江苏省镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1111民初718号原告（反诉被告）：魏茜，女，1988年7月31日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：张超，江苏江成律师事务所律师。被告（反诉原告）：卢荣光，男，1976年8月23日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：谢荣根，江苏博事达（镇江）律师事务所律师。原告魏茜与被告卢荣光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年3月21日公开开庭进行了第一次审理。原告魏茜委托诉讼代理人张超、被告卢荣光及其委托诉讼代理人谢荣根到庭参加了诉讼。因双方争议较大，案情复杂，本院裁定将案件转入普通程序，于2018年5月24日依法组成合议庭公开开庭进行了第二次审理。原告魏茜委托诉讼代理人张超、被告委托诉讼代理人谢荣根到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏茜向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告支付的保证金30000元；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月3日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将本市润州区旭辉时代华府7号楼106、107室房屋租赁给原告用于开店经营。合同约定租赁期限自2018年3月1日起至2021年2月28日止，被告将2018年1月1日至2月28日作为免租期赠与原告进行装修。合同签订时原告支付履约保证金35000元。时至今日，被告仍未将房屋交付给原告进行装修，考虑春节将至，原告已无可能装修入驻，租赁该房屋的目的已无法实现，为避免双方损失进一步扩大，原告特提起诉讼。被告卢荣光辩称：1、同意解除房屋租赁合同。根据房屋租赁合同约定，任何一方违约，另一方有权提前解除合同，同时违约方应向守约方承担违约金。合同签订后，被告与原告多次联系交房事宜，但原告以各种理由拖延接受房屋。2018年1月23日，原告向被告发信息称：因不能加盟品牌经营，店铺无法租了，请求解除房屋租赁合同。鉴于原告已经通知解除合同，考虑到原告的实际情况，为防止损失的进一步扩大，被告同意解除房屋租赁合同。但因原告已经构成违约，故应该承担违约责任，以及因违约给被告造成的房屋空置房租损失。2、保证金不予退还。根据房屋租赁合同约定“押金作为违约金。合同生效后3天内乙方向甲方支付第一期租金。”“本合同甲、乙双方签订后，乙方需向甲方交纳保证金35000元及第一期租金”。该保证金即押金35000元（实际支付30000元），应该作为违约金，不应退还。综上，请求法院驳回原告的退还保证金的诉请。被告卢荣光向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付违约金35000元；2、判令反诉被告赔偿因违约给反诉原告造成的直接损失215000元；3、判令本诉及反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：卢雪芬系镇江市润州区旭辉时代华府7号楼106、107号房屋产权人。卢荣光与卢雪芬系姐弟关系，因卢雪芬长期生活在外省，其委托卢荣光处理涉案房屋的出租事项，授权卢荣光可以以自己的名义及卢雪芬的名义与他人签订房屋租赁合同，委托人承担履行合同的权利、义务。2017年11月6日，卢荣光以卢雪芬名义与魏茜签订了租房的意向性合同，魏茜交付租房意向金30000元（后转为保证金即租房押金），2018年1月3日，卢荣光与魏茜签订租房合同。合同约定租赁期限3年，即自2018年3月1日至2021年2月28日，并赠送2018年1月1日至2018年3月1日期间的装修期；年租金为430000元；合同签订后3日内魏茜支付保证金35000元及第一期租金215000元。合同签订后，卢荣光多次要求魏茜接受房屋，但其以种种理由拖延接受房屋，也不交付第一期房租215000元及尚欠的保证金5000元。2018年1月23日，魏茜以短信形式通知卢荣光因加盟品牌谈判失败，提出解除租赁合同。鉴于魏茜已经明示不履行合同，构成违约，应承担违约责任以及因违约给卢荣光造成的房屋空置的租金损失。经审理查明：2017年11月6日，卢荣光以卢雪芬的名义与魏茜签订《房屋租赁合同》一份，约定：出租方（甲方）为卢雪芬，承租方（乙方）为魏茜，甲方同意将旭辉时代华府7-106、107房屋出租给乙方，合同有效期为2018年1月1日~2023年12月31日，免租期为60天。第1年租金为730000元整。甲方先收乙方租赁诚意金叁万元，正式合同于2018年1月1日签订，期间甲方不能把该房租赁给其他人，期间乙方必须承租该房屋否则不退诚意金，甲方如果把该房屋租赁给其他人则双倍退还诚意金。合同签订后，魏茜支付了30000元给卢荣光。2018年1月3日，魏茜与卢荣光签订《房屋租赁合同》一份，约定：出租方为卢荣光（甲方），承租方为魏茜（乙方），乙方自愿承租甲方坐落于镇江市润州区旭辉时代华府7号楼106、107室门面房，建筑面积320.2平方米。本合同房屋租赁期限为3年，自2018年3月1日至2021年2月28日（甲方赠与乙方两个月装修期2018年1月1日至2018年3月1日）。年租金为430000元，2019年不递增，2020年开始逐年递增5%。乙方租赁甲方房屋期间，每年租金一次支付（第一年分二次支付），租金按先付款后租用的原则，每次必须提前30天预交下年租金。