南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2017）桂7102民初564号 原告（反诉被告）:何东，男，1972年5月27日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：段春柳，广西颂诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周玉峰，广西颂诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）:孔水旺，男，1954年3月16日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 被告（反诉原告）:南宁市旺源纸品包装厂，住所地广西壮族自治区南宁市。 执行事务合伙人：孔水旺。 二被告共同的委托诉讼代理人：高英豪，广西桂三力律师事务所律师。 原告（反诉被告）何东与被告（反诉原告）孔水旺、南宁市旺源纸品包装厂（以下简称旺源包装厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月30日作出（2015）南铁民初字第479号民事判决。何东、孔水旺、旺源包装厂不服该判决，向南宁铁路运输中级法院提起上诉。南宁铁路运输中级法院于2017年5月18日作出（2017）桂71民终60号民事裁定，发回重审。本院于2017年7月12日立案后，适用普通程序，依法另行组成合议庭，孔水旺、旺源包装厂在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。本案于2017年9月27日公开开庭进行了审理。何东的委托诉讼代理人段春柳、周玉峰，孔水旺、旺源包装厂共同的委托诉讼代理人高英豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何东向本院提出诉讼请求：1.孔水旺向何东支付租金144800元、违约金40000元及逾期付款利息(计算方式：以每季度欠款数额为基数，从2014年5月7日起按照银行同期贷款利率的1.5倍分段暂计至2015年8月15日为13577元，以后续计至本案生效判决确定的履行期限届满之日)；2.旺源包装厂就上述诉讼请求承担连带责任；3.本案诉讼费由孔水旺、旺源包装厂承担。事实和理由：2012年7月7日，何东与孔水旺签订《厂房租用合同》，约定何东将位于南宁市的铁棚厂房两间出租给孔水旺存放物品及设备；月租金14400元，按季度缴纳，租期从2012年8月1日至2017年7月31日；此外，合同还对逾期缴纳租金的违约责任进行了约定。后孔水旺因旺源包装厂生产需要，增加租赁面积520平方米，增加部分租金按每季度10000元收取。合同签订后，由旺源包装厂承租和使用厂房，孔水旺基本能按照约定履行合同，但从2014年5月起，孔水旺就以各种理由拖延、拒付租金。2015年1月5日，何东通知孔水旺解除合同并收回了厂房钥匙。2015年7月16日，何东与旺源包装厂进行对账，确认孔水旺已向何东支付租金354200元，尚欠租金144800元。涉案厂房位于北湖，南宁市人民政府招商引资时承诺建设规划由政府办理。何东所建厂房得到相关部门批准，本案租赁合同合法有效。即使合同无效，孔水旺亦应当参照合同约定的租金标准向何东支付房屋占有使用费。孔水旺作为合同相对人，未按照合同约定向何东支付租金，其行为构成违约，应向何东支付所欠租金、违约金及逾期付款利息。旺源包装厂实际占有使用涉案厂房，且与何东就所交纳的租金进行对账，其行为应视为债的加入，在孔水旺未依约向何东支付租金的情况下，旺源包装厂应对孔水旺所欠租金、违约金及逾期付款利息承担连带责任。为维护合法权益，何东诉至法院，请求判如所请。 孔水旺、旺源包装厂共同辩称：1.孔水旺不是合同相对人，不是本案适格被告。孔水旺是旺源包装厂的执行事务合伙人，在签订合同时已向何东告知其身份，其代表旺源包装厂与何东签订合同，涉案厂房承租后用于旺源包装厂的生产经营，何东亦在2015年8月16日所写的民事诉状中自认孔水旺以旺源包装厂执行事务合伙人身份与其签订合同。2.从合同履行情况看，合同签订后，是旺源包装厂在履行合同，合同约定的租金、水电费均是旺源包装厂向何东支付，旺源包装厂搬离后，何东也是与旺源包装厂结算各项费用，所以租赁合同的相对人是旺源包装厂，而不是孔水旺。3.何东诉称合同履行过程中孔水旺增加租赁520平方米厂房，该部分面积每季度租金10000元不是事实，何东也没有证据证明有增加租赁面积的情况。4.因涉案厂房属于违法建筑，双方签订的租赁合同无效。5.南宁市高新技术产业开发区管理委员会（以下简称高新区管委会）于2014年5月23日向包括旺源包装厂在内的承租户发出《限期搬离通知书》，旺源包装厂被迫于2014年7月10日开始停业陆续搬迁，于2014年7月底搬迁完毕，搬迁后不再占有使用涉案厂房。