北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0105民初36017号原告于焕方，男，1960年12月2日出生，汉族，个体工商户，住北京市通州区。委托代理人郭晓，北京仁爱律师事务所律师。被告焦海亮，男，1987年1月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托代理人王雪（被告之妻），女，1985年8月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告张贵君，男，1979年5月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告于焕方（以下简称原告）与被告焦海亮、张贵君（以下简称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人郭晓，被告焦海亮委托代理人王雪，被告张贵君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年6月1日，原告与二被告就百子湾x号院房屋出租事宜签订了《房屋租赁合同书》，约定原告将百子湾x号院的房屋出租给二被告作为门市房使用，租赁期限自2015年6月1日起至拆迁时止，房屋租金为每年84万元，租金支付方式为每半年付一次。现二被告未按约定支付房屋租金。故诉至法院要求：1、判令解除原告与二被告于2015年6月1日签订的房屋租赁合同；2、判令二被告将位于北京市朝阳区百子湾路x号院其承租的房屋腾空交还给原告；3、判令二被告连带向原告支付房屋使用期间的水费、电费、取暖费、消防检证费共计58013．75元；4、判令二被告连带向原告支付欠付的房屋租金（自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止，以每日2301．4元为标准计算房租）。二被告辩称：二被告之间是合伙关系。不同意原告的全部诉讼请求。我们对原告提交的复印件合同提出异议，我们希望原告拿出合同的原件。我们在2016年12月21日和22日分了几笔将去年从6月至12月份的租金共计49万元全部转款给了对方。我们不认可我们拖欠了对方房租，在房屋租赁合同中，房租的支付方式为每半年支付一次，没有约定是上付还是下付，我们最后这半年当时没有上付的原因是因为在此前原告就已经起诉我们了。我们在经营期间的任何事故都与原告无关，原告没有理由因此而解除合同。原告不是诉争房屋的所有权人，他的主体不适格，我们有权行使不安抗辩权，不支付给原告房租。水电费原告至今没有向我们提供真实有效的票据，我们不认可。原告没有向我们提供过房屋租赁的发票。经审理查明：2015年6月1日，原告、二被告签订了《房屋租赁合同书》，约定：原告保证合法拥有位于北京市朝阳区百子湾路x号院的房屋的出租权，现将整院租赁于二被告使用，租赁物面积经双方认可确定为约800平方米；租赁期限从2015年6月1日起至该整院房屋拆迁为止；租金为年84万元，每半年付一次。现双方认可二被告房屋租金交到了2016年12月31日。庭审中，就原告的诉讼请求，原告解释称，二被告自签订合同后就第一期房租按时足额缴纳了，第二期房租起就一直存在迟延给付房租的情况，我们催要后对方一般是过三五天才把房租给我，有的时候给的房租金额还不足，过几天我再要对方才给足我房租。暖气费、水费、电费对方从2016年2月1日起至今一直没有缴纳。被告养的狗还把老人给扑到了，派出所因此还来调查，对方也不说实话。我认为对方不诚信，所以不能再合作了。2016年7月8日对方饭馆还失了一次火，派出所找到他们，他们也不理。庭审中，就诉争房屋的由来及产权，原告表示，房屋有房产证，产权人是铁路局，我是在2010年和铁路局签订的租赁合同，开始是三年签一次，后来是一年签一次，租的就是百子湾路x号院整个院800平米，开始的时候这个院是东侧西侧和北侧都有平房，都是简易房，我重新给房屋弄的水电，院落重新铺的水泥，房子主结构没动，只是隔成了一个一个厅，我把这个房子分成几部分转租，其中一部分租给了葛亮，葛亮经营海鲜。后来葛亮于2014年9月又把房屋转租给二被告，后来葛亮不干了，我就直接和二被告接洽，我们于2015年6月1日签订了房屋租赁合同。二被告表示，我们是从原告手中承租的此房。这个房子开始是我们于2012年从千方老鸭汤的店接受转让的，千方老鸭汤这个店是从葛亮那里租过来的房，后来葛亮也不干了，我们就把葛亮的那个店也一起接过来了，后来我们就和原告直接对接。我们最开始租的就是这个院东侧的房屋，我们当时跟原告也签过一份合同，从2012年到2015年都是按照那份合同履行，后来我们为了经营方便，把这个院西边的房屋也都承租了，签订了2015年6月1日的这份房屋租赁合同。这个院现在除了我们只有中铁物流在北侧，整个院只有我们两家。我们一直是和原告签合同，后来才知道产权人是铁路局。房子接收后，所有装修都是我们做的。