陕西省铜川市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)陕02民终237号上诉人（原审被告）:窦建斌，男，汉族，1965年2月13日出生，住宜君县。被上诉人（原审原告）:张俊宜，男，汉族，1981年6月8日出生,住宜君县。委托诉讼代理人：王忠诚，陕西红河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:窦红顺（曾用名窦宏顺），男，汉族，1944年8月4日出生，宜君县宜阳街道办事处教场村村民，住该村39号上��人窦建斌因与被上诉人张俊宜、窦红顺房屋买卖合同纠纷一案，不服宜君县人民法院(2018)陕0222民初21号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人窦建斌，被上诉人张俊宜及其委托诉讼代理人王忠诚到庭参加诉讼，被上诉人窦红顺经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。窦建斌上诉请求:撤销原判，改判上诉人窦建斌不承担法律责任。事实与理由：1、原判认定事实不清，上诉人窦建斌并非房屋所有权人，原审也查明了涉案房屋所有权属于窦红顺，上诉人收取了张俊宜给付的部分房款，且该款由窦建斌使用。上诉人窦建斌作为窦红顺的代理人，代理的结果应由上诉人之父承担。2、合同双方当事人均有过错，应各自承担责任。房屋买卖合同约定剩余房款29.5万元于2016年10月1日由被上诉人支付给上诉人，在张俊宜未按期支付的情况下，上诉人经父亲窦红顺同意才对房屋做的抵押，双方均存在违约情形。合同双方当事人作为完全民事行为能力人，对于农村的宅基地不能买卖给村集体之外的人应是知道的，合同双方当事人房屋买卖的行为均有过错，因此张俊宜主张从合同签订之日起要求上诉人利息是错误的，上诉人不应承担38561元的赔偿责任。3、原审适用法律错误，在上诉人作为代理人的情况下，原审法院适用《土地管理法》第六十三条、《合同法》第五十二条、五十八条判决上诉人承担责任错误。张俊宜答辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决正确，应予维持。关于责任主体的问题，一审庭审时窦红顺到庭了也说明了情况，张俊宜买房子时不知道房子实际是谁的，买的时候窦建斌说房子是他自己的，���建斌当时是村主任答应迁张俊宜的户口到教场村。2016年8月30日窦建斌催款，我们去信用社取钱，顺便到房管局去查了一下，发现存在抵押的情况就没有给钱。主张利息是因为为了买房子，多方筹款卖车等，造成很大损失。窦红顺未答辩。张俊宜向一审法院起诉请求：1、解除原被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告立即退还购房款40万元，并支付利息76018元（利息是月1分，起止时间是2016年6月30日至2018年1月30日）。一审法院经审理查明:2016年6月30日，窦建斌（出让人）与张俊宜（受让人）签订房屋买卖合同，窦建斌以69.5万元的价格出让窦红顺所有的位于铜川市宜君县文化东路21号房屋给张俊宜，该房屋建筑面积为288平方米。双方签订合同后，张俊宜通过银行��账向窦建斌支付了40万元的房款，并约定2017年10月1日支付剩余房款29.5万元。另查，2016年7月12日，因窦建斌在金融机构借款，将案涉房屋在宜君县房地产管理所办理了抵押登记。一审法院认为，案件争议焦点是：1、窦建斌是否是适格被告；2、张俊宜与窦建斌签订的房屋买卖合同效力；3、窦建斌是否应当向张俊宜返还房款及利息。关于窦建斌是否是适格被告的问题。案涉房屋所有权人虽然是窦红顺，但窦建斌是以自己的名义与张俊宜签订的《房屋买卖合同》。已查明，在合同履行过程中，窦建斌收取了张俊宜给付的部分房款，且该款亦由窦建斌使用。故窦建斌系本案的适格被告。窦建斌抗辩的其不是本案适格主体，无事实依据，不予采纳。关于张俊宜与窦建斌签订的房屋买卖合同效力的问题。城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国���所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。土地是农村集体经济组织所有，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，集体土地未经征用，不得出让、转让。