四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0105民初634号 原告：吴晓南，女，汉族，1970年3月18日出生，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：吴庆林，四川科信律师事务所律师。一般代理。 被告：四川超强电信发展有限公司，住所地：成都市太升南路**。 法定代表人：王东凯，职务总经理。 委托诉讼代理人：秦艳，四川超强电信发展有限公司员工。特别授权。 被告：成都讯捷通讯连锁有限公司，，住所地：成都市太升南路** 法定代表人：崔德荣，职务总经理。 委托诉讼代理人：邓海，男，成都讯捷通讯连锁有限公司员工。特别授权。 原告吴晓南诉被告四川超强电信发展公司（以下简称超强电信公司）、成都讯捷通讯连锁有限公司（以下简称讯捷公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴晓南的委托诉讼代理人吴庆林，被告超强电信公司的委托诉讼代理人秦艳，被告讯捷公司的委托诉讼代理人邓海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴晓南向本院提出诉讼请求：1.超强电信公司、讯捷公司向吴晓南支付双倍租金19351.8元（2017年5月至11月）和违约金5684.58元；2.超强电信公司、讯捷公司与吴晓南续签商铺租赁合同或返还吴晓南商铺；3.超强电信公司、讯捷公司在商铺处违章搭建产生的收益支付给吴晓南；4.本案全部诉讼费用由超强电信公司、讯捷公司承担。起诉后，吴晓南变更诉请为1.超强电信公司、讯捷公司从2017年6月1日起每月双倍支付吴晓南租金至腾退商铺之日止；2.超强电信公司、讯捷公司支付吴晓南从2016年3月至2017年5月30日止的违约金5684.58元；3.超强电信公司、讯捷公司支付吴晓南商铺前面临街违章搭建产生的收益，并判令超强电信公司、讯捷公司拆除违章搭建恢复原状，并退还吴晓南商铺；4.本案诉讼费由超强电信公司、讯捷公司承担。庭审中，吴晓南明确第一项诉请为超强电信公司、讯捷公司支付吴晓南租金（以原合同双倍租金为本金，从2017年6月1日起计算至实际腾退之日止），同时变更第三项诉请为违章收益部分的金额由法院确定，并且拆除讯捷公司、超强电信公司违章搭建的部分房屋。经本院释明，吴晓南当庭增加诉请为要求解除与讯捷公司建立的房屋租赁合同关系。事实和理由：吴晓南、超强电信公司签订《世纪太升电讯商城租赁合同》，租期八年，自2009年5月1日至2017年5月30日时间。在双方履行合同中，讯捷公司兼并了超强电信公司，但租赁合同仍在继续履行，按月支付租金1612.65元，直到2017年5月30日合同期满。至2017年讯捷公司不按时支付租金，租赁期间届满后既不继续与吴晓南续签合同，也不腾退房屋返还吴晓南，继续使用原告商铺6个月，已严重违约。超强电信公司、讯捷公司在履行合同过程中，违章搭建也产生了收益，至今也不支付给吴晓南，经吴晓南多次与超强电信公司、讯捷公司协商未果。吴晓南为维护自身合法权益，诉至本院。 被告超强电信公司辩称，1.超强电信公司与吴晓南签订《房屋租赁合同》，期满后，超强电信公司已经退出该商铺，现商铺的实际承租人并非超强电信公司；2.吴晓南的授权业主代表“成都市青羊区太升电讯商城业主产权管理小组”（以下简称产权管理小组）已于2016年6月23日与讯捷公司续签了《房屋租赁合同》，该合同对租赁期间、租金标准等相关事宜进行了约定，合同续签后业主代表管理小组即向讯捷公司提供了吴晓南的银行帐号，讯捷公司按合同约定的标准支付了第一年的租金。吴晓南向业主代表管理小组提供银行账号接受转账的行为表明吴晓南认可业主代表管理小组与讯捷公司续签的《房屋租赁合同》；3.讯捷公司并没有违章搭建的行为，即使有此行为，吴晓南也无权基于房屋租赁合同要求被告支付违章搭建的收益，该违法收益不受保护；违章搭建属于国家行政管理范畴，不属于吴晓南主张权利的范围。综上，吴晓南的诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回吴晓南的全部诉讼请求。 