广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书(2018）粤18民终857号上诉人(原审被告、反诉原告）：林群敏，女，汉族，住广州市番禺区。委托代理人：唐爱明，广东粤秀律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：冯瑞德，男，汉族，住广东省英德市。委托代理人：刘金花，广东才畅律师事务所律师。委托代理人：陈香梅，广东才畅律师事务所律师。原审第三人：英德市同城置业咨询有限公司，住所地：英德市。法定代表人：刘水泉。上诉人林群敏因与被上诉人冯瑞德、原审第三人英德市同城置业咨询有限公司（以下简称同城置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2017）粤1881民初3197号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。林群敏上诉请求：1、撤销一审判决第一至第五项，改判驳回被上诉人所有诉讼请求；2、撤销一审判决第六项，改判解除上诉人与被上诉人、同城置业公司签订的《房地产居间合同》;3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、关于合同继续履行问题，本案争议的关键在于卖方收取定金并交付房屋后，是否可以适用《房地产居间合同》第十三条“如卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，……，唯买方不可……逼使买方履行此合同”的约定。“不可…逼使买方履行此合同”，应当为笔误。本条款意思应当是:不可逼使卖方履行此合同。一审法院认为该约定仅适用于卖方在收取定金后完全不履行合同的情形。上诉人认为一审法院的这种理解是错误的。根据《合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据该款规定，对合同条款的理解，首先进行文义解释。其次，需要考虑合同的目的。法院对合同条款的解释，受当事人真实意思表示的约束，法官不得随意解释合同条款，不得随意对合同条款适用作限制性或扩大性解释。合同明确约定卖方在收取定金后不依合同约定将物业售予买方，买方不得逼使卖方继续履行合同。该约定是当事人真实意思表示，不违背法律规定。涉案房屋成交价为615000元，定金为100000元。没收定金或双倍返还定金，该违约责任就交易总额而言，是公平的。《房地产居间合同》第十二条对买方违约责任也作了约定。买方违约致使合同不能顺利完成的，也只是没收定金，卖方也不得再进一步追究违约责任。如果买方支付定金收取房屋后，不再同意购买此物业，卖方“不得进一步追求违约责任”，即卖方也不得再要求买方继续履行此合同。第十三条的约定对于买卖双方也是公平的。因此，该违约责任的约定，合法有效，对买卖双方都有约束力。买方对卖方收取定金后违约不将物业售予买方的合同风险是明知的。在卖方收取定金后一直到办理房屋过户前，这种风险是一直存在的。任何房屋买卖合同，买方签订和履行合同中，都是在期待获得产权。被上诉人的合同目的当然也是取得房屋的所有权。买方接受前述违约责任条款，意味着买方是自愿承担这种风险。被上诉人的合同目的能否实现，取决于该约定的风险是否发生。被上诉人获取产权的期待利益，不应当受到法律的保护。如果没有这个条款的约定，买方产权的期待利益，则应当受到法律的保护。二、上诉人违背合同不将物业出售给被上诉方，上诉人的确构成了违约。上诉人应承担的违约责任是双倍返还定金，而不是继续履行合同。既然不能强迫上诉人继续履行合同，合同就应当解除。合同解除后，上诉人作为房屋所有权人，无需将房屋返还被上诉人。既然无需返还房屋，则无需支付房屋的占用费。综上所述，请二审法院依法改判。冯瑞德答辩称：一、一审法院判决上诉人继续履行《房地产居间合同》有事实和法律的依据。l、一审法院对《房地产居间合同》第十三条约定的释义符合法律法规的规定。2、被上诉人作为买方对合同继续履行并获得产权的期待利益应当得到法律的保护，行使解除权应当遵循公平、诚实信用原则。本案中，被上诉人依约定支付了定金，并将首期款支付给上诉人，上诉人交付了房屋，被上诉人又己将房屋进行装修并使用。显然，在此种情况下解除合同，将对守约方造成较大损失且有违公平、诚实信用原则。上诉人在一审庭审及民事上诉状中均明确承认其行为己构成违约，根据《合同法》第一百零七条的规定，继续履行合同是承担违约责任的方式，因此，双方签订的《房地产居间合同》应当继续履行。二、一审法院判决上诉人返还房屋并赔偿被上诉人损失有事实和法律依据。