济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0102民初3478号原告：山东旭光外企服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：单竞可，总经理。委托诉讼代理人：安昕，山东尽善律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑吉泉，山东尽善律师事务所律师。被告：王小青，女，1966年4月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：陈中砚，济南君晖物业管理有限公司职工。委托诉讼代理人：许洪雷，济南君晖物业管理有限公司职工。原告山东旭光外企服务有限公司（以下简称旭光外企公司）与被告王小青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告旭光外企公司的委托诉讼代理人安昕、郑吉泉，被告王小青的委托诉讼代理人陈中砚、许洪雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。旭光外企公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原、被告的《齐鲁国际大厦房屋租赁合同》于2017年12月20日解除；2.请求判决被告退还原告支付的租金及押金共计235304元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告为加盟经营早教培训机构，于2017年9月18日与被告签订齐鲁国际大厦房屋租赁合同，明确约定：原告承租位于济南市历下区泉城路180号齐鲁国际大厦A-502房产，租赁期限自2017年11月2日起至2020年11月1日止。签订合同后，原告于2017年9月19日向被告支付押金4万元，于2017年9月26日向被告支付6个月租金26.5万元。2017年11月15日，原告通过专家论证涉案房屋不符合早教培训标准，原告于2017年11月19日向被告发函，声明解除与被告所签订的房屋租赁合同，被告收到该函后，怠于履行合同，拒绝退还原告租金及押金。原告无奈依法提起诉讼，请求贵院依法判决。王小青辩称，原告所述无法律依据和事实依据，原告单方解除合同属违约行为，我方不予认可，请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对旭光外企公司提交的齐鲁国际大厦房屋租赁合同、济南君晖物业管理有限公司出具的收款收据、王小青中国建设银行单位客户专用回单、原告出具的通知复印件、顺丰速运出具的客户月结帐单、快递单及被告签收证明双方对证据的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对旭光外企公司提交的青岛坤童启育信息咨询有限公司出具的证明，因涉及案外人且无具体出具日期，故对该证据的证明效力本院不予认可。王小青未向本院提交证据。经过庭审调查及双方提交的证据，本院确认以下事实：2017年9月18日，旭光外企公司与王小青签订《齐鲁国际大厦房屋租赁合同》一份，约定，王小青将位于济南市历下区泉城路180号齐鲁国际大厦A-502号房屋出租给旭光外企公司（其中合同第一项承租方为李卓锦，合同签章处由旭光外企公司加盖公章，李卓锦签字，庭审中双方对合同中出租、承租主体均无异议），租赁期限自2017年11月2日至2020年11月1日，免租期40天，年租金53万元，预先支付一个月租金为合同保证金4万元，合同期满后出租方退还给承租方，合同期内承租方退租或有违约行为合同保证金出租方不退还，第一次支付六个月租金265000元。该协议第十条协议终止第一款载明“合同期内任何一方通知另一方提前终止本协议的，应当提前一个月以书面形式发出，合同保证金出租方不退还。由于出租方原因收回房屋需承担承租方装修费用。双方协商解决”。2017年9月19日，旭光外企公司向王小青支付保证金20000元，2017年9月26日，旭光外企公司向王小青支付房租265000元。2017年12月19，旭光外企公司通过顺丰邮寄方式向王小青送达通知一份，通知载明，因济南市历下区泉城路180号齐鲁国际大厦B-506号房屋不符合启动早教项目的标准，故通知王小青，旭光外企公司自2017年11月19日起不再租赁该房屋，王小青于2017年12月20日签收该快件。收到该快件后，王小青未进行书面答复。王小青称，其出租给旭光外企公司的房屋所有权人为莱阳鲁花浓香花生油有限公司，房产证号为济房权证历字第176616号，证载面积为7446.32平方米，其承租了鲁花公司第五层的涉案房屋，租赁期限自2013年起至2032年。