文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘13民终995号上诉人（原审被告、反诉原告）：罗能艳，女，1975年2月14日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：江敏，男，1977年8月5日出生，汉族，住湖南省澧县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：娄底市国安物业服务有限公司，住所地：湖南省娄底市娄星区娄星南路娄底二中10幢142房。法定代表人：朱国清，该公司董事长。上诉人罗能艳因与被上诉人娄底市国安物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2021）湘1302民初228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗能艳上诉请求：1.请求撤销或改判娄底市娄星区人民法院民事判决书（2021）湘1302民初228号之判决；2.要求重审本案；3.一审及上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、经法庭查实，被上诉人的服务合同是从大地物业非法转让取得，这种私自转让的合同为无效合同。另外，被上诉人取得2016年1月1日至2016年12月31日的服务合同，也是不符合法律手续，已经认定为无效合同，那么被上诉人就没有资格起诉业主罗能艳，法院应该驳回被上诉人的诉讼请求。二、法院确认被上诉人从2016年至今一直提供物业服务，形成了事实上的物业服务法律关系，上诉人认为不妥，无效的服务合同关系不属于法律保护的范畴。上诉人只认同朱国清个人带领两个六七十岁的老人只做了简单的卫生以门卫四人两项服务。至于服务合同中约定的房屋建筑共用部分维护、维修和管理等八项服务内容，朱国清只提供了简单的卫生与门卫服务，一审判决的物业服务费用与朱国清提供的服务价值相违背。三、物业公司在广圆秀之都签定了物业合同就应该履行合同中的各项服务，业主享受了合同中的各项服务，必须买单交纳物业费。四、朱国清个人开的物业公司没有履行合同中的各项服务，导致小区树木绿化严重破坏，一部分树木非正常死亡，同时小区桌椅板凳公共部位下水道等设施完全损坏，比如：(1)消防栓、消防水带等设备部分丢失，消防管没有水源形同虚实。(2)小区化粪池的清理每年二次，试问被上诉人几年来清理了几次。(3)公共部位下水道管破损粪便外漏满地恶臭味熏人蚊虫苍蝇满天飞，老鼠满地乱窜。(4)小区绿化三分之一损坏，个别业主把门口绿化捣毁种菜或铺水泥路。(5)小区花坛、右、桌、凳、椅全部损坏。(6)房顶外墙漏水业主提出物业不予解决。(7)小区单元门大部分锁无法使用，物业不予维护修理。小区保安只有四人，与合同的六至七人保安相违背，现有的四人保安十二小时倒班守小区两个大门人员车辆进出，小区无保安巡逻，安全无法保障。(8)6栋外围墙下沉开裂，业主多次反映无人管理至今。(9)广圆秀之都有十一栋房子，34个单元每个单元七层楼，外加花山办事处大楼的清扫，试问两个六十多岁清扫工能清扫的过来吗？与合同约定清扫工人数四人，一星期单元楼道卫生二次相违背。现在小区的卫生工作量大、人数少造成小区卫生很多不到位。五、朱国清不给业主提供方便还经叼难业主。物业服务管理不到位，导致小区树木绿化严重破坏，一部分树木非正常死亡，同时小区桌椅板凳等公共设施完全损坏，法院应判处朱国清立即恢复原样，并赔偿由于其服务管理不到位造成业主家里漏水的经济损失。六、根据中华人民共和国民法通则第七章，第一百三十五条，朱国清所请求罗能艳2018年4月15日前所欠物业费，已过诉讼时效，所以请求法院对2018年4月15日之前朱国清所主张的物业费不予授理。七、朱国清主张的原大地物业所转让债权在诉讼时效内业主未接到任何催缴反债权转让告知，因此，请求法院驳回朱国清主张的债权。八、根据朱国清第一次庭审自述，物业费从0.48元涨到0.52元，所涨部分用于公共部分维修，但物业未对公共部分进行维修，特别是楼顶漏水状况，物业也未提供任何有效的维修单据及审计报告，也未对物业资金使用状况进行有效公示。所以，法院因对物业涨价所造成的欠费予以驳回。九、由于物业未对公共部分的天沟以及楼道进行维护和修缮导致本业主靠近天沟与楼道的墙面渗水严重，另外物业也未对本单元门禁彻底维修，以至本业主十年以来门禁正常使用时间不足百分之一，此两项严重影响业主的生活品质，且这两项属于业主无法自行维修，物业需维修与维护的公共设施，因此业主有拒交物业费和少交物业费的权利。十、大地物业转让给被上诉人的债权，被上诉人只接受了对自己有利的部分，而没有接受业主反应的天沟漏水和门禁损坏的问题，且大地物业也没有对这些问题进行解决，导致本业主无法对房屋保修期之内的漏水问题向开发商进行维权，因此本业主不接受大地物业转让给被上诉人的债权。