西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0113民初14091号原告:陈尚斌，男，住甘肃省清水县。被告：陕西智逸实业有限公司，住所地：西安市雁塔区。法定代表人：刘桃，该公司总经理。委托诉讼代理人：张东琨，男，住西安市新城区，该公司员工。原告陈尚斌与被告陕西智逸实业有限公司（以下简称智逸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序审理。原告陈尚斌，被告智逸公司的委托诉讼代理人张东琨均到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告陈尚斌诉称，2018年7月7日，原告购买被告开发的高新大都荟第7幢2单元17层21711号商品房屋一套，并签订了编号2407946的《商品房买卖合同》（合同备案号：Y18132057），双方就房屋价款、交房条件、交房时间、双方权利义务、合同备案与房屋登记以及违约责任进行了明确约定。合同签订后，原告于2018年7月7日支付首期房价款人民币712608元，剩余房款700000元于2018年9月20日以商业贷款的方式办理10年期按揭手续，至此原告向被告支付全部购房款项。被告于2018年9月30日向原告履行房屋交付手续，原告遂对房屋进行了装修，装修费用60000元。原告在房屋使用期间多次催促要求被告办理房屋所有权证书，但回复继续等待，至今仍未办理。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八章第二十条第（二）项约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起520工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知书送达之日起15日内退还买受人全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。约定办理房屋所有权证日期到期后，原告于2020年11月9日以邮寄的方式向被告送达《解除购房合同通知书》，要求与被告解除2018年7月7日签订的《商品房买卖合同》，要求被告按合同约定返还全部购房款1412608元、购房款利息140285.52元以及为正常使用该房屋而产生的装修费用60000元，以上共计1612893.52元整。原告为维护自身合法权益不受损害，现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》依法诉至法院。诉讼请求：1、法院依法解除原、被告之间于2018年7月7日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2407946）；2、被告向原告退还房款1412608元，购房利息140285.52元（暂计止2020年11月17产生的利息，利息计算到被告向原告退还全部房款之日内止）以及房屋装修款60000元，总计1612893.52元整；3、本案诉讼费由被告承担。被告智逸公司辩称，原告不享有解除合同的权利。根据西安市房管局相关规定，办理转移登记须由开发商和业主共同提出申请，应当提交的资料包括登记申请书、申请人身份证明、房屋所有权证书（大证）、房屋买卖合同等材料，同时，根据有关规定在办理转移登记前，业主应先缴纳契税和大修基金等相关税费。截止庭审被告未收到原告提供的上述办理资料。依据《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》相关规定及合同约定，被告只负有将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案即可，即只是初始登记的协助义务，被告已根据相关规定履行完成了自身义务，况且，被告在2019年已完成该楼栋半数业主的不动产权证书办理及发放，被告不存在原告所主张的违约情形。原告诉请第二条不具备法定效力也无合同约定。该项诉请主要针对合同解除的效力，在该案中原告明知被告可办理的情况下，不提供自身需提供的办理资料，导致产权转移目的的停滞，并非被告责任，因此不具备合同解除条件，不应得到法院支持，对于其提到的装修费用部分，也未提供相应的装修合同及发票等证明该费用实际发生且为其直接损失。因此，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及承担购房利息、装修费没有事实依据，应依法予以驳回。经审理查明，原告陈尚斌与被告智逸公司签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号2407946）约定，原告购买被告出售的位于西安市雁塔区XX街XX路XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋；第六条，该商品房单价为每平方米人民币15730.6元，总价款人民币1412608元；第七条，（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币五万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。（二）贷款方式付款：商业贷款。原告应当于2018年7月11日前支付首期房价款712608元，占全部房价款的50.44%。余款人民币700000元，申请贷款支付。（三）出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。该商品房的预售资金监管机构为中国工商银行，预售资金监管账户名称为陕西智逸实业有限公司，账号为XXXXXXXXXXXXXXX9528；第二十条房屋登记（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起520工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照4.