临河区人民法院民 事 判 决 书（2016）内0802民初4439号原告：闫志忠，男，1953年4月1日出生，汉族，个体户，现住巴彦淖尔市，公民身份号码×××。原告：何英，女，1953年8月16日出生，汉族，个体户，现住址同上，系闫志忠妻子，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：赵域强，内蒙古惠泽律师事务所律师。被告：巴彦淖尔市霖达房地产开发有限责任公司（简称霖达公司），住所地巴彦淖尔市临河区解放东街**，统一社会信用代码×××。法定代表人：米丽茹，公司总经理。委托诉讼代理人：任永平，男，1967年9月7日出生，汉族，现住巴彦淖尔市临河区锦都花园**楼****，系霖达公司职工。委托诉讼代理人：王彩霞，内蒙古润安律师事务所律师。原告闫志忠、何英与被告霖达公司排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告闫志忠及其委托诉讼代理人赵域强（同为原告何英的委托诉讼代理人）、被告霖达公司的委托诉讼代理人任永平、王彩霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告闫志忠、何英向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告停止侵权，按照房屋原设计图纸规范拆除被告违规安装的位于原告屋顶的下水管道；2.修复受损墙体使其得到国家规定的安全使用标准；3.赔偿原告房屋闲置期间的租金损失，具体数额待鉴定后予以明确。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.请求判令被告对原告房屋铺设的下水管道按照原设计图纸进行修理、重作，使其恢复到原设计状态，同时请求对上述修理、重作的相关费用进行鉴定；如被告拒绝修理、重作，请求被告承担因其设计变更，增加管道导致原告房屋价值贬损的损失（每年3000元×40年=12万元）具体数额按鉴定报告为准；2.赔偿从交房之日起至申请鉴定之日止原告房屋闲置期间的租金损失222534.24元（具体数额以鉴定结论为准），其中2013年6月1日至2014年6月1日及2016年9月至2017年11月3日期间为126264元，2014年6月至2016年9月20日期间为96270.24元；3.赔偿原告2013年10月15日至2019年4月15日取暖费合计35985.7元。事实和理由：2013年被告霖达公司与原告签订了《搬迁补偿安置协议书》，双方采取产权置换的方式，以原告所有的位于临河区巴彦淖尔市医院东、新华街北建筑面积239.4平方米的房屋及土地置换被告开发的位于临河区新华街锦聿山庄A5-101铺-101-102号门店。双方在协商搬迁置换时，被告与原告对所置换的商铺进行了现场确认，房屋屋顶并没有安装下水管道，也没有对墙体进行破坏，当时被告告知原告一、二层是商铺，二层以上是住宅，并承诺在交付时保持现有状态不变，不会进行任何形式的变更。但到了2014年4月交付房屋时，房屋发生了很大变化，原告的门店二楼屋顶上方通下三处卫生间下水管道，管道穿越了原告屋顶的楼板以及横梁、剪力墙，管道平行延伸到屋顶下方约60厘米，占据了原告房屋屋顶的大部分空间，使房屋无法正常使用，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，经多方协商未果，故诉至法院。被告霖达公司辩称，一、原告所述与事实不符，本案事实是：2010年11月，由巴彦淖尔市规划局为被告开发的锦聿山庄小区出具的规划许可证载明，该A5号楼规划性质为商住，底三层为商业，当时未明确第三层的经营项目，待明确三层为宾馆后，被告及时申请进行了设计变更并按照变更后的设计进行了施工，后经质量监督部门出具《建设工程质量监督报告》认定各项工程质量符合设计要求、使用功能满足要求，即底三层全部是商业用途符合规划要求，被告严格按照设计图纸进行施工，只对局部进行了微小的变动，并没有对原告所购商铺及整栋建筑有任何影响，完全符合质量标准。2012年10月，被告与原告签订《房屋拆迁安置补偿协议》时，原告对于该小区以及自己选择的回迁门店的规划、施工图设计情况是知情的，所以在该《房屋拆迁安置补偿协议》并未进行其他特别约定。2013年4月27日，被告通知原告接收房屋时，原告认为房屋增加了排水管道给其使用带来不便，经双方协商一致，被告又以《房屋拆迁安置补偿协议》的方式给原告补偿了26000元以息事宁人。2013年5月9日，原告接收了该回迁房屋并缴纳了相关费用领取了钥匙。至此，双方《房屋拆迁安置补偿协议》全部履行完毕。二、从法律角度讲，1.被告的施工行为符合规划要求、设计要求、验收合格，房屋完全符合安全使用标准，被告实施穿管行为在原告接收房屋之前，不存在侵权。