江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终1080号上诉人（原审原告）：康定仂，男，1968年6月6日生，汉族，住江西省泰和县。委托诉讼代理人：肖昱，江西白鹭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉安飞悦房地产开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区井冈山大道市总商会大厦**，统一社会信用代码91360802MA38FXRU9C。法定代表人：尹德飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：史美艳，江西律星律师事务所律师。原审第三人：康小婵，女，1995年1月1日生，汉族，住江西省泰和县。上诉人康定仂因与被上诉人吉安飞悦房地产开发有限公司（以下简称飞悦公司）及原审第三人康小婵商品房预约合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2021）赣0802民初1175号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人康定仂的委托诉讼代理人肖昱、被上诉人飞悦公司的委托诉讼代理人史美艳、原审第三人康小婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康定仂上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人退还诚意金20,000元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、《商品房订购协议书》约定“乙方委托代理人代为签订本协议时，代理人需要出示授权委托书携委托人及受托人身份证原件方可代办各种手续”。本案中被上诉人已经确认第三人没有提供授权委托书，由此可见上诉人没有授权第三人代为选房签约。2、《商品房订购协议书》中乙方落款签名是康小婵本人签名，由此可见第三人并未取得上诉人授权。如果第三人取得上诉人授权，那么第三人签名应当签署上诉人名字。3、《认筹协议书》上写开盘之日起15个工作日退还诚意金，但并不影响权利人在开盘当日向开发商要求退还诚意金。只要是上诉人不同意选房，那么可以随时主张退还诚意金。飞悦公司辩称，康小婵代为签订的《商品房订购协议》构成表见代理，我方无需退还购房定金。开盘当天康小婵提交了认筹金收据、认筹协议书原件进行选房。认筹协议书对退还诚意金做了明确约定，开盘当天不具备退还诚意金条件。康小婵作为成年人应当就其行为承担责任。康小婵辩称，认可上诉人主张。康定仂向一审法起诉请求：1、请求依法判令飞跃公司退还诚意金20,000元；2、请求判令飞跃公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2020年6月19日，康定仂与飞悦公司签订《庐陵学府认筹协议书》，约定在签订协议时康定仂支付诚意金20000元，若康定仂在开盘当日成功定房，则20000元诚意金直接转为购房定金，签订定购协议；如开盘当日未定房，则开盘之日起15个工作日后，持20000元诚意金收据、本人身份证办理退款（无息退款）。《庐陵学府认筹协议书》中康定仂联系电话为康小婵手机号码182××××****。同日，康定仂同事吴莉群与“庐陵学府小肖189××××****”进行微信聊天，向“庐陵学府小肖189××××****”支付康定仂认筹金20000元。2020年6月20日飞悦公司楼盘开盘，康小婵以康定仂名义与飞悦公司签订《庐陵学府商品房定购协议书》，定购庐陵学府6号楼1单元801室房屋一套，康小婵以自己的名义在定购协议书上签字，20000元诚意金转为定金，飞悦公司出具了定金收据。一审法院认为：因认筹协议约定的是开盘之日起15个工作日后退还诚意金，留给飞悦公司的电话是康小婵的电话，认筹与定购发生在前后两天，开盘当天派康小婵去取回诚意金、认筹协议书及收据回到飞悦公司手上的事实与协议约定、正常做法不符，康定仂未作出合理说明，康定仂主张康小婵无权代理的事实无法查明，康定仂要求退返诚意金20,000元的请求没有事实和理由依据，一审法院不予支持。综上所述，康定仂的诉讼请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条之规定，判决：驳回康定仂的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为150元，由康定仂负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合诉辩双方意见，本案争议焦点为：2020年6月20日康小婵签订的《商品房订购协议书》于飞跃公司而言是否构成表见代理。表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本院认为康小婵签订的《商品房订购协议书》构成表见代理，理由如下：1、从当事人之间关系来看，康小婵与康定仂是父女关系，开盘选房当日康小婵与其母亲共同到选房现场，由康小婵签订《商品房订购协议书》。于飞悦公司而言，对康小婵代康定仂签订合同，有一定信任基础。2、从当事人对购房事宜参与程度来看，按康定仂主张，签订认筹协议书，支付认筹金、选房、至诉讼前要求退还认筹金等事宜，康定仂本人均未直接参与。而认筹协议书中乙方购房人电话是康小婵号码，康小婵知晓其父亲认筹购房并支付认筹金，其于康定仂认筹购房的次日到售楼处。康定仂主张康小婵到售楼处是代为退回认筹诚意金，既然如此，康小婵已取得康定仂代为退回筹诚意金的授权。康小婵知晓康定仂认筹购房，并代为处理认筹金事宜，其参与了购房事宜的绝大部分环境。飞悦公司有理由相信康小婵有权代表康定仂处理相应事宜。3、从当事人签订的相应协议书约定及行为能力来看。认筹协议约定退还诚意金应在“开盘之日起15个工作日后”，康定仂称开盘当日康小婵代为退回诚意金，该主张与约定不符。康小婵签订了《商品房订购协议书》并将收取的协议书和认筹金转定金收据交给康定仂。《商品房订购协议书》明确载明乙方康定仂及具体购房信息，康小婵作为完全民事行为能力人，应知晓协议书内容及含义。其仅以误签为由，否认《商品房订购协议书》效力，于法无据。据此，对康定仂提出康小婵无权代为签订《商品房订购协议书》，并要求退回认筹金的主张，不予支持。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人康定仂负担。本判决为终审判决。