福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2017)闽02民终4450号 上诉人（原审原告）：丁沙沙，男，1983年8月3日出生，回族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王成辉，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：佘英妮，女，1981年8月17日出生，香港居民，住香港特别行政区。 委托诉讼代理人：黄希、杨江南，福建德和联盟律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：佘传信，男，1983年8月15日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 被上诉人（原审被告）：施雅晖，女，1983年8月9日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：韦继升，福建随寸律师事务所律师。 上诉人丁沙沙、上诉人佘英妮因与被上诉人佘传信、施雅晖房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省厦门市思明区人民法院（2017）闽0203民初5177号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人丁沙沙委托代理人王成辉，上诉人佘英妮委托代理人黄希、被上诉人佘传信、施雅晖及其委托代理人韦继升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁沙沙上诉请求：1、撤销一审判决；2、请求支持上认人一审的全部诉讼请求；3、本案一二审诉讼费由三被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，第二笔定金20万元实际支付时间为3月10日，而非3月11日。佘传信、施雅晖与佘英妮系讼争房产的共同共同人，也是代理关系。一审法院适用法律错误，上诉人支付的第二笔定金，属于可以提前清偿债务的情形，被上诉人应支付双倍定金差额及中介费的利息。一审法院认定事实和适用法律错误，应依法予以纠正一审的错误判决，维护上诉人合法权益。 佘英妮辩称，丁沙沙要求其支付双倍定金差额无事实和法律依据，依法应当予以驳回。佘英妮自始至终都未授权其他人签订讼争合同，事后也拒绝追认佘传信、施雅晖的代理行为。丁沙沙要求其承担违约责任，支付双倍定金差额和支付中介费损失缺乏法律依据，依法应当予以驳回。 佘传信、施雅晖辩称，其与丁沙沙签订的房屋买卖合同行为事后未得到佘英妮追认，属无权代理，丁沙沙未尽谨慎审查义务，自身存在过错，应承担相应责任。房屋买卖合同未生效，丁沙沙要求两人承担违约责任定金差额40万元及主张佣金损失没有法律依据，不能成立。 佘英妮上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由丁沙沙承担。事实与理由：原审判决认定事实错误，本案并不具有表见代理的事实。佘英妮从未口头或书面授权佘传信、施雅晖代基出售讼争房屋。同时原审判决适用法律错误，本案不适用《合同法》第四十九条所规定的表见代表之情形，而应当适用《合同法》第四十八条。丁沙沙属限购对象，签订合同是为了倒卖房屋，赚取差价以获利。原审判决上诉人赔偿中介费82050元没有事实和法律依据，依法应予改判。 丁沙沙辩称，同意一审判决第六页的意见，我们主张是共同共有，符合表见代理的条件。签订合同时双方是平等主体，不能额外加重一方责任。佘英妮提交的证据不能证明丁沙沙存在炒房行为。中介费应由对方支付，根据双方签订的买卖协议的约定，明确中介在收到费用后出具收据。 佘传信、施雅晖辩称，同意佘英妮的上诉意见。