北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0117民初2417号原告(反诉被告)：张敬艳，女，1986年4月21日出生。委托诉讼代理人：陈涛，北京市翔龙律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘立民，男，1985年8月2日出生。委托诉讼代理人：刘理霞，北京朱雀律师事务所律师。委托诉讼代理人：金花，北京朱雀律师事务所实习律师。第三人：北京市易合房地产经纪有限责任公司，住所地北京市昌平区昌平镇润杰经典花园2号综合楼6（1-2）。统一社会信用代码：911101147587253719。法定代表人：陈宁，董事长。委托诉讼代理人：吴媛，女，1982年6月23日出生，仫佬族，北京市易合房地产经纪有限责任公司法务部经理。原告(反诉被告)张敬艳与被告(反诉原告)刘立民、第三人北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称北京易合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)张敬艳及其委托诉讼代理人陈涛，被告(反诉原告)刘立民及其委托诉讼代理人刘理霞、金花到庭参加诉讼，第三人北京易合公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张敬艳向本院提出诉讼请求：1.依法解除张敬艳与刘立民签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.刘立民退还购房款50万元；3.判令北京易合公司退还中介服务费3.8万元，并承担违约责任。事实与理由：2020年8月5日，张敬艳找到北京易合公司称有购房需求，表明其已经在北京连续交纳了5年社保并按照工作人员段某某的要求提供了征信证明及社保查询账号。2020年8月12日，段某某明确告知张敬艳具有购房资格，可以帮其选房。2020年8月16日，张敬艳与刘立民就位于北京市平谷区xx镇xx号院xx号楼xxx号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同总价款1730000元，张敬艳当日交付购房定金50000元、中介费38060元。2020年8月27日，张敬艳向刘立民转账第一笔购房款。2020年8月28日，北京易合公司向张敬艳索要社保密码。2020年9月10日，北京易合公司在网上进行资格审查时发现购房政策要求是临近买房时连续5年交纳社保，张敬艳系2012年至2017年在北京连续交纳5年社保，故此不符合购房资格，无法网签及过户，客观上无法再继续履行合同。后续未解决，刘立民将涉案房屋转卖给他人，张敬艳知情后联系北京易合公司协商此事要求退款。上述情况的发生，是北京市购房政策造成的限制，而非张敬艳违约。在签订房屋买卖合同前，张敬艳为了避免风险，特意通过正规、专业的二手房中介机构购买房屋，且如实告知了个人相关信息，北京易合公司作为专业的房屋买卖中介机构，未查清张敬艳是否具备在北京的购房资格，存在过错，2020年9月15日，北京易合公司称房屋出售后由其将款项退给张敬艳，张敬艳也不确定房屋什么时候出售，故与北京易合公司签订协议，约定北京易合公司在2020年10月31日前将服务费3.8万元、定金5万元、首付款45万元，共计53.8万元退还给张敬艳，并承担违约责任。刘立民答辩称，一、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、《居间服务合同》于2020年10月23日解除。二、张敬艳因在京未连续5年缴纳社保，购房资格核验未通过，不能按约履行合同，致使合同目的无法实现，且给刘立民造成重大损失，其行为已经构成根本违约，应当按照合同约定承担违约责任，同时应赔偿刘立民的所有损失，在张敬艳用已支付款项50万元冲抵其应承担的违约责任并赔偿损失后，如有剩余部分，刘立民同意退还。除了按照《北京市存量房屋买卖合同》约定的违约责任外，因刘立民系刚需换房，其在出售涉案房产的同时，于2020年8月26日与案外人罗某某签订了房屋买卖合同，用出售涉案房款购买罗某某的房屋，并约定于2020年10月31日前将第一笔购房款173万元支付给罗某某，但因张敬艳的根本违约行为导致涉案合同无法继续履行，进而直接导致刘立民不能按约履行后续购房合同，面临巨额违约金及合同解除的风险，且因涉案房屋面临合同纠纷、影响范围较大，导致房屋迅速贬值，刘立民被迫折价16万元出售了涉案房屋，并向罗某某支付了1万元的违约金，且为了筹集购房资金，刘立民向他人借款一百多万元，其中80万元借款支付了3400元利息，这些均是张敬艳违约行为给刘立民造成的损失。三、张敬艳主张的中介费用与刘立民无关。