襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0602民初749号原告：襄阳唯一物业服务有限公司。住所地：襄阳市樊城区解放路12号。统一社会信用代码：914206007476805342。法定代表人：冯建新，襄阳唯一物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：肖光文，湖北长久律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，进行反诉、和解、上诉，签收法律文书。被告：王辉，女，1972年6月15日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：晋敏荣，湖北忠三（襄阳）律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解、代为调解，代为一审诉讼，代为起诉，代为接收法律文书。委托诉讼代理人：伍翠红，湖北襄楷律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为和解、代为调解，代为一审诉讼，代为起诉，代为接收法律文书。原告襄阳唯一物业服务有限公司与被告王辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告襄阳唯一物业服务有限公司的法定代表人冯建新及其委托诉讼代理人肖光文、被告王辉及其委托诉讼代理人晋敏荣、伍翠红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告襄阳唯一物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告立即腾退返还原告位于襄城区庞公路轻石巷4-1-2的房屋；2、判令被告支付拖欠原告的房屋租金2059.80元；3、诉讼费由被告承担。原告襄阳唯一物业服务有限公司在案件审理过程中向本院明确其主张的租金自2003年1月1日计算至2017年12月31日。事实和理由：原告系原襄樊面粉集团公司破产后成立的企业，2003年3月通过参加拍卖竞买了被告所租住的位于襄城区庞公路轻石巷的4-1-2房屋，依法办理了房产证并从清算组接收了被告缴纳的房屋租赁押金。被告系原襄樊面粉集团公司职工，所以原告没有与被告签订书面租赁合同。虽然租金很低，被告也只是在2003年6月20日和2004年11月22日两次交纳租金316.20元，此后未再支付。原告催收不到租金，只好以被告押金冲抵租金，但是押金冲抵完后，无论原告如何要求解决问题，被告既不交付租金，也不退还房屋，且将房屋转租他人谋利，严重损害原告的合法权益。原告依法诉讼，请求人民法院公正判决！被告王辉辩称，原告所述与事实不符，被告房屋系福利分房，而且已经于2003年交购房款2000元，系现居住房屋的实际权利人。原、被告之间非租赁关系，双方从未签订租赁合同，也未缴纳房屋租金。被告不存在出租牟利行为。本院经审理认定事实如下：王辉系原襄樊面粉集团公司职工。1996年，襄樊面粉集团公司将庞公路轻石巷家属院中4幢1层的一间房屋分配给王辉居住使用。2003年1月28日，襄樊面粉集团公司破产清算组从王辉的安置费中扣取2000元作为租房押金，并向王辉出具了收款收据。2003年4月24日，襄樊唯一物业管理有限公司在工商部门登记成立。2003年3月28日，襄樊唯一物业管理有限公司通过拍卖竞买取得原襄樊面粉集团公司位于樊城区解放路27号及襄城区庞公路轻石巷的房屋，拍卖成交价为200000元。2003年5月30日，襄樊唯一物业管理有限公司向襄樊面粉集团公司破产清算组支付了上述款项。2005年5月25日，襄樊唯一物业管理有限公司取得位于襄城区庞公路轻石巷的国有土地使用证[国有土地使用证号：襄樊国用（2005）第310471008-××号]，登记的土地用途为住宅，使用权类型为出让，使用权面积为1732.5平方米。2005年7月13日，襄樊唯一物业管理有限公司取得位于襄城区庞公路房屋的房屋所有权证（房屋所有权证号：襄樊市房权证襄城区字第××号），该房屋所有权证一共记载了5幢房屋，房屋结构均为混合，其中第1、2、3、5幢房屋均为一层，面积分别为94.67平方米、172.62平方米、64.22平方米、89.31平方米，第4幢房屋为二层，面积为181.23平方米。