济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0112民初3711号 原告：孙元彦，女，1968年10月26日出生，汉族，无业，户籍所在地济南市。 委托诉讼代理人：赵康铸、林方茂，均系山东东城律师事务所律师。 被告：张士刚，男，1976年11月30日出生，汉族，住济南市。 被告：徐云芳，女，1963年7月15日出生，汉族，住济南市。 两被告共同委托诉讼代理人：李广华，山东圣义律师事务所律师。 原告孙元彦与被告张士刚、徐云芳物权保护纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月11日公开开庭进行了审理。因案情复杂，双方争议较大，本院裁定转为普通程序继续进行审理，并依法组成合议庭于2018年1月22日再次公开开庭审理了本案。原告孙元彦及其委托诉讼代理人林方茂、赵康铸，两被告的委托诉讼代理人李广华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孙元彦向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决两被告立即停止侵害原告孙元彦的合法权益；二、请求依法判决被告张士刚立即腾空济南市XX区XX街道XX号楼X单元X号房屋，并立即归还原告孙元彦（房屋价值约为80万元）；三、请求依法判决被告张士刚向原告孙元彦支付其在涉案房屋居住期间的费用（自2016年10月1日起，按照3000元/月计算至其腾出涉案房屋止，截止到本案起诉时约为27000元）；四、诉讼费由两被告承担。事实和理由：2016年9月5日，未经原告孙元彦同意，被告徐云芳与被告张士刚签订《楼房买卖合同》，强行将原告孙元彦居住的济南市XX区XX街道XX号楼X单元X号房卖给被告张士刚。该买卖行为未经原告孙元彦同意，严重侵害了原告孙元彦的合法权益，应立即停止侵害，归还涉案房屋，并支付非法侵占期间造成的损失。为维护原告孙元彦的合法权益，向法院提起诉讼，望判如所请。 被告张士刚、徐云芳共同辩称，原告孙元彦的前夫刘德富向被告徐云芳借款后一直未能偿还，之后，双方一起到XX村委会出具了承诺条，承诺如果到2016年5月29日偿还不了，孙元彦与刘德富同意将涉案房屋抵偿给徐云芳和案外人刘庆华。出具承诺条时，涉案房屋价值为50万元左右。后来徐云芳卖给张士刚时，房屋已经升值了，所以徐云芳拿出升值的部分替刘德富偿还了部分借款。涉案房屋的土地性质是集体所有，涉案房屋是小产权房，之所以没有办理房产证是因为涉案房屋没有合法的建造手续。被告张士刚在购买涉案房屋时并不知道被告徐云芳与刘德富之间的纠纷，所以张士刚不应该构成侵权。如果法院认为应该向原告孙元彦支付占用费，每月3000元的标准也过高，请求法院酌情予以降低或者进行鉴定来确定数额。 原告孙元彦围绕其诉讼请求提交如下证据： 1、济南市XX区XX重点工程XX片区商贸城建设项目拆迁居民房屋安置建房户型自选登记表1份、济南市XX区公证处出具的分房抽签登记表1份，拟证实涉案房屋系由拆迁安置而来，原告孙元彦的前夫刘德富共选包含涉案房屋在内的两套安置房屋； 2、离婚协议书及离婚证1份，拟证实原告孙元彦与刘德富2013年5月6日协议离婚时约定涉案房屋归原告孙元彦所有； 3、楼房买卖协议复印件1份，拟证实两被告未征得原告孙元彦的同意，私自签订房屋买卖协议，严重侵害了原告孙元彦的合法权益； 4、物业管理合同1份，拟证实涉案房屋虽未办理房产证，但其是合法的权利人； 5、原告代理人对刘德富所作的调查笔录1份。拟证实两被告买卖涉案房屋并没有跟刘德富沟通，刘德富对卖房情况不知情。 被告张士刚、徐云芳围绕其答辩意见提交如下证据： 1、济南市XX区XX街道XX村民委员会2017年7月20日出具的证明1份，拟证实涉案房屋的产权人是徐云芳，与原告孙元彦无关； 2、济南市XX区XX街道XX村民委员会2017年4月9日出具的证明1份，拟证实涉案房子抵债给被告徐云芳，是经原告孙元彦及刘德富同意的； 3、转账回单及客户回单复印件各1份，拟证实被告张士刚从被告徐云芳处购买涉案房屋的价款为80万元，且已经实际支付，其中转款人胡秀兰是张士刚的母亲，徐桂花是张士刚的妻子； 4、银行凭证4份、刘德富出具给案外人陈洪泉、刘庆华、刘泽明借条复印件3份、关于80万元的分配说明复印件1份，拟证实被告徐云芳收取的房款80万元用于替刘德富偿还刘泽明5万元、陈洪泉8万元、刘庆华20万元，其余的房款在被告徐云芳手中； 5、刘德富出具给被告徐云芳的借条复印件1份及照片1张，拟证实刘德富及原告孙元彦欠被告徐云芳借款的事实。 