海南省海口市秀英区人民法院民事判决书（2018）琼0105民初488号原告：杨洪荣，男，1980年3月2日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：李德育，海南新概念律师事务所律师。被告：海南日升投资有限公司，住所地海口市秀英区秀华路****。法定代表人：王徽，董事长。委托诉讼代理人：陈力飞，海南方圆律师事务所律师。原告杨洪荣诉被告海南日升投资有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨洪荣的委托诉讼代理人李德育、被告海南日升投资有限公司的委托诉讼代理人陈力飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨洪荣向本院提出诉讼请求：一、判令被告限期办理不动产使用权证；二、判令被告支付延迟办理土地使用权证违约金86408元（暂计至2017年11月21日，实际计至判决作出之日）。事实和理由：原被告于2014年4月24日签署《海口市商品房买卖合同》（以下简称“合同”），购买位于海口市××区号房，并按照合同约定支付了956939元房款。合同履行中，原告按照被告要求及时将办理房地产权属证书的资料交由被告，并于2014年11月21日取得房屋所有权证书。按照约定被告应在2015年5月21日之前为原告办理土地使用权证书，但被告至今未能办理。按照合同第十五条约定，“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”。自2015年5月21日起暂计至2017年11月21日，被告办证违约已达903天，按照每延迟一日95.69元的标准计算，被告应承担违约金86408元，原告请求被告按照标准实际计算至判决做出当日支付违约金。基于以上事实、证据及相关法律的规定，请支持原告请求。被告海南日升投资有限公司辩称：一、根据情势变更原则，被告无法申请办理土地使用权证，也就不存在延迟违约行为。根据双方合同约定，被告应在2015年5月21日前向土地登记机关申请土地使用权证。而国务院颁布的《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，依照国家“不变不换”的准则，在不动产登记法规推行的前期，已办理房产证符合土地登记条件而未领取土地证的，不动产登记遵循“不变不换”的原则，已经依法颁发的各类证书都继续有效。即，只有改动、注册时，才办理新的不动产权属证书，如无产权变动等情况时不办理换证。故合同15条约定基于土地登记机关受理土地使用权证的规定已变更，继续履行该条款对于原告来说明显不公平。被告因国家政策变化无法办理土地使用权证书，也就不存在延迟违约，不应承担违约金。二、不动产登记应由原告本人或其代理人自行申请办理。《不动产登记条例》第15条当事人或其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。三、原告没有取得不动产证是原告怠于办理，被告不应承担责任。被告已明确告知原告应带房产证原件自行去不动产登记中心办理换不动产证，但原告为了诉请被告支付违约金而迟迟不去办理，被告不应为此承担责任。本院经审理认定事实如下，2014年4月24日，原告与被告签订一份《海口市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于海口市××区的位于海口市××区号房，房屋总价款为956939元。合同第十五条约定，“出卖人应当自房屋交付之日起360日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在180日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证；如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，逾期360日以上的，买受人有权单方解除合同”。合同签订后，原告于2014年3月23日、4月19日分别交房款100000元、706939元，余下的150000元房款通过银行贷款方式支付给被告，合计956939元。2014年11月21日被告将该房屋所有权证书办至原告名下，按照约定，被告应在2015年5月21日之前为原告办理土地使用权证书。2014年11月21日被告将该房屋所有权证书办至原告名下。海口市国土资源局是否暂停对商品房办理土地分户证及土地分割证的问题，本院在审理过程中向海口市国土资源局发送调查取证函进行询问。根据《海口市国土资源局调查取证函》的回函，该局自2016年7月25日开始实施不动产统一登记，并于2016年8月1日颁发第一本《不动产权证书》，该局实施不动产登记后，未曾暂停对个人买卖的商品房土地分摊的业务办理。自2015年3月1日至今，并未暂停办理房屋土地分割转让证明书事项申请业务，涉案楼幢海口市秀英区长滨东一街1号中弘·西岸1号楼已于2014年10月取得房屋分户权属证书，一直未办理土地分割证。上述事实，有身份证、机读档案登记资料、海口市商品房买卖合同、房产证、购买不动产发票、海口市国土资源局调查取证函及开庭笔录等证据证明，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，受到法律保护，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已支付全部的购房款，履行了自己的合同义务。被告将涉案商品房出卖给原告，负有交付涉案商品房并协助原告办理涉案商品房权属登记的义务。被告逾期办理不动产权证的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故对原告要求被告办理涉案房屋的不动产权证的诉讼请求，本院予以支持。根据海口市国土资源局的回函，该局自2016年7月25日开始实施不动产统一登记，并于2016年8月1日颁发第一本《不动产权证书》，该局实施不动产登记后，未曾暂停对个人买卖的商品房土地分摊的业务办理，涉案楼幢海口市秀英区长滨东一街1号中弘·西岸1号楼已于2014年10月取得房屋分户权属证书，一直未办理土地分割证。被告提出因国家政策变化导致逾期办证的抗辩理由，本院不予采纳。根据合同约定及海口市国土资源局办理不动产权证的实施时间，原告主张被告应于2015年5月21日前为原告办理不动产权证时间不当，本院予以调整。被告至今并未办理不动产权证的行为，已构成违约，被告应向原告支付逾期办理不动产权证违约金，按已付房款的万分之一从2016年7月25日起至办理不动产权证之日止向原告支付违约金，暂计至2017年11月19日，被告逾期办理不动产权证482天，被告应支付的违约金为46124.46元（956939元×0.1‰×482天=46124.46元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告海南日升投资有限公司于本判决发生法律效力之日起一个月内，为原告杨洪荣办理海口市秀英区长滨东一街1号中弘?西岸首府1号楼B单元402号房屋的不动产权证；二、被告海南日升投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告杨洪荣支付延迟办理不动产权证的违约金46124.46元（此数额截止2017年11月19日，之后的违约金以956939元为基数，按每日万分之一，从2017年11月20日起计算至实际取得不动产权证之日止）；三、驳回原告杨洪荣其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费980元，由被告海南日升投资有限公司承担749元，由原告杨洪荣承担231元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 员 何声章 二〇一八年七月五日法官助理 陈节节书 记 员 庞李颖书记员庞李颖