北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初9720号原告：鲁红颖，女，1966年6月18日出生，满族，河南省平顶山市日杂果品公司退休员工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：宋利明，北京佳美律师事务所律师。被告：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街**院**楼****。法定代表人：郭淑华，经理。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所，住所地北京市大兴区新源大街**院**楼**（02）2003div>法定代表人：张永田，经理。二被告共同委托诉讼代理人：吕伟，北京市冠腾律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。原告鲁红颖与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称泰禾商业公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称泰禾嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁红颖及其委托诉讼代理人宋利明，被告泰禾商业公司和被告泰禾嘉信公司的共同委托诉讼代理人吕伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁红颖向本院提出诉讼请求：1.判令泰禾商业公司支付鲁红颖2020年6月1日至2021年5月31日的租金239627.96元及拖欠房屋租金违约金47925.6元（按照欠付租金的20%予以计算），并支付逾期给付的利息，按照应支付而未支付部分同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍计付至实际给付之日止；2.判令泰禾商业公司承担本案诉讼费用；3.请求依法判令泰禾嘉信公司对上述第一、二项诉讼请求事项承担连带保证责任。事实和理由：2018年2月24日，鲁红颖与泰禾商业公司签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定鲁红颖将坐落于北京市大兴区黄村镇XXX房屋（以下简称涉案房屋）租赁给泰禾商业公司，约定租赁期限自2019年9月1日至2027年11月30日止，其中免租期3个月，季租金为59906.99元，按照季度支付，租金支付时间为：首期租金于免租期结束后，鲁红颖交付房屋10日内一次性支付，此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。鲁红颖依约在2019年9月1日前将房屋交付给泰禾商业公司，泰禾商业公司按照合同约定向鲁红颖支付租金，但自2020年6月起泰禾商业公司未能向鲁红颖支付约定租金。经过多次催要，泰禾商业公司不予理睬。泰禾嘉信公司于2018年2月24日与鲁红颖签署《保证担保协议书》，就鲁红颖与泰禾商业公司之间房屋租赁合同事宜提供保证担保。鲁红颖请求法院依法判令泰禾嘉信公司对泰禾商业公司承担保证责任。综上，鲁红颖认为泰禾商业公司已违约，为维护鲁红颖的合法权益，故起诉。泰禾商业公司、泰禾嘉信公司辩称，对第一项诉求泰禾商业公司已经支付鲁红颖两个季度租金，从2020年1月1日至2020年5月31日，共计119813.98元。对于鲁红颖要求的利息请求，不同意承担，因为双方之间未就履行合同的前提下约定相应违约条款，同时鲁红颖亦在本案中主张了违约金，不属于一事承担两项违约责任的情况，于法于理不予认可，没有法律依据。第二项诉求由法院判决，第三项诉求泰禾嘉信公司认为应承担的是一般保证责任，根据担保法第17条，按照现行民法典686条也可以认定泰禾嘉信公司承担的应为一般保证责任，享有先诉抗辩权，本院现有案例已支持泰禾嘉信公司的主张，故不同意鲁红颖的诉讼请求。对于违约金因为双方在租赁合同中未就继续履行合同的前提下应承担合同违约责任并未有明确的约定，若按照其主张的金额，泰禾商业公司认为违约金过高，请求法院按照合同法第114条之规定予以适当减少，因该租赁合同存在无法继续履行的状况，所以请求法院根据案件的实际情况以及民法九民纪要的相关精神，建议解除该租赁合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月24日，鲁红颖（甲方、出租方）与泰禾商业公司（乙方、承租方）就涉案房屋的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋租赁期自2019年9月1日起至2027年11月30日止，其中免租期为3月；租金标准及支付方式：19969元/月，按季度支付；合同第八条对合同解除与变更约定有：（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋；合同第九条对违约责任约定有：（一）……乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。同日，鲁红颖（丙方、产权人）、泰禾嘉信公司（甲方、保证人）、泰禾商业公司（乙方、被保证人）签订《保证担保协议书》，约定：第一条、本协议所担保的主合同为乙方与丙方2018年2月24日签署的《北京市房屋租赁合同》；第二条、甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息；第四条、甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务；第五条、乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）。合同签订后，鲁红颖向泰禾商业公司交付房屋。泰禾商业公司交纳租金至2020年5月31日，自2020年6月1日起至今未交纳租金。在案件审理过程中，泰禾商业公司表示经核实涉案房屋现处于空置状态。鲁红颖表示以泰禾商业公司陈述为准，并坚持要求继续履行合同。