上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初45805号原告：上海社会福利发展有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：胡平波，董事长。委托诉讼代理人：梁绍淳，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏晓萍，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：林辉，男，1973年6月6日出生，汉族，户籍地址江苏省。原告上海社会福利发展有限公司与被告林辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月21日立案后，依法适用简易程序，由审判员徐敬红独任审理，于2018年1月9日第一次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈云开、归逸扬、被告均到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2018年7月6日第二次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人梁绍淳到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告上海社会福利发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告和被告于2017年1月12日签订的《房屋租赁合同》于2017年10月2日解除；2、请求判令被告支付原告自2017年4月1日起至2017年9月30日止房屋租金37,054.80元；3、请求判令被告支付原告2017年4月1日起至2017年9月30日止分段应付租金的逾期支付违约金41,130.83元(从每期应付日起计算至2018年1月8日止，按照每一期拖欠租金的每日千分之五计付)；4、请求判令被告支付原告2018年1月9日起至实际付款之日的逾期支付租金的违约金(以租金37,054.8元为基数，按照每日千分之五的标准计算；5、请求判令被告支付原告2017年10月3日起至2018年1月8日的房屋使用费39,795.84元(按日租金2倍计算，48平方米×4.23元/平方米×2倍×98天)；6、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：原告作为出租人，被告作为承租人，双方于2017年1月12日签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将本市静安区闻喜路XXX号XXX层房屋一间(以下简称系争房屋)，建筑面积48平方米，出租给被告，租期自2017年2月1日起至2018年1月31日止。被告应付保证金及月租金分别为6,175.80元，租金支付方式为先付后用，以每两月为一个周期预先支付；被告逾期支付租金的，每逾期一日，被告须按拖欠租金金额的千分之五支付违约金；逾期超过十天的，原告有权单方无条件解除合同等事宜。签约当日，原、被告签订《补充协议》一份，明确在双方所签《房屋租赁合同》之前，被告已实际使用系争房屋，并协商确定由被告补缴实际使用期间的部分租金。后在租赁期间，被告实际支付原告租金至2017年3月31日。从2017年4月1日起，被告未再支付原告租金。按照合同约定，2017年4月、5月的租金12,351.60元，被告应于2017年3月31日前支付；2017年6月、7月的租金12,351.60元，被告应于2017年5月31日前支付；2017年8月、9月的租金12,351.60元，被告应于2017年7月31日前支付，截止2017年10月2日合同解除之日，被告尚欠原告租金37,054.80元。2017年9月下旬，经原告多次催讨无果后，原告委托律师向被告寄送《律师函》，要求解除双方的租赁合同并要求被告支付拖欠的租金及违约金等责任。2017年10月2日，被告签收了《律师函》。双方租赁关系就此解除。后被告仍未支付租金，故原告起诉来院，请求判如所请。被告林辉辩称，不同意原告的诉讼请求。我因店铺经营不好，于2017年6月1日开始停止经营了。我遂与原告协商，要求原告同意我转租，但原告不同意，店铺只好一直关着，直到原告起诉我。原来我一家老小都住在里面，后因我父亲脑梗，要回老家，我就不想做了，现我同意将系争房屋还给原告，但要求原告赔偿我一点装修和房租损失，加起来有10几万元，现原告不同意，我也没办法认命了，所以钥匙还给他们了，我答应原告在2017年1月20日前腾空房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋登记的产权人为上海市民政局机关服务中心。该服务中心授权原告代为其出租并收取房租。2017年1月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告用于经营餐饮。建筑面积48平方米。该房屋每日每平方米租金平均单价为4.23元/平方米。租期自2017年2月1日起至2018年1月31日止。