海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2018）琼0107民初1140号   原告：海南桐郡房地产开发有限公司，住所地海口市琼山区海中后街**，现办公地海口市金宇东路,统一社会信用代码：×××。   法定代表人：胡文海，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：肖纪峰，海南肖明德律师事务所律师。   委托诉讼代理人：肖明德，海南肖明德律师事务所律师。   被告：黄某，女，1984年8月28日出生，侗族，现住海口市。   被告：欧某1，男，2016年2月9日出生，侗族，现住海口市。   法定代理人：黄某，系被告欧某1的母亲。   法定代理人：欧某2，系被告欧某1的父亲。   二被告共同委托诉讼代理人：王文鹏，海南法立信律师事务所律师。   第三人：欧某2（系被告黄某的丈夫），男，1983年5月1日出生，汉族，现住海口市。   委托诉讼代理人：王文鹏，海南法立信律师事务所律师。   原告海南桐郡房地产开发有限公司（以下简称海南桐郡公司）与被告黄某、欧某1合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依职权通知欧某2作为本案第三人参加诉讼，并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖纪峰，两被告共同委托诉讼代理人王文鹏，第三人欧某2及其委托诉讼代理人王文鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告海南桐郡公司向法院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的《海口市商品房买卖合同》，责令两被告归还原告房屋；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年原告及其法定代表人胡文海向欧某2借款300万元用于项目经营，后因该债务纠纷欧某2向海南仲裁委员会申请仲裁，海南仲裁委员会裁决原告及其法定代表人胡文海归还300万本金及支付利息160.73万元，裁决生效后，原告已积极履行仲裁裁决，偿还了上述借款本息，原告及其法定代表人胡文海与欧某2之间的借款债务已经结清。另，2013年，原告及其法定代表人胡文海为案外人海南鑫亿诚投资有限公司（以下简称鑫亿诚公司）向欧某2借款的600万进行担保，后欧某2向海南仲裁委员会申请仲裁要求返还上述借款本息，经海南仲裁委员会审查认为，原告及其法定代表人胡文海与鑫亿诚公司已经向欧某2归还了本金并支付了利息，裁决驳回了欧某2的仲裁请求，原告及其法人胡文海与欧某2之间的借款债务已经结清。关于涉案房屋“八顺大厦××房”，原告将该房屋过户到欧某2妻子及孩子名下，原是作为抵扣上述300万和600万债务的利息，但在海南仲裁委员会审理过程中，因欧某2不予认可，裁决认定涉案房屋与上述两笔借款无关。海南仲裁委员会对上述借款900万本金及利息作出了裁决，原告为此支付了所有本金及利息。原告为被告所出具的购房发票也是不真实的，被告根本没有付款。介于以上情况，涉案房屋现被两被告无偿占有，为了维护原告的合法权益，特起诉至贵院，请求法院判如所请。   被告黄某、欧某1共同辩称：一、被告与原告签订的《海口市商品房买卖合同》是合法有效的，原告起诉至法院要求解除《海口市商品房买卖合同》没有法律依据。双方于2016年5月11日签订了《海口市商品房买卖合同》（合同备案号××），标的房屋是：海口市××区高登西街××号八顺大厦××号房，还有另一套是××号房。双方签订的合同是合法有效的，原告也向被告开具了购房发票及将房屋交付给被告。而原告现起诉至法院要求解除合同，但根据实际履约情况来看，不具备约定解除合同的条件或是法定解除合同的条件，所以原告提出解除《海口市商品房买卖合同》没有法律依据。二、原告于2016年9月30日做出《承诺函》，载明：“2016年5月11日过户给欧某2（配偶）的两套房产（××房、××房）系我司未完成三亚项目（原南都国际大酒店）对欧某2的特别补偿”。