西安市莲湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0104民初2164号 原告：肖美英，女，1971年3月14日出生，汉族，户籍地：西安市莲湖区。 被告：陕西特艺房地产开发有限公司，住所地：西安市莲湖区。 法定代表人：潘红，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王晓鹏，陕西乐友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董宁宁，陕西乐友律师事务所律师。 被告：陕西正大科技有限公司，住所地：西安市灞桥区浐河经济开发区。 法定代表人：庞溥军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁晨，陕西丰瑞律师事务所律师。 原告肖美英与被告陕西特艺房地产开发有限公司（以下简称特艺公司）、陕西正大科技有限公司（以下简称正大公司）商品房买卖合同纠纷一案,本院于2018年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖美英、被告特艺公司委托诉讼代理人董宁宁、被告正大公司委托诉讼代理人袁晨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖美英向本院提出诉讼请求：1、判定原告与特艺公司签订的商品房买卖合同合法有效；2、判定特艺公司继续履行合同，立即为原告办理《商品房买卖合同》网签备案；3、判定特艺公司与正大公司签订的《商品房买卖合同》无效；4、判定被告特艺公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2016年3月17日在陕西特艺房地产开发有限公司购入位于西安市环城西路的某小区二号楼一单元1803号房，房屋建筑面积为112.73㎡，总房价为780000元，并且于2016年3月17日签订购房合同，并支付人民币400000元为首付，余款380000元办理银行按揭。双方约定一周内前往甲方处办理交接手续，同时根据国家销售商品房的相关规定进行网签备案手续。原告长时间未收到开发商通知办理网签手续，并且多次联系开发商未果，之后又通过2016年11月11日的华商报得知：某小区开发商用已售房屋抵押贷款600万元。之后到房地局查询并得到回复，原告购入的1803号房屋已于2013年12月13日办理了网签合同，买受人为陕西正大科技有限公司。之后原告又多次找开发商询问并要求开发商给予回复才知道，该房名为网签，实则抵押，不是真实的商品房买卖关系。原告夫妻共同奋斗半辈子攒钱买的房子，并从父母的房中搬出来，如何才能给家人一个安全舒适的家。所以原告想通过法律程序，恳请法院查明真相，还无助业主一个公正。特艺公司和正大公司签订的合同并不是为了取得该房屋的使用权，实则是为借款提供非法担保，其行为严重违反了国家商品房买卖秩序，同时也违反了合同法关于合同无效的具体规定和诚信原则，故诉至法院，望判如所请。 被告特艺公司辩称：认可原告诉讼请求第一项，双方商品房买卖合同有效，在符合双方合同约定的条件下，同意为原告办理网签备案。特艺公司与被告正大公司商品房买卖合同无效，双方既没有买卖合意，也无实际买卖行为，商品房买卖合同关系未成立。特艺公司已全额退还了被告正大公司支付的购房款，仅是网签未撤销，双方签订的商品房买卖合同不产生相应的法律效果。本案诉讼费由应由二被告共同承担。 被告正大公司辩称：一、正大公司与特艺公司在先签订的具有网签公示效力的《商品房买卖合同》有效；二、原告与特艺公司所签订的《商品房买卖合同》无效；三、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：一、为了逃避债务，被告特艺公司恶意将已与正大公司网签备案的商品房一房二卖给原告，其一房二卖签订的《商品房买卖合同》属于恶意，损害了正大公司和第三人李春芳的权益，应属无效合同。