吉林省吉林市船营区人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0204民初685号原告：吉林巨擎实业有限公司，住所地吉林市船营区雾凇西路177号。法定代表人：赵丽佳，总经理。委托诉讼代理人：曲红智，吉林常春（吉林）律师事务所律师。被告：温占彬，男，1975年6月20日出生，住吉林市船营区。委托诉讼代理人：庞维君，吉林市昌邑区东市商贸法律服务所法律工作者。原告吉林巨擎实业有限公司（以下简称巨擎实业公司）与被告温占彬物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巨擎实业公司的委托诉讼代理人曲红智，被告温占彬及其委托诉讼代理人庞维君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巨擎实业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠原告的物业服务费27,130元；2、请求判令被告支付原告代其垫付的供热费14,456元；3、请判令被告支付上述费用自违约之日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民同期同类贷款基准利率计算的利息，与2019年8月20日至上述费用全部给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息（暂计算至2020年11月15日，产生的利息合计为5149元）。以上合计46,735元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：吉林巨擘实业有限公司（原吉林巨擘物业服务有限公司）与吉林亚琦房地产开发有限公司于2014年6月签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的吉林国际物流商贸城提供物业管理服务，原告提供物业服务的受益人为该商贸城内的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费用，每月每平方米5元标准收取，《前期物业服务合同》第四章第十条约定，“水电、燃气、供热由业主按吉林市物价局标准按实际使用缴纳”。被告系原告服务的吉林XXX号业主，建筑面积为75.36平方米，合同履行至今，原告按合同约定为商贸城提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，且在使用过程中，原告为被告垫付供热费14,456元，以上费用经原告多次催缴被告始终未向原告支付。由于被告拖欠上述费用影响原告正常运营，严重损害了原告及其他业主的权益。为维护原告合法权益，督促被告履行支付物业服务费的义务，根据《前期物业服务合同》《物业管理条例》第七条第五款、第四十一条第一款以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第六条的规定，特向人民法院提起诉讼，请求贵院依法做出公正判决。被告温占彬辩称，一、原告的起诉已超法律所规定的诉讼时效期限，原告在5年之内没有履行法定书面催交必定程序，请人民法院依法驳回原告的起诉。2020年7月10日被告将吉林亚琦房地产开发有限公司（简称亚琦公司）告上法庭，贵院于2020年7月29日作出（2020）吉0204民初XX号民事判决，亚琦公司败诉，被告胜诉，在该判决中双方一致认可涉案房屋交付时间为2015年9月26日。被告入户后至今没有收到原告的催缴通知，根据“中华人民共和国民法典”第一百八十八条第一款规定，原告此次起诉已超过法律所规定的三年诉讼时效。原告从2015年9月份至今，没有按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定履行法定书面催交必定程序。请人民法院依法驳回原告的起诉。二、被告购买亚琦公司的商铺未经消防部门验收，责令停止使用，闲置至今，请人民法院依法驳回原告的起诉。2013年亚琦公司开发的吉林国际物流商贸城，至今已经7年多，该商业圈根本没有形成，属于烂尾停建工程，由于2016年5月1日亚琦公司对吉林国际物流商贸城五金区和大厅宣布开业，实际上一天都没有营业，2017年12月25日吉林市消防支队对全市消防安全大检查是发现亚琦公司开发的吉林国际物流商贸城的全部消防设施严重不合格，消防隐患十分突出，吉林市消防支队财得知亚琦公司没有验收，故此，吉林市消防支队对亚琦公司所开发的商业用房、办公楼吉附属设施下达了“行政处罚决定书，责令停止使用，并处罚款人民币叁拾万元整的处罚”，不是被告不使用该房屋，而是法律行为、国家行为、政府行政行为不让被告使用，这是法定的不能使用，不能使用的商铺怎么能产生物业费呢？从客观上也不能使用，该房屋是商业用房，没有形成商业圈，没有货物向外出售，该地段目前属于廖无人烟，一片荒凉，该商铺一直闲置至今，一天都没有营业和使用，故此，请人民法院依法驳回原告的起诉。三、原告没有尽到物业服务的最基本的义务，请人民法院依法驳回原告的诉请。被告购买该商铺后，一天都没有使用经营，每年去该房屋看一看都是有次数的，商铺楼前、楼后到处都是大、小便，垃圾成堆到处可见，唯有亚琦公司办公大楼门前是干净的，冬季积雪达到20至30公分的厚度，无人清理和打扫，被告有充分的证据能够证明原告根本没有尽到最起码的物业服务义务，故此，请人民法院依法驳回原告诉请。四、原告的诉讼请求无事实和法律依据，请人民法院依法驳回原告的诉请。