江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终4284号上诉人（原审被告）:韩队，男，汉族，1980年8月1日生，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：罗列，江苏六度律师事务所律师。委托诉讼代理人：周美红，江苏六度律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）:金兵，男，汉族，1987年1月9日生，住江苏省昆山市。被上诉人（原审原告）:金蓝，女，汉族，1988年10月2日生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：王运福，江苏六典律师事务所律师（代理上列二被上诉人）。原审被告：胡丽华，女，汉族，1981年10月21日生，住江苏省昆山市。上诉人韩队因与被上诉人金兵、金蓝及原审被告胡丽华房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017)0583民初13385号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩队上诉请求：1、请求撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审全部请求；2、全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由一审法院认为“现因韩队原因导致涉案房屋上的抵押权并未涤除，并被多家法院进行多次查封，已经丧失了继续履行的条件”明显错误。房屋出售时就是查封状态，被上诉人金兵和金兰还有中介是明知的。被上诉人没有按照合同约定于2016年8月31日前支付1574000元的购房款，因此实际上违约的是被上诉人，而非上诉人。上诉人没有收到一分钱的购房款包括定金，而被上诉人主张预期利益必须基于全面、适当履行了合同约定的义务且上诉人没有履行合同义务才可以，一审法院判决上诉人赔偿被上诉人1135700元损失明显错误。金兵、金蓝在诉讼中答辩称：按照合同约定：“甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。”但涉案房屋在合同签订前就先后被两家法院三次查封，并且尚有银行97万元抵押债权。合同签订后，中介告知房屋已被查封后，合同实际丧失了继续履行的条件，而且涉案房屋现已被法院司法拍卖。原审法院认定事实清楚，请求二审驳回上诉，维持原判。原审原告金兵、金蓝向一审法院起诉请求：1、请求解除金兵金蓝与韩队、胡丽华签订的房屋买卖合同；2、请求判令韩队、胡丽华赔偿金兵、金蓝房屋差价损失1135700元；3、本案诉讼费、保全费、公告费由韩队和胡丽华负担。一审法院认定事实：甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失由甲方负责赔偿。甲、乙双方中若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款万分之三的违约金，若逾期超过十五个工作日，守约方有权单方面解除合同。同时，违约方向守约方支付总房款的20%作为违约金。合同补充约定：乙方签约前已向甲方支付定金50000元；乙方于2016年8月8日支付甲方250000元；2016年8月31日前支付1574000元；乙方于房屋交付当日支付甲方购房尾款10000元；以上款项均经丙方（菁英汇店）账户，若乙方贷款，不影响上述付款方式。2016年8月4日金蓝向昆山住商房地产经纪有限公司支付购房定金50000元，2016年8月8日支付购房款250000元。2016年8月8日韩队出具委托书，载明“因本人现在外地出差，现由胡丽华代为签署房屋买卖合同，房款由住商不动产代收。本人对胡丽华签署的房屋买卖合同内容均认可，具有法律效力。本人在2016年8月20日前回昆山办理相关手续”。涉案房屋于2010年8月3日登记至韩队名下，为单独所有、中国建设银行股份有限公司昆山分行在该房屋上设立有债权数额为970000元的抵押权。2016年5月18日、2016年11月9日涉案房屋先后被昆山市人民法院两次依法查封，2017年4月12日涉案房屋被绍兴市上虞区人民法院依法查封。因无法办理涉案房屋的过户事宜，昆山住商房地产经纪有限公司将代韩队收取的定金及购房款共计300000元返还金兵、金蓝。2017年7月5日为昆山市人民法院执行一局移送的中国民生银行股份有限公司昆山支行与韩队、胡丽华、昆山力诺能源机械有限公司金融借款合同纠纷一案，在执行中对涉案房地产提供价值参照依据，昆山市人民法院委托苏州中洲房地产土地资产评估咨询有限公司对涉案房屋进行市场价值评估。该公司于7月11日出具《房地产估价报告》，认定涉案房屋在2017年6月15日价值时点的市场总价为3019700元。因韩队、胡丽华下落不明，昆山市人民法院以公告方式向二人送达本案传票及应诉材料。该公告于2017年8月15日刊登于人民法院报。一审法院认为，韩队、胡丽华经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了自己的诉讼权利，应当承担对其不利的法律后果。胡丽华以韩队的名义与金兵、金蓝签订房屋买卖合同，事后也经过了韩队的授权，故本院认为该房屋买卖合同的主体为金兵、金蓝与韩队。双方之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方均应恪守。现因韩队原因导致涉案房屋上的抵押权并未涤除，并被多家法院进行多次查封，已经丧失了继续履行的条件，金兵、金蓝要求解除双方之间房屋买卖合同的诉讼请求具有事实和法律依据，故本院确认双方于2016年8月7日签订的《昆山住商房屋买卖合同》于2017年10月14日解除。金兵、金蓝已经支付的定金及购房款已经由昆山住商房地产经纪有限公司返还，故韩队在合同解除后无需承担返还定金及购房款的责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案经本院委托苏州中洲房屋房地产土地资产评估咨询有限公司评估，2017年6月15日涉案房屋市场价值3019700元；与双方合同约定的房屋价格1884000元相差1135700元，该部分差额系因韩队违约造成合同无法履行而给金兵、金蓝造成的预期利益损失，韩队应予赔偿。胡丽华系作为韩队代理人在房屋买卖合同上签字，并非合同相对人，且韩队已对其签字的行为予以了追认，故其无需对金兵、金蓝的损失承担赔偿责任。遂判决：一、原告金兵、金蓝与被告韩队于2016年8月7日签订的《昆山住商房屋买卖合同》于2017年10月14日解除。二、被告韩队于本判决生效之日起十日内赔偿原告金兵、金蓝损失1135700元。三、驳回原告金兵、金蓝对被告胡丽华提出的诉讼请求。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15022元，公告费690元，以上共计15712元。由被告韩队负担。二审查明的事实与原审查明事实相一致。本院认为，金兵、金蓝与韩队之间达成的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据双方当事人在诉讼中的举证及陈述可以认定，在双方签订房屋买卖合同前涉案房屋已因上诉人涉及多起民事诉讼被法院多次查封。韩队称房屋出售时就是查封状态，两被上诉人和中介是明知的，对此韩队应负相应举证责任。鉴于目前没有任何证据显示在双方签订房屋买卖合同时，上诉人方已将涉案房屋被查封的情形告知了被上诉人或房产中介，故对韩队的上述主张本院不予采信。上诉人韩队在明知涉案房屋已被法院查封的情况下仍隐瞒相关事实与被上诉人金兵、金蓝签订房屋买卖合同，主观过错明显。对于金兵、金蓝因合同不能履行所造成的损失，韩队应承担全部的赔偿责任。据此，韩队的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15022元，由上诉人韩队负担。本判决为终审判决。审判长 郑 雄审判员 赵 东审判员 沈军芳二〇一八年七月二十五日书记员 杨颖颖