湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘3123民初816号原告：凤凰县商业大厦。地址：凤凰县沱江镇楠木坪20号。法定代表人：王湘京，男，1967年11月2日出生，土家族，湖南省凤凰县人，住湖南省凤凰县，职务总经理。委托代理人：田胜勇，湖南延群律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：邬朝荣（又名邬朝云），男，1976年2月13日出生，土家族，湖南省吉首市人，住湖南省吉首市。委托代理人：季康济，湖南君见律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：谭燕芝，女，1971年10月1日出生，土家族，湖南省吉首市人，住湖南省吉首市，代理权限为一般授权。第三人：文小银，女，1969年12月20日出生，汉族，湖南省张家界市人，住湖南省张家界市永定区。委托代理人：程仁辉，湖南知来律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告凤凰县商业大厦（以下简称“商业大厦”）与被告邬朝荣、第三人文小银排除妨害纠纷一案，原告商业大厦于2017年10月23日向本院提起诉讼，在本案审理过程中，第三人文小银于2018年3月21日提起诉讼，本院受理后，依法组成由审判员张青山担任审判长，审判员田志刚、人民陪审员韩志清参加评议的合议庭，于2018年4月25日公开开庭进行了审理，代理书记员欧晓英担任记录。原告商业大厦的委托代理人田胜勇，被告邬朝荣的委托代理人季康济、谭燕芝，第三人文小银及其委托代理人程仁辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商业大厦诉称，2004年2月16日，原、被告签订《资产承包经营合同》（实为租赁关系），合同约定：1、原告将坐落在凤凰县沱江镇建设中路商业大厦整栋一至三楼房屋，总建筑面积约5186平方米出租给被告使用，租赁期限20年，自2004年6月3日至2024年6月2日止；2、年租金128万元（后因实际经营面积减少，于同年3月8日调整为124万元）；3、租赁期间，若因国家政策性变动，导致合同无法履行，承租人可享有相应的政策补偿权利；原、被告分别于2004年3月8日和2012年1月16日签订补充合同，约定被告可以出租或转租。2017年3月20日，凤凰县人民政府根据凤凰县15293、15142人防工程建设项目的需要，凤凰县人民政府对原告所租赁给被告的商业大厦整栋房屋进行征收，凤凰县人民政府并于同日进行了公告。截至征收决定作出之日前被告分别将所承租的房屋转租给第三人文小银。凤凰县人民政府依程序聘请了湘西自治州天平房地产评估有限责任公司对第三人的装饰装修进行了价值评估，其评估结果为157,642元。原告于2017年3月20日向被告送达了《凤政工（2017）2号房屋征收决定的公告》、《15293、15142人防工程建设项目房屋征收补偿安置方案》、《评估结果明细表》、《解除承包租赁合同通知》。2017年8月11日向被告送达了《搬迁腾房通知》，但被告和第三人至今未腾出房屋。2017年5月20日，原告已与凤凰县房屋征收办公室签订了《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》。综上所述，原、被告所签订的租赁合同因政府征收的不可抗力原因而导致合同无法继续履行应当予以终止。原告已向被告送达了解除合同通知和搬迁腾房通知，但被告及第三人至今未腾出房屋，为支持人防工程的建设，促进国防建设的发展，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告及第三人腾出门面；2、被告承担诉讼费。原告商业大厦为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据材料：1、《资产承包经营合同》、《资产承包经营补充合同》、《商业大厦整体承包补充协议》、《凤凰县商业大厦资产承包经营补充协议（三）》各1份、《公证书》2份，拟证明原告将商业大厦门面承包给被告的事实。