.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区乌兰察布市集宁区人民法院民事判决书（2017）内0902民初2665号原告：中国农业银行股份有限公司乌兰察布分行，住所地内蒙古自治区乌兰察布市。法定代表人：王建政，行长。委托诉讼代理人：高晓娟、肖登文，内蒙古淳润律师事务所律师。被告：内蒙古弘德房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市。法定代表人：刘致安，总经理。委托诉讼代理人：刘利军、刘少瑶，内蒙古典和律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司乌兰察布分行与被告内蒙古弘德房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司乌兰察布分行的委托诉讼代理人肖登文、被告内蒙古弘德房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司乌兰察布分行的诉讼请求：依法判决被告赔偿原告房屋损失暂定1350万元。事实与理由：被告因开发恩和世纪广场需要，拆迁了原告位于集宁区恩和路的农行城东分理处。2013年4月28日，双方就拆迁补偿事宜签订了《拆迁补偿协议》。该协议约定弘德公司于2015年12月30日前向原告交付回迁房屋，回迁房屋位于集宁区建设路，性质为临街营业房，图纸标记为（1-3）、（1-4）、（1-5），面积共270平方米。同时，向农行交付相应的国有土地使用权证，面积为103.88平方米。现恩和世纪广场即将交付使用，原告的回迁房却没有按约定建设。为维护自身权益，依据相关法律规定，提起诉讼，望依法判决。被告内蒙古弘德房地产开发有限公司辩称，一、赔偿损失金额请求错误，应当按拆迁的评估价196万元赔偿损失并承担相应的违约责任。二、每天500元的违约金是延期交房的违约金，现在原告没有明确是否要房，没有对合同是否解除请求人民法院进行认定，如果请求要房，我们同意每天500元计算违约金，如果请求要钱就不能要延期交房违约金。三、34493元每平米是现在的评估价，基准日是2017年11月9日，我们认为评估价过高，评估报告中已经达到七通条件，实际上只有六通，原告按请求34493元每平米计算没有事实和法律依据。原告诉讼请求不清，缺乏必要的事实及法律依据。答辩人认为原告在并未认定双方房屋拆迁安置补偿合同是否有效，以及是否诉请要求解除合同的前提下，提出要求赔偿房屋损失，该诉讼请求缺乏必要的论证基础。首先答辩人与原告于2013年4月28日签署的《征收拆迁补偿协议》已经过乌兰察布市集宁公证处依法公证，系合法有效的合同。其次，答辩人与原告双方约定的回迁安置房屋位于集宁区恩和世纪广场二期一层，合同签署后，因受到国家房地产开发行业政策调整收紧，行业整体经济形势下行等客观因素的影响，恩和世纪广场二期实际并未开工建设，因此本案涉诉回迁安置房屋事实上处于履行不能的状态，因此答辩人认为，本案双方应当解除合同并按照合同约定的违约责任承担方式，及按照原告被拆迁房屋的实际价值，综合认定赔偿金额，解决双方争议问题。原告诉请赔偿房屋损失，缺乏事实及法律依据，理由有二：第一、答辩人及原告在《征收拆迁补偿协议》第三条中，已经对违约期间的责任承担以及违约金计算标准进行了明确约定，现答辩人因客观情况导致合同不能履行至今未能交付约定房屋，因此依据双方合同第三条之约定，为弥补原告损失，答辩人应当按照每日500元的标准向原告支付违约金。依据上述合同，双方约定的交房日期为2015年12月30日，至原告2017年9月29日起诉时，违约天数共计为649天。因此按照上述标准计算，截止起诉当日实际产生的违约金应为人民币324500元，此项违约金应截至双方合同解除之日停止计算。第二、依据内蒙古集宁中集房地产价格评估有限公司接受集宁区人民政府以及集宁区征收管理办公室的委托，于2012年5月11日作出的《房地产评估报告》，被拆迁房屋始建于80年代，位于原神都宾馆下1-2层，其中一层底店产权面积为124.92平方米，价值为人民币1442826元；2层办公产权面积为124.92平方米，价值为人民币524664元，故1、2层共计产权面积为249.84平方米，评估金额共计为人民币1967490元。结合上述《房地产评估报告》评估结果，答辩人认为原告的房屋损失应当等同于被拆迁房屋的实际价值损失,因此认定原告房屋实际损失金额时，应当基于集宁区征收管理办公室委托评定的此份《评估报告》评估金额进行确认。综上所述，原告的诉讼请求金额缺乏事实及法律依据，因此应在查明事实的基础上予以核减。