北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初29757号原告：柳晓甦，女，1974年7月21日出生，汉族，花旗银行（中国）有限公司职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：关乃文，北京厚大合川律师事务所律师。被告：北京银行股份有限公司国际新城支行，住所地北京市通州区梨园南大街**。负责人：仇黎明，行长。委托诉讼代理人：沈威卫，北京市重光律师事务所律师。第三人：商昱，男，1974年1月19日出生，汉族，无职业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：方**，北京市天拓律师事务所律师。第三人：北京齐力顺捷信息技术有限公司，住，住所地北京市朝阳区东四环中路******/div>法定代表人：周亚茹，执行董事。原告柳晓甦与被告北京银行股份有限公司国际新城支行（以下简称北京银行国际新城支行）、第三人商昱、第三人北京齐力顺捷信息技术有限公司（以下简称齐力顺捷公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告柳晓甦及其委托诉讼代理人关乃文，被告北京银行国际新城支行的委托诉讼代理人沈威卫，第三人商昱的委托诉讼代理人方**到庭参加诉讼。第三人齐力顺捷公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳晓甦向本院提出诉讼请求：1.请求判令在租赁期内（2023年3月30日前）不向受让人移交被执行的不动产北京市朝阳区常营乡万象新天家园xxx楼x单元xxx号房屋；2.请求依法撤销对北京市朝阳区常营乡万象新天家园xxx楼x单元xxx号房屋的司法拍卖；3.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告北京银行国际新城支行申请执行第三人商昱、齐力顺捷公司一案，北京市通州区人民法院以（2020）京0112执3548号立案执行。执行过程中，法院查封并拍卖了商昱名下位于北京市朝阳区常营乡万象新天家园xxx楼x单元xxx号房屋（以下简称“涉案房屋”）。原告作为案外人向法院提起了执行异议申请，经北京市通州区人民法院审查于2020年10月19日作出（2020）京0112执异716号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告于2020年10月20日签收该执行裁定书。原告认为（2020）京0112执异716号执行裁定书对原告是否系涉案房屋合法承租人及是否在北京市通州区人民法院查封涉案房屋前已占有使用涉案房屋的事实认定错误，具体理由如下：一、2013年4月1日至2023年3月30日，原告系涉案房屋的合法承租人，北京市通州区人民法院在2020年5月13日查封涉案房屋前，原告已占有使用涉案房屋。2013年3月30日，原告与商昱签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定原告承租涉案房屋，租期自2013年4月1日至2018年3月31日，租金每年72000元，每年4月1日现金支付。2018年3月30日，第一个五年租期到期前，原告与商商讨房屋续约，商昱提出租金不涨但必须一次性现金支付5年租金的条件，鉴于已在涉案房屋租住了5年，原告同意了商昱的续租条件。双方续签了《房屋租赁合同》，原告继续租赁涉案房屋，租期自2018年3月31日至2023年3月30日，租金共计36万元，现金一次性支付。原告两次承租期间，按照合同约定以现金向商昱支付房屋押金与租金，商昱向原告出具《房屋出租押金收条》及《房租收条》。原告对案涉房屋拥有合法承租权，承租权期限为2013年4月1日至2023年3月30日。原告自2013年4月1日开始占有使用涉案房屋，在居住期间，支付物业费、水费、电费、安装电话、收寄货物、更换设备等，北京市通州区人民法院在2020年5月13日查封涉案房屋前，涉案房屋一直被原告占有使用。二、依据相关法律法规，2023年3月30日前，原告有权不向受让人交付涉案房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”本案中，原告具有有效的书面租赁合同并占有使用该不动产，因此有权不向受让人交付涉案房屋。