上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初36455号原告：工银安盛人寿保险有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区陆家嘴环路XXX号XXX层XXX、XXX、XXX、XXX单元及19层。法定代表人：马健，董事长。委托诉讼代理人：郑苒，上海埃孚欧律师事务所律师。被告：席笑琴，女，1965年11月7日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：査玮(系被告席笑琴女儿)，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：査利华(系被告席笑琴丈夫)，住浙江省。原告工银安盛人寿保险有限公司与被告席笑琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月28日公开开庭进行了审理。原告工银安盛人寿保险有限公司的委托诉讼代理人郑苒，被告席笑琴的委托诉讼代理人査玮、査利华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工银安盛人寿保险有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告押金人民币46,000元；2.判令被告返还原告剩余租金11,574元；3.判令被告支付原告违约金46,000元；4.判令被告支付原告逾期付款补偿款，以46,000元为本金，按日1%计算，自2021年1月17日起计算至实际付清之日止，暂计至2021年3月7日为23,000元；5.判令被告赔偿原告逾期付款利息损失，以11,574元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR3.85%)上加50%，自2021年1月17日起计算至实际付清之日止，暂计至2021年3月7日为92.83元；6.判令被告支付原告公证费7,000元；7.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年11月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告上海市浦东新区滨江大道399弄6号202室房屋(以下简称涉案房屋)，租赁用途为居住，租赁期限为2020年12月1日至2023年11月30日。不含税租金标准为23,000元/月，含税租金标准为23,561元/月，押金(即保证金)为46,000元，租金按年支付。被告同时给予原告首年净租金优惠减免23,000元，即2020年12月1日至2021年11月30日原告应向被告支付的不含税租金为253,000元，含税租金为259,171元。2020年11月26日，原告向被告支付了含税租金259,171元。2020年11月28日，原、被告双方办理了房屋交接手续。原告收房后发现房屋内抽油烟机的通风管道存在严重排风障碍，无法正常炒菜做饭。后虽多次联系被告、物业以及房屋中介机构进行维修，但一个月内经过13次维修仍无法解决，该情况已严重影响涉案房屋的正常使用，也严重损害屋内人员的身体健康。为此，原告于2020年12月30日通过微信及EMS(单号：XXXXXXXXXXXXX)向被告发出《关于解除的通知书》，通知被告双方之间的租赁合同于2021年1月9日解除，被告应向原告退还押金46,000元，并退还2021年1月10日起(含当日)的剩余部分租金231,303元。2021年1月3日，被告通过微信向原告回函，主张自己并无违约，不同意退还押金，同意按实收取租金，但起租日以原告物品搬入日为准。2021年1月9日，双方办理了退房手续。2021年1月21日，被告仅向原告返还租金219,729元，未再返还其余款项。2021年2月22日，原告通过EMS(单号：XXXXXXXXXXXXX)向被告发送《律师函》，要求被告退还押金46,000元和剩余未退租金11,574元，并支付违约金46,000元，但被告拒收。