黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0103民初6441号宏原告:杨德章，身份证号232331196610021056，男，1966年10月2日生，汉族，住哈尔滨市道里区迎宾小区114栋1单元702室。委托代理人:王少博，黑龙江华远律师事务所律师。委托代理人:马长坤，黑龙江华远律师事务所律师。被告:李秀梅，女，1967年10月2日生，汉族，住黑龙江省萝北县。被告:刘静文，女，1992年2月9日生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被告:哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司，住所地哈尔滨市南岗区东大直街323号。法定代表人:吴彦君，职务:董事长。委托代理人:马乐，黑龙江鼎润律师事务所律师。原告杨德章与被告李秀梅、刘静文、哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨德章及其委托诉讼代理人王少博、马长坤、被告李秀梅、刘静文、被告哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司委托诉讼代理人马乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决大盛房地产公司返还原告购房首付款215000元及自2018年3月31日至给付之日的银行利息。2.请求判决各被告连带赔偿原告违约金52800元；3.请求判决各被告连带赔偿原告中介费6000元、代办费2000元4.请求判决各被告连带赔偿原告租房损失18000元；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告因工作原因准备在哈尔滨购买住房一套，于2018年3月20日来到哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司滨才城店（以下简称：大盛房地产），该店业务员王玲玲接待了原告，并向原告推荐了位于哈尔滨市利民开发区昆明大街滨才城幸福新居三期K栋1单元1层1号门住宅一套，并保证该房源真实合法。实地看房后，经协商双方约定该房屋交易价格为528000元。在协商过程中原告发现该房屋的产权人为被告刘静文，而与原告协商的却是被告李秀梅，原告对此提出异议，但被告李秀梅辩解，李秀梅、刘静文二人为母女关系，李秀梅是刘静文的母亲。并且该房屋全部由李秀梅出资购买，并且刘静文同意李秀梅代为出卖此房屋。但原告仍存疑虑，大盛房地产滨才城店的经理杨磊向原告介绍大盛房地产成立于1998年，发展至今有100多个店面的规模，1000余人的营销团队，曾荣获2008、2009、2010、2011、2012、2013、2014年哈尔滨诚信中介魅力品牌、零投诉免疫服务机构等光荣称号。保证自己是专业的房屋中介机构，对房屋产权的真实性及交易的合法性都是经过严格的审查，不会犯这种无权处分的低级错误。并且该套房屋交易的相关材料都已经过严格审查，存放在大盛地产，并承诺李秀梅有权力代刘静文卖该房产，不存在任何问题。并将其承诺的内容由大盛房地产滨才城店的经理杨磊以手写的形式约定在买卖合同补充条款第5条中。至此，原告出于对大盛地产的信任及父母不会私自将子女的房屋出卖损害子女利益的善良社会风俗的判断。于2018年3月23日原告与被告李秀梅、哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司签订编号为深业0001323，由大盛地产提供的格式房屋买卖合同。该合同约定房屋成交价为528000元，定金为20000元，房屋中介佣金6000元，代办费2000元，原告以商业贷款形式购买此房，应于2018年3月31日前向大盛房地产支付首付款。并在违约责任部分第7条约定，买卖双方任何一方的代理人在签订本合同时或履行合同过程中，因授权问题导致本合同无法继续履行的，应向对方支付总房款10%的违约金。原告截至2018年3月31日共向大盛房地产支付定金、中介佣金、代办费、首付款共计223000元。一周之后大盛房地产以李秀梅无权处分为由通知原告该房屋现在已经不卖了，但不会退还原告中介佣金及代办费。原告找到被告李秀梅及刘静文协商，但母女二人态度强横，没有任何协商的余地。原告因此无房可住，在道里区迎宾小区114栋1单元7楼2室租房一年支付房租18000元。