海口市龙华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼0106民初6393号 原告：海南协兴地产发展（香港）有限公司，住所地：海口市滨海大道。 法定代表人:李思廉，董事长。 委托诉讼代理人：欧阳傲华、杨琳，该司职员。 被告：三亚创世纪置业信息咨询有限公司，住所地：三亚市迎宾路。 法定代表人：李小娟，负责人。 委托代理诉讼人：项黎，上海市海峡律师事务所律师。 原告海南协兴地产发展（香港）有限公司（以下简称原告）与被告三亚创世纪置业信息咨询有限公司（以下简称被告）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人欧阳傲华、被告法定代表人李小娟及其委托诉讼代理人项黎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告海南协兴地产发展（香港）有限公司向本院提出的诉讼请求，请求判决：1、被告返还150000元的佣金及截至退款之日的违约金189000元（从2016年6月24日起暂计至2017年8月18日，实际应计至被告还款之日止），合计339000元；庭审中，原告变更该项诉讼请求，违约金从2016年8月25日起计至被告还款之日止；2、被告承担全部的诉讼费用。事实与理由：原、被告于2014年4月28日及2015年9月1日签订的《分销代理合同》均约定由被告向原告推荐购房客户，原告按照与客户签订《商品房买卖合同》总金额的5%向被告支付佣金。2013年11月，被告推介客户赵某购买了原告富力湾山海豪庭106-2房，原告已于2014年4月8日向被告支付了该套房分销佣金150000元。又因客户赵某于2016年11月向原告申请退房，根据《分销代理合同》约定“退房条款：如购房者已签订《商品房买卖合同》后要求退房或已经办理完《按揭合同》及相关手续后要求退房的，乙方需在客户办理完退房手续后的5个工作日内全额退还已收该套物业的佣金。”被告应当依照合同于赵某办完退房手续后的5个工作日内向原告退还150000元佣金，但至今没有退还。因此，原告有权依照《分销代理合同》约定“乙方未按照甲方要求逾期退还佣金的，每天需按应退还佣金总额的0.3%向甲方支付违约金”向被告主张2016年6月24日起至还款之日的违约金。据此，被告已经违约，原告特诉至法院。 被告三亚创世纪置业信息咨询有限公司辩称，一、原告起诉已过诉讼时效，应该予以驳回。根据民诉法通则第136条第2款规定，原告向客户提供的是商品房，客户跟被告有明确的质量上的要求，可以无阻拦的看海，原告当时也是同意的，但是原告向客户交房的时候不符合房子朝向，就构成了出售质量不合格的商品房。被告完成中介义务是2013年11月份，从原告的证据显示来看，客户是于2016年6月24日提出退房，原告从该日期开始就已经知道自己的权利义务，从2016年6月24日开始计算，如有任何纠纷应在1年内提出，而被告直至2018年6月12日才签收原告诉状，已过诉讼时效，原告的诉讼时效已过；二、原、被告签订的《分销代理合同》是格式条款、是霸王合同，所约定的条款显失公平；原告一再佣金上纠缠不清，还因为其他事情在别的法院起诉过被告，屡次想克扣被告的佣金；三、原告未向被告告知过退还佣金的事宜。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认的事实如下： 2013年7月1日，原告、海南富力房地产开发有限公司、海南三林旅业开发有限公司、海南那甲旅业开发有限公司、海南怡丰房地产发展（香港）公司、海南陵水富力湾开发有限公司、海南易通生态科技有限公司均作为甲方，被告作为乙方，签订《分销代理合同》，约定双方合作期限自2013年7月1日至2013年12月31日止，乙方利用自身资源优势，就甲方开发经营或拥有的“海南富力湾”、“富力红树湾”、“富力盈溪谷”项目向甲方推荐购买客户；甲方已经取得本合同项下物业为可销售之商品房的相应证明文件；乙方为甲方对该项目进行非独家推广宣传，但不得以乙方名义直接进行销售；乙方利用现有房地产中介机构网点资源，针对本项目在其名下相关网点进行推广宣传，以达到引导客户购买本项目为目的。如购房者已签订《商品房买卖合同》后要求退房或已经办理完《按揭合同》及相关手续后要求退房的，乙方需在客户办理完退房手续后的5个工作日内全额退还已收该套物业的佣金；乙方未按照甲方要求逾期退还佣金的，每天需按应退还佣金总额的0.3%向甲方支付违约金。2013年10月28日，案外人赵某签订《客户来访确认单》，经被告介绍，有意向购买原告开发的富力湾山海豪庭A106-02房屋。涉案房屋成交于2013年10月28日，原告于2014年4月9日向原告支付佣金150000元。2014年4月28日,原告及海南富力房地产开发有限公司、海南三林旅业开发有限公司、海南那甲旅业开发有限公司、海南怡丰房地产发展（香港）公司、海南陵水富力湾开发有限公司、海南易通生态科技有限公司均作为甲方，与被告作为乙方，续签上述《分销代理合同》，约定双方继续合作，期限自2014年1月1日至2014年6月30日止。