重庆市涪陵区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)渝0102民初2170号之一 原告：吴国川，男，1974年12月13日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。 原告：吴国玉，女，1976年2月16日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。 二原告之委托诉讼代理人：吴朝友（吴国川、吴国玉之父），男，1948年11月19日出生，汉族，退休职工，住重庆市涪陵区。 被告：李静，女，1990年10月15日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。 原告吴国川、吴国玉与被告李静租房合同纠纷一案，本院于2021年3月22日受理后，依法由审判员毛小清适用简易程序独任审判,分别于同年4月20日、5月12日先后两次公开开庭进行了审理，原告吴国玉、吴国川的委托诉讼代理人吴朝友（特别授权）、王朝中与被告李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴国川、吴国玉向本院提出诉讼请求：1.判决裁判文书生效时解除原被告之间订立的《租房合同》;2.判令被告立即支付原告租金18700元(暂计算至2021年2月28日止，应付66000元-已付47300元)及违约金5610元。事实和理由：2020年6月28日，被告与受原告委托的吴朝友订立《租房合同》，约定，将原告位于重庆市涪陵区XX路XX号附XX号XX区负XX(商业)用房的一半(面积为74.6平方米)租给被告作餐饮经营之用，租期为5年(从2020年6月28日起至2025年6月27日止)；租金第一年和第二年为5500元/月，从2022年6月28日起每年累计递增10%；付款方式，第一年每次支付3个月，从第二年起每次支付6个月，并在已交租金期满前30天交下一档期租金；先交租金后用房，以此类推；被告向原告交付履约押金6000元，用于保证其在合同期内不违约、按时交清所有按照合同约定应付的费用；任意一方违约均应向对方支付违约金36000元，同时另外支付给对方造成的损失。合同签订后，原告如期将该房屋交付被告，被告从签订合同时起至2020年12月17日止，共支付租金47300元，尚欠18700元(从2020年6月28日起至2021年6月27日内应付租金66000元)。被告在租赁期间内存在未足额支付、未支付租金的情形，已经构成违约。诉讼中,原告将诉讼请求第2项变更为：被告支付原告从2020年6月28日至2021年4月11日的下欠租金4767元及违约金36000元。并增加一项诉讼请求，主张判决被告支付的押金6000元归原告所有。 被告李静辩称：1、合同约定的违约金过高，应当以实际损失的30%为限，请求法院酌情调整；2、违约金与押金择一赔偿；3、2020年12月底未再使用门面，故2021年1月1日之后的租金不应当支付。 原告围绕其诉讼请求，提交了《租房合同》、《房地产所有权证》、支付租金明细帐、微信聊天记录截图等证据。被告围绕其抗辩意见，提交了短信记录截图。本院组织当事人进行了质证，并对前述证据予以确认且在卷佐证。本院认定事实如下：2020年6月28日，原告之父以原告的名义与被告签订《租房合同》，约定，原告将位于重庆市涪陵区XX路XX号附XX号XX区负XX(商业)用房的一半(面积为74.6平方米)租给被告作餐饮经营之用，租期为5年。租金第一年和第二年均为5500元/月。付款方式，第一年每次支付3个月，并在已交租金期满前30天交下一档期租金，先交租金后用房，以此类推。被告向原告交付履约押金6000元，用于保证其在合同期内不违约、按时交清所有按照合同约定应付的费用；任意一方违约均应向对方支付违约金36000元，同时另外支付给对方造成的损失。合同签订后，原告将该房屋交付被告使用，被告向原告支付了履约押金6000元。同年6月28日,同年7月28日，同年11月4日、同月11日、同月19日、同月28日，同年12月3日、同月8日、同月17日，被告先后九次向原告之父支付租金11000元、19800元、3000元、3500元、2000元、3000元、1000元、2000元、2000元，共计47300元。2021年2月27日，被告向原告之父发出解除《租房合同》要约，次日，原告之父回复被告，如解除合同则应当承担相应的违约责任，但未对是否同意解除《租房合同》作出明确表态。事后，原告向本院提起诉讼，主张解除原被告之间签订的《租房合同》，并支付尚欠租金及违约金。同年4月11日，被告收到本院送达的起诉状副本等相关诉讼文书。 另查明，重庆市涪陵区XX路XX号附XX号XX区负XX(商业)用房属原告所有。