贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2730民初795号 原告：贵州天玺嘉物业服务有限公司，住所：贵州省龙里县龙山镇水桥村（森林溪畔），统一社会信用代码：91522730099672447P。 法定代表人：刘刚琴，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：陶炽，男，汉族，1970年8月2日生，贵州省人，住贵州省，高中文化，天玺嘉物业公司聘用的项目经理，一般授权。 委托诉讼代理人:朱敬华，男，汉族，1977年03月01日生，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市云岩区，特别授权。 被告：郎丽，女，汉族，1969年10月3日生，贵州省贵定县人，本科文化，住贵州省贵定县。 原告贵州天玺嘉物业服务有限公司（以下简称天玺嘉公司）与被告郎丽物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案受理后，依法适用简易程序于同年6月19日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人朱敬华，被告郎丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天玺嘉公司向本院提出诉讼请求如下：一、判令被告向原告支付物业管理费人民币（以下币种同）9503元（131.98平方米/平方米×1.2元×60个月）；二、判令被告向原告支付物业管理费滞纳金至支付完毕时止（起诉之日起至2018年1月16日止为6842元，以每年差欠本金为基数，按年利息每年24％贷款计算）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系龙里森林溪畔业主，原告于2014年6月30日与贵州金嘉隆物业服业有限公司（以下简称金嘉隆公司）办理了森林溪畔的物业管理移交管理权给原告，并在小区对进行了公示。同时，原告及金嘉隆公司一直持续为被告提供服务服务，但被告无故拖欠60个月物业管理费。原告故诉至法院，请求依法判决。 郎丽辩称：1、被告并未与原告产生合同关系，与被告签订物业服务合同的是金嘉隆公司，原告所述金嘉隆公司将物业管理权移交原告未经被告许可，应属无效；2、原告提供的物业服务不符合被告与金嘉隆公司合同约定应达到的标准，例如原告封闭小区业主进出的1、3号门以沿河步道大门，给业主出行带来不便，擅自将小区绿地改为人行道，破坏小区环境，未及时整改小区存在的安全隐患及相关物业服务；另外小区门口，交通存在安全隐患，没有警示标示，且小区内没有安全提示标语。综上，原告诉请不应得到支持。 原告为证实其诉讼主张，向本院提供如下证据： 一、原告营业执照、法定代表人身份证、法定代表人身份证明，证明原告身份信息及诉讼主体资格。 被告无异议。 二、债权转移通知书，证明被告与金嘉隆公司合同关系及欠付物管费由原告收取。 被告质证：本人是第一次看到，不认可，以前未告知过业主。 三、关于金嘉隆公司退出森林溪畔小区物业服务事宜的告全体业主书，证明2014年6月5日业主、贵志公司、金嘉隆公司、天玺嘉公司及业主知晓退场事宜、物业公司连续持续服务。 被告质证：本人第一次看到，不认可，以前未告知过业主。 四、贵州省龙里县森林溪畔小区物业管理交接事宜协议，证明2014年6月1日金嘉隆公司与天玺嘉公司交接森林溪畔一期ABCD栋660套房87271.77平方米，及未收取贵志公司及业主欠的物管费等事宜。 被告认可。 五、2014年一期物业费缴费情况移交表，证明前期被告郎丽欠款情况。 被告认可其物业费只交到2013年。 六、证明（龙里县房管局出具），证实贵志公司交房至2018年2月4日前，原告及金嘉隆公司按合同约定持续为森林溪畔小区业主提供物业服务，一直未因物业服务违反法律法规。 被告质证：认可证明，但认为房管局不一定清楚原告提供物业服务质量。 七、工作联系函，证明贵志公司徐荣军2012.2.10签收，2012.1.20日已交房。 被告认可。 八、入户验收记录，证明被告于2012年2月11日领房。 被告认可。 九、2013-2017年催费通知书及温馨提示6份，证明原告历年书面通知被告交清欠费，且有业主签证，该证据曾贴于小区内。 被告质证：本人未收到，也未看到过。 十、龙里县房管局备案《商品房买卖合同》。