北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初4544号高洋（反诉被告）：高洋，女，1983年5月11日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：侯文霞，北京梵清律师事务所律师。被告（反诉高洋）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：李越，女，北京自如生活企业管理有限公司职员。高洋（反诉被告）高洋与被告（反诉高洋）北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。高洋（反诉被告）高洋的委托诉讼代理人侯文霞、被告（反诉高洋）自如公司的委托诉讼代理人李越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高洋向本院提出诉讼请求：1．判令解除高洋与自如公司于2018年11月10日签署的《资产管理服务合同》、解除时间以实际办理交接之日为准；2．判令自如公司支付高洋预期收益45025．79元（1．自2020年10月2日起暂算至2021年3月1日止，月租金7220．3元；2．2021年3月2日暂算至2021年4月7日，月租金7436．91元，并按每月7436．91元支付至合同解除之日止）；3．判令自如公司向高洋支付违约金14873．82元（7436．91元*2个月）：4．判令自如公司结清资产管理期间内的生活费用（包括水费、电费、燃气费）具体数额以双方办理交接时结算为准；5．判令自如公司赔偿因自如公司违约给高洋造成的经济损失14873．82元（按7436．91/月，赔付2个月租金损失）；6．判令自如公司承担本案诉讼费。事实与理由：2018年11月10日，高洋与自如公司签署《资产管理服务合同》，约定：1．1高洋委托自如公司管理运营位于大兴区永兴路5号院14号楼7层2单元702的标的资产；1．2高洋授权自如公司对标的资产进行经营出租供他人居住，自如公司为高洋提供资产管理服务；1．3管理期限4年，2018年11月13日至2023年4月20日止；2．1预期合理收益为7010元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。3．1管理期间内，高洋同意自如公司对标的资产进行必要的装修，改造及不定期的对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏标的资产的承重结构，并符合国家相应的安全管理规范；5．1（1）高洋授权自如公司代表高洋运营出租标的资产，签署与资产管理有关的合同（包括但不限于房屋租赁合同等）；6．1双方协商一致解除。管理期间内，合同一方提前30个自然日书面通知另一方且经另一方同意的，可以解除本合同。6．2（2）自如公司有下列情形之一的，高洋有权随时单方解除合同（a）迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日；7．1一般违约责任。违约方违反本合同约定应立即纠正其违约行为，如给对方造成损失的，应予赔偿。上述合同签署后，高洋按约定支付了标的资产，2020年10月开始，高洋陆续收到自如公司工作人员的短信和微信，自如公司单方要求解除合同，并在“自如业主”APP中已自行完成解约，高洋明确表示不同意解约，不参与交接涉案房屋，并要求自如公司按约定支付应付未付的预期收益。自如公司在无法定和约定的解除合同条件下，肆意违约并解除合同，严重违反了诚实信用原则和契约精神，扰乱市场经济秩序，根据我国《民事诉讼法》之规定，高洋依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持高洋的全部诉讼请求，保护高洋的合法权益。自如公司辩称，请求法院驳回高洋全部诉讼请求。理由如下，双方签署的《资产管理服务合同》在形式上和实质上已经终止履行，自如公司完成解约手续办理并充分告知了高洋解约事宜的办理进度，相关款项结算清楚无拖欠，且就房屋接收事宜对高洋进行了充分说明，并通过下发房屋永久密码的方式，将房屋返还给了高洋，自如公司自解约日即不再占有与使用房屋。一、自如公司与高洋签署的《资产管理服务合同》合法有效，双方就合同履行的居室数量、装修配置处置、资产返还等均作出了明确约定。