广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤06执异89号 案外人：佛山市三水区富田金属制品有限公司，住所地：广东省佛山市三水区。 法定代表人：冯锦辉。 委托代理人：郭鲁，广东商融律师事务所律师。 委托代理人：蔡虹，广东商融律师事务所律师。 申请执行人：佛山市赢澳贸易有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区。 法定代表人：欧颖，该司董事长。 委托代理人：陈樟宜，广东广信君达律师事务所律师。 委托代理人：肖梓槟，广东广信君达律师事务所律师。 被执行人：三水市南边针织有限公司，住所地：广东省佛山市三水区。 法定代表人：霍平。 被执行人：佛山市三水区乐平镇南边外资企业开发总公司，住所地：广东省佛山市三水区。 法定代表人：刘启光。 被执行人：佛山市三水区乐平镇南边经济发展总公司，住所地：广东省佛山市三水区。 法定代表人：卢锐能。 本院在执行申请执行人佛山市赢澳贸易有限公司（以下简称赢澳公司）与被执行人三水市南边针织有限公司（以下简称南边针织公司）、佛山市三水区乐平镇南边外资企业开发总公司（以下简称南边外资总公司）、佛山市三水区乐平镇南边经济发展总公司（以下简称南边经济总公司）借款合同纠纷一案中，案外人佛山市三水区富田金属制品有限公司（以下简称富田公司）向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年5月22日公开进行听证，案外人富田公司的法定代表人冯锦辉、委托代理人郭鲁，申请执行人赢澳公司的委托代理人陈樟宜、肖梓槟到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人富田公司向本院提出异议，主张：一、权利证号为21××27的房产是案外人在2003年通过佛山市三水区人民法院（以下简称三水区法院）拍卖取得的。由于该块土地与其他4家企业属于同一个土地证，土地未能确权分割，所以一直未能办理房产权证。2014年三水区乐平镇政府国土资源部门牵头包括案外人在内的4家企业共同委托进行土地测绘、拆分，4家企业都已支付合同费用、测绘费用，但由于上述房产被本院查封，无法进行后续的工作。但根据相关法律规定，21××27号房产产权归案外人所有，依法应当予以解封。权利证号为21××01的房产实际是门卫的小房子，当时通过拍卖一并买了。二、权利证号分别为21××05的房产是2000年12月12日，由冯锦辉（案外人法定代表人）开办的三水市西南镇永业五金加工店（以下简称永业五金店）与南边外资总公司、南边经济总公司签订《厂房、土地转让合同》、《补充协议》，约定：甲方（南边外资总公司）将原有的所属企业“南边针织有限公司”的厂房、土地转让给乙方（案外人），该厂房的建筑面积为2790平方米，每平方米单价170元，合共人民币474300元。红线范围内的土地单价为5000元/亩，按国土局实际量算核定面积9.12亩。由于甲方的资产已经全部交由丙方（南边经济总公司）管理及处理，丙方同意乙方在本合同签订生效时，即付合同金壹拾万元给甲、丙双方指定的“三水市南边镇城镇建设公司”帐上。余下的款项待甲方办理好“房产证”和“土地使用证”的转过户手续，乙方收到证件后30天内将余款付给甲、丙双方指定的公司帐户。丙方收到前述定金之日起30日内，甲、丙二方应保证能办妥前述物业的过户手续。乙方签订本合同并付定金后，即可进场使用该厂房、土地。甲、乙、丙三方自签字起生效。同日，根据三方签订的《补充协议》，约定将《厂房、土地转让合同》中第三条中土地的转让金额变更为每亩40000元。原合同的其他条款继续有效。前述转让合同以及补充协议签订后，案外人于当天向三水市南边镇财政所缴纳了转让合同约定的定金人民币10万元。款项缴交后，甲、丙二方没有依约为案外人办理相应厂房、土的过户手续。案外人多年向多任政府催办皆无结果。