陕西省韩城市人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0581民初1141号原告：崔玉晓，女，生于1983年7月6日，汉族，高中文化。委托代理人：薛庆伟，陕西韩城市金城法律服务所法律工作者，特别授权。被告：何元德，男，生于1962年6月19日，汉族，高中文化。委托代理人：樊晓军，陕西秦韩律师事务所律师，特别授权。委托代理人：薛盼，陕西秦韩律师事务所实习律师，一般授权。被告：常伟，男，生于1979年6月15日，汉族，高中文化。原告崔玉晓与被告何元德、常伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔玉晓的特别授权委托代理人薛庆伟、被告何元德及其委托代理人樊晓军、薛盼、被告常伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崔玉晓向本院提出诉讼请求：1、请求确认二被告签订的关于新城招商区梅苑东区10号商住楼4单元6层东户房屋买卖协议无效。2、判由二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告常伟系夫妻，两人于2014年购买了位于韩城市新城招商区梅苑东区10号商住楼4单元6层东户的房屋。当时是期房。2013年底交房。2014年3月3日被告常伟在原告不知情的情况下，与被告何元德签订了一份房屋买卖协议，将该房产卖给被告何元德，却一直蒙骗原告，直到去年孩子在新城区上一年级时学校要求出示房产证件，原告向被告常伟要房产证，被告常伟感到无法隐瞒才告知房子卖掉了，房款还没有拿到手。今年3月被告常伟给原告拿回了一份房屋买卖协议。此协议上原告崔玉晓签字系伪造，原告并没有在此协议上签字。综上二被告的行为侵犯了原告的财产权。故诉至法院请求判令二被告之间的买卖协议无效。开庭审理中，原告为了支持自己的主张，向法庭提供了如下证据：一、韩房权证有字第20352-**号房产证复印件一份。证明原告崔玉晓是该涉案房屋的共有人。被告何元德质证称，证据应当出示原件，复印件不予质证，因为复印件不能证明合法性与关联性。本案系房屋买卖合同效力纠纷案件，从物权法出台后，司法审判严格区分物权效力和合同效力，不以物权效力否定合同效力，所以该证据与买卖合同效力无关联。被告常伟对此无异议。原告质辩称，房产证是要证明原告具有诉权，是利害关系人。二、2014年3月3日房屋买卖协议复印件一份。证明该房屋买卖协议原告并不知情，也并未与被告何元德达成房屋买卖协议一事，二被告有恶意串通侵害原告财产权的嫌疑。被告何元德质证称，1、复印件不能证明真实性与合法性。2、仅用该证据不能证明冒名签字，仅凭签名不能证明是他人冒名代签，要证明冒名代签，应有相关鉴定意见。3、协议不能证明原告不知情，不能证明该协议内容不是原告的真实意思表示。4、原告说二被告有恶意串通嫌疑，嫌疑不足以导致合同无效。被告常伟质证称，签合同时我没见过何元德，签合同时崔玉晓不在家，崔玉晓的名字不是她本人签的。被告何元德辩称，2013年底2014年初，我因家庭急需入住决定购买一套二手房。王金芳一姐妹的女儿与我儿是同学关系，得知王金芳手上有一套房出售，联系后王金芳说房子不是她本人的，是第二被告与原告的。因胡胜国在王金芳处有30万元借款，是第二被告与原告用房子担保。借款到期后胡胜国因无法偿还借款，胡胜国、第二被告、原告就商议将她（他）们的房屋卖掉，房款用于偿还王金芳的借款看房后我见到第二被告及原告，商议房款价格为30万元。同时第二被告及原告告知我房款是用来归还胡胜国欠王金芳的借款。具体事项由王金芳与胡胜国办理。在购买该房前我与原告、常伟、胡胜国、王金芳均不认识。2014年3月3日我将房屋买卖协议写好后，签了自己的名字，他们把协议交给胡胜国与王金芳。当天下午我见到协议上各人签字后便放心，并且他们将房产证、装修押金票、房门钥匙交给了我。