广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初1747号原告：黄子洲，男，1981年1月15日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：严瑾，广东百越律师事务所律师。被告：吴鸿健，男，1997年2月8日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：刘镜标、孙瑶，广东镜标律师事务所律师、实习律师。第三人：黄炽斌，男，1996年8月20日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：刘镜标、孙瑶，广东镜标律师事务所律师、实习律师。原告黄子洲诉被告吴鸿健、第三人黄炽斌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄子洲的委托诉讼代理人严瑾，第三人黄炽斌，被告吴鸿健及第三人黄炽斌的共同委托诉讼代理人刘镜标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄子洲向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付欠付房款395000元及违约金434000元；二、被告承担诉讼费。事实与理由：2019年5月20日，原被告签署《房屋买卖合同》，约定原告将广州市增城区石滩镇碧桂园豪园荔山苑一街8号701房出售给被告。2019年11月4日，双方签署《补充合同》。现涉案房屋已经过户至被告名下，但其至今未付首期款395000元。根据《补充合同》第八条约定，原告可向被告主张20%价款的违约金。为此，诉至法院，请求判令所请。被告吴鸿健辩称：一、本案案由应是民间借贷纠纷，在尚欠余款395000元时，2019年11月原告与第三人达成一致协议，约定购房款转为借款，利息标准为2019年12月的月利率为1.5%，2020年1月起月利率为2%，2020年8月最高人民法院将利息进行调整，第三人于2020年9月30日在微信中将利息调整文件发给原告，要求原告调低正常的利率，原告不同意，导致双方对利息有分歧产生本案纠纷。二、本案被告只是为第三人借名买房，此后原告与第三人就尾款395000元达成转为借款的约定，并未经被告的同意，故此被告对本案拖欠的395000元以及利息不承担支付责任。原告主张的违约金过高。第三人黄炽斌述称：同意被告的答辩意见。经审理查明：位于广州市增城区石滩镇碧桂园豪园荔山苑一街8号701房的登记产权人为吴鸿健，登记日期为2019年11月5日。2019年5月20日，黄子洲（甲方、出售人）、吴鸿健（乙方、买受人）以及广州市鸿利房地产代理有限公司（经纪方、丙方）就涉案房屋签署一份《房屋买卖合同》，合同第二条约定房屋总成交价为2175000元；第三条约定签订本合同支付定金100000元，首期楼款（含定金）650000元在取得房地产交易中心受理回执当天支付，1525000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付，如该房地产存在抵押等他项权利情况的，甲方签订本合同70天内向抵押银行申请涂销抵押手续，甲方办理好涂销抵押手续并且银行同意乙方贷款申请后7个工作日内，双方共同到房管部门办理交税、过户手续；第十三条约定本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。2019年11月4日，黄子洲（甲方）和吴鸿健（乙方）签订《补充合同》，约定“……乙方未按约定支付购房款项及办理银行同贷，现双方订立补充约定，双方共同信守：一、双方确认该房产成交价格2175000元，签署本补充合同之前乙方已支付100000元定金，剩余购房款395000元及银行贷款部分1680000元均未支付。二、双方同意继续履行购房合同，甲方同意先将该房产办理过户手续。三、乙方承诺在房产递交过户申请之日起30天内支付甲方首期购房款200000元，首期购房款剩余部分195000元在递交申请之日起120天内支付完毕。四、双方同意，乙方在甲方房产递交过户申请之日起，每日按月利率贰分半支付未支付给甲方的首期购房款利息给予甲方直至款项支付完毕止。五、乙方应当在房产过户后30天内将银行贷款部分支付予甲方。六、乙方如未能在本补充合同约定期间支付任何一笔款项或未能被银行批准贷款的均视为违约，甲方有权收回该房产且不退回所收取的所有款项（包括定金、首期购房款、利息、银行批贷部分），所产生的一切费用及损失由乙方承担。七、如乙方违约须将房产过户回甲方的，银行贷款部分及所有因偿还贷款及房产过户所造成的费用及损失均由乙方承担。八、如乙方未在约定期间支付款项的，甲方有权收回房产后再向乙方主张合同成交价格20%作违约赔偿。九、本合同为购房合同有效补充，具同等法律效力。……”。被告提供一份《借名购房协议》（甲方、受托人为被告，乙方、委托人为第三人），约定“一、1、乙方因不便以自己的名义购买新的住房，于2019年5月18日已委托了甲方以甲方名义购买位于广州市增城区石滩镇碧桂园豪园荔山苑一街8号701房。2、甲方自愿接受乙方的委托，以甲方名义签订房屋买卖合同，同时，甲乙双方确认乙方为上述房屋的实际购买人，甲方无任何出资，无实际购房行为，上述房屋的产权及所有权利义务均归乙方所有，与甲方无关。……三、1、甲方确认乙方以甲方的名义购买上述房屋，购买上述房屋的一切费用，包括房屋的所有银行贷款均是由乙方支付，甲方没有实际支付任何款项。……六、违约责任……如甲方或与甲方有关的原因导致该房产权益受损，甲方应负责按实际损失赔偿。