湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0111民初6009号原告：戴仲科，男，1986年2月27日出生，汉族，住湖南省双峰县三塘铺镇两头塘村刘家村民组，现住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：谷泽顺，湖南芸生律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴权庭，男，1980年10月4日出生，汉族，住湖南省双峰县。被告：王湘锋，男，1977年7月14日出生，汉族，住湖南省宁乡县。委托诉讼代理人：陈邓乔，湖南融邦律师事务所律师。被告：何飞，男，1987年2月7日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：彭戬，长沙市开福区明晟法律服务所法律工作者。第三人：唐亚辉，女，1964年7月28日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：付华，湖南精彩律师事务所律师。第三人：中国对外经济贸易信托有限公司，住所地北京市西城区复兴门内大街28号凯晨世贸中心中座F6层。法定代表人：杨林。第三人：深圳泛华联合投资集团有限公司长沙分公司，住所地长沙市开福区通泰街街道开福万达广场C区写字楼1608-1609房。法定代表人：张莉。原告戴仲科诉被告王湘锋、何飞、第三人唐亚辉、中国对外经济贸易信托有限公司（以下简称中国外贸信托公司）、深圳泛华联合投资集团有限公司长沙分公司（以下简称深圳泛华长沙分公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年8月29日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月13日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依职权通知唐亚辉、中国外贸信托公司、深圳泛华长沙分公司为第三人参加诉讼，并依法适用普通程序，于2018年6月20日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人谷泽顺、戴权庭，被告王湘锋的委托诉讼代理人陈邓乔，被告何飞的委托诉讼代理人彭戬、第三人唐亚辉的委托诉讼代理人付华到庭参加了诉讼。第三人中国外贸信托公司、深圳泛华长沙分公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决2017年5月15日被告王湘锋与被告何飞签订的《不动产买卖合同》无效；2、诉讼费、保全费由两被告承担。事实和理由：2016年6月份，原告购买了位于长沙市雨花区房屋。2017年7月7日被告何飞声称上述房屋为其所有，要求原告腾房。2017年7月14日，通过房产局查询，原告发现被告王湘锋用原告在2016年6月份向中国外贸信托公司抵押借款时签署的委托书等文件，冒充原告的代理人，于2017年5月15日将原告房产证注销，并以远低于市场价的价格出售并过户给被告何飞。故原告诉至法院。被告王湘锋辩称，被告是接受了原告的委托处理房产，用于偿还借款，是双方的真实意思表示，该委托代理关系真实有效；2、价格是根据合同约定的不低于市场价格70%的标准，不存在违法行为。被告何飞辩称，原告对被告的委托不仅有委托书，且进行了公证，不存在假冒行为。房屋买卖流程、手续合理合法，房屋的交易价格符合双方约定，也符合市场价格，抵押合同中约定了房屋价格48万元，在委托承诺函中双方约定价格不低于35万元，本案房屋的实际成交价格都高于约定，也没有低于市场价格的70%。涉案房屋已经过户完毕，且已办理抵押登记，不可撤销。被告何飞支付了合理对价、手续和流程均合法，买受房屋系善意取得。综上，原告所述没有事实根据和法律依据。请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。第三人唐亚辉述称，1、第三人唐亚辉已经合法受让第三人中国外贸信托公司对原告的全部债权及抵押权；2、第三人唐亚辉取的债权及抵押权后，因原告的逾期还款，第三人唐亚辉根据合同约定对涉案房屋进行处置从而实现抵押权，符合合同约定且不违反法律禁止性规定；3、原告主张《不动产买卖合同》无效，无事实和法律依据。综上，第三人唐亚辉合法、合理、合约受让并处置本案中的债权及抵押权，应受法律保护，原告的主张无事实和法律依据，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人中国外贸信托公司提交书面意见述称，1、第三人中国外贸信托公司与原告存在合法的债权债务关系，依法享有原告名下位于长沙市雨花区环线中江锦城17栋502房全部产权份额的抵押权；2、原告未按期还款，从第二期起多次未按时履行还款义务；原告还款九期后，违反合同的约定拒不履行还款义务，经多次催告仍未还款，构成违约，且严重损害了第三人中国外贸信托公司利益；3、第三人中国外贸信托公司对原告的债权、抵押权已通过债权转让方式转让给第三人唐亚辉，第三人中国外贸信托公司与原告的债权债务已消灭。