江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0581民初52号 原告（反诉被告）：上海宏缘商务咨询有限公司,住所地上海市崇明县北沿公路****303-8(崇明森林旅游园区),统一社会信用代码913100000781154229。 法定代表人：刘宏智，董事长。 委托诉讼代理人：卞为军，江苏少平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周一凡。 被告（反诉原告）：常熟市新城置业有限公司,住所,住所地常熟市招商北路**社会信用代码91320581697931728E。 法定代表人：帅波，董事长。 委托诉讼代理人：肖道斌，上海市锦天城律师事务所律师。 原告上海宏缘商务咨询有限公司（以下简称“宏缘公司”）与被告常熟市新城置业有限公司（以下简称“新城公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月2日立案受理。后依法适用简易程序于2018年1月25日公开开庭进行了审理，原告宏缘公司委托诉讼代理人卞为军、周一凡，被告新城公司委托诉讼代理人肖道斌到庭参加诉讼。审理中，新城公司提起反诉，本院经审查，依法将本诉和反诉合并审理，分别于2018年2月7日、2018年3月1日公开开庭，原告（反诉被告）宏缘公司委托诉讼代理人卞为军、周一凡、被告（反诉原告）新城公司委托诉讼代理人肖道斌到庭参加诉讼。因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序审理，并于2018年4月13日进行了公开开庭，原告（反诉被告）宏缘公司委托诉讼代理人卞为军、周一凡、被告（反诉原告）新城公司委托诉讼代理人肖道斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）宏缘公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将其所有的位于常熟市招商北路98号汇金大厦1幢214-216室、219-220室、222室、224室、231-237室、240-245室、248-251室房屋（共计24套）过户至原告名下；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月21日，原告与被告签订了24份《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于常熟市招商北路98号汇金大厦1幢214-216室、219-220室、222室、224室、231-237室、240-245室、248-251室房屋共计24套房屋，合同总价款为人民币38105819元，合同还约定了其他事项。同日，双方办理了网签手续。2014年4月23日，原告与被告签订了一份《补充协议》，主要内容为：双方同意，原告购买该房屋被告应向原告支付人民币19605819元整的装修补贴，该款项应于原告支付房款尾款当日由被告向原告支付，或由原告直接抵扣房款；双方同意在本合同签订之日并原告支付首笔款项之日起被告即对前述房产拥有回购权，回购权有效期限为四个月；在本合同签订之日并原告支付首笔款项起满两个月后，被告应于每月23日前向原告支付补偿金人民币462500元整；如被告未能按时足额支付上述补偿金，原告可收回延长回购有效期的许可，并要求被告立即配合办理产权证及过户手续。此后，原告根据被告指示于2014年4月23日向上海众裔房地产营销策划有限公司支付了人民币190万元，次日又向被告支付了人民币1660万元，合计1850万元。2015年2月8日，原被告又签订了一份《补充协议》，主要内容为：根据原合同及原协议，被告共向原告出售常熟市招商北路98号汇金大厦房产24套，而原告已于2014年4月24日根据原合同及原协议向被告支付房款；双方同意将原协议约定被告之回购权有效期限4个月变更为12个月，被告应于每月23日前向原告支付补偿金人民币462500元整。根据上述合同（含两份补充协议），前述24套房屋的总价款为38105819元，而被告应给予原告的装修补贴为19605819元，故原告应支付房款为18500000元，而原告已于2014年4月24日结清了上述款项且双方已在2015年2月8日的补充协议中确认了前述事实。2014年6月起，被告（含其关联方）曾支付过部分月度补偿金，但至今未行使回购权，故根据前一份补充协议的相关规定，被告已经丧失回购权，原告可要求被告立即配合办理产权证及过户手续。为维护合法权益，原告特向法院起诉。