陕西省宝鸡市中级人民法院民事判决书 (2021)陕03民终1139号上诉人（原审被告）：马征，男，汉族，1987年3月31日生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人：王乐琴，陕西标立律师事务所律师被上诉人（原审原告）：陕西元泰实业有限公司，住所地陕西省宝鸡市渭滨区楼（7层1号），统一社会信用代码91610302786956265U。法定代表人：贺菊红，执行董事。委托诉讼代理人：罗新彦，陕西国文律师事务所律师委托诉讼代理人：刘会平，陕西国文律师事务所律师。   上诉人马征因与被上诉人陕西元泰实业有限公司（以下简称元泰公司）租赁合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院（2020）陕0302民初5687 号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人马征及委托诉讼代理人王乐琴，被上诉人元泰公司委托诉讼代理人罗新彦、刘会平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马征上诉请求：1、撤销宝鸡市渭滨区人民法院（2020）陕0302民初5687 号民事判决，依法改判或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、原审判决在租金起算日的问题上认定事实不清，双方《租赁合同》第三条：“主合同的开业日：以甲方规划招商之ABCD四处物业，对营业日期为开业日”和第四条“租金自开业日起以固定租金方式缴纳”。即双方的租金起算日为ABCD四处物业对外营业日，而本案中，租金起算日的条件至今未达成，D座物业至今未对外营业。2、原审适用法律错误，因事实认定错误导致该部分的法律适用错误，本案中租金的起算在法律上属于附条件的民事法律行为，而被上诉人为了其利益，存在恶意促使条件成就的情形，原审法院却错误的认定其条件成就，依据民法通则第62条，附条件的民事法律行为符合所附条件时生效。3、原审判决严重侵害了上诉人的合法利益。元泰公司辩称，被上诉人开发的星钻国际ABCD四处物业于2019年5月1日均已全部对外开业，符合约定，上诉人自2019年5月1日起应向被上诉人支付租金，请求二审法院在查清事实的基础上，驳回上诉，维持原判。元泰公司向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2018年12月6日至2020年12月31日的租金138636.14元，支付2018年12月6日至2020年12月31日综合管理费服务费69463.92元；2、判令被告支付至付清之日止的逾期付款的违约金，暂算至2020年12月14日为65879.75元，2020年12月15日起按日千分之一计算，基数为欠付租金、综合管理服务费总额208100.06元；3、本案诉讼费由被告承担。原审法院查明，2018年7月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《九宜城•星钻租赁合同》一份，约定由被告租赁原告出租的星钻国际广场A4-03-2号房屋，租赁面积为182.32平方米，经营业种为教育培训。租赁期限自2018年10月1日至2023年9月30日，该租赁合同第3.4.1条第三款约定：“乙方应于每个缴租期最后一个月的20日前（遇法定节假日延迟至节假日后第一个工作日）向甲方一次性足额支付下一个缴租期固定租金”；第16.2条约定：“乙方应当按照本合同约定按时交纳租金等各项费用，延迟交纳的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的迟延履行违约金”。案涉租赁合同专用条款部分第四条约定，租金自开业日起以固定租金方式缴纳，固定租金为：第一和第二个租赁年度月固定租金总额均为7292.80元，第三个租赁年度月固定租金总额均为7803.30元，固定租金的支付方式为以月固定租金总额为计量单位，按押一付三方式支付。2018年7月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《•星钻租赁合同>补充协议书》一份，协议第三条约定：“主合同的开业日：以甲方规划招商之ABCD四处物业，对外营业日期为开业日”。