重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0109民初6310号原告：邵永红，女，汉族，1949年6月23日生，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：谭东(邵永红之夫)，住重庆市南岸区。被告：重庆隆鑫锐智投资发展有限公司，住所地重庆市石坪桥横街谢陈路大公馆南侧，统一社会信用代码91500107790715640M。法定代表人：杨小红，该公司总经理。委托诉讼代理人：高程，男，该公司员工。原告邵永红与被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司(以下简称隆鑫公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2018年7月18日公开开庭进行了审理。原告邵永红及委托诉讼代理人谭东，被告隆鑫公司的委托诉讼代理人高程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵永红向本院提出诉讼请求：1、判令被告依据与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》建筑设备安装标准约定，将室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头、紧急报警按钮安装到位，且可以正常使用；2、判令被告依据与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》第十六条约定，赔偿装饰设备达到约定前物业管理费7890.44元由被告承担并支付该笔费用；3、请求贵院判令被告承担诉讼费。事实和理由：2013年10月1日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同第十六条约定，被告交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定(附件三)的标准（安装室内智能化配置：可视对讲机，红外探头、紧急报警按钮），达不到约定标准的，原告有权要求被告限期整改至双方约定标准，若装饰设备整改期间原告装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由被告承担。合同签订后，原告依约支付了全部房款，但被告从原告接房至今都没有安装合同附件三规定的设备，合同约定的可视对讲分机，红外探头、紧急报警按钮，至今无法启动使用。原告起诉来院，望判如所请。被告隆鑫公司辩称：1、原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议(包括合同附件)，合同不违反法律强制性规定，合法有效；2、涉案房屋所在小区的智能化设备均已安装，目前仍在调试过程中，暂时无法正常使用，但并未影响原告装修和使用房屋，也没有对原告造成实际损失，故被告不应承担设施设备整改期间的物管费；3、原告接房时间为2015年7月16日，原告诉请已过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2013年10月1日，原告(乙方、买方)与被告（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定，原告购买被告开发的爱琴海小区二期项目中座落于重庆市北碚区×镇×路×号×幢×-×，建筑面积80.93㎡预售商品房一套。合同第七条第（一）款第2项约定，属预售商品房的，甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第十六条约定，甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：……2、限期整改至双方约定标准；若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。该合同附件3第二条第12款约定，室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头紧急报警按钮。2015年6月，被告取得了爱琴海小区二期项目工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2015年7月16日，原告接房。2015年10月24日，原告入住涉案房屋。原告举示了缴纳物管费票据，2018年6月26日3037元(2017.8.1-2018.12.31)。庭审中，原告举示盖有重庆隆鑫物业管理有限公司收款专用章的缴纳物管费明细单一张，拟证明原告从2015年7月16日至2017年7月22日共计缴纳物管费4859.44元。被告对该证据的三性不予认可，被告认为该证据系原告单方制作，且上述期间原告应当缴纳的物管费为5082.4元，也与原告举示的证据中载明的金额不一致。原告举示1、2016年11月4日的会议纪要；2、2017年3月10日的会议纪录；3、北碚区蔡家岗镇隆鑫爱琴海(二期)业主委员会〔2016〕004号文《关于规范隆鑫·爱琴海二期小区建设和完善管理的催办函》（2016年10月）；4、重庆隆鑫物业管理有限公司爱琴海管理处于2017年6月25日在小区张贴的公告及通知。拟证明原告通过业委会向物管公司反映涉案房屋的智能化配置的使用情况，小区的智能化配置未启用，原告与被告一直在协商，至今未过诉讼时效。被告对原告举示证据1、2、3的真实性、关联性、合法性均不予认可，被告从未收到小区业委会的任何通知和函件。