广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂02民终673号 上诉人（原审原告）：李玉红，女，1976年11月5日出生，现住广西壮族自治区柳州市柳**。 委托诉讼代理人：林静霞，广西超仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾华林，广西超仁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：柳州桂裕房地产开发有限责任公司，住所地广西壮族自治区雒容镇政通路**第**，统一社会信用代码：91450200715141798G。 法定代表人：罗世裕，董事长。 委托诉讼代理人：陈书，柳州市宏维法律服务所法律工作者。 上诉人李玉红因与被上诉人柳州桂裕房地产开发有限责任公司（以下简称桂裕公司）买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区鹿寨县人民法院（2017）桂0223民初1528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李玉红上诉请求：1.解除李玉红与桂裕公司于2015年2月12日建立的房屋买卖合同关系（即解除12-1号商品房买卖合同关系）。2.桂裕公司退还李玉红购房款226481元，并支付违约金21062.73元。3.本案一、二审诉讼费由桂裕公司承担。事实和理由：一、2013年8月1日李玉红向桂裕公司购买广西鹿寨县文化广场地下人防商业城二区16-1号商铺。后李玉红与桂裕公司协商一致,达成将16-1号商铺更换为12-1号商铺的共同意见，李玉红己经交付了购房款226481元。至今桂裕公司未与李玉红签订商品房买卖合同，未到相关部门办理12-1号商铺备案登记手续，亦未交付给李玉红，12-1号商铺一直空置。商品房买卖合同是格式合同,由房开商即桂裕公司所控制和制定,如果桂裕公司不提供商品房买卖合同与李玉红签订,李玉红无法签订。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开放企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。”据此可以认定签订商品房买卖合同的义务一方为房地产开发企业,即桂裕公司。因此，没有签订商品房买卖合同、没有进行备案登记的原因均应当由桂裕公司进行举证证明,一审法院将该举证责任分配给李玉红错误。二、据李玉红了解,桂裕公司已经将16-1号商铺原已经交纳给相关房产部门的登记、备案、税费等相关费用从相关房产部门退回,但至今未将上述费用退回给李玉红,也没有利用退回的相关税费为李玉红交纳办理12-1号商铺登记、备案、交税等手续。三、按照原16-1号商铺签订的《鹿寨县商品房买卖合同》第八条约定,交付期限为2014年5用1日,现桂裕公司已经逾期交付,构成违约。按照该商品房买卖合同的第九条约定,逾期180日交付,买受人即李玉红有权解除合同,并要求桂裕公司承担交付款226481元的按日万分之一的违约金21062.73元（以226481元为计算基础，按日万分之一，从2015年2月12日起计算至2017年8月31日共计930日，即226481元×0.01%/日×930日=21062.73元）。 桂裕公司辩称，1.2013年8月1日，双方签订一份《鹿寨县商品房买卖合同》，李玉红向桂裕公司购买位于鹿寨县文化广场地下人防商业城三区16-1号商铺，桂裕公司按合同约定办理商品房预售备案等手续和协助李玉红办理银行按揭贷款手续，并将16-1号商铺交付李玉红使用。2015年1月8日，李玉红书面提出换房申请，要求将16-1号商铺变更为一区三巷12-1号商铺。桂裕公司同意李玉红的申请，并明确通知李玉红办理变更所要履行的义务，包括重新签订合同、变更银行按揭贷款手续和商品房预售变更登记手续等。双方的行为符合合同成立的构成要件，双方对12-1号商铺的房屋买卖合同关系成立，双方应当继续履行商铺买卖合同的约定。2.桂裕公司于2015年2月12日将12-1号商铺空置，等待李玉红补交商铺差价房款和重新签订商品房买卖合同，但李玉红至今未履行义务。李玉红应当明知变更购买的商铺后，双方应当重新签订商品房买卖合同，而不与桂裕公司重新签订，导致桂裕公司无法协助李玉红办理新商铺的产权变更手续和银行按揭贷款变更手续，李玉红属于明显的违约。3.2015年2月12日双方合议成立了房屋买卖合同关系，且都履行了部分义务，没有约定解除和法定解除情形，对李玉红要求解除合同关系的请求应不予支持。4.李玉红严重违约，要求退还购房款缺乏依据，应不予支持。综上，一审法院审理本案程序合法，查明事实清楚，适用法律正确，李玉红没有新的事实和证据能推翻一审判决，并且李玉红在变更新的商铺产权时存在违约，因此请求二审法院驳回上诉，维持原判。 李玉红向一审法院起诉请求：1.解除李玉红与桂裕公司于2015年2月12日建立的房屋买卖合同关系；2.桂裕公司退还李玉红购房款226481元，并支付违约金21198.62元（违约金计算方式：以226481元为基数，按日万分之一，从2015年2月12日起暂计至2017年9月5日共计936日，此后另计至债务清偿之日止）；3.本案诉讼费用由桂裕公司承担。 一审法院认定事实：1.2013年8月1日，李玉红与桂裕公司签订一份《鹿寨县商品房买卖合同》，约定：李玉红向桂裕公司购买位于鹿寨县文化广场地下人防商业城三区16-1号商铺，建筑面积20.77平方米，总房款452481元，采取银行按揭贷款方式付款，即买受人在2013年8月1日前支付总房款50%，并按期到按揭银行办理相关手续。