河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0103民初7862号原告：徐梅红，女，1970年3月2日生，回族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人：赵荣亮、白银瑞（实习），北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告：郑州玉安联合置业有限公司，住所地：郑州市**长江路南嵩山路西亚星盛世星尚中心**楼****。统一社会信用代码：91410100569808290P（1-1）。法定代表人：高国安，董事长。委托诉讼代理人：李宁，公司员工。原告徐梅红诉被告郑州玉安联合置业有限公司（以下简称玉安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐梅红及其委托代理人赵荣亮，被告玉安公司的委托代理人李宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐梅红向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告按照合同约定交付房屋给原告徐梅红，并按照合同约定的交房标准进行交房（房屋内留卫生间上下水，依据房屋买卖合同中的房屋平面图），房产总价值978181元，已付款489181元；2、判令被告支付给原告逾期违约交房的违约金：截止2018年9月6日共计14162.34元（保留诉讼期间产生的违约金的权利）；3、判令被告支付给原告自应交付房屋之日起获得的房屋租金22077.9元（依照房屋租赁合同约定的金额，我没有合同原件，需要被告提供，此金额为销售人员提供的）（保留诉讼期间产生的租金的权利）及租赁房屋缴纳的押金保证金等。4、本案提起诉讼的诉讼费等费用由被告承担。事实与理由:1.2016年10月5号，我在被告位于嵩山南路亚星售楼部缴纳定金20000元，用于购买位于二七区双铁路南、在本人在已缴纳第二笔定金款项30000元（定金共五万元整）后被告知此房已经租赁出去，是带租约销售的（定金款项不能退）。本来我想购买此房也是有出租的打算，所以就没有介意，2016年12月3日，我按照双方合同约定缴纳了50%购房款并签订了购房合同，尾款由被告位于售楼部的贷款服务机构负责向银行借款，我支付了服务费用并配合办理了贷款所需的全部手续，签完合同后，被告的销售人员要求我签订一份补充协议。协议名称为“商铺交付，租金转交补充协议”，此时我才知道所谓的带租约销售的租约内容，是被告销售人员口头简述，并未提供给我租赁协议，我只明确了两点，一、租期5年，二、房屋租金第一年收取，第二年不收，后边还有免租的情况（有销售人员给的协议内容为附件），看到这样的协议内容，我很是气愤，这明显是故意为之，给我下套，在我交付首付款前不明确告知我房屋已租赁。免租更是不顾我产权人的利益的行为，更为可气的是甚至违反国家物权法规定，要求我必须在购买后继续委托丙方继续招商运营管理，由于房款已付，合同已签，作为购买个体的我，只能等待贷款下来房屋交房以后，这样的等待一等就是一年半，其中我无数次的向被告公司负责销售的人员催要合同，并询问交房日期，对方都说合同在房管局盖章没有拿回来，合同用于贷款在银行，贷款没有下来之前不能给我合同，银行贷款下来后才交房，（和合同约定不符）这也是不给我合同的原因，在此期间被告售楼人员屡次要求我签订“商铺交付、租金转交补充协议”，协议内容中严重侵犯物权人的合法权益，不能被我接受，因此，直至2018年4月24号左右，我到被告的售楼部，在我强烈要求下，销售部一位负责人出面才从对方财物取得购房合同书一份，而且还被对方要求打借合同借据（此次售楼之行我有录像及录音为证）拿到合同，依照合同条款第八条交付期限约定，出卖人应当在2017年2月3号前，交付给买受人使用，我要求被告方交付房屋时，被告方销售人员说1.银行那边贷款迟迟没有到账，不能交付房屋，（合同第六条，付款方式及期限已有约定，被告方已违反约定），2、不签补充协议不能交付房屋。在被告方销售说贷款一直没有办下来，为了不让对方又借口，我提出剩余款项不再贷款，我将剩余款项补缴，被告方销售部门一位经理也答复说可以，并约定好时间我去缴纳剩余款项，但是到约定日我去交款时，还是被告知必须签订补充协议，否则不能缴款，房子不再卖给我了，（有录像录音为证），又和他们公司销售经理上一级领导沟通，依然是不交房，必须签合同，没有办法，作为弱势，被告不交房我也没有办法，在和对方法律顾问的沟通后，被逼无奈我答应被告律师顾问提出的退回我前期缴纳的所有款项，补偿给我50000元违约金的办法，这并不是我的本意，而是作为弱势者的无奈，但是，就这，对方还一次次的耍我，想骗我签字又不给我退款，直至我收到被告用特快专递发给我的解除合同通知书才恍然大悟，我并没有签订退房协议书，为什么被告要求我办理预告登记注销手续，现在我向法院提起诉讼，坚决要求按照购房合同约定执行此房产，请求法院依法判令郑州玉安联合置业有限公司依照合同约定交付房屋给原告徐梅红，并按照合同约定的交房标准进行交房。依照合同法，我有权拒绝退房协议，坚决不退房。按照合同第九条，出卖人逾期交房的违约责任约定，自第二日起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行请求法院依法判令郑州玉安联合置业有限公司支付给原告徐梅红逾期违约交房的违约金：（合同约定按日支付已付房款万分之0.5即489181元*0.00005=24.46元每天）截止2018年9月4号共计579天共计14162.34元（保留在诉讼期间产生的违约金的权利）。根据法律规定房屋产权变更前签订的房屋租赁协议继续有效，但房屋租赁所得应归产权人所有，请求法院依法判令郑州玉安联合置业有限公司支付给原告徐梅红自应交付房屋之日起获得的房屋租金，22077.9元（保留在诉讼期间产生的房租的权利）及租赁房缴纳的押金保证金等。