四川省成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0114民初4132号原告：邓章贵，男，1969年8月17日出生，汉族，住成都市青白江区。委托诉讼代理人：胡绍珊，四川北新律师事务所律师。特别授权代理。被告：唐正英，女，1983年11月15日出生，汉族，住四川省威远县。委托诉讼代理人：任建炜，男，1981年12月28日出生，汉族，住成都市天府新区。特别授权代理。被告：张勇，男，1980年11月6日出生，汉族，住四川省威远县。委托诉讼代理人：周建琼，女，1984年2月5日出生，汉族，住成都市新都区。特别授权代理。原告邓章贵与被告唐正英、被告张勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，邓章贵及其委托诉讼代理人胡绍珊、唐正英的委托诉讼代理人任建炜、张勇的委托诉讼代理人周建琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓章贵向本院提出诉讼请求：1.判令解除邓章贵与唐正英、张勇签订的《房屋买卖合同》；2.判令唐正英、张勇退还定金40000元；3.判令唐正英、张勇支付邓章贵违约金56000元并承担中介费用11200元；4.唐正英、张勇赔偿邓章贵房屋增值部分经济损失290000元；5.本案诉讼费用由唐正英、张勇承担。事实及理由：邓章贵与唐正英、张勇于2017年7月30日签订《房屋买卖合同》，合同约定唐正英、张勇将二人位成都市新都区9㎡的房屋以560000元的总价出售给邓章贵。邓章贵按照合同约定同日支付定金40000元，唐正英将房屋钥匙交付邓章贵让其装修入住。双方同意邓章贵以贷款方式付款，并约定邓章贵在房产交易中心交件当天支付首付款190000元（含40000元定金），尾款370000元由银行放贷后直接交付给唐正英、张勇。邓章贵为了按时支付首付款，在签订合同后将其自有住房出售，现租房居住。2017年10月30日，中介方告知邓章贵，唐正英明确表示拒绝出售该房屋。后经沟通无果，遂起诉至法院。被告唐正英辩称，同意退还定金40000元。唐正英出售案涉房屋的目的系将房屋变现还债。但签订合同后，其前往房管局咨询过户事宜，工作人员告知其房屋没有产权无法过户，于是和邓章贵协商解除合同。唐正英为避免损失扩大，在几天时间内即通知邓章贵解除合同，但邓章贵不理睬，因此对于扩大损失应当由邓章贵自行承担。被告张勇辩称，其与唐正英原系夫妻关系，但已离婚。对于唐正英出售案涉房屋的事情不知情，案涉房屋有孩子的一份因此不同意出售。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的主体信息、房屋买卖合同、购房定金收条等证据，本院予以确认并在卷佐证。其余证据真实性无法核实或与本案无关，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2017年7月30日，邓章贵（乙方）与唐正英、张勇（甲方）及成都市新都区宏盛发房地产经纪有限公司（丙方）签订了《房屋买卖合同》，约定唐正英、张勇将其所有的位新都区号房屋出售给邓章贵。其中第二条成交价格及相关费用约定：“1、经甲、乙双方协商，该房屋成交价为560000元。该价格包含设施详见附件《房屋附属设施清单》。2、本合同签订之日，乙方向甲方支付购房定金40000元……”。第三条约定：“甲乙双方选择下列第1方式付款：1、甲乙双方同意以一次性付款方式支付，并约定在房地产交易中心递件当日支付全款（含定金）人民币190000元给甲方，剩余房款人民币370000元申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在领取产权当日将差额一并支付给甲方），贷款部分委托银行直接交付给甲方”。合同第七条违约责任约定：“1、本合同生效后，若甲方有下列任何一种行为，则视为违约，甲方应承担交易过程中所发生的一切费用，并且退还已收的一切款项，并向乙方交付本合同约定的该房屋成交价10%的违约金，同时乙方有权解除本合同；……a、签约后反悔，不愿出售该房屋，或以各种理由拖延，致使本合同无法履行；b、因该房屋涉及债务、权属等纠纷，或甲方不是产权所有人、或其他共有人未授权甲方出售该房屋等原因，致使产权不能过户或本合同无法继续履行；c、未按照本合同约定的时间交齐相关资料（或提交的资料不真实）；过户或贷款办理过程中需到场时以各种理由推辞，拒不到场”。