湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初698号原告：长沙新时空华程大酒店有限公司。住所地在长沙市雨花区韶山北路**。法定代表人：庄奕挺，执行董事。委托代理人：陈召星，湖南高泽律师事务所律师。被告：湖南好名堂实业发展有限公司。住。住所地在长沙市雨花区韶山北路******/div>法定代表人：陈和萍。委托代理人：易文松，湖南龙冠律师事务所律师。被告：陈和萍，女，1964年9月17日出生，汉族，住长沙市天心区。委托代理人：易文松，湖南龙冠律师事务所律师。原告长沙新时空华程大酒店有限公司（以下简称原告）诉被告湖南好名堂实业发展有限公司（以下简称被告好名堂公司）、陈和萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈召星，被告陈和萍同时作为被告好名堂公司的法定代表人、及其共同委托代理人易文松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《债务清偿协议》，由被告好名堂公司按原约定租金标准向原告支付拖欠租金451364元，并以被告好名堂公司所缴纳押金100000元进行冲抵（冲抵后，实际尚需支付351364元）；2、判令被告好名堂公司向原告支付违约金111071.4元；3、判令被告好名堂公司自2017年11月1日退租之日起至实际付清租金之日止就上述应付原告租金按年24%利率的标准向原告支付滞纳金（原告自愿将约定的滞纳金计算标准从2%每日降低至24%每年），暂计至2018年1月1日为18355.47元；4、判令被告陈和萍对以上全部诉讼请求承担连带责任；5、判令两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告好名堂公司于2015年10月28日签订《房屋租赁合同》，约定由原告向被告好名堂公司出租房屋，被告好名堂公司按约定标准支付租金，租金每年700000元，滞纳金每日2%，后经被告好名堂公司请求，双方签署补充协议约定将租金降为500000元每年。因被告好名堂公司长期拖欠租金，双方于2016年6月30日签订《债务清偿协议》，确定被告好名堂公司拖欠原告租金债务总额370238元，约定如被告好名堂公司在2016年10月20日前清偿全部拖欠租金，则自协议签订之日起租金降至253567元每年，同时被告陈和萍为被告好名堂公司的租金债务承担连带保证，如被告好名堂公司未按时清偿拖欠租金，则原告有权解除《债务清偿协议》，继续执行原约定租金标准，并要求按债务总额的30%支付违约金，但被告陈和萍对于租金债务的连带保证义务不因此解除。后两被告并未按时偿还拖欠租金。2017年初，被告好名堂公司退租部分房屋，双方口头协商2017年1月的租金降为15000元，第2月起租金继续降至7812元每月。被告好名堂公司继续租至2017年10月底退租。综上，被告好名堂公司承租的房屋2016年、2017年共产生租金577500元、水费及电话费13117元，原告共收到被告好名堂公司支付的139253元，尚欠451364元。另被告好名堂公司尚有押金100000元在原告处。因被告不履行合同义务，已经对原告造成严重经济损失，原告特请求依法判决。被告好名堂公司、陈和萍共同辩称：双方签订的房屋租赁合同的效力未知，《债务清偿协议》与房屋租赁合同为一体，不是独立的。被告已足额向原告支付了租金甚至更多，未拖欠原告租金。原告主张违约金110000元不成立，主张滞纳金18355.47元也不成立。原告要求冲抵保证金100000元，因被告不欠付原告租金，所以被告要求原告退还保证金100000元。经审理查明：长沙新时空康年大酒店有限公司（以下简称康年大酒店）于2005年9月9日注册成立。2007年8月28日，康年大酒店（以下简称乙方）与湖南省核工业地质局（以下简称核工业地质局、甲方）签订《华程大酒店承包经营合同》，约定：一、甲方将华程大酒店[主楼20067.48平方米和附属楼（核工大厦）6242平方米，以及设备、设施]的管理经营权交乙方承包经营；二、乙方应新注册并须冠名“华程”二字的酒店，严格按照中国星级饭店服务标准做好服务工作；三、本合同期限自2007年8月28日起至2017年12月31日止。交接期从2007年8月29日至2007年8月31日，交接完毕后第16天起计算折旧费；四、未经甲方书面同意，乙方不得将酒店整体转让给第三方经营。对个别项目需将房屋外租经营或联营，应事先取得甲方书面同意（写字楼性质的出租业务，无须事先经甲方同意，但须将合同交甲方备案），不得将个别外租或联营项目的经营期限延展至本合同期之外，且其外租或联营合同在不损害甲方利益的前提下，甲方应予书面认可，合同应交甲方备案；五、乙方新设酒店后，甲乙双方同意乙方将本合同的权利义务一并转让给新设酒店，且乙方对新设酒店的债务承担连带保证，并办理相关手续等。