广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初11869号原告：刘泽雄。委托诉讼代理人：陈晓彬，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊光荣，广东宏尚律师事务所律师。被告：东莞虎门赢吉公共设施有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇虎门大道**创丰商业大厦**。统一社会信用代码为914419005572659972。法定代表人：陈永强，该公司经理。原告刘泽雄诉被告东莞虎门赢吉公共设施有限公司（以下简称赢吉公司）合同纠纷一案，本院于2017年10月12日立案受理后，依法由审判员陈燕玲适用简易程序独任审理。被告在提交答辩状期间对本案的管辖权提出异议，本院经审查后依法作出（2017）粤1972民初11869号民事裁定书，驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服该裁定，向东莞市中级人民法院提起上诉，二审法院经审查后作出（2018）粤19民辖终158号民事裁定书，对一审裁决结果予以维持。因本案出现不宜继续适用简易程序审理的情形，遂依法转换成适用普通程序，由审判员陈燕玲担任审判长，与人民陪审员李少华、人民陪审员严勇兵组成合议庭，于2018年5月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈晓彬、熊光荣到庭参加了庭审，被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。因处理管辖权异议的期间不计入审限，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《虎门地一大道商铺经营使用权转让合同》；2.判令被告向原告返还转让款471200元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率自款项支付之日起计算利息至全部返还之日止；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2011年10月26日签订了《虎门地一大道商铺经营使用权转让合同》，约定被告将位于东莞市虎门镇滨海大道地下虎门地一大道富一层B区XXX号商铺的经营使用权转让给原告，合同约定商铺建筑面积为31.04平方米，转让价格为931200元，商铺使用权转让期限为2012年7月1日起至2052年6月30日止。签订合同后，原告已向被告支付了471200元转让款，之后原告一直等待被告安排办理银行贷款手续及交付商铺进行经营，但被告未能如期交铺。2014年4月14日，原告向东莞市第二人民法院提起诉讼，请求解除合同并要求被告退还款项及支付利息，案号为（2014）东二法虎民一初字第443号。该案经法院审理，认为案涉工程浩大，至2014年案件庭审之日，被告迟延交付铺位的行为并未构成根本性违约，不足以导致原告的合同目的无法实现，因此驳回原告的诉讼请求。该案已经三年，但直至今日，被告所建设的“虎门地一大道”项目仍未完工，并已停工多时。原告多次要求被告交付商铺，被告均无交铺，也无法就工程复工、商铺交付等事宜给予实质性的、明确的答复。同时，各大媒体的大量报道反映，被告已经陷入经济危机，资金周转出现困难，已经没有能力继续履行与原告的合同，被告的行为已构成根本违约。综上，原告为维护自身的合法权益，提起诉讼，请求判如所请。被告赢吉公司提交书面答辩状，称：一、原告陈述商铺经营使用权转让期限从2012年7月1日起计，与事实不符。虽然与本案同类型的案件被告已败诉，但在此之前的同类型案件中，法院也同时让你定了商铺所在工程为人防工程，所有的开发建设均在地下10至20米左右处，施工中所遇到的地质条件是地下项目所不能想象的，且工程面积达70万平方米。因此，工期延误受各种客观因素的影响是无法避免的。原告主张商铺使用权转让的起始期限为2012年7月1日，无非是根据合同第五条的约定。在此，被告要再次重申，该事件仅为“预计”，该条款是附有相关前提条件的。正因为工程浩大，施工难度大，被告在与原告签订合同之前已将工程的状态，特别是工程有可能延误，会导致商铺迟延交付，正是原告对此情况有着清醒的认识，同意并接受商铺有可能延期交付的事实，才与被告签订了书面合同。现原告以交付延期为由要求解除合同，是对之前意思表示的反悔，不应得到法律的支持。二、当下实体经济受到电商经济的冲击，原告怕商铺到时交付后的收益无法达到合同签订时预期收益，是其要求解除合同的真实原因和目的。现原告希望利用商铺未交付（未交付不属于被告违约）为由，造成被告违约这一假象，达到既解除了合同，又不用承担违约责任的目的，否则也不会在本系列案中还有人为了与被告签订合同，而向所谓的关系人支付巨额好处费的现象。三、原告一直未支付剩余转让款，已违约在先：（一）在原、被告双方合同中明确约定，原告应于签署本合同之日起60日内支付剩余商铺款（原告可以选择贷款，如无法办理贷款则通过其他方式支付），否则被告有权收回商铺，所收转让款不予退还。截至目前为止，原告除向被告支付部分转让款外，剩余转让款一直未付。从这一点来说，原告违反了双方合同的约定。