江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0891民初435号原告：王存宽，男，1947年1月2日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：崔武，江苏润商律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨素素，江苏润商律师事务所（实习）律师。被告：江苏新维置业发展有限公司，住所地淮安经济技术开发区明远路18-1号。法定代表人：陈意明，该公司董事长。委托诉讼代理人：田若尘，江苏腾泽律师事务所律师。原告王存宽与被告江苏新维置业发展有限公司、第三人丁建、第三人刘佳商品房销售合同纠纷一案，本院2021年1月19日立案受理后，原告撤回了对第三人丁建、第三人刘佳的诉讼，本案依法由审判员刘海波适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王存宽及其委托诉讼代理人崔武、杨素素与被告江苏新维置业发展有限公司的委托诉讼代理人田若尘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王存宽向本院提出诉讼请求：要求被告交付新维铂金国际小区4幢2502室、2802室房屋并协助办理转移登记手续。事实和理由：原、被告于2014年9月24日签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定，被告出卖新维铂晶国际小区X幢XXXX室、XXXX室两处房屋给原告。被告开发淮安经济开发区海口路北侧扬州路西侧地块，第三人丁建是被告淮安新维铂晶项目的实际施工人，因施工需要，2010年至2011年期间，丁建委托刘佳向另案原告沈延芳及本案原告借款，并以刘佳的名义签订了借款协议。被告拖欠第三人刘佳、丁健的工程款项到期不予支付，遂与第三人刘佳、丁健达成合意，以开发的两套住宅（新维铂晶国际小区X幢XXXX室、XXXX室）抵偿被告应付第三人刘佳、丁健的工程款项。同时，第三人刘佳、丁健拖欠原告借款70万（不含利息）到期不还，三方达成合意后，被告欠付第三人的工程款抵扣原告应支付的购房款。因此，2014年9月29日，第三人与原告签订一份协议书，约定上述两套住宅用于抵偿第三人拖欠原告的借款，并保证办理两套住宅顺利过户到原告或者原告指定人的名下。2014年9月24日，被告与原告签订了两份《商品房买卖合同》（实为以房抵债），约定被告向原告以327426元的价格出卖4幢2502室，以322608元的价格出卖4幢2802室，并向原告开具了相对应的购房款发票。实际上，两套房屋的购房款合计650034元，并不足以抵扣第三人欠原告的借款70万元本金，原告也只能无奈接受妥协。但是，经过原告反复催告，被告不交付房屋也不履行不动产登记手续，严重损害原告的权益，故原告诉至法院提起上述诉请。被告江苏新维置业发展有限公司辩称，原告与丁建达成的以房抵债协议以及我公司与原告签订的商品房买卖合同属于无效合同，根据民法典第154条规定，恶意串通损害第三人利益的属于无效合同，本案中新维铂金项目建设单位是我公司，施工总承包是江苏盐城二建集团有限公司，丁建是盐城二建公司项目经理，2014年左右丁建持有盖有盐城二建公司的公章的委托付款书等手续，要求我公司按照手续中的相关账户支付工程款，并协助将新维铂金20套房屋（目前涉诉的所有房屋均在20套房屋之内）与第三人签订买卖合同，我公司在付款后要求盐城二建开具工程款发票，双方公司才发现之前丁建持有的委托付款书等手续公章系丁建伪造，2014年11月10日我公司与盐城二建公司以及丁建三方形成了备忘录，确认了丁建伪造公章的客观情况，后伪造的公章由盐城二建公司收回并予以销毁。因此我公司认为沈延芳与丁建之间存在高利放贷的情况，沈延芳为实现其债权，通过让丁建伪造盐城二建公司公章这一手段，让我公司产生了错误的认识，并与原告签订商品房买卖合同，损害了我公司的利益，客观来讲如果不是盐城二建公司的真实意思表示，我公司是不会与原告签订商品房买卖合同的，综上所述原告沈延芳与丁建之间的以房抵债协议以及我公司与原告签订的所有商品房买卖合同均属于无效，根据规定，债权到期后达成的抵债协议，如损害第三人合法权益的，人民法院对债权人要求交付房屋的请求不予支持。