上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪01民终3387号上诉人（原审被告）：上海长桥钢材市场经营管理有限公司，住所地上海市徐汇区老沪闵路1070号。法定代表人：林水雄，董事长。上诉人（原审被告）：上海强劲产业发展投资控股有限公司，住所地上海市闵行区七莘路889号2幢315室。法定代表人：林水雄，董事长。两上诉人共同委托诉讼代理人：贾俊涛，上海众华律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：安旭，上海众华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海现代物流投资发展有限公司，住所地上海市普陀区曹杨路1481弄4号3号楼204室。法定代表人：秦青林，董事长。委托诉讼代理人：张赛，国浩律师（上海）事务所律师。委托诉讼代理人：谢易，国浩律师（上海）事务所律师。上诉人上海长桥钢材市场经营管理有限公司（以下简称长桥钢材公司）、上海强劲产业发展投资控股有限公司（以下简称强劲产业公司）因与被上诉人上海现代物流投资发展有限公司（以下简称现代物流公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初5645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人长桥钢材公司、强劲产业公司的共同委托诉讼代理人贾俊涛、被上诉人现代物流公司的委托诉讼代理人张赛和谢易到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长桥钢材公司、强劲产业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回现代物流公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。出租人的主要义务是出租符合合同约定的租赁物，保证租赁物符合合同目的。现代物流公司未履行其作为出租人的主要义务，给长桥钢材公司带来巨大损失。1.码头被停止使用。徐汇区规划局的情况说明，可以证明码头停运是因为居民投诉，百联集团响应政府号召，要求长桥钢材公司停止作业。现代物流公司在2016年4月29日作出的《关于停止长桥钢材市场码头砂石料装卸作业的承诺书》进行了盖章确认。长桥钢材公司于2016年5月4日出具律师函，表明暂缓支付租金，并请现代物流公司进行合理赔偿。因此，无论是因为证照不齐全还是因为码头扰民，都是出租人对承租人保证出租物没有瑕疵的义务，长桥钢材公司享有暂缓支付租金的权利，并不是故意不付租金。2.冷库改造。长桥钢材公司进行冷库改造是经过现代物流公司书面同意。该冷库因违章建筑被拆除，现代物流公司负有分担过错的责任。3.临时办公楼被拆除。办公楼系长桥钢材公司出资建造，产权归现代物流公司所有。现大楼被拆除，长桥钢材公司的利益无法收回，其有权要求按照合同约定，请求现代物流公司支付相应的经济补偿。在现代物流公司拒绝补偿的情况下，长桥钢材公司享有抗辩权。二、一审法院适用法律错误。1.现代物流公司无合同约定解除权，亦未按照法律规定行使法定解除权。在租赁合同及补充协议中均未约定现代物流公司享有合同解除权。补充协议中关于物流费的相关约定，与合同解除权无关。另外，现代物流公司于2016年9月支付长桥钢材公司大楼拆除的补偿安置款300万元（人民币，下同）时，扣除了2016年3月和4月的租金，对5月至8月的租金未进行扣除，充分表明现代物流公司没有积极主张租金，而非长桥钢材公司恶意拖欠，也不符合六个月的解除时间。现代物流公司亦未按照法律规定进行催告并且给出合理期限的情况下，就要求解除合同。现代物流公司辩称：一、长桥钢材公司迟延支付租金没有任何合同履行抗辩权或者任何正当理由。长桥钢材公司未办理环评手续被政府部门责令停止相关的码头经营活动，而办理环评手续是长桥钢材公司的责任，并非现代物流公司的责任。码头停运不能构成长桥钢材公司迟延支付租金的理由。长桥钢材公司自行建造的冷库不属于租金支付项目。长桥钢材公司在未办理建造手续的情况下进行违法建设才最终导致冷库被政府部门强行拆除，与现代物流公司没有关系，不能作为长桥钢材公司迟延支付租金的理由。长桥钢材公司投资建造的三幢大楼不属于支付租金的项目。该三幢被拆的大楼属于临时建筑物，使用期限为两年，因使用期限届满被政府部门强行拆除。长桥钢材公司不能以三幢大楼被拆为由迟延支付租金。二、现代物流公司根据合同约定及法律规定有权解除租赁合同及补充协议。根据约定，长桥钢材公司连续两个月逾期支付租金的，现代物流公司有权解除租赁合同并收回租赁标的物。根据合同法第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。《上海市房屋租赁条例》第二十三条规定，房屋承租人应当按照租赁合同的约定支付租金。承租人逾期不支付租金累计超过六个月的，出租人可以解除租赁合同，但租赁合同另有约定的，从其约定。长桥钢材公司自2016年5月开始欠付租金，至2017年1月25日现代物流公司解除合同之日，已连续超过六个月未付租金。故现代物流公司解除与长桥钢材公司的租赁合同，有合同和法律依据。现代物流公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认现代物流公司与长桥钢材公司签订的《租赁合同》及其补充协议于2017年1月25日解除；2.