广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终2840号上诉人(原审原告)：谢淑媛，女，汉族，1979年11月12日出生，住址：惠州市惠城区。上诉人(原审被告)：惠州市泰安居物业管理有限公司，住所地：惠州市河南岸演达一路3号小区装饰家居广场六楼。法定代表人：唐太记。委托诉讼代理人：曾晓峰，系广东君路律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳梅，系广东君路律师事务所律师。上诉人谢淑媛与上诉人惠州市泰安居物业管理有限公司（下称泰安居公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初8160号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人谢淑媛上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项，依法发回重审或者改判。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：双方约租赁合同第3条:“为了支持甲方活动，乙方同意从计租日起顺延三个月收取甲方的租金，租赁期保持15年不变”。因泰安居公司在2017年12月29日正式提出提前解除租赁合同，那么2003年4月7日至7月7日期间的未付租金1572元及利息94.32元也应当顺延至2018年1月1日至2018年3月31日支付。据此请求二审依法撤销原判，予以直接改判后者发回重审。此外，上诉人谢淑媛补充上诉称，一审判决计算拖欠租金的期限错误应当予以纠正。泰安居公司针对谢淑媛的上诉答辩称：对于租金已经支付到哪个月份，我们在一审中是实事求是表述的，一审法院弄错了我们也不否认。一审法院的判决未考虑税金问题，我方也提出了上诉。上诉人泰安居公司也不服一审判决，上诉请求:1、撤销一审民事判决书第一判项并改判上诉人向被上诉人支付2017年1月7日至2017年11月7日租金(租金为按13.6%税率代扣代缴的税后净租金)。2、本案二审诉讼费由被上诉人承担，一审诉讼费按法律规定改判。事实和理由∶一、上诉人是案涉租金的代扣代缴义务人，上诉人每月实际交付给被上诉人租金应是扣除相关税费后的净租金，一审法院按税前租金标准计算与事实不符。根据双方签订的《商铺租赁合同》第四条约定，由甲方即上诉人代扣代缴相关税费，上诉人也向一审法院提交了返租明细表及转账凭证等证据，证明上诉人向被上诉人支付的租金均是扣除相关税费的税后租金(扣税方式为2016年5月份之前按租金总额的19.1%代扣，2016年6月份起按13.6%扣税)，该代扣代缴税费的事实是双方均一致同意认可的，一审法院也认定上诉人2016年12月之前的租金(扣税后的净租金)己付清，一审法院无视双方合同约定，按税前租金标准计算判令上诉人向被上诉人支付租金错误。二、《商铺租赁合同》对逾期支付租金并未约定违约金，一审法院判令上诉人按年利率6%的标准承担租金利息责任没有事实和法律依据。三、一审法院对本案诉讼费用的负担评判错误，其判决认定被上诉人诉请部分成立，但却判令上诉人承担全部诉讼费用，有违法律规定且有失公平。因此，上诉人认为，一审法院判决有诸多与事实不符且有违法律之处，上诉人特此上诉，请求二审法院依法查明事实，作出公正判决。针对泰安居公司的上诉请求，谢淑媛答辩称：涉税的问题不属于商铺租赁合同的审理范围，我方会在案外处理；泰安居公司应当支付的租金是多少就是多少，不存在代扣代缴的问题。原审原告谢淑媛向一审法院起诉请求：一、判令被告支付自2016年3月1日至2017年7月31日所拖欠的租金共8908元及利息534.48元（按中国人民银行同类商业银行贷款利率，即年利率6%计算）。二、确认涉案房屋惠州市演达一路西侧大石湖3号小区泰安居第四层046号商场[粤房地证字第C2838560号]物业管理费用为5元/月.平米。三、诉讼费由被告承担。在2017年11月28日的庭审中，原告变更诉请一为：判令被告向原告支付2016年12月7日至2017年11月7日所拖欠租金及利息；增加一项诉讼请求：判令被告支付原告从2003年4月7日至2003年7月7日拖欠的租金及利息。