湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初8067号原告：徐运兵，男，1957年3月6日出生，汉族，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：郑昌料，湖南海天律师事务所律师。被告：长沙融程花园酒店有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路**。法定代表人：黄荣新，董事长。委托诉讼代理人：陈定杰（系公司总经理），男，1957年5月5日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。被告：湖南金信房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路**。法定代表人：黄荣新，董事长。委托诉讼代理人：陈定杰（系公司总经理），男，1957年5月5日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。原告徐运兵（以下简称原告）诉被告长沙融程花园酒店有限公司（以下简称融程花园酒店）、被告湖南金信房地产开发有限公司（以下简称金信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人郑昌料，两被告的共同委托诉讼代理人陈定杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告融程花园酒店签订的《产权式酒店公寓租赁合同书》；2、两被告共同连带向原告支付租金284149.3元（暂计至2017年10月31日，之后按月租金5636元计算至解除合同的判决生效之日止）和违约金76816元（暂计算至2017年9月30日，此后违约金以欠付租金为计算基数，按照每日万分之三的标准计算至租金全部付清时止）；3、两被告连带承担本案诉讼费和财产保全费用。事实与理由：原告与两被告签订《产权式酒店公寓租赁合同书》，约定：原告将所购买的位于长沙市雨花区房屋出租给融程花园酒店，租金按月支付5636元，租期2009年4月1日至2024年4月30日，逾期支付租金的，每日按逾期租金的万分之三支付违约金。被告金信公司以其拥有产权的租赁房屋所在大厦的两层裙楼（价值约2.3亿）对被告融程花园酒店支付原告的租金承担连带担保责任。《产权式酒店公寓租赁合同书》签订后，原告按约将房屋交付被告融程花园酒店，被告融程花园酒店至2012年8月基本能按约定支付租金，但是之后不能按时足额支付原告租金，至2017年9月共计欠付租金278513.3元，并欠付违约金76816元（暂时计算至2017年9月30日）。原告多次要求被告按月足额支付租金并支付违约金，但是被告均以经营困难为由拖欠，被告融程花园酒店已严重违反合同约定，且被告金信公司应承担连带担保责任。两被告共同辩称，1、被告融程花园酒店在签订合同数月后，一次性向原告预付了两年的租金，原告予以接受并出具了收条，该笔预付租金足以支付至本案起诉之日时应付租金，原告不存在欠付租金和违约；2、按照合同第八条第一款约定，原告无权单方解除合同；3、即使被告欠付租金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款的规定，原告应当在一年的诉讼时效内主张权利，原告的主张已超过诉讼时效；4、被告融程花园酒店自承租房屋时起已代原告缴纳了应由其缴纳的房屋租赁相关税费，应在租金中扣除；5、双方约定按原告实际支付购房款的10%计算年度租金，脱离了周边市场行情和酒店行业经营规律，应当适当降低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年3月11日，原告（买受人）与被告金信公司（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告金信公司开发的融程国际广场项目中的第1幢N单元18层1802号房，建筑面积62.28平方米，每平方米10860元，总金额676361元，原告以银行按揭方式付款；被告金信公司应当在2010年10月1日前将商品房交付原告；双方在此合同附件四《补充协议》第一条中约定：原告所购房屋为酒店公寓，认可《产权式酒店公寓租赁合同》全部内容，并将租赁合同的签订作为签订《长沙市商品房买卖合同》的附加条件。