四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终7141号 上诉人（原审被告）：李在渊，男，汉族，1981年11月5日出生，住四川省平昌县。 被上诉人（原审原告）：四川金恒德房地产开发有限公司。住所地：成都市温江区永宁镇永福村**。 法定代表人：丁双胜，董事长。 委托诉讼代理人：敖放，女，公司员工。 上诉人李在渊因与被上诉人四川金恒德房地产开发有限公司（以下简称金恒德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2018）川0115民初98号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 李在渊上诉请求：1.请求依法撤销一审判决；2.请求改判金恒德公司赔偿李在渊的房屋，不许卖李在渊的房屋；3.请求判决双流分行赎回房屋，恢复李在渊《个人住房贷款合同》还款义务。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，双流分行没把《个人住房贷款合同》交给李在渊，而是交给金恒德公司，导致李在渊产生错误认识，认为欠一下房贷以后补上就好。2.一审法院适用法律错误。李在渊把首付款和按揭款支付给金恒德公司即已经履行了《商品房买卖合同》中支付房款的义务，金恒德公司不具备《合同法》规定的法定和约定解除权。3.由于银行和开发商的过错，导致银行解除抵押贷款协议，李在渊仅违反了《个人住房贷款合同》的约定，未违反《商品房买卖合同》的约定，不应承担违约金。4.2017年5月2日，银行人员利用房贷账户支付600元给手机快贷账户，造成李在渊5、6、7月拖欠房贷，银行人员制造逾期。且银行前两年利用等额本息计算法，获得年利率64.94%。李在渊在购房时交的促销定金并未加入《商品房买卖合同》总价。 金恒德公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持原判。 金恒德公司向一审法院起诉请求：1、判令解除金恒德公司与李在渊于2015年10月22日签订的《商品房买卖合同》、相关附件及补充协议，撤销李在渊签订的网签备案合同、撤销李在渊办理的预告预抵押证书；2、判令李在渊向金恒德公司支付违约金67776.4元；3、判令李在渊向金恒德公司支付代李在渊偿还中国建设银行股份有限公司双流分行的贷款利息、罚息共计1957.36元；4、判令本案诉讼费由李在渊承担。 一审法院认定事实：2015年10月22日，金恒德公司与李在渊签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》《附件及补充协议》，双方约定李在渊支付338882元购买金恒德公司位于成都市温江区柳城街办政通路369号金恒德时代金悦5栋1单元26层4号房屋。《商品房买卖合同》第九条第二款约定：“买受人于2015年10月22日前支付首期房价款101882元，占全部房价款的30%；余款237000元向中国建设银行股份有限公司双流分行申请贷款支付，贷款期限为二十年”。2015年11月23日,案涉房屋的《四川省商品房买卖合同（预售）》在成都市温江区房产管理局办理了登记备案手续（合同签约备案号：254880），2016年4月7日,案涉房屋在成都市温江区房产管理局办理了抵押预告登记手续，预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司双流分行，预告登记义务人为李在渊（登记编号为：温房预抵押字第××号）。 2015年11月23日,李在渊与中国建设银行股份有限公司双流分行签订《个人住房借款合同》，第十二条保证条款约定：“保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项。”《补充协议》第三条第四款：“．．．如因买受人单方面原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人应承担合同约定总价款20%的违约金，出卖人在扣除代买受人清偿银行贷款本金、利息及其他费用及前述违约金后将剩余房款退还买受人”。2017年10月31日，中国建设银行股份有限公司双流分行出具中国建设银行个人贷款履行保证责任通知书，要求金恒德公司承担连带保证责任。《四川省商品房买卖合同（预售）》附件及补充协议第6条第9款约定：“无论何种原因导致合同终止，合同终止之日起10日内，买受人应协助出卖人到温江区房管局办理买卖合同备案及其他相关登记的撤销（或注销）手续”。2017年11月2日,中国建设银行股份有限公司双流分行出具李在渊个人贷款结清证明和个人贷款还款凭证，个人贷款结清证明载明：“尊敬的客户李在渊：您在我行的个人贷款已于2017年11月2日结清。借款人贷款结清后，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止”。 一审法院认为，李在渊与金恒德公司签订的《四川省商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，依法成立并有效。