合同约定自如公司为高洋就位于大兴龙湖时代天街14号楼(原12号楼）2单元7层702的房屋提供资产管理服务，自如公司收取租金，向高洋支付房租预期收益，涉案房屋原本格局为3居室，为便于房屋出租及提高收益，自如公司就房屋的情况与高洋进行协商，双方确定在客厅设立优化间增加可供出租的居室，以4居室对外合租出租，自如公司评估房屋共4个卧室对外出租的收益后给高洋确定的房租预期收益为7010元，每个管理周期递增3%，到2020年预期收益已达7220．3元。2019年03月27日优化间被责令拆除，双方合同约定的居室数量发生变化，房间数量减少后自如公司的收取的房租为6810元，远小于自如公司按照约定居室数量为高洋支付的房租预期收益，且高洋已收房，合同履行的客观基础丧失，履行合同对我方显失公平。同意高洋的第一项诉讼请求，但自如公司认为合同解除日为2020年11月30日。二、优化间拆除非自如公司过错所致，自如公司提出解除合同系因客观情势变更所致,不应承担违约责任。自如公司设立的优化间不同于群租房，设立优化间是在客厅内，不同于厨房、卫生间、阳台等区域，基于客厅本身的功能性及面积大小，自如公司设立的优化间并未违反《商品房租赁管理办法》及《关于进一步规范出租房屋管理的规定（首综办【2013】19号）》中关于禁止出租的规定。且自如公司在2011年就以此经营模式进行运营，一直没有遭遇拆除，直至2018年后，房屋内优化间被大批拆除，此为自如公司无法预料的，在北京市住建委的约谈中，自如公司获得了北京市住建委的理解，其后不再进行优化间的拆除。因房间的居室数量是自如公司确定房租预期收益的基础条件，自如公司在优化间拆除后与高洋进行长期协商，希望就房租预期收益进行重新调整，但高洋均不同意，无奈之下自如公司只能单方解除合同。合同解除自如公司在主观上不存在违约的故意，在客观上基于房屋可出租房间减少的事实，因此自如公司不应承担违约责任。即使法院认定自如公司的解约行为构成违约，合同约定的双倍月预期收益的违约金，自如公司认为该金额过高，法院应当酌情降低。首先业主并没有证明其有损失，其次自如公司已经及时向业主交付了房屋密码，其完全可以有时间对房屋进行处置。因此不同意高洋的第3项、第5项诉讼请求，且高洋已经主张了违约金，又另行主两个月租金的赔偿，是对损失的重复主张。三、自如公司已经就合同的解除履行了通知义务，并办理了解约结算，自如公司无法继续承租和管理高洋方房屋，合同不适宜强制履行。自如公司与高洋协商无法达成一致后，即通知高洋自如公司要解除合同，并且自如公司于2020年10月28日向高洋寄送了书面解约通知函，通知高洋合同于2020年11月30日解除，其后自如公司腾空房屋，依据合同2．6条、3．3条进行了解约结算，结清了生活费用，向高洋支付了解约结算款，高洋在自如小程序可获取房屋永久密码。其后自如公司为提示高洋尽快收回房屋，减少损失，于2020年11月27日通过短信给高洋发送了房屋永久密码，永久密码发送以后，自如公司无法获取和更改房屋永久密码，自如公司已经不实际占有和控制房屋。依据合同6．5条约定：合同到期或解约的，乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码。甲方应在本合同到期日、解除日或者腾退期届满日与乙方办理合同解除及物业交割等相关手续。现自如公司已完成承租人退租清退和还房前保洁等相关工作，并向业主告知了房门密码锁，根据合同约定应视为完成了交房义务。当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失请求赔偿。因此对于高洋主张之后的租金等损失，属于其没有及时收房或采取其他措施降低损失，该部分损失与自如公司解约之间没有因果关系，应由其自行承担，因此不同意高洋的第2项、第5项诉讼请求，针对高洋要求支付高洋预期收益至2021年4月7日的诉讼请求，同意解除合同的诉讼请求，但不同意已高洋支付至所述日期，自如公司已经就合同解除进行了书面通知，并于2020年11月27日发送了房屋永久密码，水电燃气已经结清，水电燃气卡留在涉案房屋内，自如公司不占有房屋，自如公司认为合同于2020年11月30日解除。针对高洋要求支付违约金的诉讼请求，自如公司解除合同在主观上不存在违约的恶意，在客观上基于合同约定的隔除间拆除的事实，因此自如公司认为自如公司不存在违约行为，高洋房屋为居住用房屋，再次出租并不难，招租成本也不高，如法院认定自如公司违约，请考虑疫情及隔断间拆除的事实予以酌减。