湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘1222民初1097号 原告：李方友，男，1979年6月13日出生，苗族，湖南省沅陵县人。 原告：刘芸，女，1981年12月30日出生，苗族，湖南省沅陵县人。 两原告共同委托诉讼代理人：张靖林（特别授权），沅陵县光明法律服务所法律服务工作者。 被告：沅陵天赐房地产开发有限公司，地址：沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码：91431222550705507Q。 法定代表人：李带秀，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：姚杰耀（特别授权），湖南兴沅律师事务所专职律师。 原告李方友、刘芸与被告沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称：沅陵天赐房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月4日公开开庭进行了审理。两原告的委托诉讼代理人张靖林、被告沅陵天赐房产公司的委托诉讼代理人姚杰耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求:1.依法判决被告支付原告逾期办理房屋权属证书违约金28988.6元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2015年5月21日原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于沅陵镇XXX小区X栋X号房，房屋总价值386070元，首付款136070元，剩余房款采用银行按揭方式支付，合同签订后，原告依约交付了房款及办证费用，双方在合同中约定在商品房交付使用后365日内完成商品房的初始登记，初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用证，如逾期自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。2016年1月1日被告将该房屋交付给原告使用，2020年1月17日被告才办妥该栋房屋的不动产权证书，已构成合同违约，应承担违约责任。 被告沅陵天赐房产公司辩称，依据新规被告无法提供合同中约定的房屋所有权证和土地使用权证，只能提供不动产权证，新规过渡期长和办证机构成立滞后，原告不考虑前述客观原因一味要求被告承担责任过于苛刻。依据民法典关于不动产权属的规定，不动产权属证书的权利人享有该不动产的证明，但双方签订合同时《不动产登记暂行条例》没有公布施行，故合同中约定办理是房屋所有权证和土地使用权证，后条例开始施行，房屋所有权证和土地使用权证停止办理，取而代之的是不动产权证，因此，被告无法提供合同中约定的两证，只能给原告办理不动产权证。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据即两原告出示的1、2、6号证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：两原告出示的3号证据商品房买卖合同复印件1份，欲证明原告以386070元购买被告出售的房屋，双方约定产品登记违约责任；两原告出示的4号证据缴费发票复印件4份，欲证明原告按合同约定已向被告支付购房款及办证所需的相关费用；两原告出示的5号证据住宅使用说明及住宅质量保证书复印件1份，欲证明房屋交付日期为2016年1月1日；两原告出示的7号证据怀化市中级人民法院判决书复印件1份，欲证明以同样的案由向同一被告起诉类似案件均按被告合同违约进行认定判决；被告在庭审中承认2017年底之前购买商品房的都是由开发商代收代缴房屋维修基金和契税等。 被告沅陵天赐房产公司没有向本院出示相应的证据。 被告沅陵天赐房产公司的委托诉讼代理人对两原告出示的3、4、5、7号证据的真实性、合法性无异议，但对关联性均提出异议，认为3号证据合同约定的交房时间是2015年12月30日前，按照合同约定应当由原告将办证所需资料提交给被告，由被告在合同约定的时间内办理房屋的产权证书；认为4号证据其中一张发票136070元没有异议，物业专项维修资金的收据没有异议，但对其中对销售不动产发票25万元要说明一下，开票时间是2016年4月8日，第四张契税发票对真实性、合法性没有异议，但原告缴税时间是2019年12月26日；认为5号证据住宅使用说明书上记载的房屋交付时间只是原告所购买房屋整栋达到交付条件的时间，因此住宅使用说明书只能证明整栋楼的交付时间不能证明某一户的真实交付时间，要以开发商具体交付每一户的时间为准；认为7号证据与本案无关联性。 经审查，两原告出示的3号证据系原、被告签订的商品房买卖合同，与本案存在关联性，具有证明力，本院予以采信；两原告出示的4号证据系两原告向被告支付购房款、专项维修资金发票及缴纳契税凭证，与本案存在关联性，被告虽对两原告缴费的时间提出异议，但没有向本院出示相反的证据佐证，具有证明力，本院予以采信；两原告出示的5号证据系住宅使用说明书，该说明书能够说明户主李方友购买房屋的基本信息、开工、竣工、交付使用日期、验收合格等情况，与本案存在关联性，具有证明力，本院予以采信；两原告出示的7号证据与本案没有关联性，不具有证明力，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月21日，被告沅陵天赐房产公司作为出卖人与原告李方友及共有人刘芸作为买受人签订沅陵县商品房买卖合同。双方约定，出卖人以转让方式取得位于沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉口XXX（X号楼）、编号为沅国用（2012）X号、沅国用（2012）X号的地块的土地使用权。土地使用面积为41889.70平方米，使用权起始日期为2014年5月26日，其中非商业用地终止日期为2081年7月2日，商业用地终止日期为2051年7月2日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，项目名称XXX。该项目的建设用地规划许可证为建规（地）字第XXXX，建设工程规划许可证号为建规（建）字第XXX号，规划用途为住宅，施工许可证号为怀建XXXXXXXX；买受人购买商品房为预售商品房，为XXX项目中的第X幢X层X号房，用途为住宅，属钢筋混凝土结构，建筑层数地上18层，建筑面积共128.69平方米，其中套内建筑面积107.79平方米，分摊面积20.90平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3000元，总金额（￥386070元）叁拾捌万陆仟零柒拾元整；买受人按下列第2种方式按期付款，2.银行按揭贷款或公积金贷款，首付款136070元于2015年5月21日支付，剩余房款采用银行按揭方式支付，买受人以银行按揭方式付款的，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款计壹拾叁万陆仟零柒拾元，余款贰拾伍万元向中国工商银行股份有限公司沅陵支行银行申请贷款；第七条.