旺源包装厂从2012年8月1日至2014年7月31日实际使用涉案厂房24个月，应交租金360000元，实际已交租金354200元、押金20000元。何东要求旺源包装厂支付2014年8月1日至2015年1月15日的租金没有事实和法律依据。6.何东基于无效合同来诉请孔水旺支付违约金及利息于法无据，法院不应支持。 孔水旺、旺源包装厂向本院提出反诉请求：1.何东向旺源包装厂返还押金14200元；2.何东向旺源包装厂赔偿损失133112元（其中装修费损失46480元、搬迁费损失12000元、停产两个月职工工资损失74632元）；3.本案诉讼费用由何东承担。在诉讼过程中，孔水旺、旺源包装厂将第一项诉讼请求变更为：何东向旺源包装厂返还押金20000元。事实和理由：孔水旺是旺源包装厂的执行事务合伙人，2012年7月7日其受旺源包装厂的委托与何东签订一份《厂房租用合同》，旺源包装厂租用何东位于南宁市用于生产经营。合同对租赁房屋的面积、租期、月租金、违约责任等均进行了约定。合同签订后，旺源包装厂向何东支付押金20000元，并全面履行合同义务按期支付租金。旺源包装厂对厂房进行装修、维修，支出装修费46480元。合同签订后的第三天即2012年7月10日，高新区管委会对何东作出《行政处罚决定书》，但何东却故意隐瞒其出租给旺源包装厂的厂房属违法建筑的事实。2014年5月22日，高新区管委会又作出《行政强制执行决定书》和《限期拆除违法建（构）筑物公告》，要求何东自行拆除涉案厂房，否则将强制拆除。2014年5月23日，高新区管委会通知包括旺源包装厂在内的承租人，要求各承租人于2014年5月29日前搬离。旺源包装厂被迫搬迁。旺源包装厂自2014年7月10日起雇请南宁市永恒叉车对外出租公司（以下简称永恒公司）进行搬迁，至2014年7月底已全部搬离涉案厂房，支出搬迁费12000元。因为搬迁停产两个月，至2014年9月才恢复生产，停产期间造成职工工资损失74632元。何东出租给旺源包装厂的厂房没有建设规划许可证，双方签订的租赁合同为无效合同。在承租期间，旺源包装厂被高新区管委会强制搬迁，造成装修费、搬迁费及职工工资损失。合同无效的过错在于何东，何东应当承担赔偿责任。合同无效，旺源包装厂所交押金20000元应予退还。为维护合法利益，孔水旺、旺源包装厂提起反诉，请求判如所请。 何东对孔水旺、旺源包装厂的反诉辩称：1.双方签订的租赁合同合法有效，旺源包装厂违约在先，根据双方签订的合同约定，押金不予退还。2.何东对涉案厂房享有合法出租权，且该厂房出租的合法性得到相关部门认可，旺源包装厂租用何东的厂房前已经在北湖经营，对涉案厂房所在地的建设规划情况是知情的，何东没有故意隐瞒的行为。3.旺源包装厂要求何东赔偿各项费用于法无据，旺源包装厂向职工发工资是正常应当的，不属于停工损失；旺源包装厂装修厂房未经过何东的同意，且其未提供装修合同及装修发票等证据证明实际装修损失；对于搬迁费损失也未提交搬迁费的发票及转账支付凭证等证据；且涉案厂房租金较低，月租金每平方米6元，与市场价相比偏低，即便有损失，该损失属于经营风险，应当由旺源包装厂自行承担。综上，请求法院驳回孔水旺、旺源包装厂的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：旺源包装厂成立于2001年9月为普通合伙企业，孔水旺为该厂执行事务合伙人。2012年7月7日，孔水旺告知何东，旺源包装厂欲承租厂房用于生产经营，经协商，何东（甲方）与孔水旺（乙方）签订一份《厂房租用合同》，约定：1.甲方将位于南宁市出租给乙方使用，租期从2012年8月1日至2017年7月31日；2.从2012年7月16日至2012年7月31日为交接期，由乙方付给甲方5000元作为补偿费，不计入租期；3.厂房租金从2012年8月1日起算，第一年每月每平方米6元，月租金14400元，从第二年起（即2013年8月1日起）月租金每平方米增加0.5元，第三、第四、第五年依次类推；4.乙方需支付押金20000元，承租期满后，若乙方没有违约行为，押金由甲方退回给乙方；租金按季度缴纳，乙方须在每季度前五天缴纳下季度租金；5.生活区房间、厨房及卫生间不计租金，但承租后，厂房和生活区的维修费用由乙方负责；6.甲方负责将供水、供电设施安装到厂房或生活区围墙外，以供乙方引接入厂房或生活区使用，水电费按北湖工业管理区收费标准计收。合同还对双方其他的权利义务进行了约定。合同签订后，旺源包装厂依约向何东支付押金20000元和首期租金，何东将涉案厂房交付旺源包装厂使用。旺源包装厂购买水泥、沙子、砖头等材料对厂房和生活区进行装修、维修。装修后用于生产经营。承租期间的租金由旺源包装厂通过银行转账等方式向何东支付。2015年7月16日何东与旺源包装厂进行对账结算，确认已支付2012年7月16日至2012年7月31日期间的补偿费5000元、租金349200元、押金20000元。 