北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终9075号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京澄怀众合文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾路29、31号25幢1层101室。法定代表人：晏飞，经理。委托诉讼代理人：崔庆玮，国浩律师（上海）事务所律师。委托诉讼代理人：王璐云，国浩律师（上海）事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：裕君有限公司（UNIONKINGDOMLIMITED），住所地香港尖沙咀么地道35号海景大厦2字楼，公司编号679233。法定代表人：李敬之，董事。委托诉讼代理人：陈飞，北京市格平律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹子殊，北京市格平律师事务所律师。原审被告：北京澄怀观道网络科技有限公司，住所地北京市朝阳区建国路93号院4号楼15层1805号。法定代表人：晏飞，经理。委托诉讼代理人：崔庆玮，国浩律师（上海）事务所律师。委托诉讼代理人：王璐云，国浩律师（上海）事务所律师。原审被告：北京成功启航教育咨询有限公司，住所地北京市东城区建国门内大街7号光华长安大厦319号。法定代表人：晏飞，经理。委托诉讼代理人：崔庆玮，国浩律师（上海）事务所律师。委托诉讼代理人：王璐云，国浩律师（上海）事务所律师。原审被告：北京澄怀科技有限公司，住所地北京市朝阳区建国路93号院4号楼15层1805号，统一社会信用代码911101057481337199。法定代表人：晏飞，经理。委托诉讼代理人：崔庆玮，国浩律师（上海）事务所律师。委托诉讼代理人：王璐云，国浩律师（上海）事务所律师。上诉人北京澄怀众合文化传媒有限公司（以下简称澄怀众合公司）因与被上诉人裕君有限公司（UNIONKINGDOMLIMITED）（以下简称裕君公司）、原审被告北京澄怀观道网络科技有限公司（以下简称澄怀观道公司）、原审被告北京成功启航教育咨询有限公司（以下简称成功启航公司）、原审被告北京澄怀科技有限公司（以下简称澄怀科技公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初62171号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月20日立案后，依法组成由蒋巍担任审判长、法官曹炜、周易组成的合议庭，于2018年7月25日公开开庭进行了审理。上诉人澄怀众合公司的诉讼代理人王璐云，被上诉人裕君公司的诉讼代理人尹子殊，原审被告澄怀观道公司、澄怀众合公司、澄怀科技公司的共同诉讼代理人王璐云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。澄怀众合公司的上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回裕君公司的诉讼请求，支持澄怀众合公司的反诉请求。2.一、二审诉讼费由裕君公司承担。事实和理由：一、一审法院认定双方租赁关系解除时间是2017年11月18日缺乏事实依据，《租赁协议》及《租赁补充协议》的解除时间应当是2017年3月31日。从双方的微信往来记录和裕君公司安排第三方进入涉案房屋看房，足以表明双方就涉案协议的提前解除达成一致意见。二、一审认定澄怀众合公司向裕君公司返还涉案房屋的时间为2017年12月25日，缺乏事实依据。澄怀观道公司已于2017年1月1日清空北京市朝阳区朝阳门外大街18号丰联广场大厦7层（以下简称涉案房屋）711号，并多次要求裕君公司配合办理退租手续，但裕君公司始终未予理会。可见，澄怀众合公司向裕君公司返还涉案房屋的时间即为清空的时间。三、一审法院未查明涉案协议的解除时间及涉案房屋711号的实际返还时间，导致一审法院判决澄怀众合公司支付裕君公司的租金和房屋占用费错误。