浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙02民终1781号上诉人（原审原告）：宁波高新区��胜诚信房地产经纪有限公司。住所地：宁波高新区江南路*****号〈1-8〉〈2-12〉。法定代表人：陈芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲍明女，浙江欧硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：张沈南，浙江欧硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：闫亮亮，男，1981年8月10日出生，汉族，住宁波市鄞州区。被上诉人（原审被告）：张艳丽，女，1981年1月6日出生汉族，住宁波市鄞州区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨魁，北京盈科（宁波）律师事务所律师。上诉人宁波高新区百胜诚信房地产经纪有限公司（以下��称百胜公司）因与被上诉人闫亮亮、张艳丽居间合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2017）浙0212民初12910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭，经阅卷和询问当事人，决定不开庭审理。本案现已审理终结。百胜公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持百胜公司一审的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。（一）百胜公司于2017年9月9日13时08分已经找到涉案房产的房产证、土地证及契证（以下简称房产三证）并告知闫亮亮、张艳丽卖家同意继续交易。而二套房贷款利率上浮自2017年9月12日起实施，且以网签合同为准。如闫亮亮、张艳丽在9月9日至9月11日期间支付首付款并办理网签手续，其购买成本并不会增加。办理网签并不需要房产三证原件，闫亮亮、张艳丽完全可以先办理网签手续，过户时提交房产三证。（二）2017年9月9日10时32分，闫亮亮、张艳丽表示要解除合同，而其是在9月11日才知晓贷款利率上浮的政策，因此闫亮亮、张艳丽在发出解除通知时，并不知晓贷款利率会上浮。一审判决认定贷款利率上浮为影响购买决定的理由，显然不能成立；二、一审判决适用法律错误。（一）根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条规定，委托人支付居间报酬的条件为居间合同成立。本案中，在百胜公司的居间介绍下，三方签订《房屋买卖居间协议》且卖家依法收取闫亮亮、张艳丽定金5万元。该《房屋买卖居间协议》依法成立并生效，闫亮亮、张艳丽理应按约支付居间服务费。一审判决认为百胜公司未促成完成交易，显然将合同成立与完成交易混淆。（二）一审判决认为百胜公司遗失房产三证增加交易时间成本和交易风险，闫亮亮、张艳丽拒绝支付首付款理由正当，且银行贷款利率上浮，在此情形下不同意继续履约不属于违约，该理由错误。1.遗失房产三证未增加交易成本和交易风险，一审判决得出结论的前提错误。2.闫亮亮、张艳丽不同意继续履约的行为违反法律规定，属于违约。（1）闫亮亮、张艳丽以房产三证丢失为由拒绝履行合同，违反法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条规定，即使百胜公司及卖方丢失房产三证无法按约定期限完成交易，也应履行通知义务，并要求卖方提供担保。但闫亮亮、张艳丽并未采取任何措施，其履行不安抗辩权不符合上述法律规定。（2）闫亮亮、张艳丽直接解除合同，程序违法。《房屋买卖居间协议》并未约定合同解除的条件，闫亮亮、张艳丽要解除买卖关系，应履行催告义务。