长桥钢材公司将位于上海市XX路XX号的全部租赁标的腾空后返还给现代物流公司，包括（1）上海市XX路XX号XX号XX房；（2）上海市XX路XX号的码头（共计400米岸线）；（3）上海市XX路XX号XX幢码头沿岸房屋；（4）上海市XX路XX号的堆场、配套作业区及长桥钢材公司占用的场地；3.长桥钢材公司支付拖欠租金2,642,434.70元、延迟支付租金的违约金225,159.45元（违约金按照欠付租金金额的日万分之四标准，自逾期付款之日计算至实际支付之日，暂计至2017年3月31日）；4.长桥钢材公司向现代物流公司支付按每月300,276.67元标准，自2017年1月25日计算至将租赁标的物实际返还给现代物流公司之日止计算的使用费（暂计至2017年3月31日约为660,608.67元）；5.强劲产业公司对长桥钢材公司上述第3、4项义务向现代物流公司承担连带保证责任；6.判令长桥钢材公司、强劲产业公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：现代物流公司拥有上海市XX路XX号房屋及土地。2003年4月28日，现代物流公司（甲方、出租人）与上海A有限公司（以下简称A公司）（乙方、承租人）、上海B有限公司（以下简称B公司）（丙方、担保人）签订租赁合同，约定，甲乙双方就租赁长桥物流基地码头和场地事宜协商一致，丙方作为乙方的担保单位，承担相应的担保责任；（一）租赁标的物，包括1.乙方租赁甲方位于上海市XX路XX号的淀浦河码头岸线约400米，甲方保留危险品码头使用权，2.乙方租赁甲方位于码头配套作业场地约100亩；（二）租赁费用及支付方式，1.乙方向甲方首年支付码头租金310万元，2.乙方向甲方租赁配套作业场地，土地价格按每亩3万元/年以实计算（暂估为100亩），暂定300万元，3.乙方向甲方支付首年的租费为610万元，以后每年按1%的比例递增，4.合同签订时，乙方即向甲方支付保证金100万元，合同签订15日内，乙方支付给甲方半年租费，以后采取先付后租的方式，在每半年最后一个月的15日前支付下半年租费。如遇国定假日或双休日，可延迟至节后的第一个工作日；（三）租赁期限，本合同租赁期限暂定为拾年（即2004年4月1日至2013年3月31日）；（四）双方权利义务，1.码头和场地改造、安全、维护等费用，以及配送中心所需购置行车、码头杆等费用由乙方负责，以上固定资产属乙方所有，2.租赁场地内原有库房的拆除需同时经甲乙双方签字认可后方可进行，3.乙方如需使用租赁场地内库房，租赁价格参照原库房租赁价，4.乙方明确甲方对长桥基地的整体规划，并根据该规划申报改造手续，甲方或委托人协助乙方办理相关手续，5.现场地上长桥公司的办公楼、消防设施及通道暂作保留，并由甲方使用管理，6.乙方负责吸收甲方控股企业长桥物流公司30名员工，员工关系按市场原则与市劳动管理部门要求办理，7.甲方原则上在长桥物流基地内不再引入其他从事钢材配送业务的客户，8.乙方所租用的库房及场地上用的水、电等费用均由乙方自行承担，乙方承担因使用标的物而产生的各项国家、地区和相关组织应交纳的费用和相关公共费用，9.乙方在安全、保卫、消防等方面服从甲方管理，所发生的费用另行协商；（五）履约保证和补偿金，1.乙方必须在签订本合同时向甲方交纳100万元租赁保证金，待乙方在租赁的码头及场地内固定投资超过100万元后，可以固定资产作为履约保证，原保证金退回，2.凡出现下列情况之一的，甲方有权要求乙方作如下处理：（1）乙方未如期如数交纳租金，应以固定资产向甲方作为抵押，并按规定支付滞纳金，（2）乙方造成租赁标的物的损坏，应按甲方或委托代理人的要求加以修缮，并支付相关费用，（3）乙方因使用或管理等原因发生的相关款项，应按甲方或委托代理人要求如数支付或交纳，逾期按规定交纳滞纳金，（4）乙方因使用或管理等原因，影响甲方正常作业、生活，引发纠纷或经济损害的，由甲方或委托代理人开具赔偿单，乙方承担相应费用，（5）乙方违反作业与管理要求，按照约定支付处罚金、滞纳金等，（6）乙方单方面终止本合同，其投资的固定资产归甲方所有；3.补偿金，……（2）如因甲方原因，在合同期内造成乙方投资的固定资产损失的，甲方应按其折旧年限补偿乙方经济损失。2004年7月，现代物流公司（甲方、出租人）与长桥钢材公司（乙方、承租人）、A公司（担保人）、B公司（担保人）、上海C有限公司（以下简称C公司）（担保人）签订补充协议书（即补充协议书一），约定，依据原由现代物流公司作为甲方、A公司作为乙方、B公司作为担保人的租赁合同第六条“其他约定”第2、3款之规定，签订本补充协议，原租赁合同中各项条款与本补充协议不一致的，以本补充协议为准；（一）补充认可事项，1.由于A公司是长桥钢材公司的股东之一，所以甲方承认并同意由长桥钢材公司作为法定的签约主体与甲方签约；2.由于签订原租赁合同时，双方对457米码头岸线的使用功能状态均无实际了解，移交后经实地勘察，其中有154米不具备码头功能，60米属市政自来水管道控制范围（与长桥公司共同使用），剔除这两部分的码头岸线段，甲方按码头岸线的243米计算收费，全年码头沿岸使用费180万元，但对码头沿岸的使用投资改造、布局管理以及对外支付码头所有岸线（566.5米）的公共费用，均由乙方全面负责；3.由于原码头需要进行改造和增加投入才能作为金属生产资料及集装箱配送码头，根据实际情况乙方需增加投资基础设施、疏浚等近500万元，考虑乙方的投入等实际情况，经协商，暂取消原租赁合同的递增比例，待实际运作后另作商定；……（二）租赁标的物，1.XX路XX号内部分库房、货棚，2.XX路XX号内码头（甲方保留危险品港池部分的码头使用），3.