四川省德阳市中级人民法院行 政 判 决 书(2018)川06行终68号上诉人（原审被告）广汉市不动产登记中心，住所地广汉市长沙路西四段3号。负责人余勇，主任。委托代理人卿立明，四川万寿律师事务所律师。上诉人(原审被告)广汉市房地产交易所，住所地广汉市长沙路东二段30号。负责人许波，所长。委托代理人唐斌，四川世星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）达州银行股份有限公司，住所地四川省达州市通川区朝阳东路58号。法定代表人向家奇，董事长。委托代理人陶毅，四川金世达律师事务所律师。上诉人广汉市不动产登记中心、广汉市房地产交易所因与被上诉人达州市银行股份有限公司房屋备案登记违法登记行为一案，不服四川省广汉市人民法院（2017）川0681行初25号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原判经审理查明，原告达州商业银行与广信置业公司之间存在委托贷款借款法律关系，广信置业公司为担保还款，于2013年11月13日以“广信鹭岛”在建工程广汉市××号21543平方米作为抵押，并在被告广汉市房地产产权监理所办理了抵押登记（他项权证号：广房建广汉字第111200989号），担保额1000万元。2014年7月30日，广信置业公司再次以“广信鹭岛”4栋1-1-1号在建工程5183.80平方米抵押担保债权1000万元，同时在广汉市房地产产权监理所办理了抵押登记（他项权证号：广房建广汉字第2014073001101号）。2014年11月，因广信置业公司逾期支付利息，原告向达州市中级人民法院申请了诉前财产保全，该院作出了（2014）达中民保字第53号民事裁定书中载明对被申请人四川省广汉市广信置业有限公司分别抵押给申请人的在建工程位于广汉市××段广信鹭岛四栋1-1-1号（抵押权证号：广房建广汉市字第2014073001101号）房屋和位于广汉市××号（抵押权证号：广房建广汉字第111200989号）的房屋予以查封（送达文书之前已办理商品房买卖合同备案的除外）。查封期间，不得出售、转让和设置抵押。该裁定书及（2014）达中民保字53-1号协助执行通知书于2014年11月7日下午留置送达给了广汉市房地产产权监理所，产生了法律效力。此后“广信鹭岛”楼盘被查封的抵押房屋对外销售，广汉市房地产产权监理所在基本缺少真实基础法律关系且没有申请人的前提下，单方对其中部分房屋进行了预售网签及预告备案登记。另查明，国土资源部以及住房和城乡建设部共同下发的国（土资发【2015】90号文件关于做好不动产登记与房屋交易管理衔接的指导意见、中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅下发的建办房函【2016】486号关于履行房屋交易和产权管理职责并与不动产登记有序衔接的复函，现广汉市房地产产权监理所已撤销，其职权由登记中心和交易所分别行使，其中有关商品房销售备案工作职责转归交易所，不动产预告登记职责划归广汉市不动产登记中心。原判认为，围绕原广汉市房地产产权监理所在司法查封期间备案登记行为这一焦点问题，原告达州银行享有的广信置业公司开发的位于广汉市××、××号“广信鹭岛”楼盘相应房产的抵押权和基于司法查封的申请执行权，合法有效，理应受到《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的保护。原告虽非广汉市房地产产权监理所网签、预告登记备案行为的直接行政相对人，但该备案登记行为所产生的准排他性权利，将极有可能损害原告上述抵押权实现和申请执行权的行使，故被诉备案登记行政行为与其有法律上的利害关系。《中华人民共和国房地产管理法》、《房屋登记办法》（建设部令第168号）及《中华人民共和国民事诉讼法》、最高人民法院相关司法解释均明确规定，对于已被司法机关依法查封限制房地产权利的，房屋登记机构不得办理转让等登记行为，鉴于原广汉市房地产产权监理所在明知司法机关已查封相关房地产权属情况下，仍然单方办理了网签、预告备案登记，其行为无法律依据，违反法定程序，应属违法，鉴于相关网签预告备案登记缺乏真实基础法律关系，无证据显示涉及善意第三人，故应予撤销。因广汉市房地产产权监理所现已撤并，其职责由登记中心和交易所行使，故相应法律责任应由职能继承机构承担。被诉登记行为被撤销后，原告申请执行权利仍可行使，执行标的物仍然存在，未造成实际损失，对于赔偿损失的诉讼请求不予支持。