南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2018）桂7102民初17号 原告（反诉被告）：宋秀薇，女，1979年7月13日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：宋本纲（系宋秀薇父亲），住广西壮族自治区南宁市。 被告（反诉原告）：莫迎春，女，1964年10月12日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：黄思源，广西桂悦律师事务所律师。 原告宋秀薇与被告莫迎春租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案后，依法适用简易程序。莫迎春在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。本案于2018年3月28日公开开庭进行了审理。宋秀薇的委托诉讼代理人宋本纲，莫迎春的委托诉讼代理人黄思源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋秀薇向本院提出诉讼请求：1．莫迎春向宋秀薇支付2016年3月1日至2016年6月30日的场地租金25168元，并支付利息12080元（计算方式：以25168元为基数，按月利率2%从2016年7月1日计算至2018年7月31日）；2．莫迎春向宋秀薇补交2016年7月1日至2016年9月30日尚欠的场地租金3366元，并支付利息1413元（计算方式：以3366元为基数，按月利率2%从2016年10月1日计算至2018年7月31日）；3．莫迎春向宋秀薇支付垃圾清理费3200元；4．本案诉讼费用由莫迎春承担。诉讼过程中，宋秀薇增加诉讼请求：1．莫迎春向宋秀薇补交2013年2月1日至2016年9月30日的场地租金20075元，支付利息17666元；2．莫迎春向宋秀薇支付违约金20295元及利息8118元；3．莫迎春向宋秀薇补交2013年2月的场地租金5720元及铺面租金3000元；4．莫迎春向宋秀薇补交2013年3月的场地租金4700元；5．莫迎春向宋秀薇补交2013年4月的场地租金4700元；6．莫迎春向宋秀薇支付利息24254元；7．莫迎春承担增加诉讼请求的诉讼费。事实和理由：莫迎春于2013年2月1日起承租宋秀薇位于南宁市场地572㎡用于经营收购废旧。2013年2月1日至2014年12月31日，租金按每月10元/㎡计算，即每月租金为5720元。从2015年1月起因出租场地给宋秀薇的南宁五丰联合食品有限公司（以下简称五丰联合公司）提高租金，所以宋秀薇也将租金调整为每月11元/㎡，即每月租金为6292元。从2015年1月至2016年2月，莫迎春按上述租金标准向宋秀薇支付租金，但2016年3月莫迎春要求将每月租金从6292元降低为5720元，宋秀薇不同意。宋秀薇多次催缴，莫迎春一直拖到2016年5月底仍不肯交纳租金。2016年6月中旬莫迎春称其向宋秀薇承租的场地面积没有达到572㎡，场地面积实际只有470㎡。2016年8月，宋秀薇请南宁市新准测绘有限公司（以下简称新准测绘公司）人员对莫迎春承租的场地进行测量。经测量，莫迎春占用场地面积为117㎡，加上莫迎春的仓库占地面积470㎡，莫迎春使用的面积总计为587㎡（未包括莫迎春占用的仓库旁边的露天场地面积21㎡），比之前宋秀薇与莫迎春之间约定的租赁面积572㎡多出15㎡。为息事宁人，宋秀薇仍按照面积572㎡向莫迎春收取租金，但莫迎春仍拒付租金。2016年9月18日，宋秀薇同意暂时按面积470㎡计算租金，但莫迎春只支付了2016年7月至9月的租金15510元，拒付2016年3月至6月的租金。莫迎春于2016年9月28日雇人将场地内的铁棚仓库拆除，搬离涉案场地，留下建筑垃圾。为使涉案场地符合使用状态，宋秀薇雇请梁某、劳某等人清理了10天，共花费1200元。经清理，涉案场地仍存留大量建筑垃圾，宋秀薇雇请私人钩机挖洞将废旧垃圾进行填埋，又将无法填埋的建筑垃圾用钩机勾出暂时堆放在旁边。宋秀薇雇请钩机花费2000元。后经新准测绘公司再次测量，莫迎春使用场地面积实际为615.5㎡，据此，莫迎春比约定的572㎡多使用了43.5㎡，莫迎春应为其多使用的场地补交2013年2月1日至2016年9月30日的场地租金20075元并支付利息17666元。