河北省石家庄市新华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0105民初1280号 原告：刘某某。 被告：某某房地产开发有限公司。 法定代表人：王某某，系公司董事长。 委托代理人：许某某，某某律师事务所律师。 委托代理人：宗某某，某某律师事务所律师。 原告刘某某与被告某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某某、被告某某房地产开发有限公司委托代理人许某某、宗某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某某向本院提出诉讼请求：1.依法裁判被告承担逾期交房的违约金29317.16元及利息（自2016年4月15日至实际交付之日的同期银行贷款利息）；2.依法裁判被告承担实际支付房产证前的违约金暂计为18136.45元（自2017年4月15日至起诉之日）；3.依法裁判本案诉讼费由被告承担。事实和理由2013年7月5日原、被告签订《认购协议》，认购位于某某市（建筑面积约128平米），总房款为515240元。协议签订后，原告积极履行了付款义务，按被告要求的付款进度于2016年4月15日前交清全部房款。但被告并未按协议内容履行交房和办理房屋产权证的义务。按照双方协议第六条约定，出卖人应当于2014年9月30日前将本房屋交付买受人使用，并保证交接时水、电、暖、路等基础设施和公共配套建设能正常使用......但被告并未能在2014年9月30日交付房屋，直至2016年4月15日才办理入住手续。按照双方协议约定，被告应支付逾期交房的违约金29317.16元（2014年9月30日至2016年4月15日）；按照双方协议第八条约定，出卖人应在买受人结清房款后12月内为其办理完毕房地产权属证书......原告于2016年4月15日已交清全部购房款，但被告至今未能给原告办理房地产权属证书，按照双方协议约定，被告应支付未能如期办证违约金（自2017年4月14日起计算至实际交付之日止），暂计至起诉之日为18136.45元。原告多次找被告协商未果，根据《认购协议》及相关法律规定，为了维护自己的合法权益，特诉至贵院，请求法院判如所请。 被告某某房地产开发有限公司辩称，答辩人就原告刘某某的诉讼请求，答辩如下：一、原告起诉对象错误。根据答辩人与某某市某某所（原某某市某某所)签订的《协议书》，约定答辩人在某某市某某所一号地块(现某某区某某路某某园)为其代建干警备勤楼，以答辩人名义通过公开出让方式取得土地，某某市某某所以干警团购方式向答辩人支付成本和代建费。本案的立项审批手续均为某某市某某所，包括房屋售价、房号分配、设施配备标准等均是某某所确定，原告所持合同也明确约定了代建费每平方米200元，故本案合同的法律责任应由某某市某某所承担。原告起诉答辩人属于起诉对象错误，应驳回原告的起诉。二、答辩人不存在逾期交房行为。答辩人作为受托人与原告签订《认购协议》，约定交房时间2014年9月30日，但由于2013年冬季以及2014年6、7月份，石家庄市多次出现严重雾霾天气，根据政府部门要求，工地多次长时间停工，累计停工时间达三个月以上，同时由于戒毒所为了给干警争取福利，将房屋申报为限价商品房，而土地部门因没有该种供地方式，导致土地及其他审批手续无法办理，也导致施工经常受到停工处罚，经戒毒所同意，确定答辩人于2014年11月20日后进行交房，答辩人将1-10号楼的全部钥匙交付给某某市某某所聘请的物业公司，并由该物业公司按照戒毒所内部分配房号和答辩人的通知单办理交房手续。因雾霾天气原因造成停工属于不可抗力，手续不全导致停工并非答辩人原因，故答辩人不属于延迟交房。自2014年11月27日起，该所的大部分干净陆续交款并办理了房屋交付和装修入住手续。但原告迟迟不交纳房款，经答辩人多次催促，直到2016年4月14日才交清房款。由于原告违约在先，根据合同法的规定，原告无权要求答辩人履行合同。三、答辩人不存在逾期办证的违约行为。根据《认购协议》第二条规定，3800元为暂定价格，房价最以最后核算实际价格为准。原告目前是按照暂定价每平方米3800元交纳的房款，由于某某市某某所申报的房屋项目手续特殊，办理程序复杂，导致该项目尚未取得土地手续，故房屋成本不能核算确定，房屋价格也无法进行最后结算。根据《认购协议》第八条规定，答辩人应在结清房款后12个月内办理完房地产权属证书。由于双方没有办理结算，也就不存在办理产权证书的条件，也不存在逾期办证的情形。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请依法驳回。 