江苏省东海县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0722民初959号 原告:张秀荣,女,1973年6月22日生,汉族,住东海县。 原告:蒋廷邦,男,1972年11月26日生,汉族,住址同上。 二原告共同委托代理人：赵敬柱，江苏尚扬律师事务所律师。 被告:连云港新时代房地产开发有限公司,住所地东海县牛山街道牛山北路208号。 法定代表人：陈庚远，董事长。 被告:东海县远洲城市广场经营管理有限公司,住所地东海县牛山街道牛山北路208号。 法定代表人：陈本道，董事长。 二被告共同委托代理人：孙爱强、谢宝春，江苏恒旭律师事务所律师。 第三人：唐杰，男，1977年8月24日生，汉族，住台州市椒江区。 原告张秀荣、蒋廷邦与被告连云港新时代房地产开发有限公司（以下简称：时代公司）、东海县远洲城市广场经营管理有限公司（以下简称：远洲公司）、第三人唐杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋廷邦及二原告共同委托代理人赵敬柱、被告时代公司、远洲公司的共同委托代理人孙爱强、第三人唐杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张秀荣、蒋廷邦向本院提出诉讼请求：判决解除原告与被告远洲公司签订的《东海县远洲城市广场经营管理有限公司产权商铺委托租赁管理合同》；2、判令两被告连带给付原告租金1160141元及利息50000元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年4月18日,原告购买被告时代公司开发的东海县牛山道和平东路53号远洲城市广场第1幢1单元102、133、101号房产,同时由被告时代公司授权委托被告远洲公司统一招商经营管理,并由被告时代公司担保。合同签订后,原告按约交付房产,2017年1月1日至2017年12月31日上述房产租金计1160141元,被告远洲公司应于2017年6月30日前支付给原告,但至今都未付。按合同第6条第4项约定原告有权终止合同,并有权要求被告远洲公司给付贷款利息。据此,为维护原告的合法权益,现诉至贵院请依法判决。 被告时代公司、远洲公司辩称，2013年4月18日,原告购买了时代公司开发建设的远洲城市广场第1幢1单元101、102、133号三间共计128.12平方米商铺。同日,原告与我公司签订了《产权商铺委托租赁管理合同》一份,将其购买的商铺委托我公司统一招商租赁并运营管理,委托管理期限为12年，自2014年1月1日起至2025年12月31日止。合间签订后,我公司向唐杰介绍了受原告等业主的委托出租商铺之事实,后经协商,双方于2013年7月28日签订了《远洲城市广场租赁合同》,将包括原告128.12平方米商铺在内的290平方米出租给了唐杰经营德克士快餐店,租赁期限为10年，即自2013年12月18日起至2023年12月17日止，目前该租赁合同正在依约履行之中。《产权商铺委托租赁管理合同》系委托合同,合法有效。从合同名称看,该合间清楚地载明系委托管理合同。从合同主体看,原告系委托方,我公司系受托方，从原告和我公司对租金收益的分成方式看,委托管理期限为十二年,而前三年我公司无需向原告支付任何费用。第四、五年向原告支付固定收益，后七年双方按照实际租金9:1的比例分成,作为受托人的我公司是不承担经营风险的。如此约定,完全符合《中华人民共和国合同法》第三百九十六条之规定,应为委托合同,而该合同系双方真实意思的表示,且不违反法律的强制性规定,合法有效。原告要求终止其与我公司之间的《产权商铺委托租赁管理合同》的请求不能成立。如上所述,我公司出租给唐杰的商铺为290平方米,租期十年,目前租赁合同正在进行之中,而原告的商铺是其中一小部分，应当以保障连续经营及实现物的效用最大化作为价值导向,原告原则上不能单独收回商铺。这一原则在涉案《产权商铺委托租赁管理合同》中也有明确的约定。最后需要说明是,根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定,我公司受原告之托与唐杰签订的《远洲城市广场租赁合同》对原告是具有约束力的,现在承租人唐杰已按约履行了合同义务,该合同应当继续履行,只有这样才能维护交易安全，保护各方当事人的合法权益。综上,涉案委托租赁管理合同系委托合同,原告要求解除合同的请求不能成立,请依法驳回原告的诉讼请求 第三人唐杰辩称，2013年7月28日，我和远洲公司签订《远洲城市广场租赁合同》，租赁了东海县远洲城市广场一楼1号290平方米铺位用于经营德克士快餐店，这290平方米铺位中包括原告的101号、102号、133号三个铺位共128.12平方米，和范某等四人的铺位以及时代公司未销售的132号铺位34.90平方米。租赁期限为10年自2013年12月18日起至2023年12月17日止。