重庆市南岸区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0108民初6262号 原告朱丹，女，汉族，1995年6月20日出生，住重庆市巫溪县。 委托代理人杨秋月（特别授权），重庆智渝律师事务所律师。 被告李雪梅，女，彝族，1983年7月5日出生，住重庆市长寿区。 委托代理人张德海（特别授权），重庆月印律师事务所律师。 被告李文全，男，汉族，1981年11月25日出生，住重庆市长寿区。 委托代理人张德海（特别授权），重庆月印律师事务所律师。 原告朱丹与被告李雪梅、被告李文全房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱丹和被告李雪梅、李文全的委托代理人张德海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱丹诉称：2017年2月22日，原告委托姐姐朱宁与被告李雪梅签订《房屋买卖合同》，被告李雪梅将重庆市南岸区腾龙大道21号5栋1单元X号房屋出售给原告，成交价72万元，其中定金2万元，首付款12万元，首付款于过户当日支付，剩余房款58万元向银行申请按揭贷款支付。签订合同当日原告向被告李文全支付了定金2万元，并向银行申请了按揭贷款，上海浦东发展银行于2017年3月22日通过贷款审批。但之后，被告一直不配合办理房屋过户，也不按约办理解押手续。原告为此诉至本院，请求判令：1、解除原告与被告李雪梅签订的《房屋买卖居间合同》；2、二被告退还原告定金2万元；3、二被告支付原告违约金72000元；4、二被告赔偿原告房屋差价损失324000元。5、二被告赔偿原告中介费损失1000元。6、诉讼费由被告承担。 被告李雪梅、李文全辩称，1、房屋买卖合同已在2017年7月1日解除，系李雪梅通过报纸公告的形式解除了合同；2、原告将自己居间的房屋出售给自己违反了房地产经纪管理办法第25条第8项的规定，依照38条的规定，应当予以改正，并予以相应的处罚。3、在涉案房屋交易过程中，被告不存在违约行为，故原告的诉讼请求不成立，应当驳回。 经审理查明：原告朱丹曾于2017年6月2日起诉被告李雪梅，要求李雪梅将南岸区涂山所腾龙大道21号5栋1单元X号房屋产权过户至朱丹名下，本院将朱宁追加为第三人并于2017年12月20日作出（2017）渝0108民初12011号民事判决书，查明如下事实： 2017年2月6日，李雪梅（甲方）与朱宁（乙方）和重庆到家了网络科技有限公司（丙方）签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定甲方将位于重庆市南岸区涂山所腾龙大道21号5栋1单元X号房屋出售给乙方，建筑面积80.87平方米，成交价720000元。乙方应于签订合同当日向甲方支付定金20000元，于过户当日向甲方支付首付款12万元，剩余房款580000元由乙方向银行申请二手房按揭贷款支付。双方须于2017年2月15日之前备齐按揭贷款所需相关资料及费用交于丙方并办理相关手续，按揭贷款具体事宜以银行审批为准。 违约责任的约定为，甲乙双方任何一方违反上述条款约定导致合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的10%计算。 补充条款约定：2、乙方承诺个人征信良好，符合银行首套房贷款条件；4、乙方承诺该按揭贷款审批通过后才予以办理过户手续。 上述合同签订后，朱丹通过微信向被告转账2万元，并备注为朱宁购房定金。 2017年2月13日，李雪梅和朱丹签订《房地产买卖合同》，约定将涉案房屋以75万元出售给朱丹，付款方式为2017年2月13日支付17万元，58万元余款通过银行贷款。违约责任条款处为空白。同日，李雪梅向朱丹出具17万元的首付款收条，并向中国建设银行重庆市分行出具《卖方承诺函》，承诺涉案房屋为本人所有，对本次销售房屋交易的真实性负责，并承担相应的法律后果。