同日永业五金店亦同时与南边经济总公司签订《合同补充协议》，约定：2000年12月12日签订的《转让广东省三水市南边针织有限公司厂房及土地合同》原有双方签订的条款不变，甲方（南边经济总公司）转让南边针织公司给乙方（案外人）的土地合共9.12亩，每亩作价4万元，共计364800元。因此，南边外资总公司以及南边经济总公司一共向案外人转让的土地为18.24亩，厂房面积为2790平方米。案外人也一直使用该18.24亩土地及地上房产。 包含案外人通过拍卖取得的权利证号为21××27的房产在内涉案六处房产，案外人自2000年12月12日取得使用权后，2001年4月11日，富田公司注册成立，案外人一直使用上述涉案六处房产（权利证号分别为：21××27、21××01、21××70、21××05、21××34、21××73）以及所占用土地至今。在使用期间，案外人投入了近2000万元，于2003年投入50万元宿舍翻新；投入80万元用电负荷、变压器安装及电线铺设；投入40万元安装2台电梯及桥式起重机；投入110万进行车间翻新、机台地脚；投入300万元电镀线。其中最大投入就是在2013年出资1600万元对电镀线全面升级改造，达到清洁生产验收。每年依时向相关部门缴纳房产税、土地使用税、城镇土地使用税等。 综上，作为善意第三人，权利证号为21××27的房产的权属应属于案外人所有，依法应当予以解封。对于其余五处房产由于案外人使用上述厂房及土地投入几千万元经营了近二十年，如果搬厂对案外人而言无疑损失是无法统计的。因此，案外人恳请对除权利证号为21××27的房产外的五处房产打包整体进行处理，案外人愿意参与届时的拍卖处理。案外人富田公司在2018年5月22日听证会上明确变更其异议请求为：请求排除对涉案权利证号为21××27、21××01、21××05房地产的执行。 申请执行人赢澳公司辩称：案外人富田公司没有任何证据证明其已经取得涉案执行房产和土地的合法权利，且永业五金店未支付全部转让款，怠于行使买受人权利而存在过错，不能阻却赢澳公司对涉案执行房产的查封与执行，案外人富田公司的异议没有事实和法律依据，请求本院依法驳回其异议请求。 一、富田公司不能证明其拍卖或转让所取得的房产、土地与涉案21××27、21××05、21××01、2140434、21××70、21××73号房产和房产所在土地的对应关系，富田公司无权主张异议。富田公司提交的《拍卖成交确认书》、《民事裁定书》及《协助执行通知书》上确认拍卖成交并协助执行的标的是佛山市××区××镇××大道三水南边针织厂前座厂房及厂房前座土地，并不是21××27号房产。富田公司提交的《厂房、土地转让合同》、《补充协议》等证据亦不能证明与涉案21××05、21××01、2140434、21××70、21××73号房产和所在土地存在任何关系。富田公司不是涉案执行房产的合法权利人，不能阻却赢澳公司对涉案21××27、21××05、21××01、2140434、21××70、21××73号房产的查封和执行。 二、即使拍卖标的或转让标的是涉案执行房产，案外人富田公司也没有提供任何证据证明其与涉案执行房产具有关联，其亦无权主张异议。与南边外资总公司和南边经济总公司签订《厂房、土地转让合同》、《补充协议》的主体是永业五金店，并不是富田公司，而富田公司亦没有提供任何证据证明其与涉案执行房产具有关联，富田公司无权主张异议。 三、即使永业五金店合法转让涉案执行房产，其亦因存在过错而不能阻却赢澳公司对涉案执行房产的查封和继续执行。 1.永业五金店未给付涉案执行房产的全部转让款。根据富田公司的申请书及其提供的证据证明，永业五金店仅给付了首期款，其他转让款均未给付。 2.没有证据证明永业五金店主张买受人权利，存在过错。《厂房、土地转让合同》及相关《补充协议》签订于2000年，距今近18年，富田公司没有提供任何证据证明永业五金店主张过买受人权利，永业五金店怠于行使其作为买受人要求办理过户手续的权利，存在过错。 综上，本案中由于永业五金店存在以上情形，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，不能阻却赢澳公司对涉案执行房产的查封和继续执行。