四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书(2018)川1502民初4822号原告：曹文豪，男，1991年3月28日出生，汉族，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：任震，四川远皓律师事务所律师，执业证号15115201010709624。被告：宜宾立天唐人商业投资管理有限公司，住所地宜宾市翠屏区南岸西区鑫杰座A幢1-3层2-8号，统一社会信用代码91511500579617930E。法定代表人：童云峰。委托诉讼代理人：杨兵，四川戎州律师事务所律师，执业证号15115200110565769。原告曹文豪与被告宜宾立天唐人商业投资管理有限公司（以下简称：立天唐人公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹文豪及其委托诉讼代理人任震，被告立天唐人公司的委托诉讼代理人杨兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹文豪向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付从2016年6月9日起至起诉之日止的逾期办证违约金410368.42元（以原告已付购房款为基数按年利率3.65%计算），并按此违约金计算标准继续计算至原告办理产权证为止；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年12月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号0135）及《商品房买卖合同附件（商业）》，合同约定：原告购买被告开发的“唐人财富中心”商铺，合同价款以每平方米23307.53元计算套内建筑面积231.54平方米，共计购房款5396626元；原告付款方式为首付总房款的50%，按揭50%；被告应于2014年3月31日前交房，并在交房后540日内原告应取得房屋权属证书，否则被告应当向原告承担违约金责任。合同签订后，原告依约履行了全部合同义务，除足额缴纳首付款和办理按揭贷款外，还于2015年4月9日向被告缴纳了专项维修基金、契税、办理产权登记费用等24万余元，于2015年4月15日缴纳物管费1.6万余元。另了解到，被告开发项目的3、4、5幢房屋实际于2014年12月16日才取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，故房屋实际交房时间为2014年12月16日，因此，被告于2016年6月9日前为原告办理产权登记，但至今为止，被告未按合同约定为原告办理房屋权属证明，被告的行为已经严重违反合同约定，应承担违约责任。因合同约定的违约金过低特申请法院予以调整，以原告已付购房款5396626元为基数，按年利率3.65%计算违约期间的违约金。被告立天唐人公司辩称：1、双方的权利义务应当按照商品房买卖合同及附件的约定来确定，在合同及附件中对违约责任有明确具体的约定。《商品买卖合同》第二十二条第（二款）第2项和《商品房买卖合同附件八》第6条第6款约定：“出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付540日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付购房款总额的万分之一向买受人支付违约金。……”第7款：“由于政策原因，乙方等非甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或者发生债权债务纠纷的，甲方不承担任何责任。”2我公司即使存在逾期办证的违约行为，也应按照已付购房款的万分之一支付违约金，且是一次性的。3、本案是由于国家政策调整导致原告没有按期办好产权证，属于不可抗力事件，不应当由我公司承担由此造成的责任。本案中，我公司按照合同约定前提取得了所在楼栋的权属证明（大产权证）。只是，由于国家法律政策的调整（《不动产登记暂行条例实施细则》的出台），政府将原告对房屋的所有权登记和土地使用权登记，分别由房地产管理局和国土局进行，调整为由一个部门（不动产登记中心）同意进行不动产登记；二期在办理不动产证时，不但需要提供产权证的资料，还需要提供土地证方面的资料。就是由于这个法律政策的调整，政府机构职能的调整，才导致了买受人未能在商品房交付之日起540日内取得所有权证书的。我公司是无法掌握和控制的，所以，这种情况属于不可抗力事件，我公司不应当对买受人逾期取得所有权证书承担赔偿责任。3、原告没有向法庭提交任何证据证明我公司有违约行为，也没有提供任何证据证明因为我公司的违约行为给其造成了任何损失的事项、范围、金额，原告应当承担举证不能的责任。本院经审理认定事实如下：2012年12月10日，原告曹文豪（买受人）与被告（出卖人）分别签订了合同编号为0135的《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）及相应合同附件。买卖合同分别约定原告购买被告建设的位于翠屏区地块唐人财富中心商业用房，预测建筑面积为243.64㎡，套内建筑面积231.54㎡；套内建筑面积单价为23307.53元/㎡，总价款为5396626元；付款方式为买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向银行或住房公积金管理机构借款支付。合同第11条约定出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房；合同第20条第（二）款第1项约定买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；第20条第（二）款第2项约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照附件八的约定处理。