广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018）粤01民终11155号上诉人（原审被告）：倪少江，男，1970年10月16日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告）：广州宜家创生物业管理有限公司，住所地广东省广州市越秀区寺右新马路111-115号五羊新城广场6楼605房。法定代表人：车强谋，系该司经理。委托诉讼代理人：熊荣辉、钟晓峰，均系该司职员。上诉人倪少江因与被上诉人广州宜家创生物业管理有限公司（以下简称宜家公司）物业服务合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初16632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人倪少江上诉请求：1、撤销一审判决，全部驳回宜家公司的诉讼请求；2、一二审诉讼费用全部由宜家公司承担。事实与理由：一、申明1、倪少江由始至终没有与宜家公司签订任何合同或协议(包括物业服务委托合同)2、2012年10月16日在东方新世界花园3栋发生大楼污水管主管堵塞，污水由下至上倒灌进了3栋X房(倪少江住所)，导致卫生间、过道、客厅、饭厅等木地板被污水浸泡的事件发生。3、倪少江一直都在履行按时缴纳小区物业管理所规定的每月2．3元／平方的物业管理费的义务责任，直到2014年12月31日止。二、宜家公司歪曲事实。第一，一审法院的判决书上写到：宜家公司对涉案管道进行了疏通，但认为污水浸泡事件与宜家公司无关。与事实不符，事实是2012年10月发生污水倒灌后，小区物业部大规模地把3栋隔空层的排污管道拆除疏堵，当时用围蔽绳围蔽了一楼的活动场所十多天，臭气熏天。3栋住户进出都要捂鼻快行通过。发生污水倒灌是大楼主排污管的堵塞导致，倪少江住所在最底层，最遭殃的就是倪少江。如果是住户自己使用不当，污水是排不出去，而不是倒灌进住户家里的；如果是住户自己使用不当，住户要自己找人处理，物业部不会免费疏堵排污的；如果是住户自己使用不当，也就不会有后面的赔偿款了。第二，污水倒灌导致住所被污水浸泡后，作为当时是小区物业部经理李杰，口头上跟倪少江协商并提出小区物业部赔偿倪少江10000元，但小区物业部没有现金支付，用其他方式分期抵冲赔偿金额。作为住户的倪少江也有诚信、有诚意地协商解决问题，并且同意了李杰的处理方案，李杰也履行了他的承诺，把当时的停车管理费当作一部分的赔偿金抵冲了倪少江的物业管理费——这也就说明当时发生的污水浸泡事件，小区物业部承认小区主排管道堵塞的问题，责任是小区物业部负责，跟倪少江无关并对倪少江进行了分期赔偿。三、宜家公司推卸责任。李杰当时是小区物业部经理，他是代表物业服务企业跟倪少江交涉的。虽然没有写下文字上的凭证，但这是事实。不能说李杰离开了公司，宜家公司就之前的污水浸泡事件造成的后果就不承担、不履行赔偿了。四、一审判决认定的事实不清，与事实不符。1、关于交纳物业管理费，一审的判决书上写到：当时物业部经理李杰以出租车位的方式抵冲4000元，用于倪少江交纳2012年至2014年的物业管理费。这与事实不符，事件发生在2012年10月，出租车位的4000元只是抵冲了2014年的物业管理费，2013年的物业管理费倪少江还继续付现金交纳。倪少江主观上并没有恶意欠交物业管理费，一直在交管理费，一边等待物业部的赔偿。2、关于滞纳金问题，一审的判决书上写到：倪少江认为宜家公司计付滞纳金的标准不合理，应予调整。与事实不符。倪少江认为，宜家公司不应该收取滞纳金。因为这么多年来小区物业部没有跟进解决污水倒灌造成的地板浸泡损坏的事件的赔偿，倪少江一直跟物业部协商赔偿款余款的落实，物业部未能按约定付清赔偿款余额，一拖至今。在木地板被浸泡事件发生2年后，赔偿款的余款一直没有落实的情况下，倪少江在2015年后就没有继续交纳物业管理费。倪少江在主观上没有恶意欠交物业管理费，并且也一直催促物业部人员关于赔偿款余款的落实，所以滞纳金不应该记取。作为物业服务企业应继续承担履行采取补救措施或者赔偿损失的行为，法院应该支持。被上诉人宜家公司二审答辩称：一、一审判决认定事实清楚，判决合理，予以认可。