佘英妮在香港工作，房产证放在厦门很正常，一审关于表见代表的事实认定有问题。在签订合同中保持联系，姐弟俩是通过闽南语沟通，中介人员根本听不懂。 丁沙沙向一审法院提出诉讼请求：1.佘英妮、佘传信、施雅晖共同向丁沙沙支付双倍定金差额40万元，并自起诉之日起按银行同期贷款利率支付利息至履行完毕之日止；2.佘英妮、佘传信、施雅晖赔偿丁沙沙中介费损失82050元，并自起诉之日起按银行同期贷款利率支付利息至履行完毕之日止。事实与理由：佘英妮、佘传信、施雅晖出售位于厦门市思明区的房产，并与丁沙沙达成房产买卖协议，约定将上述房产出售给丁沙沙，双方约定了总价款及支付的方式与时间等，丁沙沙依约向三被告支付40万元的定金，三被告亦已确认收到，现三被告告知丁沙沙不继续履行合同，明确违约，但仅向丁沙沙返还了40万元定金，未双倍返还定金，也未按协议约定支付违约金。丁沙沙与三被告签订的房产买卖协议合法有效，丁沙沙已经履行交付定金义务，三被告违反协议应当承担违约责任。 佘英妮一审时辩称，1.佘英妮未口头或书面授权佘传信、施雅晖签订房屋买卖合同，且事后不予追认，房产买卖合同无效。房屋买卖合同属于要式合同，授权或追认应当以书面方式，否则无效。佘英妮从未书面授权佘传信及施雅晖出售厦门市思明区房产，也未对佘传信、施雅晖签订合同的行为予以追认，房产买卖协议无效。佘英妮仅是交代佘传信、施雅晖对讼争房屋进行委托出售，寻找买家，但并未口头或书面授权佘传信、施雅晖签订合同及确认相关交易流程，也对佘传信、施雅晖签订的合同的内容及交易流程不知情。事后知情后，佘英妮已于2017年2月21日明确表示不认可。因此，房产买卖协议并未生效，合同约定的定金及违约金条款不发生效力。2.丁沙沙未尽审查义务，自身存在过错，应承担相应责任。丁沙沙职业为律师，对法律知识及合同条款比一般普通人更了解，但签约的时候却未要求佘传信、施雅晖提供相关授权证明即签订合同，丁沙沙自身未尽谨慎审查义务，存在过错，应承担相应责任。3.丁沙沙支付定金的行为系单方行为，定金罚则不生效。定金合同属于双务合同，丁沙沙未经佘英妮同意擅自支付定金的行为系单方行为，佘英妮事后已将定金退回，明确表示不接受定金条款，丁沙沙要求佘英妮赔偿40万元定金请求缺乏依据。4.丁沙沙主张的中介费损失没有相关转账凭证及发票予以佐证，且佘英妮次日就告知丁沙沙不认可合同，合同不成立，无需支付中介费。 佘传信、施雅晖一审时共同答辩称，1.佘传信、施雅晖与丁沙沙签订房屋买卖合同的行为属于无权代理，且事后未得到佘英妮的追认，房屋买卖合同不发生效力。丁沙沙系律师，对于法律知识及合同条款比一般普通人有更高的认识。其在佘传信、施雅晖未提供相关书面授权委托书也未得到佘英妮其他方式授权的情况下，就和佘传信、施雅晖签订合同，未尽谨慎审查义务，其自身存在过错，应对过错承担相应责任。2.房屋买卖合同未生效，丁沙沙要求佘传信、施雅晖承担违约责任双倍定金差额40万元不能成立。如上意见，房屋买卖合同未生效，定金及违约金责任条款不发生效力。丁沙沙两次支付定金都是单方行为，第一笔定金未取得产权人同意，第二笔定金在明知产权人不同意的情况下仍支付，定金罚则不生效。即便佘传信、施雅晖需承担责任，也仅承担缔约过失责任，而非违约责任。3.丁沙沙已提出终止交易并退还定金的要求且未附其他条件，在佘传信、施雅晖按其要求积极履行后，其另行主张其他赔偿不应得到支持。丁沙沙在与佘传信、施雅晖的交流短信中已表明退还他已付定金20万元即可，合同不再履行，佘传信、施雅晖收到后表示同意，双方已达成解约及解约条件的合意。佘传信、施雅晖按照丁沙沙的要求退还了定金，积极配合履行，不应再承担其他责任。4.丁沙沙主张佣金损失没有法律依据。本案房屋买卖合同并未成立生效，丁沙沙支付佣金没有法律依据。且丁沙沙支付佣金没有转账凭证及发票，已经实际支付佣金的证据不足。 