上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初8451号原告：肖世舜，女，1945年5月7日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：陈峰(系肖世舜之子)，男，1972年9月2日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：吴垒，男，1981年12月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：高建林，男，1971年11月3日出生，汉族，户籍地江苏省南京市。被告：凌琳，女，1982年1月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：吴垒(系凌琳丈夫)。第三人：上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市浦东崮山路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：殷俊，董事长。委托诉讼代理人：陆颖。委托诉讼代理人：梁博雯。原告肖世舜与被告吴垒、凌琳、第三人上海市住房置业担保有限公司抵押权纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序。分别于2018年5月15日、6月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈峰、被告吴垒及其委托诉讼代理人高建林、凌琳到庭参加诉讼。第三人上海市住房置业担保有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖世舜向本院提出诉讼请求：1.两被告及第三人共同涤除上海市徐汇区延庆路XXX号XXX室房产上的债权抵押；2.将上海市徐汇区延庆路XXX号XXX室房屋产权变更恢复至原告名下。事实与理由：原告系聋哑残疾人，居住在上海市徐汇区延庆路XXX号XXX室(以下简称“系争房屋”)。2011年9月，被告吴垒等人以借款为由，用欺诈的手段与原告签订《上海市房地产买卖合同》，以远低于市场价的价格将系争房屋转让给吴垒和凌琳。二被告实际未支付房款，并写下保证书，系争房屋实际仍由原告居住使用。后原告收到第三人的律师函，才得知被告骗取原告系争房屋，并用以向第三人抵押贷款35万元，除第三人的抵押贷款外，被告还以系争房屋为抵押向案外人张某借款50万元。为此原告于2014年4月向法院提起诉讼，要求确认原、被告签订的买卖合同无效，法院判决原、被告签订的买卖合同无效。后原告再次起诉，要求确认张某与被告就系争房屋设立的借款(抵押合同)无效。法院判决张某与被告签订的借款(抵押合同)无效，并判决张某与被告共同涤除系争房屋上设定的抵押。上海市第一中级人民法院维持了上述判决。但由于被告未归还第三人的借款，系争房屋的抵押至今未能涤除，现原告愿意代被告先行归还上述借款，故原告诉至法院，请求判如所请。吴垒、凌琳辩称，不同意原告的诉请。静安法院的判决书认定被告与第三人的借款关系合法有效，并确认系争房屋所有权人是两被告，故被告与第三人间是有效的民事法律行为，原告以徐汇法院的判决对抗静安法院的判决没有依据，原告此前也没有以第三人的身份参加到该案诉讼，原告没有诉讼主体资格。对于恢复房屋产权，原告此前曾经提起过诉讼，现在再次起诉系重复起诉，应予驳回。现原告表示愿意代被告归还借款，表明其收到了房款，原来的判决是在被告缺席的情况下做出的。原告与被告的买卖合同是原告同意的，是通过案外人王某1和王某2进行的，被告已经付清了全部房款，第一笔付了40万给王某2，时间是2011年8月，第二笔又付了30万给王某2，第三次是2011年9月给了姓张的中介27万元，第四次又付了15万元，以上钱款都是以现金方式支付的，最后是35.5万元的公积金贷款，被告一共共支付了145万元。王某2收了原告好处费，就让被告以出租的形式让原告一家继续租住在系争房屋内，并故意将出租人写在原告的名字，涉嫌诈骗，被告已经收集证据进行报案。故不同意原告的诉讼请求。上海市住房置业担保有限公司书面述称，吴垒为购买系争房屋，申请公积金贷款35.5万元，吴垒与凌琳以系争房屋向第三人提供反担保并办理相关抵押登记后，第三人为该公积金贷款提供担保。因吴垒未按约还款，第三人已于2016年4月将291,316.70元履行保证责任金划付至贷款银行，用于偿还上述公积金剩余贷款本息。第三人向上海市静安区人民法院提起追偿权之诉，获法院支持。第三人的抵押权是善意合法有效的，在上述公积金贷款未结清的情形下，第三人不同意注销设立的抵押权。本院经审理认定事实如下：上海市徐汇区延庆路XXX号XXX室房屋(即系争房屋)产权人原系肖世舜。2011年9月4日，原告(甲方)与被告(乙方)签订上海市房地产买卖合同，约定甲乙双方通过上海易成房地产经纪有限公司第十五分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权(系争房屋)。甲乙协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币100万元。