汕头市金平区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤0511执异22号 案外人：谢小平，男，汉族，1973年10月2日出生，住所地江西省瑞金市。 委托代理人：辛勤华，男，汉族，1962年9月12日出生，住所地汕头市金平区。 申请执行人：尤慧光，男，汉族，1960年11月2日出生，住所地汕头市龙湖区。 委托代理人：黄金山、纪树华，系广东铭扬律师事务所律师、实习律师。 被执行人：李福霞，女，汉族，1973年1月6日出生，住所地汕头市金平区。 汕头市中级人民法院（下称汕头中院）在执行申请执行人尤慧光与被执行人李福霞民间借贷纠纷一案中，于2018年4月26日作出（2018）粤05执2616号《执行裁定书》，裁定终结（2018）粤05执2616号案件的执行，又于同日作出《指定执行决定书》，决定指定本院执行。现该案尚在本院执行中。案外人于2018年7月18日向本院提出书面异议，要求撤销汕头中院（2017）粤05执2616号执行裁定及本院（2018）粤0511执168号执行裁定，案外人依据2016年11月18日与被执行人签订的房屋买卖合同，将余款32640元支付给本院后，由本院对位于汕头市泰山路42号星汇上品花园2幢1001号房产进行解除查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人称，2016年11月18日，案外人通过汕头市利安房地产经纪有限公司介绍，向被执行人购买属于被执行人所有的位于汕头市××星××花园××房产全套，并订立合同一份。该合同约定该套房的成交金额为260640元。2017年1月23日，买卖双方又签订补充协议一份。合同签订后，案外人按合同约定分别于2016年11月18日以现金形式支付给被执行人30000元、2016年11月22日通过银行转账的方式付给被执行人178000元、2016年12月28日以现金形式付给被执行人10000元、2017年1月23日以现金形式付给被执行人10000元，合计案外人支付购房款的金额为228000元，尚有32640元的购房款未交付。被执行人也按照合同约定，在收到第2笔购房款后的2016年11月22日，将该房产交付给案外人。 2016年12月份，案外人将该套房以120000元的总费用，发包给钟冬林所在公司汕头市金轩装饰设计工程有限公司装修。2017年1月20日钟冬林装修完工后交付案外人使用、居住。 汕头市金平区人民法院于2018年6月29日在案外人家门口张贴该院于2018年6月28日作出的（2018）粤0511执168号公告，案外人才发现向被执行人购买并居住的上述房产，因被执行人与申请执行人之间的民间借贷纠纷，被贵院查封。在此之前法院没有张贴过任何东西并留在原处，而导致案外人任何状况都不知道。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”的规定，案外人遂向贵院提出上述的异议请求事项。也就是说，汕头中院依申请执行人的申请，作出的（2017）粤05执2616号执行裁定，以及汕头中院指定汕头市金平区人民法院于2018年6月28日作出的（2018）粤0511执168号的执行措施，违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条的规定，是错误执行，即贵院的执行行为既无事实依据，又无法律依据。在此，异议人恳求贵院准允异议人的异议请求。 另汕头市金平区人民法院是汕头市中级人民法院指定的执行法院，且是汕头市中级人民法院的下级人民法院，故本执行异议依法由汕头市中级人民法院审查处理。 申请执行人称：一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。 本案中汕头中院(2017)粤05执2616号执行裁定书，即法院在执行（2017）粤0511民初709号已经生效的民事判决书内容的过程中，依照执行程序作出的执行处理行为，没有违反法律规定，执行裁定书是法院依法执行行为，是维护申请执行人合法权益的举措，是维护法律尊严的正当行为。 二、案外人在执行异议中所述与事实不符。 申请执行人于2017年5月11日就申请法院查封了被执行人名下的位于汕头市××星××花园××房产，查封时候，该套房产并无异常。后汕头中院于2017年10月25日委托了汕头瑞基土地房地产估价有限公司对该套房产进行市场价格评估，此过程中，申请执行人与代理律师、评估公司工作人员以及执行法官一同到该套房产实地察看，该套房子房门紧锁，并没有人员居住，案外人所述的其已经交付并实际占有、使用与事实不符。 三、人民法院拍卖程序合法合规，并非错误的执行。 汕头中院对涉案房产的拍卖程序完全依据《中华人民共和国民事讼诉法》、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》、《关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》及其他相关法律法规的规定进行，并无不当之处，在评估价格出来后，由于被执行人无法联系，汕头中院依法对该套房产的评估结果（为270330元）通过人民法院报进行公告（刊登在2018年1月25日人民法院报G59），之后，该套房产也在淘宝网上依法公开拍卖，竞买人邹凌以336330元竞得该套房产。金平区人民法院也依法出具了(2018)粤0511执168号执行裁定书。因此，人民法院执行程序合法，正当履行了应尽的职权，在整个执行过程中，第三人从未提出任何异议，案外人在执行异议中所述内容没有事实依据，与事实不符。 综上，请求法院依法驳回案外人的异议，以维护申请执行人的合法权益，维护法律的神圣尊严。 被执行人没有答辩。 本院查明，2016年11月18日，案外人与被执行人签订了《房地产买卖居间合同》一份，约定案外人向被执行人购买被执行人名下所有的位于汕头市××星××花园××房产，汕头市利安房地产经纪有限公司作为经纪方在合同上盖了章。 2017年10月12日，经申请执行人申请，汕头中院根据我院作出的（2017）粤0511民初709号《民事判决书》，作出了（2017）粤05执2616号《执行裁定书》，裁定拍卖了被执行人名下位于汕头市××星××花园××房产。并于2017年10月25日委托汕头市瑞基土地房地产估价有限公司进行市场价格评估，后因被执行人下落不明，汕头中院于2018年1月25日依法登报进行公告送达汕头市瑞基土地房地产估价有限公司作出的汕瑞基房估字【2017】第578号《房地产估价报告》及汕头中院（2017）粤05执2616号《执行裁定书》。