北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初4852号原告（反诉被告）：梁文亮，男，1985年11月20日，汉族，住安徽省阜阳市颖东区。委托诉讼代理人：王京顺，北京市江山律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京宣鑫房地产经纪有限公司，住所地北京市西城区南菜园街2号2号楼4012室。法定代表人：孔庆国，总经理。委托诉讼代理人：夏敏娟，女，1995年10月15日出生，北京宣鑫房地产经纪有限公司财务，住址同公司。原告（反诉被告）梁文亮与被告（反诉原告）北京宣鑫房地产经纪有限公司（以下简称：宣鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梁文亮委托诉讼代理人王京顺、被告（反诉原告）宣鑫公司的委托诉讼代理人夏敏娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）梁文亮向本院提出诉讼请求：1.请求判令宣鑫公司退还梁文亮房屋租赁押金6200元；2.请求判令宣鑫公司承担诉讼费。事实及理由：2018年10月10日，梁文亮与宣鑫公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定梁文亮承租宣鑫公司出租的位于北京市西城区XX室（建筑面积为70平米）。承租期限为2018年10月10日至2019年9月30日。月租金为6200元，租金支付方式为押一个月租金，预交三个月的租金。签订合同之日，双方办理了房屋交接。同时梁文亮支付房屋租赁押金6200元，并按时支付房租。承租期间，梁文亮按时履行了支付房租的义务。承租到期时，梁文亮退还了房屋。但宣鑫公司未能按约定退还押金。为维护梁文亮的合法权益，特提起诉讼。被告（反诉原告）宣鑫公司辩称，不同意梁文亮的诉讼请求。根据租赁合同约定，租赁期满前一个月内梁文亮如要续租，需要提前来宣鑫公司确认，如果不续租，应提前一个月来宣鑫公司签订退房通知书。梁文亮未按合同约定，提前30日到宣鑫公司处签订退房确认书，并且在租赁合同到期前即要求退还涉案房屋。对房屋水电费梁文亮并未结清，宣鑫公司要求押金中予以扣除。梁文亮应在租赁期满时交还房屋，但梁文亮并未交还房屋，其滞留在房屋内的物品，宣鑫公司有权按照丢弃物品处理。因此请求法院驳回梁文亮的全部诉讼请求。被告（反诉原告）宣鑫公司向本院提出反诉请求：一、请求判令梁文亮向宣鑫公司支付违约金6200元。二、请求判令梁文亮承担本案全部受理费。事实与理由：根据梁文亮与宣鑫公司签订《北京市房屋租赁合同》的第三项租赁期限中第（三）条约定：租赁期满前一个月，乙方如续租，乙方须与甲方提前30日到甲方签订续租确认书后，15日内与甲方签订新的租赁合同；乙方如明确不再续租此方，需提前30日来甲方签退房确认书，并配合甲方带新客户看房。如逾期3日未来甲方签订办理书面手续，按合同违约处理。合同第三项租赁期限中第（二）条约定：租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方未结清的部分，甲方有权自乙方支付的押金中扣除。合同第十一项违约责任第（一）条约定：乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。因梁文亮未提前到宣鑫公司处签订退房确认书，并配合宣鑫公司带新客户看房，梁文亮属于违约，应向宣鑫公司支付违约金6200元。原告（反诉被告）梁文亮辩称：不同意宣鑫公司的反诉请求，其反诉没有事实及法律依据，梁文亮不存在违约行为。并且宣鑫公司主张的违约金名下过高，请求法院予以酌减。因此请求法院驳回宣鑫公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月10日，宣鑫公司（甲方）与梁文亮（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定梁文亮承租北京市西城区XX号房屋，房屋租赁用途为居住。租赁期限自2018年10月10日起至2019年9月30日止。租金支付方式为押一付三。合同约定：租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用。乙方未结清的部分，甲方有权自乙方支付的押金中扣除。租赁期满前一个月，乙方如续租，乙方须与甲方提前30日到我公司签订续租确认书后，15日内与甲方签订新的租赁合同；乙方如明确不再续租此房屋，需提前30日来我公司签退房确认书，并配合甲方带新客户看房。如逾期3日未来我公司签订办理书面手续，按合同违约处理。对于违约责任，合同约定：租赁期内，乙方提前退租，应提前30天通知甲方，配合甲方带新客户看房，结清相关费用后，并支付月租金的200%作为违约金。合同签订后，宣鑫公司依约将涉案房屋交付梁文亮，梁文亮依据合同约定向宣鑫公司支付押金6200元，并支付房屋租金至2019年9月30日。审理中，双方当事人均认可2019年9月4日梁文亮即搬离涉案房屋。梁文亮陈述其在退房前曾口头告知宣鑫公司员工冯琦，但对此未提交证据佐证。宣鑫公司对该事实不认可，并陈述冯琦已不在宣鑫公司工作。双方均认可梁文亮搬离涉案房屋时双方未进行房屋交接，梁文亮未至宣鑫公司处签订书面腾房确认书。但宣鑫公司亦未提交证据证明因梁文亮未签订书面腾房确认书对宣鑫公司造成的损失情况。审理中，本院曾询问宣鑫公司如何收回房屋，宣鑫公司答复不清楚。宣鑫公司亦未提交证据证明梁文亮欠付房屋水电费的情况。审理中，梁文亮明确表示同意使用押金折抵违约金。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案涉案房屋租赁合同签订于民法典施行前，梁文亮腾退涉案房屋亦发生于民法典施行前，因此本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。涉案《房屋租赁合同》是宣鑫公司与梁文亮的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方当事人均应遵守合同的约定。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据合同约定，梁文亮如不再续租涉案房屋，应在租赁期满前30日至宣鑫公司处签订书面的腾房确认书。现梁文亮未提前签订书面腾房确认书，属于违约，梁文亮应向宣鑫公司支付违约金。但考虑到梁文亮并未欠付房屋租金，并且在租赁期满前近一个月的时间即搬离涉案房屋。因此即便梁文亮未签订书面的腾房确认书，梁文亮提前搬离涉案房屋的行为并不会影响宣鑫公司提前组织其他租户看房。宣鑫公司亦未提交证据证明因梁文亮未签订书面腾房确认书，导致宣鑫公司财产损失的情况。因此本院以违约造成的损失为基准，综合考量合同履行程度、当事人过错程度，对宣鑫公司主张的违约金进行酌减，酌定梁文亮应向宣鑫公司支付违约金2000元。因双方租赁合同已到期终止，梁文亮已将涉案房屋腾退返还宣鑫公司，宣鑫公司亦未提交证据证明梁文亮有欠付房屋租金及水电费的情况，因此宣鑫公司应将梁文亮交纳的押金6200元退还梁文亮。梁文亮的该项诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。因梁文亮同意使用押金折抵违约金，因此折抵梁文亮应支付宣鑫公司的违约金2000元后，宣鑫公司应返还梁文亮押金4200元。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）北京宣鑫房地产经纪有限公司返还原告（反诉被告）梁文亮房屋押金4200元。二、驳回原告（反诉被告）梁文亮的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）北京宣鑫房地产经纪有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）北京宣鑫房地产经纪有限公司负担，自本判决生效之日起七日内交纳。反诉费25元，由原告（反诉被告）梁文亮负担5元，自本判决生效之日起七日内交纳，由被告（反诉原告）北京宣鑫房地产经纪有限公司负担20元（已负担）。如果被告（反诉原告）北京宣鑫房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 方晓晨二〇二一年六月二十四日法官助理 王 潇书 记 员 郭莹莹