陕西省韩城市人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0581民初1481号原告：张敏刚，男，汉族，高中文化。委托诉讼代理人：杜碧月，陕西行天律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：晋甜，陕西行天律师事务所实习律师，一般授权。被告：陕西盈泰房地产开发有限公司法定代表人：王建奇，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：樊晓军，陕西秦韩律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：孙佳，陕西秦韩律师事务所实习律师，一般授权。原告张敏刚与被告陕西盈泰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张敏刚的委托诉讼代理人杜碧月、晋甜、被告陕西盈泰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人樊晓军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张敏刚向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告继续履行2010年6月3日原、被告签订的《房屋买卖合同》，并由被告向原告支付违约金9850.932元。2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2010年6月3日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于韩城市新城区江南名苑四号楼东单元2楼东户的房产，约定于2011年4月30日交付房屋及房屋附属的基础设施，其中包括房屋供暖，供暖采取地辐射采暖方式，保证于房屋交付后的第二个采暖季投入使用。然而，时至今日被告也未按照约定履行供暖服务的承诺，导致原告房屋居住至今不能享受集中供暖的权利。期间，原告通过多种渠道多次找被告协商，要求被告履行合同义务以解决供暖问题，但直至今日供暖问题依旧没有解决。原告认为，被告未按照约定履行合同义务，构成违约，应当承担违约责任向原告支付违约金，故依法诉至法院，提出上述诉讼请求。开庭审理中，原告为支持自己的主张，向法庭提供了如下证据：第一组：商品房买卖合同一份（编号：GF—2000—0171）。证明：1、2010年6月3日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发建设的位于韩城市新城区江南名苑四号楼东单元2楼东户的房产；2、合同第八条约定，被告应当在2011年4月30日前交付给原告使用；3、合同第九条约定，被告逾期交房超过60日，在合同继续履行的情况下，被告按日向原告支付已交房价万分之二的违约金至实际交付之日止；4、合同第十四条约定，暖气：争取房屋交付后的第一个采暖季投入使用，保证于房屋交付后的第二个采暖季使用。如果在规定日期内未达到使用条件，原、被告均同意按照合同第九条执行。5、该合同合法有效，双方当事人应当按照约定履行义务。被告质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性无异议。对证明目的第1项无异议，第2项有异议，合同第八条约定，被告应当在2011年4月30日前交付给原告使用，而合同中第8条对交付标的仅限于商品房，原告的陈述与客观事实不符。对第3项无异议，但需要说明，合同中第九条第一款第2项，原告适用的是累计已付款，而应当用的是已交付房价款。对第4项无异议，但作如下补充：原告陈述合同第14条，第二个采暖季达到使用条件，即2012年11月15日，原告主张的2011年9月29日之前的违约金应当予以驳回。对第5项无异议。第二组证据：江南名苑的售房宣传广告单复印件一份（书证）。证明：被告在对江南名苑房产宣传广告单中明确承诺，采用地辐射采暖方式集中供暖。被告质证认为对该证据的真实性、合法性、关联性暂时无法得出结论，庭后再向法庭作出说明。对证明目的做如下说明：该证据右下角有明确说明：本资料文字数据及图片仅供参考，历有细节均以政府最后批准文本及双方签订的合同为准。该份证据已经说明以政府最后批准文本及双方签订的合同为准，否则不约束原、被告双方，同时原告提供的证据，并未说明该份书证取得的时间、地点、方式。商品房买卖合同司法解释明确规定，开发商对外要约邀请转化合同约定是有明确规定和条件的，至今原告仅举出宣传广告单，该证据不足以支撑其观点。第三组证据：1、销售不动产统一发票一份；2、房屋所有权证书复印件一份。证明：1、原告已向被告交付房款总计人民币547274元；2、被告已经将房屋交付给原告使用，但直至今日，被告也未按照约定履行采暖义务，原告并没有享受到集中供暖的权利，被告的行为构成违约。被告质证认为发票应该和原件一致，房产证说不清。1、房产证及发票中的面积与合同中约定的面积不一致，合同价款与发票的价款也不一致。对证明目的第1项无异议，对第2项有异议，原告证明的是被告已经将房屋交付给原告使用，对这一点无异议，但对直至今日，被告也未按照约定履行采暖义务，原告并没有享受到集中供暖的权利，被告的行为构成违约的观点有异议，证明不了其观点。2、原告已经办理房产证，房屋专有的供暖设施肯定是合格的，否则无法办理房屋产权手续。被告陕西盈泰房地产开发有限公司辩称：请求依法驳回原告的诉讼请求，原告诉请的违约金9850.932元不应支持。理由如下：1、原、被告双方证据均证实被告已全面适当履行了合同。2、被告依合同约定无义务向原告交付房屋的基础设施。3、被告亦无义务向原告提供供暖服务。4、原、被告所签订的购房合同并未约定，被告有义务保证原告享受集中供暖的权利。5、原告诉请的违约金期限为2011年7月1日至2011年9月29日，很明显该期间无需供暖。6、原告所诉损失是以547274元为基数计算的，而合同中约定的房屋价款是537993元，两者不符，本案审理的是商品房买卖合同，第九条也约定的是房价款，所以不得将房价款之外的费用加入到合同价款中，故应当按照537993元。