安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖01民终1601号上诉人（原审被告）：汪萍丽，女，汉族，1978年12月21日出生，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：刘明银,安徽和源律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱传芬,安徽和源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：明发集团（合肥）房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市四里河路**,统一社会信用代码91340100781060654M。法定代表人：黄焕明，董事长。委托诉讼代理人：许子庆，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李菲菲，上海锦天城（合肥）律师事务所实习律师。上诉人汪萍丽因与被上诉人明发集团（合肥）房地产开发有限公司（以下简称明发房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初2777民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汪萍丽上诉称：1、请求撤销一审判决第一项，改判确认汪萍丽与明发房地产公司签订的《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》于2013年3月解除；2、请求撤销一审判决第二项，改判驳回明发房地产公司一审要求汪萍丽支付租金及违约金的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实错误。（一）一审判决认定汪萍丽认可其与明发房地产公司的租赁合同（下称涉案合同）于2016年4月22日解除，系事实认定错误。汪萍丽等众经营户（租户）早在2013年初，就曾明确告知明发房地产公司涉案合同不能实现其经营目的并停付了租金，且多次到市、区、镇上访，反映相关问题，要求妥善处理。2013年3月底，大杨镇政府分管领导多次组织召开了明发广场招商部以及经营户（租户）代表参加的协调会，协调处理的结果是经营户（租户）暂不交付租金。言下之意，以后交还是不交，合同还能否继续履行，将根据市场情况，由双方再行协商或经政府协调确定。但此后，双方并未就是否再交纳租金自行或经政府协调达成一致意见。而汪萍丽等许多经营户（租户）经明发房地产公司商户管理部门同意，逐渐撤离了明发广场。上述事实表明，双方当事人之间的涉案合同，事实上于2013年3月即已解除。一审判决记载，汪萍丽认可明发房地产公司发律师函告知合同于2016年4月22日解除，因为书面合同约定的履行期限至2016年4月22日尚未届满，而实际履行系于2013年3月即已解除，故上诉人在一审中对涉案合同认可（或不持异议）于2016年4月22日解除，其真实意思为，2016年4月22日涉案合同处于解除状态，而并非否定此前（追溯至2013年3月）即已解除的事实。（二）一审判决未认定明发广场开业率达65%作为计收租金的条件错误。案涉合同订立之前，明发房地产公司招商部工作人员曾口头并书面承诺汪萍丽等众经营户（租户），在明发商业广场商户开业率达到65%时开始计租，其工作人员的“承诺（表态）”，显然属于职务行为或表见代理行为，这在房产销售或集体租赁事务中，极为常见。明发商业广场几十家商户大多有相同或类似供述。二、一审判决对诉讼时效的适用错误《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定“延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年”，第一百八十八条规定“诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”。本案中，汪萍丽于2013年3月之前，多次告知并上访表示不支付租金，且经政府协调未再交付租金。倘若明发房地产公司的实体权利真的受到损害，则其应于2014年4月1日前向汪萍丽主张权利，但明发房地产公司一直到2017年3月30日才向一审法院提起诉讼，已经远远超过诉讼时效期间，依法已经丧失胜诉权，一审判决支持明发房地产公司的一审诉讼请求，实属诉讼时效适用错误。三、本案的明发房地产公司前期规划前景可观，但在具体的实施过程中却因前期欠缺考虑，后期又缺乏有效的管理，才造成如今惨淡的局面。明发房地产公司辩称：2016.4.22我公司通过律师函及报纸公告的方式解除涉案合同符合法律规定；汪萍丽称收租金的条件与事实不符，我公司从未有此承诺，应以合同约定为准；诉讼时效并未超过。一审认定事实清楚，适用法律正确，请驳回上诉，维持原判。明发房地产公司向一审法院起诉请求：1、判令确认明发房地产公司与汪萍丽之间签订的租赁合同、租赁变更协议于2016年4月22日已解除；2、判令汪萍丽向明发房地产公司支付逾期未付租金177533元及违约金（暂计算至2016年9月30日）；3、判令汪萍丽向明发房地产公司支付逾期未付综合管理费15321元及违约金（暂计算至2016年9月30日）。