中华人民共和国 江苏省苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）苏0591民初7924号 原告（反诉被告）：李美慧，女，1972年6月4日生，台湾人，现住江苏省苏州。 委托诉讼代理人：施晓玲，江苏海联海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷红玉，江苏海联海律师事务所律师。 被告（反诉原告）：卞在元，男，1959年10月7日生，韩国人，现住江苏省苏州。 被告：全美熙，女，1965年3月4日生，韩国人，现住江苏省苏州。 共同委托诉讼代理人：毛俊颖，江苏卓岳律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：张欣然，江苏卓岳律师事务所律师。 第三人：苏州市云房源软件服务有限公司，统一社会信用代码91320508314078409W,住所地江苏省苏州市劳动路66号。 法定代表人：项家胜,总经理。 委托诉讼代理人：李凤云，女，1988年3月25日生，汉族，户籍地安徽省天长市，系公司员工。 委托诉讼代理人：智月锋，男,1991年2月13日生，汉族，户籍地江苏省大丰市，系公司员工。 原告（反诉被告）李美慧诉被告（反诉原告）卞在元、全美熙及第三人苏州市云房源软件服务有限公司（以下简称云房源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理；后因案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。诉讼中，卞在元、全美熙（反诉原告）以李美慧存在违约行为并造成己方损失为由提起反诉，本院裁定受理并合并审理。原告（反诉被告）李美慧的委托诉讼代理人施晓玲、殷红玉、被告（反诉原告）卞在元、全美熙的共同委托诉讼代理人毛俊颖、张欣然、第三人云房源公司的委托诉讼代理人李凤云、智月锋到庭参加诉讼。现本案已经审理终结。 原告（反诉被告）李美慧向本院提出的诉讼请求：1、请求确认双方于2016年10月19日签订的《房地产居间买卖合同》及《补充协议》在2017年8月23日解除；2、判令卞在元、全美熙返还原告李美慧100万元，并支付自起诉之日起至还清所有款项之日止的按银行同期贷款利率计算的利息；3、本案诉讼费用由卞在元、全美熙承担。事实与理由：2016年10月19日，双方通过云房源公司提供居间服务，签订《房地产居间买卖合同》及《补偿协议》，约定由李美慧购买卞在元、全美熙位于苏州工业园区星港街178号5幢1501室房屋，成交价为855万元。双方及第三人在签约时，均知道李美慧为受政府限购政策限制的买房人，双方的交易行为将来是否能顺利完成存在不确定性，但双方有买卖的意向并希望能够成交，为此将过户时间约定在签约后7个月的2017年5月18日，期间政策或许会有所松动或者有其余方法能够使买方具备购买条件。双方签约后，为避免将来纠纷，约定今后如因不可抗力，包括政府原因无法进行权属转移，则各方之间免责。后李美慧按约支付定金100万元，之后又将一套自有房屋出售，为交易提供便利。后因政策未松动，第三人也无法使得买方具备购房条件，导致上述合同无法继续履行。因索要已付款项100万元未果，李美慧故此起诉至法院。 本诉被告卞在元、全美熙辩称：1、涉案合同明确约定今后出现不可抗力免责，但合同签订后并未出现不可抗力；2、李美慧完全有能力及时间可以促成合同履行，但是并未积极努力促成。李美慧缺少过户所需缴纳社保一年以上的条件，其完全有便利完成上述条件；3、合同纠纷应当使用严格责任原则，只要李美慧未能按约履行就应当承担违约责任；4、卞在元、全美熙无任何不当或者违约行为，不应承担责任。综上，请求驳回李美慧的全部诉讼请求。 反诉原告卞在元、全美熙向本院提出的反诉请求：1、判令李美慧向卞在元、全美熙支付违约金171万元，扣除已支付的100万，还应支付违约金71万；2、本案诉讼费由李美慧承担。事实与理由：买卖双方签订上述《房地产居间买卖合同》及《补充协议》后，并未出现新的导致合同无法履行的不可抗力，且卞在元、全美熙并不知晓李美慧不具备购房资格，也没有能力及义务进行审查。