上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0114民初12945号原告(反诉被告)：上海正娟企业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：吴绍贤，总经理。委托诉讼代理人：徐惠忠、魏书宁，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海侬信资产管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：邱晓敏，经理。委托诉讼代理人：刘建召。被告：姚苏芳，女，1963年8月22日生，汉族，户籍地江西省抚州市，现住上海市嘉定区。原告(反诉被告)上海正娟企业管理有限公司(以下简称原告)与被告(反诉原告)上海侬信资产管理有限公司(以下简称被告侬信公司)、被告姚苏芳间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐惠忠、魏书宁、被告侬信公司的委托诉讼代理人刘建召、被告姚苏芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉诉讼请求：一、确认原告与被告侬信公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2016年8月10日解除；二、被告侬信公司向原告支付自2015年1月1日至2016年1月27日1号楼的租金人民币1,360,723.29元(以下币种均为人民币)、2号楼和3号楼的租金867,853.93元(自2016年5月15日至2016年8月10日)；三、被告侬信公司向原告支付自2016年8月11日至2016年9月30日间的房屋使用费(按每天9,424.66元的标准计算)；四、被告侬信公司向原告支付自2016年4月25日至2016年8月10日间的逾期付款违约金29,306.48元及自2016年8月11日至判决生效之日止的违约金(按照每日万分之五的标准计算)；五、被告侬信公司向原告支付解除合同违约金86万元；六、被告姚苏芳对上述款项承担连带责任。事实和理由：2013年11月9日，原告与被告侬信公司签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市翔江公路XXX号内部分建筑及附属外围场地出租给被告侬信公司。租赁面积为20553.09平方米(后变更为20800.75平方米)。租赁期限为20年，自2014年4月1日起计算。租金支付方式为付三押三，先付后用。逾期支付租金的，每逾期一日则按月租金的0.05%支付滞纳金，累计超过一个月的，原告有权单方解除合同并要求支付月租金三倍的违约金。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付予被告侬信公司。被告侬信公司起初能按约支付租金，但自2015年1月起，被告侬信公司便开始无故拖延支付租金。其中1号楼(面积为5600平方米)累计拖欠的租金金额为1,360,723.29元(自2015年1月1日至2016年1月27日，2016年1月27日是被告侬信公司搬离1号楼的时间)。2015年8月12日，双方协商确定(除1号楼外)每季度租金变更为86万元，每月支付一次，每月25日前支付下个月的租金。然，被告侬信公司应于2016年4月支付租金303,866.67元，但仅支付了286,000元；应于2016年5月支付租金15万元。经核算，被告侬信公司实际支付租金至2016年5月14日。2016年5月15日至今未支付租金。经原告多次催讨，均未果。另外，被告姚苏芳系被告侬信公司的绝对控股股东，且系被告侬信公司的实际控制人。同时，被告姚苏芳在以被告侬信公司名义长期经营涉案房屋过程中的个人账户资金与被告侬信公司的资金之间存在严重的财产混同，以逃避相关债务，故被告姚苏芳应对被告侬信公司的债务承担连带责任。被告侬信公司辩称，不同意原告的诉讼请求。其退出租赁物并不导致合同解除，而是由案外人强制将其赶出租赁物的；双方签订过补充协议，原告明确确认不需要其支付2015年1月1日至2016年1月27日1号楼的租金；2015年期间，双方曾进行协商，原告还应赔偿其300多万元，故其不需要支付2、3号楼的租金；其系被案外人强行赶出租赁物的，且原告尚欠其500多万元费用，故原告应承担相应的违约责任，其不需要支付房屋使用费、租金、违约金。被告姚苏芳辩称，不同意原告的诉讼请求。其系被告侬信公司的财务人员，相关责任应由被告侬信公司承担，故其不应承担连带责任。