广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2017）粤06执异165号 异议人：广东众秀杰投资有限公司，住所地广东省广州市越秀区较场东路19-1首层，统一社会信用代码914401035780308049。 法定代表人：李秀娟。 委托代理人：姚贤达，广东聚英华律师事务所律师。 申请执行人：佛山市顺德区君高贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂红旗居委会容桂大道中**之**第**。 法定代表人：麦旺棉。 委托代理人：朱小明，广东广佛律师事务所律师。 委托代理人：朱姝，广东广佛律师事务所律师。 被执行人：佛山市世华供应链管理有限公司，住所，住所地广东省佛山市顺德区大良清晖路**联丰大厦****机构代码69240769－5。 法定代表人：欧永强。 被执行人：佛山市顺德区兆泰房产有限公司，住所地广东省，住所地广东省佛山市顺德区大良宜新路********写字楼77780494－8。 法定代表人：苏敏奇。 被执行人：欧永强，男，汉族，1966年10月3日出生，住广东省佛山市顺德区（杏坛中学集体单位）。 被执行人：欧阳耀锦，男，汉族，1979年1月24日出生，住广东省佛山市顺德区。 被执行人：李凤玉，女，汉族，1985年4月2日出生，住广东省佛山市顺德区。 本院在执行佛山市顺德区君高贸易有限公司（以下简称君高公司）申请执行佛山市世华供应链管理有限公司（以下简称世华公司）、佛山市顺德区兆泰房产有限公司（以下简称兆泰公司）、欧永强、欧阳耀锦、李凤玉借款合同纠纷一案【执行案号（2016）粤06执778号、（2017）粤06执恢50号】中，异议人广东众秀杰投资有限公司（以下简称众秀杰公司）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，并于2018年6月15日公开进行听证，申请执行人君高公司的委托代理人朱姝及异议人众秀杰公司的委托代理人姚贤达到庭参加听证。本案现已审查终结。 异议人众秀杰公司提出异议，请求确认众秀杰公司的《物业管理、租赁合同》合法有效，众秀杰公司继续承租管理佛山市顺德区18号物业，并确认众秀杰公司的优先购买权。事实与理由如下： 2014年6月18日，因兆泰公司所有的坐落于佛山市顺德区18号国有土地使用权（以下简称涉案土地使用权）及厂房已荒废多年，杂草丛生。应区政府有关部门的要求，为了避免土地资源的闲置和浪费以及火灾、治安等安全事故的发生，经众秀杰公司与兆泰公司一致，同意由众秀杰公司垫资对该厂房进行必要的修葺和维护，并安装水电等措施。兆泰公司遂将该厂房交给众秀杰公司经营管理，并签订了《物业管理、租赁合同》及相应的补充协议。协议签订后，众秀杰公司聘请了相应的管理人对该厂房进行管理维护，并对该厂房进行必要的修葺，包括报装临时用水电，厂房内水电措施的安装，厂房门窗、垃圾清理等必要的装修工程等。截止2017年7月，众秀杰公司为该厂房包括管理成本在内的支出共计人民币1073228.52元，扣除转租的收入，结余还有922028.52元。 综上所述，为维护众秀杰公司的合法权益，特提出异议，恳请判如所请。 申请执行人君高公司答辩称，一、对于异议人提出的所谓《物业管理、租赁合同》的“三性”均不予确认。本案中异议人与被执行人兆泰公司之间的股东其实都是关联股东，属于内部的关联公司，所以其合同并不具有实际的法律效果。该份租赁合同系伪造的。二、异议人与被执行人兆泰公司签署虚假租赁合同，其目的就是为了拖延执行，从而达到损害申请执行人的利益，所以对于造成申请执行人的损失，申请执行人会保留追诉权。三、本院（2017）粤06执恢50号通知书上的认定是正确的。 异议人众秀杰公司向本院提交以下证据： 1、（2016）粤06执778号、（2017）粤06执恢50号公告及通知书各一份，拟证明异议人提出异议原因。 2、《物业管理、租赁合同》、《关于补充协议》各一份，拟证明拍卖的涉案房地产出租给异议人的事实及管理费依据。 3、2015年至2017年费用结算明细账三份，拟证明异议人接受涉案房地产管理后发生的费用明细及费用余额。 异议人众秀杰公司听证期间当庭补充提交以下证据： 4、工资统计表及劳动合同，拟证明异议人接受涉案房地产管理后发生的人员工资。 5-18、设备采购（集装箱）收据、装修工程合同及收据、材料采购（夹心板）收据、水工安装合同及收据、设备采购（卷闸门）收据、电工安装工程合同及收据、临时用电缴费通知及收据、水电费统计表及付款凭证、招商宣传服务费收据、材料采购（砂石）料供销合同及收据、（室外道路及场地工程）水泥地收据、装修工程合同及收据、设备采购（消防器材）收据、五沙厂房管理费支付业务回单，拟证明异议人接受涉案房地产管理后发生的费用。 证据4-18与证据3一一对应。 申请执行人君高公司对异议人提交的上述证据质证如下： 1、证据1的“三性”予以确认，其认定事实合理有据。 2、证据2的“三性”不予确认，异议人与兆泰公司其实是关联公司，双方签订的租赁合同实属内部伪造合同，用于对抗案外第三人。 3、证据3的“三性”不予确认，因为是异议人单方制作的。 4、证据4是异议人单方制作，且相关人员也是其雇用的，是否涉及租赁管理，没有证据证明，且本案查封时间是2015年10月11日，而劳动合同是在2016年8月签订，系异议人故意扩大损失，形成自行管理的假象。 