因李美慧未履行义务，卞在元、全美熙已向其发函通知解除合同、没收定金及要求赔偿损失。卞在元、全美熙故此提起反诉。 第三人云房源公司述称：本案为买卖合同纠纷，买卖双方之间有合同，与第三人无关，第三人从未对双方进行任何承诺，也不存在欺骗，与第三人无关。综上，请求法院依法裁决。 经审理查明：李美慧为台湾人，卞在元、全美熙二人为韩国人。位于苏州工业园区星港街178号5幢1501室房屋购买时间为2015年5月19日，为卞在元、全美熙共同共有。2016年10月19日，卞在元、全美熙（出卖方）与李美慧（买受方）在云房源公司的居间下签订《房地产居间买卖合同》，约定出卖方将其位于苏州工业园区星港街178号5幢1501室的房屋出售给买受方，价款为755万元。买受方于2017年5月20日前向出卖方支付首付款220万元，其余款项采取商业贷款形式。买卖双方委托居间方选择贷款银行，并于签订资金托管协议之日起3日内与贷款银行签署存量房贷款合同以及其他相关文件，具体贷款额度和年限以银行审核为准。若因买方贷款额度不足或无法办理，买卖双方同意卖方以现金付款的方式付款或补齐余款，待贷款银行将房贷部分审批完毕后，买受方应委托该贷款银行将上述贷款部分直接支付至房产交易资金托管账户。买受方未按照上述时间支付价款的，逾期不超过15天的，每天按照房屋价款的万分之五支付违约金，超过15天的，出卖方有权解除合同，自解除合同通知到达买方后3天内，买受方将房屋退还给出卖方，按照合同约定房屋价款的20%向出卖方支付违约金。买受方要求继续履行、出卖方同意的，自合同约定房屋价款应付的第二天起，按照每天万分之五支付违约金，合同继续履行。双方于签约之日起210天内备齐过户文件交于居间方，并在办理资金托管手续前委托居间方进行挂牌及签订存量房买卖合同。房屋使用权及国有土地使用权变更完毕之日起3日内出卖方将房屋交付买受方。买受方付清房款之日起3日内，双方共同向房屋权属登记机构申请办理房屋权属转移登记。双方另对于维修基金、房屋户籍迁移等有约定。合同第22条手写约定，今后若因不可可抗力（中国大陆、韩国、台湾）政府原因无法进行权属转移，则买卖双方及居间方三方免责。注：此不可抗力指买卖双方意愿外的不可抗力。合同下方，出卖方、买受方均签字，云房源公司在居间方处加盖公章。 当日，双方另签订一份《补偿协议》，约定买受方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备以及空置费另行补偿出卖人人民币100万元，买受人再次确认其于签订买卖合同前对房屋进地产进行初步验看，双方在此同意出卖人将该房屋现有装潢等按照现状交付买受人即可。此协议为买卖合同的有效组成部分，双方一经签订即不可撤销。另附家私物品清单一份，双方清点签字。 当日，李美慧向云房源公司转账交付10万元意向金，卞在元在《收款收据》上签字确认收到上述定金;李美慧另向卞在元转账给付90万元，备注“房款订金”，卞在元在《收款收据》上签字,确认收到该90万元“定金”。 诉讼中,就交易过程,双方提交卞在元（简称卞）、李美慧（简称李）、王国庆（简称王）、智月峰（简称智）等人之间的部分微信记录。具体包括： 2017年2月12日（王与李）。李：昆山房子过户没有问题，你这边要确定给社保的部分是可以解决的。最近几个朋友都说社保不能补…王：放心没问题，昆山不可以的，园区可以，放心吧。李：不就是政策规定需要一年的交税证明吗？（李美慧发送2016年10月4日苏州市限购、限贷新政）。王：二年内满一年，你不用担心，我们可以做的。2017年2月14日。李：好的相信你。可以帮查一下房款是哪一天要交吗？准确日期。我要去定存。王：五月十号左右。李：我之前看合同，记得是写的5.20.王：他这边是五月九号满二年。李：我做了定存三个月，确实是5.18早上到账，可以吗？王：可以。2017年3月4日。王将过户所需材料发送给李，“…3、两年内满一年以上的纳税或社保证明；4、一年以上居住证明，注：3、4因需要花钱找关系，不需要提供”。 