上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终3912号上诉人(原审被告)：金学娅，女，1959年8月15日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：葛维新(系金学娅丈夫)，男，1959年2月12日出生，汉族，住上海市。上诉人(原审被告)：王冰，女，1986年2月1日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：彭旨平，上海彭旨平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王天会，上海彭旨平律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海玉顺物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：叶国苗，总经理。委托诉讼代理人：郝胜，上海李东方律师事务所律师。上诉人金学娅、王冰因与被上诉人上海玉顺物业管理有限公司(以下简称“玉顺物业公司”)物业服务合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2017)沪0109民初29511号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金学娅、王冰上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回玉顺物业公司的一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院未认定涉案物业为配套商品房，确认玉顺物业公司主张的前期物业管理费标准错误。1、涉案物业为动迁配套商品房，但玉顺物业公司确定的收费标准过高，不应得到支持；2、另案生效判决对本案无当然拘束力，一审法院直接援引该判决存在不当；3、一审法院确认2011年11月17日上海市人民政府发出的信访事项复核意见书证明效力属证据采信错误。二、玉顺物业公司未切实履行物业服务义务，一审法院要求金学娅、王冰向玉顺物业公司提出整改意见于法有悖。1、玉顺物业公司存在物业服务不符合约定的情况；2、提出整改意见系金学娅、王冰的权利，但在玉顺物业公司未能履行服务的情况下，金学娅、王冰依法有权扣除相应对价。因此，根据《协商会谈纪要》，2017年6月1日之前应该按照人民币(以下币种均为人民币)0.7元/平方米的标准缴纳，之后按照1.28元/平方米的标准缴纳，因为服务瑕疵，我们要求打折为1.08元/平方米。三、一审法院判决金学娅、王冰支付滞纳金缺乏依据。双方之间就物业费标准及金额一直存在争议，金学娅、王冰并非恶意拒绝支付，属于依法行使抗辩权进行自救的体现。被上诉人玉顺物业公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。《协商会谈纪要》生效时间至2014年底，玉顺物业公司已经按照纪要内容履行了义务，而本案争议从2015年开始，不应适用纪要的约定。前期物业合同约定的标准为1.68元/平方米，该标准已经多年未上涨，高层底层按照多层(不带电梯)1.26元/平方米的标准收取，每月收取128.05元。物业服务确实有不到位的地方，但已经整改。不同意金学娅、王冰要求扣减物业管理费的请求。玉顺物业公司向一审法院起诉，要求判令：1、金学娅、王冰支付2015年1月1日至2017年9月30日期间的物业管理费4,225.65元(按照每月物业管理费128.05元计算)；2、金学娅、王冰支付滞纳金(自2015年1月1日起至付清之日止，逾期付款滞纳金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算)。一审审理中，关于逾期付款滞纳金的计算起始时间，玉顺物业公司自愿调整为要求金学娅、王冰支付滞纳金(自2017年9月30日起至付清之日止，逾期付款滞纳金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算)。一审法院认定事实如下：2006年5月13日，金学娅、王冰与上海轨道交通十号线发展有限公司签订了上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议。2006年9月28日，金学娅、王冰购买了本市华严路XXX弄《丰景湾名邸》13号1层01室商品房(以下简称“华严路房屋”)，该房屋产权人系金学娅、王冰，建筑面积为100.04平方米。