河北省清河县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0534民初162号 原告（执行案外人）：冯增福，男，1968年2月21日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：钟春芳，北京大成（深圳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟云龙，北京大成（深圳）律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：河北省清河县杨清绒毛厂，住所地河北省清河县运城大街。 法定代表人：杨成，该厂厂长。 委托诉讼代理人：谢玉池，该厂员工。 第三人（被执行人）：深圳市翔盈股份有限公司，住所地深圳市罗湖区笋岗东路3002万通大厦**，统一社会信用代码91440300192186793Y。 法定代表人：张汉仁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王翠完，广东深天成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵静，广东深天成律师事务所律师。 原告冯增福与被告河北省清河县杨清绒毛厂（以下简称杨清绒毛厂）、第三人深圳市翔盈股份有限公司（以下简称翔盈公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯增福的委托诉讼代理人钟春芳、被告杨清绒毛厂的委托诉讼代理人谢玉池、第三人翔盈公司的委托诉讼代理人赵静、王翠完到庭参加诉讼。庭审中，第三人翔盈公司对被告杨清绒毛厂委托代理人身份提出异议，庭后，被告杨清绒毛厂法定代表人杨成提交材料和公证文书，对谢玉池代理行为均予以承认。本案现已审理终结。 原告冯增福向本院提出诉讼请求：一、不得执行位于深圳市罗湖区金税楼的601号房产；并增加诉讼请求，解除对该房产的查封。二、本案诉讼费等各项费用由被告承担。事实和理由：被告与第三人买卖合同纠纷执行一案，贵院于2017年11月28日作出（2017）冀0534执708号民事裁定书，查封了原告所有的位于深圳市罗湖区（不动产证号：2000619926。以下称“601号房产”）。原告认为贵院的查封行为缺乏事实依据与法律依据以案外人身份提起执行异议，贵院作出（2017）冀0534执异30号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告对该执行裁定书不服，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，向贵院提起执行异议之诉。 一、金税楼601号房产系原告的个人财产，不是第三人的公司财产，依法不应当作为被执行财产。 原告原系第三人的公司员工，2005年3月28日，原告与第三人签订《内部购房协议书》，约定第三人按照房改政策将601号房产以成本价49210元转让给原告。原告按约定支付全部购房款，但由于历史原因，双方确认第三人无法取得房屋的房产证，因此原告也无法办理房产证。直至2012年，该房产补交了地价，转为商品房性质，原开发主体深圳市金陆机械有限公司（以下简称金陆公司）办理了房产证。2014年10月，第三人翔盈公司办理了该房屋的房产证。2017年11月13日，原告与第三人翔盈公司共同向深圳市不动产登记中心申请办理房产过户手续，并向深圳市地税局申报了房地产交易税费，但就在办理过程中，601号房产被贵院查封。原告作为买受人，与第三人签订内部购房协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，原告已按约支付全部购房款并一直占有使用该房产，该房产从权属上来讲早已是原告的个人财产而非第三人的公司财产，因此。被告无权执行该房产。 二、原告从第三人处购买的愉天小区9栋601号房产与贵院查封的金税楼601号房产属于同一处房产。 贵院作出（2017）冀0534执异30号执行裁定书中称原告购买的愉天小区9栋601号房产与贵院查封的金税楼601号房产不是同一处房产，属于认定事实错误。愉天小区9栋所处的宗地与金税楼登记的宗地为同一宗土地，深圳市公安局罗湖公安分局翠竹派所、愉天社区居委会及愉天小区管理处均证实愉天小区9栋即为金税楼。购房协议书、房屋租赁合同及电费单上对601号房产的位置描述与不动产登记资料上的位置描述之所以不同，是因为愉天小区9栋西邻贝丽南路、东邻翠竹路、北邻田贝四路、南邻田贝三路，因此四个路名都曾用来描述愉天小区的位置，这与我们得出只有一个愉天小区9栋的结论并不矛盾。