北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初7670号原告：胡文静，女，1986年06月04日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：宋利明，北京佳美律师事务所律师。委托诉讼代理人：郇恒晓，北京佳美律师事务所律师。被告一：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街**院**楼****。法定代表人：郭淑华，经理。被告一委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。被告二：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所，住所地北京市大兴区新源大街**院**楼**(02)2003div>法定代表人：张永田，经理。被告二委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。被告二委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。原告胡文静与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称泰禾商业公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称泰禾嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡文静及其委托诉讼代理人宋利明、被告泰禾商业公司和被告泰禾嘉信公司的共同委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡文静向本院提出诉讼请求：一、判令被告泰禾商业公司支付2020年6月1日至2021年5月30日四个季度的租金，194364.48元及拖欠房屋租金违约金38872.90元（按照欠付租金的20%予以计算）;并支付逾期支付的利息，按照应支付而未支付部分同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.5倍计付至实缴缴纳之日为止；二、判令被告北京泰禾商业管理有限公司承担本案诉讼费、公告费等诉讼费用；三、判令被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对上述第一、二项的诉讼请求事项承担连带保证责任。事实与理由：原告与被告于2018年2月3日签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于【北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-3#办公商业楼18层1803房屋】租赁给被告，约定租赁期限自【2019】年【9】月【1】日至【2027】年【11】月【30】日止，其中免租期【3】个月，季租金为【48591.12】元，按照季度支付，租金支付时间为：首期租金于免租期结束后、原告交付房屋10日内一次性支付，此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。原告依约在【2019】年【9】月【1】日前将房屋交付给了被告，被告按照合同向原告支付租金，但自2020年【6】月起被告未能向原告支付约定租金，原告经多次催要后，被告不予以理睬，未予以支付应付租金，原告为维护自身权益，特依法按照合同约定向法院申请诉讼，请求法院依法判令被告立即支付应支付的租金，并承担相应的违约责任和逾期利息。被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司于2018年2月3日与原告签署《保证担保协议书》，就原告与被告北京泰禾商业管理有限公司之间房屋租赁合同履行事宜提供保证担保，保证范围内为主合同履行时北京泰禾商业管理有限公司可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息，依照该《保证担保协议书》第四条约定，被告北京泰禾商业管理有限公司未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任，因此，原告依法请求法院判令被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本案诉讼请求第一、二项内容承担保证责任。泰禾商业公司、泰禾嘉信公司辩称，一、目前被告已经支付胡文静租金97182.28元，系2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金，合同现在不存在继续履行的基础，建议解除合同，认可自2020年6月1日起就没有支付房屋租赁费，认可从该日起支付房屋租赁费，同时对于原告主张的利息，因双方未就该事项进行约定，按照双方签订的租赁合同，在继续履行合同的前提下，并没有就被告逾期支付租金约定相应的违约条款，故不同意支付违约金，若法院认为应当支付违约金，也应当按照lpr的标准进行计算更为合理和公平；二、同意法院按照法定标准予以裁决；三、对于要求被告二承担，我方认为应当承担一般保证责任，根据保证合同第三条及第五条的规定，可以看出被告二系在被告一不能履行租赁合同的给付义务的情形下，方承担租赁保证责任。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年2月3日，胡文静、白桦（甲方、出租人）与泰禾商业公司（乙方、承租人）就北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-3#办公商业楼18层1803的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2019年9月1日起至2027年11月30日止，其中免租期为3个月。第四条租金支付方式：租金标准及支付方式：16197.04元/月，按季度支付……租金支付时间：首期租金于免租期结束后、甲方交付房屋10日内一次性支付，即48591.2元。此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。第八条合同解除与变更：（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。第九条违约责任：（一）……乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。同日，胡文静、白桦（丙方、产权人）、泰禾嘉信公司（甲方、保证人）、泰禾商业公司（乙方、被保证人）签订《保证担保协议书》，约定：第一条：本协议所担保的主合同为乙方与丙方2018年2月3日签署的《北京市房屋租赁合同》。第二条：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息……第四条：甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。第五条：乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）……。合同签订后，胡文静、白桦向泰禾商业公司交付房屋。泰禾商业公司交纳租金至2020年5月31日。2020年6月1日起未再交纳租金。经询问，涉案房屋已经空置，泰禾商业公司称无法确定空置时间。胡文静提交地址证明一份，以证明北京市大兴区义和庄北路11号5号楼18层1803与北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其它类多功能用地017-3#办公商业楼18层1803系同一地址。泰禾商业公司与泰禾嘉信公司对该地址情况予以认可。经查，胡文静与白桦系夫妻，白桦向法院出具声明，同意由胡文静代替其在本案中主张涉案房屋的权利。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案仍适用当时的法律及司法解释。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。泰禾商业公司与胡文静之间签订了《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。合同签订后，泰禾商业公司未按照约定方式向胡文静交纳房屋租金，泰禾商业公司在合同期限内清空租户的行为属于以自己的行为表明不再履行合同，胡文静有权据此解除合同。但经法院释明，胡文静坚持要求泰禾商业公司继续履行合同。考虑到双方所签合同为长期性合同，履行过程中需要双方相互配合，泰禾商业公司现表示不愿继续履行合同，租赁合同项下债务标的不适于强制履行，故本院对于胡文静要求继续履行合同的诉讼请求，不予支持。关于租金，因涉案房屋尚未交还给胡文静，因此关于胡文静要求的支付租金的诉讼请求，本院予以支持，现双方均认可自2020年6月1日起未支付租金，本院不持异议，关于租金的截止日期，因庭审中泰禾商业公司已经明确表明房屋空置不在继续履行合同，因此本院仅支持截止至庭审之日的房屋租金，即2021年5月27日，经核算该数额为192274.54元，对超出部分诉讼请求本院不予以支持。庭审中经本院释明胡文静仍然坚持继续合同，双方可在合同依法解除后，就房屋收益等费用一并进行结算。关于违约责任，租赁合同第八条第三款约定：乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋，第九条约定第二款约定：乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。现在胡文静未提出解除合同，不能依据该条要求泰禾商业公司支付违约金，因此本院对支付违约金的诉讼请求不予支持；关于逾期支付利息损失，泰禾商业公司拒绝继续履行合同给胡文静造成损失的，应当承担赔偿损失的责任，本院酌情确定按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率，自逾期之日起至实际支付之日止。胡文静作为守约方也负有减少损失扩大的义务，故双方应尽快就合同解除及后续事宜进行处理。关于保证责任。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三方签订的《保证担保协议》第二条约定：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第四条约定：如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。上述约定符合担保法中对连带保证的相关解释，故对胡文静主张泰禾嘉信公司对泰禾商业公司上述给付义务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付胡文静2020年6月1日至2021年5月27日的房屋租赁费192274.54元；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付胡文静2020年6月1日至2021年5月27日期间房屋租金及占有使用费的逾期付款利息（其中2020年6月1日至2020年8月31日的租金以48591.12元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年6月16日起计算至实际给付之日止；其中2020年9月1日至2020年11月31日的租金以48591.12元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年9月16日起计算至实际给付之日止；其中2020年12月1日至2021年2月28日的租金以48591.12元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年12月16日起计算至实际给付之日止；其中2021年3月1日至2021年5月27日的租金以46501.18元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2021年3月16日起计算至实际给付之日止；）三、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第一项、第二项确定的北京泰禾商业管理有限公司所欠胡文静的债务承担连带保证责任。北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；四、驳回胡文静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4799元，由胡文静负担654元（已交纳），由北京泰禾商业管理有限公司负担4145元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二一年六月二十八日法官助理  刘天怡书 记 员  陈禄源