呼和浩特市玉泉区人民法院民事判决书（2018）内0104民初704号原告：张丽军，呼市劳教所三大队警察，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：刘璐，内蒙古丰洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：马世勇，内蒙古丰洲律师事务所律师。被告：呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司。法定代表人：李楠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：锡林图雅，内蒙古誉昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓霞，内蒙古誉昊律师事务所律师。原告张丽军与被告呼和浩特市富恒房地产开发有限责任公司（以下简称富恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张丽军及其委托诉讼代理人刘璐、马世勇，被告富恒公司的委托诉讼代理人锡林图雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张丽军向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《偶寓内部认购协议》；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2012年5月18日我与呼和浩特市富恒公司（甲方）签订《偶寓内部认购协议》并支付购房首付款178784元购买甲方开发的××区商品住宅一套，建筑面积约61.59平米，协议约定甲方于2014年8月31日前交房。2018年1月19日甲方通知北区1号楼4楼的其他业主领钥匙，却没有通知我，我多次去售楼部要求交房，但售楼部在没有正当理由的情况下拒不交房。原告为维护自身合法权益，向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。富恒公司辩称，原、被告双方于2012年5月18日签订的《偶寓·内部认购协议》因原告行使了合同解除权已经解除，原告诉请继续履行合同无事实及法律依据，依法应予驳回。根据双方签订的《偶寓·内部认购协议》第二条约定，房屋交付时间暂定于2014年8月31日前。合同签订后，原告以富恒公司未按照合同约定交付案涉房屋，于2015年4月3日委托内蒙古庆胜律师事务所向被告富恒公司发送了书面的《解除房屋买卖合同通知》，该通知内容明确表明原告解除与富恒公司签订的《偶寓·内部认购协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定："当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。"结合本案，富恒公司确认已经收到原告发送的《解除房屋买卖合同通知》，且富恒公司从未对该解除通知的效力提出异议。解除权的性质属于形成权，合同自通知到达对方时解除。故本案中双方签订的《偶寓·内部认购协议》已经解除，原告在行驶合同解除权后，又诉请继续履行已经解除的合同，显然无任何事实依据及法律依据，依法应予驳回。综上，原告各项诉讼请求均无事实依据及法律依据，人民法院应当驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对此本院逐一认定如下：张丽军向法庭出示的证据：1、房屋内购协议、收据、中院判决书、录音录像资料；证明原被告之间存在商品房买卖合同关系的事实，该认购协议符合商品房买卖合同的条件,为合法有效合同，合同双方约定，就被告延期交付房屋，原告享有按日万分之0.1的违约金的追偿权，而无解除合同权。富恒公司的质证意见是对认购协议的真实性认可，中院判决书真实性认可，收据的真实性不予认可，录音、录像的真实性认可。对全部证据要证明的问题均不认可，理由：1、双方签订的认购协议已经解除，人民法院未明确判令合同继续履行；2、中院判决书中并未对继续履行进行认定和判决，如判，则本案属于重复起诉，因驳回原告的起诉。上次庭审中，富恒举证本次原告所举通知，原告均称未收到。3、录音、录像中从未承诺可继续履行，张立军也是一直要领钥匙，从未因为办理贷款问题找过被告，且均发生在2018年。双方未就继续履行达成一致。本院对该组证据的真实性予以确认，对其所要证明的问题结合其他证据予以综合考虑。2、誉昊律师所律师函、开庭笔录（2016.1.11）、玉泉区法院（2016）内0104民初1393号民事判决书，富恒公司上诉状、呼和浩特市中级人民法院（2017）内01民终515号民事判决书、短信、通话资料、举证质证表，承诺书；证明因被告逾期交房，为敦促被告履行交房义务，原告于2015年4月3日发函解除房屋买卖合同通知。对该份通知，在诉讼中被告分别授权代理人陈述及质证意见，反诉表明1、对通知的真实性、合法性、关联性及证明的问题均不认可；2、原被告就逾期交房事宜已达成一致；3、从被告发出的律师函，反诉、上诉中主张原告支付购房款一系列行为证明通知未到达被告，且原被告双方已就通知等涉及的延期交房等问题达成一致，继续履行合同，故通知未发生任何效力。富恒公司的质证意见是承诺书无原件，真实性不认可，证明的问题不认可。中院判决书中并未对继续履行进行认定和判决，如判，则本案属于重复起诉，因驳回原告的起诉。上次庭审中，富恒举证本次原告所举通知，原告均称未收到。双方未就继续履行达成一致。本院对该组证据的真实性予以确认，对其所要证明的问题结合其他证据予以综合考虑。