四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初5145号 原告：成商集团控股有限公司茂业百货高新分公司，住所地：成都高新区天府大道北段********。 法定代表人：高宏彪，总经理。 委托诉讼代理人：王莉，北京炜衡（成都）律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：王石雄，北京炜衡（成都）律师事务所律师，特别授权代理人。 被告:成都英跑汽车销售服务有限公司（原成都英跑汽车技术咨询服务有限公司），住，住所地：中国（四川）自由贸易试验区四川省成都市高新区天府大道北段**茂业中心******/div> 法定代表人：赵晨，总经理。 委托诉讼代理人：付婷，北京市高朋律师事务所律师，特别授权代理人。 委托诉讼代理人：蔡雪婷，女，汉族，1989年2月9日出生，住成都市高新区，被告员工，一般授权代理人。 原告成商集团控股有限公司茂业百货高新分公司（以下简称“茂业百货高新分公司”）诉被告成都英跑汽车销售服务有限公司（原成都英跑汽车技术咨询服务有限公司）（以下简称“英跑公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告茂业百货的委托代理人王石雄、王莉，被告英跑公司的委托代理人付婷、蔡雪婷到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。 原告茂业百货高新分公司向本院提出的诉讼请求为：1、被告于合同租赁期限届满（2018年5月15日）后，立即腾退房屋；2、被告向原告支付自2016年7月1日起至2018年5月15日止的租金997099.50元、管理费299129.85元以及欠付的电费20421.12元、空调使用费8106.50元；3、被告自2018年5月16日起至实际交付之日止，按照约定租金的5倍支付房屋占用费，按照约定物管费的5倍向原告支付物业管理费；4、被告从逾期之日起，每日按欠付费用的5‰向原告支付违约金，支付至款项付清之日止（总额最高不超过欠付费用的5%）；5、被告向原告支付律师费用40163元。其事实和理由：2013年，成商集团股份有限公司（甲方）与成都英跑汽车技术咨询服务有限公司（乙方）签订《成都茂业中心商业铺面正式租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于成都市天府大道北段28号“成都茂业中心”C座1层3号铺面部分出租予乙方使用，建筑面积为324.26平方米；租赁期限自2013年5月16日至2018年5月15日止；租金先交纳后使用，每6个月为一个缴纳周期，乙方在每个租金缴纳周期第一个月五日以前预交当期租金，在每个月5日前预交当月物业管理费用，在次月10日前交纳上月的水电费；乙方不按期缴纳租金及物业管理费、水电费、中央空调费的，每逾期一日须支付甲方拖欠费用总额5‰的违约金，违约金从拖欠款项应缴之日计算至拖欠费用实缴之日，但违约金最高不超过应缴金额的5%；若乙方拖欠租金、物业管理费、水电费等达一个月，甲方有权单方解除租赁合同，保证金不予退还。2015年6月，成商集团股份有限公司及原被告签订《三方协议书》，约定成商集团股份有限公司将其在合同中的权利义务全部转移给原告，由原被告按照原租赁合同约定，履行各自义务。2016年原被告签订《补充协议》，将2016年2月1日至2018年5月15日期间的月租金变更为48639.20元，合同月管理费为14591.70元，月空调使用费3242.60元。被告从2016年6月起未按约支付租金、物业管理费等费用，原告催收无果，为维护自身权益诉至本院。 被告英跑公司辩称：1、被告于2016年10月14日搬离部分自有物品，其余物品因原告阻拦尚未搬离，被告多次与原告沟通要求搬离，原告均予以拒绝，双方曾为此事报警，有报警记录为证；2、被告不同意支付2016年7月以后的租金，双方的租赁合同已于2016年10月14日经口头协商合意解除；3、原告委托第三方进行物业管理，原被告之间不存在物业服务合同关系，原告要求被告支付物业费、水电费等，突破了合同相对性，其主体资格不适格；4、违约金标准予以认可，但被告不存在违约行为，不应承担违约金。 