我将30万元现金交给了胡胜国。胡胜国给我出具了收据。2015年4、5月份房屋已满5年，我要求办理过户手续。第二被告与原告要求我再加5万元，否则拒绝办理过户手续。2017年8月份，第二被告与原告因孩子上学之事到我家，原告到我家哭哭啼啼说可怜孩子没有学上，我一时心软，拿着房产证和原告到幼儿园为孩子办理了入学手续。2018年初，我找第二被告与原告催她（他）们办理过户手续，她（他）们夫妻说，马上要去胡胜国老家杨凌找胡胜国，让我再等一等。过完春节，我又去找她（他）们。原告说正月初六他们见到了胡胜国，胡胜国不但不兑现承诺，话说的也不好听，不给我过户。综上我认为原告对房屋买卖一事是知情同意的，且房价款已全部付清。装修后已居住多年，所以应驳回原告的诉讼请求。开庭审理中，何元德向法庭提供了如下证据：第一组证据：担保书、房屋买卖协议、收条各一份证明：①担保书“本人愿意用新城招商区梅苑东区10号楼4单元6层东户房产一套为胡胜国作抵押，借款人民币30万元整（300000元），在还款前房产不变，如有变动房产所有权归王金芳所有。特此担保担保人：常伟2013年10月18日借款人胡胜国”②房屋买卖协议一份载明：“甲乙双方商议甲方（本案第二被告）愿意把新城区梅苑东区10号楼4单元6层东户一单元楼以叁拾万元整卖给乙方（本案第一被告）。乙方付清人民币贰拾玖万元余壹万元，等产权证甲乙双方配合过至乙方名下付清下余壹万元。甲方：常伟、崔玉晓；乙方何元德，见证人：ＸＸ、胡胜国2014年3月3日”。③收条证明：“今收到新城区梅苑东区10号楼4单元6层东户商品住房款人民币叁拾万元整（300000元）收款人胡胜国2014年3月3日”。证明目的①本案所涉房屋为胡胜国向王金芳借款时，原告、常伟提供担保的抵押物。证明原告对房产的抵押是知情的，结合第二、三组证据能够证实原告对房屋买卖也是明知且同意的。②证明房屋买卖系第一被告、第二被告、原告的真实意思表示，系合法有效。③证明第一被告按照协议约定履行了付款义务，应当驳回原告诉讼请求。第二组证据：物业证明、水电费收据、物业费收缴台账证明：涉案房产自2014年3月即由何元德占有并使用。原告质证称，对第一组第一份证据，原告不知情，担保书上没有原告签字，该证据与本案无关联性。对第一组第二份证据，对该组证据的真实性无异议，但崔玉晓三个字及手印均非原告本人，不能证明买卖协议的合法性。因房产证上注明有崔玉晓，所以买卖协议未经共有人同意是无效的。对第一组第三份证据的真实性不予认可，是胡胜国出具的，收条与本案无关联性。房屋出卖后，原告并未收到房款，并未委托胡胜国收款。第二被告对此无异议。证人王金芳出庭作证称，2013年10月18日，胡胜国借我人民币30万元，常伟、崔玉晓用他们位于梅苑东区10号楼4单元6层东户的商住房为其提供担保，并约定到期不予归还房产归我。2014年3月3日经人介绍何元德愿意购买此房，我与常伟、胡胜国、何元德便签订了“房屋买卖协议”，当天何元德将房款30万元交付给了胡胜国，胡胜国出具了收条。当天常伟把房产证、装修押金票、房门钥匙交给了胡胜国，由胡胜国交给了何元德。当时未办理过户手续是买房不满五年，相关费用太高。2015年4、5月份，何元德说房子购买已满五年，要求过户，崔玉晓、常伟当我面提出说胡胜国到现在还没有给他们还钱，要求何元德再给他们五万元他们就给过户。总之将房卖给何元德崔玉晓本人是知情的，也是同意的。被告常伟辩称，第一被告代理人的答辩基本符合事实。我把房子卖了，但是没有见到钱，我的意见是不论给我钱还是给我房，问题都能解决。原告一开始不知道我卖房这件事。开庭审理中，被告常伟未向法庭提供证据。经审理查明，本案中，原告崔玉晓、被告常伟系夫妻，何元德系购房人。原告崔玉晓与被告常伟于2010年购买了位于韩城市新城招商区梅苑东区10号商住楼4单元6层东户的单元房一套。并于2010年3月24日办理了房屋产权登记手续，为韩房权证登有字第20352-**号，为常伟、崔玉晓共有。2013年底该房交付使用。