西安市高陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0117民初1344号 原告：谢春秀，女，1965年3月3日出生，汉族，住西安市高陵区。 委托代理人：张谪君，陕西耀轩律师事务所律师。 被告：西安文远实业有限公司，住所地西安市高陵区桑军路。 法定代表人：刘宇，系该公司董事长。 委托代理人：毛静，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。 原告谢春秀与被告西安文远实业有限公司（以下简称文远公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢春秀委托代理人张谪君、被告文远公司委托代理人毛静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢春秀向本院提出诉讼请求：1、要求被告给原告所购买的西安市高陵区桑军路泾渭·馨佳苑第1幢2单元12层04号房实现市政集中供暖；2、要求被告因未按期供暖承担违约损失8712元；3、要求被告承担因出卖人原因未在规定期限内取得房产权属证书的违约金7260元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年11月24日签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定原告以363000元购买被告文远公司开发建设的泾渭·馨佳苑第1幢2单元12层04号房一套，面积104.52平方米。合同同时约定被告于2015年6月30日前向原告交付房屋，供暖从交房后的第二个采暖季开始。但到目前为止原告所购买居住的房屋暖气并没有投入使用，当时朋友买房时是市政供暖且开发商也承诺是是市政供暖，但现在未实现市政集中供暖，使原告的居住生活受到很大的限制。被告未按合同约定履行自己的义务已构成违约。同时因出卖人的原因未在规定期限内取得房产权属证书，根据《商品房买卖合同》第15条出卖人应按已付房价款的2%向买受人支付违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告文远公司辩称，一、原告的第一项诉请不能成立。（一）被告已全额缴纳了市政集中供暖的基础设施配套费，并多次向大唐热力公司申请市政集中供暖，大唐热力公司以热负荷不足，无法满足所有小区的集中供暖为由未受理。未能市政集中供暖的责任不在被告。（二）2015年3月10日，经多次与热力公司协商无果的情况下，泾渭·馨佳苑小区锅炉房位置平面图，经过必要的公示程序后，区规划建设和住房保障局以及消防大队的审核同意，在小区内建设天然气锅炉房，意味着供暖方式已变更为小区集中供暖。（三）原告的第一项诉请与双方的《商品房买卖合同》附件四《装饰、设备标准》的第十项集中供暖的约定不符。（四）从热源供应方式可以分为市政热电站为热源的集中供暖和区域锅炉房为热源的集中供暖。根据《西安市城市集中供热管理条例》第七条“提倡采用热电联产、热电冷联供、区域锅炉房和利用余热等多种形式发展城市集中供热”之规定可以看出，区域锅炉房也属于集中供暖的形式之一。被告现为小区自备锅炉集中供暖方式符合合同约定。二、原告第二项关于迟延供暖损失的诉请亦没有任何依据。（一）泾渭馨佳苑小区3、4、5栋楼的房屋交付时间大多在2017年第一季度，与原告所在的1号楼交房时间相差近两年。供暖企业在入住率未达到70%的情况下，为考虑经营成本及供暖热效，不愿意供暖。2017年初，被告与供暖企业签订了施工供暖协议，但由于雾霾天气影响，未能如期完成，被告争取在2018年供暖季供暖。故迟延供暖的责任并不由被告一方造成。（二）原告自行参照合同第九条按照合同总价款的每日万分之一计算迟延供暖的损失，没有任何依据。双方签订的合同中并未约定迟延供暖违约责任，原告也没有提供证据证明其因未供暖遭受损失的大小。（三）四十二户原告中已有包括商航、高勇勇在内的很多业主已领取了迟延供暖的一个采暖季的补助1200度电，被告愿意对1号楼的住户给予2017年度一个采暖季按照每户1200度电的损失补偿标准给予补偿。三、原告要求逾期办证违约金的诉请也不能得到支持。1、双方合同中没有约定办理房产证的具体时间，无法判断被告是否存在办证违约。2、被告负有的是协助原告办理产权变更登记手续的义务，因此，在原告不能提供证据证明被告未按时履行上述义务的情况下，不能认定被告构成迟延办证及要求被告承担迟延办证违约金。3、合同约定的备案时间过短，备案需要经过递交资料、测绘、公告等程序，且违约金条款存在不公平。根据双方合同第七条，买受人逾期付款的违约责任，按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。而协助办理房产证作为附随义务，违约金却为总房款的2%，显然属于违约金过高。且被告已经取得了房屋备案及大证，没有给原告造成损失，故请求降低违约金。4、合同约定交付时间是2015年6月30日，原告当天办理入住手续，备案时间为2015年9月28日前，2017年9月28日诉讼时效届满。