济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初850号 原告：济南华舜物业管理有限公司，住所地济南市。 法定代表人：隋阳，总经理。 委托诉讼代理人：林世军，山东才有律师事务所律师。 被告：刘玉杰，男，1964年4月30日出生，汉族，住济南市。 原告济南华舜物业管理有限公司（以下简称华舜公司）与被告刘玉杰物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月30日公开开庭进行了审理。原告华舜公司的委托诉讼代理人林世军、被告刘玉杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华舜公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘玉杰支付物业费2048元；2.本案诉讼费及其他相关费用均由刘玉杰承担。事实和理由：2011年5月26日、2012年5月30日，我公司与刘玉杰所在的小区业主委员会分别签订《小区物业服务委托合同》，约定由我公司对刘玉杰居住的小区进行物业服务，刘玉杰按时向我公司交纳物业费。我公司自2011年起至今一直为刘玉杰居住的小区提供物业服务，并根据合同的约定履行了自己的服务义务，但刘玉杰自2011年6月至2017年10月一直存在拖欠物业管理费的情况，经我公司多次催要未果。物业服务费收入是物业公司提高服务的基础和各项开支的来源，是小区公共秩序、环境绿化卫生、房屋公共设施配套管理的根本保证。为了维护我公司及已经交费业主的合法权益，提起诉讼，望判如所请。 华舜公司在本案诉讼中说明起诉书中主张的物业费数额因计算有误进行变更，应为2052.05元，时间为2011年6月至2017年10月，共77个月；其还说明原诉讼请求中的“相关费用”不再主张。 刘玉杰辩称，我住该小区十五六年了，一开始是济发物业，从未存在业主委员会。《小区物业服务委托合同》写的是服务期满自动终止，但是华舜公司未按照合同履行，是绑架服务。华舜公司没有办公场所，没有人员配置，小区一进门有个橛子，害我摔过几次。华舜公司从未公开过小区仓库、小卖部、两个车棚、物业饭店的财务情况，我是至今才知道有华舜公司。我对该物业不认可，希望华舜公司早日出去。 本案当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对华舜公司提供的《房屋权属状况信息》，刘玉杰无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：房屋为刘玉杰所有，建筑面积为66.62平方米，于2002年6月14日进行了所有权登记。 对双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、华舜公司为证明其在刘玉杰居住的小区提供物业服务，向本院提供以下证据： 1.2011年5月26日，小区业主委员会（以下简称业委会）作为委托方（甲方），与受委托方（乙方）华舜公司签订《小区物业服务委托合同》，约定甲方将济南市小区委托给乙方实行专业化的物业服务。物业基本情况为济南市小区多层住宅12万平方米；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。委托服务事项包括房屋建筑公用部位的小修、养护，包括楼盖、房顶、外墙面、楼梯间、庭院；公用设施、设备的小修、养护、运行，包括公用的下水管道、落水管及庭院照明；公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护，包括非市政道路、室外下水道、化粪池；公共绿地养护；公共环境卫生；协助维护小区公共秩序等。委托管理期限为1年，自2011年6月1日起至2012年5月31日止。物业服务费用为按甲乙双方约定的标准执行，即按房产证或房屋购买合同上载明的建筑面积，居民住宅0.40元/平方米·月；商业用房及居民用房改变其使用性质的（包括仓库、办公室等）0.60元/平方米·月。缴费方式为业主或物业使用人按季度向乙方交纳物业服务费，实行先交费后服务的方式，即每季度的第一个月的1－10日向乙方缴纳本季度的物业费。合同中还对双方的权利义务、违约责任等内容进行了约定。该合同落款甲方处盖有槐荫区小区业主委员会印章，代表人处签有“徐某”的名字。 2.2012年5月30日，华舜公司与业委会再次签订的《小区物业服务委托合同》，该合同与2011年5月26日签订的合同内容一致，只是将委托服务期限约定为自2012年6月1日至2013年5月31日。该合同落款甲方处亦盖有小区业主委员会印章，代表人处签有“徐某”的名字。 华舜公司称以上两份合同约定的服务期限届满后其仍然在该小区提供物业服务，但因业委会解散，无法再另行签订合同。刘玉杰称对上述两份合同的质证意见与答辩意见一致。 3.华舜公司为桃园小区业主开具的收费单据7本、小区保修维修记录10本、保安保洁值班表9本，证明其在涉案小区提供物业服务并收取物业费。华舜公司还提供业主登记表11本及移交资料表1本，证明其提供物业服务时，业主委员会将相关材料移交给华舜公司。