一审审理过程中，明发房地产公司将第2项和第3项诉讼请求中违约金明确为自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准四倍计算。一审法院认定事实：2012年6月27日，明发房地产公司作为出租方（甲方），汪萍丽作为承租方（乙方），签订《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》一份，约定甲方将位于合肥市庐阳区四里河路与北二环路交叉口合肥明发商业广场B2区一层133号商铺出租给乙方使用，建筑面积约为42.7平方米；汪萍丽承诺租赁该商铺用于商业用途，经营业态为加盟，品牌为着品女装；双方暂定物业交付使用日期为2012年6月27日甲方将物业交付乙方；租赁期限自2012年6月27日至2017年6月26日；开业期为2012年8月5日，如因乙方原因拖延开业，甲方有权单方撤销优惠政策或撤销合同且履约保证金不予退还；2012年6月27日至2013年6月26日的平均租金为121.9元/平方米/月，2013年6月27日至2014年6月26日和2014年6月27日至2015年6月26日的平均租金为142.2元/平方米/月，2015年6月27日至2016年6月26日和2016年6月27日至2017年6月26日的平均租金为162.5元/平方米/月；租赁期间甲方给予乙方第一年优惠7个月，优惠后年度月平均租金水平为50.8元/平方米/月，第二年优惠5个月优惠后年度月平均租金水平为82.9元/平方米/月，第三年优惠3个月优惠后年度月平均租金水平为106.7元/平方米/月；租金按季度支付，先付后用，签订本合同时支付优惠后第一年三个月租金即2012年8月5日至2012年11月4日的租金6507元，乙方应于当个交租期限届满前20日向甲方交付下季度租金，如乙方迟延支付租金，则需向甲方按日千分之五支付违约金，如当期租金逾期达三十日，则甲方有权单方终止合同，没收乙方已缴纳的履约保证金，并有权要求乙方承担、赔偿甲方损失；商铺综合管理费2012年8月5日至2015年8月4日每平方米8元/月，2015年8月5日至2017年6月26日每平方米12元/月，按季度/次支付，签订合同时，乙方须向明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司支付三个月综合管理费，即1025元，乙方应于当个租期届满前20日向物业公司交付下季度综合管理费，逾期支付则须按拖欠费用的2%日计算违约金，商铺具体管理事宜由乙方与明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司另行签订商铺管理服务协议书；乙方须在合同签订时向甲方交纳租赁履约保证金，合计6000元，履约保证金在合同届满或终止时，经甲方验收完毕未发现乙方有拖欠任何费用和违约行为，且在乙方出具注销营业执照凭证后，在十五个工作日内无息退还给乙方；甲方具体开业日期以甲方通知为准，若由于甲方原因导致逾期开业，合同租赁期限不变，开业期顺延；乙方拖欠租金或其他费用累计达1个月以上的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方缴纳的保证金不予退还，由此给甲方造成损失的，乙方应按照租期当年未优惠租金标准计算的6个月租金数额向甲方支付违约金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，明发房地产公司向汪萍丽交付了案涉房屋，汪萍丽支付了2012年8月5日至2012年11月4日期间的租金6507元和综合管理费1025元，以及履约保证金6000元。此后，汪萍丽未再支付租金和综合管理费。2016年4月22日，明发房地产公司委托安徽华人律师事务所律师向汪萍丽邮寄律师函，告知双方租赁合同于2016年4月22日解除，要求汪萍丽搬离房屋并按约支付拖欠的租金和综合管理费等。汪萍丽于2016年4月26日收到该律师函。2016年4月28日，明发房地产公司在安徽商报刊登公告，告知汪萍丽双方租赁合同于2016年4月22日解除，并通知其三日内未至明发房地产公司办理相关手续及交纳合同约定费用，则明发房地产公司将对商铺内所有物品进行处置。一审法院认为，明发房地产公司和汪萍丽签订的《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。明发房地产公司主张上述合同于2016年4月22日解除，汪萍丽对此不持异议，故该院予以确认。汪萍丽提出明发房地产公司工作人员在订立合同前承诺以65%开业率作为计租标准，案涉房屋计租条件尚未成就的抗辩意见，因无证据，该院不予采信。汪萍丽辩称2015年10月已搬离并交还明发房地产公司房屋，但未能提供证据予以证实，该院不予采信。汪萍丽提供的证据不足以证明明发房地产公司于解除合同并催缴费用之后的一年期间内未向汪萍丽主张过租金，故汪萍丽提出的明发房地产公司关于租金的诉请已超出1年的诉讼时效的抗辩意见，该院不予采信。