二、根据倪少江在一审中的陈述，在2012年下水道发生水浸，我公司进行疏通，再结合其在上诉状中的陈述，其拒绝缴纳管理费的期间是2015年1月开始，两者时间相差两年多，现在倪少江以出现水管堵塞和导致浸泡为由拒绝缴纳管理费没有事实和法律依据，至于涉案房屋就倪少江居住的新月街××房是因为何原因导致的堵塞，我公司不清楚。三、根据涉案小区物业服务合同的约定，我公司的服务内容包括环境清洁、绿化、消防、公共安全等的物业管理服务，而倪少江以其屋内的水管堵塞为由拒绝缴纳管理费，于法不合。四、根据其在一审提交的照片，经一审认定，涵盖照片不足以证明是因为公司管理不善导致的浸泡，故根据规定倪少江应及时向我公司缴纳管理费。宜家公司于2017年7月13日向一审法院提起本案诉讼称：2009年9月25日，宜家公司与案外人广州新华建房地产有限公司签订《东方新世界物业服务委托合同》，约定由宜家公司为广州市天河区东方新世界一期、嘉院及二期物业提供物业管理服务，合同期限为2009年9月26日至2014年9月25日。2014年9月25日，双方签订《东方新世界住宅小区前期物业服务合同》，约定的合同期限为5年。倪少江为东方新世界广州市天河区新月街5号X房业主。合同签订后，宜家公司依约为上述物业提供了物业管理服务，但倪少江自2015年1月起拖欠管理费，截止至2017年7月，倪少江已拖欠物业管理费10171.83元。上述欠费经宜家公司多次催收未果。宜家公司对涉案房屋所在小区提供物业管理服务，服务经费的主要来源就是向业主收取的物业管理费，包括倪少江在内的部分业主因各种原因拖欠宜家公司物业管理有关费用，致使宜家公司陷入经济困境。为此，特诉至法院请求判令：1、倪少江清偿拖欠宜家公司的2015年1月1日至2017年6月30日期间的物业管理费合计10171.83元及逾期支付物业管理费的滞纳金（以当月拖欠的物业管理费为本金，按每日千分之一的标准，自当月26日起计至付清之日止）；2、本案诉讼费由倪少江负担。倪少江一审辩称：涉案房屋自2012年起就出现浸泡的问题。2012年至2014年期间，倪少江都没有向宜家公司支付物业管理费，当时倪少江与宜家公司一直协商。宜家公司的工作人员李杰表示同意赔偿倪少江10000元，但实际上并没有赔偿，李杰同意以出租车位的方式冲抵了4000元，费用冲抵后，倪少江交纳了2012年至2014年的物业管理费。2015年之后，李杰没有在宜家公司处工作，后倪少江又与宜家公司新的负责人进行交涉关于漏水浸泡的赔偿的问题。倪少江确认于2015年1月起没有交纳涉案房屋的物业管理费。倪少江认为宜家公司计付滞纳金的标准不合理，应予调整。一审法院经审理查明：宜家公司是经广州市工商行政管理局核准于2000年7月13日成立的企业法人，具有壹级物业服务资质。2014年9月25日，作为甲方/建设单位的案外人广州新华建房地产有限公司（以下简称新华建公司）与作为乙方/物业服务企业的宜家公司签订《东方新世界住宅小区前期物业服务合同》（以下简称《合同》），约定：物业管理区域：基本情况如下：名称为东方新世界小区（包括一期住宅、二期住宅、嘉院），类型为高层住宅，坐落位置为广州市天河区东方一路；服务期限为5年，自2014年9月26日起至2019年9月25日止；服务期届满后，除双方另行达成延期协议或一方依法终止服务合同关系外，服务期限自动逐期（以3个月作为一个周期）顺延；顺延期内，甲方（或业主大会）、乙方均可以依法终止合同，双方互不承担责任；服务内容包括房屋建筑、设备设施（以双方定期确认的设施设备清单台账为准）、环境清洁、绿化和园林小品、室内装修管理、公共安全管理、车辆交通管理、节日布置及社区文化、图纸和资料管理、接待和咨询服务；本物业管理区域内物业服务收费实行酬金制形式，具体收费标准为：一期和二期住宅为2.3元/月/平方米，嘉院住宅为3.2元/月/平方米；业主应于每月25日前缴纳当月物业服务费；逾期缴纳的，按未付金额每日1‰计算违约金等条款。广州市天河区新月街5号X房（以下简称“涉案房屋”）查册时间为2018年2月9日的《广州市不动产登记查册表》记载：涉案房屋于2011年1月14日登记在倪少江名下，建筑面积为147.4178平方米，规划用途为住宅，使用性质为居住用房。