广东省东莞市第三人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤1973执异54号异议人（被保全人）：王福生，男，汉族，1963年2月18日出生，住安徽省滁州市琅琊区东后园49号，公民身份号码为342301196302××××。委托代理人：吴云，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托代理人：莫洁炼，广东广和（东莞）律师事务所律师。原案申请人：东莞市桥头合益五金塑胶制品厂，住所地为广东省东莞市。投资人：罗礼球。委托诉讼代理人：高杰，广东礼律律师事务所律师。本院在审理东莞市桥头合益五金塑胶制品厂（以下简称合益厂）与王福生租赁合同纠纷一案【案号为（2019）粤1973民初285号】过程中，依法对王福生名下的财产采取了保全措施，现异议人王福生向本院提出书面执行异议。本院于2021年1月28日受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2021年3月26日进行了公开听证。异议人的委托代理人吴云、原案申请人的委托代理人高杰到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人王福生述称，请求法院解除异议人名下位于广东省深圳市福田区香林路和农轩路的西北侧香珠花园ＡＢ栋Ａ××3号房屋（房产证号：深房地字第3××6号）（以下简称案涉Ａ××3号房屋）的查封措施。事实和理由如下：关于合益厂诉东莞市玉铭包装材料有限公司（以下简称玉铭公司）、王福生的（2019）粤1973民初285号租赁合同纠纷一案，本院根据合益厂提出的财产保全申请，于2019年1月10日在深圳市不动产登记中心查封了异议人名下的案涉Ａ××3号房屋以及异议人名下位于广东省深圳市福田区香林路和农轩路的西北侧香珠花园ＡＢ栋Ａ××4号房屋（房产证号：3××9号）（以下简称案涉Ａ××4号房屋），在查封时该两套房屋的抵押贷款尚未还清，但之后异议人已将该两套房屋的抵押贷款偿还完毕，抵押登记已注销，且经评估，案涉Ａ××4号房屋的市场价值为8520930元，已远远超过合益厂申请的财产保全金额，为此，异议人请求本院对案涉Ａ××3号房屋解除查封。异议人为证明其主张，向本院提供了如下证据予以佐证：证据一：深圳市不动产登记中心于2020年9月29日出具的不动产查封（备案）表，证明案涉Ａ××3号房屋、案涉Ａ××4号房屋已于2020年9月28日注销抵押登记。证据二：深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司于2020年9月25日出具的《房地产估价报告》复印件［报告编号：深同诚评字（2020Ａ）09ＧＧＣ第001号］（以下简称案涉Ａ××4号房屋评估报告）,证明案涉Ａ××4号房屋建筑面积57.38㎡，评估单价148500元／㎡，评估值为8520930元。该报告在“估价假设和限制条件”的第一条“一般假设”第7点记载：根据现场查勘，估价对象案涉Ａ××4号房屋与案涉Ａ××3号房屋（非本次估价范围）为打通使用状况，本次估价时以此为假设前提。该报告在“估价假设和限制条件”第三条“背离事实假设”第3点记载：根据估价人员现场调查，估价对象于价值时点时为出租使用，因委托人未能提供租约合同，故本报告评估价值未考虑其租约受限时对市场价值的影响。该报告在“估价假设和限制条件”第六条“估价报告使用限制”第1点记载：本报告中市场分析、判断，是估价人员根据价值时点的市场状况分析推断、预测得出，仅供估价委托人参考……；第2点记载：本估价结果包含估价对象房屋建筑物及分摊的土地使用权价值，同时包含满足估价对象功能需要的水、电、消防等配套设施价值，不包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产价值，估价结果不能分割使用。该土地使用权或被包括的配套设施等若被与房屋分割处置时，本估价结果无效；第3点记载：本评估报告自报告出具之日起一年内有效。在报告有效期内，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，建议估价报告使用者应定期或在房地产市场价格变化较快、房地产状况发生改变时对估价对象的价值进行再评估；第8点记载：根据估价人员现场调查，估价对象于价值时点时为出租使用，若需对估价对象强制处分，则可能会因不交吉而对估价对象的价值产生一定的影响。证据三：案涉Ａ××3号房屋以及案涉Ａ××4号房屋的现场照片、自制平面图以及自拍现场视频，其中现场照片由异议人在立案时提供，自制平面图以及自拍现场视频由异议人于2021年5月19日向本院提供。上述证据显示，案涉Ａ××3号房屋以及案涉Ａ××4号房屋均有客厅、厨房、卫生间、阳台、卧室、书房等，两套房可独立使用，且两套房屋均无居住痕迹。异议人在2021年3月26日的听证庭审中自称该两套房屋在注销抵押登记后已无出租，且进行了重新装修，之前打通一并使用，目前已重新隔开，可以各自单独使用，在功能上具有可分性。同时，异议人表示，该两套房屋开发商是分开销售的，具有两本独立的房产证，各自在功能上都是完整的。法律上关于查封、处分的唯一标准就是物权独立性，该两套房屋具有两个独立的房产证，在法律上是两个独立的物，而砌墙是否违规，是否按原来的图纸间隔，均不影响物的独立性。原案申请人合益厂申请法院对案涉房屋进行保全，是追求物的处分价值，保证将来判决的执行，案涉房屋只要是能独立处分就不能对其的权利产生任何影响。证据四：案涉Ａ××4号房屋房产证复印件，由深圳市房地产权登记中心于2014年12月5日出具，证明案涉Ａ××4号的房产证号为深房地字第3××9号，土地宗地号为Ｂ××1，土地使用年限为70年，从1997年3月3日至2067年3月2日止，房屋建筑面积57.38㎡，套内建筑面积46.12㎡，竣工日期为2009年9月16日，登记价为295506元，异议人于2011年11月7日购买。证据五：案涉Ａ××3号房屋房产证复印件，由深圳市房地产权登记中心于2014年12月5日出具，证明案涉Ａ××3号的房产证号为深房地字第3××6号，土地宗地号为Ｂ××1，土地使用年限为70年，从1997年3月3日至2067年3月2日止，房屋建筑面积53.31㎡，套内建筑面积42.85㎡，竣工日期为2009年9月16日，登记价为274546元，异议人于2011年11月7日购买。证据六：《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》复印件，证明与案涉Ａ××4号房屋位于同一小区同一栋的房号为Ｂ-1803号的房屋建筑面积53.4㎡，套内建筑面积42.85㎡，转让价款为11500000元，折算转让单价为215356元／㎡，当前签订租约的月租金为6600元，合同签订时间为2021年1月22日，交易双方为陈颖（卖方）和梁福强（买方），居间方为深圳市乐有家房产交易有限公司。证据七：京东及淘宝司法拍卖网房屋成交打印页，证明：1.