湖北省武汉市青山区人民法院行 政 判 决 书（2018）鄂0107行初16号原告李红艳，女，1969年3月14日出生，汉族，住辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人李文焰（系李红艳姐姐），女，1966年7月30日出生，汉族，住武汉市硚口区（特别授权代理）。被告武汉市青山区住房保障和房屋管理局，住所地武汉市青山区三干道青翠园特**。法定代表人高文建，男，该局局长。委托诉讼代理人李祎功，男，该局工作人员（特别授权代理）。委托诉讼代理人黄新明，湖北扬子律师事务所律师（特别授权代理）。被告武汉市国土资源和规划局青山分局，住所地武汉市青山区临江大道**。法定代表人张晓达，男，该局局长。委托诉讼代理人闵彤，湖北山河律师事务所律师（一般代理）。被告武汉市不动产登记局，住所地，住所地武汉市江岸区三阳路**iv>法定代表人黄宇，男，该局局长。委托诉讼代理人闵彤，湖北山河律师事务所律师（一般代理）。被告武汉市青山区人民政府，住所地武，住所地武汉市青山区临江大道**v>法定代表人刘栿堂，男，该区区长。委托诉讼代理人王君怡，女，该区政府办（法制办）工作人员（一般代理）。委托诉讼代理人彭晓刚，湖北得伟君尚律师事务所律师（一般代理）。第三人中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司，住所地武汉市，住所地武汉市武昌区体育街特**（银泰大厦**）法定代表人龙志林，男，该公司总经理。委托诉讼代理人张立波，男，该公司员工（一般代理）。委托诉讼代理人余鹏，男，该公司员工（一般代理）。原告李红艳诉被告武汉市青山区住房保障和房屋管理局（以下简称青山区房管局）、武汉市国土资源和规划局青山分局（以下简称青山区规划局）撤销抵押登记一案，于2018年3月16日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案受理后，依法向被告青山区房管局、青山区规划局送达了起诉状副本及应诉通知书。在案件审理过程中，本院依法追加武汉市青山区人民政府（以下简称青山区政府）及武汉市不动产登记局（以下简称武汉市不动产局）为被告、中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司（以下简称华融公司）为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2018年5月22日公开开庭审理了本案。原告李红艳的委托诉讼代理人李文焰，被告青山区房管局的行政负责人李卫及委托诉讼代理人李祎功、黄新明，被告青山区规划局的行政负责人郑海及委托诉讼代理人闵彤，被告武汉市不动产局的行政负责人刘虹及委托诉讼代理人闵彤，被告青山区政府的委托诉讼代理人王君怡、彭晓刚，第三人华融公司的委托诉讼代理人张立波、余鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李红艳诉称，1、被诉抵押登记行为侵犯了原告的利益。原告与中新房国石发展武汉有限公司（原武汉市中胜泓润物流有限责任公司，以下简称中新房公司）签订了购房合同，该购房合同已于2017年9月22日被武汉市中级人民法院(2017)鄂01民初2905号民事判决书确认合法有效，可该房产又被中新房公司作为未出售房产向华融公司贷款的抵押财产，并由被告青山区房管局办理了在建工程抵押登记，该行为侵犯了原告的合法权益。2、被诉抵押登记行为证据不足，青山区房管局未尽审慎审查职责。2014年10月28日，中新房公司与华融公司在申请在建工程抵押登记时提交的最高额抵押合同没有注明已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额和工程竣工日期，而实际上中新房公司于2013年6月30日已将竣工的原告所购商铺进行交付，故该抵押合同不符合《城市房地产抵押管理办法》第二十八条关于抵押合同要件的规定。2012年10月30日，中新房公司已取得了武房开预售[2012]482号1#、18#、23#号楼的商品房预售许可证，青山区房管局在作出被诉抵押登记时，应当明知涉案房地产项目符合商品房公开预售条件、存在已预售的可能，青山区房管局未依法就相关预售事项询问申请人，亦未要求其补充提交相关材料，致使其抵押登记范围与房管部门预售备案内容相矛盾，青山区房管局未尽到审慎审查职责，导致被诉抵押登记行为证据不足。