上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初34933号原告：邹安，男，1948年11月5日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：上海弘华调剂品商场，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张天虹，总经理。上列两名原告共同委托诉讼代理人：孙浩，上海申海律师事务所律师。被告：彭毅，男，1978年4月5日生，汉族，住湖南省。被告：上海琳泺投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：彭毅，总经理。原告邹安、上海弘华调剂品商场(以下简称弘华商场)诉被告彭毅、上海琳泺投资管理有限公司(以下简称琳泺公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹安、弘华商场的共同委托代理人孙浩，被告琳泺公司的法定代表人即被告彭毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹安、弘华商场向本院提出诉讼请求：1.要求两被告返还两原告位于上海市浦东新区孙桥镇陈水关路XXX-XXX号的房屋(以下简称系争房屋)；2.判决两被告向原告支付拖欠租金3万元以及使用费(使用费计算标准：自2017年8月1日起至两被告实际返还房屋之日止，按照每月15,000元的标准计算，再扣除被告已经支付的5万元款项)。事实和理由：2015年7月1日至2017年7月30日，两原告将系争房屋以承包经营协议书的形式转借给两被告，约定租金每月15,000元，协议签订后，两被告将部分房屋出租给其他经营户，2017年9月，被告已经拖欠租金达到12.10万元，现协议已经到期，故原告要求被告搬离并承担使用费。另外，2016年8月至2017年7月30日的租期内，被告只支付了15万元，故被告至少拖欠了3万元租金，2017年8月开始，两被告仅支付了5万元，其余使用费均未支付，故诉请如前。系争房屋没有合法建造的手续，房屋内被告也没有装修，即便有装修，装修事实是在2014年，现在租期已经届满故不存在装修补偿的问题。被告琳泺公司、彭毅共同发表答辩意见称，系争房屋是2015年8月起向两原告租赁的。当时房屋存在屋顶漏水的问题，本来不想租的。后来经过谈判，双方谈好13万元一年租金，另外要给原告6万元好处费，所以第一年给了原告19万元，原告当时说合同的租金就写18万元，实际应该是13万元。两份承包经营合同第七、八两条是原告事后添加的。按照租金13万元的标准计算，租金已经多付了，所以扣除多支付的8万元后最后一年支付了5万元租金。另外，房屋内被告存在装修，如果原告要求搬离，需要进行赔偿；或者按照13万元一年的租金标准继续履行合同，之前原告也曾经承诺可以租赁直至拆迁。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：2015年6月25日，被告琳泺公司(乙方)与原告弘华商场(甲方)签订了《承包经营协议书》，约定甲方将系争房屋承包给乙方彭毅经营，承包期限1年，自2015年7月1日至2016年7月31日止，承包经营上交款为每月15,000元，一年一付，先付后用。2016年7月20日，两原告与两被告签署《承包经营协议书》(以下简称协议书)，约定甲方将系争房屋承包给乙方彭毅负责经营，承包经营期限为一年，自2016年7月1日至2017年7月30日止；承包经营上交款为15,000元，全年18万元，一年一付，先付后用。上述合同签订后，双方正常履行。审理中，原告提供了中国农业银行银行卡交易明细清单，证明被告2016年1月4日支付了3万元；2016年3月29日支付了9,000元；2016年8月8日支付了12万元；2017年2月28日支付了3万元；2017年8月11日被告支付3万元；2017年9月12日支付了2万元。被告未就其付款提供任何证据。另查明，系争房屋系原告邹安向案外人上海张江集体资产投资经营管理有限公司所租赁，租赁期限至2018年7月30日止。审理中，原告未提供房屋合法建造手续，亦表示房屋没有合法建造手续。本院认为，原、被告就系争房屋签订的协议书虽名为承包协议，但双方之间真实的法律关系应当是房屋租赁合同关系，但因系争房屋没有合法建造手续，因此该协议书无效。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告主张两被告搬离并返还系争房屋的主张，本院予以支持。同时，租赁合同无效的，出租人要求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持，故两被告应当承担实际使用房屋期间的占有使用费，两原告诉讼请求主张的租金应为占有使用费，既然承诺书明确约定了租金标准，原告以此为标准向两被告主张的占有使用费并无不当，故对于原告主张截止2017年7月30日被告欠付的占有使用费3万元以及2017年8月1日之后按此标准计算的占有使用费(扣除两被告已经支付的5万元)具有法律依据，本院予以支持。被告提出原告应赔偿装修损失，但是未就其装修损失提供任何证据，而且即使如被告陈述，装修事实并不发生在最近一份合同的履行期限内，故对于被告的上述抗辩意见本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下：一、原告邹安、原告上海弘华调剂品商场与被告彭毅、被告上海琳泺投资管理有限公司于2016年7月20日签订《承包经营协议书》无效；二、被告彭毅、被告上海琳泺投资管理有限公司应于本判决生效之日起七日内返还原告邹安、原告上海弘华调剂品商场位于上海市浦东新区孙桥镇陈水关路XXX-XXX号的房屋；三、被告彭毅、被告上海琳泺投资管理有限公司应于本判决生效之日起七日给付原告邹安、原告上海弘华调剂品商场截止2017年7月30日的房屋占有使用费3万元；四、被告彭毅、被告上海琳泺投资管理有限公司应于本判决生效之日起七日给付原告邹安、原告上海弘华调剂品商场自2017年8月1日起的房屋占用使用费(计算方式：自2017年8月1日起计算到实际返还房屋之日止，按照每月15,000元的标准计算，扣除被告彭毅、被告上海琳泺投资管理有限公司已经支付的5万元款项)。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,915元，减半收取计2,457.50元，由被告彭毅、被告上海琳泺投资管理有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 范 一二〇一八年七月九日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。