湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2801民初1725号原告：恩施市盈昌商业管理有限公司，住所地：湖北省恩施市舞阳大街**，统一社会信用代码91422801309789177L。法定代表人：陈松，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周平（恩施市盈昌商业管理有限公司职员），女，1991年11月20日出生，苗族，湖北省宣恩县人，户籍地浙江省临海市，委托诉讼代理人：杨建连，湖北中利律师事务所律师。被告：李先清，女，1978年5月11日出生，汉族，湖北省恩施市人，住恩施市，原告恩施市盈昌商业管理有限公司（以下简称盈昌公司）与被告李先清租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法适用普通程序，于2018年5月21日公开开庭进行了审理。原告盈昌公司的委托诉讼代理人周平、杨建连，被告李先清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盈昌公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2016年5月4日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告立即向原告返还恩施市东源·锦华苑第一层1083号商铺，并支付自2016年5月5日起至实际返还该商铺之日止以36536元/年为标准计算的占用费；3.判令被告承担自2016年4月4日起至被告实际返还案涉商铺之日止的电费（自用部分），截至2018年3月的电费为3716.16元（3069.8度×1.20元/度）；4.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年5月4日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将案涉商铺出租给被告，租赁期限为1年，用途为服装针织品项目，合同第三条对租金的构成、比例及支付方式进行了约定，第三条和第五条对水电费的承担进行了约定。租赁期限届满后，被告一直使用案涉商铺至今，原、被告未签订新的租赁合同。被告在使用案涉商铺期间，拒不支付水电费及商铺占用费，原告多次催收未果。被告李先清辩称，一、被告不同意解除《商铺租赁合同》。是原告违约在先，被告是在行使先履行抗辩权，原告无权要求解除合同。1.原告在招商时承诺的是商户入住率达到80%后整个商场方开门营业，但至今，商户的入住率远远低于原告所承诺的标准，无法开门营业。2.自签订合同至今，商场一直未按照合同约定安装空调。空调是商场内必不可少的设备，若不安装空调则夏天犹如火炉冬天就像冰窟，不仅消费者不会前来消费购物，即便商场内的商户也无法长时间经营。3.原告并未取得消防验收，因此原告未达到开业条件。根据《中华人民共和国消防法》第十二条之规定，商场等公共场所应当经过公安消防部门进行消防验收后方可使用或开门营业。二、原告未按照合同约定及相关法律规定履行其出租人的义务，致使商场未达到开业条件，因此根据合同约定未达到计租条件。1.根据双方签订《商铺租赁合同》第二条“租赁期限，乙方承租期为一年，以商场实际开业时间为准”以及第三条第2项“起租时间为本商场开业时间”的约定，开始计算租期的时间应当是自商场实际开业时进行计算，但是从签订合同至今，商场内的空调未安装、公共部位的装修尚未完成，商场消防未经消防部门验收，商场入住率非常低等原因，致使商场无法开业。因此，根据合同约定应当满足上述条件，并正式开业后方开始计算租金。目前，尚不符合计租条件。另根据合同及补充协议的约定，尚有免租期及装修期，免租期及装修期内不应计算租金。2.根据合同约定租金的构成为，商铺使用费65%，物业管理费、空调和电梯使用费、公共部分水电费15%，商场管理费用以及人员工资20%。但是因原告原因，原告并未提供物业服务、空调未安装、电梯被告亦未使用以及原告未履行管理义务，商场除进行装修，并未实际投入使用。因原告未履行合同约定出租人应尽义务，原告无权要求支付租金构成中的各项费用。且被告将另行向原告主张权利，要求原告退还租金、押金，并赔偿被告经济损失。3.因商场一直未开业，被告自2016年底就已完全退出该商场。三、原告未安装空调、未开放电梯、未履行商场管理义务，所以被告已经支付的此部分费用应该扣除，租赁期内的水电费被告已经支付完毕。综上所述，此次诉讼涉及的不是商场内的个别商户或者少数，而是全部商户。所有商户都是看到原告的招商广告后前来入住，并支付全部租金或部分租金及押金后方进行装修准备待商场开业后进行经营的，但原告未按合同约定及招商广告承诺履行合同。因此原告的诉讼请求无事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。原告盈昌公司依法提交了以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件，拟证明原告主体资格适格。2.