同意将涉案房屋出售给朱丹，并同意银行将按揭款划入李雪梅银行账户。李雪梅称因朱丹是居间的经办人，当时签了空白的走了，内容都是朱丹填写的。 2017年2月22日，李雪梅和朱丹签订《房地产买卖合同》，约定将涉案房屋以75万元出售给朱丹，付款方式为2017年2月22日支付17万元，58万元余款通过银行贷款。违约责任条款处为空白。同日，李雪梅向朱丹出具17万元的首付款收条，并向上海浦东发展银行重庆市分行出具《贷款发放账户确认书》，承诺涉案房屋为本人所有，同意将涉案房屋出售给朱丹，并同意银行将按揭款划入李雪梅银行账户。李雪梅亦称当时在银行签了空白的走了，内容都是朱丹填写的。 2017年3月22日，浦发银行通过了朱丹的贷款申请，金额为58万元。 2017年7月1日，李雪梅在重庆晨报上向朱宁发出《合同解除通知书》，以朱宁未在合理期限内办理按揭手续履行合同为由要求解除双方于2017年2月6日签订的《房屋买卖（居间）合同》。 另查明，涉案房屋设置有抵押，抵押权人为中信银行重庆江北支行，并进行了抵押登记。 双方争议焦点为李雪梅是否知晓并同意朱丹借名购房的事实？ 原告朱丹认为，原告已于2017年2月22日以现金方式向被告支付了首付款17万元，被告也多次配合原告办理按揭手续，知晓朱丹是实际购房人。原告为此举示了其与李雪梅之夫李文全的微信记录予以证明： 2017年4月12日，朱：大哥，你们房产证好久取，取了去过户。 2017年4月15日，朱：大哥，你这边咨询律师问的怎么样，我们还是当面把这个事情解决了。 2017年4月18日，李：这样，你把合同还有收条带上，那个叫朱宁的，来不来都没关系，我把2万元还给你，你把合同，收条给我就行了。朱：你说个时间，我把我姐姐喊上来，当面说这个事情…晚上下班了我们出来坐起谈，把这个事情解决了…李：这个事情你想怎么解决。朱：大家都是成年人，大家先说道理，电话头啷个说的清楚，你非要指定上证人，可以，全款买，不然谈违约，哪个违约，怎么赔偿，这都是可以追溯的，不是说走起来就这样那样，都是需要大家坐下来协商的…都不要拖到，你不卖了我也好重新买房子，不卖给我，你也好拿出来重新卖。 2017年4月18日，朱：今天给产权人也就是你老婆打电话录音，你们老婆明确表示由于房子涨价明显，直接拒绝办理过户，你们所谓买方换人情形，客户方当时个人贷款资格不行，现在买方可以接受全款过户给签订买卖合同的买方，也就是朱宁，你们也拒绝…。 被告李雪梅认为，从合同签订主体和定金支付主体看，买卖合同的主体是被告和朱宁，被告亦没有收到17万元首付款。朱丹利用其是中介公司经办人的身份，篡改买卖合同关系，违背了被告的真实意思表示，其行为构成欺骗、强迫交易。被告直至收到诉前保全裁定时才知晓实际购房人为原告。 第三人朱宁认为，朱丹因其职业身份，公司明确不准利用职业便利购买客户的房屋，所以才以我的名义签合同，后续都是他们在办理双方手续，被告也是知晓的。 在（2017）渝0108民初12011号民事判决书中，本院认为，朱丹作为房屋中介工作人员，确实可能存在利用自己的专业优势误导李雪梅的可能，但也正是因为其为中介公司员工，也确实存在公司规定员工不得购买客户房屋而使其借名购房的可能。从逻辑上分析，无论朱丹如何误导李雪梅，李雪梅最终在过户的时候都会发现实际的交易对象是谁。假设李雪梅事前不知晓交易对象为朱丹，则朱丹根据朱宁与李雪梅之间的合同要求李雪梅过户给自己被李雪梅拒绝的可能性较大，故此种情形显然有违常理。反之，庭审查明的事实表明李雪梅知晓朱丹借名购房的可能性较大：2017年2月6日，李雪梅与朱宁签订了《房屋买卖（居间）合同》后不久，即在2017年2月13日和朱丹签订《房地产买卖合同》并向中国建设银行重庆市分行出具《卖方承诺函》，载明同意将涉案房屋出售给朱丹。