原告一再声称没有办理贷款是被告原因造成的，但从合同约定中可以明确以下事实：1、支付剩余转让款是原告的合同义务，该义务只能履行，不能放弃；2、合同中没有约定，如果是因被告的原因造成无法办理贷款，原告就有权拒付剩余转让款或解除合同；3、在合同中还约定了无法办理贷款时，原告也应在60日内通过其他方式履行支付剩余转让款的义务。因此，原告已明显违约，被告依合同约定在合同解除后也不应退还转让款。（二）根据合同法第67条规定，原告在没有履行剩余转让款支付义务的前提下，即使商铺已能交付，被告有权行使抗辩权拒绝向其交付商铺。原告始终拒绝履行付款义务，在已违约在先的情况下，反而以合同目的无法实现为由，造成被告违约的假象，无非是为偷换概念，达到既解除合同、又不承担违约责任的目的，故原告要求解除合同，不符合合同法第94条规定的情形。（三）能否办理贷款不是原告拒绝支付剩余转让款的理由，贷款是原告与银行之间形成的法律关系，由银行根据相关政策及原告自身的条件等因素来决定是否放贷，在这过程中被告无法进行干涉。法院在之前的判决中将贷款义务强加给被告，无事实和法律依据。四、原告直接通过诉讼要求解除合同，违反法律规定，也剥夺了被告依法享有的合同解除异议权。根据合同法第96条和合同法司法解释二第24条的规定，原告在没有向被告发出书面解除通知的情况下向法院提起诉讼，不仅违反了法律规定，同时也剥夺了被告请求法院或仲裁机构对解除合同提出异议的权力。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2011年10月26日，原告作为乙方、原东莞虎门人和新天地公共设施有限公司（后更名为“东莞虎门赢吉公共设施有限公司”）作为甲方，签订了《虎门地一大道商铺经营使用权转让合同》，主要约定：一、甲方是虎门地一大道的投资人，并在平时就地一大道拥有管理、使用和收益的权利；乙方在充分了解并认可地一道大道性质和状况的情况下，拟受让地一大道商铺的经营使用权。二、乙方购得商铺经营使用权的商铺位置为虎门镇滨海大道地下虎门地一大道富一层B区XXX号商铺，商铺建筑面积约为31.04平方米（含公共分摊面积）。三、第五条约定，地，地一大道开业时间预计为2012年6月方享有商铺经营使用权的期限预计自2012年7月1日起至2052年6月30日止。甲方就实际开业日期进行公告，若实际开业时间与本协议约定的预计开业时间不符，甲乙双方同意以甲方的实际开业时间为准，乙方的转让期限按商场实际交付之日起进行相应顺延。四、转让商铺经营使用权总额按商铺建筑面积单价为30000元/平方米，合计金额为931200元。转让款总额的50%（含订金）于签署合同之时支付，剩余50%款项，乙方有权选择银行按揭，乙方应于本合同签订后60日内办理完成银行按揭手续，逾期未办理的或因乙方个人资质原因无法办理按揭手续，且于60个工作日内无法补交剩余款的，甲方有权收回商铺另行转让，乙方所交款项不予退还。五、转让金额931200元不包含管理费，管理费包含空调费、公摊电费、保安、消防、环卫、绿化、排污、公共卫生……各项费用的分摊；商铺经营使用权转让期间，甲方有权按照市场经营需要适时增加其他项目收费；商铺内电费、电话费乙方自行承担；管理费标准2015年6月30日前按建筑面积15元/月/平方米的标准收取，2015年7月1日起甲方按市场运营情况及需要可做相应调整。六、第三十条约定，本合同签订之日起，未经甲乙双方书面协议，任何一方不得单方变更或解除合同，但合同有明确约定的除外。此外，合同还约定了其他内容。截至2011年10月26日，原告共向原东莞虎门人和新天地公共设施有限公司支付了首期转让款471200元（含订金）。对于其余款项至今未付的原因，原告称，由于被告的项目未达到银行按揭的条件，没有银行能为该项目办理按揭手续，导致未能办理按揭，且被告的项目已经停止施工，导致合同目的无法实现，故原告没有支付余款。原告主张案涉工程已经停止施工，属于烂尾工程，被告已逾期五年多未将案涉商铺交付给原告使用，案涉合同目的已经不能实现，要求解除合同。另查明：案外人王某曾就购买富一层B区XXX号商铺的事宜起诉了被告，该案分别经过本院以及东莞市中级人民法院审理。2017年8月2日，东莞市中级人民法院作出（2016）粤19民终8189号民事判决书（以下简称8189号判决）。根据该案查明并认定的部分事实如下：一、涉案工程并未完成规划报建、环保审批的手续。二、涉案虎门地一大道工程属于人防工程。2011年1月28日，被告与虎门镇政府签订了一份《虎门滨海大道地下公共人防工程项目合作开发协议》，部分内容约定：1.虎门镇政府同意合作开发虎门滨海大道地下公共人防工程项目，由于人和公司全额投资建设，根据《中华人民共和国防空法》关于“平时由投资者使用管理，收益归所有者所有”的规定，产权归虎门镇政府所有，人和公司拥有40年经营使用权【即使用、经营管理和收益的权利，合作开发期限自该项目开业经营之日，至该项目移交给虎门镇政府（或其指定的接管机构）之日止，共40年】。人和公司对本人防工程享有40年的经营使用权，即使用、经营管理、收益的权利。使用期内，其使用权之出租、招商等的收益回报全部归人和公司拥有。使用期满后，使用权归虎门镇政府所有，之前发生的债权债务由人和公司负责。2.本人防工程为地下两层，总建筑面积约70万平方米左右，分两期建设，一期工程约为45万平方米，二期工程约为25万平方米，在保障战备、平战结合的原则下，战时用于人员掩蔽和物资储备，平时用于商业、停车、地、地下过街道/div>再查明，原“东莞虎门人和新天地公共设施有限公司”经工商部门核准更名为“东莞虎门赢吉公共设施有限公司”。