河南省平顶山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫04民终1952号上诉人（原审被告）：关彦峰，男，1978年4月19日生，汉族，现住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：李新奇，上海力帆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王昕，女，2000年8月15日生，汉族，住河南省平顶山市新华区。（未到庭）法定代理人：朱亚琴，女，1969年12月26日生，汉族，住上海市浦东新区，系王昕母亲。委托诉讼代理人：刘延平，河南前行律师事务所律师。上诉人关彦峰因与被上诉人王昕房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省平顶山市新华区人民法院（2018）豫0402民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人关彦峰的委托诉讼代理人李新奇，被上诉王昕的法定代理人朱亚琴及其委托诉讼代理人刘延平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人关彦峰上诉请求：依法撤销平顶山市新华区人民法院（2018）豫0402民初124号判决，驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、2017年11月4日被上诉人在商铺张贴的《租金催收通知》中欠款金额错误，要求上诉人支付拖欠房租216500元。而双方签订的《租赁合同》约定：2016年5月5日至2016年7月5日，两个月是免租期，租金自2016年7月5日起开始计算。自2016年7月5日至2017年10月27日，共15个月零22天，租金为212400元，扣除上诉人已支付给被上诉人的26500元，上诉人只欠被上诉人租金185900元。被上诉人要求支付的216500元不符合事实，一审法院认定事实不清。在上诉人支付50000元的情况下，一审判决以166500元为本金，判决上诉人支付违约利息，同属认定事实不清，判决有误。2、上诉人积极履行支付义务，并非故意拖欠租金。因平顶山整体经济形势不好，生意惨淡，被上诉人经济周转困难，一直无力支付租金。2017年10月27日，被上诉人向上诉人所要租金时，上诉人积极回应，按期要求出具欠条并积极筹措资金，在被上诉人要求时间前后将所欠租金近乎全部支付给被上诉人，按合同计算下余6000元。在一审庭审期间，上诉人又于2018年3月6日支付被上诉人租金40500元。上诉人拖欠租金的行为并不是故意违约，且其履行合同义务只是存在轻微瑕疵，没有影响合同主要义务，一审判决解除合同，既不利于解决双方之间的矛盾，也不利于双方的经济利益，增加社会不稳定因素。被上诉人王昕辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条解除双方租赁合同是正确的。上诉人没有履行合同的诚意，有能力支付租金而拒不履行，属于恶意拖欠租金。只有解除合同才能更好地保护被上诉人的合法权益。一审法院查明的事实：位于新华区建设路与凌云路交叉口东北角金石.九天城嘉苑1-4商业区****商铺、125号商铺两处房产的产权人为王昕，房产证号分别为：平房权证新华字第**、平房房权证新华字第**。016年5月2日，王昕之母朱亚琴以王昕的名义（甲方）与关彦峰（乙方）签订了《平西建材城商铺租赁合同》，约定王昕将所有的位于平顶山市九天城平西建材城嘉苑西区一层24号、25号商铺租赁给关彦峰，租赁期限为120个月，从2016年7月1日至2026年6月30日；商铺租金为每平方米每月60元，共计每月13500元，每季租金40500元，首次支付租金时间为2016年5月5日；乙方必须按约定缴纳租金，如无故拖欠租金，需按拖欠租金数额的日千分之三向甲方支付违约金；在签署本合同时，乙方向甲方缴纳一个月房租13500元作为保证金；乙方逾期未缴纳租金，经甲方限期缴纳后扔拒不缴纳的，甲方有权解除合同；租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于7日内将租赁的商铺以良好、适租的状态交还甲方，乙方拒不交还的，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由乙方承担；乙方无故拖欠租金，视为违约，甲方有权收回商铺，并不退还保证金；如因乙方原因导致本合同解除或终止后，其未在7日内将商铺予以交还，由其造成的一切损失由乙方承担，每逾期一天，乙方需向甲方支付合同解除或终止时日租金双倍的违约金。上述租赁合同签订后，关彦峰向朱亚琴的银行账户转款13500元，后关彦峰并未按租赁合同的约定按时支付租金，在朱亚琴的催要下，关彦峰分别于2017年5月、2017年8月通过微信转账的方式向朱亚琴分别转款10000元、3000元，共计13000元，并于2017年10月27日向朱亚琴出具了欠条一份，内容为：今欠朱亚琴房租216500元。