2017年3月13日（李与卞）。卞：…你的资格审核资料（无房证明、2年以上居住证明等）都准备好了吧？李：昆山的房子也快要过户完成，手续都顺利进行中。卞：买房的资格审核资料部分请再跟中介好好沟通准备吧。李：我和中介王国庆再三沟通过有关苏州交税的部分，他保证没有问题，说是可以补交的。…卞：王国庆以外也要问问其他中介吧。…现在政策经常变化，请多确认。万一过不了户的话很麻烦的。李：（转发王国庆说可以做缴税证明的微信）… 2017年4月5日（王与李）。李：王先生你说肯定可以补的啊，找关系应该是中介要负责想办法，不是把这些费用加到客户头上吧。王：12月份之前可以补，现在都不能补了，现在找关系都不如原来好办了，4.15号以后又要进一步收紧。李：王先生一直说没问题，不要快过户的时间就说不行。王：政策在变化，我也尽量找关系。李：实在不行那也没办法。王：不是不行，越来越难办。李：我最近也在筹钱还钱压力很大，不能再多额外的费用。 2017年4月16日（李与卞）。李：王先生原来一直说没有问题，没有问题，现在又说有问题，要我们给红包才可以过户，他没有告诉我要给多少红包。卞：都是我的事情了，跟他没有关系。李：跟他没有关系，我不明白。卞：我还贷款的事情。李：他要处理过户的手续。卞：还贷款的事情我再了解一下吧，除了这个以外我都准备搞了。李：我原来也是准备搞得，你看一下王先生发的（转发与王的聊天记录）。4月17日。卞：反正办好就可以了。李：我看房产证是5.××9到期，还贷是哪天要还？卞：对，19号到期的，还贷款是买家资格审阅通过后，当天就可以了。4月29日。李：昨天我们去昆山房产交易中心拉了无房证明，这部分没有问题了。卞：好的。 2017年5月20日（李与智）。李：智店长辛苦了，等了7个月了，尽快安排移交手续吧，我们也做好了好多好多的牺牲了真的不容易。5月22日。店长，网签进展如何呢？智：正在进行中，已经递交材料。李：我们已经准备要搬家了，很早都打包好了。智：材料都递交了。5月23日。智：材料已经递交，在审核了，现在交易中心过户量比较大，审核速度相对没有之前那么快。5月24日。卞：智店长，今天等你的好消息啦。智：基本没什么问题。卞：我们的目标，6月10日领证领款。5月25日。智：最新消息，网签材料已经全部做完，昨晚已经递交，现在在等交易中心审核。5月26日。智：…刚得到消息，预定31号可以打网签合同…如果不出意外的话，就是6月2日或者6月5日。6月3日。智：还在等通知，交易中心上周给的答复就是最晚周二下午会给回复。6月9日。卞：我有自己的资金运用计划呢，下午请再告诉具体时间吧。 2017年6月17日，卞在元与王国庆协商。卞在元提出可以修改协议，确认买方责任未按照合同规定时间过户，卖方延长到2017年7月20日，卖方多支出的费用由买方承担，卖方可以寻找第三方购买，买方及居间方需要配合。超过7月20日的，按照原合同违约处理。王国庆表示显示为买方责任不接受。6月17日。王国庆：买家的条件你很清楚，所以合同上写的很清楚不能履行约定也是双双免责的，他们该做的已经做了，一直很配合，这也是政策原因。…虽然是19号签的，但客户的情况已有告知了你，走法律程序需要半年时间…6月19日。王国庆将补充协议调整为过户时间为2017年7月31日，之前互不承担违约责任，之后不能顺利交易的退还定金，中介方继续寻找第三方交易。卞在元表示不理解。卞在元在上述时间与智月峰也有签订补充协议的协商。 2017年7月20日（李与卞）。李：…这段时间我们一直很担心，…你和夫人在场也知道Q房网说一切没有问题…而且到了要过户的时候，中介说政策变化网签过不了，我们也有自己去找别的中介朋友…王国庆一直说没有问题，但是都二个月过去了…卞：签合同后，政府的政策一直是没有变化了，请知晓。李：我们双方都是受害者…签合同前中后，中介一直都说没有问题的，我反复和王先生确认过很多次他说没有问题。卞：你有没有王国庆的书面承诺？李：微信聊天记录都有。卞：我认为这么大的交易必须有书面的才放心。李：是的。我们都太相信人了。一开始王先生说昆山房子没有问题不用卖也可以，后来说不行必须卖，只好卖了。