贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0302民初1391号原告：遵义思达商贸城置业有限公司，住所地：贵州省遵义市南部新区遵义大道**，统一社会信用代码：915203020570660196。法定代表人：陈建杰，董事长。委托诉讼代理人：杜秋霖，贵州子尹律师事务所律师。被告：但昭美，女，1986年8月12日出生，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市红花岗区。原告遵义思达商贸城置业有限公司(以下简称“思达商贸城”)与被告但昭美租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告思达商贸城的委托诉讼代理人杜秋霖、被告但昭美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告思达商贸城向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间签订的《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书（二区市场）》，并判令被告向原告腾退商铺；2.判令被告支付拖欠原告欠付租金19814元（16元／月／平方米，截止至2017年10月31日），物业费3398元（2.5元／月／平方米，截止至2017年10月31日），共计23212元；3.判令被告支付原告损失1524元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告但昭美于2015年11月23日签订了《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书（二区市场）》,约定被告承租原告二区市场二层24137、24138号2间铺面，共计95.26平方米，用于床上用品类别商品的经营，租赁期36个月，自2015年11月23日至2018年11月22日止，物业管理费按每月每平方米2.5元计收，半年一付，协议还对被告未按时缴纳租金、应支付原告不低于6个月的租金损失违约责任。合同签订生效后，原告依约定交付了商铺及履行了合同约定的其他义务，被告在前期缴纳17289元商铺使用费及物业费后，至今再无缴纳合同约定的租金、物业等费用。原告多次通过电话、书面发函等方式催缴，但均无效果，被告拒不支付协议约定费用的行为损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，向法院提起诉讼。被告但昭美辩称，原告思达商贸城系虚假宣传，诱导被告入驻思达商贸城，官网宣传虚假信息骗租，至今苟家井及沙河小区商户未入驻原告思达商贸城。原告在签合同时承诺商户入驻率达到70%时才开始计租，到目前为止商场入驻率也没有达到70%，原告还通知二区市场二层业主计租时间是2016年1月1日，这个通知单方面违反合同发布的通知，思达商贸城违背合同内容，原、被告双方签订合同是预交了商铺使用费、履约保证金、物管费717元，同时还免交三个月的租金，原告思达商贸城管理混乱，未按规划分布行业类别，影响了业主的经营，2016年5月至8月，一楼商户与原告因商铺纠纷经常性堵门、遍地扔碎瓷砖、拉横幅闹事等，导致二楼商户无法经营，2017年3月至2017年7月，原告因市场修建工程不合格、墙体多处裂缝而对市场检修，此期间通道都是堵死的，行人无法正常通行，导致被告不能经营，检修一直持续了四个多月，原告的管理员曾经说可以减免商铺租金，只要先交物管费就可以了。在经营期间，原告也未按照合同约定按供电局电价收取电费，一般工商业电价为0.7044元／度，原告按照1元／度收取，且无正规发票，平均每度多收电费0.2956元，并且收费单据无用电起度和止度，只有交费金额，被告方消费不清晰，原告只能代收水电费，没有权利擅自停电，并且停电没有口头和书面通知。本院经审理认定事实如下：2015年11月23日，原告（甲方）与被告但昭美（乙方）签订了《遵义国际商贸城商铺有偿使用协议书（二区市场）》，该协议书约定原告将遵义国际商贸城二区市场二层编号为24137、24138号2间商铺有期有偿提供给被告但昭美使用，约定计费总面积为95.26平方米，用于床上用品类别商品的经营，商铺使用期自2015年11月23日起至2018年11月22日止（含免费试用期3个月），使用期内使用费合计为50297元，于协议签订之日缴纳12个月（含免费试用期3个月）商铺使用费13717元，后续缴纳方式为每12个月一缴，后两年每年缴纳商铺使用费18290元。物业管理费每月按计费面积2.5元/平方米，每半年缴纳一次。约定被告但昭美于2015年11月23日前入场装修，并承诺在2015年12月30日之前完成装修开始营业，该协议书2.4条约定，履约保证金为确保乙方履行本协议而设定，乙方总计支付履约保证金（含物业保证金）3048元，乙方在使用期内违反法律规定或者本协议约定应承担赔偿等法律责任的，甲方直接以乙方的履约保证金抵付赔偿金或者承担法律责任，待使用期满经甲方检查，确认物业无损、各项费用具清后该履约保证金予以无息退还。