京东网刊登的位于深圳市福田区福禄居11栋9Ｅ房产，建筑面积168.03㎡，于2021年2月20日拍卖成交，起拍价为13766193元，成交价为21246193.81元，折算拍卖单价为126443元／㎡，且该拍卖标的详情备注：经本院调查该房产曾于2002年发生命案，竞拍成交视为接受上述…。该房产由深圳前海合作区人民法院在办理（2020）粤0391执3248号案时提交拍卖。2.京东网刊登的位于深圳市福田区福禄居16栋13Ｅ房产，建筑面积163.8㎡，于2020年10月17日拍卖成交，起拍价为13127914.80元，成交价为19127914.80元，折算拍卖单价为116776元／㎡。该房产由深圳市福田区人民法院在办理（2019）粤0304执7521号案时提交拍卖。3.淘宝网刊登的位于深圳市福田区房屋，建筑面积52.32㎡，于2019年5月1日拍卖成交，起拍价为2800062元，成交价为5820062元，折算拍卖单价为111240元／㎡。该房产由深圳市福田区人民法院在办理（2018）粤0304执恢580号案时提交拍卖。证据八：广东省东莞市中级人民法院（以下简称东莞中院）于2021年4月22日作出的（2020）粤19民终10398号民事判决书、于2021年5月31日作出的（2020）粤19民终10398号民事裁定书以及于2021年5月28日开具的生效证明书，由异议人于2021年6月8日提供给本院，用于证明（2020）粤19民终10398号民事判决书于2021年4月27日已生效，该判决书判令合益厂需在该判决生效之日起七日内赔偿玉铭公司损失1169887.01元，罗礼球对上述债务承担连带清偿责任，等等。据了解，异议人是玉铭公司的大股东，持股90%。对于异议人提交的证据一，原案申请人合益厂对其真实性合法性予以确认，但关联性不予确认；对于证据二，合益厂对其三性均不予确认，理由如下：第一，案涉Ａ××4号房屋评估报告是异议人单方委托评估公司作出的，所以不具有真实性合法性。第二，案涉Ａ××4号房屋评估报告在“估价假设和限制条件”的第一条“一般假设”第7点记载：根据现场查勘，估价对象案涉Ａ××4号房屋与案涉Ａ××3号房屋（非本次估价范围）为打通使用状况，本次估价时以此为假设前提；“估价假设和限制条件”第六条“估价报告使用限制”第2点记载，该土地使用权或被包括的配套设施等若被与房屋分割处置时，本估价结果无效。第三，案涉Ａ××4号房屋评估报告在“估价假设和限制条件”第六条“估价报告使用限制”第1点明确写明价值时点的市场状况是评估的依据。第四，案涉Ａ××4号房屋评估报告在“估价假设和限制条件”第三条“背离事实假设”第3点写明估价对象于价值时点时为出租使用，在第六条“估价报告使用限制”第8点写明出租会影响处分时的价值。第五，案涉Ａ××4号房屋评估报告在“估价假设和限制条件”第六条“估价报告使用限制”第3点写明报告的有效期是一年，但合益厂申请财产保全的案件［备注：即本院（2019）粤1973民初285号］目前还在进行第三个鉴定，且没有出评估报告，所以异议人提供的评估结果在案件进行中必然失效。综上，合益厂对证据二的三性均不予确认。对于证据三中的案涉Ａ××3号房屋以及案涉Ａ××4号房屋的现场照片，原案申请人合益厂对其三性不予确认，因为异议人对案涉Ａ××3号房屋以及案涉Ａ××4号房屋的隔开行为没有经过相关部门的测量和许可，必然会影响房屋的面积等情况，异议人对案涉房屋打通后再自行砌墙隔开的行为本身就是一个违法违规问题，因此案涉房屋在处分时必然会影响房屋的价值和产生权利纠纷。此外，因除上述原案申请人合益厂已发表质证意见的证据以外，异议人提供的其他证据均是异议人在2021年3月26日的听证结束后自行提交给本院的，且本院未重新组织双方进行质证，故原案申请人合益厂对其他证据未发表质证意见。原案申请人合益厂为了证明其主张，向本院提供了如下证据进行佐证：证据1：民事起诉状复印件两份，对应的案号为（2019）粤1973民初267、285号，证明合益厂起诉玉铭公司、王福生的（2019）粤1973民初267号财产损害赔偿纠纷一案，起诉标的为605120元；证明合益厂起诉王福生的（2019）粤1973民初285号租赁合同纠纷一案，起诉标的为3098445.6元。证据2：厂房租用合约书复印件一份，由罗礼球、合益厂作为出租方、王福生作为承租方于2011年6月15日签订，约定罗礼球、合益厂将位于东莞市部分厂房出租给王福生使用，租赁期限为10年，月租金72000元，等等。证据3：《东莞市仓库修复工程造价鉴定报告》（交换意见稿）12份，均为打印件，在编制人、复核人、审定人栏目均没有任何人签名或盖章。该12份鉴定报告的主要内容为东莞市仓库修复工程总造价为141136.29元、西一厂房修复工程总造价为445376.05元、西二厂房修复工程总造价为462140.37元、西三厂房修复工程总造价为115488.40元、东一车间修复工程总造价为169352.76元、东二车间修复工程总造价为112605.50元、东三车间修复工程总造价为329779.37元、东四车间修复工程总造价为170755.44元、厂房修复工程总造价为2708627.09元、南面仓库修复工程总造价为106327.80元、宿舍Ｂ座修复工程总造价为197418.95元、走道修复工程总造价为202311.42元，以上12项修复工程的总造价为5161319.44元。合益厂认为上述三份证据共同证明了（2019）粤1973民初267、285号两案还在一审的鉴定过程中，鉴定公司目前只出了征询意见稿，没有最终的鉴定结论，合益厂的诉求金额完全依赖于该鉴定结论，待鉴定结论出具后合益厂将调整起诉金额和财保金额，所以合益厂认为法院应驳回异议人的异议请求。证据4：追加财产保全申请书，由合益厂于2021年3月30日出具，请求事项为在（2019）粤1973民初285号一案中向本院申请追加查封王福生价值462万元的财产。证据5：变更诉讼请求申请书，由合益厂于2021年3月31日出具，在（2019）粤1973民初285号一案中合益厂的诉讼请求变更为要求王福生向合益厂支付修复（重建）费用4031986.82元及赔偿租赁物从2018年11月起至修复（重建）完毕时的租金（占有使用费）损失2596176元（暂计至2021年3月31日），以上共计6628162.82元。证据6：（2019）粤1973民初285号之三民事裁定书复印件，由合益厂于2021年6月4日提交，该裁定书由本院于2021年5月28日出具，裁定内容为“将查封、扣押、冻结被申请人王福生相应价值人民法院2000000元的财产增加至6620000元。”证据7：《东莞市桥头镇朗厦村李朗路468号厂房火灾后鉴定方案（编号：2019-FA053）》第1页及第7页复印件，由广东稳固检测鉴定有限公司于2019年6月24日出具；《关于房屋修复方案司法鉴定预售款的函》，由珑图设计（集团）有限公司于2019年9月18日出具；《交鉴定费用通知》，由广东博众工程咨询有限公司东莞分公司于2020年4月23日出具。合益厂认为上述三份鉴定报告是关于（2019）粤1973民初285号一案由本院委托上述三家鉴定公司对受损建筑物进行鉴定，鉴定费分别为231046.92元、328000元、108000元，共计667046.92元，该费用并没有计入本次追加财保的金额范围内，合益厂的损失可能远超诉求金额。