四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川19民再33号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：巴中市广建房地产开发有限责任公司。住所地：四川省巴中市巴州区草坝街**。 法定代表人：陈政冈，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵思东，男，1973年11月2日出生，汉族，大专文化，系该公司职工,住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：刘军，四川雅逸律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：杨政，男，1971年11月5日出生，汉族，高中文化，住四川省巴中市巴州区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：罗加帮，男，1958年1月2日出生，汉族，高中文化，巴中市万德建筑工程有限公司职工，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：王以红，四川巴蜀律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：熊统菊，女，1962年9月7日出生，汉族，小学文化，住四川省巴中市巴州区。 再审申请人巴中市广建房地产开发有限责任公司（以下简称广建房产公司）因与被申请人杨政、罗加帮、熊统菊买卖合同纠纷一案，不服四川省巴中市中级人民法院（2016）川19民终403号民事判决，向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院于2017年12月26日作出（2017）川民申3374号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2018年5月29日立案后，依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人广建房产公司的委托诉讼代理人赵思东、刘军，被申请人罗加帮的委托诉讼代理人王以红到庭参加诉讼。被申请人杨政、熊统菊经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法对被申请人杨政、熊统菊进行缺席审理。本案现已审理终结。 再审申请人广建房产公司再审请求：1.撤销四川省巴中市中级人民法院（2016）川19民终403号民事判决；2.改判应退多收的房款由被申请人杨政、罗加帮负责退还；3.一、二审诉讼费由被申请人杨政、罗加帮承担；4.中止原判决执行，退回再审申请人已执行款项，赔偿再审申请人损失（包括利息损失）。事实和理由：1.争议房屋均系巴中市万德建筑工程有限公司抵押取得，巴中市万德建筑工程有限公司将抵偿房屋转卖后，与购房户之间形成房屋买卖关系，广建房产公司没有对案涉第10幢、第13幢楼房申报项目建设，也没有授权杨政开发。广建房产公司既未在《商品房售房合同》上签字盖章，也未授权杨政签字盖章，且合同上的公章也是私刻的。二审凭行政机关提供的证据，认定销售主体是广建房产公司，未将巴中市万德建筑工程有限公司列为共同被告，缺乏证据证实。2.广建房产公司在二审期间发现杨政系私刻广建房产公司公章，收取巨额资金，其行为已涉嫌犯罪，二审应当中止民事诉讼，并将本案移交公安机关立案侦查，待侦查终结后再确定本案是否继续审理，二审未将本案移交公安机关立案侦查，程序违法。 被申请人杨政辩称，巴中市经济技术开发区南坝九号地块现状平面图及两个建设用地规划许可证，用地单位是广建房产公司，用地名称是商务用地，位置是科技园。案涉工程就是以广建房产公司的名义修建的，案涉工程相关申请等文件都是广建房产公司盖章了的。 被申请人罗加帮辩称，不是房屋买卖合同的当事人，未与各购房户形成房屋买卖合同关系，不应成为本案适格的被告，更不应返还购房款。 被申请人熊统菊未作答辩。 熊统菊向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即与原告进行房价款最终结算，退还预收房款中多收房款5186.09元，并自原告缴款之日起按银行同期同类贷款利息四倍支付资金占用利息；2.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：巴中市巴州区南坝太子公寓商品房由广建房产公司开发，巴中市万德建筑工程有限公司承建。被告杨政为广建房产公司开发太子公寓项目部负责人，被告罗加帮为巴中市万德建筑工程有限公司承建太子公寓项目负责人。