合同签订后，我投资400余万元进行装修装饰，并按约向远洲公司支付了租金，没有任何违约之处。这一事实有租赁合同、付款凭证等证据予以证明。据此，我认为：第一，原告与远洲公司之间的委托租赁合同不宜解除。因为，我租赁8个铺位用于经营德克士快餐店，而这些铺位相互交错，如果解除该合同，可能损害我的合法权益，甚至致使我与远洲公司之间的租赁合同无法继续履行，德克士快餐店也无法继续经营。第二，原告与远洲公司签订的《产权商铺委托租赁管理合同》系有效合同，远洲公司据此与我签订的《远洲城市广场租赁合同》当然就是有效合同，而我又严格按约履行了合同义务，因此，即使原告以远洲公司拖欠其租金为由，要求解除其与远洲公司之间的委托租赁管理合同，也不应影响我与远洲公司之间租赁合同的继续履行。第三，如原告执意要求解除其与远洲公司之间的委托租赁管理合同，我请求代远洲公司向原告支付欠付的租金及违约金，但鉴于原告与远洲公司在《产权商铺委托租赁管理合同》中所约定的128.12平方米铺位租金一年高达1160141元，己显著高于同区位商铺租金价格，我请求人民法院对租金价格依法予以调减。综上，为了维护第三人的合法权益，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告提交的证据如下：证据1、三份商品房买卖合同，证明原告于2013年4月购买涉案商铺。证据2、三份产权商铺委托租赁管理合同，证明本案原告将房屋租赁给被告远洲公司公司，应于2017年6月30日支付租金1160141元，如逾期6个月，原告方可以终止合同。证据3、扬子晚报及广告宣传单，证明案涉房屋每年收益情况，被告根本无力支付广告宣传的房屋租金收益。证据4、房屋位置图，证明涉案房屋是独立的外铺，租赁合同解除后不影响其他用户正常使用。两被告提交如下证据：证据1、三份产权商铺委托租赁合同，证明该合同是委托合同，原告是委托方，被告是受托方，根据合同的第五条九项的规定。该合同是不可撤销合同，如果解除了合同，可能损害承租人的利益，无法发挥产权商铺的整体利益。证据2、被告与第三人的远洲城市广场租赁合同，证明2013年7月28日,远洲公司将包括原告128.12平方米商铺在内的290平方米出租给了唐杰经营德克士快餐店,租赁期限为10年，即自2013年12月18日起至2023年12月17日止，第一年第二年租金为529250元，此后的租金每两年递增6%。证据3、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售许可证。证明涉案房屋依法可以销售，原被告之间签订的产权商铺委托租赁管理合同，以及被告与唐杰签订的远洲城市广场租赁合同均合法有效。第三人提交如下证据：证据1、第三人与被告远洲公司的租赁合同，证明第三人租赁被告远洲公司的商铺用于经营，租期是十年。证据2、被告远洲公司委托租赁合同7份及一楼平面图一份，证明一楼出租的商铺包括原告的商铺，及他人的商铺合计是7份。证据3、被告时代公司出具给被告远洲公司的授权委托书一份，证明第三人承租的涉案商铺系被告远洲公司受被告时代公司委托租赁。证据4、第三人向被告远洲公司支付租金的收据5份,证明第三人如期支付租金，没有违约行为。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月18日,原告购买了被告时代公司开发建设的远洲城市广场第1幢1单元101号、102号、133号三间商铺，单价分别为76523.16元/㎡、67382.87元/㎡和65097.39元/㎡，面积共计128.12平方米。同日，就对应的每间商铺，原告又与被告远洲公司签订了《东海县远洲城市广场经营管理有限公司产权商铺委托租赁管理合同》,将其购买的商铺委托被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司统一招商租赁,委托管理期限为12年，自2014年1月1日起至2025年12月31日，被告时代公司为被告远洲公司履行上述合同提供保证担保。 合同第四条就租金收益约定如下：1、第一阶段（固定租金回报）2014年1月1日至2016年12月31日该阶段因原告购买房屋时同意委托经营管理，获得房屋优惠价，此期间远洲公司无需支付任何费用；2017年1月1月至2017年12月31日，远洲公司给予张秀荣、蒋廷邦租金收益101号商铺408970元、102号商铺345226元、133号商铺406125元，支付时间为2017年6月30日前；2018年1月1日至2018年12月31日，远洲公司给予张秀荣、蒋廷邦租金收益101号商铺454411元、102号商铺383584元、133号商铺451250元，支付时间为2018年6月30日前；2、第二阶段（非固定租金回报）自2019年1月1日至2025年12月31日，远洲公司给予张秀荣、蒋廷邦商铺租金收益（税前）为届时实际租金的90%。 