北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终3270号上诉人（原审被告）：北京飞弘日房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷北街29号。法定代表人：袁园，执行董事。委托诉讼代理人：孙小宝，北京市中洲律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张大华，男，1973年10月22日出生，汉族，北京市平谷区居民，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：陈桂荣，北京品硕律师事务所律师。原审当事人（原审被告）：张瑶，女，1987年3月12日出生，汉族，优舫（北京）信息科技有限公司员工，住北京市朝阳区望京花园东区205楼2406号。委托诉讼代理人：王凤喜，北京市达奥律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宝金（张瑶之父），1960年4月21日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区望京花园东区***楼****号。上诉人北京飞弘日房地产开发有限公司（以下简称飞弘日公司）因与被上诉人张大华、原审当事人张瑶商品房预售合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2017）京0117民初1208号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人飞弘日公司之委托诉讼代理人孙小宝，被上诉人张大华之委托诉讼代理人陈桂荣，原审当事人张瑶之委托诉讼代理人王凤喜、张宝金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。飞弘日公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回张大华的全部诉讼请求。一、二审案件受理费由张大华承担。事实和理由：第一，原审判决认定事实错误，飞弘日公司与张大华并不存在实质意义上的房屋买卖合同。第二，本案是王友成背后操纵张大华起诉的一起恶意诉讼案件，意图利用司法判决达到浑水摸鱼的虚假诉讼案件。第三，张大华没有向飞弘日公司交过任何购房款。本案中张大华提交的所谓25万元购房款是在2009年发生的，而所谓的《商品房预售合同》却是在2011年签订，这种所谓的交易显然不合常理。购房款的交付并无其他证据予以佐证，这不符合交易习惯。第三，本案所涉502号房屋不唯一，而且涉诉房屋目前涉及查封。张大华辩称，同意一审判决，不同意飞弘日公司的上诉请求。第一，购房款收据里包含了25万元，所以张大华依约履行了付款义务。第二，商品房预售合同写的是路兴旺达，房屋为暂定编号，张瑶现在居住的房屋是盈谷中心，两个房子面积都是172.31平方米，之前设计是A、B座，A是北楼，B是南楼，后来变为1、2、3号，张瑶所住的就是张大华购买的房屋。张大华购买的房屋并未查封。第三，购房款是张大华用出卖此前房屋再加上借款筹措的，购房手续是齐全，张大华是涉诉房屋的真实购房人，房屋的所有权人应当为张大华。第四，本案发回后一审追加张大华在该期间发现涉诉房屋已被他人居住，所以追加张瑶为被告，飞弘日由政府托管后，一审法院认定张瑶购买房屋飞弘日无权收取购房款是有事实依据的，而张大华是在飞弘日公司由政府托管前支付的购房款。发回重审后一审法院将案件移送至公安机关，公安机关未予立案，故我方又再次提起诉讼。张瑶述称，张瑶虽未上诉，但认为一审判决主要事实并未查清，认可飞弘日公司的上诉请求及事实理由。第一，一审法院仅凭张大华的陈述就认定张瑶购买的房产与张大华购买的是同一套房屋是武断的，张瑶买的是盈谷中心，而一审判决的是路兴旺达嘉园。张瑶认购的房产根据当时的法人王友成的安排，到物业办理了相应的入住手续，交纳了所有费用、领取钥匙、继而进行装修入住至今。第二，关于张大华转账25万元一节，一审认定25万元是购房款属于基本事实不清，另外一百多万元全部交纳现金，这与张大华的经济状况明显不符。第三，王友成没有到法庭接受任何询问，其是否收到购房款等情况无法查清，而张瑶的父亲有经济能力购买房屋，也需要与王友成彻底核实是否为真实的，是否为王友成代表飞弘日履行职务的。