因案情需要，本院于2018年1月18日对XX村委会主任陈洪亮进行了调查询问。陈洪亮表示，涉案房屋系分配给本村村民刘德富和孙元彦夫妻的，虽然两人登记离婚了，但两人还在另一处房屋26号楼1单元301室共同居住生活，村里人都知道两人办理离婚登记是为了躲债；徐云芳是本村村民，刘德富、孙元彦一直拖欠徐云芳等村民借款，本金数额大约一百万元；涉案房屋是徐云芳卖给XX街道XX村的张士刚的，卖了八十万元，徐云芳用于偿还了刘德富的部分欠款；刘德富给徐云芳打过条，说用涉案房屋抵押，意思是如果借款还不上，就把房屋卖了还钱，村委会见过这张条；有段时间债权人找不到刘德富、孙元彦，他俩还把涉案房屋租了出去，债权人很着急；因为徐云芳家庭困难急需用钱，徐云芳拿着欠条来到村里，村委会就做了登记，变更了房主，村委会留存了楼房买卖协议原件和2015年11月11日刘德富给徐云芳出具字条的复印件。2015年11月11日刘德富给徐云芳出具字条的复印件载明：本人在2011年5月29日借刘庆华、徐云芳现金计伍拾万元整用于济南XX有限公司资金周转，因公司经营不善造成欠款。因此如在2016年5月29号归还不上，即将本人在XX号楼X单元X室抵押给两人。 本院于2018年1月22日对刘德富进行了询问。刘德富表示，其因公司经营欠了不少外债；2011年5月29日，其借过徐云芳30万元，后来也确实出具过42万余元的借条，一直没有能力偿还；2015年11月11日字条上的签名和手印属实，内容也是其书写的，但其中“2016年5月29日”这个日期是不对的，其记得日期应该是2017年5月29日，该日期是被告涂改的，这也是被告没有提交原件的原因，而且该承诺书是在徐云芳家里，徐云芳、刘庆华、陈洪亮三人逼着其书写的，当时其不写就难以脱身，僵持了两三个小时其才书写的，所以卖房一事很大程度上是陈洪亮幕后指导的；被告提交的借条复印件属实，其不是不想还，但目前确实经济困难；虽然欠款属实，但被告徐云芳不经其同意就卖房，属于违法。 经质证，两被告对原告孙元彦提交的证据1、3、4的真实性有异议，对证据2真实性无异议，但认为婚姻登记机关不对共同财产的处分做实质性审查，认为证据5不能作为有效证据使用。原告孙元彦对两被告提交的证据1真实性有异议，认为不符合有效证据的要件，对证据2真实性无异议，但认为该证明的内容不属实，是虚假的，认为证据3与本案无关，证据4、5中除银行凭证外，其余均为复印件，与本案无关，只能证明两被告侵权的事实。关于本院对XX村委会主任陈洪亮的询问笔录，原告孙元彦对笔录本身的真实性无异议，但对陈洪亮陈述的内容有异议，不予认可。两被告对该笔录真实性及内容无异议。经综合分析，本院对以下事实予以认定： 1、原告孙元彦与案外人刘德富原系夫妻关系，共同居住在XX村。2007年6月23日，因济南市XX区XX重点工程XX片区商贸城建设项目拆迁，原告孙元彦及刘德富分配到了两套安置房屋，分别是济南市XX区XX街道XX号楼X单元XX和XX号楼X单元XX。上述两套房屋于2010年10月1日交付给原告孙元彦及刘德富。原告孙元彦与刘德富在夫妻关系存续期间，共同出资成立济南XX有限公司，用于经营钢材生意。刘德富系该公司的法定代表人。2011年5月29日，刘德富向被告徐云芳借款30万元，之后一直未能偿还。另外，刘德富还分别向陈洪泉、刘泽明、刘庆华借款若干，并分别出具了借条，借款人处均书写为刘德富及济南XX有限公司。2013年5月6日，原告孙元彦与刘德富以感情不和为由签订离婚协议书并登记离婚，在离婚协议中，双方约定涉案房屋归原告孙元彦所有。之后，双方到济南市XX区XX街道XX村民委员会（简称XX村委会）将涉案房屋更名为原告孙元彦。 2、2015年11月11日，刘德富向被告徐云芳出具借条1份，载明：今收到徐云芳现金肆拾贰万元壹仟肆佰元整（421400.00元）。注：此款是在2011年5月29日所借延续至今。借款人：刘德富济南XX有限公司2015.11.11。经本院询问，刘德富对上述借款事实认可，并称上述42万余元是包含30万元本金及利息。 