北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初6634号原告：徐海萍，女，1967年12月29日出生，汉族，自由职业，住黑龙江省海伦市。委托诉讼代理人：周子田，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：董薇，北京市两高律师事务所律师。被告：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室。法定代表人：郭淑华，经理。被告：北京赛维思公寓管理有限公司，住所地北京市通州区东石东一路1号院7号楼1层106室。法定代表人：卢旭，执行董事。二被告共同委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层（02）2003。法定代表人：张永田，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。原告徐海萍与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称泰禾商业公司）、被告北京赛维思公寓管理有限公司（以下简称赛维思公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称泰禾嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月21日公开开庭进行了审理。原告徐海萍的委托诉讼代理人周子田、董薇，被告泰禾商业公司、被告赛维思公司和被告泰禾嘉信公司的共同委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐海萍向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除徐海萍与泰禾商业公司于2018年2月11日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.请求法院依法判令泰禾商业公司向徐海萍腾退位于北京市大兴区义和庄北路11号3号楼11层1102房屋；3.请求法院依法判令泰禾商业公司、赛维思公司支付拖欠徐海萍的租金及房屋占有使用费（自2020年4月1日至实际腾退之日止，按照月租金15966.78元的标准计算，暂计算至2021年6月21日开庭之日为239501.7元）及违约金人民币306562.18元；4.请求法院依法判令泰禾嘉信公司对第三项诉讼请求中的资金支付承担连带责任；5.本案诉讼费由泰禾商业公司、泰禾嘉信公司、赛维思公司承担。事实与理由：原告作为买受人，泰禾嘉信公司作为出卖人，于2017年3月7日签订了编号为【Y2022298】的《北京市商品房预售合同》，购买北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-1#办公商业楼11层1102号房屋。购买房屋后，原告同意将房屋委托给泰禾商业公司用于对外出租，并于2018年2月11日签订了《北京市房屋租赁合同》，合同对租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等作出明确约定。同日，原告与泰禾商业公司、泰禾嘉信公司签订了《保证担保协议书》，约定泰禾嘉信公司为泰禾商业公司提供担保，担保范围为租赁合同履行时泰禾商业公司可能产生的租金、违约金、赔偿金、及利息。另原告与泰禾商业公司、赛维思公司签订了《委托付款协议》，约定由赛维思公司代泰禾商业公司支付房租租金，上述合同签订后，原告积极履行合同项下义务，但是被告在支付了6个月租金后便不再履行支付义务，截止至起诉之日已拖欠租金人民币143701.02元。合同的签订为双方真实意思表示，且不违反国家法律政策，应属合法有效，各方均应履行合同义务并享有合同权利。现三被告严重违约损害原告利益。为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，望判如所请。泰禾商业公司、赛维思公司、泰禾嘉信公司辩称，关于诉求一，被告同意解除合同，解除期限自被告收到原告起诉状之日起具体时间以法院记录的送达时间为准。关于诉求二、被告同意腾退，自判决生效之日起35日内被告配合腾退。关于诉求三、对其要求主张占有使用费，被告认为合同中约定的租金过高，要求对合同解除后的房屋占有使用费予以酌减，对其要求支付违约金的主张，如法院认为应承担相应责任，被告认为该违约责任金额过高，请求人民法院依据合同法114条规定予以适当调整。对于诉求四，赛维思公司认为根据保证担保协议被告有权了解泰禾商业公司的生产经营情况以及泰禾商业公司保证按合同约定支付租金的背景来看，赛维思公司是在泰禾商业公司不能履行的前提下承担相应的保证责任，故应认定为一般保证责任，享有申诉抗辩权，根据担保法第17条约定。另，被告已经支付了原告两个季度的租金，共计95800.68元，从2019年10月1日至2020年3月31日。赛维思公司按照《委托付款协议》应承担代支付义务，属于委托法律关系，其不应承担连带保证责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月7日，徐海萍（买受人）与泰禾嘉信公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，购买涉案房屋。2018年2月11日，徐海萍（出租方、甲方）与泰禾商业公司（承租方、乙方）就涉案房屋的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋租赁期自2019年7月1日起至2027年9月30日止，其中免租期为3个月；租金标准及支付方式：15966.78元/月，按季度支付；合同第八条对合同解除与变更约定有：（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋；合同第九条对违约责任约定有：（一）……乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。同日，徐海萍（丙方、产权人）、泰禾嘉信公司（甲方、保证人）、泰禾商业公司（乙方、被保证人）签订《保证担保协议书》，约定：第一条、本协议所担保的主合同为乙方与丙方2018年2月11日签署的《北京市房屋租赁合同》；第二条、甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息；第四条、甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务；第五条、乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）。徐海萍（甲方、业主）与泰禾商业公司（乙方、委托公司）、赛维思公司（丙方、代付）就涉案房屋的租赁款项支付签订《委托付款协议》，约定：一、甲乙丙三方一致同意，由丙方代乙方依照租赁合同第四条约定期限向甲方足额支付租金……三、乙方承诺如丙方未按照租赁合同约定代乙方及时足额支付本协议约定第一条款项的，则乙方有权按照租赁合同的约定履行支付义务，并且按租赁合同第九条约定向甲方支付逾期付款违约金，如乙方已按约定承担违约责任，甲方不得向丙方就同一事项要求支付违约金或承担其他违约责任。