广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初2719号原告：金融街物业股份有限公司惠州分公司，住所地惠东县XXX。负责人：田素萍。委托诉讼代理人：陈永权，系该公司工作人员。被告：史楠，女，1984年3月7日出生，汉族，户籍地山东省XXXXX。原告金融街物业股份有限公司惠州分公司与被告史楠物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金融街物业股份有限公司惠州分公司的委托诉讼代理人陈永权到庭参加诉讼，被告史楠经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金融街物业股份有限公司惠州分公司向本院提出诉讼请求：被告支付拖欠惠州XXX号房的物业服务费29248.22元，滞纳金53.11元，共计29301.33元。庭审中，原告明确诉讼请求所主张的物业服务费期间为2018年2月至2021年3月，并要求从欠缴的2020年12月物业费开始按万分之五的标准计算滞纳金。事实和理由：原告为涉案小区的物业服务企业，依据金融街XXXXX《前期物业管理服务协议》的约定为涉案小区提供物业服务。合同约定了住宅物业服务费为人民币3.8元/平方米/月。被告为涉案房产的买受人。被告从2018年2月开始拖欠原告物业服务费，至2021年3月，共拖欠物业服务费29248.22元，滞纳金53.11元，拖欠周期为2018年2月至2021年3月。以上欠费金额共计：29301.33元。为维护涉案小区全体业主的共同权益，特提起诉讼。被告史楠未到庭，未作答辩。原告金融街物业股份有限公司惠州分公司围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1.前期物业服务协议；2.《商品房买卖合同》；3.《房屋交接单》、《入伙手续会签单》；4.拖欠物业管理费及违约计算明细表；4.催费联系函、邮寄凭证、XXXXXX收费通知单、图片、短信截图。被告史楠未向本院提交证据。本院查明本案的事实如下：原告金融街物业股份有限公司惠州分公司系经工商登记设立的其他股份有限公司分公司（上市），经营范围为物业管理、机动车公共停车场服务等。被告史楠系惠东县XXXXX房的房屋业主。根据原告所提交的商品房买卖合同记载，案涉房屋的建筑面积为202.55平方米。2017年6月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，内容为：“第四条约定物业管理服务费用。乙方按照本协议约定向甲方提供服务，并向甲方收取如下物业服务费用（下列物业服务费用不包括本物业共用部位、共用设施设备及系统、产品中的大中修和更新、改造费用）。一、本物业区域物业服务费收费选择包干制方式。物业服务费：按甲方住宅的总建筑面积每月3.8元/㎡的标准计收，由物业产权人或物业使用人于房屋交付前缴纳首期物业管理费，即3个月物业管理费；其后的物业管理费按月缴纳。二、政府有关部门收取和政府有关政策规定由物业产权人或物业使用人缴纳的各种税费（包括但不限于污水处理费、卫生费等）由甲方负责向相关单位缴纳。三、因甲方原因空置房屋的，物业管理服务费由甲方全额交纳。四、甲方出租物业的，物业管理服务费用由甲方交纳；五、甲方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用。……第十条违约责任：四、甲方违反本协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每天按欠费总额的万分之五缴纳滞纳金”。同日，被告签收了《房屋交接单》。按协议约定，案涉物业的物业管理费为769.69元/月（3.8元/㎡×202.55㎡），根据原告提交的《XXXXXX收费通知单》显示，被告共拖欠2018年2月起至2021年3月期间的物业服务费29248.22元（即769.69元/月×38个月）、滞纳金179.73元，原告主张从2020年12月1日开始按万分之五的标准计算滞纳金,对此前欠缴物业费的业主未要求计算滞纳金，并称一般当月产生的物业管理费需要业主在当月月底前缴清。原告明确案涉房屋未产生相应的水电费。原告主张通过邮寄、短信通知、现场张贴催费联系函的方式向被告催收物业费，提交了邮寄凭证、短信发送记录、图片予以佐证。2021年3月29日，原告以被告经催讨未能支付上述费用为由向本院提起诉讼，提出了上述诉讼请求。本院认为，原告金融街物业股份有限公司惠州分公司与被告史楠签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。根据上述协议约定，原告需向被告提供物业管理服务，被告需按住宅的总建筑面积每月3.8元/㎡的标准向原告缴交物业管理费，根据现有证据，原、被告已完成案涉物业的交接，被告应按约按月支付物业服务费。对原告诉请被告支付拖欠的物业管理费，被告未能提供相反证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果。根据上述关于物业费标准的约定，原告主张被告支付2018年2月至2021年3月期间拖欠的物业管理费29248.22元，本院予以支持。关于原告诉请的滞纳金标准。