安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖01民终5104号上诉人（原审原告）：谢某，女，1975年6月10日出生，汉族，住安徽省肥东县。上诉人（原审原告）：陈某，男，2002年10月13日出生，汉族，住址同上。法定代理人：谢某，系陈某母亲。两上诉人共同委托诉讼代理人：李鑫，安徽李丰升律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥星光置业有限公司，住所地安徽省肥东县店埠镇公园路星光国际广场，统一社会信用代码91340100788572396D(1-1)。法定代表人：许邦才，董事长。委托诉讼代理人：郑德权，安徽徽天律师事务所律师。上诉人谢某、陈某与被上诉人合肥星光置业有限公司（以下简称星光置业公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2017）皖0122民初5802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢某、陈某上诉请求：纠正一审判决，依法支持一审全部诉讼请求。事实和理由：1、案涉房屋星光置业公司一直未向我方进行交付，一审判决认定基于谢某系星光置业公司员工，并了解房屋交付流程，且在《星光国际广场签约页》及《房屋交付资料移交清单》上签字就认定案涉房屋已经交付，属认定事实不清，证据不足。从合同约定看，星光置业公司没有履行书面交房通知义务，双方进行交接时，星光置业公司应当出示合同第八条约定的证明文件，并签署房屋交接单，星光置业公司应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，其不出示证明文件或证明文件不全的，我方有权拒绝交接。且我方并没有在房屋交付时业主必须签字的《入伙流程单》及《入伙验房交接单》上签字，由此造成的延期交房责任应由星光置业公司承担。从事实上看，我方自购房至今，房屋一直由星光置业公司进行招商出租、占有、获取收益，我方并未向物业公司缴纳过物业费、水电费等，也没有取得租金，招商公司和物业公司出具的证明不具有真实性。2、我方主张的逾期交房违约金未超过诉讼时效，本案根本不存在超过诉讼时效的情形。合同第九条仅约定了违约金计算方法，没有约定违约金支付期限。补充协议约定的交房时间为2014年5月31日前，该时间是约定的交房时间，不是逾期交房支付违约金的期限，对于没有支付期限的债务，债权人可随时主张，只有债务人明确表示不履行的，诉讼时效才可依法计算。3、星光置业公司应当协助我方办理房屋产权变更义务，根据合同和法律规定，星光置业公司应当协助我方办理房屋产权登记义务，但星光置业公司一直不予交付房屋且相关房产办理权证、资料星光置业公司也一直未交付给我方，我方无法办理产权变更登记。星光置业公司辩称，请求驳回谢某、陈某的全部诉讼请求，维持原判。1、一审认定事实清楚、适用法律正确。谢某购房时在本公司负责房屋销售签约、交房、办证等工作，已享受员工购房优惠，购房合同也是谢某本人签订。因小区电力规划调整，本公司将交房日期从2014年5月31日调整至2014年8月31日并下发文件至公司各部门，谢某作为经办人清楚明白。谢某曾是本公司员工，负责售房合同签订、业主交房、办证等事项，其自己经办案涉房屋交付手续，谢某2014年11月份离职，离职时经办的案涉房屋交房手续没有移交。谢某因案涉房屋出租所需，2015年4月15日又在物业公司办理交房手续。当日其在《星光国际广场签约页》、《房屋资料移交清单》上签字并拿钥匙，案涉房屋一直是谢某出租并交纳物业费。2、谢某、陈某起诉超过诉讼时效，案涉房屋于2014年8月27日竣工，2014年8月31日符合交房条件。《中华人民共和国民法总则》是2017年10月1日生效，三年的诉讼时效不适用本案。谢某、陈某第一次起诉是2017年4月25日，谢某、陈某本案诉请2015年4月15日前逾期交房违约金显已超过两年诉讼时效。3、本公司无法协助办证，谢某至今未交纳办证费，也未提交办证资料，更没签署办证文件，本公司无法为其办理产权登记。现在只要谢某、陈某前往本公司交纳办证费用，提交办证资料并签署办证文件，本公司即可为其办理不动产权证。谢某、陈某向一审法院起诉请求：1、请求判令星光置业公司继续履行合同，将位于星光国际广场第3号地块商业办公住宅楼综合体1层3-S1-194（室）商业房立即交付谢某、陈某，并承担逾期交房违约金127143元（自2014年6月1日起以1161128元为基数按日万分之三暂计算至2015年6月1日，直至将房屋交付为止），星光置业公司应立即协助谢某、陈某办理涉案房屋的产权变更登记手续；2、本案诉讼费用由星光置业公司承担。