在施工中，因开发商资金短缺，无钱拨付工程款，杨政遂委托罗加帮卖一部分正在建修的房屋，按所签合同的卖房总价款抵扣应拨付给罗加帮的工程款。2008年5月11日，罗加帮以杨政委托经办人的身份与原告签订了《商品房售房合同》，约定由原告购买被告所修建的位于巴中市巴州区南坝太子公寓13栋3单元商品房一套，建筑面积111㎡，单价为1387.38元/㎡，房价款总额为154000.00元，以上面积为暂测面积，竣工后与房管部门实测面积有差异时，购房单价不变，按实际测定的面积结算房款。合同签订后，原告于2009年5月9日向罗加帮一次性交纳了购房款150750.00元，另预留3250元房屋产权两证办理后补交。该房屋竣工后，杨政依罗加帮与原告签订的《商品房售房合同》向原告交付了标的房屋，并在该合同中卖房人处加盖巴中市广建房地产开发公司太子公寓项目部公章，且依该合同向房管部门申请办理房产证。2014年原告得知其购买的房屋的实际测绘面积为104.92㎡，比合同约定的面积111㎡小了，要求被告退还多收的购房款5186.09元而酿成纠纷。 一审法院认为：商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中原告与广建房产公司开发太子公寓项目部签订了《商品房售房合同》后，均已履行合同中的主要义务。罗加帮受杨政的委托出卖房屋，所得房价款以所签合同的卖房总价款抵扣杨政应拨付给罗加帮的工程款，故罗加帮收到的卖房款应视为杨政所收，被告罗加帮只是帮杨政卖房的受委托人（经办人），不应对此承担责任，罗加帮不是本案的适格被告。被告杨政作为广建房产公司开发太子公寓项目部的负责人，在出卖商品房时是履行职务行为，企业法人对其工作人员的经营活动，承担民事责任，故杨政在《商品房售房合同》中应承担的责任应当由被告广建房产公司承担，杨政亦不是本案适格的被告。根据《商品房售房合同》中关于房屋面积的约定，多收的卖房款5186.09元【150750.00元－1387.38元/㎡×104.92㎡＝5186.09元】理应由被告广建房产公司退还。关于原告要求按银行同期同类贷款利率的四倍支付资金占用利息的主张，因合同没有约定多收房款的资金占用利息和还款期限，故本院不予支持；被告广建房产公司应当按银行同期同类贷款利率（年利率6％）支付资金占用利息。被告罗加帮辩称原告的诉讼请求已过诉讼时效，不应受到法律的保护的主张，因未提供相关证据佐证，其辩解理由不成立。一审法院判决：一、由被告巴中市广建房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内退还原告熊统菊多交购房款5186.09元及利息（利息计算方式为：以5186.09为基数，从2009年5月10日起以年利率6％计息计算至本判决确定的本金给付之日止。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）；二、驳回原告的其它诉讼请求。 广建房产公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人熊统菊对上诉人的诉讼请求。 原二审审理中，为核实相关事实，本院依职权向巴中市国土资源局巴州分局调取了如下证据：1.巴州区“两证”遗留问题补缴土地价款申请审批表；2.土地出让价款催缴通知书；3.关于尽快解决土地历史遗留问题的请示；4.关于解决南坝太子公寓二期“两证”遗留问题的报告及请示；5.巴州区房屋“两证”遗留问题处理领导小组会议纪要（3）；6.巴州区人民政府办公室关于同意南坝小区环山路太子公寓旧房拆迁改造立项的批复；7.土地供应协议书；8.拆许字（2003）第8号房屋拆迁许可证；9.巴中拆许字（2007）第6号房屋拆迁许可证；10.研究解决巴城陈蓉成等10户居民住房信访问题专题会议纪要；11.广建房产公司关于太子公寓建设用地情况报告；12.巴国土资监[2006]25号行政处罚决定书及缴款票据；13.信访登记表；14.（2016）市字第90号建设用地规划许可证；15.（2005）市字第011号建设用地规划许可证；16.巴中市地方税务局直属分局协助执行通知书、税收保全措施决定书及其查封商品、货物或者其他财产清单；17.四川明正司法鉴定所司法鉴定意见书；18.拆迁还房登记表等。上诉人广建房产公司质证认为，法院调取的证据是真实的，但上述证据形成是为了解决遗留问题，补办的手续，项目上的问题由被上诉人杨政处理，与上诉人广建房产公司无关。被上诉人杨政质证认为，法院调取的证据都是真实的，没有意见。被上诉人罗加帮质证认为，法院调取的证据属实，证据中反映申办的主体是上诉人广建房产公司，被上诉人杨政是经办人。被上诉人熊统菊质证认为，法院调取的证据是真实的，没有意见。 二审经审理查明的事实与一审查明的基本一致，本院依法予以确认。