广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终3976号上诉人（原审被告）：蔡铭堂，男，1957年4月13日出生，台湾地区居民，委托诉讼代理人：易少勋，男，1975年9月15日出生，汉族，住湖南省宁远县，系石碣镇盈翠豪园小区业主委员会副主任。被上诉人（原审原告）：东莞市家盛物业服务有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇S256省路赤岭路段。法定代表人：周科兵，该公司总监。委托诉讼代理人：黄昌宏，广东律点律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东律点律师事务所实习律师。上诉人蔡铭堂因与被上诉人东莞市家盛物业服务有限公司（以下简称家盛公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初17770号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、蔡铭堂应于判决发生法律效力之日起五日内向家盛公司支付2016年3月1日至2017年4月30日的物业服务费3597.68元；二、驳回家盛公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案原审受理费50元，由家盛公司负担11元，蔡铭堂负担39元。原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初17770号民事判决。蔡铭堂向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.判令家盛公司承担本案一审、二审诉讼费；3.判令物业服务费按1.8元/月/平方米，并打六折计算，折合为1850.23元。事实与理由：一、家盛公司主张蔡铭堂拖欠其从2016年3月到2017年4月的物业管理费，并按2.1元/月/平方米计算，无事实和法律依据。其一，据蔡铭堂从东莞市房管局查询得到的编号为GF-97-1010（001304）的物业管理委托合同显示，该委托管理合同期限自2010年3月1日起至2015年2月28日止。该合同到期后，物业服务企业拒绝退出，继续为业主提供物业服务，该行为无法律与合同依据，其无权要求业主支付超出合同期限的物业费。结合本案特殊情况，家盛公司实际上也提供了“打折式”服务。其二，家盛公司提供的备案回执内容“东莞市家盛物业管理有限公司”被原审法官认定为笔误，而同属家盛公司在石碣镇管理的小区就有“石碣盈翠曦园”、“石碣盈翠花园”，该备案回执不可以在多个小区共同使用，原审法官认定事实有误。二、家盛公司的服务水平与其收取的服务费不相匹配，案涉小区经常发生失窃事件，且因为消防检查不合格而多次被石碣消防大队下令整改，直至被消防大队罚款35000元。家盛公司的行为违反了当初签订的《盈翠豪园业主公约》的相关规定，在实际服务过程中没有服务到位，按照以往同小区的诉讼结果判例，服务费应该打六折计算，免除违约金。家盛公司答辩如下：原审判决认定事实清楚，合法、合理，应予以维持。一、原审法院认定事实正确，蔡铭堂称原审法院认定事实有误没有任何依据。家盛公司与蔡铭堂签订的《前期物业管理服务协议》和《盈翠豪园业主公约》虽已到期，但是家盛公司直至原审开庭之日仍一直在案涉小区提供正常的物业服务，家盛公司未得到通知、也未办理物业服务退出交接手续。二、关于物业管理收费标准，2015年9月1日，东莞市发展和改革局以《关于对石碣镇盈翠豪园物业服务收费标准的备案回执》（东发改价备碣（2015）3号）回复家盛公司，以非规范性文件的形式认定如下事实：家盛公司已通过书面形式征求案涉小区专有部分建筑物总面积过半的业主且占总业主人数过半数业主同意，案涉小区收费标准为高层住宅（带电梯）2.1元/平方米/月。二审期间，蔡铭堂向本院提交了新的证据：证据一，《报警回执》，证明家盛公司假冒业主有弄虚作假的签名；证据二，《石碣盈翠豪园住宅物业服务费收费标准调整协议备案公示》，证明家盛公司有虚假的数据在里面，且该公示上是家盛公司盖的章；证据三，《石碣盈翠豪园住宅物业服务费收费标准调整协议方案的复查报告》，证明很多业主都不同意涨物业管理费；证据四，《盈翠豪园不同意上涨物业费签名单》，证明蔡铭堂与业主核实调查出来的数据，与家盛公司提交的数据不吻合。家盛公司对蔡铭堂提交的上述证据的真实性均不予认可。家盛公司未向法院提交新的证据。二审中，本院在另案中向东莞市石碣镇人民政府经济科技信息局发函调取“石碣镇盈翠豪园专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的备案材料。东莞市石碣镇人民政府经济科技信息局函复本院称对家盛公司申请上调物业管理费收费标准的备案材料只作形式审查，且“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”是家盛公司自行申报。蔡铭堂对本院调取的证据材料的真实性予以确认。家盛公司对本院调取的证据材料的真实性予以确认，但对关联性不予确认，并主张家盛公司对物业管理费调整收费标准是合法的。