四川省资中县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1025民初654号原告：四川黑马杰迪置业有限公司，住所地：资中县重龙镇桥南路。法定代表人：董茂娟，执行董事。委托诉讼代理人：吴牛根，男，四川黑马杰迪置业有限公司工作人员。委托诉讼代理人：张丽，女，四川黑马杰迪置业有限公司工作人员。被告：罗天毓，男，1989年12月18日出生，汉族，住成都市金牛区。委托诉讼代理人：尹华（罗天毓之父），住资中县。被告：尹华，男，1958年10月2日出生，汉族，住资中县。被告：唐记忠，男，1976年10月18日出生，汉族，住资中县。委托诉讼代理人：刘晓燕，资中县船城法律服务所法律工作者。原告四川黑马杰迪置业有限公司（以下简称“黑马杰迪公司”）与被告罗天毓、唐记忠、尹华商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月27日受理，2017年8月18日本院作出（2017）川1025民初997号民事判决，被告罗天毓不服，向内江市中级人民法院提起上诉，2017年12月14日，内江市中级人民法院作出（2017）川10民终1001号民事裁定：1.撤销四川省资中县人民法院（2017）川1025民初997号民事判决；2.本案发回四川省资中县人民法院重审。2018年2月26日，本院立案受理本案后，依法适用普通程序，于2018年4月9日、2018年5月15日、2018年7月10日公开开庭进行了审理。2018年4月9日，原告的委托诉讼代理人张丽、吴牛根，被告尹华、被告罗天毓的委托诉讼代理人尹华、被告唐记忠及其委托诉讼代理人刘晓燕到庭参加诉讼；2018年5月15日，原告的委托诉讼代理人张丽、吴牛根，被告尹华、被告罗天毓的委托诉讼代理人尹华、被告唐记忠到庭参加诉讼；2018年7月10日，原告的委托诉讼代理人张丽、吴牛根，被告尹华、被告罗天毓的委托诉讼代理人尹华、被告唐记忠及其委托诉讼代理人刘晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黑马杰迪公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告罗天毓立即向原告支付购房款2872701元，并从2015年11月12日起，按日万分之一支付违约金，直至付清款项时止；2.判令被告唐记忠、尹华对上述债务承担连带清偿责任；3.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2015年11月11日，被告罗天毓与原告签订房屋买卖合同，购买位于资中县个商铺。购房款共计3200000元，被告罗天毓已支付327299元，尚欠2872701元。被告尹华系被告罗天毓之父，被告唐记忠因对被告尹华负有债务，故2015年向原告的全资投资人四川黑马杰迪投资有限公司的实际投资人董茂华作出承诺，由其代被告罗天毓支付购房款，并于2015年11月12日向董茂华出具欠条一张，承诺30日内付清购房款。付款期限届满后，被告唐记忠未按约定支付购房款。2016年12月4日，被告尹华与董茂华、四川黑马杰迪投资有限公司签订协议，该协议明确了购房欠款过程及欠款金额，被告尹华承诺由其代被告罗天毓付款。2017年1月5日，原告及其控股股东董茂娟、四川黑马杰迪投资有限公司与被告尹华签订补充协议，再次明确购房欠款过程及欠款金额，被告尹华再次承诺代被告罗天毓付款。三被告至今均未向原告支付欠款。同时，被告唐记忠单方口头承诺由其代被告罗天毓支付购房款的前提是被告罗天毓、尹华同意待房产证办好后，将房产证交由被告唐记忠抵押贷款，被告唐记忠用贷款替被告罗天毓支付购房款。被告尹华承诺替被告罗天毓还款是为了获取董茂娟在原告处70%的股权，继而取得综合市场第二期开发权。综上所述，被告罗天毓未按合同约定支付购房款，构成违约，应当履行付款义务并支付相应违约金，被告尹华、唐记忠作出的单方承诺应视为债的加入，被告尹华、唐记忠应对案涉债务承担连带清偿责任。被告罗天毓辩称，其委托被告尹华与原告黑马杰迪公司签订《商品房买卖合同》属实，但支付购房款的义务已经转移给被告唐记忠，原告在起诉状中的陈述、被告唐记忠出具的欠条及被告尹华与原告及案外人董茂华签订的协议均能佐证该事实，故被告罗天毓与原告已不存在债权债务关系，其非本案适格当事人，请求法院驳回原告对被告罗天毓的诉讼请求。