湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2018)湘0104民初4269号原告张寅，男，1986年12月19出生，汉族，住湖南省，被告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司，住所地长沙市岳麓区潇湘中路创业大厦6楼。法定代表人：田丰。委托诉讼代理人潘爱红，上海协力（长沙）律师事务所律师。原告张寅诉被告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司（以下简称“阳光壹佰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案受理，依法由审判员陈志胜独任审判，于2018年7月11日公开开庭进行了审理，书记员杨婷安担任记录。原告张寅、被告阳光壹佰公司委托代理人潘爱红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告赔偿自2016年4月1日至2016年6月30日的商铺租金8353.4元；2、被告向原告赔偿自2016年4月1日至2016年6月30日的物业管理费用8201.52元；3、被告向原告赔偿自2016年11月1日至2017年5月18日的营业额预期利益的损失206579元；被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：被告与原告于2016年3月18日签订了一份商铺租赁合同，合同约定被告将位于长沙市的商铺租赁给原告作为商业用途，租期自2016年4月1日至2021年3月31日止。此后，原告于2016年3月26日进场开始装修。进场时发现商铺天花处大面积发生漏水现象，漏水区域共计五处，漏水点多达几十个，并且烟道设计也存在问题，不利于油烟正常排出，于是原告要求被告进行维修，但被告并未维修好，导致原告装修期延长将近两个月，于2016年6月下旬勉强开业。此过程中，被告又将商铺出售于案外人齐韬，并签订合同主体变更协议。原告开业后，仍有两处漏水区域并未维修好，大量油烟向本商铺内倒灌，致使本商铺油烟无法排出，淤积在商铺内，严重影响正常经营，原告将此问题反复通知被告要求解决，被告均无视原告的要求，最终导致原告于2016年10月被迫停业。因商铺无法使用，原告拒绝支付2016年8月1日之后的房屋租金及2016年10月1日之后的物业管理费用，最终原告和案外人齐韬通过法律途径解决租金分歧，原告向案外人支付了商铺租金至2017年5月19日，同时双方终止租赁合同及相关协议。至此，原告支付了2016年4月1日至2017年5月19日十三个半月的租金，但因商铺本身存在的问题，只营业了2016年6月至2016年10月不到四个月的时间，造成巨大损失。虽然被告与原告及案外人齐韬在2016年4月28日签订了合同主体三方变更协议,但商铺所发生问题均是在三方签订协议之前，也就是属于被告一直未解决的遗留问题，合同虽已解除，但被告对原告造成的巨大损失已成既定事实，在合同履行中，约定了被告具有保障商铺处于适用和安全的状态下的责任以及发生问题维修的责任，但被告均未履行，致使被告造成巨大损失。因此原告多次向被告就赔偿问题进行协商沟通，被告均推脱责任，鉴于此，原告为维护自身合法权益，特此起诉至贵院，望判如所请。被告阳光壹佰公司辩称：一、阳光壹佰与张寅签订涉案《商铺租赁合同》后，在双方租赁关系存续期间，阳光壹佰按约履行了合同项下的义务，不存在任何违约行为。（一）阳光壹佰按约履行了租赁合同义务。1、2016年3月18日，阳光壹佰与张寅签订《商铺租赁合同》，约定将阳光100国际新城3-25栋204#商铺出租给张寅，双方就商铺用途、租赁期限、租金及付款方式、双方权利义务等进行了约定。签订合同后，阳光壹佰将已竣工验收合格的达到使用条件的涉案商铺交付给张寅，已履行租赁合同约定的出租人义务。2、2016年4月25日，阳光壹佰将涉案商铺出售给案外人齐韬，同时将涉案租赁合同中出租人的权利义务全部转移给齐韬，三方签订了《合同主体变更三方协议》。至此，阳光壹佰与张寅的租赁关系终止。（二）阳光壹佰与张寅租赁关系存续期间，阳光壹佰提供的租赁物处于适租状态，不存在张寅主张的损失问题1、阳光壹佰将涉案商铺交付张寅后，张寅立即入场装修，双方租赁关系存续期间也是张寅的装修期间，根据张寅在另案中提供的装修现场监控记录表显示，在此期间，张寅的装修一直正常进行，租赁物一直处于适租状态。2、对于张寅主张的漏水问题，首先，张寅没有证据证明在双方租赁关系存续期间存在漏水情况；其次，即使存在漏水，在阳光壹佰作为出租人期间，该漏水问题并未严重到影响张寅使用商铺，张寅的装修还在正常进行；张寅在另案中提交的反诉状也自认商铺漏水系在4月底的时候变得严重，影响到装修施工，装修现场监控记录表也显示在5月12日才停工，其提供的漏水照片上显示的时间均是5月份，而在4月底5月份，涉案商铺的出租人已变更为齐韬，张寅应向齐韬主张权利，阳光壹佰不是适格主体。