贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初255号原告：杨梅，女，汉族，1980年2月3日出生，住贵州省贵阳市乌当区，委托诉讼代理人（特别授权代理）：魏玉明，贵州省贵阳市云岩区延中法律服务所法律工作者。被告：贵阳臣功房地产开发股份有限公司住所：贵州省贵阳市乌当区火炬大道高新路**。法定代表人：董大伦，公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：潘光明，公司董事。委托诉讼代理人（特别授权代理）：刘林娜，公司员工。原告杨梅与被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司（以下简称臣功公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨梅及其委托诉讼代理人魏玉明，被告臣功公司的委托诉讼代理人潘光明、刘林娜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨梅向本院提出诉讼请求：1、请求被告协助原告办理房屋产权证；2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金63765.59元（2012年6月20日至2017年11月13日1971天×（323519×0.0001元））；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2009年9月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告以323519元用于购买被告开发建成的位于贵阳市××大道北段××号臣功新天地2号楼1单元9层2号商品房，由于该房是预售房，被告在原告付清房款后，于2010年6月30日将房屋交付原告入住，双方约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。到目前为止，房产证还没有办理下来。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益。现依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，提出上述所请，请人民法院依法给以支持。被告臣功公司辩称，一、针对被答辩人的第一项诉讼请求，12人要求办理房屋产权证，该请求在2012年业主即可自行办理或提交材料由答辩人代办，从18户已取得房屋产权证可以得以证实，12户未办理是其自身原因导致，该项请求应予驳回；18户要求协助办理土地使用权变更事宜，答辩人已于2018年5月9日通知各业主办理房屋不动产权证，原告的诉讼目的已达到，该请求请贵院驳回。二、被答辩人的第二项诉讼请求不应得到支持，理由如下：1、原、被告在《商品房买卖合同》第十五条第二款明确约定了逾期办证的违约金“按已付房价款的1％向买受人支付”，同时约定了办证的时间为“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同第八条约定了出卖人交付商品房的时间为2010年6月30日，因此，根据上述几个条款可以确定，答辩人在2012年6月20日就应该为被答辩人提供办理房屋产权证的相关资料，根据2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第1款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”合同中已经确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形，出卖人应支付确定金额的违约金，则该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，被答辩人在2012年6月20日就知道其权益受到侵害，故本案的诉讼时效应当从2012年6月21日至2015年6月20日，被答辩人于2018年提起诉讼，早已超过法律保护的诉讼时效；2、合同第22页4.4条明确约定“双方确认《商品房买卖合同》第十五条中约定的出卖人协助办证的范围只指《房屋所有权证》。”，臣功新天地房屋在2012年已具备了办理《房屋所有权证》的条件，该事实从16位原告成功办证得到证实，综上，该合同是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护；3、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。该司法解释明确了“合同没有约定违约金，才能按照司法解释第十八条处理”，我司与被答辩人有明确的违约金条款，因此，不能适用该司法解释；4、我司不能按规定办理房屋土地使用权证的变更事宜主观上不存在任何恶意，属于有证据证明确因客观原因而不能按期办理的情形；我司于2013年就起诉施工单位重庆一建建筑集团有限公司，经过一审、二审、申请法院强制执行历经5年的时间，通过贵院及我司的共同努力，施工单位在2018年1月才配合我司向相关部门提交了完整的工程档案资料，在今年5月完成了竣工验收的全部备案工作。三、根据贵阳政府数据统计显示，被答辩人所购房屋（臣功·新天地）2018年1月最新房屋均价为7235元／平方米，被答辩人在09年、10年购买房屋单价约3500元左右，客观上房屋价值已明显増值，被答人并没有因此而遭受损失，也没有就其经济损失进行举证，其购买房屋最基本、最核心的居住权利是得到了保障。