二审中，广建房产公司陈述杨政曾是其公司的项目经理，但仅是“太子公寓”1至4号楼，公司也有明确的任命文件，但在本院规定的期限内广建房产公司未向本院提交杨政仅是“太子公寓”1至4号楼的项目经理任命文件、授权委托书等材料。本案在审理过程中，巴中市万德建筑工程有限公司承建“太子公寓”项目负责人罗加帮与广建房产公司“太子公寓”的项目负责人杨政对约定的是“以房抵付工程款”还是以“售房款抵付工程款”的事实争议较大。 二审法院认为，上诉人广建房产公司系案涉“太子公寓”一、二期工程的房地产开发企业，被上诉人杨政系广建房产公司授权的“太子公寓”项目负责人，被上诉人杨政在负责“太子公寓”的开发过程中，基于与巴中市万德建筑工程有限公司承建“太子公寓”项目负责人罗加帮之间的以房（款）抵付工程款的协议，委托由罗加帮出售房屋，并在《商品房售房合同》加盖了“巴中市广建房地产开发公司太子公寓项目部”的印章及杨政签章。案涉合同签订后，虽然由被上诉人罗加帮实际收取了购房款，但上诉人广建房产公司作为案涉房产的开发商及其项目负责人杨政，多年来并未就此提出异议，而且在购房户支付相应购房款后向购房户交付了房屋，并办理了相应的产权证书。故原审判决认定罗加帮收取购房款的行为是杨政委托实施的委托代理行为，并无不当。因杨政系上诉人广建房产公司的项目负责人，故对外销售房屋的行为属职务行为，其法律后果应由上诉人广建房产公司承担。二审中，上诉人广建房产公司上诉称案涉10幢、13幢楼房系其原项目负责人即被上诉人杨政个人超出授权范围违法违规修建，未授权杨政或罗加帮出售房屋，其不是销售主体，不应承担合同责任，并向本院提交了向相关职能部门及政府反映“太子公寓”相关问题的函件、2006年登报发出的关于公司管理要求的相关公告等证据，但上诉人未提供相关行政职能部门确认案涉10幢、13幢系被上诉人杨政个人违法违规建设的认定结论。且本院在审理过程中依职权调取的行政机关制发的相关房屋拆迁许可证、建设用地规划许可证、土地出让价款补缴及相关行政处罚等，均是以上诉人广建房产公司为行政相对人。在本案审理过程中，上诉人广建房产公司也承认杨政曾是其公司的项目经理，负责“太子公寓”工程，虽辩称仅是负责1至4号楼的工程，但又缺乏相关证据予以证实，故对上诉人广建房产公司上诉称其不是案涉商品房出售合同的销售人，不应承担责任的主张，本院不予支持。即使被上诉人杨政在案涉“太子公寓”项目建设中实施了超出授权范围的相关行为，也属于上诉人广建房产公司的内部管理行为，不能对抗购房户。 根据合同的相对性原则，上诉人广建房产公司作为案涉《商品房售房合同》的出售方，应当依约对购房者多交的购房款承担返还义务。被上诉人罗加帮与杨政之间约定的是“以房抵付工程款”还是以“售房款抵付工程款”涉及工程结算的问题，系另一民事法律关系，不属本案的审理范围，当事人可另行主张权利。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。 再审审理中，再审申请人广建房产公司提交以下证据： 第一组证据：1.2002年11月5日我司与管委会签订的《太子公寓用地协议》；2.2003年11月20日办理的土地使用证；3.2003年10月办理的规划许可证；4.2003年11月施工许可证；主要证明：案涉太子公寓10-12号楼，未在我公司开发项目内。第二组证据：1.公安局对杨政的行政处罚决定书；2.公安局对洪远贵的行政处罚决定书。主要证明：本案售房合同上出售人的印章、争议项目的部分建设手续的申报印章都系杨政、洪远贵私刻行为，并非广建房产公司行为。第三组证据：二审庭审质证时的笔录。主要证明：杨政、罗加帮自己承认本案售房合同款项是他们收取。第四组证据：广建房产公司的营业执照及印章与杨政、洪远贵私刻印章对比。主要证明：私刻印章名称与我司的印章完全不一致。第五组证据：公安机关对洪远贵的询问笔录。主要证明：售房合同上印章、诉争项目的建设手续申报所使用的印章都是私刻的。第六组证据：杨政、罗加帮的房源表。主要证明：他们有偿还的能力。 被申请人杨政的质证意见：第一组至第四组证据证明的内容都不成立，因为太子公寓二期办理的建设用地规划许可证都是广建房产公司办理的，包含诉争2号楼-14号楼的用地范围；对第五组证据的证明目的有异议，我们雕刻的条形章并非公章，也没有造成危害，公安局已经进行了处罚。第六组证据证实的内容与再审申请人无关，我修建太子公寓挂靠在广建房产公司，向广建房产公司缴纳了挂靠费。 被申请人罗加帮的质证意见：对第一组至第四组证据真实性没有异议，但是与本案诉争的没有任何关系，对公安局的处罚决定书，对真实性没有异议，对二审的笔录真实性也没有异议；对第五组证据的真实性没有异议；第六组证据中，房源表上没有任何单位盖章，不能证明该房源属于杨政、罗加帮所有，同时与本案没有多大的关联。 本院对再审申请人广建房产公司提交的证据认定如下：对第一组至第五组证据的真实性，本院予以认定。