既然原告已经做出承诺，并且已经交付房子，说明房子的所有权归属被告，原告无权解除双方之间的买卖合同。三、原告与鑫亿诚公司于2016年5月30日出具了《切结书》，保证不对“八顺大厦”项目××、××号房主张任何权利。原告与鑫亿诚公司于2016年5月30日出具《切结书》里明确约定原告同意将公司开发的八顺大厦项目中的两套房产过户给被告，除了买房应交的契税以外不用再支付任何费用；最后还保证不对“八顺大厦”项目××、××房所有权利再主张任何权利或再要求赔偿和补偿，确认上述房屋的产权人为被告。四、原告滥用诉权，违反诚实守信原则。原告已经作出承诺明确两套房产归属被告，不再对两套房产主张任何权利或再要求任何赔偿和补偿，原告滥用诉权起诉至法院要求解除合同，已经违反了诚实守信原则。综上所述，原告的诉请没有依据，恳请法院驳回原告的诉讼请求。   第三人欧某2的陈述意见与两被告的答辩意见一致。   原告围绕其诉请及事实理由提交了1.《海口市商品房买卖合同》、2.售房发票、3.钥匙移交表、4.（2016）海仲字第784号裁决书、5.（2016）海仲字第785号裁决书、6.《海口市商品房买卖合同备案表》、7.《借款合同》（编号：借字第131220号）、8.《借款合同之补充合同》（编号：补字第150719号）、9.《借款补充合同》（编号：补字第150723号）、10.《借款补充合同之二》（编号：补字第160423号），经被告及第三人质证，对证据1-3、6的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据4-5的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议；对证据7-10，因没有原件核对，对其真实性、合法性、关联性有异议。被告提交《承诺函》、《切结书》，原告对两份证据的证明内容有异议，认为《承诺函》并非是原告公司出具的，属于虚假证据。第三人欧某2对被告提交的证据均没有异议，欧某2无证据提交。对原告提交的证据1-6，被告及第三人对其真实性均无异议，本院予以采信，对证据7-10虽然原告没有提交原件，但该证据系原告从海南仲裁委员会处复印出来并有海南仲裁委员会加盖的公章，且该证据系第三人欧某2在仲裁阶段提交的，经海南仲裁委员会作出的生效裁决书已对其真实性予以确认，因此本院对该四份证据的真实性予以确认。虽然原告对被告提交的两份证据的真实性不予认可，但并未举证推翻该《承诺函》、《切结书》的真实性，本院对原告该质证意见不予采纳。综上，本院对原、被告提交的证据的真实性均予以确认并记录在案。   根据（2016）海仲字第784、785号生效裁决书中所确认的事实，结合本案中所采信的证据，本院经审理认定的事实如下：2013年12月20日，案外人鑫亿诚公司与第三人欧某2签订《借款合同》[合同编号：借字第（131220）号]，约定鑫亿诚公司为与海南悦来旅业开发有限公司共同开发建设三亚项目（原南都国际大酒店），向欧某2借款600万元用于购买中国建设银行股份有限公司三亚分行位于三亚市河东区红郊社区南都国际大酒店A2、A3两栋别墅资产，本次融资不计利息，到期一次性还本，融资时间为3个月，自2013年12月20日起至2014年3月19日止。项目建成后减去海南悦来旅业开发有限公司应分得的部分房产，剩余全部房产的5%为欧某2个人融资的回报，鑫亿诚公司无条件将分得全部房产的5%按正规的商品房买卖流程签署商品房买卖合同，开具全款发票办理至欧某2名下，欧某2除了买房买方应缴的税费外不用再支付任何费用，交房标准与对外销售的交房一致。2013年12月21日，欧某2向鑫亿诚公司法定代表人胡衍峰账户转账600万元。   2014年1月23日、2014年3月26日，原告海南桐郡公司的法定代表人胡文海分别向欧某2借款200万元、100万元，并向欧某2出具两张《借条》，原告海南桐郡公司作为担保人同意分别以其在建的“八顺大厦”项目第15层、16层整层作为抵押。   