河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)豫12号民终1494号上诉人（原审被告）：三门峡市隆发建设开发有限公司。住所地：三门峡市河堤中路*号别墅。法定代表人：张建民，该公司总经理。委托诉讼代理人：张云、胡煜（实习），河南恒翔律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：焦红梅，女，1971年5月15日生，汉族，住三门峡市湖滨区崤山路南五街坊*号院*号楼*单元**号。身份证号码4206011971********。被上诉（原审原告）：孔幸楼，男，1970年3月17日生，汉族，住三门峡市湖滨区崤山路南五街坊*号院*号楼*单元**号。身份证号码4103271970********。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：胡彬，河南宇萃律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人三门峡市隆发建设开发有限公司（以下简称隆发公司）因与被上诉人焦红梅、孔幸楼商品房销售合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2018）豫1202民初829号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人隆发公司的委托诉讼代理人张云、胡煜，被上诉人焦红梅、孔幸楼的委托诉讼代理人胡彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人隆发公司上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，改判上诉人不承担违约责任及违约金30063.3元。2、一、二审费用均由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、房产证不能办理是由于非上诉人原因导致的，上诉人不应承担违约责任；二、被上诉人主张违约金没有法律和事实依据。二被上诉人共同辩称，1、本案存在逾期办理房产证的违约事实，上诉人应当承担违约责任；2、在本案中，双方未对逾期办证约定具体的违约责任承担方式，应当根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定确定违约金数额。3、涉案商品房买卖合同第十五条系限制××救济途径的核实条款，应为无效。一审判决正确，应予维持。焦红梅、孔幸楼向一审法院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令被告为原告所有的位于三××市经济开发区××街坊××院××楼××单元××号房屋办理房产证。2、依法判令被告支付原告逾期办证违约金44266.95元（按已付房款681030元，利率按照中国人民银行计收逾期贷款利息年利率6%，自2016年8月9日起计算，暂计至起诉之日，要求计算至交付房产证之日止）。3、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告购买被告开发的位于三××市经济开发区××街坊××院××楼××单元××房屋××套，并支付全部购房款681030元。2016年5月9日，被告将房屋交付原告。2016年6月17日，原、被告签订商品房买卖合同。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应于房屋交付使用后90日内，为原告办理房产证，双方对于违约金未进行约定，根据《商品房买卖司法解释》第十八条规定，应按照中国人民计收逾期贷款利息计算违约金。至原告起诉之日，被告仍未为原告办理房产证，为维护原告合法权益，诉至贵院，望判如所请。一审法院经审理确认事实如下：焦红梅、孔幸楼购买隆发公司开发的位于三××市经济开发区××街坊××院××楼××单元××房屋××套，并支付了全部房款681030元。2016年5月9日，原告焦红梅交纳了住房专项维修资金11674.8元。2016年5月9日，隆发公司向原告交付房屋。隆发公司于2016年10月25日向原告焦红梅开具了销售不动产统一发票。2016年6月17日，隆发公司（出卖人）与焦红梅（××）、孔幸楼（××）签订“商品房买卖合同”，约定：“××购买的商品房为三××市经济开发区××街坊××院××楼××单元××号，建筑面积共194.58平方米，单价为每平方米3500元，总金额681030元整。出卖人应当在2016年6月30日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付××使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照：1.若××退房，出卖人在××提出退房要求之日30日将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的3%赔偿××损失。2.××不退房时，出卖人的违约责任未进行约定。该合同于2016年7月27日办理了合同信息备案。因房产证长期未办理，滨溪花园业主到市国土资源局信访，市国土资源局于2017年8月21日出具“信访事项处理意见书”，处理意见载明：因隆发公司无法提供该宗土地的《国有土地使用证》原件（办理了在建工程抵押，《国有土地使用证》原件在住建部门扣押），故未受理该公司的办证申请。隆发公司向一审法院提供证据，欲证明：其于2009年4月17日已向开发区房管局办理了竣工验收备案，且双方签订的合同也进行了登记备案。因业主要求办理市房管局颁发的房产证，而因行政主管部门的相互推诿造成办证工作停滞。之后又因行政主管部门的职能调整等原因，办证工作再度停滞。故逾期办证并非隆发公司的原因造成。一审法院认为：原告焦红梅、孔幸楼与被告隆发公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。原告要求被告为其办理房产证，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”被告隆发公司应在合同签订之日起90日内协助原告办理房屋所有权登记手续而逾期未办理，故对于原告焦红梅、孔幸楼要求被告履行办证义务的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于逾期办证违约金，双方合同未对逾期办证约定具体的违约责任承担方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，并结合根据本案查明事实，隆发公司延迟办证并未影响焦红梅、孔幸楼对涉案房屋的居住、使用；故根据公平合理原则，酌定违约金以购房款681030元为基准，自原告主张的2016年8月9日起按年利率3%计算至本院受理之日，即2018年1月30日。被告隆发公司辩称违约金数额过高，要求适当减少的辩解理由成立，本院予以采纳。按照合同的相对性原理，被告辩称逾期办证并非其过错所导致，不应当承担违约责任的辩解主张缺乏法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决：一、被告三门峡市隆发建设开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于三门峡市开发区分陕路东三街坊一号院5号楼1单元601号房屋的相关资料向产权登记机关备案，并在取得该房屋所有权证5日内，将该房屋所有权证交付原告焦红梅、孔幸楼。二、被告三门峡市隆发建设开发有限公司支付原告焦红梅、孔幸楼逾期办证违约金（违约金计算方式：以购房款681030元为基准，自2016年8月9日起按年利率3%计算至2018年1月30日止）；限于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付上述金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1010元，减半收取505元，由原告焦红梅、孔幸楼负担252.5元，被告三门峡市隆发建设开发有限公司负担252.5元。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，孔幸楼，焦红梅与隆发公司签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。涉案商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该条款针对办理房屋产权证书约定了隆发公司履行相应义务的时间期限。本案中，隆发公司未能提供合法有效证据证明其公司按照合同约定在涉案房屋交付后90日内，将办理权属登记需由其公司提供的资料报产权登记机关备案，且截止目前，涉案房屋产权证书仍未能办理完毕，故隆发公司应当承担逾期办证的违约责任。双方合同对逾期办证并未约定明确具体的违约责任承担方式，隆发公司办证延迟并未影响××对涉案房屋的居住、使用，一审根据本案查明事实，依照公平原则，酌定违约金以购房款681030元为基准按年利率3%计算并无不当，二审对此予以维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费551元，由三门峡市隆发建设开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  李占通审 判 员  景志贤审 判 员  范俊洁审 判 员  乔建刚代理审判员  辛喜艳二〇一八年七月二十三日书 记 员  申胜男