湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2018)湘1229民初81号原告（申请执行人）湖南佳惠百货有限责任公司，住所地：湖南省怀化市福星路161号，统一社会信用代码9143120071702048XN。法定代表人：汤爱华，经理。委托代理人欧阳军民，湖南五溪律师事务所律师。被告（案外人）田其珍，女，1968年2月15日出生，苗族，居民，靖州苗族侗族自治县人，住靖州苗族侗族自治县。委托代理人许志国，男，1965年6月29日出生，汉族，靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。委托代理人周玉金，靖州苗族侗族自治县渠阳法律服务所法律工作者。被告（被执行人）湖南鑫汇房地产开发有限公司，住所地：湖南省长沙市天心区劳动西路293号嘉盛.奥美城2001房，统一社会信用代码91430100550711210G。法定代表人：李文玉，董事长。委托代理人李志强，男，1962年9月5日出生，汉族，靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。原告湖南佳惠百货有限责任公司与被告田其珍、被告湖南鑫汇房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月20日、6月27日两次公开开庭进行了审理。原告湖南佳惠百货有限责任公司委托代理人欧阳军民，被告田其珍委托代理人许志国、周玉金，被告湖南鑫汇房地产开发有限公司委托代理人李志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南佳惠百货有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、准许在（2017）湘1229执252号执行案件中对湖南鑫汇国际商业广场1栋1514号房产的执行；2、被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年8月7日，靖州苗族侗族自治县人民法院作出(2017)湘1229民初77号民事判决，判决被告湖南鑫汇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内双倍返还原告湖南佳惠百货有限责任公司定金400万元。判决生效后，被告湖南鑫汇房地产开发有限公司未履行生效法律文书的义务，原告湖南佳惠百货有限责任公司依法申请执行。执行机构于2017年12月22日作出（2017）湘1229执252-1号执行裁定书，查封案外人田其珍申报购买的湖南鑫汇国际商业广场1栋1514号房产，查封期限为三年。2017年12月26日，被告田其珍对执行标的提出书面异议。靖州苗族侗族自治县人民法院于2018年1月9日作出（2017）湘1229执异20号执行裁定书，中止对异议人田其珍申报购买的湖南鑫汇国际商业广场1栋1514号房产的执行。现原告认为被告田其珍系被告湖南鑫汇房地产开发有限公司股东之一许志国的妻子，本案两被告系利益共同体。（2017）湘1229执异20号执行裁定书仅以被告提供的《商品房买卖合同》、收款收据等相关证据，没有经过听证及庭审即作为定案的依据，从而导致所作的裁定书错误。且被告田其珍就同一事项向法院提交两份《商品房买卖合同》，一份无签名及日期，该合同没有成立；第二份合同价格与靖州县房产局出具证明的合同价格不一致，其提交的两份合同均系虚假合同构成伪证。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，被告田其珍应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担证明责任。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告湖南鑫汇房地产开发有限公司辩称：一、案涉商品房系田其珍购买，买卖合同合法有效。因湖南鑫汇房地产开发有限公司拖欠田其珍夫妇借款未能偿还，2016年8月26日，湖南鑫汇房地产开发有限公司与田其珍夫妇协商一致，用其借款本息抵购房款，以3194025元购买鑫汇国际商业广场1栋1514号房产，《商品房买卖合同》经房产管理部门网签登记，合法有效。二、湖南鑫汇房地产开发有限公司虽然没有为田其珍办理产权证，但其所购商品房已交付给田其珍。合同签订后，所购房屋已及时交付给田其珍。因建筑企业的原因，至今尚未经过竣工验收，因此没有为田其珍等购房户办理该商品房的产权证。被告田其珍辩称：一、将湖南鑫汇房地产开发有限公司借款转为购房款，购买案涉商品房，合法有效。2016年8月26日，田其珍与湖南鑫汇房地产开发有限公司协商一致，将湖南鑫汇房地产开发有限公司欠田其珍、许志国的借款本息中的3194025元转化为购房款，购买了湖南鑫汇房地产开发有限公司开发建设的鑫汇国际广场1栋1514号房产，是双方真实意思的表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。二、田其珍的商品房买卖合同依法成立并生效。根据2016年8月26日双方达成的合意，签订了《商品房买卖合同》，后来根据房产管理部门的要求，湖南鑫汇房地产开发有限公司与田其珍通过网签形式重新签订商品房买卖合同，2017年12月5日，湖南鑫汇房地产开发有限公司将合同提交房产局网签系统。因该商品房买卖合同系网签合同，田其珍向执行局提交的合同文本是直接从网签系统的电子文本打印出来的，当时未签字，但该合同并非伪造。对于合同封面上扫描二维码出现的价款为255522元，系工作人员在提交合同备案时出现的失误，网签系统出现的纰漏并不影响合同价款为3194025元的客观事实，也不改变案涉商品房在查封前已由答辩人出资购买的事实。三、案涉商品房已经交付答辩人。2016年8月26日合同签订后，湖南鑫汇房地产开发有限公司将商品房交给了田其珍。