贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终2080号 上诉人（原审被告）:毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区胜利路A区2栋302号，统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳律师事务所专职律师，执业证号：15224201611458443。 委托诉讼代理人：周遵才，贵州本芳律师事务所专职律师，执业证号：15224201110106997。 被上诉人（原审原告）:胡正永，男，汉族，1973年7月14日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：赵芳，女，汉族，1977年9月29日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：胡癸竹，贵州中创联律师事务所毕节分所专职律师，执业证号：15224201711571241。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰公司）因与被上诉人胡正永、赵芳商品房预售合同纠纷一案一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初582号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告胡正永、赵芳提起诉讼，请求判决：1.被告立即为原告办理毕节市博泰·仕府领地(南区)第7幢1单元12层2号房(房号为7-1-1202)以及毕节市博泰·仕府领地（南区）2层B-63号商铺(铺号为2-B63)的房屋所有权证书；2.被告支付逾期办理毕节市博泰·仕府领地（南区）第7幢1单元12层2号房(房号为7-1-1202)房产证违约金暂计5,000.00元(实际按已付总房款449,250.00元为基数，按日万分之二的标准，即每日89.85元，从2013年6月1日起向原告支付违约金至交付房屋产权证之日止)，支付逾期办理毕节市博泰·仕府领地(南区)2层B-63号商铺(铺号为2-B63)房产证的违约金暂计5,000.00元(实际按已付总房款395,360.00元为基数，按日万分之二的标准，即每日79.07元，从2013年6月1日起向原告支付违约金至交付房屋产权证之日止)；3.被告承担本案诉讼费用。案件审理过程中，经释明，原告自愿放弃其第一项诉讼请求，保留第二、三项诉讼请求。事实及理由:2011年8月8日，2012年3月23日，原告与被告分别签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市××城区××与××道交叉××·仕××领地（××）××单元××（住房）、××区××号（商铺）出售给原告。住房建筑面积为134.91平方米，套内面积为108.49平方米，计价方式按照套计算，总房款449,250.00元。付款方式为银行按揭贷款，首付135,250.00元，余款314,000.00元通过银行贷款予以支付。商铺建筑面积为29.96平方米，套内建筑面积为22.36平方米。计价方式按照套计算，总房款395,360.00元。付款方式为银行按揭贷款，首付198,360.00元，余款197,000.00元通过银行贷款予以支付。被告承诺于2013年6月1日前取得涉案住房和商铺的所有权初始登记，并将办理住房和商铺转移登记的有关文书，交付给买受人。如未按上述约定的期限提交办理住房和商铺转移登记的有关文书的，约定日期起180日以内，被告按日以已交房款的万分之一承担违约责任，180日以后，按日以已交房款的万分之二承担违约责任。同时，合同约定由被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，费用由原告承担。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款，并支付商铺办证费17,520.00元。合同约定的办证期限届满后（2013年6月1日），被告仍未取得涉案房屋的所有权初始登记，亦未向原告支付相应的违约金。 原审被告博泰公司答辩称：一、本案未能办理产权证书给原告不是“由于出卖人的原因”造成的，本案不存在逾期办证的事实，被告不存在违约行为，不应当承担逾期办证违约金。办理房地产证是指房地产开发企业和商品房买受人根据法律规定和合同约定，提交材料，共同申请房屋所有权转移登记的行为。买受人在办证过程中附有三项义务:1.缴纳相关税费。如契税、印花税、办证工本费。2.提供相关证明。如身份证、购房合同、购房发票、公共维修基金缴纳凭证、契税完税证明。3.和房地产开发企业共同向房地产管理机关提出办理转移登记的申请。办理商品房权属证书需要房地产开发企业与购房者按照法律规定提交相关资料并共同申请才能完成。双方签定的《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，转移登记系由买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，但本案中，原告未举证证明其已经提交了授权委托书及办证需要由买受人提交的资料，委托被告办理房屋转移登记的相关事宜，根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定，只有“由于出卖人的原因”造成逾期办证，出卖人才承担责任，本案并非“由于出卖人的原因”，出卖人不承担责任。因此，本案并不存在被告逾期办证的事实，被告要求支付逾期办证违约金的主张不成立。