甘肃省嘉峪关市中级人民法院民事判决书（2021）甘02民终50号上诉人（原审原告）：王嘉彬，女，1990年3月2日出生，汉族，住嘉峪关市。委托诉讼代理人：王丽，甘肃殷剑宏律师事务所律师。上诉人（原审被告）：高静，女，1978年9月28日出生，汉族，住嘉峪关市。委托诉讼代理人：马玉生，甘肃润物律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢飞，男，汉族，系高静丈夫，与高静住址相同。被上诉人（原审第三人）：白文武，男，1988年1月14日出生，汉族，住嘉峪关市。上诉人王嘉彬、高静，因与被上诉人白文武房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2020）甘0271民初2802号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王嘉彬的委托诉讼代理人王丽，上诉人高静及其委托诉讼代理人谢飞、马玉生，被上诉人白文武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王嘉彬的上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审全部诉讼请求。事实与理由：一审法院已查明应付的租金为16.5万元，但将高静自称给才忠心的3.5万元认定为交纳本案房租，属于事实认定不清、证据采信不当。首先我未授权才忠心代替我收取房租，其次高静是否实际交纳该3.5万元无证据证实。我出租的房屋暖气是否达标应由供热部门解决，让我承担一半暖气费不合理，且一审法院计算采暖时间与本市的实际供暖情况不符，本市供暖均从10月15日开始。一审法院依据贷款利率计算违约金，该计算方法与法律规定相悖，且远低于我的实际损失，不具有合理性。一审法院判决返还原物，但该原物以为高静低价变卖，该判项无法执行，应判决支付折价款。高静辩称，不同意王嘉彬的上诉，其上诉无事实依据，应予驳回。白文武述称，不同意王嘉彬的上诉，认可一审判决。高静的上诉请求：撤销一审判决，将案件发回重审或改判驳回王嘉彬一审诉讼请求。事实与理由：涉案房屋的租赁费为10万，从租赁合同看小写为100000元，大写为拾壹万元整，小写更不易出错故应以小写认定双方年租金为10万元。房屋实际使用期间的租金已全部交付，高静的租赁期间应为其退房的2019年10月15日，而非一审认定的2019年12月21日。白文武庭审中证实，2018年转让时其已将租金交至2018年12月，高静租赁房屋时向白文武、才忠心支付的转让费中已包含该部分租金，高静实际应向王嘉彬支付的房租应为2018年12月至2019年10月15日（实际退房日期）期间租金，高静于2018年12月1日、2日已向王嘉彬交纳租赁费9万元。因此并不存在欠付租金的情况。2019年10月15日高静已退房，故2019年11月1日至2019年12月21日的暖气费不应由高静承担，且2018年至2019年的暖气费王嘉彬并未实际支付，故其无权向高静主张。签订合同时王嘉彬母亲在场，当时并未说明店里哪些东西是谁的，哪些不能动，其在腾退房屋时能拿走的东西都拿走了，包括空调、制冰冰箱、冰饮料的冰箱、热水器等杂物，现不应判决返还。押金15000元，已用来抵顶物业费、电费、垃圾清运费，不存在欠付上述费用的事实。王嘉彬辩称，高静上诉无事实依据，应予驳回。白文武辩称，我们收了15万元的转让费，其中包括5、6个月的房租。15万是才忠心收到，刚开始是现金，后面是转账。我和才忠心一人分了7.5万元，没有分给王嘉彬，因为不用分给她，2018年4月到9月份的房租已经交给王嘉彬了，2018年9月以后高静应该开始交房租。收到高静15万元，包括2018年4至9月的房租5万元，转让费10万元。王嘉彬向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告高静清偿房屋租赁费75000元、暖气费12749.5元、物业费4803元、垃圾清理费2135元；3.判令被告高静承担违约金22000元；4.判令被告返还租赁房屋内物品（樱花牌热水器4台、冰箱两台、关公木雕一座）或赔偿折价款7000元；5.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2016年12月1日，原告与第三人白文武签订《商铺租赁合同》，约定第三人白文武租赁原告位于嘉峪关市玉泉路466-14号的商铺，面积296.5㎡，租赁期限自2016年12月1日至2019年11月30日止，租金标准为11万元。2018年6月，才忠心作为原告的委托代理人与被告高静签订商铺租赁合同，租赁期限自2018年6月21日至2022年12月1日，租金一年一付，租金标准为10万元（大写拾壹万元整），承租人自行负担租赁期间的水费、电费、暖气费、燃气费、电话费、卫生费、物业费等因使用房屋产生的一切费用。为承担租赁房屋及合同随附单上设施与物品完好和安全以及承租方履行本协议，承租人需交纳租赁保证金15000元。租赁期间，承担人拖欠房租累计一个月以上的，承担人应按照合同总租金的20%向出租人支付违约金。2018年6月21日，才忠心向被告出具收据两张，分别载明“代收在路上青年旅舍房租叁万伍仟元整，代收押金壹万伍仟元整，租期到2018年12月1日”；“在路上青年旅舍经营人才忠心、白文武共收高静转让费拾伍万元整，截止2018年6月21日，本人与房东合同关系解除”。2019年12月2日，嘉峪关嘉兴物业服务有限责任公司出具便函，载明：嘉德苑商铺玉泉中路466-14号，自2016年起商铺物业费为0.9元/㎡/月、垃圾清运费0.4元/㎡/月。