广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1302民初3541号原告：钟林海，男，汉族，1974年8月6日出生，地址：广东省龙川县。委托代理人：范丽云，广东标远律师事务所律师。委托代理人：杨宝仪，广东标远律师事务所律师。被告：广东合生帝景房地产有限公司，住所：惠州市江北。法定代表人：续红。委托代理人：董卫强，广东源辰律师事务所律师。委托代理人：林晓霞，广东合生帝景房地产有限公司员工。原告钟林海与被告广东合生帝景房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年6月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人范丽云、杨宝仪、被告广东合生帝景房地产有限公司的委托代理人董卫强、林晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，原、被告双方于2013年8月9日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于惠州市江北新区××房的房屋。合同签订后，原告按约定支付房屋总价款4093747元。一、被告至今仍完成涉案房屋的竣工验收报告，未交付符合条件的房屋给原告；依据《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2014年8月30日前，将由建设、监理、施工、勘察、设计五个单位完成竣工验收报告的房屋交付给原告使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任第1项第（2）款“逾期180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之伍的违约金。”及附件四第六条“主合同第七条及第九条约定双方的违约责任，及其计算违约金数额最高不超过总房价的5%”。根据惠城区城乡规划建设局2017年9月29日做出的《关于合生帝景湾四期工程项目竣工验收备案情况的复函》可见，至2017年9月29日，帝景湾四期K1、K2、K3、K4、E1、E2共六栋住宅仍未重新办理竣工验收备案手续。依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。二、被告至今未为原告办理涉案房屋权属登记证书；依据《商品房买卖合同》第十五条、附件四第三条“如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得房屋权属登记证明书的，从逾期之日起计，每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金……”。现原告已交付全部房款，但被告至今仍未取得五个单位竣工验收报告，未按期交付符合条件的房屋给原告，并且未为原告办理涉案房屋权属登记证书，已构成违约。被告应当向原告支付逾期交房违约金204687.35元及逾期办理权属证书违约金78622.37元。基于上述事实和理由，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，提起诉讼，请支持原告的诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金204687.35元(按总房款的5%计算)；2、判令被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金78622.37元（自2016年3月1日计算至被告履行完毕上述办证义务止，暂计至2018年1月31日，701天），以上1、2项共计为：283309.72元；3、判令被告在具备办证条件之日起十日内为原告办理涉案房屋权属登记证书；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告广东合生帝景房地产有限公司辩称，一、答辩人不存在逾期交房的违约行为，无需承担逾期交房的违约责任。1、涉案房屋已竣工验收合格，符合房屋交付条件及标准且已履行通知收楼的义务。（1）《商品房买卖合同》第八条明确约定房屋的交付条件是：“具备由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告”。这一点被答辩人在其民事起诉状中也是认可的。涉案房屋己于2013年12月取得由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告，符合房屋交付条件。（2）答辩人已经履行通知收楼的义务，涉案房屋达到交付条件后，答辩人于合同约定的交楼日期前书面通知被答辩人收楼，根据被答辩人提供的证据五，也证明了答辩人己经履行了通知收楼的义务。2、确定涉案房屋的交付条件应当以答辩人与被答辩人签订的商品房买卖合同的约定为标准，不应以办理竣工验收备案手续为标准。（1）答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》是在双方真实意思表示下签订的，双方清楚知悉合同中的具体内容，且该合同不违反法律法规的强制性规定，因此该合同是真实有效的，双方关于合同内容的履行应严格按照合同的约定。（2）答辩人与被答辩人签订合同的时间均在2014年1月16日前（详见附件：房屋信息统计表），涉案房屋的交付标准应当以合同中约定的内容，即具备由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告，而不应以办理竣工验收备案手续为标准。