因此，愉天小区9栋601号房产即为贵院查封的金税楼601号房产。 三、原告虽然未办理房产过户手续。但房产早已归属于原告。原告对该房产享有的请求过户的权利优先于被告对第三人的债权。依法可以排除被告对该房产的执行行为。 虽然未办理房产过户手续，但这并不能改变601号房产早已归属于原告的事实。原告从第三人处购买601号房产，在办理过户之前，原告对第三人享有将房产变更登记至原告名下的请求权，该请求权属于物权期待权，优先于被告对第三人享有的金钱债权。具体理由如下：首先，从主观上讲，原告2005年3月购买该房产时根本不知道被告与第三人之间的买卖关系，经营性负债属于企业的正常经营活动，原告无法预知第三人翔盈公司时隔十几年之后产生的债务纠纷，更无法预见该纠纷会波及该房产，因此，原告购买该房产的意思表示是真实且善意的，主观上不存在与第三人串通逃避债务的主观故意。其次，从内容上讲，原告请求办理过户登记的权利指向的是601号房产，而被告的债权为金钱债权，并未指向特定财产，601号房产只是因为登记在第三人名下而在形式上被划入了第三人的责任财产范围，从而成为了被告债权的一般担保。显然，原告请求过户的权利必然优先于被告的一般债权。第三，从功能上讲。原告自购买该房产以来，就一直占有使用收益，对原告来讲，该房产是原告的生活资料。而被告是因为与第三人的债权债务纠纷而在执行阶段查封了该房产，该房产对被告而言只是用于实现债权的手段。原告的居住权应当优先于被告的一般债权。 综上，601号房产早在2005年就已是原告的个人财产，虽然未办理产权过户手续，但原告对该房产享有的物权期待权显然优先于被告的金钱债权，依法可以排除被告对该房产的执行。依据民事诉讼法及执行的相关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。 冯增福为证实自己的主张，向本院提交如下证据： 1、社保缴费明细表、内部购房协议书及收款收据；2、电费结算单及发票、租赁合同及照片；3、建筑物命名批复书、百度地图截图、情况说明、深房地字第××号房地产（复印件）、不动产权查询结果表；4、深圳市不动产登记中心业务受理通知书、缴款通知书及房地产交易税费申报表、深圳市二手房买卖合同（复印件，冯增福和第三方签订的）；5、不动产查封（备案）表（复印件）及执行裁定书（复印件）；6、三张市政配套设施费用收据等六组证据。 被告杨清绒毛厂辩称，原告冯增福提出的理由不能成立。第三人翔盈公司与原告在2005年签订内部购房协议，签协议的时候翔盈公司还没有取得房产手续，该协议应该视为无效。2005年签订内部协议的时候原告是翔盈公司的股东之一，原告应该知道我方与该公司的经济纠纷，该协议是翔盈公司和冯增福勾结的结果，他们签订的协议也违背了房地产交易的有关规定。尽管第三人提出了税务局证明，税务局的证明没有提供交税的原始单据，不具备客观性。翔盈公司在邢台市公安局侦查以前就私刻了被告的合同专用章，我方有邢台市公安局出具的关于该公司制假的资料。根据原告提供的深圳市地方税务局房地产交易税费申请表，签署有效合同的时间是2017年11月13日，而不是2005年，评估价格是3205601.63元，这笔钱原告没有向翔盈公司交纳，因此请求继续执行。 杨清绒毛厂为证实自己的主张，向本院提交邢台市公安局出具的刑事科学技术鉴定书、询问笔录等两组证据。 第三人翔盈公司述称，一、本案争议标的物金税楼601号，原名金陆机械有限公司宿舍楼9栋601号，又称愉天小区9栋601号房产。本案争议标的物金税楼601号房产，系深圳市机电设备公司（现更名为深圳市翔盈股份有限公司）1990年从深圳市税务局购买的。该楼是由深圳市金陆机械有限公司与深圳市税务局和深圳卷烟厂合作开发的家属宿舍楼，报建和验收的名称为“金陆机械有限公司宿舍楼9栋”，因愉天小区居委会在该宿舍楼办公，因此又称“愉天小区9栋”。2005年3月，翔盈公司将该两套房产分配给公司当时的两名员工（即本案原告）。2009年，该楼更名为“金税楼”，因此，金税楼601号就是金陆机械有限公司宿舍楼9栋601号，又称愉天小区9栋601号。 二、金税楼601号房产系原告个人财产，依法不应当被强制执行。 (一)2005年，第三人将愉天小区9栋601号房产转让给原告。 1990年，第三人从深圳市税务局处受让了金陆机械有限公司宿舍楼9栋601号和601号两套房产。2005年3月28日，第三人与原告签订《内部购房协议书》，按照房改政策以成本价将愉天小区9栋601号房产转让给原告。