广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1971民初2740号原告：黎光祥，男，1984年10月10日出生，汉族，住广东省阳春市，委托诉讼代理人：宋炜裕，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈一辉，广东名成律师事务所律师。被告：胡锡林，男，1973年12月25日出生，汉族，住广东省东莞市，被告：黎小敏，女，1974年4月4日出生，汉族，住广东省东莞市，以上二原告的委托诉讼代理人：钟沛桦，广东瑞轩律师事务所律师。第三人：东莞市百居房地产中介有限公司，住所地：广东省东莞市望牛墩镇镇中路四季名苑**。法定代表人：梁昆超。委托诉讼代理人：梁昆星，男，1994年11月1日出生，汉族，住广东省东莞市，该公司员工。原告黎光祥与被告胡锡林、黎小敏，第三人东莞市百居房地产中介有限公司（以下简称“百居公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月23日受理后，依法适用简易程序于2018年4月19日公开开庭进行了审理，后根据案情需要，依法组成合议庭，于2018年7月4日公开开庭进行了审理。原告黎光祥及其委托诉讼代理人宋炜裕，被告胡锡林，被告胡锡林、黎小敏的共同委托诉讼代理人钟沛桦，第三人百居公司的委托诉讼代理人梁昆星到庭参加第一次庭审；原告黎光祥及其委托诉讼代理人宋炜裕，被告胡锡林、黎小敏的共同委托诉讼代理人钟沛桦，第三人百居公司的委托诉讼代理人梁昆星到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告黎光祥诉称，黎光祥与胡锡林、黎小敏，百居公司于2016年7月3日签订一份《房屋买卖合同》（合同编号：0008089），约定由胡锡林、黎小敏向黎光祥转让一套位于东莞市××××房产，该房屋建筑面积为102.34平方米，房屋售价总额为830000元，并对付款方式、交房约定、违约责任、各项税费的承担等事项作了约定。订立该合同期间，因胡锡林、黎小敏暂不确定案涉房屋办理出不动产权证的具体时间,双方当时约定待胡锡林、黎小敏于案涉房屋不动产权证办出之日由胡锡林、黎小敏通知黎光祥和百居公司，再由黎光祥立即向胡锡林、黎小敏支付首期款200000元，并进行后续交易手续。该合同签订后，黎光祥依约将该合同定金150000元支付给黎小敏，履行了买受人的义务。此后，胡锡林、黎小敏多次经百居公司向黎光祥转达因开发商的原因以致该房屋的不动产权证一直未能办出，表示一旦不动产权证办出一定按该合同约定履行卖方义务，黎光祥一直主张继续交易房屋并表示愿意继续等待。2017年12月8日，黎光祥收到胡锡林寄来一份《告知函》，胡锡林声称因黎光祥逾期不支付首期款已构成违约，其要求单方解除该合同并没收黎光祥已付定金150000元。黎光祥当即回复胡锡林不同意解除该合同，要求胡锡林、黎小敏继续按该合同约定程序交易案涉房屋，但胡锡林、黎小敏至今一直不予理睬黎光祥。黎光祥与胡锡林、黎小敏的房屋买卖合同关系合法有效。胡锡林、黎小敏单方解除合同没有法定和约定的事由，胡锡林、黎小敏单方解除合同的理由不成立，黎光祥不同意胡锡林、黎小敏解除与黎光祥的该合同，黎光祥并已明确表示异议，黎光祥要求胡锡林、黎小敏继续履行该合同。为了维护黎光祥的合法权益，请求判令：1、确认被告胡锡林2017年12月2日向原告黎光祥送达《告知函》的行为不发生解除双方之间的《房屋买卖合同》的法律效力；2、被告胡锡林、黎小敏继续履行2016年7月3日签订的《房屋买卖合同》；3、本案的诉讼费全部由被告胡锡林、黎小敏承担。黎光祥于2018年7月4日的庭审中明确撤回上述第1项诉讼请求。被告胡锡林、黎小敏辩称，双方没有约定支付首期款的前提条件，未约定支付时间，则胡锡林、黎小敏可以任何时候催收，如未履行，则属违约。