河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书(2018）豫12民终1332号上诉人（原审原告）：赵智梅，女，汉族，1973年6月9日生，住所地渑池县。被上诉人（原审被告）：三门峡昌泰房地产开发有限公司，住所地渑池县韶州商务酒店十一楼。法定代表人：王海峰，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：高远，河南恒翔律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人赵智梅与上诉人三门峡昌泰房地产开发有限公司（以下简称昌泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服渑池县人民法院（2018）豫1221民初765号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赵智梅，上诉人昌泰公司的委托诉讼代理人高远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵智梅上诉请求：1、撤销渑池县人民法院（2018）豫1221民初765号民事判决，判令被上诉人退还合同无约定外收取的暖、燃气初装费7025.7元；2、判令被上诉人按照合同约定更换房屋外墙保温层或支付双倍差价并封闭公用阳台；3、判令被上诉人依法支付未按照合同约定协助上诉人办理房产证的违约金5271.14元的自2014年6月1日（房屋交付清60日）至今的利息2392元；4、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人不应当收取合同外未约定的暖、燃气初装费；2、被上诉人应当根据合同约定，更换与合同约定不符的外墙保温材料或支付双倍差价，并封闭公用阳台；3、被上诉人应当支付未按照合同约定协助上诉人办理房产证的违约金5271.14元及其自2014年6月1日（房屋交付清60日）至2018年4月30日的利息2392元，以上共计14688.84元（外墙保温材料双倍差价未计算在内）。综上，请求撤销原判，依法予以改判。昌泰房地产公司辩称，不应返还暖气、燃气初装费；上诉人新增加的“支付差价”和“利息”不在一审诉请中，二审法院不应审理。昌泰房地产公司上诉请求：1、改判上诉人不承担被上诉人未取得房屋权属证书的违约金5271元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院适用法律错误，判决错误；2、被上诉人无法取得权属证书并非上诉人的过错，上诉人不应承担违约金。综上，请二审法院依法查清事实，正确适用法律，依法改判上诉人不承担被上诉人未取得房屋权属证书的违约金。赵智梅辩称，按照合同执行，支持我们的上诉理由。赵智梅向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告至今尚未协助其办理房产证的违约金5271.4元；2、依法判令被告返还合同无约定外收取的暖、燃气初装费共计7025.7元；3、依法判令被告按照合同的规定更换房屋的外墙保温层，封闭公用阳台；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：《房产买卖合同》第十五条约定，被告应当在2014年4月房屋交付给原告使用后60日内，协助原告办理房屋产权证，但至今被告仍未按照合同约定办理，属于严重违约，应当赔偿违约金。依据《房产买卖合同》附件三第7、8条的约定，交房时具备暖气、燃气到户的标准，说明原告在缴纳的房款中已包含此费用，对合同中无约定收费，合同外违约征收属重复收费，应当返还。依据《房产买卖合同》附件三交房标准第一条外墙为岩棉板保温系统，而被告将保温材料变为聚苯乙烯泡沫板（易燃物），属于严重违约行为。一审法院依法确认以下案件事实：2012年11月13日，原被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告将位于汇金广场的房产出让给原告。合同主要条款为：第四条约定按建筑面积计算，总金额为527114元。第十四条约定，房屋交付之日起暖气具备开通条件出卖人负责暖气入户，其户内暖气设备由买受人自行购买。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按出卖人按已付房款的1%向买受人支付。第十九条约定合同在履行过程中发生争议，若协商不成提交渑池县仲裁委员会仲裁。附件三约定：1、外墙为岩棉板外墙保温系统，刷防水面漆；7、由燃气公司统一安装煤气管道；8、每户暖气管道入户等。合同签订后，原告缴纳了房款。因被告一直未能办理产权证书及原告对被告收取暖气初装费、煤气初装费等有异议，2015年6月，原告向三门峡仲裁委员会申请仲裁，该会认为双方对仲裁委员会约定不明确，且双方对此达不成补充协议，不予受理原告等113人的仲裁申请。原告诉至本院。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当依照约定全面履行义务。本案中，被告昌泰公司与原告赵智梅签订的《商品房买卖合同》，系双方真实的意思表示，合法有效，各方当事人应按合同约定行使权利履行义务。关于诉讼时效问题。原告已于2015年6月向三门峡仲裁委员会申请仲裁，虽然该仲裁委未予受理，应视为诉讼时效中断，故被告的意见本院不予支持。关于原告要求被告支付未办理房屋权属证书的违约金问题。因原告至今仍未取得房屋权属证书，被告在审理中亦未能举证已在房屋交付后60日内将相关资料报登记机关以办理权属证书，故被告应当依照合同约定承担违约责任。被告辩称不能办理权属证书不是被告原因，但不能举证证明不能办理权属证书的原因，因被告作为开发商，对其预售的商品房不仅负有交付的义务，亦负有办理产权过户的义务，故不能办理权属登记的责任应当由被告承担，按合同约定向原告支付违约金，被告的意见，依法不予支持。被告在支付违约金后，仍有义务协助原告办理房屋权属证书。关于原告要求被告退还暖气初装费和燃气初装费问题。因双方在合同中没有明确约定该两项费用由谁承担，被告交付房屋时已明确该两项费用为代收费用，原告已自愿向被告交纳，故原告要求被告退还，不予支持。关于原告要求被告按《房屋买卖合同》附件三的约定将外墙泡沫板更换为岩棉板的问题，因在施工中已经进行了变更，不影响原告方的使用，故该项诉讼请求不予支持。关于原告要求封闭公用阳台的诉请，答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》并未约定，并且答辩人均按照设计要求施工并取得验收，原告此项诉请不应得到支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告三门峡昌泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵智梅未能按期取得房屋权属证书的违约金5271元；二、驳回原告赵智梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108元，减半收取54元，由被告三门峡昌泰房地产开发有限公司负担。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于上诉人赵智梅请求退还暖、燃气初装费的问题，因双方在合同中没有约定该两项费用由谁承担，该两项费用是由暖气、燃气公司收取，昌泰房地产公司公司只是代收，实际并未占有该两项款项，故上诉人赵智梅要求昌泰房地产公司公司返还该项费用没有道理，不予支持。关于赵智梅要求将外墙保温材料更换为岩棉板的问题。昌泰房地产公司公司在施工中已经进行了变更，房屋已进行了交付，没有影响正常使用，且经过验收，故该上诉请求不予支持。关于赵智梅要求将公用阳台封闭的问题，该楼房设计图纸中涉案公用阳台设计为非封闭式，昌泰房地产公司按图施工并无过错，因此应当认定合同中对公用阳台的约定为非封闭式，故该上诉请求亦不予支持。关于赵智梅上诉提出的违约金利息问题，赵智梅在一审诉讼请求中并未提出违约金利息，且同时主张违约金及违约金利息于法无据，不予审理，不予支持。关于上诉人昌泰房地产公司提出其不应承担逾期办证违约金问题，昌泰房地产公司未能在合同约定的期限内将相关资料报送产权登记机关，构成违约，应当承担违约责任，故一审判决昌泰房地产公司承担违约金并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵智梅负担50元，上诉人三门峡昌泰房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  李占通审判员  景志贤审判员  乔建刚二〇一八年七月二十七日书记员  马志光