双方在合同中确认，由于历史原因，该房产系无法办理登记的资产。 （二）2014年，第三人取得房地产证，在配合原告办理产权过户手续过程中房产被贵院查封，金税楼601号房产系原告个人财产依法不应当被强制执行。 由于金税楼所在土地系金陆公司所有，且合作建房时有约在先，因此该楼的报批、报建、验收、更名、产权登记等手续都是以金陆公司名义办理。由于金税楼在建设过程中超建112.44平方米，2010年11月，各产权单位以金陆公司的名义缴纳了超建部分的地价款，并以金陆公司的名义办理了非商品房房地产证。2011年底，各产权单位以金陆公司的名义付清了商品房地价款，2012年7月取得商品房房地产证。2014年8月，金陆公司将601号房产过户到第三人名下。 为配合原告办理房产过户手续，2017年1月，第三人与原告签订《深圳市二手房买卖合同》，当然，该合同仅用于办理房地产证，并不实际履行。在过户过程中，601号房产被清河县人民法院查封。综上，金税楼601号房产早在2005年就由第三人转让给了原告，根据相关法律法规等规定，原告对该房产所享有的权益足以排除被告对该房产的强制执行。 翔盈公司为证实自己的主张，向本院提交如下证据： 1、深圳市国家税务局关于深圳市愉天小区9栋601号房产即是金税楼601号房产的情况说明、2009年制作的宗地图、深圳市建筑物命名批复书；2、内部购房协议书；3、协议书、深圳经济特区土地使用权出让合同书、深圳市建设局设计方案审查意见书、建筑许可证、建设许可证、建设工程竣工验收证书；4、深圳市房屋建筑面积测绘报告、补充协议书、缴款通知；5、房地产初始登记申请表、业务受理通知书、金税楼41套房地产补交地价进入市场的批复；6、翔盈公司名下房地产证（复印件）；7、最高法院的2016年第六期指导案例一份（复印件）。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交证据中社保缴费明细表、电费结算单及发票、租赁合同及照片，不动产权查询结果表、深圳市不动产登记中心业务受理通知书、缴款通知书及房地产交易税费申报表、深圳市二手房买卖合同（复印件，冯增福和第三方签订的），不动产查封（备案）表（复印件）及执行裁定书（复印件），被告杨清绒毛厂和第三人翔盈公司均无异议，陈述了己方意见。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交证据中内部购房协议书及收款收据，与第三人提交内部购房协议书一致，系翔盈公司与冯增福之间的对占有、使用权利的进行约定的协议，并未对房产的产权进行处分，虽然签订内部购房协议书时，翔盈公司未取得该601房产的产权，但在翔盈公司2014年取得该房屋的产权之后，仍对该协议的内容认可，形成事实追认。该证据与本案具有关联性，对本案事实具有证明力，本院予以采信；对于建筑物命名批复书、百度地图截图、情况说明等证据加盖了复印件来源的公章，其来源真实、内容合法，对其欲证601房产名称的历史由来具有证明力，本院予以采信。三张市政配套设施费用收据，能够证实冯增福分别于2010年至2012年期间向深圳市金陆机械公司三次缴纳款项共计147950.04元的事实，本院予以采信； 2.对于被告提交的深圳市翔盈股份有限公司章程（复印件），有原告提交社保缴费明细表辅证，对其证实冯增福与翔盈公司的关系具有证明力，本院予以采信。对于被告提交邢台市公安局出具的刑事科学技术鉴定书、询问笔录对其待证事实与本案关联性较弱，本院不予采信。 3、第三人提交证据中的情况说明、2009年制作的宗地图、深圳市建筑物命名批复书，对其证实601房产名称的历史由来具有证明力，本院予以采信。 对于原告提交的深房地字第××号房地产（复印件）与第三人提交翔盈公司名下房地产证（复印件）一致，并且与第三人提交的协议书、深圳经济特区土地使用权出让合同书、深圳市建设局设计方案审查意见书、建筑许可证、建设许可证、建设工程竣工验收证书；深圳市房屋建筑面积测绘报告、补充协议书、缴款通知；房地产初始登记申请表、业务受理通知书、金税楼41套房地产补交地价进入市场的批复形成证据链，对证实本案601房产来源、初始办证、转让过程，具有客观性和关联性，对上述证据本院均予以采信。 关于最高法院的2016年第六期指导案例复印件一份，指导案例对审判工作具有指导作用，作为审判类似案件参照和借鉴使用，不宜作为支持第三人主张的证据使用。 