北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终5726号上诉人（原审被告）：北京城建金地物业有限责任公司，住所地北京市海淀区学院南路62号401-410房间。法定代表人：朱耀民，总经理。委托诉讼代理人：徐京军，男，1968年3月5日出生，北京城建金地物业有限责任公司行保部部长，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王伟，北京市大洋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐一迪，女，1987年3月13日出生，满族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：徐文英（徐一迪之母），1954年9月25日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：许宝顺（徐一迪之父），1954年11月18日出生，住北京市东城区。原审被告：北京城建集团有限责任公司，住所地北京市海淀区北太平庄路18号。法定代表人：陈代，总经理。委托诉讼代理人：王伟，北京市大洋律师事务所律师。上诉人北京城建金地物业有限责任公司（下称金地物业公司）因与被上诉人徐一迪、原审被告北京城建集团有限责任公司（下称城建集团）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2018）京0101民初475号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金地物业公司上诉请求：撤销一审判决，驳回徐一迪的上诉请求，本案的全部诉讼费用由徐一迪承担。事实和理由：一审判决认定事实有误，导致适用法律不当，必然做出错误裁判。一审过程中，法院仅凭徐一迪出具的一次性交付租金的收据而认定双方之间存在公房租赁合同关系，而忽略了该收据形成的背景和徐一迪系非法获取及使用该证据，这造成了国有资产的损失和我公司合法利益受损。徐一迪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。一、缴费背景：我居住在北京市东城区天坛南里西区14楼1单元302号房屋（下称涉案房屋）中30年，至今仍在此居住，居委会明确表示我长期居住涉案房屋并开具了居住证明。我有各项生活缴费凭证，并一直缴纳房租，涉案房屋前期缴纳租金的方式为城建集团上门收取，或者楼内的住户轮流负责收取全楼的房租后一起交到城建集团，但之后听说城建集团弃产，未曾再告知住户交纳房租。金地物业公司于2015年为拆迁成立，我之前并不知道有该公司，亦未接到过任何房费催缴通知，一审法院已经查证金地物业公司在2015年之前未向我催缴过2006年1月至2015年12月期间房费，且城建集团经一审法院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。二、我缴费目的明确：直到2015年10月，我接到涉案房屋拆迁腾退通知。我看到街坊邻居陆续补交房费后进行签约，就主动找到拆迁办和金地物业公司，告知涉案房屋一直由我一家居住，但因房本丢失无法签约一事，答复需要先补齐房费才能补办房本完成签约，于是我于2015年12月22日缴纳了2006年1月至2015年12月期间房费。我缴费前后两次找到金地物业公司申请补办房本，但均被金地物业公司以涉案房屋已经移交等各种理由拒绝。一审法院已经查明金地物业公司与东城区房屋征收中心2016年3月10日签订征收补偿协议，之前未对涉案房屋进行过入户调查，金地物业公司同时作为合同甲乙方签订了一份租期为2015年1月1日到2015年12月31日的《公有住宅租赁合同》。三、我缴费过程中，金地物业公司对涉案房屋的基本情况进行过核实。1、缴费当日金地物业公司要求我提供身份证原件进行核对；2、金地物业公司收费处有年度租金收取账本底档，在核对承租人房主姓名后按照涉案房屋面积和租金标准计算收取房费，并于当日开具收据；3、缴费当日收费员工均为金地物业公司在职员工，金地物业公司安排天坛南里地区负责房屋管理工作的仅有两位负责人，其中一位负责人刘洪斌为我开具缴费证明，另一位负责人段效义为我开具手写收费证明。经一审查实，金地物业公司2014年及2015年租金收取账本显示涉案房屋房主为我。综上，我是涉案房屋的实际使用人和承租人，请求维持一审判决。城建集团述称，同意金地物业公司的上诉意见。徐一迪向一审法院起诉请求：要求确认我和金地物业公司之间存在公房租赁关系。一审法院认定事实：徐一迪起诉称涉案房屋及旁边的301号房最初承租人是其外祖父徐瑞昌，后于1997年将301号房及涉案房屋承租人变更其母徐文英，后又于2005年将涉案房屋承租人变为其，其于2010年左右遗失了涉案房屋房本。2015年12月22日，徐一迪向金地物业公司支付了涉案房屋2006年1月至2015年12月期间的租金4520元。2016年3月10日，金地物业公司作为被征收人就涉案房屋和北京市东城区人民政府房屋征收办公室、北京市东城区房屋征收事务中心签订《北京市天坛周边简易楼腾退项目国有土地上房屋征收补偿协议》。