四川省广安市广安区人民法院民 事 判 决 书(2018)川1602民初1992号原告：四川省广安市金山物业管理有限公司，住所地四川省广安市广安区。法定代表人：王波，公司经理。委托诉讼代理人：钟廷胜，男，汉族，生于1960年6月2日，住四川省广安市广安区，系公司员工。被告:陈文建，男，汉族，生于1964年12月22日，住四川省广安市广安区。原告四川省广安市金山物业管理有限公司（以下简称“金山物业公司”）与被告陈文建物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川省广安市金山物业管理有限公司的委托诉讼代理人钟廷胜、被告陈文建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金山物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付2015年1月1日至2017年12月31日所欠物业服务费，共计3891元（108.8㎡×1.00元㎡×36月=3891元）；2、依法判令被告按照物业服务合同，约定每日万分之五支付逾期滞纳金，至全部结清物业管理服务费；3、本案诉讼费、律师费、公告送达费由被告承担。事实及理由：原告系凉亭江景小区业主，金山物业公司于2012年8月1日为其服务，在被告欠费期间原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时，被告从2015年1月1日至2017年12月31日一直未交物业服务费，经原告工作人员多次沟通催缴无效。物业管理服务是维护小区正常运转的经费，被告的行为严重影响了小区的运转，现恳请人民法院依法判令被告支付所欠物业服务费、滞纳金、诉讼费等。被告陈文建辩称，1、物业公司入住我们的小区，小区里的问题也一直没有处理。房屋漏水侵入我的房屋将我的墙都泡起泡了，我们自行处理找物业公司拿钥匙他们也不给，我们小区的防护栏和小区的设施的维护小区物业公司也一直没有处理。2、被告认为原告不是诉讼主体。因凉亭江景极少数人以业委会的名义与原告签订的服务合同违反了的法律法规强制性规定，也违反了法律程序。所以原告提供的合同是无效合同，对被告没有约束力。3、原告作为一家拥有物业管理资质的公司与凉亭江景业委会签订合同前，有责任有义务查证业委会是否违反了法律法规的强制性规定否则自己应当承担相应的法律责任。4、原告与业委会在签订物业服务合同前没有向业主公示物业公司的承诺和合同草案，也没有召开业主大会征求业主意见并表决通过。5、原告应当出示签订的物业服务合同有效的法律依据及签订合同前应有的招投标文件。6、如原告拿不出合法有效的证据，只能说明该合同不是依法签订的。7、2016年5月，当部分业主听说原告与业委会私自签订物业服务合同，损害业主利益后，214名业主联名签字请愿向有关部门提出异议。8、业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的，受害的业主可以请求人民法院予以撤销。9、原告在凉亭江景小区的服务水平及服务态度极差。经审理查明：2012年6月30日，重庆市泽源房地产开发有限公司（甲方）与金山物业公司（乙方）签订《物业服务合同》主要约定：甲方将广安市凉亭江景小区委托乙方实行统一管理、综合服务，委托事项包括：物业区域内物业的管理、维修、绿化养护，共用部位设备的清洁卫生维护，每年至少1次征询业主对物业服务的意见、满意率80%以上。定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修的，属于小修范围的，及时组织修复，路灯、楼道灯完好率不低于95%，对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途等行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。还约定业主或者物业使用人应于每半年末的最后一天前向乙方缴纳物业服务费，逾期未缴纳物业服务费的，乙方将从欠费次月开始计收违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算。另外还规定了小区巡查制度以及房屋政策规定的由物业公司管理的其他事项。委托管理期限为3年。自2012年6月—2015年5月31日。收费标准：住宅按建筑面积每月每平方米1.0元标准收取。2016年1月18日，广安市广安区凉亭江景业主委员会成立。其中张辉为业主委员会主任。2016年2月1日，广安市广安区凉亭江景业主委员会（甲方）与金山物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，甲方将广安市凉亭江景小区委托乙方实行统一管理、综合服务，委托事项、要求和标准与重庆市泽源房地产开发有限公司和原告签订的《物业服务合同》基本一致。