广东省深圳市福田区人民法院民 事 裁 定 书(2017)粤0304民初28076号原告（反诉被告）史玲，女，汉族，1987年4月29日出生，住址广东省深圳市罗湖区，委托代理人程贺，男，汉族，1985年11月1日出生，住址广东省深圳市福田区，系原告史玲配偶。原告深圳市邦吉科技有限公司，住所地深圳市福田区华强北街道华强北广场Q5B316，统一社会信用代码914403007542641093。法定代表人程贺。委托代理人程龙，男，汉族，1987年8月28日出生，住址广东省深圳市罗湖区，该公司员工。被告（反诉原告）深圳华强广场控股有限公司，住所地深圳市福田区华强北路**华强广场**A-502（**），统一社会信用代码91440300618926796U。法定代表人练斌，董事长。委托代理人杨丹凤，女，蒙古族，1969年10月10日出生，住址广东省深圳市福田区，该公司员工。被告（反诉原告）深圳华强电子世界管理有限公司，住所地深圳市，住所地深圳市福田区华强北街道深南中路华强路口电子大楼****、电脑车间****、彩电大楼****、华强北路华强广场**101和**101代码91440300797966522H。法定代表人赵骏。委托代理人曾润飞，男，汉族，1990年6月13日出生，住址江西省赣州市信丰县，该公司员工。原告深圳市邦吉科技有限公司（以下简称邦吉公司）、原告史玲诉被告深圳华强广场控股有限公司（以下简称华强控股公司）、深圳华强电子世界管理有限公司（以下简称华强电子公司）房屋租赁并物业管理合同纠纷一案，本院受理后，两被告提出反诉，本院将本诉与反诉合并审理。依法由审判员吴颂、人民陪审员杨海涛、叶钧如适用普通程序公开开庭进行了审理，原告本人及其委托代理人程贺、邦吉公司法定代表人程贺及委托代理人程龙、被告华强控股公司委托代理人杨丹凤、被告华强电子公司委托代理人曾润飞到庭参加诉讼。两原告诉称，原告史玲向被告华强控股公司承租深圳市福田区华强北新华强电子世界Q56316铺位，因原告史玲常年人在经营其他业务，一直委托原告邦吉公司员工程龙代为办理相关手续。程龙经原告史玲合法授权，以原告史玲名义同被告华强控股公司多次订立房屋租赁合同、与被告华强电子公司多次订立物业管理合同，均已形成交易惯例。2017年4月1日，原告邦吉公司员工程龙再次代原告史玲前往两被告管理处办理续租、物业合同续签手续，两被告工作人员出具《深圳华强广场控股有限公司商铺租赁合同书》、《深圳华强电子世界管理有限公司经营管理合同书》，程龙在两份合同上签署了原告史玲的姓名“史玲”后，两被告工作人员以需要统一盖章为由将全部合同取走。随后两被告工作人员又向程龙出具了由二被告工作人员签字的《深圳LED店合同缴费明细（换约）》，要求原告及邦吉公司缴纳新华强电子世界Q56316铺位自2017年6月1日至2017年11月30日的租金30450元、管理费10146元、财产保险200元，合计40796元。2017年4月7日，程龙通过银行转账的方式向被告华强电子公司支付了42296元（含租金、管理费、财产保险共40796元，及广告费1500元）。2017年5月2日，原告邦吉公司收到被告华强电子公司派工作人员送达的《通知》，《通知》中声称因原告史玲未在合同约定的时间内办理合同续签手续，故要求原告史玲于2017年5月31日前到被告华强电子公司物管部办理退铺手续。经原告史玲委托程龙与二被告协商，二被告认为原告史玲本人未在《深圳华强广场控股有限公司商铺租赁合同书》、《深圳华强电子世界管理有限公司经营管理合同书》上签字，故视为原告史玲未在合同约定的时间内办理合同续签手续，按照原告史玲退租处理。