根据《前期物业管理服务协议》的约定，被告在迟延交纳物业管理费时应按日万分之五计算滞纳金，该滞纳金实际属迟延支付物业费占用原告资金的违约金，但根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”及第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，该约定的违约金标准过高，本院对此予以调整，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条“……买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。”的规定，本院将案物业管理费违约金的标准，调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于滞纳金起算的日期。案涉合同仅约定物业管理费按月交纳，滞纳金起算时间为逾期之日，结合原告庭审自认业主应于当月月底前缴清的陈述，即逾期未支付的物业服务费从逾期次日起收取滞纳金，结合物业服务费系物业服务企业对其提供的服务产生的对价，应该具备“先服务、后付款”的性质特点，故将涉案违约金的起算时间调整为自业主迟延缴纳当月物业管理费的次月1日起开始计付，原告主张仅就从2020年12月份起所产生的物业费计算滞纳金，本院予以照准。综上，被告应以769.69元为基数分别从2021年1月1日、2021年2月1日、2021年3月1日、2021年4月1日起至付清款日止按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算的滞纳金，对于原告诉请超过的部分，本院不予支持。被告史楠经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩，不影响本案审理，依法可作缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告史楠于本判决生效之日起7日内向原告金融街物业股份有限公司惠州分公司支付2018年2月至2021年3月的物业服务费29248.22元及滞纳金（以769.69元为基数分别从2021年1月1日、2021年2月1日、2021年3月1日、2021年4月1日起至付清款日止按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算）。二、驳回原告金融街物业股份有限公司惠州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费532元（原告金融街物业股份有限公司惠州分公司已预缴），由被告史楠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  林耀驰人民陪审员  陈进友人民陪审员  曾怡雄二〇二一年六月二十二日法官 助理  黄 静书 记 员  陈俊彬广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初2719号原告：金融街物业股份有限公司惠州分公司，住所地惠东县XXX。负责人：田素萍。委托诉讼代理人：陈永权，系该公司工作人员。被告：史楠，女，1984年3月7日出生，汉族，户籍地山东省XXXXX。原告金融街物业股份有限公司惠州分公司与被告史楠物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金融街物业股份有限公司惠州分公司的委托诉讼代理人陈永权到庭参加诉讼，被告史楠经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金融街物业股份有限公司惠州分公司向本院提出诉讼请求：被告支付拖欠惠州XXX号房的物业服务费29248.22元，滞纳金53.11元，共计29301.33元。庭审中，原告明确诉讼请求所主张的物业服务费期间为2018年2月至2021年3月，并要求从欠缴的2020年12月物业费开始按万分之五的标准计算滞纳金。事实和理由：原告为涉案小区的物业服务企业，依据金融街XXXXX《前期物业管理服务协议》的约定为涉案小区提供物业服务。合同约定了住宅物业服务费为人民币3.8元/平方米/月。被告为涉案房产的买受人。被告从2018年2月开始拖欠原告物业服务费，至2021年3月，共拖欠物业服务费29248.22元，滞纳金53.11元，拖欠周期为2018年2月至2021年3月。以上欠费金额共计：29301.33元。为维护涉案小区全体业主的共同权益，特提起诉讼。被告史楠未到庭，未作答辩。原告金融街物业股份有限公司惠州分公司围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：1.前期物业服务协议；2.《商品房买卖合同》；3.《房屋交接单》、《入伙手续会签单》；4.拖欠物业管理费及违约计算明细表；4.催费联系函、邮寄凭证、XXXXXX收费通知单、图片、短信截图。被告史楠未向本院提交证据。本院查明本案的事实如下：原告金融街物业股份有限公司惠州分公司系经工商登记设立的其他股份有限公司分公司（上市），经营范围为物业管理、机动车公共停车场服务等。被告史楠系惠东县XXXXX房的房屋业主。根据原告所提交的商品房买卖合同记载，案涉房屋的建筑面积为202.55平方米。2017年6月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，内容为：“第四条约定物业管理服务费用。乙方按照本协议约定向甲方提供服务，并向甲方收取如下物业服务费用（下列物业服务费用不包括本物业共用部位、共用设施设备及系统、产品中的大中修和更新、改造费用）。一、本物业区域物业服务费收费选择包干制方式。