综上，张瑶认为一审判决事实与程序都存在问题，希望二审依法发回重审。张大华向一审法院起诉请求：1、判令飞弘日公司立即交付平谷区路兴旺达嘉园3单元502号房屋，并支付逾期交房违约金86585.7元；2、判令飞弘日公司立即从涉诉房屋内迁出；3、诉讼费由飞弘日公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。对双方争议的证据和事实，法院认定如下：2011年7月3日，张大华与飞弘日公司签订北京市商品房预售合同（合同编号为：××××），约定张大华购买被告开发的平谷区平谷镇文化北街3号旧城改造路兴旺达嘉园×层×单元502号房屋（房号为暂定编号），该房屋建筑面积172.31平方米，单价为9538.86元/平方米，房屋总价款1292325元。合同第六条约定，张大华采取一次性付款的方式付款。第十二条约定，飞弘日公司应当在2011年12月31日前交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足飞弘日公司承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。2011年2月9日双方就上述房屋办理了联机备案。2013年10月12日，张大华将飞弘日公司诉至法院，要求交付房屋。同年11月29日，法院作出（2013）平民初字第05749号民事判决书，判决北京飞弘日房地产开发有限公司继续履行与张大华签订的商品房预售合同，在路兴旺达嘉园工程经竣工验收合格后十五日内向张大华交付路兴旺达嘉园×层×单元五○二号房屋；由张大华支付相关费用。一审判决后，飞弘日公司不服，提出上诉。2014年4月8日，北京市第三中级人民法院作出2014年三中民终字第01674号民事判决书，撤销原判决，发回重审。案件重审期间，张大华反映涉诉房屋已被他人居住，经核实，实际使用人为张瑶，法院将张瑶追加为第三人参加诉讼。庭审中，张瑶提交了其于2013年9月30日与飞弘日公司签订的《商品房优先认购协议书》、房款收据、居住证明以及物业费、取暖费、装修押金收据等证据。法院经审理认为，该案存在经济犯罪的嫌疑，故于2016年7月7日作出（2014）平民初字第03372号民事裁定书，驳回张大华的起诉，将案件移送公安机关侦查处理。2016年12月26日，平谷区公安分局作出决定，对本案未予立案。后张大华再次提起诉讼。关于买卖房屋的事实，张大华提交了其与飞弘日公司签订的商品房预售合同，张瑶提交了1、认购协议书，该协议书内容为：张瑶认购盈谷中心×号楼×单元×层502号房屋，暂定面积172.31平方米，单价15089元/平方米，总价2600000元，付款方式为一次性付款，写有卡号“×××安志强”，张宝金代张瑶签字，飞弘日公司加盖了公章，王友成签字，未注明协议书签订的日期。2、北京农商银行转账凭证，交易金额1600000元，付款人张宝金，收款人安志强。张宝金述称其余房款为现金给付。3、《证明》，内容为“路兴旺达×单元×层502房屋张宝金于2013年9月30日交来全部房款壹佰万现金，其于（余）转账是我让售楼处收的钱，安志强是我公司指定账户。证明人王友成”，日期为2017年2月27日。4、居住证明、物业费、取暖费、装修押金等收据、发票。张大华及飞弘日公司对上述证据均不认可。张大华就买房及付款的过程述称，其为王友成经营的光宇出租车公司的中层管理者，原打算在别处购买房屋，王友成向其推荐飞弘日公司开发的涉诉房屋，张大华通过卖房筹款，通过银行转账与少部分现金支付的方式，将房款1292325元交到飞弘日公司的财务部门。张大华提交了1、《北京市商品房预售合同》。2、农行平谷支行凭条，交易时间为2009年9月15日，过程为张大华从自己账户取款250000元存入王友成账户。3、房款收据，时间为2010年5月20日，载明金额为1292325元，加盖有“北京飞弘日房地产开发有限公司”发票专用章和“北京飞弘日房地产开发有限责任公司”财务专用章。4、2011年2月9日《商品房预售合同联机备案表》。飞弘日公司述称，张大华和张瑶均非真实的房屋买卖，且自2013年5月，公司已由平谷区政府托管，不能单独收取任何购房款。对此，法院查明，2013年5月，北京金润华瑞投资有限公司作为甲方与作为乙方的飞弘日公司签订《资金使用合同》，约定：鉴于乙方资金紧张，难以继续开发建设盈谷中心项目。为了尽快完成项目建设，完善区域环境整治，维护社会稳定，甲方根据平谷区政府相关指示向项目建设提供资金，双方经协商达成本协议。