湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0602民初5048号原告：唐康，男，1985年3月11日出生，汉族，住湖南省长沙市。委托诉讼代理人：冯娟，湖南昌言（岳阳）律师事务所律师，一般代理。被告：王敏，男，1978年11月3日出生，汉族，住湖南省岳阳市。原告唐康与被告王敏租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月11日和2021年6月24日公开开庭进行了审理。原告唐康及委托诉讼代理人冯娟，被告王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐康向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间的《门面租赁合同》于2020年4月16日解除，判决被告支付违约金97，956元（按照月租金16，326元计算六个月）；2、请求判令被告支付2019年6月16日至2020年4月16日拖欠的租金83，140.62元以及违约金61，222.5元（以年租金195，912元为基数按照日万分之五计算自2019年6月16日至2021年3月2日，实际计算到支付之日止）；3、请求判决被告返还租赁的门面并支付逾期返还门面占用费168，157.8元（按照16，326元/月计算到2021年3月2日止，实际按照16，326元/月计算到交付门面止）；4、请求判令由被告方承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年3月27日，原告将位于岳阳市紫东名苑小区001栋109号门面租赁给案外人夏明用于经营，并签订了《门面租赁合同》。合同约定：租赁期限自2014年6月15日至2019年6月15日，第一年租金12，000元/月，以后每年的租金按照上年租金递增8%，即第五年租金为16，326元/月，租金每半年支付一次，在每半年租期到期前十日支付，先付后用。合同还约定逾期支付租金的，按年租金的日万分之五支付延期利息，逾期三个月，甲方有权终止本合同，并要求乙方承担经济损失，同时另外补偿甲方六个月的房屋租金。2019年6月，案外人夏明将门面转让给被告王敏租赁，被告承继上述合同成为门面租赁方。合同到期后，双方未再续签合同，但被告继续租赁使用门面，但未按照原合同约定及时支付租金，仅陆续支付部分租金，自2019年12月5日开始拖欠租金。2020年1月15日，原告微信通知被告解除租赁，2020年4月16日，原告再次向被告下发《房屋租赁合同解除通知书》，要求被告在2020年4月20日前搬离并返还门面，足额支付拖欠的租金以及逾期腾房占有使用费，支付违约金。被告收到解除通知后，至今不返还门面。被告王敏辩称：1、被告没有与原告签订租赁合同；2、2020年4月之前的租金已全部交纳，此后没有交纳是因为案外人砸店锁门造成的；3、被告不存在代原租赁户支付两个月租金。根据双方当事人举证、质证的证据和当庭陈述，本院确认如下法律事实：2014年3月27日，原告唐康将位于岳阳市紫东名苑小区001栋109号门面租赁给案外人夏明用于经营，并签订了《门面租赁合同》。合同约定：租赁期限自2014年6月15日至2019年6月15日，第一年租金12，000元/月，以后每年的租金按照上年租金递增8%，即第五年租金为16，326元/月，租金每半年支付一次，在每半年租期到期前十日支付，先付后用。合同还约定逾期支付租金的，按年租金的日万分之五支付延期利息，逾期三个月，甲方有权终止本合同，并要求乙方承担经济损失，同时另外补偿甲方六个月的房屋租金。2019年3月6日，原告唐康、原租赁户夏明的合伙人秦正伟、被告王敏共同出具了《关于汉宁美加店面房租的付款说明》，该说明内容：今有王敏于2018年11月1日接手汉宁美加店面岳阳太阳桥紫东名苑X号，因原（租赁）法人秦正伟与唐康（房东）有遗留房租未付，现三方一起，秦正伟付清唐康2018年11月15日前欠房租，王敏于2019年3月6日付叁万押金与唐康，并补缴2个月房租，至2019年6月15日的余下房租在3月22日前付清，按原秦正伟与唐康约定的价格付清，双方互相尊重的情况下谈2019年6月15日后续租事项。2019年3月6日，被告王敏支付62，600元（含押金30，000元），2019年3月22日支付37，000元，2019年4月10日支付40，000元，2019年4月19日支付49，600元，2019年8月31日支付40，000元，2019年11月11日支付20，000元，2019年8月19日支付10，000元，2019年11月25日支付32，000元，合计支付291，200元（含押金30，000元）。