四川省武胜县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1622民初2142号 原告：杜洁，男，1986年11月12日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：彭海，武胜县万众法律服务所法律工作者。 被告：四川省鸿华房地产开发有限公司，住址地四川省武胜县沿口镇祥升大道，统一社会信用代码91511622795819086R。 法定代表人：周德胜，董事长。 委托诉讼代理人：宋新民，四川维尊律师事务所律师。 原告杜洁与被告四川省鸿华房地产开发有限公司（以下简称四川鸿华房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月5日公开开庭审理了本案。原告杜洁的委托诉讼代理人彭海、被告四川鸿华房地产公司的委托诉讼代理人宋新民到庭参加了诉讼，原告杜洁、被告四川鸿华房地产公司的法定代表人周德胜经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告杜洁向本院提出诉讼请求：判令被告四川鸿华房地产公司以原告购房款375234元为基数按中国人民银行一年期定期存款利率从2014年4月1日起至交付不动产权证书时止计算的利息支付给原告，每年支付一次。其中，2014年4月1日起到2017年3月31日止共计12382.72元，事实和理由：2012年4月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方约定房屋预测面积为112.47平方米，价格3336.3元/㎡，总价为375234元。根据《商品房买卖合同》第二十条第（二）款第2项（2）约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起×日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：如出卖人迟延交证的，则按国家规定当时存款利息计算并支付买受人已缴款利息。双方未约定办理产权转移登记时间，系合同约定不明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；根据《商品房买卖合同》第十一条交付条件，（一）出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付商品房；那么被告应当在2014年4月1日前交付产权证，显然被告迟延交付产权证，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告四川鸿华房地产公司辩称：1、原告方的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应得到法律保护。如果按照原告主张的适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告诉称合同约定交房日期为2013年12月31日，交房后90日内交付房屋产权证，即2014年4月1日交付，那么诉讼时效的起算时间应是2014年4月2日，原告于2018年6月向法院提起诉讼，主张自己的权利，显然已经超过诉讼时效；2、合同中未约定具体的办理产权手续的时间，原告应该给被告必要的履行时间，不能直接判定构成违约给付违约金。《合同法》的效力优于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，按照《合同法》第61条、62条的规定，当事人在合同中没有约定履行义务的期限，债权人可以随时要求债务人履行债务，但应当给予对方必要的准备时间，原告2018年6月向法院起诉，应当从2018年6月起给予被告履行义务必要的准备时间，而不是直接让被告承担违约责任；3、原告要求被告支付资金占用利息的主张缺乏计算的事实和法律依据。合同第二十条中，双方未明确约定办结房屋所有权证书的具体日期，只是约定逾期未办理按国家规定当时的存款利率计算利息。这一约定前提是被告违约，被告违约的前提是未在合同约定办证期限内办结产权手续，而合同中没有约定具体的产权手续办结时间，并且《合同》第二十条（二）（1）约定，被告对原告仅有协助办证义务，与原告共同申请办证，并非是交付房产证。原告的该项诉讼请求缺乏依据，应予驳回；4、如果被告存在违约，原告诉请的违约金过高，请求法院调整违约金；5、原、被告签订的《商品房买卖合同》中未约定具体的办理产权手续的时间，属于合同中的特殊约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……，合同中未约定具体的办理产权手续的时间，是特殊约定，因此，被告不存在违约。同时，被告未办结产权手续，是因450万元出让金性质问题等客观原因，不能归责于被告，现通过被告的努力，已经完成了办证的相关手续，并于2018年5月29日通知原告方办理不动产登记，被告的协助办证义务已经履行完毕。请求判决驳回原告的诉讼请求。 本案原告杜洁围绕诉讼请求依法向本院提供了以下证据：1、原、被告的身份信息；2、房屋买卖合同；3、收款收据；4、武胜县住房与城乡规划建设局关于富源世家业主信访事项受理告知书、武胜县住房与城乡规划建设局关于富源世家业主投诉信访件的回复、工作联系函、武胜县住房与城乡规划建设局网上复函。拟证明的事实：1、原、被告双方签订了商品房买卖合同，合同约定，被告延迟交付产权证书应当向原告支付已交购房款的存款利息；2、原告按照合同约定向被告缴纳了购房款375234元；3、被告至今未向原告办理产权证书；4、因开发商未办理产权证原告曾向有关部门反映相关情况，有关部门已作出相应处理。 被告四川鸿华房地产公司围绕诉讼请求依法向本院提供了以下证据：1、营业执照、法人身份证明；2、房屋买卖合同；3、房屋竣工验收报告及竣工验收备案书；4、办证申请；5、不动产权籍调查表；6、武胜府议（2018）39号《会议纪要》；7、不动产证办理情况说明；8、《通知》及快递单据；9、武胜县景宏物业管理有限公司证明。拟证明的事实：1、被告诉讼主体资格适格；2、房屋买卖合同第二十条没有约定具体的产权手续办结时间，被告只有协助义务，同时被告没有违约；3、案涉房屋于2014年1月22日竣工验收，于2016年8月30日完成楼盘备案；4、案涉房屋于2017年2月前向国土部门申请验收；5、2017年2月27日案涉房屋楼盘地籍调查完毕后，向政府申请办证；6、案涉房屋未办结房屋权属证书的其他客观原因，不是被告消极履行义务；7、被告一直在履行义务，房屋权属证书待450万元出让金性质确定后，能够立即办理；8、被告于2018年5月29日已经通知原告方办理案涉房屋权属证书；9、陈洪斌不是武胜富源世家小区的业主。 