上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0101民初9457号原告：张光秋，女，1954年8月14日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：徐伟，男，1951年10月24日出生，汉族，住上海市徐汇区。以上两原告共同委托诉讼代理人：廖康，上海市友林律师事务所律师。被告：上海市黄浦区中汇公寓业主大会，住所地上海市黄浦区。负责人：徐立刚，主任。负责人：唐新蓉，副主任。原告张光秋、徐伟与被告上海市黄浦区中汇公寓业主大会(以下简称“中汇业主大会”)业主撤销权纠纷一案，本院于2018年4月10日立案后，依法简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人廖康、被告的负责人徐立刚、唐新蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张光秋、徐伟向本院提出诉讼请求：要求撤销被告于2016年12月26日作出的表决公告中第三项3.97元的决议，即把原告的物业费从2元上涨到3.97元。事实和理由：两原告系徐家汇路XXX号商铺的产权人，属于局门路1弄中汇公寓小区的业主。上述商铺交付使用后，商铺的物业费一直为每平方米每月2元。2017年初，原告被通知物业费上涨到每平方米每月3.97元，上涨幅度高达98.5%，而住宅物业费从1.73元上涨到1.95元，上涨幅度仅为12.7%。原告认为被告滥用与物业公司签订合同的授权，恶意把原告的物业费上涨98.5%。被告只代表居民区多数人业主的利益，出卖、损害少数商铺业主的利益，任意强迫少数人的物业费上涨，以多压少，其行为明显违法，损害了原告的合法权益。故原告请求法院判如所请。被告中汇业主大会辩称：中汇公寓小区自交房起至2015年1月31日止，小区由前期中城物业公司进行物业服务管理。2015年4月起，小区由上海锦日物业管理有限公司(以下简称“锦日物业公司”)进行物业服务管理。根据小区业委会与锦日物业公司签订的物业服务合同约定，小区住宅物业费为每平方米每月1.72元，商业用房物业费为每平方米每月3.50元。上述物业服务合同到期后，被告即按照法律规定对选聘物业服务企业的标准、物业服务费用的标准等进行了公告、表决；又对选定的物业服务企业进行表决结果公告。根据小区全体业主的表决结果，被告确定了物业服务企业为上海琮元物业管理有限公司(以下简称“琮元物业公司”)、住宅物业服务费用为每平方米每月1.95元、商业用房等物业服务费用为每平方米每月3.97元。嗣后，被告与琮元物业公司签订了物业服务合同。两原告也参与了相关的投票。根据法律规定，原告的诉请已经超过了业主撤销权一年的除斥期间。故被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：一、两原告系上海市黄浦区徐家汇路XXX号商铺产权人，属于上海市黄浦区局门路1弄中汇公寓小区的业主。被告系上海市黄浦区中汇公寓小区业主大会。以上事实，有原、被告的一致陈述及原告提供的沪房地卢字(2003)第001011号上海市房地产权证予以证实；被告对两原告提供的证据表示没有异议。二、2014年9月7日，被告分别制定并通过了上海市黄浦区中汇公寓小区《业主大会议事规则》与《管理规约》。《业主大会议事规则》规定：“……第五条业主大会议事内容……(二)决定选聘物业服务企业的方案及解聘物业服务企业……(十二)决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项。第六条(业主大会会议形式)业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定……第九条(业主大会表决形式)……已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意已投票者中的多数意见……”。《管理规约》规定：“……第二章物业服务企业的选聘第十四条(启动选聘程序)……物业服务合同届满前3个月……第十五条(表决选聘方式)业主委员会应当就选聘物业服务企业的方式在物业管理区域内公告并征求业主意见……第十六条(表决选聘标准)业主委员会结合住宅物业管理区域规模、业主对物业管理的要求等，制定具体选聘标准，并在业主大会召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。选聘标准应该包括以下内容：(一)拟选聘物业服务企业的资质、信用情况；(二)物业服务收费内容及标准；(三)物业服务合同期限。第十七条(作出选聘决定)业主委员会根据《业主大会议事规则》统计表决结果，符合法定条件的，形成业主大会关于选聘物业服务企业的决定，并在物业管理区域内公告。第十八条……选聘工作完成后，业主委员会应当将选聘结果和合同主要内容在物业管理区域内公告，接受业主的查询……”。以上事实，有被告的陈述及被告提供的《业主大会议事规则》、《管理规约》予以证实。原告对被告提供的证据表示没有异议。三、2016年12月10日，中汇公寓小区业主委员会在小区张贴选聘物业服务企业方案的公告，内容如下：“……《业主大会议事规则》的约定，本小区将于2016年12月10日采用书面征询意见方式召开业主大会讨论协议选聘物业服务企业的事项，现将选聘方案公告如下：一、拟协议选聘物业服务企业的标准……二、物业服务标准和费用……2.拟物业服务收费，每平方米建筑面积共计：住宅1.95元/月，商业用房、会所3.97元/月……三、选聘方式……协议选聘细则：(1)选聘物业服务企业由业主大会授权业委会负责实施……”。同时，被告将上述选聘方案的公告抄送打浦桥街道业委会指导办公室、房屋管理办公室以及打浦桥街道局后居委会。同年12月26日，中汇公寓小区业主委员会在小区张贴选聘物业服务企业方案的表决结果公告，内容如下：“……中汇公寓小区于2016年12月26日以书面征询意见的方式召开业主大会会议，对选聘物业服务企业的标准、内容以及选聘方式进行了表决。本小区全体业主所持投票权共287票，总计发放287张表决票，占100%，专有部分建筑面积38433.89平方米，占建筑物总面积100%......