陕西省大荔县人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0523民初429号原告：刘晓武，男，1984年3月21日出生，汉族，农民，住所大荔县。原告：戴挺，男，1980年5月15日出生，汉族，居民，住所大荔县。二原告共同委托诉讼代理人：常长锁，陕西谏言律师事务所律师。被告：孟明甫，男，1943年8月15日出生，汉族，居民，住所大荔县。被告：张月绒，女，1947年9月20日出生，汉族，居民，住所同上。二被告共同委托诉讼代理人：孟阿妮，女，1973年10月15日出生，汉族,住所大荔县。系被告女儿。原告刘晓武、戴挺与被告孟明甫、张月绒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告刘晓武及委托代理人常长锁、被告张月绒及委托代理人孟阿妮到庭参加了诉讼，原告戴挺、被告孟明甫经本院传唤未到庭，本案现已审理终结。原告刘晓武、戴挺向本院提起诉讼请求：1、解除原告和二被告的租赁合同关系；2、二被告退还原告房屋租金60000元；3、被告赔偿原告违约损害赔偿金80000元（房屋改造花费70000元，违约损失10000元）。事实与理由，2017年4月22日原告与被告签订房屋出租合同，约定：被告将其所有的位于大荔县南大街房屋出租给原告使用，合同期限十年，2026年4月21日到期。合同在签订之前，原告感觉租赁房屋过小，被告承诺原告将一二楼进行墙改梁改造后就可以扩大再利用，后双方咨询三家工队，最后确认张智义的改造方案，交由原告全权改造，并承诺动工后去其女儿家住不参与房屋改造，随后签订房屋出租合同。5月4日改造开始，被告让原告将三楼前面房子的隔墙拆除，后面由原告使用，四楼原告作为库房，但在改造过程中被告以种种理由刁难原告，7月13日被告将门锁更换，不允许原告使用，经双方多次协商未果，故提起诉讼。被告孟明甫、张月绒辩称，原被告签订的房屋租赁合同合法有效，被告不存在违约，应驳回解除合同的诉讼请求。被告按照合同约定将房屋交付原告使用，原告对房屋进行改造，并享受改造成果，被告没有返还租金的义务，也没有赔偿义务。原告对租赁房屋进行改造，拆除承重墙对房屋造成极大损害，并在未改造完成的情况下停工，如果原告要求解除合同，则应向被告支付违约金并将其改造未完成的房屋回复原状完整交还被告。庭审中原告向本院提供以下证据：1、原、被告签订的房租租赁合同，欲证明双方之间的租赁合同关系。2、大荔县法院（2017）陕0523民初2801号民事判决书，欲证明原告向被告交付租金60000元，被告更换门锁违约事实。3、原告购买房屋改造材料钢材、水泥收据，欲证明原告购买材料的事实4、张智义向原告出具的收条、结算单各一份，欲证明张智义收取原告工程款的事实。5、证人张智义出庭证明被告违约的事实和收取房屋改造款的事实。6、证人刘虎出庭证明拆墙拉砖原告支付给刘虎9620元。被告质证意见如下：第一组证据真实性无异议，第二组证据真实性无异议，被告门锁更换不存在违约。第三、四、五、六组证据被告不认可，被告并未参与不知道情况。被告向本院提供以下证据：1、21张照片，欲证明原告将被告三、四楼破坏现状。2、被告发给原告的微信记录，欲证明被告催促原告完工的事实。3、房屋租赁合同，欲证明原告陈述的事实理由虚假。4、张亚灵陈述事实的证明，欲证明被告将房屋钥匙存放在张亚灵家，为原告施工方便。原告质证意见如下：第一组证据一、二楼改造情况属实，三、四楼与原告没有关系，本案没有关联性。第二组证据微信记录是被告起诉被驳回后被告违背法律的情况下微信说明。第三组证据真实性无异议。第四组证据证人并未出庭真实性不予认可，且原告并不知道钥匙在哪家存放。