与本案有利害关系的第三人李春芳于2011年6月至2012年8月期间，借给特艺公司数千万元。李春芳就借款合同纠纷已向西安市中级人民法院提起对特艺公司的起诉，要求特艺公司偿还借款，并享有对第三人（即正大公司）与特艺公司之间网签买卖合同的房屋具有优先受偿的担保权利。基于与本案有利害关系的第三人李春芳与特艺公司民间借贷行为这层法律关系，债权人李春芳与债务人特艺公司约定了一系列还款进度安排和附条件的担保与回购协议，其中就包括了李春芳关联公司本案正大公司与被告特艺公司签订的《商品房买卖合同》。正大公司与被告特艺公司就《商品房买卖合同》签订后，正大公司支付了对价并在西安市房屋管理局办理了具有公示效力的网签备案。针对网签房屋，正大公司与被告特艺公司签订了《房屋回购协议》约定了如被告如约支付对价（利息），则可有权回购在正大公司名下的网签房屋。如被告特艺公司无法如约定履行合同义务，则正大公司可就名下的网签房屋予以处置变卖以享有让与担保。以上事实与理由在与本案具有利害关系的第三人李春芳向西安市中级人民法院的起诉中均有相关事实和证据。然而，被告特艺公司明知基于民间借贷法律关系下，其为债务人，为了躲避债务，恶意转移与正大公司已经经过网签登记的《商品房买卖合同》项下的房屋，其将明知已经网签登记给正大公司的房屋通过一房二卖的转移行为，是主观恶意逃避债务，损害他人利益的行为。且网签登记具有公示排他效力，商品房买卖合同须经网签登记是在商品房交易流程中必备的公开环节，为的就是保护具有公示效力的买方权利，避免一房多卖扰乱交易秩序和权利人利益。被告特艺公司为了躲避债务，损害已与债权人李春芳已达成一致的债权和让与担保的买卖合同的权利，恶意一房二卖，将签订网签合同在先的商品房再次出售给了原告，其行为主观具有明显恶意躲避债务，转移债务。因此基于上述事实所签订的后合同即与原告签订的《商品房买卖合同》因损害了第三人利益，主观恶意转移债务，且将已网签给正大公司的房屋未经正大公司同意也不符合双方约定《回购合同》的条件，就肆意撕毁以上自愿签署的契约，以上行为属于《合同法》第52条第2款第3项规定的无效情形。因此，请求法院结合民间借贷背景，全面审查。二、正大公司与被告特艺公司网签的《商品房买卖合同》已合法生效，且办理网签公示，意思表示一致，且符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条。应认定正大公司与被告特艺公司所签订的《商品房买卖合同》有效。基于上述事实与理由，第三人李春芳对涉案房屋享有让与担保权，且被告特艺公司在与原告签订《商品房买卖合同》前就已经与正大公司达成《回购协议》约定了回购条件，并一致达成了如下约定：不得将与正大公司签订网签合同的房屋抵押给第三人、不将合同项下房屋出租或以任何形式提供给第三人使用、特艺公司不再与第三方签订任何处分该房屋权益的合同。综上所述，本案中被告特艺公司的主观意图和意思自主系先后所签合同效力认定的关键，被告特艺公司为了逃避债务损害第三人利益，恶意设置并形成了纠纷所涉及的以上行为，恶意利用两个法律关系下的不同履约主体，规避自身债务履行和损害第三人债权现实。但无论如何，其与原告在先签订的《商品房买卖合同》意思表示一致，且实际履行完毕办理具备公示效力的网签登记，应受法律保护。且依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条亦确认了按照自主约定的买卖合同具有让与担保效力。在债务人无法偿还债务的情况下，第三人李春芳作为债权人依法享有对买卖合同标的物（涉案房屋）的处置权或可依法拍卖。而被告特艺公司在后签订的合同因为违反《合同法》第52条而自始无效。请求法院依法查明事实，保护民间借贷法律关系亦尊重当事人自主约定，认定签订在先的《商品房买卖合同》有效。在本案中正大公司提出反诉，并申请与本案有利害关系的第三人李春芳加入庭审。 