黑龙江省伊春市伊春区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0702民初280号原告：杨华，男，1977年6月13日出生，汉族，无职业，住所地黑龙江省伊春市伊春区。委托诉讼代理人：魏德顺，内蒙古若辉律师事务所律师。被告：锡林郭勒盟嘉誉房地产开发有限责任公司。住所地内蒙古锡林郭勒盟锡林浩特市额尔顿北路121号（嘉誉大酒店内），统一社会信用代码911525007201894464。法定代表人：邵国良，职务总经理。委托诉讼代理人：郑岩，内蒙古合志律师事务所律师。原告杨华诉被告锡林郭勒盟嘉誉房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人魏德顺、被告委托诉讼代理人郑岩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告交付锡林浩特市希办赛汉街佳域天城小区11#A段-1-202、11#A段-1-209两处房屋；2、请求判令被告向原告按每月10000.00元的标准支付自2013年3月18日至房屋实际交付之日的租金，截止2017年10月18日的租金为人民币550000.00元；3、请求判令被告锡林郭勒盟嘉誉房地产开发有限责任公司向原告支付违约金390万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月18日，被告锡林郭勒盟嘉誉房地产开发有限责任公司，与原告杨华签订了以房抵债合同，双方经协商一致约定，被告嘉誉公司将其所有的位于锡林浩特市佳域天城小区11处商品房为案外人连有田、宋雅丽两人抵顶1300万元债务。合同签订后，上述两处房产即11#-1-202号177.07平方米、11#-1-209号206.29平方米由本案被告与杨华或杨华指定的人签订正式的商品房预售合同网上登记备案。经本案被告查询，该两处房屋已于2013年3月22日签订正式商品房买卖合同，且已经为原告办理网签手续，原告依法取的房屋的实际权利。本案原告与被告双方合同约定，上述房屋其中两户11#-1-202、11#-1-209，由被告嘉誉公司暂借给第三方使用，本案被告保证在2014年12月31日前将房屋倒出交付本案原告使用，且自合同签订之日后第三方使用的费用按每月每套5000元计算，由本案被告在该房屋交接时支付给本案原告。同时双方约定任何一方违反合同约定，应向对方按本合同标的30%支付违约金，违约金不足以赔偿损失的还应赔偿实际损失。合同签订后，被告一直未按照合同约定向原告支付锡林浩特市佳域天城小区11#-1-202、11#-1-209两套房屋的租金，累计欠原告房屋租金550000.00元，也未按照合同约定于2014年12月31日前向原告交付涉案的锡林浩特市佳域天城小区11#-1-202、11#-1-209两套房屋，经原告核实，现在房屋处于商业使用的状态，被告的违约行为损害了原告的合法权益，致使原告遭受经济损失。被告辩称，本案当中原告起诉被告遗漏本案重要关系人，即房屋的使用人，实际使用人应当列入本案的被告，原告诉讼请求第三项当中没有法律及相关规定的支持，所算违约金没有标准，实际侵权人为该房屋的实际使用人并不应该是本案的被告，被告承担的法律责任只是协助原告把房屋交付给原告，原告要求主张被告交付房屋，应当向实际侵权人交付房屋。综上请求人民法院驳回原告的诉讼请求。原告在诉讼中向本院提交的证据材料有：证据一、合同书、房屋明细、股东会决议、商品房预售许可证复印件各一份（与原件核对一致），证明原被告达成以房抵账的意思表示签订书面合同，本案被告应当将锡林浩特市希办赛汉街佳域天城小区11#A段-1-202、11#A段-1-209两处房屋于2014年12月31日前交付给原告，被告在交付之前按每月每套5000元向原告交付租金，被告如违反约定自愿按照合同标的30%向原告承担违约金。被告质证意见，真实性没有异议，但是对关联性和对证明的问题均不予认可，该合同书当中明确约定本案的被告义务是将本案的房屋网签到原告的名下并且协助原告将涉案房屋协助交付给原告，该合同书当中签订的时间2013年3月18日，按照法律规定，本案原告已经过了诉讼时效。本院经审查认证，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据二、2010-9000123号《内蒙古商品房买卖合同》及收据、2010-9000124号《内蒙古商品房买卖合同》及收据复印件各一份（与原件核对一致），证明被告已经将涉案的佳域天城小区11#A段-1-202、11#A段-1-209两处房屋与本案原告签订商品房买卖合同并出具购房款收据，而且该房屋已经在锡林锡林浩特市不动产中心网签备案，被告应当依法向本案原告交付房屋。