被告侬信公司向本院提出反诉请求：一、解除原告与被告侬信公司签订的《上海市房屋租赁合同》；二、原告赔偿2、3号楼的装修损失3,683,560元、1号楼的装修损失、租金损失及利息等180万元；三、原告赔偿经营损失344万元；四、原告支付电梯改造费2万元、园区绿化费10万元、停车场建造费15万元；五、原告赔偿第三方损失3,085,000元；六、原告支付解除合同违约金86万元；七、原告退还押金845,930元。事实和理由：2013年11月9日，原告与被告侬信公司签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市翔江公路XXX号内部分建筑及附属外围场地出租给被告侬信公司。被告侬信公司支付了押金1,162,750元，并陆续将该租赁物出租给次承租人并进行了装修。期间，次承租人张某某承租了1号楼用于设置养老院，后因租赁物的性质被政府叫停。而原告隐瞒了租赁物的土地性质，后进行协商，由原告赔偿张某某380万元，赔偿被告侬信公司195万元，1号楼由原告出租，原告已经支付张某某715,000元，剩余款项和应支付给被告侬信公司的赔偿款至今未支付。2016年8月10日，原告向被告侬信公司发出了《关于解除租赁合同的通知》，被告侬信公司了解到原告已与其出租人上海松日电气有限公司于2015年9月2日解除了租赁合同，但该期间后，原告仍向被告侬信公司收取租金，故原告的行为已构成欺诈，并不再具有收取租金的资格，且1号楼的赔偿款尚未完全支付，原告的行为构成根本违约，给被告侬信公司和次承租人均造成了相关损失，原告均应予以赔偿。原告就反诉辩称，同意解除租赁合同，但解除的时间为2016年9月30日。关于装修损失，系被告侬信公司先行违约，故其不应承担该损失；被告侬信公司将其商业风险转嫁给其没有法律依据，故其不同意赔偿经营损失；关于1号楼的装修损失、租金损失及利息等180万元、电梯改造费2万元、园区绿化费10万元、停车场建造费15万元，在鉴定报告中已经涵盖，被告侬信公司属重复计算，其不予认可；关于案外人张某某的损失，与其无关；由于被告侬信公司先行违约，故其不应支付违约金，押金应予以没收。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于上海市嘉定区翔江公路XXX号房屋的产权人为案外人上海松日电气有限公司(以下简称松日公司)。原告的前身为上海正娟投资管理有限公司。2013年11月9日，原告与被告侬信公司签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市嘉定区翔江公路XXX号内部分建筑及附属外围场地出租给被告侬信公司。房屋建筑面积为20553.09平方米，占地约23亩，土地用途为工业用地。租赁房屋作为仓储、办公、商务酒店、厂房等合法经营业务。合同签订之日至2014年3月31日为装修设计及装修时间，即免租期。租赁期限为20年，自2014年4月1日至2034年3月31日。2014年4月1日至2016年3月31日的年租金为4,651,000元，2016年4月1日至2018年3月31日的年租金为493万元。租金支付方式为付三押三，先付后用。逾期支付租金的，每逾期一日则按月租金的0.05%支付滞纳金，累计超过一个月的，原告有权单方解除合同并要求支付月租金三倍的违约金。除原告在本合同补充协议中同意被告侬信公司转租外，原告不允许被告侬信公司将承租部分整体转租。补充条款约定，原告允许被告侬信公司部分转租，转租产生的纠纷责任全部由被告侬信公司承担。房屋室内为毛坯房，消防已经安装，已经符合消防验收程序。被告侬信公司保证该房屋租赁押金1,162,750元于本协议签订后5个工作日内支付，同时一次性支付绿化土方回填及绿化植被栽入费用10万元。被告侬信公司保证第一期租金1,162,750元于2014年3月31日前支付。合同另对其他事项作了约定。2013年11月26日，原告原法定代表人李占和向被告侬信公司出具一张收据，原告确认收到押金1,162,750元。2014年8月11日，原告与被告侬信公司签订一份《补充协议》(被告侬信公司于2014年8月20日签章确认)，约定：1、由于原告延迟将变压器安装到位并通电75天，经被告侬信公司要求，原告同意在第一季度应付租金中免除65万元作为损失补偿；2、为了配合被告侬信公司的实际使用需求，前期由原告全额垫付的电梯改装费用，原告同意以被告侬信公司一次性支付给原告2万元处理终止，以后不再追究此事；3、原告配合被告侬信公司将1号楼用作设置养老院(将1号楼独立封闭，与其他楼分隔开，所有费用由被告侬信公司承担)，2号楼和3号楼需要独立通道及将周围路面加宽，减少绿化面积，被告侬信公司承担相关费用及相关部门的手续办理；4、嘉定区翔江公路XXX号内建筑的实际建筑面积为20800.75平方米，双方商定以实际面积计算并将前期补齐解决(故现阶段每季度应支付租金为1,176,750元，后期随合同约定递增)；5、被告侬信公司以后在约定的时间节点前将租金直接打入李占和的个人账户，不认可其他支付方式。