江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏02民终1850号上诉人（原审原告）：石福麟，男，1953年6月27日生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：裴玉波，江苏双汇律师事务所律师。上诉人（原审原告）：胡瑛，女，1956年5月28日生，汉族，住无锡市。委托诉讼代理人：裴玉波，江苏双汇律师事务所律师。上诉人（原审原告）：石玲琦，女，1983年10月20日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：裴玉波，江苏双汇律师事务所律师。上诉人（原审被告）:无锡鼎安房地产有限公司，住所地无锡市滨湖区滨湖街道山水东路28号。法定代表人：谭伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙建峰，江苏金汇人律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙婷，江苏金汇人律师事务所实习人员。上诉人石福麟、胡瑛、石玲琦因与上诉人无锡鼎安房地产有限公司(以下简称鼎安公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院(2017)苏0211民初4290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石福麟、胡瑛、石玲琦上诉请求：撤销一审民事判决第三项，改判鼎安公司赔偿石福麟、胡瑛、石玲琦购房款差价492816元及占用资金期间的利息损失（以4064581元为基数，按银行同期贷款利率自2017年1月31日起计至2017年12月18日），并支付延期交房违约金（以4064581元为基数，按每日万分之一自2017年1月31日起计至2017年12月18日）。事实和理由：1、鼎安公司未向石福麟、胡瑛、石玲琦交付符合约定的房屋，减少价款的金额应当以492816元计算。鼎安公司在介绍涉案房屋时确认涉案房屋与样板房一致，完整的保留了侧花园和双采光井。但是，现在涉案房屋因为排风井的存在完全丧失了侧花园中的采光井，房屋变成了单采光井，观景楼梯变成了巨大的墙体，侧花园也丧失了原来的作用，实际使用功能也与中间套一致，导致涉案房屋完全符合中间套外院较小、楼梯一旁系巨大的墙体、无花园中的采光井的特点。故以涉案房屋与相邻的中间套之间的购房款差价为492816元作为减少价款的金额，符合法律规定，也符合情理。2、一审法院认为涉案房屋与合同约定的需交付的房屋不符合合同法及相关司法解释中逾期交付的情形，所以认为鼎安公司不构成逾期交房。但本案中是鼎安公司自己提出需要逾期交房，这是因为鼎安公司明知自己构成违约，才主动提出逾期交房，理应承担违约责任，支付逾期交房违约金。鼎安公司上诉请求：将一审民事判决第一项改判为鼎安公司补偿石福麟、胡瑛、石玲琦5万元，撤销一审民事判决第二项。事实和理由：1、鼎安公司交付的房屋己通过竣工验收，符合《商品房买卖合同》的约定，一审法院将房屋周边小院区域列入到房屋范围内的认定错误。石福麟、胡瑛、石玲琦所主张的小院以及地下车库排风井所在区域均不属于石福麟、胡瑛、石玲琦所购房屋的专有区域内。即使因该部分区域产生争议，也不属于商品房买卖合同争议范围内。2、一审法院作出的未有证据显示鼎安公司将涉案房屋包括地下车库排风井在内的不利因素向石福麟、胡瑛、石玲琦进行披露的认定错误。在房屋销售过程中，鼎安公司已将房屋所在小区的红线内外不利因素均在现场进行公示并将每套房屋周边的“不利因素”向购房人进行说明。