广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初3880号原告（反诉被告）：广州纽诺四号教育科技有限公司，住所地广州市海珠区新港中路397号自编76、77号。法定代表人：马力，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈婉君，北京市纵横律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈少娟，原告员工。被告（反诉原告）：广州市旭凯投资有限公司（原广州市旭凯投资管理有限公司），住所地广州市海珠区新港中路397号自编76、77号。法定代表人：丁南南，经理。委托诉讼代理人：黄京穗，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓毅，被告员工。第三人：广州新仕诚企业发展股份有限公司，住所地广州市海珠区新港中路397号自编12号。法定代表人：刘勇。委托诉讼代理人：吴坤、苑帅，分别为广东法制盛邦律师事务所律师和实习律师。原告（反诉被告）广州纽诺四号教育科技有限公司诉被告（反诉原告）广州市旭凯投资有限公司、第三人广州新仕诚企业发展股份有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员钟琴独任公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈婉君、陈少娟，被告的委托诉讼代理人黄京穗，第三人的委托诉讼代理人吴坤、苑帅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告起诉并反诉答辩称:一、房屋租赁合同。广州纽诺教育科技有限公司（以下简称纽诺公司）与被告于2017年3月31日签订《租赁意向书》，于2017年4月10日签订《TIT翡冷翠小镇项目租赁补充合同》（以下简称《租赁合同》）。纽诺公司与被告就租赁广州市海珠区新港中路397号T.I.T创意园翡冷翠小镇A6-O1A商铺（以下简称涉案房屋）达成一致约定，租赁期为2017年4月10日至2021年4月30日，原告需缴纳租赁、水电等押金共计143400元。被告、纽诺公司及原告于2017年7月28日签订《变更协议》，约定自2017年8月1日起，承租人由纽诺公司变更为原告，由原告履行原《租赁合同》权利义务。二、涉案房屋强制拆除导致《租赁合同》无法履行给原告的损失及产生的安置费用被告应予以赔偿。（一）涉案房屋拆除过程。2020年10月中旬，被告工作人员微信告知原告涉案房屋因修建科学馆要拆迁，但具体拆迁时间未确定，也没有正式文件，最终拆迁时间跟拆迁办确认。原告立刻于2020年10月19日向被告致函要求明确拆迁时间和拆迁文件便于安置，但未得到被告明确回复。在2020年11月至12月初，原告与被告持续沟通，并积极与第三方房屋所有权人及拆迁办协调，要求被告确认准确拆迁时间和拆迁补偿方案，被告均未予以明确回复。2020年12月7日，被告向原告发送一份拆迁补偿金额仅为21万余元补偿协议要求原告签署，且原告于2020年12月14日中午收到被告向原告发送的《告知函》，要求原告于2020年12月13日签署《补偿协议》并于2020年12月15日搬离涉案房屋。原告提出异议后，被告在未提前告知的情况下以解除合同为由于2020年12月23日断水、断电，并再次于2020年12月24日断水、断电并强制锁门。此时原告的所有设备设施等留置在房屋内尚未移出。原告经沟通无果，无奈要求被告给原告钥匙并腾退园区物资，原告到现场发现涉案房屋已被拆除，原告所有放置于涉案房屋的物资已损毁。（二）被告应赔偿原告损失及安置费用。原告经营托育行业，托育行业的特点决定客户严重依赖于场地条件和距离，且安置涉及数百名孩子和客户，需要的沟通成本和安置时间极长，即使妥善安置的情况下也会造成客户退费导致原告巨大损失的情况。被告始终未明确告知原告拆迁时间及政策情况下，原告一方面积极同被告沟通要求明确拆迁时间和安置方案，另一方面已经主动进行了销售策略调整（导致新增收入减少）寻找安置场地等方式以做预先准备。被告明知上述情况，仅预留半天搬迁时间通知原告必须签署补偿协议并搬迁腾退房屋违法解除合同，并随后假借其他理由不顾上课孩子及家长的安全强制锁门并断水、断电，后涉案房屋被强制拆除。被告在未合理安置并支付拆迁补偿即强制拆除违法解除合同，不仅造成了原告财产的损毁，还给原告在客户之中造成了不良影响，给原告造成了巨大的损失。（三）赔偿范围。