北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0114民初19819号原告（反诉被告）：石大彬，男，汉族，1990年7月13日出生，住北京市海淀区。原告（反诉被告）：张双双，女，汉族，1990年4月14日出生，住安徽省宿州市。委托诉讼代理人：王泽民，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳静英，北京市两高律师事务所律师。被告（反诉原告）：李松，男，汉族，1978年10月11日出生，住北京市昌平区委托诉讼代理人：王泽希，辽宁政德律师事务所律师。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李峰岩，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，汉族，北京链家置地房地产经纪有限公司职员。原告石大彬、张双双与被告李松、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员宋玉希独任审判，并公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告李松提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告石大彬及其委托诉讼代理人王泽民、岳静英，被告李松及其委托诉讼代理人王泽希，第三人链家公司的委托诉讼代理人孙凤起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石大彬、张双双向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还定金10万元及房款15万元；2、被告向原告支付逾期违约金150000元（包括但不限于未按期限申请还贷、未按期限筹齐还贷金款、未办理完成解除抵押登记手续等）;3、被告向原告支付根本违约金904000元；4、请求贵院依法判令被告向原告支付原告向第三人支付的居间服务费99440元；5、请求贵院依法判令被告向原告支付因被告违约导致原告诉讼所支付的律师费50000元、担保服务费4440元。2021年3月22日开庭时,石大彬、李松撤回第一项诉讼请求。事实与理由：2020年7月19日，两原告（合同乙方）与被告（合同甲方）签署合同编号为100006347812号《北京市存量房屋买卖合同》，约定：“由乙方向甲方购买位于北京市昌平区房屋；建筑面积：124.78平方米；房屋总价452万元；该房屋已经设定抵押，甲方应当办理抵押权注销登记；2020年8月28日，甲方将房屋交付两原告……”。同日，甲、乙双方签署《北京市存量房屋买卖合同》之补充协议，协议约定：“···第二条、关于房屋交易具体事宜的约定第1项定金乙方于2020年7月19日将第一笔定金人民币100000元以自行划转的方式支付甲方；第2项还款解押—交易房屋有抵押的，甲方应于2020年7月30日前向该房屋的抵押权人提交一次性还清剩余借贷款项的申请，且甲方最迟应于2020年8月31日前办理完毕解除抵押登记手续；第四条违约责任一1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2、甲方若出现逾期履行本协议第二条约定的义务超过十五日的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……。”2020年8月9日，原告石大彬与被告李松签订《借条》，约定：“李松向石大彬借款17万元整。此借款从双方《房屋买卖合同》（编号为100006347812)约定的户口保证金中直接扣除，剩余款项支付八万元整即可。”2020年8月9日，原告石大彬通过工商银行转账方式向被告转款15万。同日，两原告与被告签订了《变更协议书》，约定将原《补充协议》第二条第4项和第8项约定的相关内容进行相应的变更。上述协议签订后，原告依约已于2020年7月19日向被告支付定金100000元，但被告并未依约提起还款申请，更未依约办理完毕解除抵押登记的手续，被告的行为已存在违约。之后，2020年9月12日，两原告（合同乙方）与被告（合同甲方）又签订了《补充协议》，本《补充协议》签订后，被告没有依约全面履行合同义务，截至目前，被告仍未筹齐解押钱款，更未按期完成解押手续。两原告多次通过电话、微信等形式催促被告尽快完成上述合同义务，但被告一直迟迟不予履行。综上，两原告认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。两原告与被告之间就涉案房屋签署的《北京市存量房屋买卖合同》及二份补充协议、变更协议书等协议，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的，依法应予保护。协议履行过程中，被告未按合同约定提出还款申请、筹齐解押款、办理解押手续等，依照协议约定，已构成根本违约，依约两原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。