莫迎春还拖欠2013年2月的场地租金5720元及三间铺面租金3000元，拖欠2013年3月的部分场地租金4700元，拖欠2013年4月的部分场地租金4700元。根据这几年来口头租赁合同的约定，合同期均为每年1月1日至12月31日，莫迎春于2016年9月28日雇人将场地内的铁棚拆掉，提前退租，构成违约，应向宋秀薇支付三个月的租金作为违约金。为维护合法权益，宋秀薇诉至法院，请求判如所请。 莫迎春辩称：1．宋秀薇全部的诉讼请求均已超过法定的一年诉讼时效，应当予以驳回。2．莫迎春自2013年3月1日起租赁宋秀薇的场地，莫迎春已按租赁场地面积572㎡，每月10元/㎡，即按月租金5720元的标准向宋秀薇支付了2013年3月、4月的租金，不存在拖欠租金情况；2013年2月莫迎春未向宋秀薇租赁场地，双方当时不存在租赁关系，不存在拖欠场地租金事宜；莫迎春从未向宋秀薇租赁铺面，不存在拖欠铺面租金事宜。3．经测量，莫迎春向宋秀薇承租的场地实际面积为470㎡，莫迎春不认可宋秀薇所称租赁场地面积为572㎡或615.5㎡，莫迎春已按租赁场地面积572㎡向宋秀薇支付了2013年3月1日至2016年2月28日的租金，莫迎春已按租赁场地实际面积470㎡向宋秀薇支付了2016年3月1日至2016年9月30日的租金，不存在拖欠租金的情况，反而是宋秀薇多收了租金，应当向莫迎春返还。4．莫迎春已于2016年10月1日搬离涉案场地，并未遗留垃圾，宋秀薇要求莫迎春支付清理涉案场地建筑垃圾费用没有事实和法律依据。5．宋秀薇要求莫迎春按月利率2%支付利息没有事实和法律依据。6．莫迎春无违约行为，无需支付违约金，相反是宋秀薇存在断水断电的违约行为，致使合同无法继续履行。 莫迎春向本院提出反诉请求：1．宋秀薇向莫迎春返还2013年3月1日至2016年9月30日多收取的租金33762元；2．宋秀薇向莫迎春返还2016年7月1日至2016年9月30日的租金15510元；3．宋秀薇向莫迎春赔偿违约损失20000元；4．本案诉讼费由宋秀薇负担。事实和理由：宋秀薇于2013年3月1日将南宁市场地出租给莫迎春使用，双方约定面积为572㎡，每月租金按10元/㎡计算，租赁合同按年续签。该出租场地临近道路，莫迎春在出租场地上建起仓库用于经营。2015年1月份起，宋秀薇将租金涨至每月11元/㎡。莫迎春一直按572㎡标准计付租金至2016年2月。2016年3月，莫迎春发现宋秀薇出租的场地面积不足572㎡，遂与宋秀薇沟通，提出因出租场地面积小于约定面积，莫迎春自承租以来多支付了租金，双方应先确认场地面积后再按实际面积计算租金。经宋秀薇同意后，双方实地测量确认出租场地实际面积仅470㎡。莫迎春要求按实际面积470㎡支付租金并要求宋秀薇返还多收取的租金。宋秀薇拒不同意，称自行测量的结果有误，并于2016年7月1日向莫迎春告知其单方面解除租赁合同，同时采取断水断电的违约手段，阻止莫迎春继续使用涉案场地，且在2016年7月26日再次发通知要求莫迎春搬离。因水电被断，莫迎春于2016年7月1日起无法使用涉案场地。后经莫迎春多次协商，宋秀薇于2016年8月25日请其认可的测量公司新准测绘公司对出租场地面积进行测量，结果显示莫迎春承租的面积为470㎡。宋秀薇主张莫迎春多占场地面积纯属编造。莫迎春在出租场地上搭建仓库进行经营，偶有卸货临时堆放的货物超出仓库门槛范围即会受到城市管理综合行政执法局的查处并要求整改，不可能也不存在宋秀薇主张的所谓多占场地经营，或使用仓库外的空地的说法。另外莫迎春委托南宁天湖测绘科技有限公司（以下简称天湖测绘公司）测量，结果显示莫迎春搭建的仓库占地面积为466.31㎡。2016年9月18日，宋秀薇为收取租金，谎称只要莫迎春按470㎡向其支付2016年7月至2016年9月的租金便恢复供水供电。但莫迎春缴纳2016年7月至9月的租金15510元后，宋秀薇仍继续对涉案场地断水断电，并告知不再向莫迎春出租场地，单方面解除租赁合同。莫迎春于2016年10月1日搬离涉案场地。宋秀薇应向莫迎春交付的场地租赁面积为572㎡，但其事实上只交付了470㎡，其行为已属违约。宋秀薇应向莫迎春返还多收取的租金33762元。同时，宋秀薇停水停电的违约行为，导致莫迎春自2016年7月1日起无法使用出租场地，双方的租赁合同事实上无法继续履行。宋秀薇的违约行为给莫迎春造成巨大损失，应当承担违约责任。