包括三项损失：1、第一项损失为装修及物品损失206878.9元，一是装修残值的损失，包含装修损失计算表上1-4项，总金额为33115元，该损失为原告装修时已经形成附合型的一次性支付，因此按使用年限计算残值，除以1390天是实际的合同期，乘以127天指的是从2020年12月25日起剩余的合同期间。剩余部分为装修表格其他部分的合计，总计168978.4元，这些物品为可移动设备，未搬出物品，没有折旧，按照原值向被告主张，因为如原告搬出，就不需要重新购买，所以上述费用为重置费用。2、第二项损失是停产停业的损失258063.42，计算标准为43010.57元×6个月，指的是6个月的月租金，参考政府征收补偿标准，同时原告也提交了同类房屋承租价格，佐证与被告签订的合同每平方单价相差不远，因此原告按照此标准主张。3、第三项实际上为临时安置损失162500元，包括三部分：第一，教师在停产后没有充分的工作岗位立刻安排其从事相同的工作岗位，因此原告或原告关联公司为此支付的工资金额和社保金额。第二，原告退费总金额160887元，转园学费总金额为438284.73元（有部分学生转到其他关联园区，导致原告的损失），综合上述金额折算后原告酌定主张82250元（没有具体的折算方法）。第三，按政府征收标准计算承租面积×100元×3个月=80250元，这是临时安置的费用。以上三部分加起来一共为162500元。故原告起诉请求判令：1、被告返还保证金（租赁、水、电）共143400元；2、被告赔偿原告房屋拆除导致无法履行合同的违约金共143400元；3、被告支付强制拆除导致无法履行合同给原告造成的损失赔偿及安置费用共622656.82元（装修及物品损失202093.4元；停产停业损失258063.42元；临时安置损失162500元）；4、诉讼费由被告承担。关于被告的反诉请求。一、反诉请求第一、二项。（一）第一项反诉请求：2020年11月1日至2020年12月2日的租金及管理费扣除应减免的20850.37元，原告需支付被告的租金金额为24935.08元，管理费金额为7118.95元。基于因疫情原因减免的2020年4月及5月的20850.37元应在2020年10月在租金中扣除，但原告已缴纳10月的全部租金，应视为原告已经支付了2020年11月的部分租金，在计算租金总额时应扣除。（二）第二项反诉请求：原告与被告的租赁法律关系因被告于2020年12月24日强制锁门而解除，2020年12月3日至2020年12月24日仍为租金，并非场地占用费，原告需支付的2020年12月3日至2020年12月24日租金金额为30523.63元。二、反诉请求第三、四、五项，请求法院驳回。2020年4月及5月减免部分的20850.37元，2020年9月经双方确认可在次月抵扣（微信聊天记录），但10月未抵扣，11月被告就租金减免部分又未做确认，原告对此提出了异议（拆迁后将无法抵扣）。12月被告在向原告提出应于12月15日搬迁后，又向原告要求缴纳12月全月租金，原告也及时提出了异议。被告与原告2020年11月和2020年12月就拆迁安置、拆迁补偿、拆迁腾退事项在持续沟通协商。被告在与原告协商拆迁补偿协议时告知原告至少可使用房屋至2020年12月31日。双方租赁合同又因被告于2020年12月24日锁门解除。被告称原告延迟搬迁违约与事实不符。综上，2020年11月及12月并非双方租赁合同的正常履行期间，未交租金及管理费期间是基于对房屋使用权利无法保障的及合同履行不确定性（减免租金、租金支付时间、租金与押金是否可互抵、拆迁时间、安置补偿）的抗辩权，同时缴纳的押金部分完全足够抵扣剩余租金。租赁合同因被告锁门而最终解除，也未影响被告交付房屋。因此，被告以拒付租金等费用及未按时退出物业等理由提出反诉请求第三至第五项，无充分依据，应于以驳回。被告答辩并反诉称：不同意原告的全部诉讼请求：1、双方签订的租赁合同已经明确约定因征收原告应无条件搬离租赁物业，互不向对方承担任何责任，损失及投入各自承担。涉案房屋权属人是广州第一棉纺织厂有限公司，其将包含涉案房屋在内的厂区及物业出租给第三人，由第三人统一打造成TIT创意园，第三人将其中一部分的物业分租给被告，被告又将承租物业中的涉案房屋分租给原告。原、被告在2017年4月10日签订了租赁补充合同，第8-9条对物业征收、拆迁作出了明确的约定。原告以征收拆迁为由向被告诉请索赔没有法律依据。2、原告诉请被告承担房屋拆除导致无法履行合同违约及损失没有依据。