2、《门面租赁合同》、第三人文小银身份证复印件各1份，拟证明被告将承包的门面转租给第三人文小银的事实。3、《凤凰县人民政府关于凤凰县15293、15142人防工程建设项目国有土地上房屋征收决定的公告》（凤政公【2017】2号）、《凤凰县15293、15142人防工程建设项目房屋征收补偿安置方案》、《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》、《凤凰县商业大厦被征收房屋价值分户估价报告》、《通知》、《搬迁腾房通知》、《委托书》、《凤凰县人防工程征收送达回证》各1份，拟证明凤凰县人民政府对原告承包给被告的商厦门面进行征收，依法向被告送达了征收决定的公告、征收补偿安置方案、评估结果明细表、解除承包租赁合同通知、搬迁腾房通知等，被告在送达回证上签字的事实。被告邬朝荣口头辩称，关于原告的请求以及被告所应获得的补偿的主张，被告已在你院提起诉讼，民二庭正在审理；对于张吉平的委托有异议，没有效力。被告邬朝荣为支持其答辩意见，向本院提交《民事起诉状》1份，拟证明因政府征收导致承包合同不能履行，造成邬朝荣重大损失，邬朝荣已向凤凰县法院提起诉讼，被告为商业大厦（相关证据材料存放在凤凰县法院民二庭）。第三人文小银答辩及起诉称，第三人与被告于2016年4月20日签订了1份《门面租赁合同》，合同约定：年租金为200,000元，押金为50,000元，进场费为50,000。第三人已经交付2016年4月20日至2017年4月19日的租金200,000元。之后，被告邬朝荣又向第三人收取了2017年4月20日至7月19日的租金50,000元。第三人承租门面后，对门面进行了装饰装修，并使用至今。2017年3月20日，凤凰县人民政府因人防工程项目建设的需要作出了《凤凰县人民政府关于凤凰县15293、15142人防工程建设项目国有土地上房屋征收决定的公告》（凤政公【2017】2号），第三人承租门面处于征收范围内，被依法征收。在承租房屋被正式征收前，凤凰县房屋征收办公室依法确定湘西州天平房地产评估有限责任公司对第三人承租门面的装饰装修进行了评估，评估存在许多漏项及低评。因对评估内容不服，在诉讼中，已申请对不服部分进行鉴定。经投票，选定北京海润京丰资产评估事务所为鉴定机构，该机构经现场鉴定，最终出具了海润评报字（2018）第18019号《部分资产评估报告书》。根据该份报告书的评估结果，不服部分的评估净值为174,463元（均为漏评部分），原评估认可部分157,642元，故第三人的装饰装修的总额为332,105元。2017年5月20日，原告商业大厦已与凤凰县房屋征收办公室签订了《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》，在该协议中对原告进行了装饰装修补偿11,586,823元、停产停业补偿9,457,572元、搬迁费216,520元（其中包括对第三人承租门面的搬迁费2,000元）。第三人认为，承租门面内的装饰装修系第三人投入，故门面内装饰装修补偿应当归第三人；第三人是门面的实际搬迁人，故承租门面的搬迁费补偿也应由第三人享有；承租门面因征收导致不能继续使用，第三人在搬离门面后必然存在停产停业损失，依据公平原则，第三人应当获得适当合理的停产停业损失补偿；因不可抗力因素发生于2017年3月20日，所以第三人与被告之间的《门面租赁合同》也应于2017年3月20日终止履行，故被告无权再收取第三人2017年3月20日以后的租金及进场费，已收取的，应当返还；《门面租赁合同》第9条约定，如因第三人的原因导致合同无法履行，被告不予退还押金和租金。现该合同是因不可抗力的原因不能继续履行，不属于双方约定不予退还押金的情形，故被告应当退还押金50,000元。综上所述，第三人请求法院依法判令：1、原告商业大厦支付第三人装饰装修补偿费332,105元、搬迁费2,000元、停产停业损失140,227元；2、被告邬朝荣退还第三人多交租金55,479元、押金50,000元、进场费50,000元；3、原告商业大厦承担本案鉴定费；4、原告商业大厦、被告邬朝荣承担本案诉讼费用。