广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初428号 原告：北海桂盛物业服务有限公司，住所地：北海市北海大道中路******。 法定代表人：翟海华，经理。 被告：王某阳，男，汉族，1963年2月24日出生，住北海市海城区。 原告北海桂盛物业服务有限公司(以下简称桂盛公司)诉被告王某阳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月31日受理后，依法组成由审判员邹瑛担任审判长，人民陪审员傅春燕、罗传晖参加的合议庭，于2018年6月12日公开开庭进行了审理，书记员刘庆静担任法庭记录。原告桂盛物业的法定代表人翟海华以及被告王某阳到庭参加诉讼。现已审理终结。 原告桂盛公司诉称：2007年4月1日，原告桂盛公司与北海市某某业委会签订《某某物业管理委托合同》，并于当日开始进驻某某为业主提供物业服务。2010年4月30日，原告与某某业委会签订《北海市某某物业委托》，约定从2010年4月1日起，某某小区住宅物业服务费每月按每平米建筑面积0.45元收取。2012年3月31日，原告与某某业委会签订《北海市某某物业委托管理服务合同补充协议》约定，某某小区住宅物业服务费，从2012年4月1日起，每月每平米建筑面积收取0.65元，公共照明每月每户分摊2元不变。被告是某某小区XXXX401号住宅的业主，建筑面积140㎡，2014年7月至2017年12月，被告共欠缴物业服务费3822元（140㎡×0.65元/㎡/月×42个月=3822元），公共照明绿化保洁公摊费84元（2元/月×42个月=84元），合计3906元。经原告多次催收，被告至今未缴纳。因此诉至法院，请求判令：1、被告王某阳向原告北海桂盛物业服务有限公司支付2014年7月1日至2017年12月31日的物业服务费3822元、公共照明绿化保洁公摊费84元，合计3906元以及违约金（违约金计算标准：以3906元为基数，按银行同期贷款利率的4倍计算，自2017年12月1日起计算至清偿之日）；2、本案的诉讼费由被告王某阳承担。 被告王某阳辩称：1、其是XXXX号的业主，并非原告所称401；2、其未与桂盛物业签订过任何物业服务合同，XXXX全体业主未参与过业主大会，对业主委员会的资质表示异议，且业主委员会未召开业主大会即随意提高物业费，违反法律规定；3、桂盛物业未向某某小区提供过物业服务，小区内卫生脏、乱、差，公共场地无人看管，私人搭建现象严重；4、2014年欠缴的物业费已经超过法律规定的两年诉讼时效。因此请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告桂盛公司针对本诉在举证期限内向本院提交的证据有： 1、企业名称变更核准通知书，证明北海桂盛物业管理有限公司变更为北海桂盛物业服务有限公司。 2、企业变更核准登记通知书，证明企业法人代表陈侃变更为翟海华。 3、企业法人营业执照，证明原告桂盛物业是从事物业管理的专业公司。 4、物业服务企业资质证书，证明原告桂盛物业具有物业管理资格。 5、证明，2011年6月9日，海城区政府驿马接到办事处出具证明，证实2011年4月23日，北海市某某业主委员会换届选举程序合法。 6、北海市某某小区XXXX业主名册，证明被告王某阳是北海市某某小区XXXX401号业主。 7、其仓某某建筑定位图，证明被告住宅是原告提供物业服务的范围。 8、北海市某某物业委托管理服务合同及续签并补充协议。证明原告2007年4月起至今为某某小区提供物业服务。 9、公告、通告，证明原告和某某业委会已分别将续签某某物业委托管理服务合同并补充协议及调整物业服务费等事项以公告、书面等形式告知了全体业主。 10、某某物业综合服务收费明细表，证明被告长期欠缴物业费的事实。 11、催缴通知单，证明原告已多次通过各种形式通知被告缴交物业服务的事实。 12、某某小区XXXX401号业主王某阳欠缴物业综合服务费一览表，证明被告从2014年7月起至今拖欠物业综合服务费3906元的事实。 被告王某阳对原告桂盛公司提交的证据质证意见为： 证据1-5的真实性、合法性、关联性均无异议； 证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，但是其是三栋501的业主，并非401； 证据7的真实性、合法性均无异议，但是认为XXXX并不属于某某小区的范围； 对证据8的真实性、合法性、关联性均有异议，业主委员会的公章是虚假的，事实上某某小区并未成立业主委员会。 对证据9的真实性、合法性、关联性均有异议，业主委员会的公章是虚假的，事实上某某小区并未成立业主委员会。 对证据10的真实性、合法性、关联性均有异议，原告实际上并未提供相应的物业服务。 对证据11的真实性、合法性、关联性均有异议，原告实际上并未向原告催告。 对证据12的真实性、合法性、关联性均有异议，原告的收费行为无法律依据。 被告王某阳针对反诉在举证期限内向本院提交的证据有： 1、照片，证明小区内脏、乱、差的现象； 2、业主声明、业主委员会成立申请书以及房产证复印件，证明小区内30户住户已在筹建业主委员会，对于原业主委员会的存在并不知情的事实。 3、宗地图，证明军分区三栋是独立的小区的事实。 原告桂盛公司对被告王某阳提交的证据质证意见为： 证据1的真实性没有办法核实； 证据2-3的真实性、合法性、关联性均无异议。 