上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初4766号原告（反诉被告）：李玲玲，女，汉族，住浙江省杭州市。原告（反诉被告）：程丰礼，男，汉族，住浙江省杭州市。以上两原告委托诉讼代理人：江清清，北京市京师（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海玺思教育科技有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陈晓玲，执行董事。委托诉讼代理人：潘斌，上海市现代律师事务所律师。原告李玲玲、程丰礼与被告上海玺思教育科技有限公司（以下简称玺思公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月21日公开开庭进行审理，原告李玲玲、程丰礼当庭增加诉讼请求，被告玺思公司于2021年3月29日提起反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2021年5月12日再次公开开庭进行了审理。原、被告双方当事人及其委托诉讼代理人除原告（反诉被告）李玲玲外均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玲玲、程丰礼向本院提出诉讼请求：1、判令玺思公司向李玲玲、程丰礼支付违约金58,000元；2、判令玺思公司支付原告资金占用损失2,794元；3、诉讼费由玺思公司承担。诉讼过程中，李玲玲、程丰礼变更、增加诉讼请求为：1、判令玺思公司向李玲玲、程丰礼支付违约金58,000元；2、判令李玲玲、程丰礼没收押金29,000元；3、判令玺思公司支付李玲玲、程丰礼资金占用损失（以58,000元为基数，按照年利率6%计算，自2020年2月25日起，计算至实际给付之日止）；4、要求玺思公司支付2020年3月1日-3月10日物业费、电费1,468.3元；5、要求玺思公司支付李玲玲、程丰礼开具发票的税费金额23,200元；6、要求确认双方签订的租赁合同于2020年3月5日解除；7、判令玺思公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年11月22日，李玲玲、程丰礼与玺思公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定由玺思公司承租李玲玲、程丰礼位于上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋，合同期限自2018年12月10日起至2021年3月9日，租金每月29,000元，押一付三，每期房租提前15天支付。2020年2月25日，根据双方签订的租赁合同，玺思公司应支付下个季度的三个月房租给李玲玲、程丰礼，但玺思公司一直不予支付，后李玲玲、程丰礼多次催促，玺思公司仍不予支付，根据双方签订的租赁合同，玺思公司已经构成违约，2020年3月5日，李玲玲、程丰礼通知玺思公司解除租赁合同，并承担违约责任。玺思公司在租赁期间逾期不支付租金的违约行为严重侵犯了李玲玲、程丰礼的合法权益。故诉至法院。玺思公司辩称，是李玲玲、程丰礼违约，并不是玺思公司违约，资金占用费没有法律规定和合同依据，李玲玲、程丰礼不能证明已经支付物业费，而电费与玺思公司无关，玺思公司在2020年3月3日之后没再使用房屋，另李玲玲、程丰礼不能证明其支付了税费，李玲玲、程丰礼也没有提供发票给玺思公司，因此不同意李玲玲、程丰礼的诉讼请求。玺思公司向本院提出反诉：1、判令李玲玲、程丰礼向玺思公司支付违约金87,000元；2、判令李玲玲、程丰礼向玺思公司返还保证金29,000元；3、判令李玲玲、程丰礼赔偿玺思公司财产损失42,778.32元；4、判令李玲玲、程丰礼赔偿玺思公司因不开发票造成李玲玲、程丰礼的抵税损失23,200元；5、本案的诉讼费用由李玲玲、程丰礼承担。事实和理由：第一，李玲玲、程丰礼违约，根据双方2018年11月签订的租赁合同第六条第二款约定，租赁期间甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全状态，但玺思公司进入租赁房第二天就发生窗户把手跌落砸坏车辆的事件，玺思公司出于好意承担了一半的赔偿费用，分析坠落原因系器件老化。2020年3月3日，玺思公司欲去取教学电视、办公桌椅等教学用具，李玲玲、程丰礼非但不去物业公司开具出门单，还通知物业不给取物出门，引起玺思公司一方与门卫冲突并报警，李玲玲、程丰礼的行为使玺思公司不能正常使用租赁房屋，影响合同目的的实现。李玲玲、程丰礼不开出门单还要求玺思公司在2020年3月9日前搬离，而玺思公司的租赁费支付至2020年3月9日，该日还在合同期内，在合同期内擅自解除合同构成违约，应按约定支付违约金。