原告围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1、商品房买卖合同、首付款收款收据，证明：原告和特艺公司签订的商品房买卖合同有效；证据2、华商报2016年11月11日A06版报道（复印件），证明：特艺公司和正大公司以出售给原告的房屋作抵押，是将房子作为抵押贷款的，其商品房买卖合同无效；证据3、房管局开具的备案情况说明，证明：特艺公司与正大公司两方是以房屋抵押作为贷款，而不是实际拥有房屋的使用权；证据4、2016年3月21日起的物业费用票据、装修许可，证明：原告是唯一和特艺公司签订有效房屋买卖合同的人。 被告特艺公司对原告提供的证据1、3、4的真实性及证明目的均认可。对证据2，华商报报道真实性和形式要件认可，内容和证明目的不认可。涉案房屋网签在正大公司名下属实，但是否构成抵押应由人民法院裁决。 被告正大公司对原告提交所有证据的真实性均不发表意见，认为与其无关。对证据1的证明目的不予认可，称该份合同是在正大公司与特艺公司就涉案房屋已经进行了网签备案之后所签订的，而正大公司与特艺公司签订的商品房买卖合同作为对本案有利害关系的第三人李春芳债权的让利担保已通过网签的形式，限制了特艺公司对房屋权利的处置。而特艺公司明知已与正大公司签订了网签合同的情况下仍旧将房屋处置，不仅是对正大公司与特艺公司之间所签的房屋回购协议的撕毁和违约，也是对与本案有利害关系的第三人李春芳债务的恶意转移。因此特艺公司与肖美英所签订的该份商品房买卖合同无效；对证据2证明目的不认可，原告所述系抵押贷款、非法贷款，均无事实依据。但认可民间借贷，本案涉案房屋确为民间借贷背景有关的房屋；对证据3，证明目的不认可。房管局出示的网签备案、情况说明，恰恰证明了正大公司与特艺公司的房屋买卖合同在先，且具有网签合同的公示效力。在商品房买卖的情况下均可公示查阅。对证据4证明目的不发表观点。 被告特艺公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：证据1、商品房买卖合同（复印件），证明：原告所购买的涉案房屋网签在被告正大公司名下；证据2、涉案房屋特艺公司还款明细（复印件），证明：涉案房屋被告正大公司将房款支付给特艺公司，特艺公司办理网签后随即将房款退还，双方并无商品房买卖合意，亦无实际买卖行为，且被告正大公司并不实际占有该房屋。 原告对被告特艺公司提交的上述证据的真实性及证明目的均无异议。 被告正大公司对被告特艺公司提交的证据1的真实性及证明目的无异议，对证据2认为不是原件，无法核实，证明目的不予认可，两被告双方是基于民间借贷这一法律关系下的两个法律行为，并就双方的商品房买卖合同又签订了房屋回购协议。回购协议中进一步明确了当特艺公司选择回购网签房屋时，则商品房买卖合同解除；当特艺公司无法偿还借款时，即不选择回购，则继续履行商品房买卖合同，且无需再度支付对价。这一行为明确了双方就商品房买卖合同和民间借贷是同一个行为下的两个法律关系，均具有意思自治，且双方自愿。退一步讲，即使特艺公司将购房款退还被告正大公司，并不能作为双方不具有买卖合意的认定，买卖行为的选择履行系通过回购协议来确定的，应综合审查。 被告正大公司为支持其答辩意见，向本院提交如下证据：证据1、商品房买卖合同、中国银行陕西省分行营业部银行流水，证明：正大公司与特艺公司签订的商品房买卖合同系双方自愿签署，且已经支付了全款对价，并在房管局进行了网签合同备案，具有公示排他效力。该合同合法有效；证据2、商品房回购协议，证明：特艺公司恶意逃避债务，违反合同约定处分合同项下房产，损害第三人利益，一房二卖，其与肖美英签订的商品房买卖合同无效；证据3、西安市中级人民法院（2016）陕01民初1463号民事判决书，证明：被告特艺公司与第三人李春芳存在民间借贷关系，涉案房屋为特艺公司向李春芳提供的担保。特艺公司一房二卖受恶意逃避债务。 原告肖美英对被告正大公司提交的证据的真实性均不予认可。 被告特艺公司对被告正大公司提交的证据1中商品房买卖合同及银行流水的真实性没有异议，但证明目的不予认可，被告正大公司确因涉案房屋向被告特艺公司支付过购房款，但被告特艺公司已将全部购房款退还正大公司；对证据2，真实性认可，证明目的不认可，该协议与本案无关，系另案材料。