被告郑州市玉安联合置业有限公司辩称，1、原告对涉案房屋另行出租的事实知情，其认可房屋承租人对房屋的装饰装修，且原告尚未支付剩余房款，原告无权要求按照合同约定交付房屋。2、被告至今未收到购房款，根据合同约定，被告在未收到全部购房款及应缴纳的各项费用前，被告有权将交房时间顺延至全部购房款及相关款项结清后30日内，原告主张逾期交房违约金无事实依据。3、根据托管协议，原告支付剩余购房款，且原告认可被告交付房屋并委托被告托管后方可产生租金。本案中，原告未支付剩余购房款，其无权主张房屋租金。经审理查明：2016年11月22日，原告徐梅红与被告玉安公司签订《锦绣山河商品房认购协议书》一份。2016年12月3日，双方签订编号为16002952357的《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于二七区××铁路南、人××路东××号房屋，建筑面积为43.29平方米，每平米22596元，总金额978181元，首付现金489181元于2016年12月3日缴纳，商业贷款489000元于签订本合同后7日内办理完贷款的各种手续，60日内贷款到达出卖人账户；被告应当在2017年2月3日前将本合同约定的商品房交付原告使用，原告采取贷款方式买房的，如贷款额在约定交房日期后划入被告账户内的，则交房日期自动变更为贷款额划入被告银行账30日后；交房时间逾期不超过60日的，按照已缴纳房款为基数计每日万分之0.5的违约金。合同签订后，原告向被告支付首付款489181元，并于2016年12月3日向河南嘉航房地产经纪有限公司缴纳银行按揭贷款代办费1842元（其中河南嘉航房地产经纪有限公司收取842元，该款于2018年7月16日退还原告），原告缴纳工本费及维修基金3214元。此后房屋的租赁问题，原、被告产生纠纷。2018年7月2日，被告公司员工与原告协商退房事宜，双方未达成一致意见。后原告欲直接缴纳剩余房款，被告玉安公司拒绝收取。2018年8月10日，被告向原告送达《解除合同通知书》一份，要求解除双方所签订的《商品房买卖合同》，后向法院提起诉讼，要求依法判令确认双方签订的《商品房买卖合同》已解除（合同编号为16002952357）等。我院依法作出（2019）豫0103民初2118号民事判决书，驳回了被告郑州玉安联合置业有限公司的诉讼请求。现该判决已经生效。另查明，2016年10月10日，被告玉安公司作为出租方与承租方崔侠、黄飞顺就本案诉争房屋签订了商品房租赁合同。约定租期从2016年10月20日至2021年10月19日止。租金按年缴纳，承租方崔侠、黄飞顺应于2016年10月15日前向被告缴纳租金31168.80元，2017年10月20日至2018年10月19日为免租优惠期，2018年10月20日至2019年10月19日年租金为31168.80元，2019年10月20日至2020年1月19日为免租期，2020年1月20日至2021年1月19日年租金为34285.68元，2021年1月20日至2021年10月19日年租金为34285.68元。再查明，原告同意随时支付剩余房款。上述事实由原被告双方签订的商品房买卖合同、被告与承租方签订的租赁协议、郑州市二七区人民法院作出的（2019）豫0103民初2118号民事判决书以及双方当事人陈述等证据在卷为证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照约定全面诚信的履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方合同约定权利、义务明确，不违反法律的规定，是双方当事人的真实意思表示。双方应当全面按照合同的约定履行自己的权利、义务。合同签订后，原告按照合同的约定支付了购房首付款并按照被告要求办理了贷款按揭手续，已经按照合同约定全面履行了自己的合同义务。被告应当按照合同约定及时向原告履行交付房屋的义务。现因双方就涉案房屋的出租问题产生纠纷，被告玉安公司因故未协助原告办理完按揭贷款手续，剩余房款未能交付。鉴于我院（2019）豫0103民初2118号民事判决书已经生效，被告玉安公司仍不履行交房义务，对此应当承担全部的责任。原告主张被告按照合同约定标准向原告交房的诉讼请求成立，本院予以支持。根据合同约定，被告应当自2017年2月3日前将涉案房屋交付原告，原告主张被告按照合同约定承担迟延交房期间的违约金并支付房屋实际出租收取的租金，结合本案案情(签订合同之前，被告已经将房屋出租，该合同约定的有免租期)，本院予以支持。原告主张被告所收取的租房押金、保证金等，系被告与第三人之间的合同关系，与原告无关，原告该项诉讼请求不成立，本院不予支持。在交付房屋同时，原告应当向被告支付剩余全部房款。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告郑州玉安联合置业有限公司于本判决生效后三十日内按照双方签订的合同编号为16002952357的《商品房买卖合同》中约定标准将位于二七区双铁路南、人泰路东6幢1层104号房屋交付原告徐梅红，并支付自2017年2月3日起以489181元为基数按照日万分之0.5标准计算至实际交房之日至的违约金；二、被告郑州玉安联合置业有限公司按照其与崔侠、黄飞顺所签订的商品房租赁合同约定所收取的房屋租金数额，向原告徐梅红支付迟延交付房屋期间所发生损失（自2017年2月3日起开始计算至房屋实际交付之日止）；三、驳回原告徐梅红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。案件受理费13930元减半收取6965元，由被告郑州玉安联合置业有限公司负担(该款原告已预交，被告应在支付上述款项时一并支付给原告)，剩余6965元退还原告徐梅红。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  井柏年二〇一八年七月十三日书记员  郭关伟