码头沿岸的临时办公楼，4.XX路XX号内露天堆场及配套作业区域约100亩，以上租赁标的物均以实际测量面积按实计算；（三）租赁费用及支付方式，1.库房每平方米0.50元/天、货棚每平方米0.30元/天计算收费，2.码头实际使用岸线为243米，每天按20.29元/米计算，全年码头沿岸（457米）的使用费为180万元，3.码头沿岸的临时办公楼按每平方米0.30元/天计算收费，4.露天堆场及配套作业区域按每亩2.5万元/年（库房、货棚、临时办公楼的占地面积不予以重复计费），5.合同签订时，乙方即向甲方支付保证金200万元，合同生效后，采取先付后用的方式，乙方须在每月的第一天支付给甲方当月租费，如遇国定假日或双休日可延迟至节后的第一个工作日；（四）租赁期限为拾年（即2003年4月18日至2013年4月18日）……（六）履约保证和补偿金……2.凡出现下列情况之一的甲方有权要求乙方作如下处理：（1）乙方未如期数交纳租金，应以固定资产向甲方作为履约保证金，并按规定支付滞纳金……2005年10月8日，现代物流公司（甲方）、长桥钢材公司（乙方）、B公司（担保人）、上海D有限公司（以下简称D公司）（担保人）签署一份补充协议（即补充协议书二），约定，甲方同意将原双方的合作期限十年延长至十七年，即至2020年3月31日止；（二）经双方协商，乙方同意在合作期内，将长桥钢材公司投资建造的办公楼和改建的交易大厅等资产的所有权归现代物流公司拥有，并根据甲方需要办理相关手续；（三）根据原补充协议书规定，乙方必须在每月的第一工作日即支付当月物流服务费，如遇国定假日或双休日，可延迟至节后的第一个工作日，为了更好地履行合同相关条款，经协商乙方承诺，如未在规定时间内支付费用，则延迟的每天按当月各项费用的0.27%收取滞纳金，连续二个月逾期支付的，甲方有权取消合同履行并收回合作使用的标的物。2006年12月15日，现代物流公司（甲方、出租人）与长桥钢材公司（乙方、承租人）、B公司（担保人）共同签署一份补充协议书（以下简称补充协议书三），约定，1.原补充协议书中甲、乙双方对码头岸线60米属于市政自来水管道控制范围（与长桥物流公司共同使用），现因长桥物流公司要求收回作为危险品专用作业码头，为此，乙方同意此60米范围给长桥物流公司单独使用；2.原码头岸线的使用范围内0#关码头两年来未启用过，但乙方一直在支付该段码头使用费，在今年实际使用过程中，发现0#关码头防汛墙段出现裂缝，存在安全隐患，有关职能部门多次发函要求停止作业，致使乙方退赔客户资金，进一步加大了乙方的经济损失，按有关职能部门要求，0#关码头需投资整改后方能投入使用；3.基于上述二款原因，甲乙双方同意自2007年1月1日起，将2004年7月签订的补充协议书中第（一）条第二款中，码头使用费调整为甲方按全年码头岸线使用费110万元收取；……4.乙方同意自本协议签订后，即支付2004年、2005年码头相关费用共计46,584.60元；……8.为了便于长桥物流基地的统一管理，双方约定原乙方支付给甲方的租金均由上海E有限公司收取。2007年5月10日，现代物流公司（甲方、出租人）、长桥钢材公司（乙方、承租人）、B公司（担保人）签订补充协议（以下简称补充协议书四），约定，1.长桥物流公司系现代物流公司的下属子公司，现代物流公司对甲乙双方所签订的租赁合同的标地土地拥有最终管理权；2.2006年12月15日签订的130号补充协议书第八款所规定，现代物流公司决定自2007年4月1日起不再执行；3.自2007年4月1日起，对于乙方承租的XX路XX号的标地土地，乙方将接受甲方的直接管理，并由甲方直接向乙方按原租赁合同及补充协议书约定价格按月收取租金。租赁合同、补充协议书、协议签订后，自2016年5月起，长桥钢材公司未按约支付每月300,276.67元的租赁费。2016年5月4日长桥钢材公司向现代物流公司出具了函，内容为，根据2016年4月26日闵行区XX管理所《内河普通货物码头检查表》，被认定贵司“其在经营许可证转租，但并未取得转租资质”，并做出整改要求“责令立即停止普通货物装卸作业”，我司根据闵行区XX管理所及贵司要求，已经停止了承租码头的作业，由此我司面临巨额经济损失，贵司目前不能继续履行合同义务，已经构成违约，现函告，从本函发出之日起，我司将暂停支付租赁合同项下的租金，待贵司可继续履行合同义务及我司可继续经营后，我司将扣除不能经营期间的损失和租金后，继续支付合同租金，对于不能营业期间的损失，请贵司做出合理赔偿。2016年5月20日，现代物流公司向长桥钢材公司发出了回复函，内容为，不同意贵司来函的意见，贵司拒付租金是违约行为，根据合同约定及贵司承诺，自行负责行政审批手续，并对行政部门的处罚承担责任，经咨询，贵司在经营过程中未按要求取得经营许可，要求贵司全面履行包括支付租金在内等的合同义务，否则保留进一步追索的权利。2016年5月26日，长桥钢材公司向现代物流公司出具回复函，请求贵司对我司现有码头岸线使用费及场地租金予以减免。2016年8月31日，长桥钢材公司收到现代物流公司的拆违补偿款300万元（该款中扣除2016年3-4月的租金）。2016年8月30日，长桥钢材公司出具说明书给现代物流公司，内容为：兹有长桥钢材公司向贵司暂收取因此次区政府要求拆除XX路XX号XX幢临时办公楼的拆违清场补偿款300万元，请贵司给予办理。2017年1月19日，现代物流公司向长桥钢材公司发出企业询证函，载明，办公室聘请的瑞华会计师事务所上海A公司财务报表进行审计，按照要求，应当询证往来账项，发函询证，2016年12月31日前欠长桥钢材公司100万元（现代物流公司表示为保证金100万元）。