四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川13民终1408号上诉人（原审被告）：尹怀军，男，汉族，1980年4月17日出生，户籍所在地四川省蓬溪县，现住四川省南充市嘉陵区。被上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司南充分公司，住所地四川省南充市嘉陵区文峰大道一段86号南充碧桂园二区2号楼2-4号。法定代表人：李长江，总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：龚涛，男，汉族，1987年3月26日出生，系该公司职员。委托诉讼代理人：刘惊涛，男，汉族，1983年8月17日出生，系该公司职员。上诉人尹怀军因与被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司南充分公司（以下简称碧桂园物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2018）川1304民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。尹怀军上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或降低物业服务收费标准和收费金额；一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实及理由：一审判决未将碧桂园小区现有管理组织工作人员殴打业主一事作出认定，系认定事实不清；一审法院关于广东碧桂园物业服务股份有限公司南充分公司成立的时间认定错误，前期物业服务合同上的签章主体与本案作为一审原告的诉讼主体不是同一主体，现诉讼主体无权依据前期物业服务合同收取物业服务费。12幢车库地下室严重渗水、大型施工机械可进入小区、别墅区较多地存在违章搭建，擅自将游泳池对外承包、允许影楼进入小区拍摄和商家安置户外广告、电梯内部广告并收取费用，且收费不予公开；15幢将架空层改为物业服务用房，其他楼幢架空层随意停放摩托车、电瓶车、自行车等，地下车库无移动通信信号，安装电瓶车充电桩无人值守，别墅区与普通住宅区之间安置金属围栏，进行物理隔离等，物业服务质量差，与物业公司提出的五星级服务标准不符。碧桂园物业公司辩称，物业公司只是名称变更，不影响实体权利。上诉人所称的物业公司殴打业主没有证据，上诉人对物业公司服务不满意可另案提起诉讼，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。碧桂园物业公司向一审法院起诉请求：尹怀军支付物业服务费1996元、逾期违约金791.6元，并负担案件诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月31日，广东碧桂园物业服务有限公司南充分公司与尹怀军签订了一份《南充碧桂园前期物业服务协议》，约定广东碧桂园物业服务有限公司南充分公司为尹怀军购买的南充碧桂园商品房提供前期物业管理服务，服务期限至全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时。物业费按建筑面积每月每平方米1.9元收取，每月应交纳199.652元物业费，按月计收，于公历每月1日采用银行代收方式计收当月物业费，逾期交纳的，应从交费用之日的次月1日起每日按应付物业费的3‰交纳违约金。2016年10月4日，尹怀军接收碧桂园三区12号楼1-1806号房屋。2017年1月1日起，尹怀军没有缴纳物业费，至2017年10月31日欠交金额1,996元。另查明，广东碧桂园物业服务有限公司南充分公司于2015年11月更名为广东碧桂园物业服务股份有限公司南充分公司。一审法院认为，碧桂园物业公司系广东碧桂园物业服务有限公司南充分公司更名而来，根据《中华人民共和国合同法》第七十六条的规定，碧桂园物业公司的更名不影响合同的效力。碧桂园物业公司与尹怀军签订的《南充碧桂园前期物业服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，对此予以确认，该协议对双方均具有法律约束力。碧桂园物业公司按约对尹怀军所在的小区履行了物业管理服务义务，尹怀军作为业主，理应向碧桂园物业公司支付相应的物业服务费。尹怀军辩称碧桂园物业公司的物业服务中存在的种种问题，确属碧桂园物业公司履行物业服务义务中存在的瑕疵，且双方约定银行代扣的方式支付物业服务费，而双方并没有办理银行代扣手续，故对碧桂园物业公司要求给付逾期的违约金的诉讼请求不予支持。尹怀军对欠付的物业服务费金额没有异议，故对碧桂园物业公司请求尹怀军给付物业服务费1,996元予以支持。故判决：一、尹怀军于判决生效后十日内向碧桂园物业公司支付下欠的物业服务费1,996元；二、驳回碧桂园物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由尹怀军承担。该费用已由碧桂园物业公司垫付，可在执行中向尹怀军收取。在二审审理中，碧桂园物业公司提交了由南充市碧桂园房地产开发有限公司加盖有鲜章的碧桂园小区总平面及竖向规划图。该图载明16号楼实为15幢一层规划有1045.25平方米的物管用房。2018年6月26日，审判人员勘察了碧桂园小区现场，勘察情况是碧桂园小区别墅区与普通住宅区之间有金属护栏，护栏上部有脉冲防护网，别墅区存在较多的扩建情况，小区内个别地方和电梯内部设有商业广告，小区内未设置地面停车场，不少楼幢的架空层停有摩托车、电瓶车，地下车库设有电瓶车充电装置，地下车库移动通信信号不稳定，12幢地下车库渗水情况严重，多处积水，且较多的柱子长期被水浸润，有影楼摄影师在小区内进行婚纱照拍摄，15幢一层是物管用房。上诉人在一审时提交的反映物业现状的照片中含有两张两名人员受到伤害的照片。另查明，前期物业服务合同载明的物业服务收费实行包干制。本院二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，尹怀军与碧桂园物业公司订立的前期物业服务合同系双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律规定，合法有效，双方当事人应按合同约定全面履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第七十六条“合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务”之规定，尹怀军不能以广东碧桂园物业服务有限公司南充分公司于2015年11月更名为广东碧桂园物业服务股份有限公司南充分公司为由拒绝履行前期物业合同约定的缴纳物业服务费的义务，故尹怀军提出的此项上诉理由不能成立，本院不予采信。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，业主拒绝交纳物业费需要“正当理由”。该“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费是基于正当的、合理的理由才能构成。关于尹怀军提出碧桂园小区别墅区存在较多的扩建行为的问题。由于别墅区业主擅自扩建的问题系由行政机关查处的范围，碧桂园物业公司只要履行向有关部门反映的义务，就应当认定其已履行了物业服务义务。别墅区与普通住宅区之间有金属护栏、电子脉冲防护网和15幢一层建成物管用房等，均不能证明系碧桂园物业公司的行为，故尹怀军亦不能以此为由拒交物业服务费。12幢地下停车库严重渗水问题，经现场查看，系由建筑质量所致，而碧桂园物业公司亦向开发商数次反映该情况，只是目前尚未得到根本解决，尹怀军亦不能以此为由而拒交物业服务费。至于尹怀军所称的碧桂园物业公司的工作人员殴打业主行为，但其提供的证据尚不充分，本院无法采信；即便情况属实，也系另外法律关系，受伤业主可向公安机关报案，请求依法查处。从现有证据看，碧桂园物业公司在规范电瓶车、摩托车停放，施工机械进入小区等管理服务上有一定瑕疵，但瑕疵程度尚不属于业主能够抗辩拒绝交纳物业费的“正当理由”。至于尹怀军所称的碧桂园物业公司擅自允许商家在小区公共道路旁、电梯内设置商业广告，将小区作为婚纱拍摄外景地、将游泳池对外承包谋利，且不公开收益情况，因与本案系不同法律关系，尹怀军可另案主张权利。综上所述，尹怀军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人尹怀军负担。本判决为终审判决。审 判 长 朱苏川审 判 员 苟 豪审 判 员 刘 苗二〇一八年七月九日法官助理 朱 薇书 记 员 杨雅君