山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁01民终4188号上诉人（原审原告）：济南众之源商贸有限责任公司，住所地济南市。法定代表人：葛秀梅，董事长。委托诉讼代理人：李延刚，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：刘克勇，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：济南高新控股集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：李昊，董事长。委托诉讼代理人：孙帆帆，山东辰静律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐路遥，山东辰静律师事务所律师。上诉人济南众之源商贸有限责任公司因与被上诉人济南高新控股集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2017）鲁0191民初2709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月30日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。济南众之源商贸有限责任公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持济南众之源商贸有限责任公司一审全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费全部由济南高新控股集团有限公司承担。事实与理由：一、涉案土地是出让土地，不是划拨土地。一审认定济南高新控股集团有限公司“通过划拨方式取得该地块”是扭曲事实、违规偏袒济南高新控股集团有限公司。一审“另查明部分”已经确认了涉案土地“使用权类型为出让”，一审“本院认为部分”却又认定济南高新控股集团有限公司“通过划拨方式取得该地块”，明显存在自相矛盾。二、涉案合同不是商品房买卖合同，一审法院对涉案合同定性错误。涉案土地不是商用地，故济南高新控股集团有限公司的建设行为不是商品房开发行为，该建设项目自始无需预售许可。一审法院以涉案合同已经具备了商品房买卖合同的主要内容为由，将涉案合同定性为商品房买卖合同显然是错误的，其进而以双方进行房屋预售违反了强制性规定为由将涉案合同认定为无效合同也是错误的。三、一审法院认定“科研用地房屋无法分割转让，无法办理产权登记”是错误的，违背文件本意。根据山东省建设厅于2010年9月29日下发的《关于整体建设项目配套房屋处理问题的批复》，只要济南高新控股集团有限公司取得建设项目规划变更手续和土地用途变更手续，即可办理转移登记。四、《关于整体建设项目配套房屋处理问题的批复》与涉案合同效力认定无任何关联，不应成为判断合同是否有效的理由和依据。五、一审判决存在地方保护主义倾向，存在采信证据、认定事实偏袒济南高新控股集团有限公司的倾向，其程序违法。1、济南高新控股集团有限公司虽是高新区大型国有企业，其更应该遵守诚实信用原则，及时履行涉案合同义务及社会责任，而不应在签订合同时主张合同有效，在不履行合同义务时主张合同无效。济南高新控股集团有限公司因自己不履行合同义务而寻找借口的行为显属不诚信，不符合法治理念，不应受司法特别保护。2、济南高新控股集团有限公司提交的证据所涉的“山东恒能环保能源设备有限公司”与济南众之源商贸有限公司相同处境、具有同样性质合同关系，已经按委托合同的约定顺利办理了房屋过户手续，由此可以认定两者间的委托建设合法有效，且被确权发证。同样的合同，同样的事实，法律后果却天翻地覆，由此可以反证本案有失公允。3、保护平等民事主体同一性质合同关系的既定交易安全，是司法公正的应有之义。司法地方保护不符合现有法治理念和社会趋势。一审判决错误地将《委托建设合同》认定为无效，并进而认定《三方协议书》无效，颠覆了本案项目的不动产登记事实，违反了民法意思自治、诚实信用等原则，与已经办理过户手续的委托建设合同交易方向相违背，纵容了济南高新控股集团有限公司的违约和不诚信行为，于法于理不通，应予以撤销。