昆明市西山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0112民初1142号 原告：中国建设银行股份有限公司云南省分行。 统一社会信用代码：91530000622608301K。 负责人：陈中新，职务：行长。 营业场所：云南省昆明市金碧路中段建行大厦。 委托诉讼代理人：王姗姗，云南经典阳光律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：张震，云南经典阳光律师事务所律师，特别授权代理。 被告：云南京鹏房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：91530000750662505K。 法定代表人：田云江，职务：董事长。 住所：云南省昆明市官南大道玫瑰湾****。 委托诉讼代理人：鲁晓芬，女，汉族，1980年6月17日出生，身份证登记住址：云南省昭通市镇雄县，系公司员工，特别授权代理。 原告中国建设银行股份有限公司云南省分行诉被告云南京鹏房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案，后适用简易程序于2018年4月25日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王姗姗、被告的委托诉讼代理人鲁晓芬到庭参加了诉讼。依据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十三条、第二百五十八条，双方当事人申请和解期间为一个月，后双方当事人同意继续适用简易程序，由本院院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司云南省分行向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《商品房购销合同》（合同登记号：KM2014122901155），并于2018年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合《商品房购销合同》约定的商品房（南悦城Ⅱ期第6幢第1层商业102号房）交付给原告；2、被告向原告支付自2016年1月1日起至实际交房之日止的违约金（其中自2016年1月1日起至2016年3月30日止，按照每天500元的标准计算违约金，自2016年3月31日起至实际交房之日止，以人民币1910322元为计算基数，按照0.01%乘以逾期天数的标准计算违约金）,违约金计算至2017年12月25日为人民币166305.45元；3、被告自2016年1月1日起至实际交房之日止，按照每天181.89元的标准赔偿原告损失（上述损失暂计算至2017年12月25日为人民币131870.25元）；4、本案的案件受理费、律师费、保全费均由被告承担，其中律师费为11927.03元、保全费为2020元。事实和理由：2014年12月29日，原被告双方签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于南悦城Ⅱ第6幢第1层商业102号商品房，付款方式为一次性付款，付款日期为2014年12月29日，被告应于2015年12月31日之前，将经建设单位验收合格、并符合本合同约定的商品房交付给原告。同时约定，若逾期交房的，自本合同约定的交房时间届满后的次日至实际交房之日止的90天内，被告按每天500元向原告支付违约金；逾期90天后，如原告选择继续履行合同的，被告应按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金。上述《商品房购销合同》签订后，原告按时足额向被告支付了全额购房款，但被告违约至今未向原告交付房屋，给原告造成经济损失。原告多次与被告交涉未果，故诉至法院，以维护其合法权益。 被告云南京鹏房地产开发有限公司辩称：被告方同意继续履行合同，2018年年底之前会交房；违约金计算标准过高，应当予以调整；违约金的损失已经包含实际的损失，原告不应当再诉请实际损失。另外，原告诉请的律师代理费没有事实和法律依据。 本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证明材料：被告企业信用信息公示报告、《商品房购销合同》、中国建设银行网上银行电子回单、发票一张、日期分别为2016年10月10日、2017年8月21日、2017年11月29日往来函件三份、(2018）云0112民初1139号《民事裁定书》、保全费发票,本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据材料，本院认定如下：原告提交的六份往来函件系复印件，本院不予确认；原告提交的中国建设银行昆明华都支行营业用房租赁合同、房产证复印件，被告认可真实性，本院确认起真实性；《委托代理协议》，本院确认其真实性。 经审理，本院确认如下法律事实：2014年12月29日，原告作为买受人、被告作为出卖人双方签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定原告向被告购买被告开发建设的位于昆明滇池国家旅游度假区广福路南悦城Ⅱ第6幢第1层商业102号商品房，房屋参考套内建筑面积为32.25平方米；付款方式为一次性付款1910322元，付款日期为2014年12月29日；被告应于2015年12月31日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付原告；若被告逾期交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天500元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，原告有权决定是否解除合同。原告决定继续履行合同的，从第91天起被告每天支付的违约金标准提高为总房价款的0.01%，合同继续履行。前述商品房销售合同已经登记备案，合同登记号为：KM2014122901155。2014年12月29日，原告向被告支付案涉房屋全部价款，被告向原告开具发票。另，《委托代理协议》载明，云南经典阳光律师事务所接受原告的委托指派张震、王珊珊律师代理原被告间的购房合同纠纷，代理方式为全风险代理方式，诉讼风险代理费等于执行回收金额的4%。 中国建设银行股份有限公司昆明新兴支行与昆明华都商务管理有限公司签订商铺租赁合同，租赁物为华都花园1幢1-01号（一层）商铺，租赁期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止，租赁面积为613.18平方米，2016年1月1日起至2016年12月31日的租金为1469775元。