是否达到再审申请人的证明目的，本院将结合本案其他证据综合予以认定；第六组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。 被申请人杨政提交了以下证据：1.广建房产公司九号地块平面图；2.2005年5月31日《建设用地规划许可证》、2006年12月11日《建设用地规划许可证》；3.广建房产公司2005年5月25日《用地规划申请》、广建房产公司2005年12月12日《关于我公司实施太子路工程二期拆迁还房工程，因拆迁还房面积过大，请求增加楼层的报告》、广建房产公司2006年4月12日《关于太子公寓拆迁改造项目因拆迁还房较大恳请增加楼层的申请》；4.太子公寓成本核算表；5.南坝太子公寓二期工程拆迁户面积统计表；6.广建房产公司2009年3月6日《关于太子公寓二期工程12号楼增加楼层变更设计的申请》、广建房产公司2009年7月15日《关于太子公寓二期工程12号楼减免相关费用的请示》；7.川陕革命根据地博物馆和广建房产公司《协议》；8.广建房产公司与巴中市天元房地产开发有限公司《联合开发协议书》；9.广建房产公司2006年4月10日《关于尽快办理“太子公寓”拆迁还房工程国有土地出让手续的申请》。主要证明南坝太子公寓是广建房产公司开发的，我只是项目的负责人，广建房产公司2006年以后就不承认太子公寓的建设，但是2007年、2009年还出具证明和报告，足以证明太子公寓开发还是属于广建房产公司。 再审申请人广建房产公司的质证意见：被申请人杨政提交的证据是复印件，对真实性存疑。1.增加楼层的申请属实，但是不能证明与诉争楼栋有关系，诉争楼栋至今没有办理五证，确定一个开发业主必须要五证齐全；2.杨政提供的广建房产公司的用地规划许可证与我公司提交的工程规划许可证相互印证，太子公寓二期工程规划许可证只有4000多平方米，诉争楼栋至今没有工程规划许可证，实际是把太子公寓二期扩大了的概念，我们提供的工程规划许可证是太子公寓二期；3.杨政提供的关于办理太子公寓用地的申请是属实的，不过这个申请是我们办理4000多平方米的申请；4.太子公寓成本核算表，是管委会盖章，与广建房产公司无关；5.南坝太子公寓二期工程拆迁户面积统计表与诉争购房户没有任何关系；6.对第6份证据的公章我们要进行核实，如果是我们公司的公章，也只是我们内部的申请，不是法定的依据，法定依据应当是建设工程的“五证”；7.第7份、第8份证据与诉争楼栋没有关系。 被申请人罗加帮的质证意见：被申请人杨政所举的证据，能够证明太子公寓开发商是广建房产公司。广建房产公司声称他们开发的只有几千平方米，而申请书上是2万多平方米，诉争房屋属于广建房产公司，对所有证据的真实性没有异议。 本院对杨政提交的证据认定如下：对第1份、第2份证据复印件，庭后经与原件核对无误，本院予以采信；对第3份证据，再审申请人广建房产公司及被申请人罗加帮对其真实性没有异议，本院予以采信；对第4、5份证据，广建房产公司的质证意见成立，与本案不具有关联性，不能达到被申请人杨政的证明目的，本院不予采信；对第6、7、8、9份证据，加盖了再审申请人广建房产公司的印章，对其真实性本院予以认定，是否达到被申请人杨政的证明目的，本院将结合其他证据综合予以认定。 本院再审中，依职权向相关行政职能部门调取了如下证据：第一组，巴中市国土资源局《行政处罚决定书》（巴国土资监[2006]25号）；第二组，2005年5月30日巴中市建设局《建设用地规划许可证申请表》及附件申请、规划平面图、巴中市经济技术开发区科技园管理委员会2005年5月30日《关于广建房产公司（杨政）办理的报告》、巴中市广建房地产开发有限公司2005年5月25日《用地规划申请》、巴中市人民政府办公室2004年9月20日《研究解决巴城陈蓉成等10户居民住房信访问题专题会议纪要》、巴中市太子公寓片区二期用地红线图；第三组，2006年11月23日巴中市规划和建设局《建设用地规划许可证申请表》及附件巴中市经济技术开发区科技园管理委员会2006年11月29日《关于南坝9号地块办理用地规划的报告》、巴中市巴州区国土勘测规划设计队《巴州区南坝（太子公寓文渊阁二期工程）建设用地勘测定界图》；第四组，巴中市不动产登记中心档案查询登记表：太子公寓项目无广建房产公司不动产登记信息记录；第五组，巴中市经济技术开发区科技园管理委员会提供证据：广建房产公司“太子公寓”项目部2007年7月26日《恳请立即解决相关问题的紧急报告》、巴中经济开发区科技园管委会与广建房产公司“太子公寓”项目部2007年9月23日签订的《房屋拆迁费用分摊协议》、广建房产公司“太子公寓”项目部2007年8月16日《要求解决相关问题的调查报告》、巴中市经济技术开发区科技园管理委员会2006年5月25日《关于办理“太子公寓”建设用地手续的函》、巴中市巴州区建设委员会2001年9月17日《关于同意南坝环山路太子公寓拆迁安置补偿方案的批复》、广建房产公司2001年9月3日《关于南坝环山路太子公寓拆迁安置补偿方案的请示》（建筑面积约2600㎡）、巴中市巴州区人民政府办公室2001年8月21日《关于同意南坝小区环山路太子公寓旧房拆迁改造立项的批复》（巴州府办[2000]57号）、巴中市经济技术开发区科技园管理委员会2008年4月16日《关于确定南坝太子公寓用地范围内规划设计条件的函》、广建房产公司“太子公寓”项目部2008年3月26日《关于“太子公寓”二期工程因补办土地手续恳请出具建设规划条件的申请》、巴中市经济技术开发区科技园管理委员会2006年6月16日《关于对广建房产公司违规修建“太子公寓”给予及时处理的报告》。 