广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初3030号原告：兰宏伟，女，1970年4月19日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：张金铭，广东华佑律师事务所律师。被告：惠东碧桂园房地产开发有限公司，住所地广东省惠东县稔山镇边马（镇政府大院三楼）。法定代表人：梁继业。委托诉讼代理人：王骞，广东卓凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄永奇，广东卓凡（惠东）律师事务所律师。原告兰宏伟与被告惠东碧桂园房地产开发有限公司（以下简称惠东碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兰宏伟的委托诉讼代理人张金铭，被告惠东碧桂园公司的委托诉讼代理人黄永奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰宏伟向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期办理房产证的违约金4200元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订了一份商品房买卖合同，其中约定原告购买被告开发的位于惠东县房，房款总价为872561元。合同签订后，原告已依约交清了房屋总价款及相关的契税、维修基金等。双方签订的合同及《补充协议书》的相关约定，买受人收楼之日起270天内，出卖人应当将权属登记资料提交给产权登记机关备案，逾期提供的，每逾期一天出卖人应当向买受人支付人民币贰拾元的违约金。本案中，被告于2017年10月28日将合同约定房产交付原告，但被告未在合同约定时间为原告办理房产证，已构成违约。因此，根据被告的实际逾期时间计算，被告应支付原告逾期办证的违约金为4200元。被告惠东碧桂园公司辩称，一、2016年6月28日惠东县启动统一不动产登记工作对答辩人作为特大房地产开发商项下楼盘的办证时间造成了不可逾越的重大影响。2016年6月28日惠东县启动统一不动产登记工作之后，答辩人包括本案楼盘的十里银滩项目楼盘前期未完工作成果及期限归零，楼盘未完成初始登记全部在2016年6月30日之后从头开始登记工作。并且，本案存在答辩人作为特大房地产开发企业遇到登记办证工作的特殊情况，在惠东县“一刀切”启动统一不动产登记工作之后的两到三年内，仅答辩人一家企业的到期办证需求量就超过惠东全县在同期总的办证工作能力。2016年6月28日，惠东县人民政府发布《关于启动不动产统一登记工作的通告》，对本案商品房等房屋，2016年6月30日起政府停止办理《房地产权证))，改办《不动产权证》，并按照《不动产登记规程》等新的管理法规、技术规范等，对不动产登记的主管机关、登记规则、办事流程进行全面调整。因为2016年6月28日惠东县启动统一不动产登记工作，对增量商品房不再办理《房地产权证》，答辩人全部楼盘前期己经消耗时间的未完工作被归零，未完的不动产登记事务自2016年6月28日之后按照新的登记规范和登记流程重作。(一)因初始登记是转移登记的前提，在初始登记环节发生如下导致延误事件:1.2016年6月28日前未完成的初始登记工作被清零，初始登记工作从头开始。2.补充测绘数据。3.2016年11月份测量工作完成，国土系统建立相关测绘数据后才具备初始登记权籍调查的条件。(二)转移登记环节存在导致延误事件:2016年6月30日前未完成初始登记只有完成初始登记(2017年7月一2018年1月)后才能进行转移登记。同时，在2016年6月30号前已经完成初始登记但仍未办理出房产权证的商品房均也需要重新完成国土权籍调查才能进行转移登记(共计6655套)，因不动产登记机构办理流程未最终确定，递件工作被停滞，至16年底方可分批成功受理转移权籍调查，且于2017年4月份分批出具权籍成果表。因答辩人楼盘全部远远早于2016年6月28日即完成竣工备案具备不动产登记全部实质条件。二、惠东县启动不动产统一登记工作之后的两到三年里形成的仅答辩人一家的到期办证需求超过惠东全县工作能力的重大变化，该情况对办证期限问题的影响，完全符合最高人民法院确定的因情势变更原因应变更或解除合同的法定条件，法院不能要求答辩人承担2016年6月28日之后办理《房地产权证》逾期的违约责任。三、其它买受人责任问题。1.对于本案转移登记资料递交时间的起算问题，按照《委托办理权属登记协议书》约定应是买受人楼款税费、提供和签署文件，以及收楼无质量异议三个条件均具备才起算，该三个条件是否全部具备应由权利主张人即被答辩人提供证据证明，未经证明其诉请不成立。2.因买受人人为原因造成转移登记申请额外后延也应归责买受人，不应由答辩人承担责任。综上，各买受人原告对答辩人的诉讼请求依法不可能成立，请求法院依法驳回。