案外人富田公司的异议没有事实和法律依据，请求依法驳回其异议请求。 案外人富田公司向本院提交如下证据： 1．《拍卖成交确认书》、《民事裁定书》、《协助执行通知书》、农村信用合作社支票存根、《对帐单》（以上均原件）、《收据》（复印件）各1份，拟证明涉案的21××27号房产是富田公司通过拍卖途径合法取得的。 2.《厂房、土地转让合同》、《补充协议》、《广东省行政事业性收费统一收据》（均为原件）各1份，拟证明涉案的21××05号房产是由富田公司的法人开办的永业五金店与南边外资总公司、南边经济总公司签订《厂房、土地转让合同》、《补充协议》的方式取得。因上述两公司的原因一直没有履行合同及协议的义务将该房产过户至富田公司名下。富田公司从签订合同及协议之日起一直使用至今。 3.《合同补充协议》（原件）1份，拟证明案外人与南边外资总公司、南边经济总公司签订补充协议，约定以每亩4万元价格取得9.12亩土地的使用权。涉案的21××01、21××70、21××34、21××73号房产处于该地块上。案外人自补充协议签订后一直使用至今。 4.2009年至2017年《税收完税证明》16份、《电子缴税凭证》8份（均为复印件），拟证明案外人在使用涉案房产及地块期间向税务部门缴交房产税、土地使用税等。 5．永业五金店机读资料、歇业报告书、停业登记表、注销税务登记申请审批表、富田公司机读资料（复印件）各1份，拟证明永业五金店是案外人的法定代表人开办的个体企业，在案外人取得涉案房产及地块后，注册成立富田公司使用涉案房产及地块至今。 6．富田公司的机械设备发票一组（原件），拟证明案外人在2018年应当地政府的要求，对企业投入进行节能减排的清洁生产技术改造以及使用其购买机械设备的情况。 7．广东省地方税收通用发票（复印件）、冯锦辉使用（地块3、4、5号）图表（复印件）、南边国土所出具的证明（复印件）、代办证合同（原件）、委托合同（原件）、转账交易记录（复印件）、三府国用总字第0××8号国有土地使用证（复印件）各1份，拟证明在2014年乐平镇政府国土资源局牵头包括案外人在内的4家企业共同委托进行土地测绘、拆分，4家企业都交纳了相关费用。但由于上述房产被法院查封，无法进行后续工作。 8、证号为：粤房字第××号、21××05号的房屋所有权证（复印件）各1份，拟证明案外人取得涉案房产的登记情况。 经质证，申请执行人赢澳公司发表如下意见： 1.证据1的《拍卖成交确认书》、《民事裁定书》、《协助执行通知书》、农村信用合作社支票存根、《对账单》的真实性予以确认，因《收据》没有原件，对其真实性不予确认。对上述证据的关联性不予确认，因该组证据证明拍卖处理的是三水市南边针织厂的厂房，与案外人主张的南边外资总公司所有的涉案21××27号执行房产无关。 2.证据2的《厂房、土地转让合同》、《补充协议》、《广东省行政事业性收费统一收据》的真实性予确认。对其关联性有异议，该证据不能证明受让的土地和房产与涉案房产存在关联性；与南边外资总公司和南边经济总公司签订《厂房、土地转让合同》、《补充协议》的主体是永业五金店，不是案外人富田公司，富田公司无权主张异议；该证据恰恰证明永业五金店没有支付全部转让款项，仅支付了部分交易款项；根据转让合同的第六条，该房产没有办理过户手续，永业五金店怠于行使权利，没有支付完全部款项。 3.证据3的《合同补充协议》，真实性予以确认，关联性不予确认。（1）与南边经济总公司签订《合同补充协议》的主体是永业五金店，不是富田公司，富田公司无权主张异议；（2）该证据不能证明涉案执行房产21××01、21××70、21××34、21××73在交易土地上，不能证明与本案有关。 4.证据4的《税收完税证明》《电子缴税凭证》没有原件，真实性不确认，对其关联性也不确认。该证据不能证明是为涉案执行房产、房产所在土地缴交房产税、土地使用税。而且根据相关法律法规的规定，使用土地和房产的企业或个人均需依法缴纳土地使用税或房产税，即使富田公司缴纳了房产税和土地税，也并不代表富田公司取得了涉案执行房产或所在土地的合法所有权利。 5.