2019年11月15日，嘉峪关供电公司供电服务部出具欠费停电通知，载明嘉峪关嘉德苑466-14号商铺欠缴10月电费342.87元。一审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》成立且真实、有效。原告依约履行出租义务后，被告未按约定支付租赁费，已构成违约，故原告要求被告支付租赁费、暖气费、物业费等各项费用的主张合法有据，本院予以支持，但原告可主张数额应为36054.73元。原告主张被告返还租赁房屋内物品（樱花牌热水器4台、冰箱两台、关公木雕一座）或赔偿折价款7000元，因原告未提交证据证实折价款的计算依据，故本院仅支持被告返还物品。原告主张被告支付违约金22000元，被告认为过高，要求调整，本院酌情予以调整。综上所述，为维护经济秩序，保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、高静于本判决生效后10日内支付王嘉彬租赁费、暖气费、物业费、垃圾处理费、电费等合计36054.73元，并承担自2019年12月21日至本判决确定的履行期满之日以2.5万元（拖欠租金4万元-押金1.5万元）为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；二、高静于本判决生效后10日内返还樱花牌热水器4台、立式单门放饮料的冰柜一台、厨房操作台一台、关公木雕一台；三、驳回王嘉彬的其他诉讼请求。案件受理费2774元，由王嘉彬负担1949元，由高静负担825元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人王嘉彬提交与案外人才忠心的录音一份，欲证明王嘉彬未授权才忠心向高静收取房租。高静认可系才忠心的声音，但对通话内容不认可，认为系虚假陈述。庭后本院询问了才忠心，了解本案相关情况，才忠心陈述2018年6月21日自己向高静出具的两份收据内容真实，自己实际收取了高静房租3.5万元，押金1.5万元。收取前得到了王嘉彬的授权，收取后也将该两笔款项共计5万元转交给了王嘉彬。王嘉彬在二审中提交的录音材料真实，其表态未收过高静房租，是指案涉房屋转让完成高静开始正常经营后，未收过高静房租。因各方当事人对录音的真实性无异议，对此证据真实性本院予以认定，对于王嘉彬主张的证明目的因与才忠心本人陈述不一致，故本院不予认定。除以上事实外，本院查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，关于王嘉彬主张未授权才忠心收取高静3.5万元房租的问题，因才忠心书写的同一张收据中包括房租3.5万、押金1.5万元，王嘉彬认可授权才忠心收取押金1.5万元，并已实际收到才忠心转交的该1.5万元押金，该事实证明才忠心向高静收取现金得到了王嘉彬的授权，现王嘉彬对同一张收条中收取高静的3.5万元租金表示未经自己授权，考虑到王嘉彬委托才忠心与高静签订商铺租赁合同，才忠心在案涉租赁合同中以委托代理人的身份签订合同的事实，以及王嘉彬认可的代收行为，在上诉人王嘉彬提交的证据不足以证实其该项主张的情况下，本院对此不予采信。关于王嘉彬主张租赁期间的暖气费应由高静全部承担的问题，因王嘉彬认可高静向自己反映过暖气不热的问题，问题发生后双方应合作向供热部门反应解决，但双方均未联系供热部门，故一审判决双方对半承担租赁期间产生的暖气费并无不当，王嘉彬的该项主张本院不予支持。关于王嘉彬主张的一审法院依据贷款利率计算违约金低于自己的实际损失，至少应依据双方合同约定计算违约金的问题。经本院审查，二上诉人约定承租人违约应承担合同总租金的20%的违约金，由于双方对承租人承担违约金的约定，没有考虑承租人的违约程度，结合本案的房屋租赁合同履行情况，按合同总租金20%计算违约金明显过高，在王嘉彬未举证证实自己的实际损失为何，高静一审过程中认为约定的违约金过高请求予以减少情况下，一审依据查明的事实，依照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以实际欠付租金为基数计算违约金并无不当，王嘉彬的该项主张本院不予支持。关于王嘉彬主张一审法院判决第二项返还原物不当，该原物已被高静低价变卖，应判决支付折价款的问题。因王嘉彬与高静签订房屋租赁合同时并未约定房屋中物品价格，王嘉彬也无证据证实其物品原始价格及购买时间，故其该项主张本院不予支持。关于高静主张的涉案房屋房租应为10万元的问题。经本院审查，高静与王嘉彬（经授权由才忠心代签）签订的房屋租赁合同中租金数额小写为100000元，大写为拾壹万元整，由于在我国日常交易习惯中主要以大写金额为准，在高静无其他证据证实双方约定以小写为准的情况下，其该项主张本院不予采信，一审认定年租金为11万并无不当。高静主张其向白文武、才忠心交纳的转让费中包括部分房租，应在本案欠付王嘉彬的房租范围内予以扣减。因作为出租方的王嘉彬对多收白文武、才忠心房租的事实不予认可，高静亦无证据证实王嘉彬同意以之前承租人多交的房租抵顶案涉租赁合同租金，故其该项主张本院不予支持，高静可依法另行主张其权利。由于高静无证据证实其与王嘉彬存在提前解除租赁合同的事实，故其关于应以自认退房时间计算房租、暖气费等相关费用的主张，本院不予支持。关于高静主张一审判决返还的物品，在其与王嘉彬的租赁合同中并未约定需要返还，故其不应返还的问题，因该主张与社会普遍认知相悖，故本院不予支持。综上所述，本案各上诉人的上诉请求均不能成立，一审判处适当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5548元，由上诉人王嘉彬、高静各负担2774元。本判决为终审判决。审判长 吴 杰审判员 陈江天审判员 孟玉娟二〇二一年六月十九日书记员 展之婧