天津市河东区人民法院民 事 判 决 书(2018)津0102民初844号原告：艺龙网信息技术（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路10号。法定代表人：江浩，总经理。委托诉讼代理人：朱凤梅，该公司职员。委托诉讼代理人：何立坤，该公司职员。（未出庭）被告：天津亚融资产管理有限公司，住所地天津市河东区六纬路与大直沽八号路交口西侧万海大厦3002室。法定代表人：刘欣，总经理。委托诉讼代理人：肖津津，天津津信达律师事务所律师。被告：大连万象美物业管理有限公司天津分公司，住所地天津市津滨大道与泰昌路交口尚东雅园5-5-102。负责人：李传玉，总经理。委托诉讼代理人：尚可，天津建嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王乃彬，该公司总经理。被告：大连万象美物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区大胜街30号。法定代表人：李传玉，总经理。委托诉讼代理人：尚可，天津建嘉律师事务所律师。第三人：天津万达中心投资有限公司，住所地天津市河东区六纬路与八号路交口西侧万海大厦1708号。法定代表人：齐界，总经理。委托诉讼代理人：于凯，员工。原告艺龙网信息技术（北京）有限公司（以下简称艺龙公司）与被告天津亚融资产管理有限公司（以下简称亚融公司）、大连万象美物业管理有限公司（以下简称万象美物业公司）、大连万象美物业管理有限公司天津分公司（以下简称万象美物业公司天津分公司）、天津万达中心投资有限公司（以下简称万达公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用普通程序，于2018年3月12日、2018年5月25日、2018年6月28日公开开庭进行了审理。原告艺龙网信息技术（北京）有限公司的委托诉讼代理人，被告亚融公司的委托诉讼代理人、万象美物业公司及万象美物业公司天津分公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告万达公司的委托诉讼代理人于2018年3月12日到庭参加诉讼，2018年5月25日、2018年6月28日经本院合法传唤，被告万达公司未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。原告艺龙网信息技术（北京）有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令与被告一《租赁合同》及《租赁合同补充协议》自2017年1月25日解除；2、判令被告一退还履约保证金31802.1元；3、判令被告一退还未使用租金23321.5元（计算方法：31802.1元除以90天乘以未使用的66天；4、请求判令被告一承担违约金48288元；（计算标准：31802.1+23321.5本金，每日承担千分之六违约金截止到2017年6月21日；5、判令与被告二《物业服务合同》自2017年1月25日解除；6、判令被告二退还物业管理费保证金5601.15元；7、判令被告二退还未使用物业管理费5889.7元（计算方法8031.38元除以90天乘以未使用的66天）；8、判令被告二承担违约金10066元（计算标准：5601.15+5889.7本金，每日承担千分之六违约金截止到2018年5月25日；9、判令被告一及被告二共同承担因两被告的违约行为导致原告财产损失96501.9元；10、判令被告一及被告二共同承担本案诉讼费。事实与理由：2015年12月11日，原告与第三人天津万达中心投资有限公司签署了《租赁合同》，承租天津市河东区六纬路与大直沽八号路交口天津万达中心写字楼万海大厦24层2412单元，承租面积124.47平方米。租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止，租金标准：每月租金10600.7元，租金履约保证金为31802.1元；物业费标准为：2015年12月1日至2016年7月29日，每月物业管理费为人民币1867.05元，2016年7月30日起每月物业管理费为2240.46元，物业管理保证金为5601.15元。《租赁合同》第六条第一款规定：“大厦的物业管理由附件一所列服务公司负责，或由甲方委托的其他物业服务公司负责”。《租赁合同》附件一约定的物业服务公司名称即为：大连万达物业管理有限公司天津分公司。原告与大连万达物业管理有限公司天津分公司签署了《物业服务合同》，约定2015年12月1日至2015年12月31日，物业管理费为人民币2867.05元。