广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2018）粤71行终764号上诉人（原审原告）：佛山市诚信税务师事务所有限责任公司。住所地：广东省佛山市禅城区华远东路**第**（28字楼）**。法定代表人：陈钢钰，总经理。委托代理人：冯芸、张莉，广东高睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市国土资源和规划委员会。住所地。住所地：广东省广州市越秀区吉祥路**iv>法定代表人：彭高峰，主任。委托代理人：张璐璐，该委工作人员。委托代理人：梁庆华，广东沁森律师事务所律师。原审第三人：广东银华房地产有限公司。住所地：。住所地：广东省广州市沿江中路**沿江大厦**v>法定代表人：肖声亮。原审第三人：广东中旅（集团）广州华侨房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市天。住所地：广东省广州市天河区天河北桥林街**101-104、501、601、701、801、901、1001，**201、301，****房style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：吴兴凤，董事长。上诉人佛山市诚信税务师事务所有限责任公司（以下简称诚信公司）因诉被上诉人广州市国土资源和规划委员会（以下简称广州市国规委）及原审第三人广东银华房地产有限公司（以下简称银华公司）、广东中旅（集团）广州华侨房地产开发有限公司（以下简称华侨公司）房屋行政登记一案，不服广州铁路运输第一法院（2017）粤7101行初1272号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明：1993年6月18日，原广州市国土局作为出让方与广东省兴华实业公司（以下简称兴华公司）作为受让方签订《广州市国有土地使用权出让合同》[(93)穗国地出字第175号，下称175号合同]，兴华公司取得位于天河区林和陈坊面积6773平方米的土地使用权。1993年10月8日，兴华公司与香港兆银发展有限公司（以下简称兆银公司）合作设立中外合作企业“广东银华房地产有限公司”，兴华公司为该合作公司即银华公司提供上述土地使用权。1994年9月10日，兴华公司就案涉土地取得《建设用地规划许可证》。1995年8月21日，银华公司作为受让方与原广州市国土局就175号合同签订《广州市国有土地使用权出让补充合同》，由银华公司就上述案涉土地规划调整后增加建筑面积补交土地使用权出让金。1998年12月4日，兴华公司、兆银公司、华侨公司签订《协议书》，兴华公司、兆银公司各自将共持有银华公司的部分股权转让给华侨公司，并约定如政府有关部门不批准银华公司增加华侨公司作为股东或不批准增加华侨公司作为银华项目合作开发单位，则三方同意兆银公司在华侨公司发出书面通知之日起15天内向华侨公司退回已收取的全部转让金并支付同期银行存款利息。1998年12月8日，兴华公司、兆银公司、华侨公司签订《合作合同书》，兆银公司将其享有的银华公司部分股权转让给广州华侨公司。2000年5月3日，银华公司就案涉土地取得《建设工程规划许可证》。2000年11月28日，华侨公司与银华公司共同作为受让方与原广州市国土局就175号合同再次签订补充合同，因规划调整，由华侨公司与银华公司补交土地使用权出让金。2001年3月12日，银华公司和华侨公司就案涉土地取得穗国土建用字〔2001〕第133号《建设用地批准书》。2002年9月30日，华侨公司与银华公司共同作为受让方与原广州市国土局就175号合同再次签订补充合同，因规划调整，由华侨公司与银华公司补交土地使用权出让金。2002年10月10日，银华公司和华侨公司就案涉土地取得穗府国用（2002）字第181号《国有土地使用权证》。2003年10月20日，原广州市国土资源和房屋管理局作为出让方与银华公司、华侨公司作为共同受让方签订穗国地出合〔1993〕175号的变更协议之四号《国有土地使用权出让合同变更协议》，协议约定对案涉土地使用权出让金总额进行调整。