江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏13民终1556号上诉人（一审被告）：宿迁市南山置业有限公司，住所地江苏省泗洪县南山龙郡小区北门东侧**。法定代表人：周正好，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱峰，该公司副总经理。委托诉讼代理人：王兆豹，江苏远大弘正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张天宇，男，1990年10月21日生，住江苏省泗洪县。被上诉人（原审原告）：陈慧娴，女，1991年7月30日生，住江苏省泗洪县。两被上诉人共同委托诉讼代理人：侯兵兵，江苏江太律师事务所律师。上诉人宿迁市南山置业有限公司（以下简称南山公司）因与被上诉人张天宇、陈慧娴商品房预售合同纠纷一案，江苏省泗洪县人民法院于2016年5月17日作出（2015）洪民初字第04315号民事判决，判决驳回原告张天宇、陈慧娴的诉讼请求。张天宇、陈慧娴不服上诉，本院经审理后，认为一审驳回诉讼请求不当，遂于2016年10月18日裁定撤销江苏省泗洪县人民法院（2015）洪民初字第04315号民事判决，将本案发回重审。江苏省泗洪县人民法院于2016年11月23日立案受理后，依法适用普通程序审理后，于2017年11月29日作出（2016）苏1324民初9045号民事判决。南山公司不服，向本院提起上诉。本院于2018年4月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南山公司上诉请求：1.一审法院判决解除涉案两套《商品房买卖合同》错误。张天宇、陈慧娴称2015年10月向南山公司邮寄“律师函”，但南山公司从没有收到，该律师函对南山公司不产生法律效力。涉案两套商品房已经交付，且被张天宇、陈慧娴长期出租使用，承租人对房屋结构进行较大改造，根据合同法规定房屋买卖合同已经履行不可以再解除。涉案两套商品房房产证暂未办理，不存在南山公司故意拖延不予办理，因此，不适用商品房买卖合同司法解释第十九条规定。2.南山公司已经按照合同约定交付了经验收合格的商品房，房屋买卖合同已经履行不得解除。消防验收属于专项验收，涉案商品房每套分别在500平方米以下，但张天宇、陈慧娴自行改变房屋结构，将两套商铺改变成一套，面积远大于500平方米的商铺，并做“网吧”特殊用途使用，是其“网吧”不能通过消防验收的主要原因。3.涉案两套房屋办理按揭贷款时设置抵押权，不经抵押权人的同意，不得解除涉案房屋的商品房买卖合同。2013年12月23日，张天宇、陈慧娴和泗洪县建设银行签订个人住房商业用房借款合同，南山公司作为担保人提供担保并签字，合同第七条约定，抵押人处分抵押财产的限制未经贷款人书面同意抵押人不得以任何方式处分抵押财产，包括但不限于放弃、赠与、转让、出资、重复担保、迁移、改为公益用途、分割的。南山公司作为该担保合同的担保人认为，张天宇、陈慧娴在未得到银行书面同意情况下，无权解除涉案房屋买卖合同。诉讼中应追加作为抵押权人泗洪建设银行参加诉讼。4.涉案房屋是按揭贷款购房，张天宇、陈慧娴实际支付购房款首付是173.1万元。从2015年11月份至2018年4月份，南山公司为其垫付按揭贷款484055.64元；5.张天宇、陈慧娴提交的顺丰快递快递单涉嫌造假。快递单上的收件公司是宿迁市南山置业有限公司，联络人处秦韵声和收件人处的秦韵声我们怀疑是一人所签，我们申请法庭调查，必要时我们申请笔记鉴定；6.涉案房屋早已交付使用，从维护交易安全和稳定性角度，请法庭驳回张天宇、陈慧娴的诉讼请求。张天宇、陈慧娴二审辩称，1.南山公司未按约定交付适格商品房，长期无法通过整体消防验收，构成迟延交付，经催告仍未交付适格产品；2.涉案房屋至今仍无法办理产权登记；3.抵押权属于物权权属，根据物权法规定应当公示，本案仅办理借款抵押，南山公司所陈述的抵押权人的权益和本案并无关联，虽然张天宇、陈慧娴与金融借款机构存在借款关系，与南山公司存在担保关系，但都不影响本案事实认定。张天宇、陈慧娴向本院提起诉讼请求：1.解除张天宇、陈慧娴与南山公司之间两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：NS20131018-39#303;NS20131018-39#304）；2.南山公司向张天宇、陈慧娴返还全部购房款共计3376000元（其中房号39#303的购房款为2086000元；房号39#304的购房款为1290000元）；3.南山公司向张天宇、陈慧娴赔偿全额购房款的利息损失399025元（以购房款为基数，分别根据中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，其中的首付款为1086000元及645000元是自2013年10月7日起算，后期的1000000元以及645000元分别自2014年1月12日与2014年12月1日起算，暂计算至2016年1月21日，以后的利息计算至南山公司实际清偿之日）；4.