安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2018）皖0104民初3329号原告：合肥百协物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区大溪地现代城77幢二层，统一社会信用代码91340100772802804L（1-1）。法定代表人：徐伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪伟，安徽松圣律师事务所律师。被告：肖强，男，1973年8月10日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区，经常居住地合肥市蜀山区。原告合肥百协物业管理有限公司（以下简称百协物业公司）与被告肖强物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告百协物业公司委托诉讼代理人汪伟、被告肖强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百协物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告物业服务费用8138元、能耗费937元及违约金500元，共计9575元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系大溪地小区前期物业服务公司，被告系大溪地小区三期59幢302室业主，房屋建筑面积141.29平方米，系高层住宅。后原告与被告签订了前期物业管理服务协议，双方约定由原告对其所在小区进行物业服务，服务期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，服务价格按建筑面积为每月每平方米1.2元，物业服务费每半年缴纳一次，具体时间为每半年第一个月的上旬。合同期限内，原告按照合同约定提供了物业服务，但被告从2014年1月1日至2017年12月31日止一直未履行缴纳物业服务费的义务，经原告多次催告，仍然拒不支付，故诉至法院，望判如所请。被告肖强辩称，一、原告多处严重违约，依法应承担违约责任。1、原被告双方于2010年12月25日签订的《前期物业管理服务协议》的第一条、第十项规定：甲方（原告）的义务有“不得占用本物业的共同部位、共有设施设备或改变其使用功能”。但原告却在2012年6月擅自将位于被告家旁边的配电房作为老年活动中心。该中心不论白天、晚上均有活动，特别是晚上播放的舞曲、歌曲、乐曲噪音巨大，严重影响被告的正常生活，甚至影响到孩子的学习和休息。被告就此事多次向原告反映，原告均置之不理。2、原告在老年活动中心旁违章搭建厕所，建成使用后又不认真管理，致使厕所卫生状况极差，异味扑鼻，严重影响了被告的正常生活，经多次反映，至今仍不整改。3、怠于管理，致使小区内生活垃圾随意堆放，污水横流。被告认为，由于原告未尽到物业管理义务且严重违约合同规定，根据该合同第九条，第一项规定的违约责任，应承担相应的违约责任，这里的“相应的违约责任”应当是经济责任。二、隐瞒应归全体业主所有的经营收入，且经交涉拒不返还。原告除了上述多处严重违约之处，还将本来应归全体业主所得的公共区域、电梯内广告收入一概归为已有，虽经多次交涉，至今仍未给业主一个圆满的答复。这是原告对广大业主权益的侵犯。三、被告在原告多次违约在先且多次交涉无果的情况下，拒交物业费，不应承担违约金；四、原告主张能耗费937无合同依据。本院经审理认定事实如下：2006年10月26日合肥百协置业有限公司和百协物业公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由百协物业公司对百协·大溪地小区进行前期物业管理，管理期限自2005年5月1日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2010年12月25日，百协物业公司（甲方）与肖强（乙方）签订百协.大溪地《前期物业管理服务协议》，协议约定：第四条物业管理服务费用（不包括房屋公共部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）一、物业管理服务费、公共能耗费、房屋装修建筑垃圾清运费收费标准（最终按物价局批复、公布的收费标准执行，多退少补）1、高层住宅按建筑面积每月每平米1.2元；2.小高层住宅按建筑面积每月每平米1.12元；3、商铺按建筑面积每月每平米2.50元；4、以上费用不包括公共能耗费；5、预收半年公共能耗费每户300元（按实分摊计量，分摊时张榜公布，接受业主监督，半年结算多退少补）；6、收房时按每平方米2元交纳房屋装修建筑垃圾清运费。二、乙方交纳费用时间：乙方（使用人）应每半年交纳一次物业服务费及公共能耗费，交纳时间为每半年第一个月的上旬，交纳地点为百协·大溪地物业管理处。三、乙方因原因空置的房屋按相关规定必须全额缴纳物业服务费用。六、乙方逾期未交纳物业管理服务费的，甲方可从逾期之日起按应缴费用千分之三加收违约金…2010年1月15日，合肥市物价局核定了大溪地小区前期物业服务收费标准，其中高层物业服务综合服务费每月每平米建筑面积为1.20元。肖强为大溪地?现代城59幢302室业主，建筑面积141.29平方米，该房屋系高层住宅。自2014年1月1日起，肖强未交纳物业费至2017年12月31日。另查，2011年，大溪地小区成立业主委员会，由于该业主委员会一直未与百协物业公司签订物业服务合同，也未与其他物业公司签订有效的物业服务合同，故百协物业公司一直依照前期物业服务合同，在该小区服务至今。2017年9月1日，合肥市蜀山区物价局给我院来函，称：1、大溪地小区物业收费一直未实行“一费制”，原因是该小区已成立业主委员会，成立业主委员会的小区实行“一费制”需业主委员会与物业公司签订物业服务合同约定物业收费标准，凭新签订的物业服务合同到我局办理物业收费“一费制”备案。由于该小区物业公司与业主委员会一直未能签订实行“一费制”新物业服务合同，因此不能在我局办理物业“一费制”备案。2、该小区在新合同签订前，仍执行原收费标准。以上事实有双方当事人陈述、百协物业公司提供的百协物业公司营业执照复印件、肖强身份证复印件、百协物业公司法定代表人身份证明、物业服务企业资质证书、服务价格登记证书、经营性服务收费许可证、《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》、房产登记信息、催款函、照片、合肥市蜀山区物价局《关于大溪地小区物业收费相关问题的复函》、能耗费清单在卷佐证，足以认定。肖强提供的照片、光盘因不同时符合证据的三性，证据效力本院不予确认。本院认为：百协物业公司与合肥百协置业有限公司签订物业服务合同后即对该小区提供了物业管理服务，物业管理区内的业主应当按照合同的约定按时交纳物业管理费，现肖强拖欠2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费8138元（141.29㎡×1.2元/㎡/月×48个月），百协物业公司要求其支付，本院应予支持。由于该小区业主委员会未能与百协物业公司签订物业服务合同，导致无法对“一费制”的收费标准进行备案，百协物业公司仍执行原收费标准，有正当理由，本院对百协物业公司主张的公共能耗费937元予以支持。关于违约金部分，从本院审理的该小区物业服务合同案件中部分业主提供的证据看，百协物业公司的物业服务仍有待进一步完善，故本院对百协物业公司主张的违约金不予支持。但肖强等欠费业主须明确，物业公司所提供的物业服务具有公共性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，从而导致服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《物业管理条例》第四十二条第一款,《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告肖强于本判决生效之日起十日内一次性支付原告合肥百协物业管理有限公司2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费8138元，公共能耗费937元，共计9075元；二、驳回原告合肥百协物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告肖强负担。本判决为终审判决。审判员 周 红二〇一八年七月二十六日书记员 吴安华附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业管理纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。