江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏02民终2511号上诉人（原审被告）：金玉立，女，1987年12月13日生，汉族，户籍地江苏省无锡市梁溪区，现住江苏省无锡市惠山区。上诉人（原审被告）：陆迷人，男，1992年7月6日生，汉族，户籍地江苏省启东市，现住江苏省无锡市惠山区。被上诉人（原审原告）：王旗亮，男，1948年7月27日生，汉族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：董青，江苏蘅远律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙颖星，江苏蘅远律师事务所律师。上诉人金玉立、陆迷人因与被上诉人王旗亮房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2018）苏0213民初897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金玉立、陆迷人上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：2016年12月1日，王旗亮与金玉立、陆迷人签订《店铺租赁协议》（以下简称协议）。2017年6月15日，王旗亮妻子与张某签订租赁协议，但王旗亮并未口头通知其终止协议。根据协议约定，上半年租金为3.8万元，下半年租金为10万元，2016年12月1日至2017年5月31日上半年租金3.8万元其已付清，其应支付王旗亮的剩余房屋租金为2017年6月1日至6月15日的房屋租金8333元（10万元÷6个月÷2）。王旗亮辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王旗亮向一审法院起诉请求：1、判令金玉立、陆迷人支付剩余房屋租金36088元（计算方式：13.8万元÷365天×196天-3.8万元，自2016年12月1日起至2017年6月15日止）；2、本案的诉讼费用由金玉立、陆迷人承担。事实与理由：王旗亮系无锡市梁溪区房屋（以下简称涉诉房屋）的产权人。2016年12月1日，王旗亮与金玉立、陆迷人共同签订协议，并由金玉立、陆迷人实际承租涉诉房屋，双方约定：年租金为13.8万元，租赁期限为2016年12月1日至2017年12月1日。王旗亮于2017年6月15日口头通知二人解除协议。金玉立、陆迷人二人支付了房屋租金3.8万元后当日搬离了该房屋，未支付剩余房租。因追讨无果，故王旗亮诉至法院。陆迷人一审确认仅支付房屋租金3.8万元并确认于2017年6月15日收到王旗亮解除合同的口头通知，故当日搬离涉诉房屋。其一审辩称，按照协议约定，上半年租金为3.8万元，下半年租金为10万元，故其仅应另行支付的剩余房屋租金为8333元（计算方式：10万元÷6个月÷2，自2017年6月1日起至6月15日止）。金玉立一审辩称，1、该协议系王旗亮与陆迷人签订，其中金玉立的签名系陆迷人代为签署，其与陆迷人之间系合作关系，另有约定，故该协议与其本人无关，其无需另行支付房屋租金；2、因王旗亮与金玉立、陆迷人口头约定涉诉房屋装修期免租，故上半年约定的房屋租金较下半年约定的房屋租金低。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，该院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的事实与证据，该院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，该院认定如下：金玉立系协议当事人，应当按照协议内容履行相应义务。理由如下：本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。一审诉讼中，陆迷人表示代表金玉立与王旗亮签订协议后，曾告知金玉立。金玉立表示对此事知情。金玉立得知陆迷人以其名义签订协议，既不表示追认也未表示承认，应当认定金玉立有同意追认代理行为的意思，即视为同意。陆迷人代金玉立签订协议的行为产生的法律后果归属金玉立本人。故该院对金玉立认为协议与其无关的抗辩理由不予支持。一审法院认为：王旗亮与金玉立、陆迷人于2016年12月1日签订的协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。当事人协商一致，可以解除协议。