云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0126民初567号原告：中国工商银行股份有限公司石林支行，营业场所：云南省昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处石林中路114号。负责人：操守文，行长。委托诉讼代理人：张云霞、姚佳丽，职员，特别授权代理。被告：王太举，男，汉族，1986年1月16日生，身份证登记地址：云南省大理白族自治州洱源县。现住云南省昆明市石林彝族自治县。被告：段小芳，女，汉族，1989年9月24日生，身份证登记住址：云南省昆明市石林彝族自治县。现住云南省昆明市石林彝族自治县。被告王太举、段小芳的共同委托诉讼代理人：李银锋，云南滇石律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南梦达尔房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市石林彝族自治县鹿阜街道办事处双龙街**。法定代表人：李翠仙，经理。委托诉讼代理人：张亚，云南滇石律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨绍文，公司职员，特别授权代理。原告中国工商银行股份有限公司石林支行（以下简称石林工行）与被告王太举、段小芳，被告云南梦达尔房地产开发有限公司（以下简称梦达尔公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月25日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月28日公开开庭进行了审理。原告石林工行的委托诉讼代理人张云霞、姚佳丽，被告王太举、段小芳的共同委托诉讼代理人李银锋，被告梦达尔公司的委托诉讼代理人张亚、杨绍文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石林工行向本院提出诉讼请求：1、判令第一、第二被告立即向原告偿还借款本金22万元及支付截止2018年4月1日的利息、逾期利息、复利763.58元，并支付以22万元为本金自2018年4月2日起至还清款项之日止按照合同约定的贷款执行利率上浮50%计算的逾期利息并计收复利，按月结息。2、确认原告有权对第一、第二被告使用按揭贷款所购房屋（石林县龙园小区一期21幢1502号房屋）拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。3、判令第三被告对上述第一项诉讼请求承担连带清偿保证责任。4、判令三被告共同承担原告为实现债权所产生的诉讼费、保全费等费用。事实和理由：2012年10月30日，原告与三被告签订《个人购房借款担保合同》，约定原告向被告发放贷款30万元，用于购买石林县龙园小区一期21幢1502号房屋，贷款期限240个月，还款方式为“按月等额本金还款”，借款年利率为5.5675%，并随人民银行利率调整而在次年1月1日调整。贷款逾期的，在贷款执行利率基础上加收50%作为利率，计收罚息及复利。被告王太举、段小芳用其所购房屋为借款抵押担保，被告梦达尔公司在房屋办妥抵押登记前为借款人承担阶段性连带责任保证。合同签订后，原告按约定于2012年11月1日向借款人发放了贷款30万元，但被告未在合同约定时间内办妥抵押登记手续，现因借款人涉及其他经济纠纷诉讼，按揭房屋被法院另案查封，无法办理抵押登记手续，经原告催告，借款人亦未能提供新的担保。被告的行为已经构成合同14.1条约定的C、F、H、K、L等多项违约情形，严重侵害了原告的合法权益，根据合同14.2条约定宣布借款立即到期，并向法院提起诉讼，要求三被告承担相应责任。被告王太举、段小芳答辩称：1、对向原告借款及借款金额无异议。2、原告在诉状中陈述的事实和理由部分不客观。第一、2017年年底，答辩人和原告正常履行合同，原告从答辩人银行账户扣划应还借款本金及利息。2018年，原告要求答辩人提前还款，答辩人表示无力一次性全部付清借款本息，只能按照合同约定按月赔还，在协商未果的情况下，答辩人才没有赔还借款本息。第二、原告主张的复利和罚息具有惩罚性，属于违约金范畴，且原告主张罚息已足够弥补其损失，再要求答辩人支付复息属于双重处罚，请求驳回原告对复息部分的请求。3、请求驳回原告的诉讼请求，要求正常履行合同。被告梦达尔公司答辩称：1、本案被告王太举、段小芳以自有房产作为抵押物为自己的借款担保，作为保证人的答辩人依法只对该房产以外的债务承担保证责任，原告没有对抵押物进行评估，议价，在无法判断抵押房产是否能完全清偿所欠借款的前提下，要求保证人与借款人一并承担连带偿还责任，违背法律规定。2、涉案房屋为预售商品房，交易时尚未办理权利证书，按照相关法律规定，合同一经签订备案就完成了物权的设定，且签订的抵押合同是双方的真实意思表示，并经过公证，其效力等同于抵押登记，抵押权人对房屋享有优先受偿权，应先用抵押财产的价值清偿债务。3、原告在第二项请求中要求享有优先受偿权，又在第三项请求中要求答辩人承担连带责任，两项诉讼请求自相矛盾，应依法驳回原告的诉讼请求。