四、自如公司在合同期内最大限度维护高洋利益，继续履行合同对自如公司显失公平。合同虽是自如公司单方解除，但在合同履行期内自如公司最大限度维护了高洋方的利益，一则在优化间于2019年03月27日拆除后至2020年10月01日期间，自如公司仍长期按照原租金价格进行支付长达一年六个月之久，在此期间自如公司每月亏损；二则在疫情发生时，自如公司作为利润微薄的民生行业，陷入经营困难，资金状况十分紧张，但仍没有停止或减少向高洋支付房租，此次解约自如公司并非恶意，且由于涉及的业主数量众多，此案并非个案，继续履行此类合同自如公司无力承受；三则在合同履行期内自如公司从未有过延迟支付租金或损毁房屋等其他违约行为。针对上述具体情况，自如公司庭后将补交情况说明一份供参考。基于以上事实，本着合理、公平承担损失的原则，请求法院酌情判决，驳回高洋的诉讼请求。自如公司向本院提出反诉请求，1．确认双方签署的《资产管理服务合同》于2020年11月30日解除；2．请求高洋向自如公司支付装修新配置设施损失费用22806元；3．判令本案诉讼费由高洋承担。事实与理由：一、《资产管理服务合同》履约条件因不可归责于自如公司的原因而发生根本性变化，导致合同履行陷入实质性僵局。自如公司已就案涉房屋完成承租人退租清退和还房前保洁等相关工作，完成合同解除且房屋永久密码已交还高洋。因此，不论是形式上还是实质上，原合同已于2020年11月30日终止履行并解除完毕，无法恢复履行。1、自如公司与高洋双方于2018年11月10日签订《资产管理服务合同》，履行期限自2018年11月13日至2023年04月20日，双方就房屋委托经营管理事项中的经营条件、居室数量、收益费用的计算和金额、装修基础等均做出了明确约定，且相关条款及合同内容不违反任何强制性、禁止性法律、法规：（1）合同附件一中双方明确：就客厅环境进行必要改造独立作为居室，房间可出租的居室数量为4，并按照友家（合租）形式对外出租（详见合同附件一“居室数量”和“产品类型”）；（2）反诉人与被反诉人根据房屋改造后可经营管理的居室数量，结合市场行情合理，共同约定第一个管理周期内房屋预期收益为7010元/月，且自第2个管理周期起预期收益递增3%。至反诉人解约时对应管理周期的预期收益为7220．3元/月。2、2019年03月27日，该房屋所在街道居委会发布拆除优化间的通知，优化间被拆除案涉房源可出租的居室数量减少为3间，自如公司每月收益减少2190元，在正常向高洋支付租金的前提下，每月运营净亏损额340．3元。自此，合同履行目的无法实现，陷入实质性僵局。3、因房屋委托经营数量这一客观情况发生变化（减少），原合同签约时履约基础条件丧失，加之2020年疫情等原因对于住房租赁企业的严重影响，为保证全体委托人的利益安全、稳定，本着公平、合理分担损失的原则，自如公司即同高洋以短信、微信、电话等形式开展多次协商，以期双方就合同价款调整或者解除事宜达成一致，使双方损失最小化，但高洋均未同意，双方未能达成协议。后自如公司迫于无奈，于2020年10月28日向高洋寄送了《解约通知函》通知其不再继续履行合同，解约日为2020年11月30日，并结清了相关各项费用。后由于高洋拒绝自行获取密码、接收房屋，自如公司又于2020年11月30日将永久密码下发并书面通知了高洋（该密码有且仅有被反诉方可查看）。至此，《资产管理服务合同》已经解除完毕，自如公司失去对于案涉房源的占有，《资产管理服务合同》在形式和实质上均无法继续履行。需要特殊说明的是，尽管优化间在2019年03月即被拆除，但自如公司在2019年03月27日至2020年10月01日期间，仍按照未拆隔断的标准向高洋正常支付了长达一年六个月的租金。二、依据约定，资产管理服务合同提前解除的，应当由委托人承担新配置设施损失费用。自如公司接收案涉房屋后，为全面、妥善履行各项合同义务，及时组织专业人员对于房屋进行了必要的装修和改造，增设了大量的电器设备和家居设施，共计投入成本42417．58元（竣工费用）。现因合同提前解除，根据《资产管理服务合同》第3．3条“标的资产装修配置设施的处置。合同提前解约，甲方应向乙方支付新配置设施的损失费（损失费=为标的资产的购进家具或家电的配置价格×（管理期间内未履行天数/管理期间总天数））。