甘肃省天祝藏族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0623民初1263号 原告：胡晓梅,女，生于1977年10月15日，户籍所在地天祝县，现住天祝县。 被告：北京中农金房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区万柳园小区******。 法定代表人：邓雪红，总经理。 委托诉讼代理人：马志鹏，甘肃靖申律师事务所律师。 原告胡晓梅与被告北京中农金房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月16日立案受理。本案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡晓梅、被告北京中农金房地产开发有限公司委托诉讼代理人马志鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡晓梅向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告立即返还原告如下款项：（1）电梯使用费300元；（2）装修押金2000元；（3）初装费830元；（4）公共照明费54元；（5）装修清运费360元，以上合计3544元；并要求被告承担2015年5月30日至今利息3827.52元，共计7371.5元；2.本案一切诉讼费用均由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，商定原告购买被告在××县。至2015年5月31日被告交房时，原告按照要求缴纳了2015年6月1日至2016年5月31日的物业费。但在办理入住手续时，被告强行要求原告缴纳电梯使用费、装修押金、初装费、公共照明费、装修清运费共计3544元。上述费用（除装修押金外）均应包括在缴纳的物业费及房屋必要设施中，被告属于重复收费。当时双方商定装修押金在原告装修完工后，没有破坏房屋主体结构即可退还，但时至今日，被告一直扣留该笔费用，既不让冲抵物业费用，也不予退还，侵犯了原告对自己财产的支配权。 被告北京中农金房地产开发有限公司委托诉讼代理人辩称：本案涉案法律关系并非房屋买卖合同关系，因此被告并非本案的适格主体，不应当列为本案被告。原告诉称，被告于2015年5月31日收取原告的装修押金、电梯使用费、初装费、公共照明费、装修清运费等费用均是天龙国际公寓物业公司（即甘肃中农金物业管理有限公司）收取，并不是被告北京中农金房地产开发有限公司收取的，与被告并无关系。根据《民事诉讼法》相关规定，望人民法院依法裁定驳回起诉。 原、被告双方围绕诉讼请求向法庭提供了证据，本院组织了举证、质证，对原告提交的购房合同一份、收据原件六张，被告委托诉讼代理人对上述证据的真实性不持异议；对被告北京中农金房地产开发有限公司提交的收据四份原告对其真实性不持异议。本院对上述证据的真实性予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提交的天龙国际公寓小区物业入住收费明细表复印件一份，以证明被告向原告交付房屋时收取的具体费用，该明细表上盖有被告公司的公章，被告属重复收费。经质证，被告委托诉讼代理人认为，该复印件不符合证据要件，不能作为证据使用。经审查，该证据虽在落款处无业主签字，但经核对该证据与被告提交的同名证据内容一致，本院对该证据予以确认。 2.原告提交的从人民网下载的中共天祝县委留言回复一份，以证明房屋交付使用后是由被告公司负责收取前期的物业费，不存在其他公司收取物业费。经质证，被告委托诉讼代理人对人民网下载的中共天祝县委留言回复的真实性有异议，认为网页下载应当通过合法程序，该证据不能证实原告的证明目的。经审查，该证据反映的是中共天祝县委就网友在人民网地方领导板块留言反映天龙国际公寓小区物业服务差的问题做出的回复，其内容与本案原被告之间的房屋买卖合同没有关联性，本院对该证据不予采信。 3.原告提交的天祝物业服务基本情况统计表复印件两份、住宅****房屋明细表照片一张，以证明甘肃中农金物业管理有限公司在2016年6月27日正在申报物业资质，没有资格收取任何费用。经质证，被告委托诉讼代理人认为该证据系复印件，其真实性无法确定，不能证实原告的证明目的。经审查，该两份证据系复印件，原告未能提供原件予以核对，故对其真实性无法确认，本院对该两份证据不予采信。 4.被告北京中农金房地产开发有限公司提交的物业管理服务协议、业主验房书、天龙国际交房通知书、消防安全责任书、商品房收房确认单、天龙国际公寓小区物业入住收费明细表各一份以证明原告和物业公司达成了物业管理协议，并接受物业公司的管理，且向物业公司交纳相应的物业费，物业收费是甘肃中农金物业管理有限公司收取，与被告公司无关，被告公司不是适格的被告。经质证，原告认为甘肃中农金物业管理有限公司没有在住建局备案，也不具备物业管理资质，与其所签订的所有协议均无效，故对于上述证据不予认可。因原告对上述证据的真实性不持异议，本院对上述证据的真实性予以采信。 根据双方当事人的陈述和经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下： 2013年9月23日，原告胡晓梅与被告北京中农金房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，双方约定原告购买被告开发的的位××县号房屋一套，房屋总价款378637元。2015年5月29日，原告胡晓梅按要求缴纳了公共照明费54元、装修押金2000元、电梯使用费300元、物业服务费1410.4元、装修清运费360元、初装费830元（包括智能电表300元，智能水表230元，楼宇对讲系统300元）。同日，原告与甘肃中农金物业管理有限公司签订物业管理服务协议，并签收业主验房书、天龙国际交房通知书、消防安全责任书、商品房收房确认单、天龙国际公寓小区物业入住收费明细表，原告缴纳上述费用后，被告北京中农金房地产开发有限公司向原告交付了该房屋。 