贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终2467号 上诉人（原审被告）：贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91520500709666459F，住所地：贵州省毕节市七星关区洪南路（兰苑花园）。 法定代表人：龙天来，贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘成涛（特别授权），贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙晓婷（一般授权），贵州本芳律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张连富，男，1988年9月15日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司（以下简称：华联地产）因与被上诉人张连富商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初4541号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 原审原告张连富提起诉讼，请求判决：一、被告将毕节市七星关区××路（兰苑花园）书香苑D栋3单元1701号房屋所有权转移登记给原告；二、被告支付原告逾期办理房屋转移登记事宜的违约金58,436.20元（自2015年3月18日起至2017年7月24日），实际赔偿数额待被告将房屋所有权过户给原告后一并计算；三、本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实与理由：2012年6月29日被告与原告签订了《商品房买卖合同》，购买了位于被告修建的毕节市七星关区××路（兰苑花园）书香D栋3单元1701号住房一套，原告按合同约定支付了房屋首付款、相关契税等款项，并办理了个人购置住房贷款手续。根据合同约定，被告应于2015年3月18日前取得商品房的所有权初始登记的有关文书交付原告，在此期间，原告多次催促被告履行合同义务，将毕节市七星关区××路（兰苑花园）书香苑D栋3单元1701号房屋所有权转移登记给原告，被告均以各种借口予以拖延，导致该房屋至今未办理转移登记手续，依据合同约定，被告应支付原告逾期办理房屋转移登记事宜的违约金58,436.20元。 原审被告华联地产辩称：一、原告述称答辩人应于2015年6月6日取得商品房所有权初始登记，并以2015年6月6日作为认定答辩人违约的起算点，该主张与合同约定不符；由于原告未履行在先合同义务，导致答辩人无法履行在后合同义务，答辩人依法享有合同履行抗辩权。二、尽管原告未按照合同交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费，但答辩人已经在合同约定期限内完成产权过户应由答辩人提供的相关手续，因此，答辩人并未违约。三、即使逾期办证属实，也并非答辩人原因造成，而是政府职能部门实施机构改革及包括原告在内的业主不提交办证所需资料所致。同时，逾期办证并未给原告造成损失。四、原告诉请答辩人办理房屋所有权转移登记，法律上或事实上已不能履行，对其诉讼请求依法应予驳回。 原审经审理查明：2012年6月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区××路（兰苑花园）书香苑D栋3单元17层1号住房一套，建筑面积114.89平方米，购房总价款340,141元。合同约定的初始登记为出卖人负责在商品房交付使用之日起180个工作日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记义务的，出卖人不就此承担违约责任。如因此导致出卖人延期办理转移登记的，则出卖人按照本合同附件第十四条第八条第三款承担违约责任，二者的违约责任不作累加。办理产权登记中应缴纳的税费，由出卖人和买受人按国家规定各自承担。出卖人于该商品房交付使用之日起90日内，向买受人提供办理商品房初始登记的相关资料，如因买受人原因导致商品房初始登记工作滞后，出卖人不承担任何责任。如因国家职能部门因素而非出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，出卖人办理时间顺延，并不按本合同第二十二条第三款第二项处理。合同附件十四《补充协议》第八条关于房屋登记的约定（对本合同二十二条的修订与补充）：1.第二十二条中所指“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日；2.办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算；3.出卖人承诺在该商品房达到交付使用之日起，买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权过户相关手续，逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之二向买受人支付违约金；…5.买受人需承担办理房屋产权证的协助义务，买受人在办理房屋产权证前，应提供已缴纳的相关税费及其他费用、物业管理费已缴清的相关凭据，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。合同签订后，原告于当日向被告缴纳了102,141元购房首付款，余款原告通过银行按揭贷款向被告支付购房尾款238,000元。被告于2014年3月18日将涉案房屋交付给原告，原告向被告缴纳契税5,010元，维修基金6,680元，交房费用4,791元。依据合同约定，被告应于2015年3月18日前（365个工作日）向原告提供产权过户的相关手续，但被告未在合同约定的期限内向原告提供相关的过户手续。 原审认为：原告张连富与被告华联地产签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，依法应予确认。双方均应按照合约的约定履行各自的义务。原告张连富已根据合同的约定向被告缴纳购房款以及代收代缴的费用，被告华联地产应当按照合同约定向原告提供办理产权过户的相关手续，并将房屋转移登记至原告名下。现被告华联地产在2015年3月18日前未向原告提供办理产权过户相关手续以及未将房屋转移登记至原告名下的行为，已构成违约，应当按照原告已付购房款每日万分之二的标准计付违约金。原告向被告缴纳的购房款为340,141元，从2015年3月18日起至被告实际向原告办理完毕涉案房屋权属证书转移登记之日止，被告每日应承担的违约金68元（购房款340，141元×2÷10000=68元），故对原告请求被告支付违约金的诉讼请求，应予支持。