浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0702民初16445号 原告：叶文艳，女，1967年3月19日出生，汉族，金华市第十七中学数学教师，户籍在浙江省金华市婺城区，现住浙江省金华市金东区 委托诉讼代理人：郑凯，浙江丰畅律师事务所律师。 被告：金盛，男，1972年8月25日出生，汉族，万向信托有限公司业务部总监，原住浙江省金华市婺城区，现住浙江省杭州市西湖区文一路城市芯宇公寓6幢2单元301室 被告：季丽萍，女，1975年9月29日出生，汉族，原系交通银行永康支行公司部经理（已离职），原住浙江省杭州市下城区，现住浙江省金华市婺城区城中街道后街5号2单元203室 原告叶文艳与被告金盛、季丽萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月15日受理后，同月17日原告预交受理费，本院立案并依法适用简易程序。同年12月1日依法裁定转为普通程序，于2018年3月5日公开开庭进行了审理。原告叶文艳及其委托诉讼代理人郑凯，被告金盛、季丽萍到庭参加诉讼。经依法延长审理期限，本案现已审理终结。 原告叶文艳向本院提出诉讼请求（当庭减少后）：1.判令解除原告与被告签订的浙房第0008055号房地产买卖（居间）协议；2.判令被告返还定金20万元，支付逾期付款利息1305元（按中国人民银行同期贷款基准利率年4.35%从2017年9月7日暂计算至2017年11月1日，此后利息继续计算至定金20万元实际返还日）；3.本案诉讼费由被告承担。对原诉讼请求中的“判令被告赔偿原告因房价上涨的差价部分损失30万元”，原告当庭放弃。事实和理由：2017年8月26日，经金华市浙商房地产销售策划有限公司（以下简称浙商公司）居间，原告与被告签订了协议，约定：原告购买被告所有的座落于金华市（建筑面积约284.56平方米，车库约60平方米）的房屋，房屋总价款242.2万元，分2期支付，2017年9月30日前支付首付款192.2万元，余款50万元原告以银行按揭方式支付给被告，双方还就其他事项进行了约定。2017年8月26日，原告按约将定金10万元交付给浙商公司代保管。定金交付后，被告明确告知原告，不会继续履行协议。因协商未果，原告只能诉讼解决此事。原告请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告金盛辩称：我在本案所涉房产中占80%份额，我针对本人的份额进行答辩。2017年8月26日，我与季丽萍、叶文艳签订本案所涉房地产买卖（居间）协议。该协议合法有效，双方均应严格按约定履行。但是，叶文艳并未履行合同义务。截至2017年9月30日，我方没有收到叶文艳的购房首付款，叶文艳构成事实违约。叶文艳也未按约向我支付定金，没有实际交付定金，定金代保管行为无效。我的违约责任只有协议第三条，当原告支付了首付款、我不配合过户的才是我违约。我当时曾委托中介公司和原告协商，如果协商不成，要继续履行合同；原告按约支付首付款后，我会协助过户的。原告的短信，我只收到1条，而且是被拦截了；也没有任何意义，原告按合同履行、打款就是了。我的收款账号已提供给中介公司了。我要求原告提供银行存款证明、资金流水等证据，证明原告有打款或支付首付款的能力或意愿。但是，原告未按约支付首付款违约仍是客观事实，定金也有瑕疵。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。我保留另行起诉追究原告违约责任的权利。 被告季丽萍辩称：我同意金盛的答辩意见。两被告是该房产的按份共有人，我占20%份额，是各自独立的诉讼主体。对原告第1项诉请，我同意。对原告第2项诉请，应予驳回。2017年8月26日，原、被告确实签订过本案所涉房地产买卖（居间）协议。但原告未按约支付购房首付款，原告违约在先。本案定金要件不成立。原告称已将定金10万元交由浙商公司代保管，但我从未收到过。原告称把10万元打入第三方，与本案无关。原告称被告明确告知不继续履行协议，不事实。被告一直要求原告按约支付首付款、继续履行协议，但原告未按约付款。原告存在事实违约。签订协议时，我方已提供收款账号，原告应当按时支付首付款。原告的短信，称137尾号8801是我的手机号码，但这并不是我使用的手机号码，我也没有收到过原告要求继续履行的短信。我没有表示拒绝继续履行。关于履行合同，不存在同时履行合同义务问题，是约定原告交付定金、首付款义务在先。