贵州省沿河土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0627民初94号原告：铜仁惠得置业有限公司。住所地:贵州省铜仁市沿河县团结街道思州大道(职校对面)。法定代表人：田劲，公司董事长。委托诉讼代理人：高文堂，男，1956年10月27日出生，土家族，住贵州省沿河土家族自治县，系公司员工。委托诉讼代理人:刘洋，男，1986年9月16日出生，土家族，住重庆市酉阳县，系公司员工。被告:崔海，男，1972年12月19日出生，土家族，户籍地贵州省沿河土家族自治县，现住沿河县。委托诉讼代理人:肖建军，贵州黔锐律师事务所律师。原告铜仁惠得置业有限公司与被告崔海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告铜仁惠得置业有限公司的委托诉讼代理人高文堂、被告崔海及其委托诉讼代理人肖建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铜仁惠得置业有限公司向本院提出诉讼请求:1.判决被告支付原告购房款人民币231954.64元;2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由:被告崔海属崔家村棚改拆迁户，2017年4月17日，被告用拆迁住宅面积选择安置于原告开发建设的团结街道思州新区“思州花园城”4栋402号、403号，6栋602号、702号及7栋1704号、1804号房，按沿府常议【[2017]]6号和沿府专议【[2017】]197号文件精神，被告又用以上6套房共656.08㎡的面积，单价3042元/㎡，总价1995795.36元，置换了原告开发建设的沿河县城河西城南客车站1号商业和客车站2号商业及客车站A栋3层经营性用房，其中1号商业面积50.67㎡，单价11500元/㎡，总价582705，00元;2号商业面积53.27㎡，单价11000元/㎡，总价585970.00元;A栋3层经营性用房面积423.63㎡，单价2500.00元/㎡，总价1059075.00元。置换房共计2227750.00元，总共尚差原告房款231954.64元。由于在签订《置换协议》时，以上物业测绘公司尚未提供正式的测绘资料，因此双方在《置换协议》上特别注明了“根据实测面积据实结算”的约定。协议签订后，按照测绘公司实测结果，被告应补原告面积补差款231954.64元，原告多次通知被告与原告办理房款结算并按照政府棚改政策完善相关资料，然而被告至今拒绝办理，一方面给原告造成了较大的经济损失，另一方面影响了原告所购房屋的备案登记。为了维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求支持原告的全部诉求。原告为证明自己主张的事实，向本院提供了以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明，拟证明原告的身份信息；2.《置换协议》2份，拟证明原、被签订了《置换协议》，被告根据协议取得了案涉房屋；3.测绘报告3份，拟证明案涉房屋的实测面积；4.沿河土家族自治县崔家村片区棚户区改造协调指挥部于2021年2月2日出具的情况说明、贵州伟元测绘有限公司沿河分公司于2021年2月2日出具的房屋测绘情况说明，拟证明原告的诉讼请求没有超过诉讼时效。被告崔海辩称：1.原告的诉讼请求已超过3年的诉讼时效，不应受到法律保护。2017年4月17日，原告将已修好的房屋出卖(置换)给被告，双方签订了《惠得·国际星城物业订购协议》和《置换协议》，两份协议上均注明原告开发的客车站1栋3层面积为333.62方米，时隔3年后，原告于2021年1月6日以房屋面积有误提起诉讼，案由为合同纠纷，根据《民法典》《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。所以，原告的诉讼请求已超过3年诉讼时效，应依法予以驳回。2.原告的诉讼请求即使没有过诉讼时效，也无事实依据和法律依据，应依法予以驳回。被告属于沿河县政府实施的崔家村棚户区改造被征收人，房屋被征收后，被告在原告开发的客车站购买(置换)了两间门面(01号门面50.67㎡、02号门面53.27㎡)及一层经营性用房(客车站1栋3层，面积333.62㎡)，协议签订前，原告确认客车站1栋3层房屋面积333.62㎡，原告才与被告签订的订购协议和《置换协议》，涉案房屋由原告修建于2012年，并于2017年2月15日已将房屋面积进行了测绘，对外销售时原告作为房屋开发商，是能准确掌握房屋面积的。3.原告与被告签订的合同属于格式合同。被告与原告于2017年4月17日签订的《置换协议》属于格式合同，被告在《置换协议》上签名时，第四条第1项处并没有“根据实测面积据实结算”这几个字，是原告的销售员先让被告签名后，再拿去盖章的，根本没有和被告商量。“根据实测面积据实结算”这几个字是原告后来补写上去的，被告根本不知情，且该《置换协议》的原件原告至今未给被告一份。