福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初7356号 原告（反诉被告）：严妙芳，女，1970年2月24日出生，汉族，住福建省平和县。 委托诉讼代理人：童晓鸥，福建汇丰联盟律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄丹宏，男，1972年5月11日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：詹雄超，福建重宇合众律师事务所律师。 原告（反诉被告）严妙芳与被告（反诉原告）黄丹宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。严妙芳及其委托诉讼代理人童晓鸥，黄丹宏的委托诉讼代理人詹雄超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 严妙芳向本院提出诉讼请求：1.立即解除严妙芳与黄丹宏就址于厦门市思明区百家村路41号房屋签订的《房地产租赁合同》；2.黄丹宏立即将厦门市思明区百家村路41号房屋腾空并返还严妙芳；3.黄丹宏向严妙芳支付逾期支付租金的滞纳金35640元（以一季度租金59400元为基数，每逾期一日以2%计算，暂计至2018年5月22日为30日）。事实和理由：2017年7月1日，严妙芳与黄丹宏就严妙芳自有的址于厦门市思明区百家村路41号房屋（下称讼争房屋）签订《房地产租赁合同》，严妙芳将该房屋一层二个店面及二层（店面之上）的部分房屋出租给黄丹宏用于经营等使用，租赁期限至2020年6月30日止。黄丹宏自开始承租讼争房屋后即屡次拖欠租金，其中，黄丹宏本应于2018年3月23日一次性向严妙芳支付租金59400元，黄丹宏以“隔壁麻辣烫店自己说要交给你16500元”为由仅支付了42900元，至今拖欠16500元未付，逾期已达21天。黄丹宏存在的多次严重违约行为已达合同中约定的“逾期超过十五天，甲方可提前解除合同”之程度，另黄丹宏还存在擅自转租房屋、改变房屋现状及设施等违约行为。综上，严妙芳要求立即解除双方签订的房屋租赁合同，请法院判如所请。 黄丹宏辩称，1.严妙芳未能按合同约定交付合格房屋，黄丹宏向严妙芳租赁的房屋包含麻辣烫店铺，但从双方签订合同至今，严妙芳未能将麻辣烫店铺交给黄丹宏使用。案外人林永福于2016年6月20日将麻辣烫店铺出租给黄某经营麻辣烫，林永福去世后其配偶继续经营，租赁关系存续，严妙芳在出租给黄丹宏时隐瞒该事实，严妙芳的上述行为已构成违约。2.黄丹宏经营讼争房屋期间正值“金砖会晤”期间，黄丹宏采用分期缴付租金的方式系经过严妙芳认可。3.严妙芳采用威逼方式逼黄丹宏搬离讼争房屋，曾带领社会人员进入店铺进行打砸，黄丹宏保留追究严妙芳的责任。4.严妙芳主张的滞纳金标准过高。严妙芳的诉求缺乏事实和法律依据，应予驳回。 黄丹宏向本院提出反诉请求：1.严妙芳立即将址于厦门市思明区百家村路41号之3的“厦门市思明区黄某小吃店”店铺交付给黄丹宏；2.严妙芳向黄丹宏支付违约金50000元。事实和理由：2017年7月1日，黄丹宏与严妙芳签订一份《房地产租赁合同》，约定严妙芳将讼争房屋出租给黄丹宏，建筑面积264.92平方米，共两层，用于商业用途，严妙芳应于2017年7月1日将出租的标的物交付给黄丹宏。合同签订后，黄丹宏向严妙芳支付押金10000元和首季度租金59400元。然而，严妙芳出租房屋中一楼的另一间店面却至今未交付给黄丹宏使用，一直由“厦门市思明区黄某小吃店”（下称“黄某小吃店”）经营麻辣烫。经查询后得知，严妙芳曾将讼争房屋出租给案外人林永福，林永福于2016年6月20日将承租的其中一家店面转租给黄某，租期三年，至2019年6月30日，现该房屋的租金由黄某支付给严妙芳。黄丹宏认为，严妙芳未按合同约定履行交付房屋的义务，已构成根本违约，应承担违约赔偿责任，遂提起如上诉求。 严妙芳辩称，严妙芳已经履行了义务，交付了合同项下的店铺给黄丹宏，黄丹宏的诉求没有事实和法律依据，依法不应支持。 本院经审理认定事实如下： 本案讼争房屋址于厦门市思明区百家村路41号，建筑面积264.92平方米，房屋产权人系严妙芳和赖文平。 2017年7月1日，严妙芳（甲方，出租人）与黄丹宏（乙方，承租人）签订一份《房地产租赁合同》，约定：甲方将坐落于厦门市思明区百家村路41号房屋出租给乙方，建筑面积264.92平方米，共二层，用于商业用途；租赁期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止；租金标准按年递增，其中自2017年7月1日起至2018年6月30日止，每月租金为19800元；租金按季度结算，押金10000元于签约当日支付，首期租金于签约当日支付，下次租金应提前7天付清；合同期满，甲方应将押金无息退还给乙方；甲方应于2017年7月1日将出租的标的物交付给乙方，不能按期交付的，每逾期一日按季租金的2%向乙方支付违约金；乙方应当爱护和合理使用所承租的标的物及附属设施，不得擅自拆改、扩建和增添，确需进行装修或增加设备的，应征得甲方同意，其费用由乙方承担；乙方应按合同规定期限缴纳租金，每逾期一日按季租金的2%作为违约金，依次类推向甲方支付滞纳金，逾期超15天的，甲方可提前解除合同，收回标的物，没收押金，并有权追回乙方所欠租金及滞纳金以及之前所欠的其他费用。