4、济南众之源商贸有限公司基于有效合同主张逾期办证违约金，但一审法院在未向济南众之源商贸有限公司进行释明的情况下，径行认定涉案合同无效，不符合司法解释有关规定，程序违法。济南高新控股集团有限公司辩称，济南高新控股集团有限公司认可一审法院的判决结果，济南众之源商贸有限公司的上诉请求依法应予以驳回，具体理由如下：涉案房屋未能办理产权转移登记的主要原因是双方签署委托建设合同时的政策环境已发生变化，是不可归责于双方当事人的原因造成的，济南高新控股集团有限公司不承担逾期办证的违约责任。2009年5月31日，济南高新控股集团有限公司与济南众之源商贸有限公司的关联公司济南大众交通有限责任公司就涉案房屋建设交易事宜签署了《“IT产业研发生产综合楼”建设项目委托建设合同》，约定济南高新控股集团有限公司为济南众之源商贸有限公司办理产权转移登记，在当时的政策环境下，是允许分割办理产权转移登记的。与涉案建设项目程序相同、同为济南高新控股集团有限公司开发建设的知识经济总部产业基地B1楼项目在2009年初就已办理了分割产权转移登记。2010年9月29日，山东省住房和城乡建设厅下发了《关于整体建设项目配套房屋处置问题的批复》（鲁建房函【2010】38号），明确了分割处置房产涉及规划和土地用途变更的，应依法取得建设项目规划变更手续和土地用途变更手续后，方可办理转移登记。该文下发后，《济南市人民政府常务会议纪要》【2013年第28次】明确规定除市政府批准的工业综合用地外，一般生产性工业项目5年内不予转让，5年后达到规定投资比例的可整体转让，但不予分割转让。2016年8月18日《济南市人民政府关于进一步规范经营性国有建设用地使用权出让工作的意见（试行）》（济政发【2016】23号）文件进一步明确了对科研等基础设施和社会事业项目用地，由受让人整体持有，不得分割转让。期间济南高新控股集团有限公司及所在行政主管部门多次协调，涉案IT产业研发生产综合楼项目仍不能分割办理产权转移登记手续。因此，上述政策环境发生变化导致了济南高新控股集团有限公司开发的涉案项目均不能办理分割产权转移登记，该政策变化是不可归责于双方当事人的政策变化原因造成的，也并非是济南高新控股集团有限公司能够控制的，故济南高新控股集团有限公司不应承担违约责任。二、济南众之源商贸有限公司在协议书中已明确放弃主张其所谓的济南高新控股集团有限公司“违约责任”的权利，其无权再依据委托建设合同和协议书之约定追究济南高新控股集团有限公司的逾期办证的违约责任。上已述及，政策背景发生变化的时间是2010年9月29日，济南市住房保障和房产管理局暂停办证的时间是在2012年初，即此时已不能就包括涉案房屋所在的涉案IT产业研发生产综合楼项目在内的所有非开发建设项目用地上房产办理分割转移登记。而济南众之源商贸有限公司及其关联公司大众公司及济南高新控股集团有限公司三方就委托建设合同的权利义务概括转移事宜签署协议书的时间是2012年5月24日，完全晚于政策发生变化的时间。而该协议书中明确约定济南众之源商贸有限公司及大众公司、济南高新控股集团有限公司三方不再基于协议签署前的违约行为追究违约责任，该约定是三方当事人依法对自身权利的处分，系三方当事人的真实意思表示。因此，济南众之源商贸有限公司无权再依据委托建设合同和协议书之约定追究济南高新控股集团有限公司的逾期办证的违约责任。三、济南众之源商贸有限公司主张逾期办证的违约责任的诉讼请求已超过诉讼时效。对于涉案房屋所在的涉案IT产业研发生产综合楼项目不能办证分割产权转移登记的事实，济南众之源商贸有限公司在2012年5月24日签署协议书时即已经知悉该事实，且其在三方协议中已经明确放弃违约责任。其在五年后再次以济南高新控股集团有限公司逾期办证为由主张违约责任，明显超过法定的诉讼时效。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法查明事实，驳回济南众之源商贸有限公司的上诉请求。济南众之源商贸有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令济南高新控股集团有限公司支付济南众之源商贸有限公司逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金594480元；2.