甘肃省嘉峪关市中级人民法院� � � 事 裁 定 书（2018)甘02民终329号上诉人（原审原告）：韩红丽，女，汉族。被上诉人（原审被告）：侯斌，男，汉族，嘉峪关市狮子头餐厅经营者。上诉人韩红丽因与被上诉人侯斌房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2018）甘0271民初400号民事裁定，向本院提起上诉，本院于2018年7月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人韩红丽、被上诉人侯斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。韩红丽上诉请求：撤销一审裁定，改判：1、由被上诉人履行合同义务，将位于嘉峪关市××园号房屋过户给上诉人；2、如不履行合同，根据合同法的规定，判决由被上诉人向上诉人支付涉案房屋总价款20%的违约金；3、由被上诉人承担诉讼费用。事实及理由：双方签定的房屋买卖合同及附加条款并不违反国家法律、法规的规定，且被上诉人亦给上诉人出具收到购房定金的收条，足以证明双方的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。一审裁定认定合同中约定的上诉人有权处置该房屋及至今未付房款有悖常理，与事实不符。被上诉人侯斌辩称，被上诉人因资金周转，向上诉人借款1万元，为了约束还款，被上诉人应上诉人的要求，与上诉人签订了房屋买卖合同，其后，被上诉人的父亲向上诉人的丈夫王秦华还款5000元，下剩5000元未还，用于抵顶房租。双方签订的房屋买卖合同不是真实意思表示，被上诉人也无意向上诉人卖房，涉案房屋价值30万元左右，被上诉人不可能以15万元的低价卖给上诉人，故上诉人的主张与事实不符，请求二审驳回上诉，维持原裁定。韩红丽向一审法院起诉请求：判令被告履行合同义务，将位于嘉峪关市××园号房屋过户于原告名下。一审法院认定的事实：2012年7月10日，侯斌与韩红丽签订房屋租赁合同，约定侯斌将位于××园号房屋出租于韩红丽，租期5年，自2012年7月10日至2017年7月10日，月租金700元。租赁合同签订后，该房屋一直由韩红丽居住。2016年8月30日，原、被告签订房屋买卖的格式合同，约定侯斌将上述房屋以15万元的价格出售于韩红丽，房屋建筑面积104.27平方米，2016年11月30日将房屋交付给韩红丽，如有一方违约，则向对方给付房款1%的滞纳金，对房款的支付时间及付款方式均没有填写。此外韩红丽在格式合同最���还添加了特别约定，内容为：韩红丽交给侯斌购房款定金1万元，期限为3个月，若侯斌违约3个月不卖给韩红丽房屋，则按时偿还韩红丽购房定金及违约金5000元，若不履行此协议，韩红丽有权处置该房屋，房屋价格定为15万元，韩红丽有权处置该房屋，侯斌自愿承担一切法律后果，若侯斌遵守以上承诺，韩红丽将不予追究。该合同一式两份，两份合同均由韩红丽持有。房屋买卖合同签订当日，侯斌向韩红丽出具一份收条和一份借条，收条载明：今收购房款定金1万元，以买卖契约为主。借条载明：今借韩红丽现金1万元，期限三个月，如不还款，愿意承担违约金5000元，愿意承担法律责任。原、被告对上述证据的真实性均无异议。韩红丽陈述该房屋于2012年7月由其租住，2016年8月侯斌欲将该房屋以15万元的价格出卖于他人，韩红丽得知��愿意购买，遂与侯斌达成协议，双方签订房屋买卖协议，当日韩红丽向侯斌支付1万元购房定金。对于当日侯斌向韩红丽出具的借条，韩红丽解释，侯斌于签订买卖合同一个月前，曾向韩红丽借款1万元，当时约定1个月偿还，到期后侯斌没有偿还，韩红丽又让侯斌重新出具借条后将原借条撕毁。侯斌对韩红丽的陈述不予认可，侯斌抗辩其由于资金周转紧张，遂于2016年8月30日向韩红丽借款1万元，韩红丽称为了保证侯斌按时偿还借款，要求侯斌与其签订房屋买卖合同并出具收到购房定金的收条。一审法院认为，法律关系的性质界定，不应仅受制于当事人之间签订合同的形式与名称，而应当由当事人的真实意思与合同的真实权利义务决定。本案中，韩红丽与侯斌之间法律关系的性质名为房屋买卖关系实为民间借贷关系。理由是：第一，双方约定的价格不符合市场行情。