山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁15民终2641号上诉人（原审被告）：赵理增，男，1972年1月5日出生，汉族，农民，住山东省莘县。委托诉讼代理人：李志刚，山东鲁莘朝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：石玉臣，男，1970年6月10日出生，汉族，农民，住河南省范县。委托诉讼代理人：陈景军，男，1968年7月29日出生，汉族，农民，住山东省莘县。系被上诉人表哥。上诉人赵理增因与被上诉人石玉臣农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莘县人民法院（2021）鲁1522民初798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。赵理增上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实与理由：一审程序违法，事实不清，适用法律错误。（一）一审开庭当日赵理增因发生交通事故无法到庭的原因已电话告知一审办案人员，仍按缺席判决程序违法。赵理增2021年4月16日拍摄的涉案楼房现场照片与(2019)鲁1522民初5455号案件审理过程中法庭现场勘验“其余无人使用的楼房内均无水电，室内地面粗糙，进门口未建踏步，路西的房子除已入住的两户外没有安装窗户和玻璃，被告称其于约定期限内完成烂尾续建的工程共计22套房与事实不符”的现状是一致的。上述照片和判决书所载内容足以证明案涉步行街路北西排11号房的现状，本案一审判决认定事实部分(第二页倒数第7行)“并将该房屋直接交付赵理增使用”与事实不符。（二）石玉臣接手烂尾续建，前后累计拖欠赵理增近20余万元砂石料款，赵理增向石玉臣催要两年多未果。涉案工程石玉臣实际超过合同工期三年之久，处于长期停工状态，案涉步行街路北西排11号房按石玉臣的《工程施工承包合同》价格约为14万元，且未实际建成。22套房屋中其他房屋建成后2020年12月份的转让价格为22.5万元。赵理增为了用烂尾楼保障兑现砂石款，石玉臣营造33万元售楼价的假象。依据最高人民法院关于印发《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》的通知第17条具备已经办理了产权转移手续的自愿真实的以房抵债协议才有效之规定，本案一审判决将14万元烂尾楼折抵20万元砂石款后按有效合同，判赵理增支付106000元房款违背上述规定精神。（三）涉案步行街路北西排11号房既无房产证又无宅基证更无国有土地使用证。人民法院出版社《最高人民法院民事案件案由适用要点与请求权规范指引》(第二版)上册第248页“农村房屋买卖合同纠纷是指农民将农村自有居住性房屋转让给他人，他人支付价款的合同产生的纠纷。农村房屋买卖合同，涉及农村宅基地问题，对合同效力需严格按法律规定进行确认。”石玉臣系河南省范县人，从事包工头经营，已有法院判决确认其《工程施工承包合同》系无效合同，石玉臣非本案案由下的适格农民，步行街路北西排11号房既非“居住性房屋”也非“农村自有”，对此规避公共管理政策的房屋，一审将无法办理物权登记错误认定为“虽未办理物权登记”，未曾现场勘验，违法缺席审理，石玉臣、赵理增均未到庭陈述案情，未能核清违法代理人身份，在故意虚假陈述恶意虚假诉讼误导下，将客观上应当驳回诉讼请求的情形，错误认定为已经实际履行的合法有效合同，作出的错误判决应予撤销。被上诉人石玉臣辩称，原审事实清楚，适用法律正确，应予维持。关于赵理增所谓的审理程序问题，当时开庭时，石玉臣到达法院，由于疫情问题法官在了解本人意愿之后，让代理人到庭开庭，而不是石玉臣没有到庭。