合同签订后，徐海萍向泰禾商业公司交付房屋。泰禾商业公司交纳租金至2020年3月31日。2020年4月1日之后的房屋租金泰禾商业公司未交纳。另查，双方均认可房屋现地址为北京市大兴区义和庄北路11号3号楼11层1102。徐海萍提交《北京市商品房预售合同》及附件、《北京市前期物业服务合同》及附件、购房发票及付款凭证、签约查询记录、交房通知书、物业费、取暖费等交款凭证、地址证明，证明徐海萍对涉案房屋享有出租权益。提交《北京市房屋租赁合同》，证明徐海萍与泰禾商业公司签订的合同，合同对租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等做出明确约定。提交委托付款协议，证明徐海萍与泰禾商业公司、赛维思公司签订的协议，约定赛维思公司代泰禾商业公司支付房屋租金。提交保证担保协议书，证明泰禾商业公司与泰禾嘉信公司签订的协议，约定泰禾嘉信公司为泰禾商业公司提供担保。提交租金收取记录，证明泰禾商业公司仅支付6个月的租金。泰禾商业公司、赛维思公司、泰禾嘉信公司对《北京市商品房预售合同》及附件的真实性和证明目的均认可，对购房发票及付款凭证、签约查询记录、交房通知书、物业费、取暖费等交款凭证、地址证明等证据真实性予以认可；对《北京市房屋租赁合同》的真实性、合法性均认可，但涉及违约责任这块不认可，证明目的不认可；对委托付款协议，真实性认可，证明目的不认可，赛维思公司仅是租金代付义务人，不是房租的直接付款主体；对保证担保协议书，真实性认可，对证明目的不认可，泰禾嘉信公司承担的是一般保证责任；认可租金收取记录。泰禾商业公司、赛维思公司、泰禾嘉信公司均未提交证据。案件审理过程中，双方均认可涉案房屋未腾退，另徐海萍主张于开庭之日解除合同，泰禾商业公司主张自收到法院送达的起诉状时间为准。本院认为，民法典施行前成立的合同，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，徐海萍与泰禾商业公司于2018年2月11日签订《北京市房屋租赁合同》，且双方履行合同发生争议在民法典实施前，因此，本案仍适用当时的法律及司法解释。根据1999年《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。徐海萍与泰禾商业公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。根据该合同第八条第三款的约定，“乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋”，现泰禾商业公司未按约定向徐海萍足额支付房屋租金，徐海萍有权解除合同、收回房屋。对于解除合同的日期，因徐海萍向本院提起诉讼时就要求解除合同，而被告同意解除，并同意以法院起诉材料送达至被告之日为解除涉案合同之日，故本院确认2021年5月17日为双方合同解除之日。徐海萍依约将房屋交付给泰禾商业公司，泰禾商业公司理应支付相应的租金。关于徐海萍要求泰禾商业公司支付租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费。对于泰禾商业公司主张对合同解除后的房屋占有使用费予以酌减，本院不予支持。参照合同中双方约定的租金标准，对于徐海萍主张泰禾商业公司按照月租金标准支付自合同解除后至实际腾退房屋之日止的占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于徐海萍要求泰禾商业公司腾退涉案房屋的主张，因泰禾商业公司同意腾退，故本院予以确认。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。关于徐海萍主张泰禾商业公司、泰禾嘉信公司支付违约金306562.18元的诉讼请求，泰禾商业公司、泰禾嘉信公司认为明显过高要求酌减，综合考虑本案事实及因违约造成徐海萍实际损失程度，本院酌定违约金为31933.56元。关于徐海萍要求赛维思公司支付房屋租金的主张，本院认为，泰禾商业公司与徐海萍之间存在房屋租赁合同关系，是租金支付义务的履行主体，现徐海萍、泰禾商业公司与赛维思公司共同签订《委托付款协议》，意在明确赛维思公司向徐海萍所付款项系代泰禾商业公司支付，而非将租金支付义务转嫁赛维思公司，且根据《委托付款协议》约定，如赛维思公司未按租赁合同约定代泰禾商业公司及时足额支付租金，则泰禾商业公司仍有义务按照租赁合同约定履行支付义务并承担逾期付款违约金，因此，徐海萍主张赛维思公司承担租金、房屋占有使用费及违约金支付义务一项，本院不予支持。关于徐海萍要求泰禾嘉信公司承担连带责任的诉讼请求，因三方签订的《保证担保协议》第四条载明“如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务”，即表明只要主合同规定的债务履行期届满债务人没有履行债务，保证人便承诺并保证代债务人履行主合同项下租金支付义务，说明保证人泰禾嘉信公司承担连带保证责任，故对徐海萍要求泰禾嘉信公司对欠付租金、违约金、房屋占有使用费承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。在泰禾嘉信公司承担连带保证责任后，有权向泰禾商业公司追偿。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认徐海萍与北京泰禾商业管理有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年5月17日解除；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向徐海萍腾退位于北京市大兴区义和庄北路11号3号楼11层1102房屋；三、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向徐海萍支付房屋租金及房屋占有使用费（以15966.78元/月为标准，计算自2020年4月1日起至实际腾退房屋之日止）；四、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向徐海萍支付违约金31933.56元；五、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第三项、第四项确定的北京泰禾商业管理有限公司的债务承担连带保证责任，在北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；六、驳回徐海萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4630元，由徐海萍负担2329元（已交纳），由北京泰禾商业管理有限公司负担2301元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二一年六月二十八日法官助理  印承程法官助理  范晨曦书 记 员  陈禄源