广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初21625号原告：广州市建隆物业管理有限公司，住所地广州市越秀区流花路117号内自编22号二、三层，统一社会信用代码91440104714288878J。法定代表人：钟伟明，董事长。委托代理人：张英、夏欢，均系北京市康达（广州）律师事务所律师。被告：广州娱艺影院管理有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道西74号花城汇负一层1130-1132号铺，统一社会信用代码9144010156976534X3。法定代表人：许丕绩，董事长。委托代理人：彭波、陈立宏，均系广东固法律师事务所律师。原告广州市建隆物业管理有限公司（以下简称建隆公司）诉被告广州娱艺影院管理有限公司（以下简称娱艺公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告建隆公司的委托代理人张英，被告娱艺公司的委托代理人彭波、陈立宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建隆公司诉称：2011年9月，被告与案外人广州新中轴建设有限公司珠江新城分公司（以下简称新中轴分公司）签订《花城汇商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定新中轴分公司向被告出租商铺并收取管理费。2013年3月，新中轴分公司向原告发出《关于花城汇物业管理的委托函》，委托原告自2013年4月1日起对珠江新城花城汇提供物业管理服务。2015年2月，被告与新中轴分公司、广州市城投资产经营管理有限公司珠江新城分公司（以下简称城投分公司）、广州市城市建设投资集团有限公司（以下简称城建公司）签订《补充协议》（以下简称《补充协议》），约定新中轴分公司将《租赁合同》项下权利、义务转让给城投分公司。2015年3月，原、被告与城投分公司签订《广州市花城汇项目商场物业服务合同（UA影院）》（以下简称《物业服务合同》），约定由原告对珠江新城花城广场负一层提供物业管理服务，自2013年7月1日起向被告收取管理费，被告每月7日前向原告支付物业管理费275340元，逾期支付的，每逾一日按欠缴金额的千分之一支付违约金。自2013年7月8日起，被告因未按时向原告缴纳管理费产生了违约金，直至2014年9月30日，被告向原告缴纳了2013年7月至2014年8月的管理费。但仍拖欠2013年7月8日至2014年9月30日期间逾期缴纳管理费产生的违约金共计965677.17元。原告多次催缴，被告至今仍未缴纳。据此，原告诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付逾期缴纳2013年7月1日至2014年8月31日管理费的违约金965677.17元（以当期应缴费用为本金，分别自应缴费之日的次日起算，按每日千分之一的标准，计至实际付清之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。被告娱艺公司辩称：一、为妥善解决原、被告之间物业管理费违约金的争议，双方于2019年4月18日进行了磋商，在双方的会议纪要中明确了被告已按照2014年9月16日签署的《备忘录》（以下简称《备忘录一》）按期足额缴清了2013年7月1日至2014年8月31日的物业管理费，不产生违约金。为进一步界定物业管理费违约金金额，原、被告又于2019年5月27日签署了《备忘录》（以下简称《备忘录二》），除再次明确被告已按照《备忘录一》的约定按时缴清2013年7月1日至2014年8月31日的物业管理费外，当时仅将逾期交纳2014年9月1日至2018年4月30日物业管理费的违约金计算明细作为附件，而未对本案争议期间的违约金作出任何设定。故《备忘录二》应视为原告已明确被告不存在任何违约行为，并放弃主张逾期缴纳2013年7月至2014年8月物业管理费的违约金。二、根据广州市仲裁委员会作出的已生效的（2018）穗仲案字第23513号裁决，认定《备忘录一》的目的在于解决案件各方关于租金及物业管理费支付的争议，鉴于案涉场地确实存在垫资建设、迟延交付场地的情况，故《备忘录一》中明确约定2013年7月至2014年8月的租金和物业管理费自签订《备忘录一》后两个星期内付清，应视为对《租赁合同》进行实质变更的一揽子协议，当时各方均未提及违约金的内容，也没有再设定违约金条款。因被告已按照《备忘录一》的约定按时足额支付2013年7月至2014年8月的物业管理费，故不产生违约金。