合同签订当天，李玉红向桂裕公司交来16-1号商铺预告登记费、抵押登记费共计1100元；桂裕公司为李玉红对该16-1号商铺在鹿寨县房地产管理所办理商品房预售备案等手续。2.2015年1月8日，李玉红向桂裕公司提出书面换房申请，李玉红申请将其2013年8月1日向桂裕公司购买的16-1号商铺更换为12-1号商铺（位于鹿寨县，面积24.18平方米，总价50万元），桂裕公司同意李玉红更换商铺为12-1号商铺。3.2015年2月12日，李玉红向桂裕公司交付购房款226481元。李玉红交付该款项后，双方未签订书面商品房买卖合同，桂裕公司未对12-1号商铺办理相关备案登记手续，亦未将该商铺交付给李玉红，该商铺一直空置至今。 一审法院认为，李玉红向桂裕公司提出更换商铺申请，申请书上注明新商铺即12-1号商铺的位置、房号、价款等内容，并将部分购房款226481元支付给桂裕公司，桂裕公司同意李玉红的换房申请，因此，双方之间就12-1号商铺成立买卖合同关系。现李玉红认为桂裕公司违约申请解除该买卖合同关系，桂裕公司认为李玉红解除合同没有依据，李玉红认为其在2015年2月12日将部分购房款226481元交付给桂裕公司，而桂裕公司一直未与其签订买卖合同，未办理相关登记手续，也没有将商铺交付给李玉红使用，桂裕公司的行为严重违约，符合合同法关于解除合同的条件，李玉红要求解除12-1号商铺的买卖合同关系依法有据；桂裕公司认为系李玉红违约在先，一方面不与桂裕公司签订书面买卖合同，导致桂裕公司无法为其办理相关登记手续，另一方面不补足剩余房款，也没有要求办理银行按揭贷款，正是李玉红自己的违约行为导致桂裕公司无法办理新商铺的相关手续，李玉红要求解除合同关系没有依据，双方的买卖合同应该继续履行。要求双方继续履行买卖合同，双方争议的焦点主要为李玉红解除12-1号商铺的买卖合同关系依据是否充分。合同解除主要分为约定解除和法定解除，由于李玉红、桂裕公司双方对新商铺未签订书面买卖合同，李玉红也未能提交证据证明双方对合同解除进行了口头约定，因此本案争议焦点实质为李玉红解除买卖合同关系是否符合法定条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”根据上述规定，因李玉红未能提交充分证据证明桂裕公司违约且符合合同法九十四条的规定的情形，应认定李玉红对解除合同未完成举证责任，当承担不利诉讼后果。李玉红要求解除12-1号商铺买卖合同关系并要求桂裕公司支付违约金的请求依据不充分，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回李玉红的全部诉讼请求。案件受理费5015元，减半收取2508元，由李玉红负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。当事人对一审查明的事实无异议，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，李玉红与桂裕公司于2013年8月1日签订的《鹿寨县商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，且不存在违反法律规定等无效事由，故该合同合法有效，双方当事人应当依照合同约定履行义务行使权利。李玉红于2015年1月8日向桂裕公司提出将上述《鹿寨县商品房买卖合同》中约定购买的16-1号商铺更换为12-1号商铺，桂裕公司予以同意，是对原《鹿寨县商品房买卖合同》约定的标的物及合同价款予以变更，该合同关于付款方式、违约责任等其他条款对双方依然有约束力。李玉红主张系桂裕公司不与其就变更后的商铺重新签订书面商品房买卖合同，桂裕公司不履行预售备案登记义务及按期交付商铺的义务，系桂裕公司违约，从而要求解除双方的商品房买卖合同关系。桂裕公司则主张系李玉红不与该公司就变更后的铺面重新签订书面商品房买卖合同，且因没有书面商品房买卖合同导致无法办理预售备案登记等事宜。然而，根据本案的在卷证据，不能认定是李玉红或桂裕公司拒绝重新签订商品房买卖合同，亦不能认定李玉红或桂裕公司向对方提出过重新签订商品房买卖合同的要求，或催告对方履行合同所约定的足额付款、交付商铺、办理预售备案登记等义务。李玉红于2015年2月12日向桂裕公司交付购房款226481元，未达到12-1号商铺总价款50万元的50%，且未向银行办理按揭贷款的相关手续。原《鹿寨县商品房买卖合同》约定的交付商铺的日期为2014年2月28日，早于双方变更合同约定的标的物的时间，不能适用于变更后的商铺的交付期限，即双方关于商铺交付期限并无约定。在此情形下，李玉红主张桂裕公司逾期交付商铺的理由亦不成立。因此，本案既不存在李玉红和桂裕公司在《鹿寨县商品房买卖合同》中约定的解除合同事由，亦不存在法定的解除事由，李玉红要求解除其与桂裕公司关于买卖12-1号商铺的商品房买卖关系的理由不成立，其关于要求桂裕公司返还购房款及支付违约金的理由亦不成立，本院不予支持。 综上所述，李玉红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5013元（李玉红已预交），由李玉红负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  周 琳 审 判 员  王智勤 审 判 员  韦泓涓 二〇一八年七月三日 法官助理黄姣姣 代书记员  曾金泉