四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川13民终2247号上诉人（原审被告）：唐兰，女，1986年9月19日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。委托诉讼代理人：何国林，男，1954年8月11日出生，汉族，住四川省蓬安县，系唐兰前夫何星甫之父。被上诉人（原审原告）：周艳萍，女，1984年8月31日出生，汉族，住四川省西充县。被上诉人（原审被告）：南充横海房地产营销策划有限公司，住所地四川省南充市顺庆区南门北街80号香江国际26幢1045号。法定代表人：唐红明，董事长。委托诉讼代理人：陈英杰，男，1986年4月1日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，系该公司工作人员。原审被告：何星甫，男，1984年11月4日出生，汉族，住四川省简阳市。委托诉讼代理人：何国林，男，1954年8月11日出生，汉族，住四川省蓬安县，系何星甫之父。上诉人唐兰因与被上诉人周艳萍、南充横海房地产营销策划有限公司（以下简称横海公司），原审被告何星甫房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初2405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐兰上诉请求：一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初2405号民事判决；二、认定涉案合同的定金实为订金，改判上诉人唐兰返还订金10万元及利息；三、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、涉案合同属格式合同，第一次付款应认定为订金或购房预付款，原判决将订金或购房预付款按定金认定错误。二、上诉人在涉案合同签订1个月时，已意识到合同无效不能履行，就立即通知了居间人横海公司转告被上诉人返还购房预付款并资金利息，也多次自行协议并经法院组织调解均没成功。本案的责任，特别是后期责任在被上诉人。三、本案合同签订的时间是2017年7月25日，上诉人在2017年8月底就通知了居间人并转告被上诉人，那时房价根本没有上涨的势态，所以不是涨价因素导致上诉人不履行。四、居间人用格式合同误导当事人。周艳萍辩称：一、原判决认定事实清楚，涉案合同约定的定金条款对合同当事人具有法律约束力。二、涉案合同约定的定金不属于订金或购房预付款。三、是上诉人的责任导致合同根本目的不能实现，其应承担全部责任。横海公司辩称：我们公司的合同都是经过房管局审批的，具有法律效力。一直都是上诉人在违约。周艳萍向一审法院起诉请求：1、依法判令解除周艳萍、唐兰、横海公司签订的《房地产买卖及经纪合同》；2、依法判令唐兰、何星甫向周艳萍承担双倍返还定金200,000.00元人民币的违约责任；3、依法判令横海公司退还中介服务费5,000.00元人民币；4、本案诉讼费用由唐兰、何星甫、横海公司承担。一审法院认定事实：2017年7月25日，周艳萍（合同乙方）与唐兰（合同甲方）、横海公司签订《房地产买卖及经纪合同》一份，约定由周艳萍购买唐兰所有的位于南充市顺庆区博雅豪庭房屋一套，建筑面积约为74.5平方米，房屋预售号为2014XXX。合同约定房屋价格为叁拾玖万元整。第一期付款在合同签订之日，卖方付定金100,000.00元。第二期付款，若首付款不监管，买方在房产证过户后拿到“收件回执单”当天付给卖方首付款玖万元整。第三期买方向银行申请贷款200,000.00元，如果银行审批金额不足，则由买方自行筹足，此款由银行按规定时间发放给卖方。甲乙双方约定，完成该物业过户交易当天前往物业完成物业交接。关于佣金收取，约定本次物业转让服务中买方应付经纪方佣金柒仟伍佰元整，买卖双方在签订合同当日付给经纪方合同约定的全部佣金。佣金收取后，无论遇到什么情况都不退还。佣金结算以经纪方出具的收据为准。合同还补充约定：1、甲方承担该成交物业的物业费，直至乙方取得产权证；2、在本次房屋交易过程中，若甲方出现违约，不卖该物业，甲方需向乙方双倍退还该物业已交纳的购房定金，若乙方出现违约，不购买该物业，甲方不退还已收到的购房定金。3、甲方不得以办不下产权证为由，单方解除该合同。该份合同卖方由唐兰签名捺印，买方由周艳萍签名捺印，经纪方由横海公司加盖印章。合同签订当日，周艳萍向唐兰支付购房定金100,000.00元，并由唐兰向周艳萍出具定金收条一份。同日，周艳萍向横海公司支付购买涉案房屋佣金5,000.00元。唐兰与何星甫原系夫妻关系，二人于2014年2月21日共同购买了涉案房屋。2014年3月12日，南充市房地产交易与权属管理中心对该涉案房屋进行预告登记，预告登记权利人为何星甫，同时在预告登记证附记栏备注该房屋共有人为：何星甫、唐兰。2017年10月20日，何星甫与唐兰登记离婚。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。本案中，周艳萍与唐兰及横海公司签订的《房地产买卖及经纪合同》系各方当事人在平等自愿的基础上达成的，系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力。唐兰及何星甫辩称，因涉案房屋共有权人何星甫未在合同上签字，违反了法律、行政法规的强制性规定，故该合同应为无效合同。