因上诉人己将涉案房屋转让给被上诉人，并由被上诉人居住使用，一审法院亦判决上诉人需继续履行合同。上诉人强行更换门锁非法侵占被上诉人房屋，其行为没有事实和法律依据。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款的规定，上诉人应当返还房屋给被上诉人，并赔偿被上诉人的损失。因上诉人侵占房屋，被上诉人无法自己居住或出租，必然造成租金损失。一审法院结合英德市城镇房屋租赁价格、涉案房屋面积、路段及装修等情况，判决上诉人按每日80元赔偿被上诉人的损失，合理合法。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。冯瑞德向一审法院提出诉讼请求：1、判决林群敏继续履行《房地产居间合同》，判决生效后十日内将位于英德市英城XX路南、XX路西XX大厦X号楼X号房屋过户至冯瑞德名下；2、判令林群敏立即返还冯瑞德位于英德市英城XX路南、XX中路西XX大厦X号楼X号房屋；3、判令林群敏从侵占冯瑞德房屋之日（2017年9月8日）起至返还冯瑞德房屋之日止按每天100元赔偿冯瑞德损失；4、案件诉讼费和财产保全费由林群敏承担。林群敏向一审法院提出反诉请求：1、判令解除冯瑞德与林群敏、同城置业公司签订的《房地产居间合同》；2、案件反诉费由冯瑞德承担。一审法院经审理查明：2016年9月10日，冯瑞德、林群敏及作为中介的同城置业公司签订《房地产居间合同》，约定冯瑞德购买林群敏位于英德市英城XX路南、XX路西XX大厦X号楼X号房屋，建筑面积164.97平方米，成交价615000元。签订此合同时冯瑞德须向林群敏支付定金100000元，首期款215000元（不含定金）约定于2017年4月30日前支付。余款300000元办理银行按揭支付给林群敏，但未具体约定何时须办好银行按揭贷款。并约定：冯瑞德、林群敏须于2017年4月30日之前办理相关税费交纳并签署《英德市房地产买卖合同》。对税费交纳方式约定：冯瑞德支付过户契税及其他杂费，林群敏支付个人所得税。其中第七条约定：交楼日期为林群敏收齐100000元定金。第十三条，如林群敏在收取定金后，不依合同条款将该物业售予冯瑞德，则林群敏须双倍返还定金给冯瑞德以弥补冯瑞德之损失，唯冯瑞德不可要求进一步赔偿或逼使林群敏履行此合同；第十四条，鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合约的成立，买卖双方确认，卖方应向经纪方支付1800元作为佣金，买方应向经纪方支付6100元作为佣金，该款于过户当日付清。合同签订后，2016年9月10日，林群敏收取冯瑞德定金100000元，2017年4月6日林群敏收取冯瑞德首期款215000元。2016年9月11日林群敏将涉案房屋交付给冯瑞德。冯瑞德收房后对涉案房屋进行装修并购买了部分家电。2017年1月后的物业费亦由冯瑞德交纳。2017年9月8日，冯瑞德向英德市公安局城中派出所报警，提出林群敏强行更换其房屋的门锁，侵占其房屋。林群敏对此事实认可，提出其有反悔权，依据是涉案合同第十三条。另查明：冯瑞德、林群敏及其儿子和同城置业公司曾按上述合同约定到房管部门办理过户手续，由于涉案房屋未满二年期限不能减免营业税；对该税费由谁交纳冯瑞德、林群敏发生争议，同城置业公司便建议冯瑞德、林群敏待涉案房屋满二年后再办理即可减免此税费，即要到2017年8月底再办理过户手续。随后，冯瑞德、林群敏协商达成一致意见：暂时不办理过户手续，并向房管部门撤销了双方签订的《房屋买卖合同》（二手房）。到了2017年8月底，冯瑞德及同城置业公司通知林群敏去办理过户手续，林群敏不予配合并提出不卖此房屋了。一审庭审中，对银行按揭贷款一事，冯瑞德解释其咨询过银行，银行答复可以放贷，并解释其要求林群敏从2017年9月8日起至返还房屋日止按每天100元的标准赔偿损失的依据是英德市场、涉案房屋路段且有家私，市场租赁价格每月可以3000元出租。调解阶段冯瑞德表示，如果林群敏配合办理涉案房屋过户手续，其可以一次性支付剩余房款300000元给林群敏，可不办理银行按揭贷款。一审法院认为：冯瑞德、林群敏签订的《房地产居间合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。涉案在冯瑞德没有违约，而林群敏违约，且合同能够履行的情况下，林群敏以涉案合同第十三条的条款抗辩无需继续履行合同，违反了诚实信用原则。该条款约定适用于卖方（林群敏）在收取定金后完全不履行合同的情形，并不能当然适用于卖方收取定金后已依合同条款将物业交付买方（冯瑞德）使用的情形，因为冯瑞德作为买方接受房屋后对合同继续履行并获得产权的合理预期应受到保护。