审理中，原告宏缘公司将诉讼请求变更为：判令被告将其所有的位于常熟市招商北路98号汇金大厦1幢214-216室、219-220室、222室、224室、231-237室、240-245室、248-251室房屋（共计24套）交付原告并协助登记至原告名下。 被告（反诉原告）新城公司答辩并反诉称，1、双方2014年4月21日签订的24份商品房买卖合同是示范文本，具有法律效力，不得任意篡改，必须要遵守执行。2、案涉商品房买卖，卖方主要义务是交房和配合过户，买方主要义务是按期足额支付房款，办理过户交接手续等。其中第六条对付款方式、付款期限进行明确约定,24套商品房均是分期付款，2014年4月23日当天支付房款的50%，第二期应该在2014年6月22日之前付清。至今，宏缘公司仅支付了1660万，实际支付仅占到合同总价的43.56%，不足一半。第七条约定，买受方逾期付款违约责任，逾期超过60天，如果买受方要求继续履行合同，经出卖方同意合同继续履行，至本合同第六条相应款项应付款期限自2014年6月23日起至出卖方实际收到之日止，每逾期一天应支付万分之二的违约金。3、关于房屋交付，合同第八条第三款约定由于买受方原因未能按期交接，出卖方有权顺延实际交房的时间，此种情况视为由于买受方原因造成的未能按期交付，买受方承担责任。第二十三条约定，本合同未尽事宜，双方应当在本合同附件七中补充约定，补充约定内容不得与本合同内容相冲突的条款。商品房买卖合同附件七第59条还约定，因买受方违反合同条款等导致出卖方采取聘请律师诉讼等措施所发生的费用由买受方承担，此费用可于买受方已缴房款中扣除，由此产生的房款不足应由买受方补足相应房款。如买受方不补足房款，出卖方有权拒绝向买受方交付房屋，由此产生的迟延交房责任由买受方承担。综上，宏缘公司没有足额支付购房款，存在违约，无权要求新城公司交付房产并协助登记至其名下。新城公司多次催促购房款，未果，故向法院提起反诉，请求：1、判令反诉被告宏缘公司按照双方2014年4月21日签订的《商品房买卖合同》支付购房款尾款人民币21505819元。2、判令反诉被告宏缘公司支付自2014年6月23日至实际清偿之日止以本金21505819元为基数按每日万分之二标准计算的违约金（暂计算至2018年1月24日的违约金为5548501.30元）；3、反诉案件受理费由反诉被告负担。庭审中，被告（反诉原告）新城公司增加一项诉请：要求反诉被告承担律师费150000元。 原告（反诉被告）宏缘公司辩称，反诉原告陈述内容并不属实，反诉无事实和法律依据。本案中双方除了存在24份商品房买卖合同外，还存在补充协议。补充协议约定新城公司应当向宏缘公司支付装修补偿款，该款项可以在宏缘公司应付新城公司的房款中直接抵扣，且新城公司已确认宏缘公司应付房款已经履行完毕。如果商品房买卖合同与补充协议不一致的话，应该以补充协议为准。另外,反诉被告就剩余房款及违约金的诉请均属于债权范畴，应当适用诉讼时效规定，按照商品房买卖合同第六条付款方式，宏缘公司第二期的款项应当在2014年6月22日前付清，但至今已经快四年，期间不存在对方所提及的催讨，已超过诉讼时效。综上，请求法院驳回反诉原告新城公司的诉请。 本院经审理认定事实如下： （一）新城公司及本案所涉其他公司情况 2013年11月29日，王某、蔡某、帅波与上海佳榕贸易有限公司（以下简称“佳榕公司”）签订了《投资委托协议书》，约定王某、蔡某、帅波共同出资以佳榕公司名义购买新城公司90%股权，并以佳榕公司名义与新城公司原股东签订股权转让协议及进行工商变更登记；佳榕公司仅为王某、蔡某、帅波的股权代持方，不享有对新城公司的实际收益，也不承担实际损失。协议签订后，王某、蔡某、帅波又于2013年12月21日向佳榕公司出具《关于上海佳榕与李金妹签订借款合同的承诺》，内容：因新城公司项目收购及后续运作工作，需与李金妹签订一份借款合同用于支付原股东的股东转让款，该借款不会对佳榕公司产生不利影响，如果由于借款行为对佳榕公司带来经济损失，该实际损失有实际投资人王某、蔡某、帅波三位共同承担。 新城公司于2014年12月10日召开全体股东大会对股东结构进行调整，并2014年12月12日办理工商变更登记，公司法定代表人由许培新变更为帅波，股东由许培新、姜仁干、朱贤、谢平、茅锦梅、蔡小桃、陈和英、张根法、潘磊变更为许培新、顾清明、佳榕公司，由蔡某担任公司董事兼总经理，许培新、王某、雷凯（帅波丈夫）担任公司董事，卜宁担任公司监事。 佳榕公司的法定代表人为范协锥，企业类型于2015年9月18日由有限责任公司变更为一人有限责任公司。常熟市风尚日韩服饰经营管理有限公司（以下简称“风尚公司”）的法定代表人于2014年10月24日由戴德强变更为冯杰，股东于2014年10月24日由戴德强变更为冯杰、上海道正投资管理合伙企业。