刘玉杰对收据质证称交纳物业费的都是租房的租户，租户与业主约定物业费由租房者自行承担，租户不能代表业主意志，所以对收费单据、维修记录、值班表均不予认可，对业主登记表和移交资料表称不清楚。 二、刘玉杰为证明华舜公司提供物业服务违法，没有合同依据，且服务质量不合格，向本院提供以下证据： 1.申请证人徐某出庭作证，证人徐某述称其不是业主委员会主任，两份物业服务合同都不是其本人签字，业主委员会的章也不是其盖的，当时出于好心，觉得找物业把小区打扫干净就行，是居委会找的物业公司，让其临时代表一下，于是就默认了。华舜公司称徐某的证人证言证明其知道也了解签订物业服务合同的事情，且徐某也同意了，业主委员会的章是真实存在的，并不影响物业服务合同的效力。刘玉杰称通过证人证言可知物业服务合同是违法的。 对上述有争议的证据本院认为，通过徐某的证人证言以及华舜公司提交的两份《小区物业服务委托合同》、收费单据、小区保修维修记录、保安保洁值班表、业主登记表及移交资料表可以看出，上述证据能够相互印证，能够形成完整的证据链，能够证明华舜公司为小区提供物业服务的事实。虽然刘玉杰对华舜公司提供以上两份合同持有异议，但华舜公司提供的合同均为原件，且徐某当时对签订合同事宜知情并予以默认，华舜公司自2011年6月1日起为小区实际提供了物业服务，因此本院对以上证据均予以采信，对华舜公司所述依合同在小区提供物业服务的事实予以确认。 2.照片复印件及济南市槐荫区环境卫生管护中心张庄环卫所于2018年3月20日在小区张贴并下发给华舜公司的责令限期改正通知书，责令华舜公司于2018年3月25日前整改到位。 华舜公司对上述证据发表如下质证意见：刘玉杰提交的图片证据无法确认形成时间以及是否是涉案小区的现状，且该图片也不能代表整个小区，不全面也不充分；通过图片可以看出有部分是建筑垃圾，建筑垃圾并不属于物业的清理范围；2016年时我公司联系社区居委会为小区安装的乒乓球台及健身器材；我公司并没有收到整改通知，无法确认是否是要求我公司整改。 对于刘玉杰提交的照片及整改通知，虽然华舜公司否认该照片反映的系小区，但刘玉杰是在小区居住，且环卫所下发的整改通知系原件，针对的就是小区物业服务企业华舜公司，因此本院对刘玉杰所称该小区的物业服务存在质量问题且受到环卫所限期整改的事实予以确认。 本院认为，依华舜公司提供的《房屋权属状况信息》显示刘玉杰为房屋的所有权人，其为该小区的业主。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，华舜公司与业委会签订的《小区物业服务委托合同》对该小区内的业主包括刘玉杰具有约束力，刘玉杰在接受华舜公司提供的物业服务的同时应按合同约定向华舜公司交纳物业服务费用。 刘玉杰在本案诉讼中对华舜公司提供物业服务的质量不满。对此，本院认为，物业服务系物业服务企业基于约定，就建筑物及其附属设施进行管理、提供服务，物业服务的范围要依照当事人双方的具体约定来确定。具体到本案来说，华舜公司与业委会签订的物业服务委托合同中明确约定了物业服务的内容，包括房屋建筑公用部位的小修、养护，公用设施、设备的小修、养护、运行，公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护，公共环境卫生等。刘玉杰在答辩中对华舜公司提供的服务表达了不满，提出了多项问题，包括垃圾清运不及时、安全管理不到位等，就此本院认为，物业服务本身内容广泛，既需要物业服务企业积极努力、提高服务质量，也需要小区广大业主的理解与支持。物业服务企业在小区内提供物业服务的经济基础来源于小区业主交纳的物业服务费用，如果小区业主因对物业服务质量不满等原因拒绝缴纳物业服务费用，客观上会给物业服务带来困难，物业服务企业没有充足资金来源就更不可能提升服务质量，这样矛盾的积累，实际最终受害的不仅仅是物业服务企业，也包括该小区和居住在小区内的业主。具体到本案，按物业服务委托合同的约定，刘玉杰每月应交物业服务费为26.65元，其在2011年6月至2017年10月长达近7年的时间里未交纳物业服务费，在这样的情形下，刘玉杰作为业主仍然在接受着华舜公司提供的物业服务（尽管其对华舜公司的物业服务质量持有异议），从这方面来说，刘玉杰的答辩意见并不能对抗华舜公司向其主张物业服务费用。因此本院确定刘玉杰应向华舜公司交纳物业服务费用。 按刘玉杰每月应交物业服务费26.65元，结合其未交纳的期间（2011年6月至2017年10月），华舜公司要求其交纳物业服务费2052.05元符合合同约定，本院对华舜公司的诉讼请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 刘玉杰于本判决生效之日起十日内向济南华舜物业管理有限公司支付2011年6月至2017年10月欠交的物业服务费2052.05元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由刘玉杰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  夏珍 二〇一八年七月十九日 书记员  官静