四川省乐山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川11民终815号上诉人（原审原告）：乐山市市中区仁和门诊部（普通合伙），住所地：四川省乐山市市中区凤凰路中段477号。负责人：李泽蓉，该门诊部执行事务合伙人。委托诉讼代理人：曹兴元，四川益华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国人民解放军四川省乐山军分区，住所地：四川省乐山市市中区。负责人：周策凯，政治委员。委托诉讼代理人：周攀，四川双荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐彬，四川双荣律师事务所律师。上诉人乐山市市中区仁和门诊部（普通合伙）(以下简称仁和门诊部)因与被上诉人中国人民解放军四川省乐山军分区(以下简称乐山军分区)房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省乐山市市中区人民法院(2018)川1102民初3011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年7月4日公开开庭进行了审理。上诉人仁和门诊部的委托诉讼代理人曹兴元、被上诉人乐山军分区的委托诉讼代理人周攀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仁和门诊部上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判乐山军分区补偿仁和门诊部装修损失10万元，并支付仁和门诊部搬迁费用81950元;3.一审、二审诉讼费由乐山军分区承担。事实和理由：一、一审法院未对《军队房地产租赁合同》效力进行审查。该合同第十五条第二项载明“此合同为草签合同，需上级审批后生效，若上级未审批，则该合同无效。”双方对合同生效条件进行了约定，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。”双方签订的该合同应自乐山军分区办理审批手续后才生效。一审中，乐山军分区并未提交证据证明合同已经过军队管理部门审批，一审法院也未对效力进行主动审查，导致事实不清。二、合同第八条系乐山军分区提供的不公平格式合同，排除了仁和门诊部的主要权利，该条款无效，不能作为人民法院拒绝评估鉴定的依据和定案依据。三、关于提前解除合同如何处理的问题，合同第九条第（二）项已有明确约定，该项是解决合同后对合同后续事宜如何处理的问题，乐山军分区应根据约定予以补偿，而第（四）项则是约定的是否承担违约责任的问题。两项约定并不冲突，可以同时适用。且在对第九条有两种以上解释时，应作出不利于格式条款提供者方的解释。被上诉人乐山军分区辩称，租赁合同是在2015年12月31日经双方签字盖章即生效，乐山军分军虽未报上级部门审批，但双方实际已经履行，合同合法有效。合同第八条不属于格式条款，内容约定了装饰装修归部队所有，所以不应赔偿。双方合同解除的事由为军队政策原因，属于不可抗力原因，军队不应承担补偿责任。仁和门诊部向一审法院起诉请求：1.乐山军分区补偿仁和门诊部的装修损失10万元（暂定）；2.乐山军分区支付仁和门诊部搬迁费用81950元。一审法院认定事实：2015年12月31日，乐山军分区作为甲方、出租方，仁和门诊部作为乙方、承租方，共同签订《军队房地产租赁合同》（合同编号：成蜀[2015]071171号），约定：甲方自愿将位于四川省乐山市市中区嘉祥路1348号综合楼1层，建筑面积1170.6平方米的房屋出租给乙方使用；租赁用途商业办公（医院）；合同第三条租赁期限自2016年2月1日至2019年7月31日止；年租金见附表，租金按半年结算，乙方于每半年的前10日内交付甲方。合同第八条租赁期内，乙方应当履行的义务：（三）在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。合同第九条约定：合同的解除……（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任”。在合同十五条双方承认的附加条款为空白栏，手写内容是关于合同主要条款合同租期、年租金递增率及数额的约定。合同签订后，双方按约履行合同。2016年2月16日，因中央军委政策调整，通知要求部队全面停止有偿服务活动。2016年4月14日乐山军分区向仁和门诊部发出了《关于停止空余房地产租赁的通知》，要求解约及仁和门诊部腾退房屋。2018年3月8日，乐山军分区诉至一审法院，请求：1.解除双方于2015年12月31日签订的《军队房地产租赁合同》（合同编号：成蜀[2015]071171号）；2.