广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初24027号原告：中国农业银行股份有限公司中山分行，住所地广东省中山市石岐区悦来南路**信联大厦，统一社会信用代码9144200028203227XD。主要负责人：陈立新，行长。委托诉讼代理人：梁蕴姿，广东邦仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄珮诗，广东邦仁律师事务所律师助理。被告：谭仕兵，男，1979年6月2日出生，苗族，身份证住址贵州省德江县，被告：阳利英，女，1988年3月2日出生，汉族，身份证住址湖南省耒阳市，被告：中山市鸿远房地产开发有限公司，，住所地广东省中山市横栏镇新茂村统一社会信用代码91442000786469723R。法定代表人：蔡云伟。原告中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称农业银行中山分行）诉被告谭仕兵、阳利英、中山市鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告农业银行中山分行诉称：被告谭仕兵向原告农业银行中山分行辖下机构农业银行股份有限公司中山沙溪支行（以下简称农业银行沙溪支行）贷款购房。原告农业银行中山分行如约发放贷款后，被告谭仕兵未能按时还款。请求判令：1.解除原告农业银行中山分行与被告谭仕兵、阳利英、鸿运公司签订的《个人购房担保借款合同》；2.被告谭仕兵立即向原告农业银行中山分行清偿尚欠的借款本金343700.29元及利息（暂计至2017年9月15日，利息6147.44元、罚息63.81元、复利95.42元，从2017年9月16日起至还清款项之日止按合同约定计收）；3.原告农业银行中山分行对被告谭仕兵、阳利英名下位于中山市××××房的房地产处置所得价款就诉求款项享有优先受偿权；4.被告谭仕兵承担原告农业银行中山分行因实现债权、抵押权所产生的律师费17500元；5.被告阳利英对被告谭仕兵的本案全部债务承担共同清偿责任；6.被告鸿远公司对被告谭仕兵的本案全部债务承担连带保证责任。被告谭仕兵在法定答辩期间提交书面答辩状，辩称：1.已按约定清偿了部分借款，恳请法院查明事实，以转账记录为准，查明索契借款本金和利息，对于其他费用，例如罚息、滞纳金、律师费等，因为不符合法律规定，我不予认可。2.恳请法院尽快将涉案房产拍卖，首先用于清偿所欠借款，剩余的买房款按比例分配给其他债权人。被告阳利英、鸿远公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未在法定答辩期间提交书面答辩状及证据。经审理查明：贷款人：农业银行沙溪支行。借款人：谭仕兵。抵押人：谭仕兵、阳利英。保证人：阳利英、鸿远公司。签约情况：2014年3月14日签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120140021341）。贷款金额：374000元。贷款期限：240个月，自2014年5月22日起至2034年5月21日止。约定还款方式：等额本息还款法，每月22日为还款日。贷款执行利率：浮动利率，以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%确定；借款发放后遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自次年1月1日起调整。罚息计收标准：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。复利计收标准：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。实现债权的费用：因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁的方式实现债权的，借款人、担保人应担承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。提前收贷约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放的借款，有权行使担保权。抵押担保情况：合同约定谭仕兵、阳利英向农业银行沙溪支行提供其位于中山市××××房的房地产作为本案合同项下贷款的抵押担保。抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、诉讼（仲裁）费、律师费等。2014年4月14日，谭仕兵与农业银行沙溪支行办理了该房产抵押登记备案手续（抵押登记备案证明编号:易房抵字第DY201410436号），抵押贷款金额374000元。保证担保情况：合同约定阳利英为上述合同项下债权提供连带责任保证。鸿远公司提供阶段性保证担保，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费等。保证期间为借款到期日起二年。并无明确约定多个担保并存的清偿顺序。至今，谭仕兵未办好该抵押房产的《房地产权证》、《他项权证》。贷款发放情况：2014年5月22日，农业银行中山分行向谭仕兵发放贷款374000元。