且合同签订时也没有法律规定必须以办理竣工验收备案作为房屋交付的必备条件。3、被答辩人已经对涉案房屋的交付条件予以认可和确认，并进行了收楼，被答辩人在收楼时并没有对涉案房屋的交付条件提出异议，也没有因此而拒绝收楼。这一事实表明：被答辩人己经对涉案房屋的交付条件予以认可和确认，这一行为是被答辩人的意思自治，也表明了《商品房买卖合同》第八条的约定并不包括应在合同约定的交楼日期前完成竣工验收备案。4、被答辩人的诉讼已超过诉讼时效。即使认定答辩人逾期交房的事实成立，被答辩人的诉讼请求也已超过诉讼时效。《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限分别为2013年12月30日、2014年1月30日、2014年8月30日（详见附件：房屋信息统计表）。即使认定答辩人存在逾期交房的事实，根据《商品房买卖合同》第九条约定，答辩人按日向被答辩人支付已交付房价款万分之五的违约金，但《商品房买卖合同》附件四第六条约定该违约责任的违约金额最高不超过总房价的5%，从合同约定的交付期限的第二天起算，总共计算100天时，就达到最高违约金额，也即逾期交房违约金的数额己经确定。因此，被答辩人分别在2014年4月10日、2014年5月10日、2014年12月8日时就应当知道其权利受到侵害，最迟应在2016年4月10日、2016年5月10日、2016年12月8日向答辩人主张权利。但距起诉时已超过2年甚至超过3年，期间被答辩人未向答辩人主张过任何权利，且期间未发生过任何诉讼时效中断的法定情形，被答辩人的诉求己超过了法定的诉讼时效。二、答辩人不存在逾期办证的违约行为，无需承担逾期办证的违约责任。1、涉案房屋至今未办理房屋权属登记证书并非答辩人的原因。根据《商品房买卖合同》附件四第十三条约定：“买受人应在收楼时向出卖人提交齐办理房产证的有关资料和证明文件，签署相关文件（包括提供购房人身份证明文件、签署房地产权交易登记申请书、商品房买卖合同、《住宅专项维修资金缴交通知书》第四联等，具体按政府房屋管理部门要求），双方均己知悉办理房产证所需资料，出卖人不再另行书面通知，提交齐全证明文件以出卖人开具的收件回执为准。买受人迟延提交在三十日之内，相应顺延办理房产证的时间及相应免除出卖人迟延办证的责任，超过三十日的，由乙方自行办证，甲方无条件提供协助”，被答辩人并没有在收楼时按照合同的约定提交齐相关资料，应当承担由此产生的责任。2、逾期办证期限的起算点为被答辩人实际收楼之日。《商品房买卖合同》附件四第三条明确约定：“如因出卖人的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内……”或“如因出卖人的责任,不能在房屋交付使用两年期限内……”，该约定为双方真实意思表示,应当予以信守。即使认定答辩人存在逾期办证的违约行为，逾期办证期限的起算点也不应以合同约定的交楼日期为准，应以被答辩人实际收楼之日为起算点，一年半或两年后开始计算逾期办证违约金（实际收楼时间及合同约定办证期限详见附件：房屋信息统计表)3、逾期办证违约金的计算方式应以年为单位，未满一年的不予计算违约金。《商品房买卖合同》附件四第三条约定：“……从逾期之日起计,每满一年出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金……”，该约定已经明确了逾期办证违约金的计算方式以年为单位，未满一年的不予计算违约金，因此，答辩人请求不满一年的按日计算违约金违反了合同的约定，不应予以支持。综上，被答辩人对答辩人的诉请既缺乏事实依据，也缺乏法律依据，请求法院依法驳回。本院查明的案件事实经审理查明，原、被告于2013年8月9日签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于惠州市惠城区江北文昌一路2号帝景湾E3栋19层02号房出售给原告，房屋总价款共计人民币4093747元。合同第八条约定：被告应于2014年8月30日前将具备由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告的商品房交付给原告使用。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按照以下方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之伍的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条关于交接的约定：买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付买受人。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照合同附件四的约定处理。《附件四》第三条约定：如因被告的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得商品房屋权属登记证明书的，从逾期之日起，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金。《附件四》第十三条约定：附件四补充协议条款优先于合同其它条款。合同签订后，原告支付了全部购房款、并缴纳了契税、缴存了住宅专项维修基金。被告于2013年12月24日对E3栋组织了验收，并出具了《工程竣工验收报告》。2014年8月25日，被告向原告发出《合生帝景湾交楼通知书》，载明房屋将于2014年8月30日正式交付使用。