北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初18942号原告：北京力田融信房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区交大东路**院**楼**228，统一社会信用代码91110108684370562B。法定代表人：雷天兵，执行董事。委托诉讼代理人：姜博，北京翀煜律师事务所律师。被告：北京宿谷教育科技有限公司，，住所地北京市顺义区临空经济核心区融慧园**楼**106统一社会信用代码91110113MA005JYW4X。法定代表人：陈建国，总经理。委托诉讼代理人：汪静，女，1981年7月27日出生，汉族，北京宿谷教育科技有限公司员工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杜鹏，男，1991年2月4日出生，汉族，北京宿谷教育科技有限公司员工，住北京市顺义区。原告北京力田融信房地产经纪有限公司（以下简称力田融信公司）与被告北京宿谷教育科技有限公司（以下简称宿谷教育公司）合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员田学彬独任审理，公开开庭进行了审理。原告力田融信公司委托诉讼代理人姜博、被告宿谷教育公司法定代表人陈建国及委托诉讼代理人汪静、杜鹏，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告力田融信公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《宿谷民宿房屋管理服务协议》；2.判令被告向原告支付房屋收入人民币33727.7元；3.判令被告返还涉案房屋；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月25日，原、被告双方签订《宿谷民宿房屋管理服务协议》（以下简称服务协议），约定原告将北京市西城区南礼士路42号楼3门101的房屋交付被告作民宿使用。被告向原告承诺，涉案房屋的平均月营收不低于5800元，收益核算以一年为周期，有效期满双方无异议的，则协议自动续约。上述协议签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用，被告自2019年10月起，每月向原告支付房屋收入。然而，自2020年4月起至今，被告一直未向原告支付房屋收入，虽经原告多次催要，但被告仍然拒绝支付。原告认为，被告的行为已经严重违约。为维护原告的合法权益，原告现向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告宿谷教育公司答辩称，同意解除双方签订的服务协议，不同意支付房屋收入。双方为合作关系，房屋收入扣除保洁费用、运营管理费用后，将收益部分给原告，房屋无收入无须支付。不低于5800元是无外力影响的市场平均水平，2020年2月开始，因为疫情不可抗力的原因，导致民宿业务无法运营，因此造成的损失不应由我方承担。合作期间我方一次性垫付了12000元费用，还差7个月5600元未扣除。2020年5月14日原告已经单方终止合作，房屋已经被收回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2019年1月1日，甲方北京爱家营企业管理有限公司与乙方力田融信公司员工黄红飞签订房屋租赁合同，约定房屋位于北京市西城区南礼士路42号3门101（以下简称南礼士路101室），房屋租金5320元每月，付款方式季付，期限自2019年9月3日至2021年9月2日。乙方承担水电费、电视收视费、燃气费等费用，并承担房屋及附属物品、设备设施因使用、保管不当或乙方人为造成的维护、维修及赔偿责任。自2019年9月3日至2020年6月2日，力田融信公司通过其员工黄红飞支付租金53200元。2019年9月25日，甲方北京宿谷网络科技有限公司（以下简称宿谷科技公司）与乙方力田融信公司签订服务协议，主要内容为：甲方创建并运营SoGood民宿精品民宿互联网分享品牌，致力于打造最具本地特色和本地文化的精品民宿，并且为房屋业主或房屋投资者提供系统专业的房屋管理服务。乙方认同精品民宿互联网分享行业的发展前景，并拥有可用于发展民宿业务的房屋。合同期内，乙方同意将本合同约定的房屋按甲方标准上线到SoGood民宿品牌以及与甲方有合作关系的第三方平台，并不可撤销的委托甲方对该房屋进行综合管理服务。具体房屋地址为南礼士路101室，房屋结构1室1厅1厨1卫1阳台。乙方确保托管房源硬装完备，家电家具齐全，WIFI安装完毕后与甲方交付，整理房屋水电、燃气卡交付给甲方。甲方一次性投入垫付房源所有软装物资及人工等各项费用按月扣除，后期每月消耗日用品在月营收里自动扣除，前期垫付款采用首年按月扣除，一居室800元/月，乙方支付软件使用费1000元/年，首年免除，次年自动扣除。针对本房源，甲方向乙方保证协议期间，乙方月均收入不低于5800元/月，总营收扣除保洁费及服务费后。鉴于新房源上线前两个月属于养房试运营期，前两月收益需按照月收入的8折核算收入。乙方作为房屋的所有者或合法承租方，须对房屋的使用和相关风险非常熟知，并托管期间认可甲方交纳的水电费、暖气费、物业管理费、煤气费、电话和网络费用等费用，承担维修费用。无论在何种情况下，甲方均不对由于电力、网络、通讯或其他系统的故障，火灾、洪水、风暴、政府行为等不可抗力而造成的不能服务或延迟服务承担责任。甲乙双方任何一方遭受不可抗力，均应在遭受不可抗力后尽快通知对方，因不可抗力原因而导致本合同中止、终止的，双方均不须向对方承担违约责任。上述服务协议格式条款由宿谷科技公司提供。经核实，自2019年10月至2020年3月，结算单中记载宿谷科技公司支付力田融信公司23952.3元。2020年6月23日，宿谷科技公司变更名称为宿谷教育公司。2020年2月10日，北京市新型冠状病毒感染的肺炎防控工作领导小组办公室发布《关于进一步加强社区（村）疫情防控工作的通告》，通告：进一步严格居住小区的（村）封闭管理，在出入口设置检查点，居住人员和车辆凭证出入，进入人员必须佩带口罩并进行体温检测。