被告讯捷公司辩称，1.184号太升商城系大商场，开发商出售时即有“统一经营管理”的要求，且该商场具有整体性、不可分割性、利益共同性的特点，若单独腾退，必将导致商场停业，则会损害其他大多数业主的利益；涉案商城系四川省宏富源房地产开发有限公司建造的商业楼，在出售时即宣称“统一经营管理的金商铺”，出租给超强电信公司后，一直以来也是以大商场的形式在统一经营，因此，该商场不具有分割性；2.讯捷公司与产权管理小组签订有《房屋租赁合同》，该合同经过三分之二以上业主的认可，具有法律效力，对全体业主具有合同约束力；涉案商城共有192个业主，本着出售时的“统一经营管理”的原则，为方便管理，成立了产权管理小组，由产权管理小组对商场进行代为出租和招商，产权管理小组取得了绝大部分业主的书面授权以及其余业主的默认，产权管理小组在2007年4月18日代表全体业主与超强电信公司签订《联合经营合同》，租期为2007年4月18日至2017年4月17日止，而超强电信公司实际经营到了2017年4月30日止，并按照实际经营期限支付了租金，全体业主认可和接受，未提出过反对意见，合同已履行完毕；3.吴晓南主张的权利来源于产权权利，也仅仅限于产权权利；至于违章搭建，属于国家行政管理的范围，不属于原告能主张的民事权利。综上，吴晓南主张的腾退场地和违约诉求，没有事实和法律依据。故请求驳回吴晓南的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：2007年4月8日，超强电信公司与产权管理小组签订《联合经营合同》，约定产权管理小组得到全体业主的授权，代表全体业主将位于成都市太升南路184号的由业主拥有产权的营业用房一楼和二楼（共1352平方米）的十年使用权和营业房的外墙及门外广告位的十年使用权出租给超强电信公司？；联营时间从2007年4月18日至2017年4月17日；超强电信公司保证按每年4900000元的标准向产权管理小组支付联营利润分红，不足部分由超强电信公司补足。 2009年4月24日，吴晓南与超强电信公司签订《世纪太升电讯商城租赁合同》，约定吴晓南将位于成都市太升南路184号世纪太升电讯商城的一楼25-3号，建筑面积7.69平方米商铺出租给超强电信公司，租赁期间8年，自2009年5月11日至2017年5月30日；年租金17100元，月租金1425元；租金按月支付，自2009年5月11日起每月8日前向吴晓南支付当月租金；在租赁期内每三年根据市场变化双方协商调整租金标准一次，如双方协商不能达成一致意见，本合同自动解除；本合同期限届满，超强电信公司如需续租，应当在本合同期限届满前三个月提出，且须在本合同终止前一个月与吴晓南重新签订租赁合同，租金标准按新协议执行；超强电信公司逾期支付吴晓南租金，每逾一日，按应收租金的5‰加收滞纳金；如逾期十日以上按应收租金的1%加收滞纳金。 2016年6月23日，产权管理小组与讯捷公司签订《房屋租赁合同》，约定产权管理小组将位于太升南路184号一楼、二楼，面积3512平方米的商铺出租给讯捷公司；租赁期间自2017年5月1日至2027年4月30日，租期10年；从2017年5月1日至2020年4月30日，每年税后租金按现行租金标准降低15%，降低后的租金为每年4839798.7元，2020年5月1日起租金每年递增3%，直到合同期满为止；租金支付的期限按年度提前15天预付，即每年4月16日前一次性支付当年5月1日至下一年4月30日的租金；在讯捷公司及时足额支付租金的前提下，产权管理小组三分之二以上业主同时提前收回商铺，单方提前终止履行合同。 2017年4月24日，黄韬及业主胡长谈、吴晓南、黄麟皓、夏俪玲、刘金学共同向讯捷公司出具《告知书》，主要载明：与超强电信公司的商铺租赁合同于2017年5月30日到期，原合同将予解除；已告知经营商家在2017年5月30日24时前停止经营，将商铺交还业主，由此产生的后果将由各商家负责；没有委托任何个人和公司法人代表签订任何协议和合同。 同日，黄麟皓、刘金学、夏俪玲等业主向太升南路184号商铺租赁商家出具函件，主要载明：与超强电信公司的商铺租赁合同将于2017年5月30日到期；已告知经营商家在2017年5月30日24时前停止经营，停止经营后的三日内将所租商铺交还业主。 另查明，1.青羊区太升南路184号1栋1层25-3号，建筑面积7.69平方米房屋登记在吴晓南名下。 庭审中，1.