2017年6月12日，永内东街西里社区出具证明，称徐一迪户籍在301号房，但实际居住在涉案房屋。涉案房屋内有线电视显示客户姓名为徐一迪。2017年8月16日，北京市东城区人民政府房屋征收办公室、北京市东城区房屋征收事务中心将金地物业公司诉至一审法院，徐一迪作为第三人参加该案诉讼，北京市东城区人民政府房屋征收办公室、北京市东城区房屋征收事务中心要求金地物业公司及徐一迪腾退涉案房屋。11月27日，北京市东城区人民政府房屋征收办公室、北京市东城区房屋征收事务中心撤回起诉。另查，据金地物业公司处2014、2015年度租金收取账本显示涉案房屋房主为徐一迪，涉案房屋使用面积记载为17.01平米，月租金38.95元。另，针对涉案房屋，金地物业公司同时作为合同甲乙方签订了一份《公有住宅租赁合同》，显示涉案房屋使用面积17.01平米，租期2015年1月1日-2015年12月31日。又查，现无证据证实金地物业公司在2015年之前向徐一迪催缴过2006年1月至2015年12月期间的租金；亦无证据证实金地物业公司在与北京市东城区人民政府房屋征收办公室、北京市东城区房屋征收事务中心签订征收补偿协议之前曾入户涉案房屋实地调查；亦无证据证实金地物业公司就涉案房屋在2015年1月1日之前和其他承租人签订过租赁合同。一审法院认为,根据庭审查明的事实及双方证据，足以证实徐一迪和金地物业公司之间就涉案房屋存在真实合法有效的租赁合同关系，在无证据证实双方对于该租赁合同关系存在解除等相反约定的情形下，法院确认双方之间租赁合同关系仍然存在。据此，一审法院判决：确认徐一迪和北京城建金地物业有限责任公司之间就北京市东城区天坛南里西区14楼1单元302号房存在公房租赁合同关系。本院查明的事实与一审基本一致。经询，金地物业公司无法解释2014、2015年度租金收取账本上涉案房屋房主为何显示为徐一迪。本院审理中，金地物业公司提交了下列证据：证据1.房屋租赁合同承租人领取台账和新旧公有住宅租赁合同，证明其2014年开始通过公告、电话联系等方式通知了所有承租人缴纳租金，并更换房本；承租人只有向其足额缴纳房屋租金方可更换房本，确认双方之间存在合法的租赁关系；如果未足额缴纳租金或非法占用其管理、出租的房屋，不能更换房本；本案中徐一迪系非法占用涉案房屋，且不缴纳租金；存在更换房本的事实，其履行了出租人的义务，有权要求徐一迪腾退非法占用的涉案房屋。证据2.购买奖励房源申请表及2016年1月14日徐一迪出具的没有享受任何保障性住房、无其他住房的承诺书，证明徐一迪作为购买奖励房源的申请人一直居住在301号房屋，没有承租涉案房屋；徐一迪自认未享受过保障性住房，没有承租其他公用住宅。证据3.2015年12月2日北京日报的公告，内容为通知包括涉案房屋在内相关承租人，涉案房屋正在进行腾退工作，请上述人员与指挥部取得联系，完成预签协议等手续，证明有关机构已经对涉案房屋进行了入户调查，徐一迪未在涉案房屋居住，双方之间不存在租赁关系。徐一迪针对上述证据质证称：不知道换房本的事情，不认可台账的真实性，该台账内容与事实相违背，补交房费时看到金地物业公司的收费台账上缴纳房费的时间都是在2015年12月左右，与金地物业公司主张的换房本补房费的时间相冲突；证据2是我们签301号房屋协议时写的，和涉案房屋没有关系，涉案房屋是我承租的，我是按照拆迁方的要求抄写的承诺，我理解的是我虽然是涉案房屋的承租人，但没有享受过福利分房；对公告的真实性认可，知道拆迁公告的事情，但不能证明进行了入户调查，只能证明通知到了拆迁的事实。徐一迪提交了购电记录，证明其一直居住在涉案房屋。金地物业公司不否认徐一迪居住的事实，但认为该证据不能证明徐一迪为承租人。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据徐一迪提交的有线电视开户信息、购电记录及居委会证明，可以认定徐一迪已在涉案房屋居住多年。虽然徐一迪不能提供涉案房屋的公有住宅租赁合同，但金地物业公司2014、2015年度租金收取账本上亦显示涉案房屋房主为徐一迪，且徐一迪亦根据金地物业公司提供的缴费单据补交了涉案房屋2006年-2015年的房租，上述证据已形成完整的证据链，一审法院据此认定徐一迪与金地物业公司就涉案房屋存在公房租赁合同关系证据充分。金地物业公司主张徐一迪系非法占有涉案房屋，但未提供证据加以证明，且徐一迪在涉案房屋居住多年，而金地物业公司及城建集团在涉案争议产生前均未对徐一迪占有使用涉案房屋提出过异议，故本院对金地物业公司的该项主张不予采信。关于徐一迪承诺未享受过保障性住房、无其他住房一节，从承诺做出的时间看系在补交涉案房屋租金、已明确主张承租涉案房屋之后，金地物业公司对此是明知的，在徐一迪没有明确表示放弃涉案房屋承租权的前提下，仅凭该承诺并不能推翻双方之间就涉案房屋存在租赁关系的客观事实。金地物业公司及相关腾退工作部门如认为徐一迪所作承诺不实，可另行追究徐一迪的责任。综上所述，金地物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由北京城建金地物业有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 曹 雪审判员 李蔚林审判员 王军华二〇一八年七月九日书记员 孙国栋