西安市未央区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0112民初5086号原告(反诉被告)：查平安，男。委托诉讼代理人：杜勋，陕西博硕律师事务所律师。被告（反诉原告）：陕西盛天昊世商业运营管理有限公司（原名：陕西盛天昊世房地产营销策划有限公司）。住所地：西安经济技术开发区凤城九路鼎正中央领郡**号楼****室。统一社会信用代码91610132311197461M。法定代表人：陆学英，总经理。委托诉讼代理人：高骏，男。被告：李昊，男，1988年1月21日出生。被告：王瓅鍀，男，1987年11月9日出生。被告：王超，男，1985年2月1日出生。被告：张亚军，男，1990年8月22日出生。第三人：西安市未央区张家堡街道办事处红色村民委员会第六村民小组。住所地：西安市未央区凤城七路凤城庭院。负责人：田进朝，组长。委托诉讼代理人：田建选，男。原告（反诉被告）查平安与被告（反诉原告）陕西盛天昊世商业运营管理有限公司（以下简称陕西盛天昊世公司）、被告李昊、王瓅鍀、王超、张亚军及第三人西安市未央区张家堡街道红色村委会第六村民小组（以下简称红色村六组）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人杜勋，被告陕西盛天昊世公司委托诉讼代理人高骏，被告王超及第三人红色村六组委托代理人田建选到庭参加诉讼。被告李昊、王瓅鍀、张亚军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告查平安诉称，其与被告于2015年4月18日签订《凤城庭院商铺租赁合同》，约定被告将位于凤城七路“凤城庭院”，建筑面积为52.49平方米的商铺出租给其用于餐饮。租赁期限为5年，起租日期为2015年5月20日，该房产系被告从第三人处租赁后转租给其，为第三人村民共有生活保障商业用房，为毛坯房。其根据经营需要对房屋进行了装修，花费大额费用。在经营期间，因被告与第三人存在纠纷，对该区域商铺多次停电，单次断电时间达十来天，致其无法经营。经与被告及第三人交涉无果，第三人向其发出三日内搬离的通知，村民也要求其搬离。因被告的不履约行为，导致合同目的无法实现，故诉至法院，请求判令解除其与被告签订的《凤城庭院商铺租赁合同》；被告退还其保证金1万元、房屋租金30072元，赔偿其损失114156元，以上共计154228元；被告李昊在50万元、王瓅鍀在350万元、王超在350万元、张亚军在250万元出资不足范围内对被告陕西盛天昊世公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；本案诉讼费由被告承担。被告陕西盛天昊世公司辩称，同意与原告解除《凤城庭院商铺租赁合同》，不同意退还租金、保证金，亦不同意赔偿损失及原告主张告李昊在50万元、王瓅鍀在350万元、王超在350万元、张亚军在250万元出资不足范围内对其债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的诉讼请求。公司股东损害公司利益纠纷与本案无关，是两个诉请。原告增加股东损害公司利益纠纷，涉及诉额为1000万元，应由陕西省西安市中级人民法院审理，本院无权审理，如果判决五被告败诉可能针对所有其公司的债权人，即具有扩张性。并提出反诉称，其与反诉被告查平安于2015年4月13日签订房屋租赁合同，反诉被告查平安装修后开始经营，期间因第三人原因致多个商户停水停电几日，后来可以正常经营。反诉被告查平安租金支付截止到2016年5月20日，从2016年5月21日至2017年3月，反诉被告尚欠房屋租赁费7万元，扣减保证金1万元，反诉被告尚欠其租赁费6万元，故请求判令反诉被告查平安支付拖欠的房租6元并承担反诉费用。被告王超辩称，陕西盛天昊世公司工商档案中其的签名均系别人冒用的，其不是该公司的股东。该公司李昊在招商期间曾找其帮忙参加过该公司的招商活动，自2015年初其已经不参与该公司的事务。招商期间，因商户未按招商要求装修经营，导致经营不好，而原告查平安作为其中的商户，也是有责任的，故其不应承担责任。第三人红色村六组述称，本案与其无关，其不发表意见。