黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黑01民终4365号上诉人（原审被告）：于小云，女，1978年7月25日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市道里区远大都市明珠小区**号楼*单元***室。委托诉讼代理人：于波（系于小云哥哥），男，1974年12月11日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市道里区群力乡城乡村金山堡屯。被上诉人（原审原告）：黑龙江远大物业管理有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区哈平路145号。法定代表人：黄志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：文永明，黑龙江谷实律师事务所律师。上诉人于小云因与被上诉人黑龙江远大物业管理有限公司（以下简称远大物业）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2017）黑0102民初8931号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人于小云的委托诉讼代理人于波、远大物业的委托诉讼代理人文永明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于小云上诉请求：撤销一审判决，改判按照1.06元/平方米收取物业费，物业费计算时间为2013年1月1日起至2016年2月29日止；判令远大物业收取的2012年至2017年1月15日期间的电梯广告费给予于小云退还或抵扣物业费。事实和理由：一审判决认定标准不一。一期收取物业费标准按照1.06元/平方米，二期却按照1.5元/平方米收费。于小云进户前交付给远大物业2012年过1.06元/平方米的物业费应予抵扣。远大物业违法超期服务。远大物业辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回于小云的上诉请求。远大物业向一审法院起诉请求判令：于小云向远大物业1、支付自2013年1月1日起至2017年1月15日止的物业管理费5883.10元；2、逾期支付物业管理费的违约金（自2014年1月1日起至实际支付物业管理费之日止，每日按照应支付物业管理费的0.3%标准计算）暂计至2017年5月31日9,563.30元，合计15,446.40元。一审法院认定，2011年9月30日，哈尔滨市物价局对远大物业作出《关于远大都市明珠二期前期物业服务收费有关事宜的批复》，高层暂按照1.5元/月/平方米（建筑面积）收取，并规定该收费标准在业主大会成立之前不得上浮，物业服务企业在实际服务中如未达到上述服务等级，应按照规定相应降低收费标准。待业主大会成立后，双方可根据物业服务实际情况，重新协商确定。高层住宅电梯收费按照《哈尔滨市普通住宅电梯收费指导价格》的相关规定执行。2011年10月13日，于小云（甲方）与远大物业（乙方）签订《物业管理委托服务协议》，双方约定：“…二、管理期限为三年，自2011年10月25日至2014年12月31日，如此期间业主委员会成立并与物业管理公司签订《物业管理服务合同》，自该合同签订之日起本协议自动终止。…四、管理费：1、在协议生效之日起，乙方按有关规定向甲方收取物业管理费，物业管理费标准为住宅1.5元/月/平方米/建筑面积，…电梯费（用户≤30户，基础费按30元计算，运行电梯每增减一层3元/月/户；30户＜用户≤60户基础费按25元计算，运行电费每增减一层2元/月/户；60户＜用户≤90户基础费按20元计算，运行电费每增减一层1元/月/户），电梯费为基础费用加运行电费后上浮10%，如因政策、物业费涨幅发生变化，收费标准做相应调整。2、若甲方未在规定期限内缴纳物业管理费，乙方将按规定从逾期之日起对甲方每日按应收物业管理费0.3%的标准加收滞纳金。…”2016年1月18日，远大都市明珠小区业主大会和业主委员会向远大物业发出《关于解聘黑龙江远大物业管理有限公司的通知》，要求远大物业在接到通知之日起停止向远大都市明珠小区业主收取一切费用，并在2016年2月29日前办好交接手续并撤离远大都市明珠小区。2016年1月26日，远大物业向哈尔滨市道里区物业办提交了《关于确认远大都市明珠小区业主大会决议是否有效的报告》，请求哈尔滨市道里区物业办对远大都市明珠小区业主大会和业主委员会作出的解聘远大物业的决议是否有效进行确认。2016年2月14日，哈尔滨市道里区群力街道办事处城管办向远大都市明珠业主委员会《下发监督指导函》，指出远大都市明珠小区部分业主反映业主委员会召开全体业主大会存在不规范的事宜：“2015年12月17日，张贴通知事宜是领取豆油，并没有明确写出有关召开全体业主大会是否同意物业继续服务等事宜，小区业主是在领取豆油情况下由业主委员会工作人员划的票，业主委员会工作人员擅自给远大物业去函，要求远大物业在2月29日撤离该小区，并未取得业主的同意。”2016年2月26日，远大物业向远大都市明珠小区业主委员会发出《关于黑龙江远大物业管理有限公司退出远大都市明珠小区物业服务交接的函》，表示尊重业主大会意见，在2016年3月1日零点停止对远大都市明珠小区一切服务。同日，道里区物业监督指导指挥中心向远大物业发出《督办单》，要求远大物业延续服务60日，服务60日后正式退出该小区。2017年1月9日，远大物业向远大都市明珠小区全体业主发出《关于远大物业退出远大都市明珠小区物业服务的公告》，通知远大都市明珠小区全体业主，其决定于2017年1月15日24时退出远大都市明珠小区的物业服务。