被告是被征收人，房屋被征收的价格才2200元/㎡，在原告处置换的价格为2500元/㎡，被告购买前是根据自己的实际情况和履行能力选择的房屋面积，被告只能购买合同上的实际面积，原告是很清楚这一客观事实的，根据《民法典》《中华人民共和国民法典》第四百九十八条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。《民法典》《中华人民共和国民法典》第四百九十七条第二项规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该条款无效。被告为证明自己主张的事实，向本院提供了以下证据：1.身份证，拟证明原告的自然身份信息；2.惠得·国际星城物业定购协议，拟证明原、被告于2017年4月17日期签订协议时，明确客车站一栋第三层建筑面积为333.62㎡，单价为2500元/㎡。本院经审理认定事实如下：一、2017年4月17日，原、被告签订《置换协议》，协议约定原告将选购的【思州花园城】物业4栋402、403号房，6栋602、702号房合计487.76㎡，总金额1483765.92元，置换成【惠得·国际星城】物业桂花路客车站B01号房（单价为11500元/㎡，建筑面积50.67㎡，金额为582705元）和客车站3层01号房（单价为2500元/㎡，建筑面积333.62㎡，金额为834050元）。《置换协议》第四条互补差价部分，用手写“根据实测面积据实结算”。二、2018年7月28日，原、被告又签订另一份《置换协议》，约定原告将选购的【思州花园城】物业7栋17-4、18-4号房，合计168.32㎡，总金额512029.44元，置换成【惠得·国际星城】物业桂花路客车站1栋02号房（单价为11000元/㎡，建筑面积53.27㎡，金额为585970元）。该《置换协议》手写“备注：据实计算”。三、2017年2月15日，贵州伟元房屋测绘有限公司对客车站3层01号房（《置换协议》约定面积为333.62㎡）的测绘报告的建筑面积为423.63㎡，超出《置换协议》约定90.01㎡。2021年2月2日，贵州伟元房屋测绘有限公司出具“关于铜仁惠得置业有限公司建设的城南客车站房屋测绘情况的说明”，该说明指出，贵州伟元房屋测绘有限公司于2017年2月接受惠得置业有限公司委托，直到2018年才完成城南客车站房屋面积测绘工作。2021年2月2日，沿河土家族自治县崔家村片区棚户区改造协调指挥部出具“关于崔海棚改安置选房的情况说明”，指出崔海原崔家村房屋属于棚改拆迁范围，为加快棚户区改造工作，指挥部协调惠得置业有限公司对难度较大的拆迁户采取先交房后结算的办法安置，因崔海选房后不与惠得置业有限公司结清账务，铜仁惠得置业有限公司多次要求指挥部催促崔海结算，指挥部崔凯同志与惠得置业有限公司员工丁正南于2018年8月到崔海安置房里通知崔海结账，但至今未结。根据原、被告签订的两份《置换协议》，被告置换前房屋折价为1995795.36元，置换后根据合同面积换得房屋折价为2002725元，经测绘1栋3层建筑面积为423.63㎡，超出《置换协议》90.01㎡，价值225025元。也就是被告崔海置换后取得的房屋价值为2227750元（2002725元＋225025元），超出置换前价值231954.64元（2227750元－1995795.36元）本院认为：一、原、被告签订的《置换协议》是原告提供的填充式的格式合同，但是格式合同与格式条款是不同的概念，格式条款是指为重复使用而预先拟定并在订立合同时未与对方协商的条款，本案《置换协议》是填充式的，手写填充的内容不是预先拟定的，不属于格式条款；二、本案双方签订的《置换协议》在2017年至2018年，根据2003年3月24日通过的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”，本案双方签订的《置换协议》中手写“根据实测面积据实结算”和“备注：据实计算”不是预先拟定的，不属于格式条款，该手写内容很明确地表达了双方之间的结算要根据实际测量的面积结算，也就是要根据贵州伟元房屋测绘有限公司在本案中测绘报告中的建筑面积结算，不属于没有约定或约定不明确的情况，因此，被告崔海应当根据《置换协议》的约定补足原告房屋价款231954.64元。关于诉讼时效问题，贵州伟元房屋测绘有限公司证明测绘工作于2018年才完成，沿河土家族自治县崔家村片区棚户区改造协调指挥部证明崔凯同志与惠得置业有限公司员工丁正南于2018年8月通知过崔海结账，因此，原告的诉讼请求没有超过诉讼时效。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释【2003】7号）第十四条的规定，判决如下：由被告崔海支付原告铜仁惠得置业有限公司房款231954.64元。限于本判决生效后15日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4778元，由被告崔海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 长  田景刚人民陪审员  秦 生人民陪审员  田永刚二〇二一年六月十日书 记 员  田彩霞书 记 员  史尚文