重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0103民初22555号原告：重庆天骄爱生活服务股份有限公司，住所地重庆市渝中区新华路4号附1号二楼，统一社会信用代码：91500103203322720E。法定代表人：ＸＸ东，董事长。委托诉讼代理人：张田春，重庆鼎之律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘倩，重庆鼎之律师事务所律师。被告：王世腾，男，1987年4月27日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：黎海霞，女，1987年5月20日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司（以下简称“天骄物业公司”）与被告王世腾、黎海霞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，用小额程序公开开庭进行了审理。原告天骄物业公司的委托诉讼代理人张田春、刘傅，被告王世腾、黎海霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天骄物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令王世腾、黎海霞支付天骄物业公司支付2014年7月至2017年6月30日的物业服务费9103.22元，并支付以每月拖欠的物业费288.66元基数从欠费当月6日起按日千分之三计算的违约金至欠付物管费付清为止；二、本案诉讼费由王世腾、黎海霞负担。事实与理由：2011年，天骄物业公司与重庆渝中总部经济建设投资有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由天骄物业公司对渝中总部经济园小区进行物业管理。合同中约定物业服务费按照建筑面积计算，其中高层电梯房按照2.2元/平方米/月计算，如果业主逾期不交纳物业服务费，则按日千分之三的标准向天骄物业公司支付违约金。2013年4月26日，王世腾、黎海霞向重庆市渝中区总经经济建设投资有限公司购买了位于渝中区的房屋，该房建筑面积为131.21平方米。在签订的《重庆市商品房买卖合同》第二十一条中明确约定，王世腾、黎海霞同意由天骄物业公司实施物业管理。2013年8月23日，王世腾、黎海霞接房并办理了相应接房手续。王世腾、黎海霞接房后，一直按时交纳物业服务费至2014年6月，从2014年7月起开始拖欠物业服务费。2015年，王世腾、黎海霞支付了1月、4月、5月的物业服务费，2月的物业服务费支付了133.9元，其余月份则没有支付物业服务费。2016年1月至2017年6月亦未支付物业服务费，截止2017年6月30日，王世腾、黎海霞拖欠的物业服务费共计9326.38元。王世腾、黎海霞拒不支付物业服务费的行为已经违反合同约定，应按照合同约定承担违约责任。综上，为维护自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告王世腾、黎海霞共同辩称，位于重庆市渝中区房屋系王世腾、黎海霞共同所有，房屋建筑面积为131.21平方米，王世腾与黎海霞系夫妻关系。天骄物业公司所述欠付物业服务费金额无异议。不支付物业费的原因是：1、天骄物业服务公司私自将原规则位置旁车库夹层的灰色空间作为临时生活垃圾收运点，该垃圾转运站的臭味和残败卫生状况对王世腾、黎海霞及家人的生活产生了严重不良影响；2、本小区G区公共部分及本人居住的G４栋楼房共有各类商业广告牌20余块以及不定时有外部商家到G区来进行商品推广，但关于广告相关的经营，天骄物业未征询过相关业主的同意，也从未正式公布相关收益及其用途。综上，请求法院驳回天骄物业公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于重庆市渝中区房屋属王世腾、黎海霞共同所有，房屋建筑面积为131.21平方米。2010年8月18日，重庆渝中总部经济建筑投资有限公司作为甲方与重庆天骄物业管理服务有限公司（2015年8月10日更名为重庆天骄爱生活服务股份有限公司即本案原告）签订《渝中总部经济园项目前期物业服务合同》，约定由天骄物业公司为位于本市渝中区的渝中总部经济园提供物业服务，高层住宅物业服务费标准为每月每平方米2.2元。服务内容主要为：共用部分维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护等，具体包括共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、水泵房、楼内消防设施设备、闭路监控设备、电梯、中央空调、家居安防设备等以及公共场所、房屋共用部位的清洁卫生等。合同期限自2011年11月10日起至业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。该合同签订后，天骄物业公司开始在渝中总部经济园提供物业服务。另查明，2017年9月26日，重庆市渝中区政府公开信箱对“重庆总部城F区（居住小区）垃圾转运站严重影响居民日常生活”的问题反映进行回复，内容为：“……经渝中区市政园林局接信后万分重视，立即责成石油路街道办事处核实处理，现将处置情况回复如下：经核实，市民反映的情况属实。重庆总部城F/G区生活垃圾中转站原规划建设在G区车库入口处，后因多种原因一直未建成规范的垃圾中转站。因小区内无合适场地进行垃圾转运，物业公司便利用原规划位置旁车库夹层的灰色空间作为临时生活垃圾收运点，每天夜间将生活垃圾袋装后集中在转运点，早上八点之运走。因是临时垃圾收运点，虽每天对垃圾场进行冲洗消毒，但仍有气味对小区居民造成一定的影响。经石油路街道、社区与物业公司进行沟通，达成以下处理意见：一是由物业公司向开发商发函，督促开发商尽快按规划完善垃圾转运站；二是加强收运管理，避免生活垃圾渗漏，污染场地；加大冲洗频率，进行及时冲洗，尽量减少异味；对现有的门进行改造，增加门的密闭性。三是加强与业方的沟通协商，尽量取得业主谅解。”本院认为，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，天骄物业公司与开发商之间签订的前期物业服务合同不违反法律规定，合法有效，对业主有约束力。双方均应按合同约定履行义务。关于王世腾、黎海霞辩称的垃圾转运站对其日常生活产生了严重不良影响的问题。根据王世腾、黎海霞提供的证据显示，涉案小区因原规划建设的垃圾中转站因多种原因未建立，天骄物业公司利用原规划位置旁车库夹层的灰色空间作为临时生活垃圾收运点每天进行垃圾转运，但该垃圾转运站临近王世腾、黎海霞本案所有的房屋，对王世腾、黎海霞生活确有一定影响，结合重庆市渝中区政府公开信箱的回复意见，本院认为，王世腾、黎海霞以物管公司的垃圾转运站对其生活造成不良影响为由拒交物业费属于行使合同履行中的抗辩权行为，具有一定正当性，但该抗辩权行使范围应当与物业服务企业的违约程度相对应，本案中尚不足以达到免除交费义务的程度，故对王世腾、黎海霞的抗辩理由部分予以支持，基于诚实信用原则，本院酌定王世腾、黎海霞按80%比例支付拖欠的物业费，鉴于双方对天骄物业公司诉请支付的物业费总金额为9103.22元无异议，本院对本案支付的物业费计算为9103.22×0.8=7282.6元。对于天骄物业公司主张的违约金，因其在物业服务中存在瑕疵，本院不予支持。另王世腾、黎海霞关于天骄物业公司就小区广告收益未征得业主同意，亦也进行公布的问题，不属于本案调整范围，本院不予处理。综上，天骄物业公司的诉讼请求部分成立。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王世腾、黎海霞于本判决生效之日起十日内向原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司支付拖欠的2014年7月至2017年6月期间31个月的物业费共计7282.6元；二、驳回原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司负担5元，由被告王世腾、黎海霞负担20元。本判决为终审判决。审判员  赵文康二〇一八年七月五日书记员  沈佳慧