被告质证意见，真实性没有异议，但是对关联性和证明问题有异议，原被告并不是商品房买卖的关系，是以被告欠付原告借款，以物抵债的形式进行的交易，按照原告出示的第一组证据上被告只是将房屋办理到原告的名下的义务，其要求被告交付房屋，被告只是案件的协助作用，本案的被告并没有任何的违约行为，被告已经按照双方签订的合同书履行了权利和义务。本院经审查认证，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告在诉讼中未向本院提交证据材料。根据以上证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2013年3月18日，原告杨华作为乙方与甲方被告锡林郭勒盟嘉誉房地产开发有限责任公司签订合同书一份，约定此前连有田、宋雅丽向原告杨华累计借款本金27000000.00元（以双方对账为准）。被告锡林郭勒盟嘉誉房地产开发有限责任公司将有权处分的不动产抵账替连有田、宋雅丽向原告杨华偿还借款13000000.00元。被告嘉誉房地产开发有限责任公司将位于锡林浩特市佳域天城小区共11处商品房销售的法定资质并且经股东会一致通过同意以其自有待出售的不动产偿还乙方借款，抵账金额为13000000.00元。以上房产中两户门市即11#-1-202号177.07平方米、11#-1-209号206.29平方米由双方签订正式商品房购销合同，由被告嘉誉房地产开发有限责任公司出具商品房购销的全部法定手续，并进行商品房预售合同网上登记备案。抵账房产中有两户由甲方即被告锡林郭勒盟嘉誉房地产开发有限责任公司借用给第三方使用，甲方保证在2014年12月31日前将房产倒出。自本合同签订后第三方使用的费用按每月每套5000元计算。由甲方在该房屋交接时支付乙方。甲方需提供与第三方签订的拆迁合同。同时约定，除本合同另有约定外甲乙任何一方违反本合同约定，应向对方按本合同总标的30%支付违约金。违约金不足以赔偿损失的还应赔偿实际损失。2013年3月22日原告杨华与被告锡林郭勒盟嘉誉房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，被告将坐落于锡林浩特市希办赛汉街佳域天城小区11#A段-1-209、11#A段-1-202商业用房两套出售给原告杨华，并为原告杨华出具了收据。合同签订后，被告锡林郭勒盟嘉誉房地产开发有限责任公司未按合同约定将位于佳域天城小区11#A段-1-209、11#A段-1-202两处房屋及租金交付给原告杨华，现原告诉至本院要求被告给付房屋及房屋租金，以及违约金。本院认为，原告杨华与被告锡林郭勒盟嘉誉房地产开发有限责任公司签订的合同书是经被告公司股东会决议签订，双方意思表示真实，合同合法有效。双方应按合同约定履行合同义务。被告应于2014年12月31日前将涉诉房屋交付给原告，并按合同约定给付原告房屋使用费用，但被告至今未履行。被告称原告已过诉讼时效，但2017年10月31日原告已提起诉讼，自2014年12月31日起计算并未超过三年，该答辩意见不予采纳。原告要求交付房屋、给付至2017年10月18日550000.00元租金符合合同约定，应予支持。原告要求给付租金至实际交付之日，因此期间租金尚未发生，该项请求不予支持。原告要求被告给付违约金3900000.00元，被告称违约金超过合同的约定，但双方签订合同时是可以预见到合同的损失的，该项约定不违反法律规定，该项诉讼请求本院予以支持。故依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：一、被告锡林郭勒盟嘉誉房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内将位于锡林浩特市希办赛汉街佳域天城小区11#A段-1-209、11#A段-1-202商业用房交付给原告杨华；二、被告锡林郭勒盟嘉誉房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内给付原告杨华550000.00元租金（截止2017年10月18日）、违约金3900000.00元，合计4450000.00元；三、驳回原告杨华其他诉讼请求。案件受理费42400.00元由被告锡林郭勒盟嘉誉房地产开发有限责任公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状。并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省伊春市中级人民法院。审 判 长  管宏晶人民陪审员  高桂兰人民陪审员  李 倩二〇一八年七月三十日书 记 员  王瑛娇