重庆市北碚区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0109民初144号 原告：李庆月，男，汉族，1983年2月26日出生，住重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：刘璐，重庆万同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓晓娟，重庆万同律师事务所律师。 被告：伍勇，男，汉族，1971年2月15日出生，住重庆市北碚区。 委托诉讼代理人：何芬兰，重庆索达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗茂路，重庆索达律师事务所律师。 原告李庆月与被告伍勇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李庆月的委托诉讼代理人邓晓娟，被告的委托诉讼代理人何芬兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李庆月向本院提出诉讼请求：1、依法确定原、被告双方于2015年4月7日签订的《房屋租赁合同》于2017年11月30日解除；2、判令被告立即向原告支付拖欠的54000元、滞纳金及拖欠的水电费等费用（滞纳金以未付租金54000元为基数，按年利率24%的标准计算至被告付清全部租金之日止）；3、判令被告向原告支付违约金65580元；4、判令被告腾退涉案租赁房屋并将房屋恢复原状，并按照每月18000元的租金标准支付房屋占用费直至交付房屋。事实和理由：2015年4月7日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定原告将坐落于重庆市北碚区××路××号商铺租赁给被告，租赁期限自2015年1月1日起至2018年2月28日止。合同对租金标准、付款方式及违约责任做出了规定。合同签订后，原告积极履行合同义务，但被告于2017年8月20日前，未按照《房屋租赁合同》向原告支付下一季度的租金，被告逾期支付租金的行为构成违约，根据《房屋租赁合同》第八条第6款第（6）（7）项约定，原告有权解除合同。2017年11月28日，原告向被告邮寄了《解除商铺租赁合同的函》，被告于2017年11月30日收到前述解除函，双方签订的《房屋租赁合同》已于2017年11月30日解除。《房屋租赁合同》解除后，被告仍在使用涉案房屋，给原告造成巨大损失。故原告向本院起诉。 被告伍勇辩称，不认可原告的所有诉讼请求，被告不存在拖欠租金的情况，不存在违约情形，不存在房屋占有使用费。在被告租赁过程中因房屋漏水情况严重，且被告多次反映情况未果，直至合同解除前发生一次严重漏水事件导致经营中断。根据合同法的规定，当租赁物达不到租赁目的时出租方不应该收取租赁费用，直至2018年3月原告都无法证明已经将房屋维修完毕，也未通知被告可以继续使用。2017年12月30日合同到期之前房屋一直处于大型维修状态，被告于2017年10月、11月、12月无法实际经营，中断经营期间不支付租金的行为合法，故不应支付原告租金，不应支付任何滞纳金。并且被告于2017年12月30日前已经终止经营并搬离了涉案房屋，未再继续使用，故不应支付房屋占有使用费。 经审理查明，2015年4月7日，伍勇作为承租方、乙方与李庆月作为出租方、甲方签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将其所有的位于重庆市北碚区××路××号房屋租赁给乙方。该房屋建筑面积共1024.24平方米，租期38个月，自2015年1月1日起至2018年2月28日止。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为销售建筑装饰材料使用。房屋租金情况为：2015年1月1日至2015年2月28日每月租金为人民币15900元，2015年3月1日至2017年2月28日每月租金为人民币17000元，2017年3月1日至2018年2月28日每月租金为人民币18000元。租赁保证金为人民币50000元。以上价格不含税价。付款方式为：第一年（2015年）按月结算，以后每年按季结算，提前十日，于每月20号前支付，乙方必须在应交款日内完清下月房屋租赁费，并将租赁费缴纳至乙方指定账号。甲方收款后提供相应收据或收条给乙方，该收据或收条由乙方自行妥善保管。本合同签订后，乙方于三日内一次性向甲方缴纳房屋全额月租金及租赁保证金，合同期满或双方解除合同之日，如乙方没有违约，甲方于七日内将保证金一次全额无息退还乙方；如乙方违约，甲方有权扣除保证金。该合同第七条房屋的交付、修缮、使用及收回中约定，1、甲方应保证租赁房屋本身及水、电、消防合格，并处于能够正常使用状态；2、租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮义务；3、乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿……4、验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当当场提出，当场难检测判断的，应于三日内向对方主张……第八条第5项约定，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响经营的；（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响经营的。该条第6项约定，乙方有以下行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；（2）未经甲方书面同意，拆、改、变动房屋结构；（3）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（5）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（6）逾期未缴纳按约定应由乙方缴纳的各项费用，给甲方造成严重损害；（7）拖欠房租累计十日。