诉讼费用由济南高新控股集团有限公司承担。一审法院认定事实：2009年5月31日，济南大众交通有限责任公司与济南高新控股集团有限公司签订《“IT产业研发生产综合楼”建设项目委托建设合同》一份，双方约定：建设项目位于济南高新区知识经济总部基地IT产业研发生产综合楼地块；土地使用权性质为出让，使用年限50年；该项目为框剪结构，地上**，总建筑面积为8.3万平方米（以经批准规划设计为准）；委托建设房屋为该项目第25层A区，建筑面积约660平方米（以产权登记面积为准），，地下车位三个委托建设房屋质量标准为合格；委托建设期开工时间2008年3月1日，竣工时间2010年5月31日；委托建设房屋交付时间为2010年6月1日开始办理交付手续；委托建设实施约定，以济南高新控股集团有限公司名义办理建设项目全部手续，以济南高新控股集团有限公司名义签订建设项目各类合同，承担相应权利义务。项目建成后，济南高新控股集团有限公司将属于济南大众交通有限责任公司的房地产权办理在其名下。委托建设费约定，委托建设标准按建筑面积计算每平方米4140元。车位委托建设标准为地下车位每个8万元。委托建设费总额为2972400元。委托建设项目竣工合格后，委托人委托建设的房屋实际面积由房屋产权登记部门确定，委托建设费以产权登记面积数及实际车位数为准，多退少补（以合同签订时的价格为准）。委托建设费支付约定，受托人与委托人签订合同时，委托人向受托人付至合同总额45%，2009年12月25日前，委托人向受托人付至合同总额80%，建设项目经质检验收合格，委托建设的房屋向委托人交付使用同时，委托人向受托人付至合同总额95%。受托人为委托人办理产权登记时，委托人向受托人交纳剩余款项。房地产权属证书办理约定，在建设项目通过质检验收并备案之日起18个月内，受托人为委托人办理完毕房屋所有权证和土地使用权证，受托人逾期为委托办理房屋所有权证和土地使用权证，应向委托人支付违约金，逾期一日违约金按照合同已付价款的日万分之三标准计算，支付违约金最高限额为合同总价款的20%。在办理房地产权属证过程中，委托人应根据产权登记部门要求及时签订必要的合同或其他文件及出具必要书面材料，积极配合协助受托人办理委托建设房屋产权登记工作，若委托人不及时妥善履行协助义务，造成不能按期取得房地产权属证书的，由委托人自行承担责任。停车位可使用年限与委托人取得的土地使用权年限相同。在办理权属登记时，委托人若未按本合同约定付清相应委托建设费，受托人有权延期办理产权登记。办理产权登记过程中发生各种税费由双方按照国家省市有关规定执行。违约责任约定，委托人未按期向受托人支付委托建设费，逾期15日内受托人不收违约金，自逾期第16日起，每逾期一天按应付款项日万分之三支付违约金，逾期超过90日，受托人有权自逾期第91日起解除合同，合同解除10日内受托人无需退还委托人已支付委托建设费，受托人未按期交付房屋逾期60日内不收违约金。自逾期61日起每逾期一天按委托人已付款额日万分之三支付违约金，逾期超过90日，委托人有权解除合同，合同解除起10日内受托人退还委托人已支付的委托建设费，并支付已付款额每日万分之三违约金。双方就保修责任等亦做了明确约定。2012年5月24日，济南大众交通有限责任公司与济南高新控股集团有限公司、济南众之源商贸有限责任公司签订协议书一份，三方约定：济南高新控股集团有限公司同意自协议签订之日起济南大众交通有限责任公司将委托建设合同项下全部权利义务转让给济南众之源商贸有限责任公司享有和承受；济南大众交通有限责任公司向济南高新控股集团有限公司支付的相应款项抵做济南众之源商贸有限责任公司应向济南高新控股集团有限公司支付的相应款项；济南高新控股集团有限公司将已达交付条件的委托建设房屋交付给济南大众交通有限责任公司视为已经向济南众之源商贸有限责任公司交付；三方一致同意该协议签订后在办理房产手续前由济南众之源商贸有限责任公司与济南高新控股集团有限公司签订委托建设房屋的买卖合同，将委托建设的房屋登记至济南众之源商贸有限责任公司名下（车位不办理产权登记）；办理房屋所有权证期限执行合同约定；济南众之源商贸有限责任公司按照相关法律规定交纳契税和维修资金等费用；该协议签订时，济南大众交通有限责任公司将济南高新控股集团有限公司所开具收据原件总额2835829元，其中委托建设费2823780元，空调设备款12049元交还济南高新控股集团有限公司，济南高新控股集团有限公司向济南众之源商贸有限责任公司出具相应数额收据；济南高新控股集团有限公司将委托建设房屋交付给济南大众交通有限责任公司时，即视为已向济南众之源商贸有限责任公司交付；济南高新控股集团有限公司质保责任自上述交付之日起算；三方确认任何一方不再基于本协议签订前的违约行为追究违约方责任。