上述合同签订后，黄丹宏向严妙芳支付了2017年7月1日至2018年3月31日期间的全部租金以及2018年4月1日至2018年6月30日期间的租金42900元，但每期租金均迟延支付，迟延支付情况各不相同，迟延天数均达15天以上（迟延支付的租金数额不同），截至2018年5月22日，仅迟延支付每期全部租金的天数累计达30天以上。 审理中，双方均确认租赁标的物为思明区百家村路41号一层两个店铺及二层部分房屋，总面积未达264.92平方米，现一层的其中一个店铺由黄丹宏自行使用，另一店铺由黄某小吃店使用经营麻辣烫，二层房屋未出租部分现由严妙芳自行使用。 另查明，2016年5月28日，严妙芳与案外人林永福签订一份《租赁合同》，约定：严妙芳将厦门市百家村路41号房屋出租给林永福，租赁期限自2016年6月1日起至2022年5月30日止。2016年6月20日，林永福与黄某签订一份《房屋租赁合同书》，约定：林永福将址于百家村路41号之3店铺出租给黄某；租赁期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止。庭审中，严妙芳、黄丹宏及黄某均称林永福已于2017年3月去世。 本案审理中，严妙芳称黄丹宏与林永福系合作关系，林永福向严妙芳租赁讼争房屋及林永福将其中一间店铺转租给黄某小吃店的事宜黄丹宏均知情；在林永福承租讼争房屋期间，黄丹宏亦有使用部分讼争房屋；林永福去世后，严妙芳和黄丹宏就讼争房屋重新签订租赁合同，2018年4月以前黄丹宏向严妙芳交纳的租金均包含黄某小吃店的租金，严妙芳从未向黄某小吃店收取租金。黄丹宏则称，其于2016年9月起开始与林永福合作，黄丹宏白天在讼争房屋经营餐饮，晚上由林永福经营酒吧，严妙芳和黄丹宏签订讼争合同时严妙芳承诺会将黄某小吃店清空交给黄丹宏。另黄丹宏还表示，其向严妙芳交纳的租金仅有首期租金包含黄某小吃店的租金，2017年10月至今黄某小吃店的租金均由黄某直接支付给严妙芳。黄某作为本案证人参加了诉讼，据其陈述，黄某自2016年7月起向林永福承租店铺经营麻辣烫，林永福去世后，黄某于2017年7月向黄丹宏继续承租该店铺，双方没有签订书面合同，口头约定每月租金5500元，2018年4月至6月的租金其已向黄丹宏支付。 经黄丹宏申请，严妙芳向本院提交一份其名下尾号为4656的银行账户自2017年7月1日至2018年7月17日期间的收支明细，该收支明细体现，上述期间内该账户未与黄某发生过款项往来。 本院认为，严妙芳与黄丹宏签订的《房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 关于解除合同的问题。根据讼争合同约定，首期租金于签约当日支付，下次租金应提前7天付清，黄丹宏逾期缴纳租金超过15天的，严妙芳可提前解除合同。本案中，黄丹宏每期租金均迟延支付，每期迟延天数均达15天以上，累计迟延天数达30天以上，合同约定的解除条件已成就，故严妙芳以黄丹宏逾期支付租金超过15天为由诉求解除合同，本院予以支持。合同解除后，黄丹宏应将讼争房屋（包括一层两个店铺及二层部分房屋）腾空返还给严妙芳。 关于滞纳金的问题。严妙芳诉求黄丹宏支付滞纳金35640元（以一季度租金59400元为基数，每逾期一日以2%计算，暂计至2018年5月22日为30日），因黄丹宏每期租金均迟延支付，每期迟延天数均达15天以上，截至2018年5月22日，仅迟延支付每期全部租金的天数就已达30天以上，故严妙芳诉求黄丹宏以一季度租金59400元为基数计算30日滞纳金，本院予以支持，但严妙芳主张的滞纳金计算标准过高，本院依法调整为月2%。据此，黄丹宏应支付严妙芳逾期支付租金的滞纳金1188元（59400元×月2%）。 关于黄丹宏主张严妙芳未按照合同约定交付合格房屋的问题。审理中双方均确认讼争合同的租赁标的包含黄某小吃店所在店铺，结合黄丹宏前期支付租金情况、黄丹宏与案外人林永福的关系、黄丹宏对讼争房屋的使用情况以及证人黄某的证言，可认定黄丹宏承租讼争房屋时对黄某承租讼争店铺用于经营麻辣烫的情况是知悉并认可的，黄丹宏与黄某之间存在事实上的租赁关系。故黄丹宏诉求严妙芳交付房屋和支付违约金，于法无据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告严妙芳与被告黄丹宏于2017年7月1日签订的《房地产租赁合同》； 二、被告黄丹宏于本判决生效之日起十日内将厦门市百家村路41号房屋（包括一层两个店铺及二层部分房屋）腾空并返还给原告严妙芳； 三、被告黄丹宏于本判决生效之日起十日内支付原告严妙芳逾期支付租金的滞纳金1188元； 四、驳回原告严妙芳的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告黄丹宏的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为4214元，由严妙芳负担284元，黄丹宏负担3930元；反诉案件受理费减半收取为525元，由黄丹宏负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  朱 晨 二〇一八年七月二十七日 法官助理洪瑾君 代书记员  楼欣杰 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。