原告认为，双方之间的租赁合同明确约定，被告应保证涉案房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态，但房屋内抽油烟机的通风管道存在严重排风障碍，导致原告方实际使用人无法正常炒菜做饭，厨房功能缺失，房屋存在缺陷，无法满足正常居住需求，且一个月内数十次维修仍无法解决问题，严重影响屋内人员正常生活。被告的行为已构成违约，原告理应返还被告相应款项，并支付违约金及相关补偿款。另，原告为保全证据进行公证，花费公证费用7,000元，该笔费用亦应由被告承担。现因原、被告就上述款项未能达成一致意见，故原告诉至法院，要求判如所请。席笑琴辩称，不同意原告全部诉讼请求。1.原告没有证据证明其无法实现合同目的，也没有证据证明损害其健康的情况，且根据合同第十条第(六)款约定，原告存在自行退租的情况，系违约行为，应当按照约定支付两个月租金的违约金，直接用保证金抵扣。另，被告存在空置两个月零五天的实际损失，之后才另行将涉案房屋出租出去，且另行支付了中介费，故不同意诉讼请求1.3.4。2.确认原告支付租金的情况，对已经返还的钱款数额也没有异议，认可原告于2021年1月9日搬离涉案房屋，但租金起算点不同，实际原告于2020年11月27日将物品搬入涉案房屋，免租期的前提是住满三年，租金应该按实结算，故对返还剩余租金有异议，按照被告的算法已经全部返还了，原告实际使用涉案房屋一个月零十四天，该期间的租金应该支付。另，因原告需要开发票，在原告支付一年租金后，被告已经将一年租金的税金6,171元通过中介缴纳至税务局，发票已经给了原告，是否能够退税不清楚，应当由原告承担。3.不同意支付利息损失，同时认为应该按照LPR标准计算。4.不同意支付公证费，被告没有违约情形，不应承担该笔费用。针对被告的答辩意见，原告表示：1.租赁合同于2020年11月28日签订，合同约定的租赁期限起点为2020年12月1日，且合同并未约定合同解除时被告可主张免租期内的租金，被告已将免租期给到原告，原告提前退租，免租期仅有短短几天，被告即认为应该收取免租期租金不合理。原告方搬入涉案房屋时间为2020年11月28日，租金起算点应为2020年12月1日。2.确认收到一年租金的发票，确认税金数额，但认为被告出租涉案房屋获得了经营性收益，向原告开发票属于其义务，应当由其承担税金，愿意配合被告办理退税手续。本院经审理认定事实如下：2020年11月，以原告为承租人(乙方)，被告为出租人(甲方)，案外人上海丽兹行房地产经纪有限公司为居间方(丙方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方涉案房屋，租赁期限为2020年12月1日至2023年11月30日，不含税租金标准为23,000元/月，含税租金标准为23,561元/月，押金(即保证金)为46,000元，押二付十二。首年租金优惠减免23,000元，即首年支付净租金为253,000元，含税租金为259,171元。合同第三条第(二)款约定“租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方最迟应于合同截止日或因合同解除约定的交房日前将该房屋交还甲方，如乙方逾期五个工作日仍未将房屋交还甲方，则甲方有权收回房屋，并自行处置乙方存留在甲方房屋内的一切物品，无需承担任何责任，一切损失由乙方自行承担。甲方应于乙方交还房屋之日退还应退押金，否则应按日向乙方支付百分之一的补偿款。”合同第七条第(三)款约定“租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前7日通知乙方。检查和养护时，乙方应予以配合。”合同第九条第(二)款约定“甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的200%支付违约金；给另一方造成损失且违约金不足抵付该损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后7日内仍未交付的；2、甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的……”合同第十条第(六)款约定“租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应补充赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。”