从国家企业信用信息公示系统查询到，中国建设银行股份有限公司昆明华都支行登记营业场所为云南省昆明市华都花园1幢1-01号一层商铺。 庭审中，原告作出如下陈述：1、案涉房屋系用于中国建设银行股份有限公司昆明华都支行办公用地；2、中国建设银行股份有限公司昆明新兴支行与昆明华都商务管理有限公司签订商铺租赁合同所租赁的房屋用于华都支行办公用地；3、华都支行自2017年1月1日起未租赁商铺办公,而是与其他支行合并办公，但合并办公造成华都支行大量客户严重流失而产生营业损失。被告陈述未能按约定交房系因公司资金原因导致，截止开庭之日案涉房屋尚未经建设单位组织验收合格。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按合同约定行使权利和履行义务。 首先，原告主张要求继续履行合同且被告交付案涉房屋的诉请，庭审中,被告表示愿意履行，故原告要求继续履行合同的诉请，本院予以支持；案涉《商品房购销合同》中约定被告应将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付原告，目前本案所涉房屋尚未完成验收，客观上尚不具备交房条件，故对该项诉讼请求本院无法支持。被告应当创造条件积极完善手续，争取尽早将验收合格的房屋交付原告； 其次、被告是否应当向原告支付违约金。《商品房购销合同》约定的交房期限为2015年12月31日，若被告逾期交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，被告按每天500元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期90天后，原告决定继续履行合同的，从第91天起被告每天支付的违约金标准提高为总房价款的0.01%，合同继续履行。被告陈述至开庭之日仍未交房，应当按照约定向原告支付违约金，对原告主张的违约金计算至实际交房之日止的损失，因现双方合同履行尚有不确定因素,故对开庭日2018年4月25日之后的违约金本案中暂不予处理，本院确定违约金计算至开庭时间即2016年1月1日至2016年3月30日违约金按每天500元计算为45000元，自2016年3月31日起至开庭日2018年4月25日的违约金标准为以购房款1910322元为基数按每日0.01%计算为144420元，以上违约金共计189420元，被告主张违约金计算标准过高，本院不予采信； 第四、被告是否应当向原告赔偿损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第一款、第二款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二》)第二十八条:“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”依据前述法律规定，双方可约定根据违约情况向对方支付违约金或计算违约金的计算方法，当约定违约金低于造成的损失，守约方可通过请求人民法院增加违约金或另行提出赔偿损失的方式予以弥补。本案中，原告陈述新兴支行租赁的位于华都花园1幢1-01号（一层）商铺系用于华都支行营业办公场所，华都支行登记的营业场所确系前述商铺，被告不能按约交付房屋导致原告不能按期使用房屋，由此会产生租赁其他商铺用作营业办公用地而支付额外租赁费用，该租赁费系被告因违约所造成损失的范围，也未超过双方订立合同时预见因违反合同可能造成的损失，结合《商铺租赁协议》约定的2016年租金来看，原告因租赁商铺支出的租金为每天每平方米6.56元(1469775元/一年÷613.18平方米÷365天)，案涉房屋面积为32.25平方米，由此计算本案中原告需要支出的房屋租赁费为212元/每天，本院已在第二部分支持原告主张2016年1月1日至2016年3月30日为止每天500元标准计算的违约金，该违约金能够弥补原告前述该阶段的损失，故对于原告主张前述期间按照181.89元的标准赔偿损失，本院不予支持；关于原告主张被告应当赔偿2016年3月31日起至2016年12月31日的损失，本院在第二部分支持被告应当以购房款为基数按每天0.01%的标准支付违约金即191元/每天，而原告租赁房屋需要支付212元/每天，可见双方约定违约金确不能弥补原告的损失，故原告主张被告还需赔偿一定损失具有法律事实和法律依据，根据原告租赁房屋实际支付的房租，本院支持被告应当按照每天21元的标准支付2016年3月31日起至2016年12月31日止的租金为5796元（276天×21元）；关于原告主张自2017年1月1日至实际交房之日至的损失，原告陈述自2017月1月1日起华都支行未租赁商铺而是与另外支行合并办公，造成华都支行大量客户严重损失而造成损失，但原告并未举证证明该损失，且该损失并非双方订立合同时预见因违反合同可能造成的损失，故本院不予支持。另，因案涉商品房是否能交付存在不确定因素，故原告主张损失应当计算至交房之日，本院暂不予处理。最后，被告是否应当承担律师费。合同中未对律师费负担进行约定，现原告主张由被告负担律师费，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二》)第二十八条之规定，判决如下： 一、原告中国建设银行股份有限公司云南省分行与被告云南京鹏房地产开发有限公司于2014年12月29日签订的《商品房购销合同》（合同登记号为KM2014122901155）继续履行； 二、被告云南京鹏房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司云南省分行支付自2016年1月1日起至2018年4月25日期间的违约金人民币189420元； 三、被告云南京鹏房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司云南省分行赔偿损失人民币5796元； 四、驳回原告中国建设银行股份有限公司云南省分行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币2976元（原告已预交），已减半收取，由被告云南京鹏房地产开发有限公司负担人民币1874元，由原告中国建设银行股份有限公司云南省分行负担人民币1102元,；保全费人民币2020元，由被告云南京鹏房地产开发有限公司负担人民币1273元，由原告中国建设银行股份有限公司云南省分行负担人民币747元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员  周永婷 二〇一八年七月七日 书记员  张宇琪