上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初6909号原告：曹敬，男，1983年1月30日生，汉族，住上海市崇明区。原告：曹烨，女，1980年12月25日生，汉族，住上海市崇明区。原告：曹茗秀，男，2006年6月23日生，汉族，住上海市宝山区。法定代理人：曹敬，系曹茗秀的父亲，即本案原告。三原告共同委托诉讼代理人：顾雪仁。被告：俞苹，女，1964年7月8日生，汉族，住上海市虹口区。被告：俞一峰，男，1990年9月27日生，汉族，住上海市虹口区。上述两被告共同委托诉讼代理人：陈红梅、元静，上海海耀律师事务所律师。原告曹敬、曹烨、曹茗秀诉被告俞苹、俞一峰、胡志颖宅基地使用权纠纷一案，于2020年9月1日起诉来院，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员樊形锋独任审判，于同年11月24日公开开庭进行了审理。审理中，原告撤回了对胡志颖的起诉，本院依法予以准许。2020年11月30日，本案依法转适用普通程序，并组成合议庭于2021年5月18日再次公开开庭进行了审理。原告曹敬、曹烨及其三原告共同委托诉讼代理人顾雪仁、被告俞一峰及两被告共同委托诉讼代理人陈红梅、元静两次开庭均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹敬、曹烨、曹茗秀向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认原、被告签订的《协议书》无效；2、判令被告向原告返还因上述协议而取得的宅基地使用权；3、判令原告返还被告已投资的宅基地永久使用房屋转让款65万元(人民币，下同)；4、判令原告赔偿被告新建房屋款；5、诉讼费由原、被告按责承担。事实与理由：2008年10月以三原告之名，向政府申请建房报批表。经政府审核并同意批建主房占地90平方米，建筑面积为180平方米楼房一幢。报告批下后因俩原告一直在外租房经营黄沙、石子等建材生意，也很少回家，也就把老家造房搁下来，并且决定打算在市区买房居住。大约2017年上半年，俩原告正好碰到居住在市区的俩被告想在农村买地造房，过上田园生活。于是双方各有初衷，即刻签订涉案协议书一份。其实该协议书是一份宅基地使用权转让买卖，并不存在宅基地上的房屋交易。虽然在协议中约定了双方的权利义务，但因所列条款与事实不符，故双方未要求一方强制履行。其目的，双方想用合法的形式搪塞掩盖其非法的交易。尽管如此，双方在协议书上签了字，双方签字的协议存放在被告处保存。由于该协议无效，故原、被告均应承担相关责任。签完字后，原告将已批好的相关证件等手续给了被告，被告也凭证积极筹备建材造房，经过一、二年的努力，被告辛辛苦苦终于把房建起来了，再装饰后入住新房。2020年突遭疫情肆虐，原告生意顷刻崩溃，至今不能起死回生，只好退租退场，回到老家居住在父母家。根据我国的现行法律，城市户口是不可以在农村购买宅基地的，考虑原告目前状况，愿意承担赔偿责任收回宅基地。故与被告协商，但被告坚持打包价565万元，才能退回，因对新房造价存有异议，无法协商。故诉请判令所请。审理中，对于诉请4，原告方明确要求对被告新建楼房归原告所有，楼房经审价后确定造价，由原告支付被告相应款项。原告方提交的证据及被告的质证意见为：一、涉案协议书1份。因该份协议书被告方未签字，双方一致同意可以被告方提供的协议书文本为准；二、农业银行的交易明细1份，用以证明原、被告之间买卖已成立，原告收到65万元。被告对此无异议；三、农村个人建房用地申请报批表及乡村建设规划许可证申请报批表各1份，用以证明以原告三人的名义申请建房。被告对此无异议；四、户口簿复印件1份，用以证明原告三人居住在横沙乡富民村XXX号，证明三原告之间的身份关系。被告对此无异议。被告俞苹、俞一峰辩称，一、被告与原告之间签署的涉案协议书内容系双方在富民村村委会主管建房的副主任介绍并见证的情况下，进行充分协商后共同达成的真实意思表示，且协议签署后已经实际履行，对双方均具有拘束力。原告现以无效要求解除的行为实为背信弃义，严重违反诚信原则。二、涉案协议书签署后，双方均按照协议书内容履行，原告向被告交付了由乡、村二级政府审批的建房审批资料。被告亦向原告支付全部转让款65万元。在被告实际占有使用该宅基地并在该宅基地上建造房屋的长达三年半的时间里，原告均给予了积极有效的配合，现房屋已建造完成。本案中，双方签订涉案协议书时，该宅基地上只是一片空地，并未建设任何房屋。