2006年4月19日，上海玉顺房产开发有限公司(甲方)与玉顺物业公司(乙方)签订了《前期物业服务合同》，合同约定：甲方将虹口区丰镇路100弄、华严路211弄、XXX弄《丰景湾名邸》交付乙方管理，委托管理期限自交房之日起两年；乙方提供的前期物业管理服务内容和标准为物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，公共绿化养护服务，物业公共区域的清洁卫生服务，公共秩序的维护服务，物业使用禁止性行为的管理，物业其他公共事务的管理服务；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅高层**1.66元/月/平方米，B、C区1.68元/月/平方米，多层(不带电梯)1.26元/月/平方米；物业服务费用按季交纳，业主应在每季度首月十日内履行交纳义务，逾期交纳的，违约金的支付约定如下：按照欠费金额按日收取滞纳金4‰等等。在丰景湾名邸业主手册第三章业主的权利和义务中约定：业主或使用人应按规定时间向管理公司交纳管理费、水泵运行费及其他相关费用。如逾期交付应向管理公司交付滞纳金(千分之三/日)。《前期物业服务合同》签订后，由玉顺物业公司为丰景湾名邸提供物业管理服务，合同到期后，未续签合同，仍由玉顺物业公司继续提供物业服务。2009年9月28日，玉顺物业公司曾起诉至法院要求金学娅、王冰支付自2007年10月至2009年6月的物业管理费2,689.05元并按日千分之三支付滞纳金2,178.12元(自2008年1月1日起算至2009年6月30日)[案号为(2009)虹民三(民)初字第1694号]。法院于2009年12月16日判决金学娅、王冰支付玉顺物业公司2007年10月至2009年6月物业管理费2,689.05元以及滞纳金(自2008年1月1日起至2009年6月30日止，逾期付款滞纳金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算)。该案判决后，金学娅、王冰不服，向上海市第二中级人民法院提出上诉，上海市第二中级人民法院于2010年5月21日判决驳回上诉，维持原判。2015年3月20日，玉顺物业公司与丰景湾名邸小区的部分业主代表就华严路XXX弄丰景湾名邸小区物业管理费收缴事宜进行会谈协商，并形成《协商会谈纪要》，载明，参加人员为丰景湾名邸物业管理处姜伟勤经理，业主林贵元、李文进、葛维新，协商会谈主体为华严路XXX弄丰景湾名邸小区物业管理费收缴事宜，经协商一致，对以下事实达成共识：1、华严路XXX弄小区系动迁配套商品房；2、对小区内因物业管理费有争议而未缴纳物业管理费的部分业主(名册另附)，玉顺物业公司同意该部分业主的物业管理费按60%缴纳，即(原)1.68元/平方米*0.6=(现)1.00元/平方米，(原)1.20元/平方米*0.6=(现)0.70元/平方米；3、对小区内因物业管理费有争议但已缴纳物业管理费的部分业主(名册另附)，玉顺物业公司同意该部分业主的物业管理费按60%结算后，退回多收的费用；4、上述物业管理费结算的起止期限为2007年7月至2014年12月，共计90个月；5、玉顺物业公司因对物业管理费有争议而未缴纳物业管理费部分业主提起诉讼的，当该部分业主按上述意见缴纳物业费后，玉顺物业公司应在一个月内向法院办理撤销诉讼，并应告知该部分业主撤销完毕的情况。2017年5月31日，案外人上海丰景湾名邸业委会(甲方)与玉顺物业公司(乙方)签订《物业服务合同示范文本》，合同约定：乙方管理的物业范围为虹口区丰镇路XXX弄XXX-XXX号、华严路XXX弄XXX-XXX号、华严路XXX弄XXX-XXX号；合同为期一年，自2017年6月1日起至2018年5月31日止；业主按照建筑面积向乙方缴纳物业服务费，住宅高层1.68元/月/平方米，多层1.66元/月/平方米；业主的物业服务费用按季交纳，业主应在每季度尾月二十五日前履行缴纳义务，业主延期支付物业服务费用、停车费或其他应缴费用的，按照每日千分之三计违约金；业主拒缴物业服务费的，甲方协助乙方督促业主交纳，乙方可以向人民法院起诉；乙方提供的物业管理服务内容和标准为物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，公共绿化养护服务，物业公共区域的清洁卫生服务，公共秩序的维护服务，物业使用禁止性行为的管理，物业其他公共事务的管理服务等等。一审另查明，2006年4月7日，上海市虹口区物价局对上海玉顺房产开发有限公司申报的《丰景湾名邸》小区的物业服务等级和收费标准予以确认：综合管理服务(四级)0.26元、公共区域清洁卫生服务(四级)0.21元、公共区域秩序维护服务(四级)0.38元、公共区域绿化养护服务(三级)0.05元、公共部位(三)类0.10元、供水系统(多层)(二)类0.06元、供水系统(高层)(二)类0.06元、公共照明(多层)(二)类0.08元、公共照明(高层)(二)类0.08元、消防系统(二)类0.03元、避雷系统0.015元、弱电系统(二)类多层0.08元高层0.08元、升降系统(电梯)0.40元、水景(动力)0.015元，合计每平方米建筑面积多层(带电梯)1.66元/月、多层(不带电梯)1.26元/月、高层1.68元/月。上海市虹口区房屋土地管理局于2006年5月14日向上海玉顺房产开发有限公司颁发上海市商品房预售许可证[虹口房地(2006)预字XXXXXXX号]，载明根据上海市商品房预售规定，经审核，华严路XXX弄XXX-XXX号丰景湾名邸已具备预售条件，特发此证，备注一栏写明配套商品房。