3、对于张寅主张的排烟问题，涉案商铺已配备排烟管道，以供营所用，但因张寅自身安装的抽油烟设备不能满足其烤肉的需求，导致产生油烟问题，与阳光壹佰无关。涉案商铺所在项目的其他商铺均统一配备相同的排烟管道，其他商铺有经营餐饮项目的，均没有出现过油烟问题，可见并非阳光壹佰，而是张寅自身的原因造成的。另外，张寅也没有提交任何证据证明存在油烟问题，也没有任何证据证明油烟问题系涉案商铺排烟管道造成的，对其主张，阳光壹佰不予认可。二、阳光壹佰已将涉案租赁合同的权利义务转移给案外人齐韬，就张寅主张的漏水和排烟，以及因此导致的损失等问题，在贵院审理的（2017）湘0104民初8163号案件中已处理，本案张寅再向阳光壹佰主张无任何依据。阳光壹佰将涉案租赁合同的权利义务转移给齐韬后，齐韬与张寅就其租赁合同关系产生的纠纷已向贵院起诉以及反诉，在该案中，贵院已就张寅主张的漏水、排烟以及损失赔偿等问题作出认定，认定齐韬未及时履行商铺维修义务，存在违约行为，因张寅也存在违约行为，故齐韬和张寅在各自的义务范围内承担违约责任；对于张寅主张的损失不予支持。故张寅再就同一事实向阳光壹佰主张，违反一事不再理原则，应予以驳回。三、涉案商铺已于2015年6月10日竣工验收合格，阳光壹佰将商铺出售给齐韬后，就已将质量合格的商铺交付齐韬，齐韬从未向阳光壹佰主张过任何房屋质量问题。涉案商铺已经竣工验收合格，不存在任何质量问题。张寅主张的漏水问题，据阳光壹佰向物业公司了解，系因楼上商铺经营者的装修防水问题导致漏水到涉案商铺，并非涉案商铺自身的房屋质量问题产生的漏水。作为商铺所有权人的齐韬也从未向阳光壹佰主张过任何房屋质量问题，阳光壹佰作为开发商无须对涉案商铺漏水问题承担任何责任。四、张寅的诉讼请求，均无事实和法律依据，应依法予以驳回。（一）对于诉请的租金，首先，2016年4月1日至24日期间的租金，因阳光壹佰已按约将商铺出租给张寅，张寅在此期间也一直在使用商铺，张寅应支付此期间的租金。其次，对于4月25日至6月30日期间的租金，并非由阳光壹佰收取，阳光壹佰无须赔偿，而且张寅在此期间一直使用商铺，进行装修并实际经营，应支付租金。该诉请，无事实和法律依据，依法应予以驳回。（二）对于诉请的物业管理费，首先，该费用不是阳光壹佰收取，阳光壹佰无须赔偿。其次，张寅在此期间一直使用商铺，享受物业公司为其提供的物业服务，应支付物业管理费。该诉请，无事实和法律依据，依法应予以驳回。（三）张寅没有任何证据证明其停止经营系阳光壹佰造成，对其诉请的预期利益损失，于法无据，应予以驳回。综上，阳光壹佰在与张寅租赁关系存续期间已按合同约定提供租赁物，张寅应支付对应的租金，张寅诉请的损失均不是阳光壹佰造成，其诉请于法无据，请求法院依法予以驳回。经审理查明：2016年3月18日，原告（乙方）张寅与被告（甲方）阳光壹佰公司签订《商铺租赁合同》及补充协议。合同第一条约定，乙方向甲方租用位于长沙市岳麓区国际新城项目3-25栋204#建筑面积为151.88平方米的商铺。合同第二条约定，租金优惠期含装修期；乙方在租金优惠期只优惠缴纳租金，但仍需缴付物业管理费、公共能源费、空调超时使用费等其他费用。合同第三条约定，乙方须另行缴纳物业管理费，物业管理费不含公共能源费、水、电、气、空调超时使用费、公共设施能源费等其他费用，上述费用如须向有关部门直接缴纳的，按规定由乙方自行缴纳。合同第七条约定，甲方按约定将本商铺交付乙方使用，并保障本商铺及其附属设施处于使用和安全状态（乙方责任造成的除外）；乙方应按时足额缴纳租金、物业管理费等相关费用。合同第九条约定，“甲方在本合同有效期内出售或转让本商铺的，甲方应在出售或转让本商铺的合同中订明本商铺的受让人必须继续履行本合同的内容；乙方必须在本商铺出售或转让合同签订后五个工作日内与本商铺的受让人就本商铺签订相关租赁协议，并终止本租赁协议。……乙方依约与本商铺的受让人就本商铺签订相关租赁协议后，甲方不再就本商铺的出租事项承担任何义务”。合同附件二补充协议约定，“1、租赁期限为5年；2、租期自2016年4月1日起至2021年3月31日止（包括首尾两日）；……第1租赁年度（2016年4月1日至2017年3月31日）年度租金50120元，第2租赁年度（2017年4月1日至2018年3月31日）年度租金105253元……以季度支付租金，每季度租金须于上季度最后五个工作日内付清。本合同签订时，乙方应向甲方交纳履约保证金为25000元。”之后原告向被告支付了2016年4月1日至2016年6月30日即第一季度的租金，及履约保证金25000元。2016年4月25日，被告（出卖人）阳光壹佰公司与案外人（买受人）齐韬签订《商品房买卖合同》，由齐韬购买了原告张寅租赁的3-25幢204号房（以下简称“涉案商铺”），并于当日一次性付清全部房款及应交税费。