三、《备忘录一》签订后，未有证据显示原告向被告主张过本案争议期间的违约金，原告在本案中主张的违约金已超过诉讼时效，不应得到支持。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2011年9月6日，新中轴分公司（甲方/出租人）、被告（乙方/承租人）及城建公司（丙方/业主）签订《租赁合同》，约定：丙方是位于中国广州市花城汇商铺的所有权人，丙方全权委托和授权甲方负责该商场的经营管理和出租事宜，并授权甲方以出租人的名义与承租人签订和履行合同。乙方愿意按本合同约定的条件承租位于中国广州市花城汇的商铺。甲方将位于广州市天河区珠江新城花城广场花城汇已规划成影院的商铺出租给乙方，计租面积9178平方米，租赁期限自甲方将第一期商铺交付乙方之日起连续计十年，于十年期满后，乙方可根据约定的租金标准续租，租赁期限可自动顺延十年，但从商铺交付之日起计租赁期限最长不超过二十年……综合管理费以商铺计租面积计算，每月30元/㎡，每月综合管理费275340元乙方应在每月第七日前缴付，逾期支付的，每逾期一日，须按应付费用的0.1%向甲方支付违约金等。2013年3月28日，广州新中轴建设有限公司向原告发出《关于花城汇物业管理的委托函》，载明自2013年4月1日起，委托原告为花城汇物业管理单位，期限为1年。2015年3月，原告（甲方）、被告（乙方）及城投分公司（丙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方为乙方所承租花城汇商铺及广州市珠江新城花城大道89号花城广场负一层（以下简称涉案商铺）提供物业管理服务事宜订立本合同，供双方遵守执行。根据乙方与新中轴分公司、城建公司所签订的《租赁合同》，以及乙方与丙方、新中轴分公司、城建公司所签订的《补充协议》的相关约定，丙方同意由甲方为乙方提供物业管理服务，乙方承租涉案商铺，计租面积9178平方米。本合同期限自2013年7月1日起至2021年8月31日，物业服务费现计收标准为每月每平方米30元，每月物业服务费275340元，乙方需于每月7日前向甲方缴交当月应付物业服务费和收到甲方发出的缴费通知书后7天内缴付自用部分的上月水、电费及其它有偿费用；本合同期内，乙方无故未能依约按时支付物业服务费、偿还甲方代付的水电费等及其它费用，每逾期一日按拖欠金额的千分之一计付违约金，逾期超过40天的，甲方有权依法采取认为必要的措施进行追缴……丙方同意并声明：丙方同意将《租赁合同》中约定的物业管理服务委托甲方依照本合同向乙方提供，并同意乙方将《租赁合同》中约定的、应向丙方缴付的综合管理费由乙方依照本合同约定的物业服务费形式和标准向甲方支付，甲方收取物业服务费后提供物业服务等。原告为证明被告逾期缴纳2013年7月1日至2014年8月31日的物业管理费，且原告已向被告发函催缴违约金，向本院提交了如下证据：1、《广发银行客户回单》，显示被告于2014年9月30日向原告转账支付3845103元，备注为2013.7-2014.9管理费。2、原告于2018年12月29日向被告发出的《建隆公司关于催缴管理费违约金的函》（复印件，其上的签收签名为原件），载明截止到2018年12月26日，被告仍欠缴原告管理费违约金2490751.05元（详见附件），请被告收到本函后尽快缴清欠费；函件下方为“冯**1.4”的手写签字；附件《管理费、违约金统计表》载明2013年4月至2018年4月被告应付管理费、实付管理费及产生的违约金情况。经质证，被告确认上述证据的真实性，但不认可证明内容，因根据双方协商情况，被告于2014年9月30日付清2013年7月1日至2014年8月31日的物业管理费后即不产生违约金，原告至2018年底向被告发函主张违约金有违双方的约定，且已超过诉讼时效。被告为证明其所述情况，向本院提交了如下证据：一、显示由新中轴分公司（甲方）与被告（乙方）于2014年9月16日签订的《备忘录一》，载明各方于2011年9月6日签订的《租赁合同》中租金及综合管理费等相关问题进行协商，现将有关事项签订备忘录如下：……（二）、经各方友好协商同意：自2013年7月份起，乙方依据租赁合同约定的标准缴纳每月租金和综合管理费，其中2013年7月至2014年8月份的租金及综合管理费于双方签署本备忘录后的两个星期内缴清，此后每月租金和综合管理费按合同约定的时间支付；就2013年7月份之前的租金及综合管理费事宜，各方同意暂时搁置，另行协商处理等。二、显示由原告于2014年9月25日向被告发出的《催费通知书》三份，分别要求被告支付影院一期、二期、三期2013年7月至2014年8月的管理费1773660元、1627080元、444363元。