原告石林工行围绕诉讼请求提交下列证据：1、《身份证》2份、《户口薄》1份、《结婚证》2份。2、《商品房购房合同》1份。3、《借款凭证》1份。4、《个人住房贷款申请表》1份。5、《个人购房借款担保合同》1份。6、《个人逾期贷款催收通知书》4份。7、《自营历史明细列表》1份。8、《民事判决书》1份、《民事裁定书》1份。经质证，被告王太举、段小芳对上述第1-7组证据均无意见，但不认可第6组证据的证明目的，对第8组证据的真实性、关联性、合法性有意见，认为民事判决书、民事裁定书系复印件，且民事裁定书无法院印章。被告梦达尔公司对上述证据认为在没有原件的情况下与第一、第二被告的质证意见一致。被告王太举、段小芳、梦达尔公司对其辩称未向本院提交证据。本院依职权向石林彝族自治县房管所调取《情况说明》1份。经质证，原告及三被告对该证据均无异议。本院对双方无异议的证据予以确认并在卷佐证，对双方有异议的原告提交的第8组证据审查认为，该证据虽系复印件，但与本院调取的《情况说明》内容一致，且与本案事实有关联，予以采信。经审查，原告诉称事实与本院庭审查明事实一致，本院予以确认。另补充确认以下事实：被告王太举最后一次还款时间是2018年3月28日,截止2018年4月1日，尚欠借款本金22万元；2018年执行年利率为4.165；石林县龙园小区一期21幢1502号房屋至今没有办抵押登记；2015年12月29日，石林县龙园小区一期21幢1502号房屋被云南省昆明市中级人民法院查封，查封文号：（2015）昆明四初字第641号民事裁定书。本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百九十六条规定：“借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。”第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”本案原告与三被告签订的《个人购房借款担保合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人应按约定履行各自义务。原告已按约履行了借款义务，但被告王太举、段小芳在履行还款义务中，存在多次逾期还款行为，至今未办抵押权登记，且抵押房屋被司法查封，违反了《个人购房借款担保合同》第14.1条C、F、H、K、L等项违约情形，按照该合同第14.2条（4）项的约定，原告有权宣布未偿还的借款立即到期，并立即清偿未偿还款项以及产生的利息、罚息及其他费用，故原告要求被告王太举、段小芳立即偿还尚余借款本金及支付逾期利息、复利的主张符合法律规定，本院予以支持。对于被告梦达尔公司的连带保证责任问题，《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定，保证人与债务人对债务承担连带责任的为连带保证责任……。”第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”本案原告与三被告签订的《个人购房借款担保合同》第10.2条约定，被告梦达尔公司承担的保证责任是阶段性连带保证责任，即保证人对本合同项下全部或部分贷款本金、利息、罚息、复利等承担连带保证责任，故原告要求被告梦达尔公司承担连带保证责任的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张确认对石林县龙园小区一期21幢1502号房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的问题，作为本案债权担保抵押物“石林县龙园小区一期21幢1502号房屋”，虽然双方签订了担保合同，但因三被告至今没有办抵押权登记，抵押权不成立，且该房屋已于2015年12月29日被云南省昆明市中级人民法院查封，原告又未及时主张权利，导致抵押权不能实现，故原告要求对抵押房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉请本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条规定，判决如下：一、由被告王太举、段小芳于判决生效之日起十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司石林支行借款本金22万元及支付自2018年4月1日起至款项实际还清之日止按年利率6.248%计算的逾期利息、复利；二、被告云南梦达尔房地产开发有限公司对被告王太举、段小芳的上述债务承担连带清偿责任；被告云南梦达尔房地产开发有限公司承担责任后，有权向被告王太举、段小芳追偿；三、驳回原告中国工商银行股份有限公司石林支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4611元，减半收取2305.50元，由被告王太举、段小芳、云南梦达尔房地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇一八年七月二十日书记员  高海晋