《租赁合同》及建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件各1份，拟证明原告有权出租案涉房屋。3.《商铺租赁合同》复印件1份，拟证明原、被告双方至今存在不定期房屋租赁合同关系；原、被告双方就租赁费的支付、保证金的退还、装饰装修的处理等事项进行了明确约定。4.武汉国美电器有限公司宜昌分公司出具的情况说明复印件1份、湖北增值税普通发票复印件1份，东源天街2018年3月电表抄录表1份，湖北省恩施市自来水有限责任公司发票1份，拟证明原告为被告垫付了专用部分的水电费，有权要求被告予以支付。5.盈昌公司2016年12月薪金表复印件13份、领款单复印件1份、中国工商银行业务回单复印件6份，付款凭单、报销单、发票等共计14份，《东源天街开业活动物料合同》复印件1份，湖北增值税普通发票复印件5份，再加湖北增值税发票7份、建筑业统一网络代开发票复印件1份，拟证明原告已按照合同约定提供了相关服务。6.收据复印件4份、证人证言复印件9份，拟证明原告已经按照合同约定购买了空调并进行安装；被告等人对安装空调有抵触情绪，不愿意安装空调，且不愿意支付相应的费用；即使未安装商场公共部分空调，也未对商场生意、人流等造成影响，且商场内部的空气质量较好。7.光盘1张（擅自转租视频7个，电表刻度照片70张、开业当天照片10张及微信朋友圈截图、2018年4月28日和2018年5月18日拍摄的两家正在营业的视频2个），拟证明案涉商场开业时间是2016年5月20日；即使未安装商场公共部分空调，也未对商场生意、人流等造成影响，且商场内部的空气质量较好；原告为被告垫付了专用部分的水电费，有权要求被告予以支付。8.恩施州公安局消防支队《建设工程消防验收意见书》复印件1份，拟证明案涉房屋已经消防验收合格。本院认证，原告盈昌公司提交的第6组证据，9份证人证言不能完全代表众多客户对商铺的体验，安装公共部分空调是原告盈昌公司的合同义务，安装与否客观上会对经营活动产生影响，只是存在影响程度大小问题，证人屈某系受原告盈昌公司聘请安装空调的，与原告盈昌公司有利害关系，故本院对本组证据不予采信；原告盈利昌公司提交的第7组证据，来源合法、内容客观真实，本院予以采信，但是不能证明公共部分空调未安装系被告的原因导致；原告盈昌公司提交的其他证据，来源合法，具备客观性、关联性，本院予以采信。被告李先清向本院提交了《商铺租赁合同》、收款收据复印件，原告盈昌公司无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月4日，恩施市东源房地产有限公司（甲方，以下简称东源公司）与原告盈昌公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于恩施市舞阳大道81号“东源·锦华苑”一、二层整体商业（该商铺为开放式商铺）及其设施租赁给乙方，乙方采用包干制的方式，前三年每年向甲方支付200万元的租金，之后每年在前一年的基础上递增5%，甲方不再就一、二楼商业向乙方收取其他任何费用。“东源·锦华苑”项目已经取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》。2015年2月12日，恩施州公安消防支队向恩施市东源房地产有限公司出具了《建设工程消防验收意见书》，其验收意见为恩施市东源·锦华苑商住楼建设工程消防验收合格。2016年5月4日，原告盈昌公司（甲方）与被告李先清（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将东源·锦华苑第一层1083号铺位出租给乙方，本商铺套内面积15.4㎡，用于经营针织项目；乙方商铺承租期为一年，以商场实际开业时间为准；甲方同意给予乙方的免租期，共计90天。第三条租金、起租时间以及支付方式1.租金构成及比例：①商铺适用费：65%，即人民币23748元；②物业管理费、空调和电梯使用费、公共部分水电费：15%，即人民币5480元；③商场管理费用以及人员工资等：20%，即人民币7307元。故乙方承租的编号为1083号商铺，按照197元/㎡/月向甲方交纳。年总金额为人民币：36536元。2.起租时间为本商场开业时间。3.支付方式：按年付，于2016年5月21日前，乙方向甲方支付租金36536元。第四条履约（经营）保证金1.乙方同意向甲方支付履约（经营）保证金3500元。2.如乙方单方面解除合同，或乙方合同期内中途擅自撤场，则视为乙方自动放弃保证金，甲方不予退还。3.租赁期满后如乙方无任何违约行为，且不继续承租和没有拖欠甲方的任何费用，履约保证金将在7日内退还给乙方。履约保证金不计利息。第五条1.乙方在使用承租商铺时产生的各类费用由乙方自行支付。第六条甲方权利和义务1.甲方为乙方提供本商场公共部分的正常照明、空调、扶梯、卫生保洁等方面服务。5.在乙方逾期交纳本合同约定的租金和其他费用达5日时，甲方有权终止合同，收回商铺，且不退还履约保证金。第七条乙方权利义务3.未经甲方同意，乙方不得擅自转租、转让商铺。商场允许转租、转让的商铺，必须通过商场办理转租、转让手续。4.乙方必须在本合同约定的时间内交付租金和经营过程中产生的其他应交费用，不得拖欠。第八条2.