湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鄂0191民初1034号 原告:湖北中路建设投资有限公司，住所地武汉经济技术开发区建银商务公馆第****（8）号房。 法定代表人：杨波，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马剑伟，湖北敏讷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田丽莎，湖北敏讷律师事务所实习律师。 被告：武汉建银房地产开发有限责任公司，住所，住所地武汉市江汉区江汉二路**div> 法定代表人：杨风华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谷胜桥，湖北瑞通天元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张红兵，湖北瑞通天元律师事务所律师。 原告湖北中路建设投资有限公司（以下简称中路公司）与被告武汉建银房地产开发有限责任公司（以下简称建银公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月5日受理，依法适用简易程序，于2018年3月27日公开开庭进行了审理，原告中路公司委托诉讼代理人马剑伟、田丽莎，被告建银公司委托诉讼代理人谷胜桥、张红兵到庭参加诉讼。因双方当事人一致同意继续适用简易程序进行审理，经本院院长批准延长审理期限3个月。本案现已审理终结。 原告中路公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告建银公司立即办理工程竣工验收备案证明书并协助原告中路公司办理房屋权属证书；2.判令被告建银公司向原告中路公司支付逾期交房违约金，以购房款345,635元为基数按照每日万分之二的标准自2015年10月1日起计算至被告建银公司取得工程竣工验收备案证明书之日止（暂计算至2018年1月31日为58,965.33元）；3.判令由被告建银公司承担本案全部诉讼费用。因被告建银公司已于2018年1月25日办理了竣工验收备案证明书，原告中路公司将上述第1条诉讼请求变更为判令被告建银公司协助原告中路公司办理房屋权属证书，将第2条诉讼请求变更为判令被告建银公司向原告中路公司支付逾期交房违约金，以购房款345,635元为基数按照每日万分之二的标准自2015年10月1日起计算至2018年1月24日止。事实和理由：2015年8月17日，原告中路公司与被告建银公司签订《武汉市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定原告中路公司向被告建银公司支付购房款345,635元，购买被告建银公司开发的武汉建银商务公馆B-2311号房屋（以下简称案涉房屋），被告建银公司应在2015年9月30日前向原告中路公司交付符合交房条件的房屋，若逾期交房则按照已付房款的日万分之二支付违约金。案涉房屋取得竣工验收备案证明书前不具备法定交房条件，被告建银公司逾期交房应按照合同约定支付违约金。案涉房屋至今未能办理权属初始登记，被告建银公司有义务完成权属初始登记并协助原告中路公司办理权属转移登记，将案涉房屋权属转移至原告中路公司名下。关于办理权属登记与违约金问题，原告中路公司与被告建银公司协商未果，故为维护自身合法权益，原告中路公司起诉来院请求依诉予判。 被告建银公司辩称，被告建银公司已就案涉房地产项目向武汉经济技术开发区建设管理局申报办理了工程竣工验收备案，并取得了《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，原告中路公司办理房屋权属证书已具备条件，但因原告中路公司及部分业主违法占用消防通道导致无法进行面积实测从而影响房屋权属证书的办理，原告中路公司存在过错，须先行整改，不再占用消防通道，被告建银公司从未拒绝协助原告中路公司办理权属登记，目前是因为无法完成案涉房屋所在项目的面积实测而无法申办权属登记。被告建银公司依照买卖合同约定的交房期限将案涉房屋实际交付了原告中路公司，不存在逾期交房的事实；案涉房屋在实际交付前已具备相关法律、行政法规规定的建设工程竣工验收条件，且已验收合格，也符合买卖合同第九条约定的交付条件，建设工程竣工验收备案只是行政管理行为，是否备案不应作为案涉房屋交付使用的条件。根据买卖合同第九条的内容，双方约定的交房时间为2015年9月30日前，根据买卖合同附件六“合同补充协议”的内容，双方同意将案涉房屋的交付时间延长至2016年3月31日，而原告中路公司实际收房时间为2015年8月31日，被告建银公司不存在逾期交房的事实。因原告中路公司己方的行为导致不能完成面积实测而无法进行权属登记，被告建银公司又不存在逾期交房的事实，请求驳回原告中路公司的全部诉讼请求；如果法院认定被告建银公司应当承担责任，则违约金过高需要进行调整，起算时间应自2016年4月1日起计算。 本院对于当事人无争议的事实经审理认定如下：原告中路公司与被告建银公司于2015年8月17日签订了附有附件的买卖合同，合同约定原告中路公司向被告建银公司购买建银商务公馆项目的案涉房屋，案涉房屋总价为345,635元，原告中路公司应于2015年9月30日前一次性存入商品房全部价款345,635元至被告建银公司指定账户，合同第九条约定“出卖人应当在2015年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施……”，合同第十一条约定“出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并……的违约金”，同时，合同附件六补充协议第七款约定“关于本合同正文第十一条：如出卖人不能按照本合同第九条规定期限交房，买受人同意给予出卖人6个月（即至2016年3月31日，含该日）的交房宽展期”。2015年8月，被告建银公司向原告中路公司开具案涉房屋的《销售不动产统一网络发票》。