广东省高州市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0981民初3663号原告:陈一平，男，1982年10月25日出生，汉族，高州市人，身份证住址：广州市越秀区，现住广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈少雄，男，1956年5月10日出生，汉族，身份证住址：广州市越秀区，现住高州市。委托诉讼代理人：刘思成，广东真灼律师事务所律师。被告：高州市永明房地产有限公司，住所地：广东省高州市文明路**。（下称永明公司）法定代表人：黄永明，经理。委托诉讼代理人：罗振健，广东法申律师事务所律师。被告：苏涛，男，1972年9月20日出生，汉族，住广东省高州市石仔岭区。被告：高州市永盛百货有限公司，，住所地：高州市文明路**潘州豪庭裙楼（下称永盛公司）法定代表人：苏波，经理。被告苏涛、高州市永盛百货有限公司的共同委托诉讼代理人：张兆冲，男，1976年7月4日出生，汉族，高州市人，住高州市镇江。被告苏涛、高州市永盛百货有限公司的共同委托诉讼代理人：练科，男，1972年6月2日出生，汉族，高州市人，住广东省高州市。原告陈一平与被告高州市永明房地产有限公司、苏涛、高州市永盛百货有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2017年11月17日立案后，依法由简易程序转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈一平的委托诉讼代理人陈少雄、刘思成、被告高州市永明房地产有限公司的委托诉讼代理人罗振健、被告苏涛、高州市永盛百货有限公司的共同委托诉讼代理人张兆冲、练科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈一平向本院提出诉讼请求：判决被告高州市永明房地产有限公司和被告苏涛之间签订的潘州财富广场第C幢三单元3C103号房的《广东省商品房买卖合同》无效，并由被告高州市永明房地产有限公司和苏涛共同承担本案诉讼费用。事实与理由：被告永明公司以一铺养三代的宣传方式及返租、预存款升值的营销方式，在社会上公开销售其开发的潘州财富广场的商铺（该商铺的商品房预售许可证由广东省高州市建设局发出，编号为2005001）。2006年11月23日，原告与被告永明公司、永盛公司就上述五个涉讼房号的商铺的买卖、租赁等事项达成协议，原告选择一次性支付全部购房款的付款方式，原告通过中国建设银行高州支行向被告永明公司设在中国农业银行高州支行的44×××57账户汇款人民币121680元购房款（其中：3C103号房为27444元、3C101号房为23559元、3C102号房为23559元、3C103号房为23559元、3C105号房为23559元），加上被告永盛公司一次性返还的4年租金及原告在被告永明公司的预存款的升值款，作为原告的购房款，原告共向被告永明公司支付购房款215708元人民币。（其中：3C103号房购房款47712元、3C101号房购房款41999元、3C102号房购房款41999元、3C103号房购房款41999元、3C105号房购房款41999元）。原告向被告永明公司全部支付上述五个涉讼房号商铺的购房款后，原告与被告永明公司签订上述五个涉讼房号商铺的《广东省商品房买卖合同》，原告与被告永盛公司签订了上述五个涉讼房号商铺的《潘州财富广场铺位经营委托租赁协议书》（3C103房铺委托租赁协议书编号0152、3C101号房铺位委托租赁协议书编号0157、3C102号房铺委托租赁协议书编号0158、3C103号房铺委托租赁协议书编号0076、3C105号房铺委托租赁协议书编号0159）。被告苏涛均在上述铺位委托租赁协议书上签字确认。上述五个涉讼房号铺位的租赁期为10年：从2007年6月1日起至2017年5月31日止。广东成就律师事务所，对原告与被告永明公司签订上述五个涉讼房号商铺的《广东省商品房买卖合同》及原告与被告永盛公司签订上述五个涉讼房号商铺的《潘州财富广场铺位经营委托租赁协议书》均进行了法律见证，并对五个房号各发出一份由广东成就律师事务所盖章，见证律师杨山、刘宇军签名的律师见证书。后，被告永明公司一直以各种理由拖着不为原告办理上述五个涉讼房号商铺的房产证。2012年6月，原告按《潘州财富广场铺位经营委托租赁协议书》约定，要求被告永盛公司支付上述五个涉讼房号商铺的2012年6月至8月的当季度铺租。被告永盛公司告知原告，原告持有上述五个涉讼房号商铺的房产证的前提下，被告永盛公司才能向原告支付上述五个涉讼房号商铺的租金。