乙方必须按甲方关于东源天街商铺装修的规定完善手续后方可进行装修。第九条乙方有下列情形之一的，甲方有权利终止合同，收回商铺，且不退还履约保证金和未到期租金：1.未经甲方许可，擅自将商铺转让、转租第三方的；5.未与甲方协商同意，连续三天关铺不从事经营的；6.中途擅自撤场的。被告按照约定交纳了租金36536元、保证金3500元。商场实际开业时间为2016年5月20日，原告盈昌公司未按照约定提供商场公共部分的空调服务。截至2018年3月，被告承租商铺自用部分电表数为3069.8度，原告盈昌公司承认电力部门收取电费的价格为0.85元/度，在本案中主张按照1.20元/度计算电费。原告盈昌公司于2018年3月14日提起诉讼，请求判准前述诉讼请求。2018年5月21日，本院对原告盈昌公司起诉的同类型的21案（包括本案），合并公开开庭进行了审理。本院认为，恩施市东源·锦华苑商住楼建设工程经消防验收合格，结合原告盈昌公司与恩施市东源房地产有限公司所签《租赁合同》以及相关《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》来看，原告盈昌公司可以出租案涉租赁物。本案《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定租赁期间自商场实际开业时间起一年，即自2016年5月20日开业之日起至2017年5月19日止（含免租期90日），此后租赁期限为不定期，不定期租赁期间当事人可随时解除租赁合同。被告没有证据证明其通知原告解除合同并返还租赁物，其应当返还租赁物并支付在此期间的占用费。原告盈昌公司主张解除合同并由被告返还租赁物，具有事实和法律依据，本院予以确认并支持。原告盈昌公司起诉请求解除合同，并通过本院向被告送达起诉状副本，视为已经通知被告解除合同，合同自起诉状送达被告之日解除。合同约定被告必须按原告盈昌公司关于东源天街商铺装修的规定完善手续后方可进行装修，被告没有提交其在原告盈昌公司完善装修手续的证据，也没有提交原告盈昌公司负责装修消防验收合格的证据，更没有提交消防部门阻止被告从事经营活动的证据，不能证明原告盈昌公司在装修消防验收方面有违约行为。合同约定原告盈昌公司有义务提供公共部分空调服务，租金构成中含有空调等费用，原告盈昌公司未安装公共部分空调，客观上对被告的经营活动有一定影响，原告盈昌公司提供的服务质量不完全符合合同约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”鉴于原告盈昌公司未安装公共部分的空调，即未完全履行合同义务，本案应当酌情减少价款或报酬。原告盈昌公司未按照约定提供公共部分空调服务，客观上对被告经营有所影响，但是被告占有使用租赁物直至租赁期间届满，至今仍未返还租赁物，原告盈昌公司的行为并未构成根本性违约，除了酌情减少价款或报酬以外，被告仍应履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的违约责任。”关于公共部分未安装空调所造成的损失大小，被告未提供充分证据加以证明，亦未申请进行鉴定，且该损失数额难以进行评估。考虑到租金构成中包括商铺使用费、物业管理费、空调和电梯使用费、公共部分水电费、商场管理费用以及人员工资等共计36536元/年，以及未安装公共部分空调及停电等因素，本院酌情减少20%的价款或报酬，即由被告支付自2016年5月20日起扣除装修期间即免租期后，按照29228.80元/年（36536元/年×80%）的标准支付租金（包括合同解除后的占用费即租金损失）。原告盈昌公司未支付商铺自用部分的电费，给原告盈昌公司造成了损失，被告应当支付该部分电费，合同中未明确约定电费标准，故应当按照电力部门电费标准0.85元/度计算电费为2609.33元（3069.8度×0.85元/度）。关于保证金，被告明确表示另行主张权利，故本院不予处理。被告的其他抗辩理由，因证据不足，没有合同依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告恩施市盈昌商业管理有限公司与被告李先清于2016年5月4日签订的《商铺租赁合同》已经解除。二、被告李先清于本判决生效之日将其承租的恩施市东源·锦华苑第一层1083号房屋（铺位）返还给原告恩施市盈昌商业管理有限公司。三、被告李先清于本判决生效之日按照29228.80元/年（36536元/年×80%）的标准支付原告恩施市盈昌商业管理有限公司自2016年5月20日起至本判决主文第二项实际履行之日止的租金（包括合同解除后的占用费即租金损失），其中免租期90日不计算租金，并扣除被告李先清已经交纳的租金36536元。四、被告李先清于本判决生效之日支付原告恩施市盈昌商业管理有限公司电费（商铺自用部分）2609.33元。五、驳回原告恩施市盈昌商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费50元，由被告李先清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  陈勇军审判员  郭韶华审判员  何世刚二〇一八年七月十二日书记员  罗 毅