山东省菏泽市中级人民法院行 政 判 决 书（2018）鲁17行初208号原告李良迁，住定陶区。委托代理人李滨，住定陶区，系原告之子。被告菏泽市定陶区人民政府。法定代表人朱中华，区长。委托代理人牛依慧，定陶区人民政府法制办工作人员。委托代理人李强，山东自胜律师事务所律师。原告李良迁因诉被告菏泽市定陶区人民政府房屋征收补偿一案，于2018年6月13日向本院提起行政诉讼。本院立案后依法组成合议庭，于2018年7月9日公开开庭审理了本案，原告李良迁及其委托代理人李滨，被告菏泽市定陶区人民政府的委托代理人牛依慧、李强，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。菏泽市定陶区人民政府于2017年12月13日作出关于李良迁房屋征收补偿决定的公告（菏定政房补决字[2017]3号），其主要内容是：征收被征收人李良迁名下丈量编号征评(2017)第2-4-5号房屋，用途商业，土地面积46.97平方米，建筑面积93.94平方米；被征收人如选择货币补偿，补偿数额616697元；被征收人如选择房屋产权调换，按《临商路东北片区（区委政府片区）棚户区改造项目房屋征收补偿方案》确定的安置地点和安置原则选择安置房屋，补偿金额655682元；限被征收人自收到本决定书之日起五日内将该丈量编号2-4-5号房屋腾空，办理交接手续。原告李良迁诉称：一、房地产评估机构非法选定。选定评估机构签订表中的签字系伪造。征收部门根据伪造证据作出的认定和公告在合法性上应予否定。二、评估存在诸多违法。1、关于比准价格的确定。2017年9月距离原告房屋最近的美景现代国际城一层商业用房19000元/平方米，评估报告仅为9000元，超出可接受的范围。2、关于技术路线的选取。《菏泽市国有土地上房屋征收与评估办法》中规定“评估对象价格（出让土地商业）=比准价格*区域因素修正系数*个别因素修正系数*土地年限修正系数*建筑面积”，但三鑫公司依据该公司测算后又用一个94%的“其他修正系数”调解补偿价格，违反规定。3、关于征收补偿项目，在搬迁费问题上，对选择产权调换与选择货币补偿区别对待，货币补偿为0，产权调换为10元/平方米，且对搬迁费等法定补偿项目均表述为政策性补偿。4、关于实地勘察问题。原告房屋系上世纪80年代建造的二层楼房，用于经营，期间经多次房屋与土地征收，至今仍有一栋楼房及周边国有土地使用权归属原告所有。原告于2002年办理了房产证、未办土地证，评估公司未经法定程序，将未在房产证中注明的楼梯及土地排除在外，其中包括楼梯及所占土地面积。基于以上等原因，估价报告未体现合法、客观、公正，应当予以否定。并且，房地产专家委员会出具的《房地产估价报告鉴定书》未通知原告参与现场勘查，也应予否定。三、补偿决定内容违法。1、货币补偿及产权调换的补偿额均是依据评估报告和鉴定书确定，应予否定。2、产权调换中，未明确用于产权调换房屋的地点和面积，征收补偿方案中也未对用于产权调换房屋的具体价值作出政策性规定。补偿决定缺少关键内容，不合法。3、补偿决定的事实表述不完整。补偿决定中写到“经多次做工作，被征收人认为政府补偿不合理，要求补偿120万……”事实是，原告主要有三点要求，一是按新建商品房市场价格比准赔偿，二是把漏项补足，三是要求政府停止严重违法行为，允许国家电网对原告房屋恢复供电。被告作出补偿决定及公告应当添加上原告的完整诉求。综上，请求依法撤销菏泽市定陶区人民政府菏定政房补决字（2017）3号《关于李良迁房屋征收补偿的决定》。被告菏泽市定陶区人民政府辩称：一、被诉征收补偿决定认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，依法应予维持。1、李良迁所在片区属于棚户区改造，棚户区改造是为改善棚户区居住环境，完善城市配套设施而进行的，是国家为了改善城市居民的基本住房环境而进行的一项惠民工程。2、菏泽市定陶区人民政府依据相关规定及征收决定和征收补偿方案，通过合法的方式选定了鉴定机构，山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司对涉案房屋进行了评估，征收补偿决定，认定事实清楚，程序合法，依法应予维持。二、评估机构评估程序和流程合法。该片区比准价格由征收部门组织评估机构代表、价格管理部门代表、房地产交易管理部门代表、有公信力的人士代表、纪检监察机关代表等根据选取的交易案例实际成交价格综合加权测算。征收补偿项目均按照征收补偿方案的规定执行。三、原告李良迁的诉讼理由没有事实根据和法律依据，应依法驳回其起诉。关于补偿决定的内容均是按照相关法律、法规规定作出，原告诉称没有任何事实根据和法律依据。关于原告诉称“事实部分表述不完整”，征收补偿中对该块内容的认定是基于原告自己的陈述。