四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0402民初1148号原告（反诉被告）：张红，女，1969年7月10日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。原告（反诉被告）：李从宽，男，1936年4月12日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。原告（反诉被告）：徐永碧，女，1940年9月28日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。原告（反诉被告）：李玉洁，女，1992年5月24日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。四原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：杜龙平，攀枝花市东区大渡口法律服务所法律工作者，执业证号：32303071100046。被告（反诉原告）：梁成萍，女，1944年6月18日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：伍登华（系母女关系），女，1975年9月15日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告：伍莉娟（反诉原告），女，1969年6月13日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：伍登华（系姐妹关系），女，1975年9月15日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告：伍登华（反诉原告），女，1975年9月15日出生，汉族，住重庆市南岸区。被告：伍斌（反诉原告），男，1967年11月24日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托诉讼代理人：伍登华（系兄妹关系），女，1975年9月15日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告张红、李从宽、徐永碧、李玉洁（反诉被告）与被告梁成萍（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年3月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。审理中，伍登华、伍莉娟、伍斌申请参加诉讼，本院审查后依职权追加伍登华、伍莉娟、伍斌作为被告参加诉讼。原告张红、李从宽、徐永碧、李玉洁申请变更诉讼请求，被告梁成萍、伍登华、伍莉娟、伍斌提起反诉，本院予以准许。原告张红及四原告共同委托诉讼代理人杜龙平、被告伍登华同时作为梁成萍、伍莉娟、伍斌的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张红、李从宽、徐永碧、李玉洁共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理位于攀枝花市东区XXX号房屋不动产的过户登记；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：梁成萍为攀枝花市十九冶特种公司职工，1998年4月26日，已办理退休手续的梁成萍将单位分配的房屋以人民币壹万元的价格卖给张红、李健夫妇。由于张红、李健当时仅有3000元钱，梁成萍主动提出分期支付，两年内付清，但在付清房款前要按每月100元计算房租至张红、李健付清全部房款时止。张红、李健同意后，梁成萍为李健手书了《立书转让》协议并收取了3000元预付房款。协议签订后，因为梁成萍回到重庆，每月收取100元租金繁琐，双方约定梁成萍回攀枝花时张红、李健再支付。由于张红、李健经济困难，两年内无法付清房款，口头取得梁成萍同意后取消了两年付清房款的期限约定。2002年梁成萍一直未到攀枝花收钱，2002年6月20日应梁成萍要求，张红、李健按协议约定将3000元作为房租汇入梁成萍丈夫伍明寿所有的中国邮政储蓄账户内，2003年11月15日汇款1200元，2005年9月21日汇款1200元，2007年6月5日汇款1200元，2007年8月，张红打电话给梁成萍告知其将全部房款付清，要求梁成萍前来办理过户手续。