山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0681民初787号原告：陈佳烨，女，1985年9月2日出生，汉族，居民，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：梅傲雪，山东岳平律师事务所律师。被告：龙口东海房地产开发有限公司，住所地龙口市东江镇南山工业园，统一社会信用代码91370681561423695K。法定代表人：吕明坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋洋，该公司员工。被告：威海鑫辰房地产开发有限公司，住所地威海市普陀路33号115，统一社会信用代码91371000694447033Q。法定代表人：马俊龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙晓玮，山东南山东海律师事务所律师。原告陈佳烨与被告龙口东海房地产开发有限公司（下称东海房地产公司）、威海鑫辰房地产开发有限公司（下称鑫辰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈佳烨的委托诉讼代理人梅傲雪，被告东海房地产公司的委托诉讼代理人宋洋、鑫辰房地产公司的委托诉讼代理人孙晓玮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈佳烨向本院提出诉讼请求：1依法判令解除原告与第二被告签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议；2、依法判令二被告共同返还原告购房款235822元及赔偿原告的损失（以235822元为基数，自2013年6月12日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算得出的利息）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年6月12日，原、被告签订《商品房预售合同》，由原告购买被告开发的位于龙口东海黄金海岸海涛新都B区第3幢2单元802号房。原告依约付清全部房款235822元后，被告未按约为原告办理房屋不动产登记证书。原告多次与被告协商退房问题无果，为此，原告诉至法院，请求依法判决。被告东海房地产公司辩称，1、涉案房屋为我公司开发，归我公司所有，同时我公司并未与原告签订任何合同，亦未收取原告购楼款，我公司与第二被告无任何关系，第二被告在我公司无任何授权的情况下，私自以我公司名义将涉案房屋出售与原告，系无权处分。原告应向第二被告主张返还购房款及赔偿责任，我公司不应对此承担任何责任，原告主张我公司承担责任无事实依据，我公司不予认可。2、根据合同相对性原则，原告向我公司主张任何责任均无依据，同时，涉案房屋相关手续，均为我公司所有，与第二被告无任何关系，故我公司不承担原告所诉请的任何义务。被告鑫辰房地产公司辩称，不同意解除与原告签订的《商品房预售合同》。理由如下：1、《商品房预售合同》及《补充协议》是原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，该合同为有效合同，双方应按约定履行。根据双方补充协议第三条的约定，商品房实际符合验收合格条件并交付，出卖人不承担未取得竣工备案手续的违约责任。2、原告以未取得房产证为由要求解除合同，由于合同未约定办理产权登记的期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原告的解除权应当在房屋约定的交付使用之日（2014年6月30日）起第91日也就是2014年10月1日开始产生。根据本解释第十五条第二款之规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。因此，原告解除权行使的除斥期间为2014年10月1日至2015年9月30日，原告于2018年1月19日才诉至法院，要求解除合同，超过法律规定的一年除斥期间，故其解除权归于消灭。3、涉诉房屋的五证齐全，不存在无法办理产权登记的情形。原告购买房屋的目的完全可以实现。综上答辩，请求法庭驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月12日，原告与被告鑫辰房地产公司签订了《商品房预（销）售合同》及补充协议，由原告购买位于龙口东海黄金海岸海涛新都B区（瀚海绿城）第3幢2单元802号房。合同第六条“付款方式及期限”约定，一次性付款，买受人于2013年4月27日交齐房款总额人民币216558元整；第八条“交付条件及期限”约定，出卖人应当在2014年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条“关于产权登记的约定”，1、……，2、出卖人按相关规定在商品房交付后，将办理初始登记所需提供的材料报房产管理部门申请办理房屋初始登记手续，3、……。原告于2013年4月27日通过平安银行信用卡先后给鑫辰房地产公司转账30000元、15822元，于2013年4月20日、2013年4月27日通过交通银行信用卡向鑫辰房地产公司转账30000元、160000元，合计235822元。2013年5月20日，鑫辰房地产公司向原告出具收款收据一张，收据上载明收款金额为216558元，收款事由为瀚海绿城3-2-802楼款。关于原告向鑫辰房地产公司汇款金额（235822元）与鑫辰房地产公司向原告出具的收据金额（216558元）不一致的原因，原告主张是因为鑫辰房地产公司承诺原告再交纳19264元即为原告装修房屋，故原告共付款235822元。涉诉房屋至今未办理房屋交接手续，亦未办理产权登记手续。另查明，涉诉房屋所在楼栋的商品房预售许可证办理在被告东海房地产公司名下。鑫辰房地产公司主张虽然预售许可证中载明房屋预售单位为东海房地产公司，但两公司系合作开发关系；东海房地产公司对此不予认可。本院认为，原告陈佳烨与被告鑫辰房地产公司签订的《商品房预（销）售合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容和形式均没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，故合法有效，双方均应按约履行各自的义务。原告依约向鑫辰房地产公司转账共计235822元，履行了付款的义务。鑫辰房地产公司作为签订合同的相对方，应当履行交付房屋并办理产权登记手续等义务。但涉诉房屋所在楼栋的商品房预售许可证办理在东海房地产公司名下，能够认定涉诉房屋系由东海房地产公司开发，鑫辰房地产公司并非涉诉房屋的开发商，原告及鑫辰房地产公司虽均主张涉诉房屋系二被告合作开发，但未提交相应证据予以佐证，且东海房地产公司亦不予认可，故对该主张本院不予采信。综上分析，鑫辰房地产公司在对涉诉房屋无处分权且东海房地产公司不知情的情况下，与原告签订了《商品房预（销）售合同》及补充协议并收取房款。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。据此，原告主张解除合同，并主张鑫辰房地产公司返还购房款及赔偿损失的诉请，于法有据，本院予以支持。关于返还购房款数额问题。原告主张被告返还房款216558元及装修款19264元共计235822元，鑫辰房地产公司辩称，原告缴纳房款数额为216558元，鑫辰房地产公司出具的收款收据及合同中亦均载明购房款金额为216558元，原告无证据证明其汇入鑫辰房地产公司余下的19264元与涉案合同有关。本院认为，原告通过信用卡转账方式向鑫辰房地产公司支付四笔款项共计235822元，事实清楚，证据充分，本院予以认定。被告鑫辰房地产公司无证据证明其与原告之间另有其他业务往来，故该笔款项应认定为原告在履行涉诉商品房买卖合同中的实际支出，理应与购房款一并返还。相应的利息损失亦应由鑫辰房地产公司赔偿。关于被告东海房地产公司是否应当承担责任的问题。本院认为，涉诉房屋虽系东海房地产公司开发，但原告就该涉诉房屋的《商品房预（销）售合同》及补充协议是与鑫辰房地产公司签订的，东海房地产公司并未在合同上加盖公章，故东海房地产公司并非涉案《商品房预（销）售合同》及补充协议的相对方，其亦未收取原告的房款，其与原告之间并没有形成事实和法律上的商品房预售合同关系，故原告主张东海房地产公司返还购房款及赔偿损失的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下：一、解除原告陈佳烨与被告威海鑫辰房地产开发有限公司针对龙口东海黄金海岸海涛新都B区（瀚海绿城）第3幢2单元802室签订的《商品房预（销）售合同》及补充协议。二、被告威海鑫辰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告陈佳烨款项235822元及赔偿利息损失（以235822元为基数，自2013年6月12日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、驳回原告陈佳烨对被告龙口东海房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4937元，减半收取2469元，由被告威海鑫辰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一八年七月二十六日书记员 邹向东