云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初774号原告昆明尊园房地产经纪有限公司。住所云南省昆明市西山区日新路中段广福城****。法定代表人李云波。委托代理人文华兵，广东中安律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人崔美月，该公司员工，特别授权代理。被告李晓露，女，汉族，1998年10月6日生，住云南省，住云南省昭通市鲁甸县v>第三人张曦月，女，汉族，1978年4月27日生，住云南省，住云南省昆明市官渡区v>委托代理人朱瀚中、陈杰（实习），云南行动律师事务所律师，特别授权代理。原告昆明尊园房地产经纪有限公司（以下简称：“尊园地产公司”）诉被告李晓露、第三人张曦月居间合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案受理后，依法组成合议庭于2018年3月7日公开开庭进行审理。原告尊园地产公司的委托代理人文华兵、崔美月，被告李晓露，第三人张曦月及其委托代理人朱瀚中、陈杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尊园地产公司诉称：2017年8月17日，经原告居间撮合，第三人张曦月（出售方、甲方）、被告李晓露（购买方、乙方）与原告（经纪方、丙方）三方签订了《房屋买卖暨居间合同（NO：0045523），约定：第三人张曦月向被告李晓露出售位于昆明官渡区东骧神骏万泰住宅小区润泰苑1幢3单元704室房屋，成交价格为97.1万元；定金5万元；甲乙双方确认，甲乙双方委托丙方提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现丙方已促成双方签署本合同，则丙方有权收取居间报酬（佣金）。基于丙方签署本合同前已提供之服务，乙方同意向丙方支付佣金19420元，佣金支付时间为过户当天即2017年10月15日前。若本合同签订后，买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），甲乙方按协商确定的方式补偿丙方（或者甲、已方按上列佣金总额标准共同补偿丙方佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向丙方支付佣金损失。逾期支付的，以应付金额为基数按日加付千分之一的违约金；合同还对交楼日期、争议解决（管辖）等事项作出了具体约定。上述合同签署后，由于被告流水原因不能正常办理贷款手续，放弃购买房屋，这一行为导致涉案合同未能顺利履行，被告已构成违约。根据相关法律规定及合同约定，原告已经促成了被告和第三人之间房屋买卖合同的成立，原告已经取得依约收取全部佣金19420元的权利。被告至今未支付佣金，已经侵害了原告的合法权益，遂原告诉至本院，请求判令：一、被告立即向原告支付19420元；二、被告立即向原告支付违约金（以19420元为基数，从2017年10月16日起按日千分之一计算至款项实际付清之日，暂计至起诉之日为580元）；三、被告承担本案全部诉讼费用。被告李晓露辩称：原告没有核实我的资质不能贷款，银行流水原告也没有查清就让我签订合同，我的银行流水不够不能贷款，我方没有购买过房屋，原告也没有给我解释清楚，当时买房没能成功是因为我没有贷款成功，责任在原告，原告方未告知我方银行流水需要什么标准才能贷款买房就签了协议，原告仅说我的征信没有问题就可以贷款，贷款也是原告帮我们办的，我准备的钱如果不加贷款就买不了房，本案佣金我仅能承受5000元以内。第三人张曦月辩称：提交书面答辩状一份，辩称：1、原告诉请被告李晓露全额支付居间费19420元不应当全部支持，依据《房屋买卖暨居间合同》第十五条约定，在买卖双方解除合同后，由李晓露补偿居间方损失，所以原告请求全额支付既违反合同约定，也违反法律的公平原则。依据行业惯例和合同的附随义务，居间方需办理公证、过户的手续。本案由于买方违约，导致合同解除，居间方的附随义务未全部完成，故居间费只能请求支付部分；2、第三人无须承担支付居间报酬的责任，根据合同约定，承诺支付原告佣金的是被告。原告针对其主张向本院提交了下列证据材料：一、《房屋买卖暨居间合同》，欲证明原告于2017年8月17日促成了被告与第三人之间房屋买卖合同的成立。基于原告已提供服务，取得收取佣金19420元的权利，后该合同因被告违约导致未能顺利履行，被告应向原告支付佣金损失19420元；二、声明，欲证明涉案合同未能顺利履行的原因是由于被告违约。