海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终2230号上诉人（原审被告）：周子峰，男，1977年10月18日出生，汉族，现住海口市。委托诉讼代理人：陈宗泽，海南唐海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴美萍，女，1959年10月20日出生，汉族，住海口市。委托诉讼代理人：古玉，海南立申律师事务所律师。上诉人周子峰因与被上诉人吴美萍房屋租赁合同纠纷一案，不服海南省海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初4646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周子峰上诉请求：撤销一审判决，依法裁定将本案发回重审或者驳回吴美萍的起诉。事实与理由：一、一审未穷尽送达方式，送达程序违法，造成实体处理错误，依法应裁定驳回原告即吴美萍的起诉。吴美萍与周子峰签订《房屋租赁合同》，吴美萍将位于海口市××路的370平方米房屋出租给周子峰是事实。周子峰承租上述房屋后，投入大量资金对租赁房屋进行了装修，并购置了一切设备，经营饮食店。由于吴美萍未积极配合周子峰办理饮食店的户外广告招牌和店面大门的改装问题，造成周子峰的饮食店无法正常按时开张营业。对此周子峰一直与吴美萍协调处理，直到2018年春节前，吴美萍与周子峰仍多次协商处理店面的经营问题。吴美萍与周子峰是朋友关系，知道和清楚周子峰的详细住所地是在海口市××区房和周子峰的手机号137XXXX****和1390753****，且两个手机长期24小时保持畅通。而在本案一审吴美萍的起诉状中却把周子峰的住址错写为“海口市××区号金贸小区市城市开发总公司”，造成一审法院无法将诉讼材料和法律文书送达到周子峰。一审法院也没有穷尽送达方式，即在没有向周子峰直接送达诉讼材料，也没有向周子峰电话联系，更没有邮递送达或其他送达方式送达的情形下，直接在人民法院报上进行公告送达。按照《民事诉讼法》第九十二条的规定：“受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。”由于吴美萍故意提供周子峰错误的住址和一审法院送达程序的违法，严重剥夺了周子峰的诉讼权利和损害了周子峰的合法权益，故请求二审法院依法裁定撤销一审判决，发回重新审理。二、周子峰之所以没有对租赁铺面进行装修是存在客观原因的。在2016年6月在正式接收租赁物准备进行装修时，美兰区政府拆迁指挥人员到店铺丈量，告知该店面要拆迁，基于这个原因，考虑到损失的的扩大，就暂停装修，2016年7月，涉案租赁旁边亦设立了拆迁指挥部。2016年12月份周子峰了解到，可能该房产暂时不会进行拆迁，周子峰也对房屋进行了相应的装修，周子峰知道存在可能拆迁的客观情况下，仍然将租金支付至2016年12月，不存在违约的情况，请求法院查实相应的事实。综上，本案一审送达程序违法，本案起诉不是吴美萍的真实意思表示，吴美萍主体不适格，请求二审法院依法支持周子峰的上诉请求。吴美萍辩称：一、一审法院送达程序合法。吴美萍向法院提供的周子峰的地址电话均为正确的。周子峰在上诉状中也自认其携带的号码为137XXXX****手机24小时开机。一审期间，法院穷经送达方式，万般无奈下选择公告送达，送达方式及程序合法，周子峰无正当理由拒不到庭，应当自行承担相应的法律责任。二、本案原告主体适格，起诉状与授权委托书均为吴美萍亲笔签名并加盖手印，提起诉讼是吴美萍真实意思表示。三、对方提出因为政府拆迁所以没有进行装修，关于这方面周子峰可以与吴美萍联系是否继续履行合同，这不是周子峰不支付房租的理由。吴美萍向一审法院起诉请求：1.判令解除吴美萍与周子峰签订的房屋租赁合同；2.判令周子峰向吴美萍支付自2016年11月1日至法院判决合同解除止的商铺租金及违约金（按年利率24%计算至实际给付之日止）；3.判令周子峰立即搬出海口市大英路72号2层房屋，将该房屋交还吴美萍；4.本案诉讼费由周子峰承担。一审法院认定事实：2016年5月，吴美萍与周子峰签订《房屋租赁合同》，约定吴美萍将海口市大英路72号2层房屋出租给周子峰用于经营餐饮。租赁期限共5年，自2016年6月1日起至2021年5月30日止。双方签署合同并且周子峰按约定支付保证金后，吴美萍于2016年5月27日将房屋交付周子峰使用。吴美萍给予周子峰一个月的装修免租期，免租期自6月1日至7月1日，免租装修期内周子峰无需向吴美萍支付租金。免租期满次日开始计付租金。2016年6月1日至2018年5月30日，每月租金为19000元。租金按月份计算，周子峰须于每月25日至30日间以现金或银行转帐方式将当月份租金支付至吴美萍指定的账户。周子峰应当按时缴纳租金，如逾期交付，则每逾期一日，周子峰应向吴美萍支付违约金，违约金为应缴纳金额的百分之一。双方签订本合同之日起五日内，周子峰须以转账或现金的形式支付三个月租金总额合计57000元给吴美萍作为租赁保证金。在合同终止时，若周子峰未发生违约责任且向吴美萍交清合同约定各项费用及按合同约定归还房屋后，保证金在五日内无息返还周子峰。