3、2016年9月5日，两被告签订楼房买卖协议1份，约定被告张士刚购买被告徐云芳合法拥有的坐落于济南市楼房一套，建筑面积120.79平方米及地下室；双方议定上述楼房出售价格为80万元，此房价款为净价，张士刚不支付交易中的任何费用；买卖上述楼房交易过程中产生的一切费用均由徐云芳承担；张士刚一次性支付房款；双方应积极配合办理过户手续，因任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方；徐云芳应在2016年9月31日（注：这是协议中的笔误）将该楼房交付给张士刚；徐云芳结清该楼房交接日期前的所有费用，交接后发生的费用由张士刚承担……。两被告均在该协议上签字捺印予以确认。上述协议签订后，张士刚支付给徐云芳80万元的购房款。被告徐云芳称在扣除刘德富的借款本金及利息后，又替刘德富偿还给刘庆华借款20万元，偿还给陈洪泉借款8万元，偿还给刘泽明借款5万元。房屋交易后，被告张士刚居住涉案房屋至今。 4、原告孙元彦称其一直将涉案房屋用于出租，2015年11月份其外出务工，2017年1月回来后发现涉案房屋被出卖，引起本案诉讼。 另，2017年4月9日，XX村委会出具证明1份，载明：2015年11月11日，刘庆华、徐云芳、刘德富、孙元彦4人因借款一事到村委协商解决，后他们达成意见，若2016年5月29日刘德富不能归还刘庆华、徐云芳的50万元欠款，刘德富、孙元彦用XX号楼X单元X室抵偿欠款，为此，刘德富写了“承诺”，村委会留此“承诺”存档。2016年8月18日刘庆华、徐云芳要求过户，村委按2015年11月11日的承诺过户给徐云芳，后徐云芳又把房子过户给张士刚。过户给徐云芳时，书记、主任同意过户。经本院询问，刘德富承认上述“承诺”存在，但称是受徐云芳、刘庆华等人逼迫后书写，且“2016年5月29日”实际为“2017年5月29日”。2017年7月20日，XX村委会又出具证明1份，载明：经我单位依法办理，徐云芳是位于济南市XX区XX街道XX号楼X单元X号房屋的唯一合法所有权，该房屋与孙元彦无关。 本院认为，涉案房产济南市系原告孙元彦与案外人刘德富因拆迁分得的安置房，系其合法财产。孙元彦与刘德富在夫妻关系存续期间因生产经营产生了大额的债务。因刘德富、原告孙元彦未及时偿还欠款，被告徐云芳将涉案房屋出卖给被告张士刚。本案的焦点问题是被告徐云芳将涉案房屋出卖给被告张士刚来实现债权，两被告的行为是否侵犯了原告孙元彦的合法权益。首先，原告孙元彦有权占有、使用涉案房屋，其合法权益应当受到法律保护。其次，虽然刘德富认可过将涉案房屋抵押给徐云芳、案外人刘庆华，但被告徐云芳对债权的实现，也应当遵守法定程序。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”因此，被告徐云芳的抵押权依法并未成就。在这种情况下，被告徐云芳迳行将涉案房屋对外出卖，侵犯了原告孙元彦的合法权益。XX村委会出具证明称刘德富及原告孙元彦同意将涉案房屋“抵偿”给被告徐云芳等人，但根据2015年11月11日刘德富出具的书面“承诺”来看，是“抵押”而非“抵偿”，且不论是“抵押”还是“抵偿”，其权利的实现均应依法进行，故被告徐云芳在未经权利人同意且未经有权机关处理的情况下，直接将涉案房产另行出售来实现债权，不符合法律规定，构成侵权。再次，被告张士刚与被告徐云芳到XX村委会办理了更名手续，其虽辩称对被告徐云芳与刘德富之间的债权债务纠纷不知情，但其并非XX村集体经济组织成员，购买涉案房屋违反了法律规定，其也未尽到审查房屋权属状况的合理注意义务，便与被告徐云芳签订房屋买卖合同，不构成善意取得。因此，被告张士刚取得涉案房屋未经权利人同意，不符合法律规定，原告孙元彦要求被告张士刚返还涉案房屋，本院予以支持。关于原告孙元彦主张的房屋占用费，因被告张士刚系支付对价之后的占有使用，故对于原告孙元彦要求被告张士刚赔偿经济损失的诉讼请求，本院不予支持。对于被告张士刚的损失，被告张士刚可另行依法主张权利。对于被告徐云芳与刘德富、原告孙元彦之间的债权债务纠纷，被告徐云芳亦可另行依法主张权利。 依据《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告张士刚于本判决生效之日起十日内将济南市XX腾退给原告孙元彦。 二、驳回原告孙元彦的其他诉讼请求。 案件受理费12070元，由被告张士刚、徐云芳共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  于东亮 人民陪审员  吕春华 人民陪审员  邢仁全 二〇一八年七月六日 法官助理许静 书记员刘亚楠