重庆市石柱土家族自治县人民法院民事判决书 （2021）渝0240民初2165号  原告：重庆品冠旅游地产开发有限公司，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾街道鲤塘坝楼房湾综合写字楼1楼，统一社会信用代码91500240798024844B。法定代表人：谭海龙，该公司经理。委托诉讼代理人：游长江，重庆舒义律师事务所律师。被告：向宏，男，1973年6月12日出生，住四川省成都市。被告：马会泽，女，1972年2月4日出生，住四川省成都市。原告重庆品冠旅游地产开发有限公司（以下简称品冠公司）与被告向宏、马会泽商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告品冠公司的委托诉讼代理人游长江到庭参加诉讼，被告向宏、马会泽经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。品冠公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告立即支付原告购房款163303.00元，并从2013年8月16日起，以163303.00元为基数，按每日万分之一计算逾期付款违约金至付清时止；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：二被告与原石柱土家族自治县国有资产投资经营公司（以下简称石柱国资公司）于2013年8月8日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由石柱国资公司将坐落于重庆市石柱县X号住房一套出售给二被告。合同约定房屋建筑面积为50.44平方米，套内建筑面积36.83平方米，总成交金额为231419.00元，建筑面积单价为每平方米4588.00元，付款期限为签订合同时付房款71419.00元，余款160000.00元由被告在银行办理按揭贷款支付。2013年8月16日，石柱国资公司按照约定将房屋交给被告，被告接房入住。石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年4月18日给被告办理了房屋产权证，证号为：X号，房产证登记的房屋建筑面积为51.16平方米。按产权证登记的面积，被告尚欠原告购房款163303.00元，经石柱国资公司多次追索，被告一拖再拖，一直不予支付。现石柱土家自治县国有资产监督管理中心已将X项目（包含案涉房屋）划转给原告，由原告享有卖方原石柱国资公司的所有权利。综上所述，被告买房后未按约定付款，为维护原告合法权益，原告特诉至法院，请依法及时审理。向宏、马会泽未做答辩。本院经审理认定事实如下：被告向宏与被告马会泽系夫妻关系。2013年8月8日，石柱国资公司（甲方）与被告向宏、马会泽（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》【合同登记号：X号】，约定：石柱国资公司将位于重庆市石柱土家族自治县X号建筑面积为50.44平方米的商品房出售给被告向宏、马会泽，成交金额为231419.00元，建筑面积单价为4588.00元每平方米。合同第五条第（二）款约定付款方式及期限为：按揭付款，首付71419.00元，银行按揭160000.00元。合同第五条第（三）款约定办理按揭贷款违约责任为：“如因乙方的原因未能获得银行贷款或贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起15日内以现金或者其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约金。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按照本合同第十条的约定执行。”合同第六条约定面积确认及面积差异处理方式为：房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，如合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实计算，多退少补。合同第七条约定交房期限及交付条件：本商品房属预售商品房的，甲方应在2014年8月30日前交付乙方使用。合同第九条第一款第1项约定逾期交房的违约责任：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，按照合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之0.3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之0.1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条第一款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十条第一款第1项约定乙方逾期付款的违约责任：1.按照逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.3（该比率不大于第九条1款（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的的百分之0.1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期付款万分之1（该比率应不大于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向原告支付违约金。合同签订后，被告向宏、马会泽向石柱国资公司支付首付款71419.00元，余款一直未付。