本院立案受理本案后，于2017年11月3日通过邮寄方式向被告送达了本案的起诉状及证据副本。以上事实，有《虎门地一大道商铺经营使用权转让合同》、《收据》、照片、失信被执行人信息截图、（2016）粤19民终8189号民事判决书以及本院的庭前调查笔录、庭审笔录等附卷为据。本院认为：本案是合同纠纷。被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，应视为自愿放弃对原告提交的证据以及当庭的陈述进行质证及抗辩的权利。东莞虎门人和新天地公共设施有限公司更名为赢吉公司，东莞虎门人和新天地公共设施有限公司的债权债务应由被告承继。原告与东莞虎门人和新天地公共设施有限公司签订的《虎门地一大道商铺经营使用权转让合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同的约定履行各自的义务。本案争议焦点为：原告要求解除案涉合同的主张能否成立，被告是否应向原告返还转让款。对于该焦点，本院分析如下：原、被告于2011年10月26日签订《虎门地一大道商铺经营使用权转让合同》约定地一大道开业时间预计为2012年6月，虽然合同约定仅是预计时间，但时至今日，案涉工程仍未完工；进一步分析，合同预计开业时间为2012年6月，双方又同时约定管理费标准在2015年6月30日前按建筑面积15元/月/平方米的标准收取，2015年7月1日起按市场运营情况及需要可做相应调整，据此可见，至少双方在签订合同预期2015年7月1日调整管理费时，涉案商铺早已开业运营，故2012年6月开业虽为预计日期，但迟至2015年7月1日仍未开业，显然远远超出双方签约时的预期。被告是虎门地一大道商铺的投资人，其无正当理由距离合同预定的交付时间逾期五年仍未能交付商铺，属于被告迟延履行债务。其次，虽然《虎门地一大道商铺经营使用权转让合同》约定任何一方不得单方面变更或解除合同，但虎门地一大道商铺至今仍未开业，距离其预计正常投入运营的期限已经逾数年，被告至今未能预计商铺可于何时完工并交付给原告使用，故在被告延迟履行交付商铺义务的行为导致合同目的不能实现的情况下，原告要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”原、被告签订涉案《虎门地一大道商铺经营使用权转让合同》，约定商铺转让款总额为931200元，转让款总额的50%于签署合同之时支付，剩余50%款项，乙方有权选择银行按揭，原告应于合同签订后60日内办理完成银行按揭手续，逾期未办理的或因乙方个人资质原因无法办理按揭手续，且于60个工作日内无法补交剩余款的，被告有权收回商铺另行转让，原告所交款项不予退还。原告支付了首期转让款471200元（含订金）后，被告作为涉案商铺的投资人未能举证证明虎门地一大道商铺已符合办理银行按揭的条件，故原告虽然未付余款，但不符合上述约定原告所交款项不予退还的情形。原告要求被告向其返还转让款471200元，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条所规定的恢复原状的情形，本院依法予以支持。至于利息问题，本院分析如下：原告并未提交证据证明其在2015年7月1日之后、提出本案诉讼前已告知被告关于合同解除的诉求，但在本案中，原告通过诉讼的方式要求解除合同，且本院于2017年11月3日向被告送达了本案的起诉状及证据副本，即原告关于解除合同的通知最迟于起诉状副本送达之时即2017年11月3日已到达被告处。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，案涉《虎门地一大道商铺经营使用权转让合同》已于2017年11月3日解除。合同解除后，被告应及时向原告返还转让款，但是被告至今尚未返还。被告没有正当理由继续占用案涉转让款471200元，应将利息返还给原告。因此，原告要求被告按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息，合法有据，本院依法予以支持。但在合同解除前的利息属于合同风险，被告需返还给原告利息应自合同解除的次日即2017年11月4日起计至全部款项返还之日止。对于符合上述计算方式的利息，本院予以支持；对于超出部分的利息，本院予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告刘泽雄与被告东莞虎门赢吉公共设施有限公司于2011年10月26日签订的《虎门地一大道商铺经营使用权转让合同》已经解除；二、限被告东莞虎门赢吉公共设施有限公司于本判决生效之日起三日内向原告刘泽雄返还转让款471200元；三、限被告东莞虎门赢吉公共设施有限公司于本判决生效之日起三日内向原告刘泽雄支付利息（以本判决第二判项确定的未返还金额为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年11月4日起计至转让款返还之日止）；四、驳回原告刘泽雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序收取受理费为10110元，由原告刘泽雄负担2561元，被告东莞虎门赢吉公共设施有限公司负担7549元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈燕玲人民陪审员  李少华人民陪审员  严勇兵二〇一八年七月十六日书 记 员  吴映华