经审理查明，2011年8月18日，甲方某某市某某所、乙方某某房地产开发有限公司签订协议书，双方就合作事宜达成协议：一、合作范围1.甲方一号地块位于某某区某某大街以西、石津灌区以北区域内，现化工六厂地块，土地面积约160亩……其余50亩，为甲方建设干警备勤房用地，以乙方的名义通过公开出让方式取得，乙方负责代建干警备勤用房，建设面积暂定84000平方米（最后以规划局审批文件为准），甲方以干警团购的方式支付成本和代建费……。二、双方责任1.甲方主要责任（一）甲方应及时向乙方提供本协议合作范围内需提供的有关文件、数据、证明及施工条件等，为乙方完成合作项目提供一切支持和帮助。甲方一号地块项目规划设计方案、施工图纸等由甲方委托设计单位编制，费用由乙方承担，计入成本……（五）甲方土地出让收益，应返还乙方部分，甲方须及时返还……2.乙方主要责任……（五）乙方需与甲方积极配合，以招拍挂方式按每亩150万元人民币，取得一号地块50亩干警备勤用房建设用地使用权（但最终以实际成交价为准），并负责代建完成甲方干警备勤房，建设标准依照甲方提出的涉及标准执行，项目规划设计方案在审批前或调整审批前应当经过甲方书面同意……甲方向乙方支付代建费每平方米200元人民币（该费用计入干警团购价格），甲方干警团购价格以成本价确定。甲方完成团购后，剩余面积由乙方自行销售。三、其他约定（三）乙方保证根据国家有关规定，在甲方干警备勤用房建设完成并办理入住手续后，按时办理房屋产权证明。 2013年7月4日，出卖人某某房地产开发有限公司、买受人刘某某签订第353号认购协议，出卖人开发某某市某某所民警备勤楼项目，项目地址位于某某市，所建房屋为正规产权商品房，买受人以团购条件购买，双方协议中约定：一、买受人购买的房屋为本协议规定项目中的第4幢3单元301号房，商品房约定建筑面积128平方米，总房款486400元。二、出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价（暂定）每平方米3800元（房价以最后核算实际价格为准），购房款以成本价核定，其中土地成本以出卖人通过招拍挂取得土地使用权的实际成交价核定，商品房、小区配套设施的综合建筑成本以第三方工程造价咨询公司的结算审计报告为准，城市市政配套建设费、供暖集资费、高压增容费等税费以实际交纳为准，出卖人代建费（管理费）为每平方米200元。三、买受人应自楼座出正负零后缴纳首期房款（暂定总房款的50%）243200元，买受人应自楼座封顶后缴纳第二次房款（暂定总房款的30%）145920元，买受人应自楼座达到交房条件后缴纳第三次房款（暂定总房款的20%）97280元，交房三个月内，以核算出的实际价格为准，多退少补结清房款。五、买受人如未按本合同规定时间付款，逾期超过15日，视为买受人违约并自动放弃本房屋，本协议自动解除，出卖人须于买受人违约之日起15日内退还买受人全部已付房款。六、出卖人应当在2014年9月30日前将本房屋交付买受人使用，并保证交接时水、电、气、暖、路等基础设施和公共配套建筑能正常使用，出卖人按规定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。但如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。七、出卖人逾期交房的违约责任除本协议第六条规定的特殊情况外，出卖人未按本协议约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间分别处理如下：1.逾期不超过90日，自本协议第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行……。八、出卖人应当在买受人结清房款后12个月内为其办理完房地产权属证书，买受人承担办证费用并及时向出卖人提供相关资料和委托；因买受人责任未能按期办理房地产权属证书，出卖人不承担责任；因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列原则处理……2.买受人不退房，自协议约定期限届满的第二日起至办理完毕时至，出卖人按日向买售人支付总房价款万分之一的违约金……十一、出卖人在房屋预售许可证下发7日内与买受人签订正式《商品房买卖合同》，本协议内容准确无误转入买卖合同。 2016年4月14日，出卖人某某房地产开发有限公司、买受人刘某某签订第486号地下室认购协议，出卖人开发某某市某某所民警备勤楼项目，经双方协议同意签订地下室认购协议：一、买受人购买的房屋为第4幢53号地下室，建筑面积14.42平方米，每平方米2000元，总款28840元；二、协议约定面积与产权登记面积有差异的，以房价实际测量面积为准，房款多退少补。 