北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初6152号原告：秦志杰，女，1971年10月7日出生，汉族，住北京市东城区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：陈燕，北京天达共和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王亭亭，北京天达共和律师事务所律师。被告：董云涛，男，1971年11月28日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：王梦潇，女，1988年4月18日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告秦志杰与被告董云涛、王梦潇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦志杰及其委托诉讼代理人陈燕、王亭亭，被告董云涛、王梦潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦志杰向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原被告双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》自2021年1月18日解除；2.请求法院依法判令两被告向原告返还购房款100万元；3.请求法院依法判令两被告支付违约金20万元；4.请求法院依法判令两被告向原告支付逾期利息，自双方合同终止日5日内的退款期限届满之次日起，即以100万元为基数自2021年1月24日起至实际退款之日止，按照日万分之五计算；5.请求法院依法判令两被告配合原告办理上述房屋网签合同注销手续；6.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：两被告为夫妻关系。2020年11月23日，原被告双方在房地产中介机构提供居间服务的情况下签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将位于北京市顺义区×号楼×单元101的房屋（京（×）顺义区不动产权第×）以人民币980万元的价格售予原告。根据合同的释明，该案涉房屋存在两项抵押权，被告承诺于2021年1月16日前办理抵押权注销登记；并承诺该案涉房屋无司法查封或其他限制转让的情形。上述合同签订后，原告已根据合同约定，于2020年11月13日、23日、28日分三次向两被告支付房款100万元，完成了在先的合同付款义务。但2021年1月16日，合同约定的房屋抵押权注销登记期限届满时，原告才被房地产中介机构告知，案涉房屋已被北京市朝阳区人民法院予以查封；且由于被告背负诸多债务，亦无法办理案涉房屋抵押权的注销登记，致使本合同无法继续履行。基于此，原告向两被告送达《解约通知书》，要求立即解除案涉合同，返还原告已支付的购房款并承担相应的违约责任。上述《解除通知书》送达之后，双方于2021年1月19日在房地产中介机构的主持下，就此事项进行了面谈。被告明确表示，原告向其支付的款项已挪作他用，无法进行返还；且因其资金状况问题亦无法办理抵押权注销登记。原告认为，被告的上述行为已经构成严重违约，致使原告的合同目的无法实现，根据双方《北京市存量房屋买卖合同》第二条（四）款、第五条的约定，因合同无法继续履行或无法实现合同目的的，原告有权解除合同，要求被告返还已付全部房款，并支付违约金。董云涛、王梦潇辩称：不同意原告的全部诉讼请求，我方在和原告协商，原告发函要求解除我方不同意。我方已经在中介的磋商下见了面，我方积极配合原告办理手续，但是双方没有达成一致意见，希望与原告继续协商解决，继续履行合同。本院经审理认定事实如下：2020年11月23日，秦志杰（买受人）与董云涛（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定：秦志杰购买董云涛位于北京市顺义区×号楼×单元101房屋（建筑面积共184.68平方米），该房屋的抵押情况为：已经设定抵押，抵押权人：招商银行，抵押登记日期：2016年2月5日，【房屋他项权证书号】：×××，和抵押权人刘冬，抵押登记日期：2018年1月31日，【不动产登记证明证号】：京（×）顺不动产证明第×号。该房屋已经设定抵押的，双方当事人同意按照下列第（1）种方式处理：（1）出卖人应当于2021年1月16日前办理抵押权注销登记，具体日期以银行实际操作为准，由出卖人积极推进，本合同签订后三日内，由出卖人与抵押权人预约还款时间。……若出卖人无法正常办理该房屋抵押权注销登记，导致该房屋无法进行缴税和产权转移登记的，该交易只能终止，买受人不用承担由此引起的违约责任，出卖人于交易终止日5日内退还买受人已经支付的全部购房款，并支付买受人已付房款的20%作为赔偿金，如果出卖人逾期退还房款，自合同终止日5日内的退款期限届满之次日起至实际退款之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。买卖双方务必在合同终止日5日内配合撤销已经生成的网签合同，买卖双方不得以任何理由拒绝撤销该房屋的网签合同，不遵守方每日支付房价款万分之五的滞纳金，直至配合撤销网签之日时止。成交价格、付款方式及资金划转方式约定：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：980万元。该总价款为出卖人净得价；不含任何现有税费。