福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0104民初1318号 原告：林我杰，男，1972年3月l日出生，汉族，住福建省平潭县。 原告：陈琼，女，1971年9月10日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被告：福建红星美凯龙置业有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山街道浦上大道**爱琴海购物公园**601。 法定代表人：刘其财，系公司董事长。 委托诉讼代理人：叶道明、林瑶，福建瀛榕律师事务所律师。 原告林我杰、陈琼与被告福建红星美凯龙置业有限公司（以下简称“红星美凯龙公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林我杰、陈琼，被告红星美凯龙公司的委托诉讼代理人叶道明、林瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林我杰、陈琼向本院提出诉讼请求：1.判令红星美凯龙公司向林我杰、陈琼支付自2015年2月25日起至产权过户之日止的逾期办证违约金，暂计至起诉之日止为181363元（按林我杰、陈琼已付购房款的日0.01%标准计算），并向林我杰、陈琼提供办理坐落于福州市仓山区交叉处）福州红星美国际第2#商业楼[幢l1层[06]商铺号房屋权属登记所需的资料；2.本案案件受理费由红星美凯龙公司承担。事实和理由：2012年11月13日，林我杰、陈琼（买受人）与红星美凯龙公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定林我杰、陈琼向红星美凯龙公司购买位于福州市仓山区交叉处福州红星国际2#商业楼[幢]1[层][06]商铺号房，房屋总价款1641295元，出卖人应于2014年2月28日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.O1%向买受人支付违约金。合同签订之后，林我杰、陈琼依约支付按揭首付款821295元，并向贷款银行申请贷款。红星美凯龙公司于2014年2月25日将房屋交付林我杰、陈琼使用，但林我杰、陈琼未能在2015年2月24日取得房屋权属证书，林我杰、陈琼未能取得房屋权属证书系因红星美凯龙公司原因导致，故红星美凯龙公司应向林我杰、陈琼支付逾期办证违约金。因买受人已通过银行贷款方式支付全部购房款，根据合同约定，红星美凯龙公司应当支付自2015年2月25日起，按林我杰、陈琼已付全部购房款的日0.01%标准计算违约金。综上，为维护林我杰、陈琼合法利益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 红星美凯龙公司辩称：一、本案业主主张的诉讼权利已超过法定的诉讼时效，人民法院应驳回其诉讼请求。《商品房买卖合同》第八条(P8）交付条件与期限：“出卖人应当在2014年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用”以及第十四条（P11）关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]“因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。”因此，2015年2月28日为合同约定的开发商完成资料报备义务截止之日，逾期林我杰、陈琼知道且应当知道其民事权利受到侵害,本案业主的民事权利受到侵害的发生在2017年9月30日民法总则实施之前，按照民法通则的规定，应当适用2年的诉讼时效。林我杰、陈琼20**年2月28日前提起逾期办证之诉讼才能中断诉讼时效，而林我杰、陈琼于2018年1月25日才提起诉讼，已经超过2年的诉讼时效。据此，林我杰、陈琼的诉讼请求未在法定诉讼时效期间内行使，已超诉讼时效。二、《商品房买卖合同》及其附件约定“办理权属证书是乙方的权利和义务，甲方无须另行书面通知”，但红星美凯龙公司仍通过电话、公告催告、当面答复、书面答辩方式告知业主已具备了办证条件；有超过80%、近170户业主接到电话通知后前来公司核对产权面积、增减购房款，签收领取了《办理产权资料》（注办理土地证开发商无须提供任何其他材料）；有部分业主在2016年9月19日前办妥了《土地使用权证》，进一步印证了开发商2016年9月17日前已履行了告知义务。1.《商品房买卖合同》及合同补充协议第2款约定“办理权属证书是乙方权利和义务，甲方无须另行书面通知”后，没有约定逾期办妥房屋所有权初始预登记必须要另行书面通知以及未履行书面通知须承担违约责任，更没有约定土地使用权分割登记期限及未履行书面通知应承担违约责任和标准；合同补充协议第2款约定及时办理房屋权属登记是业主的权利和义务，办证是业主的义务，开发商的义务是完成资料的报送备案、提供办证条件,业主对于何时能办证应当主动关注，甚至部分业主在知道或应当知道可以办理产权证后从自身利益角度出发仍暂不去办证，怠于行使权利造成未办证。2.