湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0105民初3280号原告：肖琴琴，女，汉族，1989年9月10日出生，住重庆市潼南区。委托诉讼代理人：王明帅，湖南湘天律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭胖，湖南湘天律师事务所律师。被告：程学秋，男，汉族，1975年5月16日出生，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：李石娟，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：付乔枫，湖南华湘律师事务所实习律师。原告肖琴琴诉被告程学秋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月15日公开开庭进行了审理。原告肖琴琴及其委托诉讼代理人郭胖，被告程学秋的委托诉讼代理人李石娟、付乔枫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肖琴琴向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告签订的《门面租赁合同》；二、请求判令被告退还原告租金13750元；三、请求判令被告退还原告门面转让费25000元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2020年5月17日签订了《门面租赁合同》，约定被告将开福区××街街道××巷××街××号对面第二个门店交付给原告用于出售蔬菜，合同约定租金为30000元，口头约定转让费为25000元，原告于2020年5月13日向被告支付了55000元。2020年12月5日，原告收到长沙市商务局、长沙市开福区市场管理和综合执法局等机构联合发布的《关于实施长沙市开福区通泰街街道吉祥巷片区环境整治提升的通知》认为辖区内“经营业态，存在损害市容及环境卫生的情况”，要求辖区内的“所有……经营业态必须在2020年12月15日之前停止经营活动，并自行选择其他市场从事经营活动。”原告于2020年12月14日在执法队员的劝说下无奈关停了店铺，至2020年12月15日整条街道的店铺均被停止经营活动并搬迁。原告因租赁店铺的合同目的无法实现，与被告商谈退还剩余租金及转让费问题无果诉至贵院，请求法院支持原告诉求。被告程学秋辩称，一、被告同意解除门面租赁合同，解除合同时间应该是2021年3月17日。原告并没有通知被告解除合同。被告于2021年3月17日收到起诉状副本。根据法律规定，原被告之间的门面租赁合同应该是2021年3月17日解除。二、原告所说因吉祥巷片区环境整治提升无法实现合同目的，被告认为是不成立的。合同约定的门面用于经营，即合同的目的是经营。只要门面能经营，合同目的是能够实现的。根据原告提供的证据《关于实施长沙市开福区通泰接到吉祥巷片区环境整治提供的通知》可以看出，整治的原因是基于该片区内有活禽动物、水产冻货，冷作加工等经营业态，店外经营、随意堆放、乱搭乱建，当街宰杀等损害市容市貌的行为，严重影响周边市民正常出行和生活居住。根据原告提供的证据，原告是做小菜生意。该情况并没有在该通知所提到的整改范围内。合同中约定，原告应该自觉服从街道办事处及所在社区居委会的管理，自觉遵守和落实门前市容环境卫生责任制，不得从事店外经营。如果是基于店外经营、随意堆放、乱搭乱建，当街宰杀等原因，那么原告是违反合同约定的，应当承担违约责任，赔偿一个月的租金。即使不能卖小菜，该店铺还是可以进行其他经营的。也即并不影响合同目的的实现。因此，被告认为需要退还原告的租金期间为2021年3月18日至2021年5月31日，退还的金额为需退还的租金减去原告应当承担的违约责任，即2500*(1+14/30)-2500=1,167元。鉴于原告至今未与被告办理退房退钥匙手续，即该门面仍然在原告占有使用期间，2021年3月18日至今，原告仍需参照合同标准支付占有使用费。再结算至今的占有使用费，占有使用期间暂从2021年3月17日暂计算至2021年4月17日，占有使用费为2,500元，原告与被告之间的租金结算应为原告尚欠被告租金1,333元（即2500-1167=1,333元）。其后的占有使用费自2021年4月18日计算至原告与被告办理退房退钥匙手续后。三、从原告提交的聊天记录“老板，昨晚忙得太晚了没转25000的费用，2500一月的租金，总共55000，对不?我转给你，你收一下”“好的”可以看出，25,000元的费用，原告与被告是进行了前期沟通，原告在经过充分考虑后才与租金一起支付给被告的。原告选取中间那个门面进行租赁，被告告知租赁这个门面会有25,000元的费用以及2,500元每个月的租金，原告经过充分考虑后认可并接受这个25,000元的费用和2,500元每个月的租金，这是双方真实意思的表示。并且，这种费用的做法在租赁行业中也是普遍存在的习惯做法，并没有违反法律、行政法规强制性规定。原被告双方均应遵守。