山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1082民初5451号 原告：刘玉强，男，1963年9月8日出生汉族，居民，住威海市环翠区。 委托诉讼代理人：尹强，山东荣顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘桂波，山东荣顺律师事务所律师。 被告：王海燕，女，1976年12月8日出生汉族，居民，住荣成市青阳西区。 委托诉讼代理人：王丽萍，山东悦海律师事务所律师。 原告刘玉强与被告王海燕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉强委托诉讼代理人尹强与被告王海燕委托诉讼代理人王丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘玉强向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告付清购房款170万元及利息（自起诉之日起至实际付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.诉讼费、保险费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年2月，被告向原告购买荣成市成山御苑小区35号楼一单元301室的房屋和一单元4号车库。此前原告于2012年10月14日从荣成成山建设置业有限公司（以下简称成山置业公司）处购得此房，房屋已交付，原告对该房屋进行了精装修，花费近40万元，但尚未办理产权过户手续。原、被告约定转让价款按转让时开发商同等房屋的市场销售价格计算为135万元，装修款按原告实际支出的金额补偿给原告。当时被告称其资金紧张，待资金宽裕时再支付房款，后原告将房屋交付被告，开发商也为被告办理了不动产权属证书。原告向被告催讨房款，被告称暂时无款，可以用自己的其它楼房抵偿部分款项，但迟迟不办理转房手续。故诉至法院，请求依法判决。 王海燕辩称，1.原告诉状所述与事实不符，案涉房屋并非被告向原告购买，而是原告欠被告款项，以案涉房屋抵顶欠款及欠付的部分红酒款。如果是购买，双方应签订相应的房屋买卖协议，而不是直接到开发商处将房屋登记并过户到被告名下，买方不付款，卖方不会同意将房屋直接过户到买方名下。而且自房屋过户到被告名下后，原告从未向被告主张要求支付房款，故原告主张于法无据，应予驳回。2.原、被告民间借贷纠纷一案中原告提交的证据也证明双方之间存在红酒抵顶的事实，涉及转账及抵顶问题尚在审理过程中，应待民间借贷案件审结后再处理本案。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院根据依法确认的证据对案件事实认定如下：2012年10月14日，原告与成山置业公司签订购房协议书，约定原告购买座落于成山御苑三期35#楼一单元301室房屋，建筑面积134.21平方米，单价为4870元，金额为653603元，车库为一单元4#，面积为26.33平方米，单价为4580元，金额为120591元，总金额为774194元。后原告共计向成山置业公司交纳房款769546元。2017年2月27日，原告向成山置业公司提交荣成市宋家小区成山御苑3期35#301室房屋过户转移登记申请书，将房屋受让于被告。同日，成山置业公司与王海燕签订了商品房购房协议书，约定被告购买座落于荣成市房屋，面积131.29平方米，单价4870元，金额为639382元、车库1-4，单价为4580元，面积28.42平方米，金额为130164元，共计769546元，付款方式为一次性付款，成山置业公司出具名称为王海燕，金额为769546元的增值税发票一份。后原告对房屋进行了装修，被告办理了不动产权属证书。现原告以被告欠其购房款及利息未支付为由诉至本院。 原告为支持其诉讼请求向法庭提交：1.购房协议书一份，证实2012年10月14日原告自成山置业公司购得案涉房屋，约定价款共计774194元，交房日期为2014年6月15日前；2.收款收据四份，证实原告已向成山置业公司交付房款769546元；3.房屋过户转移登记申请书，证实2017年2月27日原告申请将案涉房屋转让给被告，转让方为原告，受让方为被告；4.录音光盘及文字整理内容一份，证实被告欠付原告房款；5.装修单据复印件一宗；6.（2020）鲁1082民初4971号民事判决书，原告起诉被告民间借贷纠纷要求偿还1000000元借款及利息，被告抗辩是原告欠被告的钱，其陈述欠款金额前后矛盾，说法完全是虚假的。一审判令被告支付原告借款1000000元，现被告上诉，判决未生效。经质证，被告认为购房协议书真实性无法确认，原告确实购买了房屋，但协议书的具体内容被告不清楚，协议书中房屋的价值与收款收据不符，收款收据中付款单位由原告变更为被告，并有原告的签名确认，可以证实涉案房屋已抵顶给被告，原告所交房款转为被告所交房款。原告确实将案涉房屋产权转让给被告，申请书中也有原告本人签名，并在受让方代理人处签名确认，可以说明涉案房屋的产权属于被告所有，被告并不欠原告任何款项。原告将房屋转给王海燕时价值为769546元，与原告诉请的1700000元不符；录音证据在原告起诉被告民间借贷纠纷案件中已经提交，确实是原、被告的通话录音，录音中原告陈述有转酒及转房字眼，与被告答辩一致，可以证实被告所主张的内容；装修单据需核对原件确认是否系真实的，即使是真实的，原告提交的单据中只有五份单据显示是涉案房屋的装修单据，其他单据不能证明用于涉案房屋的装修。