广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初7号原告（反诉被告）：广州皆远实业有限公司，住所地广州市白云区白云湖街夏茅向西工业大街10号德尔顿工业园附一号，统一社会信用代码91440101088047793G。法定代表人：李卫楷。委托诉讼代理人：谢春凯，广东凯成律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈朝均，男，汉族，1964年8月22日出生，户籍地址广东省广州市白云区，被告（反诉原告）：李志先，女，汉族，户籍地址广东省广州市白云区，上述两被告的共同委托诉讼代理人：周斌，广东中大圣律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：汪浩，广东中大圣律师事务所实习人员。广州皆远实业有限公司（以下简称皆远公司）与陈朝均、李志先租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依照《全国人民代表大会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员张旭增独任审理，公开进行了开庭。皆远公司的法定代表人李卫楷及其委托诉讼代理人谢春凯，陈朝均、李志先的共同委托诉讼代理人周斌、汪浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。皆远公司向本院提出诉讼请求：1、陈朝均、李志先退还皆远公司租赁保证金55000元；2、陈朝均、李志先赔偿迟延退还租赁保证金所造成的损失，以55000元为本金，按起诉时LPR计至陈朝均、李志先实际清偿之日止；3、本案财产保全保险费1000元由陈朝均、李志先共同承担；4、本案所有受理费由陈朝均、李志先共同承担。事实和理由：2018年9月8日，我司因租赁厂房、仓库及员工宿舍等所需，与陈朝均达成租赁厂房条件，与李志先签订了《厂房租赁合同》（租赁物位于广州市白云区白云*街10号*园）约定了租期自2018年10月8日起至2026年10月7日止，其中厂房租赁保证金为37000元，仓库租赁保证金为16000元，宿舍租赁保证金2000元，总共55000元，以上租赁保证金按约定交付给陈朝均、李志先雇佣的工作人员李培庚。合同签订后，履行过程中，由陈朝均收取租金及水、电费等，因政府征收用地，致租赁合同于2020年11月20日终止，合同终止前，陈朝均对与我司之间的租赁合同关系也认可，与我司补签了《厂房租赁合同》。我司根据租赁合同第五条约定，多次要求陈朝均退还租赁保证金，但陈朝均一直推诿不退还。鉴于陈朝均、李志先均与我司签订《厂房租赁合同》，我司有理由相信其均是出租人。因此，李志先需对本案承担共同清偿责任。为维护我司合法权益，特诉至法院，请求支持我司诉讼请求。陈朝均、李志先共同辩称：不同意皆远公司的全部诉讼请求。皆远公司在租赁期间存在多次违约及逾期交纳租金，根据合同约定，我方有权没收皆远公司的保证金。另，皆远公司从2020年9月1日开始以涉案房屋要进行拆迁为由，拒不向我方支付房租、水电费，却仍然占用涉案房屋进行生产。现特向法院提起反诉，请求判令：1、皆远公司交付的租赁押金55000元归陈朝均、李志先所有；2、皆远公司支付2020年9月1日至2020年11月24日的厂房租金占用费51800元以及逾期交纳租金占用费的滞纳金（以18500元为本金，每日逾期滞纳金按本金的0.5%支付，自2020年10月6日计至11月5日止；以51800元为本金，每日逾期滞纳金按本金的0.5%支付，自2020年11月6日计至实际清偿之日止）；3、皆远公司支付2020年9月1日至2020年11月24日仓库租金占用费22400元以及逾期交纳租金占用费的滞纳金（以8000元为本金，每日逾期滞纳金按本金的0.5%支付，自2020年9月6日计至10月5日止；以16000元为本金，每日逾期滞纳金按本金的0.5%支付，自2020年10月6日计至11月5日止；以22400元为本金，每日逾期滞纳金按本金的0.5%支付，自2020年11月6日至实际清偿之日止）；4、皆远公司支付2020年9月1日至2020年11月24日实际使用的六间宿舍、卫生间租金占用费7560元以及逾期交纳租金占用费的滞纳金（以2700元为本金，每日逾期滞纳金按本金的0.5%支付，自2020年9月6日计算至10月5日止；以本金5400元为本金，每日逾期滞纳金按本金的0.5%支付，自2020年10月6日计算至11月5日止；以7560元为本金，每日逾期滞纳金按本金的0.5%支付，自2020年11月6日至实际清偿之日止）；5、皆远公司支付2020年11月1日至2020年11月24日占用房屋时期的水电费共计14034元；6、皆远公司支付2018年11月至2020年8月未按时交纳租金及水电费的违约金共计48583元；7、皆远公司承担税金59179.34元、保全担保费1100元；8、皆远公司承担、本诉、反诉的诉讼费。