为了维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》、《合同法》之法律规定，并结合双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》等协议中行使解除权及违约责任等条款的约定，特向贵院提起本诉，望判如所请！李松辩称:1、同意原告第一项诉讼请求。被告认为双方合同于2020.9.29日解除。2、不同意原告第二项诉讼请求，15万元是个人借款，不属于本案处理范围，应该另案起诉。3、不同意原告第三第四项诉讼请求。4、不同意第五项诉讼请求，第三人是链家，第三人没有对被告进行居间服务。5、律师费用和担保费用没有法律依据，不同意支付。6、诉讼费保全费用由原告负担。李松向本院提起反诉请求:1、石大彬、张双双腾退房屋2、石大彬、张双双按照每月6800元的标准支付自2020年9月29日至腾退之日止的占有使用费；3、确认2020年9月12日原被告与第三人签订的《补充协议》解除。事实与理由：2020年9月28日反诉人收到被反诉人《合同解除通知书》，反诉人认为上方的房屋买卖合同关系已于2020年9月28日解除，2020年9月12日签署的《补充协议》亦在列明的解除文件中。被反诉人自2020年8月28日占有房屋至今，被反诉人解除合同后应将房屋退还反诉人并支付房屋占有使用费，此外反诉人与被反诉人、第三人于2020年9月12日签订《补充协议》显失公平。协议签订时反诉人李松因工受到脑外伤，并且家人病重长期在医院护理。在此期间，被反诉人和第三方工作人员利用反诉人处于受伤困顿状态，强迫反诉人签署高额违约金的协议，协议条款反诉人根本无法做到，显失公平，第三方还违反交易惯例未在三方的《补充协议》上盖章。综上所述，恳请法官综合双方实际损失以及违约程度裁判。石大彬、张双双辩称:不同意反诉人的全部反诉请求。1、关于腾房，不同意。2021.9.12日签订补充协议约定了腾房条件，反诉人必须向被反诉人支付违约金和退还所有款项后，被反诉人才可以腾退，反诉人至今没有支付违约金和全部房款，因此反诉人无权要求被反诉人腾房。2、占有使用费不同意，补充协议中约定腾房条件没有成就前，被反诉人有权无偿居住，故反诉人主张的占用有用费不能成立。反诉人主张的6800元没有也任何证据，没有合理合法依据。且6800元金额过高不应该支持。3、从公平原则角度出发，反诉人的违约行为造成合同未履行完毕，合同解除。过错在反诉人，现在反诉人主张腾房和占有使用费用不能得到支持。关于解除补充协议的诉讼请求也不同意。如果能一并解决我们居住问题，我们同意解除补充协议，如果不能解决我们居住问题则不同意解除。反诉人的该项诉讼请求与本案不是同一法律关系。补充协议是反诉人提出的，条款是其同意的，补充协议合法有效不存在欺诈、显失公平等情况。反诉人自身拖欠案外人很多钱款，而不是反诉人所述的反诉理由，反诉人伪造银行转账记录欺骗被反诉人和第三人，因此反诉人主观恶性极大，侵犯了被反诉人的合法权益。链家公司述称，同意解除合同，其他诉请不涉及第三人，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：李松系北京市昌平区房屋的所有权人。2020年7月19日,出卖人李松与买受人石大彬、张双双经链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同主要约定：所售房屋坐落为昌平区，交易价格为452万元；该房屋已经设定抵押，抵押权人为哈尔滨银行股份有限公司天津武清支行，出卖人应当办理抵押权注销登记；出卖人和买受人同意自本合同签订之日起100日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。同日，李松与石大彬、张双双签订《居间服务合同》，约定石大彬、张双双应向链家公司支付居间代理费99440元。2020年7月19日，甲方李松与乙方石大彬、张双双、丙方链家公司签订《补充协议》，协议主要约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计4520000元；乙方于2020年7月19日将第一笔定金100000元以自行划转的方式支付甲方，乙方于甲方解押完成后3个工作日将第二笔定金300000元以第三方担保的方式支付甲方；交易房屋有抵押的，甲方应于2020年7月30日前向该房屋的抵押权人提交一次性还清剩余借贷款项的申请，且甲方最迟应于2020年8月31日前办理完毕解除抵押登记手续……。《补充协议》第四条关于违约责任，双方约定：甲方若逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；甲方出现上述根本违约情形的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。当日，石大彬、张双双向李松支付定金100000元。2020年8月9日，甲方李松与乙方石大彬、张双双、丙方链家公司签订签订《变更协议书》，主要约定：甲乙双方一致同意，应于2020年8月30日共同前往户籍管理部门核实户口的迁出情况，乙方陪同。乙方从本协议约定的房屋成交总价款中留存250000元作为户口迁出保证金……。同日，李松与石大彬签订《借条》，内容为：今日李松向石大彬借款170000元，此借款从双方房屋买卖合同约定的户口保证金中扣除，剩余款项支付80000元。