苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0509民初6224号 原告：沈嘉威，男，1996年10月3日出生，汉族，住苏州市吴江区。 委托诉讼代理人：闻焰锋，江苏震宇震律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严雨飞，江苏震宇震律师事务所律师。 被告：中信银行股份有限公司苏州分行，住所地苏州市工业园区苏州湾大道东266号金融港商务中心西楼。 主要负责人：温金祥，该行行长。 委托诉讼代理人：顾定峰，江苏立泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：金莉，江苏立泰律师事务所律师。 原告沈嘉威与被告中信银行股份有限公司苏州分行（以下简称中信银行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月29日立案受理后，依法由审判员袁媛适用简易程序于2018年7月4日公开开庭进行了审理。原告沈嘉威的委托诉讼代理人严雨飞，被告中信银行的委托诉讼代理人顾定峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈嘉威向本院提出诉讼请求：1.法院向中信银行送达起诉状副本之日起《房屋租赁合同》解除；2.中信银行向沈嘉威支付2017年12月1日至合同解除之日的租金；3.中信银行向沈嘉威支付占用费（以45万元/年为基数，自合同解除次日起算至被告实际搬出之日止）；4.中信银行向沈嘉威支付违约金112500元；5.中信银行向沈嘉威支自2017年12月1日至中信银行将租赁物恢复原状之日的物业管理费；6.中信银行将租赁物恢复原状后返还给沈嘉威；7.本案全部诉讼费由中信银行承担。庭审中，沈嘉威自愿撤回第3项、第6项诉讼请求，并将第5项诉讼请求变更为：中信银行向沈嘉威支付2017年12月1日至合同解除之日的物业管理费。 事实和理由：2016年11月14日，沈嘉威与中信银行签订《房屋租赁合同》一份，约定：沈嘉威将苏州市吴江区震泽镇镇南路江南缘大楼由东向西连续三间隔立柱的门面房出租给中信银行使用，租赁期限自2016年12月1日起至2019年11月30日止，先付后用，一年一付。但中信银行以业务量不够搬迁为由，在2017年10月21日、2017年12月28日发函给沈嘉威，要求解除《房屋租赁合同》，并表示不再支付2017年12月1日起的租金。沈嘉威分别于2017年11月23日、2017年12月29日致函中信银行，表示不同意解除合同，要求继续履行合同、支付租金，但中信银行至今分文未付。鉴于中信银行的行为已经达到法定及约定解除的条件，故此诉至法院。 中信银行辩称，一、中信银行无须向沈嘉威支付后续租金及物业管理费。虽然本案租赁合同的承租人是中信银行，但是实际用于中信银行股份有限公司吴江震泽支行（以下简称“中信银行震泽支行”）的营业及办公，中信银行震泽支行为案涉租赁房屋的实际使用人。因为近几年经济形势的下滑，中信银行震泽支行的业务量已经难以达到支行级别银行的最低业务量，因此经中信银行股份有限公司及中国银监会苏州监管分局的同意，中信银行震泽支行已变更为苏州沧浪支行，中信银行在震泽镇已无支行级别分支机构。上述客观原因导致本案租赁合同的目的不能实现，合同的履行也已失去了意义，且中信银行也提前一个月通知沈嘉威解除本案租赁合同，已经尽到善良承租人的相应义务。因此，本案租赁合同已于2017年11月30日终止，且中信银行震泽支行实际已于2017年11月25日搬离，故沈嘉威主张2017年12月1日之后的租金、物业管理费没有依据。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。中信银行已经提前一个月通知沈嘉威解除本案租赁合同，已经尽到善良承租人的相应义务，过错程度较小，故请求酌情减少违约金的数额。 经审理查明：2016年11月14日，沈嘉威作为出租人（甲方），中信银行作为承租人（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，约定：租赁房屋系苏州市吴江区震泽镇镇南路江南缘大楼由东向西连续三间隔立柱的门面房972、976、978号，建筑面积约603.35平方米，房屋规划用途为商业；租赁期限为三年，自2016年12月1日起至2019年11月30日止；起始年租金为45万元，前两年不变，第三年起租金递增5%。租金发票税费由甲方承担，付款方式为先付后用，一年一付，甲方应向乙方开具相应金额的合法税务发票。乙方收到甲方开具的合法税务发票后于2016年11月30日前通过银行转账方式支付下一年度租金；该房屋的物业管理费为3.5/平方米/月，或根据物业公司实际情况，支付同等价格的停车费，上述物业费或停车费均需提供正规增值税专用发票。水、电费按实际使用量结算。如本协议因甲方或不可抗力及政府法律法规之原因致使提前终止，甲方应在本协议解除后一周内向乙方归还乙方预付的房屋使用费尚未履行的部分；租赁房屋作为乙方银行营业办公之用；如乙方未按合同之规定交付给甲方租金，延期30天仍未交，甲方有权解除合同，并要求乙方支付相当于三个月租金的违约金。 合同签订后，中信银行依约向沈嘉威支付了2016年12月1日至2017年11月30日的租金和物业管理费。2017年10月26日，中信银行向沈嘉威发出《关于解除租赁的通知》，通知沈嘉威上述《房屋租赁合同》于2017年11月30日终止。2017年11月24日，沈嘉威回函中信银行，表示不同意解除《房屋租赁合同》。