北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初8858号原告：张晓霞，女，1980年6月2日出生，汉族，自由职业，住山东省青岛市李沧区。委托诉讼代理人：宋利明，北京佳美律师事务所律师。委托诉讼代理人：郇恒晓，北京佳美律师事务所律师。被告：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街**院**楼****。法定代表人：郭淑华，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所，住所地北京市大兴区新源大街**院**楼**（02）2003div>法定代表人：张永田，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。原告张晓霞与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称：泰禾公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称：嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张晓霞及其委托诉讼代理人宋利明、被告泰禾公司及被告嘉信公司的共同委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晓霞向本院提出诉讼请求：1.判令泰禾公司支付张晓霞2020年9月1日至2021年8月30日的租金140530.92元及拖欠房屋租金违约金28106.18元，并支付逾期给付的利息，按照应支付而未支付部分同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计付至实际给付之日止；2.判令泰禾公司承担本案诉讼费用；3.判令嘉信公司对上述第一、二项诉讼请求事项承担连带保证责任。事实及理由：张晓霞与泰禾公司于2018年2月3日签订《北京市房屋租赁合同》，约定张晓霞将坐落于北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-2#办公商业楼19层1908房屋（以下简称：1908房屋）租赁给泰禾公司。约定租赁期限自2019年9月1日至2027年11月30日止，其中免租期3个月，季租金为35132.73元，按照季度支付，租金支付时间为：首期租金于免租期结束后、张晓霞交付房屋10日内一次性支付，此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。张晓霞依约在2019年9月1日前将房屋交付给泰禾公司，泰禾公司按照合同向张晓霞支付租金，但自2020年9月起泰禾公司未能向张晓霞支付约定租金，张晓霞经多次催要后，泰禾公司不予理睬，未予以支付应付租金。张晓霞为维护自身权益，依照合同约定向法院申请诉讼，请求判令泰禾公司立即支付应支付的租金，并承担相应的违约责任和逾期利息。嘉信公司于2018年2月3日与张晓霞签署《保证担保协议书》，就张晓霞与泰禾公司之间房屋租赁合同履行事宜提供保证担保，保证范围为主合同履行时泰禾公司可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。依照该《保证担保协议书》第四条约定，泰禾公司未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，嘉信公司承担连带保证责任。因此张晓霞主张嘉信公司对本案诉讼请求第一、二项内容承担保证责任。泰禾公司、嘉信公司辩称，对第一项诉求，泰禾公司已经支付张晓霞两个季度租金，从2019年12月1日至2020年8月31日，共计105398.19元。张晓霞主张支付至2021年8月31日租金的诉请，还没有达到付款的最后期限，应该在当季度的第一个月的15天之内缴纳租金，故不具备支付租金的条件。对于利息不同意承担，因为双方之间未就履行合同的前提下约定相应违约条款，同时张晓霞亦在本案中主张了违约金，不属于一事承担两项违约责任的情况，于法于理不予认可，没有法律依据；第二项诉求由法院判决；第三项诉求嘉信公司应承担一般保证责任，根据担保法第17条，按照现行民法典第686条也可以认定嘉信公司承担的应为一般保证责任，享有先诉抗辩权，本院现有案例已支持二被告的主张，故不同意张晓霞的诉讼请求。对于违约金，因为双方在租赁合同中就继续履行合同的前提下应承担违约责任并未有明确的约定，若按照其主张的金额，二被告认为违约金过高，请求法院按照合同法第114条之规定予以适当减少。因该租赁合同存在无法继续履行的状况，所以请求法院根据案件的实际情况以及九民纪要的相关精神，建议解除该租赁合同。本院经审理认定事实如下：2018年2月3日，张晓霞（甲方、出租方）与泰禾公司（乙方、承租方）就1908房屋的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期自2019年9月1日起至2027年11月30日止，其中免租期为3个月；租金标准为11710.91元/月，按季度支付。首期租金于免租期结束后、甲方交付房屋10日内一次性支付，即人民币35132.73元。此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。第八条合同解除与变更：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本协议；（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。第九条违约责任：（一）乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。