5、证据5-18的“三性”不予确认，费用产生时间是在2016年，本院（2017）粤06执恢50号通知书作出后已经有明细表，为何证据5-18当初不能提交，申请执行人有权怀疑是事后伪造的，并非事实存在的。 申请执行人君高公司未向本院提交证据。 被执行人世华公司、兆泰公司、欧永强、欧阳耀锦、李凤玉在异议期间未作答辩，亦未向本院提交证据。 本院经审理查明，广东顺德农村商业银行股份有限公司大良支行（以下简称农商行大良支行）与世华公司、兆泰公司、欧永强、欧阳耀锦、李凤玉借款合同纠纷一案，本院于2015年4月27日作出的（2014）佛中法民二初字第90号民事判决已发生法律效力。根据该生效法律文书，世华公司应于本判决生效之日起十日内向农商行大良支行偿还十六笔信用证垫款、出口商业发票押汇贷款本金共计6239253.6美元及相应利息、罚息；农商行大良支行对兆泰公司享有的涉案土地使用权【他项权证号：佛府（顺）他项（2012）第010XXX号】在债务本金余额的最高限额折合人民币5000万元范围内享有优先受偿权；欧永强、欧阳耀锦、李凤玉对上述债务承担连带清偿责任。因上述债权转让给了中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称华融广东省分公司），本院根据华融广东省分公司的申请，经审查后立案执行，执行案号为（2016）粤06执778号。在执行过程中，本院于2016年11月9日作出（2016）粤06执778号之一执行裁定，裁定对本案终结本次执行。此后，本院对本案恢复执行，案号为（2017）粤06执恢50号。因本案债权由君高公司受让，本院经审查作出（2016）粤06执778号之二执行裁定，变更君高公司为本案申请执行人。 恢复执行后，本院于2017年7月26日作出（2016）粤06执778号、（2017）粤06执恢50号公告，拟对涉案土地使用权及地上二幢厂房进行评估、拍卖。异议人众秀杰公司向本院提交申请书，请求对涉案土地使用权及地上厂房带租约拍卖，本院经审查于2018年5月23日作出（2017）粤06执恢50号通知书，告知众秀杰公司不确认其与兆泰公司签订的《物业管理、租赁合同》及《关于补充协议》有效。 另查明，根据（2014）佛中法民二初字第90号民事判决，涉案土地使用权于2012年9月6日办理抵押登记，他项权证号为佛府（顺）他项（2012）第0102362号。 根据异议人众秀杰公司提交的材料，2014年6月18日，众秀杰公司与兆泰公司签订《物业管理、租赁合同》，约定兆泰公司将涉案土地及地上建筑物出租给众秀杰公司，租赁期限自2014年6月18日起20年。2015年4月20日，众秀杰公司与兆泰公司签订《关于补充协议》，约定由众秀杰公司垫资对涉案土地及地上建筑物进行修葺及管理维护，并安装水电、消防等措施，但众秀杰公司的垫资应优先从涉案土地及地上建筑物的经营收入中予以扣还；兆泰公司同意在本补充协议签订后，按每月2万元给予众秀杰公司管理费用，但该管理费用由众秀杰公司从涉案土地及地上建筑物的经营收入中予以扣除，兆泰公司不再另行支付。 在听证期间，众秀杰公司确认其继续承租涉案房地产的请求即是请求对涉案房地产带租拍卖，涉案地上建筑物在2010年前已建成，没有办证。 本院认为，众秀杰公司以其对涉案土地使用权及地上建筑物享有租赁权为由，请求带租拍卖及享有优先购买权，系对本院不带租拍卖的执行行为提出异议，本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。本案的争议焦点为是否应对涉案土地使用权及地上建筑物带租拍卖，以及众秀杰公司是否享有优先购买权。 根据众秀杰公司的陈述，涉案地上建筑物在涉案土地使用权设立抵押前已建成，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”的规定，涉案地上建筑物应视为与涉案土地使用权一并抵押。本案中，众秀杰公司向本院提交了《物业管理、租赁合同》、《关于补充协议》等证据材料，因相关租赁合同签订于涉案土地使用权设立抵押后，且申请执行人对涉案土地使用权享有的抵押权已经本院生效判决确认，因此，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”的规定，即使众秀杰公司提交的证据是真实的，未经抵押权人同意，众秀杰公司与兆泰公司在涉案土地使用权及地上建筑物抵押后成立的租赁关系，不得对抗申请执行人君高公司享有的抵押权。综上，本院在执行过程中，根据本案的实际情况决定对涉案土地使用权及地上建筑物不带租拍卖，符合法律规定，并无不当；众秀杰公司对涉案土地使用权及地上建筑物带租拍卖，以及享有优先购买权的请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人广东众秀杰投资有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交申请复议书，并按对方当事人的人数提交副本，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  张照栋 审判员  李蔚婕 审判员  黄健超 二〇一八年七月十三日 书记员  梁佩玲