2014年9月15日，原告与被告侬信公司签订一份《补充协议》(被告侬信公司于2014年9月27日签章确认)，约定双方就消防箱内设备配件现场验收确认如下：1、1号楼内因正在建筑装修施工，25套消防箱内的软管及喷头配件交付被告侬信公司；2、2号楼内的32套、3号楼内的12套均予以安装到每个消防箱内。2015年8月12日，原告与被告侬信公司签订一份《补充协议》，约定：1、针对嘉定区翔江公路XXX号1号楼(面积5528.14平方米，另加辅助面积71.86平方米)，因政府不许可养老院等经营，致使无法正常使用，被告侬信公司已有三个季度未支付租金(合计950,250元)，原告同意暂缓支付，后续协商解决。针对该幢建筑物前期经营产生的纠纷问题，必须由被告侬信公司主导，原告将全力支持和解决；2、针对2号楼和3号楼，双方确认租金已支付至2015年8月31日。现每季度应支付86万元，原告同意被告侬信公司分摊到每月支付，即每月应支付286,670元，被告侬信公司必须于每月25日前支付下一个月的租金。被告侬信公司支付1号楼租金至2014年12月31日。后被告侬信公司实际支付2号楼和3号楼的租金至2016年5月14日。2015年9月18日，原告出具一份《授权委托书》，载明由于被告侬信公司在经营中引进一位投资者拟设立养老机构未果，致使该幢建筑物一直无法正常使用(被告侬信公司就该建筑物已一年有余未支付租金)，现委托钱某某先生作为代表与被告侬信公司对接，协作处理该幢建筑物目前的问题及后续租赁事宜。委托期限为自本委托书签署之日起三年。2015年12月17日，钱某某出具一份承诺书，载明其同意1号楼的租金中每年支付给被告姚苏芳5万元，以弥补姚苏芳在围墙内停车场的建造费(共计15万元)，至养老院的补偿事宜完毕后终止支付。2015年12月17日，钱某某与被告姚苏芳签订一份《补充协议》，约定2014年5月，被告侬信公司出租给台湾同胞张某某1号楼拟开设养老院。项目启动后，在配套设施安装完毕及装修过半时被江桥镇政府叫停，至今已闲置11个月，造成了多方经济损失。经协商，协议如下：1、双方确认张某某在装修及设备上共损失380万元；2、双方同意先解决张某某的损失；3、由原告和松日电气公司谈判，争取对该大楼两年或更长时间免租期。将两年的租金用于解决张某某的损失。待张某某的补偿金完成后即补偿姚苏芳的补偿金；4、该大楼由被告侬信公司作为主体进行招租，所收租金全部进入被告侬信公司特定账户，实行专款专用。该账号由被告侬信公司、钱某某、牛某某(张某某的委托人)三方在开户银行做好印记，资金到账后一周内三方签字提取支付，由张某某或其委托人出具收据，收据由被告侬信公司保管；5、被告侬信公司在该项目中的损失确认为180万元，包括房租、水电安装、配电箱、桥架的安装、地坪装修、投资的利息、围墙等费用；6、双方同意在养老院遗留问题全部解决之后。被告侬信公司按原告与大房东的合同价为基数所产生的利润每年支付给原告18万元。2015年12月23日，钱某某出具一份承诺书，载明由于特殊原因，正娟公司与侬信公司关于1号楼的租期、递增、租金等条款需要调整，并签订补充条款。2015年12月30日，原告向被告侬信公司出具一份通知函，载明根据合同约定，原租金支付至李占和账户，现公司委托钱某某作为代表与被告侬信公司对接该合同后续租赁事宜，现租金支付到钱某某账户。期限为一年，自2015年12月30日至2016年12月29日，期满前将另行告知。2015年12月30日，被告侬信公司通过被告姚苏芳的账户向张某某的代理人牛某某的账户支付了715,000元款项。2016年1月27日，钱某某出具一份《情况说明》，载明1号楼自该日起退回给原告。今后的租赁事宜由原告招租。原“侬信”与王建华签订的租赁合同解除，由“正娟”重新与王建华签订租赁合同。2016年1月27日，原告与被告侬信公司签订一份《补充协议》，约定：1、现被告侬信公司将1号楼5600平方米退回给原告，被告侬信公司租用面积由20800.75平方米减少为15200.75平方米；2、养老院开办失败补偿事宜由原告负责解决；3、2015年1月1日开始至今1号楼的租金，被告侬信公司不负责承担。2016年1月27日，被告侬信公司将1号楼退还给原告。2016年1月30日，原告与案外人徐某某、周某某签订一份《上海市房屋租赁合同》，约定原告将1号楼出租给徐某某、周某某。