杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0106民初2625号 原告：浙江天爱实业集团有限公司，住所地杭州市拱墅区祥富路******。 法定代表人：刘凌聪，总经理。 委托诉讼代理人：徐炜、骆仕超，浙江铁诚律师事务所律师。 被告：杭州天坪山文化创意有限公司，住，住所地杭州市西湖区转塘街道长埭天平山**/div> 法定代表人：马小波。 委托诉讼代理人：王少成、金翔，浙江天施律师事务所律师。 原告浙江天爱实业集团有限公司（以下简称天爱公司）与被告杭州天坪山文化创意有限公司（以下简称天坪山公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月23日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天爱公司的委托诉讼代理人骆仕超，被告天坪山公司法定代表人马小波及其委托诉讼代理人王少成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还租赁保证金700000元；2.被告向原告支付因原告赔偿第三人而造成的经济损失334021元；3.被告向原告支付律师费40000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年5月17日，原、被告签订租赁合同一份。约定由原告向被告租赁案涉物业，并就违约责任等作出相关约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了租赁保证金700000元及租金400000元。随后，原告才得知租赁物业属于临时用房，使用期限在2009年5月19日就已经到期，被告对该物业无合法使用权，更无出租的权利。法院在（2017）浙0106民初3950号一案中已认定案涉租赁合同属于无效合同。原告根本无法达到在目标物业上设立公司、商用办公的目的，更因被告的过错而承受了巨额损失。故诉至法院，要求判如所请。 被告杭州天坪山文化创意有限公司辩称：一、原告对案涉物业性质和详细情况完全知晓。在租赁合同洽谈过程中，被告已将案涉物业的相关材料复印给原告当时的法定代表人罗枫。且该物业位于，稍有常识的人对该物业的性质及情况都应有所了解。二、被告对案涉物业具有使用权和出租权。本案所涉土地使用权是被告的法定代表人马小波向和附近村民租赁，并由马小波出资在该土地上建造房屋。后马小波将土地使用权和建造的房屋以入股的形成转让给被告，故被告对案涉物业有使用权和出租权。三、本案租赁合同无效不影响合同的履行，致使案涉合同无法履行的原因是原告未按合同约定支付租金，被告才于2017年5月10日诉至法院要求解除合同，并要求原告支付拖欠租金、承担违约责任。并且被告提供的物业可以设立公司，可以实现商业目的，被告的公司即注册在案涉物业所在地址。综上，被告认为，租赁合同签订时，原告已知晓物业性质，被告对案涉物业有使用权和出租权，合同无法履行系原告违约造成。现原告提起本案诉讼既无事实基础，又无法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 原告为证明其主张的事实，举证如下： 1.（2017）浙0106民初3950号民事判决书。证明案涉合同签订后原告支付了保证金700000元和租金400000元，因案涉房屋未经合法审批导致租赁合同无效，被告应承担相应的过错责任。 2.租赁合同。证明双方签订的租赁合同就权利义务进行了约定，被告应向原告赔偿损失费用。（复印件） 3.委托代理合同和浙江省增值税专用发票转账凭证。证明原告因本案诉讼已支付律师费的事实。 4.（2017）浙0106民初4278号民事调解书和民事起诉状。证明因被告的过错造成原告经济损失334021元。 经质证，被告对上述证据发表如下质证意见：证据1，证明对象有异议，该证据恰恰可以证明原告未按合同约定支付租金，被告在2017年5月10日以原告未交付租金为由提出解除合同、支付拖欠的租金和违约金，法院判决原告支付房屋占有使用费。证据2，真实性没有异议，可以证明原告未按合同约定支付租金。证据3，形式真实性没有异议，但因案涉租赁合同被确认无效，该约定属于无效条款。证据4，真实性和合法性没有异议，但与本案无关。 被告为证明其主张的事实，举证如下： 1.工商登记信息。证明被告系于2015年9月25日由原杭州天坪山休闲会所有限公司更名而来。 