贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终3810号上诉人（原审被告）：美的西南房地产发展有限公司。住所地：贵州省贵阳市观山湖区长岭北路8号。法定代表人：刘隽，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘明，贵州元朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨梅芳，贵州元朗律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：冯玉瑛，女，1973年4月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：张佩，北京市京师律师事务所律师。上诉人美的西南房地产发展有限公司（以下简称美的公司）因与被上诉人冯玉瑛房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初6457号判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美的公司上诉请求：1．撤销一审判决第一项、第二项；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人胡光林承担。事实和理由：一、根据《不动产登记暂行条例》第十四条，因买卖申请不动产登记的，应当由双方当事人进行申请。办理案涉房屋不动产登记不是美的公司单方义务。美的公司为被上诉人仅是对办理费用和无偿办理的时间进行约定，若超过该期限，并不在约定的无偿范围内。二、《营业面积补充协议》第11条约定及《不动产登记暂行条例》规定，履行通知办证的义务人为被上诉人，被上诉人没有提交证据证明其按照《不动产登记暂行条例》第十六条规定，提交了办证资料。一审判决认定美的公司应当履行通知义务，但没有证据证明履行了通知义务，进而判决美的公司承担责任错误。同时，被上诉人无证据证明美的公司违约，美的公司只有协助办证义务。三、美的公司并无任何违约行为，不能适用《中华人民共和国合同法》关于违约的法律规定，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十八条规定，认定产权未能办理的原因并非美的公司所致。冯玉瑛辩称：一、一审法院认定案涉《房屋拆迁安置补偿协议》与《营业面积补充协议》明确约定了美的公司负有为被上诉人办理产权证的合同义务，该约定未违反法律规定。二、《营业面积补充协议》明确约定了办结的时限，但美的公司至今未办理已经构成违约，且并未举证证明案涉产权证至今无法办理的原因，系不可归责于美的公司的因素造成的，而且美的公司也没有提交证据证实其在履行办证义务的过程中进行了首次登记以及及时完整的告知过被上诉人提交相应的材料，因此应当承担违约责任。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。冯玉瑛向一审法院起诉请求：1．请求被告按照房屋拆迁安置补偿协议及其补充协议约定内容向原告交付20平方米的经营营用房，为原告办理位于观山湖区平方米的住宅产权证以及20平方米营业面积的大产权证，并将产权证交付原告；2．根据原告房屋折价款（住宅4800元／㎡×70㎡＝336000元、住宅4800元／㎡×93＝446400元，营业面积55000元／㎡×20㎡＝110万元）1882400元按照同期银行贷款利率计算支付逾期办证违约金至产权证交付完毕之日，暂计算至2019年10月24日，金额为157467.98元；3．诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告美的公司因金阳2010-02-03-04地块项目建设，需要拆除原告冯玉瑛位于贵阳市观山湖区周家寨组建筑面积为240平方米的砖混结构住宅。2013年3月15日，被告美的公司（甲方）与原告冯玉瑛（乙方）签订《房屋拆迁安置补偿协议》，约定：甲方以建筑面积共计214.87平方米与乙方进行产权调换，调换的房屋面积以产权部门核定为准，甲方应负责办理调换房屋产权证交乙方，办证费用按有关规定执行；第九条中约定，甲方安置乙方房屋建筑面积以产权部门核定为准，多退少补，货币结算，执行该地块项目安置补偿方案，安置房的户型、面积、朝向最终以政府相关部门审批为准。被告美的公司开发的位于贵阳市观山湖区长岭北路8号美的林城时代D01、D02（地上部分，32层）于2014年11月26日进行了竣工验收备案，D01、D02地下室（地下1、2层）于2016年4月5日进行了竣工验收备案。被告美的公司于2015将位于贵阳市观山湖区美的林城时代A51栋1单元0605号和D2栋2单元1601号安置住宅（即美的林城时代美居苑南区5栋6楼5号和南区4栋16楼1号房屋）交付给原告冯玉瑛。2016年11月16日，美居苑1-6栋安置户召开会议，并出具《授权委托书》，委托十三位安置户代表全体安置户与美的公司处理关于安置房20㎡营业面积以后经营及管理、过渡费、物管费等事宜。