根据政府作出的《征收广州科学馆项目国有土地上房屋的决定》第4条的规定，被征收人是指被征收房屋所有权人，本案被告与原告是分租租赁合同关系，本案的原告及被告、第三人都不是被征收人，因此原被告双方应当配合政府征收，并按照合同第8-9条的约定，在收到征收拆迁通知后，合同自动终止，对征收所遭受的损失依据合同约定互不承担违约责任，各自损失及投入各自承担。3、被告及时、提前告知原告应搬迁的时间，原告在政府拆迁前应该有充足的时间搬迁、安置。2020年11月，被告收到第三人《关于移交广州科学馆项目国有土地上房屋的函》，就立即向原告发出了《关于配合广州科学馆项目拆迁工作的联系函》，将拆迁情况及时告知。被告还在2020年10月通过电话及微信，明确告知涉案房屋需在12月份拆迁完毕，要求原告提前做好拆迁准备工作。2020年12月1、2日，被告分别通过微信及书面方式向原告发出了《关于配合推进广州市科学馆征拆区域租户清退的函》，明确告知原告在2020年12月15日前搬离物业，否则将要承担迟延交付物业所造成的损失。根据合同法第97条规定，合同于2020年12月2日自动终止。合同终止后，原告没有积极履行搬迁义务，被告在2020年12月7日为配合政府征收，避免形成钉子户影响拆迁进度，主动向原告发出邀约，发送了一份空白的协议书，试图以给予原告适当补偿作为条件，敦促原告在2020年12月15日前搬离物业，但被告的邀约遭到原告明确的拒绝。根据租赁合同第8条第5点的约定，合同终止后，乙方应在终止之日起七日内将可移动物品自行自费全部搬离租赁物业。但原告未在7日内完成搬迁，拖延至12月14日都还没有全部搬迁完毕。被告迫于无奈，于12月14日又通过微信和邮寄方式再次敦促原告在12月15日前履行完毕搬迁义务。退一步讲，即使原告没有在12月15日完成搬迁工作，拆迁办是在2021年1月4日进场对涉案房屋实施拆除，原告在1月4日前仍然有充足时间搬迁，因此原告主张被告仅预留半天时间腾退房屋与本案事实严重不符，属于虚假陈述。另根据被告提交的证据显示，原告有陆续搬离物业内的物品，在2020年12月24日时仍然对涉案房屋内的物品实施搬离。4、原告拒绝配合政府征收，其是整个TIT创意园中唯一一户拒绝配合拆迁的，其抵触政府征收拆迁违反合同约定，拒绝履行搬迁义务，造成的一切损失应由原告自行承担。根据原告向被告发出的关于告知函的复函中，明确向被告提出了对抗征收拆迁的不合理要求，其单方强行主张要延迟租期至2021年1月4日，被告面对这种无理要求根本无法接受，其违背合同约定的无条件配合搬迁的承诺，原告明确对被告提出的补偿协议及补偿金表示拒绝，并提出了无理要求，这是对双方合同约定损失及投入自行承担合同条款的无理要求，根据租赁合同第8.6条，原告逾期搬出物业的，需要按照租金标准向被告支付场地占用费。5、原告在涉案房屋被拆除前对房屋内物品进行了搬迁，并且其现就在新的地址正常实际经营，原告主张由于物业遭受拆除产生的损失没有事实、法律依据。原告现已迁移至广州市海珠区赤岗北路118号二层，并对外推广告知在2021年1月22日已经正式对外经营，因此其没有产生任何损失且已得到了妥善的安置。根据合同第8-5条约定，原告应在合同终止之日起七日内搬离可移动的物品，对于已形成固定的装饰装修不得拆除，并不得以此要求赔偿或补偿，因此原告对物业内的装修在合同终止时已预料到损失，无需被告赔偿。6、关于保证金的诉请，根据合同第7.2条第8项约定，原告拒绝履行搬迁义务，导致合同违约，保证金不予退还。租赁合同第7-1条，原告拖欠租金超过15日的，保证金不予退还。因此原告存在上述违约，无权要求退还保证金。租赁合同签订后，被告按约将涉案房屋交付原告使用，原告接收涉案房屋后，在涉案房屋中开业经营。2020年8月25日，为响应新冠××疫情期间对中小微企业的租金减免政策，被告与原告签订《T.I.T创意园翡冷翠小镇租金减免确认书》，约定被告在原告没欠费等违约行为的基础上，同意减免原告2020年4月1日至5月31日期间的部分租金共计20850.37元；如原告在余下租期存在任何违约行为（如欠租、欠费等），被告有权追缴本次减免的租金。然而，2020年11月起，原告一直拖欠被告11月租金43010.57元及管理费6687.5元，经被告反复口头及发函催缴，原告拖欠至今拒绝交纳。因此原告应当按照租赁合同约定每天按拖欠金额的3‰标准支付相应违约金。又由于原告逾期交租超过十五日，依照租赁合同的相关约定，对于原告各项交纳的保证金合计143400元，被告有权不予退还。同时，因租赁合同于2020年12月2日终止，原告按照租赁合同约定，应在租赁合同终止之日起7天内，即2020年12月9日之前搬离涉案房屋。