江苏省兴化市人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）苏1281民初4446号 原告：张玉林，男，1970年12月23日出生，汉族，住兴化市开发区。 委托诉讼代理人：郑杰，江苏天庭律师事务所律师。 被告：吴强，男，1970年3月11日出生，汉族，户籍地兴化市，现住兴化市。 委托诉讼代理人：殷炳荣，江苏楚豪律师事务所律师。 第三人：兴化市临源经贸有限责任公司，住所地兴化市临城镇十里村。 法定代表人：高华山，董事长。 第三人：任召干，男，1965年6月25日出生，汉族，住兴化市。 第三人：王红兰，女，1968年10月12日出生，汉族，住兴化市，系任召干之妻。 委托诉讼代理人：任召干，身份同前。 原告张玉林与被告吴强，第三人兴化市临源经贸有限责任公司（以下简称“临源公司”）、任召干、王红兰案外人执行异议一案，本院于2018年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告张玉林及其委托诉讼代理人郑杰，被告吴强及其委托诉讼代理人殷炳荣，第三人临源公司法定代表人高华山，第三人暨第三人王红兰的委托诉讼代理人任召干到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张玉林向本院提出诉讼请求：撤销（2018）苏1281执异53号裁定书、（2016）苏1281执4081号之一裁定书，终止执行法院查封的位于兴化市住房，并解除对该房屋的查封。事实和理由：临源公司因拖欠任召干工程款，于2014年4月23日将位于兴化市临城镇十里村润溪小区前一幢西边第一号别墅房产抵算给任召干、王红兰夫妇。同年11月20日，张玉林以50万元价格向任召干、王红兰夫妇购得该房屋，并实际占有，但因政策原因未办理房产登记。张玉林已通过购买方式善意取得房屋所有权，且该房系临源公司拖欠农民工工资，任召干、王红兰作为承建方而享有的债权，而非普通的商品房买卖关系。任召干对临源公司的债权发生在2010年左右，而吴强对临源公司的债权于2016年9月19日才得以确认，故吴强的债权并不优先于任召干的债权。 吴强辩称，张玉林所称的房屋买卖合同是虚假的，并没有实际交付款项、占有房屋。临源公司负债较多，其资产应由法院统一处置，其私下处置都属非法无效。案涉房屋无产权证，买卖行为均不具有合法性。法院查封裁定合法，原告诉讼请求应予驳回。 临源公司陈述，我公司因欠任召干80多万元，将案涉房屋于2014年4月转让给任召干抵算65万元。任召干因资金困难，转给张玉林。至2017年5月，该房屋权属应归任召干，此后发生的问题，主观原因不在我公司。法院裁定查封房屋时，我公司已提出异议。 任召干陈述，临源公司欠我工程款80多万元，将案涉房屋抵算给我。我因欠瓦工、木工工资，将该房以50万元转给张玉林。临源公司的债务与我无关，法院不应查封我的房屋。 经审理查明，吴强与临源公司、高华山、唐阿四民间借贷纠纷一案，江苏省泰州市中级人民法院于2016年9月19日作出（2016）苏12民终1464号民事判决：临源公司于本判决生效后五日内偿还吴强借款本金364692.53元及利息（利息从2012年9月8日起至实际还款之日止按年利率6%计算）。该判决生效后，吴强向本院申请强制执行，本院于在执行中，作出（2016）苏1281执4081号之一执行裁定书，查封了坐落在兴化市临城镇十里村临城粮站东侧别墅区第一排由西向东数第一套住房。张玉林作为案外人对上述查封措施提出书面异议，请求法院解除对涉案房屋的查封。本院经审查，于2018年5月2日作出（2018）苏1281执异53号执行裁定书，裁定驳回张玉林的异议请求。张玉林不服裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 经查，2007年10月12日，兴化市临城镇畜牧兽医站（转让方、甲方）与临源公司（受让方、乙方）签订土地使用权转让合同，约定甲方将其闲置土地使用权（东至食品站围墙、西至巷道、南至兽医站后墙）转让给乙方。