北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0102民初9967号原告（反诉被告）：鸿运联行（北京）物业管理有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：王如林，1987年6月4日出生，汉族，该公司总经理。被告（反诉原告）：潘依妮，女，2000年12月12日出生，蒙古族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨桂花（被告之母），1963年12月14日出生，无业。委托诉讼代理人：张娜娜，北京威欧盛律师事务所律师。原告（反诉被告）鸿运联行（北京）物业管理有限公司（以下简称：鸿运物业公司）与被告（反诉原告）潘依妮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。鸿运联行（北京）物业管理有限公司的法定代表人王如林，潘依妮及其委托诉讼代理人杨桂花、张娜娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿运物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告和被告签订的租赁合同2020年12月22日合同解除。2、依法判令被告退还原告房屋押金17778元。3、依法判令被告支付违约金人民币53334元。4、判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：本案原告于2019年3月1日与被告签订《北京市房屋经营管理合同》一份，原告承租被告位于北京市西城区马连道南街XX号院XX号楼XX层XX房屋用于经营管理。合同对租赁期限、租金支付时间、各项费用承担、房屋交接、违约责任等有明确的约定。合同约定房屋租金的交付方式为押“一付三”，合同签订后，原告交付了被告押金17778元及首期租金53334元。因被告2020年上半年物业费一直不交，导致我方租户一直不能正常购买水电，刚开始一次200度，到只卖100度，因为是夏天空调使用的频率较多，导致租户两天就得买一次电，有时候天天都得下楼买电，有时候一忙就经常出现断电的情形，特别严重的是到最后被物业告知只能卖1度电，在此期间我们也告知被告租户的情况，也在催促被告缴纳物业费，最终被告还是未缴纳，直到2020年7月7日，租户到原告办公室来闹，说是物业只卖1度电，至3月9日搬到华睦大厦来就因为没交物业费的事一直被限制水电，都4个月了还处理不好，炎炎夏日，空调都不敢开，严重影响了正常办公，企业无法正常运营。当日原告给被告打了无数电话未接后，给被告发了信息，原告将强制性代缴，被告看到原告要强制代缴费用的情况下给原告回了语音电话勉强同意原告代缴，但是把被告及被告租户弄得是心力交瘁，2020年8月份租户提出了要求终止租赁合同，原因就是租户已经有心理阴影了，害怕马上又要到取暖节了，又出现这种情况，被告经过种种考虑确实影响人家企业正常经营了，最终在2020年9月4日同意了被告退租请求。因被告不交物业费导致租户无法正常使用房屋导致租户搬家，然后被告在9月1日暂停了给被告支付房租，和被告协商此事如何处理，然而被告压根就认识不到是自己的原因导致租户搬家了，每次原告找被告协商被告总是各种辱骂原告，各种语言攻击，包括原告家人都被骂了个遍，即使被各种骂原告也一直保持积极解决问题的态度找被告协商，但是一直协商不成。原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如诉请，做出合法公正的判决。被告潘依妮辩称，不同意鸿运物业公司的诉讼请求，理由如下：一、潘依妮按照约定履行了全部合同义务，不存在违约行为，鸿运物业公司的诉讼请求与事实不符，且无证据支持，乙方应予以驳回。鸿运物业公司主张潘依妮迟延交纳物业费导致其租户退租不能成立。鸿运物业公司以租户退租为由主张潘依妮违约不能成立。二、鸿运物业公司要求解除合同的理由不符合合同约定，也不符合法律规定，依法不应得到支持。三、鸿运物业公司依法没有解除合同的权利，应当依法驳回其解除合同的诉讼诉求。四、本案不存在法律上或事实上不能履行的情形，依法应当继续履行。结合双方合同履行情况，潘依妮认为双方之间的合同应当在2021年8月31日解除。反诉原告潘依妮向本院提出反诉请求：一、判令反诉被告支付反诉原告自2020年9月1日至2021年8月31日的房屋租金213336元。二、判令反诉被告向反诉原告支付违约金53334元。