综上，请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求，作出公正的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告杨梅提交了如下证据:原告身份证复印件、《商品房买卖合同》、购房发票一张，以证明原、被告双方的商品房买卖合同关系合法有效以及原告按照合同约定履行了付款义务。被告臣功公司提交了如下证据：1、被告营业执照复印件、法定代表人身份证明，用以证明被告主体资格；2、本院（2013）乌商初字第133号民事判决书及贵阳市中级人民法院（2014）筑民一终字第994号民事判决书、乌当区不动产登记站2017年10月30日出具的《土地登记公开查询结果证明》一份、《乌当区建设工程档案验收认可书》一份，用于证明被告未办理产权手续并非恶意，而是客观原因未能按时办理，在通过向本院诉讼及申请强制执行后，作为施工单位的案外人重庆一建在2018年1月已配合被告向乌当区档案馆提交了相关的建设档案；3、双方签订的《商品房买卖合同》，用以证明双方对违约责任进行了明确约定，即对于逾期办理房产手续按照合同价款1%支付违约金；4、《收楼登记表》和《入伙手续书》各一份、《贵阳各区县最新房价涨跌表》一份，用于证明原告已经收房入住，其所购房屋已增值并没有因此遭受经济损失；5、2018年5月18日贵阳晚报一份、《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》一套，用于证明臣功新天地于2018年5月8日竣工验收备案完成，可以办理不动产权证，另外贵阳晚报已经刊登公告通知一期一标段业主前来办理不动产权证。经当庭质证，原告认为被告提供的证据2系被告与案外人的合同纠纷与本案诉争事项无关联性，根据合同相对性被告应当按照约定履行自己的义务，另外从该证据上显示，被告未按约定将房管部门需要的备案资料提交进行备案，已构成违约；原告认为被告提供的证据3中明确了被告协助原告办理相关房产手续的义务并且明确了被告违约责任的承担及违约金的给付方式，但该约定显失公平，因此按照公平原则应当按照房屋总价款日万分之一对照实际违约天数计算违约金；原告认为被告提供的证据5仅能证明原告的入住时间，不能证明其他事实。被告对原告提供的证据真实性、证明目的均无异议，但从该组证据中的《商品房买卖合同》显示，明确约定了房屋出卖人按照购房款1%向房屋买受人承担违约责任；另外，被告在2012年就具备了办理房产证的相关条件，属于原告怠于行使自身权利所导致，因此不应该由被告承担违约责任。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下；被告提供的证据2系人民法院已发生法律效力的裁判文书，其中所确认的事实与本案具有关联性，但该组证据显示，系被告与案外人之间的所发生的争议，且不属于不可抗力，因此本院对其证明事项不予认可；被告所提供的证据3载明了原、被告双方对违约责任及违约金给付方式的约定，系双方真实意思表示本院予以认可。被告所提供的证据4来源合法、内容客观真实，与待事实具有关联性，但仅能证明原告的入住时间以及证实原告物权期待权的形成时间，因此，对于被告提供的该组证据其他证明事项不予认可。对于被告提供的证据5中所记载的内容现实，客观证明了被告的违约事实，故本院对其证明效力予以确认。原告所提供的证据系双方当事人的真实意思表示，但该证据中所显示的内容系双方在购房行为中，对权利义务的明确与约定，尤其对违约责任及违约金的给付进行了明确，本院予以确认。本院基于有效证据及当事人的陈述，确认本案事实如下：原告杨梅于2009年9月7日与被告臣功公司签订《商品房买卖合同》，约定被告以323519元将其开发的位于天地住宅小区××楼（栋）1单元9层2号房销售给原告，双方并对付款方式及期限、交付期限以及各自的违约责任等进行了约定。其中合同第十五条约定：“关于产权登记的约定。一、预告登记约定……二、出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第贰项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件四《合同补充协议》第4条约定为：“关于产权登记的补充。……4.4、双方确认《商品房买卖合同》第十五条中约定的出卖人协助办证的范围只指《房屋所有权证》。4.5、在办理房屋权属登记等涉及政府相关部门的，出卖人在履行协助办证义务的前提下，如非出卖人责任造成的时间延误，出卖人不承担任何违约责任。……”。合同签订后，原告按约履行了付款义务。2010年11月21日，被告将验收合格的涉案房屋交付给原告入住，但至起诉时止，被告尚未按照合同约定向原告办理相关房产手续。为此，原告要求被告完成办理权属证书及支付违约金等诸问题。由于双方未能就此达成一致意见，原告遂诉来本院要求判决如前所诉请。同时查明：2013年，被告臣功公司因与承建方重庆一建建设集团有限公司就施工资料移交等问题产生纠纷，向本院院提出诉讼。2013年12月20日，本院作出（2013）乌商初字第133号民事判决，判决内容为：“重庆一建建设集团有限公司在判决生效后十日内向贵阳臣功房地产开发股份有限公司交付《臣功新天地住宅小区一期一标段第二合同段施工合同》和《臣功新天地住宅小区一期一标段第一合同段施工合同》所涉及的工程项目的竣工资料各四套”，判后，重庆一建建设集团有限公司不服判决，提出上诉。