广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤06执异88号 案外人：邓盈新，男，汉族，1950年7月24日出生，住广东省江门市蓬江区。 委托代理人：曾小珠，广东浩淼律师事务所律师。 申请执行人：佛山市赢澳贸易有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区。 法定代表人：欧颖，该司董事长。 委托代理人：陈樟宜，广东广信君达律师事务所律师。 委托代理人：肖梓槟，广东广信君达律师事务所律师。 被执行人：三水市南边针织有限公司，住所地：广东省佛山市三水区。 法定代表人：霍平。 被执行人：佛山市三水区乐平镇南边外资企业开发总公司，住所地：广东省佛山市三水区。 法定代表人：刘启光。 被执行人：佛山市三水区乐平镇南边经济发展总公司，住所地：广东省佛山市三水区。 法定代表人：卢锐能。 本院在执行申请执行人佛山市赢澳贸易有限公司（以下简称赢澳公司）与被执行人三水市南边针织有限公司（以下简称南边针织公司）、佛山市三水区乐平镇南边外资企业开发总公司（以下简称南边外资总公司）、佛山市三水区乐平镇南边经济发展总公司（以下简称南边经济总公司）借款合同纠纷一案中，案外人邓盈新向本院提出书面异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2018年5月22日公开进行听证，案外人邓盈新的委托代理人曾小珠，申请执行人赢澳公司的委托代理人陈樟宜、肖梓槟到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人邓盈新向本院提出异议，请求终止对被执行人南边外资总公司位于××大道的房地产（产权证号：21××04）的执行措施。事实与理由：2000年11月3日，案外人邓盈新与南边经济总公司签订《厂房转让合同》壹份，约定南边经济总公司将位于××市××镇××大道的××厂厂房一座（三层）合共2765平方米出卖给案外人。合同第六条约定:“在签订合同之日，乙方先支付10万元作定金，余下款项在乙方收取“土地使用证”及“房产证”后，全部付清”。合同签订当天，案外人邓盈新向南边经济总公司支付100000元房款，由三水市南边镇财政所开具收据壹份。支付房款后，南边经济总公司即将××市××镇××大道的××厂厂房一座（三层）合共2765平方米交付给邓盈新使用。2001年4月8日,邓盈新成立三水市盈旭塑料五金制品厂在××市××镇××大道的××厂厂房一座（三层）进行经营，并在该土地上建造厂房，并办理房地产权证（产权证号分别为：粤房地证字第××、粤房地证字第××、粤房地证字第××、粤房地证字第××、粤房地证字第××）。 南边皮革针织厂、三水南兴纸业有限公司、南边外资总公司均属南边经济总公司属下的企业，南边外资总公司位于××大道的房地产（产权证号为：21××04）的土地是国有土地证为三府国用字（89）第0××9号，根据三水市南边镇人民政府国土管理所出具的《证明》反映原南边镇外资公司属下企业“南边北江皮具有限公司”和“南边针织有限公司”，当时办理土地使用证时，因镇国土人员将两公司合为“南边皮革针织厂”名义来发证，证号为0××9，实际“南边北江皮具有限公司”的用地面积为14393.34平方米，“南边针织有限公司”的用地面积为28167.66平方米。由于南边经济总公司的原因，南边外资总公司位于××大道的房产（产权证号为：21××04），前述土地房产××厂厂房一座（三层）一直未过户给案外人。 2007年1月28日佛山市三水中心科技工业区管理委员会招商局出具证明壹份证实现位于××镇××大道××之二的生产厂房一座（三层）房产所有权归佛山市三水区乐平镇南边盈旭塑料五金制品厂邓盈新所有。