湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初3314号原告：易丰，男，1983年11月9日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人:刘建国,湖南万和联合(北京)律师事务所律师被告：长沙市桃园置业有限公司，住所地长沙市雨花区洞井镇桃花村**。法定代表人：邹理。委托诉讼代理人：邓龙，湖南吟正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亚，湖南吟正律师事务所律师。原告易丰与被告长沙市桃园置业有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘建国、被告的委托诉讼代理人陈亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即为原告办理涉案房屋的国有土地使用证或不动产产权证；2、被告向原告支付违约金40178.3元（违约金暂计算至2018年4月30日，此后按照原告已付房价款的万分之一每日计算至被告实际办妥国有土地使用证或不动产产权证之日止）；3、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2012年12月12日，原告与被告签订了一份《长沙市商品房买卖合同》及合同补充协议,约定原告向被告购买雨花区万家丽南路一段39号第3、4栋1104房，建筑面积85.60平方米，总房价378327元，最迟交房时间为2013年3月28日。原告依约向被告支付了房屋对价，同时缴纳了相应税费，但被告未按约定为原告办理好相关权利证书。被告辩称，1、涉案的古潭家园项目系政府主导的集体土地流转试点不成功的项目，因政策性障碍导致该项目的土地使用权证难以及时办理，属于不可抗力；2、长沙市政府规定，自2016年9月9日起长沙市不动产登记中心不再发放新的国有土地使用权证；3、原告主张的违约金过高，且起算和截止时间错误；4、原告的部分诉请已过诉讼时效。经审理查明，2012年12月12日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》，约定原告（买受人）购买被告（出卖人）开发建设的长沙市雨花区万家丽南路一段39号古潭家园第3、4栋1104房，建筑面积85.60平方米，总价款378327元；出卖人应当在2013年3月28日前将房屋交付买受人，出卖人在商品房交付后360个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，540个工作日内办妥买受人的土地使用权证，如因出卖人责任，未能在规定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，出卖人每日按已付房款的万分之一向买受人支付违约金。原、被告分别在该合同的尾部签名、盖章。合同签订后，原告按照约定向被告支付完全部购房款，并缴纳了契税和房屋专项维修资金。被告于2013年3月28日向原告交付了涉案房屋，于2015年1月26日为两原告办理了涉案房屋的房屋所有权证。因被告未按合同约定为原告办妥涉案房屋的权利证书，原告于2018年4月28日诉至本院，请求判如所请。另查明，1、涉案房屋所属的古潭家园项目建设用地系长沙市雨花区洞井镇桃花村村委会于2003年10月取得的集体生活安置用地中的一部分。2006年，长沙国土资源局报经省国土资源厅同意后，经市政府同意，在长沙市雨花区进行农民集体所有两安用地流转试点。由于土地管理法规对集体所有建设用地流转限制较严，试点并不顺利。为解决雨花区桃花村古潭商住楼项目遗留问题，2010年9月，长沙市人民政府市长办公会议（2010）71号纪要议定，该宗地征收为国有土地后按程序协议出让给桃花村。该宗地于2011年经省人民政府批准农用地转用和土地征用。2、根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日起，在芙蓉区长沙市高新区范围内实施不动产统一登记。已发放了房屋所有权证但未办理国有土地使用权证的，原房屋所有权证继续有效，但不再发放新的国有土地使用权证。此情况不影响依法办理变更登记、转移登记等事项。本案经由本院主持调解，原、被告之间未能达成协议。上述事实，有原告提交的《长沙市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、契税完税证明、物业专项维修资金专用收据、房屋所有权证，被告提交的《长沙市国土资源局、长沙市雨花区人民政府关于开展长沙市农民集体所有两安用地流转试点工作的请示》、《长沙市国土资源局关于长沙市农民集体所有两安用地流转试点工作方案》、湖南省国土资源厅公文处理单、《长沙市人民政府市长办公会议纪要》、《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的《长沙市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告于2013年3月28日向原告交付了涉案房屋，应在360个工作日内，即应于2014年9月12日前为原告办妥房屋所有权证，被告于2015年1月26日办妥该证，构成违约；被告应在540个工作日内，即应于2015年6月8日前为原告办妥国有土地使用权证，被告未办理该证，亦构成违约。根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，自2016年9月9日起，雨花区范围内实施不动产统一登记，不再发放新的国有土地使用权证。原告主张被告为原告办理涉案房屋的土地使用权证，与上述房产政策不符，本院不予支持。另一方面，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。自被告逾期办理房屋所有权证之日起，原告就应当知道其权利受到损害及义务人，且原告未提交证据证明在本案诉讼前存在诉讼中断或中止的事由，故原告对起诉之日三年前（即2015年4月28日之前）的违约金提起诉讼请求，已超过诉讼时效。综合以上两方面意见，被告已于2015年1月26日办妥涉案房屋的房屋所有权证，原告请求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金已超过诉讼时效，本院依法不予支持；被告未办理国有土地使用权证的违约金的计算时间段为2015年6月9日-2016年9月8日。原告主张违约金按日万分之一的标准计算，该标准过高，本院综合被告的违约原因、原告的实际损失等因素，依法酌情调整为按日万分之零点五的标准计算，即被告应向原告支付的违约金为：以378327元为基数，按日万分之零点五的标准，自2015年6月9日起计算至2016年9月8日。对原告超过部分的主张，本院不予支持。原告主张被告立即为原告办理涉案房屋的国有土地使用证，因涉案房屋已颁发房屋所有权证，自2016年9月9日起不再发放新的国有土地使用权证，故原告的这一主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告长沙市桃园置业有限公司自本判决生效之日起10日内向原告易丰支付违约金（以378327元为基数，按日万分之零点五的标准，自2015年6月9日起计算至2016年9月8日）；二、驳回原告易丰的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费804元，因适用简易程序减半收取的402元，由被告长沙市桃园置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张松杰二〇一八年七月二十日法官助理周璇书记员王洪附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。