北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初20848号原告：北京茂丰置业有限公司，住所地北京市丰台区汽车博物馆东路10号院3号楼3层301。法定代表人：张兴辉，执行董事。委托诉讼代理人：任彦锦，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：方昆，北京市炜衡律师事务所实习律师。被告：中国三峡新能源（集团）股份有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：吴敬凯，董事长委托诉讼代理人：王忠，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞蕾，北京德恒律师事务所律师。原告北京茂丰置业有限公司（以下简称茂丰置业公司）与被告中国三峡新能源（集团）股份有限公司（以下简称三峡新能源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告茂丰置业公司的委托诉讼代理人任彦锦、方昆，被告三峡新能源公司的委托诉讼代理人王忠、庞蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂丰置业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付剩余购房款8945918.66元；2.请求判令被告支付逾期付款违约金（第四期房款违约金，以633672863.85元为基数，从2019年8月30日至2019年10月15日，按照每日万分之二的标准，计算为5829790.35元；第五期房款违约金，以48744068元为基数，从2019年12月20日至2020年7月21日，按照每日万分之二的标准，计算为2086246.11元；以223802.79元为基数，从2019年8月30日至2020年7月21日，按照每日万分之二的标准，计算为14591.94元；以8945918.66元为基数，从2019年8月30日至实际支付之日止，按照每日万分之二的标准计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方就被告购买原告开发建设的位于北京市丰台区花乡四合庄1516-28-B地块保利都汇中心项目房屋事宜先后于2018年12月21日签署了《关于中国三峡新能源有限公司意向购买保利都汇中心项目4#办公商业楼事宜的备忘录》、2018年12月27日签署了《北京市商品房认购书》、2019年1月29日签署《关于保利都汇中心商品房、产权车位买卖及其他配套空间租赁/使用的协议》（以下简称“协议书”），约定被告购买保利都汇中心项目4#楼，包括办公性质房屋20套、商业性质房屋2套。基于协议书约定的单价和房产证登记的实测面积，前述商品房总价为人民984051052元。根据协议书约定，被告应分五期支付购房款。被告分别于2018年12月28日、2019年1月31日和2019年3月29日如约支付了前三期购房款。根据协议书约定被告应于2019年8月30日前支付第四期房款，即总房款的65%人民币633672863.85元，而被告实际支付时间为2019年10月15日，逾期46天；约定被告应在2019年12月20日前支付第五期购房款，即总价款的5%人民币48744068元。另根据实测面积与预测面积的差额确定的面积差结算款，被告应于2019年8月30日前支付面积差价款人民币9169721.45元。2020年7月21日，被告又向原告支付48967870.79元，在扣除第五期购房款和面积差价款后，被告尚欠原告8945918.66元。根据协议书第六条之约定，被告若逾期付款，则自约定应付款期限届满之日起至实际付款日止，被告应按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。综上，原、被告签署的房屋买卖合同合法有效，房屋买卖法律关系真实明确，双方应按合同约定履行合同义务。