贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初2879号原告：王颖，女，汉族，1970年10月19日出生，住贵阳市乌当区。委托代理人：沈晓鹰，系王颖丈夫，代理权限为特别代理。被告：保利贵州房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园，统一社会信用代码91520112780181112K。法定代表人：王涛。委托代理人：刘伯裕，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托代理人：李文娜，系公司员工，代理权限为一般代理。原告王颖诉被告保利贵州房地产开发有限公司（以下简称保利贵州房开公司）商品房销售合同纷一案，本院于2018年4月8日立案，2018年4月27日向被告送达起诉状副本，同年12月25日，本院作出（2018）黔0112民初1140号民事判决书，原、被告均不服判决，提出上诉，贵阳市中级人民法院以（2019）黔01民终1772号民事裁定撤销原判，发回本院重审。本院重审后作出（2019）黔0112民初3159号民事判决书，被告不服判决提出上诉，2020年6月2日，贵阳市中级人民法院以（2020）黔01民终2191号民事裁定书裁定撤销原判，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告王颖的委托代理人沈晓鹰、被告保利贵州房开公司的委托代理人刘伯裕、李文娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王颖向本院提出诉讼请求：1.被告按每月每平方米120元租金标准向原告赔偿损失，从2015年12月16日暂计算至2018年6月16日共计477450元，最终以至本案判决生效之日时间计算为准；2.解除双方签订的《商品房买卖合同》，并向原告返还购房款919203元，赔偿房屋溢价损失672297元（按每平方米15000元单价暂定，最终以评估结果为准）；3.判令被告向原告支付原告已经缴纳的房屋维修基金9192元；4.本案受理费和评估费用由被告承担。事实及理由：被告至今未全面履行（2015）乌民初字第00296号判决、（2016）黔01民终2940号判决，原告经催促无果，故提起本诉讼。原告多次就本案商铺事宜与被告交涉，甚至反复提起诉讼，至此情形下，被告仍然拒绝履行合同和判决之义务，被告至今仍然拒绝履行（2015）乌民初字第00296号判决、（2016）黔01民终2940号判决，故原告现请求法院解除双方签订的《商品房买卖合同》，并返还购房款，予以赔偿房屋溢价损失。虽然双方签订的《商品房买卖合同》均是各自的真实意思表示，合法有效，但被告至今未完全履行合同的交房义务、拒绝履行维修义务，严重影响了原告的正常使用，侵害了原告权益，致使原告的合同目的无法实现。原告请求解除合同、返还购房款和房屋维修基金，并主张按照房屋评估价与购买价的差额赔偿因解除合同造成的房价损失。被告保利贵州房开公司辩称:1.原告未能举证出现新的事实，构成重复起诉，应当驳回原告的起诉。2014年原告就案涉商铺存在渗水问题向乌当区法院提起诉讼，要求赔偿租赁损失，生效判决作出被告支付原告租赁损失98142元，被告已履行该义务。2015年原告再次就商铺渗水问题提起诉讼，要求被告履行质保义务修复商铺渗水问题、支付租赁损失，经贵阳市中级人民法院作出（2016）黔01民终2940号判决，被告修复商铺渗水问题并支付租赁损失126259元，被告履行了支付租金义务，在房屋修复问题上，因原告不配合导致无法进行修复，乌当区法院作出《结案通知书》，因此该案所涉及全部义务已履行完毕；2.被告不存在违约行为，原告的起诉没有事实基础。被告已经履行了支付租金义务，被告在对案涉房屋进行修复时，原告拒不配合，致使房屋无法修复，乌当区法院以被告已履行完毕所有判决义务为由结案，未能对商铺进行修复系原告原因造成，被告不存在违约行为；3.原告拒绝配合对案涉商铺存在渗水问题的原因进行鉴定，应当视为被告的免责条件成就。原告于2018年再次向法院以修复案涉商铺的渗水问题提起诉讼（2018黔0112民初1140号案件），被告在申请对渗水问题的原因进行鉴定并预缴了鉴定费用，但原告拒绝配合工作，导致鉴定工作无法开展而终结，被告的免责条件成就，不应当承担违约责任；4.商铺漏水不影响合同目的实现，原告无权以合同目的不能实现为由解除合同。原告符合取得案涉标的物所有权的条件，合同的客观目的可以实现，原告购买商铺的主观动机在于通过商铺取得经济价值，而其通过诉讼已从被告处取得租金数十万元，所欲实现的经济目的同样达到。经现场踏勘，案涉商铺租金标准约为20元/平，原告主张解除合同系由于该商铺的商业经营环境差，转嫁投资风险，违反诚实信用原则；5.