广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初10238号原告：林志宇，男，1976年2月22日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：林乐怡，女，1981年1月28日出生，汉族，住广州市越秀区。两原告共同委托诉讼代理人：杨毅宏，广东东方昆仑律师事务所律师。被告：汤玉珊，女，1975年2月7日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：郑智强，广东华安联合律师事务所律师。原告林志宇、林乐怡诉汤玉珊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人杨毅宏，被告的委托诉讼代理人郑智强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退回购房定金500000元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月23日计算至清偿之日止）。2.判令被告向原告支付合同违约金700000元（按总房款7000000元的10%计算）。事实和理由：2020年7月23日，两原告与被告签订了《存量房买卖合同》，约定被告将广州市越秀区XXXX3号2304房卖给原告。合同约定总价款为人民币柒佰万元，购房定金为伍拾万元。合同签订的当日，原告依约向被告支付了伍拾万元的购房定金，但时至今日，被告仍未按照合同第十二条的约定向该房屋的抵押权人中国建设银行越秀支行进行提前还款，推进合同的履行，导致原告的合同权利无法实现。为此，原告与2021年1月13日向被告发出了解除合同的知会函，与被告解除双方签订的《存量房买卖合同》。原告认为，因该合同系原被告之间的真实意思表示，原告按照合同的约定履行了相应的合同义务。但被告怠于履行合同义务的行为已经对合同构成了根本违约。为保障原告的合法权益不受损害，原告根据原被告双方签订的《存量房买卖合同》第八条第二款的约定，依法向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，被告与两原告及广州仁隆房地产销售代理有限公司（中介方）三方于2020年7月23日签订《存量房买卖合同》约定被告以700万元人民币将广州市越秀区XXXX3号2304房出售给两起诉人。并约定双方应于本合同签订后3天内签订网签系统的《广州市存量房买卖合同》，并提供及签署办理按揭手续所需的全部资料。两原告应于本合同签订后60天内向银行提出按揭申请，按揭的方式为商业贷款，办理贷款所需费用包括但不限于评估费、担保费、按揭服务费等）均由乙方负担。合同签订后，两原告没依合同约定的60天内向银行提出按揭贷款申请，还恶人先告状，在其提交给法院第18页的证据《通知函》第一段第4行提到：“并于9月17日由中介方黄XX先生电话通知到你”，正如两原告在前文提及的黄XX先生的确是中介方。在被告同黄XX的短信聊天内容清楚显示：黄XX发短信给被告方告知林生手机号为：135××××****,该手机号是《广州市存量房买卖合同》中乙方林志宇的手机号。在被告同中介方黄XX于2020年9月17日的短信聊天内容表明：被告已将两原告办理银行按揭贷款所需资料发给中介方黄XX，再由中介方黄XX转发给两原告，中介方黄XX在回短信给被告时表示：林生，那边现在的意思就是这样，如果是做转按手续费他这边不出。中介方黄XX的上述话语道出了本次纠纷的根源是两原告不肯出一万多元人民币的办理贷款所需费用。中介方黄XX还在电话中向被告转述两原告的意见：说是若果要原告出一万多元人民币的办理贷款所需费用，原告就不会去银行办理转按揭贷款申请手续。合同约定，办理贷款所需费用（包括但不限于评估费、担保费、按揭服务费等）均由两原告承担。合同的上述约定已明确显示：两原告除了要承担在办理贷款过程中发生的评估费、担保费、按揭服务费外，还要承担在办理贷款过程中发生的其他费用，转按揭贷款也属贷款业务的一种。两原告在其起诉状第1页倒数第4行诉称:“被告（答辩人）仍未按照合同第十二条的约定向该房屋的抵押权人中国建设银行越秀支行提前还款”。两原告在此处提及的合同第十二条是指合同编号为19090289的《存量房买卖合同》第十二条补充约定，在该补充第2项约定：由买卖双方去中国建设银行广州市越秀支行办理转按揭贷款，若贷款利率达不到买方要求的优惠利率，乙方才有权自行选择其它银行办理贷款业务。该补充约定第4项是第一条之4补充说明：甲方在签订本合同后70日内向抵押权人申请该房屋提前还款，提前还款金额是233万元整，剩余的贷款余额人民币245万元整，由买卖双方到建行广州市越秀支行办理转按揭贷款手续。该第一条之4列明：该房地产存在抵押。如存在抵押，甲方应在签订本合同后70日内向抵押权人申请一次性提前还款，且应于该房地产办理产权转移登记前办理完成提前还款手续。两原告自认为“执到宝”能作为起诉依据的是该补充约定的第4项，两原告天真地认为被告必须先向中国建设银行广州越秀支行提前还款233万元。在两原告发给被告、中介方的《合同解除通知函》第2段也有上述意思的表述。在此，先问问两原告，越秀支行凭什么在转按揭贷款过程中同意被告提前还款人民币233万元整？