天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2018)津0112民初3435号原告：李鑫，女，1996年1月31日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：陈媚，天津观典律师事务所律师。委托诉讼代理人：厉永刚，天津观典律师事务所律师。被告：天津津南新城房地产开发有限公司，住所地天津海河工业区聚兴道9号7197。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：张雅凡，女，该公司职员。委托诉讼代理人：高阳，女，该公司职员。原告李鑫与被告天津津南新城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人陈媚、厉永刚及被告之委托诉讼代理人张雅凡、高阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李鑫向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理天津市津南区房屋权属转移登记，将房屋产权人登记为原告；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权转移登记违约金（自2016年9月24日按照中国人民银行同期同档贷款基准利率为标准计算至涉案房屋产权证下发之日止，暂计至2018年3月31日为419623元）；3、判令被告向原告支付房屋配套设施未按约定日期运行违约金（自2015年7月27日按照每日100元的标准计算至燃气设施正常运行之日止，暂计至2018年3月31日为97800元），以上共计517423元；4、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年10月29日，原告与被告签订了《天津市商品房买卖合同》：原告购买被告坐落于天津市津南区房屋，建筑面积382.2平方米（3层地上，1层地下），房屋总价款6367037元。原告依约向被告交付了购房款，但涉诉房屋至今未办理房屋权属转移登记，至今未能开通燃气，导致原告无法正常使用房屋，给原告造成了诸多损失与不便。综上，被告的行为已经构成违约，原告为维护自身合法权益特诉至贵院，请求贵院依法判如所请。被告天津津南新城房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，诉争房屋无法办理产权证的原因系原告违规建房，不能归责于被告。原告于2015年12月4日在物业管理处签订相应装修协议后，取得装修许可证，以上文件中均有禁止业主私搭乱建的明确表述。但原告在之后进行的房屋装修中，违反上述约定及法律法规，未经相关行政部门批准，违规搭建建筑物，增加原有房屋面积、占用园区公共区域，改变原有房屋外观。由于原告上述违法行为，导致房管局拒绝为该别墅区办理房屋权属登记，故原告无法办理产权证的原因是其个人过错导致，与被告无关。同时被告对于原告诉请中主张逾期办证的违约金计算方式不认可，应按照双方签订的商品房买卖合同第十二条第三款的约定履行。关于原告诉争房屋无法开通燃气，亦非被告原因。诉争房屋交付时原告已取得竣工验收备案书，并取得了该房屋的新建住宅商品房燃气工程验收合格证明，被告已经按照国家规定来配建诉争房屋的燃气配套设施，且诉争房屋的燃气设施已具备通气能力，被告已经按照双方合同约定履行了燃气配套设施的建设义务。而诉争房屋无法接通燃气的现状，是由于原告在未经相关部门批准的前提下私自搭建门楼、扩建小院，硬化地面，导致原有的燃气管线被占压，造成重大安全隐患。燃气公司多次勘察占压情况后，为了保障整个园区的用气安全作出了不开通燃气的决定。为了解决占压问题，被告曾多次要求原告将违建拆除，原告均拒绝整改。此后，被告还向相关行政部门发函寻求帮助，但至今并未解决占压问题。原告主张变更燃气未开通的违约金计算方式亦于法无据。本院经审理认定事实如下，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年4月7日，原、被告签订了《天津市商品房预定协议》，该协议约定由原告支付定金100000元，预定被告开发的位于天津市津南区房屋。同日双方还签订了《天津市商品房预定协议补充条款》，该条款第四条约定：“乙方(原告)已理解并同意甲方(被告)在售楼部公示的《天津市商品房买卖合同》及《天津津南新城项目补充协议》全部条款，并同意完全按该条款签署《天津市商品房买卖合同》及《天津津南新城项目补充协议》，不再变更、增加或减少任何条款。被告在其售楼处对于《天津市商品房买卖合同》及《天津津南新城项目补充协议》的全部条款进行了公开展示。