虽然合同约定无须书面通知，但红星美凯龙公司在2016年8月18日取得福州市土地登记中心《土地分割登记通知书》，2015年6月18日取得福州市房屋登记中心《初始登记通知书》，仍通过各种方式告知每位业主已经具备办证条件，接到电话通知业主有超80%、近170户业主领取了办证材料，尚不包括接到通知没有前来领取业主。贵院在向福州市不动产登记和交易中心调取的《调查回执函》中明确答复“目前部分业主已经申请办理了分户土地登记，领取国有土地使用权证”，福州市土地登记中心于2016年9月19日起停止单独受理办理国有土地权证，足以证明红星美凯龙公司在2016年8月18日取得《土地分割登记通知书》之时就及时通知了业主，进一步印证了开发商已及时履行了告知义务，否则部分业主不可能在一个月时间内办妥国有土地所有权证。3.第一批32户涉诉业主提供的证据《音像资料》证明业主代表和红星美凯龙公司就逾期办证时间进行协商，涉诉业主要求红星美凯龙公司确定土地办证时间，红星美凯龙公司当面向业主承诺，告知业主2016年10月1日（国庆节前）办妥土地使用权分割登记，具备两证办证条件。综上，红星美凯龙公司已经通过各种方式告知林我杰、陈琼可以办证的事实，根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定办证是业主义务，开发商是履行资料报备义务，故从业主知道或应当知道而不去办证应视为其怠于行使其权利，业主无权仍以未办证为由主张知道应当知道办证条件之后逾期办证违约赔偿金，采取简单、一刀切地将所有的办证责任加诸于红星美凯龙公司身上，既不符合法律规定也不符合合同约定。三、关于实际损失，逾期办理《国有土地使用权证》对林我杰、陈琼而言没有任何实际损失，林我杰、陈琼诉求的违约赔偿金过高，应予以调低。红星美凯龙公司认为应按先例判决调低为按已付购房款日万分之0.25标准进行计算。1.没有《土地使用权证》不影响林我杰、陈琼占有、使用、收益和处分房屋的权利，福州市不动产登记和交易中心明确回复只要有《房屋所有权证》，就可以办理房屋转让、抵押等手续，不影响占有、使用、收益和处分权利。林我杰、陈琼在没有任何损失的情况下应当将违约金调低，否则对红星美凯龙公司极其不公平，更是助长了不良的社会风气，诉讼应当是弥补损失的而非通过诉讼来获取利益。如果林我杰、陈琼认为有实际损失，应当进行举证。2.《中华人民共和国合同法》第113条规定“违约赔偿责任以实际损失为准”，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）6.在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金;3.人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益。根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”约定的违约金高低应当根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡。综上所述，林我杰、陈琼主张诉讼权利已超过法定的诉讼时效，人民法院应驳回其诉讼请求，即使部分没有超过诉讼时效，也应当按照过错划分违约责任。按照合同约定及时办理房屋权属登记是业主的权利和义务，而无需红星美凯龙公司另行书面通知，但事实上，红星美凯龙公司已经通过各种方式通知业主办理房屋产权证书。林我杰、陈琼没有任何损失，本案的违约金过高，应当调低，以维护红星美凯龙公司的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.林我杰、陈琼对红星美凯龙公司提供的《初始登记通知书》[榕房初FZ（1500051）]、《土地分割登记通知书》[榕土登证（2016）031号]、关于不动产登记过程中新旧证衔接有关问题的问答（2016年10月13日）真实性没有异议，对上述证据的真实性本院予以采信；2.红星美凯龙公司提交的福州爱琴海业主微信聊天截图，无法证明林我杰、陈琼在该微信群中，故对该证据本院不予采信；3.红星美凯龙公司提交的音像资料（光盘）无法核实视频中人员的身份信息，真实性无法确认；4.红星美凯龙公司提交的物业公告栏催告函照片，无法体现其张贴时间、张贴地点，故对该证据，本院不予采信；5.福州市不动产登记和交易中心2017年9月25日出具的《调查回执函》（榕不动产宗函〔2017〕816号）系本院依法取得，本院予以采信；6.红星美凯龙公司提交的业主领取产权资料登记表（2017年8月10日、2018年1月25日）、通话记录清单无法证明其已经通知林我杰、陈琼领取资料，对该证据本院不予采信；7.红星美凯龙公司提供的福州市不动产登记中心《不动产登记和业务受理单》、《业主领取产权资料登记表》、《销售不动产统一发票签收表》、《福州市房屋（购买商品房）登记申请表及房屋登记簿、福州市人民政府《关于福州市区实施不动产统一登记的公告》（2016年9月17日）与本案无关联，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年11月13日，林我杰、陈琼与红星美凯龙公司签订《商品房买卖合同》，约定林我杰、陈琼向红星美凯龙公司购买位福州市仓山区道交叉处福州红星国际第2#商业楼[幢]1[层]06商铺号房，房屋总价款1641295元，出卖人应于2014年2月28日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同附件六补充协议第七条“对房屋权属登记的约定……2、依法及时办理房屋权属登记是乙方的权利和义务，而无需甲方另行书面通知。