原告已交纳购房款515240元（住宅486400元+地下室28840元），2013年7月5日交纳220000元，2014年1月2日交纳130000元，2016年4月14日交纳136400元，2016年4月14日交纳28840元。 原告认为认购协议中约定交房时间2014年9月30日，但被告于2016年4月14日履行交付房屋义务，被告的行为已违反约定，现原告要求按每日万分之一的标准计算自2014年9月30日至2016年4月14日止的违约金。被告认为交费收据显示原告于2016年4月14日交清房款，原告在交清房款之前无权要求交房，认购协议中未对逾期交房超过90日的违约金进行约定，被告已于2014年11月履行交房义务，考虑到雾霾等天气原因，被告不存在逾期交房的期限，原告要求按照每日万分之一计算违约金没有合同依据。经核实，双方认可争议房屋所在楼盘于2015年11月15日正常供暖。 原告认为认购协议约定应自交房之日起12个月之内办理争议房屋的房产证，本案争议房屋交房时间2016年4月15日，但被告违反约定一直未办理争议房屋的产权证，现原告要求按照逾期交房的违约标准每日万分之一计算自2016年4月14日至实际办理之日止的违约金。被告认为认购协议中约定每平方米暂定3800元，双方应在土地出让金等费用结算后再确定房屋价格，故本案争议房屋不具备办证的前提条件，原告主张逾期办证违约金没有依据。 被告提交某某市某某所建设项目基本情况表、某某市某某所违法建设项目整改验收表、石家庄市保障性安居住房领导小组办公室石保安居办（2014）40号文件主张，本案争议房屋系限价商品房，土地部门没有该种性质的供地方式，房屋所在项目系被告代原告所在单位某某市某某所建设，房屋实际出售人系原告单位，被告仅收取每平方米200元代建费。原告对以上证据真实性无异议，认为以上证据与本案无关。 被告提交石家庄市人民政府办公厅关于印发石家庄市大气污染控制区创建工作方案的通知、中共石家庄市新华区区委石家庄市新华区人民政府致房地产开发企业和建筑施工企业负责人的一封信、新华区城市管理综合执法局亚太经合组织会议空气质量保障通知及责令限期改正通知书等证据主张，因大气污染等原因导致施工现场多次停工，同时政府及相关部门对施工提出新要求也增加了施工难度，考虑到上述不可抗力因素，被告不存延期交房行为。原告对证据真实性无异议，认为证据记载内容与本案无关。 以上事实有认购协议、交款收据及当事人当庭陈述等证实。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。双方对认购房屋行为达成合意，认购协议是当事人的真实意思表示，认购协议合法有效，双方应按照约定履行。 关于原告主张的逾期交房违约责任问题，被告辩解因雾霾等天气原因累计停工3个月以上，故被告于2014年11月20日履行交房义务不构成逾期交房，但被告提交的证据仅是说明相关部门要求房地产开发企业注意工地扬尘，消除扬尘污染源，劳教所干警备勤楼太保路工地不符合相关规定应立即停工改正进行整改，故被告抗辩理由不能作为其延期交房的免责理由。被告主张2014年11月履行交付房屋义务，双方认可争议房屋2015年11月15日才正常供暖，因交付房屋应具备一定居住使用条件，故被告交房时间应以2015年11月15日认定，即原告要求的违约金应自2014年9月30日开始计算至2015年11月14日止，计算基数应以原告实际交纳房款数额350000元（220000元+130000元）为准，即违约金为14385元（350000元×0.0001×411天）。 关于原告主张的逾期办证问题，协议中约定房款暂定每平方米3800元，购房款以成本价核定，现有证据及查明事实显示诉争房屋所在项目的土地成本、配套费用等未结算完毕，即争议房屋价格尚未核定，因协议中约定的办证条件未具备，故原告要求被告为其办理房地产权属证书不能支持。 经调解无效，依据《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 被告某某房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付原告刘某某违约金14385元。 驳回原告刘某某的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费493元，原告刘某某负担343元，被告某某房地产开发有限公司负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  牛江凌 二〇一八年七月十二日 书记员  蔡云菲