贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书(2021)黔26民申89号再审申请人(一审被告):贵州凯地置业有限公司，住址:贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市金山大道88号凯里恒大城综合楼。法定代表人:谢鑫生，系公司总经理。委托代理人:喻泽斌，系公司员工，代理权限：特别授权。被申请人（一审原告）:麻武英，女，1984年5月30日出生，汉族，住贵州省施秉县。再审申请人贵州凯地置业有限公司（以下简称“凯地置业公司”）因与被申请人麻武英商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初11072号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。凯地置业公司申请再审请求：1、依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(二)项、第(六)项、第(十二)项裁定对本案进行再审，并裁定中止对(2020)黔2601民初11072号民事判决的执行（执行案号(2020)黔2601民初580号）；2、依法撤销贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初11072号民事判决，改判驳回被申请人麻武英的全部诉讼请求；3、依法判令被申人承担本案一审、再审诉讼费用。事实及理由：一、一审判决以被申请人享有合同解除权判决解除双方签订的《凯里恒大城商品房认购书》，缺乏事实依据，忽略了合同目的已经达到、涉案房屋已由被申请人出租使用产生收益的事实。1、一审认定合同文本显失公平，在被申请人收房并出租一年的情况下判决解除合同，损害了申请人的权益；2、被申请人无证据证明其向申请人发出且送达了《解除认购合同通知书》，一审认定事实证据不足；3、一审判决认定被申请人根据合同法第六章第17条约定享有合同解除权缺乏证据支撑，适用约定条款错误。4、根据双方签订的合同附件十二补充协议第一条约定，房屋的基本状况应当以附件为准。二、原判决适用法律错误。1、根据《中华人民共和国合同法》第94条、98条、107条、113条的规定以及相关司法解释，只能是发生了导致合同不能履行或经催告仍未履行致使合同目的不能实现时才可以解除合同，一审判决忽视了案涉房屋已交付被申请人使用并出租产生了实际收益的事实，双方合同目的已经实现；2、申请人针对被申请人收房后出现的房屋漏水问题已经进行了修复，不耽误被申请人使用，未导致合同目的不能实现。针对“楼高”导致合同目的不能实现的问题，被申请人从未与申请人协商过，且双方补充协议与附件明确约定了实际层高为4米并以此为准的事实，一审判决解除合同，属于适用法律错误。三、一审判决超出诉讼请求且遗漏了案涉房屋的承租第三人，严重损害申请人的合法权益。1、一审判决将2017年12月14日认购书签订之日起作为资金占用费的起算点，超出了被申请人合法利息期间，严重损害了申请人的合法利益。2、案涉房屋已交付，被申请人已实际使用并产生收益，即使根据双方约定买受人退房的，被申请人因案涉房屋所获得的收益应当全部返还申请人。综上，再审申请人认为原判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误，判决内容超出被申请人诉请，严重损害了申请人的合法权益，现依法提起再审申请，请求维护再审申请人的合法权益。麻武英辩称：麻武英与凯地置业公司商品房预约合同纠纷一案，凯地置业公司申请再审的理由不能成立，应驳回其再审申请。事实和理由：一合同解除条件已经成就，一审判决解除合同有事实和法律依据，判决正确。凯地置业公司再审称“合同目的已经达到”不应解除合同的说法没有事实依据。1、案涉房屋经多次维修后仍然严重漏水且实际层高比约定层高少1米多，已达到合同约定的解除条件。2、案涉房屋漏水和层高的大幅度减少，已严重影响买受人对房屋的使用目的，解除合同符合法定条件。3、麻武英合同解除权的行使未超过合理期限。二、凯地置业公司严重违约，导致麻武英投资商铺的交易成本上涨，案涉房屋产生的租金收益不应退还凯地置业公司。本院经审查认为，申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项、第（六）项、第（十二）项的规定提出再审申请，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百八十六条“人民法院受理申请再审案件后，应当依照民事诉讼法第二百条、第二百零一条、第二百零四条等规定，对当事人主张的再审事由进行审查”的规定，本院围绕申请人提出的再审事由进行了审查。案涉《凯里恒大城商品房认购书》，《商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。1、申请人提供的格式文本《商品房买卖合同》第二章第三条载明层为5米，附件十二补充协议并没有记载层高为4米，申请人提供的图纸层高为4米，但字体太小，难以引起被申请人注意，房屋虽已交付但存在减损被申请人利益的行为，足以严重影响商铺的使用及利用价值。关于被申请人是否向申请人发出并送达《解除认购合同通知书》的问题，再审期间根据被申请人提供的邮件交寄单（单号：1150498830578）可以证实，申请人麻武英的丈夫刘林于2020年6月10日向凯地置业公司工作人员黄靖邮寄了信件，且物流跟踪信息显示该信件已由黄靖本人签收。关于一审法院根据《商品房买卖合同》第六章第17条约定判决解除合同是否适用约定条款错误的问题。根据《商品房买卖合同》第六章第十七条约定：“经行政主管部门审查批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或者使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”《商品房买卖合同》约定的层高为5米，而申请人所称合同附件的图纸层高为4米，被申请人已在附件上签字则视为知晓，但该附件上注明的层高字体细小，通常一般人很难发觉。在被申请人经交房实际查验后发现约定层高与实际层高相差一米，认为构成合同内容重大变更从而以合同第六章第十七条的约定申请解除，并无不当。原判依该条款作为认合同具备解除的法定事由，基于应当作出对提供格式合同不利方的解释的基本原理。因此申请人提出的一审判决适用约定条款错误的理由不成立。关于申请人称房屋已经交付被申请人，案涉房屋符合竣工验收条件和消防验收条件，被申请人已接收且将房屋出租，且房屋漏水问题已修复完成，合同目的已经达到的问题。根据《合同》约定房屋层高应为5米，但实际却只有四米，足以影响买受人作出购买的决定，房屋漏水问题并未如申请人所言已经解决，且存在被申请人于2020年6月10以层高问题和漏水问题向申请人发出的《解除认购合同通知书》上予以载明。申请人在收到该通知书后并未有证据证明其提出异议。被申请人已具备解除合同的形式要件与实质要件。故申请人称合同目的已经达到的理由，被申请人不具备合同解除的理由不能成立。关于一审判决是否超出诉讼请求及是否遗漏案涉房屋的承租第三人的问题。一审法院综合考虑到涉案合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则综合予以衡量，参照商业银行贷款利率标准年利率6%和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率年4.25%、3.85%分段分别起算资金占用费并无不当。根据合同相对性原则，承租人与本案无利害关系，因此不存在遗漏第三人的问题。故申请人提出原判决认定事实及适用法律错误的申请再审理由，依上述论证理由，无论从《商品房买卖合同》约定的条款及合同解除的形式与实质要件而言，被申请人具备合同解除权，原判认定事实清楚，适用法律正确。综上，贵州凯地置业有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第十二项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回贵州凯地置业有限公司的再审申请。审 判 长 杨元忠审 判 员 潘年钢审 判 员 杨再幸二〇二一年六月二十五日法官助理 吴文凤书 记 员 李芙蓉