2020年1月19日因被告王敏租赁相邻门面的案外出租人将被告王敏整体租赁门面的经营场地锁门，导致被告王敏的正常经营受阻，且自2020年4月11日开始一直未经营，而未继续向原告支付租金。2020年4月16日，原告向被告下发《房屋租赁合同解除通知书》，要求被告在2020年4月20日前搬离并返还门面，支付拖欠的租金、利息、违约金。被告收到解除通知后，注明未签订合同，对解除合同没有异议。被告王敏至今未返还门面。上述事实，有原告提交的门面租赁合同、《关于汉宁美加店面房租的付款说明》、《房屋租赁合同解除通知书》等证据以及原被告的陈述予以证实。本院认为，原告唐康与案外人签订《门面租赁合同》后，被告王敏于2018年11月1日从案外人处转租，并于2019年3月6日与原告唐康以及原租赁案外人签订了《关于汉宁美加店面房租的付款说明》，表明原告唐康认可原告唐康与案外人签订《门面租赁合同》租赁期内的转租行为，被告王敏承继了该租赁合同，形成了租赁合同关系，同时该付款说明就原合同租金支付时间双方协商一致进行了变更，应当按照原租赁合同约定以及合同变更的约定承担义务，即在2019年3月6日付叁万押金与唐康先生，并补缴2个月房租，至2019年6月15日的余下房租在3月22日前付清。被告王敏在2019年3月6日支付押金30，000元，基本上两个月的租金32，600元，（16，326元/月×2=32，652元）。合同约定，被告王敏在2019年3月22日支付2019年6月15日合同期满余下租金为89，845元（122，445元-32，600元），被告王敏实际支付37，000元，到2019年6月15日，被告王敏实际支付2019年3月6日之后余下租金为126，600元，多支付租金36，755元。此后被告王敏继续在租赁，原告也认可没有，双方形成事实上不定期租赁关系，没有约定租赁价格，应当按照原合同约定的价格履行。此后，被告王敏继续支付租金102，000元，实际支付租金到2020年2月28日。2020年3月1日开始，因案外人侵权导致被告王敏没有继续经营，未再向原告支付此后租金。原告在2020年4月16日向被告王敏下发解除租赁通知，被告王敏实际所欠租金为24，489元，根据被告王敏所支付押金30，000元可抵扣租金来看，尚还有押金5，511元，被告解除合同尚不成立，但被告王敏对原告的解除租赁没有表示不同意，只注明与原告没有正式签订合同，对解除合同没有异议，且此后也一直没有经营并支付租金，视为同意解除，可以确认原被告的租赁合同于2020年4月16日解除。到2020年4月16日合同解除，押金抵扣租金，被告王敏不欠租金，原告主张按照月租金16，326元计算六个月的违约金97，956元、2019年6月16日至2020年4月16日拖欠的租金83，140.62元以及以年租金195，912元为基数按照日万分之五计算自2019年6月16日至支付全部租金之日止违约金的诉求没有事实依据，本院不予支持。被告王敏自合同解除后至今没有返还门面，应当承担至门面返还之日止的门面占用费，按照合同解除时的租金标准即16，326元/月计算，原告应退还押金5，511元予以抵扣。《关于汉宁美加店面房租的付款说明》中并没有约定被告王敏是代原承租人秦正伟支付秦正伟所欠的租金两个月，故被告王敏辩称原告所陈述的根据《关于汉宁美加店面房租的付款说明》中约定被告王敏代原承租人秦正伟支付两个月的租金的事实不成立，不存在被告王敏所交纳的租金中要抵扣代原承租人秦正伟支付两个月的租金的意见，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告唐康与被告王敏于2018年11月1日签订的《门面租赁合同》于2020年4月16日已经解除，限被告王敏在本判决生效后10日内归还门面给原告唐康；如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。二、限被告王敏在本判决生效后10日内支付原告唐康自2020年4月16日起至门面返还之日止的占用费，按照月租金16，326元标准计算，原告唐康应退还被告王敏的押金5，511元从中予以抵扣；三、驳回原告唐康的其他诉讼请求；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7，458元，减半收取3，729元，由原告唐康负担1，897元，由被告王敏负担1，832元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  王益民二〇二一年六月三十日书记员  刘 学