原审评估报告偏离涉案标的物的实际价值，应予以重新鉴定。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回起诉或驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年5月15日，原告王颖与被告保利贵州房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市乌当区房屋，该商品房用途为商业，建筑面积106.10平方米，套内面积94.25平方米，房屋价款919203元。合同签订后，原告支付了商铺房款，并缴纳了房屋维修基金9192元，被告将商铺交付原告。2011年1月12日原告用该商铺地址在工商部门注册贵阳乌当弘福食府。因该商铺房屋存在渗水、漏水问题，原告多次向被告或与被告关联的物业部门反映，要求修复房屋的渗水、漏水问题，双方（含与被告关联的物业部门）分别于2012年10月12日、2013年1月15日、2013年10月17日、2013年10月21日以现场查看、召开会议或以信函的方式进行过沟通，2014年5月16日贵阳市住建局就原告代理人沈晓鹰反映的问题召开专题会议，要求被告对原告反映的房屋质量问题无条件整改。因房屋渗水、漏水问题一直未解决，原告于2014年7月诉至本院要求解除房屋买卖合同、赔偿从2010年5月15日至2014年7月15日的租金损失、违约金等共计544687.7元。本院作出（2014）乌民初字第621号民事判决书，驳回原告诉讼请求。原告提出上诉，2015年1月27日，贵阳市中级人民法院作出（2015）筑民一终字第6号判决书，该判决认为，涉案房屋确实存在渗水、漏水等质量问题，原告按租金来计算相关损失符合客观实际，租金标准按照贵阳市住建局2014年3月6日发布的《贵阳市房屋租金指导价的公告》，观山湖区商业类房屋租金为70-125元/平方米，涉案房屋紧邻观山湖区，原告主张50元/平方米未超过该标准，故改判：1、撤销（2014）乌民初字第621号民事判决书；2、被告赔偿原告损失98142元；3、驳回原告其他诉讼请求。被告不服（2015）筑民一终字第6号民事判决书，向贵州省高级人民法院申请再审，贵州省高级人民法院认为，被告的房屋质量问题客观存在，二审判决并无不当，于2015年10月22日以（2015）黔高民申字第1208号裁定书驳回被告再审申请。2015年原告再次诉至本院，要求：1、判决被告履行保修义务（含门前设施），保修完好后相应顺延2年保修期；2、判决被告向原告履行完善商铺验收交付手续，签署房屋交接单，向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》;3、判决被告每月承担并支付因怠于保修造成原告每月每平方米100元的租金损失，从2014年7月16日至保修完好及履行以上第二诉请事项为止。本院于2015年12月16日作出（2015）乌当民初字第00296号民事判决书，判决：1、被告对涉案房屋及门前设施进行修复；2、被告赔偿原告损失人民币126259元（租金以每月70元/平方米计算至2015年12月16日）；3、被告与原告签署房屋交接单，向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；4、驳回原告的其他诉讼请求。被告保利贵州房开公司不服提出上诉，贵阳市中级人民法院作出（2016）黔01民终字2940号民事判决书判决“驳回上诉，维持原判”。2016年10月24日王颖向本院申请强制执行，申请内容为强制保利贵州房开公司对涉案房屋及门前设施进行修复及支付赔偿款等。执行过程中本院于2016年10月24日向保利贵州房开公司下发（2016）黔0112执547号《执行通知书》责令履行（2015）00296号判决确认的修复义务和支付赔偿款义务，保利贵州房开公司支付了判决书确认的赔偿款，但未对房屋及门前设施进行维修。原告仍不能正常使用该商铺，原告曾至函被告，要求被告对商铺进行维修，被告未给予答复。2018年4月8日，原告再次起诉至本院，要求支持本案如前诉请。审理过程中，被告申请对涉案房屋渗水原因及修复价格进行鉴定，并缴纳了鉴定费，因原告不予配合，鉴定未能完成。本院作出（2018）黔0112民初1140号民事判决书，判决：1、被告赔偿原告租金损失（金以每月70元/平方米为标准，其中2015年12月17日至2018年12月17日的损失为267372元）；2、驳回原告的其他诉讼请求。原、被告均不服该判决提起上诉，贵阳市中级人民法院作出（2019）黔01民终字1772号民事裁定书，裁定“撤销原判，发回重审。”