广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终12395号上诉人（原审被告）：广州市番禺区沙湾房地产开发公司。住所地：广州市番禺区沙湾镇沙湾大道*号。法定代表人：梁文纪，经理。委托诉讼代理人：吴展奇，广东明和理律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵婷婷，广东明和理律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周爱珍，女，住广东省湛江市坡头区。委托诉讼代理人：刘焱，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国华，广东鹏瑞律师事务所律师。上诉人广州市番禺区沙湾房地产开发公司（以下简称沙湾地产公司）因与被上诉人周爱珍房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2017）粤0113民初10195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沙湾地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回周爱珍一审全部诉讼请求；2.本案的一、二审案件受理费由周爱珍承担。事实与理由：一、一审对本案查明的事实不清楚，合同明确约定交齐房款和办妥收楼手续后的后者是办证时间起始点的时间条件，而一审法院没有查清周爱珍的实际收楼时间2015年11月1日，并且没有考虑周爱珍交齐房款的时间，只是从周爱珍收楼的时间开始计算办妥房产证的时间是错误。1、根据《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》第十三条约定：《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条变更如下：第2点“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房产证……”，该约定明确同时满足交齐房价款以及办理收楼手续，并且从两者的后者时间作为办理产权证的起算点，并不是只要任何时候交齐房款均单纯以收楼的时间为办理产权证的起算时间。2、双方所约定是“交齐房价款”，而不是支付了《商品房买卖合同》所约定的合同金额，因为房屋建成后，国土房管部门要对房屋进行测量，《商品房买卖合同》所约定的面积只是报建的面积，两者存在一定差异，很可能要进行多退少补，该《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》第十条也明确约定了房屋面积差异的处理，也就是双方也明确《商品房买卖合同》只是暂定的金额，允许合同总额会进行变化，并且合同面积与测量面积不一致的，如不按照测量面积补交房差款项及开具发票是无法办理产权证的。既然《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》第十三条明确约定是“交齐房价款”也包括补（退）房差的款项在内，而周爱珍补交房差款项的时间是2017年6月28日，该时间后于收楼时间，应以后者即从2017年6月29日起计算办理产权证的时间而不从收楼时间开始计算。3、一审查明周爱珍实际收楼的时间不正确：就算不考虑补交房差的时间作为办证的起始时间，也应从周爱珍实际收楼的时间次日起计算，根据负责办理收楼手续的物业公司提供周爱珍的《申请》，该《申请》因为开发商（即沙湾地产公司）没法按照合同约定收楼，要求2016年6月至10月份的物业管理费减免，从11月份起计收管理费，并且该《申请》出具的时间2015年11月5日，实际上就是开发商要求周爱珍收楼，周爱珍认为存在质量问题，不予收楼，至2015年11月1日才收楼，所以要求物管公司减免管理费，从《申请》充分证明周爱珍的实际收楼时间是2015年10月底，而不是一审法院认定的收楼时间2015年6月25日，即使认为存在逾期办证，应从实际收楼后730天起计算，即从2017年的11月2日起计算，而不是一审法院从2017年6月25日起计算违约金。二、再退一步而言，由于广州市番禺区沙湾镇龙岐路xxx号x座xxxx房（以下简称涉讼房屋）所在小区是属于沙湾地产公司开发所在组团的最后一个小区，相关部门突然要求再次重新核定出让金（正常程序没有此要求）以及审核没有期限，是沙湾地产公司无法预计的。并且当时在2016年年初，沙湾地产公司要求进行该小区4、x座进行初始登记，但相关部门不同意进行初始登记并要求完成重新核定出让金后才能进行初始登记，从2016年3月17日受理直到2017年7月26日才向沙湾地产公司出具缴款通知单，该期间是由于政府原因延误，并且不能纳入办理产权证的时间内，而一审法院对此完全不作考虑，显属于错误。