大石桥市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0882民初726号原告（反诉被告）：马玉梅，女，1961年8月26日出生，汉族，住大石桥市。委托诉讼代理人：李桂香，女，1950年4月26日出生，汉族，住大石桥市。委托诉讼代理人：孙继成，辽宁卓臻律师事务所律师。原告（反诉被告）：陈廷，男，1958年9月23日出生，汉族，住大石桥市。委托诉讼代理人：孙继成，辽宁卓臻律师事务所律师。被告（反诉原告）：龚世峰，男，1972年9月30日出生，汉族，住大石桥市。委托诉讼代理人：王连峰，营口市西市区广通法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）马玉梅、陈廷与被告（反诉原告）龚世峰租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告马玉梅及委托诉讼代理人李桂香、被告委托诉讼代理人王连峰到庭参加诉讼。第二次开庭，原告委托诉讼代理人孙继成、被告委托诉讼代理人王连峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马玉梅、陈廷向本院提出诉讼请求：1、要求被告将承租原告的门面房二楼地热、室外瓷砖、台阶进行维修至恢复原状；2、要求被告因解除合同赔偿原告未能对外出租造成的经济损失5万元（按照占用半年期间租金数额计算）；3、要求被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年10月20日，原、被告签订《门面房租赁合同》1份，约定原告将其合法拥有的坐落金龙御景B27号-103-203的门面房出租给被告用于经营，租赁期限5年，自2016年11月1日起至2021年10月30日止。该门面建筑面积共282平方米，用途为商业门面使用。被告向原告承诺：在租赁期限内，未事先征得原告的书面同意，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途；被告添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归被告所有，不能移动、拆除的设备设施、（一楼、二楼水暖地热）归原告所有；被告在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述门面进行装修（包括与其它相邻门市的打通连体装修），合同期满后，被告应将打通的墙体恢复，不能及时恢复，从押金中扣除；租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、取暖费、营业税、房产税、城市维护建设税等全部费税由被告自行承担；被告应合理使用并爱护门面及其附属设施，因被告使用不当或不合理使用，致使该门面及其附属设施损坏或发生故障的，被告应负责修复，被告拒不维修，原告或出租人可代为维修，费用由被告承担；除原告同意被告续租外、被告应在本合同的租期届满后的10日内返还该门面，未经原告同意逾期返还门面的，每逾期一日，被告应按3元/平方米向原告支付该门面占用使用费；被告按本合同约定返还该门面时，应经原告验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续。双方在合同中同时约定了其他有关事项。合同签订后，原告将门面房交付被告，被告已支付了2020年10月31日前的租金，并向原告支付押金1万元。2020年9月末，被告通知原告于2020年10日31日终止与原告门面房租赁合同的履行，并承诺在2020年11月10日前将门面房恢复至原状，但被告仅对门面房进行了部分的修复，而对门面房二楼的地热未予维修，也没有将门面房外墙被损害的瓷砖进行维修，恢复至原状。鉴于双方多次沟通无果，故原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求法院查明事实依法作出裁判。龚世峰辩称，原告要求被告赔偿未恢复门市房原状而导致房屋不能出租的损失，没有事实和法律依据。根据双方签订的租赁合同第七条第一款明确规定，如果乙方(被告)拒不维修，甲方（原告）或出租人可代为维修，费用由乙方承担。该条规定说明即使原告的门市房外貌有损坏，也应当立即进行维修，而原告一直未维修造成自身损失扩大，被告对此不应当承担民事责任，此规定也符合民法典第七百一十三条规定，并且，原告也没有证据证明房屋租金损失与被告行为之间存在关联性，故原告的诉请不应得到法院的支持。龚世峰向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告返还房屋保证金1万元及赔偿逾期利息；2、要求反诉被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年10月20日，龚世峰与马玉梅、陈廷签订《门面房租赁合同》1份，约定租赁位于金龙御景B27号103-203的门市房，期限5年自2016年11月1日至2021年10月30日，年租金10万元，租赁保证金1万元。合同签订后，反诉原告依约于2020年10月31日前将租金全部支付完毕，后双方于2020年7月份达成协议，终止房屋租赁合同及于11月10日前恢复门市房原状。2020年10月18日，反诉原告将恢复后的门市房交给反诉被告，但反诉被告拒不返还租赁保证金，故依法提起反诉，要求反诉被告返还保证金1万元及赔偿逾期利息。马玉梅、陈廷辩称，我们收到房屋保证金1万元及未返还属实，因龚世峰没有履行合同约定，将损坏的地热管、门面房外墙体及台阶进行维修至恢复原状，所以我们才没有返还他的保证金。