济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0112民初4250号 原告：邹延才，男，1957年11月28日出生，汉族，住济南市。 原告：张传芳，女，1955年10月2日出生，汉族，退休职工，住济南市。 两原告共同委托诉讼代理人：周荣，山东昌平律师事务所律师。 被告：山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码：91370100785020369B。 法定代表人：房玉山，总经理。 委托诉讼代理人：张晓程，国浩律师（济南）事务所律师。 原告邹延才、张传芳与被告山东恒生置地股份有限公司（以下简称恒生置地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月23日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月5日公开开庭进行了审理。原告邹延才、张传芳的委托诉讼代理人周荣、被告恒生置地公司的委托诉讼代理人张晓程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹延才、张传芳共同向本院提出诉讼请求：判令恒生置地公司支付因供电逾期达到使用条件的违约金15320元（自2014年4月26日起至2016年5月31日止，共766天，按每日20元计算）。后变更诉讼请求为：判令恒生置地公司支付因供电逾期达到使用条件的违约金15300元（自2014年4月27日起至2016年5月31日止，共765天，按每日20元计算）。事实和理由：2013年5月26日，邹延才、张传芳与恒生置地公司签订商品房买卖合同及补充协议，约定邹延才、张传芳购买恒生置地公司开发的XXXX小区X号楼X单元XXX号房屋。合同约定的交房日期为2013年9月30日，房屋总价款648243元，交房时补交137元，房价总计648380元，邹延才、张传芳已依合同约定全部付清。根据商品房买卖合同第八条约定，出卖人应当在2013年9月30日前，将符合合同约定的商品房交付，如有逾期，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2013年11月18日，恒生置地公司将未经消防验收合格的房屋交付邹延才、张传芳使用。2014年10月23日，涉案房屋所在的小区才经过消防复验合格。涉案房屋于2016年5月31日才通过供电配套设施验收合格，具备正式用电条件，此前一直使用临时供电。根据商品房买卖合同第十四条约定，出卖人应按每逾期一天20元的标准支付赔偿金。对于恒生置地公司交付未消防验收合格的房屋及未达到正式用电使用条件的情况，邹延才、张传芳于起诉前才刚刚知道。基于上述事实，恒生置地公司逾期交房、供电逾期达到使用条件均违反了合同约定。根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，诉至法院。 恒生置地公司辩称，邹延才、张传芳的诉求无事实及法律依据，应当依法予以驳回。第一，邹延才、张传芳接收房屋已经超过三年半，其要求支付违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，应当依法予以驳回。第二，双方并未约定正式用电作为交付条件，涉案商品房的用电符合合同约定，邹延才、张传芳主张用电违约金无事实及法律依据。依据《商品房买卖合同》第十四条约定，水、电于房屋实际交付使用之日起达到使用条件。邹延才、张传芳接收房屋时，在《房屋验收表》中对房屋的用电状况进行了确认，电已达到使用条件，符合双方的约定。现邹延才、张传芳已实际使用房屋超过三年，用电完全可以满足正常生活需要。XXXX小区的临时供电是由于第三方原因造成的，并非恒生置地公司责任，且邹延才、张传芳的用电价格与正式用电相同，并未给邹延才、张传芳造成损失。即使认定恒生置地公司违约，邹延才、张传芳主张的用电违约金标准每天20元超过邹延才、张传芳的实际损失，应依据其实际损失判决承担赔偿责任。2010年8月12日，恒生置地公司已经与历城区供电公司签订了《XXXX住宅小区配电工程承包合同》，约定了XXXX小区的住宅配电工程，恒生置地公司亦按照合同约定缴纳了相应费用。2014年3月13日，历城区供电公司出具证明显示，XXXX小区未能接入10KW正式电源的原因为外线管沟制约，该外线管沟属于市政配套设施。投资建设涉及到政府、行业主管部门和电缆沟沿线多家房地产企业，为政府部门或者其他第三方原因造成，并非恒生置地公司责任。商品房买卖合同第十四条第五款明确约定：“因政府市政部门原因，致使配套设施无法达到使用条件的，出卖人不承担相关责任。”该约定合法有效，即使法院认定交付条件为正式电，恒生置地公司也不应承担未接入正式电的责任。综上，邹延才、张传芳的诉求无事实及法律依据，应当依法予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下： 1.2013年5月26日，邹延才、张传芳与恒生置地公司签订商品房买卖合同，约定邹延才、张传芳出资648380元购买恒生置地公司开发的位于济南市历城区经十路以北、雪山以西的XXXX小区X号楼X单元XXX号房屋，预售许可证号为济建预许2012350号。