长春净月高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0194民初139号 原告（反诉被告）：半山洋房小区业主委员会，住所地：长春净月高新技术产业开发区净月大街**。 负责人：贾巍，业委会主任。 委托代理人：赫亮，北京市京师（长春）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：长春市祥威物业服务有限公司，住所，住所地：长春净月高新技术产业开发区净月大街**林汐名筑******房div> 法定代表人：杜秉旭，经理。 委托代理人：骆丹，辽宁百维律师事务所律师。 原告（反诉被告）半山洋房小区业主委员会诉被告（反诉原告）长春市祥威物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告半山洋房小区业主委员会的负责人贾巍及委托代理人赫亮，被告长春市祥威物业服务有限公司的法定代表人杜秉旭及委托代理人骆丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告双方2017年4月8日签订了《物业服务合同》，约定的物业服务期限为三年。根据《物业服务合同》中第32条约定，被告未完成本合同约定的物业服务内容和物业服务标准的，原告有权要求被告方限期整改，逾期未整改的，原告经业主委员会依法表决通过，有权解除本合同。被告在公共用地私搭乱建10个地面车库并非法出售牟利、非法出卖公共绿地和楼道内一楼楼梯下工具间、保修期内对数十户房屋漏雨维修敷衍了事、拖期并导致过保、不予维修单元门可视对讲机等行为均侵害了业主的利益，严重违反了物业服务合同的约定。经业主大会依法表决通过，决定解除原被告双方间的《物业服务合同》，解除通知已于2017年11月14日正式送达被告，但被告至今未办理物业交接手续及移交物业管理用房，被告的行为已严重损害了原告的合法权益。现原告诉至本院，请求：1、确认原、被告之间的《物业服务合同》已合法解除；2、判令被告退出物业服务区域、向原告移交物业服务用房和相关设施、涉及半山洋房小区物业管理相关文件；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。 被告答辩并反诉称：1、原、被告于2017年4月8日签订了《物业服务合同》，合同约定的物业服务期限为三年。合同签订后，被告积极履行合同义务，出资用于安装、维修、维护小区的监控和相关基础设施。被告严格遵守合同约定的各项条款，尽到了物业服务义务，现合同期尚未届满，故原、被告应继续履行合同；2、原告称2017年11月14日经业主大会表决，决定解除原、被告之间的《物业服务合同》，并将通知送达被告。被告认为，该业主大会表决结果应为无效，首先，被告接到通知后，于2017年11月15日曾就广大业主是否决定解除《物业服务合同》一事在小区内进行了走访调查，并对小区内327名业主进行了问卷调查，结果有264名业主表示同意由被告继续提供服务，36名业主表示不同意，27名业主表示弃权，同意由被告继续提供服务的业主人数及其所有的建筑面积均已过半数；其次，上述327名业主均表示从未收到过原告的书面征求意见稿，也没有看到街道和社区有关人员走访，更未参与过实名投票；最后，根据小区内的监控录像显示，街道和社区工作人员所谓的现场指导和监督、走访发生在2017年11月12日17时许，前后仅仅历时19分钟，上述工作人员便完成了走访、指导、监督向数百户业主征求意见的全部工作，而客观上在如此短的时间内是无法完成上述工作的。因此，被告对原告主张的“半山洋房小区业主大会表决结果”的真实性、合法性存在质疑，不排除原告伪造或虚构选票结果的情形；3、原告称被告违反合同约定，侵害广大业主利益并不属实。关于出售车库一事，系小区开发商改建及对外出售，与被告无关联；关于原告认为被告非法出卖公共绿地和楼道内工具间的问题，系小区内部分业主擅自扩大自家的花园面积，被告多次劝阻和制止，但均无效果，无奈之下被告与花卉基地协商对小区进行绿化并收取一定费用，以解决上述矛盾，被告在此过程中未获任何利益；对于楼道内的工具间部分，系小区开发商将该部分出授权转让给被告，用以折抵拖欠被告的10万元物业费，如原告对此有异议，可向小区开发商主张权利。除此之外，被告花费大量人力、物力对小区房屋漏水问题进行处理，也曾向有关部门申请物业维修基金，但均未果。2018年，被告对小区内21户业主的可视对讲机进行了统一维修，及时解决了该问题。现被告反诉请求：1、判令形成于2017年11月14日的“业主大会结果”无效，双方继续履行《物业服务合同》；2、判令反诉费用由反诉被告承担。 