一、委托事项。甲方向乙方提供资金4000万元，用于盈谷中心项目的工程建设。资金分三次拨付，首次2000万元于2013年5月20日拨入专户。甲方代为收取乙方房屋销售收入款项，作为以上债务的质押担保和偿还来源。二、甲方权利义务。1、甲方向乙方提供的建设资金，由甲方设专户存储和监管，依据乙方及区政府指定的第三方（区政府委办等相关职能部门）共同确认后，方可进行款项的支付。2、甲方代乙方收取的房屋销售收入，由甲方在北京市平谷区建设银行开设专户收取。购房者支付购房款时，乙方应向购房者开具票据；甲方根据乙方及区政府指定的第三方确认的购房者名单及购房款额，经银行确认后，向乙方开具收据。后因合同履行问题，2016年6月20日北京金润华瑞投资有限公司将飞弘日公司诉至法院，2016年11月30日，法院作出（2016）京0117民初5635号判决书，判决双方签订的资金使用合同解除，飞弘日公司返还北京金润华瑞投资有限公司借款本金14363517.33元，并支付利息1436351.7元。该判决现已生效。一审法院认为，张大华与飞弘日公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，张大华依照合同约定履行了一次性交齐房款的义务。飞弘日公司对其提出的张大华未实际交付房款、并非真实买卖房屋关系的事实，没有提交证据予以证明，法院不予采纳。其应按照合同约定在诉争房屋达到交付条件后向张大华交付房屋。张瑶虽主张购买了涉诉房屋，但未签订购房合同，仅提交了优先认购协议，而张大华签订购房合同并给付房款的时间在先，且办理了联机备案手续；张瑶虽称向飞弘日公司交纳了购房款，但其证据显示将部分款项以银行转账形式转至“安志强”账户，就“安志强”与飞弘日公司之间是否存在关联以及该款项是否为飞弘日公司收取的涉诉房屋的购房款，张瑶仅提供了署名“王友成”的证明，而提供证明人未出庭作证，对方不予认可，法院对该证据不予采信，且根据飞弘日公司与北京金润华瑞投资有限公司之间资金使用合同的约定，张瑶购买房屋时，飞弘日公司已无权收取购房款。张瑶入住该房屋系张大华与飞弘日公司就涉诉房屋相关诉讼期间。张大华要求张瑶从涉诉房屋迁出的请求本案暂不予处理，张大华可待房屋达到交付条件后另行主张。一审法院判决：一、北京飞弘日房地产开发有限公司继续履行与张大华签订的商品房预售合同，在路兴旺达嘉园工程经竣工验收合格后十五日内向张大华交付路兴旺达嘉园五层五单元五○二号房屋；由张大华支付相关费用。二、驳回张大华的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人均未提交新证据，本院对于一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的上诉人为飞弘日公司，结合其上诉请求和被上诉人的答辩意见，本院重点说明以下问题。其一，关于房屋买卖合同的真实性问题。涉诉的《商品房预售合同》上出卖人处有飞弘日公司的公章、委托代理人的签字，买受人处有张大华的签字，且在一审法院审理过程中，对于上述公章和签字的真实性，各方也未提出异议，故此，就合同文本的形式要件而言，并不存在瑕疵，该合同理应对于各方产生约束力。现飞弘日公司否认双方的合同关系，理由是王友成为转移公司资产所进行的虚拟交易，然飞弘日公司对此并未提供充分的证据佐证，故本院难以从证据的角度否认涉诉合同的真实性。其二，在合同有效的前提下，飞弘日公司理应如约履行，将符合合同要求的房屋交付给张大华。同时张大华也应当向飞弘日公司支付除却购房款之外因购买涉诉房屋而发生的相关费用。其三，关于涉诉房屋的购房款支付问题。虽然现有的证据显示张大华曾向王友成账户支付过部分钱款、存在飞弘日公司收取房款的收据，但是王友成作为与房屋买卖及款项支付相关的关键行为人，在其难以到庭的前提下，上述款项是否与涉诉房屋有关、是否存在都具有不确定性，本院亦难以对此进行确认，飞弘日公司可待王友成及其他证据确定之后，再行就此主张其应有的权利。综上所述，北京飞弘日房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17210元，由北京飞弘日房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  孙 京审 判 员  咸海荣审 判 员  张 帆二〇一八年七月十八日法官助理  史智军法官助理  邱 江书 记 员  王秋岩