综上，被告方提出的抗辩主张缺乏法律依据，不予采信；被诉行政登记行为主要证据不足、违反法定程序，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决：一、由被告广汉市不动产登记中心、广汉市房地产交易所撤销原广汉市房地产产权监理所对已被达州市中级人民法院依法查封的，位于广汉市××段“广信鹭岛”4栋1-1-1号房屋和位于广汉市××号房屋，在2014年11月7日之后作出的预购商品房网签备案、预告登记；二、驳回原告达州银行股份有限公司其他诉讼请求。收取案件受理费50元，由被告广汉市不动产登记中心、广汉市房地产交易所共同承担。宣判后，原审被告不服，上诉至本院认为，1、原审原告与本案的行政行为没有法律上的利害关系，应本案所涉的抵押是基于7200万元之外的2800万元贷款产生的，而事实上2800万元的贷款并未实际发生，故债权未发生，抵押权也不成立；2、在预告登记中，被上诉人向广汉市住建局复函，同意对案涉房产进行预售登记，后又隐瞒法院该事实进行保全，应撤销的是达州法院的保全裁定；3、2017年6月23日，被上诉人申请撤销了对（2015）达中民第8号民事判决的执行，本案所涉的保全也应解除了；4、本案所涉的房屋属于在建工程，备案登记给第三人的目的是为了支付工程款，让工程继续施工，工程款也会优于抵押权，一审判决会导致工程无法继续施工。请求撤销原判，依法改判。二审确认一审查明的事实。同时，针对上诉人提出本案所涉的民事案件的执行已申请撤销的问题，被上诉人向本院提交了重新受理执行的通知书。用于证明被上诉人不是撤销执行，只是暂行不申请执行，现又已经重新申请了对该案的执行。本院应对该事实予以认定。故，二审另查明，2017年6月，达州银行申请撤销对（2015）达中民第8号民事判决的执行，未解除本案所涉的保全措施，2018年4月，达州市中级法院又立案受理了达州银行对（2015）达中民第8号民事判决的执行申请。本院认为，一、原审原告是否与本案所涉行政行为有法律上的利害关系。根据《中华人民共和国行政诉讼法》及相关司法解释，判断是否具有行政诉讼中的利害关系，是要看一个被诉行政行为存在与否，是否影响到某一个人或者组织的权利义务的增减得失。本案中被上诉人虽非广汉市房地产产权监理所网签、预告登记备案行为的直接行政相对人，但该备案登记行为所产生的准排他性权利，将极有可能损害被上诉人抵押权实现和申请执行权的行使，是具有行政法律上的利害关系的。故本案原审原告具有原告主体资格。二、本案行政行为是否应撤销的问题上诉人认为：本案所涉的抵押是基于7200万元之外的2800万元贷款产生的，而事实上2800万元的贷款并未实际发生，故债权未发生，抵押权也不成立；且在预告登记中，被上诉人向广汉市住建局复函，同意对案涉房产进行预售登记，后又隐瞒法院该事实进行保全，应撤销的是达州法院的保全裁定；在2017年6月23日，被上诉人申请撤销了对（2015）达中民第8号民事判决的执行，本案所涉的保全也应解除了；本案所涉的房屋属于在建工程，备案登记给第三人的目的是为了支付工程款，让工程继续施工，工程款也会优于抵押权，一审判决会导致工程无法继续施工。认为不应撤销登记行为。本院认为，上诉人提出的上述上诉理由，均是围绕达州市中级人民法院作出的（2015）达中民第8号民事判决及执行中的措施是否得当的问题。对以上问题，根据民事诉讼法的相关规定，对在执行生效法律文书过程中的执行行为认为有异议，应按照民事诉讼的相关程序行使权利。到目前为止，本案所涉的达州市中级人民法院所作出的保全裁定还是属于生效的法律文书。而本案所涉的行政行为是原广汉市房地产产权监理所在人民法院发出法律文书进行司法查封期间未履行司法协助行为而另行作出行政备案登记行为，即便是在此过程中达州市中级法院对民事执行案件作出了准予撤销的裁定，但仍没有撤销保全裁定。根据《中华人民共和国房地产管理法》、《房屋登记办法》（建设部令第168号）及《中华人民共和国民事诉讼法》、最高人民法院相关司法解释均明确规定，对于已被司法机关依法查封限制房地产权利的，房屋登记机构不得办理转让等登记行为。原广汉市房地产产权监理所在明知司法机关已查封相关房地产权属情况下，仍然单方办理了网签、预告备案登记的行政行为无法律依据，违反法定程序，应属违法。一审确认行政行为违法并无不当。上诉人的上诉理由不能成立。综上，原判认定事实清楚，适用法律法规正确、审理程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决为终审判决。审 判 长 黄晓宇审 判 员 王 剑审 判 员 王洲海二〇一八年七月三十日法官助理 蔡亚淋书 记 员 付生宇