1、由于涉诉小区是沙湾地产公司开发所在组团的最后一个小区，而相关部门突然提出要再次对该小区重新核定出证金后才能进行4、x座的初始登记，沙湾地产公司从2016年3月份提交关资料给相关部门核定，但相关部门在2017年7月26日才出具《告知函》要求补交出让金，并且沙湾地产公司在2017年7月27日补交了出让金，已在2017年9月份已取得涉诉房产的初始登记。即使认为沙湾地产公司没有按照约定的时间办理产权证，但政府部门重新核定出让金的时间为480多天，该重新核定出让金的程序沙湾地产公司无法控制，无法预见的，因政府部门该程序延误的480天时间不能纳入办理产权证的时间，也不能归责于沙湾地产公司。而扣除政府部门该核定时间，根本不存在周爱珍诉称的逾期办证的情形，也完全符合《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2点“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。……”所以无论是否出现逾期办证，该责任不属于沙湾地产公司，而扣除政府部门该核定时间，根本不存在周爱珍诉称的逾期办证的情形。而一审法院对此不作考虑，而在政府部门要求重新核定出让金之时，涉诉房产仍未出现逾期的情况，并且扣除政府该480多天的审核时间至出证之日也没有出现逾期办证的情形，一审法院将政府延误原因归责于沙湾地产公司是错误的，也不公平。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定，沙湾地产公司在签订《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》之时无法预见政府会要求重新核定出让金，且时间严重过长，该办理产权证的时间仍以原来约定的730天加上审核出让金的480多天的时间作为理解，对双方更为公平、合理。三、一审法院判决违约金计算至国土地部门实际出证之日是不正确，该出证之日应为受理回执注明出证之日而不是登记部门实际核发房产证之日，因为相关部门原因导致延误出证的责任与沙湾地产公司无关，不能归责于沙湾地产公司。产权证受理回执注明的房产证的出证时间与实际房产证的出证时间不一致的责任与沙湾地产公司无关，如确实认为沙湾地产公司存在逾期办证需承担的，则也只应计算至回执中所注明的出证时间，即使超过回执注明出证的时间出证，也是政府部门原因，与沙湾地产公司无关，所以本案即使需计算违约金，其计算截止时间应为回执注明的出证时间2017年11月15日而不是实际出证的前一天2017年11月27日。四、一审判决违约金标准没有事实和法律依据。《商品房买卖合同》第二十二条已全面变更为附件七《本合同补充协议》的第十三条，即原来《商品房买卖合同》第二十二条约定按照商品房总价款的0.05%的标准计算违约金的条款已没有约束力，现一审判决依据变更前已没有约束力的条款为依据进行判决，显然错误，应根据变更后条款的约定来处理，而变更后条款对逾期办证责任约定不明，应按照银行同期同类贷款利率计算，同时周爱珍主张的违约金标准严重过高，也应调到按照银行同类贷款利率计算。《商品房买卖合同》附件七的《本合同补充协议》第十三条约定：《商品房买卖合同》第二十一条、第二十二条变更为，即已将原来合同的第二十一条、二十二条全面变更为《本合同补充协议》第十三条的约定，《商品房买卖合同》的第二十一条、二十二条已没有约束力，现周爱珍依据变更前已没有约束力的标准主张违约金显然没有依据。并且周爱珍实际已接收房屋，是否按照约定办妥产权证，对周爱珍不存在实质的影响，即使认为存在损失，司法实践一般是以银行贷款利率作为损失的标准，而周爱珍主张每日万分之五的标准严重过高，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以考量，并作出裁决。”之规定，该标准应降低，按照银行同期同类贷款利率计算较为公平、合理。周爱珍二审答辩称：不同意沙湾地产公司的上诉请求，同意一审判决。周爱珍于2017年12月4日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.判决沙湾地产公司支付逾期办理房地产权证违约金170152元（违约金以房款总价1388996元自2017年3月29日按0.05%/日计至2017年11月28日止）；2.本案诉讼费用由沙湾地产公司承担。