乙方需在本期房租到期30天前，支付下期房租，逾期按每天增收应付房屋年租金的1%做滞纳金，超过七天仍不付款，甲方有权解除本合同，押金作为违约金。在合同生效后的3天内乙方向甲方支付第一期租金。任何一方未履行契约的条款或违反国家和房地产租赁的有关规定，另一方有权提前解除本契约。同时，违约方应向守约方支付违约金。本合同签订后，乙方需向甲方缴纳保证金35000元及第一期租金。合同履行结束，若甲、乙方确认双方间所涉事项已全部结清，甲方应在双方签订的书面交接手续当日3天内退还乙方保证金；若乙方有未履约需承担赔偿甲方或有未结清的款项时，甲方应将保证金在扣除上述款项后与乙方结算，多退少补（具体以书面交接手续为据）。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当天，双方在该合同上签字、捺手印。2018年1月23日，魏茜向卢荣光发信息称：因加盟的品牌信息被人泄露，不能加盟品牌经营，店铺无法租了。2018年1月25日，魏茜又向卢荣光发信息称：本人于2018年1月3日向你租赁润州旭辉时代华府7号楼106、107室商铺，因经营不善，为避免损失，现提出解除租赁合同，将商铺原样（至今未装修）返还。违约问题依照合同协商解决。2018年1月30日，魏茜再向卢荣光发信息称：本人已委托律师向润州法院起诉解除租赁合同，现通知你们。接到本通知后原租赁合同解除，你方可立即洽谈新的承租方并重新租赁房屋。至于我们双方的合同善后事宜，由法院裁决。针对上述魏茜向卢荣光所发信息，双方曾经见面磋商，但未果。2018年1月27日，卢荣光在涉案房屋外张贴招租广告。庭审中，卢荣光向本院提交一份签署日期为2018年2月12日的答辩状，答辩状中称：鉴于原告已经通知解除合同，考虑到原告的实际情况，为防止损失的进一步扩大，被告同意解除房屋租赁合同。另查明，涉案房屋所有权人为卢雪芬。2017年11月1日，卢雪芬向卢荣光出具授权委托书一份，委托书载明“本人系镇江市润州区旭辉时代华府7号楼106、107号房屋产权人，因本人长期住在外省，现特别授权下列事项：1、全权处理房屋的出租事宜，可以以我的名义或者卢荣光名义进行出租谈判、签订房屋出租合同等，本人对卢荣光与他人签订的房屋租赁合同均予以确认，并履行合同约定的权利、义务。2、当履行合同发生争议时，授权卢荣光可以直接以我的名义或者卢荣光的名义向法院起诉、反诉、答辩，参加庭审，承认、变更或者放弃诉讼请求，进行和解，接受法律文书，接受案款，以及转委托事项等”。还查明，自2017年11月6日至今，魏茜对涉案房屋并未实际使用，也未进行装修。上述事实有《房屋租赁合同》、短信截图、视屏光盘、《商品房买卖合同》、授权委托书、证人证言及庭审笔录予以证实。本院认为：第一，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，是当事人真实意思的表示，形式要件完备，内容合法，不违反国家法律、行政法规的规定，应确认合法、有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中2017年11月6日签订的《房屋租赁合同》中约定的30000元租赁诚意金，根据双方的约定，应视为定金。双方于2018年1月3日签订正式《房屋租赁合同》后，魏茜未依约履行合同义务，既未补足保证金，也未支付合同约定的第一期租金215000元，且于2018年1月23日起，陆续向卢荣光发出短信，明确表示不再承租涉案房屋，根据合同约定，出租人卢荣光不退还该笔款项。故魏茜要求返还保证金的诉请，本院不予支持。第三，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿。本案中，魏茜因无法加盟某品牌，多次向卢荣光发信息要求解除合同，作为违约一方，其并不当然享有合同解除权。卢荣光在收到魏茜要求解除合同的短信后，于2018年1月27日向外发布涉案房屋的招租广告，意在避免损失扩大，并不当然视作作出解除合同的意思表示，其在庭审中出具的签署日期为2018年2月12日的答辩状中明确表示同意解除涉案合同，该日期应视为双方达成了解除涉案合同的合意，即日起，涉案合同解除。故魏茜要求解除合同的诉请，本院予以支持。关于卢荣光要求支付违约金35000元的反诉诉请，本院认为，既然双方达成合意，同意解除涉案租赁合同，且本案已经适用定金罚则，故不再适用违约金条款，卢荣光的该项反诉诉请，本院不予支持。关于卢荣光要求支付215000元损失的反诉诉请，考虑到魏茜一直未使用涉案房屋，且已支付了30000元，合同约定赠与两个月的装修期，双方在2018年2月12日达成解除合同的合意，房屋确实被闲置等事实，本院酌情支持卢荣光的损失30000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告魏茜（反诉被告）与被告卢荣光（反诉原告）于2018年1月3日签订的《房屋租赁合同》；二、原告魏茜（反诉被告）于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿被告卢荣光（反诉原告）租金损失30000元；三、驳回原告魏茜（反诉被告）的其他诉讼请求、被告卢荣光（反诉原告）其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费550元，由原告魏茜（反诉被告）负担；反诉案件受理费5050元，由被告卢荣光（反诉原告）负担4444元，原告魏茜（反诉被告）负担606元，此款被告卢荣光（反诉原告）已全部预交本院，原告魏茜（反诉被告）应于本判决发生法律效力起十日内将负担的诉讼费用支付给被告卢荣光（反诉原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附上诉须知）审 判 长  张小兵人民陪审员  黄正云人民陪审员  周宏秀二〇一八年七月二十七日法官助理吴军瑛书记员姚雅