综上，原告的诉请均不能成立，请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2014年11月24日，原告谢春秀（买受人）与被告文远公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于西安市高陵区桑军路泾渭·馨佳苑第1幢2单元12层04号商品房一套，建筑面积104.52平方米，房屋总价款为363000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房经综合验收合格。”合同第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：4.暖气管网正常运行，保暖时间从交房后第二个采暖期开始。如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.如因不可抗拒因素则据实顺延；2.因出卖人原因则由出卖人负违约责任。”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1.2.3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”合同附件三《装饰、设备标准》约定：“8.其他：集中供暖、地辐热管道铺设到位。”合同签订后，原告于2015年6月30日办理了缴纳物业相关费用、领取入户钥匙等入住手续。庭审中，原告主张逾期供暖违约损失应按总房款每日万分之一计算，应计算2016年、2017年两个采暖季共计240天。 另查明，2013年4月8日，被告文远公司缴纳了泾渭·馨佳苑小区1号楼的市政设施配套费。2015年3月、4月，高陵县规划建设和住房保障局、西安市高陵区公安消防大队先后审批同意泾渭·馨佳苑小区锅炉房平面图方案布置及消防设计图。泾渭·馨佳苑小区1号楼于2017年3月13日办理了房屋权属登记。 以上事实有商品房买卖合同、城建费用通知单、非税收入收款票据、泾渭·馨佳苑项目总平面图、入住手续卡、房屋登记簿及双方当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。双方合同中约定为集中供暖，被告已按照要求足额缴纳了市政集中供暖的基础设施配套费，因市政热力公司热负荷不足无法向泾渭·馨佳苑小区进行市政集中供暖，属于非被告所能控制的因素。为保证小区供暖，城建、消防部门已审批同意在泾渭·馨佳苑小区内建设天然气锅炉房，根据《西安市城市集中供热管理条例》第七条“提倡采用热电联产、热电冷联供、区域锅炉房和利用余热等多种形式发展城市集中供热”之规定，小区集中供暖也属于集中供暖的形式之一，故原告要求实现市政集中供暖于法无据，本院依法不予支持。关于原告主张逾期供暖违约损失的问题，双方合同约定从交房后第二个采暖季开始供暖，本案的交房时间为2015年6月30日，故第二个采暖季应为2016年11月至2017年3月，第三个采暖季应为2017年11月至2018年3月，被告在该期间内未能供暖属实，双方合同并未约定逾期供暖违约金，现原告主张按总房款每日万分之一计算逾期供暖违约损失，缺乏事实和法律依据，但被告未按约供暖，确有违约行为，故综合考虑迟延供暖对原告生活实际影响程度，被告应参照市政供暖标准每平方米5.5元/月向原告支付两个采暖季的逾期供暖违约损失，即104.52平方米×5.5元/平方米×8个月=4598.88元。关于逾期办理房产权属证书的违约金的问题，双方合同约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，本案中房屋交付时间为2015年6月30日，被告应于2015年9月28日前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告从该日起即知道或者应当知道自己的权益受到侵害，至原告起诉之日，原告主张的办理房产权属证书违约金确已超过诉讼时效，故对被告的辩称本院予以采信，对原告主张被告承担逾期办理房产权属证书违约金7260元的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告西安文远实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢春秀支付逾期供暖违约损失4598.88元； 二、驳回原告谢春秀其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费280元由原告谢春秀负担190元，由被告西安文远实业有限公司负担90元（原告已预交280元，被告履行判决义务时一并付给原告90元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  李东波 审 判 员  戈 超 人民陪审员  樊 昱 二〇一八年七月十六日 书 记 员  龚小风