江西省抚州市临川区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣1002民初1457号 原告抚州明恒置业有限公司，住所地：临川区青云峰路**。统一社会信用代码：9136100079475230XR。 法定代表人：李华清，董事长。 委托诉讼代理人：刘建强，男，汉族，1973年2月2日出生，抚州明恒置业有限公司董事，住抚州市临川区，代理权限：特别授权。 被告杨建辉，男，汉族，1982年12月9日出生，自由职业，住抚州市崇仁县， 委托代理人李三梅、曾志宏，江西抚仁律师事务所律师。代理权限：特别授权。 原告抚州明恒置业有限公司（简称明恒公司）与被告杨建辉租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明恒公司的委托代理人刘建强，被告杨建辉的委托代理人李三梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明恒公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告实欠租金36504元及免租期应补租金36504元（自2014年8月25日至2016年8月31日，共计24个月）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月24日，被告因经营需要，与原告签订《商铺租赁合同》。合同约定：原告向被告提供位于抚州××城建材家具街××＃××、2两个商铺，由被告租赁经营，租赁期为三年，自2014年5月1日至2017年4月30日止，月租金为3042元，按季度支付；原告给予被告12个月免租期，具体免租时间为2014年8月1日至2015年7月31日止，在租赁期内未按约定支付租金的，不享有免租条款。合同签订后，被告依约支付了首期租金（2014年5月1日至2014年7月31日）9126元及保证金3042元，原告也依约向被告交付了商铺给被告使用，但此后，被告再未向原告支付租金，原告多次追讨未果，故诉至法院，望支持原告诉请。 被告杨建辉辩称：1、涉案合同不是一般意义的租赁合同，而是一种合作性经营合同，其合同目的是打造抚州凤凰城建材家具一条街，合同为被告拟好的格式合同，对被告装修时间、经营范围、开业时间、上下班时间都有限制；2、原告为促销其商铺房屋，前期制作发布了大量虚假招商广告，宣称打造抚州凤凰城建材家具一条街，原告等商户花巨资将承租的毛坯装修成品牌形象后，被告却不兑现承诺，将“安排整体推广宣传和市场促销，逐步树立商场形象，不断提升项目知名度”等约定变成空话。且商铺还未正常经营就应周边形成的菜市场及建设凤凰香域修路堵住了街道和被告商铺进出通道，导致被告无法开展正常经营、被告多次将情况反映给原告，原告拒不履行提供安全有序的建材经营环境义务。原告的虚假宣传，诱骗被告签订合同入驻，事后不履行合同义务已构成先行违约和民事欺诈；3、原告自被告支付首期租金之后，没有采取任何方式向被告催租；4、原告的诉请已过诉讼时效；请法院驳回原告诉讼请求。 经审理查明，原告明恒公司系从事房地产开发经营的有限责任公司，为打造抚州凤凰城建材家具街的需要，先后与抚州市金桥广告传媒有限公司、抚州浩海文化传播有限公司签订广告发布合同，举办了联谊会、开业庆典、电视播映、小区广告、公交车载电视广告、短信宣传、制作海报、制作路灯道旗等一系列活动，以此进行了前期招商宣传。 2013年12月24日，被告杨建辉（乙方）因经营需要，与原告（甲方）签订《商铺租赁合同》。合同约定：1、甲方向乙方提供位于抚州××城建材家具街××＃××、2两个商铺，由乙方租赁经营；2、租赁期为三年，自2014年5月1日至2017年4月30日止，月租金为3042元，按季度支付；3、甲方给予乙方12个月免租期，具体免租时间为2014年8月1日起至2015年7月31日止；如乙方逾期支付租金，甲方有权按日3‰乘以逾期天数，向乙方收取滞纳金；若逾期达15天，视乙方违约情况的严重程度，甲方有权采取警告、停电、封闭经营场所、责令退场，并有权单方提前终止合同。在租赁期内未按约定支付租金的，不享有免租条款，乙方须向甲方支付免租期租金；4、甲方于2014年3月1日前提供场地给乙方，乙方需在2014年5月1日前完成装修铺货。5、开业时间暂定2014年5月1日，如有变动，以甲方书面通知为准。乙方所租赁场所必须根据合同约定时间开业。