2016年9月1日，大连万达物业管理有限公司天津分公司名称变更为大连万象美物业管理有限公司天津分公司。2016年3月，被告一天津亚融资产管理有限公司因购买承租标的物故与我公司签署了《租赁合同补充协议》，并约定2016年6月30日以后的租金交付至被告一帐户。被告一承诺，承担原告与天津万达中心投资有限公司签订的《租赁合同》中全部权利义务。《租赁合同》履行期间，原告方始终尽职履行，但2017年1月25日下午2点45分，由于被告方没有履行对其所有的空调等设备的检查、维修义务，导致空调管道爆裂，大量热水喷涌，喷涌时间长达15分钟，导致原告方及其员工个人财产遭受了非常严重的损失和损害。原告在事故发生第一时间立即联系被告一及被告二要求赔偿我方损失并退回履行保证金、物业管理保险金及未使用期间的租金和物业管理费，被告一与被告二相互推诿，经过多轮沟通和协商，三方始终未能达成一致处理意见，原告为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告亚融公司辩称，原、被告为房屋租赁关系，不同意原告诉请，同意解除双方合同，违约保证金是原告交给第三人，现已经由万达公司将该违约保证金交给我公司，涉诉房屋原告占有使用，不是未使用，所以不退还，违约金我们没有违约，原告计算标准不认可。租赁合同按照租赁合同约定，我们没有违约行为不会产生违约金，合同第17条第2款我们对乙方也就是艺龙网的违约金收取方式，如果有违约是我们收取的方式，不是原告对我们的违约金收取方式。第5-8项诉请是针对被告二，第9项我们没有违约不同意赔偿损失也不认可计算方式。被告万象美物业公司及万象美物业公司天津分公司辩称，原告第一项至第四项诉请请求法院判决，第五项不同意解除，我公司已经尽到义务，漏水后更换保险公司也予以解决，至今没有接到原告解除合同通知，第六项至第十项不同意支付任何费用，第十一项诉讼费由原告承担。被告万达公司辩称，2015年原告与我公司签订租赁合同，后将诉争房屋转让给被告亚融公司，2016年已经由原告与亚融公司签订补充协议，故本案与我公司无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月11日，以被告万达公司为甲方，原告艺龙公司为乙方签订《租赁合同》，约定原告租赁被告万达公司坐落于天津万达中心写字楼万海大厦内的24层2412单元，计租面积124.47平方米。租赁期限：自2016年1月1日开始，到2018年12月31日。租赁期限36个月，月租金为人民币10600.7元。履约保证金为31802.1元。物业费标准为：2015年12月1日至2016年7月29日，每月物业管理费为人民币1867.05元，2016年7月30日起每月物业管理费为2240.46元，物业管理保证金为5601.15元。《租赁合同》第六条第一款规定：“大厦的物业管理由附件一所列服务公司负责，或由甲方委托的其他物业服务公司负责”。《租赁合同》附件一约定的物业服务公司名称即为：大连万达物业管理有限公司天津分公司。原告与大连万达物业管理有限公司天津分公司签署了《物业服务合同》。2016年9月1日，大连万达物业管理有限公司天津分公司名称变更为大连万象美物业管理有限公司天津分公司。2016年12月5日，以被告亚融公司为甲方，原告艺龙公司为乙方签订《租赁合同补充协议》：“乙方于2015年12月与天津万达中心投资有限公司签订了房屋租赁合同，2016年三月份天津万达将此期间房屋出售给天津亚融资产管理有限公司，目前此房屋所有权人为天津亚融资产管理有限公司，租赁权利义务与主体也转移至天津亚融资产管理有限公司，甲方承诺乙方与天津万达所签订的房屋租赁合同中乙方的权利和义务保持不变，请乙方将2016年6月30日以后房屋产生的租金划款至甲方帐户，甲方收购房产后至2016年6月30日之前已支付给原房东天津万达的租赁款，由甲方向天津万达清算……甲方将承担乙方原与天津万达签订合同的天津万达方的义务，同时享有合同中天津万达方的权利，甲方同时承诺，天津万达与乙方因房屋租赁费支付给甲方而产生的一切纠纷，由甲方承担，与乙方无关。”此后，万达公司将原告交付的履约保证金31802.1元交给亚融公司。后原告将2017年1月-3月租金31802.1元交给被告亚融公司。2017年1月25日下午2点45分，原告公司办公期间，诉争房屋内空调管道突然漏水，热水流出，原告即通知被告亚融公司及万象美物业公司到场，万象美物业公司将原告暂时安排搬到楼内其他地点，后该房屋业主让原告将房屋腾出，原告搬出。后万象美物业公司对诉争房屋内空调管道进行维修。