反诉被告查平安辩称，2015年12月，因反诉原告陕西盛天昊世公司对商铺停水、停电，致其无法经营。其于2016年1月曾向反诉原告陕西盛天昊世公司发出《解除合同通知》，之后也未实际经营。且反诉原告陕西盛天昊世公司与第三人之间一直存在纠纷在法院诉讼，故反诉原告陕西盛天昊世公司要求其支付房租无事实理由，请求驳回反诉请求。被告李昊、王瓅锝、张亚军未到庭亦未提交书面答辩状。经审理查明，2014年8月31日，第三人红色村六组与被告陕西盛天昊世公司签订《商业用房租赁合同》一份，约定红色村六组将位于凤城七路的村民住宅楼一、二、三、四层，建筑面积为16476平方米的村民共有生活保障商业用房整体出租给被告陕西盛天昊世公司。2015年4月18日,原告查平安与被告陕西盛天昊世公司签订《凤城庭院商铺租赁合同》一份，约定被告陕西盛天昊世公司将位于凤城七路的“凤城庭院”的10106号商铺出租给原告查平安用于经营餐饮，建筑面积为52.49平方米；租赁期限为5年，自2015年5月20日起租，房屋交付日期为2015年5月20日，双方办理书面房屋验收交接手续；月租金每平方米133元，每年租金总计8.4万元；在签订本合同时，原告查平安支付全年租金8.4万元，以后年度租金，原告查平安应于全年租期结束前35日之前支付下一年度租金，租金每两年按5%递增；原告查平安应于合同签订时一次性交纳履约保证金1万元，待原告查平安履行本合同完毕且无违约的，被告陕西盛天昊世公司一次性无息退还原告查平安；出租房屋的物业管理服务由房屋所在小区的物业公司提供，服从管理并按照相关部门核准的物业收费标准收取物业服务费；水、电等公共事业依据商业收费标准（含公摊）由被告陕西盛天昊世公司或小区物业公司按月收取，或由原告查平安自行充值购买，具体方式另行确定；原告查平安逾期支付租金或合同项下任何应付款项，逾期超过30日被告陕西盛天昊世公司有权解除合同，每逾期一日，则应按逾期未付款项的0.2%向被告陕西盛天昊世公司支付违约金，原告查平安已付租金不予退还。原告查平安于2015年4月14日向被告陕西盛天昊世公司交纳1万元，于2015年4月18日、2018年4月21日交纳租金共计8.4万元。被告陕西盛天昊世公司将商铺交付原告查平安，原告查平安对商铺进行装修并经营。2015年12月27日起，原告查平安经营的商铺时有停水、停电等现象。此后，村民采取封堵商户经营场所大门的方式向被告陕西盛天昊世公司索要房租费。2015年12月30日，被告陕西盛天昊世公司向第三人红色村六组发出《解除合同通知书》。2016年1月19日，原告查平安以商铺被无故断电，不能正常经营为由，向被告陕西盛天昊世公司发出《解除合同通知书》。2016年1月20日，第三人红色村六组以被告陕西盛天昊世公司拖欠商铺租金为由，向原告在内的商户发出《告示》，限三日内搬离，如不搬离，后果自负。2016年3月24日，案外人陕西合家物业管理有限公司凤城庭院物业服务中心以被告陕西盛天昊世公司拖欠水电费81777.21元为由，向原告在内的商户发出《通知》，要求在2016年3月31日前交纳水、电费，逾期不缴，将在2016年3月31日终止对1号楼、4号楼临街商铺西区的供水供电及物业服务工作。庭审中，被告陕西盛天昊世公司称其与第三人红色村六组于2017年4月30日解除了双方所签订的《商业用房租赁合同》。另查，原告查平安向法庭提交了2015年4月20日其与袁龙新签订的《施工合同》，该合同载明袁龙新对涉案商铺进行装饰装修，承包方式为包工包料，合同价款为8万元，并提供《收款收据》一份，载明支付装修款8万元。原告查平安称因停电19天无法经营，其支出员工工资1.14万元、菜品财产损失5959.1元、物业费165元、通风管道及炉子花费1万元应由被告陕西盛天昊世公司负担。庭审中，被告陕西盛天昊世公司同意解除租赁合同，唯就租金计算时间各持己见。原告查平安认为自2015年底停电，其无法经营，被告陕西盛天昊世公司应退还保证金1元及2015年12月25日至2016年1月13日停电19天期间的房屋租金以及2016年1月14日至2016年5月19日期间的房屋租金。被告陕西盛天昊世公司认为停电事实存在，但仅停电3天，并未影响原告经营，原告查平安房租仅交至2016年5月20日，应缴纳自2016年5月21日至2017年3月30日的租金，共计6万元（扣除保证金1万元）。