但是，原告怠于履行相关合同义务，对抗政府征收，单方主张租赁物业至2021年1月24日，且一直拖延未能履行完毕无条件搬迁义务，原告应当支付租赁合同终止后占用物业场地产生的场地占用费。综上所述，由于原告存在拒付租金等费用、未按时退出涉案房屋等诸多严重违约行为，依照租赁合同的违约责任条款第8-6条以及《TIT创意园翡冷翠小镇租金减免确认书》的补充约定，被告有权追缴此前减免原告的20850.37元租金，并且有权不予退还原告支付的各项保证金，不予减免租金。故被告反诉请求判令：1、原告向被告支付租金（自2020年11月1日至2020年12月2日为45785.45元，按每月43010.57元计）及管理费（自2020年11月1日至2020年12月2日为7118.95元，按每月6687.5元计）；2、原告向被告支付租赁合同终止后产生的场地占用费（自2020年12月3日至2020年12月24日，占用费按照租赁合同租金标准计算为30523.63元（43010.57元/30×22天）；3、没收原告支付给被告的保证金143400元；4、原告向被告支付逾期支付租金、管理费的违约金至清偿完欠款之日止（按每日3‰的标准计；11月拖欠租金和管理费的违约金以租金和管理费合计49698.7元作为本金，从2020年11月6日计算至清偿完毕之日止；12月份拖欠租金和管理费的违约金以租金2774.88元和管理费431.45元合计3206.33元作为本金，从2020年12月6日计算至清偿完毕之日止）；5、本案诉讼费用由原告承担。第三人述称：第三人与被告之间的租赁合同关系业已解除，第三人已就拆迁补偿款分配事宜与被告达成相关协议，第三人已依约向被告支付全部补偿款项，被告作为转租方与实际使用人之间的纠纷与第三人无关。涉案房屋所有权人为广州第一棉纺织厂有限公司，第三人承租涉案房屋后，又依法将涉案房屋转租给被告。广州市海珠区人民政府房屋征收部门自启动征拆程序以来，第三人一直及时通知被告相关征拆事宜。2019年10月31日，第三人又向被告发出《关于移交广州科学馆项目国有土地上房屋的函》，告知涉案房屋被政府依法征收，即将拆除用以建设广州科学馆项目，要求提前做好搬迁准备，并于2019年11月15日前完成场地移交工作。后第三人在各方协商一致的情况下与被告签署协议，约定拆迁补偿款支付、围蔽撤场及清退房屋实际使用人等事宜。现第三人已依约履行相关协议义务，被告亦承诺并确认：其已通知租户将征拆区域相关物业进行清空，征拆区域内物业均可进行移交，相关物业内遗留物品视同放弃，若由此造成租户对相关财产主张权利，由其负责。因此，第三人已预留给被告及其承租人充足的准备时间处理补偿及撤场事宜，并按照法定程序完成清退工作，故第三人在案涉拆迁工作中，不存在任何过错，被告作为转租方与其承租人之间的纠纷与第三人无关。对被告的反诉请求没有意见。经审理查明：海珠区新港中路397号（自编76、77号）的产权人为广州第一棉纺织厂（以下简称棉纺厂）。2007年10月10日，棉纺厂与第三人签订《租赁合同》，约定将广州市海珠区新港中路397号的房地产出租给第三人。后第三人将海珠区新港中路397号T.I.T创意园自编76、77号之物业租赁给被告。2017年3月31日，广州纽诺教育科技有限公司（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《T.I.T翡冷翠小镇项目租赁意向书》，约定甲方将广州市海珠区艺苑北路T.I.T翡冷翠小镇A6-01a栋出租给乙方用作经营幼儿培训，租赁期限4年，由2017年4月10日至2021年4月30日；等。2017年4月10日，广州纽诺教育科技有限公司（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《T.I.T翡冷翠小镇项目租赁补充合同》，约定：甲方将广州市海珠区新港中路397号T.I.T创意园翡冷翠小镇A6-01a栋铺租赁给乙方使用，租赁面积267.5平方米；由于该租赁物业所属的TIT创意园翡冷翠小镇属于广州市政府规划的“退二进三”工程改造项目，有其特殊的产权和使用状况，目前政策情况下，园区内包括本租赁物业在内的房屋的使用性质为临时经营场所，且期限为每两年续期一次，乙方以本租赁物业作为经营场所申请办理营业执照的，经营期限应与该物业同阶段的使用期限一致；租赁期从2017年4月10日起至2021年4月30日止；租金按月支付，乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金，其中，2020年4月1日至2021年4月30日的月租金为43010.57元；管理费为每月6687.