云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0302民初3144号原告尤天赐，男，汉族，1984年3月11日生福建省人，现住曲靖市麒麟区。委托代理人林芳妤，云南靖嘉律师事务所律师（特别授权）。被告曲靖市天锋金属制品厂。地址：曲靖市麒麟区东星小区曲胜高速路旁。经营者杨峰，男，汉族，1974年6月12日生个体工商户，住址：曲靖市麒麟区。原告尤天赐诉被告曲靖市天锋金属制品厂房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月5日受理后，依法组成合议庭，于2017年7月18日公开开庭进行审理。原告尤天赐及其委托代理人林芳妤，被告的经营者杨峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尤天赐诉称：被告杨峰作为个体工商户，系曲靖市天锋金属制品厂的经营者，与原告尤天赐于2015年12月1日签订《合同书》，被告将潇湘社区4组厂房租与原告使用，原告每年向被告支付租金人民币36000元，交付租金押金人民币5000元。原告按《合同书》的约定支付了第一年的（2015年12月1日—2016年12月1日）租金，交付了5000元押金。2016年12月，因该厂房涉及拆迁事宜，原告不敢全额支付第二年的租金，只向原告支付了10000元租金，2017年1月6日，该厂房被拆迁，原告在第二年租期内实际只使用1个月。被告将潇湘社区4组厂房租与原告使用，在合同未到期之前，2017年1月6日，该厂房被拆迁。根据原、被告签订《合同书》的约定，被告构成违约，应赔偿原告违约金人民币10000元；原告于2016年12月28日至2017年1月3日腾让仓库搬迁货物共计860吨，被告应按50元/吨的标准，向原告支付货物搬迁费人民币43000元；原告交付的5000元押金，被告应当返还；原告在第二年租期内向被告支付了10000元租金，实际使用了1个月，按照3000元/月的标准，被告应返还原告未使用部分租金7000元。但被告并未按《合同书》的约定向原告给付上述费用，经原告多次催要未果。原、被告签订的《合同书》合法有效，原告按该合同履行了义务，但因该厂房在合同未到期之前拆迁，被告构成违约，给原告造成了严重的经济损失。请求法院判令：1、由被告向原告支付货物搬迁费43000元；2、由被告支付原告违约金10000元；3、由被告向原告退还押金5000元；4、由被告返还原告未实际使用期间的租金7000元；5、由被告向原告支付自2017年1月4日至2017年6月5日资金占用费1185.75元，按7.75元/天计算至执行完毕之日止；6、1-5项共计人民币66185.75元；7、本案诉讼费由被告承担。经营者杨锋辩称：一、被答辩人所诉与客观事实不符：1、答辩人出租厂房系通过合法招投标方法从潇湘社区4组承租而来，在实际使用期间因政府行为而造成被拆迁，并非答辩人自身原因造成，不属违约行为。2、依据双方订立的合同第一条“租金一年一次性付清，第二年提前一个月付清，超期按每天100元处罚，以此类推，超过一个月甲方有权收回所有场地和一切不动产物甲方不作任何经济补偿”的约定，原告应当于2016年11月1日前一次性支付第二年合同年度的应付房租，但事实上原告没有按时和足额支付相应房租，为此答辩人在租期内已向被答辩人方发出书面腾让房屋通知，解除双方的租赁关系。3、被答辩人在租赁房屋期间存在未缴纳房屋水电费并未经答辩人同意就将路桥维修费用抵扣应缴房租的违约事实。二、答辩人无违约行为系被答辩人违约在先：1、被答辩人逾期交付房租已先行构成违约，答辩人已经向被辩答人书面提出腾房通知，解除租赁合同。2、房屋拆迁非因答辩人自身原因造成，系不可预见且不可避免的原因造成，被答辩人据此认为答辩人构成违约，进而要求承担违约责任和搬迁费用，没有事实依据。三、被答辩人的各项诉请无事实和法律依据，不应成立：1、货物搬迁费用主张无事实依据，依据双方合同，支付货物搬迁费用的前提是答辩人方违约要求被答辩人腾让租赁房屋，但事实上房屋搬迁的原因并不是答辩人造成的，并在房屋拆迁之前被答辩人已经违约支付房租，答辩人也依据合同约定要求被答辩人腾房。另外，被答辩人也没有任何足以证明所谓“860吨货物”的必要证据。所以，被答辩人依据该合同条款所提出的主张不符合双方的约定，也没有法律依据。2、违约金主张不能成立。本案诉争违约事实系由被答辩人首先逾期且不足额支付租金造成的，答辩人业已履行了作为出租方交付租赁物的合同义务，没有违约行为。另外双方合同第七条中关于“拆迁”的约定应当理解为答辩人因自身原因而拆除租赁进行搬迁，而不能认为是客观原因造成的拆迁，按照一般常理，合同当事人没有理由在合同中将客观原因造成的履行不能约定为一方当事人违约行为并要求承担违约责任。所以，不应当承担违约金。3、退还押金的主张也不能成立。因为，一方面，依照双方合同第九条约定“。合同期满后退还押金，合同期未满三年的，不退租房押金，”另一方面，被答辩人在合同履行期间欠缴水电费且未经答辩人同意自行从应缴房租中将路桥维修费中扣除。更不用说被答辩逾期不足额交付房租的违约行为。故被答辩人无权要求退还押金。4、资金占用费的主张无依据，双方之间的合同当中并没有资金占用费的约定，并且，不管是民法通则还是合同法均没有关于资金占用费的法律概念。该主张没有合同依据，也没有法律依据。请法院驳回被答辩人的不当诉请。