北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初64709号原告（反诉被告）：北京六洲商务服务有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店村民俗文化街1369-2号。法定代表人：王**，总经理。委托诉讼代理人：罗建武，北京市华城律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京瑞颐投资管理有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼2层D-0866房间。法定代表人：谷小雨，总经理。被告兼被告（反诉原告）北京瑞颐投资管理有限公司委托诉讼代理人：张艳宏，女，1982年2月4日出生，汉族，北京瑞颐投资管理有限公司职工，住北京市大兴区。被告：孙达升，男，1974年5月18日出生，汉族，北京瑞颐投资管理有限公司职工，住北京市东城区。原告（反诉被告）北京六洲商务服务有限公司（以下简称六洲商务公司）与被告（反诉原告）北京瑞颐投资管理有限公司（以下简称瑞颐管理公司）、被告张艳宏（以下简称姓名）、被告孙达升（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》独任审理的规定，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。六洲商务公司之委托诉讼代理人罗建武，瑞颐公司之委托诉讼代理人兼被告张艳宏，孙达升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。六洲商务公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方所签租赁合同解除日起为2020年8月17日；2.判令瑞颐管理公司支付租金398786.3元；3.判令瑞颐公司承担如下滞纳金：以10000元为基数，以日千分之五为标准，自2019年6月1日起至实际支付日止；以97194.3元为基数，以日千分之五为标准，自2019年9月1日起至实际支付日止；以97197.3元为基数，以日千分之五为标准，自2019年12月1日起至实际支付之日止；以97197.3元为基数，自2020年3月1日起至实际支付日止；以97197.3元为基数，以日千分之五为标准，自2020年3月1日起至实际支付日止；4.判令瑞颐管理公司承担律师费40000元；5.判令瑞颐公司支付房屋占用费243828.5元；6.判令张艳宏、孙达升对上述款项承担连带担保责任。事实与理由：六洲商务公司与瑞颐管理公司于2018年7月30日签订租赁合同，约定瑞颐管理公司承租六洲商务公司出租的六洲大厦401号房屋，租金为每平米3.498元，共计290平方米，租赁期限为2年，自2018年9月1日至2020年8月31日，租金支付方式为3个月支付一次，需提前15日支付下一次租金，以及违约责任等其他约定。六洲商务公司全力及时履行了合同义务，瑞颐管理公司于2019年6月1日后未全面及时支付租金，2019年6月1日至2019年8月31日支付租金82566元，剩余10000元未支付，2019年9月1日至2020年8月31日期间租金388786.2元未支付，六洲商务公司经催要，瑞颐管理公司以各种理由拖延，张艳宏2019年11月20日写下承诺书，承诺履行合同义务，孙达升2019年9月6日写下承诺书，承诺履行合同义务。2020年8月17日六洲商务公司向瑞颐管理公司发送了解除合同通知，并要求瑞颐管理公司于2020年8月31日腾退房屋。瑞颐管理公司已构成根本违约，故提起诉讼。瑞颐管理公司、张艳宏辩称，不同意六洲商务公司的诉讼请求。六洲商务公司从未在合同履行期限内给瑞颐管理公司开具过发票，且六洲商务公司不能提供注册地址，所以瑞颐管理公司拒绝交纳房租，瑞颐管理公司认可欠付2019年9月1日前的房租1万元。此后再未支付过房租。按照合同约定，房租欠付2日，合同自动解除，所以合同已经自动解除了。六洲商务公司将房屋上锁，不允许瑞颐管理公司将东西搬离房屋，导致瑞颐管理公司迟迟未交房。张艳宏签订的承诺书是在张艳宏不知情的情况下签订的，应为无效。孙达升辩称，我签写的承诺书也是在不知情的情况下签订的，承诺书应当无效。瑞颐管理公司提起反诉，反诉请求：1.判令租赁合同已于2019年8月31日解除；2.