安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书(2021)皖1202民初4118号原告：吴金朗，男，1983年6月8日出生，汉族，住安徽省颍上县。原告：叶艳，女，1986年1月25日出生，汉族，住安徽省颍上县。上述二原告共同委托诉讼代理人：李贺，安徽龙方律师事务所律师。上述二原告共同委托诉讼代理人：柳婷，安徽龙方律师事务所实习律师。被告：阜阳绿地置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区淮河路2008号海量华府4#酒店式办公502室，统一社会信用代码91341200MA2RGRTD76。法定代表人:薛明辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱琳，该公司员工。委托诉讼代理人：张峰，安徽风采律师事务所律师。原告吴金朗、叶艳诉被告阜阳绿地置业有限公司（以下简称阜阳绿地置业公司）车位纠纷一案，本院于2021年3月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴金朗及其和叶艳的共同委托诉讼代理人李贺、柳婷，被告阜阳绿地置业公司的委托诉讼代理人朱琳、张峰到庭参加诉讼，本案现在已经审理终结。原告吴金朗、叶艳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即返还原告车位使用费4110元及资金占用费616.5元（每个车位使用费合同约定75000元使用3年，每天68.5元，暂计至2021年2月28日，共60天，资金占用费按年利率6%，自2018年8月21日交款时起，暂计算至2021年2月21日止，车位使用费和资金占用费均计至该地下车位经政府验收合格之日时止）；二、本案诉讼费用等费用由被告承担。事实与理由：原告吴金朗、叶艳购买了被告阜阳绿地置业公司开发的房地产住宅项目——“绿地紫峰公馆”小区内编号A087车位，已向被告支付了全部车位款75000元。一关于原、被告签订的《绿地紫峰公馆地下停车位使用协议》。2019年2月22日，被告以“不买车位就要全款”的要求下，原告被迫与其签订了《绿地紫峰公馆地下停车位使用协议》，协议第一、二项约定：该车位有偿提供给乙方（即原告）使用，期限为3年；自2020年12月30日起至2023年12月29日止，使用费总额为75000元（3年使用费75000元远超阜阳当地市场价格）；2020年12月28日，被告给原告的《车位交付通知书》中写的是“你租赁的绿地紫峰公馆地下车位......”，及在说明中强调“如后期该车位根据政府政策可办理产权登记，相应的车位维修基金或契税有业主自行缴纳...”在《车位交付须知》中又把原告定位为“车位租赁人”，同时，《绿地紫峰公馆地下停车位使用协议》第十项约定“如双方签订的《商品房买卖合同》解除，则该车位有偿使用协议也自行解除”；以上被告对原告不同的定位可以看出，被告一直在诱骗原告与其签订名为“使用”，实为“买卖”的协议，系捆绑销售车位行为。对签订《地下车位使用协议》存在重大误解，不具备真实意思表示，且违反法律强制性规定，给原告和其他人之间发生权属纠纷留下了严重隐患，合同目的不能实现，同时该协议第一、二、七、九条为被告“免除或者限制其责任，排除对方权利或者加重义务”的条款，被告没有以加粗加黑形式尽到有提示、说明的义务，且被告公司销售顾问还一直告知是出售车位。二、“绿地紫峰公馆”地下室工程未经政府验收合格就交付给原告1、从《关于阜城住宅小区地下车位（库）办理不动产登记有关问题的通知》及解读中得知，原告购买的地下车位可以办理办理不动产登记，现因被告交付的车位未取得政府验收合格，没有将地下车位（库）经法定程序备案，导致原告无法办理不动产登记；同时，《地下车位使用协议》第二条第二款约定，地下室工程经政府验收合格方可投入使用；2、住房和城乡建设部发布《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第14条12项，第26条规定，单体建筑面积大于4万平，实行消防强制验收制度，紫峰公馆地下建筑面积：47458平方米；属于特殊建设工程，未经消防验收，禁止投入使用。3、车位（库）尺寸没有达到《车库建筑设计规范》（JGJ100-2015）规定标准，即2.4mX5.3m的要求。地下车库通往电梯处的过道，报建图与施工图均是坡道，而实际上建为台阶，老弱病残者及推车通行极为不便。截止目前，该车位所属地下室工程未经政府验收合格，被告在合同约定的使用期间内无法向原告交付使用，被告应向原告退还政府验收合格之前的使用费及资金占用成本，即每天按68.5元计算（即3年75000元，每年25000元，25000元÷365天=68.5元）。原告认为，被告违约和侵权事实明显，给原告带来金钱和时间上的重大损失，严重损害了原告等的合法利益。现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告阜阳绿地置业公司辩称：一、原、被告签订的《绿地紫峰公馆地下停车位使用协议》不违反法律、法规强制性规定，系双方真实意思表示，合法有效，更不存在捆绑销售的行为。1、本案涉案地下车位系被告投资建设，被告对涉案整个地下车位建筑物享有所有权，有权依法通过约定的方式转让全部车位使用权，获得收益。《物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。因此，本案车位使用协议符合当前房地产产业发展的实际，房地产行政管理的需要，符合维护合法权益的民法价值追求和合同法鼓励交易的立法宗旨，不仅不违反法律、行政法规的强制性规定，而且可以更好地确认、调整和维护各方法律关系和财产关系，也更有利于权利保障。