湖南省湘潭市雨湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0302民初1300号 原告：湘潭正诚物业服务有限公司，住所地湘潭市岳塘区板摄路**。 法定代表人：文小军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭孟茹，湖南湘剑律师事务所律师。 被告：姜志华，男，1975年11月07日出生，汉族，户籍所在地湖南省湘潭市雨湖区，现住湘潭市九华经济开发区。 原告湘潭正诚物业服务有限公司（以下简称“正诚物业公司”）与被告姜志华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告正诚物业公司的委托诉讼代理人谭孟茹，被告姜志华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告正诚物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的物业服务费6441元，并自2018年6月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息；2、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系湘潭市九华经济区步步高大道88号和宇麓华新城项目的物业管理服务公司，被告系该小区6栋2单元0702001号房屋业主，房屋面积为132.13平方米，每月物业费为165.2元。原告与湘潭和宇置业有限公司于2014年5月29日签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为麓华新城小区提供物业服务，物业的管理服务费标准为，按住宅房屋建筑面积1.25元/平/月交纳。被告在其《商品房买卖合同》中承诺履行《前期物业管理服务合同》的全部权利义务。合同签订后，原告依约为被告提供了完善的物业管理服务，但被告未按约定支付物业管理费。自2015年2月26日起至2018年5月25日止，被告共欠39个月的物业费，累计金额为6441元，原告多次催缴，被告仍然拒绝缴纳。根据合同约定，现原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告姜志华辩称：1、原告并未与被告签订物业合同，原告无权向被告收取物业费用；2、房屋存在质量问题，原告并没有为被告修缮，也没有帮被告解决问题，所以被告无需向原告支付物业费；3、另外被告曾经向广东宏德科技物业有限公司湘潭分公司缴纳装修保证金2000元，被告的钱还没有要回来，现在原告找被告要物业费，不公平；4、原告公司物业服务不到位，绿化也没有做好；5、原告未向业主提供活动中心。 本院经审理认定事实如下：2013年12月27日，被告与案外人湘潭和宇置业有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，被告购买湘潭九华示范区步步高大道88号麓华新城6栋2单元0702001号房，建筑面积132.13平方米。在《商品房买卖合同》第十九条约定“前期物业服务”：1、出卖人（注：和宇置业有限责任公司）依法选聘的物业管理企业为广东宏德科技物业有限公司湘潭分公司，资质证号为：（建）1010017号；2、前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.25/月.平方米（建筑面积），由物业管理企业按照年收取；3、买受人（注：被告姜志华）同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。广东宏德科技物业有限公司湘潭分公司退出小区后，2014年5月29日，原告与和宇置业公司签订了《和宇.麓华新城一期项目前期物业管理服务合同》，合同约定，小区前期物业费继续按原标准执行。后小区更名为中央道。 另查明，被告姜志华系涉案房屋的产权人，湘潭市不动产登记中心出具的档案产权出证查询单载明湘潭市九华经开区步步高大道88号麓华新城6栋2单元0702001号房建筑面积为132.08平方米。被告于2014年2月26日向广东宏德科技物业有限公司湘潭分公司缴纳2000元装修保证金及预交了一年的物业管理服务费，自2015年2月26日之后未再交纳任何物业服务费用。 现原告认为被告尚欠其2015年2月26日至2018年5月25日物业管理服务费合计6441元未缴纳，双方产生争议，由此诉至法院。 上述事实有原告提供的营业执照、资质证书、商品房买卖合同、前期物业管理服务合同、律师函及回证、档案产权出证查询、装修保证金收据及原、被告的庭审陈述等证据证实。 本院认为：物业公司和小区业主发生纠纷的原因是多方面的，既有开发商遗留的房屋质量的问题，也有物业公司在服务过程中存在瑕疵的问题，也存在小部分业主对“服务收费”的理念没有得到更新的问题，等等。要想建立和谐小区，物业公司和小区业主均应当信守合约，全面履行各自的义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，………，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”在小区没有召开业主大会、成立业主委员会、由业主委员会选聘物业服务企业之前，由和宇公司选聘的原告正诚物业公司为和宇.麓华新城小区提供的前期物业服务，和宇公司与原告正诚物业公司签订的《和宇.麓华新城一期项目前期物业管理服务合同》对被告具有约束力。被告应当按照合同的约定向原告缴纳相应的物业服务费用。因原告正诚物业公司在向小区业主提供前期物业服务过程中，的确存在小区绿化杂草丛生未及时剪除、小区垃圾未及时清理等瑕疵，因此，被告作为业主可酌情按照90%的标准向原告缴纳物业服务费。故被告应支付自2015年2月26日至2018年5月25日的物业服务费为5795元（6438.9元×90%）。 对于被告向广东宏德科技物业有限公司湘潭分公司已缴纳的装修保证金是否应予抵扣的问题，本院依法评析如下：被告姜志华在2014年2月26日向当时提供服务的物业公司预交2014年2月26日至2015年2月25日期间物业费及2000元装修保证金的行为合法合理，原告亦认可装修保证金收据的真实性，仅提出收款单位并未原告，故退款也应找原单位退还。考虑到原告无法苛求被告在交费当时能预见当时的物业公司撤场的情形，且原告正诚物业公司在2014年5月29日进驻案涉小区时，与前任物业服务提供者进行过交接。因此对于被告向广东宏德科技物业有限公司湘潭分公司已缴纳的2000元装修保证金费用，系原告与前任物业服务者之间的交接问题，与本案无关，双方可另行处理。而不能苛求于被告在尚有装修保证金费用未退还的基础上，重复进行缴费，故对于被告要求予以抵扣的主张予以支持。即被告尚欠付的物业费为3795元。 关于原告要求的利息，因原告提供的物业服务存有瑕疵，考虑到业主拒付物业费系对物业服务质量不满意，属事出有因，原告在今后服务中亦有待改善，故该部分请求，本院不予支持。 至于小区业主提出的房屋需要维修等问题，并以其作为不缴纳物业服务费的抗辩理由，本院不予采纳。因为，这些问题系业主与开发商之间的纠纷，业主可向开发商主张权利。当然，原告正诚物业公司也有协助业主向开发商维权的义务，但是业主不能将开发商的义务与物业企业的义务混淆等同，以开发商的遗留问题未解决作为拒缴物业服务费的理由不能成立。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条之规定，判决如下： 一、被告姜志华在本判决生效后十日内向原告湘潭正诚物业服务有限公司支付自2015年2月26日至2018年5月25日的物业服务费用3795元； 二、驳回原告湘潭正诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，减半收取25元，由被告姜志华负担22.5元，由原告湘潭正诚物业服务有限公司负担2.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。 审 判 员  王喜申 二〇一八年七月二十六日 法官助理罗贝 代理书记员  粟 宇 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务: …(五)按时交纳物业服务费用;…。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。