福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0302民初1978号 原告：许明龙，男，1984年11月18日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：蔡松铸，福建求拓律师事务所执业律师。代理权限：一般代理。 被告：蔡洪钦，女，1988年12月1日出生，汉族，农民，住所地莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：蔡国权、黄湘，福建壶兰律师事务所执业律师。代理权限：特别代理。 原告许明龙与被告蔡洪钦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许明龙的委托诉讼代理人蔡松铸，被告蔡洪钦的委托诉讼代理人蔡国权、黄湘到庭参加诉讼；2018年6月20日，原告许明龙及其委托诉讼代理人蔡松铸，被告蔡洪钦及其委托诉讼代理人蔡国权、黄湘到庭参加质证。本案现已审理终结。 许明龙向本院提出诉讼请求：1.判令蔡洪钦退回非法占用房屋期间许明龙房屋租金，自2018年2月6日之日起计21150元；2.判令蔡洪钦赔偿许明龙私自打开租赁物房屋导致财物灭失共计62550元；3.判令蔡洪钦赔偿许明龙违约金20000元；4.判令蔡洪钦赔偿许明龙无法营业期间损失暂计为30000元；5.本案的诉讼费由蔡洪钦承担。事实和理由：2015年5月20日，许明龙、蔡洪钦签订房屋租赁合同，约定将蔡洪钦所有的位莆田市城厢区五直房屋出租给许明龙经营餐饮使用。合同租赁期为2015年7月1日至2018年7月1日，年租金为55000元，期满后许明龙可继续承租3年，租金按照6万元计算。租赁期满后，许明龙的装潢设备才归蔡洪钦所有，押金为2万元，双方违约均需承担违约责任等等。但蔡洪钦为达到提前解约目的，故意不收许明龙支付的第三年租金，然后于2017年8月7日以许明龙没有全部支付租金已构成违约为由向法院起诉要求解除合同及支付拖欠租金。法院作出（2017）闽0302民初3558号民事判决，判令本案的房屋租赁合同有效，本案许明龙、蔡洪钦双方均应按照合同约定全面履行义务，许明龙只需及时支付剩余租金3万元即可。蔡洪钦申请强制执行后于2018年2月5日已结案，但蔡洪钦在结案后竟然以本案已结案为由强行锁门不让许明龙继续经营，许明龙交涉无效。于2018年3月份期间趁许明龙出门在外时机直接撬门进入许明龙租赁房屋，将许明龙的所有装修破坏殆尽重新进行装修并在合同未到期情况下未经许明龙同意撤场就将该房屋再出租于他人。并且将许明龙其他设备大部分灭失，具体清单为：电表安装1800元，空调27050元，冰淇淋机5000元，冰柜、烤箱5200元，气泡水机、奶盖机2350元，刀叉套1500元，桌椅16200元，餐炉760元，电脑2690元，计62550元。2018年3月底，许明龙从外地回来后，到店准备继续开门并与蔡洪钦协商继续履行合同按照原约定以每年60000元再承租。但发现许明龙的租赁房屋蔡洪钦竟然在合同未到期的情况下破门而入，将许明龙的所有装修破坏，将许明龙店里所有设备洗劫一空。许明龙也根本无法行使优先承租权再继续租赁。原租赁合同约定在合同期满后才能由蔡洪钦享有的装潢设备因蔡洪钦构成根本性违约也理应无法享受。因蔡洪钦提前单方面解约，给许明龙造成的无法营业期间损失暂计为30000元。押金20000元具有违约金性质，如许明龙违约蔡洪钦是不退押金的，现蔡洪钦违约，应当按照押金金额承担违约责任。许明龙多次交涉，蔡洪钦一家人均不予理睬。许明龙在2018年4月20日向东海派出所报案要求处理，被明确告知本案是经济纠纷，由人民法院管辖。故许明龙现依法起诉，希望法院支持许明龙的合理诉求。 蔡洪钦辩称，一、许明龙陈述不是事实，蔡洪钦系在许明龙搬离该租赁房屋后，才将房屋另行出租，且申请法院强制执行后，2018年2月5日，许明龙同意将押金2万元退还并直接用于抵扣租金，说明许明龙同意提前解除租赁合同；二、（2017）闽0302民初3558号民事判决已认定许明龙违约在先，蔡洪钦不存在违约；三、2018年2月1日起，许明龙就不再经营该餐厅了，故不存在营业损失；四、许明龙所称蔡洪钦撬门偷搬走其店里设备，但始终都没有向公安机关报案，有悖常理。