河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0191民初9904号原告（反诉被告）郭家驿，女，1984年11月22日出生，汉族，住郑州市金水区。委托代理人赵英英，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。委托代理人林茂盛，上海市海华永泰（郑州）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）新梦想餐饮管理有限公司，住所地郑州市中原区华山路东中原西路北中晟银泰******。法定代表人杨晴，总经理。委托代理人杨桂荣，女,1945年10月2日出生，汉族，住郑州市。系该单位法律顾问。本院于2018年6月1日立案受理了原告郭家驿诉被告新梦想餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案及反诉原告新梦想餐饮管理有限公司诉反诉被告郭家驿租赁合同纠纷一案，依法由审判员申晓娟适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭家驿及其委托代理人赵英英、林茂盛，被告（反诉原告）新梦想餐饮管理有限公司（以下简称新梦想公司）法定代表人杨晴及其委托代理人杨桂荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭家驿诉称：2016年8月30日，郭家驿（乙方）与新梦想公司（甲方）签订了《场地租赁协议》，约定：甲方将学院餐厅窗口与乙方合作经营，即甲方提供相对完善的经营场所，乙方负责厨艺技术及销售，经营地，经营地点位于河南工业大学新梦想餐厅**吧台间从2016年9月1日至2018年6月30日（不包含寒暑假），承租费用分为学院管理费用及公司管理费，按所定位置及经营项目每年元月15日前上交次年场地经营费用9万元两年。协议签订后，郭家驿依约交纳9万元承租费用并开设奉茶店铺进行经营。2017年10月，新梦想公司开始在店铺内堆放大量包装袋，占用郭家驿的经营场所，导致店铺一直处于半经营状态。2018年1月29日，新梦想公司更是无故向原告发出通知，要求终止合同，后又使用搬家公司强行将店铺内的设备和物料等搬离，并拆除了店铺的装修，导致郭家驿彻底无法经营。故请求判令新梦想公司返还郭家驿财产137633元、赔偿郭家驿经营收入损失和租金损失31309.42元（暂计至2018年3月31日，以后计算至实际恢复经营之日）。被告新梦想公司辩称：新梦想公司一直按照《场地租赁协议》履行，但到2018年元月，郭家驿未缴纳租金和水电费及公摊款，严重违反了协议约定。郭家驿私自离开经营场所，公司联系不上郭家驿，于2018年元月29日向郭家驿邮寄通知让其撤出餐厅并恢复原状。但郭家驿又约餐厅老板沙攀峰与郭家驿父亲郭德宇商谈，新梦想公司将银行卡发给郭家驿，但一直没有得到任何回复。后经沟通无果，2018年2月1日新梦想公司用搬家公司将郭家驿的所有设备撤离租用场地并封存至今。郭家驿的严重违约行为给新梦想公司带来了巨大经济损失，应当赔偿公司115644.6元，故请求判令驳回郭家驿的诉讼请求。反诉原告新梦想公司反诉称：2016年8月30日，新梦想公司与郭家驿签订了《场地租赁协议》，约定新梦想公司将学校窗口与郭家驿合作经营，承租费每年元月15日前上交次年场地经营费用9万元两年，但到2018年元月15日，郭家驿未交纳租金和水电气费用、公摊款，严重违约，并私自离开经营场地关闭店面，其本人找不到，餐厅老板沙攀峰与郭家驿父亲多次商谈未果。2018年2月，新梦想公司将郭家驿的设备撤离现场并将租赁仓库封存至今。郭家驿的违约行为按照合同第四条第9款约定，产生每日5%的滞纳金，水电气费642元，滞纳金2760.6元；公摊款2160元，滞纳金36882元。新梦想公司恢复场地原状费用为58000元，搬运物品费用2200元，租赁仓库费用13000元。故请求判令郭家驿支付下欠的水电气费用、公摊款及相应滞纳金、场地恢复费、搬运费、仓库租赁费共计115644.6元。反诉被告郭家驿辩称：1、对642元有异议，该费用应当扣除场地公摊费120元。关于公摊款及滞纳金，双方曾达成协议，约定由郭家驿负责所租赁区域的卫生，新梦想公司对郭家驿每月应承担的120元场地公摊费用给予免除。郭家驿还曾招聘本校学生打扫该区域卫生，实际上双方也是如此履行的。在本案纠纷发生前，郭家驿每月按时足额交纳相关费用，新梦想对此予以认可，从未就此提出异议。在新梦想于2018年1月29日给郭家驿发的通知中显示，新梦想以郭家驿不交纳次年年度租金为由解除合同，从来没有表示过，是因为郭家驿未交纳公摊而发生争执。