上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初18686号原告(反诉被告)：陈姿蓉，女，1977年7月26日生，汉族，住福建省武夷山市。委托诉讼代理人：陈薪仰，住福建省武夷山市。被告(反诉原告)：陈先伟，女，1977年10月12日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：陈士章，男，1975年2月22日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：陈卫民，上海悦祥律师事务所律师。第三人：平安银行股份有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：冷培栋，分行行长。委托诉讼代理人：刘伯帅。原告陈姿蓉诉被告陈先伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案受理后，依法适用简易程序处理。诉讼中，本院依法追加平安银行股份有限公司上海分行(以下简称“平安银行上海分行”)作为第三人参加诉讼，被告向本院提出反诉请求，本院予以准许。后本案于2018年1月9日、2018年3月27日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈姿蓉的委托诉讼代理人陈薪仰、被告陈先伟的委托诉讼代理人陈卫民、第三人平安银行股份有限公司上海分行的委托诉讼代理人刘伯帅到庭参加两次庭审。诉讼中，经原、被告同意并报请院长批准，本案简易程序延期三个月审理。本案现已审理终结。原告陈姿蓉向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的租赁合同，被告将承租的上海市松江区新桥镇莘松路XXX号、XXX号、XXX号XXX室共600平方米房产交还原告；2、被告支付拖欠的上海市松江区新桥镇莘松路XXX号、XXX号、XXX号XXX室共600平方米按每天每平米9元的标准计算的房屋租金1,211,000元(其中2017年7月1日前拖欠225,500元，2017年7月1日起至2017年12月31日止拖欠985,500元)；3、被告支付原告按日0.3%计算的违约金528,841元(其中2017年7月1日前违约金225,500元×0.3%×183天=123,800元；2017年第三季度违约492,750元×0.3%×183天=270,520元；2017年第四季度违约金492,750元×0.3%×91天=134,521元)。事实和理由：2013年9月1日，原、被告就上海市松江区新桥镇莘松公路房产(建筑面积为5,953.6平方米)签订了《上海市房屋租赁合同》，自2013年9月1日起租期为10年，第一年租金为300万元，按季支付。合同约定，租赁期间乙方有以下行为之一的，甲方有权解除合同收回房屋：1.未经原告书面同意擅自进行转租、转让及交换房屋的；2.承租人逾期不交付租金超过30天的；3.物业管理费有被告自行向物业管理单位缴纳。在原告依约交付房屋后，被告欠交2017年7月1日前及自2017年7月1日至2017年12月31日莘松路XXX号、XXX号、XXX号XXX室(以下简称“涉案房屋一”)共600平方米按每天每平米9元标准计算的租金，被告应付租金1,971,000元，被告已付760,000元，尚欠1,211,000元。2016年4月，被告在未经原告书面同意的情况下擅自将承租的房屋转租给案外人，并收取高额租金。原告知悉后，多次通知被告解除合同并要求其支付拖欠的租金和物业费，被告均推辞拒绝。综上，被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故提起诉讼，请求依法判处。被告陈先伟辩称：同意解除合同，不同意返还房屋，因2017年10月24日房屋已被原告强行占用。关于涉案房屋一的租金已经付至2017年10月31日，后续没有支付是原告派人强行占用了该涉案房屋。600平米的具体面积还需要确认，对于双方形成租赁关系没有异议，9元每平米的标准不认可，当时双方口头认可年租金70万元，应按照该标准进行结算。按照原租赁合同，整体出租标准为1.47元/每平米，上述涉案房屋一被分出来后涨了一倍多，9元/平方米是原告单方主张的标准。不同意支付违约金，2017年7月1日之前没有拖欠租金，2017年三、四季度租金也没有拖欠。违约金的标准也过高。第三人平安银行股份有限公司上海分行述称：是否属于银行抵债范围还需核实，该合同项下的40套房产已抵债给第三人，原告没有权利解除；其他关于原告主张的租金问题以被告答辩意见为准。同时，被告陈先伟向本院提出反诉请求：1.判决原告返还被告房屋租赁保证金人民币300万元；2.判决原告返还被告多付的2016年2月18日至2016年5月31日的房屋租金人民币77.5万元。事实和理由：2013年双方签订租赁合同，被告支付了房屋租赁保证金300万元，约定租赁关系终止时，保证金无息返还给被告。