按合同约定，李玲玲、程丰礼应向玺思公司承担开具发票的合同附随义务，但李玲玲、程丰礼拒不开具发票，造成玺思公司抵税损失和税务罚款损失，该损失应由李玲玲、程丰礼承担。第二，李玲玲、程丰礼应赔偿玺思公司的财产损失，玺思公司在租赁房内有教学电视、办公桌椅、办公橱柜及大型教学玻璃平板等物品，3月3日李玲玲、程丰礼不让玺思公司取物，3月9日之前也未开具过出门单，至3月23日，玺思公司实地查看时李玲玲、程丰礼已将部分物品租赁给了新房客，另有电视机等物均已不见，故应赔偿玺思公司的财产损失，故提起反诉。李玲玲、程丰礼对玺思公司的反诉辩称，是玺思公司违约，李玲玲、程丰礼不存在违约，现有证据也无法证明财产损失与李玲玲、程丰礼有因果关系，租赁合同是不含税的租金，如果玺思公司主张抵税损失应该先缴纳税费，因此不同意玺思公司的全部反诉请求。本院认定事实如下：李玲玲、程丰礼系上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋权利人，建筑类型为办公楼。2018年11月22日，李玲玲、程丰礼（出租方甲方）与玺思公司（承租方乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定玺思公司租赁上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋，建筑面积168.54平方米，作为办公使用，租赁期限自2018年12月10日起至2021年3月9日止，月租金29,000元，租金为不含发票价格，租金支付为每3个月支付一次，乙方需在下一期到期前15天支付租金。乙方应按时支付租金，每逾期一日，则乙方需按月租金的百分之一向甲方支付违约金。乙方向甲方转账支付后，应及时通知甲方。若乙方需要甲方开具相应发票的，则开票的费用由乙方承担。甲、乙双方约定，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金的金额为人民币29,000元。租赁期间，使用该房屋所发生的电费、物业费、通讯等费用由乙方承担。合同第九条（二）约定：甲、乙双方同意,有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的3倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分:……6、乙方逾期不支付租金的。合同第十条违约责任中约定：租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按月租金的3倍向乙方支付违约金；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的,乙方应按月租金的3倍向甲方支付违约金。违约金甲方可先行从租赁保证金中抵扣，不足部分，乙方搬出前补给甲方。合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，双方依约履行，玺思公司入驻了系争房屋，并置办了课桌椅、电视机、柜子等的办公用品。玺思公司于2019年11月27日支付了至2020年3月9日的房屋租金。2020年1月以后，新冠疫情爆发。玺思公司法定代表人陈晓玲与李玲玲、程丰礼协商免一个月房租，李玲玲一方未全部同意，2月27日，李玲玲、程丰礼微信告知租金到期了，双方在沟通中李玲玲一方同意免10天房租，陈晓玲表示与合伙人商量，29日，李玲玲一方再次催问，陈晓玲在回复中称“这次也是特殊情况，如果控制不住，我们也只能先不借了”。3月3日，玺思公司至租赁房搬运物品时，因未开具出门证，与物业保安人员发生冲突并强行通过。3月4日，李玲玲一方再次询问租房事宜，陈晓玲未作答复。3月5日，李玲玲一方微信通知陈晓玲，逾期10天未支付租金构成违约，合同自动解约，要求玺思公司按合同约定承担违约责任，责令玺思公司2020年3月9日前搬离租赁房屋，清空房屋内物品并按合同支付3个月违约金，交付钥匙和门禁卡，结清物业水电费，如在3月9日未搬离，房屋内所有物品李玲玲一方有权利进行任意处理。陈晓玲未作回复。3月14日，李玲玲一方进入租赁房进行打扫收拾，处理了室内的桌椅、电视机、柜子等物。现李玲玲、程丰礼诉至本院要求判如诉请，玺思公司则以辩称理由坚持自己的观点。玺思公司并提起反诉，要求支持其反诉诉请。审理中，李玲玲一方提供物业的付款通知书，2020年3月1日至6月30日物业费为16,854元、2020年3月1日至5月31日电费为765.66元，现李玲玲一方要求玺思公司支付3月1日至10日按平均计算的物业费、电费，对此，玺思公司认为其于3月3日离开后，未再使用房屋，电费与其无关。