四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书(2018)川0683民初1159号原告：德阳安泰房地产开发有限公司，住所地四川省绵竹市。法定代表人：寇新明，总经理。委托诉讼代理人：刘启海、王久俊，四川聚道律师事务所律师。被告：何成勇，男，1975年5月4日出生，汉族，住四川省绵竹市。委托诉讼代理人：徐勇，四川贞明律师事务所律师。被告：绵竹市勇科化建有限责任公司，住所地四川省绵竹市。法定代表人；何成勇，总经理。委托诉讼代理人：徐勇，四川贞明律师事务所律师。原告德阳安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰房地产公司）与被告何成勇、绵竹市勇科化建有限责任公司（以下简称勇科化建公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案后，依法适用普通程序，于2018年7月26日公开开庭进行了审理。原告安泰房地产公司的委托诉讼代理人刘启海、被告何成勇及勇科化建公司共同委托的诉讼代理人徐勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安泰房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告何成勇于2016年11月签订的购买绵竹市东汽竹苑5-3-301号（即5301号）商铺的《商品房认购书》及双方之前签订的相关协议，即2012年7月20日签订的《商品房订购协议》及其他涉及该商铺的相关协议和约定一并解除（原告主张的诉讼标的金额为710,332.41元）；2.判令被告何成勇立即返还绵竹市东汽竹苑5-3-301号商铺并支付房屋使用费120,000元（从2014年1月1日起暂计至2017年12月30日止）；3.判令被告何成勇承担仲裁费2820元（按房价比例折算）；4.判令被告何成勇承担律师费10,000元；5.判令被告勇科化建公司对上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告何成勇于2016年11月签订《商品房认购书》，约定原告将其开发的绵竹市城东新区东汽竹苑商业房2-6号楼项目中的5-3-301号商铺出卖予何成勇。在此之前，何成勇已非法占有上述商铺并对外出租。2016年12月5日，何成勇支付了部分定金后便未按约再支付过房款。经原告多次催要，被告仍以各种理由拖延，原告遂于2017年11月30日向德阳仲裁委员会提起仲裁。案件仲裁过程中，何成勇于2017年12月29日向原告出具书面还款计划（同时承诺承担仲裁费及律师费，并由勇科化建公司对何成勇的上述还款承诺负连带保证责任），仲裁程序暂停，但被告并未按承诺的还款计划支付房款。2018年5月25日，德阳仲裁委员会裁决准许原告撤回仲裁申请。原告认为，其与被告何成勇于2016年11月签订的《商品房认购书》合法有效，被告何成勇负有支付全部房款的义务。现何成勇既未按《商品房认购书》的约定期限付款，也未按其作出的还款承诺向原告付款，本案符合双方在《商品房认购书》第八条中约定的合同解除条件；同时，被告拒不支付剩余房款的行为也构成根本性违约，原告也应享有法定解除合同的权利。为此，原告提起本案诉讼，请求判如所请。诉讼过程中，原告明确其第二项诉讼请求中主张的房屋租赁费用的性质是基于双方合同解除后被告无权占用商铺而产生的房屋占有使用费。同时，本院经过审理向原告释明，其主张的由二被告承担仲裁费、律师费等诉讼请求应是基于双方合同继续履行的情形下才能成立，与其请求解除合同的诉讼主张相悖。原告遂放弃其第三、四、五项诉讼请求。勇科化建公司、何成勇辩称，双方购买案涉商铺属实，被告的确还欠付原告部分购房款。但原告主张解除合同不应得到支持，原、被告早在2012年就签订了相应合同，2016年11月双方就案涉三套商铺签订的《商品房认购书》是2012年合同的补充，是一脉相承的，被告虽有部分房款尚未支付，但商铺已经交付多年，原告所享有的合同解除权已经消灭，无权请求解除合同。因被告是商铺的权利人，商铺的相关权益也应由被告享有，故原告主张的房屋租赁费用也不应得到支持。对于原告主张的仲裁费、律师费等，被告虽在2017年12月29日作出过相应承诺，但这是在双方继续履行合同的前提下作出的承诺；而原告现在要求解除合同，当然无权主张相应费用由被告承担。