宏缘公司于2014年3月13日将法定代表人由黄茜变更为刘宏智，投资人（股权）由上海宏殷投资咨询有限公司变更为重庆腾润股权投资基金合伙企业（有限合伙）。上海毅达投资管理咨询有限公司（以下简称毅达公司）为外国法人独资公司，股东为BESTMERCHANTINVESTMENTSLIMITED，法定代表人于2014年3月3日由黄茜变更为潘允宜。 （二）涉案商品房的买卖情况 2014年1月20日，新城公司（作为委托方及甲方）与上海众裔房地产营销策划有限公司（作为代理方及乙方）签订《新城·汇金代理合作协议》，约定甲方委托乙方代理销售常熟市招商北路98号汇金大厦的房屋，代理期限自2014年2月20日至2015年2月19日，协议尾部甲方处有盖有“常熟市新城置业有限公司3205811023785”印章。 2014年4月21日，新城公司（出卖方）与宏缘公司（买受方）签订《商品房买卖合同》24份，约定：宏缘公司向新城公司购买位于常熟市招商北路98号汇金大厦1幢214室、215室、216室、219室、220室、222室、224室、231室、232室、233室、234室、235室、236室、237室、240室、241室、242室、243室、244室、245室、248室、249室、250室、251室房屋，价格分别为1359624元、2279928元、1787435元、1387516元、1515733元、4253628元、1428049元、1428049元、1428049元、1428049元、1428049元、1428049元、1428049元、1204373元、1859517元、1058792元、1268490元、1004452元、1742095元、1742095元、1141979元、1575953元、1201183元、1726683元，合计38105819元。上述24份《商品房买卖合同》为统一格式文本合同，付款方式均为分期付款，买受方应于2014年4月23日当天支付房款的50%，于2014年4月23日起到2014年6月22日前付清剩余房款。合同对违约责任等作出了明确约定，其中第七条：买受方逾期付款的违约责任1、买受方如未按本合同第六条约定向出卖方支付房价款的，逾期超过60天后，出卖方有权解除合同。买受方要求继续履行合同的，经出卖方同意，合同继续履行，自相应房价款应付款期限之第二天起至出卖方实际收到逾期相应房价款之日止，每逾期一天，买受方按天向出卖方支付逾期应付款万分之二的违约金。第八条第三款：由于买受方原因未能按期交接，出卖方有权顺延实际交房的时间，此种情况视为由于买受方原因造成的未能按期交付，买受方承担责任。第二十三条：本合同未尽事宜，双方应当在本合同附件七中补充约定，补充约定内容不得与本合同内容相冲突的条款。附件七第59条：因买受方违反合同条款等导致出卖方采取聘请律师诉讼等措施所发生的费用由买受方承担，此费用可于买受方已缴房款中扣除，由此产生的房款不足应由买受方补足相应房款。如买受方不补足房款，出卖方有权拒绝向买受方交付房屋，由此产生的迟延交房责任由买受方承担。上述24份《商品房买卖合同》在尾部出卖方处均盖有“常熟市新城置业有限公司3205811023785”印章。 2014年4月23日，宏缘公司从名下账户（账号为31×××09）向上海众裔房地产营销策划有限公司名下账户（账号为03×××02）汇入人民币190万元，业务回执上摘要一栏显示为定金。2014年4月24日，宏缘公司从名下账户（账号为31×××09）向新城公司名下账户（账号为26×××57）汇入人民币1660万元，业务回执上摘要一栏显示为房款。 2015年2月8日，新城公司（甲方及出卖方）与宏缘公司（乙方及买受方）签订《商品房买卖合同补充协议》一份，约定：甲乙双方于2014年4月21日就买卖房屋签订了《商品房买卖合同》，现双方协商一致，达成补充协议：1、根据原合同及原协议，甲方共向乙方出售常熟市招商北路98号汇金大厦房产24套（以下简称该房产），而乙方已于2014年4月24日根据原合同及原协议向甲方支付房款；2、甲乙双方同意，原协议约定甲方之回购权有效期限为4个月，现该期限变更为12个月，甲方应于每月23日前向乙方支付补偿金人民币462500元整，不足一个月的按一个月算，先付后用，直至甲方行使回购权并向乙方支付全部回购款之日止。自第八个月起，甲方可提前行使回购权，行使回购权当月甲方仍应向乙方支付全额补偿金。3、本合同一式四份，自双方签字盖章后生效。4、双方发生争议时，应协商解决，协商不成的，双方同意提交合同签订地法院诉讼。5、本合同未尽事宜，双方可另行达成补充协议。甲方处加盖“常熟市新城置业有限公司3205813965436”印章。 