贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2730民初724号 原告：贵州天玺嘉物业服务有限公司，住所地：龙里县龙山镇水桥村（森林溪畔），统一社会信用代码：91522730099672447P。 法定代表人：刘刚琴，总经理。 委托诉讼代理人：朱敬华（贵州天玺嘉物业服务有限公司副总），男，1977年3月1日生，汉族，贵州省贵阳市人，大专文化，住贵阳市观山湖区，特别代理。 被告：夏静梅，女，1970年8月30日生，汉族，贵州省贵阳市人，中专文化，个体户，住贵州省贵阳市南明区。 原告贵州天玺嘉物业服务有限公司与被告夏静梅物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州天玺嘉物业服务有限公司的委托诉讼代理人朱敬华、被告夏静梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 贵州天玺嘉物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费10380元；2、判令被告向原告支付物业管理费滞纳金至支付完毕时止，计算至起诉之日2017年12月31日为7473元（按年利息24%贷款利息计算）。 事实及理由：被告应于2012年1月20日领取位于龙里县森林溪畔所属物业，由原告于2014年6月30日与贵州金嘉隆物业服务有限公司办理了森林溪畔的物业管理移交管理权给原告（两家物业公司已将被告的欠交物业管理费债权进行了移交公示），同时原告及贵州金嘉隆物业服务有限公司一直持续为被告所属龙里县森林溪畔房号4-9A-1提供物业管理服务，但被告无故拖欠60个月拒不支付物业管理费，至起诉之日应预交至2018年2月4日已欠付物业管理费10380元。为维护原告自身合法权益诉至法院。 夏静梅辩称，2012年12月15日领取的龙里县森林溪畔所属物业，同日与贵州金嘉隆物业服务有限公司签订物业服务合同，领取时一并缴纳了一年（2012年2月至2013你年2月）的物业费以及户内电视分机（该机至今未得到），由于房开商延迟交房，需要对本人进行延期赔付，当时的房开商和物业也当面交接清楚此事，但物业承诺在下期收费时一并扣除，第二年交纳管理费时，物业否认此事的存在，物业单方不守信用是造成本人不交物管费的最初理由，由此可见，本人不交纳物业管理费是由于物业公司违约在先。2、在2012年12月领取房屋以来，因小区众所周知的原因，本人从未入住，贵州金嘉隆物业服务有限公司何时转为接手的贵州天玺嘉物业服务有限公司本人一无所知，小区管理一直以来乱象丛生，设施严重损坏，导致如今该小区经常停水断电，无法安居，可见物业公司没有尽到物业服务的职责，未对小区设施进行维护和修缮，与签订的服务合同不符，本人有权拒绝缴纳该费用。3、对于原告贵州天玺嘉物业服务有限公司所说的其于“2014年6月30日与贵州金嘉隆物业服务有限公司办理了森林溪畔的物业管理移交管理权给原告（两家物业公司已将被告的欠交的物业管理费债权进行了移交公示）”不实，本人并未收到贵州金嘉隆物业服务有限公司提出的任何有效告知，况且在本人于2012年12月与贵州金嘉隆物业服务有限公司签订的前期物业合同约定条款内容中：第一条双方的权利义务一、甲方的权利义义务第六款（约定）“物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方”。该条款更加说明原告（贵州天玺嘉物业服务有限公司）所称转让“管理权移交”一说不具有其合法、合规、合理性，因为违背了包括本人在内的业主与贵州金嘉隆物业服务有限公司的合同约定，法院应驳回原告起诉及其主张。4、根据《物业管理条例》第一章总则第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”第三条规定：“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。”第二章业主与业主大会第十一条下列事项由业主共同决定：第（四）款选聘和解聘物业服务企业；对于本人所属的位于森林溪畔的物业，贵州金嘉隆物业服务有限公司为何单方面的终止合同，本人并不清楚，贵州天玺嘉物业服务有限公司所称与原物业（贵州金嘉隆物业服务有限公司）存在的转让“管理权移交”和新的“收费标准”执行更是不知情，因为现有的《物业管理条例》根本无法支撑原告所述的“管理权移交”这一行为的合法性；所以本人与原告不具有直接或间接的合同关系，根据我国《合同法》及《物业管理条例》，我方并无向其支付其主张的物管费的义务，更不存在原告主张的滞纳金一说。因此，原告提出的本人“无故欠60个月拒不支付物业管理费”并提起诉讼，对本人的名誉造成了严重侵害和影响，在此，我向龙里县人民法院提出请求，要求原告对本人进行停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉。 基于以上，本人还存在以下疑点： 1、原告是否存在强迫服务嫌疑。根据《民法通则》规定，当事人在民事活动中的地位平等；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《反不正当竞争法》规定，经营者在市场交易中，应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，遵守公认的商业道德。《消费者权益保护法》规定，消费者享有公平交易的权利，消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为，因此，强买强卖商品、强迫他人提供服务或者接受服务等不规范的交易行为，势必严重扰乱正常的市场秩序，为了维护市场经营的正常发展，必须严厉惩罚这些违法行为。