2010年10月19日，委托建设房屋经济南高新控股集团有限公司与济南大众交通有限责任公司交接并确认。2012年5月30日，济南高新控股集团有限公司向济南众之源商贸有限责任公司出具委托建设费收据两张，共计金额2835829元。涉案房屋至今尚未办理房产及土地产权证。另查明，2007年7月4日，济南市规划局下发（2007）鲁01－高新－93号建设用地规划许可证，准予被告办理征用划拨土地手续，用地项目名称为软件研发生产1号、2号综合楼、计算机配套产品研发生产综合楼、IT产业研发生产综合楼、知识经济总部产业基地B4楼项目。2009年6月25日，被告取得该项目所在地块整体土地使用权证，证号为高新国用（2009）第010****号，地号为01020****号，土地用途为科研用地，使用权类型为出让。一审法院认为，被告济南高新控股集团有限公司与济南大众交通有限责任公司签订委托建设合同，就涉案房屋的基本状况、交房标准、房屋价款计算方式及合同总价款、房款支付方式及付款时间、房屋产权证的办理、违约责任及争议解决办法作出了明确约定，该份委托建设合同已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故本案中涉案的委托建设合同实质为商品房买卖合同，合同中所涉及的软件研发生产1#综合楼地块性质为科研用地，被告济南高新控股集团有限公司通过划拨方式取得该地块，山东省建设厅于2010年9月29日下发的《关于整体建设项目配套房屋处理问题的批复》（鲁建房函（2010）38号）规定，科研用地房屋无法分割转让，无法办理产权登记。因此，委托建设合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。原、被告与济南大众交通有限责任公司基于无效合同签订的协议书，济南大众交通有限责任公司将委托建设合同项下全部权利义务转让给济南众之源商贸有限责任公司亦属无效，原告主张被告支付逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金，于法无据，一审法院不予支持。综上，判决：驳回原告济南众之源商贸有限责任公司的诉讼请求。案件受理费9745元，减半收取计4872.5元，由原告济南众之源商贸有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。济南高新控股集团有限公司向本院提交函、复函各一份，证明本院审理（2017）鲁01民终597号案件时，曾于2017年7月7日向济南市不动产登记中心去函询问与涉案房屋属同一地块建设项目的“软件研发生产1号楼综合楼第15层C区、D区”是否进行不动产登记、能否分别单独进行不动产登记，济南市不动产登记中心于2017年8月2日明确复函告知，涉案房屋为科研用地，不能单独进行转移登记。经质证，济南众之源商贸有限责任公司对该证据的真实性无异议，但认为该证据不能证明济南高新控股集团有限公司的抗辩理由成立，不能免除济南高新控股集团有限公司的违约责任，该证据解释的不动产不是本案所涉的不动产，与本案济南众之源商贸有限责任公司所主张的违约金没有法律上的关联性，不应采信。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，1.2011年2月28日，济南高新技术产业开发区管理委员会建设局为涉案房屋出具《房屋建筑工程竣工验收备案单》。2.本院审理（2017）鲁01民终597号案件过程中，本院于2017年7月7日向济南市不动产登记中心去函询问与本案房屋属同一地块建设项目“软件研发生产1号楼综合楼第15层C区、D区”是否进行不动产登记、能否单独进行不动产登记，济南市不动产登记中心于2017年8月2日复函称“涉案房屋为科研用地，不能单独进行转移登记”。