被告尹华辩称，其受被告罗天毓委托办理购房一切事宜，房屋买卖及债权债务转移是几方真实意思表示。被告唐记忠对被告尹华负有债务，购买案涉房屋时，被告唐记忠经济状况良好，具有偿还能力，被告唐记忠就案涉债务向原告出具欠条，原告系认可案涉债务转移给被告唐记忠。被告尹华虽与原告签订协议，约定由其支付购房款，但该约定附有条件，现条件未成就，不应认定案涉债务再次转移给被告尹华，而被告尹华与原告之间的协议未履行的原因与本案不属同一法律关系，不应属本案审理范围。故剩余购房款应由被告唐记忠支付，不应由被告尹华、罗天毓支付，原告应将案涉房产证、土地使用权证及房屋及时移交给被告罗天毓。被告唐记忠辩称，原告处存有一份其出具的欠条，该欠条载明的金额即为被告罗天毓未支付的剩余购房款，其愿意承担还款责任。案涉债务已经转移给被告唐记忠。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交的原告的营业执照、商品房买卖合同复印件六份、房产证复印件六份、协议书、补充协议书、购房发票；被告罗天毓、尹华提交的购房授权委托书、协议书、补充协议书、银行转账凭证、借条、欠条。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的3400000元借款的借条及地下车库照片，证明了被告唐记忠与原告存在债权债务关系的事实，但与本案待证事实无关，不符合证据的关联性，本院不予采信；原告提交的税票借条，与被告唐记忠承诺用案涉房屋抵押贷款支付购房款的事实相印证，符合证据的合法性、真实性、关联性，本院予以采信；被告尹华、罗天毓提交的结账清单，被告唐记忠予以认可，原告未提供证据证明其系伪造，本院认为被告尹华提交的借条及转账凭证能够证实被告尹华与被告唐记忠存在借贷关系，无论该结算清单是否存在，根据被告尹华与被告唐记忠的约定，一旦被告唐记忠支付了案涉购房款，其在被告尹华处的欠款就应当相应扣减，该证据与被告尹华、罗天毓提交的借条、转账凭证形成证据链，能够佐证被告唐记忠承诺代被告罗天毓支付购房款的原因，符合证据的合法性、真实性、关联性，本院予以采信。根据原、被告陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月5日，被告罗天毓向被告尹华出具授权委托书一份，委托书载明：被告罗天毓在成都工作，因购买时代广场商铺，委托被告尹华前往资中县四川黑马杰迪置业有限公司时代广场办公室办理产权所有事宜。2015年11月11日，被告尹华以被告罗天毓的名义与原告黑马杰迪公司签订商品房买卖合同六份（合同编号分别为：2015006663、2015006664、2015006665、2015006666、2015006667、2015006668），合同约定，被告罗天毓购买原告开发的时代广场商住楼第－2层1――2－17、1――2－18、1――2－19、1――2－20、1――2－21、1―2－3号房屋；商品房价款分别为340981元、278795元、268778元、914840元、1031423元、365375元，合计3200192元；付款方式为一次性付款；逾期付款，按日计算向原告支付逾期应付款万分之一的违约金。2015年11月12日，被告唐记忠向案外人董茂华出具欠条一张，欠条载明：被告唐记忠欠董茂华2872701元，借款期限30天。2015年11月13日，原告就被告罗天毓购买的六套房屋出具销售不动产统一发票六份，发票载明了销售的不动产楼牌号、建筑面积、单价、金额、税额等内容。2015年11月17日，资中县房地产管理部门颁发房屋所有权证，确认被告罗天毓因购买取得上述六间商铺的所有权。2016年1月20日，被告唐记忠的公司工作人员陈麦平在原告处借走办理罗天毓房屋产权证的税票，并出具借条一张。2016年12月4日，被告尹华与案外人董茂华、四川黑马杰迪投资有限公司签订《协议书》，约定：被告罗天毓在时代广场购买了1――2－17、1――2－18、1――2－19、1――2－20、1――2－21、1―2－3等六个商铺，购房总价款3200000元，购房时已支付房款327299元，尚欠房款2872701元；所欠房款在购房时被告尹华及案外人董茂华与被告唐记忠三方约定由被告唐记忠支付（因被告唐记忠在被告尹华处借有6200000元，故被告唐记忠还被告尹华欠款时扣除该款付于董茂华），被告唐记忠写欠款凭证，房产证办好后押在原告处；现被告尹华自愿出资还清所欠购房款，条件是董茂华将其持有的四川黑马杰迪投资有限公司70%股权转让给被告尹华（被告尹华只接收四川黑马杰迪投资有限公司70%的债权无债务，一切债务由董茂华承担）；董茂华同意将在押的六个商铺房产证交给被告尹华抵押贷款，被告尹华在董茂华参与下办理贷款手续，贷款到位并将所欠房款付清后，签订股权转让协议；抵押贷款应及早办理，最迟不得超过十二月二十五日；被告尹华于2016年12月8日向董茂华支付200000元，否则该协议无效。