2.关于龙坞镇天坪山杂地及荒坡地进行产业结构调整的报告、关于同意西湖区农业结构调整立项的复函、西湖区农业产业结构调整项目临时用地审批表复印件。证明案涉土地和房屋经过产业结构调整审批的事实。 3.农业产业结构调整土地承包合同书、土地使用权租赁协议。证明马小波和杭州天坪山休闲会所有限公司向和村民租赁案涉土地的事实。 4.往来款凭据和土地租金支付明细表。证明马小波及杭州天坪山休闲会所有限公司每年支付租金，对案涉土地有使用权的事实。 5.村民委员会出具的情况说明。证明因农业产业结构调整将土地出租给马小波，并由马小波建设管理用房的事实。 6.马小波出具的情况说明。证明杭州天坪山休闲会所有限公司成立后，马小波将案涉土地全部转让给杭州天坪山休闲会所有限公司的事实。 7.（2017）浙0106民初3950号民事判决书。证明因原告未按约支付租金，被告向法院起诉要求解除租赁合同，并要求原告支付租金和承担违约责任，法院判决原告支付房屋占有使用费的事实。 经质证，原告对上述证据发表如下质证意见：证据1，没有异议。证据2，关联性和证明对象有异议，案涉房屋属于临时性用房，使用期限至2009年5月19日止，被告对案涉物业没有合法使用权。且因用地期限届满，该承包合同归于无效。证据3、4，真实性有异议，且与本案无关。证据5、6，真实性没有异议，关联性和证明对象有异议，被告对案涉土地没有合法使用权。证据7，证明对象有异议，恰恰可以证明案涉租赁合同无效系被告的过错造成，被告应承担过错责任。 本院对证据审查认为，原告提交的证据1-4，被告对其真实性均没有异议，真实性予以认定。被告提交的证据2，其中西湖区农业产业结构调整项目临时用地审批表系复印件，真实性无法完全确认；且根据该审批表，案涉房屋属于农业产业结构调整管理用房，用地期限为2007年5月20日至2009年5月19日，现该期限届满，被告未提交相关临时用地续办手续，不能证明案涉房屋存续的合法性，证明力不予认定。被告提交的证据6系其法定代表人自行制作，不符合证据的形式，不予认定。被告提交的其余证据均系原件，真实性予以认定。 根据上述本院采信的证据记载的内容，结合当事人在庭审中的陈述，本院就本案事实确认如下： 天爱公司和天坪山公司分别作为出租人（甲方）和承租人（乙方）签订《租赁合同》一份，主要内容包括：一、甲方将位于杭州市西湖区（以下简称该物业）出租给乙方，该物业占地面积为35亩，建筑面积为1300平方米左右，内有配套房屋5幢，一幢三层1199平方米，木屋四栋200平方米（具体面积实量为主）。租赁用途为商业，具体以工商登记为准。二、该物业为甲方承包经营（承包期为22年），甲方保证对该物业具有合法使用权和出租权。三、本合同租赁期为12年，租期自2016年8月18日至2028年8月18日止。装修期（免租金期）为3个月，自2016年5月18日起至2016年8月17日，为免租期。但仍需承担该物业的水电及其他费用。四、租赁保证金为700000元，每年租赁费为700000元（不含税），每三年增长百分之十（即2019年8月18日起为770000元；2022年8月18日起为847000元，以此类推）。租赁费支付方式为一年一付，本协议签订后7个工作日支付700000元租赁保证金。等装修期满三个月立即支付第一年租赁费用700000元。以后每年8月18日前支付下一年租金（如需甲方开具有效发票，税费由乙方承担）。五、甲方保证该物业租赁权在租赁期间合法有效，不存在可能导致乙方无法在租赁期间正常使用该物业的权利障碍和债务纠纷。甲方将物业内现有设备、设施、家具及其他一些物资移交给乙方使用（具体以《财产移交清单》为准）。六、若乙方逾期一个月未交当期全部租金的，则乙方应按未缴部分租金2‰每天支付甲方滞纳金。乙方严重违法经营给甲方造成严重经济损失或经甲方书面通知，甲方可提前解除合同，乙方向甲方一次性赔偿当年壹年租金；预交多余部分租金由甲方按实归还乙方（不计利息）。甲方为维权支出的律师费、诉讼费、公证费、公告费、鉴定费、差旅费等也由乙方承担。七、甲方违反合同约定保证内容，甲方违反合同（本合同免责情况除外）规定提前收回该物业，擅自解除合同，或因其他阻碍乙方正常生产经营的，甲方除应一次性支付乙方当年壹年租金（如不满五年违约的，违约金数额相应于保证金）作为违约金外，还应赔偿乙方全部损失（乙方损失包括但不限于乙方租金损失、停业或歇业的利润损失、对他人进行赔偿的损失、额外增加的营运成本，乙方为维权支出的律师费、诉讼费、公证费、公告费、鉴定费、差旅费等），预交多余部分租金也由甲方按实归还乙方（不计利息）。