新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州塔城地区中级人民法院民 事 判 决 书（2018）新42民终484号上诉人（原审被告）：宁胜利，男，汉族，1967年3月10日出生，个体，住新疆沙湾县。被上诉人（原审原告）：塔城市宏鼎房地产开发有限责任公司沙湾分公司。住所地：新疆塔城地区沙湾县河滩路（润泽大厦办公室）。负责人：宋玉珍，女，汉族，1972年2月10日出生，公司经理，住新疆塔城市。上诉人宁胜利因与被上诉人塔城市宏鼎房地产开发有限责任公司沙湾分公司（以下简称宏鼎公司沙湾分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沙湾县人民法院（2017）新4223民初418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宁胜利上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判上诉人承担利息26673元；2、被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：本案中双方对于所欠购房款均无异议。但对于利息损失的认定存在偏差。理由如下：在一审上诉人提供的《承诺书》中，被上诉人承诺房产证抵押期间上诉人不承担欠款利息。抵押虽然是2016年6月14日到期，但抵押到期后本案所涉房屋的权属证书一直由被上诉人控制，期间上诉人也反复提出要求，希望能返还权属证书以申请贷款偿还所欠款项，但直到2016年10月8日被上诉人才将产权证返还上诉人。被上诉人上述影响了上诉人行使权利，影响了上诉人完整拥有所有权。因此6月14日至10月8日期间不应由上诉人承担利息损失。故原审判决从2016年6月14日起计算利息损失有失公允，应从2016年10月8日起计息。宏鼎公司沙湾分公司未作答辩。宏鼎公司沙湾分公司向一审法院提出的诉讼请求：1、请求依法判令被告支付购房款295839元；2、请求依法判令被告返还原告为其垫付的购房契税和房屋维修基金共计43600元；3、请求依法判令被告按照2016年10月8日双方签订的《还款协议书》中的约定，支付原告利息162930元（339439元×24%×2年）。庭审中，原告变更诉讼请求第二项内容，变更为要求被告返还购房契税43050元和房屋所有权登记费550元，共计43600元。一审法院认定的事实：2015年1月22日，原、被告签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）。合同中约定：“被告购买原告开发的位于沙湾县三道河子镇51区人民路130栋2层XXX室（润泽大厦底商住宅楼）商品房一套。建筑面积287.72平方米，其中套内建筑面积207.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积80.10平方米。单价4987元/平方米，总房款1435000元。合同第五条约定面积确认及面积差异处理。合同第六条约定付款方式为一次性付款。第七条约定买受人逾期付款的违约责任。第八条约定房屋交付期限为2015年1月16日前。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”。该合同备案登记章日期为2015年1月22日。合同签订后，原告依约向被告交付房屋。被告分三次【2013年5月8日交纳购房款937761元（用塑钢窗款折抵购房款）；2013年5月22日交纳购房款100000元；2015年10月10日交纳购房款101400元】向原告支付部分购房款1139161元，尚欠购房款295839元未支付。2016年10月8日，被告向原告出具《还款协议书》。协议书中约定：“宁胜利购塔城市宏鼎房地产开发有限责任公司沙湾分公司开发的润泽大厦二楼门面，建筑面积287平方米，总房款1435000元，已交房款1139161元，现欠本公司房款295839元，契税及维修基金等43600元，共计欠塔城市宏鼎房地产开发有限责任公司沙湾分公司房款及其他款项339439元，本人承诺在2016年12月30日前将所欠339439元款项全部交清，如不能按时交纳所欠房款，欠款人就违背了还款协议。