十一、朱国清没有按合同逐项给业主提供物业服务，还私自提高物业服务收费标准，业主不予支持。上诉人依法提起上诉，请求二审法院查清事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人娄底市国安物业服务有限公司辩称：上诉人的上诉理由不能成立。一、被上诉人为广圆秀之都小区聘请保洁、保安以及维护维修公共设备，都要发工资，上诉人主张每年只出200元的卫生费是不合理的。二、顶楼漏水属于房屋质量问题，已经过了保修期，而且开发商因质量问题给上诉人补了钱。如果后续需要进行维修，要动用物业维修基金。由于当时广圆秀之都小区没有成立业委会，无法动用维修资金，且2015年被上诉人就自费为业主进行了维修，造成了公司大量亏损。三、被上诉人多次为上诉人维修过门铃，小区的路灯、楼道灯等，被上诉人已提供充足的物业服务，且今年小区门牌与门禁道闸都已经做好了。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。娄底市国安物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.被告立即向原告支付拖欠的物业管理费4893元（2015年7月起至2020年12月止），并支付资金占用费500元（暂定）；2.本案的诉讼费用由被告承担。罗能艳向一审法院反诉请求：1.朱国清赔偿其财产损失1万元；2.由被反诉人承担本案反诉费用。一审法院认定事实：被告购买了湖南省娄底市娄星区××街××小区××栋××号住房一套，该房屋建筑面积为143.53平方米。2014年12月27日，左凯等十人代表娄底市广圆秀之都小区业主委员会与娄底市大地物业服务有限责任公司（娄底大地物业公司）签订了《广圆秀之都小区物业管理服务合同》，约定由娄底大地物业公司为广圆秀之都小区提供物业服务，住宅的物业服务费价格为0.48元／月•平方米，小区内门面、车库和杂房按0.24元／月•平方米收费。委托服务期限为2015年1月1日起至2015年12月31日止。2020年9月18日，娄底大地物业公司出具情况说明：“我公司在2015年1月1日至2015年12月31日期间，担任娄底市广圆秀之都小区的物业服务单位。2015年12月31日我公司退出该小区的管理，从2016年1月1日开始由娄底市国安物业服务有限公司在该小区提供物业服务。我公司已将此服务期间小区的所有债权债务全部转让给娄底市国安物业服务有限公司，由该公司向欠费业主主张权利，收取欠费业主的物业费，并承担相关义务。我公司承诺不再向欠费业主另行主张权利，特此说明！”2015年12月，原告作为乙方与作为甲方的左凯等九人签订了《物业服务合同》，合同约定，甲方将广圆秀之都小区委托乙方实行物业管理，乙方提供物业服务的受益人是本物业的全体业主和物业使用人。委托服务事项为：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行的管理；市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、树木花草、桌橙、建筑小品的养护和管理；公共环境卫生的管理；小区内交通与车辆停放及车辆出入管理，包括地下停车场管理与车辆出入管理；维护小区公共秩序与公共安全；管理与物业相关的图纸与资料。合同还对物业服务要求与标准进行了约定。其中住宅的物业服务费价格为0.52元／月•平方米，地库、杂房0.26元／月•平方米。委托服务期限为2016年1月1日起至2016年12月31日止。此后，原告为案涉小区提供物业服务至今，但未再与被告签订物业服务合同。2020年9月21日，娄底市房地产管理局物业市场管理科出具证明，载明：广圆秀之都小区首届业委会于2009年4月7日在我中心（原娄底市房地产管理局）备案，后一直未换届。被告从2015年7月至今未缴纳物业费，原告向被告催讨物业服务费无果，于2021年1月5日诉至法院，请求判如所述。一审法院认为，原告提供《物业服务合同》拟证明该合同系原告与小区业主委员会的代表签订的，且加盖了业主委员会的公章，双方应当按照该合同条款履行各自的义务，但本案案涉小区即广圆秀之都小区在原告进入案涉小区即2015年年底时未成立业主委员会，原告亦未能举证证明左凯等人系受全体业主委托与原告签订《物业服务合同》以及该合同经过公示，故该合同无效。原被告双方未签订有效的《物业服务合同》，但该小区从2016年至今一直系由原告提供物业服务，双方已经形成了事实上的物业服务法律关系，故被告仍应当支付相应的物业服务费用。原告提交的《物业服务合同》中约定的物业费为住宅0.52元／月•平方米，地库、杂房0.26元／月•平方米的标准，该标准未明显超过本地同类型小区的平均水平，可以认定为本案案涉小区物业费用的收取标准。