山东省泰安市岱岳区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0911民初4618号原告:王翠敏，女，汉族，1979年10月28日出生，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：杜红波,山东锦哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：王波,山东锦哲律师事务所实习律师。被告：泰安市泰山城市建设投资有限公司。住所地泰安市岱岳区长城路**街五环小区****。法定代表人：郭传利，任该公司董事长。委托诉讼代理人：许永鹏，山东金长虹律师事务所律师。委托诉讼代理人：马广伟，山东金长虹律师事务所律师。原告王翠敏与被告泰安市泰山城市建设投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王翠敏的委托诉讼代理人杜红波、王波，被告委托诉讼代理人许永鹏、马广伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王翠敏向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行商品房预售合同约定的义务，立即为原告办理涉案房产的所有权转移登记手续，并为原告办理不动产权证书；二、判令被告支付截止2017年10月2日逾期办理所有权证的违约金121198元（2017年10月3日至原告办理商品房不动产证书之日的违约金另行计算并支付）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月25日，原告购买被告开发的印象泰山一期A8号楼1单元9层902室房产一套，并签订商品房预售合同，原告已按合同约定足额交纳了全部购房款，但被告未能按照合同约定在房屋交付使用后365日内为原告办理涉案房产的所有权转移登记手续，未给原告办理不动产权证书，被告的违约行为已严重侵犯了原告的合法权益，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，依照相关法律规定诉至法院，望判如所诉。案件审理中，原告变更诉讼请求，要求被告自2016年2月8日按中国人民银行公布的同期贷款利率赔偿经济损失至取得不动产证书。泰安市泰山城市建设投资有限公司辩称：一、原告要求被告办理涉案房产的所有权转移登记手续，并为原告办理不动产权证书，支付逾期办理所有权证的违约金没有合同及法律依据。理由为：双方签订商品房预售合同第二十条第（一）项约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，保证买受人办理该商品房的所有权转移登记。如因出卖人的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：即相应延期至出卖人提供资料，报产权机关备案，协助买受人积极办理。该条第二项约定，申请登记方式：一次性付款的买受人由其自行办理房屋所有权转移登记，通过银行办理按揭贷款的买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记。根据以上约定，原、被告的真实表示是：原告在商品房交付使用后365日内具备办理该商品房的所有权转移登记的条件，由原告委托被告代为办理，即办理商品房的所有权转移登记的义务主体是原告。至今，原告也未出具委托书，交纳相关费用。关于逾期办理商品房的所有权转移登记，双方同意顺延至实际能够办证之日，未约定违约金，也未要求被告承担任何责任。二、双方商品房预售合同是房产管理部门提供的样本合同，合同文本中的一些条款，有多个选项的允许双方选择，不属于格式条款。三、符合办理产权登记条件的时间迟延不只是被告原因造成的。涉案房屋交付原告后，被告便积极履行相关义务，向相关部门报送并办理相关文件，由于不动产登记部门的调整，房产登记系统升级，致使房屋产权初始登记延迟。请求法院查明事实，依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告以出让方式取得位于泰安市环湖中路南拥军街北的地块建设商品房，定名为印象泰山，并取得预售许可。2013年7月25日，原告与被告签订商品房预售合同，约定，原告购买被告开发的印象泰山一期A8号楼1单元9层902室房产一套，总价款为599657元。付款方式为贷款方式付款，首期房款399657元，剩余贷款200000元办理银行按揭贷款。被告应在2015年1月31日前向原告交付该商品房。合同第二十条规定，被告应于商品房交付使用后365日内，保证原告办理该商品房的所有权转移登记。如因被告的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起x日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的x%向买受人支付违约金。2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之X的违约金。3、相应延期至出卖人提供资料，报产权机关备案，协助买受人积极办理。申请登记方式：一次性付款的买受人由其自行办理房屋所有权转移登记，通过银行办理按揭贷款的买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记。合同签订后，原告按约支付被告首付款。2013年9月29日原告由被告担保向建行泰安青年路支行贷款20万元期限20年。2015年2月7日，被告将房屋交付给原告。被告于2017年10月19日取得印象泰山A8号楼的不动产权证。以上事实，由原被告陈述、商品房预售合同、发票、房屋交接单、借款合同、保证合同、产籍证明在案证实。本院认为：原、被告签订的《商品房预售合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，形式要件齐全，属有效合同，双方应自觉履行。本案争议的焦点有三。一、原、被告签订的商品房预售合同第二十条是否是格式条款。格式条款是当事人为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，原、被告签订的商品房预售合同第二十条，内容为：被告应于商品房交付使用后365日内，保证原告办理该商品房的所有权转移登记。如因被告的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起x日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的x%向买受人支付违约金。2、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人承诺的办理该商品房所在楼栋的所有权转移登记期限届满之次日起至实际办理所有权转移登记之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之X的违约金。3、相应延期至出卖人提供资料，报产权机关备案，协助买受人积极办理。该条款有三种处理方式，双方选择按照第3种方式处理：即相应延期至出卖人提供资料，报产权机关备案，协助买受人积极办理。并在相应延期至出卖人提供资料，报产权机关备案，协助买受人积极办理下面划横线予以提示。应认定订立该条款原告知情，是经双方协商确定的。原告主张该条款限制了原告的权利，免除被告的责任，系格式条款，该条款无效，没有法律依据，本院不予支持。二、被告是否应承担赔偿责任。原、被告签订的商品房预售合同第二十条约定，被告应于商品房交付使用后365日内，保证原告办理该商品房的所有权转移登记。如因被告的责任未能在本条款约定期限内办理该商品房的所有权转移登记的，双方同意按照下列第3种方式处理：即相应延期至出卖人提供资料，报产权机关备案，协助买受人积极办理。是当事人关于逾期办证的处理方式，即双方同意顺延至实际能够办证之日。属于当事人关于逾期办证的处理方式的特殊约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原、被告关于相应延期至出卖人提供资料，报产权机关备案，协助买受人积极办理，属于当事人有特殊约定。本案原告向银行贷款20万元，由被告担保。原告取得房产证后，应到银行办理房产抵押贷款手续，被告退出担保，原告将房产证交银行保管。故原告要求被告赔偿经济损失，本院不予支持。三、被告是否应为原告办理涉案房产的所有权转移登记手续，并为原告办理不动产权证书。关于申请登记方式，双方合同约定，被告应于商品房交付使用后365日内，保证原告办理该商品房的所有权转移登记，通过银行办理按揭贷款的买受人委托出卖人办理房屋所有权转移登记。从合同约定看，办证的主体是原告，被告的义务是房屋交付后365日具备办理房产证的条件。被告于2017年10月19日取得印象泰山A8号楼的不动产权证，已具备办理产权证的条件。由于办理产权登记需原、被告相互配合，且需交纳相关费用。因此，原告要求被告为其办理涉案房产的所有权转移登记手续，并为原告办理不动产权证书，本院不予支持。被告应为原告办证出具相关材料，协助原告办理房屋所有权转移登记。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告泰安市泰山城市建设投资有限公司在本判决生效之日起三十日内协助原告王翠敏办理涉案房屋所有权转移登记。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费796元，由被告承担。如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉讼费，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  玄甲明二〇一八年七月二十日书记员  赵聪聪