四川省宜宾县人民法院民 事 判 决 书（2018）川1521民初1025号原告：宜宾县国土资源局，住所地宜宾县柏溪镇县府街，统一社会信用代码11511221008708994U。负责人：王彬，该局局长。委托诉讼代理人：田宏刚，该局工作人员。委托诉讼代理人：黄泽辉，四川宏成律师事务所律师。被告：四川宜宾华富房地产开发有限责任公司，住所地宜宾县柏溪镇迎宾路，统一社会信用代码91511521725515634R。法定代表人：郑忠华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王鉴秋，四川明炬（宜宾）律师事务所律师。原告宜宾县国土资源局（以下简称宜宾县国土局）与被告四川宜宾华富房地产开发有限责任公司（以下简称华富公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼中，被告华富公司提出反诉，请求判令宜宾县国土局赔偿资金利息损失7137381元，并支付华富公司代付的征地拆迁补偿费用277960元。本院经审查后认为反诉成立，决定与本诉合并审理。庭审中，华富公司当庭撤回反诉，本院依法口头裁定准许。原告宜宾县国土局的委托诉讼代理人田宏刚、黄泽辉，被告华富公司的委托诉讼代理人王鉴秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宜宾县国土局向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告违约金4697651元；2，案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年1月28日，被告通过拍卖方式以31238400元竞买到位于宜宾县地块（宗地编号YBXR2014-03）。2月10日，原被告双方就该地块出让签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定：受让人在合同签订之日起三十日内，支付土地出让价款总额的50&，在合同签订之日起六十日内，全额付清土地出让价款。同时约定违约责任：受让人不能按时支付土地出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。2014年1月28日，被告缴纳土地出让金20000000元。2015年6月2日，被告缴纳剩余土地出让金11238400元。按照双方合同约定，被告逾期缴纳的土地出让金11238400元超期418天，产生违约金46976510元，因被告至今未缴纳，原告特向法院提起诉讼。被告华富公司辩称，1、宜宾县国土局在对案涉土地使用权进行拍卖时，并未完成该地块的征地拆迁补偿工作，导致华富公司竞得该地块后无法按期进行开发，华富公司推迟支付土地出让金尾款，是行使不安抗辩权的行为，不属违约，不应支付违约金；2、违约金计算标准过高，已明显超过实际损失，应予调整；3、宜宾县国土局的起诉已超过诉讼时效。2015年6月2日华富公司已支付出让金剩余款项，即使按照2015年8月11签订的协议而言，诉讼时效也已经届满。律师函是在时效届满以后发出，且并非国土局的催收行为，不具备中断诉讼时效的效力。经审理查明，2014年1月6日，宜宾县国土局发布土地使用权拍卖出让公告，出让包括案涉地块在内的8（幅）地块的国有土地使用权。公告中注明，“现状土地条件：完成征地拆迁补偿的现状”。2014年1月28日，华富公司缴纳保证金20000000元参与竞买，竞得编号YBXR2014-3号地块的国有建设用地使用权。2014年2月10日，宜宾县国土局与华富公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，确认出让价款为31238400元，20000000元保证金抵作出让价款。合同约定“第六条出让人同意在受让人支付完本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款之日起六十日内，将出让宗地交付给受让人。出让人交付土地时的条件为只完成征地拆迁补偿的现状出让，周围基础设施以现状为准。……第十条受让人同意按照本条第一款第一项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：（一）受让人同意在本合同签订之日起三十日内，支付本合同项下宗地国有建设用地使用权出让价款总额的50%即人民币15619200元；在本合同签订之日起六十日内，全额付清国有建设用地使用权出让价款”。同时对违约责任进行约定“第三十条受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金……”。2015年6月2日，华富公司缴纳剩余土地出让价款11238400元。2015年6月5日，宜宾县国土局向华富公司发出《现场交地通知》，双方签订《国有建设用地交地确认书》。2015年8月11日，双方达成协议，内容为确认华富公司欠宜宾县国土局土地出让金的滞纳金及交易费，同意用华富公司位于宜宾县观音镇“南部兴城”地下车库作抵押，缓交滞纳金。