重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2018)渝0117民初5157号原告：重庆同宣物业管理有限公司（以下简称同宣物业），住所地重庆市合川区合阳办假日大道242号，统一社会信用代码915001170891016594。法定代表人：曹明洋，该公司董事长。委托诉讼代理人：李先梅，女，1972年6月24日出生，汉族，该公司职工，住重庆市合川区。被告：赵荣，男，1972年10月22日出生，汉族，住重庆市合川区。被告：杨超群，女，1972年10月22日出生，汉族，住重庆市合川区。原告同宣物业与被告赵荣、杨超群物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告同宣物业的委托诉讼代理人李先梅、被告赵荣均到庭参加诉讼，被告杨超群经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同宣物业向本院提出诉讼请求：判令被告支付所欠2015年1月至3月和2017年1月至2018年6月期间的物业服务费995元【（94.17㎡×0.45元/㎡/月+5元/月）×21个月】，并支付逾期付款违约金998元【995元×（1+3‰）】。事实和理由：2014年12月21日，原告与重庆市合川区合阳办卓然·假日之城小区业主委员会签订《物业服务合同》，为该小区全体业主提供物业服务。根据合同约定，物业服务费标准为1元/㎡/月，另按5元/月/户的标准收取公摊水电费。被告系卓然·假日之城小区×号房屋业主，其房屋建筑面积94.17㎡。但虽经原告多次催讨，被告至今欠付2015年1月至3月及2017年1月至2018年6月期间的物业服务费用。被告赵荣辩称，被告在涉案小区同时拥有一间门市和一套住房，且门市与住房相互连通。2017年1月之前，被告一直将门市和住房一并对外出租。根据租赁合同约定，租赁期间的物业服务相关费用由承租人交纳。被告对相关承租人欠付原告2015年1月至3月期间的物业服务费用的事实和原因均不知情，且上述门市和住房出租期间，直至2018年3月之前，原告未曾向被告告知并催收该时段的物业服务费用，有违情理。同时，原告履行物业服务业不到位，未能及时疏通被告房屋后公共下水井，导致被告门市进水，损坏门市装修及室内设施。原告应就被告由此所受损失承担赔偿责任，并无权向被告收取物业服务费用。被告杨超群未作答辩。原告同宣物业围绕其诉讼请求当庭举示了《卓然·假日之城物业管理服务协议》、《卓然·假日之城业主委员会证明》、房地产权登记信息查询结果、物业服务费收据复印件、缴费催款通知书、照片等；被告围绕其答辩意见当庭举示了《食品经营许可证》、《房屋门市租赁协议》、房屋及门市平面图、照片等；以上证据，经当庭质证，本院予以确认。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院确认如下事实：原告同宣物业与重庆市合川区合阳办“卓然·假日之城”小区业主委员会分别于2014年12月21日和2017年12月9日签订《物业管理服务协议》及《物业管理服务续约协议》，约定由原告同宣物业于2014年12月21日至2022年12月20日期间，为“卓然·假日之城”小区全体业主提供物业服务，并按照住宅（电梯房）1元/月/㎡、住宅（多层房）0.45元/月/㎡的标准收取物业服务费，另按照5元/月/户的标准收取公用专项设备能源能耗及公共水电费。根据合同约定，业主应按月于每月15日前交纳当月物业服务费用，逾期则每日按欠费金额的3‰支付违约金。合同签订后，原告同宣物业按照合同约定为“卓然·假日之城”小区全体业主提供物业服务至今。被告赵荣、杨超群系夫妻关系，二人于2010年11月取得位于重庆市合川区×号房屋的所有权，成为前述“卓然·假日之城”小区业主。该房屋使用性质为住房，属于多层房，建筑面积为94.17㎡。法庭审理过程中，被告方对欠付原告方2017年1月至2018年6月期间的物业服务费用的事实并无异议，亦未能举示证据证明被告或其房屋的相关承租方已向原告交纳2015年1月至3月期间物业服务费用的事实。