辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)辽01民终3221号上诉人（原审原告）：沈阳尊宏置业顾问有限公司，住所地沈阳市和平区。法定代表人：吴亮仪，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨彬，男，1971年9月26日出生，该公司经理，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：侯桂香，黑龙江玉诺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：辽宁东一房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区。法定代表人：刘鑫，该公司董事长。委托诉讼代理人：张薇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。上诉人沈阳尊宏置业顾问有限公司（以下简称“尊宏公司”）与被上诉人辽宁东一房地产开发有限公司（以下简称“东一公司”）委托合同纠纷一案，因不服沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初3816号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。尊宏公司上诉请求：1.请求撤销一审民事判决书第一项，依法改判被上诉人承担违约责任200万元或发回重审；2.诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人分别于2008年3月和2009年8月签订商品房销售代理合同，合同均明确约定：该楼盘如果被上诉人将项目转让，转包给第三方，致使合同无法履行完结，被上诉人应当双倍返还上诉人的先期投入。而2017年4月被上诉人在未经上诉人同意的前提下，将该楼盘委托第三方进行销售，其行为已经构成违约，这也是上诉人不知情的。庭审中被上诉人称双方已经解除合同与事实不符的，首先，判决书第十五页称2017年4月6日东一公司发出通知，要求上诉人搬离上诉人办公地点，按正常情况，如果双方已经就合同解除达成一致，上诉人没有必要还继续保留工作人员在售楼处办公，其次如果双方解除合同，涉及两百万元，双方不可能没有一个书面的文件，这些都是违反常规的。其次，依据谁主张、谁举证的原则，被上诉人应该举证证明双方已经解除合同，一审法院仅凭被上诉人一面之词，就认定双方已经解除合同是不当的。综上，上诉人认为一审法院没有查清本案事实，错误作出判决，侵犯上诉人合法权益。本案不存在一审法院认定的2017年2月25日协商解除合同的事实，一审在审理查明的事实中，也没有提及合同协商解除的事。东一公司二审辩称：一、双方签订的《代理销售合同》已经依法解除，被上诉人销售自身房屋行为并非违约行为。上诉人与被上诉人于2008年3月12日及2009年8月25日签订了《销售代理���同》，将销售房屋事项独家授权给上诉人。根据双方签订的《销售代理合同》以及双方合作多年的结算惯例，双方在进行结算时均附有代理费结算单及销售明细，并且，上诉人提供了十二套《代理费结算流程审批单》，其中第十二套《代理费结算流程审批单》（团购）第3.0项要求明确记载“……（3）此表格双方签订后，乙方申请甲方同意，以前双方签订的所有合同及相关代理协议终止，以后锦州市锦绣蓝湾小区销售工作由甲方自行负责”。首先，该证据系上诉人自行提供的，且上诉人据此证据向法院要求被上诉人支付团购代理费，说明上诉人对此项证据的真实性的予以自认，且该项证据在一审法庭中经过庭审质证，一审法庭予以确认。其次，该证据的形成时间系2017年2月25日，根据该审批表约定，以及庭审中上诉人负责人杨彬陈述双方确曾就解除合同进行过沟通，因此上诉人所称不知情乃无事实根据。因此，双方已于2017年2月25日解除了双方的《销售代理合同》，此后被上诉人在2017年4月将该楼盘的销售工作委托给第三方并非违反合同约定，该行为并非违约行为。