二、根据行政法规规定，申请房屋登记的法定义务在购买人一方，被告仅是提供协助义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”上述行政法规表明，无论是预售商品房还是现售商品房，办理房屋所有权登记手续的义务，都在买受人一方，即本案中的原告作为购买人，负有办理房屋所有权登记手续的法定义务，被告仅是提供必要的证明文件和进行必要的协助。本案中，原告并未履行上述申请房屋所有权登记的法定义务，且无任何证据证明被告存在拒绝提供必要的证明文件的行为。办理房屋所有权登记手续是原告的法定义务，而不是被告的法定义务。在原告未申请办理房屋所有权登记，合同并未明确约定被告负有为原告办理房屋所有权登记义务的情况下，被告不承担所谓“逾期办证”的违约责任。三、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，原告也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。合同约定的转移登记系委托办理，但合同并没有约定委托办理转移登记的期限及违约责任，原告主张逾期办理房屋所有权证书的违约金于法无据，且根据我国合同法关于违约金补偿性的规定，被告承担违约责任应以原告的实际损失为依据，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量。原告购买房屋的目的在于居住，并已入住该房屋，合同目的已实现，原告没有因产权证的问题遭受任何损失。同时，原告的房屋属于按揭购房，在银行已办理了抵押登记，房屋权属证书办理完毕后也不能直接发放给原告。根据谁主张谁举证的原则，原告应对其损失承担举证责任，原告无证据证明其因逾期办证存在任何损失，且房屋交付使用后，原告对所购房屋已拥有一定物权效力，物权的四项权能占有、使用、收益、处分均由原告享有，产权证的办理与否并没有给原告带来损害。故被告不应当承担逾期办证违约金。四、双方合同没有约定逾期办理转移登记违约金的支付时间，原告起诉要求被告支付违约金，没有依据。同时，即使存在违约，原告起诉的违约金过高，请求法院予以调低。五、2016年9月19日，毕节市人民政府发布《毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》，决定自2016年9月30日起在毕节××××、金海湖新区实施不动产登记。众所周知，因毕节市不动产登记中心的不动产登记工作刚刚开始，许多机制尚不健全，处于摸索阶段，工作开展难度大，进度缓慢，至今未全面正常开展不动产登记业务。办证资料提交后，何时办理完毕房屋权属证书由不动产登记中心决定，被告作为房开商无法左右。因此，原告要求被告支付违约金至办理完毕房屋权属登记之日止，明显违背公平原则，应当以被告协助提供完毕相关办证资料之日为限。六、违约金属于债权请求权，适用诉讼时效的规定，被被告起诉要求支付2013年6月1日起至办理完毕房屋权属登记之日的违约金，已经超过诉讼时效，其已丧失胜诉权。 原审经审理查明：2011年8月8日，2012年3月23日，原告与被告分别签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于毕节市××城区××与××道交叉××·仕××领地（××）××单元××（住房）、××区××号（商铺）出售给原告。住房建筑面积为134.91平方米，套内面积为108.49平方米，计价方式按套计算，总房款449,250.00元。付款方式为银行按揭贷款，首付135,250.00元，余款314,000.00元通过银行贷款予以支付。商铺建筑面积为29.96平方米，套内建筑面积为22.36平方米。计价方式按套计算，总房款395,360.00元。付款方式为银行按揭贷款，首付198,360.00元，余款197,000.00元通过银行贷款予以支付。被告承诺于2013年6月1日前取得涉案住房和商铺的所有权初始登记，并将办理住房和商铺转移登记的有关文书，交付给买受人。如未按上述约定的期限提交办理住房和商铺转移登记的有关文书的，约定日期起180日以内，按日以已交房款的万分之一承担违约责任，180日以后，按日以已交房款的万分之二承担违约责任。同时，合同约定由被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，费用由原告承担。合同签订后，原告已按约定向被告支付全部购房款，并支付商铺办证费17,520.00元。合同约定的办证期限届满后（2013年6月1日），被告仍未取得涉案房屋的所有权初始登记，亦未向原告支付相应的违约金。 原审认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定为原告办理房屋权属登记，被告未按约定为原告办理房屋权属登记，构成违约，依法应承担违约责任。被告虽抗辩称原告未举证证明其已提交授权委托及办证需要由买受人提交的资料，委托被告办理房屋转移登记，但根据庭审查明的事实，被告至今仍未办理涉案商品房所有权初始登记，已构成违约，且合同约定由被告代为办理涉案商品房的转移登记，原告已支付相应的代办费用，被告就应当按照合同约定向原告提供涉案房屋的不动产权属登记证书，故对被告的前述抗辩理由，不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，被告因自身原因未能如期办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。该违约责任的承担并不以买受人基于逾期办证遭受损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，不予采纳。