此外该公告对异议期限也有详细列明：“如对上述《房地产估价报告》的评估结果或者对本院裁定拍卖的上述房产有异议的，应在公告送达期届满之日起十日内向本院书面提出。逾期，视为没有异议。本公告自发出之日起，经过十日即视为送达。送达后，本院将在淘宝网上公开拍卖……”。之后案外人并没有向汕头中院提出任何书面异议。汕头中院于2018年4月26日作出（2017）粤05执2616号《执行裁定书》及《指定执行决定书》，裁定终结（2017）粤05执2616号案件的执行，并指定我院执行该案。现该案尚在本院执行中。 汕头中院依据已发生法律效力的（2017）粤05执2616号《执行裁定书》在淘宝网上拍卖被执行人名下位于汕头市××星××花园××房产。经竞价，买受人邹凌于2018年5月26日以336330元竞得该房产，我院于2018年5月29日作出了（2018）粤0511执168号《执行裁定书》，裁定如下：“汕头市××星××花园××房房产归邹凌（身份证号码）所有，该房产产权自本裁定送达买受人邹凌时转移……”。并于2018年5月30日作出了（2018）粤0511执168号之一《协助执行通知书》请汕头市不动产登记中心、龙湖区房产交易管理所协助将该房产过户至买受人邹凌名下。2018年6月28日我院作出了（2018）粤0511执168号《公告》责令被执行人自行迁出该套房产。 另查明，汕头市××星××花园××房产的权属人为被执行人，但房地产权证尚未办理。 据此，案外人遂向我院提起执行异议。 本院认为，案外人依据其与被执行人签订的房屋买卖合同，要求：本院撤销汕头中院（2017）粤05执2616号执行裁定及本院（2018）粤0511执168号执行裁定；由案外人依据2016年11月18日与被执行人签订的房屋买卖合同，将余款32640元支付给本院后，再由本院对案涉房产进行解除查封。首先，案涉房产虽登记在被执行人名下，但产权证至今尚未办理。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款“未依法登记取得权属证书的房地产不得转让”的规定，被执行人在转让该房产时并未取得产权证。其次，由于案涉房产登记在被执行人名下，2017年10月12日汕头中院作出（2017）粤05执2616号《执行裁定书》，裁定拍卖了被执行人李福霞名下位于汕头市××星××花园××房，并且于2018年1月25日通过依法登报进行公告送达汕头市瑞基土地房地产估价有限公司作出的汕瑞基房估字【2017】第578号《房地产估价报告》及汕头中院（2017）粤05执2616号《执行裁定书》，该案公告及拍卖程序合法，汕头中院执行该房产符合法律规定。而案外人在异议期间并未提出异议。再者，现案涉房产已经公开拍卖完毕，买受人已付清价款。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款的规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。而案涉房产已于2018年5月26日由买受人邹凌以336330元竞得，且买受人已经支付所有款项，我院已于2018年5月29日作出了（2018）粤0511执168号《执行裁定书》裁定案涉房产归邹凌所有……。又于2018年5月30日作出了（2018）粤0511执168号《协助执行通知书》请汕头市不动产登记中心、龙湖区房产交易管理所协助将该房产过户至买受人邹凌名下。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”。本案（2018）粤0511执168号《执行裁定书》已于2018年6月6日送达买受人邹凌。案涉房产所有权已归属买受人所有。因此，案涉房产已执行终结。据此，案外人提出的执行异议依据和理由不成立，本院依法予以驳回。案外人主张本执行异议依法由汕头中院审查处理，由于汕头中院在终结该案的执行，并指定我院执行该案的同时，对该案所提出的执行异议也一并指定本院审查处理，因此，案外人该主张没有依据，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第十七条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人谢小平的异议请求。 案外人、当事人如对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  陈莉丹 审判员  杨宁波 审判员  姚允玉 二〇一八年七月三十一日 书记员  王冠烁 附相关法律条文： 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条第六款下列房地产，不得转让： …… （六）未依法登记领取权属证书的； …… 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条第一款第（十一）项裁定适用于下列范围： …… （十一）其他需要裁定解决的事项。 …… 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》 第二十九条第二款不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十六条人民法院对执行标的裁定中止执行后，申请执行人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。 第四百六十五条第一款第（二）项案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： …… （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 …… 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条（现为该法第二百二十七条）的规定，向执行法院提出异议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第六条第二款案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。 第十七条第一款第（一）项人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议；……