四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川14民终672号 上诉人（原审被告)：吴建平，男，1970年12月13日出生，汉族，住四川省荣县。 委托诉讼代理人：沈迎春，广东德纳（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告)：赖凤珠，女，1967年7月22日出生，汉族，住四川省荣县。 委托诉讼代理人：沈迎春，广东德纳（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴建平，男，赖凤珠之夫。 被上诉人（原审原告）：恒大鑫丰（彭山）置业有限公司,住所地四川省眉山市彭山区牧马镇莲花村恒大金碧天下会议中心。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：张红梅，女，该公司员工。 上诉人吴建平、赖凤珠与被上诉人恒大鑫丰（彭山）置业有限公司（以下简称恒大彭山公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省眉山市彭山区人民法院（2018）川1403民初172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月21日立案受理后，依法组成合议庭于2018年6月19日、2018年7月30日公开开庭进行了审理，第一次开庭上诉人吴建平（亦系赖凤珠委托诉讼代理人）与吴建平、赖凤珠共同委托诉讼代理人沈迎春，被上诉人恒大彭山公司委托诉讼代理人张红梅到庭参加诉讼，第二次开庭上诉人、赖凤珠共同委托诉讼代理人沈迎春，被上诉人恒大彭山公司委托诉讼代理人张红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴建平、赖凤珠上诉请求：依法撤销原判并依法改判驳回恒大彭山公司诉讼请求。事实和理由：1.案涉《补充协议》条款系恒大彭山公司提供的免除自身责任，加重吴建平、赖凤珠责任，排除吴建平、赖凤珠权利的格式条款，并没有以合理的方式向吴建平、赖凤珠尽到提示说明义务，不产生法律效力。2.恒大彭山公司未按合同约定及时办理房屋所有权证导致无法办理抵押登记是其承担担保责任的原因，故其只享有相应代偿款项的追偿权。3.案涉争议为解除合同争议，非系财产案件，故一审法院应案件数收取案件诉讼费。 恒大彭山公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.案涉争议条款系附条件解除合同条款，该条款的拟定符合法律规定。该条款赋予了恒大彭山公司解除合同的权利。2.案涉房屋所有权证未及时办理系吴建平、赖凤珠未及时提交办证资料所致，与恒大彭山公司无关；且在合同约定期限届满前，案涉房屋也因吴建平、赖凤珠的原因被法院查封，无法实际办理房屋所有权证。3.恒大彭山公司系在案涉房屋所涉借款案件审理、履行过程中，吴建平、赖凤珠亦不积极主动履行还款义务的情况下承担了对借款承担连带清偿责任；其二人存在主观恶意。 恒大彭山公司向一审法院起诉请求：1、依法解除案涉双方签订的恒大金碧天下1063栋3004号房《商品房买卖合同》及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）；2、吴建平、赖凤珠协助恒大彭山公司到房产管理部门办理注销商品房买卖合同备案及预告登记、撤销抵押权预告登记以及办理解除合同的全部手续。一审诉讼过程中恒大彭山公司撤回其第二项诉讼请求。 一审法院认定事实：2012年6月28日，案涉双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：吴建平、赖凤珠购买恒大彭山公司位于眉山市彭山区牧马镇莲花村的恒大金碧天下1063栋3004号商品房一套，建筑面积为79.93平方米，套内面积为64.5平方米，公摊面积为15.43平方米，房屋总价款301815元，恒大彭山公司于2014年6月30日前向吴建平、赖凤珠交付商品房。 同日，双方又签订《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》一份，约定：吴建平、赖凤珠应首付购房款91815元，余款210000元向银行按揭贷款支付。其中第3.4条载明：“在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人享有下列权利：3.4.1有权单方解除本《商品房买卖合同》及本补充协议，收回该商品房，买受人所交的全部款项作为违约金，不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后10天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同备案的手续；3.4.3有权终止或不予办理房地产权属证书，并无须承担任何责任”。合同签订后，吴建平、赖凤珠支付了购房首付款款91815元。 2012年7月18日，双方就签订的上述《商品房买卖合同》进行了签约备案（备案号为15721）。 2012年7月19日，恒大彭山公司、中国银行股份有限公司四川省分行、吴建平、赖凤珠签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，约定：“吴建平、赖凤珠借款用于购置眉山市彭山区牧马镇莲花村恒大金碧天下1063栋3004号商品房一套，借款金额为210000元，借款期限240个月，还款方式为按月等额本息还款。恒大彭山公司为此笔借款提供阶段性保证”。