丁沙沙围绕诉讼请求依法提交了《房产买卖协议书》、《转账记录》、《收据》、《短信截图》、《录音及文字资料》，佘英妮围绕答辩意见提交了《微信群聊记录》、《转账记录》、《丁沙沙朋友圈截图》等证据，佘传信、施雅晖提交了《短信记录》、《丁沙沙工作简历》、《丁沙沙微信主页及部分朋友圈截图》等证据。一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下： 2017年2月19日，佘传信、施雅晖以佘英妮代理人的身份与丁沙沙、厦门市置强房产营销策划代理有限公司签订一份《房产买卖协议》，约定：佘英妮作为出售方（甲方），丁沙沙作为购买方（乙方），厦门市置强房产营销策划代理有限公司作为中介方（丙方）。甲方同意将坐落于厦门市思明区房产出售给乙方，成交价为325万元。定金分两次支付，2017年2月19日支付定金20万元，在甲方佘英妮做全权委托公证给佘传信当日支付20万元。甲乙双方约定由乙方支付居间服务费81250元。同时甲乙双方应向丙方支付代办手续费，乙方支付800元。以上费用必须在签订协议时支付。甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于定金的违约金；若乙方中途悔约，甲方已收取的定金不予退还，甲方应退还乙方所支付的购房款。在此条件下，若守约方支付了中介费，则守约方可向违约方追偿中介费。无论甲方还是乙方向丙方支付中介费或代办费等均需向丙方索取有丙方公司盖章的收款凭据，方视为支付给丙方费用或款项，任何个人收款收据不属于丙方行为。 《房产买卖协议》签订当日，丁沙沙向佘英妮名下银行卡转账支付定金20万元，佘英妮名下银行卡信息由佘传信、施雅晖提供。合同签订之时，佘传信、施雅晖持有所交易房产的产权证原件及佘英妮的银行卡。 2017年2月24日，厦门市置强房产营销策划代理有限公司向丁沙沙开具一份收据，载明收取丁沙沙中介费81250元及代办费800元。 2017年3月10日，佘英妮与丁沙沙电话联系，通话中，佘英妮表示她是让佘传信卖房子，但是没有书面授权给他，合同要等其回来签订。合同其自始至终都没有看过，这样的条款其是不同意的。2017年3月11日，佘传信与丁沙沙短信联系，丁沙沙发送短信“既然你们不想卖了，那就再把20万定金还给我。你们耽误我太多事情了。够没意思的”、“其他事情你再和你姐姐商量”。佘传信回复“好的，我跟她说把那天的20万元先转给你。耽误你不好意思了”。同日，丁沙沙转账支付20万元至佘英妮账户。 另查明，佘英妮账户收取的40万元款项均已返还丁沙沙。丁沙沙及佘英妮、佘传信、施雅晖均确认佘英妮系佘传信的姐姐，佘传信与施雅晖系夫妻关系。丁沙沙主张佘传信系厦门市思明区房产的共有权人，故佘传信及施雅晖应共同承担合同责任。 一审时，丁沙沙向本院申请证人池某、张某出庭。池某陈述证言的主要内容为：其系厦门市置强房产营销策划代理有限公司的工作人员。佘传信、施雅晖与丁沙沙签订的《房产买卖协议》由其居间促成。合同签订当时，佘传信与佘英妮多次通话，打了六七次电话。佘传信打电话时到外面打，遇到不清楚的问题就由其接过电话向佘英妮解释。张某提供证言主要内容为：其系厦门市置强房产营销策划代理有限公司的工作人员，佘传信、施雅晖与丁沙沙签订《房产买卖协议》时其在场，其经理池某当天有与佘英妮通过电话。 丁沙沙主张上述证人证言可以证明丁沙沙与佘传信、施雅晖签订合同时与佘英妮保持联系且取得佘英妮的授权。佘英妮质证认为，证人陈述不属实，签合同的时候九点半左右佘传信有给其打过一次电话，中介把电话接过去告诉佘英妮其是外籍人员，卖房比较复杂，其明确告知中介具体情况由其弟弟佘传信与买方协商，具体情况其再确认。佘传信、施雅晖质证认为，证人陈述的事实与佘英妮陈述的事实不一致，佘英妮陈述属实。 