海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2018）琼0108民初6500号   原告：海南东正房地产经纪有限公司人民大道分公司，住所地海口市海甸岛人民大道**景亚广场**铺面，统一社会信用代码××××××。   法定代表人：蓝晓虹，总经理。   委托诉讼代理人：王琛巍，海南嘉天律师事务所律师。   被告：云端，男，1979年1月29日出生，汉族，公民身份号码××××××，住海南省文昌市。   委托诉讼代理人：云涌，北京盈科（海口）律师事务所律师。   第三人：韩仍，男，1952年6月19日出生，汉族，公民身份号码××××××，住北京市海淀区。   第三人：海南卓亚家缘投资股份有限公司海口分公司（曾用名称：海南卓亚家缘投资有限公司海口分公司），住，住所地海口市美兰区和平大道**都市海岸小区（商铺）**B101一社会信用代码××××××。   法定代表人：许仁文，总经理。   委托诉讼代理人：黄斌，男，1983年11月30日出生，黎族，系海南卓亚家缘投资股份有限公司海口分公司职员。   原告海南东正房地产经纪有限公司人民大道分公司（以下简称东正公司）与被告云端、第三人韩仍、第三人海南卓亚家缘投资股份有限公司海口分公司（以下简称卓亚公司）居间合同纠纷一案，本院于2018年5月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东正公司委托代理人王琛巍、被告云端委托代理人云涌、第三人卓亚公司委托代理人黄斌到庭参加诉讼，第三人韩仍经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告东正公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付中介服务费人民币43500元（房屋售价1450000×3%＝43500）；2.本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月22日，第三人韩仍出售其所有的位于海口市××道的位于海口市××道住宅楼905房（以下简称案涉房屋）。2018年1月15日，原告东正公司接受被告云端委托带领被告到现场看房，为被告提供了中介服务。随后，被告在《看房确认书》上签名并出具给原告，其中约定：（1）案涉房屋售价145万元；（2）被告购买案涉房屋后，按房屋售价3%的标准向原告支付中介服务费；（3）被告承诺不与案涉房屋房主单独联系并购买案涉房屋，也不通过其他中介公司购买案涉房屋，否则视为原告已完成中介服务，被告按房屋售价3%支付中介服务费。此后，被告购买了案涉房屋并于2018年3月5日办理了案涉房屋的过户登记手续。但截至原告起诉之日，被告仍未支付中介服务费。   综上所述，原告已提供中介服务，被告应按合同约定支付中介服务费。本案中，原告是接收货币一方，其所在地为接收货币一方所在地。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第十八条等法律法规规定，原告提起本案诉讼，望贵院判如所请。   被告云端辩称，首先，原告与第三人韩仍于2017年10月22日签订的《房地产独家出售委托书》中约定的委托期限为2017年10月22日至2017年11月30日。该《委托书》约定，若委托期限内涉案房产未售出，第三人韩仍有权重新处置涉案房产且不构成任何违约责任。2018年1月15日，原告对涉案房产已无代理权，其代理行为也未得到委托人的事后追认。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”规定，原告的行为属无权代理，其代理行为无效。原告让被告在《看房确认书》上签字，该看房确认书亦属无效凭证。从房产中介市场交易习惯看，《看房确认书》仅作为房产中介机构的业务员的工作内容凭证，不能视为房产中介机构与看房人对实体权利义务的约定，况且该看房确认书上注明了“要卖掉金龙（的房子）先再考虑”。2018年1月19日，第三人韩仍与第三人卓亚公司签订《代理服务合同书（出售）》，约定由第三人卓亚公司代理第三人韩仍出售涉案房产，委托期限为2018年1月19日至2018年1月26日。之后，被告作为善意第三人，在原告没有出售涉案房产的代理权后，通过有出售涉案房产代理权的第三人卓亚公司向第三人韩仍购得涉案房产，三方签订了《房地产买卖居间合同》，被告按合同约定向第三人卓亚公司支付了居间费。期间，被告并无过错，也不存在违约行为。   