合同第十条第(七)款约定“双方约定的其他情形：本合同因任何原因提前终止的，对于乙方已支付的租金，甲方应按乙方实际承租期限据实结算，将多余部分的租金在合同终止后七日内返款乙方。”合同第十二条第(六)款其他约定手写载明：“……5.将本合同第三条租赁期限第二段中‘甲方应于乙方交还房屋之日退还应退押金’改为‘甲方应于乙方交还房屋日7天内退还应退押金。’……”合同另对其他事项进行了约定。2020年11月26日，原告支付被告租金(含税)259,171元，并支付房屋押金46,000元。双方于2020年11月28日对涉案房屋进行了交接。原告方入住涉案房屋后，认为油烟机存在问题且多次修复无果，于2020年12月30日通过EMS向被告发送《关于解除的通知书》，通知被告租赁合同于2021年1月9日解除，要求其退还押金46,000元及剩余租金231,303元，并保留向被告追究违约金的权利。2021年1月3日，被告通过微信回函，表示不同意退还押金，同意按实收取租金，但起租日以原告物品搬入时间为准。2021年1月9日，原、被告双方办理了退租手续。2021年1月21日，被告退还原告租金219,729元。现因原、被告未就返还押金、租金等事宜达成一致意见，且原告为本案纠纷花费公证费7,000元，认为亦应由被告承担，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，1.原告提供：(1)房屋维修清单及房屋维修记录，证明原告收房后，发现抽油烟机管道存在严重排风障碍，多次联系被告、物业及中介进行维修，但一个月内维修13次仍无法解决问题。经质证，被告表示对该组证据的真实性不认可，不认为描述为真，且该证据实际为证人证言，应该出庭。据被告了解，未维修这么多次，且物业管家及工人上门，不知为何事。另，即使该组证据是真实的，也无法证明油烟机存在问题、通风管道存在严重障碍、原告无法实现租赁目的。对此，原告表示房屋维修清单为物业工作人员所写，但万科物业工作人员表示按规定不可盖章。房屋维修记录为中介所写。原告申请了调查令，但并未在万科物业处调取到相关材料。根据原告了解，从2018年交房开始，就已经有维修烟道的相关事情了。对于原告所述，被告不予认可，表示其于2020年12月8日向被告反映临街噪音及油烟问题，被告回复前租客也提出过爆炒时无法一下吸完，但窗户开一下一会就好了，正常炒菜没有问题，油烟机是西式的，爆炒本身就不适宜，未向物业反映。关于噪音问题，当时原告即表示愿意加装窗户，自己掏钱，被告予以同意，但要求不得影响美观及使用，之后未加装也没有消息了。2020年12月12日，原告又提出了油烟问题，被告打电话给物业，要求物业带专业人员查看。2020年12月19日，原告提出要被告三天内解决，被告就联系了中介。2020年12月21日，被告丈夫带物业管家上门检查，希望实际使用人陶仲伟当场炒菜看一下情况，但对方当时并未炒菜，被告丈夫建议次日让专业人员来检查，但原告予以拒绝。(2)抽油烟机检测报告，证明2020年12月29日，原告委托抽油烟机厂家上门检测，检测结果为抽油烟机吸力正常，连接烟管后吸力数据未达标准数据2m/s，涉案房屋烟管本身存在问题。经质证，被告表示对该份证据的真实性存疑，该报告并没有检测人员签字，没有机构盖章。且该厂家并没有具备国家认证的独立检测资质，不具有合法性，被告认为油烟机及烟道均无问题，该报告无法证明烟道存在问题，原告租赁目的无法实现。对此，原告表示该检测为油烟机商家售后进行的检测，不存在无资质的情况。(3)(2020)沪徐证经字第13800号公证书(附光盘)及增值税发票，证明2020年12月31日，原告委托公证机构进行证据保全公证，证明在开启油烟机的情况下，正常炒菜时油烟弥漫，油烟无法排出，为此，原告花费公证费7,000元。经质证，被告表示对该组证据的真实性无异议，但认为无法证明烟道、油烟机存在问题。原告声称做饭有大量油烟弥漫，是因为原告用高温油锅即时加入大量冷水导致，在该情况下会产生大量蒸汽或热气，并非油烟。