江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣11民终718号上诉人（原审被告）：江西省仁恒投资有限公司鄱阳分公司，统一社会信用代码：91361128789726756Q，住所地江西省上饶市鄱阳县迎宾大道**（九鼎生态度假山庄内）。法定代表人：高青，执行董事。委托诉讼代理人：杨海军，江西尚饶律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐志松，江西尚饶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余新华，男，1973年1月2日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。被上诉人（原审原告）：张细妹，女，1973年2月6日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。两被上诉人共同委托代理人：应保良，江西子康律师事务所律师。原审被告：江西省仁恒投资有限公司，统一社会信用代码：91361122789708689P，，住所地江西省上饶市广丰区永丰街道月兔广场北侧公主华庭**楼法定代表人：高青，执行董事。委托诉讼代理人：杨海军，江西尚饶律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐志松，江西尚饶律师事务所律师。上诉人江西省仁恒投资有限公司鄱阳分公司（以下简称仁恒公司鄱阳分公司）因与被上诉人余新华、张细妹及原审被告江西省仁恒投资有限公司（以下简称仁恒公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江西省鄱阳县人民法院（2021）赣1128民初279号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未提交新的证据，亦未事实和理由，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。仁恒公司鄱阳分公司上诉请求：依法撤销江西省鄱阳县人民法院（2021）赣1128民初279号民事判决书，依法改判上诉人承担逾期交房违约金21,982.9464元，并按法律规定分摊一审诉讼费用；二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定逾期天数与事实不符。2020年5月20日两被上诉人已经收到上诉人的《业主入伙通知书》，只是被上诉人无故拒不收房，在2020年11月份的时候上诉人又另行向被上诉人发出交房通知，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，2020年5月20日应视为交房日期，逾期交房天数为324日。一审认定的逾期违约金计算比率与事实不符。一审法院认为《商品房买卖合同》系上诉人提供的格式合同，故违约金计算比率按照万分之二不当，《商品房买卖合同》不是上诉人提供的格式合同，而是房管局系统强行提供的文本，文本中明示可以编辑部分外其他均不能编辑，即合同文本中可编辑部分为合同双方的真实意思表示，故上诉人认为合同中不可编辑的内容与可编辑的部分内容有冲突的应当按可编辑的内容为准，即违约金计算比率应当为万分之一点五，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的诉请。余新华、张细妹辩称，上诉人并没有证据可以证明在2020年5月20日通知过被上诉人收房，案涉房屋至今没有接通水电、燃气，没有完成交房合同的义务，按照合同约定交房条件并未达到标准的被上诉人有权拒收房屋。本案合同纠纷的当事人系上诉人与被上诉人双方，上诉人提供商品房买卖合同系上诉人提供给被上诉人签订的，在签订时没有与被上诉人协商，按照规定，这种就属于格式合同。上诉人称合同是房管局强行要求提供适用的，系上诉人与案外人的法律关系与被上诉人无关。仁恒公司未作答辩。余新华、张细妹向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判决仁恒公司、仁恒公司鄱阳分公司支付余新华、张细妹逾期交房违约金45,320.2元（违约金自2019年7月1日起按每日支付购房款万分之二计算至2020年11月2日，合计521日）；2．本案诉讼费由仁恒公司、仁恒公司鄱阳分公司负担。一审法院认定事实：余新华、张细妹于2019年1月22日与仁恒公司鄱阳分公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定余新华、张细妹购买九鼎山庄—梦想小镇第1幢3单元701号的商品房，购房总价为452,324元。合同签订后余新华、张细妹如约向仁恒公司鄱阳分公司支付购房首付款及银行按揭贷款共计452,324元。《商品房买卖合同》第八条约定，仁恒公司鄱阳分公司应当在2019年6月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如果遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．因不可抗力；2．遇当地政策（指县级及县级职能部门）调整；3．因买受人未付清房款（含按揭款未到出卖人指定账户）。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一点五（该比例应不小于第1项的比例）的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单。另查明，本案涉案房屋所在的梦想小镇1#楼于2020年3月10日通过竣工验收，于2020年8月5日完成竣工验收备案。仁恒公司鄱阳分公司于2020年11月2日向余新华、张细妹邮寄送达书面收房通知书，通知余新华、张细妹办理收房手续。仁恒公司鄱阳分公司系仁恒公司依法设立的分公司并领取了营业执照。以上事实，有双方的当庭陈述及余新华、张细妹提供的《商品房买卖合同》、付款收据、贷款合同及还款明细、公司信息表等证据证实，该院予以认定。