一审法院认为，佘传信、施雅晖以佘英妮代理人的身份与丁沙沙签订《房产买卖协议》，佘英妮对于其委托佘传信出售房屋的事实予以认可，且在佘传信、施雅晖与丁沙沙签订合同的当时，佘传信、施雅晖持有所出售房产的产权证原件及佘英妮名下银行卡，结合佘传信在协商买卖事宜的过程中仍与佘英妮保持电话联系以及佘英妮与佘传信的姐弟关系，丁沙沙在签订合同时有理由相信佘传信及施雅晖签订房产买卖协议取得了佘英妮的授权。即便佘英妮及佘传信、施雅晖约定具体合同条款应最终由佘英妮确认并由佘英妮签订合同，佘传信、施雅晖的代理行为仍为有效，讼争《房产买卖协议》依法约束佘英妮与丁沙沙。佘传信、施雅晖系以代理人的身份签订合同，丁沙沙以佘传信系讼争房屋的共有权人为由主张佘传信、施雅晖亦应承担合同责任缺乏依据。 佘英妮在2017年3月10日与丁沙沙的通话中明确表示不同意讼争《房产买卖协议》，且退还了丁沙沙支付的购房款项，已明确表示不履行合同，构成违约，丁沙沙要求佘英妮承担违约责任符合法律规定。《房产买卖协议》约定了二次定金的支付时间，丁沙沙于2017年2月19日转账支付佘英妮的20万元符合双方《房产买卖协议》关于定金的约定，佘英妮以其不予认可为由主张定金合同不成立缺乏依据。丁沙沙2017年3月11日转账支付佘英妮的20万元系在佘英妮明确表示不同意《房产买卖协议》的情况下支付的，且合同约定的定金支付条件尚未成就，丁沙沙提前支付款项与合同约定不符，也不符合《中华人民共和国合同法》规定的债务人可以提前清偿债务的情形，现佘英妮拒绝接受该20万元款项，关于该20万元的定金合同并未生效。如上分析，丁沙沙实际交付的定金为20万元，其有权要求佘英妮支付双倍定金差额20万元。 关于丁沙沙主张的中介费损失82050元，丁沙沙已根据双方《房产买卖协议》的约定提供了中介方厦门市置强房产营销策划代理有限公司出具的收据，对于其支付中介费及代办费82050元的事实，一审法院予以认定。丁沙沙有权向佘英妮追偿中介费及代办费损失82050元。 另，丁沙沙支付的前述双倍定金差额及中介费损失属佘英妮的违约责任，其要求佘英妮支付双倍定金差额及中介费之利息，属佘英妮在已承担违约责任的基础上再次承担违约责任，于法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第七十一条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条之规定，判决：一、佘英妮于本判决生效之日起十日内支付丁沙沙双倍定金差额20万元。二、佘英妮于本判决生效之日起十日内赔偿丁沙沙中介费（含代办费）损失82050元。三、驳回丁沙沙的其他诉讼请求。案件受理费8531元，由丁沙沙负担3539元，佘英妮负担4992元。 本院二审中，丁沙沙对一审查明的事实无异议，仅提出其20万元应当是3月10日18时支付给佘英妮的。 佘英妮提出两处异议，一是认为房屋产权人只有佘英妮一人，而不是与与佘传信是共有产权人；二是中介人员只在合同签订前打过一次电话，内容与佘英妮表述一样，认为中介表述不属实，不应当采纳，对其余查明事实无异议。佘传信、施雅晖认可佘英妮的说法，没有其他补充。对丁沙沙转账给佘英妮20万元的时间为2017年3月10日及讼争房屋的产权证只有佘英妮一人名字，各方当事人均无异议。对一审查明的各方无异议事实，本院予以确认。对中介的电话的次数及内容，佘英妮虽提出异议，但未提供证据予以反驳，本院不予采信。 二审中，丁沙沙提供了通话清单的新证据，证明电话是转账之后打打的，并不是佘英妮明确表示不同意之后才转账的。佘英妮对证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为其通话清单可以证明双方对合同的履行在进行协商，各方均未明确表示不履行合同。第二笔定金在合同中做了附条件约定，丁沙沙在条件未成就时的付款行为不应当被认定为法律意义上的定金支付。其当时在香港，丁沙沙单方面转账其并不知情。佘传信、施雅晖对证据的真实性予以认可，但认为该证据与本案没有直接关系，并认为丁沙沙在转账之前已明知佘英妮不同意原来的交易方式。 