北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初6822号原告：柴凤亚，女，1977年9月1日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：董薇，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：周子田，北京市两高律师事务所律师。被告：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室。法定代表人：郭淑华，经理。被告：北京赛维思公寓管理有限公司，住所地北京市通州区东石东一路1号院7号楼1层106室。法定代表人：卢旭，执行董事。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层（02）2003。法定代表人：张永田，经理。委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。上述三被告的共同委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。原告柴凤亚与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称：泰禾商业公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称：泰禾嘉信公司）、被告北京赛维思公寓管理有限公司（以下简称：赛维思公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柴凤亚的委托诉讼代理人董薇和周子田被告泰禾商业公司、被告赛维思公司和被告泰禾嘉信公司的共同委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柴凤亚向本院提出诉讼请求为：1、请求法院依法判令被告1继续履行原告与被告1于2018年2月26日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.请求法院依法判令被告1、被告2支付拖欠原告的租金（自2020年6月1日起按照月租金32191.18元的标准计算，截止至2021年6月21日的应付租金为人民币482867.7元）及违约金（截止至2021年6月21日开庭之日的违约金为人民币96573.54元）（根据合同第八条第三款和第九条第一款约定）；3.请求法院依法判令被告1、被告2向原告支付资金占用费（自2020年6月1日起，以拖欠的租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，截止至2021年6月21日开庭之日的资金占用费12692.76元）；4.请求法院依法判令被告3对第二项诉求中的资金支付承担连带责任；5.本案诉讼费由三被告承担。事实理由：原告作为买受人，被告3作为出卖人，于2017年2月28日签订了编号为【Y2018822】的《北京市商品房预售合同》，购买北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-2#办公商业楼21层2116号房屋。购买房屋后，原告同意将房屋委托给被告1用于对外出租，并于2018年2月26日签订了《北京市房屋租赁合同》，合同对租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等作出明确约定。同日，原告与被告1、被告3签订了《保证担保协议书》，约定被告3为被告1提供担保，担保范围为租赁合同履行时被告1可能产生的租金、违约金、赔偿金、及利息。另原告与被告1、被告2签订了《委托付款协议》，约定由被告2代被告1支付房租租金，上述合同签订后，原告积极履行合同项下义务，但是被告在支付了6个月租金后便不再履行支付义务，截止至起诉之日已拖欠租金人民币193147.08元。合同的签订为双方真实意思表示，且不违反国家法律政策，应属合法有效，各方均应履行合同义务并享有合同权利。现三被告严重违约损害原告利益。泰禾商业公司、赛维思公司和泰禾嘉信公司共同辩称，关于诉求一，被告认为因双方继续履行该合同已不存在相应的条件，建议解除合同，对原告要求继续履行合同所造成的损失的扩大，应由原告承担。关于诉求二、对其要求的资金占用费，被告认为双方未合同约定，因未履行合同所造成的租金损失，故不同意支付占有使用费。同时，因原告在同案中既主张占用费，又主张违约金，没有相关依据。对于要求继续履行合同原告被告双方未有约定相应违约金条款，故被告不同意其要求支付违约金的主张，如法院认为应承担相应责任，被告认为该违约责任金额过高，请求人民法院依据合同法114条规定予以适当调整。对于诉求三，被告二认为应承担的是一般保证责任，享有申诉抗辩权，根据担保法第17条约定。另，被告已经支付了原告两个季度的租金，共计193147.08元，从2019年12月1日至2020年5月31日。被告二认为根据保证担保协议被告有权了解被告一的生产经营情况以及被告一保证按合同约定支付租金的背景来看，被告二是在被告一不能履行的前提下承担相应的保证责任，故应认定为一般保证责任。被告二按照《委托付款协议》应承担代支付义务，属于委托法律关系。其不应承担连带保证责任。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年2月26日，柴凤亚（甲方、出租人）与泰禾商业公司（乙方、承租人）就北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-2#办公商业楼21层2116的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2019年9月1日起至2027年11月30日止，其中免租期为3个月。第四条租金支付方式：租金标准及支付方式：32191.18元/月，按季度支付，季度租金为96573.54元……。此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。第八条合同解除与变更：……（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。第九条违约责任：（一）……乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。同日，柴凤亚（丙方、产权人）、泰禾嘉信公司（甲方、保证人）、泰禾商业公司（乙方、被保证人）签订《保证担保协议书》，约定：第一条：本协议所担保的主合同为乙方与丙方2018年2月26日签署的《北京市房屋租赁合同》。第二条：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息……第四条：甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。