失。韩佳志表示其主张的损失数额12388.25元具体包括以下项目：恒温木桶、圈椅、茶叶、茶具、茶水柜、陶瓷洗手盆套装、消毒柜、净水、烧水设备、足浴产品、壁纸装修材料、工时、设备安装费及牌匾费用等。就此韩佳志提交了以下证据：（1）广西源林中药制品有限公司出具的授权证书，内容为授权韩佳志于2017年3月1日至2018年2月28日期间为该公司在北京地区“墨匠”系列泡浴产品的代理经销商，负责授权产品的宣传、销售、客户服务等相关业务；（2）店铺照片一张，其中显示店内两顾客分别坐于木质椅上将脚放置于泡脚桶内，旁边放置有矮柜、杯子等物品，墙面有壁纸等装饰，张雪莲认可该照片记录的是韩佳志店内情况；（3）北京湘雅艺苑图文设计中心于2017年3月12日开具的收据1张，内容为：今收到暖脚丫泡脚店牌匾制作安装费950元；（4）万通装饰公司于2017年3月5日开具的收据1张，内容为：今收到暖脚丫装修工时费600元；（5）北京销售墙纸销售单，金额为248元；（6）货运单及网上购物截图打印件若干，其中显示的购买物品有：药浴用品、热水器、茶具柜、茶壶、电话、水泵、插座、吴裕泰茶叶、净水器接头、紫砂茶叶罐、九阳净水器、三角阀、消毒柜、恒温木桶、水龙头、水管、实木椅子等。除照片外，张雪莲对以上证据真实性不予认可。一审法院认为，韩佳志与张雪莲签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属有效合同，对双方均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。本案中，张雪莲虽抗辩称双方约定的房屋用途系居住，由韩佳志擅自改为商用，但根据张雪莲与尹承和订立的合同显示，双方约定至2018年2月房屋的用途系商用，结合张雪莲所注册公司的经营地为涉案房屋的事实，法院认为房屋用途并非由韩佳志擅自改变，另据张雪莲对照片的质证意见可见其知晓韩佳志装修房屋并商用的情况，而其知晓后并未提出异议，故法院认为双方约定的房屋用途应为商用，而张雪莲作为出租方，理应保证租赁标的适租适用。根据本案查明的事实，2017年4月1日韩佳志所承租1号房屋因被政府部门进行“开墙打洞”整治封闭，该房屋的结构、状况发生了重大变化，经整治后的原门脸出入口已封闭成阳台，该结构的改变势必对韩佳志的经营活动产生重大影响，房屋已不适宜用于商业经营，韩佳志的合同目的已不能实现，其有权解除合同，根据韩佳志提交的微信记录可以证明，2017年3月30日其以发送微信的方式行使了合同解除权，故法院认定双方订立的房屋租赁合同于2017年3月30日解除。根据韩佳志提交的居委会证明可以认定，自2017年4月1日起韩佳志停业后墙洞封闭，自该日起因张雪莲违约，韩佳志无法继续使用该房屋，故2017年4月1日起的租金，张雪莲应退还韩佳志，据此，张雪莲应当返还的租金数额法院计算为24355元（30000元-5000元-5000元÷31天×4天）。因张雪莲未举证证实韩佳志有违约行为，张雪莲收取的押金5000元，应当按照双方约定由张雪莲全部退还韩佳志。对于韩佳志要求返还办理工商营业执照的费用3600元的主张，因其证据不足以证明张雪莲收取了该项钱款，对该项主张法院不予支持。本案中，张雪莲明知房屋系住宅而作为商业用房出租，其对于韩佳志无法继续使用房屋具有过错，而韩佳志应知房屋的住宅性质未尽到合理的注意义务，其对合同不能继续履行亦存在一定的过失，就韩佳志主张的房屋装修费及设备款，因韩佳志为实现商用目的对房屋进行装修并安装牌匾系合理行为，而张雪莲亦认可韩佳志对房屋进行了重新装修，现韩佳志主张墙面封闭后装修已然破坏故不申请鉴定，而张雪莲经法院传唤未到庭提出抗辩意见并配合勘验及鉴定工作，法院对韩佳志不予鉴定的意见予以采纳并考虑韩佳志提交的费用票据、照片中显示的装修情况、双方过错及韩佳志经营所需后对韩佳志的装修损失酌情确定为1500元。韩佳志提交的物品购买记录中所记载的物品与韩佳志的经营项目之间关联性较大，张雪莲认可的照片中显示的物品内容与韩佳志主张的物品亦存在一定的吻合，但根据居委会证明显示，韩佳志系主动关门停业，韩佳志因自身原因未及时将物品取出另行安置造成物品遗失，其负有较大过错，故法院考虑韩佳志经营所需物品范围及双方过错后对该项损失酌情认定为2000元。就韩佳志主张的房屋周转费用，法院考虑韩佳志所需及双方过错后，对该项费用认定为10000元。张雪莲第二次庭审时经法院依法传唤未到庭应诉，视为其放弃该次庭审中相应的质证及抗辩的权利。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、张雪莲于本判决生效后七日内返还韩佳志房屋租赁费二万四千三百五十五元、押金五千元；二、张雪莲于本判决生效后七日内赔偿韩佳志装修及物品损失三千五百元、房屋周转费一万元；三、驳回韩佳志其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，张雪莲提交了新证据，其中，照片一张，自称拍摄于2016年12月，以证明涉案房屋以前没有门只有窗；居委会证明，以证明正式封堵时间是11月15日。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本案中，双方签订的《租赁协议》明确约定“在营业执照规定范围内经营”，张雪莲仍坚持主张约定房屋用途系居住，法院不予采信。张雪莲提交的照片不能证明系1号房屋交付给韩佳志时的状态，且其本人坚持否认与韩佳志提供的照片系同一地点，本院对该证据不予采信。张雪莲在一审中对韩佳志提交的微信真实性认可，二审中又予以否认，对其自己提交的微信的时间、真实性未能做出合理说明，因此，本院认可韩佳志提交的微信、不采信张雪莲提交的微信证据。根据政府有关部门推进整治行动的进度、双方的沟通情况，本院认为韩佳志主张的4月1日自行停业的事实足以采信，张雪莲提交的证据不足以否定该事实。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。租赁房屋具有违反法律、法规关于房屋使用条件强制性规定情况，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。张雪莲将开墙打洞的住宅出租做商业经营，因政府依法整治，导致韩佳志无法继续经营，韩佳志解除合同有法律依据不存在违约行为，张雪莲应当承担一定违约责任。张雪莲主张韩佳志违约，不应退还押金、应自行承担全部损失等理由均不能成立。一审法院判决张雪莲退还租金、押金；赔偿韩佳志损失、周转费等具有事实与法律依据，数额合理，本院予以确认。综上所述，张雪莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1904元，由张雪莲负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  刘秋燕审 判 员  朱文君二〇一八年七月十七日法官助理  叶康喜书 记 员  李昊婷