梁成萍同意后，张红于2007年12月26日汇款14400元，除了应支付的房款及房租外，张红多支付了2400元作为梁成萍前来办理房屋过户登记的食宿、车旅费用，上述款项均应梁成萍要求汇入伍明寿所有的中国邮政银行账户内。2008年4月14日李健因病死亡。之后，张红打电话要求梁成萍前来办理房屋产权过户登记，梁成萍以各种理由推诿拒不配合办理。被告（反诉原告）梁成萍、伍登华、伍莉娟、伍斌共同辩称：原告出示的《立书转让协议》只有梁成萍一人签字，该房屋是夫妻共同财产，梁成萍丈夫伍明寿未签字确认亦未授权梁成萍出售该房屋，伍明寿去世后其子女伍登华、伍莉娟、伍斌系其继承人，梁成萍不拥有案涉房屋绝对所有权，系无权处分人，未征得其他共有人的同意，擅自出卖共有房屋，其签订的房屋转让协议无效。《立书转让协议》约定房款在2年内付清，但原告并未付清房款存在违约行为。原告主张的汇款没有写明用途，不能证明是支付的购房款，原告亦未提供证据证明梁成萍口头同意原告2年内不付清房款可延期付款。被告认为原告所有汇款均系支付的房租。审理中，被告（反诉原告）梁成萍、伍登华、伍莉娟、伍斌共同向本院提出诉讼请求：1.请求同意追加伍斌、伍莉娟、伍登华作为本诉被告参与诉讼，并提起反诉；2.请求判令被反诉人违约，驳回被反诉人的诉讼请求；3.解除转让协议及相应的租赁关系；4.请求被反诉人向反诉人及其委托代理人支付处理此诉讼的交通、食宿、误工费等共计人民币5000元整作为补偿；5.本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：位于攀枝花市东区XXX号房屋为梁成萍、伍明寿夫妻共同财产，1998年房改时，此房是用梁成萍、伍明寿的工龄抵扣部分房款后获得，购买时实际价值为15315元。1998年4月26日梁成萍与李健签订房屋转让协议时未征得伍明寿同意，伍明寿的子女也未知晓并同意房屋转让协议中的各项条款，该协议违反法律规定，侵害了伍明寿及其子女的合法权益，其行为无效，转让协议应予以解除。转让协议签订后，梁成萍除收到转让定金外从未收到任何转让房款，张红、李从宽等四人在约定期限内未付清房屋转让余款已构成根本违约后，双方只存在租赁关系，约定1998年4月26日所付的转让定金用作抵扣1998年4月26日至2000年10月25日的房租。之后张红、李从宽等四人一直拖欠租金，在梁成萍催促下，张红、李从宽等四人才分几次向梁成萍及其丈夫伍明寿汇款支付租金（包括定金3000元）共计24000元，此款项系1998年4月26日至2018年4月45日的租金。张红、李从宽等四人并未向梁成萍及伍明寿说明所寄款项的用途，其违约后也并未提出重新约定房屋转让金额及过户时间，也未催促办理过户手续，直至2018年3月因梁成萍主动联系李从宽之子李渡告知不再出租此房，才引起本次诉讼。原告（反诉被告）张红、李从宽、徐永碧、李玉洁辩称：梁成萍、伍登华等四人主张张红、李从宽等四人违约，应另案起诉。梁成萍、伍登华等四人主张解除租赁关系，双方并未签订租赁合同不存在解除。梁成萍、伍登华等四人主张张红、李从宽等四人向其支付处理此诉讼的交通、食宿、误工费等共计人民币5000元作为补偿，无事实依据无法律依据。因此，请求驳回梁成萍、伍登华等四人的全部反诉请求，诉讼费由梁成萍、伍登华等四人自行承担。原告（反诉被告）张红、李从宽、徐永碧、李玉洁为证明其诉请主张及辩解，向本院提交以下证据：1.张红、李从宽、徐永碧、李玉洁、梁成萍的身份证复印件，拟证明原、被告身份情况；2.攀枝花市东区弄弄坪街道办事处高峰社区居民委员会出具的证明1份，拟证明张红、李从宽等四人与死者李健的亲属关系情况，张红、李从宽等四人主体适格；3.《立书转让》1份，拟证明梁成萍、伍明寿将涉案房屋以10000元价格卖给张红、李健的事实；4.收据1份，拟证明签订协议当日梁成萍收取张红、李健3000元房屋转让预付款的事实；5.中国邮政汇款收据5张，拟证明张红、李从宽等四人于2000年6月20日向伍明寿汇款3000元、于2003年11月15日向伍明寿汇款1200元、于2005年9月21日向伍明寿汇款1200元、于2007年6月5日向伍明寿汇款1200元、于2007年12月26日汇款14400元；6.结婚证1份，拟证明张红与死者李健原系夫妻关系；7.