案涉房屋周边设计有地下车库排风井，鼎安公司在合同附件平面图中清晰的标注了这一消防设施，在商品房买卖合同签署过程中对该事项也进行了披露和说明，石福麟、胡瑛、石玲琦在该平面图上也签字确认了，故应当认定石福麟、胡瑛、石玲琦是知晓案涉房屋周边设计有地下车库排风井，并予以了认可。3、一审法院认定双方关于涉案房屋达成的合意与样板间显示情况一致错误。《商品房买卖合同》附件第十五条己约定“买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准”。另外，鼎安公司还通过加黑加框的方式特别提醒被石福麟、胡瑛、石玲琦：鼎安公司在广告和宣传资料中己明示不构成要约或者不属于交付标准或者交易条件的，不够成合同内容，双方不受其约束。因此，样板间不能作为本案确定双方权利义务的依据，确定双方的权利义务应以双方签署的《商品房买卖合同》约定的内容为准。4、一审法院认定“涉案房屋与样板间差异程度以及对涉案房屋外观、使用功能的负面影响”，并据此判定返还25万元价款的认定错误。石福麟、胡瑛、石玲琦专有使用区域外的“地下车库排风井”设计符合规范，从功能上是作为地下室消防设备的一部分，符合设计规范且己通过政府部门的验收，石福麟、胡瑛、石玲琦作为设备相邻方存在合理的容忍义务，在该设备影响十分轻微的情况下要求补偿也有违公平原则。即使“地下车库排风井”的存在给其房屋造成了影响和损失，属于侵权之诉，应当由石福麟、胡瑛、石玲琦按照相应的法律关系承担相应的举证责任。一审法院以合同之诉审理本案属于适用法律错误。5、一审法院既然支持了石福麟、胡瑛、石玲琦“房屋价值减损”的诉讼请求，就不应再判决支持所谓的租金损失。一审法院两项均予以支持的判决属于对同一事项的重复判决，属于适用法律错误。石福麟、胡瑛、石玲琦、鼎安公司答辩意见与其上诉意见相同。石福麟、胡瑛、石玲琦向一审法院起诉请求：1、鼎安公司赔偿石福麟、胡瑛、石玲琦购房款差价492816元及占有资金期间的利息损失（以492816元为基数，按银行同期贷款利率自2017年1月31日起计至实际交房之日止）；2、石福麟、胡瑛、石玲琦支付延期交房违约金（以4064581元为基数，按每日万分之一自2017年1月31日起计至实际交房之日止）；3、鼎安公司因排风井对涉案房屋采光通风安全及对石福麟、胡瑛、石玲琦健康的影响而赔偿鼎安公司5万元；4、鼎安公司支付石福麟、胡瑛、石玲琦因延期交房而产生的房屋租金损失，按每月3000元自2017年1月31日起计至实际交房之日止。一审法院认定事实：2016年1月18日，石福麟、胡瑛、石玲琦作为买受人共同与作为出卖人的鼎安公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：石福麟、胡瑛、石玲琦向鼎安公司购买涉案房屋，建筑面积176.02平米，单价23091.59元，总价4064581元。合同第八条约定，出卖人应当在2017年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将通过交付使用竣工验收并符合合同约定的房屋交付买受人；出卖人逾期超过60日后，买受人不解除合同的，自合同约定的最后期限后的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。另外，合同附件含平面图及补充协议。平面图为涉案房屋所在地块平面示意图，就小区出入口排风井等进行了标识，其中涉案房屋旁边标注有地下车库排风井。补充协议第五条约定：鼎安公司不得变更本合同项下商品房的结构形式、户型、朝向。在不影响石福麟、胡瑛、石玲琦所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，鼎安公司对原规划设计方案作出局部调整或优化的，可不通知石福麟、胡瑛、石玲琦。