上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初1177号原告：上海保利佳房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：夏文伟，董事长。委托诉讼代理人：李牧、刘丰畅，上海虹桥正瀚律师事务所律师。被告：李佳桦，女，1979年1月14日生，住台湾地区台中市。委托诉讼代理人：葛广波，广东暨众律师事务所律师。原告上海保利佳房地产开发有限公司与被告李佳桦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李牧，被告李佳桦及其委托诉讼代理人葛广波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告间签订的编号为2015-27的《台北风情街商铺租赁合同》于2016年10月31日解除；2、要求被告将位于上海市嘉定区白银路台北风情街第1层物业111、112、132单元(门牌号为白银路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室)的房屋返还原告；3、要求被告支付所欠的租金369元；4、要求被告支付所欠的物业管理费159元；5、要求被告支付POS机租赁费2,383元；6、要求被告支付水电费5,403.5元；7、要求被告支付自2016年11月8日起至房屋实际返还日止的房屋占用费(按照5元/天/平方米的标准计算，即2,534.4元/日)；8、要求被告支付自2016年11月8日起至房屋实际返还日止的物业管理费(按照45元/月/平方米的标准计算，即760.32元/日计算)；9、要求被告支付补偿金228,096元(按照3个月的租金确定，以月租金76,032元计算)。事实与理由：2016年3月18日，原、被告签订《台北风情街商铺租赁合同》约定：由原告将其所有的位于上海市嘉定区白银路台北风情街第1层物业111、112、132单元(门牌号为白银路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室)的房屋出租给被告经营，租赁面积为506.88平方米；租期：自2016年4月1日至2021年5月31日止；租金：按照月总营业额10%支付；物业管理费：按照月总营业额10%支付；另被告租用原告POS机1台，租金为500元/月。合同约定：被告逾期交付租金、管理费、推广费及公共事业费及其他费用之一或者全部的，每逾期一日，应按日0.2%的标准支付滞纳金，逾期达30日的原告有权解除合同、收回并要求被告复原该商铺，原告有权没收租赁保证金和物业管理保证金，被告应承担当租赁期内基本租金总和30%的违约金，由此造成原告损失的，被告应予以赔偿。被告应于租赁期满或合同提前终止之日后7日内撤空返还租赁房屋，未依约返还的，每逾期一日，应当支付占有使用费及物业费等费用，并按日支付相当于月租金的0.5%作为违约金。另被告应于本项目开业前30日支付POS机租赁押金5,000元，还应在2016年5月31日前完成工商营业执照、组织机构代码证、税务登记及其他经营相关应办理证照的办理手续，并提交原告备案，如未能在约定时间内完成办理所有证照，原告有权单方面解除合同，造成的损失由被告承担赔偿责任。合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，但被告未依约支付POS机押金、租金、物业管理费、POS机租金等费用。原告多次催收，被告仍未支付，原告遂于2016年10月31日向被告送达了解除租赁合同的通知。原告认为系被告的违约行为导致租赁合同解除，被告应返还租赁房屋、支付拖欠的费用并承担违约责任。被告辩称，1、不同意原告主张合同解除的诉请，要求继续履行合同，租赁商铺未能正常经营是由于原告未及时提供商铺产证使被告无法办理相关证照而致；2、合同约定租金和物业费是按照月总营业额10%确定的，而非以租赁面积计算，原告诉请以5元/天/平方米作为计算标准不符合同约定且明显高于周边市场的平均市场价格；3、原告提供的POS机因损坏无法使用，故不应计算POS机的租金；4、租赁商铺的水电费均以充值方式支付，不存拖欠的现象，且租赁商铺不存在水费的发生；5、即使租赁合同解除，实际的占用费也应以月总营业额10%确定；6、租赁商铺未正常经营系原告原因造成，故被告不应支付补偿金。