济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初985号 原告：丁志坤，男，1961年11月24日出生，汉族，住山东省东营市。 委托诉讼代理人：徐传林，山东纵横家律师事务所律师。 被告：夏秀华，女，1959年2月15日出生，汉族，户籍所在地山东省青岛市，现住济南市。 委托诉讼代理人：常现林，山东国曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李婷婷，山东国曜律师事务所律师。 被告：济南嘉恒房地产经纪有限公司，住所地济南市。 法定代表人：张洪庆，总经理。 委托诉讼代理人：王新凯，男，1986年6月10日出生，该公司职员，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：张彬，男，1983年5月29日出生，汉族，该公司职员，住济南市。 被告：张然焞，男，1995年3月22日出生，汉族，住山东省青岛市。 委托诉讼代理人：常现林，山东国曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李婷婷，山东国曜律师事务所律师。 原告丁志坤与被告夏秀华、被告济南嘉恒房地产经纪有限公司（以下简称嘉恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月26日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月19日公开开庭进行了第一次审理。原告丁志坤及委托诉讼代理人徐传林，被告夏秀华的委托诉讼代理人常现林，被告嘉恒公司的委托诉讼代理人王新凯到庭参加诉讼。本案于2018年4月18日公开开庭进行了第二次审理。原告丁志坤及委托诉讼代理人徐传林，被告夏秀华的委托诉讼代理人常现林，被告嘉恒公司的委托诉讼代理人张彬到庭参加诉讼。在该次庭审后，原告丁志坤提出申请，主张本案在第二次开庭审理时，被告夏秀华提交了一份授权委托书，声称其签订《房屋买卖合同》系受张然焞的委托，且涉案房屋的真正所有权人为张然焞，其签订合同行为为代理行为，张然焞与本案具有直接法律上的利害关系，因此申请追加张然焞为本案被告参加诉讼。本院对丁志坤的申请审查后予以准许并通知张然焞作为本案共同被告参加诉讼。本案于2018年5月29日公开开庭进行了第三次审理。原告丁志坤及委托诉讼代理人徐传林，被告夏秀华及被告张然焞的共同委托诉讼代理人常现林，被告嘉恒公司的委托诉讼代理人张彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁志坤向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销原告与夏秀华、嘉恒公司共同签订的房屋买卖合同（房地产经纪服务合同）；2.判令夏秀华返还原告10万元定金（含实际预付房款9万元）及利息；3.判令嘉恒公司返还原告居间佣金、代理佣金16700元，并对以上第2项款项承担连带责任；4.判令被告共同承担诉讼费用及其他实际费用。事实和理由：2017年8月15日上午，在嘉恒公司凯旋新城店经办人的撮合及主持下，原告与夏秀华就购买济南市槐荫区腊山北路6号实力花苑x号楼3－102住宅草签了一份《房屋买卖合同》。该合同同时也是嘉恒公司与原告、夏秀华三方共同签订的房地产经纪服务合同。原告现场向夏秀华交纳定金及购房款10万元，向嘉恒公司交纳居间佣金、代理佣金等共16700元。在合同签订过程中，夏秀华违背诚实信用，故意隐瞒小区储藏室、车位和房屋采暖等原告关注的一些重点事实，并对家用电器的归属出尔反尔，在关键性问题上违背了原告的购房意愿，误导原告与其签订了该合同。嘉恒公司则违规操作，不顾原告的一再质疑反对，在买卖双方代理人无授权委托书、签约条件不成熟的情况下，不采纳原告提出的按规范程序进行、通知买卖双方委托人到现场谈判、亲自签名等建议，误导双方代理人弄虚作假、越权签署合同，并违背事先约定的“正常定金+部分房款”的资金预付方式，以高出本地房屋买卖正常定金5－10倍的数额，将原告的10万元资金全部以定金方式直接写入合同，以强迫原告履行该合同。