这就要求两原告向中国建设银行越秀支行提出转按揭贷款申请，建行越秀支行审批同意两原告的申请后，建行越秀支行出了《同意贷款通如书》即《同贷书》后，两原告才能获得建行越秀支行的245万元整人民币贷款,被告才能向建行越秀支行提前还款233万元整人民币。假如建行越秀支行不批准两原告的申请，则被告根本无法向建行越秀支行提前还款人民币233万元整。更何况两原告在合同签订后60天内根本没向中国建设银行越秀支行提出转按揭贷款申请，申请都无提出，建行越秀支行怎么能审批同意呢？皮之不存，毛何以附焉！被告在卖房过程中，由始至终都向两原告及中介方黄XX表明：售房款人民币700万元整是被告的实收款项，被告在整个房屋买卖过程中不会出一分钱的费用。该精神在编号为19090289的《存量房买卖合同》中得到体现：在该合同第2页倒数第6行第五条的税费缴交约定如下：买方承担全部税费。第六条是中介费用的约定：1、因丙方依法促成本合同签订，甲乙双方同意于本合同签订之日向丙方支付中介费，其中：（1）甲方应向丙方支付中介服务费零元；（2）乙方即两原告应向丙方支付中介服务费伍万元整。而两原告一直坚持向建行越秀支行办理转按揭贷款所需的一万多元费用应由答辩人承担。这除了与合同约定相违背外，还十分令人莫名其妙的是，假如建行越秀支行批准两原告的转按揭贷款申请，那么两原告的245万元整人民币建行获批贷款，借贷双方是两原告与建行越秀支行，被告根本不是这245万元获批贷款的任何一方，两原告是借款方（债务方），债务方不肯出一分钱获批245万元贷款产生的费用，反而要局外人帮其出贷款费用，这是什么强盗逻辑？合同明确约定：两原告于合同签订后60天内向中国建设银行越秀支行提出转按揭贷款申请，该245万元整人民币转按揭贷款申请获得建行越秀支行批准后，被告在签订合同后70日内向建行越秀支行申请233万元整人民币提前还款。由于两原告没按合同约定在合同签订后60天内向中国建设银行越秀支行提出转按揭贷款申请，两原告的245万元整人民币转按揭贷款申请无获得建行越秀支行批准。因此，被告在签订合同后70日内根本无法向建行越秀支行申请233万元整人民币提前还款。《中华人民共和国民法典》第五百二十六条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。依据上述《民法典》第526条先履行抗辩权的规定，因为两原告违约在先，后履行的被告有权拒绝其履行请求。由于两原告的违约行为已触犯了编号为19090289的《存量房买卖合同》;第八条违约责任约定的违约条款：因此被告选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金。综上所述，本纠纷的责任应由两原告承担。为此，恳请法院依法判决驳回两原告的全部诉讼请求。经审理查明，广州市越秀区XXXX3号2304房是登记在被告名下的房产，该屋建筑面积为124.83平方米，用途为住宅。据不动产权证记载，该房产于2017年11月8日办理抵押权登记，他项权人为：中国建设银行股份有限公司广州越秀支行，债权数额为499万元。2020年7月23日，两原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《存量房买卖合同》，约定：甲方将广州市越秀区XXXX3号2304房出售给乙方，该房地产存在抵押，甲方应在签订本合同后70日内向抵押权人申请一次性提前还款，且应于该房地产办理产权转移登记前办理完成提前还款手续。成交价款700万元，签订合同时，乙方向甲方支付50万元作为购房定金（首次支付房款时自动转化为房款的一部分），并按照第2种方式付款及办理产权转移手续：2、按揭付款及产权转移：（1）甲乙双方应于本合同签订后3日内签订网签系统的《广州市存量房买卖合同》，并提供及签署办理按揭手续所需的全部资料。乙方应于本合同签订后60日内向银行提出按揭申请（为提高效率，乙方可委托按揭公司协助办理），按揭的方式为【商业贷款】，办理贷款所需费用（包括但不限于评估费、担保费、按揭服务费等）均由乙方承担。（2）首期房款（含定金）4550000元支付方式如下：如按揭方式为商业贷款，则按以下第①种方式支付;①乙方应于房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天支付首期房款。（5）剩余房款245万元待产权转移登记完成并办妥他项权利登记后由银行直接划至甲方账户。（6）如银行不批准乙方的按揭申请，甲乙双方同意按照以下第1种方式处理：①甲乙双方应于银行不批准乙方的按揭申请后十个工作日内共同向房地产登记机构申请办理产权转移登记，乙方应于【房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天】向甲方支付剩余房款；第八条：违约责任：1、甲乙双方任何一方拒绝履行合同的，守约方有权选择继续履行合同或者解除合同，守约方若选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于成交价款10%的违约金。第十二条：补充约定（以下为手写内容）：1、买方有权自行选择落名人；2、双方约定：由买卖双方去中国建设银行广州市越秀支行办理转按揭业务，买方在办理转按揭贷款过程中协助买方达成利率/PP+15BP，若达不到上述利率，由卖方通知买方即日起顺延办理按揭贷款时间30天，甲方有权自行选择其他银行办理贷款业务。