福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0111民初1040号 原告：陈某1，男，1959年9月26日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 委托诉讼代理人：魏太清，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：邓敏，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 被告：何某，女，1949年3月30日出生，汉族，身份证住址福建省福州市晋安区，现住福建省福州市晋安区。 被告：陈某2，男，1971年12月31日出生，汉族，身份证住址福建省福州市晋安区，现住福建省福州市晋安区。 被告：陈某3，女，1973年9月24日出生，汉族，身份证住址福建省福州市晋安区，现住福建省福州市晋安区。 原告陈某1与被告何某、陈某2、陈某3被继承人债务清偿纠纷一案，本院于2018年2月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈某1及其委托诉讼代理人魏太清、邓敏到庭参加诉讼，被告何某、陈某2、陈某3经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈某1向本院提出诉讼请求：1.判令何某、陈某2、陈某3协助其办理坐落于福州市晋安区琴亭新苑1号楼1010号房屋的权属变更登记手续；2.判令何某、陈某2、陈某3赔偿其违约金300000元；3.本案的诉讼费用由何某、陈某2、陈某3承担。事实和理由：2009年12月28日，其与陈永炎（已于2013年5月29日死亡，系何某的配偶，同时也是陈某2、陈某3的父亲）、何某、陈某2共同签订一份《房屋协议书》，该协议书约定由其购买陈永炎坐落于福州市晋安区新店琴亭新苑1号楼1010号房屋，房屋成交价为375000元，该协议签订时其应支付345000元（其中定金10000元已支付给陈永炎），余下30000元待过户登记至其名下付清。2009年12月28日，其分别通过其个人中信银行账户向陈某2支付150000元购房款、通过其配偶王秀敏中国工商银行账户向陈某2支付85000元购房款、通过其配偶王秀敏以现金方式将100000元购房款存入陈某2中国银行东门支行账户内，同时其于2017年8月1日将余款30000元支付给陈某2用于办理讼争房屋的产权证。至此，其已付清全部购房款375000元（10000元+150000元+85000元+100000元+30000元）。其于2010年1月正式入住讼争房屋并实际使用至今已达8年多，但讼争房屋的产权证至今仍未过户登记至其名下，而陈永炎已于2013年5月29日死亡，何某作为陈永炎配偶，陈某2、陈某3作为陈永炎子女，均系陈永炎的法定继承人，因此，其有权要求何某、陈某2、陈某3配合办理讼争房屋的过户登记手续，但经其多次催促何某、陈某2、陈某3均不予以配合。而在此之前，何某、陈某2、陈某3还将产权证复印件及陈永炎的死亡证明给其办理房屋过户手续。另根据双方协议第五条：“双方不得违约，如违约须赔偿违约金1035000元”之约定，其有权要求何某、陈某2、陈某3赔偿不予配合过户的违约金，因该违约金约定过高，故其自愿将违约金金额调整为300000元。现其诉至法院，望判如所请。 陈某2未到庭参加诉讼，但提交书面答辩称，1.《房屋协议书》是其父亲陈永炎与陈某1所签订，该房屋实际系由其妹妹陈某3出资建造的房屋经拆迁安置所得，并不是其父亲陈永炎所建，不应当是其父所有（其父长年卧病达近三十年，并无出资建房的能力），而讼争房屋归陈某3所有；2.其至今还没有取得其父亲的遗产，故尚无代其父亲履行债务的义务。综上所述，其认为陈某1将其列为被告，既无事实基础，也无法律依据，请求驳回陈某1对其的诉讼请求。 陈某3未到庭参加诉讼，但提交书面答辩称，1.其此前从未见过《房屋协议书》，该《房屋协议书》是否是其父与陈某1所签，其并不知晓，更没有作为家人在该《房屋协议书》上签字；同时，福州市晋安区新店镇东浦路123号琴亭新苑1#楼1010单元房产系用其出资建造的房屋经拆迁安置所得，并不是其父亲陈永炎所建，不应当是其父亲陈永炎所有（其父长年卧病达近三十年，并无出资建房的能力），而应当是其所有；2.其从未与陈某1签订任何《房屋买卖协议》，双方之间没有任何合同法律关系，更不存在任何违约事实，也不存在支付违约金之说；3.其至今未取得其父亲的遗产，因此依法尚无代其父亲履行债务的义务。综上所述，其认为陈某1将其列为被告，既无事实基础，也无法律依据，请求驳回陈某1对其的诉讼请求。 何某未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对于陈某1提供的《房屋协议书》、福建省人民币个人同城跨行转账专用凭证（回单）、储蓄历史交易查询结果、收条、结婚证、缴纳物业费管理费发票及收款收据、历月电费明细、户口簿、福州市死亡人员证明书、死亡户口注销单、不动产权证书、录音资料，经审查，上述证据客观真实，与本案有关联，可以作为本案认定事实的依据。本院经审理，认定事实如下：2009年12月28日，陈某1（乙方）作为买方与卖方陈永炎（甲方）就陈某1因房屋征收安置补偿所取得的坐落于福州市晋安区新店琴亭新苑1号楼1010号的房产（以下简称讼争房屋，未取得房屋权属证书）签订一份《房屋协议书》，双方约定讼争房屋总价款为375000元，同时协议书第二条约定“签订契约时乙方应支付甲方人民币345000元（叁拾肆万伍仟元整），其中订金为人民币10000元（壹万元整）已支付给甲方，余下的30000元（叁万元整）待过户到乙方名下付清”；协议书第三条约定“过户前的加层费和超平方补偿费由乙方支付，过户前的税收费用由甲方支付，过户后的税收费由乙方支付”；协议第五条约定“双方不得违约，如违约须赔偿违约金103.5万元（壹佰零叁万伍仟元整）”；同时，陈永炎作为甲方（卖方）及其配偶何某、儿子陈某2均在协议下方签名捺印；陈某1作为乙方（买方）及其配偶王秀敏均在协议书下签字捺印。