广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0282民初147号原告：钱国文，男，1972年6月1日出生，汉族，住广东省南雄市，原告：肖丽珠，女，1976年1月5日出生，汉族，住广东省南雄市，被告：南雄市中泰房地产开发有限公司，住所地：南雄市雄州新城城市综合体东侧A1地块。法定代表人：黄顺，该公司经理。委托诉讼代理人：范元葵，广东金韶律师事务所律师。原告钱国文、肖丽珠与被告南雄市中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年1月17日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告钱国文、肖丽珠，被告中泰公司的委托诉讼代理人范元葵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告钱国文、肖丽珠向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金37692.76元（暂计2016年1月1日至2017年12月31日），实际违约金计至实际交付房屋之日止；3、判令被告因逾期交房影响原告的生活及精神损失费共计10万元整；4、判令被告没按合同约定私自更改电梯品牌向原告支付赔偿20000元；5、判令被告因没按合同约定施工导致约定楼层与实际不符，要求被告保持原约定楼层层数；6、判令被告退回收取的可视门禁系统2800元；7、判令被告2018年3月31日前将合同约定的商品房交付原告使用及书面通知，如期限内没能交楼按原告全部已付金额每日万分之十赔偿（已共付金额516339.19元，每日赔偿516.34元）；8、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告于2014年10月21日协议购买了被告所开发的位于南雄市楼盘中泰华府2栋2101号房，2015年10月15日与被告签订买卖合同，累计购房共付金额为516339.19元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十一条规定，被告应于2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第十二条规定，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应在收到原告解除合同通知之日起15日内退回全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一违约金。截至起诉之日止，原告仍未收到被告的收房通知书，被告也未向原告出示附合商品房交付条件的相关证明文件，并且被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为，被告延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间、精神上的多重损失，严重损害了原告的利益。故原告现诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告中泰公司辩称，一、关于继续履行合同约定的交房义务问题。2017年9月22日，涉案房屋已取得了相关部门的验收合格证书，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：雄预许201423034040）第九条和第十条的约定，涉案楼盘虽然现已取得建设工程竣工验收备案证明文件，但确实也存在着供电、供水等公共配套设施还未完全建设完毕的事实，如立即将涉案房屋交付给原告，恐会因公共配套设施不齐全，影响原告的生活质量。虽然如此，被告将会积极加快公共配套设施的建设速度，尽快完成交房义务。二、关于支付逾期交房违约金问题。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：雄预许201423034040）第九条、第十条、第十一条、第十二条和补充协议第六条第6.8款的约定，被告应在2015年12月31日前交付房屋，逾期交付的，被告按每日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，且违约金总额不超过已付房款价的0.5%。因此，被告应支付给原告的违约金不应超过原告已支付房款的0.5%，原告诉讼请求中诉求的人民币37692.76元及之后的违约金不应得到支持。三、关于支付生活、误工精神等损失问题。首先，被告认为原告的此项诉讼请求既无法律依据，也无合同依据，被告没有向原告支付该笔损失的法定义务和约定义务。其次，原告要求被告赔偿人民币100000元的该项损失没有证据予以支持，缺乏计算的依据。四、关于因更改电梯品牌支付赔偿款的问题。首先，根据《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：雄预许201423034040）附件六的约定，涉案楼盘使用的电梯品牌为通力KONE，被告是根据该约定安装了通力KONE的电梯不存在所谓更换电梯品牌的问题，目前，涉案楼盘的电梯安装已获得了质量验收合格。其次，原告诉请被告赔偿20000元，没有法律依据和合同依据，缺乏证据支持。第三，根据《物权法》第七十三条的规定，该附属设施应属全体业主共有，原告不是该诉讼请求的适格原告。五、关于涉案房屋建筑楼层问题。根据住建部门办法的涉案房屋《建筑许可证》证实，涉案楼盘的建筑楼层为23层，被告是根据住建部门的审批规划建设的，不存在所谓超楼层建设的问题。另外，被告认为，涉案楼盘是否存在超楼层建设，属于行政管辖的范围，不属于本案受理范围。至于原告所称的被告私自允许顶楼业主加层的问题，原告没有提供任何的证据予以支持，如果，原告发现有业主私自加层，可向住建行政部门投诉。六、关于立即开通天燃气，不得收取天燃气开通安装费问题。