上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初12296号原告：祝世成。委托诉讼代理人：陈维扬，上海钰澜律师事务所律师。被告：上海邦造投资管理有限公司。法定代表人：余俊英。被告：李坚。委托诉讼代理人：余俊英，系被告李坚妻子。被告：余俊英。委托诉讼代理人：顾涛，上海市新闵律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜一峰，上海市新闵律师事务所律师。原告祝世成与被告上海邦造投资管理有限公司（以下简称邦造公司）、余俊英、李坚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月28日公开开庭进行了审理。原告祝世成的委托诉讼代理人陈维扬，被告余俊英的委托诉讼代理人颜一峰到庭参加诉讼，被告邦造公司、被告李坚及其委托诉讼代理人余俊英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案做缺席审理。本案现已审理终结。原告祝世成向本院提出诉讼请求：1.确认原告祝世成与被告邦造公司的《房屋租赁合同》于2016年7月31日解除；2.判令被告邦造公司返还原告祝世成自2016年8月1日至2041年6月1日的租金315,000元（人民币，下同）；3.判令被告邦造公司支付原告祝世成利息150,675元（以315,000元为本金，自2011年6月1日起按同期5年期的贷款利率7%暂计至2018年3月31日，实际主张至判决生效）；4.判令邦造公司向原告祝世成支付违约金76,000元；5.判令被告余俊英、李坚分别在各自减资范围内对被告邦造公司的上述债务承担补充赔偿责任；6.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2010年10月27日，被告邦造公司与案外人某甲公司签订《房屋租赁合同》，被告邦造公司承租某甲公司位于上海市闵行区工业厂房，租期15年（自2010年11月1日至2025年10月31日止），后被告邦造公司对承租厂房进行了改造，并以公寓房形式对外转让（名为转让，实为出租）。2011年1月5日，原告与被告邦造公司签订《房屋使用权转让合同》，被告邦造公司将该公寓301室使用权转让给原告，租期30年（自2011年6月1日至2041年6月1日止），总价款380,000元。当日，原告将380,000元一次性转帐给被告邦造公司。后被告拖欠某甲公司租金，2015年9月22日，某甲公司将被告邦造公司诉至法院要求解除房屋租赁合同并要求邦造公司支付租金及违约金。2016年6月27日，人民法院作出民事判决书，判决确认邦造公司与某甲公司就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》于2015年11月2日解除。同年7月，某甲公司申请法院强制执行，法院立案后要求原告搬离涉案房屋。原告于2016年7月31日搬出租赁房屋，故该日双方租赁合同解除，原告口头告知了被告邦造公司的工作人员原告的搬离时间。原告认为，被告邦造公司打着“转让”的幌子，欺骗、误导原告签订转让协议并要求原告一次性付清全部钱款，被告邦造公司应当尽力保障原告的合同权益。现涉案房屋已被所有人某甲公司收回，原告与邦造公司之间的租赁合同亦应当解除，被告邦造公司应退还剩余租金，同时，邦造公司还应当按照合同约定承担违约责任。另，被告李坚、余俊英是邦造公司的股东，被告李坚、余俊英在涉案合同履行期间，于2014年5月未经法定程序减资将被告邦造公司的注册资本从30,000,000元减少至500,000元。大大降低了被告邦造公司的履约能力，按照《公司法》及相关司法解释的规定，被告李坚、余俊英应当在各自减资的范围内对被告邦造公司的债务承担补充赔偿责任。审理中，原告变更第2项诉讼请求为：要求被告邦造公司返还原告祝世成自2016年8月1日至2041年6月1日的租金314,555元；变更第3项诉讼请求为：要求被告邦造公司支付原告祝世成利息（以314,555元为本金，自2011年6月1日起按同期5年期的贷款利率7%暂计至2018年3月31日，实际主张至判决生效）。其余诉讼请求不变。被告余俊英辩称，原告搬离时间无法确认，原告离开涉案房屋没有书面通知，也不清楚原告有无与案外人交接过，系原告违约，因此原告要求确认2016年7月31日解除合同违反合同约定,原告要求返还租金的起算点时间不明。合同约定，损失和违约金择一选择，两项发生冲突，利息损失的起始期限应从原告实际离开房屋时计算，且7%的利率高于银行利息，应当按照存款利息计算。违约金的计算，合同法对租赁期限保护时间为20年，而合同签的期限为30年，其中10年不应计算违约金。2016年前是正常履行的，应当扣除正常履行期间的租金。原告违反合同约定解除合同，不应支持利息和违约金。注册资金从30,000,000元减资至500,000元的时间是2014年5月，当时双方的债权尚未产生，因此该债权不存在自然股东抽逃资金的状况。被告邦造公司、被告李坚未答辩，亦未向本院提供书面证据。本院经审理认定事实如下：2011年1月5日，原告（合同甲方，受让方）与被告邦造公司（合同乙方，出让方）签订《房屋使用权转让合同》，约定乙方交付该房屋时，甲方应向乙方一次性支付位于上海市闵行区公寓三十年的公寓房屋使用权转让费用，总价金额为380,000元，公寓房屋建筑面积为27，位置为301。房屋使用权转让期限及租金支付方式：甲方购买的公寓总价为380,000元，转让使用权期限为三十年（2011年6月1日起至2041年6月1日止）。甲、乙双方不能单方擅自修改和违反合同规定，如有违约和擅自终止合同关系，则需向对方支付合同总价的20%的违约金，合同应继续履行。合同对其他权利义务亦作了相应约定。当日，原告向被告邦造公司支付380,000元。2015年9月22日，案外人某甲公司以邦造公司为被告向本院提起诉讼，要求解除双方签订的房屋租赁合同及补充协议，邦造公司搬离上海市闵行区房屋，并支付房屋租金及使用费、偿付违约金。