昆明市晋宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0122民初178号原告张坤林，男，汉，1965年3月22日生，住云南省昆明市西山区。原告杨菊芬，女，汉，1979年3月3日出生，住云南省昆明市西山区。委托代理人赵春宏、赵娜，云南晋航律师事务所律师，特别授权代理。被告晋宁坤晟房地产开发有限公司。法定代表人阿青峥。住所云南省昆明市晋宁县。委托代理人林平、汪金亚，云南博凡律师事务所律师，特别授权代理。原告张坤林、杨菊芬诉被告晋宁坤晟房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月23日受理后，依法组成合议庭，于2018年4月3日公开开庭审理了本案。原告张坤林、杨菊芬的委托代理人赵春宏、赵娜，被告晋宁坤晟房地产开发有限公司的委托代理人林平、汪金亚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月21日原、被告签订商品房购销合同及补充协议并登记备案，原告以271239元价格向被告购买位于晋宁区，套内建筑面积为82.65平方米。双方约定被告于2015年5月31日前将建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付原告。合同约定被告未按合同约定时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，被告按一方已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。2017年被告交房。请求人民法院判令：1、被告继续履行合同，履行交房义务。2被告支付原告逾期交房违约金42128元。3本案诉讼费、保全费由被告承担。被告辩称，原告诉讼请求无事实理由。原告以干警或者干警名义购买房屋，被告与第一女子监狱和省农科所签订开发项目并由第一女子监狱和农科所划定购买人员和户型，第一女子监狱和农科所与被告已对违约达成协议，被告于2017年7月以通知的方式告知交房,被告无违约,原告应与被告签订和解协议处理。原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据。商品房购销合同及补充协议登记备案表各一份、发票四份、交款单一份、收据二份、通知一份、协调协议二份，欲证明双方签订合同，原告交纳了相关费用。被告逾期交房，应承担违约责任。经质证，被告对上述证据真实性、合法性无异议，但不认可证明观点。双方约定交清款接房，原告在2017年7月后才交所有款项，故被告无违约。被告因项目拆迁才成立，原告属于优惠购房，属于职工福利房，双方签订合同主体不平等。不认可违约金。被告已通知原告接房，原告不接。本院认为，上述证据印鉴齐全，能够相互印证，故对上述证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采纳。被告为支持自己的诉辨理由提交以下证据。一、商品房预售许可证一份，云南省人民政府九大高原湖泊水污染综合防治督导组滇池水污染防治专家督导组省九督字（2013）6号文件一份、会议纪要一份、云南省监狱管理局云狱发[2011]362号文件一份、云南省监狱管理局云狱发[2012]399号文件一份、2014年2月11日云南省第一女子监狱会议纪要一份、施工图预算一份、摸底调查表四份，欲证明争议项目取得商品房预售许可。争议项目因四退三还工作，云南省第一女子监狱和云南省监狱管理局农业科学研究所搬迁，经审批同意警察职工安置小区建设，房屋价格在成本价基础上给予优惠，有福利性质，云南省第一女子监狱对所属全部职工购买房屋进行审查，登记、通知，组织安排选房。二、2016年2月3日云南省第一女子监狱职工代表大会第五次会议分组讨论会议纪要一份、云南省监狱管理局农业科学研究所情况说明一份、云南省第一女子监狱协调函一份、晋宁坤晟房地产开发有限公司复函一份、云南省第一女子监狱关于2017年8月1日复函的意见一份，被告就逾期交房问题已向云南省第一女子监狱、云南省监狱管理局农业科学研究所通告，云南省第一女子监狱，云南省监狱管理局农业科学研究所是争议小区全权代表，双方已达成协调方案，通过支付业主物管费，补偿逾期，被告未违约。三、昆明春彤物业管理有限公司晋宁分公司收费备案申请表一份，和解协议一份、和解补充协议一份，欲证明现已有500余户业主与被告就逾期交房发成一致意见。四、房屋转让或更名申请书、交房确认书、房号及车位号确认单、交房确认书，欲证明被告已在2017年7月分批通知原告接房。经质证，原告对证据一中商品房预售许可证无异议，房屋系商品房。施工图预算不认可，出具部门无资质。