2006年10月20日，银华公司和华侨公司作为共同建设单位就案涉土地建设的中旅商务大厦项目取得《建设工程规划验收合格证》。2007年6月11日，银华公司和华侨公司签订《中旅商务大厦分成协议》，就共同开发的中旅商务大厦楼宇权属问题达成协议：中旅商务大厦负二层、11-30层写字楼、第20层（首层夹层）的权属归银华公司所有；中旅商务大厦负一层、1-10层酒店、培训中心及第31层的权属归华侨公司所有。2007年7月6日，银华公司和华侨公司就中旅商务大厦申请房屋初始登记，向广州市房地产交易登记中心提交了《房地产登记申请书》、身份证明、《国有土地使用证》《分成协议》《土地使用权出让合同》及《补充合同》一批、《建设用地批准书》《规划许可证》、报建图、缴交土地出让金发票、《竣工验收合格证》、红线图、《建筑工程规划许可证》《建设用地批准书》《报建审核意见书》等资料。因该房屋实测面积超出合同面积，2007年9月14日，原广州市国土资源和房屋管理局作为出让方与银华公司、华侨公司作为共同受让方签订穗国地出合〔1993〕175号的变更协议之五号《国有土地使用权出让合同变更协议》，协议约定对案涉土地使用权出让金总额进行调整。2007年9月21日，原广州市国土资源和房屋管理局对银华公司与华侨公司的上述房屋登记申请予以核准登记并出具权属证明书。另查明，2016年4月12日，广东省佛山市中级人民法院对兆银公司持有的银华公司的20%的股权进行司法拍卖，诚信公司以116万元竞买成交。广东省佛山市中级人民法院于2006年8月2日作出（2005）佛中法执字第442-4号民事裁定书，裁定将兆银公司持有的银华公司的25%股权过户至诚信公司名下。诚信公司于2008年12月31日完成上述股权变更登记。在庭审中，诚信公司陈述其就穗国土建用字〔2001〕第133号《建设用地批准书》、穗府国用（2002）字第181号《国有土地使用权证》向广州市天河区人民法院提起过行政诉讼，广州市天河区人民法院均以诚信公司没有主体资格为由裁定驳回起诉。根据2015年8月12日印发的《广州市国土资源和规划委员会主要职责内设机构和人员编制规定》，原广州市国土资源和房屋管理局的职责划入广州市国规委。原审法院认为：本案为房屋行政登记纠纷。《广东省城镇房地产产权登记条例》第三条规定：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。”原广州市国土资源和房屋管理局负责房地产权登记管理工作，具有为案涉房屋进行产权登记的法定职权。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”广州市国规委为继续行使原广州市国土资源和房屋管理局房地产权登记职权的行政机关，为本案适格被告。《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”诚信公司在2006年通过司法拍卖对兆银公司持有的银华公司25%股权竞买成功并支付对价时即已对相应股权享有权利，故诚信公司与广州市国规委作出的被诉房屋登记行政行为存在利害关系，诚信公司主体适格。《广东省城镇房地产产权登记条例》第九条第一款规定：“权利人办理房地产权登记应当自登记事项发生之日起三十日内，向房屋所在地的房地产管理部门申请，并提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”银华公司与华侨公司在申请涉案房屋登记时提交了身份证明、国有土地使用权出让合同及补充合同、建设用地批准书、国有土地使用权证、竣工验收合格证等房地产权属来源证明材料，而且上述材料均证明银华公司与华侨公司为案涉土地的共同使用权人及案涉建筑的共同建设单位。诚信公司主张银华公司在申请时应提交章程与股东会决议，没有法律依据。广州市国规委在审查行政登记申请只能依据法律规定，不能超出法律规定增设申请人的义务。因此，对于诚信公司的上述主张，法院不予支持。银华公司与华侨公司依法提交了申请材料，广州市国规委作出的被诉房屋登记行政行为符合法律规定。