四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川04民终846号上诉人（原审被告）：攀枝花金海实业有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区机场路333号，统一社会信用代码91510400686139313X。法定代表人：邓勉明，董事长。委托诉讼代理人：廖ＸＸ，四川明俐律师事务所律师，执业证号15104200510732346。被上诉人（原审原告）：徐铭徽，女，1986年12月5日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：杨丽，攀枝花市东区法律服务所法律工作者，证号：32303022100044。上诉人攀枝花金海实业有限公司（以下简称金海公司）因与被上诉人徐铭徽房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2018）川0402民初1009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日立案后，依法组成合议庭，于2018年7月17日公开开庭进行了审理。上诉人金海公司的委托诉讼代理人廖ＸＸ，被上诉人徐铭徽的委托诉讼代理人杨丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金海公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：房屋产权办理延期有系统改造升级、行政机构拆解、合并等客观原因，办证要求提交的资料及相关流程也发生了重大变化，加之购房人未举证证明因逾期办证给其造成了实际损失，因此应当调减违约金。徐铭徽辩称，不动产登记中心机构改革时间在双方合同约定的办证截止期限之后，因此，不动产登记中心机构改革与金海公司延迟办证无关；双方签订的合同真实有效，合同明确约定了违约金的计算方式，金海公司应按合同约定支付逾期办证违约金。徐铭徽向一审法院起诉请求：1.判令金海公司支付逾期办理房屋产权证书违约金14684.52元（从2016年5月13日起至2017年6月2日止）；2.诉讼费由金海公司承担。一审法院认定事实：位于四川省攀枝花市炳三区的“金海.世纪城”是金海公司开发的商品房项目，金海公司取得了该项目的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。徐铭徽与金海公司于2014年4月3日签订了《商品房买卖合同》，约定：徐铭徽购买金海公司销售的金海.世纪城项目25幢1单元24-1号房屋，金海公司应当在2014年12月31日前交付房屋；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付已支付房款万分之一的违约金，起算日为逾期之日起至买受人实际取得房屋产权登记之日止。上述合同签订后，徐铭徽按约定支付了购房款381416元，金海公司于2014年11月20日将房屋交付给徐铭徽，并于当日代收了徐铭徽办理房屋权属证书的相关税费及资料。徐铭徽取得的不动产权证书上登记的时间为2017年6月2日。一审法院认为：徐铭徽与金海公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。徐铭徽按照合同约定支付了房款，金海公司依约向徐铭徽交付了房屋。根据合同约定徐铭徽委托金海公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，金海公司亦代为收取了徐铭徽办理房屋权属证书需要的相关税费，但由于金海公司的原因，致徐铭徽未在合同约定的房屋交付之日起540日内取得所购房屋的权属证书，系金海公司违约。虽合同约定的交房时间为2014年12月31日，但双方的合同约定“商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书”，而案涉商品房交付之日为2014年11月20日，依据该约定，徐铭徽应于2016年5月13日前取得房屋权属证书，但徐铭徽取得不动产权证书登记的时间是2017年6月2日，金海公司实际逾期办理房屋权属证书385天，徐铭徽主张金海公司支付违约金14684.52元的诉讼请求，合法有据，一审法院予以支持。金海公司关于因其提前交房，应按合同约定的交房时间2014年12月31日起计算办理房屋权属证书的时间，金海公司实际逾期办证的违约天数为330天的主张，不符合双方的合同约定，一审法院不予采纳。金海公司关于攀枝花市成立不动产登记中心，致使其延迟办证的意见无证据证实，一审法院不予采纳。金海公司关于其未违约的主张与审理查明事实不符，一审法院不予采纳。金海公司关于违约金系因违约造成的损失，延迟办证并没有给徐铭徽造成任何损失，其不应支付违约金的主张，不符合合同自治原则及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八的规定，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款规定，判决：攀枝花金海实业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付徐铭徽违约金14684.52元。案件受理费83.5元，由攀枝花金海实业有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。一审判决查明的事实和证据与本院经审理查明的事实和证据一致，本院予以确认。本院认为，结合双方出示的证据综合分析，逾期办理房屋产权证可能存在三方面的原因：第一、出卖人的行为是导致逾期办理房屋产权证的原因之一，比如：金海公司迟延向房屋产权登记机关提交相关办证资料，或金海公司通知各购房人提交办证资料、交纳税费不及时或虽然已及时通知但不能举证证明，以及金海公司工作效率不高等等诸多原因。第二、部分购房人的行为是导致逾期办理房屋产权证的另一个原因，若部分购房人逾期接收房屋或逾期提交完整办证资料势必影响金海公司对批量业主购房办证资料的集中收集后向房屋产权登记机关整体统一提交办证资料的时间，从而导致办证时间相应顺延。第三、因《不动产登记暂行条例》施行原因。根据金海公司提交的证据，由于国家实施不动产统一登记制度，攀枝花市人民政府对不动产登记机关进行职能整合，新确定的不动产登记机关存在过渡衔接和筹备周期，不动产登记机关对于房屋办证所需的申请材料相较于原法律规定提出新的要求，客观上必然在一定时期内不能办理或者影响办理房屋所有权证的时间。综合上述可能存在的逾期办证原因，鉴于双方均不能举证证明对方违约是逾期办理房屋所有权证的唯一原因以及购房人未能举证证明其具体损失数额，遵循我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能，依照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本院根据合同实际履行情况、当事人的过错程度、违约方在缔约时能够预见或者应当预见到的合理损失等因素，兼顾损失填平原则和公平原则，酌情确定金海公司承担8800元的违约金。综上所述，对于金海公司的上诉请求成立的部分，本院予以支持，其余部分不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更四川省攀枝花市东区人民法院（2018）川0402民初1009号民事判决“攀枝花金海实业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付徐铭徽违约金14684.52元”为“攀枝花金海实业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付徐铭徽违约金8800元”；二、驳回徐铭徽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费83.5元，由攀枝花金海实业有限公司负担；二审案件受理费167元，由攀枝花金海实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  万伟审判员  董敏审判员  熊疆二〇一八年七月三十一日书记员  刘英