2017年11月4日，朱亚琴在出租给关彦峰的商铺张贴了《租金催收通知》，主要内容为：关彦峰，根据2016年5月2日签订的《商铺租赁合同》约定，你应当向我每月支付九天城平西建材城嘉苑西区一层24号、25号商铺每月租金13500元，但自2016年7月至今分文未付租金，你无故拖欠房租已达216500元，限你于2017年11月10日以前，付清所欠房租216500元，否者，我将按照合同约定和司法程序解决。此后，关彦峰于2017年11月6日向朱亚琴转款50000元、2017年11月11日转款50000元。2017年11月14日，朱亚琴再次张贴了《解除合同通知书》，主要内容为：关彦峰与我朱亚琴于2016年5月2日签订的商铺租赁合同，由于关彦峰长期拖欠租金，现通知你关彦峰即日起解除合同，限你于10日内将房子腾空，交付于我。2017年11月14日，关彦峰再次向朱亚琴转款30000元、2017年11月17日转款40000元、2017年11月27日分两笔转款45000元。现朱亚琴代表王昕要求解除与关彦峰之间的《商铺租赁合同》，并要求其支付下欠的租金及违约金，故引起诉讼。一审法院认为，根据法律规定，当事人行使权利、履行义务时应当遵循诚实信用的原则。关彦峰与王昕的法定代理人朱亚琴签订《商铺租赁合同》后，在长达一年多的时间没有支付租金，既违反了诚实信用的原则，也违反了合同的约定。关彦峰辩称是经过朱亚琴同意的延迟支付租金，根据关彦峰向本院提供的其与朱亚琴的微信聊天记录，并没有明显显示朱亚琴同意其延期支付租金的内容，反而有催促其缴纳租金的内容，故关彦峰的辩解意见不予采信。且在朱亚琴张贴《租金催收通知》后，其仍没有按照通知要求将所欠的租金付清，故根据双方合同约定，朱亚琴可以代表王昕行使合同解除的权利，一审法院对王昕要求解除与关彦峰签订的《商铺租赁合同》的请求予以支持。关彦峰辩称对《租金催收通知》及《解除合同通知书》不知情，同时其在《租金催收通知》张贴第二日立即支付了50000元租金，随后又陆续多次向朱亚琴转账支付租金，故其辩称对上述两份通知不知情，明显不符合事实，一审法院不予采信。2017年10月27日，关彦峰向朱亚琴出具欠条，下欠租金216500元，应系双方对之前的债权债务关系的明确，此后，关彦峰陆续分多次向朱亚琴支付租金共计215000万元，剩余1500元未付清。关于双方《商铺租赁合同》解除的时间，应从朱亚琴张贴《解除合同通知书》的当日，即从2017年11月14日开始，双方合同解除。对王昕要求关彦峰支付拖欠租金47732.2元（暂计至2018年1月15日，以后按照每月13560.6元的标准计算至房屋交付之日）的请求，在朱亚琴发出解除合同的通知以后，关彦峰并未按照通知交房，合同解除以后交房以前，关彦峰仍应按照合同约定的标准（每月13500元）支付租金，截止2018年1月15日，租金应共计252050元（从2017年10月28日至2018年1月15日租金应为35550元），共支付215000元，下欠37050元未支付。对王昕要求关彦峰支付违约金175984元（暂计至2018年1月15日，以后以拖欠租金为基数，按照日千分之三支付至租金支付完毕之日）的请求，2017年10月27日，关彦峰向朱亚琴出具欠条的行为，是双方对以往债权债务关系的总结，在此之前关彦峰的违约行为应视为朱亚琴已经谅解；在2017年11月4日朱亚琴张贴催收租金通知后，要求关彦峰在2017年11月10日前付清房租，故在2017年11月11日应视为关彦峰的违约时间，之后所欠的租金共计166500元（2017年11月6日支付了50000元）应视为违约数额；关于双方约定的日千分之三的违约金标准，明显超出了实际损失，酌定按照违约数额为本金，按照同期人民银行贷款利率作为双方违约金的计算标准，违约金计算至剩余37050元租金付清之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审判决：一、解除王昕与关彦峰于2016年5月2日签订的《平西建材城商铺租赁合同》；二、关彦峰自本判决生效后十日内向王昕支付所欠的租赁费37050元（该租赁费暂计至2018年1月15日，以后仍按照每月13500元的标准支付至关彦峰将所租赁的房屋交还给王昕之日）；三、关彦峰从2017年11月11日起，以166500元为本金，按照同期人民银行贷款利率向王昕支付违约金，违约金支付至其所欠的租赁费付清之日；四、驳回王昕的其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据。二审查明的证据、事实与一审查明的证据、事实相一致。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均有全面履行。关彦峰与王昕的法定代理人朱亚琴签订《商铺租赁合同》后，未依约及时支付租金，属于违约行为。对此，关彦峰应承担违约责任。一审法院根据关彦峰支付租金的情况，确定的违约本金166500元及所欠的租赁费37050元，具有事实依据，本院予以确认。关彦峰上诉称本案存在事实不清的问题，缺乏依据。综上所述，关彦峰的上诉理由不能成立，上诉请求应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由关彦峰负担。本判决为终审判决。审判长  窦士报审判员  邢智慧审判员  翟建生二〇一八年七月二十四日法官助理张永波书记员杨晓飞