被告李晓露对原告提交的证据发表的质证意见为：对证据一真实性予以认可，但不认原告自己添加的合同第十四条；对证据二三性认可。第三人张曦月对原告提交的证据发表的质证意见为：对证据一、二三性认可，但认为原告不能全额收取居间费，应是补偿。被告李晓露针对其答辩观点未向本院提交证据。第三人张曦月针对其答辩观点向本院提交了下列证据材料：一、产证收据一份、协议一份，欲证明第三人合法处理该房屋，并无违约，《房屋买卖暨居间合同》未能履行是由于被告违约，被告承诺承担居间费；二、收条一份，欲证明第三人返还被告定金25000元。原告针对第三人提交的证据发表的质证意见为：对证据一、二三性予以认可。被告李晓露对第三人提交的证据发表的质证意见为：对证据一、二三性予以认可。本院认为，原告提交的证据被告及第三人对真实性予以认可，本院予以确认，至于证明观点问题本院将结合案件事实及其余证据综合评述。对于第三人提交的证据原告及被告对三性予以认可，本院予以确认。经审理，本院确认本案法律事实如下：2017年8月17日，第三人张曦月（卖方）、被告李晓露（买方）、原告尊园地产公司（经纪方）三方共同签署了昆明尊园房地产经纪有限公司《房屋买卖暨居间合同》，合同约定：被告、第三人双方通过原告出售及购买位于昆明市东骧神骏万泰住宅小区润泰苑1幢3单元7层704室房屋（房产权号为：昆房权证昆明市字第**号号），第三人保证该房产符合昆明市国土资源和房屋管理局制定的房屋上市标准，房屋建筑面积为121.15平方米（以房产证记载或实际面积为准），房屋成交价为971000元。被告、第三人双方约定于2017年10月15日前办理该房屋（预约）权属转移登记等相关手续。并于签订本合同时，被告李晓露支付购房定金50000元，被告李晓露实际支付的购房定金为25000元，且第三人已经退还被告。被告李晓露通过银行按揭付款，于公证机关签订二手房买卖合同时（含网签），支付首付款21万元（办理资金监管，按照贷款金额多退少补）。除定金和首付款之外的剩余房款由被告贷款银行支付给第三人，若银行未发放贷款或实际数额不够支付房款，被告应在合理期限内补足。被告及第三人确认，双方委托原告提供的居间服务为：向双方报告订立该物业买卖合同的机会和提供订立买卖合同的媒介服务，现原告已促成双方签署本合同，则原告有权收取居间报酬，基于原告签署本合同前已提供之服务，被告同意向原告支付佣金19420元，于过户当天支付。买卖双方协商解除合同的（或者不能确定违约方时解除），双方按协商确定的方式补偿原告（或者第三人、被告按上列佣金总额标准共同补偿原告佣金损失）；由于买卖方违约导致本合同未能顺利履行的，由违约方按上列佣金总额标准向原告支付佣金损失。后，因被告未能办理贷款，被告资金不足以支付购房款，买卖合同未能履行。现因被告未向原告支付佣金，原告遂诉至本院，主张如上诉求。本案中原告主张被告提交虚假流水导致无法正常办理贷款，而被告主张系原告工作人员给其做的虚假银行流水，双方当事人针对其观点均未向本院提交证据，因此，本院对于原被告双方的观点均不予采纳。本院认为，原被告双方当事人作为非从事银行贷款业务的专业人员，对于房屋抵押贷款的业务常识应以普通人知晓的一般常识和普通经验作为判断标准，签订合同时，双方当事人均不能明确确定具体多少银行流水贷款才能通过贷款审批，对于能否成功办理贷款是双方当事人所不可预知的，因此本院认为导致此次合同目的无法实现，双方当事人均无过错。但是本案中原告已经向双方当事人报告订立合同的机会和提供了部分订立合同的媒介服务，原告已经完成了部分居间服务，故原告有权获得与之服务相对应的居间报酬（佣金），综合全案考虑，对于佣金本院酌情支持5000元。另，对于原告主张的违约金，本院认为，考虑到本案买卖合同没有实际履行，且本案中原被告双方均无过错，且原告在本院已经支持部分佣金的情况下，原告并无其他损失，故对于违约金的诉讼请求本院不再予以支持。据此，《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告李晓露于本判决生效之日起十日内一次性支付原告昆明尊园房地产经纪有限公司居间报酬5000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告李晓露承担150元，由原告昆明尊园房地产经纪有限公司承担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李曰福人民陪审员  张 弛人民陪审员  张静忠二〇一八年七月十二日书 记 员  王英凯