核工业地质局在甲方处盖章，康年大酒店在乙方处盖章，曾少鸣在乙方“法人代表”处签名。合同签订后，为履行合同义务，原告公司于2007年11月7日注册成立。2011年10月31日，曾少鸣（转让方、甲方）与庄奕挺（受让方1、乙方）、林鸿运（受让方2、丙方）签订《酒店转让协议》，约定长沙新时空华程大酒店有限公司（以下简称华程大酒店）是甲方及其爱人曾素英、康年大酒店共同投资成立的酒店企业，甲方对华程大酒店有100%的实际所有权、处置权。三方就华程大酒店永久性转让事宜达成以下协议：一、甲方将自己位于长沙市雨花区韶山北路258号的华程大酒店转让给乙方、丙方所有及经营；二、酒店的经营面积为19840平方米，甲方保证乙、丙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务，乙、丙方同意代替甲方履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的费用等各项费用，该合同期满后由乙、丙方领回甲方交纳的押金，该押金归乙、丙方所有，甲方剩余的房屋使用权归乙、丙方所有；三、甲方承诺于2011年11月15日前由甲方及原全体股东配合乙、丙方进行法定代表人变更及股东股权转让等工商登记手续等。2015年10月28日，原告（甲方）与被告好名堂公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于长沙市韶山北路258号新时空华程大酒店13楼整层（面积930平米，房间大小16间）物业作为经营场地事宜，达成协议如下：一、甲方提供酒店大楼第13楼整层（房间大、小共计16间）租赁给乙方作经营场地使用，乙方认可租赁物业的一切现状；二、上述场地的年租金为含税价700000元/年（租期内含空调费用，月租赁费不区分空调和非空调季节），同时免物业管理费，所租楼层的水电费和电话费按实另外支付（水电费按甲方统一收费标准收取），租金以季度为单位缴纳；三、乙方在签订本合同3天内向甲方支付保证金100000元，保证金不计息；四、租赁期限自2015年10月20日至2017年12月31日（10月20日至10月31日为乙方进场装修免费期，甲方将物业移交给乙方，甲方不做任何修缮，计租日期为2015年11月1日起至2017年12月31日止）；五、乙方必须在每季末的最后5天内提前预付下个季度的租赁费用，当月的水、电、电话等费用按甲方收费通知时间支付；六、合同期满，甲方一周之内退还乙方保证金；七、乙方拖欠租赁费用超过10天，甲方有权解除本合同；八、如乙方在规定日期10天内仍未交清所欠款项，甲方将按每日2%的比率收取滞纳金。《房屋租赁合同》签订后，被告好名堂公司于2015年10月31日向原告交纳了保证金100000元，原告依约向被告好名堂公司交付了租赁的新时空华程大酒店13楼整层16间房屋，被告好名堂公司向原告支付了上述承租房屋至2016年1月20日止的租金。两被告主张2016年1月20日后，被告好名堂公司仅承租了其中的2间房屋，其余均已退租，申请了证人向某、文某、胡应龙出庭作证。证人胡应龙当庭陈述2016年年底介绍电游老板至华程大酒店13楼承租。原告对证人胡应龙的证言予以认可，并主张被告好名堂公司至2016年年底才退租部分房屋，双方约定2017年1月的租金为15000元，从2017年2月开始租金降至每月7812元。因被告好名堂公司未及时向原告支付后续租金，2016年6月30日，原告（甲方）与被告好名堂公司（乙方）、陈和萍（保证人）签订《债务清偿协议》，约定：一、双方确认截至2016年5月31日，乙方拖欠甲方房屋租金370238元未支付，甲方同意上述欠交房屋租金调整为253567元；二、乙方应在2016年10月20日前向甲方归还126783.5元（50%），2016年12月20日前归还126783.5元（50%），同时对从2016年6月起产生的租金，无条件按月支付房屋租金41667元，每月28日前支付当月租金；三、陈和萍对乙方所涉全部债务承担连带保证；四、一方违反合同约定，另一方有权书面通知解除本合同，并要求对方按债务总额的30%支付违约金，但保证责任条款不因此解除。被告好名堂公司的法定代表人陈和萍在协议“乙方”及保证人（法定代表人）处签字确认。《债务清偿协议》签订后，被告好名堂公司及陈和萍未按协议履行，也未按约定向原告支付此后的租金，并继续租赁房屋至2017年6月。原告于2018年1月24日诉至本院，请求判如所请。另查明：1、原告提交了2016年度及2017年度的费用明细对账单，拟证明被告好名堂公司2016年度应付租金500004元，已付租金126136元，2017年1月至9月应付租金77496元。其中2016年度费用明细对账单显示被告好名堂公司2016年1月至5月应付租金208335元，已付租金126136元，欠付租金82199元。