重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2018)渝0117民初4887号原告：重庆市诚顺物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳办红岗山路红岗源小区EF幢2-2-2号，统一社会信用代码91500117771798399T。法定代表人:王红梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐菁，女，1966年12月10日出生，汉族，该公司职工，住重庆市合川区。被告：欧昌建，男，1964年2月24日出生，汉族，住重庆市合川区。原告重庆市诚顺物业管理有限公司与被告欧昌建物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市诚顺物业管理有限公司的委托诉讼代理人唐菁、被告欧昌建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市诚顺物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2017年1月至2018年4月的物业管理费550元、公摊水电费160元、电梯运行费576元；2、判令被告支付逾期付款违约金802元。事实和理由：2009年12月1日，原告与重庆创力房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为创力世家小区提供物业服务，并按照住宅0.5元/月/㎡的标准收取物业服务费，按照10元/户/月的标准收取公摊能耗费，按照电梯楼从三楼开始35元/户/月、以上按1元/层递增的标准是收取电梯运行费。被告欧昌建系×号房屋业主，但虽经原告多次催讨，至今欠付2017年1月至2018年4月期间的物业服务相关费用。被告欧昌建辩称，首先，原告请求的收费项目和标准超出物价部门文件规定，且未向相关业主告知或公示。其次，原告以被告装修房屋为由，违规并重复向被告收取了各项费用，且其中的装修保证金、防漏保证金至今未予退还。再次，原告履行物业服务义务不合格，导致被告门前长期持续被堆放垃圾，影响被告生活居住环境；履行安全保障义务不到位，违规扣留被告房门钥匙，并造成被告房屋室内墙壁被污损、房门锁眼被堵、屋外消防通道和电井被占用，且至今未予解决。因此，原告违反物业服务义务，未尽物业管理职责，除非其妥善解决被告诉求并赔偿被告方损失，否则无权向被告收取物业服务相关费用。原告方围绕其诉讼请求当庭举示了《前期物业服务合同》、装修管理服务协议、催费记录、照片等；被告方围绕其答辩意见当庭举示了收款单据、照片，并申请了其房屋所属住宅楼专职网格员谢美银作为证人出庭作证；以上证据，经当庭质证，本院予以确认。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2009年12月1日，原告重庆市诚顺物业管理有限公司与重庆创力房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告重庆市诚顺物业管理有限公司为重庆创力房地产开发有限公司所开发位于重庆市合川区钓鱼城办事处丁市街的“创力世家”小区全体业主提供物业服务。根据双方约定，合同期限为三年，自2009年12月1日起至2012年11月30日止；物业服务相关费用收费标准为：1、物业服务费住宅0.5元/月/㎡、商业（门市）2元/月/㎡，2、电梯楼电梯运行费从三楼开始35元/户/月、以上按1元/层递增，3、无负压供水费0.8元/吨；原告方另按10元/月/户的标准向业主收取公共专项设备能源消耗费。根据双方约定，业主应从接房之日起按季度于每季度开始前十日内交纳物业服务费用，每逾期一日则应按欠费金额的3‰支付滞纳金。合同签订后，原告重庆市诚顺物业管理有限公司按照合同约定为“创力世家”小区提供物业服务至今。被告欧昌建于2014年1月取得位于重庆市合川区×号房屋的产权，成为前述“创力世家”小区业主，其房屋建筑面积为68.77㎡。原告与被告还另行单独签订了另一《前期物业服务合同》，该合同除将住宅物业服务费标准提高为0.8元/月/㎡之外，其他合同内容包括原告方物业服务内容、项目及质量标准等条款均沿用前述原告与重庆创力房地产开发有限公司《前期物业服务合同》的约定。被告因故与同楼层相邻业主关系不睦，双方屡次因公共采光井废旧物品堆放、公共消防通道通行等发生纠纷，被告曾堵塞相邻业主房门锁眼，其自家房屋锁眼亦曾被堵塞。虽经原告单独或会同所在社区、派出所相关工作人员多方协调，双方纠纷始终未能化解。自2017年1月起，被告欧昌建拒再向原告交纳物业服务相关费用。