2014年6月23日、2014年7月25日、2014年7月28日、2014年8月22日、2014年9月23日，佳榕公司从名下账户（账号为11×××08）向毅达公司名下账户（账号为12×××01）汇入46.25万元、30万元、8.25万元、46.25万元、46.25万元，上述收款回单上摘要一栏显示为投资本金和收益款。2014年7月28日、2014年10月24日，风尚公司从名下账户（账号为62×××83）向毅达公司名下账户（账号为12×××01）汇入8万元、46.25万元，2014年7月28日的收款回单上摘要一栏显示为服务费、2014年10月24日的收款回单上摘要一栏显示为投资款。 2014年12月24日、2015年1月23日、2015年3月5日、2015年4月7日、2015年5月12日、2015年5月27日、2015年6月12日、2016年7月9日、2016年8月4日、2016年8月13日，新城公司从名下三个账户向毅达公司名下账户（账号为12×××01）汇入46.25万元、46.25万元、5万元、20万元、11万元、5万元、2万元、5万元、5万元、2万元。其中，2014年12月24日的收款回单摘要一栏显示为往来结算款，2015年1月23日、2015年3月5日、2015年5月27日、2016年7月9日、2016年8月4日、2016年8月13日的收款回单摘要一栏显示为投资款，2015年4月7日的收款回单摘要一栏显示为转账；2015年4月7日、2015年5月12日、2015年6月12日的收款回单摘要处为空白。2014年11月24日，蔡某向账号为62×××……1372的账户汇入462500元，该账号为案外人苏晓江所有。 截至目前，新城公司并未将涉案24套商品房交付宏缘公司，涉案商品房仍登记在新城公司名下。 （三）关联案件审理情况 2016年1月4日，本院受理了（2016）苏05民初86号原告宏缘公司诉被告新城公司、第三人佳榕公司民间借贷纠纷一案。宏缘公司诉称，2014年4月23日新城公司向其借款1850万元，约定利息于每月23日前支付462500元，达成合意后，其根据新城公司指示于2014年4月23日向上海众裔房地产营销策划有限公司支付190万元，于2014年4月24日向新城公司支付1660万元。2015年1月之前新城公司按约支付利息，自2015年2月起至今仅支付利息55万元，至2015年11月23日结欠借款本金及利息，故诉请要求新城公司归还借款本金1850万元及相应利息。新城公司辩称，双方之间是明确的商品房买卖合同关系，新城公司提出的民间借贷诉请没有法律依据。 该案第二次庭审笔录中，新城公司委托诉讼代理人陈述：由于原告支付完购房首付款无法申请贷款，提出要解约，被告本着诚信合作谅解的本意口头答应将该购房款以投资款的形式分期返还，原告提交的证据也显示均为投资款，除了蔡某支付毅达公司的46.25万元无法明确，其他均代表新城公司返还宏缘公司的款项。该案第三次庭审笔录中，周艳军还陈述:上海众裔房地产营销策划有限公司是新城公司的房产销售，2014年4月23日汇入该公司的190元是购房定金。该案审理中，原告申请的证人王某陈述：2014年4月签订了商品房买卖合同，以商品房买卖合同作为借款的抵押担保，后来还签订了几份补充协议；2015年2月之前是其、雷凯、蔡某负责新城公司的运行，之后由雷凯夫妻负责;风尚公司由新城公司实际掌控。证人蔡某陈述:2013年年底或2014年年初开始，其与雷凯夫妻、王某具体运营新城公司；2014年4月其与雷凯、王某至毅达公司商谈借款事项，以新城公司名义向毅达公司借款，但没有签订借款协议，签订了一个回购协议；毅达公司与宏缘公司实际为一家公司。 经审理，后本院于2016年11月16日作出（2016）苏05民初86号民事判决书，主要认为宏缘公司与新城公司未就双方之间存在借贷合意达成任何书面协议，原告提供的两份《商品房买卖合同补充协议》中的内容均未有任何条款载明原、被告就借贷关系达成了合意；1660万元汇款业务回执上显示为房款，宏缘公司向上海众裔房地产营销策划有限公司支付190万元的业务回执上显示为定金，且该款项未汇至新城公司，也未经新城公司授权；佳榕公司、新城公司、风尚公司与毅达公司的往来非原、被告之间的往来，蔡某向案外人个人账户的汇款也与原被告均无关联性，不能认定是新城公司向宏缘公司支付的利息；原告申请的证人王某、蔡某对借贷主体的陈述亦并不相同，综上对原被告之间民间借贷法律关系不予认定，从而驳回宏缘公司的全部诉讼请求。宣判后，原告宏缘公司不服一审判决，向苏州市中级人民法院提起上诉。2017年6月1日，苏州市中级人民法院作出（2017）苏05民终944号民事判决书，驳回上诉，维持原判。 另查明：2015年7月31日，本院受理了（2015）熟民初字第00917号原告张传庚、陈晓芳诉被告新城公司、第三人王某商品房销售合同纠纷一案。