2008年2月，邓盈新在上述土地房产上不再自行经营，将××镇××大道××之二所有厂房建筑物出租给郭冠英，并由郭冠英成立佛山市三水雅的金属有限公司进行经营至今。 2014年为解决南边经济总公司下属企业南边皮革针织厂名下国有土地证为三府国用字（89）第0××9号的土地产权问题，在政府牵头下，进行办证手续，出具宗地图并已入库。根据佛山市三水国盛测绘有限公司出具的测绘宗地图反映南边外资总公司位于××大道的房产（产权证号为：21××04），现地址为佛山市××区××镇××大道××号之一（F6）属于案外人邓盈新。 案外人已支付部分房款并实际占有使用涉案房地产达十八年之久，同时在该地块上已取得分别为粤房地证字第××、粤房地证字第××、粤房地证字第××、粤房地证字第××、粤房地证字第××的房地产权证，该房屋产权应归案外人所有，应终止对南边外资总公司位于××大道的房产（产权证号为：21××04）执行措施。 申请执行人赢澳公司辩称：案外人邓盈新没有任何证据证明其已经取得涉案房产和土地的合法权利，邓盈新无权主张异议；且邓盈新未支付全部转让款，怠于行使买受人权利而存在过错，不能阻却赢澳公司对涉案房地产的查封与执行，请求依法驳回其异议请求。具体理由如下： 一、案外人邓盈新提供的证据材料均不能对应涉案房产和土地，其无权主张异议。 根据赢澳公司提交的《佛山市（三水区）不动产登记信息查询结果》，涉案执行房产是南边外资总公司所有的位于××县××镇××大道的15套房产。而根据邓盈新提供的《厂房转让合同》及其他证据，邓盈新受让的是南边经济总公司转让的位于××市××镇××大道的××厂厂房一座，无论是从转让主体来看，还是从转让标的来看，涉案执行房产与转让的房产显然不是同一个房产。邓盈新亦没有证据证明其所取得的房产和土地与涉案执行房产和土地具有关联。 二、即使《厂房转让合同》的标的是涉案执行房产，南边经济总公司亦无权处分南边外资总公司所有的涉案执行房产，邓盈新不能因此而取得涉案执行房产的权利。 南边外资总公司是涉案执行房产的所有权人，但与案外人邓盈新签订《厂房转让合同》的却是南边经济总公司，南边经济总公司不是涉案执行房产的所有权人，其无权与案外人邓盈新签订《厂房转让合同》处分涉案执行房产，并且邓盈新亦明知南边经济总公司无权处分的情况，因此，邓盈新不因转让行为而当然取得涉案执行房产的合法权利。 同理，根据异议人邓盈新提交的证据，涉案执行房产所在土地的使用权人是南边北江皮具有限公司和南边针织公司，南边经济总公司同样无权与邓盈新签订《厂房转让合同》处理涉案执行房产所在土地，邓盈新亦不因转让行为而当然取得涉案执行房产所在土地的合法权利。 三、即使案外人邓盈新合法转让涉案执行房产，其亦因存在过错而不能阻却涉案执行房产的继续查封和执行。 1.邓盈新未给付涉案执行房产的全部转让款。根据邓盈新的申请书陈述内容及其提供的证据证明，邓盈新仅给付了转让首期款，其他转让款均未给付。 2.邓盈新未主张权利，存在过错。《厂房转让合同》签订于2000年11月3日，距今近18年，但邓盈新一直怠于行使其作为买受人要求办理过户手续的权利，存在过错。 本案由于案外人存在以上情形，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，不能阻却涉案执行房产的查封和继续执行。 案外人邓盈新向本院提交如下证据： 1.厂房转让合同（原件）、广东省行政事业性统一收据（原件）各1份，拟证明2000年11月3日，邓盈新与南边经济总公司签订合同，约定购买××市××镇××大道××厂厂房一座（三层）合共2765平方米，并支付100000元房款。剩余款项在取得房产及土地证后一并支付完毕。 2.证明（复印件）1份，拟证明2007年1月28日，佛山市三水中心科技工业区管理委员会招商局出具证明证实涉案土地房产归佛山市三水区乐平镇南边盈旭塑料五金制品厂邓盈新所有。 3.