第九条违约责任，1、甲方因不能提供本合同的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金总额10%的违约金，甲方还应承担因此给乙方造成的损失；2、租赁期间，乙方如有本合同第八项第6条内所列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同租金总额的10%向甲方支付违约金，并承担给甲方造成的损失；3、租赁期间，乙方逾期缴纳本合同约定应由乙方负担的费用的，从逾期之日起，每日按所欠费用的5%支付甲方滞纳金……七、房屋的交付、修缮、使用及收回……5、租赁期满或者因乙方责任导致退租的，除双方另有约定外，甲方有权选择以下权利中的一种……（2）要求乙方在10日内恢复原状……；九、违约责任……3、租赁期间，乙方逾期未缴纳本合同约定由乙方负担的费用的，从逾期之日起，每日按所欠费用的5%支付甲方滞纳金……。合同签订当日，伍勇向李庆月支付了保证金50000元。合同签订后，双方依约履行，伍勇向李庆月支付了该房屋截止2017年8月31日的房租。2016年至2017年7月间该房屋天花板有几次小型渗漏，经物管修缮后未对被告的经营造成影响。 2017年7月中旬至11月底，该房屋因漏水严重，2017年10月经业主委员会决定，物管动用大修基金对房屋进行修缮，其间影响了伍勇的正常经营。伍勇自2017年9月1日后未交纳房租。2017年11月28日，李庆月向伍勇邮寄了《解除商铺租赁合同的函》，提出解除合同及要求伍勇支付租金和违约金6.558万元，同时还要求伍勇收到解除函之日起十日内，按照租赁合同的约定，将其所有物品全部搬离清场，保证承租房屋恢复原状并交还租赁商铺等。伍勇于2017年11月30日收到该函后，未对解除租赁函作出回复。伍勇实际仍在经营，至2018年3月13日，伍勇才将房屋中的所有东西搬走，双方办理了交房手续。审理中，原告对其诉讼请求2明确为“2017年9月1日至2017年11月30日三个月的租金”。被告对5万元保证金主张在本案案款中抵销。 综上所述事实，有当事人提供的“房屋租赁合同”、“房地证”、“解除商铺租赁合同的函”、“快递单”、“情况说明”，“（2017）渝0109民初10018号案件中本院于2018年3月13日对双方的询问笔录”经庭审质证及原、被告的当庭陈述经庭审质证，在卷为据，足以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》为双方真实的意思表示，内容并未违反法律强制性规定，应认定有效。信守合同是合同法确立的重要原则。合同双方都必须严格信守，不得擅自变更或解除。如果允许合同一方当事人随意解约，合同无人信守，这将从根本上危害交易安全。本案中，2017年7月中旬起至11月底，该房屋因漏水严重影响了伍勇的正常经营，虽《房屋租赁合同》有约定条款规定了伍勇可以据此主张解除合同，但伍勇未书面通知李庆月，未尽到通知义务，其解除合同的主张不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，故本院对其主张合同于2017年12月30日解除的抗辩不予支持。伍勇于2017年11月30日收到李庆月的解除函后，未对解除租赁函作出回复，实际仍在经营，至2018年3月13日，伍勇才将房屋中的所有东西搬走，双方办理了交房手续。故原、被告双方以其行为明确了合同的实际解除时间为2018年3月13日。 对于李庆月的诉讼请求2，因2017年7月中旬至11月底，该房屋因漏水严重，2017年10月经业主委员会决定，物管动用大修基金对房屋进行修缮，其间影响了伍勇的正常经营，但伍勇并未举示其间完全停业的证据，故不能全免。依照法律规定，应对伍勇其间应承担的房租减少租金。本院对此酌情认定，由伍勇承担其间50%的房租（其2017年7月中旬至8月31日已经全额交纳的房租为一个半月计27000元*50%在2017年9月1日至11月30日应交纳的房租18000元/月*3月*50%中扣减，计13500元）。李庆月对该部分款项提出“按年利率24%的标准计算至被告付清全部租金之日止”的请求，因未超过合同约定且符合法律规定，本院予以支持；李庆月没有请求起始时间，该时间为2018年9月1日为宜。对李庆月要求主张水电费，因其未举证，不予支持。 对于李庆月主张违约金65580元的诉讼请求3，本院认为，伍勇未交纳2017年9月1日至11月30日期间的房租归咎于房屋漏水较严重，客观上影响了伍勇的正常经营；再后面的房租未交纳，多少归咎于李庆月2017年11月28日向伍勇发出解除函、伍勇未对解除租赁函作出回复的情况下，李庆月未表示催收。故李庆月主张违约金65580元的诉讼请求，本院不予支持。 对于李庆月的诉讼请求4，因双方以其行为明确了合同的实际解除时间为2018年3月13日，故应主张2017年12月1日至2018年2月28日3个月的房租（18000元/月*3月）54000元及2018年3月1日至13日的房租（半月计9000元），合计63000元。对其“腾退涉案租赁房屋并将房屋恢复原状”的请求，因2018年3月13日，双方已办理了房屋交接手续，故不再处理；同时，由于本院对李庆月主张违约的请求未予支持，故其要求将房屋恢复原状的请求，不符合合同约定，故不予支持。 对伍勇提出5万元保证金在本案案款中抵销的抗辩意见，符合法律规定，本院予以确认，在李庆月诉讼请求4主张的金额中抵扣。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第九十九条、第二百二十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、原告李庆月与被告伍勇签订的房屋租赁合同于2018年3月13日解除。 二、被告伍勇于本判决生效之日起五日内支付原告李庆月2017年9月1日至11月30日的房租13500元，并以13500元为基数，从2017年9月1日起，按年利率24%计息，利随本清。 三、被告伍勇于本判决生效之日起五日内支付原告李庆月2017年12月1日至2018年3月13日的房租13000元。 四、驳回原告李庆月的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2692元，减半收取1346元，由原告李庆月负担673元，由被告伍勇负担673元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  何庆胜 二〇一八年七月十二日 书记员  胡晓舒