四、关于逾期办证违约金计算时间，每一个违约金债权具有独立性，逾期一天即产生一个违约金，继续性债权应就单个债权分别计算诉讼时效，本案中部分违约金已超过诉讼时效，答辩人不承担支付该部分违约金的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的证据和事实，本院认定如下：1.兰宏伟（买受人）与惠东碧桂园公司（出卖人）于2015年12月29日签订了商品房买卖合同，约定标的物为惠东县房，房屋总价款为872561元，约定2017年10月30日前交付房屋；商品房买卖合同第二十条“（一）双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。附件十一补充协议第十一条”关于该商品房的房屋登记以本条约为准。买受人和出卖人一致同意由买受人委托出卖人代为办理该商品房的权属登记，该委托的具体事宜详见买受人与出卖人签订的本补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》。附录三《委托办理权属登记协议书》第三条约定“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料分别送交房产部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项；2、按房产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3、买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；4、买受人已完成本协议第二条约定事宜……”、第四条“出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付20元违约金。五、因办理本协议第一条约定的事项而由买受人承担的税费，买受人同意只是预付给出卖人，由出卖人向有关部门代缴，在本协议书约定的期限内的任何阶段如遇政府部门变更收费标准或增加新的收费项目的，买受人均应按政府部门的有关规定缴交，如买受人不按规定缴交而引起的任何后果均由买受人自行承担。六、本协议书第三条第2项约定的文件若在出卖人办理时政府部门有变更或要求增加新文件的，买受人均应按政府部门的有关规定履行，如买受人不履行而引起的任何后果均由买受人自行承担。”2.商品房买卖合同签订后，兰宏伟主张按合同约定向惠东碧桂园公司交付了楼款、契税等，提交了相关票据予以证明，惠东碧桂园公司对原告提交的证据没有异议；惠东碧桂园公司向兰宏伟交付了房屋，房屋交付系惠东碧桂园公司的义务，结合现有证据可知房屋实际交付时间应为2017年10月28日。3.本院就本案事实依法向惠东县自然资源局调查取证，惠东县自然资源局函复本院，内容为“一、根据《不动产登记操作规范》（试行）第1条第4点规定，申请不动产首次登记（确权）前，需办理权籍调查。申请不动产转移登记时，不动产界址未发生变化的，无需办理权籍调查，我局测绘部门利用早期完成的权籍调查出具相应的权籍成果即可。二、涉案房屋办理权籍调查、产权登记有关时间详见附表。”附表记载涉案房屋初始登记阶段不动产权籍调查受理时间为2017年10月20日，初始登记阶段不动产权籍调查完成时间为2018年1月2日，转移登记阶段批量申请出具权籍调查成果时间为2018年7月16日，转移登记阶段批量出具权籍调查成果完成时间为2018年7月23日，申请办理初始登记时间为2018年1月2日，办理完毕初始登记时间为2018年4月2日，预收房屋转移登记资料时间为2018年10月30日，办理房屋转移登记时间为2019年2月18日，办理完毕房屋转移登记时间为2019年2月20日，并备注“1、不动产统一登记实施前已完成权属登记的，无受理相关信息；2、批量送件业务先预收材料，待材料齐全后办理。”4.惠东碧桂园公司主张在2016年6月28日启动不动产统一登记工作之前涉案房屋不具备办证障碍，提交了竣工验收备案表。5.惠东碧桂园公司主张政府在启动不动产统一登记工作，且政府在启动工作后长期没有理顺相关登记工作，导致不动产登记工作长期处于停滞状态，无法正常受理及办理不动产登记工作，直到之后才理顺相关登记工作，工作才进入正常轨道，提交了落款日期为的惠东县人民政府关于启动不动产统一登记工作的通告、落款日期为的关于县不动产统一登记工作2017年第一次联席会议的纪要、落款日期为的关于县不动产统一登记工作协调会议的纪要、落款日期为2020年1月2日的关于政府信息公开答复予以证明。6.惠东碧桂园公司主张重设不动产登记制度导致政府登记工作延误、停顿的事实，提交了惠东县商品房首次登记告知书、不动产登记申请审批表计不动产权籍调查表、不动产登记受理清单（首次登记）、商品房转移登记申请文件。另，惠东碧桂园公司主张因原告自身原因导致迟延办证，其已经通过电话或短信形式通知原告进行面签或缴纳税款，但被告未提交相关通知等证据予以佐证。7.原告于2021年3月11日提交网上立案申请。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议焦点系，1.约定办理权属登记的截止日为何时；2.是否存在政策原因影响权属转移登记进程；3.原告的诉讼请求是否超过诉讼时效；4.本案如何处理。