汪萍丽应当按照合同约定支付明发房地产公司2012年11月5日至2013年6月26日期间的租金28109.13元（2169.16元/月×4个月+5205.13元/月×3个月+5205.13元/月÷30天×22天），2013年6月27日至2014年6月26日期间的租金60202.73元（3539.83元/月×5个月+6071.94元/月×7个月），2014年6月27日至2015年6月26日期间的租金68315.73元（4556.09元/月×3个月+6071.94元/月×9个月），2015年6月27日至2016年4月22日期间的租金68462.33元（6938.75元/月×9个月+6938.75元/月÷30天×26天），合计225089.92元。明发房地产公司主张租金177533元，不超出上述金额，该院予以支持。关于逾期付款的违约金，租赁合同约定承租方应当于当个交租期限届满前20日向出租方支付下季度租金，迟延支付则需向出租方按日千分之五支付违约金，该违约金约定过高，该院确定为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准自起诉之日即2017年3月30日起计算至款清之日止。关于履约保证金也是对违约的约定，明发房地产公司业已主张违约金，从利益均衡考虑，汪萍丽交纳的履约保证金6000元可抵扣欠付租金。关于综合管理费，案涉租赁合同明确约定综合管理费的收取权利人为明胜（合肥）物业服务经营管理有限公司，故对明发房地产公司主张综合管理费，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认明发集团（合肥）房地产开发有限公司和汪萍丽签订的《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》于2016年4月22日解除；二、汪萍丽于本判决生效之日起十日内支付明发集团（合肥）房地产开发有限公司租金171533元，并自2017年3月30日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准支付违约金至租金付清之日止；三、驳回明发集团（合肥）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取为2119元，明发集团（合肥）房地产开发有限公司负担119元，汪萍丽负担2000元。二审审理中，汪萍丽向本院提交2017年9月1日《证明》一份，用以证明汪萍丽曾就与明发广场因租赁合同纠纷问题引起的租金收取问题到政府部门上访，经大杨镇政府协调，明发房地产公司承诺2013年3月起不收租金即免租。明发房地产公司质证对真实性无异议，但认为不属于二审中的新证据，明发房地产公司并未出席2013年协调会，也没有做出承诺，从内容上看并没有承诺放弃收取租金的权利，且该证明系第三方的转述，不能代表明发房地产公司的真实意思。本院认为，该《证明》无法反映涉案租赁合同相对方即明发房地产公司曾就租金问题给予免于收取的承诺，无法实现汪萍丽方的证明目的，本院对于上述证据的证明效力不予确认。另汪萍丽称明发广场业主因租金收取问题多次集体上访，大杨镇政府组织协调，大杨镇人民政府信访办公室作出《关于明发广场商户维权上访事项的办理情况报告》，其上记载商场管理方曾口头承诺商铺经营率达不到70%免交房租，并向本院申请向大杨镇人民政府信访办公室。经本院调查了解，该单位称报告中“口头承诺商城内商铺经营率不到70%免交房租费”内容不能确认是哪一方陈述；且该情况报告是单位内部总结，无印章日期，未经过相关审批手续，不属于正式公文，无需提交。本院对一审查明而为双方当事人无争议的事实予以确认。本院认为，明发房地产公司和汪萍丽签订的《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》及《租赁补充合同》合法有效，对于双方当事人均具有法律拘束力。明发房地产公司诉请主张确认双方合同于2016年4月22日解除，汪萍丽在原审期间予以认可，现汪萍丽上诉称双方合同于2013年3月解除缺乏证据证实，本院不予支持。因汪萍丽未能足额支付合同履行期间的房屋租金及综合管理费，明发房地产公司主张其予以缴纳具有合同及法律依据，原审法院予以支持并无不当，汪萍丽关于明发房地产公司承诺开业率达到65%开始计租、不符合计租条件的上诉主张，缺乏证据证明，本院不予支持。关于诉讼时效问题，本院认为，虽然双方在租赁合同中约定租金支付方式为按季度支付，但该房屋租金的分期支付不足以否认租金债务的整体性，汪萍丽主张案涉租金以季度分期计算诉讼时效的主张，本院不予支持。基于明发商业广场在合同解除前后采取向汪萍丽发函、公告方式催缴房屋租金，原审认定明发商业广场租金诉请未超过诉讼时效并无不当，本院予以维持。综上所述，汪萍丽的上诉请求缺乏依据，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4238元，由汪萍丽负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 董江宁审判员 王 莉二〇一八年七月六日书记员 贾柏轩附本案相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。