2017年1月25日，现代物流公司向长桥钢材公司发出通知函，内容为，自2003年4月28日起双方建立租赁关系，双方已签订了租赁合同及4份补充协议。2016年4月之后，贵公司以无理的原因拒向本公司支付租金，本公司已于2016年5月20日通过回复函明确要求贵公司支付租金，但贵公司至今仍未支付，现依法通知贵公司：一、自本通知函送达贵公司之日起，本公司与贵公司签订的所有租赁协议正式解除；二、贵公司应于收到本通知函之日起，将所有物品、自行添置的设备从目标物业上搬离，本通知函送达之日起至2017年3月10日为贵公司清退的合理期间，2017年3月10日后留存在目标物业上的物品将作为贵公司的废弃物，本公司有权任意处理，由此产生的损失及费用由贵公司承担，如因贵公司届时未能按时清退导致双方及其他相关方损失的，由贵公司承担赔偿责任；如有异议请于2017年2月20日之前，将相关问题以书面形式送达，如本公司未于2017年2月20日之前收到贵公司对本通知函的相关异议，本公司将视贵公司对本通知函之所述内容已全部知悉并无异议。2017年2月12日，长桥钢材公司复函给现代物流公司，内容为，一、贵我双方之间的租赁合同及补充协议合法有效，贵我双方应继续履行，事实上贵司已拖欠我司巨额补偿，我司对此依法享有抵充权与抗辩权，包括其一贵司将码头出租给我司没有办理相应资质，也没有办理转租手续，导致码头被下令整改、停止码头作业，造成我司对承租的码头无法使用，其二我司经贵司同意对市场内管材加工库进行冷库改造，但冷库建成后，却被政府强制拆除，对此损失贵司应给予我司补偿，其三我司投资建设的办公楼1.2.3号楼，已经被贵司拆除，我司丧失了使用利益，贵司应当补偿我司建造成本的折旧价值，其四贵司实际上已经免除了我司从2016年5月起的租金，贵司于2016年9月2日，支付了我司办公楼1.2.3号楼拆除后安置租户的补偿款300万元，贵司付款时扣除了我司2016年3月、4月两个月的租金，没有扣除2016年5月-8月的租金；二、贵司函中第二点提及要求我司于2017年3月10日前清理物品设备，完全没有任何法定依据。一审另查明，上海强劲产业发展投资控股有限公司的历史名称为上海XX集团有限公司、上海B有限公司（2011年由上海B有限公司变更为上海强劲产业发展投资控股有限公司）。2004年6月2日上海市公安局徐汇分局防火监督处出具了关于同意上海现代物流投资发展有限公司临时办公房建筑工程新建消防设计的审核意见，并注，该工程建筑工程与消防给水工程竣工后应向我处申报消防验收，经验收合格后，方可投入使用，附建设工程总平面示意图。2004年6月16日，上海市徐汇区城市规划管理局出具上海市徐汇区B公司，XX路XX号搭建2层临时办公房三幢，使用期限为2年。2014年7月30日，长桥钢材公司出具关于长桥钢材市场码头使用情况说明给徐汇区华泾镇政府、徐汇区长桥街道，并提出，将采取的措施。2014年11月5日，长桥钢材公司出具关于深化长桥钢材市场申请部分停航的报告给上海市闵行区海事处、淀浦河港监督管理所。2015年，案外人上海F有限公司向一审法院起诉长桥钢材公司，要求解除码头场地租赁合同等，一审法院（2015）徐民二（商）初字第1733号民事判决书查明，2014年3月12日，案外人上海E有限公司向长桥钢材公司发出《关于同意码头400米岸线由钢材市场使用的函》，同意长桥钢材公司在码头（除危险品码头岸线）的400米码头岸线进行钢材、建筑经营装卸使用（使用期与其租赁合同一致），使用期间应承担如下责任：1.负责申请申报码头使用的相关行政审批（备案）手续；……4.承担码头作业防扬尘、防噪音、防止河道污染的责任；……2014年3月27日，案外人上海E有限公司取得《中华人民共和国港口经营许可证》，载明：经营地域上海市XX路XX号；准予从事下列业务：在港区内提供货物装卸、仓储、物流服务。2015年5月11日，现代物流公司向上海市徐汇区规划和土地管理局递交了关于长桥钢材市场经营管理有限公司管材加工库改建为冷库的情况说明。2015年6月26日，上海市XX支队向现代物流公司出具环境监察执法建议书。2016年4月14日，上海市徐汇区人民政府出具强制拆除正在搭建的违法建筑决定书给长桥钢材公司两份，内容均为，本机关将于2016年4月14日起组织实施强制拆除，届时，请你单位取走上述违法建筑内的财物。2016年4月15日华泾生态环境治理工作组出具了垃圾清理告知书给现代物流公司、长桥钢材公司。2016年4月26日，上海市B局向现代物流公司出具责令限期拆除违法建筑决定书，内容为，经查，你单位在XX路XX号内，未在批准的使用期限内自行拆除临时建设的建筑物，本机关责令你单位于2016年5月7日12时前自行拆除上述超过批准期限的临时建筑物。2016年4月29日，现代物流公司出具关于停止长桥钢材市场码头砂石料装卸作业的承诺书，承诺最后的整改期限为5月20日前。2016年6月12日，现代物流公司分别出具了承诺书给长桥钢材公司，内容为，本公司于2016年6月13日拆除XX路XX号XX市场经营管理有限公司内“E”形三层临时建筑物一幢、2号（临时建筑）办公楼，承诺不损坏周围其他两幢建筑物，不危及人员和财产安全。2016年6月12日，现代物流公司委托上海G有限公司拆除“E”形三层临时建筑物等。现代物流公司起诉长桥钢材公司、强劲产业公司确认存放在长桥钢材市场仓库内的钢材货物所有权纠纷[（2017）沪0104民初5958号]由一审法院民二庭进行审理。