2010年11月11日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局向玉顺物业公司发出《关于丰景湾名邸小区物业服务管理的整改通知书》，载明近期部分业主反映玉顺物业公司管理的丰景湾名邸小区物业服务不达标，经实地查勘，该小区物业服务管理确实存在问题，责令玉顺物业公司收到通知书后一个月内对照约定的物业服务等级标准予以整改，如达不到约定的物业服务等级标准的要求，将根据物业服务实际水平，重新调整该小区的物业服务收费标准。2011年1月24日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局向玉顺物业公司发出《关于要求上海玉顺物业管理有限公司向区物价局申请核价的函》，载明玉顺物业公司于2007年与华严路XXX弄丰景湾名邸小区业主签订了前期物业管理合同，合同明确玉顺物业公司按照《上海市住宅物业服务分等收费标准》中规定的四级收费标准向该小区业主收取相关费用，并提供相应的物业管理服务，2010年11月以来，区房管局接到该小区部分业主对玉顺物业公司未按服务合同提供相应服务的投诉，并根据实地查证情况向玉顺物业公司发出了整改通知，根据整改情况，现告知如下，玉顺物业公司未按楼层设置垃圾收集点，未确保楼道灯、街坊灯等公共灯具的开启率在98%以上；区房管局的法定职责是对所辖区域内物业服务企业进行行业监管和检查整改，不负责物业管理收费标准核定等价格确认工作，玉顺物业公司应与该小区房地产开发企业协商，直接就该小区物业收费标准向区物价局重新提出核价申请，由区物价局决定是否对该小区物业管理收费标准进行变更。2011年11月17日，上海市人民政府向案外人金某(金某系丰景湾名邸小区X号XXX室业主)发出信访事项复核意见书，该意见书载明：金某反映所住小区为配套商品房，但前期物业服务未按标准执行，且变成了自购普通商品房，业委会至今无法成立，要求享受配套商品房前期物业服务限定一、二级收费的标准，明确动迁户房屋性质，尽快指导成立业委会。一、关于小区物业服务等级和收费标准的问题，虹口区住房保障房屋管理局经核查认定上海玉顺物业管理有限公司的服务未达到合同约定的物业服务等级标准并向该公司发出整改通知，由于该公司整改未到位，虹口区住房保障房屋管理局要求其向区物价局重新提出核价申请，对于该公司未提供四级物业管理服务却按照四级收费标准收取服务费，违反有关价格管理法律法规的行为，请你向物价主管部门反映，由物价主管部门依法处理。二、关于丰景湾名邸小区房屋性质问题，经查，上海市发展和改革委员会2005年批准该小区立项为商品住宅，另据上海市住宅建设发展中心核查，由该中心代表原市房地资源局管理的配套商品房项目中也无该小区的立项，因此，丰景湾名邸小区不属于《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》(沪府发[2005]36号)规定的配套商品房项目等等。2016年8月15日，上海市虹口区住房保障和房屋管理局江湾办事处向玉顺物业公司发出了《关于要求上海玉顺物业管理有限公司向区物价局申请核价的函》，载明2010年11月以来，区房管局接到该小区部分业主对玉顺物业公司未按服务合同提供相应服务的投诉并向玉顺物业公司发出整改通知，同时于2011年11月24日向玉顺物业公司出具过向物价局申请核价的函，玉顺物业公司至今未曾向区物价局申请过核价，现督促玉顺物业公司应与该小区房地产开发企业协商，直接就该小区物业收费标准向区物价局重新提出核价申请，由区物价局决定是否对该小区物业管理收费标准进行变更。一审法院认为,公民及法人的合法权益受法律保护。2006年4月19日起，玉顺物业公司受开发商上海玉顺房产开发有限公司的委托，对丰景湾名邸实行物业管理，前期物业合同到期后，在该小区未选聘新的物业服务企业的情形下，玉顺物业公司继续提供物业服务，因此在前期物业管理中，对继受该物业的业主具有约束力。嗣后，上海丰景湾名邸业委会成立，玉顺物业公司与上海丰景湾名邸业委会签订了《物业服务合同示范文本》，玉顺物业公司自2017年6月1日起接受该业委会委托对丰景湾名邸实施物业管理。玉顺物业公司先后接受开发商以及业委会委托，对小区进行了物业管理，有权按照合同的约定，向小区业主收取物业管理费。在玉顺物业公司与开发商签订的前期物业服务合同中，约定综合管理、公共区域清洁卫生和秩序维护服务等级收费标准为四级，该收费项目并经相关政府部门确认，玉顺公司据此向业主收取相应物业管理费具有法律依据和合同依据，依法应予支持。金学娅、王冰若认为玉顺物业公司未提供四级物业管理服务却按照四级收费标准收取服务费，有违反有关价格管理法律法规的行为，应向物价主管部门反映，由物价主管部门依法处理,在未就物业服务收费标准重新核价的情况下，金学娅、王冰仍应按照前期物业服务合同约定交纳物业管理费。