2017年度费用明细对账单备注“前台刷卡15000+7812元冲2016年的租金”。两被告对费用明细对账单的真实性、合法性及关联性均有异议。2、两被告主张按原告公司员工廖佩琼的指示于2016年5月21日向原告支付了租金200000元至黎新武的个人账户，原告否认廖佩琼系其公司员工，并提供了廖佩琼的书面证明拟证明上述转账的200000元为陈和萍向廖佩琼个人借款的还款。3、两被告主张于2016年1月4日代原告垫付了案外人被砸伤的赔偿款82000元，提供了案外人的情况说明以及2015年7月12日取款26000元、2016年1月4日取款56000元的取款记录，原告不予认可并认为酒店从未发生过设施致人损伤的事件。4、2017年12月29日，原告接收《关于华程大酒店到期移交的函》后，于2017年12月31日退出了租赁房屋的承包经营。5、两被告主张从2017年6月份以后，未再实际租赁原告的场地，但对租赁场地未进行清场。原告则主张被告的实际退租之日为2017年11月1日。以上事实，有《华程大酒店承包经营合同》、《酒店转让协议》、收款确认单、补充说明、企业信用信息公示报告、《房屋租赁合同》、《收据》、证人证言、《债务清偿协议》、费用明细对账单、银行交易对账单、客户回单及廖佩琼的《证明》、案外人的情况说明及取款记录、《关于华程大酒店到期移交的函》及当事人的陈述等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告是否有权转租酒店部分场地及与被告好名堂公司签订《房屋租赁合同》的效力问题；二、《债务清偿协议》的效力及解除问题；三、欠付租金金额、滞纳金及违约金问题；四、保证金100000元及两被告主张的200000元及赔偿款82000元是否应抵扣租金的问题。现分别评析如下：一、原告是否有权转租酒店部分场地及与被告好名堂公司签订《房屋租赁合同》的效力问题。（一）关于原告的转租行为问题。康年大酒店自核工业地质局处承包了华程大酒店[主楼20067.48平方米和附属楼（核工大厦）6242平方米，以及设备、设施]的管理经营权后，根据《华程大酒店承包经营合同》的约定，康年大酒店注册成立了原告长沙新时空华程大酒店有限公司，并由原告根据合同约定受让康年大酒店在《华程大酒店承包经营合同》中的权利义务。根据《华程大酒店承包经营合同》的约定“未经甲方书面同意，乙方不得将酒店整体转让给第三方经营。对个别项目需将房屋外租经营或联营，应事先取得甲方书面同意（写字楼性质的出租业务，无须事先经甲方同意，但须将合同交甲方备案）”。因此，原告将华程大酒店13楼整层转租给被告好名堂公司作为写字楼使用，未违反合同约定，原告有权转租。（二）关于《房屋租赁合同》的效力问题。原告与被告好名堂公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，原告将华程大酒店13楼整层转租给被告好名堂公司亦未违反《华程大酒店承包经营合同》的约定，因此双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。综上，两被告辩称原告无权转租，双方签订的《房屋租赁合同》无效，与本院查明的事实不符，本院不予采信。二、《债务清偿协议》的效力及解除问题。（一）关于《债务清偿协议》的效力问题。被告好名堂公司承租原告承包经营的华程大酒店13楼整层16间房屋后，向原告支付了至2016年1月20日的租金，此后双方于2016年6月30日对未付的租金情况进行了结算，并签订了《债务清偿协议》，该协议系双方对以往承租及欠付租金情况的结算，系双方真实意思表示，被告陈和萍对真实性亦无异议，仅对协议金额提出异议，因此应认定《债务清偿协议》合法有效。两被告辩称《债务清偿协议》因《房屋租赁合同》无效而无效，无事实及法律依据，本院不予采信。（二）关于《债务清偿协议》的解除问题。两被告未按《债务清偿协议》约定履行支付义务，违反了双方约定，原告据此向本院起诉要求解除与被告好名堂公司、陈和萍签订的《债务清偿协议》，符合双方约定与法律规定，本院予以支持。三、欠付租金金额、滞纳金及违约金问题。（一）欠付租金金额问题。两被告主张2016年1月20日后仅承租了2间房屋，原告则主张被告好名堂公司直至2016年年底才退租部分房屋，双方均未提供有效的证据证明，而证人胡应龙根据被告陈和萍的申请出庭作证陈述2016年年底其介绍其他租赁户承租，原告认可被告好名堂公司承租的房屋于2016年年底大部分已转租他人，由此原告主张被告好名堂公司至2016年年底才退租部分房屋的陈述更符合本案事实。《债务清偿协议》已确认截至2016年5月31日欠付的租金为370238元，但原告要求按费用明细对账单的标准支付欠付租金，对账单显示截至2016年5月欠付租金为82199元（208335元-126136元），该金额低于《债务清偿协议》载明的金额，以原告主张的82199元为准。