证据5的永业五金店机读资料、歇业报告书、停业登记表、注销税务登记申请审批表、富田公司机读资料，真实性没有异议，对其关联性有异议。该组证据不能证明富田公司与永业五金店之间的承继关系，也不能证明富田公司对永业五金店所拍卖或转让取得的房产或土地的承继关系。即使富田公司在使用涉案房产和土地，也不因此而取得涉案执行房产的所有权。 6.证据6显示的富田公司的生产经营状况与本案无关。 7.证据7的测绘费发票的真实性予以确认，测绘费只能证明曾经委托测绘公司进行测绘，从测绘时间证明案外人怠于行使买受人权利；冯锦辉使用（地块3、4、5号）图表的“三性”不予确认；南边国土所的证明是复印件，对其真实性不予确认，且该证明也证明了涉案房产所在地土地是与实际情况不相符；代办证合同的真实性予以确认，但合同仅仅是证明富田公司委托有关公司办理相关手续，合同是2014年签订的也证明其怠于行使买受人权利，且办理内容也与本案无关；委托合同的真实性予以确认，但不能证明冯锦辉（永业五金店）向南边经济总公司主张过权利；转账交易记录的“三性”不予确认；国有土地使用证的“三性”不予确认，不能证明涉案房产与国有土地证之间的关联性。 8.证据8的真实性由法院核查，案外人没有证据证明涉案房产与富田公司的关系，也不能证明与永业五金店及受让的房产之间的关系。 经审查，本院对证据1（其中的收据虽为复印件，但能与其他证据相互印证，可以确认），证据2，证据3，证据5，证据6，证据7中的测绘费发票、代办证合同、委托合同、转账交易记录（虽为复印件，但能与委托合同相互印证，可以确认）、国有土地使用权证（虽为复印件，但能与三水区国土部门的复函相互印证，可以确认），证据8（虽为复印件，但能与三水区房管部门的登记资料相互印证，可以确认）的真实性予以确认。对于其余证据，因没有原件核对，且申请执行人不予确认，本院对其真实性不予确认。对于上述证据的关联性分析，在下文“本院认为”部分予以叙述。 申请执行人赢澳公司向本院提交如下证据：佛山市（三水区）不动产登记信息查询结果（原件）共15份（房地产权证号：21××27、21××80、21××01、21××02、21××03、21××04、21××05、21××07、21××24、21××70、21××73、21××34、21××35、21××73、21××79）的，拟证明涉案15套房产的权利人是南边外资总公司，在房管部门的坐落地址并不确定，没有具体的门牌号，跟案外人受让房产的地址没有一一对应。 经质证，案外人富田公司认为，对证据真实性没有异议；对于关联性，因信息查询结果不是物权凭证，查询结果与房产证上独用土地面积记载的面积不一致，查询结果内容有误。 经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。两者关于房屋建筑面积的记载一致，至于两者独用土地面积记载的差异，并不属于本案的处理范围，本案不作审查。 申请执行人赢澳公司还申请本院向公安部门调查确认涉案房产的具体坐落地址及门牌。因本案属于案外人异议，案外人要对其排除执行的主张承担举证责任，对于异议房产与涉案房产的关联性属于案外人的举证范围，故本院对申请执行人的上述调查取证申请不予支持。 被执行人南边经济总公司、南边针织公司、南边外资总公司在异议期间未作答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审查查明：关于申请执行人赢澳公司申请执行南边针织公司、南边外资总公司、南边经济总公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2011）佛中法民二初字第4号民事判决书及广东省高级人民法院作出的（2012）粤高法民二终字第57号民事判决书已发生法律效力，根据上述生效法律文书，南边针织公司应于判决发生法律效力之日起十日内偿还欠款本金美元1000万元及利息美元581.708235万元给赢澳公司；南边外资总公司、南边经济总公司对上述债务承担连带清偿责任；上述三被执行人对案件受理费559595.91元、财产保全费5000元、证据保全费30元、合计564625.91元承担连带责任。