福建省平潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0128民初2253号 原告（反诉被告）：林芳，女，1973年12月1日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：杨锴，福建勤学律师事务所律师。 被告（反诉原告）：范巾夫，女，1981年9月9日出生，汉族，住上海市杨浦区。 委托诉讼代理人：蔡晨思，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 原告（反诉被告）林芳与被告（反诉原告）范巾夫房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，范巾夫提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行并案审理。原告（反诉被告）林芳及其委托诉讼代理人杨锴，被告（反诉原告）范巾夫及其委托诉讼代理人蔡晨思均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林芳向本院提出诉讼请求：1、确认林芳与范巾夫签订的《店面租赁合同》于2018年2月5日解除；2、范巾夫向林芳支付租金20660元；3、范巾夫立即腾空返还林芳平潭县豪香御景西侧滨海君天下第5座1单元08号店面（以下简称涉案店面）；4、范巾夫向林芳支付按每日193.30元从2018年2月6日起计至实际返还店面之日的房屋占用费；5、本案的诉讼费由范巾夫承担。事实和理由：2017年4月15日，林芳与范巾夫签订《店面租赁合同》，约定：林芳将涉案店面租给范巾夫使用；租赁期为2017年4月15日起至2020年4月15日，始租前三年每年租金为69600元，租金每半年交付一次，逾期每天按年租金总额的1%加收滞纳金，但不得超过一个月，若超过一个月，林芳有权收回涉案店面，所造成的损失则由范巾夫自行承担；装修期为壹个月，装修期间免租金。合同签订后，林芳依约向范巾夫交付涉案店面，范巾夫向林芳支付部分首期半年租金29800元，尚欠首期租金5000元未付。2018年1月24日，林芳向范巾夫寄送《催收租金函》要求范巾夫在收到函告三日内支付尚欠租金39800元，范巾夫于2018年1月26日收到该《催收租金函》后未做出回应。为此，2018年2月3日林芳向范巾夫寄送《解除通知书》解除合同并要求范巾夫腾还租赁店面及支付尚欠租金，范巾夫于2018年2月5日收到该通知书后至今都未向林芳腾还店面及支付尚欠租金。为此，提起本案诉讼。 林芳为支持其诉讼主张，向本院提交的证据材料如下： 一、《店面租赁合同》、《商品房买卖合同》，旨在证明：2017年4月15日林芳与范巾夫签订《店面租赁合同》，将自有的涉案店面向范巾夫出租的事实。 二、《催收租金函》、《解除通知书》、EMS快递面单及网络查询单，旨在证明：2018年1月24日，林芳向范巾夫寄送《催收租金函》，2018年2月3日林芳向范巾夫寄送《解除通知书》的事实。 三、照片，旨在证明：范巾夫一直占用涉案店面对外经营及林芳在该店面外张贴《催收租金函》的事实。 范巾夫答辩及反诉称：一、范巾夫对涉案店面装修后，被平潭综合实验区综合执法大队告知该店面屋顶部分存在违建，不能进行装修，但屋顶部分若不进行装修，无法保持该房屋独立性；二、范巾夫对涉案租赁店面进行二次消防设计和施工时发现原一次消防设备无法正常使用，告知林芳后，至今未予修复。为此，范巾夫向本院提出反诉请求：1、解除范巾夫和林芳于2017年4月15日签订的《店面租赁合同》；2、林芳赔偿范巾夫实际损失150030元；3、本案的本诉、反诉案件受理费均由林芳承担。事实和理由：范巾夫与林芳于2017年4月15日签订《店面租赁合同》,签订当日，范巾夫向林芳支付押金5000元，租金29000元，林芳向范巾夫交付房屋。范巾夫对涉案店面装修后，如前所述的原因，导致范巾夫经营的餐饮类店铺无法正常经营，系林芳违约导致范巾夫签约的目的无法实现，所以，行使不安抗辩权即不予支付租金。2017年11月30日，林芳擅自封锁涉案租赁店面一个月，致使范巾夫店内部分生鲜食品损坏，造成损失3000元，另范巾夫装修涉案店面及户外广告投放至今共花费147030元。