合同到期或提前解约，乙方购置的相应配置设施所有权归甲方，并保证配置设施处于正常使用状态”的相关约定，现因合同已解除，自如公司有权按照约定要求被反诉人承担装修配置费用。高洋应承担自如公司新配置设施的损失费用，金额为22806．00元（计算方式：配置价格总金额42417．58元×（未履行871天/管理期间总天数1620天））。综上所述，为维护自如公司的合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。高洋针对自如公司的反诉请求辩称，第一部分关于房屋居室数量、租金确定标准部分答辩如下：一、根据合同1．3条，本合同系自如公司的制式合同，所有合同条款均为自如公司拟定后出具电子合同，双方通过自如APP进行电子签约，无纸质合同，合同中自如并未对“优化间”就是隔断做任何书面或口头解释，隔断设立、拆除时，自如均未与高洋协商确认，高洋不知情，双方就对房屋打隔断出租提高收益事宜从未达成书面或口头的合意，更不是双方确定租金标准、订立和履行合同的客观基础条件，也非合同约定的自如可单方解约事由。二、合同成立前，自如公司已到房屋进行实地考察，并查验了房屋产权证明，租赁房屋的建筑面积129．84平米，居室数量为三室两厅，自如公司对此明知且认可，合同附件1中居室数量无勾选，约定不明，居室数量应以房屋产权证明中原规划设计及房屋实际情况为准。三、根据合同2．1条，双方是根据签约时的市场行情确定租金标准，每年均为固定金额，签约时北京租赁市场几大中介机构竞争激烈，竞相抬价抢房源，市场行情普遍高涨，双方的租金标准也符合当时的市场行情。四、根据合同2．4、2．5条，自如公司转租所得收益全部归自如享有，高洋并未参与分配，双方是基于平等、自愿原则订立该份长期租赁合同，系租赁关系，而非共同经营关系，自如公司作为专业经营租赁房屋的中介机构，承租高洋房屋后如何经营、是否盈利均与高洋无关，也不是双方订立、解除合同的前置条件，故自如公司应自行承担经营风险，自负盈亏，而不是转移风险给高洋，自如在其收益高时正常履行合同，收益低时以单方违约解除合同的方式来降低其自身的经营损失，构成恶意违约。五、北京市禁止打隔断违法群租政策是2013年实施，自如公司作为专业从事住房租赁经营的中介机构，自身应对国家政策进行充分了解，合同成立后，自如公司为谋取高额收益而擅自打隔断出租，不但改变房屋原规划设计功能，也改变房屋内部结构，存在严重安全隐患，违反了合同3．1条约定，构成严重违约，自如公司应当预见而没预见，系其主观过错所致，应自行承担风险。另，自如主张其打隔断合法，那行政机关为何责令拆除？自如公司不能自圆其说，也未提供行政机关作出该具体行政行为的证明文件。自如公司自行拆除隔断后，一直按合同订立时的居室数量对外出租，现以居室数量减少、经营亏损为由解除合同，无事实和法律依据。第二部分关于自如解约方式答辩如下：一、高洋已将建筑面积、居室数量固定的特定房屋交付给自如，全面履行了合同义务，无任何违约和过错行为，根据合同6．1和6．2条，自如单方解约不符合民法典563条及合同约定事由，因此自如不享有单方解除权，其单方解约、结算、交接行为均为无效的法律行为。二、高洋未收到结算协议，更未签字确认，该协议未生效，双方应在合同到期或依法解除时重新进行结算。自如公司发送电子锁密码的行为不构成交接房屋，其作为密码锁所有权人，实际占有、控制、使用该密码系统，密码由自如发出，自如公司不可能不知道或无法获取，更不存在永久密码之荒唐说辞，如只要发送电子锁密码便能构成法律上的房屋交接，将会给现在及未来所有房屋租赁合同的当事人造成不安全感，超出当事人的预期，甚至导致合同稳定性无法得到法律保障，租赁市场秩序陷入混乱。三、根据国家锁具安全通用技术条件标准，电子密码锁必须配备物理钥匙，房屋的机械钥匙及合同订立时高洋交付给自如的水卡、电卡、燃气卡、门禁卡、机械钥匙等实物在双方未依法办理交接前仍在自如处，租赁房屋仍由自如控制。第三部分关于装修配置折旧费部分答辩如下：一、结合合同1．3、3．3、3．4、7．2、7．3条可知：该合同为自如公司的制式合同，3．3、3．4条的约定明显是自如不合理地免除、减轻其责任，加重高洋责任、限制高洋主要权利，根据民法典第496条、497条、498条，高洋认为：3．3、3．4条为无效的格式条款，故该条款不成为合同的内容，对该格式条款的理解发生争议时，应作出不利于提供格式条款即自如公司一方的解释。