再审申请人广建房产公司的质证意见：对行政处罚决定书的真实性无异议，但我公司没有收到；建设规划申请表，我公司没有盖章，不知情也不承担责任；关于会议纪要，没有通知我公司参加，不知情也不承担责任；关于科技园管委会给建设局的报告，不知情也不承担责任；用地规划申请，不能证明与诉争楼栋有关；关于巴中市规划和建设局建设行政许可受理通知书，是杨政个人申办，不知情也不承担责任；关于科技园管委会的规划报告，我公司未申请，不知情也不承担责任；杨政以个人名义办理了房产证，但没有办理不动产登记证；关于广建房产公司给科技园管委会的紧急报告、房屋分摊协议、用地手续函，是杨政以项目部的名义申请，我公司不知情也不承担责任；关于广建房产公司的申请和建设局的批复，广建房产公司只是对1-4号楼承担责任，占地面积仅1750平方米，超面积部分是杨政自行拆迁自行开发，与广建房产公司无关。 被申请人杨政的质证意见：对法院依职权调取的证据没有异议，都是真实的。 被申请人罗加帮的质证意见：对行政处罚决定，实际是对广建房产公司的处罚；对其他证据的真实性没有异议。证实了太子公寓及诉争房屋开发的主体是广建房产公司，杨政个人是无法实施房地产开发的行为，杨政作为项目部负责人，办理土地等一系列的工作，事实上是他的职务行为，其法律后果由广建房产公司承担。 本院对依职权调取的证据认定如下：对第一至四组证据，系相关行政职能部门在案涉工程的开发修建过程中颁发，且2015年5月25日再审申请人广建房产公司的《申请》加盖了单位印章，因此本院对该四组证据予以采信；对第五组证据中，对以广建房产公司项目部起草的相关文件，与本案不具有关联性，本院不予采信，对其余证据本院予以采信。 本院再审审理查明：2001年8月21日巴中市巴州区人民政府办公室《关于同意南坝小区环山路太子公寓旧房拆迁改造立项的批复》（巴州府办函[2000]57号）：同意巴中市广建房地产开发有限公司为拆迁人，立项改造南坝小区环山路太子公寓；2002年11月5日，巴中市巴州区经济技术开发区管委会（甲方）与巴中市广建房地产开发有限责任公司（乙方）签订《土地供应协议书》，约定：甲方同意将位于太子路右侧何一玉等九户居民的房屋实施拆除改建，使用土地面积1582.06平方米供给乙方修建商住楼。甲方刘光武签字并加盖甲方印章，乙方代表陈政冈签字，项目负责人杨政签字，并加盖再审申请人广建房产公司印章。2003年7月3日，巴中市巴州区建设局给再审申请人颁发《房屋拆迁许可证》（拆许字[2003]第捌号），记载住宅地面积3500平方米。2003年11月21日，巴中市建设局颁发《建筑工程施工许可证》（编号2003-080），记载建设单位巴中市广建房地产开发公司，工程名称太子公寓二期工程，建设规模4446平方米。 再审申请人广建房产公司2005年5月25日向市建设局提交《用地规划申请》，记载“一期工程已结束，特申请二期用地规划手续，二期工程已启动，因拆迁面积过大，成本过高，特请建设局考虑为盼”；2005年5月30日巴中市建设局颁发《建设用地规划许可证》（[2005]市字第011号）：用地单位巴中市广建房地产有限公司，用地项目名称商住用地，用地面积18669.31㎡，附件名称：申请、规划平面图；附件有巴中市经济技术开发区科技园管理委员会2005年5月30日《关于广建房产公司（杨政）办理的报告》、巴中市人民政府办公司2004年9月20日《研究解决巴城陈蓉成等10户居民住房信访问题专题会议纪要》、巴中市太子公寓片区二期用地红线图；2005年12月12日、2006年4月12日再审申请人广建房产公司分两次向市规划和建设局提交《关于“太子公寓”拆迁改造项目因拆迁还房较大恳请增加楼层的申请》记载：由我公司投资改造的“太子公寓”项目，共计拆迁175户，21450平方米。……故申请在原“太子公寓”规划设计的基础上增加一层，请批准为荷！2006年12月11日巴中市规划和建设局颁发《建设用地规划许可证》（[2006]市字第90号）：用地单位巴中市广建房产公司，用地项目名称商住用地（补办），用地面积4373.55㎡，附件有巴中市经济技术开发区科技园管理委员会2006年11月29日《关于南坝9号地块办理用地规划的报告》、巴中市巴州区国土勘测规划设计队《巴州区南坝（太子公寓文渊阁二期工程）建设用地勘测定界图》。 