北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初6825号原告：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。法定代表人：张永谦，首席运营官。委托诉讼代理人：姬**，北京国旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：党占荣，北京国旺律师事务所律师。被告：任晓天，男，1975年9月5日出生，汉族，住北京市东城区。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司与被告任晓天物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姬**到庭参加诉讼，被告任晓天经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2010年度至2019年度物业费53447.5元；2.判令被告支付原告所欠费用违约金42956.84元；3.诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告以本院曾出具（2017）京0101民初5146号民事判决书，已就任晓天2010年1月1日至2017年3月31日期间的物业费处理完毕为由，将上述第1项诉讼请求变更为：判令被告支付原告2017年4月1日至2019年12月31日期间的物业费14697.14元。事实与理由：被告是华城住宅小区的业主，原告系华城住宅小区物业，原告与该小区的开发商神华房地产有限责任公司（以下简称神华公司）签订了《华城住宅小区前期物业服务合同》，合同约定：“乙方（原告）按2007年12月20日提交的对华城住宅小区项目《物业管理投标文件》中的各项服务标准提供服务。物业服务费按乙方进驻华城住宅小区并实际提供物业服务之日起计收，物业服务费按季预交，业主或物业使用人应在每个缴费周期前一个月内履行缴纳义务。”合同签订后，原告如约履行了合同义务，被告自2010.1.1-2019.12.31一直未向原告缴纳物业管理费，拖欠物业费共计53447.5元，违约金42956.84元，原告发律师函催促，被告仍不缴纳。2017年，原告起诉到本院，本院出具（2017）京0101民初5146号民事判决书，2010年1月1日至2017年3月31日期间的物业费就此得以处理，但被告2017年4月1日至2019年12月31日之间的物业费仍未缴纳。原告为维护自己的权益，故诉至法院。被告既未参加庭审，亦未提交答辩意见及证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，即放弃了对原告提出的诉讼请求和证据进行答辩和质证的权利，对原告的陈述和证据，视为被告无异议。依据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告任晓天系北京市东城区夕照寺街16号院水上华城小区6号楼22层3单元2601号房屋（建筑面积159.06平方米）的产权人。华城住宅小区的开发商为神华公司。2007年12月25日，神华公司通过邀请招标选聘的方式与深圳市长城物业管理股份有限公司签订《华城住宅小区前期物业服务合同》，委托深圳市长城物业管理股份有限公司对华城住宅小区提供前期物业服务。合同约定，物业坐落位置北京市东城区（原崇文区）夕照寺街16号；物业服务范围包括房屋共用部位、共用设施设备及附属建筑物、构筑物的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务；协助维护秩序和车辆停放管理；安全防范及消防管理；电梯运行和日常维护；房屋装修管理服务等。前期物业服务期限为3年，自2007年12月25日至2010年12月24日。合同期满后，未出现合同解除和终止情形的，双方同意本合同按整年度进行延续，直至小区业主大会和业主委员会选聘的新物业服务企业接管为止；物业服务收费选择[包干制]方式；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅的物业服务费为2.8元/平方米/月；物业服务费应按物业服务企业进驻华城住宅小区并实际提供物业服务之日起计收，物业服务费按季预交，业主或物业使用人应在每个交费周期前一个月内履行交纳义务。对业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，由物业服务企业负责追缴，并可从逾期之日起按应交费用的万分之四加收违约金。合同签订后，深圳市长城物业管理股份有限公司下属的北京分公司进驻华城住宅小区开始提供物业服务。2008年5月27日，原告与深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司签署《前期物业管理服务协议》，约定：被告交纳费用及时间为物业管理服务费2.8元每月每平方米，首次入住时应交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业管理服务费，以后每季度10日前交纳该季度的物业管理服务费。2009年7月20日，深圳市长城物业管理股份有限公司变更名称为长城物业集团股份有限公司，深圳市长城物业管理股份有限公司北京分公司变更名称为长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司。2010年12月25日，神华公司与长城物业集团股份有限公司续签《华城住宅小区前期物业服务合同》，约定物业服务范围包括房屋共用部位、共用设施设备及附属建筑物、构筑物的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务；协助维护秩序和车辆停放管理；安全防范及消防管理；电梯运行和日常维护；房屋装修管理服务等。前期服务期限为2年，自2010年12月25日至2012年12月24日。合同期满后，未出现合同解除和终止情形的，双方同意本合同按整年度进行延续，直至小区业主大会和业主委员会选聘的新物业服务企业接管为止；物业服务收费选择[包干制]方式；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅的物业服务费为2.8元/平方米/月；物业服务费应按物业服务企业进驻华城住宅小区并实际提供物业服务之日起计收，物业服务费按季预交，业主或物业使用人应在每个交费周期前一个月内履行交纳义务。对业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，由物业服务企业负责追缴，并可从逾期之日起按应交费用的万分之四加收违约金。另，长城物业集团股份有限公司出具证明称自2007年12月25日起，授权原告为华城住宅小区提供物业服务。神华公司亦出具证明，认可长城物业集团股份有限公司授权原告实际履行合同，为华城住宅小区提供物业服务。经询，原告称华城住宅小区于2021年4月成立业主委员会。2012年12月24日起至今，原告继续为华城住宅小区提供物业服务。上述事实，有原告提交的前期物业服务合同及补充协议、名称变更通知、本院（2017）京0101民初5146号民事判决书、业主登记表等证据以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据已查明的事实，原告为华城住宅小区提供物业服务，被告作为该小区房屋的业主，受前期物业服务合同的约束，在享受原告提供的物业服务时，应当按照合同的约定支付物业费。现原告主张按前期物业服务合同约定的2.8元/平方米/月的标准收取2017年4月1日至2019年12月31日期间的物业费14697.14元，合理合法，本院予以支持。关于违约金的主张，原告既未提交书面催交物业费的证据材料，亦未就违约金的计算方式进行说明，本院考虑本案催交物业费的具体情况及违约可能造成损失等因素，酌定自立案之日起按照银行间同业拆借利率计算违约金，超过的部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，与《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、被告任晓天于本判决生效后十日内支付原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司2017年4月1日至2019年12月31日期间的物业费14697.14元，并支付相应违约金（自2021年3月4日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率标准计算）；二、驳回原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1105元，由原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担1000元（已交纳），由被告任晓天负担105元（于本判决生效后七日内交纳）；公告费560元，由被告任晓天负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李国平二〇二一年六月二十八日法官助理 张兴祝书 记 员 孙嘉彗