2014年5月22日，高新区管委会作出高新管强决字[2012]146号《行政强制执行决定书》、高新管强公字[2012]146号《限期拆除违法建（构）筑物公告》，主要内容为：何东未经批准擅自在南宁市湖园艺场的建设行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，高新区管委会于2012年7月10日作出了南高新管处字[2012]第146号的行政处罚决定。何东在规定期限内未按该行政处罚决定要求履行相应义务，经依法催告仍未履行。根据《中华人民共和国行政强制法》第三十七条之规定，现决定对违法建筑物实施强制拆除。 2014年5月23日，高新区管委会向包括旺源包装厂在内的园艺场承租户发出《限期搬离通知书》，载明：涉案厂房为违法建筑，高新区管委会将于近期对该违法建筑物进行强制拆除，要求各承租户于2014年5月29日前将建筑内的财物搬离，否则所造成的财产损失，高新区管委会一律不予赔偿。 2014年7月6日，旺源包装厂与永恒公司签订《搬迁协议书》，约定由永恒公司承担旺源包装厂机器设备的搬迁工作，搬迁费按每车2000元计算。永恒公司从2014年7月10日开始搬迁，2014年7月23日涉案厂房的机器设备搬迁完毕，留存一些纸皮纸箱等物品，后将涉案厂房的物品搬离完毕。2014年8月15日旺源包装厂向永恒公司支付机器设备的搬运费12000元，永恒公司出具收据给旺源包装厂收持。涉案厂房于2015年4月29日被高新区管委会拆除。 另查明：2006年8月南宁市人民政府对北湖园艺场土地开发问题作出（2006）101号会议纪要，原则同意北湖园艺场规划建设为北湖工业集中区，北湖工业集中区用地的报审批手续由市规划局、国土局、西乡塘区政府负责办理。旺源包装厂从2007年开始在北湖园艺场承包土地建设厂房开办工厂，后于2012年8月向何东承租涉案厂房。涉案厂房由何东建设，未办理建设规划许可证。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《厂房租用合同》、高新区管委会作出的《行政强制执行决定书》、《限期拆除违法建（构）筑物公告》、《限期搬离通知书》、旺源包装厂的电脑咨询单、何东2015年8月16日所写的民事诉状、何东与旺源包装厂的对账单、旺源包装厂与永恒公司签订的《搬迁协议书》、搬迁费收据、装修费收据、南宁市人民政府（2006）101号会议纪要、证人证言李春炎、吕某、张建祥的证言、当事人陈述及法庭笔录等。 本院认为，关于合同效力的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称房屋租赁合同司法解释）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”涉案厂房因未取得建设工程规划许可证，也不属于经相关部门批准建设的临时建筑，故孔水旺代表旺源包装厂与何东签订的《厂房租用合同》应属无效合同。因租赁合同无效，何东诉请的租金实为房屋占有使用费。 关于孔水旺是否是本案适格被告的问题。旺源包装厂是起字号的普通合伙企业，孔水旺作为旺源包装厂的执行事务合伙人，具有事务执行权，有权对外代表旺源包装厂，执行合伙事务。孔水旺代表旺源包装厂与何东签订《厂房租用合同》，是执行合伙事务的行为。所租赁的厂房由旺源包装厂用于生产经营，租金也是由旺源包装厂向何东交纳。合同终止后，何东也是与旺源包装厂进行对账。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第四十五条规定，起字号的个人合伙，在民事诉讼中，应当以依法核准登记的字号为诉讼当事人，并由合伙负责人为诉讼代表人。因此，旺源包装厂是本案适格被告。何东在（2015）南铁民初字第479号民事案件中向法院递交的民事诉状写明“孔水旺以旺源包装厂执行事务合伙人的身份与何东签订《厂房租用合同》”，可见何东亦认可旺源包装厂为《厂房租用合同》的承租人。何东明知旺源包装厂为实际承租人，并在其向法院递交的民事诉状中对其将涉案厂房出租给旺源包装厂的事实予以自认。综上，本院认为《厂房租用合同》的相对人为何东与旺源包装厂。该租赁合同承租人的权利义务应当由旺源包装厂承担，孔水旺并非租赁合同相对人，不承担承租人的权利义务，不是本案适格被告。孔水旺、旺源包装厂关于“孔水旺不是合同相对人，不是本案适格被告”的抗辩意见，有事实和法律依据，本院予以采纳。何东要求孔水旺支付房屋占有使用费、违约金及逾期付款利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 关于房屋占有使用费、违约金及利息的问题。根据房屋租赁合同司法解释第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”故旺源包装厂应向何东支付使用厂房期间的占有使用费。何东诉称《厂房租用合同》签订后，旺源包装厂因经营需要增加租赁520平方米厂房，该部分面积按每季度10000元的租金标准计算，但何东未提供有效的证据证明该主张，旺源包装厂亦不予认可，故对何东的该意见，本院不予采信。