综上所述，二被告认为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。本院经审理认定事实如下：2012年7月20日，原告作为出卖人与被告何成勇签订《商品房定购协议》，协议约定何成勇从原告开发的绵竹市“东汽竹苑商业门面开发项目”处定购七套商铺，分别为5201号、5202号、5203号、5301号、5302号、4106号及4＃楼储藏室1，总房价为7,050,873.81元，双方在协议中还就有关房款支付事宜进行了相应约定。其中，5201号房价为703,241.44元，5202号房价为1,856,347.57元，5203号房价为964,665.13元，5301号房价为710,332.41元，5302号房价为1,377,984.30元。此后，双方在合同履行过程中，就上述《商品房定购协议》中约定的付款时间和方式几经更改（期间达成过多份协议），而何成勇实际确定购买并接收了5201号、5202号、5203号、5301号、5302号五套商铺。2013年11月6日，双方达成的《东汽竹苑商业门面定购房源收款洽谈纪要》中，确认何成勇欠付房款额为5,950,873元，并约定何成勇分期支付房款。2015年11月20日，何成勇向原告出具的《购房付款承诺书》中，其确定欠付的房款为4,150,873.81元。同时，何成勇在该承诺书中“确定仍然要购买《商品房定购协议》中所示的上述五套商铺（注：指5201号、5202号、5203号、5301号、5302号五套商铺）”，并作出相应的付款承诺。2016年11月（合同中未注明签订日期，双方均认可签订时间在2016年11月份），原告与被告何成勇分别就5201号、5301号、5302号各签订《商品房认购书》一份，就何成勇购买该三套商铺的情况重新进行了约定。（注：此前，双方已就5202号、5203号商铺办理了产权证，何成勇前期支付的房价款已超出该两套商铺的房价款。）双方在《商品房认购书》中就何成勇购买商铺的区位、面积、价格等具体情况，商品房的销售方式，房款的支付方式及时间，房屋的交付使用，违约责任等进行了明确约定。其中，认购书第三条第（二）认购定金中约定，何成勇应自签订认购书之日起5日内，向原告支付相应定金（三套商铺的定金根据其总价予以确定），逾期支付的，原告有权解除认购书。第（三）约定的付款方式为贷款方式付款，即“认购人可以最低首期支付购房总价款的60%（含定金），其余购房款可以向中国建设银行绵竹支行借款支付”。第四条中约定，何成勇未在第三条第三款约定的期限内支付价款的，原告有权解除认购书。第五条商品房交付使用中约定，何成勇在约定时间内向原告支付到除定金外房屋价款的40%后，可使用商铺。第八条其他约定中约定，何成勇应自定金交纳后20日内累计支付不低于房屋价款60%（含定金）的首期购房款，“认购人逾期交纳首付款，需承担从该商品房使用之日起至逾期交纳之日止房屋租赁费用，逾期付款超过30日出卖人有权解除本协议”。原告分别于2016年11月18日向何成勇出具收据，确认收到由勇科化建公司代何成勇交纳的“东汽竹苑商业门面2至6号楼第5幢：5-2-201号房、5-3-301号房和5-3-302号房的定金”250,000元，于次月5日向何成勇出具收据，确认收到由勇科化建公司代何成勇交纳的“东汽竹苑商业门面2至6号楼第5幢：5-2-201号房、5-3-301号房和5-3-302号房的定金”230,000元。2017年11月30日，因何成勇拖欠三套商铺的首付款，原告向德阳仲裁委员会申请仲裁，仲裁请求：1.解除原告与何成勇签订的《商品房认购书》及《补充协议》（注：指5201号、5301号、5302号三套商铺），裁决何成勇已经支付的558,500元购房款不予退还；2.裁决何成勇返还5201号、5301号、5302号三套商铺，并由何成勇、勇科化建公司支付从2014年1月1日起至2017年10月31日止的违约金195,292.69元、房屋租赁费用460,000元，以后的房屋租赁费计算至返还房屋时止；3.仲裁费及保全费等费用由何成勇、勇科化建公司承担。原告提起仲裁后，何成勇于2017年12月29日向原告出具《商品房购买房款支付计划》，对其购买的5201号、5301号、5302号三套商铺的房款支付作出如下支付计划：“1.我确认仍要购买我所认购的三间商品房，希望贵公司撤销仲裁申请；2.我愿承担仲裁及贵公司的律师委托费；3.