广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终11734号上诉人（原审被告）：广州雅恒房地产开发有限公司，住所地广州市中新广州知识城九佛建设路333号房号自编117室。法定代表人：郑重，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵瑰丽，女，1986年12月28日出生，住广州市花都区，系该司职员。被上诉人（原审原告）：广东中原地产代理有限公司，住所地广州市天河区珠江东路12号3601房、3701房之自编02、04、05单元。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：李蓬桂，女，1975年3月6日出生，住广州市海珠区，系该司职员。委托诉讼代理人：关怡钧，男，1987年7月26日出生，住广州市海珠区，系该司职员。上诉人广州雅恒房地产开发有限公司（以下简称为雅恒公司）因与被上诉人广东中原地产代理有限公司（以下简称为中原公司）居间合同纠纷一案，不服广州市黄埔区人民法院（2017）粤0112民初6420号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。雅恒公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回中原公司的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由中原公司负担。事实与理由如下：一、一审法院认定事实错误，案涉客户不是中原公司代理销售的客户，中原公司不应取得佣金。双方的合作期限从2016年3月12日起至2016年6月30日止，合作期限内每个月的二手成交明细均会由双方盖章确认，佣金结算双方也会确认。中原公司带客户程序首先是由中原公司带客户到销售现场的云客系统进行报备，防止某些自己到现场的客户被认定为中原公司的客户；报备后到雅恒公司处签到，将该客户交给雅恒公司的销售人员；客户签订认购书后，雅恒公司会统计1个月的认购书，并制作二手联动成交表给中原公司确认；最后，成交明细表确认的客户在签订《商品房买卖合同》后即达到销售代理合同约定的佣金支付条件，双方会以佣金确认表的形式确认佣金的数额，然后由雅恒公司支付佣金。2016年6月，双方进行了成交明细确认，成交明细表中没有案涉客户，且中原公司已经在2016年6月的成交明细表确认盖章，说明中原公司已经认可案涉房屋不是中原公司的客户，不应当取得佣金。二、中原公司提交的雅居乐富春山居客户认购确认单（中原销售人员留存）联，从确认单上备注可以看出，该认购确认单只是中原公司的内部文件，雅恒公司并不持有，也不能作为结算依据。实际上，该确认单是中原公司销售人员与中原公司的结算依据，一般客户在成交后，中原公司的销售人员会让雅恒公司现场销售人员在成交确认单上签字确认该户已成交，但是仅仅是确认该户已成交，并未认定该户是雅恒公司的客户。现场销售人员能确认该户已成交，但是不具有判客能力，雅恒公司与中原公司的客户确认是需要双方签订成交明细表。中原公司在一审提交的2份证据，一是富春山居p8-801房的客户认购确认单，二是富春山居C27-2201房的客户认购单，经一审法院核实，该两户出现在中原公司盖章确认的2016年6月的二手联动成交明细表中，这说明并不是有客户认购确认单的都能认定为中原公司的客户，是否是中原公司客户，最后的认定是以双方盖章确认的成交明细表为依据的。三、雅恒公司未认定案涉房屋的购买人是中原公司的客户，是因雅恒公司查到在中原公司带该客户到现场前，该客户的手机号码在云客系统已有登记，故不能认定为新客户。中原公司提交的雅居乐富春山居项目之二手联动销售代理合同第3.1.10的约定，也说明双方会进行最后的成交明细确认。综上所述，请求二审法院依法改判。中原公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意雅恒公司的上诉请求。1.雅恒公司在上诉状提到带客程序在其系统报备，并由系统识别，没有依据。双方并没有约定在雅恒公司系统进行客户认定，雅恒公司提出的内部系统中原公司是不知情的。即使该系统存在也仅是雅恒公司的内部事情，与中原公司无关，也与本案无关。2.双方签订的代理合同第4条约定了关于中原公司提供二手客源的确定条款，双方应围绕该约定进行客源认定。