沈阳市铁西区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)辽0106民初3777号 原告星摩尔（沈阳）商业有限公司，住所地沈阳市铁西区兴华北街 法定代表人胡苏，系该公司董事长。 委托代理人孙德安，系北京市君泽君（上海）律师事务所律师。 委托代理人徐培恩，系北京市君泽君（上海）律师事务所律师。 被告图途（厦门）户外用品有限公司，住所地厦门市思明区厦禾路 法定代表人黄承辉，系该公司总经理。 委托代理人邬德臣，系福建蒙福律师事务所律师。 本院在审理原告星摩尔（沈阳）商业有限公司诉被告图途（厦门）户外用品有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙博适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代理人孙德安、徐培恩、被告代理人邬德臣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2014年12月2日原告与被告签署了《沈阳星摩尔购物中心租赁合同》及《沈阳星摩尔购物中心租赁条款和条件》，约定被告承租原告的场地（铺位号：G.G-08、G.G-09）以商号“图途”经营户外用品零售业务。合同约定租期为8年。2015年1月23日，原告与被告签署《补充协议I》，约定原告于2015年3月1日向被告交付租赁场地，租期为该日起算后八年；租金起算日为2015年7月1日。其后，原告向被告交付了租赁场地，但被告并未按照约定履行合同义务，自2018年1月以来，一直拖欠原告租金和管理费等费用。原告于2018年3月21日向被告发出警告函，要求被告于五日内结清所有欠款，但被告未予回复。也未支付任何款项。基于被告的违约行为，根据合同约定，原告行使单方解除权的条件已经成就，2018年6月1日，原告按照约定的邮件地址向被告通过快递发出解约函，被告于2018年6月4日签收该解约函。至此原被告租赁合同关系已经解除。截止至2018年5月31日，被告已经拖欠原告租金391,777.05元、管理费129,727.5元、公用事业费71,626.08元、延迟支付上述费用的利息63,172.1元。因被告违约致使合同解除后产生的返还免租期内租金51,891元，违约金467,019元。上述费用共计1,1,96,22.6元。故原告诉请，1、请求法院判令被告向原告支付至截至实际付款日拖欠的租金、管理费和公用事业费（暂计至2018年5月31日为人民币593130.63元）；2、请求法院判决被告向原告支付截至实际付款之日拖欠的租金、管理费的逾期付款利息（暂计至2018年5月31日为人民币84187.96元）；3、请求法院判决被告返还免租期内租金人民币51891元；4、请求判决被告支付违约金467019元；5、诉讼费由被告承担。 被告辩称，我方不存在违约行为。在2017年10月我公司与原告曾经协商过解除双方之间的合同，原告也回函予以同意。本应根据该协商在2017年12月底双方合同进行终止，但原告要求我们从2018年1月开始继续配合原告下一步招商，由我方进行经营。考虑到我方经营困难，相应的租金等费用可以迟延交付。事实上原告在起诉前也一直没有向我方主张相应的租金等。后来原告运营总管通知我方，原告已经招商成功，要求我方配合撤场，但我方鉴于双方还有未结事宜有待商榷，所以至今双方的合作合同一直还在履行中，不存在违约行为。自上次6月26日法院协调后，原告不但没有和解诚意，反而擅自将我商铺予以封存，不让我方经营，货品价值一千余万元也以所谓的留置权名义予以扣留。应该是原告借地理之势大行违法侵权行为。反而是原告在进行违约行为。 经审理查明，2014年12月2日原告与被告签订了《沈阳星摩尔购物中心租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及《沈阳星摩尔购物中心租赁条款和条件》（以下简称《条款和条件》），约定被告承租原告位于沈阳市铁西区北二中路6号的G.G-08、G.G-09商铺作为租赁场地，出租面积为1729.7平方米。合同约定租期为8年，2015年3月1日原告将商铺移交被告。合同约定的租金标准第一个租赁年度为人民币1元/天/平方米或8%的月净营业额两者取其高；第二个租赁年度为1元/天/平方米或8%的月净营业额两者取其高；第三个租赁年度为1.5元/天/平方米或9%的月净营业额两者取其高；第四个租赁年度为1.5元/天/平方米或9%的月净营业额两者取其高；第五个租赁年度为2.2元/天/平方米或10%的月净营业额两者取其高；第六个租赁年度为2.2元/天/平方米或11%的月净营业额两者取其高；第七个租赁年度为3.0元/天/平方米或12%的月净营业额两者取其高；第八个租赁年度为3.2元/天/平方米或12%的月净营业额两者取其高；租金支付方式为承租人每月支付一次租金，每月开始后10日内支付该次租金。公用事业费按实际使用量支付。《条款与条件》第8条约定，被告应当在租期内支付其使用水、电等费用；第23.2.1条约定，被告拖欠租金、管理费、公共事业费或其他租约项下应付款金额累计不低于一个月的租金或拖延时间累计达到十个营业日以上的，原告则有权以书面方式通知被告单方解除租约，租约从被告收到书面通知之时解除；第23.3条约定，原告若根据第23.2条的约定单方解除租约的,则原告无需退还承租人预付的押金、租金、管理费，且被告在支付了应支付给原告的所有费用后，被告还应支付原告6个月的租金作为违约金；第21.1条规定“承租人应就该等未支付或未偿付的款项向出租人支付利息，自承租人首次有义务向出租人支付或偿付该款项之日起计算，利率按照每天0.2%或法律允许的最高利率中较高的一个计算”。《租赁合同》第6条约定原告给予被告一个月的免租期，自2015年6月1日至2015年6月30日，免租期自三个月的装修前结束后次日起算，但如因被告原因提起终止合同，则被告同意返还该免租期内的租金。同时原告将有权没收其押金。 