其次，被告并非通过原告购得涉案房产，而是通过第三人卓亚公司购得涉案房产，并向第三人卓亚公司支付了居间费。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”以及第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，原告向被告主张居间费43500元，没有事实和法律依据。   第三人韩仍虽未到庭参加诉讼，但在庭前向本院提交了书面答辩状。第三人韩仍辩称，其系海口市碧海大道2-1号千鸿茂绿园小区B栋905室的原业主。2017年9月中旬，我在58同城网上出售该套房产。由于看房的客人及中介比较多，我又居住在琼山区椰海大道、实在忙不过来，故我曾与多家房产中介公司商谈代理销售问题。但由于在个别条款上意见不一致，故我没有签订代理合同。2017年10月22日，原告东正公司吴关聪先生带客户看房，并表示有意作为该房产的独家代理。经商定，我与原告东正公司于2017年10月22日签订了《房地产独家出售委托书》，委托有效期为2017年10月22日至2017年11月30日。在委托原告东正公司代理期间，我多次致电吴关聪先生了解房产销售情况，吴关聪先生一再表示都有客户在看房，但客户觉得房子位置有点偏、价格有点高。一直到委托期届满，原告东正公司也没有将该房产售出。2018年1月初，我接到第三人卓亚公司工作人员电话，其称有意作为代理商帮我销售千鸿茂绿园小区B栋905室。见面后，在充分交换意见的基础上，我与第三人卓亚公司与2018年1月19日签订了《代理服务合同书（出售）》。同时，我与卓亚公司介绍的客户云端先生签订了《海南卓亚家缘投资有限公司房地产买卖居间合同》。此后，我按照海口市政府的相关政策办理了房屋过户手续。原告东正公司起诉要求被告向其支付中介服务费人民币43500元，并要求被告承担本案的全部诉讼费用。根据我与原告东正公司签订的《房地产独家出售委托书》第三条“委托期限自2017年10月22日至2017年11月30日止”和第六条“由于甲方工作繁忙不方便过来开门，现甲乙双方协商，甲方委托乙方独家代理出售一个月，独家给钥匙给乙方，如一个月内该房尚未售出，甲方有权重新处置该物业并不构成任何违约（除乙方委托期限内的客户以外）”的规定，我与第三人卓亚公司签订的《代理服务合同书（出售）》，我与被告云端签订的《海南卓亚家缘投资有限公司房地产买卖居间合同》是在我与东正公司签订的委托书期满之后，不构成违约，亦不存在向原告东正公司支付中介服务费的问题。本案的所有诉讼费用也应由东正公司承担。   第三人卓亚公司未作答辩。   本院经审理认定事实如下：第三人韩仍为海口市碧海大道2-1号千鸿茂绿园小区B栋住宅楼905房的原业主。2017年10月22日，第三人韩仍与原告东正公司签订《房地产独家出售委托书》，委托原告对外出售上述案涉房屋，委托期限为2017年10月22日至2017年11月30日，委托该房销售总价为1450000元。2018年1月15日，被告云端在原告东正公司工作人员的带领下参观了案涉房屋，并签署了《看房确认书》。该《确认书》中写明，被告云端有意向在海口（购买/承租）房产，兹委托原告协助被告在海口市物色适当的房产。若原告所介绍的房产使被告满意且成功（购买/承租）的，被告购买房产的应按购房总价款的3%向原告支付中介服务费。被告承诺：被告及被告近亲属不会与以下原告已带被告看房的房产之业主联系并成交，亦不会通过其它经纪公司的服务、联络而与以下房产业主成交，否则视为原告已全面、成功为被告提供服务，被告仍须按上述标准向原告支付中介服务费。原告已介绍并已带被告看房之房产为：海口市千鸿茂绿园905房，面积为121.96㎡，价格约145万元整。2018年1月19日，第三人韩仍与海南卓亚家缘投资有限公司海口分公司（现已更名为：海南卓亚家缘投资股份有限公司海口分公司，即本案第三人卓亚公司）签订《代理服务合同书（出售）》，委托第三人卓亚公司出售案涉房屋，该物业售价为人民币1370000元，委托期限为2018年1月19日至2018年1月26日。同日，被告云端与第三人韩仍、第三人卓亚公司签订《海南卓亚家缘投资有限公司房地产买卖居间合同》。该《合同》约定，通过第三人卓亚公司介绍，第三人韩仍同意卖出、被告云端同意买入案涉房屋，转让价格为人民币1370000元。2018年4月6日，案涉房屋变更登记至被告云端名下。