一审中，长桥钢材公司出示了长桥钢材公司作为甲方分别于2014年6月30日与上海H有限公司签订的上海市徐汇区XX路XX号长桥钢材公司内A区场地、面积为2000平方米之场地租赁合同、于2014年10月25日与上海XX经营部签订的上海市徐汇区XX路XX号长桥钢材公司内A-1区场地、面积为480平方米之场地租赁合同、于2015年1月28日与上海I有限公司签订的上海市徐汇区XX路XX号长桥钢材公司内1、2、3号仓库及场地之仓库场地租赁合同、于2015年5月25日与杨某1签订XX路XX号内的7号楼119室之市场物业租赁合同、于2015年9月1日与上海雨麒建材商行签订的XX路XX号的3号、4号码头及码头堆场（含结算中心楼二楼平顶小房屋、员工休息室和一间办公室）5号场地4800平方米之码头场地租赁合同、于2016年1月25日与杨某2签订XX路XX号内的XX号楼XX室之市场物业租赁合同、于2016年5月25日与吕某签订XX路XX号内的6号楼111室之市场物业租赁合同、于2016年5月25日与许某1签订XX路XX号内的XX号楼XX室之市场物业租赁合同、于2016年5月28日与许某2签订XX路XX号内的XX号楼XX室之市场物业租赁合同、于2016年6月20日与贺某签订XX路XX号内的XX号楼XX室之市场物业租赁合同、于2016年6月21日与沈某签订XX路XX号内的XX号楼XX室之市场物业租赁合同、于2016年6月25日与万某签订XX路XX号内的XX号楼XX室之市场物业租赁合同、于2016年7月7日与上海J有限公司签订XX路XX号内的6号楼204室及XX号楼XX室XX市场物业租赁合同、于2016年7月18日、2016年7月26日分别与杨志才、武玉梅签订的XX路XX号场地2200平方米及东侧（3.3mX70m=231平方米、实际计算面积为131平方米）之场地租赁合同及补充协议、于2016年8月1日分别与史红兵、胡春乔分别签订XX路XX号内的XX号楼XX室及XX号楼XX室XX市场物业租赁合同、于2016年8月10日与史某签订XX路XX号内的6号楼101、108室之市场物业租赁合同、于2016年9月1日与梅某签订XX路XX号内的7号楼212室之市场物业租赁合同、于2016年9月15日与上海K有限公司签订的XX路XX号纵剪厂南侧600平方米场地之场地租赁合同（用于建筑垃圾中转、分类）、于2016年9月28日与温某签订XX路XX号内的5号楼504室之市场物业租赁合同、于2017年2月7日与许某3签订XX路XX号内的6号楼107室之市场物业租赁合同、于2017年2月25日与孙某1签订的XX路XX号钢材市场内东南侧3000平方米仓库之仓库租赁合同、于2017年3月20日与汤某签订XX路XX号内的XX号楼XX室及XX号楼XX室XX市场物业租赁合同、于2017年3月1日与徐某签订XX路XX号内的7号楼203室之市场物业租赁合同、于2017年4月20日与卓某签订XX路XX号内的XX号楼XX室之市场物业租赁合同、于2017年4月27日与谢某签订XX路XX号内的XX号楼XX室之市场物业租赁合同、于2017年6月10日与胡某签订XX路XX号内的XX号楼XX南室之市场物业租赁合同、于2017年6月13日与孙某2签订XX路XX号内的6号楼104室之市场物业租赁合同、于2017年6月14日与邓某签订XX路XX号内的XX号楼XX北室之市场物业租赁合同等租赁合同计29份。经质证，现代物流公司表示，真实性无法确认，但提出，长桥钢材公司于2017年1月25日收到现代物流公司的解除函后仍将部分房屋出租，故不予认可；一审法院认为，上述材料的真实性无法确认，故不予认定。长桥钢材公司申请司法鉴定后，提供了道路改造、码头改造、场地改造的相关发票及冷库改造合同（于2014年6月25日由案外人上海H有限公司与案外人上海L有限公司签订）。经质证，现代物流公司表示真实性无法认可，也无相关合同，不能确定哪些发票是道路改造、哪些发票是码头改造；强劲产业公司表示无异议；一审法院采纳现代物流公司的质证意见，对上述材料在本案中不予认定。一审中，现代物流公司表示，不申请追加上述承租人为本案第三人。长桥钢材公司提出，其已支付保证金200万元，但未提供相关的依据，对此，现代物流公司提出，其已收保证金为100万元。一审法院会同双方于2017年8月2日进行现场勘查，在现代物流公司提供的投影现场图内标识长桥钢材公司使用房屋、场地、码头的方位（码头上有临时搭建房有人住），双方代理人均在该图上确认签字。一审中，根据长桥钢材公司的申请，上海市高级人民法院委托上海M有限公司对上海市XX路XX号码头范围内房屋建筑（含场地111-120号）建造、装修残值鉴定项目进行司法鉴定。2017年9月21日，由承办人、鉴定单位的工程师会同双方到现场确定鉴定的时间节点、鉴定范围。2017年10月18日，鉴定单位通知双方到现场实地丈量，会商纪要明确，1.工程量以现场勘测数据为依据，同时参考长桥钢材公司提供的资料；2.相关费率参照上海市在施工期2012年6月发布的文件执行；3.价格按照上海市2012年6月的信息价执行；4.组价按照上海市2000系列定额执行。2017年12月5日，上海M有限公司出具鉴定意见书，内容为，上海市徐汇区XX路XX号码头范围内房屋建筑（含场地111-120号）建造、装修残值鉴定工程总造价按照2012年6月开始折旧为895.3223万元，按照2004年6月开始折旧为172.1774万元（“400米码头建筑余值”原值为371.6464万元，折旧基准期为2004年6月的现值金额为37.1646万元，折旧基准期为2012年6月的现值金额为193.2561万元），供法庭参考。说明：1.长桥钢材公司在鉴定（初步）意见书征询时提出意见（附件三）：长桥钢材公司分别就清单缺漏项和清单计算误差项进行回复，鉴定人意见：针对长桥钢材公司所提意见中的清单计算误差项，我司按照经三方签字确认的《司法鉴定现场勘测记录表》进行计量统计，经复核，初稿中不存在长桥钢材公司所提的清单计算误差情况，本鉴定意见书中不作调整。