湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0303民初1294号原告：十堰市信息与标准化所。住所地，十堰市公园路**。法定代表人：邓飞跃，该所所长。委托诉讼代理人：李文明，湖北立丰（十堰）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾秀珍，湖北立丰（十堰）律师事务所律师。被告：十堰易佳商务管理有限公司。。住所地，十堰市公园路**法定代表人：李萌，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨均宜，湖北延津律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海超，湖北武当律师事务所。被告：李萌，女，1972年9月18日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：杨均宜，湖北延津律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海超，湖北武当律师事务所。被告：王超（被告李萌之夫），男，1970年7月27日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。原告十堰市信息与标准化所（以下简称标准化所）与被告十堰易佳商务管理有限公司（以下简称易佳公司）、李萌、王超租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告标准化所的委托诉讼代理人李文明、曾秀珍，被告易佳公司、李萌、王超的委托诉讼代理人杨均宜、王海超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告标准化所向本院提出诉讼请求：1、被告易佳公司腾房并返还租赁物；2、被告易佳公司支付租金1910000元；3、被告易佳公司支付逾期付款违约金857508.24元（计算至2018年4月20日，之后的违约金另行计算）；4、被告易佳公司承担实现债权的律师费49000元；5、被告李萌、王超对被告易佳公司所负第2、3、4项债务承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2015年3月28日，原告与被告易佳公司（原十堰易佳资产管理有限公司）续行签订了《房屋租赁合同》，约定将原十堰市质量技术监督局一、二、三及四层部分共计3300平米出租给易佳公司；租赁期自2015年4月11日至2018年4月10日止，租金标准为220万元/年，租金支付方式为半年付，每次提前10日付；在房屋返还上，约定租赁期满或合同解除后，被告易佳公司应于十日内返还该房屋及其附属设施；在违约责任上，约定易佳公司有迟延履行金钱债务情形的，应就未履行部分向原告承担2倍同期银行贷款利率的违约金。同时，若因违约导致对方采取诉讼方式解决的，则应向对方承担诉讼费、评估费、拍卖费、执行费、律师费等一切实现债权的费用。合同续行签订后，易佳公司已累计支付原告租金449万元，欠付租金211万元，抵扣已付的房屋租赁保证金20万元后，尚欠租金191万元未付。2018年4月10日，因租赁期满，原告委托律师向被告易佳公司送达《律师函》，督促易佳公司务必于2018年4月20日前缴清所欠租金并原貌归还所租房屋。同日，原告还发布了《停租公告》，告知次承租人在30日内将各自物品搬离，腾空经营场所。但截至目前，易佳公司仍未能缴清所欠租金191万元，也因部分次承租人仍未腾空场地而未能将全部承租房屋腾空并返还原告。易佳公司注册资金为10万元，其中李萌出资9万元，被告王超出资1万元，且被告李萌、王超系夫妻关系。而被告李萌、王超在公司经营中存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任、逃避债务的行为，已严重侵害了原告利益，依法应对公司债务承担连带责任。为维护原告合法权益，故诉诸法院。被告易佳公司辩称：1、针对原告的腾退房屋诉讼请求，原告在租赁合同中，已经允许被告易佳公司转租，原告也有义务要求各次承租人腾退房屋，不能单方要求被告易佳公司退租；2、针对原告的支付租金诉讼请求，尚欠租金191万是按合同约定承租3300平方米房屋计算的，其中有500平方米房屋未交付，191万中应扣减该500平方米的租金，还要扣减漏水给次承租人造成的损失、数码产口泡水造成的损失两项共计164592元。因出租房屋外墙高空玻璃脱落，原告在商场外围搭建脚手架进行维修施工，施工期间，易佳公司无法转租，该项损失也应当扣减；原告商场门口停车场不允许外车进入，也给原告造成了损失，也应扣减；3、针对原告的违约金诉讼请求，原告应以应付租金为基数，按同期银行贷款利率计算违约金。原告违约金计算标准过高，应予调整；4、针对原告的被告李萌、王超承担连带清偿责任诉请，没有事实依据和法律依据，与李萌无关。被告李萌、王超辩称：1、被告李萌、王超系被告易佳公司股东及法人代表，原告对被告易佳公司注册情况知晓并作为租赁合同附件提交，被告易佳公司经营期间的债务，相应由被告易佳公司承担；2、原告主张的房租数额应据实结算，违约金不应支持；3、原告主张被告李萌、王超承担连带责任没有事实和法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年3月28日，原告标准化所与被告易佳公司续签一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告标准化所将坐落于十堰市张湾区公园路50号的十堰市质量技术监督局一、二、三及四层部分共计3300平米房屋出租给被告易佳公司，用于开发商及办公用，租赁期自2015年4月11日至2018年4月10日止，租金为220万元/年，半年付，每次提前10天。