上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初5824号原告(反诉被告)：马建荣，男，1958年6月5日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。被告(反诉原告)：上海豪都物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：屠海鸣，执行董事。委托诉讼代理人：孙颖，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘金培，北京大成(上海)律师事务所律师。原告马建荣诉被告上海豪都房地产开发经营有限公司(以下简称豪都房地产)、上海豪都物业管理有限公司(以下简称豪都物业)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案受理后，依法适用简易程序。在提交答辩状期间，被告豪都房地产向本院提出管辖权异议，本院作出裁定驳回被告豪都房地产的管辖权异议申请。2018年7月4日，被告豪都物业提出反诉，本院依法予以受理。同日，本案公开开庭进行了审理，原告马建荣、豪都房地产及被告豪都物业的共同委托诉讼代理人刘金培到庭参加诉讼。同日，原告撤回了对豪都房地产的起诉。本案现已审理终结。原告马建荣向本院提出诉讼请求：1、判令豪都房地产因售房时没有把“前期物业服务合同”附在售房合同中，隐瞒物业收费真相，违法抬高收取物业费核准标的，使豪都物业收取了不当得利钱款，登报向原告赔礼道歉；2、判令豪都物业向原告返还2017年1月到2017年12月所收取物业费中多收的钱款人民币(以下币种均为人民币)3,344.30元，并要求计算到现在为止；3、判令豪都物业向原告返还2017年1月到2017年12月所收取停车费中多收的钱款4,137元。审理中，原告撤回了第一项诉请。事实和理由：原告在2017年5月起诉上海市青浦区住房保障和房屋管理局的行政诉讼案件中得知其所在的捷克住宅小区一至四期(公寓楼)属于整体开发、分期建设项目，四期(公寓楼)与一至三期是属于一个物业服务管理区域，也即四期(公寓楼)的物业费收取应当与一至三期一样。但原告在被告的工作场所看见悬挂的《上海市青浦区前期物业服务收费审核标准》(2005)第14号文件，此文件明确地规定了捷克住宅小区的物业管理服务收费项目，四期(公寓楼)应按该文件规定的多层楼标准收取，每平米1.70元，地面停车位收费为每月150元/位，地下车位收费为250元/位。但豪都房地产与原告签订房屋买卖合同时故意不提供给原告前期物业服务合同，并在买卖合同上所定物业费标准为每平米2.80元，用欺骗的手段获取每平米1.10元的不当得利，按照原告112.61平方米的房产面积，从2015年10月起原告按照每平米2.80元交纳27个月的物业费，被告获取不当得利的物业费为3,344.30元。原告的车位是小区一期的地下车库车位，每月350元，过了11个月10天，涨价为每月450元，因此被告在停车费上的不当得利为4,137元。因此原告诉至本院做如上诉请。被告豪都物业辩称，不同意原告诉请，不存在对收费标准的隐瞒或者欺骗，原告是知晓的。物业费、停车费是依据物业服务合同收取，要求驳回原告诉请。被告认为，原告拖欠2018年1月至2018年6月的物业管理费计1,891.80元，产生违约金538.21元，故提出反诉请求：1、判令原告向被告支付2018年1月至2018年6月的物业管理费共计1,891.80元；2、判令原告向被告支付因迟延支付上述物业管理费所产生的违约金538.21元(按每日千分之三计算，暂计算至2018年6月30日，要求计算至本案判决生效之日止)。审理中，被告撤回第二项反诉诉请。针对被告的反诉，原告辩称，不同意被告的反诉诉请，确实没有交过2018年1月到2018年6月的物业费，因为真实的前期物业服务合同还没有拿出来。前期物业服务合同是虚假的，原告不不知道应该何时缴纳，因此不存在违约金。经开庭审理查明，被告系上海市青浦区联民路88弄捷克住宅小区XXX室的业主，原告系该小区的前期物业管理公司。另查明，2015年8月2日，原告(乙方)与豪都房地产(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买青浦区徐泾镇联民路88弄上海豪都国际新城XXX室。合同附件五约定甲乙双方同意由豪都物业全面负责“上海豪都国际新城-上海捷克住宅小区”所属区域的物业管理。补充条款一约定该物业1层物业管理费为2.40元/平方米/月，2层及2层以上物业管理费为2.80元/平方米/月。2015年9月29日，原告(乙方)在与豪都房地产(甲方)的《补充协议》上签字，就上述合同补充条款一第3条变更为“乙方所在小区的物业收费标准为每平方米每月2.80元，服务内容包括常规服务和特色服务……”。