因此，宋秀薇应向莫迎春返还2016年7月至9月的租金15510元，并向莫迎春赔偿违约损失20000元。为维护合法权益，莫迎春提出反诉，请求判如所请。 宋秀薇针对反诉辩称：1．莫迎春实际使用面积为615.5㎡，宋秀薇没有多收莫迎春的租金，反而是莫迎春没有足额支付租金。2．宋秀薇从2016年7月1日起对莫迎春停电两天没有停水，停电的原因是因莫迎春占用仓库外场地堆放泡沫箱，五丰联合公司要求莫迎春进行整改，宋秀薇向莫迎春告知并张贴通知。3．莫迎春与宋秀薇之间约定租赁合同期限从2016年1月至2016年12月，但是莫迎春只使用到2016年9月份就提前搬离，是莫迎春违约在先，宋秀薇不应当支付违约金。 本院经审理认定事实如下：2013年3月1日，宋秀薇与莫迎春达成口头约定，宋秀薇将位于南宁市场地出租给莫迎春，场地面积为572㎡，租金按每月10元/㎡计算，租金按月收取。莫迎春在涉案场地上搭建铁棚仓库，用于收购废旧物品。双方口头约定租赁合同按年续签。2015年1月起，宋秀薇将租金提至每月11元/㎡。合同履行期间，莫迎春按面积572㎡，每月10元/㎡的标准向宋秀薇支付了2013年3月1日至2014年12月31日期间的租金共计85800元。莫迎春按面积572㎡，每月11元/㎡的标准向宋秀薇支付了2015年1月1日至2016年2月28日期间的租金共计88088元。2016年3月，莫迎春与宋秀薇对涉案场地面积大小产生争议，莫迎春提出出租的场地实际面积仅470㎡不足572㎡，要求按实际面积470㎡支付租金并要求宋秀薇返还多收取的租金。宋秀薇不同意，要求莫迎春按面积572㎡，每月11元/㎡的标准支付租金。双方未达成一致意见，莫迎春未按期向宋秀薇支付2016年3月1日至2016年9月30日期间的租金。宋秀薇多次催索租金未果。2016年9月18日，经协商宋秀薇同意暂时按470㎡，每月11元/㎡的标准计收2016年3月1日至2016年9月30日期间的租金。莫迎春按此标准支付了2016年7月1日至2016年9月30日期间的租金共计15510元，但2016年3月1日至2016年6月30日期间的租金一直未支付。因莫迎春拖欠租金，宋秀薇告知莫迎春从2016年10月1日开始不再向其出租涉案场地，要求莫迎春搬离。莫迎春将其搭建的铁棚仓库拆除于2016年10月1日搬离涉案场地，留下大量垃圾。为清理涉案场地垃圾，宋秀薇雇请私人钩机挖洞将废旧垃圾进行填埋，并将无法填埋的建筑垃圾用钩机勾出暂时堆放在旁边。宋秀薇雇请钩机花费2000元。证人梁某、劳某出庭作证证实其未帮宋秀薇清理涉案场地垃圾，也未收到宋秀薇支付的清理垃圾费用。宋秀薇于2017年4月6日就本案租赁合同纠纷向本院递交民事诉状，对莫迎春提起诉讼。 另查明：涉案场地的使用权人为案外人五丰联合公司。2013年2月1日，五丰联合公司与宋秀薇签订一份《场地租赁合同》，约定五丰联合公司将南宁市场地出租给宋秀薇，租赁期限自2013年2月1日至2015年12月31日，面积按890㎡算。2016年1月1日，五丰联合公司与宋秀薇再次签订《场地租赁合同》，约定五丰联合公司将南宁市包括涉案场地在内的场地出租给宋秀薇，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日，2016年1月1日至2016年4月30日租赁场地面积为990㎡，2016年5月1日至2016年12月31日，租赁场地面积为1290㎡。 还查明：宋秀薇委托新准测绘公司对“明秀西路莫迎春废旧收购站库房北侧莫迎春占用的场地”面积进行测绘，2016年8月25日，新准测绘公司出具编号为2016082501的《面积测绘报告书》，载明上述场地总面积为117.4196㎡。宋秀薇委托新准测绘公司对“明秀西路莫迎春废旧收购站库房及莫迎春使用的露天场地”面积进行测绘，2016年8月29日，新准测绘公司出具编号为2016082901的《面积测绘报告书》，载明上述场地总面积为498.04㎡，包含库房476.79㎡、露天场地21.25㎡。莫迎春委托天湖测绘公司对“明秀西路万力社区围墙边，莫迎春废旧收购站房屋使用面积”进行面积测绘，2016年9月25日，天湖测绘公司出具《测绘简报》，载明上述场地面积为466.31㎡。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：宋秀薇与五丰联合公司签订的两份《场地租赁合同》、《产权证明》、租金及水电费收据、新准测绘公司出具的两份《面积测绘报告书》、天湖测绘公司出具的《测绘简报》、钩机费收据、宋秀薇于2017年4月6日向本院递交的民事诉状、证人梁某及劳某出庭作证的证言、当事人陈述及法庭笔录等。