广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初9711号原告（反诉被告）：郑培灵，女，1992年12月9日出生，汉族，身份证住址广东省饶平县。原告（反诉被告）：郑雪玲，女，1995年6月16日出生，汉族，身份证住址广东省饶平县。原告（反诉被告）：郑健欣，男，1997年1月28日出生，汉族，身份证住址广东省饶平县。三原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：高思敏，广东凌信律师事务所律师。三原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：阮嘉辉，广东凌信律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：广州贤科酒店管理有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中路100号601房。法定代表人：郭伟文，总经理。委托诉讼代理人：左典娜，广东合邦律师事务所律师。原告（反诉被告，以下称原告）郑培灵、郑雪玲、郑健欣与被告（反诉原告，以下称被告）广州贤科酒店管理有限公司（以下简称贤科公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告的共同委托诉讼代理人高思敏、阮嘉辉，被告贤科公司的委托诉讼代理人左典娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑培灵、郑雪玲、郑健欣共同向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告损失33622.1元（包括装修款20000元、违约金13622.1元）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：2018年12月11日，原告与被告签订《房屋托管协议》，约定原告将位于广州市白云区楼某号房及其各自设施设备，委托被告提供在线租赁服务及相关增值服务，约定原告根据被告的要求对物业进行改造、装修及配置房间设施，费用由原告承担。约定出租期限为5年，自2019年10月1日至2024年9月30日止。同日，双方签订《一站式装修委托协议》，约定原告委托被告全权负责对涉案房屋的软件、家私和电器购置安装，原告向被告支付了20000元，被告根据清单进行采购。2021年1月19日，被告向原告送达《解除合同协议书》，原告不同意解除并要求继续履行，被告于同年1月31日送达《终止合同告知书》。由于被告单方违约行为，导致涉案房屋于2月空置，使原告产生租金、物业费、水电费等损失，协议约定的违约金过低，请求增加至136221.1元（已履行合同租金的30%）。被告的违约行为造成原告的损失，为维护原告的合法权益，请求判如所请。被告贤科公司答辩并提出反诉请求：不同意原告的诉讼请求。一、被告按协议约定按期支付租金至2021年1月31日，协议于2021年1月31日解除，被告不拖欠原告任何租金。二、《一站式装修委托协议》已经履行完毕，被告按照原告的要求对涉案房屋完成了软装、家私以及家电，原告要求返还装修款20000元没有事实和法律依据。装修所采购的家具和已经形成附合的装修，原告在协议解除后依然可以享有装修获得的利益。原告作为委托人，被告作为受托人，《一站式装修委托协议》履行完毕后不存在返还的问题。三、原告要求增加协议约定的违约金标准没有法律依据。被告要求解除协议并非出于主观恶意，由于疫情的原因导致的不可抗力及情势变更，被告的业务受到严重的影响。自疫情以来，被告一直在亏损，但依然依照协议约定履行给付租金的义务，主动履行合同约定的违约金。基于双方共同利益考虑，避免扩大损失，被告才主张解除合同。据此提出反诉请求：1.请求确认原被告双方签订的《房屋托管协议》于2021年1月31日解除；2.反诉费由原告承担。针对被告贤科公司的反诉请求，原告郑培灵、郑雪玲、郑健欣辩称，对反诉请求无异议。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《房屋托管协议》《一站式装修委托协议》、微信聊天记录、代付款证明、快递单等证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：三原告为广州市白云区某房（以下简称涉案房屋）的产权人，共有类型为共同共有，建筑面积26.71平方米。2019年6月16日，三原告（甲方）与贤科公司（乙方）签订《房屋托管协议》，约定：甲方将涉案房屋房托管给乙方。托管物业需符合乙方经营硬件装修要求，根据乙方装修标准进行房屋附属设施设备购置，并全权委托乙方进行购置工作。装修标准及房屋附属设施设备标准按照《一站式装修委托协议》中约定。物业用途为托管经营。经营托管服务的期限自2019年10月1日至2024年9月30日止。租金方式：2019年10月1日到2021年9月30日固定租金为100元/㎡/月，无利润分成，2021年10月1日到2024年9月30日固定租金为70元/㎡/月，加纯利润5-5分成。每月25日前支付次月的固定租金部分。本协议生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，即构成违约，需向对方支付违约金每套托管物业2000元。联络方式发生变更的，任何一方应及时书面通知对方。在被通知方收到有关通知之前，被通知方根据变更前的联络方式所做出的联络应视为有效。