关于金学娅、王冰主张华严路房屋性质为动迁配套商品房的辩称意见，金学娅、王冰认为其提交的上海市商品房预售许可证的备注栏载明配套商品房以及玉顺物业公司与小区部分业主代表在《协商会谈纪要》均确认丰景湾名邸小区为动迁配套商品房，法院对此认为，在(2010)沪二中民二(民)终字第1132号案件中，上海市第二中级人民法院依据玉顺物业公司提供的政府批文已经认定华严路房屋所在小区系以普通商品住宅立项获得政府相关部门批准并开发建设，且2011年11月17日上海市人民政府发出的信访事项复核意见书也明确2005年上海市发展和改革委员会批准丰景湾名邸小区立项为商品住宅，在上海市住宅建设发展中心的配套商品房项目中无该小区的立项，进而认定丰景湾名邸小区不属于《上海市配套商品房和中低价普通商品房管理试行办法》规定的配套商品房项目，商品房性质应以其立项开发建设的依法报批手续为准，而非玉顺物业公司与金学娅、王冰双方自行确认，目前并无证据表明本案争议的商品住宅的性质已经变更为动迁配套商品房，故对金学娅、王冰认为华严路房屋性质为配套商品房的辩称意见，法院无法采纳。关于金学娅、王冰提出的玉顺物业公司提供物业服务中的瑕疵问题，金学娅、王冰可以向玉顺物业公司提出整改意见，要求其按照物业管理行业规范和物业管理服务合同的要求，努力改进工作中存在的不足和差距，提升服务质量和水平，但不能以不付物业服务费来对抗物业服务中可能存在的瑕疵。关于滞纳金，根据约定，逾期缴纳物业管理费应按日千分之三交纳滞纳金，玉顺物业公司现自愿要求逾期付款滞纳金于2017年9月30日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的标准计算，并无不当，可以照准。一审法院判决：一、自判决生效之日起10日内，金学娅、王冰应支付玉顺物业公司2015年1月1日至2017年9月30日期间的物业管理费共计4,225.65元；二、自判决生效之日起10日内，金学娅、王冰应支付玉顺物业公司逾期支付物业管理费的滞纳金(自2017年9月30日起计算至金学娅、王冰实际付清之日止，逾期付款滞纳金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算)。二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。本院认为，由相关立项开发建设的批准手续和市政府信访复核意见书可知华严路房屋所在丰景湾名邸小区是以普通商品房住宅立项批建的，因此金学娅、王冰仅依据预售许可证的备注和《协商会谈纪要》中的表述尚不足以证明华严路房屋系配套商品房，一审法院就此所作认定并无不当，本院予以认同。金学娅、王冰虽主张按照《协商会谈纪要》中约定的0.7元/平方米支付2017年6月1日之前的物业管理费，但该纪要明确约定了适用期间截止到2014年12月，故其该项诉请缺乏事实基础，本院不予支持。二审中，金学娅、王冰明确表示认可1.28元/平方米的物业管理费标准，只是认为玉顺物业公司服务不到位，应该进行扣减。根据已查明的事实和在案证据，相关部门曾就玉顺物业公司服务不达标的问题向其发出过整改通知书，并根据其整改不到位的情况先后两次向其发送了申请核价的函。二审中玉顺物业公司虽认可其服务存在瑕疵并认为已就服务不到位的地方进行了整改，但其并未就此举证予以证明。考虑到玉顺物业公司的物业服务确实存有瑕疵，金学娅、王冰主张扣减0.2元/平方米，以1.08元/平方米的标准缴纳物业服务费的上诉意见尚属合理，可予支持。一审全部支持了玉顺物业公司要求支付物业费的请求，对其服务瑕疵部分不予酌情扣减相应物业管理费不当，本院予以纠正。双方虽对物业管理费的缴费标准产生争议，但金学娅、王冰接受物业服务却拒付全部物业管理费亦属不当。根据公平原则，金学娅、王冰应就欠付的物业管理费支付玉顺物业公司相应的滞纳金。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：一、撤销上海市虹口区人民法院(2017)沪0109民初29511号民事判决；二、金学娅、王冰应于本判决生效之日起十日内，支付上海玉顺物业管理有限公司2015年1月1日至2017年9月30日期间的物业管理费共计3,565.43元；三、金学娅、王冰应于本判决生效之日起十日内，支付上海玉顺物业管理有限公司逾期支付物业管理费的滞纳金(以3,565.43元为本金，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2017年9月30日起计算至金学娅、王冰实际付清之日止)。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人金学娅、王冰共同负担；二审案件受理费50元，由被上诉人上海玉顺物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘建颖审判员  邬海蓉审判员  王晓梅二〇一八年七月十六日书记员  高 勇附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。