物业服务期限3年，自2016年2月1日至2019年1月31日止。收费标准：住宅按建筑面积每月每平方米1.0元标准收取。被告陈文建于2012年7月入住凉亭江景4栋707号，该房屋建筑面积为107.54平方米，物管费缴纳到2014年12月31日。被告从2015年1月1日起至今未缴纳物管费。2016年12月24日、2017年12月31日原告向被告发出了催费通知书。被告仍未向原告缴纳物业管理费。2017年6月9日，凉亭江景小区业主委员会出具说明称：凉亭江景小区业主委员会成立后，就续聘金山物业公司为小区进行物业服务，于2016年2月在业主委员会办公室召开了业主代表会，物业服务签订前，在小区二栋业主委员会宣传栏上公示过，但由于业主委员会属义务服务组织，无专人管理资料，上述过程的影视和纸质资料均已遗失。上述事实，有《物业服务合同》（2份）、《广安区浓洄街道办事处文件》、凉亭江景小区情况说明（2份）、催费通知单（2份）等予以证实。本院认为，广安区凉亭江景业主委员会成立前，由重庆市泽源房地产开发有限公司与金山物业公司签订了《物业服务合同》，广安市广安区凉亭江景业主委员会成立后又继续与金山物业公司签订了《物业服务合同》，对该《物业服务合同》签订程序被告认为不合法，应系无效合同的问题，综合原被告双方当事人提交的证据来看，被告举示的证据尚不足以证明《物业服务合同》的签订违反了法律法规的强制性规定，且原告举示的凉亭江景小区业主委员会说明，对凉亭江景小区业主委员会续聘金山物业公司为小区进行物业服务过程进行了说明。同时，被告认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，按法律规定受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，而被告认为业主委员会侵害了其权益，并未向人民法院主张撤销权，故对被告的这一辩称意见，本院不予采纳。即便物业服务合同无效，金山物业公司持续为凉亭江景小区业主提供物业服务，双方当事人之间也形成了事实上的物业服务合同关系，被告陈文建也应当向金山物业公司支付物业费。故对金山物业公司要求被告陈文建支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。但是，庭审中，被告陈文建举示证据足以证明原告金山物业公司并未按《物业服务合同》约定，全面适当的履行义务。鉴于此，本院将物业管理费作适当调整，物业管理费按每月每平方米0.9元标准收取。被告从2015年1月1日起未再缴纳物业服务费，被告向原告缴纳物业服务费的期间应为2015年1月1日至2017年12月31日，共计36个月，按每月每平方米0.9元计算，被告应缴纳的物业服务费为3484元（107.54㎡×0.9元/月/㎡×36个月）。《物业服务合同》约定，业主或者物业使用人应于每半年末的最后一天前向金山物业公司缴纳物业服务费，逾期未缴纳物业服务费的，金山物业公司将从欠费次月开始计收违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算。原告金山物业公司向被告主张按逾期每日万分之五的标准收取滞纳金，滞纳金具有违约金的性质，本院予以支持。庭审中，原告同意放弃部分滞纳金，本院酌情以每半年应交纳物业服务费为基数，按逾期每日万分之二点一的标准计算滞纳金。本案中，被告应支付逾期滞纳金以每半年应交纳物业服务费580.72元为基数，按逾期日每日万分之二点一，分别从2015年7月1日、2016年1月1日、2016年7月1日、2017年1月1日、2017年7月1日、2018年1月1日起计算至付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第二十一条，《中华人民共和国物权法》第七十八条之规定，判决如下：一、被告陈文建于本判决发生法律效力后十五日内向原告四川省广安市金山物业管理有限公司支付物业费3484元及滞纳金（滞纳金以580.72元为基数,按逾期日每日万分之二点一计算,分别从2015年7月1日、2016年1月1日、2016年7月1日、2017年1月1日、2017年7月1日、2018年1月1日起计算至付清之日止）；二、驳回原告四川省广安市金山物业管理有限公司其他诉讼请求。上述债务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费50元，减半收取25元，由被告陈文建负担20元，原告四川省广安市金山物业管理有限公司负担5元，并向广安市广安区人民法院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广安市中级人民法院。审判员  郭章辉二〇一八年七月二日书记员  邓长超附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。