云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书(2018)云0181民初1291号原告：苏芳华，男，汉族，1942年12月6日生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：梁俊杰，云南嘉喜律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李昱欣，云南嘉喜律师事务所实习律师，特别授权代理。被告:昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司。住所：云南省昆明市安宁市保利宁湖壹号*栋。法定代表人：董莹，执行董事兼总经理。原告苏芳华与被告昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司（以下简称“伊萨卡酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年7月4日公开开庭进行审理。原告苏芳华的委托诉讼代理人梁俊杰、李昱欣到庭参加诉讼，被告伊萨卡酒店经合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告苏芳华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即腾退租用房屋，恢复房屋独立使用功能，屋内所有设施、设备、装修等均归原告所有；3、判令被告支付房屋租金34809元；4、判令被告支付迟延支付租金的违约金12531.24元（自逾期之日起，计算至全部租金付清之日，暂计至2018年6月1日）；5、判令被告支付房屋使用费5833元（计算至房屋实际返还之日，暂计至2018年6月1日）；以上共计53141.74元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年9月1日签订《租赁合同》，约定原告将位于安宁市大屯新区保利宁湖一号云顶假日A栋20层09号房屋出租给被告，用于经营昆明伊萨卡假日酒店，租期自2015年9月1日至2029年2月28日。被告于2016年3月1日一次性向原告支付首期租金11023元。此后，于每年度9月1日支付当年3月1日至8月31日的收益，于3月1日支付上年度9月1日至当年2月28日的收益，每半年的租金为11603元。同时，双方还约定了违约责任，被告每逾期一月按其应付固定回报收益（半年）的3%支付违约金，逾期超过半年的，则原告有权解除合同，被告应无条件退还租赁房屋。合同签订后，原告按时将房屋交给被告使用，被告支付了2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金22626元，此后的租金至今未支付。被告伊萨卡酒店未作答辩。本院经审理确认如下事实：原、被告双方于2015年11月27日签订《租赁合同》，约定由原告将其所有的位于安宁市大屯新区保利宁湖壹号云顶假日A栋20层09号房屋出租给被告用于经营昆明伊萨卡假日酒店，租赁期限自2015年9月1日至2029年2月28日止，被告于2016年3月1日一次性向原告支付2015年9月1日至2016年2月29日的租金11023元，后于每年度9月1日支付本年度3月1日至8月31日的租金11603元、于3月1日支付上年度9月1日至本年度2月28日的租金11603元。合同签订后，开发商向被告交付了租赁房屋，被告支付了2016年8月31日前的租金，此后的租金未再支付。本院认为，《租赁合同》系当事人真实的意思表示，且内容不违反法律的强制性禁止规定，合同成立并生效。原告依约向被告交付房屋已履行合同约定义务，根据合同第7.1条：“甲方不按期兑现乙方应得的固定收益，每逾期一月按当期应付固定回报收益（半年固定回报收益）的3%向乙方支付违约金。每逾期超过半年，乙方有权单方解除合同，并不承担任何违约责任，甲方应无条件退还租赁房屋，甲方因合作项目而进行的投入（包括但不限于设施、设备、装修等）归属乙方且乙方不做任何形式的补偿或赔偿”的约定，被告拖欠2016年9月1日至2017年2月28日期间的租金已逾期六个月，其行为已构成根本违约，原告有权基于《租赁合同》的约定解除合同，并要求被告按照11603元/半年的标准支付2016年9月1日至合同解除之日期间的租金（暂计至2018年2月28日的租金为34809元）。针对上述租金，需作如下说明：原告在起诉时要求支付截止2018年2月28日的租金，及自2018年3月1日至房屋返还之日止的房屋使用费，由于合同解除前的房屋使用费在本质上属于租金，故本院将原告主张的房屋使用费并入租金的诉请一并处理。关于返还房屋的问题。根据合同第四条第一款：“……乙方同意2014年3月1日前，由‘保利宁湖云顶假日’项目开发商将物业按照乙方与开发商所签＜商品房购销合同＞约定的交房标准直接交付给甲方，并由甲方提前进行前期筹备、装修、试运营等事项。”及第6.1.7条：“合作期满如不再继续合作或合作终止的，甲方应当在合作期限届满之日或合作终止之日起7日内撤出，甲方按协议附件1《交房标准》约定将房屋恢复原状。除此之外的其他物业装修附属物采取‘来装去留’的原则处理，合作物业内的装修附属物归属乙方所有，乙方无需对甲方进行任何补偿。”的约定，合同因解除而终止，则被告应于合同解除后7日内将房屋返还给原告，且被告所返还的房屋应当符合《租赁合同》约定的交付标准。基于此，原告要求恢复房屋的独立使用功能，经本院释明后，原告进一步明确“独立使用功能”即为各套房屋之间相互独立、互不联通，结合《房屋所有权证》附件中的房地产平面图来看，本院认定原告主张的交房标准即为：房屋与《房屋所有权证》附件中房地产平面图的结构相符。同时，根据第6.1.7条及第7.1条的约定，合同解除后，被告在租赁房屋内的全部投入（包括但不限于设施、设备、装修等）归属原告所有。关于违约金的问题。一般而言，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在原告未能证实其因被告的违约行为所遭受的实际损失数额的情况下，本院酌情调整违约金的计算方式为：以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算。违约金分段计：2016年9月1日至2017年2月28日期间的租金11603元，自2017年3月1日起计算至2018年2月28日止为509.22元；2017年3月1日至2017年8月31日期间的租金11603元，自2017年9月1日计算至2018年2月28日止为251.25元；2016年9月1日至2018年2月28日期间的租金34809元，自2018年3月1日起计算至款项付清之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除苏芳华与昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司签订的《租赁合同》，并由昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司于本判决生效后7日内将位于安宁市大屯新区保利宁湖云顶假日A幢2009号房屋返还给苏芳华（房屋应与《房屋所有权证》附件中房地产平面图的结构相符）；二、昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司在租赁房屋内的全部投入（包括但不限于设施、设备、装修等）归苏芳华所有；三、由昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司于本判决生效后立即向苏芳华支付租金34809元，并按照11603元/半年的标准支付2018年3月1日至合同解除之日期间的租金；四、由昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司于本判决生效后立即向苏芳华支付违约金760.47元，并以34809元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率支付2018年3月1日计算至款项付清之日期间的违约金；五、驳回苏芳华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1129元，减半收取计565元，由昆明伊萨卡假日酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  邱学根二〇一八年七月十六日书记员  侯 蕊