即使上述协议有效，本案中原告主张以冲抵借款的方式支付房款，但事实上我公司与原告之间不存在任何经济纠纷，原告沈延芳与丁建达成的以房抵债协议根据合同相对性对我公司也不具有约束力，即使我公司与原告签订商品房买卖合同，但是原告也没有向我公司支付购房款，原告要求交付房屋和办理产权无事实和法律依据。根据原告提供的借款协议显示约定的利息有月息3分、3.5分、4分的情况，均超过法律保护的利息范围，且相关借款的交付我公司认为也有不符合实际的情况，请求驳回原告的诉讼请求。经审理本院认定事实如下：2010年12月24日，甲方刘佳、乙方沈延芳、王存宽、丙方南京银莱农牧实业有限公司，三方签订《借款协议书》，协议约定甲方经营需要向乙方借款总计300万元，其中沈延芳200万元、王存宽100万元，借款时间六个月（从2010年12月24日至2011年6月24日），借款利息为月息2.5％，甲方自愿用自己名下位于长虹路298号2单元303室住宅作抵押，丙方自愿为甲方上述借款作无条件担保，承担连带责任并以南京银莱农牧实业有限公司土地使用证作为抵押等。2011年12月24日，上述三方又签订《借款协议》，协议约定甲方经营需要向乙方借款200万元，其中沈延芳130万元、王存宽70万元，借款时间为半年（从2011年12月24日至2012年6月24日），借款利息为月息3.5％，甲方自愿用自己名下位于长虹路298号2单元303室住宅作抵押，丙方自愿为甲方上述借款作无条件担保，承担连带责任并以南京银莱农牧实业有限公司土地使用证作为抵押等。2012年6月24日，上述三方又签订《借款协议》，约定乙方借给甲方200万元，其中沈延芳130万元，王存宽70万元，借款期限自2012年6月24日至2013年5月23日，借款方式为乙方通过银行于2010年12月24日将资金转入甲方，本借款协议是前面借款协议的延续，借款利息为月息3.5％。2013年6月23日，上述三方又签订《借款协议》，约定乙方借给甲方200万元，其中沈延芳130万元，王存宽70万元，借款期限自2013年5月23日至2013年11月23日，借款方式为乙方通过银行于2010年12月24日将资金转入甲方，本借款协议是前面借款协议的延续，借款利息为月息3％。2014年9月29日，甲方刘佳、丁建，乙方王存宽，双方签订《协议书》，就甲方欠乙方借款以及甲方自愿以房抵债事宜达成协议：1、截止本协议签订日，甲方欠乙方借款本息合计人民币本金加利息元，甲方表示此款实际为丁建所使用；2、甲方和丁建自愿以所开发的淮安经济开发区海口路北侧扬州街西侧新维铂晶国际X幢XXXX号、X幢XXXX号房屋抵偿上述全部款项；3、甲方必须保证上述两套房屋能顺利过户至乙方或乙方所指定人员名下，同时负责办理一切过户相关手续，涉及费用由甲乙双方各自承担；4、乙方同意放弃追诉并向法院撤回起诉。上述协议均为原告方提供，被告原告提供的上述协议表示不清楚，对上述当事人之间是否存在真实借贷关系表示异议。2014年9月24日，出卖人为被告，买受人为原告，双方签订两份《商品房买卖合同》（合同编号1029210001921、1029210001922），两份合同约定原告购买被告开发的新维铂晶国际小区第X幢XXXX号房屋（总金额为322608元）和第X幢XXXX号房屋（总金额为327426元），付款方式为一次性付款，合同约定交房时间为2013年10月31日前。2018年9月17日，被告开具了上述两套房屋的购房款发票（金额分别为322608元、327426元，购买方姓名均为原告）。审理中，被告提供甲方为江苏新维置业发展有限公司，乙方为江苏盐城二建集团有限公司，丙方为丁建，三方签订的《备忘录》复印件，该备忘录载明：甲方委托乙方承担铂晶国际一期4#、5#、6#、7#、8#楼及人防工程的总承包施工任务，2014年10月31日，甲乙双方在核对财务往来账目后发现双方账目有如下出入：1、2014年6月19日，甲方支付通风工程款130万元；2、2014年7月25日，甲方支付外墙涂料款98万元；3、2014年9月23日，甲方支付转购房款7338206元，以上三笔款项合计9618206元，甲方认为应该计入支付给乙方的工程款总额中，而乙方确实未收到三笔款项，且亦未向甲方发出委托付款通知，其后，甲乙双方查明该三笔款项系丙方丁建擅自刻制乙方印章、丙方并使用该伪造印章向甲方出具付款委托书，甲方在不察之下根据该伪造的付款委托书将三笔款项支付给了丙方指定的案外人，不排除通风工程款、外墙涂料工程款被丁建私自套骗挪作他用。