再次，在双方解除合同后被上诉人寻求新的销售模式进行房屋销售，有经过庭审确认的锦州日报和锦州晚报报纸予以证实。被上诉人通过引进北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司进行地产销售，并将办公地点出让给投资方。由于房屋所有权属的变更，被上诉人据此通知本公司员工及上诉人办公人员撤离该场所并无不妥。至于上诉人所称在解除合同后继续留有人员在售楼处办公是否有必要性与本案无关。上诉人留守人员继续办公不管是何理由皆无法否认双方的代理合同已经解除的事实，至于其理由如何与被上诉人无关���二、《销售代理合同》已经明确约定一百万先期投入款归属问题，无另行签订协议的必要。双方签订的《销售代理合同》第八条关于违约责任第三款：“乙方先期投入壹佰万元，以甲方开出的收款凭证视为甲方收到乙方先期投入款，如此合同履行完结，此款不再返还乙方；如在合同履行期间发生变故，如甲方将此项目转让、转包、给第三方，致使合同未能履行完结，甲方应双倍返还乙方先期投入”。首先上诉人所主张两百万元是在被上诉人有违约事实的前提下根据合同的违约责任向上诉人支付双倍先期投入款。但是被上诉人不存在违约行为谈何双倍返还？其次根据《代理费结算流程审批单》（团购）第3.0项要求明确记载“……（3）此表格双方签订后，乙方申请甲方同意，以前双方签订的所有合同及���关代理协议终止，以后锦州市锦绣蓝湾小区销售工作由甲方自行负责”，结合庭审中上诉人负责人杨彬自认双方确曾就解除合同进行过沟通，因此双方解除合同的行为是上诉人（乙方）向被上诉人（甲方）申请，双方经过协商后一致决定解除合同的意思自治表示行为，因此应视为合同履行完结。按照《销售代理合同》第八条违约责任第三款：“乙方先期投入壹佰万元，以甲方开出的收款凭证视为甲方收到乙方先期投入款，如此合同履行完结，此款不再返还乙方”的规定，此笔投入款明确约定归被上诉人所有，被上诉人无需返还，因此双方无需再次针对该笔款项签订其他书面文件。上诉人所称理由缺乏事实依据。三、被上诉人已完成了举证责任，且经过了法庭的确认，双方解除合同行为事实清楚，证据确实充分。上诉人所称被��诉人应当进行举证，证明合同已经解除。上诉人提供了十二套《代理费结算流程审批单》，其中第十二套《代理费结算流程审批单》（团购）第3.0项要求明确记载“……（3）此表格双方签订后，乙方申请甲方同意，以前双方签订的所有合同及相关代理协议终止，以后锦州市锦绣蓝湾小区销售工作由甲方自行负责”。该证据已经由上诉人举证，且已经经过了一审法院的质证予以确认，因此，双方解除合同事实清楚，证据确实充分。综上所述，一审法庭审判结果事实清楚，证据确实充分，请求驳回上诉，维持原判。尊宏公司向一审法院起诉请求：1．请求判令解除合同，由东一公司承担违约责任2,000,000元；2．请求判令东一公司给付剩余的销售报酬2,974,384元；3．诉讼费由东一公司承���。一审法院认定事实：2008年3月12日尊宏公司（受托方、乙方）与东一公司（委托方、甲方）签订《销售代理合同》一份。合同内容为甲方同意指定乙方作为独家销售代理商，销售甲方指定的，由甲方开发的锦州锦绣蓝湾项目，乙方同意接受委托，为甲方提供该项目销售代理服务。销售总面积486411平方米。代理期限自2008年3月8日至本项目所有房源售完为止。在代理期限内，甲方不得自销或另行委托第三方代理销售该项目的商品房。代理期限内，乙方以甲方的名义进行销售工作。甲乙双方一致同意，项目的销售价以甲方指定的项目《销售价格表》为依据。但本合同签署时，甲方《销售底价表》尚未推出，待甲方推出《销售底价表》后，作为本合同附件二，与本合同同具法律效力（此底价不含乙方的销售提成），甲乙共同制定付款方���（包括一次性付款、分期付款、银行按揭付款等）。合同第五条1、销售代理费用的计算方式1）2008年每套销售成功的商品房的销售代理费用按实际销售价款中4%提取佣金；如高于双方约定的市场价款部分由双方四六分成，即甲方占60%，乙方占40%；团购房按销售价款中1.5%提取佣金，此佣金标准从2008年3月12日起至2009年3月12日止。