云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0326民初1463号原告（反诉被告）：郭开忠，男，1970年10月28日出生汉族，云南省会泽县人，农民，住云南省会泽县。被告（反诉原告）：尹兴国，男，1958年6月6日出生汉族，云南省会泽县人，农民，住云南省会泽县。反诉原告委托诉讼代理人：廉贵，云南笑傲天律师事务所律师。特别授权代理。第三人：尹加金（系尹兴国之子），男，1989年4月15日出生汉族，云南省会泽县人，农民，住云南省会泽县。原告郭开忠诉被告尹兴国合同纠纷及反诉原告尹兴国诉反诉被告郭开忠合同纠纷二案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李世斗独任审理。在审理过程中，为查明案件事实，本院依职权追加尹加金为第三人参加诉讼，本案于2018年7月5日、7月24日公开开庭对二案合并进行了审理。郭开忠、尹兴国及其委托诉讼代理人廉贵、第三人尹加金均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭开忠向本院提出诉讼请求：1.判决被告偿还欠原告购买宅基地款项20000元；2.由被告承担诉讼费用。事实和理由：2015年3月中旬，被告因老房子地震受损，需重新建房。被告通过熟人介绍找到我，经协商一致，我签订了购买宅基地的协议，约定我家位于村组公路边的宅基地地块卖给被告，被告支付5万元。协议达成后，被告在此地新建1间住房。被告陆续支付给我3万元，但剩余2万元我多次催要，被告拒绝支付，还提出无理要求，要求我在协议之外再补偿给被告一块地才能支付余款。综上，我认为我们约定购买的宅基地系双方真实意思表示，属合法有效协议，理应受到法律保护，但被告未按约定归还所欠款项属于违约行为，故诉请法院要求解决。被告尹兴国辩称，第一，从事实和法律上原告对所争地块没有所有权和使用权。第二，诉争的地块村小组村委会、土管所均同意尹加金按村镇规划建盖房屋，并发有许可证，意见书，依法归案外人尹加金管理使用。第三，原被告2015年西至瑶门2×10米共计20平米已经被原告建房时占用，东至竹子下的面积原告也认为还归他管理使用，我认为付款的条件尚未成立，原告要求支付2万元不能够成立。第四，双方签订的合同没有经村委会、乡县级部门同意，买卖的是农用地，而非宅基地，已经违背了土地管理法的规定，依法无效，我不但不应该支付20000元，原告收取的30000元也应该立即返还给我。第五，我的房屋地基小偏瓦等房屋附属设施都在原告建盖房屋时损坏，污染，裂痕长达十多米，给我造成了精神、经济方面的损失，原告的诉讼请求不能成立。第三人尹加金陈述，郭开忠无所有权，地块四至：东至孙国良交界，南至郭天友交界，西至公路，北至孙庭前交界。黑山村委会、土管所、国土局均准许我建房使用，使用权、管理权依法归我，跟原被告无任何关系。反诉原告尹兴国向本院提出诉讼请求：1、依法确认郭开忠与尹兴国于2015年3月14日签订的《合同》无效；2、判决郭开忠立即返还尹兴国30000元，并支付上述款项自2015年3月15日至实际返还之日按照同期银行贷款年利率6%计算的利息；3、本案诉讼费用全部由郭开忠承担。事实和理由：双方于2015年3月14日签订《合同》，约定：郭开忠愿意卖出门前车路外的地给我建盖房屋，东至竹子下的一棵桃树，西至瑶门，南至地埂，北至车路外边，我愿意拿出50000元向郭开忠购买此地。《合同》签订后，我支付郭开忠30000元。郭开忠于2018年6月诉至法院要求我支付余款20000元。我认为，双方签订的《合同》严重违背《中华人民共和国土地管理法》第二条以及第六十三条的强制性规定，依法无效，郭开忠对我的诉请无事实和法律依据，为维护自身合法权益，故诉至法院解决。反诉被告郭开忠辩称，尹兴国是找人让我把房子地块让给他，我一直不同意，我要留着用，后来郭开满来找我说，让我帮下尹兴国，因此我才答应。我们是拼地，没有买卖，是尹兴国愿意拿50000元给我，合同的内容我不知道，我也不识字，直到反诉了我才知道合同上是卖地，拼了地以后，尹兴国说哪都是他的。第三人尹加金陈述，我们根据合同来处理，该怎么处理按合同来，地属于集体所有，不是个人的，我建房得到有关部门准许，合同签订时我不在场，我也不知道。为支持自己的诉讼请求，郭开忠向本院提交了以下证据材料：1、孙某的证人证言，其陈述我与原被告没有亲戚关系，也没有矛盾。