重庆市丰都县人民法院 重庆市丰都县人民法院民事判决书 (2021)渝0230民初1564号 原告：叶海燕，女，1969年4月6日出生，汉族，居民，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：田国军，重庆森吉律师事务所律师。被告：重庆隆鑫澜天湖地产有限公司，住所地重庆市丰都县三合街道党政大楼106室，统一社会信用代码91500230699254716G。法定代表人：余大庆，总经理。委托诉讼代理人：陈旭龙，男，该司员工。原告叶海燕、罗伟与被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶海燕的委托诉讼代理人田国军及被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司的委托诉讼代理人陈旭龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。叶海燕向本院提出诉讼请求：依法判令被告支付原告自2014年9月30日至2019年8月25日的逾期交房违约金70411元（按已付房款393356元的日万分之一计算）;诉讼费用由被告承担。事实和理由:2013 年 8 月 27 日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定被告将坐落于丰都县XXX乡XXX号房屋出售给原告，房屋总价款 393356 元。合同签订后，原告履行了合同义务，被告却迟迟未履行合同的约定。合同约定于2014年9月30日交房，至今房屋仍在修建整改中，未能交付。被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司辩称：涉案纠纷已经江北法院、市一中院查明事实，2014年9月30日至2015年6月30日的违约金缺乏事实依据，之后的违约金因被告已于2015年9月23日办理竣工验收备案登记、已于2018年4月20日办理房产证，且判决书载明被告在竣工备案登记之前多次通知原告接房，即便法院认定竣工备案登记之前的通知缺乏依据，违约金也只能计算至办证之日止，因办证需双方共同完成，以常理推断必然通知了原告接房，另原告在该案一二审期间也自认接房时间为2015年6月30日，现主张逾期交房违约金超过诉讼时效，无事实及法律依据，应当驳回其诉求。本院经审理认定如下事实：2013年8月27日，叶海燕（乙方）与重庆隆鑫澜天湖地产有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：……乙方所购商品房坐落为丰都县XXX乡XXX号；建筑面积64.81平方米，其中，套内建筑面积56.02平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积8.79平方米；本商品房户型为二室一厅；本商品房为清水房，总成交金额为393356元整，建筑面积单价为6069.37元／平方米，套内建筑面积单价为7021.71元／平方米；乙方于2013年8月27日向甲方支付房款393356元（含乙方已支付转为本期购房款的定金）；交房期限及交付条件：属预售商品房的，甲方应当在2014年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；交房手续的办理，甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担；甲方逾期交房的违约责任，逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金；关于办理合同登记备案的约定，预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期在90日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之l【该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率】的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；关于办理产权登记的约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同2日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方向意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；逾期超过180日【与本条本款第（1）项约定的日期相同】后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之l 【该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率】的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任；关于基础设施、公共配套建筑的约定，甲方承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施和其他公共配套设施按以下日期达到使用条件：基础设施：于2014年9月30日前通水；于2014年9月30日前通电；以天然气管理部门通知通气的时间为准；如果在约定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：由甲方向乙方代为支付其相应的物管费；本合同在履行过程中发生的争议，由双方人协商解决：协商不成的，依法向人民法院起诉。