根据合同7．2、7．3条，因高洋违约致使自如单方解除合同，高洋应赔偿装修配置折旧费，现因自如公司违约提前解除合同，导致装修配置不能继续合理利用，无权要求高洋赔偿。二、根据北京市住建委等五部门于2021年1月28日发布的联合发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》第八条：“住房租赁企业出资对租赁住房进行装修的，应当取得房屋产权人书面同意。住房租赁企业提前解除合同的，应依据合同约定履行各方责任，不得强制收取装修费用。”本案中，自如公司针对案涉租赁房屋的装修配置方案、费用明细均未曾向高洋出示并书面确认，且因自如公司违约提前解除合同，其无权收取或抵扣装修配置费，另该装修配置已使用了几年，残余价值极低。第四部分综合意见自如公司存在擅自对租赁房屋打隔断出租牟利、拖欠租金、单方无责解除合同、强制收取装修配置费等一系列恶意违约情形，其打隔断出租被相关政府部门制止后，便按房屋实际居室数量正常出租至纠纷发生前，其合法利益并未受损。高洋每年均授予自如免租期并同意其对房屋装修改造，是基于自如公司能够按合同约定的管理期限完整履行完毕该长期租赁合同，现因自如公司单方违约致使该长期租赁合同提前解除，高洋的损失包括每年的空置期租金损失，原有装修配置损失等，考虑到：（1）自如公司与高洋单方解约前，租赁房屋处于满租状态，自如公司为达到与高洋解约以保全其自身利益的目的，强行清退租客，导致房屋空置，损失扩大的过错方系自如；（2）本长期租赁合同现因自如公司违约提前解除，给高洋造成合同正常履行完毕后的可得利益损失；（3）合同解除后，高洋另寻新租户极其困难，还需承担2-3个月的空置期对租赁房屋重新进行修缮、配置设备，以达到符合再次出租的标准，甚至再另向第三方中介机构承担2-3个月的免租期；（4）高洋和自如公司约定的违约金尚不足以弥补因自如单方违约给高洋造成的实际损失。综上，请求人民法院依法查明事实，驳回自如公司全部反诉请求，并支持高洋的全部诉求，以维护高洋的合法权益，否则对高洋显失公平。本院经审理认定的事实如下：高洋和宋锋系位于北京市大兴区永兴路5号院4号楼7层2单元702室房屋的所有权人。高洋（甲方）与自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定甲方委托乙方管理运营的房屋位于北京市大兴区永兴路5号院4号楼7层2单元702室。管理期限4年，即自2018年11月13日起至2023年4月20日止。甲方应当在本合同第1．3条约定的交付日即2018年11月13日交付标的资产。合同第2．1条约定：双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益7010元/月，若标的资产满足下表条件的，即从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。合同第2．2条空置期约定：在管理期间内，因为标的资产装修、改造，乙方寻找资产使用人，资产使用人更换造成标的资产空挡期及标的资产维修维护等原因导致的标的资产空置期。甲方同意承受如下相应空置期：首个管理周期的空置期为85天；第二个管理周期起每个管理周期空置期为25天；管理期间内最后一个履约年度天数少于自然年天数的，空置期按照下列方式计算：最后一个履约年度对应月数*3。空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益。合同第2．6条约定：管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金。每个管理周期最后结算时，双方同意甲方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，抵扣后剩余款项（若有）自动转为下一个管理周期乙方应向甲方支付服务质量保证金的部分款项；本合同终止或解除时结算后如仍有剩余，甲方应在当期付款期限内将余额返还给乙方。乙方应于标的资产交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计7010元。合同第2．7条结算方式约定：双方认可自2019年2月6日起计算收益，每个履约年度内每1个月为一次结算周期。