广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终3877号上诉人（原审原告）：中山市三角镇国宇房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三角镇福源南路国宇豪庭朗云居**，统一社会信用代码9144200074628074XD。法定代表人：吴银心，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋勇，广东邦杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶建设，广东共阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：利燕梅，女，1974年2月24日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人中山市三角镇国宇房地产开发有限公司（以下简称国宇公司）因与被上诉人利燕梅确认合同无效纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初6780号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人国宇公司上诉请求：撤销一审判决，改判确认国宇公司与利燕梅于2007年至2008年签订的商品房买卖合同（合同编号HT200700422098、HT200700423861、HT200700422106、HT200700422105、HT2008008973、HTN200700003788、HT200800002435、HTN200700003809、HTN200700003204、HT2008008907、HT200700421213、HT200800002434、HTN200700003836、HT200800002769）无效。事实和理由：2008年，因国宇公司在中山市三角镇蟠龙村投资开发国宇豪庭商住小区过程中出现资金周转困难，国宇公司等人以高息向利燕梅借款，并以商品房买卖的形式将中山市三角镇国宇豪庭俊翔居201房、205房、302房、303房、清逸居201房、601房、俊豪居303房、405房、星云居201房、朗月居805房、清晨居1001房、朗明居101房、星晨居1002房、俊雅居305房登记在利燕梅名下并办理了上述商品房买卖合同登记备案。上述商品房的土地证号为国（2007）040219、国（2007）040179、国（200）040692、国（2007）0402**，预售许可证号为2007101、2007006、2007183、2007079、2007102。广东省中山市第一人民法院作出（2009）中一法刑二初字第1545号生效刑事判决（以下简称1545号刑事判决）、广东省中山市中级人民法院作出（2010）中中法刑二终字第124号刑事裁定（以下简称124号刑事裁定），均确认上述情况，认定本案双方当事人之间属于事实上的高息借贷关系，并非真实的买卖房地产关系。首先，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，国宇公司以高息向利燕梅借款并以商品房买卖的形式将涉案商品房登记在利燕梅名下，该行为实际是双方恶意串通，以所谓的合法形式（房地产买卖关系）掩盖了非法吸收公众存款的目的。国宇公司因此被处以刑事处罚，国宇公司时任法定代表人也因犯非法吸收公众存款罪被判处四年有期徒刑。一审法院罔顾上述事实，驳回国宇公司的诉讼请求，与上述刑事裁判文书相矛盾。其次，国宇公司与利燕梅实际是高息借贷关系并以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，即借款到期后如借款人（国宇公司）不能还款，涉案房地产归利燕梅所有，这严重损害了国宇公司其他众多债权人的利益，属于“恶意串通，损害第三人利益”的情形。再次，本案中，国宇公司与利燕梅之间的法律关系应按民间借贷关系处理，不应认定为房地产买卖关系并驳回国宇公司的诉讼请求。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院支持国宇公司的上诉请求。被上诉人利燕梅二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、涉案商品房买卖合同合法有效，利燕梅已通过以物抵债方式取得涉案商品房，双方构成商品房买卖合同关系。2006年10月26日抵押借款合同约定的借款期限届满后，因国宇公司无法及时还款向利燕梅申请延期，双方于2007年10月15日重新签订抵押借款合同，将借款期限延至2007年12月15日，同时将原抵押物更换为商品房以买卖方式备案至利燕梅名下。上述延期借款期限届满后，国宇公司仍无法向利燕梅归还欠款，考虑到多次延期国宇公司均未能按期归还借款，且短时间内也无法筹集资金偿还，故双方协商一致，将原抵押借款合同项下的部分商品房以房抵债给利燕梅。