2014年10月12日，贵阳市中级人民法院作出（2014）筑民一终字第994号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为：归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点在于：1、被告是否应为原告办理不动产权证（土地证等）；2、被告向原告支付迟延办证的违约金如何计算；3、原告的主张是否超过诉讼时效。对于第一个争议焦点，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法、有效。双方在合同中已明确约定：出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，出卖人协助办证的范围只指《房屋所有权证》。另根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，系由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。被告于2010年11月21日将房屋交付原告使用后，按照合同约定的期限计算，被告应在2012年11月11日前向产权机关报备，而截至本案庭审结束，涉案房屋所在楼栋仍未办理房屋所有权初始登记，亦即被告未履行其合同义务，构成违约，应承担其违约责任。对于被告提出延迟报备的原因是建筑单位拒不移交竣工资料所造成的辩解，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”而本案《商品房买卖合同》亦未约定施工方未交付完整的施工资料可成为被告逾期报备的免责事由，故被告该抗辩理由不能成立，本院不予采信。被告臣功公司仍应继续履行其向产权机关报备的义务，并向原告支付迟延办证的违约金。对于第二个争议焦点，关于本案违约金的计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”对违约金的处理，当事人有约定的应当按照约定处理，没有约定或损失数额难以确定的，可按照上述司法解释的规定处理。本案中，原告以合同约定的违约金过低要求增加，虽然双方已在合同中对违约责任的承担方式及违约金的计算方式有了明确约定，原告也无证据证明其损失数额，但涉案房屋所在楼栋如仍未办理房屋所有权初始登记，必然导致涉案房屋不能进行转移登记，以及原告对房屋行使权利受到限制，相应损失存在。一方面，如果违约金过低势必会导致出卖人怠于履行义务，另一方面，被告数年未履行报备义务应视为恶意。为此，本院根据公平原则，为平衡双方利益，酌定被告在本院确定其履行合同义务的期限前，按合同约定支付原告违约金3235.19元（323519元（房屋总价）×1%），在本院确定的履行期限后被告仍未完成义务的，则按原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。对于第三个争议焦点，原告违约金的诉请是否超过诉讼时效的问题。原告的诉讼请求：“1、请求被告协助办理房屋产权证；”在我国房屋作为不动产，物权的变动以登记为公示要件，房屋买卖合同作为变动物权为目的的合同，未经登记不发生物权变动的法律效果，本案中被告协助原告办理相关房产手续系被告的合同义务也系其作为房屋出卖人的法定义务，但时至原告起诉时尚未协助原告办理，被告的违约行为具有持续性，而原告的该项诉请具有物权性质，因此，不存在超过诉讼时效的问题。对于原告的诉讼请求：“2、请求法院判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金。”该项诉请属于债权请求权，且由双方在《商品房买卖合同》中约定为一时性债权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……。”《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断”的规定，原告入住后，在知道其权利受到损害向本院提起诉讼符合法律规定，故对原告的该项主张本院予以采纳，但对其提出的违约金数额应根据双方在《商品房买卖合同》中的约定给予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司于本判决生效后三十日内，将办理天地住宅小区××楼1单元9层2号房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并协助原告杨梅办理相关房屋产权证；二、被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司于本判决生效后十日内向原告杨梅支付违约金3235.19元；三、如被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司未在本判决确定的期限内向产权机关报备，则向原告杨梅支付逾期违约金（自本判决确定被告的报备期限届满后次日起，以原告杨梅已支付的购房款323519元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，直至实际完成合同约定的权属登记之日）；四、驳回原告杨梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费697元，由被告贵阳臣功房地产开发股份有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  曾 浩人民陪审员  万廷云人民陪审员  舒 静二〇一八年七月十三日书 记 员  翟彦霖