原告接收了房屋，如原告认为被告交付的房屋不符合约定，应提起违约之诉、拒收房屋，而非侵权之诉；2.房屋交付后，原告如何使用是其自己的事，被告自己闲置房屋，被告并无过错，让被告赔偿租金损失及四年的取暖费于法无据。综上，原告的诉求无论从事实上还是法律上均不能成立，应依法驳回其诉讼请求。经审理查明，2012年10月17日，原告闫志忠、何英与被告霖达公司于签订了一份《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定双方采取产权调换的方式，以原告所有的位于临河区巴彦淖尔市医院东、新华街北占地面积323.4平方米，建筑面积239.4平方米的房屋及土地置换被告开发的位于临河区新华街锦聿山庄A5栋由西向东一号门店，门店为上、下两层，建筑面积共228.05平方米，闫志忠、何英领取补偿安置费总额为175000元；2013年4月27日，原、被告签订了一份《房屋拆迁回迁安置补偿协议》，约定双方采取产权调换的方式，以原告所有的占地面积323.4平方米，建筑面积239.4平方米砖木结构的房屋及土地置换被告开发的位于临河区新华街锦聿山庄A5栋由西向东一号门店，门店为上、下两层，建筑面积共228.05平方米，每平方米价格为5000元，合计价款1140250元；同日，原、被告又签订了一份《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定被告拆迁二原告所有的位于临河区巴彦淖尔市医院东、新华街北占地面积323.4平方米，建筑面积239.4平方米的房屋及土地，二原告领取的补偿安置费总额为26000元。2013年4月28日，原告闫志忠、何英与被告霖达公司签订了《商品房买卖合同》，约定二原告购买被告开发的位于临河区新华街北、市医院东、永安街南、建材城西锦聿山莊住宅小区A5-101铺101-201商铺，建筑面积228.05平方米，每平方米价格为5000元，总价款为1140250元，土地使用年限自2009年6月18日至2049年6月18日止，被告于2013年5月15日前将验收合格后的房屋交付原告使用，原告于2013年4月28日前一次性向被告支付房屋价款。2013年5月9日，原、被告办理了房屋交接手续，原告接收房屋后发现涉案房屋因三楼改变用途，增设卫生间，致使二楼顶棚下排水管道设置不合理。后原告闫志忠向巴彦淖尔市临河区建设工程质量安全监督站（下称临河区质监站）、巴彦淖尔市信访局、巴彦淖尔市住房和城乡建设委员会（下称巴彦淖尔市住建委）等部门投诉涉案房屋质量问题，上述部门作出了相关回复及处理意见。其中，临河区质监站于2014年6月24日向闫志忠、霖达公司作出的《关于锦聿山庄5号楼101铺业主投诉的答复》（下称《答复》）内容为："锦聿山庄闫志忠业主并霖达房地产开发公司：锦聿山庄5#楼101铺业主闫志忠投诉二楼顶棚下排水管道设置不合理的材料已收悉，我站于2014年6月24日上午派有关监督人员会同霖达房地产公司人员进行了现场查看，并调取了相关施工技术资料，情况如下：1.该部分下水管道是因三层增加卫生间所致，但是已由负责该楼设计的巴彦淖尔市精诚建筑设计院出具有关设计变更，有合理施工依据；2.有个别管道穿越剪力墙对结构不会造成影响，没有管道穿越过承重梁的情况；3.部分排水管道安装位置偏低，建议由霖达房地产开发公司责成施工单位予以整改，尽量提高排水横管的标高，以免影响用户的使用空间。"2015年9月18日，巴彦淖尔市住建委会向原告闫志忠作出的《关于锦聿山庄A5#底层业主投诉质量问题的回复》（下称《回复》）的内容为："闫志忠业主：收到你投诉的锦聿山庄A5＃楼商业二层质量问题，我委进行了认真调查核实，核实情况如下：2015年5月17日你向自治区住建厅申诉5#楼101商铺因三楼改变用途增设卫生间，致使二楼顶棚下排水管道设置不合理问题和设计变更出具的时间在施工图审查合格证出具时间之前的问题，我委于8月7日组织市质监站、审图中心专业人员和开发企业及业主去现场实地进行核实。核实情况如下：一、规划审批该建筑设计地上三层为商业，施工图已审查。设计单位出具设计变更的时间在施工图审查合格之前，未在送审施工图设计文件中体现，建设单位也未将该设计变更与送审的施工图设计文件一同报送审查机构进行审查，设计单位违反了《建设工程勘察设计管理条》，建设单位违反了《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》。二、原设计图纸中（第三层为住宅时）就存在排水立管和排水横支管，后因三层增设了卫生间，增加了排水横支管的长度，即设计变更中沿C轴梁侧一段和C轴交4轴穿墙一段。三、现场查看，没有管道穿越梁的情况，管道遇梁时均在梁侧敷设。四、排水横支管穿越C轴交4轴的剪力墙，洞口直径约为110m，洞口处有直径为8m的两根Ⅲ级钢的暗柱箍筋被截断。五、现场查看，剪力墙、连梁、框架梁等的使用状态良好，无明显挠曲、开裂等现象。