上述事实有原告提交的《房地产独家出售委托书》《看房确认书》及两份《房产登记信息查询情况说明》、被告提交的《代理服务合同书（出售）》《海南卓亚家缘投资有限公司房地产买卖居间合同》、第三人韩仍提交的《房地产独家出售委托书》《代理服务合同书（出售）》《海南卓亚家缘投资有限公司房地产买卖居间合同》以及庭审笔录等在案为凭，其证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。   另，被告提交两份《佣金收据》，拟证明被告已向第三人卓亚公司支付了居间费28000元。原告对该份证据的真实性、合法性和关联性不予认可，认为该证据无法证明被告已实际向第三人卓亚公司支付过佣金，即使实际支付过，亦未能免除被告依据《看房确认书》的约定向原告支付佣金的合同义务。第三人卓亚公司对该证据的真实性、合法性、关联性及证明内容予以认可。本院认为，该《佣金收据》系第三人卓亚公司向被告云端出具的，被告在庭审中提交了加盖第三人公章的《佣金收据》原件予以核对，且第三人卓亚公司对该证据的真实性、合法性、关联性及证明内容予以认可，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可予以认可，并认定被告云端分别于2018年1月19日、2月24日向第三人卓亚公司支付海口市碧海大道2-1号千鸿茂绿园小区B栋住宅楼905房中介服务费及咨询费10000元和18000元。   本院认为，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”第三人韩仍与原告东正公司签订《房地产独家出售委托书》，委托其对外出售案涉房屋，二人之间形成居间合同法律关系，期限为2017年10月22日至2017年11月30日，委托房屋销售价为1450000元。后，第三人韩仍与第三人卓亚公司签订《代理服务合同书（出售）》，委托其代理出售案涉房屋，二人之间形成居间合同法律关系，期限为2018年1月19日至2018年1月26日，委托物业售价为1370000元。本案中，被告云端与第三人韩仍、第三人卓亚公司于2018年1月19日签订《房地产买卖居间合同》，其中约定，通过第三人卓亚公司介绍，第三人韩仍同意卖出、被告云端同意买入案涉房屋，转让价格为人民币1370000元。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担”和第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，第三人卓亚公司在居间合同约定的期限内、以居间合同约定的价格，促成被告云端与第三人韩仍之间的房屋买卖合同成立，有权依照约定获取被告云端支付的居间服务费及咨询费。而原告东正公司未能在居间合同约定的期限内和以居间合同约定的价格促成合同成立，依法不得要求支付报酬。   另，原告主张，原、被告签订的《看房确认书》是二人之间达成的居间合同，该合同独立于原告与第三人韩仍之间的居间合同，原告与第三人韩仍约定的委托期限是否到期、韩仍是否重新委托其他公司出售案涉房屋均不影响《看房确认书》的合同效力。本案中，被告云端在原告东正公司工作人员的带领下参观了案涉房屋，并签署了《看房确认书》，约定若原告所介绍的房产使被告满意且成功购买的，被告购买房产的应按购房总价款的3%向原告支付中介服务费。原告已介绍并已带被告看房之房产为海口市千鸿茂绿园905房，面积为121.96㎡，价格约145万元整。被告云端在看房后以1370000元的价格向第三人韩仍购买了案涉房屋。由此可见，《看房确认书》约定的条件尚未成就，原告无权依据该确认书要求被告向其支付中介服务费。   综上所述，原告要求被告向其支付中介服务费人民币43500元的诉讼请求，没有事实和法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条的规定，判决如下：   驳回原告海南东正房地产经纪有限公司人民大道分公司的全部诉讼请求。   案件受理费人民币443.75元，由原告负担（已预交）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 员 王 莺     二O一八年七月二日   法官助理 陈雯雯   书 记 员 邢国玮   速 录 员 陈晓东     速录员陈晓东   附：相关法律规定   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。   第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。   居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。