仁和门诊部立即腾退乐山军分区租赁给仁和门诊部的所有门市，即位于四川省乐山市市中区嘉祥路1348号综合楼1层（建筑面积1170.6平方米）的营业用房及二楼房屋1间，并交付给乐山军分区。2018年4月18日，该案在审理过程中，仁和门诊部对乐山军分区提交的《关于停止空余房地产租赁的通知》及合同第九条（四）项的约定没有异议，并同意乐山军分区提出的调解方案。双方当事人自愿达成如下协议：一、中国人民解放军四川省乐山军分区和乐山市市中区仁和门诊部（普通合伙）于2015年12月31日签订的《军队房地产租赁合同》（合同编号：成蜀[2015]071171号）于2018年4月30日解除；二、乐山市市中区仁和门诊部（普通合伙）于2018年5月20日前腾退租赁中国人民解放军四川省乐山军分区的所有房屋即位于四川省乐山市市中区嘉祥路1348号综合楼1层（建筑面积1170.6平方米）的营业用房和2楼一间房屋，并于2018年5月20日前将上述房屋交付给中国人民解放军四川省乐山军分区。一审法院就此作出(2018)川1102民2060号民事调解书。2018年5月15日，仁和门诊部提起诉讼，主张前述请求。审理中，仁和门诊部认可是因为军队政策调整导致不能继续履行合同。乐山军分区否认仁和门诊部进行装修固定设施已征得其书面同意。仁和门诊部向一审法院提交对租赁房屋装修损失进行鉴定的申请，一审法院经审查后不予准许。一审法院认为，仁和门诊部与乐山军分区签订的《军队房地产租赁合同》合法有效，双方均应按约享受权利、履行义务。对于仁和门诊部要求乐山军分区补偿装修损失的诉讼请求。合同对此有明确约定，合同第八条第三项约定“在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方”。且仁和门诊部并未举证证明其装修征得了乐山军分区书面同意，自行装修属违约行为。另外，双方当事人在本院(2018)川1102民2060号案件中，就合同解除达成一致意见，并认可因为军队政策调整导致不能继续履行合同，合同解除事由是依据合同第九条第（四）项的约定，该约定明确因军队政策法规重大调整造成合同无法履行的，双方均不承担责任。故对于仁和门诊部补偿装修损失的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。因此，对于乐山军分区的鉴定申请，该院亦不予准许。对于仁和门诊部要求乐山军分区支付搬迁费用的主张。根据(2018)川1102民2060号案件中，仁和门诊部对于乐山军分区在该案中提交的乐山军分区《关于停止空余房地产租赁的通知》及合同第九条（四）项的约定没有异议，并同意乐山军分区提出的调解方案。双方就合同解除达成一致意见，并认可因为军队政策调整导致不能继续履行合同，合同解除事由是依据合同第九条第（四）项的约定。达成调解协议后，乐山军分区按协议履行。合同第九条第（四）项约定明确，约定解除事项与仁和门诊部主张的第（二）项明显不同，第（二）项与第（四）项同属合同第九条合同的解除项下。在双方均认可因为军队政策调整导致不能继续履行本合同的情况下，不存在同时适用上述两项或只适用九条第（二）项约定的可能性。对于仁和门诊部主张格式合同的问题，从合同可以看出，双方在合同十五条双方承认的附加条款空白处也有手写，内容是关于针对合同第三条、第四条关于合同租期、年租金主要条款递增率及数额的补充约定。故双方当事人可以在附加条款空白处增加协商内容。本合同并非不能协商修改和补充约定的格式合同或格式条款。故对于仁和门诊部要求乐山军分区支付仁和门诊部搬迁费用的诉讼请求，该院不予准许。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决:驳回乐山市市中区仁和门诊部（普通合伙）的诉讼请求。本案案件受理费减半收取为1970元，由乐山市市中区仁和门诊部（普通合伙）负担。本院二审期间，乐山军分区围绕上诉请求依法提交了案涉房屋的国有土地使用权证和房屋产权证，拟证明案涉租赁房产具有合法产权手续，租赁合同合法有效。本院组织当事人进行了证据交换和质证。仁和门诊部对该组证据的真实性、合法性和关联性均无异议。本院认为，该组证据符合证据三性的要求，本院予以采信。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。另查明，《军队房地产租赁合同》第七条约定了租赁期内甲方应当履行的六项义务，第八条约定了租赁期内乙方应当履行的六项义务，其中第八条第（三）项载明“不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方……”。第九条约定了甲方因军事需要提前解除合同、甲方因非军事需要提前解除合同、乙方需要提前解除合同、因不可抗力及国家和军队政策法规重大调整解除合同、租赁期满五种不同情形下合同解除的后果，其中第（二）项载明“甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；”，第（四）项载明“因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；”。