三、答辩人不同意对恩和世纪广场房屋进行鉴定，且该鉴事实上对于本案争议赔偿金额之认定，不具有任何参考价值。首先，双方《征收拆迁补偿协议》第二条约定的回迁安置房屋位于集宁区恩和世纪广场二期一层而非一期一层，因此一期房屋价值与本案无关。其次，恩和世纪广场一期位于建设路与恩和路交汇十字路口面向恩和路一侧，而一期与二期在地理位置、地块价值、规划用途、建筑面积等各方面数据均不一致，且相互之间不具有可参考性，因此答辩人认为：对恩和世纪广场一期房屋进行鉴定对本案争议的赔偿金额之认定并无意义，该鉴定结果对本案不具备参考价值，不能作为认定争议赔偿金额的科学依据。综上所述，被答辩起诉请求赔偿损失缺乏事实及法律依据，请求贵院在查清事实的基础上，依法合理判决，答辩人愿意在合法合理的范围内承担赔偿责任。既要整个房屋的价值又要延期交房的违约金，我们认为原告是双重请求。土地证一直在原告手上，和我们没有关系，我们是从国土局取得的土地，交付了相应的土地出让金。本院经审理认定事实如下：2013年4月28日，原告中国农业银行股份有限公司乌兰察布分行作为甲方（被拆迁方）与乙方（开发商）被告内蒙古弘德房地产开发有限公司签订了《征收拆迁补偿协议》，其内容为“甲乙双方就拆迁甲方城东分理处房屋事宜，经公平协商达成以下协议内容。甲方城东分理处位于集宁区恩和路，土地使用权证号：内蒙古国用（2009）第0022号，面积103.88㎡。办公用房产权证号：房权证集宁区字第200936105号，建筑面积249.84㎡。一、乙方交付回迁房屋时必须给甲方交付相应的国有土地使用权证，面积为103.88㎡，乙方所交付的土地使用权面积大于103.88㎡时，甲方全部无偿接收，乙方所交付的土地使用权面积小于103.88㎡时，乙方按现在土地价2056元/㎡的2倍以货币补偿甲方，此内容不得有其他解释，不受情势变更影响。二、乙方于2015年12月30日前向甲方交付回迁房屋，回迁房屋位于集宁区建设路，乙方图纸上标记为（1-3）、（1-4）、（1-5）朝向东的连续3套，总面积270平方米，该270㎡房屋必须是没有隔墙的矩形整体，甲方有权要求按上述3套房向西即向里延伸增加面积给付。面积以房屋产权证登记的面积为准，不足2㎡以内视为270㎡双方互不找差价，短缺超过2㎡部分乙方按市场价的2倍返还甲方现金。多270㎡的部分乙方无偿赠送甲方，房屋质量和配套设施同时达到整楼的内外设计要求标准和乙方作为商品房向市场销售的标准。三、乙方如果不能按约定时间2015年12月30日前向甲方交付经相关部门竣工验收的房屋，超过10日后，乙方每日按500元向甲方承担违约责任。四、乙方负责办理上述土地和房屋产权证登记、土地使用权登记，所需全部费用由乙方支付承担，包含但不限于维修基金、契税、登记费、交易费等税费。五、此协议经甲乙双方签章后生效”。原、被告双方所签订的《征收拆迁补偿协议》于2013年4月28日经内蒙古乌兰察布市吉宁公证处进行了公证。现被告内蒙古弘德房地产开发有限公司至今未按协议约定为原告交付所建的房屋。2017年11月9日，经本院委托内蒙古公鉴房地产估价有限公司对被告应给原告所应建房屋现价值进行评估，以内公鉴估字[2017]第085号结论为：市场单位价值为￥34493/平方米，估价对象的建筑面积为270平方米，价值为9313110元。本院认为，被告内蒙古弘德房地产开发有限公司未按双方约定期限为原告交付房屋属违约行为，应赔偿原告中国农业银行股份有限公司乌兰察布分行所应建房屋价值款9313110元。并按双方约定，被告内蒙古弘德房地产开发有限公司从2016年1月9日起，每日500元给付原告中国农业银行股份有限公司乌兰察布分行违约金，至赔偿款履行完毕之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：被告内蒙古弘德房地产开发有限公司在本判决发生法律效力后立即给付原告中国农业银行股份有限公司乌兰察布分行房屋赔偿款九百三十一万三千一百一十元。并从2016年1月9日起，每日以五百元计算给付原告中国农业银行股份有限公司乌兰察布分行违约金，至赔偿款履行完毕之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费102800元，由被告内蒙古弘德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院。审判长郁殿军审判员隋新建人民陪审员赵娟二0一八年一月十五日书记员郭静附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。