江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏02民终2762号上诉人（一审被告）：华润新鸿基房地产（无锡）有限公司,住所地无锡市滨湖区太湖镇锡南路187号。法定代表人：迟峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：华丹薇、蒋心睿，该公司法务。被上诉人（一审原告）：姚久川,男,1977年12月20日生,汉族，住无锡市。被上诉人（一审原告）：徐逸琳,女,1975年3月25日生,汉族，住无锡市。被上诉人（一审原告）：姚某,男,2004年8月12日生,汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：李晓东（受姚久川、徐逸琳、姚某共同特别授权委托），江苏泰伯律师事务所律师。上诉人华润新鸿基房地产（无锡）有限公司（以下简称华润公司）与被上诉人姚久川、徐逸琳、姚某房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院（2017）苏0211民初6060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华润公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回姚久川、徐逸琳、姚某的诉讼请求。事实和理由：一、涉案房屋的持续维修期间的认定与事实不符。涉案房屋的维修并非从2015年7月1日持续到2016年8月11日，而是分几个阶段。1、交房日至2015年9月30日期间，涉案房屋确系在维修。2015年6月9日，姚久川、徐逸琳、姚某对交房前存在的五个问题包括外墙垃圾清理提出异议。华润公司接到通知后及时维修，并于2015年9月30日向姚久川、徐逸琳、姚某寄送复验通知函，因姚久川、徐逸琳、姚某自身原因未办理复验签署正式文件。2、2015年10月1日至2016年3月7日期间，涉案房屋已维修完毕，姚久川、徐逸琳、姚某在该期间从未提出保修要求。3、2016年3月8日至2016年8月11日期间，因姚久川、徐逸琳、姚某再次报修，其公司也确认该期间确实存在维修行为，至2016年8月11日，姚久川、徐逸琳、姚某签字确认维修完毕。二、姚久川、徐逸琳、姚某未能证明涉案房屋存在质量问题与涉案房屋使用之间存在必然联系。涉案房屋确实存在部分质量问题，但均为细小的质量瑕疵，且大部分系地下室的问题，不影响住户的正常生活居住。三、姚久川、徐逸琳、姚某的损失应当以实际损失为依据，以涉案房屋的租金损失计算不符合合同约定。补充协议第十一条约定，如因出卖人修复给买受人造成损失的，出卖人负责赔偿直接损失，故租金损失应排除。1、姚久川、徐逸琳、姚某的直接损失应当是涉案房屋无法正常使用导致其增加的实际支出。本案中，姚久川、徐逸琳、姚某有其他住所，即使涉案房屋无法正常使用，也不会导致其另行租房产生损失。2、涉案房屋的租金损失被排除，结合补充协议，协议中排除租金损失的本意为：房屋修复期间产生的直接基于房屋质量导致的损失由开发商赔偿。至于修复期间可能出现的房屋空置导致的租金损失并不在赔偿范围之内。一审对租金作了两种解释，一是房屋出租的实际租金损失，二是房屋不能使用参照的计算的租金损失，实质为同一意思，即房屋在正常使用情况下能带来的收益。如前所述，姚久川、徐逸琳、姚某的实际损失应当是以其实际无法使用涉案房屋增加的支出。四、评估报告不应作为确定索赔金额的依据。1、评估报告的使用限制致使其不应适用本案，评估报告在“估价假设和限制条件”的第六部分明确载明“本报告的估价结果仅为估价委托人执行案件提供价格参考依据，不对其他用途负责。若使用于其他用途，本报告结果无效。”本案非执行案件，在本案中使用评估报告系将其用于其他用途，评估报告结果无效。2、评估报告的评估方法选择不当。