广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初10956号原告：广州东润市场营销策划有限公司，住所地广州市海珠区江南大道中185号四楼407房。法定代表人：严凤笑。委托诉讼代理人：商海麒，男，系该公司职员。被告：广州市越秀区六榕街道社区服务中心，住所地广州市越秀区六榕路133号首层。法定代表人：陈朝晖。委托诉讼代理人：梁丽碧，女，系该公司职员。委托诉讼代理人：罗立行，男，系该公司职员。原告广州东润市场营销策划有限公司与被告广州市越秀区六榕街道社区服务中心租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州东润市场营销策划有限公司的委托诉讼代理人商海麒，被告广州市越秀区六榕街道社区服务中心的法定代表人陈朝晖及委托诉讼代理人梁丽碧、罗立行到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州东润市场营销策划有限公司向本院提出诉讼请求：1.我司与被告签订的《广州市房屋租赁合同》于2020年4月1日解除；2.被告向我司返还保证金49500元；3.被告向我司支付装修改造费159677元；4.本案受理费由被告承担。事实与理由：2018年3月30日，我司与被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告将位于白云区××路××街××房号的房地产出租给我作为商业用途使用。建筑面积为792.75平方米。租赁期间为2018年4月1日至2023年3月31日，我司应按约支付房租，并向被告支付保证金49500元。合同履行期间任意一方未能履行合同条款或违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失应由责任方承担。合同签订后，我司按约支付房租、保证金，并在2018年4月10日开展装修改造工作，合计花费装修改装费159677元，但我司代表与被告经理去办理涉案房产的房屋备案登记证明，证明记载房屋租赁用途为普通住宅，租赁面积为264.25平方米，剩余面积未办理登记证明。后我司又多次前往松洲街租赁登记备案中心咨询，得到的回复是涉案房产未取得产权证书或无其他合法权属证明因此无法办理商业用途使用。后我就多次与被告交涉租赁备案问题，但至起诉之日也未得到解决。我已为装修改造投入大量资金，只能一方面持续与被告交涉，一方面继续营业，并按约支付租金至2020年4月。因受疫情影响也因多年来被告一直未出面解除涉案房产租赁备案问题，我司无奈于2020年4月向被告提出解约通知，要求即刻解约，并要求被告返还保证金、支付装修费等相关解约事宜，但被告一直未正面回复。我司认为，涉案房产无法办理商业用途的租赁登记，致使合同目的无法实现，系严重违约。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告广州市越秀区六榕街道社区服务中心辩称，我司不同意原告的诉请。一、我司与原告签署的合同约定租赁期是从2018年4月1日到2023年3月31日。但是原告从2020年2月1日起就没交纳过租金，导致双方之间的租赁合同目的无法实现。对于原告单方面认为我司有过错，我司认为与事实不符。二、原告从来没有向我司关于提交过关于明确2020年4月1日解除租赁合同的相关文书，及2020年4月和8月都分别签署了新冠疫情的减免租金协议和新冠疫情的减免租金的补充协议。同时，原告提交的证据可证明原告于2020年12月31日退回场地并提前终止合同，所以原告提出2020年4月1日解除租赁合同是与事实不符的。另，我司的物业是经过我区财政局。我司是行政事业单位，是经过严格的规定的程序是办理公开招租的。原告也是通过越秀区共有物业的租赁平台，以单位竞投人的身份报名。通过公开竞投的方式取得该物业的承租权，并办理了承租租赁登记备案的手续。故涉案租赁是合法的。原告提出的解除双方的签订合同的时间，我司是不认可的，因原告至今仍在使用案涉物业，我司并没有收到原告所提交的有关提前解约的任何资料。对原告返还保证金的诉讼请求，我司也是不认可的。因我司没有违反合同的约定，反而是原告在违约在先。2020年2月份开始至今原告一直未按时缴纳租金。根据合同约定，拖欠租金两个月以上的，我司可以解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。在解除租赁合同期间，我司是无过错的，是原告违反了合同的约定，不支付租金导致合同无法履行下去，应当赔偿我司的损失，因此保证金我司是不予以退回的。我司亦是有权属证明书的。二、关于装修费的问题，根据原告提供证据显示，我司认为还没装修好，无法产生十几万的装修费用。另，因该出租物业是属于公有财产，为保证公有财产不受损害，我司在租赁合同第八条第五项已经有约定。我司不认可原告维修的行为，所以我司无需支付原告的装修改造费。且原告已违反合同约定，所以我司认为是我司无需承担原告的装修改造费的。三、在解除这份租赁合同中，我司并没有过错。相反，原告既没有将装修改造费施工方案交给我司备案，导致原告违反租赁合同的相关规定，所以我司无需支付原告自行装修的装修房屋的费用。