山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0211民初698号 原告（反诉被告）：程传陆，男，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：王玉环，山东青成律师事务所律师。 原告（反诉被告）：程华梅，女，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：王玉环，山东青成律师事务所律师。 被告（反诉原告）：青岛金宝园绿化工程有限公司，住所地青岛市黄岛区。 法定代表人：于钦平，职务总经理。 委托诉讼代理人：李强祖，山东强祖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李梦醒，山东强祖律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）程传陆、程华梅与被告（反诉原告）青岛金宝园绿化工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程传陆，原告程传陆、程华梅的共同委托诉讼代理人王玉环，被告青岛金宝园绿化工程有限公司的委托诉讼代理人李强祖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告程传陆、程华梅向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告位于青岛市黄岛区薛辛庄社区高层商业房屋27号楼网点809-1、2、3、4房屋租赁合同；2.判令被告立即向原告返还租金419254元、双倍定金20万元、网点保证金4万元，计659254元；3.判令被告赔偿原告损失21万元；4.判令被告偿还原告自起诉之日起至款项清偿之日止的利息（按银行同期流动资金贷款利率上浮50%计算）；5.诉讼费由被告承担。后变更第1项诉讼请求为确认原、被告位于青岛市黄岛区薛辛庄社区高层商业房屋xx号楼网点809-1、2、3、4房屋租赁合同自2017年8月7日解除。事实和理由：两原告系兄妹关系，2017年3月份商定在青岛市黄岛区合作开办幼儿园。2017年3月27日，原告程传陆与被告协商一致，由原告承租被告所属位于青岛市黄岛区富春江路xx号甲薛辛庄高层商业房屋27号楼网点809-1、2、3、4房屋，用于开办幼儿园。原告于当日向被告支付房屋租赁定金10万元。2017年4月14日，原告程华梅与北京青青藤教育科技股份公司（以下简称“青青藤公司”）签订《“青青藤幼儿园”项目特许加盟合同》，案外人青青藤公司授权原告在租赁房屋内开设幼儿园。同日，原告程华梅向青青藤公司支付加盟费17万元，品牌使用费4万元、保证金3万元，共计24万元。2017年4月19日，原告程传陆依据与被告商定租赁价格向被告支付房屋租金519254元（含先行支付定金10万元）、网点保证金4万元，共计559254元，被告向原告出具收据三份。2017年5月份，原告程传陆按照青青藤公司出具的幼儿园装修方案开始装修之际，得知被告出租的租赁房屋至今没有通过验收，无法交付使用。原告认为，被告违反法律规定，严重侵害了原告的合法权益，致使合同目的不能实现，造成原告的损失，故诉至法院。 被告（反诉原告）青岛金宝园绿化工程有限公司答辩并反诉称，根据原、被告的合同约定，原告知道涉案出租房屋的现状，签订合同时，承租的房屋尚未办妥竣工验收的最后手续，原告不会以此为借口向被告提出异议和终止合同。对于租赁房屋未经过验收的问题，被告曾委托律师向薛辛庄社区居民委员会发出过律师函，要求其验收。原告在经营中出现招生问题，以租赁房屋出现问题为由要求解除合同、赔偿损失，实为不妥。根据合同约定，原告单方解除合同的行为构成违约，应按合同约定支付租金30%的违约金，不能要求返还保证金。另，原告擅自装修，改变房屋主要结构，造成被告重大损失。