湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0802民初1248号原告：石祥胜，男，1984年6月25日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。原告：郑良春，女，1987年4月8日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。共同委托诉讼代理人：夏万生，湖南风云律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张家界华都房地产开发有限公司，统一社会信用代码914308007389799805，住湖南省张家界市子舞路水井湾。法定代表人：柯根荣，执行董事。委托诉讼代理人：刘江战，湖南向法律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告石祥胜、郑良春诉被告张家界华都房地产开发有限公司（以下简称华都公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石祥胜、郑良春的委托诉讼代理人夏万生，被告华都公司的委托诉讼代理人刘江战到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石祥胜、郑良春向本院提出诉讼请求：1、被告为原告办妥房屋不动产权证；2、被告支付原告逾期办理房产证及土地证两次违约产生的损失赔偿款4362元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2015年4月2日与被告签订《张家界市商品房预售合同》，购买华都国际花园小区5-1103号房，价款为436200.00元，被告应于2015年5月31日前将符合约定的商品房交付给原告，在商品房交付使用后90日内完成该栋商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥原告房屋所有权证，之后180日内办好对应的土地使用权证。出卖人未在上述期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同的，出卖人应按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。现原告依约履行了合同义务，被告至今未给原告办妥任何权证，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告华都公司辩称，一、原、被告就房屋产权证件办理事项在合同中约定由原告委托被告代为办理房屋产权证，同时，就产权办证取得条件及期限，双方在合同中约定出卖人应在商品房竣工验收备案后90日内，完成该栋商品房的初始登记，而原告诉称应在商品房交付使用后90日内完成该栋商品房的初始登记，原告诉称的事实与合同约定不同，其诉请于法无据；二、买卖双方约定委托代办房产证和土地使用权证，因国家法律政策的修改变更为不动产权证，因不动产证包含房屋所有权证和土地权属证，出卖人现只需根据委托协助办妥不动产权证。买受人诉请主张按照两证逾期办理并主张损害赔偿金的诉讼请求没有事实根据和法律依据。1、根据合同约定，被告在商品房竣工验收完成后90日内办理初始登记，取得初始登记后，才在约定的时间内协助办妥原告的不动产权证件。被告自建筑主体完成后一直在积极办理各分项验收工作，国土、园林绿化、水电、消防、环评、建设、民航、防空等分项验收均已完毕，只待规划验收就可以进行竣工验收备案工作；2、导致规划验收迟延行为非被告行为，一是业主违规装修导致，另一个系被告为小区业主共同利益进行停车位扩建，被告的行为不当恶意为自己不当利益的阻却条件成就，第三人的违法行为导致验收迟延行为后果不能由被告承担责任，根据合同法规定的不当的阻却条件成就的视为条件成就，该法条规定的不当条件系为自己利益的不当行为，若为公共利益行为则不能视为阻却成就的不当行为。三、原告的诉讼请求尚不具备条件，其所请没有事实根据。只有待综合验收出具时间具体确定后才能起算被告的办理权证时间。被告办理证件时间的起诉应当从综合验收完毕后90日＋360日，共计450日。只有待综合验收完毕并450日后逾期的，被告行为才构成违约，被告才按照合同约定承担违约的损害赔偿责任，而被告办理初始登记的条件尚不成就。四、原告主张的赔偿损失诉请没有事实根据。原、被告双方约定的违约责任是承担损害赔偿，原告应当就自己因被告违约行为导致损害的事实和结果承担举证责任，原告没有提交任何证据来证实自己损害发生的证据。双方约定的是损失的计算方式并对责任进行了限额，原告按照年度计算损失既无合同依据又无法律根据。原告为按揭贷款购房，即使产权证现在办理下来，也随即抵押给银行。故，原告因没有损失发生，要求被告承担违约赔偿损失没有事实根据和法律依据。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实2015年4月2日，原告石祥胜、郑良春与被告华都公司签订了《张家界市商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于张家界市永定区大庸桥办事处华都国际花园小区中的第5栋11层5-1103号房屋一套，房屋建筑面积120.21平方米，房屋总价款为436200元，原告于2015年4月2日支付首付款136200元，剩余房款采用银行按揭方式支付，并约定被告交房时间为2015年5月31日前。合同第十八条还约定：出卖人应在商品房竣工验收备案后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内出卖人协助买受人办妥房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内协助办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列方式处理：即买受人不解除合同，出卖人按已付房款的0.5%赔偿买受人损失。