本案中王旗亮于2017年6月15日通知二人解除协议，金玉立、陆迷人于当日实际搬离涉诉房屋，故该院确认该协议于2017年6月15日解除。本案的争议焦点为涉诉房屋自2016年12月1日起至2017年6月15日止的房屋租金支付标准。该协议约定：“王旗亮将自有产权店面房：位于**一间租赁给金玉立、陆迷人经营商业用途；租金支付：年租金13.8万元，付款期限：2017年2月20日付上半年租金3.8万元，2017年9月20日付下半年租金10万元。租赁期限：2016年12月1日至2017年12月1日。”陆迷人、金玉立认为其二人仅需另行支付涉诉房屋下半年实际使用的房屋租金8333元（自2017年6月1日起至6月15日止，租金支付标准按下半年房屋租金10万元计算）。金玉立、陆迷人的上述抗辩意见，该院不予采纳，理由如下：一、租金支付标准系当事人合意的结果，由当事人约定。现当事人双方对房屋租金支付标准产生分歧，而合同条款对房屋租金支付标准的约定亦不甚明确，因此就必须按照合同解释的原则，分析合同条款，探究双方当事人签订合同时的真实意思。协议约定涉诉房屋的年租金为13.8万元，说明双方签订协议时对各自的支出、收入有过考量。王旗亮期望得到的房屋租金为13.8万元，而金玉立、陆迷人期望的承租期限为一年，现双方协商一致解除协议，王旗亮要求金玉立、陆迷人按照实际承租天数支付房屋租金，符合交易习惯及诚实信用的原则；二、双方当事人在协议中约定：“2017年2月20日付上半年租金3.8万元，2017年9月20日付下半年租金10万元”，该约定系租赁双方关于租金支付期限之约定，并非租金支付标准之约定；三、金玉立、陆迷人提出按照协议约定，涉诉房屋上半年的房屋租金为3.8万元，下半年的房屋租金为10万元，原因是王旗亮与其二人口头约定了装修期免租。对于上述主张，仅有金玉立、陆迷人二人当庭陈述，缺乏充足证据证明，该院不予采信；四、金玉立、陆迷人承租涉诉房屋期间从事美容经营，不存在就季节性因素调整上半年与下半年房屋租金支付标准的理由和情形。金玉立、陆迷人实际承租涉诉房屋共计197天（自2016年12月1日起至2017年6月15日止），王旗亮主张按照196天计算房屋租金，系当事人对自身权利的处分，该院予以确认。判决：金玉立、陆迷人应于判决发生法律效力之日起十日内另行支付王旗亮所有的无锡市梁溪区剩余房屋租金36088元（自2016年12月1日起至2017年6月15日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费702元，减半收取为351元，由金玉立、陆迷人负担。该款已由王旗亮预交，金玉立、陆迷人于判决发生法律效力之日起三日内将其所负担的诉讼费用直接给付王旗亮。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明，王旗亮与金玉立、陆迷人于2016年12月1日签订的协议约定：“王旗亮将自有产权店面房：位于**一间租赁给金玉立、陆迷人经营商业用途。租金支付：年租金13.8万元，付款期限：2017年2月20日付上半年租金3.8万元，2017年9月20日付下半年租金10万元。租赁期限：2016年12月1日至2017年12月1日。”本院认为：陆迷人一审已确认2017年6月15日收到王旗亮解除合同的口头通知，并于当日搬离房屋，现上诉主张王旗亮并未口头通知其终止协议，本院不予采信，协议于2017年6月15日经双方协商一致解除。上诉人关于其已付清上半年租金3.8万元，下半年租金仅需再支付2017年6月1日至6月15日的租金8333元的主张，本院不予支持，上诉人应按实际承租天数支付剩余房屋租金。理由如下：1、双方在协议中约定的“付款期限：2017年2月20日付上半年租金3.8万元，2017年9月20日付下半年租金10万元”，是对租金支付时间的约定，并非对租金支付标准作出约定；2、金玉立、陆迷人未提供证据证明其与王旗亮约定了装修免租期，也未对其主张的上半年租金3.8万元、下半年租金10万元两者之间的较大差异作出合理解释；3、即使双方约定装修免租期，租赁合同中免租期系出租人给予承租人的优惠激励措施，出租人免租期内的收益实质体现在租赁期内所收取的租金总额中，王旗亮在一年租赁期内期望得到的房屋租金为13.8万元，在协议提前解除、王旗亮无法收取约定的租金总额情况下，按实际承租天数计算房屋租金系合理方法。综上所述，金玉立、陆迷人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费702元，由金玉立、陆迷人负担。本判决为终审判决。审判长 周 科审判员 陈丽芳审判员 郭继光二〇一八年七月二十四日法官助理刘英书记员王晓晨