在庭审前，法官为了谨慎起见，又给赵理增本人打电话，赵理增本人并没有说所谓的交通事故，只是说楼房买卖一事宋忠祥定价过高，宋忠祥是这一块房屋买卖的开发商，当时宋忠祥欠石玉臣的钱，宋忠祥许诺将该房出售后，价款给石玉臣，由于赵理增曾对该工地供砂石料，对楼房的现状以及地理位置非常清楚，该楼房离赵理增原籍莘县柿子园镇赵行村也非常近，赵理增自愿购买该楼房，并与宋忠祥和石玉臣共同达成合意，将该楼房让宋忠祥开合同时，登记的赵理增儿子的名字，之所以给石玉臣打欠条，是因为赵理增实际得到了楼房，并且抵顶了石玉臣33万余元的工程款，赵理增与石玉臣详细计算后，将剩余的106000元给石玉臣出具了欠条，虽然名义上写的是欠石玉臣楼房款，但是楼房的卖家实际是宋忠祥，因抵顶赵理增实际得到了楼房，石玉臣除了抵顶以前拖欠赵理增的砂石料款的之外，得到了106000元的债权，这就是该欠款的形成。原审判决书中，法官也已经注明赵理增微信告知法官开庭时保证到庭，据了解赵理增最近几个月，并没有因为交通事故住院或者伤残，因此赵理增的这种狡辩理由不能成立。石玉臣向一审法院起诉请求：判令赵理增支付下欠楼房款106000元及利息。一审法院认定事实如下：石玉臣从事工程建设，赵理增经营砂石料生意。2016年左右，因建设莘县柿子园镇步行街的楼房，石玉臣赊欠赵理增80000余元的砂石料款。当时案外人岳三奇亦赊欠赵理增60000余元的砂石料款，且石玉臣与岳三奇互不认识。因柿子园镇步行街楼房的开发商即案外人宋忠祥拖欠石玉臣部分工程款，故其将步行街路北西排11号房作价330000余元抵账给石玉臣，双方未签订书面协议，亦未办理房屋变更登记手续。2018年春赵理增欲购买该楼房，并欲以石玉臣及案外人岳三奇赊欠的砂石料款抵作购房款；后石玉臣与开发商谈妥后，由开发商与赵理增签订了购房合同，并将该房屋直接交付赵理增使用；同时，赵理增支付了石玉臣50000元购房款，并将石玉臣及案外人岳三奇赊购砂石料的欠条均交与石玉臣，双方约定由石玉臣向案外人岳三奇主张上述60000余元的欠款，后赵理增又陆续支付部分购房款。同年5月31日赵理增为石玉臣出具证明一份，载明：“证明，莘县柿子园乡柿子园步行街路北西排11号房，每平方（1800元整）每平方壹仟捌佰园，共壹佰捌拾伍平，合计金额（330000元整）大写（叁拾叁万园整）。已付房款贰拾贰万肆仟园整（224000整），还欠拾万零陆仟园（106000元），赵理增，2018年5月31日”，赵理增于该证明签名捺印，石玉臣、赵理增未约定履行期限。经多次催要未果，2021年1月25日石玉臣诉至法院要求赵理增支付下欠购房款106000元及利息；庭审中，石玉臣放弃利息项请求。庭前向赵理增送达传票时，赵理增通过微信辩称：“恶人先告状，是不是法院是说理的地方，开庭时我准时到，放心吧。”庭审时赵理增未到庭、未答辩，应视为放弃了就石玉臣诉称及其提供的证据进行答辩和质证的权利。另，石玉臣自愿以涉案房屋价款为案外人岳三奇抵销其欠赵理增的60000余元砂石料款，系对自身权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以认可。如债权转让行为无效，石玉臣可于证据充分后，另行主张权利。一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。经审查，石玉臣、赵理增之间的农村房屋买卖合同关系是双方真实意思表示，双方虽未办理物权登记，但不影响合同的效力，故双方均应依约全面履行自己的义务。双方虽未约定付款期限，但石玉臣依约向赵理增交付涉案房屋后，赵理增应及时向石玉臣支付下欠购房款106000元，经石玉臣多次催要后，赵理增拒不支付的行为构成违约，故石玉臣要求赵理增支付下欠购房款106000元，于法有据，一审法院予以支持。赵理增无正当理由拒不到庭参加诉讼，法院可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第四百六十七条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十条规定，判决：被告赵理增于本判决生效之日起十日内支付下欠原告石玉臣的购房款106000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半计1210元，由被告赵理增负担。本院二审中，赵理增提交：证据一、莘县交警队交通事故报警记录单一份，证明一审开庭当天，赵理增驾驶车辆发生交通事故才未到庭，一审缺席判决程序违法。