广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终6792号上诉人（原审被告）：广东荔盈置业有限公司,住所地广东省佛山市南海区黄岐泌冲村委会大沙村民小组综合大楼首层，统一社会信用代码914406056731270490。法定代表人：庄佳玲。委托诉讼代理人：黄诗颖，该公司员工。委托诉讼代理人：周刚，该公司员工。被上诉人（原审原告）：吴壮壮，男，1984年1月20日出生，汉族，住广东省揭阳市揭**。委托诉讼代理人：刘春苑，广东济方律师事务所实习律师。委托诉讼代理人：罗中，广东济方律师事务所律师。上诉人广东荔盈置业有限公司（以下简称荔盈公司）与被上诉人吴壮壮因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初4482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月12日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。荔盈公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判荔盈公司不需要支付逾期交房违约金；2.判决吴壮壮承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认为荔盈公司存在逾期交楼情形事实不清。1.商品房买卖合同约定的交楼日期是在2017年6月30日前，在2017年6月29日案涉房屋巳经竣工验收备案，完全符合交楼条件。且商品房买卖合同第十一条第（二）项约定：“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。这里合同明确约定了在买方未收到书面通知书的情况下，买方仍应在合同约定的日期即2017年6月30日交付届满之日来办理交付手续。吴壮壮未按合同约定前来办理房屋交付手续不属于荔盈公司逾期交楼的情形。2.本案讼争商品房同栋楼的其他业主已经于2017年7月份陆续收楼。一审开庭后荔盈公司补充提交了有关证据，但一审法院未组织质证不当。3.合同约定吴壮壮应在2017年3月21日前申请银行按揭贷款，但吴壮壮逾期申请银行贷款，贷款合同直到2017年6月9日才签署，银行贷款延期至2017年8月29日放款到荔盈公司账户。根据合同法第六十七条的相关规定：应当先履行的当事人不履行义务，已到履行期的应当后履行的对方当事人享有不履行合同的权利。荔盈公司认为，在吴壮壮未付清全部房款时，荔盈公司有权行使后履行抗辩权而暂停交楼。因此，即使交楼日期延后，但也不应视为荔盈公司逾期交楼，荔盈公司交付使用的时间应就吴壮壮延迟付清全部房款的时间往后相应顺延。二、一审判决认为合同约定的违约金合理是适用法律不当。荔盈公司认为合同约定的违约金过高，一是荔盈公司并非不能交楼，而涉案房屋在合同约定的交楼期限完全具备法律规定的交楼条件；二是荔盈公司有正当理由顺延交楼时间；三是延迟交楼客观上给吴壮壮造成的实际损失远小于合同约定的违约金金额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。该条规定并不以合同是否为格式合同而例外，本意是为了调整双方过度失衡的权利义务关系。在荔盈公司延迟交楼有一定情有可原的原因且吴壮壮实际损失远低于约定的违约金金额的情况下，法院依法调整降低是应该的。因此，逾期交楼违约金应参照广东省佛山市南海区××镇××大道××广场×座×栋本涉案房屋同地段同类房屋的租金标准来确定是适当的。吴壮壮辩称：一、一审判决认定荔盈公司构成逾期交楼行为正确。1.根据《商品房买卖合同（预售)》第十一条第（二）条规定，可以确定《商品房买卖合同（预售）》约定了“书面通知交楼”是荔盈公司的合同义务，只有在荔盈公司已经履行了“书面通知收楼”的义务后，但买受人未收到《收楼通知书》的，才以本合同约定的交付日期届满之日为搬离交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。因此，合同第十一条第（二）条的全文都没有豁免荔盈公司“书面通知收楼”的合同义务。2.荔盈公司并未在合同约定的交楼期限向吴壮壮发出书面的《收楼通知书》。