安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1204民初1522号原告：阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区中市街道办事处北京中路**，统一社会信用代码91341200662910978X。法定代表人:张治斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：王炳清，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：马后清，安徽志豪律师事务所律师。被告：胡德明，男，1962年12月26日出生，汉族，户籍地安徽省颍上县，现居住地安徽省阜阳市。委托诉讼代理人：周煜辉，安徽恒言律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝冰玉，安徽恒言律师事务所律师。被告：安徽继华置业有限公司（以下简称继华置业），，住所地安徽省阜阳市颍泉区泉北办阜太路泉龙宾馆有限公司组织机构代码75097425-0。法定代表人：张继华，该公司经理。被告：齐成志，男，汉族，1969年2月27日出生，住安徽省阜阳市颍泉区。委托诉讼代理人：刘佰海，安徽丽涛律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘子绫，安徽丽涛律师事务所律师。原告阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司与被告胡德明、安徽继华置业有限公司、齐成志申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院2018年5月10日受理后，于2018年7月3日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人王丙清、马后清、被告胡德明及其委托诉讼代理人郝冰玉、被告齐成志的委托诉讼代理人刘子绫均到庭参加了诉讼。被告安徽继华置业有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决准许执行被告安徽继华置业有限公司所有的位于阜阳市火车站广场北侧向阳路华兴花苑1幢115-2号室的房屋（房屋产权证登记为：房屋坐落于阜阳市颍东区向阳路华兴花园1#楼115-2，产权证号为：房地权证阜字第**）；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年11月18日，原告阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司诉被告安徽继华置业有限公司、被告齐成志等人借款合同纠纷一案，安徽省阜阳市颍泉区人民法院作出(2015)泉民二初字第01455号民事调解书，调解书内容为：一、被告齐成志欠原告阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司借款1699998.48元及利息和罚息（利息和罚息自2014年6月21日起至实际付清之日止，按本借款合同约定计算，在给付时原告放弃2万元的罚息），于2015年12月18日前偿清；二、安徽继华置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、原告阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司放弃对被告蒋红的诉讼请求；四、原告阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司放弃其他诉讼请求；五、案件受理费24597元减半收取12298.5元，由被告承担。在上述调解书约定的履行期限内二被告未向原告履行清偿债务的义务。2016年1月18日，原告依法向安徽省阜阳市颍泉区人民法院申请强制执行。原告请求拍卖本案案涉房屋，并就拍卖款项优先受偿。在执行过程中，2018年4月3日，被告胡德明对执行标的提出书面异议。安徽省阜阳市颍泉区人民法院于2018年4月19日作出(2018)皖1204执异14号执行异议裁定，裁定内容为：中止对被告安徽继华置业有限公司所有的位于阜阳市火车站广场北侧向阳路华兴花苑1幢115-2号室房屋的执行。原告认为，安徽省阜阳市颍泉区人民法院作出的上述中止执行裁定错误。首先，被告胡德明对于本案所涉执行标的房屋享有的是债权，而原告对于执行标的房屋行使的是抵押权，依据物权优先于债权的原则，被告胡德明并不具有能够排除执行的民事权益；其次，涉案标的房屋性质为商业营业用房且实际用于商业经营，标的房屋的性质与实际使用情况并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的内容与立法精神。综上，希望法院能够在依法查明本案事实的基础上，依法支持原告的诉请请求，判决准许继续执行本案涉案的标的房屋。被告胡德明辩称：答辩人胡德明依合法买卖取得案涉房屋的所有权。答辩人胡德明与被执行人安徽继华置业有限公司以（以下简称继华置业）于2009年12月8日签订《商品房买卖合同》（合同编号HXHY000015），由答辩人购买继华置业建设的阜阳华兴小区1幢115-2室商铺，房屋计价625000元，首付315000元，余款310000元由胡德明向银行按揭贷款。