包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终974号   上诉人（一审被告）：范俊杰，男，1988年11月8日出生，汉族，包头市乌素图治安分局协警，住内蒙古包头市。   委托诉讼代理人：范红利，男，1965年1月5日出生，汉族，包头建工集团职工，住内蒙古包头市。系范俊杰父亲。   被上诉人（一审原告）：包头市鑫瑞物业服务有限公司。   法定代表人：周维生，该公司总经理。   委托诉讼代理人：赵立山，该公司员工。   上诉人范俊杰因与被上诉人包头市鑫瑞物业服务有限公司（以下简称鑫瑞物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市青山区人民法院（2017）内0204民初4391号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   范俊杰上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判其向鑫瑞物业支付欠付金额10%的物业费。2、一、二审案件受理费由鑫瑞物业承担。其上诉主张的事实和理由为：首先，一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审判决认定鹿景苑小区业主委员会与鑫瑞物业签订的《小区物业管理合同》有效错误，事实上，该合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条中关于合同无效的内容。根据《物业管理企业资质管理办法》第六条“新设立的物业管理企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、社区的市的人民政府房地产主管部门申请资质….”的规定，鑫瑞物业于2013年9月24日注册成立，但其在2014年7月11日才取得相关的物业服务资质。2014年5月鑫瑞物业隐瞒自己无物业服务管理资质、无权承揽物业服务的事实，与鹿景苑小区业主委员会签订《小区物业管理合同》，鑫瑞物业在签订合同时存在故意欺诈、恶意串通、隐瞒的行为。同时鹿景苑小区属于老旧住宅小区，签订合同后，便可以获得包头市人民政府对从事旧小区物业管理企业的财政补贴，即包府办发的[2013]年131号文件《包头市人民政府办公厅关于印发包头市旧住宅小区推行准物业管理实施方案的通知》中规定“市区两级政府设置奖励基金，对列入准物业管理的旧住宅小区以三年为一个基段，以全市平均物业服务费0.6元/平方米.月为标准，第一年按2/3，第二年按1/2，第三年按1/2的比例以奖代补”。鑫瑞物业在没有取得资质的情况下，隐瞒事实真相，与鹿景苑小区业主委员会签订合同，存在以合法形式掩盖非法获取政府补贴资金的目的。鑫瑞物业2014年5月与鹿景苑小区业主委员会签订合同时，尚未取得物业管理资质，鑫瑞物业是在2014年7月11日取得的为期一年的三级（暂定）物业服务管理资质，在2015年7月份资质期限届满后，再无取得任何等级的资质。根据《物业管理条例》第三十二条“国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。”、第二十四条“通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”以及《包头市物业管理条例》第二十六条第一款“物业服务企业应当按照有关规定取得资质证书，在资质等级许可的范围内从事物业服务活动。”的规定，鑫瑞物业明知其在没有取得相应资质的情况下，仍然签订物业服务合同，故案涉合同应为无效合同。并且，鑫瑞物业在2015年7月份资质期限届满后，再无取得任何等级资质的情况下，继续从事物业服务活动，存在严重违反法律、行政法规的强制性规定的情形，应属知法违法。鑫瑞物业在一审时以《包头市住宅物业管理服务收费暂行办法》[包房价字（2001）第16号]作为鹿景苑小区管理收费的依据是无理之举，因《包头市物业管理服务收费暂行办法》第二条明确规定，本办法“适用于经市房产行政主管部门进行资质认证，并在工商行政机关登记注册的物业管理企业，对本市住宅区提供社会化、专业化物业管理服务的收费管理。”，而鑫瑞物业仅在2014年7月11日取得为期一年的三级（暂定）物业服务管理资质。并且，在一年期限满后没有通过包头市房产行政主管部门审查，核发新的资质证书。所以，鑫瑞物业实际上在2015年7月10日之后没有任何物业服务管理企业资质，鑫瑞物业以《包头市住宅物业管理服务收费暂行办法》[包房价字（2001）第16号]为依据起诉属于无理之举。综上，鑫瑞物业违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条中第一款、第二款、第三款以及第五款的规定。其次，一审判决显失公平公正。鑫瑞物业曾于2017年7月向一审法院起诉范俊杰，审判员是剧树人，范俊杰按时于2017年9月29日到一审法院参加了诉讼，此后一审法院一直没有审理信息通知范俊杰。2017年12月份范俊杰突然接到一审法院开庭传票，审判人员是杨慧，范俊杰以2017年7月同样的民事诉状向一审法院起诉鑫瑞物业。范俊杰于2018年1月15日到庭参加诉讼，对鹿景苑小区业主委员会与鑫瑞物业签订的《小区物业管理合同》是无效合同的主张进行了诉讼。一审法院在2018年1月19日作出的（2017）内0204民初4391号民事判决中，就合同是否有效没有作出明确认定的情况下，却以《物业管理条例》第六十九条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定进行判决，显失公正、公平。