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损失赔偿的，人民法院应予支持。被告李秀梅、刘静文及大盛房地产因房价上涨，三方串通以李秀梅无权处分为由，恶意违约损害原告利益。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告李秀梅辩称，原告杨德章在诉状中说：在协商过程中原告发现该房屋的产权人为刘静文，而与原告协商的却是被告李秀梅，原告对此提出异议。但李秀梅辩解，李秀梅与刘静文是母女关系，该房屋全部由李秀梅出资购买，并且刘静文同意李秀梅代为出卖此房屋。以上杨德章所述明显不是事实，在中介经纪人带他来看房时曾问过该房有没有尾款，及房产证，房产是不是在我名下，我已明确告知，从来没有隐瞒过我不是房主的事实，并且在大盛地产的经纪人第三次给我打电话一再要求带房产证去谈谈，并已开车来接我了，我才去的大盛地产。请问既然已经产生异议，明知我不是房屋产权人，为何一再让我带着房产证接我去商谈？在大盛地产买方及大盛工作人员都仔细看过房产证及我的身份证，既然都有异议，在我给刘静文打了三次电话，联系不上的情况下，再三地催促我仓促的签订了房屋买卖合同，像买房这么重要的事情，买方基于自己的考虑，保护自己的利益也应该仔细审查，要么是公正的委托书，要么是房主本人到场。做为买房人及中介也有极大的责任与过失。按杨德章和终结的说法既然产生异议，说明他们都懂并都有法律常识，为何在我多次打电话并告知他们我联系不上刘静文，真正的房屋产权人无法到场，我曾问过中介孩子不来可以签合同吗？为何中介告诉我可以代签，说他们有专业的律师团队，一直都是这么签，没有任何问题的，中介经纪人并再三催促我签约，在这件事中，中介公司明显给李秀梅做出了一些引诱和误导。从到我家看房到接我去大盛地产到签订合同的几个小时里。现在通讯这么发达买方及中介明知我不是产权人在签订合同当日及事后却没有要求刘静文来或提出联系房主原告诉称，找到李秀梅及刘静文协商但母女二人态度强硬，没有任何商量的余地原告因此无房可住。以上原告所述事实纯属信口雌黄，完全歪曲事实，3月30日杨德章来电说31号去交首付款让我一同去，我当时就告知杨德章孩子刘静文不同意卖房。他当时说他也没有想过买这么大的房子压力大，是因为大盛地产经纪人告诉他，刘静文这套房子只卖50万元，如果他知道当时要价是55万他连我家门都不会进，这是他原话。4月4日我给杨德章打电话再一次告诉他，孩子不同意卖房子，房子不卖了，并告诉他可以给他介绍2套同小区，同样是一楼的把头的房源，面积一个96平和我家一样一个88平两套价格都比我家便宜，还赠家具家电，当天太仓促在没联系上孩子的情况下签了合同，同时告诉他基于他30号所说的没有想买这么大这么贵的房子，由我负责给他找房子，或大盛地产有合适的房源，中间产生的费用都由我出，直到他满意为止，他说可以考虑需要回家商量并且详细问了我说的一两套房源具体带什么家具，家电。4月5日再次给杨德章打电话询问此事他说需要商量，4月7日大盛杨经理来电说杨德章不同意我的建议，要按当初签合同时约定双倍赔偿。4月10日是我告诉杨经理希望他能约杨德章一同坐下来协商，杨德章口口声声说我诈骗，他的定金，及首付款都交给中介了，我没有看到和收到他一分钱。如果我收他钱了，房子不卖了不退还他的钱我属于诈骗，对于我们每月靠2000元工资过活的家庭，需要用钱解决的事都是大事，现在是法治社会，我相信法院，法官会公平的帮我解决问题。至于原告因此无房可住这话没有道理和依据。当时杨德章签订合同时说过他在松北租的房子，而且当时大盛经理说办证最快也得4个多月，即使没有这个变故最快也得到8月左右各项房产手续才能办理完，不然这中间他住在哪里？况且签订合同时以及事后买方均未说过他房屋到期等情况，现在说因为我们不卖房导致他租房，这由头找得也太牵强了毫无道理，对此我产生严重的质疑。而且杨德章对授权委托书未充分审查也有一定的责任。大盛中介地产在这件事上是负有无法推卸的责任的，失职的。没有审查主体资格，未尽到合理的注意义务，明知李秀梅不是产权人的情况下，介绍没有产权人的授权的人进行交易，以及产权人是否同意出售等与订约，履约有关的重要事项。误导非产权人，也应该承担相应的责任，在买卖交易中，房产中介机构对于房屋全书状况等订约相关事项及当事人的订约能力付有明查并据实报告的义务，中介机构违反了忠实居间义务，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供虚假情况，在明知李秀梅不是产权人还再三要求开车接她带着房产证去谈，到中介在李秀梅没能联系到刘静文时，却告知他们有专业的律师团队，都是这么签订的，误导督促买卖双方签订了存在重大履行障碍的房屋买卖合同，中介公司作为专业机构在房屋买卖交易中，在未充分审查委托书权限情况下，没有提供专业水平的居间服务即指导买卖双方签订合同，并最终导致合同因被告诉称：被告李秀梅刘静文及大盛中介因房价上涨，三方串通以李秀梅无权处分为由，恶意违约损害原告利益。