江西省宜丰县人民法院民 事 判 决 书(2018)赣0924民初375号原告：刘桃生，男，1957年10月31日出生，汉族，宜丰县人，住宜丰县。被告：汪再宝，男，1967年5月13日出生，汉族，宜丰县人，住宜丰县。被告：胡小兰，女，1973年12月28日出生，汉族，宜丰县人，住宜丰县，被告：蔡逢春，男，1957年9月1日出生，汉族，宜丰县人，住宜丰县，原告刘桃生与被告汪再宝、胡小兰、蔡逢春案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年3月9日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告刘桃生、被告汪再宝、蔡逢春到庭参加诉讼，被告胡小兰经本院公告传唤,无正当理由,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘桃生向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告汪再宝、胡小兰与蔡逢春之间将宜丰县××镇××××小区×栋×单元×××室的房产抵偿债务的行为无效，判定该房产归原告所有；2、本案诉讼费判由被告承担。事实和理由：被告汪再宝从事房地产生意，以需要资金周转为名自2011年起陆续向原告借款872万元，其中的151万元借款正通过诉讼途径解决。而对于汪再宝另欠原告的700余万元借款，经双方协商一致，汪再宝将其开发的宜丰县××镇××××小区的29套房产（另有十多间杂物间）抵偿了原告部分借款。上述房产均以宜丰县昌宏房地产开发有限责任公司（法定代表人蔡秋柏）为“出卖人”，刘桃生为“买受人”签订了《商品房买卖合同》，本案所涉房产以同样形式于2017年1月6日双方签订了合同，约定买卖价款为229296元，昌宏房地产公司向原告出具了229296元的收款收据，而且该房产已经宜丰县房产局登记备案，原告已实际取得了上述房产的所有权。被告汪再宝违背诚信，违反法律法规，在宜丰县法院执行其履行所欠被告蔡逢春的债务时，明知蔡逢春所做工程存在重大质量问题，却仍违心地承诺将宜丰县××镇××××小区×栋×单元×××室抵偿所欠蔡逢春债务，该行为显然是无效的。宜丰县人民法院作出（2017）赣0924执185号之二执行裁定书,查封所讼争房产，是事实不清，适用法律错误的裁定，原告已提起了执行保全异议。因此，原告请求法院查清本案事实，判决被告之间将讼争房产再次抵偿债务的行为无效。判定宜丰县××镇××××小区×栋×单元×××室的房产属原告合法财产。被告汪再宝辩称：原告所取得的房子合同，是他儿子逼我的，当时我是十分不同意，欠钱是欠钱,但是可以把房子卖了再还钱，但是原告872万借据正在法院审理中，今天的开庭没有意义，应该等待判决结果才能确定此案，对于我欠蔡逢春工资，也是蔡逢春担任××××施工管理员工作期间所欠的工资，但是蔡逢春在工作期间不认真负责，造成工程及其多的质量问题，造成了重大经济损失，他作为一个施工员，应该承担相应的责任。被告胡小兰未到庭参加诉讼,亦未提交书面答辩意见被告蔡逢春辩称：我相信政府，说房子有质量问题，但房子是经过质检部门鉴定了的。我是要每月支付工资的，汪再宝说没有，缓点支付,我说可以，其它不多说。关于房子质量问题,我相信政府。被告汪再宝尚欠我工资76500元未付。经审理查明：被告汪再宝从2000年起挂靠宜丰县昌宏房地产开发有限责任公司从事房地产开发。从事房地产开发期间,被告汪再宝从2011年至2015年间累计向原告刘桃生借款872万元。其中借款151万元,原告刘桃生于2017年6月29日向本院起诉,要求被告汪再宝、胡小兰归还借款151万元。2017年9月1日,本院作出（2017）赣0924民初653号民事判决书,判决被告汪再宝、胡小兰在本判决生效后五日内，共同偿还原告借款本金1360000元，利息266400元（2016年8月20日起至2017年8月19日止，按月利率2%计算，即136×2%×12=32.64万元，已付租金6万元冲抵利息）。该判决已生效。另外721万元借款，经原告与被告汪再宝、胡小兰协商，2017年1月6日,双方同意将被告汪再宝开发的位于宜丰县××镇××××小区的29套房产（另有10多间杂物间）抵偿给了原告刘桃生，以偿还其部分借款，该批房产（含本案房屋）以宜丰县昌宏房地产开发有限责任公司（法定代表人蔡秋柏）为“出卖人”、原告刘桃生为“买受人”的形式签订了《商品房买卖合同》，但没有购房款发票。本案房屋已经宜丰县房产局备案登记在原告刘桃生名下。经蔡逢春与汪再宝协商一致，被告汪再宝同意本院将位于宜丰县××小区××单元××室房产（即本案房屋）依法处置用以偿还所涉工资款。