广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终2759号上诉人（原审原告）：杨凯，男，汉族，1986年1月1日出生，住湖南省桃源县，上诉人（原审原告）：雷巧，女，汉族，1987年10月20日出生，住湖南省桃源县，两上诉人共同委托诉讼代理人：王小刚，广东赛维律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：庞春政，广东冠豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州大亚湾纬德实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头中兴五路138号中兴佳苑第1幢2302号。法定代表人：容德益。委托诉讼代理人：申载良，该公司员工。上诉人杨凯、雷巧因与被上诉人惠州大亚湾纬德实业有限公司一案，不服大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初2092号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的共同委托诉讼代理人庞春政、王小刚，被上诉人的委托诉讼代理人申载良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨凯、雷巧上诉请求：1、请求贵院判令被上诉人继续履行《商品房买卖合同》；2、请求贵院判令被上诉人支付逾期交楼的违约金24739.42元（以购房款1344534元为计算基数，按每日万分之二，从2017年7月1日计算至被上诉人具备建设工程竣工验收各案证明文件、房屋测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书之日止，暂计算至2017年9月30日）；3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、附件十一《补充协议》关于变更交楼条件的约定是无效的，应该以《商品房买卖合同》第九条约定的交楼条件为准。具体理由如下：1、《补充协议》约定的交楼条件违反了法律的强制性规定。《城市房地产开发经营管理条例》第四条规定：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。此条可以证明，房屋经验收合格后方可交付使用，而验收的部门是房管局，即交房前需进行验收备案，而不是建设、监理、施工、勘察、设计五方单位组织验收。《建设工程质量管理条例》第49条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条也规定房屋交付前必须进行验收备案。《商品房销售管理办法》第34条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。此条款明确规定了房屋测绘报告是交楼的前置条件，在本案中，即使被上诉人交楼时通过了五方单位验收，但是直至今日，被上诉人也没有拿到房屋测绘报告，从这一点来看，被上诉人也属于违约交楼。从前述法律条文的出发点看，要求开发商交楼前必须进行验收各案及房屋测绘，其实质是让房管部门介入到房屋买卖活动中，希望以行政机关的监督作用来规范开发商的相关行为，适当制约其在房屋买卖中的优势地位，保护相对弱势的购房者。如果只是建设、监理、施工、勘察、设计五方单位验收合格即可交楼，由于该其余四方单位与建设单位均具有利益关联性，验收过程具备随意性，甚至可以被收买，这样验收的房屋质量得不到保证。所以，从立法角度来看，建设工程验收备案证明文件及房屋测绘报告是交楼前必须具备的硬性条件，附件十一《补充协议》变更交楼条件的行为违反了法律强制性规定，应属无效。2、《补充协议》约定的交楼条件违背了住房和城乡建设部、工商行政管理总局制定《商品房买卖合同（预售）》规范文件的初衷。住房和城乡建设部、工商行政管理总局为了规范开发商在房屋买卖中的行为，制约其优势地位，以共同制定《商品房买卖合同（预售）》规范文件的方式，对交楼条件进行了硬性规定，即必须具备建设工程竣工验收各案证明文件、房屋测绘报告。且合同首页第5条明确记载：出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。本案上诉入与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》在第9条中对交楼的条件已经进行了明确的约定，是不需要再以补充协议的形式进行约定的。《补充协议》以比《商品房买卖合同（预售）》正文更小的字体、更密集的排版出现，利用上诉人没有仔细阅读相关内容的疏忽，“偷偷”地变更交楼条件,可以看出被上诉人的不良目的。在正文对交楼条件有明确具体约定的情况下，这种“偷偷”变更交楼条件、免除自身义务的行为也应属于无效。3、《补充协议》变更交楼条件的行为违反了《合同法》第39条的规定，根据《合同法》第40条的规定，该《补充协议》无效。《补充协议》是由被上诉人制定的格式版本文件，其变更买卖合同正文第九条关于交楼的条件，约定只需五方单位验收合格即可交楼，实质上免除了其需要向房管局进行验收备案及进行房屋测绘的义务，根据《合同法》第39条的约定，被上诉入应该对补充协议的内容向上诉人进行重点提示说明及解释，但是，被上诉人不但没有向上诉人口头释明或者以字体加粗加黑、加下划线的形式进行提示说明，反而以更小的字体、更密集的字体排版来进行掩藏，使上诉入在被蒙骗的情况下签字，达到了被上诉人免除己方责任、排除上诉人主要权利的不良目的，根据《合同法》第40条的规定，《补充协议》的条款应为无效。4、大亚湾房管局以整改通知书的形式确认了补充协议的无效性。2017年7月6日，大亚湾房管局向被上诉人发出整改通知书，认为被上诉人应该按住房和城乡建设部、工商行政管理总局共同制定的《商品房买卖合同（预售）》规范文件的要求交付涉案房屋，即需具备建设工程竣工验收各案证明文件、房屋测绘报告，另外还需提供《住宅使用说明书》与《住宅质量保证书》，并要求被上诉人停止交楼行为并进行整改。