四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0114民初2180号 原告：谭勇，男，1970年11月17日出生，汉族，住四川省仁寿县。 原告：王群仙，女，1972年11月10日出生，汉族，住四川省仁寿县。 以上原告共同委托诉讼代理人：周剑，四川英济律师事务所律师。 被告：四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司，住所地遂宁市开善路五建大厦。 法定代表人：罗启明，董事长。 委托诉讼代理人：徐江柳，上海市建纬（北京）律师事务所律师。 原告谭勇、王群仙与被告四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司（以下简称欣茂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月2日受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭勇、王群仙的共同委托诉讼代理人周剑、被告欣茂公司的委托诉讼代理人徐江柳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谭勇、王群仙向本院提出诉讼请求：请求判令：1.欣茂公司履行合同约定的产权登记义务，限期为谭勇、王群仙办理所购房屋的不动产权证；2.欣茂公司赔偿谭勇、王群仙逾期办理转移登记的违约金25652元（按照购房款总金额的万分之一每日标准，从收房之日计付至实际付清之日止，暂计算至起诉之日）。事实与理由：欣茂公司系新都区大丰街道“大峰景”楼盘地产开发商。谭勇、王群仙于2013年4月8日购买了欣茂公司开发的“大峰景”楼盘的商品房（1-2-1805），双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定了购房款、交房时间及条件、办产权证期限及违约责任等权利义务内容，《商品房买卖合同》第十九条第一项约定“出卖人应当在2016年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。”补充协议第九条第3款约定“在买受人交清全部资料、税、费及维修金并办理完毕房屋补差手续后的850日，为买受人办理房屋分户所有权证。”《商品房买卖合同》第十九条第二项约定：“如因出卖人责任，未能在商品房交付之日起850日内取得房屋所有权证书的……买受人不退房的，自买受人应当取得所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”合同签订后，谭勇、王群仙依约履行了支付全部购房款的义务，并就《商品房买卖合同》进行了备案登记。此外，谭勇、王群仙委托欣茂公司办理产权转移登记手续，并按照欣茂公司的要求提交了所需资料，缴纳了办证所需缴纳的契税及维修基金。但在合同约定的产权登记期限届满后，欣茂公司未如期办理产权初始登记及转移登记义务，也没有支付延期办理产权证书的违约金。欣茂公司的行为损害了谭勇、王群仙的合法权益，故诉至法院。 欣茂公司辩称，首先，谭勇、王群仙要求欣茂公司办理房屋的不动产权证无事实和法律依据，《商品房买卖合同》约定谭勇、王群仙委托欣茂公司代为办理的是房产证和土地使用证，因政策调整，现改革为不动产登记证书，双方并未对不动产登记事项的办理达成补充协议，合同也没有对不动产登记事项做出明确约定，故欣茂公司没有义务为谭勇、王群仙办理案涉房屋的不动产权证书；其次，国家不动产登记改革的时间在合同约定的办理产权转移登记以及国有土地使用证书期限届满前，因政策导致合同约定房屋所有权证书及土地使用权证书停办，欣茂公司不存在不办理房屋初始登记及转移登记，致使谭勇、王群仙无法办理不动产权登记的恶意违约事实，故欣茂公司不应承担违约责任；再次，即便按照合同约定，欣茂公司存在违约事实，但谭勇、王群仙主张违约金的条件尚未成就，且违约金的约定金额过高，请求予以调减。 本院经审理认定如下事实：谭勇、王群仙（买受人）与欣茂公司（出卖人）于2013年4月8日签订了《商品房买卖合同》、《合同附件及补充协议》，约定谭勇、王群仙购买由欣茂公司开发的位于成都市新都区，测绘建筑面积89.43平方米，总房款589720元。《商品房买卖合同》第十条约定欣茂公司应当在2014年6月30日前向谭勇、王群仙交付该商品房。第十九条产权登记载明“（一）初始登记出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的……买受人不退房，合同继续履行，如导致买受人所购买房屋的权属转移登记逾期的，按本条第（二）项转移登记的相关约定办理。（二）转移登记1.商品房交付使用后……买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起850日内取得房屋所有权证书的……买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照同期中国人民银行储蓄活期存款基准利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。”