原告依约交付建房执照后，被告按审批内容就开始在涉案宅基地上逐步进行房屋建造工程。原告等向被告推荐了建造房屋的施工老板承接建造房屋的工程。被告聘请了原告的岳父曹华新作为建造房屋过程中的监工，并支付相应费用。被告为建房承担了较高的材料运输成本和人工成本，耗费了大量的人力、物力和心力，被告的父亲还将自己唯一的一套房屋出售，所得售房款全部投入到了对涉案房屋的建造上。2019年11月中下旬，原告曹烨突然以自己父母需要自住为由要求收回土地使用权，并直接关闭了被告的电闸，导致被告的建造工作被迫中止。后原告没有与被告进行任何有效的沟通，直至2020年5月原告方与被告约谈，但并没有提出任何解决方案之后就直接提起了诉讼。原告背信弃义的行为给被告造成巨大的经济损失和精神打击，被告俞萍因此两次气极吐血，身心遭受巨大伤害。三、宅基地使用权转让已履行完毕，被告已实际占有使用涉案宅基地多年并已建造好房屋。现原告突然反悔，主观恶意明显，虽名为收回自住，但实际意在强行占有被告耗尽心力所建造的房屋。四、双方就协议书的签署系真实意思表示，且该协议项下义务已全部履行完毕，被告已实际占有该宅基地并建造了房屋用于自住，该地上建筑物的相关权益归被告所有。原告要求确认协议无效的行为明显有违诚实信用原则，不应获得法庭的支持。本案双方当事人自本协议签订以来对合同内容从无争议，原告在“再不建造房屋，则该块宅基地将被收回”的情况下与被告签署了使用权转让协议，放弃了自己的宅基地使用权益，并获取了相对较高的权益对价；在被告耗费巨大心力完成房屋建造后，突然反悔，意在获取更大的利益。原告多年在外做生意很少回富民村，2017年在与被告签署宅基地使用权的转让协议时，早已放弃了自己在该宅基地使用权上的相关权益。且原告在崇明仍有老宅，在上海市区已购置了房产，并非没有居所。其此次提起诉讼的真实目的旨在占有被告倾尽心力建造的房屋，并已有将该房屋再次出售给他人的计划，提起本次诉讼正是出于此等获取更大利益的恶意趋使。这种主动以转让行为违法为由要求确定合同无效，以遵守法律规定为由为其背弃双方契约提供合法借口，严重违反了诚实信用的基本原则，不应得到法律的保护。故请求法院依法驳回其全部诉请。被告方提交的证据及原告的质证意见为：一、涉案协议书及收条各1份，用以证明2017年4月20日，原、被告签订协议书后，被告按约支付所有合同价款，原告出具收条确认。原告对此无异议；二、客户还款明细单、房屋买卖合同各1份，证明被告因对协议书的信赖利益，申请商业贷款，背负还款义务，还放弃了其他居所。原告对此真实性认可，但对于用途不认可；三、照片1组，证明被告所建造房屋现状。原告对此无异议；四、微信截图1份，证明原告实际在他处有住所。原告对此不予认可，认为所谓住处是曹烨的父母处；五、建房相关支出明细表。用以证明原告方为建房，支出设计费、风水设计费、建造费、材料费等费用合计4,362,251元，实际已经支付4,032,251元。原告方对于其中的风水设计费不予认可，对于其余证据的真实性认可，但对于金额不予认可，认为过高，要求通过评估确定房屋造价；六、违约金计算表一份，原告认为根据涉案协议书，原告违约，应按协议支付违约金等14,435,283.89元。原告认为签协议时比较匆忙没有仔细看，对于违约金不予认可；七、律师费发票和代理合同各1份。用以证明被告方为聘请律师，支付代理费10万元。原告方对此真实性无异议，但对于金额不认可，认为也不应由原告承担。经审理查明：2017年4月20日，原告曹敬、曹烨、曹茗秀(甲方)与被告俞苹、俞一峰(乙方)签订涉案协议书，约定：甲方将其坐落于上海市崇明区横沙乡富民3组的宅基地使用权转让乙方。一、甲方职责：1、为确保建房手续与批文的真实、合法、有效，宅基地面积为20米×30米，可建主房占地面积为90平方米，可建辅房占地面积为36平方米；2、甲方负责办理土地和建房合法性所有手续，并承担办理过程中所有费用。确定该宅基地没有甲方户口。协议签订后甲方即刻把宅基地证，建房执照交予乙方手里。建房押金、水表、电表安装费用由乙方负责；3、在乙方在该宅基地上房屋建设过程中，如遇与相关方的纠纷问题，由甲方全权负责调解，并承担全部费用；如因非乙方原因导致乙方无法在该宅基地上建造房屋或已经建造的房屋全部或者部分可能遭到国家有关部门强拆，所产生的损失由甲方承担；4、该宅基地在国家政策允许办理过户手续的情况下，甲方应在知道或应当知道可以办理的情况下，60天内无条件的为乙方办理该宅基地的过户手续给乙方，有关过户费用由乙方承担；对于过户，本族及异姓人等无权干涉、争议；5、该宅基地20米×30米的土地流转费由甲方支付到2029年土地延包结束；土地延包到期后，如集体重新丈量宅基地，在扣除主房、辅房场心和场地后，山旁后有多余土地的按甲方自留地处理，但该土地的使用权归乙方，甲方不得以任何理由享有使用该土地。