根据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》5.1.2的规定，对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，本次评估对象为房屋租金，适用收益法也能正常反应租金情况，如不应舍弃该种评估方法。3、评估报告未随附交易案例。评估报告选用的是市场比较法，该方法的核心是对可比实例的成交价格进行调整，其基础为可比实例，但评估报告未附该交易实例，无法确认该方法计算的真实性。姚久川、徐逸琳、姚某辩称，1、关于涉案房屋维修时间，根据其提交的相关证据以及华润公司确认的相关事实，涉案房屋的维修期间自2015年7月1日至2016年8月11日是客观事实。2、涉案房屋自交房至维修完毕，由于存在多处渗漏等质量问题，造成了其无法进行使用及装修等。且其对涉案房屋进行多次长时间修复也是事实。因此涉案房屋质量问题与该房屋无法正常使用之间存在因果关系。3、因为涉案房屋质量问题，损害了其的合法权益，华润公司应承担赔偿责任。其要求华润公司按照租金损失进行赔偿的诉请有合法依据。4、关于评估报告，该评估报告以及评估内容和评估原因是由双方合意选定的评估机构所出具，其内容可以作为本案认定损失赔偿依据。请求驳回上诉，维持原判。姚久川、徐逸琳、姚某向一审法院起诉请求，判令：华润公司赔偿其损失135666.7元（自2015年7月1日起至2016年8月11日止，按1万元/月计算）。一审法院认定事实：2014年11月16日，姚久川、徐逸琳、姚某与华润公司签订《商品房买卖合同》一份，约定姚久川、徐逸琳、姚某向华润公司购买涉案房屋，建筑面积324.92平方米，总价4851064元，于2015年6月30日前交付房屋，逾期交付按已交付房款万分之二每日支付违约金。合同第十六条保修责任部分约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。合同补充协议第十一条对主合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任之补充，第3款约定“买受人有权在出卖人送达的《入住通知书》所规定的期限内对该房屋质量进行实地检查，发现存在质量问题的，有权要求出卖人根据房屋质量的具体情况承担修复补救责任，但不得籍此对已经取得《无锡市建设工程竣工验收备案表》或《住宅质量保证书》的商品房拒绝接收并拖延办理入住手续；如因出卖人修复给买受人造成损失的，出卖人负责赔偿直接损失（但租金损失不属于赔偿范围）”。合同签订后，姚久川、徐逸琳、姚某履行了相应的付款义务。2015年6月30日，姚久川、徐逸琳、姚某与华润公司就涉案房屋进行了交接。在收取房屋过程中，姚久川、徐逸琳、姚某向华润公司反映了房屋中存在的多处渗水问题。此后，姚久川、徐逸琳、姚某又于2015年8月8日反映南采光井和地下室水管漏水问题。2016年3月8日，姚久川、徐逸琳、姚某又向华润公司反映三楼北卧存在渗漏。2016年7月3日，姚久川、徐逸琳、姚某又向华润公司反映三楼南北卧室渗水、地下室渗水。2016年8月11日，姚久川在维修单上签字，维修单显示的问题有四项：1、三楼北卧顶部二处水印，2、三楼北卧移门右侧有水印，3、三层南北卧室渗水，4、地下室北面渗水；业主7月初报修后两项，于2016年8月11日通知业主复验完成。为支持诉请，姚久川、徐逸琳、姚某向该院提供公证书及照片若干，公证书主要对涉案房屋在2015年7月23日的现状进行了拍照取证。根据照片显示，涉案房屋存在多处大面积渗漏，积水严重。施工中将房屋墙面铲灰并将地面开沟。为支持就姚久川、徐逸琳、姚某反映的质量问题已分阶段修好的抗辩，华润公司提供录音四段，分别为2015年7月8日、2015年8月15日、2016年3月22日、2016年8月11日，均为华润公司客服与姚久川之间的电话通话。7月8日录音，主要为客服告知集中交付出现的问题正在集中整改。8月15日录音，主要为客服告知除了地下室和采光井渗漏问题外其他的已修好。3月22日录音，主要为客服告知顶上两个水印问题已经维修完成，要求业主进行查看。