后因贷款未获批，胡德明于2014年7月23日付清余下全部房款。根据我国《物权法》的规定，案涉《商品房买卖合同》依法生效，胡德明依法取得房屋的所有权，未登记只是物权未设立。一、案涉房屋由继华置业于2009年12月8日交付予答辩人胡德明，答辩人占有使用该房屋至今。经颍东区人民法院（2015）东民二初字第00213号民事判决书审理查明，合同签订后胡德明将首付款支付完毕，即入住该房屋。后胡德明在该商铺经营超市至今，有工商登记营业执照为证。因本案被执行人继华置业将案涉房屋抵押贷款造成房屋无法办理过户登记，胡德明对此无过错。2015年7月，因继华置业未按照合同约定办理案涉房屋的不动产权登记，胡德明提起民事诉讼，双方调解结案，颍东区人民法院作出（2015）东民一初字第01074号民事调解书，继华置业承诺2015年10月11日前协助胡德明办理不动产权登记。后因继华置业不履行上述调解书约定之义务，胡德明申请法院强制执行，才得知该房屋由继华置业对外办理抵押权且被阜阳市中级人民法院查封，无法登记过户。继华置业怠于履行合同义务且将已出售的房屋抵押贷款使得案涉房屋不能办理过户登记，胡德明对此无过错，据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“…第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”且继华置业应当给付执行人的是金钱类债务，案涉房屋不属于生效法律文书指定交付的标的物，不应对案涉房屋进行查封。四、答辩人胡德明签订房屋买卖合同、付清房屋价款、交付房屋的时间均在执行人颍泉农商行执行查控案涉房屋之前，符合法律规定的能够排除执行的情形，对答辩人的异议应予支持。胡德明于2009年12月8日签订商品房买卖合同后即入住，后于2014年7月23日支付清全部购房款均在本案申请执行人查控执行案涉房屋之前，答辩人胡德明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条规定列举其权利能够排除执行的全部情形，故对答辩人的异议，应予支持。综上，答辩人胡德明依合同约定支付房款，占有使用房屋，依法取得诉争房屋的所有权，且对房屋未过户登记不存在过错，其权利足以排除对诉争房屋的执行。颍泉区人民法院（2018）皖1204执异14号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请法庭依法驳回被答辩人的执行异议之诉。被告安徽继华置业有限公司未提交书面答辩。被告齐成志辩称：原告与被告齐成志民间借贷关系依法成立，且就涉案房屋办理借贷抵押登记，原告依据生效的民事调解书在执行期间依法申请执行涉案抵押房屋系行使抵押物权，同时也是对生效的法律文书的执行行为，原告将该房屋作为执行标的物具有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证：被告齐成志对原告所提供的证据无异议；被告胡德明对原告所提供的证据一营业执照、法人代表身份证明及法人代表身份证复印件、证据四安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2015）泉民二初字第01455号民事调解书一份、安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2016）皖1204执251号执行裁定书一份无异议，本院予以认定。对证据二房地产抵押物清单一份、最高额抵押（质押）合同一份、房地他权证一份、房地产他权证一份、阜阳市不动产登记中心房屋登记查询单二份真实性无异议，对证明目的有异议，认为涉案房屋由继华置业于2012年6月14日抵押给原告颍泉农商银行，而该房屋已于2009年12月8日出售给被告胡德明，且胡德明已支付所有的购房款，胡德明名下有其他房屋与本案无关，本院对其真实性予以认定；对证据三安徽省阜阳市颍东区人民法院(2017)皖1203行初27号行政判决书、安徽省阜阳市中级人民法院（2017）皖12行终254号行政判决书真实性无异议，认为继华置业作为房屋出售一方，未按约办理过户登记，也未对房屋买卖合同进行备案，所以该房屋抵押给农商银行是产权登记显示的是无瑕疵房屋，被告胡德明对于未办理产权登记不存在任何过错本院对其真实性予以认定；对证据五照片、视听资料真实性无异议，认为涉案房屋属于商业用房属实，但是不能作为原告直接执行的依据。本院对其真实性予以认定。