广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初3977号原告：罗重义，男，1988年5月4日出生，汉族，住四川省隆昌县，原告：罗晓林，男，1962年12月19日出生，汉族，住四川省隆昌县，原告：黎金土，女，1985年3月4日出生，汉族，住广西桂平市，三原告的共同委托诉讼代理人：吴燕羽，广东品道律师事务所律师。三原告的共同委托诉讼代理人：庞春政，广东冠豪律师事务所律师。被告：陈思岚，女，1987年1月22日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：黄朝良，广东利合律师事务所律师。第三人：中国光大银行股份有限公司佛山容桂支行，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道容奇大道16号东盈商务大厦101、102号商铺。负责人：张新明。委托诉讼代理人：黄法天，男，1989年8月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，该公司员工。第三人：广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道容桂大道中208号。负责人：田芊。委托诉讼代理人：胡秋亮，男，1987年9月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，该公司员工。原告罗重义、罗晓林、黎土金诉被告陈思岚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月11日公开开庭进行了审理，原告罗重义、黎金土及三原告的委托诉讼代理人吴燕羽、庞春政，被告陈思岚及其委托诉讼代理人黄朝良到庭参加诉讼。之后，本院依法通知中国光大银行股份有限公司佛山容桂支行（以下简称光大银行）、广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行（以下简称农商银行）作为第三人参加诉讼，于2018年7月4日再次公开开庭审理，三原告的委托诉讼代理人吴燕羽，被告陈思岚及其委托诉讼代理人黄朝良，第三人光大银行的委托诉讼代理人黄法天，第三人农商银行的委托代理人胡秋亮到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议书》；2.被告所支付的购房定金170000元归原告所有；3.被告向原告支付违约金340000元；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告及佛山市顺德区吉翔物业代理有限公司（简称吉翔公司）于2017年7月17日签订《房屋买卖合同》，约定被告以170万元的价款购买原告位于佛山市顺德区容桂街道办事处高黎社区居民委员会外环路美的御海东郡花园畔岛1座204号房屋（简称御海东郡1座204号房屋）及123号车位，购房定金17万元；被告购买该房屋需办理银行按揭贷款，原告则须提前还贷，在银行通知原告偿还银行贷款之日，被告向原告支付首期款16万元。合同签订后，因被告一直无法足额支付首付款，亦未履行合同约定的义务，导致合同未能履行。在原告多次催促首期款无果的情况下，原告为尽快履行合同，双方于2017年12月16日达成补充协议，变更约定被告必须在2018年1月30日前支付首付款32万元。此后，原告多次向被告及居间方催收首期款，但被告一再拖延，最终无法按照约定支付首期款，该行为已构成违约。被告辩称，一、被告并无违约行为，无需向原告承担违约责任，相反，原告在无任何约定或法定理由的情况下单方解除合同，其行为构成严重违约，被告有权要求原告继续履行合同并承担相应的违约责任。被告就原告的违约行为已提起诉讼并经法院受理。二、被告于2017年7月21日前向原告支付了17万元定金，于2018年2月8日支付原告16万元，共支付原告33万元的首期款。三、被告并没有恶意拖延支付首期款。在签订合同时，案涉的房屋未办理房产证，案涉的汽车位也是在2018年3月底才办理产权证，根据合同约定，在原告拿到房产证后7个工作日内，按银行要求提供资料办理银行按揭贷款手续，故在交易的房产及汽车位未办理房产证前，被告暂不支付首期款并不构成违约。四、原告于2017年11月23日通过中介向被告提出，希望提前支付其32万元，被告当时认为贷款的金额也就是120万元，迟早要支付原告32万元的，是过户前还是过户后付清，都始终要支付的，故同意原告的变更要求，故先由中介起草补充协议，被告在2017年12月20日签字，之后交给原告签字，原告在起诉状中描述被告多次违约与事实不符。