湖北省利川市人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂2802民初2533号原告：陶银，男，生于1993年3月21日，汉族，湖北省利川市人，户籍地利川市。委托代理人：段先平、黄样，湖北宏济律师事务所律师，特别授权代理。被告：王志照，男，生于1972年9月24日，土家族，湖北省利川市人，户籍地重庆市石柱县。委托代理人：周昌成，湖北领汇律师事务所律师，特别授权代理。原告陶银诉被告王志照房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月28日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月14日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶银诉称：原、被告于2018年2月28日签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，合同约定，被告王志照将位于利川市腾龙开发区关东村二组、三组的骏霖.左岸丽川B4栋2单元1503号商品房作价480000元卖给原告，原告于2018年2月28日支付定金80000元，2018年3月31日前支付尾款。2018年2月28日原告已将80000元定金通过银行卡转账的方式转到被告名下，被告出具收条。《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》均约定被告保证房屋没有任何债权债务，没有任何抵押。2018年3月26日原告到利川市不动产登记中心查询到被告将该房屋抵押给湖北利川农村商业银行股份有限公司银都支行。根据《担保法》及《物权法》的相关规定，除经抵押权人同意，用转让抵押财产所得的价款清偿债务，或者受让抵押物的人代为清偿债务消灭抵押权外，抵押人不得转让抵押财产。被告已将涉案房屋抵押且并未将实情告知原告，构成根本性的违约，致使双方签订的《房屋买卖合同》不能继续履行，由此产生的后果应由被告承担。原告为维护自身权益，多次与被告协商解决，但被告一直拖延不予正面回应。为此，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》；2、被告返还原告定金80000元；3、本案诉讼费用由被告承担。王志照辩称，合同约定，原告应于2018年3月31日前付清尾款，被告应当于2018年3月31日前腾空房屋，双方于7月31日前办理过户手续，被告保证房屋没有设定担保、抵押等权属纠纷。根据合同的约定，本案是以发生纠纷为前提，从签订合同到庭审之日，案涉房屋没有因担保、抵押等情节发生纠纷，所以，王志照没有违约，且已按合同约定腾空房屋，履行了自己的义务，而陶银却没有按约定支付尾款，构成违约。因此，不同意解除合同，要求陶银继续履行合同，支付尾款，请求法院驳回陶银的诉讼请求。经审理查明：2018年2月28日，王志照（甲方）与陶银（乙方）签订《房屋买卖合同》，其中约定：甲方自愿将其座落于利川市腾龙开发区关东村二组、三组的骏霖.左岸丽川B4栋二单元1503号房屋出售给乙方，附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、楼顶、装修、卫生间、院坝等其他设施、设备，将随该房屋一并转让，且转让价格已包含在上述房屋价款中，乙方不再另行支付价款；甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证房屋没有设定担保、抵押等权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索；甲、乙方双方经协商一致，房屋总价款为480000元，乙方在本合同签订之日支付给甲方人民币80000元作为定金，2018年3月31日之前将余款400000元支付给甲方，房屋产权证、土地使用权证等相关过户手续于2018年7月31日之前办理完毕；双方应于2018年7月31日之前到房地产主管部门办理过户手续，甲方应于乙方全额付款次日正式交付该房屋，甲方保证正式交付的房屋为空房，双方应于房屋交付后3日内向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续；甲方应于合同签订生效之日起3日内将其落户于该房屋的户籍关系迁出；办理以上手续应当缴纳的相关费用，由双方按国家规定各自承担；甲方如不按合同规定的日期办理房产过户手续及交付房屋，每逾期一天按房价的总额3‰计算违约金给与乙方。逾期超过三个月时，乙方有权解除合同，甲方除应按本条约定支付违约金外，同时双倍返还定金及返还乙方已支付的全部房款；乙方全部或一部分不履行本合同约定的日期给付房款时，其逾期部分，乙方应加付按日3‰计算违约金给与甲方。逾期超过三个月时，甲方有权解除本合同。同日，双方另外达成《补充协议》。该协议约定，房产总价款内包含装修，王志照志只搬走电视、冰箱、洗衣机，家具留下归陶银，总价款480000元，先付定金80000元，余款2018年3月31日付清；王志照保证房屋合法，权属清楚，有合法土地使用权证、房产证，王志照承诺2018年7月31日交付清楚，过户契税由陶银承担；王志照保证此房以前没有任何债权债务，若有任何债权债务，将与陶银无任何关系，如牵扯到陶银，陶银有权退房、退款，并且王志照应按民间借贷3分利息补偿陶银所交房款。合同签订当日，陶银向王志照交付定金80000元，王志照出具收条一份，同日，王志照将涉案房屋土地使用权证交予陶银。陶银称2018年3月30日通过圆通快递向王志照发出《解除合同通知书》，其内容为：2018年3月26日查询到王志照已将涉案房屋抵押给湖北利川农村商业银行股份有限公司银都支行，致使合同目的无法实现，自通知到达王志照处时解除合同，解除后王志照于2018年4月8日前返还定金80000元。此后，陶银未支付购房尾款，王志照也未退还定金。涉案房屋现为空置状况，未交付。陶银于2018年4月28日诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，2016年8月12日，王志照因向湖北利川农村商业银行股份有限公司银都支行贷款将其所有位于利川市东城街道办事处关东村二组两套房屋（含涉案房屋在内）以二百八十万的价值抵押给湖北利川农村商业银行股份有限公司银都支行，抵押期限自2016年7月29日至2018年7月29日。上述事实，有经庭审质证的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《手机银行转账记录》、《收条》、《解除合同通知书》、回执及原、被告的陈述等证据材料在卷佐证，足以认定。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。一方当事人因违约行为致使合同目的不能实现的，对方当事人可以解除合同。本案中，王志照在涉案房屋出售给陶银之前已将房屋抵押给银行且未告知抵押的事实，致使《房屋买卖合同》的目的无法实现。为此，陶银可以解除合同。对陶银要求解除《房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，王志照收取的购房定金，应予以返还。故对陶银要求王志照返还定金80000元的诉讼请求，本院亦予以支持。保障标的物在权属上无障碍是出卖人应尽的义务，也是买卖合同的前提。虽陶银未按约定支付购房余款，但导致《房屋买卖合同》及《补充协议》被解除的过错在于王志照在出售前将涉案房屋抵押给银行且未告知陶银抵押的事实，该房屋目前还处于抵押状态，致使陶银即使付清房款也无法取得房屋所有权，陶银签订合同的目的无法实现，王志照构成根本性违约。因此，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告陶银、被告王志照于2018年2月28日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。二、被告王志照于本判决生效之日起10日内返还原告陶银购房定金80000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，由被告王志照负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  周双禄二〇一八年七月二十六日书记员  徐敬军