足以说明在本案纠纷发生前，对于120元场地公摊费的免除，双方是认可的。因此，该项费用应予驳回。2、滞纳金数额过高，计算有误，不应支持。3、吧台恢复费、搬运费，仓库租赁费系新梦想公司违约导致，与郭家驿无关。经审理查明：沙攀峰承包了河南工业大学第三餐厅的部分窗口，并以新梦想公司的名义进行经营，沙攀峰与新梦想公司签订了委托协议，约定由沙攀峰监管，新梦想公司自主经营，托管期限5年（自2014年8月25日至2019年8月31日），杨晴是新梦想公司的法定代表人。2016年8月10日，郭家驿向新梦想公司交纳了租金90000元，新梦想公司出具了两张收据。2016年8月30日，新梦想公司（甲方）与郭家驿（乙方）签订了《场地租赁协议》，约定乙方自愿与甲方进行餐饮合作经营，共享经济收益，甲方将学院餐厅窗口与乙方合作经营，即甲方提供相对完善的经营场所，乙方负责厨艺技术及销售，根据经营的实际情况，在经营活动中由甲方统一安排指导其经营工作，并订立以下主要合同条款：1、经营地、经营地点河南省工业大学新梦想餐厅**吧台作时间从2016年9月1日至2018年6月30日（不包含寒暑假）。3、承租费用：分为学院管理费用及公司管理费，按所定位置及经营项目每年元月15日前向公司上交次年场地经营费用90000元两年。4、甲乙双方的义务包括：甲方负责提供良好的经营环境；乙方每月按时缴纳水电气费及管理费需于次月5日前上交公司账务，不得拖欠，拖欠一天加扣百分之五的滞纳金；在合同期内因种种原因，乙方确需终止合同时，需提前两个月向甲方提出申请，经甲方同意双方达成协议方可办理手续；乙方在经营期间应承担每个月120元左右的公摊，以及相关的水电公摊；合同结束后，乙方应在7个工作日内完成租摊位恢复原状，经乙方检查合格后，方可退押金。因郭家驿提前交了两年租金90000元，新梦想公司免收押金。上述承租协议签订后，郭家驿在餐厅吧台位置装修并经营奉茶店，按时向新梦想公司交纳各种费用。2018年1月，到了交一期房租的时候，郭家驿没有与新梦想公司续签租赁合同，也没有交下一期的房租，郭家驿的父亲与沙攀峰协商，同意沙攀峰将场地租出去，希望能让郭家驿经营到2018年6月30日，期满后会恢复吧台。沙攀峰将自己的银行卡号发给郭家驿的父亲，要求交租金10万元或交押金2万元。2018年1月29日，新梦想公司向郭家驿发送通知，以郭家驿没有交10万元租金也没有将设备退场为由，要求提前终止合同并使用搬家公司将奉茶店里的一切设备搬离。在新梦想公司拆除店面装修、搬离店内物品时，郭家驿于2018年2月2日报警，民警出警后，告知双方到法院起诉。郭家驿遂诉至本院，新梦想公司于庭审前提起反诉，从而形成本案纠纷。庭审中，杨晴称涉案场地已租给他人，现在在正常使用。上述事实，由经原、被告质证的下列证据及本案开庭笔录在案佐证：1、沙攀峰与蔡其超签订的《餐厅窗口承包经营协议书》、沙攀峰与新梦想公司签订的《委托协议》、新梦想公司与郭家驿签订的《场地租赁协议》及新梦想公司出具的收据2张。2、沙攀峰出庭作证的证言、沙攀峰与郭家驿父亲的短信往来记录。3、郭家驿与杨晴的微信聊天记录、支付宝转账记录。4、新梦想公司向郭家驿发出的通知、接处警登记表、现场照片。5、施工图、装修材料表、收据及郭家驿店内装修成图。郭家驿提交了店内设备清单、物料清单、特许授权证书、街电设备照片、街电服务合同、配电柜和空调挂机收据、支付宝交易记录等证据材料，用以证明新梦想公司擅自搬走店内设备和物品给郭家驿造成的损失。新梦想公司对于配电柜和空调挂机收据不持异议，但对于店内设备和物品，认为已经使用了18个月，是否所有设备都在并不清楚。郭家驿提供了营业收入报表、美团收入流水、银行流水，用以证明奉茶店的月平均营业收入。新梦想公司对此提出异议，认为从双方的微信聊天记录可以看出，奉茶店的生意太差了，每天收入只有200多元。新梦想公司提供了运费清单、装修合同等证据材料，用以证明新梦想公司搬运店内物品、对租赁场所进行装修所支付的费用。郭家驿质证认为该项费用系新梦想公司单方解除合同，强行搬运店内物品等发生的费用，应当由新梦想公司自行承担。新梦想公司提交了2018年1月15日的催收公摊款通知，2018年1月电费明细、新梦想公司与他人签订的场地租赁协议，用以证明郭家驿拖欠公摊款、水电气费。郭家驿对此不予认可，并提供了以往支付水电费的记录、奉茶用工协议、员工工作记录、视频光盘等证据材料，用以证明双方达成一致由郭家驿负责所租区域及楼道等的卫生打扫，新梦想公司免收120元公摊费用，双方实际上也是这样履行的。