原告对被告胡德明提供的证据一身份复印件、证据二房屋登记信息查询证明均无异议，本院对其真实性予以认定；对证据三商品房买卖合同书、购房款发票、契税完税证的三性及证明目的均有异议，认为商品房买卖合同只是胡德明与被告安徽继华置业有限公司签订的买卖合同，是一种债权，基于该商品房买卖合同，在未办理房屋变更登记的情况下，其享有的权利不能对抗原告对于涉案房屋享有的抵押权，完税证明、购房款发票不能够证明被告胡德明已实际支付全部购房款的事实，且从完税证上可以看出完税的时间是2009年的12月份，按照被告胡德明的说法，其交付完毕全部购房款是在2014年，本案存在后交付完毕购房款先开具完税证明的违法及矛盾情况，本院对其真实性予以认定；对证据四（2015）东民二初字第00213号民事判决书真实性无异议，对证明目的有异议，该民事判决书不能够证实被告胡德明从房屋合同签订后便入住该房，也不能证明胡德明已交付完全部购房款，该判决书显示原告对涉案房屋享有有效合法的抵押权；对证据五营业执照、户口本真实性无异议，对证明目的有异议，该个体工商户营业执照上注册日期为2010年3月4日，登记日期为2013年3月29日，说明该登记日期存在与注册日期不一致的情况，营业执照均存在着经营审核期限的问题，但是该营业执照上除了显示登记日期和注册日期外，并不能证明被告胡德明从登记机关取得该营业资质仍然从事营业至今，该营业执照经营者系胡丽丽，虽然其举证的证据显示被告胡德明的女儿也叫胡丽丽，但是不能够排除该营业执照上胡丽丽就是胡德明的女儿，本院对营业执照、户口本真实性予以认定；对证据六（2015）东民一初字第01074号民事调解书、（2015）东执字第00480号执行裁定书真实性无异议，对证明目的有异议，被告胡德明称其是2009年与继华签订房屋买卖合同且入住，但是其主张要求继华公司履行过户和合同义务的时间是在2015年，从其所谓的购买之日到向颍东区人民法院提起要求过户的诉讼，中间相隔了6年的时间，如此长的时间未向安徽继华主张权利，明显说明其存在过错，同时该民事调解书调解的内容第二条可以说明安徽继华公司系协助胡德明办理过户手续，更进一步说明被告胡德明与继华公司之间是一种债权关系，对执行裁定书真实性无异议，对证明目的有异议，涉案房屋上存在合法有效的抵押权登记的事实。本院对其真实性予以认定本院经审理认定的事实如下：被告胡德明与被告继华置业于2009年12月8日签订《商品房买卖合同》（合同编号HXHY000015），双方约定：由胡德明购买继华置业建设的阜阳华兴小区1幢115-2室商铺，房屋计价625000元，首付315000元，余款310000元由胡德明向银行按揭贷款。后因贷款未获批准，胡德明于2014年7月23日付清余下全部房款。2012年11月20日，继华置业给胡德明出具税务发票，金额625000元。2009年12月29日，胡德明交纳该房屋的契税25000元。颍东区人民法院（2015）东民二初字第00213号民事判决书审理查明，合同签订后胡德明将首付款支付完毕，即入住该房屋。2015年7月，因继华置业未按照合同约定办理案涉房屋的不动产权登记，胡德明向阜阳市颍东区人民法院提起民事诉讼，经颍东区人民法院主持调解，阜阳市颍东区人民法院作出（2015）东民一初字第01074号民事调解书协议载明：一、胡德明与继华置业签订的《商品房买卖合同》（合同编号HXHY000015）有效；二、继华置业于2015年10月11日前协助胡德明办理阜阳华兴小区1幢115-2室（阜阳市华兴花苑1-115号）房屋产权登记证书。因继华置业不履行上述调解书约定之义务，胡德明向阜阳市颍东区人民法院申请强制执行。2015年11月9日，阜阳市颍东区人民法院作出（2015）东执字第00480号执行裁定书，裁定因涉案房屋已经办理抵押权登记，被阜阳市中级人民法院查封，裁定终结本次执行程序。2015年11月18日，原告阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司诉被告安徽继华置业有限公司、被告齐成志等人借款合同纠纷一案，安徽省阜阳市颍泉区人民法院作出(2015)泉民二初字第01455号民事调解书，调解书内容为：一、被告齐成志欠原告阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司借款1699998.48元及利息和罚息（利息和罚息自2014年6月21日起至实际付清之日止，按本借款合同约定计算，在给付时原告放弃2万元的罚息），于2015年12月18日前偿清；二、安徽继华置业有限公司对上述款项承担连带清偿责任；三、原告阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司放弃对被告蒋红的诉讼请求；四、原告阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司放弃其他诉讼请求；五、案件受理费24597元减半收取12298.5元，由被告承担。在上述调解书约定的履行期限内，二被告齐成志、安徽继华置业有限公司未向原告履行清偿债务的义务。2016年1月18日，原告阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司向本院申请强制执行本院作出的（2015）泉民二初字第01455号民事调解书，被执行人为齐成志、被执行人安徽继华置业有限公司。在执行过程中，2018年4月3日，被告胡德明对执行标的提出书面异议。安徽省阜阳市颍泉区人民法院于2018年4月19日作出(2018)皖1204执异14号执行异议裁定，裁定内容为：中止对被告安徽继华置业有限公司所有的位于阜阳市火车站广场北侧向阳路华兴花苑1幢115-2号室房屋的执行。原告诉至本院请求判决准许继续执行本案涉案的标的房屋。