被告拖欠购房款的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告三峡新能源公司辩称，一、第四期购房款的支付不存在逾期，不应承担任何违约责任。根据双方2019年1月29日签署的协议书第1条第（2）项就购房款的支付时间及条件约定为：第一期2018年12月30日支付总价款10%；第二期2019年1月31日启动楼板加固改造并签署网签合同支付总价款10%，未能网签的，可顺延至网签后7个工作日内；第三期2019年3月30日支付总房价款10%，甲方向乙方开具前三期房价款的增值税专用发票。前三期购房款的支付双方并无争议，而原告公司并未依约开具增值税发票，其行为已经构成违约。首先，第四期：2019年8月30日前楼板加固完成并交房，乙方支付总房价款65%，甲方向乙方开具等额的增值税专用发票。如届时本协议第四条第（1）款约定的楼板加固尚未完工，则乙方付款时间可顺延至完工且交付使用之日起7个工作日内。在2019年8月30日到来时，加固工程并未完工，也未交房，付款条件未成就。根据合同法67条规定，楼板加固完成并验收通过是卖方的先履行义务，只有在先履行义务依约完成，我方的第四期付款条件才依约成就。根据证据材料显示，直至2019年9月29日，原告公司也未能提供楼板加固义务完成的材料，我方要求在2019年10月底前进行整改，其中除了涉案房屋的楼层加固问题，还有人防验收、宽带网络线路等问题。原告公司并未提供在8月30日前楼板加固义务完成的证据，应当承担举证不能的责任，我方依法行使先履行抗辩权不构成违约。其次，双方在2019年9月29日才完成房屋交付。因原告公司在2019年8月30日并未达到合同约定的房屋交付条件，根据《保利都会中心4号楼交付确认书》显示，2019年9月29日双方及保利物业才签署交付确认书，仅完成房屋的交付。原告公司的楼层加固未完工、交房延期的行为已经构成违约。即便如此，我方也于2019年10月15日完成了第四期购房款的支付，不存在任何违约行为。二、第五期购房款的支付亦不存在延期支付。根据协议书第1条第（2）款约定：“2019年12月20日前电力增容改造完成且乙方取得产权证，乙方支付总房价款的5%，甲方向乙方开具等额的增值税专用发票。”第五期购房款的支付是原告公司要在2019年12月20日电力增容改造完成且乙方取得产权证。协议书及备忘录中就电力增容的具体要求约定明确，即在原有基础上电力扩容增加3兆瓦，单独给数据机房使用。2019年12月20日电力增容改造工程并未完成，我方也并未取得产权证，此时该笔购房款并未达到支付条件。原告公司虽在2020年1月7日将产权证办理完毕，但并未及时将产权证交付给我方，而是私自扣留，其行为已经严重侵害我方的合同权益。直至今日，就电力增容部分也未完成验收，仍不符合支付条件，原告公司已经严重违约。我方于2020年7月14日才拿到房屋产权证，7月21日将最后一笔购房款支付给原告公司，履行完全部付款义务，并未发生延期付款情况，不应承担任何违约责任。三、增值税的税率优惠应由最终消费者享受。2019年3月20日，财政部、税务总局及海关总署联合发布《关于深化增值税改革有关政策的公告》，规定自2019年4月1日起，销售不动产增值税税率由10%调整为9%。根据税法规定，增值税是流转税，实行价外税，由最终消费者承担，在原告公司出售的商品房价格没有任何变化的前提下，该税率调整带来的优惠也应有消费者享有。原告公司在前三期购房款交付后，并未依据协议书约定向我方开具292464398.7元增值税专用发票（10%税率），而是等到税率调整后才给我方开具了发票（9%税率），其行为不仅违反了《增值税暂行条例》的相关规定，也严重违反了合同条约定，给我方造成了少抵扣300万元的损失。四、涉案房产并非一般意义上的商品房买卖，而是整栋楼宇的购买和定制。我方作为央企，购置涉案房产审批流程近2年时间，资金准备充裕，同时涉案房产也区别于其他商品房买卖。对楼宇提出4、5层提出特有要求，就是楼层加固和电力增容，这是一般商品房买卖不具备的特性，完成涉案楼宇的定制是原告公司重要的合同义务，这通过双方对付款金额的约定不难看出，大部分房款的支付与定制的条件完成程度保持一致，因此楼层加固及电力增容是涉案房价支付的重要条件。