浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0402民初2879号 原告：嘉兴万达广场投资有限公司，住所地：浙江省嘉兴市经济技术开发区广益路万达广场春江中心****，统一社会信用代码：91330401070659206T。 法定代表人：齐界，该公司总经理。 委托代理人：沈益，浙江南湖律师事务所律师； 委托代理人：齐跃平，浙江南湖律师事务所律师。 被告：陈善安，男，1988年11月21日出生，汉族，住陕西省安康市汉滨区。 原告嘉兴万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）因与被告陈善安房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2018年5月3日受理后，依法由审判员马忠勇独任审判，于2018年6月7日公开开庭审理了本案，原告万达公司的委托代理人齐跃平到庭参加诉讼。被告陈善安经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告万达公司起诉称，2015年6月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》，原告将自己所有的万达广场室外步行街B区大商业一环Z2号商铺出租给被告，出租期限为60个月，租期从2015年9月1日起，合同对每月的租金、租赁费用支付方式、租赁房屋的经营项目及双方权利义务和违约责任进行约定。合同签订后，原告按约将出租的房屋交付给被告，被告装修后开始经营。2016年3月1日，被告声称商业街人气不旺无法经营，开始欠缴租金，原告多次催讨未果。截止2018年5月1日累计拖欠租金540267元、迟延履行违约金238569元、物业费19048元。原告多次催讨上述款项，并要求与其办理解除合同手续，均未果。现原告为维护自身的合法权益，诉讼来院，请求判令：一、原、被告双方的租赁合同解除；二、被告支付房屋租金540267元（从2016年3月1日起计算至2018年5月1日止）、迟延履行违约金238569元（从2016年3月1日起计算至2018年5月1日止，从2018年5月2日起至被告实际清偿日止每日迟延履行违约金按540元支付）；三、被告支付物业费19048元（从2016年4月1日计算至2018年5月1日止，并支付迟延履行违约金（从2018年5月2日开始，每日支付19元，支付至实际清偿日止）；四、本案诉讼费用由被告负担。 被告陈善安未作答辩。 针对自己的主张，原告万达公司提供了下列证据： 1.嘉兴万达广场租赁合同1份，证明原、被告之间的租赁关系； 2.嘉兴万达广场《前期物业服务协议》1份，证明被告承租房屋的物业服务法律关系。 被告陈善安未提供证据，也未到庭质证。 本院认证如下：原告万达公司提供的证据1，符合证据的真实性、合法性、关联性要求，能够证明待证事实，本院予以认定；证据2能够证明被告委托大连万达物业管理有限公司嘉兴分公司提供物业服务，对此证明事实，本院予以认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 2015年6月29日，原告万达公司作为甲方（出租人）、被告陈善安作为乙方（承租人），签订《租赁合同》（合同编号：【JXWD-ZL-0011】），约定甲方同意将位于浙江嘉兴万达广场室外步行街B区大商业一环Z2号商铺出租给乙方使用，乙方同意承租该房屋；对包括该房屋在内的该房屋所在区域提供统一物业管理服务和实施商业运营管理的企业，就本合同而言，指大连万达物业管理有限公司嘉兴分公司；乙方在该房屋的开业经营之日，双方确认为2015年9月1日；该房屋的建筑面积为138.53平方米，套内建筑面积为127.31平方米；合同项下租赁期限为60个月，自计租日开始计算，即自2015年9月1日起至2020年8月31日止；该房屋的租金按计租面积计付，每月每平方米150元，乙方自计租日开始承担该房屋的租金，实际按照月租金标准为20779.5元。租金标准按照如下约定比例递增：自计租日至2018年8月31日，月租金标准为20779.5元；自2018年9月1日至2019年8月31日，在月租金标准基础上递增8%，即每月租金为22441.86元；自2019年9月1日至2020年8月31日在上一个交租期租金标准基础上递增8%，即每月租金为24237.21元。合同项下的租金支付方式为：首期租金为计租日起至第6个月最后一日期间的租金，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准（日租金标准为月租金标准/30日）的乘积计算；除首期租金外，其他交租期租金均按每3个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳；乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。合同项下首期租金应于本合同签订后五个工作日内支付，租金期间为2015年9月1日至2016年2月29日，应交租金为124677元。甲方在确认乙方应付的上述租金款项到账后五个工作日内，向乙方开具收款收据。合同签署当日，乙方应当向甲方支付41559元（相当于2个月月租金标准）作为租赁保证金（甲方在确认乙方应付的租赁保证金到账后五个工作日内，向乙方开具收款收据）；同时向物业服务公司支付1523.83元（相当于2个月物业服务费）作为物业服务费保证金。双方约定，本合同项下的进场日暂定为2015年7月1日（以甲方另行书面通知为准）。乙方应当于该进场日之前付清本合同项下全部应付费用，与甲方或物业服务公司办理房屋交接手续，并按照附件2的格式签署交接确认文件。本合同项下之开业日定为2015年9月1日，乙方应当于该开业日开业经营（乙方未在该开业日开业的，不影响计租日的起算）。双方约定，作为该房屋的承租人，乙方应当自计租日起向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费。物业服务费收费标准为：按该房屋的计租面积计算，计租日起每平方米每月5.5元，即每月物业服务费标准为761.92元。物业服务费支付方式：首期物业服务费为计租日起至第6个月最后一日期间的物业服务费；除首期物业服务费外，其他交费期物业服务费均按每3个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交费期交纳；乙方应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向物业服务公司一次性足额支付下个交费期物业服务费。