安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1202民初4113号原告：张琳琳，女，1988年9月14日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。委托诉讼代理人：李贺，安徽龙方律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳婷，安徽龙方律师事务所实习律师。被告：阜阳绿地置业有限公司，住所安徽省阜阳市颍州区淮河路2008号海量华府4#酒店式办公502室，统一社会信用代码91341200MA2RGRTD76。法定代表人:薛明辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱琳，该公司员工。委托诉讼代理人：张峰，安徽风采律师事务所律师。原告张琳琳诉被告阜阳绿地置业有限公司（以下简称阜阳绿地置业公司）车位纠纷一案，本院于2021年3月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张琳琳及其委托诉讼代理人李贺、柳婷，被告阜阳绿地置业公司的委托诉讼代理人朱琳、张峰到庭参加诉讼。本案现在已经审理终结。原告张琳琳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即返还多收原告的车位费4000元；2、请求判令被告立即返还原告车位使用费4110元及资金占用费596元（车位使用费合同约定75000元使用3年，每天68.5元，暂计至2021年2月28日，共60天，资金占用费按年利率6%，自2018年9月25日交款时起，暂计算至2021年2月25日止，车位使用费和资金占用费均计至该地下车位经政府验收合格之日时止）；3、本案诉讼费用等费用由被告承担。事实与理由：原告张琳琳购买了被告阜阳绿地置业公司开发的房地产住宅项目——“绿地紫峰公馆”小区内编号E131车位，已向被告支付了车位款79000元。一、关于原、被告签订的《绿地紫峰公馆地下停车位使用协议》。2018年9月25日，被告以“不买车位就要全款”的要求下，原告被迫与其签订了《绿地紫峰公馆地下停车位使用协议》，协议第一、二项约定：该车位有偿提供给乙方（即原告）使用，期限为3年；自2020年12月30日起至2023年12月29日止，使用费总额为75000元（3年使用费75000元远超阜阳当地市场价格）,而被告实收取79000元，多收的4000元应予返还；2020年12月28日，被告给原告的《车位交付通知书》中写的是“你租赁的绿地紫峰公馆地下车位......”，及在说明中强调“如后期该车位根据政府政策可办理产权登记，相应的车位维修基金或契税有业主自行缴纳...”在《车位交付须知》中又把原告定位为“车位租赁人”，同时，《绿地紫峰公馆地下停车位使用协议》第十项约定“如双方签订的《商品房买卖合同》解除，则该车位有偿使用协议也自行解除”；以上被告对原告不同的定位可以看出，被告一直在诱骗原告与其签订名为“使用”，实为“买卖”的协议，系捆绑销售车位行为。对签订《地下车位使用协议》存在重大误解，不具备真实意思表示，且违反法律强制性规定，给原告和其他人之间发生权属纠纷留下了严重隐患，合同目的不能实现，同时该协议第一、二、七、九条为被告“免除或者限制其责任，排除对方权利或者加重义务”的条款，被告没有以加粗加黑形式尽到有提示、说明的义务，且被告公司销售顾问还一直告知是出售车位。二、“绿地紫峰公馆”地下室工程未经政府验收合格就交付给原告。1、从《关于阜城住宅小区地下车位（库）办理不动产登记有关问题的通知》及解读中得知，原告购买的地下车位可以办理办理不动产登记，现因被告交付的车位未取得政府验收合格，没有将地下车位（库）经法定程序备案，导致原告无法办理不动产登记；同时，《地下车位使用协议》第二条第二款约定，地下室工程经政府验收合格方可投入使用；2、住房和城乡建设部发布《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第14条12项，第26条规定，单体建筑面积大于4万平，实行消防强制验收制度，紫峰公馆地下建筑面积：47458平方米；属于特殊建设工程，未经消防验收，禁止投入使用。3、车位（库）尺寸没有达到《车库建筑设计规范》（JGJ100-2015）规定标准，即2.4mX5.3m的要求。地下车库通往电梯处的过道，报建图与施工图均是坡道，而实际上建为台阶，老弱病残者及推车通行极为不便。截止目前，该车位所属地下室工程未经政府验收合格，被告在合同约定的使用期间内无法向原告交付使用，被告应向原告退还政府验收合格之前的使用费及资金占用成本，即每天按68.5元计算。