此后，两原告多次与二被告协商沟通，向其申明了：一、史玲授权程龙代为签字是两原告、二被告之间多年的商业交易惯例；二、史玲已经委托程龙按照二被告指示向二被告全额支付2017年6月1日至2017年11月30日的租金、管理费、财产保险、广告费，且该《深圳LED店合同缴费明细（换约）》是在二被告工作人员明确程龙并非史玲本人的情况下向其出具的，并最终通过由程龙向被告华强电子公司进行转账支付的方式完成了双方的对彼此的交易主体资格的确认；三、多年存在的交易惯例又一次因实际履行而生效，且新华强电子世界中各租户广泛存在承租人与实际办理续租手续主体不一致的情形，二被告主张原告未在约定时间内办理合同续签于事实不符、于法无据，且不符合交易习惯；四、二被告应于2017年6月1日前向原告交付加盖公章后的《深圳华强广场控股有限公司商铺租赁合同书》、《深圳华强电子世界管理有限公司经营管理合同书》。2017年6月6日，二被告对原告邦吉公司实施了断电的行为，致使原告邦吉公司的经营行为完全停滞，对原告邦吉公司造成了极大的经济损失，其中直接经济损失为28333.33元（从2017年6月6日暂计至2017年6月30日，共25日，以两被告实际排除妨害之日为准，其中员工工资包括：程龙34000元/月，计算方法为34000元÷30天×25天）；间接经济损失为51220元(间接经济损失即营业额下降后的利润损失，从2017年6月6日暂计至2017年6月30日，共25日，以两被告实际排除妨害之日为准，计算方法邦吉公司的日均因营业额为10244元，平均利润率为20%，即日均实际利润为2048.8元。计算方法：日均营业额10244元×利润率20%×25天）。另外，二被告无视交易习惯、缺乏契约精神、擅自断电影响租户正常经营的行为对原告邦吉公司的商业信誉造成了极大冲击，使原告邦吉公司自断电之日起营业额基本为零；被告华强电子公司自2017年6月1日起向原告收取广告费，收费标准为1500元/半年，但两原告并未享受到任何实际广告服务。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款的规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”程龙取得史玲本人的授权后，多次与管理处进行沟通，对方拒不执行。由程龙经过史玲授权后，代史玲签字办理续租手续的交易习惯能够规制合同双方的交易行为，且具有合同约束力。交易习惯具有补充合同漏洞、优先适用、辅助解释合同、辅助事实认定的法律效力。本案中，史玲没有亲自在《深圳华强广场控股有限公司商铺租赁合同书》、《深圳华强电子世界管理有限公司经营管理合同书》上签字的合同瑕疵因双方交易习惯而得到修补。且根据意思自治的民事法律原则，程龙对史玲的代理行为是有效的代理行为。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”无论二被告是否向原告交付加盖公章后的《深圳华强广场控股有限公司商铺租赁合同书》、《深圳华强电子世界管理有限公司经营管理合同书》，该合同均已成立，因为二被告工作人员于2017年4月1日向原告代理人程龙发出的《深圳LED店合同缴费明细（预约）》已经是对原告通过程龙代签的方式续租、续签物业管理合同的确认和对与原告续签合同的接受，而程龙经原告的授权后向被告华强电子公司支付租金、管理费、财产保险、广告费的行为已经构成了对《深圳华强广场控股有限公司商铺租赁合同书》、《深圳华强电子世界管理有限公司经营管理合同书》的实际履行。因此，该两份合同均已生效且已实际履行，二被告拒绝向原告交付加盖公章的两份合同，主张原告不具有租户资格、擅自断电影响原告邦吉公司经营均已构成对《深圳华强广场控股有限公司商铺租赁合同书》、《深圳华强电子世界管理有限公司经营管理合同书》的违约。综上所述，二被告拒绝向原告交付加盖公章的两份合同、主张原告不具有租户资格、擅自断电影响原告邦吉公司经营的行为给原告造成了巨大的经济损失。