8月11日录音，主要为客服告知地下室墙面渗水已经修过了，要求业主复验，姚久川陈述上次还修了一次，没有签字，准备好维修单一起签。华润公司另提供《复验通知函》（含业主联和存根联）一份及快递面单，证明已在2015年9月30日通过EMS的方式邮寄了《复验通知函》并告知姚久川对反映的渗漏问题进行复验。《复验通知函》载明对报修的外墙垃圾清理等房屋质量瑕疵，已进行了保修义务，8月15日电话通知复验没有来，再次通知尽快复验，否则将视为已复验合格。姚久川、徐逸琳、姚某称未收到上述函件且载明问题非渗漏问题。一审审理中，华润公司认为涉案房屋租金水平最多不会超过3000至4000元每月，双方对涉案房屋租金水平未能达成一致意见且差距较大，故姚久川、徐逸琳、姚某向该院提出评估申请，对涉案房屋自2015年7月1日至2016年8月11日的租金进行鉴定。无锡市恒茂房地产土地评估有限公司于2018年3月26日出具《房地产估价报告》一份，评估意见为：涉案房屋采用比较法在租赁期间2015年7月1日至2016年8月11日的市场租金总价值为80041元。姚久川、徐逸琳、姚某支付鉴定费15000元。姚久川、徐逸琳、姚某对评估结果认可，华润公司认为评估结果偏高。一审庭审中，因《商品房买卖合同》补充协议系装订成册，该院要求华润公司在庭后三日内答复法庭同小区房屋，补充协议是否格式相同，并提供相应证据，否则就该补充协议系统一范本予以直接认定。华润公司未予以答复亦未提供相反证据。关于补充协议“租金损失不属于赔偿范围”的但书条款，姚久川、徐逸琳、姚某认为其主张的是房屋存在严重质量问题导致其实际无法装修居住使用的直接损失，仅是以相同地段房屋租金标准来计算，并非协议中约定的租金损失。上述事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、照片、录音、评估报告、发票及当事人陈述笔录等在卷佐证。一审法院认为，华润公司作为出卖人，应交付符合质量标准的房屋，且对于其出售的房屋，负有相应的质量保修义务。根据审理调查情况，姚久川、徐逸琳、姚某所购买的涉案房屋在收房时即存在一定的漏水问题，华润公司作为出卖人，应及时将漏水问题修复。且在此之后，又陆续发现多处漏水。华润公司虽对房屋进行了维修，但至2016年8月11日才对所有问题维修完毕，且结合房屋现场的维修状况，房屋存在大量积水且维修中将墙面表层铲除并将地面开沟，整套房屋在此期间显然无法满足正常生活起居的使用功能，给姚久川、徐逸琳、姚某造成相应损失，华润公司作为出卖人对该部分损失，负有一定的赔偿责任。该损失标准以该房屋同时期租金标准为宜，因双方对该租金标准意见不一，故该院认定该标准以鉴定意见为准。因补充协议系华润公司提供的装订成册的格式合同，关于“租金损失不属于赔偿范围”的但书条款，系在房屋交付标准条款中所列，且未以显著标注予以提示，对该约定存在不同理解时，可作出对提供格式条款一方不利的解释。此处仅注明“租金损失”，但并未标明系房屋不能对外出租导致的实际租金损失还是不能使用而参照计算的租金损失。对此，应做狭义理解，即房屋不能对外出租导致的实际租金损失，亦即买受方实际出租房屋取得的收益。显然，本案并不存在实际收益问题，姚久川、徐逸琳、姚某主张的系房屋不能实际使用的损失。关于损失计算的起止时间，因房屋存在的漏水问题系2015年6月30日就已发现，故姚久川、徐逸琳、姚某主张从合同约定的交付房屋的次日起即2015年7月1日起计算合法有据。至2017年8月11日房屋维修验收结束，损失不再产生。就华润公司主张的阶段性报修内容已阶段性维修完毕的抗辩，该院不予采纳。首先，作为出卖人，在买受人报修后，应积极采取全面而可靠的维修措施，且应就维修完毕并通知买受人进行充分举证。本案中，华润公司所举证据并未达到能够证明其阶段性维修完毕并通知买受人的程度。虽然其录音中有告知部分项目维修完毕，但此后并无买受方确认该事实的证据，且华润公司自己也未有相应照片或第三方检测报告等能够证明确实维修完毕且符合质量要求。仅凭电话通知无法证明已维修完毕。