上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0110民初18436号原告：陈蓉芸，女，1981年5月8日出生，汉族，住上海市宝山区，户籍所在地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：季仲彬，上海优一律师事务所律师。被告：颜静珍，女，1952年4月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：於飞，上海汇银律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚志慧，上海汇银律师事务所律师。被告：张斯骏，男，1987年5月29日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：张春光，上海市锦天城律师事务所律师。被告：李琼，女，1987年9月12日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：王玉萍(系被告李琼之母)，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：潘文策，上海李旭律师事务所律师。第三人：傅春林，女，1971年8月3日出生，汉族，户籍地浙江省诸暨市同山镇中源村茶院**。委托诉讼代理人：寿可，浙江越晖律师事务所律师。原告陈蓉芸诉被告颜静珍、张斯骏、李琼房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周励适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。其后，因本案有不宜适用简易程序审理的情形，本院依法裁定转为适用普通程序进行审理。因傅春林与本案审理结果有法律上的利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼，并组成合议庭，再次公开开庭进行了审理。原告陈蓉芸之委托诉讼代理人季仲彬、被告颜静珍之委托诉讼代理人姚志慧、被告张斯骏及委托诉讼代理人张春光、被告李琼及委托诉讼代理人王玉萍、潘文策、第三人傅春林之委托诉讼代理人寿可到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈蓉芸向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告颜静珍之间签订的上海市杨浦区殷行路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)买卖合同无效；2.确认被告颜静珍与被告张斯骏之间签订的系争房屋买卖合同无效；3.确认被告张斯骏与被告李琼之间签订的系争房屋买卖合同无效；4.判令被告配合涤除系争房屋上的抵押权并将系争房屋产权恢复至原告名下。事实与理由：2014年6月21日，原告向案外人徐某借款60万元，借期二个月，月利1.8%，原告按照徐某的要求签订了《抵押借款协议》，约定抵押的系争房屋价值为120万元。随后，原告和徐某共同前往上海市宝山公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证，并至房产登记部门办理了抵押登记。在此基础上，徐某还要求原告办理了由其指定的委托代理人赵妙飞的全权委托书并进行公证后给徐某。后原告因故没有及时归还本金，但每月都和徐某结清利息。2015年6月17日，徐某要求原告又办理了其指定的傅春林为委托代理人的全权委托书并到上海市东方公证处办理了全委公证。一个星期后，傅春林与颜静珍于2015年6月26日签订了关于系争房屋的买卖合同，合同约定以80万元的低价将原告的房屋转让给被告颜静珍并办理了房地产转移登记手续，之后在2016年8月31日，被告颜静珍与被告张斯骏又以87万元的价格进行虚假买卖，转移产权，2016年12月8日，被告张斯骏与李琼以165万元再次进行虚假买卖转移产权。整个过程中，都没有人来看过系争房屋，也没有人要求原告交房。原告在得知房屋产权变更后，多次与被告颜静珍交涉要求归还房屋，遭到被告颜静珍无理拒绝。原告只得诉至法院，作如上诉请。被告颜静珍辩称，被告颜静珍通过满懿上海房地产咨询有限公司居间介绍购买了系争房屋，房款已全额支付给第三人傅春林。被告颜静珍购房后，原告曾与被告颜静珍签订协议，要求回购系争房屋，说明原告是明知第三人傅春林已将系争房屋出售给了被告颜静珍。