据此，请求法院判令：1、被告华强控股公司继续履行将深圳市福田区华强北新华强电子世界Q56316铺位租赁于原告史玲用于原告邦吉公司的经营之租赁合同；2、两被告排除妨害，停止对原告邦吉公司的断电行为，继续履行与原告史玲的物业管理合同；3、被告华强控股公司退还自2017年6月6日至2017年6月30日（暂计至此日，以两被告实际排除妨害之日为准）的房屋租金及管理费5638.33元（计算标准：每月房屋租金及管理费6766元，除以30后得出日租金再乘以25天）；4、两被告向原告邦吉公司赔偿自2017年6月6日至2017年6月30日(暂计至此日，以两被告实际排除妨害之日为准）因断电行为造成的直接经济损失28333.33元（一名员工工资每月34000元，除以30后得出日薪再乘以25天）；5、两被告向原告邦吉公司赔偿自2017年6月6日至2017年6月30日(暂计至此日，以两被告实际排除妨害之日为准）因断电行为造成的间接经济损失即营业额下降后的利润损失51220元（以2017年5月为基准，原告邦吉公司的日均因营业额为10244元，平均利润率为20%，即日均实际利润为2048.8元。将该利润乘以25天）；6、两被告赔偿因断电行为对原告邦吉公司造成的名誉损失10000元；7、两被告在华强市场宣传栏张贴道歉信，向原告史玲自2013年6月1日起道歉，消除不利影响；8、被告华强电子公司向原告邦吉公司退还广告费1500元；9、两被告承担本案诉讼费；10、2017年6月30日之后的损失计算，后期损失每天3407.66元（计算标准：每月房屋租金及管理费6766元，除以30后得出日租金和管理费225.53元；原告邦吉公司员工程龙每月工资34000元，除以30天后得出每日工资1133.33元；以2017年5月为基准，原告邦吉公司的日均营业额为10244元，平均利润率为20%，即日均实际利润为2048.8元）。两被告共同答辩称：1、原告邦吉公司诉讼主体不适格，原告史玲、原告邦吉公司诉两被告的纠纷是基于原告与两被告存在铺位租赁管理关系，而原告邦吉公司与两被告未曾签过任何租赁合同。依据原告提交的三份租赁合同、两份经营管理合同显示被告出租涉案铺位Q5B316签订的租赁管理合同的另一方主体是原告史玲，而非原告邦吉公司。原告邦吉公司也从未向两被告支付任何租金、管理费等费用，双方不存在租赁关系。故原告邦吉公司不是本案适格原告。2、原告史玲与被告没有签订书面租赁合同，签订租赁合同也不适用于交易习惯，依据最高院关于合同法若干问题解释第二条的规定，不违反法律行政法规强制性规定的，当事人双方经常使用的习惯做法可以作为交易惯例。本案中，签署书面租赁合同需要双方达成合意，并且双方主体签字盖章后形成的书面合同方为完成书面合同的签署，此事项不适用于交易惯例。本案也没有形成签署书面合同形成交易惯例的事实及法律依据。3、原告史玲与被告没有签订书面租赁合同，但双方形成了不定期租赁合同关系。依据合同法第236条规定，租赁期限届满承租人继续使用租赁物，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在编号为HQ2016LED店Q5B316（租）（管）的租赁管理合同到期后，原告史玲没有向两被告交付其承租的铺位，而是继续使用该铺位，并依据上述租赁合同3.1条、管理合同3.5条向两被告支付自2017年6月1日至2017年11月31日的租金、管理费等费用。原告史玲与被告形成了不定期租赁合同关系。4、原告史玲的诉求没有事实依据，被告无需向原告史玲返还租金、管理费、广告费，也无需赔偿其损失，两被告没有给原告史玲造成任何损失。①原告史玲主张被告有断电行为缺乏事实依据。事实上，被告并未断电，原告史玲铺位上即使有断电的时候，也完全是原告史玲自己控制所致，因原告史玲自己铺位有用电开关，并且自己有用电卡，与电表连接的电线有自己掐断的可能性。原告史玲提交的证明断电的照片并没有经过证据固定程序，涉嫌伪造欺骗法庭。②原、被告的租赁关系于2017年8月8日解除后，原告史玲一直占用被告的铺位，应承担占用期间的租金、管理费，并承担从2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金、管理费及其他费用。③被告向原告史玲提供了广告服务，原告史玲要求退回广告费的主张没有事实依据。