如将房屋一至二楼间楼梯全部拆除，人为切断拆除房屋承重梁，将四套相邻涉案房屋之间的三面墙体大面积拆除，将房屋内的所有卫生间拆除，将二楼至三楼之间的楼板拆除约二三十平方米。请求：判令反诉被告将损害的涉案房屋恢复原状，或者返还因改变房屋结构造成的损失567300元，反诉费由反诉被告承担。 反诉被告（原告）程传陆、程华梅针对反诉辩称，反诉原告所述部分与事实不符，反诉被告没有拆除承重墙，所进行的装修系经反诉原告认可，如需恢复原状再验收的话，是由反诉原告所造成的，即使恢复，也应由反诉原告恢复并承担相应费用。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下： 1、2017年3月25日，程传陆与程华梅签订《开办幼儿园合作协议》，约定两人拟合作在青岛市黄岛区富春江路xx号甲薛辛庄高层商业房屋xx号楼网点809-1、2、3、4房屋开办幼儿园。 2、2017年3月27日，程传陆向被告交纳上述房屋定金10万元。2017年4月19日，程传陆向被告支付租赁房屋租金419254元、网点保证金4万元。被告向原告出具收据三份，载明了三笔款项的性质。 3、2017年4月14日，程华梅与青青藤公司签订《“青青藤幼儿园”项目特许加盟合同》，青青藤公司授权程华梅在涉案租赁房屋内开设幼儿园。同日，原告程华梅向青青藤公司支付加盟费17万元，品牌使用费4万元、保证金3万元，共计24万元。被告虽提出异议，但未提交证据反驳，原告主张的该项事实有原告提交的《“青青藤幼儿园”项目特许加盟合同》、收款收据、网上银行电子回单等证据为证，可以认定。 4、薛辛庄居委会于2013年12月31日取得了薛辛庄高层安置楼高层1-8#住宅楼、网点及地下车库的建筑工程规划许可证。 2017年5月30日，青岛市黄岛区长江路街道办事处薛辛庄居民委员会与青岛万兴机械化施工有限公司签订《商业网点租赁合同》，约定青岛市黄岛区长江路街道办事处薛辛庄居民委员会将其坐落于青岛市黄岛区三江路薛辛庄商业网点及附属设施出租给青岛万兴机械化施工有限公司，装修期为2017年5月30日至2017年11月29日，租赁期为2017年11月29日至2027年11月30日，可以对外转租。 2017年5月30日，被告与案外人青岛万兴机械化施工有限公司签订《商业网点租赁合同》，约定被告租赁青岛万兴机械化施工有限公司坐落于青岛市黄岛区三江路薛辛庄商业网点及附属设施，装修期为2017年5月30日至2017年11月29日，租赁期为2017年11月29日至2027年11月30日，可以对外转租。 5、被告提交薛辛庄高层商业网点租赁合同1份，称原、被告之间签订了租赁合同，签订过程中原告隐匿了该份合同；合同约定租赁期限为10年，自2017年4月1日至2027年6月30日，其中2017年4月1日至2017年6月30日为装修期、免租期，第一周期自2017年4月1日至2018年6月30日租金为519254元；合同约定装修施工方案须经被告同意，否则擅自施工被告有权解除合同。但该份合同上没有原告的签名或按印，且被告未举证证明该份合同的内容是原告的真实意思表示，故本院对该证据的真实性不予认定。 被告提交3份律师调查笔录，是被告律师对被告的工作人员所做的调查询问，称原告隐匿了合同，原告擅自装修。因被调查人员所做的陈述属于证人证言，应出庭作证，且被调查人员是被告公司的工作人员，与被告存在利害关系，没有其他证据佐证被调查人员陈述的真实性，故本院对该3份律师调查笔录不予认定。 6、原告称，原被告未签订书面房屋租赁合同，口头约定原告租赁涉案房屋，租赁期限是2017年4月1日至2018年6月30日，其中4月1日至2017年6月30日是装修免租期，涉案房屋的年租金是519254元，同时交纳保证金4万元，用于开办幼儿园使用，当时原、被告还协商只要不动承重墙可以任意装修。被告就在隔壁办公，在原告的装修过程中从未阻止，且在原告装修过程中多次查看，从未提出过异议。 被告称，其知道原告租赁涉案房屋是为了办幼儿园使用，其在斜对面办公，相距十几米，装修的事情一开始不知道，后来工作人员向经理反映，拆除了承重墙，被告才派人去制止，原告就停止拆除，也未继续进行装修。 