江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏05民终1459号上诉人（原审被告）：昆山市亿欣润滑油有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇昆太路宋家港桥东。法定代表人：沈丽华，公司总经理。委托诉讼代理人：陈军杰，上海市协力（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛玲，上海市协力（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山市周市镇新镇村村民委员会，住所地江苏省昆山市周市镇新镇村。负责人：吴振华，村民委员会主任。委托诉讼代理人：黄显涛，江苏丰田律师事务所律师。上诉人昆山市亿欣润滑油有限公司因土地租赁合同纠纷一案，不服昆山市人民法院（2017）苏0583民初10856号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。昆山市亿欣润滑油有限公司上诉请求撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人自2005年就租赁涉案土地，被上诉人对上诉人自建房屋出租是明知的，上诉人在一审已提交6份房屋租赁合同，最早日期是2009年，终止日期最晚2015年，上诉人或昆山市周市镇建管所在合同上盖章并签署“情况属实”等意见；2、即使法院认定出租房屋行为等同于出租土地，被上诉人对上诉人自建房屋出租是明知的，在6个月内未提异议，丧失了合同解除权；3、上诉人提供的六份房屋租赁合同证实，双方当事人就上诉人自建房屋出租达成新的合意。4、上诉人与被上诉人签订的是土地租赁协议，而上诉人是将房屋出租，与土地转租是两个概念；5、上诉人租赁土地用于生产经营，原审法院判决返还土地未考虑由此产生的一系列法律问题；6、若被上诉人认为上诉人的行为构成违约，应先通知上诉人改正，而不是直接起诉解除合同。在被上诉人起诉后，上诉人已收回全部房屋，不属于根本违约，不宜解除合同；7、被上诉人诉请支付2017年租金，原审法院判决支付2017年土地租金和占有使用费超出诉请。昆山市周市镇新镇村民委员会二审辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉请求。昆山市周市镇新镇村民委员会向一审法院提出诉讼请求：1.解除原审原被告之间的租赁关系，原审被告腾空、迁让、返还位于新镇副业基地内的土地1.45亩（界址：东至夏荣昌厂房，南至陆根祥场地，西至董军华厂房，北至副业基地中心路）；2.原审被告支付2017年租金10150元；3.诉讼费用由原审被告承担。一审法院经审理查明，原审原告新镇委会与昆山市启丽油品有限公司于2005年8月3日签订《协议》一份，由该公司承租本市新镇副业基地（注：系集体建设用地性质）内1.4亩的土地，租期30年，自2005年11月1日起至2035年10月30日止。因租期不符合法律规定、承租人主体变更等原因，新镇委会（甲方）与亿欣公司（乙方）于2009年9月就该土地租赁事宜重新立约，签订编号为2009（07）的《临时用地租赁协议书》一份，载明：1.租赁土地1.45亩，四址为：东至夏荣昌厂房，南至陆根祥场地，西至董军华厂房，北至副业基地中心路；2.租期20年，自2007年1月1日起至2026年12月31日止；年租金10150元，采用先付后租形式，每年12月31日前交清下一年租金；3.协议第五项第6条：“乙方在租用期间不得转租他人，如有转租现象发生，一经查实甲方有权收回租赁土地，终止合同，由此产生的损失由乙方承担”；等等。租赁期间，经向昆山市周市镇建设管理所（以下简称周市建管所）交纳相应保证金后，亿欣公司在租赁土地上自行搭建相应房屋用于生产经营。