此外，在建工程抵押是为了取得继续建造资金的贷款，2013年6月30日，抵押物已全部完工并交付买受人使用，不存在继续建造的情形，故青山区房管局作出被诉抵押登记行为不符合《城市房地产抵押管理办法》第三条的规定。3、被诉抵押登记行为程序违法。根据《房屋登记办法》第十九条第一款第二项规定，房屋登记机构办理在建工程抵押登记应当实地查看。青山区房管局作出被诉抵押登记行为时是以2012年11月6日的实地查看结果为依据，而青山区房管局在审查抵押申请时原告所购商铺早已完工交付，并对外销售和运营，若青山区房管局此时进行实地查看，不仅要了解在建工程的实际状况，更要了解涉诉房屋的出售情况，正是因为青山区房管局履行实地查看程序不当才直接导致本案争议的产生。4、青山区房管局作出被诉抵押登记行为不合法。中新房公司隐瞒真实情况，提供的抵押物清单等文件均将包含原告所购房产在内的抵押财产表述为未出售房产，导致被诉行政行为作出的主要证据不足，应予撤销。5、被诉抵押登记行为阻碍了原告所购商铺物权的实现。根据相关法律规定，原告作为房屋买受人的权益优于抵押权人华融公司的优先受偿权，青山区房管局就涉案房屋办理的抵押登记行为，对原告办理房屋过户登记手续造成了障碍。综上所述，原告认为被诉抵押登记行为认定事实不清，证据不足，违反法定程序，依法应予撤销。原告对青山区房管局的抵押登记行为不服，向青山区政府申请行政复议，青山区政府维持了青山区房管局的抵押登记行为，故原告诉至法院，请求判决撤销被告颁发的武房期青字第2014002163号抵押登记，解除对原告在抵押前购买的23栋1+2层25号房屋进行抵押的行政行为。原告李红艳向本院提交了以下证据材料，证明其诉讼请求：1、《武汉市商品房买卖合同》，证明原告所购商铺合法，原告购房时间先于抵押时间，原告物权的实现受到阻碍。2、《行政复议决定书》，证明被告的举证材料。3、（2017）鄂01民初2905号《民事判决书》，证明原告的购房合同合法有效。4、《武汉市商品房预售许可证》，证明原告所购房屋处于预售状态。5、《委托经营管理协议书》；6、销售不动产统一网络发票。上述证据5、证据6证明原告所购房屋是合法的。被告青山区房管局辩称，1、被告作出被诉抵押登记行为符合法律规定。2013年9月12日，中新房公司和中国工商银行武汉青山支行（以下简称工商银行青山支行）共同向被告申请办理武汉钢谷物流中心（一期）23栋1-2层仓库在建工程抵押登记，并向被告提交了相关材料。被告对申请人提交的资料进行了审查，并对现场进行了实地查看。经审查，被告认为中新房公司和工商银行青山支行申请在建工程抵押登记符合《房屋登记办法》的相关规定，被告遂作出了准予登记的决定，并办理了青2013002130号在建工程抵押登记，原告所购房产包含在抵押登记范围内。2014年11月3日，工商银行青山支行将该抵押权转让给华融公司，并申请办理抵押权变更登记。被告审查后为其办理了在建工程抵押变更登记，登记号为青2014002163号，原告所购房产仍在抵押登记范围内，该变更登记行为符合法律规定。2、原告所购房产并未进行网签备案。根据武汉市（2015）90号《关于实行预（销）售合同网上签约和备案管理工作的通知》第一条规定，从2005年8月1日起，本市行政区域内房地产开发企业与购房者签订的商品房买卖合同，应按本通知规定在武汉市房地产市场信息网的商品房预（销）售合同登记备案管理系统平台上进行网上签约和登记备案。经查询武汉市商品房网上签约和合同备案系统，原告所购房屋自始至终未进行网签备案，故被告作出被诉在建工程抵押登记行为与原告无关联，且被告并无过错，原告要求撤销抵押登记没有事实依据。3、原告要求被告将涉案房屋变更登记到原告名下没有依据。因被告办理被诉抵押登记行为合法，原告所购房屋又没有进行网签备案，故原告要求将涉案房屋变更登记在其名下无事实和法律依据。此外，被告已于2016年3月28日将登记发证职能移交给不动产登记部门，权属证书的制作和发放已不是被告的职能范围。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告青山区房管局向本院提交了以下证据：1、房屋抵押申请书；2、最高额抵押合同；3、委托贷款借款合同；4、土地使用证；5、委托书；6、代理人身份证复印件；7、建设用地规划许可证；8、建设工程规划许可证；9、在建工程实地查看记录表；10、实地查看照片复印件。上述证据1至证据10证明2013年9月12日中新房公司和工商银行青山支行共同向青山区房管局申请办理在建工程抵押登记的有关资料。11、抵押登记审批表；12、房屋登记申请书（抵押权转移登记）；13、最高额抵押协议；14、债务重组协议；15、债权转让协议。