淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0812民初5261号原告：淮海购物广场小区第三届业主委员会。被告：周春喜。原告淮海购物广场小区第三届业主委员会（下称淮海业委会）诉被告周春喜占有物返还纠纷一案，本院于2018年5月15日立案受理后，依法公开开庭进行了审理。原告淮海业委会委托诉讼代理人汤海洋、卞传扣，被告周春喜及其委托诉讼代理人肖玉宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淮海业委会向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告返还占有物即淮海购物广场小区A区B座5层最西边的503业主活动室；2、请求判令被告支付占有使用费，支付时间从2016年8月6日至实际返还时止，标准按2000元/月计算；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系合法成立的小区业主委员会，2017年通过招投标方法确定淮海购物广场小区的物业管理公司为淮安市物业管理总公司。被告未经原告同意擅自占用淮海购物广场小区A区B座5层最西边的503业主活动室，小区业主多有非议，经原告多次沟通要求被告返还占有物，但是被告均以各种理由拒绝。综上，为保护小区全体业主的整体利益，规范物业服务，故诉至法院。被告周春喜辩称：1、原告主张无事实和法律依据，被告管理使用涉案活动室是受本小区淮安神州物业公司的委托，该物业公司是被告的合同相对人，能够主张将活动室交还的主体应是该物业公司而不是原告，故原告主体不适格。2、根据物业管理条例第11条第四项规定，原告是本小区业主大会所选举的业委会，选解聘物业公司应由业主大会来决定。原告只是业主大会的执行机构，被告是小区业主，并未听说业主大会解聘神州公司并重新选择其他物业公司的事实，所以原告将小区物业重新选聘淮安市物业管理总公司的行为违法，原告无诉权，应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告周春喜系本市淮海购物广场小区业主。涉案房屋位于淮海购物广场小区A区B座5层最西边503室，面积为139.68㎡，系本小区物业管理用房。2015年10月19日，淮安市清河区长西街道人民路社区居委会（下称人民路居委会）与淮安神舟物业服务有限公司（下称神舟公司）签订《淮海购物广场小区物业服务委托协议》，人民路居委会将淮海购物广场小区的物业服务委托给神舟公司管理，该协议还约定协议到期终止，新物业进场时，神舟公司做到无条件移交物业管理方面的相关资料，本协议有效期至2018年9月7日。2016年6月1日，神舟公司（甲方）与被告周春喜（乙方）签订《活动室委托管理协议》一份，约定：“为了营造良好的小区休闲环境，丰富居民的业余生活，经甲乙双方友好协商。甲方委托乙方(淮海购物广场A区业主周春喜)长期管理淮海购物广场A区B幢5层最西边一处业主活动室（即涉案房屋），特定以下协议甲乙双方共同遵守执行：1、乙方必须确保水、电、人员安全。乙方必须按时交纳每月水、电费。2、活动室原有桌子、麻将机、空调等设备可继续归乙方使用，如已损坏，甲方尽量修复，活动设备如不够，乙方自行添加有关活动设备。以后无论是谁接手管理活动室都必须付清乙方投资活动室设备所有费用后，才能接手管理活动室。否则，不予接手。3、乙方负责每日定时开放活动室。保证小区人员正常活动。4、乙方负责活动室的清洁卫生，保证活动室的整洁清爽。5、活动室工作人员的工资由乙方支付，人员使用也归乙方安排。6、甲方负责帮助乙方协调相关事项以便乙方更好的进行管理。……”协议签订后，被告周春喜进入涉案房屋并开始对外经营。2016年8月，淮海购物广场小区第三届业主委员会依法成立，并在相关部门登记备案。2017年6月16日，经过招投标程序，淮海业委会与淮安市物业管理总公司（下称物业总公司）签订《物业服务委托合同》1份，淮海业委会委托物业总公司对淮海购物广场小区实行专业化物业服务管理，委托管理期限为2年，自2017年6月30日0时至2019年6月29日24时。合同签订后，物业总公司进入小区开始提供物业服务。因涉案房屋系小区物业用房，淮海业委会多次要求被告将房屋移交给淮海业委会，被告予以拒绝。案件审理中，原告将其主张的占有使用费的期限变更为起诉之日至实际交付房屋之日，标准仍为2000元/月。本院认为：一、关于淮海业委会主体是否适格的问题。业主委员会是业主大会的执行机构，其性质属自治组织，它的产生由业主大会选举确定，并根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动。国务院《物业管理条例》第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。本案中，淮海业委会经选举产生后已在相关部门登记备案，系合法成立，有权代表全体业主对物业服务用房进行管理。被告周春喜关于原告不是合同相对方、主体不适格的抗辩理由，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。二、关于房屋返还问题。神舟公司与被告周春喜签订的委托管理协议，实质上是将涉案物业用房的使用权转让给周春喜。根据《物业管理条例》第三十八条规定，物业管理用房的所有权人系全体业主，未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。神舟公司未经业主大会同意，擅自将涉案房屋的使用权无条件转让给被告周春喜，系无权处分行为，事后也未得到业主大会的追认，周春喜不能取得涉案房屋的使用权。另外，退一步讲，即便周春喜基于其与神舟公司的委托管理协议曾取得了涉案房屋的使用权，淮海业委会成立后已于2017年6月30日终止了与神舟公司的物业服务合同，神舟公司在合同终止后也已从小区退出。周春喜对涉案房屋的管理期限应不超过神舟公司的物业服务期限，因此神舟公司与周春喜签订的委托管理协议也应一并终止。综上，周春喜继续占有涉案房屋已无法律和合同依据，原告要求被告搬出涉案房屋本院予以支持。三、关于房屋占有使用费问题。淮海业委会与神舟公司的物业服务合同终止后，周春喜无权继续占有使用涉案房屋，故原告淮海业委会主张从起诉之日计算房屋占有使用费符合法律规定，本院予以支持。涉案房屋位于本市中心商业繁华地段，面积为139.68㎡，原告主张按照2000元/月的标准计算占有使用费，符合法律规定，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条、第七十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告周春喜于本判决生效之日起30日内从淮安市淮海购物广场小区A区B座503业主活动室搬离，并将房屋交付给原告淮海购物广场小区第三届业主委员会。二、被告周春喜于本判决生效之日起10日内支付原告淮海购物广场小区第三届业主委员会房屋占有使用费（按照2000元/月的标准，自2018年5月15日起计算至实际给付之日）。案件受理费150元，由被告周春喜负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本3份，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费(收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行，账号：62×××05，收款行地址：中国银行股份有限公司淮安城中支行）。审判员  陈善珊二〇一八年七月二十三日书记员  李思语附：判决所依据的法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。