上述三条法条全部针对有效合同，并非无效合同而言，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”、第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。”的规定，一审法院没有明确认定合同有效与否的情况下，确以依法成立的有效合同条款进行认定，显失法律公平公正。一审法院认为，鑫瑞物业在2014年5月19日之前，虽未取得物业服务资质，但其根据与鹿景苑小区业主委员会签订的物业服务合同提供了物业服务，范俊杰作为业主实际享受到了物业服务，且鑫瑞物业于2014年7月11日已经取得了三级（暂定）物业服务资质证书，证明鑫瑞物业已经具备了相应的物业服务条件，一审法院避开了合同是否有效这一主要问题，无视鑫瑞物业2014年7月11日以后物业服务资质过期，没有新的物业资质证书的事实，因此一审法院支持鑫瑞物业全部诉讼请求没有本着以事实为依据，以法律为准绳的原则，故请求二审法院撤销一审判决，维护法律的公平公正。   鑫瑞物业答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以确认。   鑫瑞物业向一审法院起诉请求：1、请求范俊杰支付鑫瑞物业2014年5月19日至2017年5月18日物业服务费2377元（110.04平方米×0.6元/月×36月=2377元）；2、按日加收缴纳费用1‰的滞纳金，至给付完毕止；3、诉讼费用由范俊杰承担；4、支付诉讼工本费50元。   一审法院认定的事实：包头市××区业主委员会与鑫瑞物业签订1份《小区物业管理合同书》，合同约定鑫瑞物业为包头市青山区鹿景苑小区提供物业管理，物业服务期限为5年，从2014年5月19日起至2019年5月18日止；物业费的收费标准为每平米0.6元。鑫瑞物业于2014年7月11日取得三级（暂定）物业服务资质证书。范俊杰为鹿景苑7栋40号房屋业主，未缴纳2014年5月19日至2017年5月18日物业服务费2377元。   一审法院认为，鑫瑞物业在2014年5月19日之前虽未取得物业服务资质，但其根据与包头市青山区鹿景苑小区业主委员会签订的物业服务合同提供了物业服务，范俊杰也实际享受了鑫瑞物业提供的物业服务，且鑫瑞物业于2014年7月11日已经取得三级（暂定）物业服务资质证书，证明鑫瑞物业已经具备了相应的物业服务条件。范俊杰不予交纳物业服务费的抗辩理由不足，法院不予支持。因此，该院支持范俊杰向鑫瑞物业交纳2014年5月19日至2017年5月18日物业服务费2377元。鑫瑞物业请求的滞纳金及工本费50元，证据不足，法院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告范俊杰支付原告包头市鑫瑞物业服务有限公司物业服务费2377元，于本判决书生效之日起十日内付清;二、驳回原告包头市鑫瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告包头市鑫瑞物业服务有限公司已预交），由被告范俊杰负担，于本判决书生效之日起三日内随上述款项一并给付原告包头市鑫瑞物业服务有限公司。   经二审审理查明，一审判决认定事实正确，本院依法予以确认。   本院认为，包头市青山区鹿景苑小区业主委员会与鑫瑞物业签订的《小区物业管理合同书》合法有效，范俊杰作为案涉小区业主，与鑫瑞物业已形成了物业服务合同关系，应当依约履行缴纳物业服务费的义务。本案中，范俊杰主张鑫瑞物业在尚未取得资质的情况下入驻小区，其与鹿景苑小区业主委员会签订的合同存在故意欺诈、恶意串通、隐瞒以及以合法形式掩盖非法获取政府补贴资金目的的情形，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，案涉合同应当认定为无效合同。对此，本院认为，根据《物业管理条例》第六十条“违反本条例的规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。”的规定，物业公司是否取得资质并不影响物业公司向业主收取物业服务费，且范俊杰亦未提供证据证明鑫瑞物业存在欺诈、恶意串通、隐瞒以及以合法形式掩盖非法获取政府补贴资金目的行为的证据，故范俊杰的该上诉主张不能成立，本院不予支持。关于范俊杰提出的鑫瑞物业在服务期间虽取得资质但有效期届满后没有重新获取资质的行为亦违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，导致《小区物业管理合同书》无效的主张，因《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》中删除了《物业管理企业资质管理办法》中第十七条“物业管理企业资质实行年检制度。各资质等级物业管理企业的年检由相应资质审批部门负责”的内容，故物业公司取得资质后无需再履行年检手续。加之，根据国务院发布的《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》以及《国务院决定第三批取消中央指定地方实施的行政许可事项目录》第十二项“取消物业服务企业二级及以下资质的认定”的内容，表明物业公司从事物业管理服务无需再进行物业资质的审批。故范俊杰的上诉主张均不能成立，本院不予支持。   综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费50元，由上诉人范俊杰负担。   本判决为终审判决。   审判长 丰 悦   审判员 乔瑞全   审判员 董婷婷     二○一八年七月三十日   书记员 邢海峰   附：本判决适用法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。