福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽03民终1721号 上诉人（原审原告）：莆田市房地产管理中心，住所福建省莆田市荔城区延寿路1786号莆田市建设局三楼，统一社会信用代码：12350300155344879R。 法定代表人：郑瑞通，该中心主任。 委托诉讼代理人：李金兴，福建融成律师事务所执业律师。委托权限一般代理。 被上诉人（原审被告）：苏金辉，男，1962年9月29日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：朱国森，福建佘云律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 委托诉讼代理人：王志君，福建佘云律师事务所执业律师。委托权限特别代理。 上诉人莆田市房地产管理中心（以下简称莆田房管中心）因与被上诉人苏金辉房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2018）闽0303民初700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人莆田房管中心的委托诉讼代理人李金兴，被上诉人苏金辉及其委托诉讼代理人朱国森到庭接受询问。本案现已审理终结。 莆田房管中心上诉请求：1.撤销福建省莆田市涵江区人民法院作出的（2018）闽0303民初700号民事判决；2.依法改判支持莆田房管中心的一审诉讼请求。事实和理由：1.莆田房管中心与苏金辉之间存在的仅仅是房屋租赁法律关系，莆田房管中心并不负有保证苏金辉使用租赁房屋后的盈利责任，一审法院将房屋租赁行为和对租赁房屋的使用行为混为一谈，认定事实严重错误。2.一审法院错误将苏金辉的经营风险转嫁给房屋租赁行为，将使用收益和经营收益混为一谈。3.苏金辉的严重违约行为依法应适用定金罚则。 苏金辉辩称，1.莆田房管中心作为房屋出租人，应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，并对其交付的租赁物负有瑕疵担保责任。本案涉案房屋位于涵江区，苏金辉承租该房屋的目的就是为了经营收益，由于政府对顶铺路进行封闭改造施工，导致苏金辉所开设的服装店关闭无法正常经营收益，涉案房屋不符合合同约定的商业用途，莆田房管中心对此给苏金辉造成的损害负有消除或防止义务，苏金辉也可请求减免租金，一审法院综合考虑实际情况后，对在道路封闭改造施工期间的租金酌情按每月2000元计算符合公平原则，判决正确。2.莆田房管中心在双方租赁关系存续期间因政府对顶埔路改造施工，未能保持涉案房屋符合合同约定的正常商业、办公、生产用途，故苏金辉不支付该施工期间的房屋租金是在履行先履行抗辩权，不构成违约，且双方签订的《房屋租赁合同》也明确约定，若苏金辉有欠缴的租金及其他未结清的费用，则莆田房管中心可将定金折抵后剩余部分退还给苏金辉，由此可见，苏金辉所交的3.75万元实为租赁过程中出租人一方通常要求承租人一方交纳的押金，而非定金，故该3.75万元不适用定金罚则。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 莆田房管中心向一审法院起诉请求：1.苏金辉支付莆田房管中心自2017年7月1日起至8月30止的租金27,562.5元、自2017年9月1日起至9月30止的租金656.25元、自2017年10月1日起至2018年1月31止的租金55,125元，计83,343.75元及该款自2017年7月1日起至实际还清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算的逾期付款的实际损失；2.莆田房管中心不予返还苏金辉定金3.75万元。 一审法院认定事实：2015年5月14日，苏金辉参加莆田市产权交易中心举办的公开招租现场报价会，通过竞价以第一个月租金报价12500元取得莆田房管中心所有的坐落莆田市涵江区年承租资格，并于当日与莆田市产权交易中心签订《成交确认书》。2015年6月20日，苏金辉与莆田房管中心签订编号201512的《房屋租赁合同》一份，该合同主要约定莆田房管中心将其所有的面积约182平方米的上述房屋出租给苏金辉使用，租赁用途为住宅、商业、办公、生产；租赁期间，莆田房管中心保证并承担上述房屋符合出租房屋使用要求；租赁期限自2015年7月1日起至2018年6月30日止，月租金为12500元，租金按年递增5%；苏金辉应于每月10日前交纳当月的租金，在签订本合同后一天内须向莆田房管中心缴纳三个月的租金作为定金，苏金辉向莆田房管中心返还上述房屋时，莆田房管中心应将定金无息退还苏金辉，如苏金辉有欠缴的租金及其他未结清的费用，则莆田房管中心可将定金折抵后剩余部分退还苏金辉等。合同签订后，双方按约履行，苏金辉使用上述房屋开设服装店，且按约支付租金至2017年6月份。 2017年7月1日，莆田市涵江区市政工程维护处欲对案涉租赁房屋所在地段进行步行街改造，需将顶铺路旧车站至三门井路段两边围挡封闭进行电力改造施工，工期自2017年7月2日至2017年8月20日止，并张贴告示；2017年10月1日，莆田市涵江区市政工程维护处又张贴告示对上述地段进行道路改造，半封闭施工，原定于自2017年10月1日起至12月25日完工，但实际施工至2018年1月20日左右。