山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁15民终2436号上诉人(原审原告)：聊城市商务和投资促进局，住所地：山东省聊城市东昌府区卫育路6号。法定代表人：张银东，局长。委托诉讼代理人：鲁淼，男，1970年10月17日出生，汉族，该单位机关党总支专职副书记，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：赵鲁波，男，1980年3月29日出生，汉族，该单位政策法规科科科长，住山东省聊城市东昌府区。被上诉人（原审被告）：杨一凡（又名杨茂新），男，1977年1月10日出生，汉族，居民，住山东省聊城市。被上诉人(原审被告)：聊城市东昌府区美家快捷酒店，住所地：山东省聊城市卫育北路6号。经营者：庞丽，女，1978年12月22日出生，汉族，住聊城市东昌府区美家快捷酒店。委托诉讼代理人：付池洪，聊城东昌正坤法律服务所法律工作者。上诉人聊城市商务和投资促进局因与被上诉人杨一凡、聊城市东昌府区美家快捷酒店（简称美家快捷酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初10963号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人商务和投资局上诉请求：1.依法改判被上诉人支付所欠租金218750元；2.被上诉人支付违约滞纳金879534.25元；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：2011年3月12日，上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，杨一凡承租甲方一栋四层办公楼(不包括门厅以西的八间房屋)，租赁期十五年，每年租金290000元。合同约定，杨一凡应在第三年度开始之日(2014年7月12日)起一个月内向上诉人支付第二个五年的租金，剩余租金逐年支付。如逾期支付租金，须按每日租金的1倍支付滞纳金。杨一凡租赁房屋后，用于经营美家快捷酒店。2014年9月10日，被上诉人向上诉人申请分批缴纳2016至2021年度租金。上诉人同意被上诉人2014年年底前交纳800000元，余款650000元于2016年12月31日前付清。被上诉人交纳了800000元租金后，迟迟不交纳剩余650000元。被上诉人应按合同约定向上诉人支付逾期支付租金期间的滞纳金。上诉人与被上诉人签订的合同，不包括一层门厅以西的八间房屋，但被上诉人自2011年4月26日起一直使用该房屋，并向贸促会、聊城国际商会支付了70000元房租。上诉人作为房屋的业主，有权要求被上诉人支付2013年8月26日至2019年11月20日期间的租金218750元。一、一审法院认定事实有误、举证责任不合理。关于门厅以西八间房屋的问题。我局与美家快捷酒店签订房屋租赁合同之前，已将一层门厅西八间办公用房提供给市贸促会占有并使用；直至我局与美家快捷酒店签订房屋租赁合同时，贸促会仍在那里办公，故原合同中将该八间办公用房排除在外。后来2011年8月，美家快捷酒店私自与贸促会签订租赁协议，并且美家快捷酒店实际已向贸促会支付了2年(7万元)的租金，且美家快捷酒店安装了电动大门封闭进出，一楼西八间房屋和租赁楼同属一整栋楼整体不可分割。2020年3月份，市委巡察办书面反馈巡察意见，2019年12月份巡察期间，巡察组工作人员对租赁的原办公楼一楼八间进行了巡察核实，认定美家快捷酒店一直占有使用该八间房屋；这足以说明美家快捷酒店从那时起就已经占有并使用该八间房屋，这是一种事实上的持续状态。另外，美家快捷酒店与贸促会签订的协议书未约定租赁期限，应当认定为无固定期限租赁合同，并且一直未解除。如美家快捷酒店无法证实合同已解除，根据其之前占有使用情况，应当由美家快捷酒店举证证明其自2013年10月10日开始未使用该房屋，如其无法证实，应当向我局支付租金218750元。二、一审法院认定事实有误、适用法律不当。关于违约滞纳金的问题。一审法院认为，“原告依据2011年3月12日与被告杨一凡签订的房屋租赁合同及原告对被告的复函，要求被告支付滞纳金，但双方于2019年11月20日重新签订租赁合同，提高了年租金标准，宣布原合同失效，原告也认可被告结清了之前的租金，原告再依据原合同和‘复函’向被告索要滞纳金缺乏事实和法律依据。”1.关于“双方还约定，杨一凡再缴纳120830元，即结清2019年11月1日之前的租金”，我局从未认可或做出上述陈述。2.关于2019年签订的房屋租赁合同生效后是否可以依据原合同主张滞纳金的问题：双方在新合同中并未对原合同的纠纷进行约定，我局也从未表示放弃要求美家快捷酒店承担违约责任的权利。《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发[2009]40号)第三条第八款规定，合同解除后，当事人主张违约金条款继续有效的，人民法院可以根据合同法第九十八条的规定(合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力)进行处理。