广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初1801号 原告：刘学斌，男，1977年8月18日出生，汉族，住广西宾阳县。 原告：谭淑英，女，1978年8月17日出生，壮族，住广西武鸣县。 两原告共同委托诉讼代理人：杨势芳，广西共恒律师事务所律师。 被告：李海清，男，1975年8月26日出生，汉族，住河北省邯郸市大名县。 被告：广西辉煌置业咨询服务有限公司，住所地：南宁市凤翔路**信达大厦。 法定代表人：梁锡伟，董事长。 委托诉讼代理人：赵廷鹏，广西辉煌置业咨询服务有限公司员工。 委托诉讼代理人：赵康，广西辉煌置业咨询服务有限公司员工。 原告刘学斌、谭淑英与被告李海清、广西辉煌置业咨询服务有限公司（以下简称辉煌置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月18日受理后，依法适用普通程序，于2018年7月2日公开开庭进行了审理。原告刘学斌、谭淑英及其委托诉讼代理人杨势芳，被告辉煌置业公司的委托诉讼代理人赵廷鹏、赵康到庭，被告李海清经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘学斌、谭淑英向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告于2017年7月21日签订的《房屋买卖合同》；2.判令两被告向原告返还已支付的购房款350000元；3.判令两被告向原告返还中介费20000元；4.判令两被告赔偿原告已支付评估费用3825元；5.判令原告已经缴纳的个人所得税9000元及契税13500元费用退税所得归原告所有；6.判令被告李海清协助原告共同至南宁市地方税务局，将原告所缴纳的个人所得税9000元及契税13500元费用退至原告名下；7.判令两被告依照合同约定赔偿原告违约金50000元及损失27000元；8.判令诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告刘学斌、谭淑英系夫妻。2017年7月21日，原告经被告辉煌置业公司介绍向被告李海清购买其位于南宁市江南区南宁国际商业贸易中心A15号楼X单元X号的房屋。当时两被告告知原告，该套房屋虽有中国建设银行、刘某某作为债权人已经设立了抵押登记，但是原告支付35万元的首付款可以拿来解押，解押后就可以过户了，原告先拿出5万元给刘某某，剩余30万元的数额偿还中国建设银行贷款，30万元还完中国建设银行贷款如果还有剩余的就支付给刘某某，刘某某就会配合解除抵押登记。原告出于对第三方经纪方的信任，三方于2017年7月21日签订了一份《房屋买卖合约》，约定总购房款是90万元，定金5万元，首期房款30万元，剩余房款按银行按揭付款，在交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划入卖方账号。合同约定卖方保证对合同约定物业享有完整所有权、无查封且没有侵犯第三人的权利，并拥有全部的收益、处分权能完全支配及处理，如卖方隐瞒或所提供的资料出现不真实、不完整、不准确等情况，从而导致本合约的目的不实现的，除须退还买方已付款项外，还需按本合约约定的定金数额支付等额违约金，并应按物业成交价的3%赔偿买方之损失，同时本合约自动解除。合约签订当日，原告向被告经纪方支付了2万元的中介费。合约签订后，原告于2017年7月21日向抵押权人刘某某支付了5万元，原告于2017年7月25日代李海清向中国建设银行偿还了286888.25元贷款及支付了1373.52元的个贷合同变更手续费，并将剩余的11738.23元转入刘某某的账户。原告向经纪方交付了评估费用3875元办理了房屋评估，并通过了银行贷款审批手续。中国建设银行于2017年9月7日注销了对该房屋的抵押权。同时，另一位债权人刘某某也于2017年10月11日注销了抵押权。2017年10月19日，原告向税务部门交了不动产税13500元、个人所得税9000元，双方正准备办理过户登记时，房产局告知该房屋已经被南宁市青秀区人民法院的（2017）桂0103民初7696号案号查封，无法过户。