2015年4月13日，石柱国资公司将案涉房屋过户登记到被告向宏、马会泽名下，房产证号为X号，登记的房屋建筑面积为51.16平方米。2016年至2017年间，石柱土家族自治县国有资产管理监督管理中心根据县委常委会和县政府常务会议决定，将全县国有资产按资产资源特征，结合承担重点民生项目单位工作职责进行划转，从而将原石柱国资公司在石柱县开发的X项目（含案涉房屋）转让给原告品冠公司。2020年9月18日，被告向宏、马会泽向石柱国资公司、品冠公司作出承诺，承诺载明因案涉房屋已经划转品冠公司，品冠公司享有卖方原石柱国资公司的所有权利。同时承诺向宏、马会泽于2013年8月8日在石柱国资公司购买的石柱县的房屋，已付房款71419.00元，尚欠163303.00元，由向宏、马会泽支付给品冠公司。本院认为，石柱国资公司与被告向宏、马会泽签订《重庆市商品房买卖合同》【合同登记号：X号】是双方真实意思的表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对石柱国资公司及被告向宏、马会泽均具有拘束力。根据《中华人民共和国民法典》第五百五十五条之规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。本案中，石柱土家族自治县国有资产管理监督管理中心将原石柱国资公司在石柱县开发的X项目（含案涉房屋）划转给原告品冠公司，且被告向宏、马会泽向品冠公司及石柱国资公司作出承诺，就被告与石柱国资公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》承认品冠公司享有卖方即原石柱国资公司的所有权利，实际在被告、石柱国资公司、品冠公司三方之间形成了合同权利义务的概括转让，故品冠公司享有原石柱国资公司与被告向宏、马会泽签订《重庆市商品房买卖合同》中的权利和义务。现就品冠公司诉请，分别评析如下：关于请求被告支付购房款163303.00元的问题。石柱国资公司已经履行了交付房屋及办理产权证的义务，被告也应当按照合同约定支付相应的房款。《重庆市商品房买卖合同》约定的面积为50.44平方米，并约定建筑面积单价为4588.00元每平方米，同时还约定了如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，如合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实计算，多退少补。X号房产证登记的套内建筑面积为36.71平方米，合同约定套内建筑面积为36.83平方米，登记面积与合同约定面积误差比在3%以内，则被告应当按照产权证载明的面积据实结算，因《重庆市商品房买卖合同》没有约定套内建筑面积单价，根据其合同约定计算套内建筑面积单价为6283.44元（231419.00元÷36.83㎡），故被告应支付房款230665.08元（36.71㎡×6283.44元/㎡），减去被告已经支付的71419.00元，被告还应支付159246.08元。但被告向宏、马会泽在2020年9月18日向原告出具承诺书，承诺欠原告163303.00元，系双方对房屋尾款的结算，该结算是双方真实意思的表示，也系被告对自己实体权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。因此原告请求被告支付剩余购房款163303.00元符合法律的规定，本院予以支持。关于违约金问题。合同约定的付款方式及期限为首付71419.00元，剩余款项由被告在银行按揭支付，如因被告的原因未能办理按揭贷款，导致石柱国资公司未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告应在按揭银行书面通知到达之日起15日内以现金或者其他方式支付，但原告未提供相应证据证明被告收到银行未能办理按揭贷款的通知的具体时间，因此原告交付房屋之时视为被告应付款之时。合同约定的交房时间为2014年8月30日前，原告主张石柱国资公司已经在2013年8月16日将房屋交付被告，但未提供任何证据予以证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，被告所购房屋的登记日期为2015年4月18日，则该日期视为房屋交付使用之日，因此被告逾期付款的时间从2015年4月19日起算。合同约定的逾期付款违约金计算方式为：逾期超过60日，则被告自应付款之日第二天起至实际付款之日止，按日支付逾期应付款万分之1的违约金，同时约定比率不应大于合同第十条第一款第（1）项中的比率，而合同第十条第一款第（1）项中约定的比率为万分之0.3，其该项约定的违约金比率超过了合同第十条第一款第（1）项中约定比率，因此违约金应按照日万分之0.3计算。二被告未到庭参加诉讼，也未向本院递交书面答辩状，视为放弃答辩权利，其不利后果由二被告自行承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百五十五条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告向宏、马会泽于本判决生效之日起十日内支付原告重庆品冠旅游地产开发有限公司购房款163303.00元及违约金（违约金以163303.00元为基数，从2015年4月19日起按照每日万分之零点三计算至付清时止）；二、驳回原告重庆品冠旅游地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3566.06元，减半收取1783.03元，由被告向宏、马会泽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。  审  判  员   高  建   二〇二一年六月十一日 法官  助理   吉  辉书  记  员   胡森升 - 1–