由于当时原抵押借款合同项下的部分商品房国宇公司已出让，国宇公司要求利燕梅退回该部分商品房并承诺还部分借款，但由于国宇公司未偿还借款，在2008年逐渐补充了一些商品房，将该14套商品房转让给利燕梅，抵偿国宇公司欠利燕梅借款中的486.85万元（国宇公司已归还13.15万元）。就前述事实，国宇公司向利燕梅出具购房证明。后利燕梅已将其中的4套商品房转让给他人，已转让商品房均装修入住。利燕梅依法缴纳交易税费，且与三角镇政府部门签署协议缴纳报建费、设施费580588.8元等款项。二、双方之间的借款关系不是高息借款，国宇公司以损害第三人利益为由确认商品房买卖合同无效没有依据。1.涉案抵押合同约定的利息为月利率2%，利燕梅未获得高额利息，也未损害其他债权人利益。2.退一万步讲，即使双方不构成商品房买卖合同关系，但以商品房买卖方式作为债务的担保系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，故买卖合同作为借款的担保应合法有效。另外，国宇公司至今未向利燕梅清偿借款，因此抵押担保状态应一直持续。3.认定商品房买卖合同无效与生效刑事案件并不冲突。国宇公司于2016年6月22日向一审法院起诉请求：确认国宇公司与利燕梅于2008年签订的商品房买卖合同（合同编号为：HT200700422098、HT200700423861、HT200700422106、HT200700422105、HT2008008973、HTN200700003788、HT200800002435、HTN200700003809、HTN200700003204、HT2008008907、HT200700421213、HT200800002434、HTN200700003836、HT200800002769）无效。一审法院认定事实：国宇公司为中山市三角镇国宇豪庭的开发商。2006年10月24日，国宇公司向利燕梅借款500万元双方签订合同。2008年，国宇公司作为出卖人、利燕梅作为买受人先后签订《中山市商品房买卖合同》14份，合同编号为：HT200700422098、HT200700423861、HT200700422106、HT200700422105、HT2008008973、HTN200700003788、HT200800002435、HTN200700003809、HTN200700003204、HT2008008907、HT200700421213、HT200800002434、HTN200700003836、HT200800002769，分别约定利燕梅向国宇公司购买中山市三角镇蟠龙村国宇豪庭俊翔居201房、国宇豪庭俊翔居205房、国宇豪庭俊翔居302房、国宇豪庭俊翔居303房、清逸居201房、清逸居601房俊豪居303房、俊豪居405房、星云居201房、朗月居805房、清晨居1001房、朗明居101房、星晨居1002房、俊雅居305房。2008年国宇公司向利燕梅出具收款数据，载明收到利燕梅购买国宇豪庭俊翔居201房，国宇豪庭俊翔居205房，国宇豪庭俊翔居302房，国宇豪庭俊翔居303房，清逸居201房，清逸居601房俊豪居303房，俊豪居405房，星云居201房，朗月居805房，清晨居1001房，朗明居101房，星晨居1002房，俊雅居305房的购房款。后国宇公司将上述14份商品房买卖合同向中山市房地产交易登记管理所进行销售备案登记。一审法院另查明：国宇公司称其与利燕梅存在500万元的借款关系，并将上述商品房以买卖形式登记在利燕梅名下作为借款的担保。利燕梅则主张上述商品房是以物抵债的形式登记在其名下。一审法院认为，民事合同为平等的民事主体在民事生活中所订立的合同，为维护民事生活的安定性及交易的稳定性，认定无效合同应遵循严格的标准，即仅在现行法律对于合同效力明确作出否定性的规定时方能认定合同为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，需审查合同是否存在恶意串通损害国家、集体、第三人的利益或以合法形式掩盖非法目的等情形加以判断其是否无效。本案中，没有证据显示涉案商品房买卖合同存在上述法定的无效情形，故国宇公司主张涉案商品房买卖合同无效，于法无据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回国宇公司的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由国宇公司负担。国宇公司、利燕梅二审期间未向本院提交新证据。本院查明，广东省中山市第一市区人民检察院指控国宇公司、冼在辉、冼炳辉犯非法吸收公众存款罪，于2009年9月22日向广东省中山市第一人民法院提起公诉。该法院经审理后于2010年9月3日作出1545号刑事判决，认定国宇公司、冼在辉、冼炳辉的行为构成非法吸收公众存款罪，并判处相应刑罚。冼在辉、冼炳辉不服向本院提起上诉。本院经审理后于2010年11月9日作出了124号刑事裁定：驳回上诉，维持原判。