四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终6388号上诉人（原审被告）：文桥，男，汉族，1977年12月4日出生，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：王靳，北京炜衡（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韦祥泉，男，汉族，1985年3月28日出生，住成都市青羊区。委托诉讼代理人：韦开明，男，汉族，1958年3月17日出生，住四川省隆昌县，父子关系。委托诉讼代理人：黄生东，四川英冠律师事务所律师。原审第三人：四川瑞宏升房地产经纪有限公司，住所地：成都市武侯区龙爪小区8幢5单元1层5-7号。法定代表人：李燕。原审第三人：刘华，男，汉族，1970年10月13日出生，住四川省绵阳市涪城区。委托诉讼代理人：龚义蓉，四川英特信律师事务所律师。上诉人文桥因与被上诉人韦祥泉，原审第三人四川瑞宏升房地产经纪有限公司（以下简称瑞宏升公司）、刘华房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初5937号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文桥上诉请求：1.依法撤销成都市武侯区人民法院（2017）川0107民初5937号民事判决第三项；2.判令由韦祥泉承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：1.文桥解除《房屋买卖合同》是由于中介与韦祥泉所承诺的垫资未实际履行所致，而非文桥恶意违约造成。2.韦祥泉并未因支付5万元定金而影响其再次购买其它房屋，因此韦祥泉的损失实际仅为5万元的资金占用损失，除此之外韦祥泉并未提供任何证据证明其他实际损失。3.韦祥泉主张的“房屋升值损失”并不属于“可得利益”，而属于市场风险，具有不稳定性且不能预见，文桥不应当承担赔偿责任。4.韦祥泉至迟于2017年5月14日即可得知文桥再次出售房屋，韦祥泉可以选择重新购房而非拖延等待房价急剧上涨。5.文桥前后与韦祥泉、刘华签订《房屋买卖合同》的时间仅相差1个月左右，房价并未出现明显波动，之所以出售给刘华的价格更高，是由于第二次出售的房屋中包含价值20万元的家具。韦祥泉辩称，1.文桥未按合同约定在签订合同后30日内解除抵押贷款，已构成实质性违约，对于韦祥泉造成的损失不仅只是5万元的定金。2.韦祥泉曾于5月14日提出由第三方垫资，费用利息由韦祥泉承担，文桥未同意，因此对于垫资一事双方从未达成合意。3.韦祥泉一审诉讼请求即为继续履行《房屋买卖合同》，因此得知文桥再次出售房屋时不可能选择重新购房。4.成都市房屋从2016年一直上涨，并非文桥所称“房价并未出现明显波动”；且韦祥泉购买房屋时仅无沙发和主居床，司法鉴定结果同时显示案涉房屋全部家具家电仅几万元，与文桥所称家具价值20万元不符。瑞宏升公司、刘华经本院传唤无正当理由未到庭，本院依法对其进行缺席审理。韦祥泉向一审法院起诉请求：1.判决文桥继续履行韦祥泉、文桥和瑞宏升公司于2017年4月10日签订的《房屋买卖合同》，将成都市武侯区的房屋产权转移登记至韦祥泉名下；2.判决文桥向韦祥泉支付迟延履行违约金（按交易总价225万元，每日万分之五的标准，自2017年5月10日起，暂计至起诉日共24天，为27000元，实际应计至恢复履行日止）；3.判决文桥承担本案诉讼费、保全费。经法院释明后，韦祥泉于2017年9月25日变更诉讼请求：1.判决解除韦祥泉、文桥和瑞宏升公司于2017年4月10日签订的《房屋买卖合同》；2.文桥向韦祥泉返还定金5万元及利息（利息以5万元为基数，从2017年4月10日起，按银行贷款利率计算至实际返还之日止；3.文桥向韦祥泉赔偿房屋升值损失（市场房价与合同交易价的差价）105万元，最终以鉴定意见为准；4.文桥承担本案诉讼费、保全费、鉴定费。刘华向一审法院起诉请求：1.确认刘华与文桥签订的《房屋买卖合同》有效；2.判决文桥配合刘华办理位于成都市武侯区房屋（权1454908）的不动产转让登记过户手续；3.判决文桥向刘华赔偿因迟延办理房屋过户登记手续的损失（损失以房屋转让总额245万元为基数，按年利率从2017年9月1日起算至实际办理过户登记手续日止）。