为此提起反诉。 范巾夫为支持其反诉主张，向本院提交的证据材料如下： 一、《店面租赁合同》、借记卡账户历史明细清单，旨在证明：2017年4月15日范巾夫与林芳签订《店面租赁合同》，由范巾夫承租林芳所有的涉案店面，合同约定租期、租金及租金给付方式等的事实。合同签订当日，范巾夫向林芳支付押金5000元及至2017年10月15日的租金29000元的事实。 二、微信聊天记录、居委会调解笔录，旨在证明：林芳对范巾夫隐瞒涉案店面屋顶部分存在违建的情况，并表示该部分可以装修使用。 三、《店面装修装饰合同》及费用明细，旨在证明：范巾夫装修涉案店面花费135000元。 四、收款收据、销货清单，旨在证明：范巾夫为涉案店面经营，购买不可拆卸的厨房设备、空调安装、户外广告投放花费24070元。 林芳对反诉辩称：一、涉案店面实际面积即为50.27平方米，范巾夫私自使用屋顶部分造成的损失应自行承担；二、消防管道就是按开发商交付的原物向范巾夫交付，范巾夫在交接时并未提出异议；三、林芳没有封锁涉案店面，范巾夫因生产经营投放的广告的费用与林芳无关；综上，请求驳回范巾夫的反诉。 庭审质证时，涉案双方对《店面租赁合同》的真实性无异议，范巾夫一方对林芳举证的《催收租金函》、快递面单、查询单、照片的真实性无异议，店面层高实际是5.6米，涉案店面一直有对外营业；林芳对范巾夫举证的借记卡账户历史明细清单无异议，承认收到第一期租金及保证金34000元，微信聊天记录存在断章取义、居委会调解笔录真实性不予认可，《店面装修装饰合同》及费用明细、收款收据、销货清单与本案无关。 根据上述证明材料及庭审质证调查，本案可以认定的事实如下： 2014年7月8日，林芳与福建滨海世纪置业有限公司签订《商品房买卖合同》，以总价款1910260元购置涉案店面，其中首付960260元，按揭贷款950000元。该商品房用途为商业，属框剪结构，层高4.8米，建筑层数地上最高1层，建筑面积共50.27平方米。 2017年4月15日，林芳作为出租方（甲方）与范巾夫作为承租方（乙方）签订《店面租赁合同》，约定：一、甲方愿意将涉案店面，面积50.27平方米，租给乙方使用。二、租期定为叁年，租赁时间从2017年4月15日起至2020年4月15日。始租前叁年每年租金为人民币陆万玖仟陆佰元整（现金），租赁期满乙方如继续承租，重新谈判。租金每半年交付一次，逾期每天按年租金总额的1%加收滞纳金，但不得超过一个月，若超过一个月，甲方有权收回店面，所造成的损失则由乙方自行承担。租赁期间，任何一方要中止合同，违约方应赔偿对方剩余租期的租金总额的100%。四、装修期为壹个月，装修期间免租金，乙方在装修期间不得擅自改变屋内的主体结构和承重结构，不得随意改变外墙及门窗，外墙墙体应保持原貌，水电设施及装修费概由乙方负责。八、租赁期满或中途双方解除合同，乙方不得拆除店面固定的装修物件。十、洽谈成功后，乙方须给付给甲方保证金人民币壹万元，待合同终止时乙方将一切税费、水、电费交清，门窗修复好后，甲方退还乙方保证金。合同签订当日，范巾夫向林芳转账支付68000元（向林芳及另案店面出租人陈华玲各支付34000元），林芳向范巾夫交付涉案租赁店面。 合同签订后，范巾夫将涉案店面与同时租赁的紧相邻07号店面一同装修，并在此两店面共同墙凿通留互通的小门，店面内进行复式小阁楼装修，对07号店面屋顶凿通留楼梯口通向屋面，并将两店面屋面上的装饰性塔楼封闭装修，被平潭综合实验区综合执法大队拆除，07、08号两间店面装修后于2017年7月14日开始以“加菲屋”、“鱼与渔”对外进行营业。 2017年10月15日，范巾夫未依约支付租金；2018年1月24日，林芳通过邮政快递向范巾夫发出《催收租金函》，催收租金未果，之后，林芳于2018年2月3日通过邮政快递向范巾夫发出《解除通知书》，范巾夫收到上述函件及通知书后仍拒绝交纳租金。为此，林芳提起诉讼。本案林芳提起诉讼后，本院即对租赁双方进行调解，调解未果，范巾夫即行提起反诉；对于店面装修形成的附合物利用问题，本院征询出租方林芳的意见，林芳明确表示不同意利用。 本院认为：本案林芳与范巾夫在自愿平等、协商一致的情况下签订的《店面租赁合同》，应认定为有效合同。《中华人民共和国合同法》规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，当事人双方应当按照《店面租赁合同》的约定履行各自的义务。 