四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终7847号上诉人（原审被告）：成都市润川置业有限公司，住所地：成都市新都区成都家具产业园6号路。法定代表人：杨长辉，执行董事。委托诉讼代理人：姚仕敏，四川蜀缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏杰勇，四川蜀缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：唐玲，女，1977年1月30日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：李一帆，四川泊杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璐，四川泊杰律师事务所律师。上诉人成都市润川置业有限公司（以下简称润川公司）因与被上诉人唐玲商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2017）川0114民初8806号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。润川公司上诉请求：一、撤销成都市新都区人民法院（2017）川0114民初8806号民事判决；二、改判驳回唐玲的全部诉讼请求。主要事实和理由：一、一审法院认定事实错误：1、案涉项目的市场部分就没有一期二期之分，项目的市场部分就是所谓的一期，而所谓的二期就是市场部分的附属设施，案涉《商品房买卖合同》中的“二期”字样仅是润川公司的笔误所致；2、润川公司在建设中暂时将土地使用权用于融资抵押，既未影响唐玲房屋所有权的实际取得，也未影响唐玲的投资实际收益，并不构成根本性违约，不会造成唐玲的合同目的不能实现；3、案涉《商品房买卖合同》第十四条约定了交付手续，补充协议第五条约定“出卖人无需向买受人发出书面收楼通知”，唐玲在其与成都润琦物业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》中约定由其委托成都润琦物业管理有限公司收房，一审法院完全认可《商品房买卖合同》及其补充协议的真实性、合法性和有效性，但对当事人双方约定的房屋交付方式却不予认可，前后矛盾。二、一审法院适用法律错误：1、唐玲作为一名具有完全民事行为能力的人，对房屋买卖可能存在逾期交房的事实具有充分的思想认识，对案涉房屋可能逾期交房是明知的；2、润川公司逾期交房完全是因为新都区规划局对项目规划的部分调整，而不是该项目终止，被取消，故不是不能履行，也不存在合同目的不能实现的说法；案涉房屋已经竣工，并于2016年10月依约进行了交付。三、《商品房买卖合同》明确约定了逾期交房处理方式，但唐玲未按照约定与润川公司进行沟通与协商，而是直接提出解除合同的要求，故唐玲存在违约。唐玲辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。唐玲向一审法院提出诉讼请求：一、确认润川公司与唐玲双方签署的《商品房买卖合同》及其补充协议以及配套的《委托经营管理合同》解除；二、判令润川公司返还唐玲已付购房款900485元，并支付利息91550.9元（利息按照银行同期贷款利息自2015年8月22日暂计算至2017年9月1日，并以连续计算至唐玲实际收到全部款项之日的利息金额为准）；三、诉讼费、保全费等费用由润川公司承担。一审认定事实：2014年11月14日，唐玲（买受人）与润川公司（出卖人）签订两份《商品房买卖合同》，约定唐玲购买润川公司开发建设的位于成都市新都区家具园区“家百年家纺城”3幢xxxx号两套商品房，商品房总价款900485元，唐玲采取一次性付款方式支付购房款。润川公司应当在2015年1月31日前向唐玲交付商品房，商品房交付时应已取得规划验收合格证和有资质的房产测绘机构出具的商品房的面积实测报告。合同第四条抵押情况载明“该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。”