诚信公司主张兴华公司、兆银公司、华侨公司在1998年12月4日签订的协议书无效，因此之后广州市国规委与银华公司、华侨公司签订的一系列国有土地使用权出让补充合同无效，广州市国规委将银华公司与华侨公司作为共同权利人核发的土地使用权证等行政行为也属无效。法院认为，有关公司之间股权转让、房屋分割的协议的合法性并不是广州市国规委作出本案被诉房屋登记行政行为的审查范围，也不是本案的审查范围。对于银华公司与华侨公司作为共同权利人的国有土地使用权证与建设用地批准书这些房屋权属来源证明，诚信公司提起的相关行政诉讼均被法院裁定驳回，即上述权属来源证明并未被依法撤销，诚信公司主张无效没有法律依据。综上，广州市国规委作出被诉房屋登记行政行为是形式审查，对于法定申请材料超出形式审查之外的效力性认定，不是广州市国规委的审查范围，也不是审理该行政行为是否合法的行政诉讼的审理范围。诚信公司没有提供证明上述材料无效的司法裁判文书作为依据，法院对诚信公司的上述主张，不予采纳。综上，银华公司与华侨公司依法提交了房屋登记申请所需的法定材料，广州市国规委作出的被诉房地产权属证明书，符合法律规定。诚信公司请求撤销被告的被诉行政行为，理据不足，法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回诚信公司的诉讼请求。上诉人诚信公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、华侨公司取得涉案房产权属登记的基础依据违法，采用偷梁换柱的方式进行欺诈，缺乏房地产权属来源的合法证明，应予撤销。这属于被上诉人应予审核的范围，原审法院对此事实认定不清，为被上诉人及原审法院规避法定审查义务。原审法院在“经审理查明”部分，虽将1998年12月4日《协议书》及1998年12月8日《合同书》都予以列明，但在事实认定上，对12月4日的《协议书》未经过审批，不发生法律效力的事实尚未查明，且对两者的差异亦未予以查明。这是涉案房产登记的权属来源证明项，属《广东省城镇房地产产权登记条例》第九条第（二）项要求的资料，而原审法院却故意以“有关公司之间股权转让、房屋分割的协议的合法性并不是被告作出本案被诉房屋登记行政行为的审查范围，也不是本案的审查范围”予以回避这一问题，明显缺乏事实和法律依据。二、银华公司和华侨公司办理产权登记时提交的《分成协议》的合法性审查属于被上诉人和原审法院应审查的范围，而《分成协议》显然违法。被上诉人据此作出初始登记分割，缺乏合法依据，应予撤销。上诉人认为1998年12月4日《协议书》未经批准，不发生法律效力，华侨公司仅是银华公司74.9％股权的股东，涉案全部房产属于银华公司开发的项目，股东无权通过与公司签订《分成协议》的形式获得产权。根据公司章程第三十四条明确约定“本项目的利润额，在依法交纳各种税费，及依法提取‘三项基金’后，按以下比例分成甲方兴华公司占0.1％，乙方兆银公司占25％，丙方华侨公司占74.9％；若经营亏损，亦按此比例分担，三方亦可以根据股东会议决议后者董事会决议对此比例予以调整或者另行约定利润分成和风险分担方式，调整后的方案需经原审批机关批准后生效”。显然《分成协议》属于调整后的方案，提交批准文件是基本义务，该《分成协议》不足以证明华侨公司为什么有权利分得登记部分的房产，原属银华公司开发的房产亦未以任何形式进行转移、转让；自始至终，华侨公司都是以股权形式加入。此外，上诉人在法院拍的银华公司25％股权时，当时没有分成协议，亦未办理任何确权登记，但中旅商务大厦整体都纳入评估系属事实。作为股东的华侨公司直接依据分成决议拿走十几层楼，没有审核任何权利来源的依据。上诉人作为银行公司另一股东，尊重公司独立主体的身份，但分成协议及办理分割登记时，上诉人已是股东这一事实，华侨公司与银华公司均已知道，上诉人却完全不知道巨额财产被处分的事实，自由处分是有权利界限的，而正是被上诉人疏于审核，造成了登记错误，造成上诉人的巨大损失。综上，被上诉人作出登记行为时并未依法尽到审慎审查义务，华侨公司取得涉案房产缺乏事实和法律依据。原审法院明知登记行为缺乏有效的权属来源，被上诉人未依法审查，仍借由“审查范围”来驳回诉请，完全回避了对行政行为合法性的审查要求，属于事实认定不清，法律适用错误。