一审法院认定事实：2013年11月30日，沙湾地产公司作为甲方（卖方）与周爱珍作为乙方（买方），签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201311240558）及《补充协议》，其中约定，乙方所购商品房为涉讼房屋，合同约定建筑面积共95.3234平方米，套内建筑面积81.435平方米，共有分摊面积约13.8884平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米16802.01元，总金额1368272元；甲方同意乙方以按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起支付全部房价款的30.57%，即418272元，剩余房款950000元于2013年11月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十三条“房屋交付”约定，甲方应当在2015年3月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋，应当向乙方发出收楼通知书。第十六条“交付时的验收”约定，乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在30个工作日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十一条“产权登记”约定，甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择乙方委托甲方办理产权登记。甲方应当在该商品房交付之日起（详见补充协议第十三条）个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后5个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。第二十二条“迟延办理产权登记的违约责任”约定，乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同《补充协议》第十三条对《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一、二十二条变更为：1、甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起360日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。2、甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，但乙方须在甲方发出的《办证通知书》后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料及《商品房买卖合同购房面积误差补充协议》等（详见本补充协议第十条）交付给甲方并委托甲方统一申办房地产权证的有关手续，否则办理房地产权证的期限相应顺延。如因按揭银行及政府相关办证单位不给予办证协助等非甲方原因造成办证迟延的，则办证时间相应顺延。周爱珍分别于2013年10月18日、2013年10月25日、2014年5月5日向沙湾地产公司缴交了涉讼房屋的预售定金20000元、首期款398272元、尾期款950000元；并于2017年6月28日向沙湾地产公司支付房差款20724元。2017年9月24日，广州市番禺区不动产登记中心向沙湾地产公司出具了一份《广州市房地产初始登记告知书》，告知其位于番禺区××龙××号（单）、xxx号16梯～23梯、xxx号4座、x座房屋的初始登记已核准登记，涉讼房屋在所列房屋清单之中。2017年9月30日，沙湾地产公司接受周爱珍递交的办证资料，并向其出具了《申办收件回执》。2017年11月3日，广州市番禺区不动产登记中心出具了一份《受理回执》，受理涉讼房屋的增量房转移登记、持房地产权证抵押权设定登记。2017年11月28日，广州市国土资源和规划委员会核发了涉讼房屋的不动产权证书，其上载明涉讼房屋权利人为周爱珍。2017年12月1日，沙湾地产公司向周爱珍寄送《“金沙湾花园”四区商住小区领取通知书》，通知周爱珍自收到通知之日起3日内领取不动产权证，该通知书于2017年12月2日妥投。2017年12月4日，周爱珍领取了涉讼房屋的不动产权证书。诉讼过程中，双方的争议焦点在于沙湾地产公司是否存在逾期办证的问题。周爱珍主张《广州市商品房买卖合同（预售）》约定交楼时间为2015年3月28日，其认为自合同约定的收楼时间2015年3月28日起730天内即2017年3月28日前，沙湾地产公司应为其办妥房产证，事实上直至2017年12月4日，周爱珍方才领取到涉讼房屋的不动产权证。而沙湾地产公司则抗辩认为涉讼房屋其并不存在逾期办证的情形，《补充协议》第十三条对《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十条、第二十二条关于办理产权登记期限的约定变更为“交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证”，即满足交齐房价款和办理收楼手续两个条件，方才计算办证的期限。