因被执行人未履行上述生效法律文书确定的义务，权利人赢澳公司向本院申请执行，本院于2013年11月18日立案执行[案号为：（2013）佛中法执字第809号]。本院在（2011）佛中法民二初字第4号案审理过程中，于2011年4月19日依法作出（2011）佛中法立保字第98-1号民事裁定，采取诉讼保全措施查封了被执行人南边外资总公司名下位于原××县××大道（现佛山市××区××镇××大道）包括涉案房产在内的十五处房地产（房产证号分别为：21××01、21××02、21××03、21××04、21××05、21××07、21××24、21××27、21××70、21××73、21××34、21××35、21××73、21××79、21××80）。该案进入执行程序后，本院对上述房地产继续予以查封。 另查明一：房产证号为粤房字第××号的房产登记在被执行人南边外资总公司名下，位于佛山市××区××镇××大道（原××县××大道），建筑结构及层数为三层，建筑面积1516.32平方米，核准登记时间为1989年9月26日，登记字号为0××5。房产证号为粤房字第××号的房产登记在被执行人南边外资总公司名下，位于佛山市××区××镇××大道（原××县××大道），建筑结构及层数为三层，建筑面积2790平方米，核准登记时间为1989年9月25日，登记字号为0615。权利证号为21××01号的房产登记在被执行人南边外资总公司名下，位于佛山市××区××镇××大道（原××县××大道），房屋总层数为一层，建筑面积46.2平方米。本院（2013）佛中法执字第809号案的执行卷宗材料反映，佛山市三水区国土城建和水务局于2014年7月31日作出的《关于广东省佛山市中级人民法院函的复函》（三国土函〔2014〕250）函复，南边外资总公司名下的产权证号为21××01、21××02、21××03、21××04、21××05、21××07、21××24、21××27、21××70、21××73、21××34、21××35、21××73、21××79、21××80的房屋，地址位于××大道的土地没有土地权属登记的记录。因此，无法提供上述15处房产使用范围内的土地使用情况。佛山市三水区国土城建和水务局于2018年4月2日作出的《关于广东省佛山市中级人民法院调查取证函的复函》（三国土函〔2018〕225号）函复，佛山市三水区国土城建和水务局的登记情况表显示涉案房产未办理土地登记；被执行人南边针织公司在三水区内没有有效的不动产登记信息。佛山市三水区国土城建和水务局于2018年5月14日作出《关于广东省佛山市中级人民法院调查取证函的复函》（三国土函〔2018〕381号）函复，一、位于××县××镇××大道；权利人为：南边皮革针织厂；证号：三国用（89）字第0××9号；权利类型：国有；权利性质：划拨；土地用途：工厂；使用权面积（独用）：42561平方米；登记日期：1990年6月14日。该宗地未抵押，未查封。二、由于历史原因，根据现有房产登记档案资料和土地登记档案资料，南边外资总公司位于南边工业大道的十五处房产登记档案内没有土地权属来源证明材料；三国用（89）字第0××9号的土地登记档案内只有手绘平面图，没有数字化测量宗地图；房产和土地登记档案内也没有反映南边皮革针织厂与南边外资总公司两者相关联的材料，因此该局无法确认上述宗地是否是十五处房产所占用地范围内的土地，如需进一步调查核实，建议权利人（或涉案人）凭房产证和土地证原件（或复印件），以及法院裁定书委托具有不动产测绘资质的测绘公司进行实地测量和现场指认，并出具宗地图、房屋平面图并由权利人（或涉案人）确认，由我院向该局（国土资源）发送区公安部门出具的地址证明、宗地图原件、房屋平面图原件、权利人（或涉案人）的联系方式等材料调查核实。 