裕君公司辩称，一、《租赁协议》解除时间为2017年11月18日，裕君公司于2017年11月17日在一审法院当庭交给澄怀众合公司变更诉讼申请书，变更的诉讼请求第一项即为解除《租赁协议》，当天同时发出书面的《解除租约通知书》，澄怀众合公司于2017年11月18日收到。之前双方并未就解约一事达成一致意见。二、承租房屋的清空锁闭不代表履行了返还房屋义务，涉案房屋仍在澄怀众合公司的控制之下，澄怀众合公司未以任何形式通知裕君公司收房。2017年12月25日，澄怀众合公司才将全部涉案房屋711号返还裕君公司，双方之间有交接单为证。澄怀观道公司、成功启航公司、澄怀科技公司述称，同意澄怀众合公司的上诉请求和事实理由，不同意裕君公司的意见。裕君公司向一审法院起诉请求：1、解除我公司与澄怀众合公司签署的《租赁协议》；2、澄怀众合公司、澄怀观道公司、成功启航公司、澄怀科技公司向我公司支付2017年1月1日至2017年11月17日租金398945元；3、澄怀众合公司、澄怀观道公司、成功启航公司、澄怀科技公司向我公司支付延期支付租金滞纳金截至2017年12月25日共计85370元；4、澄怀众合公司、澄怀观道公司、成功启航公司、澄怀科技公司向我公司支付违约补偿金105052元；5、澄怀众合公司、澄怀观道公司、成功启航公司、澄怀科技公司向我公司支付租金差额48302元；6、澄怀众合公司、澄怀观道公司、成功启航公司、澄怀科技公司向我公司支付房屋占用费50422元（平均租金202.4元/平方米，从2017年11月17日起至腾退日2017年12月25日）并按照每日0.1%标准主张滞纳金（自2017年12月25日至实际支付日）。澄怀众合公司向一审法院提出反诉请求：1.确认《租赁协议》及《补充租赁协议》于2017年3月31日解除；2.判令裕君公司返还租赁保证金95112.52元。一审法院认定事实：裕君公司为北京市朝阳区朝阳门外大街18号丰联广场大厦7层业主。2016年5月25日，裕君公司与澄怀众合公司签署了《租赁协议》，约定：澄怀众合公司从裕君公司处承租了丰联广场大厦711单元，建筑面积约为200.94平方米，租赁期限为三年，自2016年7月1日起至2019年6月30日；（第3.1条）月租金在第一年及第二年（2016年7月1日至2018年6月30日）为37755元，第三年（2018年7月1日起至2019年6月30日）的月租金为46498元；每月租金在每个租赁期开始的5天内将当月租金电汇入裕君公司指定银行账户；延期支付的，须就延付租金支付滞纳金，滞纳金从每个租赁期开始日至实际支付日止，滞纳金的计算为按日缴纳月租金的0.1%；若澄怀众合公司拖欠租金及其它债务30天以上，裕君公司有权单方解除本租赁协议并实时收回上述房屋，并追究澄怀众合公司因违约而造成的损失；澄怀众合公司应将两个月的租金及管理费作为违约保证金，即相当于105052.40元，扣除由前租赁协议转来的保证金95112.52元，把差额9939.88元在本租约签订后的三天内付入裕君公司指定的银行账户；澄怀众合公司不能将保证金用以扣除任何费用或代付租金（包括租期的最后两个月在内）；保证金（不计利息）应在租约期满，经物业部门验收上述房屋合格及澄怀众合公司向工商局完成办理迁出手续后的十四日内全额退还，如澄怀众合公司对裕君公司负有债务时，裕君公司可从保证金内扣除；若澄怀众合公司未如约履行合同至合同期满，裕君公司有权以澄怀众合公司之保证金作为澄怀众合公司对裕君公司的违约补偿金，同时以3.1条款所列之租金价格为基础与澄怀众合公司商讨不足之数之补偿方案；裕君公司保留追究因澄怀众合公司未能满期履行合同所造成损失的权利。2016年5月，裕君公司与澄怀观道公司、成功启航公司、澄怀科技公司、澄怀众合公司共同签署了《补充协议》，约定：澄怀观道公司、成功启航公司、澄怀科技公司、澄怀众合公司各自均承租裕君公司位于丰联广场7层的房屋，澄怀观道公司、成功启航公司、澄怀科技公司、澄怀众合公司共同及分别向裕君公司承诺及保证，如当任何一方或两方先行退租或无论任何原因提前解约，余下的各方绝对负责租约内承租者的责任及支付全部单元合共建筑面积5056.08平方米的租金、物业管理费及违约补偿；租赁期满时，四公司承诺同时续约或退租。澄怀众合公司已按合同约定支付租赁保证金，自2017年1月1日后未支付租金。裕君公司于2017年7月28日、7月31日、8月31日向澄怀观道公司、成功启航公司、澄怀科技公司、澄怀众合公司发函催缴租金。