我和大盛地产的人根本不认识，我也没在大盛地产登记过房源，具体他们是怎样知道的房源及我电话，我根据不清楚，又怎样串通？恶意违约会对我有什么好处，当时怎么签的合同杨德章是当事人，现在编造一些不负责的谎话，恶意中伤诋毁李秀梅、刘静文的名誉。在这件事上有人不管处于什么目的是误导了李秀梅，当天如果有一个人提出异议当天都不会签订那份合同，我才是人在家中坐，祸从天上来。至于房价上涨没有依据，呼兰区房价一直低迷，今年全国房价均有小幅度变动略有回升，也是有价无市，据新闻夜航3月18日发布的呼兰区房价同比2月份下跌了0.17%。5.原告主张按各被告赔偿违约金52800元违约金过高。3月23日签定合同时约定买卖双方谁违约即双倍赔偿，至今为止我没有收到杨德章一分钱，而且当初中介说过原告交中介的20000元里有6000元是中介费，剩余14000元才是给我的定金，现在却又主张按房价10%让我赔付违约金，显然是不合理的合同法的违约责任是一种补偿只是弥补损失而不是惩罚性的违约金，虽然约定了违约金责任，但最高不能高于实际损失的30%，但杨德章诉求的违约金过高远远高于他实际损失。3月23日签定合同到3月30日我以告知原告，房子孩子不同意卖，中介没有把收复款给原告是中介的事，和我无关。3月31日他去交收付款，原告除了多跑了两趟，没有买到刘静文的房子，也就是损失个中介费，根本没有其他实际损失，要10%违约金显然不合理。从4月4日到4月10日我基于尽快解决此事，不要因为此事天天打电话，此事已严重影响到了我工作及生活，我提议大盛杨经理通过他约杨德章希望三方坐下来协商，经过多次反复协商，杨德章却漫天要价，坚持咨询过律师按双倍赔偿我们需要支付他60000元违约款，事后又通过杨经理多次协商杨德章一再出尔反尔，编造各种子虚乌有的谎言，一会说请律师付费10000元后续还需支付10000元律师费，一会又说因着急交收付款把农村房子贱卖，损失好几万，又说家里有老人孩子就想买三室的房子，30日杨德章亲口说过没有想过买大面积的房子，而且23日签定合同时杨德章妻子说他们从来有多少钱办多大的事，买房已提前和家人打好招呼，钱必须得到位，怎么又说买房损失几万，我告诉他们当时曾经说过什么，大盛地产有监控的，杨德章真真假假编造各种谎言的意图不言而喻。综上所述，原告的损失完全是可以制止的，被违约人对损失的扩大有制止的义务，不能放任他，任其发展扩大，合同中违约责任前提是买方支付卖方定金及房款，卖方收到买方定金及房款后违约，卖方需根据签定合同中的违约条款对买方进行赔偿。而在这场交易中卖方并未收到买方所支付的任何钱款，因此无法承担赔偿的条款及原告提出的任何不合理诉求。定金合同是指在合同订立或履行之前支付的一定数额的金钱作为担保，依据《中华人民共和国合同法》第九十条规定：定金合同从实际支付定金之日起生效，李秀梅未收到一分钱及所谓的定金，并未实际占有该方钱款，因此该定金合同并未生效，不应承担双倍返还定金的责任。被告刘静文辩称，原告递交的起诉状中说：“被告李秀梅辩解刘静文同意代为出卖此房，但原告仍存异议”，李秀梅在此次行为中并没有隐瞒，来家中看房时就已说过房主不是她本人，房产证是孩子的名，并且在大盛房地产房产证三方都是看过确认的，既然原告及中介都存在质疑为何让没有产权的人来交易，在没有刘静文授权委托书的情况下，也未给刘静文打一电话核实一下，或者等房主本人来了再签字，没得到任何授权，是不是不应该签订房屋买卖合同，为何那么急迫仓促，刘静文一直在苏州工作，因母亲是体不好过年从苏州辞职回来，年后一直在找工作，母女二人不存在生气，不和等原因，因此李秀梅不会恶意去卖刘静文的房子，并且当时签合同前李秀梅给刘静文打过电话，但由于刘静文当天在面试，试岗并未接到电话，如接到电话并告知自己的工作一直都是在家附近找的，李秀梅就绝不会签合同，也不会再有后续发生的一系列问题了。原告起诉状说：“原告找到被告协商，被告态度强硬无商量余地这句不是事实。首先当面做下来协商也是我们像大盛房地产经理提出来的，通过杨经理约原告出来协商，在面谈过程中及给他的短信中都是杨大哥，杨叔叔的称呼，这也算强硬吗？为了尽快解决每次的协商都是我们一再迁就，妥协，是原告一再出尔反尔，不断提出不合理的要求，原告起诉状中说我们不卖房导致他无房可住，这句话不合理。