富恒公司向法庭出示的证据：解除房屋买卖合同通知；证明原告已于2015年4月3日向被告富恒公司发送了解除合同通知，原告行使的合同解除权属于形成权，解除通知到达富恒公司之日起合同即解除，富恒公司也未对解除通知提出过任何异议，故，双方签订的《偶寓·内部认购协议》已经解除，原告请求继续履行合同无任何事实及法律依据，依法应于驳回。张丽军的质证意见是对材料的真实性认可，对材料证明的问题不认可，因为1、该材料是2015年原告起诉退房时原告履行催告义务而由律师发出的，但随后原告撤销了退房的诉讼请求，此该通知已失效；2、2017年5月9日中院作出了二审判决，维持原判，中院认为富恒公司与张丽军继续履行合同；3、原告未收到富恒公司的任何正式的关于解除合同的通知，2017年5月9日中院二审判决后，张丽军就积极以各种协商办理公积金贷款及交房事宜，但富恒公司以各种理由拖延，一直让等电话，原告多次去售楼部协商并打电话，但富恒公司都予以拒绝从未告知合同已解除（有录音、录像为证）。该通知不符合解除权行使的条件，理由是未进行解除程序，双方认购协议中未约定送达交付房屋原告享有解除权，解约条件未成就。未送达到被告理由是该通知后被告与原告就迟延交付房屋达成一致，合同仍继续履行，被告此后在前诉讼中的行为、陈述均表示其仍履行合同，认可合同效力，从被告至今未退还原告购房款事实也证明被告仍认可认购协议的效力。本院对该组证据的真实性予以确认，对其所要证明的问题结合其他证据予以综合考虑。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月18日，出卖人富恒公司与买受人张丽军签订了《偶寓内部认购协议》，内容为：约定原告张丽军购买被告富恒公司开发的位于呼和浩特市玉泉区政府南200米路东的大盛魁偶寓北区1号楼414室商品住宅一套，房屋用途为住宅，建筑面积61.59㎡，付款方式为公积金贷款，同时协议第三条明确约定被告应于2014年8月31日前将房屋交付原告使用，遭遇特殊情况造成交房日期推迟，则按实际情况相应顺延。协议最后备注处注明装修交房，具体交房时间，以装修交房时间为准，张丽军、富恒公司签字盖章确认。协议签订后，原告依约向被告支付购房首付款178784元，其余170000元的房款以公积金贷款方式付清。出卖人逾期交房的违约责任每逾期一日，乙方有权要求甲方支付逾期交房违约金，标准为乙方已交房款的万分之0.1。乙方须履行的条款，乙方如未按规定的时间付款或因个人原因不能及时办理银行按揭，逾期在30日之内，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之八的违约金，合同继续履行。合同签订后，张丽军依约于2012年5月18日交付了被告购房款100000元，于2012年7月8日交付了被告（反诉原告）房款78784元。双方至今未办理公积金贷款。富恒公司未向张丽军交付房屋。2015年4月3日，张丽军通过内蒙古庆胜律师事务所向富恒公司发出了《解除房屋买卖合同通知》，注明张丽军与富恒公司在2012年5月18日签订的《偶寓.内部认购协议》确定的交房日期已到期，富恒公司无法交付房屋，通知如下：一、解除与贵公司签订的《偶寓.内部认购协议》；二、贵公司于本通知到达之日起30日内退还我方已付购房款178784元；三、贵公司按同期银行贷款利率向张丽军支付自购房款交付之日起至实际退还购房款之日止的利息损失40673元。张丽军在通知尾部签字确认。另查明，富恒公司于2015年7月14日取得《国有土地使用证》、2014年11月13日取得《建设用地规划许可证》、2015年6月5日取得《建设工程规划许可证》、2015年7月17日取得《建设工程施工许可证》、2015年8月14日取得《商品房预销售许可证》。本院认为，富恒公司与张丽军在2012年5月18日签订的《偶寓.内部认购协议》系双方的真实意思表示，不违反相关的法律法规，合法有效。双方在协议中确定交房日期为2014年8月31日前，富恒公司在约定交房期限到期后，未能向张丽军交付协议确定的房屋，构成违约。基于富恒公司的违约，2015年4月3日张丽军向富恒公司发出了《解除房屋买卖合同通知》，行使其合同解除权的行为符合法律规定，富恒公司确认已经收到原告发送的《解除房屋买卖合同通知》，且富恒公司从未对该解除通知的效力提出异议，对此本院予以确认。双方签订的《偶寓.内部认购协议》已于该通知到达富恒公司时解除。张丽军诉请主张判令富恒公司继续履行《偶寓.内部认购协议》无相对应的法律依据，本院不予支持。至于张丽军举证证明曾在之前的诉讼中存在的判决等客观事实，富恒公司对认购协议并未提出已经解除的辩解意见，该协议未解除的观点，本院认为双方在之前的诉讼中均未出示本次审理时富恒公司出示的由张丽军向该公司发出的解除通知，在原有的证据范围内作出相应的判决并未不妥之处，鉴于本次审理中解除通知的存在，双方之间的认购协议书效力问题应重新认定，本院对张丽军的此项观点不予采纳。富恒公司的抗辩理由符合案件事实及法律规定，本院予以采纳。案件在审理过程中，本院就张丽军的诉讼请求向其进行释明，告知其对诉请进行变更，变更为主张返还购房款及逾期利息损失，张丽军明确表示认为协议书并未解除，不进行变更。通过案件的审理，本院认为现阶段双方之间的认购协议书虽已解除，但富恒公司应当就张丽军所交付的购房款及资金占用期间的损失向张丽军主动进行返还，减少买受人的诉讼负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告张丽军的诉讼请求。案件受理费100元，原告张丽军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 牛国权审 判 员 邱金波人民陪审员 刘万锁 二〇一八年七月十九日书 记 员 杨慧青附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。