2016年2月6日，被告侬信公司与钱某某签订一份《补充协议》，约定：1、被告侬信公司与王建华于2015年12月20日签订的1号楼的房屋租赁合同及2015年12月8日与张某某签订的补充协议未解除前，双方于2016年1月27日签订的补充协议不生效；2、原告承诺于2016年3月中旬前无条件终止被告侬信公司与王建华的房屋租赁合同及与张某某的补充协议，否则被告侬信公司与原告于2016年1月27日签订的补充协议无效。2016年3月21日，原告向被告侬信公司退还了押金316,820元。2016年5月25日，本院出具(2016)沪0114民初835号民事判决书(已于2016年6月15日生效)，认定原告逾期支付租金及转租行为均违反了合同约定(松日公司在发现原告转租后于2015年9月1日及时发送解除通知，要求解除双方签订的租赁合同)，松日公司主张租赁合同及补充协议解除的诉请于法有据，应予以支持。判决：1、松日公司与原告签订的《上海市房屋租赁合同》及补充协议于2015年9月2日解除；2、原告搬离承租的房屋并支付合同解除违约金、房屋使用费等。2016年8月10日，原告向被告侬信公司发出一份《关于解除租赁合同的通知》，载明因被告侬信公司一直拖欠租金，已构成严重违约，致使原告与产权人的租赁协议终止，故原告与被告侬信公司的租赁合同解除，要求被告侬信公司在一周内支付拖欠的租金和实际使用费1,165,000元，并要求被告侬信公司在一周内解除所有与次承租人的租赁合同，腾空并交还租赁房屋；原告授权付军办理后续联络及房屋交接手续，同时取消钱某某所有涉及该物业的授权。被告姚苏芳于同日签收该通知，后退出了2号楼和3号楼。当日，被告侬信公司回函，称其对原告解除合同提出异议，并答复如下：1、双方已就养老院赔偿事宜达成方案，原告尚未足额支付赔偿款，故被告侬信公司不存在未支付租金和拖延支付租金的违约行为；2、在双方未达成一致前，被告侬信公司有权依据租赁合同继续承租1号楼。2016年8月17日，上海松日电气有限公司发出一份《告商户书》，载明上海市嘉定区翔江公路XXX号内厂房均系其公司名下房产。其公司于2013年9月30日出租给原告使用，后原告因违反房屋用途以及未能按期支付租金，其已起诉原告要求解除合同，现法院已判决解除租赁合同。现告知如下：1、其与原告的租赁合同已解除，判决书已于2016年6月15日生效，原告已无权继续使用租赁房屋。其已向法院申请执行，要求原告退场并返还房屋；2、其从未将租赁房屋出租给被告侬信公司，其对被告侬信公司对外签订的租赁合同既不知情也不认可，该租赁合同实属无效合同；3、其从未授权被告侬信公司出租房屋、收取租金及押金。其将统一收回或者另行出租房屋。庭审中，被告侬信公司向本院提出申请，要求对位于上海市嘉定区翔江公路XXX号内厂房的装修工程费用进行审价。2018年1月29日，上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司出具一份《工程审价司法鉴定意见书》，鉴定意见为：根据被告侬信公司的资料，测算该工程造价为3,100,446元。原告对被告侬信公司提供的资料部分内容不认可，但未能提供相应资料。原告不认可的工作内容列为争议项，金额为2,955,251元；认可的工作内容列为确认项，金额为145,195元。鉴定人员出庭陈述，工程造价系根据现场测量、被告侬信公司提供的资料结合上海市的相关定额信息价确定。现场测量时双方均在场，主要是对双方都认可系由被告侬信公司施工的项目进行了测量。双方未确认的项目测量了一部分，有些项目已经拆除(拆除的具体项目双方均予以确定)无法实际测量，只能依据被告侬信公司提供的图纸、影像资料等进行确定。被告侬信公司提供的图纸和现场情况基本能够吻合，根据其提供的计算稿对比图纸等，测算的数据偏差量不是很大，误差不超过1%。鉴定结论就装修项目分三种情况得出：1、现场存在的，根据现场测量结果确定；2、现场不存在的，但影像资料中存在的，以影像资料确定；3、现场既不存在，影像资料中也不存在的，根据被告侬信公司提供的数据确定。鉴定造价没有考虑折旧问题。原告表示：其认可确认项内容，但不认可未能现场测量且影像资料中没有的装修内容。被告侬信公司提供的图纸与实际装修情况发生了根本性变化，凡在鉴定报告中未能现场测量但以被告侬信公司提交的图纸为准的内容均不应计算工程量。对于在影像资料中存在的装修内容，鉴定单位仅凭该影像资料测算工程量不符合客观事实，其亦不予认可。鉴定造价没有考虑折旧问题不妥，应根据使用年限进行折旧，折旧率在50%左右。被告侬信公司对鉴定意见不表异议，认可造价3,100,446元。