广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1202民初757号原告：陆建兰，女，1970年1月1日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：罗子均，广东西江律师事务所律师。被告：梁敏基，男，1959年8月25日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市高要区。被告：梁家业，男，1989年10月1日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市高要区。被告：端州区开心房地产中介服务部，住所地广东省肇庆市端州区和平路******商铺。经营者：刘玉芳，女，1975年7月9日出生，汉族，身份证登记住址广东省肇庆市端州区。原告陆建兰诉被告梁敏基、梁家业、端州区开心房地产中介服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案受理后，原适用简易程序，后依法转为普通程序，于同年7月3日公开开庭进行了审理。原告陆建兰及其委托代理人罗子均，被告端州区开心房地产中介服务部经营者刘玉芳到庭参加了诉讼。被告梁敏基、梁家业经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆建兰向本院提出诉讼请求：1、解除原告与三被告签订的《房屋买卖合同》；2、被告梁敏基、梁家业向原告返还已收取的购房款人民币95万元及向原告返还代被告梁敏基、梁家业银行偿还部分供房款人民币18404.95元;3、被告梁敏基、梁家业向原告支付一倍定金2万元整及按照银行同期贷款利率计算迟延履行违约金；4、一切诉讼费用由被告梁敏基、被告梁家业承担。事实和理由：2017年11月23日，原告与三被告签订《房屋买卖合同》，合同约定原告向被告梁敏基、梁家业购买坐落于肇庆市××州区××花园××、××房，房屋价款为人民币950000元整，由被告方指定将购房定金及购房款转入陈发林的银行账户中，原告依约转账完毕，并由被告梁敏基向原告出具收款收据。双方约定两被告应于收到原告全额房款之日起当天将房产全部交付给原告使用。两被告应于收取定金2万元后向金融机构解除该房产的抵押，并配合办理该房产变更登记手续。但时至今日，被告梁敏基、被告梁家业仍怠于履行房屋过户手续义务，被告端州区开心房地产中介服务部也没有积极联络被告梁敏基、被告梁家业，怠于履行义务。由于被告梁敏基、被告梁家业具有银行贷款，双方同意，原告现行代被告梁敏基、梁家业银行贷款人民币18404.95元。被告梁敏基、被告梁家业怠于履行向金融机构解除该房产的抵押及变更登记手续，致使本合同约定的房屋不能交易，严重违反了合同约定。因此，原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，并要求被告梁敏基、被告梁家业返还已收取的购房款及定金人民币95万元整，并根据合同约定支付一倍的定金2万整。由于被告梁敏基、被告梁家业严重违约，原告要求被告梁敏基、被告梁家业承担违约责任。根据1999年2月16日施行的最高人民法院法释〔1999〕8号《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》和2000年11月21日起施行的最高人民法院法释〔2000〕34号《关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》的规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。三被告已严重损害原告的正当权益。为维护自身合法权益，原告特诉至贵院，请依法判如所请。被告端州区开心房地产中介服务部辩称：对原告的起诉事实理由和诉讼请求均没有异议，同意解除合同。被告梁敏基、梁家业经本院传票传唤无到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：位于肇庆市××州区××花园××、××房的权属人为梁家业、梁敏基[产权证号：粤（2017）肇庆市不动产权第00××97、00××98号不动产权证]，两人各占二分之一产权，房屋建筑面积120.04㎡。该房屋现为抵押状态，权利人是中国银行股份有限公司肇庆分行，被担保债权数额540000元，债务履行期限从2017年4月11日至2047年4月11日。2017年11月23日，陆建兰及其委托人吴咏娴（买方、乙方）与梁家业、梁敏基（卖方、甲方）、端州区开心房地产中介服务部（中介方）签订《房屋买卖合同》。其中合同第一条约定：乙方同意购买甲方拥有的座落在肇庆市××州区××花园××、××房拥有的房产，建筑面积120.04㎡（详见土地房屋权证第00×**7、00××98号）。合同第二条约定：上述房产的交易价格为总价950000元，合同签订之日，乙方向甲方支付人民币20000元作为购房定金。合同第三条“付款方式”约定：经过买卖双方同意选择下列第2种付款方式……2、甲、乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在该房产过户当天支付全部房款（含定金）人民币950000元整给甲方；①乙方在确认甲方征信无问题情况下，30天内帮甲方解押该房产540000元银行贷款；②甲方三天内提供征信，并于签订合同十天内配合办理解押、过户等手续，否则视为违约。合同第四条约定：甲方应于收到乙方全部房款之日起当天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将物业费、水电煤等费用结清，如果甲方未按合同约定的期限将该房屋交付于乙方，自约定交付期限届满次日起至实际交付日止，甲方以每天人民币500元向乙方支付违约金。