上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0104民初640号原告：包国华，男，1976年11月26日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：王希，上海盛联律师事务所律师。被告：上海浦缘餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：吴淑萍，总经理。委托诉讼代理人：陈国贵，男。委托诉讼代理人：王蓉华，男。被告：吴淑萍，女，1962年4月13日出生，汉族，户籍地上海市。委托诉讼代理人：陈国贵(系被告丈夫)，男，1952年12月19日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。第三人：上海西南明园实业发展有限公司，住所地上海市徐汇区复兴中路XXX号。法定代表人：李松坚，董事长。委托诉讼代理人：朱小红，上海一曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：周燕，上海一曼律师事务所律师。第三人：上海锦能物业管理有限公司，住所地上海市静安区延安中路XXX弄XXX号二层201C室。法定代表人：郁敏珺，执行董事。委托诉讼代理人：朱小红，上海一曼律师事务所律师。委托诉讼代理人：周燕，上海一曼律师事务所律师。原告包国华与被告上海浦缘餐饮管理有限公司(以下简称浦缘餐饮)、被告吴淑萍、第三人上海西南明园实业发展有限公司(以下简称西南明园)、第三人上海锦能物业管理有限公司(以下简称锦能物业)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2018年1月17日公开开庭进行了审理。原告包国华及其委托诉讼代理人王希、被告上海浦缘餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人陈国贵、王蓉华、被告吴淑萍的委托诉讼代理人陈国贵、两第三人共同委托诉讼代理人朱小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。包国华向本院提出诉讼请求：两被告向原告返还押金40,000元、进场费70,000元。事实和理由：2017年5月28日原、被告签订《复兴楼美食广场联营合同》(以下简称联营合同)，虽名为联营，实为租赁。联营合同约定，将被告经营的位于上海市徐汇区复兴中路XXX号XXX层A13号的经营场地(以下简称系争商铺)租赁给原告，承租面积26.28平方米，租赁用途餐饮，租期两年，自2017年7月16日至2019年7月15日，租金每月20,000元，两个月支付一次，押金40,000元，进场费70,000元。2017年5月28日，原告向被告支付两个月的房租40,000元、押金40,000元、进场费70,000元。2017年9月28日，原告承租商铺所在的5楼美食城电源全部被关闭，导致原告无法营业，原告多次与被告协商，但被告均推脱不予解决。被告的行为造成原告的经营投入血本无归，严重损害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。浦缘餐饮辩称，不同意原告诉讼请求，双方签订的系联营合同，系原、被告自愿签署，合法有效，双方之间的法律关系应当按照联营合同的约定。原告并无经营餐饮项目的合法执照，为达到合法经营之目的，原、被告必须合作，以复兴楼的名义共同经营美食广场，由于中介用词不当变成了租赁合同。2017年7月16日，被告向原告交付系争商铺，后原告实际使用系争商铺至2017年9月28日，但其仅支付了两个月租金，尚欠被告租金及滞纳金。按照联营合同之约定，原告应于2017年9月1日前支付2017年9月16日至2017年11月15日的租金，但原告拒绝支付，也没有主动交付经营场地，基于原告的违约行为，押金应予以没收。被告按商界惯例收取进场费，提供可拎包经营得场所，并且联营合同也明确约定，进场费不退不赔，故不同意返还进场费。西南明园、锦能物业述称，系争商铺所在的上海市复兴中路XXX号房屋产权登记在西南明园名下。西南明园与本案原、被告均无租赁合同关系，亦不清楚原、被告之间签署联营合同的事实。2015年5月25日，西南明园(甲方)与案外人上海奇缘餐饮管理有限公司(乙方，以下简称奇缘餐饮)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市复兴中路XXX号5F(即系争商铺所在楼层)出租给乙方，乙方在合同期内，未事先征得甲方的书面同意，不得将该房屋部分或全部转租给他人。原、被告签订的联营合同虽名为联营，但其内容和权利义务约定均表述为租金、租赁目的等，浦缘餐饮无权对外签署联营合同，联营合同效力由法院依法认定。