工程完工应当组织各方竣工验收，我方作为楼宇的购买方+定制方，并未接到任何通知，也并未收到任何工程竣工资料，更是从未参与过改造工程的竣工验收工作。时至今日，原告公司委托第三方进行的电力增容工程最终是否完工，何时完工、工程质量是否符合我方的要求均属未知，原告公司机械的套用合同约定日期要求付款，却对自己应履行的义务置若罔闻，在合同履行过程中，原告公司已经构成违约。综上，我方在整个购房交易过程中，没有恶意迟延支付一笔购房款，即便是双方在增值税率优惠最终享有者理解有歧义，也不存在任何恶意违约行为，均是在积极协商、推进合同履行。而原告公司没有依约完成合同义务，已经构成违约，我方保留向其追究违约责任的权利。因此综合双方提交的证据和庭审情况，应当驳回原告公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月21日，茂丰置业公司（甲方）与三峡新能源公司（乙方）签署《关于中国三峡新能源有限公司意向购买保利都汇中心项目4#办公商业楼事宜的备忘录》，双方就乙方购买由甲方开发的保利都汇中心项目4#办公商业楼及附属产品（以下简称涉案房屋）事宜达成共识，其中对办公商业楼价格及支付方式、车位、附属产品价格、支付方式以及涉案房屋加固、电力扩容等问题双方达成一致意见，双方协商一致，双方此后就该意向办公商业楼签署正式协议，如备忘录与协议存在不一致，则以协议约定为准。2018年12月27日，茂丰置业公司（甲方）与三峡新能源公司（乙方）签署《北京市商品房认购书》，约定乙方自愿购买涉案房屋，该房屋用途为办公、商业，总房款为974881329元，乙方应于签订认购书当日交纳商品房意向金人民币97488132.9元；双方签署商品房买卖合同后，意向金抵作房价款。2019年1月29日，茂丰置业公司（甲方）与三峡新能源公司（乙方）签署《关于保利都汇中心商品房、产权车位买卖及其他配套空间租赁/使用的协议》，约定涉案房屋建筑面积为18505.73平方米，套内建筑面积为13381.47平方米，其中办公性质房屋20套，商业性质房屋2套，建筑面积均价为52680元/㎡，合计总价款为974881329元。房价款支付方式为：第一期：2018年12月30日之前，乙方支付总价款的10%，甲方向乙方开具等额收据；第二期：2019年1月31日前签订网签合同，启动楼板加固改造事宜，乙方支付总价款的10%，甲方向乙方开具等额收据。如届时双方尚未签订网签购房合同，则乙方付款时间可顺延至双方签订网签合同之日起7个工作日内；第三期：2019年3月30日前，乙方支付总价款的10%，甲方向乙方开具前三期房价款的增值税专用发票；第四期：2019年8月30日前楼板加固完成并交房，乙方支付总价款的65%，甲方向乙方开具等额的增值税专用发票。如届时本协议第4条第（1）款约定的楼板加固尚未完工，则乙方付款时间可顺延至本协议第4条第（1）款约定的楼板加固完工且交付使用之日起7个工作日内；第五期：2019年12月20日前电力增容改造完成且乙方取得产权证，乙方支付总价款的5%，甲方向乙方开具等额的增值税专用发票。如届时乙方尚未取得该商品房的产权证，则乙方付款时间可顺延至取得该商品房产权证之日起7个工作日内。另约定乙方购买甲方开发建设的保利都汇中心产权车位共计40个，单价为350000元/个，总价为14000000元。关于涉案房屋的改造事宜，合同约定：（1）楼板加固：甲方为乙方进行楼板加固，由甲方负责协调设计院并进行相关施工，甲方不再另行收费。具体加固内容为：要求4层恒载承重9KN/平米；要求5层恒载承重12KN/平米。（2）电力扩容：甲方为乙方无偿进行电力扩容，甲方不再另行收费。具体扩容内容为：要求数据中心机房进线为两路互为热备独立3兆瓦进线回路；规划200面机柜，电源容量200面*10000W/面=2兆瓦，另考虑50%的动力环境系统（为精密空调、UPS、其他配套等供电），电源容量共需要3兆瓦。（3）通信需求：需要中国联通、中国电信、中国移动、中电飞花四家运营商的光纤资源进入4#办公商业楼。关于违约责任，双方约定本协议所涉付款条款，均为乙方先向甲方支付相应款项，甲方在收到乙方所支付款项后7个工作日内向乙方开具符合要求的发票，乙方不得以甲方未先开具相应发票为由拒绝付款。