其后，中国银行股份有限公司四川省分行如约将此笔借款全部转付到吴建平、赖凤珠指定的账户。 2014年7月6日，恒大彭山公司向吴建平、赖凤珠发出入住通知书，载明“业主办理手续时间为2014年7月6日”。同日，恒大金碧天下物业服务中心向吴建平、赖凤珠出具《赠送物业管理服务费确认函》一份，载明：“您入住后从2014年7月1日至2023年6月30日的物业服务费已由恒大鑫丰（彭山）置业有限责任公司为您支付”。 在合同履行过程中，中国银行股份有限公司四川省分行以截止2016年12月16日，吴建平、赖凤珠已连续逾期3期未向其归还贷款，违反贷款合同约定为由，起诉至成都市青羊区人民法院。该院于2017年3月28日作出（2017）川0105民初65号民事判决，判决吴建平、赖凤珠偿还中国银行股份有限公司四川省分行借款本金181452.45元及利息、罚息，恒大彭山公司承担连带清偿责任。后吴建平、赖凤珠及恒大彭山公司均提起上诉，四川省成都市中级人民法院于2017年9月1日作出（2017）川01民终7632号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。现该判决已发生法律效力，但吴建平、赖凤珠并未按照判决内容向中国银行股份有限公司四川省分行履行给付义务。 2017年9月21日，中国银行股份有限公司四川省分行向恒大彭山公司送达了《履行担保责任通知书》，载明：“恒大彭山公司：借款人吴建平于2012年7月向我行申请了金碧天下1063-3004号房的住房按揭贷款，贷款金额为210000元。截止2017年9月21日，该笔贷款余额为176786.31元，诉讼费4357元，保全费1455元，律师费11200元。根据贵公司与我行签订的业务合作协议相关条款约定，现特请贵公司按照协议约定履行保证责任，偿还借款人所欠我行贷款本息及相关费用，结清该笔贷款”。 2017年10月13日，恒大彭山公司向吴建平、赖凤珠发出《催款通知书》，要求吴建平、赖凤珠在本通知发出后5日内向银行偿还贷款本息。当天，恒大彭山公司还委托四川致高律师事务所向吴建平、赖凤珠发去《律师函》，通知吴建平、赖凤珠在收到本函后5日内，向银行履行还款义务，否则，恒大彭山公司将按照合同约定处理所购商品房，由此造成的全部不利后果由吴建平、赖凤珠自行承担。上述两份材料均按照《商品房买卖合同》及补充协议上载明的吴建平、赖凤珠的通讯地址，向其予以送达。到期后，吴建平、赖凤珠仍未向贷款银行履行还款义务。 2017年10月30日，恒大彭山公司向吴建平、赖凤珠发出《关于解除商品房买卖合同的通知》一份，载明：自本通知到达吴建平、赖凤珠后，双方于2012年6月28日所签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》即行解除，恒大彭山公司有权向他人销售恒大金碧天下1063-3004号商品房，请吴建平、赖凤珠收到本通知后5日内来恒大彭山公司办理合同解除的善后事宜。 2017年10月31日，恒大彭山公司代吴建平、赖凤珠向中国银行股份有限公司四川省分行清偿了其所欠的贷款本息176396.43元（其中本金176108.79元，利息287.64元）。为此，中国银行股份有限公司四川省分行向恒大彭山公司出具《个人贷款结清证明》一份。 另查明，案涉房屋已被法院查封。 庭审中，恒大彭山公司陈述吴建平、赖凤珠交纳的购房首付款91815元，应作为吴建平、赖凤珠对恒大彭山公司的违约赔偿金而不予退还。 一审法院认为，案涉双方于2012年6月28日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》以及与中国银行股份有限公司四川省分行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对双方均有约束力。因吴建平、赖凤珠未按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的内容履行其按期偿还银行按揭贷款的义务，且违约多期，在银行催收无果的情况下，银行向法院提起诉讼，法院已作出生效判决，但吴建平、赖凤珠仍然未履行其给付义务，现恒大彭山公司按照合同的约定及判决内容已承担了担保责任。根据双方签订《补充协议》第3.4条“在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或者要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任，出卖人享有单方解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，收回该商品房”，以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条第一款第（二）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务”的规定，对恒大彭山公司请求解除与吴建平、赖凤珠于2012年6月28日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，其理由正当、证据充分，依法予以支持。对于吴建平、赖凤珠辩称恒大彭山公司逾期交房，也存在违约行为，虽然恒大彭山公司向吴建平、赖凤珠出具的《入住通知书》载明的时间为2014年7月6日，但同时《赠送物业管理服务费确认函》中也载明从2014年7月1日至2023年6月30日的物业服务费已由恒大彭山公司支付，在此时间通知吴建平、赖凤珠入住并未对其的实体权利造成实质上的影响，故吴建平、赖凤珠的该项辩称理由本院依法不予采信。 