证据8：由合益厂于2021年3月29日提供给本院的两份材料：①《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字[2020]137号），由深圳市住房和建设局于2020年7月15日发布。②《深圳市住房和建设局关于建立二手房住房成交参考价格发布机制的通知》，由深圳市住房和建设局于2021年2月8日发布，其中深圳市福田区香珠花园的二手住房成交参考价格为98700元/㎡，东海花园的二手住房成交参考价格为127800元/㎡。合益厂认为上述政策的出台，证明我国在2020年起就开始严格限制二手房的交易，深圳市对于二手房交易既限购也限贷，还出具了二手房交易的指导价，二手房的交易就不能超过指导价进行备案，上述政策的出台必然会导致深圳市的二手房交易价格下降。对于合益厂提交的证据2，异议人王福生对其真实性予以确认，对租用事实没有异议，但对其关联性不予确认，理由如下：案涉火灾受损厂房的评估报告已经有结果了，最新的评估报告分别给出510万元以及390万元的评估结果，异议人正在对该评估表报告提出异议。第一，该报告没有考虑厂房折旧的因素，案涉厂房在火灾发生时已经使用了20年，价值有限；第二，该保全评估的是合益厂的全部损失，并未考虑过错因素，所以玉铭公司承担的责任并没有那么高。此外，对于本案应查封金额的判断是以合益厂提出财产保全的申请为主，合益厂不能以将来或许有的损失来请求超标的查封，这是没有任何正当性基础的，如果其损失超过财保申请时的金额，还可以请求追加查封。对于合益厂提交的证据其他证据，证据1、证据3并不能证明任何事实，所以异议人不发表质证意见；其余证据均是合益厂在2021年3月26日的听证结束后自行提交给本院的，且本院未重新组织双方进行质证，故异议人合益厂未发表质证意见。经审查查明，关于本院受理的合益厂起诉王福生的（2019）粤1973民初285号一案，合益厂于2019年1月4日向本院提出财产保全申请，请求本院查封、扣押、冻结王福生相应价值人民币2000000元的财产，中国人民财产保险股份有限公司东莞分公司向本院出具相应保函，本院于2019年1月4日作出（2019）粤1973民初285号民事裁定书，并于2019年1月10日在深圳市不动产登记中心登记查封了异议人王福生名下的案涉Ａ××3号房屋以及案涉Ａ××4号房屋，查封期限为三年，自2019年1月10日起至2022年1月9日止。本院对该两套房产进行保全时，该两套房产均设置了抵押权，但均已于2020年9月28日办理了注销抵押登记手续。此外，本院依据上述裁定书，于2019年1月11日在深圳市车辆管理所登记查封了异议人王福生名下的粤ＢＴ××××号、粤ＢＭ××××号车辆，查封期限为两年，自2019年1月11日起至2021年1月10日止。2020年12月2日，合益厂已向本院提出续封申请，本院已于当日出具（2019）粤1973民初285号之一民事裁定书，裁定继续查封登记车主为被申请人王福生的粤ＢＴ××××号、粤ＢＭ××××号车辆。2021年5月28日，合益厂以增加诉讼请求申请为由，向本院提出增加财产保全申请，本院于当日作出（2019）粤1973民初285号之三民事裁定书，裁定将查封、扣押、冻结被申请人王福生相应价值人民币2000000元的财产增加至6620000元。目前（2019）粤1973民初285号案尚在处于一审审理阶段。2021年1月28日，王福生以案涉Ａ××4号房屋抵押贷款已经偿还完毕且经评估该房屋市场价值为8520930元已远超合益厂的申请保全金额为由，向本院提出书面异议，请求本院对已保全的另一套房屋即案涉Ａ××3号房屋解除查封。上述事实，有民事裁定书、立案审批表、协助执行通知书（回执）、不动产查封（备案）表、送达回证等证据材料附卷佐证。本院认为，异议人以本院已保全标的远超原案申请人申请保全标的为由向法院提出排除执行异议，请求本院解除部分财产的保全措施，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条的规定，本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。本案争议的焦点问题是本院在（2019）粤1973民初285号一案中采取的财产保全措施是否合法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定，保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。本案原案申请人合益厂为原告向人民法院申请财产保全的金额最初为2000000元，但其已于2021年5月28日向本院提出增加财产保全申请，且本院已于当日裁定将保全标的增加至6620000元，则本案应当保全的财产价值应按此数额掌握。故而，本案判断采取的财产保全措施是否合法，应以所保全的财产价值能否满足6620000元的保全金额为审查标准。本院现分析如下：首先，合益厂在执行听证过程中提出的其受损厂房的损失可能远超诉求金额，如其认为需要继续增加保全标的的，可依法向本院提出申请，在其未向本院继续提出追加保全标的的情况下，本院现认定合益厂在（2019）粤1973民初285号一案中申请保全标的金额为6620000元。此外，异议人王福生向本院提供的（2020）粤19民终10398号民事判决书与本次异议审查无关，本院不予审查。其次，本院在（2019）粤1973民初285号一案中除了查封了异议人王福生案涉Ａ××3号房屋以及案涉Ａ××4号房屋以外，同时也查封了王福生名下的粤ＢＴ××××号、粤ＢＭ××××号车辆，但在执行听证过程中，异议人王福生表示即使不考虑上述两台汽车的价值，案涉Ａ××4号房屋的价值也已远远超过合益厂申请保全的价值，合益厂也表示既然王福生未申请对上述两台汽车解除查封，故可以不考虑车辆的价值。由于本院只是在车管所登记查封了上述两台汽车，并未禁止异议人正常使用该两台汽车，对异议人的实质权利并未造成影响，在异议人未向本院提供上述两台汽车价值依据的情况下，本院无法判断该两台汽车的实际价值，如果由此造成本案超标的查封的，相关责任应由异议人王福生自行承担。最后，关于案涉Ａ××4号房屋的价值如何认定的问题。现异议人王福生申请本院解除对案涉Ａ××3号房屋的查封，原因是其认为案涉Ａ××4号房屋经其单方委托评估，市场价值已达8520930元，本院对案涉Ａ××4号房屋进行查封，已足以满足合益厂在（2019）粤1973民初285号一案中的财产保全请求。对于此问题，本院从以下几方面进行分析：第一，关于案涉Ａ××4号房屋评估报告是否有效的问题。根据本案已查明的事实，执行异议审查过程中，异议人王福生就案涉Ａ××4号房屋的价值向本院提交了其自行委托评估公司出具的估价报告，评估案涉Ａ××4号房屋价值为8520930元，并以此主张本案保全财产的价值超出应保全的6620000元的财产范围，存在超标的查封情况。合益厂认为异议人单方委托评估机构作出的评估报告不具有真实性和合法性。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定：“对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请鉴定的，人民法院应予准许。”