乙方逾期付款的，应当按日计算向甲方支付相当于应付款项万分之二的违约金。逾期超过60日的，甲方有权解除本协议、双方已签订的认购书、备忘录及一切与本协议有关的合同或其他文件。甲方选择解除本协议的，乙方应当自逾期之日起至甲方解除之日止，按日计算向甲方支付相当于所有款项（包括该商品房价款、该产权车位价款和地下厨房租金）万分之二的违约金。按照对等原则，如甲方不能履行本协议约定的承诺或义务，则甲方同意自其违约之日开始按日计算向乙方支付相当于所有款项（包括该商品房价款、该产权车位价款和地下厨房租金）万分之二的违约金；同时乙方保留解除本协议及相关协议的权利。关于条款适用，双方还约定就该商品房、该产权车位的买卖事宜，双方会以套为单位另行签订相应的网签合同。网签合同与本协议约定不一致的，以本协议为准，本协议未约定事宜，参见网签合同执行。2019年1月29日，茂丰置业公司（出卖人）与三峡新能源公司（买受人）就涉案房屋以套为单位分别签署《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（即网签合同），其中第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照逾期时间分别处理（1和2不作累加）：1.逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金；2.逾期超过60日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。另，双方在《北京市商品房预售合同补充协议》第六条关于面积差异处理方式的补充约定：1.在主合同中约定的房屋套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）时，则买卖双方应于出卖人通知的交付房屋当日签订面积结算协议，并支付面积结算款……买受人逾期支付上述面积差价款的违约责任依主合同第八条处理。第九条：“1.买受人同意委托出卖人指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用人民币办公/商业壹仟捌佰元整……”第十一条：“1.房产交易过程中所发生的下列各项税费，由出卖人和买受人双方按国家有关法律和政府有关规定分别缴纳：（1）因签署和持有主合同及本协议之正本而发生的印花税，由双方各自缴纳；如因买受人原因导致本合同解除，买受人应承担出卖人已经支付的印花税。如因出卖人原因导致本合同解除，出卖人应承担买受人已经支付的印花税；（2）因房产买卖而发生的契税，由买受人缴纳；（3）因买受人取得房屋产权和相关土地使用权的权属证书而发生之登记费、工本费、产权证印花税等费用，由买受人缴纳；（4）其他应缴纳而未在此列明之税费及因国家开征新税种而发生的税费，按国家之相关规定办理。”上述合同签订后，茂丰置业公司（出卖人）与三峡新能源公司（买受人）就涉案房屋签订多份《结算协议》，确定经过实测后，三峡新能源公司需要补交房屋面积差价款共计9169723元。综上，涉案房屋的购房款和房屋差价款合计984051052元。经查，三峡新能源公司分别于2018年12月28日、2019年1月31日、2019年3月29日向茂丰置业公司支付购房款97488132.9元，于2019年10月15日向茂丰置业公司支付第四期购房款633672863.85元。茂丰置业公司分别于2019年10月21日和10月24日按照税率9%向三峡新能源公司开具了部分购房款的增值税专用发票。2020年4月29日，三峡新能源公司向茂丰置业公司出具《关于协商保利佲悦大都汇4号楼合同价款的函》，函件载明：“2019年1月29日，贵我双方签订《北京市商品房预售合同》，我公司购置贵公司22套商品房及配套车位，基于原合同商品房单价和实测面积计算商品房含税总价格为984051052元，车位价格14000000元，共计998051052元。按照合同签订时点税法规定的税率10%计算，合同不含税价款907319138.18元，增值税税款90731913.82元。