依据合同黎光祥支付完定金后应当支付首期款，但黎光祥没有履行支付首期款的合同约定义务，特别是在胡锡林、黎小敏多次催收的情况下依然没有履行，时间长达一年多，致使胡锡林、黎小敏因资金困难才出卖房屋的情况下，造成重大损失。合同在2017年12月2日解除，所以胡锡林、黎小敏有权没收黎光祥支付的定金，因胡锡林、黎小敏未和黎光祥达成待办好房产证才支付首期款的协议，根据合同，黎光祥应当履行支付首期款的合同义务。胡锡林、黎小敏出售房屋的目的是资金周转困难，在长达一年多的时间内，黎光祥不支付首期款，胡锡林、黎小敏有理由相信黎光祥根本不想履行合同，且在多次见面和电话交涉过程中，黎光祥也不愿意支付首期款，因此无奈下胡锡林、黎小敏在2017年12月2日以告知函的方式解除合同，是依据合同第五条第一款的约定。百居公司所证实的事实是虚假的，不具有证明力。百居公司的中介费按正常交易是由买方即黎光祥承担，百居公司与黎光祥有利害关系，所以百居公司的陈述不具有证明力。事实是胡锡林、黎小敏根本没有对百居公司表示任何歉意之事，因案涉房屋的具体情况，在交易时，双方是非常清楚要支付首期款的意愿，胡锡林、黎小敏只需向黎光祥表示，无需向百居公司表示。在促成案涉房屋的买卖关系时，使买卖双方达成买卖交易的不是第三人，百居公司是双方找来办理在达成买卖后的相关事宜，因此在买卖合同中没有中介费一项的约定。如果本案买卖已促成，则按常理由黎光祥支付中介费。从百居公司陈述事实的语气看出不像是第三人的语气，反而像是原告的陈述语气。综上黎光祥在长达一年的时间内未支付首期款，双方未达成要办理房产证才支付首期款的协议，在胡锡林、黎小敏已多次催收首期款的情况下，黎光祥依然不支付，胡锡林、黎小敏可以确定黎光祥是不想履行合同，因此依据法律行使合同解除权。第三人百居公司陈述，百居公司提供的情况说明都是真实的。经审理查明，2013年11月12日，胡锡林、黎小敏与东莞市富盈四季名苑建造有限公司（以下简称“富盈公司”）签订商品房买卖合同，约定胡锡林、黎小敏向东莞市富盈四季名苑建造有限公司购买位于东莞市××××房屋；富盈公司应当在2015年11月30日前将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付胡锡林、黎小敏使用。胡锡林、黎小敏于庭审中陈述其已经去办理案涉房屋的不动产权证，但尚未办理完成。2016年7月3日，胡锡林、黎小敏作为卖方，黎光祥作为买方，百居公司作为居间方，三方签订《房屋买卖合同》（合同编号：0008089），其主要约定：胡锡林、黎小敏将坐落于东莞市望牛墩镇赤滘村富盈四季华庭6幢1202的房产卖予黎光祥，建筑面积102.34平方米，售价总金额为830000元；经双方协商，决定以银行贷款的方式为黎光祥付款方式，黎光祥于本合同签订之日起向胡锡林、黎小敏支付定金150000元，在本合同签订之日起/内向胡锡林、黎小敏支付首期购房款200000元（此定金可转为购房款），剩余房款480000元申请做银行按揭，并按银行按揭贷款放款程序一次性支付给胡锡林、黎小敏；在本合同履行期间，如中途违约，则由违约方按胡锡林、黎小敏双倍赔偿定金，黎光祥定金不予退还的标准向对方支付违约金。黎光祥与胡锡林、黎小敏确认，黎光祥分别于2016年6月9日、2016年7月4日向胡锡林、黎小敏支付定金50000元、100000元，共计150000元。关于购房款的支付时间。黎光祥与胡锡林、黎小敏确认定金150000元在签订合同之日支付。黎光祥主张因开发商一直拖延办理不动产权，各方不确定何时能够办出不动产权证，故双方约定在不动产权证办出后支付首期购房款200000元，但没有约定具体哪一天；剩余房款480000元在过户到黎光祥名下，且办理银行按揭贷款后支付，但没有约定具体哪一天。