湖南省娄底市娄星区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1302民初1426号 原告刘正莲（反诉被告），女，汉族，1970年10月16日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。 委托代理人杜海洲，湖南民声律师事务所律师。 被告娄底市强兴置业有限公司（反诉原告），住所地娄底市娄星区娄星中路（广圆秀之都02幢1-06-09号门面）。 法定代表人胡建良。 委托代理人李新雄，湖南广维律师事务所律师。 原告刘正莲诉被告娄底市强兴置业有限公司（以下简称强兴置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告强兴置业公司作为反诉原告，以房屋买卖合同纠纷向本院提起反诉，反诉被告为刘正莲。本院依法适用简易程序，于2018年5月29日对本案本诉、反诉合并公开开庭进行了审理。原告刘正莲及其委托代理人杜海洲、被告强兴置业公司之委托代理人李新雄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘正莲请求法院判令：1、请求依法确认原被告双方于2016年8月24日签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、被告自2017年12月31日起按照原告已付房款（含车位款6.4万元）每日万分之一的标准向原告支付违约金直至实际交房之日止；3、确认2018年1月26日签订的《补充协议》对原告没有约束力；4、本案的全部诉讼费用由被告承担。 被告强兴置业公司答辩意见如下：1、本案是商品房买卖合同纠纷，不是确认之诉；2、原被告对《商品房买卖合同》效力没有争议，双方均认可该合同是有效的，《团购房协议》是《商品房买卖合同》的基础，如果没有这个，被告不可能以远远低于市场价的价格与原告签订商品房买卖合同，无论根据《团购房协议》还是《商品房买卖合同》，都是有效的，也都是原告违约在先，被告可以行使先履行抗辩权；3、补充协议是《团购房协议》的补充，具有同等法律效力，对原告有约束力；4、购车位的定金是卫计委统一交给被告的，如有异议，应当在出具收据时，向卫计委提出，而不是时至今日向被告提出，而且被告按照团购协议缴纳了两期的车位款，以自己的行为确认了购车位定金收据的效力，现在出尔反尔，违背了诚实信用原则。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告娄底市强兴置业有限公司请求法院判令：1、依法解除反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》；2、被反诉人支付逾期支付房款的违约金31289.1元；3、由被反诉人承担本案诉讼费用。 反诉被告刘正莲辩称：1、该小区未竣工验收，反诉人存在违约行为，被反诉人不存在违约行为，购房款是分期分批支付，根据团购协议，因工程还未竣工验收，余下购房款不可能支付；2、《补充协议》违反了《团购房合同》，不管物价上涨还是下跌，团购价格不变；3、授权委托书中代理人实施的代理行为不是其本人真实意思的表示，其代理行为对其不具有法律约束力。理由如下：（1）、本案《商品房买卖合同》签订之后，所谓的团购房就不存在，变成了其个人与被告之间的商品房买卖合同关系，所谓的授权委托书的代理时间终止于2016年8月23日；（2）、被反诉人对授权委托书完全不知情，无法保证该委托书的真实有效性；（3）、授权委托是为了有效维护团购房业主的利益，如果发生了代理人有损害业主权益的行为，委托代理人就超越了代理权限，《补充协议》中要求业主多交费用严重损害了业主的利益，代理行为为无效行为；（4）、吴小平无权代表团购房业主委员会行使任何代理行为；4、《补充协议》对其不具有约束力，应当继续履行原被告于2016年8月24日签订的《商品房买卖合同》，被告承担违约责任。综上，请求驳回反诉人的诉讼请求。 查明的事实 根据当事人诉讼主张和庭审查明的事实，本院认定事实如下： 2015年6月12日，娄底市卫生计生委（以下简称市卫计委）李鸿明等112户团购房业主代表作为甲方、被告作为乙方，签订了团购房合同。在合同约定：……乙方同意甲方采取团购的方式购房。团购房均价暂定2278元/平方米。负一层车位6.8万元/个，负二层车位6.4万元/个。房屋交付使用时间为甲方交纳第二次房款24个月，如因特殊情况经甲方认可顺延。甲方团购的112套住房，乙方负责水、电、管道煤气、宽带、有限电视，订本合同，以资共守。该合同还对付款以及交房时间、违约责任等事项进行了约定。……李鸿明、刘力、邓定才等五人在该合同上签名，被告及其法人代表胡建良分别加盖公章、签名。 2016年3月22日，市卫计委团购房业主作为委托人，吴小平、曾桂秋、龙正雄、朱晨曦、李永强、陈兵、邓定才作为受托人，签订了授权委托书，内容如下：2015年6月12日，李鸿明、刘力等五人作为团购房业主代表与娄底市强兴置业有限公司签订的《团购房合同》是团购房业主的真实意思表示，予以认可。为进一步有效维护团购房业主的利益，团购房业主现全权委托受托人吴小平、曾桂秋、龙正雄、朱晨曦、李永强、陈兵、邓定才七人作为代理人（业主代表）负责团购房事宜，代理权限包括但不限于：1、负责团购房工程质量、材料、进度的监管；2、负责团购资金的管理及监督使用；3、代表我们与开发商协商、谈判、签订相关文件、资料及补充合同。特此授权。（如不授权，则由业主自行与开发商协商）委托人签名附后。原告自述购买的罗建国的指标购买的本案涉争房屋，罗建国未在委托人签名表上签名。 