广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初6017号原告：杜波，男，1956年2月10日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被告：中山市帝悦房地产置业发展有限公司，住所地广东省中山市**起湾道**永怡商城****402卡之一。法定代表人：孙通文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王伟伟，女，该公司员工。原告杜波与被告中山市帝悦房地产置业发展有限公司（以下简称帝悦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月20日公开开庭进行了审理。原告杜波，被告帝悦公司的委托诉讼代理人王伟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜波向本院提出诉讼请求：1.撤销杜波与帝悦公司签订的《中山市商品房买卖合同》（含附件六：合同补充协议）第九条第二款及第十四条第四款；2.帝悦公司向杜波支付逾期交楼利息损失（以355559元为基数，按每日0.04%从2017年6月30日起计算至实际交楼之日止，暂计至起诉之日为38400元）；3.帝悦公司向杜波支付逾期交付房屋使用权损失费（按每月903.66元，从2017年6月30日起计算至实际交楼之日止，暂计至起诉之日为8133元）；4.本案诉讼费由帝悦公司承担。诉讼过程中，杜波将第1项诉讼请求中的利息损失更正为违约金，将第3项诉讼请求的计算标准从每月903.66元变更为每月451.21元。事实和理由：2016年3月9日，杜波与帝悦公司签订《中山市商品房买卖合同》（含附件六：合同补充协议），约定杜波向帝悦公司购买位于中山市××镇旭日××房，总房价为355559元，帝悦公司应于2017年6月30日交楼。合同签订当日，杜波向帝悦公司支付了355559元。2016年3月18日，办理了合同登记备案。但帝业公司至今未交楼，且涉案楼房已停工，帝悦公司隐瞒事实对杜波构成欺诈，合同约定逾期交楼违约条款显失公平，且未尽告知义务。为此，杜波诉至法院。被告帝业公司辩称，1.双方签订的《中山市商品房买卖合同》第九条第二款、第十四条第四款是双方真实意思表示，合法有效。上述合同签订于2016年3月9日，杜波于2018年5月24日起诉已超过两年。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”规定，杜波未在法定期限内行使撤销权，其撤销权已归于消灭，其要求撤销上述合同条款无事实和法律依据。2.杜波要求帝悦公司支付逾期交楼违约金（以房价款355559元为基数，按每日0.04%从2017年6月30日起计算至实际交楼之日止）没有依据。3.即使帝悦公司存在逾期交楼情形，但双方并未约定需支付房屋使用权损失费，故杜波要求帝悦公司自2017年6月30日起按每月451.21元向其支付房屋使用权损失费，缺乏事实和法律依据。4.关于逾期交楼违约金计算标准及违约金总额问题。双方约定即使帝悦公司存在逾期交楼情形，每日产生的违约金为杜波已付房价款的万分之一，即35.5559元（355559元×0.01%），且违约金总额不超过总房价的1%，即3555.59元（355559元×1%）。关于逾期交楼违约金的起止时间。逾期交楼起算时间为约定交付之次日，截止时间为帝悦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并通知杜波之日。5.关于诉讼费承担问题。根据《诉讼费用交纳办法》第五章第二十九条第二款规定，人民法院应根据案件的具体情况决定原、被告双方的各自应承担的诉讼费。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2016年3月9日，杜波与帝悦公司签订《中山市商品房买卖合同》（含附件六：合同补充协议），约定：杜波购买帝悦公司位于中山市××镇旭日××房，房价款为355559元，该款应于2016年3月9日现金支付。《中山市商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：……2、出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；……出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。”第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：……4、出卖人免责情况详见附件六《合同补充协议》。如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房……出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。”上述合同签订后，杜波向帝悦公司支付了房价款355559元，并办理了合同的登记备案。但涉案商品房至今未竣工，且未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》,帝悦公司未能依约向杜波交付商品房。为此，杜波诉至本院，诉如所请。诉讼过程中，杜波表示，起诉时即要求撤销违约金条款，又要求帝悦公司按每日0.04%支付违约金，实质是要求对违约金进行调整。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。因杜波明确表示其诉求是对双方约定的违约金进行调整，并要求帝悦公司支付违约金，而该诉求与其要求撤销合同中的违约金条款，即《中山市商品房买卖合同》第九条第二款及第十四条第四款，相互矛盾，故根据杜波的真实意思表示，本院对杜波要求撤销上述合同条款的诉求，予以驳回。帝悦公司逾期交楼，其行为已构成违约，应承担违约责任。因双方对逾期交付房屋使用权损失费未作约定，杜波要求帝悦公司支付该费用，依法无据，本院不予支持。关于逾期交楼违约金。双方约定交楼时间为2017年6月30日，故逾期交楼违约金起算时间为2017年7月1日，截止时间为帝悦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且帝悦公司发出收楼通知书送达并确定收楼时间之日止。对逾期交楼违约金的计算标准问题，双方约定按每日0.01%计算，累计总金额最高不超过总房价的1%。对此，本院认为，虽然双方约定出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过总房价款的1%的封顶条款，但该封顶条款未考虑帝悦公司逾期交楼的违约时限问题，且帝悦公司逾期交楼时间仍处于持续不确定状态中。截止庭审之日，涉案楼盘尚未竣工。因此，如果不论帝悦公司逾期交楼的行为再持续多久，其只承担涉案商品房总房价款1%的逾期交楼违约金，这显然与其违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。故在帝悦公司逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补杜波的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。”杜波起诉要求对违约金进行调整，本院予以支持，具体调整为自逾期交楼之日即2017年7月1日起以已付房价款355559元为基数，按每日0.01%（35.5559元/天）计付至帝悦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且帝悦公司发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止。杜波诉求超出上述部分，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中山市帝悦房地产置业发展有限公司向原告杜波支付从2017年7月1日起至被告取得位于中山市三角镇旭日荟萃园2幢1214房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且被告发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止的逾期交楼违约金(以金额355559元为基数，按每日0.01%标准计算;其中，从2017年7月1日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，被告于本判决发生法律效力之日起三日内向原告支付；从本判决发生法律效力之次日起至被告取得涉案商品房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且被告发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止的上述违约金款项，被告于本判决发生法律效力之次日起每隔六个月向原告支付相应期间的违约金；最后不足六个月的违约金，被告于取得涉案商品房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且被告发出的收楼通知书送达并确定收楼时间之日止后三日内向原告一次性支付)；二、驳回原告超出上述判项的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费964元，减半收取482元，由原告杜波负担295元，被告中山市帝悦房地产置业发展有限公司负担187元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  金锋华二〇一八年七月二十三日书记员  谢嘉瑜