原告为维护自身合法权益，要求被告嘉恒公司以“担保”方式对其误导行为、违规操作负责，并对保证原告及其委托人的权利、确保委托人10万元资金的绝对安全作出承诺。嘉恒公司接受了原告的要求，由经办人王清瑞在该合同书上签字“担保”以示承诺。综上所述，两被告为急于促成交易，利用原告的真诚和信任，隐瞒了房屋存在的问题及原告关注的其他重点事实，违反济南市限购政策及合同规定，营造炒作氛围，实施违规操作，误导原告与其签订《房屋买卖合同》（房地产经纪服务合同），内容条款漏洞百出，违背原告的真实意思表示，阻碍原告及委托人正当行使权利，属于以欺诈、胁迫手段订立的合同，依法应当予以撤销。为此，原告多次与被告协商未果，无奈具状人民法院，请求依法维护原告的合法权益。 丁志坤在本案诉讼中说明要求判令承担的其他实际费用包括律师代理费3000元、律师及其来济南的费用1000元，共计4000元。 丁志坤在本案诉讼中就要求张然焞承担的责任说明为要求其承担伪证及承担赔偿责任。事实理由增加如下：被告第二次开庭提交的房屋出售委托协议原告认为是伪造的，特此提供了原告在2017年8月19日晚与嘉恒公司张彬的通话录音，针对张然焞提供的解除二手房合同的通知，原告提供了相反的证据。 夏秀华辩称，1.原告要求撤销其与夏秀华签订的房屋买卖合同，没有事实根据及法律依据。2.原告要求返还10万元购房定金没有事实根据及法律依据。3.原告向嘉恒公司支付的居间佣金代理费用与夏秀华没有关系。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 嘉恒公司辩称，根据合同约定，原告违约在先，我公司不予退还佣金，请求驳回原告的诉讼请求。 张然焞辩称，原告所主张的事实与实际情况不符，其要求张然焞承担其诉讼请求没有事实根据及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。丁志坤提交《房屋买卖合同》《收条》《佣金确认单》，夏秀华及张然焞提交《不动产权证》，当事人双方质证无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院依以上证据并结合当事人双方的陈述，经审理认定事实如下： 一、坐落于济南市槐荫区腊山北路**实力花苑**楼**房屋的权利人为张然焞，共有情况为单独所有，其于2016年4月25日取得了鲁（2016）济南市不动产权第xx号《不动产权证书》。 二、2017年8月15日，张然焞、夏秀华作为出卖人，丁志坤作为买受人，嘉恒公司作为居间方签订《房屋买卖合同》。合同第一条为“房屋基本情况”。写明：（一）出卖人自愿将坐落济南市槐荫区腊山北路6号实力花苑x号楼3－102的房屋（以下简称“该房屋”）出售给买受人，建筑面积123.78平方米，地下室/储藏室（空白），所有权/不动产证号鲁20**济南市0042245（以上内容以房屋所有权/不动产登记证书为准，如需测绘，以实测面积为准，不影响本合同确定的成交价格）。如该房屋产权尚需完善产权，如产权证未办理、继承、赠与、离异、析产等相关手续的，则出卖人应配合居间方办妥产权转移手续，并承担相关费用，以使出卖人对该房屋具备合法处置权。（二）该房屋不存在租赁。（三）该房屋不存在抵押。（四）该房屋附属设施：固定装修、门窗地板、灯具、双气设施壁挂炉、厨卫设施。第二条为“房屋权属情况”。写明：（一）房屋共有权人无。（二）出卖人房屋为共有房屋时，无论是否有共有权证，均需提供该房屋共有权人的同意出售声明，若出卖人无法提供，将承担因此产生的法律责任。第三条为“成交方式”。写明出卖人和买受人通过嘉恒公司居间介绍成交该房屋。第四条为“成交总价格、付款方式、付款时间”。写明：（一）该房屋成交价格按套计价，成交总价1670000元（此价格包括房屋价格及房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备）；（二）定金：买受人以自行交接方式支付定金100000元；买受人于本协议签订之日起1日内支付该笔定金；出卖人将房屋所有权证/不动产权证及有关房屋过户资料原件交给居间方保管，居间方出具保管收据。