合同第十二条逾期交房责任载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，每逾期一日，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，违约金总额不超过已付房款的2%。”同日，双方并签订了《补充协议》，该协议第五条关于交接手续的变更约定“5.1买卖双方一致同意将《商品房买卖合同》第十四条第（一）、（二）款变更为：出卖人无需向买受人发出书面收楼通知。无论出卖人是否向买受人发出书面收楼通知，买受人均应按《商品房买卖合同》约定的交付日期自行到出卖人处办理收楼手续，签署商品房交接单；若买受人在约定的交付日期后15日内没有前来办理收楼手续的，视为买受人认可该商品房已经具备合同约定的交付条件，双方同意以合同约定的交付日期为该商品房的实际交付日期。该商品房的风险责任自合同约定的交付日期起甲方转移给乙方，物业服务费及房屋保修期从该日起算。”第十四条载明“买卖双方相互邮寄送达与本合同有关的书面文件（如通知等），须以挂号信或特快专递的形式送达至本合同记载的当事人地址，在成都市范围内信函寄出的第三天视为送达，在成都市范围外信函寄出的第五天视为送达。买受人如变更地址须及时书面通知出卖人，否则无论退信与否，出卖人在按照《商品房买卖合同》的地址向邮政或其它邮件送递公司寄交信函后即可认定信函（通知）已经送达。”第十五条载明“除《商品房买卖合同》及本补充合同另有约定外，买卖双方行使解除权的期限为二年（自解除权发生之日起计算）。在此期间内，解除权人放弃行使解除权的，并不影响解除权人要求违约方就其违约行为承担违约责任的权利，也不影响解除权人在违约方不履行合同约定的其他义务的情况下行使解除权。”上述合同及协议签订之日，唐玲即按约向润川公司支付了全部购房款900485元。合同约定的交房期限届满，但润川公司未向唐玲交付商品房。对当事人有争议的事实和证据，一审法院认定如下：一、唐玲为证明因润川公司逾期交房，其于2015年5月22日向润川公司邮寄送达了一份函件，要求润川公司在2015年7月底前交房，否则其要求解除合同，以及于2017年7月5日向润川公司邮寄了一份《律师函》，证明润川公司未能在2015年7月底前交房，其与该公司之间的合同已解除，并要求润川公司返还全部购房款和承担违约金。对唐玲邮寄的函件和《律师函》，润川公司均有异议，不予认可。一审法院认为，唐玲于2015年5月22日向润川公司邮寄函件，润川公司邮寄送达的地址是成都市新都区家具园区“家百年家纺城”售楼部（欧洲城后面）与双方签订的《商品房买卖合同》中记载的合同签订地址一致，以及于2017年7月5日向润川公司邮寄《律师函》的地址与合同中记载的润川公司的地址一致，根据合同的约定，在成都市范围内信函寄出的第三天视为送达，故函件于2015年5月25日视为已送达润川公司，《律师函》于2017年7月8日视为已送达润川公司。因此一审法院对唐玲提交的函件和《律师函》予以采信，对其已通知润川公司解除合同的事实予以确认；二、唐玲为证明其所购项目的土地进行了抵押，其合同目的无法实现，提交了土地使用权抵押登记。润川公司对该证据的真实性无异议，对关联性有异议。一审法院认为，当事人签订的合同中约定土地未设定抵押。而该证据明确显示唐玲所购房产项目“家百年家纺城”的土地抵押给四川省金玉融资担保有限公司至今未注销。故一审法院认为该证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，一审法院予以采信，对唐玲提交该证据欲证明的事实予以确认；三、润川公司为证明延迟交房是由于建设方案的调整，以及证明案涉商品房项目已竣工验收，提交了新都规划局关于调整建设方案的函件、公证书及竣工验收报告。唐玲对函件的真实性有异议，认为不构成润川公司所称的不可抗力，以及公证书的三性均不认可，与本案无关。对竣工验收报告的真实性有异议。一审法院认为润川公司提交的两份函件涉及的建设方案调整和外立面方案的调整均是家百年国际家居布艺纺织城一期，以及竣工验收报告显示是一期市场部分，而唐玲购买的商品房属于该项目的二期，与本案缺乏关联性，故润川公司所交的该组证据一审法院不予采信；四、润川公司为证明其已告知唐玲收房，提交了在《成都商报》上刊登的交房公告。唐玲对该证据的真实性无异议，对关联性和合法性有异议。