湖北省武汉市黄陂区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0116民初3202号原告：朱春梅，女，汉族，1973年1月3日出生，住湖北省随州市曾都区。委托诉讼代理人：张兵，随州市曾都区南郊法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：饶纯兵，随州市曾都区南郊法律服务所法律工作者。被告：武汉汉口北信和农贸市场有限公司，住所地武汉市黄陂区滠口汉口北大道上**。法定代表人：郑应存，该公司总经理。委托诉讼代理人：柳青松，该公司法务。被告：招商银行股份有限公司武汉分行，，住所地武汉市汉口建设大道**法定代表人：文行赤，该行行长。委托诉讼代理人：徐隐，该行工作人员。委托诉讼代理人：李武，该行工作人员。原告朱春梅与被告武汉汉口北信和农贸市场有限公司（以下简称信和农贸公司）、被告招商银行股份有限公司武汉分行（以下简称招行武汉分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱春梅的委托诉讼代理人张兵、饶纯兵、被告信和农贸公司的委托诉讼代理人柳青松、被告招行武汉分行的委托诉讼代理人徐隐、李武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱春梅向本院提出诉讼请求：1、解除原告朱春梅与被告信和农贸公司签订的八份《武汉市商品房买卖合同》；2、解除原告朱春梅与被告信和农贸公司、招行武汉分行签订的八份《个人购房借款及担保合同》；3、被告信和农贸公司返还原告已付首期购房款1140291元；4、被告信和农贸公司支付原告利息损失及违约金至首期购房款清偿完毕时止（以1140291元为基数，按银行同期贷款利率计算）；5、被告信和农贸公司返还原告已还贷款本金及利息220062.99元；6、被告信和农贸公司承担全部诉讼费用。事实与理由：2014年2月28日，原告与被告信和农贸公司签订八份《武汉市商品房买卖合同》，约定：原告购买四季美农贸城2号楼1单元21层15、16、17、18、19、20、21、22号八套房，购房款总计2270291元，交房时间为2014年7月31日前，逾期超过90日交房，买受人有权解除合同。合同签订后，原告即支付了购房首付款1140291元。2014年7月1日，原告与被告信和农贸公司、被告招行武汉分行签订八份《个人购房借款及担保合同》，约定原告向招行武汉分行借款共计1130000元，用于向信和农贸公司支付购房款。2014年8月13日，招行武汉分行将1130000元支付给信和农贸公司。2014年10月12日至2016年3月21日期间，原告向被告招商银行武汉分行支付借款本息合计220062.99元，但被告信和农贸公司至今未能交付房屋。庭审中，原告朱春梅变更其第4项诉讼请求为被告信和农贸公司支付原告利息损失至首期购房款清偿完毕时止；同时增加诉讼请求：被告信和农贸公司返还招行武汉分行剩余贷款本金及利息。被告信和农贸公司辩称，1、原告依约应当缴存住宅专项维修资金但没有缴存，不符合解除合同的条件；2、从2014年10月30日起我公司违约行为已经发生，原告就享有解除权，但直至起诉前原告未向我公司提出书面的解除合同通知，其解除权因超过了一年的除斥期间而灭失；3、原告对招行武汉分行的诉求不应合并审理。招行武汉分行既未提出独立诉讼请求，亦未就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉，本案只应审理商品房买卖合同关系；4、本案诉讼费由原告承担。综上请求驳回原告的诉讼请求。被告招行武汉分行辩称，1、我行与原告之间的债权债务关系真实有效，我行的债权及抵押权应受法律保护。原告与被告信和农贸公司的合同纠纷不应影响我行对原告的债权以及对涉案房屋的抵押权；2、为保障我行合法债权、抵押权，原告在清偿所欠全部债务本息前，不应解除《个人购房借款及担保合同》；3、原告应向我行偿还本息、支付违约金并赔偿损失，涉案房产也应继续作为我行债权的抵押物。综上，请法院充分维护我行的债权及抵押权并依法裁判。原告朱春梅、被告招行武汉分行针对其诉讼主张提交了相关证据。根据证据的“真实性”、“关联性”、“合法性”原则，本院对原告朱春梅、被告招行武汉分行提供的证据均予以采信，并根据被采信的证据认定如下事实：2014年2月28日，原告朱春梅（买受人）与被告信和农贸公司（出卖人）签订《武汉市商品房买卖合同》八份，（合同编号分别为“黄120xxxxxx2、黄120xxxxxx3、黄120xxxxxx4、黄120xxxxxx5、黄120xxxxxx6、黄120xxxxxx7、黄120xxxxxx8、黄120xxxxxx9”），约定：朱春梅购买信和农贸公司位于武汉市黄陂区滠口街滠口村四季美农贸城2号楼1单元21层15、16、17、18、19、20、21、22号八套房，购房款总计2270291元，交房期限为2014年7月31日前。合同约定出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的%向买受人支付违约金。……2014年2月28日，原告朱春梅向被告信和农贸公司支付了购房首付款计1140291元。