北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0114民初9967号原告（反诉被告）：北京浩茗瑜伽健身有限公司，住所地北京市朝阳区水岸庄园1010号楼5层(05)505-2号。法定代表人：甘泉，总经理。委托诉讼代理人：郄建文，北京国枫律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京京妮商业有限公司，住所地北京市顺义区杨镇田家营村环村北路2号。法定代表人：张奥博，经理。委托诉讼代理人：李云峰，北京市京哲律师事务所律师。原告北京浩茗瑜伽健身有限公司（以下简称浩茗瑜伽公司）与被告北京京妮商业有限公司（以下简称京妮商业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月25日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员李戍环独任审判，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告浩茗瑜伽公司法定代表人甘泉,委托诉讼代理人郄建文，被告京妮商业公司委托诉讼代理人李云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。浩茗瑜伽公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院确认原被告双方签署的《房屋租赁协议》于2021年1月20日解除；2．判令被告退还原告房屋租赁押金77928元；3．判令被告退还原告因在疫情期间未使用房屋2020年2月份和3月份的房屋租金共计82604元；4．判令被告退还在承租期间收取的自2017年8月1日至2020年1月31日物业费（卫生费，200元/月）共计6000元；5．判令被告赔偿原告剩余租赁期内装饰装修的损失80375．5元；6．判令被告支付原告各项经济损失，包括被被告损坏或丢失的家具、设施、设备32000元（实木桌25000元、更衣柜7000元）以及学员退费而给原告造成的损失462856元，合计741763．5元；7．判令本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2016年8月1日，北京浩茗瑜伽健身有限公司徐伟，与北京京妮商业有限公司负责人马学静，于昌平区签署了《房屋租赁协议》：被告将位于北京市昌平区××的房屋租赁给原告用于瑜伽健身培训使用，房屋建筑面积366平方米；租赁期为：2016年9月18日至2021年6月17日。由于受疫情影响，为响应国家对教育、健康培训行业有关规定，在疫情期间闭店的相关政策，导致原告无法利用所承租被告的房屋进行经营活动．根据《合同法》第117条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，被告还以未缴纳2020年4月、5月房租为理由做出了对原告承租的该房屋私自上锁，且未经允许禁止进入的行为，直接致使原告无法使用。原告于2020年6月1日向被告提出了解除双方签署的《房屋租赁协议》的申请，并提出了要求被告退还该房屋押金款共计77928元，及退还在疫情期间未使用该房屋，原告于2020年1月11日交于被告的2020年2月1日至2020年3月31日的房屋租金82604元。并要求被告退还原告在2016年9月至2020年1月31日物业费（卫生费）共计8200元。本案审理过程中，被告天通苑店店长马学静等人于2020年12月底突然将原告向被告合法承租的房屋（还在租赁期内）在未征得法院及原告的同意下，甚至在未告知原告和法院的情况下，擅自将原告合法承租的房屋“浩茗瑜伽馆”拆除，且原告承租房屋内有些设备、设施已被被告损坏或丢失。经法院多次询问，被告才告知其已在2020年11月份将该房屋出租给了第三方。