综上，被诉征收补偿决定认定事实清楚、程序合法、适用法律正确，依法应予维持，原告诉求没有事实根据和法律依据，应依法驳回其起诉。原告李良迁向本院提交了以下证据：1、身份证及户口簿，用于证明诉讼主体和代理资格；2、李良迁聘用制干部证书，用于证明李良迁曾用名李良谦；3、房屋产权所有证，用于证明案涉房屋进行过所有权登记；4、房屋照片，用于证明房屋实际状况；5、营业执照副本，用于证明房屋有实际经营者；6、刘元明证言，用于证明选定评估机构签字表存在违法代签；7、商品房买卖合同复印件，用于证明比准价格低于市场价格。被告菏泽市定陶区人民政府向本院提供了两组证据及法律依据：第一组证据：1、2017年棚户区改造任务分解落实项目的通知；2、房屋征收申请和批复；3、符合土地利用总体规划的证明；4、项目纳入国民经济和社会发展年度计划的证明；5、项目符合老城区控制详细规划的证明；6、房屋征收补偿方案论证意见、征求意见稿、公告及公示照片;7、征收补偿方案征求意见和修改情况的公告及公示照片；8、会议纪要；9、社会稳定风险评估报告；10、征收补偿资金到位证明；11、通知规划、国土部门暂停办理相关手续的证明；12、房屋房屋征收决定、公告及公示照片。用于证明案涉房屋征收决定，事实清楚，程序合法。第二组证据：1、房地产价格评估机构选定方式等相关事项的通知及公示照片；2、选定评估机构签字表；3、房屋征收协商选定评估机构结果的公告及公示照片；4、分户初评结果公示及公示照片；5、房地产市场价格调查表及2017老城区棚户区改造房屋征收确定比准价格的说明；6、房屋产权信息查询证明；7、评估报告及送达回证；8、谈话记录两份；9、菏泽市房地产价格评估专业委员会鉴定结果；10、房屋征收部门呈请作出征收补偿决定的请示；11、征收补偿决定、送达回证及征收补偿决定公告及公示照片。以上证据用于证明案涉的征收补偿决定事实清楚、程序合法。法律依据是，1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》，2、《山东国有土地上房屋征收与补偿条例》，3、《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿条例》，4、菏泽市定陶区人民政府菏定政[2017]6号文件。原、被告在庭审中出示了所举证据，经当庭质证，本院对证据作如下认定：原告1号证据身份证、户口薄，能够证明原告及代理人身份情况；2号证据聘用制干部证书，能证明李良迁的聘任制干部证书中曾填写名字为李良谦；3号证据房屋所有权证，能证明白土山路A段014号房屋曾于2002年进行过所有权登记，登记所有权姓名为李良谦，登记建筑面积92平方米；4号证据房屋照片，能证明房屋状况；5号证据营业执照副本，能证明房屋用途；6号证据刘元明证言，证人未出庭且仅凭此证据亦无法得出房屋评估机构并非多数被征收人选定的结论，不认定为本案定案证据；7号证据商品房买卖合同复印件，与本案缺乏关联性，不认定为本案有效证据。被告菏泽市定陶区人民政府提供的第一组证据中的1-11号证据，系作出征收决定的证据，征收决定与征收补偿决定并非同一行政行为，1-11号证据与本案征收补偿决定缺乏直接关联，本案中不作为证据进行审查认定，12号证据能够证明定陶区人民政府已就涉案片区作出征收决定。第二组证据与本案征收补偿决定的合法性审查具有关联性，原告对4号证据及10号证据之外的其余证据提出异议。经审查，证据1内容真实，能够证明征收部门公告评估机构选定方式；证据2能够证实评估机构系经集体协商选定；证据3能够证实对选定评估机构的结果进行了公示；证据4能够证明证实公布分户初评结果；证据5证明比准价格确定程序及计算方式；证据6证明在征收补偿过程中进行了房屋产权信息查询，结果是“李良迁、车秋荣、李滨、李娜”名下在2017年9月4日无房屋登记信息，对此查询的程序合法性予以确认，但原告李良迁在本案提交的证据2、3能够证明其曾以“李良谦”之名申办了涉案房屋所有权证书，故对6号证据关于李良迁（谦）未对涉案房屋进行房产登记的证明内容，不予认定；证据7房屋征收估价报告系集体协商选定的有评估资质的评估机构作出、房屋实地查勘记录有李良迁本人签名、李良迁虽持有房产证但在征收过程中并未出示、实测商业建筑面积93.34平方米亦不小于房产登记的92平方米，送达回证显示该报告进行了留置送达，该评估报告在征收补偿过程中对于评估范围内房产价值的确定具有证据效力，但评估机构同时也明确评估范围不包括楼梯及周边土地现状示意中的存在争议的土地；证据8谈话记录，能证明进行过协商；证据9评估报告能证明菏泽市房地产价格评估专家委员会对评估报告评估范围内房产（土地面积46.97平方米、建筑面积93.94平方米）的估价结果予以维持；证据10能证实征收部门向被告呈报作出征收补偿决定；证据11征收补偿决定系本案审查标的，不作为证据认定，送达回证及公告公示照片能够证明作出征收补偿决定并进行了送达。