广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0303民初944号 原告：桂林国奥资产管理有限公司，住所地桂林市秀峰区西山路**（熊本馆****） 法定代表人：胡兆华，总经理。 委托诉讼代理人：刘娟，广西君美律师事务所律师。 被告：唐娜，女，1985年4月5日出生，汉族，户籍所在地灵川县，现住桂林市叠彩区。 原告桂林国奥资产管理有限公司诉被告唐娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年5月17日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人刘娟、被告唐娜到庭参加诉讼。在审理过程中，根据原告的财产保全申请，本院依法查封了被告的财产。本案现已审理终结。 原告桂林国奥资产管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告双方于2015年10月31日签订的《商业房屋租赁合同》，并判决被告交还租赁房屋--桂林国奥城C3栋1层7-8号商铺，商铺中所有装饰、装修由原告处置；2、判决被告支付欠付的租金共人民币26435元，欠付租金违约金2813元，以上共计29248元（租金暂计至2018年2月28日，违约金暂计至2018年3月31日，2018年3月1日以后租金按1762元／月计至被告实际归还租赁商铺时止，违约金以欠付租金为基数按每天万分之五计至付清租金之日止）；3、判决被告按3个月的租金标准支付解除合同赔偿金5287元；4、判决被告支付免租期的租金28192元；5、判令被告承担原告为实现本案债权己支付的律师费4000元；6、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年l0月31日，原告桂林国奥资产管理有限公司与被告唐娜签订《商业房屋租赁合同》，合同主要内容为：原告将位于桂林国奥城C3栋1层7-8号商铺（以下简称“该房屋”）租赁给被告经营，该房屋建筑面积70.49平方米；租赁期限为3年，自2015年10月31日起至2018年10月31日止；原告依法拥有该房屋的出租权，完全有权对该房屋进行出租。该房屋租金按月计租，单价25元／月/㎡（建筑面积），月租金【1762】元／月；被告承租该房屋，应先付租金后使用；原告承诺免租期【16】个月，租金自免租期满即2017年2月30日（计租日）起按3个月为一期一次提前缴纳，租赁期内合计租金35246元；第一期租金为5287元，被告须于2017年2月30日前支付给原告；第二期租金为5287元，被告须于2017年5月31日前支付给原告；第五期租金为5287元，被告须于2018年2月30日前支付给原告；……如逾期支付，被告自逾期之日起每日支付原告未交租金总额万分之五的逾期违约金，直到付清全部租金为止；合同第六条装饰装修条款第3条约定，经被告装修后该房屋的装潢物，在合同终止后，除经原告同意外，其处置权归原告所有；合同第十条违约处理条款第2条约定，如发生下列情况之一者，原告有权终止合同；……（5）被告未按双方的约定支付租金，拖欠租金或物业管理费或水费或电费等费用超过十五日的；……发生上述情况之一者，原告有权终止合同，有权收回房屋，并没收保证金，要求被告支付相当于三个月的租金的赔偿金作为对原告预期利益的补偿；第4条约定，被告在计租日开始后【16】月内退租或因违约而导致原告解除本合同的，被告还应承担免租期的租金，按租金标准按月租标准执行；第5条约定，守约方通过法律途径保护自己的权益所产生的包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等全部费用由违约方承担。合同签订后，原告如期将房屋交付给被告。之后，被告使用该房屋至2017年2月28日免租期限届满，原告多次催促被告缴纳房屋租金，但被告均以各种理由拒绝缴纳。截止2018年3月31日，被告共拖欠原告房屋租金26435元。原告认为，被告经原告多次催促，仍不履行其缴纳义务，其行为已构成严重违约，原告有权依照合同约定要求其履行缴纳义务，并追究其违约责任。其次，根据双方的合同约定，被告的违约行为已符合原告单方解除合同的条件，故原告特向法院提出上述诉讼请求，请法院依法支持原告的诉请。 被告唐娜辩称，1、合同的第四条第二项约定承租方需支付保证金相当于三个月的租金，双方确认承租方于2015年11月5日交纳的订金自动转为保证金，出租方有意设计合同侵害承租方利益，因为按照语言逻辑和生活常理，只有订金交在签合同前，才能转变为保证金，而收据时间晚于合同时间，原告提交的合同与被告持有的合同有不同，有删减；2、虽然民事诉讼法规定诉讼时效为3年，但是民法通则并未失效，民法通则规定延时或者拒付租金的诉讼时效期间为一年，而原告主张租金的诉讼时效已超过一年，不应支持；3、这份合同的每月租金1762元，但原告主张的违约金、支付律师费等费用与租金总额相比过高。