安徽省蚌埠市龙子湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0302民初1250号原告:安徽瑞康物业集团有限公司,统一社会信用代码:913403006742061952,住所地:安徽省蚌埠市蚌埠万达广场****楼****。法定代表人:高超,公司总经理。委托诉讼代理人：袁圆，江苏品迈律师事务所。委托诉讼代理人：丁玉环，江苏品迈律师事务所。被告：薛亚南，女，1986年7月7日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。原告安徽瑞康物业集团有限公司（简称瑞康集团公司）与被告薛亚南物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞康公司的委托诉讼代理人丁玉环，被告薛亚南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告支付拖欠的2016年10月1日至2021年10月1日期间的物业服务费人民币3644元(0.55元/月平方米*110.42平方米60月=3644元)；二、被告从逾期之日起每日按应缴费用千分之二的标准支付违约金，暂按200元计算；三、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2012年5月10日瑞康集团公司(原蚌埠市瑞康物业管理有限公司以下简称瑞康管理公司)与中国房地产开发蚌埠有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向安徽省蚌埠市龙子湖区风阳东路北侧中房?龙城一品小区提供物业管理服务。原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告薛亚南系上述物业的业主，房号6幢2单元403室，物业面积110.42平方米，按合同约定应当向原告缴纳物业服务费3644元，但被告一直拒绝缴费。原告已按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，且经原告催缴后仍未有效果。现特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益被告薛亚南辩称：1、原告履行前期合同中服务质量差，内容如下：未履行公共秩序，维护安全防范措施等事项的协助管理。被告于2016年10月1日-2016年10月31日连续丢失两辆电瓶车价值7000元左右，报案后公安现场调查监控，发现监控设施已损坏，且至今未维修。2、消防设施不完善，楼层消防管道没有水，地下车库消防设备损坏严重，，地下车库消防设备损坏严重同设施设备的运行、维修、养护和管理(应急灯，消防管道，消防设备)。3、绿化：在未经业主同意的前提下撞自破坏小区绿化，三个观水池长期没有水，减少绿化不能收取相关等级费用。五号楼下面蜂巢快递柜自助售卖机，饮水机破坏绿化带，违反合同第三条:乙方提供的前期物业管理服务应达到约定的质量标准(参照蚌埠市普通住宅区物业服务一级标准)也违反城市绿化条例20条。4、物业有乱收费现象，一次性装修、垃圾清运费、建筑垃圾清运费、墙费、地下车位费乱收费。根据第四、地下车位费乱收费第八条，停车场收费方式：1、露天停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天固定车位70元/个/月。地下车位120元/个/月标。地下车位120元/个/月标准向使用人收取停车管理服务费使用权由业主购置，车位使用人应按车库车位30元/个/月的标准向使用人收取停车管理服务费。5、原告提起的诉讼请求已超出法律规定的诉讼时效期，民法总则规定二年，民法典规定三年。2016年10月-2021年催缴即是超期的，催缴不予认可，是无效的，也是未经业主认可的，也不符合法律法规。恳请法院依法驳回原告的诉讼请求，驳回原告不在诉讼期内的费用及诉讼费和滞纳金，减免诉讼期内原告未履行合同中相应的服务部分费用，连带赔偿电瓶车丢失相对应的责任费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并经庭审质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月10日，中国房地产开发蚌埠有限公司与瑞康集团公司的前身瑞康管理公司签订《前期物业服务合同》，约定对坐落于蚌埠市凤阳东路北侧的中房.龙城一品，总建筑面积63480平米的商业.住宅进行物业管理；多层住宅0.4元/月/平方米，高层多层住宅0.55元/月/平米；在服务内容与质量方面约定，前期服务包括内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理，2、共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等；物业服务费用（物业服务金）第一年按半年、一年一次性交纳，以后业主自愿按年、半年交纳，业主或物业使用人应在合同期内履行交纳义务；本合同期限自2012年5月10日起至该小区业主委员会成立选聘新物业公司止；2013年9月23日，瑞康管理公司与被告签订《前期物业管理服务协议》和《龙城一品小区物业管理规定》。其内容完全一致，载明：“甲乙双方在自愿、平等、协商一致的情况下，同意签订本协议，各自依照本协议约定，行使权利，履行义务。”同日，被告出具了《承诺书》，承诺遵守《业主管理规约》，对违反管理规约的行为承担连带责任。被告居住该区后，至2016年10月1日前一直按期缴纳物业费。该区近年丢失多部电瓶车，所有监控损坏，消防无水，损坏严重。被告提交的照片显示：路面环境脏乱；路面凹凸受损，污水遍布等。许多业主以物业未尽到管理职责为由拒绝缴纳物业费。本院认为：原被告签订的《前期物业管理服务协议》、《龙城一品小区物业管理规定》，被告出具的《承诺书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定。被告愿意签订该协议即表示接受原告提供的物业服务。小区的物业服务是一种同时具有社会公共服务和对每个业主个体服务性质的群体性服务，也是一种不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务的这一特性，决定了在服务过程中，不可避免地会出现一些问题，也不可能同时满足各业主的不同需求，致使物业服务公司与业主之间经常会出现矛盾。如果业主因物业服务有瑕疵，或不能达到自己的期望而拒交物业费，必然导致因业主欠费，物业服务公司难以维继，服务水平下降的恶性循环，最终受损的是业主的利益。涉案的小区，拒绝交纳物业费的也是少数业主，说明物业公司提供的物业服务得到了多数业主的认可。被告现仍居住该小区，享受着物业服务，形同用其他业主交纳的物业费为被告服务，对其他业主是不公平的。庭审中，被告也表示因原告未尽到管理责任，只是暂缓缴纳，并非不缴纳。综合考量，原告在管理方面存在的问题只要是：小区环境部分区域脏乱，路面受损，地面污水未及时清扫，电线外，地面污水未及时清扫防隐患等。对被告提出的上述问题，原告应当予以积极回应、整改、反馈，务必增强与业主的相互信任。只有增强互信，多些沟通和交流，努力改善两者关系，才能形成物业服务与业主间的良性循环。如果物业服务存在重大瑕疵不尽如意，业主可提出合理化建议，要求物业采取补救措施直至终止物业服务合同，选聘新的物业服务企业等方式维护合法权益。原告在物业服务方面存在的瑕疵，不能作为被告拒付物业费的正当理由。至于原告主张的违约金，因其提供的物业服务确有瑕疵，被告并非无辜拒缴物业费，故原告主张违约金，不予支持。关于被告提出的诉讼时效问题，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”第三条规定：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”原告提交的证据显示，原告于2020年12月10日将缴费通知书张贴在被告门上，原告主张权利的时间可认定为2020年12月10日，原告不能证明在2020年12月10日前主张过权利，诉讼时效应从2020年12月10日起计算。自2017年12月10日前超过三年诉讼时效，超过部分不予支持。被告自2017年12月10日至2021年10月1日,3年9个月22日，按46个月计算，物业费为2794（0.55元/月平方米*110.42平方米*46月）元，被告应具实给付。被告要求原告赔偿因物业管理失责或不作为造成的财产损失，可另案诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条，第四十二条第一款，第六十七条之规定，判决如下：一、被告薛亚南支付原告安徽瑞康物业集团有限公司自2017年12月10日至2021年10月1日物业费2794元。于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告安徽瑞康物业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费50元减半收取25元，由原告负担5元，被告负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于蚌埠市中级人民法院。审判员  邹万祥二〇二一年六月二十九日书记员  王晓敏附相关法律条文:一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。