居民死亡原因医学证明书1份、火化证卡1份，拟证明李建死亡并于2008年4月18日火化；8.财产放弃申明1份，拟证明李从宽、徐永碧认为这套房是张红的；9.张红与梁成萍通话录音1份、张红的委托诉讼代理人与梁成萍的通话录音1份，拟证明梁成萍认可房屋出售给张红，房款已付清，只是因身体不好不能前来配合张红办理产权过户登记手续；10.常驻人口登记表1页，拟证明梁成萍与伍明寿是夫妻关系；11.房屋信息摘要1份，拟证明位于攀枝花市东区XXX号房屋与涉案房屋为同一套房屋；12.证人吕某的证人证言，拟证明张红、李从宽等四人长期在案涉房屋居住；13.证人潘某的证人证言，拟证明案涉房屋之前是梁成萍、伍明寿夫妇居住，之后张红、李健夫妇在此居住。经庭审质证，梁成萍、伍登华等四人对张红、李从宽等四人出示的证据1，2，4，6,7,8，10,11的三性均无异议。梁成萍、伍登华等四人对于证据3的真实性无异议，但认为张红、李从宽等四人仅付了3000元房款，协议由梁成萍签字，但是与伍明寿无关。证据5只能证明张红、李从宽等四人汇款20000元，但不能证明该汇款是还款。证据9的2份录音真实性无异议，但认为不合法。梁成萍与张红、李从宽等四人代理人通话在先，与张红通话在后，两段录音有时间差。录音中张红、李从宽等四人代理人有威胁梁成萍的性质。证据12、13只能证明张红、李从宽等四人在案涉房屋处居住了很长时间，邻居只是听张红、李从宽等四人说梁成萍将房屋卖给他们，但并不知道真实情况，证人是邻居朋友关系，证言有待商榷。被告（反诉原告）梁成萍、伍登华、伍莉娟、伍斌为证明其辩解及反诉主张，向本院提交以下证据：梁成萍与伍明寿结婚证1份、伍明寿死亡注销户口证明1份、重庆市公安局弹子石派出所出具的关系说明1份、重庆市公安局弹子石派出所出具的证明1份、重庆市公安局巴南区分局出具的证明1分，拟证明梁成萍与伍明寿是夫妻关系，案涉房屋是夫妻共同财产，三个子女有继承权。经庭审质证，张红、李从宽等四人对梁成萍、伍登华等四人出示的上述证据的三性均无异议。根据上述双方当事人陈述及举证、质证，本院审理查明如下事实：张红与李健原系夫妻关系，两人于1992年3月4日结婚，李健于2008年4月14日死亡。李从宽与李健系父子关系，徐永碧与李健系母子关系，李健与李玉洁系父女关系。梁成萍与伍明寿原系夫妻关系，两人于1964年10月1日结婚，伍明寿于2011年9月8日死亡。梁成萍、伍明寿育有三个子女，即伍莉娟、伍登华、伍斌。梁成萍原系第十九冶金建设公司特种工程公司职工，与伍明寿婚姻关系存续期间购买了位于攀枝花市东区房屋（权证号：XXX，房屋唯一号：XXX,建筑面积49.2平方米）一套，后该套住房门牌号变更为攀枝花市大花地五村XXX号。该套房屋系房改房（2003年前）,房屋信息载明该房共有方式为梁成萍单独所有，系购十九冶特种公司成本价房，总价5247元。1998年4月26日，梁成萍与李健签订《立书转让》，载明“十九冶特种公司职工梁成萍将住房转让李健，经商议转让价为人民币壹万元整现将￥叁仟元整作为预交转让房费，余下款项￥柒仟元定于两年内分期付清。在款项未付清之前每月按￥壹佰元交付租金计算按期交付。房款付清后办理转让手续。转让人：梁成萍购房人：李健。”同日，梁成萍出具收据一份，载明“今收到李健交来房屋转让预付款￥叁仟元整以此为据。收款人梁成萍”。协议签订后，梁成萍与伍明寿到重庆居住并将案涉房屋交由张红、李健居住。2002年6月20日，张红通过中国邮政向伍明寿汇款3000元；2003年11月15日张红通过中国邮政向伍明寿汇款1200元；2005年9月21日张红通过中国邮政向伍明寿汇款1200元；2007年6月5日张红通过中国邮政向伍明寿汇款1200元；2007年12月26日张红通过中国邮政向伍明寿汇款14400元。本院认为：本案的争议焦点为：1.梁成萍与李健签订的《立书转让》的效力；2.张红向伍明寿支付的款项的性质；3.《立书转让》是否应解除?关于争议焦点一，梁成萍与李健签订的《立书转让》的效力问题。梁成萍与伍明寿于婚姻关系存续期间购买了讼争房屋，该房屋属于夫妻共同财产。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，梁成萍未经房屋共有人伍明寿的同意而处分讼争房屋，该行为属于无权处分的情形之一。根据上述司法解释的规定，无处分权人出卖他人财产，即便未获权利人之追认或无处分权人缔约后未能取得处分权，该买卖合同亦应当认定为有效，以保护善意相对人的合同利益。