事实与理由：原告是惠州市演达一路西侧大石湖3号小区泰安居第四层046号商场[粤房地证字第C2838560号]所有人，于2003年4月6日与被告签订《商铺租赁合同书》，约定“每月租金524元，租赁期限内包括但不限于物业管理费、水电费等相关费用由被告承担。租赁期限为2003年4月7日至2018年4月7日，若被告连续三个月未支付租金给原告，原告有权取消合同，并由被告赔偿原告的一切经济损失。”现被告自2016年3月1日至今再未支付过租金。原告为维护自己合法权益,向贵院提起诉讼，望贵院支持原告诉讼请求。被告惠州市泰安居物业管理有限公司辩称，一、答辩人与被答辩人就泰安居装饰家居广场四层046号铺位签订了《商铺租赁合同书》租赁期限至2018年4月7日止。截至答辩之日，答辩人已向被答辩人付清了2016年10月份（含）之前的全部租金（已扣除代扣代缴税费，扣税方式为2016年5月之前按租金总额的19.1%代扣，2016年6月份起按13.6%扣税，另加手续费2.5元），答辩人因公司经营困难且大部分商铺空置，所以无奈拖欠被答辩人2016年11月起至今的租金未付，被答辩人应收的每月租金为524元（代扣缴税费71.26元后实际月租为452.74元），答辩人愿意据实支付所欠租金给答辩人。二、被答辩人诉请确认物业管理费标准的请求与本案租赁合同纠纷属于不同民事法律关系，依法应另案处理。一审法院认定的事实:被告（甲方、承租方）与原告（乙方、出租方）于2003年4月6日签订了《商铺租赁合同书》，合同约定：一、被告所承租的原告商铺，位于惠州市河南岸××西侧××小区“××装饰家居广场”××号铺位。二、租赁期为一十五年。若原告按一次性付款购铺，自原告将购铺尾款付清后，被告开始给原告计租；若原告按银行按揭方式购铺，自原告将购铺首付款交清并办齐银行按揭手续后，被告开始给原告计租。三、为了支持被告的经营活动，原告同意从计租日起顺延三个月收取被告的租金，租赁期保持一十五年不变。租赁期限为2003年4月7日至2018年4月7日。四、租金标准及支付方式。双方同意每年租金总额为人民币6287元，即每月租金为人民币524元。租金每月支付一次，每月的五号被告向原告支付上月租金，原告收取租金后，应开具租赁发票给甲方（抬头由被告指定或由被告代扣代缴相关税票）。五、原告同意被告承租后对外转租经营，转租的对象及转租的租金均与原告无关，原告不得干涉转租方的经营活动。六、租赁期间所发生的市场经营管理费、水电费等因经营产生的费用均由被告支付。七、违约责任。1、为保证被告承租的铺位统一的经营形象，原告不得单方解除合同。如原告单方解除合同，应赔偿被告的一切经济损失，包括被告经营造成的损失。2、被告应确保按期支付租金，如被告连续三个月未支付租金给原告，原告有权取消合同，并由被告赔偿原告的一切经济损失。八、合同期满，为保证家居装饰广场的统一经营，在同等条件下，原告应确保被告的优先承租权。九、本协议一式两份，自双方签字盖章后生效，至履行完毕时失效。原、被告在该份合同上签名并盖章确认，落款时间为2003年4月6日。原告遂于2017年8月4日以房屋租赁合同纠纷诉至本院。另查之一，庭审中双方确认2016年12月之前的租金均已付清。另查之二，经本院组织原、被告双方进行调解，未能达成一致。一审法院认为：双方之间就位于惠州市××西侧××号小区泰安居第四层046号商场的租赁合同关系，均系双方真实意思表示，合同内容并未违反现行法律法规规定，应为合法有效，双方均应遵照执行。现被告拖欠租金，业已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告诉至本院，请求被告支付2017年1月至2017年11月拖欠、预期的租金5764元（524元／月×11个月）及因拖欠租金产生的利息，既有事实依据，亦有法律依据，本院予以支持。关于原告诉请被告支付从2003年4月至2003年7月拖欠的租金及利息，业已超过诉讼时效，本院不予处理。关于原告诉请确认涉案房屋惠州市演达一路西侧大石湖3号小区泰安居第四层046号商场[粤房地证字第C2838560号]物业管理费用为5元/月.平米的请求，不属于本案处理范围。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第一百零八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市泰安居物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢淑媛支付2017年1月至2017年11月拖欠、预期的租金5764元以及相应拖欠、预期的租金利息（以租金5764元为本金，按照年利率6%，自起诉之日起即2017年8月计至租金给付之日止）。