四川省成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0114民初4218号原告：唐雷，男，1994年5月31日出生，汉族，住四川省剑阁县。委托诉讼代理人：唐中志，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师，特别授权代理。被告：成都联利置业有限公司，住所地成都市新都区大丰南丰大道658号。法定代表人：王华。委托诉讼代理人：管友伟，四川君合律师事务所律师，特别授权代理。原告唐雷诉被告成都联利置业有限公司（以下简称联利公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。唐雷及其委托诉讼代理人唐中志，联利公司的委托诉讼代理人管友伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐雷向本院提出诉讼请求：1.判令联利公司支付唐雷违约金（以购房款508067元为基数，按每日万分之二自2016年2月1日计算至2017年11月30日止；按每日万分之四自2017年12月1日计算至办理综合竣工验收之日止，暂计为67978元）；2.本案诉讼费用由联利公司承担。事实和理由：2014年11月3日，唐雷与联利公司签订《商品房买卖合同》，合同约定唐雷购买联利公司开发的位于成都市新都区大丰街道的“蜜立方时尚华宅”项目x幢x单元x层x号商品房一套。合同就付款方式、交付条件、违约责任等做出了约定。合同签订后，唐雷向联利公司履行了全部付款义务，联利公司却未能按照合同约定的期限交付经竣工验收合格的房屋，也未按照合同约定办理案涉房屋的不动产权证书，给唐雷造成极大损失，因此提起诉讼。被告联利公司辩称，1.唐雷与联利公司已就逾期交房事宜协商处理完毕。《蜜立方时尚华宅验房收房确认书》中载明代各位业主向物业公司支付一年的物业管理费作为一定赔偿。故唐雷不应当再就同一事宜进行主张。2.联利公司已将房屋交付给唐雷使用，且系其自愿收房且实际占有使用并对房屋进行了装修改造，因此违约金应当计算至实际接受房屋之日。3.房屋已经交付使用，唐雷损失已降低，因此应当酌情调低违约金。双方当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据，本院对原被告主体信息、《商品房买卖合同》及补充协议、收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。因真实性无法确认，对唐雷提交的用于证明计算标准为万分之四的《协议书》、联利公司提交的自行制作的清洁费和物业费减免凭证等证据不予采信。经审理查明：2014年11月1日，唐雷与联利公司签订《商品房买卖合同》，合同约定唐雷向联利公司购买位于成都市新都区，总价款为508067元。合同第十条交付条件约定：“（一）出卖人在2016年1月31日向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2、5项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1.该商品房已经取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……5.该商品房为住宅的，出卖人提供《住宅工程质量分户验收表》”；第十二条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的；双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内（该期限不多于本合同第九条第（1）项中的期限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率不低于本合同第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该期限应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按买受人10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（违约金比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金”。后唐雷向联利公司履行了付款义务。另查明，联利公司所售房屋所在项目在四川省成都市新都区房地产管理局办理了商品房预售许可证。案涉项目在庭审结束前仍未完成竣工验收，未进行产权的初始登记。但案涉房屋已于2018年3月19日交付给唐雷使用。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，唐雷等人与联利公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：迟延交付房屋违约金问题。本院将该焦点分述如下：根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。于本案中，唐雷等人已按合同约定履行付款义务，联利公司应严格按照合同约定的交房条件和交房期限履行交房义务。根据合同约定，联利公司应按照合同约定向唐雷等人交付符合交付条件的房屋。由于案涉房屋并未竣工验收，联利公司至今未向唐雷等人交付符合交付条件的房屋，因此联利公司应当承担违约责任。但在计算标准上，唐雷主张2016年12月1日后应当以万分之四计算，提交的依据为仅有法定代表人签名的《协议书》，但其形成过程和真实性无法确认，因此本院对其提出按照万分之四计算的主张不予支持。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条均明确规定，未经竣工验收的商品房不得交付使用。由此可见，法律法规强制性规定，商品房作为建筑工程，必须经验收合格并取得相应的手续和证明材料后，才能向买受人交付。联利公司在实际交房不符合上述规定、也不符合合同第十五条约定，唐雷等人在实际接收房屋时案涉房屋并未竣工验收，双方均存在过错因此本院确认实际交房前违约金标准按照合同约定日万分之二计算，将实际交房后的违约金标准调整为日万分之一。对于联利公司提出已就逾期交房事宜协商处理完毕的抗辩主张，本院认为，联利公司提出用物业费抵扣了违约金，并未提交具有证明力的证据予以证明。综上，本院对联利公司的相关主张不予支持。被告成都联利置业有限公司向原告唐雷支付逾期交房违约金78953.61元（以已付总房价款508067元为基数，按照日万分之二从2016年2月1日计算至2018年3月19日止），但唐雷仅主张67978元，对未主张部分视为放弃，本院确认联利公司应当向唐雷支付67978元。另联利公司还需支付违约金（以购房款508067元为基数，按日万分之一从2018年3月20日起计算至综合竣工验收之日止）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百七十九条,《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告成都联利置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告唐雷支付逾期交房违约金（2016年2月1日计算至2018年3月19日逾期交房违约金金额为67978元。另以已付房款508067元为基数，按日万分之一从2018年3月20日起计算至综合竣工验收之日止）；二、驳回原告唐雷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费749元（已减半收取），由被告成都联利置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  李冯二〇一八年七月二十日书记员  张娜