山西省太原市杏花岭区人民法院   行政判决书   （2018）晋0107行初30号   原告贾静燕，女，汉族，1971年10月22日出生，住太原市。   委托代理人崔世盼，女，1986年10月14日出生，汉族，杏花岭区大东关法律服务所法律工作者。   被告太原市国土资源局，住所地：太原市金刚堰路2号。   法定代表人李军，局长。   委托代理人赵华，山西晋泰律师事务所律师。   第三人中国建设银行股份有限公司山西省分行，住所地：太原市迎泽大街126号。   法定代表人尚朝辉，行长。   委托代理人贾舒，女，1978年3月3日出生，汉族，该单位法律事务部职工，住太原市杏花岭区。   原告贾静燕要求依法撤销被告太原市国土资源局（以下简称市国土局）为第三人中国建设银行股份有限公司山西省分行（以下简称建行山西省分行）登记的200600081、200600082号宗地抵押权涉及申请人位于太原市平阳路98-1号（一品嘉园）3幢3层301号房屋分摊面积的土地使用抵押权。于2018年1月19日向本院提起行政诉讼。本院于2018年3月26日公开开庭审理了本案。原告委托代理人崔世盼、被告市国土局的副局长荆庆年及委托代理人赵华和第三人建行山西省分行委托代理人贾舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   被告市国土局在原告申请换领不动产产权证时，经调查发现一品嘉园小区的土地存在抵押登记，被告向原告下达了《不予受理不动产登记通知》。   原告贾静燕诉称，原告2005年9月10日购买位于太原市平阳路98-1号3幢3层301号的房产。由于山西宝隆房地产开发有限公司违约未按照商品房买卖合同约定办理房产登记，2014年原告将该公司诉至太原市小店区人民法院，经法院判令原告于2016年2月取得该房屋所有权证。太原市不动产登记整合后，原告到不动产登记中心申请换领不动产产权证，并打算将该房屋出售。市国土局调查后发现一品嘉园小区的土地存在抵押登记，经原告多次催促，被告向原告下达了《不动产登记不予受理告知书》。原告认为依据《物权法》第一百四十七条的规定，以及《房地产管理法》第三十一条的规定，原告2005年9月10日依法购买该房屋，并在太原市房产管理局备案，第三人于2006年3月23日向被告申请办理该小区整宗土地抵押权登记，涉及原告购买房屋所分摊土地面积已经不属于开发商，其抵押行为侵犯了原告的合法权益。   原告向本院提交以下证据：1、《不动产登记不予受理告知书》；2、商品房买卖合同；3、太原市小店区人民法院（2014）小民初字第02027号判决书、太原市小店区人民法院（2014）小民初字第02027号裁定书、（2015）小民执字第00166号执行裁定书、晋房权证并字第XXXX号房屋所有权证；4、行政判决书（2017）晋0107行初244号，不动产登记权利及其它事项登记信息。   被告市国土局辩称，一、原告申请换领不动产的房产，因该小区整宗土地存在抵押，至今未注销抵押权登记，答辩人无法受理原告换领不动产证申请。二、原告所诉确属事实，应当经人民法院依法判决确认土地抵押不包括原告房屋分摊土地面积，或第三人出具同意原告办理不动产换证登记的证明，答辩人即可为原告办理不动产登记。综上，此类房地分制管理期间所遗留的历史问题，非常普遍，根据“房随地走，地随房走”的不动产物权主体一致原则，既然房产已经办理了转移登记取得房产证，国有土地使用权也应当属于权利人，但是，不动产登记的上述规章，规范答辩人应当遵照执行，所以，答辩人请求法院依法判决。   被告向本院提交以下证据，1、不动产权利及其它事项登记信息；2、土地登记申请书；3、土地登记申请书；4、关于办理平阳路308号土地使用证抵押的申请；5、关于办理平阳路308号土地使用证抵押的申请；6、国有土地使用权证复印件；7、国有土地使用权证复印件；8、借款合同；9、地籍调查、法人代表身份证明；10、指界委托书；11、地籍调查、法人代表证明书；12、指界委托书；13、身份证复印件；14、授权委托书；15、《一品嘉园》小区地上建筑物说明；16、企业法人营业执照；17、组织机构代码证；18、营业执照；19、组织机构代码证；20、土地估价报告。   