涉讼房屋的房价款包括两部分：合同约定的房价款1368272元及面积差价款20724元。周爱珍于2015年8月13日办理收楼手续，于2017年6月28日方才支付最后一笔房价款即面积差价款，因此，办证期限应从2017年6月28日起计730天。此外，在不考虑补面积差价款的情况，合同对办证时间作出了顺延的约定，即如按揭银行或者政府相关单位不予以办证协助等非沙湾地产公司原因造成办证延迟的，办证时间相应顺延。现涉讼房屋迟延办证的原因是政府要对土地出让金重新核算，2016年3月17日沙湾地产公司向广州市番禺区房地产交易中心申报补办出让，广州市国土资源和规划委员会至2017年7月26日才出具《土地出让金缴款通知单》，沙湾地产公司于次日缴款完毕，故上述政府重新核算土地出让金的审核时间应当予以扣减。即便不考虑补面积差价款的时间，周爱珍办理收楼手续的时间为2015年8月13日，也应自2015年8月14日起计。为证明其上述主张，沙湾地产公司提交了两份《国有建设用地使用权出让合同变更协议》《广州市番禺区房地产交易中心业务受理回执》《告知函》《土地出让金缴款通知单》《广州市非税收缴款通知书》《用户委托广州农商银行代交费委托书》及《金沙诚筑收楼验房意见表》予以证明。《用户委托广州农商银行代交费委托书》载明涉讼房屋物业管理费自2015年11月开始扣费。验收日期载明是2015年4月7日的《金沙诚筑收楼验房意见表》，其中周爱珍对于五项验收项目均提出了维修意见，“反修复验意见”一栏中，厨房门问题写明“答应27号完工”，大厅地砖缝问题以及三个房地角线问题写明“已处理”，其余空白位统一写明“完成”，并分别于2015年5月25日与2015年6月25日签名确认，“备注”栏中则载明：“2015年8月5日致电答应过几天过来办理收楼手续”，表格上部空白处写有“2015.8.13日复验”的字样。沙湾地产公司陈述收楼手续是物业公司上门办理的，周爱珍于2015年4月7日到涉讼房屋收楼时提出了一系列的房屋问题，但是涉及门窗五金、地面、天花等问题仍未修复，要求其继续修复，2015年8月5日沙湾地产公司多次致电要求周爱珍复验，其答应过几天办理收楼，故物业管理公司工作人员在“备注”栏中备注“2015年8月5日致电答应过几天过来办理收楼手续”，后周爱珍于2015年8月13日在“业主确认签名”处签名，但并未签署时间，且遗漏了在“返修复验意见”处签名，因此，物业管理公司工作人员在表格顶部书写了“2015.8.13日复验”字样；此外，2015年11月份银行开始划扣涉讼房屋的物业管理费，物业公司一般都是在收楼后给予2个月的免管理费期限，因此2015年8月13日的收楼时间与2015年11月的扣费时间是相对应的。周爱珍对沙湾地产公司的抗辩意见则不予确认，认为其已于2014年缴清了《广州市商品房买卖合同（预售）》约定的1368272元房价款，之所以拖延至2017年6月28日补缴面积差价款，是因为沙湾地产公司耽误了办理初始登记的时间，进而耽误了缴纳差价的时间；此外，未及时补缴土地出让金导致逾期办证的原因在于沙湾地产公司，且重新核算土地出让金并非不可抗力，沙湾地产公司应依合同约定承担逾期办理涉讼房屋房地产权证的违约责任。至于办理涉讼房屋收楼手续的时间，周爱珍对《用户委托广州农商银行代交费委托书》及《金沙诚筑收楼验房意见表》的真实性、合法性、关联性予以确认，但认为委托书没有业主签字，银行不可能予以代扣，且收楼时间不代表要缴纳物业管理费的时间。关于收楼时间的问题，周爱珍在收到沙湾地产公司的收楼通知后于2015年4月7日前去验收，后发现涉讼房屋存在一些问题，其要求沙湾地产公司予以修复，直至2015年6月25日，其对完成修复的涉讼房屋进行复验后并办理了收楼手续；收楼验房意见表上的其余笔迹是物业管理公司工作人员单方书写的，最初的验收日期为2015年4月7日，收楼时间不可能长达四个月之久，且该收楼验房意见表内容也能反映出来延误收楼时间的责任在于沙湾地产公司。一审法院认为：周爱珍与沙湾地产公司就涉讼房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。根据合同约定，该商品房按套出售，总金额为1368272元，沙湾地产公司应当在周爱珍交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证，如因沙湾地产公司未履行相关义务造成房地产权证未能在约定期限办妥的，沙湾地产公司应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准支付违约金。