请求二审法院依法撤销原判，改判支持上诉人的全部诉讼请求即确认被上诉人广州市国规委核发的07登记字01084481号《广州市房地产权属证明书》违法，并撤销该登记证明。被上诉人广州市国规委答辩称：2007年7月6日，银华公司和华侨公司申请房屋初始登记，向被上诉人提交了《房地产登记申请书》等相关资料，被上诉人予以受理。在审核过程中，因项目实测面积增加，2007年9月14日，银华公司和华侨公司作为受让方，与原广州市国土资源和房屋管理局签订《国有土地使用权出让合同变更协议》，补交了土地使用权出让金。经审核，银华公司和华侨公司提交的申请资料齐备，符合法定形式，从涉案房产的土地使用权受让到用地批准、建设验收等环节均由银华公司和华侨公司共同完成，当中涉及的主体均为银华公司和华侨公司，房屋登记申请人与依法提交的材料记载的主体一致。根据《广东省城镇房地产权登记条例》的相关规定，被上诉人于2007年9月25日向银华公司和华侨公司发放了权属证明书，认定事实清楚，证据确实充分，程序合法。根据“法无授权不可为”的原则，被上诉人作为行政机关应当依法审查行政登记申请，不能超出法律规定增设申请人义务，被上诉人根据登记条例相关规定已尽审慎审查义务。对于银华公司与华侨公司作为共同权利人的国有土地使用权证与建设用地批准书，上诉人提起的相关行政诉讼均被法院裁定驳回。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人银华公司、华侨公司在二审期间均未陈述意见。经审查，原审法院查明的事实清楚，且有相应证据证实，本院予以确认。本院认为：本案为不动产行政登记纠纷。本案中，原审第三人银华公司与华侨公司在申请涉案房屋登记时，依照《广东省城镇房地产产权登记条例》第九条第一款之规定，提交了身份证明、国有土地使用权出让合同及补充合同、建设用地批准书、国有土地使用权证、竣工验收合格证等房地产权属来源证明材料，而且上述材料均证明原审第三人银华公司与华侨公司为涉案土地的共同使用权人及涉案建筑的共同建设单位。上诉人诚信公司主张原审第三人银华公司在申请时应提交章程与股东会决议，没有法律依据。被上诉人广州市国规委在审查行政登记申请只能依据法律规定，不能超出法律规定增设申请人的义务。因此，对于上诉人诚信公司的上述主张，法院不予支持。原审第三人银华公司与华侨公司依法提交了申请材料，被上诉人广州市国规委作出的被诉房屋登记行政行为符合法律规定。上诉人诚信公司主张兴华公司、兆银公司、华侨公司在1998年12月4日签订的协议书无效，因此之后被上诉人广州市国规委与原审第三人银华公司、华侨公司签订的一系列国有土地使用权出让补充合同无效，被上诉人广州市国规委将原审第三人银华公司与华侨公司作为共同权利人核发的土地使用权证等行政行为也属无效。本院经审查认为，有关公司之间股权转让、房屋分割的协议的合法性并不是被上诉人广州市国规委作出本案被诉房屋登记行政行为的审查范围，也不是本案的审查范围。对于原审第三人银华公司与华侨公司作为共同权利人的国有土地使用权证与建设用地批准书这些房屋权属来源证明，上诉人诚信公司提起的相关行政诉讼均被法院裁定驳回，即上述权属来源证明并未被依法撤销，上诉人诚信公司主张无效没有法律依据。被上诉人广州市国规委作出被诉房屋登记行政行为时，无需对法定申请材料的法律效力争议进行审查判断，该争议亦不属于本案行政诉讼的审理范围。上诉人诚信公司没有提供证明上述材料无效的司法裁判文书作为依据，本院对上诉人诚信公司的上述主张，不予采纳。综上，原审第三人银华公司与华侨公司依法提交了房屋登记申请所需的法定材料，被上诉人广州市国规委作出的被诉房地产权属证明书，符合法律规定。上诉人诚信公司请求撤销被上诉人的被诉行政行为，理据不足，原审法院判决驳回其诉讼请求并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人佛山市诚信税务师事务所有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 丁 玮审判员 余树林审判员 金 霞二〇一八年七月十八日此件与原本核对无异法官助理马淼书记员马可茗