（三）相关事宜。（四）签订本合同当日，买卖双方按约定支付1.5%的居间佣金、0.5%代理佣金（代理佣金包括金融贷款、评估等费用）。（五）买卖双方同意使用贷款方式。买卖双方应于2017年8月30日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为970000元。2.买卖双方应积极配合银行提交贷款所需的相关资料，贷款所需费用由买受人承担。3.贷款金额由银行直接支付给出卖人，在出卖人结清房屋内物业管理费、供暖费、燃气费、水费、电费等费用并不影响房屋实际交付的前提下，买受人应取得不动产登记证后5日内，办理抵押权等级（应为登记）等相关手续，若有土地使用权证，应于房屋抵押登记手续办理完毕10个工作日内办理土地使用权抵押登记。4.剩余购房款（即首付款＝成交总价－定金－拟贷款金额）：买受人应于网签后过户前（日期或条件）支付出卖人剩余购房款60万元整。第六条为“房屋的交付”，写明：出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金）后30个工作日内交付给买受人。第七条为“税、费相关规定”，写明：买卖双方办理该房屋过户等手续所产生的相关税费出卖人承担“无费用”，买受人承担“个税、契税、增值税”银行贷款及其过户所需全部费用等。第八条为“权属转移登记”，写明：（一）买卖双方最晚于银行贷款审批通过后10日前（日期或条件），共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议。（二）因违约方原因致使未能在约定时间完成房屋权属转移登记手续的，守约方有权按照本合同第十条解除合同。（三）买受人保证本人具备济南市购房资格，无不良征信记录。第九条为“违约条款”，写明：出卖人逾期交房违约责任、买受人逾期付款违约责任等。第十条为“合同解除条款”，写明：（一）因违约方违约，守约方依照本合同的约定单方解除合同的，应当以书面的方式进行；本合同自守约方向违约发出的书面通知送达至对方之日起自动解除；（二）因出卖人违约导致合同解除的，出卖人应按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金或向买受人支付双倍定金。买受人违约导致合同解除的，买受人应按照房屋成交总价的20%向出卖人支付违约金或承担已支付给出卖人的定金。若出卖人违约，则出卖人将买受人已付居间佣金，双倍退还给买受人；若买受人违约或交易双方协商解除合同均无违约的，买受人向居间方支付双倍居间佣金。（四）在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他均有（由）违约方承担；解除合同后，买卖双方需相互配合办理注销网上签约等手续，如未办理可就此单独追究违约责任。合同还对“房屋产权及具体状况的承诺”“权属转移登记”“不可抗力”等事项进行了约定。该合同尾部的出卖人处由夏秀华签名并签写了张然焞的名字，丁志坤在买受人处签名，在其姓名后有“丁锐”的签名。居间方处由嘉恒公司的工作人员王清瑞签名并在其姓名后注明“（担保）”。 同日，丁志坤交付了购房定金100000元，夏秀华出具收条，内容为“今收到购房人丁志坤购买济南市槐荫区腊山北路6号实力花苑x号楼3－102的房屋定金100000元”。 同日，丁志坤还与嘉恒公司（由王清瑞经办）签写了《佣金确认单》，载明客户为丁志坤，成交物业为济南市槐荫区腊山北路6号x号楼3单元102号房屋，成交金额为1670000元，佣金金额为16700元，支付日期为买卖合同签订之日。丁志坤于当日11：27：33通过刷卡方式向嘉恒公司支付了该款项。 对于以上当事人没有争议的事实，本院予以确认。 当事人双方有争议的事实： 丁志坤就其在本案诉讼中主张的事实及提出的诉讼请求，还提供： 一、其于2017年8月20日向张彬发送的短信。其称按合同约定，其交定金100000元，出卖人将房屋所有权证（不动产）证及有关资料交由嘉恒公司保管。