关于上述合同约定中的“房价款”应否包含面积差价款的问题，一审法院作如下分析：一方面，合同中明确约定涉讼房屋总金额为1368272元；另一方面，只有当涉讼房屋实测面积与约定面积存在误差且该误差值超出合同约定的比值时才会产生面积差价款，故在双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》时，面积差价款并非必然发生且具体金额尚不明确，有可能出现退或补的情况。因此，一审法院认为合同约定中的“房价款”并不包含面积差价款，而仅指合同中已明确约定的涉讼房屋总金额。关于周爱珍接收涉讼房屋的时间以及沙湾地产公司是否存在逾期办证的违约情形的问题。沙湾地产公司虽然主张周爱珍最终于2015年8月13日办理了涉讼房屋的收楼手续，但是其提交的《用户委托广州农商银行代交费委托书》仅仅能证明周爱珍支付物业管理的时间；而其提交的《金沙诚筑收楼验房意见表》当中“2015年8月5日致电答应过几天过来办理收楼手续”“2015.8.13日复验”无法确认是何人填写和标注，并无法证明周爱珍的收楼时间为2015年8月13日，且其亦未能提交其他证据相佐证；此外，《金沙诚筑收楼验房意见表》当中周爱珍最后一次签名确认的时间为2015年6月25日，故根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”的规定，对周爱珍称其于2015年6月25日办理收楼手续的主张，一审法院予以合理采信。因此，周爱珍已于2014年5月5日将合同约定的1368272元涉讼房屋总房价款缴交完毕，并于2015年6月25日接收了涉讼房屋，沙湾地产公司应在2015年6月26日起计730天内，即2017年6月24日前办妥涉讼房屋的不动产权证书。沙湾地产公司在庭审中辩称未办理涉讼房屋产权登记的原因在于政府部门重新核算土地出让金的审批时间过长，该审核期间应当扣减。然而，沙湾地产公司作为有资质的商品房开发、销售企业，办理合法完整的土地使用手续，按期支付土地出让金是其法定的合同义务之一，其应对此有相应的预期。现沙湾地产公司未能提供充分的证据证明有关行政主管部门存在延期审批的情形或者存在其他法定的免责事由，故沙湾地产公司的该项答辩事由，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。现国土部门于2017年11月28日才核发了涉讼房屋的不动产权证书，该时间已超过了合同约定的前述办证期限，故沙湾地产公司应就其逾期办证的行为向周爱珍支付违约金。关于沙湾地产公司应付违约金的数额。《补充协议》对《广州市商品房买卖合同（预售）》关于办理产权证的期限作出了变更，但并未明确对逾期办证的违约责任进行变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”因此，对于沙湾地产公司主张《补充协议》对违约责任进行了变更，违约金标准应按中国人民银行同期同类贷款利率计算的抗辩意见，理据不足，一审法院不予采信。如前所述，涉讼房屋总房价款为1368272元，因此，该违约金应以1368272元为本金，按每日0.05%的标准（即每日684元），自2017年6月25日起计算至2017年11月27日止（不动产权证书出证之日为2017年11月28日）。因此，沙湾地产公司应向周爱珍支付逾期办证违约金106704元（684元×156天）。周爱珍诉请中超过上述金额的部分，一审法院不予支持。沙湾地产公司抗辩违约金应计至产权证受理回执注明的房产证的出证时间为止，理据不成立，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院对周爱珍的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院于2018年4月11日作出一审判决：一、广州市番禺区沙湾房地产开发公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向周爱珍支付迟延办理不动产权证书的违约金106704元；二、驳回周爱珍的其余全部诉讼请求。如果广州市番禺区沙湾房地产开发公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3703元，由周爱珍负担1381元，广州市番禺区沙湾房地产开发公司负担2322元。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审中，周爱珍没有提交证据，沙湾地产公司提交了如下证据：1、周爱珍于2015年11月5日的《申请》，仅有复印件，内容为：本人金沙城筑x座1103号房业业周爱珍，因开发商工程问题，现无法按合同收楼时间收楼，现申请由2015年6月到10月的物业管理费减免，从2015年11月始计管理费用特此申请。