庭���过程中，双方均表示没有特殊交情或其他特别关系，侯斌即便是急需资金周转，将房屋以过分低于同期市场价格出售，但从韩红丽自签订买卖合同至今未支付房款的事实来看，该理由亦有悖常理。第二，合同未填写付款方式不符合交易习惯。双方签订的买卖合同属于格式合同，合同中关于应当由韩红丽履行主要付款义务的具体时间及方式却未进行填写，韩红丽做为购房人对未付房款的解释前后不一，其在起诉状中称是由于侯斌不向韩红丽告知银行卡号，致使无法交付房款，而在庭审中解释因一直无法找到侯斌导致不能付款。侯斌提交的营业执照可以证明侯斌自2014年9月16日起在本市经营狮子头餐厅，原告在起诉状中提供的侯斌联系地址亦为该地址，从而能够证明韩红丽知晓侯斌的联系地址，该事实与韩红丽关于无法支付房款的解释互相矛盾。第三，双方的特别约定不符合买卖合同的特点，本院认为双方签订的格式合同已经对房价及违约责任进行了填写，韩红丽在格式合同的空白处又强调韩红丽有权以15万元的价格处置房屋，该约定不符合房屋买卖的特点。结合借条关于借期三个月，违约金5000元等内容，该合同的特别约定与借条内容相一致。第四，房屋买卖合同一式两份，合同约定双方各持一份，但两份合同均由韩红丽持有，这与合同约定及交易习惯均不相符。原、被告签订房屋买卖合同的真实目的是为了履行民间借贷还款义务的担保，法庭依法向韩红丽释明变更诉讼请求，韩红丽拒绝变更。裁定：驳回韩红丽的起诉。案件受理费3300元，依法退还韩红丽。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交，本院查明的事实与一审一致，予以确认。本院认为：本案争议的焦点是双方之间的基础法律关系是民间借贷还是房屋买卖合同关系。房屋买卖合同中关于房款支付及房屋交付的条款系房屋买卖合同中的核心条款，但本案购房合同对支付购房款时间并未约定，且合同备注条款均是对被上诉人进行约束，对付款事宜仍未涉及。根据一般合同交易规则，合同双方均应持合同原件，但涉案的两份房屋买卖合同原件均由上诉人持有，与双方合同约定及交易规则、惯例均不相符，有悖常理。涉案房屋面积为104.27平方米，合同约定的房价款仅为15万元，与市场交易行情明显不符，双方当事人非亲非故，上诉人对该交易价格又无法做出合理解释，该交易行为亦有悖于常理。本案双方当事人均认可其之间存在民间借贷关系，上诉人主张在双方签订房屋买卖合同前一个月，被上诉人向其借款1万元，借款到期后将原借条撕毁重新出具了2016年8��30日的借条，被上诉人对此不认可，辩称1万元借款发生在2016年8月30日，为了约束被上诉人按期还款，应上诉人要求，双方签订了涉案房屋买卖合同，并由被上诉人向上诉人出具定金收条一张。因上诉人有关房屋买卖合同签订前一个月被上诉人向其借款1万元的主张无相应证据证实，相反，其一审提交的银行交易明细反映2016年8月29日上诉人从其账户中支取过现金3万元，该取款时间与2016年8月30日被上诉人出具借条的时间相吻合，故被上诉人抗辩借款发生在2016年8月30日具有高度可能性。因被上诉人2016年8月30日出具的借条内容与双方签订的房屋买卖合同中约定的违约条款内容相一致，根据一审、二审双方举证、质证及庭审查明的事实，结合民间借贷纠纷的特征、房屋买卖合同的交易习惯、规则等因素综合分析，本案的基础法律关系应为民间借贷纠纷，上诉人主张的房屋��卖合同核心要素欠缺，意思表示不完整，且相关交易行为与常理不符，本院对此不予采信。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款的规定：”当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”，一审法院已向上诉人予以了释明，但上诉人拒绝变更诉讼请求，故一审法院依法驳回上诉人的起诉并无不当。综上所述，上诉人韩红丽的上诉请求不能成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条规���，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。韩红丽预交的二审案件受理费3300元，依法予以退回。本裁定为终审裁定。审判长  刘宏伟审判员  吴 杰审判员  王 丽二〇一八年七月二十五日书记员  许 嘉