广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初1810号原告：陶先文，男，汉族，1991年07月14日出生，地址：惠州市惠城区。委托代理人：刘国涛，广东邦翰律师事务所律师。被告一：陈东京，男，汉族，1963年05月18日出生，地址：惠州市惠城区。委托代理人：吴丹，广东卓凡律师事务所律师。委托代理人：王瑞科，广东卓凡律师事务所律师。被告二：惠州市家华置业发展有限公司，地址：惠州市科肚路1号。法定代表人：梁见水。原告陶先文与被告陈东京、惠州市家华置业发展有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年4月18日15时公开开庭进行了审理。原告陶先文及其委托代理人刘国涛、被告陈东京的委托代理人吴丹、王瑞科，被告惠州市家华置业发展有限公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告陶先文起诉称：因原告购买的位于惠州市科肚路1号东信新苑××××××房产被查封并强制执行,原告向法院提起执行异议,2017年12月31日原告收到惠州市惠城区人民法院的(2017)粤1302执异357号执行裁定书,驳回了原告的异议请求。原告于2017年4月13日与被告二惠州市家华置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》，房产总价981541元，已支付首付款301541元，其他款项银行按揭支付。现在原告已经办理了入伙装修并实际占有该套房产。现因惠州市家华置业发展有限公司的原因，房屋不能解压，因此不能到房管局办理网签登记手续。原告认为，原告是上述房产的合法所有人，原告的合法权利应该予以维护，不能因其他第三人的债权债务关系而受到限制和侵犯。原告因为以上原因诉至贵院,要求立刻中止房屋拍卖行为并将房产解封，确认原告与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效并继续履行,请贵院依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：一、判决立即停止对被执行人惠州市家华置业发展有限公司名下、原告购买的位于惠州市××××××商品房的强制执行，撤销(2017)粤1302执异357号执行裁定书并解除对东信新苑××××××商品房的查封。二、判决确认原告与被告二签订《商品房买卖合同》合法有效,被告二应继续履行合同义务，为原告办理惠州市科肚路1号东信新苑××××××商品房备案登记并将上述房屋的产权证办理至原告名下。三、本案诉讼费由被告承担。被告一陈东京答辩称：答辩人因与被答辩人陶先文案外人执行异议之诉一案，现根据《物权法》、《建筑法》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》及《城市房地产抵押管理办法》等法律规定，结合本案的案件事实提出如下答辩意见：被答辩人不符合对涉诉房产提出排除执行、解除查封的条件。理由如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：“㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”：㈢已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被答辩人并不完全符合上述情形。一、被答辩人在人民法院查封前并未合法占有涉案房产。根据答辩人的现场调查，被答辩人称其己对涉诉房产装修入住的情况并不属实。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。答辩人经向惠州市住房和城乡规划建设局、惠州市城建档案馆查询，并未查询到涉案房产所在楼盘惠州市家华置业有限公司东信新苑己经竣工验收，因此涉诉房产并未达到合法的交付条件。被答辩人即使装修入住，也不符合合法占有的条件。二、根据上述司法解释规定，所购商品房应系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案中，被答辩人所购买的涉案房产是否为其购买的唯一一套用于居住的房屋，因被答辩人的调查权限的限制，未能予以调查取证，恳请法院予以查明。三、被答辩人实际付款并未达到所购商品房“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的条件本案中，根据《商品房买卖合同》的约定，被答辩人购买的涉案房产合同总价为981541元人民币，但提供的银行转账付款凭证显示仅支付264906.52元人民币，占房款总额的27％，且不能证明收款方为本案被告惠州市家华置业发展有限公司。因此，答辩人认为，被答辩人实际付款并未达到法律所规定的“超过合同约定总价款的50％”。