湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2018)湘0105民初2210号原告：长沙市兰林物业管理有限公司，住所地长沙市开福区国营综合农场金霞路002栋202房。法定代表人：张路明，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹晓明，湖南鸿明律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘长青，湖南鸿明律师事务所律师。被告：刘跃彪，男，1967年12月8日出生，汉族，住长沙市开福区。被告：言双明，女，1970年11月7日出生，汉族，住长沙市开福区。原告长沙市兰林物业管理有限公司与被告刘跃彪、言双明物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王剑锋公开开庭进行了审理。原告长沙市兰林物业管理有限公司的委托诉讼代理人曹晓明、刘长青与被告刘跃彪、言双明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长沙市兰林物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告物业管理服务费6597元；2、被告支付原告滞纳金3470.74元（暂计至2017年11月8日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系长沙市金地园住宅小区的业主。根据原告与被告签订《物业管理服务合同》之约定，原告向被告提供物业管理服务，被告应当按建筑面积每平方米0.6元/月的标准向原告支付物业管理服务费，逾期未缴纳的从逾期之日起每天按应缴管理费的1%缴纳滞纳金。因物业管理服务的综合成本上涨，从2014年3月1日起，物业管理服务费上调为建筑面积每平方米0.8元/月。因此，被告每月应支付的物业管理服务费为109.95元。但从2012年7月1日起，被告开始拒绝向原告缴纳物业管理服务费，截至2017年11月底，被告共拖欠原告物业管理服务费6597元，根据《物业管理服务合同》约定标准计算，被告应缴纳的滞纳金为33853.7元，为减轻被告负担，现原告只主张被告承担滞纳金3470.74元。经原告多次催收，被告均拒绝缴纳。现原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，望判如所请。被告刘跃彪、言双明辩称，一、起诉状诉“经原告多次催告均拒绝缴纳”与事实不符，被告从未收到原告催缴物业管理费的书面通知，并且原告向法院提交的2份催缴通知单明显造假。二、2017年1月1日的催缴通知单没有包括2014年之前的物业费，因此2014年3月1日的催缴通知单中2014年之前的物业费已经超过诉讼时效，请求法院予以驳回。三、原告未对物业综合管理工作尽到相关义务，存在诸多服务管理不到位的问题：1、2013年、2014年春节前，被告家一楼卫生间多次严重堵塞，向原告反映请求疏通室外公共化粪池，但原告没有解决问题；2、2013年11月11日，被告家中二楼书房楼顶角落严重漏水，造成相关财物毁损，被告向原告反映情况后请求进行协调，原告没有搭理，也未派人来察看；3、被告汽车停放在六栋停车位，车辆经常被三楼扔下的烟蒂烫伤，出现黑印黄斑，被告向原告反映情况后，原告未予处理；4、2017年小区一业主家发生大火，因车辆占道和大门口电线位置太低导致消防车停在大门口进不来；5、小区安全管理不到位，2013年的一天晚上摩托车放在自家杂屋前电瓶被盗；进出小区车辆也没有进行登记，小区车辆乱停乱放，经常发生车位被占的情况，保安履职也不到位；公共照明及监控未及时维修；6、小区的垃圾杂物未及时处理，原告保洁未到位；7、还有小区收费不透明公开、物业费使用情况未公示等其他问题。原告围绕诉讼请求依法提交了物业管理委托合同、证明、物业服务费用催缴通知单、律师函、2017年7-12月收支公示等证据材料，并申请了证人金某、杨某出庭作证，被告向本院提交了照片和录像视频。本院组织当事人进行了质证和证据交换，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经庭审审查，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2010年10月27日、2012年1月1日、2016年1月1日，原告长沙市兰林物业管理有限公司（乙方）与长沙市开福区金地园住宅小区业主委员会（甲方）先后签订三份《长沙市金地园物业管理委托合同》，合同约定：甲方将长沙市金达家园小区委托乙方实行物业管理；乙方提供服务的受益人为长沙市金地园住宅区物业的全体业主和物业使用人，长沙市金地园住宅区物业的全体业主和物业使用人应对履行本合同承担相应的责任；委托管理事项：房屋建筑公用部位、共用设施设备等维修、养护和管理，公共环境卫生以及交通与车辆停放秩序的管理等，负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费；委托管理期限从2011年1月1日起至2017年12月30日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.6元（其中2016年1月1日合同约定为每月每平方米0.8元）向业主或物业使用人收取；商业门面按建筑面积每月每平方米1.4元收取；改变房屋使用性质的按每平方米1元向业主或物业使用人收取；月初收取物业管理费，按一季度一收；住宅区业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的1%交纳滞纳金。