中原公司一审提交的客户认购确认单，注明由雅恒公司财务持有1份，确认单也有雅恒公司销售主管及人员签名。雅恒公司认为客户认购确认单为中原公司内部文件，其并不持有，与其自身行为矛盾，也与双方合同约定不符。明细表显示的交易并非中原公司推介客户成交的全部，二手成交明细表不应当认定为客源归属的依据。雅恒公司的上诉没有依据，请求二审法院依法驳回，维持原判。因本案纠纷，中原公司于2017年11月9日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.雅恒公司向中原公司支付悦然大街5号（自编C27栋）2101房的佣金147900元；2.雅恒公司向中原公司支付逾期付款的违约金（以147900元为基数，以每天千分之一为标准，自2016年10月1日起计至付清之日为止，现暂计300天，违约金暂计为44370元）；3.雅恒公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2016年3月12日，雅恒公司（甲方）与中原公司（乙方）签订了一份《雅居乐富春山居项目之二手联动销售代理合同》，约定雅恒公司委托中原公司对其位于广州市萝岗区雅居乐富春山居住宅项目进行二手联动销售代理。合同第1条约定，委托期自2016年3月12日至2016年5月31日，保护期至2016年6月30日。第4.1条约定，甲乙双方应在项目销售现场设置二手联动客户登记确认，由甲乙双方各派一名专职人员负责客户确认工作，乙方员工带其二手资源客户到达销售现场后，须先到二手客户登记确认处进行登记确认。第5.1条约定，乙方推荐成交的客户符合广州市购房资格（如客户办理按揭的，该客户须同时符合按揭办理条件）且按认购书约定准时缴交至少30%楼款及签署《商品房买卖合同》（如办理按揭的，须提交齐全符合按揭银行要求的资料）后，该单位视为符合结算佣金之条件。第6条约定，每月销售目标（以认购者签订《认购书》并支付定金的套数为准，挞定退定除外）小于或等于10套时，代理佣金计提标准（按乙方累计成交额计提）为1.5%，每月销售目标大于10套小于或等于20套时，代理佣金计提标准为2%，每月销售目标大于20套时，代理佣金计提标准为2.5%。第7.2条约定，如甲方未能按期向乙方支付代理费用，则乙方有权自逾期之日起除应收款外，每天向甲方收取当期未付款总额1‰的滞纳金，超过30天则按甲方违约处理，甲方须向乙方补偿相应的损失。2016年5月30日，雅恒公司（甲方）又与中原公司（乙方）签订了一份《雅居乐富春山居项目之二手联动销售代理合同补充协议一》。第1条约定，将合作期延长至2016年6月30日，保护期延长至2016年7月31日。第2条约定，对代理佣金计提标准进行调整，2016年6月乙方累计销售套数小于或等于20套时，代理佣金计提标准为3%，2016年6月乙方累计销售套数大于20套时，代理佣金计提标准为3.5%。中原公司诉称雅恒公司一直拖欠其悦然大街5号（自编C27栋）2101房的佣金147900元（按照成交价4930000元的3%计提），其提交的《雅居乐富春山居客户认购确认单（中原销售人员留存）》显示，2016年6月15日，刘道文认购房号为C27-2101的物业，成交价4930000元，有中原公司销售人员及发展商现场销售主管和人员签字，经雅恒公司一审庭审中确认，该认购确认单上签字的发展商现场销售主管和人员是该司工作人员。中原公司另提交《雅居乐富春居认购书》及相应收款收据，显示刘道文认购悦然二街5号（自编C-27栋）2101房，认购价4930000元，已付清100000元定金，一审庭审中双方确认，刘道文已于2016年9月份与雅恒公司签订了商品房买卖合同。双方对二手客源的认定无书面约定。雅恒公司在一审庭审中述称刘道文是旧业主介绍而来，不属于二手客源，认购确认单只能确认该客户由中原公司销售人员带来现场，而非确认为中原公司销售人员所代理。雅恒公司当庭提交《富春山居中原二手联动2016年6月成交明细表（2016年5月20日至6月30日代理期）》，表格中没有C27栋2101房的客户刘道文，雅恒公司和中原公司均在表格上盖章确认，雅恒公司印章下的落款日期为7月29日。雅恒公司据此主张双方2016年7月已就客户认定问题进行了核对确认，当时中原公司对不确认刘道文是其代理客户无异议。中原公司否认该明细表是其代理期推荐的客户的全部。中原公司另提交有客户袁德英、叶聪芝的认购确认单，主张同一代理期内雅恒公司依据该认购确认单已向中原公司结算所涉单位佣金，根据双方的往来交易结算习惯，雅恒公司不予结算涉诉单位佣金无依据。