北京市西城区人民法院执 行 裁 定 书（2021）京0102执异476号异议人：张国良，男，1989年06月16日出生，汉族，户籍地北京市昌平区。委托代理人：张丽娟，云南天外天律师事务所律师。申请执行人：丁燕芳，女，1957年9月18日出生，汉族，住北京市大兴区。委托代理人：刘健，北京市康博律师事务所律师。被执行人：丁燕梅，女，1962年4月1日出生，汉族，住北京市西城区。本院在丁燕芳与丁燕梅申请诉前财产保全一案过程中，异议人张国良向本院提出案外人异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。张国良称，请求贵院撤销（2019）京0102财保662号民事裁定书，并解除对北京市西城区XXX号房屋（以下简称涉案房屋）的查封以及停止对该房屋的执行措施。事实及理由：2019年02月02日，异议人张国良与被执行人丁燕梅签订了案涉《房屋买卖合同》（以下简称“合同”），约定：当事人双方同意，自本合同签订之日起100日（同年5月13日）内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，张国良积极向丁燕梅主张并要求其办理房屋过户手续，丁燕梅却以各种理由搪塞、推脱，至今未能成功办理房屋过户手续。2019年9月2日，异议人张国良向丁燕梅支付了全部的购房款。2019年9月4日，异议人张国良被告知案涉房屋已申请执行人申请查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，异议人张国良对案涉房屋已满足排除强制执行的三个基本要件：1.异议人张国良已经支付全部价款。2019年02月02日，丁燕梅与张国良签订房屋买卖合同，约定丁燕梅将案涉房屋出售给张国良，该协议是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方的房屋买卖行为应受法律保护。2019年9月2日，张国良按照合同约定支付了全部购房款330万元。2.异议人张国良已实际占有案涉房屋。房屋买卖合同签订后不久，被执行人丁燕梅将案涉房屋智能锁密码告知异议人张国良。在贵院采取强制措施前，被执行人丁燕梅已将案涉房屋交由张国良居住及由张国良缴纳相应的生活费用（包括但不限于电费）。故异议人张国良已实际占有并使用该房屋。3.异议人张国良对未办理过户登记手续没有过错。因被执行人故意拖延办理过户登记手续，被执行人的消极行为直接导致异议人无法办理产权过户登记。即张国良虽未取得案涉房屋的所有权，并非其自身原因导致，张国良对案涉房屋未办理过户登记手续并没有过错。综上，人民法院不应查封案涉房屋。现提出书面异议，请求贵院依法支持申请人的请求。张国良提供房地产权登记信息，北京市存量房屋买卖合同，中国工商银行借记账户历史明细，货运订单信息，电费缴费记录，违约责任书等材料证明。丁燕芳称：第一、张国良提交的银行卡历史明细并不能证明其支付全部价款。1、银行取款流水明细与本案无关联性。根据张国良提交的银行流水明细，显示其于2019年9月2日柜面卡取337.5万元，并未显示该笔款项作为购房款支付给了丁燕梅，该证据与本案无关联性。2、巨额款项提现交付不符合常理。如张国良与丁燕梅存在真实的房屋买卖行为，出于自身安全考虑，也应该通过银行汇款方式支付330余万元的巨额房款，保留好付款证据，而不是通过面对面交付现金这种没有任何安全保障的支付方式。况且，这330余万元本就存放在张国良名下的银行卡里，想要提现还得向银行预约，非常繁琐。所以，张国良在2019年9月2日银行取款337.5万元，不能证明其交付了房款，其行为违反常理。第二、张国良并未实际占有案涉房屋。