合同还对双方的权利义务、物业管理服务质量、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告为长沙市金地园住宅小区提供物业管理服务。根据2017年11月9日长沙市开福区金地园住宅小区业主委员会出具的证明，经业委会和全体业主签名同意，原告从2014年3月1日起，物业费由原来的每平方米0.6元调至每平方米0.8元。被告刘跃彪、言双明系长沙市开福区浏阳河路××号金地园小区×栋×房(产权面积：137.44平方米)业主。自2012年7月1日起被告一直未向原告缴纳物业服务费，截至2017年11月底，共计欠费6597元。经原告催收，被告仍未缴纳，故原告诉至本院。庭审中，原告向本院提交了2014年3月1日、2017年1月1日的物业服务费用催缴通知单和律师函，并申请了证人金某、杨某出庭作证，证明因被告拖欠物业服务费，原告进行催缴的事实。证人金某向本院陈述，自己是金地园物业的主任，从2013年起每年都和物业客服向被告催收物业服务费，证人杨某向本院陈述，自己是原告公司员工，原告向被告催收过物业服务费，具体情况不清楚。原告称证人证言能反映本案基本事实，原告起诉未超过诉讼时效。被告称证人与原告有共同利益关系，每年催缴物业费的证言不符合本案事实。被告向本院提交了照片和录像视频，证明被告答辩意见中所称的原告提供的物业管理服务有诸多方面均不到位，以及被告不缴纳物业费的原因等相关事实。原告认为上述证据均达不到被告的证明目的。本院认为，一、原告与长沙市开福区金地园住宅小区业主委员会先后签订的三份《长沙市金地园物业管理委托合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，因此，被告作为金地园小区×栋×房的业主，上述物业服务合同对其有约束力，被告应依约向原告缴纳物业服务费。被告辩称2014年之前的物业费已超过诉讼时效，但根据证人金某向本院的陈述，从2013年起每年均向被告催收物业服务费，结合原告提交的物业服务费催缴通知单和律师函，基本上能够证实在被告欠缴物业服务费后，原告有定期连续催收的事实，物业公司定期向业主催收物业费也符合常理，在业主不在家的情况下，物业公司一般也会将催缴通知单等张贴在门上进行催收，故本院对被告辩称2014年之前的物业费已超过诉讼时效的意见不予采纳。二、关于尚欠的物业服务费及滞纳金。根据2017年11月9日长沙市开福区金地园住宅小区业主委员会出具的证明，可以证实在经业委会和全体业主同意后，从2014年3月1日起，物业服务费按每月每平方米0.8元收取。该证明可认为是双方对合同内容的变更，本院对此予以认可。因此，被告从2014年3月1日起每月应按0.8元/平方米的标准向原告支付物业服务费。经计算，截至2017年11月底，被告尚欠原告物业服务费6597元。虽然缴纳物业服务费是业主的基本义务，但作为物业服务企业，亦应按约向业主提供良好的物业管理和服务。本案中，根据被告提交的照片和录像视频，能够证实原告提供的物业服务确有瑕疵，且因原告物业服务不到位，期间对被告生活造成了影响，故本院酌情减免被告15%的物业服务费，即被告应支付原告2012年7月1日起至2017年11月底的物业服务费5607元（6597元×85%）。关于违约金/滞纳金，因被告并非恶意拖欠物业服务费，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉求不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告刘跃彪、言双明于本判决生效之日起十日内向原告长沙市兰林物业管理有限公司支付自2012年7月1日起至2017年11月底的物业服务费5607元；二、驳回原告长沙市兰林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52元，因适用简易程序减半收取26元，由被告刘跃彪、言双明承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  王剑锋二〇一八年七月二日代理书记员  梁 广附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。