综上，应依法驳回许明龙的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2015年5月20日，蔡洪钦作为出租方（甲方）与许明龙作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“一、甲方层房屋（共五直），具体位置为莆田市城厢区东海镇蔡厝村83号，现将一层两直店面和二层五直出租给乙方经营餐饮使用，全部装修完整，水、电、门窗齐全。二、租期定为叁年，时间自2015年7月1日起至2018年7月1日止。三、租金及支付方式：头三年租金为55000元，押金20000元，后三年起每年租金按60000元计。租金按年度付清，乙方应在双方签字时一次性付清第一年度租金及押金。第二年度起租金应在合同签订日时一次性付清全年租金，其押金待租期满后返还。四、为了更好经营，乙方若需要在店面装修、吊顶、装玻璃门、设广告牌，费用乙方自负。租期届满，所有装潢设备归甲方所有，乙方不得拆除。五、甲方必须按乙方要求提供水电给乙方使用，并提供独立水表、电表，乙方经营所产生的税费、水费、电费、卫生费、电话费、电视收视费、治安费等由乙方自己承担。六、乙方在使用期间不得进行非法经营活动，但如果要转租或转让店面经营权经甲方同意后可以转租或转让。七、乙方在租赁期间应做好安全、治安等问题，其所发生的一切事故和房屋损失，乙方应承担全部经济和法律责任。八、租赁期满，乙方必须保持房屋和水电设备完好交还甲方。九、本合同在履行过程中若发生争议，由甲、乙双方当事人友好协商。十、甲、乙双方必须严格遵守合同，甲、乙双方任何一方若有违约，则必须承担违约责任。”合同签订后，蔡洪钦按约交付了房屋。许明龙依约交付了押金20000元及2015年、2016年房租。2015年6月26日，许明龙因经营餐厅需要，向福建省电力有限公司莆田供电公司申请低压三相电表立户，花费1830元。许明龙在2016年将上述承租房屋的第一层二直转租给他人经营药店。2017年3月2日，许明龙在其承租的房屋内经营莆田市城厢区东海金盛茶餐厅。2017年7月1日和同年7月12日，许明龙分别向蔡洪钦转账支付了第三年的房租1.5万元和1万元，共计2.5万元。 2017年8月7日，蔡洪钦向本院提起诉讼，要求解除其与许明龙于2015年5月20日签订的《房屋租赁合同》，并按每年55000元的标准支付自2017年7月12日起至交还房屋之日止的占用费及取消押金20000元。本院于2017年10月31日对上述纠纷作出（2017）闽0302民初3558号民事判决，认定蔡洪钦与许明龙签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务；蔡洪钦主张承租人违约，应解除双方当事人于2015年5月20日签订的《房屋租赁合同》并不予退还押金缺乏依据，本院不予采纳。判决：1、许明龙应于本判决生效之日起十日内支付给蔡洪钦尚欠的房租3万元；2、驳回蔡洪钦的其他诉讼请求。该判决生效后，许明龙未履行生效法律文书所确定的义务，蔡洪钦向本院申请强制执行。在案件执行期间，许明龙的茶餐厅于2018年1月底停止营业，同年2月2日，许明龙到该店里搬东西时，与蔡洪钦及其家人发生争执，许明龙报警后，莆田市公安局东沙边防派出所民警到场平息了双方争吵，双方均同意于2018年2月5日到法院解决。2018年2月5日，蔡洪钦在执行结案笔录上签名确认：“根据已经发生法律效力的（2017）闽0302民初3558号民事判决，现双方同意本案以人民币3万元结案。被执行人向我还款人民币1万元，原押金2万元予以折抵本案执行款。现我确认被执行人已履行完毕生效法律文书确定的义务。本案案件受理费、执行费由被执行人负担并已向贵院交纳。现我同意本案按自觉履行结案，解除对被执行人的所有强制措施”。2018年3月15日，蔡洪钦与案外人蔡某1签订了《房屋租赁合同》约定：将涉案房屋出租给蔡某1，租期自2018年4月1日起至2023年3月31日止，头三年每年租金7万元。 