2006年4月10日再审申请人广建房产公司《关于尽快办理“太子公寓”拆迁还房工程国有土地出让手续的申请》记载：“太子公寓”总用地面积33.2121亩……由于新旧国土政策的变化，“太子公寓”用地属历史遗留问题，为此2004年9月20日市人民政府第71期《会议纪要》也明确了鉴于“太子公寓”拆迁还房工程的客观情况，可参照周边地价实行挂牌出让。 巴中市国土资源局于2006年9月6日作出《行政处罚决定书》（巴国土资监[2006]25号），被处罚人：巴中市广建房地产开发有限责任公司（杨政，男，现年42岁，“太子公寓”建设项目经理），认定“广建司拆迁范围越来越大，共拆迁居民房屋105户，拆迁建筑面积11425平方米，宅基地占地5508.31平方米，巴中市建设局为广建房产公司颁发（2005）市字第011号《建设用地规划许可证》，规划总用地面积18669.31平方米…….太子公寓二期工程拟建13幢7+1层商住楼……未经国土主管部门批准用地”，决定处罚“对巴中市广建房地产开发有限责任公司未经批准非法占用国有土地面积8641.20平方米建商住楼的行为按每平方米30元的标准予以处罚，共处罚金259236.00元人民币，在缴清罚款后，依法办理用地手续”。 2007年2月8日巴中市规划和建设局向再审申请人广建房产公司颁发《房屋拆迁许可证》（巴中拆许字[2007]06号），记载非住宅面积2500平方米、住宅7750平方米。 2007年6月8日，杨政作为项目负责人以再审申请人广建房产公司的名义与罗加帮签订《建筑工程承包合同》，主要约定：工程名称太子公寓二期工程十三号楼，2007年7月15日开工，2008年6月15日竣工，乙方垫整个工程资金，甲方将南坝太子公寓二期工程十三号楼三单元二至七层抵给乙方均价按每平方米900元，作为拨付给乙方的工程款。由乙方自行出售，安排和收集，必须有甲方盖章，…….土地使用证和房屋产权证由甲方负责办理，税费由甲方负责缴并办证。 2008年5月11日，罗加帮以杨政委托经办人的身份与被申请人熊统菊签订了《商品房售房合同》，约定由熊统菊购买再审申请人所修建的位于巴中市巴州区南坝太子公寓13栋3单元商品房一套，建筑面积111㎡，单价为1387.38元/㎡，房价款总额为154000.00元，以上面积为暂测面积，竣工后与房管部门实测面积有差异时，购房单价不变，按实际测定的面积结算房款。合同签订后，熊统菊于2009年5月9日向罗加帮一次性交纳了购房款150750.00元，另预留3250元房屋产权两证办理后补交。该房屋竣工后，杨政依罗加帮与熊统菊签订的《商品房售房合同》向熊统菊交付了标的房屋，并在该合同中卖房人处加盖巴中市广建房地产开发公司太子公寓项目部公章，且依该合同向房管部门申请办理房产证。2014年熊统菊得知其购买的房屋的实际测绘面积为104.92㎡，比合同约定的面积111㎡小了，要求退还多收的购房款5186.09元而酿成纠纷。 2009年3月6日再审申请人向市规划和建设局报告《关于太子公寓二期工程12号楼增加楼层变更设计的申请》记载：该项目12号楼，原规划设计条件为7+1多层建筑，……特申请将12号楼原规划设计条件的7+1多层建筑，变更为全框架的10+1高层建筑。 2009年7月15日再审申请人向巴州区科技园管委会报告《关于太子公寓二期工程12号楼减免相关费用的请示》记载：由我公司投资拆迁改造建设的太子公寓二期工程项目12号楼共计拆除43户，拆除面积4560㎡，于2006年4月拆除完毕。……我们恳请减免12号楼的城市建设配套费，土地出让金等相关费用。 2012年11月15日巴中市地方税务局直属分局向再审申请人广建房产公司发出《税收保全措施决定书》，对再审申请人广建房产公司因太子公寓二期项目欠缴税款而进行税收保全，并随后对太子公寓二期3、4、5、6、8、10号楼的相关门市进行了查封，该税收保全措施及《查封商品、货物或者其他财产清单》加盖再审申请人广建房产公司印章，被执行人处由杨政签字。同日，杨政向巴中市地方税务局直属分局出具《说明》：我自愿将查封的36个门市（详见查封清单）交由市广建房产公司管理和处置，即以后处理该36个门市的产权归属时，必须通过市广建房产公司书面同意，我个人无权私下对外出售、出租、转让或赠与。 2012年11月29日，杨政与罗加帮进行结算并签订《南坝“太子公寓”10号、12号、13号楼施工竣工结算协议》：一、甲、乙双方通过逐项结算，已对合同内、外工程结算清结，由乙方一次性补偿甲方现金人民币60000.00元；……四、乙方销售以房抵付工程款的房屋，由乙方负责协助各购房户应提供的资料和相关义务。 2016年4月19日，巴中市国土资源局巴州分局向再审申请人广建房产公司发出《土地出让价款催缴通知书（“两证遗留问题”）》：你（公司）修建的位于巴州区南坝小区的宗地，根据巴中市人民政府“两证遗留问题”办理相关规定，存在价款未缴清问题，经核算你（公司）应缴纳该宗土地出让价款502.7266万元。 