原告即向被告永明公司说明被告永盛公司拒付上述五个涉讼房号商铺租金的情况，并要求被告永明公司尽快为原告办理上述五个涉讼房号商铺的房产证。被告永明公司答复原告说，由于第C幢三层的验收一直通不过，所以目前还不能办理房产证，至于每年的铺租，由被告永明公司每半年一次或一年一次支付给原告。由于被告永明公司至今，未付上述五个涉讼房号商铺2016年6月1日至2017年5月31日的租金给原告，且上述五个涉讼房号商铺的租赁期将于2017年5月31日届满，原告就商铺租金及商铺租赁期届满商铺续租的事宜，于2017年5月25日及2017年9月6日通过邮政快递向被告永盛公司发出二封询问信。被告永盛公司于2017年9月22日向原告复函后，原告才知被告永明公司已将上述五个涉讼房号商铺卖给被告苏涛，已于2008年3月18日取得上述五个涉讼房号商铺的房产证，并使用上述五个涉讼房号商铺。原告认为，被告永明公司与被告苏涛、永盛公司均是原告购买上述五个涉讼房号商铺及委托租赁上述五个涉讼房号商铺等事项的当事人和直接经办者；被告苏涛对原告购买并一次过全部交清上述五个涉讼房号商铺的购房款并与被告永明公司签订上述五个涉讼房号商铺的《广东省商品房买卖合同》的事实是清楚的；被告永明公司对原告与被告永盛公司签订《潘州财富广场铺位经营委托租赁协议书》，并代原告收取被告永盛公司一次过支付4年的铺位租金作原告的购房款的事实是清楚的。但被告永明公司与被告苏涛、被告永盛公司却恶意串通，瞒着原告，由被告永明公司将已出售给原告的上述五个涉讼房号商铺，售予被告苏涛，并将上述五个涉讼房号商铺的产权直接登记到了被告苏涛名下，使其于2008年3月18日取得上述五个涉讼房号商铺的房产证。三被告恶意串通形成的违法事实，导致原告无法取得上述五个涉讼房号商铺的产权证书及使用权，无法取得2016年6月1日至2017年5月31日的租金，无法达到一铺养三代的经济预期。根据相关法律规定，被告永明公司与被告苏涛就涉案商铺签订的《商品房买卖合同》属于无效合同。为维护原告合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告永明公司辩称，原、被告之间签订商品房买卖合同的时候是采取售后包租的方式，该方式是违反国家相关规定，导致不能办理房产登记。被告也曾经向所有购房人发出通知要求解除合同，因合同的违法性并且合同目的不能实现，所以合同应当是无效的。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告苏涛辩称，苏涛没有与永明公司签订原告所主张的3C103房的买卖合同。本案原告也没有提供所主张无效的合同，因此应驳回原告的诉讼请求。被告永盛公司辩称，本案中原告不主张永盛公司承担债务，因此应驳回对永盛公司的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：位于高州市文明路××号的潘州豪庭裙楼[编号为28020091，土地使用权出让合同号为高府国用（2003）字第特0461号，土地面积为3130㎡]的潘州财富广场（暂定名），是被告永明公司开发的房产。该房产已取得由广东省高州市建设局发出编号为2005001的商品房预售许可证。2006年11月23日原告陈一平与被告永明公司签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号为2006063号），合同约定：原告购买被告永明公司开发的位于上述地点的潘州财富广场第C[幢]三[单元][层]3C103号房（实为商铺）；商品房属预售，4011.37元/㎡，总价41999元；房款付款账户高州市农行44-5650010********；被告永明公司应当在2007年6月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将综合验收合格的该商品房交付给原告使用等内容。在原告与被告永明公司签订《商品房买卖合同》的当日，原告作为委托人（甲方）与被告永盛公司作为受委托人（乙方）签订《潘州财富广场铺位经营委托租赁协议书》约定：甲方购买的潘州财富广场三层3C103号铺位，甲方自愿将该物业交与乙方经营管理；经营期限为10年，即从2007年6月1日起至2017年5月31日止。合同还约定了租金、双方的权利义务及违约责任等。协议书尾部由原告签名，被告永盛公司盖章，加盖被告苏涛的印章。上述《商品房买卖合同》及《委托租赁协议》均由广东成就律师事务所于2006年11月23日出具（2006）广成律证字第063号《律师见证书》，确认：被告永明公司及其法定代表人、被告永盛公司及其法定代表人、原告陈一平等的签名及印章真实。