此外，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款规定，租赁房屋在租赁期间内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。故在原告与第三人商昱所签订的租赁合同尚未期满情形下，原告的合法权益应予保护。三、（2020）京0112执异716号执行裁定书事实认定错误。原告提交的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》、《房屋租赁合同》、《房屋出租押金收条》与《房租收条》足以证明原告与商昱之间的房屋租赁关系，原告对自己的请求已经尽到举证义务。双方续签的租期2018年3月31日至2023年3月30日的《房屋租赁合同》，虽然续签租期内房租租金并未上涨，每年租金仍为72000元，但结合5年房租一次性交纳的支付条件，该约定房租标准合情合理。如人民法院认为原告的证据存在“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的”，则需要有明确的证据对该事实予以证明，（2020）京0112执异716号执行裁定书在没有明确证据证明原告证据伪造以及在原告已经对第二次租赁合同的5年租金36万现金支付来源做了合理说明的情况下，对原告证据不予采信，系事实认定错误。综上所述，原告认为其就执行标的涉案房屋在2023年3月30日前享有合法有效的承租权，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定向贵院提起案外人执行异议之诉，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告北京银行国际新城支行辩称，一、原告提供的现有证据无法证明其系涉案房屋的合法承租人。1、原告提供的两份房屋租赁合同中商昱的签名均非其本人签署，租赁合同效力存疑。被告比对了商昱与被告于2018年4月17日签署的编号为19261P180008的《个人授信合同》、编号为19261P180008的《最高额抵押合同》，于2018年4月24日签署的编号为19261D180015的《个人经营性贷款借款合同》及出具的《借款借据》，发现商昱在两份房屋租赁合同中的签名与前述合同签名明显不同。据此，房屋租赁合同是否为商昱本人签署进而该两份合同是否合法有效，被告表示存疑。2、租赁合同约定的租金方式为现金支付有违常理。即使租赁合同真实有效，但双方在2013年3月30日签署的租赁合同中约定租金每年72000元，以现金按年支付，在2018年3月30日签署的租赁合同中约定租金5年一次性支付36万元，以现金支付的方式，被告认为有违常理。众所周知，目前电子支付方式极为便利，对大额资金交易使用现金往来则会为双方当事人带来诸多不便，且也无法有效证明现金支付实际完成的事实。3、租赁合同约定的租金标准显著低于市场价格，存在以明显不合理低价承租房屋的情形。根据双方签署的租赁合同，五年一个租期，相比一般租赁合同，租期较长。然而在长达十年的租赁期限内租金未作任何增长，与市场行情明细不符。虽然原告就租金支付方式作出了一定解释，但仍然牵强。被告使用链家APP查询了同小区相似面积的房屋租金标准，与涉案房屋较为接近的一套整租复式四室两厅房屋（面积约200平米）租金标准为18000元/月。如按涉案房屋目前的6000元/月的租金标准，在该小区仅能租赁一套68平米一室一厅的房屋。据此，被告认为租赁合同约定的租金标准显著低于市场价格，存在以明显不合理低价承租房屋的情形。4、原告提供的证据无法证明其确已按照租赁合同标准以现金支付房租。原告为证明其以现金支付了房租，提供了每年租金支付日前半年左右的账户交易明细，经被告核查，账户明细中每次涉及的取款金额均较少，更符合日常消费支出的特点，且在临近房租支付日并无明显的大额取款记录，与大额的房租约定情况不符。被告认为现有证据无法证明原告按照租赁合同约定在租金支付日以现金支付房租的事实。基于上述，被告认为原告与商昱并不存在真实的房屋租赁合同关系。二、原告在无法证明其具有真实租赁关系的情况下，不得适用相关法律规定在租赁期限届满前不向受让人交付涉案房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。根据前述法律规定，承租人如欲继续承租权属已发生变更的房屋，需满足租赁关系真实、合法、有效，且交易价格合理的特征。就本案而言，在租赁合同效力存疑、租金标准明显不合理、租金是否实际支付无法确定的情况下，原告无法适用前述规定，请求法院在租赁期限届满前不向受让方交付涉案房屋。