欠款人承诺从实际欠款日2014年12月31日起按年利率24%支付利息，本人也绝不提出任何异议”。同日，原告向被告交付编号为00037XXX号的房屋所有权证书。另查明，沙湾县房地产管理局办理的沙湾县房权证沙政字第XX**房屋所有权证书中记载：“房屋所有权人宁胜利；共有情况单独所有；房屋坐落沙湾县三道河子镇51区人民路130栋2层XXX室；登记时间2015年1月28日；房屋性质商品房；规划用途商业用房；房屋状况，总层数18层，建筑面积287.72平方米，套内建筑面积207.62平方米。附记中记载有两次抵押登记日期”。该房产证上登记的“建筑面积287.72平方米，套内建筑面积207.62平方米，公摊建筑面积80.10平方米”与双方签订的《商品房买卖合同》中约定的面积以及原告书证三“新永兴测字（2013）第021号《房产测绘报告》”中记载的面积均一致。2017年5月12日，沙湾县房地产管理局出具证明。证明中记载“新永兴测字（2013）第021号《房产测绘报告》已经在我单位报存，该测绘报告中记载的房屋面积作为我单位办理不动产登记证书的依据。另查明，2015年5月24日，原告的实际控股人王龙元向被告出具承诺书一份，承诺书中载明：“宁胜利夫妇共有的沙湾县房权证沙政字第XXXX号商铺，为新疆昊润建筑安装有限公司在工商银行沙湾县支行的贷款提供抵押，抵押值25万元（贰拾伍万元），如未按期还款，导致实现抵押权，宁胜利只承担25万元的本息，并以此冲抵所欠房款。宁胜利欠王龙元（或是昊润公司）叁拾叁万元（330000元）在该房解押后一次付清，不承担利息。复印一份，签字后各执一份，附抵押物清单一份。他项权利登记后房产证交宁胜利”。承诺书落款处有宁胜利、王龙元的签名。另查明，涉案商品房所在的润泽大厦是以塔城市宏鼎房地产开发有限责任公司沙湾分公司（即原告）的名义开发的，施工方是昊润建筑安装有限责任公司。之后，为进行房屋销售，又成立了新疆润泽房地产开发有限责任公司。这三个公司的实际控股人均是王龙元，同时，王龙元也是昊润建筑安装有限责任公司的法定代表人。因为被告宁胜利所购买的商品房当时是以原告名义开发的，所以跟被告签订《商品房买卖合同》的出卖人是原告。但是，在进行房产测绘时，委托测绘单位是以新疆润泽房地产开发有限责任公司名义操作的。以上查明的事实，有原、被告举证及当庭陈述在案佐证。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百三十条的规定，买卖合同是出卖人转让标的物于买受人，买受人支付价款的合同。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已经按照合同约定向被告履行交付房屋的义务，但是被告至今未能向原告履行交付剩余房款的义务。虽然，双方在《商品房买卖合同》中第六条约定付款方式为一次性付款，未明确约定付款期限，但是，双方在2016年10月8日的《还款协议书》中约定“被告于2016年12月30日前将所欠剩余购房款295839元全部交清”，该约定明确了购房款的付款期限。被告对《还款协议书》的约定是认可的，对剩余购房款295839元也是认可。被告至今未向原告支付剩余购房款，已经构成违约，应当向原告承担违约责任。因此，对原告要求被告支付剩余购房款295839元的诉讼请求本院予以支持。对原告主张要求被告返还购房契税43050元、房屋所有权证登记费550元，共计43600元。虽然被告辩称“不认可原告为其垫付购房契税43050元、房屋所有权登记费550元，共计43600元”，但是，根据查明的事实，被告所购买的涉案房屋已经于2015年1月28日在沙湾县房地产管理局登记备案，并办理了房产证。根据办理房产证的相关规定，如果不缴纳购房契税和登记费，就不可能办理房产证。同时，根据被告的自认，原告为了借用被告的房产证进行抵押贷款，才在被告未全部付清房款的前提下办理了房产证。而被告也是在2016年10月8日在原告出具的《还款协议书》上签字后，才于同日从原告处拿到的房产证。同时，因为办理房产证，购房契税的原始票据已经被房产部门收回，庭后原告提交了加盖有沙湾县城乡建设档案室公章的购房契税票据和房屋所有权登记费的原始票据。因此，可以证实原告为被告办理房产证垫付了购房契税43050元和房屋所有权登记费550元，共计43600元。故，本院对原告要求被告返还其垫付的购房契税和房屋所有权登记费共计43600元的诉讼请求予以支持。