张传庚、陈晓芳诉称，2014年4月12日原告与被告新城公司达成商品房买卖合同，约定被告把位于常熟市招商北路98号汇金大厦1幢1单元505室、506室房产出售给原告，房价为每平方米5000元。由于政府对于房价有规定，双方网签的价格不能低于每平方米10000元，双方在网签合同上签订的是每平方米10000元，网签后双方又签订补充协议确认实际房价为每平方米5000元，原告于当日支付了房款。房屋可以交房后，被告迟迟不予办理交房手续，原告也多次催告被告交房、办理过户手续，但至今仍未办理，故起诉要求：被告把其所有的位于常熟市招商北路98号汇金大厦1幢1单元505、506室房屋过户至原告名下，由被告赔偿违约金，并承担所有税费、律师费、诉讼费。新城公司辩称，因张传庚未支付合同约定的全部房款，才导致没有办理过户；对原告提交书证均都不认可，新城公司没有违约行为，不承担违约责任，并反诉要求：判令张传庚、陈晓芳提供的编号为20140031262、20140031263的商品房买卖合同无效，并由对方承担律师费、诉讼费用。 该案中查明，2014年4月15日张传庚、陈晓芳与王某在新城公司售楼处签订编号为20140031262、20140031263的《商品房买卖合同》各一份，合同“出卖方”处均盖有“常熟市新城置业有限公司”印章。2014年4月12日王某代表新城公司与张传庚签订《就张传庚购房之补充协议》一份，该份协议落款处盖有“常熟市新城置业有限公司”印章，王某在授权代表处签章。2014年3月至6月，新城公司每月发放王某13130元。2014年12月11日，王某代表新城公司与张传庚再次签订《就张传庚购房之补充协议》一份，王某在甲方、授权代表处签字捺印，并盖有“常熟市新城置业有限公司3894775265418908723”的印章，张传庚在乙方处签字。另外，新城公司与上海屹流实业有限公司签订的《合作协议》上，其用章为“常熟市新城置业有限公司”印章。 第三人王某在该案庭审中陈述，其因为股权收购事项提前介入新城公司的房屋销售事务，新城公司还发放其工资。当时新城公司管理混乱，有多个公章，合同及补充协议都是真实有效的。新城公司急于归还融资，在与宏缘公司房屋买卖中用的也是“常熟市新城置业有限公司”印章。 经审理，本院于2016年7月25日出具（2015）熟民初字第00917号民事判决书，认为王某有权代表新城公司与张传庚、陈晓芳签订商品房买卖合同，并对张传庚、陈晓芳与新城公司签订的编号为20140031262、20140031263的商品房买卖合同及2014年4月12日签订的补充协议效力予以确认，但因张传庚、陈晓芳未付清全部房款，出卖方有权顺延实际交付房屋时间，故驳回本诉原告张传庚、陈晓芳的诉讼请求；驳回反诉原告新城公司的诉讼请求。宣判后，张传庚、陈晓芳不服判决，向苏州市中级人民法院提起上诉（案号为2016苏05民终7442号）。二审法院对商品房买卖合同及补充协议效力也予以确认，同时张传庚明确表示愿意支付购房余款，而新城公司表示不愿意接收购房余款并拒绝提供账户信息，后张传庚、陈晓芳于2016年11月18日至江苏省昆山市正信公证处办理购房余款85800元提存手续，昆山市正信公证处于2016年11月24日发送书面通知给新城公司告知其提存情况并通知领取该提存款，认定张传庚已履行完购房余款支付义务，新城公司应配合张传庚办理过户手续，遂判决：一、维持(2015)熟民初字第00917号民事判决第二项；二、撤销(2015)熟民初字第00917号民事判决第一项；三、新城公司于本判决生效后十日内协助张传庚办理汇金大厦1幢1单元505、506室房屋产权过户登记手续；四、驳回张传庚、陈晓芳其他诉讼请求。 以上事实，有投资委托协议书、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、收款回单、补发入账证明书、新城·汇金代理合作协议、全国企业信用信息公示系统单、（2016）苏05民初86号案件庭审笔录、（2016）苏05民终7442号民事判决书、（2017）苏05民终944号民事判决书及本案庭审笔录等在卷佐证。 本案审理中，原告（反诉被告）宏缘公司为证明其主张,也向本院提供了另外一份《〈商品房买卖合同〉补充协议》，内容载明：“甲方（出卖方）新城公司乙方（买受方）宏缘公司甲、乙双方于2014年4月23日就买卖房屋（以下简称“该房产”）签订了《商品房买卖合同》（以下简称“原合同”），现双方协商一致，达成如下补充协议：1.甲方共向乙方出售常熟市招商北路98号汇金大厦房产24套，室号及部位等详见附件清单。2.乙方付款日期以付款凭证记载为准。3.