证明（复印件）1份，拟证明南边经济总公司出具证明证实，南边皮革针织厂、三水南兴纸业有限公司、南边外资总公司均属于南边经济总公司的属下企业，有权处置涉案房产地块，与案外人签订的合同合法有效。 4.国有土地使用证[三府国用总字第0××8号、三府国用字（89）第0××9号]（复印件）、原三水市南边镇国土管理所的证明（复印件）、房屋所有权证（粤房证字第××号）（复印件）各1份，拟证明涉案土地来源的情况，争议标的物与案外人购买的厂房具体权属情况。 5.企业机读信息资料（三水市盈旭塑料五金制品厂）、个体户机读档案登记资料（佛山市三水区乐平镇南边盈旭塑料五金制品厂）、核准个体工商户注销登记通知书（佛山市三水区乐平镇南边盈旭塑料五金制品厂）、个体工商户营业执照（均为复印件）各1份，拟证明2001年4月8日，案外人在涉案土地房产上成立三水市盈旭塑料五金制品厂进行经营，涉案土地房产已交付案外人使用长达十多年。 6.房地产权证（粤房地证字第××、Ｃ0××54、Ｃ0××93、Ｃ0××92、Ｃ0××91号）（均为原件）各1份，拟证明案外人在购买涉案房屋土地后依法在上面建设厂房并取得房地产权证。 7.营业执照（佛山市三水雅的金属有限公司）（复印件）、租赁合同（复印件）、企业机读档案登记资料（佛山市三水雅的金属有限公司）（原件）各1份，拟证明案外人在不再进行自行经营后，将涉案土地房产出租给郭冠英成立佛山市三水雅的金属有限公司进行经营至今。 8.地址证明（原件）5份，拟证明涉案土地房屋原地址变更为佛山市××区××镇××大道××号之1（F1-F5）。 9.宗地图、出让净用地图、界址调查表、三府国用字（89）第0××9号土地证分宗示意图（均为原件）各1份，拟证明政府协助案外人办理涉案不动产的产权证，反映涉案不动产的权属属于案外人，并且同时证明案外人为办理涉案土地及房产的产权证在不懈努力，没有怠于履行自身权利。 10.地址证明（原件）1份，拟证明涉案土地的地址已变更为佛山市××区××镇××大道××号之1。 11.地址证明（原件）1份，拟证明涉案房产（证号：粤房证字第××号）的地址已变更为佛山市××区××镇××大道××号之1（F6）。 经质证，申请执行人赢澳公司发表如下意见：对证据1、6、8、9的真实性予以确认，对其余证据因没有原件，真实性不予确认。 对于证据1的《厂房转让合同》，涉案执行房产是南边外资总公司所有的位于××县××镇××大道的15套房产，而转让合同中邓盈新受让的是南边经济总公司的位于××市××镇××大道的××厂厂房一座，无论是从转让主体还是转让标的来看，涉案执行房产与转让的房产显然不是同一个房产。《统一收据》恰恰证明邓盈新并未支付全部转让款项，仅支付了部分交易款项。 对于证据2，一是该证据与本案无关，招商局不是不动产登记机关，其无权出具权属登记证明，其出具的证明没有证明效力；二是根据物权法的相关规定，不动产物权以登记为准。涉案房屋一直登记在南边外资总公司名下，南边外资总公司是涉案房屋的唯一合法所有权人。 对于证据3，即使南边外资总公司及南边针织公司是南边经济总公司的下属企业，南边外资公司、南边针织公司均是独立的企业法人，依法各自独立享有民事权利和承担民事义务。南边经济总公司不是涉案房屋的所有权人，南边经济总公司无权当然处分涉案房产土地。 对于证据4，（1）国有土地使用证与本案无关。该国有土地使用证不能证明土地证中的土地与《厂房转让合同》中被转让的房产和土地之间的关系，与本案无关。（2）房屋所有权证存根恰恰证明了粤房证字第××号房产的所有权人是南边外资总公司，涉案执行房产所在的土地的使用权人是南边针织公司和南边北江皮具有限公司。南边经济总公司既不是涉案房屋的所有权人，也不是涉案房屋所在土地的使用权人，无权处分涉案执行房产及其所在的土地，而且邓盈新对此是明知的，因此邓盈新不因转让行为而享有涉案房屋的任何权利。（3）《证明》与本案无关。