苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0591民初8293号原告：苏州工业园区建屋厂房产业发展有限公司，住所地苏州工业园区出口加工区。法定代表人：赵明琪，董事长。委托诉讼代理人：徐向东，江苏简文律师事务所律师。委托诉讼代理人：吉宇璐，江苏简文律师事务所实习律师。被告：保荣闪光灯技术（苏州）有限公司，住所地苏州工业园区综合保税区启明路****楼**。法定代表人：EUGENHELMUTHCIEMNYJEWSKI，执行董事。委托诉讼代理人：薛丽娜，江苏久顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：邰梦圆，江苏久顺律师事务所律师。原告苏州工业园区建屋厂房产业发展有限公司与被告保荣闪光灯技术（苏州）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月19日受理后，依法由审判员刘洋适用简易程序审理。因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭于2018年3月9日、2018年7月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐向东、吉宇璐，被告委托诉讼代理人薛丽娜（参加第一次开庭）、邰梦圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1.被告腾退位于苏州工业园区综合保税区B区7A的一楼及二楼厂房；2.被告支付延期占用期间的费用（自2017年8月1日至8月31日为132221.49元）；3.被告支付拖欠的水费600元；4.被告将房屋恢复原状或承担恢复原状的费用180000元；5.诉讼费用被告承担。审理中，原告说明，根据庭审情况，考虑到尚未完全收集水、电费证据，故被告所欠的2017年5月及6月的水费1041.6元、2017年7月的电费16745.24元及水费520.8元暂不主张以租赁保证金抵扣，仅就被告所欠的2017年7月1日至7月31日期间的租金77858.68元主张与被告已缴保证金228282.58元抵扣，故保证金余额为150423.90元，因而变更诉请为：1.被告腾空苏州工业园区综合保税区B区7A厂房的一楼、二楼租赁房屋并交还原告；2.被告支付房屋使用费（自2017年8月1日起，按132221.49元/月计算至实际交还房屋之日止，扣除保证金余额150423.90元）；3.被告将上述房屋恢复原状或支付原告恢复原状费用180000元；4.诉讼费用被告承担。原告另说明，被告在交还房屋时应结清水费、电费，此为合同明确约定的被告义务；第3项诉请，具体是判令被告恢复原状还是承担相应费用，由法院依法判明。事实和理由：2014年1月15日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告承租原告位于苏州工业园区综合保税区B区7A的二楼厂房，面积1303.3平方米，合同到期日为2017年7月31日，同时约定租金标准、保证金、服务费、恢复原状、延期占有、违约责任等条款。合同签订后，原告按约向被告交付了适租厂房。2014年8月31日，原、被告在原合同基础上签订补充协议二，约定被告续租原告位于苏州工业园区综合保税区B区7A的一楼厂房，面积1787.4平方米，同时约定租金标准及保证金等条款。2016年5月30日，原、被告又签订补充协议四，约定将上述一楼厂房的租赁期限延长至2017年7月31日，并对原合同的租金、物业服务管理费等有关事项作了变更。合同期限届满前，被告未与原告签署续租协议，故原告于2017年7月26日发函给被告，通知其到期退租、完成厂房复原工作，并支付结欠原告的所有款项。现原合同及其补充协议约定的租赁期限已届满，被告未按约将承租厂房返还，也未履行原合同附件五规定的复原事项，已构成违约，应承担相应的法律责任。被告辩称：同意第1项诉请，但实际操作存在困难，将物品搬离保税区需向海关缴税，需协商暂缓腾退，费用亦可商量。第2项诉请中132221.49元/月的计算标准过高，应予调整。第3项诉请金额180000元不认可。经审理查明，2014年1月15日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《房屋预留/预租/租赁合同》一份，约定：被告承租原告位于苏州工业园区综合保税区B区7A厂房的二楼北部、二楼南部，两部面积均为651.65平方米，合计1303.30平方米。二楼北部租期3年5个月，自移交日2014年3月1日起算，二楼南部2年7个月，自移交日2015年1月1日起算，到期日均为2017年7月31日。