未经甲方书面同意，乙方不能如期开业，甲方有权解除合同，并追究乙方赔偿责任。甲方合理进行定位，合理安排经营布局，合理进行整体营销策划。安排整体推广宣传和市场促销，逐步树立商场形象，不断提高项目知名度；6、租赁期满，甲乙双方未达成续租的，则本合同即终止。乙方应当在本合同租赁期满前3日内撤离店内财物（含店内装修、货柜、商品等财务）及营业人员，将租赁场地腾空返还甲方，否则视同乙方放弃该财物的所有权，甲方有权处置该财物。甲方于次月15日后，与乙方结清所有相关应缴于甲方的费用后，再退还保证金于乙方，本合同终止，乙方无论何种原因退场，其装修内容无偿归甲方所有；7、租赁期内，若遇政府行为、政策变化、自然灾害或不可抗力因素导致本合同无法履行或者无法继续履行时，本合同自行终止，双方无违约责任；8、乙方在租赁期内确需中途退租，应提前1个月向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后，乙方须缴清应缴费用、租金等，并向甲方支付一个月的租金作为损失赔偿金，乙方所交保证金无偿归甲方所有等条款。 合同签订后，支付了首期租金（2014年5月1日至2014年7月31日）9126元及保证金3042元，原告也依约向被告交付了商铺。自2014年9月份起，被告承租的商铺所在的抚州凤凰城建材家具街一楼自发形成占道经营的菜市场，造成道路拥堵，2014年12月份起诸多租户多次要求明恒公司处理因菜市场影响经营问题。原告亦多次向抚州市人民政府办公室、抚州市信访局反映，要求解决问题。后经政府协调，菜市场于2016年7月初由抚州市城管局牵头、街办、物业公司联合行动才被取缔。诸多商户以菜市场严重影响经营为由拒交租金。被告也未按期交纳后续租金。对被告等拖欠的租金的商户，原告通过公告、锁门等方式向被告等商户进行了催缴未果，也未将被告所交押金退还。2016年8月起，涉案商铺租赁经营权后变更给尚购公司。 以上事实，有原告提供的与被告签订的《商铺租赁合同》、被告缴纳租金等的收据、业主商户联谊会方案、广告发布合同、广告费汇款单、发票、原告为解决菜市场占道经营问题多方反映情况要求解决问题的说明、关于协调解决抚纺菜市场占道经营造成脏乱差问题的情况反映、催收照片等证据在卷，及被告提交的其与尚购公司签订的新的租赁合同及原被告双方庭审陈述在卷，经原、被告质证，本院予以认定。 本院认为，原告抚州明恒置业有限公司与被告杨建辉签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。合同签订后，原告按约向被告交付了涉案商铺，被告只交纳了2014年5月1日至2014年7月31日租金9126元，欠交租金已构成违约。依据合同，被告本应向原告缴纳自2014年8月1日至2016年7月31日共计24个月（其中免租期为12个月）的租金。鉴于涉案商铺所处的凤凰城建材家具街占道经营的菜市场出现，该菜市场的出现并持续存在了一段时间影响了被告商户正常经营，该责任虽不能完全归责于原告，但客观上给被告正常营业带来一定影响。考虑到这一因素，根据公平原则，本院认为对于被告免租期的租金予以免交，对于租赁期间免租期以外的租金按70%交纳处理为宜。对被告已交纳的保证金3042元，合同中明确约定合同终止时被告应无息退还，故原告对被告已交纳的保证金应予扣减。综上，被告还应向原告支付租金22510.80元[(3042元/月×12个月×70%)-保证金3042元]。原告辩称被告未向其催收，已过诉讼时效。经查，原告以张贴公告、锁门等形式向抚州凤凰城建材家具街租户催收，表明其并未放弃主张租金的权利，被告辩称与事实不符，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条之规定，判决如下： 被告杨建辉于本判决生效之日起五日内向原告抚州明恒置业有限公司支付租金人民币22510.80元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1626元，由原告抚州明恒置业有限公司负担1125元，被告杨建辉负担501元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，当事人必须自觉履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在二年内向本院申请执行。 审 判 长  杨岿然 人民陪审员  万园秀 人民陪审员  张柏兰 二〇一八年七月十四日 书 记 员  戴婷婷