广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初28456号原告：陈学新，男，1982年6月10日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。被告：肖燕芳，女，1986年7月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：胡海强、翟欣麟，分别系广东百思威律师事务所律师、实习人员。原告陈学新诉被告肖燕芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员适用普通程序独任审理，公开开庭进行审理，原告陈学新、被告肖燕芳的委托诉讼代理人胡海强、翟欣麟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈学新向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付因交易产生的违约金71400元（以476万元为本金，按每日万分之五的标准，自2019年9月25日计至2019年10月25日）；因合同约定的物业管理费无法继续使用的赔偿金20000元；2019年10月1日至10月31日的电费54.96元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告系房屋买卖合同关系，被告本应在2019年9月25日完成过户手续，但因被告原因推迟至2019年10月25日才完成过户，应承担相应违约责任。被告肖燕芳辩称：1、我方不存在逾期办证的情况，我方已按照合同约定履行了预约办理过户的义务，预约至何时办理需根据相关部门决定，我方无法控制，合同仅约定了预约过户的期限，并未约定实际过户的期限，我方已依约过户、交付房屋，没有违约，原告主张的违约金没有依据。2、我方将涉案房屋所涉的原开发商赠与的剩余物业管理费无偿转赠给原告使用，不需要针对该费用作出任何赔偿，原、被告双方在协商房屋购买事项时，房屋的转让价款并没有包括物业管理费，否则合同中也不会约定物业费无偿给原告使用，且被告在合同履行过程中实际交付房屋时间不能确定，因此剩余物业管理费的具体金额也无法确认。被告向原告交付房屋时被告并没有将房屋可能剩余的管理费取走，实际上已经全部无偿的移交给原告，剩余物业管理费原告是否能使用，是原告与管理处交接的问题。3、原告于2019年11月30日签署了二手房交接书，双方已经核对了电表读数并确认电费，我方不存在拖欠电费的情况。经审理查明，2019年8月13日，原告（乙方）与被告、案外人崔杰（甲方）签订《存量房买卖合同》，约定：房地产地址为广州市天河区天禧街4号之三604房；甲方愿意将已缴纳的可用物业费全数无偿移交乙方使用；房屋总金额4760000元;如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方支付违约金，从逾期之日起按总房款0.05%按日计算，合同继续履行；甲乙双方于完成提前还贷手续及取得相关证明且在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复或不批准乙方的贷款的通知后7天内备齐交易所需之资料向房地产登记机构预约申请办理产权转移登记；等。2019年8月23日，原告取得中国建设银行股份有限公司广州天河支行住房与消费信贷部出具的《同意购房抵押贷款意向书》。2019年11月30日，原、被告签署《二手房交接书》，其上载明水电表读数，结算结果为已缴清。对于《存量房买卖合同》的履行情况，原告陈述如下：首期款分两次支付给被告，于2019年9月8日支付完毕首期款145万元，存入至被告的贷款账户。于2019年9月11日取得了银行出具的还清证明。于2019年8月28日（签约后的一周内）取得了银行出具的同贷书。现在房屋的过户政策是取得结清证明的同时就可以预约办理产权转移手续，在9月20日中介方表示在五个工作日内可以预约办理过户，也就是9月25日可以预约过户，但被告表示不同意，之后调整到10月14日，被告又不同意，最后是在10月25日被告到银行取得结清证明，双方于当日预约办理过户手续。被告陈述如下：我方在签订合同20天内向抵押银行申请办理提前还贷，在2019年9月11日完成了提前还贷的手续，银行在系统中也记录了提前还清贷款证明。2019年9月2日、9月8日原告把首期款共计145万元支付至被告的贷款账户上，银行在2019年9月11日扣款，10月8日中介要求原、被告到银行处取回涂销资料，我方预约了10月25日办理过户手续（何时预约我方无法确认），所以被告在原告中介确定的10月25日当天取回了涂销证明及提前还贷的结清证明，并于当天办理了过户手续。我方在2019年10月25日取得了银行提前还贷的相关证明并在当天办理了过户手续，并没有违反合同约定。原告提交原、被告及中介方之间的微信聊天记录，载明如下内容：1、2019年8月29日，原告表示“请问还完款多久能出赎契的资料”，中介方表示“两周左右”；2、2019年9月2日，原告表示“已经支付公积金还款额，明天肖小姐先办理公积金的，周五办理银行的，这周就完成提前还款了”；3、2019年9月11日，中介方表示“文件显示是要一个月取涂销资料，对吧？