陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终8982号上诉人（原审被告）：西安国中星城置业有限公司，住所地西安市高新区。法定代表人：孟伟，该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：周宝宝，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：于梦浡，陕西丰瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯晓莉，女，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：周煊，陕西锦园律师事务所律师。上诉人西安国中星城置业有限公司（以下简称国中公司）因与被上诉人冯晓莉商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初13916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案进行了普通程序独任审理。本案现已审理终结。国中公司上诉请求：1.撤销西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初13961号民事判决第二项、第三项判决，改判国中公司不向冯晓莉支付任何费用，且由冯晓莉承担自2014年2月1日之后的全部物业费。事实与理由：一、一审法院在已经认定冯晓莉无权拒收房屋的前提下就应当对房屋存在的问题的时间予以查明，但一审法院所认定的房屋自始便存在质量瑕疵的事实并无相关证据支持，属于事实认定不清。二、退一步讲，即使一审法院认定国中公司应当承担一定时期内的双倍物业费，那么也不应当再要求国中公司承担双倍物业费以外冯晓莉一直未缴纳的物业费。1.依据双方签订的《商品房买卖合同》附件七第三条第2款的约定，房屋产生的质量瑕疵如要维修，国中公司未修缮完毕的，自第21个工作日起承担双倍物业费赔偿责任，该双倍物业费的赔偿责任包含了未完成修缮义务的全部违约责任，一审法院要求国中公司承担除此之外应由冯晓莉缴纳的物业费，无故增加了国中公司所应承担的责任后果，完全没有合同以及法律依据。同时，该条款还约定，冯晓莉未按时办理收房交接手续的，已经属于逾期收房。2.《商品房买卖合同》附件七第三条第3款、第4款也分别约定，物业费的按时缴纳是冯晓莉应当履行的约定义务，况且一审法院既然认为冯晓莉无权拒收房屋，就应当按照合同约定要求冯晓莉承担物业费的诉请。故，冯晓莉应当缴纳的全部物业费均应由其自身承担，国中公司即使应当履行修缮义务并在逾期修缮完毕的前提下承担双倍物业费的赔偿责任，那也不能免除冯晓莉缴纳物业费的责任。综上，一审法院认定事实不清，并适用法律错误，导致本案判决结果损害了国中公司的合法权益。冯晓莉答辩称，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，依法应予维持。一、国中公司上诉称“自始便存在质量瑕疵的事实并无相关证据支持”，显属混淆事实，推卸责任，依法应当驳回其上诉请求。首先，原审庭审过程中，对于“墙面涂料脱落、顶面墙面渗漏、烟道开裂”等质量瑕疵至庭审时的现状，冯晓莉、国中公司均认可该问题仍存在。由此可以说明：房屋质量瑕疵的客观事实是存在的。其次，关于房屋质量瑕疵的存在时间问题。在原审审理过程中，冯晓莉已提交了国中公司工作人员有瑕疵记录的空置房检查记录表。更何况冯晓莉自始确因房屋质量瑕疵拒绝收房，而产生争议。冯晓莉因此从未与国中公司办理过房屋交接单，国中公司也一直承诺对房屋予以修复，但始终怠于履行自己的义务致使房屋质量问题存在问题长达七年之久，造成冯晓莉一直无法使用房屋。交付质量合格的房屋是作为开发商国中公司应付的主要合同义务，但其始终对冯晓莉一骗再骗、敷衍，对于冯晓莉的修复要求应付了事，从未认真对待。二、原审判令国中公司承担双倍物业费以外，承担冯晓莉应交物业费，该项判决与客观事实相符，符合法律及合同约定，依法应予维持。国中公司的该项上诉理由是推卸自身怠于履行合同义务的责任，于客观事实不符，依法应当驳回。理由如下：（一）涉案房屋存在质量问题瑕疵持续至今造成冯晓莉无法使用的客观事实，是因国中公司怠于履行自己交付合格房屋及质量瑕疵修复责任而造成的。（二）国中公司在承担双倍物业费赔偿以外，承担冯晓莉应交物业费，符合合同约定。《商品房买卖合同》附件七第三条第2款约定：“出卖人应在20个工作日内修缮，并承担买受人修缮期间的物业管理费”，由此可见，修缮期间的物业管理费是由作为出卖人的国中公司承担。而在20个工作日内尚未修缮完毕的，“出卖人承担自第21个工作日起至修缮完毕期间内买受人所应缴纳物业费的双倍赔偿责任”，该项双倍赔偿责任是出卖人承担修缮期间物业管理费之外的赔偿责任。