2019年3月20日，财政部、税务总局及海关总署联合发文，自2019年4月1日起，销售不动产增值税税率由10%调整为9%。根据我国税法规定，增值税是以商品（含劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，实行价外税，增值税由消费者最终承担。现因税率调整，申请与贵公司协商调整合同总价，原合同不含税价格不变，按照新税率9%计算增值税额，将原合同总价款从998051052元调减至988977860.62元（其中不含税价格907319138.18元，增值税税款81658722.44元），我公司将按照贵公司确认后的新合同价款支付剩余款项。”2020年6月12日，茂丰置业公司向三峡新能源公司回复《律师函》一份，函件中确认涉案房屋中共有办公性质房屋20套、商业性质房屋2套，房屋总价款为984051052元，截止发函日三峡新能源公司尚有第五期购房款48744068元和面积差价款9169721.45元未支付；函件中还强调商品房的计价方式为建筑面积乘以约定单价得出房屋总价，影响合同总价款发生变化的因素是商品房实际的建筑面积与销售建筑面积的差异，采取多退少补的方式进行变动，税率的变动并不会影响房屋总价款。另查，2019年8月26日，茂丰置业公司向三峡新能源公司发送房号为101-1202房屋（共计22套）的《入住通知书》，通知其应于2019年8月30日办理房屋交付手续，并要求在办理入住手续时需缴纳相应房屋的契税、房差款、产权证代办费、产权转移登记费、合同印花税。2019年9月29日，三峡新能源公司（甲方）与茂丰置业公司（乙方）、保利物业管理（北京）有限公司（丙方）签订《保利都汇中心4号楼交付确认书》，三方共同对涉案房屋进行了现场验收，甲方确认，甲乙双方已按照《北京市商品房预售合同》的约定办理完毕涉案房屋的交付手续，乙方已向甲方交付了涉案房屋。《确认书》另载明，对于本次交房验收时发现的遗留及消缺事项，由乙方逐项在限期内予以整改……具体整改项目及整改期限按后附的《三峡新能源生产科研中心（保利都汇中心4号楼）查验问题清单》执行。再查，涉案房屋以套为单位于2020年1月7日前办理完毕房号为101-1202房屋（共计22套）的不动产权证书，茂丰置业公司于2020年7月14日向三峡新能源公司交付上述不动产权证书。2020年7月21日，三峡新能源公司又向茂丰置业公司支付第五期购房款48967870.79元，其表示该笔款项是在扣除1%的增值税数额后计算剩余全部房款，连同第五期购房款和房屋差价款一次性支付。庭审中，三峡新能源公司主张因2019年8月30日涉案房屋未完成楼板加固，未达到房屋交付条件，故第四期购房款支付条件未成就，其不存在逾期支付。2019年12月20日前涉案房屋电力增容改造未完工，且其并未拿到产权证，故第五期购房款支付条件亦未成就，亦不存在逾期支付。茂丰置业公司不认可上述意见，主张楼板加固于2019年7月20日完工，已经由施工单位和监理公司出具的验收记录，合同中并未约定楼板加固完工后需要进行鉴定评估，亦未要求需要向对方移交竣工验收材料；电力增容问题于2019年12月18日完成，整栋楼的电量电容需要电力部门统一审批备案，但是楼栋内部的电容如何分配则不需要审批，涉案的电力增容技术标准交付给施工单位，施工项目经过了监理等单位的竣工验收，说明电力增容是符合技术标准的。并提交《公共部位及共同设备设施验收/移交记录表》两份、《国网北京市电力公司高压新装供电方案》《北京盛佳捷电力工程设计有限公司工程设计图纸》《总部基地项目电力增容母线及配电柜供货安装工程经济标投标文件》《北京市总部基地项目电力增容母线及配电柜供货安装工程施工承包合同》《总部基地项目电力增容母线及配电柜供货安装工程竣工图》予以佐证。三峡新能源公司不认可上述主张，认为楼板加固应当经过第三方评估验收，达到技术指标才能证明符合约定标准，茂丰置业公司并未提供相关的技术资料；电力增容改造需要国家电力部门验收，不是监理公司或者物业公司验收，对方同样没有提交相关部门的验收报告。为此，本院于2021年4月9日前往国网北京市电力公司丰台供电公司调查核实，向其出示茂丰置业公司提交的上述关于电力增容材料。