且北京易合公司已经书面承认，张敬艳此次因资质审核未通过导致根本违约，全部原因在于其事先未进行资质审查，具有重大过错，且已于2020年9月15日与张敬艳签订了《房产纠纷协商协议》，承诺退还张敬艳支付的所有首付款及定金、中介费共计53.8万元。在北京易合公司愿意承担所有责任的情况下，张敬艳不应再向刘立民主张退还案涉钱款。张敬艳虽然主张系北京易合公司的过错导致其根本违约，但合同具有相对性，其因第三人行为导致违约的，应向相对方即刘立民承担违约责任。基于上述事由，刘立民向本院提起反诉。请求：1.《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《房屋交易保障服务合同》、《居间服务合同》于2020年10月23日解除。2.张敬艳因在京未连续5年缴纳社保，购房资格核验未通过，不能按约履行合同，致使合同目的无法实现，其行为已经构成根本违约，应当按照合同约定承担违约责任，具体金额为34.6万元。3.判令张敬艳承担因其违约行为给刘立民造成的房屋折价出售损失16万元。4.判令张敬艳承担因其违约行为给刘立民造成的违约损失1万元。5.判令张敬艳承担因其违约行为给刘立民造成的贷款利息损失3400元。6.本案诉讼费全部由张敬艳承担。北京易合公司称，同意第二项诉讼请求，不同意第三项诉讼请求。事实与理由：1.北京易合公司作为承担违约责任的主体资格不适格，本案是房屋买卖合同纠纷，北京易合公司作为居间人并非买卖相对方。2.张敬艳起诉状中所陈述的北京易合公司未尽购房资格告知义务不符合客观事实。在签约之前，段利想及其他经纪人已经明确询问过张敬艳是否已连续五年缴纳社保，张敬艳明确回复“有”，且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，“众所周知的事实、根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实当事人无需举证证明”，张敬艳对自己是否具备北京市购房资质应有提前预判，并应该在签订合同时负审慎义务，张敬艳把自身不具备购房资格而签订存量房屋买卖合同造成的缔约过失责任全部推卸给第三人是没有合理事由和法律依据的。3.北京易合公司已履行完居间服务行为，如法院判决刘立民违约，张敬艳可向其主张费用，如法院判决张敬艳自身违约，应由其本人自行承担责任，法院若因买卖双方的违约行为而让第三人退还代理费是显失公平的，且本案案由为房屋买卖合同纠纷，张敬艳若认为第三人应退还代理费应以居间合同纠纷另行起诉。4.北京易合公司并未与张敬艳另行达成协议，签字人员当时是公司工作人员，但该协议未加盖公章，不构成表见代理。5.北京易合公司已尽到了提醒的义务，而张敬艳未尽审慎义务。张敬艳的损失是因为其自身不具备购房资质签订合同，且刘立民在张敬艳未及时取得购房资格即将涉案房屋另行出售造成合同无法继续履行造成的，与合同内容无关，即使第三人承担责任也应该以收取的代理费为限而非承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2020年8月16日，张敬艳作为乙方与刘立民作为甲方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：第一条，出卖人所售房屋（以下简称该房屋）坐落为平谷区xx镇xx路xx号院xxx。第四条，经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为1700000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为30000元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人，签订本合同时，买受人向出卖人支付定金50000元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款一部分。第七条，逾期付款责任，买受人未按照第四条及补充协议约定的时间付款的，逾期在15日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付该房屋成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。《补充协议》约定：第一条，经买卖双方协商一致，该房屋价款及家具家电、装饰装修及配套实施作价两者总计人民币1730000元，该房屋成交价格为1700000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备价格为30000元。第二条，关于房屋交易具体事宜的约定，1、定金，乙方支付首付款时已支付的定金视为首付款的一部分，乙方于2020年8月16日将第一笔定金50000元支付给甲方，于2020年8月30日前解押使用将第一笔购房款450000元支付给甲方，于过户当日将第二笔购房款130000元支付给甲方，双方于网签当日之前将贷款所需证件、资料准备齐全，并办理该房屋的审贷手续，剩余房款1100000元向银行申请贷款支付。