本院认为，根据生效判决的认定，原告未经同意而转租的行为违反了合同约定，原告与松日公司签订的租赁合同及补充协议已于2015年9月2日解除。根据相关司法解释的规定及生效判决认定的事实，原告在未征得松日公司同意的情况下将房屋转租予被告侬信公司，松日公司亦及时就该转租行为发函要求解除合同，故原告与被告侬信公司签订的《上海市房屋租赁合同》(即转租合同)为无效合同(无效合同中的租金应为使用费)。原告作为承租人，未征得出租人松日公司同意而进行转租，具有过错，而被告侬信公司作为次承租人，在承租前未核实原告的转租行为是否得到松日公司的同意，未尽到审慎的注意义务，亦具有过错，双方应各自承担相应的民事责任。关于钱某某签字效力问题，经查，2015年9月18日，原告授权钱某某作为其代表与被告侬信公司处理1号楼相关问题，委托期限为三年。2015年12月30日，原告授权钱某某作为其代表与被告侬信公司对接该合同后续租赁事宜，期限为一年。由此可见，钱某某在委托期限内有权代表原告与被告签订相关协议，确认相关内容，其在相关协议上的签字对原告具有约束力。一、本诉部分：1、关于1号楼的使用费问题。根据原告与被告侬信公司于2015年8月12日签订的《补充协议》，原告同意暂缓支付，后续协商解决。而根据双方于2016年1月27日签订的《补充协议》，2015年1月1日开始至今1号楼的租金，被告侬信公司不负责承担。原告关于2016年1月27日签订的《补充协议》属无效协议，理由是：与王建华的租赁合同及补充协议已解除，但与张某某的租赁合同及补充协议尚未解除，经查，被告侬信公司系将1号楼再次转租予张某某用于开办养老院，但因政府叫停而停止，被告侬信公司已于2016年1月27日将1号楼退还给原告，原告已接收并于2016年1月30日将该1号楼出租给案外人徐某某、周某某，故在原告已接收1号楼并再次出租的情况下，被告侬信公司与张某某的租赁合同及补充协议实际已经解除，对原告的该陈述，本院不予采信。根据双方于2016年1月27日签订的《补充协议》，被告侬信公司不承担自2015年1月1日起的使用费，故原告就1号楼要求被告侬信公司支付自2015年1月1日至2016年1月27日1号楼的租金1,360,723.29元的诉讼请求，本院不予支持；2、关于2、3号楼的使用费问题。庭审中，双方对被告侬信公司退出的时间表述不一，原告确认的退出时间为2016年9月底，而被告侬信公司确认的退出时间为2016年8月17日。根据松日公司于2016年8月17日发出的《告商户书》内容，松日公司发函当日并未收回房屋，结合被告侬信公司承租房屋的面积、规模、用途、搬迁时间等因素，可以确定被告侬信公司关于其已于2016年8月17日退出的表述不符合客观实际，而原告关于被告侬信公司于2016年9月底退出的表述尚属合理，符合客观实际，本院予以采纳，故被告侬信公司应支付使用费至2016年9月30日。庭审中，双方均确认被告侬信公司已支付使用费至2016年5月14日，故被告侬信公司应向原告支付自2016年5月15日至2016年9月30日的使用费，使用费的标准参照合同约定的租金标准确定，即每天9,424.66元。经核算，金额为1,310,027.74元；3、关于逾期付款违约金和解除合同违约金问题，因合同为无效合同，故合同中关于违约金的约定属无效约定，故对原告要求被告侬信公司支付上述违约金的诉讼请求，本院均不予支持；4、关于被告姚苏芳是否承担连带责任的问题。根据查明的事实，原告系与被告侬信公司签订了房屋租赁合同，合同的相对方为被告侬信公司，且被告侬信公司承租后就承租房屋用于公司的经营，根据合同相对性原则，承担债务的主体为被告侬信公司而非被告姚苏芳，且合同亦为无效合同，故对原告要求被告姚苏芳承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。二、反诉部分：1、关于装修问题。根据审价鉴定报告，争议项和确认项的总和为3,100,446元。鉴定结论基于三种情况得出，即：1、现场存在的，根据现场测量结果确定；2、现场不存在的，但影像资料中存在的，以影像资料确定；3、现场既不存在，影像资料中也不存在的，根据被告侬信公司提供的数据确定。前两种情况因可确定具体的装修项目，本院予以确认。第三种情况，因现场已无法还原，故无法得出装修的具体项目，但根据查明的事实，原告与松日公司间的房屋租赁纠纷案件已于2016年6月15日生效，松日公司与原告签订的《上海市房屋租赁合同》及补充协议已于2015年9月2日解除，原告对此是明知的，但现无证据显示原告已将该情况及时告知被告侬信公司，且原告在合同已解除的情况下又于2016年1月30日将1号楼出租给徐某某、周某某，相应损失的产生主要责任在原告。