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。宋秀薇将涉案场地交付莫迎春使用，莫迎春向宋秀薇支付租金，双方已实际形成租赁合同关系。双方未签订书面形式的租赁合同，为口头租赁合同，双方口头约定租赁合同每年签一次，即从2013年3月1日起至2016年12月31日双方共签订了四个租赁合同，租赁期限分别为2013年3月1日至2013年12月31日、2014年1月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2015年12月31日、2016年1月1日至2016年12月31日。双方当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，四个租赁合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。 关于租赁场地面积的问题。宋秀薇与莫迎春未签订书面租赁合同，二人在达成口头租赁合同时，只对租赁场地面积进行约定，未对租赁场地四至范围达成一致共识。宋秀薇单方委托新准测绘公司对“明秀西路莫迎春废旧收购站库房北侧莫迎春占用的场地”、“明秀西路莫迎春废旧收购站库房及莫迎春使用的露天场地”进行面积测绘时，未与莫迎春对测绘场地范围是否属于双方约定的租赁场地范围达成一致意见。莫迎春委托天湖测绘公司对“明秀西路万力社区围墙边，莫迎春废旧收购站房屋使用面积”进行面积测绘，亦是其单方委托，宋秀薇称该测绘范围只是莫迎春搭建铁棚仓库的面积，对莫迎春占用的露天场地面积和围墙外面多占用的面积未进行测量。在庭审过程中，双方当事人均对对方提供的面积测绘范围不予认可。综上，宋秀薇提供的两份《面积测绘报告书》均无法证实莫迎春应按615.5㎡的面积标准支付租金，莫迎春提供的《测绘简报》亦无法证实宋秀薇提供的租赁场地实际面积只有470㎡。合同法第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，宋秀薇与莫迎春对涉案场地的四至范围约定不明，亦未能达成补充约定，本院以该口头租赁合同履行情况确定涉案场地的面积。宋秀薇与莫迎春达成的口头租赁合同约定涉案场地面积为572㎡，且莫迎春长期按该面积标准履行双方的租赁合同，向宋秀薇支付了2013年3月1日至2016年2月28日期间的租金。因双方均未提供有力证据证实各自关于涉案场地面积的主张，故本院以双方约定的涉案场地面积572㎡作为租金计算标准。 关于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。根据宋秀薇与莫迎春达成的口头租赁合同履行情况来看，在每年度的租赁期限内，莫迎春按月向宋秀薇支付租金，每个月支付的租金属于该年度同一合同项下同一性质分期履行的债务，该债务具有整体性、关联性，诉讼时效期间应从下一年度1月1日开始计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条规定，当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。宋秀薇于2017年4月6日就本案租赁合同纠纷向本院提起诉讼，诉讼时效从2017年4月6日中断。宋秀薇主张的2013年2月1日至2013年12月31日、2014年1月1日至2014年12月31日、2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金及利息的诉讼时效期间，应分别从2014年1月1日、2015年1月1日、2016年1月1日起算，至2017年4月6日宋秀薇向本院提起诉讼之日，已超过一年的诉讼时效期间。故宋秀薇主张的2013年2月1日至2015年12月31日期间的租金及利息已超过诉讼时效。莫迎春关于上述诉讼请求已超过诉讼时效的辩护意见，有事实和法律依据，本院予以采信。莫迎春于2016年10月1日搬离涉案场地，双方的口头租赁合同于当日终止。