请求法院依法驳回原告的第2项诉讼请求。我保留另行起诉追究原告违约责任的权利。 针对两被告抗辩，原告叶文艳补充陈述：被告拒绝履行协议的违约责任，原告将举证证明。定金10万元，原告已于2017年8月26日交给浙商公司。原告、被告、浙商公司三方都在场，有定金代保管协议约定的。被告极不诚信。原告有足够证据证明被告先不履行协议，导致原告不敢支付首付款。原告多次发短信，要求被告告知银行账号，被告都没有回应。原告已按协议第二条约定支付定金，已履行合同义务，原告不存在违约的情况。因被告明确表示不履行协议，原告才要求解除合同，由被告承担违约责任。金盛的说法自相矛盾，他说委托中介公司商谈，如果协商不成要继续履行合同。但原告发了这么多短信要求继续履行合同，被告都不回复。协议第三条，是同时履行合同义务。本案有证据证明是被告先不履行合同义务在先。2017年9月30日前，原告到公证处咨询过购房首付款公证提存的事。但公证提存保管资金的周期太长，会造成原告更大损失。原告是有继续履行合同意愿的。2017年9月15日晚上，是两被告一起来协商的。录音里也有季丽萍的声音，称“如果按协议就拖到明年”。两被告是在“耍赖”。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告叶文艳向本院提交的证据有：1.叶文艳身份证复印件1张，证明原告主体资格；2.金盛身份证复印件、人口信息各1张，证明第1被告主体资格；3.季丽萍身份证复印件、人口信息各1张，证明第2被告主体资格；4.房地产买卖（居间）协议1份，证明原、被告关于买卖涉案房屋的约定；5.金房权证婺字第××号房屋所有权证复印件、不动产权属查询结果单各1份，证明涉案房屋所有权情况；6.代保管收条、转账凭证（POS签购单）各1张，证明原告已交付定金的时间、金额；7.手机短信截图打印件16页，证明被告明确表示不履行协议；8.浙商公司情况说明1张，证明被告明确表示不履行协议；9.录音光盘1张（当庭播放）及录音整理材料1份，证明被告悔约、明确表示不履行协议。 被告金盛未向本院提交证据。 被告季丽萍向本院提交的证据有：离婚证及离婚协议书复印件各1份，证明两被告只是涉案房屋按份共有人，签订本案协议时不存在婚姻关系，是独立存在的个体，也不存在互相代理关系。 经原告申请，证人朱某（金华市浙商房地产销售策划有限公司法定代表人）出庭作证。 在审理过程中，本院依法组织到庭当事人、委托诉讼代理人对上述证据进行了当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 1.对原告证据1、2、3、4、5，两被告均无异议。本院确认其证明力。 2.对原告证据6，被告金盛提出异议：银行卡POS签购单上的商户名称是“金华市浙商房产经营部”，与定金代保管收条上的“金华市浙商房地产销售策划有限公司”名称不符。被告季丽萍提出异议：POS签购单上的商户名称是“金华市浙商房产经营部”，代保管收条是“金华市浙商房地产销售策划有限公司”；被告没有收到10万元定金。原告解某定金10万元，原告确实已交给居间方浙商公司；浙商公司代保管定金符合协议第二条约定。本院认为：POS签购单上的商户名称与代保管收条上的代保管人名称不一致，系金华市浙商房地产销售策划有限公司内部管理事项；该公司出具的情况说明中确认原告已按时交纳定金；两被告异议不成立。本院确认原告证据6的证明力。 3.对原告证据7，被告金盛提出：对朱某与我的短信无异议，我发给朱某的短信属实；原告发给我的短信，被我手机拦截，最近几天我才看到；原告发给季丽萍的短信，和我无关。被告季丽萍提出异议：朱某、原告与金盛的短信，我均不知情；原告与我有关的短信，我从未收到过；原告短信里称首付款已经准备好，但没有提供任何依据；手机短信也不是合同履行的要件，原告应按协议约定支付首付款。原告解某被告提出不愿意卖房，有证据证明；原告的手机短信，可当庭核对（出示手机）。本院认为：两被告异议不成立。本院确认原告证据7的证明力。 4.对原告证据8，被告金盛提出异议：我没有说过不履行协议。被告季丽萍提出异议：说明人是本案利害关系人，说明的情况与事实不符，我没有作出过不履行协议的表示。本院认为：两被告异议不成立。本院确认原告证据8的证明力。 5.对原告证据9，被告金盛提出异议：录音里面没有提及具体房源信息、哪套房子、买什么东西，也没有具体的当事人，不知道是谁；我参加谈过一次，谈失败了；我当时没有录音过；这段录音里是否我的声音，我不能确定。