又查明，原告按照2.80元/平方米/月的标准支付自2015年10月至2017年12月的物业管理费，按照350元/月的标准支付2015年10月至2016年6月的停车费，按照350元/月的标准支付自2016年7月至2017年12月的停车费。再查明，2015年5月31日，豪都房地产(甲方)与豪都物业(乙方)就上述住宅小区签订《前期物业服务合同》，约定物业服务费标准为：一期、二期、三期多层公寓为1.70元/月/平方米，四期公寓楼为2.80元/月/平方米(含多项特设服务，其中特设服务费用为1.10元/月/平方米)，车库车位停车费为350元/个/月，车库车位(安装充电桩设施)为450元/个/月。合同并对其他事宜进行约定。还查明，在被告物业前台的墙上悬挂有《上海市物业管理服务收费价目表》及《上海市青浦区前期物业管理服务收费审核标准》，后者载明系争小区多层住宅管理费0.34元/平方米/月，保洁费0.27元/平方米/月，保安费0.37元/平方米/月，房屋设备维修、绿化养护费等0.17元/平方米/月，电梯运行费0.55元/平方米/月，露天停车泊位费150元/辆/月，其上有青浦区物价局的盖章，日期显示为2005年6月24日。原、被告一致确认，原告购买的系争房屋位于系争小区四期公寓楼，其车位自2015年10月起就是一期地下的固定充电桩车位。预售合同后未附《前期物业服务合同》。2018年6月，在另案的执行阶段，被告向原告出示《前期物业服务合同》。以上事实，由原、被告的陈述，《上海市商品房预售合同》、《补充协议》、发票、《前期物业服务合同》、《上海市物业管理服务收费价目表》、《上海市青浦区前期物业管理服务收费审核标准》等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示，2018年其多交的停车费，不在本案中主张。系争小区是整体开发分批建设的，是一个物业公司管理，全部四期的前期物业服务合同应该一致，适用一期时签订的1.70元/平方米/月的收费标准。物业费需要经过审核，且只能审核一次，系争小区已经按照物业费1.70元/平方米/月、地下停车费250元/辆/月的标准经过审核，被告提供的前期物业服务合同是虚假的，费用没有经过物价局审核批准。为此，原告提供小区及车库环境的照片，证明被告物业服务不合理。被告认为无法确认拍摄内容是系争小区，且符合绿化的正常生长规律。被告表示，前三期开盘较早，物业是2005年签订的，按照之间的收费标准。四期是2015年开盘，服务内容和标准不同，因此收费标准也不同。当时前三期业委会还没有成立，四期业主还没有进场，就由两被告签订了前期物业服务合同。2015年之后发改委出台沪发改价督(2015)1号《上海市定价目录通知》，提出关于物业费不再提出政府定价和政府指导价，相关办法因此废止，所以现在物业费等无需备案，就算拿过去备案也不会受理。2016年6月前按照350元/月向原告收取停车费是被告工作疏忽，后检查发现了就自2016年7月起按照450元/月正常收取。现在被告物业处的墙上已经挂上四期价目公示、停车费收费公示。为此，被告提供公示照片及小区照片。原告对公示照片有异议，认为墙上没有，小区照片没有证明效力。根据庭审查明的事实，本院认为，根据原告与豪都房地产签订的预售合同与补充协议中关于物业管理费的相关约定可知，原告对于2.80元/平方米/月的物业管理费标准是明知的，应按约支付相关费用。原告认为被告提供的前期物业服务合同是虚假的，但未提供证据予以证明；原告认为物业费、停车费应经过审核备案，无事实与法律依据，本院不予采信。因此，被告按照前期物业服务合同的约定向原告收取物业管理费、停车费，于法有据，本院予以确认。原告要求被告退还其所交纳的物业管理费、停车费中按照前三期物业费用标准计算的差额部分，无事实与法律依据，本院不予支持。被告要求原告按照约定的标准支付2018年1月至6月的物业管理费，于法有据，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、驳回原告马建荣的全部诉讼请求；二、反诉被告马建荣应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海豪都物业管理有限公司2018年1月至6月的物业管理费1,891.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，减半收取计25元，由原告负担；反诉受理费25元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  汪宇婧二〇一八年七月二十五日书记员  周 诗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。