同日，双方签订（二区市场）《补充条款》，第3条载明“市场正式开业起计算租金”。被告但昭美于2015年11月23日交纳了履约保证金3048元，又于同日支付了商铺使用费13717元，除上述费用外，原告思达商贸城认可被告但昭美交纳了物业管理费3572元。原告多次向被告主张租金以及物管费用无果，酿成讼争。另查明，原告思达商贸城于2014年7月31日在遵义晚报上发布公告，一期市场（含一区二区）开业时间为2014年8月25日，同时也在一区地块上举行了开业仪式。2014年11月4日，原告再次在遵义晚报上刊登公告，内容再次体现了二区开始营业的情况。本院认为，思达商贸城于2014年7月31日在遵义晚报上公告，包含了一区和二区的开业时间为2014年8月25日，并且举行了开业仪式。原告思达商贸城与被告但昭美签订的《遵义国际商贸城商铺有期有偿使用协议书（二区市场）》系双方真实意思表示，且未违反有关法律规定，双方租赁合同关系成立并有效。原告于2015年11月23日与被告签订协议，协议中约定被告享有免租期3个月，故被告但昭美承租的商铺应当从2016年2月23日计租，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，被告但昭美应向原告思达商贸城支付商铺使用费。截止至原告诉请截止之日2017年10月31日，被告应当交纳20个月9天商铺使用费，又根据双方签订的协议，被告承租的铺面的单价为16元／月／平方米（18290元÷12个月÷95.26平方米），即30940.45元（16元／月／平方米×95.26平方米×20个月9天），因被告已经支付原告商铺使用费13717元及履约保证金3048元，因双方在协议中约定履约保证金抵扣赔偿金或者被告在使用期内违反法律规定或者本协议约定应承担的法律责任，故本院认为被告但昭美应当支付商铺使用费14175.45元（30940.45元-13717元-3048元）。原告思达商贸城主张物业管理费3398元，被告已经交纳了物业管理费3572元，故被告应交纳截止至2017年10月31日的物业管理费为1976.89元（2.5元／月／平方米×95.26平方米×23个月9天-3572元）。关于原告思达商贸城要求与被告解除双方签订的《遵义国际商贸城商铺有偿使用协议书（二区市场）》以及被告腾退商铺的请求，因双方在协议中约定逾期未足额支付使用费的或其他费用超过三个月的，原告可提前解除协议，且被告但昭美长期未交纳商铺使用费及物业管理费，合同解除情形已经成就，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，对原告思达商贸城的上述请求予以支持，即解除双方签订的协议并由被告向原告腾退商铺。对于原告主张损失费1524元，根据庭审查明的事实，原告在提供物业服务过程中存在一定的瑕疵，而双方未对发生的问题进行协商和改进，故对于原告该项主张，本院不予支持，原告应当多多听取商户意见并加以改进。关于被告称关于商场入驻率未达到70%不应该收取商铺使用费、擅自停水停电关门的辩解，因被告未提供相应的证据予以佐证，应承担举证不能的后果，本院对该辩解不予采信。关于被告称原告思达商贸城管理混乱，未按规划分布行业类别，一楼商户与原告因商铺纠纷经常性堵门、遍地扔碎瓷砖、拉横幅闹事，以及原告整修商场影响被告经营的辩解，本院认为被告的上述辩解事宜不足以影响被告经营，商场的规划系根据实际需要，亦不影响被告经营。被告还辩称关于原告电费收取单价高的问题，因原告在本案中未主张电费，被告亦未举证原告如何收取的事宜，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：一.解除原告遵义思达商贸城置业有限公司与被告但昭美于2015年11月23日签订的《遵义国际商贸城商铺有偿使用协议书（二区市场）》，由被告但昭美于本判决生效后十日向原告遵义思达商贸城置业有限公司腾退编号为24137、24138号的商铺；二.被告但昭美于本判决生效后十日内支付原告遵义思达商贸城置业有限公司商铺使用费14175.45元，物业管理费1976.9元，共计16152.35元；三.驳回原告遵义思达商贸城置业有限公司的其他诉讼请求。如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费418元，减半收取计209元，由原告遵义思达商贸城置业有限公司负担104.5元，被告但昭美负担104.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。权利人申请执行期限为二年，从本判决规定的履行期间的最后一日起算。分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；未规定履行期间的，从判决生效之日起计算。审判员  许锦桃二〇一八年七月十二日书记员  唐鸿娅