关于第一个焦点，被告主张惠东县人民政府自2016年6月30日起将原来的房地产权证变更为不动产权证后，商品房买卖合同约定的办证义务已经不适应新的工作任务，认为应根据情势变更原则不予执行商品房买卖合同及委托办理权属登记协议书关于办证的约定，原告对被告的主张不予认可。商品房买卖合同约定的房地产权证与目前的不动产权证确实名称不同，但两者实际上均是房屋权属证明，该名称变化并不导致惠东碧桂园公司无法履行其办理权属证明的义务，且惠东碧桂园公司已实际向产权登记中心提交相关办证材料，产权登记机关也将涉案房屋的不动产权证办理完毕，惠东碧桂园公司主张应另行协商办理期限没有事实和法律依据，本院不予支持，被告应当按商品房买卖合同及委托办理权属登记协议书的约定履行相关义务。委托办理权属登记协议书第三条约定了三个条件，第一个条件系楼款、税费等，第二个条件系原告需按要求提供及签署相关文件，第三个条件系原告收楼并对房屋质量无异议。委托办理权属登记协议书明确约定税费由被告代收并代缴，被告未能举证证明何时要求原告缴纳，没有证据证明原告存在迟延履行的情况，关于楼款，原告也已按约定缴纳；被告未能举证证明原告迟延递交或签署何种资料，更未举证证明何时通知原告递交或签署何种资料；交付房屋系被告的义务，且结合本案证据，原告已按约定支付了相关款项，本案权属证明也实际办理完毕，可见不存在办理障碍，被告也未举证证明原告的何种具体行为影响了房屋权属转移登记，被告辩称原告存在过错，本院不予采纳，本案房屋转移登记起算270天的时间点为房屋实际交付之日，即约定办理权属登记的截止日为2018年7月25日。关于第二个焦点，中华人民共和国国土资源部公布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”可见，《不动产登记暂行条例实施细则》施行后，不动产登记变化较大的系增加了权籍调查，惠东县人民政府于2016年6月28日发布关于启动不动产统一登记工作的通告，被告履行办证义务的截止时间点为房屋实际交付之日起的270天即2018年7月25日，该时间在当地政府部门实际启动不动产登记时间之后，实施不动产登记后，不动产首次登记及转移登记申请前均需要办理权籍调查，该政策确实对办理权属登记存在一定的影响，扣除初始登记、转移登记权籍调查时间更符合公平原则，故本院对初始登记、转移登记权籍调查时间在惠东碧桂园公司逾期办理权属证明中的时间中予以扣除，即扣除2017年10月20日至2018年1月2日计75天的初始登记权籍调查时间和2018年7月16日至2018年7月23日计8天的转移登记权籍调查时间。关于第三个焦点，案涉合同所约定的系按日计算逾期办证违约金，即每日的违约金属单个债权，故应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间；同时，被告未按约定的期限办理产权证，原告应当知道其权利被侵害,故每日的违约金从当日开始计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国民法总则》，以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，对于2017年10月1日之前已超过两年诉讼时效期间的，不再适用三年诉讼时效期间，对于2017年10月1日尚未超过二年诉讼时效期间的，适用三年诉讼时效期间。根据上述法律规定，本案所涉的每个债权的诉讼时效期间均系按三年计算，而原告提起诉讼的日期为2021年3月11日，经核算，原告主张的逾期办证违约金均不超过诉讼时效。关于第四个焦点，本案逾期办证违约金的起算点为房屋交付之日起的270日之次日即2018年7月26日，终止点为被告递交有效、齐全的办理权属登记材料之日，结合惠东县自然资源局的复函知，被告系批量预交材料，待材料补充齐全后才能办理，被告未能举证证明其递交的资料系齐全的材料，根据举证规则，应当认定“办理不动产转移登记”的时间为资料齐全的时间，故被告的逾期时间为2018年7月26日至2019年2月18日计208天，扣除初始登记、转移登记权籍调查时间合计83天，实际逾期时间为125天；委托办理权属登记协议书明确约定违约金标准为每天20元，该约定不违反法律规定，双方均应遵守，故违约金计为2500元。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释〔2018〕12号）第一条、第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠东碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起7天内支付逾期办证违约金2500元给原告兰宏伟；二、驳回原告兰宏伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告惠东碧桂园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 彭崇峰二〇二一年六月二十一日法官助理 李慕晴书 记 员 蔡建华