张国良提交的货运订单无法证明与本案有何关联性，电费缴费凭证信息不完整，即使是张国良为案涉房屋缴纳了电费，但仅仅2019年7月至9月短短两个月的缴费单据，也不能证明张国良一直居住在案涉房屋，也可能是张国良代缴电费，因此，上述相关证据并不能当然的证明张国良实际占有案涉房屋。并且，根据丁燕梅向家人的叙述，案涉房屋目前是由丁燕梅出租给他人使用。第三、张国良对未办理过户登记有过错。张国良并未按照《房屋买卖合同》约定支付定金，是有过错的行为。根据《房屋买卖合同》第四条第（二）款第2项的约定，张国良作为买受人应向丁燕梅支付定金58.5万元，但张国良提交的证据中并没有该笔定金的支付凭证。张国良与丁燕梅的买卖合同，合同约定的过户日期是合同签订之日起100日内，即2019年5月13日，那么，张国良应于2019年5月13日之前支付定金58.5万元。因此，在张国良未支付定金及房款的情况下，丁燕梅不办理过户合情、合理、合法。所以，张国良未按照合同约定支付定金的行为，是违反《房屋买卖合同》的过错行为。第四、张国良所谓的“支付全部价款”的日期是在贵院作出对案涉房屋进行查封的裁定之后，不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的第十七条。1、丁燕芳与赵博宇、丁燕梅因民间借贷纠纷，丁燕芳于2019年8月6日向贵院立案起诉，并申请了财产保全。贵院于2019年8月9日作出了对丁燕梅名下的案涉房屋进行查封的（2019）京0102财保662号民事裁定书，本裁定立即执行。该诉讼案件于2020年8月6日开庭审理，经贵院主持调解，丁燕芳与丁燕梅、赵博宇达成和解：丁燕梅、赵博宇于2020年10月6日前偿还丁燕芳借款本金273000元及案件受理费2698元。由于丁燕梅、赵博宇未向丁燕芳支付任何款项，丁燕芳已经向贵院申请了强制执行。2、贵院作出对案涉房屋进行查封的裁定时，张国良尚未支付购房款。即使张国良能够提供充分证据证明其于2019年9月2日向丁燕梅支付了全部价款，但仍晚于（2019）京0102财保662号民事裁定书的时间，贵院在作出查封案涉房屋裁定时，张国良尚未支付任何房价款，（2019）京0102财保662号民事裁定书的作出符合法律规定，张国良即使在查封裁定作出后缴纳了全部购房款，也不适用最高院关于查封的相关司法解释。第五、张国良在《执行异议申请书》中依据的司法解释已被修改，修改后的第十七条与《执行异议申请书》内容不一致。第六、张国良与丁燕梅恶意串通，企图通过解除对案涉房屋的查封阻止已生效法律文书的执行。二人并无实际买卖案涉房屋的真实意图，只是为了阻止丁燕芳对案涉房屋进行合法的强制执行。1、张国良与丁燕梅只签订了纸质的《房屋买卖合同》，并未进行网签。案涉房屋是商品房，北京市的商品房买卖合同必须进行网签，没有办理房屋买卖合同网签是不能够办理过户、无法实现房屋买卖的目的的。按照张国良所说，其房屋买卖合同是2019年2月2日签订的，合同约定的过户日是2019年5月13日之前，张国良自称的支付全部价款的日期是2019年9月2日，在此期间内，双方一直没有进行网签，没有履行必要的程序，可见双方根本没有买卖案涉房屋的真实目的。2、购买北京市商品房需要具备相应的条件才能享有购房资格，张国良并未提供证据证明其具有北京市购房资格，如其在签订房屋买卖合同时根本不具备购房资格，则因主体不适格无权对案涉房屋提出权利主张。3、房款金额前后不一、房款支付证据不完整。（1）合同约定的房款是330万元，2019年9月1日丁燕梅出具的《违约责任书》中又说成张国良向丁燕梅支付337万元，既然张国良一再认定丁燕梅、赵博宇对其数次欺诈，却又在其自认为自己“无过错”的情况下多付了7万元，极不合理。（2）《违约责任书》中丁燕梅自认向张国良赔付双倍定金、违约金共计170万元，正常来说就可以直接在房款中抵扣，但张国良却要先把全部房款支付给丁燕梅、赵博宇母子，按照常理张国良一定会担心已付资金的安全，如此操作只有一种可能，就是张国良根本不会实际付款。