王小青称，其已于合同签订之日向旭光外企公司交付房屋钥匙，但是未签订交割清单。王小青还称，2018年1月6日，王小青将涉案房屋的一部分进行了出租；但在签署庭审笔录时，王小青将其出租日期更改为“2018年2月10日”。旭光外企公司称，签订房屋租赁合同后，王小青未向其交付房屋钥匙，但是有其他未封闭的入口可以进入该房屋。2017年11月中旬，因旭光外企公司拟在涉案房屋中开展早教项目，故与第三方早教公司对涉案房屋进行了考察，但是经考察，该房屋不符合早教经营条件。本院认为，旭光外企公司与王小青签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同内容真实、合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。旭光外企公司依据双方签订的《房屋租赁合同》第十条第一款的规定，向王小青送达解除通知，认为从王小青收到该通知起的第三十天，双方签订的房屋租赁合同解除。但是双方签订的《房屋租赁合同》第十条约定的为合同终止的条件，而非任意解除权。旭光外企公司在合同承租期限内通知王小青不再租用该房屋，以其行为表明不再履行该租赁合同，其通知解除租赁合同的行为不符合合同法规定的解除条件，故，虽然旭光外企公司作出了解除合同的意思表示，但是该表示不产生单方解除合同的效力。虽然旭光外企公司称，王小青未向其交付涉案房屋的钥匙，但是根据庭审中双方的陈述，可以确认，该房屋存在其他可以进入的通道，另，2017年11月中旬旭光外企公司与案外人进入该房屋考察其是否符合办理早教项目的要求时距双方签订房屋租赁合同已经有近两个月，如此时王小青还未交付钥匙，旭光外企公司应向王小青催要，但是2017年12月19日旭光外企向王小青下达解除合同通知也未提及房屋是否交付的问题，因双方均未举证证明该房屋的交付情况，仅根据双方陈述，本院对旭光外企公司诉称的王小青未向其交付房屋钥匙的意见难以确认，故对旭光外企公司主张因王小青违约而解除租赁合同的意见本院不予采纳。旭光外企公司虽然诉称其于2017年11月19日向王小青邮寄了解除合同通知书，但是根据旭光外企公司提交的顺丰快递客户月结清单及王小青的签收回执，可证实旭光外企公司实际是2017年12月19日向王小青邮寄该通知书，王小青于2017年12月20日签收。虽然该通知书中存在租赁房屋门牌号的错误，但是双方仅就该房屋存在合同关系，王小青应明知，该通知书中载明的房屋即涉案房屋，故对该通知书的效力本院予以认可。王小青在收到该通知书后，虽未向旭光外企公司作出过书面答复，但是其已于2018年1月6日将涉案房屋出租，虽然签署庭审笔录时，王小青将出租时间更改为“2018年2月10日”，但是双方达成出租、承租的合意，应从合同签订之日起算，故本院确认王小青于2018年1月6日将房屋再出租，王小青将房屋再出租时以其实际行为作出了同意与旭光外企公司解除合同的意思表示，故本院确认王小青与旭光外企公司签订的房屋租赁合同于2018年1月6日解除。对于免租期，双方签订的期限为三年的房屋租赁合同中约定免租期为40天，旭光外企公司在半年承租期限内要求解除合同，故对免租期应按比例进行折扣，本院认定免租期为7天。故旭光外企公司实际租用王小青房屋的期间为2017年9月23日至2018年1月5日，扣除7天免租期，共计97天，故王小青应退还旭光外企公司房屋租金265000元-（530000元/年÷365天×97天）=124151元。双方在房屋租赁合同中约定，合同保证金4万元，合同期满后出租方退还给承租方，合同期内承租方退租或有违约行为合同保证金出租方不退还。旭光外企公司实际支付保证金2万元，王小青对此未提出异议，故对于保证金的约定，双方已经以其实际履行变更了原合同的约定，但是在合同期内旭光外企要求退租，构成实际违约，根据双方合同约定，该部分保证金不予返还，故对旭光外企公司要求王小青返还20000元押金的诉讼请求本院不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、确认原告山东旭光外企服务有限公司与被告王小青签订的《齐鲁国际大厦房屋租赁合同》于2018年1月6日解除；二、被告王小青于本判决生效之日起10内退还原告山东旭光外企服务有限公司房屋租金124151元；三、驳回原告山东旭光外企服务有限公司超出部分的诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19110元，减半收取9555元，由原告山东旭光外企服务有限公司负担4855元，被告王小青负担4700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预缴上诉费，上诉至山东省济南市中级人民法院。审判员  于骐宁二〇一八年七月十六日书记员  刘洪明