经审理查明： 2013年9月4日，成商集团股份有限公司（出租方、甲方）与被告成都英跑汽车技术咨询服务有限公司（承租方、乙方）签订《成都茂业中心商业铺面正式租赁合同》一份，约定：1、甲方将坐落于成都市天府大道北段28号“成都茂业中心”（以下简称该大厦）C座1层3号铺面部分（下称该房屋/该单元）出租予乙方使用作汽车展厅用途，该房屋的建筑面积为324.26平方米；2、乙方租用该房屋的期限为5年，即自2013年5月16日至2018年5月15日止；3、2013年5月16日至2016年5月15日期间的租金为每月每平方米325元，月租金总额为105384.50元，6个月租金总额632307元；2016年5月16日至2017年5月15日期间的租金为每月每平方米360元，月租金总额为116733.60元，6个月租金总额700401.60元；2017年5月16日至2018年5月15日期间的租金为每月每平方米398.50元，月租金总额为129217.61元，6个月租金总额775305.66元；4、在2013.5.16-2013.9.30期间每月物业管理费为每平方米每月10元，月管理费总额3242.60元，在2013.10.1-2018.5.15期间每月物业管理费为每平方米每月45元，月管理费总额14591.70元，如物业管理费日后有所调整，乙方须按该大厦物业管理公司所厘定之标准缴纳；5、租金先交纳后使用，每6个月为一个交纳周期，乙方应在2013年10月5日前向甲方交纳2013年5月16日至2013年10月31日期间的首期租金，乙方在每个租金缴纳周期第一个月五日以前预交当期租金，乙方在每个月5日前预交当月物业管理费用，如当日五日为国家法定假期，则视为该假期后的第一个工作日到期缴付，水电费用由乙方在次月10日前交纳上月的；乙方不按期缴纳租金及物业管理费、水电费、中央空调费的，每逾期一日须支付甲方拖欠费用总额5‰（千分之五）的违约金，违约金计算至拖欠费用实缴之日，但违约金最高不超过应缴金额的5%；6、本合同签署后七日内，乙方需向甲方缴纳：（1）租金保证金316153.50元作为履约保证金；（2）物业管理费保证金43775.10元作为履约保证金；（3）水电费保证金4863.90元；7、甲方收取租金保证金，应向乙方开具收据，物管保证金、水电费保证金由物业管理公司收取，并向乙方出具相关收据；8、乙方保管由物业管理公司、甲方所开具的相关保证金收据，租赁期满或合同提前终止，乙方在归还租赁房屋并结清所欠的各项费用后，凭保证金收据原件退还保证金；9、乙方拖欠租金1个月以上的，甲方有权单方解除合同，甲方应书面通知乙方迁离和交回出租房屋，乙方预交款项有余的，应将余款退还乙方（租金保证金除外）；10、本合同到期时双方如未达成续租协议并签署续租合同的或者本合同提前终止的，乙方应在合同届满当日或合同提前终止之日起5日内将出租房屋全部腾空并迁出该房屋，乙方逾期不迁离或不返还出租房屋的，须按合同到期或提前终止前的一个月租金、物业管理费、水电费标准的五倍向甲方及物业管理公司支付租金、物业管理费、水电费；11、在履行租赁合同期间的同时，乙方同意甲方委托崇德物业管理（深圳）有限公司成都分公司代收该单元的物业管理费、中央空调费、水电费（含保证金）及处理一切物业管理事宜；12、若乙方拖欠租金、物业管理费、水电费等达1个月，便作严重违约行为处理，甲方或甲方委托的物业管理公司有权停止水电供应，有权对房屋暂时封锁，同时甲方有权单方解除租赁合同，保证金不得退回，乙方不得提出异议。 2015年6月16日被告英跑公司作为乙方与甲方成商集团股份有限公司茂业百货高新分公司、丙方成商集团控股有限公司茂业百货高新分公司（本案原告，以下继续简称茂业百货高新分公司）签订《三方协议书》，约定甲方为理顺关系，便于经营管理，现甲方与乙方协商将原合同约定的甲方权利与义务自2015年6月1日起全部转移给丙方，由丙方与乙方合作，继续履行原合同的相关约定。 