2、原告因购买了涉案小区的商品房，基于现实需要与被告签订车位使用权协议，购买商品房与签订车位使用权协议之间不存在捆绑关系。首先，原告购买商品房时有很多可以选择的小区，被告开发的小区不是唯一的选择，周围有很多小区都有符合原告要求的商品房，原告完全可以选择购买其他小区的商品房。因此，在客观上被告不具有销售商品房捆绑车位的条件。其次，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件中均没有指定购买商品房必须捆绑车位，双方也没有作此约定。被告不具有要求绑定车位的主观意思表示。双方之所以在车位使用协议中约定，《商品房买卖合同》解除车位使用协议也自行解除。是基于从现实情况考虑和对原告权益的保护，该条约定恰恰增加了原告的权利，并非原告所说存在免除或者限制被告责任，排除原告权利或者加重义务的条款。二、被告交付的车位符合约定，完全能够满足原告正常停车使用。涉案小区五大主体已经验收合格，符合国家的相关要求，被告建设的地下车库也已经竣工验收，取得了竣工备案验收报告和消防验收凭证，完全符合交付条件，原告可以正常使用。关于车位尺寸的问题，我国建筑规范中对车库、停车场设计标准规定得比较复杂，并分为几个等级，《车库建筑涉及规范》（JGJ100-2015）并没有规定所谓的“标准车位尺寸”，车位只要满足正常停车需求即可。原告提出《车库建筑涉及规范》对车库的标准要求是2.4mX5.3m，系其对《规范》的歪曲解读和错误理解。首先《规范》并没有强制性要求车位尺寸必须达到什么标准，2015年3月30日住房城乡建设部关于发布行业标准《车库建筑设计规范》的公告中提出：“其中，第3.1.7、4.2.8条为强制性条文，必须严格执行。”该两条强制性条文内容均为在出库出入口设置安全标志的规定，不是关于车位尺寸的规定。因此，原告要求被告提供2.4mX5.3m的停车位没有法律法规、事实及协议依据，不应予以支持。三、原告要求返还车位使用费的没有事实和法律依据，原告的诉请与其对车位使用协议的认定相互矛盾，不应予以支持。1、原告要求被告返还车位使用费的理由是其认为双方之间的车位使用协议为租赁合同，原告以租期三年为限，要求被告按日返还其没有实际使用车位的车位使用费。但是，其在民事起诉状的事实与理由中认定车位使用协议的性质是“实为买卖的协议”，原告陈述的法律关系前后矛盾，逻辑错误。2、本案地下停车位使用协议既不是租赁合同，也非买卖合同，就是单纯的使用协议。按照协议约定被告将车位使用权转让给原告后，原告即拥有了车位使用权，前期使用期限为三年，使用期限届满后，原告可以继续无偿使用至涉案小区房屋所在土地国土证上的土地使用截止时间止，该期限没有具体的使用截止日期。因此，无法清楚地计算出车位具体使用天数，更无法换算出每天的使用费是多少。原告提出的被告停车位收费标准高于周围小区标准，完全是自己主观臆断，没有任何依据，其以每天68.5元为标准要求被告返还车位使用费，更无道里。3、地下室车位工程竣工后，被告按照约定向原告发出车位交付通知，原告收到通知后却无理由拒绝接收。被告已经尽到合同约定的交付义务，原告无权要求被告返还车位费。综上所述，被告没有违约行为，更无侵权事实，原告的诉请无事实及法律依据依据，请求人民法院依法予以驳回。经审理查明：2018年8月21日，原告为购买被告开发的阜阳绿地紫峰公馆项目商品房，与被告签订《绿地紫峰公馆小区地下车位使用协议》（以下简称车位使用协议）一份，《车位使用协议》约定：由被告将绿地紫峰公馆地下停车位有偿提供原告使用(编号A087)，车位使用费75000元、期限为3年(自2020年12月30日起至2023年12月29日止)；前述期限届满后，被告自愿同意该车位由原告免费继续使用至国土证上的土地使用截止时间止等内容。原告将车位使用费75000元支付给被告。2020年11月车位已经相关部门验收合格。2020年12月在被告交付车位时，原告认为被告捆绑销售车位、车位未经政府验收合格，且不符合《车库建筑设计规范》(JGJ100-2015)的标准，无法正常使用车位，致使《车位使用协议》目的无法实现拒收车位。为此，原告诉至本院要求支持其诉讼请求。上述事实由原告的身份证，被告的营业执照，《车位使用协议》，收据，建设工程消防验收备案凭证，车位交付通知书及当事人当庭陈述等在卷予以佐证。本院认为：根据法律规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。本案中，原告作为完全民事行为能力人，其与被告签订《车位使用协议》是其自愿选择的结果，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效对双方当事人均具有约束力。被告依法竞得涉案国有土地建设使用权后经规划许可，其投资建设商品房及车位应当计入开发成本；根据“谁投资、谁收益”的原则，可以认定被告对案涉车位拥有合法的处分权利，其有偿收取的车位使用费仅作为原告使用该车位的对价，该行为并不违反相关法律规定，所以被告与原告约定的车位使用期限与国土证使用权期限相同也不违反相关法律规定；故原告主张被告捆绑销售车位，本院依法不予采信。因被告已经举证证明涉案车位于2020年11月经相关部门验收合格，其亦在合同期内通知原告交付车位，而原告提供的证据不足以证明涉案车位规格违反国家强制性规定，所以其诉讼请求，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告吴金朗、叶艳的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告吴金朗、叶艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  季云玲二〇二一年六月二日书记员  杜 娟