（3）2019年9月2日，根据张国良提交的银行流水明细可以推定：张国良只是将337.5万元取出，给人一种他取钱支付房款的错觉，但实际并未将房款交给丁燕梅。4、《违约责任书》反应出的张国良与丁燕梅严重的不公平、不合理的反常行为，能够进一步直观看出二人恶意串通阻止丁燕芳合法执行的真实目的。（1）明显低于市场价。案涉房屋是北京市西城区的学区房，2019年的房屋单价已经在12万元左右，而张国良的买卖合同单价才8万元，已经是明显低于市场价。（2）案涉房屋可以低价置换同小区更大房屋，张国良无需支付任何费用即可获得置换后的房屋的产权，丁燕梅无偿转让巨额利益的行为极其可疑，是为显失公平。据丁燕梅介绍，由于开发商新建的楼房对案涉房屋产生一定的遮挡，开发商同意她补交少量房款（40-50万元），在同小区新建的楼房中置换一套60多平方米的房屋，由此可推断，置换后的房屋价值将大大高于案涉房屋，丁燕梅将这巨大的利益无偿让给张国良，实属不合理的显失公平。（3）《违约责任书》中定金罚则与违约金同时适用。丁燕梅出具的《违约责任书》认可同时向张国良赔付双倍定金和违约金，首先，这一行为已经违反了《中华人民共和国民法典》588条定金罚则与违约金只能选择其一的规定。其次，张国良根本没有支付定金的行为，又怎能适用定金罚则？《违约责任书》既不符合法律规定、也没有事实依据，根本就是不负责任的信口开河，可见双方认可该《违约责任书》就是形式上写给贵院和丁燕芳看的，根本不会实际执行，也再次证明了双方恶意串通企图阻止生效法律文书的执行的意图。综上，张国良据以提出执行异议的司法解释已被修改、张国良未按照合同约定支付定金是有过错行为、张国良未能在人民法院作出查封案涉房屋裁定之前支付全部房款、张国良目前并未实际占有案涉房屋等情形，使得张国良的执行异议缺乏法律和事实依据。而张国良与丁燕梅一系列不合法、不合理的房屋买卖行为，证明了二人恶意串通，企图阻止贵院依法强制执行的目的。因此，请求贵院依法驳回张国良的执行异议申请。本院经审查查明：2019年8月9日，本院作出（2019）京0102财保662号民事裁定：查封丁燕梅名下位于北京市西城区XXX号房屋（房权证号：京房权XXX号）。后丁燕芳与赵博宇、丁燕梅民间借贷纠纷一案，本院于2020年8月6日作出（2019）京0102民初37537号民事调解：赵博宇、丁燕梅于2020年10月6日前偿还丁燕芳借款本金273000元。2019年2月2日，丁燕梅与张国良签订《北京市存量房屋买卖合同》，张国良购买丁燕梅所有的涉案房屋，房屋成交价330万元；定金585000元。2019年9月2日，张国良自其中国工商银行陶然亭支行账户内，通过柜面渠道取款3375000元。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张国良与丁燕梅签订的《北京市商品房买卖合同》中对房屋价款的支付时间、支付方式等重要条款并未约定，张国良仅凭其提供的2019年7月至9月的生活缴费凭证无法证明其对涉案房屋形成持续稳定的占有；且张国良没有按照合同约定的期限支付定金，本院查封涉案房屋后，张国良确有取款的行为，但该款的是否给付丁燕梅，丁燕梅是否收取了该款项均没有证据证实。综上，张国良提供证据不足以证明其同时具备上述司法解释规定的四个法定要件，故对其异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人张国良的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  赵燕来审判员  刘 敏审判员  张 毅二〇二一年六月二十五日书记员  刘 岩