湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0702民初2307号原告：刘芳，女，1982年9月20日出生，住湖南省常德市武陵区。被告：常德中大房地产开发有限公司，住所地湖南省常德市武陵区府坪街道新村社区建设路226号湘北大厦318号。法定代表人：李德堰，该公司经理。委托诉讼代理人：朱红文，湖南沅澧律师事务所律师，特别授权代理。被告：朱纯杰，女，1954年12月27日出生，住湖南省常德市武陵区。被告：胡国华，男，1951年10月1日出生，住湖南省常德市鼎城区。刘芳与常德中大房地产开发有限公司、朱纯杰、胡国华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘芳，被告中大房产公司委托诉讼代理人朱红文、朱纯杰、胡国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘芳向本院提出诉讼，请求判令：1、请法院裁定被告支付原告购房面积多收房价款23040元；2、请法院裁定被告支付本次诉讼全部费用（含律师费）。中大房产公司辩称，1、按照双方备案登记的《常德市商品房买卖合同》第七条面积误差的处理条款，双方同意“按合同签订时的单价据实结算房价款”。在本案中不适用《商品房销售管理办法》第二十条规定的、合同未作约定按误差比3%的原则处理的情形，故应驳回原告据此理由的诉讼请求；2、依据前述《常德市商品房买卖合同》案涉房屋面积是按建筑面积=套内面积32.52㎡+公摊面积8.99㎡，销售面积为41.51㎡；依据不动产权证显示为专有建筑面积30.64㎡，分摊建筑面积8.47㎡，不动产房屋面积39.11㎡，分别相差1.88，0.52，2.4，由此产生争议。代理人认为这是概念产生差异，而并非真实面积差异，应在合理范围之内，只是会因登记方式的变化，而会带来商品房销售计价方式的重大变化，故在本案中双方按合同约定面积结算并无不妥，原告的诉求于理于法不符，应予驳回。朱纯杰辩称，刘芳的房子，当时购买的时候是房管局预测面积是41.51平方米，最后实测面积是39.11平方米，这个误差是正常的事情。朱纯杰没有收刘芳41.51平方米的钱，针对39.11平方米，刘芳要给187728元，但是刘芳只给了179248元，刘芳还有8480元未给，说起来刘芳还应该跟我们给钱。刘芳说的给了好多钱我们没有收，我们也没打收条。驳回刘芳的全部诉求。胡国华辩称，同意朱纯杰的答辩意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对刘芳提交的商品房买卖合同、不动产产权证书、执行裁定、个人汇款业务凭证等证据予以认定。对朱纯杰提交的会计结算汇总，系复印件且系单方自书，未有制作人员签名亦未加盖任何公章，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月27日，刘芳（买受人）与中大房产公司（出卖人）签订《常德市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人建设的金地名苑x#楼第y号商品房，预测建筑面积共41.51平方米，该商品房单价为每平方米4800元，房价款总金额壹拾玖万玖仟贰佰肆拾捌元，买受人应当在2014年2月21日前支付该商品房全部价款；出卖人在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；面积误差的处理，买卖双方以建筑面积或套内建筑面积作为计价方式的，该商品房实际面积与合同约定面积发生差异，双方同意按合同签订时的单价据实结算房价款等。胡国华在合同尾部代表中大房产公司签字，中大房产公司加盖公司公章。对于购房款的支付，在湖南省高级人民法院作出的（2020）湘执复x号执行裁定书中确认：“2012年11月7日至2015年2月14日期间，刘芳分8次交纳179248元购房款……2019年4月1日，刘芳向常德中院交付2万元购房余款……”。2020年2月18日，刘芳办理了金地名苑x号楼y号商品房不动产产权证书，该证书中载明的房屋面积为39.11平方米。刘芳认为产权登记面积与合同约定面积存在误差2.4平方米（41.51-39.11），故应双倍返还23040元（2.4平方米×4800元/平方米×2）房屋差价，故诉至本院，提出前列诉讼请求。本院认为：刘芳与中大房产公司签订的《常德市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。在《常德市商品房买卖合同》中约定案涉房屋面积为41.51平方米，刘芳按照约定房屋面积交纳房款199248元（41.51平方米×4800元/平方米），但根据案涉房屋不动产权登记证书中登记的房屋面积为39.11平方米，案涉房屋实际面积比合同约定面积少2.4平方米，存在误差。依照《商品房销售管理办法》第二十条规定“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当按合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式……”。本案中，双方在《常德市商品房买卖合同》第七条第（一）款第一项中就商品房实际面积与合同约定面积存在误差的处理进行了约定：“按合同签订时的单价据实结算房款”，故应按双方约定的方式进行处理；案涉房屋实际面积为39.11平方米，按合同签订时的单价4800元/平方米计算购房款，为187728元（39.11平方米×4800元/平方米），故中大房产公司应向刘芳返还多收的购房款11520元（199248元-187728元）。综上，对刘芳要求中大房产公司双倍返还房屋差价款的诉讼请求，本院予以部分支持。中大房产公司关于案涉房屋面积差异只是概念产生差异，是因登记方式的变化导致的商品房计价方式的重大变化，并非真实面积差异的辩解，因无法律和事实依据，本院不予采纳。朱纯杰非案涉房屋买卖合同相对方，不应承担违约责任；胡国华虽代表中大房产公司与刘芳签订案涉房屋买卖合同，但中大房产公司加盖了公章，胡国华签字的行为应系代表中大房产公司签订合同的职务行为，其个人亦不应承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条，《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、常德中大房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向刘芳返还购房款11520元;二、驳回刘芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取188元，由常德中大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员 陈朝阳二〇二一年六月九日法官助理 李章霞书 记 员 欧阳婷附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典）时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。