扣除已支付的定金10000元外，2009年12月28日，陈某1向陈某2的账户转账支付150000元，同日陈某1之妻王秀敏向陈某2的账户转账支付85000元，并以现金方式向陈某2的账户汇入100000元。2013年5月29日，陈永炎因病去世。此后，陈某1入住讼争房屋至今，讼争房屋的水电费、物业管理费均以陈某1的名义缴纳至今。2017年8月1日，陈某2向陈某1出具一张收条，内容载明“本人陈某2向陈某1收回房屋协议的押金人民币30000元（叁万元）正，用于办理福州市东浦路123号琴亭新苑1号楼1010房产证”。 另查，陈永炎的父母早于陈永炎去世。2017年3月28日，福州市不动产登记与交易中心向陈永炎出具一份《房屋产权注销证明书》，载明：根据榕房拆许字[2006]1号，陈永炎原名下坐落于福州市晋安区新店镇琴亭村一层、二层号（权证号J0101026号）房屋因拆迁而注销产权。2017年8月26日，讼争房屋取得不动产权属证书，不动产权登记号为闽（2017）福州市不动产权第0030590号，权利人登记为陈永炎，取得方式记载为安置。2018年2月12日，陈某1及其配偶王秀敏针对房屋权属变更登记问题与陈某3及陈某2进行电话沟通，陈某3及陈某2均称陈某1应分别向其两人支付150000元才配合办理权属登记手续，最终双方协商未果。 审理中，陈某1于2018年2月26日向本院提出财产保全申请，本院于2018年2月26日作出（2018）闽0111民初1040号民事裁定书，裁定冻结被继承人陈永炎名下坐落于福建省福州市晋安区新店镇东浦路123号琴亭新苑1#楼1010单元的房产。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被继承人陈永炎及其配偶何某与陈某1签订的《房屋协议书》是双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应信守。现陈某1已按照《房屋协议书》约定支付了讼争房屋的全部购房款，已履行合同的义务，陈永炎与何某应按协议约定履行协助陈某1办理讼争房屋权属变更登记手续，鉴于陈某1在办理权属变更登记前去世，且生前未留有遗嘱，何某作为签订《房屋协议书》一方，又作为被继承人陈永炎的法定继承人，应当履行协议书中所约定的义务，同时陈某2、陈某3作为陈永炎的法定继承人在未明确放弃继承陈永炎的遗产的情况下应履行陈永炎生前未履行的合同义务，陈某2、陈某3辩称其两人未取得陈永炎的遗产，故无代其父亲陈永炎履行债务的义务，于法无据，本院不予采信。陈某2、陈某3辩称讼争房屋系陈某3出资建造的房屋被征收后安置补偿所得房产，房屋权属人并非陈永炎，但又未提供证据予以证实，且与陈永炎作为征收之前的房屋权属登记人的事实相矛盾，故对陈某2、陈某3的上述抗辩主张，本院不予采信。陈某3辩称其对《房屋协议书》的签订情况不知情，不应当承担合同义务，但从2018年2月12日陈某1及王秀敏与陈某3的通话录音可以看出，陈某3并非不知晓其父母与陈某1买卖讼争房屋的情况，即使在此前其不知晓《房屋协议书》内容，但陈永炎及何某作为原房屋所有权人亦有权对征收后的房屋权益进行处分而无需经过陈某3同意，故对陈某3的抗辩主张，本院不予采信。何某作为陈永炎的配偶，陈某2、陈某3作为陈永炎的法定继承人在领取讼争房屋不动产权属证书后应协助陈某1办理不动产权属变更登记手续，且在陈某1就讼争房屋的权属变更登记问题履行了催告义务并给予了合理的准备时间后至今仍未协助陈某1办理讼争房屋的权属变更登记手续已构成违约，应承担违约责任，但陈某1主张违约金300000元，数额仍然偏高，应予调整，鉴于陈某1在购买讼争房屋不久即占有使用讼争房屋至今，目前暂未办理讼争房屋权属变更登记也未给其造成巨大损失，根据公平原则，并结合本案的实际情况，本院酌定何某、陈某2、陈某3向陈某1支付违约金30000元。 综上，何某作为协议书的履行义务一方应按协议约定履行义务，陈某2、陈某3作为陈永炎的法定继承人应继受履行陈永炎应履行的合同义务，同时何某、陈某2、陈某3应向陈某1支付违约金30000元。何某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证抗辩权利，同时何某、陈某2、陈某3经本院传票无正当理拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理与判决。综上，依照《中华人民共和国合同》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十条、第二十五条、第三十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、何某、陈某2、陈某3应于本判决生效之日起三十日内协助陈某1办理坐落于福州市晋安区新店琴亭新苑1号楼1010号房产[（2017）福州市不动产权第0030590号]的权属变更登记手续； 二、何某应于本判决生效之日起十日内向陈某1支付违约金30000元； 三、陈某2、陈某3在继承陈永炎的遗产范围内对何某应向陈某1支付的违约金30000元承担共同还款责任； 四、驳回陈某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13800元，由何某、陈某2、陈某3负担，财产保全费5000元，由何某、陈某2、陈某3承担，何某、陈某2、陈某3应负担的案件受理费、财产保全费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 金 人民陪审员  马贞敏 人民陪审员  严日成 二〇一八年七月十八日 书 记 员  陈 晗 附：一、引用的有关法律条文 1.《中华人民共和国合同》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2.《中华人民共和国继承法》 第十条遗产按照下列顺序继承： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务应当以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一天起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。