安徽省马鞍山市雨山区人民法院民 事 判 决 书(2018)皖0504民初1815号原告：马鞍山市协亚物业管理有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市雨山区贵都花园22栋2层，统一社会信用代码9134050071994044X6（1-1）法定代表人：陶兆勤，该公司经理。委托代理人：戴克春，该公司员工。被告：陈世兵，男，1975年4月14日生，汉族，原住安徽省马鞍山市雨山区。原告马鞍山市协亚物业管理有限责任公司（简称协亚物业公司）与被告陈世兵物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年6月22日公开开庭进行了审理。协亚物业公司委托代理人戴克春到庭参加诉讼，被告陈世兵经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。协亚物业公司诉称：1、请求法院判令陈世兵交纳拖欠的物业管理费4329元及滞纳违约金1948元，合计6277元。2、判令陈世兵承担本案的诉讼费用。事实与理由：陈世兵系本市贵都花园小区业主，协亚物业公司接受小区业主委员会的委托，对该小区进行物业管理。协亚物业公司履行了自己的义务，但陈世兵自2011年1月1日至2014年12月31日、自2016年1月1日至2017年12月31日期间共72个月拖欠物业费4329元，经催要无果。为维护我公司及本小区业主的合法权益，依法向法院提起诉讼，要求判令所请。协亚物业公司为支持其主张，向法庭提交如下证据：1、营业执照、法人身份证明各一份，证明协亚物业公司的主体适格；2、物业服务合同三份、服务价格登记证一份、房屋面积报告一份，证明协亚物业公司与陈世兵之间存在物业服务关系、陈世兵的房屋面积、物业服务费收取依据。3、公示照片三张，证明对公共收支我们已经向业主告知；4、友情提醒照片二张、通知照片一张，证明协亚物业公司向业主催收过物业费。陈世兵在庭审中口头辩称：1、协亚物业公司起诉2011年1月1日至2014年12月31日及2016年1月1日至2017年12月31日的物业费，但协亚物业公司从未向我主张过物业费，其向法院起诉的时间为2018年6月4日，故2016年6月4日前的物业费主张已过时效，应驳回诉请。2、协亚物业公司称受贵都花园业主委员会的委托对小区进行物业管理，但业主委员会的人员组成、成立及委托管理的事项小区业主均不知情，协亚物业公司必须举证证明上述行为的合法性，否则协亚物业公司的诉讼主体资格不适格。3、协亚物业公司未尽物业管理职责，无权要求支付物业费。我家南、北面墙体大面积渗水，数次找协亚物业公司均敷衍，后来在长达数年的要求下，协亚物业公司只是草草作了防水处理，不久又渗水，再找协亚物业公司便不予理睬；单元门通话、室内对讲系统从入住到现在都是坏的，协亚物业公司也不予处理修缮。4、协亚物业公司在小区露天公共地段擅自建设了数个停车位收取费用，但物业公司从未向小区业主告知收取金额及用处。按相关法律规定，上述收取的费用应归全体业主所有，但这么多年以来，协亚物业公司都占为己有，严重侵害了全体业主的合法权益。综上，请求依法驳回诉请。陈世兵未向法庭举证。经庭审举证，本院认证如下：协亚物业公司所举证据1、证据2具有客观真实性、合法性及与本案的关联性，依法应作为本案的定案依据；证据3与本案不具有关联性，不能作为本案的定案依据；证据4不能证明陈世兵知晓，不能作为证据使用，依法不能作为本案的定案依据。经审理查明：协亚物业公司系依法成立的物业服务公司。2010年2月2日，协亚物业公司与马鞍山市贵都花园小区业主委员会签订物业管理委托合同一份，约定由协亚物业公司为该小区提供物业服务，委托管理期限自2010年2月1日起至2013年1月31日止；委托管理事项包括房屋建筑公用部位、公共设施及设备、市政公用设施和附属建筑物的维修、养护、运行和管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，巡视、门岗执勤，并负责向业主收取物业管理服务费、小区内停车服务费；物业服务费的收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米0.45元，逾期交纳物业费的，从逾期之日按每天千分之五交纳滞纳金等。2013年1月29日、2016年3月18日协亚物业公司与马鞍山市贵都花园小区业主委员会连续签订内容相同的物业管理委托合同，委托管理期限分别自2013年2月1日起至2016年1月31日止、自2016年2月1日起至2019年1月31日止。协亚物业公司依据上述三份合同为该小区提供物业服务至今。陈世兵系该小区12栋502室业主，住宅建筑面积为133.63平方米。2018年5月15日，协亚物业公司向本院提起诉讼，要求陈世兵支付自2011年1月1日至2014年12月31日、自2016年1月1日至2017年12月31日期间共72个月拖欠的物业费4329元（133.63平方米×0.45元∕月∕平方米×72个月＝4329元），并承担本案的诉讼费。本院认为：一、协亚物业公司与马鞍山市贵都花园小区业主委员会签订的物业管理服务委托合同均合法有效，对全体业主均有拘束力，应受法律保护。二、协亚物业公司履行了合同约定的物业管理服务义务。陈世兵作为该小区的业主，接受了该物业公司提供的物业服务，理应按约缴纳物业费，其拒交物业费应构成违约，故对协亚物业公司要求陈世兵支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。陈世兵辩称物业公司未尽物业管理职责但未提供相应证据，其辩解理由不能成立。三、陈世兵对诉讼时效提出抗辩问题：1、依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”本案中，协亚物业公司于2018年5月15日向本院提起诉讼，其未能提供诉讼时效中断的有效证据，可以认定协亚物业公司怠于行使权利。2、因协亚物业公司与马鞍山市贵都花园小区业主委员会签订的物业管理委托合同的委托管理期限分别自2010年2月1日起至2013年1月31日止、自2013年2月1日起至2016年1月31日止、自2016年2月1日起至2019年1月31日止，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题》的规定“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，以及《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效两年的规定，上述三份合同的诉讼时效届满时间分别为2015年2月1日、2018年2月1日、2022年2月1日，因此协亚物业公司主张的自2011年1月1日至2013年1月31日的物业费，因已过诉讼时效而丧失胜诉权。故本院依法对陈世兵关于诉讼时效的辩解意见部分予以采信；对协亚物业公司主张自2013年2月1日至2014年12月31日止、自2016年1月1日至2017年12月31日止的物业费（即133.63平方米×0.45元/月/平方米×47个月＝2826元）符合法律规定，本院依法予以支持。四、关于协亚物业公司要求陈世兵支付因拖欠物业费产生的滞纳金1948元的问题，物业管理委托合同虽作了约定，但因合同均未明确约定每期物业费应交纳的具体时间，故滞纳金无法起算，本院依法对此项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈世兵于本判决生效之日起十日内向原告马鞍山市协亚物业管理有限责任公司支付拖欠的物业费2826元（自2013年2月1日至2014年12月31日止、自2016年1月1日至2017年12月31日止）。二、驳回原告马鞍山市协亚物业管理有限责任公司的其它诉讼请求。案件受理费25元，由原告马鞍山市协亚物业管理有限责任公司负担9元、由被告陈世兵负担16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  罗美娟二〇一八年七月六日书记员  江 滢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)按时交纳物业服务费用；(六)法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。