上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0110民初4574号原告：中国银行股份有限公司上海市杨浦支行，住所地上海市杨浦区。负责人：鲁影萍，该支行行长。委托诉讼代理人：林琳，上海中城世纪律师事务所律师。被告：钱定峰，男，1957年2月17日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。被告：周林华，女，1963年5月2日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。被告：钱周榕，女，1993年1月19日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。被告：上海莘闵荣顺房地产开发有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：黄顺弟，董事长。委托诉讼代理人：诸顺民，上海市福隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵欧，上海市福隆律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司上海市杨浦支行与被告钱定峰、被告周林华、被告钱周榕、被告上海莘闵荣顺房地产开发有限公司(以下简称“莘闵荣顺公司”)金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，因被告钱定峰、周林华和钱周榕下落不明，本案转为适用普通程序，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林琳、被告莘闵荣顺公司的委托诉讼代理人赵欧到庭参加诉讼，被告钱定峰、周林华和钱周榕经本院公告送达开庭传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司上海市杨浦支行向本院提出诉讼请求：一、被告钱定峰和周林华归还原告借款本金135,889.3元；二、被告钱定峰和周林华支付原告自2016年7月20日起至实际清偿日止、按照《中国银行股份有限公司上海市分行个人住房(一手房)抵押借款合同》约定利率计算的利息和罚息；三、若被告钱定峰和周林华未按时履行上述第一、二项付款义务，原告有权就被告钱定峰、周林华和钱周榕名下的位于上海市闵行区放鹤路XXX弄XXX号XXX室房产行使抵押权；四、被告莘闵荣顺公司对被告钱定峰和周林华的上述第一、二项付款义务承担连带清偿责任；五、本案案件受理费和财产保全费由四被告共同负担。事实和理由：2007年3月31日，原告与四被告共同签订《中国银行股份有限公司上海市分行个人住房(一手房)抵押借款合同》，约定被告钱定峰向原告借款300,000元，用于购买位于上海市闵行区放鹤路XXX弄XXX号XXX室房产。被告周林华作为钱定峰的妻子，自愿与其承担共同还款义务，且代其女儿钱周榕在抵押人处签字确认。同时还约定被告莘闵荣顺公司作为保证人，就被告钱定峰的付款义务承担连带清偿责任。该合同签订后，原告已按约放款，但被告钱定峰和周林华自2016年7月20日起不再按约履行还款义务，现已严重逾期，故原告诉至本院，作如上诉请。被告莘闵荣顺公司辩称，不同意原告第四项诉讼请求，其认为原告实际已经取得了涉案房产的《房地产他项权利证明》正本和《房地产权证》复印件，其不应再承担合同约定的保证责任。被告钱定峰、周林华和钱周榕未应诉答辩。本院经审理查明，2007年3月31日，原告与四被告签订了《中国银行股份有限公司上海市分行个人住房(一手房)抵押借款合同》(合同编号：200YP-2007-Y-0858号)，原告为贷款人和抵押权人，被告钱定峰为借款人、抵押人，被告周林华和钱周榕为抵押人，被告莘闵荣顺公司为保证人。该合同第一条约定：合同项下个人住房贷款金额为300,000元。第二条约定：合同项下的贷款用途仅限用于借款人支付其购买座落于上海市闵行区放鹤路XXX弄XXX号XXX室商品房的购房款。第三条约定：合同项下的贷款期限为168个月，自贷款实际放款日起算。第四条约定：根据中国人民银行、中国银行颁布的相关规定，合同项下贷款利率经贷款人与借款人约定，按下列第二方式执行：……(二)固定利率方式，合同项下贷款利率首先执行3年起固定利率，即从贷款人实际放款日起3年以内，执行首个固定利率，人民币借款月利率为4.68333‰。第五条约定：除非贷款人同意，否则在以下条件在形式和内容均令贷款人满意地全部达成之前，贷款人有权拒绝向借款人提供合同规定的贷款：1、借款人已按贷款人要求的比例将自筹首期购房款支付给出让人，并将该首期房款的付款凭证(或收据)交付给贷款人；2、借款人已将贷款所需要的全部申请材料递交予贷款人或贷款人指定的中介机构并签妥有关本次贷款的全部文件；3、合同及相关附件已合法生效；4、借款人已按贷款人要求开立用于提款、付息、付费及还款的账户；5、贷款人已取得抵押物抵押登记证明文件正本及/或抵押登记受理单正本；6、合同的抵押人已办妥合同所要求的一切手续(包括但不限于：抵押登记、过户交易及保险手续等)及付清全部税费；7、贷款人要求的其他条件。第六条约定：贷款人在同意借款人提款申请之日起的五个工作日内，将全部贷款以借款人购买该商品房的名义用转账的方式划至售房单位的存款账户。第七条约定：合同项下的贷款利息依合同第四条的规定，自贷款发放之日起计算。合同项下的借款本息，借款人与贷款人双方约定等额本息还款法，借款人自贷款发放的次月起开始按月偿还，每一个月为一个还款期，当期本息当期清偿。还款日为每月的20日(公历)。合同约定的还款第一期和最后一期按实际占用贷款天数计算利息，利率调整发生当期按实际天数分段计算利息，其他期次应还利息按月计息。第八条约定：抵押人以其所购买并享有合法所有权的座落于上海市闵行区放鹤路XXX弄XXX号XXX室的商品房及相应土地使用权抵押给抵押权人，以作为借款人全面、及时履行其在合同项下全部还款义务的担保；抵押担保期限系合同项下的抵押权人所享有的抵押权与前款所示的抵押担保的债权同时存在，该债权消灭，抵押权才消灭；被告莘闵荣顺公司为合同项下借款人的还款义务提供连带责任保证；被告莘闵荣顺公司的保证期间为在合同签订之日起，至贷款人取得抵押商品房的《房地产他项权利证明》正本和该商品房的《房地产权证》复印件之日止。