三、依法判令反诉被告支付反诉原告律师费20000元；四、判令反诉被告支付反诉原告拖欠租金滞纳金9280.15元（以213336元为基数，按照企业贷款利息，从2020年9月11日至2021年8月31日）；五、判令反诉被告支付反诉原告房屋空置损失53334元；六、判令反诉被告恢复厨房玻璃为双方防爆玻璃、并在两个大厅窗户、一个主卧窗户及一个次卧窗户上安装百叶窗帘。由反诉被告承担本诉和反诉的诉讼费。事实和理由：2019年1月15日，反诉原告与反诉被告签署《北京市房屋经营管理合同》（以下简称“合同”），将反诉原告位于北京市宣武区（现西城区）马连道南街XX号院XX号楼XX号房出租给反诉被告。合同约定房屋租赁期自2019年3月1日至2022年5月31日，每月租金17778元，付款方式是押一付三，每个季度的第一天支付。合同约定甲方（反诉原告）授权乙方（反诉被告）在合同期限内可以转租，并特别在第五条第二款中约定“如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用”。合同第八条还约定了双方的违约责任，其中第一款约定“乙方未按约定日期支付甲方房租超过7个工作日的，应按月房租的300%向甲方支付违约金。”第二款约定“乙方需提前退租的，应提前90天通知对方，并按月租金的300%向对方支付违约金。”合同签署后，反诉原告按约履行了自己的全部合同义务，但反诉被告不仅自2020年9月1日起恶意拖欠反诉原告的房屋租金至今长达8个多月拒不支付，还于2020年12月23日向反诉原告提出了解除合同的无理要求。依据合同第七条第四款第3项的约定，反诉被告拖欠租金拒不支付的行为已构成违约，应按照合同第八条第一款的约定向反诉原告支付月租金300%的违约金。同时由于反诉被告要求解除合同的理由不符合事实，也无法律依据，而本案合同并不存在不能继续履行的情形。反诉被告恶意违约的行为已经给反诉原告的经济利益造成了实际损失，为维护自己的合法利益，反诉原告特向贵院提出反诉请求，望贵院依法给予支持。反诉被告鸿运物业公司辩称，2020年12月23日，鸿运物业公司向反诉原告发出了解除通知，虽然对方拒绝接收，但鸿运物业公司已经发送了短信和微信，在门上张贴了公告，认为已送达，因此合同仍应于上述日期解除。对于潘依妮提出的违约金、损失没有依据，不同意支付，押金应当退还。对于潘依妮要求进行厨房双层玻璃修复以及进行相应百叶窗帘的安装，鸿运物业公司同意进行上述进行恢复和安装。本院经审理认定事实如下：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年11月30日，甲方（出租人）潘依妮的委托代理人杨桂花，乙方（承租方）鸿运物业公司双方签订《北京市房屋经营管理合同》，约定甲方将北京市西城区马连道南街XX号院XX号楼XX层XX号出租给乙方，约定房屋用途为办公用房，租赁期间为2015年12月1日至2019年2月28日，该合同已履行完毕。2019年1月15日，甲方（出租人）潘依妮的委托代理人杨桂花，乙方（承租方）鸿运物业公司双方签订《北京市房屋经营管理合同》，约定甲方将北京市西城区马连道南街XX号院XX号楼XX层XX号出租给乙方，约定房屋用途为办公用房。双方约定房屋租赁期限自2019年3月1日至2022年5月31日止，甲方应于2019年3月1日将房屋按约定条件交付乙方。对于租金标准，双方约定月租金为17778元，付款方式为押一付三，支付时间：“2019年3月1日53334元……2020年9月1日53334元，2020年12月1日53334元，2021年3月1日53334元，2021年6月1日53334元……”双方约定租赁期内取暖费、物业管理费由甲方承担，如乙方垫付应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关交费凭据向乙方返还相应费用。甲方保证租赁房屋在合同期内的各项设备设施的正常使用（包括但不限于空调、消防、水、电、燃气等设备设施的老化、维修或者更换等费用由甲方承担）。双方在合同第七条中约定：“……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……2.交付的房屋不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的……（四）乙方有以下情形之一的，甲方有权单方解除合同：……3.乙方未按约定日期支付甲方房租超过7个工作日的”。双方约定甲方有第七条第三款约定情形之一的，应按月租金的300%向乙方支付违约金，并退还剩余的租金；乙方有第七条第四款约定情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金，退还乙方剩余的租金。租赁期内，乙方须提前退租的，应提前90天通知对方，并按月租金的300%向对方支付违约金。