上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初39365号原告：徐玉琼，女，1984年11月3日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海海东房地产有限公司，住所地上海市浦东新区万祥镇宏祥北路1-42号20幢118室。法定代表人：屈国明，董事长。被告：上海大友经济发展有限公司，住所地上海市浦东新区康桥路787号5号楼1217室。法定代表人：屈国明，董事长。上列两被告共同委托诉讼代理人：任芷仪，上海晟迪律师事务所律师。原告徐玉琼与被告上海海东房地产有限公司（以下至判决主文前简称海东公司）、上海大友经济发展有限公司（以下至判决主文前简称大友公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月19日公开开庭进行了审理。原告徐玉琼、被告海东公司、大友公司的共同委托诉讼代理人任芷仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐玉琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照房屋已付价款的日万分之零点一向原告支付2020年2月22日至实际取得大产证之日的违约金暂计人民币21,965元（暂计至2021年4月1日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为位于上海市浦东新区XX路XX弄XX苑XX号XX室(以下简称系争房屋)的开发商。原、被告于2018年6月22日签署了《上海市商品房预售合同》，约定原告购买被告预售的房屋，原告先后于2018年4月8日、4月25日和6月22日转账方式向被告支付了房屋首付款合计2,644,160元，后通过贷款方式向被告支付了剩余的房屋购买款2,800,000元。被告在收到全部房屋购买款后于2019年8月13日开具了记载金额为5,436,815元的发票给原告。2019年8月26日被告向原告交付了房屋，双方于当日签署了《颐盛云锦苑房屋交接结算单》。根据《预售合同》第十条之约定,被告应在房屋交付之日起180天内办理房地产初始登记手续,取得大产证,如到时不能取得大产证的,则应向房屋买受人按照房屋已支付价款的日万分之零点一支付从上述期限届满日期至取得大产证之日的违约金。被告未能在房屋实际交付之日起180天期限届满(即2020年2月22日)前取得大产证，并在2020年2月27日向颐盛云锦苑全体业主发送了《延期取得商品房房地产证告知函》,以新冠疫情构成不可抗力影响房屋确权登记手续为由,承诺在2020年4月中旬完成大产证办理。然而被告在已经违约的情况下,又未能够兑现承诺,并于2020年5月15日向颐盛云锦苑全体业主发送了《承诺函》,再次承诺在2020年8月10日前完成大产证办理。但时至今日,被告尚未完成大产证办理。故原告诉至法院，要求判如所请。被告海东公司、大友公司辩称，因公司流动资金出现问题，无法支付相关住宅配套费用，目前无办理大产证计划，也无法确定具体办证时间，故被告不可能在2021年5月31日前办出大产证。对原告主张的逾期办理大产证违约金无异议，但因2020年年初发生的新冠疫情属于不可抗力，被告公司直至2020年4月才被批准正常办公，故请法庭认定2020年4月15日为违约金的起始日。根据原、被告的当庭陈述及举证、质证情况，本院确认如下事实：2018年6月22日，原告（乙方、买方）、两被告（甲方、卖方）签订了《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买系争房屋，房屋暂测建筑面积为96.35平方米，单价56,504元，总价暂定为5,444,160元等。合同第十条（叁）约定：甲方承诺在交付之日起180天内办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到时不能取得房地产权证（大产证）的，乙方同意合同继续履行，甲方则承诺从上述期限届满次日起至甲方取得大产证之日，甲方应向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款的日万分之零点一算。合同第十一条约定：甲方定于2019年8月31日前将房屋交付给乙方。合同签订后，原告按约支付了购房款。2019年8月26日，原、被告签订了《颐盛云锦苑房屋交接结算单》，被告将系争房屋交付给了原告，双方确认系争房屋总价款为5,436,815元。2020年2月27日，被告向原告等业主发送了《延期取得商品房房地产证告知函》,称因近期全国爆发严重的新冠疫情，影响了房屋确权登记等相关手续办理工作，受上述不可抗力因素影响，“颐盛云锦苑”项目大产证预计在四月中旬完成办理。2020年5月15日，被告再次向原告等业主发送了《承诺函》，承诺在2020年8月10日前办理出大产证。但被告至今未办理出系争房屋所在项目的大产证。2021年4月27日，原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告变更逾期办理大产证违约金的起始日为2020年2月28日。另，因被告辩称其无法在2021年5月31日前办出大产证，故原告主张逾期办理大产证违约金暂计算至2021年5月31日止，之后的另行主张。上述事实，由原、被告的当庭陈述及原告提供的《上海市商品房预售合同》、银联POS签购单、颐盛云锦苑房屋交接结算单、发票、《延期取得商品房房地产证告知函》、《承诺函》等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系当事人的真实合意，合法有效。合同约定被告应于2019年8月31日前将房屋交付给原告，被告在房屋交付之日起180天内办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。根据上述约定推算，被告应至迟于2020年2月27日前办出大产证。但被告至今未办出大产证，依照合同约定，被告应从上述期限届满次日（即2020年2月28日）起按原告已支付房价款的日万分之零点一支付违约金。故对原告要求被告按照购房款5,436,815元的日万分之零点一支付违约金的诉求予以支持。被告的抗辩理由，于法无据，不予支持。审理中，被告辩称其无法在2021年5月31日之前办出大产证，故原告要求逾期办理大产证违约金现主张至2021年5月31日，后续另行主张，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条的规定，判决如下：被告上海海东房地产有限公司、被告上海大友经济发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐玉琼逾期办理大产证违约金（自2020年2月28日起计算至2021年5月31日止、按购房款5,436,815元的日万分之零点一的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费422.50元，减半收取计211.25元，由被告上海海东房地产有限公司、被告上海大友经济发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  龚燕敏书记员  杨燕霞附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。