江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0213民初2333号原告：李士成，男，1983年8月18日生，汉族，户籍地山东省苍山县。委托诉讼代理人：纪婷，江苏荣匡律师事务所律师。被告：朱曹玉，女，1964年2月2日生，汉族，户籍地江苏省无锡市滨湖区，现住江苏省无锡市滨湖区。原告李士成诉被告朱曹玉租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李士成及其委托诉讼代理人纪婷、被告朱曹玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李士成向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方之间的租赁合同；2、判令朱曹玉返还店铺租金16916元（自2018年1月起至2018年7月）；3、判令朱曹玉承担违约金3000元。事实与理由：2016年7月28日，李士成与朱曹玉签订店铺租赁合同，约定朱曹玉将盛阳食品城S245号店铺租给李士成，租期自2016年8月1日至2017年7月31日止，租金为28400元，租期内任何一方毁约需向另一方支付毁约金3000元。2017年7月1日，李士成与朱曹玉续签店铺租赁合同，约定租期自2017年8月1日至2018年7月31日止，租金为29000元，其余条款同第一年租赁合同。后李士成于2017年7月31日付清全部租金。2017年12月因朱曹玉与盛阳食品城合同到期未续约，店铺被盛阳食品城收回，李士成因此停业，现要求朱曹玉返还剩余租金并承担违约金。朱曹玉辩称：双方的租赁合同有效，可以依法履行。租赁店铺并未被盛阳食品城收回，李士成一直经营到2018年3月底才主动搬离；朱曹玉已将店铺交付李士成使用，不存在违约行为；租赁店铺室经营大闸蟹批发零售，有很强的季节性，因此，该店铺不同于一般的房屋租赁，租金虽按年结算，但实际上是9-12月份的租金，其余月份免费，李士成明知朱曹玉与盛阳食品城的租期到2017年12月31日结束，仍愿意租赁该店铺，正是因为2017年9月-12月已经包含在租期内，李士成是没有风险，按照市场惯例，只租2017年9月-12月一个蟹季，也要付同样的年租金，故不同意返还2018年1月1日至2018年7月31日的租金及承担违约金。本院经审理认定事实如下：2016年7月28日，李士成与朱曹玉签订《店铺租赁合同》一份，约定：朱曹玉将盛阳食品城S245号店铺租给李士成；租期自2016年8月1日至2017年7月31日止，为期一年；租金共计28400元，李士成在2016年8月1日前付清；租期一年期满后李士成提前1个月通知朱曹玉是否续租；注：2017年1月1日至2018年1月1日止一年租金朱曹玉交由市场部门，2016年8月1日至2017年7月31日店铺使用权归李士成使用，租期内任何一方如有毁约，需向另一方支付毁约金3000元。同日，朱曹玉出具收条一张，载明：今收到李士成租金15000元，余款13400元延期至2016年8月15日付清，到期不付清作毁约处理。朱曹玉有权收回店铺，租金不退。后双方依约履行了租赁合同，2017年7月1日，朱曹玉与李士成续签《店铺租赁合同》一份，约定：朱曹玉将盛阳食品城S245号店铺租给李士成；租期自2017年8月1日至2018年7月31日止一年；租金共计29000元；租期一年期满李士成提前1个月通知朱曹玉是否续租；备注在第一年租赁合同上，这里不重复写；注今收到李士成订金5000元，余款在8月1日前付清，到期不付清作违约处理，租金不退。2017年7月31日，朱曹玉出具收条一张，载明：今收到李士成245号门面租金14000元，加上上次7月中旬10000元+订金预付5000元，共计人民币29000元全部付清（本人已收）。后因朱曹玉与盛阳食品城的租赁合同到期，李士成于2018年1月接到新承租人的口头通知，要求其办理该租赁店铺，后李士成于2018年3月搬离租赁店铺。另查明，朱曹玉与无锡盛阳食品城有限公司于2017年1月14日签订《商铺租赁合同》一份，约定：无锡盛阳食品城有限公司将位于无锡盛阳食品城市场内S245号，建筑面积16平方米的商铺摊位租赁给朱曹玉使用；合同期限为2017年1月1日至2017年12月31日，共计12月；商铺摊位租金单价每年22000元整，管理费1200元；商铺摊位租金按每年结算；租赁期内，朱曹玉不得以任何方式转租、分租、转借、互相交换或以任何形式变相为前述行为；本合同期满前二个月，朱曹玉应向无锡盛阳食品城有限公司就是否续签合同提出书面申请，若没有达成新合同，本合同约定的期满日期即是本合同的终止日期。该合同到期后，双方未达成新的商铺租赁合同，2017年12月20日，无锡盛阳食品城有限公司与陈忠就无锡盛阳食品城市场内S245号商铺签订《商铺租赁合同》，合同期限为2018年1月1日至2018年12月31日，共计12月。以上事实，有店铺租赁合同、收条、商铺租赁合同及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，朱曹玉与无锡盛阳食品城有限公司签订的《商铺租赁合同》、朱曹玉与李士成二次签订的《店铺租赁合同》均系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。朱曹玉自身租期于2017年12月31日期满，故自2018年1月1日起其无权处分租赁店铺的使用权，其与李士成关于2018年1月1日至7月31日租期的约定系无效约定，现实际涉案租赁店铺已由无锡盛阳食品城有限公司交由他人实际经营，朱曹玉与李士成已无继续履行合同的基础，故双方签订的商铺租赁合同已履行完毕，无需另行解除合同，对合同的无效约定部分，朱曹玉应返还该部分的租金收益。从朱曹玉与无锡盛阳食品城有限公司签订的《商铺租赁合同》及朱曹玉与李士成二次签订的《店铺租赁合同》中，均未对租金的具体构成作出特别约定，故对朱曹玉提出的年租金仅指9-12月份的租金，其余月份免费的抗辩理由，本院不予采纳。按合同约定，租金为29000元一年，每月租金为2416.67元，现实际履行了2017年8月1日至2017年12月31日部分，李士成应支付租金12083.35元，剩余租金16916.65元应予返还，现李士成仅主张返还16916元，系其对自身权利的处分，本院予以支持。朱曹玉明知自己与与无锡盛阳食品城有限公司签订的《商铺租赁合同》至2017年12月31日到期，仍与李士成超出该期限签订租赁合同，导致期满后无法继续履行，系违约方，应承担违约责任。综上，对李士成提出的要求朱曹玉返还剩余租金并承担违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、朱曹玉应于本判决发生法律效力之日起三日内返还李士成自2018年1月1日起至2018年7月31日止的租金16916元；二、朱曹玉应于本判决发生法律效力之日起三日内支付李士成违约金3000元；三、驳回李士成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298元，减半收取为149元，由朱曹玉负担。该款已由李士成预交，朱曹玉于本判决发生法律效力之日起三日内将其所负担的诉讼费用直接给付李士成。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  丁炜二〇一八年七月七日书记员  孔飞本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。