2017年9月8日18时51分，闫亮亮、张艳丽表示如找到房产三证就支付首付款并办理网签过户；9月9日10时32分，闫亮亮、张艳丽表示要解除合同退还定金并免除居间服务费；9月9日13时08分，百胜公司已经找到房产三证并告知闫亮亮、张艳丽卖家同意继续交易，但闫亮亮、张艳丽拒绝继续交易。因此，闫亮亮、张艳丽是按9月9日10时32分的通知解除合同的，其在解除合同前未履行催告义务，程序违法。（3）闫亮亮、张艳丽解除合同无合法事由。丢失房产三证并不会导致合同目的无法实现，闫亮亮、张艳丽因合同履行过程中的一点小瑕疵就擅自解除合同，违反法律规定；三、百胜公司丢失房产三证，并不能免除闫亮亮、张艳丽支付居间服务费的义务。（一）按合同及相关法律规定，不能免除闫亮亮、张艳丽的居间服务费。1.房产证只是房屋的权属证书，丢失房产三证并不必然导致房屋产权无法确认或者���致交易无法继续履行，买卖双方可以通过其他方式予以补救。且闫亮亮、张艳丽在购房过程中确认过房产三证。2.根据实务操作，闫亮亮、张艳丽按约支付首付款并不必然需要房产证，只需将首付款汇入卖家账户即可，卖家再清偿按揭贷款并注销抵押登记，在宁波市行政服务中心注销时才需要出示房产证。3.按合同义务履行的先后顺序，闫亮亮、张艳丽在自己未履行在先义务时，要求百胜公司及卖方提供房产三证原件，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条规定。根据《房屋买卖居间协议》约定，2017年9月8日前，闫亮亮、张艳丽需履行两个义务，即支付首付款112万元及签订《宁波市存量房屋买卖中介合同》，这两个义务的履行时间先于百胜公司配合卖方注销抵押登记及房产转移登记的时间。因此，从履行先后顺序来看，闫亮亮、张艳丽只有履行上述两个义务���，才能在后续办理过户过程中，要求卖方及百胜公司提供房产三证原件，现闫亮亮、张艳丽不按约支付首付款，导致合同无法继续履行。（二）闫亮亮、张艳丽违法解除买卖关系系其自由处分的结果，该行为不会导致无需支付居间服务费的后果。（三）从权利救济上看，支付居间服务费并不免除卖方的赔偿责任。如因卖方无法在闫亮亮、张艳丽支付首付款并签订《宁波市存量房屋买卖中介合同》后提供房产三证，最终导致贷款利率上浮，闫亮亮、张艳丽完全可以要求卖方赔偿利率上浮的损失，请求赔偿损失与支付居间服务费并不冲突。综上，百胜公司促成交易成立，但闫亮亮、张艳丽在无合同理由的情况下擅自解除合同，并要求百胜公司免除居间服务费，无法律规定，也违反合同约定，理应承担不利后果。闫亮亮、张艳丽辩称��百胜公司提供居间服务时将房产三证丢失，存在重大过错，且贷款利率上浮，导致交易不成，故无需向百胜公司支付居间服务费。请求驳回上诉，维持原判。百胜公司向一审法院起诉请求：闫亮亮、张艳丽支付百胜公司居间服务费22000元。一审法院认定事实：2017年7月18日，案外人阚亮作为卖方（甲方）与作为买方的闫亮亮、张艳丽（乙方）及百胜公司（丙方）签订《房屋买卖居间协议》，约定：甲方将位于宁波市原江东区浪琴海小区10幢24号1601室房产转让给乙方，房屋总价款280万元，乙方于2017年9月8日前支付首付款112万元，余款在银行放贷后三个工作日内支付，房屋转让所有交易税由乙方承担。双方均同意于2017年9月8日17时前到丙方签约中心（或门店）所在地签订《宁波市存量房屋买卖中介合��》。乙方逾期拒绝签订房屋转让合同的，无权要求甲方返还已交付的定金，甲方同意将不予返还定金的50%支付给中介作为居间服务报酬。甲方逾期拒绝签订房屋转让合同的，则甲方应向乙方双倍返还定金，乙方同意将甲方双倍返还定金的25%支付给中介作为居间服务报酬。丙方应尽中介义务，努力居间促成交易，居间人故意提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬，并应承担损害赔偿责任。协议第十条约定，基于丙方已向甲乙双方提供了居间服务，乙方于签订协议当日向丙方支付居间服务费22000元。乙方于2017年7月18日前向丙方交付购房意向金5万元，乙方同意在甲方签订协议后将该购房意向金转为购买定金，并授权丙方将购房定金转付给甲方。合同签订当日，闫亮亮、张艳丽支付卖方购房定金5万元，并由卖方出具收条予以确认。