首先当初签合同时，原告说他在松北租房子居住，在这里买方是准备给在上学的儿子有房子好找老婆，而且有多少钱办多大的事，并且已和家里人打好招呼，亲戚都知道买房的事，签合同时大盛房地产杨经理说过办理房屋买卖最快也就4到5个月，因为我不卖房子导致他无处可去，那是质疑原告以前就没有房子吗？且被告并不存在恶意串通进行交易。原告起诉状请求第二条：“要求被告赔付52800元的违约金，刘静文因个人原因不卖房，并不是因为李秀梅私自卖房才不买的，并且原告在此事件中没有任何损失，原告要求的违约金过高并不合理，被告一个月2000元的工资，只因工作原因房屋不卖了，却需要赔偿被告约3年多的工资并不合理，原告诉讼请求第三条，要求被告承担中介费6000元及代办费2000元，中介并没有帮忙代办任何房屋产权方面的事宜，卖方已告知房屋不卖，因此中介应退还原告2000元的代办费，没有理由让李秀梅和刘静文承担，中介费6000元签订的合同中有说中介费由买方承担，在违约条款中并没有说中介费需要卖方承担。原告诉讼请求第五条，要求赔偿原告租房18000元的费用，签合同时原告说他在松北租房子有固定的居住住所，如果当时行使合同全部办理完也需要4-5个月的时间，难道在此期间原告一直无处可住吗？并且房租也不可能是3、4、5、6月才租的房子，拿到他在松北租的房子在签订合同当日就到期了，最终他又租房居住的吗？况且在3、4、5月我们一直在积极沟通这件事，如果原告当时不因一意孤行在告知房屋不卖的情况下继续交了首付，如果原告不因说谎说他咨询过律师，律师说双倍赔偿就应赔他60000元，如果原告不把协商好的事情出尔反尔，一次次变卦，这件事早已解决。原告曾说过我们赔偿他17000元，除去中介费和他所谓的雇律师交的首款10000元，他只挣了1000元，一个“挣”字可以看出他的目的不纯，他所谓的律师费10000元及后续还需要交10000元的事情，不能因为你要告我还要我替你承担律师费用。如果不是当初原告得寸进尺，信口雌黄，出尔反尔，也不会产生这些费用。这些原告所谓的费用都是原告自己造成的，明明原告可以制止这些费用的发生，因原告一意孤行等行为造成现在的后果，因此后续产生的费用都是原告的责任，不应由我方承担。综上，中介大盛地产伙同买房人诱导非产权人李秀梅签订的房屋购买合同实属无效，无效合同自然不产生法律效力。被告哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司辩称，我公司确在2018年3月23日同本案原告及第一被告签订了房屋买卖合同，其中本案第一被告作为第二被告的委托代理人代为签约，在签约过程当中本案第一被告及本案原告达成一致意见，我公司将对第一被告是否有代理权限一事的风险已经告知了本案原告，本案第一被告作为完全民事行为能力人和本案原告签订了此合同，我公司作为居间方，仅仅是为双方提供订立合同的机会。此次居间委托不同于我公司VIP合同委托，对第一被告是否有权处分涉案房产是否系合法的代理人的风险已经告知原告，我公司从始至终从未向原告承诺过本案第一被告有权利处分涉案房产，有权利代理本案第二被告。同时我公司也告知了本案原告其没有委托手续，在本案原告看到本案第一被告提供的房产证及身份证后双方及我方就签订了此合同。按照本签订合同第8条丙方权利义务的规定，即我方权利义务的规定我公司已经按照合同的约定将房屋的权属状况告知了本案原告及第一被告，综上本案原告及第一被告结合以上两方的诉讼事实及理由及答辩意见，足以证实本案原告及第一被告在签订合同时都知道本案第一被告是代理人，都清楚签订合同的风险。综上对原告的第一项诉讼请求首付款我公司承认确实在我处，同时我公司和原告多次要求本案第一被告来解除此合同，以此将首付款还给本案原告，但本案第一被告不予理会。对二至五项诉讼请求按照三方签订的合同违约条款的约定这是买卖双方违约责任的约定，我公司作为居间方不应承担连带赔偿责任。故请求法院驳回第一项诉讼请求中对于利息的要求，同时在法院确定双方违约后我公司同意返还首付款，驳回原告对我公司二到五项的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：被告李秀梅与被告刘静文系母女关系。2018年3月23日原告与被告李秀梅、哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司签订编号为深业0001323号房屋买卖合同。