广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初7307号原告：阮日晖，男，1966年7月29日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：吴迪,广东蕴德律师事务所律师。被告：蛋壳（广州）公寓管理有限公司，住所地广州市天河区冼村路11号之二3801室。法定代表人：张雪。原告阮日晖与被告蛋壳（广州）公寓管理有限公司（以下简称“蛋壳公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴迪到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告与被告于2019年7月14日签订的《财产委托管理服务合同》于起诉状副本送达被告之日起解除。2.请求判令被告向原告支付拖欠的房屋租金共26833.4元；3.请求判令被告向原告支付两个月租金作为违约金共11500元（按第二期租金5750元/月的标准计算）。事实及理由：原告与被告于2019年7月14日签订《财产委托管理服务合同》，约定自2019年7月19日至2022年11月15日由被告负责运营及出租广州市越秀区广州大道中路183号803房。合同签订后，被告按时支付租金至2020年8月，此后未向原告支付任何租金，也没有提供任何服务，原告多次联系被告客服人员均没有回应。后经原告了解，被告将涉诉房屋分别出租给三个租户，经原告与租户联系协商，其中租户张盼盼向原告支付2021年1月半个月租金后于2021年1月17日搬离，租户朱撼遥与原告协商从2021年1月1日起继续承租3月31日，并向原告支付租金，租客祝文宇从2021年3月2日起向原告承租涉诉房屋。因此，根据公平合理原则，被告应按照月租金的三分之一标准支付原告2021年1月、2月租金。被告无故拖欠租金，已构成违约，原告有权单方解除合同并要求被告支付拖欠的租金及违约金，故提起本案诉讼。被告没有答辩。经审理查明，原告为广州市广州大道中路183号803房的产权人。2019年7月14日，阮日晖（甲方，委托人）与蛋壳公司（乙方，受托方）签订《资产委托管理服务合同》（以下简称“服务合同”）合同编号为GZGYSGZE190××××4595，约定甲方同意将涉案房屋委托给乙方做独家委托代理，委托代理权限自2019年7月19日至2022年11月15日，权限包括：代理甲方运营及出租房屋，并处理与运营及出租房屋相关的事宜，委托期间，乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、保洁维修、租客管理等，以乙方实际提供运营服务为准。合同第二条“资产收益”约定，甲方可获得的资产收益以租金的形式表现，乙方应按照附件二约定的租金支付标准向甲方支付租金收益。第三条“管理费、服务费、维修金”约定，甲方同意每年向乙方支付相当于本协议所约定的月租金金额作为管理费，管理费由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除；甲方同意向乙方支付维修金，支付标准为59元/月，由甲方不可撤销的委托乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除。第八条“合同的解除”（四）乙方迟延交付租金满15个工作日，因甲方原因或不可抗力而迟延的除外，法定节假日顺延，甲方有权单独解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金；第九条“违约责任”约定，若任何一方违反本协议的任何条款，除本协议另有约定外，违约方需向守约方支付两个月违约金，且另一方有权要求该违约方就该违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任。合同附件二载明第一年度合同期限自2019年7月19日至2020年9月16日，共计1年60天，第二年度合同期限自2020年9月17日至2021年10月26日，共计1年40天……；第一年合同期租金为5500元整/月，维修金59元/月；2019年7月19日支付10941元，抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除，其中租金5500元，抵扣月付维修金59元，押金5500元。2020年8月17日支付5441元，抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除，其中租金5500元，抵扣月付维修金59元；第二年合同期租金为5750元整/月，维修金59元/月；2020年10月27日支付5691元，抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除，其中租金5750元，抵扣月付维修金59元，2020年11月27日支付5691元，抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除，其中租金5750元，抵扣月付维修金59元；以此类推。甲方向乙方支付第二年的管理费，以合同租约中自2020年9月17日至2020年10月26日的租金予以抵扣；甲方向乙方支付第二年的服务费，房屋每月实际出租总价格高于本合同约定的乙方应向甲方支付的月租金标准的，则高出部分直接作为乙方的服务费。合同签订后，原告将房屋交付被告。被告最后于2020年8月17日向原告支付租金5441元。庭审中，原告表示：被告自2020年9月起拖欠租金，其主张从2020年9月1日至12月31日按每月5750元计算，2021年1月、2月租金按照5750元/3计算；因被告将房屋转租给三个租客，从2020年12月起原告已经与租客联系要求租客与原告直接对接，其中租客张盼盼在2021年1月退租（收取租金900元），租客朱撼遥于2021年1月1日与原告签订租赁合同（原告按照每月2000元租金收取2021年1月1日至2月28日租金），租客祝文宇于2021年3月2日与原告签订租赁合同。为此，原告向本院提交以下证据：1.原告与张盼盼租赁房屋交接确认书，内容为张盼盼于2021年1月17日将涉诉房屋10平方米交还原告，并支付租金900元（按租住半个月算）；2.钟晖霞与朱撼遥签订的租赁合同，约定朱撼遥自2021年1月1日至3月31日租住房屋，租金每月2000元；3.钟晖霞与祝文宇签订的租赁合同，约定祝文宇自2021年3月2日至2021年9月2日租住房屋，租金每月2030元。本院认为，原告与被告签订《资产委托管理服务合同》，约定被告为原告名下的涉案房屋进行代管，但结合原、被告的实际履约行为即原告向被告交付房屋，被告向原告支付固定租金回报，应符合租赁合同法律关系，故应认定原、被告之间为租赁合同关系。被告未按合同约定支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告支付违约金的请求，合理合法，本院予以支持。根据原告陈述及提交证据显示，被告将房屋转租给三案外人使用，原告自2021年3月2日起已与实际承租人就涉诉房屋另行订立租赁合同，房屋实际已由原告收回管理，故原、被告租赁关系于该日解除。关于欠付租金的问题。双方合同约定原告向被告支付第二年管理费以2020年9月17日至2020年10月26日的租金予以抵扣，现被告并未支付第二年租赁年度起的租金，且前述认定双方合同已解除，故原告主张第二年管理费不应抵扣租金，本院予以采纳。被告最后于2020年8月17日支付租金，被告欠付租金应从2020年9月17日起计算。至于原告表示被告未支付租金，对房屋没有履行维修义务不应抵扣月付维修金的主张，缺乏依据，本院不予支持，被告应按每月5691元的标准计付租金至2020年12月31日。至于2021年1月1日至2月28日期间的租金，原告自1月起先后与其中两实际使用人订立合同并收取部分租金，现原告主张按照原租金标准5750元的1/3计付租金，符合公平合理原则，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告阮日晖与被告蛋壳（广州）公寓管理有限公司签订的《财产委托管理服务合同》于2021年3月2日解除；二、被告蛋壳（广州）公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告阮日晖支付2020年9月17日至2021年2月28日的租金（其中2020年9月17日至2020年12月31日按每月5691元的标准计算；2021年1月1日至2021年2月28日按每月1916.7元计算）；三、被告蛋壳（广州）公寓管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告阮日晖支付违约金11500元；四、驳回原告阮日晖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费379元，由被告蛋壳（广州）公寓管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张广鋆二〇二一年六月二十五日书记员  苏锐鸿