苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0591民初7243号原告:中新苏州和乔物业服务有限公司，住所地苏州工业园区星州街2号B区3楼。法定代表人：陆铌，总经理。委托诉讼代理人：李东华，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈敏，上海市锦天城（苏州）律师事务所实习律师。被告：苏州工业园区大湖城邦幼儿园，住所地苏州工业园区高和路63号。法定代表人：钱兰，园长。被告：苏州新干线教育管理培训有限公司，住所地苏州市相城区齐门北大街603号（华美花园）。法定代表人：浦红生，总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：阙银元，江苏苏合律师事务所律师。原告中新苏州和乔物业服务有限公司(以下简称和乔公司)与被告苏州工业园区大湖城邦幼儿园（以下简称城邦幼儿园）、苏州新干线教育管理培训有限公司（以下简称新干线公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案受理后，依法由代理审判员刘戈适用简易程序，于2017年11月7日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院依法将本案转为普通程序，由审判长戴宜担任审判长、与代理审判员刘戈、人民陪审员戴惠安组成合议庭，于2018年4月27日公开开庭进行了审理。原告和乔公司的委托诉讼代理人李东华、陈敏（第一次开庭）、被告城邦幼儿园、新干线公司的委托诉讼代理人阙银元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和乔公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告城邦幼儿园、新干线公司支付原告自2009年9月1日至2017年12月31日止期间内产生的物业服务费2057764.78元及逾期付款滞纳金（以每6个月物业服务费121044.99元为基数，分别自每年度7月2日、1月2日起按每日千分之一计算至被告付清款项之日止，第一期逾期付款利息自2009年7月2日起计算），被告城邦幼儿园、新干线公司支付原告2017年3月至7月期间内产生的水费29817.75元、2017年2月至5月期间内产生的电费17088.99元，并承担本案诉讼费用。其事实与理由：被告城邦幼儿园、新干线公司向案外人中新苏州工业园区置地有限公司租赁位于苏州工业园区高和路63号299幢房屋开设幼儿园，原告已实际为被告承租区域提供了物业管理服务，但被告至今未向原告清偿任何物业管理服务费用；另，被告租赁区域的水电费用统一由作为物业管理单位的原告代收代缴，被告至今未能支付2017年3月至7月期间内产生的水费29817.75元、2017年2月至5月期间内产生的电费17088.99元；被告已构成合同义务的违反，故原告诉至法院。在诉讼过程中，原告和乔公司向本院申请撤回要求被告城邦幼儿园、新干线公司支付原告水、电费用的诉请主张，而不在本案中主张该权利。被告城邦幼儿园、新干线公司辩称：被告新干线公司与出租人中新苏州工业园区置地有限公司订立租赁合同约定被告新干线公司租赁涉案房屋及附属场地，后两被告与出租人中新苏州工业园区置地有限公司订立补充协议，约定承租人变更为被告城邦幼儿园，相应的合同权利义务由被告城邦幼儿园负担，但被告新干线公司与租赁区域的出租方订立的《租赁合同》未约定被告应当承担物业服务费用；原、被告从未另行订立任何物业管理服务合同，也未接受过原告提供的物业管理服务，因此被告不负有向原告支付物业管理服务费的义务。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定如下事实：原告和乔公司原名称为“苏州和乔物业服务有限公司”，该公司于2009年12月2日经工商核准变更登记为“中新苏州和乔物业服务有限公司”，即该公司现名称。经苏州工业园区不动产登记中心出具的不动产登记信息确认位于苏州工业园区高和路63号299幢房屋的初始登记人为中新苏州工业园区置地有限公司，建筑面积为4338.53平方米，土地用途为科教用地（幼儿园）。2005年12月12日，原告因参与中新苏州工业园区置地有限公司“大湖城邦”项目的投标，并最终中标，中标价格为“高层住宅2.2元/月/平方米，高级公寓3.2元/月/平方米，配套及商业用房4.65元/月/平方米（以上价格含有代收代缴费0.65元/月/平方米）”。