综上，我们认为一审法院适用法律有误，美家快捷酒店应当按照原合同向我局承担违约责任，即应向我局支付违约滞纳金879534.25元。综上所述，一审法院认定事实不清、适用法律不当。故请求二审法院依据民事诉讼法有关规定，撤销一审判决，并依法予以改判或发回重审。被上诉人杨一凡、美家快捷酒店辩称，上诉人的上诉请求及上诉的事实及理由没有事实根据。上诉人与被上诉人是从2011年3月12日签订租赁合同，自2019年11月20日，双方又重新签订了新的合同，将原合同共同声明废止。双方经过对账，被上诉人一次性结清了2019年11月20日前的全部房租，补给了上诉人120830元，从双方签订的新合同，上诉人从原来的房租价格提高到415502元，包括门西八间，从双方结算原房租金时，上诉人没有提到滞纳金、违约金，因新合同生效，原合同已废止，废止的合同不能作为有效证据，废止了合同就等于终止了双方的权利义务，对双方不再有任何约束力，上诉人不能以废止的合同主张新的权利。综上，被上诉人不欠上诉人的房租费，上诉人的上诉请求也无法得到二审法院的支持，一审法院判决事实认定清楚，适用法律正确，请法庭查明事实后依法驳回上诉，维持原判。商务和促进局向一审法院起诉请求：1.判令被告支付房屋租金218750元；2.判令被告支付违约滞纳金879534.25元。一审法院认定事实如下：2018年12月24日，原聊城市商务局更名为聊城市商务和投资促进局。2011年3月12日，聊城市商务和投资促进局（甲方）与杨一凡（乙方）签订《房屋租赁合同》，杨一凡租赁聊城市商务局办公楼一幢（不包括一层门厅以西的八间房屋）。双方约定：租期十五年（2011年7月12日至2026年7月12日），年租金290000元，房屋交付后乙方一次性付清前五年租金1450000元；租赁期满三年之日起一个月内乙方交纳第二个五年租金1450000元；乙方如逾期支付租金，须按日租金1倍支付滞纳金；双方还约定了其他事项。2011年3月15日，杨一凡向原告交纳前五年租金1450000元。2011年11月17日，杨一凡之妻庞丽注册成立美家快捷酒店，在杨一凡租赁的原告楼房内与杨一凡一同经营。2014年9月10日，美家快捷酒店以楼房陈旧、设施老化需重新装修需大量资金为由向原告申请分批交纳2016至2021年度租金，原告未及时答复。2014年9月22日，杨一凡以美家快捷酒店的名义将第二个五年租金1450000元交入被告指定的聊城市国库集中收付中心账户。因账户分类调整，聊城市国库集中收付中心于2014年9月28日将1450000元退回美家快捷酒店账户。2014年10月21日，杨一凡以美家快捷酒店的名义将租金800000元交入被告指定的聊城市国库集中收付中心账户。2014年11月24日，原告对被告9月10日的申请复函：同意被告分批交纳第二个五年租金，2014年年底前交纳800000元，余款650000元于2016年12月31日前付清，其他事宜仍按原合同执行。2016年年底前，杨一凡几次去原告财务处索要账号以交纳租金。被告答复，因财局改革、进行调整，不能提供账号。2019年11月20日，聊城市商务和投资促进局（甲方）与杨一凡（乙方）重新签订《房屋租赁合同》，杨一凡租赁聊城市商务局办公楼一幢（包括一层门厅以西的八间房屋）。双方约定：租期七年（2019年11月1日至2026年10月31日），年租金515502元，每年的1月5日前交清；乙方如逾期支付租金，须按日租金1倍支付滞纳金；甲方提供给乙方三个月的免租装修期（自合同签订日起为起始日）；合同自双方签字（章）后生效，原租赁合同同时失效。双方还约定，杨一凡再交纳120830元，即结清2019年11月1日之前的租金。2019年12月17日，被告向原告交纳租金120830元。2020年1月13日，被告依据新合同向原告支付租金311626.5元。另查明，2011年原告出租办公楼时，一层门厅西八间办公用房由聊城市贸促会和聊城市国际商会使用。原告出租办公楼后，被告进行改造装修，影响贸促会和国际商会办公。2011年4月26日，聊城市贸促会、聊城市国际商会（甲方）与杨一凡（乙方）签订协议书，约定：甲方长期使用的一层西八间办公用房交与乙方使用，乙方一次性付给甲方两年使用费70000元（免费装修期4个月），后逐年交纳使用费。美家快捷酒店支付70000元后，使用该八间办公用房两年，之后没有续租，直至原被告2019年11月份签订新的租赁合同。一审法院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据，提不出证据或者提供的证据不足以证明其事实主张的，应承担对自己不利的后果。本案中，原告主张被告应支付涉案出租楼房一层门厅西八间办公用房2013年8月26日至2019年11月20日期间的租金，但未能提供被告在此期间使用该八间房屋的证据，故对原告该项主张，一审法院不予支持。原告依据2011年3月12日与被告杨一凡签订的房屋租赁合同及原告对被告的复函，要求被告支付租金滞纳金，但双方于2019年11月20日重新签订租赁合同，提高了年租金标准，宣告原合同失效，原告也认可被告结清了之前的租金，原告再依据原合同和“复函”向被告索要滞纳金缺乏事实和法律依据。