被告正大公司如认为特艺公司违反协议约定，应采取其他方式维护自己的合法权益；对证据3，真实性认可，证明目的不认可。该判决结果尚未生效，不能作为定案依据。根据该判决书28、29页内容，被告正大公司当庭陈述不要求继续履行网签在其名下的商品房买卖合同。 本院根据各方当事人无异议的事实、证据及经法庭认可的证据，认定本案事实如下：2016年3月17日，被告特艺公司作为出卖人与原告肖美英作为买受人签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：出卖人以出让方式取得位于西安市环城西路地块的土地使用权。该地块土地面积为20.6亩，规划用途为住宅及商业。土地使用年限自2011年10月17日至2081年6月30日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为某小区。买受人购买第2幢1单元1803号房屋，建筑面积112.73平方米，单价6919.19元，总房价款为780000元。付款方式为买受人于2016年3月17日交清首付款400000元，余款380000元作为银行按揭。该合同签订当日，原告肖美英向被告特艺公司支付购房款400000元，被告特艺公司向原告出具了收款收据。特艺公司于当日即将位于西安市莲湖区环城西路某住宅小区2号楼1单元1803号房屋交付给原告使用。原告入住涉案房屋后，发现被告特艺公司与被告正大公司曾就涉案房屋签订有《商品房买卖合同》，并于2013年12月13日在房管局办理了网签合同备案手续（合同登记号为Y1××××××8）。原告与被告特艺公司交涉无果后，遂诉至本院。 另查，2013年12月4日，被告特艺公司作为出卖人与被告正大公司作为买受人签订合同登记号为Y1××××××8号《商品房买卖合同》一份，合同约定：出卖人将位于西安市莲湖区环城西路210号某住宅小区第2幢1单元18层11803号预售商品房一套售予买受人，建筑面积112.73平方米，房屋单价每平方米6000元，总金额676380元，双方约定由买受人将全部商品房价款存入出卖人预售资金监管账户，开户银行：中国银行西安某支行，监管账户：陕西特艺房地产开发有限公司某小区项目预售资金监管专户；付款方式为买受人于2013年12月4日缴纳该套房屋总房款676380元，出卖人应当在2013年11月15日前，将经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格的商品房交付买受人使用。双方还对房屋交接、产权登记、违约责任以及纠纷的解决等事项进行了约定。该合同由被告特艺公司与被告正大公司在房地局办理了网签备案登记。 另查，案外人李春芳于2016年9月6日以特艺公司、潘东为被告，陕西弘瑞丰贸易有限公司（以下简称弘瑞丰公司）、正大公司为第三人，向西安市中级人民法院提起诉讼称：2011年6月至2012年8月期间，李春芳向特艺公司提供借款，因特艺公司未能清偿，特艺公司提出将其开发的“某住宅小区”项目49套商品房抵押给李春芳，并按照李春芳的要求将49套房屋通过网签过户到弘瑞丰公司和正大公司名下，2014年至2015年间，特艺公司回购了11套房屋，并将回购款付给李春芳用于支付利息。目前尚有38套房屋登记在正大公司和弘瑞丰公司名下。经多次催要，特艺公司未履行还款义务，故李春芳提起诉讼，请求判令：1、特艺公司归还借款本金3600万元；2、特艺公司支付利息3014.55万元（计算至2016年8月15日），并一直计算至本金归还之日止；3、确认李春芳对正大公司、弘瑞丰公司名下的涉案38套房屋有优先受偿权；4、潘东对特艺公司所欠付借款本金及利息承担连带清偿责任等。