原告和乔公司与案外人中新苏州工业园区置地有限公司签订《前期物业管理委托合同》三份，约定中新苏州工业园区置地有限公司委托原告和乔公司为其开发的苏州工业园区高和路79号的“城邦花园·水云居”物业（物业构成包括小高层6幢、多层18幢、别墅26幢、建筑面积14314平方米商业用房1幢及地下车库）、苏州工业园区高和路58号的“城邦花园”物业（物业构成包括高层25幢、建筑面积9310平方米商业用房1幢、车库1幢）、苏州工业园区44#地块（住宅楼门牌为××、商业楼门牌为××）的“城邦花园”物业（物业构成包括高层7幢、建筑面积为1044平方米商业用房1幢、车库1幢）。苏州工业园区城邦花园成立业主委员会后，苏州工业园区城邦花园业主委员会与原告和乔公司先后订立《物业管理委托合同》二份，合同约定城邦花园业主委员会委托和乔公司为其物业区域提供物业管理服务，服务期限自2009年10月1日至2015年12月31日止，协议约定物业管理服务的范围系东至星波街、南至独墅湖、西至星港街、北至金鸡湖大道区域内、坐落于苏州工业园区高和路58号、79号、78号、67号、星州街2号的城邦花园物业（商业街A/D区尚未在和乔公司服务范围内）。2010年12月10日，被告新干线公司组织召开股东会决议，决定投资成立“苏州工业园区大湖城邦幼儿园”，2011年1月10日，被告新干线公司向当地教育管理部门提交申报申请，后经有关机关审核予以确认，2011年4月，城邦幼儿园取得民办学校办学许可证。2009年7月1日，中新苏州工业园区置地有限公司（甲方）与被告新干线公司（乙方）签订《大湖城邦幼儿园租赁合同》，合同约定甲方向乙方出租位于高和路63号的商业用房场所及其他附属设施。承租场所限作开办幼儿教育学校使用，乙方须持有与本合同约定的经营方式、经营范围相一致的有效证照，合法经营合同第1.4约定其他费用指“按照本合同的规定乙方应向甲方交付下列费用，包括承租场所的水费、电费等”。合同第2.3条约定甲乙双方现时预计承租场所的承租建筑面积为4532.05M²，第3.1条约定了承租场所的承租期为146个月，自2009年7月1日开始计算，装修免租期为合同签订日至2009年8月30日，承租期包括装修免租期；第6.1条就租赁期间的租金作出约定；第7.2条约定“租金每半年支付一次、于每季度的1月1日、7月1日前支付，其他费用如水电气等费用于每个日历月的第五个工作日之前缴付款，应以现金、支票或以汇款、转账方式支付。乙方应于2009年8月1日前向甲方支付相当于四个月的租金，此后按照上款约定的期日进行支付。乙方应当在签订本合同的同时将保证金以现金、支票或以汇款、转账方式完整地交付给甲方”；合同亦就承租人在违约情况下所应当承担的违约责任作出约定：“7.3若乙方未能按本合同的规定向甲方支付租金、其他费用，甲方有权向乙方按所欠缴费用总额的日千分之一计算收取延期付款违约金，直至乙方全数付清其所应付的租金、其他费用之日为止；7.4若乙方欠缴租金、物业管理费、水电费、税款或者其他费用达15天时，甲方有权中断承租场所之水、电供应并可无条件解除本合同。如果甲方因此而造成的损失高于以上保证金和违约金总额的，甲方有权向乙方追究由此造成的损失。合同因以上原因解除并不影响甲方要求乙方支付所欠缴租金、物业管理费、水电费、税款或其他费用的权利。无论甲方有否向乙方作出任何形式的催缴，乙方的损失由其自身承担；……8.3在承租期内，若乙方拖欠甲方之租金、物业管理费、水电费、税款、或其他费用，或者因乙方违反本合同或由乙方的过失和/或过错，而对甲方造成损失的，甲方有权在无须预先通知乙方的情况下即时从承租保证金中扣除一笔相等于该欠缴之款项或甲方所蒙受的损失的赔偿，但是以上冲抵不是甲方的义务。如甲方没有用保证金冲抵以上所欠费用或损失并且乙方欠缴租金、物业管理费、水电费、税款或其他费用达15天时，甲方有权按照7.4条款的约定处理；如甲方事先用保证金去冲抵并且乙方未在甲方通知的期日内补足合同所约定的应缴纳的保证金数额的，甲方有权即时解除本合同，并有权没收冲抵后余下的保证金，并有权要求乙方承担相当于3个月租金的违约责任。如乙方在甲方通知的期日内补足了合同所约定的应缴纳的保证金数额，则合同的效力不受影响，双方继续按照约定履行本合同”；合同第9.5条约定“承租场所的清扫、清洁，和餐饮类承租户所产生的食品垃圾等由乙方自行负责并承担费用；合同第10.4条约定:“甲方或甲方指定的物业管理机构有权对乙方的上述装修、分割、修建、改建或安装设备等行为进行规范管理，包括对乙方施工人员的进出、运输材料等事宜的管理，乙方应当服从”。2012年8月29日，中新苏州工业园区置地有限公司（甲方）与被告新干线公司（乙方）、城邦幼儿园（丙方）签订《租赁合同补充协议》，对甲乙双方于2009年7月1日签订的租赁高和路63号房屋的《租赁合同》进行变更约定：第一条、乙方自本协议签订之日起将租赁合同项下乙方全部权利义务全部转让给丙方，丙方接受该转让，甲方同意该转让，租赁合同的承租方变为丙方，乙方为丙方的担保方；第二条、乙方在本协议签订前向甲方支付款项视为丙方支付给甲方的款项，乙方和丙方的结算与甲方无关；第三条、甲方在本协议签订前向乙方交付的租赁房屋及其他物品视为甲方一按月交给了丙方，乙方和丙方之间的交接与甲方无关；第四条、乙方按照其章程规定经股东会或者董事会同意，在此不可撤销的为丙方履行本租赁合同项下的义务向甲方承担连带责任，甲方和丙方修改、变更、终止该租赁合同不免除乙方应承担的连带责任……”。