2、周爱珍与广州市番禺区美图物业管理有限公司2015年9月1日签订的《“金沙湾花园”四区商住小区前期物业服务补充协议》。该两份证据拟证明周爱珍实际收楼的时间是2015年9月1日的事实，而她在2015年11月份提出减免管理费的申请。3、穗番国规函〔2016〕695号《广州市番禺区国土资源和规划局关于金沙湾花园四区4座、x座初始登记的复函》，拟证明2016年10月10日，番禺国土局复函“待调整后再办理”，沙湾地产公司发函催促国土部门后国土部门仍表示不能及时办理。周爱珍对前述三份证据回应：对证据1的真实性、合法性、关联性不予确认；对证据2，真实性没有异议，但于本案没有关联；证据3，于本案没有关联。本院认为，一审法院对于双方当事人就涉讼房屋所签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的效力认定准确，论理清晰，双方当事人对此亦无异议，本院予以确认并不再赘述。针对沙湾地产公司的上诉，二审争议焦点为沙湾地产公司是否存在迟延办证的违约行为，应否承担迟办证违约责任，以及迟办证违约金的计付期间、标准等问题，对此，具体分析如下：首先，虽然上述涉讼合同第二十一条、第二十二条明确约定了沙湾地产公司应承担的办证义务及违约责任，但补充协议第十三条第2款将上述合同条款约定的办证时间变更为“甲方应在乙方交齐房价款且办理收楼手续后730天内办妥房地产权证”。沙湾地产公司以上述补充协议第十三条第2款中的“房价款”包含面积补差款，而周爱珍于2017年6月28日才补交面积补差款，该时间晚于周爱珍收楼时间为由，上诉主张应从2017年6月29日起计算办证期间，但一方面，双方当事人签约时明确约定了涉讼房屋的总房价款金额；另一方面，只有当涉讼房屋实测面积与约定面积存在误差，且该误差值超出合同约定的比值时才会产生面积差价款，即面积差价款并非必然发生，签约当时亦无法明确面积差价款的具体金额，故补充协议第十三条第2款中的“房价款”仅指合同中已明确约定的涉讼房屋总金额，并不包含面积补差款，沙湾地产公司对此所提上诉主张缺乏充分理据，本院不予采纳。沙湾地产公司一审主张周爱珍办理收楼手续的时间是2015年8月13日，其上诉又主张收楼时间2015年11月1日，而其提供周爱珍与广州市番禺区美图物业管理有限公司2015年9月1日签订的《“金沙湾花园”四区商住小区前期物业服务补充协议》主张收楼时间为2015年9月1日。沙湾地产公司对收楼时间前后表述不一。一审判决关于周爱珍2015年6月25日收楼时间认定，是对当事人诉讼中举证证明行为进行评判作出的处理，并无不当，本院予以确认。周爱珍已于2014年5月5日付清合同约定的房价款1368272元并于2015年6月25日接收了涉讼房屋，一审判决沙湾地产公司应从2015年6月26日起计730天内办妥涉讼房屋的房地产权证，并无不当。而涉讼房屋于2017年11月28日才登记至周爱珍名下，明显超出了合同约定的办证期限，故沙湾地产公司存在迟延办证的违约行为。其次，对于沙湾地产公司上诉主张的土地出让金问题，一审法院对此已作分析及认定。沙湾地产公司在二审中虽然提交了一份复函，但该复函形成于本案一审之前，并非二审新证据，亦不足以证明沙湾地产公司的上诉主张或推翻一审相关认定，故沙湾地产公司的该项上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，沙湾地产公司应依约承担迟延办证的违约责任。最后，对于本案所涉迟延办证违约金的计算标准、计付期间问题。根据涉讼合同及补充协议的约定，对于沙湾地产公司的迟延办证违约行为，沙湾地产公司应从办证期限届满之次日起，每日按合同约定的总房价款的0.05%的标准计付违约金。一审法院据此判令沙湾地产公司应按每日0.05%的标准计付迟延办证违约金，合法有据。沙湾地产公司认为上述违约金的标准过高，要求调整为按照银行同期同类贷款利率计算的上诉意见，没有充分理据，亦不符合合同约定，本院不予采纳。基于双方合同及补充协议约定，考虑到公平原则，本案迟延办证违约金应计至涉讼房屋的产权登记至周爱珍名下之日即2017年11月28日止，而一审法院违约金计算至2017年11月27日止，处理欠妥，但周爱珍并未提出上诉，本院对此不再调整。沙湾地产公司要求计至受理回执注明出证之日的上诉意见，并无充分理据，本院不予采纳。对于双方当事人均未提出上诉的一审其余判项及认定，本院不作审查并予以维持。综上，审查一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。沙湾地产公司的上诉请求和理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2434元，由上诉人广州市番禺区沙湾房地产开发公司承担。本判决为终审判决。审判长  赵云川审判员  李 民审判员  柳玮玮二〇一八年七月二十四日书记员  杨仁义李倩妤