4、补充说明：甲方在签订本合同后70日内向抵押权人申请该房屋提前还款，提前还款额是233万元，剩余的贷款余额245万元，由买卖双方到建行越秀支行办理转按揭贷款手续。后双方于2020年7月24日办理网签手续，签订《广州市存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号）。2020年7月24日，原告林志宇向被告转账50万元。被告向两原告开具出收到50万元定金的收款收据。2020年9月24日，两原告以邮政快递方式向被告发出《通知函》，内容为两原告办理住房按揭商业贷款条件已具备并于9月17日由中介方黄XX电话通知被告，要求被告依据合同约定时间履行义务：办理提前还款及协助两原告申请按揭手续。被告称其没有收到该函。邮政公司于2021年1月5日出具的证明显示邮件因收件人名址有误而退回。2021年1月13日，两原告以邮政快递方式向被告发出《合同解除通知函》，内容为要求解除买卖合同，以及要求被告返还定金50万元和支付利息和违约金70万元。邮政公司于2021年2月1日出具的证明显示该邮件已妥投。诉讼过程中，本院向建行越秀支行发函了解办理按揭贷款转按事宜。该行于2021年5月19日向本院复函称：一、汤玉珊（卖方）是我行存量房贷客户，我行可以办理该房屋的转按揭手续。二、买卖双方可在我行签署相关按揭资料，经我行审核符合相关贷款要求后，买卖双方进行后续工作。三、买卖双方办理转按揭手续过程中，我行要求卖方先向我行申请提前还款后方可办理后续手续。若卖方尚未向我行申请提前还款，我行只可对买家购买该房屋进行初步贷款咨询工作。另，汤玉珊于2021年3月1日起诉林志宇、林乐怡，要求：1、判令解除原、被告及广州市仁隆房地产销售代理有限公司签订的《存量房买卖合同》；2、判令解除原被告之间签订的《广州市存量房买卖合同》；3、判令被告配合原告撤销诉请2中合同的网签合同的手续；4、判令两被告向原告支付合同违约金70万元。本院以（2021）粤0104民初12267号立案受理。本院认为：两原告与被告签订的《存量房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定“该房地产存在抵押，甲方应在签订本合同后70日内向抵押权人申请一次性提前还款，且应于该房地产办理产权转移登记前办理完成提前还款手续”、“乙方应于本合同签订后60日内向银行提出按揭申请（为提高效率，乙方可委托按揭公司协助办理），按揭的方式为【商业贷款】，办理贷款所需费用（包括但不限于评估费、担保费、按揭服务费等）均由乙方承担。”同时，双方以补充约定的形式，在第十二条手写如下内容：“甲方在签订本合同后70日内向抵押权人申请该房屋提前还款，提前还款额是233万元，剩余的贷款余额245万元，由买卖双方到建行越秀支行办理转按揭贷款手续。”从上述合同内容可见，被告负有向抵押权人申请一次性提前还款手续的合同义务。被告在本案中称该合同义务需以两原告向银行提出转按揭贷款申请为前置程序，并认为两原告没有在本合同签订后60日内向银行提出按揭申请违约在先，但据建行越秀支行函复的内容显示，“买卖双方办理转按揭手续过程中，我行要求卖方先向我行申请提前还款后方可办理后续手续。若卖方尚未向我行申请提前还款，我行只可对买家购买该房屋进行初步贷款咨询工作。”该函已明确作为卖方的被告需先申请提前还款才能办理后续手续，该流程与被告上述抗辩意见不符，本院对被告的抗辩意见不予接纳。被告未按约定办理提前还款手续已构成违约，理应承担违约责任。在两原告已发函要求解除合同，明确其已不再继续履行合同的情况下，两原告要求被告退回购房定金500000元、支付利息和违约金，合法有理，本院予以支持。至于违约金数额，考虑到原告至今只支付了部分房款500000元，原告主张的70万元的违约金显然高于其实际损失，本院酌情将违约金调整至50万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告汤玉珊应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性将购房定金50万元返还给原告林志宇、林乐怡；二、被告汤玉珊应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告林志宇、林乐怡支付上述购房定金的利息（以50万元为基数，自2020年7月24日起返还上述购房定金之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告汤玉珊应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告林志宇、林乐怡支付违约金50万元；四、驳回原告林志宇、林乐怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7800元，由原告林志宇、林乐怡负担900元，被告汤玉珊6900元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍丽娜二〇二一年六月八日书记员  徐浩龙