宜昌市三峡坝区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0591民初631号原告：易春玲，女，汉族,1979年2月6日出生，住湖北省枝江市。被告：宜昌金东山商业管理有限公司，住所地宜昌市开发区港窑路56号，统一社会信用代码91420500682692365U。法定代表人：莫绪环，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张婉，系该公司员工。原告易春玲与被告宜昌金东山商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案受理后，于2018年7月3日由审判员李俊峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告易春玲、被告宜昌金东山商业管理有限公司的委托代理人张婉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易春玲向本院提出诉讼请求：1、被告宜昌金东山商业管理有限公司支付原告2016年一季度至2017年11月17日所欠代收租金17155.90元，利息858.78元，合计：18013.78元。2、被告宜昌金东山商业管理有限公司支付违约金10000元。3、被告向原告支付以扣税为名所谓的扣缴的”税款”或者向原告支付与代扣数额相同的税务票据(诉讼中撤回该项请求)。4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告于2009年5月25日签订了《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》，合同主要内容有：一是本合同物业位置为金东山市场四期B区第二层第0002134（B2-1-54号）商铺；二是委托出租期限自2009年11月18日至2017年11月17日止；三是租金代收标准及支付方式：2012年11月18日至2017年11月17日止，乙方代承租人向甲方每年支付租金。2011年6月28日原告与被告签订补充协议,将上述租金降低；四是租金代付时间：商铺交付第四年开始即2012年11月18日，每季度第一个月的前20日内代付本季度租金，乙方为甲方在商业银行开立账户，由乙方划入甲方账户；五是违约处理：乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方有权要求乙方在期限（不超过30天）内支付应付的租金，如逾期30天后仍然未支付租金的，视为乙方违约，乙方必须赔偿甲方造成的全部经济损失，并支付违约金5万元，甲方有权继续履行本合同。后被告未按约定支付2016年第一季度，第二季度及2017年一个半季度的代收租金，被告逼迫原告在2016年9月20日签订《补充协议》，对上述租金约定于2017年2月和5月支付，但被告到期未予支付。综上，被告侵占原告租金合计17155.90元（不含利息）。被告多次违约，致使原告的合法权益受到侵害，为维护合法权益，特诉至法院，望支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，举证如下：证据一、《湖北金东山市场四期商铺委托出租经营合同B区》及《金东山市场四期商铺委托出租经营合同B区补充协议两份》，证明原告委托被告出租商铺及租金标准和欠付租金。证据二、宜昌市商品房买卖合同。证明原告买取商铺的事实。证据三、宜市房权证西陵区（开）字第（0307386）号。证明原告是商铺的所有者。证据四、银行流水。证明被告支付租金情况。被告宜昌金东山商业管理有限公司辩称，一、被告同意支付租金，金额为16079.24元。合同总金额为93897元，已支付原告71184.32元，代缴税款6633.44元，剩余16079.24元未支付。二、被告同意按照补充协议支付利息472.34元。三、我公司经地税局授权，依据税法相关规定代征代缴原告房屋租金收入应缴税款，原告向被告索要税款、税票没有法律和合同依据。四、原告主张的违约金过高，请法院依法予以降低。被告举证如下：证据一、易春玲返租明细表，证明：我公司在整个合同期限内的租金支付情况，即欠付2016年两个季度和2017年一个半季度的租金。证据二、与宜昌市地税局签订的委托代征税款协议书，证明：被告是经地税局合法授权依法代征代缴原告房屋租金收入的应缴税款。经审理查明，2009年5月18日原告易春玲（甲方）与宜昌金东山商业管理有限公司（乙方，原宜昌金东山商业管理咨询有限公司）签订了《湖北金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》，合同主要内容有：“一、本合同物业位置为金东山市场四期B区第贰层第0002133（B2－1－52）号商铺，建筑面积32.13平方米。二、委托出租期限自2009年11月18日至2017年11月17日止。三、租金代收标准及支付方式：1、2009年11月18日至2012年11月17日，由于乙方要为市场的培育、推广……。甲方自愿让乙方免费使用经营三年。2、2012年11月18日至2015年11月17日计叁年，乙方代承租人向甲方每年支付租金18180元。3、2015年11月18日至2017年11月17日计贰年，乙方代承租人向甲方每年支付租金20452元。4、……。租金代付时间：商铺交付开始即2012年11月18日，每季度第1个月的前20日内代付本季度租金，乙方为甲方在商业银行开立账户，由乙方划入甲方账户。