重审过程中，本院根据原告的申请，委托贵州弘业百成房地产土地评估咨询有限公司对涉案房屋进行评估，经评估认定涉案房屋在价值时点（2019年9月17日）的价值为2637116元，单价为24855元/平方米。2019年1月2日，原告代理人沈晓鹰向本院执行（2016）黔0112执547号案的承办人表示，已起诉与被告解除合同，不再要求执行修复房屋的判项，同意终结（2016）黔0112执547号案。本院于2019年12月23日作出（2019）黔0112民初3159号民事判决书，判决：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、被告返还原告购房款和赔偿房屋溢价损失共计263.7116万元，原告将涉案房屋返还被告；3、被告赔偿原告从2015年12月17日至解除合同时（判决生效之日）的租金损失，每月按7427元计算；4、被告返还原告房屋维修基金9192元。原、被告均不服该判决提起上诉，贵阳市中级人民法院作出（2020）黔01民终字2191民事裁定书，裁定“撤销原判，发回重审。”本案在再次重审过程中，本院另行委托贵州瑞华亚太房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋重新进行评估，经评估,涉案房屋在价值时点（2019年9月17日）的价值为1618343元，单价为15253元/平方米,被告预交评估费10000元。原、被告双方对该评估报告的真实性、合法性均无异议，但被告认为本案不符合解除合同的条件，不同意按评估价值返还原告房屋款项。庭审中，原告主张经济损失以房屋评估价值为基数，按年利率6%或参照以往判决中租金水平从2015年12月16日计算至被告付清房屋款项时止；被告不同意支付经济损失，认为其不存在违约行为，即便在合同解除的情况下，原告对案涉房屋有占用使用收益和处分的权利，不影响该期间的收益，并不产生租金损失，如要认定租金损失，应当按照市场租金每平米30-40元，并在此基础上考虑到市场风险无法出租，乘以一定比例的市场风险系数（不高于50%）。上述事实，有双方当事人的陈述，《商品房买卖合同》及补充协议、本院（2014）乌民初字第621号民事判决书、贵阳市中级人民法院（2015）筑民1终字第6号民事判决书、贵州省高级人民法院（2015）黔高民申字第1208号裁定书、本院（2015）乌当民初字第00296号民事判决书、贵阳市中级人民法院（2016）黔01民终字2940号民事判决书、本院（2016）黔0112执547号强制执行申请书、（2016）黔0112执547号执行通知书、中国邮政EMS特快专递邮寄单及邮件妥投凭证、贵州弘业百成房地产土地评估咨询有限公司《评估报告》及《技术说明》、贵州瑞华亚太房地产土地资产评估有限公司《房地产估价报告》等证据佐证，并经庭审质证属实，足以认定。本院认为，本案争议的焦点在于：1.是否构成重复起诉；2.《商品房买卖合同》是否应当解除；3.在合同解除的情况下，原告的经济损失如何计算。关于是否构成重复起诉问题。涉案房屋存在漏水、渗水的事实已经多个生效裁判文书确认。根据本院（2015）乌当民初字第00296号民事判决书及贵阳市中级人民法院（2016）黔01民终2940号民事判决书内容，被告应当履行维修义务及支付租金损失。在强制执行过程中，被告仅支付了租金损失，对于维修义务，被告辩称系原告不配合导致，为此提交了《告知函》、现场照片及《维修工作配合通知书》，该组证据不能证明原告已经收到上述告知及通知。相反，原告提交的邮政专递回单能够证明原告在催促被告履行保修义务。被告于2020年5月11日向原告出具《承诺函》，承诺履行维修义务，而此时原告已以本案起诉至法院要求与被告解除合同，不再执行修复房屋的判项，且原告也不同意接受该承诺，故被告的承诺无实际意义。因此原判决生效后，发生涉案房屋漏水、渗水问题经强制执行仍未修复的客观事实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条“裁判发生法律效力后，发生新的事实，当事人再次提起诉讼的，人民法院应当依法受理。”的规定，本案不够成重复起诉，对于被告的上述辩解意见不予采纳。关于《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。原告因房屋漏水、渗水问题从2012年起就与被告交涉，本院作出（2015）乌当民初字第00296号民事判决书，原告于2016年10月24日申请强制执行后一直未解决房屋漏水、渗水问题。本案审理过程中，被告申请对涉案房屋渗水原因及修复价格进行鉴定，因房屋渗水问题已经多个生效裁判文书确认，同时原告明确表示不再要求被告进行修复，故亦无必要对渗水原因及修复价格进行鉴定。本院对被告关于原告拒绝配合对案涉商铺存在渗水问题原因进行鉴定，视为被告免责条件成就的辩解意见不予采纳。