北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初67714号原告（反诉被告）闵德寅，男，1986年7月18日出生，汉族，中国农业银行员工，住北京市东城区。委托代理人孙凤起，北京市华泰律师事务所律师。被告（反诉原告）李辉，男，1963年1月25日出生，汉族，北京市丰台区政府退休干部，住北京市朝阳区。委托代理人姚文军，北京市营建律师事务所律师。第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人左晖，董事长。委托代理人杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，北京链家房地产经纪有限公司员工，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）闵德寅（以下称姓名）与被告（反诉原告）李辉（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并追加北京链家房地产经纪有限公司（下称链家公司）为第三人，公开开庭进行了审理。闵德寅及其委托代理人孙凤起，李辉及其委托代理人姚文军，链家公司委托代理人杨怡芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。闵德寅诉称：2016年8月13日，我与李辉经链家公司居间签订《北京市存量房买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，约定我以830万元的价格购买李辉名下位于北京市朝阳区XX路XX号院XX号楼XX层2106号房屋。2016年8月13日，我向李辉支付购房定金7万元,向链家公司支付居间服务费182600元，向北京中融信担保有限公司支付保障服务费17400元；2016年8月22日，我以理房通托管的方式向李辉支付购房定金93万元；2016年8月23日，我与李辉、北京中融信担保有限公司就购房款的支付签署《自行支付购房款协议》；2016年8月24日，李辉拒绝按照《自行支付购房款协议》的约定提供征信报告，导致交易履行中止。2016年9月26日，李辉向我发送《解除合同通知函》，以我未付款为由提出解除合同，但我并未拒绝支付购房款，后经链家公司多次联系，李辉均拒绝履约。综上，我认为李辉的行为已构成违约，故诉至法院要求判令：1、继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，李辉协助我方办理北京市朝阳区XX路XX号院XX号楼XX层2106号房屋过户登记手续；2、李辉在房屋过户后一个工作日将房屋交付给我方；3、李辉支付自2016年9月26日至实际办理房屋过户手续之日止的违约金，每日按照房屋总价款万分之五的标准计算。李辉辩称：我方与闵德寅于2016年8月13日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我方将位于北京市朝阳区XX路XX号院XX号楼XX层2106号房屋出售给闵德寅，闵德寅应于2016年8月27日前支付首付款252万元、于2016年9月5日前支付首付款220万元，逾期付款超过15日，我方有权解除合同，闵德寅应按照房屋总价款的20%向我方支付违约金。合同签订后，截至2016年9月26日，闵德寅仍未向我方支付首付款，逾期超过20天，我方向闵德寅发出《解除合同通知》，故双方合同于2016年9月26日解除。关于闵德寅所述《自行支付购房款协议》，该协议一直未交付我方，我方也不知道协议内容，直到我方解除合同后，闵德寅、链家公司与我方谈判时才拿出该份协议。而且我方也不存在违反该协议的行为，如实提供了个人征信报告、房产证原件、户口本等手续。另外，《补充协议》中约定首付款通过自行支付的方式给付我方，也即闵德寅应当将首付款直接支付给我方，现我方未收到闵德寅的首付款，故闵德寅构成违约。综上，不同意闵德寅的全部诉讼请求。链家公司称：同意闵德寅的全部诉讼请求。李辉反诉称：基于我方答辩意见中所述的案件事实，我方认为闵德寅逾期支付首付款的行为已构成根本违约，故我方有合同解除权。事实上，我方向闵德寅发送《解除合同通知》后，闵德寅也同意解除合同，正当双方及链家公司协商违约赔偿问题时，闵德寅提起本次诉讼。综上，我方反诉要求：1、确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年9月26日解除；2、闵德寅向我方支付违约金66万元。闵德寅针对李辉的反诉辩称：不同意李辉的反诉请求。我方从未拒绝支付购房首付款，现在依然愿意以一次性支付房款的方式购买涉案房屋。事实上是李辉未按照合同约定履行相关义务，并在合同履行过程中提出解除合同，故李辉构成违约。综上，我方要求继续履行合同，不同意李辉的反诉请求。