云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0102民初433号原告：周俊明，男，1966年12月20日出生，汉族，四川省仁寿县人，无固定职业，住云南省昆明市盘龙区，委托诉讼代理人：刘建疆，云南雁序律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明如谐商贸有限公司，统一社会信用代码：91530102563191840C，住所地：昆明市五华区青年路华尔顿大厦**701附**。法定代表人：李永权。被告：杜雨伦（曾用名：杜晨辉），男，1976年2月22日出生，汉族，户籍登记地：云南省昆明市盘龙区，原告周俊明与被告昆明如谐商贸有限公司（以下简称“如谐公司”）、杜雨伦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周俊明及其委托诉讼代理人刘建疆到庭参加诉讼，被告如谐公司、杜雨伦经本院公告传唤逾期未到庭应诉，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告周俊明向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《经营户租赁合同》；2、由被告返还原告缴纳的租金、押金、市场管理费等费用171680元，并赔偿原告损失530187元，合计701867元；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年6月28日，原告与被告双方签订《经营户租赁合同》，约定被告于2017年7月8日前将位于龙泉路上庄村151号北市区摊位租给原告，商铺/摊位编号为仓库01，建筑面积316㎡，用于经营餐饮。合同签订后，原告方将房屋租金按要求交给了被告杜雨伦，并交纳了押金、市场管理费等给被告如谐公司，对房屋进行了装修，定购了相关厨具及桌椅板凳，并加盟了品牌连锁店准备好好经营。因被告没有按照合同的约定和承诺履行，租赁给原告及其他经营户的房屋不具备办理营业执照的条件，导致原告方及市场内的其他经营户无法办理工商营业执照，也没有按承诺对连接天骄北麓小区的道路进行道路硬化及开通。此外，因被告在经营户入住收取租金后就对市场不管不问，不仅安保不到位，连垃圾都没有人进行清理，致使该市场经营场所混乱，被告对该市场没有按自己在《经营户租赁合同》的约定及承诺履行自己的义务。被告如谐公司、杜雨伦缺席，无答辩意见。原告周俊明在本案诉讼期间提交了以下证据材料：一、国家企业信息公示报告；二、北市区生活广场经营户租赁合同；三、收条、收据；四、装饰装修承包合同、报价单；五、软件购销协议书；六、广告制作明细表；七、收据、收条；八、照片；九、收据、收条、送货单等；十、照片；十一、通话录音光盘，拟证明原、被告之间租赁合同关系、合同履行、被告违约造成的原告损失情况。本案审理期间，本院依法前往案涉租赁房屋进行现场勘验，查实案涉房租所在的北市区生活广场朝天骄北麓小区方向大门外道路未进行道路硬化处理，仅有一条小路连接外部，本院依法制作相应现场勘查笔录。被告如谐公司、杜雨伦未向本院提交证据。本院审核证据后认为，首先，被告如谐公司、杜雨伦未到庭应诉，且无答辩意见和质证意见，依法应视为其放弃抗辩权利；其次，原告提交的证据四至九因涉及案外人，案外人未到庭，证据十一被告未到庭，真实性、合法性均无法确定，本院在本案中不予评判，其他证据形式、来源合法，证据内容清楚、明确，能够形成证据链，并能够反映客观真实情况，故本院予以采信；最后，本院依法作出的现场勘查笔录符合证据形式要求，能够与本案其他证据相印证，能够反映客观真实情况，予以采信。经本院审理查明：2017年6月28日，原告周俊明（乙方）与被告如谐公司（甲方）签订《经营户租赁合同》，载明：1、甲方将位于龙泉路上庄村151号北市区生活广场的商铺租给乙方，商铺编号为仓库01，建筑面积140㎡，乙方用于经营餐饮，租赁期限8年，自2017年9月1日起至2025年6月1日止；2、租金12个月一付，先付款后使用，租金67200元/年，2017年9月1日至2019年8月31日租金不递增；3、乙方在合同签订后向甲方支付1万元合同履约保证金，合同期满后若无相关费用甲方一次性无息退还，乙方在合同签订后支付0.2万元市场管理费；4、甲方按照乙方要求对商铺进行整改（整改范围包括换瓦、隔墙、墙面刮白、窗户翻新），必须保证本商铺大门口附近及道路畅通无阻，大门道路硬化，硬化时间为2017年6月28日至2017年8月28日，若不能保证大门道路硬化，乙方有权要求甲方退还一切费用，并赔偿损失；5、合同的解除：本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除：租赁期届满；因乙方过错严重造成房屋毁损的；出现不可抗力造成房屋毁损达不到使用目的的；乙方迟延交付房租、水电费及其他因交纳费用超过15天的；6、违约责任：合同约定的经营期内，如甲乙双方任何一方需提前中止本合同，双方协商解决，如任何一方出现合同约定的违约责任，则违约方应支付对方一年租金总额的30%作为赔偿。