河北省秦皇岛市海港区人民法院民事判决书（2018）冀0302民初4733号原告：段秀建，男，1962年2月9日出生，汉族，现住秦皇岛市，公民身份号码：×××。委托代理人：李元璋，河北高俊霞律师事务所律师。被告：秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：赵玉敏，董事长。委托代理人：杨伟光，河北宏业律师事务所律师，执业证号：×××。委托代理人：丁丽香，女，1986年1月28日出生，汉族，现住秦皇岛市自然家园小区**，公民身份号码：×××，系公司法务。原告段秀建与被告秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司（以下简称鼎威房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李元璋，被告委托代理人杨伟光、丁丽香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办理房屋产权证违约金27268.8元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2012年8月16日,原、被告双方签订了一份关于被告开发的海港区东盛世家10栋1单元306号房屋的《商品房买卖合同》，总价款为320242元。合同第十五条第三款及合同补充协议第五款约定：“办理产权登记时间从交房起为一年半”，现被告已于2012年12月5日向原告交付房屋，因此，被告应于2014年6月5日之前为原告办理房屋权属证书，但时至2017年8月31日东盛世家小区才具备办理不动产权证的条件，被告的违约行为为原告带来巨大经济损失。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律诺干问题的解释》第十八条规定，被告应向原告支付自2016年3月29日起至2017年8月31日止，违约金27268.8元（计算方式为：320242元购房款×6%年利率×518/365）。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告鼎威房地产辩称，1、对原告、被告签订的买卖合同及原告向被告交付了房款，以及被告向原告交付房屋的事实没有异议。2、原告起诉超过诉讼时效，因为所有合同基本上在2010年签订，房屋于2011年交付使用，约定在房屋交付使用后一年半办理产权登记。诉讼时效是2年期限，现大部分业主的诉请已经超过诉讼时效期间，请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。3、合同第十五条关于产权登记第一款第3项约定“因非甲方所能控制的原因及政府行为，出卖人未能及时提供备案资料的，约定期限可顺延办理产权登记，甲方不负赔偿。”被告不能如期提供备案资料是因为政府行为所致。具体理由为：原规划容积率为1.5，拆迁补偿款为1.5亿元，经过规划局重新测定后容积率变更为3.33，原1.5亿元拆迁补偿费远远不能补偿实际拆迁的需要。为此被告多次向规划部门、国土部门报送了相关材料及请示报告，但因政府原因迟迟不能得到解决，直到2017年7月份才解决。被告就及时向房产管理部门提供了备案资料，到2017年8月30日已经具备了办证条件。本院经审查认定事实如下：2012年8月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的东盛世家10-1-306号房屋，房屋总价款为320242元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用之日起90日内办理房地产权属登记的，双方同意按下列第3项处理：1、2略；3、因非甲方所能控制的原因及政府行为，出卖人未能及时提供备案资料的，约定期限可顺延办理产权登记，甲方不负赔偿（办理产权登记时间按本合同补充协议第五款为准）。该合同附件四《补充协议》第五款约定，“办理产权登记时间从交房起为一年半以内。”合同签订后，原告付清房款。2012年12月5日被告向原告交付了房屋。对于被告的抗辩理由查明如下，案涉房屋属于东盐务二期拆迁改造项目，规划容积率小于1.5，拆迁安置补偿总成本为1.5013亿元。2005年6月经土地挂牌出让给被告。扣除安置补偿总成本，被告于6月30日缴清1565.85万元土地出让金。2007年3月区政府向市政府上报请示称，为了平衡该项目增加的拆迁安置成本，抵减受让人无偿拆除由政府承担建设的小学、道路及燕山大街东延伸用地原地上建筑物的出资投入，要求提高容积率。2007年7月市规划局调整容积率为3.29，后又再次调整容积率为3.33。因为调整了容积率，涉及补缴土地出让金问题，2008年市房产局建议市政府不再收取该项目因增加容积率而产生的土地出让金。2013年3月区政府向市政府申请免收因增加容积率产生的土地出让金。2013年6月市国土局向市政府提出征收土地出让金的意见，建议相关部门重新核算拆迁安置成本和被告为市政建设投入的资金，来确定被告增加的成本数额。如增加的成本高于土地出让金，建议政府不再收取土地出让金，如增加的成本低于土地出让金，被告缴纳多出于成本部分的土地出让金。2014年8月市国土局根据收支两条线的规定通知被告缴纳土地出让金3707.3584万元。2015年1月市房产局请示市政府对该项目的增加拆迁成本，公开选定第三方进行评估。2016年5月由秦皇岛正源工程建设咨询事务所出具评估报告，确定拆迁成本为20847.45万元。2017年7月市长办公会确定由被告于2017年8月15日前向市财政局补缴土地出让金3707.3584万元。市财政局收到被告补缴的土地出让金后，立即拨付3707.3584万元到海港区财政局，由海港区财政局支付给被告，用于补偿拆迁成本，剩余拆迁成本由被告自行负担。2017年8月31日秦皇岛日报登载东盛世家小区具备办理不动产权证的条件。上述事实，有双方当事人陈述及相关证据在卷佐证。本院认为，依据原被告双方的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，被告应自房屋交付之日起一年半内办理产权登记，直到2017年8月31日才具备办证条件，被告构成违约。对于被告的时效抗辩，原告要求支付逾期办证违约金，属于债权请求权，应适用诉讼时效制度。从本案中双方当事人提交的证据反映的事实来看，涉案房屋所在小区属于拆迁改造项目，涉及学校建设、道路用地等需要调整容积率、补缴土地出让金，可以认定造成被告未能按期提供办理产权登记的相关手续不完全是被告的责任。但也存在被告不及时履行相关义务的情形，故被告应承担相应的违约责任。本院结合本案的实际情况，酌定被告按年利率4%的标准支付相应的逾期办证违约金。即以原告支付的购房款总额为基数，从2015年8月31日起至2017年8月30日止，按年利率4%标准支付原告的逾期办证违约金。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司协助原告段秀建办理秦皇岛市海港区东盛世家小区10-1-306号房屋的不动产登记手续；二、被告秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司向原告段秀建支付延期办证违约金，违约金以原告缴纳的房款（320242元）按年利率4%的标准自2015年8月31日起算至2017年8月30日。上述一、二项于本判决生效之日起十日内履行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费482元，由被告秦皇岛市鼎威房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长 刘长利审 判 员 莫 军人民陪审员 张 文 二Ｏ一八年七月二十日代理书记员 吴 迪