贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终1770号 上诉人（原审被告）:贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人:刘利，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗金龙，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224200310883797。 委托诉讼代理人：顾志东，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224200310883797。 被上诉人（原审原告）：王义，男，1980年1月17日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：张菊，女，1976年9月8日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：靳仕豪，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。执业证号：15224201610822820。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈雄，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201710691943。 上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司(以下简称：碧阳置业公司)因与被上诉人王义、张菊商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初6653号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审王义、张菊提起诉讼，请求判决：1.碧阳置业公司立即为原告办理“碧阳国际城”第3幢2单元22层3号房屋的房屋所有权转移登记手续并将权属证书交付原告。2、碧阳置业公司立即支付从2014年12月31日起至2016年5月24日止期间的逾期交房违约金8,365.44元;3、碧阳置业公司立即支付逾期办证违约金暂计:10,000.00元（具体金额从2016年8月25日起以原告已付总房款310,406.00元为基数，按日万分之一的标准，支付至该房屋权属证书实际交付原告之日止）。4、诉讼费由被告承担。事实及理由:2013年1月14日，原告与被告碧阳置业公司签订《商品房买卖合司》。约定:由原告购买被告开发的位于毕节××××大道项目名称为“碧阳国际城”的商品房，该商品房系碧阳国际城第3幢2单元22层3号房屋，建筑面积105.72平方米，套内建筑面积84.45平方米。原、被告双方约定房屋单价每平方3,675.62元，以套内建筑面积计算，总房价为310,406.00元。原告应于2015年1月9日前向被告支付全部购房款，被告应于2014年12月31日前将案涉商品房交付原告使用，被告负责在案涉商品房交付使用之日起90日内申请案涉商品房所有权初始登记，并将案涉商品房转移登记的有关文书交付原告，因被告不能按期申请初始登记导致延期办理转移登记的，被告应按本条第三款的约定承担延期办理转移登记的违约责任。同时，原被告双方签定《补充协议》，约定被告在原告交齐办理产权过户手续所需的资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向原告提供的，按原告已付购房款的每日万分之一向原告支付违约金。合同答订后，原告便将办理房屋权属证书所需的全部资料及相关费用交付被告，并于2015年1月9日前将案涉商品房的购房款支付给被告。但被告于2016年5月24日才将案涉商品房交付原告。房屋交付后，被告未按约定办理产权转移登记。依据法律规定，被告应从2016年8月25日起至被告实际将该房屋所有权证及国有土地使用权证实际交付原告之日止，以原告已付总房款310,406.00元为基数，按日万分之一的标准向原告支付逾期办证违约金。 原审被告碧阳置业公司辩称：1.房屋现在所在的3号楼以及1、2、4号楼是同一批次，消防验收还未完成，逾期交房属实，逾期交房时间的起算应从2015年1月9日计算至2016年5月24日，时间是501天，共计7776元。因为原告购房款是2015年1月9日才支付，在购房款支付前不可能交房给原告。2.逾期办证，因房屋是在验收合格之前交付，所以以该交付时间为起算点不合理。应按照房屋交付之日按照补充协议第八条约定360天内办理，因此起算时间应从房屋交付之日起360日之后开始计算，即从2017年5月19日开始计算。 原审认为：原、被告双方对原告向被告购买房屋，并交付了购房款，被告逾期交房及逾期办证等基本事实均无争议，予以确认。本案争议的焦点是：案涉房屋产权转移登记条件是否成就？被告逾期交房及逾期办理产权转移登记手续的违约时间起算点如何确定？ 双方合同约定被告应在2014年12月31日前向原告交付案涉房屋，逾期交房超过60日，原告选择继续履行合同的，被告按原告已付购房款的日万分之零点五向原告支付违约金,合同还约定原告应于2015年1月9日前支付全部购房款。现原告已实际于2015年1月9日支付完购房款310406元，没有违约情形，但被告实际交房时间是2016年5月24日，应按合同约定承担逾期交房的违约责任，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，予以支持。计算依据：310406元×万分之0.5≈15.52元/天，期限2015年1月1日至2016年5月24日共约539天，总金额：15.52元/天×539天=8365.28元。 关于产权转移登记问题。现案涉房屋消防尚未验收完毕，办理产权转移登记的条件尚未成就，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，原告要求被告办理过户手续的诉讼请求，因法律上或事实上还不能履行，暂不予支持，待条件成就后，原告可另行主张权利。关于被告逾期办理产权转移登记的违约责任。《商品房买卖合同》第二十二条约定，案涉商品房交付使用之日起90日内，应由被告申请并办妥案案商品房的所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记的，但不影响出卖人按时办理转移登记义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。根据该约定，被告已于2016年5月24日交付房屋，应于2016年8月24日前办理案涉房屋初始登记，现被告未能举证证明已经履行该义务，自2016年8月24日至2017年12月28日，被告未办理案涉房屋初始登记的行为，给办理房屋转移登记手续造成影响，已构成违约，应承担违约责任。该条第三款明确附补充协议，根据《补充协议》约定：“逾期未能向买受人提供产权过户相关手续的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金。”，故被告应以原告已付购房款310,406.00元为基数，按日万分之一的标准，向原告支付从2016年8月24日起至被告将案涉房屋的所有权转移登记至原告名下之日止的违约金，其中2016年8月24日至2017年12月28日的违约金于判决生效之日十日内支付，2017年12月29日至所有权转移登记手续办理完毕之日的违约金，待产权转移登记手续办理完毕支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告王义、张菊逾期交房违约金8365.28元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司以310,406.00元为基数，按每日万分之一的标准向原告王义、张菊支付逾期办证违约金，其中2016年8月24日至2017年12月28日的违约金于判决生效之日起十日内支付，2017年12月29日至所有权转移登记手续办理完毕之日的违约金，待产权转移登记手续办理完毕支付；三、驳回原告王义、张菊的其他诉讼请求。