2017年12月29日，中信银行委托江苏立泰律师事务所向沈嘉威发出《律师函》，函告沈嘉威《房屋租赁合同》于2017年11月30日解除，及时收房并安排转租、出租，如因沈嘉威原因未及时收房、转租或出租而导致房屋空置，自2017年12月1日起造成的扩大损失由沈嘉威自行负责。2017年12月30日，沈嘉威向中信银行发出《催款通知书》，要求中信银行在2018年1月2日前支付租金45万元。 2018年1月18日，中信银行将沈嘉威诉至本院，请求判决案涉《房屋租赁合同》于2017年11月30日解除，并办理水电过户。后中信银行于2018年5月28日撤回起诉，本院裁定予以准许。在该案庭审过程中，沈嘉威确认中信银行已搬离案涉租赁房屋。 另查明：2017年8月28日，中信银行股份有限公司同意中信银行震泽支行迁址，并更名为中信银行股份有限公司苏州沧浪支行。2017年9月18日，中国银监会苏州监管分局同意中银银行震泽支行更名为中信银行股份有限公司苏州沧浪支行。2017年11月17日，经市场监督管理局核准，中信银行震泽支行更名为中信银行股份有限公司苏州沧浪支行，经营地址由苏州市吴江区震泽镇镇南路972、976、978号变更为苏州市竹辉路258号。 还查明：2018年6月4日，中信银行收到本案起诉状副本等诉讼材料。 庭审中，沈嘉威提供其与案外人滕金库于2018年6月1日签订的《厂房及设备租赁合同书》一份，表示其已将震泽镇镇南路972号门面房出租给滕金库，租赁期限自2018年8月1日起至2023年6月30日止，2018年6月、7月系免租期，第一、二年的租金为10万元，以后每年的租金递增5%。此外，沈嘉威表示还有一间门面房也以同样的租金出租给了滕金库，第三间门面房尚在洽谈之中。 以上事实，有沈嘉威提供的房屋权属登记证明、土地登记信息原件、《房屋租赁合同》、《解除租赁的通知》、《律师函》、《函》、《催款通知书》、邮寄凭证、邮件签收信息、《厂房及设备租赁合同书》，中信银行提供的中信银行股份有限公司、中国银监会苏州监管分局的批复，本院调取的民事裁定书、庭审笔录，以及当事人、诉讼代理人的当庭陈述等证据证实。 本院认为，沈嘉威与中信银行签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。现双方对于解除《房屋租赁合同》均无异议，本院予以确认。关于合同解除的时间，中信银行主张其在2017年10月26日向沈嘉威发出解除合同的通知，《房屋租赁合同》已于2017年11月30日解除。本院认为，中信银行下属的震泽支行更名、迁址，并非中信银行解除合同的正当事由，其单方解除合同系违约行为，不能发生合同解除的法律效力。鉴于中信银行未按合同约定以及沈嘉威的催告支付第二年度租金，并违约解除合同，其行为已属根本违约，根据《房屋租赁合同》的约定以及《中华人民共和国合同法》的相关规定，沈嘉威有权行使合同解除权。沈嘉威解除合同的意思表示于2018年6月4日到达中信银行处时发生法律效力，故《房屋租赁合同》解除的时间应为2018年6月4日。案涉合同因中信银行违约而解除，沈嘉威作为守约方有权要求中信银行承担相应的违约责任。经计算，中信银行应支付沈嘉威合同解除前产生的租金23万元[3.75万元*6个月+3.75万元/30天*4天]及物业管理费12952元[603.35平方米*3.5元*6个月+603.35平方米*3.5元/30天*4天]。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”。案涉租赁合同系有偿合同，参照前述法律规定，沈嘉威主张中信银行按照《房屋租赁合同》的约定支付相当于3个月租金的违约金112500元，有事实和法律依据，本院予以支持。关于中信银行要求减少违约金数额的意见，本院认为，沈嘉威虽已将案涉部分房屋出租，但结合其实际租赁情况，沈嘉威主张的违约金数额并未过分高于其损失，无需予以减少。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百七十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条的规定，判决如下： 一、原告沈嘉威与被告中信银行股份有限公司苏州分行2016年11月14日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月4日解除； 二、被告中信银行股份有限公司苏州分行应于本判决生效后十日内支付原告沈嘉威租金23万元； 三、被告中信银行股份有限公司苏州分行应于本判决生效后十日内支付原告沈嘉威违约金112500元； 四、被告中信银行股份有限公司苏州分行应于本判决生效后十日内支付原告沈嘉威物业管理费12952元（上述付款如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户，或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：6228400407012728360）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3181元，由被告中信银行股份有限公司苏州分行负担，并于本判决生效后十日内直接给付原告沈嘉威。原告沈嘉威预交的诉讼费用本院不再退回。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10555301040017676），并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按撤回上诉处理。 审判员 袁 媛 二〇一八年七月十日 书记员 吕晓婷 附录法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。