2016年2月，原告茂业百货高新分公司（甲方）与被告英跑公司（乙方）签订《补充协议》，双方约定：2016年2月1日-2018年5月15日期间的合同月租金变更为48639元；2016年2月1日-2018年5月15日期间的月管理费仍为14591.70元、空调使用费为3242.60元；租金及管理费交甲方指定账户，空调使用费及水电费交甲方或甲方指定物业公司账户，其余条件不变。 2017年5月24日，被告通过邮寄方式向原告发出《通知书》，载明“……在合同履行过程中，贵我双方就原《租赁合同》解除事宜口头协商并达成一致，你司同意于2016年10月14日解除原《租赁合同》……我司在2016年10月14日搬离租赁房屋时,因你司与崇德物业管理（深圳）有限公司成都分公司工作人员对我司搬离自有物品进行阻拦，关闭了货运电梯和运货通道，甚至在我司大门上加装门锁，致使我司自有贵重物品仍被留置在租赁房屋内无法取回。鉴于此，请贵司于2017年6月9日配合我司出具书面搬离证明文件，并协调物业公司配合我司搬离自有物品，我司届时将派工作人员至租赁房屋内拆除或取回遗留物，望贵司予以配合为盼。”庭审过程中，原告认可已收到该通知。 2017年6月9日，被告至案涉房屋开门搬离物品时，受到原告阻拦，未能成功搬离留存的物品。 另查明，案涉房屋为底楼展厅，其大门为电动门不具有手动上锁条件。庭审中被告陈述，其于2016年10月14日搬离案涉房屋时遭到原告和物业公司的阻拦，被告无法将物品搬离完毕，被告于当天在案涉商铺后门上锁后，原告也于当天在同一扇门二次上锁。 被告租金交纳至2016年6月30日。 另查明，被告成都英跑汽车销售服务有限公司于2017年6月20日将公司名称由原“成都英跑汽车技术咨询服务有限公司”变更为现名称。 以上事实，由原被告陈述及原告举证的《成都茂业中心商业铺面正式租赁合同》、《三方协议书》、《补充协议》、（2017）川01民终16458号《民事判决书》等证据及被告举证的保证金收据、收款收据、进账单等证据在卷佐证。 现本院对庭审过程中双方争议的问题评述如下： 一、房屋腾退问题 对于原告茂业百货高新分公司要求被告英跑公司腾退房屋的诉讼请求，诉讼过程中经本院要求，双方已自行开展物品的清点及办理案涉商铺的腾退事宜，2018年6月5日英跑公司完成商铺的腾退并将商铺钥匙交还给茂业百货高新分公司。原告的该项诉请已提前实现，故原告的该项诉请本院不再在判决主文中予以支持。 二、被告应支付的租金及各项费用问题 庭审过程中原被告双方的陈述及举证，2016年10月14日，被告从案涉房屋搬离时遭到原告的阻止，被告当天在案涉房屋加锁，原告亦于当天在该房屋加锁，被告主张案涉租赁合同已于2016年10月14日解除，该主张已被生效判决驳回。2017年5月24日，被告再次向原告发出通知重申搬离的要求，原告未予理会。2017年6月9日被告搬离物品时再次遭到原告的阻拦。被告未再支付2016年7月1日之后的租金。以上可以看出被告在案涉房屋加锁后原告也加锁，被告自2016年10月起欲搬离案涉房屋终止合同履行，其多次的搬离要求均遭到原告的拒绝。 被告仅将租金支付至2016年6月30日，之后的租金未再支付。依照补充协议约定，2016年2月1日-2018年5月15日期间的合同月租金变更为48639元，自2016年7月1日至2016年10月14日期间被告欠付的租金为167883元（48639元/月×3个月+48639元÷31天×14天）。 本院认为，从2016年10月14日起，被告即已自己的行为表明其不再履行合同义务，被告主张案涉租赁合同已于2016年10月14日解除，该主张已被生效判决驳回。被告从2016年10月14日起停止履行案涉房屋租赁合同，之后双方未就退租事宜协商一致，双方既未相互向对方发出解除通知解除合同，也未起诉解除合同，故案涉房屋租赁合同一直未予解除，直至房屋租赁期限届满。