广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0112民初1981号原告：欧阳筱薇，女，1981年9月27日出生，汉族，住广东省深圳市龙华新区。委托诉讼代理人：黄友文，广东君厚律师事务所律师。被告：广州金田地产开发有限公司，住所地广东省广州市黄埔区茅岗环村大街39号2栋4楼自编A434房。法定代表人：王涛，总经理。委托诉讼代理人：庄晓君，该公司工作人员。委托诉讼代理人：章规，该公司工作人员。原告欧阳筱薇诉被告广州金田地产开发有限公司(下称“金田公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭于2021年4月27日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄友文、被告金田公司的委托诉讼代理人庄晓君、章规到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实双方有争议事项为第六项、第十项、第十一项、第十四项，其他事项双方无争议。一、《广州市商品房买卖合同（预售）》（简称《预售合同》）及《补充协议》签订时间：2019年5月19日。二、合同当事人：甲方（卖方）被告，乙方（买方）原告。三、房屋位置：位于广州市黄埔区中山大道北塘口田天虹花园二期住宅(自编号B1、B2)及地下室(自编号D)第B1幢14层1406号房，房屋地址：黄埔区天虹街38号（B1）1406房。四、房屋建筑面积：94.1289平方米，其中套内建筑面积76.135平方米。五、房屋计价方式及价款：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米50183.23元，总金额3820700元。六、房屋交付条件：1.《预售合同》第十二条约定的交付条件，即：涉案房屋所在项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。2.《预售合同》第十五条约定，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。《预售合同》附件八《补充协议》第十条约定，“上述文件不全时，若该商品房交付时暂未取得验收备案证明文件或房屋测绘报告，但已获得《建设工程竣工验收报告》，则视为商品房已达到交付使用条件，乙方应办理收楼手续”。七、房屋交付时间：《预售合同》第十三条约定，甲方应当在2020年8月30日前将涉案房屋交付乙方使用。八、原告实际支付房款情况：原告已经支付全部房款。九、房屋登记情况：已办理预告登记。十、涉案房屋是否满足交付条件：即涉案房屋所在楼盘取得《竣工验收备案表》及“四通”（通水、通电、通气、通邮）的时间：被告认为，涉案工程已于2020年3月6日取得《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》；在永水开通前，涉案项目（含涉案房屋）可正常用水，用水问题并不会给原告生活带来任何不便。双方合同约定，涉案房屋取得《建设工程竣工验收报告》时，则视为商品房达到交付使用条件，原告应办理收楼手续。因此，涉案工程已取得《竣工验收备案表》并通过政府部门验收合格，涉案房屋已经达到合同约定的交付使用条件。被告提供以下证据证明其主张：（1）2020年3月6日取得广州市黄埔区住房和建设局颁发的《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》；（2）2020年5月19日取得广州燃气集团有限公司东区分公司出具的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》；（3）2020年7月13日取得了中国邮政集团有限公司广州市黄埔区邮政局出具的《通邮登记表》；（4）2019年11月26日,广州供电局有限公司黄埔供电局签署合格意见的《客户受电工程竣工检验意见书》，并提交被告与广州供电局有限公司签订的《供用电合同（高压）》；（5）2020年12月31日涉案小区取得了广州市自来水有限公司东区供水分公司出具的《新（改）装管道水质验收合格证明书》《获得用水外线工程完工证明书》。原告质证意见：关于涉案房屋是否符合交付条件的情况，涉案房产已经收楼的45名业主均未缴纳过水费，且根据被告提供的两份通水证明显示，该两份证据显示是《外线工程完工证明书》，仅证明涉案房产用水外线工程完工；被告主张的《竣工验收备案表》仅是符合房屋交付的条件之一，被告交付的房屋始终没有通永久用水，不符合居民生活的必须的基本条件，也不符合原告购买该商品房的目的。原告提交的证据4可证明涉案房产在2020年8月30日仍没有通天然气，现在才通了天然气。