安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0202民初3320号原告：安徽伟星物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区左岸生活社区****楼**，统一社会信用代码91340200738919160M。法定代表人：郑福华，总经理。委托诉讼代理人：王璐，安徽国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡枭，安徽国伦律师事务所律师。被告：芮锐，男，1982年12月28日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：马谊霞，女，1985年2月1日出生，汉族，住址。委托诉讼代理人：芮丽丽，女，1981年4月24日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原告安徽伟星物业管理有限公司与被告芮锐物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安徽伟星物业管理有限公司(以下简称伟星物业)委托诉讼代理人王璐、被告芮锐委托诉讼代理人马谊霞、芮丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伟星物业向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2013年1月1日至2017年12月31日的物业服务费5372元；2、被告向原告支付自2013年1月1日起至实际缴纳之日止按年利率10%计算的违约金（暂计算至2018年1月为1512.4元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系物业服务企业与业主关系，被告购买了圣地雅歌小区x室房屋，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定，被告须每半年第一个月预交半年物业费，缴纳标准0.65元/月/平方米。2014年元月原告与业主委员会签定《物业服务合同》，约定，被告须一次性预交2014年的物业费，缴纳标准为1元/月/平方米。2015年小区召开临时业主大会，大会同意原告继续提供物业服务，物业服务合同延续2014年签订的合同，物业费缴纳标准以2014年的合同执行。2016年及2017年的物业费缴纳标准调整为1.06元/月/平方米。若被告未按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。协议生效后，原告按照双方协议及合同的约定履行物业服务的各项义务，但被告自2013年1月1日至2017年12月31日的物业费均未交纳。原告多次向被告催缴未果，遂起诉。被告芮锐辩称：1、原告部分诉请超过诉讼时效，不应被告交纳；2、原告伟星物业公司与芜湖市镜湖区车站社区居委会签订的物业服务合同均无效，对业主不产生法律约束力；3、物业费未经催缴，不应缴纳；4、原告伟星物业公司在服务管理方面不到位，其公司应对共用部分即房屋的外墙面进行维护；对物业管理区域的装饰装修应该及时的制止；原告应对各业主房屋装修装饰，告知禁止行为及注意事项；被告所居住的隔壁邻居一空调正对本人厨房外墙面，严重影响本人家庭生活，也破坏了小区的整体美观，原告没有按照开发商的要求对空调外机安装位置事宜履行任何管理义务；小区内发生盗窃；自家车辆被划事件。经审理认定的事实如下：芮锐系芜湖市圣地雅歌小区业主，拥有圣地雅歌小区x室建筑面积93.85平方米的自有产权房（高层）。2010年4月，芮锐与伟星物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定被告须每半年第一个月预交半年物业费至小区管理处，缴纳标准为高层按建筑面积每月每平方米0.65元。2014年1月22日，原告与芜湖市圣地雅歌业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定：委托管理服务期限为一年，自2014年1月1日至2014年12月31日止；物业服务费用多层住宅按0.90元/平方米/月收取，高层按1.0元/平方米/月收取；电梯维修、维保、年检、运行能耗、楼道照明及二次供水等费分摊收取；固定车位泊车费按每月120元/个计收；实行一年一次预收，缴费时间为元月上旬；若被告逾期交纳物业服务费，原告有权自欠费次月起按欠费额的3‰/日计收违约金。2015年10月26日、12月30日及2016年12月20日原告与芜湖市镜湖区车站社区居民委员会分别签订《圣地雅歌小区物业服务合同》，2015年合同约定服务期限为一年，自2015年1月1日至同年12月31日，物业服务费、服务标准维持2014年物业服务合同不变。2015年底的合同约定服务期限为一年，自2016年1月1日至同年12月31日止；物业服务费用多层住宅按0.954元/平方米/月收取，高层、小高层按1.06元/平方米/月收取（不包含电梯及二次设施、设备维修费用）；车位费不变；2016年年底合同服务期限为一年，自2017年1月1日至同年12月31日；物业服务费标准维持2016年12月30日的物业服务合同，上述合同关于违约金及其他条款均维持按2014年物业服务合同规定不变。协议签订后，原告伟星物业提供了物业管理服务，被告芮锐自2013年1月16日起至2017年12月31日止拖欠物业费合计5341.47元（93.85㎡×11.5个月×0.65元／㎡＋93.85㎡×12个月×1元／㎡+93.85㎡×12个月×1元／㎡+93.85㎡×12个月×1.06元／㎡+93.85㎡×12个月×1.06元／㎡）。原告分别于2015年元月15日、2016年11月对被告进行物业服务费催缴。上述事实，由原告提交的营业执照、被告身份证复印件、业主（住户）基本情况登记表、《圣地雅歌小区物业服务合同》、安徽芜湖投递证明、律师函及照片等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：原告伟星物业公司与芜湖市圣地雅歌业主委员会签订的《物业服务合同》内容合法、有效，对双方具有约束力。车站社区居委会是代表该小区业主共同利益签订《物业服务合同》，其与物业公司签订的物业服务合同对全体业主也具有同样的约束力，双方应遵守合同约定。原告为被告提供物业服务，被告应交纳相关物业服务费。被告接受物业服务而不交纳物业管理服务费的行为会导致物业管理服务企业无法按照约定对小区进行有效的物业管理服务，从而损及其他业主的利益。原告在被告拖欠物业服务费期限届满之前对被告进行了催要，诉讼时效中断，故原告主张被告支付自2013年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费主张，本院调整为被告应支付自2013年1月16日起至2017年12月31日止的物业服务费。关于原告要求被告支付滞纳金的问题，因被告未及时按约交纳物业费并非其没有缘由地拒绝交纳，故原告主张要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。芮锐辩称原告伟星物业与芜湖市镜湖区车站社区居委会签订的物业服务合同均无效，对业主不产生法律约束力,无法律依据，本院认为前述已释明了观点，故被告的意见本院不予采纳；被告辩称伟星物业公司在服务管理方面不到位的几种情形，因未提供证据，即便原告物业服务上存在一些瑕疵，该瑕疵不足以影响被告交纳物业服务费的结果；被告辩称隔壁空调原告没有按照开发商的要求对空调外机安装位置事宜履行任何管理义务，不属于本案审理范围，本院不予采纳。本院希望作为物业服务企业的原告，应充分兼顾到每一位业主的合理利益要求，不断完善物业服务，优化与业主或物业使用人沟通方式，实现物业管理的透明化、人性化。作为业主，应积极交纳物业服务费，配合物业服务企业做好小区的管理与服务，如此，才能更好地营造有序、舒适的小区居住环境，减少不必要纠纷发生。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院》第一条、第六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告芮锐于本判决生效后十日内给付原告安徽伟星物业管理有限公司2013年1月16日至2017年12月31日物业服务费5341.47元。二、驳回原告安徽伟星物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取人民币25元，由原告安徽伟星物业管理有限公司负担5元，被告芮锐负担20元（因原告已预交，被告在给付上述款项时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 尹 雁二〇一八年七月十九日书记员 刘海燕附相关法律法规：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。