《补充协议》约定：关于交房期限（对本合同第七条的补充），如乙方在本合同约定的房屋交付期限仍未能依本合同及补充协议的约定支付全部到期款项（包括房价款、违约金、大修基金、税费等），甲方可以据实予以延期交房，并自约定的交房时起由乙方承担物业管理费；关于商品房的交付（对本合同第八条的补充），如遇下列特殊原因，甲方交房时间可以予以延期，甲方不承担逾期交付责任：遭遇不可抗力，甲方在不可抗力发生后30日内告知乙方的；如不可抗力持续发生的，甲方在不可抗力结束后30日内告知乙方的；因国家法律法规及政策变更、遭遇重大传染性疾病的影响、市政设施建设原因而导致延误的；乙方在办理接房手续时应付清全部应付款项（其中面积差异部分的房价款以有资质的房屋测绘机构实测产权建筑面积为准进行结算）和办理产权证应由乙方承担的一切税费，乙方未结清前，甲方有权拒绝交房，由此产生的延期交付责任由乙方承担……；在商品房达到交付条件后，除乙方未按合同约定支付房价款、违约金、银行未批准乙方按揭申请或因乙方原因合同未登记备案外，乙方按本合同约定的交房期限前往商品房项目所在地办理交付手续，甲方不再通知；甲方取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后，乙方拒绝签署手续的，由此产生的逾期支付责任由乙方承担；甲方按约定标准交付房屋：交付时发现裂纹、空鼓、渗漏、装修质量等非主体结构安全质量问题，乙方不得拒绝接房，也不得以此为由要求甲方承担逾期交房责任，否则按本条6项约定的方式处理，但甲方应在乙方接房后，按保修的规定进行维修，甲方应在与乙方协商约定的时间内完成维修义务，乙方不再提出其他赔偿要求；如甲方超过与乙方协商约定的时间完成维修义务的，对超过的时间由甲方每日按乙方已付房款的万分之1计算赔偿金；对合同第十二条的补充说明，甲乙双方一致同意：乙方应在合同登记备案之前向甲方缴纳合同约定的全部房价款外，还应同时缴纳公共维修基金、税款手续费等，缴纳标准以本项目所在区域房管局同期规定为准。乙方在未缴纳公共维修基金、契税前甲方将不能为其办理合同登记备案手续，且所引起的逾期办理合同登记备案手续的后果由乙方自行承担；乙方所购物业未处于抵押状态，甲方承诺乙方签订合同完清全部款项后180日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房合同登记备案的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理备案登记义务；甲乙双方一致同意对合同十三条作如下补充、变更约定：乙方同意委托甲方代办权属登记手续。乙方应按合同约定或甲方要求向甲方递交办理权属登记所需的资料；缴清房款、税款、手续费等；并完善相关手续。否则，引起的逾期办证的责任由乙方自行承担。如乙方因故不能按期履行上述义务超过6个月的，甲方解除为乙方代办权证的义务，由乙方自行向产权办理机构办理该房屋权证；预售商品房的，如甲方按约交房，则在本商品房实际交付使用之日起360日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务；如甲方提前交房，则自本合同约定的交房日期之日起360日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务；关于基础设施、公共配套建筑（对合同第十七条的补充），鉴于“隆鑫·澜天湖彩虹湾度假小镇”系分期开发建设，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付。只要甲方取得所售房屋的验收备案证明及两书，则乙方不得以甲方交付时没有完成基础设施与公共配套建筑为由，拒绝接房或者要求调低物管服务费；付款方式、期限及各项费用（对合同第二十二条的补充），乙方除支付购房款外，还应缴纳以下税费：若一次性（或分期）付款，则需交纳：买卖合同印花税、契税、大修（公共维修） 基金等；若按揭贷款，则除上述税费外还需交纳：抵押登记费、个人借款印花税等。注：以上税费标准按当时法律法规规章政策执行；在实际递缴相关单位或部门时如遇变化或调整，则乙方按变化或调整的规定执行（按相关规定，乙方须自行前往物业维修基金管理单位指定银行缴纳所购物业的大修基金款项）；对合同双方当事人的补充，本合同及本补充协议规定由一方发给另一方的任何通知，必须以书面形式送达，双方均保证其在本合同中所提供的通讯地址、电话号码的真实性和可靠性，均按本合同所列电话、地址进行联络。任何一方所留地址不详造成通知无法送达的，相关责任均由过错方承担。若有变更，应提前7日以书面形式通知对方，任何一方若有两人或多人，任何通知向其中一人发出即视为向该方全体发出，任何通知或其他通讯在下列情况下均被视为已被送达：如以邮递形式（应以挂号或快递形式）送达至重庆市以内的地址，于投寄该文件五日后……；本《补充协议》作为《重庆市商品房买卖合同》不可分割的组成部分对双方当事具有同等的法律约束力，《重庆市商品房买卖合同》与本《补充协议》内容有抵触之处，以本《补充协议》为准。《重庆市商品房买卖合同》签订前乙方已仔细阅读本合同内容并表示接受和理解，承认不存在显失公平、重大误解等情形，也不以此合同系格式合同为由，要求作出有利于购房人的解释。本合同经双方签字盖章后生效……。2015年9月23日，重庆市建设工程竣工验收备案登记证载明：本次备案隆鑫澜天湖彩虹湾度假小镇一标段（1、2、30-35、37、39、41、42、44、45栋），竣工验收时间2015年8月14日。