广西壮族自治区东兴市人民法院民 事 裁 定 书（2021）桂0681民申9号再审申请人（原审原告）：东兴市居乐物业管理有限公司，住所地广西东兴市，统一社会信用代码91450*064R。法定代表人：朱辉雄，总经理。被申请人（原审被告）：李建利，男，1975年12月17日出生，汉族，住广西东兴市。再审申请人东兴市居乐物业管理有限公司（以下简称“居乐物业公司”）因与被申请人李建利物业服务合同纠纷一案，不服东兴市人民法院（2020）桂0681民初1218号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。再审申请人居乐物业公司申请再审称，一、原审判决认定的事实缺乏证据，导致认定事实错误。1.申请人居乐物业公司一直根据合同约定全面履行合同义务，不存在服务质量问题。在本案中，小区偶尔出现的清洁不到位等小问题不属于“重大瑕疵”，且这些小问题只要一出现，申请人就立马进行了整改，未对包括被申请人在内的业主造成损失。原判决认定“原告为该小区提供物业服务期间，部分服务项目确实不符合要求，存在小区清洁、维修不到位、门岗执勤缺失，电瓶车乱停乱放堵塞消防通道，部分业主私自占用公摊面积等现象，这种情况导致部分业主认为原告提供服务不符合要求而拒付费用。”，然而，原审法院未到申请人服务的小区走访调查，也没有对小区现状进行了解，如何能够查明以上情况，并且在判决中也未写明上述列明现象出现、持续的时间及申请人有无整改的情况，仅凭被申请人的片面之词就认定申请人提供的物业服务不合格、存在严重瑕疵，无权要求被申请人足额缴纳物业费用，是错误的。2.原审判决认为申请人的服务不符合要求是根据法官的自由裁量，没有结合当地行政部门颁布的物业资质标准以及物业服务企业所对应的收费资质等级来认定服务质量，缺乏一个评判的标准。原审忽视审查申请人服务小区非高档小区，申请人仅收取每月每平方米1元物业服务费用是无法提供一级等级的物业服务水平的，原审没有一个评定的标准，直接主观认定申请人服务不合格是错误的、不公平的、难以让人信服。二、原审判决适用法律错误，应当予以纠正。1.原审在查明事实不清的情况下，在没有一个评判标准的前提下，认为申请人提供的物业服务未达标，根据过错责任的适用原则，仅支持了70%的物业服务费用，是适用法律错误。2.申请人提供的服务并未达到严重瑕疵程度，被申请人应当向申请人支付违约金，原审根据过错责任原则不支持申请人诉请的违约金，是错误的。三、申请人认为原审判决实体处理不当，显失公平。1.小部分业主存在投机取巧心理，希望通过不缴纳物业费用的方式赶走物业管理公司，这样可省下不少物业费。2.申请人现在按每月1元／㎡向业主收取的物业服务费用符合物价局的规定，不仅比前期物业公司收费低，且在东兴市物业收费中也几乎没有。现在明基花园的物业管理费用很合理且不能再低，否则申请人将运营不下去，也不会有其他物业服务企业敢接手。物业公司运营需要成本，例如保安、清洁工人、专业维修人员等的工资开销，物业管理相关设备运营维护等都需要物业管理费用支持。现因部分业主不按时缴纳物业费用、水电费用、公摊费用导致申请人每月需要自己垫付水电费及员工开销才得以维持，长此以往，申请人将不能更好的为业主提供服务。3.原审不仅不支持逾期未交费的违约金，还直接扣减30%的物业费用，相当于每月0.7元/㎡的物业服务费用，这对物业公司来说不仅是亏损的，对于按时缴纳物业管理费用的业主来说更是不公平，更会引起他们的不满，如法院不依法予以纠正，将会出现大量的恶意拖欠物业服务费用，鼓励更多的业主不去缴纳物业费，因为违约拖欠不缴纳比按时缴纳更加有利可图，可向物业公司缴纳更少的物业费。并且，已经交费的业主会如何行为，是否导致产生更多的不当得利诉讼。如此，只会浪费司法资源，不能实现定纷止争的目的。如此，小区也不会再有物业公司能够生存下去，最终，没有物业公司服务的小区，小区业主的生活水平将会大大降低，最终受到危害的是小区业主。4.此前，申请人在东兴市人民法院已经起诉过11个案件了，案号为（2019）桂0681民初800号—811号，当时原审法院以与本案原判决一样的理由，认为申请人存在严重违约行为，物业服务费仅支持70%，后申请人不服上诉到防城港市中级人民法院，经该院审理，最后支持了申请人全部的物业服务费用。现在本案原审中，申请人提交了防城港市中级人民法院的终审判决书，为作出公正判决作参考，然而本案原判决忽略了终审判决的裁判宗旨和精神，也没有考虑判决将会产生的社会后果及影响，而作出了本案不公正的原审判决。被申请人李建利提交意见称，对东兴市人民法院于2020年10月14日作出的（2020）桂0681民初1218号民事判决书无异议，同意法院作出的公平公正的判决，且自该判决生效以来，申请人居乐物业公司对小区环境存在的问题并无整改。在本案审查过程中，居乐物业公司未有新证据提交。被申请人李建利向本院提交了新证据：于2020年11月至2021年4月新拍摄的明基花园小区环境的照片，拟证明申请人的物业服务不到位，在判决生效后未进行整改。本院经审查查明，本院于2020年8月24日立案受理原告居乐物业公司与被告李建利物业服务合同纠纷一案。居乐物业公司在原审向本院起诉请求：1.被告支付原告物业费及停车费6081元并支付违约金；2.被告向原告偿还垫付各项费用（包括：电费、水费、垃圾费、公摊电费、公摊水费及其他费用）共8498.38元并支付逾期付款利息。原审认定事实：明基花园的物业管理费用为“小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取；高层住宅按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取”，车位使用费为“自购小车位每月需缴纳车位服务费50元；室外车位每月需缴纳车位服务费80元；室内车位，每月需缴纳车位服务费150元，地下室车位，每月需缴纳车位服务费150元”，代缴的电费含税为0.5441元／度，代缴的水费含税为2.93元／方。被告系广西东兴市业主，房屋建筑面积122.71㎡，每月物业服务费用122.71元，每月停车费80元。被告在2018年1月1日到2020年6月30日期间欠缴物业服务费用3681元，停车费2400元，电费4921.38元，水费2537.7元，垃圾费210元，公摊电费618.9元，公摊水费97.8元，二次加压电费78.7元，更换总水表费、重装石凳的费用、水损费等费用33.9元，被告未支付上述欠费。