四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终5751号上诉人（原审被告）：彭霞，女，汉族，1986年2月1日出生，住四川省宜宾市南溪区。委托诉讼代理人：汪永乐，四川合泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川省仁基恒业投资有限公司，住所地：成都市温江区永宁镇永文路南段1052芙蓉花开。法定代表人：杨珩，董事长。委托诉讼代理人：常娟娟，公司员工。委托诉讼代理人：于金一，公司员工上诉人彭霞因与被上诉人四川省仁基恒业投资有限公司（以下简称仁基恒业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2017）川0115民初2287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭霞上诉请求：1.撤销（2017）川0115民初2287号民事判决，驳回仁基恒业投资有限公司的诉讼请求；2.本案上诉费用由仁基恒业投资有限公司承担。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误。1.依据《恒大新城商品房买卖合同补充协议》第10.1条之规定，案涉房屋已于2016年10月31日交付，案涉合同约定的权利义务已经于2016年10月31日履行完毕，合同目的已实现，买卖合同无法再撤销。2.依据《恒大新城商品房买卖合同补充协议》第13.1条之规定，仁基恒业公司掌握了办证的全部资料，并把控了办证的时间，其有义务为彭霞办理产权证书，但案涉房屋尚未办理产权，仁基恒业公司有义务将房产证办理完毕并将之交付给彭霞。3.仁基恒业公司为彭霞承担的担保责任属于其他法律关系，与本案商品房买卖合同没有任何牵连。请求二审法院支持彭霞的上诉请求。仁基恒业公司辩称，1.依据《恒大新城商品房买卖合同补充协议》第3.5和3.5.1条，合同约定的解约条件已达成。在买受人所购商品房产权证办理完毕前，买受人未按时偿还银行贷款，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同。而且补充协议第3.5和3.5.1条系仁基恒业公司对解除权的进一步明确，并未加重彭霞的责任或免除仁基恒业公司的义务，系有效条款，而且彭霞在庭审中亦对逾期还贷导致仁基恒业公司承担担保责任没有提出异议，而且仁基恒业公司一直催告彭霞还款，是其不予理会导致合同解除。2.仁基恒业公司已经分别通过书面函件、起诉两种方式行使合同解除权，案涉合同已经解除。第一，2017年5月3日仁基恒业公司通过快递向彭霞送达，即使该邮件被退回，亦应视为有效送达，故解除通知书已经有效送达。第二，仁基恒业公司亦通过起诉的方式行使解除权，依据《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》第3条、第17条之规定，仁基恒业公司已行使解除权，案涉合同及补充协议已经解除。3.彭霞提交的《准允入住通知书》的印章与仁基恒业公司上诉状上加盖的印章不一致，系伪造的，不具有证明力。彭霞在庭审中自认仁基恒业公司在行使解除权前就因其自身原因未收房，且彭霞提供的物业服务中心证明与仁基恒业公司提供的未收房证明是矛盾的，结合彭霞提供的物业交费凭证可知仁基恒业公司行使解除权的时候彭霞并未收房。4.案涉房屋产权证未能办理不能归责于仁基恒业公司。双方约定办证时间段为2016年11月1日至2018年4月25日，彭霞需缴纳相关税费并向仁基恒业公司仁基恒业公司提交办证文件。仁基恒业公司承担保证责任时办证期限尚未届满，彭霞未缴纳办证税费，也未提交相应文件，客观上仁基恒业公司无法完成办证。5.仁基恒业公司已经与金碧物业有限公司成都分公司签署《债权转让协议书》，金碧物业公司与彭霞订立的《借款协议》中的全部债权已转让给仁基恒业公司。综上，请求二审法院维持原判。仁基恒业公司向一审法院起诉请求：1、解除仁基恒业公司与彭霞签订的《商品房买卖合同》及《恒大新城商品房买卖合同补充协议》；2、彭霞配合仁基恒业公司到房屋产权登记部门办理注销商品房买卖合同备案、注销预告登记手续等解除合同相关的全部手续；3、彭霞承担全部诉讼费用。一审法院查明，2014年9月25日，彭霞与仁基恒业公司签订《商品房买卖合同》及《恒大新城商品房买卖合同补充协议》，彭霞购买仁基恒业公司开发的位于成都市温江区商品房，房屋总价638867元。双方在《买卖合同补充协议》第3.5条约定：在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续。后彭霞向中国工商银行股份有限公司成都草市支行签订《个人购房借款合同》，彭霞向中国工商银行股份有限公司成都草市支行贷款44万元。仁基恒业公司为借款提供连带保证责任。后因彭霞未按合同约定偿还银行贷款，2017年3月2日，4月6日，中国工商银行股份有限公司成都草市支行先后两次发函要求仁基恒业公司承担保证责任，归还彭霞应偿还的本金和利息、罚息、复利。2017年3月10日，仁基恒业公司向彭霞发函，要求彭霞偿还欠中国工商银行股份有限公司成都草市支行的借款本金和利息、罚息、复利。