北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0102民初3208号原告：刘爱芬，女，1933年10月28日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘超，北京驰坚律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔双雯，吉林赵君英律师事务所律师。被告：王岳，男，1994年4月18日出生，汉族，住北京市房山区。被告：隗功杰，男，1982年9月19日出生，汉族，住北京市房山区。第三人：王德荣，女，1964年2月3日出生，汉族，住北京市东城区。第三人：王德军，男，1965年8月21日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：路小彦（王德军之妻），住北京市西城区。第三人：王德虎，男，1962年8月15日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：王岳（王德虎之子），同被告王岳。原告刘爱芬与被告王岳、被告隗功杰，第三人王德荣、王德军、王德虎确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告刘爱芬及其委托诉讼代理人刘超，第三人王德荣、第三人王德军及其委托诉讼代理人路小彦，到庭参加诉讼。被告隗功杰、王岳，第三人王德虎经本院依法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘爱芬向本院提出诉讼请求：1．请求判令确认被告王岳与被告隗功杰于2018年9月4日就北京市西城区XXX房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。2．判令本案鉴定费18000元及诉讼费由被告承担。事实与理由：位于北京市西城区XXX房屋是原告刘爱芬与王碧云的夫妻共同财产。王碧云于2015年8月17日去世，王岳系刘爱芬与王碧云的孙子。王岳擅自处置房产，已经被北京市西城区人民法院（2019）京0102民初36098号判决书确认无效。王岳与隗功杰在明知房产存有纠纷，且刘爱芬在房产中长期居住的情况下，以极低价格，并未支付相应房屋对价，将房产过户，故二人之间存在恶意串通行为，因此关于该房产的房屋买卖合同亦应为无效。原告为维护合法权益提起本诉，望判如所请。被告王岳未到庭应诉，亦未提交书面答辩状及证据。被告隗功杰未到庭应诉，亦未提交书面答辩状及证据。第三人王德荣述称，同意原告的全部诉讼请求。第三人王德军述称，同意原告的全部诉讼请求。第三人王德虎未到庭应诉，亦未提交书面意见。原告刘爱芬公司围绕诉讼请求依法提交的证据有房地产登记证书、人事档案情况表、标准价改成本价计算单、公有住房合同、不动产登记申请书、不动产登记审批书、不动产询问记录、家庭购房申请表、购房承诺书、完税证明、资金自行划转声明、存量房屋买卖合同、房产证等。本院依法审查了证据原件，对以上证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:刘爱芬、王碧云系夫妻关系，二人生育长子王德虎、次子王德军、女儿王德荣。王岳系王德虎之子。王碧云于2015年8月17日去世。2001年11月29日，位于北京市西城区XXX的房屋（下称涉案房屋）登记在王碧云名下。刘爱芬、王德军、王德荣一致认可该房屋系用刘爱芬与王碧云二人的工龄购买所得，刘爱芬为此提供标准价改成本价计算单为证。2018年7月2日，王碧云与王岳就涉案房屋签订了赠与合同。同日，涉案房屋转移登记至王岳名下。2018年9月4日，王岳（出卖人）与隗功杰（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定王岳将涉案房屋以350万元的价格卖给隗功杰。2018年9月5日，涉案房屋过户至隗功杰名下。2019年9月6日，刘爱芬起诉王德军、王德虎、王德荣、王岳要求确认王碧云与王岳签订的赠与合同无效纠纷，本院经审理后于2020年9月1日作出（2019）京0102民初36098号判决认为诉争赠与合同形成于王碧云死亡之后，明显并非王碧云本人签署、并非王碧云本人的真实意思表示，因此判决确认赠与合同无效，该判决已生效。