关于原告主张的逾期付款利息损失。虽然双方签订的《商品房买卖合同》中第七条约定了买受人逾期付款的违约责任的承担方式，但是，在2016年10月8日双方在《还款协议书》中约定“如欠款人宁胜利不能按照约定日期还款，则欠款人承诺从实际欠款日起按年利率24%支付利息”。因此，《还款协议书》中的约定变更了《商品房买卖合同》中关于买受人逾期付款的违约责任的承担方式的约定（即变更了逾期付款利息损失的计算标准）。同时，《还款协议书》中约定的按年利率24%（即月息20‰）计付利息的标准符合法律规定。因为原告主张的是剩余购房款和购房契税、房屋所有权登记费三部分款项的利息损失，所以，原告主张的逾期付款利息损失应分为三部分计算。第一部分，剩余购房款295839元的逾期付款利息损失。虽然原、被告在《还款协议书》中约定“欠款人如不能按时交纳所欠房款，欠款人就违背了还款协议。欠款人承诺从实际欠款日2014年12月31日起按年利率24%支付利息”，但是，2015年5月24日，原告的实际控股人王龙元向被告出具《承诺书》，承诺书中约定“原告借用被告的房产证进行抵押贷款，原告向被告承诺房产证抵押期间被告欠原告的房款不计利息”。被告也辩称“不应当承担抵押期间的还款利息”。经本院查明，原告的实际控股人王龙元的确借用被告的房产证进行抵押贷款。在沙湾县房房权证沙政字第XX**屋所有权证书的附记中记载有两次抵押登记。其中，“抵押日期2015年5月25日至注销日期2016年6月14日”的抵押就是原告的实际控股人王龙元借用被告的房产证进行抵押贷款的期间，原告对此也予以认可。同时，原告塔城市宏鼎房地产开发有限责任公司沙湾分公司的法定代表人宋玉珍是王龙元的妻子，而王龙元是原告的实际控股人，被告有理由相信王龙元的行为是代表原告行使的职务行为，王龙元与被告签订《承诺书》的行为构成表见代理。根据《承诺书》中的约定，原告借用被告的房产证进行抵押贷款期间，被告欠原告的房款应不计利息。因此，原告主张从《商品房买卖合同》签订的次日（2015年1月23日）起计算剩余购房款的逾期付款利息损失不符合双方的约定。应当从抵押期限届满日（即抵押登记注销日期2016年6月14日）的次日起计算逾期付款利息损失。故，原告主张的剩余购房款295839元的逾期付款利息损失应当为42995元【295839元×年利率24%×218天（2016年6月15日至2017年1月23日）】。第二部分，房屋所有权证登记费550元的逾期付款利息损失应为263元【550元×年利率24%×716天（2015年1月27日（发票开具日期）至2017年1月23日）】。第三部分，购房契税43050元的逾期付款利息损失应当为20406元【43050元×年利率24%（即月息20‰）×711天（2015年2月2日（发票开具日期）至2017年1月23日）】。综上，原告主张的利息损失应当为63664元（42995元+263元+20406元）。综上，本院对被告辩称“不应当承担抵押期间的还款利息”予以采信，对原告要求被告承担逾期付款利息损失162930元的诉讼请求不予支持。对被告辩称“其要求原告将房产证交还办理房贷以还房款。但是，原告要求被告还清房款才给房产证。直到2016年10月8日，原告才将房产证交还被告。原告至今未将土地使用权证办理下来，使被告无法换取不动产登记证，致使无法办理房贷，无法支付剩余房款，因此，被告享有先履行抗辩权”。根据双方签订的《商品房买卖合同》中的约定，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条关于先履行抗辩权的规定，原告负有向被告交付房屋的义务，被告负有向原告支付房款的义务，该两笔债务有先后履行顺序。原告作为先履行义务一方已经向被告交付了房屋并为被告垫付购房契税和房屋所有权登记费，办理了房产证，被告作为后履行义务一方却未能全部付清房款，因此，被告并不享有先履行抗辩权。同时，被告没有理由以无法办理抵押贷款为由拒绝履行付款义务。故，本院对被告的辩称不予采信。对被告辩称“原告出售给被告的房屋其房产证上登记的建筑面积与实际面积不符，原告办公区的楼道和卫生间是原告独家使用的，却作为分摊面积（公摊面积）计算到被告的房屋面积中。房产证上登记的建筑面积（包括套内建筑面积、分摊面积）与被告从原告处调取的2011年8月17日的《房产测绘报告》中显示的产权面积不符”。