浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙0681民初1786号原告：赵越，女，1976年11月25出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市。委托诉讼代理人（特别授权）：王永建，浙江永大（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：桑哲渊，浙江永大律师事务所律师。被告：诸暨万达广场投资有限公司。住所地：诸暨市浣东街道十里牌。法定代表人：齐界，系公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：章俊烽，浙江振邦律师事务所律师。原告赵越与被告诸暨万达广场投资有限公司（以下简称万达广场）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案后，依法适用简易程序，由审判员徐怡燕公开开庭进行了审理。原告赵越的委托诉讼代理人王永建、桑哲渊，被告万达广场的委托诉讼代理人章俊烽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵越向本院提出诉讼请求：请求确认原、被告于2015年11月24日签订的购买诸暨市万达广场S-1商铺228号的《商品房买卖合同》中合同附件八补充协议第六条“关于房屋交付的补充约定”中“7.甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，则（1）乙方给予甲方60日的宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期限届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按照乙方已交购房款日万分之一支付违约金，合同继续履行”该格式条款无效；2、判决确认原、被告于2015年11月24日签订的购买诸暨市万达广场S-1商铺228号的《商品房买卖合同》于2017年12月22日解除；3、判决被告返还原告购房款1013127元，并支付以该款为基数按中国人民银行同期同档次贷款利率计算自2015年11月24日起至款项返还完毕日止的经济损失（暂计至起诉日为110072.03元）。审理中，原告变更第二项诉讼请求为要求确认合同于2017年12月26日解除。事实和理由：2015年11月，原告到被告处了解由其开发的诸暨市万达广场商铺销售情况，经磋商双方合意，原告以1013127元价格向被告购买万达广场第S-1商铺228号房屋。2015年11月24日，被告向原告提供了一份附有大量格式条款的《商品房买卖合同》一份（格式条款集中在合同附件八“补充协议”中），要求原告签署。合同第八条约定：出卖人应当在2017年6月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。补充协议第六条“关于房屋交付的补充约定”约定“7.甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，则（1）乙方给予甲方60日宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款日万分之一支付违约金，合同继续履行”，合同还对房屋面积、交接、抵押与相关债权债务、产权登记等相关事宜进行了具体约定。合同签订后，原告于当天即2015年11月24日向被告一次性支付全部购房款1013127元。但被告没有在2017年6月30日向原告按约交付房屋，原告多次催告，被告仍未能履行交付义务，已构成根本违约。2017年12月22日，原告向被告发出《解除〈商品房买卖合同〉的函》，通知被告解除《商品房买卖合同》。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告作为房屋出卖方，应当按约交付房屋。在原告多次催告的情况下，被告逾期交付长达半年之久，至今仍不具备交付条件，已构成根本违约。虽然《商品房买卖合同》补充协议第六条第7点没有约定被告在逾期交房情况下原告享有解除合同权，但该条款系被告单方制作的格式条款，根据《浙江省合同行为管理监督规定》第十二条“格式条款不得含有排除消费者下列主要权利的内容：（一）依法变更或者解除合同的权利……”，该格式条款实际排除了被告逾期交房情况下原告的合同解除权，属于无效条款。而且，根据《合同法》第94条规定，被告在违约后，原告已多次催告，被告在合理期限内仍未履行义务，原告有权解除合同。现原告已向被告发送了解除合同的书面通知，根据《合同法》第96条规定，合同自通知到达对方时解除，被告应当向原告返还购房款，并赔偿原告的经济损失。综上，原告为维护自身的合法权益，依据原、被告之间签订的《商品房买卖合同》以及《合同法》第94条、第97条等规定诉至法院。被告万达广场辩称：原、被告双方合同已于2017年6月7日协商一致解除；原告购买的商铺是用于经营，不属于法律意义的消费者，《浙江省合同行为管理监督规定》第12条不能适用的；补充协议第六条合法有效，该条款中被告已经增加了自己的责任，对双方来讲是公平的，被告认为补充协议已经约定了如原告系一次性付款方式或分期付款方式购房，那么应当向乙方返还已付房款并支付利息，按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付。原告已向被告申请过退房，双方合同已于2017年6月7日解除。原告为证实其主张向本院提供下列证据材料：1、浙江省商品房买卖合同一份；2、招商银行绍兴诸暨支行交易明细和购房款发票各一份；3、解除合同通知书和EMS快递单各一份；4、诸暨市房产网网页截图一份；被告为证实其抗辩主张向本院提供下列证据材料：5、销售退款审批表一份。对原告方提交的证据1-3，被告质证无异议，本院予以确认。对原告提交的证据4，被告质证认为网上价格只能证明市场价格波动情况，不能证明具体明确的价格情况。因证据4系原告在第三方网站截图获取，该第三方也不具备统计房屋价格的资质，对证据4不予确认。证据5，原告质证对其上申请方信息填写无异议，但质证认为后续手续系被告内部流程，原告不清楚，被告亦未告知结果，对被告主张的合同解除时间不认可。本院审查后认为，证据5能反映原告向被告申请退房的事实，但因申请退房后需被告部门逐级审批，该流程系被告内部流程，被告亦未提交其他证据证明其已将最终审批结果告知原告，故证据5不能证明被告意欲证明的双方已协商一致解除合同的事实，对被告的证明目的不予确认。经审理，本院认定事实如下：2015年11月24日，原告赵越与被告万达广场签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买万达广场第S-1商铺228号房屋，总计价格1013127元。合同第八条约定：甲方（被告）应在2017年6月30日前将符合各项条件的商品房交付乙方（原告）使用。