江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0102民初959号原告（反诉被告）：南昌工具五厂，住所地南昌市肖公庙**，统一社会信用代码360100010015347。法定代表人：艾燕琦，该厂厂长。委托诉讼代理人：胡彬，江西朗秋律师事务所律师，执业证号13601199910873025。委托诉讼代理人：王伟松，江西朗秋律师事务所律师，执业证号13601201710473736。被告（反诉原告）：刘某某，男，1971年12月31日生，汉族，江西省丰城市人，住丰城市。委托诉讼代理人：李荣平，江西龙太律师事务所律师，执业证号13609200710588226。委托诉讼代理人：杜某（系刘某某妻子），女，住丰城市。原告南昌工具五厂与被告刘某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案。2018年3月19日，被告刘某某对原告南昌工具五厂提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）南昌工具五厂的法定代表人艾燕琦及委托诉讼代理人王伟松，被告（反诉原告）刘某某及其委托诉讼代理人李荣平、杜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告南昌工具五厂向本院提出诉讼请求：1.请求判令刘某某向南昌工具五厂支付2014年8月17日之前产生的递增的房屋租金174520元及违约金70000元（自2016年3月4日刘某某支付最后一笔租金之日起算至刘某某付清租金之日止，暂计算至2018年1月26日为70000元）；2.判令本案诉讼费由刘某某全部承担。事实与理由：南昌市东湖区中山路XXX号房屋系南昌市房管局管理的直管公房非住宅，南昌工具五厂对该房屋享有使用权。2009年8月18日，南昌工具五厂与案外人王某签订《南昌市东湖区经营性房产租赁合同》（合同编号200903283）将其享有使用权的103号房屋交由案外人王某承租，合同约定租期五年，前两年租金每月37000元，全年总计444000元，后三年的年租金总额在上一年年租金总额的基础上增长8%，即第三年年租金总额479520元，第四年年租金总额517800元，第五年年租金总额559200元。后案外人王某因个人原因与南昌工具五厂协商变更承租人，南昌工具五厂与王某、刘某某签订了租赁变更协议，由刘某某替代王某作为承租人，原合同中的权利及义务转移至刘某某名下。现该租赁合同期限届满，合同于2014年8月17日已经终止。刘某某在2016年3月4日支付最后一笔租金后，至今再未向南昌工具五厂支付任何款项，经南昌工具五厂结算，刘某某至今仍欠南昌工具五厂租金174520元及违约金70000元。南昌工具五厂认为，《租赁变更协议》虽然设定了由南昌工具五厂和刘某某重新签订合同并对新合同的租金标准进行了约定，但双方并未签订新的合同，变更协议对租金作出的新的约定并未生效，故南昌工具五厂与王某签订的原租赁合同中的权利义务应全部转移至刘某某名下，刘某某应从2011年8月18日起按每年租金递增8%的标准支付租金，而刘某某一直按每月37000元支付租金。2011年8月18日至2014年8月17日递增部分租金合计224520元，在刘某某于2016年3月4日支付最后一笔57000元的租金后，2014年8月17日前产生的租金尚有174520元未付，刘某某未按合同约定支付租金，已经构成违约，按约每迟延交付一日应按100元支付违约金。刘某某辩称，南昌工具五厂称其欠交租金与事实不符，根据租赁变更协议约定，在2013年8月17日前租金均应按37000元每月计算，只有2013年8月18日至2014年8月17日期间上浮8%，按39960元每月计算。由于情势变更，从2012年开始，中山路路面整修，加上修地铁，中山路全段封闭，基本上没有人流，店铺无法经营，许多店面关门或减租，刘某某在2013年8月18日至2014年8月17日期间没有要求减租，只是继续按37000元每月交纳租金，南昌工具五厂一直没有提出异议，视为默认，因此，租金应一直按37000元每月计算至租赁期满。刘某某不仅不欠租金，南昌工具五厂还应返还刘某某履约保证金及信用押金。反诉原告刘某某向本院提出反诉请求：1.请求判令南昌工具五厂返还刘某某履约保证金108480元。2.本案诉讼费由南昌工具五厂承担。