海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2017）琼0107民初5311号   原告：海南金鹿投资集团有限公司，住所地海口市。   法定代表人：施序能,总经理。   委托诉讼代理人：许仁春，北京直方（三亚）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：庞丹，海南信达律师事务所律师。   被告：吴明威，男，1978年4月16日出生，汉族，住海南省海口市。   委托诉讼代理人：董亚竹，海南瑞来律师事务所律师。   原告海南金鹿投资集团有限公司（以下简称金鹿投资公司）与被告吴明威房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金鹿投资公司的委托诉讼代理人许仁春、庞丹。被告吴明威及其委托诉讼代理人董亚竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告金鹿投资公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付租金56100元；2.判决被告向原告支付违约金16830元（按欠款金额56100元×30%计算）；3.被告承担本案案件受理费、公告费等诉讼费用。事实和理由：2012年1月10日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告海南金鹿装饰大世界内金鹿公寓第A2-05号商铺，房屋铺面使用面积110平方米，房屋租金标准为：第一年每月每平方米20元计缴，第二年每月每平方米25元计缴，第三年每月每平方米30元计缴。每月缴交20元作为市环卫部门清运生活垃圾费用。房屋租赁合同期为3年，从2012年1月1日至2014年12月31日止。计租时间从2012年1月1日开始计算，在每月5日前一次性交清当月租金，并约定被告如不能按时交付租金的，除需及时如数补交外，每逾期一天则按月租金总额的3‰给原告支付违约金，如逾期一个月仍未交付租金，甲方有权终止合同，收回房屋使用权，并从乙方所交合同保证金中扣除租金后，余款当作违约金处罚。合同签订后，原告按照合同约定履行了全部合同义务，但被告自2014年6月起拖欠原告租金。合同期满后，被告继续按合同约定的价格租用原告商铺。被告分别于2015年1月19日及2015年10月5日缴交购电费。截至2015年10月，被告共欠原告租金56100元。综上所述，原告依约履约了义务，但是被告拖欠原告租金的行为违反了合同约定，严重损害了原告的合法权益，依约应当向原告支付违约金。原告为了维护自己的合法权益，特依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告前述诉讼请求。   被告吴明威辩称，一、原告主张的租金已过诉讼时效。被告与原告于2012年1月10日签订《房屋租赁合同》，合同中约定了房屋租赁的时间为2012年1月1日至2014年12月31日，并非向原告所说租赁房屋的时间为2015年10月截止。如按照租赁房屋的时间是2014年12月31日止，原告于2017年8月3日向贵院提起诉讼，已经超过了二年的诉讼时效。即便原告的租赁房屋的时间是2015年10月止，但也已经超过一年的诉讼时效。依据《中华人民共和国民法通则》第136条规定，下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的。被告与原告存在的是房屋租赁关系，原告向被告收取的租金已经超过了诉讼时效，不应当被认可。二、原告向被告主张的租金应当减少或者不收取。自2014年初被告租赁的房屋便开始漏水，到2014年台风后，房屋由漏水变为了渗水，而且是大面积渗水，造成商铺无法正常经营。被告多次要求原告对房屋进行修缮，但原告并没有就房屋进行修缮。依据《中华人民共和国合同法》第231条规定，因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。原告的房屋常年漏水、渗水，导致被告的商铺无法正常经营，利益严重受损，原告对此应当减少租金或者不收取租金。三、原告主张的违约金应当免除。原告主张的违约金为租金的违约金，但现在租金的诉讼时效已过，理应不在存在违约金。原告主张的违约金没有事实依据和法律根据，应当免除。四、被告对涉案房屋进行维修，维修费用应当抵扣租金。原告的房屋因漏水导致商铺无法正常使用，被告无法正常经营。被告多次要求原告维修房屋，但原告并没有进行维修。无奈被告便自行对房屋受损的地方进行维修，维修的时间为2014年9月，费用为39500元。