因为原、被告对涉案房屋的建筑面积（包括套内建筑面积、分摊面积）存在争议，所以被告向本院申请对涉案房屋的建筑面积（包括套内建筑面积、分摊面积）进行测绘鉴定，本院予以准许。但是，在鉴定期间，因被告未能及时提供鉴定鉴材和足额交纳鉴定费用，致使鉴定机构一直未能顺利开展鉴定工作。直至2017年11月27日，本院委托的鉴定机构新疆精准测绘有限公司向本院发出《退案申请》，要求对本院委托的（2017）新4223委鉴10号案件进行退案，本院准许退案。本院于2017年12月2日向被告告知其鉴定的申请已做退案处理，被告称“对本院的退案处理没有异议，不再申请鉴定”。根据原告书证三，2013年6月29日的新永兴测字（2013）第021号《房产测绘报告》中“沙湾县润泽大厦高层底商住宅楼房屋建筑面积计算表”序号17处记载的内容“房号XXX，套内建筑面积207.62平方米，分摊系数0.38579104，分摊面积80.10平方米，产权面积287.72平方米”与被告书证一，沙湾县房权房权证沙政字第XX**所有权证书中记载的建筑面积、套内建筑面积以及与双方签订的《商品房买卖合同》中约定建筑面积、套内建筑面积、分摊建筑面积均是一致的，且XXXX号房屋所有权证书所附的房地产平面图与新永兴测字（2013）第021号《房产测绘报告》中所附的“沙湾县润泽大厦高层底商住宅楼第二层组合平面图”也是一致的。同时，沙湾县房地产管理局于2017年5月12日出具的证明，也证明了新永兴测字（2013）第021号《房产测绘报告》中记载的房屋面积是作为办理不动产登记证书的依据。对被告举证的“2011年8月17日的新永兴测字（2011）第016号《房产测绘报告》”。虽然报告书上显示，该报告也是由新疆永兴房地产评估有限公司作出的，但是该报告书上没有加盖测绘公司的任何公章，且报告书并不完整。而在原告举证的“2013年6月29日的新永兴测字（2013）第021号《房产测绘报告》”中加盖有“新疆永兴房地产评估有限公司测绘资格专用章”。综上，本院对被告的辩称不予采信。本院确认涉案房屋实际建筑面积（包括套内建筑面积、分摊面积）与沙湾县房权证房权证沙政字第XX**有权证书上登记的建筑面积是一致的。遂判决如下：一、被告宁胜利于本判决生效后十日内向原告塔城市宏鼎房地产开发有限责任公司沙湾分公司支付购房款295839元；二、被告宁胜利于本判决生效后十日内向原告塔城市宏鼎房地产开发有限责任公司沙湾分公司支付购房契税43050元、房屋所有权证登记费550元，共计43600元；三、被告宁胜利于本判决生效后十日内向原告塔城市宏鼎房地产开发有限责任公司沙湾分公司支付逾期付款利息损失63664元。一审案件受理费4412元，由原告塔城市宏鼎房地产开发有限责任公司沙湾分公司负担多诉部分的872元，由被告宁胜利负担3540元(本案案件受理费已由原告预交，所预交的费用在本案执行时，按判决书确定的数额由被告一并支付给原告)二审中，双方当事人未提交新证据，二审查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，上诉人宁胜利与被上诉人宏鼎公司沙湾分公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案中，双方当事人虽然约定了逾期付款利息，但是，2015年5月24日，被上诉人宏鼎公司沙湾分公司的实际控股人王龙元向上诉人宁胜利出具的《承诺书》中约定“被上诉人借用上诉人的房产证进行抵押贷款，被上诉人向上诉人承诺房产证抵押期间上诉人欠被上诉人的房款不计利息”。经查明，被上诉人宏鼎公司沙湾分公司的实际控股人王龙元的确借用上诉人宁胜利的房产证进行抵押贷款，抵押期间为2015年5月25日至2016年6月14日，对此上诉人宁胜利认可。现上诉人宁胜利主张被上诉人宏鼎公司沙湾分公司将产权证返还给上诉人之日起计算利息，不符合双方约定，本院不予支持。因此，上诉人宁胜利应从抵押期限届满日（即抵押登记注销日期2016年6月14日）的次日起支付逾期付款利息损失。综上所述，上诉人宁胜利的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费467元，投递费100元，合计567元，由上诉人宁胜利负担。本判决为终审判决。审判长  范淑桂审判员  马桂兰审判员  巴 图二〇一八年七月九日书记员  朱德孜