合益厂对是否超标的查封应提供相应的证据予以反驳，或申请重新鉴定。如果反驳证据和理由充分，异议人自行委托形成的意见存在问题，那么该专业意见作为证据的效力将被削弱，在异议人为负举证责任之人的情况下，合益厂则无需再行申请法院进行鉴定，因为此时提出专业意见的异议人，尚未尽到其举证之责，或者说其主张的事实尚未得到证明。本案中，合益厂提出的反驳意见为：本院在2019年1月10日查封案涉Ａ××3号房屋以及案涉Ａ××4号房屋时，该两套房屋是打通使用，而案涉Ａ××4号房屋评估报告的评估正是以该两套房屋打通使用状况为假设前提的，目前该两套房屋已由异议人王福生自行砌墙隔开，即评估的假设前提条件已不存在，故该评估报告就案涉Ａ××4号房屋进行的价值评估失实，并不能客观反映目前案涉Ａ××4号房屋的市场价值。对此，异议人王福生并不能举证证明其对该两套房屋砌墙隔开后案涉Ａ××4号房屋评估报告的评估结论依然真实有效，故本院对该报告所作出的案涉Ａ××4号房屋市场价值为8520930元的评估结论不予认可。同时，案涉Ａ××4号房屋评估报告作出的时间为2020年9月25日，而《深圳市住房和建设局关于建立二手房住房成交参考价格发布机制的通知》出台时间为2021年2月8日，即案涉Ａ××4号房屋评估报告无法真实反映上述政策出台后案涉Ａ××4号房屋的价值变化，故其评估结论本院不予采纳。第二，关于如何初步判断案涉Ａ××4号房屋的市场价值的问题。为了客观反映案涉Ａ××4号房屋的市场价值，异议人王福生向本院提供了位于深圳市福田区价值供本院参考，其中与案涉Ａ××4号房屋位于同一小区同一栋的房号为Ｂ-1803号的房屋建筑面积53.4㎡，套内建筑面积42.85㎡，转让价款为11500000元，折算转让单价为215356元／㎡，合同签订时间为2021年1月22日，但该次交易异议人并未向本院提供其他证据加以佐证，现单凭一份《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》复印件并不能足以证明该次交易真实有效，故本院认为该次交易并不能作为本院在本次异议审查中认定案涉Ａ××4号房屋的市场价值的参考。至于异议人提供参考的另外3套房屋，均为深圳市基层法院在办案过程中依法提交网络拍卖的房屋，本院认为该3套房屋的市场价值可供本院在判断案涉Ａ××4号房屋的市场价值时作参考：①位于深圳市福田区福禄居11栋9Ｅ房产，建筑面积168.03㎡，于2021年2月20日拍卖成交，起拍价为13766193元，成交价为21246193.81元，折算拍卖单价为126443元／㎡；②位于深圳市福田区福禄居16栋13Ｅ房产，建筑面积163.8㎡，于2020年10月17日拍卖成交，起拍价为13127914.80元，成交价为19127914.80元，折算拍卖单价为116776元／㎡。③位于深圳市福田区房屋，建筑面积52.32㎡，于2019年5月1日拍卖成交，起拍价为2800062元，成交价为5820062元，折算拍卖单价为111240元／㎡。另外，深圳市住房和建设局于2021年2月8日发布了《深圳市住房和建设局关于建立二手房住房成交参考价格发布机制的通知》，其中深圳市福田区香珠花园的二手住房成交参考价格为98700元／㎡，东海花园的二手住房成交参考价格为127800元／㎡。由此可见，东海花园的二手住房成交参考价格与上述异议人王福生提供的东海花园福禄居11栋9Ｅ房产、东海花园福禄居16栋13Ｅ房产的折算拍卖单价126443元／㎡以及116776元／㎡较为接近，而东海花园福禄居11栋9Ｅ房产的拍卖成交时间为2021年2月20日，因此该房产的拍卖成交价更具参考价值，而该套房产的折算拍卖单价126443元／㎡，与深圳市住房和建设局发布的东海花园的二手住房成交参考价格127800元／㎡几乎一致，即深圳市住房和建设局发布的二手住房成交参考价格与该地区近期二手房的实际交易价格十分接近，故本院可推定案涉Ａ××4号房屋的二手住房市场价值为98700元／㎡，而案涉Ａ××4号房屋建筑面积57.38㎡，因此其市场价值本院推定为98700元／㎡×57.38㎡＝5663406元。至于异议人提供的位于深圳市福田区房屋折算拍卖单价为111240元／㎡，因该房屋拍卖成交时间为2019年5月1日，距离目前已超过两年时间，且成交时《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字［2020］137号）、《深圳市住房和建设局关于建立二手房住房成交参考价格发布机制的通知》等关于深圳市规范二手房交易的政策尚未出台，故本院认为该次交易并不具备参考价值。此外，因执行听证过程中异议人王福生与原案申请人合益厂均不同意共同选定评估机构对案涉Ａ××4号房屋进行重新评估，在目前暂无其他更好方法确定案涉Ａ××4号房屋市场价值的前提下，本院按照上述思路将案涉Ａ××4号房屋当前的市场价值推定为5663406元是较为客观的。按照该推定思路，案涉Ａ××3号房屋市场价值本院可推定为98700元／㎡×53.31㎡＝5261697元。而本案的申请保全标的为6620000元，比案涉Ａ××4号房屋推定价5663406元多出956594元，比案涉Ａ××3号房屋与案涉Ａ××4号房屋的推定总价少4305103元。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条第二款的规定，发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。本案中，案涉Ａ××3号房屋为不可分物且异议人王福生未能提供其他相应价值的财产供本院查封，故本院目前仅仅查封案涉Ａ××4号房屋是不能达到原案申请人合益厂在（2019）粤1973民初285号一案中的保全请求的。因此，在此情形下，本院对案涉Ａ××3号房屋以及案涉Ａ××3号房屋一并进行查封并无不妥。综上所述，异议人王福生的异议不成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条第二款的规定，裁定如下：驳回异议人王福生的异议。当事人对本裁定不服的，可以自本裁定书送达之日起十日内向广东省东莞市中级人民法院申请复议。审 判 长 李能耀审 判 员 何业生审 判 员 朱红奎二〇二一年六月二十四日法官助理 钟汝祥书 记 员 林佩君附相关法律条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（十一）其他需要裁定解决的事项。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：……被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。……第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。4.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条第二款发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。