重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0105民初5692号原告（反诉被告）：重庆恒隆资产管理股份有限公司，住所地重庆市江**北城天街**附****，统一社会信用代码91500000054830501K。法定代表人：黄龙，经理。委托诉讼代理人：刘杨，女，重庆恒隆资产管理股份有限公司工作人员。被告（反诉原告）：王守兵，男，1972年12月24日出生，汉族，住四川省大竹县。委托诉讼代理人：王名祥（系被告之叔叔），住重庆市江**。原告（反诉被告）重庆恒隆资产管理股份有限公司与被告（反诉原告）王守兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）重庆恒隆资产管理股份有限公司的委托诉讼代理人刘杨、被告（反诉原告）王守兵及其委托诉讼代理人王名祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆恒隆资产管理股份有限公司（以下简称恒隆公司）向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同已于2018年4月17日解除，判令被告腾空返还承租房屋；2.判令被告支付2016年8月3日至2018年4月17日期间的租金335840.28元；3.判令被告支付按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，各季度欠付租金从逾期之日起至2018年3月21日止，分别计算的资金占用损失共计56358.07元（计算该损失的租金起始时间为2016年8月3日，截止时间为2018年2月2日）。事实和理由：2015年5月4日，原、被告签订房屋租赁合同，约定由被告承租原告进行经营管理的位于重庆市江北区建新北路39号辅楼负一层商铺，租期三年零七个月，被告应于每季度届满前最后一个月的15日支付下一季度租金，但从2016年8月2日起，被告未按时足额支付租金，且持续时间长，已构成根本违约，故提出前述诉讼请求。被告王守兵辩称，被告不同意解除合同，因在合同履行过程中，房屋出现漏水情况，被告多次紧急反映，但原告一直不履行维修、维护义务，被告也曾表示由自己维修，费用从租金中抵扣，原告亦不予认可，是原告违约在先，且在原告履行维修义务前，被告不应支付租金。关于原告提出的资金占用损失，其提出的四倍标准过高，被告也不应承担给付义务。反诉原告王守兵向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告赔偿2016年3月28日至2018年4月2日期间共计726天，每天按5000元计算的经营损失726000元；2.判令反诉被告赔偿投资损失206900元，退还押金13045元；3.判令反诉被告赔偿装修损失20万元。事实和理由：2016年8月2日前的租金，反诉原告按约履行，没有违约行为，承租房屋出现漏水情况后，反诉原告立即向反诉被告反映，要求维修，但反诉被告一直不予理睬，其违约在先，应赔偿经营损失和投资损失。另因房屋漏水造成原告装修损失，亦应承担赔偿责任。反诉被告恒隆公司辩称，关于经营损失和投资损失，首先，承租人自负盈亏是市场规则，出租人与其共担经营风险没有事实依据。其次，租赁房屋是以现状交付，根据合同约定，反诉原告对房屋负有维修管理义务；发生漏水后，反诉被告曾派人到现场查看，也将情况反映给物业管理企业，后来了解到是由于市政施工管道塌陷引起，不属反诉被告维修范围，且市政已对片区管网进行了统一维修，漏水原因已经消除；即使反诉被告负有维修义务，但根据合同法规定，反诉原告为实现租赁目的，减少由房屋未维修造成的损失，也可以自行维修，费用可要求反诉被告承担。再次，本案中房屋漏水主要在包间，只有十几平方米，而反诉原告承租房屋面积为260.9平方米，整个大厅二百余平方米的面积并未影响使用，反诉原告一方面占有使用房屋，另一方面拒付全部租金，不具有同等抗辩效力，且缺乏法律依据。此外，其装修损失没有证据证明。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：恒隆公司承租了案外人重庆市山城实业营销有限公司位于重庆市江北区建新北路39号辅楼1304.48平方米的商业用房，租赁截止时间为2018年12月31日，重庆市山城实业营销有限公司允许恒隆公司转租房屋。2015年5月4日，恒隆公司与王守兵签订房屋租赁合同，双方约定：由恒隆公司将前述房屋辅楼负一层约260.9平方米的房屋转租给王守兵用于开设“恋渔港鱼府”，租赁期限为2015年5月3日至2018年12月31日。月租金在2015年5月3日至同年8月2日、2015年8月3日至2016年8月2日、2016年8月3日至2017年8月2日、2017年8月3日至2018年8月2日、2018年8月3日至同年12月31日期间，分别为13045元、14349.5元、15784.45元、17362.895元、19099.18元，租金按季度支付，首期租金于合同签订当日支付，以后每期租金于上期租金届满前最后一个月的15日支付。王守兵于合同签订当日向恒隆公司交纳一个月租金13045元作为履约保证金，用于担保合同的履行，王守兵提前解除合同，履约保证金不予退还。恒隆公司负责房屋建筑主体结构和公共设施的维修维护；在租赁期限内，王守兵对承租房屋有维修管理的义务，因使用不当或其他人为原因致使房屋或设备损坏的，其应当负责修复和赔偿。王守兵未按约支付租金，从逾期之日起，按照当期应付租金每日5%的标准向恒隆公司支付违约金；逾期不支付租金超过30日，恒隆公司有权解除合同，王守兵无权要求退还履约保证金。在合同履行过程中，王守兵于2016年3月28日书面向恒隆公司提出《十万火急报告》，其主要内容为王守兵承租店堂的地面冒出大量脏水、店门的头顶部漏脏水，严重影响经营，要求恒隆公司进行维修。