其次单据时间均是在2017年2月份被告购买原告房屋之后，说明原告将案涉房屋给予被告时并没有进行装修，而是在交付之后才进行的装修，那时原告怎么能知道装修的价格为400000元，并将价格包含在房屋价款之内。在被告欠付原告房款的前提下，原告还为涉案房屋进行装修，并负担装修款，原告所述完全不符合事实，也不符合常理；对判决书真实性无异议，但一审判决认定事实错误，被告已提起上诉，未生效判决认定的事实不能作为其他案件的事实认定依据。 被告向法庭提交其与成山置业公司签订的买卖合同一份，其中原告在乙方委托代理人处签名按手印，同意将案涉房屋转给被告所有，房屋价值为769546元，协议中约定付款方式为一次性付款，结合原告提交的收款收据可以证实案涉房屋款项通过抵顶的方式已支付，才发生付款人变更的情况，才有后续买卖协议买房更名并过户的情况，原、被告双方之间不存在房屋买卖关系；成山置业公司提供的发票一份以及不动产权证一份，证实被告缴纳了案涉房屋的相关税费，办理了产权登记，案涉房屋所有权属于被告；被告与成山御苑销售人员张丛蓉的微信聊天记录、安居客官网中统计的成山御苑2017年房价截图一份，证实成山御苑小区房屋在2017年销售价格为5000元/平方米，评估房屋单价高于转让时的价格；御苑小区收款收据、荣成市水务集团有限公司荣成自来水分公司水费收据，证实房屋在2017年2月27日转让给被告后，被告负责缴纳各项费用，并不是如原告所述是在装修后才交付。经质证，原告对购房发票及不动产权证真实性无异议，但认为涉案房屋是原告购买三年多之后转卖给被告，为了简化和减少支付和过户的环节，直接到开发商处更名，构成房屋买卖合同权利义务关系的整体转让，在房地产商出具的收款收据上将交款人由原告变更为被告，由开发商按原告的交款额给被告出具发票，开发商不会再向被告收一次款，也不会在原有房款的基础上随房价的涨落而调整价款总额。改名只是反映了合同主体变化，合同权利义务内容均没有变化。至于原告转让给被告的法律关系以及转让价款的金额、是否支付是另外的法律关系；对微信聊天记录真实性无异议，但张丛蓉的身份和工作单位无法确认，其陈述的2017年的价格5000元/平方米不具备可靠性，而且不同地段、不同楼号、楼层价格也不同；对安居客网页上房价也不认可，只能代表某个网站个别工作人员对于房价信息的总结；对收款收据无异议，但该证据仅能证明标的物的交易时间，在价款约定不明或者没有约定的情况下是以履行时履行地的市场价格来计算。 诉讼中，原告申请对案涉房屋、车库的市场价格以及房屋的装修价值进行评估，本院委托山东永平房地产评估有限公司进行鉴定，结论为本次估价对象在价值时点2017年2月27日的评估价值为86.21万元（成套住宅单价5500元/平方米，车库价格140000元/个）；装修工程审定工程造价为230351.5元（此部分为双方无异议部分）。原告对鉴定意见书无异议。被告对鉴定意见书真实性无异议，但认为鉴定报告评估的5500元/平方米的价格高于2017年2月份的房价5000元/平方米左右；对于房屋价格的评估目的有异议，原、被告对于房屋的抵顶价格在2017年2月27日原告在房产过户登记转移申请书上签字时已确认为769546元，不存在未约定和有争议，没有评估必要，事后评估并不能真实反映交易价格。交易当时的市场价值并非唯一因素，双方完全有可能基于经济原因、情感因素或其他原因而确定一个远高于或远低于正常市场价格的交易价格，应尊重交易双方当事人的合意和事实，不能直接以鉴定的结果作为确定原告和被告抵顶房屋交易的价格。装修的价值不应增加在房屋抵顶价格中，装修的原因是因原告欠付被告本息，评估报告中的装修项目多于原告实际装修的项目。史密斯热水器是由被告购置，本次评估在原告的装修工程中，存在多评，应给予删减。原告为此支付鉴定费5000元。 庭审中，原告认可史密斯热水器为被告购买。 本院认为，原告将涉案房屋转让给被告，双方之间虽未签订书面房屋买卖合同，但自2017年2月27日起原告已将涉案房屋转让于被告，并协助被告到开发商处更名，2017年3月份被告实际接收房屋居住至今，应认定双方房屋买卖合同关系成立。被告主张双方系借贷关系，以案涉房屋抵顶借款及利息，对此其并未提供充分证据证实，对该辩称本院不予采信。因转让时双方对于房屋价款未有明确约定，应按照订立合同时履行地的市场价格，以鉴定意见书确定的价格为准。装修系在房屋转让之后，为原告实际支出，装修价款并未包含在房屋买卖价款之内，被告理应支付原告。热水器为被告购买，应从鉴定的装修价格中予以扣除。被告应支付原告购房及装修款数额为1085951.50元（862100元+230351.50元-6500元）。原告主张的利息请求，不违反法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十二条第㈡项规定，判决如下： 一、被告王海燕于本判决生效后十日内给付原告刘玉强购房、装修款1085951.50元及利息（利息自2020年9月14日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际给付之日止）； 二、驳回原告刘玉强其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10050元，由原告刘玉强负担3630元，被告王海燕负担6420元；保全费5000元，由被告王海燕负担；山东永平房地产评估有限公司评估费5000元，由原告刘玉强、被告王海燕各负担2500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  张永刚 二〇二一年六月九日 法官助理马涛 书记员吕欢欢