2.我司就长桥钢材公司初稿回复意见中针对清单缺漏项进行逐项回复如下：针对第1、2条意见回复：经复核，大、小冷库冷媒管及冷媒液属专业特种设备，属资产评估，本次工程审价不做评估；针对第3-4条、第12条、第19-21条、第23条、第25条、第27条意见回复：经复核，本鉴定意见书中已作补充调整；针对第5条、第6条、第10-11条、第13-14条、第26条、第28条、第30条意见回复：经复核，初稿中该项已综合考虑，本鉴定意见书不作调整；针对第7-9条意见回复：经复核，初稿中遗漏第7、9条所提工作内容，本鉴定意见书中已作补充调整，但根据现场实际及参照以往类似项目经验，现场施工不包括第8条所提内容，本鉴定意见书不作调整；针对第15-18、24条意见回复：经复核，长桥钢材公司在现场勘测时并未提以上内容，且各处电缆未收到相关资料现场无法勘测长度，本鉴定意见书中不作调整；针对第22条意见回复：经复核，长桥钢材公司所提意见中包含的不锈钢灶、不锈钢大型抽油烟机、不锈钢水盆、水龙头属于资产评估，本鉴定意见书中不作调整；现场勘测过程中，长桥钢材公司并未提出不锈钢下水系统和排烟烟道管路两项工作内容，且未收到相关资料现场无法勘测工程量，本鉴定意见书中不作调整；初稿中已包含铝板吊顶的工作内容，本鉴定意见书中不作调整；针对第29条意见回复：经复核，长桥钢材公司所提意见中的行车道闸杆整套设施属于资产评估，本鉴定意见书不作调整；针对第31、32条意见回复：经复核，初稿中遗漏该2项意见所提工作内容（除基础梁土方外运），本鉴定意见书中已作补充调整，另我司考虑基础梁所挖土方可用于场地平整不需外运，本鉴定意见书不作调整；针对第33条意见回复：经复核，现场勘测过程中，长桥钢材公司并未提出该项工作内容，且其所提的该项内容为隐蔽工程施工，现场无法勘测核实，本鉴定意见书不作调整。3.强劲产业公司与长桥钢材公司所提意见一样，具体回复意见内容详见附件四。4.现代物流公司在鉴定（初步）意见书征询时提出的意见（附件五）：现代物流公司主要针对初稿中的折旧期起始年限提出疑议，具体内容详见现代物流公司出具的初稿意见回复函。鉴定人意见：本次鉴定书按照2004年6月为基准日期另行进行折旧计算，金额供法院参考。经质证，现代物流公司表示，坚持原异议，长桥钢材公司、强劲产业公司仍坚持原异议意见，并提出，审价单位及工程师未取得司法鉴定资质，该报告合法性请法院核查。一审法院认为，该鉴定单位是由上海市高级人民法院通过摇号选定，在上海市高级人民法院司法委托鉴审计、审价机构名册内，故对长桥钢材公司、强劲产业公司的意见不予采纳，对该司法鉴定意见书予以确认。一审法院认为，强劲产业公司前身作为担保人、由长桥钢材公司承受的A公司作为承租人与现代物流公司于2003年4月28日签订的租赁合同、由长桥钢材公司作为承租人、A公司、强劲产业公司的前身、C公司作为担保人与现代物流公司于2004年7月签订的补充协议书（即补充协议书一）、长桥钢材公司作为乙方、强劲产业公司的前身、D公司作为担保人与现代物流公司于2005年10月8日签订的补充协议书（即补充协议书二）、由长桥钢材公司作为承租人、强劲产业公司的前身作为担保人与现代物流公司于2006年12月15日签订的补充协议（即补充协议书三）、由长桥钢材公司作为承租人、强劲产业公司的前身作为担保人与现代物流公司于2007年5月10日签订的补充协议书（即补充协议书四）系签约当事人的真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。根据双方之间租赁合同、补充协议书一至四的约定，现代物流公司出租给长桥钢材公司码头的使用权，现长桥钢材公司未提供现代物流公司有义务为长桥钢材公司办理码头相关资质的充分依据，又根据拥有港口经营许可证的案外人上海E有限公司给长桥钢材公司发出《关于同意码头400米岸线由钢材市场使用的函》中明确“同意长桥钢材公司在码头（除危险品码头岸线）的400米码头岸线进行钢材、建筑经营装卸使用（使用期与其租赁合同一致），使用期间应承担如下责任：1.负责申请申报码头使用的相关行政审批（备案）手续；……4.承担码头作业防扬尘、防噪音、防止河道污染的责任……。”等内容可以认定，长桥钢材公司以码头被停止作业、整改，造成长桥钢材公司无法使用为由暂缓支付租金，属于抗辩不适格；至于长桥钢材公司提出，现代物流公司口头答应在码头所有手续没有办理完毕之前，可以不付租金之意见，无相关书面予以佐证，对此，现代物流公司予以否认，故一审法院对长桥钢材公司上述抗辩意见不予采纳；关于长桥钢材公司提出，现代物流公司于2016年9月给长桥钢材公司补偿款时只扣除了2016年3月、4月的租金，对2016年5月至8月租金没有扣除，事实上没有主张2016年5月起的租金，实际上免除了从2016年5月起的租金，故长桥钢材公司不属于无理由拒付租金之意见，未提供相关的证据，故一审法院亦不予采信。根据现场勘测，码头虽然停止作业，但码头周围临时搭建房有人居住使用，办公楼、厂房、堆场、冷库均由长桥钢材公司出租给案外人使用，获得租金收益，故长桥钢材公司于2016年5月起未按约支付租金的行为构成违约，对此应承担相应的民事责任。根据双方间补充协议书二第三条约定，长桥钢材公司辩称该物流服务费不是租金，而是合作的使用物即托盘，但未提供充分的证据，一审法院不予采纳；现长桥钢材公司于2016年5月起未支付租金，现代物流公司于2017年1月25日发出解除函，长桥钢材公司收到后，虽书面回复，但未在合理期限内提起诉讼请求，人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故现代物流公司要求确认与长桥钢材公司签订的租赁合同及补充协议书一至四于2017年1月25日解除之诉讼请求，一审法院予以支持。