链家公司针对李辉的反诉称：不同意李辉的反诉请求，我方认为双方买卖合同合法有效，不应解除。李辉没有合同解除权，故其反诉请求及事实理由没有法律依据。经审理查明：李辉系北京市朝阳区XX路XX号院XX号楼XX层2106号房屋（下称涉案房屋）所有权人。2016年8月13日，闵德寅(买受人)、李辉（出卖人）在链家公司的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定买受人从出卖人处购买涉案房屋，建筑面积173.14平方米，房屋成交价格363万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价467万元；买受人向出卖人直接支付定金100万元；买受人向银行申办抵押贷款，拟贷款金额为256万元；出卖人应当于办理完毕房屋所有权转移登记手续后1个工作日内将房屋交付给买受人。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将房屋交付买受人的，逾期在15日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房屋价款万分之五的违约金，并于该房屋交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。逾期付款责任，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。双方同意，自本合同签订之日起80日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，三方签订《补充协议》，对房屋交易具体事宜进行了约定，即1、闵德寅于签约当日将第一笔定金7万元自行支付给李辉，于2016年8月23日前含当日将第二笔定金93万元以理房通托管的方式支付给李辉，已支付的定金视为首付款的一部分。2、该房屋未设定抵押。3、李辉应在接到链家公司的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。4、闵德寅于2016年8月27日前含当日将第一笔首付款252万元自行支付给李辉；于2016年9月5日前含当日将第二笔首付款220万元自行支付给李辉。5、双方应于完成网签后5天内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。6、双方同意在完成缴税后5个工作日内按照朝阳区房屋交易中心网站预约时间为准，共同办理房屋所有权转移登记手续。7、双方应当在过户后1个工作日内自行办理物业交割手续，链家公司陪同；双方一致同意从约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，闵德寅于物业交割当日交付给李辉。李辉确认涉案房屋所有权证满五年非家庭名下唯一住房，本次交易涉及的税费全部由闵德寅承担；如因房屋交易状况不实所导致的其他税费全部由李辉负担。双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。若李辉逾期履行上述约定义务超过十五日的，拒绝将该房屋出售给闵德寅或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，李辉应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向闵德寅支付违约金；链家公司收取闵德寅的所有费用不予退还，由李辉直接赔付给闵德寅；闵德寅有权以书面通知的方式解除合同。若闵德寅逾期履行上述约定义务超过十五日的或拒绝购买房屋的，构成根本违约，闵德寅应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向李辉支付违约金；闵德寅向李辉已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；链家公司收取闵德寅的费用不予退还；李辉有权以书面通知的方式解除合同。同日，三方签订《居间服务合同》，约定闵德寅向链家公司支付居间代理费182600元，闵德寅和李辉应积极配合链家公司的居间活动，按照链家公司的要求提供房屋买卖所需的一切证书、证件及材料。闵德寅和李辉违反本合同约定，导致链家公司不能继续履行义务的，链家公司不承担责任，且链家公司有权收取本合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可向违约方追偿该笔费用。同日，李辉（甲方）、闵德寅（乙方）与北京中融信担保有限公司（丙方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定甲、乙双方委托丙方办理后续交易事宜，丙方按房屋交易总额的0.21%收取服务费，该服务费17400元由乙方承担。