原告认为，被告违约和侵权事实明显，给原告带来金钱和时间上的重大损失，严重损害了原告等的合法利益。现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告阜阳绿地置业公司辩称，原告所提供的《绿地紫峰公馆地下停车位使用协议》系原、被告真实意思表示，根据《民法典》第四百六十五条之规定，依法成立的合同，对双方具有法律约束力，受法律保护。双方当事人均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告在购买被告开发的房屋后又自愿交纳车位使用费，《使用协议》对当事人、标的、数量、价格等都予以了确定，说明双方就车位使用已经达成合意，已成立合同关系，均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告在与原告签订《商品房买卖合同》时已经在作出了说明，买受人可通过购买或租赁方式获取车位所有权或使用权，车位售价或租金另行约定，合同中亦有体现。故被告销售车位与销售商品房各自独立，原告提出被告存在捆绑销售车位的强制交易行为，无证据证明原告所述属实。国家鼓励、支持企业事业单位、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。涉案车位无论是人防车位或非人防车位，均系被告开发建设，根据规定，被告享有对涉案车位的使用管理权和收益权。被告转让车位的使用权，并未损害国家利益，并未违反法律、行政法规的强制性规定。被告将车位使用权以合同方式转给原告的行为有效并无不当。请驳回原告诉求。经审理查明：2018年9月25日，原告为购买被告开发的阜阳绿地紫峰公馆项目商品房，与被告签订《绿地紫峰公馆小区地下停车位使用协议》（以下简称车位使用协议）一份一份。《车位使用协议》约定：由被告将绿地紫峰公馆小区地下停车位有偿提供原告使用(编号为E131号)，车位使用费75000元、期限为3年(自2020年12月30日起至2023年12月29日止)；前述期限届满后，被告自愿同意该车位由原告免费继续使用至国土证上的土地使用截止时间止等内容。原告将车位使用费79000元支付给被告。2020年11月车位已经相关部门验收合格。2020年12月在被告交付车位时，原告认为被告捆绑销售车位、车位未经政府验收合格，且也不符合《车库建筑设计规范》(JGJ100-2015)的标准，无法正常使用车位，致使《车位使用协议》目的无法实现为由拒收车位。为此，原告诉至本院要求支持其诉讼请求。上述事实，由原告的身份证，被告的营业执照，《车位使用协议》，收据，建设工程消防验收备案凭证，车位交付通知书及当事人当庭陈述在卷予以佐证。本院认为，根据法律规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。本案中，原告作为完全民事行为能力人，其与被告签订《车位使用协议》是其自愿选择的结果，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效对双方当事人均具有约束力。被告依法竞得涉案国有土地建设使用权后经规划许可，其投资建设商品房及车位应当计入开发成本；根据“谁投资、谁收益”的原则，可以认定被告对案涉车位拥有合法的处分权利，其有偿收取的车位使用费仅作为原告使用该车位的对价，该行为并不违反相关法律规定，所以被告与原告约定的车位使用期限与国土证使用权期限相同也不违反相关法律规定；故原告主张被告捆绑销售车位，本院依法不予采信。根据《车位使用协议》约定被告应收取原告车位使用费75000元，而其实际收取原告车位使用费79000元，所以原告要求被告返还多收取的车位使用费4000元，符合法律规定，依法予以支持。另，因被告已经举证证明涉案车位于2020年11月经相关部门验收合格，其亦在合同期内通知原告交付车位,而原告提供的证据不足以证明涉案车位规格违反国家强制性规定，所以对于原告的第二项诉讼请求，本院依法不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第二百七十五条、第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告阜阳绿地置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张琳琳车位使用费4000元；二、驳回原告张琳琳其他的诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由原告张琳琳负担15元，被告阜阳绿地置业有限公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员 江 敏二〇二一年六月一日书记员 聂小草