上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初28981号原告(反诉被告)：上海润德汽车修理有限公司，注册地上海市。法定代表人：鲍永刚，总经理。被告(反诉原告)：上海海洛汽车服务有限公司，注册地上海市。法定代表人：张上英，总经理。原告上海润德汽车修理有限公司(以下简称润德公司)与被告上海海洛汽车服务有限公司(以下简称海洛公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年9月12日立案受理，审理中海洛公司提起反诉，本院一并受理后依法组成合议庭，于2018年3月12日、7月17日公开开庭进行了审理。原告兼反诉被告润德公司的法定代表人鲍永刚，被告兼反诉原告海洛公司的法定代表人张上英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润德公司向本院提出诉讼请求，要求依法判令：1、海洛公司赔偿润德公司装修费人民币8万元(以下金额币种相同)；2、海洛公司赔偿润德公司设备搬迁费(含强迁时损坏及遗失设备的费用)10万元；3、海洛公司赔偿润德公司停产停业、营业损失费计30万元；4、海洛公司退还润德公司押金12,000元。事实与理由如下：2016年11月15日，润德公司与海洛公司签订《租赁协议》一份，约定润德公司向海洛公司租借厂房2个举升机位、2间办公室、2间宿舍及2个车位用于汽车修理业务，租期自2016年11月15日起至2017年11月14日止，年租金为14万元。合同签订后，润德公司对承租房屋进行了装修后进行经营，但仅做了6个月即遇动迁，因未得到海洛公司的分文赔偿，故诉至法院。关于诉请一的装修损失，包括两间办公室的涂料、地板、灯具，操作车间的电表、电闸、电线改造等，润德公司对2间办公室、2间宿舍和办公室外的楼梯铺设了地板，根据海洛公司提供的《装饰装修补偿明细表》第23项，润德公司所铺设的地板面积占了一半；根据《装饰装修补偿明细表》第27项，980平方的涂刷面积润德公司占了200平方左右。关于诉请二，《物品搬迁补偿明细表》中第7项中的2台升降机搬迁费属润德公司所有，润德公司的其余设备在强迁时遭损毁。关于诉请三，海洛公司与其上家上海展星仓储有限公司(以下简称展星公司)的租赁期限至2016年年底到期，但其却在租赁期到期前与润德公司签订了为期一年的合同，致使润德公司在经营数月后即因遇动迁而无法继续履行合同，由此造成停产停业及营业损失等。被告海洛公司辩称，一、关于润德公司主张的装修费，根据《装饰装修补偿明细表》，其中仅第23项复合地板及第27项涂料与其有关，地板铺设润德公司占了不到20平方，墙面涂刷润德公司占了50平方左右，总计润德公司的装修补偿款为3,000元。二、关于润德公司主张的设备搬迁费，根据《物品搬迁补偿明细表》，仅有第7项中的2台升降机的搬迁补偿款计5,000元属于润德公司所有，润德公司被强迁时遭损坏及遗失的机器设备未列入补偿明细。三、关于停产停业损失费，展星公司向海洛公司按每平方650元的25%计取补偿款总计为117,000元，根据此标准，润德公司的租赁面积为55平方，应得补偿款8,937.5元。四、押金12,000元同意返还给润德公司。反诉原告海洛公司提出诉讼请求，要求依法判令：1、润德公司支付海洛公司2017年2月15日至2017年7月15日期间产生的电费876元、卫生费500元，宿舍电费134元，计1,510元；2、润德公司支付海洛公司2017年5月15日至同年7月15日的租金23,333元。事实与理由如下：润德公司与海洛公司签订《租赁协议》后，实际使用房屋至2017年7月15日，但其电费、卫生费等费用仅支付至2017年2月15日，租金支付至2017年5月14日。为此提起反诉。针对反诉诉请，润德公司辩称，因房屋动拆迁展星公司自2017年3月15日起已不再向海洛公司收取租金等费用，且自2017年5月15日起房屋因动迁被停电、堵门等原因而无法正常使用，故不同意海洛公司的反诉诉请。经审理查明：位于上海市闵行区虹梅南路XXX号房屋的产权属案外人上海紫行实业公司(以下简称紫行公司)所有。紫行公司委托案外人展星公司出租管理上述房屋。展星公司于2007年年底起将上述房屋出租给海洛公司，2016年6月1日，展星公司(甲方)与海洛公司(乙方)续签了最后一份《厂房、仓库、办公租赁合同》，约定甲方将上海市闵行区虹梅南路XXX号房屋(包括建筑分摊面积计720平方米)出租给乙方，租赁用途为仓库。租赁期限自2016年6月15日至同年12月15日止。租金先付后用，年租金为394,200元，月租金为32,850元整。合同还约定乙方不准将租赁物业转租等内容。2016年11月8日，海洛公司(甲方)与润德公司(乙方)签订《租赁协议》一份，约定甲方将虹梅南路XXX号XXX幢XXX室厂房出租部分给乙方经营汽车维修业务，租期自2016年11月15日至2017年11月14日，年租金为14万元。租金先付后用，一季度一付。押金12,000元。具体的出租位置为车间内西面靠近烤漆房的两个举升机位；甲方提供办公区域的二楼2间办公室给乙方使用；应乙方要求，甲方提供宿舍给乙方员工居住，暂定2名员工，因宿舍有限，乙方员工与甲方员工同住，不单独提供宿舍给乙方；甲方提供单独仓库给乙方使用；因厂房外的车位使用为整幢商务楼业主共同使用，故乙方常用停放场内的车辆为2个车位，按停车线停放好车辆。协议还约定了电费、卫生费等费用支付的条款等内容。协议签订后，润德公司对办公用房、宿舍等进行了地板铺设及墙面涂刷等项目的装修，并向海洛公司支付了押金12,000元及至2017年5月14日止的租金。