虽然房管局的整改通知书不是法律强制性规定，但是表明了建设工程竣工验收各案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》与《住宅质量保证书》是交楼必须具备的条件。二、被上诉人逾期交房的违约金应按每天万分之二的标准计算。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第8条的约定，上诉人逾期支付购房款的违约责任约定在附件四（同样以更小的字体、更密集的排版显示），附件四约定上诉人逾期交付购房款的，应每天按逾期金额的千分之一向被上诉人支付违约金；合同第12条第1（1）条约定被上诉人逾期交楼的，应按购房价格的万分之一支付违约金，但是括号后同时约定该违约金比例不得低于第8条的约定，即不得低于上诉人违约时应支付违约金的比例，该比例为千分之一。根据该条款的约定及权利义务对等原则，上诉人将违约金比例调整为万分之二，没有超过千分之一，属于合法、合理请求。另外，根据房屋买卖交易中的现实情况，万分之二的违约金标准更符合市场惯例，更有利于约束开发商的违约行为及保护购房者的合法权益。庭审补充：一、被上诉人在一审提交的建筑工程竣工验收报告的最后一页，总承包施工单位中的陈向阳的一级注册建造师的执业印章是2015.2.21，证明被上诉人出具的五方验收材料属于无效，被上诉人即使按照附件十一完成了交楼条件，被上诉人也不具备交楼的条件，二、商品房销售管理办法约定，交房前需要提供验收报告。被上诉人辩称，被上诉人的合同和附件是经过大亚湾房管局备案的，合法的，原告是在具备完全民事的自然人是在完全自由的环境里，自愿签字盖手印的，应当对自己签署的文件承担法律责任，对方提出建设单位陈向阳的注册建筑师证件有效期是2015.2.21，只能证明对方本人没有及时补办逾期手续，不能代表本人所属单位签署的证明无效。杨凯、雷巧向一审法院起诉请求：1、被告继续履行《商品房买卖合同》；2、被告支付逾期交楼的违约金24739.42元（以购房款1344534元为计算基数，按每日万分之二，从2017年7月1日计算至被告具备建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书之日止,暂计算至2017年9月30日）；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年9月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州××西区××大道西××美景印象花园××房，建筑面积97.43平方米，总价1344534元，首期款404534元于2016年7月20日付清，余款940000元以银行按揭付款。被告应当在2017年6月30日前向原告交付商品房，合同第九条约定交付条件：商品房交付时应当已取得建设工程验收备案证明文件及房屋测绘报告，该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十二条约定被告逾期交付责任：（1）逾期超过90日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。补充协议第一条第2款约定买卖双方一致同意，本合同第九条的商品房交付条件变更为：该商品房经建设、施工、监理、勘察、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》。该商品房达到本条所述交付条件，被告在合同约定交付日前履行通知收楼义务后，被告无需承担任何形式的延期交付违约责任；《商品房买卖合同》及本补充协议项下该商品房交付条件以本条为准。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约定向被告付清了房款1344534元，2017年6月15日，被告通知原告收楼，原告未前来办理收楼手续。之后原告以涉案房屋未办理验收备案不符合交付条件，被告逾期交楼为由，向原审法院起诉。另查明，被告开发的“美景印象（2、3、4栋）”工程项目已于2017年6月30日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收并取得《建筑工程竣工验收报告》，已于2017年7月13日完成了建设工程消防验收，于2017年1月18日完成了电梯监督检验，但截止到庭审辩论结束，该项目仍未办理建设工程验收备案。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷案，争议焦点为被告是否应承担逾期交房违约责任问题。合同约定涉案房屋经建设、施工、监理、勘察、设计单位共同验收合格，通知原告收楼后被告无需承担任何形式的延期交付违约责任。本案中，涉案房屋已在2017年6月30日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收并取得《建筑工程竣工验收报告》，2017年1月18日完成了电梯监督检验，2017年7月13日通过消防工程验收，被告却在2017年6月15日通知收楼而原告未收楼，因此时涉案房屋未通过建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收及消防工程验收，无法达到基本居住条件，该通知视为行为无效。关于逾期交房违约金计付截止时间问题，虽然被告通过建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收及消防工程验收后未再行通知原告收楼，但庭审之日涉案房屋已通过建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收及消防工程验收，且原告已知悉，视为被告通知原告收楼，截止时间计至庭审之日。逾期交房的违约金应从2017年7月1日起计算至2017年11月17日止，以总房款1344534元为基数，按日万分之一标准计算，具体数额为18823元（1344534元×0.0001×140天）。