四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0113民初1386号 原告：赵贤永，男，1968年7月20日出生，汉族，住成都市青白江区。 原告：刘正菊，女，1969年12月30日出生，汉族，住成都市青白江区。 委托诉讼代理人：曾锟，四川华神律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾庆和，男，1955年12月5日出生，汉族，住四川省金堂县。 被告：成都宏轩房地产开发有限责任公司，住所地：四川省成都市青白江区华金大道三段55号。 法定代表人：张辉，总经理。 委托诉讼代理人：徐欣，四川红盾律师事务所律师。 原告赵贤永、刘正菊与被告成都宏轩房地产开发有限责任公司（以下简称“宏轩公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用简易程序，被告宏轩公司于2018年4月28日提出管辖权异议，本院于2018年5月4日裁定予以驳回。被告宏轩公司不服该裁定，上诉于成都市中级人民法院。2018年6月7日，成都市中级人民法院作出驳回上诉、维持原裁定的终审裁定。本院收到终审裁定后，于2018年7月10日公开开庭进行了审理。原告赵贤永、刘正菊及其委托诉讼代理人曾锟、曾庆和、被告宏轩公司的委托诉讼代理人徐欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵贤永、刘正菊向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付合同约定的房屋；2.判令被告向原告支付2015年1月1日至2018年4月30日期间逾期交房违约金共计60000元（参照同期同地段同类型房屋租金1500元/月进行计算，计算40个月）；3.本案诉讼费用由宏轩公司承担。在诉讼过程中，赵贤永、刘正菊变更第2项诉讼请求为：宏轩公司向赵贤永、刘正菊支付2015年1月1日至实际交房期间的逾期交房违约金，其中：（1）2015年1月1日至2017年12月31日期间3年的违约金57000元（按中国人民银行同期3-5年期年利率6.4%进行计算）；（2）2018年1月1日开始，以原告已支付购房款297443元为基数，按日向原告计算支付万分之三的惩罚性违约金（每日89.23元），至原告实际收到房屋为止。事实和理由：赵贤永、刘正菊于2014年1月19日与宏轩公司签订购买商品房合同，购买宏轩公司开发青白江区华金大道三段55号凤凰名城商品房，面积88.05平方米，购房金额297433元。补偿协议第二条约定，赵贤永、刘正菊于2014年2月10日前一次性支付全部购房款；补充协议第五条约定被告于2014年12月31日前向原告交房，并保证原告能正常使用。赵贤永、刘正菊按合同要求支付了全部购房款，但宏轩公司未在约定期限内交房。因赵贤永、刘正菊拒绝宏轩公司提出的向宏轩公司作出不追究其逾期交房违约责任的承诺，宏轩公司拒绝向原告交付房屋。宏轩公司在其单方制定的格式合同中，约定被告逾期交房时，“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金”的计算方式和计算结果，与被告逾期交房给原告造成的实际损失严重不符，不能弥补原告的损失，也不能对被告的违约行为进行惩罚。并且被告在签合同时，未对该格式条款向原告解释说明。故，该格式条款的前述内容属于无效条款，计算被告承担逾期交房违约金的计算方法和标准应依法变更并上调。为维护原告的合法权益诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告宏轩公司辩称，案涉房屋已经具备交付条件，并且宏轩公司已经于2018年7月3日通过打电话方式通知原告收房，但是原告没有来收房，宏轩公司电话通知之日起视为已经履行了交付的义务，赵贤永、刘正菊在接到通知后未来办理交接手续，此后造成的损失应由赵贤永、刘正菊承担；宏轩公司虽然存在延期交房的情形，但不是宏轩公司恶意的情况，而是当时房地产不景气，买卖合同已经就逾期交房的责任进行了约定，因此逾期交房的责任应该按照合同履行，虽然从合同约定来看，按照万分之0.1似乎有点低，但这是双方真实意思表示，当时的市场环境也决定了违约金的标准，因此不能够以现在房地产的行情来否定以前房地产行情来主张违约金；赵贤永、刘正菊要求参照银行同期贷款利率以及每日万分之三主张逾期交房的违约金没有事实和法律依据，根据合同法的规定，赵贤永、刘正菊要求调整违约金需要有实际损失，但是赵贤永、刘正菊没有证据证明因宏轩公司的逾期交房行为造成了损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了身份证、营业执照、商品房买卖合同及补充协议、个人房屋信息记录、购房款票据、函等证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，本院认为当事人提交的上述证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，可以作为认定本案事实的根据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月19日，赵贤永、刘正菊与宏轩公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定由赵贤永、刘正菊购买宏轩公司开发的成都市青白江区华金大道三段55号“凤凰名城”1幢1单元6层604号房屋，房屋总价款为297433元，房屋建筑88.05平方米，该房屋备案为青白江区华金大道三段55号1栋1单元6楼604号。