江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终4280号上诉人（原审被告）:苏州市宏德置业有限公司，统一社会信用代码91320594569102685N，住所地苏州工业园区唯正路**星湖都市生活广场****。法定代表人：杨宗琦,该公司董事长。委托诉讼代理人：徐军，江苏日易律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏州链家高策房地产经纪有限公司，统一社会信用代码913205065629332240，住所，住所地苏州市吴中区木渎镇珠江南路**div>法定代表人：高军，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈登峰，苏州简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴凯，男，1988年6月14日生，汉族，住苏州，系该公司员工。上诉人苏州市宏德置业有限公司（以下简称宏德公司）因与被上诉人苏州链家高策房地产经纪有限公司（以下简称链家高策公司）商品房委托代理销售纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院(2017)苏0591民初9161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏德公司的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回链家高策公司的诉讼请求。事实和理由：宏德公司与链家高策公司书面约定以房抵债对双方有约束力，一审判决变更了债的履行方式，应予以撤销并改判。链家高策公司辩称，与宏德公司约定以四套商铺出售后的房款优先支付佣金，并非直接以房屋抵欠佣金。此后双方签订的《项目服务费确认协议》（以下简称确认协议），对欠付金额及付款义务另行作出约定，并已经实际履行。请求驳回上诉，维持原判。链家高策公司向一审法院起诉请求：一、宏德公司支付拖欠的费用共计2956342元，并支付相应的利息26077.4元（按照银行同期贷款利率，从2017年7月21日暂计至2017年10月24日，最终计算至实际支付之日止）；2、本案的诉讼费用由宏德公司承担。诉讼中，链家高策公司诉请金额变更为219473元。一审法院认定事实：2014年5月7日，宏德公司（甲方、委托方）与苏州高策房地产经纪有限公司（以下简称高策公司、乙方、受托方）签订《星湖都市生活广场项目全案营销策划及销售代理合同》，约定委托方将星湖都市生活广场项目的全案营销策划及销售代理服务工作交由受托方负责，受托方指定项目整体营销推广策略及相关项目销售，佣金按照商品房销售签约金额的1.2%结算。甲方抵给工程队的房屋按照销售签约金额的0.5%结算佣金，超定价另有奖励。2015年8月1日，宏德公司（甲方）、必信公司（乙方）、苏州链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司、丙方）签订销售代理合同，约定代理销售唯亭唯正路11号的房屋，委托代理期限自签约之日至2015年12月底，丙方成交的客户参照乙方与甲方签订公寓代理合同的条件结算。2015年8月13日，宏德公司与高策公司签订补充协议，约定如采用分销或者中介销售的公寓，佣金支付按照合同总销售额减去分销或终结佣金金额的0.8*结算，支付方式同原合同。分销及中介销售的房源不再作为销售指标，销售方需要把握底价及催款进度直至完成交房任务。2016年3月1日，宏德公司（甲方）、必信公司（乙方）、链家公司（丙方）签订补充协议，约定就星湖都市生活广场商铺委托销售，委托期限从2016年3月1日期至项目结案，甲方按照成交金额的11%向丙方结算佣金，丙方渠道导致客户成交的，按照其余比例结算。2016年9月17日，宏德公司（甲方）与链家高策公司（乙方）签订补充协议，约定将星湖都市生活广场公寓、商铺委托乙方销售，公寓委托期限为2016年9月17日至项目结案、商铺委托期限自2016年11月1日起至项目结案。公寓佣金标准按照元代理合同，自2017年2月17日之后成交的公寓甲方按照合同价的6%结算佣金，2017年2月17日之前成交的公寓，乙方渠道佣金依然按照先前的合同价6%结算。2016年11月11日，宏德公司（甲方）、高策公司（乙方）、链家公司（丙方）签订一份佣金抵款补充协议，约定甲方未支付给乙丙方的佣金合计约455万元整，其中乙方佣金约300万元，（以实际开票为准），三方协商一致，甲方先以商铺1-203、1-205、1-206、1-207四套房源作为佣金抵款，按实际结算，以实际结算佣金为准。四套房屋总面积为227.26平方米，单价每平方米22000元，总价为4999720元。