河北省沙河市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0582民初1543号原告：任建红，男，1979年1月19日生，汉族，大专文化，工人，群众，现住沙河市。委托诉讼代理人：刘娟，系任建红妻子,特别授权。被告：沙河市金地阳光房地产开发有限公司。住所地：河北省邢台市沙河市文谦大街**融利大厦。统一社会信用代码：91130582601079682B。法定代表人：李增山，该公司经理，联系、0319-8821097。委托诉讼代理人：赵彦星，河北守敬律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：李微，河北守敬律师事务所律师，特别授权。原告任建红与被告沙河市金地阳光房地产开发有限公司（以下简称金地阳光公司）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任建红的委托诉讼代理人刘娟、被告沙河市金地阳光房地产开发有限公司的委托诉讼代理人赵彦星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任建红向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告向原告支付实际办理权属登记完毕之日止逾期办证违约金（自2015年5月7日起算，按已付房款日万分之0.5标准计算。暂计至2018年5月5日，共1094天，31575元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月8日，原告与沙河市金地阳光房地产开发有限公司签订《商品房屋买卖合同》。原告购买被告地址位于沙河市机场路与建设路交叉口西北角华冶新村小区第6栋2单元501号房屋，总房款577234.1元。原告于2012年12月8日缴纳房款300234.1元，剩余购房款277000元以贷款方式支付。根据双方签订的合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权选择第2项处理：即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”原告于2014年8月10日向被告支付完毕购房款、契税、公共维修基金、房产工本费及抵押工本等费用，并且被告将涉案房屋已交付原告使用。但截止原告起诉之日，被告仍未给原告办理房屋权属登记，经原告多次催促，被告不仅不退还原告预交的契税款，也不为原告办理房屋权属登记。因双方签订的《商品房买卖合同》系格式条款，并且对逾期办理不动产权证违约金的计算方式，仅约定出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，并没有明确约定违约金计算方式是按日计算还是一次性计算。并根据双方合同第七条约定的买受人逾期付款应承担的违约责任，明显不对等。按照双方当事人权利义务对等责任的原则及公平原则，原告认为，被告逾期办理不动产权证书违约金的计算方式应按已付房款日万分之0.5方式计算。为维护原告合法权益，故诉至贵院，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。被告金地阳光公司辩称：1、逾期办理权属证书不是被告公司的过错和责任，属于法律规定不可归责的原因所致，被告不应承担违约责任。理由是，原告是按揭购房，交房时间是2014年7月份以后。但是被告从2015年元月份开始了申请办证程序。申请办证程序是第一步合同备案，同时申请测绘，第二步就是申请办理整栋楼的房产证，第三步测绘图出来以后就缴纳费用办理房产证。所以被告从2015元1月28日就缴纳了6#楼整栋楼的测绘费，后由于政府机构改革的原因和政策原因，当时是由住建部门变更为国土资源部门主管，办证手续行政部门采取了冻结的程序，被告在2018年6月15日刚刚拿到分户图，所以造成逾期不是被告的过错和责任。因为逾期办证造成损失的是被告，原告是按揭贷款，被告要在银行缴纳质保金，6#楼缴纳了几百万的质保金。所以证没有办理下来，给被告造成的损失相当巨大，被告不可能存在主观拖延不办理房产证的情况。2、法院应当驳回原告的诉讼请求。本案争议合同中虽然有约定，但是《商品房买卖合同》第十五条明确规定，如因被告的责任才承担违约责任，如果不是被告的责任就不应承担责任。按照合同法的规定，承担违约责任有过错责任原则和无过错责任原则，过错原则是有过错和有责任的才承担违约责任。被告没有过错没有责任，是政府机构的原因，因此被告公司不应承担责任。无过错责任原则两个条件一个是给对方造成直接损失，并且是补偿性质的。因此按照合同约定和法律规定，应该驳回原告的诉讼请求。审理中，原告任建红针对自己的主张，提供以下证据：1、2012年12月8日原告与被告签订的《商品房买卖合同》。2、定金、首付、契税、测绘费、维修基金等收据四张。时间为2012年11月24日定金收据、2012年12月8日首付收据、2014年8月10日契税、公共维修基金等收据。