附件八为原被告双方于同日签订的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）。补充协议第六条第7款约定“双方一致同意将本合同第二十条第（二）款第2项修改为：出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后540日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。……上述出卖人将‘办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案’是指甲方将项目竣工验收备案手续交至当地房地产产权登记管理机关备案，作为乙方办理产权登记的基础资料；且仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续。”补充协议第六条第8款约定“由于政府原因、乙方原因等非甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方不承担任何责任。”合同签订后，原告向被告交清本案所涉购房款5396626元，并向被告交纳了维修基金、契税、国土局证书费等。被告于2015年3月30日取得了翠屏区金沙江大道C-02地块3幢商业用房的产权证（建筑面积6620.17㎡，证号：宜宾市房权证翠屏区字第××号）。被告陈述其于2016年3月就已将办理原告所涉房屋的产权分户资料交到了房管部门，因政策变动未办理不动产登记证，此后房管部门要求被告重新准备资料并将此前所交资料退还被告，且案涉房屋的不动产权登记证书已经办理完毕。原告对此不予认可。原告陈述，其并没有取得案涉房屋的《不动产权登记证书》，且其认为合同约定按照已付购房款的万分之一支付违约金的标准太低，希望法院予以调整。另，案涉房屋《不动产查档证明》载明：房屋坐落于四川省宜宾市翠屏区翟湾路房产；所有权人：曹文豪；不动产权证号：川（2018）宜宾市不动产权第xx号；受理时间：2018年5月14日。2018年6月19日，原告所购房屋的《不动产权证书》办理完毕。另查明，本院作出的已生效的（2015）翠屏民初字第165号民事判决书认定宜宾立天唐人公司实际于2014年12月16日才取得唐人财富中心3#、4#、5#楼的规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，进而达到合同约定的交房条件，故认定实际交房时间应为2014年12月16日。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，该买卖合同及附件合法有效。原告按照合同约定向被告支付了购房款及相应的税、费，被告也应按约履行相应义务。双方所签订的买卖合同及附件八第六条约定，被告应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后540日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。同时根据此前生效的（2015）翠屏民初字第165号民事判决书已认定唐人财富中心3#、4#、5#房屋实际于2014年12月16日才取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，故房屋实际交房时间应为2014年12月16日，由此往后推算540日计算得出被告应于2016年6月9日前为原告办理完毕不动产权证书。根据本案查明的事实，被告于2018年5月14日将办理不动产权证书的所需资料交至登记机关，案涉房屋的《不动产权证书》于2018年6月19日办理完毕。被告未按约完成合同义务，已构成违约。此外被告亦未举证证明该违约行为系政府原因、原告原因等非被告原因造成，故对被告不承担违约责任的辩称意见，证据不足，本院依法不予采纳。关于违约金支付标准。本案所涉附件八即补充协议第六条第7款约定“如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后540日内取得房屋权属证书的，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金”，原告对该违约金标准不予认可，其诉请按逾期天数，按照总房款5396626元为基数，按年利率3.65%计算至被告将案涉房屋产权证办理至原告名下之日止。本院认为，我国合同法第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案所涉损失一般为利息损失，而合同约定的违约金标准固定为已付购房款的万分之一，该标准远低于银行贷款利率且未区分违约程度，故本院酌情对原告该项诉求调整为：从2016年6月9日起至2018年6月19日止，以原告已付购房款5396626元为基数，按年利率3.65%计算逾期办证违约金，违约金为399350.32元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告宜宾立天唐人商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告曹文豪支付逾期办证违约金399350.32元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7456元，减半收取计3728元，被告宜宾立天唐人商业投资管理有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员  孙家岭二〇一八年七月三十日书记员  杨 薇