原告与被告房屋租赁合同纠纷的诉求本是要求继续履行租赁合同，但现在瑜伽馆已被被告擅自强行拆除，原告承租房屋内有些设备、设施也已被被告损坏或丢失，鉴于被告擅自强行拆除原告承租的房屋，双方之间的房屋租赁合同无法继续履行，原告不得不申请变更诉讼请求，请求解除双方之间的房屋租赁合同，但被告应依照法律法规的规定承担违约赔偿责任，赔偿原告的全部损失。京妮商业公司辩称，同意2021年1月20日解除租赁合同，但主张合同解除的原因是原告违约；不同意原告其他诉讼请求，我们没有上锁，没有干涉原告自主经营。而且原告发现被上锁后，没有搞清楚上锁的行为人，原告可以通过其他途径进行救济。原告在提交的证据中微信提到物业上锁不让进，并没有指出是被告行为，确实也不是被告行为，我们收房租不让原告进不符合常理。卫生费不同意退还，在实际履行中我们只是代收。原告明确表示不在继续承租房屋，之前的承办法官为双方设定交接时间，交接确定之日由于原告原因未搬离，我方出租房屋不是自有房屋，也是通过租赁方式取得，过去一年中我方损失很大，原告从2020年3月至今没有交纳任何房屋租金，我方也要考虑自身损失问题，在原告明确表示不再承租，我方才将房屋出租给第三方，原告及其学员造成的问题，完全是原告经营期间造成的经营纠纷，与本案无关，原告已将营业执照注册地迁到北京市朝阳区，承租涉案房屋不具备合法经营资格，处理的投诉都是朝阳市场局处理，是否应退费也不是本案审理范围，故不同意原告诉求。京妮商业公司向本院提出反诉请求：1．请求判令被反诉人支付反诉人2020年3月18日至2020年12月11日房屋租金386586元；2．诉讼费由被反诉人承担。事实及理由：反诉人与被反诉人双方于2016年8月1日签订《商铺租赁合同》，合同约定，反诉人将坐落于北京市昌平区××房屋出租给被反诉人使用。期限自2016年9月18日起至2021年6月17日终止。合同还约定了租金标准、给付期限、方式等权利义务。但被反诉人拖欠2020年3月18日至2020年12月11日未付。故此，提起反诉，请求依法判决。浩茗瑜伽公司对京妮商业公司的反诉辩称，不同意被告反诉请求，三、四月是疫情期间，六月份二次疫情，都应减免租金，2020年5月2日被告给原告大门上锁，没办法给学员上课，导致部分学员退费。根据合同第19．3款，原告没有按期交纳房租，被告不能上锁导致原告无法营业。被告在房屋租赁合同争议期问擅自将房屋出租北京海淀区私立新东方学校，被告将以出租给我方的房屋尚未经法院判决解除租赁合同情况下将房屋出租第三方，已严重违反合同约定应承担原告全部损失赔偿责任，包括我方装修损失及会员退费导致的全部损失，返还原告已交纳的房屋租金及押金。被告违反规定并违约，擅自出租给第三方，被告所称在12月将原告租赁房屋擅自拆除，根据民法典相关规定被告应承担违约责任，赔偿原告全部损失。不同意支付租金，在我方合法承租期间已经支付全部租金，在2020年1月疫情时按规定应减租免租，但被告所述我方未缴纳租金，由于被告5月1日擅自在我方租赁房屋加锁，导致我方无法进入租赁房屋进行合法经营活动，我方多次与被告联系，要求开锁，但被告始终不开锁并且对我方进行违法操作，导致我方被迫向被告提出解除。被告不允许我方去涉案房屋拿我方物品逼迫我方解除合同，在法院审理期间，原告要求继续履行合同，被告也同意继续履行合同，双方就租金在庭审中有不同意见，但在调解下一直努力解决租金事宜，但被告偷偷将房屋出租第三方，再未告知法官及我方情况下擅自铲除原告租赁房屋，导致双方合法的租赁合同无法继续履行，故我方不得不提出要求解除租赁合同，被告违约我方有权主张一切损失，包括我方学员因房屋不存在而导致的退费。我方工商登记租赁地址变更并不影响房屋租赁合同履行，与本案无关，我方在北苑店开了瑜伽店，将租赁地址迁到北苑，完全与本案租赁地不冲突，完全可以继续履行。租赁地址变更也是因为被告采取手段导致我方不得不迁地址。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年8月1日，京妮商业公司（甲方，出租人）与浩茗瑜伽公司（乙方，承租人，法定代表人徐伟）签订《商铺租赁合同》（以下简称租赁合同）一份，约定甲方将坐落于北京市昌平区××场地及附属设施出租给乙方使用，租赁标的经营范围为瑜伽，租赁期限共57个月，自2016年9月18日起至2021年6月17日止。