双方的上述证据显示，2018年1月份之前的电费明细表中奉茶店公摊款一项中均为0,其他店铺公摊款为300元、100元不等；2018年1月份的电费明细中显示奉茶店公摊款为120元，其他店铺公摊款为300元、100元不等。本院认为：新梦想公司与郭家驿签订的《场地租赁协议》系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、法规的强制性规定，对双方均具有约束力。协议约定的承租期限是2016年9月1日至2018年6月30日，两年的租金为9万元，郭家驿在合同签订之前即一次性支付了两年的租金9万元，并在实际使用租赁场地进行经营的过程中按时交纳各种费用，履行了合同义务。在合同没有到期之前，新梦想公司以郭家驿没有交下一年的租金为由，提前终止合同，并将郭家驿店铺拆除、设备搬离，构成根本违约，应当承担退还租金、赔偿损失等违约责任。关于租金部分，因2018年1月份新梦想公司即开始要求郭家驿交下一年租金，并于1月底拆除了郭家驿店铺的装修，搬走店内设备和物品，结合河南省高校及河南工业大学寒暑假放假的实际情况，可以认定一年寒暑假约为3个月，郭家驿两年的租期实际为18个月，平均每月租金应为5000元，郭家驿尚有5个月的租期没有使用，故新梦想公司应退还郭家驿租金25000元。关于经营损失部分，因新梦想公司于2018年1月底拆除了郭家驿的店铺装修并将设备、物品搬离，造成其后5个月无法经营，该部分经营损失新梦想公司应当予以赔偿。根据郭家驿提供的营业收入报表、美团收入流水及银行流水，本院酌定郭家驿的经营损失按照每日400元计算，5个月共计60000元。关于新梦想公司拆除郭家驿奉茶店的装修，虽然新梦想公司在合同期内违约将装修拆除，但因双方合同约定合同结束后郭家驿应当将场地恢复原状，故郭家驿的装修费不属于新梦想公司给其造成的损失，而新梦想公司拆除装修、恢复吧台所支付的费用也不应当由郭家驿进行赔偿。关于新梦想公司搬走奉茶店的设备物品，郭家驿提供了设备清单、物料清单、特许授权证书、服务合同、购买空调及配电柜收据、支付宝转账记录等证据材料，该部分证据能够证明郭家驿的奉茶店在开业之初的相关设备和物品材料，根据郭家驿经营的时间及新梦想公司的质证意见，可以认定相关物品及价值包括志高空调挂机2900元，配电柜3000元，冷藏柜押金1000元，共计6900元。店内的其他设备主要包括果糖机、奶油机、冷冻操作台、制冰操作台、烤箱、蛋糕展示柜、咖啡机、净水器等，物品材料主要包括各类袋装茶、茶粉、果酱、咖啡豆等，新梦想公司称其将店内设备和物品搬到了仓库里，但没有提供搬运物品的清单，郭家驿获得的授权经营期限是24个月，故本院根据郭家驿实际使用租赁场地的时间，酌定新梦想公司搬走的店内设备、物品价值为40000元。上述设备、物品、材料共计价值46900元，均系新梦想公司提前终止合同，擅自搬走店内物品给郭家驿造成的实际损失，应当赔偿给郭家驿。新梦想公司支付的搬运费、仓库租赁费等，系其自身实施违约行为所致，无权要求郭家驿给予赔偿。关于2018年1月份的水电气费642元和公摊费用，郭家驿提供的以往缴费清单中，均显示公摊款为0，加上郭家驿提供的其他证据材料，能够证明郭家驿与新梦想公司之间就公摊款每月120元是达成一致给予免收的。新梦想公司要求郭家驿补交公摊款2160元，没有依据，本院不予支持。新梦想公司所列的2018年1月份清单中包含了公摊水、公摊电和场地公摊120元，故郭家驿辩称应扣除120元，理由成立，郭家驿应当支付新梦想公司水电费共计522元。关于新梦想公司所诉的滞纳金，因新梦想公司于2018年1月份提前终止合同时，2018年1月份的水电费尚未确定，也未到支付期限，故新梦想公司要求郭家驿承担滞纳金没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告新梦想餐饮管理有限公司赔偿原告郭家驿租金25000元、经营损失60000元、设备及物品损失46900元，共计131900元，于本判决生效后10日内支付。二、反诉被告郭家驿于本判决生效后10日内支付反诉原告新梦想餐饮管理有限公司水电费522元。三、驳回原告郭家驿的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告新梦想餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3680元，减半收取1896元，反诉案件受理费减半收取1307元，共计3203元，由被告（反诉原告）新梦想餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  申晓娟二〇一八年七月二十日书记员  曹改红