广东省东莞市第三人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤1973执异54号异议人（被保全人）：王福生，男，汉族，1963年2月18日出生，住安徽省滁州市琅琊区东后园49号，公民身份号码为342301196302××××。委托代理人：吴云，广东广和（东莞）律师事务所律师。委托代理人：莫洁炼，广东广和（东莞）律师事务所律师。原案申请人：东莞市桥头合益五金塑胶制品厂，住所地为广东省东莞市。投资人：罗礼球。委托诉讼代理人：高杰，广东礼律律师事务所律师。本院在审理东莞市桥头合益五金塑胶制品厂（以下简称合益厂）与王福生租赁合同纠纷一案【案号为（2019）粤1973民初285号】过程中，依法对王福生名下的财产采取了保全措施，现异议人王福生向本院提出书面执行异议。本院于2021年1月28日受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2021年3月26日进行了公开听证。异议人的委托代理人吴云、原案申请人的委托代理人高杰到庭参加听证。本案现已审查终结。异议人王福生述称，请求法院解除异议人名下位于广东省深圳市福田区香林路和农轩路的西北侧香珠花园ＡＢ栋Ａ××3号房屋（房产证号：深房地字第3××6号）（以下简称案涉Ａ××3号房屋）的查封措施。事实和理由如下：关于合益厂诉东莞市玉铭包装材料有限公司（以下简称玉铭公司）、王福生的（2019）粤1973民初285号租赁合同纠纷一案，本院根据合益厂提出的财产保全申请，于2019年1月10日在深圳市不动产登记中心查封了异议人名下的案涉Ａ××3号房屋以及异议人名下位于广东省深圳市福田区香林路和农轩路的西北侧香珠花园ＡＢ栋Ａ××4号房屋（房产证号：3××9号）（以下简称案涉Ａ××4号房屋），在查封时该两套房屋的抵押贷款尚未还清，但之后异议人已将该两套房屋的抵押贷款偿还完毕，抵押登记已注销，且经评估，案涉Ａ××4号房屋的市场价值为8520930元，已远远超过合益厂申请的财产保全金额，为此，异议人请求本院对案涉Ａ××3号房屋解除查封。异议人为证明其主张，向本院提供了如下证据予以佐证：证据一：深圳市不动产登记中心于2020年9月29日出具的不动产查封（备案）表，证明案涉Ａ××3号房屋、案涉Ａ××4号房屋已于2020年9月28日注销抵押登记。证据二：深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司于2020年9月25日出具的《房地产估价报告》复印件［报告编号：深同诚评字（2020Ａ）09ＧＧＣ第001号］（以下简称案涉Ａ××4号房屋评估报告）,证明案涉Ａ××4号房屋建筑面积57.38㎡，评估单价148500元／㎡，评估值为8520930元。该报告在“估价假设和限制条件”的第一条“一般假设”第7点记载：根据现场查勘，估价对象案涉Ａ××4号房屋与案涉Ａ××3号房屋（非本次估价范围）为打通使用状况，本次估价时以此为假设前提。该报告在“估价假设和限制条件”第三条“背离事实假设”第3点记载：根据估价人员现场调查，估价对象于价值时点时为出租使用，因委托人未能提供租约合同，故本报告评估价值未考虑其租约受限时对市场价值的影响。该报告在“估价假设和限制条件”第六条“估价报告使用限制”第1点记载：本报告中市场分析、判断，是估价人员根据价值时点的市场状况分析推断、预测得出，仅供估价委托人参考……；第2点记载：本估价结果包含估价对象房屋建筑物及分摊的土地使用权价值，同时包含满足估价对象功能需要的水、电、消防等配套设施价值，不包含动产、债权债务、特许经营权等其他财产价值，估价结果不能分割使用。该土地使用权或被包括的配套设施等若被与房屋分割处置时，本估价结果无效；第3点记载：本评估报告自报告出具之日起一年内有效。在报告有效期内，房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化，估价对象的市场价值将发生相应变化，建议估价报告使用者应定期或在房地产市场价格变化较快、房地产状况发生改变时对估价对象的价值进行再评估；第8点记载：根据估价人员现场调查，估价对象于价值时点时为出租使用，若需对估价对象强制处分，则可能会因不交吉而对估价对象的价值产生一定的影响。证据三：案涉Ａ××3号房屋以及案涉Ａ××4号房屋的现场照片、自制平面图以及自拍现场视频，其中现场照片由异议人在立案时提供，自制平面图以及自拍现场视频由异议人于2021年5月19日向本院提供。上述证据显示，案涉Ａ××3号房屋以及案涉Ａ××4号房屋均有客厅、厨房、卫生间、阳台、卧室、书房等，两套房可独立使用，且两套房屋均无居住痕迹。异议人在2021年3月26日的听证庭审中自称该两套房屋在注销抵押登记后已无出租，且进行了重新装修，之前打通一并使用，目前已重新隔开，可以各自单独使用，在功能上具有可分性。同时，异议人表示，该两套房屋开发商是分开销售的，具有两本独立的房产证，各自在功能上都是完整的。法律上关于查封、处分的唯一标准就是物权独立性，该两套房屋具有两个独立的房产证，在法律上是两个独立的物，而砌墙是否违规，是否按原来的图纸间隔，均不影响物的独立性。原案申请人合益厂申请法院对案涉房屋进行保全，是追求物的处分价值，保证将来判决的执行，案涉房屋只要是能独立处分就不能对其的权利产生任何影响。证据四：案涉Ａ××4号房屋房产证复印件，由深圳市房地产权登记中心于2014年12月5日出具，证明案涉Ａ××4号的房产证号为深房地字第3××9号，土地宗地号为Ｂ××1，土地使用年限为70年，从1997年3月3日至2067年3月2日止，房屋建筑面积57.38㎡，套内建筑面积46.12㎡，竣工日期为2009年9月16日，登记价为295506元，异议人于2011年11月7日购买。证据五：案涉Ａ××3号房屋房产证复印件，由深圳市房地产权登记中心于2014年12月5日出具，证明案涉Ａ××3号的房产证号为深房地字第3××6号，土地宗地号为Ｂ××1，土地使用年限为70年，从1997年3月3日至2067年3月2日止，房屋建筑面积53.31㎡，套内建筑面积42.85㎡，竣工日期为2009年9月16日，登记价为274546元，异议人于2011年11月7日购买。证据六：《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》复印件，证明与案涉Ａ××4号房屋位于同一小区同一栋的房号为Ｂ-1803号的房屋建筑面积53.4㎡，套内建筑面积42.85㎡，转让价款为11500000元，折算转让单价为215356元／㎡，当前签订租约的月租金为6600元，合同签订时间为2021年1月22日，交易双方为陈颖（卖方）和梁福强（买方），居间方为深圳市乐有家房产交易有限公司。证据七：京东及淘宝司法拍卖网房屋成交打印页，证明：1.京东网刊登的位于深圳市福田区福禄居11栋9Ｅ房产，建筑面积168.03㎡，于2021年2月20日拍卖成交，起拍价为13766193元，成交价为21246193.81元，折算拍卖单价为126443元／㎡，且该拍卖标的详情备注：经本院调查该房产曾于2002年发生命案，竞拍成交视为接受上述…。