大连市西岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0203民初688号 原告车彦鑫，男，1986年9月30日生，汉族，大连鑫达博亿食品有限公司总经理，住大连市金州区。 被告董悦，女，1978年7月22日生，汉族，个体经营者，住长春市二道区。 委托代理人石成刚，吉林中玖律师事务所律师。 原告车彦鑫与被告董悦房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告车彦鑫，被告董悦的委托代理人石成刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2017年3月20日，原告与被告签订了有效期一年的房屋租赁合同（所租房屋位于大连市西岗区，约定房租6000元/月，保证金6000元，支付方式为年付，租赁日期从2017年4月1日起至2018年3月31日止。原告于当日2017年3月20将一年的租金和保证金共计78000元会至被告指定帐户。原告在入住后发现房屋内刺鼻气味较重，并多次向被告询问原因，被告均十分肯定房屋没有任何能够散发味道的源头。原告遂请大连市产品质量检测研究所对房屋内空气质量进行检测，检测结果为房屋内两个卧室和客厅甲醛含量指数均超过国家标准两倍以上。得到结果后，原告多次要求被告想办法去除甲醛，使房屋达到可以居住的基本条件，都被被告拒绝。原告被迫无奈只能于2017年7月14日搬出并另寻其他住处，同时被告又以原告搬出属于违约为由，扣押违约金12000元，拒不返还给原告。根据合同法规定出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据双方签订的房屋租赁合同第六条第（五）款：如因甲方原因导致本合同解除的，甲方须向乙方交付违约赔偿金，赔偿金额为相当于合同约定的2个月租金的金额。被告提供的住房长期甲醛超标，不符合居住条件，无法实现居住用途，已经构成违约。故原告诉至本院，请求判令：1.被告返还剩余房租12000元（6000元/月×2个月）；2.被告赔偿违约金12000元（6000元/月×2个月）；3.被告赔偿搬家费用1000元；4.被告赔偿甲醛检测费用500元；5.以上各项合计25500元的利息（自2017年7月16日起至履行完毕之日止，按照人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算）。 被告辩称，不同意原告全部的诉讼请求。原告在租赁该房屋之前已经实地看房，当时并未发现甲醛超标，如按原告所说，甲醛超标两倍以上，不可能不发现，该房屋在出租之前，一直由被告自住或者出租，从未出现甲醛超标的情况。1.被告所有的房屋并不是新开发楼盘，该房屋是被告于2009年购买的二手房屋，购买之后被告也并未对该房屋进行重新装修，该房屋完全符合居住标准，所以被告并不存在违约情况。原告要求被告赔偿违约金没有法律依据。2.原告认为被告房屋室内甲醛超标，委托第三方检验机构对被告所有的房屋主卧、次卧及客厅空气中甲醛含量进行检测，结果是甲醛含量超标。但具体什么原因导致甲醛超标没有进行检验，也就是说，究竟是被告房屋的地板、原有家具、门窗、墙体甲醛产表，还是原告自有家具甲醛超标并未明确，所以该检测报告根本无法证明是被告房屋没有达到居住标准。3.原被告之间签订的租赁协议，已经生效。在协议履行当中，双方之间经过友好协商，对该协议进行了解除，被告与原告已经就房屋租赁协议如何解除及租金如何返还达成合意，也将剩余房租返还给原告，原告表示认可。事后原告再要求赔偿违约金没有法律依据。4.根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，原告的证据不能证明其诉讼请求，原告应承担不利后果。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。 经审理查明，2017年3月20日，原被告签订房屋租赁合同一份，约定：原告从被告处承租被告所有的位于大连市西岗区房屋，建筑面积98.14平方米，租赁期限自2017年4月1日起至2018年3月31日，房屋租金标准为6000元/月，租金总计72000元，按年以现金方式支付。原告签署本合同时须向被告支付6000元，作为履约保证金。履约保证金用作原告履行本合同约定义务的担保，如原告违反合同约定，被告可于该保证金中直接扣除应由原告承担的租金、违约金、赔偿金和相关费用。本合同期满或提前终止时，被告在扣除应由原告承担的违约金、赔偿金和相关费用后，应将履约保证金剩余部分无息返还给原告。如因被告原因导致本合同解除的，被告需向原告支付违约赔偿金，赔偿金额为相当于本合同约定的2个月租金的金额。同日，原告向被告交付房屋租金72000元、履约保证金6000元。 2017年5月12日开始，原被告就案涉房屋内甲醛超标问题进行协商未果。2017年5月23日，大连市产品质量检测检测研究院出具检验报告，检验案涉房屋的主卧、次卧、客厅内甲醛含量分别为0.11-mg/m3、0.12+mg/m3、0.15-mg/m3，均超出甲醛含量的标准要求0.08mg/m3。原告为该次甲醛检验支付检验费500元。2017年7月15日，原告将案涉房屋腾退给被告。经原被告双方确认，被告退还原告44640元（剩余房租51000元+履约保证金6000元-被告认为应当由原告支付的违约金12000元-承租期间水电煤气等费用360元=44640元）。 另查，2009年11月13日，被告与案外人签订大连市房地产买卖合同，约定被告从案外人处购买案涉房屋。 本院所确认的上述事实，有房屋租赁合同、检验报告、微信聊天、发票、收据和当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据法律规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物不合格，承租人仍然可以随时解除合同。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告在承租案涉房屋后，发现房屋内甲醛超标并由此解除合同，符合法律规定。原告主张被告退还剩余房屋租金12000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿违约金12000元原告的诉讼请求。因原被告双方已约定：如因被告原因导致本合同解除的，被告需向原告支付违约赔偿金，赔偿金额为相当于本合同约定的2个月租金的金额。现因被告提供的租赁物甲醛超标，导致合同解除，原告该项诉讼请求符合双方约定及法律规定，本院予以支持。关于被告提出的案涉房屋完全符合居住标准的答辩意见。因原告已提交大连市产品质量检测检测研究院出具的检验报告，证明了案涉房屋内甲醛超标这一事实的初步证据，被告提交的被告与案外人于2009年11月所签订的房地产买卖合同，不足以证明其主张的事实。故对被告该项答辩意见本院不予采纳。关于被告提出的原告并未鉴定甲醛超标的原因，原告单方要求解除合同属违约，原告对被告扣除违约金无异议的答辩意见。因被告未提交证据证明其主张的事实，且原告提交的微信聊天记录证明原告明确表示不接受被告扣除违约金的行为。被告该项答辩意见没有事实依据，本院不予采纳。关于原告主张被告赔偿搬家费1000元、甲醛检测费500元和利息的损失的诉讼请求。因原告主张被告赔偿违约金12000元的诉讼请求已得到支持，且违约金数额已涵盖了原告该项诉讼请求中各项损失，原告该项诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告董悦于本判决生效之日起十日内返还原告车彦鑫房屋租金12000元； 二、被告董悦于本判决生效之日起十日内支付原告车彦鑫违约金12000元； 三、驳回原告车彦鑫其他诉讼请求。 案件受理费100元（原告已预交），由被告董悦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服部分交纳案件受理费，上诉至辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 杨 多 人民陪审员 桑 渤 人民陪审员 陈文英 二〇一八年七月二十九日 书 记 员 董 月