2017年5月11日，美的公司（甲方）与养马村委会（乙方一）以及上寨村委会（乙方二）以及美居苑的十三名安置户代表（丙方）在贵阳市观山湖区的见证下签订《移交协议》，载明双方依据甲方与被拆迁人签订的《房屋回迁安置协议》的内容以及乙方与拆迁人签订的《委托接收美居苑安置户20㎡营业面积的协议》约定达成以下协议：因该地块所有安置户享有的20㎡营业面积是整体营业面积，无法分割区域，甲方无法为各安置户办理独立产权，经甲乙丙三方协议，乙方同意代表安置户接受该营业面积和代为保全该营业面积的产权，但对于该营业面积质量（注：房屋合格证、消防认证书、房屋分层分户平方面积图等）产生的问题与乙方无关，造成的一切责任由甲方负责；美居苑享有该20㎡营业面积的安置户，同意把各自名下的20㎡营业面积以乙方名义办理大产权，并委托乙方测量及接收；甲方移交全体享有该20㎡营业面积的安置户的营业面积至乙方，该营业面积位于贵阳市，享有营业面积的安置户共473户，共计建筑面积9914.15平方米；甲方负责以“养马村委会”和“上寨村委会”名义办理该营业面积的大产权；全体被拆迁人中享有20㎡营业面积的安置户户主名字和身份证号以明细表形式附在大产权证下，标明安置户占有该营业面积的比例，并每户保存一张复印件；甲方移交营业面积钥匙和签署该移交协议视为甲方履行交付义务。2017年6月21日，被告美的公司将“回迁安置户20平方营业面积移交协议”、贵阳市建筑工程竣工验收备案表、贵阳市房屋建筑面积测绘报告、建设工程消防验收意见书、贵州省建设工程竣工规划认可证、上寨村村委会议纪要、养马村村委会议纪要、房屋分层分户平面图、委托接收美居苑安置房20㎡营业面积的协议；安置营业面积商铺钥匙3把交付给养马村委会和上寨村委会。另查明，13位安置户代表因营业面积逾期移交问题与被告美的公司进行交涉并达成补偿意见，美的公司就该问题对享有20㎡营业面积的全体安置户进行了补偿，原告已领取了逾期移交补偿金。2018年3月，冯玉瑛等88名被安置村民不同意以两村委会名义进行产权登记等为由，向一审法院起诉要求确认上述《移交协议》无效，一审法院于2018年9月11日作出（2018）黔0115民初1028号民事判决书，判决驳回了冯玉瑛的诉讼请求。2019年6月3日，美的公司向贵阳市房屋征收管理中心提交了《关于安置户营业面积（商铺）移交题的回复》，并附冯玉瑛与美的公司于2017年3月27日签订《营业面积安置补充协议》复印件。《关于安置户营业面积（商铺）移交题的回复》中载明“根据回迁安置协议应于2014年10月至2015年5月移交安置户营业面积，当时村委不愿意接收无法移交。2016年由社区政府及村委协商均无结果，至2017年通过协商，两村委统一代表473户接收营业面积及办理相关产权，事后473户通过两村委选举产生13名代表来和我司协商如何移交营业面积（商铺）事宜。我司对营业面积（商铺）只有安置权，无使用权及经营权，99%安置户已签订营业面积安置补充协议的我司已都全部发放完毕，针对个别安置户未发的（安置户在外地）需本人提供拆迁安置协议到物业进行核实后进行发放”。被告美的公司（甲方）与冯玉瑛（乙方）签订《营业面积安置补充协议》约定：甲方按每平米20元／月的标准支付《房屋回迁安置协议》中20平方米营业面积过渡费清算截至之日起至2016年12月31日止的补偿金11000元（该款在补充协议签订一个月内支付乙方指定银行账户），从2017年1月1日至该营业面积经营之日内，所有美居苑安置户的20㎡营业面积不产生任何收益，故安置户也无任何收入；自2017年1月1日之后，甲方不再对乙方给予任何补偿金额；若乙方拖欠甲方其自身安置房的物业管理费，则乙方同意甲方直接从该笔补偿金中扣除拖欠的物业管理费；甲方必须在2017年3月31日前把该营业面积移交养马村村委会和上寨村委会；位于贵阳市方占有的营业面积，甲方同意与全体安置户的营业面积一起出租或出售，一起收益；此协议签订之日起十个月内，甲方必须将所有安置户住宅无偿办成商品房产权证以及20平方营业面积的大产权证无偿办理完毕，并交付给产权人。2019年7月15日，杨琪璟向美的公司邮寄《郑重声明》：因2016年11月16日由贵州黔成起智律师事务所制作的《授权委托书》及美的公司制作的《移交协议》两个协议文本损害上寨村、养马村473家拆迁户的合法权益，特声明上述两个协议文本无效撤销并终止履行，要求美的公司按照2013年初双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》履行义务。后该邮件被退回。2019年10月29日，贵阳市公安消防支队作出《政府信息不存在告知书》，告知冯玉瑛其要求获取的美的林城D1栋D2栋一层负一层消防手续（消防验收）的信息不存在。原告称其与美的公司签订的《营业面积安置补充协议》在其领取补偿金时被美的公司收回，美的公司未按补充协议的约定为其办理安置住宅产权证、营业面积的大产权证并交付构成违约，被告美的公司移交的营业面积不合法（未经竣工验收以及消防验收），交付不符合约定（安置房享有的营业面积应为1、2层，而非-1、1层）等为由向一审法院提出诉请如前。另查明，被告美的公司于2015年1月19日取得美的林城时代F组团D-01、D-02栋的《建设工程规划许可证》，该许可证注明“因单体方案调整，予以核发本证，原证（筑规建字2012［金阳］031）已注销”。