该房产由深圳前海合作区人民法院在办理（2020）粤0391执3248号案时提交拍卖。2.京东网刊登的位于深圳市福田区福禄居16栋13Ｅ房产，建筑面积163.8㎡，于2020年10月17日拍卖成交，起拍价为13127914.80元，成交价为19127914.80元，折算拍卖单价为116776元／㎡。该房产由深圳市福田区人民法院在办理（2019）粤0304执7521号案时提交拍卖。3.淘宝网刊登的位于深圳市福田区房屋，建筑面积52.32㎡，于2019年5月1日拍卖成交，起拍价为2800062元，成交价为5820062元，折算拍卖单价为111240元／㎡。该房产由深圳市福田区人民法院在办理（2018）粤0304执恢580号案时提交拍卖。证据八：广东省东莞市中级人民法院（以下简称东莞中院）于2021年4月22日作出的（2020）粤19民终10398号民事判决书、于2021年5月31日作出的（2020）粤19民终10398号民事裁定书以及于2021年5月28日开具的生效证明书，由异议人于2021年6月8日提供给本院，用于证明（2020）粤19民终10398号民事判决书于2021年4月27日已生效，该判决书判令合益厂需在该判决生效之日起七日内赔偿玉铭公司损失1169887.01元，罗礼球对上述债务承担连带清偿责任，等等。据了解，异议人是玉铭公司的大股东，持股90%。对于异议人提交的证据一，原案申请人合益厂对其真实性合法性予以确认，但关联性不予确认；对于证据二，合益厂对其三性均不予确认，理由如下：第一，案涉Ａ××4号房屋评估报告是异议人单方委托评估公司作出的，所以不具有真实性合法性。第二，案涉Ａ××4号房屋评估报告在“估价假设和限制条件”的第一条“一般假设”第7点记载：根据现场查勘，估价对象案涉Ａ××4号房屋与案涉Ａ××3号房屋（非本次估价范围）为打通使用状况，本次估价时以此为假设前提；“估价假设和限制条件”第六条“估价报告使用限制”第2点记载，该土地使用权或被包括的配套设施等若被与房屋分割处置时，本估价结果无效。第三，案涉Ａ××4号房屋评估报告在“估价假设和限制条件”第六条“估价报告使用限制”第1点明确写明价值时点的市场状况是评估的依据。第四，案涉Ａ××4号房屋评估报告在“估价假设和限制条件”第三条“背离事实假设”第3点写明估价对象于价值时点时为出租使用，在第六条“估价报告使用限制”第8点写明出租会影响处分时的价值。第五，案涉Ａ××4号房屋评估报告在“估价假设和限制条件”第六条“估价报告使用限制”第3点写明报告的有效期是一年，但合益厂申请财产保全的案件［备注：即本院（2019）粤1973民初285号］目前还在进行第三个鉴定，且没有出评估报告，所以异议人提供的评估结果在案件进行中必然失效。综上，合益厂对证据二的三性均不予确认。对于证据三中的案涉Ａ××3号房屋以及案涉Ａ××4号房屋的现场照片，原案申请人合益厂对其三性不予确认，因为异议人对案涉Ａ××3号房屋以及案涉Ａ××4号房屋的隔开行为没有经过相关部门的测量和许可，必然会影响房屋的面积等情况，异议人对案涉房屋打通后再自行砌墙隔开的行为本身就是一个违法违规问题，因此案涉房屋在处分时必然会影响房屋的价值和产生权利纠纷。此外，因除上述原案申请人合益厂已发表质证意见的证据以外，异议人提供的其他证据均是异议人在2021年3月26日的听证结束后自行提交给本院的，且本院未重新组织双方进行质证，故原案申请人合益厂对其他证据未发表质证意见。原案申请人合益厂为了证明其主张，向本院提供了如下证据进行佐证：证据1：民事起诉状复印件两份，对应的案号为（2019）粤1973民初267、285号，证明合益厂起诉玉铭公司、王福生的（2019）粤1973民初267号财产损害赔偿纠纷一案，起诉标的为605120元；证明合益厂起诉王福生的（2019）粤1973民初285号租赁合同纠纷一案，起诉标的为3098445.6元。证据2：厂房租用合约书复印件一份，由罗礼球、合益厂作为出租方、王福生作为承租方于2011年6月15日签订，约定罗礼球、合益厂将位于东莞市部分厂房出租给王福生使用，租赁期限为10年，月租金72000元，等等。证据3：《东莞市仓库修复工程造价鉴定报告》（交换意见稿）12份，均为打印件，在编制人、复核人、审定人栏目均没有任何人签名或盖章。该12份鉴定报告的主要内容为东莞市仓库修复工程总造价为141136.29元、西一厂房修复工程总造价为445376.05元、西二厂房修复工程总造价为462140.37元、西三厂房修复工程总造价为115488.40元、东一车间修复工程总造价为169352.76元、东二车间修复工程总造价为112605.50元、东三车间修复工程总造价为329779.37元、东四车间修复工程总造价为170755.44元、厂房修复工程总造价为2708627.09元、南面仓库修复工程总造价为106327.80元、宿舍Ｂ座修复工程总造价为197418.95元、走道修复工程总造价为202311.42元，以上12项修复工程的总造价为5161319.44元。合益厂认为上述三份证据共同证明了（2019）粤1973民初267、285号两案还在一审的鉴定过程中，鉴定公司目前只出了征询意见稿，没有最终的鉴定结论，合益厂的诉求金额完全依赖于该鉴定结论，待鉴定结论出具后合益厂将调整起诉金额和财保金额，所以合益厂认为法院应驳回异议人的异议请求。证据4：追加财产保全申请书，由合益厂于2021年3月30日出具，请求事项为在（2019）粤1973民初285号一案中向本院申请追加查封王福生价值462万元的财产。证据5：变更诉讼请求申请书，由合益厂于2021年3月31日出具，在（2019）粤1973民初285号一案中合益厂的诉讼请求变更为要求王福生向合益厂支付修复（重建）费用4031986.82元及赔偿租赁物从2018年11月起至修复（重建）完毕时的租金（占有使用费）损失2596176元（暂计至2021年3月31日），以上共计6628162.82元。证据6：（2019）粤1973民初285号之三民事裁定书复印件，由合益厂于2021年6月4日提交，该裁定书由本院于2021年5月28日出具，裁定内容为“将查封、扣押、冻结被申请人王福生相应价值人民法院2000000元的财产增加至6620000元。”证据7：《东莞市桥头镇朗厦村李朗路468号厂房火灾后鉴定方案（编号：2019-FA053）》第1页及第7页复印件，由广东稳固检测鉴定有限公司于2019年6月24日出具；《关于房屋修复方案司法鉴定预售款的函》，由珑图设计（集团）有限公司于2019年9月18日出具；《交鉴定费用通知》，由广东博众工程咨询有限公司东莞分公司于2020年4月23日出具。合益厂认为上述三份鉴定报告是关于（2019）粤1973民初285号一案由本院委托上述三家鉴定公司对受损建筑物进行鉴定，鉴定费分别为231046.92元、328000元、108000元，共计667046.92元，该费用并没有计入本次追加财保的金额范围内，合益厂的损失可能远超诉求金额。