甲方在合同规定的时间内完成房屋初始登记后，由乙方自行到房地产管理部门办理房屋权属登记和土地使用权登记，甲方只需要提供必要的协助。3、非因甲方原因造成的房屋权属登记未能如期办理的，甲方不承担违约责任。……”合同签订之后，林我杰、陈琼依约支付了合同约定的购房款1641295元，并于2014年2月26日接收了讼争房屋。 2015年6月18日，福州市房屋登记中心向红星美凯龙公司出具《初始登记通知书》（榕房初FZ字第号），告知红星美凯龙公司申请的仓山区金山街道闽江街道202号（原闽江大道与浦上大道交叉处）福州红星国际3#商业楼房屋产权初始登记（总登记），产权登记总建筑面积19834.95平方米。 2016年8月18日，福州市土地登记中心向红星美凯龙公司发出榕土登证（2016）031号《土地分割登记通知书》，告知红星美凯龙公司申请的仓山区金山街道闽江大道268号（原闽江大道与浦上大道交叉处）福州红星国际2#商业楼及仓山区金山街道浦上大道202号（原闽江大道与浦上大道交叉处）福州红星国际3#商业楼【榕国用（2016）字第31436000129号】的变更登记（分割）。该项目部分竣工，并通过建设用地项目规划核实与建设用地项目土地检查核验。相应的土地权利按照宗地共有方式转移至小区业主。红星美凯龙公司可通知小区业主办妥房屋所有权证后，持相关权属材料办理土地分割变更登记。 2017年9月25日，福州市不动产登记和交易中心出具《调查回执函》（榕不动产宗函〔2017〕816号），称讼争的2#、3#商业楼地块的土地总登记，原福州市土地登记中心于2016年8月18日办结，并向公司出具《土地分割通知书》，告知公司业主可申请办理土地分割登记，讼争的2#、3#商业楼地块的土地总登记事项以该份《土地分割通知书》为准。 本院认为，林我杰、陈琼与红星美凯龙公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行合同义务。根据林我杰、陈琼与红星美凯龙公司签订的《商品房买卖合同》第十四条“关于产权登记约定”中约定的“房屋权属证书”包括房屋所有权证和土地使用权证。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，出卖人应向买受人支付违约金。红星美凯龙公司于2014年2月26日将房屋交付林我杰、陈琼使用，但红星美凯龙却未能在2015年2月26日前具备办理土地使用权分割登记条件，已构成违约，故红星美凯龙公司应承担迟延办证违约责任。红星美凯龙公司辩称其通过各种方式告知其他业主已具备了办证条件，不能成为其对林我杰、陈琼已尽通知义务的事由，该抗辩理由，本院不予采纳。 关于红星美凯龙公司提出诉讼时效的抗辩，林我杰、陈琼于2014年2月26日接收了讼争房屋，合同约定红星美凯龙公司应当在商品房交付使用后365日内进行办证登记，2015年2月28日逾期之日起，林我杰、陈琼应当知道该民事权利受到侵害,该侵害发生在民法总则实施前，应当按照民法通则的规定适用两年诉讼时效，其主张的部分违约金超过诉讼时效。合同约定红星美凯龙公司承担该违约责任的方式为每日按林我杰、陈琼已付款的0.01%向林我杰、陈琼支付违约金，因红星美凯龙公司的违约行为持续进行，林我杰、陈琼于2018年3月7日提起本案诉讼，其主张2015年10月1日之前的违约金已超过诉讼时效，故红星美凯龙公司的抗辩理由部分成立，本院予以采纳。因林我杰、陈琼在2015年6月18日后即可办理《房屋所有权证》，并不处于完全无权属证书的状态，且在房屋依约交付后，业主可以正常占有、使用、收益与处分房屋，红星美凯龙公司并于2016年8月18日完成了土地分割登记，仅因迟延履行了通知领取办理土地权属登记资料的义务，故酌情适当下调违约金数额，即红星美凯龙公司应当支付自2015年10月1日至起诉之日2018年3月7日止的违约金1641295元×0.005%×889天=72955.6元。此外，根据合同第十四条的约定，红星美凯龙公司应当向林我杰、陈琼提供办理权属登记需由出卖人提供的资料以便办理权属登记。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、福建红星美凯龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内向林我杰、陈琼支付逾期办证违约金72955.6元，并向林我杰、陈琼提供办理坐落于福州市仓山区交叉处）福州红星国际第2#商业楼[幢]1[层]06商铺号房屋权属登记所需由出卖人提供的资料； 二、驳回林我杰、陈琼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3927元，由林我杰、陈琼负担2303元，福建红星美凯龙置业有限公司负担1624元。福建红星美凯龙置业有限公司负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 珲 人民陪审员  林秀娟 人民陪审员  吴涵生 二〇一八年七月十九日 法官助理林薇 书记员施炜莹