广东省湛江市坡头区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0804民初359号原告：湛江美居中心市场经营管理有限公司，住所地湛江市坡头区海湾大道**，统一社会信用代码91440804071929255E。法定代表人：陈土康，董事长。委托诉讼代理人：赵旭，广东大展律师事务所律师。被告：胡红彬，男，汉族，1979年9月3日出生，住湖北省黄梅县，原告湛江美居中心市场经营管理有限公司与被告胡红彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月7日公开开庭进行了审理。原告湛江美居中心市场经营管理有限公司的委托诉讼代理人赵旭到庭参加诉讼，被告胡红彬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湛江美居中心市场经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求解除双方于2016年9月13日签订的《商铺租赁合同》及《物业管理合同》，并判令被告将位于湛江市海湾大道166号美居中心市场1幢一层A5-A6号、B5—B6号及二、三层商铺交付给原告管业；2、判令被告立即支付拖欠的租金36912元（自2017年12月计至2018年2月，还应按合同约定计至被告将商铺交付给原告时止）及逾期付款的违约金2214.72元（还应按月利率2%计至被告付清之日止）、支付水电费23549元和物业管理费18986元（还应按合同约定计至被告将商铺交付给原告时止）；3、判令原告没收被告已支付的保证金50000元，以上合计：131661.72元；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年9月13日原告与被告签订《商铺租赁合同》及《物业管理合同》，约定被告承租原告位于湛江市海湾大道××中心××—××、××—××及××、××层商铺（××层面积128平方米、二层894.4平方米、三层128平方米），被告从事经营餐饮，租赁期限为十年（2016年9月1日至2026年8月31日），租金前五年一、二层第平方米8元、三层每间100元，每月的一层的租金及综合费用2560元、二层租金及综合费用8944元、三层租金800元，免租15个月，被告须于期满前一个月10号前缴清下一年度的租金，被告还须缴交保证金50000元。合同签订后，原告按约交付商铺给被告使用，从2016年9月至2017年11月共15个月为免租期，被告应支付从2017年12月起的租金，可被告却未按约支付租金。依据合同第六条第3款的约定，被告未如期支付租金等费用的，每逾期一天，按总额的1.2%支付违约金，逾期三十天，原告有权解除合同，没收保证金，按月利率2%计至2018年3月的违约金为2214.72元，并没收保证金50000元。另被告还欠2017年3月至8月的水电费23549元，按《物业管理合同》约定每月每平方米1.5元物业管理费1726元从2017年4月至2018年2月共18986元被告也未支付。原告特向法院起诉，请求判允原告的诉讼请求。被告胡红彬在答辩期间内未向本院提交书面答辩意见，亦未到庭口头答辩。原告湛江美居中心市场经营管理有限公司为支持其诉请向本院提供了以下证据：1、原告的营业执照，证明原告的主体资格；2、被告身份证，证明被告的主体资格；3、租赁合同及物业管理合同，证明双方签订了租赁合同和物业管理合同；4、水、电费、物业费通知单，证明被告拖欠水电费、物业费。被告胡红彬在举证期限内未提交证据，亦未到庭质证。对原告湛江美居中心市场经营管理有限公司提交的证据，本院经审查认为符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（甲方）与被告（乙方）于2016年9月13日签订《商铺租赁合同》和《物业管理合同》，双方上述合同中约定，原告将位于湛江市坡头区海湾大道166号美居中心市场1幢一层A5—A6、B5—B6号及二、三层商铺（一层面积128平方米、二层894.4平方米、三层128平方米）出租给被告，被告用来经营餐饮，租赁期限为十年（2016年9月1日起至2026年8月31日止），一层A5—A6、B5—B6号商铺在租期第1—5年的租金8元/㎡/月，综合费用12元/㎡/月；租期第6—10年的租金8元/㎡/月，综合费用28元/㎡/月。