一审法院认定事实：2014年2月26日，谢某以其和其子陈某的名义与星光置业公司签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），购买星光置业公司开发的位于肥东县店埠镇星光国际广场第3号地块商业办公住宅综合体1层3-SI-194（室）商业房，建筑面积44.05平方米，每平方米单价为26359.32元，总价款1161128元。合同第八条交付期限约定为2013年12月31日前；第九条出卖人逾期交房的违约责任1、（2）约定“逾期超过玖拾日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起叁拾天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的叁%向买受人支付违约金。买受人要求履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之叁的违约金”；第十一条交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交房，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。《补充协议》第一条关于“买受人信息”和送达方式的补充约定：“2、除本合同及本补偿协议另有约定外，出卖人给买受人的所有通知（包括但不限于发送《入伙通知书》等）可同传真、挂号邮寄、特快专递、短信、专人手递、在当地媒体报纸上发布公告等方式送达。文件送达时间为：……以报纸公告发出的，则公告发布当日为送达日……。”；第五条对《商品房买卖合同》第十一条的补充：“2、在买受人采用按揭贷款购房，必须在办理完毕按揭贷款手续且提供贷款的银行将买受人委托支付的款项划入出卖人账户方能办理房屋的交付手续”。《商品房买卖合同》附件三《星光国际广场3-S1商业内铺的相关情况告知书》中，第3条约定“……买受人同意商业交房时间延长至2014年5月31日之前……”。案涉买卖合同于签订当日备案。谢某采用按揭方式支付购房款，首付款581128元于签订合同当日支付，剩余款项于2014年6月25日支付到星光置业公司。案涉房屋于2014年8月27日通过了竣工验收。至起诉时，案涉房屋处于出租状态。谢某于2012年初至2014年11月初在星光置业公司工作，星光置业公司向部分业主交付房屋时，《入伙流程签单》上谢某作为经办人在上面签字，落款日期分别为2014年8月31日、2014年9月1日和2014年9月3日。星光置业公司于2014年11月26日在合肥晚报登报催促业主前来办理交房手续。星光置业公司提供的《星光国际广场签约页》，上面标明《承诺书》、《前期物业管理服务协议》、《装饰装修管理服务协议》谢某于2015年4月15日在上述三项下签字。谢某于同日在《房屋资料移交清单》（移交资料为业主手册，消防安全责任书、装饰装修管理协议、前期物业管理服务协议、临时管理规约、房屋使用说明书、房屋质量保证书，并备注进门户钥匙一把）上签字。案涉房屋的物业管理公司安徽省长城物业管理有限公司肥东分公司提交了一份证明，载明“兹证明星光国际广场商铺3-S1-194业主谢某于2015年4月15日已在我公司缴纳该物业管理费1706元；2015年10月29日缴纳该铺水电费82元；2015年11月9日缴纳该铺水电费84元。”一审法院认为，谢某、陈某同星光置业公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，是双方自愿的民事行为，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行义务。本案争议的焦点问题有以下三点，一、涉案房屋是否已移交谢某、陈某。谢某、陈某提出星光置业公司交房时必须要业主履行办理《入伙流程签单》及《入伙验房交接单》等必备手续，并签字确认，否则星光置业公司就没有履行交房义务。一审法院认为，首先，谢某与一般购房者不同，其作为星光置业公司员工本身就协助星光置业公司向购房业主交房并办理交付手续，了解星光置业公司房屋交付的流程。其次，谢某在《星光国际广场签约页》、《房屋资料移交清单》上签字并拿到钥匙。最后，案涉房屋是经谢某签字拿钥匙后，由招商公司出租的。在此情况下，谢某、陈某以上述理由提出星光置业公司未履行交付义务，该院不予支持，涉案房屋已于2015年4月15日交付谢某、陈某。