同日，双方签订了《经营管理权授权书》作为合同附件一，约定潘依妮确认鸿运物业公司就涉案房屋享有出租可以办理工商注册的权利，经营管理权期间为2019年3月1日至2022年5月31日。双方在合同附件二《补充协议》中约定：“1.乙方支付甲方壹个月房租作为押金，金额为17778元……2.乙方不得随意改变甲方房屋的现有格局，如需变动，需经甲方确认，甲乙双方签字后改动。”至2020年6月15日，鸿运物业公司支付涉案房屋租金至2020年8月31日。2020年7月7日至2020年9月4日期间，鸿运物业公司与潘依妮的代理人杨桂花通过微信方式就涉案房屋的物业费、取暖费交纳以及房屋返还问题进行交涉。2020年7月7日，经张桂花同意，鸿运物业公司代为交纳物业费6750元，当日，杨桂花向鸿运物业公司转款6750元。2020年12月23日，鸿运物业公司向潘依妮在合同中的通讯地址邮寄发送《合同解除通知书》，通知双方之间商业写字楼租赁合同于2020年12月22日正式解除，并要求业主退还押金17778元。该邮件投递显示多次投递不成功，其中在2020年12月29日显示投递信息为“快件派送不成功（因收方客户拒收快件），待进一步处理”。同日，鸿运物业公司的法定代表人以微信方式向潘依妮的代理人杨桂花发送了上述《合同解除通知书》，杨桂花在2020年12月25日回复对上述解除通知不予认可，并于该日向鸿运物业公司发送告知函，要求鸿运物业公司继续履行合同。另查，一、诉讼过程中，鸿运物业公司为证明因潘依妮未如期支付物业费且潘依妮的代理人明确告知不允许鸿运物业公司代为交纳物业费，导致实际承租租户无法正常使用房屋，致使租户提前终止合同，提交《商业写字楼租赁合同》《因房东迟交物业费致租户买电受限严重影响租户办公导致租户搬家的声明》、2018年6月6日及2019年7月29日的聊天记录。潘依妮对上述租赁合同以及搬家声明的真实性不认可，声明是2020年9月4日的，但潘依妮在2020年7月交纳了全年的物业费，无法证明购电受限；对于上述聊天记录，发生在2017年及2018年，与本案鸿运物业公司主张的2020年内的物业费无关，且结合合同约定及2020年7月7日鸿运物业公司的先行代缴行为，证明鸿运物业公司在必要情况下负有先行代交的义务。鸿运物业公司提交购电信息截图及微信截图，证明因潘依妮未按时交纳物业费，导致限制购电的事实。潘依妮对上述购电信息真实性认可，但认为2017年至2019年的购电记录与本案无关，2020年期间租户的购电情况与其他时段的购电情况基本一致，不存在鸿运物业公司主张的物业限制购电或只能购买一度电的情形，不能证明存在因潘依妮不交纳物业费导致租赁退租；对于微信截图真实性不认可，认为限制购电与物业费无关，租户退租与潘依妮无关。二、诉讼过程中，潘依妮提交涉案房屋物业费的通知交纳微信记录以及录音资料，证明潘依妮不存在欠缴物业费的情形，物业公司否认存在拖延物业费交纳而采取限制业主购电的情形。鸿运物业公司对于上述微信及录音真实性认可，但对证明目的不认可，潘依妮的代理人向鸿运物业公司法定代表人的转款是2020年的物业费，潘依妮2019年的物业费并未交纳。同时，潘依妮提交2020年9月17日杨桂花与鸿运物业公司法定代表人王如林之间的微信记录，证明房屋所在楼宇进行水电售卖的是王如林的亲属，因此，水电售卖不是物业公司的行为。鸿运物业公司对上述微信真实性认可，但认为物业公司客服有两人，其中一人为王如林的亲属，但购电记录是客观形成的，不能更改。三、诉讼过程中，潘依妮提交转账记录，证明其律师费支出款项20000元。鸿运物业公司认为上述款项与本案无关，不同意支付。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。潘依妮与鸿运物业公司于2019年1月15日就涉案房屋签订的《北京市房屋经营管理合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。本案中，鸿运物业公司主张因潘依妮未能及时支付物业费，导致其所转租房屋实际使用人无法正常购电而终止了转租合同履行，故鸿运物业公司认为系因潘依妮不交物业费导致租户无法正常办公退出房屋，并要求以此解除双方之间的上述房屋租赁合同。结合鸿运物业公司所提交的购电记录显示，涉案房屋于2017年确存在单次购电量为1度或10度的记录，但上述事实并非涉案合同履行期间，故鸿运物业公司以此主张解除本案所涉合同，本院不予支持；鸿运物业公司提交的证据显示其将涉案房屋转租的期间为2020年3月25日至2021年3月25日，涉案房屋的物业费于2020年7月已交纳，且购电记录显示2020年4月至8月期间的购电未有明显异常，不足以证明涉案房屋处于不适租的状态，故鸿运物业公司以上述事由要求解除双方之间的房屋租赁合同缺乏依据，鸿运物业公司并不享有合同解除权，鸿运物业公司向潘依妮发出解除通知并不能导致合同的解除，故本院对于鸿运物业公司主张双方合同于2020年12月22日解除的诉讼请求不予支持；因鸿运物业公司属于单方擅自搬离，系涉案合同的违约方，故其要求潘依妮承担违约金的诉讼请求不能成立。