福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初2475号 原告：厦门思科银贸易有限公司，住所地中国（福建）自由贸易试验区厦门片区建港路29号海沧国际物流大厦2楼201室之一D0359。 法定代表人：杜书蓉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾华龙，福建秦剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄淑芬，福建秦剑律师事务所律师。 被告：厦门和景园置业有限公司，住所地福建省厦门市海沧区新阳街道新光路253号325室。 法定代表人：康玉琴，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林斌，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林安宁，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 第三人：华夏银行股份有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市思明区领事馆路10号；11号；16号201、16-23层。 法定代表人：季春泉，该分行行长 委托诉讼代理人：廖婉南，女，该分行工作人员。 原告厦门思科银贸易有限公司（以下简称思科银公司）与被告厦门和景园置业有限公司（以下简称和景园公司）、第三人华夏银行股份有限公司厦门分行（以下简称华夏银行厦门分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告思科银公司的委托诉讼代理人曾华龙，被告和景园公司的委托诉讼代理人林斌、林安宁，第三人华夏银行厦门分行的委托诉讼代理人廖婉南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件事实 本院查明的事实如下： 一、商品房买卖合同签订时间：2016年8月14日。 二、商品房地址：厦门市海沧区。 三、购房总价款：798770元。 四、已付购房款：2016年3月27日支付5万元、2016年8月14日支付358770元、2017年1月5日支付39万元。 五、约定交房时间：2017年3月28日。 六、通知交房手续办理时间：未通知。 七、实际交房时间：未交房。 八、勘察、设计、监理、施工的四方验收合格时间：2016年9月2日。 九、消防验收备案时间：2016年10月25日。 十、消防验收备案复查通过时间：2017年1月13日。 十一、合同约定解除条件：出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。 十二、违约责任约定：买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人已付款的3%向买受人支付违约金。 十三、需要说明的其他事项：1.庭审过程中和景园公司陈述其主张的市政工程延期事由在2017年9月30日已经完工，实际交房应宽展到2018年4月15日；2.和景园公司陈述如果合同解除，同意将房屋的按揭贷款归还给华夏银行厦门分行，扣完未还的按揭贷款，剩余部分同意返还给思科银公司；3.华夏银行厦门分行陈述其全部按揭贷款结清后同意配合思科银公司办理解除借款合同手续；4.思科银公司与华夏银行厦门分行抵押贷款合同中约定49万元抵押贷款的年利率为6.37%。 十四、原告诉讼请求：1.解除思科银公司、和景园公司之间于2016年8月14日签订的《厦门市商品房买卖合同》；2.和景园公司退返思科银公司自2016年8月14日起至《厦门市商品房买卖合同》实际解除之日止思科银公司已付的购房款（暂计至2017年11月20日为454234.24元，其中首付款408770元、按揭款45464.24元）；3.和景园公司配合思科银公司向第三人办理解除《小企业购置房产人民币资金借款合同》；4.和景园公司向思科银公司支付按思科银公司已付房款3%计算的违约金23963.1元。诉讼过程中，思科银公司将第2项诉讼请求变更为：和景园公司退还思科银公司购房款798770元及支付自2016年8月14日起至实际退还款项之日止按年利率6.37%计算的利息。 争点分析 一、本案讼争的商品房买卖合同的效力问题。 原告主张：讼争合同符合法律规定，依法有效。 被告抗辩意见及证据：讼争房屋所使用土地系和景园公司根据编号为35020520140109CG004的《厦门市国有建设用地使用权出让合同》受让所得，根据土地出让合同第二十条的约定，本案讼争房屋只能转让给“从事服装设计、研发、销售的企业”，思科银公司系专门为了购买讼争房产而特意注册，并未实际经营，并不符合购房条件。思科银公司的上述行为违反了《土地管理法》第五十六条的规定，即“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”其行为属于《合同法》第五十二条的规定的“违反法律、行政法规的强制性规定”，本案讼争商品房买卖合同无效。和景园公司提交思科银公司工商信息、厦门天蓝色贸易有限公司工商信息、厦门苹果乐贸易有限公司工商信息、厦门织信易源贸易有限公司工商信息、定金收据及转账凭证，欲证明上述公司均为相同时间段委托同一代办人员专门设立相同经营范围的公司，上述公司设立并非为正常交易设立，均系为购买讼争房产而特意设立的公司。 法院认定及理由：和景园公司提交的思科银公司工商信息、厦门天蓝色贸易有限公司工商信息、厦门苹果乐贸易有限公司工商信息、厦门织信易源贸易有限公司工商信息、定金收据及转账凭证等证据仅可证明上述公司委托相同代办人在同一时间成立，无法直接证明思科银公司为购买房屋特意设立公司。因讼争房屋尚未交付，上述证据无法证明思科银公司使用房屋时违反了土地使用用途。