2017年1月31日，哈尔滨市道里区群力街道办事处城管办、哈尔滨市道里区群力街道办事处远大明珠社区居民委员会向远大都市明珠小区全体业主发出《关于恢复远大都市明珠小区业主委员会工作的公告》，决定于2017年1月13日恢复远大都市明珠小区业主委员会工作。2017年1月15日，远大物业与黑龙江瑞嘉物业管理有限公司签订《远大都市明珠小区交接服务协议》，黑龙江瑞嘉物业管理有限公司代表远大都市明珠小区业主与远大物业进行交接，远大物业于2017年1月15日24时，退出了远大都市明珠小区的物业服务。一审法院认为，远大物业与于小云签订的《物业管理委托服务协议》依法成立并有效。虽双方协议的服务期限为三年，但在期限届满后至2017年1月15日，远大物业一直为于小云提供物业管理服务，虽道里区物业监督指导指挥中心于2016年2月26日向远大物业发出《督办单》，要求远大物业延续服务60日后退出远大都市明珠小区，但60日期满后，在远大都市明珠小区业主委员会被停止工作的情况下，无人与远大物业进行交接，故远大物业服务至2017年1月15日系因客观原因所致，在此期间的物业服务费，业主应当支付。关于远大物业向于小云收取物业管理服务费的标准问题，因远大物业系按照哈尔滨市物价局批准的物业服务收费标准进行收费，不违反法律规定及双方约定。且根据哈尔滨市物价局对远大物业作出《关于远大都市明珠二期前期物业服务收费有关事宜的批复》的内容可知，“待业主大会成立后，双方可根据物业服务实际情况，重新协商确定。”，本案中远大都市明珠小区的业主委员会成立后，并未与远大物业就物业服务费重新协商确定，故服务期限届满后的物业服务费仍应按照哈尔滨市物价局所批复的1.5元/平方米（建筑面积）进行收费。关于远大物业要求于小云每日按照应支付物业管理费的0.3%标准支付逾期支付物业管理费的违约金的诉请，因在双方签订的物业管理委托服务协议中并未约定违约金，故法院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《物业管理条例》第六条、第四十二条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告于小云于本判决生效之日起十日内向原告黑龙江远大物业管理有限公司支付自2013年1月1日起至2017年1月15日止的物业管理费5,883.10元；二、驳回原告黑龙江远大物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费186元，由原告黑龙江远大物业管理有限公司负担136元、被告于小云负担50元（此款原告黑龙江远大物业管理有限公司已预交，被告于小云于本判决生效之日起十日内向原告黑龙江远大物业管理有限公司给付）。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为，于小云、远大物业之间订立的物业服务协议系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。远大物业按照哈尔滨市物价局批准的物业服务收费标准1.5元/月/平方米进行收费，未违反法律规定及双方约定。远大物业作为于小云居住小区的物业管理服务者，在履行物业服务合同过程中存在未完全履行物业管理服务义务的情形，而于小云作为业主有义务在物业管理活动中，根据物业服务合同的约定向远大物业交纳物业服务费用。在实际履行中，于小云逾期未交纳物业服务费用。鉴于双方在合同实际履行中均存在违约行为，故此对远大物业要求于小云支付2013年1月1日起至2017年1月15日止的物业管理费5,883.10元的诉讼请求，本院酌定支持85%物业费用即5,000.60元。原审判决于小云全额支付2013年1月1日起至2017年1月15日止的物业管理费不当，本院予以纠正。关于远大物业是否违法超期服务的问题。于小云与远大物业签订的《物业管理委托服务协议》终止后，双方未就延续或终止合同达成协议，虽业主委员会要求解聘远大物业，但道里区物业监督指挥中心基于业主利益要求远大物业继续提供物业服务，远大物业事实上为业主提供了服务，依法应比照原服务收费标准收取服务费。故于小云主张远大物业无权收取2016年3月1日之后的物业费的请求，没有事实依据，本院不予支持。关于于小云主张远大物业应将2012年至2017年1月15日期间的电梯广告费退还给于小云或抵扣于小云的物业费的问题。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百八十四条规定：在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或反诉进行调解，调解不成的，告知当事人另行起诉。于小云一审未出庭应诉，亦未向原审法院提出书面答辩意见，故对于小云该项请求，可另行起诉。综上所述，于小云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2017）黑0102民初8931号民事判决第二项；二、撤销黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2017）黑0102民初8931号民事判决第一项；三、本判决生效之日起十日内上诉人于小云向被上诉人黑龙江远大物业管理有限公司支付物业管理费5,000.60元（自2013年1月1日起至2017年1月15日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费186元，由被上诉人黑龙江远大物业管理有限公司负担136元、上诉人于小云负担50元。二审案件受理费186元，由被上诉人黑龙江远大物业管理有限公司负担136元、上诉人于小云负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 李胜凯审 判 员 唐玉贵审 判 员 贾晋璇二〇一八年七月十五日法官助理 王帅英书 记 员 孙瑛喆