原告称，对拆除涉案房屋的情况认可，但是被告从未阻止原告进行装修，而是在2017年5月份时，因涉案房屋未验收，民众投诉，质监站贴了封条。被告出租的房屋未经验收，不得交付使用，原告有权依法解除合同。 原、被告确认，被告交付的租赁房屋比起毛坯房多做了地面抹灰整平，墙面刷了一层腻子。 7、涉案房屋于2017年6月15日被黄岛区质监部门贴了封条。 黄岛区城市建设局于2017年6月29日作出青黄城建罚决字[2017]第361号行政处罚决定书，对薛辛庄居社区安置楼项目在装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构的行为予以罚款5万元。 8、2017年7月3日，青岛理工大学工程质量检测鉴定中心根据薛辛庄居委会的委托作出《薛辛庄社区安置楼27#楼网点809-1、2、3、4改造结构安全性鉴定报告》，意见为该建筑改造中改动了四类构件，拆除填充墙、拆除楼梯踏步和楼梯梁、拆除局部楼板、截断了一处混凝土次梁，改造尚不影响该建筑网点及上不主楼结构整体安全性。其中，已损伤的梁与楼板对构件自身的安全性有影响，应进行设计加固处理。 9、原告提交2017年8月7日给被告公司法定代表人于钦平的短信记录载明，程传陆提出对租赁房屋后续处理意见，其负责恢复原状，被告将原告交付的款项退还，并表示“这是我们起草的一个协议，把我们的想法表达一下”。原告主张该短信证明其于2017年8月7日解除了涉案房屋租赁关系。被告称，手机号是于钦平的，但未收到该短信。因原告提交的短信记录只有其发送给于钦平的记录，未有对方的回复，故不能确定于钦平是否收到，且该短信内容显示是一个协商的意思表示，不能证明原告发出了解除涉案租赁合同的通知，本院不予认定。 10、2018年5月21日，程传陆与被告签订《房屋装修恢复原状确认协议》，确认程传陆对涉案房屋原装修部分进行了恢复，被告对房屋恢复情况进行了验收，认为已经恢复原状。程传陆为将涉案房屋恢复原状委托青岛鑫诚宏业建筑工程有限公司进行施工，支出工程费22万元。 11、庭审中，被告称，其将涉案房屋出租给原告时尚未办理房屋不动产产权证，尚未通过综合验收，现在也尚未办理产权证。 原告称，在2017年6月份才知道涉案房屋未取得产权证，在是房屋被贴封条，原告去质监站问才知道的。 被告称，鉴于原告已经对涉案房屋恢复原状，对该损失费用被告不再主张。 上述事实有原告提交的《开办幼儿园合作协议》、《“青青藤幼儿园”项目特许加盟合同》、收款收据、网上银行电子回单、收据、照片、鉴定报告、被告提交的网点租赁合同、行政处罚决定书、律师调查笔录等证据及原、被告当庭陈述笔录在案为凭，经庭审审查和质证，可以认定。 本院认为，本案为房屋租赁纠纷。本案争议的焦点是：1、原告是否有权解除涉案租赁关系？2、本案的违约责任如何认定？原、被告主张的损失如何认定？ 综合本案的案情及相关的法律规定，本院作如下分析判定： 1、原告是否有权解除涉案租赁关系？ 根据前述查明的事实，原、被告未签订书面的房屋租赁合同，结合原、被告的陈述及证据可以认定，原、被告口头约定由原告承租被告出租的涉案房屋，2017年4月1日至2017年6月30日为装修期、免租期，第1年自2017年4月1日至2018年6月30日的租金为519254元（其中定金10万元），保证金4万元；被告知晓原告承租房屋是为了开办幼儿园使用。对于装修条款及违约条款，因原、被告均未提交证据证明双方达成了一致意见，故对原、被告关于该部分条款的陈述本院均不予认定。 涉案房屋经过了建设工程规划许可审批，原、被告口头约定形成的租赁合同，合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。本案中，涉案出租房屋的建设虽经过建设工程规划许可，但未经过竣工验收，故涉案房屋不得实际交付使用。