相关《复验通知函》，即便EMS到达姚久川、徐逸琳、姚某，根据华润公司举证，存根联与业主联原件均在华润公司处。有理由相信，姚久川、徐逸琳、姚某未实际收到《复验通知函》内容，且该函载明的系“外墙垃圾清理等房屋质量瑕疵”，与房屋实际存在的渗漏相去甚远。其次，2018年8月11日，双方确认的维修单载明的仍旧是渗漏问题，且并非一处。即便此前交付时发现的渗漏点在此前维修好，在春季刚到就又发现渗漏，亦说明华润公司并未能全面维修。再次，涉案房屋系价值近五百万元的双拼别墅，在交付时即发生多处渗漏情况下，华润公司作为出卖方，应就房屋可能存在的渗漏问题进行全面排查修复，而非买受人报修一项，维修一项。且作为购买贵重物品的姚久川、徐逸琳、姚某，有对该物品更高要求的合理期待。关于鉴定费15000元，因相关房屋不能入住损失的造成系华润公司原因，且该评估启动的直接原因系华润公司严重低估其自行建造的价值近五百万元的房屋的实际使用价值，故该笔鉴定费，应由华润公司全部负担。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第一百一十一条、第一百一十二条之规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、华润公司于判决生效之日五日内向姚久川、徐逸琳、姚某支付赔偿款80041元。二、驳回姚久川、徐逸琳、姚某的其它诉讼请求。若未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3013元、鉴定费15000元，合计18013元，由姚久川、徐逸琳、姚某负担1235元，由华润公司负担16778元。本院经二审审理，对原审查明的事实予以确认。本院认为，华润公司与姚久川、徐逸琳、姚某签订的《商品房买卖合同》合法有效，华润公司作为房屋出卖人，应交付符合质量标准的房屋，对于出售的房屋，负有相应的质量保修义务。当房屋出现漏水等质量问题后，华润公司虽对房屋进行了维修，但至2016年8月11日才对所有问题维修完毕。房屋漏水问题在2015年6月30日即已发生，故姚久川、徐逸琳、姚某主张从合同约定的交付房屋的次日起即2015年7月1日起计算合法有据。华润公司主张的阶段性报修内容已阶段性维修完毕，没有相应证据佐证。首先，华润公司提供的证据并未达到能够证明其阶段性维修完毕并通知买受人的程度。录音中虽有告知部分项目维修完毕的内容，但此后并无买受方确认该事实的证据，仅凭电话通知也无法证明确已维修完毕。至于《复验通知函》，即便EMS到达姚久川、徐逸琳、姚某，根据华润公司举证，存根联与业主联原件均在华润公司处。法院有理由相信，姚久川、徐逸琳、姚某未实际收到《复验通知函》内容，且该函载明的系“外墙垃圾清理等房屋质量瑕疵”，与房屋实际存在的渗漏并非同一概念。其次，2018年8月11日，双方确认的维修单载明的仍旧是渗漏问题，且并非一处。即便此前发现的渗漏已经维修好，但随后又发现渗漏现象，说明华润公司并未对房屋质量问题全面维修。一审对房屋维修时间的认定正确。关于责任的承担与赔偿损失的认定。由于华润公司交付的涉案房屋存在质量问题，影响了姚久川、徐逸琳、姚某的正常居住与使用，华润公司应承担赔偿责任。补充协议系华润公司提供的装订成册的格式合同，“租金损失不属于赔偿范围”的条款系在房屋交付标准条款中所列，且未以显著标注予以提示，对该约定存在不同理解时，应作出对提供格式条款一方不利的解释。虽然此处仅注明“租金损失”，但并未标明系房屋不能对外出租导致的实际租金损失还是不能使用而参照计算的租金损失。一审认定作狭义理解，即房屋不能对外出租导致的实际租金损失，亦即买受方实际出租房屋取得的收益，一审判令由华润公司赔偿并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3013元，由华润公司负担。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  朱竞艳审判员  毛云彪审判员  李 飒二〇一八年七月十八日书记员  华茜渝