原告原告针对其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件一份，用以证明原告主体资格；2、被告工商登记信息一份，用以证明被告主体资格，即杨峰系个体工商户，曲靖市麒麟区天峰金属制品厂系字号；3、《合同书》复印件一份，用以证明原、被告双方就潇湘社区4组厂房租赁费用、期限、双方权利义务、违约责任等内容作出约定。其中：（1）乙方即原告需交付租金押金5000元；（2）甲、乙双方或乙方不履行合同条款或无故终止合同或拆迁，即视为违约，违约方赔偿对方违约金壹万元；（3）如果因客观原因在合同期内乙方需搬货物腾让仓库的，甲方须付每吨50元的费用给乙方；4、收款收据复印件一份，用以证明原告向被告交纳5000元押金的事实；5、收款收据复印件一份，用以证明在第二年租期内，于2016年12月3日向原告支付了10000元租金；6、拆迁现场照片复印件，用以证明该租赁厂房在租赁期内被拆迁的事实；7、搬运货物的数量明细及收条复印件，笔记本原件一本，用以证明因该厂房需拆迁为腾让仓库，原告于2016年12月28日进行货物搬运到2017年1月3日止，搬运货物重量共计860吨；8、申请书复印件一份，用以证明因租赁厂房涉及拆迁，原告按合同约定向被告要求支付费用的事实。经被告质证认为，原告提交的1、2、3、4、5、6组证据认可，原告提交的7、8组证据不予认可，是原告违约在先。经原告申请本院调取潇湘社区《通知》等三份证据交由原、被告双方质证。原告质证认为，对三份证据的三性无异议，也证明了该租赁厂房在租赁期内被拆除的事实。被告质证认为，对法院调取的三份证明材料无异议。本院认为，原告提举的第1、2、3、4、5、6组证据，证据来源合法，内容客观真实，以本案具有关联性，能够证明案件的事实，本院予以采信。原告提举的第7组证据，证据来源合法，但内容不够客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件的部份事实，本院只能部份采信。原告提举的第8组证据，证据来源合法，但内容不客观真实，本院不予采信。原告申请人民法院调取的通知二份、工作安排一份，三份证明材料来源合法，内容客观真实，以本案具有关联性，能够证明案件的事实，本院予以采信。被告针对其答辩，未向本院提举相应证据。经过庭审与质证，本院确认如下法律事实：被告杨峰作为个体工商户，系曲靖市天锋金属制品厂的经营者，与原告尤天赐于2015年12月1日签订《合同书》，合同约定：被告将潇湘社区4组厂房租与原告使用，时间三年（自2015年12月1日至2018年12月1日），每年租金36000元。一、租金一年一次性付清，第二年提前一个月付清，超期按每天100元处罚，超期一个月被告有权强行收回所在场地上的一切不动产物甲方不作任何经济补偿。七、合同期内，甲、乙双方或一方不履行合同条款或无故终止合同或拆迁，即视为违约，违约方赔偿对方违约金10000元。八、电费每度1.1元，水费每吨8元，水电设施由甲方出资解决。九、乙方需交付租金押金5000元，乙方在退房时必须按原有交房时的状况退还甲方，否则甲方不退押金，双方在合同期满后退还押金，合同期未满三年的，不退租金押金。十一、合同期满后，甲方给予乙方优先权续租，仓库在合同期满后，第二个三年按每平方米7元计租金。十三、如果因客观原因在合同期内乙方需搬货物腾让仓库的，甲方须付每吨50元的费用给乙方。十四、地面和墙面无人为损坏与乙方无关。原告按合同约定支付给被告第一年（2015年12月1日—2016年12月1日）租金35000元，押金5000元，合计40000元，尚欠租金1000元。2016年12月3日，原告支付给被告第二年的租金10000元，尚欠第二年租金26000元。2016年12月15日，南宁街道潇湘社区根据《云南省进一步提升城乡人居环境五年行动计划（2016-2020）》工作要求，经相关职能部门查验，认定原告所租土地上的建筑物属违章建筑，要求从接到通知后7日内（12月15日至12月21日）内自行搬离物资，自行拆除违章建筑。2016年12月29日至2017年1月3日原告共计搬迁货物648吨。2017年1月6日，该仓库被拆除，原告在第二年租期内实际使用租赁物1个月。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方签订的《合同书》系当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方均应履行合同义务。原告要求被告支付货物搬迁费43000元，与证据证明的吨位数不相一致，本院只能按照证据认定648吨，对原告的诉请，本院不予全部支持。原告要求被告支付违约金10000元的诉请，因双方在合同的履行过程中均存在违约情形，因此本院不予支持。原告要求被告退还押金5000元的诉请，因合同约定合同期满后退还押金，合同期未满三年的，不退租房押金，故其诉请本院不予支持。原告要求被告返还未实际使用租赁物期间的租金7000元的诉请，本院予以支持。原告要求被告支付资金占用费的诉请，没有合同依据，也没有法律依据，本院不予支持。综上诉述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、由被告曲靖市天锋金属制品厂支付原告尤天赐货物搬迁费32400元。二、由被告曲靖市天锋金属制品厂返还原告尤天赐未实际使用租赁物期间的租金7000元。三、驳回原告尤天赐的其他诉讼请求。上述款项于本判决生效后三个月内履行。案件受理费1455元（原告已预交），由被告曲靖市天锋金属制品厂承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 员 关 玉人民陪审员 陈 立人民陪审员 荀春平二〇一八年七月二日书 记 员 王姗婷