河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫民终320号上诉人（原审原告）：周武光，男，汉族，1969年9月25日出生，住河南省济源市。上诉人（原审第三人）：济源市时代商业广场发展有限公司，住所地河南省济源高新技术产业开发区。法定代表人：尚松梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵宗文，河南艳阳天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张继东，男，汉族，1976年12月14日出生，住河南省济源市。委托诉讼代理人：张冬霞，女，汉族，1970年11月9日出生，住河南省济源市，系张继东之姐。委托诉讼代理人：葛清林，河南涛声律师事务所律师。上诉人周武光与上诉人济源市时代商业广场发展有限公司（以下简称时代广场公司）及被上诉人张继东执行异议之诉纠纷一案，河南省济源中级人民法院（以下简称一审法院）作出（2014）济中民一初字第44号民事判决，周武光不服，向本院提起上诉。本院作出（2015）豫法民二终字第225号民事裁定，发回重审。一审法院依法另行组成合议庭，作出（2016）豫96民初5号民事判决，周武光、时代广场公司不服，向本院提起上诉。2017年3月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周武光，上诉人时代广场公司的委托诉讼代理人赵宗文，被上诉人张继东的委托诉讼代理人张冬霞、葛清林，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周武光上诉请求：撤销(2016)豫96民初5号民事判决，改判支持周武光的一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院经庭审核查时代广场公司提供的原设计公司的设计图，又对现场进行了勘察，周武光与张继东争执的房屋位置与原设计及施工图纸和现场勘察一致，均说明商品房买卖合同上所附图纸错误。合同后所附图纸上张继东房屋（W19）与周武光房屋之间有明确的标注线，这个标注线与原设计图纸、施工图纸及现实是一致的。周武光的房屋于2006年12月9日购买，张继东的房屋于2007年10月12日购买，张继东在购买房屋时，周武光已经在装修房屋。一审法院认定（2013）济中执字第29-2号民事裁定并未侵犯周武光权利，是罔顾事实。紧邻张继东房屋南边就是周武光的房屋，执行当然会侵犯周武光权益。周武光购买房屋早于张继东，有备案的购房合同和交款凭据，优先于张继东取得房屋所有权，时代广场公司已经给张继东提供了很多弥补方案，其二者之间的纠纷处理不应随意剥夺周武光的物权。张继东针对周武光的上诉辩称：一、周武光主张的权利不具有合法性和真实性。1.周武光和张继东均和时代广场公司签订商品房买卖合同并在房屋行政主管部门登记备案，双方登记备案的购房合同后所附平面图并不存在重叠和交叉，且和时代广场公司向房屋主管部门提供的办理产权证的房屋平面图是一致的，周武光所占有的房屋并不是依登记备案的购房合同而取得。2.周武光与时代广场公司均称设计图纸、施工图纸和行政主管备案用于销售房屋的图纸不一样，用以证明购房合同所附图纸错误，但时代广场公司用来办理房屋“大产权证”和用来分户办理的“小产权证”（为各购房户办理的产权证）的平面图纸与周武光和张继东购房合同后所附的图纸是一样的，周武光所谓的设计图纸的证据不能推翻在行政主管机关登记备案的证据。3.周武光主张的权利不能排除执行。首先，周武光对诉争房屋不具备所有权。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）相关规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记，自记载于不动产登记簿时发生效力”。周武光所占诉争房屋并没有进行物权登记，不具备所有权。其次，周武光不具有物权期待权。周武光的购房合同与张继东与时代广场签订的购房合同不是同一标的物。第三，周武光也不享有对诉争房屋特殊的担保物权、租赁权和用益物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第二十四之规定，周武光对诉争房屋不具有实体权利。