案件受理费130元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司。 宣判后，碧阳置业公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项，改判支持上诉人的上诉请求。事实及理由：原审判决以上诉人未在交房之后90日内完成案涉房屋初始登记为由，认定上诉人应在交房之日2016年5月24日起的90日内2016年8月24日起承担逾期办证违约金，认定事实错误，违背当事人的合同约定。双方合同约定：“初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”。而对于合同第三款双方系以补充协议的形式进行约定，补充协议第八条第三款约定：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。双方对逾期办证的情形已明确为承担转移登记的违约责任，没有约定不能取得“房屋所有权初始登记证书”即承担违约责任。因此，办理房屋转移登记的时限应为交房之日起360日即2017年5月19日前，而不是交房之日起90日的时限。办理转移登记时，买受人也负有缴纳契税等法定义务，上诉人并未履行缴纳契税的义务，因此，办理房屋转移登记的时间应为被上诉人提供办证资料及完成交税义务之日起360日内。 被上诉人王义、张菊答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确。案涉合同第八章第二十二条第二项明确约定自房屋移交之日起90日内未办理初始登记，导致逾期办证的，应承担逾期办证违约责任，故上诉人应当按合同约定承担违约责任，请求驳回上诉人的上诉请求。 二审经审理查明：2013年1月14日，被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》，约定：被上诉人购买上诉人开发的碧阳国际城第3幢2单元22层3号房屋，房屋总价款为310,406.00元。被上诉人应于2015年1月9日前向上诉人支付全部购房款，上诉人应于2014年12月31日前向被上诉人交付案涉房屋。上诉人负责在案涉商品房交付使用之日起90日内申请案涉商品房所有权初始登记，并将案涉商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，因上诉人不能按期申请初始登记导致延期办理转移登记的，上诉人应承担延期办理转移登记的违约责任。同时，双方签订《补充协议》，约定：“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。上诉人在被上诉人交齐办理产权过户手续所需的资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向被上诉人提供的，按被上诉人已付购房款的每日万分之一向被上诉人支付违约金。合同签订后，被上诉人于2015年1月9日前向上诉人支付了全部购房款。上诉人于2016年5月24日向被上诉人交付了案涉商品房。 另查明：被上诉人于2013年1月14日签订合同时，已按上诉人的要求向上诉人交付了办理案涉商品房转移登记应由被上诉人提交维修基金、开户费、交易费等办理房屋产权转移登记所需费用。 本院认为：本案争议焦点为办理案涉房屋转移登记的时间如何认定。 本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，上诉人负有自被上诉人提交办理产权过户手续所需资料和相关税费后的360日内向被上诉人提供产权过户相关手续的义务。《商品房买卖合同》《补充协议》签订后，被上诉人于2013年1月14日缴纳了维修基金、开户费、交易费等办理房屋产权转移登记所需费用，上诉人于2016年5月24日向被上诉人交付案涉房屋。结合《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，……”的约定，应当认定被上诉人已于办理入住手续即2016年5月24日交齐了上诉人当时要求提交的办理转移的相关资料，上诉人应当于2016年5月24日后的360日内即2017年5月19日前为被上诉人办理涉案房屋的产权转移登记手续。因上诉人未能在《商品房买卖合同》第二十二条房屋登记第二款初始登记：“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加”约定的时间内办理初始登记，导致转移登记未能在约定的时间2017年5月19日前办理，上诉人应自2017年5月19日起承担逾期向被上诉人提供产权过户相关手续的违约责任。上诉人主张办理房屋转移登记的时间应为交房之日起360日即2017年5月19日前的上诉理由成立，本院予以支持。原审根据双方签订的《商品房买卖合同》：“上诉人负责在商品房交付使用之日起90日内申请案涉商品房所有权初始登记，并将商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，因上诉人不能按期申请初始登记导致延期办理转移登记的，上诉人应承担延期办理转移登记的违约责任。”之约定，认定上诉人承担逾期办理转移登记的时间为2016年8月24日至转移登记办理完毕之日错误，本院予以纠正。 本案中，被上诉人已于2013年1月14日缴纳了房屋维修基金、开户及交易费。上诉人虽主张因被上诉人未履行缴纳契税的义务，办理房屋转移登记的时间应为被上诉人提供办证资料及完成交税义务之日起360日内，但从被上诉人缴纳相关税费的义务履行情况看，被上诉人不存在消极懈怠情形，结合上诉人至今未通知被上诉人提交其他办证所需资料的事实，上诉人将其未能办理房屋转移登记的责任归咎于被上诉人未履行缴纳契税的义务，与客观事实不符，不予采纳。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立的部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初6653号民事判决第二项，即“被告贵州碧阳恒通置业有限公司以310,406.00元为基数，按每日万分之一的标准向原告王义、张菊支付逾期办证违约金，其中2016年8月24日至2017年12月28日的违约金于判决生效之日起十日内支付，2017年12月29日至所有权转移登记手续办理完毕之日的违约金，待产权转移登记手续办理完毕支付”； 二、上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司以310,406.00元为基数，按每日万分之一的标准向被上诉人王义、张菊支付逾期办理转移登记违约金，从2017年5月19日起支付至案涉房屋转移登记手续办理完毕之日止； 一审案件受理费130元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司承担；二审案件受理费260元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司承担200元，被上诉人王义、张菊承担60元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年七月十日 法官助理 胡伟科 书 记 员 高 进