同日，原告（出租方、甲方）与被告融程花园酒店（承租方、乙方）、被告金信公司（担保方、丙方）签订了《产权式酒店公寓租赁合同》，约定:1、原告将所购买的上述房屋出租给融程花园酒店；租赁期从起租日开始至2024年4月30日止，以银行按揭方式付款的须凭银行或丙方通知，由乙方向甲方发出起租日确认单；2、乙方向甲方支付租金每年为67632元，折算为每月5636元；租金按月支付，从起租日起计算，在每个月的最后一个工作日前支付当月租金；3、甲乙双方按甲方与丙方所签订的《商品房买卖合同》约定的标准和时间交付租赁房；4、甲方全权委托乙方验收接收房屋，代签署房房屋交接文件，丙方向乙方交付了甲方所购的房屋即视为甲方向乙方交付了租赁房屋；5、酒店正式开业后六个月内，乙方自愿在招商银行长沙窑岭支行开设帐户存入相当于出租人一个月租金的款项作为租金备付金，确保按时支付租金；7、丙方须监督乙方正常经营，按时给甲方支付租金。丙方同意用其拥有产权的租赁房屋所在大厦的两层裙楼（价值约2.3亿元）对乙方支付甲方的租金承担连带担保责任；8、甲方不得以任何理由中途终止本合同或做出与乙方不利的行为，必须服从大多数业主的决议，共同支持配合乙方正常经营酒店及其它各项业务，否则由此引起的经济或法律责任均由甲方自行承担。上述合同签订后，原告按照约定支付了购房款，并将房屋交付被告融程花园酒店使用。2012年10月起，被告融程花园酒店每月仅支付原告部分租金，未能按约定足额支付原告租金。原告遂于2017年11月20日诉至本院，请求判如所请。另查明，1、截至2017年10月31日，被告融程花园酒店累计欠付原告租金284149.3元。2、被告融程花园酒店将上述租赁的房屋用于酒店整体经营，且至今一直在正常经营。3、租赁房屋所在大厦的两层裙楼未办理产权证、未办理抵押登记。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与两被告签订的《产权式酒店公寓租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应严格按照合同约定行使权利和履行义务。虽然被告融程花园酒店在履行租赁合同过程中有欠付租金的行为，原告有权解除合同，但因被告融程花园酒店已将原告房屋所在的整栋楼房统一装修，并用于经营酒店，现酒店一直在正常经营，结合涉案房屋的有效利用及实现租赁合同的目的，对于原告要求解除涉案房屋租赁合同的主张，本院不予支持。关于欠付租金及违约金的认定。《产权式酒店公寓租赁合同》约定租金每月为5636元，系双方协商一致的结果，被告融程花园酒店依约应在每个月的最后一个工作日前支付原告当月租金。根据本案查明的事实，截至2017年10月31日，被告融程花园酒店拖欠原告租金共计284149.3元，故本院对原告要求被告融程花园酒店支付其租金284149.3元的诉讼请求予以支持。两被告辩称向原告预付了两年租金应予抵扣，但没有提供证据证明该项主张，对两被告的抗辩意见本院不予采纳。被告融程花园酒店没有按合同约定支付租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于双方约定的违约金计算标准较高，本院酌情调整为按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算违约金。违约金应以欠付金额为基数，从拖欠租金之次月即自2012年11月1日起，按中国人民银行同期贷款基准利率的标准支付违约金至清偿之日止。关于原告的诉讼请求是否已过诉讼时效的问题。租赁合同系继续性合同，虽然被告融程花园酒店从2012年10月起开始欠付原告租金，但其欠付租金是一个连续、持续性的过程，且被告融程花园酒在此后每月陆续支付了部分租金，被告在自愿履行部分义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩，本院不予支持。关于被告金信公司是否应在本案中承担保证责任的问题。被告金信公司在《产权式酒店公寓租赁合同》以担保人身份盖章，并承诺以两层裙楼对租金提供连带担保。双方虽未办理抵押登记，但被告金信公司有为被告融程花园酒店所欠租金承担保证担保责任的意思表示，故被告金信公司应当对被告融程花园酒店欠付原告的租金及违约金承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告长沙融程花园酒店有限公司于本判决生效后7日内向原告徐运兵支付拖欠的租金284149.3元及违约金（以欠付金额为基数，自2012年11月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算至清偿之日止）；二、被告湖南金信房地产开发有限公司对本判决第一项确定的被告长沙融程花园酒店有限公司应付款项承担连带清偿责任；三、驳回原告徐运兵的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6714元，由被告长沙融程花园酒店有限公司、被告湖南金信房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长 郭 靖人民陪审员 陈 珊人民陪审员 叶政军二〇一八年七月五日书 记 员 杨雨晴附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。