第十二条约定：借款人、抵押人或保证人有以下情形之一的，视为合同项下的缔约过失或违约行为/事件：(1)借款人未能按时、按期、如数偿还贷款本息的；……。借款人、抵押人或保证人有上述缔约过失或违约情形之一的，贷款人无须征得借款人与抵押人、保证人的同意，有权采取下列全部或部分措施：……3、借款人未按照合同约定日期还款，自逾期之日起按照贷款合同逾期罚息利率计收罚息直至违约事件消除之日止。对不能按时支付的利息，按逾期反洗利率计收复利。贷款逾期罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；……5、宣布合同项下全部贷款本息提前到期，并依法实现抵押权以抵偿欠款。如处分所得价款不足以偿还欠款的，贷款人有权继续向借款人追偿欠款。原告和被告莘闵荣顺公司在上述合同上盖章确认，被告钱定峰和周林华在上述合同上签字确认，被告钱周榕作为钱定峰和周林华的未成年子女，由其母亲周林华代为签字确认。2007年3月31日(即原告与四被告签订上述合同的当日)，被告周林华向原告出具了《共同还款承诺书》，承诺其“本人与借款人(即被告钱定峰)是夫妻关系，愿与借款人共同参与还款，以帮助借款人偿还每月应偿还的贷款本息，直至借款人向贵行(即原告)所借贷款全部偿清。若借款人未能按期偿还贷款本息，本人愿代其偿还并支付罚息。”2007年4月29日，原告和被告钱定峰、周林华、钱周榕就涉案房产在上海市闵行区房地产登记处办理了预购商品房抵押预告登记。同日，原告按约以被告钱定峰的名义将300,000元贷款转至被告莘闵荣顺公司的账户内。2007年7月9日，涉案房产由期房转为现房，房地产权证号为闵XXXXXXXXXX。自2016年7月20日起，被告钱定峰和周林华出现逾期还款的情况。截至2018年1月10日，被告钱定峰和周林华尚欠原告贷款本金135,889.30元、利息9,052.56元和罚息2,966.87元。以上事实，有原告和被告莘闵荣顺公司的当庭陈述、原告提交的《中国银行股份有限公司上海市分行个人住房(一手房)抵押借款合同》、《共同还款承诺书》、《上海市房地产登记证明(预告登记)》、放款凭证、逾期未付款金额清单以及被告莘闵荣顺公司提交的抵押房产登记信息等证据佐证，本院予以确认。本院认为，原告与四被告签订的《中国银行股份有限公司上海市分行个人住房(一手房)抵押借款合同》系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按约履行。现原告已按约发放贷款，但被告钱定峰和周林华却未按约履行还款义务，显属违约，原告在合同约定的借款期限内提前主张被告钱定峰和周林华还本付息，符合合同约定，于法不悖，本院予以支持。本案的争议焦点包括：一、原告是否有权就涉案房产行使抵押权；二、原告主张被告莘闵荣顺公司承担保证责任是否于法有据。关于争议焦点一，根据法律规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案中，涉案房产已于2007年7月9日由期房转为现房，即原告自2007年7月9日起有权就涉案房产办理正式的抵押登记，抵押权应自登记时设立，但原告怠于行使其自身权利，并未在法律规定的三个月期限内办理，故原告就涉案房产并不享有抵押权。关于争议焦点二，合同约定被告莘闵荣顺公司的保证期间自在合同签订之日起至原告取得涉案房产的《房地产他项权利证明》正本、《房地产权证》复印件之日止。虽然原告主张其实际并未取得涉案房产的《房地产他项权利证明》正本、《房地产权证》复印件，被告莘闵荣顺公司仍处于保证责任期间内，但本院认为，首先，原告未取得《房地产他项权利证明》正本系因其自身未及时办理抵押登记、怠于行使正当权利所致，原告不享有抵押权的法律后果并不能归咎于被告莘闵荣顺公司不作为或存在违约行为；其次，根据原告提交的证据显示，原告已知晓涉案房产转为现房后的产权证号，即便其并未取得《房地产权证》复印件，也并不影响原告行使办理抵押登记、要求借款人还本付息等权利；再次，被告莘闵荣顺公司作为一手房开发商，已经完成了配合业主办理《房地产权证》的义务，若其保证责任因原告的疏忽和怠于行使权利、借款人的不作为而导致不当延续，并不符合合同法公平原则。因此，原告关于被告莘闵荣顺公司对被告钱定峰和周林华的还款义务承担连带清偿责任的诉讼主张，本院不予支持。另外，被告钱定峰、被告周林华和被告钱周榕经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系自动放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告钱定峰和被告周林华应于本判决生效之日起十日内归还原告中国银行股份有限公司上海市杨浦支行截至2018年1月10日的贷款本金135,889.30元；二、被告钱定峰和被告周林华应于本判决生效之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司上海市杨浦支行自2016年7月20日起至实际清偿日止、按照《中国银行股份有限公司上海市分行个人住房(一手房)抵押借款合同》(合同编号：200YP-2007-Y-0858号)约定利率计算的利息和罚息；三、驳回原告中国银行股份有限公司上海市杨浦支行的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3,018元，财产保全费1,260元，合计4,278元，由被告钱定峰和被告周林华共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈 锐人民陪审员  瞿国富人民陪审员  殷云明二〇一八年七月十六日书 记 员  薛 艳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还，贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。