在本案中，宜家公司、倪少江双方确认：涉案房屋属于东方新世界一期住宅，按2.3元/月/平方米计算物业管理费。宜家公司表示涉案房屋所在小区没有成立业主大会或业主委员会。倪少江表示因为下水管道堵塞，导致涉案房屋地板浸泡，所以其没有缴纳物业管理费，2012年时因为下水管道返涌，涉案房屋地板受到浸泡，宜家公司也对下水管道进行修理，情况有改善。倪少江就其所述提交照片多张作为证据，照片显示涉案房屋的地板翘起、门套泡坏等。倪少江另表示涉案房屋发生水浸时宜家公司的工作人员找了第三方到涉案房屋进行估价，当场估算了赔偿金额为1万多元，但没有书面的报告也没有宜家公司的赔偿证据。宜家公司确认涉案房屋在2012年因为下水道堵塞出现水浸，宜家公司也对涉案管道进行了疏通，但认为水浸与宜家公司无关，不确认宜家公司有对倪少江进行赔偿。一审法院认为：宜家公司与东方新世界小区（包括一、二期住宅和嘉院）的建设单位新华建公司续签的《合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。根据国务院《物业管理条例》第二十一条的规定，作为建设单位的新华建公司可选聘物业管理企业。依据《合同》的约定，宜家公司是东方新世界嘉院住宅的合法物业管理人，具备对小区进行物业管理的资格。宜家公司、倪少江双方确认涉案房屋属于东方新世界一期住宅，涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》显示涉案房屋于2011年1月14日登记在倪少江名下。倪少江虽未直接与宜家公司签订物业管理服务合同，但倪少江作为东方新世界一期住宅的业主，应接受宜家公司与新华建公司签订的《合同》的约束，宜家公司、倪少江双方的物业服务合同关系成立。关于宜家公司诉请倪少江支付物业管理费的诉请。宜家公司已对东方新世界一期住宅进行物业管理，倪少江作为小区的业主理应按《合同》的约定向宜家公司支付相应的物业管理费。由于涉案房屋属于东方新世界一期住宅，物业管理费的收费标准为2.3元/月/平方米，即涉案房屋每月应付的物业管理费为339.06元（147.4178平方米×2.3元/月/平方米）。宜家公司、倪少江双方确认倪少江自2015年1月1日起欠付物业管理费至今，因此倪少江应向宜家公司支付其诉请的2015年1月1日至2017年6月30日期间的物业管理费合计10171.83元（147.4178平方米×2.3元/月/平方米×30个月）。另，关于倪少江主张涉案房屋曾出现水浸因此其有权拒绝支付物业管理费的抗辩。首先，倪少江提交的照片不足以认定因为宜家公司管理不善致使涉案房屋出现水浸，且宜家公司对倪少江上述主张亦不予确认，根据本案举证情况，倪少江主张涉案房屋出现水浸的责任方为宜家公司依据不足，一审法院不予采纳。其次，本案为物业服务合同纠纷，宜家公司作为东方新世界小区的物业管理公司，其已履行了物业管理的职责，倪少江理应向宜家公司支付物业管理费，倪少江以涉案房屋出现水浸为由拒不缴纳物业管理费无事实和法律依据，一审法院不予采纳。综上，倪少江应向宜家公司支付涉案房屋2015年1月1日至2017年6月30日期间的物业管理费合计10171.83元。关于宜家公司诉请倪少江支付迟延支付物业管理费的违约金诉请。倪少江欠付物业管理费构成违约，宜家公司主张倪少江支付迟延支付上述期间的物业管理费的违约金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。《合同》已明确约定每月的物业管理费应于当月25日前支付；逾期缴纳的，按未付金额每日1‰计算违约金。现宜家公司主张倪少江按上述约定支付逾期支付物业管理费的违约金并无不当。倪少江辩称宜家公司主张的逾期支付物业管理费滞纳金过高，应予调整，鉴于宜家公司未对其实际损失进行具体举证，基于公平原则，一审法院酌情将违约金计付标准调整为按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，故倪少江应向宜家公司支付逾期支付2015年1月1日至2017年6月30日期间物业管理费的滞纳金（每月以当月拖欠的物业管理费339.06元为本金，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，均自当月第26日起计至倪少江付清之日止，每月违约金均以不超过当月拖欠的物业管理费总额为限）。