甲、乙双方同意，乙方购买该房屋甲方应向乙方支付人民币19605819元整的装修补贴，该款项应于乙方支付房款尾款当日由甲方向乙方支付，或由乙方直接抵扣房款。4.甲、乙双方同意，在本合同签订之日并乙方支付首笔款项之日起甲方即对前述房产拥有回购权，回购权有效期限为4个月，回购价格为人民币1850万元整。在本合同签订之日并乙方支付首笔款项起满两个月后，甲方应于每月23日前向乙方支付补偿金人民币462500元整，不足一个月的按一个月算，先付后用。5.如甲方需要延长回购权有效期的，乙方同意最多另行予以延长该有效期两个月，同时甲方应于每月23日前继续向乙方支付补偿金人民币462500元整，不足一个月的按一个月算，先付后用，如甲方未能按时足额支付上述补偿金，乙方可收回延长回购有效期的许可，并要求甲方立即配合办理产权证及过户手续。6.甲、乙双方同意，甲方负责办理本合同项下商品房回购的全部手续并承担全部相关税费，乙方不承担任何费用（包括购房合同签署后产生的契税及滞纳金等一切费用）。7.甲乙双方同意，甲方应于签订本协议当日向乙方出具乙方指定人员为受托人的办理该房产房地产权证相关事宜的委托文书，如需公证还应办理公证手续。8.回购程序（1）甲方应当在可行使回购权利期限内书面通知乙方，甲方可按附件清单单套向乙方进行回购。（2）甲方应当在书面通知到达乙方之后3个工作日内将回购款全额支付给乙方。（3）乙方收到甲方支付的相应回购款项后的1个工作日内与甲方共同办理回购过户手续，相关税费甲方承担。9.回购权因为以下情况之一丧失：（1）甲方未在约定期限内提出回购申请。（2）甲方未按约定支付回购款项及补偿金。10.如甲方丧失回购权的，乙方对房产拥有完全和不受限制的处分权。如果尚未办理房产证，甲方必须在三十个工作日内为乙方或乙方指定的名下办理房产证。本协议各条款不存在可撤销或可变更事由，任何一方不得申请撤销或变更，亦不得申请减轻或免除本合同约定之责任。11.违约责任（1）甲方如在本合同约定的时限前未向乙方支付全部回购房款及补偿金，视为甲方放弃回购权。（2）甲方放弃或丧失回购权的，乙方有权另行出售所购买商品房，甲方应当按照乙方要求积极办理相关各项手续。否则，甲方应按照本合同第七条所约定的条款赔偿乙方。（3）甲方应当对本合同项下商品房的合法性及真实性负责，如有虚假或违法情况，足以导致甲方丧失履行能力的，应向乙方支付两倍回购房款。（4）甲方如期支付回购房款后3个工作日内，乙方必须无条件将本合同项下商品房退还给乙方。12.合同生效本合同一式四份，自双方签字盖章后生效。13.争议的解决双方发生争议时，应协商解决，协商不成的，双方同意提交合同签订地法院诉讼。14.本合同未尽事宜，双方可另行达成补充协议。”在协议下方甲方处盖有“常熟市新城置业有限公司”印章，法定代表人处盖有“许培新印”，授权人处有王某签名；宏缘公司在乙方处盖章；签订日期为空白；签订地点为上海市长宁区水城路883弄3号楼1902室；后附出售房产清单一份，共计案涉商品房24套，面积为977.52平方米，合同总价为38105819元。 对该份证据，宏缘公司陈述：该份补充协议的文本是由宏缘公司提供的，双方在2014年4月23日签订，当时宏缘公司的经办人是周敏、朱振伟，对方经办人是王某、蔡某，协议签订地点实际在新城公司售楼中心。事实上，双方约定的商品房销售总价是1850万元，但是在备案合同中将总价写成了38105819元，涉案24套商品房按照备案合同的均价在每平方39000多元，而同时期类似房屋仅为每平方5000多元（在本案诉前宏缘公司曾委托第三方对涉案房屋进行了评估，按照现在市场价值每平方10000元左右），故对差价部分约定新城公司向宏缘公司支付装修补贴，并且可以直接抵扣房款。补充协议中，双方还约定新城公司享有回购权，对回购期限、回购价格进行约定，而新城公司享有回购权的对价是支付每月46.25万元补偿金（也就是实际房屋价格1850万的2.5%）。2014年6月起，新城公司（含其运营管理公司风尚公司、股东佳榕公司及蔡某）曾向宏缘公司指定的收款人毅达公司支付过部分月度的补偿金，后未能再行支付，也未行使回购权。 对该份补充协议，新城公司质证认为：1、该协议没有落款时间，2、新城公司的公章有数字编码，在公安备案，该协议所盖公章也不是新城公司的公章，法人代表的印鉴也是假的，3、王某也并未获得新城公司的授权，4、协议约定的装修补贴已超过了案涉合同总金额的50%，是对涉案24份示范文本合同的推翻，而非补充，且宏缘公司仅是一家商务咨询公司，不可能承担案涉房屋的装修，综合来看，该协议不具备真实性，故不予认可。 被告（反诉原告）新城公司为证明其主张,还向本院提供了如下证据： 1、新城公司章程，证明王某不具备对外签署协议的权利，其在2014年4月还不是新城公司董事，也没有经过公司决议获得授权。