后经原告了解到，广西北部湾银行股份有限公司于2017年7月12日已经起诉被告李海清偿还金融借款1745948.91元。南宁市青秀区人民法院于2017年9月4日下裁定查封了李海清的财产。原告认为，合同签订后，原告履行合同义务支付了购房款及各种费用，因被告李海清的房屋被法院查封无法过户导致合同无法继续履行，原告有权要求解除本合同。且因为被告李海清自己原因导致本案的房屋被查封，被告李海清的行为构成根本违约，被告李海清除应当退还原告所支付的款项外，还须按原告所诉赔偿原告的全部损失。被告辉煌置业公司作为房产经纪方，在接受委托后，应当如实告知原告卖方资信情况，并且应当告知原告房屋被查封的风险，因被告辉煌置业公司没有完全履行该义务，导致原告支付了购房款及各类费用且无法获得该房屋，给原告造成严重的损失，被告辉煌置业公司应当与被告李海清共同赔偿原告的全部损失。原告已经缴纳的个人所得税9000元及契税13500元均是由原告一方所出，现因无法继续办理过户，退税所得应归原告所有，原告曾要求被告李海清配合办理退税，被告李海清拒不配合。在本案起诉申请财产保全后，被告李海清已经基本失联，涉案房屋已经被查封，原告属于第四轮查封，原告对本案涉案房屋没有优先受偿权，基本上从被告李海清处无法受偿，因此本案被告辉煌置业公司应对原告的全部损失承担赔偿责任。综上所述，两被告的行为严重损害原告的合法权益，请求法院判如所请。 原告提交的证据有：1.房屋买卖合约；2.房屋所有权证；3.中介费收款收据；4.收据；5.购房款收据及明细；6.购房税票；7.个人所得税票；8.契税票；9.评估费票；10.（2017）桂0103民初7696号民事起诉状；11.（2017）桂0103民初7696号民事裁定书及财产查封清单；12.（2017）桂0103执异166号执行裁定书；13.不动产档案查询告知单；14.（2018）桂0105执保165号保全结果和期限告知书；15.保险服务保费发票。 被告李海清未发表答辩意见亦未提交证据。 被告辉煌置业公司答辩称：我公司于2017年7月10日到房产局查询涉案房屋的公开档，仅查询到中国建设银行及案外人刘某某对涉案房屋有抵押权。在原被告签订合同时，亦向原告告知本案涉案房屋的抵押情况，也告知被告李海清应保障房产的权属问题，在双方签订的补充条款中亦有注明。双方签订的合同中约定中国建设银行的贷款由原告代被告归还。第二个他项权人刘某某的抵押，原告在2017年9月28日作出解押时，当时原告亦进行了档案查询的。双方在2017年10月19日办理交税房屋过户的时候，才出现房屋无法过户的情况，此时才发现房屋被查封。被告李海清没有向原告及我公司告知相应的情况。综上我公司已经按照流程核实卖方的产权信息，做到告知买方房屋的实际情况，原告认为我公司隐瞒未告知真实情况，与事实不符。 被告辉煌置业公司提交证据有：评估费发票，证明本案涉案房屋评估费由广西品盟土地评估有限公司收取。 根据原告的起诉及被告的答辩，本案双方争议的焦点问题为：1.原、被告之间签订的房屋买卖合同是否应当解除？2.原告请求被告返还购房款、中介费、评估费、个人所得税费、契税及赔偿违约金及损失的相应诉讼请求有何依据？3.被告辉煌置业公司在本案中是否存在过错，是否应当承担责任？ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告李海清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：2017年7月21日，两原告作为买方、被告李海清作为卖方、被告辉煌置业公司作为经纪方，三方签订《房屋买卖合约》，约定：被告李海清将坐落于南宁市江南区南宁国际商业贸易中心A15号楼X单元X号房出售给两原告，该房建筑面积为118.59平方米，成交价为90万元。两原告在签署本合约同时交付被告李海清定金5万元（该款自动转为部分房款）。由两原告为被告李海清垫资30万元，两原告在被告李海清贷款银行通知扣款当日前直接给被告李海清用于办理提前还贷及撤资抵押，由被告李海清承担提前还贷所产生的一切手续费用，该垫资款作为首期房款。剩余房款55万元由两原告申请银行按揭贷款方式支付。该物业交易所产生的税费由两原告承担。