黑龙江省延寿县人民法院民 事 判 决 书(2018)黑0129民初193号原告（反诉被告）：孙国明男，1963年7月8日生，汉族，农民，住黑龙江省延寿县。委托诉讼代理人：仉玺钰，黑龙江明正律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋维和男，1973年2月10日生，汉族，农民，户籍住所地黑龙江省延寿县，现住黑龙江省延寿县。被告（反诉原告）:孙延玲女，1973年12月30日生，汉族，安山乡富兴村妇联主席，户籍住所地黑龙江省延寿县，现住黑龙江省延寿县。委托诉讼代理人：梁军男，1961年10月23日生，汉族，延寿县延寿镇法律服务所法律工作者，住黑龙江省延寿县。原告孙国明与被告宋维和、孙延玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙国明及其委托诉讼代理人仉玺钰，被告宋维和、孙延玲及其委托诉讼代理人梁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙国明向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告欠款70000元；2.被告承担诉讼费用。事实与理由：2017年8月22日原告将坐落在安山乡××村房屋转让给二被告，总价款170000元。二被告给付原告100000元，尾欠70000元，并出具欠条一份，约定2018年1月1日还款，现二被告违诺，原告找二被告多次索要为欠款，二被告以种种理由推脱。为了维护原告合法权益，故诉至法院。宋维和辩称：对原告诉状中事实和理由部分没有异议，承认欠原告购房款。但不同意给原告尾欠70000元购房款，因为原告没有协助我办理房屋产权过户。孙延玲辩称：我与原告之间买卖房屋是事实，我方也愿意给付购房款，但是原告应该给我方过户。2017年12月份，我在延寿县不动产局填表准备过户，但有房屋不能过户，没能办理过户手续。2017年12月24日我与我丈夫宋维和去孙国明家，谈过户的事情，孙国明说办理不了过户。被告（反诉原告）宋维和、孙延玲向本院提出反诉状请求：1.判令解除反诉人与被反诉人房屋买卖合同，并要求被反诉人返还反诉人房屋定金十万元，装修款七千元。2.要求被反诉人承担违约责任，赔偿违约金为约定房款的20%，即赔偿违约金三万四千元。3.反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2017年8月22日被反诉人将坐落在延寿县华炉村房屋卖给反诉人，房屋款共计十七万元，反诉人先期给付被反诉人房屋定金十万元，剩余七万元约定待房屋更名过户后一次性给付被反诉人。反诉人随即对该房屋进行了装修，共计花费七千元。2017年12月24日，反诉人打算给付被反诉人剩余七万元时要求被反诉人配合办理房屋过户手续，被反诉人以种种理由拒绝办理过户手续，反诉人与被反诉人多次协商办理过户手续没有达成一致，被反诉人反而对外宣传说反诉人欠钱不给，因此反诉人要求解除房屋买卖合同，故诉至法院。原告（反诉被告）孙国明辩称：1.被反诉人不同意解除房屋买卖合同。本案的诉争合同，不符合《合同法》规定的法定解除条件。2.被反诉人收到反诉人的10万元是购房款，不是定金。3.关于反诉人装修款问题，反诉人装修的行为是为了提供其个人居住环境需要，是否装修与被反诉人无关。4.本案不适用最高人民法院关于审理商品房买卖司法解释18条及第19条规定。反诉人要求承担违约责任，无事实和法律依据。综上，请法庭驳回反诉人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：经双方协商，孙国明将其所有的坐落在安山乡××村建筑面积120㎡房屋（所有权证号：字第02-188号，东至孙山空房号、南至街道、西至村内主干道、北至街道）、孙山（已故）所有的坐落在安山乡××村建筑面积66㎡三间泥草房的空号（国有土地使用证号：延国用（1995）字第59号，东至王兴民、南至街道、西至孙国明砖瓦房、北至街道）以170000元价格卖给宋维和。2017年8月22日孙国明与宋维和签订《房契》二份，为少缴纳税款在《房契》中分别载明以60000元和20000元价格出售上述房屋。《房契》签订后宋维和给付孙国明房款100000元。当日，宋维和、孙延玲给孙国明出具《欠条》一张，并约定2018年元旦给清。宋维和、孙延玲居住案涉房屋，并更换了房屋窗户。嗣后孙国明要求宋维和、孙延玲给付尾欠房款70000元，宋维和、孙延玲以所买房屋无法办理该房屋的产权过户手续为由拒绝给付，双方未能协商解决，孙国明诉至本院，宋维和、孙延玲提出反诉。上述事实有原告（反诉被告）提交的《欠条》复印件、孙山《房屋房屋所有权证》复印件、及《土地使用证》复印件、孙国明《房屋所有权证》复印件；被告（反诉原告）提交的《房契》复印件二份、岳某出具的《收据》复印件、证人岳某的证言及法庭笔录在卷佐证。原、被告提交的上述证据，来源真实，内容合法，且与本案具有关联性，本院予以采纳。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。宋维和与孙国明签订的《房契》是双方真实意思表示，该合同有效。《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，宋维和、孙延玲有按约定履行付款的义务，孙国明有履行交付房屋及协助办理案涉房屋产权变更登记义务。虽孙国明履行了房屋交付义务，但坐落在华炉村孙山名下的三间泥草房（空房号），因孙国明未取得该房屋所有权，亦无法协助宋维和办理产权变更登记，致使合同目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;……”。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故对宋维和、孙延玲请求确认解除房屋买卖合同并要求返还100000元房款的请求，本院予以支持。对孙国明的诉请，不予支持。宋维和、孙延玲请求孙国明给付装修款7000元，宋维和、孙延玲占有、使用案涉房屋后，虽因改善生活环境更换窗户，但因孙国明违约致使无法实现合同目的，故孙国明应赔偿更换窗户的损失。庭审中，岳某出具的收据及证人岳某出庭作证收取6000元安装窗户费用。孙国明在庭审中承认宋维和、孙延玲更换案涉房屋窗户，本院予以确认；对超出的部分无有效证据证明，故对超出部分的装修款，不予支持。宋维和、孙延玲请求孙国明赔偿违约金34000元，因双方在《房契》中未约定违约责任，属于约定不明，应参照相关法律规定认定。但考虑到宋维和、孙延玲自2017年8月实际占有居住该房屋，亦应给付占有使用期间的使用费，从公平的原则考虑，两债相抵更能化解双方矛盾。故对宋维和、孙延玲该主张不予支持，亦不需向孙国明支付占有使用期间的费用。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、九十四条第四项、九十七条、《最高人民法院关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）孙国明的诉讼请求；二、被告（反诉原告）宋维和、孙延玲于判决生效之日起十五日内将位于位华炉村孙国明所有的建筑面积120㎡房屋（所有权证号：字第02-188号，东至孙山空房号、南至街道、西至村内主干道、北至街道）；孙山所有的建筑面积66㎡三间泥草房的空号（国有土地使用证号：延国用（1995）字第59号，东至王兴民、南至街道、西至孙国明砖瓦房、北至街道）交付给孙国明；三、原告（反诉被告）孙国明于判决生效之日起十五日内给付宋维和房款100000元、窗户装修款6000元；四、驳回被告（反诉原告）宋维和、孙延玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。件受理费1550元，由孙国明负担。反诉案件受理费3120元，由孙国明负担2420元，由宋维和、孙延玲负担700元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  殷洪伟审 判 员  周丽靖人民陪审员  徐国薇二〇一八年七月十日书 记 员  刘宪龙