上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0115民初27973号原告：柳晓昀，男，1979年11月4日生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：孙凤珍，女，1955年4月22日生，汉族，户籍地同原告。原告：柳雄义，男，1950年10月23日生，汉族，户籍地上海市闵行区。两原告共同委托诉讼代理人：陈敏华，上海徐松婷律师事务所律师。被告：周燕萍，女，1987年3月17日生，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：朱峰，上海环绮律师事务所律师。委托诉讼代理人：王华娟，上海环绮律师事务所律师。原告柳晓昀、柳雄义与被告周燕萍房屋买卖合同纠纷一案，上海市闵行区人民法院于2018年1月10日立案审理。2018年1月11日，上海市闵行区人民法院因被告周燕萍系该院审判员周绍敏的女儿向上海市第一中级人民法院报请指定管辖。2018年2月8日，上海市第一中级人民法院指令由本院审理本案。本院于2018年4月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月21日、6月26日公开开庭进行了审理。原告柳晓昀、柳雄义的共同委托诉讼代理人陈敏华、被告周燕萍的委托诉讼代理人王华娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳晓昀、柳雄义向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告损失人民币140,000元；2.本案诉讼费由被告承担。审理中原告变更诉请为：1.判令被告赔偿原告损失141,550元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年12月6日，原、被告就上海市闵行区XXX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《买卖合同》)，约定由原告以房屋总价930,000元受让系争房屋。2016年3月24日，两原告将系争房屋出售给了案外人赵某、施某某。由于被告未履行迁户口的义务，两原告及案外人赵某、施某某多次要求被告将系争房屋内户口迁出，但被告拒绝履行。2017年8月15日，案外人赵某、施某某向上海市闵行区人民法院提起诉讼，要求两原告赔偿其损失200,000元，后经调解，原告支付案外人赵某、施某某140,000元。原告认为，根据《买卖合同》特别告知第六条中涉及户口迁移问题，被告负有告知系争房屋内是否存有户口的义务，被告不履行合同义务，未将系争房屋内的户口迁出，导致原告损失，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告周燕萍辩称，不同意原告诉请。事实与理由：1.2006年12月30日，被告从上海闵行城市建设投资开发有限公司(以下简称闵行城投公司)处购得系争房屋，但滞留在系争房屋内的户口是在2002年11月19日迁入，被告不清楚争房屋内滞留的户口的情况，直至原告起诉才知晓。2.被告本人的户口也从未迁入系争房屋内。3.被告未对户口问题进行隐瞒，且《买卖合同》中对于户口的迁出没有约定违约责任，故原告与案外人赵某、施某某就户口约定的赔偿问题，对于被告没有约束力。根据原、被告的当庭陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：2006年，被告与闵行城投公司就系争房屋的转让签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价319,062.56元(房屋建筑面积为86.14平方米)。同年12月30日，被告至税务部门缴纳系争房屋的契税4,785.94元。2009年12月6日，原(乙方)、被告(甲方)就系争房屋的转让签订《买卖合同》，约定房屋总价930,000元，房屋建筑面积86.14平方米。另该合同对交房、过户的期限及相应的违约责任作了相应约定，但无户口迁出的期限及相应违约金的约定。该合同首页《特别告知》第六条载明“户口迁移条款范例：甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续。如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任”。后原告分别于2009年11月18日、12月6日及2010年7月31日向被告转账支付320,000元、100,000元、14,000元。2009年12月6日，被告将系争房屋钥匙交付原告，后系争房屋产权过户登记至原告名下。2017年11月15日，上海市闵行区人民法院作出(2017)沪0112民初25371号民事调解书，该民事调解书载明，该案原告赵某、施某某提出诉讼请求：判令该案被告即本案原告向该案原告支付逾期迁出户口违约金，以房款1,925,000元的日万分之五为标准，从2016年4月24日起算至实际迁出之日(暂计200000元)。事实和理由：2017年3月24日，该案被告与该案原告赵某、施某某就系争房屋的转让签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价为1,925,000元，并在合同补充条款(一)第2条约定：若该房地产上有户口，该案被告应于签订该合同后30日内办理完原有户口的迁出手续，否则，每逾期一日，应按照总房价款的万分之五支付违约金，直至原户口迁出时止。