本院立案进行了审理，于2016年1月27日作出民事判决书，判决主文为：“一、原告某甲公司与被告上海邦造投资管理有限公司于2010年10月27日签订的上海市闵行区房屋的《房屋租赁合同》于2015年11月2日解除；二、原告某甲公司与被告上海邦造投资管理有限公司于2010年12月3日签订的上海市闵行区房屋的《补充协议》于2015年11月2日解除；三、被告上海邦造投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离并返还原告某甲公司位于上海市闵行区房屋；四、被告上海邦造投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告某甲公司自2014年5月起至2015年11月2日止的租金4,423,111元；五、被告上海邦造投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告某甲公司自2015年11月2日起至实际搬离之日止，按每月人民币266,666.67元的标准计算的房屋使用费；六、被告上海邦造投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告某甲公司以租金76,000元为本金，自2014年5月16日起至本判决生效之日止，及以月租金266,666.67元为本金，自2014年6月至2015年8月期间的每月16日分别起算至本判决生效之日止，均按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算的违约金……”。被告邦造公司不服上述判决，上诉至人民法院。2016年6月27日，人民法院作出终审判决，判决主文为：“驳回上诉，维持原判。”2016年10月18日，本院受理案外人某甲公司与被告邦造公司的执行案件并出具相关执行裁定书，案件进入执行程序。另查明，案外人某甲公司系上海市闵行区房屋的权利人。再查明，2014年5月8日，被告邦造公司向上海市工商行政管理局闵行分局申请将注册资金由30,000,000元变更为500,000元。同时，被告李坚、余俊英向上海市工商行政管理局闵行分局提供《有关债务清偿及担保情况说明》1份，承诺“…至2014年5月6日，公司已向要求清偿债务或提供担保的债权人清偿了全部债务或提供了相应的担保。未清偿的债务，由公司继续负责清偿，并由股东在法律规定的范围内提供相应的担保”。2014年5月13日上海市工商行政管理局准予变更登记。另，原告自述于2016年7月31日搬离涉案房屋，故双方租赁合同于该日解除。对于超过20年租期部分的合同效力，原告违反法律规定，要求被告邦造公司退还相关款项，被告要求法院依法裁判。上述事实，由《上海邦造国际公寓房屋使用权转让合同》、签购单及收据、上海市房地产权证、《房屋租赁合同》、民事判决书、执行裁定书、股东会决议、被告邦造公司章程等证据及双方当庭陈述予以证实。本院认为，原告与被告邦造公司签订的《使用权转让合同》名为使用权转让，实为租赁。根据合同法规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。故对于《使用权转让合同》约定的租期三十年，超过二十年期限的部分无效，二十年期限以内的租赁合同有效，双方均应按约履行。现因被告邦造公司与房屋产权人某甲公司就涉案房屋产生纠纷，经法院终审判决，确认被告邦造公司与房屋产权人某甲公司之间的租赁合同于2015年11月2日解除，并责令被告邦造公司向某甲公司返还涉案房屋，因此导致原告与被告邦造公司的涉案合同无法继续履行，被告邦造公司已违约，应承担相应的责任。原告要求确认双方签订的涉案合同解除本院予以支持，但因原告未能提供证据证明其在本案起诉前向被告邦造公司表达过合同解除的意思表示，故原、被告之间20年租期的合同部分应于被告邦造公司收到诉状副本材料之日，即被告邦造公司法定代表人余俊英签收诉状副本之日（2018年6月25日）解除。原告自称于2016年7月31日搬离涉案房屋，但未能提供证据证明。本院仅能根据双方陈述及执行的情况推定2016年10月18日之前原告已离开涉案房屋，故确定该日为租金等费用返还的时间节点。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因被告邦造公司的原因造成合同解除，故原告要求被告邦造公司支付相应利息的诉讼请求本院予以支持。合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，原告在要求被告邦造公司支付利息的基础上再支付违约金，显属重复计算，故对原告要求被告邦造公司支付违约金的诉讼请求本院不予支持。2014年5月8日，在被告邦造公司股东会作出减资决议后，股东李坚、余俊英在工商备案的《有关债务清偿及担保情况说明》中承诺，至2014年5月6日，邦造公司已向要求清偿债务或提供担保的债权人清偿了全部债务或提供了相应的担保，未清偿的债务，由公司继续负责清偿，并由李坚、余俊英提供相应的担保。但原告与被告邦造公司存在长期租赁合同，双方的合同处于履行过程中，即双方存在长期、连续的债权债务关系，被告邦造公司在减资时理应通知原告并提供相应的担保。因被告邦造公司未能在减资时对原告之债权提供担保，其应按承诺继续清偿债务，并由两名股东在减资范围内对被告邦造公司的债务承担补充赔偿责任。被告邦造公司、李坚经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告祝世成与被告上海邦造投资管理有限公司于2011年1月5日签订《使用权转让合同》中二十年租赁期限的部分于2018年6月25日解除；二、被告上海邦造投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告祝世成租金311,916.67元；三、被告上海邦造投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告祝世成以311,916.67元为本金，自2011年6月1日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期银行贷款基准利率计算的利息；四、被告李坚、余俊英对被告上海邦造投资管理有限公司上述债务承担补充赔偿责任；五、驳回原告祝世成其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计收4,608.38元，由被告上海邦造投资管理有限公司、李坚、余俊英共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇一八年七月九日书记员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十四条第一款租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。