经审理查明：原告为经营位于上海市嘉定区白银路的台北风情街多功能综合性商场项目，将坐落于上海市嘉定区白银路台北风情街第1层物业111、112、132单元(门牌号为白银路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室)的商铺(以下简称系争商铺)出租给被告用以“大汉窑”品牌经营。为此，原、被告于2016年3月18日签订《台北风情街商铺租赁合同》约定：租赁的系争商铺面积为506.88平方米(建筑面积905.35平方米)。租赁期限：2016年4月1日至2021年5月31日止，其中装修免租期自2016年4月1日至2016年5月31日，装修免租期内，被告无需支付租金，但需支付物业管理费等费用；计租期自2016年6月1日起至2021年5月31日止，共计5年。租金(营业额提成租金模式)：自2016年6月1日起至2021年5月31日止，月租金为商铺当月总营业额的10%，租金于次月15日前结算并于结算当月的第20日前支付。物业管理费：被告应交纳每月营业额提成的10%作为物业管理费，物业管理费应于次月15日前结算并于结算当月的第20日前支付。另被告租用原告POS机1台：P**机租金500元/月，按月支付(于每月的第5日前支付)，POS机租赁押金5,000元/台，应于项目开业前30日一次性支付。同时合同约定：租赁期内，被告逾期交付租金、管理费、推广费、水、电、空调、燃气及其他费用之一或全部的，每逾期一日，应按逾期交付金额的0.2%交付滞纳金。逾期达30日，原告有权单方面解除合同，收回并要求被告复原商铺，另原告有权没收被告的租赁保证金和物业管理费保证金且被告应承担租赁期内基本租金总和30%的违约金。被告应于租赁期满或合同提前终止之日后7日内撤空返还租赁房屋，未依约返还的，每逾期一日，应当支付占有使用费及物业费等费用，并按日支付相当于月租金的0.5%作为违约金。被告未按约支付租金、物业管理费或其他应缴费用，在催款后5个工作日仍未支付的，原告有权提前解除合同并收回租赁房屋，被告应承担该年度月平均租金三倍的违约金并赔偿损失。合同另约定：被告承诺在2016年5月31日前完成中国大陆地区工商营业执照、组织机构代码证、税务登记证及其他经营相关应办理证照的办理手续并提交原告备案，如未能在约定时间内办理完毕则视为被告违约，原告有权选择是否履行本合同，不同意履行的，有权单方面解除合同。合同签订后，原告将系争商铺交于被告，被告开始“大汉窑”品牌经营至2016年10月，之后被告停止了经营。其间因被告未能缴纳POS机租赁押金，原告曾发出交费通知并于2016年6月12日向被告发出《律师函》，要求被告付款，但被告未能支付，另被告也未能完成工商营业执照、组织机构代码证、税务登记证及其他经营相关证照的办理。2016年10月10日，原告出具《关于解除与李佳桦〈台北风情街商铺租赁合同〉的通知》，称：因被告未能支付POS机租赁押金且未能完成工商营业执照、组织机构代码证、税务登记证及其他经营相关证照的办理，故自被告收到该通知之日起双方间的《台北风情街商铺租赁合同》解除，被告应在7日内恢复商铺原状、返还并结清相关费用、承担违约责任、赔偿损失。该通知被告于2016年10月31日签收但未能将系争商铺返还，之后双方经协商无法达成一致。期间，被告曾以系争商铺内物品丢失向警方报案，后原、被告均将系争商铺上锁，目前系争商铺内仍存放有被告物品。2017年1月12日，原告诉至本院。以上事实，有《台北风情街商铺租赁合同》、《关于解除与李佳桦〈台北风情街商铺租赁合同〉的通知》等及庭审笔录为证。本院认为：1、关于《台北风情街商铺租赁合同》。该合同是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，当属有效，双方均应按约履行。在合同履行中，原告依约履行了合同义务，但被告未能支付POS机租赁押金且未能完成工商营业执照、组织机构代码证、税务登记证及其他经营相关证照办理的行为均不符合同的约定，根据合同约定，原告可据此解除租赁合同，故原告主张合同解除的诉请本院予以支持，解除日期以原告解除合同通知送达被告之日即2016年10月31日确定。合同解除后，被告应将系争商铺返还原告，但被告至今未能将系争商铺返还原告，对此应承担返还之责。2、关于租期内的租金、物业管理费、POS机租赁费。合同解除后，对合同解除之前的租金、物业管理费、POS机租赁费被告仍应承担支付之责。根据合同约定，系争商铺的月租金、物业管理费采取营业额提成模式，以月总营业额的10%计算，本案中，原告主张被告尚余部分租金、物业管理费未能支付，却未提供相应的计算依据，故对原告的上述诉请，本院不予支持。