第三人文小银为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1、《门面租赁合同》1份、《收据》3份、《转账凭证》1份，拟证明第三人与被告之间的租赁关系，被告依据《门面租赁合同》已经收取了第三人租金25万元、押金5万元、进场费5万元的事实。2、《凤凰县人民政府关于凤凰县15293、15142人防工程建设项目国有土地上房屋征收决定的公告》（凤政公【2017】2号）、《通知》各1份，拟证明被告依据房屋被征收的事实，且其与原告之间的承包合同因原告履行了“通知”这一法定程序而解除的事实。3、《凤凰县商业大厦被征收房屋价值分户估价报告》、海润评报字（2018）第18019号《报告书》、评估费票据各1份，拟证明第三人对《评估明细表》认可部分的数额为157,642元；不认可部分经鉴定后为174,463元，两部分总额为332,105元。4、《商厦征收补偿明细表》1份，拟证明第三人所承租门面在征收中获得搬迁费为2,000元的事实。5、《房屋分层平面图》、《户室面积对照表》、《补偿明细表》各1份，拟证明第三人所承租门面在征收中获得停产停业为233,712元的事实。对第三人文小银的起诉，原告商业大厦口头辩称，对于第三人的主张，应该以天平公司已评估结果的为准；关于停产停业损失，应该由原告享有；关于鉴定费，第三人自己承担，这是第三人另行申请的，第三人对天平评估公司的评估有意见，不能另行申请评估，只能针对原来评估进行复核，因此该笔鉴定费应由第三人承担。对第三人文小银的起诉，被告邬朝荣口头辩称，关于押金，根据《门面租赁合同》第九条的约定，被告不应该退还，因为不是被告的原因造成合同解除；关于租金，应该计算到2017年6月9日。当事人质证意见和本院对证据的分析与认定：1、对原告商业大厦提交的证据材料1、2，经庭审质证，被告及第三人无异议，本院依法予以认定。2、对原告商业大厦提交的证据材料3，经庭审质证，被告对《委托书》、《送达回证》有异议，送达回证上签字是无效的，其他没有异议；第三人对《凤凰县商业大厦被征收房屋价值分户估价报告》有异议，其他无异议。本院认为，该组证据材料来源合法，内容客观真实，能够相互形成证据锁链，故依法予以认定。3、对被告邬朝荣提交的证据材料，经庭审质证，原告对真实性没有异议，但对关联性有异议；第三人无异议。本院认为，被告提交该份证据属诉求范围，本院另案正在审理过程中，是否能够获得支持，应以最后的裁判为准，且与本案无关联性，故依法不予采信。4、对第三人文小银提交的证据材料1，经庭审质证，原告无异议；被告对真实性没有异议，但对证明目的有异议。本院认为，该组证据材料来源合法，内容客观真实，故依法予以认定。5、对第三人文小银提交的证据材料2，经庭审质证，原告无异议；被告对《通知》不认可，签收人是张吉平，其签收没有效力，其他无异议。本院认为，该组证据材料来源合法，内容客观真实，故依法予以认定。6、对第三人文小银提交的证据材料3，经庭审质证，原告对《报告书》有异议，应以第一次的《凤凰县商业大厦被征收房屋价值分户估价报告》为准，不应以《报告书》为准，因为第三人对征收评估报告有异议的话，应该重新核定，而不是重新申请；被告称与其无关。本院认为，2017年3月20日凤凰县人民政府发布的凤政公（2017）2号《凤凰县人民政府关于凤凰县15293、15142人防工程建设项目国有土地上房屋征收决定的公告》系具体行政行为，根据该公告凤凰县房屋征收办公室与原告商业大厦签订《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》，凤凰县房屋征收办公室委托湘西自治州天平房地产评估有限责任公司作出天平估价字（2017）第623号《凤凰县商业大厦被征收房屋价值分户估价报告》。该报告来源合法，内容客观真实，本院依法予以采信。作出该报告虽然不属于具体行政行为，现第三人认为该报告对装饰装修部分存在低评、漏评，实际上是对征收补偿的不服。根据《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》规定，公民、法人或者其他组织，对人民政府或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应作为行政案件受理，因此第三人对低评和漏评只能通过行政诉讼解决，不属于民事诉讼范围。