5元，乙方应于每月5日前向甲方支付当月管理费；自本合同签订之日起5日内，乙方需向甲方缴交如下费用（本合同中所提及的保证金数额，除非特别注明，均指以下前三项保证金之和）：三个月的租金保证金共108337.5元、三个月的管理费保证金共20062.5元、水电保证金共15000元；本合同终止时，如乙方已缴清全部租金、管理费及其他应缴费用且无其它违约行为，甲方应在乙方搬出物业并缴清所有费用之日起30天内将上述前三项保证金无息退给乙方；甲乙双方同意，无论何种情况下，保证金都不得用于抵扣租金及管理费、水电费等费用；如乙方逾期支付租金、管理费、水电费等各项应缴费用，每天按拖欠金额的3‰计算作为支付给甲方的违约金，若逾期付款超过五日，甲方有权采取停止供应水、电、煤气等强制性措施，因此造成的损失由乙方自行负责承担，若逾期超过十五日，甲方有权从第十六日起解除合同，乙方按本合同第3-2条交纳的各项保证金不予退还；乙方逾期未缴纳相关费用的、乙方有本合同的其它条款及相关《租户手册》规定的严重违约行为，经劝告拒不改正，视为严重的违约行为，甲方有权解除合同并收回物业，且保证金不予退还，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿；合同终止后，乙方应在合同终止之日起7天内将未形成附合的装饰装修物和其他可移动物品自行自费拆除和全部搬离租赁的物业，因拆除造成租赁物业毁损的，乙方应当负责恢复原状，对地面、天花、墙体、玻璃门面等已形成附合的固定装饰装修物不得拆除，并不得以此要求甲方赔偿或补偿附合装饰装修费用；乙方逾期搬出的，需继续按照本合同的租金标准向甲方支付场地占用费，直至乙方实际清空之日，但此费用之支付并不意味双方租赁关系之继续，若乙方逾期搬出造成甲方及甲方客户损失的，还应按占用期间租金与管理费总额的2倍向甲方赔偿损失；如因政府征用、征收、拆迁或改变该场地规划等政策性原因，甲方将在事先收到通知的前提下提前通知乙方，本合同自动终止，乙方应在通知规定的期限无条件退出租赁物业，双方均无需向对方承担任何责任，由此造成的损失和双方的投入由双方各自承担，除乙方所交的保证金（不计利息）外，其余已付费用甲方不予退还；等。合同签订后，广州纽诺教育科技有限公司于2017年4月12日支付了保证金143400元给被告。2017年7月28日，原告（丙方）与被告（甲方）、广州纽诺教育科技有限公司（乙方）签订《变更协议》，约定：甲乙双方于2017年4月10日签订《T.I.T翡冷翠小镇项目租赁补充合同》，由乙方向甲方承租广州市海珠区新港中路397号T.I.T创意园翡冷翠小镇A6栋01a号铺（自编）之物业，现经甲乙丙三方协调一致，就上述合同中承租人由乙方变更为丙方的相关事宜签订本变更协议；《租赁补充合同》自2017年8月1日起承租方变更为丙方，合同其余内容不变，由甲方与丙方继续履行，丙方承担自变更之日起所有应付及未付的相关费用，包括但不限租金、水电费、物业管理费和其他费用，并对乙方于《租赁补充合同》所有未结义务（若有）承担连带责任；等。2020年8月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《T.I.T创意园翡冷翠小镇租金减免确认书》，约定：经甲乙双方协商一致确认，甲方根据《关于支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战过程中健康发展的十五条措施》及甲方与广州新仕诚企业发展有限公司签订的《新冠××疫情期间租金减免补充协议书》，现甲方在乙方没欠费等其他违约行为的基础上，予以减免乙方2020年4月1日至5月31日期间的物业租金共计20850.37元；除前述减免金额外的一切租赁费用乙方仍需按时缴纳；如乙方在余下租期存在任何违约行为（如欠租、欠费等）或未经甲方同意单方解除租赁关系，则甲方有权追缴本次减免的租金；等。2019年9月5日，第三人向租户发出《告知函》，告知TIT创意园部分红线范围内的土地和房屋将被政府依法征收，用以建设广州科学馆项目，请租户提交所租用物业的面积等资料。2019年10月31日，第三人向被告发出《关于移交广州科学馆项目国有土地上房屋的函》，内容：据《关于征收广州科学馆项目国有土地上房屋的决定》{海府征房[2015]2号}文件要求及《关于推进广州科学馆项目TIT创意园地块场地移交事宜的会议纪要》{海征办会纪[2019]33号}现场专题会议的指示精神，贵公司租赁的办公场地处于广州科学馆规划红线范围内的国有土地上房屋，为确保顺利完成市委市政府的工作任务，请贵公司大力支持，提前做好搬迁准备工作，于11月15日前完成场地移交工作，用以建设广州科学馆项目。