经何东与旺源包装厂对账确认，旺源包装厂已支付2012年7月16日至2012年7月31日期间的补偿费5000元、押金20000元、2012年8月1日至2014年7月9日的占用费349200元。 高新区管委会决定对何东违法建设的厂房实施强制拆除，于2014年5月22日作出《行政强制执行决定书》，并对限期拆除违法建筑物进行公告。2014年5月23日，高新区管委会向包括旺源包装厂在内的园艺场承租户发出《限期搬离通知书》，要求限期搬离。旺源包装厂被迫进行搬迁。旺源包装厂已支付占用费至2014年7月9日，2014年7月10日开始搬迁，其搬迁有合理期限，不存在继续占有使用厂房应支付占用费的问题。且何东违法建设的厂房被高新区管委会决定依法强制拆除，不允许再使用厂房进行生产经营，何东已无权继续主张占用费。旺源包装厂被高新区管委会强制搬迁，在此情况下，旺源包装厂搬离后不需要与何东办理厂房返还交接手续。旺源包装厂自认从2012年8月1日至2014年7月31日实际使用涉案厂房24个月，应交租金360000元，旺源包装厂自愿将占用费支付至2014年7月31日，是其对自身权利的处分，应予准许。旺源包装厂从2012年8月1日至2014年7月31日应交占用费360000元，其实际交纳占用费349200元，尚欠占用费10800元，何东要求旺源包装厂支付厂房占用费144800元，本院支持10800元，超出部分不予支持。因租赁合同无效，何东要求旺源包装厂支付违约金40000元及逾期付款利息的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 关于押金的问题。《厂房租用合同》无效，无效合同自始没有法律约束力，租赁双方的民事责任依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定予以调整。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还。故旺源包装厂依据该合同向何东交纳的押金20000元应当予以返还。孔水旺、旺源包装厂要求何东返还押金20000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 关于赔偿损失的问题。旺源包装厂从2007年开始在北湖园艺场承包土地建设厂房开办工厂，其对北湖园艺场内建设的厂房（包括何东建设的涉案厂房）未办理建设规划许可证应当是知晓的。何东将未取得建设工程规划许可证的厂房出租给旺源包装厂，何东与旺源包装厂对合同无效均有责任。对因合同无效造成的损失，本院根据双方当事人的过错程度，酌情确定何东与旺源包装厂各承担50%。旺源包装厂因厂房搬迁花费12000元，旺源包装厂要求何东赔偿搬迁费12000元，本院支持6000元，超出部分不予支持。旺源包装厂承租涉案厂房，根据经营的需要进行装修、维修是合理的。租赁合同约定厂房和生活区的维修费用由旺源包装厂负责，可见，何东是同意旺源包装厂进行装修维修的。合同租期五年，旺源包装厂投入的装修已使用近两年，合同终止后，未形成附合的装饰装修物可以拆除另行利用，已形成附合的装饰装修物折旧后按双方的过错分担现值损失。本院酌情确定何东应向旺源包装厂赔偿装修费损失6000元。孔水旺、旺源包装厂要求何东赔偿装修费损失46480元，本院支持6000元，超出部分不予支持。 关于停产期间职工工资的问题。旺源包装厂未举证证实其搬迁期间彻底停产两个月，旺源包装厂支付的职工工资是其生产经营所应承担的费用，不属于本案纠纷必然导致的损失。孔水旺、旺源包装厂要求何东赔偿职工工资损失74632元，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第四十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 南宁市旺源纸品包装厂向何东支付占有使用费10800 元； 二、驳回何东其他诉讼请求； 三、何东向南宁市旺源纸品包装厂返还押金20000元； 四、何东向南宁市旺源纸品包装厂赔偿搬迁费损失6000元；装修费损失6000元； 五、驳回孔水旺、南宁市旺源纸品包装厂的其他反诉请求。 本案本诉受理费4268元（何东已预交），由何东负担4036元，南宁市旺源纸品包装厂负担232元；反诉受理费1681元（南宁市旺源纸品包装厂已预交），由南宁市旺源纸品包装厂负担1330元，何东负担351元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长  梁 娟 人民陪审员  莫艳林 人民陪审员  黄 敏 二〇一八年七月三十日 书 记 员  蒙美丞 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》 第四十五条起字号的个人合伙，在民事诉讼中，应当以依法核准登记的字号为诉讼当事人，并由合伙负责人为诉讼代表人。合伙负责人的诉讼行为，对全体合伙人发生法律效力。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。