海南省第一中级人民法院民事判决书（2021）琼96民终2049号        上诉人（原审被告）：黄海霞，女，1973年12月18日出生，黎族，现住海南省五指山市。            被上诉人（原审原告）：陈梓贤，男，1981年3月20日出生，汉族，现住海南省五指山市。            原审第三人：广州军区海南房地产管理分局，住所地：海南省五指山市三月三大道59号海南区域管理处五指山办事处。            上诉人黄海霞因与被上诉人陈梓贤、原审第三人广州军区海南房地产管理分局租赁合同纠纷一案，不服海南省五指山市人民法院（2021）琼9001民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行审理。本案现已审理终结。            黄海霞上诉请求：1．撤销一审判决；2．改判：（1）黄海霞应付陈梓贤2017年1月1日至2017年8月份军区发放“停止军队有偿服务”通知期间的所欠款项；（2）陈梓贤应退还2012年6月15日至2014年1月1日期间多收的租金；（3）由于陈梓贤原因导致黄海霞利益受损，陈梓贤应予以赔偿；（4）陈梓贤退还黄海霞房租押金3万元；3．陈梓贤承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审认定事实错误。一、一审对合同期限判断错误。被上诉人与军区的《军队房地产租赁合同》期限是2014年1月1日至2018年12月31日，被上诉人与上诉人的《承租合同协议书》期限是2012年6月15日至2017年6月14日止。2012年6月15日至2014年1月1日这段时间是空白期，按法律规定被上诉人没有将房子出租和收取租金的权利，被上诉人有钻空子、私吞别人财产之嫌，应退还上诉人所付的这个时间段的租金。二、一审对军区有关“停止军队有偿服务”的时间判断有误。关于军区的“停止军队有偿服务”通知时间，法院判决是2018年4月份，但实际上是在2017年9月份，一审中上诉人提出军区的“停止军队有偿服务”通知书是广州军区海南房地产管理分局出具的，他们无正当理由拒不出庭。上诉人因时间超期无法申请法院调取证据，但证据就由广州军区海南房地产管理分局持有，法院可以查到。实际上，本次纠纷的关键点就在这里，凡是与军区签订租赁合同的商铺和租户们，第一时间都收到“停止军队有偿服务”的通知书，整个社会都整得轰轰烈烈的，但被上诉人在一审中陈述称其是在街上听说这个消息的，没有接到通知书。被上诉人的陈述含糊不清，前后矛盾，并拒绝提供军区“停止军队有偿服务”的通知书。从法律层面上讲，军区不可能只给别人发通知，不给被上诉人发通知，所以被上诉人故意隐瞞通知书的做法带有其个人目的。三、一审对上诉人与被上诉人所签的租赁合同到期，没有续签合同，却签下欠条的真实情况没有调查清楚。被上诉人与军区的《军队房地产租赁合同》到期时间是2018年12月31日止，而与上诉人所签的合同到期时间是2017年6月14日止。整整1年的期限，合同到期了被上诉人完全有与上诉人续签合同的时间，但被上诉人为什么没有续签合同，十几万元的租金是可以不用签订书面合同而口头约定的吗。被上诉人诱导和欺骗上诉人签下欠条，从而实现其他个人利益，才发生了没有签合同但有欠条这一系列纠纷。四、根据被上诉人与上诉人所签的《承租合同协议书》的第五项第4条款规定“如因不可抗拒的自然灾害、军事及地方城市建设规划需要提前终止合同的，甲方按乙方实际使用的时间另收租金，无息退还租赁押金，其它互不补偿”，被上诉人于2017年9月份就接到“停止军队有偿服务”的通知书，被上诉人与军区所签的租赁合同就提前终止了，被上诉人就没有将房子出租和收取租金的权利。由于被上诉人故意隐瞞军区有关“停止军队有偿服务”的通知书，给上诉人造成了学生和老师被分流、幼儿园没法办学直接破产的巨大损失，这个损失应由被上诉人给予相应补偿。五、上诉人交的3万元押金应当予以退还。            陈梓贤辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1．答辩人与原审第三人第二次《军队房地产租赁合同》（合同编号：广×××100号）是合法有效的。一审法院查明，事实上答辩人在2006年时已经开始租赁原审第三人的房屋，并一直使用至2018年4月止。2013年7月26日双方签订了《军队房地产租赁合同》（合同编号：广×××100号），合同约定的期限为：自2014年1月1日起至2018年12月31日止。而答辩人与被答辩人签订的《承租合同协议书》，约定的期限为自2012年6月15日起至2017年6月14日止。这正是在答辩人与原审第三人签订的《军队房地产租赁合同》的期限内，也正是答辩人与被答辩人所签订的《承租合同协议书》的期限内。因此，不存在签订和履行合同的期间有误。2．关于军区“停止军队有偿服务”的问题。海南省五指山市地处边远山区，地方不发达，交通不便，军委实施“停止军队有偿服务”的政策应该有个先来后到，逐个实施。原审第三人庭审时不出庭，可根据法律规定另外处理。3．