第三人述称，涉及的土地在2002年房地产公司向我行申请贷款时所抵押，山西宏泰房地产2005年更名为宝隆房地产公司，我行于2004年发放贷款，2006年还贷500万；贷款展期由该土地提供担保，2010年4月19日我行将该房地产公司起诉到中院，太原市中院作出民事判决，判决我行胜诉，目前该案在强制执行阶段，该贷款借款合同真实有效，抵押合同真实有效。宝隆房地产公司未履行还款义务，我行无法办理结案手续。市国土局为我行办理抵押登记行为没有违反法律法规，抵押登记真实有效。   第三人向本院提交的证据，1、借款合同，借款展期协议、抵押合同、土地他项权证；2、贷款凭证；3、中院民事判决书。   经庭审质证，原告和第三人对被告提交的证据及依据均无异议；被告对原告提交的证据一真实性、合法性、关联性认可，对证据二、三、四无异议；第三人对原告提交的证据真实性、合法性、关联性均无异议；原告对第三人提交的证据真实性无异议；被告对第三人提交的证据04年的借款和本案没有关系，06年的借款中抵押登记也是针对本次借款，他项权证真实性、合法性认可，抵押合同认可，判决书真实性、合法性、关联性认可。   本院对上述证据认证如下：对于原、被告及第三人提供证据，本院认为来源合法，内容客观，符合法定形式，予以认可。   经审理查明，原告于2005年9月10日购买位于太原市平阳路98-1号3幢3层301号的房屋。由于山西宝隆房地产开发有限公司违约未按照商品房买卖合同约定办理房产登记，2014年原告将该公司诉至太原市小店区人民法院，经法院判令原告于2016年2月取得该房屋所有权证。太原市不动产登记整合后，2017年9月27日，原告贾静燕向被告市国土局申请太原市平阳路98-1号3幢3层301号不动产换证登记，被告市国土局调查发现一品嘉园小区土地存在抵押登记，依据《物权法》第一百九十一条第二款、《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定，不予受理原告的申请，被告市国土局于2017年10月18日对原告贾静燕作出《不动产登记不予受理告知书》。原告不服，于2017年10月25日向本院提起诉讼，本院受理后认为应当追加第三人建行山西省分行参加诉讼，驳回了原告的诉讼请求。于是，原告于2018年1月19日再次诉至本院。   另查明，原告贾静燕2005年9月10日与山西宝隆房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，第三人中国建设银行2006年3月22日与山西宝隆房地产开发有限公司签订借款展期协议书，期限为一年。   本院认为，本案的焦点是土地抵押是否合法有效，被告和第三人是否尽到了核查义务。首先，从时间上来分析，2005年山西宝隆房地产开发有限公司已经开始售房，并在太原市房产管理局备案，第三人于2006年3月22日与山西宝隆房地产开发有限公司签署借款展期协议书，2006年3月23日向被告申请办理该小区整宗土地抵押权登记，期间涉及原告购买房屋所分摊土地面积已经不属于开发商，其土地使用权已经归原告所有，被告在办理土地抵押手续时未到现场进行实地核查，进行调查研究，及时发现问题。其次，根据《物权法》第二百条和《城市房地产管理法》第五十一条的规定，建设用地使用权抵押后，新增的建筑物不能作为抵押财产。本案中涉及抵押土地多达20702.26㎡，而原告所占比例很小。本院认为原告的房屋占有土地不享有抵押权。   综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一款第一项的规定，判决如下：   1撤销被告太原市国土资源局为第三人登记的200600081；200600082号宗地抵押权涉及原告位于太原市平阳路98-1号（一品嘉园）3幢3层301号房屋分摊面积的土地使用抵押权。   2驳回原告其它诉讼请求。   本案诉讼费五十元，由原告贾静燕负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 纪 俚   人民陪审员 岳艳清   人民陪审员 马晓娟     二○一八年七月十一日   书 记 员 武江华