文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初2894号原告：熊小兵，男。委托诉讼代理人：姚自成，湖南三湘律师事务所律师。被告：熊高堂，男。被告：徐祖娥，女。被告：熊子夜，女。委托诉讼代理人：熊文辉，湖南森力律师事务所律师。原告熊小兵诉被告熊高堂、徐祖娥、熊子夜物权确认纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊小兵及其委托诉讼代理人姚自成，被告熊高堂，被告熊子夜及其委托诉讼代理人熊文辉，均到庭参加诉讼，被告徐祖娥经本院传票传唤无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告熊小兵向本院提出诉讼请求：1、判令原告熊小兵对登记在被告熊高堂名下坐落于长沙市天心区劳动广场御景大厦105号房屋[不动产登记号:(2016)湘长沙市不动产权第00641号]享有二分之一的份额；2、判令被告熊高堂、徐祖娥赔偿原告熊小兵损失1580000元(包括原告熊小兵已支付房款128万元及利息损失），被告熊子夜承担连带责任;3、判令被告熊高堂、徐祖娥支付拖欠的房屋使用费45800元，被告熊子夜承担连带责任;4、判令被告熊高堂、徐祖娥、熊子夜共同承担本案诉讼费。被告熊高堂辩称：1、案涉法拍房是在2016年购买的，我和原告熊小兵是堂兄弟关系，原告熊小兵的诉状所述全部是属实；2、我对原告诉讼请求无异议，但是被告熊子夜不需要承担责任，她只是见证人；3、损失需要协商。被告熊子夜辩称:1、本案被告熊子夜虽是被告熊高堂、徐祖娥的女儿，但是本人早已结婚，成家立业，对于被告熊高堂和原告熊小兵之间购房的事情不清楚；2、至于房屋产权变更协议上，被告熊子夜以担保人身份签名，实为保证担保，因合同没有约定担保期间，依法保证期间应为6个月，原告熊小兵在此期间未向被告熊子夜主张保证责任，故保证期间已过，原告熊小兵无权再要求被告熊子夜承担保证责任。被告徐祖娥未到庭答辩、举证质证及发表辩论意见等。本院经审理认定事实如下：原告熊小兵、被告熊高堂系堂兄弟关系，被告熊高堂、被告徐祖娥之间系夫妻关系，被告熊子夜系被告熊高堂、徐祖娥的女儿。2016年，原告熊小兵与被告熊高堂商议共同购买由法院拍卖的坐落于长沙市天心区劳动广场御景大厦-105号房屋，具体由被告熊高堂负责办理，登记在被告熊高堂名下。2016年6月19日，原告向被告熊高堂支付了购房款60万元。2018年9月30日，被告熊高堂、徐祖娥作为甲方，原告熊小兵作为乙方，共同签订一份《房屋产权共有协议书》，主要约定：甲乙双方共同出资人民币3040000元整（出资比例甲乙双方各占百分之五十），购买长沙市天心区劳动广场御景大厦-105(共有宗地面积3191.93平方米，房屋建筑面积159.24平方米)，该房屋所有权为甲乙共有拥有，双方共同拥有该处房屋的经营、管理、居住、出租、使用的权利，（因此房产门面当时位于岳阳市岳阳楼区人民法院共同出资拍卖所得，实际运作拍卖人为熊高堂，所以此房产门面不动产证权利人为熊高堂）；任何人在没有经过共有人一致同意并签字的情况下出租、转让或私自无偿让第三人居住、使用，为自己或第三人提供抵押担保及作为实物出资的行为无效，由此给共有人造成的损失，应当由侵权方共有人向受害共有人进行赔偿（赔偿金额根据实际情况而定）；任何一方不得因个人的债务导致共有房屋的所有权、使用权受到影响；或者私自单方面买卖；或者未经甲乙双方同意，私自再拉入第三方作为“共有人”等一系列侵权行为，如有违反应赔偿另一方共有人300万元；共有房屋产权人共同拥有此处房产的经营、管理权，共有产权房屋对外出租，所得收益分配，按购买房屋出资比例，各得50%；2019年9月30日，甲方配合房屋不动产权证必须有乙方的产权名字，否则视为甲方违约；乙方必须把共有的尾款付清，否则视为乙方违约；协议还对其他相关事项进行约定。被告熊子夜作为担保人在该协议上签字。