关于金恒德公司是否享有其与李在渊签订的关于案涉房屋的合同的解除权问题。一审法院认为，李在渊和金恒德公司在《补充协议》第三条第四款约定：“．．．如因买受人单方面原因，导致银行解除与买受人（李在渊）的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人应承担合同约定总价款20%的违约金，出卖人在扣除代买受人清偿银行贷款本金、利息及其他费用．．．”。本案中，因李在渊未按中国建设银行股份有限公司双流分行贷款合同规定期限偿还贷款，导致金恒德公司承担了保证责任，且中国建设银行股份有限公司双流分行出具结清证明，结清证明中明确告知李在渊的个人银行贷款已于2017年11月2日结清，《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止。李在渊对金恒德公司提供的个人贷款结清证明无异议。因此，李在渊对银行解除抵押贷款协议已知晓，中国建设银行股份有限公司双流分行向李在渊行使了抵押贷款合同的解除权，李在渊与中国建设银行股份有限公司双流分行的《借款合同》解除。故金恒德公司解除《商品房买卖合同》和《补充协议》符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，享有解除权。 关于李在渊是否需要协助金恒德公司办理《四川省商品房买卖合同（预售）》的登记备案注销手续及案涉房屋的抵押预告登记注销手续的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，金恒德公司基于解除合同后请求李在渊协助金恒德公司办理房屋抵押预告登记注销手续（恢复原状）的请求符合法律规定，一审法院予以支持。金恒德公司与李在渊在《四川省商品房买卖合同（预售）》附件及补充协议第六条第九款约定：“无论何种原因导致合同终止，合同终止之日起10日内，买受人应协助出卖人到温江区房管局办理买卖合同备案及其他相关登记的撤销（或注销）手续”该约定不违反法律、行政法规的规定，故一审法院对金恒德公司要求李在渊协助其到房产管理部门办理商品房买卖合同登记备案注销手续的请求予以支持。 关于李在渊是否应当负担向金恒德公司支付违约金67776.4元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。李在渊和金恒德公司在《补充协议》第三条第四款约定：“．．．如因买受人单方面原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人应承担合同约定总价款20%的违约金，出卖人在扣除代买受人清偿银行贷款本金、利息及其他费用…”。该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的构成要件。本案中，李在渊未履行合同中约定的义务，违反合同约定，应当承担违约责任给付违约金。虽然金恒德公司与李在渊在《补充协议》中约定违约金的计算方式为“承担合同约定总价款20%的违约金”，但一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将违约金调整为40000元。 关于李在渊是否应当向金恒德公司支付其代李在渊偿还中国建设银行股份有限公司双流分行的贷款利息、罚息共计1957.36元的问题。依照《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”以及第三十一条：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，金恒德公司与中国建设银行股份有限公司双流分行签订了《保证合同》，约定在借款人未能如期还款，由金恒德公司承担连带保证责任。2017年11月2日金恒德公司履行了保证责任，代李在渊结清贷款本息209877.86元。在保证期内金恒德公司有权向债务人李在渊主张行使追偿权。且根据李在渊与中国建设银行股份有限公司双流分行签订的《个人住房借款合同》第十二条保证条款约定：“保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证”，《补充协议》第三条第四款约定：“．．．出卖人在扣除代买受人清偿银行贷款本金、利息及其他费用及前述违约金后将剩余房款退还买受人”。金恒德公司要求李在渊支付银行扣收金恒德公司的代还款项的诉讼请求有法律依据和合同依据。故一审法院对金恒德公司主张李在渊支付其代偿的银行贷款利息、罚息1957.36元的诉讼请求予以支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，判决：一、四川金恒德房地产开发有限公司与李在渊于2015年10月22日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《四川省商品房买卖合同（预售）附件及补充协议》于判决生效之日解除；二、李在渊于判决生效之日起15日内支付四川金恒德房地产开发有限公司代李在渊向中国建设银行股份有限公司双流分行支付的贷款利息、罚息共计1957.36元；三、李在渊于判决生效之日起15日内协助四川金恒德房地产开发有限公司办理位于成都市温江区柳城街办政通路369号金恒德时代金悦5栋1单元26层4号商品房抵押预告登记注销手续（登记编号为：温房预抵押字第××号）及《四川省商品房买卖合同》（预售）登记备案注销手续（签约备案号：254880）；四、李在渊于判决生效之日起15日内支付四川金恒德房地产开发有限公司违约金40000元；五、驳回四川金恒德房地产开发有限公司其余诉讼请求。