浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙04民终1070号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：金嫦华，女，1968年1月5日出生，朝鲜族，住浙江省余姚市。 委托诉讼代理人：张应川，浙江建银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：祝如华，浙江建银律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：嘉兴晋典商业管理有限公司。住所地：浙江省嘉兴市南湖区泰富中心**。统一社会信用代码：91330401307431382W。 法定代表人：高月圆，总经理。 委托诉讼代理人：盛新铭，浙江嘉望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴夏璟，浙江嘉望律师事务所律师。 上诉人金嫦华因与被上诉人嘉兴晋典商业管理有限公司（以下简称晋典公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2017）浙0402民初6580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月4日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 金嫦华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回晋典公司的诉讼请求，判决晋典公司赔偿金嫦华损失430660元（员工工资260000元、员工宿舍租金损失28000元、员工伙食费72000元、装修投资及开店配套设施费等一切投资费的利息66300元、物业费损失4360元）；2.一、二审诉讼费用均由晋典公司负担。事实和理由：一、一审判决对“暂定开业日”的理解是错误的。在《商铺租赁合同》中，晋典公司对“开业日”作了特别约定，故“开业日”并不等同于开业日期，合同约定的“开业日期”可理解为“金嫦华开业日”或“商场开业日”，本案应解释为“商场开业日”，这与晋典公司制作的《开业通知》的内容相互印证。二、一审判决认定的免租期起算日期错误。双方已就租金问题在合同中进行了专门约定，其效力应当优先于合同中的其他格式条款。免租以需交租为前提，依合同约定，租金应从金嫦华开业日起算，金嫦华未开业即无交租义务。商场整体开业日期为2017年4月29日，金嫦华于该日期后才开始营业，免租期应从金嫦华开业日起算。三、一审认定事实错误。涉案商铺交付之日不是2016年11月16日，而是2016年12月1日；合同约定上诉人享有的免租期不是3个月，而是8个月。四、一审判决确定的违约金过高，应予调整，且金嫦华在签约时不清楚合同的违约金条款，晋典公司也未作提示和说明，违约金条款对金嫦华不具有约束力。五、晋典公司多次推迟开业时间，金嫦华基于信赖利益受损导致经济损失，金嫦华的损失与晋典公司的违约行为具有因果关系，应予以赔偿。 晋典公司辩称：金嫦华的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回。理由如下：一、金嫦华提交的上诉状中载明的上诉请求并不涉及一审反诉部分，在二审中金嫦华增加了上诉请求，其增加的上诉请求已超过上诉期限，请求二审法院不予审理。二、合同明确约定开业日期暂定2017年1月13日，并指明“开业日”为金嫦华首次开始营业的日期，“开业日期”和“开业日”意思相同。且晋典公司与不同承租方签订的《商铺租赁合同》对暂定开业日期的约定并不相同，也说明了合同约定的暂定开业日期是对金嫦华的约束，而非商场整体开业日。一审判决关于“金嫦华暂定在2017年1月13日前开业”的认定是正确的。三、一审判决关于免租期起算时间的认定是正确的。合同约定免租期从商铺交付之日起算，该约定并非格式条款，是双方协商后签订的，晋典公司与各承租人约定的免租时间和方式并不尽然相同。况且，合同约定的免租期包含装修期在内，金嫦华主张从其实际开业日起算免租期，系对合同条款的错误理解。四、晋典公司未违约。