……”，落款日期为2021年3月2日。被告提供原告和第三人的部分微信聊天记录，拟证明原告和第三人通过微信协商一致将未付首期款转为借款，前四个月的月利息按1.5%-2%支付，第五个月起月利息按2%支付；后因法律规定的利息利率发生变化，双方协商不成导致本诉。被告提供中信银行账户交易明细，拟证明涉案房屋的按揭贷款是由第三人转账给被告供款，即涉案房屋的按揭贷款实际由第三人偿还。第三人提供一份自制利息明细表，列明如下，2019年12月10日，支付5925元；2020年1月5日，支付4000元及2925元；2020年2月24日，支付6925元；2020年3月7日，支付6925元；2020年4月7日，支付7900元；2020年5月8日，支付7900元；2020年6月12日，支付7900元；2020年7月23日，支付7900元；2020年8月31日，支付8000元；合计支付66300元。在案件审理过程中，一、原告陈述以下，（一）原告和被告及第三人是经广州市鸿利房地产代理有限公司介绍认识，原告是卖方，被告是买方；原告添加的是第三人的微信，每次原告与被告协商时第三人均在场；被告与第三人之间的借名买房或其他关系，原告并不确定，且第三人与被告之间的情况并没有告知原告。（二）关于付款情况，2019年5月20日收到被告转账支付的定金100000元，2019年11月28日收到银行贷款1680000元；后续收取的款项对应的是《补充合同》约定的利息，款项是第三人代为支付，付款明细以第三人的证据自制利息明细表为准，其认为该笔款项是被告逾期支付购房款的违约金。（三）对于实际支付的利息与《补充合同》第四条约定的利息不一致的原因为，签署了《补充合同》后，原告与被告有进行沟通，考虑到被告一直声称没有钱，原告自主降低了利息。（四）对于第三人与原告之间的微信聊天记录，其认可真实性，但认为微信中双方并未达成民间借贷的合意；原告认为其作为守约方有权利调整利息的标准。其自主调整利息不能视为将欠付的首期款转为借款。二、被告、第三人共同陈述以下，（一）第三人与原告才是真正的房屋买卖合同关系，原告是卖方，第三人是买方；原因是第三人此前有因民事纠纷被列入了失信名单，所以银行无法放贷，于是其通过其表弟即本案被告作为名义买房人，该事实有告知广州市鸿利房地产代理有限公司，原告一直也是与第三人联系。（二）《借名购房协议》是被告和第三人在2021年3月2日补签追认借名买房的行为。（三）被告最终取得贷款的金额为1680000元，因此被告应付的首期款金额为495000元，减去已实际支付的定金100000元，欠付395000元，该款未付的原因是第三人的资金周转困难。（四）第三人是知晓《补充合同》的；定金100000元是第三人支付给被告，再由被告支付给原告；后续的利息是原告与第三人之间民间借贷的约定，所约定的利息与补充协议第四条的约定不一致。其认为所支付的利息属于原告与第三人之间的借款利息。（五）原告与第三人之间达成了购房首期款转为借款的合意，从被告提供的微信聊天记录中原告有提出利息的计算方式可印证。该借款应由第三人独自承担还款责任。如果该笔款项最终未被认定为借款性质，那么基于借名买房，亦应由第三人独自偿还款项。如果该笔款项未被认定为借款，对于第三人支付利息的行为，那么第三人作为涉案房屋的实际购买人，应由第三人独自偿还借款和利息。如果《借名购房协议》被认定为无效，那么第三人支付的利息是代被告向原告偿还的利息，故第三人愿意与被告共同承担偿还责任。三、原告表示若《借名购房协议》被认定无效，其诉讼请求变更为要求被告和第三人共同承担偿还责任。第三人表示对此没有新的答辩意见。本院认为：关于《借名购房协议》的效力问题。被告和第三人自述，第三人因民事纠纷被列入失信名单导致无法办理银行贷款，故而其以被告的名义购买房屋。故，第三人在已被纳入失信被执行人名单的情况下，其个人出资并以被告的名义购买房屋的行为，规避了银行的限制贷款政策以及对生效判决的债务履行，其行为不具有正当性，因此被告和第三人之间的《借名购房协议》应为无效。因《借名购房协议》无效，《房屋买卖合同》和《补充合同》所规制的相对方应为原告和被告，原被告双方对此应恪守履行。被告未按约支付首期款395000元，因此原告主张要求被告支付购房款395000元，依据充分，本院予以支持。第三人自愿对被告的本案债务承担共同付款责任，未违反相关法律法规规定，本院予以准许。被告提供的微信聊天记录并不足以证明原告与第三人达成了将上述购房款转为借款的合意，因此其该抗辩本院不予采信。至于违约金问题。原告主张其是依据《补充合同》第八条的约定要求被告支付合同成交价格的20%作为违约金。《补充合同》第八条约定“如乙方未在约定期间支付款项的，甲方有权收回房产后再向乙方主张合同成交价格20%作违约赔偿”，现涉案房屋已登记在被告名下，且原告系基于继续履约要求被告付款而提起的本案诉讼，因此其主张依据该条款要求被告支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴鸿健、第三人黄炽斌在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄子洲支付购房款395000元；二、驳回原告黄子洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6045元，由原告黄子洲负担3165元，被告吴鸿健及第三人黄炽斌负担2880元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  赖雯丽二〇二一年六月十日书记员  李慧芳赵洁玲