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《九宜城•星钻A4-03-2商铺综合管理服务合同》一份，该服务合同第1.3条约定：“综合管理服务费计算面积182.32平方米，租赁面积以《租赁合同》约定的计租面积为准”；第3.1条约定：“自本合同签订之日起5日内，乙方应当向甲方支付人民币3646.40元作为综合管理服务费保证金。甲方有权从综合管理服务费保证金中相应扣除乙方欠付的综合管理服务费、违约金或其他任何应付款项。综合管理服务费保证金金额不足2585.40元的，乙方应在收到甲方书面通知后在甲方规定期限内补足综合管理服务费保证金，逾期未补足的，每延期一日，乙方应向甲方支付应缴金额的千分之一作为滞纳金。……综合管理服务费的收费标准为：第1个租赁年度到第5个租赁年度（“租赁年度”的约定，以租赁合同为准），综合管理服务费收费标准为20元/月/平方米，每月为人民币3646.40元”；第3.3.1条约定：“综合管理服务费按季支付，实行先付后用，乙方应在按《租赁合同》约定向出租人支付租金的同时向甲方支付综合管理服务费”。另查，2019年9月30日，名称为“宝鸡吃货”的用户在今日头条上发表了名为《倒计时1天！电音、乐队、说唱连续48小时带你嗨翻黄金周》的广告对案涉商业体进行宣传，该广告对案涉商业体中的名为“约读书房”、“艺舟美术”、“舞噹家”、“梧桐艺术中心”、“声纳音乐教育”、“星钻大玩家游戏城”、“德丰源臭鳜鱼”、“巴啦嘴肉蟹煲”、“宽窄巷子火锅”、“鹿角巷奶茶”、“怪叔叔大碗麻辣香锅”、“理想大虾”、“富久内拉面”、“蔬可可麻辣烫”、“贺家川炸鸡”、“张某某”、“蜜菓卖茶”、“小蹄大作”、“胖妹面馆”的商户进行了广告宣传，该广告主要内容为“10月1日至10月7日，全场餐饮、娱乐、休闲惊喜不断，长达7个日夜，优惠不停歇”。再查，2019年，原告在案涉商业体A馆侧边墙面两侧张贴广告图两幅，对于XX座XX户XX城进行广告宣传，广告主要内容“奥斯卡星钻国际影城5月1日绽放高新”。还查，2019年9月25日，原告通过EMS快递向被告发出通知函一份，该通知第1条为：“根据星钻国际各项工作的逐步完善，经我方多次研究决定于2019年10月1日秀场偶像•星方向向正式开始计租，贵方后续租金及物业费用的缴纳以租赁合同约定为准”；第2条为：“请贵方按时缴纳合同内的所有费用，如有在合同期内故意拖延缴费的，我司将取消对贵方前期租金及物业费用免收的优惠政策，贵方应按自上柜之日计算所有费用进行补交”。被告于2019年9月28日签收该通知函。以上查明的事实，有《九宜城•星钻租赁合同》、《•星钻租赁合同>补充协议书》、《九宜城•星钻A4-03-2商铺综合管理服务合同》、广告截图、广告照片、通知函、EMS快递面单、快递投递记录及当事人陈述为凭，经庭审举证和审查，可以采信。       原审法院认为，平等主体之间订立的民事合同，依法受到法律保护。原告与被告签订的《九宜城•星钻租赁合同》、《•星钻租赁合同>补充协议书》及《九宜城•星钻A4-03-2商铺综合管理服务合同》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务的，应承担违约责任。第一，关于案涉合同中开业日的日期如何确定。本案中，原告主张开业时间为2019年5月1日，但其提交的A馆的“科林教育”开业照片上时间水印为2018年12月15日，无法反映2019年5月1日的营业情况，原告亦未提交其他证据予以证明A馆开业情况。原告提交的B馆的胜道体育和C馆的照片无法反映拍摄时间，不足以证明两馆已于2019年5月1日开业。故原告提供的证据不足以证明案涉商业体A、B、C、D 均于2019年5月1日全部开业。一审法院认为，案涉合同的开业日为2019年10月1日，理由如下：首先，原、被告签订的《•星钻租赁合同>补充协议书》第3条约定 “开业日为原告规划招商的ABCD四处物业对外营业之日”，原、被告未约定商户入驻率，故开业日应为ABCD四处场馆均有商户对外营业之日。其次，原、被告双方对“宝鸡吃货”2019年9月30日在今日头条平台上发表的“倒计时1天！电音、乐队、说唱连续48小时带你嗨翻黄金周”的广告真实性均予以认可，该广告中宣传的“约读书房”、“艺舟美术”、“舞噹家”、“梧桐艺术中心”、“声纳音乐教育”为A馆入驻商户，“星钻大玩家游戏城”为B馆入驻商户，“德丰源臭鳜鱼”、“巴啦嘴肉蟹煲”等十二家为C馆入驻商户，依据生活常识，前述的A、B、C三馆的商户应已于2019年10月1日前对外营业。