呼和浩特市新城区人民法院民 事 判 决 书（2021）内0102民初4987号原告：许少华，男，汉族，1988年10月15日出生，住呼和浩特市新城区。委托诉讼代理人：许前龙，男，汉族，1964年10月24日出生，住址，与原告系父子关系。被告：内蒙古信达房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区仕奇公园北街和盛嘉园小区**楼**。法定代表人：任永明，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁国峰，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓龙，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。被告：内蒙古华欧亚商贸有限责任公司，住所地呼，住所地呼和浩特市赛罕区风华园**楼**西侧）。法定代表人：董永富，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁国峰，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓龙，内蒙古鹿城联众律师事务所律师。原告许少华与被告内蒙古信达房地产开发有限公司（以下简称信达公司）、被告内蒙古华欧亚商贸有限责任公司（以下简称华欧亚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许少华的委托诉讼代理人许前龙，被告信达公司、被告华欧亚公司的委托诉讼代理人张晓龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许少华向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与二被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》和《信达广场委托租赁经营管理合同》，返还购房款224391元；2.二被告赔偿原告2015年11月19日至2016年11月18日期间的房屋租赁费抵顶房屋价款损失22193元；3.赔偿原告2016年11月19日至2021年5月31日期间的房屋租赁费损失157199元；4.判令被告以403783元为基数，按照银行同期贷款利率自2017年1月1日开始计算利息至本息给付完毕之日止；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年11月19日，原告与被告信达公司签订了两份《商品房买卖合同》、《补充协议》，购买其出售的商业房20364号，实际缴纳购房款224391元，在签订《商品房买卖合同》、《补充协议》的同时，原告与被告华欧亚公司签订了《信达广场委托租赁经营管理合同》，而二被告承诺将原告购买的房屋返租给被告华欧亚公司，并且将折后的购房款246584元冲减一年购房款22193元，所以应该实际缴纳购房款224391元，此外，由于二被告没有履行其后的返租合同，应由二被告以每年的租金34933元为标准，赔偿原告自2016年11月19日至2021年5月31日期间的房租损失157199元。二被告的行为严重侵害了原告的合法权益，从合同签订至今二被告的行为表明已经实际不能履行与原告签订的合同，依据原告与被告签订的三份合同的约定，原告有权解除与二被告签订的合同。原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告信达公司、华欧亚公司辩称，1.原告诉求中包含了租赁合同纠纷中应当审理的事实和诉求，与本案案由无关；2.信达广场无法经营，是整体环境及疫情影响，并非信达公司原因，应当属于情势变更；3.从目前原告提供证据来看，原告的第一项诉求和购房款金额不一致，第2、3项诉求与本案无关，被告请求原告慎重考虑一下合同，一旦解除的话，对于自己的一个法律风险。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的如下事实证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年11月19日，原告与被告信达公司签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发建设的位于呼和浩特市新城区，建筑面积为11.18平方米，单价为14261.81平方米，房屋价款为159447元。同日，被告信达公司向原告出具了收到购房款159447元的《收据》一张。2019年11月1日，原告（出租方、甲方）与被告华欧亚公司（承租方、乙方）、被告信达公司（出卖方、丙方）签订了《信达广场委托租赁经营管理合同》，约定：甲方购买丙方位于信达广场2层20364号商铺，暂测建筑面积11.18平方米，甲方购买商铺后，将该商铺委托乙方经营；第三条委托经营期限：1.乙方接受甲方委托租赁经营的期限为2年，自2019年11月1日至2021年10月31日；第四条租金金额及支付方式：1.2019年11月1日至2020年10月31日，付甲方租金合计34789元；2.2020年11月1日至2021年10月31日，付甲方租金合计43486元；第六条商铺交付约定：上述商铺信达公司交付使用时，甲方委托乙方代表甲方办理接收该物业的有关手续，签署与该商铺交付使用有关的一切文件及代表甲方对该商铺及其配套设施、公共区域等进行验收。原告向本院提交了由财务确认人员“张”书写的《回款确认单》，载明：许前龙，铺位号2B1051，已付金额113464元，二批款金额66000元，尾款金额44000元，置业顾问吴限。原告向本院提交了《内蒙古信达国际商贸城》的广告，其中4.投资案例中包租政策：包租七年，按折后总价返1-5年9%，第6年10%，第7年15%。另查明，本院于2021年5月15日向被告信达公司送达了本案的起诉状副本及传票等材料。本院受理的宋卓礼诉信达公司房屋买卖合同纠纷一案中，宋卓礼向本院提交了：1.2013年10月28日双方签订的《信达国际商贸城内部认购协议》（扫描件），约定：宋卓礼购买信达公司开发的信达广场2层A区1080号商铺，建筑面积9.59平方米，单价24668.3元，总价为236569元；约定首付126569元，二次补交总房款30%，即人民币66000元，第三次补交总房款的20%，即人民币44000元；2.