《证明》证明的是南边北江皮具公司、南边针织公司的土地，与南边外资总公司无关。且该《证明》与南边经济总公司出具的证明互相矛盾，该《证明》证明南边针织公司是南边外资总公司的下属公司，而南边经济总公司的《证明》证明的却是南边针织公司是南边经济总公司的下属公司。 对于证据5，一是邓盈新没有任何证据证明其合法取得涉案房产的所有权；二是不论邓盈新经营时间多久，邓盈新也不能当然享有涉案房产的任何权利。 对于证据6，邓盈新其他房屋所有权信息与本案无关。 对于证据7，该证据与涉案房产无关，也与本案无关。 对于证据8，三水市盈旭塑料五金制品厂的房屋地址变动情况与本案无关。 对于证据9，（1）相关图纸只能证明案外人就涉案地块进行了测绘，该测绘结果必须经过房地产行政主管部门的审核才可以作为确权的依据，而实际上该测绘结果并未经过房地产行政主管部门的审核，该测绘行为也不发生物权变动的效力，邓盈新未取得涉案房产的合法权利；（2）涉案合同签订于2000年，从2000年到2014有14年时间，邓盈新才委托测绘，足以证明邓盈新怠于履行买受人义务，存在过错。 对于证据10，没有证据证明三府国用字（89）第0××××9号国有土地使用权证中的土地与涉案房产或土地存在关联，也没有证据证明该土地使用权证中的土地与案外人受让的土地或房产之间存在关联，该证据与本案无关。 对于证据11，（1）《地址证明》已经明确，涉案房产的所有权人是南边外资总公司，而不是案外人邓盈新，邓盈新无权主张异议；（2）无论从转让主体，还是转让标的看，涉案房产与《厂房转让合同》中转让的房产显然不是同一个房产。 经审查，本院对证据1、6、8、9、10、11的真实性予以确认；证据4中的（1）国有土地使用证[三府国用总字第0××8号、三府国用字（89）第0××9号]与佛山市三水区国土城建和水务局的复函内容相互印证，对其真实性予以确认；（2）房屋所有权证存根（粤房证字第××号）能够与房产登记资料相印证，对其真实性予以确认；证据5虽为复印件，但属于工商登记资料，对其真实性予以确认；对证据7的营业执照、企业工商登记资料的真实性予以确认。对于其余证据，因没有原件核对，且申请执行人不予确认，本院对其真实性不予确认。对于上述证据的关联性分析，在下文“本院认为”部分予以叙述。 申请执行人赢澳公司向本院提交如下证据：佛山市（三水区）不动产登记信息查询结果（原件）共15份（房地产权证号：21××27、21××80、21××01、21××02、21××03、21××04、21××05、21××07、21××24、21××70、21××73、21××34、21××35、21××73、21××79）的，拟证明涉案15套房产在房管部门的坐落地址，没有具体的门牌号跟邓盈新受让房产的地址没有一一对应。查询结果显示涉案房产权利人是南边外资总公司，不是邓盈新主张的南边经济总公司，证明争议房产不是同一的。 经质证，案外人邓盈新认为，对证据真实性没有异议；对于关联性，虽然上述房产的登记权利人是南边外资总公司，但结合案外人的证据南边外资总公司是属于南边经济总公司，房款是进入广东财政的收入，作为南边外资总公司的物业南边经济总公司有权处分，登记查询结果不能证实涉案标的作为南边经济总公司没有处分权利。 经审查，本院对上述证据的真实性予以确认。 申请执行人赢澳公司还申请本院向公安部门调查确认涉案房产的具体坐落地址及门牌。因本案属于案外人异议，案外人要对其排除执行的主张承担举证责任，对于异议房产与涉案房产的关联性属于案外人的举证范围，且案外人已经提供了公安部门关于涉案房产的地址证明，故本院对申请执行人的上述调查取证申请不予支持。 