经核对，袁德英、叶聪芝为交易明细表中所列客户。一审另查明，一审法院2017年3月6日受理的中原公司诉雅恒公司商品房委托代理销售合同纠纷一案[（2017）粤0112民初1101号]，雅恒公司在庭审中答辩称，中原公司认购成功的按照合同第四条约定应在认购确认单中注明中原公司销售人员的名字。以上事实，有《雅居乐富春山居项目之二手联动销售代理合同》、《雅居乐富春山居项目之二手联动销售代理合同补充协议一》、认购确认单、认购书、定金收据、成交明细表及当事人陈述等证据证实，足以认定。一审法院认为：中原公司与雅恒公司签订《雅居乐富春山居项目之二手联动销售代理合同》和《雅居乐富春山居项目之二手联动销售代理合同补充协议一》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，依法予以确认。本案的争议焦点在于刘道文是否是中原公司为雅恒公司代理销售的二手客源。中原公司与雅恒公司签订的《雅居乐富春山居项目之二手联动销售代理合同》第4条约定，雅恒公司与中原公司应在项目销售现场设置二手联动客户登记确认，中原公司员工带其二手资源客户到达销售现场后，须先到二手客户登记确认处进行登记确认，以此确定中原公司提供的二手客源。雅恒公司在另案答辩中述称，按照前述的合同约定，中原公司认购成功的应在认购确认单中注明中原公司销售人员姓名。由此可见，认购确认单是作为确认中原公司为雅恒公司代理销售的二手客源的依据。雅恒公司主张认购确认单只能确认客户是由中原公司销售人员带来现场，不能确认客户为中原公司销售人员所代理，不予采信。中原公司提交的刘道文的认购单有中原公司销售人员及雅恒公司销售主管和人员签字，足以认定双方已确认刘道文为中原公司为雅恒公司代理销售的二手客源，雅恒公司主张刘道文是旧业主介绍而来，不属于二手客源，没有相应证据支持，不予采信。至于双方盖章确认的成交明细表没有将刘道文列入中原公司2016年5月20日至2016年6月30日代理期内的代理客户，该表并未注明所列客户为中原公司代理期内代理客户的全部，不足以推翻认购确认单显示双方确认刘道文是中原公司为雅恒公司代理销售的二手客源的事实。综合全案事实，认定刘道文是中原公司为雅恒公司代理销售的二手客源。关于佣金的问题。刘道文是中原公司为雅恒公司代理销售的二手客源，其于2016年9月与雅恒公司签订了商品房买卖合同购买了C27-2101号单位，雅恒公司对该单位符合佣金结算条件未提出异议，中原公司已履行代为销售的合同义务，理应获得佣金。中原公司主张佣金按C27-2101号单位成交价4930000元的3%计提，为147900元，雅恒公司对该计算方式无异议，故予以支持。关于违约金的问题。中原公司主张《雅居乐富春山居项目之二手联动销售代理合同》第5.1条约定了佣金的支付时间，刘道文2016年9月与雅恒公司签订商品房买卖合同，故按照《雅居乐富春山居项目之二手联动销售代理合同》第7.2条约定，违约金从2016年10月1日起算。雅恒公司主张违约金自起诉之日起算。《雅居乐富春山居项目之二手联动销售代理合同》第5.1条是关于佣金结算条件的约定，合同中并未见符合佣金结算条件后佣金支付期限的约定，雅恒公司认为违约金自起诉之日即2017年11月9日起算合理，予以采纳。雅恒公司主张以147900元为基数，以每天1‰为标准计算违约金过高，中原公司未提交证据证明雅恒公司逾期支付佣金对其造成的损失，故应以147900元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，违约金以不超过本金为限。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2018年4月24日作出判决如下：一、雅恒公司于本判决发生法律效力之日起七日内向中原公司支付悦然大街5号（自编C27栋）2101房的佣金147900元；二、雅恒公司于本判决发生法律效力之日起七日内向中原公司支付逾期付款的违约金（以147900元为本金，自2017年11月9日起计至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计收，违约金以不超过本金为限）；三、驳回中原公司其他诉讼请求。债务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4145.4元,由中原公司负担945.4元，雅恒公司负担3200元。