付款时间为所抵房源一经售出、客户签约后，甲方在该房源所回房款于7日内支付给乙丙两方，贷款部分则以贷款到账之日起7日内支付给乙丙两方。如所抵房源已售出回款，甲方逾期支付，则甲方按照每日万分之二的比例支付给乙丙两方违约金。2017年2月10日，高策公司变更登记为链家高策公司。2017年7月10日，宏德公司（甲方）、链家公司（乙方）、链家高策公司（丙方）签订星湖都市生活广场项目服务费确认协议，确认2014年3月甲方委托丙方进行销售星湖都市生活广场的商铺与公寓，2015年甲方委托乙方进行该项目分销工作，因乙丙双方为关联企业，自开始服务至今三方签署协议较多，为明确各自债权债务关系及配合乙丙内部审计，且便于日后结算，现双方核对，甲方截至本合同签订之日剩余佣金为3306342元（金额以实际对账为准），以上应付款仅包括已开票、已对账的款项，不包含尚未对账的款项，尚未达到对账条件的款项待对账完成后再行确定。三方同意以上服务费由甲方直接向丙方进行支付。另查明：宏德公司分别在2017年5月10日向链家高策公司支付佣金10万元、2017年7月8日支付佣金15万元、2017年9月25日支付佣金20万元、2017年11月10日支付佣金22万元，以上合计67万元。以上事实，由多份销售代理合同及补充协议、银行转账记录等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，法院予以确认。一审法院认为：宏德公司与链家高策公司之间的销售代理合同及补充协议为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。链家公司同意宏德公司将应支付给己方的佣金支付给链家高策公司，双方对此予以确认，法院予以支持。链家高策公司自愿在本案中撤回就新增219473元佣金的主张，并按照2736342元主张欠付佣金，宏德公司对该金额不持异议，法院予以确认。宏德公司以三方于2016年11月11日签订的佣金抵款补充协议主张应当以房屋底价进行结算，一审法院认为：首先，该协议约定以四套房源作为佣金抵款，房屋对外出售后的房款支付欠付佣金，但宏德公司既无将房屋过户至链家高策公司名下折抵佣金的行为，上述房屋也未能按约全部对外出售并交付房款，该补充协议系对欠付佣金支付方式的约定。另一方面，在该协议后，各方另于2017年签订确认协议，确定欠付款项金额后，宏德公司仍同意继续向链家高策公司进行支付，期间宏德公司也有向链家高策公司陆续支付款项的行为，均可以印证房款折抵佣金为一种而非指定唯一的付款方式。故链家高策公司诉请宏德公司诉请支付欠付佣金有事实与法律依据，法院予以支持。关于利息，各方在确认协议中确认欠付金额及支付主体，链家高策公司从协议次日起算利息于法有据，法院一并支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决苏州市宏德置业有限公司于判决生效之日起十日内支付苏州链家高策房地产经纪有限公司佣金2736342元及利息（利息计算方式为：以2736342元为基数，从2017年7月21日至实际给付之日，按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算）。案件受理费减半收取15225元，保全费5000元，合计20225元，由苏州市宏德置业有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审一致。二审中，当事人均未提供新证据。二审中，宏德公司陈述佣金第一款补充协议涉及的四套商铺已经出售一套，其余三套并未出售。本院认为：2016年11月11日，宏德公司与链家高策公司前身高策公司、链家公司三方签订了佣金抵款补充协议，约定宏德公司以四套商铺出售款项支付高策公司、链家公司佣金。该条款是对宏德公司支付佣金来源的约定，并非宏德公司将四套商铺折抵佣金归属高策公司、链家公司所有。后三方重新签订确认协议，确认宏德公司将结欠链家高策公司、链家公司的佣金直接支付给链家高策公司。宏德公司在签订确认协议前后共计支付了67万元，审理中双方共同确认宏德公司尚欠佣金为2736342元，而宏德公司尚余三套商铺至今未能出售，但并不能因此而免除宏德公司支付佣金的义务，链家高策公司主张宏德公司依照确认协议将结欠的佣金直接支付给链家高策公司成立，应予支持。宏德公司认为与链家高策公司之间签订的是以房抵债协议依据不足，本院不予支持。综上，宏德公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30450元，由上诉人苏州市宏德置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王稚群审判员  杨 兵审判员  沈维佳二〇一八年七月十六日书记员  沈华君