包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终1315号   上诉人（原审被告）：内蒙古包头当代建设集团有限责任公司。   法定代表人：陈青平，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张海军，内蒙古瀛昊律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：陈连珍，女，1972年9月5日出生，汉族，无职业，现住包头市。   委托诉讼代理人：李贞，内蒙古振义律师事务所律师。   上诉人内蒙古包头当代建设集团有限责任公司因与被上诉人陈连珍商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初1041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人内蒙古包头当代建设集团有限责任公司的委托诉讼代理人张海军，被上诉人陈连珍的委托诉讼代理人李贞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   内蒙古包头当代建设集团有限责任公司上诉请求：1、请求依法撤销（2018）内0203民初1041号判决中的第二条即被告内蒙古包头当代建设集团有限责任公司于本判决生效后九十日内向原告陈连珍支付违约金（以327018元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2015年2月24日起算至被告办妥位于包头市××区坊睿瀛豪庭5-107号房屋的产权证书之日止），改判驳回被上诉人的该项诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人在一审中没有将未办理产权备案登记的原因向法庭充分说明。上诉人早已在国土部门的招、拍、挂中取得了土地的使用权，并交纳了全部土地出让金，取得了土地规划使用手续，只缺少土地使用权证。国土部门在上诉人具备办理土地使用证的全部手续的情况下，就因为未能收回包头广德商贸公司的旧的土地使用证而无法办理新的土地使用证，才导致至今无法办理产权证。2、未能办理产权备案登记手续，责任不在上诉人，上诉人不应承担违约责任。3、应当驳回被上诉人要求给付违约金的诉讼请求。从公平角度讲，上诉人将房屋交付被上诉人，已经履行了主要合同义务，而按照贷款利息标准计算违约金，一年就2万多元，明显过高，而且判决至办理产权证之日止不合理。一审没有查明事实，分清责任，请二审法院查明事实，依法裁判。   陈连珍辩称，1、上诉人的上诉理由不成立，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人与被上诉人签订的认购书具备商品房买卖合同的要件，应适用《商品房买卖合同的司法解释》进行裁决。本案由于上诉人至今未取得房屋的初始登记，不能将办理权属证书所需要的资料提交产权登记机关备案，而导致被上诉人未能取得权属证书，所以应当承担违约责任。2、上诉人在上诉状中陈述的理由不成立。上诉人与被上诉人是合同的双方当事人，与任何第三方无关。而且原审法院依据《商品房买卖合同的司法解释》的相关规定判决上诉人按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付被上诉人违约金是适用法律正确，是公正的判决。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。   陈连珍向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告位于包头市××区号房屋办理房地产权属证书；2.判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金（按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期付款利息标准，每日以商品房价款327018元为基数，从2014年1月25日起计算至办理完毕房地产权属证书之日止）；3.判令本案诉讼费由被告承担。   一审法院认定的事实：2010年9月14日，原、被告签订了《商品房内部认购书》。合同约定原告认购被告开发的位于包头市××区号房屋，房屋建筑面积66.45平方米，总价款为311278元，被告应于2011年12月31日前交付房屋。合同第五条约定自签订本认购书之日起，认购方须在接到出卖方签订正式《商品房买卖合同》通知的七日内，与出卖方签订正式的《商品房买卖合同》。原告于2014年1月25日收房，房屋栋号变更为5号楼3单元107号。原告实际支付房款327018元，并且向被告交纳了办理房屋产权证书的费用。   此外，被告提交了包头市城市规划区房屋产权登记集中治理工作领导小组办公室、包头市住房保障和房屋管理局于2017年11月9日向包头市不动产登记局发出的《关于房屋产权登记集中治理项目转办函》（函字第2017第094号），主要内容为：包头市当代建设集团有限责任公司等2个项目由房屋产权集中治理领导小组办公室负责协调收集的国土、规划、房屋质量方面的要件资料齐备，已具备办理不动产登记条件，可按照不动产登记发证的相关程序进行现场审核并办理手续。