经审理查明，2016年10月20日，马玉梅、陈廷与龚世峰签订《门面房租赁合同》1份，约定将马玉梅、陈廷共有的位于大石桥市金龙御景B27号103-203的门面房出租龚世峰经营，主要内容如下：该门面建筑面积共280平方米；本合同租赁期为5年，自2016年11月1日起至2021年10月31日止；2016年、2017年租金一次性全部支付，之后每年以现金方式结清当年租金；租金为10万元/年，甲方应在乙方支付租金之日将上述门面房钥匙交付乙方；租赁期满，乙方未续租的，甲方有权收回门面，乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，未能移动、拆除的设备设施，(一楼、二楼水暖地热）归甲方所有；乙方按照本合同约定使用门面，不承担门面自然损耗的赔偿责任；乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述门面进行装修（包括与其它相邻门市的打通连体装修）,合同期满后，乙方应将打通的墙体恢复，不能及时恢复，从押金中扣除；在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、取暖费、营业税、房产税、城市维护建设税等全部费税由乙方自行承担；乙方应合理使用并爱护门面及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该门面及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责修复，乙方拒不维修，甲方或出租人可代为维修，费用由乙方承担；乙方需装修门面或者增设附属设施和设备的，必须事先通知甲方；除甲方同意乙方续租外、乙方应在本合同的租期届满后的10日内应返还该门面，未经甲方同意逾期返还门面的，每逾期一日，乙方应按3元/平方米向甲方支付该门面占用使用费；乙方按本合同约定返还该门面时，应经甲方验收认可，并相互结清各自的费用，方可办理退租手续；在租赁期限内，有下列情况之一的，双方均可变更或解除合同：(1)甲、乙双方协商一致，书面变更或解除本合同；租赁期满，乙方应如期交还该门面，如乙方未经甲方同意逾期交还，甲方有关要求乙方按当年租金的日千分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失；注明：乙方付甲方房屋保证金1万元，到期交房后，无异议，甲方返还乙方1万元。合同签订后，马玉梅、陈廷将争议的门面房交付龚世峰使用，同时收取了相应的租金和1万元保证金。龚世峰占有房屋后进行了装修，包括铺设了地热、屋外墙体打孔等。龚世峰于2020年9月末提出解除合同，经双方协商合同解除租金付至2020年10月31日。另查明，龚世峰于2020年10月2日委托大石桥市嘉创装饰服务中心对门面房进行施工恢复，于2020年10月18日大体恢复，而屋外墙体瓷砖有部分损坏、台阶有部分损坏、地热管地面处有接头至今未恢复，龚世峰在庭审中陈述，由于10月份天冷瓷砖用胶粘不上故墙体未恢复，台阶为承租前已损坏无义务恢复，地热管有接头也是按出租人更改楼梯位置所致因不是供热时间不知道是否损坏。马玉梅、陈廷在庭审中陈述，于2020年12月中旬收取门面房钥匙，于2021年1月中旬开始张贴广告对外出租，但至今未能租赁出去。上述事实，有原告和被告的陈述、《门面房租赁合同》、收条、照片、情况说明等在卷为凭，并经本院开庭审查质证，可以认定。本院认为，因该案系民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后引起的民事纠纷案件，依法应当适用民法典的规定。马玉梅、陈廷与龚世峰签订门面房租赁协议，不违反相关法律规定，该协议应为有效，依法应当予以保护。龚世峰提出提前解除租赁合同，经马玉梅、陈廷同意租金付至2020年10月31日，可以认定双方于2020年10月31日协商解除租赁合同。按照合同约定龚世峰返还门面房时，应当恢复原状并经马玉梅、陈廷验收认可，相互结清各自的费用，方可办理退租手续，而龚世峰至今尚有承租房的部分建筑未恢复，未能履行租赁合同义务，依法应当承担违约责任。故对马玉梅、陈廷要求龚世峰将争议的门面房墙体瓷砖、台阶恢复原状的诉讼请求，予以支持。按照合同约定解除租赁时，龚世峰装修的地热归马玉梅、陈廷所有，而龚世峰在雇人施工时造成地热损坏，其应当承担违约责任，故对马玉梅、陈廷要求龚世峰将争议的门面房地热修复至正常使用的诉讼请求，予以支持。双方合同虽经协商解除，但龚世峰未能在合同解除日恢复原状，给马玉梅、陈廷造成一定的经济损失，合同约定未经甲方同意逾期交还，甲方有关要求乙方按当年租金的日千分之五支付违约金，此违约金过高，本院比照租金酌情确认赔偿马玉梅、陈廷每月的经济损失。马玉梅、陈廷自认于2020年12月中旬收取门面房钥匙，在知道龚世峰违约而手中又持有房屋保证金1万元的情况下，在合理期间内（酌情确认半个月）没有采取适当措施防止损失的扩大，就扩大的损失请求赔偿不应得到支持，本院酌情确认给付2个月的租金损失。故对马玉梅、陈廷要求龚世峰赔偿经济损失16666.67元（10万元/年÷12个月/年×2个月）的诉讼请求，予以支持。关于龚世峰反诉请求返还房屋保证金1万元及赔偿逾期利息的问题，因合同约定不能及时恢复原状，从保证金中予以扣除，且符合法律上关于保证金使用的规定，因龚世峰没有及时恢复原状，该房屋保证金应当首先用于赔偿损失，故对龚世峰的反诉请求不予支持。结合本案实际，扣除房屋保证金1万元，龚世峰应当给付马玉梅、陈廷赔偿金6666.67元。关于龚世峰提出台阶为承租前已损坏无义务恢复的抗辩，因其未提供证据证明马玉梅、陈廷交付承租房屋时存在损坏，且与常理相悖，故对此抗辩不予支持。关于龚世峰提出地热系应马玉梅、陈廷要求更改楼梯位置所致不知是否损坏的抗辩，因龚世峰既然同意更改楼梯位置就应当保持地热的完好，故对此抗辩不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百九十一条第一款、第七百零三条、第七百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：一、限被告龚世峰于本判决发生法律效力之日起十五日内给付原告马玉梅、陈廷赔偿金6666.67元。二、限被告龚世峰于本判决发生法律效力之日起十五日内将原告马玉梅、陈廷的门面房墙体瓷砖、台阶恢复原状、以及地热修复至正常使用。三、驳回原告马玉梅、陈廷的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告龚世峰的反诉请求。案件受理费300元，反诉费50元，合计350元，由龚世峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  高文伟审 判 员  何海英人民陪审员  庞 乐二〇二一年六月二十一日书 记 员  王 丹