原告提交2020年10月29日广州市黄埔区人民政府鱼珠街道办事处出具的《信访答复意见书》（载明：2020年10月16日燃气接通问题已经解决，关于永久性用水问题，开发商正在依法申请办理开通许可手续，待手续完善后即可接通自来水管）拟证明2020年8月30日，被告无法交付通永久性用水、天然气的房屋给原告。2021年4月22日，本院发函向广州市自来水有限公司东区供水分公司调查涉案房屋所在楼盘取得永久性用水证明文件。2021年5月24日该公司复函称：2021年3月4日涉案房屋所在楼盘安装永久水表，取得《永久水表安装完毕证明书》。十一、交楼时间应顺延的事由：被告认为关于涉案房屋约定的交楼时间应顺延至2020年11月7日。1.根据《补充协议》第八条第（一）款“因下列原因之一的，甲方有权相应顺延商品房的交付时间直至相关原因消失……1、不可抗力、包括政府或公用事业部门行为、突发性社会事件、异常地质状况、异常天气、地下文物古迹的发掘和保护等”的约定，因不可抗力原因，被告可顺延涉案房屋的交付时间直至相关原因消失。2.2020年爆发了新型冠状病毒感染××疫情，广东省从2020年1月23日起至2020年5月9日止启动重大突发公共卫生事件一二级响应。全国人大常委会法工委发言人表示，因疫情防控不能履行合同属不可抗力，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。3.原被告双方在签署《广州市商品房买卖合同》时，已告知原告涉案房屋因疫情不可抗力需要顺延交付时间，并向原告邮寄了《不可抗力事实及顺延交付告知函》，告知涉案房屋交楼日期因疫情原因需要顺延，原告已知悉该情况。4.涉案项目装修工程因疫情原因迟延复工，迟延期限为2020年2月1日至2020年4月8日，延期时间为68天。原被告双方约定的交楼日期应顺延68天。5.涉案小区A7、A8栋业主阻挠永水工程施工，被告积极与业主协调。被告为此提交照片、《广州金田地产开发有限公司与天虹花园A7、A8栋业主协议》拟证实其上述主张。原告认为，关于疫情导致的延期交楼，被告在2020年8月向本案所有原告发出《收楼通知书》，要求所有原告在2020年8月31日收楼，并且，在收楼当日组织了涉案楼盘所有业主包括本案所有原告收楼，根据诚实信用原则，被告的该行为已经导致了放弃延期交付的权利。十二、交楼通知书发出时间：被告于2020年8月23日向原告发出《收楼通知书》，告知原告购买的房屋已达到交付条件，请于2020年8月30日办理收楼事宜。被告于2021年1月7日向原告邮寄《温馨提示》（2020.12.31），告知原告涉案房屋已达到收楼条件，要求原告在2021年1月10日前来办理涉案房屋收楼手续。《EMS快递单及签收记录》显示快件退回妥投。十三、原告收楼情况：2021年3月7日办理收楼手续。十四、延期交付违约责任及违约金标准：原告主张及证据：从合同约定的收楼之日计算至房屋符合交付条件之日，每日按总房价的万分之一计算。根据《补充协议》第九条第（一）项约定，“甲方逾期交房不超过180日，甲方应自逾期交付的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行”。被告答辩意见：违约金标准为每日按总房价的万分之一计算，从涉案房屋达到交付条件的次日起计至原告办理收楼手续时止，且不超过总房价2%为限。根据《补充协议》第二十二条第（七）项约定“买卖双方一致同意，《商品房买卖合同》及本《补充协议》，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等总额以不超过房价款总额的2%为限”。十五、其他需说明事项：被告其他答辩意见：顺延收楼时间前有部分原告已办理涉案房屋的收楼事宜，原告的收楼行为表明其认可被告的交付行为，被告已履行交房义务。因此，在顺延收楼时间前收楼的原告无权主张收楼日之后的违约金。恳请法院驳回在顺延收楼时间前收楼原告的诉讼请求。在顺延交楼后的原告主张的延期交房违约金的计算期限也应从实际顺延交楼之日起开始计算至交楼之日。对于目前还没有收楼及2021年1月10日之后收楼的原告，应根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》附件八《补充协议》第八条第（二）款约定“在该商品房达到交付使用条件后，甲方应以电话或特快专递通知乙方办理交付使用手续，乙方应在前述约定的时间自行到甲方售楼部联系并办理商品房的验收手续；如乙方逾期未办理的，视为甲方已按时交付。”。被告在取得永水证明资料后，再次于2021年1月7日向原告邮寄收楼《温馨提示》，要求原告需于2021年1月10日前来办理涉案房屋收楼手续。根据上述约定，涉案房屋应视为被告在2021年1月10日完成交付事宜。十六、原告的诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金72211.23元(违约金以总房价款为基数，按照日0.01%为标准，从2020年8月31日起算，暂计至2021年3月6日，实际计至房屋符合交付条件为止)；2.