本院再审认为，再审申请人与被申请人均对返还多收购房款的事实无异议，唯一分歧是应由谁承担返还责任。本院对案涉房屋应当返还多收购房款的事实予以确认。 本案再审争议焦点：一是案涉房屋所在楼栋是否系杨政以广建房产公司名义开发；二是广建房产公司是否应对被申请人杨政、罗加帮以再审申请人的名义销售案涉房屋承担责任；三是本案是否应当中止审理；四是本案是否漏列诉讼主体。 一、关于案涉房屋所在楼栋是否系杨政以广建房产公司名义开发的问题 再审申请人广建房产公司于2002年11月5日与巴中市巴州区经济技术开发区管委会签订的《土地供应协议书》，杨政以项目负责人名义在协议书上签字，并加盖再审申请人广建房产公司印章。在本案的历次审理中，再审申请人广建房产公司和被申请人杨政均未提交杨政的授权委托书，广建房产公司口头辩称杨政系1-4号楼的项目负责人。但案涉工程“太子公寓”项目的所有楼栋开发、建设工程事项均系杨政以再审申请人广建房产公司的名义办理，再审申请人广建房产公司的辩称理由不成立，杨政系项目负责人的身份应当予以认定。 再审申请人提交的2002年11月5日与管委会签订的《太子公寓用地协议》、2003年11月20日办理的《土地使用证》、2003年10月办理的《规划许可证》、2003年11月《施工许可证》等证据形成时间均在2005年以前，证实了太子公寓2005年以前的前期工程范围。2005年5月25日广建房产公司《用地规划申请》并根据该申请办理的2005年5月31日《建设用地规划许可证》（总用地面积为18669.31㎡）、2005年12月12日和2006年4月12日广建房产公司向市规划和建设局两次提交的《关于“太子公寓”拆迁改造项目因拆迁还房较大恳请增加楼层的申请》记载的“太子公寓”项目为21450平方米、2006年12月11日巴中市规划和建设局颁发《建设用地规划许可证》（[2006]市字第90号）的用地面积4373.55㎡，证明2005年、2006年补办相关手续，开发建设的面积由2004年审批的4446㎡扩大到2005年审批的18669.31㎡，2006年又增加4373.55㎡，且系再审申请人提交书面申请的情况下由行政职能部门颁发，至今为有效证件。再审申请人广建房产公司认为2005年5月31日《建设用地规划许可证》系杨政擅自办理，广建房产公司以其用地申请未写明面积为由辩称不知情的质证意见不成立。 再审申请人申诉认为，太子公寓二期仅包括2、3、4号楼，其余楼栋与再审申请人无关，并在原二审中提交2006年起的报纸声明和2010年4月起向国土、建设、房管、工商等部门的书面报告。经查，再审申请人2009年7月15日仍在向巴州区科技园管委会申请12号楼费用减免，再审申请人2006年申请办理国有土地出让手续记载的面积与拆迁许可证、建设工程规划许可证记载的面积均为2万多平方米。2006年12月6日在《巴中广播电视报》登载的《公告》并没有指明“太子公寓”项目；2010年4月起向相关部门报告时，本案案涉工程房屋已经在2008年出售。本案案涉房屋买卖协议签订在前，广建房产公司向相关行政职能部门报告杨政违规开发建设“太子公寓”在后，且均未有相关行政管理机关认定杨政系擅自以广建房产公司的名义开发建设。2012年11月15日巴中市地方税务局直属分局向再审申请人广建房产公司发出《税收保全措施决定书》，对太子公寓二期3、4、5、6、8、10号楼的相关门市进行了查封，该税收保全措施亦送达给再审申请人广建房产公司。案涉房屋是“太子公寓”二期13号楼，系在2005年5月31日《建设用地规划许可证》、2006年12月11日《建设用地规划许可证》的确定范围内。案涉房屋所在楼栋至今无证据证明系杨政擅自以广建房产公司名义开发，就本院查明的事实可以认定，案涉房屋系再审申请人广建房产公司开发的“太子公寓”二期工程范围，杨政作为项目部负责人，代表再审申请人进行项目管理。 因此，对再审申请人认为其开发的“太子公寓”项目仅指1-4号楼，案涉房屋所在楼栋与广建房产公司“太子公寓”二期无关的主张不成立。 二、关于广建房产公司是否应对被申请人杨政、罗加帮以再审申请人的名义销售案涉房屋承担责任的问题 杨政作为“太子公寓”项目部负责人，在开发修建过程中，与罗加帮签订《建筑工程承包合同》，该合同第八条第1项约定以太子公寓二期工程部分房屋计价作为拨付乙方的工程款，委托由罗加帮出售房屋。罗加帮在出售双方约定的以房款抵扣工程款的房屋时，房屋的出售方为巴中市广建房地产开发公司太子公寓项目部，项目部负责人杨政代表出售方在甲方处签字并加盖了“广建房产公司太子公寓项目部”的印章及杨政个人私章，罗加帮作为委托经办人签字并实际收取购房款。