2017年6月23日，展星公司(甲方)与海洛公司(乙方)签订《终止协议》一份，约定甲乙双方签订虹梅南路XXX号租赁协议一份，租赁期限2016年6月15日至同年12月15日止，因甲方接到梅陇镇人民政府下发工程动迁工作的通知，甲方由于梅林段动迁有关要求于2017年1月25日提前终止上述合同的诉求，经甲乙双方的协商就下列提前终止事项达成协议，以完成合同提前终止的行为。甲方愿意并承诺在本提前终止协议签署后，按双方协商定的搬迁费用一次性补偿总的搬迁费用为70万元。乙方仓库内设备清空一半时付20万，余下的等乙方清空一次付清。乙方承诺在收到甲方的搬迁费用后，乙方同时承诺在2017年7月15日前将物业完整交还甲方，否则甲方有权强制清退。甲乙双方商定，甲方支付搬迁费用，乙方不再提出新的索赔和补偿。甲方在乙方交还物业之日承诺将乙方的租赁押金返还乙方，同时支付搬迁费用，甲乙双方的租赁关系即告终止。诉讼中，本院于2018年1月11日立案受理了润德公司诉紫行公司、展星公司及海洛公司财产损害赔偿纠纷一案[案号为(2018)沪0112民初2312号]，润德公司就其在强迁中遭到损坏及遗失的机器设备等主张权利。同年3月7日，本院又立案受理了海洛公司诉展星公司房屋租赁合同纠纷一案[(2018)沪0112民初8693号]，就其未取得的70万元补偿款的余额、押金返还等问题主张权利，同时一并受理了展星公司要求海洛公司支付自2017年3月15日起至同年9月28日(即强迁日)止的租金等反诉请求。上述两案仍在审理中。此外，承办人对上述(2018)沪0112民初8693号案件展星公司的代理人徐佳杰律师进行了调查，其表示展星公司与海洛公司约定的70万元拆迁补偿款的组成为：1、装饰装修补偿款202,245元；2、设备搬迁补偿款97,900元；3、按720平方出租面积，325元/平方计取的停产停业损失234,000元；4、为加快搬迁进度补偿141,705元等，现展星公司已向海洛公司支付44万元，尚欠26万元未付。庭审中，海洛公司与润德公司就海洛公司反诉主张的电费、卫生费等费用达成合意，由润德公司支付海洛公司卫生费、电费等费用1,000元。上述事实，由润德公司提供的其与海洛公司签订的《租赁协议》、租金及押金收据、办公房装修及举升机位照片，海洛公司提供的房屋产权证复印件、紫行公司出具的委托书、其与展星公司签订的《厂房、仓库、办公租赁合同》、《终止协议》、《装饰装修补偿明细表》、《物品搬迁补偿明细表》及本案承办人调取的(2018)沪0112民初2312号、8693号立案审批表、诉状、案庭审笔录及所做的调查笔录、双方当事人的当庭陈述等证据所证实，并均经庭审质证属实。本院认为，海洛公司自2007年起从案外人展星公司处承租了厂房、仓库及办公用房等建筑面积计720平方米的房屋，2016年年底海洛公司将部分房屋出租给润德公司，双方签订了为期一年的《租赁协议》，该协议应属有效。该协议因房屋遇动迁而终止履行，展星公司与海洛公司约定由其支付海洛公司装修、设备搬迁、停产停业、搬迁奖励等拆迁补偿款计70万元，此笔款项中包含了润德公司的拆迁补偿利益，润德公司据此有权向海洛公司主张相关权利，但润德公司本诉诉请主张相关补偿款按48万元计，没有依据，本院结合70万元补偿款的组成，双方当事人依据《装饰装修补偿明细表》、《物品搬迁补偿明细表》对润德公司应得装修款及设备搬迁费所作的陈述，海洛公司与润德公司承租使用被拆迁房屋的时间与面积等因素，酌定海洛公司向润德公司支付装修、设备搬迁、停产停业损失、搬迁奖励等拆迁补偿款计10万元。润德公司主张由海洛公司返还押金的诉请，本院予以支持。需说明的是，润德公司诉请涉及强迁时遭到损坏或遗失的机器设备损失不属本案处理范围，且润德公司也已另案起诉。关于海洛公司主张由润德公司向其结清电费、卫生费等费用的反诉诉请，双方当事人已在诉讼中达成合意按1,000元计取，本院予以准许。关于海洛公司主张由润德公司支付2017年5月15日至同年7月15日止的租金的反诉诉请，因海洛公司至今也仅向展星公司支付租金至2017年3月14日，且房屋动迁通知发出后租金应支付至何时海洛公司与展星公司已产生纠纷并在另案处理中，故该项诉请的处理需以展星公司与海洛公司间房屋租赁纠纷的处理结果为依据，本案中不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海海洛汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海润德汽车修理有限公司人民币10万元；二、被告上海海洛汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海润德汽车修理有限公司押金人民币12,000元；三、反诉被告上海润德汽车修理有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海海洛汽车服务有限公司电费、卫生费等费用人民币1,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,500元，由上海润德汽车修理有限公司负担6,517元，上海海洛汽车服务有限公司1,983元；反诉案件受理费421.08元，由上海海洛汽车服务有限公司负担404.08元，上海润德汽车修理有限公司负担17元。审 判 长  李 红人民陪审员  石定伟人民陪审员  王晓蕾二〇一八年七月十七日书 记 员  郝旭辰附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。