事实和理由：南昌工具五厂、王某、刘某某三方签订《租赁变更协议》后，刘某某预付了20000元信用押金给南昌工具五厂，另外还依据原合同支付了111000元履约保证金。2014年8月17日到期后，由于中山路路面休整及修建地铁等原因店面无法经营，双方合同中止。经结算，扣除应付租金，被告仍应返还原告履约保证金及信用押金108480元（刘某某庭审过程中陈述称其提起反诉时误以为尚有2013年8月18日至2014年8月17日递增部分租金未付清，故仅提出要求南昌工具五厂返还履约保证金108480元，同时当庭表示不再调整反诉诉请）。反诉被告南昌工具五厂针对刘某某的反诉辩称，南昌工具五厂与王某签订的原合同确定合同期限五年，从2009年8月28日起至2014年8月17日止，王某只租赁了二个月后就提出店面租不下去了，就找到刘某某（王某称是刘某某是其表弟），由刘某某按照原合同租赁该店面，经营期间从2009年10月28日至2011年8月17日。南昌工具五厂签订新合同必须经过房产租赁小组才能签订，其与刘某某并没有签订新合同，双方应按原《南昌市东湖区经营性房产租赁合同》履行。王某交纳的履行保证金111000元已转为刘某某交纳，另向刘某某收取了20000元信用押金，但2014年8月17日租赁合同到期后，刘某某并未搬出店面，而是继续使用了一年多，直至2015年8月份才搬出，2014年8月18日以后的租金也没有交纳。刘某某应先支付2014年8月18日至2015年8月17日的租金，履约保证金及信用押金才能返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的南昌市房产管理局直属房产经营管理处出具的证明、南昌市东湖区经营性房产租赁合同、租赁变更协议、艾燕琦个人银行流水等证据，本院认定事实如下：南昌工具五厂作为甲方与案外人王某作为乙方于2009年签订合同编号为200903283的《南昌市东湖区经营性房产租赁合同》，合同约定：1.甲方将位于南昌市中山路XXX号经营面积为28.3㎡的办公用房出租给乙方使用；2.租赁期限为伍年，即2009年8月18日起至2014年8月17日止；3.2009年8月18日至2011年8月17日乙方每月向甲方支付租金37000元，2011年8月18日至2012年8月17日乙方支付总费用在上年基数上增长8%合计每月39960元，2012年8月18日至2013年8月17日每月租金43150元，2013年8月18日至2014年8月17日每月租金46600元；4.乙方须在本合同签订同时向甲方支付111000元履约保证金，合同期满清算水、电等乙方使用的费用后，甲方一次性无息退回乙方；5.如果乙方延迟交付租金，每延迟交付一日应向甲方支付100元违约金；6.在租赁期内，任何一方不得违反本合同约定提前终止合同，如单方违约，须承担违约金111000元，两年后，如需提前终止合同，需提前叁月书面报告解除合同。合同还就其他租赁相关事宜进行了约定。2009年10月21日，南昌工具五厂作为甲方、王某作为乙方、刘某某作为丙方共同签订《租赁变更协议》，协议约定：“由于乙方有特殊原因无法料理位于中山路XXX号店面，经三方平等协商，甲方将该店面经营权交给丙方经营，租赁费用按原合同号200903283租赁合同支付，经营期限为2009年10月28日至2011年8月17日止，2年后乙方申请终止合同，由甲丙双方重新签订合同继续经营。甲方该新合同设定为2011年至2013年月租人民币37000元，以后每年递增8%的5年合同，并达成以下约定：1.从2009年10月28日起丙方需按合同于每月18日前交租金给甲方，如超过18日未到账，则视为违约，甲方有权终止该协议。2.丙方应预付人民币贰万元信用押金给甲方，在丙方经营期间如按时交租，甲方于6个月后将此信用押金退还丙方。3.原合同经营者乙方不再经营此店面，合同中权利与义务转移至丙方名下，并经甲方和丙方确认。4.本合同一式叁份，叁方各持一份，签字生效后具有同等法律效力。”《租赁变更协议》签订后，上述租赁房屋由刘某某使用经营，刘某某则按每月37000元的标准通过转账方式向南昌工具五厂法定代表人艾燕琦账户支付租金至2014年7月17日。之后，刘某某又通过上述方式于2015年10月20日支付租金30000元，于2016年3月4日支付租金57000元。庭审过程中，双方对刘某某搬离上述承租房屋的时间存有争议，刘某某陈述称其已于2014年8月搬离，南昌工具五厂则陈述称刘某某于2015年8月搬离。双方均于庭审中确认刘某某尚有信用押金20000元及履约保证金111000元在南昌工具五厂处未退还。