按合同法规定违约责任应与损失相当，原告起诉的违约责任金额应不予支持；4、合同第十条违约处理条款第2条约定，如发生下列情况之一者，原告有权终止合同，有权收回房屋，并没收保证金，要求被告支付相当于三个月的租金的赔偿金作为对原告预期利益的补偿；合同第五条约定出租人的义务，确保承租人的合法经营不受第三人的干扰，使承租人能合法正常经营，因此，合同的目的是让被告能合法正常经营，而被告收到门面营业后，便被施工堵路影响正常营业，被告家6个门面均被施工堵路影响经营长达4个月之久。期间许多商铺承租人多次向原告反映该情况，但原告未予采取措施，所以按公平原则、对等原则，原告对造成被告不能正常经营应承担责任，被告据此有权解除合同。既然因为原告违约导致合同终止，被告无需再缴纳租金，相反原告还要退保证金及承担违约责任。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月31日，原告（出租人作为甲方）与被告（承租人作为乙方）签订《商业房屋租赁合同》，约定：“第一条：出租人将桂林国奥城C3栋1层7-8号商铺租赁给承租人经营，建筑面积70.49平方米；第三条：租赁期限3年，自2015年10月31日起至2018年10月31日止；承租人应在合同约定的起始时间后3个月内开始正常营业，即2016年1月30日前开始正常营业；第四条第一款：该房屋租金按月计租，单价25元／月／平方米，月租金1762元／月。承租人承租的该房屋，应先付租金后使用。甲方承诺免租期16个月，租金自免租期满即2017年2月30日（计租日）起后按3个月（计算至计租日满3个月后对应日的前一日）为一期一次提前缴纳，租赁期内合计租金35246元。第一期租金为5287元，承租人须于2017年2月30日前支付给出租人。第二期租金为5287元，承租人须于2017年5月31日前支付给出租人。第三期租金为5287元，承租人须于2017年8月31日前支付给出租人。第四期租金为5287元，承租人须于2017年11月30日前支付给出租人。第五期租金为5287元，承租人须于2018年2月30日前支付给出租人。第六期租金为5287元，承租人须于2018年5月31日前支付给出租人。第七期租金为3524元，承租人须于2018年8月31日前支付给出租人。如逾期支付，承租人自逾期之日起每日支付出租人未交租金总额万分之五的逾期违约金，直到付清全部租金为止；第四条第二款：本合同签订之日，承租方需要支付保证金5287元，双方确认，承租方于2015年11月5日所交定金5287元自动转为保证金5287元；第四条第四款：若承租方违反本合同各项条款之规定或未经出租方同意擅自终止本合约或满足出租方单方解除本合同的情形的，承租方同意该保证金无需返还；第六条第三款：经承租人装修后该房屋的装潢物，在合同终止后，除经出租人同意外，其处置权归出租人所有。出租人亦有权选择承租人限期自行拆除装潢物，或由出租人拆除装潢物，但由承租人支付拆除费用；第十条第二款：如发生下列情况之一者，出租人有权终止合同：……承租人未按双方约定如期支付租金，拖欠租金或物业管理费或水费或电费等费用超过十五日的，……发生上述情况之一者，出租人有权终止合同，有权收回该房屋，并没收保证金，要求承租支付相当于三个月的租金的赔偿金作为对出租人预期利益的补偿，并根据有关的法律法规追究承租人的其他法律责任；第十条第三款：租赁期满或因承租方违约而出租方解除合同，出租方逾期不交还租赁房屋的，按照租赁期届满当月或合同解除当月租金标准的200%向甲方支付占用期间的租金；第十条第四款：承租方在计租日开始后的（16）个月内退租或因违约导致出租方解除合同的，承租方还应承担免租期的租金，租金标准按照月租金标准执行；第十条第五款：守约方通过法律途径保护自己的权益所产生的包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等全部费用由违约方承担。”合同签订后，被告向原告交纳了门面保证金5287元，原、被告按约定履行房屋交付手续，被告接收房屋后装修并开始营业。 2016年5月，被告及该小区其他商户联名向原告递交报告，内容：“……从1月15日开始进入商铺的道路封闭，原以为会很快解决，但是直到5月13日才畅通，造成道路封闭4月有余……，本来小区就处于新楼盘装修阶段人员稀少，加上道路封闭，更无人问津，成为死角，无法开展正常经营……希望出租方承担因道路封闭造成的经济损失。”2017年12月1日，被告及该小区其他商户再次联名向原告递交报告，内容：“……可是到现在商业街一直未竣工开业，并且每天都处于停业亏损状态，我们现在处于进退两难之地，希望将免租期延长到商业街开街后跟商业街同步。”免租期届满后，被告一直未支付房屋租金。原告于2017年12月15日向被告发送催缴房屋相关费用的短信息。 2018年3月26日，原告与广西君美律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，约定由该所代理与唐娜因国奥城C3栋1层7-8号商业房屋租赁合同一案进行诉讼，代理费为4000元。原告实际给付了广西君美律师事务所代理费4000元。 