四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1302民初3671号 原告：四川省南充市全鑫隆房地产综合开发有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区火花路********。 法定代表人：李祖全，该公司董事长。 委托诉讼代理人陈晏军，四川张小友律师事务所律师。 原告：南充市田园商贸有限公司，住，住所地四川省南充市高坪区龙门镇南新路**/div> 法定代表人：陈建南，该公司总经理。 委托诉讼代理人陈晏军，四川张小友律师事务所律师。 被告：四川泰迪建筑工程股份有限公司，住所地，住所地四川省南充市顺庆区杨家巷******iv> 法定代表人：李万春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何春，四川惠博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴青松，四川惠博律师事务所律师。 原告四川省南充市全鑫隆房地产综合开发有限公司（简称全鑫隆公司）、南充市田园商贸有限公司（简称田园公司）与被告四川泰迪建筑工程股份有限公司（简称“泰迪公司”）侵权责任纠纷一案，本院于2017年4月20日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告全鑫隆公司、田园公司的委托诉讼代理人陈晏军、被告泰迪公司的委托诉讼代理人何春、吴青松到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 全鑫隆公司、田园公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿房屋损失400万元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年6月2日，二原告与被告签订《建筑工程施工合同》，约定合作开发江东花园二期，由被告泰迪公司按包干价每平方米800元承揽建设，建设工程款从销售款中结算，由被告收回，超出每平方800元的部分归原告所有。合同履行过程中，被告严重违反诚实信用原则及合同义务，不按合同约定与原告进行结算。原告遂于2008年6月11日向被告书面通知，函告要求其履行合同义务，对项目账目于2008年6月20日前进行结算并将余额转入原告账户，逾期即视为解除《建筑工程施工合同》的。后被告未按该函告履行义务。 2008年9月8日，原告向法院起诉，要求被告退还售房款及应收款凭证、返还未出售房屋等。被告亦反诉要求给付费用并承担违约责任。该案诉讼过程中，被告申请了对田园公司所有的江东花园小区二期未出售的房屋共29套进行了查封。该诉讼案件结案后，法院解除该29套房屋的查封。被告以田园公司的名义擅自将房屋全部低价出售。2016年6月13日，南充市中级人民法院作出（2015）南中法民终字956号民事判决书，认定原、被告所签订《建筑工程施工合同》的解除时间为2008年10月27日，被告在合同解除后擅自低价处置、出售原告所有的29套房屋，侵害了其财产所有权，原告可以另案主张权利。基于上述事实，被告在合同解除后，擅自低价出售原告所有的房屋，严重侵害了原告的财产所有权，给原告造成重大经济损失，应由被告按原告主张权利时该房屋的市场价值向原告予以赔偿。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 泰迪公司辩称,1、法院通过法律逻辑推理认定双方的合同解除时间为2008年10月27日。解除合同并非被告本意，被告一直认为合同并未解除，只是要求原告赔偿损失，所以被告销售原告房屋并非故意，是有合同依据；2、被告是按照当时的市场价格以原告名义进行的销售，虽然未经原告同意，但不存在低价销售的问题；3、原告的财产损失的计算标准应当为被告房屋销售价格与该销售时间点所对应的市场价格的差额，应以我方向法院提供的证据材料上29套房屋的销售时间为房屋价值评估基准日。 