由于不可抗力导致本协议不能按期履行的，各方不承担违约责任。2019年11月5日，三原告（甲方）与贤科公司（乙方）签订《一站式装修委托协议》，约定甲方全权授予乙方对涉案房屋进行软装、家私及电器购置安装。就本次委托事宜甲方需向乙方支付20000元。该协议后附《房屋附属设施设备清单》。上述协议签订后，三原告向贤科公司支付了委托装修款项20000元，被告对涉案房屋进行装修，并对房屋进行托管，用以经营民宿。2021年1月19日，贤科公司员工通过微信向三原告发出《解除合同协议书》，告知将于1月31日终止合同关系，将涉案房屋退回原告。同年1月28日，三原告委托律师向贤科公司发出《律师函》，主要内容要求被告支付拖欠租金及违约金。同年1月31日，贤科公司向三原告发出《终止合作告知书》，主要内容为受疫情影响，使乙方无法继续履行协议，现提出终止合作，同意按照协议约定给予2000元的违约金作为赔偿。协议于2021年1月31日终止，甲方可在收到告知书三天内收回房屋。庭审中，双方确认贤科公司已给付违约金2000元以及至2021年1月31日的租金，涉案房屋已于2021年2月3日交付给原告。原告主张协议中违约责任条款属于格式条款，请求根据《中华人民共和国合同法》第四百九十七条规定，将违约金增加至合同总租金的30%即13622.1元。被告认为新冠肺炎疫情对其公司经营造成了严重的影响，其出于无奈才选择终止合作。另原告表示，其已经初步与另外一家酒店式公寓经营者达成协议，其拟将房屋出租给该经营者，经营者将根据经营需要对房屋进行重新装修及配置家私家电，因此被告可以取回涉案房屋内的家私家电等可移动物品，若被告来取回物品其也会予以配合。本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。三原告与被告于2019年6月16日签订的《房屋托管协议》以及2019年11月5日签订的《一站式装修委托协议》，属双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应为合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约全面履行各自的义务。被告单方面提出终止《房屋托管协议》，涉案房屋已交还给原告，原告对协议解除的事实无异议，本院对《房屋托管协议》于2021年1月31日解除予以确认。对于违约金的问题，被告提前单方面提出解约，该行为已构成违约，需要承担违约责任。原告主张《房屋托管协议》中约定的违约金标准为2000元/套，违约成本过低，不足以弥补守约方的损失，原告认为违约金标准过低的主张有理。但考虑到新冠肺炎疫情确实会对酒店行业等第三产业带来严重的冲击，被告选择解除合同存在该因素的影响，出于风险共担原则和公平原则，本院酌定对违约金标准不予调整。被告已按合同向原告支付违约金2000元，原告要求增加违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于三原告要求被告赔偿装修款项的问题。由于涉案房屋的装修是原告给予对被告的信赖，为了履行合同需要，满足被告对涉案房屋硬件装修的要求，全权委托被告对涉案房屋进行装修的。为此，原告支出了20000元款项。按照双方的约定，原告原本可以通过在租赁期内以首期按照《房屋托管协议》的约定，经营托管服务的期限自2019年10月1日至2024年9月30日止，共计5年。现被告于2021年1月31日解除协议，导致协议无法继续履行，原告支出的装修成本无法通过每月收取固定收益的方式收回，该成本属于原告损失范畴，故原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求合理，本院予以支持。被告为涉案房屋购置的物品，被告可自行收回，该部分对被告而言不属于损失。至于已形成附合的装修部分价值，虽然因合同解除被告无法享用该部分价值，但原告作为守约方，没有义务对违约方即被告的损失负责，故被告仍应对装修损失进行赔偿。但考虑到涉案《房屋托管协议》已履行了16个月，剩余44个月未履行，故装修损失应按照合同未履行期限与原定租赁期限的比例进行赔偿，即14666.67元（20000元÷60月×44月），原告诉请超出部分，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：一、原告郑培灵、郑雪玲、郑健欣与被告广州贤科酒店管理有限公司签订的《房屋托管协议》于2021年1月31日解除；二、在本判决生效之日起三日内，被告广州贤科酒店管理有限公司向原告郑培灵、郑雪玲、郑健欣赔偿装修损失14666.67元；三、驳回原告郑培灵、郑雪玲、郑健欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费320.28元（原告郑培灵、郑雪玲、郑健欣已预交353.66元），由原告郑培灵、郑雪玲、郑健欣负担236.95元，被告广州贤科酒店管理有限公司负担83.33元（本诉受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，该部分本院不作退回）；反诉费50元，由原告郑培灵、郑雪玲、郑健欣负担（反诉受理费已由被告预交，被告同意由原告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给被告，该部分本院不作退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年六月九日书记员  林嘉仪