在该案审理过程中，李春芳称，为了解决其与特艺公司借款的担保问题，经双方协商，特艺公司同意将房屋网签给正大公司和弘瑞丰公司，为了完成房屋过户手续的买卖房屋过程，正大公司、弘瑞丰公司将购房款转至房管部门的购房款监管账户，办理网签备案后，特艺公司将购房款返还给正大公司、弘瑞丰公司；正大公司、弘瑞丰公司称其与特艺公司签订的《商品房买卖合同》不是为了要取得合同项下的标的物房屋，是为了给李春芳的资金提供保障，认为《商品房回购合同》可以体现担保的意思和目的性，其不要求继续履行网签备案在其两公司名下的38套房屋；被告特艺公司称弘瑞丰公司及正大科技公司为网签合同向其公司支付的所谓“购房款”，其已经向弘瑞丰公司及正大科技公司转账予以返还。该案西安市中级人民法院作出（2016）陕01民初1463号民事判决，该判决送达后，特艺公司不服，已提出上诉。 被告正大公司在本案审理中提交一份《商品房回购合同》，该合同约定“本合同是正大公司和特艺公司于2013年12月2日签订的合同登记号为Y1××××××8《商品房买卖合同》的补充。1、购房款支付：正大公司于2013年12月4日向特艺公司支付购房款676380元。2、回购：特艺公司于2014年6月3日前享有对本合同项下商品房的回购权。特艺公司应于回购期限届满前向正大公司书面告知是否回购，决定回购的，应当于回购期满前一次性将回购金额676380元支付给正大公司。逾期支付超过5日，正大公司有权按照约定处理本合同项下的房产，或者有权要求特艺公司履行回购义务。3、特艺公司保证在《商品房买卖合同》及本回购协议存续期间，不得将合同项下房产抵押给第三人；不得将本合同项下房产出租或者以任何形式提供给第三人使用；特艺公司在《商品房买卖合同》签订之前未就本合同项下房产与第三人签订任何处分该房产任何权益的合同，并且在《商品房买卖合同》签订之后至本合同终止之前也不签订此类合同。” 本案审理过程中，被告正大公司提出反诉请求：一、请求法院予以判定反诉人与被反诉人陕西特艺房地产开发有限公司在先签订的具有网签公示效力的《商品房买卖合同》有效；二、请求法院予以判定被反诉人肖美英（本诉原告）与被反诉人（本诉被反诉人）陕西特艺房地产开发有限公司所签订的《商品房买卖合同》无效；三、请求追加必要诉讼参与人李春芳作为第三人参与庭审。四、请求法院判定被反诉人肖美英依法腾房。五、本案案件受理费由被反诉人承担。因被告正大公司提出的反诉请求前两项与原告的本诉请求相一致，本案本诉即可处理。反诉请求第三项，要求将李春芳追加为本案第三人，因本案系房屋买卖合同纠纷，不必把与特艺公司有关的债权人追加进本案中。第四项请求，只有在房屋买卖合同确定了权益人的情况下才能主张腾房，如果被告认为其系涉案房屋所有权人，可以另案诉讼。因此，被告提出的反诉，本院不予受理。 李春芳向本院提交申请书，主张以第三人身份参加正大公司与特艺公司商品房买卖合同效力一案的诉讼，本院也依法未予准许。 本院认为：本案纠纷的产生系因原告肖美英与被告特艺公司之间签订2016年3月17日《商品房买卖合同》，而在此之前被告特艺公司与被告正大公司之间签订网签备案登记的2013年12月4日《商品房买卖合同》而导致。 1、关于原告肖美英与被告特艺公司所签订的《商品房买卖合同》的效力。 原告与被告特艺公司之间签订的《商品房买卖合同》中约定了交易房屋的位置、面积、价款、付款时间等内容，被告特艺公司在出售该房屋给原告之前也已经取得商品房预售许可证，该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，系合法有效的房屋买卖合同。合法有效的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人理应按照合同约定全面履行各自的义务。原告按照双方约定支付了首付款，被告特艺公司于2016年3月17日向原告交付了房屋，原告已经装修入住至今，实际占有使用了涉案房屋，剩余购房款双方约定网签备案登记后以办理按揭贷款的方式支付，但因被告特艺公司无法为原告办理网签备案合同，合同无法继续履行，导致本案纠纷的产生。