太原市小店区人民法院   民事判决书   （2018）晋0105民初3600号   原告：太原市亿森胜房地产咨询有限公司，住所地太原市迎泽区柳巷**宝地小区****房，统一社会信用代码×××。   法定代表人：李奇凤，总经理。   委托诉讼代理人：赵宏伟，北京盈科（太原）律师事务所律师。   被告：张四英，女，1972年12月17日出生，太原市平阳路宏睿商行经营者，住太原市。   委托诉讼代理人：樊菁菁，山西晋泰律师事务所律师。   原告太原市亿森胜房地产咨询有限公司与被告张四英居间合同纠纷一案。本院于2018年5月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原市亿森胜房地产咨询有限公司的委托诉讼代理人赵宏伟、被告张四英及其委托诉讼代理人樊菁菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告太原市亿森胜房地产咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告服务费用21250元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年，王辉找到原告，表示想购买合适住房一套。随后在原告的努力下，王辉与被告达成购房意向。2017年9月8日，王辉与原、被告签订了编号为2017并YSS存字09014号《太原市存量房合同》，合同约定王辉向被告购买被告所有的位于太原市杏花岭区经园路387号五龙湾山水庭院10号楼1单元2304号房，面积118.31平方米，商品房买卖合同编号20141988071号，房屋性质为住宅的自有房屋；成交价格为85万元；被告于2018年2月15日前交付房屋及附属设施，办理不动产登记手续；王辉向原告支付服务费用21250元；原告为双方办理房产过户及见证房屋交验。合同签订后，王辉向原告支付了服务费用17000元。但被告在2018年2月5日前向王辉不交付房屋也不办理不动产登记，严重违反了合同约定，根据上述合同约定，若出现违约，由违约方承担原告的服务费用。   被告辩称，涉案买卖合同已经太原市小店区人民法院以（2018）晋0105民初2514号民事调解书予以解除，该调解书写明该合同解除是由于不可抗力解除，在三方签订的成交确认书备注第三项，明确写明如因不可抗拒的原因不能交易，三方均不承担违约责任。因此本案被告无需支付任何费用。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月8日，案外人王辉与被告张四英签订《太原市存量房买卖合同》，约定王辉购买被告张四英位于太原市杏花岭区经园路387号五龙湾山水庭院10号楼1单元2304号房屋一套，房屋面积118.31平方米，成交价格为85万元，被告于2018年2月15日前向王辉交付房屋及附属设施；同日，被告张四英作为甲方（出让方）与案外人王辉作为乙方（受让方）、原告太原市亿森胜房地产咨询有限公司作为丙方（中介方）共同签署了《成交确认书》，该确认书为上述《太原市存量房买卖合同》附件之一，其中约定王辉向原告支付中介服务费用21250元，若甲方或乙方出现违约，则由违约方承担丙方即原告的中介服务费用；备注第三项约定如因不可抗拒的原因不能交易，三方均不承担违约责任。2017年11月10日涉案房屋取得了房屋所有权证书。在房屋买卖双方还未办理所有权登记过户手续时，2017年12月25日太原市房产管理局出台了并房[2017]71号《关于控制二手住房短期交易转让实施细则》，限制太原市六城区二手房交易政策，其中第四条规定，购房人所购新建住房，因开发企业原因，导致办证延误，为保障产权人合法权益，即使产权人取得权属证书不满两年的，可按当初购房时太原市房管局备案的《商品房买卖合同》中双方约定的办证日期计算，日期至今年满两年的，准许上市交易，不满两年的限制交易。   2018年3月19日，原告与王辉就中介服务费用达成《服务费退还协议书》，约定原告在法院出具裁判文书确认张四英违约当日将中介服务费用17000元一次性退还至王辉指定账户。2018年4月27日，原告通过转账方式将收取案外人王辉的服务费17000元退还给了王辉。2018年3月30日，案外人王辉作为原告，起诉了被告张四英，要求解除双方之间的房屋买卖合同，返还购房定金5万元，并赔偿其损失5万元，本院就该纠纷出具了（2018）晋0105民初2514号民事调解书，解除了2017年9月8日案外人王辉与被告张四英签订的《太原市存量房买卖合同》，并由被告张四英返还案外人王辉购房定金5万元及赔偿王辉损失36500元。   另查明，2014年9月4日，买受人被告张四英与出卖人山西双明房地产开发有限公司签订编号为GF-2000-0171号《商品房买卖合同》，合同中约定出卖人应当在2013年7月30日将案涉商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。