周子峰违约解除本合同，或周子峰违约吴美萍解除本合同，周子峰租赁保证金抵做违约金，吴美萍不予返还，周子峰装修等无偿归吴美萍所有。合同签订后，吴美萍依约将涉案房屋交付给周子峰使用，周子峰依约缴纳了租赁保证金57000元。之后，周子峰缴纳了2016年7月至10月的租金。2016年10月后周子峰关门停止营业，未再支付租金，亦未将涉案房屋交还给吴美萍。一审法院认为，吴美萍与周子峰签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同的约定全面履行自己的义务。周子峰拖欠吴美萍数月租金，导致吴美萍的合同利益无法实现。周子峰长期未缴纳租金的行为构成根本违约，吴美萍有权要求解除合同。《房屋租赁合同》解除后，周子峰应腾空并将涉案房屋交还给吴美萍。因此，吴美萍关于解除《房屋租赁合同》、周子峰搬离并交还涉案房屋的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。《房屋租赁合同》解除后，周子峰应支付拖欠的房屋租金。吴美萍请求周子峰支付2016年11月1日至合同解除止的租金，一审法院予以支持。《房屋租赁合同》约定，租金按月计算，周子峰须于每月25日至30日间支付当月租金，如逾期交付房屋租金，每逾期一日周子峰按应缴纳金额的百分之一向吴美萍支付违约金。现吴美萍请求周子峰支付逾期缴纳租金按年利率24%从逾期之日起计算至实际给付之日止的违约金，一审法院予以支持。周子峰经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃诉讼权利，由其自行承担相应的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除吴美萍与周子峰签订的《房屋租赁合同》；二、周子峰应于本判决生效之日起十日内将海口市大英路72号2层房屋腾空交还给吴美萍；三、周子峰应于本判决生效之日起十日内支付吴美萍租金（按每月19000元的标准自2016年11月1日起计算至本判决生效之日止）；四、周子峰应于本判决生效之日起十日内支付吴美萍违约金（以每月19000元租金为基数按年利率24%分别自2016年12月至本判决生效之日次月期间每月1日起计算至租金实际付清之日止）。案件受理费15092元,由周子峰负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审补充查明：海口市大英路72号2层202房登记在案外人孔某名下，孔某委托其母亲吴美萍对外出租该房产并收取租金、主张租赁权益等。周子峰对上述事实予以认可。2016年10月之后，吴美萍曾多次向周子峰的手机号码137XXXX****发送短信催缴租金，周子峰未予回复。吴美萍在一审庭审中同意将周子峰已交纳的57000元租赁保证金用于抵扣违约金。另查明，吴美萍在一审起诉状提供的周子峰的地址系周子峰的身份证地址。2017年8月2日，一审法院工作人员到上述地址进行送达，未找到周子峰，经物业部门查询没有周子峰的居住信息；通过起诉状中载明的137XXXX****电话号码联系周子峰，亦未接通。后一审法院对周子峰进行了公告送达。二审询问中，周子峰认可起诉状中载明的电话号码137XX******是其在使用的电话号码。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，一审判决认定双方当事人的《房屋租赁合同》合法有效正确，本院予以确认。依据吴美萍提供的身份信息，一审法院按周子峰的身份证地址进行送达未果，拨打起诉状中载明的周子峰的手机号码亦未接通，在穷尽送达手段无法联系上周子峰的情况下，一审法院对周子峰进行公告送达，符合法律规定。周子峰主张一审送达违反法律程序，没有法律依据；且周子峰亦自认起诉状中载明的联系电话系其正常使用的手机号码，故周子峰主张吴美萍故意隐瞒其真实联系方式的上诉理由亦无事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”周子峰自2016年10月之后未向吴美萍缴纳租金，经吴美萍多次催收后仍未缴纳，已构成违约，吴美萍依法有权解除合同。周子峰上诉主张其已缴纳租金至2016年12月，未提供证据予以证明，本院不予采纳；其主张因涉案房屋可能被拆迁导致其延迟装修所租赁房屋，亦无证据予以证实，本院不予采纳。因周子峰在一审中经法院合法传唤未到庭参加诉讼，在二审中亦未就其已付的57000元租赁保证金提出抗辩请求，故本院对周子峰已缴纳的57000元租赁保证金不予处理，上述金额在周子峰向吴美萍支付违约金时可予以抵扣。综上，周子峰的上诉请求不成立，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15092元，由上诉人周子峰负担。本判决为终审判决。审判长 谢焕怡审判员 李玉民审判员 符玉梅 二〇一八年七月九日书记员 韩 莉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；