北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初5129号原告：魏健坤，男，1985年4月2日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京阳艾思餐饮管理有限公司，住所地北京市东城区夕照寺中街31楼6层2座0608。法定代表人：张德申。委托诉讼代理人：郝东阳，男，1990年9月20日出生，汉族，北京阳艾思餐饮管理有限公司经理，住北京市东城区。被告：北京昊斯房产经纪有限公司，住所地北京市东城区兴隆都市馨园1号楼-1层B16。法定代表人：郝东阳。原告魏健坤（以下称原告）与被告北京阳艾思餐饮管理有限公司（以下称阳艾思公司）、北京昊斯房产经纪有限公司（以下称昊斯公司，与阳艾思公司合称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制进行了审理。原告到庭参加了诉讼，二被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.二被告返还原告装修进场费35000元、押金14000元、租金42000元、物业费和空调费4797元；2.二被告赔偿原告设施设备损失25749.2元。事实和理由：2018年8月20日，原告和二被告签订《商铺租赁运营管理合同》，约定原告经营项目为砂锅，租赁面积18平方米，租期为2年。合同签订后，由二被告统一对场地进行装修改造，原告添置了一些设施设备，但是二被告没有解决燃气问题，导致根本无法营业使用。到了2019年4月，二被告和大甲方北京XX奥特莱斯商贸有限公司（以下简称XX公司）出现矛盾，场地装修均被拆除，原告被迫撤场产生上述损失，故诉至法院，望判如所请。二被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：阳艾思公司原名北京X达X房地产经纪有限公司（以下简称X达X公司），2018年8月15日经核准更为现名。2018年8月20日，原告作为承租人（乙方）与X达X公司作为出租人（甲方）签署《商铺租赁运营管理合同》，约定甲方将北京市朝阳区双桥路X号XX时尚广场X层面积18平方米的房屋（以下简称涉案场地）出租给原告用于经营砂锅，租赁期间为二年，自2018年8月6日至2020年8月5日，房屋的交付日为2018年8月20日；房屋起始租金均价每天每平米12.8元，每两年递增一次，第1-2年月租金7000元；物业费每天每平米0.5元，半年付计3285元；冷暖空调费每季度每平米42元按国家规定收取，季度付1512元；付款方式押二付六；乙方应于本合同签署之日的3日内向甲方支付押金人民币14000元，并于上一个租赁期届满前30天向甲方一次性支付6个月租金42000元；该房屋的内部装修以现状交接，设备情况以双方交接为准；装修由乙方负责，乙方不得改变房屋主体结构、影响房屋安全，乙方对房屋主体结构外的全部建筑物及其附属设备与设施进行维护、保养，并实施具体作业管理和作业实际运行操作，发生的设施、设备维修费用全部由乙方承担。在合同最后落款处，甲方加盖有昊斯公司公章及郝东阳个人签名，X达X公司未签章。同日，原告通过支付宝向郝东阳转账35000元；2018年11月9日，原告通过支付宝向案外人张XX转账55797元，备注物业冷暖费、押金、租金。同时，X达X公司出具《收据》载明收到原告交纳的装修进场费35000元、租金42000元、押金14000元及物业冷暖费4797元。庭审中，原告主张涉案场地系用于档口经营，因此由二被告统一负责装修，装修自2018年8月一直进行到11月，期间原告购置了包括燃气灶、冰箱、冰柜、收银台、蒸箱、电饼铛、餐具等在内的设备设施，但由于二被告未能解决燃气问题，导致涉案场地始终无法实际经营。原告就此主张的购置物品情况，提交《哗啦啦产品采购单》及微信转账记录若干。经询，原告主张二被告承诺涉案场地何时可以开业何时开始起计算租金。就此，原告提交其与郝东阳微信聊天记录，显示2019年1月17日，原告向郝东阳询问“燃气通了，卫生许可下来了，我开不开业都得算房租吗…我现在穷的进料钱都没有，根本开不了业，更别说燃气改造费用了”等内容，郝东阳回复原告“你不开业怎么可能给你算房租啊…如果东西都弄完不开业我们肯定要算房租的，在这之前的肯定不算”等内容。