甲方未按合同约定及时足额退还乙方租赁保证金的，甲方应按未退还金额部分的2‰每天加付乙方滞纳金。八、本合同自甲乙双方签名盖章之日成立，并经民委员会鉴证后发生法律效力。合同签订后，天爱公司向天坪山公司支付保证金700000元、租金400000元。 后因天爱公司未及时足额支付合同约定的首期租金，天坪山公司于2017年5月10日诉至本院，要求解除上述《租赁合同》，并要求天爱公司支付至2017年8月17日的欠付租金300000元及承担违约责任。本院于2017年8月29日作出（2017）浙0106民初3950号民事判决书，确认因天坪山公司未提交证据证明案涉房屋系经主管部门批准建设的合法建筑，案涉《租赁合同》无效，并判令天爱公司支付天坪山公司房屋占有使用费300000元。该判决经天爱公司上诉后现已生效。 上海蓝枣居建筑装饰工程有限公司以装饰装修合同纠纷为由诉至本院，称其与天爱公司于2016年8月6日签订《建筑装饰工程施工合同》，由其承包位于杭州龙坞天平山路55号的天爱公司总部办公楼装饰工程，但天爱公司拖欠其工程款，要求天爱公司支付工程款、赔偿施工杂费、设计费、违约金等。后经本院组织调解，双方于2018年1月24日达成如下协议：一、天爱公司支付上海蓝枣居建筑装饰工程有限公司工程款等330000元，分别于2018年4月30日前、5月31日前各支付165000元。二、如天爱公司任一期未足额按期支付上述款项的，则加付给上海蓝枣居建筑装饰工程有限公司200000元，且上海蓝枣居建筑装饰工程有限公司有权申请强制执行。三、上海蓝枣居建筑装饰工程有限公司放弃其他诉讼请求。案件受理费减半收取8042元，由天爱公司、上海蓝枣居建筑装饰工程有限公司各半负担。 另查明，本案《租赁合同》所涉土地系天坪山公司向杭州市西湖区转塘街道和相关村民承包和租赁形成，其中20亩经杭州市龙坞镇人民政府申请产业结构调整立项，杭州市西湖区农业局于2007年3月26日同意该立项，并确定调整地点在天平山，调整方向为用于发展花卉苗木种植。 审理过程中，双方均确认天爱公司在2017年8月17日后未再继续使用案涉物业。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，案涉《租赁合同》因租赁房屋未经合法审批而归于无效，被告理应返还原告已交纳的保证金700000元。关于原告主张的经济损失334021元。原告称因案涉房屋系临时性管理用房，其无法在案涉地址注册公司，故被告应赔偿原告已实际支出的装修损失。对此，本院认为，首先，被告公司的注册地址即位于案涉租赁物所在地址。原告未提交证据证明其曾在案涉地址办理过注册公司的手续，且因该房屋缺乏合法审批手续而导致其无法实现注册。其次，合同效力是法律对合同所产生法律效果的一种评价。在房屋租赁合同关系中，合同无效客观上并不必然影响承租人对租赁房屋的实际占有使用。在（2017）浙0106民初3950号一案中，原告在该案起诉前即已逾期支付租金，并停止装修。原告提交的现有证据并不能证明案涉房屋未经合法审批系导致其装修损失和合同无法继续履行的原因，现其仅以被告对合同无效负有过错为由要求被告赔偿装修损失缺乏依据，本院不予支持。原告主张的律师费并非合同无效和本案诉讼必然产生的费用，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、杭州天坪山文化创意有限公司于本判决生效之日起十日内返还浙江天爱实业集团有限公司保证金700000元。 二、驳回浙江天爱实业集团有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14466元，由浙江天爱实业集团有限公司负担5038元，杭州天坪山文化创意有限公司负担9428元。 原告浙江天爱实业集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州天坪山文化创意有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 长  徐 菁 人民陪审员  徐灿明 人民陪审员  汪云龙 二〇一八年七月十八日 书 记 员  陈佳佳 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