2019年11月1日，被告向租户发出《关于配合广州科学馆项目拆迁工作的联系函》，主要内容：我司在2019年10月31日收到广州新仕诚企业发展有限公司发来《关于移交广州科学馆项目国有土地上房屋的函》（详见附件1），该函要求我司根据政府部门相关要求提前做好搬迁准备工作，并于11月15日前完成场地移交工作；为配合业主及政府工作，特将上述函件转发贵司，如任何贵司对该函所述要求事项有其他建议或要求，请及时向我司提出，我司汇总意见后将统一向相关部门反馈。2020年10月22日，原告向被告发出《拆迁补偿与安置沟通函》，主要内容：2020年10月15日，我司接到贵司工作人员微信，贵司工作人员告知我司所租赁的广州市海珠区新港中路397号T.I.T创意园翡冷翠小镇A6-Ola栋铺将被依法征拆，征拆时间约为2020年12月，我司须在2020年12月完成撤场及腾退；等。2020年12月1日，被告的工作人员通过微信向原告发出《关于配合推进广州科学馆征拆区域物业租户清退的函》，告知原告拆迁事宜，并要求原告在2020年12月15日前将涉案房屋交还被告。原告的工作人员于2020年12月2日签收该函的纸质版。2020年12月14日，被告的工作人员通过微信向原告发出《告知函》，请原告于2020年12月13日前与被告签订正式的补偿协议并于2020年12月15日前完成搬迁。2020年12月14日，原告向被告发出《关于的复函》，表示被告的工作人员于2020年12月14日下午约14：00向原告发送一份《告知函》，仅预留半天的腾退时间不合理，原告要求延期至2021年1月24日，并表示被告提出的补偿协议补偿金额远远不能弥补给原告造成的损失，不同意被告的补偿协议及补偿金额。被告提交的涉案房屋在2020年12月24日的照片反映，上午11点多时，涉案房屋的大门被打开（大门上还张贴有封条和《通知》），里面有人员活动，室内光线灰暗，没有灯光；当天晚上，有人员搬物品到车上。据被告的工作微信群反映：2020年12月24日下午17:36，被告的工作人员称：“纽诺的家长已经搬东西走了，今晚是怎么安排呢？项目这边等他们走了继续上锁”。当晚18:09，被告的工作人员在群里发布了现场照片，并称：“纽诺在打包家长的被铺”。晚上18:19，被告的工作人员称：“今晚继续加锁”。晚上19:04，被告的工作人员称：“搬完了？继续锁”，另一个工作人员回复说：“还没搬完，我的意见是先锁，到时候他们要搬，就任他们将玻璃打烂，自进自出”。当晚22:02，被告的工作人员在群里上传了涉案房屋被贴封条并上锁的照片。2020年12月31日，被告向第三人发出《关于广州科学馆征拆区域相关物业内遗留物品的声明》，内容：因广州科学馆征拆，我司已通知租户将征拆区域相关物业进行清空并移交；现我公司确认，征拆区域内物业均可进行移交，相关物业内遗留物品视同放弃，若由此造成租户对相关财产主张权利，由我司负责。另查，被告分别于2020年11月5日、11月10日向原告发送了《催款通知书》和《催款函》，要求原告支付2020年11月的租金、管理费、水电费52319.53元及滞纳金。后被告还发给原告一份《2020年12月缴费通知单》，原告表示其于2020年12月3日收到。据原告工作人员与被告工作人员“阿威”之间的微信聊天记录反映：2020年9月24日，原告：“我们4-5月份的房租都缴过了，这个减免政策是给我们退回来还是怎么样呢？”“阿威”：“下月减免。”据原告与被告的工作人员“赖经理”的微信聊天记录反映，双方从2020年10月28日起在微信中对涉案房屋拆迁事宜进行协商。2020年11月4日，原告：“我们之前有个减免的租金是什么补给我们呢？上次阿威说从租金里扣，那11月份你们这边给我们发缴费单的时候是不是直接减去？”“赖经理”：“哦哦，我先了解一下这事，之前是听说减免的事情。”2020年11月6日，“赖经理”：“不好意思莫先生，之前好像是有免过一次的，后面的我们也要等园区免下来才能免给你们。”原告：“阿威说有增加的，这个月房租里减免。”2020年11月9日，“赖经理”回复：“确认过了，大园区那边还没有确认到给我们，所以暂时没有减免，待大园区那边确认后再免除。”原告：“都要拆了啊，那还怎么免啊！”“赖经理”：“我们也是一直再催促对方，尽快在本周落实。”2020年12月4日，原告：“赖经理，那个我们收到你们那边的缴费通知书，11月份12月份的，我看到这个通知单还是没有显示出那个费用，就是之前的减免的那个费用的抵扣啊，昨天你那个昨天就是会议室的那个你那个女同事，要不你把他微信给我？