四川省长宁县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1524民初1235号原告：四川联合一百房地产开发有限公司。公司所在地：成都市武侯区高升桥路26号8幢附19号。法定代表人：李隆兵，经理。委托诉讼代理人：杨海燕,四川川安律师事务所律师。委托诉讼代理人：应伟,四川川安律师事务所实习律师。被告：秦理，男，1975年8月8日出生，汉族，住四川省珙县。原告四川联合一百房地产开发有限公司与被告秦理商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川联合一百房地产开发有限公司于2018年6月14日向本院申请财产保全，本院于同日对被告的房屋进行了查封。原告四川联合一百房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨海燕、被告秦理到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。四川联合一百房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即向原告支付购房余款160000元，支付违约金（计算至2018年5月20日止）176800元，共计：336800元；2.违约金支付至房款付清之日止。3.位于长宁县某乡某街道滨ＸＸ庭3号楼1单元6楼2号房屋（房权证号为：长宁县房权证某乡字第某号）以折价或者拍卖、变卖所得的价款原告享有优先受偿权；4.相关诉讼费用由被告全部承担。事实和理由：原告于2015年4月11日与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告将以出让方式取得坐落于某乡某街道滨ＸＸ庭3#地块的土地使用权上建设的商品房（地名核准名称为：“滨ＸＸ庭”）3幢1单元6楼2号，建筑面积为106.20平方米，套内建筑面积92.4平方米的住房卖给被告秦理。合同第五条约定此商品房按套内建筑面积计算价款，该商品房单价为每平方米3022.79元，总价款为279306元。合同第六条约定被告采取贷款方式付款：即被告可以首期支付全部房价款的40%，其余价款可以向长宁竹海农村商业银行股份有限公司某支行借款支付。补充合同第二条第三款约定买受人于2015年4月11日交付购房款的40%，即119306元，余款160000元向长宁竹海农村商业银行股份有限公司某支行申请按揭贷款。合同签订后，原告电话通知被告某支行申请按揭贷款已经批准，但要被告亲自去办理手续和签名。被告收到通知后却迟迟不去长宁竹海农村商业银行股份有限公司某支行办理按揭贷款。按照补充合同第二条第七款约定被告须于合同签订后15日内，即2015年4月26日前提供代办按揭的相关资料，不按时履行配合义务的或最终未能办理按揭贷款的，须按下列约定承担违约责任：买受人（被告）逾期超过15日的，出卖人（原告）有权单方面解除合同……出卖人同意继续履行合同，买受人……至其银行申请到的按揭贷款支付至出卖人账号之日止，每日向出卖人支付贷款金额千分之一的违约金。时至今日被告的贷款仍未支付到原告账户。因此被告应按约定承担违约责任。且现在银行明确告知，因被告一直不去银行完善最后的签名手续致已经无法在为被告办理按揭贷款。因此原告要求被告一次性付清剩余房款160000元。请求依法判决如诉所求。秦理辩称，当时之所以买房子是因为按揭房款年限间较长，可以慢慢的还，按揭原告是承诺给我办。我一直在找陈经理，但他们一直说再等等。现在贷款信用社不贷了，双方都有责任。违约金是怎么产生的，原告就应该在签订合同前明确告诉我，贷款合同在什么时间前必须签，从来没有告诉我。原告为证明自己主张，在举证期间向本院提供了下列证据：1.原、被告信息，2.《商品买卖合同》及其《商品买卖合同补偿协议》，3.《个人购房担保借款合同》及其相应资料，4.被告房权证、土地证复印件。本院认为原告提供的证据来源真实，能够证明案件事实，予以采信。被告未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下，2015年4月11日,原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告将坐落于长宁县某乡某街道滨ＸＸ庭3幢1单元6楼2号的商品房出售给被告秦理。合同约定：该商品房套内建筑面积92.4平方米的，单价为每平方米3022.79元，总价款为279306元。付款方式及期限的约定，买受人于2015年04月11日支付购房款的40%，即：119306.00元（大写：壹拾壹万玖仟叁佰零陆元整），余款向长宁县竹海农村商业银行某支行申请按揭贷款，余款金额为：160000.00元（大写：壹拾陆万元整）。逾期付款责任,逾期在10日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行;逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计的逾期应付款的50%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部己付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金等。同日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》。协议约定，……买受人于2015年04月11日支付购房款的40%，即：119306.00元（大写：壹拾壹万玖仟叁佰零陆元整），余款向长宁县竹海农村商业银行某支行申请按揭贷款，余款金额为：160000.00元（大写：壹拾陆万元整元整）。买受人确定在委托出卖人代办按揭时，已了解到个人住房按揭贷款办理的条件，程序及办理公证，保险等所需费用，并承诺提供的收入证明等资信情况以及其他资料绝对真实，准确，提供的担保人具备担保人所具备的条件，且完全符合银行规定办理按揭贷款要求。如银行审核买受人资信后拒绝为买受人提供按揭贷款或要求买受人变更按揭贷款金额、首付等比例、贷款年限或要求买受人补充资料或另行提供担保人时，买受人应无条件地配合，出卖人对由此引发的纠纷不承担责任。如因买受人原因，无法达到申请贷款银行贷款条件或造成贷款银行拒绝贷款以及买受人放弃按揭贷款，买受人应当在15日之内选择出由出卖人提供的其他付款方式向出卖人支付房款，否则出卖方有权解除合同，并且买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人将另行扣除因房屋买卖已支付的各项税和费。