2009年3月12日以后每套销售成功的商品房的销售代理费按2%至4%之间提取佣金；此2%-4%之间的佣金标准双方协商解决；高于双方约定的市场价款部分仍按双方四六分成，即甲方占60%，乙方占40%；团购房仍按销售价款中1.5%提取佣金。销售代理费用的结算周期为30个自然日，每月结算一次。合同第六条合同双方义务约定1、甲方义务为向乙方提供全套合法的售楼文件，保证项目售楼的合法性，负责在项目销售过程中与有关政府部门进行对外协调，保证项目的工程质量、交楼期限以及经甲方认可的一切销售承诺的实现，提供商品房销售合同版本，负责指派专人收取项目房屋销售价款、审查并签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭手续等相关事宜，检查、指导乙方工作时对乙方的销售业务及内部分配不予干涉，甲方在物业管理、现场销售布置等方面充分配合乙方，并按乙方提供的方案进行相应调整，一切以销售为中心，向乙方按期足额履行付款义务。2、乙方义务为应于本合同签订之日起3个工作日，完成项目前期准备工作。2008年月日正式开始销售工作，负责销售人员的管理，负责拟订宣传资料文稿，由甲方审阅执行，不得以甲方名义进行项目以外的任何其他活动，不得进行超出甲方规定的书画宣传内容范围的宣传、解释和承诺，遵守并约束员工遵守保密义务，遵守甲方关于���公、办事、住宿及设备物品使用规定，此协议签订后一周内，乙方将先期投入人民币壹佰万元整交给乙方。合同第八条违约责任约定为1、甲乙双方均应按本合同约定履行各自的义务，任何一方有未按约定履行义务的行为均属违约，违约方应向守约方承担违约责任。2、甲方如不按合同对的期限向乙方支付销售代理费用，每逾期一天，应按应付款项的0.1%向乙方支付违约金，逾期超过30天，乙方有权停止销售代理服务，并依法追究甲方的违约责任。或按中国人民银行同期贷款利率支付利息。3、在代理期限内，甲方如因特殊关系自销或委托他人销售的，需提前通知乙方，自销货委托他人销售成功的销售额均视为乙方销售成功的销售额。4、乙方先期投入壹佰万元，以甲方开出的收款凭证视为甲方收到乙方先期投入款，如此合同履行完结，此款不再返还乙方；如该合同履行期间如是甲方的原因发生变故，如甲方将此项目转让、转包给第三方，致使合同未能履行完结，甲方应双倍返还乙方先期投入。如是乙方的原因双方协商解决（赔偿期限不超过30个自然日），合同还对变更解除及法律适用及争议解决方式做了相应的约定。嗣后，尊宏公司于2008年3月13日向东一公司交纳1,000,000元。尊宏公司、东一公司依约履行合同约定事项。2009年8月25日，尊宏公司（受托方、乙方）与东一公司（委托方、甲方）签订《销售代理合同》，合同内容为甲方同意指定乙方作为独家销售代理商，销售甲方指定的，由甲方开发的锦州锦绣蓝湾项目，乙方同意接受委托，为甲方提供该项目销售代理服务。代理期限自2008年3月8日至本项目所有房源售完为止。在代理期限内，甲方不另行组织人员或委托第三方代理销售该项目的商品房。代理期限内，乙方以甲方的名义进行销售工作。甲乙双方一致同意，项目的销售价以甲方指定的项目《销售价格表》为依据（此价不含乙方的销售代理费），甲乙双方共同制定项目的市场策划，由双方在项目销售工作中共同遵照执行。双方关于销售代理费用的约定为1、销售代理费用的计算方式：（1）每月销售成功的商品房的销售代理费用，按每月实际销售价款提点和溢价分成相结合的方式提取佣金；如每月销售成功的商品房款在800万至1400万之间的，按成功销售价款中3%提取佣金；如每月销售成功的商品房款在1,400万元以上的，按成功销售价款中的4%提取佣金；团购房按销售价款中1.5-1%提取佣金，但甲方原则上不进行团购业务。（2）销售底价按照当月实际销售均价下浮100-200元计算；高于销售底价金额部分由双方四六分成，即甲方占60%，乙方占40%；因房屋类型和价格不同，所以多层住宅、高层住宅、别墅住宅的“销售均价”分别计算；此佣金标准从2009年8月1日起至本项目所有房源售完为止。（3）根据当月销售成绩好坏甲方设立销售奖励专项基金，当月奖励金额度为1万元-10万元之间，基金由甲方各综合管理部门综合评定为准（此奖励专项基金与销售代理费无关，系甲方额外奖励）；……（8）特殊情况下甲方自行销售的房屋，或因特殊关系找到甲方购买锦绣蓝湾商品房的客户，乙方工作人员曾做过项目介绍的，乙方按合同金额的1.5%提取佣金。