他说他会算出来给到这边给到我的。”“赖经理”：“我这边去了解一下吧，应该你那个费用已经扣减了，但是没显示出来，我叫财务弄弄那个数出来吧，好吧。”2020年12月24日，原告向“赖经理”发送《要求继续履行合同函》，表示被告在2020年12月23日、12月24日采取突发性断水、断电、锁门等强制措施要求解除合同，不符合事实和法律，原告不同意解除合同，要求继续履行租赁合同，并给予原告合理安置时间至2021年1月15日等。2021年1月4日，原告通过微信向“赖经理”发送《沟通函》，内容：由于贵司2020年12月23日单方面锁门解约，导致我司无法进入清场腾空场地，为了不影响政府搬迁，我司特致函，向贵司申请开锁允许我司相关人员进场搬迁；我司将于接到贵司回复之日起，开始整理、拆卸、归类、搬运等，估计需要为期一周时间完成腾空场地，届时正式办理腾退和房屋交接；等。2021年1月5日，原告：“赖经理，昨天你手的交接手续可以先发给我看一下，是个什么样的交接手续吗？”“赖经理”没有回复。2021年1月11日，原告向“赖经理”发送了《TIT搬迁结算方案》，并告知：“赖经理，我们周五准备过去拆空调，同事过去，那边已经推平了。这个什么情况啊？这个直接推平了，我们的东西都没有搬，是不是有点过了啊！这笔损失是谁来承担呢，那么多的重要资料还在里面。”“上周五，也就是1月9号下午过去要拆空调的，准备让你们开门，但同事告诉我那里已经拆了，现在一片废墟。”“赖经理”：“物业已经交给了拆迁办，我们也不知道什么情况。”原告：“那我们的东西还全在里面了，没人通知我们搬东西……”据原告工作人员与被告工作人员“周伟东”的聊天记录反映：2020年12月22日，原告发送微信给周伟东：“周总，阿威说明天停水电，您这边是不是给他打个招呼，这样搞得更不好谈。”2020年12月23日，周伟东：“昨天我们开会，我还不知道你们欠租欠了两个月，你们都没有任何表示，感觉欠的理所当然。之前跟你们提过以押金抵租金，你们反对。”原告：“园区停水电，昨天也跟您说过，因为减免的没有落实……我可以截图给您看，10月份就答应给减免，现在又要12月。”周伟东：“昨天跟你解释过了，操作需要时间，大园区给我们的时间就是这样。”……原告：“周总，先把水电开了吧，真没必要。”周伟东：“由于你们不同意保证金用于交租，所以只能交了租再复电（你们欠租时间较长，完全可认为合同违约没收保证金的），另外一个办法就是，如果你们愿意今天签协议，欠租部分可以在补偿款扣除，可以先行恢复水电。”2020年12月24日，原告向周伟东发出《要求继续履行合同函》。2020年12月25日，原告向周伟东发出《要求旭凯继续履行合同-纽诺》。2021年1月4日，原告向周伟东发出《TIT清场沟通函》。周伟东均未回复。原告为证明其所受损失，提交了以下证据：1、装修损失计算表，记载：（1）装修工程330000元、地胶25000元、消防4200元、空气治理3240元；（2）家具定制41150元、监控自采6550元、监控返还16390元、空调48500元、游乐设备5982元和5941元、办公桌椅2000元、异形椅5296元、办公桌椅15454.8元、打印机1292元、热水器音乐设备3697元、电器冰箱水机9311.6元、电脑6624元、软垫费用790元。2、合同、采购单、发票等票据凭证、对账单、退费及转园名单、退费协议。3、视频，其中拍摄日期为2020年12月24日的视频显示，涉案房屋大门被锁上且被张贴了封条，大门上还张贴一份落款日期为2020年12月23日有被告盖章的《关于解除A6-01A单元租赁合同的通知》。监控设备拍摄到的2020年12月22日、12月23日涉案房屋内正常工作时的状况。本案庭审中，原告表示：第二项诉讼请求中的违约金合同没有约定，原告是参考保证金计算的；第三项诉讼请求，若法院不采纳原告主张的按政府拆迁补偿标准进行赔偿，原告同意按照其提交的损失的证据进行判定；被告在2020年12月24日对涉案房屋断水断电锁门后，没有恢复水电和打开门，也没有通知原告搬离物品。被告表示：第三人只是通知在2020年12月31日前将整个场地移交给第三人，至于什么时候拆除被告不清楚，没有通知被告2021年1月4日拆除的事情，只要移交出去了政府有权随时拆除；被告在2020年12月24日对涉案房屋锁门后有通知原告搬离物品，但没有书面证据证明。第三人表示：第三人只是收到通知在2020年12月31日前将整个场地移交给拆迁办，至于什么时候拆除不清楚。