合同第九条其他补充约定：“①乙方签合同后，需收房开始装修，甲方已同意乙方签合同后装修，如乙方装修后，甲方反悔不卖，甲方需赔付乙方装修款以票价算。②甲方已离婚，甲方承诺过户卖甲方原配偶张勇能到场办理。”同日，邓章贵向唐正英支付定金40000元。2017年10月30日，中介方向邓章贵转告唐正英解除合同。另查明，唐正英、张勇曾系夫妻关系，2013年10月12日，二人与案外人成都市佳乐房地产开发有限公司处签订《商品房买卖合同》，购买位新都区段“佳乐国际”二期X幢X单元X层X号房屋。后二人于2016年5月11日离婚。庭审中，邓章贵陈述其签订合同时已知晓唐正英、张勇已离婚，但唐正英告知其案涉房屋系唐正英个人所有。唐正英、张勇称离婚时未对案涉房屋进行分割。三方均认可在《房屋买卖合同》中“张勇”签名并非张勇本人所签，而系他人代签，邓章贵在签订合同过程中未与张勇本人联系。庭审后，法庭走访该小区进行询价，2017年11月与案涉房屋同户型的房价为800000元左右。本院认为，本案争议焦点为：唐正英、张勇是否违约以及违约责任如何承担问题。本院将争议焦点分述如下：首先，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，邓章贵签订《房屋买卖合同》的真实意思表示系与唐正英、张勇建立买卖合同关系，以购买二人共同所有的案涉房屋。但事实上，唐正英在出售案涉房屋时已和张勇离婚，合同上亦并非张勇本人签字，且收取定金亦系唐正英一人，故唐正英系无权处分。而庭审中，张勇并不认可出售该房屋，唐正英应当承担相应的违约责任。其次，关于邓章贵主张解除《房屋买卖合同》是否具有事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同，（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。本案中，唐正英主张因案涉房屋不能过户而欲解除合同无事实和法律依据，其系违约方，不享有合同解除权，邓章贵享有合同解除权。故本院对邓章贵解除《房屋买卖合同》、要求唐正英退还定金40000元的主张予以支持。再次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本院认为，按照违约方应当支付非违约方房屋价款10%违约金的合同约定，唐正英应当向邓章贵支付违约金56000元。关于房屋增值部分损失，因房屋涨价原因，合同约定的违约金已不足以弥补邓章贵遭受的实际损失，但中介于2017年10月30日明确告知邓章贵，唐正英不再出售该房屋，邓章贵此时知晓过户受阻后应当及时采取其他方式进行止损，因此对于增值损失应当计算至该时段。故本院案参考询价标准，酌定案涉房屋溢价价值为200000元。从双方当事人的过错程度来讲，唐正英在签订合同时系无权处分，张勇未追认后导致合同无法继续履行，唐正英应当承担相应违约责任。但邓章贵作为完全民事行为能力人，签订合同时明知唐正英、张勇已离婚，并未要求向张勇本人进行核实，在作出购买房屋等涉价值较高的法律行为上未尽到相应的审慎义务，亦存在一定过错，故本院确认其应自行承担的损失比例为40%。另合同约定的违约金即具有填补损害的作用，故唐正英还应当赔偿邓章贵房屋溢价损失64000元。另邓章贵关于中介费的主张无合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十四条第（四）款、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告邓章贵与被告唐正英签订的《房屋买卖合同》；二、被告唐正英于本判决生效之日起十五日内向原告邓章贵返还定金40000元；三、被告唐正英于本判决生效之日起十五日内向原告邓章贵支付违约金56000元；四、被告唐正英于本判决生效之日起十五日内向原告邓章贵赔偿损失64000元；五、驳回原告邓章贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3645元，由原告邓章贵负担1822元，被告唐正英负担1823元（此款原告邓章贵已垫付，被告唐正英在履行上述判决内容时一并支付给原告邓章贵）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  李冯二〇一八年七月五日书记员  张娜