上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0107民初2234号原告(反诉被告)茅贞勇，男，1965年2月28日出生，汉族，住上海市。委托代理人杨泽民，上海市东高地律师事务所律师。被告(反诉原告)上海新浩隆房地产开发有限公司，住所地上海市。法定代表人张东贵。委托代理人钱俊，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告茅贞勇与被告上海新浩隆房地产开发有限公司及反诉原告上海新浩隆房地产开发有限公司与反诉被告茅贞勇商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月29日受理后，依法公开开庭进行了审理，并于2015年9月18日作出一审判决，原告(反诉被告)茅贞勇不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉。2016年11月2日，上海市第二中级人民法院将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)茅贞勇的委托代理人杨泽民，被告(反诉原告)上海新浩隆房地产开发有限公司的委托代理人钱俊，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茅贞勇诉称，原被告作为买卖双方就本市云岭东路XXX弄XXX号XXX层XXX室、XXX室签订了《上海市商品房出售合同》，该两套房屋之间并无墙体拦隔，其中2202室为储藏室不能单独使用，上述合同约定，被告应自收到原告全部购房款之日起九十日内交付房屋，否则应按已付购房款的日万分之二承担违约金，如不能交房则全额退还房款并按总房价的20%支付赔偿金。合同签订时，原告曾在被告的陪同下查看房屋未发现异状，但在合同签订后的2011年8、9月份雨季期间，房屋出现漏水等严重质量问题，为此原告曾协同友人刘某、庄某多次与被告进行交涉，2011年11月29日前原告分期付清了全部房款，被告于2012年2月26日向原告发出交房通知书，但未对房屋进行整改，此后数年间，原告通过电子邮件、律师函等多种方式要求被告解决房屋质量问题均无果。上述事实可由房屋买卖合同、房款支付凭证、2013年至2014年期间原告向被告发送的电子邮件、信件、律师函、证人的当庭陈述等证据予以证实。原告认为，根据相关检测机构的鉴定结论，系争房屋质量存在重大瑕疵且不符合验收合格标准，必须由被告修复后方能交付并承担逾期交房的违约责任，此外，考虑到本方为购置房屋已付出巨大对价，故要求合同继续履行而不选择解约，综上所述，现起诉讼，请求判令：一、被告将系争房屋修复并经验收合格后向原告交付；二、被告向原告支付逾期交房的违约金(以原告支付的购房全款XXXXXXXX元为本金，自原告最后一笔房款支付日后经过九十日即2012年3月1日起算至房屋实际交付之日止；三、本案诉讼费由被告负担。被告上海新浩隆房地产开发有限公司辩称，一、对两套房屋之间无墙体拦隔、原告于2011年11月29日之前付清全部房款等事实不持异议；二、房屋交接前，原告已对房屋完成了实地勘查，2012年2月1日，被告向原告送达了交房通知书，但原告始终未按通知办理房屋的交接手续，亦未再赴现场查看房屋，直至2014年后方就房屋质量问题提出异议；三、根据合同约定，原告未按交房通知书办理交接手续的，应视为房屋交接完成，而再次向原告发送催告并非必经程序，同时，原告在办理交接手续前已查看过房屋，除非交房过程中房屋现状较之前产生重大差异，否则其无权拒收房屋；四、相应的竣工验收备案证书可证实系争房屋符合交付条件，原被告之间的定金合同等证据可证实原告购房目的系为转售牟利而非自用，因其转售失败，故以质量问题为由拒收房屋并借此逃避巨额物业管理费的支付义务，由此可见，原告并未产生经济损失，其主张的违约金数额过高，应由法院酌情降低标准。综上所述，对原告诉请不能同意，但同意对房屋进行维修。反诉原告上海新浩隆房地产开发有限公司诉称，2011年4月18日，反诉原被告就本市云岭东路XXX弄XXX号第15、第16、第22共三层房屋的买卖签订了定金合同，后又于2011年5月18日签订《上海市商品房出售合同》，因反诉被告购置房屋的目的系为转售牟利，故出售合同赋予了其可在一定期限内变更买受人的权利，同时合同还约定，买受方应在房屋交接期限内至出售方指定的地点办理房屋的验收交接手续，房屋交付之日起风险转移，除非证据表明房屋状态与签订合同时有重大差异，否则买受方无权以房屋状态或装修不符合约定为由拒绝收房，否则应视为出售方完成交房且房屋符合交付标准。2012年2月1日，反诉原告按约定向反诉被告发送了交房通知，告知其办理房屋交接手续的时间与地点，但反诉被告未配合办理手续。之后，反诉原告的物业部门通过多种方式与反诉被告沟通无果。经了解，反诉被告所购的三层房屋中，一层已退订、另一层已转售，系争房屋即第22层因市场原因无法溢价转手，故反诉被告以房屋存在质量问题为由拒不收房，亦不配合办理过户手续，以此逃避接收房屋后随之产生的物业管理费。反诉原告认为，系争房屋不存在故提起反诉，请求判决确认系争房屋已完成交付，反诉被告配合办理相关的产权过户手续，并保留另案追索物业费的权利。反诉被告茅贞勇辩称，房屋竣工验收合同的文件不能鉴定结论，一、同时，根据合同约定，当原告未按被告的通知办理房屋交接手续时，被告须再次向原告发送书面催告后方能视为其完成交房义务，而目前被告仅向原告发出了交房通知而无后续催告，故不能视为房屋交接完成。