上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初7715号原告：王春青，女，1976年4月10日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：陈高飞，上海口碑律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾天成，上海口碑律师事务所律师。被告：刘德芳，女，1948年1月19日生，汉族，户籍所在地山东省烟台市，现住山东省烟台市。委托诉讼代理人：尚德排，上海卓嘉律师事务所律师。原告王春青诉被告刘德芳其他合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用简易程序，于同年6月12日公开开庭进行了审理。原告王春青的委托诉讼代理人陈高飞、顾天成，被告刘德芳及其委托诉讼代理人尚德排到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王春青向本院提出诉讼请求：一、判令确认坐落于上海市松江区莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归原告所有；二、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求：一、判令解除原、被告之间关于上海市松江区莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋的借名买房合同；二、判令被告返还原告购房款合计人民币(以下币种同)2,060,323元及赔偿原告房屋增值款2,155,727元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年，原告看中上海市松江区莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，恰逢本市限购政策出台，因当时原告名下已有两套房，根据政策无再购买商品房资格。后原告与被告商量借用其名义买房，由原告一次性全额出资且房屋产权归原告所有，被告同意，因双方系母女关系，故未签订相关协议。2011年2月23日，原告配偶张茂森与案外人唐某1、郭某、唐某2签订了系争房屋的《委托购买意向书》。2011年3月15日，原告使用被告名义与案外人签订《上海市房地产买卖合同》，购房过程中，原告支付了全部购房款、税费、佣金、登记手续费，并办理了产权登记。之后，房产证、不动产销售发票、税务凭证均由原告保管，且原告实际居住于系争房屋至今。原、被告间系借名买房法律关系，原告是房屋实际权利人，被告是名义权利人，口头合同依法有效，现因家庭纠纷，被告欲将系争房屋赠送他人，拒绝确认系争房屋归原告所有。因此，为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告刘德芳辩称，第一，双方之间不存在借名买房合同，既没有书面的也没有口头的，故被告无需返还购房款和增值款；即使借名买房关系存在，也不同意返还购房款和增值款。第二，系争房屋是原告出资购买后赠与被告，因房屋产权登记在被告名下，故赠与已经完成。购房时原告并未提及因其限购身份而需借用被告身份证，因原告创业的启动资金来源于被告及被告配偶，原告经营的家族企业效益非常好、资金充裕，故原告为父母买房是一种回报。因此，被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告系母女关系。2011年2月23日，原告丈夫张茂森与案外人唐某1、郭某、唐某2签订《委托购买意向书》，对上海市松江区莘松路XXX弄XXX号XXX室(即系争房屋)及上海市松江区莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋(已另案诉讼)达成购买意向。2011年3月15日，原告以被告名义与上述案外人签订《上海市房地产买卖合同》。2011年5月8日，原告将系争房屋产权登记在被告名下，建筑面积93.69平方米。系争房屋总价1,890,000元(包括装修补偿款)、各项税费170,323元，合计2,060,323元均由原告支付。购买系争房屋的全部手续及事项均由原告操办，被告从未参与。该房与相邻的102室房屋相通，由原告夫妇及其公婆居住使用，被告居住于山东，偶尔来沪时暂住系争房屋内。购买系争房屋前，原告在沪另有房屋两套，属本市限购商品住房居民，目前仍处限购状态。原、被告间就本案所涉事项未签订书面合同。审理中，原、被告一致确认系争房屋现有价值(包括固定装修添附)为40,000元/平方米。原、被告对于上述事实均无争议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供如下证据：1、《上海市房地产买卖合同(合同编号474958)》、《上海市房地产权证》、《上海市商品房预售合同》、《上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻实施意见的通知》打印件各一份，欲证明因政策限制，原告无法以自身名义购买系争房屋，故以被告名义购买。2、《上海市房地产买卖合同(合同编号XXXXXXX)》、《上海市房地产权证》、销售不动产统一发票各一份，欲证明原件均在原告处保管，从而证明原告是系争房屋实际权利人。3、《中国银行银行卡电子账单》若干，欲证明原告实际居住使用系争房屋。4、《用户交易明细报表》打印件一份，欲证明系争房屋水费一直由原告缴纳，从而证明原告是系争房屋实际权利人。5、《个人住房房产税应税及已缴税情况查询单》税务局官方APP截图一份，欲证明自购房起，系争房屋一直由原告缴付每年的个人住房房产税，从而证明原告是系争房屋实际权利人。6、2018年2月27日原告代理人与被告丈夫王洪山(已另案诉讼)通话录音及文字整理资料各一份，欲证明王洪山曾认可系争房屋及102室权利人为原告，愿意签署确权协议，但之后反悔。被告对上述证据的真实性均无异议，但认为无法证明存在借名买房的事实。