蔡逢春为此申请查封本案房产，本院认为蔡逢春的申请符合法律规定,于2017年12月21日作出（2017）赣0924执185号之二执行裁定：查封被告汪再宝开发的现备案在原告刘桃生名下的位于宜丰县××小区××单元××室房产。刘桃生对本案房产的查封不服向本院提出执行异议称,本案所涉房产，是在2017年1月6日交易的，该房产已验收，双方不仅有商品房买卖合同，而且有买卖价款，是以抵债形式实现的，当然没有购房款发票,本案房屋已经宜丰县房产局备案登记在原告刘桃生名下。法律没有规定不能以债权债务形式抵偿买卖房产。被告汪再宝违反法律法规，在将所涉房产卖给原告刘桃生后，却又将该房产许诺给被告蔡逢春用以抵偿工程款，是完全站不住脚的。原告刘桃生取得本案房产在前，被告汪再宝许诺本案房产清偿工程款在后，法院对该房产的查封是完全错误的。请求法院依法解除对原告刘桃生房产的查封。刘桃生对本院查封其备案在其名下位于宜丰县××小区××单元××室房屋的执行行为不服向本院提出书面异议后,本院依法组成合议庭进行审查,经审查后认为，被告汪再宝虽将其开发的位于宜丰县××小区××单元××室房屋通过签订商品房买卖合同的形式抵偿给了原告刘桃生，但债务抵偿不明确，买卖合同中的出售方也不是被告汪再宝，该房屋并没有实际的购房款发票，房屋也未实际交付给原告刘桃生。法院依蔡逢春的申请依法查封该套房产并无不当。刘桃生的异议主张，本院不予支持。本院于2018年2月1日作出（2018）赣0924执异2号执行裁定：驳回刘桃生的异议申请。原告刘桃生对该裁定不服,于2018年2月22日向本院提起案外人执行异议之诉。以上事实，有《商品房买卖合同》（备案合同编号：20161100068），（2018）赣0924执异2号执行裁定书,（2017）赣0924执185号之二执行裁定书,开庭笔录等证据证实,可以认定。本院认为：被告汪再宝欠原告刘桃生债务,经双方协商,被告汪再宝同意以房抵债。2017年1月6日,被告汪再宝将其开发的位于宜丰县××小区××单元××室房屋通过以宜丰县昌宏房地产开发有限责任公司（法定代表人蔡秋柏）为“出卖人”、原告刘桃生为“买受人”的形式签订了《商品房买卖合同》,被告汪再宝用本案房屋抵偿给原告刘桃生，双方按约定的房价以房抵债。本案房屋已经宜丰县房产局备案登记在原告刘桃生名下,原告刘桃生实际为本案房屋的债权人。而被告汪再宝将不再是自己的本案房屋又同意用于抵偿其欠被告蔡逢春的工资款,其属一房二卖,负有过错。本院依被告蔡逢春的申请查封本案房屋的（2017）赣0924执185号之二执行裁定不当,此裁定侵害了原告刘桃生的合法财产权,应予以撤销；（2018）赣0924执异2号执行裁定亦不当,此裁定应保护原告刘桃生的合法财产权而未保护,亦应予以撤销。被告汪再宝辩称原告所取得的商品房买卖合同，是原告刘桃生儿子逼我签的，当时我是十分不同意的主张，因原告对此不认可,被告汪再宝亦未提供相关证据证实本案房屋买卖存在胁迫、贱买贱卖等情形,故对被告汪再宝的此辩称主张，本案不予采纳。因此,原告刘桃生提出的执行异议之诉主张，本院予以支持。被告胡小兰经本院公告传唤,无正当理由,未到庭参加诉讼,放弃了质证和辩论的权利,由此造成的不利后果由其自行承担。综上所述,撤销（2017）赣0924执185号之二执行裁定书和（2018）赣0924执异2号执行裁定书。对登记备案在原告刘桃生名下的位于宜丰县××小区××单元××室房产解除查封。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第二十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百一十九条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条规定，判决如下：一、撤销（2017）赣0924执185号之二执行裁定书和（2018）赣0924执异2号执行裁定书。二、本院于本判决生效之日起十日内对登记备案在原告刘桃生名下的位于宜丰县××小区××单元××室房产解除查封。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由被告汪再宝、胡小兰、蔡逢春各负担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，帐号：14×××07。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。如到期不履行，权利人可在两年内向法院申请强制执行。审 判 长  罗望明人民陪审员  邹才兴人民陪审员  李 亭二〇一八年七月三十一日书 记 员  廖 樱