综上所述，对原告诉求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决：一、驳回原告聊城市商务和投资促进局要求被告支付租金218750元的诉讼请求。二、驳回原告聊城市商务和投资促进局要求被告支付违约滞纳金879534.25元的诉讼请求。案件受理费7342元由原告负担。本院二审中，上诉人提交如下证据：证据一、聊城市贸促会催缴美家快捷酒店欠缴的房屋租赁费的通知；证据二、聊城市商务和投资促进局主张一楼八间房屋产权的通知；证据三、市委第八巡察组关于巡查聊城市商务和投资促进局党组的反馈意见；证据四、美家快捷酒店对租赁房屋一、二楼及外墙、院落等进行升级改造的申请；证据五、租赁房屋内外使用情况图片4张，以上证据证明：我局与美家快捷酒店签订房屋租赁合同之前，已将一层门厅西八间办公用房提供给市贸促会占有并使用；直至我局与美家快捷酒店签订房屋租赁合同时，贸促会仍在那里办公，故原合同中将该八间办公用房排除在外。后来2011年8月，美家快捷酒店私自与贸促会签订租赁协议，并且美家快捷酒店实际已向贸促会支付了2年(7万元）的租金；且美家快捷酒店安装了电动大门封闭进出，一楼西八间房屋和租赁楼同属一整栋楼整体不可分割。2020年3月份，市委巡察办书面反馈巡察意见，2019年12月份巡察期间，巡察组工作人员对租赁的原办公楼一楼八间进行了巡察核实，认定美家快捷酒店一直占有使用该八间房屋；这足以说明美家快捷酒店从与世贸促会签订该八间房屋租赁协议时起就已经占有并使用该八间房屋，这是一种事实上的持续状态；另外，美家快捷酒店与贸促会签订的协议书未约定租赁期限，应当认定为无固定期限租赁合同，并且一直未解除。如美家快捷酒店无法证实合同已解除，根据其之前占有使用情况，应当由美家快捷酒店举证证明其自2013年10月10日开始未使用该房屋，如其无法证实，应当向我局支付租金218750元。证据六、2019年第10党组会议纪要；证据七、《关于解除与杨一凡办公楼租赁合同的通知书》，证明：美家快捷酒店欠缴租金，并多次催促未果的事实。证据八《申请法院调取证据申请书》，为进一步证明美家快捷酒店自与贸促会签订租赁协议后，一直占有并使用一楼西八间房屋的事实，特提请法院调取相关证据。被上诉人质证称，上诉人提交的证据一，作为证据，应提交原件而不是复印件，但对该证据证明的问题，被上诉人是在2014年2月12日将1楼的8间房屋交还给贸促会，被上诉人没有再使用，从新合同签订后，被上诉人才开始使用；关于证据二，该证据是上诉人单方制作，没有被上诉人的签名，但从该通知的内容看，也恰恰证明了在2014年2月12日前是被上诉人与贸促会签订协议书，并将租金支付给贸促会；对证据三，该证据是2020年3月份，与本案所争议的2019年以前的租房期间存在的问题，而与该证据没有关联性，该证据没有任何单位的印章机及签名，对真实性不予认可；对证据四无异议；对证据五，该照片不是2015年前的，而是2021年的新照片，不能证明上诉人证明的目的；对证据六、证据七，均为上诉人单方内部制作，不涉及被上诉人，不认可上诉人的证明目的；证据八《申请法院调取证据申请书》不能作为证据使用，而是上诉人的申请被上诉人提交2019年11月20日与上诉人签订的新合同，证明：该房屋与本案涉案房屋一致，租金从29万，增至415502元，该合同的期限是2019年11月1日-2026年10月31日整，该合同生效时间是2019年11月1日，该合同生效后废止了上诉人与被上诉人签订的原合同，原合同对双方不再发生任何效力。上诉人质证称，对该证据真实性无异议，但是新合同的签订并不能否定美家快捷酒店欠缴房租的事实，也无法否定(法发[2009］40号）关于违约金条款的法律效力。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。案涉租赁合同中的违约金条款是否属于结算、清算条款，未有法律规定；2014年被上诉人曾足额交纳过租金，系因上诉人方收款账户原因被退回；后来被上诉人未按约定及时交纳上述租金，构成违约，但在原租赁合同尚未到期的情况下，上诉人要求提高租金重新签订合同亦属于违约行为；2019年被上诉人按上诉人的要求重新签订租赁合同，大幅提高了租金标准，并约定原合同已经失效，据此应视为双方对原合同的争议已经协商解决完毕，上诉人再要求被上诉人支付滞纳金的诉求已无事实和法律依据，一审对此未予支持，并无不当。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。上诉人无充分证据证实被上诉人2013年8月26日至2019年11月20日期间占用一层门厅西八间办公用房，且被上诉人系从案外人处租赁的上述房屋。故一审对上诉人要求被上诉人支付该部分租金的诉求未予支持，并无不当。上诉人二审当庭申请调取证据，因上述证据不属于新证据，一审未提及、二审未在举证期限内提出，且未说明证据是否客观存在及存放的具体单位，故本院对此不予准许。综上所述，聊城市商务和投资促进局的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14685元，由上诉人聊城市商务和投资促进局负担。本判决为终审判决。审 判 长 郭召勇审 判 员 石 鑫审 判 员 孔繁奎二〇二一年六月十六日法官助理 王 蕾书 记 员 姚 迪