石福麟、胡瑛、石玲琦未因该局部改变而遭受直接损失的，鼎安公司不承担赔偿责任。第六条约定：房屋交付时，鼎安公司应书面通知石福麟、胡瑛、石玲琦，石福麟、胡瑛、石玲琦应按通知书中规定的时间办理商品房交接手续。石福麟、胡瑛、石玲琦未按鼎安公司通知书规定时间或者未收到通知书而未按合同约定的房屋交付时间办理房屋交接手续的，则以合同约定的交付日期为房屋交付使用日期。关于预售住宅约定为：（1）石福麟、胡瑛、石玲琦签署房屋交接单，合同项下商品房即交付于石福麟、胡瑛、石玲琦。（2）鼎安公司的通知送达后或者合同约定的交付时间届满后，石福麟、胡瑛、石玲琦无合同约定或法律规定的理由，不得拒绝受领鼎安公司交付的房屋。石福麟、胡瑛、石玲琦无合法理由拒绝受领的，视为鼎安公司按时交付。房屋毁损、灭失的风险及物业管理费等相关费用，自交付或视为交付之日起由石福麟、胡瑛、石玲琦承担。第十五条约定：1、买卖双方之间的权利义务以合同及其附件为准，鼎安公司在广告和宣传资料中对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，合同又未作重新约定的，可作为合同附件，对双方具有约束力。一方违约的，应依法承担违约责任。鼎安公司在上述广告和宣传资料中已明示不构成要约或者不属于交付标准或交易条件的，不构成合同内容，双方不受其约束。2、鼎安公司在广告、宣传资料及合同中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通等的说明或介绍，仅为乙方提供参考信息，不构成鼎安公司的允诺。第十七条特别事项说明约定：本着物尽其用的原则，买受人所购商品房所在单元的一楼小院以及地下室中公共配套之储藏室部分根据其坐落区域归1楼和2楼业主专有使用，但具体区域和归属则以出卖人现场划分的现状为准，出卖人在签订合同时已向买受人进行了详细的解释和说明，买受人无条件予以认可，该部分的保修、维修责任由对应使用的业主承担，单元内其他业主放弃对该部分的全部权利；上述小院内可能存在一些设施，包括但不限于雨水管、雨簸箕、雨水井、污水井等设施。合同签订后，石福麟、胡瑛、石玲琦支付了全额房款。2017年1月21日，石福麟、胡瑛、石玲琦一方至涉案房屋现场查看房屋，发现涉案房屋地下室没有侧采光井、前往二楼的外部楼梯旁有一排风井、侧花园设置有雨水井，认为与签订合同时的介绍不符，并向鼎安公司就上述情况提出异议，双方未能如期办理房屋交付手续。后双方就上述问题多次进行交涉，石福麟、胡瑛、石玲琦一方认为，购买房屋时鼎安公司销售人员顾振宇明确向其承诺，其购买的涉案房屋与样板间一致，地下室有两个采光井、楼梯旁并无任何遮挡且无雨水井，故要求对上述不一致处进行整改后交付或更换房屋。鼎安公司对上述要求未予以确认，为解决纠纷同意补偿5万元。双方对此未能达成一致意见，石福麟、胡瑛、石玲琦遂起诉。一审审理中双方于2017年12月18日办理了涉案房屋的交接手续。鼎安公司销售涉案房屋地块同户型房屋时设置的样板间为28单元201室，该户地下室为两个通风井，上二楼楼梯边为铁栏杆、无遮挡，侧花园无雨水井。涉案房屋地下室仅有南通风井，通往二楼的楼梯西侧处紧邻楼梯树立一地下车库排风井，地面为长方体状，宽约1.4米，高约4.5米，长约5米；侧花园南半部，有一边长约为0.5米的正方形雨水井。销售房屋时，鼎安公司提供样板房宣传彩页一份，就样板房入户花园、地下室、地上二层、地上三层进行了逐一展示，并注明“本户型空间结构以合同签订的附图为准，此户型为改造后可呈现的效果展示”，地上建筑面积约为176平方米，地下建筑面积约为67平方米，在彩页底页，以较小字体标注“此为28单元201室示意图，仅供参考，相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同。