请你相信我们一直很配合想要顺顺利利的，不然也不会一开始就把订金100万元给你。我的计划苏州房子租到五月底（李向卞转发王所述可以补交社保的情况）。李：很多对话都一直跟我说没有问题，我们一直在确认。卞：请尽快跟中介确认书面的，但是我不能无限等着。李：你5.16建的全权委托交易的群里面，开始也是都说没有问题啊。我们完全是很配合的，中介要求的文件收入证明都给了。…卞：请跟中介公司商量。李：…但中介就是说因为政策因素，网签过不了。我们也有问了其他园区中介，都说确实国家政策越来越严。 2017年7月23日（李与王）。李：你之前跟我说你有联系了交易中心，七月份就成的把握顺利交易，今天7月23日了，我们一直在等…王：刚刚联系了，还没有确切消息。 2017年7月26日。卞告知买家、中介：房屋合同逾期超过60天了，况且也不给我解释原因，我这边也有别的安排已经耽误我很多资金方面的事情和时间，请必须在2017年7月29日前准确回复，没有回复就默认同意承担一切后果。李：请居间方出面沟通处理这件事情，尽快给我们买卖双方合理解释与解决方案。我们这边早已付100万订金，不能过户，不能入住，每个月还需要支付贷款利息…智：我们建议双方到苏州见面和平解决，如果任意一方不愿意，则另一方提起正式解除合同。7月27日。李：王先生你明确知道买方不具备购买资格，还劝说双方签订交易合同，给双方都造成了困扰与损失。我签订合同之前就诚实地说我没有在苏州交社保税金，我的是交在上海，你一再保证没有问题可以补交。 2017年8月18日。卞：事情发展到这一步是大家不愿意见到的，你的协调和平解决我们希望看到具体方案，可以约时间探讨，当然如果实在无法达到，那我们双方只能启动法律程序了。2017年10月21日，卞在元向李美慧表示，己方承担一部分税金，年末之前过户己方可以承担1%的税即75000元，李美慧税金过高。 又查明：2016年10月3日，苏州市出台《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》，明确非本市户籍居民家庭申请购买第1套住房时，应提供自购房之日起前2年在苏州市区累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明，暂停对已拥有1套及以上的非本市户籍居民家庭出售新建商品房住房和二手住房。该意见自2016年10月4日起实施，政策执行时间，购买新建商品住房、二手住房以即申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准。 诉讼中，李美慧的代理人提交自行向智月峰制作的询问笔录，智月峰表示，签约时双方均知晓上述限购政策，合同第22条的意思，就是只要是政策原因后续不能过户的就三方免责，因为之后政策是否会变化不确定。为了过户更大把握，自己还建议李美慧把自己原有的房屋卖掉了。另提交王国庆的录音材料，王国庆表示签约时没有具体提到上述限购政策，签约时政策是没有关系的，也不是马上要过户。当时也提到买房子要补办苏州的社保，卞在元也清楚的。另外也说清楚如果等到过户的时候因为政策原因不能买，都没有责任，要根据大半年后的政策来判断。 关于购买过程。李美慧表示：当时先与王国庆协商，己方在购房时有一套房，以及无社保均告知双方，合同约定只要属于政策原因都免责。卞在元、全美熙表示：不知道李美慧的情况，而且自己交付了中介费，是否具有购房资格是买方与中介的义务。另外，签约之后政策未发生任何变化，不属于合同约定今后发生不可抗力而免责的情形。云房源公司述称：李美慧为台湾人，当时李美慧在上海工作，已经在上海缴纳社保，而社保必须通过公司才能缴纳。李美慧在苏州还有一套房屋，必须先卖掉才能购买再行购买。当时不确定新政之后是否放开，所以签约时李美慧强调自身无购买资格，所以卖方也要求第22条中加上韩国政策变化。合同是逐字解读后双方理解了才签字的。 