北京市高级人民法院执 行 裁 定 书（2021）京执异8号异议人（案外人）：林汉高，男，1997年3月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周志杰，北京识广律师事务所律师。申请保全人：中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司，营业场所地北京市西城区阜成门内大街293号。负责人：张健，总经理。委托诉讼代理人：关军，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝琼，北京金诚同达律师事务所律师。被申请保全人：北京嘉诚鼎盛房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号。法定代表人：邹立伟。被申请保全人：北京二十一世纪奥亚德经贸有限公司，住所地北京市朝阳区鼎成路九号裙房三层1－6内3019。法定代表人：王子华。被申请保全人：北京紫乔房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前街36号。法定代表人：唐勇凡。被申请保全人：北京嘉禾远东置业有限公司，住所地北京市通州区马驹桥镇新海南里168号。法定代表人：王子华，董事长。委托诉讼代理人：徐长德，男，该公司员工。被申请保全人：王子华，男，1962年1月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。被申请保全人：熊伟，女，1977年12月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。被申请保全人：北京京奥港集团有限公司，住所地北京市朝阳区鼎成路9号裙房。法定代表人：王子华。被申请保全人：北京京奥港置业有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区机场东路2号。法定代表人：王子华。被申请保全人：南京京奥港房地产开发有限责任公司，住所地江苏省南京市秦淮区公园路42号805－807室。法定代表人：赵亮。被申请保全人：北京京奥港房地产开发有限责任公司，住所地北京市朝阳区鼎成路九号裙房1－6内3层3051。法定代表人：王子华。被申请保全人：王晗琪，女，1989年9月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。被申请保全人：郭亚芳，男，1975年2月20日出生，汉族，住福建省莆田市。本院在执行中国华融资产管理股份有限公司北京市分公司（以下简称中国华融北京分公司）与北京嘉诚鼎盛房地产开发有限公司、北京二十一世纪奥亚德经贸有限公司、北京紫乔房地产开发有限公司、北京嘉禾远东置业有限公司（以下简称嘉禾公司）、王子华、熊伟、北京京奥港集团有限公司、北京京奥港置业有限公司、南京京奥港房地产开发有限责任公司、北京京奥港房地产开发有限责任公司、王晗琪、郭亚芳借款合同纠纷一案财产保全过程中，于2019年1月3日查封了被申请保全人嘉禾公司名下的位于北京市通州区新海南里257号楼[房屋所有权证号：X京房权证通字第XXXX号；土地使用权证号：京通国用（2019出）第026号]108号房屋所有权（以下简称108号房屋所有权）。案外人林汉高向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。林汉高向本院提出异议称：2018年12月25日，我与嘉禾公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》，购买了108号房屋。该合同约定我分两次向嘉禾公司支付购房款，首付款于合同签订后三日内向嘉禾公司支付100万元，余款于该房屋网签时一次性付清；嘉禾公司在收到首付款后180日内，办理房屋网签备案登记。合同生效后。我依约于2018年12月25日向嘉禾公司支付了首付款100万元，嘉禾公司于当日将108号房屋钥匙交付我。我于2020年5月6日入住108号房屋。嘉禾公司在收到首付款后180天内未办理108号房屋网签备案手续。我曾经多次要求嘉禾公司给我办理过户手续但是至今没有办理。现在我已经向北京市通州区人民法院提起诉讼，要求嘉禾公司配合我办理108号房屋权属过户登记。贵院在审理中国华融北京分公司诉嘉禾公司等借款合同纠纷一案中，查封了嘉禾公司名下的108号房地产，我对108号房屋享有的权利能够排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求贵院解除对108号房屋所有权的查封。中国华融北京分公司辩称，我公司保全查封了嘉禾公司名下的案涉房地产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，林汉高并未就108号房屋进行网签、并未充分举证证明其已经支付完毕全部购房价款，亦不能证明“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”；其所提供的证据也不能证明在人民法院查封108号房地产之前已合法占有该不动产；就该房屋未能办理过户登记，林汉高亦未证明系非因其自身原因所致。