陕西省延川县人民法院民 事 判 决 书(2017)陕0622民初1203号原告（反诉被告）：延川宾馆，地址：延川县。法定代表人：梁福军，系该宾馆经理。委托诉讼代理人：郝世禄，陕西铮正律师事务所律师。被告：杜温中，男，1965年12月11日出生，汉族，延川县居民，现住延川县。委托诉讼代理人，田小芳，延川县148法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：冯江平，男，1974年7月26日出生，汉族，大专文化，延川县居民。委托诉讼代理人：张青生，陕西屹立律师事务所律师。被告：徐新潮，男，1976年7月5日出生，汉族，高中文化，延安市宝塔区居民，现住延安市。原告延川宾馆与被告杜温中、冯江平、徐新潮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，在答辩期间，被告冯江平对原告延川宾馆提出反诉。本院依法合并进行了审理。审理期间，由于案情复杂，依法变更为普通程序。原告延川宾馆的委托诉讼代理人郝世禄，被告杜温中的委托诉讼代理人田小芳，被告冯江平及其委托诉讼代理人张青生，被告徐新潮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告腾空延川宾馆十二楼租赁房，并将租赁房返还原告；2、请求判令被告徐新潮支付拖欠原告的租赁费193752元，判令三被告承担从2014年3月1日至2018年7月10日的房租费75万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年6月1日，原告与被告杜温中签订了“延川宾馆娱乐中心承包合同”，原告将延川宾馆12楼租赁给杜温中使用，租赁期限为六年，自2010年6月1日至2016年5月30日，租赁费每年15万元，缴纳方式为每半年交每年租赁费的一半7.5万元。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告将延川宾馆12楼交付给被告杜温中。杜温中对租赁的楼房进行了装修开始投入经营。经营过程中，被告杜温中将租赁楼房转租给被告冯江平和被告徐新潮。被告徐新潮在2013年至2014年经营过程中，未按照合同约定支付租赁费，并于2014年4月3日给原告打欠条一支，内容为“今欠到延川宾馆承包费壹拾玖万叁仟柒佰伍拾贰元，欠款人：徐新潮”。因被告拖欠房租费未交，加之宾馆装修等事宜，被告一直未实际经营。2016年5月30日，合同到期自然终止。但被告至今占有租赁楼房不予返还原告，被告徐新潮也不履行支付房租的义务。原告为支持其主张，向本院提供以下证据：第一组：承包合同复印件一份（当庭提供原件核对），合同内容：2010年6月1日原告与被告杜温中签订了承包合同，承包合同的标的物是宾馆的十二楼，期限是六年，2010年6月1日至2016年5月30日，租赁费是每年15万元，缴纳方式是每半年缴每年承包费的一半7.5万元。用以证明原被告的租赁期限已到，合同自然终止，但被告仍然占用租赁房，被告未按照每年15万元的租赁费支付原告构成违约，2014年4月3日前拖欠193752元，4月3日至租赁物到宾馆返还为止的租赁费要求被告承担。第二组：欠条一支复印件（当庭提供原件核对），用以证明被告徐新潮于2014年4月3日拖欠原告193752元承包费。第三组：个体户登记基本情况，用以证明“延川县原紫金皇都练歌房”，登记、经营情况，营业期限从2013年5月15日至2013年的11月19日，有效期至2013年11月19日，之后不存在经营损失等相关情况。第四组：杨延河、张纹证明各一份，用以证明作为承租人拖欠房租费、水电费，多次催要未果及向承租人送达了欠款通知书并达成了自2014年5月1日起租赁合同自动解除。第五组：申请法院对原宾馆经理房海军的调查笔录，用以证明，作为承租人拖欠房租费、水电费，多次催要未果及向承租人送达了欠款通知书并达成了自2014年5月1日起租赁合同自动解除。被告杜温中答辩认为，一、本案不应定性为单纯的房屋租赁合同纠纷；二、被答辩人延川宾馆与答辩人之间签订的《延川宾馆娱乐中心承包合同》已经解除，双方之间不存在承包合同关系；三、被答辩人延川宾馆与被答辩人冯江平已经形成实际承包合同关系；四、被答辩人延川宾馆针对答辩人的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。