四川省攀枝花市西区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0403民初906号原告：四川省金钟物业服务有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区人民街344号1单元1-4，统一社会信用代码：91510400789120770N。法定代表人：钟平，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘丽娟，女，1973年12月4日出生，汉族，该公司工作人员，住四川省攀枝花市仁和区。委托诉讼代理人：龚昌平，女，1973年4月24日出生，汉族，该公司工作人员，住四川省攀枝花市东区。被告：熊小将，男，1965年11月8日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。原告四川省金钟物业服务有限公司（以下简称金钟物业公司）与被告熊小将物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金钟物业公司的委托诉讼代理人刘丽娟、龚昌平到庭参加诉讼，被告熊小将经依法送达开庭传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金钟物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2014年5月26日至2017年12月31日的物业服务费2457.5元[0.83元/月/㎡×68.52㎡×（43个月+5天）]、2014年7月1日至2017年12月31日的代收生活垃圾清运处置费252元（6元/月×42个月）；2.判令被告未支付原告物业服务费违约金5094.5元；3.本案诉讼费，由被告承担。事实和理由：原告系依法成立的物业服务企业，原告于2013年4月8日与宝鼎金沙小区的开发建设单位攀煤（集团）房地产综合开发分公司（以下简称攀煤房产公司）签订前期物业管理服务内容及临时管理规约，原告按内容之约定向宝鼎金沙小区提供物业服务。原告于2013年4月11日正式接管物业服务项目提供服务，被告于2013年11月27日与原告办理了入住及物业服务等相关手续。原告依前期物业服务合同及与被告签订的《宝鼎金沙前期物业服务内容确认与临时管理规约承诺书》之约定，向被告提供了物业服务。按照约定及政策规定，被告应从2013年11月26日起每半年向原告支付物业服务费，被告最后一次交费时间为2013年11月27日，交纳的是2013年11月26日至2014年5月25日的物业服务费。被告拖欠2014年5月26日至2017年12月31日的物业服务费2457.5元，2014年7月1日至2017年12月31日的生活垃圾处置费252元，共计2709.5元。经原告多次电话、书面、当面催收，但被告都不予理睬。被告拖欠物业服务费的行为致原告经营困难，已严重损害了原告的利益。被告熊小将经本院依法送达传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。在诉讼期间，未提交答辩状，在举证期限内，也未提供证据。只是于2018年6月15日到本院来要求说明该案的有关情况，并称认可未支付2014年5月26日至2017年12月31日的物业服务费2457.5元、2014年7月1日至2017年12月31日的代收生活垃圾清运处置费252元。被告认为合同无效，因为被告熊小将当时不签合同物业就不给钥匙，希望法院查清事实。原告不是经过大家业主允许就进入小区的，是攀煤房产公司请的。原告物业管理服务不到位，比如绿化设施没有保护好，一楼很多住户把公共的绿化占为己有，有些绿化被铲除，一楼有些住户还随意扩建。还有保洁方面，公共区域的门窗很多年都没有打扫过，住户私自安装栏杆和消防设施不健全，楼顶的住房私自搭建，有人在楼顶养鸡、喂鸽子。物业费没有进行公示，没有成立业主委员会，也没有开过会。因为停车位没有收费，有些住户安装地锁占为己有。防火门有些也是不能使用的，被告不认可物业服务费0.83元/月/㎡。被告认为原告是提供了部分服务，同意缴纳物业费，但不是全部缴纳，同意缴纳垃圾清运费，违约金不愿意缴纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院认为金钟物业公司提供的营业执照、前期物业管理服务合同及管理规约、收费备案表、攀煤（集团）公司生活服务公司复函、物业工作日常图片、费用催缴通知书、向相关部门提交的报告共3份系书证，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第一项的规定：“一方当事人提出的书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。”本案中，被告熊小将并未提供足以反驳的相反证据，故本院对这些证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年金钟物业公司与攀煤房产公司就清香坪安置房住宅小区签订了前期物业服务合同。清香坪安置房住宅小区前期物业管理服务内容记载：“建设单位依法通过公开招投标，选聘金钟物业公司为清香坪安置住宅小区前期物业管理服务企业。第二条委托物业服务管理期限：清香坪安置房住宅小区前期物业管理服务期限暂定三年，自2013年4月8日起至2016年4月7日止。在此期间，本小区业主大会与续聘或重新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第三条物业服务管理项目：根据《攀枝花市物业服务收费管理细则》的规定清香坪安置房住宅小区服务管理项目包括：一、房屋共用部位、共用设施、设备的使用管理和维护。是指负责管理范围内给排水、消防、公共卫生间、公共照明等设施设备的日常维修和保养；二、住宅区的清洁服务、生活垃圾清运。包括小区内道路、公共场地及楼内公共楼梯、走道等公共部位的清扫保洁，生活垃圾的清运；三、公共绿地、花草树木的养护管理。负责管理范围内绿化物的定期修剪、施肥、浇水、治虫、适时补种，保持环境优美；四、住宅区内的公共秩序维护和安全防范。