销售代理费用的结算周期为30个自然日。每月结算一次，每次结算前，乙方须按照税务局要求，开具与代理费等额的发票。合同第六条甲方义务的规定为甲方向乙方提供全套合法的售楼文件，保证项目售楼的合��性，负责在项目销售过程中与有关政府部门进行对外协调，保证项目的工程质量、交楼期限以及经甲方认可的一切销售承诺的实现，提供商品房销售合同版本，负责指派专人收取项目房屋销售价款、审查并签订《商品房买卖合同》及办理银行按揭手续等相关事宜，检查、指导乙方工作时对乙方的销售业务及内部分配不予干涉，甲方在物业管理、现场销售布置等方面充分配合乙方，并按乙方提供的方案进行相应调整，一切以销售为中心，向乙方按期足额履行付款义务。乙方的义务为按照甲方每期提供的项目《销售价格表》销售房屋，负责拟定宣传资料文稿，由甲方审阅执行，配合甲方及银行协调客户办理贷款事宜，负责销售人员的招聘、培训及管理，不得以甲方的名义进行本项目以外的任何其他活动，不得超出甲方规定的书画宣传内容范围的宣传、解释和承诺，遵守并约束员工遵守保密义务，遵守甲方关于办公、办事、住宿及设备物品使用规定。合同第八条违约责任约定为1、甲乙双方均应按本合同约定履行各自的义务，任何一方有未按约定履行义务的行为均属违约，违约方应向守约方承担违约责任。2、甲方如不按合同对的期限向乙方支付销售代理费用，逾期超过30天，每逾期一天，应按应付款项的0.5‰向乙方支付违约金，或按中国人民银行同期贷款利率支付利息。3、乙方先期投入壹佰万元，以甲方开出的收款凭证视为甲方收到乙方先期投入款，如此合同履行完结，此款不再返还乙方；如在合同履行期间发生变故，如甲方将此项目转让、转包、给第三方，致使合同未能履行完结，甲方应双倍返还乙方先期投入。4、如果在代理期间，乙方无故停止代理义务，或未经甲方同意的情况下停止销售业务，则甲方将不返还���先期投入，并将追究其停止销售期间所造成的损失。合同还约定在履行过程中产生争议的，协商解决，协商不成的，在甲方所在地人民法院诉讼。该合同生效时，与原甲乙双方于2008年3月12日签订的《销售代理合同》同具法律效力，如有抵触，以本合同为准。庭审中，尊宏公司提供十二套《代理费结算流程审批单》（含结算单、明细，部分含代理费结算表、呈批件、决定等），其中十一套审批单由被告公司市场营销部内勤、市场营销部经理、财务部、董事长签名。上述结算房屋包括车位、公寓、高层、多层。一、对车位，“锦绣蓝湾A01．仓房．车位销售代理费结算单”记载“一、2017年A01．仓房．车位已销售房屋：自2013年4月28日起，至2013年11月15日止，东一地产与尊宏置业共同成功销售锦绣蓝湾A01酒店式公寓共15套，仓房7个，车位1个，详见《锦绣蓝湾A01．仓房．车位已销售房屋明细》。二、2017年A01．仓房．车位销售代理费：1、锦绣蓝湾2013年4月28日至2017年2月25日销售代理费共计151,072.47元，其中A01及仓房销售代理费为146,072.47元，车位销售代理费为500元，详见《锦绣蓝湾A01．仓房．车位已销售房屋代理费结算表》。2、实际付款金额以东一地产收到的尊宏置业提供的收据或发票为准。3、截止至2017年2月25日，东一地产与尊宏置业已将所有2017年2月25日（含2月25日）之前的销售代理费全部结清，双方均不再对2017年2月25日（含2月25日）之前的销售代理费额度提出异议及调整。三、此结算单一式四份，东一地产留三份，尊宏置业留一份，须东一地产、尊宏地产双方公司法人签字、盖章，须尊宏置业开具发票。四、《锦绣蓝湾A01．仓房．车位已销售房屋明细》、《���绣蓝湾A01．仓房．车位已销售房屋代理费结算表》作为本结算单的附表。五此结算单含附表共4页，将作为东一地产与尊宏置业于2009年8月25日签订的《销售代理合同》的附件，同具法律效力。”后附销售房屋明细记载销售酒店式公寓仓房共计16处，合同金额3231598元，车位1套，合同金额80000元。