被告冯江平答辩认为，一、被答辩人所述事实，部分与客观事实不符；二、答辩人不同意被答辩人的诉讼请求；三、被答辩人应赔偿因其断水断电给答辩人造成的经济损失。被告（反诉原告）冯江平提出对原告（反诉被告）延川宾馆提出反诉请求：一、判令原告（反诉被告）延川宾馆给被告（反诉原告）冯江平赔偿经济损失80万元及利息；二、判令原告（反诉被告）延川宾馆承担本案的诉讼费、鉴定费。事实和理由：2010年6月1日，原告（反诉被告）将延川宾馆12楼租赁给杜温中使用。原告（反诉被告）与被告杜温中签订了合同，按照合同约定，租赁期限为六年，自2010年6月1日至2016年5月30日；租赁费每年15万元，缴纳方式为每半年交每年租赁费的一半7.5万元；杜温中可以将承租的宾馆12楼转让。2013年3月9日，杜温中将租赁楼房以100万元的价格转让给冯江平。冯江平接手后，投资20万元对宾馆12楼又进行了装修并经营至2013年2月底。2013年3月1日冯江平将宾馆12楼承包给徐新潮经营。当时双方约定，宾馆的租赁费、水电费等由徐新潮承担，徐新潮每月向反诉人缴款24000元；经营一月交一月的承包费，承包时间不固定。徐新潮承包后经营至2014年4月，期间欠宾馆的租赁费19万多元并给宾馆出具了欠条。随后，当时的延川宾馆经理房海军带领水电工对宾馆12楼断电断水，被迫停业。导致冯江平从2014年至2016年5月30日合同期内24个月的经济损失，要求延川宾馆进行赔偿。被告（反诉原告）冯江平向本院提交以下证据：第一组，郑春文、冯龙的证明及申请延川县人民法院对郑春文、冯龙的调查笔录。用以证明原告的原经理方海军于2014年5月1日带领其该二位水电工郑春文、冯龙给宾馆十二楼断水、断电。说明，该二位证明是原告宾馆的员工，由于身份关系，不便出庭作证。第二组，陕西铭建司法会计鉴定所司法鉴定意见书一份，用以证明延川宾馆12楼KTV在2014年5月30日至2016年5月30日的经营损失约为80万元。原告（反诉被告）延川宾馆对被告（反诉原告）冯江平的反诉答辩认为，一、反诉被告不认可陕西铭建司法会计鉴定所出具的陕铭鉴字【2018】70号司法鉴定意见书，要求对“延川宾馆12楼KTV经营损失”重新鉴定；二、鉴于反诉原告作为承租人拖欠房租费、水电费的事实，并且经多次催要未果双方已于2014年5月1日自动解除租赁合同的客观事实，建议法庭驳回反诉请求；三、鉴于反诉原告及其实际转让经营人徐新潮拖欠房租费构成严重违约的客观事实，双方已于2014年5月1日自动解除租赁合同的客观事实，经营损失的责任应由其承担；四、从2014年3月1日至2018年7月10日的房租费75万元应由反诉原告承担；五、结合责任划分情况本案反诉费和鉴定费由其承担。被告徐新潮答辩认为，他欠宾馆的房租租赁费是事实，宾馆同意我打了欠条后让他陆续偿还，他总共经营一年，一年后他就将宾馆12楼交给了冯江平。经过庭审举证、质证，本院对有争议的证据认证如下：对原告提供的承包合同复印件一份（当庭提供原件核对），被告对其真实性均无异议，故依法予以采信；原告提供的欠条复印件（当庭提供原件核对），三被告均无异议，依法予以采信；对原告提供的个体户登记基本情况，被告冯江平对证明目的提出异议，原告未能提供证据佐证，其证明目的不能达到，不予采信；对原告提供的证人杨延河、张纹证明各一份，被告提出异议，且证人未出庭作证，不予采信；对于申请法院对原宾馆经理房海军的调查笔录，和其他本院认定的证据和事实相一致的部分予以采信。对被告（反诉原告）冯江平向本院提交的证据郑春文、冯龙的证明及申请延川县人民法院对郑春文、冯龙的调查笔录，其证明的内容原告没有异议，故予以采信。冯江平提供的陕西铭建司法会计鉴定所司法鉴定意见书一份，延川宾馆虽提出异议，但该鉴定意见程序合法，被告未提出证据证明该鉴定内容有误，故对该证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2010年6月1日，原告与被告杜温中签订了“延川宾馆娱乐中心承包合同”，原告将延川宾馆12楼租赁给杜温中使用，租赁期限为六年，自2010年6月1日至2016年5月30日，租赁费每年15万元，缴纳方式为每半年交每年租赁费的一半7.5万元。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。杜温中在承包期限内有转让权，但必须和甲方协商征得同意后，方可履行装房手续。