一审法院查明，2017年4月10日，韦祥泉（买方乙方）与文桥（卖方甲方）经瑞宏升公司（丙方）中介签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方位于成都市武侯区的房屋（权1454908建筑面积141.2平方米），双方同意房屋以装修状态及其附属设备（附家具电器清单）在良好状态出售，成交价225万元，乙方在签订合同时付定金5万元，其余购房款由丙方协助乙方寻找银行商业贷款支付给甲方，办理银行按揭发生的费用乙方自理，甲、乙双方须于合同签订10日内提交资料办理贷款申请；双方须于乙方贷款审批通过且甲方产权注销抵押后7个工作日内到成都市房管部门办理产权过户手续；甲方应于收齐房款次日将房屋交付给乙方；任何一方逾期履行合同义务或履行义务不符合约定致合同目的无法达成的，均视为违约，且每逾期一日按房屋成交价的万分之五支付违约金，逾期超过15日，守约方有权单方解除合同。因签订合同时房屋处于抵押状态，抵押权人为成都银行长顺支行，贷款本金90万元。双方约定由甲方负责签订合同后30日内到贷款机构办理提前还贷手续，并负责注销抵押登记。合同备注：甲方出售房屋需要返租，返租时间自甲方收到房款次日至2018年9月1日。合同签订后，韦祥泉向文桥交纳了定金5万元。韦祥泉开始向农业银行成都蜀都支行申请二手房贷款。文桥开始准备归还成都银行长顺支行抵押贷款本息约77万元（成都银行长顺支行要求文桥在2017年5月17日前归还该笔生产经营短期抵押贷款）。文桥因缺少归还成都银行长顺支行贷款本息的资金，在与瑞宏升公司及韦祥泉协商未成的情况下，于2017年5月23日与刘华签订另一份《房屋买卖合同》，将案涉房屋及附属设施以245万元的价格出售给刘华，双方约定由刘华垫付80万元归还成都银行长顺支行的抵押贷款；文桥续租该房从产权转移至刘华名下之日起至2018年8月31日。文桥与刘华签订合同后，2017年6月8日，刘华向文桥支付了80万元房款，文桥用此笔房款归还成都银行长顺支行的抵押贷款。在办理案涉房屋产权过户的过程中，因房屋经韦祥泉申请，一审法院作出（2017）川0107民初5937号之一号《民事裁定书》采取了查封保全措施，产权过户被限制登记，于是文桥与刘华协商采取抵押借款的方式处理先行首付的80万元购房款，并到成都市房管部门办理抵押登记，同样因案涉房屋处于查封状态，该抵押信息未登薄。庭审中，文桥认可已经向刘华交付了房屋，现在房屋由文桥返租使用。因案涉这一套房屋被二卖给韦祥泉和刘华，一审法院在审理后于2017年9月19日依法释明：文桥分别与韦祥泉、刘华签订的两份《房屋买卖合同》均是有效合同，根据两份合同的履行情况、房款支付情况、房屋的交付情况，韦祥泉与文桥签订《房屋买卖合同》已不能履行，韦祥泉可以变更诉讼请求。于是韦祥泉于2017年9月25日变更诉讼请求。并申请对案涉房屋及附属设备（详见《家具家电清单》）的市场价格进行评估。在一审法院向韦祥泉释明该鉴定结论不一定能作为定案证据的情况下，韦祥泉坚持进行该鉴定，一审法院考虑举证既是当事人的义务也是当事人的权利，故同意了韦祥泉的鉴定申请。经委托鉴定，2017年12月11日，深圳市国策房地产土地估价有限公司作出鉴定结论：案涉房屋在价值时点2017年11月20日的市场价值为339.6万元。2017年12月25日，四川维诚资产评估事务所作出鉴定结论：清单内资产（不含4组衣柜、1套橱柜）原值16498元，现值14669元；清单内外资产（4组暖气片）原值7200元，现值5184元。为上述两次鉴定，韦祥泉分别预交鉴定费21782元、3500元，共计25282元。一审法院认为，文桥于2017年4月10日与韦祥泉签订的《房屋买卖合同》，文桥于2017年5月23日与刘华签订另一份《房屋买卖合同》均是韦祥泉、文桥、刘华的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。但因本案涉及一套房屋两次买卖，即在韦祥泉、刘华均主张取得该套房屋的情况下，必定有一份《房屋买卖合同》客观不能履行完毕，合同目的不能实现。一审法院根据案情释明后，韦祥泉变更了诉讼请求，请求解除合同，返还定金，并赔偿损失。文桥表示同意解除合同，愿意返还定金5万元，一审法院予以支持。关于损失赔偿问题，韦祥泉、文桥双方存在争议。对此一审法院认为，韦祥泉因本次不得已解除合同，确实产生了定金利息损失和另购房屋所面临的房价上涨损失。如果单从韦祥泉申请鉴定的结论来看，案涉房屋从2017年4月到2017年11月已升值约114万元（含房屋内设施），似乎可以判断由文桥对韦祥泉全额赔偿。但是《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”那么以该条法律规定来看，赔偿损失的裁判还得以不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失为限。