购房款支付计划（未付房款为1933058.15元）：3.1于2018年4月30日前分阶段付清；3.2于2017年12月14日通过绵竹市勇科化建有限责任公司转账支付30万元；3.3本人于2018年春节前（2018年元月30号至2018年2月15号之间支付）100万元；3.4剩余购房款项于2018年4月30日前支付完毕；4.绵竹市勇科化建有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任。”同日，何成勇向原告出具《申请书》，以其出具了书面承诺付款计划为由请求原告申请延期仲裁，勇科化建公司（何成勇同时是该公司的法定代表人）在该申请书上以担保单位的名义签章。经查，勇科化建公司于2017年12月15日向原告付款300,000元，何成勇于2018年3月22日向原告付款50,000元，于次日再付款50,000元。2018年5月24日，原告提出撤回仲裁申请，德阳仲裁委员会于次日裁决准许原告撤回对二被告的仲裁申请，并裁决原告承担仲裁费11,082元。2018年5月28日，原告向何成勇邮寄《解除通知函》（邮件显示为他人收，何成勇表示未收到通知函），通知何成勇解除双方于2016年11月签订的涉及5201号、5301号、5302号三套商铺的《商品房认购书》及之前签订的相关协议也同时解除。2018年6月14日，原告分别就解除其与何成勇签订的涉及5201号、5301号、5302号三套商铺的三份《商品房认购书》向本院提起诉讼，案号分别为（2018）川0683民初1157号（5201号商铺）、（2018）川0683民初1158号（5302号商铺）、（2018）川0683民初1159号（5301号商铺）。案件送达过程中，何成勇以其与原告之间存在仲裁协议为由就1157号案件向本院提出管辖异议（何成勇提交了其与原告于2014年10月25日达成的《商品房定购协议5201号商铺购房款支付的补充协议》，该协议中就争议解决的方式约定为“提交德阳仲裁委员会申请仲裁”），对1158号及1159号案件则应诉答辩。本院经过形式审查，认为双方之间达成的《商品房定购协议5201号商铺购房款支付的补充协议》中约定了仲裁条款，原告提起的诉讼中也请求一并解除该补充协议，并且案件在之前也进行过仲裁，故在1157号案件中驳回了原告的起诉。另查明，双方当事人争议的5201号、5301号、5302号商铺均已交付予何成勇。其中，现有证据显示5302号商铺于2015年8月20日由何成勇出租予德阳市芮辰科技信息有限公司绵竹分公司，租期至2020年9月20日止；5201号商铺于2016年10月26日由何成勇出租予四川鼎熙建设工程有限公司，租期至2019年10月31日止。以上事实，有原、被告双方当事人的当庭陈述，当事人的身份信息、2012年签订的商品房定购协议、2013年的东汽竹苑商业门面定购房源收款洽谈纪要、何成勇于2015年11月20日出具的购房付款承诺书、2016年签订的商品房认购书、原告向何成勇出具的收到房款的收据两份、何成勇对外出租商铺的商铺租赁合同两份、原告提起仲裁的相关材料、何成勇于2017年12月29日向原告出具的付款承诺等书面材料、原告向何成勇邮寄解除通知书的材料、勇科化建公司于2018年12月15日向原告付款的电子回单、何成勇于2018年3月22日、23日向原告付款的电子回单等证据在卷为证。以上证据，经庭审审核属实，本院予以认定并作为定案依据。诉讼过程中，本院就原告提起的（2018）川0683民初1157号（5201号商铺）、（2018）川0683民初1158号（5302号商铺）、（2018）川0683民初1159号（5301号商铺）三个案件组织双方当事人进行了多次调解，被告同意付款，但原告不同意被告提出的付款时间及方式，坚持要求解除三份合同，被告也坚持对1157号案件提出管辖异议，最终致本案调解未果。本院认为，本案的争议焦点为案涉（5301号）商铺买卖合同应否解除。经查，何成勇就购买原告开发的绵竹市东汽竹苑的包括5301号商铺在内的七套商铺于2012年7月20日与原告签订了《商品房定购协议》，该协议履行过程中，双方对购房价款的支付方式、时间等经过多次变更。经过多次协商，最终确认何成勇购买的（或认购的）为5201号、5202号、5203号、5301号、5302号五套商铺。其中，5202号、5203号两套商铺已完成交付并办理了产权证（何成勇向原告支付的购房价款已超出该两套商铺的总价款）。2016年11月，双方就5201号、5301号、5302号三套商铺分别重新签订了《商品房认购书》，并在认购书中就三套商铺的价款支付方式、时间等内容进行了重新约定。