第二层商铺在租期第1—3年的租金8元/㎡/月，综合费用2元/㎡/月；第4—5年的租金8元/㎡/月，综合费用7元/㎡/月；第6—7年的租金8元/㎡/月，综合费用12元/㎡/月；第8—9年的租金8元/㎡/月，综合费用17元/㎡/月；第10年的租金8元/㎡/月，综合费用22元/㎡/月。第三层共8间商铺，其中第1—5年的租金100元/间/月，第6—10年的租金200元/间/月，第三层不收取综合费用。原告在租赁期间的前十五个月（包含三个月装修期）免收被告租金。双方在《商铺租赁合同》中第三条约定，租金及各项费用以年度形式缴交，被告应在本次出租期满前一个月10号前缴清下一年度费用。双方还约定，合同签订后，被告必须于2017年11月15日前向原告缴交清2017年12月1日至2018年11月30日期间被告承租的商铺租金，其中一层A5—A6、B5—B6号商铺租金12288元，综合费用18432元；二层商铺租金85862.40元，综合费用21465元；三层商铺租金9600元，综合费用0元。原告于合同签订当日则将上述商铺交付被告使用。被告已缴交租赁保证金50000元，原告（甲方）与被告（乙方）在双方签订的《商铺租赁合同》第六条6.2约定“乙方应如期足额缴纳本合同所规定的租金等费用，每逾期一天，按当月乙方应缴费用总额的1.2%支付违约金；逾期三十天，除必须缴清欠款及违约金外，甲方有权单方解除合同，没收保证金和剩余（租金、综合费用）并立即收回商铺，乙方应承担全部违约责任”、第六条6.3中约定“乙方如违反本商场的任何一项管理制度，甲方将视情节轻重给予警告，屡劝不改的作乙方违约处理，甲方有权单方解除合同，没收保证金及剩余（租金、综合费用）并立即收回商铺。如因此导致甲方单方解除合同，乙方应承担全部违约责任”、第六条6.4中约定“合同期满不再续租时，乙方应当于租赁期满或者合同终止后按甲方要求的时间内将租赁的商铺及甲方提供的配套设施以良好适租的状态交还甲方。否则，每逾期一天，按每天每平方米处50元的违约金；超过五天，作乙方放弃处理，甲方有权采取必要措施予以收回该商铺并自行处理堆放在商铺内的所有物品，由此造成的损失由乙方自行承担，与甲方无关”。《物业管理合同》第三条第3.3条约定“商铺一、二、三层前三年物业管理费1.5元/平方米/月，后三年按市场统一调价定，每月15号前缴到物业管理处。第四条4.1约定：商铺交付时间为2016年9月13日。甲方自交付商铺之日起，给予乙方（空白）天装修期，装修期内免交租金，但需按照缴纳物业管理费和商铺装修所产生的水、电费及装修垃圾清运费”。第六条6.2中约定“乙方应如期足额缴纳本合同所规定的综合费等其他费用，每逾期一天，按当月乙方应缴费用总额的1.2%支付违约金；逾期三十天，除必须缴清欠款及违约金外，甲方有权单方解除合同，没收保证金和剩余所有（租金、综合费用）并立即收回商铺，乙方应承担全部违约责任。”前十五个月免租金期满后，被告没有缴交过租金。一层商铺物业管理费192元/月，二层商铺物业管理费1342元/月、三层商铺物业管理费192元/月，自2017年4月起至2018年2月被告再没有缴交过物业管理费，试用期间物业管理费收取18986元。被告至今尚拖欠原告2017年3月至2017年8月的水电费23547元（其中一层A5—A6、B5—B6号商铺水电费7515元，二层水电费15105元，三层水电费134元）。在庭审时，原告明确其主张的租金36912元已包含租金及综合费用。被告自2017年3月起其商铺已处于不正常营业状态。本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的租赁合同及物业管理合同是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，双方应依约履行各自义务。合同履行过程中，被告长期拖欠租金、物业管理费等费用，已构成违约，依据合同约定，原告有权单方终止合同，行使合同解除权的权利，故原告主张解除与被告于2016年9月13日签订的《商铺租赁合同》及《物业管理合同》，并要求被告交回位于湛江市海湾大道××中心市场××—××、××—××及××、××层商铺给原告，本院依法予以支持。关于原告主张被告拖欠的各项费用，本院作如下认定：1、租金、综合费用。