故林群敏的反诉缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，冯瑞德要求林群敏继续履行《房地产居间合同》，返还位于英德市英城XX路南、XX路西XX大厦X号楼X号房屋并配合将该房屋过户到冯瑞德名下，一审法院依法予以支持。对合同约定的余款300000元办理银行按揭贷款支付给林群敏的问题，一审庭审中冯瑞德陈述可一次性支付，故房屋余款300000元由冯瑞德一次性支付，林群敏收到该余款后五日内配合将涉案房屋过户到冯瑞德名下。对冯瑞德要求林群敏从2017年9月8日（冯瑞德报警日即林群敏换冯瑞德门锁的日期）起至返还房屋日止按每天100元赔偿损失的问题，结合英德市城镇房屋租赁价格、涉案房屋面积、路段、装修等情况，一审法院酌情支持林群敏按每日80元并赔偿冯瑞德的损失。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、冯瑞德、林群敏于2016年9月10日签订的《房地产居间合同》继续履行；二、限林群敏在判决发生法律效力之日起五日内将位于英德市英城XX路南、XX路西XX大厦X号楼X号房屋返还给冯瑞德；三、冯瑞德在判决发生法律效力之日起五日内支付林群敏房屋余款300000元；四、林群敏在收到冯瑞德支付的房屋余款300000元后五日内配合冯瑞德将位于英德市英城XX路南、XX路西XX大厦X号楼X号房屋到产权登记机关办理过户手续，并办妥该房屋的房地产权证后及时交付给冯瑞德；五、林群敏从2017年9月8日起至返还房屋日止按每天80元赔偿冯瑞德损失；六、驳回林群敏的反诉请求。案件受理费4975元、财产保全费3595元，由林群敏负担；反诉费4975元由林群敏负担。二审期间林群敏向本院提交了林群敏儿子的结婚证及房地产权证，拟证明林群敏儿子名下没有房产。本院组织双方当事人进行了质证。对二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的意见，本案的主要争议焦点可归纳为：双方当事人是否应继续履行涉案合同。首先，涉案《房地产居间合同》是双方当事人在自愿、平等的基础上签订，内容没有违反法律法规强制性规定，属于有效合同。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。林群敏在履行合同过程以其有反悔权为由，拒绝继续履行合同，已构成违约，应承担相应的违约责任。其次，合同签订后，冯瑞德依约向林群敏支付定金及首期款，林群敏也将涉案房屋交付给冯瑞德装修使用，冯瑞德接收房屋后，对所购房屋进行了装修，并从2017年1月起向物业公司交纳涉案房屋的物业费，期间双方曾一起前往房屋管理部门办理房屋过户手续，因交纳税费问题双方未达成一致意见，导致房屋未成功办理过户。本案中，林群敏没有证据证明冯瑞德在履行合同过程存在违约行为，为此，冯瑞德作为守约方，其可依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，要求林群敏继续履行合同，赔偿损失。最后，林群敏主张根据合同第十三条的约定，其有反悔权，无需再继续履行合同。涉案合同第十三条约定：“如卖方在收取定金后不依合同条款将物业售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿或逼使买方履行合同。”对此，本院认为，双方当事人订立涉案合同的目的是买卖房屋，卖方的权利义务是收取房屋价款和协助买方办理房屋过户；买方的权利义务是支付房屋价款而享有房屋的所有权。本案没有证据证明存在双方有约定解除或法定解除合同之事实，亦没有证据证明履行合同过程中存在法律或客观履行不能之情形，故双方当事人应遵循诚实信用原则，继续履行合同。一审判决对涉案合同第十三条约定的内容进行的分析，并无不当，本院予以认可，在此不再赘述。林群敏的上述辩解理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，林群敏的上诉理据不足，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19900元，由林群敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 肖惠文审 判 员 何 燕二〇一八年七月二日法官助理 李衍君书 记 员 朱 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。