呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2018）内0104民初433号原告：菅晓宇，男，1981年6月14日出生，汉族，无固定职业，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：赵军，北京振荣律师事务所律师。被告：内蒙古力挽房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区南二环路盛世华庭**楼******。法定代表人：王郁郁，该公司总经理。委托诉讼代理人：李洋，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思思，内蒙古蒙晟睿律师事务所实习律师。原告菅晓宇与被告内蒙古力挽房地产开发有限公司（以下简称力挽公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告菅晓宇的委托诉讼代理人赵军、被告力挽公司的委托诉讼代理人李洋、王思思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告菅晓宇向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方所签的认购协议；2.请求判令被告返还原告购房款25万元并按约定支付利息288750元（以25万元为基数按月息1.5%自2011年8月22日至2018年1月22日计算），以后每延期一个月支付利息3750元；3.请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2011年被告开发位于呼和浩特市玉泉区南二环路北石羊桥南路西“秀水华宸”住宅小区。在未取得商品房预售许可证的情况下，其与购房者签订预约合同（认购协议）。原告与被告签约的时间为2011年8月22日，按预约合同约定，原告认购“秀水华宸”小区1期8号楼1单元11层西户房屋，建筑面积137.4平方米，认购价每平米4570元，房款总额627918元。原告签约后先支付40%，即250000元人民币，余款根据工程进度陆续支付，被告承诺房屋于2013年10月30日建成。同时合同约定，如因被告方原因不能履约时，被告按月息1.5％支付利息并在七日内退还认购款本金及利息。合同签订后，原告于2011年8月22日交付250000元认购款，但被告却未能按约履行自己的义务。至今六年多，被告所建房屋尚未竣工，不能交付，也不具备售房条件，不能与原告签订正式的房屋买卖合同，其行为不仅违约，也给原告造成了巨大损失，故原告诉至本院，请求判如所请。被告力挽公司辩称：首先认可双方之间存在商品房认购的事实。其次本案案涉合同系预约合同，而非商品房预售合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。最后，本案中原告支付案涉款项作为认购款的目的在于担保之后《商品房预售合同》的签订，其实质上系立约定金而非案涉房屋购房款。综上，恳请贵院驳回原告关于支付利息的诉讼请求。另外，被告可以给原告换一套房屋，如果原告不同意换房，可以解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：庭审中，原告菅晓宇提交了《房屋内部认购协议书》、2011年8月22日被告力挽公司出具的《收据》，拟证明2011年8月22日，被告与原告签订房屋认购协议，原告认购被告开发的秀水华宸小区一期8号楼1单元11层西户137.4㎡房屋一套，每平米4570元，总房款627918元，签订认购协议先交40%即250000元，被告房屋2013年10月30日竣工交房，如被告不能履约，应按1.5%的月息支付利息，并返还房款及合同约定的其他权利义务。被告力挽公司发表质证意见称，对《房屋内部认购协议书》、2011年8月22日被告力挽公司出具的《收据》的真实性、合法性、关联性均予以认可，但认为认购书属于预约合同，不能等同于房屋买卖合同，约定的40%系定金而非购房款。对此，本院认定，被告力挽公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。针对被告力挽公司的其他质证意见，根据《房屋内部认购协议书》第五条，当甲方即力挽公司具备预售或销售资格时，通知乙方签订正式《商品房买卖合同》……，故该合同系标准的商品房的预约合同，对被告力挽公司关于《房屋内部认购协议书》属于预约合同的质证意见，本院予以采信，但其称约定的40%系定金而非购房款的质证意见与法律规定的定金数额上限明显不符，该40%款项根据《房屋内部认购协议书》第二条，……协议签订之日，乙方即菅晓宇向甲方交付购房款总额的40%作为认购款（包括按揭贷款者）……，可见其暗含房屋首付款的意思，明显系购房款，非定金，故对被告力挽公司关于40%系定金而非购房款的质证意见，本院不予采信。庭审中，被告力挽公司称，其可以为原告菅晓宇更换一套房屋，如果原告菅晓宇不同意换房，可以解除合同。综合有争议的证据和事实，本院查明：1.原告菅晓宇与被告力挽公司于2011年8月22日签订了《房屋内部认购协议书》，约定认购方（乙方）菅晓宇认购出售方（甲方）内蒙古力挽房地产开发有限责任公司开发的“秀水华宸”项目商品房一套，坐落于内蒙古呼和浩特市南二环路北、石羊桥南路向西400米“秀水华宸”住宅小区1期8号楼1单元11层西户，建筑面积137.4平方米，认购价每平米4570元，房款总价款627918元。2.根据合同约定，原告菅晓宇于2011年8月22日支付被告力挽公司购房款25万元。被告力挽公司应于2013年10月30日将该房屋建设完毕，经核实，本案所涉房屋尚未交付原告菅晓宇。3.庭审中，被告力挽公司庭后经指定日期内未提交相应房地产开发证照，视为其五证不齐全。根据《房屋内部认购协议书》第十条第2点，如因甲方即力挽公司原因造成协议不能履行时，甲方应承担乙方已交房款每月1.5%的利息，并在7日内退还乙方的本金及利息。经核，被告力挽公司未退还乙方菅晓宇本金及利息。本院认为，2011年8月22日，双方签订的《房屋内部认购协议书》系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。现案涉房屋未交付原告菅晓宇，其诉请解除《房屋内部认购协议书》，根据被告力挽公司的答辩意见，原告菅晓宇庭后未向本院表明是否同意换房，故根据其诉讼请求，本院认定其本意仍为解除合同，故本案双方对同意解除合同是达成合意的，对原告菅晓宇要求解除其于2011年8月22日与被告力挽公司签订的《房屋内部认购协议书》的诉讼请求，本院予以支持。因合同解除，被告力挽公司应返还原告菅晓宇已支付的购房款25万元，对原告菅晓宇要求被告力挽公司返还购房款25万元的诉讼请求，本院予以支持。针对利息，原告菅晓宇主张被告力挽公司向其支付利息288750元(计算方式为以25万元为基数按月息1.5%自2011年8月22日至2018年1月22日计算)的诉请，本院认为，虽双方在协议书中对违约责任有具体的约定，但该约定明显过高，应予调整，本院采纳以原告菅晓宇所交付购房款25万元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率予以调整，起算日期应以双方在协议书中确认的2013年11月6日（《房屋内部认购协议书》约定的房屋建成时间为2013年10月30日）之次日起予以计算至实际付清时止（截止原告起诉时共计64208.33元），以后每延期一个月也应以此为准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除原告菅晓宇与被告内蒙古力挽房地产开发有限公司于2011年8月22日签订的《房屋内部认购协议书》，YG编号:80111。二、被告内蒙古力挽房地产开发有限公司于本判决生效之日立即返还原告菅晓宇购房款25万元并支付原告菅晓宇自2013年11月6日起至上述25万元实际付清止的利息（以原告菅晓宇所交购房款25万元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率计算，截止至起诉之日暂计算为64208.33元）。三、驳回原告菅晓宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9188元，由原告菅晓宇负担3356元，由被告内蒙古力挽房地产开发有限公司负担5832元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 刘万华人民陪审员 甘塔娜人民陪审员 托 娅 二〇一八年七月二十五日书 记 员 张 猛附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。