合同签订后，原告将延川宾馆12楼交付给被告杜温中。杜温中对租赁的楼房进行了装修开始投入经营。2013年3月9日，杜温中将租赁楼房转让给冯江平。冯江平接手后，经营至2013年2月底。2013年3月1日冯江平将宾馆12楼承包给徐新潮经营。当时双方约定，宾馆的租赁费、水电费等由徐新潮承担，徐新潮每月向反诉人缴款24000元；经营一月交一月的承包费，承包时间不固定。徐新潮承包后经营至2014年4月，期间欠宾馆的租赁费并给宾馆出具了欠条，内容为“今欠到延川宾馆承包费壹拾玖万叁仟柒佰伍拾贰元，欠款人：徐新潮”。2014年5月1日，时任延川宾馆经理的房海军让宾馆职工郑春文、冯龙等对宾馆12楼断电、断水、锁门。宾馆12楼KTV停业再未经营。经陕西铭建司法会计鉴定所鉴定，延川宾馆12楼KTV在2014年5月30日至2016年5月30日的经营损失约为80万元。2018年7月10日，本院主持下，延川宾馆与被告冯江平达成调解协议，由冯江平自行搬离了延川宾馆十二楼租赁房内属于冯江平的可移动财物，剩余装潢等附属设施由延川宾馆自行处置。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转移给第三人。原告延川宾馆（反诉被告）与被告杜温中签订了“延川宾馆娱乐中心承包合同”，双方约定杜温中在承包期限内征得延川宾馆同意后有转让权。杜温中将租赁楼房转让给被告（反诉原告）冯江平后，冯江平一直经营至2014年5月1日。关于租赁合同的转让，虽未有证据证实征得过延川宾馆同意，但延川宾馆知道转让事宜后并未提出异议，且一直向冯江平收取租赁费及相关费用,应当视为延川宾馆同意该租赁合同的转让。故冯江平与延川宾馆形成事实上的租赁合同关系,双方均应履行合同义务。后冯江平将宾馆12楼承包给被告徐新潮经营。徐新潮在经营期间欠原告租赁等其他费用共计193752元，依法应当由冯江平承担，但原告未请求冯江平承担相关责任，故该欠款由实际欠款人徐新潮偿还。延川宾馆以徐新潮拖欠租赁款等违约为由，未采取法律途径主张权利，且对租赁物宾馆12楼KTV断电、断水、锁门，致使宾馆12楼KTV停业再未经营，由此造成冯江平的经营损失应予赔偿。关于延川宾馆不认可陕西铭建司法会计鉴定所出具的陕铭鉴字【2018】70号司法鉴定意见书，要求对“延川宾馆12楼KTV经营损失”重新鉴定的请求，因其未能提供相关证据证实该鉴定意见存在程序和实体的违法和瑕疵，故不予支持。关于延川宾馆判令三被告承担从2014年3月1日至2018年7月10日的房租费75万元的诉讼请求，经查，2014年5月1日，延川宾馆以徐新潮拖欠租赁款等违约为由，对租赁物宾馆12楼KTV断电、断水、锁门，致使宾馆12楼KTV停业再未经营。延川宾馆对于该租赁物实际控制，被告冯江平已无法经营，故要求被告承担2014年5月1日至2016年5月30日期间租赁费的请求，不予支持。2016年5月30日租赁合同已到期，延川宾馆实际控制租赁物。故对延川宾馆要求冯江平承担2016年5月30日至2018年7月10间的租赁费不予支持。徐新潮在2014年4月3日打下欠条，包含了2014年3月1日至2014年4月3日之间的租赁费，但未包含2014年4月4日至2014年5月1日的租赁费，该期间的租赁费应当由冯江平承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条之规定，判决如下：一、由被告徐新潮于判决生效后十日内一次偿还原告延川宾馆租赁费等共计19.3752万元。二、由被告冯江平于判决生效后十日内一次偿还原告延川宾馆2014年4月4日至2014年5月1日租赁费10684.96元。三、由反诉被告延川宾馆于判决生效后十日内一次性赔偿反诉原告冯江平经营损失80万元。四、本案鉴定费6万元由反诉被告延川宾馆承担。五、驳回原告延川宾馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4150元，由被告徐新潮承担。反诉费9560元，由延川宾馆承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审 判 长  李新军审 判 员  贺军宁人民陪审员  董树卫二〇一八年七月十七日书 记 员  张 秀本案所依据的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。