四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0402民初2395号原告：王晶，男，1983年3月3日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：陈书彦，四川攀法律师事务所律师，执业证号：15104201210267809。被告：攀枝花阳城金海房地产开发有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区机场路96号。统一社会信用代码：91510400567622329T。法定代表人：马旭，董事长。委托诉讼代理人：万官典，男，1990年6月5日出生，汉族，住四川省井研县，攀枝花阳城金海房地产开发有限公司员工。原告王晶与被告攀枝花阳城金海房地产开发有限公司（简称阳城金海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晶及其委托诉讼代理人陈书彦，被告阳城金海公司的委托诉讼代理人万官典到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晶向本院提出诉讼请求：1、请求判令阳城金海公司向王晶支付逾期（2016年11月16日至2017年8月21日）办理房屋不动产权证书的违约金12052.91元；2、请求判令本案诉讼费用由被告阳城金海公司承担。事实和理由：2015年1月20日，双方签订了《金域阳光商品房买卖合同》、《金域阳光商品房买卖合同补充协议》，约定原告向被告购买其开发的坐落于四川省攀枝花市东区新源路商品房一套，房屋总价款433558元；若被告未能在商品房交付之日起540日内取得房屋产权证书并转移登记在原告名下，则按日计算向原告支付已支付房款的万分之一的违约金，起算日为逾期之日起至买受人实际取得房屋产权登记之日止。原告依约履行了全部合同义务。2015年5月25日被告将购买的房屋交付给原告，2016年11月15日前被告应向原告交付房屋所有权证，2017年8月21日原告才取得房屋所有权登记证书，逾期278天，被告应向原告支付违约金。请求判令上述诉讼请求。原告王晶为了证明自己的诉讼请求成立，依法向法庭提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据质证，双方对证据各自发表了如下意见：1、2018年6月12日，攀枝花市房产维修资金管理中心出具的《证明》一份，证明“房屋专项维修资金交存凭证”上标注的打印日期为缴款日期。2、2017年3月15日，阳城金海公司发出的《关于对金域阳光一期（6、8号楼）和二期（7、25、26、27号楼）产权办理情况的说明一份，证明被告认可造成逾期办证是被告的原因，并承诺原告领取产权证时违约金计算截止，在领取产权证时支付违约金。3、2015年1月20日，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》（一）、《商品房预售合同网上备案表》、《金域阳光商品房买卖合同》（二）各一份，证明双方签订的商品房买卖合同约定情况，以及被告缴纳有关税、费和提交相关办证资料。4、2015年1月20日，原告银行卡POS凭证三张、2015年3月30日建行贷款支付凭证二张、2016年8月18日原告商品房购买增值税发票一张、2016年12月25日原告商品房买卖契税税收缴款书一张、2017年4月18日房屋专项维修资金交存凭证一张、2017年8月22日不动产登记收费缴款书一张。证明原告履行了合同义务，支付了相关税费。5、2015年5月31日，原告签署的收楼物品确认书、物业服务专用收据（首期）一张、2017年8月21日登记的川（2017）攀枝花市不动产权第0***3号不动产登记证书一份。证明被告登记房屋不动产权证书到原告名下的时间，逾期278天的事实。被告对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议，只是对证据的证明目的有异议，认为第1组证据中房屋维修基金是在合同约定之后缴纳的，在我公司之前提交到房管局未开具证明，而我公司已经提交完资料；第2组证据是公司通知业主及时缴纳资料，并没有承认逾期办证是我公司造成的。本院认为原告提交的上述证据能够证明案件的基本事实情况，对证据的真实性、合法性和关联性均予以采信。至于被告对证据的证明目的有异议，由本院结合其他相关证据综合进行评判认定。被告阳城金海公司辩称，原告所述商品房买卖是事实。逾期办证的主要原因是房管局和国土资源局在过渡实施不动产登记暂行条例，造成我公司无法提交办证资料，已经提交的办证资料也被搁置。同时我公司逾期给原告办证没有给原告造成实际损失，原告的诉请违约金过高，应根据合同法的相关司法解释和商品房买卖司法解释依法予以调整。被告阳城金海公司未向法庭提交证据。本院根据当事人举证及陈述，对本案证据与案件事实的关联程度、本案证据之间的联系综合审查判断，审理查明如下事实：经审理查明，2015年1月20日，王晶与阳城金海公司签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：王晶购买阳城金海公司开发的位于攀枝花市东区商品房，预测建筑面积共91.770平方米，其中套内建筑面积74.445平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.326平方米；计价方式与价款为按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币5824元，总价款433558元；付款方式及期限为贷款方式付款。