胡锡林、黎小敏主张双方没有约定首期购房款200000元在不动产权证办出后支付，胡锡林、黎小敏明确跟黎光祥、百居公司说因急需资金才出售房屋，故可以随时催要首期购房款；剩余房款480000元是以银行按揭贷款的方式支付。第三人陈述口头协商在不动产权证办出后，且黎光祥办理了银行按揭贷款，黎光祥立即支付胡锡林、黎小敏首期购房款200000元；剩余房款480000元是以银行按揭贷款的方式支付。胡锡林、黎小敏主张其已经多次致电黎光祥交付首期购房款，并提供通话记录予以证明。通话记录显示：8月24日，黎光祥打电话给胡锡林、黎小敏两次，通话时长24秒、26秒；8月14日，胡锡林、黎小敏打电话给黎光祥两次，通话时长2分26秒、4分10秒；11月23日，胡锡林、黎小敏打电话给黎光祥两次，通话时长3分56秒、2分34秒；12月9日，黎光祥打电话给胡锡林、黎小敏一次，通话时长24分27秒。黎光祥确认通话记录的真实性，但主张2017年8月的几次通话的内容都是黎光祥与胡锡林、黎小敏沟通房产证办理的情况事宜；2017年11月23日通话的内容是胡锡林、黎小敏提出因案涉房屋房产证未能确定何时能够取得，故胡锡林、黎小敏提出向黎光祥退还定金且赔偿违约金150000元的方案，但黎光祥不同意；2017年12月9日通话的内容是黎光祥收到告知函后，向胡锡林、黎小敏进行质询。2017年12月2日，胡锡林向黎光祥邮件发送告知函，其主要内容：因黎光祥在合同签订之日至今约一年半的期间内，经胡锡林、黎小敏多次口头催告的情况下，依然未支付首期款200000元，远超过合理期限，已造成胡锡林、黎小敏合法利益的损失，胡锡林、黎小敏有理由认为黎光祥不想履行合同款的缴付义务，黎光祥已经构成违约行为，现告知黎光祥从发出本告知函之日则是原合同解除之日，定金将依合同予以没收。黎小敏于庭审中明确同意上述告知函。黎光祥于2017年12月6日收到上述告知函。黎光祥主张继续履行《房屋买卖合同》，黎光祥有能力履行合同，并提供账户交易明细、储蓄对账单、东莞农村商业银行定期账户信息查询予以证明。账户交易明细、储蓄对账单显示：截止2018年4月19日，原告银行账户存款共计279523.3元。东莞农村商业银行定期账户信息查询显示：截止2018年4月18日，原告银行账户定期存款54432.52元。胡锡林、黎小敏明确要求解除《房屋买卖合同》。2017年12月14日，百居公司出具情况说明，其主要内容：百居公司于2016年7月3日促成了胡锡林、黎小敏与黎光祥签订一份《房屋买卖合同》（合同编号：0008089），因胡锡林、黎小敏签约当日表示不确定该套房屋办理出不动产权证的具体时间，双方当即约定待胡锡林、黎小敏于该套房屋不动产权证办出之日通知百居公司及黎光祥，再由黎光祥立即向胡锡林、黎小敏支付首期款200000元，因此双方于签约当日没有将首期款的支付时间具体表述，该事实双方均同意；因开发商的原因该房屋的不动产权证一直未能办出，胡锡林、黎小敏有数次联系百居公司，让百居公司转达黎光祥再耐心等待，并表示一旦不动产权证办出一定立即按房屋买卖合同履行义务，百居公司同意转告黎光祥，黎光祥均表示理解并同意继续等待；百居公司确认如下事实：胡锡林、黎小敏多次因交易房屋的不动产权证办理阻碍了交易的进度向百居公司表示歉意，希望得到黎光祥的理解；胡锡林、黎小敏在签约后一年半时间以来从未向百居公司提出要黎光祥支付首期款的要求。胡锡林、黎小敏主张对情况说明不予确认，并非事实，不具有证明力。另查明，胡锡林、黎小敏就其与黎光祥、第三人百居公司之间房屋买卖合同纠纷向本院提起诉讼，案号为（2018）粤1971民初3452号，胡锡林、黎小敏请求：1、确认胡锡林、黎小敏与黎光祥在2016年7月3日签订的《房屋买卖合同》于2017年12月6日已解除；2、没收黎光祥支付定金150000元给胡锡林、黎小敏。