上述事实，有许明龙提供的《房屋租赁合同》、本院（2017）闽0302民初3558号民事判决书、执行结案笔录、营业执照、电表立户发票各一份；蔡洪钦提供的照片八张、光盘一份；本院依职权调取的蔡洪钦与蔡某1签订的《房屋租赁合同》、莆田市公安局东沙边防派出所的报警登记、执法记录仪现场记录光盘各一份及本案的庭审笔录在案为凭，可予认定。 本院认为，许明龙与蔡洪钦签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、法规效力性、强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守，无约定或法定事由不得擅自变更或者解除合同。依据本院（2017）闽0302民初3558号民事判决，蔡洪钦向法院申请执行，2018年2月5日，许明龙按判决支付给蔡洪钦尚欠的房租3万元（其中房租2万元系许明龙交付的押金予以折抵）后，就享有继续使用该租赁房屋至2018年7月1日止的权利；而蔡洪钦在其与许明龙的《房屋租赁合同》未解除的情况下，将案涉房屋另行出租给案外人蔡某1，致其与许明龙的租赁合同无法继续履行，违反了合同义务。故许明龙主张蔡洪钦退还房屋租金于法有据，应予以支持；但许明龙未能提供证据证实蔡洪钦自2018年2月6日起即占有、控制租赁房屋，故其主张自该日起计算应退还的房屋租金缺乏依据，本院不予支持；蔡洪钦的陈述与证人蔡某1、蔡某2的证言及现场照片一张能相互印证，证明2018年3月3日蔡洪钦的父亲蔡文栋有进入案涉房屋并欲重新出租的事实，且许明龙在《起诉状》上陈述到蔡洪钦于2018年3月份趁其外出期间进入租赁房屋，故应认定蔡洪钦自2018年3月3日起占有、控制租赁房屋，其应退还给许明龙自2018年3月3日起至2018年7月1日止的房屋租金55000元÷365天×121天=18233元，许明龙要求蔡洪钦退还房屋租金21150元中缺乏依据部分，本院不予支持。因许明龙未能提供证据证实系蔡洪钦将其所有的物品强制搬出案涉房屋，且蔡洪钦予以否认，故许明龙主张蔡洪钦赔偿其私自打开案涉房屋致其财物灭失共计62550元缺乏依据，本院亦不予支持。但根据案涉《房屋租赁合同》第五条约定：甲方必须按乙方要求提供水电给乙方使用，并提供独立水表、电表。故许明龙支付的低压三相电表立户费用1830元，应由蔡洪钦退还给许明龙。关于违约金问题。案涉《房屋租赁合同》第十条约定：甲、乙双方必须严格遵守合同，甲、乙双方任何一方若有违约，则必须承担违约责任。双方未就违约金承担方式进行约定，且许明龙也存在迟延支付租金的情形，双方都存在相应的违约行为。因蔡洪钦提前收回出租房屋的行为不构成私力救济，构成根本违约行为，致许明龙无法继续使用租赁房屋，结合蔡洪钦已将案涉房屋重新出租的获利情况，本院综合考虑合同的履行情况及双方的过错程度等，酌情确定蔡洪钦向许明龙赔偿损失5000元。许明龙主张蔡洪钦赔偿违约金20000元及无法营业期间损失30000元均缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、蔡洪钦应在本判决生效之日起十日内返还许明龙房屋租金18233元； 二、蔡洪钦应在本判决生效之日起十日内退还给许明龙电表立户费1830元； 三、蔡洪钦应在本判决生效之日起十日内赔偿给许明龙提前解除《房屋租赁合同》造成的损失5000元； 四、驳回许明龙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2826元，减半收取为1413元，由许明龙负担1148元，蔡洪钦负担265元。 申请执行的期限为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  陈俊武 二〇一八年七月五日 书记员  吴艳丽 附：本案所适用的法律法规及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法(?javascript:SLC(6384,0)?)》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -11-