约定：原告购买被告刘静文所有的哈尔滨市利民开发区昆明大街滨才城幸福新居三期K栋1单元1层1号门住宅一套该房屋成交价为528000元，定金为20000元，房屋中介佣金6000元，代办费2000元，原告以商业贷款形式购买此房，应于2018年3月31日前向大盛房地产支付首付款。并在违约责任部分第7条约定，买卖双方任何一方的代理人在签订本合同时或履行合同过程中，因授权问题导致本合同无法继续履行的，应向对方支付总房款10%的违约金。原告截至2018年3月31日依约共向大盛房地产支付定金、中介佣金、代办费、首付款共计223000元。被告未履行合同，双方形成诉讼。本院认为,原告与被告李秀梅、哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司签订的房屋买卖合同,是双方真实意思的表示，主体适合，不违反法律规定，该合同合法有效，依法予以保护。该合同约定买卖的房屋系被告刘静文所有，被告刘静文未在该合同上签字并否认曾授权给被告李秀梅代为买卖该房屋，原告及被告李秀梅、被告哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司均未提供被告刘静文授权给被告李秀梅买卖争议房屋的证据，故该合同对被告刘静文没有约束力，原告要求被告刘静文赔偿违约金、中介费、代办费及租房损失的请求，不符合法律规定，对此本院不予支持。被告李秀梅在未取得房屋所有权人刘静文的授权的情况下，与原告签订房屋买卖合同，因房屋所有权人刘静文明确表示不同意将房屋卖给原告，该合同已不能履行，属于被告李秀梅违约，原告要求解除与被告李秀梅及被告哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司签订的房屋买卖合同，请求合理，本院予以支持。原告要求被告哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司返还购房首付款215000元及相应的利息、中介费6000元、代办费2000元，请求合理，本院予以支持。原告要求被告李秀梅赔偿违约金52800元的请求，系双方合同中违约条款约定的违约金数额，因被告李秀梅违约，原告该项请求合理，本院予以支持。原告要求被告李秀梅赔偿租房损失18000元，因原告已经请求违约金，且违约金的数额已经超过请求赔偿租房损失的数额，原告该项请求不符合法律规定，对此本院不予支持。被告李秀梅认为约定违约金过高，要求予以降低，本院认为双方约定的违约金为合同价款的10%，不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的适当减少违约金的情形，对此本院不予调整。原告要求三被告连带赔偿违约金、中介费、代办费及租房损失的请求，不符合法律规定，对此本院不予支持。关于原告在第二次开庭中提出要求被告李秀梅、刘静文承担70%的违约责任，由被告哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司承担30%的违约责任，是在法庭辩论结束后提出的主张，不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，对此本院按原告未改变诉讼请求处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，判决如下:一、被告哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨德章购房首付款215000元；二、被告哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨德章购房首付款215000元的利息，自2018年3月31日至给付之日的银行利息，按中国人民银行同期贷款利率计算。三、被告哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨德章中介费6000元、代办费2000元；四、被告李秀梅赔偿原告杨德章违约金52800元；五、驳回原告杨德章的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5707元（原告已预交），减半收取2853.5元，由被告哈尔滨市大盛房地产经纪咨询服务有限公司负担2322.5元，由被告李秀梅负担396元，由原告杨德章承担135元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  蔡海默二〇一八年七月三十一日书记员  刘秋宏