成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川0104民初7252号 原告：绿地集团成都锦江房地产开发有限公司。住所地：成都市锦江区。 法定代表人：孙志文，绿地集团成都锦江房地产开发有限公司总经理。 委托诉讼代理人：邓恒，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：罗浩，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：胡彪，男，1982年4月27日出生，汉族，住四川省名山县。 被告：肖艳，女，1984年8月10日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司（以下简称绿地房地产公司）与被告胡彪、肖艳商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案受理后，因被告胡彪、肖艳下落不明，本院依法将本案转为普通程序，组成合议庭于2018年1月8日、2018年4月18日公开开庭进行了审理。原告绿地房地产公司的委托诉讼代理人罗浩到庭参加诉讼。被告胡彪、肖艳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案现已缺席审理终结。 原告绿地房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除绿地房地产公司与胡彪、肖艳签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议；2、胡彪、肖艳向绿地房地产公司支付解除合同437782.9元（总购房款的10%）；3、胡彪、肖艳支付房屋占用费100000元；4、绿地房地产公司扣除相关款项后向胡彪、肖艳退还购房款1412112.36元（胡彪、肖艳已付购房款4377829元，胡彪、肖艳应向绿地房地产公司支付代偿款2427933.74元、解除合同违约金437782.9及房屋占用费100000元，上述款项相互抵扣后绿地房地产公司应退还胡彪、肖艳剩余购房款1412112.36元）；5、胡彪、肖艳协助绿地房地产公司办理《商品房买卖合同》备案注销手续；6、本案诉讼费全部由胡彪、肖艳承担。事实及理由：2014年11月7日，绿地房地产公司与胡彪、肖艳签订了《绿地锦天府商品房买卖合同》及附件与补充协议，双方约定胡彪、肖艳向绿地房地产公司购买位于成都市锦江区绿地锦天府X栋X单元X层X号房屋，总房价款为4377829元；如因胡彪、肖艳的原因导致银行解除与胡彪、肖艳的抵押贷款协议，并要求绿地房地产公司承担连带清偿责任时，绿地房地产公司有权解除买卖合同，同时胡彪、肖艳应承担总房价款10%的违约金。双方签订《商品房买卖合同》后，胡彪、肖艳与绿地房地产公司、中国农业银行股份有限公司成都金牛支行（以下简称农业银行）于2014年12月31日签订了《个人购房担保借款合同》，约定由胡彪、肖艳向农业银行贷款2180000元用于购买房屋，绿地房地产公司对该笔贷款提供阶段性连带责任担保，如绿地房地产公司承担了担保责任，有权向胡彪、肖艳追偿。因胡彪、肖艳逾期归还贷款，农业银行向法院起诉要求胡彪、肖艳归还贷款，并要求绿地房地产公司承担连带担保责任。目前，法院已判决胡彪、肖艳向农业银行归还借款本金2160803.73元及暂计利息、罚息、复利共计84217.17元（具体数额以实际清偿之日为准），共计2245020.9元；绿地房地产公司对胡彪、肖艳的债务承担连带保证责任。现绿地房地产公司实际已代胡彪、肖艳向农业银行代偿了2427933.74元。根据合同附件“若出卖人解除合同，出卖人可在买卖合同解除后一个月内从应退给买受人的房价款中扣除与出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，同时买受人应承担总房价款10%的违约金”的约定，绿地房地产公司有权从胡彪、肖艳的房价款中扣除与代偿款同等金额的款项，即绿地房地产公司仅需向胡彪、肖艳退还扣除代偿款2427933.74元、解除合同违约金437782.9元及房屋占用费100000元之后的剩余购房款。 被告胡彪、肖艳未作答辩，也未提交证据。 原告绿地房地产公司围绕其诉讼请求依法提交了如下证据材料：《商品房买卖合同》及附件与补充协议、成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初7769号判决书及生效证明、代偿证明、光大银行电子回执、网签合同信息查询记录。 本院认为，被告胡彪、肖艳未到庭参加诉讼，视为其放弃对证据的质证权利，未到庭质证并不影响本院对上述证据效力的认定。绿地房地产公司提交的上述证据材料与其陈述相互印证，具备证据的真实性、合法性和关联性，能够证实双方建立了买卖合同关系以及胡彪、肖艳多期逾期偿还按揭贷款导致绿地房地产公司承担担保责任的事实，本院依法予以确认并在卷佐证。 依据上述有效证据及绿地房地产公司的当庭陈述，本院认定事实如下： 2014年11月7日，绿地房地产公司与胡彪、肖艳签订《商品房买卖合同》及附件与补充协议。约定：胡彪、肖艳购买绿地房地产公司开发的位于攀成钢片区、二环路以东、牛沙路以北（18号地块）地块“绿地锦天府”项目X幢X单元X层XX号房屋，建筑面积268.69平方米，房屋总价为4377829元，胡彪、肖艳通过贷款方式向绿地房地产公司支付购房款，具体付款方式为：胡彪、肖艳应当在2014年11月8日前支付总首期款2197829元，向农业银行申请按揭款为2180000元；若因胡彪、肖艳原因，导致银行从绿地房地产公司账户中扣款，胡彪、肖艳必须在接到绿地房地产公司通知之日起5个工作日内归还出卖人代垫款项，并按中国人民银行公布的同期活期存款利率支付代垫期间的利息及代垫金额10%的违约金；如因胡彪、肖艳的原因导致银行解除与其之间的抵押贷款协议，并要求绿地房地产公司承担连带清偿责任时，绿地房地产公司有权解除买卖合同，在此情况下，若绿地房地产公司不解除合同，绿地房地产公司有权在承担连带清偿责任后向胡彪、肖艳追偿，同时胡彪、肖艳应承担总房款10%的违约金，若绿地房地产公司解除合同，绿地房地产公司可在买卖合同解除后一个月内从应退给胡彪、肖艳的房价款中扣除与绿地房地产公司代其清偿银行贷款同等金额的款项，同时胡彪、肖艳应承担总房价款10%的违约金。