2017年5月4日，中国工商银行股份有限公司成都草市支行出具贷款结清通知书，载明仁基恒业公司已经于2017年5月3日结清彭霞项下的贷款本息415669.18元。2017年5月3日，仁基恒业公司通过邮政特快专递向彭霞邮寄《关于解除〈商品房买卖合同〉及“协议”的通知》，要求彭霞办理解除合同的后续事宜。另查明，商品房已办理商品房买卖合同备案登记手续和商品房预告登记手续。仁基恒业公司未向彭霞交付本案房屋，也未办理房屋产权证。一审法院认为，仁基恒业公司和彭霞签订的《商品房买卖合同》和《恒大新城商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。按照双方约定，在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》。该条款是仁基恒业公司对彭霞违约行为约定的违约责任条款，并未加重彭霞在履行合同中的义务而减轻自身的责任，不存在无效的情形。且本条款约定了解除条件是在房屋未交付之前，即本房屋买卖合同并未完全履行的条件下，而本案彭霞未按约定向银行归还贷款，经催告后仍不履行还款义务，导致仁基恒业公司承担了保证责任，且房屋尚未交付给彭霞，解除条件已经成就，仁基恒业公司诉请符合双方约定和法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、四川省仁基恒业投资有限公司与彭霞于2014年9月25日签订的温江区《商品房买卖合同》及《买卖合同补充协议》于判决生效之日起解除；二、彭霞于判决生效之日起十五日内协助四川省仁基恒业投资有限公司到房屋产权登记部门办理注销商品房买卖合同备案登记手续和商品房预告登记手续。本案案件受理费减半收取50元，由彭霞负担。二审中，彭霞提供以下新证据：1.仁基恒业公司出2017年9月19日出具的《准予入住通知书》，拟证明仁基恒业公司同意彭霞入住案涉房屋。2.恒大新城物业服务中心2017年9月19日出具的《居住证明》，拟证明彭霞及其子叶光源在案涉房屋居住。3.金碧物业有限公司成都分公司出具的彭霞2017年9月19日缴纳案涉房屋物业费的收据，拟证明彭霞已按照物业服务合同缴纳了物业服务费。4.2018年5月9日打印的叶利均（彭霞丈夫）在中国农业银行的交易明细清单，拟证明彭霞及其丈夫有能力偿还贷款本金及利息。5.杨荣昌出具的《回购申请》，拟证明仁基恒业公司员工表示在彭霞补齐所有费用后会将房屋出售给彭霞。仁基恒业公司质证认为，第1组证据真实性不予认可，且形成于解除协议发出后，可能是经办人员不了解情况错发的。第2组证据，真实性予以认可，但对内容不予认可，与本案无关。而且出具人员未到庭接受质询，不符合证据形式，不属于有效形式。第3组证据，真实性予以认可，但与本案无关，不能证明彭霞在案涉房屋居住。第4组证据，真实性予以认可，但2018年的银行流水不影响仁基恒业公司行使解除权。第5组证据，该证据只是一份申请，不能证明双方就重新履行合同达成一致意见，且无法确认杨荣昌的身份。仁基恒业公司提供一份新证据：物业服务中心2017年9月20日出具的《未收房证明》，拟证明彭霞未收房亦未入住。彭霞质证认为，彭霞在2017年9月19日就已经缴纳了物业费，物业公司也通知了收房，只是缴纳契税的时候，仁基恒业公司拒收。本院认为，仁基恒业公司已通过诉讼的方式表达了解除合同的意愿，故彭霞提交的产生于一审判决之后的用于证明其已收房，案涉合同继续履行的第1、2、3组证据本院不予认可。关于彭霞提交的第4组证据，截至打印之日2018年5月9日，彭霞之夫叶利均银行交易明细单，不能达到彭霞有能力偿还借款的证明目的，本院不予采信。关于彭霞提交的第5组证据，系杨荣昌手写，真实性无法核实，且杨荣昌未到庭接受法庭质询，本院不予采信。关于仁基恒业公司提交的证据，不能达到仁基恒业公司的证明目的，本院不予采信。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于仁基恒业公司是否享有合同约定的解除权的问题。彭霞认为仁基恒业公司承担的担保责任系其他法律关系，与本案房屋买卖合同关系无关，其无权行使合同解除权。双方2014年9月25日，彭霞与仁基恒业公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律法规，依法成立并有效，并不存在加重彭霞的合同义务，减轻仁基恒业公司责任的无效情形，双方应遵照履行。根据查明的情况，彭霞未按约履行其与中国工商银行股份有限公司成都草市支行签订的《个人购房借款合同》，导致仁基恒业公司承担了担保责任，且案涉房屋至今未办理产权证书，故仁基恒业公司有权依据案涉合同第3.5条“在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续。”之约定，解除案涉合同及商品房买卖合同备案登记手续和商品房预告登记手续，故彭霞上诉请求与事实不符，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件上诉费100元，由上诉人彭霞承担。本判决为终审判决。审判长 唐 骥审判员 唐云国审判员 冯 璐二〇一八年七月五日书记员 谭小雨