各期租金中，2017年度两部租金均为每月14.59元/平方米，两部服务费均为每月6.25元/平方米。承租人支付给出租人的保证金数额应为3个月的本合同项下的租金和服务费之和，即76225.60元。承租人需在签订本合同10日内支付37706.73元，2014年4月1日前支付38518.87元。承租人保证移交日之后的每个季度的第一天或之前向出租人预先支付该月租金。一旦承租人未履行其在本合同中或法律规定的任何其它义务或责任，出租人可使用全部或部分保证金以支付承租人拖欠的本合同项下的到期款项、滞纳金、违约金或承租人应承担的责任及其给出租人造成的任何损害、人身伤害、支出或债务。对保证金的规定不应影响本合同或由法律规定的出租人的任何其它权利和救济。承租人在租赁期限内每季度租金到期的同一天或之前以与租金相同的支付方式向出租人支付服务费。承租人应支付与其使用房屋有关的所有水、煤气/天燃气、电（包括电力增容）、热、电信、垃圾（除办公室垃圾外）收集以及其它类似的公用事业设施费用、以及由于承租人的原因而由任何政府实体或公用事业设施提供者收取的任何税款、罚款、附加费和其它费用等。若本合同期限届满或本合同提前终止，承租人应将房屋返还给出租人，将房屋打扫干净，承租人履行附件五规定的复原事项，使房屋的状况应与当初接受房屋时相同；承租人应移除所有的商业设施、承租人改建以及任何出租人或承租人在移交日起至到期日止的期间内所作的改良及承租人放置在房屋内的所有财产和物品，除非出租人另行书面同意承租人可不作上述移除；如承租人未作出上述移除，出租人可选择自行移除或处置，费用由承租人承担；如出租人另行书面同意承租人可不作上述移除，则承租人未移除的任何商业设施、承租人改建、改良及遗留在房屋内的财产和其他物品应被视为放弃，并可由出租人保存、移除或处置。在租赁期限终止时，承租人尚未完全履行的义务和责任（该等义务和责任包括但不限于赔偿义务、与租金、服务费有关的付款义务以及修缮及恢复的义务），承租人仍应履行。如相关法律法规规定承租人对房屋的全部或部分享有优先承租权的，承租人在此明确放弃优先承租权。除非另行书面约定，如果承租人在租赁期限届满或本合同提前终止之后对房屋延期占有，出租人可以随时终止该等占有，并且承租人仍应履行该延期占有期间本合同中规定的承租人的义务和责任；同时承租人应按出租人要求的时间向出租人支付按到期日或提前终止日适用的租金标准的两倍作为延期占有期间的“租金”。此外，如果出租人因该等延期占有遭受损失（包括但不限于与第三方的租约或预留协议无法履行），承租人应当对出租人因该等延期占有而遭受的损失承担责任。除非届时双方另有明确约定，承租人的延期占有、出租人收取延期占有的租金以及出租人未行使本合同项下的权利，都不应被理解为续展本合同，并且本条不应该被解释为对承租人延期占有房屋的同意。合同附件五“房屋”复原标准约定，主要复原项目包括但不限于以下内容：1.拆除所有承租人在房屋内、外装修、安装、改造的设备设施：1）装饰装潢：隔断、吊顶、磁砖等。2）机电设备设施：灯具、插座、桥架、供电线路、卫生洁具、空压、空调、弱电线路系统等。3）生产办公设备：生产线、机台、货架等。4）固定在地面、墙面、屋顶（固定货架、管道、吊顶）的膨胀缧丝完整取出，不可截断。5）外墙上承租人的标记、管线。6）屋顶、室外设施及设施基础等。2.恢复上述拆除、改造、使用中损坏的设备设施：1）修补墙、顶面孔洞。2）房屋地面孔洞或地面损坏应采用环氧沙浆修补，修补表面颜色需与原地面保持一致。3）水泥地面（主要为办公区）的恢复，应凿去水泥找平层，重新铺设厚度不小于3CM。4）环氧地面的恢复，需全面清洗打磨后用环氧树脂砂浆找平，覆盖环氧涂层两面。5）房屋内墙、顶或外墙标记处等因修补、污染的涂装，应重新刷涂料，不应出现色差（涂料采用立邦或同档次乳胶漆两涂）。6）屋顶设施设备拆除后，应施做相应的防水层，做法、品质与原有屋面防水保持一致。7）维修使用中损坏的原房屋门窗、玻璃、锁扣等。8）复原改造、移位的消火栓等管线设备。9）厂房清洁：地：地面保洁顶蛛网、灰尘清除等。合同还就其他事项作了约定。2014年8月31日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同之补充协议二》，主要内容为：鉴于：1.甲乙双方就乙方向甲方租赁坐落于苏州工业园区综合保税区B区（原出口加工区B区）面积为1303.3平方米的7A厂房二楼区域及附属装置事宜双方于2014年1月15日签署了《房屋租赁合同》，于2014年3月31日签订了《房屋租赁合同之补充协议一》（以上合同称为“原合同”)。原合同约定7A厂房二楼区域的租赁期为2014年3月1日至2017年7月31日。2.乙方拟续租赁7A厂房一楼区域，面积为1787.40平方米(“厂房”)，租赁期限为2014年8月1日至2015年7月31日，甲方同意将厂房续租赁给乙方，租赁期限为2014年8月1日至2015年7月31日。