南山公司承担本案全部的诉讼费用。一审法院认定的事实：2012年10月22日，张天宇、陈慧娴共同与南山公司分别签订两份《商品房买卖合同》，购买南山公司开发的位于泗洪县南山龙郡39幢303号商铺和304号商铺，面积分别为407.37平方米、251.93平方米，总房款分别为人民币2086000元、1290000元。其中303号商铺合同约定：39幢303号商铺买受人于2013年9月26日支付首付款1086000元，余款1000000元由买受人一周内办清银行按揭。304号商铺合同约定：39幢304号商铺买受人于2013年9月26日支付首付款645000元，余款645000元由买受人一周内办清银行按揭；两份合同均约定出卖人应当在2013年7月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用，即：“1、该商品房经验收合格”。合同签订后在履行过程中，张天宇、陈慧娴于2013年10月7日付清两套商铺的购房首付款，并分别于2014年1月12日在中国建设银行股份有限公司泗洪支行办理了303号商铺按揭贷款1000000元，于2014年12月1日在中国工商银行股份有限公司泗州支行办理了304号商铺的按揭贷款645000元。而南山公司于2014年5月向张天宇、陈慧娴交付了涉案两套商铺。张天宇、陈慧娴接收两套商铺后于2014年6月16日将其全部出租给案外人经营网吧。后承租人以涉案两套房屋未通过消防验收，诉至法院要求确认双方签订《房屋租赁合同》无效，并要求张天宇返还租金、保证金并赔偿损失共计544438.8元。另查明：涉案两套商铺所在的39幢楼房于2013年1月25日取得商品房预售许可证。2016年1月20日经勘察、设计、施工、监理、建设五单位分别在该39幢楼房的竣工验收意见上签字盖章。目前，该39幢楼至今未通过消防验收备案，其竣工验收备案表也未在住建部门通过备案。诉讼中，张天宇、陈慧娴确定其主张解除涉案房屋买卖合同的依据是涉案房屋至今无法办理权属登记，并且已经超过法律规定的解除期限。一审法院认为：张天宇、陈慧娴与南山公司之间签订的商品房买卖合同，系其双方真实意思表示，且不违背国家相关法律、法规强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”张天宇、陈慧娴原主张解除合同，主要依据南山公司未按约定向其交付适格房屋，延迟交付房屋以及未办理产权登记。后对其请求依据确认为未办理产权登记。一审法院认为，无论是基于任何一方面事实，只要南山公司存在的违约行为，构成合同解除的条件，均应予以解除。张天宇、陈慧娴依约向南山公司支付了购房款，南山公司除应交付房屋外，还应及时将出卖的商品房产权转移给张天宇、陈慧娴。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中双方约定房屋交付时间为2013年7月30日前，并在房屋交付使用后90日内办理产权登记。实际上，被告在2014年6月才向张天宇、陈慧娴交付涉案房屋，且至今未办理产权登记，涉案房屋因南山公司原因并未通过综合验收备案，故不符合办理产权登记的条件。本案自张天宇、陈慧娴原审起诉至今已近二年，南山公司仍未办理权属登记证书，其实际行为已表明不履行义务。故张天宇、陈慧娴主张解除双方签订的两份《商品房买卖合同》，一审法院予以支持。根据第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案张天宇、陈慧娴在2015年10月向南山公司邮寄了律师函，内容已表明如南山公司在收函后15日内未解决包括不限于消防在内的问题，涉案合同将于第16日解除。虽不是依逾期办证为解除条件，但已经表达解除合同的意思表示，涉案房屋此时也符合解除的条件，且根据函的内容，涉案房屋消防亦未通过验收。本案经确认南山公司于2015年10月23日接收函件，故涉案合同应于2015年11月8日解除。关于张天宇、陈慧娴主张的利息损失，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”涉案《商品房买卖合同》解除后，南山公司应返还张天宇、陈慧娴已交购房款，张天宇、陈慧娴已交购房款包括2013年10月7日交纳的1086000元和645000元，以及于2014年1月12日和12月1日通过贷款方式交纳的1000000元和645000元。张天宇、陈慧娴主张自各自付款日起按照中国人民银行同期同类贷款年基准利率计算逾期利息。一审法院认为，涉案房屋后已实际交付与张天宇、陈慧娴，并由张天宇、陈慧娴占有使用处分，张天宇、陈慧娴在主张解除之前，对房屋一直占有使用处分，并享有收益，该期间并未对其造成损失。