故原告要求确认原告与被告颜静珍之间的房屋买卖合同无效，被告颜静珍不予同意。其后，被告颜静珍再将系争房屋出售给张斯骏也是合法有效的，故不同意原告诉请。被告张斯骏辩称，三份房屋买卖合同都是有效的，不同意原告诉请。被告李琼辩称，对于原告与被告颜静珍、被告颜静珍与被告张斯骏之间的房屋买卖情况并不清楚，但也没有看到原告有证据证明其无效，故被告李琼不认可原告的主张。原告出具了经公证的授权委托书给傅春林，傅春林才与被告颜静珍签订房屋买卖合同的，该合同应当有效。而且原告在出售房屋后又有回购的行为，说明原告当时认可出售房屋的行为。被告李琼是通过居间方正常购买系争房屋，也支付了相应的对价，不存在无效的情形。第三人傅春林述称，原告欠案外人徐某的借款于2014年8月21日到期，到期后徐某多次要求原告偿还，原告表示只要卖掉房屋就可以还清。原告与之前的委托人赵妙飞的委托期限即将到期，因为该委托书上设置了120万元底价导致系争房屋卖不掉，故原告找到第三人傅春林，要求第三人傅春林为其卖房，并在委托书中删除了底价120万元的约定，故原告是自己委托第三人卖房还债，这是原告的真实意思表示。第三人代原告出售系争房屋后，原告又再次以承诺书的形式确认其委托第三人卖房还债的事实。第三人收到房款后，代原告向案外人徐某归还了借款，这之后，案外人徐某再没有向原告主张过债权，原告也未向徐某归还过借款。综上，不同意原告所有诉请。经审理查明，2014年6月21日，陈蓉芸(乙方)与案外人徐某(甲方)签订《借款抵押协议书》，约定甲方将自己的闲散资金出借给乙方，乙方愿意用房地产为借款提供担保。借款金额：60万元整。借款期限：二个月，自2014年6月21日起至2014年8月20日止。借款利息：月利率为1.8%，利随本清。还款日期：乙方应于2014年8月20日前归还借款本金和利息。乙方愿意为本协议书项下的借款及利息提供房地产抵押担保，房地产坐落：上海市杨浦区殷行路XXX弄XXX号XXX室，房地产建筑面积：48.76平方米，房地产协商价值：120万元。本协议书经公证后即成为具有强制执行效力的债权文书，借款人不履行或者履行不适当的，借款人愿意接受有管辖权的人民法院的依法强制执行。违约责任：乙方未按本协议约定期限归还借款本金的，每逾期一天，应向甲方付应付借款本金的万分之六违约金。2014年8月14日，上海市宝山公证处出具(2014)沪宝证字第7657号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，证明2014年6月21日陈蓉芸与案外人徐某签订了借款抵押协议书，双方的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；协议书上双方的签名均属实；协议书内容符合《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国物权法》的有关规定。根据《中华人民共和国公证法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，本公证书具有强制执行效力。2014年6月21日，陈蓉芸向案外人赵妙飞出具《委托书》，由陈蓉芸委托赵妙飞代为办理系争房屋出售的相关事宜，委托期限自2014年8月21日起至2015年8月20日止。其中，委托事项第五条内容为：代为签订上述房地产的买卖合同(出售价格不低于120万元)及撤销买卖合同、领取房地产转让价款，并协助买受方办理按揭贷款及其它相关手续。2014年8月14日，上海市宝山公证处出具(2014)沪宝证字第7656号《公证书》，证明陈蓉芸于2014年6月21日在上海市宝山区128纪念路XXX号在公证员面前，在前面的《委托书》上签名。2015年6月17日，陈蓉芸向傅春林出具《委托书》，由陈蓉芸委托傅春林办理出售系争房屋的相关事宜，委托期限自委托书签字之日起至2016年6月16日止。2015年6月25日，上海市东方公证处出具(2015)沪东证字第24312号《公证书》，证明陈蓉芸于2015年6月17日在该处，在前面的《委托书》上签名，该签名行为属实。2015年6月26日，傅春林代陈蓉芸与颜静珍签订《上海市房地产买卖合同》，约定陈蓉芸将系争房屋转让给颜静珍，建筑面积48.76平方米，转让价款为80万元整。2015年7月18日，颜静珍向满懿(上海)房地产咨询有限公司支付佣金8000元。2015年8月4日，系争房屋产权人变更登记为颜静珍。2015年8月8日，傅春林向颜静珍出具《收据》，内容为：房款80万元，经结算，已经全部收齐。