另查明，2016年8月，被告因装修房屋，与原告签订《装修管理服务协议》，并依据该协议约定向原告交纳了装修期间的保证金、楼道维护费、电梯运行费、垃圾清运费、装修管理费等特别费用。按照约定，上述特别费用中的保证金应于装修完成并入住满三个月后予以退还。还查明，原告曾临时借道被告房屋以供出入，期间被告房屋内墙壁被印上脚印。经原告报警，公安机关进行了现场调查，但至今未能查实上述脚印属何人所为。本院认为，民事主体之间依法订立的民事合同具有法律效力，合同双方当事人应当按照合同约定全面、及时并诚实信用地履行合同义务。原告重庆市诚顺物业管理有限公司与重庆创力房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，承担为包括被告欧昌建在内的“创力世家”全体业主提供物业服务的合同义务，并享有按照约定标准向相应业主收取物业服务相关费用的合同权利。该合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有法律效力，并对包括被告欧昌建在内的“创力世家”全体业主具有法律拘束力。前述原、被告之间的《前期物业服务合同》，是确定原、被告双方各自权利义务的内容、范围及其标准的充分依据。原告方请求按照合同约定条款确定被告方物业服务相关费用的金额及其期限，具有事实和法律依据，本院予以采纳。被告因装修房屋而依据原、被告另行签订的《装修管理服务协议》向原告交纳保证金等相关费用，属于履行基于另一合同所产生的合同义务的性质，因该《装修管理服务协议》的订立或履行所产生的争议，属于另一合同法律关系范畴，不足以作为被告方抗辩或抵消原告物业服务相关费用支付请求权的事实和法律依据，被告以双方因该《装修管理服务协议》所产生的争议作为其拒不支付物业服务相关费用的依据，其理由不成立，本院不予采纳。根据原、被告之间《前期物业服务合同》的明确约定及物业服务活动本身固有的性质，原告方提供物业服务的空间范围以所在小区的公共区域为限，并不及于特定房屋内部为特定业主所专有的部分。原告虽曾借道被告房屋以供出入，但该项事务超出了原、被告之间《前期物业服务合同》的规范范畴，属于因原、被告之间的临时特别约定所产生的另一法律关系性质，即使原告在借道出入被告方房屋期间，因可归因并归责于原告方相关人员的事由，导致被告房屋墙壁被污损，由此产生的法律关系亦属于另一法律关系范畴，不足以作为抗辩或抵消原告方基于本案《前期物业服务合同》所享有的物业服务相关费用支付请求权的依据，故被告方以其房屋室内墙壁被污损为由拒不交纳物业服务相关费用，其理由不成立，本院不予支持。就被告与同楼层相邻业主之间的纠纷，原告单独或会同所在社区、派出所进行了多方协调，虽未能最终化解，但纠纷的产生或持续并非因可归因并归责于作为物业服务企业的原告的原因，且原告在其依据前述《物业服务合同》所享有和承担的权限和责任范围内，就被告与同楼层相邻业主之间的纠纷，进行了多方化解，履行了相应职责，现被告以其与相邻业主之间的纠纷归咎于原告并拒不交纳物业服务相关费用，不具有合理性和合法性，本院不予支持。因此，原告请求被告按照合同约定标准支付2017年1月至2018年4月期间的物业服务费550元（68.77㎡×0.5元/㎡/月×16个月）、公摊水电费160元（10元/月×16个月）、电梯运行费576元（36元/月×16个月），其理由成立，本院予以支持。但被告与同楼层相邻业主之间的纠纷中，涉及双方房屋之间公共区域的部分，对双方业主居住使用其专有部分具有直接且实质性的影响，被告与同楼层相邻业主就双方房屋之间公共区域的维护和利用所存在的争议，系双方纠纷的实质原因。原告作为物业服务企业，对上述公共区域负有管理和维护义务，原告虽已在其依据合同所负有的职责和权限范围内，单独或会同相关部门多方协调，但毕竟未能妥善化解。鉴于原告方就被告与同楼层相邻业主因双方房屋之间公共区域的维护和利用所产生的纠纷，尚有待进一步采取有效措施以确保相关业主对该公共区域的妥善维护和合理利用，本院对原告方提出的要求被告方支付逾期交纳物业服务相关费用违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款、第三款，《物业管理条例》第七条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告欧昌建支付原告重庆市诚顺物业管理有限公司所欠2017年1月至2018年4月期间的物业服务费550元、公摊水电费160元、电梯运行费576元，以上合计1286元，限于判决生效后五日内付清。二、驳回原告重庆市诚顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告欧昌建负担。本判决为终审判决。审判员  黄永宏二〇一八年七月六日书记员  尹秀红