三、（2020）京0112执异716号执行裁定书事实认定正确。如第一条答辩意见所述，原告现有证据无法证明其与商昱存在真实合法的租赁关系，其在执行异议申请中对采用现金支付方式、现金租金来源的解释并无充足证据支持，包括本次诉讼中关于第二次租赁合同5年租金的现金支付来源也未提供直接证据证明有实际支付的事实，据此，被告认为，执行裁定作出租赁合同关系真实性存疑的认定并无不妥。四、原告对租赁房屋享有的权益无法排除被告实现抵押权，亦无法排除执行。被告就涉案房屋享有的抵押权已经北京市通州区人民法院作出的生效法律文书（2019）京0112民初7271号民事判决）予以确认，根据第一条答辩意见，因原告无法证明其与商昱存在真实合法的租赁关系，故其租赁权无法对抗答辩人享有的抵押权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。而即使原告与商昱存在真实的租赁关系，其也无法对抗抵押权人就涉案房屋实现抵押权，亦无法排除执行，原告仅能依据“买卖不破租赁”原则请求房屋受让人继续履行原租赁合同。就原告本次提出的案由而言，被告认为，根据相关法律规定，案外人执行异议系案外人依据其对执行标的享有的实体权利提出的排除执行异议，在认定时一是要确认案外人系权利人，二是该权利应能够排除执行。显然，该种权利应能达到所有权或类似所有权的标准，否则一般无法排除执行。本案原告主张的实体权利为租赁权，显然不构成排除执行的权利标准。综上，被告认为，鉴于原告提供的证据不足以证明其与商昱存在真实的租赁关系，相反被告则是基于生效判决依法实现对涉案房屋的抵押权，故请贵院依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。第三人商昱述称，作为本案的第三人，同意原告的诉讼请求，没有意见，请求法院依法判决。第三人齐力顺捷公司未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：北京银行国际新城支行申请执行商昱、齐力顺捷公司金融借款合同纠纷一案，本院以（2020）京0112执3548号立案执行。执行过程中，本院于2020年5月19日查封了被执行人商昱所有的涉案房屋，并于2020年7月30日在淘宝网络司法拍卖平台发布公告拍卖涉案房屋，2020年8月31日买受人吴瑞碧以最高价竞得涉案房屋。2013年3月30日，商昱与柳晓甦签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定柳晓甦承租涉案房屋，租期自2013年4月1日至2018年3月31日，租金每年72000元，支付方式为现金支付，分别于每年4月1日支付。2018年3月30日，商昱与柳晓甦签订《房屋租赁合同》，约定柳晓甦承租涉案房屋，租期自2018年3月31日至2023年3月30日，租金共计360000元，支付方式为现金支付。关于房租交纳方式，柳晓甦提交落款日期为2018年3月30日、落款签字为商昱的《房屋出租押金收条》及《房租收条》各一份，载明商昱收到租户柳晓甦3个月押金18000元及5年租金360000元。关于支付租金的现金来源，柳晓甦提交情况说明及银行流水一份，称其中6万元系从其母亲处取走，30万元系2018年3月29日向案外人郭某现金借款，已于2018年6月2日从招商银行还款。2020年9月27日，柳晓甦向本院提出执行异议，请求法院撤销对北京市朝阳区常营乡万象新天家园132楼4单元102室（以下简称涉案房屋）的此次拍卖，对该房屋明确带租拍卖，在租期届满前异议人不向买受人移交占有被执行的房产。本院于2020年10月19日作出(2020)京0112执异716号执行异议裁定书，认为“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，异议人柳晓甦要求本院撤销对涉案房屋的拍卖，但其提出的事实与理由并不符合法定撤销拍卖的事由，故本院对柳晓甦的该项异议请求不予支持；案外人柳晓甦以其在本院查封之前已与被执行人商昱签订合法有效的租赁合同并实际占有使用涉案房产为由要求在租期届满前不向买受人移交占有被执行的房产，但其对于租金的支付方式、租金现金来源并无足够证据予以支撑，故本院对商昱与柳晓甦之间的房屋租赁合同关系真实性存疑，柳晓甦的该项异议请求，本院亦无法支持。”故裁定驳回了柳晓甦的异议请求。庭审过程中，关于柳晓甦与商昱之间的房屋租赁合同关系，商昱表示认可，对于房屋租赁合同中的签字其认可不是商昱本人所签，其陈述涉案房屋商昱委托给了齐力顺捷公司来经营，所有的租金收入均由齐力顺捷公司处理。