福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0111民初1922号原告（执行案外人）：黄德栋，男，汉族，1970年1月10日出生，住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：任建生，福建秉峰律师事务所律师。被告（申请执行人）：福州友鹏机械有限公司，住所地福建省福州市仓山区下渡街道连江南路156号闽冶花园C、D连接体一层11#店面，统一社会信用代码91350104793775227F。法定代表人：黄永安，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李文泊，福建谨而信律师事务所律师。委托诉讼代理人：严浩，福建谨而信律师事务所律师。被告（被执行人）：李从榕，男，汉族，1965年10月19日出生，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：严香梅（系李从榕的配偶，暨被告严香梅），住福建省福州市晋安区。被告（被执行人）：严香梅，女，汉族，1968年3月11日出生，住福建省福州市晋安区。原告黄德栋与被告福州友鹏机械有限公司（下简称友鹏公司）、李从榕、严香梅案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄德栋及其委托诉讼代理人任建生，被告友鹏公司的委托诉讼代理人严浩、被告严香梅（暨被告李从榕的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄德栋向本院提出诉讼请求：1．停止对福州市晋安区××路××号××座××单元房屋的查封、冻结等强制执行措施；2．确认上述房屋归黄德栋所有。事实和理由：黄德栋的妹夫叶敏速与严香梅的堂哥严万基系战友关系。2016年1月7日，黄德栋在叶敏速和严万基的介绍下，与严香梅签订《购房协议书》一份。协议书约定：黄德栋以75万元总价向严香梅购买其在××村“福州火车北站改扩建及周边市××安置”项目所安置的房屋，即福州市晋安区××路××号××1座××号房屋（下简称案涉房屋），房屋面积为60平方米，单价为12500元每平方米；黄德栋应于2016年1月15日前支付购房款70万元，剩余5万元购房款应于房产过户登记后支付。2016年1月13日，黄德栋依约向严香梅指定的案外人严万谋账户一次性汇入702421.00元，其中购房款为70万元，1421元为2016年度物业费、公摊费、装修垃圾清运费，装修押金为1000元。严香梅收到该笔购房款后即将案涉房屋的钥匙及相关合同材料交付给黄德栋。黄德栋随即装修入住，至今已有5年之久。期间，黄德栋均按时支付物业费及水电费。因案涉房屋系拆迁安置房，回迁安置周期较长，故黄德栋无法催促严香梅办理产权证。2020年8月28日，黄德栋从张贴在大门上的《执行裁定书》、《限期履行通知书》中才知晓案涉房屋已于2019年6月28日被人民法院查封、冻结。因黄德栋与严香梅在人民法院查封前已签订了合法有效的购房合同，依约支付了购房款，占有案涉房屋使用至今，而案涉未办理过户登记非因黄德栋的缘故。故黄德栋对案涉房屋享有权利足以排除执行。友鹏公司辩称：案涉房屋系原坐落于福州市鼓楼区××镇××村××号严香梅与案外人高英俤共有房屋的拆迁安置房。××村××号房屋在2014年已被福州市鼓楼区人民法院查封、冻结。因查封、冻结、扣押的财产效力及于该财产的替代物，而黄德栋于2016年才与严香梅签订《购房协议书》。所以黄德栋主张其在案涉房屋被查封前就和严香梅签订购房合同，同事实不符。黄德栋提交的证据《物业服务合同》、《业主规约》、《房屋装修管理协议》来看，相对人均为严香梅，物业费也是以严香梅名义缴纳，而证据购物清单、收据、货物运单及水电费缴纳凭证无法直接证明黄德栋已实际占有案涉房屋。故黄德栋提交的证据尚不足以证明其已实际占有案涉房屋。黄德栋仅支付部分购房款，尚有5万元购房款未支付，未按约定支付全部购房款。综上，黄德栋要求停止对案涉房屋的执行，没有事实和法律依据。另，严香梅与黄德栋签订的购房协议书，并将购房款指定汇入严万谋账户，明显属于恶意串通，逃避债务的行为，依法应属无效合同。后，友鹏公司经向福州市晋安区房屋征收工程处调查后，认为案涉房屋是否是被查封的福州市××镇××村××号房屋的拆迁安置房存疑。李从榕、严香梅辩称，案涉房屋的拆迁来源系严香梅名下坐落于浦前河的一套未办理房产证的房屋，与友鹏公司申请查封的坐落于福州市鼓楼区××镇××村××号房屋并非同一栋建筑。案外人严万谋系严香梅堂哥，严香梅指定严万谋的账户为案涉房屋的购房款收款账户并无不妥。李从榕、严香梅无恶意逃避债务行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。友鹏公司对黄德栋提交的证据购房协议书、建设银行转账凭证、住宅质量保证书、住宅使用说明书、物业服务合同、业主临时规约、物业服务合同、物业费收据、房屋装修装饰管理协议、购物清单、收据、货物运单、水电费缴费凭证提出异议，但未能提交证据予以证明，本院对其异议不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2009年3月12日，严香梅与福州市城乡建设发展总公司签订《拆迁补偿安置协议书》一份，载明“甲方（拆迁人）福州市城乡建设发展总公司，乙方（被拆迁人）严香梅，丙方（拆迁实施单位）晋安区房屋拆迁工程处……甲方委托丙方拆迁乙方坐落晋安区××镇××村浦前河，属私产（所有权人严香梅）的房屋，现依据拆迁法规就拆迁补偿安置事宜达成如下协议：……2.