被告应付房屋租赁保证金及月租金分别为6,175.80元，租金支付方式为先付后用，以每两月为一个周期预先支付；被告逾期支付租金的，每逾期一日，被告须按拖欠租金金额的千分之五支付违约金；逾期付租金超过十天的，原告有权单方无条件解除合同。在租赁期满或提前解除合同归还房屋时，租赁房屋应当符合正常使用状态，装潢应保持完好，原告对被告的装修何添加设施等不作任何经济补偿。除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满之日，返还该房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按日租金的2倍向原告支付该房屋占用期间的使用费等事宜。签约当日，原、被告签订《补充协议》一份，明确在双方所签《房屋租赁合同》之前，被告已实际使用系争房屋，双方协商决定，被告补交原告实际使用期间的2016年10月1日至2017年1月31日期间的房租，共计24,703.20元。后在租赁期间，被告实际支付原告租金至2017年3月31日。从2017年4月1日起，被告未再支付原告租金。被告亦未付原告保证金。按照合同约定，2017年4月、5月的租金共计12,351.60元，被告应于2017年3月31日前支付原告；2017年6月、7月的租金共计12,351.60元，被告应于2017年5月31日前支付原告；2017年8月、9月的租金共计12,351.60元，被告应于2017年7月31日前支付原告，以上租金合计37,054.80元，被告均未支付原告。2017年9月27日，原告委托律师，向被告发出《律师函》，要求立即与被告解除合同，返还系争房屋，并要求被告支付拖欠的房屋租金等。同年10月2日，被告签收了该份《律师函》。后被告未支付原告租金。经原告与被告交涉，2018年1月8日，被告将系争房屋返还给了原告。原告因被告未支付拖欠租金而涉讼。另查明，在系争房屋租赁期间，系争房屋产权人上海市民政局机关服务中心申请对本市静安区闻喜路XXX号XXX层重新分号，经公安部门批准，系争房屋门牌号码确定为本市静安区闻喜路XXX号。以上事实，由原告提供的房产证、房屋租赁合同、补充协议、编订(变更)门弄(楼)号牌通知、律师函、EMS快递面单及查询明细、原、被告庭审陈述等证据为证。审理中，被告表示，不同意支付原告违约金和房屋使用费。若法院判决，因双方合同约定的违约金及房屋使用费计算标准过高，要求法院适当调低。原告认为，违约金及房屋使用费计算标准是否调低，由法院依法裁决。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同，属双方真实意思表示，并未违反法律法规的相关规定，应属有效。合同签约后，双方按约全面履行合同义务。原告按约将系争房屋交付给被告租赁使用，被告理应按约支付原告房屋租金。经审理查明，被告迟延履行合同约定的支付租金的主要义务，致使原告对合同根本目的无法实现，后原告依法行使合同解除权，双方合同自被告2017年10月2日收到原告解除函之日解除。鉴于被告于2018年1月1日将系争房屋返还给了原告，现原告诉请要求被告支付合同解除之前欠付的租金以及合同解除之后至房屋返还之前的房屋使用费，并承担相应违约责任，并无不当，本院予以准许。被告辩称，要求对违约金及房屋使用费计算标准适当调低，并无不妥，本院予以采信。因被告经本院传票传唤无正当理由未到庭，不影响案件的审理，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第(三)项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海社会福利发展有限公司与被告林辉于2017年1月12日就上海市静安区闻喜路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年10月2日解除；二、被告林辉应于本判决生效之日起十日内支付原告上海社会福利发展有限公司自2017年4月1日起至2017年9月30日止的房屋租金37,054.80元；三、被告林辉应于本判决生效之日起十日内支付原告上海社会福利发展有限公司自2017年4月1日起至2017年9月30日止逾期支付租金的违约金4,113.08元(按每期应付租金12,351.60元为基数，分三期分段计算至2018年1月8日止，按每日万分之五计付)；四、被告林辉应于本判决生效之日起十日内支付原告上海社会福利发展有限公司自2017年10月3日起至2018年1月8日止的房屋使用费19,897.92元(按每日租金203.04元，共计98天计付)；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费1,749.80元(原告上海社会福利发展有限公司已预交)，由被告林辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  徐敬红人民陪审员  周建萍人民陪审员  高贵荣二〇一八年七月十二日书 记 员  张英杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。