山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1102民初461号 原告：日照嘉苑置业有限公司，住所地：日照市。 法定代表人：齐晓香，总经理。 委托诉讼代理人：刘丽丽，该公司员工。 委托诉讼代理人：李为山，山东法杰律师事务所律师。 被告：臧庭望，男，汉族，1971年2月25日出生，个体业主，住日照市经济开发区。 委托诉讼代理人：蔡全溪，山东名律律师事务所律师。 原告日照嘉苑置业有限公司与被告臧庭望商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告日照嘉苑置业有限公司的委托诉讼代理人刘丽丽、李为山、被告臧庭望的委托诉讼代理人蔡全溪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告日照嘉苑置业有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告购房款本金5331700元及违约金。事实与理由：原告开发了位于日照市北京路东侧、滨州路南侧、山东路以北的西班牙公馆小区。2012年12月7日，被告在该小区购买了13套楼房，分别与原告签订了13份商品房买卖合同，并在房管部门办理了网签手续。该13套商品房总面积为720.5平方米，单价均为7400元每平方米，总价款为5331700元。13份商品房买卖合同均为格式合同，合同第六条均约定：买受人于签约之日付清全部房款。合同第七条均约定：买受人逾期付款在30日内，自本合同规定的应付期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人同意继续履行的，自自本合同规定的应付期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。被告自2012年12月7日签订商品房买卖合同至今，该13套楼房款5331700元分文未付。 被告臧庭望辩称，原告起诉的事实与理由均不成立，请依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：1.2012年3月28日，原告的原法定代表人金某和原告出资人山东舒期贝尔置业有限公司向被告借款1600万元，应于2012年5月26日归还，但到期后未偿还该款项，2012年12月17日经原告的原法定代表人金某与被告协商将原告公司开发建设的西班牙公馆小区12号楼12套房产和7号楼一套房产共计13套房产签订商品房买卖合同交由被告作为上述借款偿还的借据，同时原告向被告开具了收取全部13套房产的5331700元的收据，这些证据证明被告并没有拖欠原告房款的事实，该房款的金额应当与其原法定代表人金某和原告出资人山东舒斯贝尔置业有限公司与被告的借贷纠纷一并处理；2.由于原告开发的上述房产根据合同约定应于2013年12月31日前验收并交付买受人使用，但由于原告的原因至今没有办理商品房竣工验收手续，致使原告与被告至今就上述房屋所达成的抵债迟迟不能够完善；3.被告与原告原法定代表人金某和原告出资人山东舒斯贝尔置业有限公司的借贷纠纷已经由日照市中级人民法院强制执行，在执行过程中被告请求查封本案涉案的13套房产，但是由于该房产已经签订了被告的商品房买卖合同，并向管理机关备案登记，无法进行查封，所以至今尚未执行。综合以上的三点意见，事实上被告与原告之间就涉案的13套房产不存在拖欠购房款的事实，原告将上述房产交付给被告是双方合意抵偿被告的债权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交涉案房屋的13套商品房的买卖合同，以证明原被告双方之间存在着真实合法有效的商品房买卖关系，被告应当按照商品房买卖合同的约定，向原告支付相应的购房款。 被告对原告提交的证据质证认为，对上述13份合同的真实性、合法性、关联性均无异议，但是涉案的合同中约定的2013年12月31日前应当交付验收合格的房屋，原告已经违约，合同中约定的购房款已于合同签订当日由原告出具了交清购房款的收款收据，被告不拖欠购房款。 被告向本院提交如下证据：1.收款收据13份，证明原告在签订商品房买卖合同的当日向被告开具了全部购房款的收款收据；2.日照市中级人民法院（2014）日民一初字第46号民事调解书，证实山东舒斯贝尔置业有限公司和金某拖欠被告借款1600万元及利息。