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案《店面租赁合同》明确约定林芳将涉案店面出租给范巾夫，年租金69600元，由范巾夫自行装修经营。双方签约后对该合同实际履行中，林芳签约当日已将涉案店面交付范巾夫使用，范巾夫也已进行装修并对外营业，范巾夫对2017年10月15日到期租金拖欠未付，在收到林芳发出的《催收租金函》后仍拒绝支付租金，上述事实双方并无异议。本案林芳依约履行将租赁物交付范巾夫，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途义务，即法律规定的出租人的一是交付租赁物，二是对租赁物的瑕疵担保责任两条义务，就应享有依约收取租金的权利。本案范巾夫在签订合同之后接受了林芳移交的涉案店面的承租行为，就应依约承担支付租金的义务，因此，范巾夫逾期支付租金构成违约。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，本案《店面租赁合同》亦约定：租金逾期超过一个月，出租方有权收回店面。实际履行中林芳在催收租金未果情况下行使解除权，符合法律规定，应予以支持。因此，可确认涉案《店面租赁合同》已于2018年2月5日解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”林芳作为出租人有权要求承租人范巾夫腾还涉案店面并支付尚欠的租金16260元，合同解除后至腾还店面之前的占用费可按涉案《店面租赁合同》约定的日租金193.30元的标准计算。因此，林芳的该项诉讼主张成立，本院予以支持。 范巾夫以对涉案店面屋面部分不进行装修，无法保持该房屋独立性以及施工时发现原一次消防设备无法正常使用为由提出解除《店面租赁合同》并反诉要求林芳赔偿涉案店面装修及户外广告投放等费用共计147030元。一、林芳与范巾夫之间签订合同的租赁物是涉案店面，只有1层，其面积是50.27平方米，根本就不存在使用屋面以上装饰性塔楼的约定，所谓的屋面部分不装修无法保持涉案店面独立性，亦根本没有事实和法律依据；二、涉案店面是开发商依据建设规划合法建造并经竣工验收合格交付使用，由此林芳取得涉案店面的合同备案和按揭贷款，该涉案店面已为范巾夫接收装修并对外营业，所谓的原一次消防设备无法正常使用的说法，缺乏事实依据；三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……”，本案是范巾夫拒绝支付到期租金违约导致合同解除，且涉案《店面租赁合同》未对形成附合的装修物的处理做出约定，出租人林芳亦不同意利用装修物；为此，范巾夫提出上述要求林芳赔偿的反诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持；至于所提出解除《店面租赁合同》的反诉主张，因林芳在本诉中已提出确认解除《店面租赁合同》，为此，本院对范巾夫提出解除合同的请求予以支持。 对于范巾夫尚提出要求林芳赔偿私自封锁店面造成的生鲜产品损失3000元的诉讼主张，由于范巾夫对该主张没有提出相应证据予以佐证，且林芳否认有封锁店面的行为，为此，范巾夫的该项主张，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、确认林芳与范巾夫之间签订的《店面租赁合同》于2018年2月5日解除，范巾夫应于本判决生效之日向林芳腾还平潭县豪香御景西侧滨海君天下第5座1单元08号店面； 二、范巾夫应于本判决生效十日内支付林芳尚欠租金16260元，以及按每日193.30元从2018年2月5日起计至腾还平潭县豪香御景西侧滨海君天下第5座1单元08号店面之日的占用费； 三、驳回范巾夫要求林芳赔偿的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费3497元减半收取计1748.50元、反诉受理费1650元均由范巾夫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  任魁钰 二〇一八年七月二十三日 书记员  施丽雯