代理费结算表载明应结佣金151072.47元；二、对公寓，“锦绣蓝湾A02酒店式公寓销售代理费结算单”记载“一、A02酒店式公寓已销售房屋：自2011年10月24日起，至2017年2月25日止，东一地产与尊宏置业共同成功销售锦绣蓝湾A02酒店式公寓共20套……销售代理费共计200000元，即代理费提成为10000元……”，后附已销售房屋明细记载销售酒店式公寓共计20套，合同金额为8000000元；三、对高层，“2016年1月1日至1月31日销售代理费结算单”记载“自2016年1月1日起至2016年1月31日止，东一地产与尊宏置业共同成功销售锦绣蓝湾商品房共3套，其中高层住宅3套，无首付贷款3套……销售代理费共计37314.98元……客户欠款代理费11767.22元……”后附销售房屋明细为3套房屋，代理费结算表中记载应结佣金为37314.98元本月综合提点4.71%，已到款应结佣金25447.75元，未到款待付佣金11867.22元；四、对高层，“2016年3月1日至3月31日销售代理费结算单”记载“自2016年3月1日起至2016年3月31日止，东一地产与尊宏置业共同成功销售锦绣蓝湾商品房共2套，其中高层住宅2套，无首付贷款2套……销售代理费共计22306.28元……其中已到款代理费15812.46元……客户欠款代理费6493.82元……”后附销售房屋明细为2套房屋，代理费结算表中记载应结佣金为22306.28元，本月综合提点4.77%，已到款应结佣金15812.46元，未到款待付佣金6493.82元；五、对高层，“2016年4月1日至4月30日销售代理费结算单”记载“自2016年4月1日起至2016年4月30日止，东一地产与尊宏置业共同成功销售锦绣蓝湾商品房共2套，其中高层住宅1套，多层住宅1套……销售代理费共计27442.44元……其中已到款代理费27134.99元……客户欠款代理费307.46元……”后附销售房屋明细为2套房屋，代理费结算表中记载应结佣金为27442.44元，本月综合提点4.55%，已到款应结佣金27134.99元，未到款待付佣金307.46元；六、对高层，“2016年5月1日至5月31日销售代理费结算单”记载“自2016年5月1日起至2016年5月31日止，东一地产与尊宏置业共同成功销售锦绣蓝湾商品房共5套，其中高层住宅3套，商铺2套……销售代理费共计35713.96元……其中已到款代理费35439.01元……客户欠款代理费274.95元……”后附销售房屋明细为5套房屋，代理费结算表中记载应结佣金为35713.96元，本月综合提点5.71%，已到款应结佣金35439.01元，未到款待付佣金274.95元；七、对多层，“2016年6月1日至6月30日销售代理费结算单”记载“自2016年6月1日起至2016年6月30日止，东一地产与尊宏置业共同成功销售锦绣蓝湾商品房共1套，其中多层住宅1套……销售代理费共计11554.17元……”后附销售房屋明细为1套房屋，代理费结算表中记载应结佣金为11554.17元，本月综合提点4.92%，已到款应结佣金11554.17元；八、对多层，“2016年8月1日至8月30日销售代理费结算单”记载“自2016年8月1日起至2016年8月30日止，东一地产与尊宏置业共同成功销售锦绣蓝湾商品房共2套，其中高层住宅2套……销售代理费共计25024.93元……其中已到款代理费20537.15元，客户欠款代理费4487.78元……”后附销售房屋明细为2套房屋，代理费结算表中记载应结佣金为25024.93元，本月综合提点4.67%，已到款应结佣金20537.15元，未到款待付佣金4487.78元；九、对多层，“2016年9月1日至9月30日销售代理费结算单”记载“自2016年9月1日起至2016年9月30日止，东一地产与尊宏置业共同成功销售锦绣蓝湾商品房共1套，其中多层住宅1套……销售代理费共计14358.57元……”后附销售房屋明细为1套房屋，代理费结算表中记载应结佣金为14358.57元，本月综合提点4.41%，已到款应结佣金14358.57元；十、对高层，“2016年10月1日至10月31日销售代理费结算单”记载“自2016年10月1日起至2016年10月31日止，东一地���与尊宏置业