……七、违约处理：……2、乙方如未在约定的时间内支付租金，甲方有权要求乙方在限期（不超过30天）内支付应付的租金，如逾期30日后仍未支付租金的，视为乙方违约，乙方则必须赔偿因违约给甲方造成的全部经济损失，并支付违约金伍万元，甲方有权继续履行本合同。”双方签订合同后至2011年6月23日，原、被告签订《补充协议》，合同主要内容有“第一条、《湖北金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》中的被告公司名称因工商登记而发生变更的补充说明。第二条、委托出租商铺位置及面积的补充：原合同第一条约定甲方委托出租商铺产权面积以房管局实测面积为准，现甲方物业位置为金东山市场四期B区第2层第0002133号商铺，实测产权建筑面积为31.61平方米。第三条、……2、2012年11月18日至2015年11月17日计叁年，乙方代承租人向甲方每年支付租金17885元。3、2015年11月18日至2017年11月17日计贰年，乙方代承租人向甲方每年支付租金20121元。”2016年8月21日双方又签订《补充协议》，就2016年一、二季度（2016.02.18-2016.08.17）代收租金支付时间达成如下协议：“一、双方同意延期一年支付，乙方向甲方支付年利率5%延期利息，即2016年第一季度代收租金4723.43元，利息236.17元于2017年2月18日支付；2016年第二季度代收租金4723.43元，利息236.17元于2017年5月18日支付。二、本补充协议生效后，即成为《金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B区）》及补充协议不可分割的组成部分，与之具有同等法律效力。除本协议中明确所作修改条款之外，原合同的其余部分继续有效。”该新的《补充协议》代收租金系扣减了委托代征税款后的税后租金。庭审中原被告经对账，对被告已付租金金额71184.32元（税后）无异议，现被告尚欠原告2016年第一、二季度租金（税后）计9446.86元及利息472.34元，2017年二季度一半的租金（税后）2210.79元及2017年三季度租金（税后）4421.59元。同时查明，宜昌市地税局高新技术产业开发区分局与被告签订《委托代征税款协议书》，委托宜昌金东山商业管理有限公司从2012年至2017年代征业主出租收入应缴纳的各项税费，被告按2012年至2017年2月期间房产税为6%；2017年2月起房产税为12%，印花税0.1%代扣税款。期间被告一直按扣除税款后给付原告租金，且2016年双方签订的《补充协议》原告认可了被告扣除每季度税款。另查明，原告为涉案房屋的所有权人，房屋所有权证号为宜市房权证西陵区（开）字第0307386号。本院认为，原告与被告宜昌金东山商业管理有限公司签订的《湖北金东山市场四期商铺委托出租经营合同（B）区》及《补充协议》，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对合同双方均有法律约束力。一、关于原告当庭撤回被告向原告支付以扣税为名扣缴的税款或者向原告支付与代扣数额相同的税务发票的诉讼请求，系原告对其权利的自主处分，本院予以准许。二、关于违约金的调整问题。现被告尚欠原告2016年第一、二季度租金（税后）计9446.86元及利息472.34元，2017年二季度一半的租金（税后）2210.79元及2017年三季度租金（税后）4421.59元。被告未按约定的期限支付构成违约，虽然合同约定的违约金为50000元，原告对违约金的主张变更为支付违约金10000元，被告亦请求调整降低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中原告未对其损失举证证明，但合同约定违约金50000元确实过分高于其未付资金占用期间的损失,本院根据合同的履行情况、被告的过错、原告资金占用期间的损失等因素，参照民间借贷利率的相关法律规定确定原告主张的违约金以所欠租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍予以计算迟延履行违约金。原被告对2016年一、二季度的租金达成补充协议已延期一年支付，但被告再次逾期，应自补充协议确定支付之日起按银行同期贷款利率的四倍予以计算迟延履行违约金；2017年欠付的一个半季度租金，按合同约定，在逾期30天后按银行同期贷款利率的四倍予以计算迟延履行违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告宜昌金东山商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告易春玲租金（税后）及利息16551.58元（4723.43×2+236.17×2+2210.79+4421.59），并支付原告易春玲违约金（违约金的计算按中国人民银行同期贷款利率四倍的标准，以租金4723.43元为基数，从2017年2月18日起计算到清偿之日止；以租金4723.43元为基数，从2017年5月18日起计算到清偿之日止；以租金2210.79元为基数，从2017年6月17日起计算到清偿之日止；以租金4421.59元为基数，从2017年9月17日起计算至清偿之日止）。二、驳回原告易春玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元（已减半），由被告宜昌金东山商业管理有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  李俊峰二〇一八年七月九日书记员  盛 柳