苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0509民初2453号 原告：陈军，男，1970年9月30日出生，汉族，住苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：顾玉静，江苏道金律师事务所律师。 原告：王芳，女，1971年12月16日出生，汉族，住苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：顾玉静，江苏道金律师事务所律师。 被告:苏州欧普置业有限公司，统一社会信用代码91320509051868184K，住所地江苏省苏州市吴江区汾湖镇浦北工业开发区。 法定代表人:马伟进，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄晓琳，上海市申达（苏州）律师事务所律师。 原告陈军、王芳与被告苏州欧普置业有限公司(以下简称欧普置业公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案受理后，依法由代理审判员杨柳适用简易程序进行审理。后因案件审理需要，本院于2018年5月23日作出裁定将本案转为普通程序，并由审判员范君、代理审判员杨柳、人民陪审员宋长林组成合议庭于2018年6月28日公开开庭进行了审理。原告陈军、王芳及其共同委托诉讼代理人顾玉静，被告欧普置业公司的委托诉讼代理人黄晓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈军、王芳向本院提出诉讼请求：1、被告欧普置业公司支付原告陈军、王芳截至2018年1月17日的逾期交房违约金115207元（已支付价款748098元×0.05%/日×308日）；2、诉讼费由被告欧普置业公司承担。 事实和理由：2016年7月29日，原告陈军、王芳与被告欧普置业公司签订商品房买卖合同，约定原告陈军、王芳购买被告欧普置业公司开发的位于苏州市吴江区房屋。合同约定，合同总价为748351元，被告欧普置业公司于2017年3月15日前交付房屋，交付的房屋应当具备以下条件：商品房竣工文件报房产管理部门备案，并取得商品房交付使用通知书，该商品房经验收合格。逾期交房超过90日交房的，则原告陈军、王芳有权按照己付款的万分之五追究被告欧普公司的违约责任。原告陈军、王芳根据合同约定付清了合同约定的全款。但至2018年1月17日，被告欧普置业公司才取得商品房交付使用通知书，两原告认为至此被告欧普置业公司才具备了交房条件，构成逾期交房。原告陈军、王芳多次与被告欧普置业公司交涉违约金事宜无果后，故诉至法院。 欧普置业公司辩称，一、陈军、王芳主张以日万分之五计算违约金过高应予以调整。欧普置业公司虽然逾期交房但未给陈军、王芳造成实际损失，陈军、王芳未提交证据证明其存在损失，故违约金应当予以减少。案涉房屋所在地同地段同类房屋租金每月最高不超过3200元，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条进行调整。二、欧普置业公司在2017年3月17日将案涉房屋交付陈军、王芳后，不应再承担违约责任。欧普置业公司在2016年5月取得的五方验收资料，具备交付使用的法定条件，双方于2017年3月17日办理交房手续，房屋已转移给陈军、王芳实际占用使用。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定，欧普置业公司交房后不应再承担违约责任。三、根据合同约定陈军、王芳应于2016年8月4日付清房款，但其实际于2016年8月18日才付清，逾期了14天，陈军、王芳应承担逾期付款违约金1048元，该部分违约金应予以扣除。 本院经审理认定事实如下：对当事人双方无异议的且有证据证实的事实本院予以确认。即，2016年7月29日，陈军、王芳与欧普置业公司签订《商品房买卖合同》，约定陈军、王芳购买欧普置业公司开发的位于苏州市吴江区房屋。 该合同第四条约定，涉案房屋按照建筑面积计算该商品房价款，商品房单价每平方8399元，总计款748350.9元。 该合同第六条约定，付款方式为2016年7月28日前，陈军、王芳向欧普置业公司支付首付款150351元，贷款金额59.8万元，在本合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付。 该合同第七条约定，陈军、王芳未按本合同约定规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，陈军、王芳按日向欧普置业公司支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。 该合同第八条约定，欧普置业公司应于2017年3月15日前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给陈军、王芳使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；2、该商品房经验收合格。该条另约定出卖人据实可以予以延期的情形。 该合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。 陈军、王芳已付清了房款总额748098.93元。欧普置业公司提供的个人贷款借款凭证复印件载明，借款人为陈军的59.8万元贷款于2016年8月18日直接发放给欧普置业公司。欧普置业公司在2017年3月17日向陈军、王芳交付案涉房屋。但直至2018年1月17日，欧普置业公司才取得《吴江区商品房交付使用通知书》（2018第003号）。 以上事实，有陈军、王芳提供的商品房买卖合同、购房发票，欧普置业公司提供的个人贷款借款凭证复印件，以及到庭当事人的当庭陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告双方于2016年7月29日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，被告欧普置业公司应于2017年3月15日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给原告陈军、王芳使用，虽然被告欧普置业公司于2017年3月17日向原告陈军、王芳实际交房，原告陈军、王芳也配合办理了收房手续，但实际交付的房屋并未完成竣工证明文件报房产管理部门备案，亦未取得《商品房交付使用通知书》，双方并没有明确约定免除在实际交房之后至备案登记、获得《商品房交付使用通知书》期间被告所应承担的违约责任。原告陈军、王芳实际接收房屋，系为避免交易风险，并不能得出原告陈军、王芳实际接收房屋视为免除被告欧普置业公司后续违约金之结论，故本院对被告欧普置业公司关于其在实际交房后不应承担违约责任的抗辩，不予采信。被告欧普置业公司直至2018年1月17日才取得《吴江区商品房交付使用通知书》即满足了合同约定的商品房交付条件，根据涉案《商品房买卖合同》的约定，被告欧普置业公司应当向原告陈军、王芳支付截至2018年1月17日的逾期交房违约金。原告陈军、王芳主张以748098元作为计算违约金的基数，未加重被告方义务，本院予以确认。 本案的争议焦点为：双方约定的违约金标准是否过高，如何确定违约责任的承担。原告陈军、王芳主张按合同约定的日万分之五计算。被告欧普置业公司认为约定的逾期交房违约金标准过高，请求按照同类房屋租金标准予以调低。本院认为，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但双方均未举证证明原告陈军、王芳因逾期交房产生的实际损失，且逾期交房给原告陈军、王芳造成的损失包括占有、使用、收益等各项权利的损失，并不仅是房屋租金损失，故本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认定以已付总房款为基数按照日万分五计算逾期交房违约金的标准过高，调整为以已付总房款为基数按照日万分之四的标准计算，从最后交付期限的第二天即2017年3月16日起至2018年1月17日止，计307天，应为91866元（748098元×0.04%/日×307日）。 被告欧普置业公司未就要求陈军、王芳支付逾期付款违约金提起反诉，亦未提交相应证据原件证明其主张，故本院对此不予采纳，被告欧普置业有限公司可另案主张。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下: 被告苏州欧普置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈军、王芳支付自2017年3月16日至2018年1月17日止的逾期交房违约金91866元。（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入苏州市吴江区人民法院，户名：苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××60） 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2604元，由原告陈军、王芳负担528元，由被告苏州欧普置业有限公司负担2076元，被告苏州欧普置业有限公司应负担的部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告陈军、王芳，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长 范 君 代理审判员 杨 柳 人民陪审员 宋长林 二〇一八年七月五日    书记员肖晨纯 附：相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。