根据当事人的陈述和经审查确认，本院认定如下事实： 1、本院在执行申请执行人河北省清河县杨清绒毛厂与被执行人深圳市翔盈股份有限公司买卖合同纠纷一案中，于2017年11月28日作出（2017）冀0534执708号民事裁定书，查封了本案所涉第三人翔盈公司名下金税楼601的房产。在执行过程中，冯增福提出执行异议，本院作出（2017）冀0534执异30号执行裁定书，驳回冯增福的执行异议。冯增福不服向本院提出执行异议之诉。 2、2005年3月28日，第三人翔盈公司与原告冯增福签订内部购房协议书，约定翔盈公司将位于深圳市罗湖区以49210元的总价转让给冯增福，并约定冯增福取得该住房的占有和使用权，因历史原因，由于翔盈公司不能对该资产进行产权登记，冯增福无法取得房产证等内容。2009年5月26日，深圳市规划局直属分局批复命名愉天小区为金税楼，愉天小区9栋601房产即本案所涉金税楼601房产。2017年3月至2017年7月愉天小区9栋601房产的用电的客户名称为冯增福的妻子叶小颂，2017年7月至2018年7月期间冯增福将该房产出租给他人使用。 3、2010年10月8日，深圳市金陆机械有限公司向机电公司（翔盈公司变更前名称）发出缴款通知，机电公司应缴市政配套设施费用为33869元。2012年1月19日，关于金税楼补交地价的批复证实深圳市金陆机械公司已于2011年12月31日付清地价款，涉案房产转为市场商品房。冯增福向深圳市金陆机械公司分别于2010年11月4日、2012年2月17日、2012年11月26日三次缴纳市政配套设施费用共计148289.66元。2012年因金陆机械有限公司补缴了地价，涉案房产转为市场商品房，2014年10月23日翔盈公司办理了金税楼601的房产证，取得房产所有权。 4、2017年11月13日，冯增福和翔盈公司签订深圳市二手房买卖合同，同日申请办理金税楼601房产二手商品房转移登记。深圳市不动产登记中心于2017年11月14日作了产权转移登记受理后，于2017年11月16日，通知冯增福和翔盈公司按照缴款通知书和房地产交易税费申报表缴纳费用。对于该费用冯增福和翔盈公司均未缴纳。 本院认为，本案的争议焦点为冯增福是否对金税楼601的房产享有足以排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议。符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剰余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。 本案中，1、原告冯增福和翔盈公司于2005年之间签订的内部购房协议书，约定翔盈公司以49210元的价格将愉天小区601号房屋的占有和使用权转让给原告。因翔盈公司对涉案房产不享有所有权，因此，原告按“内部购房协议书”于2005年3月28日交付的款项应视为期待购买该房产支付了部分购房预付款，当时双方对翔盈公司将涉案房产卖于原告的意图是明确的，原告于2010年至2012年期间，三次向金陆公司支付的款项应为购房余欠款。原告提交的交电费单据、租赁合同、房屋照片等互相印证，证明该601房产已由原告占有、使用的事实。2014年翔盈公司为601房产办理房产证，取得房屋所有权，与原告在2017年11月13日又签订深圳市二手房买卖合同，双方在2017年11月14日向深圳市不动产登记中心申请办理房产转移登记，登记中心2017年11月16日下发了缴款通知书和房地产交易税费申报表缴纳费用，据此确认翔盈公司対享有产权的房产转移给冯增福，转移登记即视为公示行为。法院查封该房产处于产权转移手续办理阶段，原告的交房款、占有使用行为均发生在法院查封之前，并且房产未办理过户登记，不属于原告原因，故原告冯增福对金税楼601的房产要求不得执行符合法院予以支持的法律规定的上述情形，享有足以排除执行的权利。原告提出的对诉争房屋解除查封的诉请，但解除查封属于申请行为，不应作为诉讼请求在诉讼中提出，本案对此不作处理。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、不得对位于深圳市罗湖区进行执行； 二、驳回冯增福的其他诉讼请求。 案件受理费80元，由被告河北省清河县杨清绒毛厂负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 本院（2017）冀0534执异30号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  霍红霞 审 判 员  刘惠军 人民陪审员  周新乾 二〇一八年七月十日 书 记 员  张长顺