广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2017)粤1971民初280号原告（反诉被告）：鲁志明，男，1953年1月7日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区，委托诉讼代理人：曾晓红，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶焕积，男，1951年9月16日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区，委托诉讼代理人：肖广林，广东彭代强律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉祺，广东彭代强律师事务所律师。原告鲁志明与被告叶焕积租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案后，被告叶焕积提起反诉，本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鲁志明的委托诉讼代理人曾晓红，被告叶焕积的委托诉讼代理人肖广林、陈嘉祺均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁志明向本院提出诉讼请求：一、确认原、被告2013年12月14日签订的《房租赁合同书》于2016年9月30日解除；二、被告叶焕积退还原告厂房保证金16800元和1500元合计18300元，并赔偿利息损失（自2016年10月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计至法院生效判决书指定履行之日止）；三、被告叶焕积支付因其违约造成原告搬厂的经济损失31812.1元；四、本案诉讼费由被告叶焕积承担。事实与理由：双方于2013年12月14日签订《房租赁合同书》，约定由叶焕积将其座落于东莞市××镇横江村工业区茶京路第二楼厂房（厂房面积780㎡，宿舍300㎡）出租给鲁志明，租赁期限自2014年1月1日至2018年12月31日共5年，每月租金5600元，保证金为16800元；另外，叶焕积将厂房的五楼办公室租赁给鲁志明使用，每月租金500元，保证金1500元。2016年6月，叶焕积在未与鲁志明解除租赁合同情况下，将整栋厂房及宿舍全部出租给罗金平，并要求鲁志明搬厂。鲁志明未能及时找到合适厂房搬离时，叶焕积在没有通知情况下拆换了厂房的电梯、更换新电梯后禁止鲁志明使用，逼使鲁志明日常货物上下只能请搬运工走楼梯，其无理行为严重干扰了鲁志明的正常生产经营。为了保证正常生产，鲁志明于2016年9月初与叶焕积协商好，叶焕积同意鲁志明搬离后退还全部保证金并解除租赁合同；但是，鲁志明于2016年9月底搬离后，叶焕积却拒绝退还保证金。叶焕积目无法纪、歪曲事实，严重侵害了鲁志明的合法权益，故应承担违约赔偿责任。因此，鲁志明诉至法院，请求判如所请。针对原告鲁志明的起诉，被告叶焕积辩称：一、鲁志明开办的企业因不符合环保标准被政府部门要求整改，鲁志明考虑到整改成本及细节，于2016年10月中旬搬离厂房，拖欠叶焕积2016年10月租金及9月水电费等费用。按照双方租赁合同约定，鲁志明不按时交租且擅自搬离厂房的行为已经构成违约，属于单方面解除合同，叶焕积于2016年10月18日发出解除租赁合同关系的律师函。二、鉴于鲁志明单方面解除合同及拖欠租金的行为，按照合同约定，叶焕积有权没收保证金。三、鲁志明的搬厂属于自身原因造成，与叶焕积无关。因此，鲁志明的诉请没有事实及法律依据。反诉原告叶焕积向本院提出诉讼请求：一、反诉被告鲁志明支付2016年10月租金6100元及利息（自起诉之日起按照中国人民银行同期贷款利率计至款项付清之日止）；二、反诉被告鲁志明支付2016年9月水电费4572.21元、新电梯使用费320元、水管维修费1800元、清理费8200元、地面裂缝维修费20000元；三、本案诉讼费用由反诉被告鲁志明承担。事实与理由：鲁志明自2013年租赁叶焕积位于东莞市××镇横江工业区的厂房用于生产经营。鲁志明开办的工厂因环保问题导致被环保部门要求整改，但其拒绝整改并搬离厂房，至今拖欠叶焕积租金、水电费。鲁志明的行为已经构成违约，叶焕积有权解除租赁合同，但鲁志明却颠倒黑白、谎称是叶焕积逼迫其搬离厂房，故叶焕积提起反诉。针对反诉原告叶焕积的反诉，反诉被告鲁志明辩称：一、叶焕积在未与鲁志明解除租赁合同情况下，将整栋厂房及宿舍全部出租给罗金平并要求鲁志明搬离厂房，属于违约行为。