本院认为，南昌工具五厂与刘某某签订的《租赁变更协议》是双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效，双方当事人均应遵守。本案的争议焦点在于双方对《租赁变更协议》中“2年后乙方申请终止合同，由甲丙双方重新签订合同继续经营。甲方该新合同设定为2011年至2013年月租人民币叁万柒仟元，以后每年递增8%的5年合同，并达成以下约定”条款的理解不同，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”，上述条款虽然约定南昌工具五厂与刘某某应当重新签订合同，形式上是一种预约条款，但对于双方自2011年8月18日之后五年的租赁关系中的租赁期限、租金及其支付方式等合同主要条款均作出了明确约定，且嗣后双方在未重新签订合同的情况下仍继续租赁关系并收付租金，故上述条款实质上应属本约条款，即依据《租赁变更协议》，刘某某应在原经营期限于2011年8月17日届满后继续租赁本案涉案房屋五年，2011年8月18日至2013年8月17日租金每月为37000元，以后每年递增8%。根据本案查明的事实，2011年8月18日至2013年8月17日的租金每月37000元，刘某某已全部按月支付给南昌工具五厂；2013年8月18日至2014年8月17日的租金每月39960元（37000元+37000元×8%），刘某某按每月37000的标准逐月支付至2014年7月17日，对于2014年7月17日之前递增部分的租金32560元（37000元/月×8%×11个月）以及2014年7月18日至2014年8月17日的租金39960元，刘某某虽未按约于每月18日前交给南昌工具五厂，但其于2015年10月20日、2016年3月4日分两次共支付给南昌工具五厂的租金87000元，按照债务到期的前后顺序，这两笔租金应首先用于抵充2014年8月17日之前发生的租金，故2014年8月17日之前产生的租金已结清，对南昌工具五厂要求刘某某支付截至2014年8月17日之前产生的递增租金174520元的诉请，本院不予支持。因2014年8月17日之前的租金已于2016年3月4日全部得到清偿，故对南昌工具五厂就该部分租金自2016年3月4日起计收违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于刘某某提出的要求南昌工具五厂返还履约保证金及信用押金108480元的诉讼请求，南昌工具五厂提出刘某某应先结清2014年8月18日至2015年8月17日的租金，对此刘某某提出其已于2014年8月14日搬离房屋，但依据《租赁变更协议》的约定，双方租赁期限在2014年8月尚未届满，同时，刘某某也未能举证证明其已于2014年8月返还了租赁房屋，故对刘某某提出的其已于2014年8月14日搬离租赁房屋并以此为基础提出已全部结清租赁期全部租金的意见，本院不予采纳。因双方约定信用押金的退还条件是刘某某在经营期间按时交租则于6个月后退还，履约保证金的退还条件是合同期满清算水、电等刘某某一方使用的费用后一次性退回，现刘某某尚未结清租金，退还信用押金和履约保证金的条件尚未成就，故对刘某某要求南昌工具五厂退还履约保证金及信用押金的反诉诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十五条、第二百一十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、驳回南昌工具五厂的本诉诉讼请求。二、驳回刘某某的反诉诉讼请求。本诉案件受理费4970元，由南昌工具五厂负担；反诉案件受理费1230元，由刘某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  邬化雨人民陪审员  王小文人民陪审员  陈 冬二〇一八年七月十三日书 记 员  钟芬芬附：本判决引用的相关法律1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。2.《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十条债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务，负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。