户型图内的家具、陈设、装修等除注明外均不属于交付范围。本户型图仅做示意，部分空间和功能需要进行改造后获得。本页对项目周围环境、交通及其他公共设施的介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此做出了承诺，最终解释权归鼎安公司所有”。在销售签约阶段，鼎安公司销售人员顾振宇就石福麟、胡瑛、石玲琦所购买的涉案房屋按照样板房进行了介绍，就侧花园部分，也按样板房情况进行了介绍，并未就涉案房屋出现的与样板房不一致处进行说明。约定的交付时间过后，石福麟、胡瑛与顾振宇就涉案房屋情况进行沟通，顾振宇明确上述不一致之处其在销售时并不知晓，也未能向石福麟、胡瑛进行介绍说明。涉案房屋室外部分及地下室采光井的设置与设计施工图一致，设计施工图已在2015年通过无锡市建设工程设计审查中心审核。涉案房屋所在地块在2016年11月25日通过交付使用竣工综合验收。石福麟、胡瑛因购买涉案房屋将自有位于本市景南苑22-601室房屋出售，并于2016年6月25日向案外人张泉珍租赁了本市向阳苑84-502室房屋用于居住，租期自2016年7月1日至2018年6月30日，月租金3000元，一年一付。张泉珍述称：其已收取两年租金。涉案房屋隔壁32-201室房屋系中间套，建筑面积175.71平方米，成交日期2015年12月22日，成交价格3571765元。一审法院认为，石福麟、胡瑛、石玲琦按照合同约定付清购房款后，鼎安公司应按约交付符合约定标准的房屋。关于标的房屋的情况，双方书面合同虽对面积、坐落等信息进行了载明，也就涉案房屋所在地块平面图作为合同附件。但涉案房屋及周边小院的平面图及立面图并未作为合同附件，也未有证据显示，上述显示房屋重要信息的资料，鼎安公司在销售时向买受人石福麟、胡瑛、石玲琦等进行了披露。涉案房屋系预销商品房，在销售时并未有实物，故作为买受人获取标的物大小、结构、外表状况等信息，均取自开发商的介绍。作为涉案房屋销售人员顾振宇向买受人石福麟、胡瑛介绍涉案房屋时就案涉争议处所进行的介绍均是按样板房进行。虽然书面合同附件部分就排风井进行了标注，但该图系整体地块平面图，对该重大不利因素，鼎安公司销售人员亦认可该情况其在销售时并不知情，勿论买受人得以注意并知悉。故而，可认定，双方关于涉案房屋状况达成的合意，与样板房显示情况一致，即地下室有侧采光井、楼梯旁无排风井。在鼎安公司交付的涉案房屋与双方签订合同不一致的情况下，作为买受人石福麟、胡瑛、石玲琦有权合理选择要求鼎安公司承担退货或减少价款等违约责任。现石福麟、胡瑛、石玲琦选择接受涉案房屋，并要求减少价款，于法有据。但就其主张减少的具体数额，虽然其隔壁中间套交易房价具有一定的参考价值，但直接以其隔壁中间套交易房价价差认定，并无依据亦不合理。结合隔壁中间套的成交价格、涉案房屋与样板房差异程度及对涉案房屋外观、使用功能的负面影响，对石福麟、胡瑛、石玲琦主张的返还价款中的25万元部分，予以支持。该款项支付义务的确定，应以判决确定为准，故而对该部分款项利息的主张，不予支持。因上述减少价款的主张即考虑到涉案房屋使用影响，故对石福麟、胡瑛、石玲琦主张排风井对其采光通风造成损失赔偿5万元的诉请，不再支持。虽然鼎安公司于2017年1月通知交房，涉案房屋与鼎安公司介绍出售的房屋存在差异，但该差异并非房屋不具备交付条件，也非房屋不符合质量标准，而是双方合同约定的需交付的涉案房屋与该房屋实际的状况不相符，并不属于合同法及相关司法解释中规定的可视为出卖人逾期交房的情形。且涉案商品房并非一般商品，其设计施工验收均需经特定程序审批，单户房屋又系整体房屋的一部分，其影响整体房屋的部分状况并非双方约定改变就可以实际改变。