西边的以前是八家小的店铺，我们把中间的隔断都拆了，进行了改建，除了房屋主体，其他的装修都是我们做的，现在经营海鲜鸡锅。东边当时我们接手后也重新进行了装修，经营冰城串吧。期间我们已经装修过好几次了。房租我们已经交到了2016年12月31日。2017年的房租因为对方又诉讼了，所以我们还没有给对方。我们希望能看原告和产权人的合同，我们才能再给原告房租。对方提交的水电费的用户地址都是百子湾27号，我们不认可是我们用的。2016年1月以前我们的水电费和供暖费都是直接交给原告，但是他不给我们发票，我们以后就不给他了。电费我们是自己买电。如果被告能提供自己是从产权人那里合法取得的房屋，我们愿意继续交房租，承租此地。现在我们的餐馆还在正常经营当中。庭审中，就原告和诉争房屋产权方合同的问题，原告表示，我和产权方是2010年4月1日至2013年3月31日签了租赁合同，2016年1月1日至2016年6月30日也有租赁合同，2016年10月1日至2016年12月31日也有租赁合同，这期间其他日期也都是有合同的，但是合同找不到了。2016年12月31日以后，就没有合同了，因为此处可能要拆迁，所以产权单位就不和我签合同了，但同意我一直使用房屋到拆迁的时候，房租2017年为年租金90万元，年底交房租，交完房租后产权单位再和我倒签合同，因为他们怕随时拆迁。二被告表示，对他们和产权单位之间的情况我们不了解，我们只是知道他的房子是从铁路局租的。庭审中，原告向本院提交了如下证据：1、与房东的房屋租赁合同2份（复印件）；2、原、被告的房屋租赁合同（复印件）；3、授权委托书；4、自来水缴费通知单；5、电费收据和暖气费；6、律师函及快递单；7、录音资料；8、原告与北京京铁联建建筑工程有限公司北京分公司签订的租赁合同；9、北京市电气防火检测报告；10、北京市建筑消防设施检测报告。二被告表示，对证据1认可，中间有三个月和房东没有合同，但是钱我们也给原告了；对证据2认可；对证据3认可；对证据4、5均不认可，上面写的是百子湾x号，和我们承租的地址不一样，我们是百子湾x号院；对证据6认可，收到过；对证据7不认可；对证据8跟我们无关；对证据9、10不认可，但是如果有检测费都是我们给的。庭审中，二被告向本院提交了如下证据：银行转账记录，证明我们的房租没有拖欠，已经交到了2016年12月31日。原告表示，对证据真实性认可。房租确实交到了2016年12月31日，但是是我们起诉以后才给的我们，租金已经迟交了。上述事实，有双方当事人当庭陈述、相关书证等在案佐证。本院认为：2015年6月1日原告、二被告签订的《房屋租赁合同书》（以下简称合同）系双方真实意思的表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。现原告要求解除合同，各方均认可二被告租金只交至2016年12月31日，故二被告确实存在欠付租金的情况，但合同并未约定逾期交付租金多少日可以达到解除合同的条件，且经本院询问，二被告表示如果法院判决继续履行合同其同意交房租，但是具体缴纳时希望得到产权方的认可，故本院认为该合同仍具备履行基础。就原告所提其他解除合同的理由，无论是否存在，亦均不能达到可以解除合同的程度。综上，原告要求解除合同，腾空并交还诉争房屋，依据不足，本院对原告的第一项、第二项诉讼请求，均不予支持。就原告的第三项诉讼请求，原告提交了相关证据，且进行了合理解释，故二被告理应支付相关费用，对该项诉讼请求，本院予以支持。就二被告所称未开票的问题，二被告可另行解决，但不能因该问题不交纳相关费用。就原告的第四项诉讼请求，二被告应支付欠付的租金，二被告欠付的租金自2017年1月1日起至本院出具本判决时已欠付三个付款期的租金（自2017年1月1日至2018年6月30日）共计126万元，二被告应支付该租金。就二被告所称原告与产权人的合同问题，因合同存在相对性，独立性，现二被告与原告已经签订了合同，并确实使用了诉争房屋，二被告理应按约定支付租金，至于原告与产权人间的合同问题，不影响二被告按约支付租金，即使将来因此问题造成原告与二被告的合同无法履行或履行出现障碍，二被告可向原告主张合同违约，而不能以此为由拒交租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告焦海亮、被告张贵君于本判决生效之日起十五日内连带给付原告于焕方水费、电费、取暖费、消防检证费五万八千零一十三元七角五分。二、被告焦海亮、被告张贵君于本判决生效之日起十五日内连带给付原告于焕方欠付的房屋租金一百二十六万元。三、驳回原告于焕方的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千一百元，由被告焦海亮、被告张贵君连带负担（于本判决生效后十五日内给付原告于焕方）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  袁 冲人民陪审员  李秀敏人民陪审员  赵金燕二〇一八年七月十二日书 记 员  徐可卉