四川省凉山彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川34民终994号上诉人（原审原告）：会理县物资民爆有限责任公司。住所地：四川省会理县西环路***号。法定代表人：贺显良，该公司董事长。委托诉讼代理人：李咏梅，四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王小平，四川谦亨律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：李俊林，女，汉族，生于1968年9月，四川省会理县人，住四川省会理县。被上诉人（原审被告）：李佳锜，男，汉族，生于1994年6月，四川省会理县人，住四川省会理县。被上诉人（原审被告）：包德熙，女，汉族，生于1942年9月，四川省会理县人，住四川省会理县。三被上诉人委托诉讼代理人：李长勇，男，汉族，生于1970年4月，四川省会理县人，住四川省会理县，系包德熙之子，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：李长锋，男，汉族，生于1967年10月，四川省会理县人，住四川省会理县，系包德熙之子，代理权限为一般代理。上诉人会理县物资民爆有限责任公司（以下简称民爆公司）因与被上诉人李俊林、李佳锜、包德熙租赁合同纠纷一案，不服四川省会理县人民法院（2017）川3425民初1781号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人民爆公司的委托诉讼代理人李咏梅，三被上诉人李俊林、李佳锜、包德熙的委托诉讼代理人李长勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人民爆公司上诉请求：1、撤销原判第一项；2、发回重审或改判由李俊林、李佳锜、包德熙归还位于会理县果元乡南郊村东山组的租赁库房等不动产；3、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：原判第一项遗漏了合同约定的内容，1996年10月上诉人与李长丹签订了租赁合同，案涉不动产属上诉人所有，乙方在租期内对房屋如有改造，需征得甲方同意。其次合同内容明确写明乙方违约不交租金，乙方在荒山上的投资不大收回，作为违约金付给甲方。现租赁期满，上诉人要求归还租赁物的请求符合法律规定。一审判决未认定被告使用租赁物长达15年而未付租金的行为属违约事实，被上诉人占用租赁物不予归还，要求在收到补偿后再支付租金，又拒绝提起诉讼或评估，不符合合同的约定。依据合同约定若乙方不交租金，投资不得收回，作为赔偿金付给甲方。一审判决未认定对方违约错误，应判令被告归还租赁物，请求二审改判。被上诉人包德熙辩称，双方订立合同时根本没有约定具体的交付租金时间和方法，我方也缴纳了部分租赁费，所以我方没有违约，没有违背合同的任何条款。合同约定租期满后，乙方在该场地的投入应由甲方按有关规定，作价补偿给乙方（注：水池、水管、厕所、堡坎、平台、三相电、土地开发及乙方投资所种植的各种苗木）。上诉人主张无条件归还租赁物的说法不能成立。合同期满后，我们多次找对方协商，但对方拒绝协商处理。上诉人主张不告不理，但这件事情本就是一件事情，不可分割，我们保留权利。一审判决结果虽没有完全满足被告的全部诉求，但判决结果尚能接受。一审原告民爆公司向一审法院起诉请求：1、判令被告归还位于会理县果元乡南郊村东山组的租赁库房等不动产；2、判令被告支付拖欠的2016年11月1日前租金66,900.00元，并从2016年11月1日起至归还租赁的不动产时止每月租金300.00元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1996年10月25日，原告与李长丹签订《关于租用会理县物资总公司东山寺老炸药库房的合同》，并于1997年10月20日经过四川省会理县公证处进行公证。该合同约定：1、租用地点及范围：会理县物资局东山寺老炸药库房，围墙以内，水泥路基保坎以上为界。2、租用期限：自一九九六年十一月一日起至二0一六年十月三十一日止，租期二十年。3、租金：从九六年十一月至二00一年十月，每年租金3600元，从二00一年十一月至二0一六年十月的年租金以3600元为基数，按每年国家物价上涨指标为依据，增加后15年租金。4、在乙方租用期内，如甲方出现该库房主权变卖问题，应提前6个月通知乙方。在同等条件下应优先满足乙方购买，租用期满，乙方在该场地的固定投入应由甲方按有关规定，作价补偿给乙方（注：水池、水管、厕所、保坎、平台、三相电、土地开发及乙方投资所种植的各种苗木），乙方在租用期内，对荒山、荒坡有管理使用权、经营自主权。以上各项权利子女有继承权。乙方在租用期内对甲方的房屋如有改造，须征得甲方同意方可执行。租用期内的费税由乙方承担，在租用期内乙方负责租用范围内的各项安全防范工作。5、本合同自签订之日起生效。如乙方违约不租用或不交租用费，乙方在荒山上的投资不得收回，作为违约金付给甲方；如甲方违约未到期不让乙方租用经营，则乙方在租用范围内所有投资，甲方应按市场价作价付给乙方，并再付给乙方投资等额的违约金。合同签订后原告位于东山寺的老炸药库由李长丹及被告一家人共同居住、使用。期间，李长丹缴纳了5，100元租金。2014年李长丹去世后，李长丹向原告租用的东山寺老炸药库房由三被告一家人居住、使用。另查明，2001年，因公司改制，原会理县物资总公司改制为会理县物资民爆有限责任公司。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与被告亲属李长丹签订的租赁合同合法有效，双方均应按此合同履行义务。