合同第五条“税费分担”约定：经甲乙双方协商达成以下第4种税费承担方式……4、甲方承担该房产未够两年产生的增值税、其余过户费用由乙方支付。合同第六条“违约责任”约定：甲、乙其中一方因自身原因不能履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，须按定金罚则处理；乙方因自身原因不履行本合同约定义务的，应双倍返还定金；甲、乙任何一方因中途违约而造成上述房产交易失败，所得的违约金应以该合同定金的50%给予中介方。合同第九条“中介费支付”约定：经甲乙双方确定，双方达成本次房屋交易是基于中介方所提供的中介服务，但该交易是双方自愿，独立做出的决定，在签订《房屋买卖合同》当日，乙方自愿以房屋成交总价的2%作为服务费一次性支付于中介方，甲方自愿以房屋成交总价的2%作为服务费一次性支付于中介方。合同第十二条“双方约定的其他事项：①甲方指定该房产出售收取定金账号：陈林发，肇庆市工商银行第一支行62×××73，及收取购房款账号同上。②甲方同意乙方指定该房屋转移到任何受买人名下及甲方无条件配合乙方到公证处办理委托该房屋注销和出售手续，甲方委托乙方出售该房屋，乙方可代为签署转让合同、代收定金、购房款等，一切责任任由甲方承担。签订合同当天，陆建兰通过其委托人吴咏娴向梁家业、梁敏基支付定金20000元，梁家业、梁敏基出具《收据》，载明：今收到吴咏娴购买肇庆市××州区××花园××、××房定金20000元。2017年11月30日至12月9日期间，陆建兰陆续以银行转账的方式向梁家业、梁敏基指定的收款账户（收款人：陈林发，账号：62×××73）支付房款共930000元。2017年12月8日，梁敏基向陆建兰出具《收据》，载明：今收到陆建兰交来购肇庆市××州区××花园××、××房购房款人民币930000元，房屋已全部付清。梁家业、梁敏基收到购房款后，一直未依约到银行办理解除抵押手续，亦未依约到房管部门办理房屋过户手续。2018年2月26日和3月13日，陆建兰为顺利办理房屋过户分别向中国银行股份有限公司肇庆分行出具了《委托扣款授权书》，授权中国银行股份有限公司肇庆分行从其账户中扣划款项用于偿还涉案房屋按揭贷款。为此陆建兰代梁家业、梁敏基垫付涉案房屋按揭贷款共18404.95元。此后，陆建兰经多次催促，梁家业、梁敏基仍未履行合同义务，陆建兰遂于2018年1月30日起诉至本院。诉讼期间经本院释明，陆建兰对其诉讼请求3中主张返还定金和迟延履行违约金中选择主张返还定金20000元。诉讼中，陆建兰和端州区开心房地产中介服务部确认涉案《房屋买卖合同》中的手写条款由端州区开心房地产中介服务部经营者刘玉芳在签订合同当天书写，经三方当事人确认后再签订合同。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。陆建兰与梁家业、梁敏基、端州区开心房地产中介服务部于2017年11月23日签订的《房屋买卖合同》，是各方当事人的真实意思表示，且合同的主要内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，各方均应依约全面履行。关于陆建兰要求解除合同，退还房款和代垫银行贷款的诉讼请求。本案中，陆建兰已依合同交清房款，但梁家业、梁敏基却一直未履行解除抵押，办理房屋过户等义务，致使陆建兰无法实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，陆建兰可以依法解除合同，且端州区开心房地产中介服务部在诉讼中亦表示同意解除《房屋买卖合同》，故陆建兰要求解除其与梁家业、梁敏基、端州区开心房地产中介服务部2017年11月23日签订的《房屋买卖合同》合法有理，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，《房屋买卖合同》解除后，梁家业、梁敏基应向陆建兰退还购房款950000元和支付代偿银行按揭贷款18404.95元。关于陆建兰要求梁敏基、梁家业支付一倍定金20000元及按照银行同期贷款利率计算迟延履行违约金的诉讼请求。本案中，陆建兰既主张双倍返还定金又请求违约金，经本院释明后，陆建兰选择主张返还定金20000元。如上所述，由于导致涉案合同解除原因在梁敏基、梁家业，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定和《房屋买卖合同》第六条的约定，梁敏基、梁家业需向陆建兰赔偿定金20000元，因此陆建兰要求梁敏基、梁家业支付定金20000元，符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第四项和第八项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告陆建兰与被告梁家业、梁敏基、端州区开心房地产中介服务部于2017年11月23日签订的《房屋买卖合同》；二、被告梁家业、梁敏基应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陆建兰退还购房款人民币950000元。三、被告梁家业、梁敏基应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陆建兰支付代垫银行按揭贷款18404.95元。四、被告梁家业、梁敏基应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陆建兰赔偿定金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9426元、财产保全费5000元，两项合计14426元(原告陆建兰已预交)，由被告梁家业、梁敏基负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  梁凯文审 判 员  黄卓贤人民陪审员  伍惠芳二〇一八年七月二十三日书 记 员  卢诗瀚