案件受理费减半收取772元，由李在渊负担。 二审中，李在渊为支持其上诉请求，提交证据1、说明一份，拟证明银行未将贷款合同给李在渊，而是给了开发商。证据2、中国建设银行个人贷款对账单，拟证明扣款600元支付了手机快贷，导致房贷差600元。证据3、判例截图两份，拟证明其他案例判令开发商不享有合同解除权。证据4、网页截图，拟证明案涉房屋升值，该收益应由李在渊享有。证据5、微信截图，拟证明李在渊购房时应享有的优惠未在购房合同上体现。 金恒德公司质证认为，证据1与本案没有任何关系，合同是李在渊签订的。证据2李在渊只提交了一张对账单，一审时金恒德公司提交了两张，显示从2017年1月开始李在渊没有正常还款。证据3、4、5与本案无关，不予质证。 李在渊提交的证据1为个人手写的说明，不属于证据范畴。证据3、4、5均为网络信息截图，无其他证据佐证证据的真实性，本院对其三性不予认定。证据2的三性本院予以确认，对证明目的结合其他证据综合认定。 金恒德公司为支持其答辩理由，提交中国建设银行个人贷款对账单一份，拟证明李在渊从2017年1月就未正常还贷。 李在渊质证认为，其没有贷款合同，不知道利害关系，还款时间虽然延迟，但是过后都补上了。 本院对该证据的三性予以确认。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，金恒德公司与李在渊签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》《附件及补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应当按照合同约定切实履行各自义务。李在渊请求判决中国建设银行股份有限公司双流分行赎回房屋，恢复李在渊《个人住房贷款合同》还款义务的上诉请求系另一合同关系，不属本案二审审理范畴，本院不予处理。本案二审的争议焦点为金恒德公司是否享有案涉房屋买卖合同的解除权。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，李在渊和金恒德公司在《附件及补充协议》中附件三第四条约定：“如因买受人单方面原因，导致银行解除与买受人的抵押（按揭）贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人应承担合同约定总房款20%的违约金．．．”。从本案事实来看，李在渊因购房需要，向案外人中国建设银行股份有限公司双流分行贷款，并由金恒德公司提供连带责任担保。因李在渊未按约定归还贷款，导致金恒德公司承担了保证责任，代李在渊结清贷款本息209877.86元，故金恒德公司依约要求解除与李在渊签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《附件及补充协议》符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，一审法院判令金恒德公司享有合同解除权，并酌定李在渊向金恒德公司支付违约金40000元并无不当，本院予以维持。虽然在二审中，李在渊提出其未及时归还贷款的原因是贷款银行将《个人住房贷款合同》交给金恒德公司而未交给李在渊，导致李在渊产生错误认识，无法预知逾期还贷的后果，但李在渊对此未提供任何证据予以证明，且《个人住房贷款合同》系李在渊本人与中国建设银行股份有限公司双流分行签订，李在渊在签订合同时即应充分知晓合同权利义务以及违反合同会导致的后果，故对李在渊的该项上诉理由，本院不予支持。 金恒德公司代李在渊结清的贷款本息209877.86元中，除剩余本金2040341.8元外，还包括利息、罚息共计1957.26元。本院认为，金恒德公司作为保证人，在保证期内有权向债务人李在渊主张行使追偿权，故一审法院判令李在渊向金恒德公司支付利息、罚息1957.26元并无不当，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”金恒德公司与李在渊在《附件及补充协议》中附件第六条第九款亦约定：“无论何种原因导致合同终止，合同终止之日起10日内，买受人应协助出卖人到温江区房管局办理买卖合同备案及其他相关登记的撤销（或注销）手续”，故金恒德公司在解除合同后要求李在渊协助其办理房屋抵押预告登记注销手续，以及协助其到房产管理部门办理商品房买卖合同登记备案注销手续的请求符合法律规定和合同约定，一审判决并无不当，本院予以维持。 综上所述，李在渊的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1544元，由李在渊负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 王 果 审判员 赵 韬 二〇一八年七月十日 书记员 刘方祺