2015年4月13日，原、被告双方签订了《天津市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于天津市津南区，建筑面积382.2元，每平方米价格为16658.91元，总价款6367037元，甲方(被告)于2015年7月27日前交付房屋。买卖合同第九条约定，“下列配套设施运行日期约定如下：…5、燃气(气源种类)按国家规定执行(管道天然气)…上述配套设施未按约定日期运行的，甲方应在60日内采取补救措施，并赔偿乙方损失；超过上述约定期限的，甲方应赔偿损失，并且每项还应按商品房价款的0.01%向乙方(原告)支付违约金。”买卖合同第十二条约定,“双方约定，在下列第1种期限内，办结房屋权属转移登记：1、自初始登记完毕之日起365日。…由于甲方的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第1中约定处理：1、合同继续履行。甲方应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。…”。同日，原告领取《临时管理规约》并在确认书中签字，该临时管理规约载明，“燃气管道燃气表等设施不得封闭，不得私自拆改。否则点火时，燃气公司拒绝通气，为此影响小区点火通气，当事业主应承担全部责任。”，买卖合同签订后，原告依约向被告缴纳了全部购房款。2015年7月22日，被告向原告交付了诉争房屋。2015年12月4日，原告与案外人北京恒富物业天津分公司签订装修管理协议，该协议第五条约定“…2、乙方(原告)应按照甲方(案外人)审批备案的装修方案施工，一般情况下乙方不得拆改户内原有构造、设备及设施，如有特殊需要，必须提前以书面形式到甲方管理处办理申报手续；如有个别拆改行为须经有关行政部门审批，则由乙方自行办理相关手续并承担相关费用。乙方向甲方提供相关审批手续后方可施工，否则因此而导致的一切损失均由乙方自行承担。”，同日，原告还签署了装修施工承诺书，承诺在装修过程中遵守物业服务中心的装修管理制度，如与装修单位发生违章装修等行为，接受项目物业服务中心的制止、限期整改。案外人北京恒富物业天津分公司为原告发放了装修许可证。另查明，被告与案外人津燃华润燃气有限公司于2013年12月10日签订了天津市新建住宅商品房燃气配套工程合同，约定由案外人对天津津南新城合畅园23-49号楼的燃气配套工程进行施工，原告依约支付了配套工程工程款及气源发展费。2014年8月25日，天津市燃气集团市场开发为被告出具了新建住宅商品房燃气工程验收合格证明，该证明记载合畅园23-49号楼规划红线内燃气配套工程已竣工并验收合格，已具备燃气通气能力。2014年8月25日，诉争房屋获得了天津市建设工程竣工验收备案书。被告在售楼中心对《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》进行了公示。2015年1月14日，天津市国土资源测绘和房屋测量中心对合畅园26、27、29、30、37、45、46号楼进行了房屋面积测绘。2017年7月24日，案外人北京恒富物业天津分公司就原告名下诉争房屋存在私自扩建小院的情况向综合执法部门书面投诉。为证明以上事实，原告向法庭提交了天津市商品房买卖合同1份、房产测绘成果报告书1份，被告向法庭提交了天津市商品房买卖合同1份、房屋交接表1份、天津市建设工程竣工验收备案书1份、天津市新建住宅商品房燃气配套工程合同1份、配套费发票3张、气源发展费交齐证明1份、发票1张、新建住宅商品房燃气工程验收合格证明1份、投诉函及邮寄记录1份、临时管理规约及签收确认单1份、装修管理协议1份、装修施工承诺书1份、装修许可证1份、装修申请表1份、天津市津南新城项目商品房认购书1份、公示照片1份，原、被告对上述证据的真实性均认可，本院予以确认。对于原、被告存在争议的事实及证据本院评析如下：原告提交的视频中记录了诉争房屋同小区未装修房屋的情况，该证据符合证据的法定形式，对该证据的证明效力本院予以确认。被告提交的多次张贴整改通知照片系复印件及影印件，不符合证据的法定形式，对该证据的证明效力本院不予确认。原告对被告提交的燃气公司的说明不认可，但该说明加盖了燃气公司的公章，且燃气公司系燃气工程建设及燃气供应的法定机构，其出具的说明具有合法性，对该说明的证明效力本院予以确认。原告对被告提交的诉争房屋违建、燃气占压的照片认可真实性，但认为不存在违建，本院结合原告提交的视频中同小区未装修房屋的情况及被告提交的对比照片、燃气公司的说明、案外人物业公司的投诉函可以认定原告房屋存在违规加盖的情况，对被告提交上述照片的证明效力予以确认。结合上述本院认定的证据，本院对如下事实予以确认：原告名下诉争房屋存在违建情况。