浙江省磐安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0727民初127号 原告王央萍，女，汉族，住浙江省义乌市，现住浙江省义乌市。 委托代理人叶建斌，浙江拓思律师事务所律师。 被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司，住所地：浙江磐安云山旅游度假区花溪路**。 法定代表人马连胜，总经理。 委托代理人陈永平，浙江天潮律师事务所律师。 原告王央萍与被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司（以下简称万豪公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序并组成合议庭于2018年3月5日公开开庭进行了审理。原告王央萍及其委托代理人叶建斌、被告万豪公司的委托代理人陈永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王央萍诉称：2013年9月30日，原、被告签订《磐安养生不夜城产权式酒店委托经营管理协议》一份，约定原告将坐落于浙江省磐安县云山旅游度假区花溪路6号（磐安养生不夜城）1幢230号房屋委托被告经营，委托经营期限为10年，自2014年9月30日起到2024年9月30日止，原、被告按酒店的实际收益以8：2的比例分成。协议签订后，原告将涉案房屋交由被告并委托被告经营管理。从签订协议至今已逾四年，被告未开展实质性的经营活动，未履行勤勉尽责的经营管理责任，致使原告期望获取收益的合同目的无法实现。为维护原告合法权益，诉至法院。请求解除原、被告签订的《磐安养生不夜城产权式酒店委托经营管理协议》。 被告万豪公司辩称：涉案房产项目系磐安县旅游集散中心，是磐安县重点工程，项目总共有9幢类似于本案的房产，涉及460余业主，均采用委托管理方式经营，原告所购买的1号楼总共有90余户，房间110多个，现已完成硬件装修，大约在今年5-6月份开始经营，项目还是有一定前途。本案对原告虽然是个案，但有标杆作用，势必会影响旅游度假区及全县旅游产业的发展，请法庭重点考虑。原告向被告购买的房屋，由于被告违约实际交付是2016年5月9日，因被告迟延交房办证，磐安法院判令被告向原告支付违约金16万余元。因交房迟延，涉案房产委托经营时间也应实际顺延至2016年5月9日开始计算。根据合同第二条约定，为培育市场从交付之日起三年内被告不需要向原告支付费用。故原告说被告没有任何经营活动要求与被告解除合同，理由是不成立的。因为在委托经营协议中，被告并没有违约行为。如果法院认为协议应当解除，原告应根据协议第七条约定按房价款的数额支付违约金。 庭审中原、被告双方举证、质证情况： 原告为证明自身主张向法庭提供的证据及被告的质证意见如下： 一、不动产权证书一份，用以证明原告系涉案房屋的所有权人的事实。 二、《磐安养生不夜城产权式酒店委托经营管理协议》一份，用以证明原告将涉案房产委托给被告经营的事实。 三、解除委托经营管理协议通知书及被告回复的函告各一份，用以证明原、被告之间签订的《磐安养生不夜城产权式酒店委托经营管理协议》已经解除的事实。 四、蒋海莞、陈龙江、徐斌等三人与被告签订的《磐安养生不夜城产权式酒店委托经营管理协议》各一份，用以证明原、被告之间签订的《磐安养生不夜城产权式酒店委托经营管理协议》系格式合同、其中第七条第1款无效的事实。 对上述证据，被告质证如下：对证据一的三性均无异议。对证据二的三性及证明目的均无异议，但应注意协议第二条约定从2014年9月30日起的三年内原告不应向被告收取费用，现仍在三年内，第七条约定如果任何一方违约均需支付违约金。对证据三的三性均有异议，无法确定被告有无收到解除通知书，对函告真实性没有意见，但证明目的有异议，该函告恰恰证明原告应先支付违约金才能解除，并不是如原告所说被告已同意解除协议。对证据四的真实性没有异议，但对证明目的有异议，协议第七条对双方的约束力是平等的，任何一方都不能解除，不存在加重对方责任、排除对方权利的情形。 被告为证明自身主张向法庭提供的证据及原告的质证意见如下： （2016）浙0727民初1935号民事判决书一份，用以证明涉案房产的交付时间是2016年5月9日及因被告迟延交房办证应支付原告违约金166601.50元。 对该证据，原告对其真实性没有异议，但认为与本案无关。 