因此，双方协商一致，达成协议如下：1.甲乙双方一致同意，乙方于2014年8月1日起续租赁厂房，该区域计租面积为1787.40平方米，租赁期限为2014年8月1日至2015年7月31日，即厂房移交日为2014年8月1日，到期日为2015年7月31日。租赁期间的租金为每月18.76元/平方米，服务费为每月8.04元/平方米，合计每月26.80元/平方米，乙方应当以与原合同规定的相同的方式按时向甲方支付。3.甲乙双方一致同意，乙方应支付给甲方的保证金应为本协议项下的3个月的平均租金和服务费之和，即143706.96元，乙方已向甲方支付了厂房的保证金128692.80元，乙方应在本协议签署后五日内向甲方支付保证金差额部分，金额为15014.16元。4.本补充协议届满前6个月，乙方应书面通知甲方是否续约，如乙方确认续约的，乙方应当在租赁期届满前6个月与甲方签订续租协议。5.本补充协议约定的租期届满终止或提前解除后，双方应按照原合同约定办理移交手续，如乙方在租赁满后没有签订续约合同仍对厂房延期占有，出租人可随时终止该等占有，并且承租人仍应履行该延期占有期间原合同规定的责任和义务，同时承租人应按出租人要求的时间向出租人支付延期占有期间按本协议约定的租金和物业服务费标准的两倍的费用。6.本协议作为原合同的补充协议，与原合同具有同等的法律效力，如有任何不一致，以本协议为准，原合同的其他条款不变。2016年5月30日，原告（出租人）与被告（承租人）又签订《房屋预留/预租/租赁合同补充协议四》，主要内容为：鉴于：1.出租人与承租人于2014年1月15日签署了关于承租人租赁出租人坐落于苏州工业园区综合保税区B区7A厂房二楼面枳为1303.30平方米的房屋（“房屋A”）事宜签署了《房屋预留/预租/租赁合同》（“原合同”），于2014年8月31日签署了关于承租人租赁出租人坐落于苏州工业园区综合保税区B区7A厂房一楼面积为1787.40平方米（“房屋B”）签署了《房屋预留/预租/租赁合同之补充协议二》（“房屋A”和“房屋B”合称为“房屋”），于2015年6月12日就“房屋B”续租事宜签署了《房屋预留/预租/租赁合同之补充协议三》（“补充协议”）。2.承租人拟将“房屋B”的租赁期限延长12个月，出租人同意将“房屋B”的租赁期限延长12个月。3.出租人和承租人经协商一致，同意对“原合同”的租金、物业管理服务费等有关事项作出变更。出租人和承租人特达成本补充协议如下，以兹共同遵守。1.双方一致同意，“房屋B”的租赁期限延长12个月，续租期限自2016年8月1日至2017年7月31日，到期日为2017年7月31日。承租人应当以与原合同规定的相同的方式按时向出租人支付租金与物业管理服务费。2.双方同意对“原合同”项下2016年7月1日至2016年7月31日期间“房屋B”的租金及物业管理服务费进行调整。“房屋B”2016年7月1日至2016年7月31日期间以及续租期间的租金及物业管理服务费如下：每月/每平方米计租面积的不含税租金，2016年7月1日至2016年7月31日为18.13元/月/平方米，2016年8月1日至2017年7月31日为18.86元/月/平方米，不含税物业管理服务费，2016年7月1日至2016年7月31日为7.76元/月/平方米，2016年8月1日至2017年7月31日为8.07元/月/平方米。双方确认，租金及物业管理服务费的适用税率分别为5%和6%，如将来相关的法律法规对适用税率进行调整，则以相关法律法规规定的适用税率为准。3.双方同意对“原合同”项下2016年7月1日至2017年7月31日期间“房屋A”的租金和物业管理服务费进行调整。“房屋A”2016年7月1日至2017年7月31日期间的租金及物业管理服务费如下：每月/每平方米计租面积的不含税租金，2016年7月1日至2016年12月31日为13.20元/月/平方米，2017年1月1日至2017年7月31日为13.86元/月/平方米，不含税物业管理服务费，2016年7月1日至2016年12月31日为5.65元/月/平方米，2017年1月1日至2017年7月31日为5.94元/月/平方米。双方确认，租金及物业管理服务费的适用税率分别为5%和6%，如将来相关的法律法规对适用税率进行调整，则以相关法律法规规定的适用税率为准。4.双方一致约定，承租人应支付给出租人“房屋B”的保证金应为3个月的平均租金（含5%税率）和物业管理服务费（含6%税率〉之和，即152056.98元。承租人已向出租人支付了146119.95元，承租人应在本协议签署后五日内向承租人支付保证金差额部分，金额为5937.03元。