河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0311民初2340号原告：杨香女，女，汉族，1962年12月19日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人:杨柏立，男，汉族，1962年12月25日生，住河南省洛阳市西工区，系原告丈夫，特别授权。委托诉讼代理人：宋景亮，河南航星律师事务所律师，特别授权。被告：吴佩红，女，汉族，1967年5月14日生，住河南省嵩县。委托诉讼代理人:卫晓旭，河南京洛律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人:谢明星，河南京洛律师事务所实习律师，一般代理。被告：解稳丛，女，汉族，1964年4月13日生，住河南省洛阳市洛龙区。被告:李志安，男，汉族，1958年5月21日生，住河南省洛阳市洛龙区。被告:洛阳市洛龙区翠云路街道办事处龙祥东社区八里凹居民委员会，住所地:洛阳市洛龙区翠云路街道办事处龙祥东社区八里四居委会党群服务中心办公楼。法定代表人:刘专霞，主任。第三人:洛阳龙丰建设投资有限公司，住所地:洛阳市洛龙区政和路与广利街交叉口洛龙区行政服务中心B302室，统一社会信用代码:914103076948571474。法定代表人:高军峰，董事长。委托诉讼代理人:乔丽娟、何志华(实习)，河南从晏律师事务所律师，特别授权。第三人：河南博利达拍卖有限公司，住所地：洛阳市洛龙区滨河南路61号东方今典天汇中心1-1幢1-1401，统一社会信用代码：914103006659825631。法定代表人：孟凡彪，执行董事。原告杨香女诉被告吴佩红、解稳丛、李志安、洛阳市洛龙区翠云路街道办事处龙祥东社区八里凹居民委员会、第三人洛阳龙丰建设投资有限公司、河南博利达拍卖有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，原告申请撤回对第三人河南博利达拍卖有限公司的起诉，本院依法予以准许，不再制作书面裁定。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨香女及其委托诉讼代理人杨柏立、宋景亮，被告吴佩红委托诉讼代理人卫晓旭、谢明星，被告解稳丛，被告洛阳市洛龙区翠云路街道办事处龙祥东社区八里凹居民委员会法定代表人刘专霞，第三人洛阳龙丰建设投资有限公司委托诉讼代理人乔丽娟、何志华到庭参加诉讼。被告李志安经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨香女向本院提出诉讼请求：1、解除2017年4月20日被告吴佩红于与原告签订的《房屋买卖合同》;2、判令被告吴佩红、解稳丛、李志安、洛阳市洛龙区翠云路街道办事处龙祥东社区八里凹居民委员会共同连带向原告返还购房款419000元;3、判令被告吴佩红、解稳丛、李志安、洛阳市洛龙区翠云路街道办事处龙祥东社区八里凹居民委员会共同连带赔偿原告利息损失暂计73805.10元（利息以419000元购房款为基数，自2017年4月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，2019年8月20日起至实际返还之日止按照全国银行问同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算;利息计至2021年3月20日）;4、判令被告吴佩红、解稳丛、李志安、洛阳市洛龙区翠云路街道办事处龙祥东社区八里凹居民委员会共同连带赔偿原告房价上涨的差额损失403300元;5、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:经被告解稳丛介绍，原告同意购买被告吴佩红位于洛阳市洛龙区里凹居委会）22号楼5单元401号的房屋（以下简称案涉房屋），该房屋系被告吴佩红从被告洛阳市洛龙区翠云路街道办事处龙祥东社区八里凹居民委员会（以下简称八里凹居民会）购买。2017年4月20日，被告吴佩红与原告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告吴佩红将案涉房屋出卖给原告，总金额为419000元。合同签订后，原告依约将419000元购房款以转账方式支付至被告解稳丛的农行账号。后，原告对该房屋进行装修后于2018年3月底入住。2020年11月份，原告发现第三人河南博利达拍卖有限公司在网上发布公告称，受第三人洛阳龙丰建设投资有限公司委托，将以起拍价（评估价）822300元公开拍卖包括案涉房屋在内的共计40套遗留安置房。原告急忙联系被告，联系不上被告吴佩红，被告解稳丛说她将收到的房款中的40万元转给了被告李志安，被告解稳丛、八里凹居民会相关人员均说尽量协调解决，河南博利达拍卖有限公司工作人员告诉原告案涉房产是国有资产，原告只有参与竞买拍得案涉房屋并支付成交价才能取得案涉房屋。后经原告多方主张权利，至今仍无果。被告吴佩红辩称：1、原告在与我签订《房屋买卖协议》时对安设房产系村内分配后剩余的拆迁安置房是明知的，且其在接受该房屋的“低价优惠”时，应视为其已经接受该房屋可能存在群里瑕疵并可能会因权利瑕疵问题等引起纠纷，在该种情况下，原告要求我承担赔偿责任无事实和法律依据。