合同第3．3条标的资产装修、新配置设施的处理。合同提前解除，甲方均应向乙方支付装修及新配置设施的损失费（具体计算方式详见本合同第7．2条第（2）款）。合同到期或提前解除，乙方均应按标的资产的现状移交给甲方，无需对标的资产的装修、改造和所新配置设施进行处置和（或）恢复原状，但乙方应保证该装修、改造及新配置设施处于正常可使用的状态。合同第4．3条维修基金约定：标的资产类型为精装、简装、老旧/改造的，甲方应于乙方向其支付服务质量保证金当日向乙方支付一下标准的维修基金，且甲方同意从应收的服务质量保证金中先行支付该笔费用：828元/年的维修基金，该维修基金适用于单个管理周期。合同第6．2条违约解除权约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：（a）迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日；（b）乙方对本合同构成严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应义务已经不可能或不公平的……。合同第7．2条约定：甲方违约责任，甲方违反本合同6．2（1）约定导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍当期月预期收益的违约金。并赔偿乙方相应的损失（包括并不限于如下赔付项目）：（1）装修损失费。标的资产的装修费用*（管理期限内为履行天数/管理期限总天数）；（2）新配置设施损失费。为标的资产的购进家具和（或）家电的配置价格*（管理期限内未履行天数/管理期限总天数），其中配置费用以乙方提供的数据中确定的项目和费用为准。合同第7．3条约定：乙方违反本合同6．2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于两倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。委托管理期内，自如公司将涉案房屋客厅内设置优化间，形成四居室的事实对外出租，后优化间于2019年3月27日拆除。自如公司主张因优化间被拆除，房屋作为三居室出租租金减低，合同目的无法实现，与高洋协商降低房租未果，便通过EMS快递向高洋发送《解约通知函》，决定于2020年11月30日解除合同。高洋不认可收到该快递。自如公司单方出具《＜资产管理服务合同＞解约结算协议》，记载：“双方于2020年11月26日（交割日）对标的资产内的费用结算、生活费用、装修配置等事宜予以确认……双方费用结算明细，根据本协议附件《费用结算清单》，高洋应向自如公司支付费用1690．13元”。自如公司称该数据的计算方式为：自如公司应高洋租金2020年10月2日至2020年11月26日期间的租金14440．60、违约金14440．6元、电费417．56元、燃气费108．63元、水费1113．9元，高洋应支付给自如公司装修损失费10539．79元、配置损失费14453．33元、服务质量保证金7220．3元，故折算后，高洋应支付自如公司1690．13元。2020年10月28日，自如公司向高洋发送短信，告知因房间经营情况客观发生变化，经与您多次联系沟通，双方无法就房源出租价格调整事宜达成一致，我们特此通知与您解除双方签署的资产管理服务合同。2020年11月27日，自如公司向高洋发短信，告知解约结算款已结算完毕，高洋可前往微信小程序自行领取房屋密码。2020年12月29日，自如公司通过短信形式向高洋手机发送房屋永久密码。高洋认可收到2020年12月29日发的短信。自如公司称其公司向高洋发送永久密码，其公司无法获取密码，已经完成房屋交还，并提交锁具公司云丁网络技术（北京）有限公司的情况说明予以证明。高洋对该情况说明不予认可。高洋称自如公司支付租金至2020年10月1日。自如公司解约结算中租金结算至2020年11月26日。本院认为，高洋与自如公司签订的合同虽然名为《资产管理服务合同》，但合同对租金标准、租金支付方式等内容均作了约定，符合租赁合同的一般特征，故本院认定双方之间成立房屋租赁合同关系。双方之间签订的合同是双方真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，属合法有效。双方均应按照前述协议行使权利、履行义务。