关于付款方式及期限，该合同第五条约定：“买受人采取下列第1种方式付款。1、一次性付款。”关于房屋交付的条件，该合同第十条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”；关于逾期交房责任，该合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理……（2）逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1%的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”合同签订后，赵贤永、刘正菊依约向宏轩公司支付了购房款，但宏轩公司至今未向赵贤永、刘正菊交付涉案房屋。《商品房买卖合同》补充协议第五条“1、……经双方友好协商，出卖人向买受人承诺在2014年12月31日之前，水、电、光纤、燃气管道安装入户（买受人申请开通），电梯达到使用条件，保障买受人的正常使用。……”。成都宏轩房地产开发有限责任公司于2014年12月25日发布的《函》“……凤凰名城项目交房日期延至2015年5月31日……”。 经本院调查走访，涉案小区周边房屋在2016年1月至2018年2月期间的租金水平为：家具家电购置较为齐备的简装房屋一般为7元/月.平方米，家具家电购置齐备的精装房屋一般为9元/月.平方米。 本院认为，赵贤永、刘正菊与宏轩公司之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的民事合同，对双方均具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，宏轩公司应依约向赵贤永、刘正菊交付涉案房屋，但案涉房屋现今仍未交付，故对于赵贤永、刘正菊要求宏轩公司交付涉案房屋的诉请，本院予以支持，根据本案实际情况，酌定宏轩公司于本判决生效后十五日内向赵贤永、刘正菊交付案涉房屋。由于本案中宏轩公司逾期交付案涉房屋，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，应由宏轩公司承担逾期交付房屋的违约责任，向赵贤永、刘正菊支付逾期交付房屋的违约金。关于违约金的计算天数，赵贤永、刘正菊虽主张房屋交付时间为2014年12月31日前，但《商品房买卖合同》第十条约定交房时间为2015年12月31日前，且结合《商品房买卖合同补充协议》及《函》均不能推断出交房时间已变更，因此，交房时间仍应以《商品房买卖合同》第十条约定为准，故违约金的起算时间为2016年1月1日，违约金止算时间确定为宏轩公司实际交付房屋之日止。关于违约金的标准，赵贤永、刘正菊主张合同约定的逾期交房违约金过分低于宏轩公司造成的损失，请求本院依法进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”之规定，其主张有事实和法律依据，本院予以认可。但赵贤永、刘正菊未能提供充分证据证明逾期交房对其造成的实际损失，故本院根据前述查明的涉案房屋面积及同地段、同类型房屋租金水平等事实，本院酌情按照7元/月•平方米的标准予以计算，故应由宏轩公司按照616.35元/月标准向赵贤永、刘正菊支付2016年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（暂计算至起诉之日2018年4月16日为16970元） 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告成都宏轩房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告赵贤永、刘正菊交付青白江区华金大道三段55号1栋1单元6楼604号房屋； 二、被告成都宏轩房地产开发有限责任公司按照616.35元/月标准向原告赵贤永、刘正菊支付2016年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（暂计算至起诉之日2018年4月16日为16970元）; 三、驳回原告赵贤永、刘正菊其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费650元，由被告成都宏轩房地产开发有限责任公司负担（此款已由原告垫付，被告成都宏轩房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内支付给原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  向煜暄 二〇一八年七月十日 书记员  张运富