同年7月中旬，王守兵承租店面再次出现漏水情况。根据2016年11月1日经公证的证据保全，王守兵承租店面漏水部位包括店门的头顶部有多处漏水，其中有两处漏水形成的污渍面积较大，另有一间包间的吊顶因漏水已损坏、墙纸已卷边。漏水情况发生后，恒隆公司或王守兵均未对漏水进行过维修。从2016年8月3日起的租金，王守兵未再支付。在本案审理过程中，恒隆公司增加要求判决解除双方签订的租赁合同的诉讼请求，王守兵于2018年4月17日收到该申请。庭审中，恒隆公司与王守兵共同确认由于漏水需要进行维修的时间为三个月。另，王守兵对其所诉履约保证金、经营损失和投资损失，未举示证据。关于装修损失，本院告知王守兵需要提出鉴定申请，否则承担对自己不利的后果，但王守兵予以拒绝。上述事实，有房屋租赁合同、《十万火急报告》、电视新闻报道、公证书及其附件，以及当事人陈述等证据予以证实，并经过庭审质证。本院认为，恒隆公司与王守兵签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。关于房屋的维修问题，合同已约定恒隆公司负责房屋建筑主体结构和公共设施的维修维护，虽然合同亦约定王守兵对承租房屋也有维修管理的义务，但此种义务，根据合同内容，是限于王守兵使用原因而应承担的维修事项。此外，《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。由此可见，无论是约定义务，还是法定义务，均应由恒隆公司承担维修责任。至于是何种原因造成的漏水，以及恒隆公司如何进行维修，在排除王守兵使用原因之后，则在所不问。前述合同法第一百一十九条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修；出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担；因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。当漏水情况发生后，恒隆公司不履行维修义务属于违约行为，但此种违约行为不能产生王守兵一方所希望的恒隆公司不履行维修义务，则其免除租金给付义务的结果，理由在于一是前述法律已规定守约方负有防止损害扩大的义务，二是已规定当出租人未履行维修义务时，承租人可采取的补救措施及权利救济途径。在王守兵既不进行维修，也不支付租金的情况下，超过合理期限，其亦构成违约。关于合同解除问题，租赁合同约定，王守兵逾期不支付租金超过30日，恒隆公司有权解除合同。因双方均未进行维修，审理中双方确认该维修期间为三个月，虽然在合同履行过程中，双方未确认过该期限，但由于维修是实际需要，故该期间可作为王守兵拒付租金的合理期间，逾期王守兵未支付租金，符合约定解除条件，故对恒隆公司要求确认租赁合同已解除的诉讼请求，本院予以支持。另，王守兵提出其不应支付租金的抗辩，因合同应解除，则维修期间的租金王守兵不应负担，由此计算的应付租金为289644.66元（2016年8月3日至2017年8月2日期间月租金15784.45元×12个月-3个月维修期间租金47353.35元+2017年8月3日至2018年8月2日期间月租金17362.895元×2017年8月3日至2018年4月17日期间折算月份8.5个月）。关于欠付租金的资金占用损失问题，虽然恒隆公司已经将合同约定的以欠付租金每日5%的标准计付违约金，减少至按中国人民银行同期贷款利率的四倍进行计算，但如前所述，因恒隆公司违约在先，且王守兵提出标准过高的抗辩，故宜减少为按照中国人民银行同期贷款利率计算。关于王守兵的反诉请求，对履约保证金，王守兵未举证证明交纳情况，且双方约定当合同因王守兵欠付租金满足解除条件而解除时，保证金不予退还，故对其该项请求，本院不予支持。针对经营损失和投资损失，王守兵未举证予以证明；针对装修损失，经本院释明并告知王守兵法律后果之后，王守兵仍拒绝提出鉴定申请，故均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第一百二十条、第二百二十一条的规定，判决如下：一、确认原告重庆恒隆资产管理股份有限公司与被告王守兵签订的房屋租赁合同于2018年4月17日解除，被告王守兵于本判决生效后十日内将位于重庆市江北区建新北路39号辅楼负一层的承租房屋腾空交还给原告重庆恒隆资产管理股份有限公司；二、被告王守兵于本判决生效后十日内给付原告重庆恒隆资产管理股份有限公司2016年11月3日至2018年4月17日期间的租金289644.66元；三、被告王守兵于本判决生效后十日内给付原告重庆恒隆资产管理股份有限公司以47353.35元、47353.35元、47353.35元、52088.7元、52088.7元为基数，分别从2016年10月16日、2017年1月16日、2017年4月16日、2017年7月16日、2017年10月16日起，均至2018年3月21日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用损失；四、驳回原告重庆恒隆资产管理股份有限公司的其他本诉诉讼请求；五、驳回反诉原告王守兵的反诉诉讼请求。本诉案件受理费3591.49元，由原告重庆恒隆资产管理股份有限公司负担1795.74元，被告王守兵负担1795.75元；反诉案件受理费7556.75元，由反诉原告王守兵负担；被告王守兵负担的本诉案件受理费已由原告重庆恒隆资产管理股份有限公司向本院交纳，被告王守兵在履行上述给付义务时一并付给原告重庆恒隆资产管理股份有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  顾毅二〇一八年七月十二日法官助理李怡书记员吴小娇