双方争议的公路边，今早我们看的竹子边那地以前是公路，竹子边到桃树是属于郭开忠的。修公路的时候分给我修，我知道路是国家的，路下面我不知道。郭开忠建房时我没有参与打地基。2、王良国的证人证言，其陈述郭开忠是我姐夫，我与原被告没有矛盾。2017年农历七月二十五在双方墙角，我问起来有没有放线了，他说砌完了。瑶门在尹兴国后面，我不知道谁占用。郭开忠砌墙角时没有占用尹加金、尹兴国的地块，房水也不会落到尹加金房子墙上。3、郭开忠的身份证复印件1份，用于证明原告诉讼主体资格。4、《合同》复印件、欠条各1份，用于证明尹兴国还须支付郭开忠20000元。5、关于郭开忠转让给尹兴国建房地点的详细经过1份，用于证明双方是转让土地。6、会泽县乐业镇黑山村人民调解委员会出具的调解协议书1份及照片1张，用于证明原被告房屋纠纷经过协商。经质证，郭开忠质证称，对证据1、2没有意见。尹兴国质证称，证据1中证人证言无依据，他只是修过路，竹子边到桃树的地所有权归谁他不清楚；证据2，证言三性不认可，王良国说去年我和他说过，但我没有说过，瑶门已经被郭开忠占了，郭开忠房子与尹加金的房子相当近，房水会落到墙上，郭开忠没有占尹加金地块的说法不对；对证据3无意见；证据4，合同、欠条的真实性认可，但合法性不认可，证明目的不认可，合同是无效的，土地不得买卖，郭开忠没有所有权、使用权，支付条件不成立；证据5，三性不认可，不是证人证言，如果是村上的，应该采用其他方式；证据6，合法性、真实性无意见，关联性不认可，证明目的不认可，郭开忠新建房屋占用了我的地，尹加金门前的石登子的地是我用一块地和几棵核桃树与郭开清换来的，协议确定了郭开忠损害了我下水管和地基并进一步证明原告新建房屋占了尹加金地块才导致的纠纷。尹加金质证称，对证据1没有意见；证据2中证人说的不是事实；对证据3、4、5、6的质证意见与尹兴国的质证意见一致。为支持自己的诉讼请求，尹兴国向本院提交了以下证据材料：1、尹兴国的身份证复印件1份，用于证明被告诉讼主体资格。2、会泽县农村居民建房用地申请表、村镇规划选址意见书、村镇建设许可证复印件各1份（原件已当庭核对），用于证明地块属于黑山村委会，郭开忠无所有权和使用权。3、《合同》1份，用于证明《合同》无效。4、会泽县乐业镇黑山村人民调解委员会出具的调解协议书复印件1份、照片2张，用于证明原被告房屋纠纷经过调解。经质证，郭开忠质证称，对证据1没有意见；证据2，我不清楚，拼的面积他们全用完了；证据3、4，合同、协议无意见，我都恢复了。尹兴国质证称，对证据1、2没有意见；证据3、4，郭开忠没有恢复。尹加金向本院提交了以下证据材料：1、会泽县农村居民建房用地申请表、村镇建设许可证复印件各1份，用于证明房屋经过审批。2、照片3张，用于证明因郭开忠建房造成我房屋受损。经质证，郭开忠质证称，证据1，有意见，怎么批来的不知道；证据2，不清楚。尹兴国质证称，证据1，三性无意见，可以反证争议地块归集体所有，使用权、管理权归尹加金所有；证据2，没有意见，可以证明郭开忠建房损坏了我、尹加金的房屋。庭审中，本院出示了依职权对尹兴国的询问笔录1份。尹兴国陈述，只要郭开忠将卖给我的宅基地给我，不跟我扯皮，剩下的2万元我今年给1万元，明年给他1万元，以前就是这么商量的。1987年拍卖“四荒”时，郭开忠用50元买的地，只管30年，过了还是集体的。2015年，我们签订合同，约定郭开忠将其中一部分地转让给我建房子。今年我们扯皮了，我是直接买到车路边，郭开忠说车路外边还有老车路有1米不到点，他还要地，我买的时候没有老车路，只有现在走的车路。我2015年买了地后当时就盖了房子，因“8.03”地震我没有地基盖，我才买的地基，我盖了房子后下面还剩一点地。我要买到车路边，以前车路是一块地，我买郭开忠的地时他的地不够盖，他就将他兄弟的一部分地占了卖给我。我买了才认得这事，郭开忠的兄弟找过郭开忠，郭开忠不管，叫我和他兄弟另外整，我就另外拿地、核桃树和他兄弟换的地，我想着要扣10000元。我建房是“8.03”地震后建盖，什么材料都有，郭开忠挨着我的房子盖，把我房子整裂了。经质证，郭开忠质证称，郭开满介绍让我帮助他，他说的不是事实，我建房之前他墙就裂开了，不是我导致的，我建我的，没有影响他。尹兴国质证称，笔录是我说的，是事实。尹加金质证称，房子是我建的，对他的陈述无意见。