长桥钢材公司提出，长桥钢材公司已出租讼争121库房给第三方用于冷库，码头给第三方、沿岸房屋给第三方，非长桥钢材公司实际占有，堆场有大量钢材设备，长桥钢材公司正常使用均无法返还之意见，虽然双方间租赁合同及补充协议书均未约定长桥钢材公司是否享有转租权，但现长桥钢材公司违约导致合同解除，长桥钢材公司转租的次承租人及长桥钢材公司继续使用上海市XX路XX号的全部租赁标的物，包括（1）上海市XX路XX号XX号XX房；（2）上海市XX路XX号的码头（共计400米岸线）；（3）上海市XX路XX号XX幢码头沿岸房屋；（4）上海市XX路XX号的堆场及配套作业区及长桥钢材公司占用的场地等，长桥钢材公司有义务腾退上述次承租人及腾空自用租赁部位后向现代物流公司交还租赁合同项下的租赁标的物，故现代物流公司要求长桥钢材公司将上海市XX路XX号内上述租赁标的物腾空后返还给现代物流公司之诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。现代物流公司要求长桥钢材公司支付自2016年5月1日起至2017年1月25日间每月300,276.67元的租金计2,642,434.70元、按日万分之四标准自逾期付款之日起延迟付租金的违约金之诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持，但违约金计算至判决生效之日止。现代物流公司要求长桥钢材公司支付自2017年1月25日起至租赁标的物返还给现代物流公司之日止按每月300,276.67元标准计算的房屋使用费之诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。强劲产业公司为租赁合同、补充协议书一至四之合同项下的担保人，对保证方式没有约定，按照连带责任保证承担保证责任，故现代物流公司要求强劲产业公司对于长桥钢材公司的债务承担连带保证责任之诉讼请求，理由正当，一审法院予以支持。关于长桥钢材公司提出其已付保证金200万元，但未提供相关的依据，故根据现代物流公司自认，租赁合同已解除，现代物流公司应将保证金100万元返还给长桥钢材公司。关于装潢残值问题，长桥钢材公司申请对讼争租赁标的物的建造、装修残值进行审价，鉴于双方在司法鉴定过程中，确定了相关费率参照上海市在施工期2012年6月发布的文件执行，价格按照上海市2012年6月的信息价执行，鉴于双方间租赁合同、补充协议书一至四订立的时间在2003年4月28日至2007年5月10日期间，现长桥钢材公司未提供其在2012年6月对道路、码头、场地进行改造、装修的充分证据，仅有一份冷库安装合同在2014年6月，且系案外人间签订，又因长桥钢材公司违约造成合同解除，从公平原则出发，由一审法院酌情判处现代物流公司补偿长桥钢材公司不可拆移房屋装修残值、道路、码头、场地等改造残值8,390,160元。一审法院遂判决：一、由上海长桥钢材市场经营管理有限公司作为承租人、上海强劲产业发展投资控股有限公司作为担保人与上海现代物流投资发展有限公司签订的上海市XX路XX号内121号库房、码头（计400米岸线）、111-120幢码头沿岸房屋、堆场及配套作业区（约100亩）等租赁合同、补充协议书、补充协议于2017年1月25日解除；二、上海长桥钢材市场经营管理有限公司于判决生效之日起三十日内将上海市XX路XX号内租赁标的物,包括（1）上海市XX路XX号XX号XX房；（2）上海市XX路XX号的码头（计400米岸线）；（3）上海市XX路XX号XX幢码头沿岸房屋；（4）上海市XX路XX号的堆场、配套作业区及场地（约100亩）腾空后返还给上海现代物流投资发展有限公司；三、上海长桥钢材市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海现代物流投资发展有限公司支付2016年5月1日至2017年1月24日间租金计2,642,434.70元及延迟付租金的违约金（违约金的计算方式为，以日万分之四为利率，以300,276.67元为本金，分别自2016年5月3日、2016年6月1日、2016年7月1日、2016年8月1日、2016年9月1日、2016年10月8日、2016年11月1日、2016年12月1日起算；以240,221.34元为本金，自2017年1月3日起算，均至判决生效之日止）；四、上海长桥钢材市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内向上海现代物流投资发展有限公司支付自2017年1月25日起至腾空租赁标的物之日止按每月300,276.67元标准计算的房屋使用费；五、上海强劲产业发展投资控股有限公司对上海长桥钢材市场经营管理有限公司上述第三项、第四项判决义务承担连带清偿责任；六、上海现代物流投资发展有限公司于判决生效之日起十日内向上海长桥钢材市场经营管理有限公司返还保证金1,000,000元；七、上海现代物流投资发展有限公司于判决生效之日起十日内向上海长桥钢材市场经营管理有限公司支付上海市XX路XX号内不可拆移的装修、厂房、道路、码头、场地等改造的补偿款计8,390,160元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费35,025元，由上海长桥钢材市场经营管理有限公司负担。