西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0113民初8456号原告：家利物业管理（上海）有限公司西安分公司。住所地：西安市高新区丈八二路******。负责人：吴平岩，该公司首席物业经理。委托诉讼代理人：井琦，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑婷，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：倪晓慧，女，汉族，1970年8月27日出生，住西安市新城区。被告：闫新盈，男，汉族，1965年12月24日出生，住西安市雁塔区。共同委托诉讼代理人：王艳，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：辛小琴，北京市炜衡（西安）律师事务所实习律师。原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司与被告倪晓慧、闫新盈排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司委托诉讼代理人井琦、郑婷，被告倪晓慧、闫新盈共同委托诉讼代理人王艳、辛小琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司诉称，被告系逸翠园•西安(一期)1-30102号的业主,在对该房屋进行装修的过程中,被告在该房屋实施违规改造,搭建行为,不但增加了建筑物的负担,侵占了公共区域,且设计与小区整体规划及外立面风格显得格格不入,破坏了整个小区环境的统一性,美观性。同时,小区业主向原告投诉不断,质疑原告管理服务,并要求原告履行职责,制止被告的上述违规行为。被告的以上改造、搭建行为不但违反了《逸翠园·西安(一期)业主临时公约》的约定,而且其行为也违反了《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》等国家法律法规。原告在被告违规行为产生之初就与被告进行沟通,劝阻其停止违规行为,并向被告发出《装修整改建议单》,但被告至今仍然没有停止上述违规改造,搭建行为。被告的行为,不仅影响了小区建筑物设计的安全性,整体性,影响了小区其他业主的合法权益,带来了不可预见的安全隐患。同时,也严重影响了原告正常的物业管理服务工作。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条:“业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。”的相关规定,为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：被告拆除在逸翠园•西安(一期)1-30102号房违规搭建的构筑物并恢复原状；被告承担本案诉讼费用。被告倪晓慧、闫新盈共同辩称，一、原告不具备诉讼主体资格。阳台属于自用部分，原告的职责是对物业共用部位、共用设施设备的运行、维修、养护和管理方面提供服务，无权对属于被告的自用部位主张权利。对于构筑物，只有行政机关有权要求拆除，原告作为物业管理公司，只是向行政机关报告，由行政部门依法处理，其无权要求被告拆除所谓的构筑物。二、原告的请求已经超过诉讼时效。被告在2011年装修完毕，原告在2011年已经知道被告所谓的搭建事实，故其诉请已经超过了诉讼时效。三、原告的诉讼请求依据事实不成立。被告因为房屋漏水，设置了水槽，并在水槽上覆盖了彩钢板，并非违规搭建。综上所述，原告的诉讼请求缺乏依据事实，且已超过诉讼时效，应当依法驳回其诉请。经审理查明，2008年7月11日，被告购买和记黄埔地产（西安）有限公司开发的位于西安市××新区××单元××号房屋。原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司系该小区的物业管理公司。被告在购买房屋时签订了《逸翠园西安（一期）业主临时公约》、《关于逸翠园西安（一期）前期物业管理和逸翠园西安（一期）业主临时公约的承诺书》、《装修治安消防安全防火责任承诺书》、《住宅装修须知》等文件。其中《逸翠园西安（一期）业主临时公约》中约定：业主及非业主合法使用人如需进行单元室内装饰装修，必须遵守装饰装修管理规定，在装修中有责任维护房屋外观的统一美观，在本物业范围内不得擅自改变本物业的房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等。《住宅装修须知》中规定：房屋装修和使用中禁止擅自改建、占用物业共享部分，禁止违法搭建建筑物、构筑物，禁止以任何方式封闭阳台、庭院、花架，禁止调换、修改进户门和窗户，禁止变更门窗原有的风格和样式。2010年至2011年期间，被告申请对涉案房屋进行装修。被告在装修该房屋时，将二楼卧室的窗户外移约45厘米，把原外墙石材面改为室内瓷砖墙面，并在窗户上方搭建玻璃彩钢。2010年11月6日，原告向被告下发了四份装修整改建议单（其中有三份未载明日期）表示：您在装修中对一层飘窗、二层厨房、卫生间隔墙、二层客厅门窗进行了拆除改动，对阳台进行了包封改动，对花园进行了搭建阳光房改动。违反了《住宅室内装饰装修管理办法》第五条、第六条之规定，为保证您房屋正常的使用功能不受到影响，维护您自身的合法权益，请在即日起三日内进行整改或向相关部门提报申请并在物业管理处备档。被告在其中三份建议单上均签字接收。另查明，在业主临时公约、装修治安消防安全防火责任承诺书、住宅装修须知等文件中均有规定，不得拆改封闭任何一处外门窗、不改变房屋的结构、阳台等设施的颜色、形状和规格等。又查，被告倪晓慧、闫新盈系夫妻关系，涉案房产属夫妻共同财产。庭审中，原告明确被告违规搭建的构筑物为涉案房屋二层卧室的窗户。上述事实，有现场照片、业主临时公约、装修治安消防安全防火责任承诺书、住宅装修须知、装修整改建议单、谈话笔录及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，被告倪晓慧、闫新盈为小区业主，原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司为该小区的物业管理公司，双方之间是物业服务合同关系，双方自愿签订的一系列的管理文件如业主临时公约、装修治安消防安全防火责任承诺书、住宅装修须知等，对双方均具有约束力，原、被告均是业主公约的权利义务主体，该业主公约明确规定了业主和物业服务公司各自的权利义务，赋予了原告以法律规定的方式要求被告履行约定义务、制止被告违法违规行为的权利。被告改造卧室窗户、将卧室窗户外移的行为，会影响小区的整体形象、给房屋造成一定的安全隐患，直接妨害了原告对小区物业和共同生活秩序进行服务和管理，原告有责任也有权利通过合法途径要求被告拆除违规搭建、恢复原状，故本案原告主体资格合法。被告辩称原告不具有诉讼主体资格，于法无据，本院不予采信。物业公司作为小区的物业管理者，根据法律规定，在业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。故原告要求被告拆除违规搭建并恢复原状的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告诉请是否已经超过诉讼时效一节，因被告并未拆除违规搭建的构筑物，侵权状态一直持续中，故原告的诉请并未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、第九十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：被告倪晓慧、闫新盈于本判决生效之日起三十日内拆除逸翠园西安一期第1幢3单元1层30102号房屋二层卧室窗户的违规搭建，并恢复原状。本案案件受理费100元，由被告倪晓慧、闫新盈承担。因原告家利物业管理（上海）有限公司西安分公司已预交，故二被告在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  孟元元人民陪审员  王西梅人民陪审员  李武营二〇一八年七月二十七日书 记 员  刘琳娜打印：相丽华校对：王达2018年月日送达