2014年3月26日，海南桐郡公司出具一份《海南桐郡房地产开发有限公司股东会会议决议纪要》，载明胡文海及海南桐郡公司分别于2013年12月20日、2014年1月23日及3月26日共向欧某2借款900万元，同意以海南桐郡公司开发的“八顺大厦”项目第13、14、15、16层房产（合计约3160平方米）抵押给欧某2，并承诺按约定偿还全部欠款，若不按约定还款，无条件在三日内将上述房产按正规商品房买卖流程签署商品房买卖合同，并开具购房全额付款发票及相关手续将上述房产办理至欧某2名下，欧某2除买房买方应交税费外不用再交任何费用。海南桐郡公司在纪要上盖章，并由股东胡文海、陈卜川在纪要上签字。   2015年7月19日，欧某2与鑫亿诚公司、海南桐郡公司签订《借款合同之补充合同》[合同编号：补字第（150719）号]，约定：鑫亿诚公司因经营困难，无法偿还到期债务，海南桐郡公司作为无限连带担保方，应承担保证责任。海南桐郡公司经全体股东协商一致同意代鑫亿诚公司偿还全部借款本息，其中本金600万元，利息按月息3%计算，自2014年3月19日起计算至2015年7月19日，利息288万元，本息合计888万元，该笔款项海南桐郡公司保证于2015年7月19日前全部还清。鑫亿诚公司保证如约建设三亚项目（原南都国际大酒店项目），最迟在2015年12月30日前动工建设，如鑫亿诚公司不能再上述日期动工建设三亚项目（原南都国际大酒店项目）应承担违约责任，每延期一天按借款额的千分之三向欧某2支付违约金，超过30天仍未动工的，海南桐郡公司同意将其开发“八顺大厦”项目的两套房产（户型和楼层由欧某2选定）过户给欧某2，过户税费按照国家规定各自承担。......   2015年7月23日，海南桐郡公司及其法定代表人胡文海与欧某2签订《借款补充合同》[合同编号：补字第（150723）号]，载明胡文海分别于2014年1月23日、3月26日向欧某2借款200万元、100万元并签两份《借条》，合计借款300万元，但胡文海因经营困难，无法偿还到期债务，海南桐郡公司作为借款的无限连带担保方，应承担保证责任。海南桐郡公司经全体股东协商一致同意代胡文海偿还全部借款本息，利息按月息3%计算，两笔借款利息分别截止2015年7月23日、2015年7月26日，本息合计456万元，海南桐郡公司保证于2015年7月26日前全部还清。......   同日，海南桐郡公司作出一份《海南桐郡房地产开发有限公司股东会会议决议纪要》，对上述与欧某2所签订的《借款补充合同》[合同编号：补字第（150723）号]的内容进行了股东决议，股东胡文海、陈卜川均在纪要上签字。   2016年4月19日，海南桐郡公司作出一份《海南桐郡房地产开发有限公司股东会会议决议纪要》，载明：1.鑫亿诚公司欠欧某2借款本息截止2015年7月19日本息合计888万元；2.由于上述截止日期内，鑫亿诚公司及海南桐郡公司都未偿还欧某2借款本息，三方约定自2015年7月19日至2016年4月19日借款利息按月息3%计算，截止2016年4月19日，鑫亿诚公司欠欧某2本息合计1127.76元。该笔款项海南桐郡公司保证在2016年4月23日前全部还清；3.截止2015年12月31日，鑫亿诚公司仍未如约建设三亚项目（原南都国际大酒店项目），海南桐郡公司同意在合同签订后三个工作日内将其开发的“八顺大厦”项目中的两套房产（户型和楼层由欧某2选定）直接过户给欧某2（签正式商品房买卖合同，开全额收据和发票并办理商品房销售备案），作为欧某2的补偿。欧某2除了买房买方应缴的税费外不用再支付任何费用，交房标准应与海南桐郡公司对外销售的交房标准一致；4.三方就上述约定重新签订《借款补充合同之二》，并共同遵守；......股东胡文海和陈卜川在纪要上签字。   同日，欧某2与鑫亿诚公司、海南桐郡公司签订《借款补充合同之二》[合同编号：补字第（160419）号]，约定鑫亿诚公司欠欧某2借款本息截止2015年7月19日本息合计888万元。