2017年1月5日，原告与被告尹华及案外人董茂娟、董茂华、四川黑马杰迪投资有限公司签订《关于四川黑马杰迪投资有限公司和四川黑马杰迪置业有限公司70%股权转让及债权债务的补充协议》，约定：董茂娟、董茂华为收回被告唐记忠的欠款，达成协议；董茂华、董茂娟特别授权吴牛根就被告唐记忠欠款2872701元的债务由被告尹华实际支付2472701元，即清账，被告唐记忠不再欠董茂娟、董茂华款项；被告尹华支付的条件是四川黑马杰迪投资有限公司和原告的70%股权无偿转让给被告尹华，股权变更手续变更给被告尹华指定授权人后支付；时代广场一期开发的安全质量责任由董茂娟、董茂华承担；时代广场二期开发或政府一期补偿，被告尹华占70%的股份收益；董茂娟、董茂华须落实时代广场二期开发项目或协调政府赔偿相关事宜；该补充协议与原2016年12月4日的协议具有同等法律效力。另查明，被告尹华与被告罗天毓系父子关系。被告尹华与被告唐记忠存在民间借贷债权债务关系。2015年11月15日，被告唐记忠向被告尹华出具结账欠条，欠条载明：2015年6月18日至2015年9月20日止，共借被告尹华6200000元，被告唐记忠为被告罗天毓代付时代广场购房款2872701元，经与时代广场销售方和被告罗天毓的特别授权代理人尹华，三方协商该笔购房款由被告唐记忠在被告尹华的借款中减款支付，尚欠被告尹华3327299元。董茂华系原告全资投资人四川黑马杰迪投资有限公司的实际投资人。本院认为，本案的争议焦点是案涉债务是否发生转移即购房款应由谁支付。1.关于案由问题。原告基于其与被告罗天毓签订的商品房买卖合同提起诉讼，诉讼中，原、被告就案涉购房款支付义务是否存在债务转移合同发生争议，本案存在两个法律关系，一是原告与被告罗天毓之间的商品房销售合同关系；二是原告与被告罗天毓、尹华、唐记忠之间的债务转移关系。根据《最高人民法院关于印发修改后的〈民事案件案由规定〉的通知》“三、适用修改后的《民事案件案由规定》时应注意的几个问题：……3.同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由”文件精神，本案的案由应确定为商品房销售合同纠纷及债务转移合同纠纷。2.关于原告与被告罗天毓是否存在商品房销售合同关系问题。被告尹华根据被告罗天毓委托，与原告签订的商品房买卖合同意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。故原告与被告罗天毓之间存在合法有效的商品房销售合同关系。3.关于案涉债务是否发生转移问题。《中华人民共和国合同法》第八十四条规定：“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。”该条规定的合同义务全部转移是指债权人或债务人与第三人之间达成转让债务的协议，原债务人脱离原有合同关系，由第三人取代原债务人承担全部债务；合同义务部分转移又称债的加入，是指原债务人并未脱离原有合同关系，而是由第三人加入合同关系，并与原债务人共同向同一债权人承担合同义务。部分转让合同义务具有两种形式：一是由债权人与第三人之间约定，由第三人承担债务人的部分债务；二是由债权人与第三人或债务人与第三人，或债权人、债务人与第三人之间共同约定，由第三人加入原合同关系中，与原债务人成立连带关系，共同作为连带债务人，对债权人负责。根据法律规定，发生债务转移效力需满足两个要件，一是达成债务转移协议，二是债务转移经债权人同意。本案中，原、被告之间未签订书面的债务转移协议，但被告尹华与原告及案外人董茂华、四川黑马杰迪投资有限公司签订的协议书、补充协议书均载明案涉购房款2872701元由被告唐记忠支付，结合2015年11月12日被告唐记忠出具的欠条、原告及被告唐记忠在庭审中关于欠条中载明的2872701元即为被告罗天毓应支付的剩余购房款的陈述，本院认为在被告罗天毓购房时，被告唐记忠作出了代被告罗天毓支付剩余购房款的意思表示，被告尹华作为被告罗天毓代理人，与被告唐记忠达成了将支付购房款义务转移给被告唐记忠的口头协议。