2015年12月3日的购房款发票显示，叶海燕支付了购房款393356元。2018年3月13日的税收完税证明显示，叶海燕缴纳了契税11238.74元。2015年12月25日，叶海燕与隆鑫澜天湖公司的预购商品房买卖合同取得合同登记备案受理单。2018年4月20日，叶海燕所购房屋取得不动产登记受理单。2019年7月9日的接房通知书载明：叶海燕：……交房时间为：2019年7月13日至2019年8月25日，上午9:00-12:00，下午13:00-17:30……。叶海燕现仍未接房。另查明，叶海燕于2019年7月2日向本院起诉主张逾期合同登记备案、逾期交房、逾期办证违约金，本院经审查后移送重庆市江北区人民法院审理，关于逾期交房部分，该院经审理后认为：“据现有证据认定，叶海燕于2015年12月3日支付了购房款393，356元。因此，隆鑫澜天湖公司交房时间可延期至2015年12月3日。据此，叶海燕诉求支付2014年9月30日至2015年6月30日期间的逾期交房违约金，没有依据，本院不予支持。从另一个角度分析，交房违约金按约定是按日累计计算的，属于继续性债权，每日违约金为独立债权，诉讼时效自每个独立债权成立之次日起计算。而叶海燕于2019年7月提起本案诉讼，与前述违约金的期间在四年以上，且没有证据证实诉讼时效有中断、中止发生。因此，前述叶海燕的诉求亦过了诉讼时效。”、“隆鑫澜天湖公司虽于2015年6月30日有通知叶海燕接房，但因此时商品房未达到交付条件，即未取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，故叶海燕可以拒绝接房。再有，隆鑫澜天湖公司称2015年8月14日应视为叶海燕已接房。查，叶海燕房屋所在工程项目于2015年9月23日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。未取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证前，叶海燕可以拒绝接房。因此，隆鑫澜天湖公司前述所称本院不予认可。”该院驳回了叶海燕的全部诉讼请求。叶海燕不服判决向重庆市第一中级人民法院提起上诉，该院经审理后驳回上诉，维持原判，对逾期交房违约金部分认为：“一审法院根据叶海燕举示的购房发票认定其于2015月12月3日支付购房款并无不当。如一审判决所述，根据《补充协议》（附件五）中关于交房期限（对本合同第七条的补充）之约定，隆鑫澜天湖公司可延期至2015年12月3日交房。因此，叶海燕要求隆鑫澜天湖公司支付2014年9月30日至2015年6月30日期间的逾期交房违约金缺乏事实依据，本院不予支持。至于隆鑫澜天湖公司应否支付叶海燕此后逾期交房的违约金，本院不作评述，叶海燕可另案主张相关权利。”本案在审理过程中，重庆隆鑫澜天湖地产有限公司辩称多次书面通知叶海燕接房，但未在本院指定期间内举示相应证据。上述事实，有当事人陈述、《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》、不动产权登记书复印件、民事判决书等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为：原、被告之间所签订的商品房买卖合同及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应该严格按照合同约定内容全面履行。  原告要求逾期交房的违约责任，因生效判决已确认被告可延期至2015年12月3日交房，现原告并未对该生效判决申请再审，故对于其主张2015年12月3日前逾期交房违约金的诉讼请求本院不予支持，2015年12月3日后的逾期交房违约金问题，双方约定了逾期交房违约金的支付期限为实际交房后30日内，根据原告举示的接房通知书显示最后接房日期为2019年8月25日，现原告亦主张计算逾期交房违约金至该日，而逾期交房违约金按约定是按日累计计算的，属于继续性债权，每日违约金为独立债权，诉讼时效自每个独立债权成立之次日起计算，原告最早主张违约金的日期为2019年7月2日（向人民法院起诉），故诉讼时效应往前计算三年，应为2016年7月2日。被告虽辩称已多次通知原告接房，但其2015年6月30日的接房通知不符合双方约定，生效判决载明不予认可，被告除2019年7月9日的接房通知外并未举示证据证明有其他通知接房行为，故本院对于原告主张逾期交房违约金至2019年8月25日的诉讼请求，本院予以支持。综上，被告应当支付的逾期交房违约金期间为2016年7月2日至2019年8月25日，共计1150天，逾期交房违约金应为393356×0.0001×1150天=45235.94元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司在本判决发生法律效力后5日内支付原告叶海燕逾期交房违约金45235.94元；二、驳回原告叶海燕的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费665.38元，减半收取332.69元，由被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司负担（原告叶海燕已垫缴，被告重庆隆鑫澜天湖地产有限公司在履行本判决确定的给付义务时一并支付给原告叶海燕）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。   审 判 员  高  鹏 二〇二一年六月一日 法 官 助理   廖宗良书 记 员  冉倪希 - 1 –