上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）沪02民终4643号上诉人(原审被告)：上海金辉物业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：周喆，总经理。委托诉讼代理人：梁文琰，上海市凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐瑞，上海市凌云永然律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海市杨浦区163街坊君欣豪庭业主委员会，住所地上海市。负责人：刘风杨，委员。负责人：杨洪妹，委员。委托诉讼代理人：荀为虎，上海沪栋律师事务所律师。上诉人上海金辉物业有限公司(以下简称“金辉物业公司”)与被上诉人上海市杨浦区163街坊君欣豪庭业主委员会(以下简称“君欣豪庭业委会”)服务合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2016)沪0101民初1630号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人金辉物业公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回君欣豪庭业委会在一审中的诉讼请求。事实和理由：金辉物业公司的行为不影响和妨碍小区的正常管理。由于年代已久，原有的资料已经缺失，客观上也难以移交。被上诉人君欣豪庭业委会答辩称，金辉物业公司应为小区提供服务，但金辉物业公司未进行设备等的日常维护保养，且停车费也未记入账册。一审判决正确，请求驳回金辉物业公司的上诉，维持一审法院判决。君欣豪庭业委会向一审法院提起诉讼，要求判令：1、金辉物业公司移交其管理期间的账册；金辉物业公司移交小区弱电系统、消防系统、水泵系统的维护保养的技术资料。诉讼中，君欣豪庭业委会于2016年8月24日变更其诉讼请求为：1.判令金辉物业公司向君欣豪庭业委会移交其管理期间关于2008年6月25日至2015年2月28日君欣豪庭小区公共收益的收入、支出的财务账册；2.判令金辉物业公司向君欣豪庭业委会移交2008年6月25日至2015年2月28日君欣豪庭小区弱电系统、消防系统、水泵系统的维护保养的技术图纸和资料。一审法院审理认定事实如下：2009年10月29日，案外人上海君欣房地产发展有限公司(以下简称“君欣公司”)与金辉物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：君欣公司委托金辉物业公司对上海市控江路XXX号地块的住宅、办公、商业用房进行前期物业管理服务，包括物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共秩序的维护服务等；前期物业管理期间，金辉物业公司按包干制收费形式确定物业服务费用；露天机动车辆车位停车费收入的25%归金辉物业公司，作为物业管理费收入；专项维修资金的账务由金辉物业公司代管；金辉物业公司根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业服务合同活动，不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益；及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每六个月公布一次专项维修资金收支账目；本合同的期限为五年(自2008年6月25日起至2013年6月24日止)；本合同期限届满前一个月业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，金辉物业公司应在本合同期限届满后12个月内继续履行本合同，君欣公司应在此期间选聘新的物业管理企业。2014年10月23日，君欣豪庭业委会致函金辉物业公司，表示：“一、移交有关资料：1.金辉物业公司与君欣公司签订的前期物业管理服务合同及本合同的附件1-9；2.根据建房(2010)165号文件物业承接查验办法中的第三十六条，建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主(物业承接查验档案属于全体业主所有)；3.小区全体业主的清单(也就是租户信息名单)(含号室、业主名单、联系方式)；4.物业管理费用的每月收入总计(含辅房、面积、平方费用、总费用，业主的室号、楼号、面积、平方费用)。二、五年来，小区公益收入停车费和广告收入一直是业主反响最大的，对此，对物业也产生了负面的影响，业委会从维护业主利益出发，督促物业妥善处理好这一敏感事宜。1.物业管理处对该费用的收缴、支出和分配情况如实列出明细账目(参照前期合同中停车费收纳方式)，如有异样情况，另附说明。2.提供长期停车业主的楼号、室号、车辆牌照及交费情况。3.地下车库……三、对地面上的车位及地下车位有异常使用的情况反映……2.地下车位的公益收入至今未结算和公布，现由业委会和物业共同商讨结算方案，时间从2014年2月由车位销售情况开始至今。君欣豪庭业委会的全体人员本着为建设小区、服务业主共同商讨的原则，向上海金辉物业管理有限公司及君欣豪庭金辉物业管理处提出上述的移交资料，车位列表并在递交函之日起一周内交予业委会。对需要商讨本函中第三大题的第二小题情况另定。”2014年11月19日，君欣豪庭业委会致函金辉物业公司，称君欣豪庭业委会于2014年11月14日收到金辉物业公司关于终止君欣豪庭小区物业服务的函，要求金辉物业公司“监督君欣豪庭管理处配合业委会对业主公共收入收缴支出分配情况的账目的审计和查阅，对地下车位的公共收入按本年度2月份开始逐月购买车位数实际结算”。