宋卓礼提交三张银行交易回单，第一张显示：交易时间2013年12月28日，转入账户名称樊智俊，汇款金额126569元；第二张显示：交易时间2014年6月29日，转入账户名称樊智俊，汇款金额66000元；第三张显示：时间2015年10月28日，商户名称内蒙古华欧亚商贸有限责任公司，金额44000元。上述三笔金额合计236569元；3.宋卓礼提交三张《收据》扫描件，第一张载明：“2013年10月28日，今收到宋卓礼交来首付（2A-1080）126569元”；第二张载明：“2014年6月29日，今收到宋卓礼交来分期二批款（2A-1080）66000元”；第三张载明：“2015年10月28日，今收到宋卓礼交来尾款（2A1080）44000元”。三张《收据》均加盖有被告信达房地产公司公章，收款人均为张秋微；4.宋卓礼提交《回款确认单》，载明：回款日期2014年6月29日，客户姓名宋卓礼，铺位号2A1080,已付金额126569元，二批款金额66000元，尾款金额44000元，置业顾问陈广新，财务确认张秋微。本院认为，本案的案由为房屋买卖合同纠纷，原告诉请中包含了与被告信达公司之间的房屋买卖合同纠纷关系，亦包含了与被告华欧亚公司、被告信达公司之间的委托经营合同关系，两个法律关系分属于不同的案由，应分别立案审理，庭审中，本院已向原告释明，对于其中的委托经营合同关系应另案起诉处理，本院不予处理，故对于原告请求解除《信达广场委托租赁经营管理合同》、赔偿租金损失、及以租金为基数计算利息的起诉，本院予以驳回；原告对于与被告信达公司签订的《商品房买卖合同》，及被告信达公司向其出具的《收据》中的购房款金额不予认可，认为合同系为了网签时减少房屋的税费，而变更的购房款，非原告真实交纳的购房款，应以原告向本院提交的由被告财务人员出具的《回款确认单》载明的金额确定购房款金额，被告信达公司抗辩称《回款确认单》无被告公司盖章，书写的人员无法证明为被告公司员工，及代表公司行使职务行为；因根据本院已审理的案外人宋卓礼、吕红亮、吕苏文等买受人起诉被告信达公司的房屋买卖合同纠纷案件中，买受人均陈述实际支付购房款非双方签订的《商品房买卖合同》约定的购房款，存在被告在与买受人签订《商品房买卖合同》时收回原认购协议的情形，变更购房款数额，系为了避税，非双方真实购房款金额，在本院审理的宋卓礼诉被告信达公司房屋买卖合同纠纷一案中，宋卓礼向本院提交其与信达公司签订的《认购协议》的扫描件，及被告信达公司向其出具的与《认购协议》对应的购房款《收据》的扫描件，被告信达公司对于此扫描件不予认可，但根据宋卓礼向本院提交的银行交易回单汇款金额及时间，宋卓礼支付的购房款金额与被告信达公司出具的《收据》上，及与宋卓礼向本院提交的《回款确认单》上载明的收款时间及金额相一致，而与宋卓礼与被告信达公司签订的《商品房买卖合同》的购房款金额不同，故本院认定买受人与被告信达公司签订过《认购协议》，存在买受人交纳的购房款与《房屋买卖合同》约定的购房款不一致的情况；根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人的举证能力，本院认定被告信达公司应承担提交《认购协议》、及出具购房款《收据》的举证责任；且根据被告信达公司认可的《房屋买卖合同》约定的购房款《收据》金额，被告亦未向本院提交证据证明原告于开具《收据》之日交纳了载明的金额，或信达公司财务表能够显示收到买受人此购房款金额；因被告信达公司未向本院提交证据证明《认购协议》，及实际收取原告购房款的金额，故本院结合相同买受人宋卓礼提交的证据，对于原告向本院提交的《回款确认单》予以采信，原告实际交纳的购房款数额为223464元（113464元+66000元+44000元）；根据原告与被告华欧亚公司、被告信达公司签订的《信达广场委托租赁经营管理合同》，三方约定了委托经营支付租金的比例及回购条款，现被告未协助原告办理涉案房屋的过户登记手续，也未按照委托经营合同书的约定向原告支付租金，被告的行为构成违约，导致原告签订合同的目的不能实现，故对于原告请求解除与被告信达公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，退还购房款223464元的诉请，本院予以支持；对于原告请求被告支付租金抵顶房款损失的诉请，因原告未向本院提交证据证明，此损失实际抵顶了房价款，且本院已按照原告实际支付的房价款判令被告信达公司予以退还，故原告的此诉请，本院不予支持；对于原告请求被告信达公司支付自2017年1月1日至实际返还购房款之日利息损失的诉请，根据原告与被告华欧亚公司、被告信达公司签订的《信达广场委托租赁经营管理合同》，原告已将涉案房屋委托被告华欧亚公司进行统一经营管理，原告与被告信达公司在解除《房屋买卖合同》之前，原告的损失可通过向被告华欧亚公司主张房屋租金的形式予以弥补，故对于原告的此诉请，本院不予支持；对于合同解除之后的购房款利息损失诉请，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条的规定，判决如下：一、原告许少华与被告内蒙古信达房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2021年5月15日解除；二、被告内蒙古信达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告许少华退还购房款223464元，并支付自2021年5月16日至实际退还之日止的利息（本金按照人民币223464元计算，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告许少华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币2500元，由被告内蒙古信达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员  韩宇二〇二一年六月九日书记员  杨婷