2016年8月23日，三方签订《自行支付购房款协议》，约定甲乙双方一致同意通过自行支付的方式划转资金，2016年8月26日自行支付252万元，2016年9月5日支付220万元。支付条件包括甲方交易房屋不存在抵押、查封、异议登记、占用等限制转让的情形，且权属清晰；甲方应在乙方支付购房款前提供本人及其配偶真实有效的个人征信报告，并确认本人及其配偶两年内不存在连续三次逾期或累计六次逾期的情形；甲方及其配偶无尚未完结的被要求给付财产或与交易房屋相关的诉讼；甲方应向乙方及丙方告知本人及其配偶的所有负债信息，并提供相关材料；甲方应在乙方自行支付购房款的履行期限届满前五个工作日按照《材料清单》所列内容提供全部材料，并交由丙方指定人员保管等。如甲方满足上述支付条件且收款人为甲方本人的，则乙方应按本协议约定将购房款支付至甲方名下民生银行XX账户中；如经丙方审查，甲方不满足约定的支付条件，则各方协商一致，各方免责解除本协议，甲乙双方自行协商确认购房款支付方式及时间。2016年8月13日，闵德寅向李辉支付购房定金7万元；2016年8月22日，闵德寅向李辉支付购房定金93万元。2016年9月23日，链家公司向李辉发送催告函，要求李辉办理首付款支付的相关手续。2016年9月26日，李辉向闵德寅发送解除合同通知函，称因闵德寅未按照合同约定时间支付购房款构成根本违约，故解除合同。庭审中，闵德寅和李辉均提交微信聊天记录，闵德寅拟证明李辉拒绝按照《自行支付购房款协议》约定的支付条件提供相关征信信息，导致合同履行中止；李辉则证明系链家公司提出无理的征信要求，且闵德寅未按照合同约定时间支付购房款构成违约。在微信聊天记录中显示因李辉给柴天骜做个人担保，链家公司与李辉就提供柴天骜征信记录产生分歧、协商未果，最后李辉未提供柴天骜征信记录，链家公司也未向闵德寅发送风险告知函，闵德寅也未在合同约定的时间向李辉支付首付款。链家公司称因各方在支付前提上未达成一致，故原自行支付协议约定的时间点已经变更，需要双方重新签署自行支付协议。另，闵德寅提交银行卡交易明细拟证明2016年8月24日有存款392万元，具备履约能力。李辉则提交授权委托书和录音材料拟证明链家公司认可在合同履行过程中存在责任并已委托工作人员办理李辉与闵德寅房屋买卖合同解除事宜，三方均同意解除合同。链家公司工作人员李某出庭作证，就本案相关事实进行了陈述：一是因李辉想早日拿到房款，双方约定由北京中融信担保有限公司做担保，李辉提供相应的征信记录，闵德寅将首付款直接支付至李辉个人账户。二是李辉按照合同约定提供了其个人和配偶的征信记录，但链家公司在查询征信记录时发现李辉配偶名下有500万元的担保贷款，遂要求李辉提供被担保人的征信信息，李辉拒绝提供，由此发生争议。三是链家公司提出了两个解决方案，但李辉均不同意，导致双方交易没有继续履行。四是链家公司曾提出变更支付款方式。经询，李辉称因闵德寅未按照合同约定时间履行付款义务构成根本违约，故其有权行使合同解除权，双方合同已于2016年9月26日解除。闵德寅和链家公司则认为房屋买卖合同并未解除，系李辉未按约定向北京中融信担保有限公司提供征信材料导致闵德寅无法按照合同约定时间支付首付款，在此情形下李辉发送解除合同通知以其行为表示不再履行合同，故系李辉构成违约。关于征信材料，李辉认为仅需提供李辉及其配偶的个人征信材料，链家公司则认为因李辉配偶对案外人柴天骜有500万元的担保，故还需提供柴天骜的征信材料。诉讼中，本院向北京中融信担保有限公司询问了《自行支付购房款协议》的相关情况及本案相关事实。其工作人员表示《自行支付购房款协议》的主要内容是出卖人向北京中融信担保有限公司提供相关的征信记录，北京中融信担保有限公司经审查认为满足支付条件后为出卖人提供担保并向买受人发送风险告知书，买受人收到风险告知书后自行向出卖人支付购房款，如果之后双方交易出现问题，出卖人需退还买受人购房款时，买受人可直接向北京中融信担保有限公司主张返还。本案中，在李辉提供的征信报告中显示有对案外人500万元的担保，该情形也属于协议约定的负债，故李辉应当提供该案外人的征信材料，但因为李辉拒绝提供，故未向闵德寅发送风险告知书。以上事实，有当事人陈述及房屋所有权证、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《自行支付购房款协议》、转款凭证、收据、催告函、解除合同通知函、微信聊天记录、录音光盘等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案所涉《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《自行支付购房款协议》均系各方真实意思的表示，是合法有效的，各方均应按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点系闵德寅是否未按照合同约定履行付款义务构成违约。