两第三人一直认为经营方是奇缘餐饮，直至本案诉讼才得知存在转租事实。因奇缘餐饮长期拖欠西南明园租金、水电费及物业费等，金额较高，西南明园依据房屋租赁合同之约定于2017年9月28日采取停电措施，2017年10月发函给奇缘餐饮解除房屋租赁合同，并于2017年10月底收回上海市复兴中路XXX号5F房屋。目前，该房屋已另行出租。本院经审理认定事实如下：西南明园系上海市复兴中路XXX号房屋的所有权人。2015年5月25日，西南明园(出租方、甲方)与案外人奇缘餐饮签订《房屋租赁合同(商业专用)》(以下简称租赁合同)，约定甲方将系争房屋出租给乙方，并委托锦能物业进行统一物业管理。乙方向甲方承诺，租赁该房屋用途作餐饮使用。乙方在承租该房屋后拟向工商主管部门申请设立有限公司，并以/公司(系暂定名，具体企业名称以该房屋所在地工商主管部门核准为准，以下简称新公司)的名义进行经营。新公司的工商注册手续办理完成后，由新公司承接乙方在本合同项下所有的权利和义务，乙方承担连带保证责任。乙方同意并承诺：在乙方取得上述新公司工商登记注册之日起15个工作日内，将其营业执照复印件提供给甲方，与甲方办理本合同(包括附件)承租人的变更手续(即承租人从乙方变更为新公司，由新公司在本合同承租人处加盖公章变更即生效)，新公司在本合同承租人处加盖公章之同时，乙方自动变更为新公司(即新承租人)的连带责任保证方，为新公司履行本合同义务承担连带保证责任。房屋租赁期自2015年6月1日起至2020年5月31日止。除甲方已在本合同补充条款中同意乙方转租外，乙方在合同期内，未事先征得甲方的书面同意，不得将该房屋部分或全部转租给他人，也不得将该房屋转包、出借、抵押或设立留置权、与他人交换或共同使用或其他一切非乙方自用的行为(包括但不限于股东或关联企业之间本合同项下的权利义务的转让)。如乙方关联企业/和/或/，在本合同生效后实际使用该房屋并交付租金，则必须事先与甲方另行签订租赁主体变更协议并继续履行本合同，除租期为本合同剩余租期外，其余条款不变，除非双方另有约定的，依该约定。本合同乙方承担连带担保责任。否则不得变更，视为擅自转租，此时第三方向甲方所支付的租金、物业费等各项费用，视为乙方委托他人付款，甲方的收款行为并不视作已经认可乙方的转租行为，且甲方有权解除本合同，收回该房屋，乙方按合同约定向甲方承担违约责任。租赁合同还对租金、支付方式和期限、保证金和其他费用、解除条件及违约责任等做了约定。租赁合同尾部，西南明园、奇缘餐饮分别在出租方、承租方处盖章确认。2016年2月25日，经工商管理部门核准，浦缘餐饮设立。2017年5月28日，浦缘餐饮(管理方、甲方)与包国华(经营方、乙方)签订联营合同，约定甲方将系争商铺与乙方共同做经营使用，乙方愿意承担该场地的租金。租赁用途：乙方承租该场地仅限于经营餐饮，品牌烧烤，经营品类小吃。乙方租赁甲方的商铺从事经营行为实行联合经营、独立核算，因经营所产生的各项税费由乙方独立承担，自行缴纳。本合同租期为贰年，即自2017年7月16日起至2019年7月15日止。月租金总额20,000元，乙方签订该合同当日，须将2017年7月16日起至2017年9月15日止的租金40,000元，一次性支付给甲方。租期内以后的租金支付方式为每两个月收一次租金，租金到期前15日收取。甲乙双方约定，商场进场费70,000元。进场费不退不赔。甲乙双方按有关规定各自负担应缴税费及行政性收费。乙方经营中自身产生的各种税费及政府行政性收费均由乙方自行承担。甲乙双方约定公共区域水、电、空调费等公共费用全部由商户平摊。乙方须于本合同签署同时，向甲方一次性缴纳40,000元作为履约保证金。本合同期满90天后，如乙方完全履行本合同，甲方将无息返还保证金；如因乙方原因致使甲方或其他第三方蒙受损失、出现消费者投诉，或因乙方违反装修管理规定、损坏租借器具等而产生的罚款、违约金、赔偿金，以及未按规定时间缴纳租金、物业费、广告宣传费等任何费用，乙方现同意甲方直接从履约保证金中扣除，无需通知乙方。在租期内，因乙方原因单方提前终止本合同并撤场，则无权收回已支付的保证金，该保证金归甲方所有。乙方在本合同场地(店内)经营所需证照由甲方提供。甲方对租赁场地进行统一设计、装修施工。若乙方对租用区域进行设计装修，设计方案须经甲方书面同意，以维持广场整体水平。发生变化或更改需提前向甲方提出申请，经甲方书面同意后实施。若甲方正式营业后乙方需要对所租区域进行设计装修，必须提前按甲方相关规定办理手续，取得甲方书面同意后，方可按甲乙双方商定的施工方案施工，费用由乙方自行承担，且不得损害原有建筑结构的安全。乙方所在档口经营所需设备、设施由乙方自行负责解决，但设备明细应经甲方确认。乙方自备设备需具备相应证书，如灶具需经煤气公司出具检验合格证件。乙方工作人员发生的一切费用(包括工资、奖金、福利、劳动保险、医疗保险的缴纳、服装等)概由乙方自行负责。