被告对证据4的真实性认可，但认为原告取得该证据手段违法，不应采信。双方对涉案房屋的物管费为178.05元/月无异议。本院认为，原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同内容履行各自义务。关于原告诉讼请求是否超过诉讼时效，本院认为，该案未超过诉讼时效。第一，在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》开始施行前，原告曾多次通过业委会与隆鑫物业公司就智能化配置的使用情况进行协商解决涉案事宜，隆鑫物业公司方面也出面进行回应，有会议记录、催办函、交涉函在卷佐证。且在2017年6月25日隆鑫物业公司也出具通知，该通知载明从2017年6月26日开始进场入户对门禁进行调试。从以上证据可以看出，在2017年6月26日之前，原告和隆鑫公司一直就案涉事宜进行交涉，诉讼时效出现中断。第二，根据2017年10月1日起开始施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，本案于2018年7月3日立案之时，《中华人民共和国民法总则》已经施行，虽然《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定诉讼时效期间为两年，但该规定已与《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款之规定相冲突，对于同一事项存在不同规定时根据新法优于旧法的适用原则，本案应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款对于诉讼时效的规定，即诉讼时效期间为三年。因此，即使从原告接房时起算，原告起诉时尚未超出诉讼时效期间，被告辨称原告诉讼请求已过诉讼时效的抗辩意见不能成立。被告既已在合同中承诺为原告涉案房屋安装“室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头，紧急报警按钮”，则上述装置获得切实安装并能实际使用即应是合同约定的应有之义，根据本案情况可以看出，以上设备未获有效安装或运行，则原告有权要求被告依照双方合同约定标准将室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头，紧急报警按钮安装到位并能正常使用。故原告要求被告依照双方合同约定标准将室内智能化配置：可视对讲分机，红外探头，紧急报警按钮安装到位并能正常使用的诉讼请求具有事实、法律依据，本院予以支持。本案争议焦点为原告主张的物管费问题。合同第十六条约定，若装饰设备整改期间乙方装修或使用房屋的，则装饰设备达到约定标准前的物业管理费由甲方承担。关于对该条约定被告承担物管费期间的理解存在两种解释：第一种解释为整改期间，即整改期间原告产生的物管费由被告承担；第二种解释为仅约定了被告承担物管费的截止时间，并未约定起始时间，整改期间装修或使用房屋只是被告承担物管费的条件，而不是被告承担物管费的具体期间，对于原告从接房后至装饰设备整改达到约定标准前的物管费应由被告承担。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。本案针对合同第十六条存在两种理解的情况下，应作出不利于提供格式条款一方即被告的解释，故本院采信第二种解释，即只要原告装修或使用房屋，被告应承担从原告接房后至装饰设备整改达到约定标准前的物管费。对于原告要求被告依约赔偿相应物管费的诉讼请求。对于缴纳物管费明细单，被告虽辩称其中加盖的物管公司的收款专用章系原告私刻，且金额与应当缴纳金额5082.4元不一致，因被告并未对该枚印章的真实性申请鉴定，且其也未举证证明其辩称的原告应当缴纳的5082.4元的依据，故本院对原告举示的该组证据的真实性予以认可，对原告以该证据为由诉称其已经支付物管费4859.44元的意见，本院予以采信。对于2018年6月26日(2017年8月1日至2018年12月31日)物管费，因原告的部分诉讼请求涉及到开庭之后的物管费损失的计算，而被告在开庭后是否会将室内智能化配置安装到位并能正常使用不得而知，原告诉称开庭后的物管费损失是否一定产生亦不得而知，故对于原告主张开庭后的物业管理费的意见，本院不予支持。原、被告在庭审中均认可涉案房屋每月物管费为178.05元，故被告应支付原告2017年8月1日至开庭之日止（2018年7月18日）的物管费损失2065.38元[178.05元/月×（11+18/30）月]。综上，被告应向原告支付物管费损失6924.82元（4859.44元+2065.38元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第二百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效之日起30日内将原告邵永红所有的座落于重庆市北碚区×镇×路×号×幢×-×房屋的室内智能化配置：可视对讲分机、红外探头、紧急报警按钮安装到位并能正常使用；二、被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告邵永红物管费损失6924.82元；三、驳回原告邵永红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆隆鑫锐智投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄飞二〇一八年七月二十三日书记员  何琴