5、原告邦吉公司是否作为程龙的用工主体与本案无关，其是否向程龙发放工资及损失，也与被告无关。程龙并非原告史玲的员工，原告史玲举证程龙是原告邦吉公司员工，此举证的真实性尚不能确认，原告史玲第一次提交的证据证明程龙是第三方，与本案无直接关联。原告史玲举证程龙的工资也无合法依据，举证工资转账并不存在，只是程龙与程贺之间的债务往来或赠与关系，与本案没有直接关联。且原告史玲举证程龙工资的数额严重与现实经济状况不符，依据国家统计局深圳调查公布数据显示，2017年前三季度深圳居民人均工资每月4547元，其劳动合同约定的月工资高达34000元/月。华强电子世界二店总面积为47951平方米，其店长工资才9000元，涉案铺位22.78平米，员工工资一般来说不会超过4000元，原告史玲的举证与事实不符。被告在签署合同时审查作为合同相对方的商户主体资格，要求非合同主体本人签署合同时提供合同主体本人的授权及相关资质材料，也是正常合理的管理行为，原告史玲不予配合致使原、被告没有达成书面租赁合同。综上，被告没有断电行为，也没有给原告代理造成任何损失，原、被告双方最终没有签署书面租赁合同，也不适用于商业惯例。被告依据原、被告形成的不定期租赁关系，于2017年8月8日行使了单方解除合同的权利，原告史玲已收悉此通知，解除合同条件成就，8月8日之后原告史玲继续占用铺位，应承担违法占地使用费，不予返还履约保证金等其他费用支付的责任，请法庭驳回原告史玲全部诉讼请求，支持被告反诉请求。经审理查明，2016年3月26日，原告史玲（乙方、承租方）与被告华强控股公司（出租方、甲方）签订《深圳华强广场控股有限公司深圳LED店商铺租赁合同》，合同编号为HQ2016LED店Q5B316（租）；合同约定甲方所出租的商铺位于深圳市××路西华强广场裙楼。甲方委托被告华强电子公司负责华强电子世界市场的经营管理。合同约定的甲方权利，被告华强电子公司均有权代为行使，乙方没有任何异议；甲方将市场内的五层Q区5B316号1个铺位，建筑面积22.78平方米出租给乙方，乙方将承租的铺位用于经营LED成品；合同租赁期自2016年6月1日起至2017年5月31日止；甲方按乙方铺位所处位置及所占用的建筑面积向乙方收取租金5075元/月（由被告华强电子公司代收）；合同期内租金分两期支付，签订之日支付2016年6月1日至2016年11月30日租金30450元；2016年10月31日前支付2016年12月1日至2017年5月31日租金30450元；乙方应按本合同约定预先支付租金等合同内的相关费用，乙方如延期支付，须按日支付相当于应支付金额的5%作为违约金；租赁期满，乙方如要续租，必须在租赁期满前60天向甲方提出书面申请，经甲方同意后，重新签订租赁合同。否则，视为乙方在合同期满后不再续租的意思表示，视作乙方放弃优先承租权。甲方有权在合同期满后将本合同租赁店面出租给其他方。乙方提出申请的，甲方应于合同到期日前书面答复是否同意乙方续租，甲方未做出书面答复的，视为合同期满后不再续租的意思表示。本合同租赁期满或任何形式解除、终止等当日，乙方应将承租铺位腾空，交付甲方验收，并交还钥匙；如届时未能交付验收，或未能交还钥匙的，超过时间甲方每天按履约保证金总额的百分之五向乙方收取违约金；如租赁期满后乙方仍有物品遗留租赁铺位内的，甲方有权清理铺位物品恢复到能够对外出租状态。甲方在有两位非甲方的工作人员的任何其他人作为见证人在场的情况下，清空乙方铺位，列明铺位物品清单存放某处通知乙方领取，如发出通知之日起15日内仍不领取，视为乙方放弃物品所有权，甲方获得物品所有权并有权处置。同时由乙方承担因物品滞留造成的仓库使用费、保管费、腾挪搬迁产生的人工等费用。如乙方未按期腾空铺位，每逾期一日，乙方按日租金的双倍向甲方支付违法占地使用费。租赁期满或任何形式解除、终止本合同的准备期满，如乙方拒不交还租赁铺位的，甲方或管理方有权自行收回出租铺位。乙方留放在铺位内的物品按前述规定处理，因此造成的一切损失由乙方自负，乙方滞留铺位所造成的一切损失，均由乙方承担和赔偿。