2018年6月29日，案涉商品房物业公司山西新晋凯物业管理有限公司给被告张四英出具了业主签收表，其中载明被告张四英作为业主收取涉案房屋钥匙的时间为2015年5月20日。   庭审中，原、被告双方就被告张四英与案外人王辉签订的《太原市存量房买卖合同》予以解除，谁应当承担违约责任并支付原告中介服务费用发生争议。原告主张，2017年9月13日太原市房管局发布市辖六城区二手房限购通知后，被告的案涉房屋并不在二手房限购范围之内，被告不同意按合同约定的时间配合买受人办理房产过户手续，导致案外人王辉未买成涉案房屋，故被告张四英应承担违约责任，支付原告中介费21250元。同时原告提供了与太原市房地局工作人员通话时的录音佐证，以及被告张四英在太原市房地产管理局登记备案的《商品房买卖合同》用以证明被告张四英要出售的房屋不在限购范围之内。   而被告张四英抗辩，根据案涉商品房所在的物业公司留存备案的房屋交房时间，以及涉案房屋的《商品房买卖合同》和《关于控制二手住房短期交易转让实施细则》的规定，被告的案涉房屋直到2018年5月之后才能上市进行交易过户，故是因政策调整的不可抗力导致被告张四英与王辉之间的房屋买卖合同未能实际履行，被告无过错、未违约，不应当承担原告的房屋中介费用。   上述事实有原告提供的原告营业执照、被告身份证复印件、《太原市存量房买卖合同》及附件一成交确认书、王辉身份证复印件，原、被告短信聊天记录、王辉与被告微信聊天记录、交房通知书及顺丰快递单据、（2018）晋0105民初2514号民事调解书、《服务费退还协议书》、转账记录及短信记录、《关于控制二手住房短期交易转让实施细则》、《商品房买卖合同》、原告律师与太原房产交易中心工作人员录音及文字稿、原告工作人员与被告通话记录、山西新晋凯物业管理有限公司业主签收表，以及当事人陈述和庭审笔录在案佐证，可以采信。   本院认为，本案的争议焦点为案涉交易房屋在被告张四英与案外人王辉签订的《太原市存量房买卖合同》约定的交易时间内能否办理房屋过户手续，被告张四英是否存在过错，应否支付原告诉请的房屋中介费。从现有证据来看，被告张四英提交的《业主签收表》显示被告案涉房屋于2015年5月20日交付使用，按照购房时张四英在太原市房产管理局备案的《商品房买卖合同》中约定，出卖人应当在2013年7月30日将案涉商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。太原市房产管理局于2017年12月25日出台的《关于控制二手住房短期交易转让实施细则》中规定办理权属登记后满两年的可以上市交易，其中第四条规定，购房人所购新建住房，因开发企业原因，导致办证延误，为保障产权人合法权益，即使产权人取得权属证书不满两年的，可按当初购房时太原市房管局备案的《商品房买卖合同》中双方约定的办证日期计算，日期至今年满两年的，准许上市交易，不满两年的限制交易。案涉房屋从交付业主使用的时间到《商品房买卖合同》中双方约定的办证时间是2016年5月20日，按太原市市辖六城区二手房限购政策的规定，至2018年5月20日被告案涉房屋才能够上市进行交易，故原告主张2018年2月15日被告张四英违约不配合履行与案外人王辉签订的《太原市存量房买卖合同》项下的合同义务，理由不足，本院不予采信。被告张四英作为甲方（出让方）与案外人王辉作为乙方（受让方）、原告太原市亿森胜房地产咨询有限公司作为丙方（中介方）共同签署了《成交确认书》备注第三项，明确写明如因不可抗拒的原因不能交易，三方均不承担违约责任。且被告张四英与案外人王辉已就房屋买卖合同纠纷经法院调解，给予解除，根据相关法律规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。综上，被告张四英在与案外人王辉解除双方签订的房屋买卖合同，是政府出台二手房限购政策等不可抗力的原因所致，被告张四英没有过错，不构成违约，原告要求被告支付其服务费的诉讼请求，依法无据，本院不予支持。对于原告提交的录音，因无法显示对方身份，本院对其真实性不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第一百一十条第一项、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   驳回原告太原市亿森胜房地产咨询有限公司的诉讼请求。   案件受理费减半收取165元（原告已预交），由原告太原市亿森胜房地产咨询有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 王增仙     二O一八年七月四日   书记员 曹淳博