审 判 长 李伟杰审 判 员 罗良华审 判 员 吴富强二〇二一年六月一日法官助理 郭 琴书 记 员 谢佳艺江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终1080号上诉人（原审原告）：康定仂，男，1968年6月6日生，汉族，住江西省泰和县。委托诉讼代理人：肖昱，江西白鹭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉安飞悦房地产开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区井冈山大道市总商会大厦**，统一社会信用代码91360802MA38FXRU9C。法定代表人：尹德飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：史美艳，江西律星律师事务所律师。原审第三人：康小婵，女，1995年1月1日生，汉族，住江西省泰和县。上诉人康定仂因与被上诉人吉安飞悦房地产开发有限公司（以下简称飞悦公司）及原审第三人康小婵商品房预约合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2021）赣0802民初1175号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人康定仂的委托诉讼代理人肖昱、被上诉人飞悦公司的委托诉讼代理人史美艳、原审第三人康小婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康定仂上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人退还诚意金20,000元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、《商品房订购协议书》约定“乙方委托代理人代为签订本协议时，代理人需要出示授权委托书携委托人及受托人身份证原件方可代办各种手续”。本案中被上诉人已经确认第三人没有提供授权委托书，由此可见上诉人没有授权第三人代为选房签约。2、《商品房订购协议书》中乙方落款签名是康小婵本人签名，由此可见第三人并未取得上诉人授权。如果第三人取得上诉人授权，那么第三人签名应当签署上诉人名字。3、《认筹协议书》上写开盘之日起15个工作日退还诚意金，但并不影响权利人在开盘当日向开发商要求退还诚意金。只要是上诉人不同意选房，那么可以随时主张退还诚意金。飞悦公司辩称，康小婵代为签订的《商品房订购协议》构成表见代理，我方无需退还购房定金。开盘当天康小婵提交了认筹金收据、认筹协议书原件进行选房。认筹协议书对退还诚意金做了明确约定，开盘当天不具备退还诚意金条件。康小婵作为成年人应当就其行为承担责任。康小婵辩称，认可上诉人主张。康定仂向一审法起诉请求：1、请求依法判令飞跃公司退还诚意金20,000元；2、请求判令飞跃公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2020年6月19日，康定仂与飞悦公司签订《庐陵学府认筹协议书》，约定在签订协议时康定仂支付诚意金20000元，若康定仂在开盘当日成功定房，则20000元诚意金直接转为购房定金，签订定购协议；如开盘当日未定房，则开盘之日起15个工作日后，持20000元诚意金收据、本人身份证办理退款（无息退款）。《庐陵学府认筹协议书》中康定仂联系电话为康小婵手机号码182××××****。同日，康定仂同事吴莉群与“庐陵学府小肖189××××****”进行微信聊天，向“庐陵学府小肖189××××****”支付康定仂认筹金20000元。2020年6月20日飞悦公司楼盘开盘，康小婵以康定仂名义与飞悦公司签订《庐陵学府商品房定购协议书》，定购庐陵学府6号楼1单元801室房屋一套，康小婵以自己的名义在定购协议书上签字，20000元诚意金转为定金，飞悦公司出具了定金收据。一审法院认为：因认筹协议约定的是开盘之日起15个工作日后退还诚意金，留给飞悦公司的电话是康小婵的电话，认筹与定购发生在前后两天，开盘当天派康小婵去取回诚意金、认筹协议书及收据回到飞悦公司手上的事实与协议约定、正常做法不符，康定仂未作出合理说明，康定仂主张康小婵无权代理的事实无法查明，康定仂要求退返诚意金20,000元的请求没有事实和理由依据，一审法院不予支持。综上所述，康定仂的诉讼请求应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条之规定，判决：驳回康定仂的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为150元，由康定仂负担。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合诉辩双方意见，本案争议焦点为：2020年6月20日康小婵签订的《商品房订购协议书》于飞跃公司而言是否构成表见代理。表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本院认为康小婵签订的《商品房订购协议书》构成表见代理，理由如下：1、从当事人之间关系来看，康小婵与康定仂是父女关系，开盘选房当日康小婵与其母亲共同到选房现场，由康小婵签订《商品房订购协议书》。于飞悦公司而言，对康小婵代康定仂签订合同，有一定信任基础。2、从当事人对购房事宜参与程度来看，按康定仂主张，签订认筹协议书，支付认筹金、选房、至诉讼前要求退还认筹金等事宜，康定仂本人均未直接参与。而认筹协议书中乙方购房人电话是康小婵号码，康小婵知晓其父亲认筹购房并支付认筹金，其于康定仂认筹购房的次日到售楼处。康定仂主张康小婵到售楼处是代为退回认筹诚意金，既然如此，康小婵已取得康定仂代为退回筹诚意金的授权。康小婵知晓康定仂认筹购房，并代为处理认筹金事宜，其参与了购房事宜的绝大部分环境。飞悦公司有理由相信康小婵有权代表康定仂处理相应事宜。3、从当事人签订的相应协议书约定及行为能力来看。认筹协议约定退还诚意金应在“开盘之日起15个工作日后”，康定仂称开盘当日康小婵代为退回诚意金，该主张与约定不符。康小婵签订了《商品房订购协议书》并将收取的协议书和认筹金转定金收据交给康定仂。《商品房订购协议书》明确载明乙方康定仂及具体购房信息，康小婵作为完全民事行为能力人，应知晓协议书内容及含义。其仅以误签为由，否认《商品房订购协议书》效力，于法无据。据此，对康定仂提出康小婵无权代为签订《商品房订购协议书》，并要求退回认筹金的主张，不予支持。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人康定仂负担。本判决为终审判决。审 判 长 李伟杰审 判 员 罗良华审 判 员 吴富强二〇二一年六月一日法官助理 郭 琴书 记 员 谢佳艺