同日，原告史玲（乙方）与被告华强电子公司（甲方）签订《深圳华强电子世界管理有限公司深圳LED店商铺经营管理合同》，合同编号为：HQ2016LED店Q5B316（管）；合同约定甲方根据乙方的主营范围，依据甲方与被告华强控股公司签订的《委托经营管理合同》，对合同乙方从业主方租赁的商场内五层Q区Q5B316铺位，建筑面积22.76平方米进行商业管理，乙方将承租的铺位用于经营LED成品；合同期限自2016年6月1日至2017年5月31日；甲方根据乙方租赁深圳华强广场控股有限公司的铺位所处位置及所占用的建筑面积向乙方收取经营管理费1691元/月；甲方向乙方收取履约保证金6766元、收取税押金4000元，由乙方在首次付租金、管理费时向甲方一次性付清；乙方铺位用电实行先购买后使用。电表计量为实际用量，电费按照1.3元/度标准计算（含公摊、输差）；乙方应于签订合同之日支付第一期管理费10146元；2016年10月31日前支付10146元；甲方向乙方代收经营管理铺位内所经营商品的财产保险费，合同期内保险费为200元，保险金额为30万元；乙方如要续租，必须在租赁期满前60天向甲方提出书面申请，经甲方同意后，重新签订经营管理合同。否则，视为乙方在合同期满后不再续租的意思表示，视作乙方放弃优先承租权。甲方有权在合同期满后将本合同经营管理商铺对外招租；乙方提出申请的，甲方应于合同到期日前书面答复是否同意乙方续租，甲方未做出书面答复的，视为合同期满后不再续租的意思表示。本合同租赁期满或任何形式解除、终止等当日，乙方应将承租铺位腾空，交付甲方验收，并交还钥匙；如届时未能交付验收，或未能交还钥匙的，超过时间甲方每天按履约保证金总额的百分之五向乙方收取违约金；如租赁期满后乙方仍有物品遗留租赁铺位内的，甲方有权清理铺位物品恢复到能够对外出租状态。甲方在有两位非甲方的工作人员的任何其他人作为见证人在场的情况下，清空乙方铺位，列明铺位物品清单存放某处通知乙方领取，如发出通知之日起15日内仍不领取，视为乙方放弃物品所有权，甲方获得物品所有权并有权处置。同时由乙方承担因物品滞留造成的仓库使用费、保管费、腾挪搬迁产生的人工等费用，如乙方未按期腾空铺位，每逾期一日，乙方按日租金的双倍向甲方支付违法占地使用费。签订合同后，原告及原告委托人员向被告华强控股公司、被告华强电子公司分别支付了租金、管理费及其他费用，被告邦吉公司为涉案铺位的实际使用人。另查，原告邦吉公司于2003年9月10日成立，2014年12月29日经工商变更登记住所至本案涉案商铺。原告史玲为原告邦吉公司股东之一。本院认为，本案原告邦吉公司起诉案由是房屋租赁合同纠纷。根据合同相对性原则，原告邦吉公司应为租赁合同的承租方。但原告邦吉公司并非合同的相对方，也无证据证明实际系原告邦吉公司履行了与两被告之间的合同关系，两被告对此也存有异议。原告邦吉公司虽自认其系合同相对方，原告史玲为原告邦吉公司的股东，原告邦吉公司注册地址为涉案店铺，为了承租涉案铺位才成立的原告邦吉公司。但原告邦吉公司的该项陈述与事实不符，即便目前原告邦吉公司的住所地为涉案商铺，也不足以证明原告邦吉公司即是合同相对方，有权主张两被告承担合同约定的违约责任。综上，原告邦吉公司并非本案适格原告。对于原告邦吉公司的起诉，本院予以驳回。原告邦吉公司作为涉案铺位的实际使用人，如两被告确实存在拉闸限电影响其正常经营，给原告邦吉公司造成损失的情形，原告邦吉公司可另寻法律途径解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告深圳市邦吉科技有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 吴    颂人民陪审员 杨  海  涛人民陪审员 叶  钧  如二〇一八年七月四日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