玺思公司提供固定资产表一份，证明自2018年4月13日至2019年5月9日其购物项目及金额，总计42,778.32元，李玲玲一方未予认可。诉讼中，双方均同意租赁合同于2020年3月5日解除，玺思公司也曾表示租赁保证金可不再退还，双方相互不再支付其他费用，但李玲玲一方坚持要求玺思公司支付至少5万元违约金，由于双方各执己见，致调解未成。玺思公司还表示未及时支付租金是因为疫情期间无法经营办学，无经营收入，疫情属不可抗力，不应承担违约责任，即使要承担责任，违约金约定太高，应调低。以上事实，除双方当事人陈述外，另有李玲玲、程丰礼提供的房屋租赁合同、微信聊天记录、交易明细、房屋产权证、付款通知书、情况说明、聊天记录，玺思公司提供的固定资产表、购物凭证、照片、2020年2月5日聊天记录、2020年2月27日聊天记录等证据证实，经庭审质证，除李玲玲、程丰礼对玺思公司提供的固定资产表、购物凭证、照片认为与本案无关外，对其他证据双方并无异议，本院予以确认。本院认为，玺思公司与李玲玲、程丰礼签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，不违反公序良俗，当属合法有效，双方均应恪守履行。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。因新冠疫情影响，上海市政府于2020年1月24日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，后自2020年3月24日零时起将响应级别由一级响应调整为二级响应。受疫情直接影响，玺思公司无法正常经营，但玺思公司租赁期限至2021年3月9日止，而疫情的影响是阶段性的，不足以造成合同根本目的无法实现，故其未按约支付租金，构成违约，李玲玲一方向其发出合同解除通知，确定合同于3月5日解除，现玺思公司也同意解除，本院确认租赁合同于该日解除。合同解除后，玺思公司理应支付相关拖欠的费用，但双方并无实际使用费用的明细清单，故对物业费、电费由本院视具体情况酌情处理。玺思公司未按约支付租金致合同被解除构成违约，故李玲玲、程丰礼要求玺思公司承担违约责任，有合同依据，本院可以支持，因玺思公司对违约金数额提出异议，本院根据玺思公司的过错程度、综合本案其他情况，本着互谅互让、共担风险的精神，根据受疫情造成承租人收入减损的程度，按照公平原则，违约金数额由本院酌情调整。合同解除后，鉴于本院已综合案件情况判处违约金的情况下，李玲玲、程丰礼要求玺思公司支付资金占用损失，本院不予支持，而租赁保证金则应予以退还，违约金可先行从租赁保证金中抵扣。李玲玲、程丰礼要求玺思公司支付开具发票的税费，而玺思公司反诉要求赔偿抵税损失，均无依据，本院均不予支持。玺思公司要求李玲玲一方赔偿财产损失，一方面其提供的清单不足以证实其实际损失，另一方面玺思公司于3月3日取走部分物品，李玲玲一方在3月5日解约通知中也明确3月9日未搬离的物品李玲玲一方可作处理，但陈晓玲未作任何答复，也未自行取物，故可视为玺思公司已放弃取物，现玺思公司再要求赔偿，本院难以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，1999年《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、李玲玲、程丰礼与上海玺思教育科技有限公司签订的关于上海市徐汇区XX路XX号XX室房屋的《上海市房屋租赁合同》于2020年3月5日解除；二、上海玺思教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付李玲玲、程丰礼违约金43,500元；三、上海玺思教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付李玲玲、程丰礼欠付的物业费、电费总计728元；四、李玲玲、程丰礼于本判决生效之日起十日内返还上海玺思教育科技有限公司房屋租赁保证金29,000元；五、驳回李玲玲、程丰礼的其余诉讼请求；六、驳回上海玺思教育科技有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,614元，减半收取计1,307元，由李玲玲、程丰礼负担854元，上海玺思教育科技有限公司负担453元；反诉案件受理费1,970元，由上海玺思教育科技有限公司负担1,707元，李玲玲、程丰礼负担263元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  史建红书记员  郜倩云附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。