2、对于原告主张的利息损失和房屋增值部分的损失，双方并无约定，也无法律依据，不应被支持。原告主张的违约金过高，请求予以适当减少。3、我保留向原告追究2017年起至今占用案涉房屋期间占有使用费的权利。被告解稳丛辩称：杨香女和吴佩红互不信任，二人找到我，希望在房屋交付和相关物业手续办理完毕前，由我保存杨香女支付的419000元。我和二人都认识，就答应了。后来吴佩红和杨香女完成房屋的交付，我根据我吴佩红的交代，将其中40000元直接支付给李志安，用于偿还吴佩红借李志安的借款，剩余19000元在该二人表示已经办理完成房屋的物业手续的情况下，我交给了吴佩红。我不应承担任何责任。被告李志安辩称：吴佩红欠我的钱，2017年时吴佩红转账把钱还给了我。我没有去银行查是用谁的账号还的。涉案房屋买卖的事情跟我没有关系。被告洛阳市洛龙区翠云路街道办事处龙祥东社区八里凹居民委员会辩称：涉案房屋是杨香女和吴佩红之间的交易行为，居委会自始至终未参与，不是合同当事人，不是本案的适格被告，不应承担责任，应依法驳回原告对居委会的诉求。第三人洛阳龙丰建设投资有限公司述称：涉案房屋属于尚未分配的遗留安置房，权属为国有资产。该房屋已经委托对外进行拍卖，只有享受房屋所在地居民组村民待遇的个人通过竞拍方式才能取得，其他任何人无权进行出售和签署买卖合同，否则属于侵占国有资产和合同诈骗。未经合法途径取得本案房屋的任何人无权占有使用涉案房屋，若有非法侵占行为应予以腾退。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并当庭质证。根据原告的起诉、被告的答辩及当事人提交证据的情况，本院认定如下事实：2011年，被告吴佩红以133099.2元的价格从洛阳市洛龙区翠云路街道办事处龙祥东社区八里凹居民委员会购得洛龙区翠云路39号院龙祥东社区（八里凹居委会）22号楼5单元401房屋。该房屋没有房产证、属于集体产权证，系拆迁安置房。原告杨香女系被告洛阳市洛龙区翠云路街道办事处龙祥东社区八里凹居民委员会居民。2017年4月20日，杨香女与被告吴佩红签订《房屋买卖协议》一份，约定由吴佩红将上述房屋以419000元的价格转让给杨香女；协议中明确载明该房屋没有房产证、属于集体产权证，系安置房。根据吴佩红的指示，杨香女于2017年4月24日将房款打入被告解稳丛的账户。后解稳丛根据吴佩红的指示将其中的400000元打入被告李志安的账户，剩余的19000元交付给吴佩红。2017年10月16日，洛阳市洛龙区翠云路街道办事处龙祥东社区八里凹居民委员会向天然气公司出具证明，证实涉案房屋户名由吴佩红变更为杨香女。2020年11月份，洛阳市洛龙区翠云路街道办事处在涉案房屋张贴《封存公告》，称此房系洛龙区国有资产，现依法封存，任何人不得毁坏和占用。同月，第三人洛阳龙丰建设投资有限公司委托河南博利达拍卖有限公司在中拍平台网络科技股份有限公司网络平台对包括涉案房屋在内的40套遗留安置房公开拍卖，涉案房屋起拍价为822300元。2020年12月10日，杨香女报名参加涉案房屋的竞拍。另查明，2020年12月8日，洛阳市洛龙区翠云路街道办事处龙祥东社区八里凹居民委员会将吴佩红的购房款133099.2元退还给吴佩红。本院认为，涉案房屋系国有资产，任何个人无权占有或者使用。原告杨香女与被告吴佩红买卖涉案房屋的行为违反法律的强制性规定，系无效民事法律行为。因涉案房屋已经由洛阳龙丰建设投资有限公司委托拍卖，原告无需将涉案房屋返还给被告吴佩红，被告吴佩红应当将购房款419000元返还给原告杨香女。被告吴佩红明知涉案房屋没有房产证、系拆迁安置房，本人对涉案房屋不享有所有权，仍与原告杨香女签订买卖合同，出卖涉案房屋；原告杨香女明知涉案房屋没有房产证、系拆迁安置房，吴佩红对涉案房屋不享有所有权，仍与被告吴佩红签订买卖合同，购买涉案房屋；二人均具有过错。原告杨香女如以目前的起拍价822300元重新购买涉案房屋，则需多支出403300元，该数额可以认定为原告因该无效民事法律行为所受到的损失，本院根据二人的过错程度酌定各承担50%的责任，即被告吴佩红应当向原告杨香女赔偿损失201650元。关于原告主张的购房款利息损失，本院认为，无效的民事法律行为自始没有法律效力，原告占有涉案房屋至今，亦应支付相应的租金，故酌定利息损失与租金互相抵销，互不支付。被告解稳丛、李志安、洛阳市洛龙区翠云路街道办事处龙祥东社区八里凹居民委员会并非买卖合同的当事人，在本案中依法不应承担民事赔偿责任。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告杨香女、被告吴佩红于2017年4月20日签订的《房屋买卖协议》无效。二、被告吴佩红于本判决生效后十日内返还原告杨香女购房款419000元。三、被告吴佩红于本判决生效后十日内赔偿原告杨香女损失201650元。四、驳回原告杨香女其他诉讼请求。案件受理费6380元，由原告杨香女负担1880元，被告吴佩红负担4500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  李金双二〇二一年六月十一日书记员  崔小婷