案外人胡胜国与被告常伟系朋友关系，胡胜国借王金芳人民币30万元，被告常伟为胡胜国用自己所有的位于韩城市新城招商区梅苑东区10号商住楼4单元6层东户的单元房房产提供担保，并在2013年10月18日出具了担保书一份，内容为“本人愿意用新城招商区梅苑东区10号楼4单元6层东户房产一套为胡胜国做抵押借款人民币叁拾万元整（300000元），在还款前房产不变，如有变动房产所有权归王金芳所有。特此担保担保人：常伟2013年10月18日，借款人胡胜国2013年10月18日”。借款到期后，案外人胡胜国未能向王金芳偿还借款，经王金芳催要，2014年春节前后，案外人胡胜国承诺给常伟、崔玉晓在韩城解决一套房子，并答应崔玉晓，胡胜国杨凌的房屋拆迁后还款。被告常伟、原告崔玉晓找到王金芳谈了卖房还款之事。2014年3月3日经中间人（ＸＸ）王金芳、胡胜国介绍，被告常伟以30万元价格将原告崔玉晓、被告常伟共同所有的位于韩城市新城招商区梅苑东区10号商住楼4单元6层东户的单元房一套出售给了被告何元德，并签定了房屋买卖协议一份。内容为“房屋买卖协议甲方常伟乙方何元德1、经甲乙双方商议甲方愿意把新城招商区梅苑东区10号商住楼4单元6层东户一单元楼以叁拾万元卖给乙方。2、乙方付人民币贰拾玖万元余壹万元等产权证甲、乙双方配合过至乙方名下付清下余壹万元。3、在签订协议之日以前，因此房产生的债务与乙方无关。此协议一式二份签字生效。甲方：常伟崔玉晓（由胡胜国代签）；乙方何元德，见证人ＸＸ胡胜国2014年3月3日”。协议签订当日，被告何元德将30万元交付给了胡胜国，由胡胜国向何元德出具了收条一张，内容为“收条今收到新城招商区梅苑东区10号商住楼4单元6层东户商品住房款人民币叁拾万元整（300000.00元），收款人胡胜国，2014年3月3日。”房屋买卖当天被告常伟将该房房屋产权证、房门钥匙及装修押金票交给了胡胜国，由胡胜国交给被告何元德。2014年4月份何元德入住至今。再查，被告何元德已将购房款30万元于2014年3月3日全部付清。上述事实，有当事人陈述，房屋买卖协议、产权证书复印件、收条、担保书、物业费票据、证人证言等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：在本案中被告常伟、崔玉晓用夫妻共同财产为朋友（胡胜国）借款提供担保，是对夫妻共同财产的处分。是双方自愿为其提供担保的真实意思表示。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条规定，“（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”在借款到期后，胡胜国没有能力偿还。通过中间人介绍，被告常伟将为借款提供担保的房屋卖掉，用以偿还借款也是自愿的真实意思表示。而且房屋买卖协议达成后，被告常伟将房屋产权证的相关手续及其房门钥匙等交给了购房人，此合同已履行长达近五年，且款项已全部付清。在办理过户手续中，原告经了解得知房屋买卖不满五年过户费用很高，双方协商等满五年后再行办理过户手续。此情况原告崔玉晓是知情的。后原告崔玉晓与被告常伟是在寻找胡胜国无果的情况下，被告何元德通过中间人要求办理过户手续时，原告提出由何元德再付50000元方可协助办理过户手续。被告何元德未能同意，原告诉至本院。综上，本案从抵押担保，到房屋买卖，原告是知情的，故原告所主张的涉诉合同无效之诉请与查明的事实不符，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条之规定，判决如下：驳回原告崔玉晓的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告崔玉晓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。审判员  高晓鹏二〇一八年七月十八日书记员  张 琪