2017年7月26日，原告向被告发送《关于出口加工区B区7A到期退租事宜的告知函》，内容为：“根据贵我双方签署的《房屋预留/预租/租赁合同》及相关补充协议（原合同），贵公司租赁了我司位于出口加工区B区7A一楼和二楼厂房（房屋）。房屋租赁合同将于2017年7月31日到期。截止目前，贵公司始终没有和我司签署续租协议，同时贵公司仍有如下款项未支付我司：2017年7月1日至31日的租金和物业管理费，人民币77,858.68元，和2017年5-6月份水费，人民币1,041.60元。期间我司多次催促无果。为此，我司正式发函通知贵公司如下：1.请贵公司尽快完成厂房复原工作，并把房屋于2017年7月31日返还我司。否则我司有权根据原合同，向贵公司收取延期占有期间按原合同约定的租金和服务费标准的两倍的费用。2.我司有权于合同到期日之后停止供应一切公用设施，包括水电供应。3.鉴于贵司逾期付款的行为已经构成合同项下的违约事件，根据原合同规定，我司有权没收保证金用于抵扣贵公司应支付的违约金、所有欠款和其他责任。在此基础上，我司在此通知贵司，我司于本通知函作出之日，对保证金处理如下：抵扣贵公司截止合同到期日之前的所有欠款（包括但不限于租金和物业管理费、水电费等）和房屋复原费用。如有任何疑问，请贵司及时与我司市场部取得联系。”2017年8月15日，苏州工业园区肯达企业服务有限公司出具《报价单》一份，就被告租赁房屋恢复原状费用报价179977.42元。原告据以主张恢复原状费用。被告对此不予认可。2018年1月22日，本院作出（2018）苏0591破1号民事裁定书，裁定受理申请人王丽琴、包金以及被告提出的被告破产清算的申请。2018年2月1日，本院作出（2018）苏0591破1号决定书，指定江苏久顺律师事务所担任被告管理人。审理中，原、被告一致确认，被告尚欠原告2017年7月1日至2017年7月31日期间的租金及物业服务费77858.68元（其中租金54362.80元，物业服务费23495.88元）未付，被告已交原告保证金228282.58元。以上事实，有房屋预留/预租/租赁合同、房屋租赁合同之补充协议二、房屋预留/预租/租赁合同补充协议四、关于出口加工区B区7A到期退租事宜的告知函、报价单、（2018）苏0591破1号民事裁定书与决定书等及庭审笔录予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效，双方均应诚信履行合同。合同已到期，被告理应腾退房屋，原告诉请被告腾空苏州工业园区综合保税区B区7A厂房的一楼、二楼租赁房屋并交还原告，有事实和法律依据，本院予以支持。至于被告履行该义务存在的困难不足以构成拒绝履行的理由，如双方自愿协商，则另当别论。合同附件五“房屋”复原标准部分详列恢复原状的标准，原告诉请被告将上述房屋恢复原状，亦有事实和法律依据，本院予以支持，恢复原状的标准应符合合同约定。根据被告欠租金及物业服务费情况及所交保证金金额，原告主张扣除被告所欠租金及物业服务费后保证金余额150423.90元，经核算无误，本院予以确认。原告另诉请的房屋使用费标准132221.49元/月，实为合同到期时租金的两倍与物业服务费之和，该主张虽有合同依据，但被告辩称计算标准过高应予调整的意见于法有据，本院考虑原告损失酌定房屋使用费标准为94167.52元/月。因此，被告应支付原告房屋使用费（自2017年8月1日起，按94167.52元/月计算至实际交还房屋之日止，扣除保证金余额150423.90元）。被告交还房屋时应结清水费、电费，原告认为此为合同所约定，但原告未提该诉请，由双方在交接房屋时另行依法按约处理，本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告保荣闪光灯技术（苏州）有限公司于本判决生效之日起三十日内将苏州工业园区综合保税区B区7A厂房的一楼、二楼租赁房屋恢复原状并交还原告苏州工业园区建屋厂房产业发展有限公司；二、被告保荣闪光灯技术（苏州）有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告苏州工业园区建屋厂房产业发展有限公司房屋使用费（自2017年8月1日起，按94167.52元/月计算至实际交还房屋之日止，扣除150423.90元）；三、驳回原告苏州工业园区建屋厂房产业发展有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5992元、公告费300元，合计6292元，由被告保荣闪光灯技术（苏州）有限公司负担。该款原告苏州工业园区建屋厂房产业发展有限公司已预交，由被告于本判决生效之日起三十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  刘 洋人民陪审员  周伟生人民陪审员  姚雪男二〇一八年七月三十日书 记 员  孟 杰