按照此规定及对等原则，其请嘉恒公司在向卖方发还所保存资料的同时，也将其交付对方的定金一并收回，由嘉恒公司保管，以便今后处理纠纷。 二、其于2017年8月28日10：25向王清瑞发送微信，说明其在8月20日晚给张彬发了短信，说明其不再购买夏秀华实力小区房子的明确意见，并提出了建议。对纠纷的处理总体上尊重夏秀华的意见，并请王清瑞及张彬做些双方的沟通工作。其还称8月15日公司（指嘉恒公司）主导买卖双方签订了一个无效合同，这是基本事实。王清瑞回复“按照合同时间你该走手续了，你要不要你就解除合同”；丁志坤于8月31日早11:27另给王清瑞发微信称“合同本身就无效。我8月20日前，先后两次电话中分别向你和张彬经理表明不要的态度，后来于8月20日和本周一分别给张经理和你发了短信、微信，表达我不再买夏秀华老师的房子的明确态度。作为中介和主导方，你们宣布合同作废并将我的资金收回你们公司代管就行，已不存在走什么其他手续的问题，建议请你们的法务人员介入，按无效合同处理后续问题”。 三、其与王清瑞、张彬的通话录音，欲证明：1.截止2017年8月19日张彬承认自己既没有收到也没有见到张然焞签的房屋出售委托协议书。与张然焞的委托诉讼代理人在第一次庭审中确认的事实一致；夏秀华2018年4月18日当庭提交的房屋出售委托协议是后来伪造的；张彬在第二次庭审中声称见过该委托协议是恶意串通作伪证。2.张彬十分清楚该合同必须要有张然焞的授权委托书，在手续不全的情况下组织签订该合同是故意欺诈行为。3.张彬承认王清瑞是该合同的主要经办人，具体事务主要有王清瑞处理，张彬没有单独接收和保存过夏秀华提交的房屋出售委托协议。4.张彬假冒丁锐在合同上签名，不公开承认是自己所为，并以该签名为借口胁迫其继续履行该合同，遭到其的反对。5.2017年8月15日上午张彬在合同签订现场，没有反对王清瑞为其作担保。6.张彬在2017年8月19日已经知道其要起诉嘉恒公司，并同意在其起诉后向法院提供该案有关证据。但在第二次庭审中却称将张然焞夏秀华的房屋出售委托协议退还给了夏秀华，违反常理，是在帮助夏秀华作伪证。7.其在2017年8月18日晚给王清瑞打过电话，王清瑞还就此专门向张彬作了汇报。 四、其主张2017年8月15日签订的《房屋买卖合同》是格式合同，同时也是房地产经纪服务合同。该合同文本由嘉恒公司以居间方和担保人的身份制定并提供，属于对方当事人提供的法律范畴，其依法可以按照通常理解，有权对该合同有关内容及条款作出自己的理解和解释，有权按照合同法和房地产经纪管理办法第20条规定，要求嘉恒公司在该合同上加盖单位印章，而不仅仅是印上嘉恒公司的名称，否则该合同不能生效。 其还主张该《房屋买卖合同》中有限制其权利，加重其责任和免除对方责任和义务的条款。而没有提请其注意，也没有就有关条款和关键性词语对其作出解释和提醒。例如该合同第八条（三）买受人保证本人具备济南市购房资格，第九条（五）若任何一方代理人无权签署本合同，导致本合同无法履行的，由无权代理人承担违约责任。第十条（二）若买受人违约或交易双方协商解除合同均无违约的，买受人向居间方支付双倍居间佣金等条款。 丁志坤还主张按照合同法和该合同第五条第三款规定，出卖人有如实陈述该房屋附属设施及相关关系的义务，但夏秀华故意回避问题，不如实回答其询问，隐瞒了房屋所在小区储藏室、车位、室内供暖采暖等其关注的一些重点事实。其事先对该房屋所在小区的冬季采暖情况不了解，曾特意询问夏秀华暖气怎么样，夏秀华只是回答暖气很好，冬天很热，只字未提该房屋是室内自行燃气供暖，不是城市集中供暖，直到其来法院诉讼立案，夏秀华始终也没有亲口告诉其该房屋冬季采暖不是城市集中供暖。当其得知该房屋不带储藏室和车位时，表示今后需要购买，并询问夏秀华可不可以购买，夏秀华回答其可以买，储藏室4万元一个，车位在小区北边，其自己可以去问。等到该合同签订完结，嘉恒公司业务人员将该合同书发给了其之后，夏秀华才告诉其，该小区的储藏室和车位雨季容易被水淹，没人买，买也不能用。其及其委托人后来到该小区进行了调查了解，证明基本事实如此。 夏秀华及张然焞对丁志坤提供以上证据及证明内容认为，不同意丁志坤的意见。