山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁1302民初4177号原告：袁堂超，男，1977年5月4日生，汉族，住山东省临沂市兰山区。委托诉讼代理人：孟凡玉，山东铭星律师事务所律师。被告：李崇华，女，1989年9月17日生，汉族，住山东省临沂市兰山区。被告：罗祥，男，1991年11月29日生，汉族，住山东省临沂市兰山区。第三人：临沂三阳置业集团有限公司，住所地山东省临沂市兰山区启阳路269号。法定代表人：段友清，董事长。委托诉讼代理人：陈艳梅，女，该公司工作人员。原告袁堂超与被告李崇华、罗祥、第三人临沂三阳置业集团有限公司（以下简称三阳公司）合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁堂超的委托诉讼代理人孟凡玉、被告李崇华、罗祥、第三人三阳公司的委托诉讼代理人陈艳梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁堂超向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院确认原被告双方签订的《房屋购买权转让协议书》有效，并认定原告是第三人所销售金水河畔小区5号楼2单元2401室及配房、车位等附属设施(房屋总价款684830元)的实际购买人；2.要求被告继续履行合同，配合原告到第三人处将涉案房屋变更至原告名下；3.请求依法确认被告继续履行协助第三人与原告签订商品房买卖合同及其他约定义务；4.本案诉讼费等由被告承担。事实及理由：2012年5月28日，原告与被告李崇华签订转让购房权协议，约定被告李崇华将涉案房屋购房权资格转让给原告。原告支付转让费3万元，并承担涉案房产的全部费用。被告李崇华配合原告选房并协助办理更名手续等。签订协议后，二被告办理结婚登记手续。现原告已履行完毕全部付款义务，第三人要求二被告需共同配合办理更名手续等，二被告无故拒绝，原告多次与二被告协商，要求二被告继续履行合同，二被告拒不同意。为维护原告的合法权益，特具此状，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告李崇华、罗祥辩称，涉案金水河畔小区房屋是原地税局为解决职工住房困难而发起的团购商品房，仅限于本单位人员购买，外单位人员无资格购买，挑房是按工龄长短排号，挑房当日也配合其挑房。原告诉求更名，双方所签协议是私下行为，被告承认已转让，被告无法配合。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号)规定：七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。既然由原来的隐蔽转为现在的公开，所以涉案房屋只能过户而不是违法更名，原告请求判决第三人与其签订商品房买卖合同并办理登记备案手续，被告协助，既然是请求第三人履行主要责任，为何将李崇华、罗祥列为被告?且金水河畔小区与此同种情况的判决书载明是不能通过强制方式来实现。原告诉求第三人与其签订商品房买卖合同并办理登记备案手续，其目的是违法更名从而逃避税收。请法院驳回原告无理诉求，诉讼费用由原告承担。第三人三阳公司述称，一、原告与被告签订的协议，我公司既不知情，也不认可。根据合同主体相对性原则，合同仅约束合同当事人；根据合同内容相对性原则，合同仅能为合同当事人设定权利、义务。原告与被告签订的协议，我公司既不知情，也不认可，任何人无权为我公司设定任何义务。二、我公司没有为原告办理更名的义务。民事义务，要么源于法律规定，即法定义务，要么来源于合同约定，即约定义务。本案中，我公司既没有为原告办理更名的法定义务，也没有为原告办理更名的约定义务。三、如法院明确判令我公司与原告签订合同，并向我公司送达协助执行通知书要求协助办理，我公司会按照法院的判决和协助执行通知书的内容办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经本院审查确认的证据，本院认定本案事实如下：一、讼争房屋的合同订立情况。2012年5月28日，原告（乙方）袁堂超与被告（甲方）李崇华签订《协议书》一份，该协议约定：一、甲方自愿将兰山地税局在南坊新建住宅楼一套【含139平方米主房，配房及一个停车位】的购买权转让与乙方，乙方付甲方转让费人民币3万元整。自协议签订之日起，购买该住宅楼所需的费用均由乙方支付，该住宅楼的所有权也归乙方所有。二、自协议签订之日起，有关房屋事宜，甲方须根据单位有关该房屋事宜的通知要求及时告知乙方，待单位分房时，甲方应按照分房标准及要求，积极配合乙方选房，并协助办理房产更名等相关事宜。房产手续需在十个工作日内办理完毕。三、本协议自签订之日生效，甲乙方如单方毁约，毁约方须赔偿被毁约方违约金人民币三十万元整。四、本协议自签订之日起生效。二、讼争房屋的款项交付情况。（1）2012年5月28日，原告袁堂超向被告李崇华支付转让费3万元。被告李崇华认可该事实，但主张鉴于双方系亲戚关系，其退还原告2000元。原告袁堂超对于退还2000元的事实未予认可。（2）2012年5月29日，原告袁堂超向临沂市地方税务局兰山分局（现名称为国家税务总局兰山区税务局）预付房款20万元。（3）2016年8月29日，原告向三阳公司支付购房款20万元。（4）2017年9月26日，原告向三阳公司支付购房款20万元。（5）2019年5月31日，原告向三阳公司支付购房尾款84830元。原告共计支付转让费3万元，交纳购房款684830元。