本院认为：根据查明事实，广州纽诺教育科技有限公司与被告签订《T.I.T翡冷翠小镇项目租赁补充合同》后，广州纽诺教育科技有限公司、被告又与原告签订了《变更协议》，约定自2017年8月1日起承租方变更为原告，故上述《T.I.T翡冷翠小镇项目租赁补充合同》是原、被告的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，原、被告均应切实履行。根据原、被告陈述及其提交的证据可以查明，因涉案房屋被政府征拆，被告多次通过发函和微信的方式通知原告搬迁，但因双方就补偿和安置问题未达成一致意见，原告未在被告通知的2020年12月15日前搬迁。2020年12月23日，被告以原告拖欠租金为由，向原告发出《关于解除A6-01A单元租赁合同的通知》，并于当天对涉案房屋实施停水、停电、贴封条和锁门行为。根据被告微信工作群的微信聊天记录可以证明，原告在2020年12月24日进入涉案房屋，并搬出部分物品，当天晚上被告将涉案房屋继续上锁，原告之后未再使用涉案房屋。故双方的租赁合同实际于2020年12月24日终止，原告应支付租金和管理费至2020年12月24日止。原告从2020年11月1日没有支付租金，故原告应向被告支付从2020年11月1日至2020年12月24日的租金。原告表示《T.I.T创意园翡冷翠小镇租金减免确认书》约定减免2020年4月、5月的租金20850.37元应在欠租中扣除。被告表示因原告违约，故按确认书约定应不予减免。据原、被告工作人员之间的微信聊天记录证明，原告未按期支付租金和管理费的原因是对减免租金的扣除问题一直在与被告协商沟通，被告也一直答复在处理中，并非原告恶意不支付租金，故原告的行为未构成违约，被告应当按照上述确认书的约定减免其租金20850.37元。现双方的租赁合同已经解除，本院采纳原告意见将该减免金额在原告所欠租金中予以扣除，扣除后，原告应向被告支付租金55458.71元。对被告超出该部分的租金、场地占用费及违约金请求，本院不予支持。被告要求原告支付从2020年11月1日至2020年12月2日的管理费7118.95元合法有理，本院予以支持。原告要求被告返还保证金143400元合法有理，本院予以支持。被告反诉要求没收保证金143400元缺乏依据，本院不予支持。《T.I.T翡冷翠小镇项目租赁补充合同》约定，如因政府征用、征收、拆迁或改变该场地规划等政策性原因，被告将在事先收到通知的前提下提前通知原告，本合同自动终止，原告应在通知规定的期限无条件退出租赁物业，双方均无需向对方承担任何责任，由此造成的损失和双方的投入由双方各自承担，除原告所交的保证金（不计利息）外，其余已付费用被告不予退还。本案中，被告在收到征拆通知后，多次通过发函和微信信息的方式通知原告搬迁。但原告在明知涉案房屋要被拆迁，在被告多次通知的情况下仍然不搬离，最后涉案房屋被拆迁导致原告财物受损，原告应当承担主要过错责任。而根据原、被告提交的证据查明，被告在2020年12月24日晚明知原告未搬完物品，却将房屋强行上锁。该行为致使原告未能及时处置物品，被告对原告可移动物品的毁损亦存在过错。鉴于原告提交的证据不能证明2020年12月24日被告对涉案房屋上锁时涉案房屋中所留置的具体物品情况，故结合物品的使用情况、使用年限、折旧率及原、被告双方的过错程度，本院酌情判决被告赔偿原告物品损失35000元。原告超过该部分的损失赔偿、安置费用和违约金请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州市旭凯投资有限公司在本判决生效之日起10日内退还保证金143400元给原告广州纽诺四号教育科技有限公司；二、被告在本判决生效之日起10日内赔偿物品损失35000元给原告；三、原告在本判决生效之日起10日内支付从2020年11月1日至2020年12月24日拖欠的租金共55458.71元、从2020年11月1日至2020年12月2日的管理费7118.95元给被告；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回被告其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费12943元，由原告负担10417元，被告负担2526元；反诉受理费2607元，由原告负担625元，被告负担1982元。上述受理费已经由原、被告预交，原、被告同意由对方在履行本判决时将其应承担部分直接支付给自己。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 钟 琴二〇二一年六月十八日书记员 杜彦泽莫敏琪