2015年9月1日，原告及海南富力房地产开发有限公司、海南三林旅业开发有限公司、海南那甲旅业开发有限公司、海南怡丰房地产发展（香港）公司、海南陵水富力湾开发有限公司、海南易通生态科技有限公司、文昌富力房地产开发有限公司均作为甲方，与被告作为乙方，签订《海南富力分销代理合同》，约定双方合作期限自2014年7月1日至2015年6月30日止，乙方利用自身资源优势，就甲方开发经营或拥有的“海南富力湾”、“富力红树湾”、“富力盈溪谷”、“富力月亮湾”项目向甲方推荐购买客户；如购房者已签订《商品房买卖合同》后要求退房或已经办理完《按揭合同》及相关手续后要求退房的，被告需在客户办理完退房手续后的5个工作日内全额退还已收该套物业的佣金；乙方未按照甲方要求逾期退还佣金的，每天需按应退还佣金总额的0.3%向甲方支付违约金。2016年6月24日，赵某向原告提出《退房申请报告》，以“购房时销售部承诺该房可以无遮拦看海，但是在交房时却发现遮挡严重，与当初承诺的情况完全不符”为由，向原告申请办理退房手续。2016年8月25日，原告与赵某就涉案房屋签订《商品房预售备案变更、注销登记表》，具体事由是“买房逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。该情形符合琼[2010]68号文件规定的可以办理合同备案撤销手续的第一条第六项的规定，特申请办理注销备案变更手续”。2016年11月21日，原告向赵某分别退款99950元、2700000元、139950元、59950元。 以上事实有《分销代理合同》、《海南富力分销代理合同》、《客户来访确认单》、《海南富力湾2013年12月分销商佣金结算表》、汇款凭条、《退房申请报告》、《陵水黎族自治县商品房预售备案变更、注销登记表》、《业务回执》、当事人陈述及庭审笔录等予以证明。 本院认为，原告与被告签订的《分销代理合同》是原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定，各自履行合同项下义务。因被告的推荐，案外人赵某向原告购买涉案富力湾山海豪庭A106-02房，原告依约向被告支付了佣金150000元。后因涉案房屋与原告承诺不一致，原告与赵某于2016年8月25日办理了涉案房屋的退房手续，并于2016年11月21日向赵某退还了房款。依据原、被告双方的约定，被告须向原告全额退还已收取的佣金，故原告诉请被告返还150000元佣金，有事实和法律依据，本院予以支持。被告辩称因涉案纠纷属于被告出售质量不合格的商品未声明的纠纷，应适用一年的诉讼时效，原告起诉时已经超过诉讼时效。本案中，被告作为居间人，根据作为委托人的原告之要求，为原告与第三人订立合同提供机会或进行介绍，而原告须向被告给付约定报酬，双方之间形成了居间合同的关系。由此，本案属于居间合同纠纷，不适用一年的诉讼时效，原告之起诉未超过法定诉讼时效。被告的抗辩主张于法无据，本院不予采纳。被告另辩称原、被告签订的是格式合同，其中条款为霸王条款。本院经审核，该合同确系格式合同，但未存在明显显示公平的条款，故本院对此抗辩主张亦不予采纳。原告另诉请被告返还违约金，计算方法为以150000元为本金，按照日利率0.3%，自2016年8月25日起算至债务付清之日止。该违约金的计算方法过高，与原告的实际损失不符。另外，原、被告约定应于客户办理完退房手续后的5个工作日内全额退还佣金，原告虽于2016年8月25日与赵某办理商品房预售备案注销登记，但其实际向赵某退还房款为2016年11月21日，故本院确认客户赵某办理完退房手续之日为2016年11月21日。被告辩称因其从未收到原告催收涉案佣金的函，不应以办理完退房手续之日起五日内为违约金起算时间，原告亦未提供证据证明其曾向原告催收涉案佣金。因双方属于居间合同关系，被告完成居间义务后，合同相关义务即已达成，被告无法主动得知后续赵某具体办理完退房手续的时间，故原告有义务告知被告退还佣金的时间节点。因原告未举证证明其已经告知被告，本院以原告向本院提起诉讼之日（2018年4月18日）为涉案违约金的起算日。故涉案违约金的计算方法应为：以150000元为本金，按照中国人民银行同期流动资金贷款基准利率计，从2018年4月18日起算至债务实际付清之日止。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 一、限被告三亚创世纪置业信息咨询有限公司于本判决生效之日起七日内向原告海南协兴地产发展（香港）有限公司退还佣金150000元及违约金（违约金计算方法：以150000元为本金，按照中国人民银行同期流动资金贷款基准利率计，从2018年4月18日起算至债务实际付清之日止）； 二、驳回原告海南协兴地产发展（香港）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案适用简易程序，案件受理费3193元，由原告海南协兴地产发展（香港）有限公司负担1543元，被告三亚创世纪置业信息咨询有限公司负担1650元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。 审判员  林婷 二〇一八年七月十六日 书记员  黄静