陕西省延安市宝塔区人民法院 民事判决书  （2018）陕0602民初2547号 原告王梦军，女，汉族，1978年9月10日出生，陕西省延安市宝塔区人，本科文化，系延安市宝塔区妇幼保健院医生，现住陕西省延安市宝塔区，公民身份号码：61060XXXX80910122X。 被告延安城市建设投资（集团）有限责任公司。（以下简称城投公司）。住所地：陕西省延安市宝塔区。  法定代表人董世民，系该公司董事长。 委托代理人李长虹、李楠，（实习），陕西捷声律师事务所律师。 原告王梦军诉被告延安城市建设投资（集团）有限责任公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王梦军及被告延安城市建设投资（集团）有限责任公司的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王梦军诉称，2013年，原告王梦军在XX城XX小区XX号楼XX单元XX室住房一套，购房合同签订面积为95.26㎡，每平方米房款为2908元，总房款为277016元，已交款147016元，按揭款130000元。交房时，经延安市房产测绘所实测，XX小区XX号楼XX单元XX室实际产权面积为89.46 ㎡，与被告签订的购房合同面积少5.8 ㎡。按照《商品房销售管理办法》第二十条规定：按套内建筑面积或建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权面积发生误差的处理方式，合同未做约定的，按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发商承担，产权归买受人。产权登记面积少于合同约定面积时，面积误差比绝对值3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发商返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发商双倍返还买受人。原告王梦军于2013年购买由延安城市建设投资开发有限公司开发的城投·朗润居小区商品房，并签订了合同编号：YS0019402，房屋代码：132847的商品房预售合同。在本合同第五条中规定：面积确认及面积差异处理中：双方自行约定，最终以房产部门测绘报告中实测面积为准，依实结算，并未约定合同约定面积与产权登记面积发生误差如何处理。按照《商品房销售管理办法》中产权登记面积少于合同约定面积时，面积误差比绝对值3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发商返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。被告延安城市建设投资开发有限公司返回原告少于面积绝对值3%的部分为89.46×3%=2.68㎡。2.68㎡×2908元=7793.44元，双倍返还少于超出面积绝对值3%的部分，5.8㎡-2.68㎡=3.12㎡。3.12㎡×2908元×2=18145.92元。共计7793.44+18145.92=25939.36元。 故诉至法院，请求依法判令1、要求被告返还所购房屋面积少于产权面积的房款25939.36元。2、本案诉讼费由被告承担。 被告延安城市建设投资（集团）有限责任公司辩称，一、原、被告在《预售合同》中明确约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，处理方式由双方自行约定，最终应以房产测绘部门测绘报告中实测面积为准，依实结算系双方真实的意思表示，合法有效。《预售合同》第五条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理”，而本款下第（1）项明确约定：“最终以房产测绘部门测绘报告中实测面积为准，依实结算”。该项已就房屋面积误差进行了明确约定，该约定系双方协商所确定条款，条款内容系双方真实意思表示。被告与原告在《预售合同》中关于面积误差的处理并未违反法律强制性规定，因此约定合法有效。二、《预售合同》第五条第1、2款系选择性适用条款，2款系排斥关系，而本案中原、被告已就面积误差及其处理选择了第一款，故双方应据实结算房屋价款。《预售合同》第五条第1、2款系排斥关系，在原、被告已就面积误差及其处理作出了明确约定，并无并列适用的余地。原告之主张违反合同严守之精神，属于严重的背信行为。三、《商品房销售管理办法》虽然规定面积误差的处理办法，但该条款之设置仍以“意思自治”优先，除非《预售合同》中关于面积误差未作约定的，才可按照法定面积误差比绝对值3%的规定执行。《商品房销售管理办法》第二十条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理”。根据前述规定，针对存在面积误差的，首先应尊重当事人双方的约定，即首先贯彻意思自治原则，如当事人双方未作约定的才可按照《商品房销售管理办法》之规定执行。四、即便在《城投·朗润居小区定购协议》中未约定面积差异及处理，但在《预售合同》中针对该事宜已有明确约定，应当适用《预售合同》关于面积误差处理条款的约定。《城投·朗润居小区定购协议》第三条虽未明确约定面积误差时的处理方式，但根据该协议第十条之规定：“正式商品房销售合同与本协议不一致时，以正式商品房销售合同约定为准”，而《预售合同》条款已经符合本约之性质，故应当依照《预售合同》中面积误差的约定进行退还。被告认为，针对合同面积与产权登记面积发生差异的，由双方自行协商约定的意思表示系双方真实意思表示，对双方依法产生拘束力。《商品房销售管理办法》仅在双方并未就面积误差处理作出约定时才可适用于本案。故请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，原告王梦军与被告延安城市建设投资（集团）有限责任公司于2013年7月17日签订了合同编号：YS0019402，房屋代码：132847的《商品房预售合同》。该合同约定：原告购买被告城投公司开发预售的位于延安市宝塔区XX小区XX号楼XX单元XX室XX楼一套，该商品房预测建筑面积共95.26㎡，该商品房单价为2908元/㎡，总价款为277016元。原告已交首付款147016元，向银行按揭贷款130000元。交房时，经延安市房产测绘所实际测量原告所购置的位于延安市宝塔区XX小区XX号楼XX单元XX室的实际产权面积为89.46 ㎡，与被告签订的购房合同面积少5.8 ㎡。该合同第五条约定，合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：最终以房产测绘部门测绘报告中实测面积为准，依实结算；2、双方同意按一下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出部分3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原告王梦军现要求按照《商品房销售管理办法》中产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告城投公司返还原告；绝对值超出3%部分的房价款由被告城投公司双倍返还原告，共计房价款为25939.36元。被告城投公司现认可合同约定面积比实际产权登记面积少5.8 ㎡，但被告城投公司认为，《商品房预售合同》第五条约定，对面积出现差异及其处理已作出了明确约定，故只同意按每平方米2908元，返还原告少于合同约定面积5.8 ㎡的房价款。故成诉。 以上事实，有《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》、城投·朗润居小区定购协议、《商品房现房买卖合同》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的复印件及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，原告王梦军与被告延安城市建设投资（集团）有限责任公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示且未违反法律、法规，故该合同合法有效，本院依法予以确认。原告认为《商品房预售合同》第五条第一款第一项关于面积出现差异及其处理方式的约定不明确，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，面积误差比绝对值3%以内（含3%）部分的房价款由被告城投公司返还原告；绝对值超出3%部分的房价款由被告城投公司双倍返还原告。但原、被告所签订的《商品房预售合同》第五条约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理”。该条第一款下的第（1）项约定：“最终以房产测绘部门测绘报告中实测面积为准，依实结算”，该项已就房屋面积发生差异及其处理的方式作出了明确约定，故原告主张的诉讼请求，本院依法不予支持。现被告城投公司所交付原告房屋的实际产权登记面积与合同约定面积出现了差异，而原、被告所签订的《商品房预售合同》第五条中对面积发生差异的处理方式已作出明确约定，约定为“最终以房产测绘部门测绘报告中实测面积为准，依实结算”，故被告城投公司应按照每平方米2908元，向原告返还少于合同约定面积5.8 ㎡的房价款16866.40元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下： 一、由被告延安城市建设投资（集团）有限责任公司于本判决生效之日起五日内向原告王梦军返还房价款16866.40元； 二、驳回原告王梦军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费448元，原告已预交，减半收取，实际由被告延安城市建设投资（集团）有限责任公司负担224元。（于兑付案件款时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。 审 判 员 常 勇 二0一八年七月十六日 书 记 员 王 鑫