124号刑事裁定已发生法律效力。在上述生效裁判中，法院根据利燕梅的陈述及辨认笔录、抵押借款合同等证据认定如下事实：2006年10月26日，冼在辉、冼锦辉（在逃）以国宇公司的名义，以月利率2.5%的高息向利燕梅借款人民币500万元，并以商品房买卖的形式将国宇豪庭的部分商品房登记至利燕梅名下作抵押，后归还人民币20万元；“抵押借款合同、商品房销售合同登记备案证明表：国宇公司向利燕梅借款人民币500万元，以国宇豪庭房产作抵押，……其中国宇豪庭有14套商品房以房屋销售形式登记至利燕梅名下”；“被告人冼在辉供述：2007年，利燕梅通过银行转账借给国宇公司人民币500万元，……其以国宇豪庭的24套房作抵押”。利燕梅在上述刑事案件中的陈述及辨认笔录反映：2006年10月，其从大嫂朱少娟处获悉国宇公司想向私人贷款，月息2.5%，遂借款人民币500万元给国宇公司，期限1年，国宇公司以国宇豪庭部分商品房作抵押，办理了备案手续。本案二审期间，根据国宇公司、利燕梅及国宇公司原法定代表人冼在辉的陈述，结合上述生效刑事裁定，本院认定如下事实：在利燕梅依据2006年10月24日借款合同约定国宇公司出借500万元款项后，国宇公司通过签订商品房买卖合同的形式将国宇豪庭24套商品房（含涉案14套商品房）登记至利燕梅名下作抵押。后因其中10套（未含涉案14套商品房）商品房有买家认购，故国宇公司、冼在辉与利燕梅协商一致用国宇豪庭6套商铺于置换该10套商品房，并注销了该10套商品房的备案登记。除上述事实外，一审法院查明的其他基本事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为确认合同无效纠纷，现二审争议焦点在于合同效力问题。涉案14份商品房买卖合同所涉商品房已包含于本院作出的124号生效刑事裁定（一审案号为1545号）中所认定的以商品房买卖形式登记到利燕梅名下用作借款抵押的国宇豪庭部分商品房中。对此，利燕梅虽主张自2008年8月16日开始其未再收到国宇公司清偿款项，故国宇公司将涉案14套房产抵给其用于偿还借款。但利燕梅该主张与其在生效刑事案件中所作陈述相矛盾，在利燕梅未提交证据推翻其在刑事案件中所作陈述及生效刑事裁定认定事实的情况下，本院对其二审上述主张不予采信。而124号生效刑事裁定认定：2006年10月26日，冼在辉、冼锦辉（在逃）以国宇公司的名义，以月利率2.5%的高息向利燕梅借款人民币500万元，并以商品房买卖的形式将国宇豪庭的部分商品房登记至利燕梅名下作抵押，后归还人民币20万元；国宇公司、冼在辉犯非法吸收公众存款罪。据此，本院认为，由于生效刑事裁定中已认定冼在辉与利燕梅之间实质是高息借贷关系，只是以商品房买卖合同形式将国宇公司开发的涉案国宇豪庭14商品房登记至利燕梅名下用作借款抵押，即涉案14份商品房买卖合同并非国宇公司、利燕梅的真实意思表示，双方真实的目的是民间借贷。且经公安机关调查及法院生效裁判文书认定，国宇公司、冼在辉上述名为商品房买卖实为高息借贷的行为已构成非法吸收公众存款罪。因此，国宇公司与利燕梅分别签订的编号分别HT200700422098、HT200700423861、HT200700422106、HT200700422105、HT2008008973、HTN200700003788、HT200800002435、HTN200700003809、HTN200700003204、HT2008008907、HT200700421213、HT200800002434、HTN200700003836、HT200800002769的14份商品房买卖合同因违反国家强制性效力规定而无效。综上，上诉人国宇公司上诉请求合理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初6780号民事判决；二、确认上诉人中山市三角镇国宇房地产开发有限公司与被上诉人利燕梅于2008年签订的编号分别为HT200700422098、HT200700423861、HT200700422106、HT200700422105、HT2008008973、HTN200700003788、HT200800002435、HTN200700003809、HTN200700003204、HT2008008907、HT200700421213、HT200800002434、HTN200700003836、HT200800002769的14份商品房买卖合同无效。一审案件受理费200元，减半收取为100元（上诉人中山市三角镇国宇房地产开发有限公司已向一审法院预交），由被上诉人利燕梅负担（被上诉人利燕梅于本判决生效之日起七日内向一审法院交纳）；二审案件受理费200元（上诉人中山市三角镇国宇房地产开发有限公司已向本院预交），由被上诉人利燕梅负担（被上诉人利燕梅于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审判长  牛庆利审判员  赖晓筠审判员  刘 通二〇一八年七月二日书记员  魏立明