2020年4月24日，原告熊小兵作为甲方，被告熊高堂、徐祖娥作为乙方，签订了一份《资金往来和债权确认书》，约定：甲、乙双方共同出资购买了位于长沙市天心区劳动广场御景大厦105室，该房屋所有权为甲、乙双方共同共有；甲、乙双方共同出资叁佰肆拾万圆整，购入上列房屋，甲、乙双方各出资50%；确认甲乙已付共同购买上述房屋的出资如下：1、2015年10月10日，乙方向甲方借款30万元，2016年，乙方向甲方借款60万元，共计借款90万元，抵作乙方出资购房款；2、确认甲方购房时，甲方向乙方支付20万元购房款，购房后，在甲方与乙方签订《房屋产权共有协议》时，甲方向乙方支付购房款现金10万元，此后，甲方分别支付购房款现金5万元和现金35000元给乙方；以上甲方已实际支付购房款1285000元；上列共同购买的房屋，实际占有使用人为乙方，基于房屋为甲、乙双方共同共有，乙方占有使用属于甲方房屋的50%部分，截止到2018年11月20日止，乙方应付给甲方房屋占用费共54000元，另外，乙方累计应付甲方购鱼款26800元，上列共计乙方应付甲方80800元，冲抵甲方应付给乙方的共同购房款后，乙方尚欠甲方45800元，该欠款与后续房屋占用费（租金）结算后在2020年12月前一次性付给甲方。另查明，案涉房屋产权于2016年12月29日登记在被告熊高堂名下，并因被告熊高堂个人涉诉，致使该房屋被长沙市开福区人民法院、长沙市芙蓉区法院、长沙市岳麓区人民法院、岳阳市君山区人民法院、长沙市雨花区人民法院查封，查封限制期限至迟于2023年9月20日。庭审中，本院询问原、被告双方关于《房屋产权共有协议书》中“甲方配合房屋不动产权证必须有乙方的产权名字，否则视为甲方违约；乙方必须把共有的尾款付清，否则视为乙方违约”的约定所指，原告熊小兵陈述意为“就是把房产证给我，我就把二十多万元差价给被告”，被告熊高堂当庭认可。上述事实，有当事人陈述、《房屋产权共有协议书》、《资金往来和债权确认书》、不动产证书、中国农业银行股份有限公司个人明细对账单、不动产登记情况表、庭审笔录等在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案所涉《房屋产权共有协议》、《资金往来和债权确认书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定严格履行各自义务。经查，原、被告双方一致认可案涉房屋按出资比例（各50%即各152万元）各占百分之五十的份额，原告熊小兵已陆续出资132万元（包括抵扣的房屋占用费及购鱼款共计35000元），被告熊高堂、徐祖娥按约定应在2019年9月30日协助将案涉房屋50%产权份额登记至原告熊小兵名下，原告熊小兵再将剩余20万元房款支付至被告熊高堂，但被告熊高堂、徐祖娥并未按约定履行此义务，且因其个人债务问题致使案涉房屋被多家法院查封，其无法继续履行该义务，已构成违约，应承担相应的赔偿损失等违约责任，故原告熊小兵要求将案涉房屋二分之一产权份额登记至其名下的诉求属于履行不能，故其有权选择要求被告熊高堂、徐祖娥赔偿由此导致的损失，根据原告熊小兵已支付的购房款金额、时间及案涉房屋增值等情况，其要求被告熊高堂、徐祖娥支付158万元的损失（包括原告主张已支付的128万元房款及利息损失30万元）的诉求，本院认为并未超过其实际损失，属于法律保护范围，本院依法予以支持。关于房屋占有使用费45800元，早在2020年4月24日签订的《资金往来和债权确认书》中由双方确认，该诉求本院予以支持。关于被告熊子夜是否应当对被告熊高堂、徐祖娥上述债务承担连带保证责任，首先，合同并未对约定保证期间，依法保证期间为主债务履行期届满之日起六个月，本案中主债务履行期限届满之日为2019年9月30日，故担保人保证期间截止日期为2020年3月29日，保证期间已过，故原告熊小兵要求被告熊子夜承担连带责任的诉求，于法无据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告熊高堂、徐祖娥于本判决生效后十日内赔偿原告熊小兵损失1580000元；二、被告熊高堂、徐祖娥于本判决生效后十日内支付原告熊小兵房屋使用费45800元；三、驳回原告熊小兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19432元，减半收取9716元，由被告熊高堂、徐祖娥承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  周长军二〇二一年六月二十二日法官助理唐莉代理书记员邹舟