2015年8月3日，第三人傅春林向案外人徐某转账19,500元；2015年8月5日，第三人傅春林向案外人徐某转账35万元；2015年8月11日，第三人傅春林向案外人徐某转账25万元；2015年8月16日，第三人傅春林向案外人徐某转账14.5万元，以上合计76.45万元。审理中，案外人徐某书写《情况说明》，说明其收到傅春林转账的76.45万元，其与陈蓉芸的本息已全部结清。2018年3月27日庭审中，法庭询问原告，原告向法庭陈述原告向徐某归还借款利息付至2015年7月14日，之后是否付过？原告回答，没有了。法庭又问原告，徐某之后有无主张过要求你还款？原告回答，没有。2018年3月27日庭审时，法庭还询问原告，原告陈述向徐某支付的都是利息，是吗？原告回答，是的，我们只支付过利息，没有还过本金。就原告向案外人徐某归还的利息问题，原告提供了从2014年12月31日至2015年7月14日原告转给徐某的单据，金额共计35,800元。2018年3月27日庭审时，法庭询问原告，原告陈述向徐某从2014年6月20日支付至2015年7月14日利息共计184,800元，但提供的银行流水没有那么多，是否还有其他书面凭证？原告回答，没有。2015年12月6日，原告与被告颜静珍签订《卖房定金协议书》，约定陈蓉芸向颜静珍购买系争房屋，成交价为100万元，买卖过程中产生的所有费用，全由陈蓉芸负担。陈蓉芸支付定金5万元，承诺在定金支付后28日内，即1月5日前，付清总房价的30%，作为首付。到时如原告不能按时足额付清首付，颜静珍除使用定金罚则外，原告还应当赔偿因陈蓉芸违约给颜静珍造成的所有经济损失。2015年12月6日，原告向被告颜静珍支付定金5万元。审理中，原告提供其与被告颜静珍在2016年1月28日的通话录音，原告称在对话中原告才得知被告颜静珍不是真实的买房人。被告对该录音资料的真实性不予认可。原告称通话录音的原件已被原告删除。2016年3月2日，陈蓉芸书写《承诺书》，内容为：兹委托傅春林代表我在所卖房款中先行偿还本人欠徐某的债务，以上承诺是陈蓉芸的真实意思表示。2016年3月2日，陈蓉芸书写《承诺书》，承诺于2016年4月10日前支付颜静珍买房首付款20万元。其后，陈蓉芸并未履行承诺。2016年8月31日，颜静珍与张斯骏签订《上海市房地产买卖合同》，约定颜静珍将系争房屋出售给张斯骏，转让价款为87万元。2016年8月31日，张斯骏向颜静珍支付房款22万元；2016年9月26日，张斯骏向颜静珍支付房款60万元。2016年9月26日，张斯骏向满懿(上海)房地产咨询有限公司支付佣金8700元。2016年10月2日，系争房屋产权人变更登记为张斯骏。2016年11月15日，张斯骏、李琼、上海祺邦房地产经纪事务所签订《房地产买卖居间协议》，约定李琼委托上海祺邦房地产经纪事务所购买张斯骏名下的系争房屋，房价款为205万元。2016年11月15日，李琼与上海祺邦房地产经纪事务所签订《佣金确认书》，确认佣金为41,000元。2016年11月16日，李琼与张斯骏、上海祺邦房地产经纪事务所协商，李琼对没有实地看房以及有老人住在系争房屋内能否搬走表示担忧，要求解约。张斯骏、上海祺邦房地产经纪事务所承诺可以在一年内搬走，或者李琼买下后再租给张斯骏，并表示如果李琼现在不买了，就是违约，要承担违约责任。2016年12月8日，张斯骏与李琼签订《上海市房地产买卖合同》，约定张斯骏将系争房屋出售给李琼，转让价款为165万元。2016年12月8日，张斯骏与李琼签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，约定买卖合同约定的房价款不包含该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格。交易过程中发生的所有税费均由李琼承担。该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为40万元。双方确认李琼的贷款到张斯骏账后3日内作为交房时间，李琼同意届时作为起租日，租期一年租给张斯骏，租金以每月3500计算，一次性支付12个月及一个月押金，若张斯骏提早搬走则租金按实际计算退还，一年后交房同时迁出户口。2016年11月5日，李琼支付定金40,000元。2016年11月17日，李琼支付房款160,000元。2016年12月8日，李琼分别支付房款350,000元、400,000元。2017年3月18日，李琼支付房款100,000元。2016年12月8日，李琼支付佣金41,000元。