2015年8月31日，被告建银公司在未取得竣工验收备案证明书的情况下将房屋交由原告中路公司使用，案涉房屋所在楼栋无供气系统，供水、供电、排水系统均正常，环境保护验收和配套绿地验收也合格，原告中路公司对案涉房屋进行了装修并使用。2018年1月25日被告建银公司取得了竣工验收备案证明书（证书编号：14-18-045）。2017年10月31日武汉正量勘测设计有限责任公司出具的函中指出其在对被告建银公司开发的建银商务公馆B、C座即案涉房屋所在建筑物实测时发现存在现场与规划图纸不一致的六点问题而未能进行面积实测，无法出具面积实测报告。本院在案件审理过程中对案涉房屋项目目前是否能够进行权属初始登记和转移登记问题进行了调查，房地产项目首先由开发商办理权属初始登记，权属初始登记完成后才能够依据买卖合同将权属转移登记至买方名下。权属初始登记的申办依照相关法律法规规定需要一系列必要文件，其中就包括由有资质的勘测设计公司对房地产项目面积实测后出具的面积实测报告，案涉房屋所在项目至今存在现场与规划图纸不一致的问题，其中原告中路公司对消防通道的占用也是上述存在的问题之一，必须待不一致的地方整改完毕后方可进行面积实测，故目前不具备办理权属初始登记和转移登记的条件。 以上事实有《武汉市商品房买卖合同》、《销售不动产统一网络发票》、收房通知书、入伙会签单、原告中路公司工商信息报告、物业费缴费发票、消防验收意见书、防空工程竣工备案表、供用气合同、配套绿地竣工验收报告单、排水许可证、高压供用电合同、供用水合同、环境保护验收意见、工程质量保修书、房屋质量保证书、案涉房屋所在项目的平面图、管理规约、装修管理协议、武汉正量勘测设计有限责任公司出具的函、《关于占用公共区域问题的函》、竣工验收备案证明书、庭审笔录、调查笔录等证据证实。 对于双方当事人有争议的事实本院认定如下：被告建银公司提交《武汉市商品房买卖合同》附件六补充协议拟证明原告中路公司与被告建银公司在合同附件中就原告中路公司给被告建银公司6个月交房宽展期达成了一致，认为双方当事人应遵从合同附件约定；原告中路公司认为该合同附件约定的内容不属于合同未尽事宜，而是对原合同的约定进行了变更，同时该补充协议属于格式条款，对被告建银公司的违约责任做出了减轻，在被告建银公司未对原告中路公司做出解释和说明的情况下，补充协议中关于宽展期的约定无效。本院认为原告中路公司在签署补充协议过程中天然负有审查义务，在该补充协议的尾部落有原告中路公司公章，落章即表示对补充协议的认可，且合同各附件尾部均落有原告中路公司的公章，足以证明原告中路公司针对合同及其各附件分别进行了审查后才予以签章确认，故本院认定补充协议有效，双方当事人有6个月交房宽展期的约定，被告建银公司交付案涉房屋的期限应为2016年3月31日前。 本院认为：被告建银公司与原告中路公司签订的《武汉市商品房买卖合同》及附件未违反国家法律规定，系当事人真实意思表示，应属有效，合同双方当事人均应按照法律规定和合同约定全面履行各自义务。关于原告中路公司要求被告建银公司协助办理房屋权属证书的诉讼请求，因目前案涉房屋进行实测时现场与规划图纸不一致，不能完成案涉房屋所在项目的面积实测，不能进行权属初始登记和权属转移登记，原告中路公司的该项诉讼请求目前无法实际履行，故本院对原告中路公司该项诉讼请求不予支持。关于原告中路公司要求被告建银公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，首先要厘清被告建银公司是否构成逾期交房，竣工验收备案证明书是根据国务院《建设工程质量管理条例》、建设部有关备案管理规定及《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理办法》对符合竣工验收条件的房屋进行备案的证明，只有取得竣工验收备案证明书的房屋才能视为符合法定的交房条件。案涉房屋交房时虽已具备一些相关法律、行政法规规定的竣工验收条件，且验收合格，也符合买卖合同约定的交房条件，但未能取得竣工验收备案证明书，不满足法定交房条件，故本院认为被告建银公司在未能取得竣工验收备案证明书时的交房行为不属于合法有效的交房行为，本案逾期交房事实成立。被告建银公司未能按照合同约定按时履行交房义务，应当承担逾期交房的违约责任，支付逾期交房违约金，原告中路公司要求被告建银公司支付逾期交房违约金的请求本院予以支持。但逾期交房违约金是否属于约定过高需要进行调整？案涉房屋各项单体验收合格，早于合同约定的时间在2015年8月31日前交付给原告中路公司，原告中路公司进行装修并正常使用至今，被告建银公司因所交付房屋不符合法定交付条件应承担的逾期交房违约责任明显应轻于未实际交房的逾期交房违约责任，故本院对被告建银公司对逾期交房违约金进行调整的答辩予以认可。结合本案事实，本院以原告中路公司的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、被告建银公司的过错程度，依据公平原则和诚实信用原则对逾期交房违约金利率酌情调整为原约定标准的30%，即以案涉房屋总价345,635元为基数，按日万分之二的30%计算利率，自2016年4月1日起至2018年1月24日止，共计13,770.1元（664×345,635×0.0002×0.3），原告中路公司诉讼请求中金额超出的部分本院不予支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告武汉建银房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告湖北中路建设投资有限公司支付逾期交房违约金13,770.1元； 二、驳回原告湖北中路建设投资有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,274元，减半收取637元，由原告湖北中路建设投资有限公司负担488.24元，被告武汉建银房地产开发有限责任公司负担148.76元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服本院判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员 董 力 二〇一八年七月二十六日 书记员 任博骏