共同成功销售锦绣蓝湾商品房共2套，其中高层住宅1套，多层住宅1套……销售代理费共计22783.60元……”后附销售房屋明细为2套房屋，代理费结算表中记载应结佣金为22783.60元，本月综合提点4.53%，已到款应结佣金22783.60元；十一、对多层，“2016年12月1日至12月31日销售代理费结算单”记载“自2016年12月1日起至2016年12月31日止，东一地产与尊宏置业共同成功销售锦绣蓝湾商品房共4套，其中多层住宅4套……销售代理费共计37477.80元……”后附销售房屋明细为4套房屋，代理费结算表中记载应结佣金为67177.80元，本月综合提点4.20%，已到款应结佣金67177.80元，未到款待付佣金4487.78元；���十二、《代理费结算流程审批单》（团购）载明代理费审批流程单名称《2017年团购房源销售代理费结算单》、附表1为《锦绣蓝湾团购房源已销售明细》，原告未提供《2017年团购房源销售代理费结算单》，就所附《锦绣蓝湾团购房源销售明细》，证明团购房9套，销售金额为294954375.80元，对该团购房屋，尊宏公司主张按0.8%计算代理费2359635.01元。该审批单由东一公司市场营销部内勤、市场营销部经理、财务部于2017年2月25日核对签字。审批单3.0要求记载“（1）经上述部门责任人签字后方可确定团购房源代理费的结算方式。（2）该表格为团购房源代理费计算方式的确定，付款方式另议。（3）此表格双方签订后，乙方申请甲方同意，以前双方签订的所有合同及相关代理协议终止，以后锦州市锦绣蓝湾小区销售工作由甲方自行负责”。该团购���理费计算流程审批单中未附《2017年团购房源销售代理费结算单》。被告提供2016年代理费结算情况表载明2016年1月1日至2016年12月31日，尊宏公司为其销售房屋共计19套，销售套数与尊宏公司提供的销售情况相符，应给付代理费金额为263,516元（该款不含车位、公寓、团购）。2017年4月6日，东一公司发出通知一份，内容为“关于东一集团与沈阳尊宏置业顾问有限公司搬离原办公楼E7号楼的通知：辽宁东一地产原所属办公楼及销售地点E7号楼已于2017年4月6日完成权属变更，购买方为北京天旭万龙投资管理有限公司。E7号楼作为北京天旭万龙投资管理有限公司的办公地点，现通知东一地产公司所有部门及代理公司沈阳尊宏置业顾问有限公司全体工作人员于2017年4月6日晚搬离E7号办公楼”。2017年5月9日锦州日报和锦州晚报分别刊登了《十年筑海梦，回望绣成堆》——滨海新区的价值因锦绣蓝湾被京津冀重新定义的文章，文章中称“2017年，东一地产顺应时代发展潮流，响应国家关于房地产去库存的大政方针，率先引进新的营销模式，与北京鸿诚伟业房地产经纪有限公司建立新的合作关系，以旅游购房的模式把大批京津冀地区置业者引进滨海新区，让外地人来重新发现滨海新区的价值所在”。现尊宏公司以东一公司违约为由来院诉讼。上述事实，有尊宏公司提供的销售代理合同、代理费结算流程审批单及销售明细（复印件）、收据、报纸、通知，东一公司提供的代理费结算情况表等证据材料，以及当事人的陈述，已经庭审审查，该院予以确认。一审法院认为，尊宏公司与东一公司于2008年3月12日及2009年8月25日签订的《销售代理合同》均系各方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。根据双方签订的《销售代理合同》以及合作多年的结算惯例，双方在进行结算时均附有代理费结算单及销售明细，则根据尊宏公司提供的代理费结算流程审批表所示（含团购、车位、公寓、高层、多层），东一公司应当给付尊宏公司销售代理费共计2,974,384.21元（其中车位销售代理费151,072.47元、公寓销售代理费200,000元，2016年1月、3月、4月、5月、6月、8月、9月、10月、12月销售代理费计263,676.73元，团购销售代理费2,359,635.01元）。尊宏公司主张由东一公司给付2,974,384元，该院予以支持。