对于原告请求被告办理涉案房屋所有权转移登记的诉讼请求，按照2015年3月1日《不动产登记暂行条例》的规定，涉案房屋的所有权证书、国有土地使用权证书已二证合一，统一更名为《不动产权证书》或《不动产权证明》，故被告应将涉案房屋的《不动产权证书》或《不动产权证明》转移登记至原告名下。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付给原告张连富逾期办理房屋转移登记的违约金（违约金按每日68元计算，从2015年3月18日起计算至实际办理完毕涉案房屋转移登记之日止）；二、被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起九十日内将位于毕节市七星关区××单元××号房屋的所有权转移登记至原告张连富名下；三、驳回原告张连富的其他诉讼请求。案件受理费630元，由被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司负担。 原审宣判后，华联地产不服，向本院提起上诉，请求判决：撤销原审判决，发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：依据《商品房买卖合同》附件十四“补充协议”第八条：“出卖人承诺在该商品房达到交付使用之日起，买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权过户手续……”，被上诉人交齐办理产权过户手续所需所有资料和相关税费，是上诉人在365日内提供产权过户手续的前提条件。由于被上诉人未履行交付办证所需资料这一先合同义务，上诉人依约可以拒绝履行“提供产权过户相关手续”这一后合同义务，即上诉人享有先履行抗辩权。原审法院无视上述合同约定，在被上诉人未履行先合同义务的情况下，认定上诉人应当履行后合同义务，认定事实和适用法律错误。同时，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，应由被上诉人举证证明其已经履行相关合同义务，被上诉人对此未予举证。二、《商品房买卖合同》附件十四“补充协议”第八条约定的365个工作日是指上诉人应当履行的“提供产权过户相关手续”的期限，而非被上诉人取得房屋产权证书的期限。原审判决将上诉人负有的“提供产权过户相关手续”这一义务，理解为上诉人将房屋产权转移登记至被上诉人名下的义务，认定事实错误。三、上诉人早在2014年12月25日即已取得案涉房屋备案证明书，该证明书即是上诉人依据“补充协议”第八条应当提供的产权过户相关手续。上诉人取得商品房备案证明书的事实表明，上诉人在本案中并无逾期办证的事实，原审判决上诉人承担逾期办证违约责任不当。四、被上诉人未能及时取得房屋权属证书，完全系其自身怠于履行提交办证所需资料所致。 被上诉人张连富二审未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与一审判决认定事实无异。 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人取得房屋权属证书的义务。本案中，《商品房买卖合同》第二十二条以及《商品房买卖合同》附件十四“补充协议”第八条，系双方就上诉人所负协助办证的具体约定。本院认为，上诉人主张附件十四“补充协议”第八条约定的“365个工作日”是指上诉人应当履行的“提供产权过户相关手续”的期限，而非被上诉人取得房屋产权证书的期限。上述主张的实质在于否定上诉人负有自房屋交付使用之日起，在被上诉人交齐办理产权过户手续所需资料和相关税费后的365个工作日内，为被上诉人办理取得商品房产权证书并交付被上诉人的义务，本院对此不予采信。理由分析如下：如依上诉人所称，附件十四“补充协议”第八条约定的“提供产权过户手续”并非指上诉人取得案涉房屋产权证书并交付被上诉人，而仅指上诉人取得商品房备案证明书，则由于该备案证明书的取得，与被上诉人是否交付办理产权过户应由买受人提交的资料，并缴纳相关税费无涉，双方自无将该义务的履行作为起算上诉人办证义务履行期限的必要。再者，上诉人收取被上诉人办证所需相关税费的目的明确，旨在为被上诉人办理房屋产权证书并交付被上诉人，否则亦无收取的必要。鉴于此，一审法院认定上诉人依据上述条款，负有办理取得案涉房屋产权证书并交付被上诉人的义务，并无不当，本院予以确认。 被上诉人已于《商品房买卖合同》签订当日向上诉人交付维修基金、契税税款等应由买受人承担的办证相关费用，该事实有被上诉人提供的相关付款凭证为据，上诉人所称被上诉人怠于履行先合同义务与事实不符，上诉人据此抗辩不予承担逾期办证违约责任，缺乏事实依据。如前所述，上诉人应当限期办理取得房屋产权证书并交付被上诉人，即便上诉人已取得《商品房备案证明书》，并不表明上诉人应当承担的办证义务已经全面履行。 上诉人怠于在合同约定期限内履行办证义务，原审法院判决上诉人承担违约责任，事实和法律依据充分。但依据附件十四“补充协议”第八条，上诉人履行办证义务的期限自房屋交付之日（2014年3月18日）起，被上诉人交齐相关税费后的365个工作日届满，届满时间为2015年9月7日。故上诉人应当自2015年9月8日起承担违约责任，原审法院判决上诉人自2015年3月18日起承担违约责任不当，予以纠正。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初4541号民事判决第二、三项，即：被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起九十日内将位于毕节市七星关区××单元××号房屋的所有权转移登记至原告张连富名下;驳回原告张连富的其他诉讼请求。 二、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初4541号民事判决第一项，即：被告贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付给原告张连富逾期办理房屋转移登记的违约金（违约金按每日68元计算，从2015年3月18日起计算至实际办理完毕涉案房屋转移登记之日止）。 三、贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内，支付被张连富逾期办理房屋产权证书的违约金（违约金按每日68元计算，从2015年9月8日起计算至贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司将案涉房屋产权证书交付张连富之日止）。 四、驳回贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费630元，由贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费1,260元，由贵州省毕节华联房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  王 云 审判员  罗 珣 二〇一八年七月三十一日 书记员  何婷婷