其们认为丁志坤作为一位成年人具有完全民事行为能力，对自己签字及加盖手印的行为，应当承担其相应的法律责任；合同是双方真实意思表示，合法有效。另外，因为该争议的房产属于存量房，丁志坤在实际看房后对于该房屋进行了检查，决定签订房屋买卖合同及支付定金的行为，足以说明丁志坤是经过充分考虑的，不存在误解及不知情的情况。该房屋买卖合同交易的标的是房屋，不包括储藏室，车位。此外在合同第一条第四款中该房屋的附属设施中明确有壁挂炉这一附属设施，足以说明该房屋的供暖是自行供暖并不是集中供暖，其们作为出卖人并未对该房屋相应的配套进行隐瞒。所以该房屋买卖合同真实合法有效，丁志坤应当严格按照合同约定进行执行。其们还认为嘉恒公司对丁志坤提供的通话录音的真实性予以认可，因此其们对于通话录音的真实性也没有异议。但房屋出售委托协议是真实合法有效的，代表了委托方和接受方双方的意思表示，通过庭审可知，房屋中介工作人员王清瑞是前期介入，张彬是后期介入，在签订合同过程中，张彬有可能对王清瑞前期作的工作不知情，但不影响房屋买卖合同签订是双方真实意思的表示。因此其们认为丁志坤主张存在欺诈行为，没有事实根据。 嘉恒公司对丁志坤提供以上证据及证明内容认为，其公司与夏秀华没有串通的动机，那时候也没有确定要到法院起诉，只是在协调这个问题。委托书是其公司提供的公司版本，是由夏秀华交到其公司的。王清瑞给丁志坤作担保只是证明是内容是真实有效的，没有做其他的担保。其公司对于原始合同签订的内容及相关的约定也是作了调查的，包括丁锐的字是在双方的见证下都同意的前提下签的，并不是偷着写的，不存在欺诈。嘉恒公司的委托诉讼代理人张彬在本案诉讼中说明《房屋买卖合同》中的“丁锐”签名其不能确认为其代签。 本院认为，丁志坤提交的以上证据中涉及其与嘉恒公司工作人员之间的短信、微信记录及通话录音，经嘉恒公司质证无异议，真实性本院予以采信。但丁志坤依以上证据提出的主张是否成立，要结合本院查明的事实加以综合认定。 夏秀华及张然焞在本案诉讼中提交： 一、《出生医学证明书》，载明张然焞的母亲为夏秀华（此处有涂改痕迹），出生时间为1995年3月22日。 二、《常住人口登记卡》，载明夏秀华为户主，张然焞与户主的关系为“子”。 三、《房屋出售委托协议》，委托方（甲方）为张然焞，受托方（乙方）为夏秀华，内容为：1.委托销售房屋的概况：物业名称：实力花苑，物业具体位置：槐荫区腊山北路6号实力花苑x号楼3－102，建筑面积123.78，权属证号xx，所有权人张然焞；2.出售价格：（未填写）；3.乙方责任：（1）随时依甲方之查询向甲方报告业务处理情况。（2）为甲方安排客户看房，代理甲方收受定金，协助办理房屋交易手续。（3）应积极努力工作、尽速寻找购房人，以早日完成甲方委托之交易。4.甲方责任：（1）甲方保证对委托出售的房屋无所有权纠纷，有合法处置的权利，并随时配合看房交房。（2）甲方的代理人签订本协议时，应向乙方提供甲方的有效授权书，否则签署人将承担本协议规定的全部责任。（3）鉴于房源信息登记表、物业初步勘查表是本协议的一部分，甲方必须填写，并协助签署物业需求看房单。5.声明：（1）甲方（或代理人）声明：有关房屋出售法律应尽的义务，乙方均已告知，甲方确定知晓。（2）甲方（或代理人）承诺所提供的一切证明材料均是真实有效的，因此而产生的一切后果均由甲方（或代理人）承担。张然焞及夏秀华分别在该协议的甲方、乙方处签名，时间为2017年8月15日。 四、《解除二手房〈房屋买没（原文如此）合同〉通知书》及邮件详情单、查询记录。其中通知书的内容为：致买方丁志坤：通知方与买方丁志坤经中介方济南嘉恒房地产经济（原文如此）有限公司居间磋商，于2017年8月15日签订一份《房屋买卖合同》。您拟购买通知人所有的位于槐荫区腊山北路6号实力花苑x号楼3－102号房产。按照该合同第三条的规定，您应在2017年8月31日前向银行申请办理贷款手续，通过按揭贷款的方式支付给通知人购房款97万元。合同签订后通知人也通过济南嘉恒房地产经济（原文如此）有限公司房产中介工作人员向您发出催款通知，其后又有几次电话通知，希望您按照合同约定履行付款义务，但您至今没有支付购房余款计人民币167万元整。