三、《星展银行广州分行业务回单》，显示被告于2014年9月30日向被告汇款3845103元，交易摘要为2013.7-2014.9管理费。四、显示原告于2014年10月11日向被告出具的《发票》5张，合计综合管理费3845103元，附注均为2013年7月-2013年12月，2014年1月-2014年8月。五、《关于娱艺管理费违约金的专题会议纪要》（复印件），载明2019年4月18日上午10时30分原告组织被告召开关于娱艺管理费违约金的专题会议，计划财务部、合同部、服务中心相关人员参加了会议，会议纪要如下：（一）关于娱艺2013年7月1日至2014年8月31日期间的管理费违约金的事宜，会议明确娱艺已按照《备忘录》的约定按期按时缴清了上述时间段内的管理费，故不产生违约金。（二）关于娱艺2016年1月1日至2018年4月30日期间的管理费违约金的事宜，会议明确娱艺已于2019年1月10日支付至原告……后附会议图片。六、《关于娱艺管理费违约金支付的专题会议纪要》，显示2019年4月24日上午10时15分，由原告组织被告召开关于娱艺管理费违约金支付的专题会议。计划财务部、合同部、服务中心相关人员参加了会议；会议纪要如下：（一）关于娱艺2014年9月1日至2015年12月31日期间的管理费违约金事宜，会议就娱艺提出的违约金计算时间按收到催款通知书时间起计收，违约金额为146756.22元，原告表示不认同。会议再次明确娱艺上述期间产生的违约金须按备忘录约定时间支付，管理费违约金为262674.36元。（二）关于娱艺管理费违约金的支付事宜。1、会议明确就违约金支付事宜签订和解协议，要求娱艺于2019年5月1日前将和解协议版本发至麦水恒处呈批。2、会议要求娱艺于2019年6月30日前完成管理费违约金262674.36元的支付工作。后附会议图片及会议签到表。七、显示由原告（甲方）与被告（乙方）于2019年5月27日签订的《备忘录二》，载明根据乙方与新中轴分公司2014年9月16日签订的《备忘录一》，鉴于甲乙双方于2015年3月签订了《物业服务合同》，约定自2013年7月1日起甲方为乙方提供物业管理服务，约定如下：1、甲乙双方一致同意关于乙方2013年7月1日至2014年8月31日期间的管理费事宜，明确乙方已按照与新中轴分公司签订的《备忘录一》约定按期按时缴清了上述时间段内的综合管理费。乙方因迟延支付2014年9月1日至2018年4月30日期间的物业管理费而应向甲方支付的违约金总额为262674.36元（详见后附明细表），其中，乙方已于2019年1月10日向甲方支付了违约金6057.48元，甲方确认收到上述款项，剩余违约金256616.88元，乙方应在本协议签订后30日内一次性向甲方支付……3、乙方向甲方支付完毕上述第1条约定的全部违约金后，双方同意乙方在2014年9月1日至2018年4月30日期间应向甲方缴纳的物管费及违约金均已支付完毕，甲方不再追究该期间乙方的其他违约责任等；后附《管理费、违约金统计表》载明2014年9月至2015年12月被告应付管理费、实付管理费及产生的违约金情况。经质证，原告表示无法核实上述证据1的真实性，因原告并非签署方，但原告确在2014年见过该份备忘录；对上述证据5的真实性不予确认，因被告无法提供原件，原告也未核实到该会议纪要的存在；对其他证据的真实性予以确认，但不能证明被告主张，双方并未就逾期支付2013年7月1日至2014年8月31日物业管理费的违约金达成一致。另查，2018年6月11日，城投分公司、城建公司向广州仲裁委员会提出仲裁申请，要求被告支付租金违约金及管理费违约金，广州仲裁委员会后于2018年12月7日作出（2018）穗仲案字第23513号裁决书，查明包括但不限于如下事实：2014年9月16日，城投分公司与被告签订《备忘录一》，其中内容显示：第二条，自2013年7月起被告依据《租赁合同》约定的标准缴纳每月租金和综合管理费，其中2013年7月至2014年8月份的租金及综合管理费于双方签署本备忘录后的两个星期内缴清，此后每月租金和综合管理费按合同约定的时间支付；就2013年7月之前的租金及综合管理费事宜，各方同意暂时搁置，另行协商处理。第三条，为满足影院经营需要，被告依据《租赁合同》第三条及附件四对影院二、三期结构修改及土建工程费用，自2013年7月开始以被告每月应缴全部基本租金的50%抵充，即被告每月按当月基本租金标准的50%缴纳月基本租金，直至上述款项全额冲抵完毕，城投分公司应在收到被告支付基本租金的50%金额后7天内向城投分公司出具基本租金的全额合法发票等……2016年8月29日，城投分公司向被告发出《租金、管理费及违约金催缴函》，要求被告于2016年9月7日前支付2012年5月1日至2016年9月30日的租金、2012年1月1日至2013年3月31日的管理费，2012年5月1日至2016年8月31日的租金违约金、2012年1月1日至2016年8月31日的管理费违约金（逾期违约金依约每逾期一日按应付费用的0.1%计算，从2013年4月1日起已委托原告收取管理费，请被告自行与原告核对欠款情况）。