佘英妮提交了五份证据：1、《厦门市城镇房屋权属登记查询结果表》，丁沙沙拥有位于思明区文屏路75号之三201室房产；2、丁沙沙于2017年2月24日向钱建全（委托人王金玲）购买思明区文屏路75号之三201室房产的《房屋买卖协议》一份；3、王金玲的《保证声明书》及《佣金》一份；4、中国建设银行个人活期账户交易明细，证明丁沙沙2017年2月24日向王金玲转账；5、丁沙沙于2017年3月15日向汤学东购买位于思明区嘉禾路341号1805室的《房产买卖协议》一份。该五份证据均从法院相关其他案件卷宗中调取。佘英妮提交了五份证据，欲证明丁沙沙在短短不到20天的时间内分别与不同人签订了三份房屋买卖合同，会因限购政策造成无法顺利过户，致使合同的履行处于不确定状态。丁沙沙对五份证据的真实性不予确认，认为该证据与本案无关联，不能证明丁沙沙系炒房。佘传信、施雅晖同意佘英妮的举证，没有意见。 佘传信、施雅晖提交了微信聊天记录、通话记录、施雅晖的通知记录等三份证据。丁沙沙认为，佘传信、施雅晖没有上诉，证据不应被采纳。 对丁沙沙提供的通话清单，因各方对证据的真实性、合法性无异议，本院予以采信。对佘英妮提交的五份证据，因该五份证据均从法院相关其他案件卷宗中调取，对证据的真实性、合法性，本院予以确认。对佘传信、施雅晖提交的三份证据，因两人未提起上诉，丁沙沙对此提出异议，其证据本院不予采信。 本院认为，本案的争议焦点是：1、本案是否符合表见代表的情形？讼争合同是否合法有效？2、丁沙沙3月10日支付给佘英妮的20万元是否应当作为定金？3、丁沙沙为购买讼争房产支付的中介费及代办费82050元是否应该得到支持？结合在案证据可以看出，佘英妮与佘传信系姐弟关系，佘英妮对于其委托佘传信出售房屋的事实是认可的，佘传信、施雅晖持有讼争房产的产权证原件及佘英妮名下银行卡，讼争定金、购房款等相关也是指定汇入佘英妮名下银行卡，且讼争《房产买卖协议》双方约定的其他事项第五条明确载明：“立约人佘传信确保已征得产权人佘英妮的同意之下出售房产，并履行以上所有合同条款，否则立约人佘传信愿意承担因此而造成的一切法律责任和经济损失”，故丁沙沙在签订合同时有理由相信佘传信及施雅晖签订房产买卖协议取得了佘英妮的授权。虽然讼争《房产买卖协议》约定第二次款项须佘英妮做全权委托公证，但并不影响佘传信、施雅晖的代理行为的性质。故讼争合同合法有效。 佘英妮在2017年3月10日与丁沙沙的通话中明确表示不同意讼争《房产买卖协议》，且退还了丁沙沙支付的购房款项，已明确表示不履行合同，构成违约，丁沙沙要求佘英妮承担违约责任符合法律规定。根据《房产买卖协议》的约定，第二次支付定金是附条件的，即在甲方佘英妮做全权委托公证给佘传信当日支付。丁沙沙2017年3月10日第二次转账支付佘英妮的20万元系地合同约定的定金支付条件尚未成就时提前支付的，与合同约定不符，也不符合《中华人民共和国合同法》规定的债务人可以提前清偿债务的情形，现佘英妮拒绝接受该20万元款项，关于该20万元的定金合同并未生效。丁沙沙实际交付的定金为20万元，其仅有权要求佘英妮支付双倍定金差额20万元。丁沙沙主张中介费及代办费损失82050元，丁沙沙已提交了相关的收据，佘英妮、佘传信、施雅晖等予以否认，但并未提供相应证据予以反驳，本院予以认可。综上所述，丁沙沙、佘英妮的部分上诉请求成立，本院予以认可，部分不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费8531元，由丁沙沙负担3539元，佘英妮负担4992元。 本判决为终审判决。 审 判 长 （江 伟） 审 判 员 （郑文雅） 审 判 员 （龙 辉） 二〇一八年七月二十七日 书记员（ 潘辉 文） 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。