湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1302民初348号原告曾和元，男，汉族，1985年3月16日出生，户籍地湖南省新化县。被告冯茜，女，汉族，1975年8月1日出生，户籍地湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人吴正贤(特别授权)，湖南顺时律师事务所律师。第三人娄底市家福房地产营销策划有限公司，住所地娄底市娄星区扶青路上和世家**。法定代表人罗华美，该公司经理。委托诉讼代理人曾义平（特别授权），男，汉族，1991年2月14日出生，户籍地湖南省新化县。原告曾和元与被告冯茜、第三人娄底市家福房地产营销策划有限公司（以下简称家福公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾和元、被告冯茜的委托诉讼代理人吴正贤、第三人家福公司委托诉讼代理人曾义平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾和元请求判令：1、解除原、被告之间签订的房屋买卖合同。2、被告双倍返回定金96000元及从2017年12月6日起至偿还之日止的利息。3、被告承担第三人家福公司要求的违约责任。4、被告支付本次诉讼的诉讼费、律师费等相关费用。被告冯茜答辩要点：1、原告曾和元要求被告冯茜双倍返回定金无事实依据和法律依据。2、原告曾和元无权代替第三人家福公司提出诉讼请求。3、原告要求被告支付律师费等费用无法律和事实依据。4、原告曾和元与第三人家福公司串通，且屡次违约，已丧失商业信誉，被告同意解除合同。第三人家福公司答辩要点：认同原告曾和元所述事实及其诉讼请求。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证及认证情况，本院确认如下基本事实：2017年12月6日，原告曾和元与被告冯茜及案外人娄底市腾祥房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》后，因原告不满意该公司的服务及费用，各方未能实际履行该合同。当日，原告曾和元与被告冯茜及第三人家福公司签订《房屋买卖合同》（合同编号为：1007167）约定：被告冯茜将其名下位于早元街与娄星南路交叉处南苑上和小区普和轩栋1单元2502号房屋（房屋所有权证：XX号）以93万元卖给原告曾和元。该合同第三条约定：“该房地产交易定金共计人民币5万元。买方（原告）在合同约定期限内将定金存入监管账户后，卖方（被告）向原告开具定金收据，即视为卖方收讫，卖方拒绝向买方出具定金收据，不影响定金生效。定金在买卖双方办理过户手续时由第三方转付给卖方，但另有约定的除外。该合同第四条第二项约定：买卖双方须于签订本合同之日起5日内向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押款金额以银行承诺发放贷款金额为准。买卖双方应积极配合银行贷款面签手续，不得延误。原告方须于签订本合同起10日内支付首付款38万元至买卖双方监管账户。在贷款审批通过5日内办理房产证过户手续，若银行承诺发放的贷款不足以支付房款余额的，买方在接到银行或第三方通知后应积极配合，并签署相关文件。第一十七条约定：备注条款：此价格包括现有的装饰及家具家电（详情见清单），卖方冯茜优惠两千元，实际成交价格为92.8万元。”。该合同还约定：基于经纪方（第三人）在促成买卖中所提供之服务，买方同意支付经纪方中介费15000元。在房屋产权过户手续办理前，如买方违约，卖方所收定金不予退还，如卖方违约，须向买方双倍返还定金，经纪方中介费和业务费由违约方全额承担。同时，违约方须按总房款的20%支付违约金给守约方等等。同日，被告冯茜向原告曾和元出具定金收据载明：“今收到曾和元购买南苑上和小区善和轩XX室购房定金现金贰万伍仟元整，微信支付贰万叁仟元整，总计定金肆万捌仟元整。”。合同签订后，原、被告双方就合同履行事项产生争议。另查明，第三人娄底市家福房地产营销策划有限公司于2013年10月28日在娄底市工商行政管理局登记成立，系自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为罗华美，经营范围为房地产信息咨询、房地产经纪服务，房地产营销策划。判决的理由及结果本院认为，原告曾和元与被告冯茜及第三人家福公司所签订的《房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的限制性规定，合法有效，各方均应按协议约定履行各自的义务。本案中《房屋买卖合同》约定了定金条款作为本合同的一部分，原、被告双方及第三人应当履行交付定金的义务。关于定金是否如约足额交付，原告称其已按合同约定向第三人支付了定金5万元，履行了交付定金的义务。而被告认为原告定金没有全额交付，欠付2000元，构成违约。第三人却称原、被告双方约定优惠2000元及其刷POS机需扣除手续费，故在交付时扣减了2000元。本院认为，依现有证据只能认定其各方已约定就总房价优惠2000元而无法证明各方当事人约定减免定金2000元或因刷第三人POS机需支付相应手续费，且从被告向原告出具48000元的定金收据之行为足以认定其各方均予认同的原告实际交付被告定金48000元及欠付2000元之事实。原告及第三人应对自己的主张承担举证不能的后果。因为合同备注条款明确约定被告愿优惠2000元系针对总房价而言而并非明确针对定金。故原告及第三人未按约定足额支付定金构成违约，同时，本案《房屋买卖合同》系第三人提供的格式合同，在第四条约定了抵押贷款的内容，但未能明确抵押贷款的方式及被告在原告抵押贷款中应履行何种义务，以致被告冯茜对该抵押贷款行为产生歧义，上述两情况共同导致被告冯茜对原告履约诚意产生合理怀疑，进而拒绝履行合同义务，在合同履行过程中原、被告及第三人对被告上述合理怀疑均未予以及时妥善处理及解释以消除被告疑虑，最终导致双方纠纷的产生，双方因此要求解除合同，导致合同根本无法履行，双方对此均存在过错。对原告主张解除《房屋买卖合同》，本院予以支持。因在本案买卖合同中并未约定第三人家福公司的违约责任，原告亦未请求第三人承担违约责任，故第三人的违约责任应由原、被告自行承担。原、被告应各自承担致使涉案合同无法履行的相应责任。故原告要求被告双倍返还定金96000元并支付以96000元为基数按法定利率从2017年12月6日起计算至清偿之日止的利息之主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。考虑到原、被告双方均存过错，被告冯茜已实际占有原告48000元的定金，且被告表示愿意退还该笔定金，故本院对原告要求被告返还该部分实付定金48000元的主张予以支持并依法合理认定被告冯茜支付原告以定金48000元为基数按年利率6%自2018年1月26日原告起诉之日起计算至清偿之日止的资金占用利息。原告在本案中主张被告向第三人承担违约责任的主张已超出自身能够行使的民事权利范畴，该权利应由第三人另行主张，故对原告该项主张本院不予支持。原告主张被告承担律师费用，但未提供任何证据证明该损失的存在，应承担举证不能的后果，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告曾和元与被告冯茜及第三人娄底市家福房地产营销策划有限公司于2017年12月6日签订的《房屋买卖合同》；二、被告冯茜在本判决生效后十日内返还原告曾和元定金48000元及资金占用利息（以上述48000元为基数按年利率6%自2018年1月26日起计算至清偿之日止）；三、驳回原告曾和元的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元，由被告冯茜负担1100元，由原告曾和元负担1100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  王学军人民陪审员  邓和建人民陪审员  喻日光二〇一八年七月十二日书 记 员  王红梅附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十九条实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。