广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终8094号上诉人（原审原告）：谢坚智，男，1954年11月6日出生，汉族，住广州市花都区。委托诉讼代理人：王新、徐玮，分别为北京德和衡（广州）律师事务所律师、实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市花都城镇建设开发有限公司（以下简称花都城建公司），住所地：广州市花都区花城街建设北路188号恒昌商务大厦8楼809室。法定代表人：梁丽甜。被上诉人（原审被告）：何新棠，男，1963年7月12日出生，汉族，住广州市白云区。上诉人谢坚智因与被上诉人花都城建公司、何新棠确认合同效力纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初1671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月27日立案，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。谢坚智上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认花都城建公司与何新棠在2015年签订的编号分别为2015121853xx、2015121883xx的两份《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》为无效合同；3.本案一、二审诉讼费用由花都城建公司、何新棠承担。事实和理由：一、一审判决认定事实有重大遗漏。1.根据已生效的(2014)穗花法民三初字第1805号判决，涉案“荣翠轩”项目的所有权益实质上属于谢坚智。而根据谢坚智与花都城建公司等主体签署的《合作开发房地产协议》，花都城建公司只能按照谢坚智的要求去配合售房，而不得自主出售房屋。本案中花都城建公司是自主售房，违背了谢坚智的意志。⒉花都城建公司与何新棠的交易流水不真实，属于虚假交易。从一审中谢坚智提交的花都城建公司的银行流水中可以看出，何新棠的购房款均在转入当天被原样转出。据谢坚智在一审中发表的分析意见，该等款项实际上是被花都城建公司转给了何新棠的朋友，也即在诸多其他案件中与谢坚智有民事纠纷的蔡荣周。由此可知，这些购房款仅仅是过一下账，属于虚假交易。3.花都城建公司与何新棠的交易不符常理，缺乏善意。蔡荣周与谢坚智有严重的利益矛盾，花都城建公司对此了解。而何新棠连自己买的物业是否有售楼部用房都不清楚，及存在已装修与未装修房屋同一价格，不合理低价交易等疑点，严重不合理且缺乏起码的善意。一审判决对上述事实视而不见，导致判决错误。二、一审判决适用法律错误。1.花都城建公司与何新棠具有明显的主观恶意，且相互串通损害了谢坚智的利益。花都城建公司和蔡荣周、谢坚智都有利益矛盾，故花都城建公司违背合同约定，擅自与何新棠通过明显不合理的虚假交易，将涉案房屋财产价值转移给了蔡荣周，花都城建公司存在主观恶意，使得谢坚智与蔡荣周之间未到期未确定的债权债务被强行提前进行部分结算，严重损害了谢坚智的利益。2.(2016)粤0114民初7919号民事判决书是在谢坚智没有参与的情况下做出的，不能据此认为生效判决确定的内容必然约束谢坚智。在谢坚智没有参与该案诉讼的情况下，花都城建公司与何新棠隐瞒相关事实，显然会导致法院作出与事实不符的判决。在谢坚智已经举出大量证据和合理论证涉案房屋买卖合同无效的情况下，一审判决仍引用7919号判决认为该合同有效，属于适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，判决结果错误；花都城建公司与何新棠恶意串通损害谢坚智的合法权益，已构成《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，请求二审法院依法查明事实予以改判。被上诉人花都城建公司向本院递交书面答辩意见如下：一、谢坚智的上诉理由均不成立，应予驳回。1.至今没有一份生效判决认定“荣翠轩”项目房屋属于谢坚智所有及谢坚智有权对外销售“荣翠轩”项目房屋。而所有的预售证、大确权等证照均证明“荣翠轩”项目至今的所有权属于花都城建公司，花都城建公司依法依规有权对外售房。2.“荣翠轩”项目开发过程中，按合同约定，是由谢坚智负责全部的出资，但在2015年12月15日前的很长一段时间内，花都城建公司多次书面通知谢坚智，要求其出资缴交项目应补交的地价及项目房屋的维修基金。