合同附件第五条付款方式及期限的约定“买受人在签订《商品房买卖合同》的当日，一次性付清该商品房的首付款179720元，剩余房款410000元在《商品房买卖合同》签订后的三十日内通过银行贷款一次性支付给欣茂公司。”《商品房买卖合同补充协议》第九条关于权属办理的特别约定载明“1.买受人自愿委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记的，应向出卖人提供书面的委托书，该委托为无偿委托。依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定，无偿的委托合同，非因受托人（出卖人）的故意或重大过失行为对委托人（买受人）造成损失的，买受人不得要求出卖人承担损失赔偿责任……3.出卖人在买受人交清全部资料、税、费及维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后的850日内，为买受人办理房屋分户所有权证，并在房屋分户所有权证办理后的12个月内为买受人办理房屋分户国有土地使用权证……6.因非出卖人责任，导致买受人不能在规定的期限内取得房屋的权属证书的，出卖人有权据实延期并不承担违约责任。商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋所有权证书延期取得的，两者的违约金不作累加，仅按逾期转移登记承担违约责任。如因出卖人的责任，虽未能在合同约定的期限内取得产权初始登记，但未导致转移登记逾期，出卖人不承担违约责任。” 合同签订后，谭勇、王群仙依约支付完毕全部购房款，2016年11月28日，欣茂公司向谭勇、王群仙出具了四川增值税普通发票，载明谭勇、王群仙实际向欣茂公司支付购房款为589720元。同时，谭勇、王群仙于2014年6月28日向欣茂公司支付了契税5897元，房屋维修基金1608元，印花税10元，产权证、国土证及共有人工本费117元，同日，案涉房屋依约交付给谭勇、王群仙。 另查明以下事实： 一、成都市新都区国土资源局、成都市新都区房产管理局于2016年10月13日发布《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》，载明“一、成都市新都区国土资源局和成都市新都区房产管理局自2016年10月17日17:00至2016年10月24日17:00暂停受理土地、房屋登记等业务。……三、自2016年10月25日实施不动产统一登记后，成都市新都区范围内不动产登记按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记操作规范（试行）》以及四川省、成都市、新都区的有关规定办理。” 二、欣茂公司于2018年4月17日取得了（2018）新都区不动产权第0036314号不动产权证书、（2018）新都区不动产权第0039925号不动产权证书、（2018）新都区不动产权第0036304号不动产权证书，案涉房屋所在楼栋已经完成了房屋产权的初始登记。 上述事实有谭勇、王群仙提交的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》附件及补充协议、发票、收据，欣茂公司提交的《关于调整土地和房屋登记对外服务事项的通告》、《大峰景房屋交付流程表》、不动产权证书以及双方当事人陈述在卷予以佐证。 欣茂公司向本院提交了“欣茂.大峰景”工地文物勘探简报、通知、《成都市地方下文物调查勘探试掘完毕通知书》（成考通字0007559号）、交房公告、建设工程规划合格证、竣工验收报告，用以证明“因政府政策原因延误了案涉项目开工、施工和竣工日期，并最终导致该项目办理竣工验收备案和产权初始登记的延误，在此情况下，欣茂公司为了保证谭勇、王群仙购买房屋居住目的的实现，加大投入力度保证了项目按期合规竣工并通过了建设规划主管部门的验收，在合同约定的期限内向谭勇、王群仙交付了案涉房屋。”谭勇、王群仙质证认为按期完工交付房屋本身就是欣茂公司的合同义务，并不能成为欣茂公司逾期办理产权证书这一违约事实的免责事由。本院认为，虽欣茂公司在施工期间遇到了工期延误的事由，但该事由已经在欣茂公司的积极处理下消除，实际上并未造成案涉房屋的延期竣工，欣茂公司也按期向谭勇、王群仙交付了房屋，上述事由也并没有造成阻碍案涉房屋产权过户手续办理的实际影响，因此，欣茂公司提交的上述证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。 