王辉所使用的房屋位于上述第4幢房屋第1层。2003年6月26日，襄樊面粉集团公司破产清算组将王辉等22人的房屋押金移交给襄樊唯一物业管理有限公司。2003年6月20日，襄樊唯一物业管理有限公司向王辉收取租金79元，并向其开具了收款收据，收款收据内容为：“兹收到王辉交来现金人民币（大写）柒拾玖元（79），该款系付2003年元月至2003年6月房屋租金”。2004年11月23日，襄樊唯一物业管理有限公司再次向王辉收取租金237元，并向其开具了收款收据，收款收据内容为：“今收到王辉2003年7月至2004年12月31日房租（18个月）”。2012年4月23日，襄樊唯一物业管理有限公司名称变更为襄阳唯一物业服务有限公司。因襄阳唯一物业服务有限公司与王辉对诉争房屋未达成一致处理意见，襄阳唯一物业服务有限公司遂诉至本院。根据原、被告的诉辩理由，本庭归纳如下争议焦点：王辉与本案诉争房屋的关系。王辉主张本案诉争房屋为原单位给予其的福利分房，但其并未提交相应的证据。本院认为，王辉在领取职工安置费的时候，襄樊面粉集团公司破产清算组从其安置费中扣除了2000元押金，该押金在职工安置费发放表中反映为租房押金，且王辉签字予以确认，加之襄樊面粉集团公司破产清算组也为2000元押金向王辉出具了收据，收据中明确为租房押金，职工安置费发放表和押金收据相互印证，由此可以认定王辉系诉争房屋的承租人，租赁期限为不定期。二、王辉与襄阳唯一物业服务有限公司之间是否形成房屋租赁合同关系。襄阳唯一物业服务有限公司主张就本案诉争房屋与王辉之间形成了房屋租赁合同关系，王辉予以否认。本院认为，襄阳唯一物业服务有限公司通过拍卖竞买取得本案诉争房屋，并办理了房屋所有权证和国有土地使用证，为本案诉争房屋的所有权人。王辉在襄阳唯一物业服务有限公司取得本案诉争房屋前已承租本案诉争房屋，根据买卖不破租赁的原则，襄阳唯一物业服务有限公司取得本案诉争房屋后，王辉仍然享有对本案诉争房屋的承租权。襄阳唯一物业服务有限公司通过向王辉收取租金，认可了房屋租赁合同关系，因此王辉与襄阳唯一物业服务有限公司之间就本案诉争房屋形成了房屋租赁合同关系。本院认为，襄阳唯一物业服务有限公司与王辉之间未约定租赁期限，为不定期租赁合同关系，襄阳唯一物业服务有限公司可以随时主张解除合同，故对于襄阳唯一物业服务有限公司主张解除与王辉之间不定期房屋租赁合同及要求王辉腾退、返还诉争房屋的请求，本院予以支持。襄阳唯一物业服务有限公司主张租金自2003年1月1日计算至2017年12月31日，但竞买本案诉争房屋的价款于2003年5月30日支付，故租金应该自2003年5月30日开始计算，根据2003年6月20日、2004年11月23日襄阳唯一物业服务有限公司向王辉收取租金的标准，计算至2017年12月31日的租金为2304.16元，扣除王辉于2003年6月20日、2004年11月23日支付的79元、237元租金后，王辉尚欠租金1988.16元，本院予以支持。因为双方之间的房屋租赁合同关系不再继续维持，王辉已经交纳的2000元租房押金应当抵扣尚欠的租金。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十二条规定，判决如下：一、解除原告襄阳唯一物业服务有限公司与被告王辉之间关于襄城区庞公路轻石巷4幢1层房屋[房屋所有权证号：襄樊市房权证襄城区字第××号，国有土地使用证号：襄樊国用（2005）第310471008-××号]的不定期租赁合同；二、被告王辉于本判决生效之日起三十日内将位于襄城区庞公路轻石巷4幢1层的房屋[房屋所有权证号：襄樊市房权证襄城区字第××号，国有土地使用证号：襄樊国用（2005）第310471008-××号]腾退并返还给原告襄阳唯一物业服务有限公司；三、驳回原告襄阳唯一物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，由原告襄阳唯一物业服务有限公司负担50元，由被告王辉负担80元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  阮红梅审 判 员  肖春杰人民陪审员  李建设二〇一八年七月二十八日书 记 员  孙同江