本院认为，本案的争议焦点是：一、北京中农金房地产开发有限公司是否系本案适格的被告；二、原告的各项诉讼请求应否得到支持。针对上述焦点问题分析如下： 一、北京中农金房地产开发有限公司是否系本案适格的被告。原告提供的收据显示，本案所涉及的初装费收款单位系北京中农金房地产开发有限公司天祝分公司，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款"分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担"之规定，北京中农金房地产开发有限公司应当承担对其分支机构在从事民事活动中产生的民事责任，且本案实际系原、被告双方在履行商品房买卖合同过程中产生的纠纷，故北京中农金房地产开发有限公司是本案适格的被告。 二、原告各项诉讼请求应否得到支持。（一）初装费应否退还原告。首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条约定，被告作为出卖人承诺"与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.交房时水、电、暖三通"，该合同系被告北京中农金房地产开发有限公司提供的格式合同，合同中亦未对"水、电、暖三通"词条的理解作出解释和约定，在实际生活中，对城镇居民用水、用电均采取计量收费，安装用户计量装置水表、电表是供水、供电部门的通行做法，若居民未安装水表、电表就不能正常使用水电，即若无水、电表就无法做到通水、通电；且根据《中华人民共和国合同法》第四十一条"对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款"之规定，双方对该词条的理解存在争议，应当作出不利于被告的解释：即合同中约定的"水、电、暖三通"应当包括配备水表、电表；故电表、水表按合同约定应当由被告提供，被告就此向原告收取费用明显违反合同约定；其次，根据《商品房买卖合同》第十三条"出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准"及合同附件三装饰、设备标准第10项其他：电子门禁的约定，双方明确约定电子门禁系房屋应当配备的设备，被告方虽抗辩双方达成口头协议协商将电子门禁升级为楼宇可视对讲系统，但因原告不予认可，被告方亦未能就此提供证据予以证明，故被告应当承担举证不能的不利后果，且根据被告方提供的业主验房书可以证明，在被告向原告交付房屋时楼宇对讲已经安装完毕并随同房屋一并交付原告，并不存在双方协商将电子门禁升级为楼宇可视对讲系统的情形，而楼宇可视对讲系统本身就是电子门禁系统的一种，故本院认定双方在合同附件三第10项约定的电子门禁系统即为楼宇可视对讲系统，该系统按照合同约定属于房屋配套设施，被告就此另行向原告收取费用的行为违反合同约定。第三，电表、水表与业主的生活息息相关，系商品住房必须具有的配套设施，楼宇对讲系双方合同约定的房屋配套设施，根据《甘肃省新建商品住房销售价格行为规则》第八条"对与商品住房有关的各种配套设施、设备建设费用必须进入商品住房成本，不得在销售价格以外向购房者另行收取"之规定，原告在足额缴纳房款后，被告就水表、电表、楼宇对讲系统另行向原告收费的行为明显违反法律禁止性规定。被告北京中农金房地产开发有限公司虽抗辩"初装费中的水表、电表的收费是经双方当事人签字确认的"，但原告提交的收据载明的时间和被告业主验房书签订时间相互印证，能够证明原告陈述的"不交上述费用，被告不给钥匙"的情形确实存在，交房前原告在天龙国际公寓小区物业入住收费明细表上签字的行为并不能当然认定为原告的真实意思表示，亦不能成为被告收取初装费的免责事由。故被告北京中农金房地产开发有限公司就智能水表、智能电表、楼宇对讲系统另行向原告收取初装费的行为违反法律规定与合同约定，依法应当向原告退还该费用。（二）其余费用应否由被告北京中农金房地产开发有限公司负责退还。根据原告提供的收据显示，除初装费外，公共照明费、装修押金、电梯使用费、装修清运费收款单位均系甘肃中农金物业管理有限公司，而非本案被告北京中农金房地产开发有限公司，根据《中华人民共和国民法总则》第五十七条"法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织"之规定，甘肃中农金物业管理有限公司系依法成立的营利法人，其与被告北京中农金房地产开发有限公司系不同的两个主体，依法应当独立承担其从事民事活动产生的民事责任，原告应向甘肃中农金物业管理有限公司主张上述费用。原告要求被告北京中农金房地产开发有限公司偿还由甘肃中农金物业管理有限公司收取的费用，于法无据，本院不予支持。原告要求被告按照年利率36%支付自2015年5月30日至今利息3827.52元的诉讼请求，因双方并无明确约定，原告亦未就此提供证据予以证明，本院不予支持。 综上所述，原告胡晓梅要求被告北京中农金房地产开发有限公司返还其所收初装费830元的诉讼请求，于法有据，应当予以支持；原告的其他诉讼请求没有事实与法律依据，本院不予支持。被告北京中农金房地产开发有限公司应当自本判决生效之日起五日内向原告支付上述费用。据此，根据《中华人民共和国民法总则》五十七条、第七十四条，《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款、《甘肃省新建商品住房销售价格行为规则》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条之规定，判决如下： 一、被告北京中农金房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内向原告胡晓梅退还其收取的初装费830元； 二、驳回原告胡晓梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告胡晓梅负担20元，被告北京中农金房地产开发有限公司负担5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。 代理审判员  王海山 二〇一八年七月二日 书 记 员  周晓芳