云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云04民终228号上诉人（原审原告）：李红，女，1981年10月6日生，彝族，农民，住华宁县。上诉人（原审原告）：张文俊，男，1979年10月7日生，汉族，农民，住通海县。二上诉人共同委托诉讼代理人：廖庆生，云南鼎甲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。二上诉人共同委托诉讼代理人：郭凌云，云南鼎甲律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：通海县海纳房地产开发有限公司。住所地：通海县纳古镇**。法定代表人：纳学远，总经理。委托诉讼代理人：陈少敏，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李剑蓉，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：通海县富润建材厂。经营场所：通海县纳古镇。经营者：纳学文，男，1980年7月15日生，回族，住通海县。委托诉讼代理人：陈少敏，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李剑蓉，云南恩奇律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人李红、张文俊与上诉人通海县海纳房地产开发有限公司（以下简称海纳公司）、被上诉人通海县富润建材厂（以下简称富润建材厂）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省通海县人民法院（2017）云0423民初1308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。二审中，因海纳公司、富润建材厂就相关案件向云南省高级人民法院提起再审申请，本院依法裁定中止审理，后云南省高级人民法院准许海纳公司、富润建材厂撤回再审申请，本案恢复审理，现已审理终结。李红、张文俊上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。主要事实和理由：一、一审判决部分事实认定错误。一审认定“2016年5月12日，天湖银座工程的施工单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对天湖银座工程进行了竣工验收”错误，2016年5月12日出具的《工程竣工验收证明书》并无通海县建设工程质量安全监督管理站签章，海纳公司、富润建材厂至今也未取得《建设工程竣工验收备案表》，即尚未通过质监部门验收。二、一审未按合同约定支持逾期交房违约金错误，海纳公司、富润建材厂未提供证据证明合同约定的违约金过高。三、一审判决未判令海纳公司、富润建材厂退还多收契税错误。在明知契税调低的情况下，海纳公司、富润建材厂仍然按照3%的标准收取契税明显违反规定及合同约定，应当退还多收的契税。四、一审判决未支持逾期办证违约金明显错误。至今海纳公司、富润建材厂未按合同约定为其办理产权证，理应赔偿逾期办证违约金。海纳公司上诉请求：驳回李红、张文俊针对2015年11月15日以后的逾期交房违约金的诉讼请求。主要事实和理由：根据《建筑工程质量验收统一标准》的规定，涉讼的商品房工程在验收程序上不存在初验，根据《单位（子单位）工程质量验收记录》涉讼的商品房已于2015年11月15日经五家质量责任主体验收合格，符合法律规定，质监站是否参与竣工验收，依法均不影响竣工验收的效力和交付条件的成立，质监站出具的《情况说明》对认定工程是否竣工验收没有法律上的效力。在竣工验收合格后，海纳公司已于2015年11月15日已向各业主发出了接房通知书，海纳公司不应再承担逾期交房的违约责任。针对对方上诉，李红、张文俊和海纳公司均答辩请求驳回对方上诉，支持自己的上诉请求。富润建材厂答辩同意海纳公司的上诉请求。李红、张文俊向一审法院起诉请求：一、判令海纳公司、富润建材厂立即为其办理房屋产权证；二、判令海纳公司、富润建材厂连带赔偿2015年11月1日起至2016年2月27日的逾期交房违约金11464元；三、判令海纳公司、富润建材厂退还多收取的契税6714.5元；四、判令海纳公司、富润建材厂连带赔偿2016年8月25日暂至2017年8月8日的逾期办证违约金25606.7元，以后利随本清。一审法院认定事实：海纳公司、富润建材厂系通海县秀山街道天湖银座小区开发商，经批准取得该小区商品房预售许可。2015年10月15日，海纳公司、富润建材厂作为出卖方（甲方）与李红、张文俊作为买受方（乙方）签订通THYZ（2013）第175号《商品房购销合同》、《合同补充协议》。《商品房购销合同》约定：乙方向甲方购买天湖银座C幢1单元10层02号、建筑面积148.89平方米（商品房套内建筑面积119.60平方米、分摊面积29.29平方米）的房屋一套，房屋价款447626元。合同第六条约定：乙方于2015年10月14日前向甲方支付总房价款447626元。