五、根据房屋买卖合同第三条第三款约定，被告支付原告首期款的金额最终是以银行批准的贷款来决定的，即银行批准的按揭贷款超过120万元的，被告支付原告首期款时将超出部分减除，贷款金额不足的，被告需在双方办理过户当天一次性补足。因此，即使双方签订补充协议约定被告需在2018年1月30日前支付原告32万元，但因主合同第三条第三款的约定没有变更，被告应付原告多少首期款仍取决于银行批准的按揭贷款的额度。六、被告于2018年1月4日已得知银行批准贷款130万元以下，就开始不断通过中介与原告协商如何支付首期款问题，银行批准的贷款超过120万元，依约被告是可以相应减少的，而不需要再支付32万元。被告非常担心按补充协议支付原告首期款后，银行又将全部贷款支付给原告，到时不归还多收的款项，风险难以控制。期间，原告提出了多种解决方案，但双方存在分歧而协商不下。2018年2月8日，被告得知银行批复贷款金额为137万元，故在当日即支付原告16万元，加上定金，被告支付原告款项为33万元，再加上银行贷款的137万元，应付的170万元即足额支付。被告始终积极履行合同约定义务，努力寻求解决方案，不构成根本违约。七、双方的交易是重大的，为购买案涉房屋，被告已将原唯一的住房出售，倾尽家庭积蓄购买该房屋，且被告于2017年10月份开始已经对案涉房屋进行装修，于2018年2月开始入住，双方签订的合同不应轻易被解除，否则，将严重损害被告的合法权益。第三人光大银行述称，若房屋归原告所有，光大银行则无法办理抵押登记手续，无法贷款。若房屋归被告所有，因为光大银行的批复是2018年2月9日生效，批复有效期为半年，若在半年内无法落实放款事宜将重新进行审批，则需要重新审批才能知道结果。第三人农商银行述称，原告截至2018年6月10日还款状态正常，不存在欠供，相关房屋买卖合同纠纷与农商银行没有实际的关系，若相关房屋归原告所有，原告可以继续根据相关合同履行还款，若法院判定相关房屋归被告所有，被告若能归还相关的借款合同剩余贷款，农商银行也同意配合办理相关的注销登记手续。相关的涉案房屋已经办理了相关的抵押登记，农商银行作为第一顺位的抵押权人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方对相关真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证，至于证明内容，属认定问题。本院经审理认定事实如下：2017年7月17日，原告罗重义、罗晓林、黎土金作为甲方（卖方），被告陈思岚作为乙方（买方）及案外人吉翔公司作为丙方（居间方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：乙方以170万元的价款购买甲方御海东郡1座204号房屋及123号车位；付款方式：购房定金17万元，于签订合同当天先支付5万元交丙方托管，至2017年7月18日经查实该房屋无查封后，丙方将定金转给甲方，乙方在2017年7月20日前追加支付定金12万元给甲方；乙方购买该房屋需办理银行按揭贷款，甲、乙双方在拿到房产证后的7个工作日内，按银行办理贷款的要求提供相关资料及办理手续；甲方申请提前银行还贷，在银行通知甲方偿还银行贷款之日，乙方向甲方支付购房首期款16万元用于协助甲方偿还银行部分按揭贷款；甲方双方须于甲方解除银行抵押和乙方拿到同贷书后的5个工作日内，带齐相关资料及乙方的银行按揭贷款合同一起到房地产交易所办理该房屋的买卖过户手续，办理过户当天乙方向甲方支付购房首期款16万元；购房余款120万元，乙方以按揭贷款方式支付，在办理房屋过户之后领取乙方的房产证及他项权证后交予银行，由银行直接转账入甲方指定的账号（备注：若银行批准的按揭贷款超出上述约定金额，则乙方在支付购房首期款时将超出部分减出；或贷款金额不足，则不足部分需于办理房屋过户当天一次性补足）；购房余款1万元，甲方委托乙方于支付首期款的当天交由丙方托管，作为交楼保证金，待双方顺利交接后，丙方一次性无息转交给甲方。该合同就乙方的违约责任约定：本合同签订后，乙方不按合同约定支付定金视为违约，乙方须按合同规定赔偿甲方定金，并按本合同成交总价的20%赔偿给甲方，甲方可单方解除；若乙方违约，甲方收取的定金不予返还，乙方必须按本合同的成交总价的20%赔偿给甲方，多出的已收购房款不计利息返还，本合同自动解除；若乙方不按期支付价款，应自本合同签订之日起，至价款实际支付之日止，就其实际欠款额按日千分之一支付迟延履行违约金。双方确认原告至2017年7月22日止已支付定金170000元。2017年12月16日，原告罗重义又以三原告的名义与被告签订《补充协议书》一份，就双方在上述《房屋买卖合同》中约定的首期款的支付变更约定为：乙方（被告）于2018年1月30日前支付首付款32万元用于协助甲方（三原告）偿还银行部分按揭贷款；甲、乙双方须于甲方解除银行抵押的五个工作日内，带齐相关资料及乙方的银行按揭贷款合同一起到房地产交易所办理该房屋的买卖过户手续；本协议属原《房屋买卖合同》的补充，与合同具有同等法律效力，一经签订即时生效。