澄怀众合公司的法定代表人晏飞与裕君公司Rayli的微信往来记录显示：2016年12月12日，晏飞：“决定退还B座7层，A座我们继续租赁”；2016年12月13日，晏飞：“这几个月房租付过去，从1月开始退租B座，您看能如何操作比较好……各个房间我们没有打通，还是独立的各个房间”；2016年12月19日，Rayli：“务需立即汇付这几个月的租才成！”；2017年7月27日，Rayli：“昨天已从第一、二年租金的231.4减至第一年202.40已经减了86万。今天再减至187.89，及下半年的200。是绝对不可能的”，晏飞：“我会向常总询问确定”。北京丰联物业管理有限公司于2017年11月14日向裕君公司开具证明，内容为：裕君公司701-716单元的物业管理费，已由701单元澄怀观道公司、702-710单元成功启航公司、711单元澄怀众合公司、712-716单元澄怀科技公司交至2017年10月31日，相应的票据已开给租户。裕君公司于2017年11月17日向澄怀众合公司发出《解除租约通知书》，称澄怀众合公司至今尚未支付2017年1月1日起至今的租金，故通知澄怀众合公司《租赁协议》于2017年11月17日解除。裕君公司于2017年11月20日向澄怀众合公司法定代表人晏飞投寄，邮件回执显示晏飞本人于次日签收。澄怀观道公司、成功启航公司、澄怀科技公司、澄怀众合公司于2017年12月20日给裕君公司李敬之发送电子邮件，称：11月20日接到你们发来的解除租约通知书，通知我们7层的租赁合同从2017年11月17日终止，要求我们立即清空丰联7层的房屋归还你们，此工作我们已完成，请你们安排接收房屋，如不能尽快办理房屋交接工作，我公司不承担额外的房租、公共设施费等其他费用，具体清空时间如下：2017年1月1日：708房间，709房间，711房间；2017年6月1日：710房间，712房间；2017年12月15日：7层剩余全部房间；附件为丰联7层锁门的照片，请查收。2017年6月2日，澄怀众合公司的法定代表人晏飞向裕君公司Rayli发电子邮件，称：“关于7层退租一事，我们决定退租原房间号为708-713A的房间（按照你们提供的未来暂定拆分的房间号为：709-717房间），共计面积为2344.33平米，我们随时可以关闭此面积内还未关闭的小部分前台面积，撤出剩余的几名员工，立即交还”。成功启航公司、澄怀观道公司、澄怀众合公司、澄怀科技公司认为2017年6月2日邮件中晏飞明确表示部分租赁房屋已经清空并锁门，但裕君公司至今未联系成功启航公司、澄怀观道公司、澄怀众合公司、澄怀科技公司取得清空房屋的控制权，该行为存在恶意，裕君公司不同意提前解约的原因是其与第三方就房屋买卖事宜未达成合意。裕君公司称该邮件虽称清空，但清空的房号都没有写，且房屋钥匙在澄怀众合公司手中。澄怀众合公司认为裕君公司有晏飞的联系方式，在知道澄怀众合公司将房屋清空的情况下，完全可以直接要求晏飞交还钥匙。澄怀众合公司提交2017年6月退租后续邮件，证明裕君公司已在2017年3月安排客户进入租赁单元看房，租赁协议事实上已经解除。裕君公司对此不认可，并称其于2017年12月20日收到澄怀众合公司的通知要求向裕君公司交接房屋，其回邮件要求对方提供交割时间等信息，但未得到回应，澄怀众合公司自己安装的房锁，裕君公司截至2017年12月25日尚未获得房屋的控制权。案件审理中，裕君公司于2017年12月25日将租赁房屋收回。裕君公司称根据合同约定，退还保证金的前提是物业公司核验符合标准，现在物业公司说涉案租赁房屋均有部分损坏，外立面的窗户和外立面的墙体、大厦统一的中央空调均有损坏，需要维修，澄怀众合公司需要将涉案房屋应该恢复原状。澄怀众合公司称其承租时中央空调系统就是坏的，没有办法自己供暖，所以其才自费安装空调；房屋损坏是上一个承租人造成的，澄怀众合公司只是承继房屋现状，现在的房屋状态就是其承租时的房屋状态。裕君公司表示其就房屋损坏产生的损失另案起诉。对双方有争议的证据和事实，一审法院认定如下：关于澄怀众合公司返还房屋的时间。澄怀众合公司称2017年1月1日清空了711号房屋，2017年12月15日清空关闭7层剩余单元。裕君公司称对澄怀众合公司是否清空不清楚，但双方未就是否退租达成合意，其未接到澄怀众合公司任何通知，故只认可2017年12月25日才算返还。