附件八第五条约定：乙方应于2015年11月24日前一次性付清全部购房款，若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任（1）逾期不超过7日的，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之一的违约金；（2）逾期超过7日、不超过15日的，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之三的违约金；（3）逾期超过15日、不超过30日的，乙方按日向甲方支付应付未付购房款总额千分之五的违约金；（4）逾期超过30日的，甲方有权解除合同，甲方未行驶合同解除权的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二日起至乙方实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付应付未付房款总额千分之八违约金，且在乙方支付所延迟支付的购房款和违约金前，甲方随时可以行驶合同解除权。第六条第7点约定：甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，则（1）乙方给予甲方60日宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；（2）如宽展期届满后甲方仍未将房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款日万分之一支付违约金，合同继续履行。第十五条第1点约定：如因乙方原因导致本合同解除的，乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。第2点约定：甲方原因导致乙方有权解除合同时，若乙方行使合同解除权，甲方应在合同解除之日起30日内向乙方返还乙方所付购房款和利息（自甲方收到购房款之日起算至退款之日止，利率按中国人民银行公布的同期活期存款利率执行）。合同签订当日原告支付完毕所有购房款，被告向原告开具发票一份。现合同约定的房屋未实际建造。2017年6月7日，原告在被告处填写了销售退房审批表，申请退还本案所购房款和违约金，该表格后经被告内部部门逐级审批同意。2017年12月25日，原告向被告发送解除商品房买卖合同通知书一份，通知被告解除合同并要求赔偿损失，该通知函于2017年12月26日到达被告处。被告至今未退还购房款，原告遂诉至本院。本案争议焦点在于：1、附件八第六条第7点“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，则（1）乙方给予甲方60日宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；（2）如宽展期届满后甲方仍未将房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款日万分之一支付违约金，合同继续履行”是否系无效的格式条款。2、本案合同解除的时间及如何计算违约金。对于第一个争议焦点，格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定、并在合同定立时未与对方协商的条款，若提供格式条款乙方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效。本案中，本案合同系被告方提供，其中附件八第六条第7点系被告方提前拟定且用于重复使用的条款，该条款亦未有证据表明在订立合同时经过双方协商，故该条款系格式条款。从该条内容而言，商品房买卖合同中，交付房屋系出让方主要义务，但该条款表明在出卖方延期交房，甚至无期限延期时，买受方仍需继续履行合同，从而排除了买受方可以解除合同的主要权利，故该格式条款无效。对于第二个争议焦点，因本案所售房屋至今未实际建造且不存在能继续建造的可能，被告方已根本违约，双方合同目的已无法实现。此时，作为守约方的原告根据合同法第九十四条之规定已享有法定解除权，在此基础下，原告在2017年12月25日向被告发送的解除通知书具有解除合同的法律效力，该解除效力从解除通知书到达被告处即2017年12月26日起生效。对于被告抗辩的认为双方合同在2017年6月7日解除，其作为违约方，未能提交经双方协商一致解除合同的证据，对其该辩称意见不予采信。至于违约金的计算，虽然双方约定因被告违约原告行使解除权时，被告按中国人民银行同期活期存款利率支付违约金，该条款对比在因原告违约被告行使解除权时原告所需支付的总房款20%的违约金约定而言，其计算方式明显偏低，对原告显失公平，故对于本案被告应支付的违约金标准应予调整。原告诉请按照中国人民银行同期贷款利率计算，未违反法律规定且属合理，本院予以支持。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同依法成立并已生效，对于其中双方意思表示真实，未违反法律法规强制性规定的内容，对双方均有约束力，双方均应按约履行合同义务。根据双方合同约定，被告应在2017年6月30日前交付原告所售房屋，现所售房屋未实际建造，原告行使解除权，于法有据，对原告要求确认双方合同解除的诉请予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告诉请被告返还购房款1013127元，并自2015年11月24日起按照中国人民银行同期同档次贷款利率计算经济损失，于法有据，本院亦予以支持。对于原告诉请的确认附件八第六条第7点格式条款无效，本院已在争议焦点论述中阐述理由，对该诉请也予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告赵越与被告诸暨万达广场投资有限公司于2015年11月24日签订的《浙江省商品房买卖合同》中附件第六条第7点“甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，则（1）乙方给予甲方60日宽展期，宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任；（2）如宽展期届满后甲方仍未将房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款日万分之一支付违约金，合同继续履行”之约定无效；二、原告赵越与被告诸暨万达广场投资有限公司于2015年11月24日签订的《浙江省商品房买卖合同》于2017年12月26日解除；三、被告诸暨万达广场投资有限公司应返还原告赵越购房款1013127元，并支付该款自2015年11月24日起至款付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失，现本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14909元，依法减半收取7454.50元，由被告诸暨万达广场投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员  徐怡燕二〇一八年七月二十一日书记员  钱 萍