上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0120民初2301号原告：上海森勤实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：黄国勤，董事长。委托诉讼代理人：王人杰，男。委托诉讼代理人：孙峰，上海卫根龙律师事务所律师。被告：上海森勤国际大酒店有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：梁秀龙，总经理。被告：梁秀龙，男，1976年9月22日生，汉族，住浙江省丽水市。被告：王伟军，男，1975年10月2日生，汉族，住浙江省丽水市。被告：陈杰文，男，1967年9月12日生，汉族，住浙江省丽水市。原告上海森勤实业有限公司(以下简称“森勤实业”)诉被告上海森勤国际大酒店有限公司(以下简称“森勤大酒店”)、梁秀龙、王伟军、陈杰文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月17日立案受理后，依法适用简易程序，于同年3月26日、7月12日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙峰、王人杰、被告陈杰文两次庭审均到庭参加了诉讼，被告森勤大酒店、梁秀龙、王伟军的原委托诉讼代理人周双虎(已撤销)第一次庭审到庭参加了诉讼，被告森勤大酒店、梁秀龙、王伟军第二次庭审经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告森勤实业向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与四被告于2015年4月26日签订的《房屋租赁合同》于2018年1月1日解除；2、四被告立即搬离；3、四被告支付拖欠租金人民币180,000元(币种下同，计算至2017年12月31日止)；4、四被告支付逾期支付租金违约金107,460元(以180,000元为本金，自2017年6月16日至2017年12月31日止，按日千分之三计算)；5、四被告支付自2018年1月1日起至实际搬离日止的房屋占用使用费，每天按15,500元计算(558万元/360天)；6、四被告支付拖欠的水电费476,271.48元(截止2018年2月底)；7、四被告支付逾期支付水电费的违约金47,627.15元，滞纳金235,390.44元。事实和理由：2015年4月26日，四被告向原告承租位于上海市奉贤区南桥镇沪杭公路XXX号森勤国际大厦主楼二楼及九楼至二十楼建筑面积约为11778平方米，中转角裙房一楼大堂一部分建筑面积约为100平方米，中转角裙房二楼建筑面积约为330平方米的房屋，双方为此签订租赁期限自2015年1月1日起至2025年12月31日止的《房屋租赁合同》。履行中四被告拖欠原告租金、水电费等，2017年9月5日被告出具承诺书，承诺就拖欠原告的租金于2017年12月15日之前付清，就到期应付租金于2017年12月31日前付清，并承诺自2017年9月始每月即时结清上月水电费。如未按承诺书约定期限支付的，则与原告所签订的《房屋租赁合同》于2018年1月1日即告解除，四被告无条件搬离。但至今四被告仅支付原告1个月的水电费，其余水电费以及拖欠的租金等均未兑现，为此涉讼。诉讼过程中，原告于2018年5月28日对租赁房屋停水停电。故原告对第5项诉讼请求占用使用费明确为自2018年1月1日起至2018年5月27日止为2,247,287.67元。另，原告撤回第6、7项诉讼请求，表示另行诉讼。被告森勤大酒店、梁秀龙、王伟军辩称，被告为了履行合同，投资了近8,000万元(与他案租赁场所一并投入)，现在为了仅仅600万元欠费解除合同，不利于经营发展，涉及被告酒店经营，目前已预定的酒桌达600多桌，还有很多的员工，随意解除的话，容易导致群体危机。合同可以继续履行，继续履行的社会效益、法律效益都高于解除，不同意解除合同。被告陈杰文辩称，其原是被告森勤大酒店的股东，2016年6月16日前将股份转让给了康某2、康某1，并办理好了股权转让。退股时，疏忽了和原告解除租赁合同。租赁合同的权利义务和其无关，原告的诉讼请求也和其无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告王伟军对证据《承诺书》中其签名的真实性予以否认，并申请笔迹鉴定，经本院向相关机构委托鉴定，王伟军逾期未缴鉴定费，鉴定机构根据《司法鉴定程序通则》之相关规定，终止鉴定。被告王伟军未能提供相应证据证实《承诺书》非其签名，故本院确认该证据的真实性，并予采信。本院经审查认定事实如下：2015年4月26日，原告与被告森勤大酒店、梁秀龙、王伟军、陈杰文签订《房屋租赁合同》(本案系争合同)，约定四被告向原告承租位于上海市奉贤区南桥镇沪杭公路XXX号森勤国际大厦主楼二楼及九楼至二十楼建筑面积约为11778平方米，中转角裙房一楼大堂一部分建筑面积约为100平方米，中转角裙房二楼建筑面积约为330平方米的房屋，租赁期限自2015年1月1日起至2025年12月31日止。