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2013年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期办证违约金，违约金的计算应分别以原告已付购房款449,250.00元和395,360.00元为基数，按日万分之二的标准计算。 由于原、被告双方约定，被告应在2013年6月1日前取得涉案商品房所有权初始登记，而被告未在2013年6月1日前取得涉案商品房所有权初始登记的行为，已侵害原告的合法权益，故应从2013年6月2日起开始计算被告应向原告支付逾期办证违约金的诉讼时效。由于原告从2012年年底每年都和其他购买被告商铺（住宅）的业主向被告主张办证以及逾期办证违约金，故产生诉讼时效中断的效力，原告向被告主张逾期办证违约金并未超过法律规定的诉讼时效期间。故对于被告抗辩本案已超过诉讼时效的理由，不予采信。故被告应从2013年6月2日起，分别以原告已付购房款449,250.00元和395,360.00元为基数，按日万分之二的标准计算至被告实际办理完毕涉案住房及商铺不动产权属登记证书之日止。从2013年6月2日计算至2018年2月27日，共计1731日，被告应当支付的逾期办证违约金为（449,250.00元+395,360.00元）×1731日×2÷10000=292,403.98元。对于2018年2月27日之后至被告实际办理完毕涉案住房及商铺不动产权属登记证书之日止逾期办证违约金，仍然以449,250.00元和395,360.00元为基数，按日万分之二的标准计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司支付原告胡正永、赵芳位于毕节市七星关区新城区四十米与三十米道交叉处博泰·仕府领地(南区)第7幢1单元12层2号住房和A区2层B-63号商铺逾期办证违约金，违约金计算方式为：从2013年6月2日起计算至2018年2月27日止，共计292,403.98元，该部分违约金于判决生效之日起十日内支付；对于2018年2月28日至被告实际办理完毕涉案商品房不动产权属登记证书之日止逾期办证违约金，以原告已付住房和商铺购房款总和844,610.00元为基数，按日万分之二的标准计算；二、驳回原告胡正永、赵芳的其他诉讼请求。案件受理费2,843.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。 宣判后，博泰公司不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，房屋转移登记系由买受人委托出卖人办理，而非由出卖人负责办理。同时，法律也规定办理转移登记的法定义务主体是购买人，并非出卖人，出卖人只提供协助义务。只有在买受人同意委托并签署相关委托文件的情况下，出卖人才负有为买受人办理转移登记的义务。一审判决径直认定上诉人负有为被上诉人办理房屋转移登记的义务，认定事实错误；因合同约定由买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，但截止一审法庭辩论终结前，被上诉人未举证证明其已经提交了授权委托书及办理房屋转移登记的相关资料，委托博泰公司办理房屋转移登记的相关事宜。本案不能因上诉人未取得初始登记而免除被上诉人作为购买人申请房屋转移登记的法定义务。因此，本案上诉人并不存在逾期办证的事实。因合同未约定委托办理转移登记的期限及违约责任，被上诉人主张逾期办理转移登记的违约金于法无据。被上诉人向博泰公司主张权利，只是针对商铺部分，并未主张住宅部分，且针对商铺第一次主张权利的时间为2017年1月11日，并不在诉讼时效期间内。因此，被上诉人所举证据不能证明发生诉讼时效发生中断的事由，对于已经超过诉讼时效的部分，不应当支持。被上诉人申请出庭作证的证人，均与上诉人具有利害关系，其证言严重偏向被上诉人，且证人证言相互矛盾，并无其他证据相互佐证，不能作为本案的定案依据。因此，一审判决认定被上诉人从2012年年底每年都和其他商铺（住宅）的业主向上诉人主张办证以及逾期办证违约金，产生诉讼时效中断的效力，系认定事实错误。根据行政法规规定，申请房屋登记的法定义务在购买人一方，上诉人仅是提供协助义务。在合同并未明确约定上诉人负有为被上诉人办理房屋所有权登记的义务的情况下，上诉人不承担所谓“逾期办证”的违约责任。一审判决擅自为上诉人创设义务，认定被上诉人交付办证费后，上诉人就应当向被上诉人提供不动产权属登记证书，违背双方合同约定及法律规定。违约金的承担应以被上诉人的实际损失为依据，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量。被上诉人未举证证明其因逾期办证存在任何损失，权属证书办理与否并没有给被上诉人带来损害。一审法院判决上诉人支付违约金，适用法律错误。因合同没有约定违约金的支付时间，被上诉人也未要求上诉人先支付判决之日前的违约金，一审判决上诉人先支付判决之日前的违约金，超出原告的诉讼请求范围，审理程序违法。 被上诉人胡正永、赵芳答辩称：被上诉人申请办理所购房屋的转移登记须以上诉人已经办理初始登记并领取房地产权属证书为前提。因上诉人尚未办理案涉房屋的初始登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。双方就被上诉人购买的商铺和住房约定的办证时间一致，被上诉人没有理由只主张商铺部分的有关权利，且上诉人所举证据能够证明本案存在导致时效中断的情形，故上诉人关于本案诉讼时效已经超过的上诉理由不能成立。