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，唐兰、何星甫辩称合同无效的抗辩理由不成立。依照前述规定，周艳萍主张解除合同的诉讼请求，予以支持。本案涉案房屋为唐兰与何星甫婚姻关系存续期间的共同财产。根据现有证据，无法证明何星甫事前同意唐兰出售涉案房屋，或事后追认唐兰的售房行为，涉案房屋存在共有权人，唐兰单独作为房屋的出卖人与周艳萍签订《房地产买卖及经纪合同》，存在明显过错；何星甫未在合同上签字，周艳萍亦没有提交证据证明何星甫同意出售房屋或者委托唐兰出售房屋的证据，何星甫也否认同意出售房屋这一事实。据此，本案违约责任应当由唐兰承担，周艳萍要求何星甫承担责任的诉讼请求，不予支持。关于周艳萍主张对方当事人双倍返还定金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”唐兰收受周艳萍定金后，未按照合同约定履行义务，应当承担双倍返还定金责任。本案中，双方当事人签订的《房地产买卖及经纪合同》约定的房屋总价款为39万元，买方付定金10万元。依照《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”之规定，周艳萍已付10万元，其中78,000.00元（390,000.00元×20%）应认定为定金，另外22,000.00元应当视为购房款。为此，唐兰应当返还周艳萍双倍定金计156,000.00元（78,000.00元×2倍）。另外，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，唐兰收取的10万元除认定为定金78,000.00元外的另外22,000.00元，应当予以返还。关于周艳萍主张横海公司退还中介服务费的问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”。本案中，居间人促成了房屋买卖合同成立，完成了居间人义务。周艳萍亦未说明和举证证明横海公司应当退还佣金的事实和理由。据此，周艳萍主张横海公司退还佣金的诉讼请求，因无事实依据，不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”唐兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理，其放弃对周艳萍所举证据进行抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，判决：一、解除周艳萍与唐兰、横海公司签订的《房地产买卖及经纪合同》；二、唐兰于本判决生效之日起五日内返还周艳萍购房款22,000.00元；三、唐兰于本判决生效之日起五日内双倍返还周艳萍定金156,000.00元；四、驳回周艳萍的其他诉讼请求。案件受理费2,188.00元，由唐兰负担。二审中，周艳萍提供《不动产权利及其他事项登记信息》一份，拟证明唐兰、何星甫已经将涉案房屋卖给他人了。唐兰、何星甫的委托诉讼代理人的质证意见为：对该证据的真实性无异议，但是该证据和本案没有关系。唐兰、何星甫、横海公司未提供新证据。本院二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。所谓定金，是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在订立合同时，或合同订立后、履行前，按照合同标的额的一定比例，预先给付对方当事人的钱款。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。由此可见，定金的性质是担保债务履行，不履行债务的一方即面临着丧失定金或双倍返还定金的法律后果。本案中，上诉人唐兰与被上诉人周艳萍、横海公司于2017年7月25日签订的《房地产买卖及经纪合同》明确约定合同签订当日周艳萍向唐兰支付的100,000.00元的性质为定金，唐兰向周艳萍出具的收条也载明该100,000.00元为定金，该《房地产买卖及经纪合同》更约定如卖方违约，买方可以解除合同并选择要求卖方双倍返还定金，故上诉人唐兰关于该100,000.00元为订金或预付款，并非定金的主张缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。涉案《房地产买卖及经纪合同》约定的房屋总价款为39万元，依照《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十一条“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”之规定，原判决关于被上诉人周艳萍向上诉人唐兰支付的100,000.00元中的78,000.00元为定金，剩余22,000.00元为购房款的认定，于法有据，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人唐兰的上诉请求不能成立，应予驳回；原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,300.00元，由上诉人唐兰负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱苏川审 判 员 苟 豪审 判 员 刘 苗二〇一八年七月二十七日法官助理 朱 薇书 记 员 王海川