因系争房屋内仍有遗留户口未迁出，经法院调解确认该案被告一次性向该案原告赵某、施某某支付户口补偿费140,000元及承担诉讼费1,550元，两项合计141,550元。另查明，2016年5月20日，系争房屋产权登记至案外人赵某、施某某名下。2001年11月23日，案外人任某某与案外人上海银河房地产开发经营公司就系争房屋签订《上海市内销商品房出售合同》，约定房屋总价198,122元。2002年6月1日，案外人任某某与案外人童某某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价200,000元。直至2018年5月17日，案外人童某某及童某某之子陈某某的户口仍在系争房屋内。审理中，被告辩称其向闵行城投公司购买的系争房屋虽经查询属二手房，但系争房屋属于闵行城投公司的福利分房，被告仅办理了一手房买卖的手续，被告不清楚闵行城投公司如何获得系争房屋，也不清楚系争房屋二手转卖事宜。被告购买系争房屋后并未将本人户口迁入系争房屋，故对于系争房屋内滞留案外人童某某、陈某某户口的情况并不清楚，也不认识该两人。2010年2月11日，原告柳晓昀的母亲曾向被告发送短信，要求被告将系争房屋内的户口迁出，因当时原告尚需支付被告房屋尾款24,000元，而被告无法将系争房屋内的户口迁出，故双方经协商，以原告支付房屋尾款14,000元了结双方就系争房屋内存有户口的问题。之后，原、被告再无联系。另外原告与案外人达某的调解意见对被告没有约束力。对此原告认为系争房屋内是否存有户口是影响原告购买房屋的重要因素，属重大事项。根据原、被告签订的《买卖合同》中《特别告知》第六条的相关规定，基于诚实信用原则及房屋买卖的惯例，被告作为系争房屋的出售方，负有将上述重大事项告知原告并及时将滞留于系争房屋内户口迁出的义务。虽双方在合同中未对户口的迁出约定相应的违约责任，但被告在交易过程中未将系争房屋内他人的户口迁出，导致原告赔偿案外人赵某、施某某违约金140,000元及诉讼费1,550元，给原告实际造成了损失，被告对原告的上述损失应承担责任。另外原告当时需支付房屋尾款24,000元，因被告未将系争房屋的户口迁出，故原告仅支付其中的14,000元，至今尚欠被告房款10,000元,并非被告所述以原告减少支付尾款10,000元了结系争房屋存在他人户口的问题。后双方就此事一直在联系协商。上述事实，由原、被告的当庭陈述及原告提供的《买卖合同》、上海市不动产登记簿、案外人童某某、陈某某的户籍信息、上海市闵行区人民法院(2017)沪0112民初25371号民事调解书、上海浦东发展银行江川支行转账汇款凭证、《上海市内销商品房出售合同》(卖方上海银河房地产开发经营公司、买方任某某)、《上海市房地产买卖合同》(出卖人任某某、买受人童某某)及被告提供的《上海市房地产买卖合同》(出卖人闵行城投公司、买受人周燕萍即本案被告)、上海市财政局契税缴款书、被告周燕萍的户籍信息、中国工商银行上海市莘庄支行的银行流水等证据予以佐证。本院认为，民事主体从事民事行为应当遵循诚实信用原则。审理中，原告主张因被告未将系争房屋中的户口迁出，导致原告赔偿案外人经济损失，故要求被告予以赔偿。对此被告辩称其当时认为购买的系争房屋为一手房，后其也未将本人的户口迁入，对系争房屋中留有他人户口的情况并不知情，故与原告在系争房屋转让的《买卖合同》中也未对户口迁移的时间等有约定，不同意原告的诉请。本院认为，房屋买卖合同中的出卖方，应按照诚信原则及交易习惯，将标的物的基本状况即系争房屋是否存在抵押、原有户口是否已迁移等相关情况告知买受方，并在获得相应交易款项后，及时消除妨碍买受方取得并行使对系争房屋完全产权的障碍，如涤除抵押、迁移原有户口等。本案原、被告双方在《买卖合同》中虽未就迁移户口约定违约金，但被告未及时将系争房屋内原有户口迁出，致案外人向原告提起违约之诉，给原告造成了一定的损失，故原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。被告的上述辩称意见，本院不予采信。对于原告损失的认定，庭审查明，原告清楚知晓其将系争房屋出售于案外人时尚有户口未迁移，其应当明知与案外人就户口迁移约定违约责任存在着风险。另外原告主张的141,550元损失非法院裁判的结果，系原告与案外人达某的合意，对本案被告无法律上的约束力。综上，本院根据原、被告的陈述并结合本案的审理情况，酌定原告的损失为40,000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告周燕萍于本判决生效之日起十日内支付原告柳晓昀、柳雄义赔偿款40,000元；二、驳回原告柳晓昀、柳雄义的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,131元，减半收取计1,565.50元(原告柳晓昀、柳雄义已预交)，由原告柳晓昀、柳雄义负担1,165.50元，被告周燕萍负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  龚燕敏二〇一八年七月五日书记员  邱 娇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。