本院对原、被告提供的证据认证如下：1、被告方对原告方提供的身份信息、房屋买卖合同、收款收据、的真实性、合法性、关联性未提出异议，原告方对被告方提供的所有证据的真实性、合法性、关联性未提出异议。本院经审查认为，原、被告双方提交的以上证据均客观、真实，本院予以采信并在卷佐证；2、被告方对原告方提供的武胜县住房与城乡规划建设局关于富源世家业主信访事项受理告知书、武胜县住房与城乡规划建设局关于富源世家业主投诉信访件的回复、工作联系函、武胜县住房与城乡规划建设局网上复函不予认可。本院经审查认为，该组证据真实、合法，本院予以采信；3、原告方对被告方提供的武胜县景宏物业管理有限公司证明要求法院依法审查。本院经审查认为，该组证据真实、合法，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月15日，四川省工商行政管理局以（川工商）名称变更核内字[2013]第000404号企业名称变更核准通知书，通知广安市武胜县工商局，同意将武胜县鸿华房地产开发有限公司企业名称核准变更为四川省鸿华房地产开发有限公司。继后，被告的营业执照中的名称由武胜县鸿华房地产开发有限公司变更为四川省鸿华房地产开发有限公司。 2012年4月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的武胜县沿口镇富源世家小区第X幢第X层X号住房一套，预测建筑面积112.47平方米，价格3336.3元/平方米，房屋总价款375234元。合同第11条约定，出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付商品房；第20条第2款第1项约定，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；第2项（2）条约定，如因出卖人的责任，出卖人延迟交证的，则按国家规定当时存款利息计算并支付买受人已缴款利息。合同签订后，原告向被告缴纳了首付款后向农商行办理了按揭贷款付清了全部购房款。2013年12月31日，被告将案涉房屋交给原告使用至今。 另查明，案涉房屋于2016年8月30日完成楼盘备案，被告于2017年2月向国土部门申请验收，2017年2月27日案涉房屋楼盘地籍调查完毕后，被告向相关部门申请办证，2018年5月29日被告已经通知原告方办理案涉房屋权属证书，2018年5月30日原告收到被告方的办证通知。 富源世家业主委员会及陈洪斌（不是富源世家小区业主）于2016年1月4日向武胜县住房与城乡规划建设局、原武胜县鸿华房地产开发有限公司反映富源世家存在多种问题要求妥善处置。武胜县住房与城乡规划建设局于2016年1月11日告知富源世家全体业主该信访事件已经受理。2016年3月23日，武胜县住房与城乡规划建设局向富源世家业主回复：富源世家小区入住两年未办理房产证，情况属实。未办证的原因：一是税收方面，二是竣工验收方面。2017年5月5日，武胜县住房与城乡规划建设局向网友回复其反映的富源世家开发商缴纳大修基金、业主办理房产证停滞等问题。 本院认为，本案的争执焦点是：被告未按约定的期限为原告办理房屋权属证书是否违约，是否应当支付违约利息；原告的起诉是否超过了法律规定的诉讼时效。 从本案来看，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应该按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定，原、被告均应按照合同约定的义务全面履行。原告按约向被告支付了购房款，被告于2013年12月31日向原告交付了本案案涉房屋。对案涉房屋的不动产权证书交付时间，双方在《商品房买卖合同》中没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，至房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，至合同订立之日起90日。”的规定，被告应当于实际交接房屋（2013年12月31日）之日起90日即2014年4月1日前向原告交付本案案涉房屋权属证书，而被告至今未交付，已构成违约，被告辩称其未违约的辩称理由不成立，本院不予支持。 对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本院认为，对案涉房屋的不动产权证交付时间，双方在《商品房买卖合同》中没有明确约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，被告于2013年12月31日将案涉房屋交付给原告，被告应于2014年4月1日之前将案涉房屋的不动产权证交付给原告，被告方至今未交付已构成违约。被告应当承担逾期办证违约责任的开始时间是2014年4月1日，原告主张逾期办证违约金的诉讼时效也应自此起算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”之规定，本案原告主张逾期交付房屋不动产权证违约金的诉讼时效期间应为二年（2014年4月1至2016年3月31日）。2016年1月4日，富源世家业主委员会及陈洪斌向武胜县住房与城乡规划建设局、原武胜县鸿华房地产开发有限公司反映富源世家小区入住两年未办理房产证的问题，武胜县住房与城乡规划建设局于2016年3月23日向富源世家业主回复富源世家小区入住两年未办理房产证，情况属实。由此，可以认定富源世家业主委员会及陈洪斌向武胜县住房与城乡规划建设局、原武胜县鸿华房地产开发有限公司仅反映了富源世家小区入住两年未办理房产证的情况，未对逾期办证违约金主张权利，因此，不引起主张逾期办证违约金的诉讼时效中断。审理中，原告方也没有提供其他证据证明具有诉讼时效中止、中断的法定情形，因此，本案诉讼时效期间应为2014年4月1至2016年3月31日。而原告于2018年6月1日才向本院提起诉讼，其诉请已超过诉讼时效，不受法律保护，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告杜洁的诉讼请求。 案件受理费110元，减半收取55元，由原告杜洁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员 陈 波 二〇一八年七月五日 书记员 王宇佳