同时约定，绿地房地产公司应当在2013年12月31日前向胡彪、肖艳交付该商品房，应当在2014年6月30日前取得该商品的所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，胡彪、肖艳委托绿地房地产公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，绿地房地产公司应在买受人缴齐全部资料和费用，并办理完委托手续后的365个工作日内代胡彪、肖艳向相关部门缴纳相关费用以及向房管局提交办理房屋所有权证的相关资料。 2104年12月31日，农业银行与胡彪、肖艳、绿地房地产公司签订《个人购房担保借款合同》，约定胡彪、肖艳向农业银行贷款2180000元用于购买位于成都市锦江区通盈路XX号X栋X单元X层X号房屋；绿地房地产公司为借款提供阶段性保证担保，保证期限自借款发放之日起至胡彪、肖艳取得该房屋的房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记之日止，绿地房地产公司须办妥备案登记，落实开发商阶段性担保责任。 上述合同签订后，胡彪、肖艳依约向绿地房地产公司支付了全部购房款4377829元，其中的2180000元由胡彪、肖艳向农业银行申请按揭贷款支付。2014年12月31日,绿地房地产公司与胡彪、肖艳对上述《商品房买卖合同》进行签约备案登记（备案号XXXXXXX）。农业银行与胡彪、肖艳尚未就诉争房屋办理抵押登记手续。 在上述《个人购房担保借款合同》履行过程中，胡彪、肖艳未按约定还款。其后，因胡彪、肖艳未归还贷款本息，农业银行将胡彪、肖艳及绿地房地产公司诉至成都市金牛区人民法院。成都市金牛区人民法院于2017年4月26日作出的（2016）川0106民初7769号民事判决，认定胡彪、肖艳应向农业银行归还借款本金2160803.73元及截止2016年7月6日的应付利息、罚息、复利84217.17元，2016年7月7日起至付清之日止的利息、罚息、复利按照《个人购房担保借款合同》约定的利率标准计算；绿地房地产公司承担连带保证责任后，有权向胡彪、肖艳追偿；同时认定胡彪、肖艳承担案件受理费25299元，保全费5000元，公告费260元，绿地房地产公司对此承担连带担保责任。该判决已生效。 2017年9月5日，绿地房地产公司向农业银行转账支付2441362.73元，用于代胡彪、肖艳偿还农业银行的贷款本息。2017年9月20日，农业银行出具《代偿证明》，主要载明：绿地房地产公司作为连带责任担保人，依据借款合同及成都市金牛区人民法院（2016）川0106民初7769号民事判决，已于2017年9月8日向农业银行承担了担保责任，代胡彪、肖艳支付剩余贷款本息2397374.74元、案件受理费25299元、保全费5000元、公告费260元，合计2427933.74元。 另查明，因另案纠纷，案涉房屋分别被四川省郫县人民法院、成都高新技术产业开发区人民法院、成都市金牛区人民法院、成都市青羊区人民法院、成都市成华区人民法院、新津县人民法院采取限制登记措施即查封。 本院认为，绿地房地产公司、胡彪、肖艳签订的《商品房买卖合同》及附件和补充协议，是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，对当事人具有法律效力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务，也可以依照约定行使自己的权利。本案的争议焦点在于：绿地房地产公司是否有权解除案涉《商品房买卖合同》，撤销房屋备案并要求胡彪、肖艳向绿地房地产公司支付解除合同的违约金、房屋占用费，以及绿地房地产公司在本案中是否有权要求胡彪、肖艳向其支付代偿款。 本案中，胡彪、肖艳已经基于案涉《商品房买卖合同》，通过首付款及按揭贷款形式足额向绿地房地产公司支付购房款，绿地房地产公司也已通过房管部门将案涉房屋备案登记至胡彪、肖艳名下，应视为胡彪、肖艳已经完全履行了双方之间房屋买卖合同法律关系的项下义务。现绿地房地产公司基于其代胡彪、肖艳承担担保责任的事实，主张案涉《商品房买卖合同》解除，其行为仅能产生债权追偿的行为后果，不能基于该合同再行主张返还房屋的物权请求权，故对于绿地房地产公司主张解除案涉房屋买卖合同，撤销案涉房屋备案并要求胡彪、肖艳向其支付解除合同违约金及房屋占用费的主张，本院依法不予支持。关于绿地房地产公司要求胡彪、肖艳支付代偿款，该主张实质上系其行使担保追偿权，而本案系商品房销售合同纠纷，绿地房地产公司行使担保追偿权的主张并非基于该法律关系，本院在本案中不予处理，其可基于案涉合同另行向胡彪、肖艳主张相应的追偿权。 综上所述，绿地房地产公司的诉讼请求应予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条之规定，判决如下： 驳回原告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费41823元，以及已产生的公告费600元和送达本判决书产生的公告费，均由原告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  何 理 人民陪审员  徐立琼 人民陪审员  童 娟 二〇一八年七月十六日 书 记 员  刘 茜