三、讼争房屋的选房概况、办证情况。2019年5月份，被告李崇华协助原告袁堂超到第三人处选定房屋，具体房屋信息为临沂市兰山区北城新区金水河畔5号楼2单元2401室，储藏室5-122号，车位C1-043号。第三人已取得讼争房屋所在小区的商品房预售许可证，载明：售房单位为三阳公司，项目名称为金水河畔17号楼、7号楼、5号楼，房屋坐落地点为兰山区北城新区金水河畔，房屋用途性质为住宅、储藏室、商业用房、配套商业，预售对象为社会。三阳公司主张，涉案主房面积144.5m2，单价为4570元/m2，房款为660365元；储藏室号为5-122号，面积为16.31m2，单价为1500元/m2，储藏室款为24465元；车位：车位号为C1-043号，赠送车位，无车位款。以上房款及储藏室款共计684830元，已交款，因双方有争议，暂时未签订《商品房买卖合同》，也未交付。三阳公司主张涉案车位没有产权，并表示其公司会与法院生效裁判认定的实际购买人签订《商品房买卖合同》，其公司对于购房人的身份没有特殊要求，不管由谁购买诉争房屋，只要足额交付房款，其公司利益并不受损。另查明，被告李崇华与罗祥于2015年12月25日登记结婚。本院认为，本案争议焦点为：一、原告与被告李崇华签订的《协议书》的合同效力及双方转让的标的性质？二、原告是否为讼争房屋的实际购买人，其有无权利直接要求第三人更名并签订书面的商品房买卖合同？三、被告罗祥是否应当履行《协议书》约定的合同义务？关于争议焦点一、原告与被告李崇华签订的《协议书》的合同效力及双方转让的标的性质？1.根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告双方于2012年5月28日签订《协议书》时，讼争房屋并无坐落位置、具体房号、建筑面积、交易单价等基本信息，被告转让的并非讼争房屋的所有权，而是临沂市地方税务局兰山分局集资建房的购房名额或指标。讼争名额所对应的房屋虽名为临沂市地方税务局兰山分局等单位的集资建房，但并非是我国政策性福利分房，第三人的开发完全是商品房开发的一般程序，实质是一种定向购买的商品房，类似于通过团购得到一定的优惠，可以自由交易，进行转让并无禁止性规定。且，原、被告双方签订的《协议书》，系双方的真实意思表示，该协议内容不违反法律的强制性规定，没有侵害国家、集体或第三人的利益，不符合合同无效的情形，故本院确认原告与被告李崇华签订的《协议书》合法有效，其转让标的是集资建房的购房名额或指标。原告与被告李崇华均应按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于争议焦点二、原告是否为讼争房屋的实际购买人，其有无权利直接要求第三人更名并签订书面的商品房买卖合同？1.本院认为，原告袁堂超应为讼争房屋的实际购买人。原告袁堂超已向被告李崇华支付了转让费30000元并按时交纳了讼争房屋的主房和储藏室的购房款684830元，被告对此并无异议，并按照第三人要求的付款后才能选房的规定协助原告选定了讼争房屋，故对于原告已按要求交纳购房款684830元的事实，本院依法予以确认。现原告作为讼争房屋的主房和储蓄室的实际出资人，已全面履行了己方的支付房款义务，被告亦应严格按合同履行义务。第三人作为房产开发企业，已向法院陈述由谁购买诉争的房屋，只要足额交付房款，其利益并不受损，对于购买人的特定性并无特殊要求，以上也是常识。在通过诉讼得知被告转让购房资格后，第三人实质上也默认了原、被告双方之间的转让资格关系以及原告作为买受人的地位。因此，原告袁堂超与第三人三阳公司存在事实上的房屋买卖关系，原告系诉争房屋的主房和储蓄室的买受人，本院依法予以确认。对于原告主张的车位，因不具备产权，系三阳公司赠送，本院不予确认。在以上事实认定后，实质上已经达到了原告在第三人处更名的请求，因此本院对于更名相关问题，不再进行分析论述。2.对于原告主张与第三人签订书面商品房买卖合同的诉求。本院认为，原告与第三人之间虽然存在事实上的房屋买卖关系，原告亦可根据双方当然的权利义务要求第三人履行交房等义务，但如果要签订书面合同书，有可能对于具体权利义务内容、范围等存在争议，不能通过强制的方式来实现，否则有可能侵犯当事人的合同自由，因此对于原告要求与第三人签订书面商品房买卖合同的请求，本院不予支持。但以上认定不妨碍原告与第三人在自愿合法的情况下签订书面合同。原、被告双方的《协议书》是有效合同，被告亦应根据合同的约定，履行协助原告与第三方签订书面商品房买卖合同等义务。关于争议焦点三、被告罗祥是否应当履行《协议书》约定的合同义务？《协议书》系被告李崇华与原告袁堂超于2012年5月28日签订，被告罗祥与李崇华于2015年12月25日登记结婚，被告罗祥不是协议书的相对方，根据合同相对性原则，被告罗祥不应当承担合同义务。对于原告要求被告罗祥承担责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告袁堂超系第三人临沂三阳置业集团有限公司所出售位于临沂市兰山区的实际购买人；二、被告李崇华应当继续履行协助原告袁堂超与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同及其它约定义务；三、驳回原告袁堂超的其他诉讼请求。案件受理费10648元，由被告李崇华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  王晓波人民陪审员  邢开连人民陪审员  王开芝二〇二一年六月十六日书 记 员  杨 洁