原告提交的证据无法体现与其在涉案场地装修有关，我司也无法确定原告提供的装修费用的真实性、合法性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月30日，原告（承租人，乙方）与被告（出租人，甲方）签订《广州房屋租赁合同》，约定：甲方同意将座落在白云区增槎路榕桂街11号第二、三、四层房号的房地产（以下简称涉案房屋）出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积792.75平方米；双方协定的租赁期限、租金情况如下：2018年4月1日至2018年5月31日，月租金0元、2018年6月1日至2019年3月31日，月租金16500元、2019年4月1日至2020年3月31日，月租金16995元、2020年4月1日至2021年3月31日，月租金17505元、2021年4月1日至2022年3月31日，月租金18030元、2022年4月1日至2023年3月31日，月租金18××51元；租金按月结算，乙方在每月的第15日前按转账或现金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳49500元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日缴清一切费用后将保证金退回乙方；本合同的物业乙方只能作居住用途，甲方在乙方租用期间不定期对该房屋的安全使用进行检查；甲方不向乙方提供房屋权属资料。如乙方需要水电增容、装修工程施工许可证、消防备案及验收等任一事项，甲方只出其证明，不承担能否办理的责任，但乙方不得要求甲方作出任何赔偿等。上述合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金，被告向原告交付了涉案房屋。原告将涉案房屋用于公寓出租经营。2020年4月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《新型冠状病毒防疫期物业减免租金协议》，约定：根据《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业【2011】300号）规定的划分标准，减免乙方承租该物业自2020年2月1日至2020年3月31日合同有效期内的租金，合共减免租金为33990元。2020年8月20日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《新型冠状病毒防疫期物业减（免）租金补充协议》，约定：甲乙双方就2018年3月30日签订的房屋租赁合同的减半收取2020年4、5月租金事宜，达成如下意见：根据《关于印发中小企业划型标准规定的通知》（工信部联企业【2011】300号）规定的划分标准，减半收取乙方承租该物业自2020年4月1日至2020年5月31日合同有效期内的租金，合共减（免）租金为17505元等。原告享受上述减免租金政策后未再向被告支付租金，原告至今使用经营涉案房屋。诉讼中，原告表示其于2020年4月提出解除合同的理由是因疫情原因导致其经营出现了亏损，且涉案房屋因未取得产权登记，其无法在网络平台登记。原告提交落款时间为2020年4月20日的申请报告一份和2020年9月30日的书面材料一份，拟证明因涉案房产不能办理商业用途的租赁登记备案，其多次向被告提出解约、满足申请，但被告未作回应。被告质证表示，其仅收到落款时间为2020年9月30日的书面材料，并未收到过落款时间为2020年4月20日的申请报告，且涉案房屋是有合法产权登记的建筑，只是因其并非产权人，不持有产权证，另双方的租赁合同亦办理了租赁备案。为证明涉案房屋的产权登记情况、出租法定程序情况、租赁备案情况，被告提交广州市房地产权属证明书、行政事业单位物业出租申报审批表、招租公告、证明（地址）、房屋租赁登记备案证明等材料。根据上述广州市房地产权属证明书和证明反映，位于广州市白云区增槎路螺涌榕桂街东一巷7-21单元（门牌号7、9、11、15、17、19号）的房屋为广州市越秀区城市建设开发公司、广州市白云区松洲街螺溪村民委员会的共有房产，所有权性质为全民，7、9、11、15、17、19号二至八层为住宅。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。被告提交的广州市房地产权属证明书和证明（地址）能够反映涉案房屋已取得产权登记，故双方就涉案房屋签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。现原告要求确认上述租赁合同于2020年4月1日解除，因现有证据不足以证明原告于2020年4月1日向被告发出过解除合同的通知和具备解除合同的条件，原告诉请要求确认双方的租赁合同于2020年4月1日予以解除依据不足，本院不予支持。涉案租赁合同未约定被告有没收保证金的情形，被告抗辩因原告违约解除合同不应退还保证金的意见不能成立，本院不予采纳。但因原告至今尚在使用经营涉案房屋，双方未就原告使用涉案房屋发生的相关费用进行清结，原告要求被告退还租赁保证金不符合合同约定，本院不予支持。涉案房屋已取得产权登记，且涉案租赁关系已办理登记备案，现有证据不足以证明因被告原因导致涉案房屋无法办理相关备案、证照手续，另双方曾就新冠××疫情租金减免问题达成一致协议，被告已同意减免原告2020年2月、3月的租金，减半收取2020年4月、5月的租金。现有证据不足以证明被告在履行合同过程中存在违约情形，原告自行主动提前解除合同，应承担解除合同后的相应后果，故原告要求被告支付装修改造费159677元缺乏理据，本院不予支持。因双方均未在本案中提出解除合同后的后果处理，本案判决后，双方可另行处理合同解除后的权利义务关系清结问题。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:驳回原告广州东润市场营销策划有限公司的全部诉讼请求。本案受理费6982元，由原告广州东润市场营销策划有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  肖録婷二〇二一年六月二十五日书记员  卢 迪