北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初47716号原告：贾国强，男，1958年11月6日出生，蒙古族，北京民福实业总公司退休职工，住北京市海淀区。被告：王玉世，男，1933年9月30日出生，汉族，兵器部210所离休干部，住北京市海淀区。第三人：韩建文，男，1953年8月8日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人：王丽君（王玉世、王丽平、王卫之委托诉讼代理人），女，1965年1月18日出生，汉族，西城区展览馆社保所退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘建国，北京市华泰律师事务所律师。第三人：王丽平，女，1963年7月3日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。第三人：王卫，男，1972年7月2日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告贾国强与被告王玉世、第三人韩建文、王丽君、王丽平、王卫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贾国强，被告王玉世、第三人王丽平、第三人王卫之委托诉讼代理人王丽君，第三人韩建文，第三人王丽君之委托诉讼代理人刘建国均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贾国强向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令贾国强、王玉世协助我办理北京市海淀区紫竹院路车道沟十号东院东×楼×门101室（以下简称101室）过户手续；2、判令王玉世支付违约金5.6万元；3、本案诉讼费由王玉世承担。事实和理由：2003年由于我家拆迁，急需买房搬家，经我姐姐贾春华介绍，于2003年12月21日我与王玉世签订了《房屋转让协议》。在签订《房屋转让协议》时，我知道王玉世与韩建文换房没有办理过户，王玉世将房产证和换房协议交给我保存，我又让王玉世给写了一个《委托证明书》。后来我了解到韩建文的房产证已经下发，我找到王玉世催促过户，王玉世让我与其女儿王丽君联系。我与王丽君联系后，王丽君再三推脱，直至现在，仍未办理过户手续，故诉至法院。被告王玉世辩称，车道沟×号东院东×楼×门103室（以下简称103室）是我单位分配给我的，我妻子在世时交的房款，后来签订的协议。2003年因经济紧张，我与韩建文互换了住房，后来将韩建文的房屋卖给贾国强。应贾国强的要求，我将103室的房产证原件、交款凭证原件、换房协议原件交给了贾国强。当时我妻子李淑华已经去世，三个子女都结婚后独立生活，所以换房卖房都是我一个人做的主。贾国强没有找我说过办证的事儿，我给他出的《委托证明书》，贾国强完全可以依据委托证明书办理过户事宜，所以责任在贾国强自己，我没有违约，不同意承担违约金。贾国强多年没有找过我，已经过了诉讼时效。在李淑华去世后，涉案房屋未经过析产继承，我将房屋转让给贾国强未经过其他继承人的同意，协议应属无效，故请求法院驳回贾国强的诉讼请求。韩建文述称，我同意配合将房屋过户至贾国强名下。王丽君、王丽平、王卫述称，父亲王玉世与母亲李淑华婚姻存续期间，共生育我们子女三人。1982年前后，王玉世单位分配了103室房屋。王玉世单位分配房屋政策时根据家庭人口分配，当时我们都实际居住在房屋内，且购房款也是母亲在世时缴纳，103室房屋是家庭共有财产，母亲去世后应由我们依法继承。王玉世与韩建文的换房协议以及与贾国强的转让协议都没有征求我们的意见，侵犯了共有人的财产权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明，王玉世与李淑华系夫妻关系，婚后育有王丽平、王丽君、王卫，李淑华于1996年去世。1997年10月6日，王玉世（买方、乙方）与中国兵器工业总公司（买方，甲方）签订《中国兵器工业总公司房屋买卖契约》，约定甲方将103室房屋出售给乙方，乙方同意以现金16125元支付房价款，甲乙双方按照房改售房的有关规定，各交纳买卖手续费80.63元、维修费1146元，乙方合计交纳17351.63元。1997年12月1日该套房屋取得房屋所有权证书，所有权人登记为王玉世。2003年4月6日，王玉世（甲方）与韩建文（乙方）签订《换房协议》一份，约定：1、甲方将103室与乙方的101室房屋互换；2、乙方交付甲方13万元，作为换房补偿款，此款在本协议签订后一次性付清；3、乙方韩建文上述房屋的产权证正在办理中，待产权证下发后，甲、乙双方应到海淀区房屋产权交易中心办理产权过户手续；4、其他各项互不追究。换房协议签订后，韩建文给付王玉世13万元，并搬至103室房屋居住，王玉世搬至101室房屋。