根据原告同宣物业向被告或其房屋承租人所出具的2015年度物业服务费收据，2015年度被告或其房屋承租人仅交纳了九个月的物业服务费用，原告在所出具的相应收据中亦明确备注被告方欠付2015年1月至3月物业服务费用。法庭审理过程中，原告同宣物业当庭申请由本院酌情调整物业服务费逾期付款违约金计算标准。另查明，被告赵荣夫妇还拥有该小区临街门市一间，坐落于被告方前述住房的正前方，通过一通道与住房相邻，通道地下设置有一口下水井。二被告将连接住房与门市的通道改造为厨房，将住房与门市连为一体以供经营和居住使用。期间因该被改造为厨房的通道地下下水井堵塞，导致被告门市进水，被告方雇请工人疏通了被堵塞的下水井，此后未再发生门市或住房进水事故。本院认为，民事主体之间依法订立的民事合同具有法律效力，合同双方当事人应当按照合同约定全面、及时并诚实信用地履行合同义务。原告同宣物业与被告赵荣、杨超群所在“卓然·假日之城”小区业主委员会签订《物业管理服务协议》及《物业管理服务续约协议》，承担为包括二被告在内的“卓然·假日之城”全体业主提供物业服务的合同义务，并享有按照约定标准向相应业主收取物业服务相关费用的合同权利。该合同系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有法律效力，并对包括二被告在内的“卓然·假日之城”全体业主具有法律拘束力。二被告作为“卓然·假日之城”小区业主之一，依法负有按照合同约定标准和期限向原告交纳物业服务费用的法律义务。根据原、被告《物业管理服务协议》所约定的物业服务费用计算标准和付款期限，被告应按月于每月15日前向原告交纳物业服务费用合计47.38元（94.17㎡×0.45元/㎡/月+5元/月）。法庭审理过程中，被告赵荣对所欠2017年1月至2018年6月期间的物业服务费用的事实并无异议，本院予以确认；被告方亦未举示证据证明被告方或其房屋承租人业已交纳2015年1月-3月期间的物业服务费用，依法应当承担举证不能的不利后果，本院对原告方主张的被告欠付2015年1月至3月期间物业服务费用的事实予以采信。关于被告提出的因原告方怠于维护修缮公共排水设施导致其门市进水受损的答辩意见，因被告门市进水系因连接被告门市和住房的通道地下下水井被堵塞所致，该通道已经由被告改作厨房成为其专用部分，具有排他性用途，被告由此应依法承担该被其改造为其专用厨房的通道及其地下设施的维护管理职责。故被告将因该厨房地下下水井被堵塞引起门市进水所造成的损失，归因并归咎于原告不具有逻辑性和合理性，本院不予采纳。因此，被告赵荣、杨超群应当按照合同约定标准和期限按时、足额向原告同宣物业交纳物业服务相关费用，且其交费义务并不因其将房屋出租而免除。被告方至今欠付2015年1月至同年3月以及2017年1月至2018年6月期间合计21个月的物业服务相关费用，构成逾期付款，依法应当承担继续付款并自每一期服务服务费用付款期限届满次日起、以相应的到期未付款项金额为基数、依据合同约定标准在法律规定限度内支付逾期付款违约金的法律责任。故本院对原告方提出的要求被告支付所欠2015年1月至同年3月及2017年1月至2018年6月期间的物业服务和公摊水电费合计995元【（94.17㎡×0.45元/㎡/月+5元/月）×21个月】及逾期付款违约金的诉讼请求予以支持，但原、被告双方《物业管理服务协议》所约定的逾期付款违约金计算标准超过年利率24%的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十二条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告赵荣、杨超群于判决生效后五日内支付原告重庆同宣物业管理有限公司所欠2015年1月至同年3月和2017年1月至2018年6月期间的物业服务费用本金995元，并自每一期物业服务费付款期限届满次日起，以相应的到期未付物业服务费本金总额为基数，按年利率24%支付逾期付款违约金，至付清全部欠款；但逾期付款违约金总额以998元为限；二、驳回原告重庆同宣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵荣、杨超群承担。本判决为终审判决。审 判 员 黄永宏二〇一八年七月十五日法官助理 刘 晴书 记 员 尹秀红