四川省屏山县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1529民初870号原告:肖伟,男,1977年1月14日出生，汉族,住四川省宜宾县。原告:王平,女,1984年6月23日出生，汉族,住四川省宜宾县。被告：四川详鹰房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区华兴街办三河村十组。法定代表人：黄显余，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王平，系该公司员工，特别授权。委托诉讼代理人：吉方云，系该公司员工，特别授权。原告肖伟、王平与被告四川详鹰房地产开发有限公司（以下简称“详鹰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖伟、王平，被告详鹰公司的委托诉讼代理人王平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖伟、王平向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付违约金，从2017年1月1日起以购房款286999元为基数，按照买卖合同约定按日计算向原告支付万分之一的双倍违约金至取得竣工验收备案证明文件交房日止（截止2018年6月14日违约金30421.89元）；2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年2月4日，原告与被告签订《商品房买卖合同》,合同约定：原告向被告购买位于屏山新县城商品房，面积：82.56㎡，购房总款：286999元，被告于2016年12月31日前交房，逾期未交房的按日计算向原告支付万分之一支付违约金。原告按照合同约定支付了所有的购房款共计286999元。被告到期未交付房屋，并在多次协商后向被告作出书面承诺，在2017年5月31日向原告交房，若再逾期未交房的，则违约金按合同约定双倍赔偿给原告，至今被告未履行交房义务。被告详鹰公司辩称，未向原告交付房屋是事实，但是被告可以向原告交房，是原告自己不接房，不能够说是被告违约。原告主张的按日计算向原告支付万分之一支付违约金不符合合同约定，其一，买卖合同第十九条第一款第1种处理方式，如果被告违约，违约金应当按日计算向买受人支付全部房价款万分之年利率5.6%的标准计算；其二，虽然被告向原告等业主出具了承诺书，但是，2017年8月30日，在政府主管部门屏山住建局的主持下，被告公司已经与杨松、张鑫、陈亚飞、吕必和4名业主代表达成了一致协定，原协议及承诺书已经被座谈会纪要的约定取代，应当按照最后的座谈会纪要约定的标准处理违约金事宜，即约定被告于2017年11月15日交房，违约责任为被告承诺免除4、5号楼业主1年的物管费，免除6号楼业主两年的物管费，并且公司以224个车位作资产保障完善工程。原告为支持其主张提出如下证据：一、商品房买卖合同，证明原、被告双方签订购房合同，合同中约定了交房时间、交房条件及逾期交房责任和违约金计算方式，双方应该按照合同约定履行；二、收款收据，证明原告已经按照合同约定交付购房款；三、承诺书，证明合同约定交房时间到期后，详鹰公司向业主承诺2017年5月31日交付房屋，如果未按时交付房屋，被告按照合同约定违约金双倍支付。被告详鹰公司对第二组证据无异议，对第一、三组证据购房合同、承诺书的真实性无异议，但认为，合同约定与原告的主张不符，且合同的约定在住建局主持的协商中已经作了变更，应该以变更的约定为准。被告详鹰公司为支持其主张提出如下证据：一、《王府井二期业主代表选举产生情况说明》、《王府井二期座谈会议纪要》，证明2017年8月30日，4、5、6号楼业主代表与被告公司达成新的协议，双方约定2017年11月15日交房，被告承诺给付4、5号楼业主1年的物管费，给付6号楼业主2年物管费，并且公司以224个车位作资产保障完善工程。二、王府井二期业主接房名单，证明被告公司的房屋已经可以交付，并且有120户业主已经接房。原告肖伟、王平对两份证据均有异议，认为会议纪要中约定的交房时间为2017年11月15日，但被告至今未达到交房条件，也未交房，所以协议是无效的，已经失去了效力，且座谈会议纪要并不是协议。合同约定商品房交付必须要验收合格证明，被告至今未达到接房条件，120户人接房是他们的事情，原告要求达到合同约定的交房条件后才接房。根据经审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年2月4日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，原告肖伟、王平向详鹰公司购买位于屏山县新县城的商品房，面积82.56㎡，支付了购房款286999元。合同第十五条约定了商品房交付的条件，被告应当在商品房取得建设工程竣工验收合格证明后交付房屋。