虽然被告特艺公司在与原告签订该协议之前，曾与被告正大公司就同一套房屋签订了合同登记号为Y1××××××8的《商品房买卖合同》，并且在房地产登记部门办理了网签备案登记手续，但《商品房买卖合同》的备案登记，仅是对合同的一种加固和确认，并不能因为被告特艺公司与被告正大公司之间签订了网签备案的房屋买卖合同，而否认原告与被告特艺公司之间合同的效力。 2、关于被告特艺公司与被告正大公司之间《房屋买卖合同》的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权，买受人支付价款的合同。”在李春芳诉特艺公司、潘东、正大公司、弘瑞丰公司民间借贷纠纷案件中，李春芳、特艺公司及正大公司、弘瑞丰公司均陈述一致，即被告特艺公司与被告正大公司签订的合同登记号为Y1××××××8的《商品房买卖合同》，其真实目的并非转让该合同标的物的所有权，而是被告特艺公司为了从李春芳处筹得借款资金，与正大公司签订该《商品房买卖合同》是为担保特艺公司能够偿还李春芳的借款。《商品房买卖合同》签订时，被告正大公司支付的所谓“购房款”，在完成网签备案登记手续后，被告特艺公司已经返还给被告正大公司，被告正大公司也明确表示不要求继续履行房屋买卖合同。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”因被告特艺公司和正大公司之间没有买卖涉案房屋的合意，特艺公司与正大公司之间签订的《商品房买卖合同》系虚假的意思表示实施的民事行为，该房屋买卖法律关系无效。该《房屋买卖合同》隐藏的民事法律行为，被告正大公司在本案中也承认系为李春芳借款而为的让与担保，至于李春芳与被告特艺公司之间就本案争议的标的房屋是否构成让与担保，由李春芳诉被告特艺公司、潘东、第三人弘瑞丰公司、正大公司的民间借贷纠纷案件中予以认定，本案不予涉及。被告正大公司既已承认其与特艺公司之间签订的《商品房买卖合同》系为李春芳向特艺公司出借借款提供担保，又辩称其与特艺公司之间的《商品房买卖合同》系合法有效的买卖合同，其辩称理由不予采信。被告正大公司提交《商品房回购合同》，认为特艺公司恶意逃避债务，违反合同约定处分合同项下房产，损害第三人利益，一房二卖，特艺公司与本案原告肖美英签订的商品房买卖合同无效。本院认为，本案原告肖美英与被告特艺公司之间的房屋买卖合同，依据法律规定为有效合同，该《商品房回购合同》是正大公司与特艺公司《商品房买卖合同》的补充协议，不能用来否认原告与特艺公司之间买卖合同的效力。 3、关于原告要求被告特艺公司为其办理网签备案登记手续的诉讼请求。 因房地产管理部门办理的《商品房买卖合同》网签备案手续具有唯一性，房地产管理机关已经为合同登记号为Y1××××××8的《商品房买卖合同》办理了网签备案登记手续，在该合同未予注销之前，尚不具备为原告办理《商品房买卖合同》网签备案登记手续的条件，故原告可待合同登记号为Y1××××××8的《商品房买卖合同》备案注销登记手续办理完毕后，另行主张权利，本案不予处理。 另外，原告在继续履行双方所签订的房屋买卖合同时，还应承担向特艺公司付清全部购房款的义务。 本案纠纷的产生，系因被告特艺公司就同一套房屋与不同的当事人之间签订两份买卖合同，其行为违反了诚实信用原则，应当承担本案全部诉讼费用。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、五十二条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、原告肖美英和被告陕西特艺房地产开发有限公司于2016年3月17日所签订的《商品房买卖合同》有效； 二、被告陕西特艺房地产开发有限公司与被告陕西正大科技有限公司于2013年12月4日所签订的合同登记号为Y1××××××8的《商品房买卖合同》无效。 案件受理费11600元、公告费300元，原告均已预交，本院减半收取案件受理费后，由被告陕西特艺房地产开发有限公司承担案件受理费5800元及公告费300元，共计6100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审判员  王晓萤 二〇一八年七月十日 书记员  赵 逸