第五条：乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）……。2019年12月5日，甲方业主柴凤亚、乙方委托公司泰禾商业公司、丙方代付赛维思公司签订委托付款协议，该协议约定：一、甲乙丙三方一致同意，由丙方代乙方依照租赁合同第四条约定期限向甲方足额支付租金……三、乙方承诺如丙方未按照租赁合同约定代乙方及时足额支付本协议约定第一条款项的，则乙方有权按照租赁合同的约定履行支付义务，并且按租赁合同第九条约定向甲方支付逾期付款违约金，如乙方已按约定承担违约责任，甲方不得向丙方就同一事项要求支付违约金或承担其他违约责任。合同签订后，柴凤亚向泰禾商业公司交付房屋。泰禾商业公司交纳租金至2020年5月31日。2020年6月1日起未再交纳租金。经询问，泰禾商业公司认可涉案房屋尚有次承租人在租住。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案仍适用当时的法律及司法解释。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。泰禾商业公司与柴凤亚之间签订了《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。合同签订后，泰禾商业公司未按照约定方式向柴凤亚交纳房屋租金，柴凤亚有权据此解除合同。现柴凤亚坚持要求泰禾商业公司继续履行合同，泰禾商业公司亦表示涉案房屋正在出租中，有次承租人居住，故本院对于柴凤亚要求继续履行合同的诉讼请求予以支持。关于租金，因涉案房屋尚未交还给柴凤亚，因此关于柴凤亚要求的支付租金的诉讼请求，本院予以支持，现双方均认可自2020年6月1日起未支付租金，本院不持异议，因庭审中泰禾商业公司认可尚有租户在居住使用，故对柴凤亚要求泰禾商业公司支付至2021年6月21日的租金，本院予以支持，经核算为408827.986元（32191.18×12个月＋32191.18÷30天×21）。关于违约责任，租赁合同第八条第三款约定：乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。第九条约定第一款约定：乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。现柴凤亚未提出解除合同，不能依据该条要求泰禾商业公司支付违约金，因此本院对支付违约金的诉讼请求不予支持。关于资金占用费，泰禾商业公司拒绝继续履行合同给柴凤亚造成损失的，应当承担赔偿损失的责任，本院酌情确定按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自逾期之日起至2021年6月21日。柴凤亚作为守约方也负有减少损失扩大的义务，故双方应尽快就合同解除及后续事宜进行处理。关于保证责任。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三方签订的《保证担保协议》第二条约定：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第四条约定：如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。上述约定符合担保法中对连带保证的相关解释，故对柴凤亚主张泰禾嘉信公司对泰禾商业公司应支付的租金承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。关于柴凤亚要求赛维思公司承担责任的主张，本院认为，泰禾商业公司与柴凤亚之间存在房屋租赁合同关系，是租金支付义务的履行主体，现柴凤亚、泰禾商业公司与赛维思公司共同签订《委托付款协议》，意在明确赛维思公司向柴凤亚所付款项系代泰禾商业公司支付，而非将租金支付义务转嫁赛维思公司，且根据《委托付款协议》约定，如赛维思公司未按租赁合同约定代泰禾商业公司及时足额支付租金，则泰禾商业公司仍有义务按照租赁合同约定履行支付义务并承担逾期付款违约金，因此，柴凤亚主张赛维思公司承担租金、资金占用费及违约金支付义务一项，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、北京泰禾商业管理有限公司继续履行与柴凤亚之间签订的《北京市房屋租赁合同》；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付柴凤亚2020年6月1日至2021年6月21日的房屋租赁费408827.986元；三、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付柴凤亚2020年6月1日至2021年6月21日房屋租金及资金占用费（其中2020年6月1日至2020年8月31日的租金以96573.54元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2020年6月16日起计算至2021年6月21日；其中2020年9月1日至2020年11月30日的租金以96573.54元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2020年9月16日起计算至2021年6月21日；其中2020年12月1日至2021年2月28日的租金以96573.54元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2020年12月16日起计算至2021年6月21日；其中2021年3月1日至2021年5月31日的租金以96573.54元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2021年3月16日起计算至2021年6月21日；其中2021年6月1日至2021年6月21日的租金以22533.83元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2021年6月16日起计算至2021年6月21日）；四、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第二项确定的北京泰禾商业管理有限公司所欠柴凤亚的债务承担连带保证责任。北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；五、驳回柴凤亚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4861元，由柴凤亚负担434元（已交纳），由北京泰禾商业管理有限公司负担4427元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二一年六月二十八日法官助理  刘天怡书 记 员  陈禄源