北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初502号原告:郑辽河，男，1947年10月26日出生，汉族，社会退休人员，住北京市海淀区。被告：北京金城阜业房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区滨河霁月园8号楼滨河路153-26号1层。法定代表人：胡彦明，总经理。委托诉讼代理人：王春学，北京市国仁律师事务所律师。被告：王朝，男，1999年5月6日出生，汉族，法国来昂纳大学学生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人（王朝之母）：高蕊，1967年8月14日出生，汉族，社会退休人员，住北京市昌平区。原告郑辽河与被告北京金城阜业房地产经纪有限公司（以下简称金城阜业公司）、王朝侵权责任纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张恒独任审理，于2021年5月27日公开开庭进行了审理。原告郑辽河，被告王朝的委托诉讼代理人高蕊到庭参加诉讼，金城阜业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑辽河向本院提出诉讼请求：一、请求判令第一被告返还收取原告的13万元钱款；二、请求判令第一被告赔偿占用原告钱款期间的利息损失（自2019年7月30日起计算至还款之日，按照中国人民银行同期贷款利率）；三、判令第二被告对该钱款中的10万元及相应利息损失承担连带返还和赔偿责任；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：首先，我系退休独居人员，患有多种疾病。2019年7月30日经金城阜业公司推荐并带看北京市门头沟区冯石环路6号院*号楼**层2302（以下简称2302号）房屋后，我虽有改善养老居住环境的愿望，但认为购房的条件并不具备。一是我没有购房指标，出卖自住现房取得购房资格时间无法确定；二是我患有冠心病、肝硬化等高危进展性疾病，能否承受长时间换房、迁居心存隐忧，没有把握完成；三是中介并没有拿到房本原件和相关材料，对房产性质、使用年限、实有面积等房产标的不清，且房主不在国内不能签订合同。为促成交易，金城阜业公司承诺消除我的全部顾虑：我卖房不受时间限制，如身体不适可解除合同，并尽快提交房产资料，要求我先交意向金。考虑到中介的承诺，在中介的极力劝说下，我当日就在中介暂存了13万元意向金并按照中介的要求办理了单方手续。我认为，合同没有签订，资金是安全的。其次，8月初中介赵花告知我房主回国，定金已经交付，合同手续已经办完，双方没有见面。但是在房屋使用面积和房屋尺寸等标的情况始终未提供、房产信息资料不完善并经我确认的情况下，中介就将10万元交付房主是不正确的。按照《补充协议》，我出售现住房取得购房资格是履行合同的前提条件，不能及时出售住房可以无过错延期履行合同。但中介却不断催促我给付卖方房款用于清还房贷，这实际是房屋买卖合同之外相对独立的还贷融资条款。我曾要求中介担保但遭到拒绝，我认为相关条款不具有房屋买卖合同的性质，只有单方获益而另一方承担风险，是显失公平的。再次，9月末我突发冠心病心绞痛急症，周身无力，急诊治疗并住院至10月中旬，确诊冠心病引发心力衰竭，原有肝硬化症状也有加重。我感到自己的身体情况难以承受换房事务，不适合远郊生活，所以根据《补充协议》有关身体条件限制无责任解约的约定，我于10月底函告被告方解除合同，并出示了诊断书。被告方在收到解约函后对我的病情和解约理由都没有提出异议，但至今被告方拒不退还我交存的13万元钱款，侵害了我合法的财产权利。最后，我没有购房资质，卖房人所售房屋系抵押物，也没有售房资格，作为房屋买卖合同不具备有效和成立的法定条件，有关融资解押条款显失公平，违反法律。自始至终，中介没有让双方交换电话号码，没有建立直接联系，均由中介背对背操作。我认为，中介没有促成交易，收取中介费用违反法律规定。综上，金城阜业公司收取我的13万元款项的返还责任应由其直接承担，王朝作为卖房人应承担相应部分的连带返还责任。为维护老年人的合法权利，故诉至法院。