一审法院认为，商品房若已达到交付条件，润川公司应提交符合合同约定的交付条件的相关证据予以证明，但其只提交了一份交房公告，不足以证明案涉商品房已达到交付条件，故对于润川公司提交该证据证明案涉商品房已达到交房条件并已于2016年10月15日交房的事实，一审法院不予确认。一审法院认为，唐玲与润川公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，唐玲已按合同约定履行其付款义务，而润川公司却未按合同约定履行房屋的交付义务，其行为已构成违约。润川公司称唐玲要求解除合同不符合法律规定，也不符合合同约定的抗辩主张与一审法院查明的事实不符，一审法院认为，润川公司逾期未交房是事实，当事人签订的合同中虽约定润川公司逾期交房，唐玲不退房，润川公司按逾期天数向唐玲支付违约金。但润川公司在已存在逾期交房违约的情形下，又在未告知唐玲的情况下，将案涉商品房所在土地进行抵押，致使唐玲不能实现合同目的。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”故根据上述法律规定，唐玲有权行使解除权，解除与润川公司之间签订的《商品房买卖合同》及其补充协议。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，唐玲主张解除合同，已按合同约定的邮寄方式向润川公司邮寄送达了函件和《律师函》，将其解除合同的意思表达告知了润川公司，后又通知润川公司合同解除，其行使合同解除权的方式符合上述法律规定，解除合同通知于2017年7月8日到达润川公司后，该公司在合理期限内未提出异议，故唐玲与润川公司签订的《商品房买卖合同》自解除合同的通知到达润川公司时，即2017年7月8日解除。因此唐玲请求确认当事人之间签订的《商品房买卖合同》及其补充协议解除的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后的财产处理方式，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行的；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，唐玲已支付了900485元购房款，合同解除后，润川公司应将此款予以返还。且合同的解除非唐玲之责，其有权要求润川公司赔偿其损失。一审法院认为唐玲的主要损失即是购房款的资金占用利息损失，唐玲对于其损失现要求润川公司从2015年8月22日起按银行同期贷款利息计算，而该标准合同中未作约定，合同中约定润川公司逾期交房应承担的违约责任是针对唐玲不退房的情况下，每逾期一日，润川公司按已付房款的万分之一支付违约金，违约金总额不超过已付房款的2%。一审法院参照上述标准，并根据合同的实际履行情况，当事人的过错程度，认为润川公司按已付购房款每日万分之一的标准，从2015年8月22日起至购房款实际返还之日止，向唐玲支付资金占用利息为宜。另，在案件一审审理过程中，唐玲撤回了确认《委托经营管理合同》解除的诉讼请求，一审法院认为，唐玲的该申请符合法律规定，一审法院予以准许。综上所述，唐玲请求确认其与润川公司双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议解除的诉讼请求，一审法院予以支持；唐玲要求润川公司返还已付购房款900485元并支付利息的诉讼请求，一审法院予以部分支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、唐玲与润川公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议于2017年7月8日解除；二、润川公司于判决生效之日起十日内向唐玲返还购房款900485元及支付利息；三、驳回唐玲的其他诉讼请求；四、一审案件受理费6975元，由唐玲负担200元，润川公司负担6775元。二审中，唐玲未提交新证据。润川公司举示了以下新证据：一、建设工程规划合格证，拟证明润川公司于2016年7月4日取得了案涉房屋的建设工程规划合格证，实现了合同约定的交付条件之一。