合同并未对商场整体开业日进行约定，“泰富世界城”（即“泰富中心”）是开放业态的商业体，其整体开业的前提是租赁商铺的各业主能依约开业，故合同无法明确约定整体开业日期。金嫦华延迟开业构成违约，即使其主张的损失真实存在，也是由自身违约行为导致，与晋典公司无关。五、金嫦华主张一审判决确定的违约金过高，没有依据。 晋典公司向一审法院起诉请求：1.金嫦华立即支付租金73575元及违约金（按每日万分之五的标准，以57225元为基数自2017年7月4日起，以16350元为基数自2017年12月4日起计算至实际清偿之日止）；2.金嫦华立即支付物业费6540元及违约金（按每日万分之五的标准，以6540元为基数，自2017年10月25日计算至实际清偿之日止）。 一审审理过程中，金嫦华提出反诉请求：1.晋典公司赔偿各项损失426300元；2.晋典公司返还装修保证金10000元；3.晋典公司赔偿物业费损失4360元。 一审法院认定事实：2016年11月16日，晋典公司与金嫦华签订《商铺租赁合同》一份，约定金嫦华向晋典公司租赁“泰富中心”位于商场**楼**文**；租赁期限为5年，月租金标准为16350元，自合同期第4年起月租金调整为17167元；首期租金是自开业之日起至第3个自然月的最后1日期间的租金，其中开业日所在月按照当月计租天数计算，其他租期的租金按每3个完整的自然月为1个交租期交纳，交租期限为每个租期最后1个月的10日前交纳下个交租期租金；合同免租期为8个月，第1年免租期自交付日起至第5个自然月，第2年免租期自第1个自然月至第3个自然月；金嫦华同意晋典公司选定物业公司，并同意按5元/平方米/月的标准向物业公司交纳物业费；金嫦华暂定在2017年1月13日前开门营业。 同日，晋典公司向金嫦华交付租赁商铺，金嫦华向晋典公司交纳装修保证金10000元。 2017年4月29日，“泰富中心”整体开业。 一审法院认为，金嫦华以合同权利义务约定不平等为由拒绝履行合同义务缺乏依据，对该抗辩意见不予采纳，晋典公司与金嫦华之间的《商铺租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行己方义务。 争议焦点之一，对合同约定免租期间的认定。晋典公司主张自商铺交付之日起即2016年11月16日起计算免租期3个月符合合同约定，金嫦华主张自商场整体开业之日起即2017年4月29日起计算免租期3个月缺乏合同依据。因此，对晋典公司主张金嫦华支付拖欠租金的诉讼请求予以支持。根据双方合同约定，逾期支付租金的违约金标准为每日万分之五，经计算年化利率为18%，并未过分高于晋典公司资金占用的实际损失，对晋典公司的违约金主张予以支持。 争议焦点之二，晋典公司主张的物业费是否符合合同约定。根据双方合同约定，晋典公司并非物业服务公司，仅依合同享有选任物业公司的权利，无权直接收取物业费。因此，对晋典公司的该项主张不予支持。 争议焦点之三，金嫦华主张晋典公司赔偿损失（包括物业费）是否符合法律规定。金嫦华就此主张提交的证据为简单装修合同、聘用合同及租赁合同，但未能提交证据证明晋典公司在履行《商铺租赁合同》中存在违约行为，且损失由违约行为直接导致。因此，对金嫦华的该主张不予支持。 另外，晋典公司同意退还金嫦华装修保证金10000元，本院予以确认。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、金嫦华于判决生效之日起七日内支付晋典公司租金73575元及逾期付款违约金（按每日万分之五的标准，以57225元为基数自2017年7月4日起，以16350元为基数自2017年12月4日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回晋典公司的其他诉讼请求；三、晋典公司于判决生效之日起七日内退还金嫦华装修保证金10000元；四、驳回金嫦华的其他反诉请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取1318元，由晋典公司负担318元，由金嫦华负担1000元；反诉受理费减半收取3955元，由晋典公司负担55元，由金嫦华负担3900元；均于判决生效之日起七日内交纳。 二审中，金嫦华提交以下证据材料：1.商铺月水量汇总表，用以证明金嫦华经营的商铺在2017年1月至2017年4月未用水，商铺在2017年4月29日前未开业；2.