由于上述截止日期内鑫亿诚公司及海南桐郡公司未曾偿还申请人借款本息，三方约定自2015年7月19日至2016年4月19日借款利息按月息3%计算，截止2016年4月19日，鑫亿诚公司欠欧某2本息合计1127.76万元，该笔款项鑫亿诚公司及海南桐郡公司保证在2016年4月23日全部还清；截止2015年12月31日，鑫亿诚公司仍未如约建设三亚项目（原南都国际大酒店项目），海南桐郡公司同意在合同签订后三个工作日内将其开发的“八顺大厦”项目中的两套房产（户型和楼层由欧某2选定）直接过户给欧某2（签正式商品房买卖合同，开全额收据和发票并办理商品房销售备案），作为欧某2的补偿。欧某2除了买房买方应缴的税费外不用再支付任何费用，交房标准应与海南桐郡公司对外销售的交房标准一致；鑫亿诚公司未按约定偿还欧某2本息，应根据逾期天数每日按所欠本金的千分之三向欧某2支付逾期违约金；海南桐郡公司为该笔借款的保证人，未按合同约定的时间内代鑫亿诚公司承担偿还责任，应根据逾期天数每日按所欠本金的千分之三向欧某2支付逾期违约金，超还款日期15日的，海南桐郡公司无条件将自建“八顺大厦”项目第13层、14层及15层房产过户给欧某2，用以抵偿欧某2的借款本息，过户税费按照国家规定各自承担。欧某2除了买房买方应缴的税费外不用再支付任何费用，交房标准应与海南桐郡公司对外销售的交房标准一致。   2016年5月11日，黄某以其与儿子欧某1的名义与海南桐郡公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定向原告购买位于海口市××区房（以下简称“八顺大厦××号房”），建筑面积122.93平方米，购房总价款1078838.6元，合同还约定海南桐郡公司应于2016年6月30日前将符合合同约定条件的房屋交付给购房者。另外，黄某还以其与女儿欧子涵的名义与海南桐郡公司签订了另外一份《海口市商品房买卖合同》，约定购买八顺大厦23层××房，建筑面积122.93平方米，购房总价款1082194.59元，其他合同内容与上述商品房买卖合同一致。   2016年5月30日，海南桐郡公司及鑫亿诚公司出具《切结书》，载明根据与欧某2于2016年4月19日签订的《借款补充合同之二》的约定内容，现海南桐郡公司已经与黄某（欧某2配偶）签订“八顺大厦”项目××、××房《商品房买卖合同》并向黄某开具发票和交付房屋，但备案登记和房产证暂未办理，海南桐郡公司承诺按《海口市商品房买卖合同》约定的时间办理全部房产登记手续后自愿切结。两公司保证不对上述所涉及“八顺大厦”项目××、××房屋所有权利再主张任何权利或再要求赔偿和补偿。确认上述房屋的产权人为黄某。并愿意承担第三人主张上述权利而引起法律和经济纠纷给欧某2、黄某带来的所有损失。   原告海南桐郡公司于2016年6月13日将上述两份购房合同在海口市住房和城乡建设局进行备案登记。2016年6月17日，海南桐郡公司向黄某及欧子涵、欧某1开具八顺大厦××房、××房的销售不动产《海南增值税普通发票》。原告于2016年6月20日将上述房屋交付给欧某2，现八顺大厦××、××号房屋产权登记在原告名下。   2016年9月30日，海南桐郡公司出具《承诺函》，载明“我司为欧某2借款给鑫亿诚公司600万元提供无限连带责任担保，为欧某2借款给胡文海300万元提供担保。截至2016年9月23日，我司共计为欧某2借款给鑫亿诚公司及胡文海担保本息19629120元人民币。由于自借款开始至2016年6月14日，鑫亿诚公司、胡文海及我司都未曾向欧某2支付过任何借款本金，连利息也从未支付，为保证欧某2的权利不受损害，我司承诺代鑫亿诚公司及胡文海个人完全支付欧某2的借款本息，支付借款本息的顺序为：先支付利息、违约金、律师费、诉讼、保全费用等其他费用，最后支付借款本金。······2016年5月11日我司过户给欧某2（配偶）的两套房产（××房、××房）系我司未完成三亚项目（原南都国际大酒店）对欧某2的特别补偿，与上述所有借款和担保无关。”   2016年10月13日，欧某2向海南仲裁委员会就上述300万元、600万元两笔借款分别对借款人胡文海、鑫亿诚公司以及担保人海南桐郡公司申请仲裁，经海南仲裁委员会作出（2016）海仲字第784、785号裁决书，就上述借款本息进行裁决。