故根据第三人申请对低评、漏评所作出的海润评报字（2018）第18019号《报告书》依法不予采信。但因凤凰县房屋征收办公室在委托湘西自治州天平房地产评估有限责任公司作出天平估价字（2017）第623号《凤凰县商业大厦被征收房屋价值分户估价报告》后，原告商业大厦在没有告知第三人如果针对自己的装饰装修部分不服评估报告如何救济的情况下，与凤凰县房屋征收办公室签订《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》，实际上剥夺了第三人对评估报告提出复核等相关权利，故对本次低评、漏评所产生的评估费用应由原告商业大厦承担，对评估费票据本院依法予以采信。7、对第三人文小银提交的证据材料4，经庭审质证，原告无异议；被告有异议。本院认为，该份证据材料来源合法，内容客观真实，能够证明第三人所主张的事实，故依法予以认定。8、对第三人文小银提交的证据材料5，经庭审质证，原告无异议；被告对真实性无异议，但对关联性有异议。本院认为，该组证据材料来源合法，内容客观真实，且双方当事人对真实性无异议，故对其真实性本院依法予以认定。依据本院认定的有效证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：原告商业大厦为搞好企业改革，转换经营方式，经职工代表大会通过，并根据凤政函（2003）63号凤凰县人民政府关于《商业大厦实行资产经营职工生活安置改革请示》的批复，将商业大厦整栋楼实行资产经营承包。通过招投标的方式，被告邬朝荣以1,280,000元中标。2004年2月15日，原告商业大厦（甲方）与被告邬朝荣（乙方）签订《资产承包经营合同》，合同约定：“乙方承包经营甲方坐落在凤凰县沱江镇建设中路商业大厦整栋一至三楼房屋，总建筑面积为5186平方米，进行经营服务性活动；乙方承包甲方房屋进行经营，承包期为20年，即从2004年6月3日到2024年6月2日止；每年承包金为人民币1,280,000元，乙方每年6月3日前一次性交纳全年承包金额1,280,000元，逾期10日视同违约，甲方无条件收回承包经营场所及其设备；甲方将商厦整栋房屋于2004年3月3日交付给乙方使用，签订承包合同后，甲方提供3个月时间给乙方装饰经营场所；承包期内，若因国家政策性变动，导致合同无法履行，承包人可享有相应的政策补偿权利。发生不可抗拒的自然灾害导致合同无法履行的，双方的损失各自承担。……”当日，原、被告对该份合同在凤凰县公证处进行了公证。2004年2月16日，原告商业大厦（甲方）与被告邬朝荣（乙方）签订《资产承包经营补充合同》，合同约定：“在承包经营期内，乙方可以将其承包的商业大厦部分门面出租或转包，无正当理由，甲方不得拒绝。……”因商业大厦整体承包中原农行在大厅的45平方米经湘西州中级人民法院二审判决增加38.6平方米，使商厦在移交给被告时少38.6平方米，故原、被告协商，同意在20年承包中每年从1,280,000元的承包费中减40,000元，每年被告只需交纳原告承包费1,240,000元，并于2004年3月8日原、被告签订了《商业大厦整体承包补充协议》。2012年1月16日原告商业大厦（甲方）与被告邬朝荣（乙方）为缓解矛盾签订《凤凰县商业大厦资产承包经营补充协议（三）》，合同约定：“在维持现状的前提下，乙方因经营之需要，将一楼门面和二至三楼出租或部分出租，甲方应予以认同。对此，乙方无需经甲方同意，甲方不得再以所谓部分门面出租或全部出租未经甲方同意为由提出异议或再生事端。……”被告邬朝荣已交承包费至2017年6月。2016年4月20日，被告邬朝荣（出租方）与第三人文小银（承租方）签订《门面租赁合同》，合同约定：“场地租期为2016年4月20日到2019年4月19日；年租金为200,000元，承租门面押金为50,000元；进场费为50,000元；交款方式为第一次签合同时交清2016年4月20日至2017年4月19日的房租及押金和进场费（进场费不退），出租方不给承租方提供装修期。第二次交款在2017年3月20日之前，交清2017年4月20日至2019年4月19日的房租。