答辩人与被答辩人签订的《承租合同协议书》，期限是自2012年6月15日起至2017年6月14日止，被答辩人为能继续租赁房屋开办幼儿园，便主动与答辩人要求继续租赁，经双方口头协议，答辩人劝称可以继续租赁，如果军区要求搬迁立即搬迁。直到2018年4月军区工作人员强制要求被答辩人搬迁后，答辩人才搬迁。既然答辩人租赁原审第三人的房屋，理应支付给原审第三人租金，而答辩人将原审第三人房屋租赁给被答辩人，被答辩人理所当然也要支付租金给答辩人。而且被答辩人使用原审第三人的房屋，在庭审中被答辩人也承认这个事实。4．被答辩人没有受到经济损失。答辩人与被答辩人签订的《承租合同协议书》内容非常明确，协议中约定的期限、月租金、权利义务及责任都非常明确，答辩人是依照协议约定履行的，没有多收被答辩人的一分钱，因此被答辩人没有遭受损失。            广州军区海南房地产管理分局未到庭，亦未提交书面陈述意见。            陈梓贤向一审法院起诉请求：1．判令被告黄海霞向原告支付房租租金179280元，并以179280元为基数，按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率自2018年1月14日起双倍计算至实际履行偿还之日止（暂计至2021年1月13日为47441.97元）；2．判令被告黄海霞向原告支付2018年2月份和3月份二个月的租金33880元，并以33880元为基数，按中国人民银行同期一年期流动资金贷款利率自2018年4月3日起计算至清偿之日止，双倍偿还利息；3．本案诉讼费由被告负担。            一审法院认定事实：2006年开始，原告陈梓贤便与第三人租赁本案涉及的房屋和场地。2013年5月15日，原告以五指山逢源大酒店名义与广州军区房地产管理局三亚房地产管理处（即本案第三人广州军区海南房地产管理分局）签订了《军队房地产租赁合同》，约定广州军区房地产管理局三亚房地产管理处将海南省五指山市通什镇海榆南路广琼字第4500号房屋建筑面积为4795平方米，场地面积为4500平方米的地块出租给个体工商户五指山逢源大酒店，租期自2014年1月1日至2018年12月31日，5年租金合计1100000元，附加条款“在合同期间，五指山逢源大酒店有转让、转租、分租行为，未经甲方同意的合同自动终止”。原告承租期间，一直按合同约定给付第三人租金至2018年3月份止。4月份开始因第三人“停止军队有偿服务”的政策要求，原告与第三人终止履行《军队房地产租赁合同》。2012年6月10日，原告与被告签订《承租合同协议书》，原告将与第三人承租的地块中的二十八间房屋和空地一块转租给被告，租期自2012年6月15日至2017年6月14日，租金为14000元／月，合同第四条规定“如因不可抗拒的自然灾害、军事及地方城市建设规划需要提前终止合同的，甲方按乙方实际使用时间另收租金，无息退还租赁押金，其他互不补偿。”2017年6月14日合同到期后，原告与被告口头约定继续履行租赁合同，直至2018年4月被告搬离租赁场地。因被告拖欠租金，2017年12月31日，被告向原告出具欠条，确认欠原告2017年1月1日至2017年12月31日的租金共计203280元，欠款定于2018年3月31日前还清，逾期按银行同期利率的双倍偿还利息。期间被告还款40940元，还剩162340元。2018年1月13日，被告向原告出具欠条，确认欠原告2018年1月1日至2018年1月31日房租16940元，定于2018年3月31日前还清，逾期按银行同期一年期流动资金贷款利率双倍计算偿还利息。            一审法院认为，原告与第三人之间成立的租赁合同合法有效。虽然原告未提交第三人书面同意将房屋场地转租给被告的证据，但原告已按合同约定给付了第三人全部租金，第三人也接受了原告的履行，视为第三人同意转租，原告的转租行为有效。因此原告与被告之间签订的租赁合同合法有效，被告理应按照合同约定向原告支付2017年1月1日至2017年6月14日的租金。原告与被告的租赁合同于2017年6月14日到期后，原、被告口头约定按照合同继续履行，直至2018年4月被告搬离租赁的房屋场地。原告要求被告支付2017年6月15日至2018年3月31日期间租金的诉求，合理合法，该院予以支持。综上，被告共欠原告2017年1月1日至2018年3月31日的租金213160元（162340＋16940＋33880=213160元）。关于利息的计算方式，原告提出的2017年1月1日至2018年1月31日的租金的逾期付款利息计算方式系原告与被告在欠条中的约定，不违反法律规定，该院予以支持。但逾期利息的开始计算时间应自原、被告约定的最迟付款日期2018年3月31日的次日，即2018年4月1日起算。原告提出的2018年2月1日至2018年3月31日的租金的逾期付款利息计算方式，双方未作约定，应参照买卖合同关于逾期付款利息的规定，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，该院酌定参照逾期罚息利率标准上浮40％计算。