2017年1月11日，李琼与上海市公积金管理中心、中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，借款金额为50万元，借款期限为15年。抵押物为系争房屋。2017年1月11日，李琼与中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行签订《个人购房借款/担保合同(组合贷款适用)》，借款金额为50万元，贷款期限为360个月。2017年3月6日，系争房屋产权人变更登记为李琼。2017年3月6日，中国工商银行股份有限公司上海市黄浦支行、上海市公积金管理中心在系争房屋上登记抵押权，债权金额为100万元，其中，商业贷款50万元，期限从2016－12－27至2046－12－27，公积金贷款50万元，期限从2016－12－27至2031－12－27。2017年4月10日，系争房屋燃气户名过至李琼名下。以上事实，由原告提供的借款抵押协议书、委托书、公证书、上海市房地产登记信息、登记申请书、房屋登记信息、房屋买卖合同、银行给付利息流水清单、定金协议和收条、被告颜静珍提供的其与原告签订的房屋买卖合同、税收缴款书、中介的收款收据、委托书及公证书、定金协议书、收条、82万元的协议以及对应的承诺书、80万元的收据、被告张斯骏提供的POS机刷卡凭证、收款收据、网签合同的附件三《付款协议》、转账凭证和收款收据、被告李琼提供的房地产买卖合同居间协议、名片、居间方之间合作合同签署页、佣金确认书及中国工商银行取款凭证、上海市房地产权证、不动产登记簿、上海市房地产买卖合同及附件、收款收据及银行转账凭证、上海市个人住房房产税认定通知书及缴税凭证、房屋租赁居间协议、个人房屋修缮基金结算交割单及上海燃气过户相关材料、委托办理抵押登记联系表、提取住房公积金归还住房单款委托书、中华人民共和国不动产权证书、住房公积金个人住房抵押借款合同、个人购房借款、担保合同、公积金贷款后主机查询信息、录音资料、短信、证人证言、还款计划表、第三人提供的承诺书、转账给案外人徐某的转账凭证、案外人徐某书写的情况说明以及当事人陈述等证据相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原告与案外人徐某所签《借款抵押协议书》的借款到期日为2014年8月20日，到期后，原告并未归还本金，故在借款到期后、原告未归还借款的情况下，第三人依据原告出具给第三人的经过公证的委托书将系争房屋出售，并无不妥。原告称转让房款80万元过低，应该为120万元，但原告在出具给前一个委托人赵妙飞的委托书中约定系争房屋出售价格不低于120万元，而赵妙飞的委托期限到期后，原告在另行出具给第三人傅春林的委托书中，并未约定系争房屋的出售底价；而且原告在第三人将系争房屋出售给被告颜静珍后，又以100万元的价格欲从被告颜静珍处购买系争房屋，该约定的价款也低于原告所称的120万元。故原告称转让价款过低，无相应事实依据。而且，原告的回购行为也说明原告知道并认可第三人代原告将系争房屋出售给了被告颜静珍。第三，即便如原告所称其直到2016年1月28日与被告颜静珍通话时才得知，被告颜静珍并非真实的买房人，那原告在其后也就是2016年3月2日又书写了《承诺书》，内容为委托傅春林代表原告在所卖房款中先行偿还原告欠案外人徐某的债务，该承诺书也是对傅春林代原告出售系争房屋行为的追认。此外，根据傅春林的举证，傅春林所收取的房款确用来代原告归还案外人徐某的借款。原告也自述其后徐某再未向原告主张过借款，原告也再未向徐某偿还过借款。综合上述理由，原告要求确认第三人代其与被告颜静珍所签订的房屋买卖合同无效的诉请，本院难以支持。在此基础上，又结合三被告陈述三被告之间的转让均是真实意思表示，原告要求确认后两手房屋买卖合同无效的诉请，本院亦难以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十八条之规定，判决如下：驳回原告陈蓉芸全部诉请。本案案件受理费80元，由原告陈蓉芸负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  周 励审 判 员  陈娟娟人民陪审员  陈铭浩二〇一八年七月九日书 记 员  姜厚敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。二、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。