另，家盛公司没有提供业主签名同意物业管理费按照2.1元/平方米/月的标准收取的签名材料，亦没有提供物业管理费按照2.1元/平方米/月收取的物业服务合同。除此外，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，蔡铭堂为台湾地区居民，本案为涉台物业服务合同纠纷。原审法院对本案行使管辖权及适用大陆法律处理案涉争议，符合法律规定，双方亦未提出异议，本院对此予以确认。双方均确认案涉房屋面积为122.37平方米，自2010年开始物业管理费是按照1.8元/平方米/月的标准支付，蔡铭堂自2016年3月1日开始拖欠案涉房产的物业管理费，本院对此亦予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅针对蔡铭堂上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合蔡铭堂的上诉理由及家盛公司的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点在于：蔡铭堂应否向家盛公司支付拖欠的物业管理费。蔡铭堂主张家盛公司在提供物业服务过程中严重失职，没有尽到管理、服务职责，但蔡铭堂提交的证据不足以证明其前述主张，蔡铭堂据此主张可以拒交物业管理费没有依据，本院对其该项主张不予支持。对于蔡铭堂拖欠的自2016年3月1日起的物业管理费，家盛公司主张蔡铭堂应当按照2.1元/平方米/月的标准支付，并提交了东发改价格备碣[2015]3号备案回执，用以证明其将物业管理费由1.8元/平方米/月上调为2.1元/平方米/月在2015年9月1日已经通过备案。本院认为，根据东发改价格备碣[2015]3号备案回执和东莞市石碣镇人民政府经济科技信息局的函复记载的内容可知，“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”为家盛公司自行申报，东莞市石碣镇人民政府经济科技信息局对家盛公司提交的备案材料只作形式审查，而且调取的材料中没有业主同意上调物业管理费的签名材料。现蔡铭堂对家盛公司上调物业管理费为2.1元/平方米/月提出异议，家盛公司仍需对其上调物业管理费已经经过“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”承担举证责任。但家盛公司未能提交任何证据证明其上调物业管理费已经经过“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”，亦未能提交上调物业管理费收费标准后重新签订的物业服务合同，应当对此承担举证不利的后果，本院对其要求蔡铭堂自2016年3月1日起按照2.1元/平方米/月支付物业管理费的主张不予支持。双方均确认自2010年开始物业管理费是按照1.8元/平方米/月的标准支付，故截至2017年4月30日，蔡铭堂应当支付的物业管理费为3083.72元[1.8元/平方米/月×122.37平方米×14个月]，对于家盛公司超出前述部分的请求，本院不予支持。综上所述，上诉人蔡铭堂的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实清楚，但对物业管理费的计算标准认定不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初17770号民事判决第二项；二、变更广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初17770号民事判决第一项为：蔡铭堂应于本判决发生法律效力之日起五日内向东莞市家盛物业服务有限公司支付2016年3月1日至2017年4月30日的物业管理费3083.72元；三、驳回东莞市家盛物业服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回蔡铭堂其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费50元,（已预交），由东莞市家盛物业服务有限公司负担34元，蔡铭堂负担16元；二审案件受理费50元（已预交），由东莞市家盛物业服务有限公司负担20元,蔡铭堂负担30元。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  萧稚娟审判员  李丽莉审判员  廖志明二〇一八年七月十日书记员  陈子文附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（1）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（1）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（1）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查明事实后改判；（1）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。