原告称被告亚融公司在诉争房屋加锁，亦未在房屋修好后通知原告入住，对此原告未提供证据。被告亚融公司称，原告搬出后，房屋内空调很快修好，后原告搬走，无法通知到原告，其亦未提供已经通知原告可重新进入诉争房屋的证据。本院认为，原告与第三人天津万达中心投资有限公司签署了《租赁合同》及原告与被告亚融公司签订的《租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，故对双方所签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》本院予以确认，双方均应按合同的约定履行相应的义务。下面针对原告各项主张分述如下：1、原告主张与被告亚融公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》自2017年1月25日解除。庭审中，被告亚融公司同意解除上述合同及协议，故本院对双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》予以解除。2、原告主张被告亚融公司退还履约保证金31802.1元。现原告及被告亚融公司均同意解除合同，该保证金应予退还，故本院对原告该主张应予支持。3、原告主张被告亚融公司退还未使用租金23321.5元（计算方法：31802.1元除以90天乘以未使用的66天）。原告已经向亚融公司交纳2017年1月-3月的房屋租金31802.1元，2017年1月25日下午2点45分，原告公司办公期间，诉争房屋内空调管道突然漏水，致使原告无法使用诉争房屋，后双方未就后续问题达成一致，被告亚融公司称物业公司将空调管道修好后，通知不到原告，但亚融公司未提供证据，故对亚融公司该抗辩，本院不予采信。故原告未使用诉争房屋的租金，被告亚融公司应予退还。故原告该主张，本院予以支持。4、原告主张被告一承担违约金48288元（计算标准：31802.1+23321.5本金，每日承担千分之六违约金截止到2017年6月21日）。原告称该主张依据《租赁合同》第十七条第2项：“若乙方违反本合同任何义务或责任的，甲方有权书面通知其限期改正……乙方每日应向甲方支付相当于承租单元月租金的千分之六的违约金，直至改正为止”。该合同乙方为原告，该条款是对于原告方违约的约定，而非亚融公司方违约的约定。原告该主张于法无据，故对原告该主张，本院不予支持。5、原告主张与被告万象美物业公司《物业服务合同》自2017年1月25日解除。原告在本案中主张房屋租赁合同纠纷，其与万象美物业公司系物业管理合同关系，故本案对原告该主张，不予涉及，其可另行解决。6、原告主张被告万象美物业公司退还物业管理费保证金5601.15元。原告在本案中主张房屋租赁合同纠纷，其与万象美物业公司系物业管理合同关系，故本案对原告该主张，不予涉及，其可另行解决。7、原告主张被告万象美物业公司退还未使用物业管理费5889.7元（计算方法8031.38元除以90天乘以未使用的66天）。原告在本案中主张房屋租赁合同纠纷，其与万象美物业公司系物业管理合同关系，故本案对原告该主张，不予涉及，其可另行解决。8、原告主张被告二承担违约金10066元（计算标准：5601.15+5889.7本金，每日承担千分之六违约金截止到2018年5月25日）。原告在本案中主张房屋租赁合同纠纷，其与万象美物业公司系物业管理合同关系，故本案对原告该主张，不予涉及，其可另行主张。9、原告主张被告一及被告二共同赔偿原告财产损失96501.9元（包括笔记本、衣物、装修、租房、误工费等损失）。原告提供的证据不能证明其损失的情况，其亦不申请对其损失进行鉴定，故对原告该主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告艺龙网信息技术（北京）有限公司与被告天津亚融资产管理有限公司所签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》予以解除；二、本判决生效之日起十日内，被告天津亚融资产管理有限公司返还原告艺龙网信息技术（北京）有限公司房屋租金23321.5元、履约保证金31802.1元；三、驳回被告艺龙网信息技术（北京）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4397元，由原告艺龙网信息技术（北京）有限公司负担3303元，由被告天津亚融资产管理有限公司负担1094元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  张 英审 判 员  昝淑娟人民陪审员  王 力二〇一八年七月六日书 记 员  薛 彤