漏水、渗水问题是房屋质量的严重瑕疵，该问题严重影响原告的经营，致使原告用该房进行经营的合同目的不能实现，导致原告就损失问题不间断地诉讼，浪费司法资源，又没有根本解决问题。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”的规定，原告要求解除合同并赔偿损失的诉讼请求，应予以支持。关于解除合同的时间，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，本院以被告收到起诉状副本的时间2018年4月27日作为合同解除的时间。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告应当将涉案房屋返还被告，被告应当按房屋现有价值支付原告房屋款项和赔偿经济损失。房屋的现有价值包括已付购房款和溢价损失。案涉房屋经贵州瑞华亚太房地产土地资产评估有限公司评估在价值时点（2019年9月17日）的价值为1618343元。原、被告双方对评估报告真实性、合法性并无异议，本院予以确认，被告应当返还原告房屋现有价值款项1618343元。对于原告的经济损失，该损失系因被告的违约行为而产生，包括案涉房屋因漏水、渗水问题不能使用造成的租金损失以及合同解除后的资金占用损失，本院对被告不予赔偿经济损失的辩解意见，不予采纳。原告的租金损失应从2015年12月17日起计算至合同解除之日2018年4月27日。对于租金计算标准，原告没有提交可参考依据，被告所提租金标准每平米30-40元，不能准确反映2015年12月至2018年4月期间的租金情况，考虑到该期间房屋市场价格有较大涨幅，但房屋租金实体店受到网络购物的影响较大，房屋租金没有受房价的影响而上涨，参照（2015）乌当民初字第00296号民事判决书，租金仍以70元/平方米为标准，从2015年12月17日计算至2018年4月27日共计210432元。对于2018年4月27日之后的损失，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于逾期利率的规定，以1618343元为基数，按2018年中国人民银行一年期贷款基准利率4.35%，从2018年4月28日起计算资金占用损失至2020年8月19日，以1618343元为基数，按2020年8月公布的一年期贷款市场报价利率3.85%，从2020年8月20日起计算资金占用损失至房屋款项付清时止。合同解除后，房屋维修基金随房屋一并转移给了被告，被告作为维修基金的代收人，同时也是受益人，应当将维修基金9192元返还原告。本案审理过程中对案涉房屋进行重新鉴定，被告先行垫付评估费10000元，由于重新鉴定的原因在于双方对房屋价值争议较大，故该评估费应当由原、被告各负担5000元。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十八条之规定，经本院审判委员会决定，判决如下：一、原告王颖与被告保利贵州房地产开发有限公司于2010年5月15日签订的《商品房买卖合同》于2018年4月27日解除；二、被告保利贵州房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告王颖返还购房款和房屋溢价损失共计1618343元，同时，原告王颖将位于贵阳市乌当区房屋返还被告保利贵州房地产开发有限公司；三、被告保利贵州房地产开发有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告王颖经济损失（包含租金损失和资金占用损失，其中：2015年12月17日至2018年4月27日的租金损失为210432元，2018年4月28日至2020年8月19日期间的资金占用损失以1618343元为基数，按年利率4.35%计算，2020年8月20日至房屋款项付清时止的资金占用损失以1618343元为基数，按年利率3.85%计算）；四、被告保利贵州房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告王颖返还房屋维修基金9192元；五、驳回原告王颖的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费10000元，由原、被告各负担5000元，案件受理费22561元，由被告保利贵州房地产开发有限公司负担（案件受理费扣除评估费5000元后为17561元，被告在履行上述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  胡 昱人民陪审员  杨建英人民陪审员  陈传庆二〇二一年六月二十九日书 记 员  邹 钰