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之0.5的违约金。2018年8月22日，被告在西安晚报刊登《交房公告》，告知高新大都荟业主，高新大都荟办公物业已具备交房条件，按照合同约定7号楼2单元的业主将于2018年8月31日起开始办理交房手续，请业主按时前往办理房屋交接手续。2018年9月29日，原告陈尚斌在高新大都荟《验房单》上签字确认。原告当庭提交影像材料，证明自己多次催促被告开具正式售房发票，这是办理后期手续的依据，否则无法办理。被告对此不认可；原告同时提交装修合同、收条两张，证明自己对案涉房屋进行了装修，花费60000元。被告对此不认可；被告当庭提交西安市XX户表，证明被告已于2019年1月8日取得该房屋楼栋《西安市XX户表》（即大证），具备办理分户产权证书的条件，即已完成商品房买卖合同第二十条的办证义务，该时间明显未超过合同约定的办证时间。原告对此的质证意见为：真实性认可，证明目的不认可，被告未履行协助原告完成《商品房买卖合同》第二十条的办证义务，未及时缴纳契税，并开具正式发票；被告提交电梯公告（6、7号楼收取办证资料）照片，证明被告于2019年2月11日起已在该楼栋张贴《公告》，催告业主提供办证应由业主提交的契税、房屋专项维修资金相关资料，被告未收到原告提供的上述办证资料，原告就合同第二十条第（三）项、附件十二1-4条下的相应义务未尽，被告不承担违约责任，同时也不符合合同解除的条件；原告对此不认可；被告提交同楼业主已办理《不动产权证书》复印件，证明原告所购房屋同楼同单元已有业主于2019年12月4日取得《不动产权证书》，不存在不能为业主办理产权证书的情况，原告未取得《不动产权证书》是由于原告自身未履行合同约定义务导致。原告对此的质证意见为：真实性认可，证明目的不认可，同楼同单元业主不动产证已办理，不能证明被告履行了缴增值税义务并及时为原告开具正式发票。原告称，其于2020年11月6日向被告邮寄送达了解除通知，要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，购房款1412608元于2018.7.7日支付首期房价款712608元，剩余房款70万元于2018.9.20日以房屋按揭贷款的方式按月支付，月供7576元。被告称，产权登记证书未办理的原因，是原告未提供应由原告提供的办证相关资料；自己发票领取有两种方式，第一种是业主预约领取，条件是业主携带身份证明及收款收据原件；第二种是携带身份证明及收款收据原件到售楼部现场开具；不存在自己不开具发票的情况，同小区业主均以开具。根据原告庭后提交的北京银行股份有限公司西安分行还款明细，截止2021年5月15日，原告已偿还涉案房屋按揭贷款本金共5100.18元、利息2416.24元。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、交房公告、验房单、录音等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条（二）约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起520工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、原告有权解除合同。原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照4.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。本案中，原告据此要解除与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告承担违约责任。涉案房屋至今仍未取得房屋产权证书，且已逾520日。因被告未向原告出具缴纳购房款发票，原告未向被告提交办理房屋产权证书应由业主提交的契税、房屋专项维修资金相关资料，致涉案房屋产权证书至今未取得，对此双方均有过错及责任，且涉案房屋已交付，原告已对房屋进行了装修，被告的主要合同义务已履行。同时，根据被告提交的证据，涉案房屋所在小区的部分业主已取得房屋产权证书，且被告亦通过在电梯张贴公告的形式，告知业主提交办证应由业主提交的契税、房屋专项维修资金相关资料。可见，涉案房屋已经具备办理产权证书的客观条件，致房屋产权证书未取得系原、被告的主观原因造成。综上，原告未取得合同解除权，其要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》（合同备案号：Y18132057）的诉讼请求，于法无据，不予支持。同时，对于原告要求被告向原告退还房款1412608元及房屋装修款60000元的诉讼请求，亦不予支持。关于原告诉请的利息，考虑到被告在收到购房款后未及时向原告出具相应发票的行为具有过错，并结合原、被告各自的过错程度，本院酌情认定为由被告向原告赔偿损失35000元。综上所述，兹依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西智逸实业有限公司于本判决生效后十日内向原告陈尚斌赔偿损失35000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告陈尚斌的其余诉讼请求。本案案件受理费19316元，减半收取9658元，由被告陕西智逸实业有限公司承担550元，由原告陈尚斌承担9108元。因原告已预交，故被告陕西智逸实业有限公司应将该款与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审 判 员   刘      静    二〇二一年 六 月  十  日          书  记  员    徐      楠打印：扈艳红       校对：王达        2021年  月  日送达1