关于双方抵顶借款的书面证据除本案已经查实的商品房买卖合同和收款收据以外并无其他书面材料，但是当时原告方原法定代表人金某与被告方的代表人口头协议将涉案13套房屋先办理到被告方名下，由于涉案房屋并没有建设完毕，也不具备交付的条件，何时竣工具备交付条件，才办理正式的抵债手续，由于涉案房屋至今未能交付所以该抵债协议最终也没有签订。代理人认为原告与被告之间签订涉案商品房买卖合同并办理备案登记其本质是一种让与担保行为，即非商品房买卖合同也非以物抵债关系，其真实的法律关系的确定有待于事实的继续发展，如果原告及其的关联的公司和其原法人金某及时偿还了被告的借款，那该商品房买卖合同双方应当协商解除，如不能偿还借款应将涉案的房屋依法处置，用于偿还债务；3.金某的书面证言一份（书面证言内容：关于日照嘉苑置业有限公司于2012年12月7日与臧庭望签订的13套商品买卖合同的情况说明情况，该合同是因为山东舒期贝尔置业有限公司拖欠臧庭望借款1600万元到期未偿还，为了保证该借款能够偿还，由日照嘉苑置业有限公司提供13套房产，以签订商品房买卖合同并开具收款收据的形式，将房产办理到臧庭望名下，确保将来能够偿还。如果能够足额偿还借款，房产退回，如果不能偿还，双方再办理房屋抵债手续。由于借款一直全部未偿还，房屋也未验收交付，所以也一直没有办理后续手续。待能办理交房手续时再协商房产处理方式，以上业务由我经办。），证明被告的主张。 原告对被告提交的证据质证认为：1.对于被告当庭提交的13份收款收据，原告对13份收据并不知晓，也没有相关的公司材料登记，对于其真实性原告无法当庭作出判断，需要被告当庭陈述该13份收据，是在何时何人办理，作出合法来源后，原告予以核实，因为涉案房屋的小区在已是多年的烂尾楼，公司管理时存在严重的混乱，存在很多漏洞，导致该小区已被日照市政府接管，原先法定代表人和管理人员均发生了重大变更，各部门的原先经办人也发生了变化，所以说我们需要核实，退一步讲，即使该13份收款收据是真实的，但是该13份收款收据上明确载明收款方式是转账，但是经原告公司核查，公司的银行往来账目中没有这笔款项的银行流水，因此对该13份收款收据暂不认定；2.日照市中级人民法院（2014）日民一初字第46号民事调解书的真实性无异议，但与本案无关联；3.不认可金某的证言。首先，从证据形式上来讲属于证人证言，应当由证人金某出庭作证；第二，从内容上来讲，被告所称的1600万元的借款，在本案之前已经过诉讼和执行程序，在这些程序中，被告以及金某均没有提及涉案13套房子担保或以房抵债的事实，更没有相关的协议或者记录予以佐证，而根据该案被告在保全异议程序中已明确承认涉案13套房屋已完成了以房抵债，并且贵院也作出了（2018）鲁1102执异72号民事裁定书。再结合被告在庭审时先陈述是直接购买了该13套房屋并交付了房款，后又改称为以房抵债，再后来又称是让与担保。综合上述事实，原告有充分的理由认为被告与金某之间存在虚假诉讼。 审理过程中，本院对金某进行了调查询问并制作调查笔录，金某陈述的主要内容：1.认可书面证言上的签名；2.当时因为臧庭望和嘉苑公司或山东舒斯贝尔等关联公司有借款，当时借款还不上了，以“君临天下酒店”二层给作了抵押，涉案的这些房子应该是一些补充抵押手段；3.该事实，公司的销售、客服、法务部门应该知道，因为合同是他们签的。 原告对金某的陈述质证认为，对法庭调查笔录的真实性无异议，但鉴于金某在调查笔录上拒不签字说明其本人对所出具证明的内容不敢发表自己的真实内心意思表示，对法庭所提问的问题均以不清楚、忘记了回答，原告有理由怀疑金某所出具的证明不是其真实意思表示。 被告对金某的陈述无异议。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年12月7日，原告作为出卖人、被告作为买受人，分别就原告开发建设的位于日照市北京路东侧、滨州路南侧、山东路以北的西班牙公馆的13套楼房签订13份商品房买卖合同。13套楼房的房号及价款分别是：第012幢1单元（01）302号房361934元、第012幢1单元（01）303号房361934元、第012幢1单元（01）401号房756058元、第012幢1单元（01）402号房361934元、第012幢1单元（01）403号房361934元、第012幢1单元（01）502号房361934元、第012幢1单元（01）803号房361934元、第012幢1单元（01）1002号房361934元、第012幢1单元（01）1003号房361934元、第012幢1单元（01）1102号房361934元、第012幢1单元（01）1103号房361934元、第007幢1单元（01）1102号房594368元，上述13套楼房的价格均为7400元/平方米。