另查明，截止2018年5月31日，被告累计拖欠原告租金3,991,777.05，依照租约以1.5元/天/平方米计算。另拖欠电费67340.40元、管理费129,729.50元等费用。上述费用原告多次向被告催要未果，故原告于2018年6月1日向被告发送了《解约函》，解除了双方租赁关系。 上述事实，有原、被告的陈述、《沈阳星摩尔购物中心租赁合同》、《沈阳星摩尔购物中心租赁条款和条件》、《物业移交单》、《补充协议I》、《撤场函》、回函、公用事业费催缴单、欠款《警告函》等证据，被告向法庭出示证据押金收款收据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。 本院认为，原被告签订的《租赁合同》、《标准条款和条件》其内容符合法律规定，合法有效，当事人双方应当按照约定履行义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，因被告欠付租金等款项的时间达四个月，双方约定的合同解除条件已经成就，故原告作为解除权人于2018年6月1日向被告送达解除函时，双方之间的租赁合同已经解除。另依法成立的合同，对当事人具有法律约束效力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告依照合同约定已将涉案商铺交付给被告使用，则被告应当履行其交付租金、管理费、公共事业费的义务。 关于被告应付租金的数额，根据合同约定以1.5元/天/平方米计算，原告主张2018年1月1日起至2018年5月31日的租金计391777.05元依法有据，因租赁场地被告至今占用，故原告主张被告给付欠付租金的请求本院予以支持。 关于原告主张拖欠管理费129，727.5元，因租赁合同第十二条对此作了明确约定，以15元/月/平方米×5个月，原告主张此笔费用依法有据，对此诉请本院予以支持。 关于原告主张拖欠公共事业费即电费67340.40元、水费10.5元、制冷费4275.18元的请求，因双方在租赁合同中对此做了约定，且原告通过缴费通知单证明被告欠付的事实，故本院予以支持。 关于原告主张被告支付延迟付款利息的请求，《租赁条款和条件》第21.1条约定延迟付款利息以欠付款项每日02%计算，因该标准属约定过高情形，本院酌定予以调整，以被告欠付租金及管理费合计金额521,504,55元为基数，按年利率24%计算，自2018年6月1日起至欠付款全部付清时止。 关于原告主张被告支付1个月免租期租金的请求，因双方《租赁合同》第六条明确约定了在租期内如因被告原因提前终止租赁合同，被告同意返还免租期内所有减免租金，故对原告此项请求本院予以支持。免租期自2015年6月1日至2015年6月30日，依照双方合同约定，该时期租金标准为1元/天/平方米×30天，故被告应支付原告免租期的租金为51891元。 关于原告主张被告支付6个月租金额的违约金的请求，因《租赁条款和条件》中第23.2条对此做了明确约定，不违反法律规定，故本院予以支持。违约金数额应当以违约行为发生时租金的标准确定，即1.5元/天/平方米×180天（六个月）=467,019元。原告主张于法有据，本院予以支持。 关于被告辩称，2017年10月我公司与原告协商解除合同，原告回函予以同意。根据该协商2017年12月底双方合同终止，但为了配合原告招商，双方协商由我公司继续经营到2018年5月底。后原告招商成功，要求我配合撤场，鉴于双方还有未结事宜，故我方不存在违约行为。相应的租金也是商情原告同意缓交。5月撤店的行为，是双方协商一致互不追究各方违约责任的条件下进行的安排。且原告实际交商铺日期推迟一个月。所以双方协商原告给我方一个月免租期。故原告应抵扣原告主张的免租期。对于被告以上的主张，原告均予以否认。法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。现因被告对其抗辩主张未能提供证据证明，故本院对被告的以上抗辩理由均不予采信。 关于被告主张已交的合同押金100000元、装修押金30000元要求与欠款冲抵的要求，依照《租赁条款和条件》第23.3条约定，若出租人依据法律法规规定或23.2条约定单方解除租约的则出租人无需退还承租人预付的押金。鉴于此款约定，被告要求将已交付押金与欠款冲抵的主张没有法律依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据规则若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告图途（厦门）户外用品有限公司于本判决生效后十日内给付原告星摩尔（沈阳）商业有限公司欠付的租金人民币391,777.05元； 二、被告图途（厦门）户外用品有限公司于本判决生效后十日内给付原告星摩尔（沈阳）商业有限公司欠付的管理费129,727.5元； 三、被告图途（厦门）户外用品有限公司于本判决生效后十日内给付原告星摩尔（沈阳）商业有限公司欠付的公用事业费71,626.08元； 四、被告图途（厦门）户外用品有限公司于本判决生效后十日内给付原告星摩尔（沈阳）商业有限公司延迟付款利息以欠付款521,504.55元为基数，按年利率24%计算，自2018年6月1日起至欠付款全部付清时止； 五、被告图途（厦门）户外用品有限公司于本判决生效后十日内返还原告星摩尔（沈阳）商业有限公司1个月免租期的租金51891元。 六、被告图途（厦门）户外用品有限公司于本判决生效后十日内给付原告星摩尔（沈阳）商业有限公司违约金467,019元； 如被告未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 七、驳回原、被告其他诉讼请求。 案件受理费14808元，减半收取7404元，保全费5000元，由被告图途（厦门）户外用品有限公司承担（原告已预交，被告直接给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审判员 孙 博 二〇一八年七月二十五日 书记员 左洁文