况且，鉴定单位表示，被告侬信公司提供的图纸和现场情况基本能够吻合，其测算的数据误差不超过1%。基于此，本院就鉴定单位基于第三种情况得出的鉴定结论亦予以确认。综上，本院确认装修工程造价为3,100,446元。因该装修工程造价未考虑折旧因素，但被告侬信公司已使用租赁物数年，理应予以折旧考虑。经与鉴定单位沟通，其建议每年按5%折旧率计提，结合租赁期限(20年)，1号楼使用期限(2014年4月1日至2016年1月27日)、2、3号楼使用期限(2014年4月1日至2016年9月30日)，本院酌定折旧率为10%，故该装修工程实际造价为2,790,401.40元。鉴于原告与被告侬信公司对合同无效均具有过错，结合本案的相关事实，本院确定原告承担70%的责任，被告侬信公司承担30%的责任，故原告就装修损失应向被告侬信公司赔偿1,953,281元；2、关于1号楼180万元损失的问题。虽然根据2015年12月17日的《补充协议》，确认被告侬信公司的损失为180万元，但该损失的赔偿系基于先赔偿案外人张某某的损失为前提，现张某某的损失赔偿事宜尚未处理完毕，即使存在原告应赔偿的款项，但条件尚未成就，被告侬信公司现主张该损失，本院难以支持；3、关于经营损失344万元，因被告侬信公司对此并未举证证明，且其对合同无效亦具有过错，故对其要求赔偿该项损失的诉讼请求，本院不予支持；4、关于电梯改造费2万元、园区绿化费10万元、停车场建造费15万元，根据2014年8月11日的《补充协议》，电梯改造已由原告完成并垫付相关费用，被告侬信公司一次性支付给原告2万元作终止处理，而2号楼和3号楼需要独立通道及将周围路面加宽，减少绿化面积，被告侬信公司同意承担相关费用，故被告侬信公司要求原告支付该两项费用的诉讼请求，没有事实依据，本院均不予支持；而停车场建造费用系原告同意支付，故被告侬信公司要求原告支付停车场建造费用15万元的诉讼请求，本院予以支持；5、关于第三方损失问题，因该损失系与案外人张某某间的损失处理事宜，与本案非同一法律关系，故本院对此不予处理；6、解除合同违约金问题，因合同为无效合同，故合同中关于违约金的约定属无效约定，故对被告侬信公司要求原告支付该违约金的诉讼请求，本院不予支持；7、退还押金问题，根据查明的事实，双方均确认被告已支付押金1,162,750元，原告已退还押金316,820，故在合同无效的基础上，原告应退还押金845,930元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解除》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告上海正娟企业管理有限公司与被告上海侬信资产管理有限公司于2013年11月9日签订的《上海市房屋租赁合同》无效；二、被告上海侬信资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海正娟企业管理有限公司支付自2016年5月15日至2016年9月30日的使用费人民币1,310,027.74元；三、原告上海正娟企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海侬信资产管理有限公司赔偿装修损失人民币1,953,281元；四、原告上海正娟企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海侬信资产管理有限公司支付停车场建造费用人民币15万元；五、原告上海正娟企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告上海侬信资产管理有限公司退还押金人民币845,930元；六、原告上海正娟企业管理有限公司的其余本诉请求，不予支持；七、被告上海侬信资产管理有限公司的其余反诉请求，不予支持。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费31,743元，减半收取15,871.50元，由原告负担9,205.50元，被告负担6,666元。反诉受理费40,060元(已减半收取)，审价鉴定费46,800元，由原告负担37,897元，被告负担48,963元。原、被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 平二〇一八年七月三十一日书记员 俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解除》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。