2003年12月21日，王玉世（甲方）、贾国强（乙方）在北京市瑞得律师事务所律师见证下签订《房屋转让协议》，约定：王玉世将其居住的101室房屋以28万元的价格转让给贾国强，因该房屋的房产证尚未办到甲方名下（此两居室系甲方和韩建文换房，协议所说的甲方房产证均指韩建文的房产证），为以后能顺利办理房产过户手续，双方达成如下协议：一、乙方于本协议签订当日支付甲方8万元，本协议签订后10日内，乙方再向甲方支付17万元，甲方于收到此款后七日内将房屋交给乙方，乙方将剩余3万元支付给甲方；二、甲方的房产证办下来后，即与乙方共同到房产管理部门办理过户手续，将房产证过户到乙方名下；三、如果甲方房产证办好后，甲方反悔，甲方应向乙方支付总房款20%违约金；乙方反悔，乙方应向甲方支付总房款20%违约金；四、在101室房产证办下之前，103室的房产证交乙方保存，待房产证办下来后，甲乙双方共同到房产管理部门办理产权过户手续。王玉世另于2003年12月21日向贾国强出具《委托证明书》，内容载明：如因本人原有楼房（103室）与韩建文原有楼房（101室）换房一事以后（或在办理过户手续时）发生麻烦殃及贾国强切身利益，本人愿意将原有楼房（103室）以28万元的价格卖给贾国强，并全权委托贾国强办理相应房屋产权过户等一系列手续。上述协议签订后，贾国强共计给付王玉世房款28万元，并搬至101室居住至今。另查，101室房屋的房屋产权证书填发日期为2002年5月23日。韩建文称房产证一直在单位留存，直到2006年、2007年左右才实际领取。2020年1月13日，本院立案受理王丽君诉王玉世、韩建文确认合同无效纠纷一案，王丽君要求确认王玉世与韩建文于2003年4月6日签订的《换房协议》无效，理由为103室房屋系家庭共有财产，王玉世与韩建文签订换房协议未征求共有人的意见，王玉世擅自与韩建文签订换房协议应属无效。2021年1月13日，本院作出（2020）经0108民初2179号判决，驳回王丽君的全部诉讼请求。王丽君不服上诉，北京市第一中级人民法院于2021年5月10日作出（2021）京01民终3277号民事判决，驳回上诉，维持原判。庭审中，王丽君、王丽平、王卫称王玉世与韩建文签订的《换房协议》以及与贾国强签订的《房屋转让协议》均无效，理由为103室房屋系王玉世与李淑华夫妻共同财产，101室房屋亦为夫妻共同财产，李淑华去世后未进行析产分割，王玉世无权单独处分房屋，侵犯了共有人的权利。本院认为，王玉世与韩建文签署了《换房协议》，约定王玉世所有的103室房屋与韩建文所有的101室房屋互换，并在产权证下发后，协助办理过户手续。此后，王玉世与贾国强签订《房屋转让协议》，约定贾国强购买101室房屋，并待产权证下发后，将101室房屋过户至贾国强名下。因此，韩建文与王玉世、王玉世与贾国强之间形成两个房屋买卖合同关系，均未办理转移登记手续。韩建文与王玉世签订的《换房协议》经生效法律文书确认合法有效，王丽君、王丽平、王卫仍以此协议无效为由进行抗辩，法院不予采纳。关于王玉世与贾国强签订的《房屋转让协议》是否合法有效一节。王玉世之妻李淑华于1996年去世，王玉世与贾国强于2003年签订房屋转让协议，将与韩建文互换而来的101室房屋出售与贾国强，并将换房协议原件交由贾国强保存，此时，贾国强有理由相信王玉世对101室房屋有处分权，且贾国强已实际支付了房屋价款，房屋也已实际交付给贾国强居住使用，王丽君、王丽平、王卫所述贾国强具有恶意，不属于善意取得的主张，本院不予支持。《房屋转让协议》系双方真实意思表示，不存在应属无效的法定情形，故王丽君、王丽平、王卫的上述主张缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。关于王玉世提出诉讼时效抗辩，房屋转让协议约定在王玉世办理完毕101室房屋房产证后，双方共同办理101室房屋过户手续，现贾国强起诉要求继续履行协议、办理过户手续并未超过法定诉讼时效的期限，故本院对王玉世此抗辩意见不予采纳。王玉世与贾国强签订的房屋转让协议应属合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。现101室房屋登记在韩建文名下，韩建文表示同意履行《换房协议》约定，协助办理过户手续，王玉世亦应履行《房屋转让协议》约定，协助将101室房屋过户至贾国强名下。综上，贾国强请求判令王玉世、韩建文协助办理过户手续之诉请，具有事实和法律依据，法院予以支持，并判令按照房屋买卖顺序依次办理产权转移登记手续。关于违约金一节，协议约定如果甲方房产证办好后若反悔，则应支付相应违约金，现王玉世与韩建文之间尚未办理房屋过户手续，且考虑到双方房屋转让协议继续履行的情况下，贾国强要求王玉世支付违约金之诉请，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零八条、第五百零九条之规定，判决如下：一、韩建文于本判决生效后十日内协助将北京市海淀区紫竹院路车道沟十号东院东×楼×门101室产权转移登记至王玉世名下；二、王玉世于本判决第一项完成后三日内协助将北京市海淀区紫竹院路车道沟十号东院东×楼×门101室产权转移登记至贾国强名下；三、驳回贾国强的其他诉讼请求。案件受理费人民币5500元，由被告王玉世负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙婉仪人民陪审员  刘长生人民陪审员  吴 健二〇二一年六月二十五日书 记 员  孟盼盼