您与通知人之间签订的《商品房买卖合同》（原文如此）是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方应当严格按照合同的约定全面履行自己的义务。您迟延支付购房款，经通知人催告后在合同的期限内仍未履行。现依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《房屋买卖合同》的约定郑重通知如下：一、自本通知到达您的同时，即解除您与通知人签订的《商品房买卖合同》（原文如此）；二、通知人将依据《中华人民共和国合同法》《房屋买卖合同》第三条第二款的约定没收定金10万元，并采取相应的法律手段就您迟延付款的违约行为追究您的法律责任，并就通知人可能因此所遭受的经济损失向您进行索赔。特此通知。该通知的通知人处签名为张然焞，时间为2017年12月21日。 EMS特快专递详情单显示该《解除二手房〈房屋买卖合同〉通知书》以张然焞的名义于2017年12月21日寄出，收件人为丁志坤。 邮件快递查询记录显示该邮件于2017年12月22日12：03由“他人收云柜”。 丁志坤对夏秀华及张然焞提供的以上证据及主张的事实认为，出生证明的真实性其不能确定，婴儿母亲一栏的签名不是夏秀华，夏秀华的签名有涂改，也不清楚。张然焞出生地与《常住人口登记卡》上不一致；对于《常住人口登记卡》的真实性认可；《解除二手房〈房屋买没合同〉通知书》其于2017年12月26日收到了，其收到的通知的标题与内容与张然焞提供的一样，但是签名不一样。 丁志坤还主张本案所涉房屋是否存在抵押等其他不能买卖的情况其不了解，需要向有关部门核实。 嘉恒公司对夏秀华及张然焞提供的以上证据及主张事实无异议。 本院认为，夏秀华及张然焞提交的《出生医学证明书》及《常住人口登记卡》均为原件，虽然《出生医学证明书》处“夏秀华”姓名处有涂改痕迹，但两者结合，能够体现出夏秀华与张然焞之间的母子关系，因此两人的身份关系本院予以确认；丁志坤已确认已经收到了张然焞向其送达的《解除二手房〈房屋买没合同〉通知书》，因此相关事实本院亦予确认。夏秀华及张然焞提交的《房屋出售委托协议》，丁志坤提出异议，需要结合本案审理查明的事实加以综合认定。丁志坤另称不确定本案所涉房屋是否存在设定抵押，但其未就此主张提供证据，因此本院对丁志坤该项主张亦不予确认。 本院认为，坐落于，坐落于济南市槐荫区腊山北路**实力花苑**楼**房屋为张然焞所有中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。因此张然焞有权对自己所有的该处房屋进行处分，包括对外出售。 就该处房屋，由嘉恒公司居间，张然焞的母亲夏秀华与丁志坤于2017年8月15日签订了《房屋买卖合同》。从该合同的签约主体及内容上看，合同虽名为房屋“买卖”合同，实际系包含了房屋买卖关系与居间关系的复合合同。在张然焞（由夏秀华经办）与丁志坤之间形成的是房屋买卖合同关系，在嘉恒公司与张然焞（由夏秀华经办）、丁志坤之间则形成了居间关系。丁志坤在该合同签订后依合同约定一方面向张然焞（由夏秀华经办）支付了购房定金100000元，另一方面又向嘉恒公司支付了居间费用16700元。现丁志坤提起诉讼，要求撤销其与夏秀华、嘉恒公司共同签订的该房屋买卖合同，并要求夏秀华及张然焞返还其100000元定金及利息、嘉恒公司返还其居间佣金、代理佣金16700元等。经本案审理，本院对当事人双方在本案诉讼中提供的证据及主张的事实综合认定后，本院认为丁志坤的诉讼请求均不能得到支持。理由为： 一、2017年8月15日签订的《房屋买卖合同》系当事人双方的真实意思表示，合同的内容清楚明确。丁志坤在本案诉讼中就该《房屋买卖合同》的内容提出异议，认为夏秀华与其签订合同时隐瞒了小区储藏室、车位和房屋采暖等其关注的重点事实。但从合同约定内容来看，一是没有约定储藏室、车位等作为双方买卖的标的物，二是合同中明确载明了“双气设施壁挂炉”，丁志坤作为成年人，且在签订合同时对其欲购买的房屋已经进行过检查，其应当对以上房屋相应的设施为明知。