此后，被告没有在2018年1月30日前支付首付款32万元，三原告于2018年2月1日至2月28日期间多次通过微信联系吉翔公司的工作人员要求催促付款，并于2018年2月8日向被告寄出《解除合同通知书》，被告确认其于同月24日收到《解除合同通知书》，被告此期间曾通过吉翔公司的工作人员表示，如双方能协商解决，愿意配合原告偿还贷款320000元和支付一定的违约金，看能否协商。但原告已于2018年2月12日提起诉讼，没有继续与被告进行协商。又查明，被告于2017年10月期间从吉翔公司处取得案涉房屋的钥匙，并在该房屋原有装修基础上继续装修该房屋，原告在得知该情况后没有表示反对。被告曾于2018年2月8日与第三人光大银行签订《个人贷款合同》，约定由第三人光大银行向被告发放贷款1370000元。原告此前因向第三人农商银行贷款而将御海东郡1座204号房屋抵押给第三人农商银行，现尚未还清贷款，也未注销抵押。诉讼中，原告坚持要求按解除合同来追究应承担的违约责任，如法院不支持解除合同，暂不提出另行计算逾期违约金的主张。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议书》合法有效，应受法律保护。关于购房款的支付方式，双方先在《房屋买卖合同》约定除支付定金170000元外，首期款分两次支付，于办理过户前支付160000元，办理过户当日再支付160000元，但双方之后又在《补充协议书》明确关于首付款的支付变更为于2018年1月30日前支付首付款32万元。被告提出其应付原告多少首期款仍取决于银行批准的按揭贷款的额度的意见，与事实不符，本院不予采信。被告应按《补充协议书》约定的付款期限向原告支付首付款，被告在支付定金170000元后，没有在2018年1月30日前另支付约定的首付款320000元，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，被告因为其获得银行批准贷款1370000元，比原合同约定的通过贷款支付的购房款1200000元高出170000元，而提出相应减少首付款的意见，本院对此分析认为，被告具体申请的贷款额度是其与发放贷款的银行之间的关系，不应影响其按约定履行其在银行发放贷款之前应履行的支付首期款的义务，至于其贷款额度超出原约定的以按揭贷款支付的购房款，可另行解决，被告以此为由主张相应减少首付款的理由不能成立。不过，根据银行发放贷款的交易习惯，以案涉房屋按揭贷款的，被告申请的银行贷款一般是由银行直接向作为房屋出售方的原告支付，确实存在实际贷款额高出于原约定的贷款支付额的部分如何处理问题，被告为此而对《补充协议书》约定的首付款支付有异议而拖延未付，亦向作为居间方的吉翔公司提出过与原告协商，且从被告已实际从吉翔公司取得案涉房屋的钥匙并接手房屋装修，原告当时知悉后并无异议，继续履行合同符合双方当时的意愿，被告的违约行为主要体现为未按期支付首付款，并非恶意终止合同的履行，被告在2018年2月8日即逾期8天后，曾通过吉翔公司表示愿支付首付款并适当向承担原告违约损失的意见，故对于被告应承担的违约责任，《房屋买卖合同》约定，若被告不按期支付价款，应自本合同签订之日起至价款实际支付之日止，就其实际欠款额按日千分之一支付迟延履行违约金。该合同的另一条款虽又约定，如被告违约，原告收取的定金不予返还，被告必须按本合同的成交总价的20%赔偿给原告，多出的已收购房款不计利息返还，本合同自动解除。综合双方实际履行合同的情况，被告的逾期违约行为，并不足以导致双方合同的目的不能实现，双方签订的合同至今仍具备继续履行的条件。合同对逾期付款行为所约定按日计付违约金更符合被告的实际违约行为，而双方在合同中就有关解除合同条件的约定应是针对诸如拒不履行合同等较为严重的违约行为，而只要出现违约行为即可解除合同不符合合同本意。原告起诉要求解除合同，缺乏理据，本院对于原告基于解除合同而提出没收被告定金并由被告赔偿合同总价款20%的请求不予支持。原告可根据被告逾期的情况要求支付逾期违约金，但其在诉讼中表示如法院不支持解除合同，暂不提出另行计算逾期违约金的主张，故本院暂不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百二十五条的规定，判决如下：驳回原告罗重义、罗晓林、黎土金的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为4450元（原告已预交），由原告罗重义、罗晓林、黎土金负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  廖韬二〇一八年七月十四日书记员  黄筠