第十八条约定了交付时间，出卖人于2016年12月31日前向买受人交付房屋。第十九条约定了逾期交房的责任：“（1）逾期在60日之内（该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的期限，自本合同第十八条第一款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期在60日后（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同），买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率5.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之年利率5.6的违约金（违约金比率不低于本条第一款第一项第一目中的比率）。（二）由于买受人原因……”。肖伟、王平按照合同的约定履行了给付购房款的义务，被告详鹰公司至今未交付房屋。2016年12月31日，详鹰公司向王府井二期的业主出具《承诺书》，承诺：因屏山创卫、停水、停电等理由，导致工程无法正常施工，所以承诺在2017年5月31日如期交房。如在2016年12月31日交房则按照买卖合同违约责任处理，如在2017年5月31日仍不能交房则按合同违约金双倍赔付给业主。2017年8月30日，杨松、张鑫、陈亚飞、吕必和四人以业主代表名义，与详鹰公司、屏山星苑物业公司达成了《王府井二期座谈会议纪要》，纪要载明：1，王府井二期4.5.6号楼力争在2017年10月31日交房，最迟不超过2017年11月15日；2，王府井二期4.5.6号楼未按期交房构成违约责任，详鹰公司按以下方案处理：①4.5号楼的业主完善备案手续并完善按揭手续，分期付款付清尾款的，一次性付清的，从物业正式接手之日起免一年的物管费；②6号楼的业主完善备案手续并完善按揭手续，分期付款付清尾款的，一次性付清的，从物业正式接手之日起免二年的物管费；3，详鹰公司承诺2017年11月15日再未按时交房，用王府井二期224个车库作资产保障。本院认为，原告肖伟、王平与被告详鹰公司订立的《商品房买卖合同》，系各方真实意思表示，合同条款符合法律规定，合法有效，各当事人应当按照约定履行义务。本案争议的焦点为：1.被告是否按期交房，是否违约；2.如果违约，违约金如何计算。一、关于被告是否按期交房，是否违约。原告认为，合同约定的交付条件是被告出具验收合格的证明等，被告房屋至今未达到交付的条件，未如期交付房屋，构成违约。被告认为，公司的房屋是可以交付的，有120户业主已经接房，是原告自己不接房，被告没有违约。本院认为，双方签订的《购房合同》第十五条、第十八条约定了商品房交付的条件和时间，被告交付房屋应当在商品房取得建设工程竣工验收合格证明后，于2016年12月31日前交付。被告虽出具了120户业主接房名单，但该证据不能证明案涉房屋达到了交付条件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，应当承担举证不利的责任，对于被告的抗辩，本院不予支持。本院认定，被告至今未向原告交付房屋构成违约。二、关于违约金如何计算。原告认为，依据双方的约定及被告的承诺，被告应当按照合同约定的按日计算向原告支付万分之一的双倍违约金。被告认为，应当按照会谈纪要的约定支付违约金，即使是按照合同约定计算违约金，也应当参照万分之年利率5.6计算按日违约金。本院认为，被告举证未能足以证明4名业主代表得到了原告的授权，据此本院认定，杨松、张鑫、陈亚飞、吕必和以业主代表名义与详鹰公司签订的王府井二期座谈会议纪要对原告不产生约束力。详鹰公司承诺如在2017年5月31日仍不能交房的按合同违约金双倍赔付给业主，且原告主张按照双倍计算违约金，对于该主张本院予以支持。对于合同约定的“按日万分之年利率5.6的违约金”原被告双方在理解上存在争议，属约定不明确。结合合同对该违约金进行了补充约定“违约金比率不低于本条第一款第一项第一目中的比率”，本院认定合同约定违约金以按日万分之一计算。被告之后承诺双倍计算违约金，故，被告应按照原告给付的购房总款286999元为基数按日万分之二自2017年1月1日起至实际交付房屋之日止计算违约金。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告四川详鹰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告肖伟、王平违约金，自2017年1月1日起，以购房总款286999元为基数，按日利率万分之二计算至交付房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费560元，减半收取计280元，由被告四川详鹰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审判员 胡 进二〇一八年七月六日书记员 陶园静