买受人须于合同签订后15日内，即2015年4月26日前如实向出卖人提供代办按揭的相关资料，买受人应提供的资料以是按揭银行的要求为准。买受人逾期提交符合按揭银行要求的申请贷款所需的各种资料、费用、委托手续，不按时履行配合义务的或最终未能办理按揭贷款的，须按下列约定承担违约责任：买受人逾期在15日之内（含15日）的，应每日向出卖人支付约定房贷款金额的千分之一的违约金，按天累积；买受人逾期超过15日的，出卖人有权单方解除合同，买受人按合同约定的总价款的10%向出卖人支付违约金，出卖人在扣除买受人应承担的违约金等费用后。将买受人已交纳购房首付款的剩余部分无息归还买受人。如买受人愿意继续提供上述资料、费用、委托手续并无条件配合银行办理按揭贷款的，经出卖人同意后方可继续履行该合同，但买受人须自逾期提交上述资料、费用、委托手续之日起，至其银行申请到的按揭贷款支付至出卖人账户之日止，每日向出卖人支付贷款金额千分之一的违约金。买受人向按揭银行贷款的具体金额、首付款比例、贷款年限等均以按揭银行的最终批准为准。如银行批准的贷款额度与买受人申请额度不一致，则两者之间的差额作为买受人应当以自有资金支付的购房首付款，由买受人在银行批准贷款额度确定之日起15日之内补交，如逾期但在15日之内补的，须每日向出卖人支付逾期应交付款的千分之一的违约金；逾期超过15日，出卖人有权单方解除合同并按合同约定总房价款的10%向买受人收取违约金，出卖人扣除买受人应承担的违约金等费用后，将买受人已交纳购房款的剩余部分无息归还买受人。买受人在办理银行按揭贷款手续的过程中，应根据与银行签订的《个人住房贷款合同》的要求自行交纳办理公证、保险、评估等费用。买受人须在商品房交接之时，完清应缴纳的各种税费，在买受人未完清应缴纳税费前，出卖人有权不予办理交房手续，由此产生的违约责任由买受人自行承但。在商品房达到交付使用条件后，买受人同意出卖人通过电话、邮寄或在本地媒体发布报告等任何一种方式向其发出房屋交接通知，前述方式中任意一种发出通知后都视为出卖人已向买受人告知交房的义务。买受人应在购房合同约定的交房时间内到出卖人处申请办理房屋交付手续，房屋的损毁、灭失风险及缴纳的物业管理费用自交付使用起由买受人承担。出卖人与买受人中的任何一方均以本着诚信的原则来对待对方的履行合同过程中的通知、告之事项；双方保证在合同及协议中各自提供的联系方式、通讯地址真实有效；若有变更，则需在7日内书面通知对方，若因买受人联系方式变更而导致出卖人未能将有关通知送达买受人的，则出卖人发出通知之日视为已通知买受人。买受人委托出卖人代为办理合同项下商品房的房屋权属证书及个人住房抵押贷款的它项权利登记（它项权利登记委托仅限于贷款客户）。买受人应在出卖人向其交付合同项下的商品房前，及时与出卖人办理房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的差）的结算手续。办理房屋所有权证书和国有土地使用证书所发生的相关税费，依照国家规定由买卖双方各自缴纳，由买受人缴纳部分在合同签订时由出卖人代收。出卖人按现行标准代收税费并出具凭据。若实际办理费用发生增减，按实结算，多退少补等内容。同日，被告缴纳购房款119306.00元。后,又缴纳了契税等15000元（契税4189.59元，维修基金21245元，房产证80元，印花税5元，过户费212.56元，土地证30元，共计6641.15元），扣除已经交付费费用，余款8358.85元。2016年6月12日，原告为被告办理了长宁县房权证某乡字某号房权证和长宁国用（2016）第某号土地使用权证。同年,原告向被告交付房屋，并要求被告办理按揭偿还房款未果。原告诉讼来院。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定被告购买原告商品房，被告采取贷款方式支付购房款，后未能办理案涉商品房贷款，被告尚有160000.00元购房款未支付的事实无异议。本案争议焦点是被告应否承担违约责任支付违约金。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。(五)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，当事人应当按照约定履行义务，对履行期限、方式约定不明确的，债权人可以随时要求履行，当事人履行合同不符合约定的，应承担违约责任。由于双方当事人在案涉商品房合同履行过程中，因案涉商品房贷款未能办理，已实际变更了案涉商品房购房款的支付方式。虽然被告称未能办理贷款系原告的原因，原告则称是被告的原因，但均未提交证据证明。原告已经将该房屋交付被告，也为被告办理房屋产权证明，现，原告要求被告支付剩余购房款160000.00元的诉讼请求应予支持。因双方在履行合同中将付款方式改变，但是双方均未提供证据证明约定的付款期限，案涉房屋实际在2016年12月后就由被告在使用，被告未及时向原告支付购房款的实际情况，又确实给原告造成了损失，原告主张被告应支付违约金的诉讼请求成立，但是原告主张的违约金的起算点有误，一审法院根据《商品房买卖合同》中的约定依法核定为违约金的起算时间应自2017年1月1日起计算至本判决确定的履行期限止。庭审中，原告要求违约金按每日千分之一计算，本院不予支持，本院根据本案实际情况，按年利率24%计算其违约金。原告请求将位于长宁县某乡某街道滨ＸＸ庭3号楼1单元6楼2号房屋（房权证号为：长宁县房权证某乡字第某号）以折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告秦理于本判决生效后十日内给付原告四川联合一百房地产开发有限公司购房款151641.15元（已扣减被告秦理办理证件多交付的费用）；二、被告秦理于本判决生效后十日内给付原告四川联合一百房地产开发有限公司违约金，违约金的计算方法为：以购房款本金151641.15元为基数，从2017年1月1日起计算至本判决确定的本金给付之日止，按年利率24%进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止；三、驳回原告四川联合一百房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4408元，减半收取计2204元，由秦理负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 邓 凯二〇一八年七月十七日书记员 袁云芸