在双方合同期满或提前终止时，乙方应搬走属于乙方的物品，并应将营业场地以良好、清洁、可供出租的状态交付给甲方。因出现非甲方能及的情况使房屋设施的正常运行或公用事业的正常供应连续中断超过30天，严重影响乙方正常使用该房屋的，有权终止本合同，在这种情况下，甲方仅需将履约保证金及乙方预缴的租金无息退还乙方，而无需向乙方支付任何其他违约金或赔偿金。同日，包国华向浦缘餐饮支付了2017年7月16日至2017年9月15日租金40,000元、履约保证金40,000元，以及进场费70,000元。浦缘餐饮对租金及保证金数额无异议，但认为进场费仅收了40,000元，其余30,000元由中介收取。此后，包国华曾向浦缘餐饮支付过第二期租金，但被浦缘餐饮退回。审理中，西南明园称，因奇缘餐饮欠付租金及物业费等金额较大，故于2017年9月28日对系争商铺所在楼层采取了停电关停措施。原、被告对此均予以确认。2017年10月底，西南明园收回了系争商铺所在楼层。2017年12月，西南明园诉至本院[案号：(2017)沪0104民初30462号]，要求解除与奇缘餐饮签订的房屋租赁合同，并要求奇缘餐饮支付拖欠的租金及滞纳金、物业管理费及滞纳金、免租期内租金、水电费及合同解除违约金等。该案尚在审理中。以上事实，除原、被告及第三人庭审陈述外，另有上海市房地产权证、房屋租赁合同、联营合同、租金收条、押金收条等证据证实，本院予以认定。审理中，西南明园表示其与案外人奇缘餐饮就上海市复兴中路XXX号XXX层(即系争商铺所在楼层)签订了租赁合同，承租人应为奇缘餐饮而非被告，在未经西南明园书面同意的情况下，奇缘餐饮不得将租赁房屋转租他人，被告无权就系争商铺对外签署联营合同。被告辩称，租赁合同约定，奇缘餐饮承租房屋后拟设立新公司，并由新公司承接租赁合同项下的所有权利和义务，浦缘餐饮即为租赁合同中所指的“新公司”。本院认为，原、被告之间的联营合同主要权利义务是被告将系争商铺交付给原告用于经营餐饮使用，“租期为贰年”原告向被告支付固定金额的“租金”。根据约定，除被告提供原告经营所需证照外，经营设备、人员、税费及行政性收费等皆由原告自行负责，其中并无共享利润、共担风险的约定。就联营合同对价交换之给付特征而言，符合房屋租赁合同关系之特定期限的房屋使用权益(占有)与特定数额金钱作为对价交换的特征，而与合作经营之共同承担经营义务、共担经营风险的一般特征相异，因此本案中原、被告间的法律关系宜认定为房屋租赁合同关系。被告认为双方之间是联营合作关系的辩解，缺乏事实基础，本院不予采纳。法律规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。本案中，即使如被告所述其为租赁合同中的“新公司”，承继了奇缘餐饮在租赁合同中的权利义务，但其未经出租人书面同意转租，违反了合同约定及法律规定，故被告作为无权处分人，擅自将系争商铺租赁给原告，且权利人西南明园拒绝追认，原、被告签订的联营合同应属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告应将其依据联营合同收取的履约保证金40,000元予以退还。进场费系被告利用其所持经营执照及租赁房屋现有条件等优势，为原告能够开展经营活动而向其收取的一种费用。被告虽只认可收到40,000元进场费，但原告提供的证据证明其已经支付了70,000元进场费，被告也未提供证据证明其中的30,000元系由中介收取。故对被告仅收取40,000元进场费的辩称，本院不予采信。考虑到联营合同约定的租赁期间为2017年7月16日至2019年7月15日，原告租赁系争商铺并实际开展经营活动至2017年9月28日，后因西南明园对系争商铺所在楼层采取停电关停措施并收回租赁房屋，原告无法继续开展经营活动，故本院按照原告实际使用系争商铺的时间占约定租赁期间的比例，酌情判令被告向原告返还进场费63,000元。被告吴淑萍系上海浦缘餐饮管理有限公司的法定代表人，原告包国华要求其承担责任缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条规定，判决如下：一、上海浦缘餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向包国华返还押金40,000元、进场费63,000元；二、包国华的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,250元，由包国华负担575元，上海浦缘餐饮管理有限公司负担675元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇一八年七月十七日书记员  姚铭潮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。