就反诉部分，卞在元、全美熙主张其损失包括：1、房屋另行以833万元出售的差价损失22万元，就此二人提交在2017年12月12日以833万元将房屋另行出售的房屋买卖合同，；2、本案合同约定过户之日至实际于2018年5月偿还贷款之日多支付给银行的利息约13.2万元；3、本案合同约定过户之日至房屋低价出售之日所致的利息损失约313142元；4、额外产生的垫资费33663.8元、中介费16.6万元；5、误工费36780元；6、2018年1月至6月多支出的物业费9933元；7、律师费6.7万元；8、差旅费2.5万元。李美慧对上述损失均不予认可。 诉讼中，卞在元、全美熙确认讼争房屋已于2018年6月另行过户至第三人名下。 以上事实，由房地产居间买卖合同、补充协议、微信聊天记录、转账记录等证据以及当事人的庭审陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为：卞在元、全美熙与李美慧签订的《房地产居间买卖合同》及《补偿协议》为双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法、有效。李美慧诉请解除买卖合同，卞在元、全美熙开庭时明确同意解除该合同，且房屋目前已另行出售，故本院认定上述《房地产居间买卖合同》及《补偿协议》已解除。至于合同解除的原因及责任承担，综合庭审陈述及现有证据，本案双方买卖合同签定于苏州市限购新政出台之后，李美慧当时有一套房屋，其本人未在苏州工作且社保不符合本地购房条件，故采取出售已有房屋并由中介代为补缴社保的方式进行弥补，但补缴社保的方式不符合法律规定，故双方虽约定在7个月之后过户，客观上合同无法履行。对于上述情形，李美慧签约时已明确知晓；而根据卞在元与李美慧、智月峰等的聊天记录，卞在元对于上述情况也应当知晓。基于签约时各方的上述认知以及对采取变通方式履行的协商，本院认为买卖合同中约定的“今后若因不可抗力…”不包括签约时已客观存在的限购政策，否则该种约定并无必要。本起买卖合同最终因李美慧的社保不符合条件未能履行而致解除，买卖双方对此均存在一定过错，但综合比较，李美慧的过错程度明显高于卞在元。本案中，卞在元、全美熙就其损失提起反诉，综合考量双方过错及损失，本院酌情判决由李美慧赔偿卞在元、全美熙损失60万元，由卞在元、全美熙从收取的款项100万元中折算抵扣，余款40万元退还李美慧。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、依法确认卞在元、全美熙与李美慧于2016年10月19日签订的《房地产居间买卖合同》及《补偿协议》已解除； 二、本诉被告卞在元、全美熙于本判决生效之日起十日内退还本诉原告李美慧40万元； 三、驳回本诉原告李美慧的其余本诉请求； 四、驳回反诉原告卞在元、全美熙的其余反诉请求。 本诉案件受理费收取13800元，保全费5000元，合计18800元，由本诉原告李美慧负担13000元，本诉被告卞在元、全美熙负担5800元；反诉案件受理费减半收取为10095元，由反诉原告卞在元、全美熙负担5095元，反诉被告李美慧负担5000元。上述款项均由本诉原告、反诉原告预交，本院不予退还，各方在给付上述款项时自行结算。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  刘 虎 人民陪审员  顾菊芳 人民陪审员  金小英 二〇一八年七月十日 书 记 员  夏李扬 附:拒不履行生效法律文书风险提示如下： 一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。 1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。 2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。 3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。 二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。 三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。