贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初2762号原告：毕节市新进物业管理有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑**团A-2704。统一社会信用代码：915205000720328293。法定代表人：冯情菊，该公司执业董事。委托诉讼代理人：詹俊宇（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张达举（一般代理），贵州威迪律师事务所律师。被告：廖宇，男，汉族，1977年1月3日出生，住贵州省毕节市桂市路**，现住贵州省毕节市七星关区。原告毕节市新进物业管理有限公司（下称：新进物业公司）与被告廖宇物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告新进物业公司委托诉讼代理人詹俊宇，被告廖宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新进物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2014年5月1日至2018年2月28日的物业管理费8017.25元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由:被告购买并居住于贵州省××市××区××城小区××号住房，该房屋面积145.24平方米。按照原告毕节市新进物业管理有限公司与倾城小区业主委员会签订的《物业服务管理委托合同书》的约定，被告应当以其住房面积按每月1.20元/平方米缴纳物业服务费，但被告从2014年5月1日起就没有支付过物业服务费，至今尚欠46个月物业服务费共计8017.25元。原告认为，原告与倾城小区业主委员会签订《物业服务管理委托合同书》以来，一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告拖欠物业服务费，原告曾多次以多种形式向其催交，但其未予理睬。被告的行为已违反国务院《物业管理条例》的规定与《物业服务管理委托合同书》的约定，损害了原告的合法权益。为此，特依法向贵院起诉，请求贵院依法判决支持原告的诉讼请求。被告廖宇答辩称：1、原告进驻倾城小区后在车库立柱、小区房屋顶面、电梯间等小区内公共场所处设立了多个广告位，并未取得业主的同意，收益情况也未公示，该部分支出的情况业主也未看到，严重侵占了业主的合法权益；2、原告进驻小区后未对小区进行有效管理，加盖楼层、野蛮装修、改变房屋用途，违反消防规划等危害小区安全的恶劣事件时有发生，且至今仍存在，导致小区的秩序混乱、环境持续恶化，此问题也表示了2015年原告与倾城小区业主委员会签订的物管合同中管理服务补充条款的第十四条中的承诺未达到；3、原告进驻小区后，小区楼道进出电梯门禁经常损害并长期无人修理，导致长期有外来营销人员光顾小区，野广告布满小区内的楼道，小区主入口也没有人值班，给犯罪分子打开了一个进入小区违法犯罪的安全漏洞；4、原告并未按要求做调查并达到75%的满意率，按照合同签订服务时间为2014年11月，约定六个月时间不作为就退出就应当在2015年4月主动撤出，与原告起诉被告的合同时间不符；5、原告已不具有倾城小区物业管理服务的合法资格，被告依法不应承担原告强行服务期间的物业费。根据原告签订的合同，其合同应在2015年就已终止，其后来的服务属于强行服务；另外，业主委员会仅是代表业主与物业服务企业或者其他管理人订立物业服务合同，即使要提供后续服务，要有业主同意，要走选聘流程，但被告作为业主从未在后期看到新的公示及合同，如有，也是属于严重违规。另外，2015年后倾城小区就从未召开过业主大会，应当判令原告无继续服务的资格。本院经审理确认以下事实：2013年10月30日，原告（乙方）与毕节市七星关区倾城HOME小区业主委员会（甲方）签订《毕节市七星关区倾城·HOME小区物业服务管理委托合同》，约定，在物业管理期间，实行物业服务费用包干制，该费用暂按以下标准计收。1、电梯房住宅：1.2元/月/平方米；2、商铺：2.00元/月/平方米；甲方监督乙方物业等级服务标准的实施，委托乙方对地下停车场、露天停车位实施管理，协助乙方做好物管工作的宣传和教育，协助乙方适时开展文化娱乐活动等；乙方按照物业服务等级标准对物业范围实施服务，并接受甲方及广大业主的监督，根据合同中收费项目和标准向业主或物业使用人收取物业服务费等；合同期间自2013年11月1日起至2014年10月31日止。2015年2月3日，双方又签订《毕节市七星关区倾城·HOME小区物业服务管理委托合同书》，合同期限自2014年11月1日起至2015年10月31日止。收费标准为电梯房住宅：1.2元/月/平方米。