合同第七条约定：甲方应于2015年10月31日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。合同第八条约定：乙方如未按约定支付房款，自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止30日内，乙方按每天30元支付甲方违约金，逾期30天后，乙方每天按应付未付款的0.02%支付甲方违约金，合同继续履行；合同第九条约定：如甲方未按约定时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，按每天30元支付乙方违约金，逾期30天后，每天按乙方已付房款的0.02%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。合同第十条约定：房屋经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话、公告或书面形式通知乙方办理交接手续，由于甲方的原因未能按期交房，甲方按逾期交房承担违约责任，甲方已按约定履行通知义务，由于乙方原因未能按期交房的，乙方应于交房之日起30日内到甲方指定的地点办理交接手续，逾期未办理交接手续的，视同甲方已按期履行了交房义务，乙方自此日起至实际接房日止，按每日30元支付甲方违约金。《合同补充协议》约定，《商品房购销合同》中“建设单位组织验收合格”是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理、质检五个单位及甲方共同验收合格并签章；乙方未足额支付甲方房款及配套设施费、住宅专项维修基金、契税、办证费等费用前，乙方无权要求甲方交付房屋，且甲方不承担违约责任，由此导致甲方无法交房的，乙方应按照主合同第十条的约定，承担由于乙方原因未能按期交房的责任；契税、印花税、住宅专项维修资金、产权工本费等由甲方代收代缴，乙方在甲方通知的交接房期限内向甲方足额支付，收费标准以实际交纳时的相关政府规定为准，多退少补，若乙方延迟交付上述税费，除乙方按主合同承担违约责任外，甲方交付房屋的交付期限和办证期限相应顺延以及主合同登记备案期限顺延，甲方不承担违约或赔偿责任。《商品房购销合同》、《合同补充协议》签订后，李红、张文俊按约定付清了全部房款447626元。2015年10月31日，《商品房购销合同》约定的交房期限届满，因房屋尚未验收，海纳公司、富润建材厂未按时交付李红、张文俊房屋。2015年11月11日，天湖银座建设单位、勘察单位、监理单位、设计单位、施工单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对天湖银座工程进行了竣工初验；同年11月15日，海纳公司发出书面通知，通知购房户办理接房手续，因房屋未通过竣工验收，李红、张文俊未办理接房手续。2015年12月29日，通海县建设工程质量安全监督管理站向天湖银座施工单位云南建工第四建设有限公司发出《工程质量安全整改通知》，对天湖银座工程存在的质量问题进行了明确，并要求施工单位不得进行竣工验收。2016年5月12日，天湖银座的施工单位、勘察单位、监理单位、建设单位及通海县建设工程质量安全监督管理站对天湖银座工程进行了竣工验收。2016年2月27日李红、张文俊向海纳公司缴纳了维修基金、契税等费用23356元（其中契税13429元），办理了接房的手续。通海县天湖银座小区及周边房屋年租金约为100元/平方米。一审法院认为，本案中，海纳公司、富润建材厂与李红、张文俊签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方的真实意思表示，且协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议不存在无效情形，系合法有效的协议，双方当事人均受该协议的约束，双方应按《商品房购销合同》、《合同补充协议》的约定履行权利义务。双方在《合同补充协议》中约定海纳公司、富润建材厂应在2015年10月31日前将经勘验、设计、施工、监理、质监及海纳公司、富润建材厂验收合格的房屋交付李红、张文俊，海纳公司、富润建材厂提交的2015年11月11日的工程竣工预验收证明书仅有建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位的签章。2016年5月12日工程竣工验收证明书虽无质监部门签章，但通海县建设工程质量安全监督管理站出具了情况说明能够确定2016年5月12日通海县建设工程质量安全监督管理站参与了诉争房屋的验收，只是根据相关规定其无须签章，同时建设、勘察、设计、监理、施工单位均参与了该次验收，工程竣工验收证明书载明验收结论为合格，故本案应认定2016年5月12日诉争房屋符合合同约定的交房条件，而双方约定诉争房屋于2015年10月31日前交房，海纳公司、富润建材厂未按约交房，其行为已构成违约。根据双方约定，海纳公司、富润建材厂应在2015年10月31日前将验收合格的房屋交付李红、张文俊，而李红、张文俊实际接房的时间是2016年2月27日，所以违约交房的起止期限，应确定为2015年11月1日至实际接房的前一日,即2016年2月26日，共计118天。关于违约金数额。