2017年2月23日，昆山市周市镇安全生产委员会等联合向新镇委会发布周安[2017]6号《关于立即清理新镇副业基地违章搭建的通知》，称：近期，昆山市“263”领导小组查实周市镇多处区域存在严重环境污染现象，认为新镇副业基地存在违章搭建和消防安全隐患等问题，要求新镇委会落实整改要求、拆除违章搭建、清理违规生产单位、做好该区域整治工作。同年5月，昆山市公安局新镇派出所在日常消防监督检查过程中查实上述租赁土地上存在转租情形。现新镇委会根据上述查实的转租情形认为亿欣公司违反协议约定，构成违约，以此主张解除合同、收回土地，由此引起本案纠纷。庭审中，原审原被告关于租金问题一致确认：协议虽约定先付后租，但实际结算时一般是下半年或年底支付当年租金；原审被告就2016年底之前的租金已支付完毕，就2017年租金10150元尚未支付。上述事实，有临时用地租赁协议书、租赁土地平面图、通知、询问笔录、房屋租赁合同、工商登记信息、协议、证明、收据、结算凭证、发票、租金结算凭证、情况说明、批复、谈话笔录以及双方当事人在庭前会议及庭审中的陈述予以证实，一审法院予以确认并在卷佐证。另查明，原审被告为证明该副业基地内租赁土地上所建房屋系经周市建管所许可后施工、房屋出租系征得原审原告同意这一主张，补充提供了部分土地承租人与次承租人签订的《房屋租赁合同》六份（附部分次承租人工商登记信息；调取自昆山市市场监督管理局），该六份合同上均有周市建管所盖印的公章，其中，昆山市周市镇东鑫钣金焊接安装工程部经营者董军华与昆山市周市镇准锐机械加工厂经营者姜道全于2009年3月20日签订、租期1年至2010年3月31日的合同落款处有“情况属实新镇”字样的手写字迹并盖印了新镇委会的公章。原审原告对该组证据的形式真实性无异议但对关联性有异议，称：1.周市建管所当时同意搭建的临时建筑应遵从相应规定办理，与本案租赁合同无关；2.董军华就其与姜道全的转租事宜当时确向原审原告申报过，经核实，原审原告才确认，故原审原告对此次转租未追究相应责任，但姜道全不在“263”领导小组及相应行政机关此次查实的转租对象之列，与本案没有关联性。一审法院认为，原审原被告之间签订的《临时用地租赁协议书》合法有效，该合同中关于禁止转租和转租后果的约定内容明确、具体，原审被告作为承租人应当遵照履行。现原审原告依据相关行政主管部门于2017年5月查实的转租事实主张解除合同符合合同约定和法律规定，应予支持，故涉案《临时用地租赁协议书》自解除通知到达原审被告时即原审被告签收原审原告诉状之日亦即2017年7月3日解除。关于原审被告辩解原审原告对转租事宜知情且六个月内未提异议的意见，一审法院认为，原审原告本案主张解除合同依据的是2017年5月查实的转租情形并在知道该情形后六个月内以诉讼形式明确了其对该转租事宜不予认可的意思表示，而原审被告举证的有原审原告盖章的转租合同签订于2009年7月且已于2010年6月到期，原审原告对该次转租亦明确表示认可，但该次转租与原审原告本案解除合同所依据的转租并非同一事实，原审被告以原审原告之前明示同意转租的事实推定原审原告对涉案转租事宜知情并认可依据不足，理由并不充分，故一审法院对原审被告该辩解意见不予采纳。根据法律规定，合同解除后，出租人有权要求恢复原状，故原审被告应将涉案租赁土地腾空、迁让并返还原审原告，考虑到本案实际情况，一审法院酌定腾让期限为十五日，即原审被告应于本判决生效后十五日内完成土地腾让和返还事宜。关于原审原告要求原审被告支付2017年未付租金10150元的诉请，结合原审被告返还土地前对土地实际占用的期限，原审原告该诉请有事实依据，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、原审原告昆山市周市镇新镇村民委员会与原审被告昆山市亿欣润滑油有限公司于2009年9月签订的编号为2009（07）的《临时用地租赁协议书》于2017年7月3日解除。