上述证据11至证据15证明2014年10月29日工商银行青山支行将对中新房公司的债权转让给华融公司并共同申请抵押权转移登记的有关资料。16、房屋登记申请书（抵押权变更、注销登记）；17、抵押登记审批表。上述证据16、证据17证明2014年11月4日中新房公司和华融公司共同申请变更抵押登记的有关资料。18、抵押物清单，证明原告购买的房屋在抵押物清单中。19、武汉市商品房网上签约和合同备案系统，证明原告购买的房屋未进行网上签约和合同备案。被告青山区规划局辩称，被告不是作出被诉行政行为的主体，不应作为本案被告，原告将青山区规划局列入本案被告无事实和法律依据。被告青山区规划局未向本院提交证据。被告武汉市不动产局辩称，被告不是作出被诉行政行为的主体，原告也未就被诉抵押登记行为提出过任何请求，故武汉市不动产局不应作为本案被告，原告将武汉市不动产局列入本案被告无事实和法律依据。被告武汉市不动产局未向本院提交证据。被告青山区政府辩称，原告对青山区房管局于2014年11月4日作出的青2014002163号抵押权变更登记行为不服，向被告申请行政复议，被告于2017年12月7日受理该复议申请,并向青山区房管局送达了青政复答字[2017]第39号《行政复议答复通知书》。因案情复杂，被告于2018年1月26日作出青政复延字[2018]第10号《延期审理通知书》，并向原告及青山区房管局进行了送达。被告经审查认为，青山区房管局办理青2013002130号在建工程抵押登记和青2014002163号抵押权变更登记的行政行为合法有效，遂作出了维持的复议决定。综上所述，被告作出青复决字[2018]第12号《行政复议决定书》的行政行为程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告青山区政府向本院提交了以下证据：1、行政复议申请书；2、《受理通知书》及送达回证；3、《行政复议答复通知书》及送达回证；4、青山区房管局《行政复议答复书》；5、《复议案件延期审批表》；6、《延期审理通知书》及送达回证；7、《行政复议决定书》及送达回证。上述证据证明被告青山区政府作出的《行政复议决定书》认定事实清楚、程序合法合规，不具有可撤销事由。第三人华融公司述称，1、第三人依法享有对诉争房地产的抵押权。2014年10月15日，工商银行青山支行与第三人签订《债权转让协议》，工商银行青山支行将对中新房公司的40,000万元债权转让给了第三人，同日，第三人与中新房公司签订《债权重组协议》，第三人将对中新房公司现有的人民币4亿元债权进行重组。2014年10月28日，第三人与中新房公司签订《最高额抵押协议》，中新房公司以其名下位于武汉市青山区“武汉国际钢铁物流服务中心”在建工程为第三人上述重组债务提供抵押担保。协议签订后，第三人与中新房公司就抵押事项在登记部门办理了抵押权变更登记。2、不动产登记部门的登记行为符合相关法律规定。不动产登记部门按照相关法律规定依法办理了抵押登记，且在办理抵押登记时，在建工程登记在中新房公司名下，也不存在预售登记，登记部门和第三人均不存在过错，抵押登记行为合法有效。3、第三人金融债权、抵押权依法应予以保护。第三人作为直属财政部的国有资产管理公司，以国有资产的保值、增值为己任。截至目前，中新房公司未按照其与第三人签订的《债务重组协议》履行还款义务，国有资产面临巨额损失风险，请求法院依法保护国有金融债权、抵押权。第三人华融公司向本院提交了以下证据：1、营业执照复印件；2、金融许可证复印件；3、负责人身份证明；4、授权委托书。上述证据1至证据4证明华融公司是经银监会批准设立的非银行金融机构，具备合法有效的主体资格。5、《债权转让协议》；6、《债务重组协议》；7、《最高额抵押协议》；8、武汉市期房抵押证明。上述证据5至证据8证明华融公司受让了工商银行青山支行对中新房公司的债权，收购债权后对债权进行了重组，并办理了抵押登记，该抵押合法有效。经庭审质证，被告青山区房管局对原告李红艳提交的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，但认为该证据与本案无关，商品房买卖合同没有进行网签与行政登记行为无关联，故对该证据不予认可。对证据2无异议。对证据3的真实性无异议，但认为该判决涉及的是民事法律关系，与本案无关。对证据4至证据6的真实性无异议，但认为该证据与本案无关联。被告青山区规划局、武汉市不动产局对原告提交的证据的真实性无异议，对民事判决书认为与本案无关，根据该判决书原告只是取得了对判决书中小额贷款公司强制执行的效力，该判决书不能证明本案的抵押权人取得抵押权违反了法定程序，判决书没有取得对本案第三人的对抗效力，对原告提交的证据的证明目的不予认可。