对摸底调查表无异议，但被告建设房屋超出干警人数，多出部分是一般商品房。对证据一中其余证据真实性、合法性无异议，不认可关联性，双方是商品房合同纠纷，与监狱搬迁无关。对证据二中会议纪要不认可，无盖章及参加人员签字。原告并非监狱员工，监狱并非合同相对方，不能代表原告。对证据二中其他证据真实性无异议，不认可证明观点。对证据三、四真实性、合法性无异议，不认可关联性。对被告提出我方有转让名额购买或员工购买房屋情况无异议，但与本案无关，双方已签订正式购销合同，被告对此予以确认，双方以此确认双方权利义务,被告未取得房屋质量验收报告,持续违约。本院认为，证据一、二、三印鉴齐全，能够相互印证，故对证据一、二、三的真实性，本院予以采信。证据四与原告陈述能够印证，故对证据四的真实性，本院予以采信。经审理查明，2014年4月21日原、被告签订商品房购销合同及补充协议并登记备案，原告以271239元价格向被告购买位于晋宁区，套内建筑面积为82.65平方米。双方约定被告于2015年5月31日前将建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付原告。合同约定被告未按合同约定时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天，被告按每天10元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期90天后，被告按一方已付款的0.02%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。另查明，因“四退三还工程”云南省第一女子监狱及云南省监狱管理局农业科学研究所搬迁，经有关部门批复成立警察职工拆迁安置住房及配套设施建设项目--滇池南岸一号项目。原告通过转让他人名额参与购房。本院认为，本案争议焦点为：原告诉讼主张如何处理?双方自愿签订商品房购销合同印鉴齐全，故本院认定，双方签订商品房购销合同有效。根据双方签订《商品房购销合同》约定，被告需将建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付原告。但被告提交证据未能证明该商品房已通过建设单位组织验收合格，经本院释明后，原告表示现尚未接房，要求被告按合同中交房条件约定交付房屋，故对原告要求被告继续履行合同交付房屋的诉讼主张，本院予以支持。本院认定，被告应在建设单位组织验收合格后十日内向原告交付符合双方签订《商品房购销合同》约定商品房。被告虽提交相关证据，但被告提交证据不能证明有关部门通过召开相关会议，其参会人员身份能够代表原告放弃主张违约金权利。原告作为购房者，其已与被告签订相关商品房购销合同，双方受签订商品房购销合同约束。原告现已实际接房，达成实际合意，故对原告主张继续履行合同交付房屋的诉讼主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告签订商品房购销合同，被告在合同约定时间内未履行交房义务，根据原告提交证据，原告已向被告交纳了购房款，被告于2017年通知交房，被告应当承担相关逾期交房违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”原告虽未提交相关证据证明其相关损失，而被告提出本案违约金过高，但本案中被告确实存在逾期交房行为，故对原告主张逾期交房违约金，根据本案逾期交房时间违约情形，原告交纳房款金额，逾期交房时间，考虑双方购买房屋方式，参照中国人民银行贷款基准利率上浮。本院认定本案逾期交房违约金为16274元。综上所述根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、被告晋宁坤晟房地产开发有限公司在建设单位组织验收合格后十日内向原告张坤林、杨菊芬交付符合双方签订《商品房购销合同》约定滇池南岸一号第41幢第1单元第6层601号房。二、被告晋宁坤晟房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告张坤林、杨菊芬逾期交房违约金人民币16274元。案件受理费853元（原告张坤林、杨菊芬已预交），由被告晋宁坤晟房地产开发有限公司承担（于本判决生效后三十日内支付原告张坤林、杨菊芬）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。如在本判决生效后，未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  张锐华审 判 员  邓履华人民陪审员  李亚山二〇一八年七月十六日书 记 员  梁 洁