本案中，原告即请求解除涉及5301号商铺的《商品房认购书》。对于原告是否享有合同解除权，合同解除权是否消灭，合同应否解除等情形，本院结合双方当事人的相关意见，分析如下：首先，原告是否享有解除案涉5301号商铺的合同的解除权应以其与何成勇于2016年11月签订的《商品房认购书》为依据。诉讼过程中，二被告抗辩认为，2016年的认购书系2012年定购协议的补充协议，两份合同应视为一个整体，而2012年合同已签订多年，即使原告享有合同解除权，也因超过法律规定时间未行使而消灭。本院认为，原告与何成勇于2016年11月就5301号商铺重新（单独）签订的《商品房认购书》系对2012年7月20日签订的《商品房定购协议》的替代。因为，在此之前，何成勇已放弃了购买定购协议中所涉的4106号及4＃楼储藏室1两套商铺，且5202号和5203号商铺已完成产权交付（何成勇实际支付的价款也超出了该两套商铺的总价款），于是双方就涉及5301号商铺在内的三套商铺单独又签订了新的《商品房认购书》，以替代2012年的定购协议。此时，何成勇已支付价款中超出5202号和5203号商铺价款的部分应作为何成勇购买5201号、5301号、5302号商铺的价款，之前的5202号和5203号商铺的买卖合同应为履行完毕。换言之，双方于2016年新签订的认购书不应视为2012年定购协议的补充协议，探究原告是否享有合同解除权应以2016年签订的认购书为依据，被告提出的相关意见，与查明的事实不符，本院不予采纳。其次，原告与何成勇于2016年11月签订的《商品房认购书》应认定为商品房买卖合同。诉讼过程中，原告提出意见认为，认购书仅是双方为签订商品房买卖合同的预约合同，之后，因被告未按预约合同的约定支付首付款（相应商铺购房款总价的60%），双方并未签订过相应商铺的本约合同，（也就是说，不论双方争议的案涉合同是否解除，都不影响原告请求何成勇返还商铺）故应由被告返还占用的案涉商铺。本院认为，原告的观点不能成立，理由如下：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”而本案中双方签订的《商品房认购书》中，对购房人的基本情况、房屋情况、销售方式、价款及支付方式及违约责任等主要合同内容进行了明确约定，何成勇也据合同约定支付了相应合同价款；更为关键的是，双方于2016年11月签订的合同实际是对2012年签订合同的替代，实际上在双方2016年11月签订合同前，案涉商铺早已完成交付且由何成勇对外出租多年，因此，根据上述司法解释的规定并结合本案的实际情形，双方于2016年11月签订的案涉《商品房认购书》应当认定为商品房买卖（本约）合同。据此，原告以其与何成勇未签订商品房买卖合同而要求返还商铺的意见，与查明的事实不符，于法相悖，本院不予支持。再次，本案不宜判令解除原告与何成勇于2016年11月签订的涉及5301号商铺的《商品房认购书》。其一，原告享有的解除前述《商品房认购书》的权利可视为已经消灭。鉴于合同解除将会导致合同关系消灭，为保护交易安全，合同法对合同的解除设定了较为严格的条件，对于享有解除权的一方应严格按照约定和法定的时间行使权利，否则解除权消灭。本案中，双方签订的《商品房认购书》中约定，何成勇应自签订认购书之日起5日内，向原告支付相应定金（三套商铺的定金根据其总价予以确定），逾期支付的，原告有权解除认购书；何成勇应自定金交纳后20日内累计支付不低于房屋价款60%（含定金）的首期购房款，“认购人逾期交纳首付款，需承担从该商品房使用之日起至逾期交纳之日止房屋租赁费用，逾期付款超过30日出卖人有权解除本协议”。从查明的事实来看，虽然双方未在认购书中明确签订的具体时间，但从原告为何成勇出具的收到5201号、5301号、5302号三套商铺的定金收据的时间（分别为2016年11月18日收到250,000元，次月5日收到230,000元）来看，原告实际以其收受定金的行为放弃了其享有的“何成勇应自签订认购书之日起5日内，向原告支付相应定金（三套商铺的定金根据其总价予以确定），逾期支付的，原告有权解除认购书”的权利。对于原告根据合同约定“何成勇应自交纳定金后20日内支付首付款，逾期30日，原告享有解除合同”的权利，是否消灭呢？