租赁合同第四条载明：2016年9月18日至2018年6月17日，月租金38964元，2018年6月18日至2020年6月17日，月租金41302元，2020年6月18日至2021年6月17日，月租金43780元。租金支付施行季付款制，首次租金在本合同签订时和履约保证金一并支付，下次付租时间在每期付款到期前10日。租赁合同第8．1条载明：为确保乙方全面履行本合同及保证其提供商品和服务的质量，乙方应于本合同签署当日向甲方支付履约保证金（含商品质量保证金）计77928元，履约保证金在合同有效期内不计利息。第8．4条：在本合同有效期内的任何时候，乙方均无权要求甲方接受用履约保证金支付或抵冲乙方应付的任何款项。第11．5条载明：当租赁期届满或本合同因其他原因提前终止，乙方应当对自行装修部分进行拆除，负责将装修垃圾及其他物品清理完毕后向甲方交还租赁标的，并确保甲方交付租赁标的时所提供的场地及附属设施完好无损。租赁合同签订后，双方按约履行了合同，浩茗瑜伽公司入住案涉房屋开展经营，店名为浩禅瑜伽。2017年7月31日，甘泉（乙方，受让方）与徐伟（甲方，转让方）签订《瑜伽馆转让协议》，约定徐伟将位于案涉房屋的浩禅瑜伽店及北京浩茗瑜伽健身有限公司转让给甘泉。该转让协议约定：转让给乙方后，乙方履行原瑜伽馆的租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及水电费及其他各项费用。甲乙双方自签订合同之日起，甲方之前办理会员卡的会员，乙方将无偿服务至会员合同期满为止。转让后店里现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等、营业设备等全部归乙方。转让费共计117928元。乙方于2017年7月31日已向甲方支付40000元，剩余77928元即物业押金甲方自动放弃，放弃后归乙方所有。乙方在2017年7月31日前一次性支付给甲方。协议签订后，2017年8月9日，浩茗瑜伽公司投资人和法定代表人均变更登记为甘泉，原租赁合同继续履行。浩茗瑜伽公司当庭陈述转让费117928元包括押金和预交一个月房租，且其保留原有装修，并未进行新的装饰装修，其免费提供后续会员的服务用于折抵装修费用。京妮商业公司陈述并未向徐伟退还押金。2020年2月至3月，受新冠疫情影响，案涉房屋所在的商场未能正常营业。2020年2月7日，北京市昌平区天通苑北街道办事处发布《停课公告》，通知各培训机构，按照市、区疫情防控工作总体的要求，在此期间所有机构不得开展一切线下培训活动。浩茗瑜伽公司陈述2020年4月开始陆续营业，2020年5月2日起，案涉房屋房门被强行加锁，浩茗瑜伽公司无法正常经营，双方就免租期及租金支付、合同继续履行等问题发生争议，浩茗瑜伽公司遂向本院提起诉讼。本案审理过程中，本院指定双方于2020年12月11日就案涉房屋及房屋内物品进行交接，但双方协商未果当天未办理交接。京妮商业公司陈述其于2020年11月底将涉案房屋出租给第三人，第三人于2020年12月28日将涉案房屋内物品腾空，装饰装修拆除，京妮商业公司将浩茗瑜伽公司的设施设备另行存放。经本院组织双方现场查勘，浩茗瑜伽公司主张设施设备中丢失实木桌一张和更衣柜一组。后经浩茗瑜伽公司与京妮商业公司协商一致，双方完成了涉案房屋内设施设备的交接。双方当庭确认租金已支付至2020年3月18日，押金已支付77928元，卫生费已支付至2020年3月1日。京妮商业公司陈述受疫情影响，各个培训机构于2020年9月份才开始正式恢复营业。本院认为，依法成立的合同，对双方具有法律约束力，各方当事人应当依法全面履行合同。京妮商业公司与浩茗瑜伽公司签订租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按照租赁合同约定履行合同义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。