2016年5月17日，平安银行上海分行通知阳坤华府酒店，被告租赁原告的40套房屋已于2018年2月18日全部抵债给平安银行，因被告获知信息较迟，导致被告向原告多支付了自2018年2月18日至2018年5月31日的租金77.5万元，此时原告已无权受领被告支付的租金。2017年4月，双方就涉案房屋一即一楼大厅及餐厅的租金标准进行商定，约定年租金为70万元，每月取整向反诉被告支付6万元。商定后被告依约履行了支付义务。因涉案房屋二的所有权已经移转给平安银行上海分行，故被告与原告之间的租赁合同事实上已经终止，依照合同原告应当返还300万元保证金，且被告多支付的租金也应当予以退还。原告陈姿蓉针对被告陈先伟的反诉辩称：保证金还在原告处，不同意返还，因为被告擅自转租。关于被告主张多付的77.5万元的租金需要核实。第三人平安银行股份有限公司上海分行述称：保证金和多付的租金应当支付给银行，2016年2月至2016年5月17日第三人已发函，原告无权收取，应当返还给第三人，目前没有收到过这笔钱。从房产抵债之日起，被告尚欠第三人500多万元租金，300万保证金应当进行抵扣。经核实，第三人接到法院电话通知后，于2016年2月22日自行去法院领取了(2014)浦执字第15004-4号执行裁定书。经审理查明：原告陈姿蓉和案外人陈薪仰是上海市松江区新桥镇莘松路XXX号XXX-XXX室、XXX-XXX室、XXX-XXX号双号3-4层、1172号3-4层、1128号301-320室共计40套房屋(以下简称“涉案房屋二”)的登记权利人，所有情况为共同共有。案外人张诗毅、于晓锋、于解颐是上海市松江区新桥镇莘松路XXX号房屋的登记权利人，该房屋建筑面积为267.57平方米。案外人徐浩是上海市松江区新桥镇莘松路XXX号XXX室、XXX号房屋的登记权利人，两套房屋建筑面积分别为66.58平方米、268.41平方米。以上房屋面积共计602.56平方米。2010年1月10日，案外人徐浩作为甲方(出租方)，原告陈姿蓉作为乙方(承租方)，双方签订了《上海市房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案房屋一中的一二楼大堂及餐厅1160号房屋，一楼建筑面积为268.41平米，二楼建筑面积为66.58平米，租赁期限为10年，合同中对于租金的支付有明细规定。2009年，案外人于晓锋、张诗毅等作为甲方(出租方)，原告陈姿容作为乙方(承租方)，双方签订了《上海市房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案房屋一中的一楼大堂1158号房屋，建筑面积为267.57平米，租赁期限自2010年4月1日起15年，租金为人民币2.3元/30.5天，第四年租金开始递增，即以后每三年租金在原有基础上递增10%，先付后租。2009年12月18日，张诗毅出具了定金收条，并载明租金标准为每平方米每日2.3元。2013年9月1日，原、被告双方签订《上海市房屋租赁合同》，租赁标的为涉案的上述40套房屋及作为大堂及餐厅使用的602.56平方米房屋；租赁期限为10年，租赁期自2013年9月1日至2023年8月31日止。租金标准第一、二年为300万元，第三、四年为315万元，第五年为3,307,500元；甲乙双方约定，乙方应向甲方支付租赁保证金300万元，租金按季度支付，先付后用，除首期租金外，每期租金应在租金到期日前15天内缴纳，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付租金的日计0.3%支付违约金；租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定的应由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；除甲方书面同意乙方转租外，乙方在合同期内，不得将该房屋部分或全部转租给他人，乙方未经甲方书面同意擅自进行转租、转让及交换房屋的，承租人逾期不支付租金累计超过30天的，对方可以主张解除合同。房屋租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。上述合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，被告支付给原告押金300万元及所有租赁房屋截止至2016年5月31日的租金。2017年6月5日，陈姿蓉出具收条一份，载明收到陈先伟2016年6月1日至2017年7月1日前的房租(莘松路XXX号、XXX号、XXX号XXX室)76万元。此外，被告还分别于2017年6月30日、7月30日、8月30日、9月30日支付给原告各6万元大堂餐厅租金。2016年2月18日，上海市浦东新区人民法院出具了(2014)浦执字第15004-4号执行裁定书，载明被执行人陈姿蓉、陈薪仰将包括本案涉案房屋二在内的房屋作价人民币60,020,000元交付申请执行人平安银行上海分行抵债，该房屋财产权自本裁定送达买受人平安银行上海分行时起转移。