湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初7107号原告：陈洁，女，1962年10月20日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：刘朋辉，湖南子曰道德律师事务所律师。委托诉讼代理人：何盛琨，湖南子曰道德律师事务所实习律师。被告：周赛，男，1992年7月10日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：熊旦，女，1991年2月15日出生，汉族，住长沙市望城区，系被告周赛的配偶。原告陈洁诉被告周赛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告的委托诉讼代理人参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈洁向本院提出诉讼请求：1、判令被告按合同约定向原告支付从2018年5月1日至2021年4月30日的拖欠租金24000元；2、判令被告支付违约金1617元（按照年利率3.85%，暂计算至2021年4月30日，实际应计算至拖欠租金付清之日，租金、违约金合计为25617元）；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：商铺所有人长沙麻田房地产开发有限公司通过《商铺委托经营书》，将雷锋机电市场4栋122（门牌编号首B051号）商铺委托原告负责招商、续租、管理等相关事宜。陈洁与被告签订了《商铺租赁合同》，合同约定：被告承租雷锋机电建材市场二期B051号商铺，自2015年5月1日起至2020年4月30日止，商铺租金为666.66元每间每月，租金逐年递增，1间门面。截至2021年4月30日，被告应支付原告的商铺租金24000元（8000元×3年），现要求被告支付拖欠原告的租金并按照年利率3.85%支付原告违约金（合同约定违约金日千分之五，原告自行调整为年息3.85%，从2018年5月1日起算）。被告周赛辩称，被告不认可原告的起诉意见，原告没有按照合同执行，原告公司管理不当，被告出租的商铺，卫生基本不搞，经常停水停电，被告租赁的时候市场没有任何规划，是租户自己开拓市场。后来被告承担不起了，就在2018年3月25日将商铺转让给了别人，转让的第二天被告就和接手的人去找了市场，当时有个保安，被告将其与接手人签订的书面转让协议交过去了，是他们自己没有保管好，遗失了。按照双方合同约定，逾期30日交租，就应当终止合同，原告当时应该及时终止合同，而不是现在还要原告交租，而且原告的租金金额还多计算了一年。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月18日，原告陈洁(甲方)与被告周赛(乙方)签订一份《商铺租赁合同》，其中约定：一、租赁范围：甲方同意将坐落在长沙市高新区枫林三路(雷锋汽车站旁)的雷锋机电建材市场二期陶瓷大市场一层首B051号商铺出租给乙方，该商铺建筑面积为39.53平方米……三、租赁房屋的交付日期和租赁期限：1、甲、乙双方约定，甲方于2015年5月1日前交付该商铺给乙方租赁使用……商铺租赁期为伍年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止。2、租赁期满，乙方应立即返还该商铺给甲方。乙方需要继续承租该商铺的，则应于租赁期届满前2个月内，以书面形式向甲方提出续租要求，经甲方同意后方可另行签订租赁合同，租金及租赁条件均根据当时的实际情况另行约定。四、租金支付方式和限期：1、甲、乙双方约定，该商铺的租金收取为自签订本协议之日起至2018年4月30日每间每月666.66元，2018年4月30日至本合同结束之日按以下标准收取第四年按46元／㎡／月、第五年按52元／㎡／月，该商铺的面积39.53平方米，1间门面。2、按先付租金后使用该商铺的原则，甲方付清36个月的租金，合计24000元，于2017年8月18日付清。后续租金每六个月付清一次，均应提前十五日付清。乙方如果逾期支付租金，每逾期一日，按拖欠租金总额的千分之三向甲方支付违约金。逾期超过三十日，甲方有权终止本合同，乙方应无条件将租赁商铺交还甲方，对乙方交纳的保证金甲方不予退还……3、门面押金为0元……八、商铺返还时的状态：1、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满次日返还该商铺给甲方，未经甲方同意，逾期返还该商铺的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的日租金标准的1.5倍向甲方支付该商铺占用使用费。2、乙方返还的该商铺应能正常使用。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应承担的费用……九、转租、转让和交换：1、乙方在租赁期内，需事先征得甲方的书面同意，方可将该商铺部分或者全部转租给他人。2、乙方转租该商铺，应按规定与受租方订立书面的转租合同，受租方在经营期间给甲方造成任何损失，乙方应承担连带责任。3、在租赁期内，乙方将该商铺转让给他人承租或他人承租的商铺进行交换承租，必须事先征得甲方书面同意。转让或交换后，该商铺承租权的受让人或交换人应与甲方签订租赁主体变更合同并继续履行本合同……该合同签订后，原告向被告交付了承租商铺，被告支付了至2018年4月30日的租金24000元，此后未再支付租金，也未与原告办理商铺交还手续。另查明，2021年4月15日，案涉商铺的所有权人向原告陈洁出具《商铺委托经营书》：长沙市岳麓区桥头铺路50号雷锋机电建材市场4栋122（门牌号首B051号商铺）系委托人所有，2015年5月1日起，委托被委托人陈洁对该商铺负责招商、出租、续租、管理、租金收取等相关事宜。又查，经庭审询问，原告陈洁表示对于2020年4月30日合同约定租赁期限到期后案涉房屋的使用情况并不知情。上述事实，有当事人陈述，及经庭审质证的《商铺委托经营书》、不动产权证、《商铺租赁合同》等证据佐证。本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，依法成立并生效，对双方均具有约束力。一、关于租金的支付问题。被告辩称其在2018年3月25日已经将案涉商铺转让给案外人，但其并未提交充分证据佐证，且原告对于被告主张的转让事实亦不知情，故本院对该辩称意见不予采纳，被告应当按照合同约定向原告交纳租金。按照原告主张的租金标准，计算至合同约定的租赁期限到期之日即2020年4月30日，应为16000元，对于合同终止之后至2021年4月30日的租金，因双方并未续签合同，且原告对于合同终止之后的房屋使用情况亦不知情，故本院对该期间的租金不予支持。二、关于违约金。本案中，前已述及，被告确实存在拖欠租金的行为，根据双方《商铺租赁合同》的约定，如果逾期支付租金，每逾期一日，按拖欠租金总额的千分之三向甲方支付违约金。原告现自愿调低违约金至按年利率3.85%计算，系其对自身民事权利的处分，本院予以确认，根据被告拖欠租金的实际情况，经计算截至2021年4月30日应为1386元，后续违约金应按此标准继续计算至款项实际付清之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、限被告周赛于本判决生效之日起五日内向原告陈洁支付租金16000元；二、限被告周赛于本判决生效之日起五日内向原告陈洁支付截至2021年4月30日的违约金1386元，并自2021年5月1日起，以16000元为基数，按年利率3.85%的标准继续计算违约金直至款项全部付清之日止；三、驳回原告陈洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取220元，由被告周赛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  汪 样二〇二一年六月二十八日法官助理  许振兴书 记 员  徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。