美的公司对于单体方案调整内容未予回应。一审法院认为，原、被告双方争议的焦点：一、美的公司是否应当为原告等安置户办理安置住宅产权证并交付，其未办理是否构成违约以及违约责任的承担；二、被告美的公司是否应当向原告交付符合法定及约定条件的营业面积以及是否应当承担逾期办理营业面积产权证违约责任的问题。争议焦点一，首先，原、被告双方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》约定，被告美的公司负责办理调换房屋产权证交给原告，办证费用按有关规定办理。其次，关于原、被告双方是否签订了《营业面积补充协议》的问题，原告陈述其收到了美的公司扣除了物业管理费后支付的营业面积超期过渡补偿费，其与美的公司签订的《营业面积安置补充协议》原件被美的公司收回。虽然原告方未能提交其与被告签订的《营业面积安置补充协议》，但是从原告举证的美的公司向贵阳市房屋征收管理中心提交的《关于安置户营业面积（商铺）移交题的回复》以及该回复所附的被告与冯玉瑛签订的《营业面积安置补充协议》的内容来看，美的公司自认99%的安置户已签订《营业面积安置补充协议》且已经发放了超期过渡补偿费（即逾期移交补偿金），而该协议对在超期过渡补偿金中抵扣物业管理费亦进行了约定。与原告的陈述相吻合，故对原告的陈述一审法院予以采信，对原告与被告之前存在《营业面积安置补充协议》的事实予以认定，因被告未提交原、被告双方签订的《营业面积安置补充协议》予以反驳，对双方关于产权证办理时间等内容约定按照其与冯玉瑛签订的补充协议内容予以确认。按照该协议第九条、第十条的约定，在此协议签订之日起十个月内，甲方即美的公司必须将安置户住宅无偿办成商品房产权证交付给产权人，并将20平方营业面积的大产权证无偿办理完毕并交付给产权人，即应当在2018年1月27日前办理完毕安置住宅的产权证以及营业面积的大产权证并交付给原告。被告美的公司辩称安置住宅已具备办理产权证的条件，系因原告未按其通知提交办理产权证的相关资料造成至今未办理。因被告未提交证据证实其通知了原告，应当承担举证不能的后果。且补充协议中明确约定由被告为原告无偿办理安置住宅产权证并交付，并未约定原告需要提交办理转移登记的有关资料作为被告办理产权证的前提，故原告的辩解一审法院不予采信，被告未为原告办理产权证已经构成违约，应当承担违约责任。原告现诉请要求被告为其办理上述安置住宅的产权证，实质是要求被告将房屋产权转移登记至原告名下后将产权证交付给原告，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，因被告自认住宅已经具备办理产权转移登记的条件，故被告应当承担继续履行的合同义务，即将位于贵阳市观山湖区美的林城时代A51栋1单元0605号、D2栋2单元1601房屋转移登记至原告冯玉瑛名下。按照约定，被告办理完产权转移登记后仍然应当将产权证交付给原告，办证产生的相关费用应当由被告承担。因产权证的交付不适用于强制执行，故对于办理违约金的计算截止时间应当是被告交付产权证或通知原告领取产权证之日止。关于逾期办证违约金的计算，因双方未对违约责任进行约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期间；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，对原告现主张按超出安置面积补交的购房款单价4800元/平方米计算其购房款，未超出市场单价，一审法院予以采纳。原告主张的安置住宅面积分别为70平方米、93平方米，被告辩称其交付的安置住宅69.2平方米、85.38平方米，一审法院按照被告主张的69.2平方米计算总房款即332,160元，按照被告主张的85.38平方米计算总房款即409,824元，原告主张按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算自2018年1月27日起的逾期办证违约金至被告实际为原告办理产权证并交付给原告之日止或通知原告领取产权证之日止，其利率计算标准未超出上述规定，一审法院予以支持。因2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间拆借中心公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准取消，故逾期办证违约金自2019年8月20日起应当按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算。争议焦点二，从庭审查明的事实来看，美居苑1-6栋安置户于2016年11月委托十三位安置户代表全体安置户与美的公司处理关于安置房20㎡营业面积以后经营及管理、过渡费、物管费等事宜。2017年5月11日，美的公司与养马村委会以及上寨村委会以及美居苑的十三名安置户代表在贵阳市观山湖区的见证下签订《移交协议》，约定473户安置户将其在贵阳市观山湖区中享有的20㎡营业面积由上述两村委会统一接收，美的公司负责以养马村委会以及上寨村委会名义办理上述营业面积的大产权。