另查明二：三水区法院（2002）三法执壹字第640号案的执行卷宗材料反映，该院在执行（2002）三法执壹字第640号案的过程中委托广东公信会计师事务所有限公司对被执行人南边外资总公司名下的位于××××大道南边针织厂的厂房（权利证号为：粤房字第××号）以及厂房前座土地进行评估（建筑面积：1516.32平方米、占地面积：2440.68平方米），该评估机构于2002年10月16日作出（2002）广公会评报字第304号资产评估报告书，拍卖评估值分别为491288元、174264.5元，合计665552.5元。2002年10月31日，三水区法院作出（2002）三法执壹字第639-644-1号民事裁定书，裁定拍卖三水市南边针织厂前座厂房。2002年11月4日，三水区法院向广州穗和拍卖行有限公司出具委托拍卖合同，委托对上述标的物进行拍卖。因拍卖未能成交经过降价，2003年9月12日，最终经广州穗和拍卖行有限公司组织拍卖，买受人富田公司以426000元竞得三水南边针织厂前座厂房及厂房前座土地（总建筑面积：1516.32平方米、占地面积：2440.68平方米）。富田公司法定代表人冯锦辉与广州穗和拍卖行有限公司于同日签订拍卖成交确认书。富田公司于2003年9月18日向三水区法院转款426000元。广州穗和拍卖行有限公司于2003年9月20日向三水区法院出具成交报告书，报告了上述标的的拍卖成交情况，标的买受人为富田公司，拍卖成交价为426000元。三水区法院于2003年12月8日向三水区国土资源管理局发出（2002）三法执协字第639-644-3号协助执行通知书，请求该局协助办理三水南边针织厂前座厂房、土地的转户给富田公司的手续。2004年2月9日，三水区法院向三水区国土资源局发出委托函，称为了让竞买人能过户，请该局对三府国用总字第0××8号、三府国用字（89）第0××9号国有土地使用证的土地重新测量，并请将测量结果及时函复该院。 再查明，2000年12月12日，南边外资总公司（甲方）与永业五金店（乙方）、南边经济总公司（丙方）签订《厂房、土地转让合同》约定：1.甲方将原有的所属企业“南边针织有限公司”的厂房、土地转让给乙方，该厂房共三层，位于××市××大道。“房屋所有权证”上的登记名称为“南边外资企业开发总公司”，房产登记编号为：0××#。2.该座厂房的建筑面积为2790平方米，每平方米单价：壹佰柒拾元正（未包括转户税费），合共人民币：肆拾柒万肆仟叁佰元正。3.红线范围内的土地单价为5000元每亩，按国土局实际量算核定面积（详见地籍图）玖点壹贰亩。……6.由于甲方的资产已经全部交由丙方管理及处理，丙方同意乙方在本合同签订生效时，即付合同金壹拾万元给甲、丙双方指定的“三水市南边镇城镇建设公司”账上。余下的款项待甲方办理好“房产证”和“土地使用证”的转过户手续，乙方收到证件后30天内将余款付给甲、丙双方指定的公司账户。2000年12月12日，三方签订《补充协议》，约定：甲、乙双方议定将前述合同第三条中土地的转让金额变更为每亩40000元人民币，土地合共9.12亩，共计人民币364800元，同日，三水市南边镇财政所出具收据，收到永业五金店的土地及厂房转让款按金100000元。同日，南边经济总公司（甲方）与永业五金店（乙方）签订《合同补充协议》，约定：甲方转让南边针织有限公司给乙方的土地合共9.12亩，每亩作价4万元，共计为364800元人民币。案外人富田公司企业类型为有限责任公司，成立于2001年4月11日，法定代表人为冯锦辉，股东为冯锦辉、庞道洁。永业五金店属于个体工商户，成立于1993年6月12日，经营者为冯锦辉，于2002年1月20日注销。 本院认为，本案的争议焦点为案外人富田公司对被执行人南边外资总公司名下的权利证号为21××27、21××05、21××01的房产是否享有足以排除强制执行的实体权利。 第一，关于权利证号为21××27的房产问题。经查，三水区法院立案执行的（2002）三法执壹字第640号案中的资产评估报告、委托拍卖合同、民事裁定书、拍卖成交确认书、付款凭证、成交报告、协助执行通知书等证据充分证明，案外人富田公司于2003年9月12日通过司法拍卖竞得证号为21××27号房产及相应的土地使用权（即佛山市××区××镇××大道××××厂前座厂房及厂房前座土地）并支付完毕拍卖款项，后取得房产实际使用，上述房产实际应属于富田公司所有。