根据尊宏公司提供的《代理费结算流程审批表》（团购），该审批表内容3.0载明“此表格双方签订后，乙方申请甲方同意，以前双方签订的所有合同及相关代理协议终止，以后锦州市锦绣蓝湾小区销售工作由甲方自行负责”，且尊宏公司亦依据该表所附团购房款向东一公司主张团购代理费，结合庭审中尊宏公司负责人杨彬陈述双方曾就解除合同进行过沟通等，该院确认双方《销售代理合同》于2017年2月25日协商解除。又因双方销售代理合同已于2017年2月25日解除，则此后东一公司委托第三方销售锦绣蓝湾房源并不构成违约，故尊宏公司主张由东一公司支付2,000,000元违约金无事实及法律依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判���：一、确认沈阳尊宏置业顾问有限公司与辽宁东一房地产开发有限公司在2008年3月12日及2009年8月25日签订的《销售代理合同》于2017年2月25日解除；二、辽宁东一房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，给付沈阳尊宏置业顾问有限公司销售代理费2,974,384元；三、驳回原告其他诉讼请求。诉讼费46,596元，由辽宁东一房地产开发有限公司承担27,862元，由沈阳尊宏置业顾问有限公司承担18,734元，保全费5,000元由辽宁东一房地产开发有限公司承担。本院二审期间，双方当事人并未提交新的证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系涉及房地产销售代理的委托合同纠纷，二审争议焦点为：案涉的销售代理合同是否已经协商解除，根据合同约定及履行情况、过错责任等因素，被上诉人应否返还上诉人先期投入款，返还数额如何认定。关于尊宏公司在履行代理合同应否承担违约责任问题。本案中，东一公司主张尊宏公司在代理销售过程中存在如下违约事实：2009年8月25日的《销售代理合同》第四条第二项约定“尊宏公司应当制定计划、提供方案、图片设计稿”，且在合同第六条第二项二款约定“尊宏公司负责拟定宣传资料文稿”。但尊宏公司没按合同约定履行上述义务，且按交易惯例，尊宏公司作为地产公司的销售代理商也应明确具体的销售计划和方案。由于尊宏公司没有派足够的销售人员及制作相应的宣传和销售计划，导致“锦绣蓝湾”楼盘项目长达近十年仅销售不到两千套且2016年全年仅销售19套房屋的事实，其中有800套还是东一公司自行组织团购购买的，由于尊宏公司的行为导致合同目的不能实现，也符合法定的合同解除要件即“当事人一方以自己的行为表明，不能履行主要义务”。结合这些客观事实，尊宏公司存在违反了合同一般义务导致合同目的无法实现的预期根本违约行为。因此，对其已经支付的100万元，不应再适用合同中的违约责任条款予以双倍返还。关于东一公司应否承担违约责任问题，本案中，尊宏公司主张由其独家代理销售东一公司开发的“锦绣蓝湾”楼盘，东一公司将该楼盘销售工作转包给了第三方，严重违反合同约定，根据《销售代理合同》第八条违约责任相关约定，应承担违约责任并双倍返还先期投入款200万元。对此主张，东一公司抗辩认为双方2017年2月25日解除《销售代理���同》确实是协商一致的结果。在2017年2月双方解除合同后，事实上整个“锦绣蓝湾”楼盘项目都已经转让抵债给了北京天旭万龙投资有限公司，因当时有一个办公楼已经出售给北京天旭万龙投资有限公司，尊宏公司迟迟不把该栋楼腾空交付，所以东一公司2017年4月6日发出通知，要求尊宏公司将作为销售地点的7号楼交付。4月14日的公告因为双方解除合同后，有一些销售合同及发票没有有效的交接，为避免为购房人办理购房手续出现偏差，才对购房人进行告知。因此并不存在尊宏公司所主张是我公司非法转让或转包给第三人问题。本院经审查认为，影响房地产市场销售行为的因素包括项目规划、行业周期、政策调整、市场营销、消费观念转变等诸多因素。本案不应简单以尊宏公司代理销售楼盘数量的多少，���认定尊宏公司是否存在违反了合同一般义务导致合同目的无法实现的预期根本违约行为。但综合双方诉辩意见，可鉴尊宏公司与东一公司在履行《销售代理合同》的期间特别是后期发生了许多代理销售房屋的纠纷和争执。因双方系销售代理的委托合同关系，依照《合同法》第四百一十条之规定：委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。