同日，张敬艳作为乙方与刘立民作为甲方、北京易合公司作为丙方签订《居间服务合同》，约定乙方向丙方支付居间代理费38060元。同日，张敬艳支付刘立民50000元、支付北京易合公司38060元。2020年8月27日，张敬艳支付刘立民450000元。张敬艳提供其与段某某的微信聊天记录，其中8月5日部分聊天内容为：“段：公积金交了多少年了？张：我在北京有5年社保，北京交了累计6年了，南京1年多”。8月12日部分聊天内容为：“段：你可以买房了，你想买几居，我帮你选房子，你现在的房子感觉怎么样，有没有心思买了它”。8月31日部分聊天内容为：“段：从15年到20年到社保呢，现在的那。张：我是12年到17年的社保。段：从现在到之前连续5年。您现在断了吗？张：没有，我网上查着不是最近5年社保，是一共五年社保，是连续5年，并不是最近连续5年啊，跟哪里问的？你打电话交流一下。段：购房资格是认可最近连续5社保，2015年-2020年连续60个月社保或者纳税”。刘立民提供其与张敬艳、北京易合公司工作人员微信群部分聊天纪录，其中2020年10月23日部分内容为：“刘：基于你们近期与我沟通，电话不接，协商无果，群内无任何回复，本人现在正式通知你们2020年8月16日与我签订的所有与买房有关的合同及协议从今日起正式解除，特此通知。2020年9月15日，张敬艳作为甲方与谷某、田某签订《房产纠纷协商协议》，约定：在易合房产没有在查清购房人张敬艳是否具备北京购房资格的情况下，签订了房屋买卖业务签约文件，2020.9.10在资质审核过程中发现张敬艳不具备购房资格，造成此次房产纠纷，特在2020年9月15日与易合房产做出协商。根据友好协商结果，特制定如下条款，甲乙双方约定，在2020年10月31日之前，乙方将服务费3.8万元、定金5万元、首付款45万元共计53.8万元退给甲方张敬艳，如不能达成上述条件，违约方承担以下责任，1、应向被违约方偿付总房价20%的违约金，2、赔偿由此而给被违约方造成的损失，包括误工费，业主由于筹集资金造成的费用等。张敬艳称其同意刘立民继续卖房，后续找到中介，认为中介存在过错，中介说房屋出售后由其将款项退给张敬艳，张敬艳不确定房屋什么时候出售，故签订该协议。北京易合公司辩称签字人员当时是公司工作人员，但该协议未加盖公章，不构成表见代理，据了解，是张敬艳去门面上闹事，怀疑基于此才与张敬艳签订该协议。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。张敬艳不具有北京购房资质，刘立民于2020年10月23日微信通知解除合同，张敬艳庭审中亦认可解除时间，故2020年10月23日为解除合同的通知到达日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。刘立民应返还已收购房款50万元。北京易合公司作为专业中介机构，应熟知购房条件并对买方的购房资格严格审查。张敬艳作为完全民事行为能力人，亦应对购买北京房屋所需条件有一定了解，现因不具备购房时连续五年交纳社保情形导致合同解除，张敬艳存有一定过错，应向刘立民承担赔偿责任。对于刘立民的损失，合同约定过户当日交纳第二笔购房款，因尚未到达过户日，且不存在张敬艳提供的资料不完整、不真实或无效的情形，故不应适用《北京市存量房屋买卖合同》第七条的违约金的条款，对于刘立民的损失，本院酌情予以认定。本案案由系房屋买卖合同纠纷，审理合同相对方张敬艳与刘立民之间的纠纷，故对于张敬艳要求北京易合公司返还中介费3.8万元及刘立民反诉要求确认《房屋交易保障服务合同》、《居间服务合同》，因属其他法律关系，本案不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、张敬艳与刘立民于2020年8月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》于2020年10月23日解除；二、刘立民于本判决生效后七日内返还张敬艳购房款50万元；三、张敬艳于本判决生效后七日内赔偿刘立民损失9万元；四、驳回张敬艳的其他诉讼请求；五、驳回刘立民的其他反诉请求。本诉案件受理费4590元，由张敬艳负担90元（已交纳），由刘立民负担4500元（于本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费4497元，由张敬艳负担1025元（于本判决生效后七日内交纳），由刘立民负担3472元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 欢二〇二一年六月十一日书记员 贾小颖