最后，对于D馆，虽在本次广告中未做宣传，但原告提交的照片显示，原告于2019年在案涉商业体A馆侧边墙面两侧张贴广告图两幅，对于XX座XX户XX城进行宣传，广告宣传内容“奥斯卡星钻国际影城5月1日绽放高新”，故D馆的奥斯卡影城应已于2019年10月1日前对外营业。综上，A、B、C、D四处物业对外营业之日为2019年10月1日，故案涉租赁合同中的开业日应为2019年10月1日。第二，关于案涉租金及综合管理服务费。首先，对于租金及综合管理服务费的起算时间，原告依据其向被告发出的通知函第2条主张租金及综合管理服务费应自2018年12月6日起算，该通知函系原告单方意思表示，被告对该通知函的内容亦不予认可，故不产生变更案涉合同内容的法律效力。案涉合同约定租金和综合管理服务费应自开业日，即2019年10月1日起计算。其次，对于抗击新型冠状病毒感染的肺炎疫情期间的房屋租金，被告主张原告应免除4个月租金。综合考虑本案案情，一审法院酌定免除3个月租金，即2020年2月、3月、4月。最后，依据案涉租赁合同第3.4.1条、专用条款第四条及案涉综合管理服务合同第3.3.1条、3.3.2条约定，被告应向原告支付租金和综合管理服务费的金额及时间详见表一。表一：租赁期间租金金额应支付租金时间综合管理服务费金额2019.10.1-2019.12.3121878.40元2019.9.23前10939.20元2020.1.1-2020.1.317292.80元2019.12.20前3646.40元2020.2.1-2020.4.30免除2020.5.1-2020.6.3014585.60元2020.3.20前7292.80元2020.7.1-2020.9.3021878.40元2020.6.22前10939.20元2020.10.1-2020.12.3123409.90元2020.9.21前10939.20元第三，关于迟延支付租金的延迟履行违约金。案涉合同约定被告延迟缴纳租金，每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金。被告辩称原告主张的违约金约定的利率过高。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，一审法院确定违约金应以未支付的租金为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算。第四，关于迟延支付综合管理服务费的滞纳金。案涉综合管理服务合同约定被告应在收到原告书面通知后在原告规定期限内补足综合管理服务费保证金，逾期未补足的，每延期一日，被告应向原告支付应缴金额的千分之一作为滞纳金。本案中，原告未提交证据证明其已向被告履行了书面通知义务，原告应承担举证不能的法律责任。且被告辩称原告主张的违约金利率过高。故一审法院确认原告主张的综合管理服务费的滞纳金应计算方式为被告收到原告起诉状之日起，即2020年12月15日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决： 一、被告马征于本判决生效之日起十五日内向原告陕西元泰实业有限公司支付租金89057.10元及综合管理服务费43756.80元。二、被告马征于本判决生效之日起十五日内向原告陕西元泰实业有限公司支付迟延支付租金的延迟履行违约金（详见表二）及迟延支付综合管理服务费的滞纳金（以43756.80元为基数，自2020年12月15日起计算至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算）。表二：以21878.40元为基数自2019年9月23日起计算至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算以7292.80元为基数自2019年12月20日起计算至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算以14585.60元为基数，自2020年3月20日起计算至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算以21878.40元为基数自2020年6月22日起计算至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算以23409.90元为基数自2020年9月21日起计算至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计算三、驳回原告陕西元泰实业有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5410元，减半收取2705元，由原告陕西元泰实业有限公司承担1184元，被告马征承担1521元，剩余2705元待本判决生效后退还原告陕西元泰实业有限公司。