一审法院认为，租赁合同中的返还是指租赁合同到期或解除后承租人向出租人交还房屋的行为，澄怀众合公司自称已将部分房屋清空，但双方并未形成交接手续，裕君公司亦未同意接收，且双方就合同有无解除存在争议，故一审法院根据双方交接情况认定澄怀众合公司返还房屋的时间为2017年12月25日。一审法院认为，裕君公司与澄怀众合公司签署的《租赁协议》以及裕君公司与澄怀观道公司、成功启航公司、澄怀科技公司、澄怀众合公司共同签署的《补充协议》，均系各方真实意思表示，内容合法有效，各方均应依约履行。关于租赁协议解除的情况。裕君公司称双方就提前解约问题未能达成一致意见。澄怀观道公司、成功启航公司、澄怀科技公司、澄怀众合公司称双方已就提前解约或部分解约达成一致，并且裕君公司已经于2017年3月安排人进入看房，据此也可认定双方协商完毕。现有证据无法反映各方就解约协商一致，故法院不能确认涉案《租赁协议》及《租赁补充协议》已于2017年3月31日解除。澄怀众合公司长期拖欠租金，裕君公司于2017年11月17日要求解除双方《租赁协议》，澄怀众合公司于2017年11月18日收到解约通知，故法院认定双方合同于2017年11月18日解除。根据《租赁协议》的约定，澄怀众合公司应支付自2017年1月1日至2017年11月18日期间的租金400203元，并应支付合同解除后至实际腾退日2017年12月25日期间的房屋占用费，法院确定房屋占用费应参照双方约定的租金标准计算为46564.5元。关于逾期支付租金的滞纳金，裕君公司与澄怀众合公司在合同中进行了约定，但约定的标准过高，法院酌定澄怀众合公司支付截至法庭辩论终结之日即2018年1月25日的滞纳金共计65000元。裕君公司另主张自2017年12月25日至实际支付日的滞纳金，法院不再支持。合同约定澄怀众合公司未如约履行合同至合同期满，裕君公司有权以澄怀众合公司之保证金作为对裕君公司的违约补偿金。上述合同条款字义为该保证金即作为违约补偿金，而非澄怀众合公司在违约后需另行支付同等数额的违约保证金，考虑到违约保证金已由裕君公司实际占有的实际情况，故裕君公司在本案中另向澄怀众合公司主张，法院不再支持；据此，澄怀众合公司作为未如期履约至合同期满的一方，其反诉要求裕君公司返还租赁保证金，无合同依据，法院不予支持。根据合同约定，澄怀众合公司负担违约补偿金后，裕君公司可以租金价格为基础与澄怀众合公司商讨不足之数之补偿方案。该约定对补偿方案未能明确约定，至法庭辩论终结时双方亦未能商定，考虑到澄怀众合公司已负担违约保证金，法院对裕君公司主张租金差额的请求不再支持。根据《租赁补充协议》的约定，成功启航公司、澄怀观道公司、澄怀科技公司应就澄怀众合公司的上述给付义务承担连带责任综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认裕君有限公司（UNIONKINGDOMLIMITED）与北京澄怀众合文化传媒有限公司就北京市朝阳区丰联广场大厦711单元达成的租赁合同关系于二〇一七年十一月十八日解除；二、北京澄怀众合文化传媒有限公司于判决生效之日起七日内支付裕君有限公司（UNIONKINGDOMLIMITED）自二〇一七年一月一日至二〇一七年十一月十八日期间的租金四十万零二百零三元及上述费用截至二〇一八年一月二十五日的滞纳金六万五千元；三、北京澄怀众合文化传媒有限公司于判决生效之日起七日内支付裕君有限公司（UNIONKINGDOMLIMITED）自二〇一七年十一月十九日至二〇一七年十二月二十五日期间的房屋占用费四万六千五百六十四元五角；四、北京澄怀观道网络科技有限公司、北京成功启航教育咨询有限公司、北京澄怀科技有限公司就上述第二项、第三项北京澄怀众合文化传媒有限公司的给付义务承担连带责任；五、驳回裕君有限公司（UNIONKINGDOMLIMITED）的其他诉讼请求；六、驳回北京澄怀众合文化传媒有限公司的全部反诉请求。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审期间依法对一审法院判决中的笔误予以纠正：一审判决表述的澄怀众合公司的诉讼地位为“被告（反诉被告）”有误，应为“被告（反诉原告）”。