贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0521民初2132号 原告：重庆普华物业管理有限公司大方分公司，住所地：贵州省毕节市大方县奢香大道南段华屹锦城Ⅰ组团1号楼负三层。统一社会信用代码：91520521072029814T。 负责人：谢小刚，该公司经理。 委托诉讼代理人：胡云，该公司员工。 被告：秦天娇，男，1976年1月11日出生，汉族，住贵州省大方县。 原告重庆普华物业管理有限公司大方分公司（以下简称普华物业大方公司）与被告秦天娇物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用简易程序于2018年7月12日公开开庭进行了审理，原告普华物业大方公司委托诉讼代理人胡云，被告秦天娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告普华物业大方公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业服务费4599元；2、判令被告支付从起诉之日起按照中国人民银行贷款利率上浮50%的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告于2013年4月22日与华屹锦城开发商签订了《前期物业服务协议》，约定了物业服务费和公摊费用标准，双方的权利义务与违约责任等。被告是华屹锦城Ｉ-1#-D-302业主，其享受了原告提供的物业管理服务，理应缴纳物业管理费，但被告无故拖延缴纳2013年1月1日至2017年12月31日之间的物业管理服务费及相关费用共计4599元。在原告多次催收的情况下，仍未交纳，特诉请人民法院依法判决。 被告秦天娇辩称，一、根据《中华人民共和国公司法》第十四条关于“分公司不具有法人资格”的规定，普华物业大方公司不具有独立法人资格。《物业管理条例》第三十二条第一款规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”普华物业大方公司不具有独立的法人资格，不能从事物业管理活动。二、答辩人所在物业管理区域的建设单位是贵州华屹房地产开发有限公司，该公司选聘的物业服务企业是贵州御景物业服务有限公司。答辩人与贵州御景物业服务有限公司于2009年7月1日订立了《前期物业服务协议》，约定了双方的权利义务，答辩人只负有向贵州御景物业服务有限公司交纳物业服务费的义务。三、根据合同相对性原则，被答辩人与贵州御景物业服务有限公司签订的《前期物业服务协议》对答辩人不产生拘束力。四、物业服务费是物业服务企业提供物业服务后获得的对价，被答辩人未对答辩人所在的物业管理区域实施物业管理，无权要求答辩人交纳物业服务费。综上所述，被答辩人的诉讼请求违反法律规定，请求法院依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2009年7月1日，被告秦天娇作为甲方，贵州御景物业服务有限公司大方公司作为乙方，签订《华屹锦城前期物业服务协议》，约定被告秦天娇接受贵州御景物业服务有限公司提供的服务，多层住宅物业管理费按建筑面积每月每平方米0.50元收取，商业物业管理费按建筑面积每月每平方米1.00元收取。2013年4月22日，原告重庆普华物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的贵州华屹房地产开发有限公司签订《大方县华屹锦城前期物业服务委托合同》，合同约定由乙方为甲方提供物业管理服务，委托管理期限贰年，自2013年6月1日至2015年5月30日止。合同期满后双方均未提出异议的，本合同继续履行并应于合同期满后30日内续签合同。2015年6月8日，原告重庆普华物业管理有限公司作为乙方与作为甲方的贵州华屹房地产开发有限公司继续签订《大方县华屹锦城前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对大方县华屹锦城小区实施前期物业管理服务事宜，多层步梯房住宅物业费标准0.50元/平方米，合同期限自2015年6月1日起至2017年5月31日止，并约定在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。若本协议到期后仍然未成立业主委员会，可以续签新的前期物业服务合同。合同签订后，原告普华物业大方公司按合同约定为大方华屹锦城小区提供了物业管理服务，被告未按合同约定交纳物业服务费，原告遂诉来本院。 上述事实有原、被告的陈述及原告提交的《华屹锦城前期物业服务协议》、《大方县华屹锦城前期物业服务合同》、《大方县华屹锦城前期物业服务委托合同》、情况说明在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案中，虽然与被告签订前期物业服务协议的是贵州御景物业服务有限公司，但在该公司退出后，贵州华屹房地产开发有限公司重新选定了重庆普华物业管理有限公司，并与其签订了《大方县华屹锦城前期物业服务委托合同》和《大方县华屹锦城前期物业服务合同》。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，即使原、被告未直接签订物业服务合同，其也应按贵州华屹房地产开发有限公司与重庆普华物业管理有限公司签订的《大方县华屹锦城前期物业服务委托合同》和《大方县华屹锦城前期物业服务合同》交纳物业服务费，故原告请求被告支付物业服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告普华物业大方公司向被告秦天娇提供物业服务的时间是从2013年6月1日开始，虽然原告普华物业大方公司提交的《授权委托书》载明贵州御景物业服务有限公司大方分公司委托其收取2009年12月1日至2013年5月31日期间的物业服务费，但这属于债权转让，而双方并未通知被告，故根据《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让债权的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力”的规定，原告普华物业大方公司要求被告秦天娇从2013年1月1日起交纳物业服务费没有事实依据，其只能从其提供服务的时间即2013年6月1日起开始主张物业服务费。《大方县华屹锦城前期物业服务合同》约定的截止日期是2017年5月31日，虽然原告提供了大方县红旗街道办事处西南社区的情况说明说明其仍在继续提供物业服务，但根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选出物业服务企业的，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，前期物业必须要有前期物业服务合同为依据，而原告普华物业大方公司并未提供其另行与建设单位即贵州华屹房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，故其只能按《大方县华屹锦城前期物业服务合同》的约定主张2017年5月31日前的物业服务费。从2013年6月1日至2017年5月31日共计48个月，被告秦天娇应交纳的物业服务费为3607.44元（建筑面积150.31平方米×单价0.50元/月/平方米×月数48个月）。对原告普华物业大方公司要求被告秦天娇支付从起诉之日起按中国人民银行贷款利率上浮50%的违约金的诉讼请求，《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》均未规定业主未交纳物业管理费的应当支付违约金，故原告普华物业大方公司的该项诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。对被告辩称的原告没有提供物业服务和服务不到位的理由，原告提供的《大方县华屹锦城前期物业服务委托合同》、《大方县华屹锦城前期物业服务合同》及大方县红旗街道办事处西南社区的情况说明皆说明了对华屹锦城小区提供物业服务的是原告，至于说服务不到位，被告并未提供证据证明。故对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。对被告辩称的原告不具有独立的法人资格，不能从事物业管理活动的意见，本案签订物业服务合同的是原告方的总公司，原告作为总公司的分公司，办理了营业执照，具有营业资格，故对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。 综上，依照《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 一、被告秦天娇于本判决生效后十日内向原告重庆普华物业管理有限公司大方分公司支付2013年6月1日至2017年5月31日期间的物业服务费3607.44元。 二、驳回原告重庆普华物业管理有限公司大方分公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告秦天娇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务的，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。 审 判 员  章 英 二〇一八年七月十二日 法官助理  杨昌齐 书 记 员  文 茳