从形式上来看，在双方未约定解除权人行使合同解除的时间时，可以根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”来认定原告享有的解除权行使期限为一年（按双方约定，应从原告收受定金的2016年12月5日顺延50日开始计算），原告系在2017年11月30日提起的仲裁，此时尚未超出一年的合同解除权行使期限，但在原告提起仲裁后，何成勇于2017年12月29日向原告出具了新的还款承诺并请求延期仲裁，之后，何成勇按承诺支付了部分价款，原告也予以接受，在何成勇承诺的支付时点2018年4月30日前（支付全部价款）经过后，原告则于2018年5月24日撤回了仲裁申请，于同月28日向何成勇邮寄解除通知函通知解除认购书。据此，本院认为，从原告的相关行为来看，其申请撤回仲裁的行为可视为其放弃解除合同的权利，其享有的解除权消灭。即使如其所称的双方的合同因无仲裁协议可能不能付诸仲裁，其也应在德阳仲裁委作出相应裁决后，另行提起诉讼，而非撤回仲裁（实际上，原告提起相关诉讼后，何成勇还就涉及5201号商铺的案件提出了应予仲裁的管辖异议，双方本应在仲裁案件中一并解决争议）；同时，原告于2018年5月28日向何成勇邮寄了解除通知函，但如按邮寄此通知函的时间确定，其享有的合同解除权则因已超过一年而消灭。另，如原告认为其享有法定解除合同的权利，也应当已经消灭（相关理由同约定解除权的消灭）。其二，按商品房买卖惯例来看，无论是期房，还是现房买卖，出卖人在交付房屋前一般都已经获得了购房价款，出于对买受人权利的保护，合同一般不会赋予出卖人交付房屋后解除合同的权利。本案中，原告与何成勇于2016年11月签订《商品房认购书》之前，涉及的5201号、5301号、5302号三套商铺实际上早已完成交付并由何成勇实际占有使用，何成勇虽未全额支付购房价款，但其向原告出具了还款承诺（也支付了部分款项）并有勇科化建公司承担连带清偿责任，何成勇也有相应的资产（至少有已办理产权的5202号和5203号商铺），原告的权利不虞实现。本院认为，在此种情形下，也不应以保护合同自由为由，进而赋予原告合同解除权；而应以维护交易安全为先，让案涉合同继续履行为宜。最后，本院驳回原告就解除5201号商铺提起的（2018）川0683民初1157号案件的起诉，不影响本案的判决。前文述及，本院认为原告与何成勇于2016年11月分别就5201号、5301号、5302号商铺分别签订的《商品房认购书》系其对2012年《商品房定购协议》的替代，认定原告是否享有合同解除权的依据应是2016年新签订的合同。相应的，双方于2014年12月25日单独就5201号商铺达成的《商品房定购协议5201号铺购房款支付的补充协议》也被2016年11月的新合同所取代，因此，原告在涉及5201号商铺的案件中，实际上只需请求解除2016年11月的新合同即可，而在该份合同中双方未再约定仲裁条款，此时，本院并不存在管辖障碍。但以上分析结论是在本院经过实体审理后得出的，法院在审查当事人提出的管辖异议时，仅需作出形式审查即可，在原告提起的涉及5201号商铺的案件中，原告请求解除双方签订的包括《商品房定购协议5201号铺购房款支付的补充协议》在内的涉及该商铺的全部协议，而被告又据该协议约定的仲裁条款向本院提出管辖异议，本院据此驳回原告该案起诉，符合法律规定。同时，被告就原告提起的涉及5301号、5302号商铺的两个案件进行应诉答辩，此时，即使认为双方之间就此还签订有仲裁协议（双方未就此提出相关证据），但在被告应诉答辩不违反级别管辖和专属管辖规定的情形下，也使得本院获得管辖权，本院进而对案件进行实体判决，也符合法律的有关规定。（注：如双方就5301号、5302号商铺并未签订过仲裁协议，那么原告提起的两案诉讼，也符合法律管辖的有关规定，即本院具有管辖权。）综上所述，原告请求解除涉及5301号商铺的《商品房认购书》的诉讼请求，与查明的事实不符，于法相悖，本院不予支持。进而，原告以合同解除后被告无权占用5301号商铺，要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，也因合同未解除而没有支持的依据，本院一并予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告德阳安泰房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费12,103元，由原告德阳安泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。审 判 长  江永强人民陪审员  宋启林人民陪审员  张维权二〇一八年七月二十六日法官助理侯文琴书记员马宇