二、反诉被告已付清全部购房款，但系争房屋经鉴定有重大质量问题不符合交付条件而须进行修复；三、反诉原告肆意揣摩反诉被告的购房目的，且在反诉被告多次就质量问题与其展开交涉的情形下仍要求进行房屋交接并催缴物业管理费，置风险与安全于不顾，此交易行为具有恶意。综上所述，反诉原告认为房屋已实际交付或应视为交付的主张均缺乏法律与合同依据，对其反诉诉请不能同意。经审理查明，2011年5月18日，原告作为乙方、被告作为甲方，签订《上海市商品房出售合同》两份，主要约定内容为：原告向被告购买本市云岭东路XXX弄XXX号22层价值XXXXXXXX元的2201室及价值946470元的02储藏室，被告收到全部房款之日起九十日内交房，原告在房屋交接期限内至被告要求的地点办理验收交接手续，交付标志为双方共同签署入户联系单，交付之日起风险责任由被告转向原告，除不可抗力外，被告未按合同约定交付房屋的，应自最后交房期限的次日起至实际交房之日止按原告已付房款的日万分之二支付违约金。除上述约定外，合同第十一条约定“……乙方未按约定期限办理交付该房屋手续的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书规定的验收交接日之第二天其，风险责任转移由乙方承担……”；合同补充条款第五条“对合同第十一条的补充”项约定：“……若乙方未在约定的期限内会同甲方办理交房手续，甲方可以选择发出书面通知进行催告。如果乙方仍然没有按照甲方催告通知书规定的时限内办理房屋交接手续的，则视为甲方已经在交房通知书规定的期限内完成房屋交接且乙方认同该房屋完全符合交付标准，不存在任何瑕疵……”。上述合同签订后，原告付清了全部房款，最后一笔款项的支付日为2011年11月29日。2012年2月1日，被告向原告发送《交房通知书》一份，告知其于2012年2月17日至相关地点办理交房手续。2014年10月8日，原告向被告发送律师函一份，指出被告在原告全额付款后至今未交房，原告于2014年7月至9月期间赴现场勘查发现房屋因主体结构问题仍处于整修中，故被告应按合同承担违约责任。2015年9月18日，原告就此房屋买卖合同争议提起诉讼，被告遂于诉讼过程中提起反诉。前案及本案的审理过程中，本院经原告申请委托上海房屋质量检测站对系争房屋的楼板质量、楼层高度、楼面平整度进行了鉴定，后经被告申请委托该站对系争房屋的楼层高度、楼板平整度是否影响该房屋主体结构的质量进行了补充鉴定，该站出具的沪房检站[2015]建鉴字第039号、沪房检站[2017]建鉴字第75号鉴定意见书及其补充意见的结论为：被鉴定房屋检测范围内的楼板厚度满足相关工程施工质量验收规范要求，但存在找平层厚度差异较大、区域楼板部分板面钢筋被局部截断缺失、保护层偏薄等现象，建议对板面钢筋受损区域进行补强整改；同时，房屋的楼层高度、楼面平整度的施工质量不满足相关工程施工质量验收规范的要求，其现状一定程度影响两处房屋的主体结构质量。原告对上述结论不持异议，被告则表示，鉴定未对房屋的主体结构质量是否合格作出明确结论，故无法根据鉴定结论判断系争房屋能否交付使用或交付使用后质量具有瑕疵，无助于本案争议的解决。同时，经本院就上述房屋质量问题的修复，该站接受质询的评估人员答复为：修复方案须经其他部门的前期论证，其无法单独出具修复方案。对此原告认为，房屋应由被告履行修复义务，至于修复方案则应由被告与施工方决定，故无必要进行修复评估。本案反诉部分查明的事实同本诉。本院认为，当事人既对系争房屋为吴雅芳与黄克明的夫妻共同财产不持异议，则在黄克明死亡后、属于其的财产继承尚未发生之前，吴雅芳与上海新浩隆房地产开发有限公司在未征求黄克明的子女或继子女意见的情形下即通过签订买卖合同的方式转移房屋产权的行为有悖于法律，且仅凭现有的包括证人证言在内的间接证据难以确凿证实上海新浩隆房地产开发有限公司为本次交易支付过对价，故无法体现出其获取房屋系出于等价有偿的善意。同时，继子女并不必然无权继承继父母的遗产，如上海新浩隆房地产开发有限公司与黄兴鑫认为沈惠根、孙丽琴无权继承黄克明遗产的，可通过相应遗产分割诉讼对各继承人的继承资格与份额进行确认，但在此之前任何人不得擅自对具有遗产性质的房屋进行权属变更，否则有侵害他人继承权益之嫌。综合上述理由，即使系争房屋买卖合同的真实性通过庭审调查可以得到确认，但仍应依法归于无效并恢复原产权登记状态，故对原告诉请予以支持，被告的辩称理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第十条之规定，判决如下：一、被告上海新浩隆房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内将上海市云岭东路XXX弄XXX号22层2201室、02储藏室修复完成后向原告茅贞勇交付；二、被告上海新浩隆房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告茅贞勇支付延期交房的违约金(以人民币XXXXXXXX元为本金，自2015年9月18日起算至本判决生效之日止，一天9571元？)；三、对反诉原告上海新浩隆房地产开发有限公司的反诉诉请不予支持。本案原审鉴定费人民币80500元，由被告负担。本案原审本诉受理费人民币320800元，由被告负担。本案原审反诉受理费人民币40元，由被告负担。本案鉴定费人民币元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  曹彬人民陪审员  成建人民陪审员  浦艳二〇一八年七月六日书 记 员  徐灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。