原告主张的逾期利息开始计算时间为2018年4月3日，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“租赁时间不满一年的，当事人应当在租赁期间届满时支付租金”的规定，该院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第七百一十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第三条的规定，一审法院判决如下：一、被告黄海霞在本判决生效之日起十日内给付原告陈梓贤2017年1月1日至2018年1月31日的租金179280元及逾期付款利息（逾期付款利息以剩余欠款为本金，利率以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率双倍计算，自2018年4月1日开始计算至欠款还清之日止）；二、被告黄海霞在本判决生效之日起十日内给付原告陈梓贤2018年2月1日至2018年3月31日的租金33880元及逾期付款利息（逾期付款利息以剩余欠款为本金，利率以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准上浮40％计算，自2018年4月3日开始计算至欠款还清之日止）；三、驳回原告陈梓贤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2604元，由被告黄海霞负担。            本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。            二审查明的事实与一审一致，对一审法院审理查明的事实予以确认。            本院认为，本案的争议焦点是上诉人是否应向被上诉人支付2017年9月至2018年3月的租金。上诉人与被上诉人签订的《承租合同协议书》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。《承租合同协议书》约定的租赁期限自2012年6月15日至2017年6月14日止，合同到期后，双方未续签书面的承租合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，双方之间转为不定期租赁合同。上诉人以双方未签订书面合同为由主张双方租赁合同法律关系已终止，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。上诉人主张原审第三人于2017年9月向被上诉人送达“停止军队有偿服务通知书”，即被上诉人自2017年9月起就丧失了将涉案房屋出租的权利，因此涉案的房屋租金仅应支付至2017年9月。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，承租人使用租赁物就应向出租人支付租金。本案中，上诉人的房屋租赁合同相对方是被上诉人，根据合同相对性原则，上诉人只能向被上诉人履行支付租金的义务。因上诉人于2018年4月搬离租赁场地，故一审判令其向被上诉人支付至2018年3月31日的租金，有事实根据和法律依据，本院予以维持。至于被上诉人是否应退还上诉人2012年6月15日至2014年1月1日期间的租金、是否应向上诉人赔偿损失、是否应向上诉人退还3万元押金的问题，因上诉人未在一审中主张，为了避免剥夺当事人的诉权，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”的规定，上诉人可另案起诉主张。            综上所述，黄海霞的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：            驳回上诉，维持原判。            二审案件受理费2604元，由上诉人黄海霞负担。            本判决为终审判决。                审判长梁振文            审判员陈玫伊            审判员杨洁    二〇二一年六月二十九日            法官助理顾悦希            书记员蔡汝明            《中华人民共和国民事诉讼法》            第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：            （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；            （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；            （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；            （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。            原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。