被告季丽萍提出异议：对录音中的时间、地点、参与人物、谈的事情都有异议；我没有参与过这次协商，讨论的是什么，我也不清楚。原告解某当时两被告都在场协商的，时间是2017年9月15日晚上，地点是在金华双龙南街****中介公司办公室。本院认为：两被告异议不成立。本院确认原告证据9的证明力。 6.对被告季丽萍证据，被告金盛无异议。原告提出：对真实性无异议；但与本案无关，没有关联性；原告从起诉到现在，从来没有说两被告是夫妻关系；本案协议是两被告共同签名、共同出卖涉案房屋，应当共同承担违约责任。被告季丽萍解某与本案有关，原告没有证据证明我存在违约；原告可能认为我们是夫妻、存在互相代理关系，但我的证据表明，离婚后我只是房屋按份共有人，有合法独立的地位，有独立的真实意思表示，其他人的任何意思表示，都不代表我的意思表示，不存在互相代理关系。本院认为：原告异议部分成立（原告并未将两被告作为夫妻追究违约责任，而是把两被告作为房屋共同出卖方追究违约责任）。本院确认被告季丽萍证据的部分证明力。 7.对证人朱某当庭证言，原告无异议。被告金盛提出异议：我和季丽萍都把工商银行账号交给证人复印过的，用于原告向我们支付首付款；原告未继续履行合同、未支付首付款，是原告违约；手机短信中我说不卖房了，是我的单方意思表示，我只是委托中介去商谈；如谈不成，还是要继续履行合同的；原告要继续履行合同、支付首付款，不是我方违约。被告季丽萍提出：对该证人资格有异议，因为他旁听了本案较长时间的庭审；对证人身份有异议，他没有提供公司相关证明、授权委托书；我除了签合同时签名，没有参与其他协商；我没有要求解除合同、不卖房，我没有违约；原告没有支付首付款，是原告违约；证人对我的身份信息也没有了解；证人是本案利害关系人，作为合同有偿的居间方，存在佣金利益；他与原告是朋友关系。证人解某我和原、被告都不是朋友，以前对其双方都不认识；我不知道法庭的规矩，我1个人坐在法庭外面，好奇，才进来几分钟，就退出法庭了；我确实没有复印或摘抄过被告的银行卡账号；原告要求继续履约，但被告表示不卖房了，被告没有说过要求继续履行合同、要求原告继续支付首付款。本院认为：证人朱某在当庭作证前，曾进入法庭旁听本案庭审约15分钟，其已丧失本案作证资格。本院不确认证人朱某当庭证言在本案中的证明力。 根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人、委托诉讼代理人当庭陈述，本院确认本案事实如下： 被告金盛、季丽萍于2007年3月19日登记结婚，婚后生育一子，2008年11月7日登记离婚。两被告离婚后共同购买座落于金华市住房1套（房产证登记日期2012年1月11日，土地证登记日期2012年2月9日），住房建筑面积284.56平方米，地，地下室614平方米；金盛占80%份额，季丽萍占20%份额。 经金华市浙商房地产销售策划有限公司（以下简称浙商公司）居间，原告叶文艳与两被告经协商，2017年8月26日，两被告（甲方）、原告（乙方）与浙商公司（居间方）签订浙房第0008055号房地产买卖（居间）协议，约定：甲方保证对本合同条款下的房屋享有合法出售的权利，乙方对该房屋的现状及权属情况已经充分了解并愿意受让；若因甲方不享有完整的出让权，或未经所有权人合法授权出让该房，所引起的一切后果及损失均由甲方承担；甲乙双方均确认签订本合同时居间方已对该房屋的相关情况作出必要提示，现三方自愿签订本协议，今后各方愿意遵守。一、甲方同意将其享有合法转让权的座落在深蓝艺墅29幢101室（建筑面积约284.56平方米，车库或附房面积约60平方米）的房屋所有权（以房产证面积为准）及土地使用权转让给乙方；所有权人金盛，共有权人季丽萍，房产证号、土地证号以原件为准，该房屋土地使用性质为出让；卖方房产证、共有权证、土地使用权证及契证委托居间方保管至产权过户手续办理完毕。二、签订此协议当天，由乙方付给甲方人民币10万元作为购房定金，并委托居间方保管至该房过户手续办理完毕；如甲乙双方均履行协议，该款即用来抵充房屋首付款；如悔约，甲乙双方仍应按本协议约定时间、数额支付中介费，由居间方直接从定金中扣除甲乙双方应付佣金后，剩余部分支付给守约方，不足部分由违约方支付给守约方。三、房价与付款方式：经双方商定，该房总价为人民币242.2万元，分2期付款，首付款192.2万元（含定金）由乙方在2017年9月30日前付给甲方，同时甲方协助乙方在2017年9月30日前办理该房的相关房产过户手续；余款50万元，乙方通过银行按揭方式支付给甲方。