本案双方当事人约定的违约金计算方式符合法律规定，双方应当按照合同约定履行，故不应对违约金进行调减。综上，上诉人的上诉请求和理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。 经审理查明：被上诉人曾于2017年1月9日要求上诉人办理案涉商铺房地产权属证书以及支付逾期办证违约金，对住宅部分在起诉前未曾向上诉人提出办理属证书以及支付逾期办证违约金的要求。其余事实与一审认定的一致。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：一、上诉人应否承担逾期办证违约责任，如应承担，承担违约责任的期间如何认定？二、一审是否超出被上诉人的诉讼请求予以判决？ 关于焦点一，本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》约定上诉人应当在2013年6月1日前取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上述内容即是双方当事人就上诉人所负协助履行办理商品房转移登记义务的具体约定。在因上诉人原因导致逾期交付办理房屋转移登记有关文书情形下，上诉人应当依约承担违约责任。对此，上诉人虽以被上诉人未向其提交委托授权文件以及应由买受人提交的办理房屋转移登记所需文书进行抗辩，但根据一审查明的事实，上诉人未能在合同约定的期限内取得房屋初始登记，该事实既导致被上诉人不能办理房屋转移登记，亦与被上诉人是否提交委托授权文件以及应由其提交的办理房屋转移登记所需文书无涉，即被上诉人是否提交上述文书材料，均不影响上诉人应依约履行按期取得房屋初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人这一合同义务。本案情形符合《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）、（二）项“（一）出卖人承诺于2013年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”之约定，一审法院据此认定上诉人逾期办证违约事实成立，事实和法律依据充分，本院予以确认。但因双方约定的逾期办证违约金计算时间截止为上诉人实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，该约定系双方当事人真实意思表示，应予以确认，一审判决判上诉人支付违约金至上诉人实际办理完毕案涉商品房转移登记证书之日止，无事实依据，本院予以纠正。 如前所述，不动产物权变动的登记生效主义，决定了不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，故商品房买卖合同中，向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋转移登记证书，均系出卖人应当承担的主要合同义务。在买受人不能取得房屋转移登记证书的情况下，现实受领房屋并不能确保买受人确定无疑地全面享有房屋项下相关权利，买受人仍承担着“一房二卖”、不能办理房屋抵押贷款以及房屋被视为出卖人财产，遭遇强制执行等现实风险，买受人由此造成的损失客观存在。鉴于此，逾期办证违约金条款作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，对于不存在利益明显失衡的违约金条款，司法予以尊重。上诉人关于逾期办证未给被上诉人造成损失的主张，与事实不符，不予采信。其据此请求不予承担违约责任，不仅与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，亦有违诚信履约原则，不予支持。 依据《商品房买卖合同》第二十二条，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，此时守约方享有的违约金给付请求权属于继续性债权，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，上诉人应当于2013年6月1日取得房屋产权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，故被上诉人应当自2013年6月1日起知道其权利受损，其享有的逾期办证违约金请求权的诉讼时效期间应自该日起算。 被上诉人一审提交的上诉人对其真实性予以认可的《毕节市博泰房地产开发有限责任公司关于办理博泰仕府领地二、三层商业用房权属证书等事宜的承诺》、《毕节市住房和城乡建设局受理告知书》、《毕节市七星关区人民政府关于博泰仕府领地二、三层商铺业主信访的回复》等证据均载明博泰﹒仕府领地二、三层商铺部分业主曾向有关部分反映要求上诉人博泰公司办理博泰﹒仕府领地二、三层商铺的房地产权属证书以及支付逾期办证违约金的内容，能够证明被上诉人最早于2017年1月9日要求上诉人博理案涉商铺房地产权属证书以及支付逾期办证违约金的事实，该事实属于诉讼时效中断事由，本院予以确认。但被上诉人所举上述证据仅能证明其就商铺部分曾向上诉人主张过权利，其中并未包含住宅部分，故不应作为认定被上诉人向上诉人主张住宅部分逾期办证违约金的依据以及相应诉讼时效中断的事由。被上诉人于一审中申请出庭作证的证人，均系博泰﹒仕府领地二、三层商铺业主，与上诉人及本案的处理均具有利害关系，其证言并无其他证据相互佐证，故不能作为本案的定案依据。一审判决采信证人证言，认定被上诉人自2012年年底起，每年都和其他商铺（住宅）业主向被上诉人主张办证以及支付逾期办证违约金，属于诉讼时效中断的事由不当，二审予以纠正。