宏缘公司质证认为：真实性无异议，对证明目的有异议，王某经工商登记成为董事的时间是2014年12月12日，但并不影响王某在2014年12月12日之前已经获得授权代表公司从事汇金大厦的销售等工作，包括签订合同、办理网签、收取款项、签订补充协议等事项，特别说明，王某在2014年上半年是从新城公司领取工资的。 2、新城公司数字编码为“3205813965436”的公章加盖样本，证明所谓2014年4月23日补充协议中加盖的“常熟市新城置业有限公司”公章与此不符，是假章，该协议不是新城公司意思表示。宏缘公司质证认为：真实性由法院认定，但需要说明的是在张传庚一案中还曾出现有“3894775265418908723”的公章。 3、独家销售代理协议（2014年1月20日签署）原件一份，证明上海众裔房地产营销策划有限公司（乙方）代理新城公司（甲方）开发经营的“新城·汇金”项目销售，其中第6条的第4款款项的收取：客户交付意向金、定金、购房款等各项款项，由甲方收取并由甲方出具收款凭证。证明该公司无权收取房款定金190万元，该190万元是宏缘公司与第三人之间发生的交易，与本案无关。宏缘公司质证认为：该代理协议是新城公司和案外人签订，与宏缘公司提交的复印件内容上有出入，真实性存疑。 4、聘请律师合同及发票，证明新城公司为本案诉讼聘请律师，损失15万元。新城公司代理人另补充陈述，因双方约定分期付款，目前付款为5万元，已开具了15万元发票。宏缘公司质证认为：对真实性无异议，但应以实际发生金额为准，同时需要对方提供相应汇款凭证。 审理中，就公司公章及法定代表人印鉴情况，新城公司说明如下：2009年12月11日新城公司成立至2014年12月12日公司股权变更登记完成期间，杨瑾瑜作为当时大股东许培新委派的财务人员全权保管公章及法人章，管理严格。带数字编号“3205811023785”与带数字编号“3205813965436”的两枚公章都是新城公司有效的公章，在2014年12月12日前新城公司使用的是带数字编号“3205811023785”的公章，此后办理了公安备案手续，使用数字编号为“3205813965436”的公章至今。在2014年4月23日补充协议上所盖的不带数字编码的公章与法定代表人印鉴均系伪造，编号为“3894775265418908723”的公章也不是公司合法公章，应是王某私刻的，保留进一步追究其责任的权利。但本案审理过程中，新城公司未向本院提交已向公安机关报案及立案受理的材料。 本案庭审中，宏缘公司与新城公司一致确认双方存在涉案24套商品房的买卖合同关系。对于新城公司认可的2015年2月8日签订补充协议，新城公司强调：协议第1条仅是确认于2014年4月24日收到了宏缘公司1660万元的房款；第2条中“原协议约定甲方之回购权有效期限为4个月”中的“原协议”是指商品房买卖合同，回购的前提是要宏缘公司在付清所有购房款38105819元，过户手续办完并取得产权证后再回购，如果房价行情看涨，由新城公司回购去卖掉，由于原告一直没有付清房款，所以这份协议一直搁置至今。至于案外人风尚公司、佳榕公司支付给毅达公司的投资款是案外人之间发生的交易，与本案无关；新城公司与毅达公司发生的交易是由毅达公司与新城公司产生的投资关系，与本案诉争的房屋买卖合同无关；蔡某汇给苏晓江个人的款项交易行为，因当时蔡某不是本公司员工，也没有获得公司授权，与本案无关。 本院认为，本案双方的争议焦点在于宏缘公司是否已经全部履行房款的付款义务？即宏缘公司提交的有王某签字的补充协议是否真实有效？对此，本院分析如下： 第一、新城公司认可双方于2014年4月21日签订了涉案的24份商品房销售合同，于2015年2月8日又签订了一份补充协议，在2015年2月8日补充协议中多次提及“原合同”、“原协议”，两者表述的关系为并列，新城公司无法合理解释“原协议”指代为何。新城公司陈述，第2条中“原协议约定甲方之回购权有效期限为4个月”中的“原协议”是指商品房买卖合同，但纵观商品房买卖合同中均无回购权的表述，而宏缘公司目前提交的另一份补充协议却明确约定了“回购权有效期限为4个月”，且其他补偿金金额、支付方式等约定也能相互衔接。若新城公司认可2015年2月8日签订的补充协议为真实意思表示，势必存在一份双方在此之前签订的协议,而新城公司却未能提交双方在此前的补充协议文本。 第二、虽然新城公司主张其公司公章带有数字编码，与宏缘公司提交的2014年补充协议上的“常熟市新城置业有限公司”公章不同，该不带数字编码的公章系他人私刻，但经查新城公司曾与其他商事主体的商事行为中使用过该公章，在与张传庚签订的商品房销售协议中也多次使用该公章，（2016）苏05民终7442号生效民事判决书中已确认了盖有“常熟市新城置业有限公司”公章的合同之效力。