证据8：由合益厂于2021年3月29日提供给本院的两份材料：①《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字[2020]137号），由深圳市住房和建设局于2020年7月15日发布。②《深圳市住房和建设局关于建立二手房住房成交参考价格发布机制的通知》，由深圳市住房和建设局于2021年2月8日发布，其中深圳市福田区香珠花园的二手住房成交参考价格为98700元/㎡，东海花园的二手住房成交参考价格为127800元/㎡。合益厂认为上述政策的出台，证明我国在2020年起就开始严格限制二手房的交易，深圳市对于二手房交易既限购也限贷，还出具了二手房交易的指导价，二手房的交易就不能超过指导价进行备案，上述政策的出台必然会导致深圳市的二手房交易价格下降。对于合益厂提交的证据2，异议人王福生对其真实性予以确认，对租用事实没有异议，但对其关联性不予确认，理由如下：案涉火灾受损厂房的评估报告已经有结果了，最新的评估报告分别给出510万元以及390万元的评估结果，异议人正在对该评估表报告提出异议。第一，该报告没有考虑厂房折旧的因素，案涉厂房在火灾发生时已经使用了20年，价值有限；第二，该保全评估的是合益厂的全部损失，并未考虑过错因素，所以玉铭公司承担的责任并没有那么高。此外，对于本案应查封金额的判断是以合益厂提出财产保全的申请为主，合益厂不能以将来或许有的损失来请求超标的查封，这是没有任何正当性基础的，如果其损失超过财保申请时的金额，还可以请求追加查封。对于合益厂提交的证据其他证据，证据1、证据3并不能证明任何事实，所以异议人不发表质证意见；其余证据均是合益厂在2021年3月26日的听证结束后自行提交给本院的，且本院未重新组织双方进行质证，故异议人合益厂未发表质证意见。经审查查明，关于本院受理的合益厂起诉王福生的（2019）粤1973民初285号一案，合益厂于2019年1月4日向本院提出财产保全申请，请求本院查封、扣押、冻结王福生相应价值人民币2000000元的财产，中国人民财产保险股份有限公司东莞分公司向本院出具相应保函，本院于2019年1月4日作出（2019）粤1973民初285号民事裁定书，并于2019年1月10日在深圳市不动产登记中心登记查封了异议人王福生名下的案涉Ａ××3号房屋以及案涉Ａ××4号房屋，查封期限为三年，自2019年1月10日起至2022年1月9日止。本院对该两套房产进行保全时，该两套房产均设置了抵押权，但均已于2020年9月28日办理了注销抵押登记手续。此外，本院依据上述裁定书，于2019年1月11日在深圳市车辆管理所登记查封了异议人王福生名下的粤ＢＴ××××号、粤ＢＭ××××号车辆，查封期限为两年，自2019年1月11日起至2021年1月10日止。2020年12月2日，合益厂已向本院提出续封申请，本院已于当日出具（2019）粤1973民初285号之一民事裁定书，裁定继续查封登记车主为被申请人王福生的粤ＢＴ××××号、粤ＢＭ××××号车辆。2021年5月28日，合益厂以增加诉讼请求申请为由，向本院提出增加财产保全申请，本院于当日作出（2019）粤1973民初285号之三民事裁定书，裁定将查封、扣押、冻结被申请人王福生相应价值人民币2000000元的财产增加至6620000元。目前（2019）粤1973民初285号案尚在处于一审审理阶段。2021年1月28日，王福生以案涉Ａ××4号房屋抵押贷款已经偿还完毕且经评估该房屋市场价值为8520930元已远超合益厂的申请保全金额为由，向本院提出书面异议，请求本院对已保全的另一套房屋即案涉Ａ××3号房屋解除查封。上述事实，有民事裁定书、立案审批表、协助执行通知书（回执）、不动产查封（备案）表、送达回证等证据材料附卷佐证。本院认为，异议人以本院已保全标的远超原案申请人申请保全标的为由向法院提出排除执行异议，请求本院解除部分财产的保全措施，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条的规定，本院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查。本案争议的焦点问题是本院在（2019）粤1973民初285号一案中采取的财产保全措施是否合法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定，保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。本案原案申请人合益厂为原告向人民法院申请财产保全的金额最初为2000000元，但其已于2021年5月28日向本院提出增加财产保全申请，且本院已于当日裁定将保全标的增加至6620000元，则本案应当保全的财产价值应按此数额掌握。故而，本案判断采取的财产保全措施是否合法，应以所保全的财产价值能否满足6620000元的保全金额为审查标准。本院现分析如下：首先，合益厂在执行听证过程中提出的其受损厂房的损失可能远超诉求金额，如其认为需要继续增加保全标的的，可依法向本院提出申请，在其未向本院继续提出追加保全标的的情况下，本院现认定合益厂在（2019）粤1973民初285号一案中申请保全标的金额为6620000元。此外，异议人王福生向本院提供的（2020）粤19民终10398号民事判决书与本次异议审查无关，本院不予审查。其次，本院在（2019）粤1973民初285号一案中除了查封了异议人王福生案涉Ａ××3号房屋以及案涉Ａ××4号房屋以外，同时也查封了王福生名下的粤ＢＴ××××号、粤ＢＭ××××号车辆，但在执行听证过程中，异议人王福生表示即使不考虑上述两台汽车的价值，案涉Ａ××4号房屋的价值也已远远超过合益厂申请保全的价值，合益厂也表示既然王福生未申请对上述两台汽车解除查封，故可以不考虑车辆的价值。由于本院只是在车管所登记查封了上述两台汽车，并未禁止异议人正常使用该两台汽车，对异议人的实质权利并未造成影响，在异议人未向本院提供上述两台汽车价值依据的情况下，本院无法判断该两台汽车的实际价值，如果由此造成本案超标的查封的，相关责任应由异议人王福生自行承担。最后，关于案涉Ａ××4号房屋的价值如何认定的问题。现异议人王福生申请本院解除对案涉Ａ××3号房屋的查封，原因是其认为案涉Ａ××4号房屋经其单方委托评估，市场价值已达8520930元，本院对案涉Ａ××4号房屋进行查封，已足以满足合益厂在（2019）粤1973民初285号一案中的财产保全请求。对于此问题，本院从以下几方面进行分析：第一，关于案涉Ａ××4号房屋评估报告是否有效的问题。根据本案已查明的事实，执行异议审查过程中，异议人王福生就案涉Ａ××4号房屋的价值向本院提交了其自行委托评估公司出具的估价报告，评估案涉Ａ××4号房屋价值为8520930元，并以此主张本案保全财产的价值超出应保全的6620000元的财产范围，存在超标的查封情况。合益厂认为异议人单方委托评估机构作出的评估报告不具有真实性和合法性。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定：“对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请鉴定的，人民法院应予准许。”