被告认为原告的该项诉讼请求不属于本案的受理范围，天燃气的开通需要根据原告的装修情况决定。另外，被告并未向原告收取燃气开通手续费用。本院经审理认定事实如下:两原告为夫妻关系，两原告于2014年10月21日协议购买了被告所开发的位于南雄市楼盘中泰华府2栋2101号房，2015年10月15日与被告签订买卖合同，累计购房共付金额为516339.19元，并已经按照合同约定履行付款义务。按照合同第十一条规定，被告应于2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第十二条规定，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应在收到原告解除合同通知之日起15日内退回全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一违约金。违约金累计不超过已付房价款的的0.5%。2015年10月15日，原、被告双方又签订补充协议，主要内容为:1、办理银行按揭的相关约定。2、逾期交房的违约责任，其中第6.8条约定，如被告不能按《商品房买卖合同（预售）》规定的期限将商品房交付给原告的，合同继续履行，被告按合同约定的最后交付期限第二天起，每日按已付房价的万分之一计付违约金，且违约金累计总额不超过已付房价款的0.5%。截至起诉之日止，原告仍未收到被告的收房通知书，原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，原告为此向本院提起诉讼，并提出上列诉讼请求。上述事实，有原告提供的原告身份证复印件、被告企业信息公示、结婚证、商品房买卖合同（预售）、收据，被告提供的商品房买卖合同（预售）、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、建筑工程施工许可证和本案庭审笔录予以佐证。本院认为，本案为因迟延交付房屋引起的商品房买卖合同纠纷。本案的焦点为：原告提出的各项诉讼请求能否支持？关于这一焦点，原告提出的第1项诉讼请求为要求被告继续履行合同约定的交房义务，从原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及原告提供的收据反映出，原告已按合同约定支付了相应购房款，但被告没有按约定履行交付商品房的义务，因此，原告提出被告继续履行合同，交付商品房给原告的诉求符合双方的约定，本院予以支持。关于原告提出的第2项逾期交房的违约金的请求，原告诉赔37692.76元（暂计至2017年12月31日）。原告计付违约金的标准为逾期每日按已付房款的万分之一计算。虽然双方合同中约定了每日万分之一的标准，但双方签订的合同及补充协议又同时约定了违约金总额累计不超过已付房屋价款的0.5%。根据原告提供的购房款收据显示，原告已付房屋价款为491726元，则其违约金应计算为：491726元×0.5%＝2458.63元。原告超出这一数额的请求部分不符合双方合同约定，本院不予支持。关于原告的第3项请求，原告提出被告支付100000元精神损失的请求，本院认为，原告提出这一请求既无合同约定，也无法律规定，本院不予支持。关于原告的第4项请求，原告提出被告变更电梯品牌支付赔偿20000元的请求。根据《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：雄预许201423034040）附件六的约定，双方约定的电梯品牌为通力KONE，而涉案楼盘使用的电梯品牌也为通力KONE，不存在更换电梯品牌的问题。因此，原告的该项请求与事实不符，本院不予支持。关于原告的第5项请求，原告提出被告保持层数的请求，本院认为，从被告提供的验收备案表显示出，案涉的中泰华府2号楼已通过相关部门验收，如原告发现有人加建应向建设主管部门申请处理，原告在本案中提出这一请求不当，本院不予处理。关于原告的第6项请求，原告提出被告立即开通天然气，根据双方合同第十条的约定，开通天然气由买受人即原告开通，因此原告要求被告开通天然气不符合合同约定，本院不予支持。此外，原告还提出要求被告退回收取的可视门禁系统费用2800元，原告提供了被告出具的收据。依照《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条的规定：商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。本案中，被告在房价之外另行收取原告门禁系统费用2800元，违反了上述法规的强制性规定。因此，原告请求被告返还该费用合法有据，本院予以支持。关于原告的第7项请求，原告提出被告在2018年3月31日交楼，逾期按每日万分之十赔偿516.34元的请求。本院认为，原告的这一请求超出了双方约定的违约金支付标准，且与第二项请求为同一内容，为重复请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告南雄市中泰房地产开发有限公司应继续履行合同，将坐落于南雄市中泰华府2幢2101号房交付给原告钱国文、肖丽珠；二、限被告南雄市中泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金2458.63元给原告钱国文、肖丽珠；三、限被告南雄市中泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退回可视门禁系统费用2800元给原告钱国文、肖丽珠；四、驳回原告钱国文、肖丽珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3510元，由原告钱国文、肖丽珠负担2800元，被告南雄市中泰房地产开发有限公司负担710元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  刘辉龙人民陪审员  杨文信人民陪审员  郭先全二〇一八年七月五日书 记 员  陶 勇