物业于收齐全部房款后叁日内交付。被告李海清保证所出售物业的产权权属真实，提供的有关产权资料等真实完整、合法准确，并保证及时提供与该物业交易有关的完整资料，配合两原告及辉煌置业公司签署相关文件及办理相关手续，缴交该次交易所需支付的各项费用，直至该物业交易过户完毕时止。保证对上述物业享有完整所有权、无查封且没有侵犯第三人的权利，并拥有全部的收益、处分权，能完全支配及处理。被告李海清应在交付该物业之日期前有关该物业的产权纠纷、税项、租赁、户口迁出及抵押等事宜处理完毕，从而保证该物业交易后两原告无须对上述事项负责。否则被告李海清应赔偿两原告因此而引起的一切损失。经纪方的权利和义务：1.买卖双方同意授权经纪方协助买卖双方进行有关该物业交易事宜；2.经纪方应按照本合约内约定的相关条款积极协助买卖双方办理本次交易相关手续；3.经纪方须妥善保管买卖双方交来代为保管的所有资料原件，并将该资料提供给本次交易过户所涉及相关部门使用。经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，并促成买卖双方签署本合约，买卖双方同意在本合约签订当日向经纪方支付中介服务费。在办理交易过户过程中，卖方或买方委托经纪方代办某项事务时，需向有关行政机关或其他机构缴纳的必要交易费用由卖方或买方承担。该费用应在办理委托时预付，待该项委托事项完结时，经纪方按实际发生费用报销，多退少补。本合约签订后，若卖方隐瞒或所提供的资料出现不真实、不完整、不合法、不准确等情况，从而导致本合约的目的不能实现的，即视为违约。卖方除退还买方已付款项外，还需按本合约约定的定金数额支付等额违约金，并应按该物业成交价的3%赔偿买方之损失，同时本合约自动解除。若因买卖一方单方违约导致本合约无法履行的，买卖双方仍应按照本合约的约定向经纪方支付中介服务费。守约方可以要求违约方赔偿已付的中介费用的损失。本合约三方对应的权利义务及相关责任，均由本合约三方各自承担，合约三方对此互不承担任何连带责任或赔偿责任。 同日，两原告向被告李海清交付涉案房屋购房定金50000元，向被告辉煌置业公司交纳中介服务费20000元。 2017年7月25日，两原告代被告李海清向中国建设银行归还涉案房屋的剩余银行按揭贷款及代原告偿还欠他人的欠款。同日，被告李海清向两原告出具收条，载明收到原告谭淑英交来的涉案房屋的购房款300000元。 2017年8月3日，两原告为涉案房屋交纳评估费3825元。 2017年10月19日，涉案房屋开具广西增值税发票。同日，两原告为涉案房屋交纳个人所得税9000元、契税13500元。 另查明：南宁市江南区南宁国际商业贸易中心A15号楼X单元X号房屋所有权人为被告李海清，于2016年2月13日办理了邕房权证字第××号《房屋所有权证》。该房屋于2011年7月11日办理抵押登记，权利人为中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行。2017年1月22日办理抵押登记，权利人为刘某某。于2017年9月7日注销了中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行的抵押登记；于2017年10月11日注销了刘某某的抵押登记。 又查明：2017年9月4日，南宁市青秀区人民法院作出（2017）桂0103民初7696号《民事裁定书》，查封被申请人李海清及其其他案外人名下1745948.91元的财产。涉案房屋从2017年10月10日起至2020年10月9日止被该院依法查封。两原告对此提出异议，南宁市青秀区人民法院作出（2017）桂0103执异166号《执行裁定书》，裁定驳回两原告的异议请求。 2018年3月22日南宁市不动产登记中心出具的《不动产档案查询告知单》载明，从2017年10月12日起涉案房屋被南宁市青秀区人民法院涉及的四个案件轮流查封。 再查明：两原告为本案申请财产保全提供担保而交纳保险服务费（保费）2839.95元。 本院认为：被告李海清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对自己答辩、举证、质证权利的放弃，应承担对自己不利的法律后果。 