如果过期不交，超过1天收500元的滞纳金，2天收1,000元，以此类推，截止到2017年4月20日，超过则算违约，出租方有权收回门面另租他人，并且承租方所交的租金和押金不退；出租房屋的地址为凤凰商业大厦19号门面；如果因承租方原因致使合同无法履行，承租方所交的押金和租金不退。如果因出租方原因致使合同无法履行，承租方所交的押金和剩余租金退还。承包期内，若因国家政策性变动或不可抗力因素，导致合同无法履行，双方的损失各自承担。承租方在租赁期限内不得从事违法经营活动。……”合同签订后，第三人按约于2016年4月20日交纳了租金200,000元、押金50,000元、进场费50,000元。并对所承租的门面进行装饰装修，用于经营饮食，起名为“猪脑壳凉面”。2017年3月20日，第三人向被告邬朝荣交付租金50,000元。为满足凤凰县人防工程的建设及平战结合的战备需要，在保障战备需求的前提下，使社会效益、经济效益最大化。凤凰县人民政府决定对凤凰县15293、15142人防工程建设项目用地红线范围内国有土地上房屋及其附属物，包括县商业大厦营业大楼和综合楼、房改房、农业银行、广源公司、团结桥市场、电信公司综合楼进行征收，并于2017年3月20日发布凤政公（2017）2号《凤凰县人民政府关于凤凰县15293、15142人防工程建设项目国有土地上房屋征收决定的公告》，原告商业大厦营业大楼和综合楼在此征收范围内。2017年5月20日，凤凰县房屋征收办公室与原告商业大厦签订《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》，凤凰县房屋征收办公室征收了原告商业大厦所有的位于凤凰县沱江镇楠木坪20号房屋（国土证号为凤沱国用（20**）字第××号），原告商业大厦自愿选择货币补偿方式，凤凰县房屋征收办公室补偿原告商业大厦人民币134,723,793元（房屋及临配建房、附属设施113,462,878元，室内装饰装修11,586,823元，搬迁费216,520元、停产停业损失9,457,572元）。第三人文小银所经营的“猪脑壳凉面”装饰装修经湘西自治州天平房地产评估有限责任公司评估，评估价值为157,642元。凤政公（2017）2号《凤凰县人民政府关于凤凰县15293、15142人防工程建设项目国有土地上房屋征收决定的公告》发布之后，原告商业大厦于2017年3月30日向被告邬朝荣送达了《通知》，告知邬朝荣房屋因人防工程被征收以及因征收决定解除原、被告签订的租赁合同等事宜，并要求被告邬朝荣做好在原告与凤凰县房屋征收办公室签订征收补偿协议后15日内搬迁腾房的准备。2017年6月9日，原告商业大厦向被告邬朝荣送达《通知》，通知邬朝荣停交承包经营商业大厦主楼的承包费。2017年8月11日，原告商业大厦向被告邬朝荣送达《搬迁腾房通知》，要求被告邬朝荣收到通知之日起自行与实际经营户通过协商、谈判、调解、诉讼等方式解除次承租关系并搬迁腾房，10日内将被征收房屋交还原告，逾期将采取法律手段强制搬迁腾房。原、被告及第三人因合同终止后的补偿等问题发生纠纷，原告商业大厦诉至本院，请求依法判令：1、被告及第三人腾出门面；2、被告承担诉讼费。本案审理过程中，第三人向本院提起诉讼，请求依法判令：1、原告商业大厦支付第三人装饰装修补偿费332,105元、搬迁费2,000元、停产停业损失140,227元；2、被告邬朝荣退还第三人多交租金55,479元、押金50,000元、进场费50,000元；3、原告商业大厦承担本案鉴定费；4、原告商业大厦、被告邬朝荣承担本案诉讼费用。另查明，2018年1月在本院送达行为保全的裁定书之后，第三人文小银于2018年1月22日前主动清空搬离商业大厦门面。2018年1月24日第三人文小银从本院领取原告商业大厦转来的搬迁费2,000元。本院认为，一、因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，原告商业大厦与被告邬朝荣签订的《资产承包经营合同》、《资产承包经营补偿合同》以及相关的附属协议均系双方当事人的真实意思表示，合同的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为有效合同。