广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初6297号原告：吴云英，女，1968年12月3日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。委托诉讼代理人：张双全，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈柳，广东广和律师事务所律师。被告：中山市万隆房地产开发有限公司，住所地广东省中山市东凤镇金怡南路**世宝广场16卡之一。法定代表人：余庆培，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孙涛，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。原告吴云英与被告中山市万隆房地产开发有限公司（以下简称万隆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张双全，被告万隆公司的委托诉讼代理人孙涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付逾期交楼违约金16425元（违约金以450000元为基数，按每日万分之一的标准，从2017年1月1日起暂计算至2017年12月31日，实际计算至被告实际交楼之日止）。事实和理由：被告是中山市东凤镇金怡南路68号世宝广场的房地产开发企业。原告与被告于2015年3月21日签订了《商品房买卖合同》，约定由原告以450000元的价格购买被告位于中山市东凤镇金××广场××房的房屋。合同约定被告应于2016年12月31日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付原告；出卖人如逾期交楼须每天按已付房款万分之一支付逾期交楼违约金给买受人。现原告依照合同约定按时支付了购房款，但被告一直没有取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，也未能将符合合同约定的房屋交付给原告使用。直至2017年12月31日，被告仍未取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，涉案房屋不符合交付条件。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告万隆公司辩称，一、逾期交楼是客观事实，但施工期间有天气原因影响及政府原因影响，所以未能按期交楼；二、违约金的计算是根据商品房买卖合同附件六第四条约定违约金累计总额不超过该商品房总价款的百分之一。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月21日，原告作为买受人与作为出卖人的被告万隆公司签订《中山市商品房买卖合同》。上述买卖合同主要约定：“原告购买被告开发的位于中山市东凤镇金××广场××房的房屋，该商品房属预售商品房，按套内建筑面积计价，单价为每平方米5365.45元，总金额为450000元整；原告以银行按揭方式按期支付全部购房款，于2015年3月21日以现金方式支付290000元，2015年4月21日以商业贷款方式支付160000元；其中第八条关于交付期限，双方约定出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因；因暴雨以上（含暴雨）的强降水，或者台风以及停水、咸潮、停电、封路等造成施工单位无法正常施工的。3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的；其中第九条，出卖人逾期交房的违约责任中，被告如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，原告有权解除合同。”另外，《合同补充协议》作为上述买卖合同的附件。而上述补充协议的第四条约定：被告按《中山市商品房买卖合同》第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。后原、被告于2015年3月21日再签订了商品房买卖合同补充协议，协议约定：原告已付首期款200000元，未付90000元；被告同意提供上述相当于未付首期款90000元借款给原告，原告分8期还给被告。后被告向原告开具收据，载明被告已经收取原告首期购房款。另原告向银行贷款支付了余下的购房款。庭审中，被告称：原告已支付了全部购房款；案涉商品房尚未达到交付条件；其对于主张天气及政府部门原因导致可延期交付案涉商品房，暂时没有证据。就补充协议中逾期交房违约金总金额不超过总房价款1%的条款，原告认为该条款属于无效条款，理由如下：一、该条款属于格式条款，由被告向原告提供；二、该条款免除了被告的主要赔偿责任；三、被告在原告签订合同时并未提请原告注意该条款；四、该条款显失公平，原告如果违约其承担的违约责任并无百分之一的限制；五、中山市第二人民法院生效判决已确认该条款属于无效条款。被告认为该条款系双方协商一致的结果，且是双方真实意思表示，也是根据当时的售楼情况、价格、升值空间综合考虑的结果，该条款并没有免除开发商的责任，所以不属于无效条款。经查，截止到本判决作出之日，位于中山市东凤镇金怡南路**的世宝广场住宅小区仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。本院认为，原、被告双方签订的《中山市商品房买卖合同》系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。现原告作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务，被告作为商品房出卖人应当按照合同约定于2016年12月31日前取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的房屋交付给原告使用；但被告万隆公司至今仍未取得涉案工程的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，因此被告万隆公司的行为构成违约，理应向原告承担违约责任。双方在合同中明确约定被告如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，原告有权解除合同。本院认为，被告逾期取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，双方约定的违约金支付条件已经成就，故被告万隆公司应向原告支付违约金。对于被告辩称因天气原因及政府行政行为，其可以延期交付案涉商品房的辩解，被告未提供证据予以证明，理应承担举证不能的不利法律后果，本院对其辩解不予采纳。同时，鉴于涉案的商品房买卖合同补充协议是格式合同，在被告未提供任何证据证明其在签订合同时已采取合理的方式提请原告注意有关免除和限制被告应承担法律责任的条款的情况下，补充协议中逾期交房违约金总金额不超过总房价款1%的条款应认定为无效，为此，本院对被告有关违约金不应超过总房价款1%的辩解不予采纳。综上，被告万隆公司应自2017年1月1日起以450000元为基数按每日万分之一的标准向原告支付逾期交房违约金。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告中山市万隆房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告吴云英支付违约金（违约金自2017年1月1日起以450000元为基数按每日万分之一的标准支付至被告取得案涉房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付原告使用之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为105元，由被告中山市万隆房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内返还给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员  高嘉敏二〇一八年七月二十三日书记员  郭君意杨明山