欣茂公司提交了《建筑工程施工质量投诉处理（调解）监督意见书》、华西都市报、《技术服务委托书》、《技术服务报告》、《成都市建筑工程施工质量投诉终止调解书》，证明“因小区业主的错误维权行为、华西都市报的错误报道以及质量监督部门的错误行政作为造成欣茂公司不能按照合同约定的时间取得竣工验收备案手续，并由此造成了项目初始登记的延误，并非欣茂公司故意拖延，所以欣茂公司不应承担责任。”谭勇、王群仙质证认为上述证据均为欣茂公司与案外人的案外纠纷，与本案没有关联性。本院认为，上述证据系欣茂公司与案外人的民事纠纷，以及行政机关的行政行为，与本案并无直接关联，且根据《成都市建筑工程施工质量投诉终止调解书》可知纠纷协调完毕的时间为2015年12月1日，合同约定欣茂公司应办理初始产权登记的时间为2016年6月30日前，但欣茂公司实际完成产权初始登记的时间为2018年4月17日，故上述事由并不能成为阻却欣茂公司延期办理初始产权登记的事由，本院对于欣茂公司上述证据不予采信。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，谭勇、王群仙与欣茂公司签订的《商品房买卖合同》、《合同附件及补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，双方均应按照合同的约定严格履行己方义务。针对谭勇、王群仙要求欣茂公司为其办理案涉房屋不动产权证的诉讼请求，欣茂公司辩称与谭勇、王群仙约定的是办理房屋所有权证书，欣茂公司没有义务为谭勇、王群仙办理案涉房屋的不动产权证书。本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，并结合合同约定，欣茂公司作为房地产开发企业，协助谭勇、王群仙办理房屋所有权转移登记和土地使用权变更手续是应当履行的义务，因为国家关于房屋所有权证和国有土地使用权证合并的新政策出台，现为谭勇、王群仙办理案涉房屋所有权证及国有土地使用权证在事实和法律上不能实现。在合同约定的房屋所有权证书及房屋分户国有土地使用权证的期限届满时，谭勇、王群仙可要求欣茂公司按照现有政策协助自己办理不动产权证书。根据合同约定，欣茂公司应当于2016年10月25日前为谭勇、王群仙办理案涉房屋的房屋所有权证书，于2017年10月25日前为谭勇、王群仙办理案涉房屋的分户国有土地使用权证，现上述期限均已届满，案涉房屋的初始登记已经完成，谭勇、王群仙也向欣茂公司缴纳了办证所需的相关费用，办理不动产权证不存在现实障碍，因此，谭勇、王群仙要求欣茂公司协助自己办理案涉房屋不动产权证，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 针对谭勇、王群仙要求欣茂公司支付逾期办理产权转移登记违约金的问题，由于房屋所有权证和土地使用权证两证合一政策的出台，成都市新都区房屋管理局于2016年10月25日正式办理不动产权证，欣茂公司自此已经无法为谭勇、王群仙办理房屋所有权证及分户国有土地使用权证的权属转移登记，欣茂公司在2016年10月25日后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。但在2017年10月26日起，欣茂公司应当按照现有政策协助谭勇、王群仙办理案涉房屋的不动产权证书，但截止法庭辩论终结前，欣茂公司仍未办理，其应当自2017年10月26日起承担未办理案涉房屋产权转移登记的违约责任。《商品房买卖合同》第十九条载明“……自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”上述内容虽约定的是逾期办理房屋所有权证书违约金，但其实质是欣茂公司在逾期办理案涉房屋产权转移登记的情况下应当承担的违约责任，参照上述合同内容，欣茂公司应支付谭勇、王群仙逾期办理产权转移登记的违约金，以购房款589720元为基数，按照每日万分之一的标准，自2017年10月26日起计付至实际办理完毕不动产登记证书之日止。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内协助谭勇、王群仙办理成都市新都区大丰街道敬成路388号1幢2单元18楼5号公寓的不动产权证； 二、四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内向谭勇、王群仙支付逾期办理产权转移登记的违约金（以购房款589720元为基数，按照每日万分之一的标准，自2017年10月26日起计付至实际办理完毕不动产登记证书之日止）； 三、驳回谭勇、王群仙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费321元（已减半收取），由四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司负担（上述款项谭勇、王群仙已预交，由四川省遂宁市欣茂房地产开发有限公司在履行上述给付义务时一并支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  赵乐 二〇一八年七月三日 书记员  王倩