宋秀薇要求莫迎春支付2016年1月1日至2016年9月30日期间的租金及利息，支付垃圾清理费，支付违约金及利息的诉讼时效期间应从双方口头租赁合同终止当日即2016年10月1日起算，至2017年4月6日宋秀薇向本院提起诉讼之日，未超过一年的诉讼时效期间。莫迎春关于上述诉讼请求已超过诉讼时效的辩护意见，于法无据，本院不予采信。 关于按615.5㎡的面积标准补交2013年3月1日至2016年9月30日租金及支付利息的问题。如前所述，涉案场地面积为572㎡，莫迎春已按572㎡的面积标准足额向宋秀薇支付了2013年3月1日至2016年2月28日的租金，宋秀薇要求莫迎春按615.5㎡的面积标准补交该期间的租金及支付利息，没有事实依据，本院不予支持。莫迎春未交纳2016年3月1日至2016年6月30日的租金，本院已支持宋秀薇要求莫迎春按572㎡的面积标准支付2016年3月1日至2016年6月30日的租金及利息，宋秀薇要求莫迎春按615.5㎡的面积标准补交该期间的租金及支付利息，没有事实依据，本院不予支持。莫迎春只按470㎡的面积标准交纳2016年7月1日至2016年9月30日的租金，本院已支持宋秀薇要求莫迎春按572㎡的面积标准补交2016年7月1日至2016年9月30日的租金及支付利息，宋秀薇要求莫迎春按615.5㎡的面积标准补交该期间的租金及支付利息，没有事实依据，本院不予支持。 关于2016年7月1日至2016年9月30日租金及利息的问题。莫迎春仅按470㎡的标准向宋秀薇支付了2016年7月1日至2016年9月30日的租金，莫迎春应按572㎡的标准向宋秀薇补足该期间的租金3366元（计算方式：11元×102㎡×3个月）。宋秀薇要求莫迎春补交该期间的租金3366元，有事实和法律依据，本院予以支持。莫迎春未按期向宋秀薇支付租金，给宋秀薇造成利息损失，应当予以赔偿。宋秀薇要求莫迎春支付逾期交纳租金所产生的利息损失，有事实和法律依据，本院予以支持。宋秀薇仅要求莫迎春支付2016年10月1日至2018年7月31日期间的利息，是其对自身权利的处分，本院予以准许。但双方未约定利息损失的计算标准为月利率2%，故宋秀薇要求按该标准计算利息损失，计算标准有误，应予纠正。本院根据合同履行情况认定利息损失计算方式为，以3366元为基数，从2016年10月1日至2018年7月31日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算。 关于支付2013年2月的场地租金、铺面租金及利息的问题。莫迎春辩称2013年2月其未向宋秀薇租赁场地，双方当时不存在租赁关系，从2013年3月1日才开始租赁宋秀薇的场地，且从未向宋秀薇租赁铺面，不存在拖欠2013年2月场地租金及铺面租金事宜。宋秀薇未能举证证实其与莫迎春2013年2月1日至2月28日存在场地租赁关系，未能举证证实其向莫迎春出租过三间铺面且莫迎春存在拖欠场地租金及铺面租金的情形，应承担举证不能的法律后果，其主张莫迎春按615.5㎡的面积标准支付2013年2月的场地租金、铺面租金及利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于支付2013年3月、4月的场地租金及利息的问题。莫迎春辩称其未拖欠2013年3月、4月的场地租金。宋秀薇未举证证实莫迎春拖欠2013年3月、4月的场地租金，应承担举证不能的法律后果，其主张莫迎春支付2013年3月、4月的场地租金及利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于按615.5㎡的面积标准补交2013年3月1日至2016年9月30日租金及支付利息的问题。如前所述，涉案场地面积为572㎡，莫迎春已按572㎡的面积标准足额向宋秀薇支付了2013年3月1日至2016年2月28日的租金，宋秀薇要求莫迎春按615.5㎡的面积标准补交该期间的租金及支付利息，没有事实依据，本院不予支持。莫迎春未交纳2016年3月1日至2016年6月30日的租金，本院已支持宋秀薇要求莫迎春按572㎡的面积标准支付2016年3月1日至2016年6月30日的租金及利息，宋秀薇要求莫迎春按615.5㎡的面积标准补交该期间的租金及支付利息，没有事实依据，本院不予支持。莫迎春只按470㎡的面积标准交纳2016年7月1日至2016年9月30日的租金，本院已支持宋秀薇要求莫迎春按572㎡的面积标准补交2016年7月1日至2016年9月30日的租金及支付利息，宋秀薇要求莫迎春按615.5㎡的面积标准补交该期间的租金及支付利息，没有事实依据，本院不予支持。 