判令六洲商务公司赔偿92566元违约金；3.判令六洲商务公司返还押金76741元；4.判令六洲商务公司返还扣押的办公用品及机器设备；5.判令六洲商务公司开具房屋租赁发票；6.判令孙达升、张艳宏所签承诺书无效。事实与理由：瑞颐管理公司与六洲商务公司签订的租赁合同约定六洲商务公司应当协助办理企业注册手续，但六洲商务公司以各种理由推脱，不配合办理手续，同时不给瑞颐管理公司开具房屋发票，多次沟通，均拒绝开具，2019年8月31日，六洲商务公司将涉案房屋强行上锁，不再允许瑞颐管理公司人员进入，后瑞颐管理公司工作人员多次要求搬离物品，但六洲商务公司予以拒绝。张艳宏、孙达升两次被六洲商务公司胁迫要求写下承诺书才能拿到税控盘报税，自8月31日六洲商务公司反复多次电话、微信告知已将涉案房屋物品打包，并已将房屋对外出租。11月5日六洲商务公司通知瑞颐管理公司催缴欠款，11月8日通知要将涉案房屋对外出租，11月29日瑞颐管理公司将钥匙交还六洲商务公司。六洲商务公司已构成严重违约，无理强行扣押瑞颐管理公司物品，为偷税漏税不择手段，严重损害了瑞颐管理公司的合法权益，提起反诉。六洲商务公司辩称，本案违约方是瑞颐管理公司，瑞颐管理公司没有如期交纳租金，六洲商务公司不应承担违约责任，押金不应予以退还。开具发票没有事实依据，瑞颐管理公司支付房租后六洲商务公司同意返还物品。张艳宏、孙达升签写的承诺书不存在胁迫威胁的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月30日，六洲商务公司作为甲方与瑞颐管理公司作为乙方签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市朝阳区高碑店乡高碑店村民俗文化街x六洲大厦x室，租赁面积290平方米，房屋用途办公，租金标准为3.498元/天/平米（租金含税、含物业管理费），从2019年9月1日开始按5%逐年递增，采用叁付，租金需提前15天支付下一期租金。租金=租赁面积×元/平米/天×365天÷12月×N个月。押金76741元，乙方已在2016年8月11日前支付。租赁期限自2018年9月1日起租至2020年8月31日止，租期二年。甲方协助乙方办理关于承租区域内的企业注册、装修、消防、行政主管部门协调及乙方在使用过程中的相关事宜。如果遇到甲方所租赁物业产权性质影响到乙方的客户工商注册，甲方必须帮助乙方协助解决，若遇重大情况，双方根据实际情况协商解决。乙方未按约定支付租金，逾期达2日或未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过2日的，视为乙方根本违约，甲方有权解除合同。合同还约定了违约责任等其他条款。合同落款处写明了张艳宏为瑞颐管理公司的联系人（或授权委托代理人）。瑞颐管理公司向六洲商务公司支付了押金76741元，共向六洲商务公司支付了房租360264元。2019年9月6日，孙达升向六洲商务公司出具《承诺书》，写明：兹有租户x房间因欠贵方房租款五万元，由于我方公司资金周转困难，在此承诺本月30日前交上五万元，开门后不动办公室内的物件，正常办公，如有违约我个人承担一切责任。2019年11月20日，张艳宏向六洲商务公司出具《承诺书》，写明：兹有我租户x房间，因欠费贵单位房租204388.6元，现房门已被贵单位上锁，因特殊原因，现在此承诺，保证在本月三十日前交足房租款。如有违约我个人承担一切合同约定违约责任。庭审中，六洲商务公司提交催款通知函，用以证明其于2019年7月26日、2019年8月29日、2019年11月20日向瑞颐管理公司发送了催款通知函，瑞颐管理公司不认可收到了2019年8月29日的催款函。六洲商务公司另主张，其于2020年8月17日向瑞颐管理公司发送了解除租赁合同通知书，要求瑞颐管理公司在2020年8月31日前将物品搬离涉案房屋，瑞颐管理公司称未收到上述解除通知书。瑞颐管理公司提交了与六洲商务公司前台工作人员的微信聊天用以证明其曾要求六洲商务公司协助办理工商注册以及开具发票，但是六洲商务公司均未履行上述义务。该微信聊天记录显示，2019年12月13日，六洲商务公司前台工作人员向张艳宏发送微信：“张总，您好”“下周准备对贵公司租赁房间内物品进行打包”张艳宏未予回复。