福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0304民初4344号 原告：余金姜，男，1965年5月25日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 委托诉讼代理人：林松敏，福建壶兰律师事务所执业律师。 被告:朱玉清，男，1969年9月12日出生，汉族，农民，住所福建省仙游县。 被告：丁燕琼，女，1971年5月18日出生，回族，农民，住所福建省莆田市秀屿区。 原告余金姜因与被告朱玉清、丁燕琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余金姜的委托诉讼代理人林松敏到庭参加诉讼，被告朱玉清、丁燕琼经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。原告余金姜于2018年5月3日向本院申请财产保全，请求对被告朱玉清名下的位于莆田市荔城区xxx街xxx号xxx小区xx区xx号楼xx梯xxx室的房产一套（房屋所有权证号：莆房权证荔城字第××号，查封价值以715643.33元为限）进行查封，本院于2018年5月3日予以准许。本案现已审理终结。 余金姜向本院提出诉讼请求：1.解除余金姜与朱玉清在2015年12月30日签订的《房屋买卖合同》；2.朱玉清、丁燕琼返还余金姜已付的购房款34万及该款自2015年12月30日起至还请款项之日止按年利率6%计算的利息；3.朱玉清、丁燕琼向余金姜支付违约金34万；4.朱玉清、丁燕琼承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年12月30日，余金姜和朱玉清签订了《房屋买卖合同》，合同约定甲方（朱玉清）将位于荔城区，建筑面积为168.56平方米、房屋所有权证号为：莆房产证荔城字第××号的房屋以84万元的价格断卖给乙方（余金姜）；乙方（余金姜）于2015年12月30日向甲方（朱玉清）支付购房款34万；2016年2月1日前办理房屋所有权证交易过户同时乙方（余金姜）再付购房余款50万元给甲方（朱玉清）；甲方（朱玉清）收到购房款34万元的同时将房屋完整交付给乙方（余金姜）使用。合同还约定，双方任意一方违约日期超过15天就算毁约处理终止本合同；甲方（朱玉清）若中途悔约，应无条件返还已付购房款及违约金34万元给乙方（余金姜）作为赔偿等。合同签订后，余金姜已按合同履行了付款义务，此有朱玉清出具的收条为凭。但朱玉清并未按合同约定在2016年2月1日前办理房屋所有权证过户手续，根据合同约定，朱玉清的行为已构成悔约，应无条件返还已付购房款及违约金34万元给余金姜作为赔偿。该房屋系余金姜、丁燕琼的夫妻共同财产，余金姜、丁燕琼应共同承担法律责任。日前，余金姜得知涉案房屋被仙游县人民法院查封、评估，致使余金姜签订合同的目的不能实现。 朱玉清、丁燕琼未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对余金姜提供的房屋买卖合同、收条、照片打印件、房屋所有权证、房屋登记簿、结婚证复印件各一份，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于莆田市荔城区的房屋现登记房屋所有权人为朱玉清，房屋所有权证号为莆房权证荔城字第××号（登记时间为2013年8月27日）。 2015年12月30日，余金姜作为卖方（即甲方）与朱玉清作为买房（即乙方）签订了《房屋买卖合同》。合同中约定：上述房屋以总价款84万元断卖给乙方，付款方式为：2015年12月30日乙方支付给甲方购房房款34万元，在2016年2月1日前到政府部门办理房屋所有权证交易过户同时乙方再付购房余款50万元给予甲方。交房期限为在甲方收到购房款34万元的同时甲方把房屋完整交付给乙方使用。在对于买卖双方责任约定：该房屋如因甲方原因不能办理产权过户登记手续概由甲方承担全部法律责任，并赔偿一切经济损失。合同约定若甲方逾期交房或逾期交易过户，逾期期限的第二天起至实际交易过户之日止，甲方应向乙方支付已交付房价款2%（月利率）的违约金；……买卖双方任意一方违约日期超过15天，超过15天合同就算悔约处理终止合同。甲方若中途悔约，应无条件返还已付购房款及违约金34万元给乙方作为赔偿，乙方若中途悔约，甲方有权取消乙方已付购房款34万元作为乙方的违约金赔偿。合同签订后，同日朱玉清出具收条一份，内容：“今收到余金姜的购房款叁拾肆万元（￥340000.00元）（xxx小区xx区xx号楼xx梯xxx室房屋总售价￥840000.00元）特此据！收款人：朱玉清2015.12.30”。2015年12月3日，福建省仙游县人民法院向莆田市国土资源局出具（2015）仙执保字第50号协助执行通知书，对涉案房屋进行查封，查封期限为三年；2016年2月25日，莆田市城厢区人民法院向莆田市国土资源局出具（2016）闽0302执274号协助执行通知书，对涉案房屋进行查封；2018年3月6日，本院向莆田市国土资源局出具（2018）闽0304执733号协助执行通知书，对涉案房屋进行查封。现因余金姜发现上述房屋被司法机关查封，无法办理过户登记手续，致讼。另查，余金姜提供朱玉清与丁燕琼的结婚证复印件一份，上面记载朱玉清与丁燕琼于1994年5月25日办理结婚登记手续。案经审理，因朱玉清、丁燕琼未到庭参加诉讼，致本院无法组织调解。 本院认为，余金姜与朱玉清签订的《房屋买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。涉案房屋因朱玉清的其他纠纷被法院查封，且截至目前仍处于查封状态，上述事实表示朱玉清其可能丧失了履行将房屋的产权转移登记义务的能力，致使余金姜取得涉案房屋产权的合同目的无法实现，根据《房屋买卖合同》的约定及法律规定，余金姜享有对该合同的解除权，现余金姜请求解除其与朱玉清签订的《房屋买卖合同》及返还购房款34万元，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据《房屋买卖合同》第六条第2款及第3款的约定，朱玉清逾期交易过户超过15天，按悔约处理，朱玉清中途悔约，应支付违约金34万元，但该违约金约定过高，鉴于余金姜尚未全额付清购房款，且余金姜并未举证证实其因合同解除造成的经济损失情况，同时兼考虑公平原则及违约金性质，本院酌情调整违约金为合同标的额（购房款总额）的30%，即84万元×30%=25.2万元。余金姜已请求朱玉清支付违约金，其再主张购房款34万元自2015年12月30日起至还清之日止按年利率6%计算的利息系重复要求违约金，不符合合同约定且于法无据，本院不予支持。《房屋买卖合同》系余金姜与朱玉清签订，购房款34万的收条亦系朱玉清出具，丁燕琼并未共同签订合同也未共同出具购房款收款的收条，且余金姜未提供证据证实丁燕琼对涉案的房屋买卖行为系明知的，故余金姜请求丁燕琼共同返还购房款及利息、支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。朱玉清、丁燕琼经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加事实，视为放弃抗辩权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除余金姜与朱玉清于2015年12月30日签订的《房屋买卖合同》； 二、朱玉清应在本判决生效之日起十日内返还给余金姜购房款340000元； 三、朱玉清应在本判决生效之日起十日内支付给余金姜违约金252000元； 四、朱玉清应在本判决生效之日起十日内支付给余金姜公告费600元及保全费4098元； 五、驳回余金姜对朱玉清的其他诉讼请求； 六、驳回余金姜对丁燕琼的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12200元，由朱玉清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡琳琦 人民陪审员  郑绍平 人民陪审员  杨靖靖 二〇一八年七月十日 书 记 员  曾徐艳 附法律条文 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 -7-