在本次原告未征得本人同意，就强迫他人接受服务，违反法律、法规和商业道德及公平自愿的原则，不顾消费者是否同意，强迫消费者接受其服务的行为，根据《治安管理处罚法》第46条规定：“强买强卖商品，强迫他人提供服务或者强迫他人接受服务的，处五日以上十日以下拘留，并处二百元以上五百元以下罚款；情节较轻的，处五日以下拘留或者五百元以下罚款”。 2、经查，贵州金嘉隆物业服务有限公司与贵州天玺嘉物业服务有限公司法人代表同属刘刚琴一人，为什么注销贵州金嘉隆物业服务有限公司而重新注册贵州天玺嘉物业服务有限公司，是否为了逃避前期物业管理存在的责任还是另有隐情？ 原告为支持其诉讼请求，向法院提交了原告营业执照、法定代表人身份证、身份证明、关于龙里森林溪畔项目人员及职责分工名单、工作联系函、关于金嘉隆物业管理公司退出森林溪畔小区物业服务相关事宜的告全体业主书、贵州省龙里县森林溪畔小区物业管理交接事宜协议、债权转移通知、2014年一期物业费缴费情况移交表、2013-2017年通知及温馨提示的告知书及业主证明的公示、龙里县房管局出具的证明、龙里县房管局备案的《商品房买卖合同》、被告与金嘉隆公司签订的《前期物业管理服务合同》。 被告向本院提交了收款收据。 经审理本院认定如下事实，被告夏静梅从贵州贵志房地产开发有限责任公司处购买了龙里县森林溪畔小区住房一套，房号为4-9A-1，面积为144.16平方米。该房在2012年2月通知交房。涉案的森林溪畔小区由贵志公司先后选聘了金嘉隆公司、天玺嘉公司等两家物业公司为小区提供前期物业管理服务。被告于2012年12月15日与贵州金嘉隆物业服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》，该合同约定贵州金嘉隆物业服务有限公司为被告提供物业服务管理，小高层住宅物业服务费为1.2元/平方米每月，合同有效期自本物业出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止，该合同还对其余事项进行了约定。贵州金嘉隆物业服务有限公司在与原告办理了物业管理移交事宜后于2014年9月22日正式退出森林溪畔小区的物业服务，并将物业公司更换事宜书面告知全体业主，贵州金嘉隆物业服务有限公司退出森林溪畔小区物业服务经建设单位贵州贵志房地产开发有限公司确认。同时贵州金嘉隆物业服务有限公司书面告知全体业主该公司与全体业主之间所有未收取费用（包含物管费、水电费、维修费、安装费等）由原告予以收取。原告自2014年6月8日开始派工作人员到森林溪畔小区提供小区物业管理服务。该小区自房屋交付使用至今，物业服务持续不断，原告于2018年2月4日以后退出该小区，不再提供物业服务。被告的物管费缴纳至2013年2月4日。因被告未足额交纳物业管理服务费，经原告多次催收未果诉至法院。 根据生效的（2018）黔27民终591号民事判决书，原告天玺嘉公司在履行龙里县森林溪畔小区的物业服务后，存在将服务小区1-4栋两栋侧的主大门关闭，日常仅开启2、3栋楼中间的大门供业主通行，致该小区1、4栋楼的业主需绕行2、3栋楼侧面物业另行开辟的便道进出的情况。 本院认为，被告与贵志公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同关于前期物业管理相关约定对被告等业主具有约束力且被告与贵州金嘉隆物业管理有限公司签订了《前期物业管理合同》；根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享有或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”以及《实施细则》第二十一条的规定，因森林溪畔小区一直未成立业主委员会，原告属于前期物业公司，其已通知业主交纳物业费，被告作为该小区业主，按照物业服务合同约定，有义务缴纳物业管理费，因此被告辩称其未与原告建立合同关系，原告不是本案适格主体，不应向原告交纳物业管理费的理由不成立，故原告诉请要求被告支付其物业管理费10380元（144.16平方米×1.2元/平方米/月×60个月）的诉请，本院予以支持。 对于原告诉请滞纳金的问题。被告确未按时交纳物业管理费，构成违约；但原告作为建设单位选聘的前期物业服务企业，擅自将小区1-4栋两栋侧的大门关闭，仅开启2、3栋楼中间的门供业主通行，致该小区1、4栋楼的业主需绕行2、3栋楼侧面另行开辟的便道进出违反了《中华人民共和国物业管理条例》第二十七条：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”的规定，故天玺嘉公司其在履行物业服务中存在有瑕疵，亦构成违约；双方均有违约行为，故对原告诉请要求被告支付滞纳金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十七条、《物业管理条例>实施细则》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告夏静梅在本判决生效之日起10日内支付原告贵州天玺嘉物业服务有限公司物业管理服务费10380元； 二、驳回原告贵州天玺嘉物业服务有限公司的其余诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费246元，依法减半收取123元，由原告贵州天玺嘉物业服务有限公司承担51元，被告夏静梅承担72元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  杨红卫 二〇一八年七月十二日 法官助理邓友春 书记员唐书志