且张天宇、陈慧娴也并未以房屋是否符合交付标准方面来解除合同，故一审法院认为，张天宇、陈慧娴主张利息可自合同解除之日起按照中国人民银行同期同类贷款年基准利率（2015年11月8日，中国人民银行6个月以下贷款年基准利率为4.35%）计算逾期利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，判决：一、确认张天宇、陈慧娴与宿迁市南山置业有限公司之间签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：NS20131018-39#303;NS20131018-39#304）于2015年11月8日解除；二、被告宿迁市南山置业有限公司返还原告张天宇、陈慧娴交纳的购房款3376000元及利息（自2015年11月8日起按照年利率4.35%计算至实际履行完毕之日止），于判决生效后十五日内履行完毕；三、驳回原告张天宇、陈慧娴的其他诉讼请求。案件受理费41000元，保全费5000元，合计46000元，由原告张天宇、陈慧娴负担5000元，被告宿迁市南山置业有限公司负担41000元。二审中，南山公司提交一组证据：1.南山龙郡39幢楼房设计图纸；2.涉案两套商品房装修现场照片；3.南山龙郡39幢房屋面积汇总表；4.宿迁市消防支队宿公消审字【2014】第0202号建设工程消防设计审核意见书。拟证明：张天宇、陈慧娴自行改变房屋结构，将两套商铺之间墙体拆除使建筑面积达到659.3平方米做“网吧”使用，致使涉案商铺不能通过消防验收，进而无法办理涉案房屋权利证书。张天宇、陈慧娴发表质证意见认为：南山公司提供的涉案施工图纸客观真实，但不能证明该幢楼房是按照图纸施工，以及施工过程中是否存在设计变更或调整等情况；对图片的真实性和关联性均不认可，图片内容不能证明与涉案房屋有关联；涉案商铺面积应以双方签订的合同为准；宿迁市消防支队审核意见书为复印件，对其真实性不予认可，即便该证据真实，建设工程中关于消防验收是指对房屋整体验收而不是对商铺内部验收，整体验收是强制性验收内容，必须在南山公司交付房屋前完成。本院认证意见：南山公司提供的上述证据即使客观真实，也不能证明南山公司主张的因涉案商铺违规装修导致不能办理相关权利凭证。本院对南山公司提供的上述证据不予认定。本院对一审法院认定的事实予以确认。二审争议焦点为：1.本案应否追加中国建设银行股份有限公司泗洪支行及中国工商银行股份有限公司泗州支行为第三人参加诉讼；2.涉案房屋不能办理产权登记，原因是南山公司未通过综合验收备案还是张天宇、陈慧娴违规装修房屋，张天宇、陈慧娴是否有权要求解除涉案合同。本院认为:一、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的第一、二款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的的厉害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”《最高人民法院》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并处理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案为张天宇、陈慧娴诉请解除与南山公司之间的商品房买卖合同，根据查明的事实，张天宇、陈慧娴支付部分购房款，并分别在中国建设银行股份有限公司泗洪支行和中国工商银行股份有限公司泗州支行分别办理了部分按揭购房贷款。但在诉讼中，担保权人中国建设银行股份有限公司泗洪支行和中国工商银行股份有限公司泗州支行并没有作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，没有合并审理的事实发生；本案也不符合必须追加第三人参加诉讼的情形，仅处理张天宇、陈慧娴与南山公司之间的商品房买卖合同纠纷问题。二、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中，南山公司与张天宇、陈慧娴约定涉案商铺交付时间为2013年7月30日前，并在房屋交付使用后90日内办理产权登记。实际上，南山公司于2014年6月向张天宇、陈慧娴交付涉案房屋，且至今未办理产权登记，涉案房屋因南山公司原因并未通过综合验收备案，故不符合办理产权登记的条件。本案自张天宇、陈慧娴原审起诉至今已超过二年零七个月，南山公司仍未通过综合验收备案。南山公司称涉案商铺不能办理产权登记的原因是张天宇、陈慧娴违规装修造成的，与查明的事实不符。故张天宇、陈慧娴主张解除与南山公司签订的两份《商品房买卖合同》，一审法院予以支持符合法律规定。综上所述，南山公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41000元，由宿迁市南山置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  程黎明审判员  孙 权审判员  万 焱二〇一八年七月十六日书记员  吴 刚