金城阜业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，其公司在庭前谈话中辩称，不同意郑辽河的全部诉讼请求。诉争合同对买卖双方及居间方都有法律效力，郑辽河单方面提出解除合同，是一种违约行为。根据2019年7月30日的声明，郑辽河作出承诺，如果出现违约，则违约金归卖方王朝所有。其公司收取13万后，给了王朝10万元，其公司收取了3万元居间费，正常情况下中介费用应该是13万元，其公司保留追索剩余10万元中介费的权利。王朝辩称，签合同之前我方与郑辽河有过视频通话，郑辽河也去看了房子，中介在场，谈好后郑辽河说要买2302号房屋。郑辽河是单身，我们一直不太放心他购房，他说他做的了主。签合同时郑辽河看起来就是正常人、不是无民事行为能力人。从2019年7月份签合同至10月份找我，这期间造成了我很大的损失，综上我不同意郑辽河的全部诉讼请求。本院经审查认定事实如下：2019年7月30日，王朝（出卖人）与郑辽河（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，其中约定，出卖人所售房屋坐落为2302号，建筑面积共138．21平方米，该房屋登记用途为住宅；房屋不动产权证书证号为京（2017）门不动产权第XXXX号，权利性质为商品房；抵押情况为已经设定抵押，抵押权人为华夏银行，抵押登记日期为2018年11月19日，双方当事人同意按照下列第（1）种方式处理：（1）出卖人应当于2019年11月21日前办理抵押权注销登记；双方当事人委托房地产经纪机构成交，机构名称为金城阜业公司；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为3600000元，签订本合同时，买受人向出卖人支付定金人民币100000元（不高于房屋总价款的20%），该定金于本合同签订时抵作本房屋成交价款；买受人采取下列第1种方式付款，1．一次性付款，总金额3600000元，买受人应当于办理解除抵押登记前向出卖人支付；出卖人应当在收到全部房款后7日内（约定时间或约定条件）将该房屋交付给买受人；如果出卖人拒绝出售或买受人拒绝购买，均视为违约，违约方向守约方支付房屋总价款（以附件一中约定的总房价款为计算标准）的20%作为违约金，同时守约方有权利要求违约方继续履行合同。合同出卖人处有代理人“高蕊代王朝”的字样。合同附件一为《房屋附属清单》，其中约定一、经买卖双方协商房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体约定……二、关于该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品等有关价格的折价款约定如下：（一）本合同第一条的（一）至（四）项所涉及的全部物品计价总和为：2600000元，……（二）出卖人出售给买受人除以上标的房屋附属设施设备、装饰装修相关物品的折价款以外的金额为该房屋的网签价款，出卖人出售给买受人的标的房屋总价款为：6200000元。合同出卖人处有代理人“高蕊代王朝”的字样。当日，王朝与郑辽河签订《补充协议》，约定“经买卖双方协商一致达成：1．因买受人须出售海淀区西翠路伍号院13-604号房屋后才能履行合同，如按合同约定期限内买受人未能及时履行合同，则买卖双方友好协商后续事项。（协商内容仅包括延期及更换购房人继续履行）；2．如合同履行期间买方发生人生风险，卖方同意由买方指定人自行选择继续履行合同或无责任解除合同。本补充协议与主合同及其附件具有同等法律效力，本补充协议自买卖双方签字（盖章）之日起生效”。合同出卖人处有代理人“高蕊代王朝”的字样。同日，王朝（甲方）、郑辽河（乙方）与金城阜业公司（丙方）签订《居间服务合同》，其中约定，第一条居间服务1．甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：（1）提供存量房屋买卖相关的法律法规、政策等信息咨询；（2）提供房屋买卖市场行情咨询；（3）寻找并发布房源、客源信息；（4）引领买受人实地看房；（5）协助查看房屋权属证明文件；（6）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款；（7）促成甲乙双方签署买卖合同；2．甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。第二条居间服务费经各方友好协商，应向丙方支付的居间服务费为人民币130000元，其中由甲方承担零元整，乙方承担人民币壹拾叁万元整，并应于本合同签订当日向丙方支付。第三条各方的权利和义务1．甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效；甲乙双方并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间服务费用；2．丙方应遵守相关法律规定提供居间服务；甲乙双方授权丙方办理网上签约手续；3．除本合同另有约定外，各方不得擅自单方解除或变更本合同。第四条违约责任……3．……甲方或乙方违反本合同第三条约定或双方不能履行买卖合同，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的全额居间服务费，如支付费用方为守约方的，守约方可向违约方追偿该笔费用。合同出卖人处有代理人“高蕊代王朝”的字样。当日，郑辽河分两笔向金城阜业公司共计支付13万元，其中金城阜业公司为郑辽河出具3万元的收据，金城阜业公司的中介人员赵花出具10万元的收条。审理中，郑辽河主张诉争合同没有生效，不具备生效条件，其当时名下已有一套住房，不具备购房资格，且王朝的房屋处于抵押状态，不能上市销售，卖房人要求其先付房款用于解押却又不为其提供担保，属于责任倒置，后其在9月被确诊为冠心病引发心衰，故提出解约。为证实其主张，郑辽河提供如下证据：1．《告知函》及邮单，其中《告知函》载明“金城阜业公司并2302号房屋房主：由贵公司进行中介的房屋买卖合同是以本人出售现有产权住房取得购房资格为合同履行条件的，因市场原因至今售房没有进展，履行合同的条件尚不具备。10月间突发急症住院治疗，诊断冠心病发展心力衰竭，体力明显下降成为新的躯体疾病，加上原有高危疾病均需适时就医避免过劳。这次发病提示本人，单身老弱病患对及时就诊更加依赖，居住市区就诊不同医院有地利之便，迁居远郊重新置业是脆弱多病身体所难于承受的。由于履行合同的条件和能力均不具备，从合同双方的实际利益考虑，本人现提出解除该房屋买卖合同，善后事项按有关规定办理。因涉及双方事项一直由中介联系接洽，未给本人电话，烦请中介就此事于对方洽商为谢。注：本人已于2019年10月24日在与贵公司赵花通话中表明了意见，未获回复，现正式致函。”落款日期为2019年10月31日。2．中国人民解放军总医院诊断证明书及出院介绍信，证实其于2019年10月8日至14日在该院住院，临床诊断为：冠状动脉粥样硬化性心脏病，不稳定性心绞痛，陈旧性心肌梗死，支架置入术后，心功能Ⅱ级（NYHA），2型糖尿病，高血压2级高危，慢性乙肝肝硬化，胆囊切除术后，前列腺增生伴结石等。3．《无婚姻登记记录证明》，系东城区民政局婚姻登记处于2013年11月14日出具。4．微信聊天记录及通话录音资料，用于证实中介在没有出示房屋产权证原件、其未获购房资格、房产分户平面图未载明房屋尺寸无法确认使用面积等各种条件不具备的情况下当日带看并且收费的事实。5．房屋出售委托协议，主张郑辽河委托中介对其原自有的房屋进行出售，后因市场平淡进展较慢，后因其身体原因停止售卖。6．郑辽河2018年3月30日的检查报告单及2021年4月、5月的急诊病历等就诊材料，主张其被确诊为肝硬化及后心衰转带状疱疹的情况。经质证，金城阜业公司对证据1至3的真实性认可，关联性和证明目的不认可，认可收到过《告知函》，但称郑辽河单方提出解除合同，是一种违约行为，郑辽河当时承诺肯定要买房，如有困难可以延期，不能随意解除，双方约定的人生风险仅指去世，不包括疾病。金城阜业公司未对郑辽河提交的其他证据发表质证意见。王朝对证据1，称中介转交给其《告知函》，其未与郑辽河直接沟通过，证明郑辽河属于单方面违约；对证据2，称无法证明其不能履行合同，对证据3，称与本案无关，对证据4，称不清楚，在对方不知情的情况下的录音不能作为证据使用，与其无关，对证据5、6，称与其无关，患病并不是说就不能行动了。