原、被告签订的《房屋买卖合约》，是双方真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，应合法有效，双方应严格履行合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。合同签订后，原告已按照约定向被告履行了义务，但被告李海清因与他人存在其他债务纠纷，致其向原告出卖的房屋被法院查封，导致该房屋无法在合理的期限内办理产权过户手续，原告的合同目的不能实现，依法原告可以解除合同。故原告要求解除双方于2017年7月21日签订的合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告李海清的房屋并未交付原告，合同解除后，被告李海清无需再向原告交付房屋。而原告已向被告李海清支付的部分房款，应予返还。本案因被告李海清的原因导致原告的合同目的不能实现，故被告李海清应依照合同及法律规定承担相应的责任。原告已支付的中介费、评估费，均为履行本合同时的损失，被告李海清应予以赔偿。对于原告所主张已缴纳的个人所得税及契税退税问题，因缴纳的个人所得税及契税均是原告，原告可待本判决生效后向有关税务机关申请退税，被告李海清应协助配合。对于原告要求被告李海清赔偿违约金50000元及赔偿损失27000元的问题，双方在合同中明确约定了因卖方违约支付违约金及赔偿损失的问题，原告主张的赔偿数额符合双方的约定，本院予以支持。 对于原告主张的诉讼保全费及诉讼保全担保保险费负担问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第八条关于“金融监管部门批准设立的金融机构以独立保函形式为财产保全提供担保的，人民法院应当依法准许”的规定，原告通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，符合法律规定。因被告李海清违约引起本案诉讼，原告为此向保险公司交纳诉讼保全担保保险费是原告支付的合理必要费用，属原告行使权利的损失，由被告李海清承担并无不当。而申请诉讼保全应交纳的费用属诉讼费的范畴，依法应由败诉方承担。 对于原告要求被告辉煌置业公司承担责任的问题，被告辉煌置业公司作为原告与被告李海清之间房屋买卖合同关系的居间人，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，如核实房源信息、房屋的登记情况、判断房屋交易过程中存在的风险等。被告辉煌置业公司已按约定促成了原告与被告李海清签订了房屋买卖合同，依法履行了应尽义务，并无证据证明存在故意隐瞒相关房产交易风险的情形，被告李海清出卖的房屋在办理解押后被查封，并非被告辉煌置业公司的行为所致，故原告要求被告辉煌置业公司承担责任依据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告刘学斌、谭淑英与被告李海清、广西辉煌置业咨询服务有限公司于2017年7月21日签订的《房屋买卖合约》； 二、被告李海清返还原告刘学斌、谭淑英购房款350000元； 三、被告李海清赔偿原告刘学斌、谭淑英中介费20000元； 四、被告李海清赔偿原告刘学斌、谭淑英评估费3825元； 五、被告李海清赔偿原告刘学斌、谭淑英违约金50000元及经济损失27000元； 六、被告李海清协助原告刘学斌、谭淑英向有关税务机关退回所交纳的个人所得税9000元、契税13500元； 七、驳回原告刘学斌、谭淑英的其他诉讼请求。 上述应承担的义务，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8400元，财产保全费2886元，诉讼保全担保保险费2839.95元，合计14125.95元，由被告李海清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  周福升 人民陪审员  饶保祥 人民陪审员  覃秀程 二〇一八年七月三十日 书 记 员  周 微 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。