福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0521民初4868号 原告：禹洲地产（泉州）有限公司，住所地惠安县螺阳镇世纪大道**禹洲广场**，统一社会信用代码913505215595909960。 法定代表人：林彬煌，执行董事。 委托诉讼代理人：苏少奇、上官炳祥，福建衡兴明业律师事务所律师。 被告：张灵，女，1990年1月11日出生，汉族，住惠安县。 原告禹洲地产（泉州）有限公司与被告张灵商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告禹洲地产（泉州）有限公司的委托诉讼代理人苏少奇到庭参加诉讼。被告张灵经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告禹洲地产（泉州）有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（编号：0451360）；2、判令被告配合原告办理上述《商品房买卖合同》的注销登记手续；3、判令被告偿还原告代偿款223125.53元，并支付原告违约金75345.2元（376726元×20%）。事实和理由：2012年7月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号0451360），被告向原告购买其开发的位于禹洲城市广场2#A商住楼第8幢A单元1003号房，房屋总价款376726元，其中银行按揭260000元。原、被告与中国银行股份有限公司惠安支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定被告向中国银行股份有限公司惠安支行贷款260000元用于支付购房款，并由原告提供阶段性连带责任保证。后因被告未能及时清偿银行贷款，中国银行股份有限公司惠安支行提起诉讼，惠安县人民法院于2017年1月12日作出（2016）闽0521民初10156号民事判决，原告对被告应偿还中国银行股份有限公司惠安支行借款本金、利息、罚息、律师代理费等承担连带清偿责任。判决生效后，被告未能履行还款义务，原告于2017年6月14日代被告偿还217823.53元（其中本息207823.53元、律师代理费10000元）,履行还款义务并承担案件受理费2234元、执行申请费3068元。根据合同附件六第8条约定：“在担保期间，如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方解除《买卖合同》，收回房产，追偿代偿款项，并按商品房价款总金额的20%追究买受人毁约之违约赔偿金。因解除《买卖合同》及按揭贷款合同而增加的费用由买受人承担”，原告代偿的按揭贷款本金已远远超过按揭本金的10%，被告已经构成根本性违约，原告有权解除合同并要求被告按商品房总价款的20%支付违约金。 被告张灵未作答辩。 在本院审理过程中，原告提供下列证据： 证据1即身份信息，以此证明被告的身份情况。 证据2即《商品房买卖合同》，以此证明原告与被告签订《商品房买卖合同》，并对合同解除情形、违约金计算等作了约定。 证据3即（2016）闽0521民初10156号民事判决书、执行案件执行完毕证明书、诉讼收费专用票据（结算）、中国银行国内支付业务付款回单，以此证明原告代被告偿还按揭贷款款项、律师代理费、案件受理费、申请费共计223125.53元。 本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，具有真实性、合法性，本院予以采信。 经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定： 原告系经工商登记设立的有限责任公司（外商投资企业投资），经营范围为房地产开发与经营、物业管理。2012年7月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件（合同编号0451360），约定被告向原告购买其开发建设的位于惠安县商品房，建筑面积89.59平方米，总价款376726元，付款方式为2012年7月3日前支付首期款116726元，余款260000元通过银行按揭方式支付。《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第8条约定：“在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任，即出卖人代买受人偿付银行按揭贷款本息，则自出卖人承担保证责任之日起至买受人向出卖人还清代偿款项之日止，买受人向出卖人支付代偿款项的每日万分之五的违约金。若在该房屋达到交付条件时，出卖人有权不予办理房屋交付手续，该房屋的交付期限可顺延至买受人缴清应付银行的借款本息及出卖人代偿的款项及相关违约金为止。如果出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%或出卖人累计代偿按揭超过3期，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除《买卖合同》，收回房产，追偿代偿款项，并按商品房价款总金额的20%追究买受人毁约之违约赔偿金。因解除《买卖合同》及按揭贷款合同而增加的费用由买受人承担。”2012年10月10日，原告、被告以及中国银行股份有限公司惠安支行签订《个人一手住房贷款合同》1份，约定被告向中国银行股份有限公司惠安支行贷款260000元用于向原告支付购房款，原告为贷款提供连带责任保证。之后，中国银行股份有限公司惠安支行依约发放贷款260000元。因被告未能依约偿还贷款本息，中国银行股份有限公司惠安支行于2016年11月29日向本院起诉，本院于2017年1月12日作出（2016）闽0521民初10156号民事判决：“一、被告张灵应于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国银行股份有限公司惠安支行借款本金194635.84元及利息、罚息（计至2016年11月8日利息6060.67元、罚息513.38元，自2016年11月9日起至还款之日止的利息、罚息按合同约定计付）。二、被告张灵应于本判决生效之日起十五日内偿付原告中国银行股份有限公司惠安支行因本案诉讼而支出的律师代理费10000元。三、被告陈培阳对被告张灵的上述债务承担共同偿还责任。四、被告禹洲地产（泉州）有限公司对被告张灵的上述债务承担连带清偿责任。其实际承担保证责任后，有权向被告张灵追偿。五、驳回原告中国银行股份有限公司惠安支行的其他诉讼请求。”上述判决生效后，中国银行股份有限公司惠安支行向本院申请执行，案号（2017）闽0521执1765号。原告代被告向中国银行股份有限公司惠安支行还款合计217823.53元（其中本息207823.53元、律师代理费10000元），并支付案件受理费2234元、执行申请费3068元。（2017）闽0521执2716号执行案件于2017年9月18日执行完毕。 综上事实，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告未能按期归还贷款本息，导致中国银行股份有限公司惠安支行起诉，原告代被告偿还按揭贷款本息合计207823.53元超过按揭本金的10%，根据附件六《合同补充协议》约定，被告构成根本违约，原告有权解除购房合同。原告请求解除《商品房买卖合同》,符合双方约定和法律规定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除。根据合同约定，被告应支付原告代偿的款项及相关费用。原告请求被告支付代偿的款项223125.53元，予以支持。原告请求被告支付违约金，于法有据，但其请求的违约金数额过高，依法应予调减。根据本案的具体情况，违约金可酌情调减为按总房款376726元的7%计算即26370.82元。上述代偿款及违约金可从被告已付购房款中直接扣除，剩余购房款可由当事人另行处理。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告配合原告办理《商品房买卖合同》解除后的注销登记手续，符合规定，予以支持。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告禹洲地产（泉州）有限公司与被告张灵于2012年7月16日签订的合同编号0451360《商品房买卖合同》。 二、被告张灵应当支付原告禹洲地产（泉州）有限公司代为偿还的款项223125.53元、合同解除违约金26370.82元，合计249496.35元,该款项由原告于本判决生效之日从被告张灵已付的购房款376726元中直接扣除。 三、被告张灵应于本判决生效之日起十五日内，配合原告禹洲地产（泉州）有限公司向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》解除后的注销备案登记手续。 四、驳回原告禹洲地产（泉州）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费8081元，减半收取4041元，由原告禹洲地产（泉州）有限公司负担368元，被告张灵负担3673元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  刘素梅 二〇一八年七月十二日 书记员  蔡少萍 速录员  留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。