7、甲方联系人杜雨伦。同日，原告周俊明（乙方）与被告如谐公司（甲方）签订另一份《经营户租赁合同》，除建筑面积为176㎡，租金每年84480元外，其他约定均一致。2017年6月28日，被告杜雨伦出具《收条》，确认收到原告支付租赁北市区生活广场商铺仓库01租金及履约保证金共计171680元。同日，被告如谐公司出具相应《收据》，确认收到原告租金151680元、保证金2万元。本院认为，租赁是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的行为。本案中，首先，原告周俊明与被告如谐公司签订两份《经营户租赁合同》，该两份合同系双方当事人按民间交易习惯建立租赁关系的凭证，该凭证并未违反我国相关法律法规的强制性规定，原告与被告如谐公司之间的租赁关系成立，故本院予以确认，原告为租赁关系中的承租人，被告如谐公司为出租人。其次，合同的解除，本案中，原告主张其已履行向被告如谐公司支付租金、保证金的义务，被告如谐公司虽交付了房屋但未按照合同约定对大门道路进行硬化，被告如谐公司缺席，无答辩意见，且经本院现场勘查，原告承租房屋附近大门道路确实未进行路面硬化，故本院依法确认被告如谐公司构成违约，其在履行期间届满后仍未履行主要债务，导致原告不能实现合同目的，故原告要求解除双方签订的两份《经营户租赁合同》的诉求，本院予以支持。再次，关于租金和保证金的返还。现原、被告解除双方签订的《经营户租赁合同》，根据法律对合同解除的法律后果的规定及原、被告双方的约定“必须保证本商铺大门口附近及道路畅通无阻，大门道路硬化，硬化时间为2017年6月28日至2017年8月28日，若不能保证大门道路硬化，乙方有权要求甲方退还一切费用，并赔偿损失”，因此被告如谐公司应当按照合同约定向原告返还已支付的租金和保证金共计171680元。关于原告所称被告如谐公司租赁的房屋不具备办理营业执照的条件、收取租金后对市场不管不问、安保不到位、市场经营场所混乱等，本院认为，原告与被告如谐公司未就以上方面进行约定，现被告缺席，双方也未达成补充协议，故本院对原告的上述主张不予评判。另外，关于原告的其他损失。原告主张其他损失为530187元，并提供《装饰装修承包合同》等欲证明损失情况，被告如谐公司缺席，无答辩意见，本院认为，原告提供的该部分证据形式不符合法律规定，其真实性、合法性无法查实，故原告主张的该项损失金额因无合法的证据证明，故本院不予确认。但根据现场勘查租赁物的现状，原告确实对租赁物进行了装修，原告确有损失存在，而被告未按约定履行道路硬化的义务，其行为构成违约，其应当对原告承担违约责任，根据双方对违约责任的合同约定，本院酌情确认原告的其他损失为45504元（租金151680元×30%）。最后，被告杜雨伦的责任。原告以被告杜雨伦在甲方联系人处签字、杜雨伦是被告如谐公司实际老板为由要求杜雨伦承担赔偿责任，本院认为，被告杜雨伦不是租赁合同的当事人，原告的租金虽系支付给被告杜雨伦，但被告杜雨伦系被告如谐公司联系人，其代被告如谐公司接收租金、保证金符合常理，且被告如谐公司已向原告出具相应的《收据》，故对原告的该项主张不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告周俊明与被告昆明如谐商贸有限公司于2017年6月28日签订的两份《经营户租赁合同》，双方权利义务终止履行；二、由被告昆明如谐商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告周俊明返还租金、保证金人民币171680元；三、由被告昆明如谐商贸有限公司于本判决生效后十日内向原告周俊明赔偿损失人民币45504元；四、驳回原告周俊明的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11274元，由原告周俊明负担人民币7998元，由被告昆明如谐商贸有限公司负担人民币3276元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  李云会人民陪审员  钱志红人民陪审员  雷辉美二〇一八年七月二日书 记 员  赵 琼