若上述二项费用不及时交清，就不能办理项目的大确权，不能办理大确权，就不能为该项目已购房的小业主办理房产证，必然导致花都城建公司对小业主造成逾期办证的事实出现。按照售房合同的约定，花都城建公司就必须向小业主支付巨额逾期办证违约金，花都城建公司至今已向项目小业主支付了共约3600多万元逾期交楼违约金。为减少项目的损失，花都城建公司无奈之下向第三人借款先行垫付上述费用，在收到何新棠的购房款后即时将款项偿还给相关债权人及清缴应付税费款等。3.涉案两间商铺出售给何新棠完全按市场价格一次性付款，而不是办理按揭供楼方式出售，而且花都城建公司在出售前已征得另一投资人陈映山同意。4.花都城建公司在出售涉案房屋过程中没有与他人恶意串通，没有损害到谢坚智、陈映山的利益，也不存在低价出售的情形。综上，请求二审法院驳回谢坚智的上诉，维持原判。被上诉人何新棠向本院递交书面答辩意见如下：1.何新棠从未与花都城建公司、蔡荣周恶意串通购买涉案两间商铺，是花都城建公司当时急需用钱请求何新棠购买涉案商铺的。2.由于花都城建公司急用钱，涉案商铺不能以银行按揭方式支付购房款，须一次性付清全部购房款，故涉案商铺的付款方式较为苛刻。3.涉案商铺的售价不存在明显低于市场价格。4.法院已有生效判决认定花都城建公司与何新棠所签订涉案商铺的买卖合同是合法有效的。何新棠根据该生效判决已申请强制执行，并收到了法院转交的43万多元逾期交楼违约金。5.何新棠已取得涉案二间商铺的不动产权证。综上，请求二审法院驳回谢坚智的上诉请求，维持一审判决。谢坚智向一审法院起诉，请求：1.认定花都城建公司与何新棠于2015年12月15日签订的，编号分别为2015121853xx、2015121883xx的两份《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》为无效合同；2.本案诉讼费用由花都城建公司、何新棠承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于广州市花都区花山镇龙口村，两套房屋地址分别为花都区平龙路xx号之x、花都区平龙路xx号之x，使用用途为商业。涉案房屋所在项目名称为“荣翠轩”，项目开发商为花都城建公司。2015年12月15日，何新棠作为买方（乙方）与花都城建公司作为卖方（甲方）签订《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》（编号：2015121853xx）及附件一至七，约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区花山镇龙口村1xx国道西侧荣翠轩第xx#商场1层1xx房，门牌地址为花都区平龙路xx号之一，建筑面积为388.25平方米，总金额4193100元；付款方式为一次性付款，乙方需将购房款存入甲方开设在建设银行华城支行的账户；在2015年12月18日前支付全部房价款。甲方应当在2016年5月1日前将作为本同标的物的房屋交付乙方使用。合同还对于其他事项进行了约定。同日，何新棠作为买方（乙方）与花都城建公司作为卖方（甲方）签订《广州市商品房买卖合同(一手房现售)》（编号：201512188314）及附件一至七，约定：乙方向甲方购买位于广州市花都区花山镇龙口村106国道西侧荣翠轩第0x号铺1层1xx房，门牌地址为花都区平龙路15号之三，建筑面积为196.54平方米，总金额2122632元；付款方式为一次性付款，乙方需将购房款存入甲方开设在建设银行华城支行的账户；在2015年12月18日前支付全部房价款。甲方应当在2016年5月1日前将作为本同标的物的房屋交付乙方使用。合同还对于其他事项进行了约定。上述两份合同签订后，何新棠向花都城建公司支付了全部购房款。一审另查明，2016年8月10日，谢坚智向一审法院起诉花都城建公司。在该案中，何新棠以花都城建公司迟延交付涉案两套房屋为由，要求花都城建公司向其支付迟延交楼违约金。一审法院作出（2016）粤0114民初7919号《民事判决书》，判决认为：何新棠与花都城建公司签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行。该案判决花都城建公司向何新棠支付迟延交楼违约金4325786元。该民事判决已发生法律效力。一审再查明，谢坚智与花都城建公司因合作开发涉案房屋所在荣翠轩项目互相提起多宗诉讼。