2017年5月16日，城投分公司向被告发出《关于支付租金的函》[穗城投经分（2017）83号]，表示：《备忘录一》签署已2年多，对于2013年7月之前的租金和综合管理费等费用，城投分公司一直要求与被告协商，但至今仍未达成一致处理意见，有鉴于此，请被告按照《租赁合同》的约定支付2013年7月之前的租金。2018年4月2日，城建公司向被告发出《关于租金支付的函》[穗城投经分函（2018）28号]，表示：《备忘录一》签订后，对于2013年7月份之前的租金和综合管理费等费用，城建公司一直要求与被告协商，至今未能达成一致处理意见，请被告按照《租赁合同》的约定支付2013年7月之前的租金、管理费……根据以上查明事实，仲裁庭意见如下：2015年3月，原、被告与城投分公司签订《物业服务合同》，约定根据《租赁合同》《租赁合同》的约定，城投分公司同意由原告为被告提供物业管理服务，期限自2013年7月1日至2021年8月31日。因此，《物业服务合同》签订后，原告为收取物业管理费及违约金的主体，且该合同约定由法院管辖，城投分公司、城建公司不是收取该部分费用的适格主体，其要求被告向其支付管理费违约金没有事实和法律依据，仲裁庭对该部分管理费违约金没有管辖权，因此对于城投分公司、城建公司要求被告支付2013年7月之后管理费违约金的仲裁申请，仲裁庭予以驳回……仲裁庭认为，双方签署《备忘录一》的目的在于解决双方之间的租金支付纠纷，城投分公司、城建公司在《备忘录一》中未提及2013年7月至2014年9月30日之间的租金违约金并同意搁置部分租金的支付争议，结合涉案场地确实存在垫资建设、迟延交付场地的情况，仲裁庭认为该《备忘录一》应视为对《租赁合同》及《补充协议》的变更，应视为城投分公司、城建公司放弃主张2013年7月至2014年8月期间租金的违约金。并且城投分公司、城建公司在《备忘录一》中同意被告就2013年7月至2014年8月的租金、综合管理费于签订《备忘录》后两个星期内付清……被告按照城投分公司、城建公司的要求于《备忘录一》签订后两个星期内（即2014年9月30日前）一次性向城建公司支付了租金6051733元，符合《备忘录一》的约定。城建分公司、城投公司主张被告支付该期间的租金违约金没有事实和法律依据，仲裁庭不予支持……本院认为：根据本案查明的事实，可知自《备忘录一》明确被告应在2014年9月16日后两个星期内付清2013年7月至2014年8月的综合管理费，原告于2014年9月25日向被告发出2013年7月至2014年8月综合管理费的《催费通知书》后，被告已依约于2014年9月30日履行了其付款义务。此后，原告直到2018年12月29日才第一次向被告主张逾期交纳2013年7月至2014年8月综合管理费的违约金，有违常理；即便根据（2018）穗仲案字第23513号裁决书查明的事实，城投分公司亦是直到2016年8月29日才第一次向被告主张2012年1月1日至2016年8月31日的管理费违约金，亦有违常理；2014年9月30日之后各方就被告的欠费问题多次进行了沟通，基本都未提及被告需支付逾期交纳2013年7月至2014年8月综合管理费的违约金；甚至在原、被告2019年5月27日签订的《备忘录二》中，原告也仅是确认被告已按《备忘录一》约定按期按时缴清2013年7月至2014年8月综合管理费的事实，并未向被告追讨前述期间的逾期缴款违约金。故此，结合（2018）穗仲案字第23513号裁决书查明及认定的事实，本院采信被告主张，即原、被告已明确被告于2014年9月30日付清2013年7月1日至2014年8月31日的物业管理费后即不产生违约金，原告在本案中诉请被告支付违约金有违诚实信用原则，本院予以驳回；且即便原告有权向被告主张上述违约金，因本案中并无证据显示原告在2013年7月至2014年8月每月综合管理费应付之日起两年内向被告主张过违约金，原告的诉请因超过诉讼时效，亦应予驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条的规定，判决如下：驳回原告广州市建隆物业管理有限公司的全部诉讼请求。本案受理费13457元，由原告广州市建隆物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈穗芳二〇二一年六月七日书记员  邱莉晶王丽仪本判决书于2021年月日送达