同日。石大彬向李松转账150000元。2020年9月12日，甲方李松与乙方石大彬、张双双、丙方链家公司签订签订《补充协议》，协议主要内容为：若甲方于2020年9月14日17:30前可筹齐解押钱款272万,乙方同意将解押完成日期更改至2020年9月18日，否则仍以原合约准；(二）甲方同意支付乙方违约金15万，并于以下任一条件发生的3日内以现金方式支付乙方（2020年9月14日17:30前未筹齐钱款272万，或2020年9月18日17:30前未完成解押，或2020年10月27前未完成过户），若上述条件均未发生，则应于乙方收到银行批贷函3日内，支付违约金15万；(三）除原合约规定根本违的外，若出现2020年9月14日17:30前未筹齐钱款272万或2020年9月18日17:30前未完成解押，甲方也构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起3日内，以相当于房屋总价数20%向乙方支付违约金，并同时支付丙方收取乙方的所有费用；（四）在甲方构成根本违约且未支付违约金或未退回乙方向甲方支付所有房款前，乙方有权无偿居住本房屋；(五）因违约产生的各项费用（诉讼费，律师费，保全费，担保服务费，律师差旅费）由违约方承担；(六）其它未约定事项仍以原合约为准。2020年9月28日，因李松未于2020年9月18日前完成解押，石大彬、张双双向其送达《解除合同书》，李松于2020年9月29日签收。本案庭审中，双方对《北京市存量房屋买卖合同》、2020年7月19日签署的《补充协议》及2020年8月9日签署的《变更协议》于2020年9月29日解除均无异议。石大彬、张双双认为2020年9月12日签订的《补充协议》因约定了居住权，故不同意解除。李松主张该《补充协议》亦应解除。2020年9月27日，石大彬、张双双与北京市两高律师事务所签订《委托代理协议》，并支付代理费50000元。石大彬、张双双因与李松房屋买卖合同纠纷向北京市昌平区人民法院申请诉讼财产保全，于2020年9月28日与江苏华昌工程担保有限公司签订《诉讼财产保全委托担保合同》，交纳担保服务费4440元。本案庭审中，关于收取居间服务费情况，链家公司称居间服务费90440元是否可以退还可以协商。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现李松未在合同约定的时间办理完毕解除抵押登记手续，依据双方签订的合同，石大彬、张双双有权要求解除合同并由李松支付违约金。双方均认可《北京市存量房屋买卖合同》、2020年7月19日签署的《补充协议》及2020年8月9日签署的《变更协议》于2020年9月29日解除，本院对此不持异议。关于2020年9月12日双方签订的《补充协议》，应为房屋买卖合同的附随协议，亦应于当日解除。但合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，因此石大彬、张双双要求李松返还定金100000元及购房款150000元、并支付违约金、律师费及担保费有事实依据，本院予以支持。但双方约定的违约金过分高于石大彬、张双双的实际损失，本院综合考虑购房款支付情况及合同解除当日买受人的受损情况，对违约金酌情予以减少。李松辩称150000元系借款，但双方虽签署借条，却亦约定该款项从户口保证金中扣除，应视为购房款的一部分，对李松的该项辩称，本院不予采信。石大彬、张双双要求李松承担居间服务费，但居间服务费是否可退还尚未确定，石大彬、张双双的该项损失实际发生数额不明，本院对其该项请求不予支持，石大彬、李松可待最终负担的居间服务费数额明确后，另行主张。李松要求石大彬、张双双腾退房屋并支付占有使用费，但根据双方协议约定，在李松未承担违约责任前，石大彬、张双双有权占有使用房屋，故对李松的反诉请求，本院对合理部分进行支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认李松与石大彬、张双双及第三人北京链家置地房地产经纪有限公司于2020年9月12日签订的《补充协议》于2020年9月29日解除；二、李松于本判决生效之日起十日内返还石大彬、张双双定金100000元及购房款150000元；三、李松于本判决生效之日起十日内支付石大彬、张双双违约金200000元；四、李松于本判决生效之日起十日内支付石大彬、张双双律师费50000元、担保服务费4440元；五、石大彬、张双双于收到上述全部款项的十日内，将房屋腾退于李松；六、驳回石大彬、张双双的其他诉讼请求；七、驳回李松的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18063元，由石大彬、张双双负担9223元（已交纳），由李松负担8840元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费14280元，由李松负担（已交纳）。保全费5000元，由石大彬、张双双负担1960元（已交纳），由李松负担3040元，（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  宋玉希二〇二一年六月二十二日书记员  王婵娟