另查，双方均认可房屋现地址为XXX。鲁红颖提交《北京市房屋租赁合同》及附件，证明与泰禾商业公司签署了有效的租赁合同，约定了具体的租赁事项。提交《保证担保协议书》，证明泰禾嘉信公司签署了保证协议，约定对泰禾商业公司的各项义务承担保证责任。提交不动产权证书，证明鲁红颖依法享有涉案房屋的所有权，并有权出租。提交支付记录，证明泰禾商业公司按照租赁合同约定支付给鲁红颖租金情况。提交地址证明，证明涉案房屋地址情况说明。提交入住通知书，证明鲁红颖入住收房情况。提交（2020）京0115民初19558号民事判决书和（2021）京02民终4448号民事判决书，证明鲁红颖要求泰禾商业公司按照未支付租金的20%承担违约金是有相关法律判决支持的。提交无忧客户返租收益方案照片、泰禾集团工作联系单审批表，证明泰禾商业公司给鲁红颖销售的房屋提供的返租方案，返租方案中对返租的收益、金额，还有客户应当支付家具费用的规定，也证明双方之间签署的是商业性质的租赁协议，不是民事租赁协议，其中泰禾商业公司所称违约金过高是基于与其他民事租赁金额对比的，上述两份证据可以证明双方的约定是合理合法的，泰禾商业公司应当按照约定支付违约金费用。泰禾商业公司、泰禾嘉信公司对《北京市房屋租赁合同》及附件的真实性、合法性认可，证明目的不认可，称该合同并未就解除合同违约金进行约定。对《保证担保协议书》的真实性、合法性认可，证明目的不认可，根据法律规定当事人在保证合同中约定债务人不能履行债务时由保证承担保证责任的为一般保证。对不动产权证书的真实性、合法性、证明目的均认可。对支付记录的真实性、合法性、关联性、证明目的均认可。对地址证明的真实性、合法性、关联性、证明目的均认可。对入住通知书、交付通知书的真实性、合法性均认可，证明目的不认可，称与本案没有直接关联关系。对（2020）京0115民初19558号民事判决书和（2021）京02民终4448号民事判决书的真实性、合法性均认可，但并不表明法院判决的结果就是公允的。对无忧客户返租收益方案照片、泰禾集团工作联系单审批表的真实性无法核实，不予认可。泰禾商业公司、泰禾嘉信公司均未向法庭提交证据。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》及附件、《保证担保协议书》以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，民法典施行前成立的合同，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，鲁红颖与泰禾商业公司于2018年2月24日签订《北京市房屋租赁合同》，且双方履行合同发生争议在民法典实施前，因此，本案仍适用当时的法律及司法解释。根据1999年《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。鲁红颖与泰禾商业公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。鲁红颖依约将房屋交付给泰禾商业公司，泰禾商业公司理应支付相应的租金。关于鲁红颖要求泰禾商业公司支付2020年6月1日至2021年5月31日租金239627.96元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。现鲁红颖坚持认为泰禾商业公司应继续履行《北京市房屋租赁合同》，泰禾商业公司则坚持解除合同，本院认为，泰禾商业公司已明确表示不愿继续履行合同，且涉案房屋已经空置，故双方的合同已不宜强制履行，合同目的已无法实现，为避免合同关系的僵持状态持续，本院认为确认双方签订的《北京市房屋租赁合同》解除为宜，鉴于泰禾商业公司并未在本案中提出反诉，故对于鲁红颖基于合同继续履行为基础提出的其他诉请，本院不予支持，双方应就合同解除后的后续事宜积极协商，另行解决。关于鲁红颖主张泰禾商业公司支付违约金的诉讼请求，鉴于双方合同中约定该违约金系解除条件下支付，故对于鲁红颖的该项诉讼请求，本院不予支持，关于鲁红颖要求泰禾商业公司给付利息的诉讼请求，结合本案鲁红颖实际损失情况，本院酌情确定为自2021年6月1日起，以239627.96元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算至实际付清之日止。关于鲁红颖要求泰禾嘉信公司承担连带责任的诉讼请求，因三方签订的《保证担保协议书》第四条载明“如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务”，即表明只要主合同规定的债务履行期届满债务人没有履行债务，保证人便承诺并保证代债务人履行主合同项下租金支付义务，说明保证人泰禾嘉信公司承担连带保证责任，故对鲁红颖要求泰禾嘉信公司对欠付租金、利息承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。在泰禾嘉信公司承担连带保证责任后，有权向泰禾商业公司追偿。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向鲁红颖支付2020年6月1日至2021年5月31日期间房屋租金239627.96元及利息（自2021年6月1日起，以239627.96元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率进行计算至实际付清之日止）；二、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第一项确定的北京泰禾商业管理有限公司的债务承担连带保证责任，在北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；三、驳回鲁红颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2807元，由鲁红颖负担61元（已交纳），由北京泰禾商业管理有限公司负担2746元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二一年六月二十九日法官助理  孟 洋法官助理  赵新兰书 记 员  张海利