租金逐年增加，其中2018年年租金为558万元，支付方式为先付后用，每半年付一次，合同签订时四被告已付清第一期租金，以后每期租金提前半个月付清(每年6月15日前、12月15日前付清下一租赁期的租金)。合同第十条约定，乙方(四被告)在租赁期届满后不续租或因乙方违约导致甲方(原告)行使单方解除权而终止本合同的，乙方对该租赁房屋内的装修装潢，包括空调(或中央空调)、电器及木地板等不能移动的物品，不拆除，不结价，所有权归甲方。其他可移动的物品乙方在搬离时，应确保原有装修装潢及空调和电器等设施、设备的完好无损。第二十一条第二款约定，1、乙方未按合同约定支付房租，甲方可向乙方要求违约金(以所欠租金为本金，以每日3‰为标准)，若乙方逾期支付房租满一个月的，甲方除要求乙方支付违约金外，同时甲方可行使单方解除权解除合同；2、由于乙方在承租期间内不按规定缴纳水费、电费、燃气费、通讯费、有线电视费等费用以及政府规定的其他规费而由甲方代为缴纳的,甲方有权向乙方收取代为缴纳金额的10%违约金,乙方应在甲方代付上述费用后的七天内支付甲方代为缴纳的费用及违约金,若有逾期甲方有权向乙方收取滞纳金(以代为缴纳金额的110%为本金,以每日3‰为标准),若乙方逾期支付甲方代为缴纳的费用满一个月的，甲方除要求乙方支付违约金、滞纳金外,同时甲方可行使单方解除权解除合同。此外，被告森勤大酒店为酒店经营，还与原告签订了其他房屋租赁合同，租赁了其他房屋(他案诉讼)。2017年9月5日，原告向被告森勤大酒店、梁秀龙、王伟军送达《提前解除房屋租赁合同通知》，告知被告截止2017年8月10日被告拖欠租金180,000元(逾期达2个月)及水电费(逾期5个月之久)，且经多次催收仍拖延未付，属违约，通知提前解除双方所签订的《房屋租赁合同》等。随后，被告森勤大酒店、梁秀龙、王伟军和案外人康某1、康某2于2017年9月5日同日即向原告出具《承诺书》，具体内容为：2015年4月26日上海森勤国际大酒店有限公司、梁秀龙、王伟军、陈杰文承租贵公司位于上海市奉贤区南桥镇沪杭公路XXX号森勤国际大厦主楼二楼及九楼至二十楼建筑面积约为11778平方米,中转角裙房一楼大堂一部分建筑面积约为100平方米,中转角裙房二楼建筑面积约为330平方米的房屋,双方签订租赁期限自2015年1月1日起至2025年12月31日止的《房屋租赁合同》一份。(本案租赁合同)2015年4月26日上海森勤国际大酒店有限公司承租贵公司位于上海市奉贤区南桥镇沪杭公路XXX号森勤国际大厦主楼一楼建筑面积约为89.89平方米的房屋,双方签订期限自2015年1月1日起至2025年12月31日止的《房屋租赁合同》一份。(他案租赁合同)2015年4月26日上海森勤国际大酒店有限公司承租贵公司位于上海市奉贤区南桥镇沪杭公路XXX号森勤国际大厦主楼地下停车库建筑面积约为128.43平方米的房屋,双方签订期限自2015年1月1日起至2025年12月31日止的《房屋租赁合同》一份。(他案租赁合同)2015年12月31日上海森勤国际大酒店有限公司、梁秀龙承租贵公司位于上海市奉贤区南桥镇沪杭公路XXX号森勤国际大厦主楼八楼建筑面积约为924.996平方米的房屋,双方签订租赁期限自2016年1月1日起至2025年12月31日止的《房屋租赁合同》一份。(他案租赁合同)2016年6月16日上海森勤国际大酒店有限公司、梁秀龙、康某1承租贵公司位于上海市奉贤区南桥镇沪杭公路XXX号森勤国际大厦主楼七楼建筑面积约为924.996平方米的房屋,双方签订租赁期限自2016年7月1日起至2025年12月31日止的《房屋租赁合同》一份。(他案租赁合同)2016年6月16日上海森勤国际大酒店有限公司、梁秀龙、康某1承租贵公司位于上海市奉贤区南桥镇航南公路XXX号商务大楼二至六楼整层、地下室及一楼部分建筑面积约为6352.88平方米的房屋,双方签订租赁期限自2016年7月1日起至2025年12月31日止的《房屋租赁合同》一份。(他案租赁合同)上述六份《房屋租赁合同》经履行,截止到2017年8月10日承诺人共拖欠贵公司1,252,345.14元(其中租金228,704.50元、违约金38,422.36元;2017年3月至7月水电费817,787.90元、违约金60,301.34元、滞纳金107,129.04元)。因承诺人拖欠租金已逾期2个月、水电费已逾期达5个月之久,已违反上述六份房屋租赁合同违约责任相关条款之约定,属违约。另2017年12月15日到期应付租金491.216483万元。据此,承诺人承诺如下：一、承诺人拖欠贵公司的上述1,252,345.14元款项于2017年12月15日之前如数付清。二、2017年12月15日到期应付贵公司的上述六份《房屋租赁合同》租金合计491.216483万元,承诺人承诺于2017年12月15日之前支付300万元,剩余191.216483万元于207年12月底之前付清。三、承诺人自2017年9月始每月即时结清上个月的水电费。