以上事实，有《房屋买卖合同》、业务委托书、客户凭单、告知函、国内挂号信函收据、情况说明、账户交易明细、储蓄对账单、东莞农村商业银行定期账户信息查询、收据、通话记录、商品房买卖合同以及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，黎光祥与胡锡林、黎小敏及百居公司签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0008089）是三方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，内容合法有效，三方应当按照约定全面履行自己的义务，否则应当承担相应的违约责任。黎光祥明确撤回“确认被告胡锡林2017年12月2日向原告黎光祥送达《告知函》的行为不发生解除双方之间的《房屋买卖合同》的法律效力”的诉讼请求，并未违反法律规定，本院予以准许。对于黎光祥是否违约的问题。胡锡林于2017年12月2日向黎光祥发送告知函，以多次口头催告的情况下，黎光祥未支付首期购房款，黎光祥的行为已经构成违约为由，解除双方签订的《房屋买卖合同》。根据案涉《房屋买卖合同》，黎光祥与胡锡林、黎小敏并未明确约定首期购房款200000元的具体支付时间。虽然黎光祥主张双方约定在不动产权证办出后支付首期购房款，但胡锡林、黎小敏予以否认，且百居公司对于首期购房款的支付时间的陈述亦与黎光祥的主张不一致，故本院认定双方没有约定首期购房款200000元的支付时间或者约定不明确，且不能达成补充协议，黎光祥可以随时履行，胡锡林、黎小敏也可以随时要求履行，但应当给予必要的准备时间。胡锡林、黎小敏主张其已经多次致电黎光祥交付首期购房款，根据通话记录，黎光祥与胡锡林、黎小敏确认双方进行多次电话沟通，但双方对于通话的内容各执一词，且均未能提供证据予以证明其各自主张。胡锡林、黎小敏未能提供充分的证据予以证明其已经催告黎光祥在合理期限内履行支付首期购房款的义务，而黎光祥拒不履行。综上所述，本院认为，黎光祥并不存在违约行为。对于案涉合同能否继续履行的问题。案涉合同合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。黎光祥并不存在违约行为，黎光祥有权要求胡锡林、黎小敏继续履行案涉《房屋买卖合同》，黎光祥已按合同约定实际履行部分合同义务，且黎光祥提供了账户交易明细、储蓄对账单、东莞农村商业银行定期账户信息查询，证明了其具备支付案涉购房款的能力，案涉合同客观上存在继续履行的可能，故黎光祥请求继续履行《房屋买卖合同》（合同编号：0008089），符合双方合同约定，亦未违反法律法规的强制性规定，合理有据，本院予以支持。同时，胡锡林、黎小敏应协助黎光祥办理案涉房屋的所有权转移登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告黎光祥与被告胡锡林、黎小敏继续履行双方于2016年7月3日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：0008089）。二、被告胡锡林、黎小敏应于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告黎光祥办理案涉位于东莞市望牛墩镇赤滘村富盈四季华庭6幢1202号房的所有权转移登记手续，登记至原告黎光祥名下。本案受理费12100元（原告已预交），由被告胡锡林、黎小敏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  梁园园人民陪审员  万玉珍人民陪审员  江正峰二〇一八年七月二十日法官助理王冕书记员张慧瑜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。