物业服务费：按甲方住宅的总建筑面积每月3.8元/㎡的标准计收，由物业产权人或物业使用人于房屋交付前缴纳首期物业管理费，即3个月物业管理费；其后的物业管理费按月缴纳。二、政府有关部门收取和政府有关政策规定由物业产权人或物业使用人缴纳的各种税费（包括但不限于污水处理费、卫生费等）由甲方负责向相关单位缴纳。三、因甲方原因空置房屋的，物业管理服务费由甲方全额交纳。四、甲方出租物业的，物业管理服务费用由甲方交纳；五、甲方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用。……第十条违约责任：四、甲方违反本协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起每天按欠费总额的万分之五缴纳滞纳金”。同日，被告签收了《房屋交接单》。按协议约定，案涉物业的物业管理费为769.69元/月（3.8元/㎡×202.55㎡），根据原告提交的《XXXXXX收费通知单》显示，被告共拖欠2018年2月起至2021年3月期间的物业服务费29248.22元（即769.69元/月×38个月）、滞纳金179.73元，原告主张从2020年12月1日开始按万分之五的标准计算滞纳金,对此前欠缴物业费的业主未要求计算滞纳金，并称一般当月产生的物业管理费需要业主在当月月底前缴清。原告明确案涉房屋未产生相应的水电费。原告主张通过邮寄、短信通知、现场张贴催费联系函的方式向被告催收物业费，提交了邮寄凭证、短信发送记录、图片予以佐证。2021年3月29日，原告以被告经催讨未能支付上述费用为由向本院提起诉讼，提出了上述诉讼请求。本院认为，原告金融街物业股份有限公司惠州分公司与被告史楠签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。根据上述协议约定，原告需向被告提供物业管理服务，被告需按住宅的总建筑面积每月3.8元/㎡的标准向原告缴交物业管理费，根据现有证据，原、被告已完成案涉物业的交接，被告应按约按月支付物业服务费。对原告诉请被告支付拖欠的物业管理费，被告未能提供相反证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果。根据上述关于物业费标准的约定，原告主张被告支付2018年2月至2021年3月期间拖欠的物业管理费29248.22元，本院予以支持。关于原告诉请的滞纳金标准。根据《前期物业管理服务协议》的约定，被告在迟延交纳物业管理费时应按日万分之五计算滞纳金，该滞纳金实际属迟延支付物业费占用原告资金的违约金，但根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”及第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，该约定的违约金标准过高，本院对此予以调整，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条“……买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。”的规定，本院将案物业管理费违约金的标准，调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。关于滞纳金起算的日期。案涉合同仅约定物业管理费按月交纳，滞纳金起算时间为逾期之日，结合原告庭审自认业主应于当月月底前缴清的陈述，即逾期未支付的物业服务费从逾期次日起收取滞纳金，结合物业服务费系物业服务企业对其提供的服务产生的对价，应该具备“先服务、后付款”的性质特点，故将涉案违约金的起算时间调整为自业主迟延缴纳当月物业管理费的次月1日起开始计付，原告主张仅就从2020年12月份起所产生的物业费计算滞纳金，本院予以照准。综上，被告应以769.69元为基数分别从2021年1月1日、2021年2月1日、2021年3月1日、2021年4月1日起至付清款日止按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算的滞纳金，对于原告诉请超过的部分，本院不予支持。被告史楠经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩，不影响本案审理，依法可作缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百四十四条、和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告史楠于本判决生效之日起7日内向原告金融街物业股份有限公司惠州分公司支付2018年2月至2021年3月的物业服务费29248.22元及滞纳金（以769.69元为基数分别从2021年1月1日、2021年2月1日、2021年3月1日、2021年4月1日起至付清款日止按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍标准计算）。二、驳回原告金融街物业股份有限公司惠州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费532元（原告金融街物业股份有限公司惠州分公司已预缴），由被告史楠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  林耀驰人民陪审员  陈进友人民陪审员  曾怡雄二〇二一年六月二十二日法官 助理  黄 静书 记 员  陈俊彬