被告青山区政府对原告提交的证据的证明目的有异议，认为中院民事判决书确认的是购房合同合法有效，与物权法规定的没有办理网签备案不具备对外公示效力是不矛盾的。第三人华融公司对原告提交的证据的真实性予以认可，但认为该证据不能达到原告的证明目的，且原告提交的证据与本案无关。原告李红艳对被告青山区房管局提交的证据发表如下质证意见：对证据1至证据10的证明力不予认可，青山区房管局办理在建工程首次抵押登记程序违法，存在超期办理的情形，且青山区房管局实地查看时间与作出抵押登记的时间间隔两年之久；青山区房管局在申请人提交的资料不齐全，即缺少股东大会决议，无宗地图，无其他双方签字和盖章，无房屋预售许可证的情况下，不应受理抵押登记。对证据11至证据15，认为青山区房管局没有尽到转移登记的审慎审查义务，中院的判决书已经说明购房在前抵押登记在后，青山区房管局在审查抵押登记时应该审查材料的真实性，应对当事人进行询问并进行实地查看，但从房屋登记申请表上可以看出其未尽到审查义务，张玉霞既是询问人也是被询问人，故对房屋登记申请表不予认可，且实地查看是在做出抵押登记行为之前，不能证明青山区房管局依法履职，故对该证据不予认可。对证据16、证据17的证明效力不予认可，上述证据恰好证明青山区房管局做出了不正确的行政行为，房屋抵押申请书上写明需要先解押再重新办理抵押登记手续，重新申办抵押应该从报告时间开始计算。对证据18的真实性不予认可。对证据19的真实性无异议，对房屋没有网签的事实也无异议，但是房屋没有网签不是原告的责任而是开发商的责任，对该证据的证明效力不予认可。被告青山区规划局、武汉市不动产局、青山区政府、第三人华融公司对被告青山区房管局提交的证据均无异议。原告李红艳对青山区政府提交的证据发表如下质证意见：因青山区政府提交的证据与青山区房管局提交的证据基本一致，故质证意见同对青山区房管局提交证据的质证意见。青山区政府认为本案案情复杂，根据行政复议法和复议条例的相关规定进行了延期，但因原告对程序不清楚故未提出听证，对此原告有意见。被告青山区房管局、青山区规划局、武汉市不动产局、第三人华融公司对被告青山区政府提交的证据均无异议。原告李红艳对第三人华融公司提交的证据真实性有异议，认为抵押协议侵犯了原告的合法权益。被告青山区房管局、青山区规划局、武汉市不动产局、青山区政府对第三人华融公司提交的证据均无异议。本院对上述证据认证如下：原、被告及第三人提交的证据均具有真实性以及与本案的关联性，本院予以确认。经审理查明:位于武汉市青山区青山镇的武汉国际物流服务中心系由中新房公司开发建设。2012年11月5日，中新房公司和工商银行青山支行共同向青山区房管局提出申请，以武汉国际钢铁物流服务中心项目在建工程作为抵押物，办理了在建工程抵押权登记。同年11月6日，青山区房管局对被抵押在建工程进行实地查看，拍摄照片并制作查看记录。债务履行期限为2012年11月20日至2017年11月20日。该抵押于2013年10月23日经双方共同申请注销。2013年9月12日，中新房公司和工商银行青山支行共同向青山区房管局申请，办理了青2013002130号在建工程抵押登记，约定期限为2013年9月16日至2015年12月16日。2013年12月14日，中新房公司与李红艳签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定李红艳向中新房公司购买武汉国际钢铁物流服务中心中的武汉国际钢铁物流服务中心项目第23幢1+2层仓库25号房屋，建筑面积105.91平方米，单价为每平方米7695.21元，总金额815000元。付款方式为一次性付款。交房期限为2014年6月30日前。办理房地产初始登记的期限为商品房交付使用之日起90日内。同日，李红艳与武汉市钢谷商业运营管理有限公司签订《委托经营管理协议书》，将上述房屋委托给武汉市钢谷商业运营管理有限公司进行经营管理，租金从办理完交房手续之日开始计算。2014年12月11日，中新房公司向李红艳出具《销售不动产统一网络发票》，载明已收取售房款815000元。2014年10月15日，工商银行青山支行与华融公司、中新房公司签署《债权转让协议》，协议约定工商银行青山支行将对中新房公司的4亿元债权整体转让给华融公司。同日，华融公司就上述转让的债权与中新房公司签订《债务重组协议》，重组期限为自2014年10月15日起至2016年10月14日止。