而本案文桥在2017年4月是不会预见到2017年成都市房价急剧上涨的，否则也不会以多出20万元的价格出售给刘华。因此，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量酌情确定文桥赔偿韦祥泉定金利息损失和房价上涨损失35万元。文桥主张韦祥泉、瑞宏升公司未提供资金协助其归还成都银行抵押贷款存在违约的问题，因《房屋买卖合同》中没有约定韦祥泉须垫付还贷资金，故韦祥泉不违约；而瑞宏升公司是否协助文桥解决还贷资金的问题与本案房屋买卖不属同一法律关系，在本案中，一审法院对此不作评判。文桥愿意向刘华履行双方间签订的《房屋买卖合同》，而且现在能够履行，一审法院予以支持。文桥应协助刘华办理房屋产权过户登记，刘华应支付剩余购房款。刘华请求判决文桥向刘华赔偿因迟延办理房屋过户登记手续的损失（损失以房屋转让总额245万元为基数，按年利率6%从2017年9月1日起算至实际办理过户登记手续日止），因未能办理房屋产权过户是在办理过程中遇到一审法院依据韦祥泉申请所作出的保全查封，文桥没有消极的不作为，而且刘华并未举证证明其所遭受的损失，故对该请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条之规定，判决如下：一、解除韦祥泉与文桥于2017年4月10日签订的《房屋买卖合同》；二、在判决生效之日起十日内，文桥向韦祥泉返还定金5万元；三、在判决生效之日起十日内，文桥赔偿韦祥泉损失35万元；四、驳回韦祥泉的其它诉讼请求；五、确认刘华与文桥于2017年5月23日签订的《房屋买卖合同》有效；六、在判决生效之日起十日内，文桥协助刘华办理位于成都市武侯区房屋（权1454908建筑面积141.2平方米）产权过户登记手续；七、驳回刘华的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。韦祥泉两次预交鉴定费共计25282元，由韦祥泉自行负担。韦祥泉预交的案件受理费25016元，保全费5000元，共计30016元，由文桥负担。刘华预交的案件受理费26400元，由文桥负担。二审期间，各方当事人未提交新证据。二审对一审已经查明的事实予以认定。本院认为，本案争议焦点如下：1.关于双方履行《房屋买卖合同》过程中违约行为如何认定的问题；2.关于一审判决支持的房屋价款上涨损失35万元应当如何认定的问题。本院针对双方争议焦点作如下评析：一、关于双方履行《房屋买卖合同》过程中违约行为如何认定的问题。韦祥泉与文桥签订的《房屋买卖合同》为韦祥泉、文桥的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。本案中，文桥于2017年5月23日与刘华签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋出卖给刘华，以自己的行为表示不履行有效成立的合同，按照《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，文桥应当承担违约责任。二、关于一审判决支持的房屋上涨损失35万元应当如何认定的问题。文桥于2017年5月23日将案涉房屋出卖给刘华，其行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，韦祥泉可以请求文桥承担赔偿损失等违约责任，故对文桥提出的韦祥泉在其另售房屋后可以重新购买房屋，其未造成韦祥泉除定金损失外的其他损失的抗辩理由，本院不予支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，违约方应当赔偿非违约方的预期可得利益损失。本院认为，韦祥泉主张的房屋价款上涨损失应当分为两个部分，一部分为房屋在正常情况下涨价造成的损失，另一部分为当事人无法预见的房屋价款上涨造成的损失，前者属于作为社会一般成员应当预见的损失，而后者并非当事人所能预见，该部分不应当认定为韦祥泉的预期可得利益损失。因此不应当仅以鉴定房屋价款与当事人认定的价款差额作为当事人的实际损失，一审法院以实际损失为基础，兼顾当事人的过错，依据公平原则与诚实信用原则确认韦祥泉损失数额并无不当，本院予以维持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人文桥负担，其多预交二审案件受理费18466元予以退还。本判决为终审判决。审判长  唐云国审判员  尹 英审判员  袁晟翔二〇一八年七月十七日书记员  谭小雨