2018年11月11日，涉案场地所在美食城开业。2019年1月23日，北京XXX食品店注册成立，经营场所位于北京市朝阳区XXXX乡双桥路X号XX时尚广场X层XX，原告认可上述地址即涉案场地。关于撤场情况，原告表示因2019年4月开始二被告和XX公司出现矛盾，且涉案场地燃气问题一直未能解决无法经营，其未交纳下半年租金，阳艾思公司于2019年4月16日向其发送《催缴租金通知函》催缴租金，但后来涉案场地所在的4层封闭无法进入。到了2019年7月，商户接到XX公司通知陆续至涉案场地所在的4层取走各自物品，原告亦来到涉案场地将添置的设施设备以2000元价格抵给现场负责拆除的人，未与二被告形成交接手续。另查，阳艾思公司系自XX公司处承租XX时尚广场X层用于开办美食城，现双方租赁合同关系已终止，涉案场地所在四层已经全部封闭无法进入。除原告外，尚有其他承租该层美食城房屋的商户因相近理由将被告诉至本院，要求二被告退还租金并赔偿相应费用。再查，涉案场地所在XX时尚广场未取得建设工程规划许可证。以上事实有《商铺租赁运营管理合同》、收据、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据庭审查明的事实及现有证据，涉案场地所在建筑尚未取得建设工程规划许可证，故原告与昊斯公司签署的《商铺租赁运营管理合同》应属无效。虽阳艾思公司未在《商铺租赁运营管理合同》上签章，但其作为合同甲方收取了原告交纳的各项费用并出具《收据》，此后又以出租人身份向原告发送《催缴租金通知函》，因此阳艾思公司亦为本案合同相对方。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据庭审查明的事实及现有证据，二被告开办的是集合各个商户共同经营的美食城项目，将面积分租给各个商户，此种经营模式下，二被告作为综合商业体的经营管理者，对涉案场地性质的知晓程度应当高于原告，其在出租时未充分知晓或者告知原告具有过错。另一方面，原告承租涉案场地用于经营，自身应有审慎的注意义务，但原告签署合同时未核对涉案场地任何产权文件或了解房屋真实情况下仍然签约，导致后续经营困难，其亦应当承担部分责任。在《商铺租赁运营管理合同》签订后，二被告已经将涉案场地交付原告使用，故在合同被确认无效后，原、被告依据合同取得的财产应相互返还，二被告应将原告交纳的租金返还原告，原告应将涉案场地腾空后交付二被告。鉴于合同无效后，原告仍应交纳占有使用费，故本院对租赁期内二被告返还原告的租金与原告应交纳的占有使用费予以折抵。根据现有证据及本院查明情况，涉案场地所在的美食城已于2018年11月11日开业，2019年1月23日，北京XXX食品店亦注册成立，故客观上涉案场地已具备开业条件，结合双方聊天记录及《催缴租金通知函》，原告应支付自2019年1月23日起至其退租之日止的占有使用费。据此，原告要求二被告退还全部租金、物业费和空调费的诉讼请求于法无据，本院不予支持。原告主张退还押金、装修进场费，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于设备设施损失，原告主张的设备设施并非不可移动，且原告亦已经折价处理，现原告再要求二被告赔偿，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。二被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京阳艾思餐饮管理有限公司、北京昊斯房产经纪有限公司于本判决生效后七日内共同向原告魏健坤退还装修进场费35000元、押金14000元；二、驳回原告魏健坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2731元，由原告魏健坤负担1706元（已交纳），由被告北京阳艾思餐饮管理有限公司、北京昊斯房产经纪有限公司负担1025元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 尹 航二〇二一年六月十七日书记员 张李营