违约欠款情况：自2017年5月22日起，谭仕兵未按时足额偿还借款本息。截至2017年9月15日，谭仕兵尚欠借款本金343700.29元（逾期本金4127.76元）、正常利息6147.44元、罚息63.81元、复利95.42元。另查，农业银行中山分行委托广东邦仁律师事务所律师为本案诉讼代理人，并因此支出了律师费17500元，广东邦仁律师事务开具了17500元的律师费发票。又查，农业银行沙溪支行出具书面声明：农业银行沙溪支行为农业银行中山分行的下属分支机构，其同意由农业银行中山分行主张此案的所有权利，其不再另行主张。再查，谭仕兵与阳利英于2009年12月18日登记结婚。本院认为，农业银行沙溪支行是农业银行中山分行的分支机构，其出具声明同意由农业银行中山分行主张涉案合同的权利，未与法相悖，应予允许。谭仕兵借款后未约定还款，构成根本违约，农业银行中山分行有权依法解除合同并依约要求谭仕兵提前清偿全部借款本息及支付其因实现债权所产生的律师费17500元。截至2017年9月15日的欠款本息，有农业银行中山分行提交的借款凭证、银行贷款交易明细和手工制作“谭仕兵欠款明细表”予以证实，且谭仕兵没有提供证据予以推翻，故本院予以认定。由于农业银行中山分行已诉请提前收贷，故提前收贷之前的贷款利息、罚息及复利应按合同约定计算，提前收贷之后的逾期贷款只能按合同约定的罚息利率计收逾期利息，不再计收正常利息及复利，农业银行中山分行主张贷款正常利息及复利计算至清偿之日止，于法无据，本院不予支持。因谭仕兵的上述贷款债务发生在其与阳利英婚姻关系存续期间，且该贷款用途为购置其夫妻共有的房产，属于其夫妻共同债务，故阳利英应对谭仕兵的上述债务承担共同清偿责任。涉案房地产为预售商品房，谭仕兵为农业银行沙溪支行办理了该房产抵押登记备案手续，该登记合法有效，具有公示性，可以产生对抗第三人的效力。当谭仕兵不履行上述债务时，农业银行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿。另外，鸿远公司提供阶段性保证担保，承诺在贷款人农业银行沙溪支行取得房地产权属证书及办妥抵押登记手续前提供连带责任保证，该保证担保合法有效。由于涉案房产尚未取得房地产权属证书及办妥抵押登记手续，故鸿远公司依约应对谭仕兵的上述债务承担连带清偿责任。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，农业银行中山分行虽在合同中约定“合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任”，但该条款未约定以担保实现债权的先后顺序。现谭仕兵的上述债务有谭仕兵、阳利英提供的物的担保，又有保证人鸿远公司提供的保证担保，故农业银行中山分行应先以谭仕兵、阳利英提供的抵押物实现债权，抵押物不足清偿的部分由鸿远公司承担连带清偿责任。阳利英经本院公告传唤，谭仕兵、鸿远公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司中山分行与被告谭仕兵、阳利英、中山市鸿远房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：44020120140021341）。二、被告谭仕兵、阳利英于本判决发生法律效力之日向原告中国农业银行股份有限公司中山分行清偿借款本金343700.29元及利息【截至2017年9月15日的正常利息为6147.44元、罚息63.81元、复利95.42元；从2017年9月16日起至本判决生效之日止的正常利息、罚息、复利，按合同约定计算，即正常利息按中国人民银行公布施行的同期同档次贷款基准利率上浮10%计算，罚息按罚息利率即借款执行利率基础上上浮50%计算,复利按合同约定的借款利率计算；本判决生效之次日起至债务实际清偿之日止的逾期贷款利息，以实欠本金为基数按罚息利率计算】。三、被告谭仕兵、阳利英应于本判决发生法律效力之日向原告中国农业银行股份有限公司中山分行支付律师费17500元。四、在上述债权范围内，原告中国农业银行股份有限公司中山分行对被告谭仕兵、阳利英提供的抵押物即位于中山市横栏镇长安北路35号盛雅苑7幢1002房房地产（抵押登记备案证明编号:易房抵字第DY201410436号）折价或者以拍卖、变卖该财产所得价款享有优先受偿权。五、被告中山市鸿远房地产开发有限公司对被告谭仕兵的上述债务在处分上述抵押物后仍不能清偿的部分承担连带清偿责任；被告中山市鸿远房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告谭仕兵追偿。六、驳回原告中国农业银行股份有限公司中山分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6813元，诉讼保全费2358元，合计9171元（该款原告中国农业银行股份有限公司中山分行已预交），由被告谭仕兵、阳利英、中山市鸿远房地产开发有限公司负担并应于本判决生效之日迳付原告中国农业银行股份有限公司中山分行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  邓树青人民陪审员  黄雁礼人民陪审员  梁颖欣二〇一八年七月十日书 记 员  林晓晴周晓文