福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0111民初4377号原告：朱文巍，男，1979年7月28日出生，汉族，住福建省福州市闽侯县。委托诉讼代理人：徐丽芳，上海东方华银（厦门）律师事务所律师。被告：福州泰禾新世界商业物业管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾城市广场三期22＃楼第7层的编号为15的商铺，统一社会信用代码913501110843477727。法定代表人：郭淑华。原告朱文巍与被告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司（以下简称泰禾商业物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱文巍的委托诉讼代理人徐丽芳到庭参加诉讼，被告泰禾商业物业公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱文巍向本院提出诉讼请求：泰禾商业物业公司支付2021年1月1日至3月31日的租金74291.25元以及违约金（按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率二倍7.7%，自2021年4月23日起计至款项付清之日止）。事实与理由：其将位于福州市晋安区××路××路东侧XX新区X期南侧地块2楼12层10号面积为135.76平方米的房屋承租给泰禾商业物业公司，为此，双方于2018年2月1日签订《房屋租赁合同》,就租金、租期以及违约责任等方面进行约定。后，朱文巍依约交付租赁房屋，泰禾商业物业公司实际按自然季度只支付相应租金至2020年3月止，朱文巍已就2020年4月至12月期间所欠租金分别起诉并被法院判决支持，现2021年1月至3月的租金已到期，但泰禾商业物业公司仍至今未付。泰禾商业物业公司辩称：一、朱文巍未提供任何证据证明租金欠付情况。二、受疫情影响属不可抗力导致合同履行不能，且目前泰禾商业物业公司经营困难，请求法院依据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三条第（一）款“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”，相应调整租金支付标准，并给予适当减免。三、泰禾商业物业公司客观上已无力支付后续租金，请求依法解除《房屋租赁合同》，但因案涉房屋此前已经朱文巍同意出租给第三人，故解除后朱文巍应继续维持与第三人的租赁关系。四、违约金计算标准过高，即使存在逾期租金，朱文巍的损失仅是逾期租金的利息损失，应按同期银行贷款利率计算违约金即可弥补朱文巍所发生的实际损失。朱文巍围绕诉讼请求依法提交了《房屋租赁合同》、不动产权证书、银行流水清单、民事判决书为证。上述证据经庭审审查，结合当事人的陈述，本院予以确认并在卷佐证。根据朱文巍陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下：2018年2月1日，朱文巍与泰禾商业物业公司签订《房屋租赁合同》，约定：泰禾商业物业公司承租朱文巍位于福州市晋安区××路××连江路东侧、XX新区X期南侧地块2楼12层10号面积为135.76平方米的房屋；房屋租赁期限五年，自2018年2月13日次日起算至满五个日历年的前一天止；房屋实际交付之日起次日为租赁年度起算日，向后推算，每满十二个月为第一个租赁年度，其他租赁年度以此类推；其中第三个租赁年度房屋租金共计277354元、第四个租赁年度房屋租金共计316976元，房屋租金三个月支付一次，泰禾商业物业公司在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月租金；泰禾商业物业公司逾期支付租金，应按同期银行贷款利率两倍支付逾期违约金；等内容。此后，朱文巍依约交付租赁房屋，泰禾商业物业公司实际按自然季度向朱文巍支付相应的租金至2020年3月止，朱文巍已就2020年4月至12月期间欠付的租金分别向本院提起诉讼。现2021年1月至3月的租金到期，泰禾商业物业公司仍未付,朱文巍遂再次起诉。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方负有按约履行之义务。泰禾商业物业公司租赁朱文巍的房屋应当依约支付租金，双方在合同履行过程中以实际行为变更了合同关于租金支付周期的约定，朱文巍按照变更后的租金支付周期主张泰禾商业物业公司拖欠2021年1月至3月的租金74291.25元（277354元÷12个月×1.5个月＋316976元÷12个月×1.5个月），有其提供的案涉租赁合同、银行流水清单以及民事判决书为证，应予采信。而泰禾商业物业公司并未提供其已支付诉请租金的证据，故其对欠租的异议不成立。关于泰禾商业物业公司的其他辩称是否成立问题。首先，当事人是否可以新冠肺炎疫情为由主张减免租金仍需结合疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定。如受疫情影响造成商业用房无法正常使用，承租人一般可以此要求出租人减免房租。但泰禾商业物业公司未能举证证明其承租涉案房屋期间存在房屋无法正常使用的情形或存在因其经营收益受到影响后与出租人协商达成一致的情况，故其以疫情为由主张减免租金，显然缺乏依据。其次，案涉租赁合同约定的租期未届满，而泰禾商业物业公司并未就其所主张的解除合同提起反诉，且庭审中朱文巍亦明确表示不同意双方协商解除，故本院对此不予处理。再次，合同约定的违约金标准并无不当，泰禾商业物业公司亦未提供证据证明以该标准所计算的违约金会远远高于朱文巍损失的30%，故其关于约定违约金计算标准过高应予调整的主张不成立。综上所述，泰禾商业物业公司逾期支付租金已构成违约，应当依照合同约定承担违约责任，朱文巍主张其支付所欠租金74291.25元并以此为基数按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率二倍即7.7%（3.85%×2倍）计算自2021年4月23日起的违约金，合法有据，应予支持。泰禾商业物业公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视作其放弃答辩及举证、质证的权利，依法缺席裁判。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还原告朱文巍自2021年1月1日起至2021年3月31日止的租金74291.25元；二、被告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付朱文巍违约金（以欠付租金74291.25元为基数，按年利率7.7%自2021年4月23日起计至租金付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1659元，减半收取计829.5元，由被告福州泰禾新世界商业物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 员  林 敏二〇二一年六月二十一日法官助理  关丹丹书 记 员  陈沁鸿附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。