二、人民法院应当按照《执行异议和复议案件规定》第二十五条的规定，来判断周武光是否系权利人。周武光和张继东购买的房屋均在房屋行政主管部门登记备案，根据上述规定，“其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断”。我国《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》也都规定，商品房预售应当登记。从周武光和张继东登记备案的合同看，诉争房屋并不存在重叠和交叉。现周武光所占有的房屋是在张继东房屋缺少面积之内，人民法院应当以登记机构的备案情况确定周武光是不是相应的权利人。三、人民法院不应当以房屋交付占有时间来确定权利人。根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条的规定，只有在一房数卖的合同履行中提到权利保护顺位。本案中，周武光和张继东都签订有房屋买卖合同并且登记备案，但双方的购房合同在登记备案和时代广场公司登记备案的情况不存在一房数卖，故法院不能以实际占有的时间来确定权利。否则，法律规定预售登记形同虚设，与法律法规规定商品房预售登记立法精神背道而驰。综上，本案应驳回周武光的上诉请求。时代广场公司述称：同意周武光的上诉请求。时代广场公司上诉请求：撤销一审法院（2016）豫96民初5号民事判决。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。时代广场公司是在2006年12月9日与周武光签订《商品房买卖合同》，并于2007年8月27日将N1房屋交付周武光，该房屋和张继东的W19房屋紧邻。在张继东事先考察、现场丈量、几经磋商后，于2007年10月12日与时代广场公司签订了《商品房买卖合同》，当时是现房交付。时代广场公司在涉案房屋的原设计单位济源市新建工业与民用建筑设计有限公司调取了原始设计图纸一份，已经证明了争议房屋的现状与设计图是一致的，没有任何改动，而房管局《商品房买卖合同》后所附平面图与现场实际情况以及设计施工图纸不符，是错误的。二、一审法院认为“根据张继东《商品房买卖合同》后所附平面图可知，通道南面是周武光的房屋，该平面图在房管局备案，应有法律效力”，是错误的。时代广场公司已经就争议房屋相邻状况向一审法院陈述清楚，且有证据证明合同后所附图纸是错误的。但一审法院以错误的图纸为依据继续按照（2013）济中执字第29-2号执行裁定在现有房屋面积基础上南移侵占周武光的房屋，是非常错误的。三、（2013）济中执字第29-2号执行裁定错误。张继东是依据仲裁裁决申请执行，仲裁裁决只是裁决补足面积，并没有明确直接在张继东的现有房屋基础上向南扩展，就是因为南边已经有周武光的房屋，不能南移补足面积。时代广场公司也通过各种方式希望给张继东补足面积，因张继东不同意而执意要南移占用周武光的房屋，最终未能达成执行和解。张继东针对时代广场公司的上诉辩称：一、时代广场公司不具备执行异议之诉的主体资格，对其上诉的理由，人民法院不应该审理，应驳回其上诉请求。（2015）豫法民二终字第196号生效裁定驳回了时代广场公司的起诉，现其作为本案的第三人又提出上诉，缺乏法律依据。二、时代广场公司与他人恶意串通，严重侵害张继东的权利。1.时代广场公司进行商品房预售，办理预售登记证，房屋销售合同都在房屋登记主管部门备案，现辩称是现房销售，明显是说谎。2.张继东和周武光登记备案的房屋并不重叠交叉。时代广场公司称登记备案的图纸错误，其是现房销售给张继东和周武光，根据法律规定，现房销售有严格条件，和预售有明显区别。预售商品房条件之一是房屋主体已完成三分之一的施工。而现房销售的七个条件中，商品房已竣工验收合格，水电暖已安装，不管是预售还是现房销售，房屋主体已成，何来设计图纸变更。3.时代广场公司在房屋主管部门用于办理产权证的登记备案的图纸与张继东及周武光购房合同所附平面图都是一致的，根本不存在变更的情况。4、时代广场公司退还有周武光购房款，既然是现房销售，就不存在退还房款问题。周武光针对时代广场公司的上诉述称：同意时代广场公司的上诉意见。周武光向一审法院起诉请求判令：1.将济源市国际时代广场W19房屋以南22.30㎡房屋所有权确认归周武光所有；2.停止执行一审法院（2013）济中执字第29-2号执行裁定。一审法院经审理查明：2006年11月21日，济源市房地产管理局向时代广场公司颁发了济源国际时代广场商业商务楼1、2、3、4层商业用房的济源市商品房预售许可证，许可证号为济房预售证第2006-15号。