2016年5月17日，平安银行上海分行向被告等人发出《告知书》一份，载明平安银行上海分行已成为涉案房屋二的房屋所有人，通知被告等人即日起停止向原出租方支付租金，该行将与现有承租人核实目前租金支付情况并重新签订租约。如仍向原产权人支付租金，造成该行的经济损失，该行将主张权利并追究责任。2017年1月9日，平安银行上海分行向被告等人发出《催款通知书》一份，载明平安银行上海分行已成为涉案房屋二的房屋所有人，通知被告不得再向原产权人支付租金，并提供了平安银行上海分行的账号，再次声明如仍向原产权人支付租金，造成该行的经济损失，该行将主张权利并追究责任。庭审中，原告提供了租金通知书、押金单，证明被告将房屋租给案外人，同时还收取押金和租金，系未经出租人书面同意擅自转租情形，被告质证认为，押金单上仅载明合作经营，并不足以证明被告存在转租等违约行为。庭审中，原、被告及第三人确认，被告已经于2017年10月24日搬离涉案房屋。原告表示现涉案房屋由其在控制，但没有人在使用。以上事实，有房屋租赁合同、房地产权证、收条、付款凭证、执行裁定书、催款通知书、告知书以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告就涉案房屋一、二签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。其次，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告虽主张解除与被告于2013年9月1日签订的《上海市房屋租赁合同》，但因上述合同项下的涉案房屋二即40套房屋已被法院拍卖成交，故其无权就该部分房屋再主张合同权利，现双方对涉案房屋一即602.56平方米的房屋均同意解除租赁合同关系，故本院予以准许。因原告已于2017年10月24日实际占有房屋，故被告无需再向原告返还，对于原告的此项诉请，本院不再支持。再次，对于原告主张的按照每天每平方米9元计算的602.56平方米房屋的租金，其一，被告对此不予认可，原告也并未充分举证证明双方对此标准有明确约定，其二，从双方的实际履行以及原告自身出具的收条来看，双方就602.56平方米房屋的租金按照年租金70万元、每月取整按6万元支付的概然性更高，其三，从原告与602.56平方米房屋原产权人签订的租赁合同来看，租金标准亦与被告的主张更加接近。为此，本院采纳被告关于租金标准的辩称意见，按照该标准，被告的租金已经支付至2017年10月31日，而原告于2017年10月24日即已实际占有房屋，被告不欠付原告的租金，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。因2016年5月31日之后，双方的租赁标的、租金标准、支付方式等均发生了变化，双方对于变化后的付款时间、违约责任等也没有进行明确约定，故本院对于原告主张的违约金不予支持。最后，对于被告反诉主张的租赁保证金300万元，合同解除后，原告继续占有缺乏依据，应当将其返还给被告。至于原告主张的被告擅自转租，被告对此不予认可，原告也并未充分举证证明，本院对此不予采纳。对于被告反诉主张的退还租金，一则该租金的退还时间应从以物抵债的执行裁定书送达第三人时即2016年2月22日起算至2016年5月31日止，二则该期间的租金还应扣除原告有权出租的602.56平方米房屋的租金，本院参照双方原合同约定的租赁面积、租金标准，酌定该期间602.56平方米房屋的租金为87,345.06元，而原告在该期间已收取的全部租金为863,013.70元，两者相减后的金额为775,668.64元，故对于被告主张的返还租金775,000元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)陈姿蓉与被告(反诉原告)陈先伟在2013年9月1日签订的《上海市房屋租赁合同》中就上海市松江区新桥镇莘松路XXX号、XXX号、XXX号XXX室房屋所形成的房屋租赁合同关系解除；二、原告(反诉被告)陈姿蓉于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)陈先伟房屋租赁保证金3,000,000元；三、原告(反诉被告)陈姿蓉于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)陈先伟2016年2月22日至2016年5月31日多付的租金775,000元；四、驳回原告(反诉被告)陈姿蓉的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20,539元，减半收取10,269.50元，反诉案件受理费18,500元，合计诉讼费28,769.50元，由原告(反诉被告)陈姿蓉负担28,749.50元(已付)，被告(反诉原告)陈先伟负担20元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一八年七月十一日书记员 刘思钰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。