山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁13民终3443号上诉人（原审被告）：王付花，女，1972年7月22日出生，汉族，居民，住山东省兰陵县城区。上诉人（原审被告）：彭刚，男，1971年９月１０日出生，汉族，住山东省兰陵县城区。二上诉人共同委托诉讼代理人：李文彬，上海瀛泰（临沂）律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：王**，上海瀛泰（临沂）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：何传雷，男，1985年8月17日出生，汉族，居民，住山东省兰陵县。原审被告：刘桂伶，女，1972年9月29日出生，汉族，居民，户籍地山东省兰陵县城区，现住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：郭兴珍，山东兰陵律师事务所律师。原审被告：周正军，男，1988年7月8日出生，汉族，居民，住山东省兰陵县。上诉人王付花、彭刚因与被上诉人何传雷及原审被告刘桂伶、周正军确认合同有效纠纷一案，不服山东省兰陵县人民法院（2021）鲁1324民初237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王付花、彭刚上诉请求：1、撤销一审判决；2、在查清事实的基础上，依法改判或发回重审；3、本案的二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决“王付花、彭刚、刘桂伶于本判决书生效之日起30日内将诉争楼房一套的产权变更登记到何传雷名下”是错误的。1、一审判决适应法律错误。根据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。上诉人与被上诉人没有签订合同，也没有在2019年6月15日刘桂伶与何传雷签订的《沪联房产交易合同》上签字，因此，上诉人不是合同的当事人，该合同对上诉人无法律约束力，被告的主体不适格。一审法院判决“王付花、彭刚、刘桂伶于本判决书生效之日起30日内将诉争楼房一套的产权变更登记到何传雷名下与法律规定相悖，属于法律适用错误。2、一审判决认定事实错误。《中华人民共和国民法典》第五百零九条，当事人应当按照约定全面履行己的义务。2018年6月17日周正军与王付花签订了房屋买卖合同，王付花把兰陵县东环路平安悦城5号楼一单元802室卖给周正军，后在王付花同意并签字的情况下，周正军把上述房屋卖给刘桂伶，双方签订了房屋买卖合同，王付花在此合同上签字确认，王付花同意把上述房屋的产权变更到刘桂伶的名下，过户费用由刘桂伶承担。2019年6月15日刘桂伶与何传雷签订的《沪联房产交易合同》，约定刘桂伶把诉争房屋的产权变更到何传雷的名下；在庭审中，上诉人认可把诉争房屋的产权变更到刘桂伶的名下，但不同意把诉争房屋的产权变更到何传雷的名下。因此，一审法院判决“王付花、彭刚、刘桂伶于本判决书生效之日起30日内将诉争楼房一套的产权变更登记到何传雷名下”，属于事实认定错。二审庭审中王付花、彭刚补充上诉理由为，一、上诉人不是被上诉人何传雷与一审被告刘桂伶签订的《沪联房产交易合同》的当事人，上诉人在一审中作为被告主体不适格。一审法院认定上诉人为被告并承担合同责任违反民法典关于合同相对性原则。二、一审被告周正军与刘桂伶签订的《房屋买卖合同》以及一审被告刘桂伶与被上诉人何传雷签订的《沪联房产交易合同》均为无效合同，原因在于二份合同中的房产转让方都不是涉案房产的所有人，转让人均无权处分该房产即（2021）兰陵县不动产第0××9号。三、一审法院判决“被告王付花、彭刚、刘桂伶于本判决书生效之日起30日内将诉争楼房一套的产权变更登记到原告何传雷名下”，这一判决结果严重损害了国家利益。不动产转让有严格的程序要求，在办理转让过户程序中需向国家缴纳一定数额的税费，如果按一审法院判决要求由上诉人向被上诉人进行直接转让过户，会导致国家利益损失大约叁拾万元。四、涉案房产已抵押，买卖时未通知抵押权人，也未把房款交给银行，损害了抵押权人的利益。何传雷辩称，我认为一审判决合情合理，公平、公正，履行合同，维护一审判决。刘桂伶述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周正军述称，我认为我的下一家如果说不能给予一手房主相应的赔偿的话，我认为过户是非常困难的。第三家应该给予相应的赔偿才能给予过户，同意上诉人的意见。何传雷向一审法院起诉请求：1.依法确认2018年6月17日王付花与周正军签订的《房屋买卖合同》、2018年9月14日周正军与刘桂伶签订的《房屋买卖合同》、2019年6月15日刘桂伶与何传雷签订的《沪联房产交易合同》均有效；2.判令刘桂伶继续履行与何传雷签订的《沪联房产交易合同》；3.判令各被告协助将涉案楼房过户给原告。一审法院认定事实：2014年11月18日，王付花、彭刚与山东平安房地产集团有限公司签订商品房预售合同，王付花、彭刚采用分期付款的方式购买山东平安房地产集团有限公司开发建设的位于兰陵县城区（建筑面积138.86平方米）及地下车位Ｆ1-036号，并以彭刚为借款人办理了楼房按揭贷款。