2016年4月28日，原、被告及案外人齐韬三方共同签订《合同主体变更三方协议》，载明原告张寅放弃涉案商铺的优先购买权，被告阳光壹佰公司已将涉案商铺出售给齐韬，并约定：因涉案商铺产权人变更，张寅、阳光壹佰公司、齐韬三方一致同意自齐韬购买涉案商铺全部房款及应交税费到达阳光壹佰公司账户之日起将《商铺租赁合同》的出租方变更为齐韬，《商铺租赁合同》中约定由阳光壹佰公司享受的权利和承担的义务自此全部转归齐韬享有和承担，阳光壹佰公司不再享有前述权利和承担前述义务，张寅作为承租人继续履行原《商铺租赁合同》，并对齐韬享有权利和承担义务；张寅所预交租金，自齐韬购买涉案商铺全部房款及应交税费到达阳光壹佰公司账户之日起之前的租金归阳光壹佰公司所有，此后由丙方所有，阳光壹佰公司所预收租金应于前述日期起三十个工作日内直接支付给齐韬。当日，被告阳光壹佰公司已将原告张寅所预交的自2016年4月25日起至6月30日止的租金及履约保证金25000元支付给案外人齐韬。另查明，1、涉案商铺已于2015年6月10日竣工验收；2、案外人齐韬于2017年10月10日就涉案商铺租金、物业管理费等问题在本院向张寅提起房屋租赁合同纠纷之诉，张寅提起反诉，本院于2017年11月22日作出（2017）湘0104民初8163号民事判决，确认张寅于2016年3月27日进场装修，装修过程中发现涉案商铺存在漏水问题，在物业公司对漏水问题处理后，张寅继续进行装修，并购买相关设备于2016年6月中旬开始营业，营业中，涉案商铺依然存在漏水问题，2016年10月，被告停止营业；并判决齐韬与张寅签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》及其《合同主体变更三方协议》于2017年10月19日起解除。上述事实，有当事人当庭陈述、原告及被告提交并经庭审质证的《商铺租赁合同》及补充协议、《长沙市商品房买卖合同》、《合同主体变更三方协议》、建设工程竣工验收备案表、收据、（2017）湘0104民初8163号民事判决书等证据予以证实，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告、被告于2016年3月18日签订的《商铺租赁合同》及补充协议系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方应秉承诚信原则严格履行各自合同义务。原告应按照约定向被告支付租金，被告应保持涉案商铺符合约定的适租状态。2016年4月28日，原、被告及案外人齐韬于三方共同签订的《合同主体变更三方协议》依法成立并生效，原、被告之间的房屋租赁关系解除，原《商铺租赁合同》及补充协议中被告阳光壹佰公司的权利义务于2016年4月25日全部转移至案外人齐韬。故，原告张寅仅能在2016年4月1日至2016年4月25日期间要求被告阳光壹佰公司履行合同义务，自2016年4月25日起，保持涉案商铺符合约定的适租状态的这一义务由案外人齐韬履行。关于原告要求被告赔偿租金、预期利益损失的诉请。原告主张涉案商铺存在漏水问题、排烟问题，没有达到符合约定的适租状态。首先，关于漏水问题，被告将涉案商铺交付原告使用时，涉案商铺已竣工验收合格，原告于装修过程中发现涉案商铺存在漏水问题，根据合同约定，应由被告阳光壹佰公司保持涉案商铺符合约定的适租状态即履行维修义务。本案中，自2016年4月1日起至2016年4月25日止，被告阳光壹佰公司应当履行相应的义务，本院酌定被告阳光壹佰公司应当向原告返还一个月的租金即12530元÷3=4177元。2016年4月25日之后的漏水问题，由案外人齐韬履行维修义务。其次，关于排烟问题，原告张寅未提交相应证据证明存在排烟问题且排烟问题系涉案商铺排烟管道造成，对于原告的这一主张，本院不予采纳。2016年4月1日至2016年4月25日期间，原告租赁的涉案商铺亦未开店营业，而是出于装修期间，尚未产生营业额。因此，原告张寅主张因涉案商铺存在漏水问题、排烟问题故要求被告赔偿租金、预期利益损失的诉请，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿物业管理费用的诉请。根据合同约定，原告租赁涉案商铺期间，应按时足额缴纳物业管理费；且物业管理费由物业公司收取，被告阳光壹佰公司并非物业管理费用的权利人。故对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第九十三条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十九条、第二百三十条之规定，判决如下：一、被告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司于本判决生效后三日内返还原告张寅租金4177元；二、驳回原告张寅的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取2323.5元，由被告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司负担1000元，由原告张寅负担1323.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈志胜二〇一八年七月三十日书记员  杨婷安