25,000元的费用是租赁这个门面除租金外的一些费用，是租赁这个门面的对价，在原告同意租赁这个门面并且支付25,000元费用和按照约定支付房租、被告将这个门面交付给原告使用后，与这个25,000元费用相关的交易机会、交易行为、交易双方的权利义务就已经即时履行完了。因此，被告认为是不需要再返还原告这个25,000元的费用的。四、诉讼费用应该由原告承担。经审理查明，位于开福区××街街道××巷××街××号对面第二个门面系被告从省纺织公司承租。原告因找门面卖小菜，于2020年5月12日至13日与被告微信协商该门店租赁事宜，并协商该门面月租金2500元，转让费25000元，一次性支付12个月租金及转让费为55000元。2020年5月13日，原告向被告微信支付55000元。2020年5月17日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订了《门面租赁合同》，约定被告将上述门面转租给原告作经营使用，合同约定租赁期3年，从2020年6月1日起至2023年5月31日。月租金2500元，在签订合同时，乙方应一次性预交12个月租金30000元，止后在本年度租金到期前15天交清下一年度租金。并约定本合同因特殊情况无法履行时，必须提前一个月通知对方，并协商解决有关事宜，但提出一方须赔偿对方一个月租金损失。《门面租赁合同》签订后，原告利用该门面经营小菜生意。2020年12月5日，原告收到长沙市商务局、长沙市开福区市场管理和综合执法局等机构联合发布的《关于实施长沙市开福区通泰街街道吉祥巷片区环境整治提升的通知》认为辖区内“经营业态，存在损害市容及环境卫生的情况”，要求辖区内的“所有……经营业态必须在2020年12月15日之前停止经营活动，并自行选择其他市场从事经营活动。”2020年12月7日、10日，原告微信告知被告租赁门面到2020年12月15日就不能经营了，并催问被告什么时候退还门面转让费25000元及剩余租金13750元。后原告按政府要求于2020年12月15日关停并搬离店铺，因被告未退款，原告未向被告交付钥匙。至2020年12月16日原告拍摄整条街道的照片时，整条街道的店铺基本被停止经营活动并搬迁。因双方就剩余租金及转让费退还协商未果，原告诉至本院。以上事实，有《门面租赁合同》、《关于实施长沙市开福区通泰街街道吉祥巷片区环境整治提升的通知》、照片、证明、微信聊天记录、微信转账凭证等证据及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《门面租赁合同》合法有效，原告因政府环境整治需关停店铺致其不能利用租赁门面经营小菜，其租赁门面的合同目的不能实现，原告据此要求提前解除《门面租赁合同》，符合相关法律规定，且被告亦同意解除合同，故对原告请求提前解除《门面租赁合同》，本院予以支持。原告在协商签订合同前已明确告知被告租赁门面是用于经营小菜生意，且事实上原告也是利用门面经营小菜，政府下发通知后，门面所在的整条街的类似店铺均已关停，原告主张合同履行不能具有事实依据，被告以合同未约定租赁用途为经营小菜，原告还可利用门面作其他经营为由主张合同尚可继续履行，与本案事实不符，本院不予以采信。原告在接到政府关停通知后，已于2020年12月10日微信告知了被告租赁门面不能继续经营的事实，并催问被告退还门面转让费及剩余租金，其要求提前解除合同的意思明显。鉴于原告是因政府环境整治需关停店铺致其合同目的不能实现而提出提前解除合同，符合相关合同法定解除情形，原告对此不存在违约行为，其前述通知依法产生解除合同的效力，故应确认本案合同已于2020年12月10日解除，被告主张合同于2021年3月17日其收到起诉状副本之日解除，本院不予采信。而原告已于2020年12月15日停止经营并搬离门面，此后未实际使用门面，不应支付搬离门面后的租金，其已向被告交纳的2020年12月16日至2021年5月31日期间的租金13,750元，被告应予退还。原告主张退还的门面转让费25,000元，系双方在协商合同签订前谈妥的由原告向被告支付的除租金之外的费用，但从房屋租赁的交易习惯来看，该费用在租期届满时出租方均不会退还，承租方在同意支付该费用时一般会要求相应的租赁期限为前提以权衡其租金经营成本，现本案《门面租赁合同》因不属于原告原因被提前解除，故本案转让费25,000元的退还应以合同未履行期间来核算，剔除合同已履行期间，本院确定由被告退还20,486元，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、确认原告肖琴琴与被告程学秋签订的《门面租赁合同》于2020年12月10日解除；二、被告程学秋在本判决生效后五日内退还原告肖琴琴租金人民币13,750元；三、被告程学秋在本判决生效后五日内退还原告肖琴琴门面转让费人民币20,486元；四、驳回原告肖琴琴的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期限履行给付义务，就当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案受理费384元（已减半收取），由被告程学秋承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  杨 标二〇二一年六月十一日代理书记员  刘倩妮