实施24小时保安值班巡视制，负责管理区内公共安全秩序维护；五、车辆停放秩序及公共场地秩序管理。做到车辆停放有序，有明显的车辆行走、停放标志，机动车、非机动车分别场地停放，无乱停乱放现象。第五条物业服务收费：前期物业服务管理物业收费标准：住宅按0.83元/㎡·月执行。物业服务费从交付买受人之日起按半年/次足额收取。每次交费时间在每交费周期的前一个月。第七条物业服务费构成：清香坪安置住宅小区实行物业服务费用包干制，物业服务企业为业主或物业使用人提供质价相符的服务，其构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业利润。第十二条物业服务企业的其他权利义务：四、根据法律、法规的有关规定和本合同的约定向业主或物业使用人足额收取物业服务费用，通过合法有效方式解决拖欠物业服务费的问题；可以为政府环卫部门代收生活垃圾处置费。八、接受业主、建设单位和物业管理主管部门的监督，不断完善服务管理。”清香坪安置房临时管理规约记载：“第二十四条业主未按规定足额交纳物业服务费的，物业服务企业可以在本物业管理区域内公布物业服务费用收交情况，并注明欠交费用的业主房门号或姓名等基本情况进行催讨，也可以通过通知书、区域内公开公示、电子邮件、手机短信、电话、上门（含工作地点）等形式催告业主在合理期限内交纳；仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。经催告后仍未交纳的，应当从欠费之日起承担违约责任（自逾期之日起每日按未付金额的1%承担违约金）。第二十五条物业服务企业应当按照物业服务合同约定，健全管理制度，做好物业管理区域内的各项服务工作，为业主提供安全高效便捷的服务。”之后，金钟物业公司对该小区进行物业服务。2013年11月27日被告熊小将作为该小区x幢x单元x号的买受人在承诺书上签名，该承诺书记载：“本人（单位）已详细阅读并理解攀煤（集团）房地产综合开发分公司（建设单位）制定的本《临时管理规约》和前期物业服务的内容，同意遵守本规约和前期物业服务内容的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。”该房屋建筑面积为68.52㎡。金钟物业公司在进行物业服务期间，向攀枝花市西区清香坪街道办事处报送了关于对占用宝鼎金沙小区公共部位进行清理的报告。2015年7月6日金钟物业公司向攀枝花市西区工商局报送了关于宝鼎金沙占道经营2015年第三次报告。2015年11月30日攀煤（集团）公司生活服务分公司向金钟物业公司发出关于“关于清香坪安置房住宅小区前期物业管理延续的函”的复函，该复函记载：“介于前期物业服务合同于2015年12月31日到期，为了确保小区物业管理工作连续稳定进行，经请示攀煤（集团）公司同意，同意从2015年12月31日起至小区业主大会成立并确定新的物业服务企业前，小区物业管理由贵公司继续进行。一、管理内容按照《清香坪安置房住宅小区前期物业合同》约定内容执行。二、前期物业服务期限延续约定：自2015年12月31日至本小区业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效止。”2016年8月10日金钟物业公司向攀枝花市西区住建局报送了关于宝鼎金沙小区3-2-1-6号装修人违规装修的报告。经金钟物业公司催收，被告熊小将至今未支付金钟物业公司支付2014年5月26日至2017年12月31日的物业服务费及2014年7月1日至2017年12月31日的生活垃圾处置费。本院认为，金钟物业公司与建设单位签订了清香坪安置房住宅小区前期物业服务合同，之后，金钟物业公司按约定对该小区开展物业服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”之规定，该前期物业服务合同对小区的业主具有约束力。依据承诺书的记载，被告熊小将作为该小区x幢x单元x号房屋的业主，应遵守该前期物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用是其应尽的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，依据前期物业管理服务内容对物业服务收费的约定，物业服务费从交付买受人之日起按半年/次足额收取，每次交费时间在每交费周期的前一个月，被告熊小将的房屋建筑面积为68.52㎡，按照0.83元/㎡·月的收费标准，金钟物业公司要求支付2014年5月26日至2017年12月31日的物业服务费2457.5元，本院予以支持2454.96元[68.52㎡×0.83元/月·㎡×(43个月+5天）]。被告熊小将对金钟物业公司要求其支付2014年7月1日至2017年12月31日的生活垃圾清运处置费，在庭前称无异议，故对金钟物业公司主张的生活垃圾清运处置费252元，本院予以支持。被告熊小将在金钟物业公司催收后，至今未支付2014年5月26日之后的物业服务费，属于违约，依法应承担违约责任。依照清香坪安置房临时管理规约的规定，经催告后仍未交纳物业服务费的，自逾期之日起每日按未付金额的1%承担违约责任，该违约金支付标准明显过高，金钟物业公司要求熊小将支付违约金5094.5元，结合本案所涉物业的现状等情况，本院酌情确定违约金为300元。至于被告熊小将在庭前陈述的相关情况，未提供其证据证明自己的意见成立，有些是原告服务中存在的问题，原告应加强整改，不断提高物业服务质量。综上所述，被告熊小将应支付金钟物业公司物业服务费2454.96元、生活垃圾清运处置费252元、违约金300元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条规定，缺席判决如下：一、被告熊小将在本判决生效之日起十日内支付原告四川省金钟物业服务有限公司物业服务费2454.96元、生活垃圾清运处置费252元、违约金300元，合计3006.96元；二、驳回原告四川省金钟物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告熊小将负担。本判决为终审判决。审判员 梁 锋二〇一八年七月五日书记员 严雯钰