被告将涉案房屋交付给原告使用，原告为了开办幼儿园对涉案房屋进行装修，违反了相关规定，导致涉案房屋被黄岛区质监部门查封，导致租赁房屋无法使用，故原告有权解除租赁合同，现原告以提起诉讼的方式解除租赁合同，本院认定原告于2018年1月9日行使合同解除权解除了与被告订立的租赁合同。 2、本案的违约责任如何认定？原、被告主张的损失如何认定？ 本案中，首先，被告出租未通过竣工验收的房屋，违反了法律的强制性规定；其次，被告知道原告承租涉案房屋是为了开办幼儿园使用，根据日常生活经验，被告交付的毛坯房屋不适合直接作为幼儿园办学场地，原告必然会对所租赁的房屋进行装修，被告作为涉案房屋出租方应当知晓房屋的现状，应当知道房屋未通过竣工验收不能被改变房屋结构，但其并未对该项事宜明确提示原告；再次，被告的办公地点离涉案房屋很近，在原告对涉案房屋进行装修时被告应当知晓，但未及时予以制止，最后导致因装修问题被黄岛区质监部门张贴封条，查封了涉案房屋，导致涉案房屋无法使用。因此，被告应对涉案房屋无法正常使用承担主要责任。原告在合同签订过程中，原告应当审查被告提交的不动产权证、房屋租赁合同等事项，原告未审查房屋的状况即对房屋进行装修，对于房屋无法正常使用的损失也应承担部分责任。综上，就原告承租的涉案房屋未能正常使用，双方均存在过错，本院综合具体案情，酌情认定原告承担30%的责任，被告承担70%的责任。 根据前述查明的事实，涉案房屋于2017年6月15日被质监部门查封时尚处于合同约定的装修期、免租期，故合同约定计算租金的日期应自2017年7月1日开始计算。对于解除合同之前的租金274564元（519254元×193天÷365天）损失应由原被告按上述责任比例承担，即原告负担82369.2元，被告负担192194.8元，对之后的租金损失应由被告自行承担，故被告应向原告返还租金436884.8元（192194.8元+519254元-274564元）。另，原告请求被告自起诉之日起偿还应付款项的利息，于法无据，本院不予支持。 根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原、被告未约定定金担保的事项，不能判定被告未履行约定的义务，故原告请求被告双倍返还定金的依据不足，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，对于原告与青青藤公司签订开办幼儿园的费用支付方式，被告不能预见，且原告未提交证据证明其与青青藤公司所签订合同的履行情况，未提交充分证据证明其已支付的费用的损失情况，故其主张被告承担该部分费用损失，依据不足，本院不予支持。 对于涉案房屋装修损坏的损失，在诉讼过程中，原告对所承租的房屋恢复了原状，被告予以确认，并表示对恢复原状的损失不再予以主张，故本案对被告的反诉请求不再处理。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，判决如下： 一、原告程传陆、程华梅与被告青岛金宝园绿化工程有限公司关于青岛市黄岛区薛辛庄高层商业房屋xx号楼网点809-1、2、3、4房屋租赁合同于2018年1月9日解除； 二、被告青岛金宝园绿化工程有限公司于本判决生效后十日内返还原告程传陆、程华梅租金436884.8元； 三、被告青岛金宝园绿化工程有限公司于本判决生效后十日内返还原告程传陆、程华梅网点保证金40000元； 四、驳回原告程传陆、程华梅的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告青岛金宝园绿化工程有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12493元（原告已预交），由原告程传陆、程华梅负担5639元，被告青岛金宝园绿化工程有限公司负担6854元。反诉费用4737元（反诉原告已预交），由反诉原告青岛金宝园绿化工程有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  刘正品 审判员  车绍文 审判员  于召霞 二〇一八年七月二日 书记员  薛 丽