2017年4月21日，津燃华润燃气有限公司天津市津南分公司出具了关于津南新城合畅园小区燃气未通的情况说明，其中记载“合畅园34-1、34-2、35-1、48-1、49-1、49-2共计6户擅自将其楼前地埋及引入管改装、迁移位置，属严重违章；合畅园35-2的用户将其楼前引入管所处的院子盖成房屋将引入管盖在屋内，属严重违章。依据《天津市燃气管理条例》第六章第三十五条和第八章第三十九条之规定，因为有上述违法行为和重大隐患，所以我公司一直未对上述小区通气点火。…如能进行整改，整改后达到设计要求，我公司将立即对该小区通气”。庭审中，被告陈述涉案房屋的初始登记尚未办理。本院认为，原、被告之间订立的《天津市商品房预定协议》、《天津市商品房预定协议补充条款》、《商品房买卖合同》、《补充合同》等均系双方当事人的真实意思表示，且该合同并不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按照合同约定的内容，履行各自的义务。本案双方的争议焦点为：1、涉案房屋不能办理权属转移登记及开通燃气设施的责任在哪方。2、原、被告签订的商品房买卖合同中对于逾期办理权属登记及开通燃气设施的违约责任约定是否有效。针对双方的争议焦点并结合原告的诉讼请求本院评析如下：1、关于被告是否应为涉案房屋办理权属登记及涉案房屋权属登记逾期办理责任在谁的问题，不动产的权属登记系权利人向法定登记机关申请登记的行为，被告作为原告购买商品房的开发企业，不具备为原告办理权属登记的相应职权，但应为原告办理权属登记备齐相应法定手续，存在协助原告办理涉诉房屋权属转移登记手续的合同义务。同时根据现行法律法规规定，涉诉房屋的初始登记是办理房屋权属转移登记的必备前置要件，被告未在法定的期限为涉诉房屋办理初始登记，导致诉争房屋无法在合同约定的期间内办理权属登记，其确实存在违约行为。被告抗辩系原告对涉诉房屋违规建设导致相关部门无法进行房产面积测量，但未提交相应证据，且根据原告提交的证据在涉案房屋交付后，相关部门已经对同小区部分房屋进行了测量测绘，故对于被告的此项抗辩本院不予采信，被告应在合理期限内为涉诉房屋办理初始登记，并协助原告办理涉诉房屋的权属登记手续，相应合理期限本院酌定为60天。2、关于被告逾期协助原告办理涉诉房屋权属登记的违约责任如何承担的问题，原、被告签订的商品房买卖合同中明确约定了被告逾期办理权属登记的违约责任是诉争房屋合同价格的万分之一，原告主张该合同系格式合同，未对原告进行提示说明或解释，但原、被告在签订商品房买卖合同前已经签订了《天津市商品房预定协议》、《天津市商品房预定协议补充条款》，其中明确约定了原告对《天津市商品房买卖合同》中的相关条款进行了知晓并同意，而且被告将相应的合同文本进行了公开展示，该违约责任的约定不应认定为格式合同条款；原告亦主张合同约定的违约金过低，低于被告违约对其造成的损失，但原告未能举证证明其实际损失为多少，故被告应按照双方合同约定的违约责任承担逾期办理权属登记违约金636.7元。3、关于诉争房屋未开通燃气设施的责任在谁，通过本院确定的事实可知，被告在向原告交付诉争房屋之前已经完成了对燃气设施的建设，并经过了相应有权机构的验收，具备通气的条件。同时，根据双方签订的商品房买卖合同中的约定，燃气设施的开通需按照国家规定执行，且原告在办理入住及装修过程中已经被多次提醒并自身承诺不对燃气设施作违章建设或改动。涉诉房屋之所以未及时开通燃气是因为原告及同小区部分业主私自拆改燃气管道或改建房屋占压、封盖管道造成安全隐患，燃气主管部门以此为由迟迟不能进行验收通气，被告就燃气不能及时开通不存在任何过错，亦无违反合同的行为，故对于原告主张被告承担未开通燃气设施的违约责任于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告天津津南新城房地产开发有限公司于本判决书生效后六十日内协助原告李鑫办理天津市津南区房屋的权属登记转移手续。二、被告天津津南新城房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内给付原告李鑫逾期办理权属转移登记的违约金636.7元。二、驳回原告李鑫的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8974元，减半收取4487元，由被告天津津南新城房地产开发有限公司负担25元，由原告李鑫负担4462元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  鲁一男二〇一八年七月十六日书 记 员  元 东附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。