虽然富田公司从拍卖取得房产至本院实施查封超过7年多的时间未能办理过户登记，但从三水区法院发给三水区国土部门的函件、三水区国土部门在（2013）佛中法执字第809号案中的回函以及后期土地测绘的情况可见，涉案房产存在土地登记情况不明，相关土地难以分割办证的客观情况，无法办理过户的主要原因应该并非买受人的自身原因。鉴于富田公司在本院采取强制执行措施之前已经通过合法途径取得涉案房产并实际使用，富田公司关于排除对该房产执行的主张成立，依法应中止对权利证号为21××27房产的执行。 第二，关于权利证号为21××05的房产问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”涉案房产现登记在被执行人南边外资总公司名下，本院对其采取强制执行措施，法律依据充分。案外人富田公司提出其已签订相关转让合同，支付部分房款并实际占有使用，应可排除对涉案房地产的执行，其实质是主张对涉案房地产享有足以排除执行的物权期待权，应由其承担相应的举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”经查，从南边外资总公司、永业五金店、南边经济总公司签订的《厂房、土地转让合同》中记载的厂房层数、建筑面积，权利人名称、登记编号等情况分析，与权力证号为21××05的涉案房产相互吻合，可以认定上述合同转让的标的即为权利证号为21××05的涉案房产。但根据合同相对性原理，涉案房产的受让方应为永业五金店或冯锦辉（因永业五金店属于个体工商户）。根据工商登记资料显示，永业五金店与富田公司属于不同的民事主体，即使永业五金店的经营者冯锦辉同时是富田公司的股东及法定代表人，但冯锦辉取得上述财产权利并不当然地归属于富田公司，富田公司没有提供证据证实冯锦辉与富田公司对于涉案房产存在继受关系，也没有提供富田公司取得涉案房产的直接依据。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的“案外人”是指执行案件当事人以外的对执行标的享有足以排除执行的实体权利的第三人，富田公司在本案中并不符合上述法律规定的“案外人”的条件。故对上述转让合同与本案的关联性应依法不予确认。即使富田公司实际占有使用涉案房产，也愿意按照一系列转让合同的约定将剩余款项交付法院执行，对于未能办理房产过户登记不存在过错，但由于其并未能举证证明在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同从而取得涉案房产，应承担举证不能的不利后果，即其在本案中所享有的权利并不符合法律规定的无过错不动产买受人物权期待权的构成要件，对其排除执行的请求应予驳回。 第三，关于权利证号为21××01的房产问题。案外人富田公司主张该涉案房产是通过拍卖与权利证号为21××27号房产一并竞得的财产，但没有提供任何证据证实。三水区法院有关拍卖权利证号为21××27号房产的评估、拍卖材料中并无显示包括权利证号为21××01的房产在内，故应由富田公司承担举证不能的不利后果，对其排除执行的请求应予驳回。 至于案外人富田公司提出的请求将其余房产即权利证号为21××70、21××34、21××73号房产整体打包处理，富田公司届时可参与拍卖的问题属于采取何种具体执行行为的问题，不属于本案的处理范围，本案不作处理。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）、（二）项的规定，裁定如下： 一、中止对被执行人佛山市三水区乐平镇南边外资企业开发总公司名下的位于佛山市××区××大道，房产证号为21××27号房产的执行； 二、驳回案外人佛山市三水区富田金属制品有限公司的其他异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  黎健毅 审判员  陈秀武 审判员  李 慧 二〇一八年七月三十一日 法官助理钟燕莲 书记员黄榕霞