原告当时做了三个菜，均是大火，锅边出现火焰，期间门窗紧闭，和普通人家做饭有区别，被告有理由相信原告刻意制造了公证环境，进而达到其诉讼目的；油烟是否对人体造成损害，也应该出具报告支持；出现水蒸气可以稍微开一下窗户解决，没有达到不能使用的程度。对此，原告表示视频中对正常做饭过程进行了完整拍摄，被告的表述是以偏概全的。原告做了三个正常的菜，红烧鱼、红烧排骨、炒青菜，并无爆炒，系正常的炒菜行为，炒菜时关闭门窗为还原普通家庭正常的炒菜场景，利于油烟机工作。被告认为原告应提供油烟对人体的损害的报告，但原告认为系生活常识，无需证明。(4)律师函及对应的EMS快递面单、快递查询记录，证明2021年2月22日，原告通过邮政向被告发送律师函，要求其退还押金46,000元及剩余租金11,574元，支付违约金46,000元，但被告拒收。经质证，被告表示其没有拒收，当时被告已经在上海了，不清楚此事。(5)涉案房屋实际使用人陶仲伟与房屋中介尚梦宇之间的微信聊天记录，证明原告方入住前夕发现油烟机烟道问题，多次联系中介要求维修，中介找了物业及油烟机厂家维修，但均未维修成功。经质证，被告表示对该份证据的真实性无异议，交房前已经对油烟机进行了清洗，2020年11月28日交房当天是正常的，被告方有相关证据证明油烟机可正常工作，吸力没有问题。(6)万科6-202售后服务群微信聊天记录，证明原告多次向中介要求维修油烟机，但未成功维修的情况下，中介就组建了微信群组，原告多次联系被告沟通油烟机维修问题，但一直没有修好，油烟机问题严重影响了涉案房屋的使用；被告确认油烟机使用存在问题且邻居也有这样的现象，说明是烟道本身问题，被告在出租涉案房屋前并未告知；原告与被告沟通退房事宜，于2021年1月9日将房屋钥匙、门卡交存于中介处，不再占有使用涉案房屋。经质证，被告表示对该份证据的真实性无异议，认为原告没有证据证明油烟倒灌问题，至于被告在微信中所述是表明爆炒时一下吸不完是普遍现象，原告也检修了，证明油烟机没有问题，烟道问题是原告推测的，没有证据支持，达不到其证明目的。2.被告提供：(1)历任租客与被告签订的租房合同及被告与租客之间的微信聊天记录，证明涉案房屋处于可使用状态，第一任租客还续租了两次，之后还要求续租三个月，因为续租时间太短，被告并未同意。若油烟问题如原告所述严重，则不会有前租客一再要求续租的情况。经质证，原告表示对该组证据的真实性无法确认，且认为和本案无关。涉案房屋为居住性用房，非经营性用途，不存在空置期、中介费等经营性损失。(2)被告与中介尚梦宇、原告员工王小姐之间的微信聊天记录，证明被告支出6,171元的税金，开具了发票，原告已经收到发票；原告已于2020年11月27日将物品搬入了涉案房屋。经质证，原告表示对组证据的真实性予以认可，确认收到了发票，但认为租赁合同约定的租赁期限起始日为2020年12月1日，合同签订之日至起租日为免租期，应自2020年12月1日起计付租金。(3)万科售后服务群群聊记录及被告丈夫与中介尚梦宇之间的微信聊天记录，证明原告方实际使用人陶仲伟要求被告三日内给出解决方案，被告前去处理，但原告拒绝了被告的方案。经质证，原告表示对万科售后服务群群聊记录的真实性无异议，认为非原告拒绝维修，而是约定的是工作日，陶仲伟为一人居住，客观上无法配合。对此，被告表示前几次维修均由陶仲伟司机代理，不存在无法配合的情况，且被告表示过愿意配合原告方时间，周末也可以的。2020年12月21日被告要求解决的时候，陶仲伟老公也是在的，后面约时间，但原告方并未配合。关于配合维修的事情，原告表示后续陶仲伟的老公回北京了，其一个人居住，另，陶仲伟为公司领导，工作繁忙，经常加班，工作日晚上没时间也是正常情况。被告表示陶仲伟既然为领导，经常加班很繁忙，使用厨房的概率会很低。陶仲伟违约成本很低，都是由公司承担，所以才会随意退租。原告则表示公证的视频可以看出陶仲伟的丈夫很会做饭，也会来做饭，且经常使用厨房与否，并不代表厨房可不具备正常做饭的条件。(4)被告女儿与实际使用人陶仲伟之间的微信聊天记录，证明2020年12月2日原告方即提出了噪音问题，2020年12月3日表示若无法解决，即退租，同时结合原告提供的陶仲伟与尚梦宇之间的微信聊天记录第二页，其表示噪音大，坏的地方多，解决不了就退租。