李红、张文俊与海纳公司、富润建材厂在《商品房购销合同》中约定海纳公司、富润建材厂逾期在30天内，按每天30元计算违约金，超过30天的，超过部分每日按已付款的0.02%计算违约金，现海纳公司、富润建材厂抗辩主张约定的违约金过高，要求予以调整。经审查，海纳公司、富润建材厂逾期交房给李红、张文俊造成的损失客观上表现为其不能按期使用该房屋出租所得的租金，而天湖银座相近地段的房屋日租金约为0.27元/平方米，结合涉诉房屋面积及逾期天数，海纳公司、富润建材厂逾期交房给李红、张文俊造成的租金损失为4744元（148.89平方米×118天×0.27元/平方米/天），故对李红、张文俊主张按合同约定的违约金计算过高，不予支持。关于李红、张文俊要求海纳公司、富润建材厂及时办理房屋产权证及赔偿逾期办证违约金的主张，因办证是业主、房地产公司、房管部门三方行为决定，从双方合同约定来看，申请办理产权登记手续还需李红、张文俊配合交齐委托办理产权证所需相关资料且天湖银座小区已完成初始登记，经审查，天湖银座现并未完成初始登记，还不具备办理房屋产权变更登记条件，故对李红、张文俊要求海纳公司、富润建材厂及时办理房屋产权证及赔偿逾期办证违约金的主张，本案中不予处理。关于李红、张文俊要求海纳公司、富润建材厂退还多收取的契税6714.5元的主张，对此在双方补充协议中已明确约定契税等以实际交纳时的相关政府规定为准，双方一致同意多退少补，故对该主张应待海纳公司依照政府相关规定缴纳后再依双方约定退补，故本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，遂判决：“一、由通海县海纳房地产开发有限公司、通海县富润建材厂于判决生效后三日内支付李红、张文俊逾期交房违约金4744元。二、驳回李红、张文俊的其他诉讼请求。”二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审认定的案件事实正确，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方的真实表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的协议，双方均应按约定履行。综合双方诉辩主张，现本案二审的争议焦点为：1、海纳公司、富润建材厂应支付的逾期交房违约金应如何确定；2、海纳公司、富润建材厂是否应退还多收取的契税款；3、海纳公司、富润建材厂是否应立即为李红、张文俊办理涉讼房屋产权证并承担逾期办证的违约责任？关于焦点1，根据双方的合同约定，海纳公司、富润建材厂应在2015年10月31日前将经勘验、设计、施工、监理、质监及建设单位组织验收合格的房屋交付李红、张文俊，否则应承担相应的逾期交房违约责任。现海纳公司主张涉讼的商品房于2015年11月15日已验收合格，并于同日通知李红、张文俊接房，其应承担的逾期交房违约金只应计算至2015年11月15日。经审查，双方的《合同补充协议》约定，涉讼房屋需由质监部门参与验收合格，才符合交房条件，因海纳公司的该项主张与双方约定不符，故本院不予支持。2016年5月12日，由建设、勘察、设计、监理、施工单位组织在通海县建设工程质量安全监督管理站参与下，涉讼房屋工程竣工验收合格，此时涉讼房屋才符合双方补充协议约定的交房条件，故一审法院认定2016年5月12日诉争房屋符合双方合同约定的交房条件正确，本院予以维持。关于逾期交房的时间，因海纳公司、富润建材厂未举证证明2016年5月12日后何时通知李红、张文俊接房，李红、张文俊已于2016年2月27日办理了房屋交接手续，故一审认定逾期交房的起止期限为2015年11月1日至2016年2月26日共计118天并无不当，本院予以维持。关于违约金的计算标准，一审诉讼中海纳公司、富润建材厂提出双方合同约定的违约金计算标准过高，对此一审法院参照涉讼小区相近地段的房屋日租金水平标准0.27元/平方米，经计算确认逾期交房违约金为4744元符合本案实际，本院予以维持。关于焦点2，因双方在补充协议中已明确约定契税以实际交纳时的相关规定为准，双方均同意多退少补，现契税尚未实际交纳，李红、张文俊应承担的契税数额尚不确定，李红、张文俊要求海纳公司、富润建材厂退还多收契税的条件尚未成就，故一审对李红、张文俊的该项主张未作处理并无不当，应予维持。关于焦点3，因产权证的办理涉及业主、房地产开发企业和产权登记行政管理部门三方的行为，办理产权登记手续除业主需提交委托办理产权证所需资料外，还需天湖银座小区完成初始登记，现该小区并未完成初始登记，还不具备办理房屋产权变更登记条件，故对李红、张文俊要求海纳公司、富润建材厂及时办理房屋产权证，并支付逾期办证违约金的主张，一审认为在本案中暂不予处理正确，本院予以维持。综上所述，李红、张文俊及海纳公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费900元，由李红、张文俊负担800元，由通海县海纳房地产开发有限公司负担100元。本判决为终审判决。本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判长  李文玉审判员  李建国审判员  方明慧二〇一八年七月三十一日书记员  王航宇