四、居间方及甲方协助乙方办理银行按揭贷款手续；乙方承诺，乙方确保无银行信用问题并提供国家政策允许购房、银行、公积金等部门认可的贷款全部资料，贷款额度、利率、到位时间等由银行、公积金部门确认；甲乙双方必须配合居间方办理相关委托过户、贷款等手续；如拖延超过5个工作日，即算拖延方单方违约，并承担相应的法律责任；若贷款不足部分，由乙方自行用现金补足，贷款的相关费用由乙方承担。五、上述约定的过户时间若因第三方引起不能及时过户，过户日顺延；交房于房款结清3天内由甲方将该房交付给乙方使用。六、甲方应协助乙方办理好房屋土地证、水、电、煤气、数字电视、户口过户等手续，交付乙方使用前该房屋应交纳的相关费用（如物业管理费、水电费、煤气、闭路电视、户口过户等）由甲方承担。七、甲方应保证该房屋产权归属清楚，转让时该房未设定任何担保抵押；若发生与甲方有关的产权纠纷或债务、相关费用，概由甲方负责赔偿，并承担民事诉讼责任；由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；若该房有按揭贷款未还清，还贷款所产生的费用由甲方自行负责。八、本合同售房款包括开发商交房时的各项配套设施，如房屋物业维修基金、煤气预埋费、数字电视机顶盒等及下列家具（未打勾填写）、固定装修及厨卫（未打勾填写）、家电（未打勾填写）。九、违约责任：1.乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金；甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起3天内将定金退还乙方，另支付相当于定金数的违约金；同时，违约方须向居间方承担双方应支付的佣金；乙方不能按期付款、办理贷款，或甲方不能按期向乙方过户交付房产，每逾期1日，由违约方向对方支付上述房产（含已收、未收）房款万分之5的滞纳金；逾期超出30天后，违约方仍未付款或过户或交付，守约方可单方面解除合同，并由违约方承担赔偿责任，每日赔偿金额为应收或总房款的万分之5。十、甲乙双方在履行本协议中发生争议，应采取协商办法解决；协商不成时，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。十一、上述房产、土地使用权证及契证办理过户手续，所需缴纳的税及费用由乙方全额承担；上述房产甲方承诺非自建房，如属满5年的自建房，全额增值税由甲方承担。十二、店面、商铺出售时，甲方承诺已提早3个月通知承租方，并且承租方已承诺放弃该商铺的优先购买权；过户前的租赁税由甲方承担；若甲方未尽该条义务，由此产出的损失由甲方承担。十三、该房产权过户当天，由甲方向居间方支付佣金人民币2.2万元，乙方向居间方支付佣金人民币1.2万元；如延期支付中介费，居间方将顺延办理流程，并收取佣金总额每日千分之5的滞纳金，由此引起的违约责任和居间方向法院提起诉讼时产生的诉讼费、律师费、交通费、误工费等费用由违约方承担。十四、甲乙双方结清房款后，1个月内甲方在该房的所有户口迁出；该房甲方未移交给乙方前所造成的损失由甲方承担。十五、甲乙双方均同意从定金中扣除人民币1万元交由居间方当作交付押金；在甲方交付该房给乙方使用，迁出所有户口并结清水电、煤气、数字电视、物管等相关费用及乙方确认签收本合同第八条约定相应保留的家具家电件数后，居间方将该押金一次性退还给甲方。十六、本协议未尽事项、甲乙双方另行协定，其补充议定书经双方签章后与本协议具有同等效力；上述合同条款如遇不可抗力因素除外；甲乙双方过户时在金华市房产交易中心签署的“金华房地产买卖契约”与本合同内容不相符的，以本合同约定内容为准。特别声明：居间方除居间活动的必要费用外，不承担甲乙双方在执行合同过程中产生的任何其他费用及损失。本合同1式3份，自甲乙双方签字及居间方盖章之日起生效。甲、乙、居间方各保存1份。 金盛、季丽萍、叶文艳分别在该协议落款处签名、按指印、写明身份证号码。该协议加盖有浙商公司印章，朱某作为居间方经办人签名。原告随即将定金10万元通过POS机刷卡交付给浙商公司代保管。卖家季丽萍、金盛，买家叶文艳，分别在加盖浙商公司印章的代保管收条上签名、按指印，代保管收条载明“依照买卖双方的约定，今收到买家叶文艳购买位于深蓝艺墅29幢101室的房产定金10万元。为维护双方权益，该定金由居间方代为保管。定金在该房屋产权过户当日由居间方一次性付给卖家。此收条1式3份，三方各1份。”此后，金盛、季丽萍未将该房屋的房产证、共有权证、土地证及契证交给浙商公司保管。 2017年9月5日晚，居间方经办人朱某曾与原告沟通，转达金盛希望解除协议的意见，原告要求继续履行协议。