福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书(2018)闽0304民初1731号原告：林志红，男，1970年12月22日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。委托诉讼代理人：吴林鹰、黄伟清，福建众益律师事务所执业律师。被告：莆田市建德房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。统一社会信用代码。法定代表人：朱建荣，董事长。委托诉讼代理人：韩兰梅，福建凌龙律师事务所执业律师。原告林志红与被告莆田市建德房地产开发有限公司（以下简称建德公司）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，依法适用简易程序于2018年5月25日公开开庭进行了审理。原告林志红的委托诉讼代理人吴林鹰，被告建德公司的委托诉讼代理人韩兰梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林志红向本院提出诉讼请求：1.建德公司支付给林志红逾期交房违约金（以购房款1436250元为基数，自2017年7月1日起至建德公司实际交付房屋之日止按照日万分之二计算违约金）；2.本案诉讼费用由建德公司承担。事实和理由：2015年10月27日，林志红与建德公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定林志红向建德公司购买位于荔城区XXX居委会“XX期”XX区第X幢X层XX号房，建筑面积为121.84㎡，总价款1436250元。合同第十一条约定，出卖人（建德公司）应在2017年6月30日前将商品房交付买受人（林志红）使用。合同第十二条约定，建德公司如未按本合同规定的时间将该商品房交付林志红使用，逾期超过30日的，林志红有权解除合同，林志红要求继续履行合同的，合同继续履行，建德公司按日向买受人支付全部房价款万分之伍的违约金。合同签订后，林志红已依约向建德公司付清全部购房款，但建德公司未按照合同约定的日期向林志红交付房屋，已经构成违约，应按合同约定承担逾期交房的违约责任，即自2017年7月1日起至实际交房之日止按日向林志红支付购房款万分之伍计算逾期交房的违约金。林志红根据相关法律规定先行主张日万分之二的逾期交房违约金。建德公司辩称，1.对诉状中的事实无异议。2.林志红主张支付违约金的诉求不能成立，本案逾期交房是因不可抗力导致，并非建德公司故意违约。由气象证明可知2013年-2016年期间，莆田市区多次发生台风、暴雨等恶劣天气，台风天气约60天，大暴雨天气约565天，因天气影响致建德公司无法施工，构成不可抗力。因不可抗力原因导致的逾期天数应予以扣除。3.即使存在违约情况，林志红主张的违约金过高，应调整为林志红已付款的日万分之一。根据合同法及相关司法解释，违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，并以林志红的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度等综合因素考虑。林志红未提供任何证据证明逾期交房导致其损失，综合考虑林志红在逾期交房期间每个月租金损失约1500元，若本案的违约金按全部购房款的日万分之二计算，则每月违约金高达10000元，远远超过林志红的实际损失。林志红、建德公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：身份证复印件、《商品房买卖合同（预售）》、《莆田市商品房买卖合同备案表》、销售不动产统一发票、《个人购房借款/担保合同》各1份；气象证明1份、气象资料1份。上述证据来源合法，内容真实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（2015）莆民终字第2065号民事判决书复印件1份、（2017）闽民申340号民事裁定书复印件1份，因该证据均与本案无直接关联性，故本院不予认定。根据林志红、建德公司陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：建德公司以出让方式取得位于莆田市荔城区XXX居委会地块的建设用地使用权，国有土地使用证号为莆国用(XX)第XX号、莆国用（XX）第XXX号。经批准，建德公司在该地块上建设商品房，名称为“XX期”XXX区，建设工程规划许可证号为建字第XXX，建筑工程施工许可证号为XXX。该商品房的预售许可证号为(XXX)莆房许字XX号。2015年10月27日，建德公司与林志红签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为XXXX）,约定林志红以总价款1436250元向建德公司购买“XX期”XX区第XX幢XX层XXX号商品房一套（预测建筑面积为121.84㎡）。该合同第七条关于付款方式及期限约定：林志红应当于2015年10月27日前支付首期房价款736250元，余款700000元向中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行申请贷款支付。该合同第十一条关于交付时间和手续约定：建德公司应当在2017年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付林志红使用。该合同第十二条关于逾期交付责任约定：除不可抗力外，建德公司未按照第十一条约定的时间将该商品房交付林志红的……逾期超过30日后，林志红有权解除合同……林志红要求继续履行合同的，合同继续履行，建德公司按日计算向林志红支付全部房价款万分之伍的违约金。2015年10月30日，建德公司向林志红出具金额为736250元的购房款发票一份。2015年11月30日，林志红、建德公司与中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行签订编号为[闽]字[X]行[XX]支行[XX]年[建德XX]号的《个人购房借款/担保合同》一份：约定林志红通过按揭贷款方式购买上述套房，按揭贷款金额为700000元。上述《商品房买卖合同（预售）》已在莆田市住房和城乡建设局登记备案。因建德公司至今未将房屋交付给林志红，致讼。本院认为，林志红与建德公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。林志红已支付了全部购房款，而建德公司逾期交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。建德公司辩称，建设施工期间因下雨及台风天气造成无法施工而构成不可抗力，但其提供的证据无法证实此类天气构成不可抗力，应承担举证不能的法律后果，故本院不予采纳。《商品房买卖合同（预售）》约定按全部房价款的日万分之五计算的逾期交房违约金过分高于因违约造成的实际损失，根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，结合违约金“以补偿性为主、以惩罚性为辅”的性质，故本院根据建德公司的申请酌情将该项违约金的标准调整为按全部房价款的日万分之一计算，违约金的最高限额为合同标的（购房款总额）的30%，即1436250元×30%=430875元。建德公司应自最后交付期限2017年6月30日的第二天，即2017年7月1日起至实际交付房屋之日止按全部房价款1436250元的日万分之一向林志红支付违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、莆田市建德房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内以1436250元为基数自2017年7月1日起按日0.01%向林志红支付逾期交付“XX期”X区第X幢X层XX号房的违约金至实际交付房屋之日止，违约金最高限额为430875元；二、驳回林志红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1105元，减半收取计552.5元，由莆田市建德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  何志强二〇一八年七月四日书记员  陈赛芬附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。