该项双倍赔偿责任，与出卖人应承担修缮期间的物业管理费不是包含与并被包含的关系，而是对于出卖人未能在20个工作日内及时履行修缮责任之外的加重惩罚而产生的赔偿责任，两者应属并列关系。因此，原审判决判令国中公司应当在承担双倍物业费赔偿以外，承担国中公司应交合同约定，依法应予维持。（三）国中公司在承担双倍物业费赔偿以外，承担冯晓莉应交物业费，符合法律规定。因《房屋买卖合同》附件七补充协议部分属于格式条款，系国中公司提供，为了满足其本身作为开发商卖房需求而预先制定。在条款的约定上已经约定“但不承担本合同第九条预期交房的违约责任”，减轻了自身应尽交付质量合格房屋的责任。《民法典》第四百九十八条规定：“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”因此，原审判决按照不利于格式条款的提供方国中公司的理解，判令国中公司应当在承担双倍物业费赔偿以外，承担冯晓莉应交物业费，符合法律规定，依法应予维持。冯晓莉向一审法院起诉，请求判令国中公司：1.向冯晓莉交付合格入住的房屋；2.承担逾期交房的违约金（自2014年1月1日计算至实际交房之日，以总房款3907997元为基数，按照每日万分之一计算）；3.支付赔偿金（逾期交房的物业费，自2014年2月1日计算至实际交房之日，每月物业费1545.80元）；4.承担房屋的物业管理费（每月物业费1545.80元，自2014年2月1日计算至实际交房之日）；5.承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2012年8月25日，冯晓莉作为买受人，国中公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》；冯晓莉购买位于西安市高新区新型工业园信息大道1号林隐天下1幢1单元1层10102号毛坯房屋，总价款3907997元。合同约定出卖人应当在2013年12月31日前交付经验收合格的房屋；达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同约定的证明文件，并签署房屋交接单。合同签订后冯晓莉依约向国中公司交纳房屋首付款，剩余房款以银行按揭方式支付。2013年12月，国中公司通知冯晓莉收房，冯晓莉认为房屋存在墙面屋面渗水、烟道裂缝等问题，拒绝收房，涉案房屋目前仍系毛坯状态，未行装修，空置至今，冯晓莉未交纳过物业费。冯晓莉现诉至法院，要求国中公司交付合格入住的房屋并赔偿损失。庭审中，冯晓莉明确其所诉交付合格入住的房屋即指要求国中公司修缮房屋存在问题。审理中，促其协商，双方分歧较大，本案调解不立。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。冯晓莉、国中公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。国中公司按约通知冯晓莉收房，但冯晓莉主张房屋存在墙面渗水、烟道裂缝等问题，拒绝收房，有房屋现场照片及空置房检查记录表为凭。庭审中，国中公司辩称冯晓莉起诉后其在房屋现场查看，确实存在冯晓莉主张的问题，但无法分辨是交房时即存在还是后期其他原因导致。结合案情及现有证据，国中公司工作人员记录的空置房检查记录表确有瑕疵记录，与冯晓莉提交的房屋照片相印证，双方未按约签署房屋交接单，国中公司对其交房时的房屋状况亦未提出反驳证据；故对冯晓莉主张涉案房屋在国中公司通知收房时存在二层起居室屋顶墙面涂料脱落，二层阳台顶面渗漏，一层餐厅烟道裂缝，一层客厅、负一层客厅、负一层过道墙面渗漏、涂料脱落，负一层过道管道渗漏的事实本院依法予以采信。根据双方合同约定，“房屋交付过程中对不影响房屋使用功能的质量瑕疵和非主体结构的质量问题，不构成买受人拒绝收房的原因，但出卖人应在20个工作日内修缮，并承担买受人修缮期间的物业管理费。如在20个工作日内出卖人尚未修缮完毕，出卖人承担自第21个工作日起至修缮完毕期间买受人所应缴物业费的双倍赔偿责任，但不承担本合同第九条逾期交房的违约责任…出卖人对房屋及配套设施、设备修缮完毕应及时通知买受人，买受人应在接到出卖人通知规定的时间内重新验收房屋，如买受人未在规定的时间、地点验收房屋或办理完结房屋交接手续的，视为买受人逾期收房”。冯晓莉主张的房屋问题虽然存在，但不足以构成其拒绝收房的原因；国中公司未按约修缮，怠于履行其合同义务，应修缮房屋瑕疵后通知冯晓莉重新验收。冯晓莉所诉逾期交房违约金无事实依据，不予支持。