合同第六条第四项约定：“若乙方拖欠甲方委托经营管理收益，乙方应根据当期应付委托经营管理收益，按中国人民银行同期固定资产贷款利息，向甲方支付逾期违约金，合同继续履行；若逾期超过六个月，则甲方有权终止合同，并不视为甲方单方面终止合同”。 2013年7月28日，被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司与第三人唐杰签订了《远洲城市广场租赁合同》,将包括原告的商铺在内的290平方米商铺出租给了第三人唐杰经营德克士快餐店,租赁期限为10年，即自2013年12月18日起至2023年12月17日止。前两年的租金为529250元，以后按每两年6%递增，按照季度支付租金。合同签订后，唐杰进行投入和装修，经营德克士快餐店，该合同正在履行中，诉讼中唐杰提供5份收款收据，累计向远洲公司交纳租金及管理费用695237元。 目前远洲城市广场尚在运营，但未支付涉案房产2017年6月30日的到期租金，审理中就下一阶段2018年6月30日前的租金收益，被告仍未支付，审理中远洲公司因商场经营亏损，很难向原告方支付租金。 本院认为，《东海县远洲城市广场经营管理有限公司产权商铺委托租赁管理合同》是原、被告三方签订的，是三方真实意思的表示，合法有效，三方当事人应严格按照合同的约定履行其权利和义务，按照合同约定2017年6月30日前，被告远洲公司应当支付租金收益共计1160321元，远洲公司逾期付款，应承担逾期付款的违约责任。被告时代公司作为合同的担保方，且未约定保证方式，应对被告远洲公司履行产权商铺委托租赁管理合同的债务承担连带责任。 本案中，当事人的争议焦点系是否应当解除《东海县远洲城市广场经营管理有限公司产权商铺委托租赁管理合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原被告双方明确约定，远洲公司逾期支付租金收益超过六个月，原告有权终止合同，故原告现请求解除合同，符合法律规定和当事人的约定。同时根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，在合同履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，本案中，远洲公司因经营不善，很难向原告方支付租金，继续履行前期及以后租金收益的债务。再次，原告和时代公司签订的商品房买卖合同，根据合同及图纸附件，涉案房产为商业营业用房，户型均为单间外铺，位于一层东侧，并非商场内部摊位，能够与周边房屋区分，有独立的空间和区位。综上，原告请求解除《东海县远洲城市广场经营管理有限公司产权商铺委托租赁管理合同》，符合法律规定，本院予以支持。被告和第三人以整体经营利益为由，抗辩上述合同不能解除，法律依据不足，本院不予采纳。 综上，对于原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条之规定，判决如下： 一、解除原告张秀荣、蒋廷邦与被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司签订的《东海县远洲城市广场经营管理有限公司产权商铺委托租赁管理合同》，被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司于本判决生效后十日内向原告返还远洲城市广场第1幢1单元101号、102号、133号房产； 二、被告东海县远洲城市广场经营管理有限公司于本判决生效后十日内向原告张秀荣、蒋廷邦支付租金1160141元及逾期付款利息（以116041元为本金，自2017年7月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行规定的银行同期贷款利率计算）； 三、被告连云港新时代房地产开发有限公司对上述债务承担连带责任； 四、驳回原告张秀荣、蒋廷邦其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15691元，由被告时代公司、远洲公司公司连带负担（先由原告垫付，被告于本判决书生效后十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费15691元。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  吴 鹏 审 判 员  严 亮 人民陪审员  魏忠田 二〇一八年七月二十八日 书 记 员  刘 平 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 （一）、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 （二）、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。