合同签订后，原告按合同约定履行了全部合同义务，被告已将原告所购房屋交付原告使用，但被告至今未完成商品房竣工验收备案，故未能协助原告办理相关权证，原告石祥胜、郑良春为维护自身权益，于2018年5月9日向本院提出诉讼。另查明，2014年11月5日，小区建设工程竣工初验合格。2015年4月8日，建设项目基本通过环境保护验收。2018年1月29日建设工程消防复验合格。2018年3月22日，被告委托公司工作人员叶敏向张家界市规划管理局办理小区项目规划验收等事宜。2018年4月23日，项目净空验收合格。经调查，因少数小区业主违规装修及小区停车位绿化等情形，张家界市规划管理局正要求进行整改，其在建设工程中因规划用地问题也一直在被要求整改。以上事实有《张家界市商品房预售合同》、《湖南增值税普通发票》、《关于华都国际花园住宅小区项目竣工环境保护验收的意见》、《建设工程竣工档案初验认可证》、《建设工程消防验收意见书》、《华都山庄（二期）项目净空验收意见单》、《法人委托书》、《张家界市建设用地规划审批单》、《张规许工【2012】2号城市规划行政许可决定书》、《调查笔录》等证据予以佐证。二、双方当事人有争议的事实原告认为，因被告华都公司自身的原因导致迟迟未办理相关权证，应按合同约定赔偿因未按时办理房屋产权证和土地使用权证两次违约行为的赔偿款；被告认为，被告未按法律规定的时间完成竣工验收备案及初始登记，有行政效率问题，及部分业主违规装修，和被告为了业主利益扩建停车位等原因，同时，合同上并未约定验收备案的具体时间，从以上原因来看并不符合阻却条件成就，故被告并未违约。对于原告要求的赔偿，因原告系按揭贷款购房，即使办理了相关权证，证件也是抵押在银行，并不会给原告带来实际损失，原告亦未举证其造成损失的事实，故原告要求赔偿损失不予认可。本院认为，1、《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”，被告并未提交证据证实其是否在规定的时间内提交了验收的报告和相关文件，且行政效率问题也不属于合同约定的免责事由。同时，合同上虽未约定商品房竣工验收备案的具体时间，但是《建设工程质量管理条例》对备案的时间有明确规定的，但被告并未在规定的时间内履行相关手续，故存在违约行为；2、少数业主违规装修并不是导致规划验收不能通过的唯一原因，被告在工程建设过程中存在违规情况而在整改中，其自身存在过错；3、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。”双方在合同中约定赔偿损失，并未违反法律规定。同时，合同中并未约定损失的计算以实际损失为依据。综上，对于被告的主张，本院不予支持。商品房的房屋所有权证和土地使用权证的办理有先后顺序，双方在合同中亦有约定，前期的违约行为必然导致后续的违约行为发生。故，原告要求计算两次损失赔偿款的主张，本院不予支持。判决的理由与结果本院认为，原告石祥胜、郑良春与被告华都公司签订的《张家界市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同合法有效，原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。本案原告石祥胜、郑良春通过自付商品房首付款和银行按揭方式给被告华都公司共支付购房款436200元，被告华都公司就应按合同约定协助原告办理好相关产权证，但被告自2015年5月交房至今，商品房竣工验收备案还未完成，其怠于履行协助办证的义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。现原告石祥胜、郑良春要求被告华都公司按合同约定的已付房款的0.5%支付损失赔偿款，未违反法律规定，本院予以支持，但只能按一次违约进行计算，计算方式为436200元×0.5%=2181元。对于原告石祥胜、郑良春诉讼请求的超出部分，本院不予支持。根据合同约定，被告有义务协助原告办妥相关产权登记，因原告起诉时，涉诉房屋所在地张家界市已经实行“两证合一”，对不动产实行不动产权登记，同时办理权属登记是相关政府部门的职责，被告只有协助办理的义务，被告应尽快向相关行政部门进行验收备案，协助原告办妥不动产权登记。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条，《建设工程质量管理条例》第四十九条之规定，判决如下：一、被告张家界华都房地产开发有限公司自本判决生效之日起一个月内向相关行政部门完成商品房竣工验收备案，并协助原告石祥胜、郑良春按合同约定的期限完成对张家界市永定区华都国际花园小区第5栋11层5-1103号房屋的不动产权登记；二、被告张家界华都房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告石祥胜、郑良春支付逾期办证的损失赔偿款2181元；三、驳回原告石祥胜、郑良春的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由被告张家界华都房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递出上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。（本页无正文）审 判 员  潘 琴二〇一八年七月十六日法官助理滕英代理书记员  何益琳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋所有权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《建设工程质量管理条例》第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。