此后，双方办理抵押登记（宜县房他观音镇字第2015003605号）。2016年8月26日，宜宾县国土局向华富公司发出《关于解除房屋他项权证（宜县房他观音镇字第2015003605号）的函》（宜县国土资函125号），内容为“抵押期限已到，尽快缴纳滞纳金，以便办理房屋他项权证注销登记手续”。后因华富公司未缴纳滞纳金，致宜宾县国土局向本院提起诉讼。以上事实，有《宜宾县国土资源局国有土地使用权拍卖出让公告》、《国有建设用地使用权出让合同》、四川省政府非税收入一般缴款书（两张）、现场交地通知、《国有建设用地交地确认书》、《协议》、房屋他项权证、《关于解除房屋他项权证（宜县房他观音镇字第2015003605号）的函》（宜县国土资函125号），以及原、被告的陈述予以证实。本院认为，双方对2015年6月2日华富公司缴纳全部土地出让金这一事实没有异议，本案争议焦点为：华富公司推迟缴纳土地出让金的行为是否应支付违约金；违约金计算标准是否应予调整；宜宾县国土局的诉讼是否已经超过诉讼时效。关于是否应支付违约金的问题。双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》约定，华富公司在签订合同之日起六十日（即2014年4月11日）内全额支付土地出让金，宜宾县国土局在华富公司支付完土地出让金之日起六十日内交付出让土地。由此可知，在本案所涉合同义务中，双方互负债务，且有先后履行顺序。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”的规定，不安抗辩权行使的前提条件是“履行不能”，而并非“履行迟延”。华富公司作为先履行债务的当事人，并无确切证据证明宜宾县国土局具有履行不能的情形，因而不具备行使不安抗辩权的前提条件。华富公司于2015年6月2日支付完成土地出让金的行为，事实上已违反了双方合同约定，应承担违约责任。关于违约金计算标准问题。宜宾县国土局认为《国有建设用地使用权出让合同》中“不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金”的约定符合《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100号）的规定，应按此约定计算违约金。本案案涉合同为《国有建设用地使用权出让合同》，合同双方为土地行政管理机关与土地使用人，合同中虽有政府行使行政职能的表现，但该合同也是双方在平等、自愿的原则下签订的，双方是以民事主体的身份发生的民事关系，故《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》在调整平等民事主体之间的法律关系中，不宜直接作为土地使用权出让合同纠纷中计算违约金的法律依据，华富公司有权请求法院对违约金进行调整。违约金应以实际损失为基础。本案中，华富公司迟延支付土地出让款，给宜宾县国土局造成的实际损失即为资金占用期间的利息损失，每日按迟延支付款项的1‰缴纳违约金明显过高。根据合同履行情况，本院认为依照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算违约金足以弥补宜宾县国土局的实际损失，故予以调整。关于诉讼时效问题。双方于205年8月11日达成的协议中，同意华富公司以车库作为抵押，缓交所欠滞纳金。2016年8月26日，宜宾县国土局向华富公司出具的函中，明确要求华富公司尽快缴纳滞纳金。该行为是向债务人华富公司提出履行请求，符合《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条诉讼时效中断的情形，诉讼时效期间自2016年8月26日起重新计算，至宜宾县国土局向本院起诉时止，并未超过诉讼时效期间。综上所述，华富公司迟延交付土地出让价款的行为已构成违约，应按中国人民银行公布的同期同类贷款利率支付违约金。依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告四川宜宾华富房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告宜宾县国土资源局支付违约金。违约金计算方式：以11238400元为基数，自2014年4月12日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算至2015年6月2日。二、驳回原告宜宾县国土资源局的其他诉讼请求。如被告四川宜宾华富房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费44381元，由原告宜宾县国土资源局负担34381元，被告四川宜宾华富房地产开发有限责任公司负担10000元；反诉案件受理费63707.4元，减半收取31853.7元，由被告四川宜宾华富房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 长  何江涛审 判 员  刘习羽人民陪审员  廖兴平二〇一八年七月五日书 记 员  赵玉冬