.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2018）宁0105民初939号原告：胡爱群，女，1963年12月15日出生，汉族，宁夏艺校退休教师，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：吕长青、高洁，宁夏宁银律师事务所律师（特别授权）。被告：银川西夏万达广场有限公司，住所地宁夏银川市金凤区。法定代表人：齐界，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡慧丽、张明利，北京市盈科（银川）律师事务所律师（特别授权）。原告胡爱群与被告银川西夏万达广场有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡爱群及其委托诉讼代理人吕长青、高洁，被告银川西夏万达广场有限公司的委托诉讼代理人胡慧丽、张明利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡爱群向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告因无法收房而产生的损失（从约定交房日起至房屋达到交房标准且能够正常使用为止，以购房款为基数参照西夏万达商品房贷款利率计算），至起诉时为240761元；2.赔偿原告因房屋无法使用期间的物业、采暖费损失16134元；3.判令被告按照房屋设计图纸恢复房屋的烟道，使原告房屋达到交房标准；4.本案的案件受理费由被告负担。诉讼中，原告调整第一项、第二项诉讼请求的理由为被告按照给原告的实际损失支付违约金240761元、支付实际损失16134元。事实和理由：2014年10月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的××区商品房。被告预售时在广告、宣传材料及销售人员的推介中，宣称西夏万达广场的金街按照功能不同，划分A、B、C、D四个区，分别为精品区、生活区、儿童区及餐饮区。原告购买的房屋二楼因开设幼儿园，将房屋烟道封堵，房屋漏雨严重，造成房屋无法使用，因不符合交付条件，原告至今未接受房屋。被告违反合同约定不能给原告按照合同约定时间交房并造成原告损失的事实清楚，被告应向原告支付违约金，但鉴于原、被告双方约定的违约金过低，原告请求判令被告按照因违约给原告造成的损失增加支付违约金。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，请求依法裁判。被告辩称，涉案房屋已经竣工验收，也达到了交房条件，是原告没有正当理由拒绝接收房屋，被告不应当承担无法收房的责任。合同附件十一补充协议部分第六条第2项约定”双方一致同意，将本合同第九条中该房屋的交付条件变更为：甲方取得建筑工程竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件。房屋交付时，乙方应签署房屋交接单并履行领受房屋的义务，不得以任何理由拒绝接受房屋，否则按因乙方原因造成该房屋未能按期交付办理，甲方就此不承担延期交房责任”，该条第4项约定”乙方逾期办理房屋交接手续，或因乙方原因造成该房屋未能按期交付的，乙方应按日向甲方支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为甲方在入货通知书送达之日起的第五日已经将该房屋交付乙方”。被告在取得竣工验收备案证明且以邮寄送达的方式通知原告于2015年9月30日办理房屋交接手续，原告无正当理由拒绝接受房屋，被告不承担延期交房的责任。合同明确约定房屋交付后的物业服务费由原告承担，被告不应承担任何赔偿责任。涉案房屋经银川市住建局审查已取得了竣工验收备案，烟道封堵系案外人造成，与被告无关，被告只能协助维权，协助原告要求第三人恢复烟道。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的证据，本院认定如下：证据一、《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，证明：2014年10月31日，被告与原告签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发的××区房屋，被告应当在2015年9月30日之前向原告交付该商品房。被告对该份证据的三性及证明目的没有异议。本院对该组证据的三性予以采信。证据二、银川西夏万达商铺户型册一份（复印件），证明：被告预售时，在宣传资料中宣称西夏万达广场的金街按照功能不同，划分为A、B、C、D四个区，原告从被告处购买的位于银川市××区的事实。被告对该份证据的真实性无法确认，对关联性不认可。本院对该组证据的真实性予以认定。证据三、公证书一份，证明：原告所购买房屋因二楼开设幼儿园，将房屋的烟道封堵，原告因房屋不符合交房条件且无法使用而至今无法接收房屋，给原告造成了严重损失的事实；2015年10月原告在与被告交接房屋时烟道被堵，截止原告公证取证时烟道依然被封住。被告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为2015年10月被告通知原告交房，原告反映烟道被堵后，被告协调第三方维修，原告一直不配合，也不接收房屋。本院对该组证据的真实性予以认定。证据四：短信聊天记录截屏书面打印件一份（短信是和被告公司季总、物业公司的工作人员进行通信）、录音光盘及录音整理资料（录音是和被告公司季总、车总进行通话）一份，证明：原告购买的被告开发的××区一直堵塞，导致原告至今无法接收房屋，在这期间，原告一直找被告希望能够协商解决此事，后被告提出从房屋后面给原告开出一个烟道的方案，原告表示改变房屋结构需经建筑设计和消防部门认可的事实。被告对证据反映的烟道被堵的事实认可，对于其他的不予认可，认为从短信中显示被告通知原告解决烟道被堵问题，原告不配合。本院对该组证据的真实性予以采信。证据五、个人购房担保借款合同一份、借款凭证一份，证明：其他购买了西夏万达房屋并以银行贷款方式支付购房款的业主，向银行还款的利息为年利率7.86%，原告据此主张自己损失的事实。被告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为这份证据与本案没有关联性，不能作为原告主张损失的依据。本院对该组证据的关联性不予以采信。