对于宜家公司超出上述限额的诉讼请求，一审法院依法予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告倪少江于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州宜家创生物业管理有限公司支付广州市天河区新月街5号X房2015年1月1日至2017年6月30日期间的物业管理费10171.83元；二、被告倪少江于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州宜家创生物业管理有限公司支付迟延支付上述物业管理费的违约金（每月以当月拖欠的物业管理费339.06元为本金，按中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准，均自当月第26日起计至被告倪少江付清之日止，每月违约金均以不超过当月拖欠的物业管理费总额为限）；三、驳回原告广州宜家创生物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费160元，由被告倪少江负担。经二审审理查明，一审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交，倪少江称，涉案房屋的厕所淋浴间的下水道因堵塞出现翻涌，并非水浸，宜家公司工程人员在现场，看到水翻涌出来的情况。宜家公司对倪少江所述上述事实确认，并表示我公司有工作人员去处理，但是什么原因导致的我公司不清楚。倪少江还称，在2012年出现翻涌后，还出现过大概三四次，因为有人在家及时处理了。本院认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案二审仅对上诉人提出的上诉进行审查。关于宜家公司要求倪少江支付物业管理费的问题。宜家公司已对东方新世界一期住宅进行物业管理，倪少江作为小区的业主理应按《合同》的约定向宜家公司支付相应的物业管理费，双方确认倪少江自2015年1月1日起欠付物业管理费至今，因此倪少江应向宜家公司支付其诉请的2015年1月1日至2017年6月30日期间的物业管理费。另，关于倪少江主张涉案房屋曾出现水浸因此其有权拒绝支付物业管理费。一审经过审查，认为倪少江以涉案房屋出现水浸为由拒不缴纳物业管理费无事实和法律依据，故不予采纳，并无不当，本院予以确认，不再赘述。至于宜家公司要求倪少江支付迟延支付物业管理费违约金，双方均确认涉案房屋厕所淋浴间的下水道因堵塞出现翻涌，宜家公司也对涉案管道进行了疏通，因什么原因导致双方均不清楚。倪少江还称，在2012年出现翻涌后，还出现过大概三四次，因为有人在家及时处理了。也就是说，因涉案房屋出现了数次翻涌现象，因何原因导致无法查清，宜家公司对管道进行了疏通后仍出现过几次翻涌现象，倪少江因此而欠付物业管理费为事出有因，并非故意拒交，故不构成违约，宜家公司主张倪少江支付迟延支付物业管理费违约金，理由不充分，本院不予支持。一审判决第二项予以纠正。但应当指出，倪少江应按时缴纳物业管理费，如出现下水道翻涌现象，应循合理途径主张解决。因本案是因倪少江欠付物业管理费而起，故本案一、二审案件受理费均应由倪少江负担。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初16632号民事判决第一、三项及案件受理费负担的决定；二、撤销广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初16632号民事判决第二项；三、驳回广州宜家创生物业管理有限公司要求倪少江支付迟延支付物业管理费违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费160元，由上诉人倪少江负担。本判决为终审判决。审判长  吴国庆审判员  黄 嵩审判员  姚伟华二〇一八年七月十九日书记员  陈婷婷