福建省永泰县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0125民初1765号原告：福建大名城物业管理有限公司，住所地福州市马尾区马尾镇儒江西路61号名城紫金轩花园20#楼1层14、15商业服务网点（自贸试验区内）。法定代表人：刘强，执行董事。委托诉讼代理人：黄文珍，该公司员工。委托诉讼代理人：郑慧钰，该公司员工。被告：唐文霞，女，1979年3月28日出生，汉族，山东省淄博市沂源县人，住福建省福州市晋安区。原告福建大名城物业管理有限公司与被告唐文霞物业服务合同纠纷一案,本院于2021年6月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑慧钰到庭参加诉讼，被告唐文霞经传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。福建大名城物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、唐文霞向福建大名城物业管理有限公司支付拖欠自2019年1月1日至2021年5月31日的物业费5088.63元及违约金1148.63元，诉讼中变更诉讼请求违约金金额为1146.08元；2、本案诉讼费由唐文霞承担。事实与理由：唐文霞系位于福建省永泰县××镇××村××号江山××＃××的业主，建筑面积为116.98平方米。根据唐文霞与福建大名城物业管理有限公司签订的《前期物业服务协议》的约定，由本公司向唐文霞居住的小区提供物业服务，物业费标准为1.5元／月／平方米。故截至2021年5月31日，唐文霞拖欠物业费5088.63元。本公司已按约定提供物业管理服务，但唐文霞却拖欠物业费至今未支付，经多次催告，唐文霞仍予以拒付。唐文霞未作答辩。本院认为，2016年1月1日，名城房地产（永泰）开发有限公司（甲方）与福建大名城物业管理有限公司（乙方）签订《福建省前期物业服务合同》。合同约定：乙方为江山大名城6#地（悦江）（永泰县××镇××村××号）提供前期物业服务。本合同期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日止。在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期限满一个月业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议。若本合同到期，甲方或业主委员会没有与第三方签订本项目物业管理服务合同，如乙方愿意继续提供物业管理服务，则本合同将自动延续。乙方负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理；负责本物业共用设备的日常维修、养护和管理；负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理；负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作。乙方依照本合同约定向业主收取物业服务费。物业服务费按建筑面积计算（不含公共水电分摊费），其中约定高层带电梯住宅1.5元/月·平方米。物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按建筑面积分摊。物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取。业主应于每月5日前向乙方支付物业服务费。物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取。未办理房屋所有权证的，已出售的物业服务费暂按房屋买卖合同标明的建筑面积收取；尚未出售的，按照商品房预售建筑面积收取。房屋所有权登记办理后按登记面积结算，多退少补。合同还对其他事项做了约定，2019年1月7日，江山大名城2#1704单元房交付给唐文霞。2019年1月17日，福建大名城物业管理有限公司与唐文霞签订《前期物业服务协议》。协议约定，物业服务内容为房屋共用部分的维护和管理、房屋共同设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生管理、秩序维护、房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化、社区文化建设。唐文霞缴纳费用时间为自物业交付（含视为交付）之日次月首日开始计收，每12个月为一个结算周期。业主在办理入伙手续时缴纳第一年（第一个结算周期）的物业服务费，以后应于每个结算周期10日前预先交纳一年或分月缴纳物业服务费。业主欠费，从逾期之日起的欠缴费用按1%/天的违约金支付给物业公司。后唐文霞未按时交纳物业服务费用，经福建大名城物业管理有限公司催收仍未缴纳。唐文霞结欠2019年1月至2021年5月物业服务费5088.63元。福建大名城物业管理有限公司是依法成立的物业管理机构。唐文霞系江山大名城2#1704室业主，该物业公司提供物业管理服务。唐文霞应按前期物业服务协议按时履行缴交物业服务费用。经福建大名城物业管理有限公司向唐文霞发出催交物业服务费通知至今，唐文霞仍未交纳物业服务费。我国《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”《物业服务收费管理办法》第二条指出：“物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”唐文霞的住宅小区实行物业管理，应按照物业服务合同约定交纳物业服务费用。2009年10月1日施行的最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”涉案物业服务企业已经催告唐文霞在合理期限内交纳物业费，唐文霞未交纳。根据上述规定，因此，对福建大名城物业管理有限公司请求唐文霞交纳物业服务费用及逾期付款违约金，应予支持。本案实行小额诉讼，实行一审终审。依据《中华人民共和国民法典》第一百一十八条、第一百七十六条、第五百零九条第一项、第五百七十七条、第五百八十四条、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：唐文霞应于本判决生效之日起十日内支付福建大名城物业管理有限公司2019年1月至2021年5月物业服务费用5088.63元及违约金1146.08元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由唐文霞负担。本判决为终审判决。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  胡贤明二〇二一年六月二十三日书记员  林溢男本案所适用的主要法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其它法律文书指定的期间履行其它义务的，应当支付迟延履行金。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。