协议签订后，一直未办理土地使用权变更登记，现该土地使用者仍登记在临城乡兽医站名下。协议签订后，临源公司在该土地上分别建设商业用房和别墅区，亦未办理建设工程规划许可证。其中商业用房于2009年11月29日发包给兴化市临城建筑工程公司施工，任召干作为承包方法定代表人，别墅区另行发包给朱伯达等人建造。 因临源公司拖欠任召干等人工程款未付，双方发生纠纷，经他人调解，临源公司（甲方、卖方）与任召干（乙方、买方）于2014年4月23日签订“别墅销售合同”一份，其中主要条款有：一、甲方同意将其自建的位于兴化市临城镇十里村创业西路临城广电站北侧，梓荆河南边，原临城中学西侧，润溪园小区前一幢西边第壹号别墅房出售给乙方。二、每套别墅价格合计人民币陆拾伍万元整。三、经甲、乙双方签字盖章后乙方一次性付清总房款陆拾伍万元。四、产权证办理程序：土地证是一本大证（不分割）证号：兴国用（99）字第990061号，土地性质：国有划拨，地号29-2104-34。房屋产权证待临城镇村所统一上报市住建局办理（目前城区规划范围内的村镇冻结办理），办证手续费及契税费由乙方支付。六、甲方确保房屋二年内保修，但因人为原因损坏的不在保修范围内。八、本合同经甲、乙双方签章后即生效。 2014年11月20日，任召干、王红兰（甲方、卖方）与张玉林（乙方、买方）签订的“房屋买卖协议书”一份，其中主要条款有：一、甲方愿将购自兴化市临源经贸有限公司坐落于临城镇十里村创业西路、临城广电站北侧、梓荆河南边，原临城中学西侧，润溪园小区前一幢西边第一号别墅房，出售给乙方；二、双方议定房屋价款50万元；三、本协议签订之日，乙方一次性给付房款50万元；甲方同时将房屋及原购房手续移交给乙方；双方应该同时为对方出具相应的收到凭证；四、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无他项权力设定或其他纠纷。乙方买受后，如房屋产权有纠葛，影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方因此而受到的经济损失；五、房屋交付后，因房屋质量引起的纠纷，甲方依照原与兴化市临源经贸有限公司合同第六条规定负责保修；六、甲方所出售房屋无房产证、土地证（只有国有划拨大土地证），对此乙方完全知晓。乙方同意甲方关于房屋产权登记过户的承诺：甲方在能办理产权过户登记的情形时，应协助乙方办理产权登记过户手续（水、电由乙方自行安装）。自本协议生效，房屋移交后，该房屋的一切权属归乙方行使；等等。任召干于2014年11月19日出具收条一份，内容为收到张玉林购房款50万元。 上述事实有原告提供并经庭审质证的商业用房施工合同、别墅销售合同、房屋买卖协议书及收条、银行转账记录、国有土地使用证等复印件及本院庭审笔录中当事人的陈述在卷佐证。 本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。本案原告张玉林向第三人任召干、王红兰所购涉案房屋系第三人临源公司所建，但第三人临源公司在建造该房屋时，并未领取建设工程规划许可证，且房屋的土地使用权现仍登记在他人名下。故原告张玉林所提本案案外人执行异议之诉不属于人民法院民事诉讼的受理范围，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下： 驳回原告张玉林的起诉。 案件受理费80元由本院予以退还。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时按《诉讼费用交纳办法》预交上诉费80元（户名：江苏省泰州市中级人民法院；开户行：中国银行泰州分行营业部；账号：47×××53；行号：104312800123）。 审 判 长  束长庚 人民陪审员  张宗旺 人民陪审员  王 健 二〇一八年七月十日 法官助理智愚 书记员吕海燕