故双方虽然在《销售代理合同》第一条中约定尊宏公司销售代理期限至本项目所有房源售完为止，但双方依法均有对该《销售代理合同》的任意解除权。关于合同解除的时间，现东一公司述称2017年2月25日在《代理费结算流程审批单》上已经载明：“此表格双方签订后，尊宏公司申请东一公司同意，以前双方签订的所有合同及相关代理协议终止，以后锦州市锦绣蓝湾小区销售工作由东一公司自行负责”，且该审批单由尊宏公司作为证据提供，充分表明东一公司向尊宏公司作出解除案涉《销售代理合同》的告知。虽然尊宏公司辩称该审批单是东一公司做完后发过来让我方签字，我方并没有签字，一审提供该证据只是为了证明团购的结算金额。由于东一公司依法享有对《销售代理合同》的解除权，因此本院确认该《销售代理合同》的解除时间为2017年2月25日，一审判决对此事实认定并无不当，本院予以维持。关于东一公司应否向尊宏公司承担违约责任并双倍返还先期投入款问题，本院认为，2009年8月25日的《销售代理合同》第八条违约责任第三项明确约定：“尊宏公司先期投入壹佰万元，如此合同履行完结，此款不再返还尊宏公司。如该合同���行期间如是东一公司的原因发生变故，如东一公司将此项目转让、转包给第三方，致使合同未能履行完结，东一公司应双倍返还尊宏公司的先期投入。”虽然东一公司在庭审中承认2017年4月底将“锦绣蓝湾”楼盘尾盘整体转让给第三方北京鸿城伟业，但该转让行为应当视为发生在《销售代理合同》解除的2017年2月25日之后，因此尊宏公司要求东一公司双倍返还先期投入款的事实和法律依据不足，本院对此不予支持。另，本案100万元先期投入款不再返还尊宏公司的前提是“锦绣蓝湾”楼盘所有房源销售完为止，在《销售代理合同》第八条违约责任中载明：“如在代理期间内，尊宏公司无故停止代理义务或未经东一公司同意的情况下停止销售业务，则东一公��将不返还其先期投入”。因本案并不存在尊宏公司无故停止代理义务或擅自停止销售业务的违约情形，现一审判决以“因双方销售代理合同已于2017年2月25日解除，则此后东一公司委托第三方销售锦绣蓝湾房源并不构成违约”为由，驳回尊宏公司主张由东一公司支付2,000,000元违约金的诉讼请求，但是综上所述，东一公司应在《销售代理合同》解除后向尊宏公司返还先期投入款100万元，一审判决对此事项未予认定与双方在《销售代理合同》中约定的内容不符，对尊宏公司而言显失公平，本院予以纠正。依照《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或采取其他补救措施。本院确认东一公司应按照合同约定返还尊宏公司先期投入款100万元。综上所述，尊宏公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第三百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初3816号民事判决第一、二项；二、撤销沈阳市和平区人民法院（2017）辽0102民初3816号民事判决第三项；三、增加沈阳市和平区人民法院(（2017）辽0102民初5433号民事判决第三项为：辽宁东一房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，给付沈阳尊宏置业顾问有限公司先期投入保证金1,000,000元；四、驳回沈阳尊宏置业顾问有限公司的其他诉讼请求；五、驳回沈阳尊宏置业顾问有限公司的其他上诉请求。如辽宁东一房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费46,596元，由辽宁东一房地产开发有限公司负担37,229元，由沈阳尊宏置业顾问有限公司负担9,637元，保全费5,000元，由辽宁东一房地产开发有限公司负担；二审案件受理费22,800元，由辽宁东一房地产开发有限公司负担18,240元，由沈阳尊宏置业顾问有限公司负担4,560元。本判决为终审判决。审判长  关长春审判员  曹 杰审判员  刘春杰二〇一八年七月二十七日书记员  吴晓彤