金城阜业公司、王朝称金城阜业公司已将收取的10万元交给王朝，3万元作为中介费由金城阜业公司收取，因郑辽河违约故不同意返还上述款项，并提交《声明》两份，其中一份载明“经双方协商，买受人于签约当日支付壹拾万元整给中介作为保证金，待出卖人于2019年8月15日前回北京在买卖合同上签字，并于房屋信息查询通过后中介方把买受人支付的壹拾万元整付给出卖人。如在2019年8月16日前买受人不购买此房屋壹拾万元整作为违约金由中介支付给出卖人。如在出卖人回国后不出售此房屋，出卖人赔偿买受人人民币现金壹拾万元整”。另一份载明“经双方协商，买受人向出卖人支付360万元用于解贷，因买受人担心资金安全的问题，出卖人同意配合买受人在办理解除抵押登记后3日内办理郑辽河个人对本房屋的抵押登记，否则买受人有权利单方解除本房屋买卖协议并追究出卖人违约责任”。上述两份《声明》下方买受人处有郑辽河的签字，出卖人处有“王朝、高蕊代王朝”字样的签字，落款日期为2019．7．30。经质证，郑辽河对该证据称当时双方是背对背的沟通，其于2019年7月30日在该《声明》中签字，王朝当时没有签字。经询问，郑辽河主张诉争房屋买卖合同不成立，坚持要求以侵权责任纠纷起诉。郑辽河主张其有选择居住权的自由，金城阜业公司关于定金的约定、将定金覆盖于合同内容属于侵权，双方并不存在房屋买卖的事实，只是房屋买卖合同的预备合同、预约合同，实际上不具有房屋买卖合同的性质，金城阜业公司作为中介没有做好沟通，在收取其定金后长时间不退款，造成其财产权益的损害，而且合同约束的时间、价款、执行方式及其去世后房产如何处置等事宜，也侵犯了其合法选择权。审理中，经查询，诉争房屋已于2020年4月13日出卖给案外人。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告金城阜业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利。侵权行为的构成要件为：侵权行为、损害事实、侵权行为与损害事实之间存在因果关系，行为人具有过错。本案中，双方之间的基础法律关系为房屋买卖合同关系，王朝与郑辽河签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》及王朝、郑辽河与金城阜业公司签订的《居间服务合同》系各方当事人真实意思表示，未违反强制性法律规定，应属有效。郑辽河主张诉争合同不成立、无效，缺乏依据，本院不予采信。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，即对合同条款的解释可以使用文意解释、体系解释、目的解释等方法。双方《补充协议》约定，郑辽河必须出售其原有房屋后才能履行合同，如在合同约定期限内其未能及时履行合同，则双方友好协商后续事项，协商的内容仅包括延期及更换购房人继续履行；如合同履行期间郑辽河发生人生风险，王朝同意由郑辽河指定人自行选择继续履行合同或无责任解除合同。从文意解释上看，郑辽河仅在发生人生风险时才有权利无责任解除合同，郑辽河以签订合同后生病住院为由要求解除合同，金城阜业公司、王朝均主张郑辽河的解除行为应属单方违约行为，本院对郑辽河所称其因生病可以无责任解除合同的主张不予采信。《居间服务合同》约定双方签订《买卖合同》时，居间行为完成。王朝与郑辽河已经签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》，金城阜业公司、王朝系基于双方签订的合同收取郑辽河相应款项，并不存在侵权行为，亦不存在过错，郑辽河主张金城阜业公司不返还定金等行为侵害其财产权益，缺乏依据，郑辽河基于侵权责任纠纷要求二被告承担还款、赔偿利息等侵权责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回郑辽河的诉讼请求。案件受理费2900元，由郑辽河负担。公告费260元，由郑辽河负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 张 恒二〇二一年六月二十九日书记员 李明红