对于吴建平、赖凤珠已交的购房款91815元，因其未提起反诉，故就该款项吴建平、赖凤珠可另案主张权利。 对于恒大彭山公司请求判令吴建平、赖凤珠协助恒大彭山公司到房产管理部门办理注销商品房买卖合同备案及预告登记、撤销抵押权预告登记以及办理解除合同的全部手续，因案涉房屋已被法院查封，且吴建平、赖凤珠也申请撤回该项请求，吴建平、赖凤珠的行为系处分自己的权利，符合法律规定，依法予以准许。 综上，根据在案证据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、三十四条第一款之规定判决：解除恒大鑫丰（彭山）置业有限公司与吴建平、赖凤珠于2012年6月28日签订的恒大金碧天下1063栋3004号房《商品房买卖合同》以及《恒大金碧天下商品房买卖合同补充协议》。 二审中吴建平、赖凤珠提交证据一：收款收据复印件两张，欲证明二人在2014年7月6日交房当日付清了办理产权证所需的税费。证据二：2018年6月14日眉山市彭山区房地产服务中心出具的《合同备案信息摘要》原件一份，欲证明案涉房屋已被查封。证据三：（2015）自流民保字第404-2号、（2015）自流民保字第421-1号、（2015）自流民保字第422-1号、（2015）自流民保字第423-1号、（2017）川0105民初65号之一、（2017）川0321执733号之一、（2015）荣执字第357号、（2018）川0311执保92号、（2018）川0311执保93号协助执行通知书，欲证明案涉房屋第一次被查封日期为2015年11月24日，已超过合同约定的恒大彭山公司办理案涉房屋所有权证的时间；且案涉房屋已被多个债权人预查封，部分判决已生效。 恒大彭山公司质证意见为：证据一无异议，但不是新证据，且二人还存在其他费用未支付的情形，但具体是什么费用不清楚。证据二、三认可真实性，但与本案无关联性且均非新证据。 恒大彭山公司提交韵达快递单复印件与成都韵通货运代理有限公司证明复印件各一份、恒大金碧天下收（验）楼通知书一份；房屋专项维修资金缴款凭证复印件一份、销售不动产统一发票复印件一张、税收缴款书复印件一份，恒大彭山公司欲以此证明案涉房屋不能办理房产证系房屋被第三人查封所致，与恒大彭山公司无关。 吴建平、赖凤珠质证意见为认可证据真实性，但不能证明恒大彭山公司按合同约定在90日内向相关部门提交了办证资料。 本院认证为：根据当事人的举证、质证意见，本院认可上述证据的真实性，并对上述证据的证明目的在本院认为部分综合论述。 二审另查明，关于恒大彭山公司的保证责任，合同约定：若恒大彭山公司提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。 案涉双方还约定：商品房交付使用后90日内，申请办理房屋所有权转移登记，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。双方同意以2014年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥房屋所有权登记，并将以买受人为所有权人的房屋所有权证交付买受人。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之日次日。 二审查明的其余案件事实与一审一致，本院对一审查明的其余案件事实予以确认。 本院认为：本案争议焦点为，恒大彭山公司是否享有恒大金碧天下1063栋3004号房所涉合同的解除权。 吴建平、赖凤珠作为完全民事行为能力人，在案涉合同约定恒大彭山公司解除权建立在偿还借款的前提下，该条款并非免责条款，吴建平、赖凤珠主张案涉条款无效无法律依据。且从案涉争议始末来看，恒大彭山公司在偿还第三人借款前分别以《催款通知》和《律师函》的形式明确要求吴建平、赖凤珠履行自身义务，并明确告知恒大彭山公司代为履行义务后享有的合同解除权。即在解除权约定合法有效的情况下，恒大彭山公司并未利用自身优势地位追逐解除权生效条件的形成；相反，吴建平、赖凤珠在恒大彭山公司多次督促的情况下，依然不履行自身义务。故此，吴建平、赖凤珠关于案涉解除条款无效的理由不能成立。 吴建平、赖凤珠主张恒大彭山公司未按合同约定在90日内申请办理房屋所有权转移登记，对此，从恒大彭山公司于2015年11月27日才缴纳案涉房屋相关契税可以得知，恒大彭山公司确系未在合同约定期限内提交相关资料，但该资料未在合同约定之期提交与案涉房产证在在2014年6月30日之次日起540日内未办理完毕之间无直接因果关系。根据双方合同约定，恒大彭山公司在2014年6月30日之次日起540日内为吴建平、赖凤珠办理产权证均符合合同约定，但在此之前，案涉房屋也因吴建平、赖凤珠之故被查封，即使恒大彭山公司为其办理房屋所有权证，亦必然无法办理抵押登记，恒大彭山公司依旧会为二人未如期偿还银行借款承担保证责任。结合恒大彭山公司履行生效文书确定的保证义务前对二人的提示和告知，二人主张恒大彭山公司未按合同约定及时办理房屋所有权证导致无法办理抵押登记是恒大彭山公司承担担保责任的原因不能成立。 综上，一审法院认定合同约定恒大彭山公司解除权合法有效，且根据查明案件事实判令解除案涉合同并无不当。案涉解除合同争议是建立在双方具有房屋买卖关系的基础法律关系之上，一审法院据此计取案件诉讼费并无不当。 综上，吴建平、赖凤珠上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3828元，由上诉人吴建平、赖凤珠负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 东 审判员 唐 部 审判员 孙春红 二〇一八年七月三十一日 书记员 宋鸿杰