江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏08民终2353号上诉人(原审被告）：江苏大同置业有限公司。法定代表人:汪洪武，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩宗华，江苏宗泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:洪泽县腾达物业服务有限公司。法定代表人:孙德俊，该公司总经理。委托诉讼代理人:李冬，江苏尚淮律师事务所律师。上诉人江苏大同置业有限公司（以下简称大同置业）与被上诉人洪泽县腾达物业服务有限公司（以下简称腾达物业）物业服务合同纠纷一案，不服淮安市洪泽区人民法院（2018）苏0813民初897号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。大同置业上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审；2、被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人未按照约定履行相应的物业服务义务，上诉人有权据此拒绝支付物业服务费用；2、上诉人与淮安市洪泽区高良涧街道金泽花苑小区物业管理委员会签订的物业服务合同，对上诉人支付物业服务费用的期限并没有明确约定，被上诉人亦未向上诉人催收物业费，故上诉人不应支付违约金。腾达物业辩称，一审认定事实清楚，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。腾达物业向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付2016年11月1日至2017年10月31日的物业费90391.87元及滞纳金（以90391.87元为本金，从2016年11月1日起按日万分之五计算至实际给付之日止）；2.判令被告向原告支付2017年11月1日至2018年10月31日的物业费90391.87元及滞纳金（以90391.87元为本金，从2017年11月1日起按日万分之五计算至实际给付之日止）；3、诉讼费用由被告承担。一审经审理查明：2016年10月31日，原告与淮安市洪泽区高良涧街道金泽花苑小区物业管理委员会签订物业服务合同。双方约定由原告为被告建设的金泽花苑小区提供物业服务，物业服务期限为3年，从2016年10月31日起至2019年10月31日止；物业费收取标准及方式如下：高层住宅为0.76元/月/平方米，商业用房为1.5元/月/平方米，原告按年从开始服务之日起收取物业费，业主逾期交纳物业费的，原告可以从合同生效之日起每日加收应年缴费用的万分之五的滞纳金。截止2018年4月13日，被告名下位于金泽花苑小区的商业用房（包括办公用房）共13套，分别为A2、A5、A6、A7、12、2-2、3-1、6-1、7-2、8-1、8-2、9-1、9-2，建筑面积合计4807.16平方米；住宅用房5套，分别为1601、1605、1606、1607、1611，建筑面积合计410.88平方米。被告于2018年2月27日将其名下位于金泽花苑小区1608室的房屋出售给案外人陈洪梅、孙永珩，并于2018年3月9日办理所有权转移登记，该房屋建筑面积82.69平方米。一审另查明：原告曾于2016年10月26日向一审法院提起诉讼，要求被告支付2014年11月1日至2016年10月31日期间的物业费及滞纳金。一审法院于2017年3月30日作出（2016）苏0829民初2396号民事判决书，判决支持原告诉讼请求。被告不服，提起上诉，淮安市中级人民法院于2017年7月24日作出（2017）苏08民终1255号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，本案争议焦点为：（一）涉案物业服务合同是否有效；（二）涉案物业服务费的数额为多少。（一）关于涉案物业服务合同的效力问题一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。不具备成立业主大会条件的住宅小区，经物业所在地的区物业管理行政主管部门或者街道办事处指导后仍不能成立的，可以由街道办事处、社区居民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。本案中淮安市洪泽区高良涧街道金泽花苑小区物业管理委员会系在洪泽区房地产行政主管部门指导下，通过相关程序成立，其代表金泽花苑小区内房地产产权人和使用人与原告签订物业服务合同，符合法律规定。合同双方主体适格，意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该物业服务合同合法有效，依法应予以保护。被告主张该物业合同无效，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。（二）关于涉案物业服务费的数额问题一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。被告辩称原告未按约定提供物业服务，未履行应尽义务，但物业服务是一个长期持续、共建共享的过程，需要不断完善和改进，在此过程中双方应相互理解，相互监督，为创造更好的小区环境共同努力。如果业主只享受物业服务，而不交纳物业费，物业服务将难以正常开展，既影响物业公司的正常经营，也不利于小区的各项建设。对被告该抗辩意见，不予采纳。被告辩称原告收费标准过高，与其自身的物业服务企业资质不相适应，但未提供足够证据予以证明，不予采纳。被告要求原告承担其另行聘请物业公司而支付的物业费及城镇垃圾处理费，缺乏法律依据，不予支持。本案原告已进驻金泽花苑小区，并且已经履行了物业管理义务，被告作为物业所有人，负有给付物业服务费的义务，其未能支付，应承担相关责任。原告要求被告按照合同约定支付涉案房屋2016年11月1日至2017年10月31日期间的物业费及违约金，有事实和法律依据，予以支持。关于涉案房屋2017年11月1日至2018年10月31日期间的物业费及违约金，因该期间尚未届满，原告的物业服务义务亦未履行完毕，原告要求被告支付该期间的物业费及违约金，缺乏事实依据，不予支持，待该期间届满后，原告可另行主张相关权利。2016年11月1日至2017年10月31日期间，被告名下金泽花苑小区已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的房屋建筑面积为5300.73平方米（4807.16+410.88+82.69），上述期间上述房屋的物业费为91030元（4807.16平方米×1.5元/月/平方米×12月+493.57平方米×0.76元/月/平方米×12月），原告主张90391.87元，系对自己权利的处分，不违反法律规定，予以支持。综上，原告要求被告支付2016年11月1日至2017年10月31日期间的物业费及违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。一审判决：一、被告大同置业于本判生效之日起十日内向原告腾达物业支付2016年11月1日至2017年10月31日的物业费90391.87元及违约金（以90391.87元为本金，从2016年11月1日起按日万分之五计算至实际给付之日止）；二、驳回原告腾达物业的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3916元，减半收取，计1958元，原告腾达物业负担979元，被告大同置业负担979元。二审中，双方当事人并未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为上诉人应否支付被上诉人物业服务费及违约金。本案中，被上诉人与淮安市洪泽区高良涧街道金泽花苑小区物业管理委员会签订物业服务合同，对涉案小区提供物业服务，为有效合同。根据《江苏省物业服务收费管理办法》第十六条第一款规定，纳入物业管理和服务范围内的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。被上诉人已进驻涉案小区，并且已经履行了物业管理义务，上诉人对空置房屋负有给付物业服务费的义务，其未能支付，应承担相关责任。一审判决上诉人支付未出售房屋的物业费及违约金并无不当。关于上诉人主张被上诉人未履行物业服务职责，其一审中所举证的照片系其一审第一次开庭之后才拍摄，亦无其他证据相佐证，故对上诉人该主张不予采纳。关于上诉人主张双方未约定物业费给付期限，不应支付违约金的问题。因上诉人与被上诉人之前因物业费支付问题已有生效判决予以确认，判令上诉人在被上诉人提供物业服务之日就支付物业费并承担相应的滞纳金，故上诉人应当知道其应在被上诉人提供物业服务之日就支付物业费，故对上诉人该主张不予采纳。综上，大同置业的上诉请求不能成立；一审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2060元，由上诉人大同置业负担。审判长  黄金强审判员  王 纯审判员  王 伟二〇一八年七月三十日书记员  王 倩