石福麟、胡瑛、石玲琦以房屋楼梯旁存在排风井及地下室没有侧采光井、侧花园有雨水井为由未收取房屋，并不能视为鼎安公司逾期交付房屋，故对石福麟、胡瑛、石玲琦主张的逾期交房违约金请求，不予支持。但在交付房屋时，石福麟、胡瑛、石玲琦已就上述情况向鼎安公司进行了反馈，鼎安公司并未就涉案房屋的无法更换、不可更改的情况及时向石福麟、胡瑛、石玲琦进行详细披露，以便于石福麟、胡瑛、石玲琦尽快做出是否退房或按现状收房的决定，从而导致房屋一直处于未能收取的状态。对此期间，石福麟、胡瑛、石玲琦实际发生的在外租赁房屋居住所花费的租金损失，系双方处理争议额外发生的损失，鼎安公司作为涉案商品房的建设销售单位未能就涉案商品房的客观情况在销售时向石福麟、胡瑛、石玲琦客观介绍，亦未在纠纷发生时及时作出信息反馈，导致损失扩大，对该部分损失应予以赔偿。根据3000元/月的租金标准，自2017年1月31日至2017年12月18日，租金合计31838元。据此，一审判决：一、鼎安公司于判决生效之日三日内向石福麟、胡瑛、石玲琦返还价款25万元；二、鼎安公司于判决生效之日三日内向石福麟、胡瑛、石玲琦赔偿租金损失31838元。三、驳回石福麟、胡瑛、石玲琦的其他诉讼请求。案件受理费11000元减半收取5500元，由石福麟、胡瑛、石玲琦负担3391元，由鼎安公司负担2109元。本院二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，应当认定鼎安公司交付的房屋不符合双方约定。鼎安公司销售人员顾振宇向买受人石福麟、胡瑛介绍涉案房屋时就案涉争议处的介绍是与样板房一致，即地下室有侧采光井、楼梯旁无排风井，应当认定双方约定的涉案房屋的状况与上述样板房一致。虽然该房屋地下室、周边小院等不属于石福麟、胡瑛、石玲琦所购房屋的专有部分，但合同约定该部分属于供石福麟、胡瑛、石玲琦专用，上述与约定不符之处将影响石福麟、胡瑛、石玲琦对该房屋的实际使用，应当认定鼎安公司交付的房屋不符合双方约定。石福麟、胡瑛、石玲琦要求鼎安公司承担违约责任、要求减少价款的主张并无不当。鼎安公司上诉认为其就涉案房屋周边小院区域存在排风井等不利因素向石福麟、胡瑛进行过说明，并提供了《商品房买卖合同》上石福麟、胡瑛、石玲琦的签字确认予以证明，但该签字确认情况与事实不符，鼎安公司销售人员在销售房屋时未就该不利因素进行说明，本院对鼎安公司该项上诉主张不予采信。其次，一审法院认定鼎安公司应返还价款金额为25万元，并无不当。虽然涉案房产存在的不利因素影响石福麟、胡瑛、石玲琦的实际使用，应当进行减价。但是，该房屋毕竟不是中间套，房屋坐落、位置、周边小院面积等均与中间套不同，石福麟、胡瑛、石玲琦要求按照该房屋和中间套之间的价格差额来确认减价金额，本院不予支持。一审法院参考隔壁中间套的成交价格、涉案房屋与样板房差异程度及对涉案房屋外观、使用功能的负面影响行使自由裁量权确定减价金额为25万元，并无不当，本院予以维持。再次，一审法院支持石福麟、胡瑛、石玲琦主张的租金损失31838元并无不当。双方争议起因是鼎安公司交付的房屋不符合双方约定，导致双方存在纠纷，石福麟、胡瑛、石玲琦无法及时收房，导致租金损失产生，该部分损失属于因鼎安公司违约而产生的损失，应当由鼎安公司承担。赔偿损失与减少价款均是违约责任的承担方式，可以同时适用。鼎安公司认为石福麟、胡瑛、石玲琦不能同时主张赔偿损失与减少价款的上诉理由，于法无据，本院不予支持。综上所述，石福麟、胡瑛、石玲琦、鼎安公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5500元，由石福麟、胡瑛、石玲琦负担3391元，由鼎安公司负担2109元。本判决为终审判决。审判长 沈 君审判员 贾建中审判员 龚 甜二〇一八年七月十一日书记员 吴 赟