四、如承诺人未按照承诺书第一、二条约定期限支付的,属承诺人违约,则贵公司与承诺人所签订的上述六份《房屋租赁合同》于2018年1月1日立即解除,承诺人无条件搬离,并按照上述六份《房屋租赁合同》条款规定因承诺人违约导致贵公司行使单方解除权而终止本合同的,承诺人对该租赁房屋内的装修装潢包括空调(或中央空调)、电气及木地板等不能移动的物品,不拆除、不结价,所有权归贵公司。其他可移动属承诺人的物品于2018年1月1日前从上述承租房屋搬离。如逾期不搬的,则视为自动放弃,贵公司有权处置,所有损失由承诺人承担。贵公司自合同解除之日起有权停水停电,造成的损失均由承诺人承担。五、2018年1月1日之前上海森勤国际大酒店有限公司所有债务、应付款均由承诺人承担。嗣后，被告未按《承诺书》履行，致涉讼。原告在诉讼过程中，于2018年5月28日对租赁房屋采取了停水停电措施。另查明，四被告向原告支付了租赁保证金250,000元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案《房屋租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。庭审中，被告陈杰文提出其已将森勤大酒店的股份转让他人，本案的合同义务已与其无关的意见。对此，原告未予认可，本院认为即如陈杰文所述将森勤大酒店的股份进行了转让，但其未与原告协商变更承租人主体，其仍是承租人主体，仍应承担合同义务，本院对陈杰文的意见不予采纳。对于《房屋租赁合同》的解除，根据查明的事实，四被告逾期支付租金和水电费已达到合同约定的解除条件，原告向被告方送达了解除通知，但未送达被告陈杰文，被告森勤大酒店、梁秀龙、王伟军以《承诺书》作出承诺，但被告陈杰文未作出承诺，故本院认为本案《房屋租赁合同》不能以《承诺书》承诺的2018年1月1日为合同解除日，应以本院向四被告送达本案诉状副本日2018年3月16日为解除日。合同解除后，四被告应当按照合同约定返还租赁房屋。根据合同约定，租赁房屋内的装修装潢，包括空调(或中央空调)、电器及木地板等不能移动的物品，不拆除，不结价，所有权归原告。被告在搬离其他可移动的物品时，应确保原有装修装潢及空调和电器等设施、设备的完好无损。被告还应支付欠付的租金和参照合同约定租金标准支付占有使用费至实际搬离日止，但原告于2018年5月28日对租赁房屋采取了停水停电措施，致被告对租赁房屋丧失合同目的，原告主张将占有使用费计算至2018年5月27日止，本院予以支持(180,000元+2,247,287.67元=2,427,287.67元)。对于原告主张逾期支付租金的日千分之三违约金请求，被告提出过高，本院酌情将违约金标准调整为年利率24%，以欠付的180,000元租金为本金，自2017年6月16日至2017年12月31日止为23,552.88元。同时，合同解除后，原告应予退还被告支付的租赁保证金250,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告上海森勤实业有限公司与被告上海森勤国际大酒店有限公司、梁秀龙、王伟军、陈杰文于2015年4月26日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月16日解除；二、被告上海森勤国际大酒店有限公司、梁秀龙、王伟军、陈杰文于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市奉贤区南桥镇沪杭公路XXX号森勤国际大厦主楼二楼及九楼至二十楼(建筑面积约为11778平方米)，中转角裙房一楼大堂一部分(建筑面积约为100平方米)，中转角裙房二楼(建筑面积约为330平方米)的房屋；三、被告上海森勤国际大酒店有限公司、梁秀龙、王伟军、陈杰文于本判决生效之日起十日内支付原告上海森勤实业有限公司至2018年5月27日止的租金和占有使用费人民币2,427,287.67元及逾期付款违约金人民币23,552.88元，合计人民币2,450,840.55元；四、原告上海森勤实业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海森勤国际大酒店有限公司、梁秀龙、王伟军、陈杰文租赁保证金人民币250,000元。以上第三、四项相折抵，由被告上海森勤国际大酒店有限公司、梁秀龙、王伟军、陈杰文于本判决生效之日起十日内实际支付原告上海森勤实业有限公司人民币2,200,840.55元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12,084元，减半收取计6,042元，由被告上海森勤国际大酒店有限公司、梁秀龙、王伟军、陈杰文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张劲松二〇一八年七月二十七日书记员  姜 鹰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。