冯晓莉诉请赔偿金，主张计算逾期交房的物业费，自2014年2月1日计算至实际交房之日，按照每月1545.80元物业费计算；国中公司辩称涉案房屋377.5㎡，物业费每平米3元，空置房屋按照70%计算物业费；冯晓莉该项诉请未超出双方合同约定，国中公司应向冯晓莉赔偿未按期修复质量瑕疵的双倍物业费，对国中公司辩称的物业费计算标准予以采信；赔偿金按照377.5㎡*3元/㎡*70%计算双倍物业费，自2014年2月1日算至国中公司修缮完毕、冯晓莉重新验收房屋之日止。涉案房屋自2014年2月1日至国中公司修缮完毕、冯晓莉重新验收房屋之日止的应交物业费由国中公司承担。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条之规定，判决如下：一、被告西安国中星城置业有限公司应于本判决生效后20日内修缮林隐天下1幢1单元1层10102号房屋（二层起居室屋顶墙面涂料脱落，二层阳台顶面渗漏，一层餐厅烟道裂缝，一层客厅、负一层客厅、负一层过道墙面渗漏、涂料脱落，负一层过道管道渗漏）；二、被告西安国中星城置业有限公司应于本判决生效后30日内向原告冯晓莉支付赔偿金，按照377.5㎡*3元/㎡*70%计算双倍物业费，自2014年2月1日计算至被告修缮完毕后原告重新验收房屋之日止；三、涉案房屋自2014年2月1日至被告修缮完毕后原告重新验收房屋之日止的应交物业费由被告西安国中星城置业有限公司承担；四、驳回原告冯晓莉其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15779元，原告冯晓莉已预交，减半收取7889.50元，由被告西安国中星城置业有限公司承担，并与上述判决之款一并支付原告。二审经审理查明，一审查明事实属实。另查明，合同附件七第三条第2项约定，房屋交付过程中对不影响房屋使用功能的质量瑕疵（如门窗划痕、玻璃轻微破损、门窗开启不畅、个别插座、灯头安装歪斜等）和非主体结构的质量问题（如防水层破损、墙地面大面积空鼓等）不构成买受人拒绝收房的原因，但出卖人应在20个工作日内修缮，并承担买受人修缮期间的物业管理费。如在20个工作日内出卖人尚未修缮完毕，出卖人承担自第21个工作日起至修缮完毕期间买受人所应缴纳物业费的双倍赔偿责任，但不承担本合同第九条逾期交房的违约责任。出卖人对房屋及配套设施、设备修缮完毕应及时通知买受人，买受人应在接到出卖人通知规定的时间内重新验收房屋，如买受人未在规定的时间、地点验收房屋或办理完结房屋交接手续的，视为买受人逾期收房。二审中，双方均无新证据提交。本院认为，根据查明的事实，合同约定的交房日期为2013年12月31日，冯晓莉也认可国中公司在2013年12月底通知过其收房，其因房屋存在漏水而拒绝收房。按照合同约定，房屋交付过程中对不影响房屋使用功能的质量瑕疵和非主体结构的质量问题，出卖人仍负有修缮义务，并应在修缮完毕后及时通知买受人重新验收房屋。而依据冯晓莉提交的房屋照片以及工作人员记录的空置房检查记录表中的瑕疵记录，足以认定案涉房屋存在质量瑕疵，国中公司未尽到相应的修缮义务，构成违约。国中公司虽主张房屋是在后期才出现质量瑕疵，但却未提供证据予以证明。不予采信。按照约定，国中公司对前述质量瑕疵和非主体结构的质量问题应在20个工作日内修缮，并承担买受人修缮期间的物业管理费，如在20个工作日内出卖人尚未修缮完毕，出卖人承担自第21个工作日起至修缮完毕期间买受人所应缴纳物业费的双倍赔偿责任，但不承担本合同第九条逾期交房的违约责任。因合同约定的交房时间为2013年12月31日，故国中公司本应在2014年1月29日前完成修缮义务，并承担此期间的物业管理费，如其未在此期间完成修缮则应承担自2014年1月30日起至修缮完毕期间冯晓莉所应缴纳物业费的双倍赔偿责任。国中公司未能举证证明其完成了前述义务，故一审判令国中公司承担维修义务，并判令其从冯晓莉主张的2014年2月1日起按照空置房屋每月物业费的标准（377.5㎡×3元/㎡×70%）赔偿双倍物业费至修缮完毕后冯晓莉重新验收房屋之日止，符合合同约定，并无不当。但一审法院要求国中公司承担2014年2月1日至修缮完毕冯晓莉验收房屋之日止的应交物业费，缺乏依据，应予以纠正。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初13961号民事判决第一项、第二项、第四项。二、撤销西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初13961号民事判决第三项。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15779元，减半收取7889.50元，由西安国中星城置业有限公司负担；二审案件受理费5326.04元（西安国中星城置业有限公司已预交），由上诉人西安国中星城置业有限公司负担3551.04元，由被上诉人冯晓莉负担1775元。本判决为终审判决。审判员  蒋瑜二〇二一年六月二十八日书记员  张茜