山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁0681民初2952号原告：陈伟昌，男，1952年11月28日出生，汉族，居民，住广西省南宁市青秀区。委托诉讼代理人：陈萌昌，男，1965年12月23日出生，汉族，居民，住广西省钦州市钦北区，系原告弟弟。被告：烟台海基置业有限公司，住所地：龙口市徐福镇驻地，统一社会信用代码91370681620512857U。法定代表人：宋作建，该公司总经理。委托诉讼代理人：曲春道，该公司员工。原告陈伟昌与被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈伟昌的委托诉讼代理人陈萌昌，被告海基置业公司委托诉讼代理人曲春道到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟昌向本院提出诉讼请求：1依法判令解除原、被告签订的《商品房预（销）售合同》；2、依法判令被告返还原告购房款593875元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月24日，原、被告签订了《商品房预（销）售合同》，由原告购买位于龙口东海怡天海景城B2栋12号房。原告按约付清了购房款，被告于2013年7月25日将该商品房交给原告。合同约定被告应按照规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房管部门备案并办理权属登记手续，买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。但被告至今未为原告办理房地产权属登记证书手续。原告于2017年6月20日向被告发出了《关于要求在十天内帮助办理产权证的催告函》，但被告未答复，致使原告不能办理产权登记证书手续，被告构成违约。为此，原告诉至法院，请法院依法裁判。被告海基置业公司辩称，1、原告所述与事实不符，涉诉房屋于2016年5月3日取得竣工验收备案表，2016年9月13日办理完毕房产大证，也就是说，被告关于涉诉房产承担的办理产权大证的义务早已履行完毕，原告如未取得房产分证，原因必然不在被告方，原告只需提交其购房资料，缴纳相关税费即可在房产登记部门申领房屋产权分证。原告的合同目的完全可以实现；2、原告无权要求解除合同，据原告所称，收房已有五年，按照合同法第九十五条以及《最高人民法院》第十五条第二款规定，原告自收房后第六十一日开始享有合同解除权，即使该解除权未经催告，其最长的存续期间为一年，明显本案原告起诉时已远超解除权的除斥期间，原告的解除权早已消灭，结合本案原告的合同目的完全能够实现，同时约定解除权已经消灭的情况下，无论从约定还是法定，原告的诉请依法不成立，请求法庭予以判决驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的盖有龙口市诚德管理服务有限公司的收款收据，被告辩称，该单据与本案无关。本院认为，该单据并非被告出具的，与本案无关联性，故本院不予采信。2、关于原告提交的催告函、快递详情单及回执，被告辩称，对该证据不予认可，被告方并未收到，快递详情单中显示他人收而不是被告方收；其次催告函要求被告方十日内办理产权登记手续，而落款的通知日期为2017年6月20日，该时间被告方早已办理完毕涉诉房屋的产权大证，被告方的法定义务早已履行完毕。本院认为，原告提交的该组证据，来源合法，形式有效，对其真实性本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月24日，原、被告签订《商品房预（销）售合同》，由原告购买被告开发的位于龙口东海黄金海岸怡天海景第B2幢12号商铺。合同约定房屋总价款593873元；合同第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3、买受人应于出卖人书面通知办理产权登记十日内提交全部税费及文件，否则出卖人不承担违约责任。2012年7月25日，原告向被告缴纳房款415713元，2013年4月20日，原告缴纳房款178162元，以上合计593875元，2013年7月14日，原告缴纳维修基金2348元。由被告出具收款收据三张。2013年7月25日，被告将涉诉房屋交付原告。另查明，涉诉房屋所在的龙口东海黄金海岸怡天海景第B2幢楼于2016年5月27日取得了《龙口市建设工程竣工验收备案表》，并于2016年9月13日取得产权大证。涉诉房屋的产权至今尚未登记至原告名下。另，原告于2017年6月20日通过中国邮政特快专递向被告邮寄《关于要求在十天内帮助办理房产证的催告函》，函告被告：1、你公司十天内将相关资料报房产管理部门并办理房地产权属登记证书手续；2、因你公司违约，未按合同约定办理房地产权属登记证书手续，而且违约时间较长，给买受人造成较大经济损失。因此，如你公司未能在十天内办理房产登记手续，本人要求按合同约定退房。本院认为，原、被告签订的《商品房预（销）售合同》,系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，合同合法有效，双方均应按约履行。双方对原告已按约交齐房款，被告已按约交付涉诉房屋的事实均无异议，现原告以被告至今未能为其办理房屋产权证书为由，主张解除合同。依据合同第十五条的约定，办理产权登记手续的时间应为“出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续；买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续”；同时该条又约定了“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋登记证明的，买受人可以退房”，原告于2013年7月25日接收涉诉房屋，按照合同约定应于90日内即2013年10月25日前办理产权登记，如因出卖人的原因逾期未能办理原告即享有合同解除权，因此原告自2013年10月26日起享有合同解除权。《最高人民法院》第十五条第二款规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”，据此，原告享有的约定解除权行使期间应为2013年10月26日至2014年10月25日，原告未在该期间行使解除权，其约定解除权即归于消灭。原告于2017年6月20日向被告邮寄《关于要求在十天内帮助办理房产证的催告函》时，已超过约定解除权的除斥期间，故该函件对被告不具有法律约束力。另，涉诉房屋亦于2016年9月13日取得房屋产权大证（项目整体的初始登记产权），至此，被告已履行完毕在办理产权证书流程中应由其履行的义务，涉诉房屋亦完全具备办理小产权证书（转移登记到购房者名下的单独房屋产权）的条件。此后，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理小产权证书的主体应为原告，被告仅负协助义务。因此，原告的合同目的能够实现，依法不享有法定解除权。综上，因未在解除权行使期间行使合同解除权，致约定解除权归于消灭；涉诉房屋已完成初始登记，具备办理产权证书的条件，故亦不具备法定解除权行使条件的情形下，原告主张解除合同，无事实和法律依据，本院不予支持。原告基于合同解除要求被告返还购房款的主张，本院一并不予支持。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高人民法院》第十五条第二款之规定，判决如下：驳回原告陈伟昌的全部诉讼请求。案件受理费9739元，减半收取4870元，由原告陈伟昌负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一八年七月二十六日书记员 邹向东