2014年7月1日，原告朱春梅（借款人、抵押人）与被告招行武汉分行（贷款人、抵押权人）及被告信和农贸公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》八份，（合同编号分别为“814xxxxxx5、814xxxxxx8、814xxxxxx4、814xxxxxx5、814xxxxxx2、814xxxxxx4、814xxxxxx4、814xxxxxx4”），约定朱春梅向招行武汉分行借款用于购买上述八套房屋，借款金额1130000元，期限自2014年7月1日至2024年7月1日）；朱春梅以上述八套房屋作为抵押，信和农贸公司作为保证人。2014年7月16日，案涉房屋办理了武汉市期房抵押，抵押人为朱春梅，抵押权人为招行武汉分行，设定期限为2014年7月1日至2024年7月1日。2014年8月13日，被告招行武汉分行将原告朱春梅借款1130000元直接拨入被告信和农贸公司在该行开立的存款账户。至2016年1月12日，原告朱春梅向被告招行武汉分行偿还贷款本息合计227748.37元。至2016年1月12日，案涉借款尚欠本金1024577.03元。因被告信和农贸公司未能向原告朱春梅交付房屋而产生本案诉讼。上述事实，有《武汉市商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》、借款凭证、期房抵押证明、还款明细清单等证据证实。本院认为：原告朱春梅与被告信和农贸公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，符合法律规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行其义务。双方签定的《武汉市商品房买卖合同》中约定，被告信和农贸公司应于2014年7月31日前将符合条件的商品房交付给原告朱春梅使用，但实际上被告信和农贸公司至今仍未履行该项义务，逾期不能交房已近四年，其行为已构成根本违约，致使购房的合同目的不能实现，故原告朱春梅享有合同约定及法定解除权，对其主张解除《武汉市商品房买卖合同》的诉求，本院依法支持；对被告信和农贸公司辩称原告朱春梅的相关请求超过除斥期间、已丧失了解除合同的权利的意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，原告朱春梅请求解除其与被告信和农贸公司、招行武汉分行签订的《武汉市商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》，符合法律规定，本院予以支持；对被告信和农贸公司辩称两个合同关系不能合并审理的意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”之规定，《武汉市商品房买卖合同》、《个人购房借款及担保合同》解除后，被告信和农贸公司应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还被告招行武汉分行和原告朱春梅。即被告信和农贸公司应向原告朱春梅返还购房款1140291元及其利息、向原告朱春梅返还已偿还的购房贷款本息227748.37元，向被告招行武汉分行返还剩余的借款本金1024577.03元及其利息。被告信和农贸公司清偿剩余贷款本息等债务后，被告招行武汉分行应及时涤除案涉房屋上的抵押登记。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除朱春梅与武汉汉口北信和农贸市场有限公司签订的合同编号分别为“黄120xxxxxx2、黄120xxxxxx3、黄120xxxxxx4、黄120xxxxxx5、黄120xxxxxx6、黄120xxxxxx7、黄120xxxxxx8、黄120xxxxxx9”的《武汉市商品房买卖合同》。二、解除朱春梅与招商银行股份有限公司武汉分行、武汉汉口北信和农贸市场有限公司签订的合同编号分别为“814xxxxxx5、814xxxxxx8、814xxxxxx4、814xxxxxx5、814xxxxxx2、814xxxxxx4、814xxxxxx4、814xxxxxx4”的《个人购房借款及担保合同》；三、武汉汉口北信和农贸市场有限公司返还朱春梅购房款1140291元及其利息（以1140291元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2014年2月28日计算至清偿之日止）；四、武汉汉口北信和农贸市场有限公司返还朱春梅已偿还的购房贷款本金及利息227748.37元；五、武汉汉口北信和农贸市场有限公司返还招商银行股份有限公司武汉分行剩余的购房借款1024577.03元及其利息（以1024577.03元为本金，按中国人民银行同期贷款利率自2016年1月13日计算至清偿之日止）；自武汉汉口北信和农贸市场有限公司清偿上述贷款之日起十日内，招商银行股份有限公司武汉分行办理案涉房屋上抵押登记的涤除手续。上述应付款项于本判决书生效之日起十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18899元，保全费5000元，由武汉汉口北信和农贸市场有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  郑建华人民陪审员  胡思慧人民陪审员  黄建国二〇一八年七月六日书 记 员  陈 伶