2015年9月被告购买亚琦的商铺时亚琦公司向被告宣传承诺，凡是购买商铺的业主免五年物业费，免三年供热费。2015年12月双方签订了‘确保亚琦吉林国际物流商贸城五金区五一开业协议书’（简称协议书），此协议第8条亚琦公司向被告承诺，“2015年12月31日前结清房款及进户费的乙方，可以享受2015年度免费供热，（甲方承诺免费供热期为2015年或2016年的一年供热），甲方同意，甲方对2015年12月31日前结清房款的乙方减免三年物业费（2016年5月1日至2019年4月30日）”，该协议是亚琦公司独资注册的原告没有变更前的子公司吉林巨擘物业服务有限公司股东（发起人）亚琦公司与被告签订的，该协议已产生效力，双方应当履行，为此，2016年6月24日被告得到了亚琦公司的大礼包5,888.00元。故此，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请人民法院依法驳回原告的诉请。综上，原告的起诉已超过法律规定的时间，原告没有按照法律规定的必定程序履行向被告发出催交或催告通知义务。被告所购的商铺几年来没有营业和使用，没有使用的原因系消防不合格，责令停止使用，这是法律行为、国家行为、政府行政行为的强制性要求，被告没有过错，由于该商铺始终没有营业和使用，同时原告没有尽到物业服务的最基本的义务及原告的诉请没有事实和法律依据，请人民法院依法驳回原告的起诉和诉请。本院经审理认定事实如下：2014年6月，亚琦房地产公司与吉林巨擎物业服务有限公司（以下简称巨擎物业公司）签订吉林国际物流商贸城前期物业服务合同，约定亚琦房地产公司聘请巨擎物业公司对吉林国际物流商贸城提供前期物业管理服务，物业服务收费采取包干制方式，物流库房、写字楼（办公楼）、商铺等经营性用房收费标准为每月每平方米5元，业主应从房屋交付（交钥匙）之日起计交物业管理服务费，为启动小区的物业管理工作，业主在首次办理入户手续时应一次性交清1年（即12个月）物业公共性服务费，之后业主应在每次到期前的30日前主动到本小区物业服务中心交纳当年应交的各项费用，如逾期交纳，从下月1日起将按《业主临时规约》的约定进行催交和加收滞纳金（应缴费的3‰/日）。该协议并约定了双方其他权利义务。温占彬在该协议尾页签字确认。2015年9月24日，温占彬与吉林亚琦房地产开发有限公司（以下简称亚琦房地产公司）签订商品房买卖合同（预售），约定温占彬购买亚琦房地产公司建设的吉林XXX号，建筑面积75.36平方米。温占彬如约交纳了购房款。生效判决确认温占彬于2015年9月26日取得案涉房屋。另查明巨擎物业公司于2020年11月27日变更名称为吉林巨擎实业有限公司。温占彬自入户后一直未交纳物业费，巨擎实业公司于2021年温占彬发出物业费催缴通知，限其交纳物业费，逾期温占彬仍未交纳物业费，巨擎实业公司诉至法院主张2015年10月28日至2020年11月15日期间的物业费用。上述事实，有商品房买卖合同、特快专递邮件、照片、催缴通知、吉林国际物流商贸城前期物业服务合同、协议书、民事判决书及当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为：关于物业费给付责任问题，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”本案中亚琦房地产公司与巨擎物业公司订立的前期物业服务合同，温占彬作为业主在前期物业服务合同上签字，巨擘公司为案涉经营区域提供物业服务，双方之间形成了物业合同关系。依法对业主温占彬具有法律约束力，其对物业服务人、物业服务事项、物业费收费标准等均已知晓，温占彬应依约履行交纳物业费的义务，其未依约交纳物业费，已构成违约，应承担相应违约责任。因原告未提供证据证明2018年1月31日前向温占彬催要物业费，故该缴费期间已超过诉讼时效，本院不予支持。被告应给付2018年2月1日-2020年11月15日期间物业费，经计算为13,277.57元。关于原告要求温占彬自违约之日起至实际给付之日止支付利息的诉讼请求，案涉房屋为商业区域的经营性用房，位于吉林国际物流商贸城所规划的“五金区”。现吉林国际物流商贸城除五金区外，其他区域均处于未正常经营状态，物业的配套设施及周边环境存在缺陷，经营场所未经过公安消防部门的验收，案涉区域的物业服务确有需要进一步完善的部分。案涉商铺经营环境不良以及巨擘公司物业服务质量存在瑕疵，温占彬并非主观恶意拖欠物业费，故其不应承担逾期缴纳物业费的利息损失。关于原告要求被告支付供热费及相应利息的诉讼请求，原告系基于债权转让的事实提出诉请，此与本案物业服务合同纠纷不属于同一法律关系，可另行解决，本案中不予裁判。关于温占彬提出的因亚琦房地产公司交付的商铺未经消防部门验收，致使闲置至今问题，本院认为，该争议实质为温占彬与亚琦公司之间的房屋买卖合同纠纷，不足以对抗原告的物业费请求权，本院不予采纳。关于温占彬提出的减免三年物业费一节，未能提供充分证据证明双方对三年物业费减免做出了约定，故本院无法支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、温占彬于本判决生效之日起七日内向吉林巨擎实业有限公司支付物业服务费13,277.57元；二、驳回吉林巨擎实业有限公司其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费484.00元，由吉林巨擎实业有限公司负担418.00元（已交纳），温占彬负担66.00元，温占彬负担部分于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  杨东来二〇二一年六月三十日书记员  张 乐