四川省成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0114民初4496号原告：王郑，男，1988年12月17日出生，汉族，住成都市新都区。委托代理人：邱明中，男，1964年1月15日出生，汉族，住四川省仁寿县，特别授权代理。被告：成都海峡茶叶市场经营管理有限公司，住成都市新都区三河街道厚诚路8号。法定代表人：张开宇。委托代理人：陈高繁，四川诚伦律师事务所律师，特别授权代理。原告王郑与被告成都海峡茶叶市场管理有限公司（以下简称海峡茶叶公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，依法由审判员陈肖宇于2018年6月26日适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王郑委托代理人邱明中、被告成都海峡茶叶市场经营管理有限公司委托代理人陈高繁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王郑向本院提出诉讼请求：1、确认被告在2018年4月11日向原告发出的《解除合同通知书》所通知的内容无效，并判令被告承担原告装修费损失30000元，违约金15000万元及经营损失30000元；2、判令被告退还原告保证金人民币30000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月13日，原被告双方签订商铺租赁合同，商铺位于新都区，西部海峡商贸城1栋4单元1层17、18、19号。在租赁关系存续期间，原告每季度按时向被告支付商铺租金，双方一直保持良好的合作关系。但在原告正常营业期间，因被告与商铺业主的矛盾多次对原告经营的商铺进行破坏，强行让原告办理商铺，导致原告生意无法正常开展，2017年4月22日至27日，被告将商铺大门锁上，损害原告的合法权益，原告因此报警。原告最后一次租金按合同规定缴纳到2018年3月24日，期间被告工作人员也告知原告因其与商铺业主还未协商好，要暂缓缴纳房租。但被告方于2018年4月4日向原告出具一份合同履行移交承诺书，让原告签署，将18号商铺的经营管理权交还给商铺业主，原告在没有准备搞的情况下签署承诺书，因原告与商铺业主之间不存在租赁合同关系，所以原告不知将租金给谁。被告于2018年4月11日向原告出示一份解除合同通知书，载明的多次催收房租的行为与实际情况不符。按照合同约定，原告逾期支付租金达15日之上，被告方才有权解除合同，我方认为交纳租金的期限应该从签署承诺书的时间即4月4日计算，所以原告并未超过支付租金的期限，被告的行为导致原告方利益受损，我方同意解除合同，但是要求被告退还保证金。故，诉至法院。被告海峡茶叶公司辩称，1、2013年8月13日原被告双方签订商铺租赁合同，约定原告承租的合同有三间，即西部海峡商贸城1栋4单元1层17、18、19号商铺，后经房管局确认，商铺位置不变，门牌号××、1206、1207.其中7-1-1206号商铺系被告受商铺所有人何爱军、刘劲松委托出租，在租赁合同履行期间，何爱军、刘劲松收回上述商铺，由其直接和原告发生租赁关系，权利义务按照原告与被告签订的租赁合同内容继续履行；2、被告有权单方解除与原告的租赁合同关系，向原告发出的针对7-1-1205、7-1-1207号房屋的《解除合同通知书》合法有效，合同约定的付租金的方式为先付后用，原告的租金只支付到2018年3月23日，原告应在2018年3月23日届满前付清下一个租金结算周期的租金，但是原告在被告工作人员到其商铺多次催收后仍未支付，根据合同约定，乙方逾期支付租金或物管费、能源费等其他费用达15日以上的，甲方有权解除合同，所以，被告在原告逾期付款第19天向被告发出的《解除合同通知书》合法有效；3、对于原告主张的30000保证金，被告不予认可，2013年原被告签订合同时，原告承租的商铺有三间，每间商铺租金为10000元，共计30000元,2018年2月5日，原告向被告出具《承诺书》一份，2018年4月4日签订三方《合同履行移交承诺书》，被告同意将7-1-1206号房屋的保证金10000元移交给房屋所有权人何爱军、刘劲松，至此，在被告处保证金只有20000元，被告在原告逾期支付房屋租金，有权单方解除合同的情况下，依据合同约定，对已收取的履约保证金不予退还。原告王郑为证明其主张提交以下证据：1、商铺租赁合同；2、收据4份，银联商务支付凭证；3、解除合同申请书；4、收条、成都海峡茶城市场管理费、垃圾清运费及代收水、电、气费缴款收据；5、成都市海峡茶叶市场商铺装修全责任书；6、装修合同；7、材料明细账；8、照片；9、身份信息。被告海峡茶叶市场发表质证意见如下：1、商铺租赁合同真实性、合法性、关联性均无异议，但不能达到原告的证明目的；2、收据4份、银联商务支付凭证反而证明原告拖欠租金的事实；3、成都市海峡茶叶市场商铺装修全责任书、装修合同，不能证明原告的装修价值，装修公司不是被告制定；4、材料明细账，其系原告单方制作，不认可；5、照片中的人员不能证明是被告方的工作人员，与本案无关；其余证据无异议。被告海峡茶叶公司为证明其主张提交以下证据：1、商铺租赁合同、房屋委托经营管理协议、房屋差异及门牌号补充协议；2、合同履行移交承诺书、王郑《承诺书》、何爱军《承诺书》；3、解除合同通知书；4、收款收据、银联商务支付凭证。