荔盈公司实际向吴壮壮发出《收楼通知书》的时间是2017年11月14日，已经逾期。二、2017年11月14日荔盈公司发出的《收楼通知书》的表述和内容显示荔盈公司通知吴壮壮收楼的首次时间为2017年11月14日而非2017年6月29日，《收楼通知书》也没有反映吴壮壮有拖延收楼的情况。荔盈公司称其曾在2017年6月29日电话通知吴壮壮收楼，但不能举证证明该事实。吴壮壮在2017年6月30日前后曾经去过楼盘现场但现场并无安排收楼的工作人员。作为购房者，吴壮壮希望能按期或提前收楼，荔盈公司声称吴壮壮拒绝收楼有违常理。从行业惯例和操作流程来看，仅通过电话通知收楼的方式不符合房地产行业的正常售楼操作流程和要求，本案的证据也证明荔盈公司的收楼流程中有《收楼通知书》，荔盈公司在2017年6月29日电话通知后近5个月没有进一步的催促，而于2017年11月14日向吴壮壮发出《收楼通知书》，是不符合常理的。三、涉案房屋取得竣工验收备案，只能说明荔盈公司履行交楼义务具备了部分前提条件，但并不能证明荔盈公司在合同约定的期限内己经履行了交楼的义务。两者之间没有因果关系。一审法院合议庭已当庭查明，本案取得《测绘报告》的时间为2017年8月15日，而根据《商品房买卖合同（预售)》第九条的约定，完成《测绘报告》是交楼的前提条件之一。在2017年6月29日，涉案房屋在没有《测绘报告》的情况下，是不具备交楼条件的。据一审法院查明，在2018年3月收到物业管理公司发来的催收物业管理费的通知书，该通知书列明吴壮壮开始缴纳物业管理费的时间为2017年12月1日，而《商品房买卖合同（预售)》约定物业管理费在实际交楼后开始缴纳。故印证了荔盈公司实际向吴壮壮通知交楼的时间为2017年11月，而不是2017年6月29日。荔盈公司声称的“同栋楼的其他业主已于2017年7月陆续收楼”与本案无关，也不能否定“荔盈公司对吴壮壮构成逾期交楼”。根据《商品房买卖合同（预售)》的约定，若吴壮壮逾期付款，荔盈公司可以通过合同第八条约定的逾期付款违约金条款，另案追究吴壮壮的逾期付款责任，荔盈公司在二审上诉前从未向吴壮壮提出过“行使后履行抗辩权暂停交楼”的要求，且反复强调其己经在2017年6月29日电话通知吴壮壮收楼，可以说明该观点并无事实依据。四、关于荔盈公司提出应按照“同地段同类房屋的租金标准来确定”违约金。《最高人民法院关于商品房司法解释》第十七条规定的适用租金标准的前提，是“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法”，而本案中，商品房买卖合同己经约定了违约金数额，并非买卖合同没有约定，故荔盈公司的主张不能成立。荔盈公司如要适用《最高院关于商品房司法解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，应当对“造成的损失金额”进行举证。在一审中，荔盈公司不能举证“每日万分之四的标准”过高且不合理，则应承担不利后果，且本案所涉的《商品房买卖合同》是荔盈公司作为开发商为了重复使用而单方制定的格式合同，“每日万分之四的标准”的标准也是荔盈公司单方确定的，荔盈公司反悔其制定的违约金标准，有违诚实信用之原则。“每日万分之四”的标准按年折算为年利率14%左右并不算高。吴壮壮向一审法院起诉请求：1.荔盈公司向吴壮壮支付逾期交楼违约金51056元；2.荔盈公司承担本案全部诉讼费用。一审法院查明事实：2016年12月19日，荔盈公司开发的××广场取得南房预字第201×××××××2号《商品房预售许可证》。2017年1月25日，吴壮壮向荔盈公司支付了定金5万元。同年3月18日，吴壮壮向荔盈公司支付了361710元。4月7日，荔盈公司作为出卖方、与作为买受人的吴壮壮签订《商品房买卖合同（预售）》（房屋唯一码：1657548、合同编号：20170407008702），约定荔盈公司将其开发的佛山市南海区××镇××大道××广场×座×栋×房以911710元出售给吴壮壮；合同网签之日起7日内支付购房款461710元，余款45万元于同年3月21日前申请办理银行按揭手续；荔盈公司应在同年6月30日前将竣工验收备案及已取得房屋测绘报告的商品房交付给吴壮壮，逾期交楼超过90日，吴壮壮继续履行合同的，荔盈公司应按全部购房款的日万分之四支付违约金；荔盈公司应在交付期限届满前10日将查验房屋、办理交付手续的时间等通知书面送达吴壮壮；物业服务时间从2017年6月30日至2019年5月31日。