对于被告是否应承担自2016年10月14日起至租赁期限届满日期间的房屋租金损失的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案中，被告作为承租人在租赁合同有效期内不予支付租金并擅自退场，其行为构成违约，但原告作为出租人其在明知被告多次要求退租要求退场搬离已不可能继续履行合同的情况下，阻碍被告搬离腾退房屋，致使租赁房屋闲置至今，原告对租赁房屋的闲置具有过错，不得就扩大的租金损失要求赔偿。具体到本案中，被告从2016年10月14日起即要求腾退搬离房屋，原告对此应予明知，但被告在合同有效期内提前退场，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。同时在房屋再次出租之前也给原告造成了房屋空置损失，故应给予被告及原告一定的合理期限让被告完成搬离及房屋腾退、让原告寻找替代承租者以完成房屋的再次出租和重新收益，弥补被告违约给原告造成的房屋空置损失。本院综合案涉房屋的位置、面积、区域等因素，酌情确定该合理期限为4个月。故该4个月期间的房屋租金损失、物管费用，被告应予承担。之后至租赁期届满日的租金损失应视为因原告的阻拦搬离阻拦腾退、未尽到减损义务导致的扩大损失，该损失不应由被告承担。根据补充协议约定，2016年2月1日-2018年5月15日期间的合同月租金变更为48639元，故前述4个月合理期限内的租金损失为194556元，再加上自2016年7月1日至2016年10月14日期间被告欠付的租金167883元，两者之和为362439元，此为被告在本案应承担的租金损失。 对于原告已交纳的租赁保证金316153.50元，因被告提前退场构成违约，根据合同约定原告有权不予退还，故不应抵扣欠付的租金。 对于原告是否有权主张拖欠的物业管理费、电费、空调使用费的问题，本院认为，房屋租赁合同约定乙方同意甲方委托物业公司代收前述费用，此约定表明前述费用的收费主体为原告，且根据2016年2月原被告双方签订的《补充协议》的约定，租金及物业管理费交甲方指定账户（指定账户为原告账户）、空调使用费及水电费交甲方或甲方指定物业公司账户，故根据以上约定，原告有权收取物业管理费、电费、空调使用费，原告向被告主张这些费用并未突破合同相对性。 庭审过程中，原被告均认可被告已将物管费支付至2016年7月15日，被告应承担2016年7月16日至2016年10月14日租赁期间及之后本院确定的4个月合理期限的物管费。关于物管费标准问题，被告主张已与物业公司口头协商约定自2016年2月16日起调整为8106.50元/月，该主张原告不予认可，被告也未举证证明，故被告主张的物业费标准本院不予采信，本案按照合同约定的月管理费14591.70元标准计算，故前述期间的物业管理费共计102022元（14591.70元/月×12个月÷365天×91天+14591.70元×4个月）。 对于原告主张的欠付的电费20421.12元，该费用系据实产生，本院予以支持。 对于原告主张的空调使用费8106.50元，因生效判决已认定被告已将租金及各项费用支付至2016年6月30日（除本院另行认定的物管费除外），本案中被告未举证生效判决之后其再行支付过空调使用费，故被告还应支付2016年7月1日至2016年10月14日期间的空调使用费，2016年2月双方签订的《补充协议》约定月空调使用费为3242.60元，故该期间的空调使用费为11192.20元（3242.60元×3个月+3242.60元÷31天×14天）。之后因被告人员已退场，原被告均在案涉房屋加锁，被告未再使用案涉房屋，被告未再享受空调服务，故之后的空调使用费被告不应承担，原告的该项诉请本院不予支持。 对于原告已交纳的物业保证金43775.10元、水电费保证金4863.90元，因被告逾期支付物业管理费、水电费等已达一个月以上，根据合同约定原告有权不予退还，且不应抵扣。 