应当指出，结合在案证据，鸿运物业公司未能证明在起诉前明确告知潘依妮其搬离涉案房屋的具体日期或房屋交还日期；案件审理中，鸿运物业公司在庭审中明确涉案房屋内已不存在其物品，且明确表示不再使用涉案房屋，双方于2021年5月17日到达现场后，潘依妮一方认为涉案房屋存在厨房玻璃窗损坏以及百叶窗帘缺失的情况，不同意接收涉案房屋。2021年6月4日庭审中，鸿运物业公司明确表示同意就上述部位进行维修的情况下，潘依妮一方仍表示拒绝收回房屋，并提出双方租赁合同要履行至2021年8月1日。本院考虑到承租人不予继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故本院综合上述情况判决解除双方之间的房屋租赁合同。对于潘依妮要求恢复厨房玻璃为双层防爆玻璃，并为大厅两扇窗户、主卧一扇窗户及次卧一扇窗户上安装百叶窗帘的反诉请求，鸿运物业公司对上述内容同意维修，本院对潘依妮该项反诉请求不持异议。对于潘依妮要求鸿运物业公司支付2020年9月1日至2021年8月31日的房屋租金213336元的反诉请求，截至2021年6月4日庭审辩论终结，双方之间的房屋租赁合同虽尚未解除，但鸿运物业公司明确提出不再使用涉案房屋，且双方对修复内容进行确认后，已具备收回房屋之条件，潘依妮应负有较少损失扩大的义务，但潘依妮仍拒绝接收房屋，从该时点起，房屋租金损失为其自身拒收房屋所导致损失之扩大，故本院对潘依妮主张自2021年6月5日起的房屋租金不予支持，经核算上述期间的租金应为162372.40元。对于潘依妮要求鸿运物业公司支付违约金的反诉请求，因鸿运物业公司要求解除合同的事由不能成立，其亦未按合同约定支付租金，且超过约定期限，导致合同目的无法实现，故潘依妮该项反诉请求存在法律依据，本院予以支持。对于潘依妮要求鸿运物业公司支付滞纳金诉讼请求，本院认为，双方在合同中对滞纳金未有约定，且合同中所约定鸿运物业公司未按照合同约定支付房屋租金所应当承担的违约责任足以弥补潘依妮该项损失，故本院对潘依妮的该项反诉请求不予支持；对于潘依妮主张房屋空置损失的反诉请求，鉴于鸿运物业公司因其违约行为导致合同无法履行已承担违约责任，现有证据不足以证明涉案房屋存在空置损失，且潘依妮亦存在未履行及时收房的义务，故本院对潘依妮该项反诉请求不予支持。对于潘依妮要求鸿运物业公司支付律师费20000元，因双方在合同中对此未有明确约定，故本院对潘依妮该项反诉请求不予支持。对于鸿运物业公司要求返还押金的诉讼请求，因双方合同解除，故潘依妮应当将上述押金予以返还，故本院对鸿运物业公司该项诉讼请求予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、判决解除鸿运联行（北京）物业管理有限公司与潘依妮在二〇一九年一月十五日签订的《北京市房屋经营管理合同》。二、自本判决生效之日起七日内，潘依妮退还鸿运联行（北京）物业管理有限公司房屋押金17778元。三、自本判决生效之日起七日内，鸿运联行（北京）物业管理有限公司支付潘依妮二〇二〇年九月一日至二〇二一年六月四日期间的房屋租金162372.40元。四、自本判决生效之日起七日内，鸿运联行（北京）物业管理有限公司支付潘依妮违约金53334元。五、自本判决生效之日起七日内，鸿运联行（北京）物业管理有限公司为潘依妮将北京市西城区马连道南街6号院1号楼5层511号房屋厨房窗户恢复为双层防爆玻璃。六、自本判决生效之日起七日内，鸿运联行（北京）物业管理有限公司为潘依妮将北京市西城区马连道南街XX号院XX号楼XX层XX号房屋安装四扇窗的百叶窗帘（分别为该房屋大厅两扇、主卧一扇、次卧一扇）。七、驳回鸿运联行（北京）物业管理有限公司的其他诉讼请求。八、驳回潘依妮的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5520元，其中本诉受理费2250元，由鸿运联行（北京）物业管理有限公司负担1842元（已交纳），由潘依妮负担408元（自本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费3270元，由潘依妮负担1251元（已交纳），由鸿运联行（北京）物业管理有限公司负担2019元（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二一年六月十八日法官助理 白指洋书 记 员 王 溪书 记 员 赵威文