2006年12月9日，周武光与时代广场公司签订商品房买卖合同（合同编号：FG07030004），购买了位于济源国际时代广场一层的N1号预售商品房，合同约定建筑面积共65.77㎡,每平方米9626.38元，总价款为633127元；该合同所附的房屋平面图载明周武光购买的N1号房屋整体呈矩形，面向东，西邻W23，南邻N2，北面、东面都是通道。合同签订后，周武光于2006年11月24日、2006年12月9日、2007年7月18日分三次支付时代广场公司购房款633127元，时代广场公司将该合同在济源市房地产管理局登记备案。2007年8月27日，周武光与时代广场公司签订了房屋接收表。2007年10月12日，张继东与时代广场公司签订了商品房买卖合同（合同编号：FG07030210），购买了位于济源国际时代广场一层的W19号预售商品房，合同约定建筑面积共54.4㎡,房屋价款按套计算，总价款为800000元；该合同所附的房屋平面图载明张继东购买的W19号房屋整体呈梯形，西邻W20，东邻时代广场公司西厅通道，北面通外，南面是通道，通道南面是N1。合同签订后，张继东于2007年10月12日支付时代广场公司购房款800000元，时代广场公司将该合同在济源市房地产管理局登记备案。2007年10月12日，张继东与时代广场公司签订了一份委托租赁协议，约定张继东将购得的W19号建筑面积为54.4平方米的商品房自愿租赁给时代广场公司统一经营，返租期限从2008年1月1日至2012年12月31日止。2010年6月3日，时代广场公司与河南信尧购物广场有限责任公司签订了一份租赁合同及补充合同，约定时代广场公司将位于济源国际时代广场一楼西厅1800平方米的商业用房租赁给河南信尧购物广场有限责任公司；该租赁合同后附的房屋平面图与N1、W19号房屋在济源市房管局备案的商品房买卖合同后附的房屋平面图均一致，载明W19号房屋的南面是通道，通道南面是N1号房屋。张继东以实得的W19号房屋面积比在济源市房地产管理局备案的商品房买卖合同确定的面积少22.39㎡为由，向济源仲裁委员会申请仲裁，请求裁决时代广场公司全面履行商品房买卖合同，按照该合同约定的房屋位置和面积交付房屋，并限期拆除相关障碍物，同时将办理房屋权属登记需要时代广场公司提供的全部资料报济源市产权登记管理机关，济源仲裁委员会于2013年4月19日作出（2012）济仲裁字第71号仲裁裁决书，裁决时代广场公司于该裁决生效之日起90日内将位于国际时代广场商业商务楼一层W19号建筑面积为54.4平方米的商品房交付张继东，并将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。时代广场公司不服该仲裁裁决，向一审法院申请撤销该裁决，在一审法院审理过程中，时代广场公司于2013年10月18日撤回申请，一审法院于2013年10月18日作出（2013）济中民一撤字第14号民事裁定书，裁定准许时代广场公司撤回申请。张继东即向一审法院申请执行，一审法院于2014年7月22日作出（2013）济中执字第29-2号执行裁定书，裁定时代广场公司按照商品房买卖合同（合同编号：FG07030210）的约定，向张继东在现有实得面积的基础上向南扩展补足商品房建筑面积至54.4㎡,并办理房屋权属登记。在一审法院执行过程中，周武光于2014年7月31日对执行标的提出书面异议，要求撤销（2013）济中执字第29-2号执行裁定，并停止对上述裁定的执行，一审法院于2014年9月19日作出（2013）济中执字第29-3号执行裁定书，裁定驳回周武光提出的执行异议。周武光遂向一审法院提出执行异议之诉。另经一审法院现场勘验，W19和N1房屋紧邻，W19和N1的实际占据位置和商品房买卖合同确定的位置都不一致，N1目前所占据的位置与商品房买卖合同所附的房屋平面图纸中的位置相比向北移转，致使张继东实得商品房面积比商品房买卖合同确定的面积减少。一审法院认为，根据张继东与时代广场公司签订的商品房买卖合同所附的房屋平面图可知，张继东所购的W19号商品房整体呈梯形，西邻W20，东邻时代广场公司西厅通道，北面通外，南面是通道，通道南面是周武光所购的N1号商品房，该房屋平面图已在济源市房地产管理局登记备案，并与同在济源市房地产管理局备案的周武光与时代广场公司签订的商品房买卖合同所附的房屋平面图中载明的W19号商品房和N1号商品房的方位、四至一致，双方所购商品房并不相邻，故一审法院作出的（2013）济中执字第29-2号执行裁定并未侵犯周武光的权利。