上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初8084号原告：上海森博实业有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：龚春欢，总经理。委托诉讼代理人：汤明强，男。被告：上海创时教育科技有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：茅甜甜，总经理。被告：姚晓蒙，男，1952年6月12日出生，汉族，住北京市。被告：邱人浩，男，1949年10月26日出生，汉族，住上海市黄浦区。三被告共同委托诉讼代理人：宋栽。原告上海森博实业有限公司(以下简称森博公司)诉被告上海创时教育科技有限公司(以下简称创时公司)、被告姚晓蒙及被告邱人浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案受理后，依法适用简易诉讼程序，于2021年5月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人汤明强和三被告共同委托代理人宋栽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告森博公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告创时公司支付原告租金2,101,555.2元；2.判令被告创时公司支付原告物业管理费225,234元；3.判令被告创时公司支付原告以1,425,234元为基数自2021年1月1日起至实际支付之日按日千分之三计算的逾期付款违约金；4.判令被告姚晓蒙和被告邱人浩对上述诉讼请求1和2承担连带责任。事实与理由：2019年9月8日，原告与被告创时公司签订房屋租赁合同，约定相关租金及付款方式等内容，但被告创时公司拖欠租金及物业费等，故双方签订付款协议，被告姚晓蒙和被告邱人浩作为担保人，但被告至今未支付，故原告起诉至法院。三被告共同辩称，不同意原告全部诉讼请求。理由如下：第一，原告将房屋出售给上海开伦造纸印刷集团有限公司(以下简称开伦公司)后，仍以业主身份与被告签订《还款协议书》，该协议书应属无效；第二，该协议约定需签字按指印后生效，现该协议未经当事人按印，故该协议未生效；第三，被告姚晓蒙和被告邱人浩承担无限连带责任并无法律依据与事实依据；第四，原告将第十二层部分出租给案外人，一直与被告共用电梯，但均未支付过电梯维修费用等；第五，原告曾停水停电给被告的经营带来困难；第六，被告认为疫情导致被告无法正常经营与招生，要求减免一半的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的《还款协议书》、《森博大厦房屋租赁合同》等证据；被告提供的《催款函》、不动产权证、发票和杨王综合市场水电表缴纳单等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方均无异议。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月8日，原告森博公司与被告创时公司签订《森博大厦房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于上海市奉贤区金海公路XXX弄XXX-XXX号30号楼的一、二、三、四、五、六、七、八、九、十、十一层，建筑面积约12513平方米，租赁期限为自2019年9月28日起至2024年8月27日止，免租期两个月，押金为760,000元。2020年12月7日，原、被告签订《还款协议书》，确认截止至2020年12月8日，创时公司应付森博公司租金2,597,070元，物业管理费225,234元，2020年10月水电费、垃圾费22,925元。被告创时公司承诺按如下方式偿还上述款项：于2020年12月30日前偿还所欠租金欠款1,200,000元；于2021年1月开始按季支付实际的租金，同步归还所欠租金的10%，直至付清为止；于2020年12月3日前偿还所欠物业费欠款225,234元；于2020年12月10日前付清2020年10月所欠水电费和垃圾费共计22,925元。如被告创时公司未按约定的期限和数额还清欠款，被告创时公司每迟一天则按千分之三支付违约金，且原告可按情节严重程度通过司法途径追回被告创时公司所欠全部款项和利息，由此产生的各项费用(包括但不限于诉讼费、律师费、执行费等)由被告创时公司承担。对于被告创时公司所欠的租金、物业费、水电费等各项费用，被告姚晓蒙和被告邱人浩对被告创时公司应付款承担个人无限担保责任。原告与三被告均签字盖章确认。签订协议后，被告未按时付款，故原告起诉至法院。另查明，原告于2020年11月17日将系争房屋过户至案外人上海开伦造纸印刷集团有限公司名下。本院认为，原、被告之间签订的《森博大厦房屋租赁合同》及《还款协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规，合法有效，双方均应恪守。《还款协议书》明确约定欠付费用及支付时间，但被告创时公司未按约支付，其行为已然构成违约，故原告要求被告支付租金、物业管理费的诉讼请求于法有据，应予支持。至于原告要求被告支付逾期付款违约金部分，本院酌情将迟延支付违约金计算标准调整为日万分之三。关于原告要求被告姚晓蒙和被告邱人浩对租金与物业管理费等承担连带保证责任，本院认为《还款协议书》明确被告姚晓蒙、邱人浩对被告创时公司欠原告森博公司的租金、物业费和水电费等各项费用承担个人无限担保责任，被告姚晓蒙、邱人浩分别在担保人处签字确认，即与原告形成合法有效的保证合同关系。被告姚晓蒙、邱人浩作为连带责任保证人，理应对被告创时公司未能清偿的债务承担连带清偿责任，故对原告要求被告姚晓蒙与邱人浩对被告创时公司之还款义务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。至于被告以原告非业主身份签订《还款协议书》且该协议未经当事人按印为由，辩称《还款协议书》无效与未生效的观点，本院认为原告作为原、被告之间租赁合同关系的相对人，其是否为业主不能影响《还款协议书》的签署，且被告无其他认定合同无效的理由，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。至于被告以疫情为由要求减免一半租金的抗辩意见，本院认为原告该项要求并无依据，故本院对该抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、于1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十二条、第十三条、第十八条、第十九条的规定，判决如下：一、被告上海创时教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海森博实业有限公司租金2,101,555.2元；二、被告上海创时教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海森博实业有限公司物业管理费225,234元；三、被告上海创时教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海森博实业有限公司以1,425,234元为基数自2021年1月1日起至实际支付之日按日万分之三计算的逾期付款违约金；四、被告姚晓蒙、被告邱人浩对上述判决主文第一、二项付款义务承担连带清偿责任。案件受理费33,374元，减半收取计16,687元，由三被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴映辉书记员  杜昱萱附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十二条同一债务有两个以上保证人的，保证人应当按照保证合同约定的保证份额，承担保证责任。没有约定保证份额的，保证人承担连带责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务。已经承担保证责任的保证人，有权向债务人追偿，或者要求承担连带责任的其他保证人清偿其应当承担的份额。第十三条保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。