云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初3323号原告：高璐，女，1954年7月24日生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市西山区。委托代理人：何晓露、兰天茂，云南大朋律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南大都企业管理有限公司，住所地昆明市官渡区彩云北路**大都摩天购物中心**。法定代表人：刘迅，执行董事兼总经理。被告：昆明鼎杰房地产开发有限公司，住所，住所地昆明市官渡区彩云北路与珥季路交叉口桥社区居委会）。法定代表人：王旺，执行董事兼总经理。二被告共同委托代理人周凤清、张会芳（实习律师），云南微行律事务所律师，特别授权代理。原告高璐诉被告云南大都企业管理有限公司（以下简称大都公司）、昆明鼎杰房地产开发有限公司（以下简称鼎杰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法由审判员蔡家瑶独任审判，于2018年6月27日公开开庭进行了审理。在起诉前，经原告提交申请并提供担保，本院对被告财产依法进行了查封保全。原告高璐的委托代理人何晓露，被告大都公司、鼎杰公司的共同委托代理人周凤清、张会芳到庭参加诉讼。扣除双方自行调解的时限，本案现已审理终结。原告高璐向本院提出诉讼请求：一、判令依法解除原、被告于2015年5月21日签订的《商铺委托经营管理合同书》，并判令被告立即将位于昆明彩云北路与珥季路交叉口商铺腾（返）还原告；二、判令被告立即向原告支付自2017年6月1日至实际腾（返）还商铺之日止的租金，暂计至2018年3月6日止为26967元；三、判令被告向原告支付以17733元（2017年6月1日至2017年11月30日的租金）为本金，自2017年12月10日起至实际支付之日止按同期银行贷款利率（日利率万分之一点七五）计算的利息；四、判令被告向原告支付以自2017年12月1日起至商铺实际腾（返）还给原告之日止的租金为本金，自起诉之日起至实际付款之日止，按同期银行贷款利率（以日利率万分之一点七五）计算的利息；五、判令本案诉讼费用、律师费等全部费用由被告承担。事实与理由：2015年5月21日，原告与被告鼎杰公司签订《商品房购销合同》，购买了被告鼎杰公司位于昆明彩云北路与珥季路交叉口商铺，原告依约履行了己方的付款义务，并于2015年5月22日进行了商品房买卖合同备案登记，被告鼎杰公司应于2015年11月30日前向原告交付房屋。此外，原告与二被告于2015年5月21日签订《商铺委托经营管理合同》，约定将该商铺托管给被告大都公司管理，合同第五条约定：委托经营期间的经营收益，被告大都公司每6个月向原告支付一次固定回报。合同签订后原告依约将商铺交给被告大都公司管理，但被告大都公司仅按期支付托管收益至2017年5月30日，对之后的到期收益却拒不支付，严重违背合同约定，应承担合同约定的违约责任。被告鼎杰公司作为保证人，应该按照相关法律规定及合同约定承担连带保证责任。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。二被告共同辩称：首先，原告无权解除商铺委托经营管理合同书（以下简称托管合同）。一、原告主张解除合同没有合同依据。原告购买本案涉案物业以后，自愿交由被告大都公司统一运营，双方签署托管合同，该托管合同中没有约定双方对于支付租金产生争议后可以解除合同，所以原告主张解除合同没有合同依据；二、原告主张解除合同没有法律依据，根据合同法第九十四条规定，合同当事人享有法定解除的情形有四种，本案不属于任何一种情形，原告主张解除合同没有法律依据。其次，被告欠付租金是经济低迷造成的，原告购买涉案物业后交由被告大都公司管理运营，双方签署托管合同，被告着力提升物业的商业价值，花费大量成本对项目招商，为炒热商圈出现入不敷出的情况，导致资金周转困难拖欠原告租金。原、被告签署的合同约定每六个月为一个支付周期，付款方式为先用后付，被告也一直以该原则支付租金，欠付租金金额为26964元，自2017年6月1日起计算至2018年3月6日止，2018年3月6日后的租金尚未到支付时间，原告无权主张，对于被告欠付的真实租金是要返还的，但是存在入不敷出的客观情况，请求法院给合理的时间支付所欠租金。再次，原告第三、四项诉请利率计算是错误的，根据双方签订的合同第十二条第一款，应该按照中国银行同期贷款年利率4.35%计算，原告以日利率万分之一点七五计算没有依据。原告计算利息没有依据，根据双方约定的先用后付原则，原告第四项诉请计息本金是错误的，原告第四项诉请计息本金应该为2017年12月1日至2018年3月6日止的租金9231元，2018年3月6日之后的租金尚未到支付时间，原告无权主张租金更无权主张利息。原告第四项诉请计息期间错误，根据双方约定先用后付原则，原告第四项计息时间应该自2018年6月10日开始计算，而非原告主张的2018年3月6日，因此，原告计算利息没有合同及法律依据。最后，原告主张的律师费没有依据，原告提供的协议是原告和律所签订的，与被告无关，对委托协议的真实性被告无法核实，而且原告提交的律师费发票与本案无法相对应，因此，原告提交的委托协议及律师费发票与本案无关，原告主张律师费无法律依据。综上所述，原告主张的部分诉请，无事实及法律依据，请法庭驳回。在庭审过程中，原告针对其诉请向本院提交了下列证据：1、《商品房购销合同》、购房款收据、代收契税及印花税和维修资金收据各一份、代收工本费及产权证贴花收据各一份、POS机签购单3张、税款发票1张，证明原告向被告鼎杰公司购买了涉案商铺并已完成付款义务的事实；2、《商铺委托经营管理合同书》，证明原告将涉案商铺租赁给被告大都公司，被告鼎杰公司作为保证人做连带保证责任担保；3、房租费发票、银行流水，证明被告未按约定支付租金的事实；4、民事委托合同、律师代理费发票，证明原告为实现债权产生了律师费3000元；5、财产保全保险单、诉讼费发票、保全费发票、财产保险费发票，证明原告为本次诉讼支出诉讼费480元、保全费340元、保险费128元的事实。经质证，二被告对原告提交的证据1中的《商品房购销合同》、购房款收据、代收契税及印花税和维修资金收据、代收工本费及产权证贴花收据三性认可，对POS机签购单真实性予以认可，其他不予认可；证据2三性认可、证明内容不认可，认为该合同约定先用后付原则，支付租金的是大都企管公司不是鼎杰公司；证据3对房租费发票三性认可，银行流水没有原件不予认可；证据4三性均不认可、证明内容不认可，认为该委托合同和律师代理费与本案无关；证据5没有原件不认可，认为与本案无关。二被告未向本院提交证据。