吴晓南提交“违约金清单”，载明付款时间为每月7日，月租金为1105.3元，2016年5月7日至2017年4月7日期间的违约金合计2169.01元，2017年5月的违约金290.27元，2017年5月超强电信公司未付租金或超强电信公司单方终止合同的补偿金1612.65元，共计5684.582元。讯捷公司、超强电信公司对吴晓南提交的“违约金清单”中租金支付的金额及时间节点无异议。2.超强电信公司陈述租金支付至2017年4月；3.讯捷公司陈述2017年5月之后的租金由讯捷公司支付，并且在2017年4月19日向吴晓南账户转款一年租金16449.03元；4.吴晓南认可收到16449.03元，但陈述不清楚该笔款项是什么钱。 以上事实有吴晓南的身份证、超强电信公司的营业执照复印件、讯捷公司的工商信息查询、《联合经营合同》、《世纪太升电讯商城租赁合同》、《房屋租赁合同》、房屋产权证、《告知书》、银行转款明细及当事人陈述等证据在案予以佐证，具有真实性、合法性、关联性及相应的证明力，本院予以采信。 审理中，超强电信公司还提交如下证据材料： 1.2004年4月10日，成都市青羊区太升电讯商城业主委员会筹备组向太升商城业主出具《小区通告》，载明：经过首届一次业主大会的协商，选举“业委会筹备组”由以下九名业主组成，组长刘东升（开发商代表），副组长彭菁、曾元发，组员代远成、薛成玉、陈欣、侯跃东、时莉亚。超强电信公司拟证明，“业委会筹备小组”的合法性。吴晓南对该份证据三性均不予认可。讯捷公司对该份证据认可。 2.2004年6月28日，《太升电讯商城业主会议决议》载明：绝大多数投资业主同意，暂时成立“业委会筹备小组”，具体事项，由业主彭菁和李冬升律师去请示青羊区房管领导部门推进；根据商城的“统一出租、统一经营”的出售原则和业主们投资金额不等及差数较大的实际情况，不论投资人买的具体商铺为主与面积的大小，都按“一户一票制”的方式进行商城的议事表决，并以少数服从多数制的原则，确认其会议的表决结果。2005年3月14日，业委会筹备小组发布《“太升商城”业主代表大会决议——第一号“商铺业主”通告》，载明：业委会筹备小组受大会委托，全权代表商铺产权业主们进行日常工作；“世纪太升电讯商城”（宏富物业经营有限公司）必须及时恢复供电、供水。超强电信公司拟证明该商城实行统一出租、统一经营模式。吴晓南对该份证据的三性均不予认可，认为其没有委托“业委会筹备小组”签订合同，“业委会筹备小组”不合法。讯捷公司对该组证据认可。 3.2009年10月6日，产权管理小组与超强电信公司出具《联合声明》载明：产权管理小组与超强电信公司之间签订有《联合经营合同》，产权管理小组是唯一代表全体业主签订合同的合法主体。超强电信公司拟证明业主单独签订的合同违反了统一出租、统一经营、一户一票制、少数服从多数，应属无效合同。吴晓南对该份证据的三性不予认可。讯捷公司对该份证据予以认可。 讯捷公司还提交如下证据： 1.商铺宣传海报两页，在宣传海报中显示“所有权、经营权、管理权三分离的理想投资模式”、“实力派营运商统一经营管理的金铺面”，拟证明涉案商铺从开发商售卖时就声明了采取统一经营模式对外出租和招商。吴晓南对该份证据的三性均不予认可，认为开发商在卖商铺时是产权人，但吴晓南购买了案涉商铺后成为合法的产权人有权决定商铺出租事宜。超强电信公司对该份证据予以认可。 2.2007年4月12日，骆成东向产权管理小组出具《业主授权委托书》，载明“太升电讯商城”商铺业主骆成东全权委托产权管理小组为其办理产权物业管理、招商、诉讼事宜。讯捷公司拟证明超过三分二业主授权产权管理小组代为出租。吴晓南对该份证据不予认可，认为其没有签字授权。超强电信公司对该份证据予以认可。 本院认为，超强电信公司与产权管理小组签订的《联合经营合同》、产权管理小组与讯捷公司签订的《房屋租赁合同》、吴晓南与超强电信公司签订的《世纪太升电讯商城租赁合同》均系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，各方均应按照合同约定享有权利和履行义务。 （一）关于吴晓南与讯捷公司建立的房屋租赁合同关系是否能解除及腾退的问题。讯捷公司于2017年4月19日向吴晓南账户转款租金16449.03元，吴晓南与超强电信公司的《世纪太升电讯商城租赁合同》到期后，虽然双方没有签订新的书面租赁合同，但讯捷公司继续租用该房屋并缴纳了租金，且吴晓南对该笔租金也未持异议，吴晓南与讯捷公司建立了事实租赁合同关系。