截至本案开庭审理之日，被告仍未取得原告所购房屋所在楼栋的初始登记。   一审法院认为,原、被告签订的《商品房内部认购书》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行相关权利义务。《商品房内部认购书》约定了当事人基本情况、房屋基本情况、房屋价款、房屋交付日期等商品房买卖合同应当明确的主要内容，且被告已经按照约定收受购房款，故该认购书应认定为商品房买卖合同。原告已经向被告交纳了办理房屋产权证书的费用，被告所举政府文件说明本案争议房屋涉及的国土、规划、房屋质量方面的资料齐备，故对原告要求被告协助为其办理位于包头市××区号房屋办理房地产权属证书的诉讼请求，予以支持。因《商品房内部认购书》未约定逾期办理房地产权属证书的期限及违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，被告应当以原告已付购房款327018元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金。原告于2018年2月24日提起诉讼，根据诉讼时效的规定，违约金应当从2015年2月24日起算，至被告办妥不动产权证书之日止。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条规定，判决一、被告内蒙古包头当代建设集团有限责任公司于本判决生效后九十日内协助原告陈连珍办理位于包头市××区坊睿瀛豪庭5-107号房屋的产权证书；二、被告内蒙古包头当代建设集团有限责任公司于本判决生效后九十日内向原告陈连珍支付违约金（以327018元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2015年2月24日起算至被告办妥位于包头市××区坊睿瀛豪庭5-107号房屋的产权证书之日止）;三、驳回原告陈连珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元（原告已预交），由被告内蒙古包头当代建设集团有限责任公司负担。   经本院审理查明的事实与原审判决查明的事实一致，有双方当事人陈述及相关书证在案佐证，本院予以确认。   本院认为,上诉人与被上诉人签订的《商品房内部认购书》系双方真实意思表示，合法有效。《商品房内部认购书》约定了当事人基本情况、房屋基本情况、房屋价款、房屋交付日期等商品房买卖合同应当明确的主要内容，且上诉人已经按照约定收受购房款，故该认购书应认定为商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。本案中，自房屋交付使用之日起90日期限届满，上诉人即构成违约。上诉人上诉称未能办理产权证原因系第三人和政府行为所致，其不应承担违约责任，但根据合同相对性原则以及关于不可抗力的法律规定，上诉人的上诉理由不能成立，上诉人应当承担违约责任。被上诉人于2018年2月24日提起诉讼，根据诉讼时效的规定，违约金应当从2015年2月25日起计算至起诉之日止。对于之后如因上诉人原因导致无法办理房屋权属证书而产生违约金，被上诉人可另行诉讼主张。关于违约金计算标准，因双方合同未明确约定，根据公平原则，本院认为应比照同小区其他房屋网签合同约定违约金计算标准进行计算较为适宜。故上诉人应当每日按房屋总价款的0.1?向被上诉人支付违约金。   综上所述，内蒙古包头当代建设集团有限责任公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初1041号民事判决第一项，即被告内蒙古包头当代建设集团有限责任公司于本判决生效后九十日内协助原告陈连珍办理位于包头市××区坊睿瀛豪庭5-107号房屋的产权证书；   二、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初1041号民事判决第二项，即被告内蒙古包头当代建设集团有限责任公司于本判决生效后九十日内向原告陈连珍支付违约金（以327018元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2015年2月24日起算至被告办妥位于包头市××区坊睿瀛豪庭5-107号房屋的产权证书之日止）;第三项，即驳回原告陈连珍的其他诉讼请求；   三、上诉人内蒙古包头当代建设集团有限责任公司于本判决生效后三十日内向被上诉人陈连珍支付违约金（每日按327018元的0.1?计算，从2015年2月25日起计算至2018年2月24日止）；   四、驳回被上诉人陈连珍的其他诉讼请求。   如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费700元、二审案件受理费1400元，由陈连珍负担700元，内蒙古包头当代建设集团有限责任公司负担1400元。   本判决为终审判决。   审判长 廉 邦   审判员 高 芳   审判员 赵文革     二○一八年七月三十一日   书记员 李 毅   附：本判决所引用的法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。