被告邬朝荣在承租期内，将商业大厦19号门面转租给与第三人文小银使用，并签订《门面租赁合同》，该《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同的内容也未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。现因凤凰县人民政府于2017年3月20日发布凤政公（2017）2号《凤凰县人民政府关于凤凰县15293、15142人防工程建设项目国有土地上房屋征收决定的公告》，对凤凰县15293、15142人防工程建设项目用地红线范围内国有土地上房屋及其附属物作出了征收决定，而被告邬朝荣所承租（第三人文小银所转租）原告商业大厦所有的位于凤凰县沱江镇楠木坪20号在人防工程建设项目用地红线范围之内，致原、被告以及被告与第三人所签订的合同目的不能完全实现，符合合同法定解除的情形，且原告商业大厦依法向被告邬朝荣送达了解除合同的通知后，被告邬朝荣未在法定期限内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故原、被告签订的合同在原告通知送达之时已解除。在原、被告合同解除后，作为第三人与被告签订合同已无履行基础，故亦应依法解除。在合同解除后，双方尚未履行的合同义务应终止履行，故原告商业大厦诉请被告邬朝荣、第三人文小银搬离凤凰县商业大厦于法有据，应予以支持。二、关于第三人文小银要求原告商业大厦补偿门面装饰装修费332,105元、搬迁费2,000元的诉讼请求。在本案审理过程中，原告商业大厦已将搬迁费2,000元补偿给第三人文小银，且该项诉讼请求符合事实和法律依据，故对该项诉讼请求本院依法予以支持；关于装饰装修，因为第三人文小银在与被告签订《门面租赁合同》后，对所承租的门面进行了装饰装修，现因凤凰县人民政府的征收决定导致被告与第三人签订的合同无法履行，且凤凰县房屋征收办公室已按照湘西自治州天平房地产评估有限责任公司作出天平估价字（2017）第623号《凤凰县商业大厦被征收房屋价值分户估价报告》，补偿了原告商业大厦装饰装修费11,586,823元，其中第三人文小银经营的“猪脑壳凉面”装饰装修评估价值为157,642元，而“猪脑壳凉面”系第三人文小银自行装修，故原告商业大厦理应补偿第三人文小银装饰装修费157,642元。第三人文小银要求综合湘西自治州天平房地产评估有限责任公司作出天平估价字（2017）第623号《凤凰县商业大厦被征收房屋价值分户估价报告》以及北京海润京丰资产评估事务所作出的海润评报字（2018）第18019号《报告书》补偿装饰装修费332,105元，因第三人认为装饰装修部分存在低评、漏评，实际上是对征收补偿的不服。对拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，只能通过行政诉讼解决，故本院依法采信湘西自治州天平房地产评估有限责任公司作出天平估价字（2017）第623号《凤凰县商业大厦被征收房屋价值分户估价报告》。如装饰装修确实存在低评、漏评的情形，第三人可以向湘西自治州天平房地产评估有限责任公司申请复核评估，对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定，对鉴定不服的，可以提起行政诉讼，故第三人要求原告商业大厦补偿装饰装修费超过157,642元的部分诉讼请求依法不予支持。三、关于第三人文小银要求被告邬朝荣退还押金50,000元的诉讼请求。被告与第三人在签订《门面租赁合同》时第9条约定：如果因承租方原因致使合同无法履行，承租方所交的押金和租金不退。如果因出租方原因致使合同无法履行，承租方所交的押金和剩余租金退还。承包期内，若因国家政策性变动或不可抗力因素，导致合同无法履行，双方的损失各自承担。现该份《门面租赁合同》无法履行，是凤凰县人民政府的征收决定而导致，不属于合同约定不退还押金的情形，故第三人文小银要求被告邬朝荣退还押金50,000元的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。四、关于第三人文小银要求被告邬朝荣退还多交租金55,479元的诉讼请求。