结合原、被告的举证、质证情况，本院对上述证据认证如下： 对原告提供的四组证据三性均予以认可，但其中证据三、四两组证据不足以证明其证明目的。对被告提供的证据三性及证明目的均予以认可。 根据当事人陈述及本案的举证、质证、认证等情况，本院认定案件事实如下： 2013年7月26日，原告向被告购买被告开发的位于磐安县云山旅游度假区（磐安养生不夜城）1幢1-230号商品房，双方为此签订《商品房买卖合同》一份，约定总价款361000元，交房时间为2014年9月30日前，办理初始登记证书的时间为2014年12月30日前。 2013年9月30日，原（甲方）、被告（乙方）双方签订《磐安养生不夜城产权式酒店委托经营管理协议》一份，协议第二条约定“1、委托经营管理期限为10年，自2014年9月30日起至2024年9月30日止。2、双方约定：自2014年9月30日起3年内，为培育市场，甲方不向乙方收取任何费用。”协议第三条约定“甲方同意在本协议委托经营期限内将涉及该房经营管理的一切事项全部委托给乙方处理，并同意以乙方名义从事该房经营管理的一切活动。”协议第六条第一款约定“第四至第十年：按酒店实际收益（除去各项运营成本），业主与运营管理公司按面积占比以8：2比例分成。”协议第七条违约责任第一款约定“顾及该房委托经营的连续性，甲乙双方不得擅自变更、解除、提前终止本协议；如有违反本协议的，违约方应支付对方违约金为该房的实付总价款，造成损失的，按实赔偿，赔偿后双方继续履行本协议。” 2016年10月10日，本院作出（2016）浙0727民初1935号民事判决书，该判决确认“涉案的磐安养生不夜城项目于2016年5月9日竣工备案，并由被告于同日依据原、被告双方的委托经营管理协议代为收房”。因被告迟延交付房产及迟延办理初始登记证明，上述民事判决书判令被告向原告支付违约金共计166601.50元。另2016年8月9日，涉案房产已转移登记至原告名下。 本院认为，原、被告双方签订的委托经营管理协议系双方当事人真实意思表示，且未违反效力性强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行，不得擅自解除。根据协议约定，原、被告之间的委托经营期限自2014年9月30日至2024年9月30日止；但本案涉案房产由开发商实际交付给原告的时间是2016年5月9日，也即在2016年5月9日原告才取得将涉案房产交付给被告经营的条件。仅从本案所涉原、被告双方之间委托经营管理这一法律关系而言，作为委托方的原告迟延将涉案房产交付给被告在先，作为受委托一方的被告应享有将委托经营期限顺延的权利。故对于被告实际委托经营管理期限应自2016年5月9日开始起算的主张，本院予以采纳。结合委托经营管理协议约定前三年不收取任何费用的约定，本院认为原告仅以“签订协议已逾四年，被告未开展实质性的经营活动，未履行勤勉尽责的经营管理责任”为由，要求与被告解除委托经营管理协议，依据不充分。本案的特殊性在于本案涉案房产的开发商与委托经营管理协议的受托方系同一主体均系被告，而原告迟延将涉案房产交付给受托方亦系开发商也即本案的被告一方的原因引起。在此情形下，是否应将原、被告双方之间未能如期履行委托经营管理协议的责任归咎于被告，并据此赋予原告解除协议的权力。本院认为，被告就迟延交付房产及办理权属证书的违约行为，已经以房地产开发商的身份在商品房买卖合同这一法律关系中依法依约承担了违约责任，并已经本院另案生效判决确认，被告的该违约行为不应再次作为其承担本案违约责任的依据。原告主张委托经营管理协议第七条第一款系格式合同应属无效。本院认为，从该约定的内容来看，双方就同一违约行为所要承担的法律后果一致对等，且该约定也符合本案所涉项目经营模式的实际情况，应属有效。另本案所涉的“磐安养生不夜城”项目涉及众多的业主，解除原、被告之间的委托经营管理协议既不符合目前的实际情况，也不符合众多业主的利益。综上，原告要求与被告解除委托经营管理协议的主张，依据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下： 驳回原告王央萍的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告王央萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  傅海清 人民陪审员  陈灯旺 人民陪审员  厉益平 二〇一八年七月六日 代书 记员  林 莎