浩茗瑜伽公司主张合同于2021年1月20日解除，京妮商业公司当庭予以同意，本院对此不持异议。浩茗瑜伽公司主张退还房屋租赁押金的诉讼请求，因租赁合同已解除，要求出租方京妮商业公司返还房屋租赁保证金，符合租赁合同的约定，证据充分，本院予以支持。浩茗瑜伽公司主张退还其疫情期间未使用房屋2020年2月至2020年3月的房屋租金的诉讼请求，因双方当庭确认浩茗瑜伽公司已支付房租至2020年3月18日，由于疫情的原因，政府部门采取了相应的疫情防控措施，特定时期内浩茗瑜伽公司无法正常营业，该情况属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可归责于双方的原因，因浩茗瑜伽公司在此期间并未实际使用涉案房屋，依据公平原则，对于该期间房屋租金应当由浩茗瑜伽公司和京妮商业公司各承担50%，故本院依法对于浩茗瑜伽公司主张的未使用期间2020年2月1日至2020年3月18日的租金费用65284元的50%予以支持。关于浩茗瑜伽公司主张的退还物业费的主张，没有相关法律依据，本院不予支持；关于浩茗瑜伽公司主张的装修损失的诉讼请求，在本案审理过程中，双方庭审中均同意继续履行合同的情况下，京妮商业公司未经浩茗瑜伽公司同意拆除案涉房屋装饰装修，并将房屋转租第三人，加剧了双方的矛盾，故京妮商业公司拆除行为存在过错，本院依法对于剩余租期内的装饰装修残值予以支持。关于浩茗瑜伽公司主张的因案涉房屋内被拆除腾空后丢失的实木桌子和更衣柜损失，根据浩茗瑜伽公司的举证情况，本院依法酌定该部分损失为9000元。关于浩茗瑜伽公司主张的因案涉房屋无法使用给学员退费造成的损失一项，没有相关法律依据，本院不予支持。关于京妮商业公司反诉主张的要求浩茗瑜伽公司支付2020年3月18日至2020年12月11日房屋租金一项，根据已经查明的事实，受疫情影响停课期间浩茗瑜伽公司未实际使用涉案房屋，依据公平原则，对于该期间房屋租金应当由浩茗瑜伽公司和京妮商业公司各承担50%；对于恢复正常经营后合同仍不能履行的问题，承租方浩茗瑜伽公司未支付2020年3月18日以后的租金，存在违约行为；案涉房屋被强行加装新锁，京妮商业公司提供租赁物存在瑕疵影响承租人实际经营，故双方均存在过错，对于该期间房屋租金亦应当由浩茗瑜伽公司和京妮商业公司各承担50%。本院结合双方的过错程度、房屋实际使用经营情况，依法确定浩茗瑜伽公司应支付京妮商业公司2020年3月18日至2020年12月11日房屋租金共计188249元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京浩茗瑜伽健身有限公司与北京京妮商业有限公司于2016年8月1日签订的《商铺租赁合同》于2021年1月20日解除；二、北京京妮商业有限公司于本判决生效后七日内支付北京浩茗瑜伽健身有限公司房屋租赁保证金77928元、租金损失32642元、装饰装修损失5000元和物品损失9000元，共计124570元；三、北京浩茗瑜伽健身有限公司于本判决生效后七日内支付北京京妮商业有限公司租金188249元；四、驳回北京浩茗瑜伽健身有限公司其他诉讼请求；五、驳回北京京妮商业有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11218元，由北京浩茗瑜伽健身有限公司负担9334元（已交纳）；由北京京妮商业有限公司负担1884元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费3549元，由北京浩茗瑜伽健身有限公司负担1734元，于本判决生效后七日内交纳；由北京京妮商业有限公司负担1815元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 李戍环二〇二一年六月十八日法官助理 赵财华书 记 员 徐 萌