本院在二审期间依法补充查明如下事实：2017年11月17日上午9时的一审笔录记载，“原告：我们针对目前的情况提交四案的变更诉讼请求书”，“法官：现将原告提交的四案的变更诉讼请求书均交予四被告”，“四被告：收到”。裕君公司2017年11月17日的《变更诉讼请求申请书》中载明：“现申请变更诉讼请求为：一、判令解除原告与被告签署的《租赁协议》”。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，裕君公司与澄怀众合公司签定的《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，应属合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。结合各方的诉辩意见，本案的焦点问题为：一、关于租赁协议的解除时间；二、关于涉案房屋返还时间；三、关于澄怀众合公司应支付裕君公司的款项。下面分别予以阐述。一、关于租赁协议的解除时间。合同中明确约定单方解除的条件，裕君公司依合同约定享有单方解除权。主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。现双方均认可裕君公司于2017年11月17日在一审法院当庭以变更诉讼请求的方式提出解除合同，解除通知于当日送达澄怀众合公司，故合同解除时间应为2017年11月17日，一审判决认定的合同解除时间有误，本院予以纠正。澄怀众合公司上诉称一审认定双方租赁合同关系于2017年11月18解除缺乏事实依据的理由正确，但主张《租赁协议》及《租赁补充协议》于2017年3月31日合意解除的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。二、关于涉案房屋返还时间。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。澄怀众合公司上诉称涉案房屋711号返还时间是2017年1月1日，但未提供充足证据证明，在裕君公司予以否认的情况下，一审法院以涉案房屋711号实际交接验收日，即2017年12月25日为涉案房屋返还日正确，本院予以维持。三、关于澄怀众合公司应支付裕君公司的款项。关于租金一节，根据《租赁协议》的约定，澄怀众合公司应支付自2017年1月1日至2017年11月17日期间的租金。关于占用费一节，澄怀众合公司应支付自2017年11月18日至2017年12月25日期间的占用费。关于滞纳金一节，一审法院结合《租赁协议》的约定和实际情况酌定的数额并无不妥，本院予以维持。综上所述，澄怀众合公司的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初62171号民事判决；二、确认裕君有限公司（UNIONKINGDOMLIMITED）与北京澄怀众合文化传媒有限公司就北京市朝阳区丰联广场大厦711单元达成的租赁合同关系于二〇一七年十一月十七日解除；三、北京澄怀众合文化传媒有限公司于本判决生效之日起七日内支付裕君有限公司（UNIONKINGDOMLIMITED）自二〇一七年一月一日至二〇一七年十一月十七日期间的租金三十九万八千九百四十四元五角，并支付上述租金截至二〇一八年一月二十五日的滞纳金六万五千元；四、北京澄怀众合文化传媒有限公司于本判决生效之日起七日内支付裕君有限公司（UNIONKINGDOMLIMITED）自二〇一七年十一月十八日至二〇一七年十二月二十五日期间的房屋占用费四万七千八百二十三元；五、北京澄怀观道网络科技有限公司、北京成功启航教育咨询有限公司、北京澄怀科技有限公司就上述第三项、第四项北京澄怀众合文化传媒有限公司的给付义务承担连带责任；六、驳回裕君有限公司（UNIONKINGDOMLIMITED）的其他诉讼请求；七、驳回北京澄怀众合文化传媒有限公司的上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费11770元，由北京澄怀众合文化传媒有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋 巍审 判 员  曹 炜审 判 员  周 易二〇一八年七月三十日法官助理  李 惠书 记 员  刘怡然