第三人深圳泛华长沙分公司提交书面意见述称，1、原告与第三人深圳泛华长沙分公司存在委托代办关系，与本案确认合同无效纠纷并无关联；2、原告自愿委托被告王湘锋代为处理名下涉案房产，被告王湘锋在委托书权限内处置涉案房产的行为应及于委托人，原告应承担本次出售涉案房产的民事责任；3、本案《房地产评估报告》对涉案房产市场价的评估缺乏科学评判标准，不符合当时市场价。经审理查明，原告原系长沙市雨花区环线中江锦城17栋502房屋登记所有权人。2016年6月17日，原告（甲方）与第三人中国外贸信托公司（乙方）签订《贷款合同》，约定：乙方向甲方发放贷款36万元，贷款年利率为16%，贷款期限为2016年6月17日至2021年6月17日，还款方式为分次还款，还款期数为60期；违约行为包括本合同项下贷款期限虽未届满，但是甲方明示或者以其实际行为向乙方表示不能按期履行还款义务而又不提出展期申请、或者在乙方不同意展期申请的情况下，甲方未能按期还款等情形；甲方如出现违约的情况，乙方有权停止发放贷款，宣布贷款提前到期以提前实现债权、要求甲方立即归还贷款本息及有关费用，甲方如不按期清偿贷款本息及有关费用（包括乙方提前实现债权的），从逾期之日起，须按日向乙方支付逾期违约金，逾期违约金以贷款剩余金额×0.2%/日；甲方如不按期清偿任一期贷款本息或费用（包括乙方提前实现债权的），乙方可立即处置抵押物或质押物;经乙方催告，甲方在限期内仍未纠正其违法行为，或使乙方不能实现其合同目的，乙方书面通知甲方后即可解除合同、转让债权及提起诉讼等任何措施维护其合法权利；乙方可以根据自己的意愿进行本协议下其对甲方债权的转让，甲方同意债权转让，乙方有权委托第三方代为通知甲方债权转让事宜，在乙方的债权转让后，甲方需对债权受让人继续履行本协议下的还款义务；合同还对双方的其他权利、义务进行了约定。同日，原告与第三人中国外贸信托公司还签订《抵押合同》，约定：原告以长沙市雨花区环线中江锦城17栋502房屋为其在上述《贷款合同》中的借款提供抵押担保。同时，原告与第三人深圳泛华长沙分公司签订《代办手续服务协议》，约定：第三人深圳泛华长沙分公司就借款为原告提供有关咨询、劳务方面服务，指导原告填写、整理登记有关表格、资料，协助办理相关手续；代为原告办理与借款相关的抵押物的抵押登记申请、缴费等手续，代为领取入押回执、抵押权登记证明文件等相关文件。原告还出具《承诺函》一份，载明：第三人中国外贸信托公司委托贷后管理房即第三人深圳泛华长沙分公司指定人员进行贷后管理工作；原告承诺自愿接受第三人深圳泛华长沙分公司进行贷后管理；若还款逾期超过二十天的，原告同意委托贷后管理房指定人员代为出售原告名下位于长沙市雨花区环线中江锦城17栋502房，出售金额35万元，出售所得优先偿还原告上述借款。2016年6月17日，原告与被告王湘锋签订《委托合同》一份，载明：鉴于原告与第三人中国外贸信托公司于2016年6月17日签署《贷款合同》，为确保原告按时履约，第三人中国外贸信托公司的债权得以有效实现，经协商，被告王湘锋无偿接受原告委托，达成委托合同；并约定，原告逾期支付任一期本金、利息或第三人中国外贸信托公司宣布贷款提前到期后10个工作日内，若原告仍未向第三人中国外贸信托公司足额偿还借款本息、逾期利息及实现债权的相关费用，原告委托被告王湘锋将其名下为长沙市雨花区环线中江锦城17栋502房在流通市场直接拍卖或变卖以清偿原告在《贷款合同》项下的债务；被告王湘锋拍卖或变卖上述房屋时，为快速变现，可以低于市场价格进行拍卖或变卖，但一般不低于市场价格的70%。同时，原告还向案外人冯冰、被告王湘锋出具委托书并就委托书办理公证。委托书载明：“本人戴仲科现拥有私房一处，坐落在长沙市雨花区环线中江锦城17栋502，建筑面积90.88平方米（产权登记人：戴仲科，长房权证雨花字第××号）。现全权委托冯冰、王湘锋代为办理上述房屋的注销抵押、抵押登记手续、签署及领取相关产权资料（包括但不限于房产权证、他项权证及国土证）和房屋的查册、查询、打印内档资料、出售（代为确定交易对象、交易价格）、签订买卖合同、办理产权交易过户的签约、签字、交件、退件、立契过户、涉税事宜、国土证过户、收取全部房款、代为出租收取租金、以及代办银行及其他金融机构贷款、抵押登记手续、领涂销凭证及相关产权资料（包括但不限于房产权证、他项权证及国土证）、签署相关文件合同等一切相关手续。以上受托人中任意一人均可单独办理所委托的事项。