针对陈朝均、李志先的反诉请求，皆远公司辩称：一、我方不存在欠租的事实，陈朝均、李志先并无没收租赁保证金的事实与法律依据，至于水电费，可以在租赁押金中扣除。二、双方租赁合同已于2020年7月28日因夏茅村签订征地补偿协议而终止，陈朝均、李志先作为次承租人主张2020年9月至11月的租金或场地占用费及其滞纳金没有法律依据，且滞纳金的标准明显过高，应予调整。三、租赁期间，陈朝均、李志先每期发缴费通知给我司，均无要求支付滞纳金，直到2020年5月的缴费通知中存在滞纳金。我司找陈朝均、李志先理论，最终其同意免除滞纳金。且自2020年6月份合同终止，陈朝均、李志先发出的缴费通知中均无要求支付滞纳金，由此可知其已经免除了滞纳金。四、租赁合同约定所收取的租金为税后金（即不含税），但不含税不能理所当然认为已约定税费由我司承担。在没有明确约定的情况下，应当适用税收法定的原则，按法律规定应由谁承担就由谁承担。本案中陈朝均、李志先为土地使用税的缴纳及承担主体，该费用不应由我司承担。五、对于水电费我司予以认可，并同意在押金中抵扣。经审理查明，2018年9月8日，陈朝均（甲方）与皆远公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将厂区大门正对面厂房一间（581平方米）出租给乙方做生产车间使用，租期自2018年9月18日至2026年9月17日。租金每月18500元，每三年按10%递增租金及相关费用，即从2021年9月18日开始第一次递增。甲方一次性收取乙方37000元作为租赁保证金。同日，陈朝均（甲方）与皆远公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将宿舍楼一楼右侧房屋一间（274平方米）出租给乙方做仓库使用，租期自2018年10月8日至2026年10月7日。租金每月8000元，每三年按10%递增租金及相关费用，即从2021年10月8日开始第一次递增。甲方一次性收取乙方16000元作为租赁保证金。2018年10月8日，李志先（甲方）与皆远公司（乙方）签订《宿舍租赁合同》，约定：甲方将四楼宿舍共五间及楼梯房一间房屋出租给乙方做宿舍使用，租期自2018年10月1日至2026年9月30日。租金每月2300元，每三年按10%递增租金及相关费用，即从2021年10月1日开始第一次递增。甲方一次性收取乙方2000元作为租赁保证金。上述合同签订后，陈朝均、李志先将上述三处物业交付给皆远公司承租使用。皆远公司亦按约定支付了上述三处物业的租赁保证金共计55000元。陈朝均、李志先称其为夫妻关系，确认由其共同作为出租方将上述三处物业出租给皆远公司，皆远公司对此亦表示认可，并确认尚欠付陈朝均、李志先水电费14034元未付。2020年8月12日，广州市白云区人民政府白云湖街道办事处（以下简称白云湖街道办）向*社、*社及各业主、租户发出《关于港澳青年创新创业基地地块集体土地及非住宅房屋征收项目停产停业、限期搬离及停止收租的通知》，要求征收范围内各经济联社、经济社及业主自2020年9月1日起停止收取9、10、11月租金，并于2020年11月20日前完成全部搬迁工作。逾期未搬离的租户，将采取强制措施实施搬离，并追缴租金。2020年8月21日，陈朝均、李志先委托的财务人员李某通过微信向皆远公司的员工黄某发送了上述通知。后陈朝均、李志先催促皆远公司支付2020年9月、10月及11月20日前的租金、水电费等，双方因押金等事宜产生争议。2021年1月7日，白云湖街道办向皆远公司的法定代表人李卫楷等人作出《关于反映征收补偿事项的答复告知书》，称其反映的征地项目属于港澳青年创新创业基地项目，租户已于2020年11月20日前搬离。关于合同押金和管理费等问题属民事纠纷，建议循协商或法律途径解决。陈朝均称其是向原*村第二十经济合作社承租涉案地块后建造了涉案厂房，确认尚未向上一手出租方支付该地块2020年9月份之后的租金。本院依法向广州市规划和自然资源局发函查询涉案三处物业的规划报建情况。该局复函称暂查无相关《建设工程规划许可证》信息、产权记录。皆远公司、陈朝均及李志先亦均未能提供证据证实涉案物业有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。以上事实，有《厂房租赁合同》、《宿舍租赁合同》、微信聊天记录、《关于反映征收补偿事项的答复告知书》、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。结合本案诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于租赁保证金及利息损失。