上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0107民初1480号原告上海南方大酒店，住所地上海市普陀区。法定代表人陈海东。委托代理人冯骏，上海劲力律师事务所律师。被告刘金妹，女，1963年3月27日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。原告上海南方大酒店与被告刘金妹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日受理后，依法适用普通程序，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，由审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海南方大酒店的委托代理人冯骏，被告刘金妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海南方大酒店诉称，原告将位于上海市宜川路XXX号二楼80平方米的房屋(以下简称系争房屋)出租给被告经营茶室，为此双方签订了《房屋租赁合同》。该合同约定的租赁期限自2018年9月1日至2020年8月31日止；年租金是人民币46800元(以下币种均为人民币)；逾期支付租金的，每逾期一日，按照应付金额的千分之一支付违约金；逾期归还房屋的，按照应返还日前租金的2倍支付使用费。合同到期前，原告委托律师向被告发出律师函，明确告知被告合同到期后不再续约并要求被告支付应付的拖欠租金。合同到期后，被告不但未支付应付租金，还拒绝返还房屋。现原告诉至法院，请求判令：1、被告支付2019年7月1日至2020年8月31日的租金54600元；2、被告支付自应付租金日起至租金实际支付日的逾期违约金(标准为每逾期一日，按照未付金额的千分之一计算)；3、被告支付自2020年9月1日起至2021年3月29日的房屋使用费(按日租金的2倍计付)；4、本案诉讼费由被告承担。被告刘金妹辩称，第一，原告主张被告欠付的14个月租金中有三个半月的租金因疫情期间原告要求被告关门停业故原告的卞姓工作人员同意免除的，其余租金被告都以现金支付给该卞姓工作人员了，原告收取租金从来不写收条，故无法提供证据。第二，被告到期没有搬离是因为原告没有要求被告到期搬离，被告想要与原告续租。第三，被告不同意支付房屋使用费和违约金，如果判令被告支付，那么违约金和房屋使用费的标准过高请求法院予以调整。第四，被告还支付过1500元押金。综上，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，上海市普陀区宜川路XXX-XXX号底层、二层房屋(建筑面积1076.18平方米)由案外人上海中山物贸(集团)有限公司向上海西部企业(集团)有限公司承租而来，租期自2014年8月1日至2022年7月31日。2018年7月20日，上海中山物贸(集团)有限公司出具《情况说明》，称上述房屋属于公有非居住房屋，现将上述房屋交由下属单位上海南方大酒店无偿使用，委托范围包括但不限于对外租赁、装潢及收取费用等。原、被告之前有多年的租赁关系，最近一期《房屋租赁合同》约定原告(出租方、甲方)将系争房屋出租给被告(承租方、乙方)经营茶室；在租赁期限内，乙方应当自行申请并获得经营所需的一切政府许可、营业执照或批准文书，因乙方无法获得有关上述许可文件而无法履行本合同内容的，视为乙方违约；租赁期限自2018年9月1日至2020年8月31日，年租金为46800元，月租金为年租金/12，日租金为年租金/365，不满一个月的按实际租赁天数计算；乙方应在交付日的3日前向甲方支付2018年9月1日至2018年11月30日即首期租金11700元及保证金8000元，以后每期租金按三个月一付的原则，付款日分别为每年2月20日、5月20日、8月20日、11月20日、8月20日前，先付后用；租赁期满或本合同提前终止的，甲方有权收回系争房屋；乙方未经甲方同意逾期返还系争房屋的，每逾期一日，乙方应按返还之日前租金标准的两倍支付租赁房屋占用费；符合下列情况之一的，应视为逾期付款，每逾期一日按未付金额的千分之一支付违约金，包括乙方逾期支付租金、物业管理费、其他费用、未能按时补足保证金的。2019年7月1日起，被告开始欠租至今。租期届满后，被告未按约搬离。期间，受2020年疫情影响，应原告要求，被告临时关闭了一段时间的茶室经营。2021年3月29日，双方办理了房屋交接手续。根据《租赁房屋交接单》，双方确认被告于2021年3月29日将系争房屋交还给原告，自行结清了所有水、电及物业等费用并移交房屋全部钥匙，同时办妥工商所在地注销手续，房屋内已经没有任何遗留物品。另查明，根据《国家企业信用信息公示系统》显示，被告经营的茶室为“上海市普陀区舒沁茶室”，经营异常信息记载被告因未按《个体工商户年度报告办法》规定报送年度报告于2019年7月5日、2021年1月18日被列为经营异常。现原告诉至本院，请求判如诉请。审理中，原告补充意见：第一，被告支付租金都是通过网上转账，原告不允许工作人员向租户收取现金。第二，去年疫情期间，被告确实应原告的要求关门停业了一段时间，但是没有同意免除被告三个半月的租金。理由是本案租赁不符合疫情期间减免租金的条件即国有企业的自有房屋且承租人是正常经营的小微企业，系争房屋并非原告的自有房屋，且被告的营业执照因为被告的企业年检未通过已经过期了。第三，没有收过被告的押金。被告补充意见如下：营业执照过期后，原告没有提供产证配合被告办理续期。本院认为，原告与被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。租赁期内被告存在欠付租金的行为，原告主张被告支付欠租，具有事实与法律依据，本院予以支持。被告辩称因疫情原因原告曾同意减免三个半月租金。首先，原告对此予以否认，被告未进一步提供证据证明。其次，本案不符合疫情减免租金的相关规定，原告无义务进行减免。再次，被告自疫情开始前即2019年7月便开始欠租，一直持续至复工之后。故综合上述因素，本院对被告主张减免三个半月租金的辩称意见不予采纳。被告还辩称除三个半月外剩余租金亦通过现金方式付清，原告予以否认，被告亦未能提供证据证明，本院难以采信。故本院对原告要求被告支付14个月欠租的诉讼请求予以支持。因被告逾期支付租金，原告根据合同约定主张被告支付违约金，本院予以支持。被告认为违约金约定过高、请求法院予以调整。本院认为，首先被告欠租的时间段包括了疫情期间，受疫情及相应防控措施的影响，正常社会、生活秩序受到不同程度的冲击，而被告经营的茶室，在疫情期间关闭了一段时间。故被告逾期支付疫情期间的租金的行为虽应认定为违约，但应考虑疫情这一不可抗力对其造成的影响，部分免除责任。其次合同约定的违约金标准确实过高。本院综合考虑原告的实际损失、被告的违约情节及疫情等因素的影响，对违约金金额进行酌定。因被告直至2021年3月29日才将系争房屋交还原告，构成违约，原告要求被告支付房屋使用费，具有事实与法律依据，本院对该诉讼请求予以支持。关于房屋使用费的标准，被告主张该标准过高，本院综合考虑合同关于房屋使用费标准的约定、被告的违约情节、原告的实际损失等因素，对该标准一并予以酌定。被告所述押金并无证据证明，本院难以采信。据此，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条之规定，判决如下：一、被告刘金妹应于本判决生效之日起十日内支付原告上海南方大酒店关于上海市宜川路XXX号二楼(建筑面积80平方米)自2019年7月1日至2020年8月31日止欠付的租金(按年租金人民币46800元标准计付)；二、被告刘金妹应于本判决生效之日起十日内支付原告上海南方大酒店逾期付租违约金人民币5000元；三、被告刘金妹应于本判决生效之日起十日内支付原告上海南方大酒店自2020年9月1日至2021年3月29日止的房屋使用费(按每年人民币70200元的标准计付)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费人民币2157元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈文丽书记员  丁超逸附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。