6月27日，××广场购物中心（地块B）竣工验收备案。同月29日，该中心（地块C）竣工验收备案。8月15日，××广场取得测绘报告书。8月28日，吴壮壮就涉讼房屋办理的按揭贷款45万元到账。11月14日，荔盈公司向吴壮壮发出《收楼通知书》，通知吴壮壮在同月18日前办理收楼手续。2018年3月7日，物管公司通知吴壮壮物管费自2017年12月1日开始计收。另，庭审结束后，荔盈公司以吴壮壮迟延支付购楼款为由，要求扣减相应的违约金，并要求本院组织质证及延期判决。一审法院认为，吴壮壮、荔盈公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。关于本案讼争的第1个焦点，一审法院认为荔盈公司存在逾期交楼情形，理由如下：第一、合同明确约定，涉讼房屋的交楼时间为2017年6月30日前，且明确约定此期限届满前10日，作为开发商的荔盈公司应以书面方式通知吴壮壮收楼，但荔盈公司没有提供任何证明证实在约定日期前以书面通知吴壮壮收楼。第二、荔盈公司辩称在2017年6月30日前曾以电话的方式通知吴壮壮收楼，对此，荔盈公司既没有提供充分的证据予以证实，吴壮壮又没有确认，荔盈公司的此行为亦不符合合同约定。第三、合同约定物管费的起算时间为2017年6月30日，即物管费从荔盈公司依约交楼的时间开始计算，而吴壮壮2018年3月7日接到的通知中，物管公司通知吴壮壮交纳物管费的时间自2017年12月1日开始，亦印证了荔盈公司实际交楼的时间为2017年11月。综上，合同约定涉讼物业的交付时间为2017年6月30日前，但吴壮壮认为荔盈公司延至同年11月才交楼的主张有事实依据，吴壮壮对此主张有理，一审法院予以采信；荔盈公司认为不存在延期交楼的抗辩无理，一审法院不予采信。关于本案的第2个讼争焦点，一审法院认为合同约定的违约金合理，不存在过高情形，理由如下：第一、根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。第二、涉案《商品房买卖合同》中关于逾期付款、逾期交房的违约责任的约定是对等的，符合公平原则，荔盈公司作为涉讼房屋的开发商及涉讼合同的草拟者，在订立合同之初即应对房屋的交付时间有合理预期，从而拟定合同条款对交付时间及预期交付的违约责任进行约定，故荔盈公司要求调低违约金的计付标准，明显有违诚实、信用之原则。第三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，在商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法时，可参照同地段同类房屋租金标准确定，而本案合同已明确约定逾期交付房屋的违约金标准为已付房款的日万分之四，故荔盈公司要求以租金标准计算违约金的辩称明显与该司法解释的规定不符。综上，荔盈公司要求调整违约金标准的抗辩于法无据。合同约定涉讼房屋的交付时间为2017年6月30日，而荔盈公司直到同年11月18日才向吴壮壮交付，逾期140天，吴壮壮已付的购房款共计911710元，依合同约定的违约金计算标准，荔盈公司应付的违约金为：911710元×0.04％×140=51056元。吴壮壮的诉请有事实及法律根据，一审法院予以支持。因荔盈公司并未在庭审中对吴壮壮是否迟延支付购楼款作抗辩，而在庭审结束后提出，故荔盈公司如认为吴壮壮在支付购楼款问题上存在违约行为，可另案主张。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：荔盈公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金51056元予吴壮壮。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取538.2元（吴壮壮已预交），由荔盈公司负担，荔盈公司应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳538.2元，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对吴壮壮预交的诉讼费用538.2元，在判决发生法律效力后经吴壮壮书面申请,本院退还予吴壮壮。