因此，我公司认为林汉高的异议理由不能排除执行，请贵院依法驳回其异议申请。嘉禾公司称，一、2019年1月31日，宋杰购买了273号楼107号房产，建筑面积341．80平方米，并与我公司签订了《商品房认购协议》。宋杰当时未收房，后来宋杰以273号楼107号房产有查封，提出更换房源，于是更换到257号的108号房产，建筑面积336．65平方米，新签合同时是由宋杰代林汉高于2018年12月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。现宋杰已将108号房产装修并入住。二、100万元的购房款是由宋杰缴纳的，缴的购房款是273号楼107号房产，与异议人林汉高无关。三、257号楼108号购房合同的购房人是林汉高，落款也是由宋杰代林汉高签字，与异议人林汉高无关。鉴于以上事实，请求法院判决我公司与宋杰代林汉高签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，请求判决林汉高将房产退还给我方，我方将购房款退还给宋杰。本院经审查查明，本院在审理中国华融北京分公司与北京嘉诚鼎盛房地产开发有限公司、北京二十一世纪奥亚德经贸有限公司、北京紫乔房地产开发有限公司、嘉禾公司、王子华、熊伟、北京京奥港集团有限公司、北京京奥港置业有限公司、南京京奥港房地产开发有限责任公司、北京京奥港房地产开发有限责任公司、王晗琪、郭亚芳借款合同纠纷一案过程中，依据申请保全人中国华融北京分公司提出的财产保全申请，于2018年11月26日作出（2018）京民初223号民事裁定，裁定冻结北京嘉诚鼎盛房地产开发有限公司、北京二十一世纪奥亚德经贸有限公司、北京紫乔房地产开发有限公司、嘉禾公司、王子华、熊伟、北京京奥港集团有限公司、北京京奥港置业有限公司、南京京奥港房地产开发有限责任公司、北京京奥港房地产开发有限责任公司、王晗琪、郭亚芳的银行存款或者查封、扣押其相应价值的财产，限额人民币1166576397元。2018年12月27日，本院向北京市通州区不动产登记事务中心送达（2018）京民初223号民事裁定书和（2018）京民初223号协助执行通知书，保全查封了嘉禾公司名下的108号房屋所有权。查封期限为三年，自2018年12月27日至2021年12月27日。该中心于2019年1月3日签收上述民事裁定书、协助执行通知书。异议审查期间，林汉高向本院提交了宋杰（林汉高之母）代其与嘉禾公司于2018年12月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。该合同载明：林汉高购买嘉禾公司名下的108号房屋所有权；该房屋建筑面积为336．65平方米，购房总价款为200万元；林汉高在签署协议三日内支付首期购房款100万元，剩余房款100万元于该房屋网签时一次性付清。林汉高向本院提交了嘉禾公司于2018年12月25日为“宋杰”出具的100万元“273号楼107号房屋首付款”收据（票号：NO8093441），该收据背面的嘉禾公司合同专用章上有手写“房号改成257号108室”的字样；付款人“宋杰”于2018年12月24日-25日向工商银行北京广顺支行转账汇款凭证五张，收款人户名为“唐勇凡”、卡（账）号为“622908323023549298”、金额均为20万元（共计100万元）、附言为“付天鹅堡273排107号房款”。林汉高与嘉禾公司未在北京市住房和城乡建设委员会办理了上述合同备案登记。本院认为，人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定实施过程中查封、扣押、冻结的财产，主张实体权利请求排除对该财产的保全执行的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查并作出裁定。财产保全案件执行中，买受人对登记在被申请保全人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院对嘉禾公司名下的108号房屋予以了保全查封。林汉高提交的购房合同载明其购买了108号房屋，但房屋首付款收据及转账汇款凭证显示，付款人与购房人不一致，付款的房号与所购房号不一致，故不足以证明林汉高已支付购买108号房屋的价款。对林汉高所提异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人林汉高的异议请求。如不服本裁定，案外人、当事人可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。本裁定送达后立即生效。审 判 长 齐立新审 判 员 禹明逸审 判 员 杨 林二〇二一年六月十八日法官助理 吴铭奂书 记 员 闫 玥