相关生效判决确认如下事实：荣翠轩项目系蔡荣周提供土地，谢坚智、陈映山作为项目实际开发的资金技术投入方，挂靠花都城建公司名义开发。花都城建公司为被挂靠方，负责办理涉案项目的报建手续及以花都城建公司名义出售项目房屋办理房屋产权登记。蔡荣周、谢坚智、陈映山为项目的实际开发方。涉案两套房屋现已登记至何新棠名下。一审诉讼中，谢坚智向一审法院申请财产保全，一审法院依法作出（2017）粤0114民初1671号民事裁定，并对涉案两套房屋实施了查封措施。一审法院认为：根据（2016）粤0114民初7919号民事判决认定，何新棠与花都城建公司就涉案房屋签订的两份《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》均是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。对已生效判决所认定的事实，一审法院予以确认。另外，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效”。恶意串通订立的合同是当事人、代理人在订立合同过程中串通合谋实施的与其内心意见不一致的意思表示。谢坚智称花都城建公司、何新棠签订两份房屋买卖合同买卖涉案房屋具有主观恶意，且相互串通，损害了谢坚智的利益，但未提供充分证据证明。本案中，虽然谢坚智作为涉案荣翠轩项目的实际开发人之一，但对外出售和办理产权登记均是以花都城建公司的名义进行。即花都城建公司以自己名义对外签订合同对于购房人来说是理所当然的。且谢坚智并无证据证明涉案两套房屋的出售价格明显低于市场价格，也无证据证明何新棠在购买时已知悉谢坚智与花都城建公司之间存在挂靠开发关系。因此，谢坚智请求认定涉案两份《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》无效依据不足，一审法院不予支持。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年2月2日作出如下判决：驳回谢坚智的全部诉讼请求。一审案件受理费56010元，保全费5000元，均由谢坚智负担。经审查，一审查明事实无误，且有相关证据予以佐证，本院予以确认。经本院询问，谢坚智确认只有花都城建公司有权作为对外售房合同的卖方。二审中，花都城建公司、何新棠没有提交新的证据。谢坚智提交一份其在网上搜索并打印的2014年10月24日的南方都市报的报道《股东挪首付款楼盘迟交楼144户业主状告开发商，或赔上千万（组图）》，拟证明自2014年开始“荣翠轩”项目所涉违约金被媒体广泛传播，通过媒体报道可知该项目是私人挂靠花都城建公司开发经营。此外，该事件也被南方电视台今日一线栏目报道，由此佐证何新棠知道涉案楼盘是由3名个人股东合伙挂靠在花都城建公司名下开发建设，花都城建公司无权自行处理涉案房屋；何新棠与蔡荣周是马鞍山项目的合伙人，他应该知道涉案楼盘是挂靠在花都城建公司名下开发，故花都城建公司不能单独处理房屋。另外，南方电视台也对该事件进行过报道，但谢坚智无法取得有关报道的复印件。在何新棠购买涉案房屋前，涉案楼盘有200多件迟延交楼的事件，均可以在网上搜索，均清楚描述了谢坚智是涉案楼盘的实际投资人，故何新棠明知花都城建公司无权单独处理涉案房屋。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。谢坚智为证明其要求确认涉案两份合同无效的上诉主张，在二审中提交了一份其从网上搜索并打印的报纸报道，而该报道形成于一审之前，不属于二审新证据，亦不足以证明谢坚智的上诉主张或推翻一审相关认定，故本院不采纳该证据。虽然谢坚智认为根据（2014）穗花法民三初字第1805号判决，涉案房屋所在的荣翠轩项目所有权益实质上属于谢坚智，但谢坚智亦在本案二审中确认只有花都城建公司有权作为对外售房合同的卖方，而根据一审查明事实及现有证据，涉案两份合同已经被（2016）粤0114民初7919号生效民事判决确认为合法有效，且在涉案合同签订后，涉案两套房屋现已登记至何新棠名下，故此，一审法院驳回谢坚智要求确认涉案两合同无效的诉求，并无不当。综上所述，谢坚智的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56010元，由上诉人谢坚智负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 韩志军审判员 郭东升二〇一八年七月十三日书记员 李倩妤