同日，嘉信公司（甲方、保证人）、泰禾公司（乙方、被保证人）与张晓霞（丙方、产权人）签订《保证担保协议书》，约定：乙方因经营需要与丙方签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称“主合同”），为保证乙方及时全面地履行义务、保障丙方权利的实现，甲方自愿为乙方履行提供保证担保。现三方本着诚实信用，平等互利的原则，就保证担保的相关事宜达成一致协议：第一条：本协议所担保的主合同为乙方与丙方2018年2月3日签署的《北京市房屋租赁合同》。第二条：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第三条：甲方有权了解、检查乙方经营状况，乙方应及时、完整、真实、准确地提供甲方所需的情况和相关材料。第四条：甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。第五条：乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）。第六条：在本协议有效期间，任何一方均不得擅自变更或解除本协议，任何一方需变更本协议时，应经三方协商同意，达成书面协议。第七条：任何与本协议有关的争议均由甲方住所地人民法院管辖。嘉信公司、泰禾公司与张晓霞分别在该协议书尾部的甲方、乙方、丙方处加盖公章、签名。合同签订后，张晓霞向泰禾公司交付房屋。泰禾公司交纳租金至2020年8月31日，其后租金未交纳。经询，泰禾公司称其承租房屋用于对外出租，目前涉案房屋正对外出租中。对于逾期利息，张晓霞主张从本案开庭之日即2021年6月7日开始计算至实际给付之日止。经本院释明，张晓霞坚持要求继续履行合同，泰禾公司对解除合同事宜不提起反诉。另查，张晓霞尚未取得涉案房屋的房本，涉案房屋现登记在北京泰禾嘉信房地产开发有限公司名下。本院认为，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，张晓霞与泰禾公司签订《北京市房屋租赁合同》，且双方履行合同发生争议在民法典实施前，因此，本案仍适用当时的法律及司法解释。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。张晓霞与泰禾公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现虽泰禾公司认为合同应该解除，但其并未提出要求解除合同的反诉请求，且涉案房屋目前尚由泰禾公司对外出租，故对泰禾商业公司主张解除合同的抗辩意见，本院不予采信，对张晓霞继续履行合同的主张，本院予以支持。关于租金。鉴于双方所签租赁合同为长期性合同，履行过程中需要双方相互配合，虽涉案房屋尚由泰禾商业公司对外出租，但泰禾商业公司现表示不愿继续履行合同，涉案租赁合同的履行处于不稳定状态，本院酌情确定泰禾商业公司应给付张晓霞2020年9月1日至本判决作出之日即2021年6月30日期间的租金117109.1元。对张晓霞要求泰禾公司支付后续房屋租金的诉讼请求，本院暂不予支持。双方可于该费用实际发生或合同解除后，就房屋租金等费用一并进行结算。关于违约金，双方租赁合同中约定的是“乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋”。合同中未对继续履行合同的情况下逾期支付租金的违约金进行约定，现张晓霞基于继续履行合同要求泰禾公司支付违约金的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。关于逾期利息一项，泰禾公司逾期支付租金的行为给张晓霞造成利息的实际损失，故本院依法支持利息（以117109.1元为基数，自2021年6月7日起至实际支付之日止，按照同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。关于嘉信公司是否承担连带责任一项。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三方签订的《保证担保协议》第二条约定：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第四条约定：如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。上述约定符合担保法中对连带保证的相关解释，故对张晓霞主张嘉信公司对泰禾公司上述给付义务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付张晓霞2020年9月1日至2021年6月30日期间的房屋租金117109.1元；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付张晓霞逾期支付租金利息（以117109.1元为基数，自2021年6月7日起至实际支付之日止，按照同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第一项、第二项确定的北京泰禾商业管理有限公司的债务承担连带保证责任。北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；四、驳回张晓霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1836元，由张晓霞负担515元（已交纳），由北京泰禾商业管理有限公司负担1321元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二一年六月三十日法官助理 常欣月书 记 员 宋爱芹