甘肃省成县人民法院民事判决书（2021）甘1221民初564号原告（申请执行人）：王某，住甘肃省天水市。        被告（案外人）：杨某，现住成县。        被告（被执行人）：成县绿地房地产开发有限公司，住所地甘肃省成县城关镇李武村武坝二社。        法定代表人：武某，该公司董事长。        原告王某与被告杨某、成县绿地房地产开发有限公司（以下简称成县绿地公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某、被告杨某到庭参加诉讼，被告成县绿地公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        王某向本院提出诉讼请求：1．请求依法继续执行被告成县绿地公司名下位于××县房产；2．本案诉讼费由被告承担。原告王某当庭将诉讼请求1变更为：依法继续执行被告成县绿地房地产开发有限公司名下位于××县房产。事实和理由：被告杨某提出执行异议的的位××县房产，系成县绿地房地产开发有限公司（下称绿地公司）于2014年7月24日抵押给原告的房产，并且抵押双方到成县房产管理所申请办理了在建工程抵押登记，该所登记后给原告颁发了《在建工程抵押登记证明》，原告对该抵押的房屋享有合法的抵押物权。被告杨某执行异议中称其于2015年7月31日与绿地公司签订商品房买卖合同，其仅支付了250000元房款就入住了该房屋。根据《担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。被执行人转让抵押的该房屋未通知作为抵押权人的原告。因此，该转让行为无效，被告杨某未能取得物权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条一款规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”因此，原告的抵押权是优先权，被告杨某应当在其购买房屋的价值内清偿被执行人的债务，促使抵押权消灭后以便其取得所有权。对其造成的损失，其可以向被告绿地公司追偿。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。成县法院执行裁定书为了支持被告杨某的主张，错误地将该规定第二十八条和第二十九条合并适用，但既未考虑该两条规定是第二十七条规定之外的无设定抵押权的财产执行，也未考虑该两条规定均需签订合法有效的书面买卖合同，更未考虑第三人“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”、或者“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”、“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”等支持案外人执行异议主张的法定条件，被告杨某既未提供合同且其买卖合同即使存在也属无效，又未提供合法有效的支付购房款的凭据原件，仅凭被告一面之词就裁定不予执行该房产违背法律规定。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请公正判决执行本案诉争房产。        杨某辩称，答辩人于绿地房地产2015年2月份签订了合法有效的书面买卖购房合同，并交付了首付款。答辩人8月份于绿地房地产交付了维修保险金及装修安全保险金。绿地公司出具了房屋装修协议。答辩人装修入住至今各项费用按时交纳。签订完房屋买卖合同，绿地公司财务称要拿去房管所备案。所以该房屋虽未在房管所办理过户登记手续，并非答辩人自身原因，答辩人对此没有过错。总而言之，根据以上事实和理由，答辩人合法签订了买卖合同，交付了房款，现己入住。答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。        成县绿地公司未答辩，亦未向法庭提交证据。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。        本院经审理认定事实如下：2014年7月24日，被告成县绿地公司作为借款人与出借人王某签订了《借款协议》，约定借款金额为3000000元，借款期限为6个月，月息率为3分，按月结息，约定以成县绿地公司开发建设的位于成县滨河佳园商住楼0802、1002、1202、1502、2002、0801、1301、1701、2301号共九套房屋对该借款作抵押担保，并于当日在成县房产管理所办理了在建工程抵押登记。因被告绿地公司未按期限偿还借款，2016年4月12日王某将成县绿地公司诉至本院，请求归还借款本金3000000元及利息720000元，本院于2017年12月28日作出（2016）甘1221民初222号民事调解书，协议内容为：一、由被告成县绿地房地产开发有限公司于2018年1月31日前向原告清偿借款本金3000000元，承担原告的律师代理费150000元，承担原告支付的诉讼保全费5000元，共计3155000元；二、如被告不能按期支付上述费用，除继续支付上述款项外，另行向原告支付从2015年8月1日至2017年12月31日期间的利息1740000元；三、双方当事人再无其他争议。后被告未按约定归还借款本金及利息，原告依该调解书申请强制执行，本院在执行过程中，于2020年11月19日查封了位于××县的案涉房产，查封期限三年，自2020年11月19日起至2023年11月18日止，案外人杨某向本院书面提出异议。2021年1月19日，成县人民法院作出（2021）甘1221执异7号执行裁定书，裁定案外人杨某异议理由成立，解除对位于××县房产的查封。申请执行人王某不服该裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉。        另查明，被告杨某于2015年7月31日与成县绿地公司签订《商品房买卖合同》，购买成县绿地公司开发的的位××县商品房，总价款为530564元。杨某于2015年7月29日交付房屋首付250000元，于2015年8月1日交付房屋首付564元，共计250564元。杨某下欠成县绿地公司剩余房款280000元。成县绿地公司向杨某出具了两张总金额为250564元的收据。成县绿地公司于2015年8月向杨某交付了房屋，杨某于2015年8月29日向成县国龙物业公司交纳维修资金6716元。2020年12月10日成县国龙物业公司出具证明一份，证明杨某自装修、居住至今水电费、物业费、取暖费正常交纳。现0801号房屋未办理过户登记手续。        再查明，成县人民法院已于2021年5月12日作出（2020）甘1221执恢36号之五执行裁定，裁定将成县绿地公司开发建设的的位××县商住楼501、502、503、504、506、508室共六套房屋所有权交付王某抵偿借款本金2940000元，房产所有权自本裁定送达王某时起转移。        本院认为，本案的争议焦点为杨某就涉案房屋是否享有民事权益，是否足以排除王某依据抵押权而申请的强制执行。本院对此分析如下：        关于杨某对涉案房屋所享有的权利。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第二百一十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”本案中，杨某与成县绿地公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未有违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效。依据该合同的履行情况，成县绿地公司未将涉案房屋过户登记在杨某名下，故杨某对房屋尚不享有物权所有权。但基于合法有效的《商品房买卖合同》，杨某对于其取得房屋的所有权有合法正当的期待利益，因此，杨某依据《商品房买卖合同》享有债权请求权和所有权期待权利。        关于杨某对涉案房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”具体到本案中，首先，杨某与成县绿地公司签订《商品房买卖合同》的时间为2015年7月31日，而本院依王某的申请查封涉案房屋的时间为2020年11月19日，杨某与成县绿地公司在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，就杨某提交的证据显示，自2015年8月起杨某已经占有涉案房屋；再次，根据本案现有证据，在杨某与成县绿地公司签订《商品房买卖合同》后，杨某就已经向成县绿地公司支付了涉案房屋的部分价款，并由成县绿地公司向杨某开具收据，就本案查明事实，涉案房屋未能办理过户登记并非杨某自身原因导致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，杨某作为涉案房屋的买受人，其对涉案房屋享有的民事权益足以排除强制执行，本院执行裁定书裁定解除对涉案房屋的执行并无不当，不存在依法应当继续执行的情形。被告成县绿地公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，既未提交书面答辩意见，亦未提交证据，应视为其对相应权利的放弃，对此产生的法律后果应由其自行承担。        综上所述，王某要求继续执行涉案房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：        驳回王某的诉讼请求。        案件受理费100元，由王某负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。        审   判  长      张奋雄审   判  员   杨文庆人民陪审员   李   靖二〇二一年六月二十一日 书  记  员   闫  兵