反诉被告针对反诉辩称：1、业主大会召集、举行、表决程序合法，反诉原告以问卷调查的结果否定业主大会决议，没有法律依据；2、反诉原告进行的问卷调查系自己对自己行为进行调查，而并没有委托第三方机构，或者在第三方机构监督的情况下进行，系一种自证行为，不能排除其受诸多因素影响的可能性，很难保证结果的客观性、公正性；3、反诉原告称其对小区内327名业主进行了问卷调查，结果264名业主表示同意由其继续提供服务，其后又根据供暖部门提供的供暖情况统计，推论出2017年至2018年小区内有472户业主实际居住，进而认为同意继续服务的业主人数及住房建筑面积均已过半，反诉被告认为，以上是没有法律依据和事实依据的，反诉原告没有确认小区内实际居住情况而仅根据统计表的数据进行推测，无法真实的反应实际居住情况，因此这种缺乏事实依据的问卷调查结果无法否定业主大会的决议；4、原、被告双方签订的《物业服务合同》已合法解除。根据相关法律规定，业主大会依据物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持，即业主委员会可以根据业主大会的决定，随时单方解除物业服务合同，现半山洋房小区业主大会已作出解除与被告间物业服务合同的决定，故该《物业服务合同》已合法解除。 经审理查明：半山洋房小区业主委员会经选举成立，并在长春净月高新技术产业开发区净月街道小合台社区居民委员会、净月街道办事处、长春净月高新技术产业开发区住房保障和房产管理办公室进行了备案。2017年4月8日，原、被告签订了《物业服务合同》，约定由被告为半山洋房小区提供物业服务，服务期限为三年，即2017年1月1日至2019年12月31日。 2017年10月，原告在得到部分业主反映被告提供的物业服务不符合要求的情况后，举行了关于召开业主大会的情况说明会，并张贴了召开业主大会的公告。同年11月，原告与部分业主以走访的形式向半山洋房小区业主征求是否同意解除与被告之间的物业服务合同，在该过程中，不同意被告继续提供物业服务的业主需要在书面的“表决票”中签字并写明自己的楼号及房间号。庭审中，原告为证明该投票过程及结果程序合法，提供了“半山洋房小区不同意长春市祥威物业2018年继续服务业主表决表”的复印件11张，经核实，该11张表决表中，第二页许彦宇（3栋506）与第十一页的梁寿芬系同一户，属于重复投票；第四页中刘桂贤与第五页的刘桂贤系同一人，属于重复投票；第一页的高军（9栋104）与第三页的高军（9栋104）系同一人，属于重复投票；第三页的刘伟（14栋401）与第十一页娄君系同一户，属于重复投票；第五页的刘憬（17栋208）在同一页中重复签字，属于重复投票；第四页的宋清丽（11栋402）与第七页李伟为同一户，属于重复投票；第二页的孟祥凡（17栋508）与本页及第七页孙淑芬系同一户，属于重复投票；第二页的刘小元（6栋306）与第七页重复签字，属于重复投票；第二页周银艳（6栋505）与第七页重复签字，属于重复投票；第七页董冠洋（6栋506）与第八页6栋506刘桂贤系同一户，属于重复投票。 上述事实，有原告提供的首届业主委员会备案审核表、物业服务合同、照片、收款收据、半山洋房小区业主意见调查表、半山洋房小区不同意长春市祥威物业2018年继续服务业主表决表复印件11张、情况说明书，被告提供的物业服务合同、致半山洋房小区业主的一封信及人员名单、情况说明41份、视听资料、燕志颖的身份证、供暖部门的证明材料、2017年3月20日业主同意签字单、转让协议、半山洋房小区部分一楼花园扩大面积的情况和补充协议及收据、可视对讲机报修统计表及维修费用收据、情况说明、2017年度针对报修表的全部费用材料及原、被告当庭陈述等经庭审举证、质证的证据在卷为凭，本院予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原、被告签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据物权法规定，决定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。现原告请求解除与被告的物业服务合同并退出物业服务区域，同时向原告移交物业服务用房和相关设施、涉及物业管理的相关文件，应当首先提供充分的证据证明业主大会作出的解聘决议符合上述法律规定且程序合法，但原告提供的11张“半山洋房小区不同意长春市祥威物业2018年继续服务业主表决表”均系复印件，且该表决表中存在多处重复投票的情形，被告对此不予认可，原告亦未能证明作出解聘决议系由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故本院对原告的诉讼请求不予支持，原、被告应当按照合同约定，继续履行各自权利及义务。综上，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）半山洋房小区业主委员会与被告（反诉原告）长春市祥威物业服务有限公司继续履行双方于2017年4月8日签订的《物业服务合同》； 二、驳回原告（反诉被告）半山洋房小区业主委员会的诉讼请求。 案件本诉受理费700元，由原告半山洋房小区业主委员会负担；反诉受理费50元，由原告半山洋房小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判长 薛楠 人民陪审员侯淑英 人民陪审员李景莉 二〇一八年七月二十日 书记员 冯泳龙