另经一审法院现场勘验，W19和N1房屋实际上紧邻，N1目前所占据的位置与商品房买卖合同所附的房屋平面图纸中的位置相比向北移转，致使张继东实得商品房面积比商品房买卖合同确定的面积减少。综上，周武光就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，现周武光要求将时代广场W19房屋以南22.39㎡房屋的所有权确认归其所有，并停止对一审法院（2013）济中执字第29-2号执行裁定的执行，证据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回周武光的诉讼请求。案件受理费100元，由周武光负担。二审中，张继东提交以下新证据：证据一：济源仲裁委员会仲裁案件中从济源市房管局调取的《商品房预售合同登记备案表》3张和备案的《时代广场一层平面图》1份。证明W19、W20、N1均在济源市房管局进行了商品房预售登记，且三者在平面图上登记位置明确。证据二：2007年10月19日《济源日报》B4版2张。证明商场步行街I区当时交铺在即，还未完工交铺，整个I区当时准备由韩国人整体包租、统一经营、统一管理，业主购房后都是直接返租给时代广场，包括N1。证据三：商场步行街I区业主证明2份。证明其他业主均无《房屋接收表》，唯周武光独有，不能确定N1《房屋接收表》的真实性。证据四：时代广场物业有限公司员工2017年8月21日录音1份。证明接收表签章人张果果子虚乌有，不能确定N1《房屋接收表》真实性。周武光质证认为：针对证据三，周武光的《房屋接收表》接收日期是8月27日，返租也是正常的，其他业主是以购房合同为依据，不需要房屋接收表，因为周武光的购房合同和现实情况不一致，时代广场公司就给其一个《房屋接收表》。对其他证据不发表意见。时代广场公司质证认为：针对证据一：一审提交的多份图纸证据均证明张继东提交的图纸错误，所有施工图都是根据设计图进行的。针对证据二：报纸登载内容不能证明张继东的主张。针对证据三：证人证言不符合证据的合法要求，是否为证人本人书写不清楚，证人也未到庭接受当事人质询，因此不能作为支持张继东主张的依据。针对证据四：不是本案当事人的录音，即使属实，也属于证人证言，质证意见同证据三。本院二审经审理，对一审判决查明事实予以确认。另查明：1.一审中，各方当事人对张继东提交的时代广场公司在济源市城乡规划管理局备案的商场步行街I区一层平面图（竣工图），以及时代广场公司提交的从济源市新建工业与民用建设设计有限公司提取的工程设计图纸，真实性均不持异议。各方当事人对时代广场步行街一层平面图（竣工图）和工程设计图均与各方当事人房屋所在位置现状相一致，亦不持异议。从以上竣工图纸和施工图纸来看，当事人所在房屋南面建有消防楼梯，而当事人签订的《商品房买卖合同》后附平面图上，未显示当事人所在房屋南面有消防楼梯存在。2.时代广场公司委托济源市正祥房地产测绘有限公司对张继东购买的W19房屋现有产权进行分户测算，显示该房屋套内建筑面积为30.96㎡，共有分摊面积1.05㎡，产权面积32.01平米。比《商品房买卖合同》上显示的房屋面积少22.39㎡。本院认为：依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院不得执行该财产。本案系张继东申请执行时代广场公司一案中，因案外人周武光对执行标的主张所有权所引起的纠纷，故本案的焦点问题在于，周武光对案涉执行标的是否享有足以排除执行的民事权益。具体分析如下：一、关于周武光是否对案涉房屋享有民事权利及权利性质问题。对于买受被执行不动产等需要登记财产的案外人而言，即使没有取得物权，但如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院也不能执行。《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。参照前述规定以及司法实践掌握的标准，作为房屋买受人的案外人要排除对涉案房屋的执行，应当符合以下要件：（一）与被执行人即登记名义人签订以变动执行标的物所有权为目的的合同；（二）买受人已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（三）案外人对执行标的物的物权期待权已经以一定的方式对外公示，即在查封前已实际占有该物；（四）物权没有变更登记的原因不可归责于案外人。