依据《中华人民共和国合同法》第221条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。所以原告应当向被告支付维修费用，该维修费用应当抵扣租金。五、被告已经向被告在租赁房屋的时候，交付了保证金，该笔保证金已经抵扣了租金，应当从租金中扣除。综上所述，原告的诉讼请求已超过了诉讼时效，为了维护被告的合法权益，现请求法院依法驳回原告的诉讼请求。   各方当事人围绕诉讼请求向本院提交了如下证据：一、原告提交的证据1.《房屋租赁合同》，2.保证金收据，3.海口市房权证海房字第XX**海口市房房权证海房字第XX**房屋所有权证》，4.租金、管理费发票2张，5.购电费发票2张，被告对证据1-5的真实性、合法性、关联性均无异议，经本院审核，本院对该些证据均予认定。二、被告提交的证据1.《房屋装修协议》，2.《收据》，共同证明被告对涉案房屋进行了维修，费用共计99353元。经本院审核，原告对此两份证据不予认可，该些证据认定涉及第三人的权益，本院无法确认其真实性，故本院对该些证据不予认定。3.《汇总表》，用于证明由于原告管理不善和商铺出现漏水问题导致原告营业额下降。原告对此不予认可。经本院审核，此表为被告单方制作的汇总表，并无原告的确认，本院对此证据不予认定。4.申请书、委托书（两份），证明建材城二楼的商铺常年有漏水情况，涉及面积大，时间长，并且原告并没有进行修缮。被告不予认可。经本院审核，该些证据是案外人的申请，与本案无关，亦不能证明其证明目的，本院对此证据不予认定。6.海南金鹿投资集体有限公司的通知，7.《公告》，8.新闻报道（2014年8月14日），被告对其真实性、合法性均予以认可，整改期间是20天，在这20天内是免除租金的（2014年9月2日之前就可以免除租金），经本院审核，本院对其真实性予以认定。8.新闻报道（2015年10月2日）男子跳楼的报道，报道的案外人跳楼，并无其他证据相互佐证证明原告存在过错，本院对此证据不予认定。8.照片，经本院审核，此照片并非被告经营的铺面，不具有关联性，本院对此证据不予认定。9.光盘，经本院审核，均为2014年7月的现象，有部分铺面因台风雨水漏入铺面的情况，但无法证明与被告租铺有直接关联，本院对其证明力不予认定。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2012年1月10日，原告金鹿投资公司（甲方）与被告吴明威（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将坐落在海口市××路号金鹿装饰大世界金鹿公寓之房屋的第A2-05号的110平方米商铺出租给乙方；房屋租赁合同期为3年，即从2012年1月1日至2014年12月31日止；房屋租金标准为：第一年每月每平方米20元，第二年每月每平方米25元，第三年每月每平方米30元；计租计费时间从2012年1月1日开始计算；甲方每月收取乙方20元，用于市环卫部门清运生活垃圾费用；水费每平方0.35元，电费每度1.09元；租金、水电费、垃圾清理费及市场管理费按月结算，由乙方在每月5日前一次性交付给甲方。如逾期未付清，甲方有权停止向乙方供水、供电；为确保房屋设备及公用设施不遭人为损坏，确保合同顺利履行，乙方在本合同签订之须向甲方缴付月租金三倍的合同保证金，计4000元，乙方缴付给甲方的合同保证金，均不计算利息；租赁期满时，如房屋、设备及公用设施完好，且已缴交全部租金、水电费、垃圾清理费和违规罚款等费用及交回房屋商铺后，甲方即退还乙方所交保证金，如房屋、设备及设施有损坏，乙方照价赔偿或修复完好后，方退还保证金；租赁期间，上述租赁房屋作为经营橱柜产品的营铺铺面使用；乙方应当按照合同约定交付租金，如不能按时交付的，除需及时如数补交外，每逾期一天则按月租金总额的3‰给甲方支付违约金，如逾期十五天仍未交付租金，甲方有权终止合同，收回房屋使用权，并从乙方所交合同保证金中扣除租金后，余款当作违约金处罚。签订合同后，被告使用承租商铺，并向原告缴纳了保证金4000元。在租赁过程中，因原告的厂房、车间、仓库改造成商铺，存在先天性的火灾隐患，2014年8月12日13时51分金鹿灯饰大世界的第九栋建筑3家灯具商铺起火，区政府决定，从2014年8月13日起责令原告停业整顿，原告要求商户停业20天内（即2014年9月2日前）整顿并决定免收商户租金。原告于2017年8月1日向本院提起本院诉讼。庭审时，原告明确主张的租金和管理费的期间为自2014年6月至2015年10月。   