本院对原告提供的房租租赁合同、大荔县法院（2017）陕0523民初2801号民事判决书、张智义向原告出具的收条、结算单各一份及张智义、刘虎的证言的真实性予以认定；原告提供的钢材、水泥收据的被告不予认可称不知道购买情况，但改造工程客观已经进行施工，对购买材料的事实及该组证据予以认定。被告提供的21张照片、微信记录、房屋租赁合同的真实性予以认定，但张亚灵并未到庭该证言的真实性本院不予确认。经审理查明事实如下：2017年4月22日原告与被告孟明甫签订房屋租赁合同，约定被告将其位于大荔县南大街门面房一、二层租赁给原告使用，租赁期间为2017年5月4日起至2026年5月4日止，共计十年。租金交付方式为一年一支付，租金前五年60000元，以后租金随情商议；在房屋租赁期间，任何一方违法本合同的规定，依据事实轻重，按年度需向对方交纳年度租金的10%作为违约金…。另双方口头约定原告对租赁的房屋一、二层进行墙改梁改造，以扩大实际经营面积。随后原告交付60000元租金，房屋由原告找到的张智义个人带领的工队进行施工进行改造，花费改造工费49880元、清理垃圾及拆墙费用9620元、水泥款2240元、钢材款4940元。但在改造期间双方因改造部位是否属于承重墙、楼梯是否改换位置等事项发生争议，2017年7月11日被告将租赁房屋门锁更换，后原告再未进入租赁房屋。另查明，2017年9月6日孟明甫起诉刘晓武、戴挺租赁合同纠纷，要求二被告履行原被告签订的合同，对房屋改造工程完工。2017年11月24日大荔县人民法院（2017）陕0523民初2801号民事判决书，判决：租赁合同主要义务已经完成，履行房屋租赁合同的诉请本院不予支持；房屋改造装修内容未达成一致，继续改造承租房屋的诉请不予支持；综上驳回孟明甫的诉讼请求。该判决现已生效。本院认为，本案争议焦点为：双方之间的租赁合同是否应当解除。原、被告签订的房屋租赁合同及口头约定的房屋装修改造内容是双方真实意思表示，合法有效。双方均应依约履行。但在合同履行过程中，双方对房屋具体改造范围及方式发生争议，导致房屋改造长期搁置，现原告明确不再租赁该房屋，并已另外选址开店经营，合同目的已不能实现，故原告请求解除本院予以支持；原告请求被告返还租金60000元，双方曾因租赁合同纠纷起诉至法院，根据已经生效的（2017）陕0523民初2801号民事判决书，确认双方仍在合同履行过程当中，故本案租赁合同解除应以从解除之日起计算，故原告诉请要求返还租金的请求，本院不予支持。关于原告主张要求被告支付改造费用66680万元的问题。原告认为其根据口头合同约定由其改造，因被告阻挡无法履行租赁合同，导致其改造花费。但被告认为原告改造导致房屋目前存在安全隐患，且房屋现在无法使用。本案中，双方因改造问题发生争执，理应采取积极的方式充分协商，但双方均各执一词，致使房屋搁置。根据房屋的现状，应对房屋进行修缮，对于房屋后期修缮所支出的费用，双方可另案解决。原告要求被告赔偿改造费的请求，依照合同法规定：合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告主张本院予以支持，原告改造花费共计66680元被告应给予赔偿；原告主张违约损失，因双方均存在过错本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告刘晓武、戴挺与被告孟明甫、张月绒的房屋租赁合同。二、被告孟明甫、张月绒自本判决书生效之日起十日内赔偿原告刘晓武、戴挺房屋改造费用66680元。三、驳回原告刘晓武、戴挺其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，由原告刘晓武、戴挺负担1600元，被告孟明甫、张月绒负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。审 判 长  潘军华审 判 员  薛 佼人民陪审员  岳 嵘二〇一八年七月二日书 记 员  秦瑞泽