13份商品房买卖合同内容除楼房号、总价款不同外，其余内容均相同。其中，合同第六条关于付款方式及期限约定为：买受人于签约之日起付清全部房款；第七条关于买受人逾期付款的违约责任约定为：逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；第八条关于交付期限约定为：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地主人民政府的有关规定，将具备经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。 2012年3月28日，被告（××）与案外人山东舒斯贝尔置业有限公司（借款人）、金某（担保人）签订抵押借款协议，约定：借款金额1600万元，借款期限自2012年3月28日至2012年5月26日。2014年7月17日，被告向日照市中级人民法院起诉，要求山东舒斯贝尔置业有限公司偿还借款本金1600万元及利息，金某承担连带保证责任。审理过程中，经法院主持调解，各方当事人达成还款协议，约定山东舒斯贝尔置业有限公司于协议签订后十日内偿还臧庭望借款本金1600万元及利息、金某承担连带清偿责任。日照市中级人民法院作出（2014）日民一初字第46号民事调解书，对当事人达成的协议予以确认。 原告在起诉前向本院申请诉前财产保全，申请查封被告位于日照市海曲东路舒斯贝尔新天地005幢01单元201号、不动产权证号为鲁（2017）日照市不动产权第××号房产，本院于2017年11月29日作出（2017）鲁1102财保871－1号民事裁定，裁定查封上述房产。 原、被告均认可上述合同签订后被告未向原告支付购房款，原告主张被告违反合同约定，应承担支付购房款及违约金；被告主张原、被告之间不存在商品房买卖合同关系，签订案涉13份商品房买卖合同是让与担保，由于被告与山东舒斯贝尔置业有限公司存在债权债务关系，为了确保山东舒斯贝尔置业有限公司、金某能够偿还拖欠的借款，由金某代表原告与被告办理了13份商品房买卖合同，并出具了收款收据，如果其未能还款将以该13套商品房的款项抵偿债务。被告持有加盖原告公司财务章的收款收据及原告原法定代表人金某的证言证实其主张。 经本院对原告公司原法定代表人金某进行调查，金某认可其在书面证言上签名，并认可因原告或其他关联公司与被告存在借贷关系，涉案的这些房子是补充抵押手段。 自2012年12月7日签订商品房买卖合同后至本案起诉时，原、被告双方未就合同履行相互督促或联系。 本院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为，民事法律行为的要件之一是意思表示真实。商品房买卖合同作为一种双务合同，应当基于合同双方的意思表示一致成立。本案原告以与被告签订的13份商品房买卖合同主张双方之间存在商品房买卖合同关系，并依据合同约定要求被告支付购房款及违约金；被告以让与担保关系进行抗辩。原、被告签订的13份商品房买卖合同约定交易的楼房分处不同楼层，单价均约定为7400元/平方米；对在建楼房签订买卖合同时约定价款于签约之日全部付清，上述约定不符合商品房买卖合同的一般交易习惯。且双方自签订商品房买卖合同后至本案起诉时，原、被告未就合同履行相互督促或联系，亦不符合商品房交易的一般惯例。原告公司原法定代表人认可涉案13套楼房是补充抵押手段。因此，现有证据不能认定原、被告双方签订合同的真实意思是买卖商品房。原告主张双方之间存在商品房买卖合同关系的主张不成立，对原告要求被告支付购房款并支付违约金的诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条第一款、第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下： 驳回原告日照嘉苑置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费24561元，由原告日照嘉苑置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  秦国栋 人民陪审员  丁 红 人民陪审员  成永方 二〇一八年七月六日 书 记 员  徐 晶