合益厂对是否超标的查封应提供相应的证据予以反驳，或申请重新鉴定。如果反驳证据和理由充分，异议人自行委托形成的意见存在问题，那么该专业意见作为证据的效力将被削弱，在异议人为负举证责任之人的情况下，合益厂则无需再行申请法院进行鉴定，因为此时提出专业意见的异议人，尚未尽到其举证之责，或者说其主张的事实尚未得到证明。本案中，合益厂提出的反驳意见为：本院在2019年1月10日查封案涉Ａ××3号房屋以及案涉Ａ××4号房屋时，该两套房屋是打通使用，而案涉Ａ××4号房屋评估报告的评估正是以该两套房屋打通使用状况为假设前提的，目前该两套房屋已由异议人王福生自行砌墙隔开，即评估的假设前提条件已不存在，故该评估报告就案涉Ａ××4号房屋进行的价值评估失实，并不能客观反映目前案涉Ａ××4号房屋的市场价值。对此，异议人王福生并不能举证证明其对该两套房屋砌墙隔开后案涉Ａ××4号房屋评估报告的评估结论依然真实有效，故本院对该报告所作出的案涉Ａ××4号房屋市场价值为8520930元的评估结论不予认可。同时，案涉Ａ××4号房屋评估报告作出的时间为2020年9月25日，而《深圳市住房和建设局关于建立二手房住房成交参考价格发布机制的通知》出台时间为2021年2月8日，即案涉Ａ××4号房屋评估报告无法真实反映上述政策出台后案涉Ａ××4号房屋的价值变化，故其评估结论本院不予采纳。第二，关于如何初步判断案涉Ａ××4号房屋的市场价值的问题。为了客观反映案涉Ａ××4号房屋的市场价值，异议人王福生向本院提供了位于深圳市福田区价值供本院参考，其中与案涉Ａ××4号房屋位于同一小区同一栋的房号为Ｂ-1803号的房屋建筑面积53.4㎡，套内建筑面积42.85㎡，转让价款为11500000元，折算转让单价为215356元／㎡，合同签订时间为2021年1月22日，但该次交易异议人并未向本院提供其他证据加以佐证，现单凭一份《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》复印件并不能足以证明该次交易真实有效，故本院认为该次交易并不能作为本院在本次异议审查中认定案涉Ａ××4号房屋的市场价值的参考。至于异议人提供参考的另外3套房屋，均为深圳市基层法院在办案过程中依法提交网络拍卖的房屋，本院认为该3套房屋的市场价值可供本院在判断案涉Ａ××4号房屋的市场价值时作参考：①位于深圳市福田区福禄居11栋9Ｅ房产，建筑面积168.03㎡，于2021年2月20日拍卖成交，起拍价为13766193元，成交价为21246193.81元，折算拍卖单价为126443元／㎡；②位于深圳市福田区福禄居16栋13Ｅ房产，建筑面积163.8㎡，于2020年10月17日拍卖成交，起拍价为13127914.80元，成交价为19127914.80元，折算拍卖单价为116776元／㎡。③位于深圳市福田区房屋，建筑面积52.32㎡，于2019年5月1日拍卖成交，起拍价为2800062元，成交价为5820062元，折算拍卖单价为111240元／㎡。另外，深圳市住房和建设局于2021年2月8日发布了《深圳市住房和建设局关于建立二手房住房成交参考价格发布机制的通知》，其中深圳市福田区香珠花园的二手住房成交参考价格为98700元／㎡，东海花园的二手住房成交参考价格为127800元／㎡。由此可见，东海花园的二手住房成交参考价格与上述异议人王福生提供的东海花园福禄居11栋9Ｅ房产、东海花园福禄居16栋13Ｅ房产的折算拍卖单价126443元／㎡以及116776元／㎡较为接近，而东海花园福禄居11栋9Ｅ房产的拍卖成交时间为2021年2月20日，因此该房产的拍卖成交价更具参考价值，而该套房产的折算拍卖单价126443元／㎡，与深圳市住房和建设局发布的东海花园的二手住房成交参考价格127800元／㎡几乎一致，即深圳市住房和建设局发布的二手住房成交参考价格与该地区近期二手房的实际交易价格十分接近，故本院可推定案涉Ａ××4号房屋的二手住房市场价值为98700元／㎡，而案涉Ａ××4号房屋建筑面积57.38㎡，因此其市场价值本院推定为98700元／㎡×57.38㎡＝5663406元。至于异议人提供的位于深圳市福田区房屋折算拍卖单价为111240元／㎡，因该房屋拍卖成交时间为2019年5月1日，距离目前已超过两年时间，且成交时《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（深建字［2020］137号）、《深圳市住房和建设局关于建立二手房住房成交参考价格发布机制的通知》等关于深圳市规范二手房交易的政策尚未出台，故本院认为该次交易并不具备参考价值。此外，因执行听证过程中异议人王福生与原案申请人合益厂均不同意共同选定评估机构对案涉Ａ××4号房屋进行重新评估，在目前暂无其他更好方法确定案涉Ａ××4号房屋市场价值的前提下，本院按照上述思路将案涉Ａ××4号房屋当前的市场价值推定为5663406元是较为客观的。按照该推定思路，案涉Ａ××3号房屋市场价值本院可推定为98700元／㎡×53.31㎡＝5261697元。而本案的申请保全标的为6620000元，比案涉Ａ××4号房屋推定价5663406元多出956594元，比案涉Ａ××3号房屋与案涉Ａ××4号房屋的推定总价少4305103元。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条第二款的规定，发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。本案中，案涉Ａ××3号房屋为不可分物且异议人王福生未能提供其他相应价值的财产供本院查封，故本院目前仅仅查封案涉Ａ××4号房屋是不能达到原案申请人合益厂在（2019）粤1973民初285号一案中的保全请求的。因此，在此情形下，本院对案涉Ａ××3号房屋以及案涉Ａ××3号房屋一并进行查封并无不妥。综上所述，异议人王福生的异议不成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条第二款的规定，裁定如下：驳回异议人王福生的异议。当事人对本裁定不服的，可以自本裁定书送达之日起十日内向广东省东莞市中级人民法院申请复议。审 判 长 李能耀审 判 员 何业生审 判 员 朱红奎二〇二一年六月二十四日法官助理 钟汝祥书 记 员 林佩君附相关法律条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条裁定适用于下列范围：（十一）其他需要裁定解决的事项。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：……被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。……第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。4.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条第二款发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。