经质证，原告表示确实有过对噪音问题的沟通，但原告已经解决，并非提前退租的原因。(5)万科管家香果树、中介尚梦宇分别向被告发送的油烟机视频的微信记录及视频，证明交房当天油烟机正常运作。经质证，原告表示对视频的真实性予以认可，认为厨房排烟设施的运转情况需要真正炒菜做饭才能查验，在考察房屋和交付房屋时只能对油烟机设备的外观和设备基本运转情况进行查看，视频中只能证明当时清洗完成后，油烟机对餐巾纸有一定的吸力，不能证明油烟机及整套排烟设备吸力正常，在正常炒菜情况下可以满足排烟需要，事实上陶仲伟也是在做饭过程中才立即发现排烟设备存在问题，不能满足正常生活需要。(6)中介尚梦宇与被告之间的微信聊天记录，证明因为原告要求被告解决油烟问题，被告与中介约好了上门时间，但原告均未配合，后续被告未能进入房屋内查看。经质证，原告表示对该份证据的真实性予以认可。本院认为，原、被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为原告因油烟问题行使单方解除权是否恰当。根据原告提供的公证书、视频、微信聊天记录等系列证据，双方就油烟问题确进行过沟通并予以维修，但原告认为并未解决问题，由此行使单方解除权，搬离涉案房屋。原告承租涉案房屋的目的为居住，其所述油烟问题及提供的相应证据尚不足以证明该瑕疵达到涉案房屋无法正常居住使用，租赁目的无法实现的程度，原告并无单方解除权。原告起诉要求被告返还押金46,000元、支付违约金46,000元。被告表示不同意，认为原告擅自退租的行为系违约行为，应支付相当于两个月租金的违约金，直接可抵扣租赁保证金，且原告的行为致使被告存在两个多月的空置期损失及中介费损失。如前文所述，原告并不享有单方解除权，其退租行为已构成违约。《房屋租赁合同》约定，原告擅自退租，应当按照月租金的200%向被告支付违约金，且违约金可从租赁保证金(押金)中予以抵扣，故本院采纳被告的意见，对原告要求被告返还押金46,000元并支付违约金46,000元的诉讼请求，均不予支持。原告另要求被告返还原告剩余租金11,574元。被告表示已将剩余租金219,729元返还完毕，确认原告于2021年1月9日搬离返还涉案房屋，但认为原告实际于2020年11月27日即将物品搬入涉案房屋，被告应收取原告实际使用的一个月零十四天的含税租金。被告已经将一年租金的税金6,171元通过中介缴纳至税务局，发票已经给了原告，税金应当由原告承担。双方合同约定，租赁期限为2020年12月1日至2023年11月30日，首年租金优惠减免23,000元，若合同因任何原因提前终止的，对于原告已支付租金，被告按原告实际承租期限据实结算。据此，原告应当承担2020年12月1日至2021年1月9日期间的租金数额为29,900元。至于税金6,171元，根据合同约定，该笔费用应由原告承担，现被告已将发票开给原告，且发票仍在原告处，尚未办理退税，原告不得要求被告返还该税金，后续双方可依据实际退税情况另行处理。经核算，被告仍需返还原告的租金数额为253,000元(不含税)-29,900元-219,729元=3,371元。对于原告要求被告支付逾期付款补偿款及逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付公证费7,000元，双方并无约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款规定，判决如下：一、被告席笑琴于本判决生效之日起十日内返还原告工银安盛人寿保险有限公司租金3,371元；二、驳回原告工银安盛人寿保险有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,973元，减半收取计1,486.50元，由原告工银安盛人寿保险有限公司负担1,449.50，被告席笑琴负担37元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕书记员  陈海娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。