第十五条为附加条款，双方在该条款处手写两项内容，其中第一项是针对合同租期、年租金主要条款递增率及数额的补充约定，第二项载明“此合同为草签合同，需上级审批后生效，若上级未批准，则该合同无效”。以上事实有《军队房地产租赁合同》予以证实。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议点为：1.案涉合同是否因未审批而未生效。2.合同第八条是否为格式条款及该条款效力的认定，合同第九条应如何理解适用的问题。3.乐山军分区应否赔偿仁和门诊部的装修损失及搬迁费用。一、关于合同效力的问题。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，当事人对合同效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。该条所指的合同效力是合同的生效和失效的问题，而非合同有效与无效的问题。本案双方当事人签订的《军队房地产租赁合同》第十五条第二项载明的“此合同为草签合同，需上级审批后生效，若上级未审批，则该合同无效。”是双方对合同生效要件的约定，即合同应经乐山军分区的上级相关管理部门审批后才生效，若未经审批，则合同不发生法律效力，属于未生效合同。但由于合同签订后，乐山军分区向仁和门诊部交付租赁房屋，仁和门诊部也向乐山军分区缴纳租金，即双方当事人均已按合同约定履行了各自的主要义务，且在（2018）川1102民初2060号案件中，双方已协商一致解除该合同，应当认定双方当事人已通过实际行为改变了对合同生效条件的约定，该合同已从成立时生效。同时，该合同内容和形式均未违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同的情形，故案涉合同合法有效，双方当事人均应按合同内容履行各自的义务。二、关于合同条款的理解和效力认定问题。《军队房地产租赁合同》系填充式合同，合同中对租赁标的物的位置、租赁用途、租赁期限、租金总额及分期支付方式等涉及双方当事人主要权利义务的条款均为手写内容，且双方可在合同第十五条附加条款空白处增加协商内容，故本合同不属于订立合同时不能与对方协商的格式合同。该合同第七条和第八条是结合租赁合同的性质，分别约定了双方当事人应履行的义务，其内容具有对等性。房屋租赁合同中对合同解除后装饰、装修物的处理方式的约定应首先遵从意思自治原则，该合同第八条第（三）项约定的合同解除后无偿移交给出租方，并未排除承租方按照合同性质通常应当享有的主要权利，也未包含承租方在通常情况下不应当承担的义务，故该条款合法有效。且该合同第九条第（二）项对出租方非因军事需要提前解除合同的，约定了出租方应承担补偿两个月的租金给承租方的违约责任，并不存在显失公平的问题。仁和门诊部并未提交其经乐山军分区书面同意装饰装修的证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或扩建发生的费用，由承租人负担。故案涉合同第八条并未违背法律规定，仁和门诊部主张该条款无效的理由不成立，本院不予采纳。三、关于乐山军分区应否支付装修损失和搬迁费用的问题。根据《军队房地产租赁合同》第八条第（三）项约定，合同解除后装饰装修物的权属归乐山军分区所有，仁和门诊部应无偿移交给乐山军分区，仁和门诊部主张应由乐山军分区赔偿其装修损失的理由不成立。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条的规定，申请鉴定的事项对待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。一审法院据此不准许仁和门诊部对租赁房屋装修损失进行鉴定的申请程序并无不当。《军队房地产租赁合同》第九条分别罗列了甲方因军事需要提前解除合同、甲方因非军事需要提前解除合同、乙方需要提前解除合同、因不可抗力及国家和军队政策法规重大调整解除合同、租赁期满五种不同情形下合同解除的后果，其中对因军队政策法规重大调整造成合同无法履行的，约定双方均不承担责任。仁和门诊部主张应由乐山军分区补偿搬迁费的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，仁和门诊部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3939元，由乐山市市中区仁和门诊部（普通合伙）负担。本判决为终审判决。审 判 长 乌建英审 判 员 周 全审 判 员 周文勤二〇一八年七月四日法官助理 孙秀竹书 记 员 吴秋芸