重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初3927号原告：重庆承誉德物业管理有限公司，住所地重庆市江**桥北苑****，统一社会信用代码91500105668936589Y。法定代表人：万向东，总经理。委托诉讼代理人：刘传甫，重庆腾运律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟祥克，重庆腾运律师事务所实习律师。被告：陆远芳，女，1962年2月23日出生，汉族，住重庆市江**。原告重庆承誉德物业管理有限公司（以下简称承誉德公司）与被告陆远芳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告承誉德公司的委托诉讼代理人刘传甫、被告陆远芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告承誉德公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的2017年3月至2017年10月的物业服务费1025.28元；公共能耗费53.32元。2、判令被告支付违约金(从欠费次月至付清之日止，以欠费数额为基数，按每日千分之三的标准计算)。事实和理由：2011年3月29日，原告与重庆承誉德房地产开发有限公司签订《天下城前期物业服务合同》，合同约定住宅物业管理服务费每月每平方米1.1元；共用的专项设备运行的能源消耗，应设独立计量表核算，合理分摊计收；业主或物业使用人违反合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。被告系天下城X－X－X的业主，物业面积116.51平方米，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，对该小区实施规范的物业管理。但是被告拒绝交纳物业服务费、公共能耗费。为维护原告自身合法权益，特提起诉讼。被告陆远芳辩称，1、原告各项诉讼请求金额及其所主张的被告欠款期限计算有误，各项诉讼请求依据不充分。2、原告怠于行使催缴物业服务费书面通知义务，无权主张因其怠于履行书面通知义务而给被告带来的额外经济负担，其直接向法院提起诉讼不符合相关规定。3、原告提供的服务不符合合同约定的标准，致使小区环境脏、乱、差，小区治安、消防等环境恶化，严重损害了包括被告在内的小区全体业主的合法权益，且拒不整改。鉴于此应当相应减免物业服务费。4、原告未全面、完整履行合同义务具有违约性，被告不交纳物业服务费系行使同时履行抗辩权，原告主张违约金的诉讼请求无法律依据。5、原告提供的本案证据《前期物业服务合同》不具有合法性及有效性，不能作为本案定案依据。原、被告之间未签订任何协议，故被告不欠原告费用。本院经审理认定事实如下：2011年4月1日，原告（乙方）与重庆承誉德房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对天下城实施前期物业管理服务。乙方提供的公共性服务的主要内容为：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；交通与车辆停放秩序的管理；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等。物业服务费标准（按建筑面积计算）：住宅物业1.1元/月/平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。合同期限为五年，自2011年4月1日起至2016年3月31日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。乙方管理服务违反本合同的约定，未能达到物业管理质量约定的，应承担违约责任，并赔偿甲方及业主相应的损失；乙方无法完成本合同约定的三项以上的物业管理事项的，甲方有权解除本合同，并由乙方赔偿甲方及业主相应的损失。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之叁的标准向乙方支付违约金。2017年3月8日，该小区成立了业主委员会。同年9月30日，该业主委员会与深圳市金地物业管理有限公司签订了《物业服务合同》，约定合同期限为三年，自2017年10月1日起至2020年9月30日止。重庆市江北区石马河街道南桥寺社区居民委员会出具情况说明，载明原告在天下城小区服务至2017年10月。被告系重庆市江北区盘溪六支路X号天下城X幢X－X房屋的业主，房屋建筑面积116.51平方米。被告未交纳2017年3月至2017年10月期间的物业服务费及公共能耗费。审理中，原告举示了业主报事报修接待记录本、电梯日常维护保养合同，拟证实其履行了物业服务义务。被告质证称不认可上述证据，更换电梯的材料及采购的材料价格没有进行公示，动用大修基金也没有经过业主的同意。审理中，被告为证实原告在物业服务过程中存在的清洁卫生、消防安全隐患等问题、原告未将小区公共收益及资料移交给业委会、原告存在多收公共能耗费的情形，举示了小区业委会的函、通知及情况报告、天下城项目质量缺陷及遗留问题汇总表、重大火灾隐患整改通知书、照片、光盘、公共收益收取明细表、水电费公示表。原告质证称对业委会的函、通知未收到；对情况报告予以认可，能证实原告2017年10月仍在小区服务；对汇总表不予认可，系新的物业公司单方制定的，同时也能证明原告2017年10月在小区服务的事实；对照片、光盘不予认可，不能证实拍摄时间；对重大火灾隐患整改通知书真实性予以认可，但与本案无关联性，小区的消防本身使用年代已久，消防部门给予了整改期限，只要在整改期限内整改都是合法的；认为公共收益收取明细表与本案无关联性；对公示表有原件的认可，系复印件的不认可。上述事实，有《前期物业服务合同》、情况说明、《物业服务合同》、不动产登记中心登记信息查询结果、函、通知、情况报告、天下城项目质量缺陷及遗留问题汇总表、重大火灾隐患整改通知书、照片、光盘、公共收益收取明细表、水电费公示表、业主报事报修接待记录本、电梯日常维护保养合同及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，《前期物业服务合同》是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业并与之签订的合同，是一种合法的物业服务合同形式，原、被告均应按照该合同的约定享受权利、履行义务。对于原告主张的物业服务费部分。物业服务管理系针对整个小区进行，具有公共性。业主及时、足额支付物业管理费是保证物业服务企业能够对小区进行正常、有序、良性管理的必要条件。原告举示的业主报事报修接待记录本、电梯日常维护保养合同、情况说明等证据能较客观的反映原告提供服务的事实，本院对原告举示的上述证据予以采信。庭审中，被告举示了小区业委会的函、通知及情况报告、天下城项目质量缺陷及遗留问题汇总表、重大火灾隐患整改通知书、照片等证据，以证实原告在物业服务过程中管理不到位、存在清洁卫生及消防安全隐患等问题。本院认为，被告举示的证据能证实原告在履行物业服务过程中存在瑕疵，需原告进行改进，但不能证明物业服务瑕疵的量积累达到了少交或拒交物业服务费的程度。且如果业主认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故被告不能以此拒绝交纳物业服务费，被告应向原告支付2017年3月至2017年10月期间的物业服务费1025.28元（1.1元/月/平方米×116.51平方米×8个月）。同时由于原告在物业服务过程中存在瑕疵，对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于公共能耗费。根据合同约定共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。但原告未就此部分费用举示证据，不能证实此项费用产生的金额及每户业主应交纳的金额，故对原告的此项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陆远芳于本判决生效之日起五日内支付原告重庆承誉德物业管理有限公司物业服务费1025.28元；二、驳回原告重庆承誉德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告陆远芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  黄静人民陪审员  郭敏人民陪审员  刘双二〇一八年七月三日法官助理张成勇书记员卢俊玲