7、原告起诉要求的是2011年9月29日之前的违约金，合同中关于基础设施暖气约定的是争取房屋交付后的第一个采暖季投入使用，保证于房屋交付后的第二个采暖季使用，原告要求支付交付期限之前的违约金是没有法律依据的。故原告的诉讼请求依法应予驳回。开庭审理中，被告为支持自己的主张，向法庭提供了如下证据：第一组：1、商品房买卖合同；2、房屋交接书。证明目的：1、双方关于暖气问题在合同中只有两点约定：第12页第十四条第一款第5项，第18页附件三最后一行。2、双方合同约定，与该商品房正常使用直接关联的暖气的基础设施、公共配套建筑于房屋交付后的第二个采暖季达到使用条件。原告陈述称：“2011年4月30日交付房屋及房屋附属的基础设施，”与约定不符：约定的是交付商品房，而不是原告所说的“房屋及房屋附属的基础设施”。依据合同约定，不向原告交付房屋附属的基础设施。3、合同约定：基础设施、公共配套建筑只是达到使用条件，被告只是提供采暖所需的硬件，而不是提供供暖服务。原告陈述的“要求被告履行合同义务以解决供暖问题，”被告没有约定和法定义务。4、原告声称的“享受集中供暖的权利”，不是合同中约定的被告的义务。5.涉案房屋于2011年5月30日交付，交付时，该房屋已经原告验收不存在质量问题，地辐射采暖质量合格。按照合同约定，与该商品房正常使用直接关联的暖气的基础设施、公共配套建筑于房屋交付后的第二个采暖季达到使用条件。暖气的基础设施、公共配套建筑于2012年11月15日达到使用条件。综上，原告陈述与事实不符，诉讼请求于法无据，应当予以驳回。原告质证认为，对该组证据的真实性、合法性和关联性均无异议；原告需要说明的是：1、合同第8条中约定的是交付商品房，商品房附属的基础设施应当作为商品房的一部分，不应当区别开来。2、合同中14条约定的是供暖投入使用，而不仅仅只是硬件设备。3、房屋交接书中有房屋的总价款547274元。关于供暖，合同14条约定，承诺于第一个供暖季投入使用，保证房屋交付后第二个采暖季使用，即使按照被告所说，应当在2012年11月15日达到使用条件，但应当按照合同约定的交付日期履行，合同承诺于2011年11月15日投入使用，但原告需要说明的是因为供暖时期是固定的，该固定时期并不影响合同约定日期。第二组：1、工程竣工验收报告；2、江南名苑小区锅炉房竣工验收报告；3、江南名苑小区供暖设施设备移交单。证明：1、被告按照工程规划图、合同约定建设安装了江南名苑小区的锅炉房及热力管道并经验收合格。2、被告已在第一个供暖季按照合同约定将验收达标并可以投入使用的供暖设施设备移交给物业陕西盈泰物业管理有限公司，不存在违约情形。3、被告按照合同约定向原告提供了供暖设施设备并满足地辅热取暖的使用条件。综上，被告已全面适当履行了合同约定的义务，不存在违约，应当驳回原告诉讼请求。原告质证认为对该第1份证据合法性无异议，但不能达到证明目的。竣工验收报告中并未涉及供暖的验收情况。对第2份证据合法性无异议，该份证据仅仅只是供暖设备的安装的验收，不能证明已经投入使用。第3份证据与本案无关。第二组证据无法达到证明目的，无法证明被告以全面履行合同义务。第三组：管道、锅炉房、锅炉照片共计八张。证明被告已经按照《商品房买卖合同》第12页第十四条第一款约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件”，提供并移交了供暖设施设备。不存在违反合同约定的情形，应当驳回原告诉讼请求。原告质证认为无法证明证据的来源，从何处拍摄无处得知。该组证据仅显示管道、锅炉、锅炉房的现状情况，无法证明被告按照合同约定履行了供暖义务。照片无法显示供暖设备已经使用的情况。本院经审理认定事实如下：2010年6月3日原、被告签订了编号为GF-2000-0171的房屋买卖合同，原告购买了被告开发的韩城市新城区江南名苑四号楼东单元二楼东户的房产。合同第十四条约定了出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。内容为“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：其中第5条、暖气：争取房屋交付后的第一个采暖季投入使用，保证于房屋交付后的第二个采暖季使用。如果在规定日期内未达到使用条件，原、被告均同意按照合同第九条执行。”2011年5月30日，被告向原告交付了该房屋，并提供了完备的供暖硬件设施，现原告以被告未提供集中供暖为由向法院提起诉讼，请求：1、依法判令被告继续履行2010年6月3日原、被告签订的《房屋买卖合同》，并由被告向原告支付违约金9850.932元。2、案件受理费由被告承担。上述事实有双方当事人的陈述及相关证据在卷佐证，可以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，原、被告所签订的合同系商品房买卖合同，所谓商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。该合同第十四条约定，“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：其中第5条、暖气：争取房屋交付后的第一个采暖季投入使用，保证于房屋交付后的第二个采暖季使用。”根据该合同可以看出，出卖人承诺的“暖气”实际系“与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑”，而该条是上述配套建筑达到使用条件的期限约定，原告认为该条约定系被告承诺向其应提供供暖服务的期限条款显然与事实不符,也与合同本意不符。原告根据本条约定认为被告应向其提供供暖服务并主张违约赔偿的请求无事实和法律依据。经查，被告按照合同约定已向原告及物业服务公司交付了供暖的专有和公共供暖设施及配套建筑，并经验收达到了使用条件，不存在逾期或违约等情形，故原告要求被告承担违约责任不符合法律规定，其请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定判决如下：驳回原告张敏刚的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告张敏刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。审判员  王萍二〇一八年七月二十一日书记员  秦兴