为避免类似事件发生并减少对甲方、乙方的影响，甲乙丙三方经协商一致，达成如下协议：一、丙方确认因丙方私刻印章造成的一切责任均由丙方承担；二、丙方已认识私刻公章的错误，承诺今后绝不再使用所私刻的印章，并在乙方管理人员监督下销毁该印章；三、丙方承诺如丙方不承担因擅自使用其私刻印章所造成的一切责任，或者今后再行私刻公章、合同章或其他印章，愿依刑法第280条第2款及其他有关法律规定承担刑事责任；四、乙方保留对丙方私刻公章追究刑事责任的权利；五、本着解决问题的态度，甲乙丙三方对本备忘录所述三笔款项的性质认定如下：1、通风工程款和外墙涂料款由丙方认可该二笔款项共228万元计入甲方支付给乙方的工程款总额之内，2、转购房款7338206元乙方暂不认可，由甲方负责办理退房手续，3、乙方要求甲方今后应谨慎付款，如再发生未经乙方许可的委托付款事项，所有款项乙方不予认可，造成的损失由甲方自行承担。原告对该《备忘录》复印件的真实性表示无法确认。另查：江苏盐城二建集团有限公司曾作为原告于2016年9月5日以江苏新维置业发展有限公司为被告诉至本院，要求江苏新维置业发展有限公司向其支付所欠工程款8485648.13元，该案审理中，本院查明：2010年10月26日，江苏盐城二建集团有限公司与江苏新维置业发展有限公司签订《建设工程施工合同》，江苏新维置业发展有限公司将新维铂晶国际一期4#—8#楼的土方、主体、土建一般装饰等所有施工项目发包给江苏盐城二建集团有限公司承建,合同价款暂定金额为人民币9,800万元，合同约定竣工验收合格满一年后付至结算总价的80%、满两年后付至结算总价的98%。双方还对涉案工程的承包范围、合同工期、价款支付、竣工验收与结算等均作了明确约定。合同签订后，江苏盐城二建集团有限公司依约进场施工，工程竣工日期为2013年6月30日。2015年6月15日，相关单位出具工程结算审定单，载明工程审定价为116000862.2元。工程施工期间及诉讼前，江苏新维置业发展有限公司支付部分工程款，按审定价98%计算，现江苏新维置业发展有限公司尚欠江苏盐城二建集团有限公司8485648.13元。结算期间，双方协商由江苏新维置业发展有限公司向江苏盐城二建集团有限公司提供20套房屋由于抵付工程款，后该抵付实际未完成。后本院于2017年4月24日作出（2016）苏0891民初3246号民事判决书，认为江苏新维置业发展有限公司尚欠江苏盐城二建集团有限公司8485648.13元未付，根据合同约定应在竣工满两年后即2015年6月30日前支付，故判决江苏新维置业发展有限公司向江苏盐城二建集团有限公司支付工程款8485648.13元及利息，该民事判决已经发生法律效力且江苏盐城二建集团有限公司已向法院申请强制执行。本院认为，江苏新维置业发展有限公司将新维铂晶国际一期4#—8#楼的土方、主体、土建一般装饰等所有施工项目发包给江苏盐城二建集团有限公司承建，欠江苏盐城二建集团有限公司工程款8485648.13元应在竣工满两年后即2015年6月30日前支付，包含本案案涉房屋在内的20套房屋在2014年9月以以物抵债形式抵充上述部分工程款，属于债务清偿的方式之一，该以物抵债协议是在债务履行期届满前达成，所抵房屋尚未交付给债权人也未办理产权转移登记，尚未实际履行，而江苏盐城二建集团有限公司作为债权人已经依据其和江苏新维置业发展有限公司的原债权债务关系向本院提起诉讼，本院已经于2017年4月24日作出（2016）苏0891民初3246号民事判决，由江苏新维置业发展有限公司将该工程款8485648.13元及利息支付给江苏盐城二建集团有限公司，该民事判决已经发生法律效力且江苏盐城二建集团有限公司已向法院申请强制执行，故原告在本案中再要求履行以物抵债协议无法律依据，故本院对原告据此提出的诉讼请求依法不予支持，如果原告与案外人丁建的债权债务关系属实，案外人未能履行相关约定给原告造成损失，原告可向案外人主张权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告王存宽的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：95×××94）。审 判 员 刘海波二〇二一年六月二十六日法官助理 张基兰书 记 员 黄**华