（中原公司已预交全部案件受理费，雅恒公司于本判决发生法律效力之日起七日内向中原公司迳付其应承担的部份。）经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。二审过程中，雅恒公司向本院提交了3份证据：1.从公司财务部调取的富春山居中原二手联动2016年3-6月成交明细表，表上有中原公司与雅恒公司的确认盖章，拟证明每个月双方都会对成交明细统计确认，并作为结算依据。2.富春山居2016年3-9月（中原公司）佣金结算表，也是案涉合同所有的佣金结算，表上有中原公司的盖章，也有雅恒公司人员签名，拟证明所有的佣金已经按照明细结算给中原公司，该表是中原公司自行制作提交给雅恒公司确认的。3.雅恒公司的明源云客系统电脑截图4张，该系统是由第三方中山市明源企业管理有限公司提供系统并管理，拟证明案涉客户由雅居乐销售人员先在同一系统中备案，中原公司后备案，所以该客户不属于中原公司的客户，没有记入6月份的成交明细表。对于雅恒公司提交的证据，中原公司发表如下质证意见：该证据已过举证期限，在一审应当提交证据之前形成，不属于二审新证据。根据证据规则，中原公司不予质证。且，上述证据也与本案无关联，雅恒公司提交的明细表与中原公司所要求支付的佣金没有关联。对于雅恒公司提交的证据3，该系统与本案无关，系统的操作由雅恒公司内部进行。经本院审查，雅恒公司提交的上述成交明细表中的客户与佣金结算表中的客户不完全一致，即成交明细表中未包含佣金结算表中的全部客户。本院认为，雅恒公司二审提交的证据因无正当理由未在一审举证期限内提供，不属于二审新证据。且成交明细表中的客户与佣金结算表中的客户不完全一致，无法证明其所要证明的内容。明源云客系统的客户备案双方也并未在合同中进行约定，故与本案无关联。中原公司对上述证据亦不予认可，故本院不予采信。中原公司与雅恒公司签订《雅居乐富春山居项目之二手联动销售代理合同》和《雅居乐富春山居项目之二手联动销售代理合同补充协议一》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应切实履行。一审法院对此认定正确，本院予以确认。本案的争议焦点是案涉客户刘道文是否是中原公司提供的二手客源。双方合同第四条为中原公司提供二手客源的确定条款，该条款明确约定：“。甲乙双方应在本项目销售现场设置二手联动客户登记确认。由甲乙双方各派一名专职人员负责客户确认工作。乙方员工带其二手资源客户到达销售现场后，须先到二手客户登记确认处进行登记确认。经甲方确认后，该客户由甲方员工负责跟进该项目的推介及成交，乙方协助跟进。”同时，在（2017）粤0112民初1101号案中，雅恒公司确认，中原公司认购成功的按照合同第四条约定应在认购确认单中注明中原公司销售人员的名字。因此，认购确认单应作为确认中原公司为雅恒公司代理销售的二手客源的依据。案涉客户刘道文的客户认购单上有中原公司销售人员及雅恒公司销售主管的签名确认，故刘道文应是中原公司为雅恒公司提供的二手客源。一审法院对此认定正确，本院予以维持。雅恒公司上诉主张应以成交明细表为确认客源的依据，但其提供的2016年3-6月成交明细表与佣金结算表中的客户并不完全一致，其又未能提供证据证明成交明细表中包含了中原公司在该时段内代理销售的全部成交客户，故雅恒公司的该项上诉主张既无合同依据，又无充分证据证明，本院不予采纳。雅恒公司上诉认为案涉客户刘道文之前已在明源云客系统中备案，不属于中原公司提供的新客户，与合同约定不符，中原公司也不予认可，本院不予采纳。案涉客户刘道文是中原公司为雅恒公司代理销售的二手客源，双方当事人均确认2016年9月，刘道文与雅恒公司签订了商品房买卖合同，雅恒公司对支付佣金的条件未提出异议。按照双方合同约定，雅恒公司应向中原公司支付佣金及逾期支付佣金的违约金。一审法院判令雅恒公司向中原公司支付佣金147900元及考虑到违约金标准过高且中原公司未提交证据证明雅恒公司逾期支付佣金对其造成的损失，故酌情调整违约金标准按中国人民银行同期贷款利率计收，并无不当，本院予以维持。综上所述，雅恒公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3200元，由上诉人广州雅恒房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  韩志军审判员  刘 卉二〇一八年七月二十五日书记员  眭 翘李倩妤