证人陈某陈述，其系海峡茶叶公司的员工，主要负责催收租金事项，商铺租赁方式系现付后用，原告需在2018年3月24日之前缴纳下一季度租金才能进行使用，海峡茶叶公司向商家收租金的流程为按租赁合同约定提前15-20日前向商家送达催收租金通知，原告王振在2018年3月24日拖欠的租金为29206.8元，在原告拖欠租金后，海峡茶叶公司到王郑租赁的商铺进行过多次口头催收，海峡茶叶公司也向原告发送了催收通知书，是原告员工收取，但并无证据证明。原告王郑对书面证据以及证人证言发表质证意见如下：1、房屋委托经营管理协议、王郑《承诺书》与本案无关；2、移交承诺书关连性有异议，合同移交承诺书证明了涉案三间商铺是整体的租赁；3、解除合同通知书，被告确向原告发出解除通知书，但通知书上内容不属实，系被告捏造；4、收款收据、银联商务支付凭证，证明了2017年之前的租金原告已经全部付清，对证人证人未发表意见。上述事实有原被告身份信息、商铺租赁合同、收款收据、银联商务支付凭证、解除合同通知书、收条、装修合同、商铺装修安全责任书、材料明细账、照片、《承诺书》、证人证言以及当事人当庭陈述予以在卷佐证。经审理查明；原、被告于2013年8月13日签订《商铺租赁合同》，合同约定：“甲方海峡茶叶公司将位于新都区，西部海峡商贸城1栋4单元1层17、18、19号房屋出租给乙方王郑；商铺总建筑面积为102.48平米，租期为5年，自2013年5月28日至2018年5月27日止；租金支付方式为：标准租赁单价为92元/平米/月，乙方按季度缴纳，2018年2月28日前支付2018年2月28日至2018年5月27日期间的租金29206.8元；在合同签订当天乙方须向甲方支付履约保证金30000元；合同终止、变更与解除：……若乙方出现以下违约情形，甲方有权解除本合同，自甲方的解约通知发出之日起合同解除。合同解除后，甲方有权无偿收回商铺，且对乙方的履约保证金及已付的租金不予退还；……乙方逾期支付租金或物管费、能源费等其他费用达15日以上（含15日）的……；”。被告海峡公司于2018年1月30日收取原告王郑2017年9月24日至2018年3月23日租金，共计29206.8元。2018年4月11日被告海峡茶叶公司向王郑发出《解除合同通知书》，内容为海峡茶叶公司解除与王郑签订的《商铺租赁合同》。另查明，原、被告当庭一致认可：1、原告向被告缴纳有30000元保证金；2、原告认可拖欠被告2018年3月24日后的租金，原告已将承租铺面钥匙退还给被告，双方事实上已解除商铺租赁合同。本院认为，原、被告于2013年8月13日签订《商铺租赁合同》合法有效，依律应受保护，原告拖欠被告2018年3月24日后的租金，且将承租铺面钥匙已退还给被告，双方事实上已解除商铺租赁合同，本院予以确认。现原、被告双方争议焦点为：1、被告解除合同是否有效；2、被告是否应当退还原告保证金30000元；3、原告诉请的装修损失、违约金15000元以及经营损失30000元是否成立。针对上述争议焦点，本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百二十七条，承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期间内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第九十六条，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告王郑未按合同约定缴纳下一季度租金，已经构成违约，达到了合同约定的解除合同条件。被告海峡茶叶公司按照合同约定已书面告知原告解除合同，且原、被告均认可双方事实上已解除商铺租赁合同，故，被告海峡茶叶公司解除合同有效，本院予以确认。关于保证金，被告海峡茶叶公司无书面证据证明其曾向原告王郑进行过租金催收，即未按照合同约定提前15-20日前向商家送达催收租金通知，被告亦对催收行为不知情，被告应将原告保证金予以退还。原告王郑于2018年2月5日出具承诺书，确认其在被告海峡茶叶公司处余有保证金20000元，故，被告海峡茶叶公司应退还原告王郑保证金20000元。关于违约金、装修损失、经营损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。……”。本案中，合同系原告王郑违约而导致解除，且原告出示的装修合同、账本均系孤证，无其他有效证据予以佐证，无证明力，本院不予采信。故，原告请求被告海峡茶叶公司承担装修损失、违约金、经营损失，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、九十六条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下:一、被告成都海峡茶叶市场经营管理有限公司在判决生效之日起十日内退还原告王郑保证金20000元；二、驳回原告其它诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，由原告王郑负担972元，由被告成都海峡茶叶市场经营管理有限公司负担228元（此款原告已垫付，履行时一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  陈肖宇二〇一八年七月五日书记员  王先艳