被告唐记忠对被告尹华负有债务，被告唐记忠承诺代被告尹华之子罗天毓支付购房款符合常理，虽然债务转移具有无因性，被告尹华与被告唐记忠之间是否存在债权债务关系并不影响债务转移协议的成立，但该债权债务关系的存在是被告唐记忠愿意承担案涉债务的原因，能够印证被告唐记忠与被告尹华达成债务转移协议的事实。原告在庭审中陈述其与被告唐记忠口头约定由被告唐记忠用案涉房屋抵押贷款用于支付购房款，三被告均予以否认。从商品房交付来看，在购房人未支付购房款的情况下，卖房人将房屋交付给购房人并办理房屋转移登记，显然不符合常理。本案中，在被告罗天毓未付清购房款的情况下，原告已将房屋变更登记在被告罗天毓名下，但房产证原件存于原告处，未交给被告罗天毓。根据上述事实，从法官自由心证角度出发，本院认为被告唐记忠向原告作出了用案涉房屋抵押贷款用于代被告罗天毓支付剩余购房款的意思表示，且原告为配合被告唐记忠贷款，完善了相关财务手续，并办理了房产证。同时，上述事实也表明原告同意并认可由被告唐记忠支付购房款。被告唐记忠拟用案涉房屋抵押贷款，系支付购房款的资金来源问题，现无证据证明用案涉房屋获取贷款为被告唐记忠支付购房款的条件，故对原告关于被告唐记忠口头承诺代被告罗天毓支付购房款存有前提的意见，本院不予采纳。结合案外人董茂华系原告全资投资人四川黑马杰迪投资有限公司的实际投资人，被告唐记忠出具的欠条存于原告处及原告配合被告唐记忠贷款所做的各项准备等事实，本院认为原告认可案涉购房款由被告唐记忠支付，同意债务转移给被告唐记忠。被告唐记忠非商品房买卖合同的相对方，原告起诉时将被告唐记忠列为被告要求其承担责任，亦说明原告认可案涉购房款由被告唐记忠支付，佐证了原告同意债务转移的事实。从被告尹华与原告及案外人达成的协议来看，未表明被告唐记忠对案涉债务承担连带清偿责任，而是载明由被告唐记忠支付购房款，原告亦未提供其他证据证明被告唐记忠承诺为案涉债务承担连带清偿责任，故结合本案证据，从法官自由心证角度出发，本院认定被告尹华与被告唐记忠达成的协议为合同义务全部转移，而非合同义务部分转移，故对原告关于被告唐记忠作出的单方承诺应视为债的加入的意见，本院不予采纳。综上，本院认为被告尹华与被告唐记忠就案涉购房款达成了债务转移协议，因被告尹华与被告罗天毓之间的委托代理关系，债务转移协议对被告罗天毓具有约束力，且债务转移取得了作为债权人的原告的同意。根据协议及补充协议，被告尹华与原告及案外人董茂华、四川黑马杰迪投资有限公司针对案涉购房款亦达成了债务转移协议，但附有债务转移的条件，条件为四川黑马杰迪投资有限公司和原告公司的70%股权无偿转让给被告尹华。被告尹华在庭审中辩称该条件并未成就，原告亦未提交已完成股权转让的证据，故本院认为协议中约定的条件未成就，不发生债务转移的效力，案涉债务并未转移给被告尹华，被告尹华不应对案涉债务承担责任。4.关于违约金问题。原告与被告罗天毓签订的商品房买卖合同中并未约定购房款支付期限，结合被告唐记忠出具的欠条，本院认为案涉购房款的支付期限应为2015年12月12日前。根据商品房买卖合同约定，原告有权自2015年12月13日起主张违约金，故违约金应从2015年12月13日起，以2872701元为基数，按日万分之一计算。综上所述，原告与被告罗天毓签订的商品房买卖合同有效，被告罗天毓应当支付相应购房款，但因债务转移，被告罗天毓脱离该债务，付款义务转移给了被告唐记忠。被告唐记忠未按时支付购房款的行为，构成违约，应当按照合同约定承担相应违约责任，故原告要求被告唐记忠支付购房款及违约金的诉讼请求成立，本院予以支持；原告要求被告罗天毓、尹华支付购房款及违约金的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告唐记忠于本判决生效之日起十日内向原告四川黑马杰迪置业有限公司支付购房款2872701元及相应违约金（违约金自2015年12月13日起至本判决确定的给付之日止，以2872701元为基数，按日万分之一计算）；二、驳回原告四川黑马杰迪置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30910元，由被告唐记忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。审 判 长 王    玫审 判 员 胡    敏人民陪审员 李  菊  芳二〇一八年七月十日书 记 员 曹佩珊（代）