本院经审查认定事实如下：2007年6月2日，全鑫隆公司、田园公司与南充市大地建筑工程有限公司（后变更为泰迪公司）签订了《建筑工程施工合同》，约定合作开发江东花园二期，由泰迪公司按包干价每平方米800元承揽建设，建设工程款从销售款中结算，由泰迪公司收回，超出每平方800元的部分归与全鑫隆公司、田园公司所有。该项目的销售底价为住房1120元/平方米，全鑫隆公司、田园公司同意住房销售价格达到底价泰迪公司即可销售。1120-1180元中差价归全鑫隆公司、田园公司所有。商铺底价2000元/平方米，再超出部分按3:7分成，全鑫隆公司、田园公司得七成，泰迪公司得三成，分成的税费各自承担等。在合同履行过程中，双方发生分歧。2008年6月11日，全鑫隆公司、田园公司向泰迪公司发函，要求其于2008年6月20日前对项目账目进行结算并将余额转入全鑫隆公司、田园公司账户，逾期将依法解除《建筑工程施工合同》，该函告理当视为解除合同之书面通知。此后，泰迪公司未按该函告履行义务。 2008年9月8日，全鑫隆公司、田园公司认为泰迪公司未按约定履行义务，恶意低价销售房屋，给其造成了损失，向本院提起诉讼，请求判令泰迪公司退还售房款及应收款凭证、返还未出售房屋等。泰迪公司认为全鑫隆公司、田园公司未按合同约定提供报批报建相关手续和施工设计图，导致无法动工，致使自己资金无法收回，未经协商擅自解除合同，给自己造成巨大经济损失，于2008年10月27日向本院提起反诉，要求全鑫隆公司、田园公司给付费用并承担违约责任。该案诉讼过程中，经泰迪公司申请，本院于2008年11月7日作出（2008）顺庆民初字第2095号民事裁定书及（2008）顺庆民初字第2095号-1号民事裁定书，裁定对田园公司所有的位于南充市高坪区未售完的住宅房十套（B幢二单元5+1层2号、C幢二单元5+1层2号、D幢一单元5+1层1号、D幢一单元5+1层2号、D幢二单元5+1层1号、D幢二单元5+1层2号、D幢三单元5+1层1号、D幢三单元5+1层2号、D幢四单元5+1层1号、D幢四单元5+1层2号）及非住宅房十九套（营业房D-1至D-19号）进行了查封。本院经审理于2010年4月27日作出（2008）顺庆民初字第2095号民事判决书，认为双方的诉请均建立在合同结算基础上，而案涉房屋未进行合格验收，不符合结算条件，待符合结算条件时另行主张权利，故判决驳回双方的诉讼请求。泰迪公司不服一审判决，提起上诉，2011年5月27日，南充市中级人民法院作出（2010）南中法民终字第1073号民事判决书：驳回上诉，维持原判。2011年7月22日，本院作出民事裁定书解除了对上述29套房屋的查封。 2011年11月3日，全鑫隆公司和田园公司认为结算条件已具备，遂向本院再次提起与泰迪公司建设工程施工合同纠纷之诉讼，请求判令：1、全鑫隆公司和田园公司与泰迪公司按照建筑施工价款进行结算；2、泰迪公司返还销售房屋的价款及利息；3、泰迪公司返还房屋、房屋施工材料、土地使用证及相关全部资料和物品；4、泰迪公司无条件配合相关部门进行竣工验收；5、泰迪公司支付违约金并承担本案诉讼费用等。泰迪公司又随之提起反诉，请求判令：1、泰迪公司与全鑫隆公司和田园公司按照《建筑工程施工合同》进行结算；2、全鑫隆公司和田园公司支付违约金；3、全鑫隆公司和田园公司支付结算款；4、全鑫隆公司和田园公司承担本案诉讼费用。由于该案的争议焦点为建筑工程施工合同的结算，即包括建筑工程施工工程款的结算，也包括委托销售商品房屋的结算，因双方结算意见各持己见，差距太大，双方依照有关规定要求对方履行提供结算依据材料后，均向本院提出审计鉴定的申请，四川德邦会计师事务所有限公司根据本院委托对位于南充市龙门镇南新路132号地块“江东花园二期”项目泰迪公司已完成工程进行建设工程结算审计，于2014年4月10日出具了川德邦会鉴字（2014）第001号《鉴定报告》。