首先，根据《中华人民共和国物权法》地随房走的原则，宅基地上建造的自有房屋的转让，必然导致宅基地使用权的一并处分，处分了房屋的同时也处分了宅基地。故，未经批准转让房屋的行为损害了集体经济组织的权益，是我国法律、法规明确禁止的，窦建斌的处分行为违反了《中华人民共和国土地管理法》中的强制性规定。其次，宅基地使用权是集体经济组织享有的权利，与特定的身份相关联，农村宅基地使用权不能向本集体经济组织成员以外的人转让。本案中，张俊宜与窦建斌不属于同一个集体经济组织的成员，不具有特定的身份，不具有受让的资格，窦建斌将房屋出让给张俊宜，违反国家的禁止性规定。据此，张俊宜与窦建斌签订的《房屋买卖合同》无效。关于窦建斌是否应当向张俊宜返还房款的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，房屋买卖合同违反国家的禁止性规定，属无效合同，窦建斌收取张俊宜房款40万元，应当向张俊宜返还。据此，张俊宜的诉讼请求，于法有据，予以支持。关于窦建斌是否应当向张俊宜返还利息的问题。窦建斌与张俊宜签订的《房屋买卖合同》中，记载窦建斌为房屋所有人，窦建斌承诺如有共有权人，其已经取得转让房屋的一致同意。由此可见，窦建斌在该民事行为中，其并未如实向张俊宜告知案涉房屋的真实情况。特别是张俊宜与窦建斌签订的《房屋买卖合同》之后，窦建斌办理了该房屋的抵押登记，违反了诚实信用原则。基于以上事实，窦建斌存在过错。张俊宜请求窦建斌支付利息76018元，利息按月息1分计算。结合本案事实，按照年利率6%计算赔偿较为适宜，以张俊宜已支付价款40万元为基数，自2016年6月30日至2018年1月30日止，窦建斌应向张俊宜赔偿38561元。此外，张俊宜将房屋买卖的房款向窦建斌支付，该款也是由窦建斌使用，窦红顺并未实际使用。故窦红顺不承担相应的法律责任。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、张俊宜与窦建斌签订的《房屋买卖合同》无效；二、窦建斌于本判决生效之日起十五日内向张俊宜返还购房款400000元，支付赔偿38561元；三、驳回张俊宜的其他诉讼请求。案件受理费4220元，由张俊宜负担338元，窦建斌负担3882元。二审中双方当事人均未提供新证据，二审查明的事实与一审无异，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、窦建斌是否是本案适格被告应否承担责任；2、张俊宜是否存在过错，应否判决窦建斌支付利息38561元。关于窦建斌应否为适格被告，应否承担责任的问��。窦建斌经其父窦红顺同意，将窦红顺在村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属于本村村民的张俊宜，并以窦建斌的名义与张俊宜签订《房屋买卖合同》，收取了张俊宜交付的40万元购房款。窦建斌的行为属于隐名代理行为。根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款的规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。经询问被上诉人张俊宜明确表示以窦建斌为相对人主张权利，故窦建斌为本案适格当事人，应承担相应的合同责任。关于张俊宜是否存在过错，应否判决窦建斌支付利息38561元。合同无效的法律后果之一就是因无效合同所取得的财产应予返还，包括自然孳息和法定孳息。��案中，窦建斌收取张俊宜40万元购房款及其产生的利息均应返还。根据已查明案件事实，造成合同无效的原因是违反了国家法律关于农村宅基地买卖的效力性强制性规定，法律规定是人所共知的，任何公民均应遵守，对此双方当事人均有过错，应各自承担相应的责任，但是一方当事人不得以对方亦有过错要求免除自己应承担的责任。一审法院已经将张俊宜主张的利息减少，实质上是酌情由双方分担利息损失，已经考虑了双方均存在过错的问题，裁判结果并无不当。窦建斌主张不应返还利息的上诉请求不能成立，不予支持。综上所述，上诉人窦建斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费764元，由上诉人窦建斌负担。本判决为终审判决。审判长  刘坤琪审判员  汪 涛审判员  吴 娜二〇一八年七月十九日书记员  张 敏