国网北京市电力公司丰台供电公司表示：“电力增容是用户将用电需求报给电力公司，电力公司出具供电方案，根据该方案，用户找公司进行电力工程设计或招投标程序，再由施工单位根据图纸进行施工。施工完后进行竣工验收，并将验收材料报给电力公司，电力公司审核没问题，出具验收结果通知单，允许通电。但材料中的电力增容表述与我单位陈述的电力增容概念不太一致，我方陈述电力增容应体现变压器的安装，而该材料未体现变压器的更装。如果用户仅进行建筑内部电力分配，可不通过我方审批，我方对此不知情。根据供电方案，涉案楼栋配电室属用户自己管理，属高基配电室。”本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原被告签订的《北京市商品房认购书》《关于保利都汇中心商品房、产权车位买卖及其他配套空间租赁/使用的协议》《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》以及相关补充协议，均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议焦点一：增值税税率下调后，涉案房屋购房总价款是否随之下调。首先，根据原、被告之间的《关于保利都汇中心商品房、产权车位买卖及其他配套空间租赁/使用的协议》约定，涉案房屋总价款为974881329元，通过双方之间往来的函件内容可知，该总价款为包含增值税税金的含税价。茂丰置业公司作为不动产销售单位，其为增值税纳税义务人，其通过与三峡新能源公司约定含税价格的形式，将增值税税额转嫁给三峡新能源公司，符合交易惯例。三峡新能源公司作为购房人，支付房屋价款是其主要的合同义务。其在向茂丰置业公司协商合同价款的函件中，明确涉案房屋总价款、面积差价款和车位价格998051052元为含税总价格，按照合同签订时点税法规定的税率10%计算，合同不含税价款为907319138.18元，增值税税款为90731913.82元，茂丰置业公司对此未提异议。该价款应视为在当时的增值税率下，合同当事人对房屋总价款及增值税税款承担进行了明确约定。其次，合同变更应满足约定或法定的条件。三峡新能源公司与茂丰置业公司之间，不存在房屋总价款随增值税税率的上调或下降而相应上调或下降的约定。且，在增值税税率降低后，三峡新能源公司欲以9%增值税税率与茂丰置业公司协商调减购房总价款。茂丰置业公司在回函中，明确表示税率的变动不影响房屋总价款，不同意调减购房总价款，并以原合同约定的购房总价款为基数主张逾期支付的购房款和违约金，即双方未就变更合同价款事宜达成一致意见。再次，从国家调整增值税税率的目的来看，下调增值税税率是为了减轻企业税负，激活企业活力，并非必然要求对购房合同中房屋总价款的重新核算以及让利于买受人。合同双方是否重新调整房屋总价款以及税款承担，应当取决于双方的合意。综上，三峡新能源公司主张增值税税率调整带来的优惠应由消费者享有的抗辩理由不能成立。茂丰置业公司虽然在三峡新能源公司2019年3月30日支付完第三期购房款后，未能在7个工作日内向其开具前三期购房款的等额增值税发票，但双方约定三峡新能源公司不得以茂丰置业公司未先开具相应发票为由拒绝付款，且双方亦未就逾期开具发票约定违约责任。经查明，三峡新能源公司向茂丰置业公司共支付房款975105133.34元，尚欠购房款8945918.66元，故茂丰置业公司要求三峡新能源公司支付该部分购房款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。本案争议焦点二：三峡新能源公司的第四期购房款是否构成逾期支付。根据《关于保利都汇中心商品房、产权车位买卖及其他配套空间租赁/使用的协议》的约定，第四期购房款的支付时间为2019年8月30日前楼板加固完成并交房，如果届时楼板加固未完工，则乙方付款时间可顺延至楼板加固完工且交付使用之日起7个工作日内。依此约定应当理解第四期购房款支付需要满足两个条件，一是楼板加固完成，二是房屋交付使用。原、被告未约定楼板加固完工后的评估鉴定要求和移交竣工验收材料等义务，故三峡新能源公司辩称茂丰置业公司未履行该先履行义务的抗辩理由，本院难以采信。