二审期间，上诉人马征申请证人郑某某、李某甲、李某乙出庭作证并提交了如下证据：1、星钻国际规划招商情况截图；2、民事起诉状1份；3、情况说明（证人证言）1份；4、录音1份；拟共同证明星钻国际广场D座为地上一至四层，奥斯卡星钻国际影城位于下沉广场，不属于D座组成部分，被上诉人规划招商的ABCD四处物业尚未正式营业，未达到上诉人支付租金和综合管理费的条件。元泰公司质证称，三名证人与本案具有利害关系，对其证言不认可；对证据1真实性不认可；对证据2真实性认可，但对关联性、证明目的不认可；证据3不符合证人证言的形式要件，不质证；对证据4不认可。被上诉人元泰公司二审期间提交如下证据：1、XX广场XX城宣传广告，2、《宝鸡市公安消防支队建设工程消防验收意见书》，3、元泰公司与西安奥斯卡赛高国际影城有限公司签订的《场地综合使用合同》，4、《建设用地规划许可证》，5、《建设工程规划许可证》，6、《星钻国际景观设计图》；拟证明奥斯卡国际影城位于宝鸡市渭滨区XX大道XX商场XX楼（D座）负一层，系D座的组成部分，已于2019年5月1日开业。上诉人马征质证称，对证据1真实性认可，影院营业认可，XX城XX座关系；对证据2真实性不认可；对证据3真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可；对证据4真实性、合法性认可，但对关联性及证明目的不认可；对证据5真实性、合法性、关联性均不认可；对证据6真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可.经合议庭综合分析，对当事人无异议的证据，予以确认；对当事人有异议的证据，结合全案事实，予以综合认定。经二审审理查明，宝鸡市渭滨区高新奥斯卡国际影城位于宝鸡市渭滨区XX大道XX商场XX楼（D座）负一层，已于2019年5月1日开业。二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 本案中，双方于2018年7月10日签订的《九宜城•星钻租赁合同》、《•星钻租赁合同>补充协议书》、《九宜城•星钻A4-03-2商铺综合管理服务合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，属于合法有效合同，双方均应依约履行。上述合同（协议）明确约定，租金自开业日起以固定租金方式缴纳；主合同的开业日：以甲方（元泰公司）规划招商之ABCD四处物业，对外营业日期为开业日。本案上诉人对A馆、B馆于2019年5月开业及C馆于2019年10月开业并无异议。现双方主要争议的问题是D馆是否开业，即案涉合同约定的ABCD四处物业是否均对外营业。对此，被上诉人称奥斯卡星钻国际影城位于D馆负一层，且已于2019年5月1日开业，即合同约定的ABCD四处物业均已对外营业，上诉人应当支付相应租金。上诉人对奥斯卡星钻国际影城已经开业表示认可，但其认为XX城XX商城范围，并非D馆的组成部分，D馆1至4层至今闲置，双方约定的租金支付条件仍未成就。本院认为，根据被上诉人二审提交的《宝鸡市公安消防支队建设工程消防验收意见书》、《场地综合使用合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《星钻国际景观设计图》，足以认定奥斯卡星钻国际影城所在位置系D馆（5#楼）的负一层，奥斯卡星钻国际影城于2019年5月1日开业，应视为D馆已经对外营业，即案涉A馆、B馆、C馆、D馆四处物业均已于2019年10月前对外营业，故原审法院认定案涉租赁合同中的开业日为2019年10月1日，符合本案法律事实，上诉人应当依约支付相应的租金。    综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5410元 ，由上诉人马征承担。本判决为终审判决。  审  判  长    王  艳审  判  员    邱有前    审  判  员    彭  澍 二〇二一年六月二十八日 法官助理   王家英                               书  记  员    刘宜卓