贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2018)黔2601民初402号原告：陈某某，男，1947年8月25日出生，汉族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：吴远卉，贵州维律律师事务所专职律师。原告：郭某某，女，1953年6月20日出生，汉族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：吴远卉，贵州维律律师事务所专职律师。被告：黔东南州某房地产有限责任公司，住所地贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅**。法定代表人：方某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杨某某，女，1982年8月27日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市,系该公司经理助理。原告陈某某、郭某某与被告黔东南州某房地产有限责任公司（以下简称：某公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈某某、郭某某的委托诉讼代理人吴远卉，被告某公司的委托诉讼代理人杨晓燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某、郭某某向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期办理房产证违约金25955元（从2014年1月1日至2017年10月31日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年12月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于凯里仰阿莎广场东侧“凯里·金泉国际新城”第11幢18层18-3供电局号商品房出卖给原告,该房建筑面积为125.35㎡，购房总价为185393.00元。被告承诺于2013年12月31日前为原告办理商品房所有权转移登记，截止至起诉前被告仍然未按照双方签订的《商品房买卖合同》约定为原告办理产权转移登记。为此，原告起诉至法院，请求法院判令被告按照合同约定每日万分之五向原告支付违约金。被告某公司辩称：1、原告提起本案诉讼时，诉讼时效已届满，且无中止、中断、延长事由，原告已丧失了本案胜诉权，其诉讼请求应依法予以驳回。2、被告未能按期办理房屋产权初始登记，是由于政府的行政行为原因所致，不是被告的过错所致。被告与原告签订的合同约定被告于2013年12月31日前办理商品房所有权初始登记后，将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但是，2012年中旬，在主体工程完工并已按照设计要求完成内墙装饰的情况下，凯里供电局的领导要求将其职工购买商品房所在的楼房共7栋高层房的电梯前室公共装修由已经装修好的乳胶漆墙面改装为瓷砖墙面，被告应业主的要求，对这部分墙面改为瓷砖装修。这些工程变更不仅加大了被告的建筑成本，还延长了半年工期，推迟了商品房的竣工验收时间。2014年5月10日，被告开发的涉案小区楼房竣工验收合格，并取得《竣工验收备案表》。被告向凯里房地产管理局申请房屋所有权初始登记。房管局收件后，以被告缺少凯里市人民政府文件规定的《基础建设使用材料发票审核报告单》为由拒绝为被告办理产权初始登记。房管局向被告出示凯里市人民政府于2010年12月1日印发的内部文件（未向社会公示）—《关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发﹝2010﹞48号）。3、被告也希望早日办理房屋产权初始登记，因为房屋登记以后，可减少公司的开支，对公司非常有利。4、被告虽未能按期办理房屋产权初始登记，但被告并无过错，不应承担违约责任。另：对于原告诉请违约金金额与时间截止至2017年10月31日，被告不认可，因原告所在的楼栋的房产初始登记证从2017年5月24日起至同年9月28日止就已全部取得，被告也于同年9月25日在黔东南日报上正式发布办证公告，故违约金的计算不能截止至2017年10月31日。综上，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：被告某公司系自然人独资的有限责任公司，其经营范围有：房地产开发、装饰装修、材料销售等。2011年12月28日，原告陈某某、郭某某为买受人与被告某公司为出卖人签订《商品房买卖合同》（编号2011004052）。合同主要约定：买受人购买出卖人开发位于凯里仰阿莎广场东侧，凯里·金泉国际新城小区第第11幢18层18-3供电局号房，建筑面积125.35㎡，房款总价为185393.00元，付款方式为一次性付款。出卖人应当在2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。合同签订后，陈某某、郭某某根据房屋实际面积向某公司支付了购房总款185393.00元。某公司亦出具了《销售不动产统一发票》。2017年9月26日，某公司登报公告通知业主办理房屋产权手续。陈某某、郭某某至本案审理终结前未领取不动产权证亦未接收涉案房屋。嗣后，双方因逾期办证的违约金支付问题产生纠纷，原告遂诉至本院。同时查明：《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》三约定“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》……”。《补充协议》六约定“本补充协议经双方签字（盖章）后立即生效。本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准”。另查明：2010年12月1日，凯里市人民政府印发《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发（2010）48号），黔东南州温州商会对该文件即征收“砂石税”提出异议。2016年7月21日，黔东南州人民政府法制办公室作出了黔东南府法异审（2016）1号文件对凯里市人民政府作出的凯府发（2010）48号文件予以废止即取消“砂石税”，凯里国税局向凯里房产局发出函要求停止征收“砂石税”并清退。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状及原、被告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为，一、合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据案涉《商品房买卖合同》约定被告应当在2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，但同时签订的附件《补充协议》中又约定：“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”、“本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准”，故原、被告应当以《补充协议》作为合同履行的依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”，因双方在《补充协议》对“根据出卖人要求的时间”并无约定具体时间，按照有约定从约定，无约定按法定的处理原则，本案应按照第（二）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”及房产证（凯里地区）由购房人自行办理不动产登记的现行规定，以房屋交付使用之日90日内作为本案办理房屋权属证书的期间。基于涉案房屋至今未交付的客观事实，则形成房屋办证期间的条件尚未成就。因此，原告诉请被告逾期办证的违约行为不能成立，其主张的逾期办证违约金，因无事实依据，本院不予支持。关于争议焦点之诉讼时效的问题。本院认为，诉讼时效是基于违约行为的成立而形成诉讼时效的保护期间。根据前述被告因不存在逾期办证的违约行为，故本案不涉及诉讼时效的法定形成。被告在庭审中虽针对诉讼时效、违约责任等提出了自己的抗辩意见，但在认知上存在一定误解，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告陈某某、郭某某的诉讼请求。案件受理费减半收取224元，由原告陈某某、郭某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  姚琼二〇一八年七月十五日书记员  高扬