在被告城邦幼儿园使用租赁场地开发幼儿园期间内，被告城邦幼儿园委托“苏州优尼科物业管理公司”为其提供保安管理工作，并签订书面《物业服务合同》，合同确定的履行期自2014年9月1日至2018年8月31日。被告城邦幼儿园也实际对外支付过保安服务费用、幼儿园设施维修费用、监控防护栏安装费用等。被告城邦幼儿园、新干线公司在合同履行期内未向原告支付过任何物业管理服务费用，也未与原告另行订立过物业管理服务合同，原告亦未向两被告开具过物业服务费发票。2017年3月16日，原告和乔公司委托发送律师函给被告新干线公司，认为被告长期拖欠物业管理费与水电费，要求被告及时清偿。被告认为其无支付物业服务费用的合同义务，且事实上也未接受过原告提供的物业服务，故拒绝支付物业管理服务费用。以上事实，由苏州工业园区不动产登记中心出具的不动产登记簿、物业中标文件、《前期物业管理委托合同》、《物业管理委托合同》、城邦幼儿园办学设立文件、《大湖城邦幼儿园租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《物业服务合同》、发票以及当事人的当庭陈述等证据附卷佐证，本院予以确认。诉讼中，原告和乔公司认为其与建设单位签订的《前期物业管理委托合同》、与业主委员会签订的《物业管理委托合同》项下的物业服务区域必然囊括被告租赁区域在内，且原告实际安排工作人员在被告所属幼儿园区域外围提供保安维护服务，接受被告的委托对物业区域内的部分设备提供维修服务；被告与物业所有权人中新苏州工业园区置地有限公司订立的租赁合同约定“若乙方欠缴租金、物业管理费、水电费、税款或者其他费用……”，从违约条款的设置上可以反推出被告有义务负担物业服务费用；因此原告有权向被告主张被告租赁期限内产生的物业服务费用。被告城邦幼儿园、新干线公司不认可原告主张的其在租赁涉案物业期间接受原告物业服务的事实，且不认为被告负担物业服务费用系租赁合同约定的权利义务内容，因此原告无权向被告主张物业服务费用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。作为物业服务合同主体的物业服务企业，应当依照合同约定的内容提供物业管理服务，并有权基于其提供的物业管理服务向物业业主收取物业费。物业业主可以与物业的承租人、借用人或其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，如果物业业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带责任。本案中，被告新干线公司首先与案外人中新苏州工业园区置地有限公司签订《租赁合同》，被告新干线公司、城邦幼儿园后与中新苏州工业园区置地有限公司（甲方）与签订《租赁合同补充协议》变更了合同主体地位与责任承担方式，故涉案物业的承租人为被告城邦幼儿园，被告新干线公司应当为被告城邦幼儿园因租赁物业而产生的债务承担连带清偿责任。根据当事人与出租人订立的《租赁合同》，其中并无关于承租人需要承担租赁期间内产生物业费用的明确约定，被告在租赁期间内未向原告支付任何物业服务费用，原告亦未提交有效证据证实其在起租日起至2017年3月16日发送律师函催讨物业管理费与水电费期间，向被告主张过相应权利，因此原告关于被告城邦幼儿园、新干线公司已承租涉案物业，应承担物业服务费的权利主张，缺乏事实基础与法律依据。其诉请主张两被告支付物业费及逾期付款滞纳金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第八十九条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告中新苏州和乔物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费23645元，由原告中新苏州和乔物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州苏福路支行营业部，账号：10×××76。审 判 长 戴 宜代理审判员 刘 戈人民陪审员 戴惠安二〇一八年七月十二日书 记 员 李洁雯附录：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。第八十九条权利和义务一并转让的，适用本法第七十九条、第八十一条至第八十三条、第八十五条至第八十七条的规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。