皆远公司、陈朝均及李志先亦均未能提供证据证实涉案物业有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，则涉案的《厂房租赁合同》、《宿舍租赁合同》依法应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还，现皆远公司要求陈朝均、李志先返还涉案的租赁保证金共计55000元符合法律规定，本院对此予以支持。皆远公司自涉案物业撤场后，陈朝均、李志先未及时向皆远公司返还上述保证金，现皆远公司要求其自本案起诉之日即2021年1月4日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息直至上述款项实际返还之日止合法合理，本院对此予以支持。陈朝均、李志先要求没收上述保证金于法无据，本院对此不予支持。二、关于2020年9月1日至2020年11月24日期间涉案三处物业的占有使用费及滞纳金。虽然涉案租赁合同无效，但导致合同未能继续履行的根本原因在于涉案租赁物被列入征收范围后须终止相应的租赁关系。根据本案查明的事实来看，白云湖街道办于2020年8月12日发出《关于港澳青年创新创业基地地块集体土地及非住宅房屋征收项目停产停业、限期搬离及停止收租的通知》，要求征收范围内各经济联社、经济社及业主督促租户立即停产停业，并于2020年11月20日前完成全部搬迁工作，逾期未搬离的租户，将采取强制措施实施搬离，则自该通知发布之日起，涉案租赁物处于租赁关系的清理阶段，此种状态对皆远公司的正常使用、收益会造成一定影响，故完全按原合同约定的上浮后的租金标准支付该日之后的占有使用费有违公平合理原则，需结合皆远公司实际使用租赁物的情况来确定租金计算标准。鉴于皆远公司在2020年11月20日前仍实际占用涉案物业，其亦未提供证据证实2021年9月1日至2020年11月20日期间涉案物业无法正常使用或受影响的具体程度，本院酌定皆远公司须向陈朝均、李志先支付涉案物业2020年9月1日至2020年11月20日期间的房屋占有使用费共计76800元（28800元/月×2个月+28800元/月×20天÷30天/月）。涉案合同为无效合同，陈朝均、李志先要求支付逾期支付上述租金的滞纳金于法无据，本院对此不予支持。三、关于2020年11月的水电费及陈朝均、李志先主张的2018年11月至2020年8月未按时交纳租金及水电费的违约金。皆远公司确认欠付2020年11月的水电费14034元，本院对此予以认可。涉案合同为无效合同，陈朝均、李志先要求皆远公司支付2018年11月至2020年8月未按时交纳租金及水电费的违约金于法无据，本院对此不予支持。四、关于税金、保全担保费、财产保全保险费。涉案合同为无效合同，陈朝均、李志先诉请所涉的税金、保全担保费及皆远公司诉请所涉的财产保全保险费均于法无据，本院对此均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应由法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，陈朝均、李志先向广州皆远实业有限公司返还租赁保证金55000元，并支付利息（利息以55000元为本金，自2021年1月4日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至上述款项实际返还之日止）；二、自本判决生效之日起三日内，广州皆远实业有限公司向陈朝均、李志先支付场地占用费76800元；三、自本判决生效之日起三日内，广州皆远实业有限公司向陈朝均、李志先支付水电费14034元；四、驳回广州皆远实业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回陈朝均、李志先的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1200元，由广州皆远实业有限公司负担21元，陈朝均、李志先负担1179元；财产保全费580元，由广州皆远实业有限公司负担10元，陈朝均、李志先负担570元。本案反诉受理费2597元，由广州皆远实业有限公司负担908元，陈朝均、李志先负担1689元；财产保全费1538元，由广州皆远实业有限公司负担686元，陈朝均、李志先负担852元。广州皆远实业有限公司负担的上述反诉受理费及财产保全费须在本判决生效之日起三日内迳付给陈朝均、李志先。陈朝均、李志先负担的上述本诉受理费及财产保全费须在本判决生效之日起三日内迳付给广州皆远实业有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张旭增二〇二一年六月九日书记员  冼颖斯