庭审中，三方当事人均认可，该两份裁决书生效后，已经按裁决内容履行完毕。现原告认为其与欧某2已经结清债务，被告无权取得涉案房屋即八顺大厦××号房，加之被告亦未按照商品房买卖合同约定支付房款，因此属于严重违约诉至法院要求解除合同，并返还涉案房屋。   另，鑫亿诚公司、胡文海、海南桐郡公司在仲裁中提出将八顺大厦××号房及××号房折抵借款本息的抗辩意见，仲裁委以因无证据证明双方当事人就上述房屋达成折抵借款本息的一致意见，上述两套房屋与本案无关联，对该抗辩意见不予采纳。   本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告主张解除与被告签订的商品房买卖合同的主要理由如下：1.涉案房屋八顺大厦××号房是原告为案外人鑫亿诚公司的借款本息所提供的抵押担保，该借款合同纠纷已经生效仲裁裁决书处理，原告及鑫亿诚公司亦已向欧某2承担了清偿借款的义务，与欧某2的借款债务关系已了结，因此被告无权取得涉案房屋。2.原、被告签订商品房买卖合同后，被告并未支付购房款，属于根本违约，因此原告要求解除合同并返还房屋。首先，关于原告的第1点意见，第三人欧某2对此不予认可，称借款合同中并未约定涉案房屋是为了借款所提供的抵押担保，且结合原告所出具的《承诺函》、《切结书》，载明涉案房屋与借款和担保无关。鉴于原告对其主张的事实未能提供证据证明，因此本院对原告该诉称意见不予采纳。其次，关于原告主张被告未履行支付购房款义务的行为属于根本违约，原告据此可解除购房合同的意见。根据上述生效裁决书所认定的事实可知，本案原、被告之间并非房屋买卖合同关系，是基于原告与第三人欧某2之间的债务关系而另外产生的合同关系。涉案房屋系原告同意案外人鑫亿诚公司在约定时间内未能开发建设项目时给付欧某2两套房产作为补偿，该补偿视为违约方未依约履行时所承担违约责任的一种形式，原告对该约定并未提出异议，并在案外人鑫亿诚公司未能履行上述约定时，自愿承担违约责任将涉案房屋交付欧某2，并同意由两被告以欧某2的家属名义接受涉案房屋，同时与被告签订商品房买卖合同，配合被告开具不动产发票，并在海口市住房和城乡建设局对商品房买卖合同办理备案。而后原告还自行出具了《切结书》和《承诺函》，载明过户给欧某2（配偶）的××房、××房系原告未在约定时间开发建设三亚项目（原南都国际大酒店）对欧某2的特别补偿，与其和欧某2、鑫亿诚公司之间的借款和担保无关。虽然原告发表质证意见称该《承诺函》上的“海南桐郡房地产开发有限公司”的公章并非其公司所盖，而系他人盗盖，但原告对此未能举证证明，故本院对原告该质证意见不予采纳。因此，原告和鑫亿诚公司认可其存在违约事实，同意将涉案房屋交付给第三人及其家属作为违约所应承担的违约责任，且已经将房屋实际交付给两被告及第三人使用。另，原告的股东于2016年4月19日作出的《股东会议决议纪要》以及原告与欧某2、鑫亿诚公司签订的《借款补充合同之二》中均明确表明，第三人欧某2只需承担买房买方应缴的税费外不用再支付任何费用，因此被告作为第三人欧某2的家属据此约定取得涉案房屋无需支付购房款。被告不具有支付购房款的义务，所以本院对原告的第2点意见不予采信。故原告主张解除与被告签订的商品房买卖合同及要求返还房屋的诉请没有事实依据和法律依据，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下：   驳回原告海南桐郡房地产开发有限公司的诉讼请求。   案件受理费人民币14510元（原告已预交），由原告海南桐郡房地产开发有限公司自行负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 长 刘海云   审 判 员 王荔枝   人民陪审员 陈传汉     二０一八年七月十六日   法官 助理 唐梦丹   书 记 员 黄良文   速 录 员 高莉瑶   附相关法律解释条文：   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。