2016年8月26日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买位于孙水河××以南，龙塘路以西被告开发建设的富怡康苑小区6幢1702号房屋，该房屋建筑面积为125.76平方米，约定单价为2488元/平方米，合同价款为312891元。该商品房房款包括房屋、土地建设开发成本以及水、电、气、有限电视、多媒体等费用。在该合同第六条约定付款方式以及期限为：住房公积金付款方式买受人在签订本合同时，支付总房款的21%及千元以内尾数作为收付款，首付款62891元，余款250000元，由买受人通过住房公积金贷款支付。出卖人应当在2017年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备房地产开发项目单位工程竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同还对延期付款以及延期交房如何承担违约责任等事项进行了约定。 2016年8月24日，原告支付被告购房款62891元、20000元、3109元以及购车位款68000元。2016年11月2日，原告支付被告购房款16万元。原告至今共计支付被告购房款328800元（包括车位款）。 2018年1月26日，市卫计委团购房业主委员会作为甲方，被告作为乙方，吴小平、曾桂秋、龙正雄、朱晨曦、李永强、陈兵、邓定才七人作为甲方代表，胡建良作为乙方代表签订了《补充协议》，约定内容如下：1、市卫计委团购房146户，在原网签合同基础上，加价120元/平方米；2、乙方垫付的1800元/户的煤气开户费及预购50元/户的电费，需与本次加价部分一并交纳；3、以上两项交清后，业主可凭收据去富怡康苑小区售楼部办理收房手续；4、缴款交房期定于2018年1月28日至2月8日；……。吴小平与曾桂秋等七人作为甲方及其代表在该合同上签字，被告及其法人代表胡建良分别加盖公章、签名。 原告不认可2018年1月26日的《补充协议》中的加价行为，双方协商不成，原告于2018年4月25日诉至本院，请求判如所诉。 判决的理由与结果 本院认为，本案争议焦点一是原被告签订的购房合同包括《补充协议》是否有效，是否应当解除的问题。市卫计委根据职工需要为职工团购住房，团购房业主委员会是为有效监督和推动团购小区的建设，经市卫计委党组同意成立，并经大部分业主授权，主要负责富怡康苑小区建设的日常综合协调、质量和安全的监督、团购房资金的监督管理等事务。市卫计委以及团购房业主委员会在组织、协调团购过程中起到了举足轻重的作用，团购价格较低，工程进展较为顺利，该单位职工在经济上受益，但也产生了内部矛盾，本案纠纷就是内部矛盾的体现。原被告双方自2015年6月12日至2018年1月26日期间产生了《团购房合同》、《商品房买卖合同》、《补充协议》等相关协议与合同，除了《商品房买卖合同》是原告自己签订的，其余合同和协议均系市卫计委团购房业主代表以及团购房业主委员会与被告签订的，《团购房合同》虽不是原告本人签订，但原告对该合同内容无异议，《商品房买卖合同》也是在该合同基础上形成的，与该合同相关内容具有统一连续性，表示原告认可团购房业主委员会的代理行为，之后签订的《补充协议》也是在考虑团购实际情况的基础上由团购房业主委员会与被告签订的，事实证明并未损害业主的利益，业主仍在经济上受益，团购住房有团购住房的特殊性，价格必须具有统一性，故《商品房买卖合同》以及团购房业主委员会与被告签订的《补充协议》均系有效、合法的，作为《商品房买卖合同》的补充，双方应当按照《补充协议》约定全面履行义务。原告购买的是罗建国的购房指标参与团购，罗建国虽没有参加授权，但是《补充协议》经过大部分业主授权，对所有业主应当均具有效力，故本院对原告要求判令《补充协议》对其没有约束力的诉讼请求不予支持。 本案争议焦点二是双方在履行合同中是否存在违约行为，如果存在违约行为，如何承担违约责任的问题。原告以被告违约为由，要求被告承担违约金，被告要求解除原被告签订的《商品房买卖合同》，原告支付逾期支付房款的违约金。经审理查明，《商品房买卖合同》中约定被告应当在2017年12月30日前交房，但之后签订了《补充协议》将交房时间延迟至2018年1月28日至2月8日，原告未按照《补充协议》约定的时间补交相关款项，双方均存在违约行为，但双方的违约行为不足以影响《商品房买卖合同》的实现以及继续履行，双方均应当按照《补充协议》的约定继续履行义务，故本院对原告要求被告支付违约金、被告要求解除《商品房买卖合同》以及原告支付违约金的诉讼请求均不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、确认原告刘正莲与被告娄底市强兴置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，以及2018年1月26日签订的《补充协议》均合法、有效； 二、驳回原告刘正莲的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告娄底市强兴置业有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费200元（原告已缴纳），减半收取100元，由原告刘正莲负担，反诉受理费582元（被告已缴纳），减半收取266元，由被告娄底市强兴置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审判员 王 庆 二〇一八年七月十日 书记员 樊宏慧 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行。