2018年6月17日，王付花将涉案楼房以68万元的价格卖给周正军，双方签订房屋买卖合同，约定待开发商通知办证90个工作日内到相关房产部门办理房产所有权转移手续。在未办理涉案房产变更登记的情况下，周正军2018年9月14日以75.5万元的价格将涉案房产转让给本案刘桂伶，双方签订房屋买卖合同，王付花亦在合同上签字确认，约定房屋办理过户手续所需费用由刘桂伶负担。2019年6月15日刘桂伶将涉案楼房装修后，以88万元的价格转让给何传雷，双方签订《沪联房产交易合同》，合同约定由原告向刘桂伶交定金2万，首付款40万元，剩余46万元待银行房贷到位时打入刘桂伶银行账户，办理房产证产生的费用由刘桂伶承担，房产过户费由原告承担等事项。合同签订后，原告向刘桂伶交定金7万元，刘桂伶为原告出具收据，后交给刘桂伶首付款33万元，合计40万元。因第一手、第二手交易均未办理房产变更手续，致使刘桂伶未能协助原告办理涉案房产变更登记手续，双方酿成纠纷。又查：王付花、彭刚已将涉案房产办理了不动产登记，不动产号为鲁（2021）兰陵县不动产权第0××9号。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案王付花与周正军，周正军与刘桂伶，刘桂伶与原告签订的涉案商品房买卖合同，均系双方真实意思表示，符合法律规定，虽未办理备案登记，不影响合同效力，均系合法有效合同。涉案诉争楼房经多次转手买卖，均未办理过户登记手续，原告签订房屋买卖合同支付对价的目的系取得诉争房屋的所有权，故协助办理房屋变更登记手续系房屋买卖合同出卖人的义务。根据原、被告及被告间相互签订的商品房买卖合同内容来看，双方均约定了出卖人协助买受人办理房屋所有权证手续，费用由出卖方承担，现本案诉争房屋第一手出卖人已经办理初始登记，故第一手出卖人应积极协助办理商品房产权变更登记手续。刘桂伶与原告签订房屋买卖合同，亦负有协助原告办理诉争房屋的产权变更登记手续的义务。至于各被告之间的纠纷本案不予审理。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认2018年6月17日被告王付花与被告周正军签订的《房屋买卖合同》有效；二、确认2018年9月14日被告周正军与被告刘桂伶签订的《房屋买卖合同》有效；三、确认2019年6月15日被告刘桂伶与原告何传雷签订的《沪联房产交易合同》有效，双方应当继续履行；四、被告王付花、彭刚、刘桂伶于本判决书生效之日起30日内将诉争楼房一套【鲁（2021）兰陵县不动产权第0××9号项下，兰陵县城区文峰路平安悦城5幢1单元802室楼】不动产权证变更登记到原告何传雷名下；房产过户产生的费用由原告何传雷承担。案件受理费200元，减半收取100元，由被告刘桂伶负担。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。本案争议的焦点是一审法院判令王付花、彭刚将涉案房产协助过户至何传雷名下是否合法有据。本案中，王付花与周正军于2018年6月17日签订的《房屋买卖合同》、周正军与刘桂伶于2018年9月14日签订的《房屋买卖合同》、刘桂伶与何传雷于2019年6月15日签订的《沪联房产交易合同》，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，均合法有效。各方当事人均应严格按照合同约定行使各自的权利、履行各自的义务。涉案房产虽经多次转手买卖，但均未及时地办理过户登记手续，致使最后一手买受人何传雷签订房屋买卖合同的目的不能实现，故作为一手房买受人的王付花、彭刚有义务协助何传雷办理房屋变更登记手续，这正是基于王付花与周正军之间签订的房屋买卖合同中出卖人的义务。何传雷提起本案的诉讼请求中已包括了要求确认王付花与周正军之间签订的房屋买卖合同有效，并列其共同被告，正是基于合同的相对性原则，故王付花、彭刚具备本案的诉讼主体资格。上诉人主张其并非上述刘桂伶与何传雷之间签订的《沪联房产交易合同》的当事人，其作为一审的被告主体不适格，于法无据，本院不予支持。根据当事人之间先后签订的商品房买卖合同内容来看，各方均约定了由出卖人协助买受人办理房屋所有权证手续，费用由出卖方承担，现涉案房产已由第一手出卖人办理了初始登记，故第一手出卖人王付花、彭刚应积极协助办理商品房产权变更登记手续，同时这也是各出卖人包括上诉人应当承担的法定义务。一审法院认定事实清楚，上诉人此主张不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。本案中，涉案房产转让时是否通知抵押权人即按揭贷款的银行不影响房屋买卖合同的效力。上诉人主张未通知抵押权人损害了抵押权人的利益，未提供证据予以证实，本院不予支持。综上所述，王付花、彭刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人王付花、彭刚负担。本判决为终审判决。审判长  王树东审判员  李大军审判员  杨敬国二〇二一年六月一日书记员  李晴晴