在购房人支付相应购房款后，双方在2012年11月29日进行了结算并签订《结算协议》，罗加帮补给杨政现金60000元。随后，太子公寓项目部向购房户交付了房屋。从双方签订《建筑工程承包合同》约定以房款抵扣工程款方式到出售房屋并结算、向购房户交付房屋等一系列行为看，案涉房屋的签约主体系再审申请人所设立的“太子公寓”项目部及项目部负责人杨政和购房户熊统菊，履行房屋交付义务及办理产权等相关出售主体义务亦由被申请人杨政在负责，罗加帮未与购房户熊统菊签订除本案《商品房售房合同》之外的其他买卖合同。因此，再审申请人申诉认为罗加帮履行巴中市万德建筑工程有限公司授权职务行为与购房户之间形成新的房屋买卖关系不成立。 另外，太子公寓项目部负责人杨政在开发建设过程中，是否超出再审申请人广建房产公司授权范围进行开发建设，再审申请人已经多次向相关行政主管部门进行反映，且对杨政私刻印章的行为也已经交公安局进行查处，再审申请人所实施的上述行为均系作为项目开发公司对内部人员违规操作行为的一种处理措施，是其内部管理行为。且截止目前，相关行政职能部门所认定的案涉工程项目开发业主系再审申请人广建房产公司，对广建房产公司反映的杨政违规问题并未作出有效认定。 同时，本案购房户熊统菊在本案案涉工程的项目部签订《商品房售房合同》，且房屋的出售方记载的是巴中市广建房地产开发有限公司，并加盖项目部印章，杨政作为项目负责人亦在出售方处签字并加盖个人私章，应当认为，被申请人熊统菊作为普通住房消费人员，其购买房屋的目的是用于自住，已经尽到了必要的注意义务，应认定本案的购房户购买房屋是有理由相信杨政有代理权的。 在案涉房屋销售过程中，罗加帮作为经办人实施的出售房屋及收取购房款的行为属接受杨政的委托，其法律后果应由委托人承担。广建房产公司作为案涉“太子公寓”的项目开发和建设单位，虽未提交书面授权委托书，但是“太子公寓”项目从启动开发时杨政就是项目负责人，再审申请人并无异议。在本案案涉房屋出售时，再审申请人仍然向相关部门申请办理相关手续和减免费用，且杨政一直作为经办人办理“太子公寓”项目相关事务，再审申请人未举出授权委托书证明曾经对杨政的授权行为范围进行过相关限制；在案涉房屋出售前，再审申请人亦未向社会公示杨政的代理权限范围或者取消代理权的说明。因此，杨政以“太子公寓”项目部的名义出售房屋并办理相关房屋交付手续的行为应视为再审申请人默许的代理行为，构成表见代理，广建房产公司对杨政以项目部的名义出售房屋的行为应当依法承担出售方的责任，在购房户善意购买案涉房屋且无过失的情况下，再审申请人应当对构成表见代理的杨政出售房屋后合同约定的房屋面积比房屋交付时的实际面积小造成的法律后果，依法承担返还购房款及支付利息的法律责任。广建房产公司再审主张，未授权杨政开发和出售案涉房屋，不应承担责任的理由不能成立，对其请求本院不予支持。 三、关于本案是否应当中止审理的问题 杨政挂靠在广建房产公司，广建房产公司授权杨政为“太子公寓”项目部的负责人，开发太子公寓房屋。杨政私刻项目部条形印章，未经广建房产公司同意，其行为违法，公安机关根据其情节已经对杨政和具体经办人洪元贵进行了行政处罚，本案不应再中止审理。广建房产公司主张杨政私刻印章的行为涉嫌刑事犯罪，应当移送公安机关，中止审理的理由不能成立，对其主张本院不予支持。 四、关于本案是否漏列诉讼主体的问题 再审申请人申诉认为，巴中市万德建筑工程有限公司应追加为共同被告，原一审、二审漏列诉讼主体。经查，《建筑工程承包合同》建设单位是广建房产公司，杨政作为“太子公寓”项目部负责人签字，施工单位罗加帮，在合同尾部签字的只有杨政和罗加帮，未加盖公司印章；2012年11月29日，杨政与罗加帮进行结算并签订《南坝“太子公寓”10号、12号、13号楼施工竣工结算协议》，未加盖公司印章；案涉《商品房售房合同》的出售方为巴中市广建房地产开发公司太子公寓项目部，项目负责人杨政，委托经办人罗加帮。上述三份证据的签约主体均未涉及巴中市万德建筑工程有限公司，且《商品房售房合同》的委托经办人是罗加帮，罗加帮已经作为被告参与诉讼。再审申请人除依据上述三份证据外，未提交能证明巴中市万德建筑工程有限公司应当参加诉讼的相应证据，应自行承担举证不能的法律后果。再审申请人申诉认为漏列诉讼主体的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，再审申请人广建房产公司的申诉理由不成立，对其再审请求，本院依法予以驳回；原二审判决认定事实清楚，法律适用正确，应依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 维持四川省巴中市中级人民法院（2016）川19民终403号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  刘伯梅 审判员  王 军 审判员  杨 垚 二〇一八年七月十六日 书记员  邓茳天