首先，关于自行支付方式的含义。自行支付方式不同于资金监管方式，其特点是资金交易周期短，便于出卖人更快的拿到售房款，但同时也增加了买受人的资金交易风险，故为降低交易风险，在房屋买卖过程中出现由第三方机构进行审查担保的形式。本案中《自行支付购房款协议》即属于此类情形，即北京中融信担保有限公司对李辉提交的材料进行审查，如果满足支付条件后为李辉提供担保并向闵德寅发送风险告知书，闵德寅收到风险告知书后向李辉直接支付首付款。之后如果双方交易出现问题，李辉需退还闵德寅购房款时，闵德寅可直接要求北京中融信担保有限公司返还。其次，关于首付款的支付时间。《补充协议》及《房屋交易保障服务合同》中均约定闵德寅于2016年8月27日前含当日将第一笔首付款252万元自行支付给李辉，于2016年9月5日前含当日将第二笔首付款220万元自行支付给李辉，但该自行支付方式存在一定的条件，只有李辉满足约定的支付条件后闵德寅才按约定时间支付款项。再次，关于支付条件的具体内容。《自行支付购房款协议》中对支付条件进行了明确约定，其内容包括房屋权属清晰、不存在限制转让的情形，李辉及其配偶提供真实有效的个人征信报告及如实告知所有负债信息、提供相关材料等。本案中，李辉按约定提供了其与配偶的个人征信材料，但李辉配偶名下有对案外人柴天骜的500万元担保贷款，就该担保是否需要提供柴天骜的征信材料，双方理解不一。李辉认为合同中对此并无约定，北京中融信担保有限公司无权要求李辉提供柴天骜的征信材料；北京中融信担保有限公司则认为该担保属于协议约定的负债，故李辉应当提供柴天骜的征信材料。本院认为《自行支付购房款协议》设定支付条件的原因就是避免出卖人在收取房款后，因其他债务纠纷导致房屋交易无法顺利进行，虽然该协议中并未明确约定需要提供除李辉及其配偶之外第三人的征信材料，但对柴天骜的500万元担保之债如果一旦涉及纠纷，可能对李辉的财产造成一定影响，故北京中融信担保有限公司要求李辉提供柴天骜征信材料并无不妥。但因为协议中确实约定不明，故李辉拒绝提供柴天骜征信材料仅系因对协议的不同理解，此时可视为双方对支付条件意见不一致，即支付条件未成就，根据协议约定双方应自行协商重新确认购房款的支付方式及时间。最后，关于合同后续履行问题。因支付条件未成就，北京中融信担保有限公司未向闵德寅发送风险告知函，闵德寅据此未向李辉支付首付款，故闵德寅并非违约不支付首付款。而且2016年8月24日，闵德寅银行账户即有存款392万元，具备支付第一笔首付款的能力，故其也不存在违约的动力。本院认为，在双方对首付款支付条件认识不统一的情况下，不存在合同约定或法定解除的情形，此时双方应秉着诚信原则协商新的支付方式，促成合同顺利履行。故李辉于2016年9月26日向闵德寅发送的《解除合同通知函》不发生合同解除的效力。综上，因闵德寅不存在违约行为，且表示可以一次性向李辉支付剩余购房款，故本案房屋买卖合同履行不存在障碍。闵德寅要求李辉协助办理过户、交付房屋的诉讼请求本院予以支持。关于违约金。考虑到本案《自行支付购房款协议》中关于办理房屋过户手续的约定确有不明确之处，由此导致双方对支付条件理解不一，进而影响之后的合同履行，双方主观上并不存在违约情形，故本院对双方关于违约金的主张均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李辉于原告（反诉被告）闵德寅支付剩余购房款七百三十万元后三日内协助办理将北京市朝阳区XX路XX号院XX号楼XX层2106号房屋过户至原告（反诉被告）闵德寅名下的产权转移登记手续；二、被告（反诉原告）李辉在协助原告（反诉被告）闵德寅办理北京市朝阳区XX路XX号院XX号楼XX层2106号房屋产权过户后一个工作日内向原告（反诉被告）闵德寅交付该房屋；三、驳回原告（反诉被告）闵德寅之其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李辉之全部反诉请求。案件本诉受理费69900元，由被告（反诉原告）李辉负担【其中34950元，原告（反诉被告）闵德寅已交纳，被告（反诉原告）李辉于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）闵德寅；另34950元，由被告（反诉原告）李辉于本判决生效后七日内交纳】。案件反诉受理费5200元，由被告（反诉原告）李辉负担（已交纳）。案件保全费用5000元，由被告（反诉原告）李辉负担【原告（反诉被告）闵德寅已交纳，被告（反诉原告）李辉于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）闵德寅】。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  胡莉芬人民陪审员  张燕琴人民陪审员  李秀敏二〇一八年七月十九日书 记 员  饶 宇