二、乙方职责：1、按约定支付宅基地永久使用转让款人民币六十五万元；2、按政府审批文件规定建设该宅基地及在该宅基地上建造房屋。建房建造费用由乙方全部负担与甲方无关；3、要按政府审批文件规定进行房屋建设，在建设过程中不违反相关规定、不超面积。并尊重当地民风民俗。三、费用支付方式1、合同签订后7日内乙方支付给甲方首期转让款，即人民币三十三万元；2、乙方完成全部地上建筑物毛坯后(应在2017年9月底完工如不能完工也视为在9月底房屋建设完毕)，双方继续签订补充协议后，补充协议在9月底签订，签订之后7日内支付余款。即人民币三十二万元。四、动迁处理(略)五、违约责任：1、本协议从双方签字当之日起任何一方不得反悔违约。2、如甲方一年之内违约必须按已收取的原转让金加倍赔偿乙方损失，如乙方在该一年内已经投入费用建造房屋，该建造费用也应加倍赔偿，具体费用按乙方实际投入计算。3、如甲方一年以后违约，赔偿金以每年20%递增，转让合同签订日期为合同生效日期，不满一年算一年，满一年不满二年算二年。以此类推。4、乙方的损失包括但不限于以下几个方面：(1)、本合同的宅基地转让款；(2)、房屋建造及装饰费用；(3)、单位时间内因房屋价格上涨产生的损失(如乙方不购买该宅基地而投资其他商品房，该笔费用(房屋建造费用及宅基地转让费用)投资的商品房与该笔费用相减产生的差价损失)；(4)、因甲方违约，乙方产生的法律诉讼费、律师费、公证费、鉴定费、估价费、交通费等；本条的损失说明系对上述2和3条赔偿金的具体说明，为简便计算，故相应赔偿应按照上述2和3的约定执行。如经第三方权威机构(人民法院)认定该2和3条确定的损失明显过高，则双方应当按照本条的约定确定乙方损失数额。5、本协议中所指建房费用或房屋建造费用为统称，包括但不限于建造房屋、围墙、场地硬化、地下基础设施、房屋五金装潢等所有建设费用。6、如乙方违约，甲方在收取乙方的转让金全额不退回给乙方，如房屋在建或完工，相关费用甲方不作任赔偿，作抵消乙方违约金。协议签订后，被告方于2017年4月21日、10月24日分三次支付了宅基地购买款65万元。原告方于2017年4月21日将涉案宅基地交与被告方，该宅基地为空地，上无房屋。2018年4月，被告方开始建房。双方一致认可被告方建房，由原告方出面向有关部门提出申请，原告曹敬岳父在现场管理，被告方支付其13950元管理费。2019年11月19日，原告方提出收回土地，为此双方发生争议。另查明，目前涉案房屋主体已完工，但尚未竣工验收。原告认为被告超面积、超高建房，被告则认为无此情况。审理中，原告方于2021年1月11日提出书面申请，要求对涉案房屋的造价进行评估。2021年1月20日，被告提出书面意见，表示不同意对涉案房屋进行评估，理由为：1、对于协议书的效力及涉案房屋由何方使用，法院尚未作出认定，不能直接进入评估阶段；2、原告要求评估房屋，属于严重越位；3、涉案房屋不存在造价评估之必要。本院认为，农村宅基地属于农民集体所有，农村宅基地使用权系农村集体经济组织无偿提供给本集体组织成员享有的，与特定的身份关系紧密联系。由于被告非上海市崇明区横沙乡富民村所属集体经济组织成员，依法不享有该处农村宅基地使用权，故原、被告之间签订的《协议书》违反了国家相关法律、法规的规定，应属无效。原告请求确认该份合同无效的诉讼请求，本院予以支持。对于原告其余诉请，本院另行出具裁定予以处理。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第(五)项、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款之规定，判决如下：原告曹敬、曹烨、曹茗秀与被告俞苹、俞一峰于2017年4月20日签订的《协议书》无效。本案案件受理费人民币80元，由原告曹敬、曹烨、曹茗秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  樊形锋审 判 员  王 彪人民陪审员  陆 杰书 记 员  杨羽敏附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。三、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……