原告对其父与被告签订的《租房合同》并收取租金的行为予以追认。 还查明，被告于2021年1月起未使用案涉租赁房屋，并将钥匙以放到案涉房屋门口烟摊老板处，试图将租赁房屋交还原告。原告于2021年4月20日后将房屋进行另行招租，截止同年5月12日，招租未能成交。 再查明，本院在查清事实的基础上于2021年4月20日作出先期判决。判决，确认原告吴国玉、吴国川与被告李静于2020年6月28日签订的租房合同于2021年4月11日解除。后双方未对该判决提起上诉，该判决已发生法律效力。 本院认为：本案的争议焦点为，1.被告是否欠付原告合同解除前的租金。2.原被告之间约定的违约金是否过高，是否应当调整以及如何调整；3.被告按合同约定支付履约押金是否应当退还。本院对前述争议焦点评判如下。 一、关于被告是否欠付原告合同解除前的租金的问题。 原被告自愿达成《租房合同》，符合法律规定，该合同真实有效，双方应当按照合同约定履行相应的义务，原告依约向被告提供了以供租赁的房屋，被告应当依约履行支付租金的义务。案涉《租房合同》于2021年4月11日被本院判决解除，在解除之前，被告应当向原告支付租金。《租房合同》自2020年6月28日成立至2021年4月11日解除，履行期间为9个月零13天。据此，被告应付原告租金为51883.33元（9月×5500元/月+5500元/月÷30天/月×13天），故被告应当支付原告下欠租金4583.33元（51883.33元-47300元）。关于被告抗辩称不应当交纳2021年1月以后租金的问题。本院认为，被告租赁房屋后是否使用，如何使用以及租赁房屋的使用是否能为被告带来经济利益并不影响租房合同的履行。只要双方租房合同尚未解除，则被告应当按合同约定履行支付租金的义务。在合同履行过程中，原告并无违约行为，故被告于2021年2月27日发出的单方解除《租房合同》的要约不发生法律效力。据此，被告的抗辩理由不成立，本院不予采信。 二、关于原被告之间约定的违约金是否过高，是否应当调整以及如何调整的问题 根据相关法律规定，违约金制度旨在督促当事人恪守合同义务，该制度以补偿为主，惩罚为辅，通常当事人约定违约金超过造成损失的30%被认定为过分高于造成的损失。本案中，双方在《租房合同》第9条约定，违约责任，如任其一方违反本合同中任其一条（包括单方提前解除本合同在内），由违约方在10日支付36000元违约金给对方，同时另外支付给对方造成的损失。自2021年1月起，被告搬离租赁房屋，试图将租赁房屋交还原告。其行为旨在不履行《租房合同》的主要义务，故本院认定，被告的行为违反《租房合同》的约定，属违约行为。同时，被告在合同履行过程中存在未按时足额支付租金的行为，亦属违约行为。据此，被告应当承担违约责任。本院认为，违约金的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行综合判断。本案中，被告以实际行为表明不再继续履行合同，对原告的期待利益和可得利益造成了损害。双方于2021年4月11日解除《租房合同》，原告取得房屋后另行招租，原告的实际损失应当合同解除后一定时间的空置损失为限，不应肆意扩大，恶意加重对方当事人负担。按照违背违约金以填补损失为主，惩罚为辅的原则，故本院酌定以3个月租金（5500元×3=16500元）为原告的损失。 三、关于被告按合同约定支付押金是否退还的问题 双方在《租房合同》中约定：为了本合同的正常履行，被告在合同签订时向原告交履约押金6000元，在合同期满时被告未违约并交清应交的所有费用后，由原告一次性退还给被告。本案中，合同约定的押金条款主要担保的对象为原告债权的实现，不具备“定金”性质，故本院认定，双方当事人约定的押金归原告所有的内容，违反法律规定，不具有法律效力。因被告尚有租金及违约金未支付，该押金应当优先冲抵上述费用。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条第二款《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第一款之规定，判决如下： 一、被告李静在本判决生效后十日内支付原告吴国玉、吴国川租金4583.33元； 二、被告李静在本判决生效后十日内赔偿原告吴国玉、吴国川违约损失16500元； 三、被告李静交付的押金6000元优先冲抵上述费用。 四、驳回原告吴国玉、吴国川的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费408元，减半收取204元，财产保全费270元，共计474元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审判员  毛小清 二〇二一年六月二十二日 书记员  杨格宁