广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0304民初454号 原告：桂林富鑫物业服务有限公司，住所地桂林市高新技术开发区**小区****，统一社会信用代码：91450305571813734H。 法定代表人：李仁彬，总经理。 被告：粟爱华，女，1978年11月25日生，汉族，住桂林市象山区。 原告桂林富鑫物业服务有限公司（以下简称富鑫公司）与被告粟爱华物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告富鑫公司的法定代表人李仁彬到庭参加诉讼，被告粟爱华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告富鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2015年1月1日至2017年12月31日36个月的物业费1778.92元、2014年2月1日至2017年10月31日45个月共用水电费450元，滞纳金暂计算至2017年4月30日为1785元（滞纳金2017年5月1日起按本金2228.92元，按每天千分之三实际计算至付款之日），共4013.92元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将共用水电费的金额变更减少为414.46元。事实和理由：桂林市XX小区业主委员会（以下简称XX业委会）于2014年1月25日与原告签订《物业服务委托合同》、2017年1月1日签订《补充协议》、2017年12月20日签订《移交清单》。《物业服务委托合同》约定：第十八条物业费收费标准1.非电梯楼住宅房0.45元/平方米/月（建筑面积）；2.电梯楼住宅房0.95元/平方米/月（建筑面积）；3.住宅区办公、经营用房2元/平方米/月（建筑面积）；4.车位使用费：⑴自有车位30元/月/个；⑵临时车位80元/月/个。第二十二条甲方权利义务：五、落实公共设备…及其他属于公共部分的维修养护费用。业主应于每月10日前交纳当月费用，逾期不交费的，应自逾期之日起每日按欠费金额的千分之三交纳滞纳金。2014年1月28日至2017年12月31日，原告依约提供了物业服务。被告系XX号房的业主，其房屋建筑面积为109.81平方米。现被告拖欠原告2015年1月1日至2017年12月31日的物业服务费，2014年2月1日至2017年10月31日的共用水电费。按合同约定，被告应当支付滞纳金。原告多次催收未果，故诉至法院，请求判如所请。 被告粟爱华经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据，视为其已放弃答辩及质证的权利。本院对于原告方提供证据的真实性、客观性予以认可，可以作为认定本案事实的基本证据；并结合本案其它证据综合考虑，以确定本案事实。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月24日，原告（乙方）与XX业委会（甲方）签订《物业服务委托合同》，约定（节录）：乙方为XX小区业主提供物业服务；合同期限从2014年2月5日起至2016年12月31日止；物业管理服务费：非电梯住宅房0.45元/平方米/月，电梯楼住宅房0.95元/平方米/月，自有车位30元/月/个，临时车位80元/月/个；乙方按月收取各业主的物业服务费、停车位费，各业主必须于每月的10号前缴纳当月的费用；落实公共设备、设施、公共道路、公共场地、公共绿化、公共外墙及其他属于公共部分的维修养护费用，经费由小区专项维修基金支付（每次一百元以下小维修费由原告出）；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金。2017年1月1日，XX业委会与原告签订《补充协议》，约定原《物业服务委托合同》继续履行至XX业委会提前六十日告知原告终止或解除合同时止。 查明，2016年5月2日，XX业委会出具原告在XX小区服务的业绩报告，载明XX业委会对原告提供的物业服务满意度指数达90%以上。 查明，2017年12月20日，XX业委会与原告签订《移交清单》，就原告撤出XX小区和移交物业、设备、设施等事项进行约定（节录）：由于桂林富鑫物业服务有限公司当初是提前几天进驻XX小区，为此XX小区业主委员会已经通知小区业主，桂林富鑫物业服务有限公司收费到2017年12月31日止。 另查明，被告系XX号房的业主，该房屋为非电梯楼住宅房，其建筑面积为109.81平方米。2015年1月1日起，被告未再交纳物业服务费。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与XX业委会签订的《物业服务委托合同》、《补充协议》、《移交清单》系双方真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。被告作为小区业主，是该物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，其应当依约履行合同义务。被告自2015年1月1日起未再支付物业服务费，违反合同约定及法律规定。故被告应支付原告2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费1778.92元（109.81平方米×0.45元/平方米/月×36个月）。《移交清单》已明确原告收取物业服务费至2017年12月31日止，系XX业委会代表小区全体业主对自身权利的处分，被告亦未提供证据予以反驳，故本院对原告要求被告支付物业服务费至2017年12月31日予以认可。 关于原告诉请的2014年2月1日至2017年10月31日期间共用水电费问题。《中华人民共和国物权法》第八十条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”本案中，涉诉《物业服务委托合同》、《补充协议》对共用水电费如何分摊未作约定，则根据前述法律规定，各业主负担的共用水电费金额应按照其专有部分占建筑物总面积比例来确定。原告虽提供证据证明其交纳了XX小区的共用水电费，但对涉诉小区的建筑物总面积，其仅提交了《XX业主资料》予以证实，本院认为，该《XX业主资料》系原告自行登记造册，部分内容还有手写及涂改，故仅凭该份证据本院无法核实小区的建筑总面积，亦无法据此计算出被告每月应分摊的共用水电费数额。因此，原告要求被告支付共用水电费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 关于原告诉请逾期支付物业服务费的违约金问题。根据《物业服务委托合同》约定，业主欠交物业服务费的，应自逾期之日起每日按欠费的千分之三交纳滞纳金。本院认为，双方约定的滞纳金属违约金性质，但计算标准约定过高，原告未能举证证明除了物业服务费的利息损失以外，其还存在其他损失，故本院酌情将该违约金的计付标准调整为自2017年12月21日起按年利率6%计至实际清偿之日止。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告粟爱华应于本判决生效之日起十日内支付原告桂林富鑫物业服务有限公司2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费人民币1778.92元及逾期付款违约金（以1778.92元为基数，自2017年12月21日起按年利率6%计至实际清偿之日止）； 二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，公告费260元，共计310元（原告已预交），由被告粟爱华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求数额预交。在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  周丽娟 人民陪审员  阎保生 人民陪审员  宋铁玲 二〇一八年七月三日 书 记 员  余凤琴