本院认为，本案争议焦点为：1、双方签订的《商业房屋租赁合同》的效力问题；2、本案是否已过诉讼时效问题；3、被告欠付租金的行为是否构成违约，原告的各项诉请是否成立。 关于焦点1，本案《商业房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效。 关于焦点2，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，本案租赁合同系持续性合同，出租人可以在分期履行的履行期限届满时主张权利，其请求偿还每一期债务的请求权的诉讼时效期间从最后一期期限届满之日起算。现被告方占有该门面，仍在持续地产生租金，故在本案租赁合同终止之前不存在诉讼时效起算的问题。被告称原告主张租金的诉讼时效已超过一年的辩解，与法律规定相悖，本院不予采信。 关于焦点3，依法成立的合同，对双方具有法律约束力。原、被告应按合同约定履行各自义务。被告按约应当从免租期届满后即2017年3月起给付原告商铺租金而未付，属违约行为，原告据此要求解除《商业房屋租赁合同》，由被告返还所承租商铺，商铺中所有装饰、装修由原告处置，符合合同约定，本院予以支持。截止2018年6月30日，被告拖欠原告租金为28192元（2017年3月1日至2018年6月30日共计16个月，每月1762元），原告诉请被告给付所欠租金，本院亦予以支持。原告诉请被告按租金1762元／月给付房屋占有使用费至被告实际归还房屋之日止，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定和合同约定，本院亦予以支持。原告诉请被告偿付逾期支付租金的违约金，本院认为，原告没有提供证据证实其除了房屋租金利息损失外还有其他的经济损失，因此本院对违约金酌情调整为按中国人民银行同期流动资金贷款年利率6%分段计算。原告诉请被告给付解除合同赔偿金、免租期租金，本院认为，合同违约责任中有关被告偿付解除合同赔偿金、不予免租期租金的约定，有失公平，加重了被告一方违约责任负担，同时国奥城商业街因修路及其他原因尚未建成，对被告不能正常经营有一定的影响，考虑到本案的实际情况，根据诚实信用原则和公平原则，对原告的该项诉请，本院不予支持。原告诉请被告给付律师代理费4000元，符合合同约定，且原告实际支出了该费用，本院予以支持。被告辩称因修路造成其无法正常经营，被告有权解除合同并无需交纳租金，本院认为，被告没有证据证实其向原告主张过解除合同，没有向原告移交商铺，本案所涉商铺一直处于被告的控制管理下，被告对其辩解应承担举证不能的法律后果。被告辩解合同中保证金是在2015年的11月5日交纳，时间在合同签订之后，不是订金，原告有意设计合同侵害原告的利益，本院认为，虽然订金实际缴纳时间晚于合同签订时间，但不影响整个合同的权利义务内容及合同的效力，因此对被告的辩解，本院不予采信。被告辩解要求原告退还保证金，因被告未向本院提出反诉，因此被告的主张不属于本案的审理范围。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告桂林国奥资产管理有限公司与被告唐娜于2015年10月31日签订的《商业房屋租赁合同》； 二、被告唐娜于本判决生效之日起十日内将位于桂林国奥城C3栋1层7-8号商铺返还原告桂林国奥资产管理有限公司，商铺中所有装饰、装修由原告桂林国奥资产管理有限公司处置；如被告唐娜未在上述规定的期限内将承租商铺返还，则应按每月1762元的标准支付房屋占用费至房屋实际交还之日止； 三、被告唐娜给付原告桂林国奥资产管理有限公司桂林国奥城C3栋1层7-8商铺2017年3月1日起至2018年6月30日的租金28192元及违约金（违约金计算：以所欠的租金为基数，从2017年3月1日起按中国人民银行同期流动资金贷款年利率6%分段计算至债务履行完毕之日止）； 四、被告唐娜给付原告桂林国奥资产管理有限公司律师代理费4000元； 五、驳回原告桂林国奥资产管理有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费1468元，适用简易程序减半收取734元，财产保全费688元，合计1422元（原告桂林国奥资产管理有限公司已预交），由原告桂林国奥资产管理有限公司负担821元，被告唐娜负担601元，此款在被告唐娜履行债务时一并支付给原告桂林国奥资产管理有限公司。本院退回原告桂林国奥资产管理有限公司734元。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费1468元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  唐晓莹 二〇一八年七月十二日 书记员  刘心怡 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十九条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。