被告和第三人于2016年4月20日签订《门面租赁合同》的租期为2016年4月20日至2019年4月19日，租金为200,000元/年，未约定装修期,第三人于2016年4月20日交付了2016年4月20日至2017年4月19日的租金200,000元，2017年3月20日交付租金50,000元。根据被告和第三人的合同约定，每月租金为16,666.67元，2017年6月9日原告商业大厦通知被告邬朝荣停止交纳承包费，故第三人仅需交租金至2017年6月9日。租金从2017年4月20日计算至2017年6月9日为27,777.78元，2017年3月20日第三人交付了50,000元,故被告邬朝荣应退还第三人多交的租金22,222.22元。五、关于第三人文小银要求被告邬朝荣退还进场费50,000元的诉讼请求。虽然被告邬朝荣和第三人文小银在签订《门面租赁合同》时第2条约定：进场费50,000元整，进场费不退，此处进场费不退应理解为正常合同期满后不退，但该合同因政府的征收行为导致无法履行，系不可抗力，而不是第三人违约或合同期满所造成，故从公平原则考虑，被告邬朝荣应酌情退还第三人文小银2年的进场费33,333.33元（50,000元/3年×2年）。六、凤凰县房屋征收办公室参照《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（省政府令第268号）第十四条规定，区分房屋用途，按照被征收房屋评估价值的7‰补偿原告商业大厦2017年3月27日至2018年3月27日的停产停业损失9,457,572元。根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。商业大厦整体拆迁的时间为2018年1月23日。2018年1月在本院送达行为保全的裁定书之后第三人文小银于2018年1月22日前主动清空搬离商业大厦门面。扣除搬迁物品所需时间，本院从公平原则酌情考虑原告商业大厦补偿第三人文小银约2个月的经营损失38,952.11元。七、关于第三人文小银要求由原告商业大厦承担评估费9,000元的诉讼请求。因凤凰县房屋征收办公室在委托凤凰县房屋征收办公室委托湘西自治州天平房地产评估有限责任公司作出天平估价字（2017）第623号《凤凰县商业大厦被征收房屋价值分户估价报告》后，原告商业大厦在没有告知第三人如果针对自己的装饰装修部分不服评估报告如何救济的情况下，与凤凰县房屋征收办公室签订《凤凰县国有土地上房屋征收补偿协议》，实际上剥夺了第三人对评估报告提出复核等相关权利，故对本次低评、漏评所产生的评估费用应由原告商业大厦承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（一）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国物权法》第四条、第三十二条、第三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邬朝荣与第三人文小银搬离凤凰县商业大厦（已主动履行完毕）；二、原告凤凰县商业大厦应在本判决生效后10日内补偿第三人文小银经营损失38,952.11元、装饰装修费157,642元、搬迁费2,000元（其中搬迁费原告凤凰县商业大厦已主动履行完毕）；三、被告邬朝荣应在本判决生效后10日内退还第三人文小银租金22,222.22元、押金50,000元、进场费33,333.33元；四、驳回第三人文小银的其他诉讼请求。如果原告凤凰县商业大厦与被告邬朝荣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告凤凰县商业大厦承担；第三人起诉案件受理费9932元，减半收取4966元，由原告凤凰县商业大厦承担3,477元，被告邬朝荣承担993元，第三人文小银承担496元；评估费9,000元，由原告凤凰县商业大厦承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  张青山审 判 员  田志刚人民陪审员  韩志清二〇一八年七月二日代理书记员  欧晓英附：本判决适用法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。