被执行人南边经济总公司、南边针织公司、南边外资总公司在异议期间未作答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审查查明，关于申请执行人赢澳公司申请执行南边针织公司、南边外资总公司、南边经济总公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2011）佛中法民二初字第4号民事判决书及广东省高级人民法院作出的（2012）粤高法民二终字第57号民事判决书已发生法律效力，根据上述生效法律文书，南边针织公司应于判决发生法律效力之日起十日内偿还欠款本金美元1000万元及利息美元581.708235万元给赢澳公司；南边外资总公司、南边经济总公司对上述债务承担连带清偿责任；上述三被执行人对案件受理费559595.91元、财产保全费5000元、证据保全费30元、合计564625.91元承担连带责任。因被执行人未履行上述生效法律文书确定的义务，权利人赢澳公司向本院申请执行，本院于2013年11月18日立案执行[案号为：（2013）佛中法执字第809号]。本院在（2011）佛中法民二初字第4号案审理过程中，于2011年4月19日依法作出（2011）佛中法立保字第98-1号民事裁定，采取诉讼保全措施查封了被执行人南边外资总公司名下位于原××县××大道（现佛山市××区××镇××大道）包括涉案房产在内的十五处房地产（房产证号分别为：21××01、21××02、21××03、21××04、21××05、21××07、21××24、21××27、21××70、21××73、21××34、21××35、21××73、21××79、21××80）。该案进入执行程序后，本院对上述房地产继续予以查封。 另查明，房产证号为粤房证字第××号的房产登记在被执行人南边外资总公司名下，位于佛山市××区××镇××大道（原××县××大道），建筑结构及层数为三层，基底土地面积930平方米，建筑面积2790平方米，核准登记时间为1989年9月。本院（2013）佛中法执字第809号案的执行卷宗材料反映，佛山市三水区国土城建和水务局于2014年7月31日作出的《关于广东省佛山市中级人民法院函的复函》（三国土函〔2014〕250）函复，南边外资总公司名下的产权证号为21××01、21××02、21××03、21××04、21××05、21××07、21××24、21××27、21××70、21××73、21××34、21××35、21××73、21××79、21××80的房屋，地址位于××大道的土地没有土地权属登记的记录。因此，无法提供上述15处房产使用范围内的土地使用情况。佛山市三水区国土城建和水务局于2018年4月2日作出的《关于广东省佛山市中级人民法院调查取证函的复函》（三国土函〔2018〕225号）函复，佛山市三水区国土城建和水务局的登记情况表显示涉案房产未办理土地登记；被执行人南边针织公司在三水区内没有有效的不动产登记信息。佛山市三水区国土城建和水务局于2018年5月14日作出《关于广东省佛山市中级人民法院调查取证函的复函》（三国土函〔2018〕381号）函复，一、位于××县××镇××大道；权利人为：南边皮革针织厂；证号：三国用（89）字第0××9号；权利类型：国有；权利性质：划拨；土地用途：工厂；使用权面积（独用）：42561平方米；登记日期：1990年6月14日。该宗地未抵押，未查封。二、由于历史原因，根据现有房产登记档案资料和土地登记档案资料，南边外资总公司位于××大道的十五处房产登记档案内没有土地权属来源证明材料；三国用（89）字第0××9号的土地登记档案内只有手绘平面图，没有数字化测量宗地图；房产和土地登记档案内也没有反映南边皮革针织厂与南边外资总公司两者相关联的材料，因此该局无法确认上述宗地是否是十五处房产所占用地范围内的土地，如需进一步调查核实，建议权利人（或涉案人）凭房产证和土地证原件（或复印件），以及法院裁定书委托具有不动产测绘资质的测绘公司进行实地测量和现场指认，并出具宗地图、房屋平面图并由权利人（或涉案人）确认，由我院向该局（国土资源）发送区公安部门出具的地址证明、宗地图原件、房屋平面图原件、权利人（或涉案人）的联系方式等材料调查核实。 