本院认为，原告提交的证据材料真实、来源合法、与本案关联，本院依法对其真实性予以确认。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：2015年5月21日，原告向被告鼎杰公司购买了位于昆明彩云北路与珥季路交叉口商铺，并依约履行了付款义务。2015年5月21日，原告与二被告签订《商铺委托经营管理合同书》，合同约定原告将该商铺委托给被告大都公司经营管理，委托期限为12年，自2015年12月1日起至2027年11月30日止；被告大都公司应支付原告收益，其中第一年应支付收益30400元，第二至四年每年应支付收益35466元；收益每6个月为一个支付周期，被告大都公司每6个月向原告支付一次固定回报，自本合同约定的委托经营期开始，于每6个月开始后的10个工作日内将该6个月的收益支付给原告。被告鼎杰公司为被告大都公司履行本合同的债务提供保证责任担保，在被告大都公司不履行本合同所约定的支付收益的情况下，有代为履行责任的义务并承担连带担保责任。除原告原因或不可抗力外，被告大都公司不按时支付收益的，应当自应付而未付收益之日起按同期银行贷款利率向原告支付应付而未付收益的利息；违约方应承担对方支出的律师费等费用。现因被告未按约定支付租金，故原告诉至法院，主张前述诉请。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原、被告签订的《商铺委托经营管理合同书》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同成立并生效。双方并未在该合同中约定若被告未按约定支付租金可以解除合同，被告拖延支付租金的行为也未致使合同目的不能实现，原告并未举证证实本案已符合法定解除的条件，因此，对于原告主张解除《商铺委托经营管理合同书》的诉请，本院依法不予支持，但对于起诉之日至本院判决时应予支付的租金，本院按照原告的诉请予以处理；其次，根据双方当事人签订的《商铺委托经营管理合同书》，可以确定原告与被告大都公司之间形成租赁合同关系。原告要求被告支付第一阶段，即2017年6月1日至2017年11月30日期间所欠的租金有事实及法律依据，被告也认可同意支付，经计算，该期间产生的租金为17733元，本院依法予以支持。对于二被告抗辩认为根据合同约定原告所诉的其余部分租金未到支付期限的问题，从《商铺委托经营管理合同书》关于租金支付方式及期限的约定看，租金支付以每六个月为一个支付周期，支付时间为每个周期即每六个月开始后的10个工作日内支付，双方的约定属于“先付后用”的情形，故二被告的相应抗辩主张不能成立，故本院对原告要求被告大都公司支付第二阶段即2017年12月1日至2018年5月30日17733元、第三阶段即2018年6月1日至2018年11月30日17733元的租金已符合支付条件，被告也应予以支付；再次，对于原告要求被告大都公司支付利息的请求。本院认为，被告大都公司未按合同约定的时间支付原告租金，已违约，应按约承担违约责任。双方签订的《商铺委托经营管理合同书》第十二条第一款之约定“除原告原因或不可抗力外，被告大都公司不按时支付收益的，应当自应付而未付收益之日起按同期银行贷款利率向原告支付应付而未付收益的利息。”，故被告应按同期银行贷款利率向原告计算支付利息。由于原、被告双方约定租金支付方式为被告大都公司于每6个月开始后的10个工作日内将该6个月的收益支付给原告，故第一阶段利息的起算日期应为2017年6月14日。第二阶段利息的起算日期应为2017年12月14日；第三阶段利息的起算日期应为2018年6月14日；最后，根据《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”、第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”之规定，本案中，原、被告双方在担保合同中约定被告鼎杰公司对被告大都公司就本案收益支付承担连带责任保证，双方未约定保证期间，原告自主债务履行期届满之日起六个月内向本院起诉主张保证责任，故原告主张被告鼎杰公司承担连带责任保证的诉请，有相应事实及法律依据，本院依法予以支持；此外，对于原告主张被告支付律师费、保全费、保险费的诉讼请求，由于原、被告双方已在合同中就该事项进行了约定，且原告已向本院举证证实了费用的产生及具体数额，故对原告主张被告承担律师费、保全费的诉请，本院依法予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十六条之规定，判决如下：一、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高璐2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金17733元，并按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率支付上述租金自2017年6月14日至该款项清偿之日止的利息；二、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高璐2017年12月1日至2018年5月30日期间的租金17733元，并按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率支付上述租金自2017年12月14日至该款项清偿之日止的利息；三、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高璐2018年6月1日至2018年11月30日期间的租金17733元，并按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率支付上述租金自2018年6月14日至该款项清偿之日止的利息；四、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告高璐律师代理费3000元、保险费128元；五、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对被告云南大都企业管理有限公司上述判项一、二、三、四确定的债务承担连带清偿责任；六、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费480元，减半收取240元及诉讼保全费340元由二被告共同承担，其余240元案件受理费依法退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  蔡家瑶二〇一八年七月十一日书记员  谭思祺