而合同约定的POS机租赁费为500元/月，被告未能支付上述费用，其所谓POS机因损坏无法使用之辩称，因无相应证据，本院难以采信，故被告应向原告支付拖欠的POS机租赁费2,383元。3、关于房屋占用费及占用期间的物业管理费、水电费。根据合同约定：被告应于合同提前终止之日后7日内撤空返还租赁房屋，未依约返还的，每逾期一日，应支付占用期间的使用费，并支付占用期间的物业管理费、公共事业费等使用商铺所产生的一切费用。本案合同于2016年10月31日解除，而被告未能在合同解除后7日内将系争商铺及时返还原告(至今仍存放有物品，未能返还)，故被告应按约承担自2016年11月8日起至系争商铺实际返还日止的房屋占用费及占用期间的物业管理费，但本案原告向被告主张合同解除之后，在系争商铺内仍存放有被告物品的情况下，以防止物品丢失为由将系争商铺上锁，该行为客观上对被告搬离物品、返还系争商铺造成了一定障碍，因此，对原告主张的房屋占用费及占用期间的物业管理费应予以调整，本院综合本案实际情况酌定被告应支付原告自2016年11月8日起至本判决生效之日止的房屋占用费及物业管理费共计3万元，并承担本判决生效之日次日起至系争商铺实际返还之日止的房屋占用费及物业管理费(其中房屋占用费以1.5元/日/平方米计算，即760.32元/日；物业管理费以15元/月/平方米计算，即253.44元/日)。另原告主张的水电费，因其未提交相应证据，本院不予支持。4、关于违约金(补偿金)。本案合同解除系被告违约所致，被告所谓因原告未及时提供商铺产证使被告无法办理相关证照而致租赁商铺未能正常经营之辩称，因无相关合同约定且无相应证据，本院对此不予采信，故被告应按约承担相应违约责任。合同中对违约责任的承担方式有多种约定，包括没收租赁保证金及基本租金总和30%的违约金等，原告诉请中以租金总和30%的主张违约责任且已在诉请中予以调整为按照3个月的租金确定违约金(租金以5元/日/平方米即76,032元/月确定)，本院认为以3个月的租金标准作为违约金的计算标准尚属合理，但原告以5元/日/平方米计算月租金过高，本院酌情调整为以1.5元/日/平方米计算(即22,809.6元/月)，由此被告应承担违约金的数额为68,428.8元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海保利佳房地产开发有限公司与被告李佳桦间签订的关于上海市嘉定区白银路台北风情街第1层物业111、112、132单元(门牌号为白银路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室)房屋的《台北风情街商铺租赁合同》于2016年10月31日解除；二、被告李佳桦应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区白银路台北风情街第1层物业111、112、132单元(门牌号为白银路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室)的房屋返还原告上海保利佳房地产开发有限公司；三、被告李佳桦应于本判决生效之日起十日内支付原告上海保利佳房地产开发有限公司房屋占用费及物业管理费共计3万元；四、被告李佳桦应于本判决生效之日起十日内支付原告上海保利佳房地产开发有限公司自本判决生效之日次日起至上述房屋实际返还之日止的房屋占用费(按照760.32元/日计算)；五、被告李佳桦应于本判决生效之日起十日内支付原告上海保利佳房地产开发有限公司自本判决生效之日次日起至上述房屋实际返还之日止的物业管理费(按照253.44元/日计算)；六、被告李佳桦应于本判决生效之日起十日内支付原告上海保利佳房地产开发有限公司POS机租赁费2,383元；七、被告李佳桦应于本判决生效之日起十日内支付原告上海保利佳房地产开发有限公司违约金(补偿金)68,428.8元；八、原告上海保利佳房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,846元，减半收取2,423元，由原告负担423元，被告负担2,000元(被告负担之款应于本判决生效后7日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 奚二〇一八年七月二十三日书记员 何吉珺附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行请况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。