现六洲商务公司已将瑞颐管理公司遗留在涉案房屋内的物品另行保管，经双方核对，物品包括塑料整理箱12箱，行李箱3箱，烟叶3箱，原浆酒5箱，群书治要译注7箱，散装书箱3箱，手册2包，油画2幅，一拖六显示架1个，保健仪2个，绿皮铁箱1个，美女雕塑小人1个，白色净水器7个，蓝色净水器6个，超滤净水器7个，电脑杂物箱装22箱，微波炉1个，水晶钵1个，空气净化器47个，茶叶1盒，过滤水槽1个，洗手盆1个，文件夹1小箱，净水器（大型）2个，吸尘器2个，饮水2个，电气设备铁箱1箱，手推车1个。另查，涉案房屋所在楼宇未取得建设工程规划许可证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，涉案房屋并未取得建设工程规划许可，六洲商务公司与瑞颐管理公司所签《租赁合同》应为无效，六洲商务公司、瑞颐管理公司请求确认解除时间，本院不予支持。合同虽然无效，瑞颐管理公司仍应支付房屋占有使用费。关于占有使用费的金额，2019年11月20日，瑞颐管理公司工作人员张艳宏书写了承诺书，承诺书中写有房门已被六洲商务公司上锁，六洲商务公司持有该承诺书，并未提出异议，该内容能够证明2019年11月20日时涉案房屋已经被六洲商务公司上锁，但该证据不能证明瑞颐管理公司明确表示不再承租涉案房屋，瑞颐管理公司亦未提交证据证明其要求将涉案房屋物品搬离，本院依据在案证据酌情确定瑞颐管理公司占有使用房屋的期间至2020年1月20日，本院参照合同约定的租金标准、租金标准含税以及六洲商务公司未能协助办理工商登记等情况酌情确定占有使用费标准为每月29000元，据此核算瑞颐管理公司应当向六洲商务公司共计支付占有使用费483333元，扣除押金及已经支付的使用费，瑞颐管理公司尚应支付占有使用费46328元。张艳宏、孙达升签写了承诺书，结合该承诺书的内容，应认定为张艳宏、孙达升对债务的加入，应当在其承诺给付使用费范围内与瑞颐管理公司共同承担责任。六洲商务公司主张滞纳金和律师费，缺乏依据，本院不予支持。双方合同为无效合同，瑞颐管理公司主张违约金，本院不予支持。瑞颐管理公司支付的押金在计算房屋占有使用费时已经予以抵扣，本院不再支持瑞颐管理公司主张返还押金的诉请。六洲商务公司对其保管的属于瑞颐管理公司的物品应当予以返还。双方所签租赁合同无效，且计算房屋使用费时已经将税金部分予以考虑，瑞颐管理公司再行主张开具发票，本院不予支持。孙达升、张艳宏签写的承诺书并无无效情形，瑞颐管理公司主张承诺书无效，本院不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京瑞颐投资管理有限公司、被告张艳宏、被告孙达升于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京六洲商务服务有限公司支付房屋占有使用费46328元；二、原告（反诉被告）北京六洲商务服务有限公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）北京瑞颐投资管理有限公司返还塑料整理箱12箱，行李箱3箱，烟叶3箱，原浆酒5箱，群书治要译注7箱，散装书箱3箱，手册2包，油画2幅，一拖六显示架1个，保健仪2个，绿皮铁箱1个，美女雕塑小人1个，白色净水器7个，蓝色净水器6个，超滤净水器7个，电脑杂物箱装22箱，微波炉1个，水晶钵1个，空气净化器47个，茶叶1盒，过滤水槽1个，洗手盆1个，文件夹1小箱，净水器（大型）2个，吸尘器2个，饮水2个，电气设备铁箱1箱，手推车1个；三、驳回原告（反诉被告）北京六洲商务服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京瑞颐投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10626元，由原告（反诉被告）北京六洲商务服务有限公司负担9904元（已交纳7281元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京瑞颐投资管理有限公司负担722元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1843元，原告（反诉被告）北京六洲商务服务有限公司负担35元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京瑞颐投资管理有限公司负担1808元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 潇二〇二一年六月二十八日书记员 祁文然