现双方均主张解除合同，双方在解除时间上存在争议。高洋主张合同于收房之日解除，自如公司主张于2020年11月30日解除。自如公司主张涉案房屋因拆除优化间无法按四居室出租导致亏损，故其有权解除合同。本院认为，法律保护之利益应为合法之利益，而非违反政策获益之所得。且自如公司作为专业租赁机构对本市禁止打隔断出租政策应当明知，故自如公司不具有合同解除权，对自如公司主张合同于2020年11月30日解除的反诉请求，本院不予支持。自如公司于2020年12月29日向高洋发送房屋永久密码，高洋收到该短信。自如公司向高洋发送房屋门锁密码，后无法再取得房屋密码或自行进入房屋。因客观上自如公司失去了对房屋的控制而出租人能够控制房屋，故本院确认高洋收到密码之日为解除时间，即2020年12月29日。关于租金问题。合同解除前，自如公司应如约交纳租金，自如公司支付租金至2020年10月1日，故自如公司还需支付高洋支付2020年10月2日至2020年12月29日期间的租金21179．55元。虽高洋不同意返还服务质量保证金，但因合同已经解除，依据合同约定，服务质量保证金应予以退还，自如公司主张在租金中予以扣除，为了减少诉讼成本，本院将该笔费用在租金中进行抵扣。经核算，自如公司应支付高洋租金13959．25元。对高洋超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金，自如公司欠付租金的行为构成违约，应支付违约金，合同中约定的双倍当期月预期收益的违约金并无不当，故对高洋要求自如公司支付违约金14440．6元的诉讼请求，本院予以支持。对超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。关于水电、燃气等生活费用。截止到2020年11月26日，自如公司统计的电费为417．56元、水费为1113．9元、燃气费为108．63元。高洋未提交证据证明水电、燃气费的数额，故本院对自如公司的主张予以采信。自如公司应支付高洋电费417．56元、水费1113．9元、燃气费108．63元，共计1640．09元。如双方在房屋交接时产生后续的水电、燃气费，可另行解决。关于经济损失问题。本院依法酌情支持一个月租金7220．3元作为李晓亮的经济损失。关于自如公司主张的装修配置损失。自如公司作为经验丰富的房屋租赁市场主体，对租赁市场的相关行政管理政策应明知且熟悉，拆除隔断间应属执行原有政策规定而非出台新的行政管理政策所致，自如公司对此并非不可预见，不构成情势变更。本案中系自如公司单方违约导致合同解除并直接通过发送房屋密码的方式强行将房屋交还高洋，高洋不存在过错，故对于自如公司要求高洋支付装修、新配置设施损失费的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认高洋与北京自如生活企业管理有限公司于2018年11月10日签订的《资产管理服务合同》于2020年12月29日解除；二、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向高洋支付租金13959．25元；三、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向高洋支付违约金14440．6元；四、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向高洋支付电费417．56元、水费1113．9元、燃气费108．63元，共计1640．09元；五、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向高洋支付经济损失7220．3元；六、驳回高洋其他诉讼请求;七、驳回北京自如生活企业管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费835元，由高洋负担417元（已交纳），由北京自如生活企业管理有限公司负担418元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费186元，由北京自如生活企业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李玮唯二〇二一年六月二十八日书记员  宋爱芹