四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0502民初2492号原告:泸州民吉物业服务有限公司，住所：泸州市江阳区康城路一段7号1号楼16层1602号，统一社会信用代码：91510502749611532K。法定代表人：金霞，执行董事。委托诉讼代理人：马琍，四川五月花律师事务所律师。被告：泸州市江阳区钓鱼台小区业主委员会，住所地：泸州市江阳区钓鱼台路7号。负责人：孙强，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：朱麟玉，男，汉族，系该业主委员会副主任。原告泸州民吉物业服务有限公司（以下简称民吉物业公司）与被告泸州市江阳区钓鱼台小区业主委员会（以下简称钓鱼台小区业委会）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告民吉物业公司委托诉讼代理人马琍，被告钓鱼台小区业委会委托诉讼代理人朱麟玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告民吉物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告给付原告垫付的维修费等共计78479元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自2013年起在被告小区从事物业服务，从2013年5月至2016年10月共为该小区垫付小区共有设施、设备维修等费用共计78479元，原告多次与被告协商均拒绝给付。为维护自身合法权益，向法院提出上列诉讼请求。被告钓鱼台小区业委会辩称，维修费用属实，但被告与原告民吉物业公司未签订物业服务合同，原告民吉物业公司进驻小区进行物业服务期间，钓鱼台小区业委会尚未成立，原告民吉物业公司所诉费用根据其与案外人泸州市利泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，由原告民吉物业公司提供前期物业服务，并负责物业共用设施的运行、维修、养护和管理，其物业服务收费采取包干制，盈余或亏损均由原告民吉物业公司承担。故其主张应予驳回。原告民吉物业公司为支持其诉请主张，提交了下列证据：1、原告营业执照、被告成立备案通知书，用以证明原、被告主体资格；2、《前期物业服务合同》，用以证明原、被告之间存在物业服务合同关系；3、维修费用报销单一组，证明原告在2013年至2016年间为泸州钓鱼台小区垫付的维修费用共计78479元；4、（2018）川0502民初833号判决书复印件，证明被告与原告之间多次就该款进行了协商，被告均拒不支付。被告钓鱼台小区业委会未举证。对原告提交的证据，被告钓鱼台小区业委会认可其真实性，但对关联性不认可。本院经审理认定事实如下：2013年4月28日，泸州市利泰房地产开发有限公司作为甲方，原告民吉物业公司作为乙方，双方签订《前期物业服务合同》，约定泸州市利泰房地产开发有限公司以招标方式选聘原告民吉物业公司对“汇景苑A区”又名钓鱼台（物业名称）提供前期物业管理服务事宜，该合同第二条明确：在物业管理区域内，原告民吉物业公司提供的前期物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理……；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理……。合同第六条明确：本物业管理区域物业服务收费选择以下第1种方式，即1.包干制，高层住宅的物业服务费用按每平方米0.9元∕月收取，商业物业的物业服务费用按每平方米1.8元∕月收取，物业服务费用主要用于以下开支：……（２）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（３）物业管理区域清洁卫生费用；（４）物业管理区域绿化养护费用；（５）物业管理区域秩序维护费用……。原告民吉物业公司按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由原告民吉物业公司享有或承担。第十二条明确：本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、共用设备设施统一委托原告民吉物业公司经营，经营收入按下列约定分配：另行协商。合同签订后，被告民吉物业公司进驻该小区进行物业管理。2016年8月14日，泸州市江阳区钓鱼台小区业主委员会成立，2016年10月31日，被告民吉物业公司退出该小区物业管理服务。2016年10月15日，被告制定的《钓鱼台20**年5月-2016年10月垫付维修费》载明：2013年12月，3号楼换延时器300元,1号换摄像头260元，2号楼换电子门锁140元；2014年1月，3号楼改下水道300元，9月3号楼2单元排水管改造400元，12月电子门维修600元；2015年1月2号楼货运电梯主板维修1800元，3月5号楼货运电梯门禁维修1800元，5月1号楼更换闭门器210元，11月电梯外呼显示板2块543元；2016年3月，小区大门口挖消防水坑900元，消防水管破裂维修850元，6月绿化改造16000元，7月发动机更换电瓶2600元，8月1、2、3号楼下水道疏通2900元，9月更换消防水箱30550元，10月柴油发电机维修1100元；2016年12月电梯维修17226元。上述垫付维修费合计78479元。争议焦点：一、钓鱼台小区业委会是否系本案适格被告；二、原告民吉物业公司在物业服务期间垫付的维修费78479元，是否应当由被告钓鱼台小区业委会承担。本院认为：关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同······对业主具有约束力。本案中，案外人泸州市利泰房地产开发有限公司与原告民吉物业公司签订的《前期物业服务合同》，对被告钓鱼台小区全体业主有约束力。业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主，且赋予业主委员会当事人地位，可以达到明确责任主体、简化程序、降低诉讼成本的效果，故被告钓鱼台小区业委会以其非《前期物业服务合同》当事人的辩称，本院不予采纳。关于争议焦点二，《前期物业服务合同》第二条明确载明：在物业管理区域内，原告民吉物业公司提供的前期物业管理服务包括以下内容，即1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理……。同时，该合同第六条载明：本物业管理区域物业服务收费选择以下第１种方式即包干制方式收取物业费，亦即由业主向物业服务企业支付固定的物业费用，盈亏均由物业服务企业承担的物业计费方式。对此，《物业服务收费管理办法》规定了物业费由服务成本、法定税费和物业管理企业的利润组成。其中，服务成本包括：……物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用……。也即被告钓鱼台小区业主交纳的物业管理费中已经包括了原告民吉物业公司垫付支出的费用，无需业主另行支付。本案中，原告民吉物业公司虽然在其提供物业服务过程中的确维修了电梯、更换了消防水箱等共用部位、共用设施设备的零部件，但从其提供的费用明细来看，大部分属于小额开支，由于本案现有证据无法确认原告民吉物业公司支出的上列费用系属日常运行、维护产生的费用，还是需要动用专项维修资金的费用，同时，原告民吉物业公司作为物业服务企业，在其物业服务期间的日常管理中既未提出使用专项维修资金的申请，也未履行相关手续，故其垫付支出的费用，主张由被告钓鱼台小区业委会承担，与《前期物业服务合同》约定内容相悖，且于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第三十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告泸州民吉物业服务有限公司的诉讼请求。本案适用简易程序审理收取案件受理费881元，由原告泸州民吉物业服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。。审 判 员 李熔钢二〇一八年七月二十六日法官助理 喻惠婷书 记 员 周 亮