3、被告出具的各项收费明细两张，时间为2014年8月10日。4、《维修基金交存通知》，没有注明日期，大概时间是2018年5月20日左右在小区张贴，证明被告没有把该项费用交上去。被告金地阳光公司质证表示：对原告的证据真实性无异议。《维修基金交存通知》没有日期，是全市统一的告知书，与本案是否构成违约无关。被告金地阳光公司针对自己的辩解，提供以下证据：1、《商品房买卖合同》，同原告一样；2、2015年1月28日被告向沙河市房产测绘队出具的测绘费收据，证明被告从2015年1月开始履行办证程序，启动申办权属证书的程序；3、2016年5月19日沙河市人民政府出具的6号楼整栋楼的房产证的证书，证明被告在积极履行合同义务；4、2018年6月15日沙河市房产测绘队出具的房屋分户平面图。证明被告2015年1月份缴纳测绘费，因为行政机关和政策原因才导致被告在2018年6月15日才拿到分户图，这不是被告公司的过错和原因，而是政府机构职能变动导致的，属于不可归责的事由。证明办理房产证在背后都有一个分户图，这个是必须具备的，只有拿到平面图以后才能进行下一步的程序，综合质证的意见同答辩意见。原告任建红质证认为：对证据1、2、3无异议；对证据4有异议，平面图和我住的楼不相符。经审理查明，2012年12月8日，原告与沙河市金地阳光房地产开发有限公司签订《商品房屋买卖合同》。原告购买被告地址位于沙河市机场路与建设路交叉口西北角华冶新村小区第6栋2单元501号房屋，总房款577234.1元。原告于2012年12月8日缴纳房款300234.1元，剩余购房款277000元以按揭贷款方式支付。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条载明：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，收买人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人有权选择第二项处理：即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。原告任建红于2014年8月10日前分期向被告支付完毕购房首付款、契税、公共维修基金、房产工本费及抵押工本费等费用，被告将涉案房屋交付原告使用。2015年1月28日，被告向沙河市房产测绘队缴纳测绘费，为华冶新村6号楼的业主申办权属证书，2016年5月19日沙河市人民政府出具了华冶新村6号楼整栋楼的房屋所有权证书和房产幢平面图；2018年6月15日，沙河市房产测绘队出具了该栋楼的房屋分户平面图。另查明，原来办理房屋产权证书的机构是沙河市住建局，2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》实施后，办理房产证的业务部门划归为国土资源局不动产登记中心，原房屋产权证书更名为不动产权证书，且原告与被告约定的办理房屋产权登记证书属于行政行为。本院认为，原被告签订的商品房买卖合同，依法成立并生效，原被告应当按照约定全面履行自己的义务。本案原被告于2012年12月8日签订《商品房买卖合同》，合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人选择第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。该条款明确约定出卖人的义务为“出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。故“商品房交付使用后270日”应为出卖人履行相关备案义务的时间，而非买受人最终取得权属证书的时间。出卖人有关“权属登记”义务应为备案义务，即向有关机关提供办理权属登记证书所需的材料的义务。原告任建红于2014年8月10日前，陆续交纳了该房屋的房款首付、契税、公共维修基金等费用，被告向原告交钥匙，完成了房屋的交付。被告于2015年1月28日向沙河市房产测绘队交纳测绘费。因房屋测绘结果是办理商品房权属登记的必要材料，被告交纳测绘费的行为是履行其需由出卖人提供的材料，报登记机关备案的义务。2016年5月13日，被告取得华冶新村6#楼的房屋所有权证书和房产幢平面图；2018年6月15日，被告才取得沙河市房产测绘队出具的华冶新村6#楼的房屋分户平面图。由此可见，沙河市房产测绘队在收到被告交纳测绘费后进行实际测量、完成分户平面图所花费的时间，并非被告所能主导和控制。被告将办理权属登记证书相关材料报给有关部门备案后，完成了合同约定的备案义务，原告至今未取得权属登记证书并非被告的原因。因此，被告对原告未取得权属登记证书的情形不承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：驳回原告任建红的诉讼请求。案件受理费减半收取295元，由原告任建红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员  高记朝二〇一八年七月十六日书记员  李 欣