受托人办理上述事项签署的一切文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任。委托期限：直至上述委托事项办完为止”。原告还与第三人中国外贸信托公司签订《补充合同》，约定：双方一致确认，第三人中国外贸信托公司委托第三方支付机构广州银联网络支付有限公司通过其名下的银行账户将上述《贷款合同》项下的贷款款项发放至原告指定的收款账户。上述合同签订后，第三人中国外贸信托公司向原告支付了35万元，原告向第三人中国外贸信托公司出具借款借据一份，载明原告收到上述《贷款合同》项下借款35万元。2016年6月22日，原告与第三人中国外贸信托公司就长沙市雨花区环线中江锦城17栋502房屋办理了抵押登记手续。2017年4月15日，第三人中国外贸信托公司、唐亚辉签订《债权、抵押权转让合同》，约定第三人中国外贸信托公司将其依照上述与原告签订的《贷款合同》、《抵押合同》所相应的债权、抵押权转让给第三人唐亚辉，第三人唐亚辉以368371.76元受让上述债权及相应抵押权。2017年4月17日，第三人唐亚辉通过银行转账向第三人中国外贸信托公司支付368371.76元。同日，第三人唐亚辉与被告何飞签订《房屋处置协议》，约定第三人唐亚辉将原告抵押的长沙市雨花区环线中江锦城17栋502房屋作价488900元转让给被告何飞，购房款在签订协议之日起三日内支付给第三人唐亚辉。第三人唐亚辉在收到被告何飞支付的全款后，负责在30个工作日内以买卖形式将抵押房屋由原告名下过户至被告何飞名下。2017年5月15日，被告王湘锋以原告委托代理人名义与被告何飞签订《不动产买卖合同》，约定原告将坐落于长沙市雨花区环线中江锦城17栋502房屋出售给被告何飞，房屋总价为488900元。其后，双方办理了房屋产权变更登记手续，被告何飞领取了不动产权证。2017年8月9日，上述房屋又办理了权利人为唐革清的抵押登记。另查明，2017年4月13日第三人唐亚辉向被告何飞出具的收条，载明收到被告何飞现金30900元；2017年4月17日，被告何飞通过银行向第三人唐亚辉转账458000元。在庭审中，被告何飞提供2017年5月20日第三人中国外贸信托公司出具的《债权、抵押权转让通知书》、顺丰快递单，拟证明债权、抵押权转让已经通知原告。原告在其提交的记载时间为2018年4月4日的书面材料中陈述，2017年4月份起收到了一份《债权、抵押权转让通知书》，该通知书告知第三人中国外贸信托公司对其享有的债权转让给了第三人唐亚辉。被告王湘锋当庭陈述其为第三人深圳泛华长沙分公司员工。在本案审理过程中，本院依据原告的申请，依法委托评估机构对长沙市雨花区环线中江锦城17栋502房2017年5月的价值进行评估。湖南恒永房地产评估咨询有限公司出具了《评估报告书》，确定估价对象房地产于估价时点2017年5月18日的市场价值为72.8858万元。以上事实，有《贷款合同》、《还款计划表》、《补充合同》、《抵押合同》、《代办手续服务协议》、银行回单、房屋所有权证、他项权证、《委托合同》、《委托书》、《公证书》、《债权、抵押权转让合同》、《债权、抵押权转让通知书》、《房屋处置协议》、《不动产买卖合同》、《评估报告书》、不动产权证书、不动产登记证明、不动产登记情况表、税收完税证明、当事人陈述等证据在卷佐证，足以证明。本院认为，原告在向第三人中国外贸信托公司借款时，以委托公证方式将其房屋处分的相关权利授予被告王湘锋，被告王湘锋系第三人中国外贸信托公司委托贷后管理方即第三人深圳泛华长沙分公司员工，其与原告互不认识，缺乏日常委托的信任基础，且代理利益存在明显冲突，受托人难以执行委托人意志与维护委托人利益。原告亦不存在出售房屋的真实意图，签订委托书的目的是为借款提供保障，在事后原告又拒绝追认。因此，原告意思表示不真实，不符合民事法律行为构成要件，不具备委托法律效力。被告王湘锋明知此情，仍私自将原告房屋以明显低价出售，既存在损害原告利益的恶意，亦属无权处分。故原告要求确认2017年5月15日被告王湘锋代理原告与被告何飞签订的《不动产买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百四十三条、第一百四十六条、第一百五十五条，《中华人民共同国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决如下：确认被告王湘锋代理原告戴仲科与被告何飞于2017年5月15日签订的《不动产买卖合同》无效。案件受理费80元，由被告王湘锋、何飞共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审 判 长  吴香玲人民陪审员  黄忠伟人民陪审员  李玲芝二〇一八年七月三十日书 记 员  李 帅附：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。