这个我这边再看看能否快些吧？”，被告表示“好的，等你通知”；4、2019年9月20日，中介方表示“涂销资料已出，麻烦安排时间去银行拿，然后安排过户”；5、2019年9月25日，原告表示“请问两位时间定了吗？”，被告表示“节后约个时间？10月14号，您的时间可以吗？”原告表示“我都在，越快越好，最好这周，这周不行也能在国庆后第一周，一拖又一个月……请看协议，七天内办理”，被告表示“那我们定成14号”，原告表示“但是这样您违约了，没定违约责任，但是要考虑如何补偿我，耽误了八天，晚一点沟通下吧，您实在不能早我也没办法，违约的事我们再商量怎么定”，被告表示“您看要赔偿多少”，中介方表示“14号可以”；6、2019年9月26日，原告表示“请问最终确认时间了吗？”中介方表示“我这边没有问题，我预约14号上午”，被告无回应；7、2019年10月8日，被告表示“周小姐，需要请你帮忙约25号”，中介方表示“基于公平公正原则，现将情况说明，之前约定是10-14号过户，现业主单方说要改期，买家陈先生不同意，那该按买卖合约如何处理，麻烦你们协商好后通知我”。原告提交原、被告之间的微信聊天记录，载明如下内容：2019年7月22日，被告表示“管理费2万左右，因为不确定有多少，不建议写，我已经写了全数移交给你使用。”现原告主张被告在双方签订《存量房买卖合同》时承诺将剩余的约20000元的物业管理费直接转由原告使用，但在交房后物管公司明确剩余的物业管理费在发生业主变更的情况下不可继续使用，诉请要求被告赔偿该部分物业管理费20000元；并主张中介原指定于2019年9月25日办理预约过户，因被告的自身原因推迟至2019年10月25日方完成过户，诉请要求被告承担2019年9月25日至10月25日的迟延过户违约金；及主张被告尚未缴清2019年10月1日至10月31日的电费54.96元，诉请要求被告支付上述款项。原告并表示就涉案房屋的洽谈一直由被告全权负责，其仅对被告主张权利，放弃对崔杰主张权利。本院认为，原、被告签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。《存量房买卖合同》约定“如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方支付违约金，从逾期之日起按总房款0.05%按日计算，合同继续履行；甲乙双方于完成提前还贷手续及取得相关证明且在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复或不批准乙方的贷款的通知后7天内备齐交易所需之资料向房地产登记机构预约申请办理产权转移登记”，从本案查明及当事人陈述可见，被告在2019年9月11日完成了提前还贷的手续，中介在2019年9月20日即已告知被告“涂销资料已出，麻烦安排时间去银行拿，然后安排过户”，但被告在原告多次催促下仍迟至2019年10月25日才取得涂销资料，并于当日与原告一同办理产权转移登记手续，明显超出合理的时间范围，原告主张被告承担迟延交易的违约金有事实及合同依据，综合被告领取涂销资料所需的合理时间、预约申请办理产权转移登记所需的时间及该段期间中包含的7天国庆假期，本院酌情判令迟延交易的违约金自2019年10月8日起计至2019年10月25日，金额为42840元（4760000×0.05%×18），对于原告诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。对于原告诉请要求被告赔偿物业管理费的诉请，《存量房买卖合同》约定“甲方愿意将已缴纳的可用物业费全数无偿移交乙方使用”，对该可用物业管理费的金额双方并未明确，被告已明确同意将剩余物业管理费全数移交原告，且原告自认是物管公司明确在发生业主变更的情况下不可继续使用剩余的物业管理费，即并非由于被告的原因导致原告无法继续使用该物业管理费，原告诉请要求被告赔偿物业管理费20000元缺乏依据，本院不予支持，予以驳回。原、被告在2019年11月30日签署的《二手房交接书》载明已缴清水电费，对于2019年10月1日至10月31日的电费数额原告并未充分举证证明，亦未提交证据证明其已代为垫付上述电费，原告诉请要求被告支付2019年10月1日至10月31日的电费54.96元缺乏依据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告肖燕芳于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告陈学新支付违约金42840元；二、驳回原告陈学新的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向原告支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2086元，由原告陈学新负担1086元，被告肖燕芳负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 符 慧二〇二一年六月二十五日书记员 谢丽军