二、叶焕积诉请各项费用缺乏依据，因为：叶焕积是禁止鲁志明使用新电梯的；鲁志明已于2016年9月底前搬离，从叶焕积所提交的9月电费收据可知该月电费只是鲁志明6至8月份各月电费的一半；叶焕积在2016年10月18日邮寄的律师函也证明了鲁志明2016年9月底已经搬离；关于清理费、水管及地面维修费，叶焕积没有证据证明是因为鲁志明使用而导致受损，即便叶焕积对水管及地面进行维护，该费用也是产生在鲁志明搬离厂房后，与鲁志明无关。三、关于2016年9月水电费，如果叶焕积提交合理票据，鲁志明可予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月14日，鲁志明向叶焕积支付厂房保证金16800元和五楼办公室保证金1500元，合计18300元。2013年12月14日，鲁志明与叶焕积签订《房租赁合同书》，约定如下：1、叶焕积将其位于东莞市××镇横江村工业区茶京路第二楼厂房780㎡及宿舍300㎡出租给鲁志明，租期自2014年1月1日至2018年12月31日止；同时将厂房5楼办公室300㎡一并出租给鲁志明。2、厂房及宿舍租金每月5600元，厂房5楼办公室租金每月500元，每月租金合计6100元，鲁志明应于每月2日前交付租金及水电费；逾期未付租金及水电费，叶焕积有权终止合同且没收保证金，鲁志明要赔偿叶焕积一切经济损失。3、鲁志明向叶焕积支付厂房保证金16800元和办公室保证金1500元，合计18300元，合同期满，鲁志明付清租金费用、办好退离手续、清理好卫生、修补好损坏地方、取消税务登记后，叶焕积将保证金退还鲁志明；若鲁志明中途退约或离场，叶焕积有权没收保证金并追讨鲁志明造成的经济损失。4、合同期满后，鲁志明在厂房及宿舍的建筑装饰和一切水电设施归叶焕积所有，鲁志明必须提前清理好杂物和卫生，若有损坏厂房和宿舍，必须自行负责修复并承担费用。2016年6月17日，叶焕积在未与鲁志明解除本案租赁合同情况下，与罗金平签订了《厂房租赁合同》，将案涉整栋厂房及整栋宿舍出租给罗金平。罗金平进场装修翻新、聘请保安人员，并招揽了3个租客进场经营；叶焕积催促鲁志明搬离，三方多次协商未果。罗金平与叶焕积之间的租赁合同纠纷，双方也已诉至本院，案号为(2017)粤1971民初281号，并与本案同时进行审理。2016年9月底，鲁志明搬离案涉厂房，并已交清9月租金和8月水电费。搬迁过程中，鲁志明雇请吊车、尾板车和搬运工人参与协作，为此花费搬运费用16450元。鲁志明搬离后，并未对案涉租用厂房及宿舍进行清理，其遗留在案涉厂房及宿舍的物品有：1个金鱼缸、1个关公台座、2张木板床及床垫、几张凳子、少数木板草席窗帘等杂物。鲁志明所使用的宿舍每层大约180㎡、每层有4个房间，其中4楼有2个洗手间，顶楼还有5个洗手间。案涉厂房及宿舍，未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。关于水电费结算方式，平时是由叶焕积按照鲁志明的用电用水度数自行制作收据，然后将该收据交给鲁志明通知其按此交费，鲁志明将租金及水电费准备好后就通知叶焕积收取。鲁志明尚欠叶焕积2016年9月电费3112.29元、五楼电费445.96元、后面照明电费22.45元合计3580.7元，以及2016年9月厂房水费及污水处理费280.96元、宿舍水费及污水处理费140.13元合计421.09元，共欠2016年9月水电费4001.79元。鲁志明与叶焕积就案涉纠纷协商未果，故诉至法院。本院认为，本案系租赁合同纠纷。庭审中，双方当事人对案涉租赁合同签订及文本约定内容、押金数额及交付、租用房屋范围及状况、水电费交费习惯等均无异议，本院依法对相关事实予以确认。本案中，叶焕积提交了《东莞市已建房屋登记备案回执》两份和《东莞市已建房屋申请补办房地产权手续登记备案表》（厂房类）一份，但该三份材料的业主方（或申请人）均是东莞市××镇横江股份经济合作社、并非叶焕积，回执落款日期是2009年9月2日，但迟至本案法庭辩论终结前尚无相关办理完毕结果，且备案表中所记载的厂房占地面积、建筑面积、层高均与本案建筑物状况或叶焕积庭审中相关陈述存在明显差异，因此，本院对叶焕积的相关主张不予采信。案涉厂房及宿舍未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁司法解释）第二条的规定，本案租赁合同应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，但不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力；合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，对于鲁志明要求叶焕积退还保证金18300元的诉请，本院予以支持。