原告于2014年9月1日在《收楼表格》上签字确认接获收楼表格、交楼验收表、入住合约、房屋质量保证书等。被告至今未为原告办理商品房屋权属登记证书。另根据惠城区城乡规划建设局2017年9月29日出具的《关于合生帝景湾四期工程项目竣工验收备案情况的复函》：帝景湾四期工程项目于2014年4月30日办理了《质量监督报告》和工程竣工验收备案手续。后因备案资料中《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》存在总包单位印章与实际不符的问题。惠城区城乡规划建设局于2014年8月24日依法撤销了合生帝景湾四期K1、K2、K3、K4、E1和E2共六栋住宅工程竣工验收备案，并要求建设单位择期重新办理竣工验收备案手续。另查，至庭审时涉案房屋尚不具备办证条件。以上事实有：《商品房买卖合同》及附件、购房发票、《合生帝景湾交楼通知书》、《收楼表格》、《工程竣工验收报告》、《惠城区城乡规划建设局关于合生帝景湾四期工程项目竣工验收备案情况的复函》等在卷为据。裁判理由和结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。关于广东合生帝景房地产有限公司是否应承担逾期交楼违约责任的问题。原告提出根据惠城区城乡规划建设局2017年9月29日出具的《关于合生帝景湾四期工程项目竣工验收备案情况的复函》：惠城区城乡规划建设局于2014年8月24日依法撤销了合生帝景湾四期K1、K2、K3、K4、E1和E2共六栋住宅工程竣工验收备案，由此起诉被告交付的房屋不符合交付条件，应承担逾期交楼的违约责任。经查，该《复函》中已明确说明撤销帝景湾四期K1、K2、K3、K4、E1和E2等六栋工程竣工验收备案，而非E3栋。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条：被告应于2014年8月30日前将具备由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告的商品房交付给原告使用；第十一条：买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知的收楼日期起该商品房符合交房条件并已实际交付买受人。综上所述，被告已于2013年12月完成了五单位验收，并于2014年8月25日发出了《合生帝景湾交楼通知书》通知原告将房屋于2014年8月30日正式交付使用。原告未按《合生帝景湾交楼通知书》的时间办理收楼手续，视为《合生帝景湾交楼通知书》通知的收楼日期2014年8月30日正式交付使用。由此，原告诉请被告支付逾期交房违约金204687.35元，本院不予支持。关于被告是否应承担逾期办理房屋权属证书违约责任的问题。原告主张逾期办证违约金，从原告提供的证据可证明，无法办理房屋产权证书的责任在于被告，故被告应按合同约定承担逾期办证的违约责任。根据《合生帝景湾交楼通知书》载明的收楼日期2014年8月30日视为正式交付使用，被告未按约定在房屋交付使用一年半期限内取得商品房屋权属登记证书，应承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。关于涉案违约金应如何确定的问题。原被告在《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后550日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照合同附件四的约定处理。《附件四》第三条约定：如因被告的责任，不能在房屋交付使用一年半期限内取得商品房屋权属登记证明书的，从逾期之日起，每满一年被告按已付房款的1%向原告支付违约金。由此，对于被告逾期办证每满一年情况下的违约金计算方式，双方已在合同中明确。另双方在《附件四》第十三条约定：附件四补充协议条款优先于合同其它条款。结合本案房屋交付使用时间为2014年8月30日，被告应在房屋交付使用一年半期限内办理房屋产权证书，即在2014年8月30日至2016年2月29日内办理房屋产权证书，但被告至今未办理。原告对逾期办证违约金的主张，未放弃随着诉讼进展而继续延续的部分，截至本院开庭之日（2018年6月7日），被告应按合同约定向原告支付从2016年3月1日起算逾期已满两年未满三年的违约金81874.94元（4093747×1%×2）。至于2018年3月1日之后届满一年仍然未办理涉案房屋产权证书的，该期间的违约可以另循法律途径解决。由于涉案房屋尚不具备办证条件，故原告诉请被告为其办理涉案房屋的房产证书，本案不予处理，原告可待具备办证条件被告仍怠于履行办证义务时，另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告广东合生帝景房地产有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告钟林海支付逾期办证违约金81874.94元。二、驳回原告钟林海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5550元（原告已预交5550元），由被告广东合生帝景房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员  徐秀群审 判 员  贺晖晔人民陪审员  杨仕华二〇一八年七月十八日法官助理张燕书记员庄梦帆附法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决，判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。