同年9月4日，甲、���、丙三方约定由乙方支付首付款，帮助甲方清偿涉案房屋按揭贷款并办理解除抵押登记手续，但因丙方未找到房产三证，故当日未办理相关手续。9月5日，百胜公司要求买卖双方归还按揭贷款并补办房产三证，闫亮亮、张艳丽认为无房产三证原件，无法验证抵押事项拒绝支付首付款；9月8日，闫亮亮、张艳丽以房产三证丢失无法办理过户为由要求退还定金5万元；9月9日10时32分，闫亮亮、张艳丽通过微信通知百胜公司及卖方要求解除合同，退还定金，并免除居间服务费；9月9日13时08分，百胜公司找到房产三证，并告知闫亮亮、张艳丽卖方同意继续交易，闫亮亮、张艳丽未表示同意；9月11日，百胜公司、闫亮亮、张艳丽及卖方同意于当日下午3时对买卖事宜进行协商，后闫亮亮、张艳丽表示贷款利率发生重大变化，要求卖方及百胜公司保证贷款利率上浮5%；9月12日，���亮亮、张艳丽在微信中发表最后意见，认为各方未达成一致意见，双方未能按原合同约定完成网签，要求退还定金。后闫亮亮、张艳丽未支付首付款，双方未签订《宁波市存量房屋买卖中介合同》。另认定，闫亮亮、张艳丽在购房过程中曾见过房产三证。二套房贷款利率自2017年9月12日起最低执行利率调整为央行同期基准利率上浮20%，以网签合同为准。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。案件中，根据合同约定，百胜公司的义务是努力居间促成交易，百胜公司在提供居间服务过程中，收取了房产三证原件，则其有妥善保管并保持随时可供买卖双方需求之所用的义务，现闫亮亮、张艳丽与卖方均如约到银行欲办理首付款支付手续、清偿按揭贷款并注销抵押登记，但因百胜公司遗失房产三证而导致买卖双方未能如约办理相关手续，房产三证遗失不仅增加了交易时间成本，亦增加了买受人的交易风险，闫亮亮、张艳丽作为房屋买受人，在所购房产三证去向不明的情况下拒绝支付首付款理由正当。后百胜公司虽找到了房产三证，但已超过了居间协议约定的签订《宁波市存量房屋买卖中介合同》的时间，且银行二套房贷款利率随即上浮，增加了房屋购买成本，该因素涉及闫亮亮、张艳丽的实际利益，足以影响闫亮亮、张艳丽的购买决定，现各方未协商一致，闫亮亮、张艳丽在此情势下不同意继续履行《房屋买卖居间协议》不属违约。综上，百胜公司因自身原因未促成双方如约完成交易，无权要求闫亮亮、张艳丽支付居间服务费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十���，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回百胜公司的诉讼请求。案件受理费350元，减半收取175元，由百胜公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提供新证据。本院经审理对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，涉案《房屋买卖居间协议》约定闫亮亮、张艳丽于2017年9月8日前支付首付款112万元，并于同日17时前到百胜公司签订《宁波市存量房屋买卖中介合同》。该协议签订后，百胜公司与买卖双方约定于2017年9月4日由闫亮亮、张艳丽支付首付款，帮助卖方清偿涉案房产按揭贷款并办理注销抵押登记手续，但因百胜公司未找到房产三证，导致当日未能办理相关手续。百胜公司于2017年9月9日13时08分找到房产三证，已经超出《房屋买卖居间协议》约定的签约时间��百胜公司为涉案房产买卖提供居间服务时存在过错，且在各方协商过程中银行二套房贷款利率于2017年9月12日起上浮，最后未促成涉案房产买卖完成交易，故一审判决百胜公司无权要求闫亮亮、张艳丽支付居间服务费，并无不当。综上所述，百胜公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由上诉人宁波高新区百胜诚信房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡曙炜审判员  王亚平审判员  方资南二〇一八年七月十一日书记员  周维珍