对于原告要求被告按欠付费用的日千分之五标准支付逾期付款违约金至款项付清时为止（最高不超过欠付费用的5%）的诉讼请求，案涉商铺租赁合同约定“乙方（原告）不按期缴纳租金及物业管理费、水电费、中央空调费的，每逾期一日须支付甲方（被告）拖欠费用总额5‰（千分之五）的违约金，违约金计算至拖欠费用实缴之日，但违约金最高不超过应缴金额的5%；”原告的该项诉请有合同依据，本院予以支持。 对于逾期租金的违约金，案涉商铺租赁合同约定，租金先交纳后使用，每6个月为一个交纳周期，乙方应在2013年10月5日前向甲方交纳2013年5月16日至2013年10月31日期间的首期租金，乙方在每个租金缴纳周期第一个月五日以前预交当期租金，乙方在每个月5日前预交当月物业管理费用，如当日五日为国家法定假期，则视为该假期后的第一个工作日到期缴付，水电费用由乙方在次月10日前交纳上月的。前文已论述，被告应向原告支付自2016年7月1日至2016年10月14日期间欠付的租金167883元及之后本院认定的4个月合理期限内的租金损失194556元，两者之和为362439元。根据合同约定的租金支付方式，则2016年7月1日至2016年10月31日期间4个月的租金194556元被告应在2016年5月5日前支付给原告，2016年11月1日至2017年2月14日期间的租金167883元被告应在2016年11月5日前支付给原告。两笔租金均逾期，被告应支付每笔逾期租金自逾期之日起 按日千分之五标准计算的违约金，但最高不超过欠付租金总额的5%即18121.95元。因两笔逾期租金从逾期之日起按千分之五计算的违约金均高于前述18121.95元，故被告应向原告支付的违约金按其最高上限18121.95元计算。 对于逾期管理费用的违约金，前文已论述，被告应向原告支付2016年7月16日至2016年10月14日租赁期间及之后本院确定的4个月合理期限的物管费，两者之和共计102022元。该期间的物管费均逾期，被告应支付每笔逾期物管费自逾期之日起按日千分之五标准计算的违约金，但最高不超过欠付物管费总额的5%即5101.10元。因每笔逾期物管费从逾期之日起按千分之五计算至宣判时的违约金均高于前述5101.10元，故被告应向原告支付的违约金按其最高上限5101.10元计算。 同理，逾期电费的违约金为20421.12元的5%即1021元，逾期空调使用费的违约金为8106.50元的5%即405元。 原告主张律师费40163元，原告未举证证明已实际产生该费用，故本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告成都英跑汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成商集团控股有限公司茂业百货高新分公司支付租金362439元及及其违约金18121.95元； 被告成都英跑汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成商集团控股有限公司茂业百货高新分公司支付物业管理费102022元及其违约金5101.10元； 被告成都英跑汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成商集团控股有限公司茂业百货高新分公司支付电费20421.12元及其违约金1021元； 被告成都英跑汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成商集团控股有限公司茂业百货高新分公司支付空调使用费8106.50元及其违约金405元； 驳回原告成商集团控股有限公司茂业百货高新分公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6975元，由被告成都英跑汽车销售服务有限公司承担。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  程洁 二〇一八年七月二十四日 书记员  谢琳