买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理，1.按逾期时间，分别处理，（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金；第十条.交付期限及条件：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；第十一条.商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；第十七条.关于产权登记的约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。自本合同生效之日起60日内，买卖合同双方应向沅陵县房产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项办理，2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。本合同一式伍份，出卖人壹份，买受人壹份，沅陵县房产管理局壹份，按揭银行壹份，县地税局壹份。双方在合同上签名、盖章并捺了手印。同日，双方还签订了合同补充协议。在该补充协议第三条里，双方约定，签订《商品房买卖合同》时，买受人必须按照出卖人通知的时间和地点及时缴纳各项税费、维修基金等，如买受人拖延支付税费、维修基金等导致按揭手续、房屋权证不能及时办理，出卖人不承担责任。2015年5月21日，两原告向被告沅陵天赐房产公司缴纳136070元预收购房款，发票号码：XXXXXXXX。2015年6月24日，原告李方友向被告沅陵天赐房产公司缴纳7721元专项维修资金，收据号湘财通字（2014）XXXXXXXX。2016年4月8日，两原告向被告沅陵天赐房产公司缴纳250000元预收购房款，发票号码：XXXXXXXX。2019年12月26日，原告李方友向国家税务总局沅陵县税务局缴纳2019年12月1日至2019年12月31日期间的房屋买卖契税5791.04元。2016年1月1日，被告沅陵天赐房产公司给原告李方友发放住宅使用说明书，内容如下：户主李方友，合同号XXXXXX，位置迎宾南路XXX路（片）X栋X号，质量评定等级合格，综合验收情况合格，开工日期2014.8.1，竣工日期2015.8.30，交付使用日期2016.1.1。2020年1月17日，两原告取得沅陵县国土资源局不动产登记中心为坐落在沅陵镇迎宾南路X栋X室128.51平方米房屋办理的湘（2020）沅陵县不动产权第XXXXXXX号不动权证书。 另查明，原告李方友、刘芸于2002年7月23日登记结婚，系夫妻关系。庭审中，被告的委托诉讼代理人陈述“没有给原告办证的理由是原告没有交纳办证资料。” 本院认为：本案系一起房屋买卖合同纠纷。本案中原告要求被告支付逾期办理房屋权属证书违约金28988.6元，故本案的争议焦点应当为：被告是否存在逾期办理房屋权属证书、是否构成违约的问题。 综观双方提供的证据分析，原、被告分别是具有民事权利能力和民事行为能力的自然人和法人，双方于2015年5月21日签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。两原告按合同约定交纳了专项维修资金、购房款、契税等费用，及时履行了自己的义务，被告沅陵天赐房产公司亦应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据双方签订合同第十七条的约定及原告提供住宅使用说明书显示，本案被告于2016年1月1日将房屋交付两原告使用，按该条约定，被告最迟应于（365天＋180天＋180天﹦725天）后即2017年12月26日将不动产权证书办理好，而被告未在双方约定的期限内履行办证义务，直到2020年1月17日方为两原告办理不动产权证书，已构成违约，应当承担违约责任。现原告向本院主张逾期办证违约金，于法有据，本院应予支持。同时，由于我国物权法实施后实行的是两证合一制度，故被告沅陵天赐房产公司办理不动产权证即视为已办理房屋所有权证及国有土地使用权证。 对于违约金的计算问题。依据双方约定被告应于2017年12月26日将不动产权证书办理妥当，而被告2020年1月17日才办理好不动产权证书，故被告逾期办证的时间起算应从2017年12月27日开始计算至2020年1月17日止，共计逾期752天，按双方约定每日万分之一计算违约金，被告应支付逾期办证的违约金为386070元×752天×0.0001﹦29032元。而两原告现只要求被告支付违约金28988.6元，对于原告未主张的超出部分违约金系原告对其民事权利的处分，不违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，本院予以确认。 对于被告的辩称理由能否成立的问题。因我国的《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日颁布实施，而原、被告签订的房屋买卖合同的时间是2015年5月21日，条例颁布时间在前，合同签订时间在后。被告在双方签订合同之前，就应按条例的规定对合同中涉及办证内容作出相应的更改，而被告没有就此作出更改，仍按旧的规定内容与原告签订合同。被告作为房产开发、销售商对此类相关条例内容应比作为自然人的原告更具有掌握和领会的义务，就此产生的不利后果应由被告自行承担。故被告的抗辩理由，不能成立，本院不予支持。 对于原、被告在补充协议里第三条约定的内容应如何理解的问题。依据该条约定，在合同签订之时或合同约定的办证期限内出卖人有通知买受人及时缴纳各项税费、维修基金等费用的义务。且从原告提供第4号证据分析，能够证明两原告已按约交纳了房屋维修基金、契税、购房款等费用。对于被告委托代理人在庭审中陈述“被告没有办证的理由是原告应先提交办证资料”，按该条约定，被告应先履行通知义务，而被告在举证期限内没有向本院提供已给两原告送达缴纳各项税费、维修基金等费用通知的相应证据佐证，故应由被告承担该举证不能的诉讼后果。 综上所述，原告李方友、刘芸要求判决被告沅陵天赐房产公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 限被告沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告李方友、刘芸逾期办理房屋权属证书违约金共计28988.6元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525元，减半收取262.5元，由被告沅陵天赐房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审判员  赵智泉 二〇二一年六月二十三日 书记员  袁美华 附相关法律、司法解释条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。