另丁志坤虽一再称其要求购买的房屋应为城市集中供暖，但其并未就此内容已向张然焞、夏秀华进行明确告知、提出具体要求提供证据，另其在2017年8月15日签订《房屋买卖合同》中也未对其此项主张进行明确。因此其在本案诉讼中提出的以上理由不能成立。 丁志坤在本案诉讼中还提供证据，包括与嘉恒公司工作人员的通话、短信及微信记录等，欲证明夏秀华与其签订《房屋买卖合同》时没有经过张然焞的授权或委托，其还对夏秀华、张然焞提供的《房屋出售委托协议》提出异议，不予认可。对此，本院认为，关于委托或代理，《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第六十三条第一款明确规定，“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为”；该条第二款规定，“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任”。2017年8月15日签订的《房屋买卖合同》明确写明出卖人为张然焞及夏秀华，该合同中还注明了房屋的基本状况，丁志坤应当知晓房屋的所有权人为张然焞。既然张然焞为房屋的所有权人，而夏秀华并非所有权人，应是受张然焞的委托，夏秀华的身份应为代理人。至于夏秀华在签订合同时是否持有委托书、是否与张然焞签订过《房屋出售委托协议》，这涉及到夏秀华的委托代理行为是否有效。就此问题，民法通则第六十五条规定，“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式”。具体到本案中，即使如丁志坤所述，夏秀华在与其签订《房屋买卖合同》时确实没有提供委托书、也未签订过《房屋出售委托协议》，但张然焞在该合同签订后并未否认夏秀华的代理身份，也从未就夏秀华与丁志坤签订的《房屋买卖合同》提出任何异议。且从张然焞向丁志坤送达的《解除二手房〈房屋买没（原文如此）合同〉通知书》来看，张然焞完全认可夏秀华与丁志坤签订的《房屋买卖合同》，并对合同约定内容完全接受无异议。因此丁志坤以夏秀华签订合同时无授权委托书或尚未签订《房屋出售委托协议》为由对夏秀华的代理行为、《房屋买卖合同》的签订效力等提出的异议不能成立。 综上，2017年8月15日签订的《房屋买卖合同》内容不违反法律及行政法规的效力性强制性合同，应为有效。 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款明确规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。依《房屋买卖合同》的约定，丁志坤的主要合同义务是交纳定金、支付购房款项包括办理申请贷款手续等，张然焞的主要合同义务是向丁志坤交付房屋、办理权属登记等。但丁志坤在合同签订、定金支付后未再继续履行合同，从其在本案中提供与嘉恒公司工作人员的通话、短信及微信记录来看，实际上在其签订合同几天后其已不愿再继续履行该《房屋买卖合同》，因此本院认定丁志坤存在着违约行为。 二、丁志坤在本案诉讼中还提出在签订《房屋买卖合同》时其没有购房资格，由嘉恒公司工作人员将其子“丁锐”的名字书写于合同买受人处。经本院审查，确实在该《房屋买卖合同》中明确载有“买受人保证本人具备济南市购房资格，无不良征信记录”，但从该内容上看，实际是买受人即丁志坤应当承担的一项保证义务。另，丁志坤是否具备济南市的购房资格对《房屋买卖合同》的效力并不构成实质性影响，也就是说如果丁志坤确实不具备在济南市的购房资格，也不会导致《房屋买卖合同》无效。另一方面，在该合同的尾部买受人处除丁志坤签名外，还填写了“丁锐”的名字。在本案诉讼中，该名字由哪一方书写存在争议。丁志坤主张系嘉恒公司工作人员（张彬）书写，嘉恒公司（张彬）未予确认。对此本院认为，按丁志坤所述，“丁锐”为其子，即使合同中的该“丁锐”确实为嘉恒公司人员书写，那么“丁锐”名字的由来也应当是由丁志坤提供，否则无论是夏秀华或是嘉恒公司的工作人员，不可能知晓丁志坤之子的姓名，不可能知晓“丁锐”为何人；其次，该《房屋买卖合同》签订时，丁志坤本人在场，而其当时并未对合同中加写“丁锐”的名字提出异议，也就意味着其是同意加写。