原告申请证人魏某某、曾某某出庭作证，证明原告从被告处购买的房屋烟道一直被堵塞，原告无法接收房屋并装修，并多次找被告进行协商的事实。原告对证人证言的三性无异议。被告对烟道被堵的事实予以认可，对其他证明不予认可，烟道在交工时是存在的，楼上业主收房后擅自改动房屋，致使原告房屋烟道被堵。本院对证人证言的真实性予以认定。对被告提交的证据，本院认定如下：证据一、《商品房买卖合同》一份（同原告提交的一致），西夏万达广场B区20号楼工程竣工验收备案表一份。证明：商品房买卖合同补充协议第6条第2款双方明确约定双方一致同意将房屋交付条件变更为甲方取得竣工验收备案文件且该条件为房屋交付的唯一条件；补充协议第6条第四款双方明确该房屋一经交付即视为乙方验收合格，乙方要求整修的，整修期间不视为甲方逾期交付；补充协议第9条第4款约定乙方同意甲方对共用设施享有修改的权利，无需事前通知乙方也无需取得乙方同意；第11条关于保修部分的约定如有质量问题应由鉴定机构鉴定确认才能作为处理的依据，该条第6款还约定甲方在履行保修义务时乙方应予配合，否则因此导致的扩大损失，由乙方自行承担，该条第8款约定确属质量问题的保修义务赔偿仅限直接损失，限于质量问题造成的维修费用支出。原告对合同的真实性与关联性没有异议，对合法性及证明目的不认可，认为合同的补充协议是明显违反法律的公平原则，包括被告所说的协议中第6条第9款的内容都是违反了合同法的公平原则，加重了原告的责任，免除了被告的责任，根据合同法此条款是无效条款；对工程竣工验收备案表的真实性与关联性没有异议，对合法性及证明目的不认可，认为从目前来看是没有达到竣工验收条件及合同标准，因存在烟道问题，被告并没有实际原告房屋，交付条款不适用。本院对该组证据的真实性予以认定。证据二、公证书一份，证明：在房屋达到交付条件后，被告于2015年9月22日公证送达入伙通知书通知原告交房。原告对该证据的真实性、关联性没有异议，对合法性及证明目的有异议，认为被告虽然给原告发了通知，但房屋不具备交付条件，原告拒绝接收房屋。本院对该组证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月31日，被告与原告签订了《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，原告购买被告开发的××区房屋，合同约定：房屋预测建筑面积86.82平方米，单价每平方米：14855.26元，房屋总价款为1289734元，交房日期为2015年9月30日。该房屋为商业用房，在被告发放的商铺户型册上原告购买的房屋所在的B区，规划用途为餐饮区。合同主文、合同附件及附件十一补充协议对双方的权利义务进行了明确约定。合同第十一条第（三）款第1项约定”办理交付手续前，买受人有权对商品房进行查验...”，第2项约定”买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起X日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付...（2）管道堵塞...”；合同第二十八条约定”对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”；合同附件十一补充协议第六条关于房屋交付的补充约定第7项约定”甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：甲方应按照乙方已付购房款日万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行”。合同签订后，原告向被告付清合同约定的购房款1289734元，在双方办理房屋交付时原告发现房屋的烟道被封堵，一直未接受房屋，也未办理交接手续。至原告起诉时，房屋烟道仍然封堵。在审理中双方一致认可，烟道是规划设计中涉案房屋应有的附属建筑。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，原告已经履行了交付房款的义务，被告也应按照合同约定的期限交付符合合同约定条件的房屋。现因涉案房屋在交付前，规划设计中应具备的烟道被封堵，影响了涉案房屋正常用途，根据合同约定被告有义务修复，在修复前原告有权拒绝接受房屋，因此发生的逾期交房责任，由被告承担，至原告起诉时，被告未修复烟道，给原告造成实际损失，故对原告要求被告支付自约定的交付期限2015年9月30日至起诉之日即2018年2月12日的逾期交付房屋的违约金，应予支持。原告要求以其他购房者购房借款合同约定的利率为标准计算违约金，没有依据，本院不予支持；原告认为双方约定的违约金计算标准过低，要求增加，但未提交证据证明约定的违约金计算标准低于原告的实际损失，本院确认违约金计算以双方约定的已付房款每日万分之一为标准计算，2015年9月30日至2018年2月12日共计866天，故本院确认原告违约金损失以111690.96元（1289734元×万分之一/天×866天）为准；原告要求被告支付违约损失至实际交付房屋为止，因房屋何时具备交付条件及何时交付，不能确定，对原告该部分诉请不在本案中处理，待房屋实际交付后，原告另行主张；原告要求被告支付物业、采暖费损失16314元，未提交相应证据证明，也无事实依据，本院不予支持；原告要求被告按照房屋设计图纸恢复房屋的烟道，使房屋达到交付标准，因房屋烟道是房屋的附属设施，在交付前发生毁损，修复是被告的义务，现原告为此拒绝接受房屋，并要求被告支付违约损失，原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告银川西夏万达广场有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告胡爱群2015年9月30日至2018年2月12日期间的逾期交房违约金111690.96元；二、驳回原告胡爱群的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5154元，由被告银川西夏万达广场有限公司负担2534元，由原告胡爱群负担2620元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判长罗江人民陪审员王伏荣人民陪审员丁文君二O一八年七月七日书记员李秀明附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。