施工期间，该路段灰尘较大，影响行人和车辆出行，导致苏金辉所开设的服装店关闭无法正常经营收益。苏金辉只于2017年9月份支付部分租金13,125元，拖欠2017年7月、8月、10月、11月、12月、2018年1月的租金（每月13,781.25元）未付，莆田房管中心于2017年11月7日、11月28日分别向苏金辉发出《催款通知书》，但苏金辉至今未支付，致诉讼。 一审法院认为，租赁合同的目的在于承租人对租赁物为使用收益，出租人对其交付的租赁物负有瑕疵担保责任，因此，出租人应于租赁关系存续期间保持租赁物合于约定的使用收益状态，当承租人的使用收益受到妨害时，不问其妨害是基于可归责于出租人的事由或基于第三人的行为而发生，也不问其为事实上的妨害或为权利的妨害，出租人均负有除去或防止的义务，承租人可请求减少租金。案涉房屋在租赁关系存续期间，因顶铺路改造施工导致苏金辉所开设的服装店关闭无法正常经营收益，不符合案涉租赁合同约定的商业用途，该改造施工虽系第三人的行为，但并不影响案涉房屋的居住用途，仍由苏金辉居住使用，故苏金辉应酌情支付顶铺路改造施工期间的房租租金，即自2017年7月1日起至8月30止、自2017年10月1日起至2018年1月31止，每月租金按2000元计，计1.2万元。另，2017年9月份前后顶铺路改造施工影响案涉租赁物当月正常经营收益，且苏金辉已支付莆田房管中心2017年9月份租金13,125元，故苏金辉请求不予支持支付2017年9月份剩余租金656.25元，予以支持。此外，因苏金辉不构成违约，故莆田房管中心要求其支付逾期违约金，不予支持。综上所述，莆田房管中心要求苏金辉支付自2017年7月1日起至2018年1月31日止的租金计83,343.75元，合理的部分予以支持，不合理的部分不予以支持，故酌情支持莆田房管中心要求苏金辉支付自2017年7月1日起至2018年1月31日止的租金计1.2万元。莆田房管中心要求苏金辉支付以拖欠租金83,343.75元为基数自2017年7月1日起至实际还清之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算的逾期违约金及莆田房管中心不予返还苏金辉定金3.75万元，均缺乏事实与法律依据，不予支持。依照《中国人民共和国合同法》第六十七条、第二百一十六条、《中国人民共和国担保法》第八十九条规定，判决：苏金辉应在本判决生效后五日内支付莆田市房地产管理中心自2017年7月1日起至8月30日止、自2017年10月1日起至2018年1月31日止的租金计1.2万元；驳回莆田市房地产管理中心其他诉讼请求。案件受理费2,743元，减半收取计1,371.5元，由莆田市房地产管理中心负担1,321.5元，苏金辉负担50元。 本院查明，二审期间，莆田房管中心无新的证据提供。苏金辉向法庭提供一份福建省行政事业单位（社团）资金往来结算票据复印件，欲证明：本案的苏金辉交给莆田房管中心的3.75万元是租房押金，并非是莆田房管中心主张的定金。莆田房管中心认为,该证据不属于新证据，且没有原件核对，不予质证。双方当事人对一审认定的事实均无异议。本院查明的事实与一审相同。本案的争议焦点有两个：一是涉案租赁房屋属于店铺，门前因政府组织施工修路且道路被封闭，期间房屋租金是否应予免除？二是苏金辉签订合同时向莆田房管中心交纳的3.75万元是属于定金还是押金？ 本院认为，关于第一个争议焦点，莆田房管中心作为房屋出租人，对其交付的租赁物应负有瑕疵担保责任。租赁物周边的环境条件系租金数额的确定因素之一。案涉房屋位于涵江区，苏金辉承租该房屋的目的就是为了经营收益，由于政府对顶铺路进行道路改造，导致苏金辉签收时的租赁物因第三人的原因导致商业环境条件已经发生了重大变化，明显不利于承租人的正常经营，影响了苏金辉租赁该房屋用于商业目的的实现，故其未如期交付租赁合同所约定的租金具有一定的正当理由。因此，莆田房管中心要求苏金辉根据原合同约定支付全部租金显失公平。关于第二个争议焦点，在租赁关系存续期间，因顶铺路道路改造，导致案涉店铺在施工期间无法保持商业使用用途，根据《中国人民共和国合同法》第67条规定，苏金辉享有先履行抗辩权，可相应请求减少租金或不支付租金，故其未依法支付租金的行为不属于违约行为。另，根据《中华人民共和国担保法》第89条规定，给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金，该“定金罚则”适用前提为违约事实存在，故不管3.75万元属于押金还是定金，本案均不适用定金罚则。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。莆田房管中心的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。苏金辉的答辩有理，予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2,743元，由莆田市房地产管理中心负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈佩仙 审判员  王 寒 审判员  柯萍萍 二〇一八年七月二十六日 书记员  韩美燕 附：本案相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。” -4-