丁志坤在本案诉讼中又说明“丁锐”对合同的签订不同意、不追认，那么由此产生的法律责任也应当由丁志坤自行承担。 三、丁志坤在本案诉讼中还主张夏秀华、张然焞及嘉恒公司对其进行欺诈、胁迫，以此手段签订《房屋买卖合同》，但其并未能就此进行举证，夏秀华、张然焞及嘉恒公司也均未认可。因此丁志坤主张的此项事实本院不予确认。 四、丁志坤还主张嘉恒公司的工作人员在《房屋买卖合同》中签字“担保”，以示承诺。从本案查明事实来看，《房屋买卖合同》中嘉恒公司的工作人员王清瑞除在合同中签名外还确实注明了“担保”，但该担保是何含义、担保的具体内容是什么在合同中并未得以体现。在本案诉讼中，各方当事人也未能就此形成统一意见，因此丁志坤以合同中嘉恒公司工作人员注明“担保”来主张是为其交纳的定金100000元的安全作出承诺，本院不予确认。 五、丁志坤在本案诉讼中还主张《房屋买卖合同》签订时以高出本地房屋买卖正常定金5－10数额，将其100000元资金全部以定金方式直接写入合同，以强迫其履行合同。对此，本院认为，一是丁志坤未提供任何证据证明济南市存在着其所称“以高出本地房屋正常买卖定金5-10倍数额”的事实；二是《中华人民共和国担保法》第八十九条明确规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”；该法第九十一条规定，“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”。《房屋买卖合同》中约定的总价款为1670000元，约定的定金100000元并不违反以上法律规定。且从另一方面来说，丁志坤与张然焞（由夏秀华经办）签订《房屋买卖合同》后交纳了100000元定金，该定金并非仅对丁志坤一方产生制约力，同样也对张然焞一方产生制约力。如张然焞在合同签订后的履行过程中存在违约行为，其同样可能要承担向丁志坤双倍返还定金的违约责任。只不过在《房屋买卖合同》签订后，系丁志坤自己不再履行合同，以致本案纠纷的产生。因此，丁志坤主张的该项事实亦不能成立，本院不予确认。 综上，本院认为，丁志坤与张然焞签订的《房屋买卖合同》合法有效，在合同签订后，丁志坤交纳了定金100000元。后因丁志坤不再继续履行合同，张然焞向丁志坤发出解除合同通知，尽管该通知在内容上存在错字，但解除《房屋买卖合同》的意思清楚明确，也符合双方在《房屋买卖合同》中的相关约定，且已经到达丁志坤，因此《房屋买卖合同》已经解除。且在此过程中，系丁志坤自行违约导致，故其要求撤销《房屋买卖合同》、返还定金100000元及利息无理，本院不予支持。丁志坤还要求返还居间费，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条明确规定，“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”；该法第四百二十五条规定，“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告”、“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，而从本案审理查明事实来看，并不存在嘉恒公司故意隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事实或者提供虚假情况，因此丁志坤的该项诉讼请求亦于法无据、于事无理，本院不予支持。丁志坤另要求承担的相关费用同样没有依据，本院一并不予支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第二款、第六十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回丁志坤的诉讼请求。 案件受理费2634元，减半收取计1317元，由丁志坤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  杨春疆 二〇一八年七月十九日 书记员  刘 微