虽然系争房屋各项费用都由原告缴纳，但不能证明原告就是实际权利人。对《通知》，原告借名买房不符合政策规定，对其诉请不应支持。对通话录音及文字整理资料，被告并未同意签署确权协议，王洪山回答的“嗯”并非对对方陈述的认可，而是一种习惯性回应，是不置可否的态度。对此，原告质辩称，原告代理人致电王洪山的前提是原、被告间已经协商好，只剩签署《协议》。沟通时王洪山并非完全不置可否，而是表示让代理人照原告意思办。证据3、4、5能够证明系争房屋一直处于原告占有使用状态下，证据6能够反证借名买房合同的存在。被告提供如下证据：1、《房屋产权确认协议》复印件一份，欲证明被告于2018年2月28日见到该《协议》，因《协议》内容没有任何被告权利，故被告不同意签署，也就不存在还款义务。2、原告丈夫张茂森与被告间手机短信往来截图打印件若干，欲证明张茂森对原告父母态度恶劣、措辞粗鄙、对立冲突，导致原、被告产生矛盾，诉讼的根源也在张茂森。3、上海升和服饰有限公司的企业公示信息打印件一份，欲证明原告所经营公司系家族企业，法定代表人为原告姐姐王春燕，其应原告要求帮忙打理公司，后期未行清算就退出，而原告之前做出的很多承诺都未兑现，进一步导致原、被告关系恶化。被告怀疑是张茂森为侵夺原告家产而引发诉讼。原告对上述证据真实性均无异议。《协议》确实是原告代理人带给被告，该《协议》说明被告违反借名买房合同，与原告录音证据相互印证。手机短信往来截图与本案无关。对企业公示信息补充说明，王春燕与原告间有委托持股协议，前者持有该公司2%股份，均属于原告，且本案纠纷产生原因在于被告表示要将系争房屋赠与王春燕，而原告并不同意。对此，被告质辩称，在王春燕不知情，且未经其同意情况下，其在该公司股份由10%变为2%，事后其也未与原告计较。本院对原、被告提供的上述证据真实性均予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告主张借名买房的事实是否存在？二、原告要求解除借名买房合同是否有法律依据？三、原告要求被告返还出资款并赔偿房屋的增值损失是否有依据？围绕争议焦点，本院作如下阐述：一、原告主张借名买房的事实是否存在？本院认为，“借名买房”是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。本案中，系争房屋虽以被告名义购买，但根据原告所提供的证据，购房全程由原告操办，所有房款、税费均由原告出资支付，与购买系争房屋有关的全部资料包括产证、购房合同、票据等原件均由原告持有，房屋自购买后一直由原告占有、使用、管理，且原告提供的通话录音也能够反映被告丈夫王洪山曾认可两套房屋产权确认到原告名下。此外，原告对于其借名买房的原因、动机、过程进行了详细而合理的说明，基于以上事实结合双方之间的亲缘关系，双方之间就系争房屋存在口头借名买房关系已达高度盖然性，故本院予以确认。被告抗辩系争房屋是由原告赠与被告，是对被告付出的回报，但未能提供相应证据予以佐证，且涉案财产系价值数百万的房产，原告作为女儿将自己实际居住的房产赠与异地的父母，不符合社会常理，故对被告此项意见，本院不予采信。二、原告要求解除借名买房合同是否有法律依据？我国法律规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。本案中，原告主要义务有出资、缴纳税费、办理购房手续等，被告主要义务有出名、配合原告办理房屋过户手续等，鉴于现原告仍处于限购状态，无法经由房屋产权变更登记为权利人，被告亦明确不予配合，致使原告合同目的无法实现，故原告要求解除借名买房合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。三、原告要求被告返还出资款并赔偿房屋的增值损失是否有依据？我国法律规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原、被告间借名买房合同依法解除，系争房屋登记在被告名下，则被告取得系争房屋的所有权，并应将全部出资款2,060,323元归还原告，故原告此项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。房屋现有价值扣除出资款后，为房屋增值部分。现原告主张全部增值利益，本院认为，原告虽然支付了全部出资款，但因其受本市限购政策影响，不具备再购房资格，现之所以能够享受增值利益，除了原告的出资因素外，被告的出名因素亦是不可或缺，且被告自身亦因此丧失了在本市再次购房的资格。而原告明知借名买房可能导致合法权益受到损失，仍规避政策而为之，应承担一定风险。本院综合考虑上述因素、取得房屋的贡献大小，确认原告可享有70%的增值利益，剩余30%由被告享有。现双方一致同意按照40,000元/平方米计算系争房屋现有价值，故本院确认被告应支付原告1,181,093.90元的增值利益。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(二)项、第九十七条、参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告王春青与被告刘德芳之间关于上海市松江区莘松路XXX弄XXX号XXX室房屋口头借名买房合同；二、被告刘德芳于本判决生效之日起三十日内返还原告王春青出资款2,060,323元；三、被告刘德芳于本判决生效之日起三十日内支付原告王春青上述房屋增值损失1,181,093.90元；四、原告王春青于本判决生效之日起三十日内搬离上述房屋。上述第二、三项相加合计3,241,416.90元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40,528元，减半收取计20,264元，由原告王春青负担4,684元(已付)，被告刘德芳负担15,580元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 贤二〇一八年七月二十四日书记员 张曼婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。