该案审理中查明泰迪公司以田园公司的名义已将29套房屋出售，全鑫隆公司、田园公司遂于2014年11月24日提出将要求泰迪公司返还未出售房屋的诉请变更为要求泰迪公司赔偿因擅自销售房屋给原告造成的损失。 该案经本院审理于2015年1月8日作出（2011）顺民初字第2785号民事判决书，判决认定:案涉《建筑工程施工合同》于泰迪公司在双方第一次诉讼中提出反诉的时间即2008年10月27日就已经解除，泰迪公司在解除合同后销售的29套房屋构成侵权，全鑫隆公司、田园公司于2014年11月24日提出泰迪公司赔偿损失的主张具有合理性，但由于其提出变更诉讼请求的时间超过法律的规定，且经过本院释明，泰迪公司对其变更诉讼请求的主张不予以接受，加之，全鑫隆公司、田园公司也未在本案中提出确实充分的证据材料、参照标准以确定损失，特别是本案《建筑工程施工合同》是否已经解除系双方争议的焦点问题，而合同是否解除为构成侵权、决定赔偿损失的前提条件，故全鑫隆公司、田园公司在本案裁判生效后，再行提出赔偿损失有利于问题的解决。为此，根据本案的实际情况，此29套房屋已经收取的价款可纳入本案的结算，对于全鑫隆公司、田园公司主张的损失赔偿，不宜在本案中作出处理，全鑫隆公司、田园公司有权向泰迪公司另行主张权利……。 该案宣判后，全鑫隆公司、田园公司和泰迪公司均不服，向南充市中级人民法院提起上诉，2016年6月13日，南充市中级人民法院作出（2015）南中法民终字956号民事判决书，判决认为：1、泰迪公司于2008年10月27日向原审法院提起反诉系表明其对解除合同后结算的认可，原审法院认定泰迪公司提出反诉的时间系双方当事人对合同解除达成一致并无不当，《建筑工程施工合同》于2008年10月27日解除本院予以维持；2、《建筑工程施工合同》解除后，泰迪公司出售该29套房屋没有合同基础，不应按照合同的约定进行分成。原审法院在计算泰迪公司应分成金额时，将该29套房屋中的部分房屋计算分成额纳入结算错误，本院予以纠正；3、关于全鑫隆公司、田园公司主张的泰迪公司擅自销售29套房屋的价差损失赔偿应否在本案中处理的问题，一方面，全鑫隆公司、田园公司要求泰迪公司赔偿房屋价差的损失在一审最后一次开庭前方才提出且泰迪公司不同意其变更诉讼请求，不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款的规定；另一方面，全兴隆和田园公司对房屋价差的主张并未提供确实充分的证据和参照标准来证明其实际损失，故原审法院认为全鑫隆公司、田园公司主张的损失赔偿不宜在本案中作出处理并无不当，其对泰迪公司擅自销售29套房屋造成的损失可另行主张权利……。 该判决生效后，全鑫隆公司、田园公司于2017年6月27日向本院提起前述之诉请，请求判令泰迪公司赔偿房屋损失400万元。本案诉讼中，泰迪公司提交证据证明房屋实际销售时间分别为：2009年销售5套、2010年销售20套、2011年销售3套、2012年销售1套，该29套房屋的销售总金额为4554601元。田园公司认为泰迪公司将其所有的29套房屋擅自出售造成的差额损失无法准确确定，故向本院提出申请要求对该29套房屋价值进行评估，本院组织双方协商确定有关评估相关事宜，田园公司认为应以其本案起诉之日即2017年6月27日为房屋价值评估基准日，泰迪公司认为应当以房屋实际销售日为房屋价值评估基准日，因双方未能协商一致，经本院合议确定以田园公司在（2011）顺民初字第2785号建筑工程施工合同纠纷案中首次提出赔偿之日即2014年11月24日为房屋价值评估基准日，遂委托四川胜达资产评估有限公司对该29套房屋的价值予以评估，该评估公司于2018年7月2日作出川胜资评报字【2018】第56号司法评估项目资产评估报告，评估结论：在满足评估假设条件下，南充市顺庆区人民法院委托评估的29套房屋在评估基准日2014年11月24日用于本报告所列评估目的评估参考市场价值为9351607.35元（大写玖佰叁拾伍万壹仟陆佰零柒元叁角伍分）。