二审期间，荔盈公司向本院提交汇款凭证、楼宇按揭合同，证明吴壮壮没有按照合同约定履行付款和办理按揭的义务，荔盈公司同样有先履行抗辩权。合同约定在2017年3月21日前吴壮壮就应该办理好银行按揭申请的手续，但是在2017年6月9日吴壮壮才填写申请资料，直到2017年8月29日银行才批准房款。按照合同法的规定，在吴壮壮付清全部款项前，荔盈公司有权行使先履行抗辩权暂停交楼。吴壮壮未向本院提交新证据。本院组织吴壮壮进行了质证。经审查，荔盈公司提交的证据，吴壮壮对其真实性未提出异议，本院予以确认，但对于与荔盈公司交楼责任关联性问题，本院结合本案具体事实予以认定。本院审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，围绕着荔盈公司的上诉请求，二审争议的焦点为：1.荔盈公司向吴壮壮交楼是否存在逾期；2.如存在逾期，一审法院关于荔盈公司逾期交房违约责任认定是否合理。关于荔盈公司是否存在逾期交楼问题。根据双方签订的合同，约定荔盈公司交付的房屋应取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，在2017年6月30日前交付。在交付期限届满前10日，荔盈公司应将查验房屋的时间、办理交付地点及应当携带的证据材料的通知书面送达买受人。可见，荔盈公司交付的房屋除满足基本的交付条件之外，书面通知买受人收楼及明确收楼资料亦为荔盈公司应负的合同义务。涉讼××广场直至2017年6月底才通过竣工验收备案，同年8月15日才取得测绘报告书，结合合同约定物业管理费从荔盈公司依约交楼的时间起算，而物业公司通知吴壮壮缴纳物管费从2017年12月1日开始的事实，足以证实涉案房屋在2017年6月30日前未达到交付的要件要求。荔盈公司也未能举证证明在约定的交付期限届满前，已书面通知吴壮壮收楼。基于以上事实，吴壮壮提出涉案房屋实际收楼时间为荔盈公司发出书面《收楼通知书》确定的办理收楼手续之时，荔盈公司履行交楼义务存在逾期，理据充分，本院予以采纳。涉案房屋在2017年6月30日尚未符合交付条件的情况下，荔盈公司主张其虽未履行通知收楼义务，但可适用合同另行约定的买受人未收到交付通知，应自行在交付日期届满之日前往该房屋所在地办理交付手续之约定，确定涉讼房屋在2017年6月30日已完成交付缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。荔盈公司上诉提出的吴壮壮存在迟延支付购房款，其在吴壮壮未付清购房款时，有权行使后履行抗辩权而暂停收楼问题，如一审法院论述，其在庭审中并未提出，且荔盈公司如认为吴壮壮逾期付款，可以通过合同约定买受人逾期付款违约金条款另行主张权利，不影响其本案应承担的逾期交楼违约责任认定。关于荔盈公司逾期交楼违约责任认定问题。基于上述认定，荔盈公司向吴壮壮交付涉讼房屋过程中，存在逾期，理应向吴壮壮支付逾期交楼违约金。针对荔盈公司逾期交楼违约金认定问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”荔盈公司作为涉讼房屋的开发商及《商品房买卖合同》的草拟者，在订立合同之初应对房屋的交付时间有合理预期。在双方已在合同中关于逾期付款、逾期交房的违约责任进行明确约定，且约定对等的情况下，荔盈公司理应依照合同约定的逾期交房违约责任标准向吴壮壮支付违约金。再者，荔盈公司亦未能举证证明双方约定的违约金过高，吴壮壮由此可获得的赔偿远远高于其实际损失。故此，荔盈公司上诉主张即使存在违约，应按照涉讼房屋同地段的租金标准确定其该项责任承担理据不足，本院不予采纳。综上，荔盈公司的上诉请求均不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1076.40元，由上诉人广东荔盈置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  翁丰好审判员  徐允贤二〇一八年七月三十日法官助理陈敏仪书记员陈子聪书记员李雅倩