根据房屋租赁司法解释第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，叶焕积提交的水电费收据中并无2016年10月厂房及宿舍因生产或生活用电用水产生的费用，其提交的清理及修补费用收据中的“二楼厂房补裂缝20000元”收据日期为2016年10月5日、“厂房二楼、宿舍四楼五楼、办公室五楼清理费5200元”收据日期为2016年10月3日；鲁志明提交的搬运费用收据日期为2016年9月30日，结合日常生活经验，本院对鲁志明提出其在2016年9月底完成搬离的主张予以采信。2016年10月，鲁志明并未实际占有使用案涉厂房及宿舍，叶焕积要求其支付2016年10月租金、利息以及该月份有关水电费的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。鲁志明在2016年9月底退场，双方本应在退场日进行相关款项结算事宜，故鲁志明诉请保证金的利息损失应从2016年10月1日起计；鲁志明所主张的利率计算标准，符合法律规定，本院予以允准。至于鲁志明诉请经济损失中的清洁费600元，因该费用发生于2016年9月10日，当时鲁志明尚未完成搬离，本院对此不予支持。至于鲁志明诉请的装修改造搬迁后新厂房的费用损失14762.1元，因其所提交的各项费用支出只有收据为证、缺乏其他证据予以佐证，实际装修改造情况难以界定，且其在新厂房的装修范围及装修情况不在叶焕积的合理可预见范围之内，与本案争议缺乏关联性，因此，本院对其该项主张不予支持。至于鲁志明诉请的搬迁费用损失16450元，结合搬迁费用收据记载信息和鲁志明庭审中陈述，该笔费用数额较为合理，且属于工厂搬迁过程中必然支出项目，故本院对此予以采信；叶焕积在未与鲁志明解除本案租赁合同情况下，与罗金平签订了《厂房租赁合同》，将案涉整栋厂房及整栋宿舍出租给罗金平，迫使鲁志明搬离并产生该项损失，叶焕积对此负有不可推卸的过错责任，因此，本院对鲁志明的该项诉请予以支持。至于叶焕积诉请的电梯电费，因其并未举证说明电梯安装情况、鲁志明使用电梯情况及此前该项费用交付情况，或双方对电梯使用及费用承担有无达成一致意见，本院对此不予采信。至于叶焕积诉请门卫室电费，因罗金平在2016年9月尚未退场，保安人员是罗金平所聘请，结合罗金平承租情况，本院对鲁志明的该项抗辩主张予以采信。结合双方对水电费交费习惯的确认，根据叶焕积所提交的水电费收据中记载用途，本院认定鲁志明尚应支付叶焕积2016年9月水电费4001.79元。至于叶焕积诉请的排水管维修费、地面裂缝维修费，因其所提交的费用支出只有收据为证、缺乏其他有效证据予以佐证，实际维修情况难以界定，且其未能举证证明具体受损原因或鲁志明对此具有过错，故本院对此不予采信。至于叶焕积诉请的清理费8200元，因其提交的该类费用收据金额仅有6700元，两张清理费收据所指场地存在重复、数额明显过高、不符常理，本院对此不予采信；根据双方合同相关约定，结合案涉房屋占用范围、叶焕积所提交物品遗留情况照片及双方庭审中相关陈述，本院酌定鲁志明应赔偿叶焕积该项费用损失3000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告鲁志明与被告叶焕积于2013年12月14日签订的《房租赁合同书》无效；二、限被告叶焕积在本判决生效之日起五日内向原告鲁志明退还保证金18300元并赔偿利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率，自2016年10月1日起计至本案生效法律文书指定履行期限届满之日止，若被告叶焕积在该指定履行期内履行的则计至其实际履行之日止）；三、限被告叶焕积在本判决生效之日起五日内向原告鲁志明赔偿搬迁费用损失16450元；四、限原告鲁志明在本判决生效之日起五日内向被告叶焕积支付2016年9月水电费4001.79元；五、限原告鲁志明在本判决生效之日起五日内向被告叶焕积赔偿清理费损失3000元；六、驳回原告鲁志明的其他诉讼请求；七、驳回被告叶焕积的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1052.8元，由原告鲁志明承担322.8元，被告叶焕积承担730元；反诉受理费412.4元，由原告鲁志明承担71元，被告叶焕积承担341.4元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  李加恩人民陪审员  梁玉银人民陪审员  翟 菁二〇一八年七月二十日书 记 员  李海霞附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。