另查明，原告为该小区提供物业服务期间，部分服务项目不符合要求，存在小区清洁、维修不到位，门岗执勤缺失，电瓶车乱停乱放堵塞消防通道，部分业主私自占用公摊面积等现象，这种情况导致部分业主认为原告提供服务不符合要求而拒付费用。原审认为：原、被告虽未正式签订书面的物业服务合同，但原告已实际进驻该小区并对包括被告在内的全体小区业主提供相应物业服务，原、被告已形成物业服务合同关系。原告为全体小区业主、物业使用人提供物业服务，被告作为小区业主有义务向原告交纳物业服务费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任；对违约责任没有约定或者约定不明确的，受损害方根据标的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。原告提供的物管服务存在严重瑕疵，在合同履行过程中存在过错，其请求被告承担迟延交付物业服务费用的违约责任，不予支持。原告已构成违约，其要求被告足额交纳物业费显然不妥，综合原告的违约情况，根据过错责任的适用原则，原告诉请的物业服务费，本院依法支持70%，业主按原定标准的70%向原告支付从2018年1月1日到2020年6月30日期间的物业服务费及停车费4256.7元。被告应支付原告已实际发生的电费4921.38元，水费2537.7元，垃圾费210元，公摊电费618.9元，公摊水费97.8元，二次加压电费78.7元，更换总水表费、重装石凳的费用、水损费等费用33.9元。原告请求被告支付逾期付款利息,无事实及法律依据,不予支持。本院于2020年10月14日对原审作出（2020）桂0681民初1218号民事判决书，判决：一、被告李建利在本判决生效之日起十日内支付原告东兴市居乐物业管理有限公司物业服务费及停车费共4256.7元；二、被告李建利在本判决生效之日起十日内支付原告东兴市居乐物业管理有限公司的电费4921.38元，水费2537.7元，垃圾费210元，公摊电费618.9元，公摊水费97.8元，二次加压电费78.7元，更换总水表费、重装石凳的费用、水损费等费用33.9元；三、驳回原告东兴市居乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。原审依法适用小额诉讼程序，原审判决为终审判决。原审原告居乐物业公司的委托诉讼代理人李佳余、原审被告李建利的委托诉讼代理人骆永茂均于2020年10月16日签收了民事判决书。至此，本院作出的（2020）桂0681民初1218号民事判决书于2020年10月17日生效。居乐物业公司于2021年1月21日向本院提交再审申请，同时提交的证据，均已在原审中提交，并已经原审组织质证，未有新证据提交。本院经审查认为，居乐物业公司的再审申请不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条“当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；（五）对审理案件需要的主要证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；（七）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；（八）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；（九）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；（十）未经传票传唤，缺席判决的；（十一）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；（十二）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的；（十三）审判人员审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的。”的规定，结合再审申请人居乐物业公司的再审申请理由，本院主要审查原判决是否存在上法律规定的第（二）、（六）项应当再审情形。关于居乐物业公司的再审申请是否符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（二）项“原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的”情形的问题。原审被告李建利在原审审理过程中向本院提交了于2018年1月至2020年9月期间陆续拍摄的反映明基花园小区公共场所中的道路、绿化地垃圾未清洁、小区垃圾桶随意摆放、道路积水无人清理、机动车、电动车占用小区公共道路及消防通道、电动车私拉电线充电、在小区内的公共场所搭灶台生火煮东西、擅自改变物业共用部位私自占用消防通道划分停车位、小区内存在违法搭建建筑物及构筑物、有业主在小区共用部位饲养家禽、小动物等照片、视频证据。居乐物业公司未能提供充足证据证明其解决了或者制止了小区照片所反映的问题。原判决根据原审被告李建利提交的证据认定居乐物业公司在为案涉小区提供物业服务期间，部分服务项目不符合要求，存在小区清洁、维修不到位，门岗执勤缺失，电瓶车乱停乱放堵塞消防通道，部分业主私自占用公摊面积等现象并无不妥。关于居乐物业公司再审申请是否符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第（六）项“原判决、裁定适用法律确有错误的”情形的问题。原审根据查明的事实，认定居乐物业公司在合同履行过程中存在过错，从而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”的规定，驳回其请求原审被告李建利承担迟延交付物业服务费的违约责任并无不当，而综合居乐物业公司的违约责任，对原审被告李建利未交纳的物业服务费酌情减免30%，并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定,裁定如下：驳回东兴市居乐物业管理有限公司的再审申请。审 判 长 陆 淑 芸人民陪审员 黄  鑫人民陪审员 邓 银 锋二〇二一年六月十一日法官 助理 黄 杏 梅书 记 员 叶杨晓娜