之后，又于2017年2月22日和朱丹签订《房地产买卖合同》并向上海浦东发展银行重庆市分行出具《贷款发放账户确认书》，载明同意将涉案房屋出售给朱丹。由此可见，李雪梅是在和朱宁签订《房屋买卖（居间）合同》后不久即连续两次配合朱丹办理购买涉案房屋的按揭贷款申请，结合原告举示的微信聊天记录，表明被告应是知晓并同意朱丹借名购房的事实。据此，应当认定2017年2月6日《房屋买卖（居间）合同》的主体应为李雪梅和朱丹，该份合同对双方具有约束力。从朱丹举示的证据看，不能证明其已支付首付款的事实，加之涉案房屋现仍未解除抵押登记，故本院对原告要求办理过户的诉讼请求，不予支持。宣判后，朱丹和李雪梅均未上诉，该判决现已生效。 本案另查明，原告委托重庆展华房地产土地估价与资产评估有限公司对涉案房屋市场价值进行评估。该公司于2018年4月3日出具评估报告，载明涉案房屋在2018年3月30日未设定法定优先受偿权利下的市场价值为104.4元。 还查明，朱宁于2017年8月6日向重庆到家了网络科技有限公司缴纳了中介费1000元。 原告认为被告不履行合同义务，拒不办理房屋解押手续。后又明确表示不同意售房，构成违约，故以前述诉讼请求诉至本院，请求判如所请。 上述事实有当事人提供的证据材料和法庭陈述为佐证。 本院认为，根据已生效的（2017）渝0108民初12011号民事判决书认定的事实，被告知晓房屋买卖合同的实际购房人为朱丹，2017年2月6日《房屋买卖（居间）合同》的主体应为李雪梅和朱丹，该份合同对双方具有约束力。在此前提下，被告明知朱丹的联系方式，却在2017年7月1日通过报纸公告的方式向朱宁发出通知，以朱宁未按约履行合同为由要求解除房屋买卖合同的理由不能成立，故其辩称房屋买卖合同已于2017年7月1日解除的主张，本院不予采信。 本院认为，《房屋买卖（居间）合同》签订后，浦发银行于2017年3月22日通过了朱丹的贷款申请。但被告却未能履行合同义务，在办理完提前还款手续后，迟迟未履行注销抵押登记手续，在原告举示的微信聊天记录以及（2017）渝0108民初12011号案件的庭审中，其也明确表示不同意将房屋出售，其行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。原告以此为由要求解除房屋买卖合同，退还定金并要求被告支付违约金72000元的诉讼请求，本院予以支持。 原告虽举示了评估报告证明其遭受的房屋差价损失，但评估报告系原告单方委托，且报告反映的房屋市场价值的时间节点为2018年3月30日，故其仅能作为原被告双方纠纷发生时房屋市场价值的参考。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条之规定，考虑到原告支付的定金数额，采取按揭贷款将会产生的利息成本以及其未采取合理措施及时止损等情况，本院认为合同约定的违约金数额已足以弥补其损失，故对原告要求赔偿房屋上涨差价损失、中介费损失的诉讼请求，本院不予支持。 基于合同相对性原则，原告要求被告李文全承担连带责任的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告朱丹（以朱宁名义）与被告李雪梅于2017年2月6日签订的《房屋买卖（居间）合同》。 二、被告李雪梅于本判决生效之日起十日内一次性退还原告朱丹（以朱宁名义）定金2万元。 三、被告李雪梅于本判决生效之日起十日内一次性支付原告朱丹违约金72000元。 四、驳回原告朱丹其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3832元，由原告朱丹负担2987元（已缴纳），由被告李雪梅负担845元（此款已由原告垫付，被告于判决生效后直接支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  龚泽勇 二〇一八年七月三日 书记员  陈正春