2014年10月28日，华融公司与中新房公司签订《最高额抵押协议》，上述转让的债权在最高额抵押担保的范围内，最高额抵押期间为2014年10月28日至2016年10月28日。因债权转让，工商银行青山支行与华融公司、中新房公司于2014年10月29日向青山区房管局共同申请办理了青2014002160号在建工程抵押权转移登记。2014年11月4日，中新房公司和华融公司向青山区房管局共同申请办理了青2014002163号在建工程抵押权变更登记，对债务履行期限和被担保债权进行变更，约定期限变更为2014年10月28日至2016年10月28日。在上述抵押过程中，原告李红艳购买的涉案房屋均在抵押范围内。现原告李红艳对被告青山区房管局颁发青2014002163号抵押权证的行为不服，向本院提起行政诉讼，请求判如所请。另查明，至2014年11月4日中新房公司和华融公司向青山区房管局共同申请办理抵押权变更登记时，涉案房屋买卖合同尚未进行网签及合同备案。中新房公司原名称为武汉市中胜泓润物流有限责任公司，2016年2月29日经工商行政管理部门核准变更为现名称。本院认为，根据《房屋登记办法》以及《城市房地产抵押登记管理办法》的相关规定，被告青山区房管局具有办理房产抵押登记的法定职权。《房屋登记办法》第六十条规定：“申请在建工程抵押权设立登记的，应当提交下列材料：(一)登记申请书；(二)申请人的身份证明；(三)抵押合同；(四)主债权合同；(五)建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书；(六)建设工程规划许可证；(七)其他必要材料。”第十九条规定：“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：。（二）在建工程抵押权登记；”本案中，中新房公司为向工商银行青山支行的债权提供担保，以其在建工程作为抵押物，并由中新房公司与工商银行青山支行于2012年、2013年共同向被告青山区房管局申请办理在建工程抵押登记，并提供了相关资料。青山区房管局对申请人提交的材料进行了审查，并对在建工程进行了实地查看，经审查认为其提供的材料齐全，故核准其抵押登记并无不当。武汉国际钢铁物流服务中心项目第23幢1+2层仓库25号房屋在抵押范围内。2013年12月14日，原告购买上述房屋。根据《房屋登记办法》第四十七条的规定，经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让。2014年10月15日，因华融公司受让工商银行青山支行对中新房公司的债权，中新房公司和华融公司于2014年10月29日共同向青山区房管局申请办理抵押权转移登记并提交了相关资料，青山区房管局审查后作出抵押权转移登记并无不当。后因中新房公司和华融公司对债务履行期限和被担保债权进行变更，中新房公司和华融公司于2014年11月4日向青山区房管局共同申请办理在建工程抵押权变更登记并提交了相关资料，青山区房管局经审查后向华融公司颁发青2014002163号抵押权证亦符合相关法律规定。原告对青山区房管局颁发青2014002163号抵押权证的行为不服，向青山区政府申请行政复议，青山区政府受理其申请后，经书面审查认为原告申请复议的理由不成立，从而作出维持的复议决定，该行为符合《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第（一）项的规定。被告青山区规划局并未作出被诉抵押登记行为，原告李红艳也未就相关行为向其提出任何申请，故青山区规划局不是本案的适格被告。根据《不动产登记暂行条例》的相关规定，因不动产登记职责已由青山区房管局转移至武汉市不动产局，故被告武汉市不动产局是本案的适格被告。由于青山区房管局作出的被诉抵押登记行为并无不当，故原告要求撤销被诉抵押登记行为于法无据。至于中新房公司将已经办理了在建工程抵押登记的房屋向原告李红艳进行销售，导致涉案房屋不能办理网签及备案登记等，由此产生的法律后果应当由中新房公司承担，原告李红艳可另行主张权利。综上所述，原告李红艳的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告李红艳的全部诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告李红艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判长  程军审判员  李丽审判员  黄莹二〇一八年七月二十六日书记员  潘茁