判令被告承担本案诉讼费。裁判理由与结果本院认为，本案是《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的纠纷案件，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。本案争议的焦点一，涉案房屋是否符合交楼条件的问题。原被告双方在《预售合同》第十二条、第十五条及附件八《补充协议》第十条中对房屋交付条件进行了约定，而结合附件八《补充协议》第十条的文义，该条款对被告是否承担责任进行了补充约定，并未排除《预售合同》第十二条、第十五条所约定的交房条件的适用，因此，涉案房屋仍应依《预售合同》第十二条、第十五条确定约定的交付条件，即：涉案房屋所在项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。可见，房屋经过验收和验收合格的标志是取得《工程竣工验收备案表》，即取得《工程竣工验收备案表》是交付房屋的法定条件。被告认为涉案房屋取得《建设工程竣工验收报告》时，视为商品房已达到交付使用条件的抗辩理由不成立，本院不予采纳。据此，被告应在2020年8月30日前将符合合同约定及法定条件的房屋交付给原告。被告虽于2020年3月6日取得涉案房屋所在工程的竣工验收备案表，但涉案房屋于2021年3月4日才符合永久用水条件，因此，本院认定涉案房屋于2021年3月4日才满足合同约定的交付条件。本案争议焦点二，被告是否存在逾期交房违约行为及违约责任的问题。被告提出交楼日期应顺延的事由是否成立。首先，本案约定交楼时间前已取得《工程竣工验收备案表》，并未受到疫情的影响。本案仅因未取得永久用水的证明文件，导致不符合合同约定的交楼条件，因此，被告提出涉案项目装修工程因疫情原因迟延复工需延期68天的抗辩意见与本案迟延交房的原因无关联。其次，被告在疫情期间向原告发出《不可抗力事实及顺延交付告知函》，但该函件载明：因新冠疫情影响，导致项目竣工验收日期相应后延。双方的交房日期需要相应顺延，最终交房日期视疫情及复工情况决定，我司将在具备交房条件后提前向您通知。被告于2020年8月23日向原告发出《收楼通知书》，告知原告在2020年8月30日收楼，该行为表明被告对交房日期是否顺延、交房条件是否具备已经明确作出决定，被告通知收楼的行为视为其放弃延期交付的权利。故，被告提出交楼日期应顺延的理由不成立，本院不予采纳。被告未在约定的交楼时间前向原告交付符合条件的房屋，存在逾期交房的违约行为，应承担相应期间的逾期交房违约责任。本案争议焦点三，逾期交房违约金的标准及计算问题。《补充协议》第九条第（一）项约定“甲方逾期交房不超过180日，甲方应自逾期交付的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金”。本案中，原被告双方对违约金标准每日按总房价的万分之一计算没有异议，本院予以确认。因逾期交房的违约事实处于持续状态，补充协议约定不论违约时间的长短而将违约金总额限定为不超过总房价款的2%，该约定有失公允且违反公平原则，该约定对原告不具有约束力。被告提出违约金总额不超过房价款总额的2%为限的抗辩意见，本院不予以采纳。关于违约金的止算点。涉案房屋是否符合交楼条件应由被告承担举证责任，被告时至庭审阶段均未提交取得永久用水的证明文件，应承担举证不能的法律后果。经本院调查被告于2021年3月4日才取得永久用水的证明，即涉案房屋才符合交楼条件。基于公平原则，被告在其具备交楼条件后应再次通知业主收楼，被告取得永久用水证明后，未再次向原告发出收楼通知，由此产生的迟延收楼损失应由被告承担。鉴于原告已于2021年3月7日实际办理了收楼手续，因此，逾期交楼违约金应计至原告实际办理收楼手续之日止。即被告应承担从2020年8月31日起至2021年3月7日止共计189日的逾期交房违约金，合计72211.23元（3820700元×0.0001/日×189日）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：被告广州金田地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告欧阳筱薇支付逾期交房违约金72211.23元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1605元，由原告欧阳筱薇负担160元，被告广州金田地产开发有限公司负担1445元。原告已预缴上述费用，本院不作退还，被告应当负担的部分由其在履行本判决时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  秦智勇审判员  张淳淳审判员  张 敏二〇二一年六月十八日书记员  林 婕邹忻