其中人民币270万元为毛胚房价格，经买卖双方协商一致，该房屋内现有装饰装修、固定家具及配套设施等作价为710万元。签订本合同后，买受人向出卖人支付定金人民币100万元，该定金于本合同签订时抵作本房屋成交价款，该房屋的网签合同生成后当日买受人支付人民币50万元，2020年11月28日支付人民币45万元，另5万元已于2020年11月13日支付。（二）买受人采取下列第2种方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。……2.分期付款。买受人应当于2021年3月7日前分二期向出卖人支付全部房价款。首期：买受人应当于2021年1月31日前或者网签合同生成后45日内将房价款人民币850万元；存入银行资金监管/资金托管账户，待买卖双方办理完毕交易房屋权属转移登记后，首付款由监管银行直接划付给出卖人，因出卖人办理该房屋抵押权注销登记需要，待抵押银行落实了具体还款日，买卖双方需要在出卖人还款日的前三天做银行资金监管。第二期：买受人应当于2021年3月7日前（含本日）房屋交付日，向出卖人支付房价款人民币30万元，出卖人交付房屋完成当日且房屋交付满足本合同第六条约定，该笔房款由买受人直接转账给出卖人。房屋权属及具体状况的承诺约定：1.出卖人对该房屋享有合法权利；2.该房屋未出售并保证不出售给除本合同买受人以外的其他人；3.该房屋无司法查封或其他限制转让的情形；4.出卖人承诺该房屋已符合出售条件；5.出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修等情况和相关关系，附件一所约定的该房屋附属设施设备及其装饰装修等随同该房屋一并转让给买受人：6.出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况；7.出卖人承诺已将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人；8.出卖人保证该房屋不存在安全隐患，违法扩建、加建或改变原有建筑结构等导致该房屋无法正常交易的情形。如该房屋权属及具体状况与上述承诺不符，导致本合同无法继续履行或买受人无法实现本条约定的合同目的的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照8%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，出卖人还应当承担赔偿责任，赔偿金额为已付房价款100%。合同还约定有其他条款。房屋买卖合同签订前，秦志杰于2020年11月23日向王梦潇支付定金5万元，于2020年11月23日向王梦潇支付50万元，于2020年11月28日向王梦潇支付45万元，共计100万元。2021年1月16日，经查询得知，涉案房屋因纠纷被北京市朝阳区人民法院查封，按照合同约定的时间，董云涛没有将涉案房屋解除抵押。双方由此产生分歧，经中介从中调解，双方没有达成一致意见。2021年1月17日，秦志杰向董云涛发出解约通知书，认为董云涛未在合同约定时间完成房屋解押手续，且房屋已经被查封，导致合同无法正常履行，合同目的无法实现，通知董云涛合同于2021年1月17日解除，合同约定的房产交易终止。要求董云涛在接到本通知后立即退还已经支付的首付房款，并按照合同约定承担违约责任，支付违约金。董云涛未退还房款。秦志杰提出诉前财产保全申请，本院冻结被告王梦潇名下中国农业银行账号为×××的账户内的存款2042100元，实际冻结12000.11元，冻结期限自2021年2月9日至2022年2月9日；查封被告董云涛名下位于北京市顺义区×号楼×单元101房屋，查封期限：2021年2月9日至2024年2月8日。董云涛坚持要求履行房屋买卖合同。经本院释明，如法院认定其违约，其认为违约金过高。上述事实，有秦志杰提交的房屋买卖合同、董云涛与王梦潇的结婚证、转账记录、不动产查询结果告知单、解约通知书等在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：秦志杰与董云涛签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定善意、全面履行合同约定的义务。在合同履行过程中，因涉案房屋没有按时解除抵押且被法院查封，董云涛虽然表示愿意继续履行合同，但不能消除上述履行障碍，导致合同不能履行，秦志杰要求解除合同，本院予以支持。按照约定，董云涛还应返还购房款并承担违约责任。董云涛认为违约金过高，本院对秦志杰主张合理的部分予以支持。因王梦潇作为董云涛的妻子，收取了100万元购房款，且该房屋为夫妻关系存续期间购买和出售，故王梦潇承担相应责任。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第一千零六十四条之规定，判决如下：一、原告秦志杰与被告董云涛2020年11月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2021年1月18日解除；二、被告董云涛、王梦潇于本判决生效后七日内返还原告秦志杰购房款100万元；三、被告董云涛、王梦潇于本判决生效后七日内支付原告秦志杰违约金20万元；四、被告董云涛于本判决生效后七日内配合原告秦志杰办理涉案房屋网签合同注销手续；五、驳回原告秦志杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8063元、诉前财产保全申请费5000元，均由被告董云涛、王梦潇负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  商兴加二〇二一年六月十五日书记员  郭文攀