现将表决结果公告如下：同意票264票(其中视为同意已投票者中的多数意见票186票)，占92%，专有部分建筑面积约35585.23平方米，占建筑物总面积92.6%；不同意票20票，占17%，专有部分建筑面积约2461.86平方米，占建筑物总面积6.4%；弃权票3票，占1%,专有部分建筑面积约386.8平方米，占建筑物总面积1%；另有废票0票。根据表决结果，中汇公寓业主大会作出如下决议：1.采用协议选聘方式，选聘物业服务企业……3.物业服务收费，每平方米建筑面积共计：住宅1.95元/月，商业用房、会所3.97元/月……”。同年12月28日，被告在小区张贴小区物业管理选聘公告。同时，被告将上述选聘方案的表决结果公告等抄送打浦桥街道业委会指导办公室、房屋管理办公室以及打浦桥街道局后居委会。以上事实，有被告的陈述及其提供的上海市黄浦区中汇公寓关于选聘物业服务企业方案的公告、上海市黄浦区中汇公寓关于选聘物业服务企业方案的表决结果公告、上海市黄浦区《中汇公寓》住宅小区物业管理选聘公告等予以证实。原告对被告提供的证据表示均没有看到过。四、2017年1月10日，原告徐伟收到被告发放的确定中标物业服务企业的表决票。原告徐伟在编号为000286的表决票上的业主栏内签名，对于中标的物业服务企业表示不同意；原告徐伟在编号为000126的表决票上的业主栏内签名，对于中标的物业服务企业表示同意。同年1月24日，中汇公寓小区业主委员会在小区张贴确定中标物业服务企业的表决结果公告，内容如下：“上海市黄浦区中汇公寓小区于2017年1月9日以书面征询意见的方式召开业主大会会议，对拟确定的中标物业服务企业进行了表决……现将表决结果公告如下：同意票246票(其中视为同意已投票者中的多数意见票128票)，占85.71%，专有部分建筑面积约34890.16平方米，占建筑物总面积90.70%；不同意票29票，占10.10%，专有部分建筑面积约3543.73平方米，占建筑物总面积9.22%；弃权票12票，占4.1%,专有部分建筑面积约1520.38平方米，占建筑物总面积3.95%；另有废票0票。根据表决结果，中汇公寓业主大会作出如下决议：此次协议选聘的中标候选人上海琮元物业管理有限公司经业主大会表决通过，正式成为中标物业服务企业，业委会将与之洽谈并签订物业服务合同……”。以上事实，有原、被告的陈述及原告提供的上海市黄浦区中汇公寓关于确定中标物业服务企业的表决结果公告、上海市黄浦区中汇公寓关于确定中标物业服务企业的表决结果；被告提供的上海市黄浦区中汇公寓关于确定中标物业服务企业的表决结果公告、上海市黄浦区中汇公寓关于确定中标物业服务企业的表决票(编号00286、编号00126)等予以证实。被告对原告提供的证据表示没有异议；原告对被告提供的公告表示没有看到过，对被告提供的表决票表示没有异议。五、2017年1月31日，被告与琮元物业公司签订了《物业管理服务合同》。该合同约定：“……第七条乙方(琮元物业公司)根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。住宅：1.95元/月每平方米；商业用房：3.97元/月每平方米……”。对此，有原、被告的一致陈述及原告提供的《物业管理服务合同》予以证实。庭审中，原告称：“被告2016年12月26日张贴的公告没有附带表决票，所以当时原告不知道物业费涨价至3.5元/月/平方米”。对此，有原告的陈述予以证实。本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违反法律规定的程序的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销；但应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。一、被告主张因涉案小区选聘物业服务企业事宜，根据小区《业主大会议事规则》、《管理规约》及法律规定，先后在小区召开业主大会、张贴选聘及表决结果公告等；并通过全体业主表决选定了物业服务企业及物业服务费用的标准，且与入选的物业服务企业签订了物业服务合同的事实。对此，有原、被告的陈述及被告提供的证据予以证实；原告对被告提供的《业主大会议事规则》及《管理规约》没有异议，对其余证据均表示有异议。经查，被告提供的选聘、表决结果公告中均有街道业委会指导办、房管办及居委会工作人员的签字；结合原、被告在庭审中各自的陈述，本院依法确认被告提供的证据具有合法性、关联性与真实性。故本院依法采信被告主张的上述事实。被告作出与物业服务企业签订物业服务合同、确定物业服务费用的决定，符合法律规定及小区《业主大会议事规则》和《管理规约》的规定。二、原告的诉讼请求是否超过了撤销权的除斥期间。庭审中，被告主张原告的诉讼请求已经超过了业主行使撤销权的除斥期间。经查，被告于2016年12月26日在小区张贴了选聘物业服务企业方案的表决结果公告。该公告中明确表述了被告有关商业用房物业服务收费标准等的决定。2017年1月10日，原告对中标的物业服务企业进行了表决。故原告应当知道被告作出的商业用房的物业服务收费标准的决定。原告于2018年4月10日提起诉讼，已经超过请求撤销该决定的除斥期间。综上所述，原告要求撤销被告于2016年12月26日作出的表决公告中第三项3.97元的决议，即把原告的物业费从2元上涨到3.97元的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：原告张光秋、徐伟要求撤销被告上海市黄浦区中汇公寓业主大会于2016年12月26日作出的表决公告中第三项3.97元的决议，即把原告张光秋、徐伟的物业费从2元上涨到3.97元的诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币80元(原告已预缴)，由原告张光秋、徐伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈一鸣二〇一八年七月十日书记员  徐公允附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。二、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。