处理意见：（一）对巴彦淖尔市精诚建筑勘察设计院有限公司通报批评并将违规行为记入不良记录。（二）对建设单位巴彦淖尔市霖达房地产开发有限责任公司按照《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》进行处罚。（三）排水槽管穿越剪力墙将暗柱箍筋截断设计单位已出处理方案，且设计单位对该处进行鉴定，不影响工程结构安全。建议：（一）如对工程质量方面有异议，建议你请有资质的工程质量鉴定机构进行鉴定。（二）涉及到经济纠纷及赔偿问题，建议走司法程序进行解决。"因存在上述纠纷，二原告至今未对涉案房屋进行装修、出租。诉讼中，原告闫志忠申请对涉案房屋因被告改装下水管道穿越屋顶楼板、横梁及剪力墙是否符合国家建设施工安全规范、是否对建筑物主体结构造成破坏进行司法鉴定，同时申请对涉案房屋从2013年6月1日至2017年11月3日闲置期间的租金损失及涉案房屋市场价格减损额进行司法鉴定评估。提交鉴定申请后，因闫志忠、何英一直未与受委托单位内蒙古科利京工程咨询监理有限公司签订司法协议书（司法委托合同），经受委托单位多次催促，未达成一致意见，受委托单位无法进行鉴定，于2016年10月8日将房屋主体结构安全性鉴定部分的相关资料退回。巴彦淖尔市恒博价格评估有限责任公司于2016年11月30日作出巴恒博估字[2016]第50号价格评估报告书，评估结果为：涉案房屋2014年6月至2016年9月20日期间的营业损失为96270.24元（即上述期间每月损失为3611.37元，每天损失为120.38元）。2017年12月1日，内蒙古衡正通价格评估有限责任公司作出内衡正通（巴）评字[2017]第334号价格评估报告书，评估结果为：涉案房屋2013年6月1日至2014年6月1日期间的租金为55200元，2014年6月1日至2016年9月20日期间的租金为96270.24元，2016年9月1日至2017年9月1日期间的租金为60480元，2017年9月1日至2017年11月3日期间的租金为10584元。2018年5月3日，内蒙古景通房地产评估有限公司作出内景通估字[2018]第0177X号房地产估价报告，评估结果为：涉案房屋市场价值直接减损额为54072元，三楼下水管道占用二楼空间的租金为12768元。被告对上述三份评估报告有异议，经释明，其明确表示不申请重新鉴定。另查明，涉案房屋三层增加卫生间的设计变更时间为2010年9月22日；2012年11月22日，巴彦淖尔市霖达房地产开发有限责任公司（建设单位）、内蒙古万和工程勘察有限责任公司（勘察单位）、巴彦淖尔市精诚建筑勘察设计院有限公司（设计单位）、巴彦淖尔市佳霖建筑工程有限责任公司（施工单位）、巴彦淖尔市广宇建设监理有限责任公司（监理单位）对涉案房屋进行了竣工验收，并出具了建设工程竣工验收报告。又查明，原告闫志忠支出涉案房屋2013年10月15日至2019年4月15日期间的取暖费35985.7元，支出评估费7000元。本院认为，对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。本案中，被告霖达公司向原告闫志忠、何英交付涉案房屋，二原告亦接收并实际占有该房屋，对该房屋享有使用、收益的权利。涉案房屋虽进行过设计变更，增加了二楼屋顶的排水管道，但该设计变更、竣工验收均在原、被告签订商品房买卖合同之前。巴彦淖尔市住建委向原告闫志忠出具的《回复》中处理意见中明确建议，如对工程质量方面有异议，可向请有资质的工程质量鉴定机构申请鉴定，但因内蒙古科利京工程咨询监理有限公司将房屋主体结构安全性鉴定部分的相关资料退回后二原告再未申请对该事项进行鉴定，现有证据又不能证明涉案房屋存在主体结构安全质量问题。另外，对争议的排水管道进行修理、重作，恢复到原设计状态也不具现实可行性，且可能损害第三方利益，故对二原告要求被告按原设计图纸对涉案房屋进行修理、重作，使其恢复至原设计状态的诉讼请求本院不予支持。被告霖达公司（建设单位）未将本案争议排水管道的设计变更与送审的施工图设计文件一同报送审查机构进行审查，违反了《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》，存在施工程序瑕疵，引起本案争议的发生，且经建设工程质量监督机构现场勘查，部分管道占用了原告房屋的使用空间，影响房屋室内的美观，可能导致原告的房屋价值减损，被告应在其责任范围内赔偿二原告因涉案房屋一定期限内闲置的租金损失及因变更设计导致涉案房屋价值减损的损失。关于房屋租金的损失，原告闫志忠向信访、质监、建设主管部门进行过投诉，临河区质监站（建设工程质量监督机构）分别于2014年6月24日和2014年9月15日作出《答复》、汇报：经现场查看，并调取相关施工技术资料，设计变更有合理施工依据；设计变更增设的排水管道影响了二楼业主的室内美观及使用空间，临河区质监站责成建设、设计、监理、施工等相关单位出具处理方案。