一审法院认为，余新华、张细妹与仁恒公司鄱阳分公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中：一、逾期交房天数的计算问题。双方在合同中约定仁恒公司鄱阳分公司应当于2019年6月30日前将经验收合格的商品房交付，且商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。仁恒公司鄱阳分公司辩解该商品房已通过验收且于2020年5月20日电话通知余新华、张细妹办理交付手续，交房时间应认定为第一次通知交房的日期。对于该辩解意见余新华、张细妹不予认可且仁恒公司鄱阳分公司未提供证据证实已于2020年5月20日向余新华、张细妹送达书面收房通知，故对仁恒公司鄱阳分公司的辩称意见，该院不予采纳。余新华、张细妹自认于2020年11月2日才收到仁恒公司鄱阳分公司邮寄的书面收房通知书，主张逾期交房天数自2019年7月1日计算至2020年11月2日，理由正当，该院予以支持，但逾期交房天数应为490天，而非521日。二、关于违约金的计算标准问题。双方在合同第九条第一款第（2）项中约定：逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一点五（该比例应不小于第（1）项的比例）的违约金。尽管合同对违约金计算有约定“万分之一点五”的字样，但后文的括号中强调该比例应不小于第（1）项的比例，即不小于万分之二，故对违约金计算标准是“出卖人按日向买受人支付房价款万分之一点五的违约金”，还是“出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金”存在争议。《商品房买卖合同》系仁恒公司鄱阳分公司提供的格式合同，上述争议条款属于格式条款。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十八条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。因此，违约金计算应当按照余新华、张细妹主张的万分之二计算方体现公平原则。余新华、张细妹的该项请求，符合法律规定，该院予以支持。三、对于仁恒公司鄱阳分公司提出的受新冠××疫情的影响，要求扣减两个月的违约金的意见，依照《中华人民共和国民法典》第五百九十条第二款之规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。由于仁恒公司鄱阳分公司的违约行为发生在新冠××疫情发生之前，因此，其提出要求减免两个月疫情期间的主张，有违法律规定，该院难以支持。综上，仁恒公司鄱阳分公司未按照合同约定履行按时交房义务，余新华、张细妹要求仁恒公司鄱阳分公司支付逾期交房违约金，于法有据，该院予以支持。仁恒公司鄱阳分公司逾期交房时间为490天，依合同约定应承担违约金为44327.75元（452324元×490天×0.02%）。仁恒公司作为仁恒公司鄱阳分公司的总公司，对仁恒公司鄱阳分公司所负债务依法负有清偿责任，故余新华、张细妹要求仁恒公司承担清偿责任的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第七十四条、第四百六十五条、第四百九十八条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第一款第（五）项之规定，判决：一、江西省仁恒投资有限公司鄱阳分公司、江西省仁恒投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付余新华、张细妹逾期交房违约金44327.75元；二、驳回余新华、张细妹其他诉讼请求。案件受理费934元，减半收取467元，由江西省仁恒投资有限公司鄱阳分公司、江西省仁恒投资有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交证据材料，本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1．一审法院认定仁恒公司鄱阳分公司的交房时间是否正确？2．一审判决计算违约金的标准是否正确？根据双方当事人陈述的意见，结合在卷的证据材料，依照相关法律规定，本院对此综合分析评判如下：1，关于一审认定仁恒公司鄱阳分公司交房的时间是否正确的问题。仁恒公司提出2020年5月20日被上诉人已经收到了上诉人的《业主入伙通知书》，但是被上诉人对此并不认可，而上诉人亦未提供证据证实其确实向被上诉人送达了《业主入伙通知书》，所其对于自己所主张的事实并未提供证据予以证实，应当承担举证不能的法律后果，一审认定的交房时间并无不当，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予采纳。2，关于一审判决计算违约金的标准是否正确的问题。上诉人提出本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》并非格式合同，而是房管部门要求的，在实际签订过程中双方当事人经过协商确定的违约金比例有效，本院认为，首先，案涉合同并非双方当事人手写完成，特别是空格内的事项都是由上诉人通过打印完成，而被上诉人作为合同的一方当事人仅能在最后签名处签名，并不能对于具体内容进行改动；其次，案涉《商品房买卖合同》第九条第（2）项的规定在划线处和括号内有两种不同的约定，一审法院根据格式合同出现争议时的解决路径进行处理并无不妥，上诉人提出该合同并非格式合同没有事实和法律依据，对于案涉约定违约金到底是按照横线处还是括号内的约定处理，应当从有利于格式提供方的对方当事人角度出发，故一审对此问题认定正确，上诉人的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，仁恒公司鄱阳分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费358.67元，由江西省仁恒投资有限公司鄱阳分公司负担。本判决为终审判决。审判长  范全敏审判员  聂晓红审判员  付 强二〇二一年六月九日书记员  程 梦