评估报告使用有效期：本评估报告使用有效期一年，自评估报告提出之日2018年7月2日起，至2019年7月1日止。 庭审中，全鑫隆公司、田园公司根据资产评估报告的房屋价值对赔偿损失金额进行了变更，请求判令被告向原告赔偿损失为4797006.35元，并补交了诉讼费用。 以上事实有《建筑工程施工合同》、（2008）顺民初字第2095号民事裁定书、（2008）顺民初字第2095-1号民事裁定书、（2011）顺民初字第2785号民事判决书、（2015）南中法民终字956号民事判决书、【2018】第56号司法评估项目资产评估报告书等证据证实。 本院认为，全鑫隆公司、田园公司与泰迪公司签订的《建筑工程施工合同》于2008年10月27日已经解除，泰迪公司在合同解除后擅自销售全鑫隆公司、田园公司所有的29套房屋已构成侵权，该事实已在双方建设工程施工合同纠纷案中经南充市中级人民法院作出的（2015）南中法民终字956号生效判决予以确认，故泰迪公司应当赔偿因此给全鑫隆公司、田园公司造成的损失。本案的争议焦点为泰迪公司擅自销售房屋给原告造成的损失金额如何确定，即对29套房屋的价值评估基准日的确定。全鑫隆公司、田园公司认为应以本案起诉之日为评估基准日，泰迪公司认为根据《侵权责任法》第19条“侵害他人财产，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”的规定，应以房屋实际销售日为评估基准日。本院认为，如以全鑫隆公司、田园公司请求的本案起诉之日为评估基准日，明显扩大泰迪公司的赔偿损失范围，但如以泰迪公司认为的以房屋实际销售日为评估基准日，亦对全鑫隆公司、田园公司显失公平，因全鑫隆公司、田园公司有选择对房屋是否销售、何时进行销售的权利，且该29套房屋在2008年11月7日至2011年7月22日之间，由泰迪公司向法院主动申请了查封，而其向本院提供的证据证明该29套房屋的实际销售日有大部分的销售时间在法院的查封期间内，对于法院采取了强制保全措施的房屋是不能进行买卖的，泰迪公司称该29套房屋此后经法院裁定解除查封，并不影响销售行为，但对于其申请保全又擅自在保全期间内销售房屋的这一行为，系对法律的漠视，其在合同解除后保全期间内擅自销售房屋的销售日不能视为损失发生之日，故不应采纳泰迪公司所谓的实际销售日为评估基准日。结合本案的实际情况，全鑫隆公司、田园公司在（2011）顺民初字第2785号建设工程施工合同纠纷案件审理过程中，一直要求被告返还房屋，在其知道此部分房屋已经销售，无法逆转退回的情况下，于2014年11月24日提出要求泰迪公司赔偿损失的诉请，该时间应视为其知道权利被侵害，因其所有的29套房屋已无法由其决定是否销售何时销售，该时间亦可认定为原告损失发生时，故本院确定以该日为房屋价值的评估基准日较为公平合理。四川胜达资产评估有限公司做出的资产评估报告的评估参考市场价值可作为认定损失的依据，泰迪公司擅自销售房屋给全鑫隆公司、田园公司造成的损失认定如下：9351607.35元（评估市场价）-4554601元（销售总价）=4797006.35元。综上，泰迪公司应赔偿全鑫隆公司、田园公司房屋损失4797006.35元。依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 被告四川泰迪建筑工程股份有限公司自本判决生效之日起十日内向原告四川省南充市全鑫隆房地产综合开发有限公司、南充市田园商贸有限公司赔偿房屋损失4797006.35元。 如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案诉讼费用45176元、评估费30000元由被告四川泰迪建筑工程股份有限公司负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  李学斌 审 判 员  梁 媛 人民陪审员  罗素荣 二〇一八年七月二十八日 书 记 员  任芷函