因鑫汇广场工程未竣工验收备案，故一直未能为田其珍及其他所有购房户办理产权证，但房屋已经全部交给购房户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的举证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告田其珍提交的《商品房买卖合同》2份、房产部门合同备案信息表1份，本院在房产综合业务管理平台中调取《商品房买卖合同》及合同信息表各1份，原告认为被告提交的合同系虚假合同，一份无签名及日期，该合同没有成立；第二份合同价格与靖州县房产局出具证明的合同价格不一致。经查，三份《商品房买卖合同》内容一致，仅封面二维码扫描信息不一样，原告提交的合同二维码扫描后显示合同价格为255522元，本院调取的合同二维码扫描后显示合同价格为3194025元；虽然合同二维码不一致，但结合本院向靖州县房产管理局工作人员庄国财进行的调查以及在房产综合业务管理平台中调取的房产信息表，均证实二被告签订的《商品房买卖合同》价格应为3194025元，二维码错误是因为最初办理网签时合同价格输入错误，之后二被告进行了修改，才会出现两个二维码；《商品房买卖合同》系网签合同，从系统中打印出来时是没有双方签字的。故被告田其珍提交的有合同双方签名盖章的《商品房买卖合同》虽有瑕疵，但不影响其法律效力，对上述证据，本院予以确认。2、被告田其珍提交的收款收据、内部审计报告、银行交易凭证，可以证实湖南鑫汇房地产开发有限公司借田其珍、许志国夫妇共计15240355元；之后双方达成购房协议时用借款抵扣购房款，湖南鑫汇房地产开发有限公司于2016年8月26日向田其珍出具收到购房款3194025元的收据；3、本院于2018年3月21日向靖州县房产管理局工作人员庄国财所做的调查笔录，证实田其珍与湖南鑫汇房地产开发有限公司于2017年12月5日自行办理网上签约，当时合同价格是为255522元，之后于2017年12月20日在后台将合同价格修改为3194025元；2018年1月25日原告向房产部门查询，房产部门向其出具证明，所写证明上证实合同价格为255522元，是指2017年12月5日二被告自行办理网上签约时的合同价格，不是现在网签系统中的价格。调查笔录与原告提交的房产局出具的证明并不矛盾，本院对原告提交的证明及庄国财的调查笔录予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：湖南佳惠百货有限责任公司与湖南鑫汇房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日作出(2017)湘1229民初77号民事判决，判决湖南鑫汇房地产开发有限公司于本判决生效后十日内双倍返还湖南佳惠百货有限责任公司定金400万元。判决生效后，湖南鑫汇房地产开发有限公司未履行生效法律文书的义务，湖南佳惠百货有限责任公司依法申请执行。本院于2017年12月22日作出（2017）湘1229执252-1号执行裁定书，查封田其珍申报购买的湖南鑫汇国际商业广场1栋1514号房产，查封期限为三年。2017年12月26日，田其珍对执行标的提出书面异议。本院于2018年1月9日作出（2017）湘1229执异20号执行裁定书，中止对田其珍申报购买的湖南鑫汇国际商业广场1栋1514号房产的执行。2018年2月1日，湖南佳惠百货有限责任公司诉至本院，认为本院（2017）湘1229执异20号执行裁定书缺乏事实和法律依据，请求准许对湖南鑫汇国际商业广场1栋1514号房产的执行。另查明，许志国系湖南鑫汇房地产开发有限公司股东之一，在开发经营靖州鑫汇国际商业广场期间，湖南鑫汇房地产开发有限公司向田其珍、许志国夫妇借款；后经全体股东申请，湖南金杯联合会计师事务所于2016年5月30日作出内部审计报告，核查欠田其珍、许志国夫妇共计15240355元。2016年8月26日，田其珍、许志国夫妇与湖南鑫汇房地产开发有限公司协商购买靖州鑫汇国际商业广场1栋1单元1层1514号房屋，用借款抵扣购房款，湖南鑫汇房地产开发有限公司于同日向田其珍出具收到购房款3194025元的收据。2017年12月5日田其珍与湖南鑫汇房地产开发有限公司办理了合同编号为JZ201712050018的《商品房买卖合同》的网签手续，双方在《商品房买卖合同》上签名盖章，时间写为2016年8月26日。该房屋钥匙已经交付给田其珍，因靖州鑫汇国际商业广场尚未通过竣工验收，故涉案房屋尚未在房产管理部门办理房屋产权登记。本院认为：本案双方争议的焦点在于被告田其珍对争议标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，田其珍、许志国与湖南鑫汇房地产开发有限公司于2016年8月26日达成购买靖州鑫汇国际商业广场1栋1单元1层1514号房屋的协议，并用借款抵扣购房款，湖南鑫汇房地产开发有限公司于同日向田其珍出具了购房款收据。2017年12月5日双方又办理了网上签约，签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。不管合同成立时间是以达成协议的时间还是办理网签的时间为准，均在本院查封该房屋之前。涉案房屋未办理过户登记的原因是靖州鑫汇国际商业广场尚未通过竣工验收，并非田其珍自身原因。关于原告认为田其珍系被告湖南鑫汇房地产开发有限公司股东之一许志国的妻子，本案两被告系利益共同体。本院认为，原告并未举出确实充分的证据证明被告所提交的证据系虚假证据，被告田其珍作为房屋合法买受人的物权期待权仍应予保护，应当认定其享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告要求准许对湖南鑫汇国际商业广场1栋1514号房产的执行的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告湖南佳惠百货有限责任公司的诉讼请求。案件受理费38800元，由原告湖南佳惠百货有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  侯明霞人民陪审员  曾小红人民陪审员  简跃义二〇一八年七月五日代理书记员  邹 灵附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。