产权调换……配给乙方购买安置房指标180ｍ²，安置房位于墓亭，安置房单价为4580元／ｍ²（未含层次调整差价）。乙方同意在以上安置地点选购住宅120ｍ²户型1套、60ｍ²户型1套，总建筑面积约180ｍ²。安置房产权归严香梅所有……”。2015年12月29日，严香梅办妥福州市××号楼××单元××号楼××单元两套房屋的决算。同日，福州市晋安区琴亭物业管理服务有限公司向严香梅出具收据一份，载明：“严香梅（严万谋）……物业费、公摊费、装修垃圾清运费￥1421元……”。2016年1月7日，黄德栋、严香梅及其代理人严万谋共同签订《购房协议书》一份，载明：“甲方严香梅……，代理人严万谋……乙方黄德栋……一、乙方向甲方购买琴亭村“福州火车北站改扩建及周边市××号楼××房，面积60平方米，单价每平方壹万贰仟伍佰元整（12500元／平方米），共计七十五万元（750000.00元）。乙方于2016年1月15日前先付给甲方购房款七十万元整（700000.00元），剩余五万元（50000.00）至房产证过户后付清。二、乙方付款七十万元后，甲方即交付××一号楼××房给乙方使用……”。案外人严万基在该份协议书上签名见证。2016年1月13日，黄德栋向严香梅指定的严万谋账户汇入首笔购房款70万元、装修押金1000元及2016年度物业费、公摊费、装修垃圾清运费1421元，共计702421元，汇款附言“购房款”。案涉房屋电表户号原为“7588356488＊城乡建设发展总公司”，不迟于2016年10月30日变更为“7588356488＊德栋”。后，友鹏公司依据已生效的（2011）榕民终字第2104号民事判决书向本院申请强制执行。本院于2016年7月23日查封、冻结严香梅名下位于福州市晋安区××路××号××座××单元及3座602单元两套房屋，并向李从榕、严香梅发出限期履行通知书。2020年9月9日，黄德栋对案涉房屋提出执行异议，2021年3月10日，本院作出（2020）闽0111执异72号执行裁定，驳回黄德栋的异议请求。黄德栋不服该裁定，提请诉讼。另查明，福州市鼓楼区人民法院于2014年9月12日查封、冻结严香梅与案外人高英俤共同所有的坐落于福州市鼓楼区××镇××村××号高英弟楼一至三层（房屋产权证号××）。本院认为，本案的争议焦点为黄德栋对案涉房屋是否享有足以排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。首先，从拆迁安置协议书等证据中可以看出案涉房屋系严香梅名下位于福州市晋安区新店镇琴亭村浦前河处房屋的拆迁安××房。同友鹏公司所申请查封的福州市鼓楼区××镇××村××号房屋位置明显不同，并无证据证明两处房屋系同一建筑。故友鹏公司主张人民法院对福州市鼓楼区××镇××村××号房屋的查封效力及于案涉房屋，于法无据，不予采纳。本案中严香梅与黄德栋签订房屋买卖协议的时间为2016年1月7日。人民法院于2016年7月3日方查封案涉房屋。故黄德栋在案涉房屋被查封前已与严香梅签订了书面买卖合同。其次，从案涉房屋的电费缴交记录来看，至迟不晚于2016年3月29日，案涉房屋的电费就由黄德栋缴交，再结合案涉房屋的首笔购房款的支付时间为2016年1月13日及案涉房屋的家具、家电的购买和货运记录，黄德栋主张其于2016年1月已占有案涉房屋，达到高度概然可能，本院予以认定。再次，黄德栋已按照购房协议书约定向严香梅指定的案外人严万谋账户汇入首笔购房款70万元。因案涉房屋尚未变更登记至黄德栋名下，故黄德栋支付剩余5万元购房款的条件尚未成就，其已依约支付了部分购房款。而祥亭佳园1座1003单元房屋至今尚未办理相关产权登记，未办理案涉房屋的变更登记原因不可归责于黄德栋。综上，黄德栋在案涉房屋被查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，占有该不动产，并依约支付了部分购房款，非因黄德栋的原因未办理过户登记，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。因此对于黄德栋提出的停止执行涉案房屋的请求，本院予以支持。至于黄德栋请求确认祥亭佳园1座1003单元房屋为其所有的主张。由于案涉房屋尚未依法进行所有权登记，黄德栋所享有的仅为物权期待权，其亦不能提供证据证实能够排除本案以外的善意第三人对涉案房屋的权利,因此该主张的依据尚有不足，本院不予支持。友鹏公司主张黄德栋与严香梅之间存在恶意串通、逃避债务的行为，但未能提交证据证明，本院不予采纳。综上所述，本院对黄德栋的诉讼请求部分予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、停止对福州市晋安区××路××座××单元房屋的执行；二、驳回原告黄德栋的其他诉讼请求。案件受理费11300元，由原告黄德栋负担3766元，由被告负担福州友鹏机械有限公司负担3766元，由被告严香梅、李从榕负担3768元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。本院（2020）闽0111执异72号执行异议裁定于本判决生效之时自动失效。审 判 长 陈 昕人民陪审员 林 榕人民陪审员 陈长玉二〇二一年六月二十八日书 记 员 黄靖烨附本案适用的主要法律条文及执行提示：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。