唐玲对该证据的真实性无异议，但认为建设工程规划合格证并非合同约定作为交房条件之一的建设工程规划验收合格证，对其关联性不予认可；本院认可唐玲的质证意见；二、房产面积测绘成果报告书，拟证明润川公司于2016年6月15日取得了案涉房屋的面积实测报告；唐玲质证认为该证据为复印件，对其真实性不予认可；本院认可唐玲的质证意见。本院审理查明的事实与一审一致。本院认为，因本案唐玲的诉请是确认合同解除而非判令解除合同，且其主张解除通知即为其发出的《律师函》，故本案只应围绕《律师函》中所述的解除事由进行审理，至于案涉房屋是否存在抵押、抵押是否导致合同目的不能实现的问题，不在本院审理范围内，本院不作评价。从该《律师函》的内容来看，唐玲系以润川公司使其交房且经催告后仍未交房作为合同解除的事由，根据上述内容以及润川公司在上诉中所提出的抗辩，本案的主要争议焦点为：一、润川公司是否存在逾期交房；二、润川公司在逾期交房后是否存在经催告后仍未交房的行为；三、唐玲是否存在违约行为。关于润川公司是否逾期交房的问题，根据唐玲与润川公司所签《商品房买卖合同》第十条的约定，润川公司应于2015年1月31日前向唐玲交付案涉房屋，房屋在交付时应当已取得规划验收合格证以及面积实测报告，虽然润川公司在上诉状中主张其已完成房屋的实际交府，但其在二审中明确认可其存在逾期交房的情形，本院予以确认。润川公司辩称逾期交房的原因系因新都区规划局对建设规划作出了部分调整，导致其未在约定的交付期限内取得规划验收许可。本院认为，合同具有相对性的特征，在合同双方未明确约定一方因第三方原因违约可以免予承担违约责任的情形下，合同当事人不得以第三方原因作为自己的免责事由，经查明，唐玲与润川公司并未在合同中将规划调整约定为逾期交房的免责事由，故即使新都区规划局对建设规划作出了部分调整，润川公司亦应承担相应的逾期交房违约责任。关于润川公司在逾期交房后是否存在经催告后仍未交房的行为，本院认为，1、经查明，唐玲于2015年5月25日向润川公司发出函件，要求润川公司于2015年7月底前交付房屋，上述事实表明唐玲实施了催告润川公司交房的行为。2、关于润川公司是否在催告后交付了房屋的问题，润川公司在逾期交房后，于2016年10月14日发出交房公告，但从润川公司提供的证据来看，润川公司举示的面积测绘报告和建设工程规划合格证均为复印件，不能证明案涉房屋在2016年10月14日时已具备合同约定的交房条件，润川公司发出的交房公告不能表明其履行了交房义务。3、即使案涉房屋在润川公司于2016年10月14日发出交房公告时已符合合同约定的交付条件。本院认为，在润川公司已经逾期交房且其对唐玲的催告未作回复、唐玲并不知道润川公司会于何时实际交房的情形下，润川公司通知应当采取一种较公告实际更容易到达唐玲的通知方式，以便唐玲准确地知晓交房时间和完成实际交付。从合同约定来看，合同并未约定以润川公司可以报纸公告作为交房的通知方式，相反，合同对双方的通讯地址予以载明并明确约定了邮寄送达的方式和效力，润川公司既知道唐玲的通讯地址，亦知道双方约定了邮寄送达的方式，更知道双方在逾期交房后未对下一次的交付时间作出明确约定，却在唐玲对下一次的交付时间无法预期的情况下，采取报纸公告通知交房的方式，既与合同约定相悖，更不利于合同的实际履行，故即使案涉房屋在润川公司发出交房公告时已具备交房条件、唐玲未在润川公司公告通知的交房期限内收房，亦不能视为润川公司向唐玲交付了房屋。综上，本院认为润川公司存在催告后仍未交付房屋的情形，《律师函》中所载明的解除事由符合法定解除的条件，一审判决确认《商品房买卖合同》及补充协议于2017年7月8日解除并无不当，本院予以维持。关于唐玲是否存在违约的行为，本院认为，虽然本案双方当事人在合同中并未将逾期交房约定为解除合同的条件，但唐玲仍然享受法定解除权，润川公司关于唐玲主张解除合同的行为构成违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，润川公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12905元，由上诉人成都市润川置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王果审判员  李俊审判员  赵韬二〇一八年七月二十六日书记员  罗菲