四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0402民初856号原告：周翌芳，女，1968年11月14日生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：蒲东，四川森焱律师事务所律师，执业证号：15104200610658348。被告：攀枝花阳城金海房地产开发有限公司，住所地：攀枝花东区机场路96号，统一社会信用代码：91510400567622329T。法定代表人：马旭，董事长。委托诉讼代理人：彭小成，男，1984年7月20日生，汉族，系攀枝花阳城金海房地产开发有限公司职工。原告周翌芳与被告攀枝花阳城金海房地产开发有限公司（简称:阳城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周翌芳的委托诉讼代理人蒲东、被告阳城公司的委托诉讼代理人彭小成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周翌芳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期为原告办理房屋不动产权证书的违约金8370元；2、被告未在原告取得房屋所有权证书的同时支付违约金，并且一直拒不支付，形成再次违约，请求判令将违约天数延续至被告实际支付之日为止；3、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年6月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的金域阳光商品房一套，房屋总价款310501元；合同签订后，原告依约履行了交付房款及税费等合同义务；并约定买受人在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书，逾期则出卖人承担违约责任。被告于2015年9月30日将案涉房屋交付原告，原告于2017年12月18日取得房屋所有权证书，按照合同约定违约金起算日（即买卖合同约定房屋交付时间2015年9月30日后的第541天）为2017年3月23日起至原告实际取得房屋产权登记之日2017年12月18日止，被告实际逾期违约天数为270天,应承担逾期违约金为8370元（31元（违约金额/天）×270天）。双方协商不成，原告遂诉至法院。原告围绕诉讼请求提交了《商品房买卖合同》及补充协议、税收缴款书(契税)、《四川省增值税普通发票》、缴纳房款收据2张、房屋专项维修基金、收楼物品确认书等书证，用于证明当事人双方签订合同、原告收房时间是2015年9月29日、违约金起止时间及计算金额与依据的情况。书证《商品房买卖合同》的第二十条关于产权登记条款第（二）项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理”。第2种方式即为：“买卖人不退房，出卖人按买受人已支付房款的万分之一日息向买卖人支付违约金，起算日为逾期之日起至买受人实际取得房屋产权证本之日止”。上述证据，被告阳城公司质证对其真实性无异议。但认为，1、对第一组证据三性无异议，但不能够证明延期办理产权证的责任在被告；2、对第二组证据真实性无异议，但无法证明原告完全履行了交付房款义务，正好证明原告违反合同约定逾期缴款，应当承担相应责任，应交款时间为2015年8月3日，实际交款时间是2015年8月18日，原告应向被告支付违约金210000元×15（天）×0.0001=315元；3、对增值税发票真实性无异议，发票开具时间为2016年8月18日，无法证明原告按期履行了交款义务，且根据合同约定逾期交付房款，产权证办理期限相应顺延；4、对收楼物品确认书真实性无异议，但无法证明原告履行了收房义务。被告阳城公司辩称，1、原告的诉讼请求违约金计算错误，被告交房时间为2015年9月30日，540日后即为2017年3月24日，违约天数为267天，违约金应当是8277元；2、因《不动产登记暂行条例》过渡实施，造成不动产初始登记与产权转移登记迟延。《不动产登记暂行条例》（2015年3月1日）在攀枝花市过渡实施期间，攀枝花市房管局曾对辖区内所有提请登记的资料进行审核与规范，造成2016年9月10日至2017年初无法递交产权登记申请资料，这是导致产权登记逾期办理的客观因素之一，建议扣除天数180天即31元/天×(267天-180天)=2697元。被告已按合同约定将房屋及时交付原告，被告已经实现了该合同的主要义务，原告也实现了对案涉标的占有、使用、收益、处分等物权权益；虽然合同中约定了违约金，但对被告非因自身原因造成的产权转移登记迟延，并没有给原告造成损失，原告诉请的违约金比例过高，故请求法院综合本案实际情况予以减少违约金数额。综上所述，被告代为办理产权转移登记迟延，非因自身责任违约而致。