鉴定费220,000元（其中上海现代物流投资发展有限公司预付90,000元，上海长桥钢材市场经营管理有限公司预付130,000元），由上海现代物流投资发展有限公司负担90,000元，上海长桥钢材市场经营管理有限公司负担130,000元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，长桥钢材公司向本院提交书面情况说明，承诺表示：1.愿意继续按原合同租金标准每月300,276.67元履行租赁合同，对于码头停用、冷库被拆、办公楼被拆等事由另行与现代物流公司协商，不再作为中止支付租金的抗辩；2.长桥钢材公司愿意将2016年5月1日至今的租金一次性支付至法院的代管款账户；3.长桥钢材公司愿意承担一审全部鉴定费220,000元；4.加强各经营环节和对次承租人的管理，实现租赁场地管理的有序、安全、优质，并及时与现代物流公司沟通。长桥钢材公司并将2016年5月至2018年7月的租金8,107,470.09元（300,276.67元X27个月）打入本院代管款账户。本院认为，本案的争议焦点主要在于：一、长桥钢材公司自2016年5月起未支付合同项下的租金是否有正当理由；二、现代物流公司能否据此解除双方的租赁合同及解除后果的处理。关于第一个争议焦点。长桥钢材公司要求自2016年5月起暂停支付合同项下租金的主要理由是码头停止作业、冷库以及三幢临时办公楼被拆。关于码头停止作业，从双方签订的租赁合同和补充协议来看，现代物流公司已经按约向长桥钢材公司提供码头作为租赁标的物，但上述合同和协议均未约定码头相关资质的办理义务在于现代物流公司，长桥钢材公司亦未提供该方面的有效证据，再结合另案（2015）徐民二（商）初字第1733号民事判决中认定的事实，故长桥钢材公司以码头停止作业为由要求暂停支付合同项下的租金，缺乏依据。关于冷库和三幢临时办公楼被拆，从现代物流公司提供的租金构成来看，冷库和三幢临时办公楼均不属于租金支付的标的物范畴。长桥钢材公司可另行与现代物流公司协商拆除补偿事宜，不能因协商不成而拒付租金。因此，长桥钢材公司未按约支付自2016年5月起的租金，违反了合同约定，构成违约，应承担迟延支付租金的违约责任。现代物流公司在一审中主张长桥钢材公司应承担逾期支付2016年5月1日至2017年1月25日期间租金的违约金，并要求按照欠付租金金额的日万分之四标准，自逾期付款之日计算至实际支付之日。现代物流公司主张的违约金标准有合同依据，本院予以支持。关于违约金的计算截止日期，一审法院进行调整，计算至判决生效之日止，现代物流公司未提起上诉，视为认同，故逾期支付租金的违约金计算至本判决生效之日止。关于第二个争议焦点。本案系争租赁合同租赁面积大，租期长达十七年，当事人的投入巨大，涉及次承租人众多，牵涉利益广泛。作为当事人理应首先考虑维护合同的稳定性，积极、妥善地协商解决合同履行过程中出现的争议问题。而长桥钢材公司自2003年4月与现代物流公司建立租赁关系起，直至2016年5月前，在十三年合同履行期内一直按照双方租赁合同及补充协议的约定切实履行支付租金等合同项下的各项义务。长桥钢材公司虽然自2016年5月起有六个月暂时未支付租金，但此期间长桥钢材公司一直积极与现代物流公司发函沟通，故难以认定长桥钢材公司已经构成重大和根本性违约。一审法院未能充分考虑双方长期以来的实际履行情况，简单认定合同解除，处理有欠妥当，本院对此予以纠正。本案二审期间，长桥钢材公司就租金支付等事项作出书面承诺，长桥钢材公司应当恪守履行。长桥钢材公司自愿承担一审全部鉴定费220,000元，并无不当，本院予以准许。综上所述，长桥钢材公司、强劲产业公司的上诉请求部分成立。一审法院所作判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初5645号民事判决；二、上海长桥钢材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向上海现代物流投资发展有限公司支付2016年5月至2018年7月的租金8,107,470.09元；三、上海长桥钢材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向上海现代物流投资发展有限公司支付2016年5月1日至2017年1月24日期间租金的延迟支付违约金（违约金的计算方式为，以日万分之四为利率，以300,276.67元为本金，分别自2016年5月3日、2016年6月1日、2016年7月1日、2016年8月1日、2016年9月1日、2016年10月8日、2016年11月1日、2016年12月1日起算；以240,221.34元为本金，自2017年1月3日起算，均至本判决生效之日止）；四、上海强劲产业发展投资控股有限公司对上海长桥钢材市场经营管理有限公司上述第二项、第三项判决主文的付款义务承担连带清偿责任；五、驳回上海现代物流投资发展有限公司一审其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费35,025元，二审案件受理费35,025元，均由上海长桥钢材市场经营管理有限公司、上海现代物流投资发展有限公司各半负担；一审鉴定费220,000元，由上海长桥钢材市场经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 潘 兵审判员 钱文珍审判员 严佳维二〇一八年七月二十五日书记员 周 勰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……