根据证据认定情况及庭审中双方诉辩意见，可以确认如下事实：2017年9月1日,菏泽市定陶区人民政府作出《关于临商路东北片区（区委政府片区）棚户区改造项目房屋征收决定的公告》（菏定政发[2017]16号）并附《征收补偿方案》。原告李良迁有房产在征收范围内。2017年9月1日，定陶区住房和城乡建设局作出《关于临商路东北片区（区委政府片区）房屋征收选定评估机构的公告》，通过被征收人协商，超过半数被征收人选择山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司对征收项目进行征收评估，定陶区住房和城乡建设局于2017年9月4日将评估机构选定结果予以公告。山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司针对邓华房地产作出三鑫定（区委政府片区）征评(2017)第2-4-5号房屋征收估价报告，报告所附房屋实地查勘记录上房屋现状平面示意图中除房屋外还标注有楼梯，土地现状示意图除房屋占用面积外房屋东、南、北侧标注有部分土地，但该部分土地在示意图上标注有“？”，庭后评估公司出具文字说明称“查勘过程中了解到房屋楼梯、楼梯占用土地及房屋东侧土地存在异议，实地查勘过程中虽丈量但做了标记。被征收人未在后期复核中提出异议，未申请复核，所以评估报告中没有对楼梯进行评估，土地面积也按照房占地面计算，对争议部分均予搁置，待争议解决后再据实评估。”2017年9月7日，工作人员向李良迁送达该房屋征收估价报告，李良迁拒绝签收，9月20日工作人员再次向李良迁送达评估报告。签约期限内，李良迁与房屋征收部门未能签订征收补偿安置协议。2017年11月27日，菏泽市房地产价格评估专家委员会作出的房地产估价报告鉴定书维持了山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司的评估结果。2017年12月13日，菏泽市定陶区人民政府针对李良迁的房屋作出菏定政房补决字[2017]3号征收补偿决定书,并予以公告。李良迁不服，提起本案行政诉讼。本院认为：一、被告菏泽市定陶区人民政府为落实棚户区改造，完善城市配套设施，促进县区经济和社会发展等公共利益的需要，作出了关于临商路东北片区（区委区政府片区）棚户区改造项目的房屋征收决定。原告李良迁有房屋在征收范围内，在签约期限内未能与房屋征收部门签订征收补偿安置协议，菏泽市定陶区人民政府有根据报请作出征收补偿决定的法定职权。二、征收补偿决定是为了解决征收补偿争议，需要在认定事实的基础上依法确定补偿方式及补偿金额。征收补偿决定具有公定力和执行力，经过法律程序后可成为强制执行的依据。在征收补偿过程中，如出现未办理权属证书、权属面积存在争议的情形，根据《菏泽市国有土地上房屋征收与补偿办法》（菏政发[2015]29号）第十三条之规定，房屋征收部门应当提请县区人民政府组织有关部门予以认定和处理。在此基础上由评估机构进行评估，县区人民政府再依法作出征收补偿决定，切实解决争议。三、本案中，原告未办理国有土地使用证，现场查勘记录上标注有楼梯及房屋的东、南、北侧土地。评估机构在审理过程中已经明确，因楼梯、房屋周围土地有争议，在现场查勘时对房屋周围土地做了“？”的符号标注，评估报告中未包括楼梯及周围土地，对楼梯及周围土地在争议解决后据实评估，也就是说评估报告未包括楼梯及周边标注“?”部分的土地。审理认为，评估机构并无处理争议确定权属的职责，其可以对无争议部分作出评估，对有争议部分予以搁置；但县区人民政府在作出征收补偿决定时却不应对存在争议和异议的房屋附属设施及房屋周边少量土地也予以搁置，只对房屋及房屋占压的土地作出征收补偿决定，否则一旦房屋被实施强制拆除，势必涉及未处理争议、未作出征收补偿决定的附属设施，违反先补偿、后搬迁的规定。本案被诉征收补偿决定，在未对楼梯及周边土地进行处理的情况下，仅对房屋主体及占压土地作出征收补偿决定，认定事实不清，主要证据不足，程序违法，依法应予撤销。综上，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决如下：撤销菏泽定陶区人民政府于2017年12月13日作出的菏定政房补决字[2017]3号关于李良迁房屋征收补偿的决定。案件受理费50元，由被告菏泽市定陶区人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长 楚 军审判员 庞 宠审判员 岳晓艳二〇一八年七月十九日书记员 郭 通