2014年7月10日，巴彦淖尔市信访局转批巴彦淖尔市住建委，巴彦淖尔市住建委于2014年12月26日回复巴彦淖尔市信访局：同意临河区建设工程质量安全监督站的意见。2015年8月10日巴彦淖尔市精城建筑勘察设计院又对巴彦淖尔市住建委回复：该设计变更不会影响结构安全。2015年9月18日巴彦淖尔市住建委回复原告：因施工图送审体现和报送审查机构中存在程序瑕疵，分别对设计单位和建设单位做出行政处罚。从建设工程设计、施工等实际情况来看，临河区质监站作为建设工程质量监督机构，在第一时间针对原告反映的诉求进行了监管处理，其认定设计变更有合理施工依据，增设的排水管道只是影响了室内的美观和使用空间，并责成相关单位予以整改。巴彦淖尔市住建委在回复巴彦淖尔市信访局的函中也完全同意临河区建设工程质量安全监督站的意见，从实际情况看，予以整改设施是减少当事人损失的最好途径。因在临河区质监站作出《答复》前，房屋变更设计的合理性及安全性没有结论，但收到《答复》后，原告在早已实际管理、控制着房屋的情况下应当及时主动配合被告整改设施，保障其相关权利。因其一直不同意被告的整改行为，导致该房屋不能及时整改并合理利用以减少损失，故涉案房屋的租金损失应计算至临河区质监站作出《答复》的时间，即2014年6月24日，租金金额应以鉴定结论为准。此后由于原告自身的原因，闲置房屋造成的扩大损失，应由原告自己承担，本院不予支持。涉案房屋因被告变更设计导致的合理租金损失为58089.12元,其中2013年6月1日至2014年6月1日期间的租金为55200元，2014年6月1日至2014年6月24日期间的租金为2889.12元（120.38元×24天=2889.12元）。关于房屋价值减损的损失，关于涉案房屋价值减损的估价报告的房屋价格是参照2017年至2018年该地段房屋的市场价格确定的，已经考虑到房屋价值的增值，按此计算并无不妥，故估价报告中市场价格直接减损部分应予支持，即54072元。但估价中还包括了涉案房屋被占用空间40年的租金，因租金的计算已经截止到2014年6月24日，故以后的租金不应再计算。按照本地房屋租赁市场的惯例，房屋的取暖费由承租人承担，且包括在房屋租金内，故在支持了原告的租金损失后，对原告要求被告赔偿房屋闲置期间的取暖费的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称，2013年4月27日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》中约定原告领取的房屋安置补偿费26000元是解决本案争议管道问题的补偿，原告不认可该说法，被告提供的证据不能证实该主张，根据惯例，如果双方达成的协议是为了解决管道问题，应在合同中注明，但并未注明，故对被告的辩称本院不予采信。综上，原告闫志忠、何英的诉讼请求合理部分应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款、《中华人民共和国物权法》第二百四十五条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条规定，判决如下：一、被告霖达公司于本判决生效后十日内赔偿原告闫志忠、何英临河区新华街锦聿山庄住宅小区A5-101铺101-201商铺2013年6月1日至2014年6月24日期间房屋闲置的租金损失58089.12元；二、被告霖达公司于本判决生效后十日内赔偿原告闫志忠、何英临河区新华街锦聿山庄住宅小区A5-101铺101-201商铺市场价值直接减损损失54072元；三、驳回原告闫志忠、何英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4570元，由被告霖达公司负担2543元，由原告闫志忠、何英负担2027元；司法评估申请费7000元，由被告霖达公司负担4312元，由原告闫志忠、何英负担2688元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审 判 长  秦建勋审 判 员  陈 龙人民陪审员  杨丽霞二〇一八年七月二十日法官助理张杰书记员贾丙楠附法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。......《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。......第十五条承担侵权责任的方式主要有：(一)停止侵害；(二)排除妨碍；(三)消除危险；(四)返还财产；(五)恢复原状；(六)赔偿损失；(七)赔礼道歉；(八)消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。