同时，虽然梁成萍以个人名义与李健签订了《立书转让》，但讼争房屋已实际交由张红、李健居住多年，张红在2002年至2007年之间分5次向伍明寿汇款共计21000元，伍明寿收到上述款项后从未提出异议，应视为对梁成萍处分行为的追认，故本院认为梁成萍与李健签订《立书转让》意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定,合同约定的价格为合理价格，且事后得到共有权人伍明寿的追认，合法有效,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于争议焦点二，张红向伍明寿支付的款项的性质问题。《立书转让》约定，讼争房屋价款10000元，李健预交转让款3000元，剩余7000元两年内分期付清。在款项未付清前每月按100元支付租金。自合同签订时即1998年4月26日起至张红最后一次付款即2007年12月26日止，共计产生租金11600元。张红在2002年至2007年之间分5次向伍明寿汇款共计21000元，扣除已产生的租金11600元及剩余房款7000元，尚有2400元剩余。梁成萍、伍登华等四人辩称张红支付的款项系支付1998年4月26日至2018年4月45日的租金，但张红最后一次付款系2007年12月26日，根据日常生活经验法则，即使是租赁关系，承租人一般也不可能提前预付十年租金，故梁成萍、伍登华等四人的辩解意见与事实不符，本院不予采信。综上，本院认为，张红共计向梁成萍支付价款24000元，价款性质为协议约定的房款转让款10000元及自1998年4月26日起至2007年12月26日止的房屋租金。关于争议焦点三，《立书转让》是否应解除的问题。本院认为，协议约定张红、李健应在两年内分期付清剩余房款7000元，在款项未付清前每月按100元支付租金。张红、李健并未在约定期限内付清全部房款，而是在2002年至2007年之间分5次向伍明寿汇款共计21000元，上述款项包括房屋价款及租金。虽然张红、李健未按约定时间付款，存在违约行为，但梁成萍、伍登华等四人并未提出解除合同且实际收取了张红支付的价款，该行为应视为双方认可对合同支付时间的变更，即认可张红按每月100元交付租金直至房款全部付清。现张红、李从宽等四人已付清合同约定价款及租金，其付款义务已完成，梁成萍、伍登华等四人要求解除转让协议及相应的租赁关系的诉求于法无据，本院不予支持。本院认为，梁成萍与李健签订《立书转让》意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。该协议约定，双方在房款付清后办理转让手续，现张红已付清全部房款，合同条件已成就，因李健已死亡，张红、李从宽、徐永碧、李玉洁作为其法定继承人，依法享有继承权，故对于张红、李从宽等四人主张梁成萍、伍登华等四人配合办理位于攀枝花市东区XXX号房屋不动产的过户登记手续的诉请符合合同约定，本院予以支持。梁成萍、伍登华等四人请求同意追加伍斌、伍莉娟、伍登华作为本诉被告参与诉讼，并提起反诉的诉请，经审查，本院根据案件情况已追加伍斌、伍莉娟、伍登华作为本诉被告参与诉讼，并提起反诉的诉请，对该项诉求本院不再处理。梁成萍、伍登华等四人请求判令张红、李从宽等四人违约，驳回张红、李从宽等四人的诉讼请求的诉讼请求，没有法律依据亦无合同依据，本院不予支持。梁成萍、伍登华等四人请求张红、李从宽等四人支付处理此诉讼的交通、食宿、误工费等共计人民币5000元整作为补偿的诉讼请求，没有法律依据亦无合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十一条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、梁成萍、伍登华、伍莉娟、伍斌于本判决生效之日起三十日内协助张红、李从宽、徐永碧、李玉洁办理位于攀枝花市东区XXX号（权证号：XXX，房屋唯一号：XXX,建筑面积49.2平方米）房屋过户登记手续；二、驳回梁成萍、伍登华、伍莉娟、伍斌的诉讼请求；本诉案件受理费800元，反诉案件受理费800元，合计1600元，由梁成萍、伍登华、伍莉娟、伍斌共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审 判 长  尹 捷审 判 员  高文新人民陪审员  孔翔翎二〇一八年七月十三日书 记 员  廖 丽