原告将位于湛江市坡头区海湾大道166号美居中心市场1幢一层A5—A6、B5—B6号及二、三层商铺出租给被告，被告用来经营餐饮，租赁期限为2016年9月1日至2026年8月31日。原告在租赁期间的前十五个月（包含三个月装修期）免收被告租金，根据合同约定，被告应当自2017年11月15日前向原告缴清2017年12月1日至2018年11月30日的商铺租金及综合费用，但被告一直未缴交，2017年12月至2018年2月的租金及综合费用为36912.40元【（一层A5—A6、B5—B6号商铺租金12288元+综合费用18432元+二层商铺租金85862.40元+综合费用21465元+三层商铺租金9600元+综合费用0元）÷12个月×3个月】，现原告主张被告支付2017年12月至2018年2月的租金及综合费用36912元，本院予以照准。至于原告主张至被告将商铺交付给原告时止的租金，原告可待实际发生后再另行主张。2、逾期付款违约金。原、被告双方在《商铺租赁合同》和《物业管理合同》中均约定，被告应如期足额缴纳本合同所规定的租金、综合费等其他费用，每逾期一天，按当月乙方应缴费用总额的1.2%支付违约金，被告尚欠原告2017年12月至2018年2月的租金36912元，故原告要求被告支付自2017年12月1日起按月利率2%计算至被告付清之日止的逾期付款违约金，未超过合同约定和未违反法律规定，本院依法予以支持。3、水电费、物业管理费。根据合同约定，一层商铺物业管理费192元/月，二层商铺物业管理费1342元/月、三层商铺物业管理费192元/月，被告自2017年4月起再没有缴交物业管理费，现原告主张2017年4月至2018年2月的物业管理费18986元，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。根据原告提交的水电费通知单显示，被告至今尚拖欠原告2017年3月至2017年8月的水电费为23547元，对于原告主张超过部分，本院依法不予支持。至于原告主张至被告将商铺交付给原告时止的水电费、物业管理费，原告可待实际发生后再另行主张。4、保证金。原、被告双方在《商铺租赁合同》第六条6.3约定如逾期缴交租金等费用超过三十天的，原告有权没收保证金。被告自2017年12月1日起开始拖欠原告的租金，至今未缴，故现原告主张不予退还被告已缴交的保证金50000元，本院依法予以支持。被告胡红彬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩及质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告湛江美居中心市场经营管理有限公司与被告胡红彬于2016年9月13日签订的《商铺租赁合同》和《物业管理合同》。二、限被告胡红彬于本判决发生法律效力之日起五日内将位于湛江市坡头区海湾大道166号美居中心市场1幢一层A5—A6、B5—B6号及二、三层商铺交回给原告湛江美居中心市场经营管理有限公司。三、限被告胡红彬在本判决发生法律效力之日起五日内向原告湛江美居中心市场经营管理有限公司支付2017年12月至2018年2月的租金36912元、逾期未付款违约金（以36912元为基数，自2017年12月1日起按月利率2%计至上述租金付清之日止）。四、限被告胡红彬在本判决发生法律效力之日起五日内向原告湛江美居中心市场经营管理有限公司支付2017年4月至2018年2月的物业管理费18986元、2017年3月至2017年8月的水电费23547元。五、原告湛江美居中心市场经营管理有限公司不予退还被告胡红彬已缴纳的保证金50000元。六、驳回原告湛江美居中心市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2933元，由被告胡红彬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长 陈 土 贵审 判 员 陈   霞人民陪审员 吴   彪二〇一八年七月三十一日书 记 员 吴颖（代）附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书或其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。