通过举证、质证，本院认为，郭开忠提交的证据1、2，二证人的陈述与原被告签订合同时无关，与本案缺乏关联性，不予采信；证据3，能够证明郭开忠的身份信息，予以采信；证据4，来源真实，能够证明原被告签订了合同，予以采信；证据5，从内容上是郭开忠的陈述，并非证人孙某的证言，且其中“根据调查现在的小组干部情况属实”没有村委会签章确认，无法确认真实性，不予采信；证据6，与本案无关，不予采信。尹兴国提交的证据1，能够证明尹兴国的身份信息，予以采信；证据2，来源真实，能够证明土地现已批准给尹加金建房使用，予以采信；证据3，来源真实，原被告均认可签订了合同，不能证明待证事实，不予采信；证据4，与本案无关，不予采信。尹加金提交的证据1，来源真实，能够证明争议土地现已批准给尹加金作为宅基地建房使用，予以采信；证据2，与本案无关，不予采信。本院出示的依职权对尹兴国的询问笔录1份，来源真实，形式合法，能够证明尹兴国向郭开忠协商转让土地用于建房的事实部分予以采信。根据庭审，本院确认如下法律事实：郭开忠、尹兴国、尹加金均系会泽县乐业镇黑山村委会孙家村小组村民，尹兴国系尹加金之父。2015年3月14日，尹兴国与郭开忠在郭开满见证下签订《合同》，约定郭开忠愿意“卖”出门前车路外的地（该地系郭开忠拍卖“四荒”时所买地的一部分）给尹兴国建盖房屋，东至竹子下的一棵桃树、西至瑶门、南至地埂、北至车路外边，尹兴国愿意拿出50000元向郭开忠“买”此地。2015年4月9日，尹兴国将向郭开忠“买”的地交由其子尹加金提出会泽县农村居民建房用地申请，后经会泽县乐业镇黑山村村民委员会、会泽县乐业镇国土和村镇规划建设服务中心等部门审批准许尹加金建设住房，尹加金经许可后建房并已入住。尹兴国买地后共支付30000元给郭开忠，剩余20000元于2017年4月4日出具了欠条给郭开忠。2018年6月8日，郭开忠诉至本院要求尹兴国支付剩余20000元。2018年7月5日，尹兴国在庭审中提出反诉，反诉要求确认《合同》无效，并要求郭开忠返还已支付的30000元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二款规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款规定：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。第二款规定：违背公序良俗的民事法律行为无效。本案中，尹兴国因建房用地与郭开忠签订《合同》购买土地，虽然双方在合同中注明系买卖土地，且法律规定土地不得买卖，但该《合同》实质系农村宅基地有偿转让，系双方真实意思表示，是自愿签订的；且宅基地转让后尹兴国将该土地交由其子尹加金建房，并获得了建房许可。会泽县乐业镇黑山村村民委员会作为管理村集体事务的组织，对村集体内土地的使用状况理应了解，其在审批尹加金提出的会泽县农村居民建房用地申请时，应当知道尹加金提出的审批地点系尹加金之父尹兴国向郭开忠转让所得，但仍然同意尹加金的申请，应认定为对该转让行为的认可，且尹加金已通过审批获得了建房许可，并建房入住改变了土地使用状况。综上，尹兴国通过签订《合同》达到了建房目的，获得了利益，现主张《合同》无效是不诚信的行为，故尹兴国提出的《合同》无效并要求郭开忠返还30000元的主张，本院不予支持。尹兴国与郭开忠签订《合同》时自愿同意支付50000元转让费给郭开忠，除已支付的30000元，剩余20000元理应继续履行。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款之规定，判决如下：一、除已支付的30000元，由被告尹兴国于本判决生效后三十日内一次性按其与郭开忠签订的《合同》约定支付原告郭开忠剩余转让费20000元。二、驳回反诉原告尹兴国的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告尹兴国负担；反诉案件受理费275元，减半收取137.5元，由反诉原告尹兴国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。若负有义务的当事人不自动履行本判决书，享有权利的当事人可在本判决书规定履行期限满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判员  李世斗二〇一八年七月二十六日书记员  刘云涛