从2016年6月开始，费用明细对账单及《债务清偿协议》载明租金每月41667元，被告好名堂公司未提供其他相反证据证明租金标准，因此其应按上述标准向原告支付2016年6月至2016年12月期间的租金291669元（41667元×7个月）。扣减“前台刷卡15000+7812元冲2016年的租金”，被告好名堂公司2016年度需支付原告租金351056元（82199元+291669元-15000元-7812元）。原告主张2017年1月的租金为15000元，自2017年2月开始租金降至每月7812元，与被告好名堂公司2016年年底退租大部分房屋的事实能相互印证，因此被告好名堂公司应按此标准向原告支付2017年1月的租金15000元，及2017年2月至2017年6月的租金39060元（7812元×5个月）。综上，被告好名堂公司应向原告支付欠付的租金总额为405116元（351056元+15000元+39060元）。原告主张被告好名堂公司欠付租金总额451364元，其超过部分的请求本院不予支持。（二）关于滞纳金及违约金问题。《房屋租赁合同》约定被告好名堂公司未交清的款项按每日2%的比率收取滞纳金，现原告调整为按年利率24%的标准支付自2017年11月1日起的滞纳金，系原告对其权利的处分，并且符合双方约定和法律规定，本院予以支持。原告主张被告好名堂公司未按《债务清偿协议》的约定履行付款义务，应按债务总额的30%支付违约金111071.4元，但违约金及滞纳金的约定均为补偿守约方因对方违约造成的损失，原告已向被告好名堂公司主张滞纳金，其再要求被告好名堂公司支付违约金，本院不予支持。四、保证金100000元及两被告主张的200000元及赔偿款82000元是否应抵扣租金的问题。（一）关于保证金100000元是否应抵扣的问题。被告好名堂公司向原告交纳了保证金100000元，原告要求在欠付的租金范围内进行抵扣，本院予以支持。被告好名堂公司要求退还保证金100000元，本院不予支持。（二）关于两被告主张的200000元是否应抵扣的问题。两被告主张于2016年5月21日按廖佩琼的指示向原告支付了租金200000元，原告予以否认，转账记录显示的收款账户为黎新武，廖佩琼出具书面证词证明200000元系陈和萍归还向其的借款，应由两被告就该项主张承担举证不能的法律后果。两被告主张通过廖佩琼向原告支付了租金200000元，本院不予采信。（三）关于两被告主张的赔偿款82000元是否应抵扣的问题。两被告主张于2016年1月4日代原告垫付了案外人被砸伤的赔偿款82000元，其提供的其中一张取款记录日期发生在2016年1月4日之前，原告亦否认酒店设施曾发生砸伤人事件，因此两被告主张通过垫付赔偿款82000元向原告支付了租金，本院不予采信。综上，扣减被告好名堂公司交纳的保证金100000元后，被告好名堂公司应支付原告欠付租金总额305116元（405116元-100000元）。被告陈和萍在《债务清偿协议》中承诺对被告好名堂公司欠付原告的全部债务承担连带责任保证，并约定保证责任不因协议解除而解除，被告陈和萍应对被告好名堂公司的债务履行承担连带保证责任。由于被告陈和萍系被告好名堂公司的法定代表人，有理由相信原告向被告陈和萍主张了权利，原告要求被告陈和萍对被告好名堂公司的上述债务承担连带清偿责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第八十八条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告长沙新时空华程大酒店有限公司与被告湖南好名堂实业发展有限公司、陈和萍于2016年6月30日签订的《债务清偿协议》；二、被告湖南好名堂实业发展有限公司应于本判决生效后7日内支付原告长沙新时空华程大酒店有限公司房屋租金305116元；三、被告湖南好名堂实业发展有限公司应于本判决生效后7日内支付原告长沙新时空华程大酒店有限公司房屋租金305116元的滞纳金（按年利率24%的标准，自2017年11月1日起计算至实际清偿之日止）；四、被告陈和萍对被告湖南好名堂实业发展有限公司应履行的上述二、三项义务承担连带清偿责任；五、驳回原告长沙新时空华程大酒店有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8152元，保全费2924元，合计11076元，由原告长沙新时空华程大酒店有限公司负担2776元，由被告湖南好名堂实业发展有限公司、陈和萍共同负担8300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  杨 华人民陪审员  李玲芝人民陪审员  庞昌阳二〇一八年七月十日书 记 员  李佳妮附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。