2017年6月21日，美的公司将上述移交协议中约定的全体安置户享有的营业面积钥匙、建设工程竣工验收备案表、贵阳市房屋建筑面积测绘报告、建设工程消防验收意见书、贵州省建设工程竣工规划认可证、房屋分层分户平面图等文件资料连同上述移交协议一并移交给养马村委会及上寨村委会，即美的公司已经按照《移交协议》约定履行了交付义务。原告现以被告交付的营业面积未通过消防验收以及调整规划后未再次进行备案登记为由诉请被告再次交付符合法定交付条件的营业面积，即便原告陈述的情况属实，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实不能履行；（二）债务的标的物不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合同期限内未要求履行”，该诉请亦不适于强制履行，故对该项诉请一审法院不予支持。若原告认为被告已交付房屋不符合约定或法定的交付条件，可另行向被告主张违约责任。关于被告是否应当办理营业面积大产权及应当承担逾期办理营业面积大产权证的问题。按照《营业面积安置补充协议》的约定，被告美的公司应当在2017年3月31日前将营业面积移交给两村委会，并将其在贵阳市占有的营业面积与全体安置户的营业面积一起出租或出售，一起收益，被告应当在此协议签订之日起十个月内将所有安置户住宅无偿办成商品房产权证以及20平方营业面积的大产权证无偿办理完毕，并交付给产权人。该补充协议对于大产权证的办理方式未予明确。之后的《移交协议》中约定营业面积的产权登记在两村委会名下，其原告要求确认该协议无效的诉请已经生效判决驳回，即对双方具有法律约束力。原告发出的《郑重声明》系杨琪璟单方宣告该移交协议无效撤销、终止履行，首先该声明系否定生效的判决内容，亦并未明确要求解除合同，即便不管该《郑重声明》是否合法，该声明也仅代表个人，不能代表全体安置户，不能发生解除该协议的法律后果。在《移交协议》未被依法解除前，原告要求被告美的公司按照《房屋拆迁安置补偿协议》约定交付可以单独办理产权证的20平方米营业面积以及办理相应产权证，没有事实和法律依据。另外，原告对被告现交付的营业面积坐落以及是否符合法定交付条件均有异议，在上述争议未解决前要求被告办理大产权并承担逾期办理营业面积大产权证的违约责任，一审法院不予支持。一审法院判决：一、美的公司于本判决生效之日起两个月将位于贵阳市观山湖区房屋产权转移登记至冯玉瑛名下；二、美的公司于本判决生效之日起三日内向原告冯玉瑛支付位于贵阳市观山湖区房屋的逾期办证违约金（自2018年1月27日起以每套房屋总价409824元、332160元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告向原告实际交付上述房屋的产权证或通知原告领取产权证之日止）；三、驳回原告冯玉瑛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1724元（原告预交），由冯玉瑛承担515元，美的公司负担1209元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：因美的公司对《微信聊天截图》的真实性不予认可，且被上诉人所提交的证据并不能显示由美的公司收取了相关材料，故对该证据本院依法不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人二审争议的焦点问题在于：美的公司是否存在逾期办证的违约行为并应承担违约责任。美的公司上诉主张因为被上诉人未提交办证材料因而其不存在逾期办证的违约行为。案涉房屋为产权调换的安置房，根据案涉的《房屋拆迁安置补偿协议》第二条：“甲方应负责办理调换房屋产权证交乙方，办证费用按有关规定执行。”，之后双方签订的《营业面积安置补充协议》第九条：“此协议签订之日起十个月内，甲方必须将所有安置户住宅无偿办成商品房产权证，并交付给产权人。”，据此可知，双方通过签订《营业面积安置补充协议》变更了办证费用的负担，即由美的公司无偿为被上诉人办理产权证并交付。美的公司主张其仅提供协助办证义务，缺乏事实依据。美的公司至今仍未为被上诉人办理产权证，构成违约，因而，一审判决美的公司将案涉房屋转移登记在被上诉人名下，实质上是由美的公司为被上诉人办理产权证并交付，并无不当，本院予以维持。双方在《房屋拆迁安置补偿协议》及《营业面积安置补充协议》均未对违约责任予以约定，一审判决参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十八条的规定计算违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，美的公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3448元，由上诉人美的西南房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  符黎音审判员  程 奕审判员  田镇华二〇二一年六月三十日书记员  曾凡青