另查，金鹿投资公司成立于1997年10月15日，2009年5月27日将企业名称由海南金鹿实业有限公司变更为海南金鹿投资集团有限公司，经营范围为：对外投资；房地产开发经营、土地、房屋租赁管理；仓储、物流。位于海口市××路商场，房产证号：海口市房权房权证海房字第XX**市房权证房权证海房字第XX**所有权证》。   本院认为，原告将涉案铺面出租给被告使用而签订《房屋租赁合同》，双方形成房屋租赁合同关系。《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且已经实际履行，未违反法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效合同，双方当事人均应依约履行各自的义务。原告请求被告支付2014年6月至2015年10月的租金及其违约金。房屋租赁合同约定的租期为2012年1月1日至2014年12月31日止。被告反驳租金应当减少或不收取，2014年8月12日13时因原告的管理不善，发生火灾，停业整顿20天至2014年9月2日，本院认为此期间的租金原告不应当收取。另外，被告反驳维修费用应从租金中抵扣等，但被告未提供充分有效的证据予以佐证其主张，本院对被告此反驳不予采纳。被告提出保证金应当从租金中抵扣，被告已向原告缴纳了合同保证金4000元，现双方无再继续履行租赁合同，原告亦要求被告承担违约责任，根据《房屋租赁合同》“租赁期满时，如房屋、设备及公用设施完好，且已缴交全部租金、水电费、垃圾清理费和违规罚款等费用及交回房屋商铺后，甲方即退还乙方所交保证金，如房屋、设备及设施有损坏，乙方照价赔偿或修复完好后，方退还保证金；乙方应当按照合同约定交付租金，如不能按时交付的，除需及时如数补交外，每逾期一天则按月租金总额的3‰给甲方支付违约金，如逾期十五天仍未交付租金，甲方有权终止合同，收回房屋使用权，并从乙方所交合同保证金中扣除租金后，余款当作违约金处罚”等的约定，此保证金4000元应当从未交租金中扣除。原告主张被告租期届满后仍使用涉案铺面，被告对此予以否认，诉讼中原告提供购电费发票2张用于佐证，经本院审核，原告仅凭2015年1月19日和10月5日的购电费发票无法直接证明被告在2015年1月至10月都在继续使用其原承租的铺面，而且原告所提交的该张发票，付款方名称仅显示金鹿大世界A205，无法据此确定这些费用是否为被告本人所缴，更不能以此来证明被告在继续使用该铺面，故对原告提出被告2015年1月至10月租用涉案铺面的主张，本院不予认定。被告逾期支付租金，应承担违约责任。综上，被告应当向原告支付2014年6月至2014年12月期间拖欠的租金及依约支付的违约金。但被告提出原告诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效。被告未依约支付2014年6月至2014年12月的部分租金。租赁合同中已约定被告在每月5日前一次性交清当月租金，故被告若未按合同约定履行支付租金的义务，原告至迟在当月5日就应知道己方利益已经受损。依照民法通则第一百三十六条第三项的规定，原告应在一年内向被告主张权利。最后一个月即2014年12月的租金，原告于2017年8月1日向本院提起本案诉讼，已超过一年的诉讼时效。诉讼中，原告未提供充分有效证据证明在被告拖欠租金后一年内其向被告催缴租金或者是提起过诉讼。因原告未能举证证明本案中存在诉讼时效中止或者中断的情形，故本院认定原告主张被告支付2014年6月至2014年12月的租金及其违约金的请求，已超过法律规定的一年诉讼时效。   综上所述，原告的请求，部分无事实和法律依据，部分已超过诉讼时效，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：   驳回原告海南金鹿投资集团有限公司的诉讼请求。   案件受理费1623元（原告已预交），由原告海南金鹿投资集团有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审 判 长 冯成壮   审 判 员 陈 肖   人民陪审员 吴 强     二〇一八年七月二十日   书 记 员 安志红   速 录 员 吕碧霞   附相关法律条文   《中华人民共和国民法通则》   第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：   （一）身体受到伤害要求赔偿的；   （二）出售质量不合格的商品未声明的；   （三）延付或者拒付租金的；   （四）寄存财物被丢失或者损毁的。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。