上述事实，有《凤城庭院商铺租赁合同》、收款收据、解除合同通知书、通知、告示、《施工合同》及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，原告查平安与被告陕西盛天昊世公司于2015年4月18日签订的《凤城庭院商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。被告陕西盛天昊世公司将商铺转租于原告查平安后，有保证原告查平安正常经营的义务，但被告陕西盛天昊世公司未能妥善处理其与第三人红色村六组相关事宜，导致原告查平安在内的商户经营场所出现停电、停水及被封门现象，致使原告查平安不能正常经营，双方合同无法继续履行，已构成违约，应当承担违约责任。现原告查平安主张解除双方签订的《凤城庭院商铺租赁合同》，依法应予支持。原告查平安主张被告陕西盛天昊世公司退还履约保证金1万元之请求，与法有据，应予支持。关于原告查平安主张被告陕西盛天昊世公司退还租金30072元的诉讼请求，原告查平安向被告陕西盛天昊世公司交纳了2015年5月20日至2016年5月19日的房屋租金，因被告违约，原告查平安于2016年1月19日向被告陕西盛天昊世公司发出《解除合同通知书》，原告查平安应承担自2015年5月20日至2016年1月19日的租金为宜，被告陕西盛天昊世公司应退还2016年1月20日至2016年5月19日的租金27616.44元（8.4万元/年÷365天×120天）。关于原告查平安主张被告陕西盛天昊世公司赔偿损失一节，因被告陕西盛天昊世公司违约行为导致合同无法继续履行，给原告查平安造成的损失，陕西盛天昊世公司理应赔偿。双方签订的租赁合同租赁期限为5年，原告为经营需要支出装饰装修工程款8万元，考虑到原告实际经营8个月左右，酌情由被告赔偿原告装修损失7万元。原告查平安主张被告陕西盛天昊世公司赔偿员工工资1.14万元、物业费165元、菜品财产损失5959.1元、通风管道及炉子花费1万元，因停电、停水等必然导致原告损失，本院依法应予支持，但原告经营本身存在经营风险，故酌情由被告陕西盛天昊世公司赔偿损失5000元。至于原告查平安主张被告李昊在50万元、王瓅锝在350万元、王超在350万元、张亚军在250万元出资不足范围内对陕西盛天昊世公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任之请求，因被告陕西盛天昊世公司作为企业法人主体是存在的，能够对外承担民事责任，故该请求不予支持。被告陕西盛天昊世公司反诉要求原告查平安支付2016年5月21日至2017年3月的租金6万元之请求，既无事实依据，亦无法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、准予解除原告查平安与被告陕西盛天昊世商业运营管理有限公司于2015年4月18签订的《凤城庭院商铺租赁合同》；二、被告陕西盛天昊世商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向原告查平安退还房屋租金27616.44元、保证金1万元，共计37616.44元；三、被告陕西盛天昊世商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向原告查平安赔偿装修损失7万元及其他损失5000元，共计7.5万元；四、驳回原告查平安其余诉讼请求；五、驳回反诉原告陕西盛天昊世商业运营管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3384元、公告费600元（原告查平安已预交），现由原告查平安承担1300元，被告陕西盛天昊世商业运营管理有限公司承担2684元，被告陕西盛天昊世商业运营管理有限公司承担部分于本判决生效后十日内支付原告查平安；反诉案件受理费650元（反诉原告陕西盛天昊世商业运营管理有限公司已预交），现由反诉原告陕西盛天昊世商业运营管理有限公司自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  汶 辉人民陪审员  樊魁元人民陪审员  史西萍二〇一八年七月十日书 记 员  仲海燕