证明登记备案的合法有效，17页证明天玺嘉公司已经进行备案、对单价、收费标准进行了约定。第二条、第三条约定原告为选聘的物业管理公司，业主应当按年预缴物管费；18页第二十九条约定合同相关当事方对本合同及补充协议具有同等法律效力，受法律的保护；35页第六条第二款双方约定缴纳物管费的时间、缴纳的方式（业主自行到小区物业服务中心现金缴纳物管费，且在每年第一个月的前10日内），第二款第一点约定逾期缴费者物管公司有权按照双方约定每天收取欠费总额的3%作为滞纳金，第九条约定若更换物管公司，由新的物管公司授权收取物业管理费，且业主因欠费导致诉讼的，业主承担包括但不限于律师代理费、诉讼费等相关费用。 被告质证：本人第一次交的物业费是向给金嘉隆公司交纳，不是交给原告，与原告无合同关系。 十一、被告与金嘉隆公司签订的合同，证明第5、11、13条物业管理缴纳的方式、时间及滞纳金等内容。 被告认可。 被告未向本院提供证据。 经审理，本院认定如下事实：被告系在龙里县森林溪畔小区1-2C-1房屋（面积131.98平方米）业主，该房在2012年2月通知交房。涉案的森林溪畔小区由贵志公司先后选聘了金嘉隆公司、天玺嘉公司等两家物业公司为小区提供前期物业管理服务。其中金嘉隆公司在与天玺嘉公司办理了物业管理移交事宜后于2014年9月22日正式退出森林溪畔小区的物业服务，并书面将物业公司更换事宜书面告知全体业主，金嘉隆公司退出森林溪畔小区物业服务经建设单位贵志公司确认。同时金嘉隆公司书面告知全体业主该公司与全体业主之间所有未收取费用（包含物管费、水电费、维修费、安装费等）由天玺嘉公司予以收取。天玺嘉公司自2014年6月8日开始派工作人员到森林溪畔小区提供小区物业管理服务。该4小区自房屋交付使用至今，物业服务持续不断。被告与贵志公司签订的《商品房买卖合同》约定了前期物业管理期间的物业服务收费价格为1.2元/平方米，该《商品房买卖合同》经龙里县房地产管理局备案。截止2018年2月14日，被告差欠60个月物管费未交纳。原告多次催收该款未果诉至本院。 另查明，原告天玺嘉公司在履行龙里县森林溪畔小区的物业服务后，存在将服务小区1-4栋两栋侧的主大门关闭，日常仅开启2、3栋楼中间的大门供业主通行，致该小区1、4栋楼的业主需绕行2、3栋楼侧面物业另行开辟的便道进出的情况。 本院认为，被告与贵志公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同关于前期物业管理相关约定对被告等业主具有约束力；根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”，因天玺嘉公司属于前期物业公司，其已通知业主交纳物业费，被告作为该小区业主，按照物业服务合同约定，有义务缴纳物业管理费，因此被告辩称其未与原告建立合同关系，原告不是本案适格主体，不应向原告交纳物业管理费的理由不成立，故原告诉请要求被告支付其物业管理费9503元（131.98平方米×1.2元/平方米/月×60个月）的诉请，本院予以支持。对于天玺嘉公司诉请滞纳金的问题。被告确未按时交纳物业管理费，构成违约；但天玺嘉公司作为建设单位选聘的前期物业服务企业，擅自将小区1-4栋两栋侧的大门关闭，仅开启2、3栋楼中间的门供业主通行，致该小区1、4栋楼的业主需绕行2、3栋楼侧面另行开辟的便道进出违反了《中华人民共和国物业管理条例》第二十七条：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”的规定，故天玺嘉公司其在履行物业服务中存在有瑕疵，亦构成违约；双方均有违约行为，故对原告诉请要求被告支付滞纳金，本院不予支持。被告辩称的“小区门口，交通存在安全隐患，没有警示标示，且小区内没有安全提示标语”不属于原告物业服务范围，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条规定，判决如下： 一、被告郎丽在本判决生效之日起十日内向原告贵州天玺嘉物业服务有限公司支付物业管理服务费9503元； 二、驳回原告贵州天玺嘉物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费208元，减半收取计104元，由原告贵州天玺嘉物业服务有限公司负担79元，被告郎丽负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  吴贤梅 二〇一八年七月十日 书记员  王红梅