二、星光置业公司是否有迟延交房的违约行为。双方合同约定的交房时间为2013年12月31日前，但双方签订合同的时间为2014年2月26日，故双方签订的补充协议将交房时间延长至2014年5月31日之前，星光置业公司主张公司内部文件将房屋交付时间调整到2014年8月31日，谢某作为星光置业公司工作人员应当知悉。该院认为，星光置业公司内部文件，不能对抗星光置业公司同谢某、陈某之间的民事行为，星光置业公司在对外的合同及附件和补充协议中，均未变更交付时间，根据上述协议约定，案涉房屋交付时间为2014年5月31日。《补充协议》第五条对《商品房买卖合同》第十一条的补充：“2、在买受人采用按揭贷款购房，必须在办理完毕按揭贷款手续且提供贷款的银行将买受人委托支付的款项划入出卖人账户方能办理房屋的交付手续”。谢某、陈某于2014年6月25日支付完全部款项，故星光置业公司应当于2014年6月25日履行交房义务。涉案房屋2014年8月27日通过了竣工验收，星光置业公司提供的《入伙流程签单》上谢某作为经办人在上面签字，落款日期分别为2014年8月31日、9月1日和9月3日，故谢某应当知道涉案房屋自2014年8月31日起即符合交付条件，其拒绝收房，此后的责任应由其承担。故星光置业公司延期交房的期间应自2014年6月25日计算至2014年8月31日。三、本案是否超过了诉讼时效。案涉房屋2014年8月31日符合交房条件，诉讼时效应自2014年9月1日起计算，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，诉讼时效为两年，即至2016年9月1日届满，此时《中华人民共和国民法总则》尚未颁布实施，故《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的三年诉讼时效不适用本案。谢某、陈某未提供证据证明有诉讼时效中止、中断和延长的情形，其第一次向法院起诉是2017年4月25日，已超过了诉讼时效。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回谢某、陈某的诉讼请求。本案受理费2844元，减半收取计1422元，由谢某、陈某负担。二审期间，当事人未提交新的证据。对一审判决所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为，当事人双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。根据双方合同及补充协议约定，案涉房屋的交付时间为2014年5月31日，谢某、陈某系在2014年6月25日付清购房款，履行了己方合同义务，此时，星光置业公司应当按约向谢某、陈某交付房屋。因案涉房屋迟至2014年8月27日通过竣工验收，具备合同约定的交付条件，显然，星光置业公司存在逾期交房的违约事实。谢某曾是星光置业公司员工，离职前主要从事房屋销售工作，从本案证据能够反映出，谢某在2014年8月31日、9月1日、9月3日期间，曾作为星光置业公司员工，代表星光置业公司为同一楼盘的其他购房者办理房屋交付手续，说明谢某此时对于处于同一楼盘内的案涉房屋符合交付条件的事实是清楚的。谢某在明知案涉房屋已符合交付条件的情况下，未办理房屋交接手续，造成迟延收房的责任不应由星光置业公司承担。况且，2015年4月15日，谢某在《房屋资料移交清单》上签字并领取案涉房屋钥匙，进一步说明谢某实际已经接收案涉房屋。谢某、陈某迟至2017年4月25日方诉至人民法院，主张相关权利，已经超过2年诉讼时效，在无相关证据证实该诉讼时效存在中止、中断的情形之下，一审法院据此驳回谢某、陈某诉讼请求，并无不当，本院予以维持。对于谢某、陈某主张星光置业公司协助其办理案涉房屋产权变更登记手续的问题，因谢某认可其至今没有向星光置业公司交纳办证费用，又因其之前与星光置业公司协商退房事宜，所以没有去办理房屋权证，故根据合同约定，不属于星光置业公司违约不为其办证，故本院对于谢某、陈某的该项请求不予支持。综上所述，上诉人谢某、陈某的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2844元，由谢某、陈某负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一八年七月二十七日书记员 杜 锐附本案相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。