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条的规定“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，首先，产权管理小组成立后，超过半数业主授权产权管理小组对外出租商铺，任一业主要求解除租赁合同关系返还商铺均会影响商场整体功能的使用，损害商场其他业主的权利；其次吴晓南在购买案涉商铺时已经明确知晓商场统一经营模式，应当知道该商铺不同于独立商铺，权利的行使要受到一定限制，服从多数业主意见；再次，从“世纪太升一层平面分布图”看，业主所购商铺在平面上紧密相连，也无明确标明1层25-3号商铺的具体位置，其购买的产权面积难以与其他业主的权益相区分，并且讯捷公司现今使用的面积不仅包括吴晓南的商铺也涵盖其他业主的产权面积，且无分割墙体。基于前述认定，案涉商铺的经营使用与其他商铺具有整体性和不可分割性。吴晓南要求解除与讯捷公司建立的房屋租赁合同关系及腾退案涉房屋的诉请，本院不予支持。吴晓南要求超强电信公司、讯捷公司从2017年6月1日起双倍支付租金的诉请，缺乏合同及法律规定，本院亦不予支持。 （二）关于超强电信公司迟延支付租金的违约金。吴晓南提交的“违约金清单”，讯捷公司、超强电信公司对其中租金支付的金额及时间节点无异议。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”及吴晓南与超强电信公司签订的《世纪太升电讯商城租赁合同》中关于“超强电信公司逾期支付吴晓南租金，每逾一日，按应收租金的5‰加收滞纳金；如逾期十日以上按应收租金的1%加收滞纳金”之约定，根据三方确认的“违约金清单”中的租金支付时间及节点，超强电信公司逾期缴纳租金构成违约，超强电信公司应当承担相应的违约责任。超强电信公司应支付吴晓南从2016年5月至2017年4月期间的违约金共计2169.01元。讯捷公司已代超强电信公司支付了2017年5月的租金，故吴晓南要求超强电信公司支付2017年5月的租金的诉请，本院不予支持。关于吴晓南要求超强电信公司支付2017年5月未付租金或超强电信公司单方终止合同的补偿金的诉请，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。吴晓南要求超强电信公司支付因其违约要求超强电信公司在2017年6月10日前搬离商铺未搬离的逾期金的诉请，亦缺乏合同及法律依据，本院亦不予支持。《世纪太升电讯商城租赁合同》到期前，租金的支付主体为超强电信公司，吴晓南要求讯捷公司支付上述违约金、补偿金、逾期金的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 （三）关于吴晓南要求超强电信公司、讯捷公司支付商铺前面临街违章搭建产生的收益，并要求超强电信公司、讯捷公司拆除违章搭建的部分房屋的诉请。超强电信公司、讯捷公司是否存在违章搭建，应追究其何种责任，应当由相关行政部门进行处理，与本案审理民事合同纠纷中合同能否解除及当事人是否违约是两个不同的法律范畴，本院不予审查认定。 综上，吴晓南的诉请部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定，判决如下： 一、被告四川超强电信发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告吴晓南支付从2016年5月至2017年4月期间的违约金共计2169.01元； 二、驳回吴晓南的其他诉讼请求。 如果被告四川超强电信发展有限公司未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告吴晓南支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，该款已由原告吴晓南预交，由被告四川超强电信发展公司承担，并在履行上述支付义务时一并支付给原告吴晓南。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  谭 政 审 判 员  刘小琼 人民陪审员  刘葛莉 二〇一八年七月十九日 书 记 员  童学翠