晋典公司分别与案外人郭德军、邓时华、邢爱霞签订的《商铺租赁合同》，三份合同中约定的“开业日期”均为“暂定2016年12月25日”，用以证明合同中约定的“开业日期”应理解为“泰富中心”的整体开业日期，但“泰富中心”延期开业，构成违约；3.《租赁意向书》，用以证明双方已于2016年8月达成了租赁意向，若非金嫦华误信商场可于2016年12月25日正常营业，就不会这么早签订《商铺租赁合同》并开始装修。 晋典公司质证意见：1.对证据1商铺月水量汇总表的真实性无异议，但该证据恰说明了金嫦华违反合同约定，未能准时开业，对金嫦华的证明目的有异议；2.对证据2三份《商铺租赁合同》的真实性没有异议，对金嫦华的证明目的有异议，该证据恰能反映晋典公司与各商铺承租人约定的开业日期并不完全一致，说明该日期并非商场整体开业日，而是各商铺的开业日；3.对证据3《租赁意向书》的真实性无异议，对金嫦华的证明目的有异议，该《租赁意向书》也明确了免租期包括装修期在内，金嫦华认为从开业日计算免租期的主张没有依据。 本院认证认为：晋典公司对于金嫦华提交的三份证据的真实性均无异议，本院对前述证据的真实性予以确认。关于证据1，双方对于金嫦华于2017年4月29日后开业的事实并无异议，但租金是否根据金嫦华的实际开业日期起算，是本案二审主要争议焦点之一，将在说理部分予以阐明；关于证据2，案外人签订的《商铺租赁合同》中约定的开业日期与本案合同约定的开业日期并不一致，不能实现金嫦华以此证明合同约定的开业日期系商场整体开业日期的证明目的，对金嫦华的证明目的不予认可；关于证据3，与本案争议并无直接关联，对该证据本院不予认定。 经审理查明，除一审法院认定的事实以外，另认定如下事实：双方当事人签订的《商铺租赁合同》第6.1条约定“商铺的租赁期限为5年，自交付日起算”；第8.7条约定“该房屋的租金按计租面积给付，乙方（金嫦华）自交付日开始承担该房屋的租金”；第8.7.3条约定“本合同项下的租金支付方式为：首期租金自乙方（金嫦华）开业日起至第3个自然月的最后1日期间的租金，其中开业日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准计算”；第8.7.4条约定“本合同项下首期租金应于商铺交付后10个工作日内支付（包含装修期在免租期内）”；第8.8条约定“商铺租金按季度支付，乙方（金嫦华）先付租金后使用商铺”。 本院认为，本案二审争议焦点在于：一、一审判决对于租金计算的起始日期以及免租期的认定是否正确；二、一审判决确定的逾期付款违约金是否得当；三、晋典公司是否违约，若构成违约是否应赔偿金嫦华损失。 关于争议焦点一。双方当事人均确认合同约定的免租期应从计收租金之日起开始计算，但金嫦华主张自其实际开业日起计收租金，晋典公司主张应从房屋交付日起计收租金。涉案《商铺租赁合同》8.7条约定金嫦华“自交付日开始承担该房屋的租金”，同时8.7.3条又约定了“首期租金是自金嫦华开业日起至第3个自然月的最后1日期间的租金”。因此，合同条款出现了租金“从房屋交付日起算”以及“从金嫦华开业日起算”两种理解。 当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，从文义上来说，合同8.7.3条的内容与8.7条的内容存在冲突，对此应将前述争议条款与整个合同的内容联系起来确定其涵义。首先，从合同8.7条的表述和体例上来看，8.7.3条以及8.7.4条均系8.7条的细则，用于具体说明8.7条“金嫦华自交付日开始承担该房屋的租金”的内容。若从金嫦华实际开业日起算租金，根据8.7.3条中“开业日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准计算”的约定，首期租金的金额要等金嫦华开业后方可确定，就无法按照8.7.4条的约定于商铺交付后10个工作日内支付首期租金。况且，根据合同8.8条约定，金嫦华先付租金后使用商铺。故租金从金嫦华实际开业日起算此种理解，与合同的前后条款均有矛盾之处。其次，根据合同8.7.4条及28.1条（关于免租期的约定条款）的约定，店铺的装修期包含在免租期之内，即装修期已计收租金，只是双方通过免租期的特别约定，免除了金嫦华支付装修期租金的义务。