买受人可以首期支付购房款的35%，其余价款可以向攀枝花市银行或住房公积金管理机构借款支付；交付条件为出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房；产权登记内容中转移登记约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已支付房款的万分之一日息向买受人支付违约金，起算日为逾期之日起至买受人实际取得房屋产权证本之日止。合同还对其他相关事宜进行了约定。同日，双方签订《金域阳光商品房买卖合同附件及补充协议》一份，其主要内容为：付款方式及期限约定为王晶采用向银行贷款的（包括商业贷款或住房公积金贷款）付款方式支付价款：王晶于2015年1月20日前向阳城金海公司支付首付款人民币153558元，剩余房款人民币280000元由王晶于2015年1月31日前向阳城金海公司指定或王晶自行选择的贷款银行申请20年个人住房贷款，利率按所贷款银行规定执行；关于房屋交付的补充约定：在王晶没有付清买卖合同约定的购房款及违约金前，阳城金海公司有权拒绝王晶提出的房屋交付请求。王晶采用按揭贷款（包括商业贷款或住房公积金贷款）购房的，必须在办理完毕按揭手续且相关按揭银行将王晶委托支付的到期款项划拨到阳城金海公司账户后方能办理房屋的交付手续；买受人必须委托出卖人办理买卖合同项下商品房的房屋权属证书、土地使用证及（或）银行房屋抵押贷款的他项权利登记，买受人须向出卖人出具委托书并全力配合办证事宜，交房前与出卖人办理房屋面积差异处理的结算手续，并向出卖人交缴按政府规定应由买受人承担的办理房屋所有权属证书、土地使用权证及（或）他项权证所需各种税、费等并提交相关办证资料。否则，出卖人代为办理权属登记的时限相应顺延。补充协议还对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，王晶按照约定向阳城金海公司交纳了房屋实际购房款433558元以及其他代交的相关税费。2015年5月31日，阳城金海公司向王晶交付所购买的上述房屋。2017年3月15日，阳城金海公司在金域阳光小区张贴《关于对金域阳光一期（6、8号楼）和第二期（7、25、26、27号楼）产权办理情况的说明》，其主要内容为：尊敬的金域阳光一期（6、8号楼）产权办理延期事宜和第二期（7、25、26、27号楼）产权即将到期事宜，我公司深表歉意。为此，我公司做出以下决定：在2017年12月30日前将二期产权办理完毕并交付业主，如因业主个人原因未能在规定时间内交齐资料和领取证书，耽误时间及违约由业主自行负责；同时按照双方所签署的《商品房买卖合同》相关约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书，出卖人按日计算向买受人支付已支付房款的万分之一的违约金。此违约金在通知业主领取证书同时截止并于领取证书时同时支付业主。2017年8月21日，阳城金海公司为王晶所购买的上述房屋办理了不动产权证书，证书编号为：川（2017）攀枝花市不动产权第0***3号。双方因违约金协商处理无果，王晶起诉来院，请求判令上述诉讼请求。本院认为，王晶与阳城金海公司签订的《商品房买卖合同》、《【阳城金海·金域阳光】商品房买卖合同附件及补充协议（精装住宅）》是双方真实意思的表示，上述合同均合法有效。双方理应遵循诚实信用原则严格履行各自应承担的义务，王晶作为房屋的买受人，按照合同约定已履行完毕支付房屋价款以及办理不动产权证的相关税费后，作为出卖人的阳城金海公司应按照合同约定履行办理房屋所有权的转移义务。《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已支付房款的万分之一日息向买受人支付违约金，起算日为逾期之日起至买受人实际取得房屋产权证之日止。即阳城金海公司应于2015年7月31日前向王晶交付房屋，在2017年1月31日前办理完毕房屋所有权证书。阳城金海公司办理完毕不动产权证的时间为2017年8月21日，从2017年2月1日至2017年8月21日期间共计203天，阳城金海公司未办理完毕房屋不动产权证的行为按照双方合同约定已构成违约，依法应承担违约责任。王晶主张按合同约定计算阳城金海公司支付从2016年11月16日至2017年8月21日期间逾期交付房屋不动产权证书的违约金12052.91元，其主张的期间计算有误，本院不予支持，计算违约期间应从2017年2月1日至2017年8月21日，共计203天。阳城金海公司按合同约定计算应承担的违约金为8801.23元（433558元×0.0001×203天）。阳城金海公司辩称逾期办证的主要原因是房管局和国土资源局在过渡实施不动产登记暂行条例，造成我公司无法提交办证资料，已经提交的办证资料也被搁置。同时我公司逾期给原告办证没有给原告造成实际损失，原告的诉请违约金过高，应根据合同法的相关司法解释和商品房买卖司法解释依法予以调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持”。本案中，阳城金海公司提出主张的违约金12052.91元过高的抗辩意见，考虑到出卖人已按约履行交付房屋的主要义务、逾期办证实际损失情况以及合同履行的实际情况，本院予以采纳。因此，本院对王晶主张逾期办理房屋所有权证的违约金酌情支持5280.74元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决如下:一、攀枝花阳城金海房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给王晶逾期办理房屋不动产权证的违约金5280.74元。二、驳回王晶的其他诉讼请求。案件受理费51元，由攀枝花阳城金海房地产开发有限公司负担(此款已由王晶垫交，攀枝花阳城金海房地产开发有限公司在履行上述给付义务时,将此款一并支付给王晶)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  陆太林二〇一八年七月三十一日书记员  王娇阳