以上事实由济南众之源商贸有限责任公司提交的《房屋建筑工程竣工验收备案单》、函、复函及调查笔录等在案为凭。本院认为，本案二审争议问题为，一、本案合同的性质及效力问题；二、济南众之源商贸有限责任公司关于要求济南高新控股集团有限公司支付逾期办证违约金的主张能否成立。关于争议问题一，济南大众交通有限责任公司与济南高新控股集团有限公司签订的《“IT产业研发生产综合楼”建设项目委托建设合同》，虽然名为委托建设合同，但双方当事人最终目的是由济南大众交通有限责任公司向济南高新控股集团有限公司支付购房款，济南高新控股集团有限公司向济南大众交通有限责任公司交付预定的涉案楼房。该交易行为中的双方当事人权利义务关系的实质符合房屋买卖合同的本质特质。因此，上述合同名为委托建设合同，实为房屋买卖合同。商品房应是由房地产开发企业开发建设并向社会不特定公众公开出售的房屋，出售行为的社会化、公开化是商品房的特征之一。本案中，济南高新控股集团有限公司负责开发的涉案房屋出售对象特定为济南大众交通有限责任公司，而非向不特定的社会公众公开出售。因此，一审将本案定性为商品房买卖合同纠纷有误，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。关于合同的效力问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”涉案委托建设合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。一审认定涉案委托建设合同无效，进而认定三方协议无效，系适用法律错误，应予纠正。关于争议问题二，首先，本案委托建设合同签订时，山东省住房和城乡建设厅《关于整体建设项目配套房屋处置问题的批复》以及济南市有关限制科研用地房屋分割转让的文件尚未颁布，当时的政策环境下，涉案房屋是允许分割办理产权转移登记的，济南众之源商贸有限责任公司上诉所称的与本案类似性质的案外人山东恒能环保能源设备有限公司顺利办理房屋过户手续的事实即可印证这一点。但在涉案合同签订不久的2010年9月29日，山东省住房和城乡建设厅和济南市的上述文件即颁布实施，明确了分割处置房产涉及规划和土地用途变更的，应依法取得规划变更手续和土体用途变更手续，方可办理转移登记。上述政府政策发生变化导致济南高新控股集团有限公司开发的涉案房屋无法办理分割产权转移登记，该政策变化系不可归责于双方当事人的原因造成，济南高新控股集团有限公司主观上并无过错。其次，构成逾期办理不动产所有权转移登记，应当是在能够办理的前提下，履行期已过而债务人未履行办理的义务。根据山东省和济南市的有关规定，以及济南市不动产登记中心对本院在审理（2017）鲁01民终597号案件过程中的复函意见，科研用地房屋不能单独进行转移登记。涉案房屋至今未能办理不动产所有权转移登记手续的原因在于该房屋属于科研用地房屋故无法分割转让，属于因法律的原因而导致的履行不能，并非因济南高新控股集团有限公司怠于履行协助义务。经本院释明，济南众之源商贸有限责任公司亦不同意解除合同，仍然坚持要求支付逾期办证违约金。故济南众之源商贸有限责任公司的上述理由显然欠妥，本院不予支持。最后，根据三方协议书的约定，三方已经确认任何一方不再基于本协议签订前的违约行为追究违约方责任。故济南众之源商贸有限责任公司亦不得基于该协议签订前的违约行为来追究对方的违约责任。综上分析，济南众之源商贸有限责任公司要求济南高新控股集团有限公司承担逾期办证违约金，该主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，济南众之源商贸有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实、适用法律虽有瑕疵，但判决结果正确，本院纠正后予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9745元，由上诉人济南众之源商贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫振华审判员  黄宏伟审判员  李 静二〇一八年七月十七日书记员  朱俞颖