本案中，茂丰置业公司虽提供了由施工和监理单位签字确认的验收记录用以证明楼板加固完成，但通过双方的交付情况和查验问题清单可以看出，涉案房屋确实存在诸多遗留及消缺事项需要整改。且在三峡新能源公司未能于2019年8月30日及时办理交接手续后，茂丰置业公司对此未提出催告或异议，直到双方2019年9月29日才办理交付手续。此情节应视为双方对房屋交付作出了变更约定。因此，三峡新能源公司支付第四期购房款的期限应当是从2019年9月29日起的7个工作日内，即截止到2019年10月14日前。故三峡新能源公司于2019年10月15日支付第四期购房款，构成逾期支付。茂丰置业公司主张三峡新能源公司支付逾期支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。本案争议焦点三：三峡新能源公司的第五期购房款是否构成逾期支付。原、被告约定，在2019年12月20日前电力增容改造完成且三峡新能源公司取得产权证，三峡新能源公司支付总价款的5%……如届时三峡新能源公司尚未取得该商品房的产权证，则付款时间可顺延至取得商品房权证之日起7个工作日内。第一，关于电力增容改造问题。根据国网北京市电力公司丰台供电公司的调查意见，涉案房屋的电力增容改造属于建筑内部的电力分配，不需要经过电力部门审批验收，且双方亦未约定电力增容改造完成后需要移交竣工验收材料的义务。茂丰置业公司提交关于电力增容改造的设计、施工和验收材料，可以证明其已于2019年12月18日完成了电力增容改造。第二，关于双方约定“三峡新能源公司取得产权证”的理解。根据双方协议约定和交易情况，三峡新能源公司委托茂丰置业公司代办房屋产权登记，后者有义务向前者交付房屋产权证书，茂丰置业公司于2020年7月14日将涉案房屋的产权证书交付，此时间视为三峡新能源公司取得产权证。而三峡新能源公司于2020年7月21日支付第五期购房款，并未构成逾期支付，故对茂丰置业公司要求三峡新能源公司承担第五期购房款逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于房屋面积差价款的逾期支付情况，原、被告约定，买卖双方应于出卖人通知的交付房屋当日签订面积结算协议，并支付面积结算款。庭审中，茂丰置业公司亦认可房屋面积差价款应于交房时支付，根据上述认定的房屋交付时间，双方结算确认的房屋差价款应当于2019年9月29日支付。三峡新能源公司于2020年7月21日支付的48967870.79元，其亦表示该笔款项是支付的第五期购房款和房屋差价款，故该款项应当先抵扣房屋面积差价款后再行冲抵第五期购房款。关于上述违约金的计算标准，茂丰置业公司主张按照合同约定的日万分之二标准计算，三峡新能源公司未提出异议，本院认为该标准亦不违反法律规定，故茂丰置业公司要求三峡新能源公司支付逾期付款违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，对其主张的违约金数额，合理部分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，判决如下：一、中国三峡新能源（集团）股份有限公司于判决生效后七日内向北京茂丰置业有限公司支付购房款8945918.66元；二、中国三峡新能源（集团）股份有限公司于判决生效后七日内向北京茂丰置业有限公司支付截止到2020年7月21日的逾期付款违约金669582.2元；三、中国三峡新能源（集团）股份有限公司于判决生效后七日内向北京茂丰置业有限公司支付逾期付款违约金（以8945918.66元为基数，从2020年7月22日起至实际付清之日止，按照日万分之二标准计算）；四、驳回北京茂丰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费129586元，由北京茂丰置业有限公司负担59609.6元，由中国三峡新能源（集团）股份有限公司负担69976.4元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 卢晓芳二〇二一年六月二十一日法官助理 代 彬书 记 员 张海燕