四川省成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0114民初4010号原告：丁科入，男，1992年5月11日出生，汉族，住重庆市潼南县。被告：成都富力地产开发有限公司，住所地成都市青羊区顺城大街269号1栋1单元17楼1号。法定代表人：李思廉，董事长。委托诉讼代理人：邓琳，女，1986年7月1日出生，汉族，系该公司员工，住成都市青羊区。原告丁科入与被告成都富力地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁科入、被告富力公司的委托诉讼代理人邓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁科入向本院提出诉讼请求：判令富力公司支付违约金13112.46元（计算方法：489271元×1/10000×268天）。事实和理由：丁科入与富力公司于2014年9月30日签订《商品房买卖合同》，丁科入支付489271元购买富力公司位于成都市成都市新都区××号房屋一套。2015年7月16日，富力公司与丁科入办理了收房手续后将房屋交付丁科入入住。2018年4月9日，富力公司才通知丁科入收取房屋所有权证书，富力公司延迟交付房屋所有权证书共268天。根据合同约定，丁科入未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，富力公司应向丁科入支付全部付款的日万分之一计算的违约金。故丁科入根据合同的约定，现向富力公司主张违约责任。富力公司辩称，一、富力公司不存在合同约定的逾期办理房屋所有权证的情形，不应当承担违约责任。合同约定的逾期办证情形，适用于不动产登记政策实施前，开发商代为办理房屋所有权证的情形，不适用于不动产登记政策实施后，办理不动产登记证的情形。二、丁科入诉称的逾期办证，系因国家政策发生变化造成，不应当由富力公司承担责任。成都市新都区自2016年10月18日起暂停受理各类土地、房屋登记业务，自2016年10月25日开始受理不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理并颁发不动产权证书。故因政策原因，富力公司在事实上及法律上，已不可能按照合同约定为丁科入办理房屋所有权证，而双方签订的合同中又并未约定关于办理不动产权证的相关内容，因此，富力公司不存在逾期办证的违约行为，不应当承担逾期办证的违约责任。三、富力公司在满足办理不动产权证书的条件时，在合理期限内已为丁科入办理了相应的不动产登记，富力公司已履行完应尽的全部义务，不应承担任何责任。四、富力公司于2017年9月14日即将丁科入申请办理不动产登记的相关资料递交不动产登记中心，应当视为此时富力公司已完成了协助办理不动产登记的义务，而不动产登记中心具体何时完成办证的时间，不受富力公司控制。以及本案丁科入是以按揭贷款形式支付的购房款，根据合同的相关约定，丁科入必须无条件配合银行办理相应的抵押权登记，因此富力公司在从不动产登记中心领取到丁科入所购房屋的不动产证书后，将其交予按揭银行办理他项权登记，待银行办妥后返还丁科入。故上述期限均不应作为考量富力公司办证期限的情形。本院经审理认定事实如下：2014年9月30日，丁科入与富力公司签订了《商品房买卖合同》，约定丁科入购买富力公司开发的位于成都市成都市新都区××号商品房，商品房总价款489271元，丁科入采取贷款方式付款。富力公司应当于2015年9月30日前向丁科入交付商品房。第十九条产权登记载明“（一）初始登记，出卖人应当在2016年9月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、买受人不退房，合同继续履行。（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内由出卖人支付。”合同附件五《〈商品房买卖合同〉补充协议》第十条对合同第十九条的补充约定，其中载明“2、买受人在出卖人通知期限内提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用后，出卖人自房屋交付之日起730日内协助买受人办理房屋产权证（如因买受人原因导致未在通知期限内向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则由此造成逾期办证责任由买受人自行承担）。3、他项权证办理：出卖人为买受人办理完毕房屋产权证之后，按揭购房的买受人必须无条件配合出卖人、贷款银行办理本合同项下的抵押担保他项权利登记。”合同中，双方当事人并对其他事项作了约定。上述合同签订后，丁科入按合同约定的付款方式履行了付款义务，富力公司也在2015年7月16日将案涉商品房交付丁科入，同时丁科入将办理产权所需的税、费等支付给富力公司。2017年9月14日，富力公司将“富力桃园”项目33户业主（包括丁科入）申请办理产权登记的资料提交给了成都市新都区不动产登记中心。2017年12月21日，富力公司为丁科入所购商品房办理了不动产登记。另认定事实，因国家政策变化，实施不动产统一登记，房屋所有权证和土地证两证合一，成都市新都区于2016年10月18日至2016年10月24日停止受理各类土地、房屋登记业务，从2016年10月25日开始实施不动产统一登记。对于当事人没有争议的事实，有当事人的当庭陈述及提供的《商品房买卖合同》、购房发票、房屋交付通知书、入户声明、不动产权证书、信息告知处理意见单等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，丁科入与富力公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，合同约定的双方的义务，当事人均已履行完毕，现当事人争议的焦点是，在合同的履行过程中，富力公司是否存在逾期办理权属证书并承担相应的违约责任。针对焦点，本院评判如下：根据合同的约定，丁科入在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书。按合同约定，富力公司于2015年7月16日将房屋交付丁科入，丁科入取得房屋所有权证书的时间应为2017年7月15日前。实际履行中，富力公司是于2017年12月21日为丁科入办理了不动产权登记。对此，本院认为，富力公司实际办证时间虽晚于合同约定的时间。但其在履行办证义务过程中未存在违约行为，不应承担逾期办证的违约责任。理由如下：一、当事人签订《商品房买卖合同》是在2014年9月30日，房屋权属证的办理包括房屋所有权证和国有土地使用证两证，在富力公司履行办证义务期间，国家政策发生变化，成都市新都区从2016年10月25日开始实施不动产统一登记，房屋所有权证和国有土地使用证两证合一，办理不动产登记所需资料和办理流程发生了变化，造成富力公司未能按合同约定为丁科入办理房屋所有权证，国家政策变化应属于不可抗力因素，该因素导致迟延办理权属证书不能归责于富力公司。二、丁科入诉称富力公司于2018年4月9日才通知收取房屋所有权证书，而事实是，富力公司于2017年9月14日就将丁科入申请办理不动登记的资料提交了相关部门，而之后完成不动产登记即不受富力公司的控制。三、富力公司于2017年12月21日为丁科入办理了不动产登记，从该日起丁科入已系案涉房屋的合法拥有者，对其未造成任何损失。四、至于不动产权证书的交付，因案涉房屋丁科入系按揭贷款方式购买，根据合同的约定，富力公司为丁科入办理完毕房屋产权证之后，丁科入必须无条件配合富力公司、贷款银行办理合同项下的抵押担保他项权利登记，而该抵押担保他项权利登记手续的办理不受富力公司的控制，故不动产权证书交付丁科入的时间不确定。且在办理了他项权利登记后，富力公司也在合理的期限内通知丁科入领取了不动产权证书。综上所述，丁科入要求富力公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回丁科入的诉讼请求。案件受理费64元（已减半收取），由丁科入负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  严振波二〇一八年七月十八日书记员  侯 毅