商品房买卖合同第十四条约定，恒生置地公司承诺水、电于房屋实际交付使用之日起达到使用条件，如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：每逾期一天，出卖人向买受人支付20元赔偿金。 2.上述合同签订后，邹延才、张传芳已付清全部房款648380元。2013年11月18日，恒生置地公司向邹延才、张传芳交付了涉案房屋。2016年5月31日，涉案房屋所属的XXXX小区供电配套设施经验收合格，具备正式用电条件，此前一直使用临时供电。关于未能接入10KW正式电源而使用临时用电的原因，恒生置地公司主张系因外线管沟制约，系因第三方原因造成的，但未就该主张提供相应证据。 本院认为，邹延才、张传芳与恒生置地公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人应全面履行合同义务，未能履行或未能全面履行的，应按照合同约定承担相应的违约责任。关于是否应支付供电逾期达到使用条件赔偿金的问题。双方当事人均认可合同中对水、电、燃气等基础设施应达到使用条件的日期系实际交付使用之日，但对于“达到使用条件”有不同解释，邹延才、张传芳认为供应正式用电方为“达到使用条件”，恒生置地公司则认为供应临时电源即已“达到使用条件”。本院认为，合同中约定的“达到使用条件”应作严格解释为具备市政正式用电，理由如下：1.住宅小区使用临时电源不符合相关行政法规及部门规章的要求。《电力供应与使用条例》（国务院令第666号）第二十四条规定，新建小区的电力设施经供电企业检验合格的，方可投入使用；《供电营业规则》（电力工业部令第8号）第十二条第一款、第二款规定：对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电，使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理。2.临时电源与正式电源存在若干基数参数的差异，与正式电源相比较，临时电源存在电容量不足、电压不稳定、电源可靠性差等问题，住宅小区使用临时电源不利于保障居民的正常生活。3.根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。4.涉案房屋约定的交付条件为“商品房单体竣工验收合格”，并非房地产开发主管部门所要求的取得综合验收备案证明，故对于合同中关于公共基础设施的约定应从严解释。因取得综合验收备案证明的房屋其水电暖等公共配套设施已经由相关主管部门验收，具备正常使用条件。本案对房屋交付条件的约定仅为单体竣工验收合格，此种情况下双方对于配套基础设施正常运行的约定更加重要。因此，对于合同中第十四条所约定出卖人的义务，应当作严格解释。也即恒生置地公司交付房屋时仅具备临时用电，直至2016年5月31日方取得供电配套设施验收合格证明，具备正式用电条件，其应根据合同约定向邹延才、张传芳支付逾期达到使用条件的赔偿金，即按照每日20元的标准，自房屋交付之日2013年11月18日起计算至2016年5月31日止。另，邹延才、张传芳曾起诉恒生置地公司主张燃气逾期赔偿金，本院已判决支持邹延才、张传芳主张的自2013年11月18日至2014年4月26日的燃气逾期赔偿金，根据房屋买卖合同第十四条的约定燃气与用电逾期赔偿金不作重复累计，故邹延才、张传芳主张供电逾期赔偿金自2014年4月27日计算至2016年5月31日共计15300元，有事实和法律依据，本院予以支持。恒生置地公司辩称未能交付正式电系第三方原因所致，且邹延才、张传芳使用临时电源并没有损失，其不应承担责任，但未提供证据予以证实，本院不予采纳。关于诉讼时效问题，恒生置地公司未能提交证据证实其通过合同约定或其他法律规定的方式向邹延才、张传芳告知了供电性质和供电配套设施验收合格等相关事项，也未能提交证据证实邹延才、张传芳知道或者应当知道供电性质和供电配套设施验收合格等各相关事项的时间，其将房屋交付之日作为诉讼时效起算点不符合法律规定，故对恒生置地公司关于超过诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。 综上所述，邹延才、张传芳的诉讼请求有事实及法律依据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 限被告山东恒生置地股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邹延才、原告张传芳供电逾期达到使用条件的赔偿金15300元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费182元，减半收取计91元，由被告山东恒生置地股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  刘克峰 二〇一八年七月十日 书记员  宋秀玲