而依生活常识，店铺应于装修完毕之后方可开始营业，开业日期自然在计租期开始之后。同时，合同6.1条也约定“商铺的租赁期限自交付日起算”。故从合同的其他条款的内容来看，将租金起算日理解为“房屋交付日”比理解为“金嫦华开业日”更符合合同整体解释原则。再次，从合同目的以及行业交易习惯的角度考虑，晋典公司出租商铺的目的在于取得租金，其并不参与到金嫦华的日常经营中，金嫦华何时开业非其所能控制，合同亦未对金嫦华延期开业的情形约定违约条款。如将租金起算日理解为金嫦华实际开业日，易引发承租人怠于使用房屋以延期交付租金的风险，不符合双方签订《商铺租赁合同》的目的，也不符合房屋租赁的通常交易习惯。最后，即使将租金起算日理解为开业日，也应依照合同约定将此开业日限定为2017年1月13日，而非金嫦华主张的商场整体开业日或其商铺实际开业日。合同明确将“开业日”定义为金嫦华首次开始营业的日期，合同多处条款出现“乙方（金嫦华）开业日”字样，合同所使用的词句明确且无歧义，金嫦华将“开业日”理解为商场整体开业日，依据不足。晋典公司将争议合同条款理解为并行条款，如果金嫦华选择以房屋交付日起算租金，可给予5个月的免租期，如果其选择以开业日（2017年1月13日）起算租金，则不再给予免租期，而金嫦华选择免租期条款计算租金对其更有利，故不再以金嫦华开业日向其主张租金。晋典公司的解释具有一定合理性。 综上，金嫦华主张自其实际开业日或商场整体开业日起算免租期，依据不足，对其此项上诉请求，本院不予支持。金嫦华自房屋交付日开始承担房屋的租金，一审法院据此认定自商铺交付之日起计算免租期，并无不当。至于一审判决认为“计算免租期3个月”，与合同“免租期为8个自然月，第一年免租期自交付日起至第5自然月，共计5个月”的约定不符，应予纠正。至于涉案商铺的交付日期，虽然合同约定“交付日期暂定为2016年12月1日”，但金嫦华在《房屋交接验收确认单》上签字确认的时间为2016年11月16日，且确认单载明“双方确认，自验收日起，晋典公司正式将该房屋移交给金嫦华”，故一审认定2016年11月16日为商铺交付日，并无不当。因此，金嫦华的免租期应从商铺交付之日（2016年11月16日）计算5个自然月至2017年4月15日，金嫦华应支付自2017年4月16日起的租金。由于金嫦华在签订合同后已预付了3个月的租金，晋典公司主张金嫦华支付2017年7月16日至2017年11月30日的租金73575元，符合合同约定。 关于争议焦点二。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的违约金制度已经确定违约金具有补偿和惩罚双重性质，只有在过分高于造成损失的情形下方能适当调整违约金，而一般高于的情形并无必要调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并非适用一成不变的固定标准。本案中，金嫦华未按合同约定支付租金，构成违约，合同约定逾期支付租金的违约金标准为每日万分之五，并未过分高于晋典公司的实际损失，一审判决认定的逾期付款违约金并无不当。 关于争议焦点三。金嫦华主张晋典公司延期开业，构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。首先，如前所述，合同约定的开业日（暂定2017年1月13日）为金嫦华商铺的开业日，并非商场整体开业日期，合同未明确约定商场开业日。金嫦华主张的商场应于2017年1月13日开业并非晋典公司的合同义务，其主张晋典公司存在违约行为，依据不足。其次，双方均确认“泰富世界城”商场（即“泰富中心”）是开放式的，与封闭式的商场不同，顾客无须通过商场大门即可进入到里面的商铺进行消费，故商场的整体开业时间并非决定金嫦华商铺开业的客观因素。金嫦华主张的提前装修、聘请员工等费用，是为其自身商铺开业所做的准备，即使存在损失，也无法认定与商场整体开业行为存在直接因果关系。据此，金嫦华此节上诉理由不能成立。 综上，金嫦华上诉理由均缺乏事实和法律依据，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5638元，由上诉人金嫦华负担。 本判决为终审判决。 （本页无正文） 审判长 徐 瑾 审判员 杨 剑 审判员 王黎明 二〇一八年七月二十日 法官助理舒珊珉 书记员郑伟健