二、驳回原告谢淑媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交25元），由被告惠州市泰安居物业管理有限公司负担。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。对当事人在本案中争议的事实，本院认定如下：本案一审中泰安居公司提交的已付租金证据中，证明支付租金的截止时间为“2016年5月至6月”的租金。泰安居公司也认可，本案一审中计算租金的期限有误。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据本案一审宣判后的上诉意见和答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：拖欠租金的起止期限如何确定、是否应当扣减税金等。根据本案一审、二审中泰安居公司的举证及自认，该公司向谢淑媛支付租金的最晚时间段“2016年5月至6月”。因此，本案中泰安居公司拖欠租金的起算时间点应当从2016年7月7日起计算。一审法院将起算点错误认定的，本院予以纠正。关于截止期限，本案一审中谢淑媛作为原告请求的时间点是一审开庭之日即2017年11月28日且一审法院已经支持，本案二审中请求计算至2017年12月的本院依法不予支持。据此，应当支付租金的时间段为2016年7月7日至2017年11月28日共计16个月零21天，每月按照合同约定的524元计算为8750.79元（16个月×524元/月+524元/月÷30×21）。关于2003年6月30日至2003年9月30日的租金，如果是每个月的租金均顺延三个月支付，则“2003年6月30日至2003年9月30日”的租金已经在2003年10月-12月期间已经支付，而不是至今尚未支付。聂喜科主张至今尚未支付的，那么该部分租金已经超过了法定的诉讼时效，一审法院不支持是正确的。关于税金的承担问题，因涉案的物业租赁产生租金收入依法应当缴纳相应的税金，取得租金收入的一方是法定的缴税义务人，而支付租金的一方只是代扣代缴义务人。泰安居公司在本案诉讼中并未提交其已经支付本案争议期间代缴税金的证据，因此也可以由谢淑媛在取得涉案租金后自行交纳租金。故而泰安居公司请求在本案诉讼中直接扣减谢淑媛租金的请求，本院不予支持。至于在本案诉讼终结后，泰安居公司已经实际交付涉案租金的应缴税款的，可以在执行中直接用缴税凭证抵扣相应的金额。综上所述，上诉人谢淑媛的上诉主张有事实依据和法律依据，其上诉请求本院予以支持。上诉人泰安居公司的上诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。原审尽管查明事实不清，导致实体处理欠妥，其判决本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初8160号民事判决第二项及受理费承担部分；二、变更惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初8160号民事判决第一项为：被告惠州市泰安居物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告谢淑媛支付2016年7月7日至2017年11月28拖欠、预期的租金8750.79元以及相应拖欠、预期的租金利息（以租金3287元为本金，按照年利率6%，自起诉之日起即2017年7月7日计至租金给付之日止）。三、驳回惠州市泰安居物业管理有限公司的全部上诉请求。本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人惠州市泰安居物业管理有限公司负担。上诉人谢淑媛预交的上诉费50元，由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  黄宇乐二〇一八年七月十六日法官助理  赵 铎书 记 员  彭科梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。