另一方面，在之前多次的诉讼程序后，新城公司已明确知晓除带数字编号“3205811023785”与“3205813965436”二枚公章之外的其他公章的存在，但至今也未能提交就私刻公章情况向公安机关报案及公安机关立案受理的证据材料。 第三、王某与新城公司的关系密切。在新城公司的工商登记材料上，王某是2014年12月12日之后才成为新城公司董事，但早在2013年下半年王某、蔡某、帅波与佳榕公司就签订了《投资委托协议书》，王某、蔡某、帅波三人还共同出具《关于上海佳榕与李金妹签订借款合同的承诺》，王某本人也陈述因为股权收购事项提前介入新城公司的房屋销售事务，且在2014年3月至6月期间新城公司确实还每月发放王某13130元。结合张传庚案件的情况，宏缘公司陈述补充协议的经办人是王某，所以其在授权人处签字，具有合理性。 第四、就宏缘公司举证的18份收款回单情况，在双方民间借贷纠纷一案中新城公司陈述是由于宏缘公司支付完购房首付款后无法申请贷款，提出要解约，新城公司本着诚信合作谅解的本意答应将该购房款以投资款的形式分期返还，除蔡某个人支付的以外均认可是对宏缘公司的返还款。而现在又陈述案外人风尚公司、佳榕公司支付给毅达公司的投资款，与本案无关；新城公司与毅达公司的交易情况也与本案无关。对同一事实的陈述，前后存在明显矛盾。而从上述付款的时间节点和金额看，尤其是2015年1月以前的几笔付款，恰好与宏缘公司提交的2014年补充协议上约定内容相印证。 综上，本院认为该份有王某签字、盖有“常熟市新城置业有限公司”公章的补充协议是涉案24份商品房买卖合同与2015年2月8日补充协议之间客观必要的衔接，对宏缘公司提交的该份补充协议予以采信，对其效力予以确认。 本院认为：涉案24份商品房销售合同及二份补充协议均是宏缘公司与新城公司真实意思表示，对双方当事人均具有约束力。二份补充协议是对商品房买卖合同的补充，内容与商品房买卖合同冲突之处应以最后签订的补充协议为准，二份补充协议中未涉及事项应按照商品房买卖合同履行。关于购房款，宏缘公司主张已支付1850万元，根据第一份补充协议中装修补贴可以直接抵扣房款的约定，购房款的支付义务已经履行完毕，但其中新城公司仅认可收到1660万元。本院认为，上海众裔房地产营销策划有限公司在2014年4月委托代理销售常熟市招商北路98号汇金大厦的房屋，涉案24份商品房合同于4月21日签订，宏缘公司在4月23日向该公司汇入190万元，汇款凭证上明确载明为“定金”，又于次日汇入新城公司1660万元，该付款行为符合正常的交易习惯。且在双方民间借贷案件中新城公司已明确2014年4月23日汇入上海众裔房地产营销策划有限公司的190元是购房定金，根据禁反言原则，本院对新城公司的主张不予采信，认定宏缘公司已支付房款金额为1850万元。基于后续双方签订的补充协议约定，本院认为宏缘公司已经履行了涉案24套商品房的房款支付义务，而新城公司未能按期支付每月补偿金，也未能行使回购权，其应根据合同及补充协议约定向宏缘公司履行出卖人的相应义务。本案中，宏缘公司要求新城公司将位于常熟市招商北路98号汇金大厦1幢214-216室、219-220室、222室、224室、231-237室、240-245室、248-251室房屋进行交付并协助登记至新城公司名下，该诉请于法有据，本院予以支持。相对应的，新城公司反诉主张的购房尾款及违约金、律师费，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）常熟市新城置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上海宏缘商务咨询有限公司交付常熟市招商北路98号汇金大厦1幢214室、215室、216室、219室、220室、222室、224室、231室、232室、233室、234室、235室、236室、237室、240室、241室、242室、243室、244室、245室、248室、249室、250室、251室房屋，并协助原告（反诉被告）办理上述房屋产权过户登记手续。 二、驳回被告（反诉原告）常熟市新城置业有限公司的全部诉讼请求。 本诉案件受理费80元，反诉案件受理费减半收取88911元，合计88991元，由常熟市新城置业有限公司负担（上海宏缘商务咨询有限公司同意其预交的案件受理费80元由常熟市新城置业有限公司向其直接支付，本院不再退还，由常熟市新城置业有限公司在本判决生效之日起十日内向其支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  周 婷 人民陪审员  魏月琴 人民陪审员  张晓红 二〇一八年七月二十七日 书 记 员  方 文