2016年5月20日，双方再次签订《毕节市七星关区倾城·HOME小区物业服务管理委托合同书》，合同期限自2015年11月1日起至2016年10月31日止，收费标准为电梯房住宅：1.2元/月/平方米。2017年3月15日，原告与毕节市七星关区倾城小区业主委员会签订《毕节市七星关区倾城小区物业服务管理委托合同书》，合同期限为2016年11月1日至2019年4月30日止，收费标准为电梯房住宅：1.2元/月/平方米。从2013年11月至今，被告所居住的毕节市七星关区倾城小区一直是由原告新进物业公司提供物业管理服务。被告廖宇所居住的贵州省××市××区××城小区××号住宅面积为145.24平方米。被告自2014年5月1日起就未再向原告交付过的物业服务费。原告认为，被告违反约定，损害了其合法权益，故以上述诉请诉至本院。另查明，2017年1月20日，毕节市七星关区倾城·HOME小区业主委员会向大方县人民法院提起行政诉讼，请求判决撤销毕节市七星关区房产事业局对毕节市七星关区倾城小区业主委员会作出的备案登记。大方县人民法院于2017年5月23日裁定驳回其起诉，该业主委员会不服，提起上诉，毕节市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，被告系毕节市七星关区倾城小区的业主，原告与该小区业主委员会签订的物业服务合同对其具有约束力，双方应按约定履行各自的义务。关于被告主张原告的服务未达到业主75%满意度、且小区业主委员会成立不合法，故原告的在2015年之后提供的服务属于强行服务的抗辩理由。首先，原告提供的入户调查表并未提供原件予以核对，无法核实其真实性，且对业主进行满意度调查应当由业主委员会与物业公司共同或者委托第三方开展更为客观真实，被告提交的入户调查表并不足以证明业主满意度的真实回访情况，故被告提交的证据并不足以达到被告的证明目的，应当承担举证不利的法律后果；其次，2016年5月20日签订的合同的约定服务期限为自2015年11月1日起至2016年10月31日止，已实际履行完毕,小区业主大会或全体业主未提出异议，应当视对该合同的追认,合同内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效；2017年3月15日签订的合同，尚在履行期限内，毕节市七星关区倾城·HOME小区业主委员会（原业主委员会）就签订合同的毕节市七星关区倾城小区业主委员会（新业主委员会）的备案登记有异议，就此提起行政诉讼，要求撤销该业主委员会的备案登记，已经两审终审，最终驳回其起诉。在该备案登记未撤销之前，是有权机关按程序作出的登记，新业主委员会具有主体资格，其与原告签订的物业服务合同，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。原、被告应按合同约定各自履行义务，原告按照约定提供了物业服务，被告应按约定支付物业服务费。另外，对于被告提出未公示广告收益的收支状况以及未对小区进行有效管理等问题，被告并未提供证据予以证明，且对于物业服务企业不履行或者不完全履行其义务，业主的权利是请求物业服务企业继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，而非以拒绝缴纳物业费用作为对抗手段，故对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。若被告认为原告未履行合同约定，导致被告的合法权益受损，应当依法另行寻求法律救济。根据原告提供的证据及原告的陈述，原告从2013年11月至今一直为该小区提供物业服务，被告交付了2013年11月1日至2014年4月30日的物业服务费，2014年5月起未交付物业服务费，至原告诉请的2018年2月28日共计欠费46个月，根据《物业服务管理委托合同书》之约定计算被告此期间的应付物业管理费为：145.24平方米×1.20元/月/平方米×46个月=8017.25元。但根据被告提供的照片显示，原告在提供物业服务管理的过程中，存在一定的瑕疵，经综合考虑，对物业费酌情扣减10%，以90%予以支持，即8017.25元×90%=7215.52元。希望原告在今后的物业服务管理过程中，与业主增加沟通，多加听取业主的意见与合理建议，不断提高服务质量，力求以提升业主的居住品质为核心要务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告廖宇于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市新进物业管理有限公司2014年5月1日至2018年2月28日期间的物业服务费7215.52元；二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元（已减半收取），由被告廖宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  孔羽佳二〇一八年七月十一日书记员  申开旭