无物业、无安保、开放式小区由属地街道（乡镇）负责落实封闭措施。社区（村）传播疫情时，视情况对住宅单元楼门、小区（村）等实习封闭式隔离。庭审中，双方就服务协议的解除无异议，双方对于解除合同的时间各执一词。力田融信公司述称，2020年7月2日收回房屋。宿谷教育公司述称，2020年2月初因疫情无法经营就多次电话通知力田融信公司解除合同，2020年5月14日力田融信公司将房屋收回。庭审中，宿谷教育公司提交双方员工微信聊天记录，其中2020年5月14日记录显示：……“南礼士路明天有客户入住，现在屋里有人吗”“先停了吧，你们商量了吗，不是今天给我回复吗”“他和领导商量，我就不掺和了，这波接完呗”“先别接了”……宿谷教育公司提交力田融信公司员工微信朋友圈，显示2020年5月15日微信朋友圈发布南礼士路101室对外出租信息。庭审中，宿谷教育公司主张在结算单中予以扣除的维修费、水电费、保洁费等多次性费用及代垫费用是由宿谷教育公司代付的，应该属于力田融信公司的收入，应予以扣除。力田融信公司称认可扣除维修费，辩称其余费用为运营费用，即便是代付，扣除这些运营费用后每月应有保底收益。庭审中，力田融信公司述称，服务协议履行期间为2019年10月8日至2020年7月2日，8个月24天，前两个月保底金额打8折为4640元，后6个月保底金额每月是5800元，24天保底金额是4640元，减去已经支付的金额23952.3元和一次性费用9600元，得出金额15167.7元。力田融信公司明确诉讼请求为：判令被告支付原告房屋收入15167.7元。上述事实，有服务协议、结算单、微信聊天记录、通话录音、《关于进一步加强社区（村）疫情防控工作的通告》及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：力田融信公司与宿谷教育公司签订的服务协议是双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认，双方应按约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点有三：1.新冠肺炎疫情对于双方签订的服务协议的履行是否构成不可抗力；2.合同履行期间的确定；3.维修费、水电费、保洁费等多次性费用及代垫费用如何承担。一、新冠肺炎疫情是否构成不可抗力不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件，具有突发性、难以预料性，是不以人的意志为转移的，当事人亦无法对这种客观现象的发生与否、发生程度等作出安排或处置。因此是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，已经构成法律规定的不可抗力。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定，对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理。本案中，力田融信公司与宿谷教育公司在2019年9月25日签订服务协议，力田融信公司提供房屋交由宿谷教育公司从事民宿业务。期间，北京市实施严格的疫情防控措施，严格居住小区的封闭管理，居住人员和车辆凭证出入，不允许外来人员和车辆进入小区，故新冠肺炎疫情对于双方服务协议的履行构成不可抗力。二、合同履行期间的确定关于合同履行期间，力田融信公司与宿谷教育公司各执一词，力田融信公司主张为2019年10月8日至2020年7月2日，宿谷教育公司辩称为2019年10月8日至2020年5月14日。综合在案证据，力田融信公司员工于2020年5月14日通知宿谷教育公司员工停止接待入住，次日力田融信公司员工微信朋友圈即发布了涉诉房屋的对外出租信息，故本院确认双方服务协议的履行期间为2019年10月8日至2020年5月14日。三、维修费、水电费、保洁费等多次性费用及代垫费用承担双方在服务协议中约定，乙方月均收入不低于5800元/月，总营收扣除保洁费及服务费后。鉴于新房源上线前两个月属于养房试运营期，前两月收益需按照月收入的8折核算收入。宿谷教育公司主张在结算单中代为扣除的维修费、水电费、保洁费等费用属于力田融信公司的收入，应予以扣除，而力田融信公司仅认可扣除维修费用。关于服务协议记载的收入、收益是否包含维修费、水电费、保洁费等费用，双方出现理解分歧，因合同条款为宿谷教育公司提供，应作出不利于提供格式条款一方的解释，且服务协议中约定有“总营收扣除保洁费及服务费后”内容，故本院对宿谷教育公司的上述意见，不予采纳。力田融信公司认可扣除维修费用，本院不持异议。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。本案中，力田融信公司与宿谷教育公司签订的从事民宿业务服务协议受新冠肺炎疫情不可抗力影响，导致合同目的不能实现而实际解除，双方对此均不存在过错。因新冠肺炎疫情影响导致双方合作的民宿业务收入明显减少或没有收入，现双方无法协商达成调解意见，本院综合已查明事实及预期收入、费用负担、租金成本等因素，根据公平原则对力田融信公司主张的收入予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告北京宿谷教育科技有限公司支付原告北京力田融信房地产经纪有限公司四千元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京力田融信房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六百四十四元，由原告北京力田融信房地产经纪有限公司负担七十六元（已交纳）；由被告北京宿谷教育科技有限公司负担五百六十八元，于本判决生效七日之内支付原告北京力田融信房地产经纪有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  田学彬二〇二一年六月二十四日书记员  赵 菲