2015年7月至12月系由娄底大地物业服务有限公司为案涉小区提供物业服务，现该公司将服务期间小区的所有债权债务全部转让给原告，由原告向欠费业主主张权利，属于债权转让，一经通知业主即生效，故被告还应当按照住宅0.48元／月•平方米的标准支付该时间段的物业服务费用。被告答辩称原告不具备诉讼主体资格的问题。经查，原告系合法成立的物业公司，成立于2015年12月16日，法定代表人系朱国清，原告经营范围为物业管理、咨询服务；房屋修缮管理服务；车辆保管服务；室内外装饰装修等等。原告是具有民事权利和民事行为能力，独立享有民事权利，依法承担民事义务的组织，不管是在从事物业服务过程中还是与其他单位部门工作衔接等，对外均系以公司的名义从事民事法律行为，并非以朱国清个人名义，即便朱国清从事的相关民事行为也是作为法定代表人代表原告全权处理一切民事活动的行为，由此产生的法律责任应当由原告承担，故原告在本案中是适格原告，被告的上述答辩意见与事实不符，亦不符合法律规定，法院不予支持。被告答辩称原告在履行物业服务过程中存在违约行为，故其不缴纳物业费用，以及给其造成了相关经济损失的答辩意见。结合被告提交的证据以及法院在小区现场实地调查和核实的情况，原告为被告所提供的物业服务确实存在一定瑕疵，故应适当减少被告所负担的物业费数额，法院结合本案实际情况酌情认定物业费为3995.9元（143.53㎡×0.48元／㎡×6个月＋〔143.53㎡×0.52元／㎡×60个月〕×80%），且对原告要求被告支付资金占用费的诉讼请求，法院不予支持。被告作为反诉原告要求反诉被告承担其相关经济损失1万元的问题。首先其未提交充分有效的证据证明其经济损失为1万元；其次其未提交证据证明其所受损失与反诉被告之间是否存在因果关系；第三法院在以此为由减少了反诉原告物业费用的情况下，其要求反诉被告承担相应赔偿责任的依据不足。故对该反诉请求法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十二条、第九百三十七条、第九百四十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、被告罗能艳于判决生效之日起十日内向原告娄底市国安物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费3995.9元；二、驳回原告娄底市国安物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告罗能艳的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，原告已缴纳）、反诉案件受理费25元（已减半收取，反诉原告已缴纳），由原告娄底市国安物业服务有限公司负担10元，被告罗能艳负担40元。二审期间，上诉人罗能艳未向本院提交证据。被上诉人娄底市国安物业服务有限公司向本院提交如下证据：广圆秀之都小区图片打印件9张，证明目的：1.图片1-5拟证明被上诉人对广圆秀之都小区的花草进行了修剪；2.图片6-8拟证明被上诉人已完成对广圆秀之都小区花坛、桌椅凳的修建；3.图片9拟证明地下车库；4.图片10拟证明广圆秀之都小区门牌已修建；图片11拟证明广圆秀之都小区道闸已修建。上诉人罗能艳经质证认为：被上诉人提供的证据不能体现照片拍摄时间，亦不清楚拍摄的具体位置，且这些证据不能证明以前被上诉人提供的物业服务到位了。对于二审期间被上诉人娄底市国安物业服务有限公司向本院所提交的证据，本院根据查明的事实予以综合认定。二审经审查，本院确认原审法院所查明的案件事实。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应由业主共同决定。本案中，因娄底市国安物业服务有限公司未能举证证明其系案涉广圆秀之都小区业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业，故原审认定左凯等人与娄底市国安物业服务有限公司签订的《物业服务合同》无效，并无不当。然而，娄底市国安物业服务有限公司实际上自2016年开始即为广圆秀之都小区提供物业服务至今，罗能艳作为小区业主实际享受了相关服务，应当支付相应的对价。因娄底市国安物业服务有限公司提供的物业服务存在瑕疵，原审在娄底市国安物业服务有限公司主张的物业费基础上酌情减免部分物业费，符合本案的实际情况。因此，罗能艳以物业合同无效、娄底市国安物业服务有限公司未履行合同约定的各项服务、服务管理不到位等为由拒不支付物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人罗能艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人罗能艳负担。本判决为终审判决。审判长 刘 威审判员 李云霞审判员 周 怡二〇二一年六月三十日书记员 康润心附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。