结合双方当事人的举证和质证，本院认证如下：对双方无异议的证据，本院予以采信；对双方有异议的证据，因其与双方的诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 原告桂盛公司向本院提交四份合同，分别为：1、2007年4月1日，原告桂盛公司与北海市某某业委会签订《某某物业管理委托合同》，合同约定：自2007年4月1日起至2010年3月31日，桂盛公司进场提供物业服务，普通住宅0.35元/㎡.月，独体别墅按60月/㎡.月，连体别墅80月/㎡.月，生活垃圾处理及清运费按每户每月8.8元代收代缴；水费按供水部门的价格据实代收，用水损耗部分按用户实际用量加收10%，并每户每月收取1.0元的抄表费；公共用水（电）公摊费（包括公共照明及绿化用水）按每月每户2.00元收取。2、 2010年4月30日，原告与某某业委会签订《北海市某某物业委托管理服务合同续签并补充协议》，协议约定：桂盛公司继续为某某提供物业服务，物业服务期限延长五年，从2010年4月1日起至2015年3月31日止。从2010年4月1日起，桂盛物业按新标准收费，即公寓楼住户0.45元/㎡.月；别墅型按78月/㎡.月，个别大户型别墅物业服务费按新增比例增算，其他公摊费不变。3、2012年3月31日，原告与某某业委会签订《北海市某某物业委托管理服务合同补充协议》，协议约定：桂盛公司与某某业委会于2007年4月11日、2010年4月30日签订的协议继续有效。从2012年4月1日起，桂盛物业按新标准收费，即公寓楼住户0.55元/㎡.月；别墅型按94月/㎡.月，个别大户型别墅物业服务费按新增比例增算，其他公摊费不变。4、2015年3月31日，原告与某某业委会签订《北海市某某物业委托管理服务合同补充协议》，协议约定：桂盛公司继续为某某提供物业服务，物业服务期限延长五年，从2015年4月1日起至2020年3月30日止。按2014年3月31日公共的《关于调整物业服务费的通告》执行，即公寓楼住户0.65元/㎡.月；别墅型按110月/㎡.月，个别大户型别墅物业服务费按新增比例增算，其他公摊费不变。 2011年9月16日，被告王某阳登记为某某军分区住宅楼**501的所有权人，房屋建筑面积为142.01㎡。 2018年6月14日，经被告王某阳申请，本院到某某小区现场勘查，原告桂盛公司经通知未到现场，调查了解到：1、小区的外围情况：小区设有大门二个，出口均为创基路，其中一个大门紧锁，另一大门有小区保安一人看守，车辆进出设有门禁，但车辆随意进出，无到访登记。2、四周围墙情况：里侧设有围墙，用于与周围居民楼隔开；左侧为在建楼房；外侧（即创基路一侧）、右侧外围均为独栋别墅，用与外界隔开，独栋别墅居住人员可以进出自由，但他人无法通行，其余人员进出均通过有保安的大门。3、建筑物情况：军分区经济适用房三栋，其余均为独栋别墅。4、小区物业管理情况：小区内未安装摄像头、未设有物业服务中心、未设有公共垃圾处理处、独栋别墅处多处见有私自搭建物、利用公共空间饲养家禽。 另查明，北海市某某业主委员会公章未办理刻制备案手续。 本院认为，原告桂盛公司与北海市某某业主委员会签订了物业服务合同，据此向被告收取物业服务费的事实，证据不足，理由如下：第一，根据《物业服务管理条例》第16条的规定，业主委员会应当自选举产生之日起向物业服务所在地的区、县人民政府房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。本案中，被告仅提供一张驿马街道办事处的证明，未能提供相应的备案登记表以及业主委员会成立的其他证明材料予以证明某某业委会成立，并代表业主大会与桂盛公司签订物业服务合同的事实。第二，根据《物业服务管理条例》第34条的规定，业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章，经查询，某某小区业主委员会的印章刻制未经公安部门备案登记，不应对业主产生约束力；第三，根据《业主大会和业主委员会指导规则》第32条、第17条的规定，业主委员会委员实行任期制，每届任期不超过五年。业主大会决定事项包括制定服务内容、标准以及物业服务收费方案。原告桂盛公司提供的与某某业委会签订的合同，多次涉及调整物业收费标准，且业委会与原告桂盛公司续签的协议已超过业委会的五年任期，经本院询问，原告桂盛公司的法定代表人翟海华无法对代表业委会签订物业服务合同的人员身份、所住楼层、是否为小区业主进行合理性说明。第四，经本院现场勘查，被告桂盛公司在某某小区内未设有物业服务中心、未设有公共垃圾处理处等相关物业服务事项。综上，本院认为，原告桂盛公司对其诉讼请求未能提供充足的证据，形成完整的证据链条，因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条，当事人对自己提出的诉讼请求，所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 综上，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告北海桂盛物业服务有限公司的全部诉讼请求。 本诉案件受理费50元，原告北海桂盛物业服务有限公司承担25元，被告王某阳承担25元（该款原告北海桂盛物业服务有限公司、被告王某阳已向本院预交）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用50元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  邹 瑛 人民陪审员  傅春燕 人民陪审员  罗传晖 二〇一八年七月十日 法官助理叶朝露 书记员刘庆静 附相关法律条文： 1、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。