现租赁期间届满，李长丹已去世，三被告作为租赁物的实际占有人应当返还租赁物，但因租赁物已实际发生变化，被告方已对原租赁物进行投资改造，且被告方在土地上投资的林木等与土地使用权不可分割，原、被告双方均未提供合法有效的证据证明租赁物上固定投入的价值。在庭审过程中，双方虽同意鉴定，但在双方协商的鉴定机构未能作出相关鉴定后，双方均未按本院的要求提供鉴定机构进行再次鉴定，故对租赁物上双方约定的固定投入的价值至今仍无法认定。根据合同约定及本案实际情况，在未对双方约定的固定投入补偿处理完毕之前，一审法院对原告方要求返还租赁物的诉讼请求不予支持。对原告方要求被告支付租金的诉讼请求符合法律规定，且被告在庭审中也表示认可尚欠租金的事实，故对此诉讼请求本院予以支持。综上，本院为保护合法的租赁关系，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百二十六条之规定，判决：一、驳回原告会理县物资民爆有限责任公司要求被告李俊林、李佳琪、包德熙归还位于会理县果元乡南郊村东山组的租赁库房等不动产的诉讼请求；二、由被告李俊林、李佳錡、包德熙共同给付原告会理县物资民爆有限责任公司从1996年11月1日至2016年10月31日的尚欠租金66，900元（此款在本判决生效后三个月内付清）；三、由被告李俊林、李佳錡、包德熙从2016年11月1日起按每月租金300元给付原告租金至租赁物归还之日止。（此租金按年给付，即每年10月31日给付一次，如归还租赁物时不满一年，则应当在租赁物归还之日支付）。案件受理费736元，由原告负担368元，三被告负担368元。本院二审中，双方当事人均无新证据提交，对一审查明的事实双方均无异议，本院予以确认。本院认为，二审中双方争议的焦点为1、在租赁合同履行过程中被上诉人李俊林、李佳锜、包德熙是否违约。2、被上诉人李俊林、李佳锜、包德熙是否应当归还租赁物。对于在租赁合同履行过程中被上诉人李俊林、李佳锜、包德熙是否违约的问题，根据1996年10月25日李长丹与民爆公司签订《关于租用会理县物资总公司东山寺老炸药库房的合同》的约定内容看，虽然约定了租赁期限、租金计算标准等，但对租金的缴纳时间和方式并未约定。被上诉人李俊林、李佳锜、包德熙主张双方曾口头约定，合同到期后再结算租金，上诉人民爆公司虽然否认该主张。但从双方实际履行合同的情况看，承租人仅在1996年11月交了2,600.00元和2001年交了2,500.00元，之后未再缴纳过租金，上诉人民爆公司虽主张多次催要，但仅提供了一份2012年7月27日的催缴通知，且对十余年未收取租金的做法，既也未作出合理的解释，也未提供充分证据证明其主张。因此，对被上诉人李俊林、李佳锜、包德熙主张双方曾口头约定，合同到期后再结算租金的理由，本院予以采信。上诉人民爆公司主张被上诉人未交租金违约的理由，与双方签订的合同约定和双方实际履行合同的事实不符，其请求不能成立，本院不予支持。对于被上诉人李俊林、李佳锜、包德熙是否应当归还租赁物的问题，虽然双方签订的租赁合同成立于合同法实施以前，但根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（一）》第一条的规定“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”以及《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”按照双方签订合同的约定，租赁期限已于2016年10月31日届满，因此，承租人人理应归还租赁物给上诉人民爆公司。虽然租赁合同第四条约定租用期满，乙方在该场地的固定投入应由甲方按有关规定，作价补偿给乙方（注：水池、水管、厕所、堡坎、平台、三相电、土地开发及乙方投资所种植的各种苗木），但双方对补偿价格未达成一致意见，被上诉人李俊林、李佳锜、包德熙在一审中对补偿费用，也并未提出反诉主张，故对补偿问题不属本案审理范围，双方如未能协商达成一致意见，被上诉人可另案主张其权利。综上所述，一审判决查明事实清楚，程序合法，判决被上诉人给付租金，符合法律规定，双方均无异议，应予维持。但一审判决驳回上诉人民爆公司主张归还租赁物的请求不当，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持四川省会理县人民法院（2017）川3425民初1781号民事判决第二项、第三项，即“二、由被告李俊林、李佳錡、包德熙共同给付原告会理县物资民爆有限责任公司从1996年11月1日至2016年10月31日的尚欠租金66900元（此款在本判决生效后三个月内付清）、三、由被告李俊林、李佳錡、包德熙从2016年11月1日起按每月租金300元给付原告租金至租赁物归还之日止。（此租金按年给付，即每年10月31日给付一次，如归还租赁物时不满一年，则应当在租赁物归还之日支付）”；二、撤销四川省会理县人民法院（2017）川3425民初1781号民事判决第一项，即驳回原告会理县物资民爆有限责任公司要求被告李俊林、李佳琪、包德熙归还位于会理县果元乡南郊村东山组的租赁库房等不动产的诉讼请求；三、由李俊林、李佳锜、包德熙在收到本判决后三个月内归还会理县物资民爆有限责任公司租赁的库房及不动产。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原判负担。二审案件受理费736.00元，由上诉人会理县物资民爆有限责任公司负担368.00元，被上诉人李俊林、李佳锜、包德熙负担368.00元。本判决为终审判决。审判长 舒 涛审判员 杨发蓉审判员 刘 莉二〇一八年七月二十七日书记员 杨 波