关于房屋的占有使用情况，柳晓甦提供了2015年5月8日至2016年5月7日和2016年7月26日至2017年7月26日期间常营派出所的暂住证，2014年2月网络套餐购买业务登记单、2017年1月厨电维修服务行为报告、2016年壁挂炉购买记录、发票和2017年的维修记录，2019年12月燃气居民用户安全巡检告知单，2017年至2020年8月电费缴费记录，2016年10月至2019年9月水费支付账单以及2013年至2020年10月以涉案房屋地址为收货地址的支付宝购物记录予以证明。关于租金的标准及支付，北京银行国际新城支行陈述从链家app查询类似的户型房屋租金有18000元的，小面积的也都1万多元，所以6000元的房屋价格过低，柳晓甦表示其之前与商昱已签订过五年的租约，第二次的租约也按6000元的标准且一次性支付，也符合市场经济规律，同时其仅是承租人与商昱之间也不存在恶意串通的问题，对于36万元的租金支付，柳晓甦的证人郭某到庭并陈述了借款30万元的经过，剩余部分6万元为现金支付，北京银行国际新城支行对此表示现金的大额交易有违常理。关于涉案房屋拍卖事宜，柳晓甦表示在拍卖前20天当事人告知了，但当时如果要买的话就需要把已有的房屋卖掉，时间上来不及，所以未参加拍卖。本院认为，本案法律事实发生在民法典施行前，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，应当适用民法典之前的相关法律规定。对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”当事人对自己的主张应当提供充分确实的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。第三人齐力顺捷公司经本院公告传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和举证质证的权利。关于涉案房屋的占有使用问题，根据柳晓甦提供的证据，可以确认柳晓甦自2013年开始至今一直在占有使用涉案房屋；关于房屋租赁问题，柳晓甦主张提供与商昱签订的房屋租赁合同，商昱亦表示认可，结合房屋的占有使用情况，可以确认双方存在房屋租赁合同关系，因此本案争议的关键点在于柳晓甦与第三人之间是否存在恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据情形，首先第二份房屋租赁合同的租金与第一份房屋租赁合同的相同，相较于市场价格来看确实有些低，但考虑到一次性付清全款的约定来看，也符合常情；其次，关于柳晓甦与第三人之间的关系来看，从现有的证据来看无法确认柳晓甦与第三人之间存在不正当的关系，且柳晓甦也提供了证人证言来证明其与商昱如何认识并承租涉案房屋的，第三就是关于租金是否支付的问题，柳晓甦提供的商昱的收据，商昱也认可，同时柳晓甦亦对相关款项的来源进行了解释并提供了部分证据证明相关款项的来源，可以认定其已支付了全部的租金，结合以上分析，柳晓甦在本院查封之前已与商昱签订了有效的房屋租赁合同实际占有了涉案房屋，从现有证据无法确认其与商昱之间存在恶意串通损害他人利益的情形，且已全部支付了租金，故对于柳晓甦要求在租赁期内不向受让人移交被执行的不动产北京市朝阳区常营乡万象新天家园xxx楼x单元xxx号房屋的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。关于柳晓甦要求撤销司法拍卖的诉讼请求，属于执行行为范畴，不属于执行异议之诉的审查范围，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下：一、在原告柳晓甦与被告商昱房屋租赁合同租赁期内（2018年3月31日至2023年3月30日）不向受让人移交被执行的北京市朝阳区常营乡万象新天家园xxx楼x单元xxx号房屋；二、驳回原告柳晓甦的其他诉讼请求。公告费（以正式票据为准），由第三人商昱、北京齐力顺捷信息技术有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费70元，由第三人商昱、北京齐力顺捷信息技术有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐宪龙人民陪审员  郭龙太人民陪审员  吴秀梅二〇二一年六月二十九日法官 助理  李熹明书 记 员  张博森