在金辉物业公司提供的2016年2月23日案外人君欣公司《证明》中记载：“君欣豪庭小区成立业主委员会后，我公司已于2014年9月11日将资料：竣工图纸、弱电系统图、人防水电通风图、地面停车总平面图、地下机动车停车位平面图等移交首届业主委员会(详见签收单)。另由上海金陵电子网络股份有限公司施工安装监控、对讲、报警等图纸一套于2015年9月9日移交现小区龙邸物业管理公司(详见签收单)”。在该证明所附的签收单中均有“周舸”的签收。在金辉物业公司提供的其制作的《2014年7-9月君欣小区收益情况》中记载：收入合计111,862.50元(包括地面停车收入110,362.50元、广告收入1,500元)，支出合计6,291.21元(税金)，本期结存105,571.29元，上期结存179,733.70元，本期累计结存285,305元。君欣豪庭业委会的负责人王维华在该情况下方书写“业委会只认可收到此张收益单，但金额要等审计后核准”，并盖君欣豪庭业委会章。在金辉物业公司提供的其制作的《2014年10-12月君欣小区收益情况》中记载：收入合计39,240元(包括地面停车收入29,040元、广告收入10,200元)，支出合计2,217.06元(税金)，本期结存37,022.94元，上期结存285,305元，本期累计结存322,327.94元。君欣豪庭业委会的负责人王维华在该情况下方书写“收到金辉物业10-12月收益情况单壹张”，并盖君欣豪庭业委会章。在金辉物业公司提供的其制作的《2015年1-2月君欣小区收益情况》中记载：收入合计23,361.37元(包括地面停车收入16,762.50元、非机动车收入6,598.87元)，支出合计5,319.92元(包括税金1,319.92元、费用4,000元)，本期结存18,041.45元，上期结存322,327.94元，本期累计结存340,369.39元。君欣豪庭业委会的负责人王维华在该情况下方书写“收到金辉物业2015年1-2月收益情况单1张”，并盖君欣豪庭业委会章。一审审理中，双方确认金辉物业公司在君欣豪庭小区的物业服务期间为2008年6月25日起至2015年2月28日止。一审审理中，君欣豪庭业委会于2017年11月22日称其诉请2要求的是君欣豪庭小区弱电系统、消防系统、水泵系统的维修保养记录，并非技术图纸。金辉物业公司则称这些维护保养的记录已经丢失，所以金辉物业公司不能提供。一审法院认为，根据《物业管理条例》的规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件，以及物业管理所必需的其他资料交还给业主委员会。根据《上海市住宅物业管理规定》的规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会移交小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录，物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料等。根据一审法院查明的事实，虽然金辉物业公司向君欣豪庭业委会提供了其制作的小区收益情况表，但该情况表并不能全面反映该小区公共收益的收支情况，而君欣豪庭业委会要求金辉物业公司提供的小区公共收益账册属于物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料，金辉物业公司应当在物业服务合同终止时予以移交，君欣豪庭业委会该诉请于法有据，应予支持。金辉物业公司以未单独立账为由拒绝移交，于法无据，不予采信。至于君欣豪庭业委会要求金辉物业公司移交小区弱电系统、消防系统、水泵系统的维修保养的记录，鉴于小区弱电系统、消防系统、水泵系统属于共用设施设备，金辉物业公司在物业服务期间应当建立相应的维修、养护记录，并在物业服务合同终止时予以移交，现金辉物业公司以遗失为由拒绝移交，显然违背诚信原则，对金辉物业公司该抗辩理由不予采信。君欣豪庭业委会该诉请于法有据，应予支持。判决：一、上海金辉物业有限公司应于判决生效之日起十五日内向上海市杨浦区163街坊君欣豪庭业主委员会移交2008年6月25日至2015年2月28日期间上海市杨浦区163街坊君欣豪庭小区公共收益的收入、支出的财务账册；二、上海金辉物业有限公司应于判决生效之日起十五日内向上海市杨浦区163街坊君欣豪庭业主委员会移交2008年6月25日至2015年2月28日期间上海市杨浦区163街坊君欣豪庭小区弱电系统、消防系统、水泵系统的维修、养护记录。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。金辉物业公司在为小区提供服务时制作的小区公共收益收入、支出财务账册以及小区弱电系统、消防系统、水泵系统的维修、保养记录与小区业主的共同利益息息相关，金辉物业公司理应在退出服务后，及时移交给君欣豪庭业委会。一审法院判决支持了君欣豪庭业委会的诉讼请求，符合法律规定，本院予以维持。金辉物业公司上诉认为有些资料已经缺失、客观上无法移交，无相应的事实依据，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人上海金辉物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周刘金审判员  彭 浩审判员  王 伟二〇一八年七月十二日书记员  朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……