综上，本答辩人认为，涉案房产登记在房地产开发企业家华置业公司名下，法院依答辩人申请查封涉案房产具有充分的事实及法律依据。被答辩人请求解除查封涉案房产撤销保全裁定，没有事实及法律依据，依法应驳回其诉讼请求。被告二惠州市家华置业发展有限公司提交书面答辩意见如下：被答辩人对涉案房产不具有所有权，依法应当驳回被答辩人的所有诉讼请求。根据《最高人民法院关于人民法院办执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，被答辩人对登记在答辩人名下的商品房提起执行异议，符合排除执行的要件有三:1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、所购房品房用于居住且买受人名下无其它用于居住的房产；3、已付房款超过合同总价的50%。本案中，涉案房产总价为981541元，截止至今被答辩人已支付购房款301541元，未达到合同总价的5）%，且被答辩人主张对涉案房产享有所有权并排除执行的证据不充分，依法应当驳回被答辩人的所有诉讼请求。被告二惠州市家华置业发展有限公司未向法院提交证据。本院查明的案件事实经审理查明，原告陶先文与被告惠州市家华置业发展有限公司于2016年7月19日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于惠州市科肚路1号东信新苑××××××房产，付款方式为：原告应于2016年7月5日前付人民币301541元，余额68万元办理银行按揭。被告惠州市家华置业发展有限公司于2016年7月19日向原告陶先文出具收到陶先文东信新苑××××××房首期款301541元的收款收据。2017年6月28日，被告陈东京向本院提出诉前财产保全，本院作出了（2017年）粤1302财保505号民事裁定书，查封东信新苑共41套住宅：其中有本案涉及的××××××号房（118.97平方米）。原告陶先文向法院提起执行异议，惠城区法院于2018年1月10日作出(2017)粤1302执异357号执行裁定书驳回原告陶先文的异议请求。原告陶先文遂于2018年1月26日向本院提起执行异议之诉。另，原告陶先文向本院提交购房情况说明称：原告陶先文是在东信龙悦2014年11月开盘时以贷款方式购买2102房，由于广发行贷款没有批下来转到东莞银行去办，东莞银行批下来以后准备签合同时，由于东信龙悦内部原因停工，合同没有签成。等到2016年东信龙悦又重新开工，又说重新补资料去中国银行办，又把合同和首付款收据改成了2016年，等中国银行批下来了，房子又被查封。原告陶先文提供的其中国工商银行股份有限公司惠州丰湖支付卡号62×××12的银行流水，2014年12月7日，原告陶先文在POS机交易251541元，中国银行消费20000元。另查，截止至2018年7月2日，位于惠州市科肚路1号东信新苑1单元21层02房产没有抵押。以上事实有《商品房买卖合同》、《收款收据》、《（2017年）粤1302财保505号民事裁定书》、《(2017)粤1302执异357号执行裁定书》、《询问笔录》等材料在卷为据。裁判理由和结果本院认为，本案系案外人提出执行异议之诉，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案原告对执行异议裁定不服，提起本案诉讼，属于案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；㈢已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案原告陶先文与被告惠州市家华置业发展有限公司虽是在法院查封之前签订了《商品房买卖合同》，但是原告陶先文没有向本院提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋，而且，截止至开庭前原告陶先文所支付的购房款未达到合同约定总价款的百分之五十，原告陶先文称剩余房款是通过银行按揭方式支付，但是，从《商品房买卖合同》签订时2016年7月19日至查封之前即2017年6月28日，原告陶先文均没有办理好银行按揭支付剩余房款，直至庭审时也没有证据显示相关银行已同意按揭贷款的证据材料，原告陶先文主张对涉案房产享有所有权并排除执行的证据不充分，不符合上述法律规定足以排除执行的情形，故，原告陶先文的诉请，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第第三百一十二条的规定，缺席判决如下：驳回原告陶先文的诉讼请求。案件受理费100元，由原告陶先文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  徐秀群审 判 员  贺晔晖人民陪审员  杨仕华二〇一八年七月三十一日法官助理张燕书记员庄梦帆