合同还约定，被告易佳公司向原告支付保证金20万元，以抵扣由被告易佳公司承担的费用、租金、以及其应承担的违约赔偿责任；租赁期满或合同解除后，被告易佳公司应于十日内返还该房屋及其附属设施；租赁期内，原告标准化所应保障该房屋及其附属设施处于适用和安全的状态，被告易佳公司发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知原告标准化所修复，原告标准化所应在接到被告易佳公司通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，被告易佳公司可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响被告易佳公司使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；被告易佳公司有迟延履行金钱债务情形的，应就未履行部分向原告标准化所承担2倍同期人民银行贷款利率的违约金；双方保证，若因违约导致对方采取诉讼方式解决的，则应向对方承担诉讼费、评估费、拍卖费、执行费、律师费等一切实现债权的费用。被告易佳公司签订《房屋租赁合同》后，将租赁房屋予以转租，转租期间2015年4月1日-2018年3月31日，并向原告标准化所备案。被告易佳公司依合同约定向原告标准化所交付了保证金20万元。2015年8月4日，被告易佳公司租赁的房屋发生漏水情况，造成部分承租人财产损失。被告易佳公司告知原告标准化所该情况后，双方未能就赔偿事宜协商一致。被告易佳公司向本院提交其2015年9月28日、2016年3月25日、2017年3月28日收取十堰鸿创科技有限公司商品损失36864元、73728元、52828元，共计164592元租金收据，并在三张租金收据上均注明冲抵泡水损失。因房屋外墙高空玻璃脱落，原告标准化所于2017年10月至12月长时间在商场外搭建脚手架进行维修施工，在此施工期间，影响被告易佳公司正常经营。十堰市质量技术监督局自2016年5月3日至2018年1月19日先后多次向被告易佳公司发出催款通知，催其缴清所欠租金。2018年4月，被告易佳公司交付了449万元租金。另查，2012年3月26日，原告标准化所与被告易佳公司就该房屋签订过与上述内容基本相同的《房屋租赁合同》，租赁期3年，至2015年4月10日履行完毕。原告标准化所据此合同将十堰市质量技术监督局一、二、三及四层部分共计3300平米房屋交付被告易佳公司。位于十堰市张湾区车城街办公园路50号1幢的十堰市质量技术监督局一、二、三及四层部分房屋所有权人为十堰市质量技术监督局，原告标准化所系十堰市质量技术监督局的二级单位，受十堰市质量技术监督局委托对上述房屋进行出租及管理。在履行2012年3月26日的《房屋租赁合同》期间，原告标准化所将出租被告易佳公司的第四层部分房屋收回用于该单位职工食堂。被告易佳公司在诉讼过程中，已将租赁的十堰市张湾区车城街办公园路50号1幢的十堰市质量技术监督局一、二、三及四层部分房屋全部腾空，并返还原告标准化所。还查明，原、被告2012年3月26日签订《房屋租赁合同》时，被告易佳公司租赁的房屋尚未办理权属登记，但合同按3300㎡予以概述。之后，该房屋办理了权属登记，被告易佳公司租赁的房屋面积为4729㎡，其中四楼部分房屋面积为557㎡。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告标准化所与被告易佳公司签订了《房屋租赁合同》，原告标准化所已将出租房屋交付被告易佳公司使用，租赁期满后，被告易佳公司应腾空房屋，现被告易佳公司已全部腾空房屋，并返还原告标准化所。租赁期内，因出租的房屋外墙高空玻璃脱落，原告标准化所自称进行长达3个月的维修，该维修采用拉警戒线、搭建脚手架等措施，显然影响被告易佳公司经营使用，原、被告双方未能就该损失协商一致，被告亦未申请司法鉴定，该损失本院按50%比例在租金中予以酌情扣减。扣减租金为27.5万元（220万元÷12×3×0.5）。原、被告双方续签的《房屋租赁合同》约定，原告标准化所应交付被告易佳公司第四层部分房屋，但原告标准化所并未交付该部分，第四层房屋的租金应从总租金中予以扣除。第四层房屋的面积，结合2012年3月26日签订《房屋租赁合同》3300㎡的概算以及权属登记实际租赁面积为，按第四层557㎡的70%（3300㎡÷4729㎡），即390㎡计算租金较为公平合理。扣减租金78万元（660万元÷3300㎡×390㎡）。被告应付租金191万元，扣减减少面积租金78万元，扣减维修租金27.5万元，被告实际应付租金85.5万元。原告的违约金诉讼请求，其计算的金额较高，本院以实际应付租金85.5万元为基数，自合同约定的半年后，即2015年10月10日起，按合同约定2倍同期人民银行贷款利率计算至租金付清之日止。原告标准化所请求被告易佳公司承担实现债权的律师费49000元的诉讼请求，有合同约定，符合法律规定，本院予以支持。原告标准化所诉称被告李萌、王超滥用公司法人独立地位和股东有限责任逃避债务，但并未提交相应证据佐证，其请求被告李萌、王超对公司债务承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。被告易佳公司请求原告标准化所承担租赁期间房屋漏水造成的损失诉讼请求，双方对责任主体、具体损失金额未能协商一致，被告易佳公司可对租赁期间房屋漏水造成的损失另行提起诉讼。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告十堰易佳商务管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾空、返还原告十堰市信息与标准化所租赁的房屋（已履行）；二、被告十堰易佳商务管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告十堰市信息与标准化所租金85.5万元及违约金(以应付租金85.5万元为基数，自2015年10月10日起按同期人民银行贷款利率2倍计算，至租金付清之日止)；三、被告十堰易佳商务管理有限公司给付原告十堰信息与标准化所实现债权的律师费49000元；四、驳回原告十堰信息与标准化所的其他诉讼请求。如果被告十堰易佳商务管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29332元减半收取14666元，由被告十堰易佳商务管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审判员 王 旭二〇一八年七月十七日书记员 张静静附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。