本院认为，本案的争议焦点为案外人邓盈新对被执行人南边外资总公司名下的房产证号为21××04号房产是否享有足以排除强制执行的实体权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”涉案房产现登记在被执行人南边外资总公司名下，本院对其采取强制执行措施，法律依据充分。案外人邓盈新提出其已支付部分房款并实际占有使用涉案房地产达十八年之久，同时在该地块上已取得分别为粤房地证字第××、粤房地证字第××、粤房地证字第××、粤房地证字第××、粤房地证字第××的房地产权证，该房屋产权应归案外人所有，并应终止对涉案房地产的执行，其实质是主张对涉案房地产享有足以排除执行的物权期待权，应由其承担相应的举证责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”经查，按照邓盈新提交的《厂房转让合同》，转让的标的为位于××市××镇××大道的××厂厂房一座（三层），转让方为南边经济总公司，并非本案涉案房产的权利人南边外资总公司；该合同的转让标的并没有明确的房产证号，记载的面积与涉案房产的证载面积不一致；邓盈新提交的土地使用权证[证号：三府国用总字第0××8号、三府国用字（89）第0××9号]显示土地使用权人为南边皮革针织厂，并非被执行人南边外资总公司，佛山市三水区国土城建和水务局的一系列复函证明涉案房产并未办理土地登记，明显与邓盈新的主张相互矛盾，邓盈新提供的招商局的证明、南边经济总公司的证明、国土管理所的证明真实性均无法确认，且不能证实转让合同标的与本案争议标的直接相关；根据工商登记资料显示南边经济总公司、南边外资总公司、南边针织公司均为独立法人，即使存在关联，也不能认定三方存在财产混同或者南边经济总公司必然有权处分南边外资总公司的财产；至于在涉案房地产附近的证号为粤房地证字第××等五处房产登记在邓盈新开办的三水市盈旭塑料五金制品厂名下，并不能证明涉案房产已经属于邓盈新所有；邓盈新提交的南边皮革针织厂分宗示意图由佛山市三水国盛测绘有限公司出具，只能证明该公司对涉案房产所处地块的测绘意见，未经房地产管理部门确认，也并不能证明涉案房地产权属的具体状况。故对上述转让合同的合法性、关联性应依法不予确认。另外，关于是否属于非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。若有证据证明转让合同所涉标的物为涉案房地产，虽然从合同签订至本院实施查封超过10年多的时间买受人没有办理过户登记，但从三水区国土部门的回函以及后期土地测绘的情况可见，涉案房产存在土地登记情况不明，相关土地难以分割办证的客观情况，无法办理过户的主要原因应该并非买受人的自身原因。但纵观本案情况，即使案外人邓盈新实际占有使用涉案房产，也愿意按照《厂房转让合同》的约定将剩余款项交付法院执行，对未办理房地产过户登记没有过错，但因其并未能举证证明在本院查封涉案房地产之前已签订合法有效的书面买卖合同并受让了该房地产，应承担举证不能的不利后果，对其排除执行的请求应予驳回。 综上，案外人邓盈新在本案中所享有的权利并不符合法律规定的无过错不动产买受人物权期待权的构成要件，其提出终止对涉案房地产执行的异议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人邓盈新的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  黎健毅 审判员  陈秀武 审判员  李 慧 二〇一八年七月三十一日 法官助理钟燕莲 书记员黄榕霞