本案中，周武光于2006年12月9日与时代广场公司签订商品房买卖合同，购买了位于济源国际时代广场一层的N1号房屋，此后又分三次支付了全部购房款。时代广场公司将房屋交付周武光实际占有使用。据此，周武光享有对其所购房屋的物权期待权。二、关于应否停止一审法院（2013）济中执字第29-2号裁定对案涉房屋的执行问题。本案中，张继东所购商品房实际面积少于合同约定面积，一审法院据以执行的仲裁裁决结果是，时代广场公司将位于国际时代广场商业商务楼一层W19号建筑面积为54.4平方米的商品房交付张继东，一审法院在具体执行中应根据本案实际执行生效法律文书确定的执行内容。而一审法院（2013）济中执字第29-2号执行裁定书裁定，时代广场公司按照商品房买卖合同约定，向张继东在现有实得面积的基础上向南扩展补足商品房建筑面积至54.4平方米。对此本院认为，从现有事实来看，张继东提交的时代广场公司在济源市城乡规划管理局备案的商场步行街I区一层平面图（竣工图），以及时代广场公司提交的从济源市新建工业与民用建设设计有限公司提取的工程设计图纸，两份图纸一致，且其上显示案涉房屋的位置与目前房屋的实际坐落一致，而与周武光、张继东各自与时代广场公司签订并备案的房屋买卖合同后所附平面图显示的房屋位置不一致，显著差别在于当事人所在房屋南面增建了消防楼梯，且周武光所购房屋N1目前所占位置与商品房买卖合同所附房屋平面图纸中的位置相比北移，N1和张继东所购房屋W19实际紧邻。本院据此认定双方争议房屋所在的商场步行街I区房屋设计、施工、竣工坐落位置与商品房买卖合同后所附房屋平面图不一致，但与时代广场公司交付双方当事人的房屋实际坐落位置相一致。故张继东主张周武光与时代广场公司恶意串通改变了交房时的房屋格局，不能成立。本案中，周武光与时代广场公司签订商品房买卖合同购买N1房屋，其签订合同的时间早于张继东，且已支付全部价款并实际占有N1房屋，且对未办理案涉房屋登记手续没有过错,故周武光对案涉N1房屋享有排除执行的民事权益，其提起执行异议之诉的理由成立。一审判决驳回周武光关于停止执行（2013）济中执字第29-2号执行裁定的诉讼请求不当，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的，本院依法予以纠正。三、关于周武光请求确认济源市国际时代广场W19房屋以南22.30㎡面积房屋所有权问题。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”周武光与时代广场公司签订有商品房买卖合同，可以依据前述法律规定，在对案涉房屋办理房屋登记后，依法取得所有权。本院在本案审理中对其确权诉请不予支持。四、关于时代广场公司提出上诉问题。此前，时代广场公司曾在一审法院对（2013）济中执字第29-2号执行裁定提起执行异议之诉，后对一审判决不服提出上诉，本院二审以“时代广场公司作为以张继东为申请执行人的（2013）济中执字第29-2号执行案件的被执行人，无权就此提起执行异议之诉”为由，驳回时代广场公司的起诉。本案此次审理中，时代广场公司不服一审判决提出上诉，但其上诉请求仅为“撤销一审判决”，并无具体诉讼请求，且在上诉理由中主张法院应支持周武光的诉请。对此本院认为，本案系案外人执行异议纠纷，时代广场公司作为被执行人，无权提起执行异议之诉。在一审判决驳回周武光诉讼请求的情况下，其为周武光的权益亦无权对一审判决提出上诉。故本院二审对其上诉请求不予审理。综上，周武光的上诉请求部分成立，本院予以支持；原审判决适用法律错误，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销河南省济源中级人民法院（2016）豫96民初5号民事判决；二、不得执行济源市国际时代广场N1号房屋；三、驳回周武光的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各100元，均由济源市时代商业广场发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 谷  彩  霞代理审判员 袁    方代理审判员 孔  庆  贺二〇一八年七月十九日书 记 员 翟小芳（代）