原告请求按每日万分之二标准计算违约金至备案之日止，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：（一）被告惠州大亚湾纬德实业有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告杨凯、雷巧支付逾期交房违约金18823元；（二）驳回原告杨凯、雷巧其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费209元，由被告惠州大亚湾纬德实业有限公司负担，此款已由原告预交不予退还，被告自本判决生效后径付给原告。本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交了证据：被上诉人张贴在涉案物业处的竣工验收备案表、陈向阳的以及注册建造师查询内容。证明内容为：被上诉人在一审提交的五方验收材料中施工单位中项目经理陈向阳的一级注册建造师的执业印章已过有效期，五方验收材料无效，且其将时间从2017年直接变更为2018年，证明五方验收具有随意性，属于闭门造车，根本没有实质验收，该材料是为了应付本案逃避责任而临时制作的。被上诉人质证意见为：请法院予以核对。本院认为，被上诉人于一审提供的证据为《建筑工程竣工验收报告》业已经双方当事人质证，二审期间上诉人提供的《竣工验收备案表》与《建筑工程竣工验收报告》系由不同单位制作的文件资料，形成日期不同符合常理，且该证据与本案待证事实无关联性，故本院不予采纳。关于陈向阳建造师资格的相关文件，三性本院予以采纳。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对上诉人的诉请，本院析理如下：关于陈向阳建造师资格是否失效及五方验收材料是否无效的问题。中华人民共和国住房和城乡建设部建筑市场监管司于2010年8月12日发布的《关于对注册有效期满的一级建造师延续注册有关问题的通知》（建市施函[2010]80号）载明：“一级建造师注册工作于2007年启动，建造师注册证书和执业印章的有效期为3年，初始注册人员的注册证书和印章将陆续到期。鉴于继续教育工作尚未开展，本着简化、高效的原则，从方便个人、企业和基层考虑，经研究，决定暂不开展延续注册工作，原注册证书和印章继续有效，待继续教育工作实施后再行规定有关事宜…”，据此，陈向阳的一级注册建造师的执业印章虽载明2015.2.21，但根据上述文件内容，陈向阳的注册证书和印章应继续有效。上诉人以陈向阳一级注册建造师资格失效为由，主张《建筑工程竣工验收报告》五方验收材料无效，本院不予采纳。关于房屋交付条件及交付时间的问题。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》（附件十一）是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同及协议对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按合同约定的履行义务。双方当事人在《补充协议》第一条第2项中约定：“买卖双方一致同意：本合同第九条的商品房交付条件变更为：该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》。该商品房达到本条所述交付条件，出卖人在合同约定交付日前履行通知收楼义务后，出卖人无需承担任何形式的延期交付违约责任；《商品房买卖合同》及本补充协议项下该商品房交付条件以本条为准”，故被上诉人应当按照《补充协议》约定的商品房交付条件，履行交付房屋的义务。本案中，虽然涉案房屋已于2017年6月30日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收并取得《建筑工程竣工验收报告》，2017年1月18日完成了电梯监督检验，2017年7月13日通过消防工程验收，但因被上诉人在2017年6月15日通知上诉人收楼时既未达到《补充协议》约定的条件，即涉案房屋未通过建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收，亦未达到基本居住条件，即消防工程验收，该通知行为应视为无效。虽然被上诉人通过建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收及消防工程验收后未再行通知上诉人收楼，但一审庭审之日涉案房屋已通过建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收及消防工程验收，即达到基本居住条件，且上诉人已知悉，故一审法院认定截止时间计至一审庭审之日，视为被上诉人通知上诉人收楼并无不妥，本院予以维持。据此，一审法院认定逾期交房的违约金应从2017年7月1日起计算至2017年11月17日止，以总房款1344534元为基数，按日万分之一标准计算，具体数额为18823元，亦无不当，本院亦予以维持。关于违约金计算标准的问题。上诉人诉请按每日万分之二标准计算违约金，其依据为：合同权利义务对等原则和附件四的约定是每天百分之零点一。经审查《商品房买卖合同（预售）》附件四，该附件四关于违约金每天计算标准均为千分之零点一，未有关于违约金每天计算标准为百分之零点一的约定。据此，上诉人主张按每日万分之二标准计算违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，杨凯、雷巧的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费418元，由上诉人杨凯、雷巧负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓文审判员  刘天贞审判员  张佳誉二〇一八年七月六日法官助理曹国阳书记员朱梓昕附相关法律条文：《民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。