即使认定被告违约，原告要求的违约金亦过高，请法院以原告实际损失为基础，兼顾双方履约的实际情况、违约程度以及逾期利益等综合因素，对合同约定的违约金予以减免。对第二项诉讼请求不予认可。被告阳城公司针对答辩提交了《商品房买卖合同》及《补充协议》，攀枝花市房地产管理局于2016年8月2日发布的《公告》、攀枝花市房地产业协会于2016年11月9日制发的《关于协调解决商品房预告及抵押预告登记的紧急请示》，用于证明因实行不动产登记暂行条例及成立不动产登记中心后，对于办理房产证存在停办和时间延长的客观情况。并证明交房时间为2015年9月30日；上述证据，原告质证认可其真实性，但认为所载明的日期不在承诺办证的时间范围内，与本案没有关联性。双方签订合同的时间是2015年6月3日，约定支付房款100178元，剩余房款在210000元在9月3日前支付完毕，原告在8月19日支付完毕，符合合同的约定，没有违约。经审查，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人双方其他争议的事实，通过对证据质证、认证和审查判断，分析为：1、被告提出原告存在拖延交纳办证相关材料及与原告联系不畅的意见，未有证据证实，不予采纳；被告在约定交房期限前交房，视为积极履行合同义务之行为；2、被告提交的《公告》、《关于协调解决商品房预告及抵押预告登记的紧急请示》，从文本发布时间上来看，不能够证明与本案中涉及的办证期限相关联，不予采信。3、违约金是否过高应以非违约方的实际损失为判断基础。原告坚持主张违约金约定合理，但未提交证据证实实际损失，这足以让被告对实际损失产生合理怀疑，因而原告应承担其举证不能的责任。因此，被告提出违约金过高的抗辩意见，予以采纳。4、原告诉求违约金计算，符合客观事实，予以采纳；被告提出违约金的计算有误，不予采纳。根据上述当事人双方的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2015年6月3日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告方以310501元的价格向被告方购买位于攀枝花市东区；约定被告方应在2015年9月30日前向原告方交付该商品房，并约定在商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已支付房款的万分之一日息向买受人支付违约金，起算日为逾期之日起至买受人实际取得房屋产权登记之日止。被告按约将案涉房屋交付给原告，但未按约定期限办理并向原告交付房屋权属证书；2016年8月18日，原告方取得缴纳购房款310501元销售不动产统一发票。2017年12月18日，原告方取得房屋权属证书，证书编号为：川（2017）攀枝花市不动产权第0026130号。综上，原告主张的违约时间应为2017年3月23日至2017年12月18日期间共计270天，违约金计算为8370元（310501元×0.0001×270天）。本院认为，原告与阳城公司的争议焦点主要归于阳城公司是否构成违约。根据查明的事实及合同约定条款，阳城公司作为出卖人未能及时、有效地办理产权证书，致使原告没能够在合同约定期限内取得房屋所有权证书，存在过失，应当按照约定承担违约责任。阳城公司以各种原因抗辩不构成违约的意见，不予采纳；对于违约金的赔付，法律规定是坚持以“补偿为主，惩罚为辅”原则。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和相关司法解释均规定违约金数额应以实际损失为参考基础，如违约金主张金额过分脱离实际损失，视为双方权利义务的不对等，有违公平原则。因此，原告的违约金8370元的数额，基于原告未有证据证明其产生实际损失的前提下，考虑到阳城公司积极交房而并非恶意延期办证的客观情况，予以减少至5022元（8370元×60%）较为公平适当。原告提出的被告没有支付违约金，形成再次违约，应当支付再次违约的违约金至被告实际支付之日止的诉讼请求，未提供证据予以证明，不予支持；综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限攀枝花阳城金海房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付周翌芳逾期办证违约金5022元；二、驳回周翌芳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由攀枝花阳城金海房地产开发有限公司负担（此款已由周翌芳垫付，由攀枝花阳城金海房地产开发有限公司在履行上述给付义务时连同此款一并支付给周翌芳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  吕艳荣二〇一八年七月三日书记员  游明花