被告吴垒(甲方)与中国建设银行股份有限公司上海金山石化支行(乙方)、上海市住房置业担保有限公司(丙方)签订住房公积金个人购房担保借款合同，约定甲方借款所购买并作为抵押物的住房位于徐汇区延庆路XXX号XXX室，甲方借款金额为35.5万元，借款期限为15年，从2011年9月7日至2026年9月7日止。2011年11月11日，系争房屋登记至被告吴垒、凌琳名下。同日，在系争房屋上设定了债权数额为35.5万元的抵押，抵押权人为上海市住房置业担保有限公司。2012年2月22日，被告吴垒、案外人王某1向原告肖世舜书写保证书，内容为：由于我逾期还贷款银行来电催促，我保证明天去银行补交逾期还款，我在3个月内尽量把35万元提前还贷款，恢复您们产权证的原样子……2013年6月13日，系争房屋设定债权数额为50万元的抵押，抵押权人案外人张某。因吴垒未及时归还贷款本息，第三人委托律师向吴垒发函进行催收。原告于2014年向本院提起诉讼，要求判令原告与两被告签订的《上海市房地产买卖合同》无效，两被告返还并协助办理将系争房屋变更恢复至原告名下，两被告承担归还公积金贷款及归还抵押借款的责任。案件审理中，原告表示无力帮被告还款，吴垒则表示不愿意还款。本院于2015年8月5日作出(2014)徐民四(民)初第1259号民事判决，判决原告与两被告签订的《上海市房地产买卖合同》无效。因系争房屋上存在抵押，原、被告又均表示无法先行将抵押涤除，驳回了原告其余诉讼请求。2016年9月，原告再次向本院提起诉讼，要求判令两被告与张某在系争房屋上设立的债权抵押合同无效，并判令三被告返还并协助将系争房屋变更恢复至原告名下。2017年5月17日，本院作出(2016)沪0104民初1796号民事判决，判决张某与吴垒、凌琳之间就上海市徐汇区延庆路XXX号XXX室房屋上设立的借款(抵押)合同无效；并判决张某与吴垒、凌琳于本判决生效之日起十日内，共同涤除上海市徐汇区延庆路XXX号XXX室房屋上债权数额为500,000元的抵押。因系争房屋上尚存在上海市住房置业担保有限公司的抵押，因此在抵押权注销前，系争房屋的权利尚无法恢复原状。故驳回肖世舜的其他诉讼请求。上海市第一中级人民法院维持了本院的上述判决。该案判决生效后，本院于2018年5月24日作出(2018)沪0104执1721号执行裁定，裁定撤销系争房屋上债权数额为500,000元的抵押登记。2017年7月，第三人向上海市静安区人民法院提起诉讼，要求两被告归还代偿款291,316.70元并支付上述代偿款的利息，判令第三人有权依法处分抵押物，所得价款优先受偿。上海市静安区人民法院于2017年8月16日作出(2017)沪0106民初25919号民事判决，支持了第三人的诉讼请求。现两被告仍未归还上述款项。另查明，系争房屋上现仍存在第三人债权数额为355,000元的抵押登记。除(2014)徐民四(民)初第1259号案件查封外，另存在多个法院的查封。庭审中，原告表示其愿意代被告偿还第三人的借款本息等以涤除系争房屋上存在的抵押权。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有判决书、裁定书、房地产登记簿、保证书、所得税申报表、银行对账单、律师函、催款通知书、住房公积金个人购房担保借款合同等证据证明，本院予以确认。对被告提供的证人证言，原告对其真实性不予认可，因证人未到庭作证，对证人证言的证明力本院不予确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，已经有生效判决确认原告肖世舜与被告吴垒、凌琳就系争房屋签订的房地产买卖合同为无效合同，双方应各自返还因该合同取得的财产。被告依据无效房地产买卖合同取得的系争房屋权利已没有法律依据，理应返还给原告。被告提供的现有证据尚不能证明其向原告支付了相应的房款，故对被告的辩称本院不予采信。现原告愿意归还第三人的款项，以涤除系争房屋上存在的抵押，对此本院予以准许。原告偿还款项后，第三人和被告应配合注销抵押权。在抵押权注销后，被告应协助原告将系争房屋的权利恢复至原状。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(三)项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、肖世舜于本判决生效之日起十日内代吴垒、凌琳向上海市住房置业担保有限公司清偿上海市徐汇区延庆路XXX号XXX室房屋代偿款291,316.70元及自2016年4月27日止至判决生效之日止的利息(以291,316.70元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算)；二、自本判决第一项债务清偿后十日内，吴垒、凌琳与上海市住房置业担保有限公司共同涤除上海市徐汇区延庆路XXX号XXX室房屋设定的抵押权；三、吴垒、凌琳自本判决第二项履行完毕之日，配合肖世舜办理上海市徐汇区延庆路XXX号XXX室房屋的过户手续，将上述房产恢复登记至肖世舜名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6,900元，由吴垒、凌琳承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇一八年七月十日书记员  谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。