2006年11月23日原告将121680元（其中涉本案房款27444元）汇入《商品房买卖合同》指定帐户，被告永明公司出具注明为永明公司的《收款收据》给原告：今收到陈一平认购3C103铺位折后价41999元，返四年租金13440元，实付28559元（含定）。此后原告所购商铺委托被告永盛公司经营，但一直未取得涉案商铺的房地产权证。自2011年6月1日至2016年5月31日的租金一直由被告永明公司的黄永明支付给原告。自2016年6月1日后原告再也没有收到租金，遂于2017年5月24日、2017年9月6日去信被告永盛公司问询，被告永盛公司于2017年9月22日回复称，房地产公司将C区三楼整层商铺售予了被告苏涛，并于2008年3月18日办理了房地产权证，建议原告与房地产开发商协商。经庭审查实，上述包括涉案商铺在内的高州市文明路潘州豪庭C区三楼整层商铺已于2018年3月18日由被告永明公司整体买给被告苏涛，并办理了房地产权证，但被告永明公司与被告苏涛没有单独就涉案房产（潘州财富广场第C[幢]三单元3C103号房）签订有《广东省商品房买卖合同》。原告多次与被告协商未果，于2017年11月17日向本院提起诉讼，要求法院支持其诉讼请求。另查明，当时签订《潘州财富广场铺位经营委托租赁协议书》时被告永盛公司的法定代表人为被告苏涛。本院认为，被告永明公司辩解原告陈一平与其签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2006063）采取售后包租的方式，违反国家相关规定，属无效合同。原告与被告永明公司是在平等自愿的基础上签订的《广东省商品房买卖合同》，合同签订时已取得商品房预售许可证，所采取的售后包租销售方式并不违反《中华人民共和国合同法》中对合同法定无效的规定，也没有违反其他法律、行政法规的强制性规定，因而双方签订的合同合法有效，依法应予保护。故被告永明公司认为其与原告陈一平签订的《广东省商品房买卖合同》属无效合同的辩解于法无据，本院不予采纳。被告永明公司于2006年11月23日将位于高州市文明路潘州豪庭裙楼第C[幢][座]三[单元][层]3C103号房（潘州财富广场第C幢三单元3C103号房）出售给原告陈一平后，又再将包括涉案房产在内的整层房产转让给被告苏涛，并办理房地产权证将房产过户到被告苏涛名下，被告永明公司作为出售方将商品房“一房二卖”，其在主观上明显为恶意。原告于签约购买讼争房产当天就已按合同约定支付清房款，当天又与被告永盛公司签订一份《潘州财富广场铺位经营委托租赁协议书》，将上述房产交与被告永盛公司经营管理。按被告苏涛、永盛公司在庭审上的陈述，原告在购买本案讼争房产时，被告永盛公司的负责人为被告苏涛，原告与被告永盛公司签订的《潘州财富广场铺位经营委托租赁协议书》受托人（乙方）代表处被告苏涛盖章予以确认，因此，被告苏涛在购买包括本案讼争房产在内的第三层商铺时已知悉涉案房产已经出售给原告，其再向被告永明公司购买在主观上显属恶意。结合被告永明公司在庭审上的自认，原告在购买本案讼争房产时，被告永明公司也有被告永盛公司的股份，并且被告永明公司以C区三楼整层转让的方式对不签单个房产转让合同进行遮掩，因此，被告永明公司出售本案讼争房产给被告苏涛是为恶意串通，转让行为已经损害了原告的合法利益，应认定该转让行为无效。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，原告的诉讼请求为判决被告永明公司与被告苏涛之间签订的潘州财富广场第C幢三单元3C103号房的《广东省商品房买卖合同》无效。但被告永明公司及被告苏涛均对上述合同予以否认，原告也没有提供相关合同予以证实。本院在法庭调查中已明确征询原告是否变更诉讼请求，但原告不同意变更诉讼请求。因此，原告对其上述诉讼请求应承担举证不能的不利后果，本院对原告在本案中的诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第一款第一项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回原告陈一平的全部诉讼请求。案件受理费850元，由原告陈一平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于茂名市中级人民法院。审 判 长  陈德富审 判 员  杨名锋人民陪审员  冯东露二〇一八年七月十九日书 记 员  关玉婵速 录 员  黄 觅