首期物业服务费应于本合同签订后五个工作日内支付，收费期间为2015年7月1日至2015年12月31日，应交物业服务费为4571.49元。乙方应与物业服务公司签署物业管理服务协议，乙方在物业管理服务协议项下义务和责任也构成对甲方的单方承诺，甲方有权直接援引向乙方主张权利，物业服务公司有权直接援引本合同有关物业管理服务约定向乙方主张权利。乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方有权单方解除合同；双方特别确认，在租赁期限内，若乙方延迟交纳租金或物业服务费或能源费用等累计超过3次（含本数），则甲方也有权单方解除合同。本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当按照本合同附件3的各项标准要求将该房屋交还甲方，该等期限为本合同项下该房屋之交还期。双方确认，因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同终止的，则在本合同所述交还期内，乙方仍应当按届时月租金标准向甲方支付占用费，按照届时物业服务费标准向物业服务公司支付物业服务费，承担各项能源费用等。2015年7月1日，原、被告双方办理房屋交接，签订《房屋交接验收确认单》，载明经现场核实，原告交付的该房屋符合租赁合同约定的交付条件，被告没有异议，双方确认，自验收日起，原告正式将该房屋移交给被告，由被告按租赁合同的约定使用，被告确保该房屋在2015年9月1日按期开业。 2015年8月5日，大连万达物业管理有限公司嘉兴分公司作为甲方、被告陈善安作为乙方，签订《嘉兴万达广场》，约定乙方所购物业基本状况为：物业名称是嘉兴万达广场；类型是室外步行街；坐落位置是自持2号；建筑面积是138.53平方米。物业管理服务费标准为每月每平方米5.5元；物业管理服务费按入伙通知书规定的交房截止时间开始计收，每3个月为一个结算周期，业主应于每个结算周期到来10日前预先交纳一个结算周期的物业管理服务费，逾期按欠费的日3‰支付违约金；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按应交物业管理服务费每天千分之三交纳违约滞纳金。 因被告陈善安未按约支付租金、物业管理服务费，遂成讼。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原告万达公司与被告陈善安之间达成房屋租赁合意，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，则双方之间的房屋租赁合同合法有效。原、被告双方之间就租金的数额及支付方式存在明确约定，则被告应按照约定的方式向原告足额支付租金，但是被告未按约定的期限向原告支付租金，延迟支付已超过30日，延迟交纳租金也累计超过3次，依据双方的约定，原告有权单方解除合同，故原告要求解除双方租赁合同的诉求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告自2016年3月1日开始拖欠租金，截止2018年5月1日，拖欠的租金数额为540267元（20779.5×26），故原告要求被告支付租金540267元的诉求，具有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告双方之间明确约定被告延迟交纳租金，应当每日支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金，被告未按约支付租金构成违约，故原告有权要求被告支付延迟履行违约金，但是双方约定的延迟履行违约金标准过高，本院依法予以调整，即按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算，暂计至2018年5月1日为61557.91元，此后以540267元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算至实际清偿日止。关于物业管理服务费，虽然被告委托大连万达物业管理有限公司嘉兴分公司提供物业服务，双方签订物业服务协议，但是原、被告在租赁合同中明确约定被告在物业管理服务协议项下义务和责任构成对原告的单方承诺，原告有权直接援引向被告主张权利，故原告依约有权直接向被告主张物业管理服务费。被告未按约支付物业管理服务费，自2016年4月1日至2018年5月1日期间的物业管理服务费为19048元（761.92×25），故原告要求被告支付物业管理服务费19048元，具有事实和法律依据，本院予以支持。因被告未按约支付物业管理服务费，原告主张自2018年5月2日起按每日1‰的标准由被告支付延迟履行违约金，延迟履行违约金具有明确约定，但是约定的标准过高，本院依法予以调整，即按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍，以19048元为基数，从2018年5月2日开始计算。诉讼中，被告陈善安经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃一审抗辩权利，应自行承担由此带来的法律后果，本院依法可以缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告嘉兴万达广场投资有限公司与被告陈善安签订的《租赁合同》（合同编号：【JXWD-ZL-0011】）解除； 二、被告陈善安于本判决生效之日起七日内向原告嘉兴万达广场投资有限公司支付租金540267元，并支付延迟履行违约金（暂计至2018年5月1日为61557.91元，自2018年5月2日开始，以540267元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算至实际清偿日止）； 三、被告陈善安于本判决生效之日起七日内向原告嘉兴万达广场投资有限公司支付物业管理服务费19048元，并支付延迟履行违约金（自2018年5月2日开始，以19048元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算至实际清偿日止）； 四、驳回原告嘉兴万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5889元，由原告嘉兴万达广场投资有限公司负担885元、被告陈善安负担5004元，于判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  马忠勇 二〇一八年七月三十日 法官助理江涛 书记员王鑫玲