二、原审被告昆山市亿欣润滑油有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于昆山市新镇副业基地内的1.45亩土地（四址：东至夏荣昌厂房，南至陆根祥场地，西至董军华厂房，北至副业基地中心路）腾空、迁让后返还原审原告昆山市周市镇新镇村民委员会。三、原审被告昆山市亿欣润滑油有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原审原告昆山市周市镇新镇村民委员会支付2017年土地租金和占有使用费10150元。案件受理费134元，由原审被告昆山市亿欣润滑油有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交沈丽华与新镇委会会计之间录音和文字记录一份，证明2017年的租金按照双方的交易惯例应当是在2017年底交纳。承租人之一的沈丽华与新镇委会联系，表示要转账租金，新镇委会明确表示暂时不收，表明承租人是不存在不愿意缴纳租金的情况，是被上诉人拒绝收取。新镇委会质证认为，关于租金的问题，已经一审判决，这份录音跟本案没有直接关系，不具有联系，被上诉人不认可。二审另查明，昆山市公安局新镇派出所在日常消防监督检查过程中发现昆山市亿欣润滑油有限公司租赁土地上存在转租情况，形成汇总表，查明昆山市亿欣润滑油有限公司将涉案租赁土地上厂房租赁给昆山市周市镇鲁星木业商行。昆山市亿欣润滑油有限公司对上述出租事实无异议，但认为在新镇委会向一审法院起诉后已全部收回上述房屋。二审查明的其他事实原审法院查明的事实相一致。本院认为，昆山市亿欣润滑油有限公司与新镇委会于2009年9月签订的《临时用地租赁协议书》系双方真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的禁止性规定，应为合法有效。该协议约定，新镇委会将涉案土地租赁给昆山市亿欣润滑油有限公司，并约定昆山市亿欣润滑油有限公司在租用期间不得转租他人，如有转租现象发生，一经查实新镇委会有权收回租赁土地，终止合同，由此产生的损失由昆山市亿欣润滑油有限公司承担。经相关行政主管部门查实，昆山市亿欣润滑油有限公司将涉案租赁土地上厂房转租给昆山市周市镇鲁星木业商行，其行为违反了双方合同约定的租用期间不得转租他人的条款，新镇委会主张解除合同及收回租赁土地有合同和法律依据，本院予以支持。昆山市亿欣润滑油有限公司上诉称在一审已提交6份房屋租赁合同，证明新镇委会对转租是明知，但所反映的昆山市亿欣润滑油有限公司将厂房转租给昆山市周市镇鲁星木业商行于2010年6月即已经到期，即使新镇委会对之前转租行为表示同意也无法证明新镇委会对后续厂房转租事宜知情并认可。因昆山市亿欣润滑油有限公司自认在新镇委会向一审法院起诉后，已收回全部房屋并不再对外出租，因此一审法院判决双方合同解除后，昆山市亿欣润滑油有限公司将涉案租赁土地腾空、迁让并返还新镇委会并无不当。昆山市亿欣润滑油有限公司还上诉称其仅是将房屋出租，与土地转租是两个概念，被上诉人不得解除合同。对此本院认为，双方合同约定是新镇委会将土地租赁给昆山市亿欣润滑油有限公司，并约定不得转租。房地具有一体化特色，其中一项权利的处分必然导致另一项权利随之处分。因此昆山市亿欣润滑油有限公司违反该条款转租约定，新镇委会即可依约解除合同。关于昆山市亿欣润滑油有限公司主张租赁土地用于生产经营，返还土地会产生的一系列法律问题，与本案非同一法律关系，本院不予理涉。新镇委会一审诉请为昆山市亿欣润滑油有限公司支付2017年租金，因一审法院已认定双方合同解除，故判决昆山市亿欣润滑油有限公司支付2017年土地租金和占有使用费符合法律规定，亦未超出诉讼请求。综上所述，昆山市亿欣润滑油有限公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费134元，由昆山市亿欣润滑油有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄学辉审判员  黄文杰审判员  周 红二〇一八年七月二十六日书记员  王文君