因被上诉人所举证据能够证明其曾于2017年1月9日向上诉人主张办理其所购商铺的房地产权属证书以及支付相应逾期办证违约金，该事实属于诉讼时效中断事由，故自2015年1月9日至2017年1月8日期间产生的逾期办证违约金请求权（商铺部分），因诉讼时效发生中断，应自2017年1月9日起另行计算诉讼时效期间，而截至被上诉人提起本案诉讼之日，该部分违约金请求权，以及2017年1月9日后产生的违约金请求权，尚在诉讼时效期间内，应予保护，故对被上诉人主张由上诉人支付自2015年1月9日起至交付办理案涉商铺转移登记有关文书之日止的违约金的诉讼请求，予以支持。而被上诉人2015年1月9日前的逾期办证（商铺部分）违约金请求权诉讼时效期间至2017年1月9日已经届满，上诉人由此取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，故对被上诉人主张的该部分违约金，不予支持。 因被上诉人所举证据不足以证明其就住宅部分向被上诉人主张过逾期办证的违约金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，其提起本案诉讼之时，2015年9月30日以前的逾期办证违约金请求权（住宅部分）诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，上诉人由此取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为上诉人已确定取得的可期待法律利益，不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。而2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间，至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。故对于2015年10月1日起至上诉人实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予保护。一审判决被上诉人自2013年6月2日起承担住宅部分的逾期办证违约金不当，予以纠正。 关于焦点二，本案被上诉人诉请判决上诉人承担自2013年6月1日起，至上诉人办理完毕案涉商品房权属登记证书之日止的违约金，该请求已包含对原审判决作出之日前的违约金权利主张，上诉人关于原审判决超出被上诉人的诉讼请求，审理程序不当的上诉理由不成立；双方当事人对违约金支付时间未作约定，不影响被上诉人对违约金提出权利诉求，上诉人逾期办证违约事实经查属实，原审法院依法判决上诉人承担违约责任，符合法律规定，审理程序并无不当。 综上，上诉人博泰公司的上诉请求合理部分，对该部分予以支持；对其无理部分，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初582号民事判决二项，即：“驳回原告胡正永、赵芳的其他诉讼请求”； 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初582号民事判决第一项，即：“被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司支付原告胡正永、赵芳位于毕节市七星关区新城区四十米与三十米道交叉处博泰·仕府领地(南区)第7幢1单元12层2号住房和A区2层B-63号商铺逾期办证违约金，违约金计算方式为：从2013年6月2日起计算至2018年2月27日止，共计292,403.98元，该部分违约金于判决生效之日起十日内支付；对于2018年2月28日至被告实际办理完毕涉案商品房不动产权属登记证书之日止逾期办证违约金，以原告已付住房和商铺购房款总和844,610.00元为基数，按日万分之二的标准计算”； 三、上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内，支付被上诉人胡正永、赵芳以购房款449,250.00元为基数，按日万分之二标准从2015年10月1日起至上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司向被上诉人胡正永、赵芳交付办理毕节市博泰·仕府领地（南区）第7幢1单元12层2号房屋转移登记的有关文书之日止的违约金； 四、上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内，支付被上诉人胡正永、赵芳以购房款395,360.00元为基数，按日万分之二标准从2015年1月9日起至上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司向被上诉人胡正永、赵芳交付办理毕节市博泰·仕府领地A区2层B-63号房屋转移登记的有关文书之日止的违约金； 五、驳回上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司的其他上诉请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2,843.00元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费5,686.00元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担5,000.00元，被上诉人胡正永、赵芳负担686.00元。 如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年七月二十五日 法官助理 任云娇 书 记 员 高 进