江苏省兴化市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1281民初1169号原告：中国工商银行股份有限公司兴化支行，统一社会信用代码91321281842649914G，住所地兴化市丰收南路**。负责人：曹琴霞，行长。委托诉讼代理人：刘原，男，该行工作人员。委托诉讼代理人：陈顺建，江苏邦兴律师事务所律师。被告：童江春，男，1976年1月24日生，汉族，住兴化市永丰镇如意村王茂****，现住兴化市。被告：朱桂琴，女，1975年12月14日生，汉族，住，住兴化市永丰镇如意村王茂****住兴化市。被告：泰州市金鹰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91321202714191494R，，住所地泰州市鼓楼北路**法定代表人：王毅。原告中国工商银行股份有限公司兴化支行（以下简称“工行兴化支行”）与被告童江春、朱桂琴、泰州市金鹰房地产开发有限公司（以下简称“金鹰公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行兴化支行的委托诉讼代理人刘原、陈顺建到庭参加诉讼，被告童江春、朱桂琴、金鹰公司经本院合法传唤均未到庭应诉。本案现已审理终结。工行兴化支行向本院提出诉讼请求：1.判令童江春、朱桂琴立即偿还工行兴化支行借款本金68202.28元及利息（其中计算至2017年9月17日的利息为203.43元；以本金68202.28元，自2017年9月18日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利息下浮30%后再加收30%计算至实际给付之日止），对应付未付利息按罚息利率计算复利；2.判令童江春、朱桂琴赔偿工行兴化支行律师代理费7000元；3.判令金鹰公司对童江春、朱桂琴的上述偿还义务承担连带清偿责任；4.判令工行兴化支行对童江春、朱桂琴抵押的位于兴化市凤凰公寓5栋408室房屋拍卖、变卖价款享有优先受偿权；5.本案诉讼费用由童江春、朱桂琴、金鹰公司承担。事实和理由：2009年11月23日，童江春、朱桂琴因购房需要与工行兴化支行签订个人借款合同，约定工行兴化支行向童江春、朱桂琴提供借款250000元，童江春、朱桂琴以按月分期等额本息方式向工行兴化支行偿还，共分120期，金鹰公司承担连带保证责任。合同签订后，工行兴化支行履行了合同中约定的义务，但童江春、朱桂琴已累计逾期19次还款，工行兴化支行依合同于2017年9月18日向童江春、朱桂琴发送提前还款函，要求其偿还全部贷款本息。截止2017年9月17日，童江春、朱桂琴尚结欠工行兴化支行借款本息68405.71元。童江春、朱桂琴、金鹰公司未答辩。本院经审理认定事实如下：2009年11月23日，童江春（借款人、抵押人）、王文英（共同借款人、抵押人）、金鹰公司（担保人）与工行兴化支行（贷款人）签订个人购房借款/担保合同一份，约定：根据借款人的申请，贷款人同意向借款人发放个人购置住房贷款250000元，用于购买坐落于兴化市房屋；贷款期限为10年，实际放款日与到期日以借据为准；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30%确定，贷款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在1个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款划入金鹰公司在贷款人处开立的银行账户，账号为：11×××32；还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在借款执行利率的基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计六个月未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担；抵押人自愿以其所购买的兴化市房屋向贷款人提供抵押担保，抵押担保范围包括全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证人自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证期间为贷款到期之日起两年，保证范围与上述抵押担保的范围一直，但保证人在抵押登记手续办理完毕且贷款人收到房屋他项权证书之后到期的借款人的债务免除保证责任。2009年11月25日，工行兴化支行按月将贷款资金250000元划入童江春、朱桂琴指定的上述银行账户。据此，童江春在工行兴化支行出具的借款凭证上签名、盖章，确认已收到上述款项。借款发生后，童江春、朱桂琴既未办理抵押登记手续，也未按合同约定完全履行按期还款义务，截止2017年9月17日，童江春、朱桂琴已累计逾期还款15次，共积欠借款本金68202.28元、利息203.43元，合计68405.71元。工行兴化支行于2017年9月18日向童江春、朱桂琴发出逾期贷款催收函、提前还款函，要求其提前偿还借款本息。为主张本案债权，工行兴化支行与江苏邦兴律师事务所签订委托代理合同，支付律师代理费7000元。以上事实有工行兴化支行提交的个人购房借款/担保合同、借款凭证、个人贷款明细表、逾期贷款催收函、提前还款函、委托代理合同等证据及当事人的当庭陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为：本案所涉个人购房借款／担保合同，系各方当事人真实意思表示，且内容并不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，各方当事人均应严格按约全面履行各自的义务。工行兴化支行向童江春、朱桂琴发放贷款后，童江春、朱桂琴未履行按期还款的义务。截止2017年9月17日，童江春、朱桂琴已累计逾期还款15次，已构成本案所涉个人购房借款／担保合同约定的连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息的违约行为，故工行兴化支行在约定的借款期限届满前向本院提起诉讼，要求童江春、朱桂琴提前偿还包括尚未到期的借款本金在内的全部积欠借款本金68405.71元，支付利息，赔偿律师代理费，并要求保证人提前承担连带担保责任的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院应予支持。童江春、朱桂琴虽以其所购房屋为涉案贷款提供抵押担保，但未依法办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，抵押权尚未设立，故对工行兴化支行要求对童江春、朱桂琴所购房屋行使抵押权的诉讼请求，本院依法不能支持。虽然金鹰公司为童江春、朱桂琴的债务提供的是阶段性连带责任保证担保，但因童江春、朱桂琴在购房后未办理房屋抵押登记手续，故金鹰公司的保证责任尚未免除，依法应对童江春、朱桂琴的债务承担连带保证责任。金鹰公司承担保证责任后，可依法向童江春、朱桂琴追偿。童江春、朱桂琴、金鹰公司经本院合法传唤均未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、辩论等权利，依法可以缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十二条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告童江春、朱桂琴于本判决生效后七日内共同偿还原告中国工商银行股份有限公司兴化支行借款本金68202.28元，并支付利息（其中：至2017年9月17日的利息为203.43元；自2017年9月18日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利息下浮30%后再加收30%计算），对应付未付利息按罚息利率（按中国人民银行同期同档次贷款基准利息下浮30%后再加收30%计算）计收复利。二、被告童江春、朱桂琴于本判决生效后七日内共同赔偿原告中国工商银行股份有限公司兴化支行律师代理费7000元。三、被告泰州市金鹰房地产开发有限公司对被告童江春、朱桂琴的上述第一、二项给付义务承担连带清偿责任。被告泰州市金鹰房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告童江春、朱桂琴追偿。四、驳回原告中国工商银行股份有限公司兴化支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1686元，公告费560元，合计2246元，由被告童江春、朱桂琴、泰州市金鹰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，并预交案件上诉费1686元（户名：江苏省泰州市中级人民法院；开户行：中国银行泰州分行营业部；账号：47×××53；行号：104312800123）。审 判 长  翟元圣人民陪审员  孔祥宏人民陪审员  许兴寿二〇一八年七月十三日书 记 员  邵雨蒙