庭审中，刘爱芬主张王岳与隗功杰买卖涉案房屋的行为构成恶意串通，理由如下：一、成交价明显低于市场价；二、大额交易，并未实际勘查房屋；三、刘爱芬一直在房屋内居住至今，超过20年之久；四、隗功杰从未要求刘爱芬腾空房屋；五、王岳与隗功杰之间交易系属恶意，刘爱芬及王德荣、王德军作为房屋的继承人对房屋的过户情况完全不知情；六、350万元的房款是自行划转，时间仓促，有理由怀疑并未实际交付房款，王岳曾经也表示过并未收到过房款；七、经过我方了解，王岳与隗功杰之前也并非朋友关系，二人草率签订房屋买卖合同，完全不担心交易风险，不符合常理；八、涉案房屋内的户口多年没有过变更，涉案房屋属于学区房，作为买房人对此应该十分注意，但是隗功杰并未主张迁出户口等权利，不符合常理；九、房屋购买后至今，从未有人主张过交付房屋；十、隗功杰无正当理由不参加庭审，不积极保护自己的权利，不符合常理。刘爱芬为证明王岳与隗功杰买卖涉案房屋的价格明显低于市场价，申请对涉案房屋估价作司法鉴定，宝业恒（北京）土地房地产资产评估咨询有效公司接受本院委托后出具京宝业恒[2021]司第012号《房地产司法鉴定评估报告》，该份报告评估结果为：估价对象建筑面积67.73平方米，在价值评估时点2018年9月5日的房地产评估单价为91816元/平方米，评估总价为621.87万元。本院认为：当事人有答辩和对对方提交的证据进行质证的权利，王岳、隗功杰、王德虎经本院合法传唤未出庭应诉，视其放弃答辩和质证的权利。行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本案中，因在案证据显示涉案房屋取得于刘爱芬与王碧云婚姻存续期间，故涉案房屋系刘爱芬与王碧云的夫妻共同财产。王岳系刘爱芬与王碧云之孙，知道或应当知道涉案房屋系刘爱芬与王碧云的夫妻共同财产。（2019）京0102民初36098号判决查明2018年7月2日王碧云与王岳就涉案房屋签订的赠与合同形成于王碧云去世之后，明显并非王碧云本人签署、并非王碧云本人的真实意思表示，因此判决确认赠与合同无效。基于以上事实，足以认定王岳将涉案房屋出卖给隗功杰时存在恶意。关于隗功杰购买涉案房屋是否构成善意取得。受让人依据善意取得制度取得不动产所有权，必须满足以下要件：一、受让人受让该不动产时是善意的；二、以合理的价格转让；三、转让的不动产已经登记。在案证据显示，王岳与隗功杰签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定的成交价为350万元，而宝业恒[2021]司第012号《房地产司法鉴定评估报告》认定涉案房屋同期的评估总价为621.87万元，该成交价显著低于市场价。因此，隗功杰不构成善意取得。此外，刘爱芬当庭陈述称，其至今一直居住在涉案房屋内，房屋交易之前，隗功杰从未来现场看房；房屋交易并转移登记给隗功杰之后，隗功杰也从未主张过刘爱芬腾退并交付房屋；涉案房屋系学区房，隗功杰从未主张过户籍迁入。王德军、王德荣认可刘爱芬的陈述，并表示王岳将房屋出卖给隗功杰时二人并不知情。本院在送达起诉材料及开庭传票时，与王岳及隗功杰取得电话联系，但二人在本院组织的两次开庭中均未到庭应诉。故结合现有证据以及刘爱芬、王德军、王德荣的当庭陈述，本院有理由相信王岳与隗功杰未经刘爱芬同意出卖涉案房屋的行为构成恶意串通并侵害了刘爱芬的合法权益，故王岳与隗功杰签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属无效。综上所述，刘爱芬的诉讼请求本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条、《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百四十一条之规定，判决如下：确认被告王岳与被告隗功杰于2018年9月4日就北京市西城区XXX房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。案件受理费34800元，由被告王岳、被告隗功杰负担（本院判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费18000元，由被告王岳、被告隗功杰负担（本院判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯海鑫二〇二一年六月二十三日法官助理 卢 震书 记 员 张晓奕书 记 员 林 彤书 记 员 李 婷