同月6日，朱某用手机短信将原告的意见转达给金盛。金盛回复短信称：该房屋是属于孩子、未成年儿童的，早就给小孩了，肯定不能卖的；签了协议也没用，卖了也要撤销；希望中介能处理好，做一下买方工作，先把定金直接退回就是了；买方如果好商量就商量着，难商量那就拖着，反正房子肯定没法卖。同月15日晚，居间方召集原、被告协商。原告要求继续履行协议，被告拒绝卖房。协商未果。 2017年9月14日至29日，原告通过手机短信多次要求金盛提供银行账号收款、办理房产过户，金盛未回应。同月25日至29日，原告通过手机短信多次要求季丽萍提供银行账号收款、办理房产过户，季丽萍未回应。此后，原告未继续支付购房首付款。 另查明：上述房屋曾设定过最高额抵押权217万元，抵押权人是金华银行市府支行，期限2015年12月17日至2018年12月10日。本案庭审中，被告称该房屋不是给其儿子的，被告金盛称该房屋的抵押贷款现已还清，未撤销抵押是随时可以循环贷款（3年期），随时可以注销抵押。 本院认为：诚实信用是民事活动的基本原则。原、被告及浙商公司三方签订的房地产买卖（居间）协议，是各方当事人真实意思表示，除中介佣金的违约金约定过高以外，主要内容不违反法律法规禁止性，合法有效。各方当事人均应自觉全面履行各自的合同义务。签订协议当日，原告已按约支付购房定金，两被告签名确认已收到定金。买卖双方同意把定金交给居间方代保管，不违反法律法规禁止性规定。2017年9月6日，被告金盛明确表示拒绝继续履行协议。同月15日晚，居间方召集原、被告协商。原告要求继续履行协议，被告拒绝继续履行协议。此后，原告多次要求被告提供银行账号收款、办理房产过户，被告未回应。协议约定卖方中途悔约的，应在悔约之日起3天内将定金退还买方，另支付相当于定金数的违约金，符合担保法中关于双倍返还定金的规定。原告有权要求解除房地产买卖（居间）协议，由被告承担双倍返还定金的违约责任。原告现有证据证明被告2017年9月6日悔约，故被告应当在同月9日前返还定金10万元、另支付10万元的违约金。鉴于10万元违约金足以弥补原定金10万元的利息损失，对原告主张按中国人民银行同期贷款基准利率年4.35%从2017年9月7日起计算并支付逾期付款利息的诉讼请求，本院不再支持。本案所涉房产虽然是两被告按份共有（金盛占80%，季丽萍占20%），但是两被告作为共同卖方，对外应当作为共同一方；当被告金盛明确表示拒绝继续履行合同时，即视为卖方悔约。此后，居间方召集双方当事人进行协商，被告仍拒绝继续履行合同。原告多次要求两被告提供银行账号收款、办理房产过户，两被告未回应。两被告作为共同卖方，已构成共同违约，应当共同承担违约责任。至于两被告产权按份共有约定，是其内部约定，可在对外共同承担违约责任后，由两被告按份额另行分割内部责任。在被告明确表示拒绝继续履行原协议、拒绝提供银行账户收款的情况下，原告未以公证提存等形式继续支付首付款，原告不构成违约。中介佣金属于另一法律关系，可另行协商处理或由权利人另行依法主张权利。综上所述，对原告诉讼请求中合法有据部分，本院予以支持；对依据不充分部分，本院不予支持。被告抗辩依据不充分，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十六条、第六十七条、第六十八条、第六十九条、第九十三条、第九十四条第二、四项、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十二条第一款、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决如下： 一、解除原告叶文艳与被告金盛、季丽萍于2017年8月26日签订的浙房第0008055号房地产买卖（居间）协议； 二、被告金盛、季丽萍应当于本判决生效之日即共同双倍返还给原告叶文艳购房定金共计20万元； 三、驳回原告叶文艳的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4320元（按原告减少后的诉讼请求据实计收）、保全费1170元，合计诉讼费用5490元（原告叶文艳已预交），由原告叶文艳负担20元，由被告金盛、季丽萍共同负担5470元（本判决生效之日即向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  方 明 人民陪审员  傅延棋 人民陪审员  顾明华 二〇一八年七月十九日 代书 记员  卢梦青