《中华人民共和国土地管理法》为管理性法律，该法第五十六条的规定并非针对合同效力的效力性条款。因此，和景园公司主张本案的商品房买卖合同无效，没有相应的事实与法律依据，本院依法不予支持。 二、思科银公司主张的解除条件是否成就。 原告主张：和景园公司至今未按合同约定期限交付符合法定和合同约定的商品房给思科银公司，已构成逾期交房，现思科银公司根据合同约定要求解除合同并要求和景园置业公司支付违约金合法有据。 被告抗辩意见及证据：本案讼涉房屋未能按期交付系因市政工程施工所导致，属于不可抗力因素，同时还属于商品房买卖合同约定的交付期限顺延情形，上述市政工程导致顺延期限不应当计入逾期期限内。讼涉房屋交付期限应顺延至新景路改造工程完工，和景园公司在合理期限内完成遗留工程后满三个月之日，因此，讼争合同尚未达到解除条件。新景路改造工程施工构成宽展期顺延的事由，五华广场项目交付期限应顺延至新景路改造工程完工时间，即2017年9月中旬。新景路改造工程完工后，和景园公司完成项目遗留工程需有合理时间（遗留工程于2018年1月15日完工）。根据讼争合同补充协议第十六条的约定，交房期限届满后，买受人同意给予出卖人三个月的交房宽展期（即2018年4月15日），若发生可以据实顺延的情形，宽展期亦据实顺延。和景园公司在宽展期届满前具备交付条件并交付房屋的，不承担违约责任。因此，讼争合同尚未达到约定解除条件。 为证实上述抗辩主张和景园公司提交了[2017]厦鹭证内字第39528号公证书、厦门纵横集团通讯发展公司出具的两份工程联系单、厦门市政园林局《不予受理决定书》、厦门海沧土地开发公司出具的复函及两份说明（2017年8月28日、2018年1月29日）、施工招标公告、住建部网站工程项目信息、施工日志（节选）、监理日志（节选）、《新景路道路改造及排洪渠改造工程工地会议纪要》（2017年4月10日、2017年6月26日两份）、复工通知书、厦门市金碧辉建设有限公司致和景园公司的工程联系单、工程竣工内部验收单等书证。 法院认定及理由：和景园公司提供的相关书证仅可证明市政配套工程在一定程度上影响了讼争商品房项目的施工，但和景园公司提交的施工日志及监理日志中未明确记载市政配套工程影响讼争房产施工的程度及影响天数，和景园公司主张讼争商品房的交房期限顺延至新景路道路改造及排洪渠改造工程完成之后，没有相应的事实与法律依据，本院不予支持。和景园公司确认影响施工的市政配套工程已经于2017年9月30日完工，在其向思科银公司发出的《延期交房通知书》中承诺市政配套工程完工后约一个月完成剩余工程并交付使用。现和景园公司已经超过其合同约定的交房期限远远超出60日而未交付房屋，且未在《延期交房通知书》中承诺的期限后60日内交付房屋，双方合同约定的解除条件已经成就，思科银公司有权请求解除合同。和景园公司关于讼争合同尚未达到解除条件的抗辩，于法无据，本院不予认可。 综上所述，和景园公司未在合同期间内交付房屋已经超过60日，其行为构成违约，思科银公司有权解除合同并要求和景园公司承担相应的违约责任。思科银公司请求解除与和景园公司之间的商品房买卖合同，事实与法律依据充分，本院予以支798770元。合同解除后，和景园公司应向思科银公司赔偿相应的违约损失。2016年3月27日思科银公司支付5万元购房款，2016年8月14日支付358770元购房款，2017年1月5日思科银公司支付通过按揭贷款支付房款39万元。思科银公司主张按年利率6.37%的标准主张全部购房款798770元自2016年8月14日起的利息损失，本院认为，年利率6.37%的标准系思科银公司与华夏银行厦门分行双方约定的利率标准，不能必然对抗和景园公司，且思科银公司与华夏银行厦门分行的按揭贷款合同并未履行完毕，思科银公司的利息损失仅为资金占用的损失，本院参照中国人民银行同期贷款利率标准及罚息标准确定思科银公司的资金占用的利息损失按照年利率6%计算，其中408770元部分自2016年8月14日起计算，其中39万元部分自2017年1月5日起计算。思科银公司与和景园公司约定的违约金为总房款的3%，明显低于和景园公司给思科银公司造成的违约损失，在本院支持思科银公司的违约损失后，即可弥补违约给思科银公司造成的损失，思科银公司关于和景园公司支付23963.1元违约金的主张，本院不再予以支持。华夏银行厦门分行同意全部按揭贷款结清后配合思科银公司办理解除借款合同手续，本院予以认可。思科银公司与和景园公司合同解除后，鉴于和景园公司同意在合同解除后偿还银行贷款且华夏银行厦门分行同意在在贷款结清后解除抵押贷款合同，和景园公司已无配合思科银公司解除与华夏银行厦门分行抵押贷款合同的必要，本院对思科银公司要求和景园置业公司配合解除抵押贷款合同的请求不再予以处理。 裁判结果 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、厦门思科银贸易有限公司、厦门和景园置业有限公司于2016年8月14日签订的《厦门市商品房买卖合同》解除； 二、厦门和景园置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向厦门思科银贸易有限公司退还购房款798770元并支付利息损失（按照年利率6%的标准，其中798770元的部分自2016年8月14日起计算，其中39万元的部分自2017年1月5日起计算，均计算至实际退还购房款之日止）； 三、驳回厦门思科银贸易有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费6499元，由厦门和景园置业有限公司负担283元，由厦门思科银贸易有限公司负担6216元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 张占甫 二〇一八年七月二十日 代书记员 姚卓群 附页： 本案所适用的法律、司法解释条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。