本院认为：被告胡德明在人民法院查封前与被告安徽继华置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告胡德明已履行了合同约定的全部义务，支付了全部购房款、合法占有该房屋，且由于继华置业的违约行为未能办理登记过户手续，被告胡德明没有过错，被告胡德明是基于合同享有债权，上述事实已具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定情形的证据，即在人民法院查封之前被告胡德明已与被告安徽继华置业有限公司签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产，已支付全部价款，非因买受人胡德明自身原因未办理过户登记。能够对抗原告阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司已取得的房屋行使的抵押权。对于原告阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司主张因继华置业系房地产开发企业，应当适用《异议复议规定》第二十九条而非第二十八条的问题。本院认为，上述两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。两个条款属于选择适用关系，而非排除适用关系，即对于被执行人为房地产开发企业、执行标的为该企业名下的商品房的，买受人符合上述其一条款，即可支持其执行异议。综上，依照中华人民共和国民事诉讼法《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  王甫成人民陪审员  宁国品人民陪审员  刘家友二〇一八年七月十日书 记 员  王梦晨附:当事人提供的证据清单原告阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司提供证据：一、原告阜阳颍泉农村商业银行股份有限公司营业执照、法人代表身份证明及法人代表身份证复印件；证明原告的诉讼主体资格；二、房地产抵押物清单一份、最高额抵押（质押）合同一份、房地他权证一份、房地产他权证一份、阜阳市不动产登记中心房屋登记查询单二份。证明本案涉案房屋登记所有权人为被告继华置业的事实，产权登记与胡德明没有任何关系，涉案房屋系商业性质用房，原告系本案房屋抵押权人，对于涉案房屋具有物权权利，有权对于登记在继华职业名下的房屋行使抵押权、对于抵押物具有优先受偿的权利；除本案涉案房屋外，被告胡德明名下还有其他房屋的事实；三、安徽省阜阳市颍东区人民法院(2017)皖1203行初27号行政判决书、安徽省阜阳市中级人民法院（2017）皖12行终254号行政判决书。证明原告作为涉案房屋的抵押权人，在办理房屋抵押权登记时手续齐全、程序合法的事实；四、安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2015）泉民二初字第01455号民事调解书一份、安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2016）皖1204执251号执行裁定书一份。证明安徽继华置业有限公司作为连带保证人对于被告齐成志下欠原告阜阳颍泉农村商业银行有限公司的金融借款本金以及相应利息负有连带清偿的义务。原告阜阳颍泉农村商业银行有限公司已经申请法院执行安徽继华置业有限公司名下的财产的事实。五、照片、视听资料。证明涉案房屋作为商业用房，被用于商业经营，不是用于居住的事实。以上证据综合证明，本案原告阜阳颍泉农村商业银行有限公司对于涉案房屋申请执行拍卖符合法定程序，并有权就执行拍卖的价款优先受偿，被告在案外人执行异议中主张的权利不能对抗原告申请执行的权利，本案的实际情况不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，法院不应当对涉案标的房屋裁定中止执行。被告胡德明提交证据：一、胡德明身份复印件。证明被告自然状况二、房屋登记信息查询证明。证明案涉房屋的抵押登记情况，执行人阜阳市颍泉区农村信用合作联社于2012年6月14日办理最高额抵押登记。三、商品房买卖合同书、购房款发票、契税完税证。证明被告于2009年12月8日购买继华置业建设的阜阳华兴小区1幢115-2室商铺，签订房屋买卖合同，房屋总价款625000元，首付款310000元，后被告于2009年12月29日缴清契税。四、（2015）东民二初字第00213号民事判决书。证明经法院审理查明，被告于2009年12月8日合同签订后便入住该房屋，并于2014年7月23日付清全部购房款。五、营业执照、户口本。证明继华置业交付房屋后，被告于2010年3月4日起在该商铺经营超市至今，经营者胡丽丽为被告胡德明女儿，案涉房屋为被告家庭占有使用。六、（2015）东民一初字第01074号民事调解书、（2015）东执字第00480号执行裁定书。证明因继华置业未按照合同约定办理案涉房屋的不动产权登记，被告提起民事诉讼。后因该房屋由继华置业对外办理抵押权且被阜阳市中级人民法院查封，无法登记过户。申请人购买房屋未办理不动产权登记不存在过错。被告齐成志未提交证据。律工作者1195507212附：（2018）皖1204民初1522号民事判决书适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。律工作者1195507212《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。