关于垃圾清理费的问题。莫迎春搬离涉案场地时有义务对场地内的垃圾及废弃物进行清理，莫迎春未尽该义务，应对宋秀薇雇用钩机进行清理产生的费用2000元承担赔偿责任。因证人梁某、劳某出庭作证证实其未帮宋秀薇清理涉案场地垃圾，也未收到宋秀薇支付的清理垃圾费用，宋秀薇让其签名的书面证言不符合事实。两位证人的证言能互相印证，本院予以采信，对宋秀薇提供的梁某、劳某的书面证言不予采信。因此，宋秀薇要求莫迎春支付垃圾清理费3200元，本院支持其中的2000元，超出的部分不予支持。 关于违约金的问题。宋秀薇在民事诉状中自认其告知莫迎春从2016年10月1日开始不再向莫迎春出租涉案场地，要求莫迎春搬离。本院对该事实予以确认。在租赁合同履行期间，莫迎春拖欠2016年3月至6月的租金，2016年7月至9月的租金亦未能足额支付，经宋秀薇催告在合理期限内仍未支付。莫迎春拒付租金的违约行为，致使宋秀薇不能实现合同目的。根据合同法第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。宋秀薇告知从2016年10月1日开始不再向莫迎春出租涉案场地，要求莫迎春搬离，是在行使法定的合同解除权，符合合同法第九十四条第四项的规定，宋秀薇解除合同合法有效。莫迎春亦于2016年10月1日搬离涉案场地。本院确认双方签订的租赁合同因宋秀薇行使法定的合同解除权，于2016年10月1日解除。合同解除后，莫迎春按宋秀薇的要求于2016年10月1日搬离涉案场地，并不存在提前退租的违约行为，宋秀薇要求莫迎春支付违约金20295元及利息8118元，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于莫迎春的反诉请求。如前所述，涉案场地面积为572㎡，莫迎春应按该面积标准向宋秀薇支付租金，故莫迎春主张按470㎡计算租金，要求宋秀薇返还租金33762元，没有事实和法律依据，本院不予支持。另，莫迎春以涉案场地停水停电无法使用为由要求宋秀薇返还2016年7月1日至2016年9月30日期间的租金15510元。因莫迎春未提供充分证据证明涉案场地该期间持续停水停电，莫迎春应承担举证不能的法律后果。结合宋秀薇提供的该期间莫迎春支付水电费的票据，本院对莫迎春关于该期间涉案场地停水停电的主张不予采信。故莫迎春要求宋秀薇返还该期间的租金15510元，没有事实和法律依据，本院不予支持。如前所述，宋秀薇行使法定的合同解除权，其解除租赁合同收回涉案场地，并未违约，莫迎春亦未提供证据证实宋秀薇有违约行为及违约行为给莫迎春造成损失，应承担举证不能的法律后果，故莫迎春要求宋秀薇赔偿违约损失20000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、莫迎春向宋秀薇支付2016年3月1日至2016年6月30日期间的租金25168元及利息（计算方式：以25168元为基数，从2016年7月1日至2018年7月31日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）； 二、莫迎春向宋秀薇补交2016年7月1日至2016年9月30日期间的租金3366元并支付利息（计算方式：以3366元为基数，从2016年10月1日至2018年7月31日，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）； 三、莫迎春向宋秀薇支付垃圾清理费2000元； 四、驳回宋秀薇的其他诉讼请求； 五、驳回莫迎春的反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3374元，减半收取计1687元（宋秀薇已预交），由宋秀薇负担1339元，莫迎春负担348元；反诉案件受理费766元（莫迎春已预交），由莫迎春负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审判员 梁 娟 二〇一八年七月二日 书记员 蒙美丞 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。 第十二条当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。