证据二、（2019）鲁1522民初5455号判决书复印件三页，证明该生效判决书记载内容显示，长期停工三年多，石玉臣烂尾续建本案所涉房屋未曾完工，生效判决已确定其无效合同，驳回其拖欠工程费诉讼请求。证据三、2021年4月16日赵理增拍摄的房屋现场照片14张，证明房屋现状与证据二生效判决记载勘验情形一致，且现场有范县人民法院张贴的查封裁定。证据四、房屋合同三份，石玉臣身份证复印件一份，证明一份共6页；证明柿子园步行街上下四层四间门面房的价值为约20万元，不是石玉臣一审主张的33万元，赵理增不欠石玉臣所诉的106000元房款。石玉臣质证称：对于第一份证据报警记录显示接警时间为2021年2月7日09:27:18，出警时间为2021年2月7日09:30:18，授警单位为莘县观城中队，报警内容是水泥车鲁ＲＫ××××与轿车苏ＥＮ××××发生相撞，未伤人，报警人：轿车。当时开庭的时间是下午2:30，观城中队这个位置离古云法庭开车就是十几分钟的距离，从上午九点半到下午两点半足足有5个小时的时间，赵理增就是走着也用不了的时间，由于赵理增没有受伤，这不能作为不能到庭的理由。对于证据二，该证据中显示李志刚系石玉臣的代理人，向法庭提交这种证据，明显说明赵理增的代理人违背职业道德，这与本案不是同一法律关系，不能作为认定本案事实的依据。该判决仅证明涉案房屋未曾完工，驳回其拖欠工程费诉讼请求，不能证明上诉人所说的证明目的。对于证据三，对本案没有任何参考价值，因为其证据目录上说明的是2021年4月16日拍摄。赵理增购房是发生于2018年5月31日，当时赵理增是经过多次现场查看之后，认可的购买该处楼房，并且对价款作出了明确的认可，否则也不会出具欠条106000元，对于现状，不管属于什么状态，都以原来的现状为准。对于证据四，宋忠祥出售这些房屋，以什么价格出售，是其双方谈判的结果，并不能说明本案所涉及的价款问题。其中，翟自宇与袁成聚他们签订的买卖合同系李志刚见证，落款时间为2020年12月30日，这种转让合同仅能证明是他们双方之间的合意，并不能证明该处房屋价格情况，因为同一处房屋在不同时间段可能上涨也可能下降。最主要的这上面并没有注明每平米的价格，不同的大小肯定价格也不会一样，这些都不能作为房屋定价的标准。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，涉案房屋系案外人宋忠祥开发，石玉臣承包了涉案楼房的施工，宋忠祥仍拖欠石玉臣工程款，双方达成合意，宋忠祥同意石玉臣出售涉案房屋，房屋价款抵顶欠付石玉臣的工程款。石玉臣持赵理增出具的证明条向赵理增主张剩余购房款，二审中赵理增不认可该房屋价款，称系石玉臣让这样写的，否则石玉臣不认可已经支付赵理增砂石料款。该证明条中清晰记载房屋位置、房屋单价、房屋总价款、已付金额、未付金额，赵理增在该证明条上签名捺印，赵理增作为完全民事行为能力人应当知晓出具该证明条的法律后果，赵理增亦未提交充分证据证明该证明条是在违背其真实意思的情形下出具，应当承担举证不能的不利后果。二审中赵理增提交的证据对本案无参考性，本院不予采信。赵理增曾向石玉臣供应砂石料，应当知晓涉案楼房的情况，结合赵理增将砂石料欠条交于石玉臣的事实，可以认定赵理增自愿购买涉案楼房，一审认定赵理增向石玉臣支付剩余购房款106000元，并无不当。关于一审审理程序问题。二审中赵理增提交莘县交警队交通事故报警记录单一份，证明一审开庭当天，赵理增驾驶车辆发生交通事故才未到庭。根据该证据，发生交通事故的时间为2021年2月7日上午九点三十分，一审开庭时间为2021年2月7日下午两点三十分，赵理增并未提前联系承办法官告知其不能出庭的原因，且事后亦未联系承办法官申请再次开庭，视为对自己抗辩权利的放弃，一审据此缺席判决并未违反法律规定。综上所述，上诉人赵理增的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2420元，由上诉人赵理增负担。本判决为终审判决。审 判 长 孔繁奎审 判 员 石 鑫审 判 员 孙久强二〇二一年六月十七日法官助理 王 蕾书 记 员 刘琦萌