北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初37841号原告：杨松，男，1984年7月20日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：张丹凤，女，1984年4月6日出生，汉族，住北京市海淀区。二原告之共同委托诉讼代理人：李永飞，北京恒略律师事务所律师。被告：张黎明，女，1981年1月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，该单位法律顾问。原告杨松、张丹凤（以下简称二原告）与被告张黎明、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨松、张丹凤及其共同委托诉讼代理人李永飞，被告张黎明，被告链家公司之委托诉讼代理人孙凤起到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.判令张黎明支付未如期（2016年3月29日前）迁出户口违约金12.65万元，支付逾期迁出户口违约金75.9万元（2016年4月13日开始，按日万分之五暂计算至2020年7月13日，且不超过购房的全部已付款的30%），并赔偿损失（评估后确定）；2.判令链家公司对上述款项承担连带责任并退还中介费55660元；3.诉讼费由张黎明、链家公司承担。诉讼过程中，二原告变更第一、二项诉讼请求为：1.判令张黎明支付未如期（2016年3月29日前）迁出户口违约金12.65万元，支付逾期迁出户口违约金20万元（2016年4月13日开始计算至2021年4月16日），并按房屋总价款的日万分之五支付自2021年4月17日至户口迁出之日止的违约金；2.判令链家公司对上述款项承担连带责任。事实和理由：2015年，经链家公司服务，二原告与张黎明签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定二原告购买张黎明的位于北京市海淀区龙岗路X号房屋（以下简称涉案房屋）。二原告依约履行了付款义务，张黎明交付了房屋并于2015年9月11日办理了变更登记，但张黎明并未严格履行双方约定的迁出户口义务。2020年初，二原告因要改善居住条件等需要将该房屋出售时，发现该房屋还有其他人户口。经与张黎明交涉，其告知是上上一家卖方人的户口。二原告要求张黎明按合同约定迁出户口并承担相应责任，但张黎明迟迟不予迁出户口，也未支付违约金。张黎明的违约行为，给二原告造成重大财产损失。张黎明作为违约方，应承担违约责任。链家公司作为居间方，没有尽到应尽义务，隐瞒了真实情况，应当承担连带责任。张黎明辩称，不同意二原告的诉讼请求，张黎明在2010年购买涉案房屋，原房主邢振兰并未告知房屋内存在他人户口，如非二原告告知，张黎明并不知晓房屋内存在他人户口，当时购房也是委托链家公司进行居间服务，交易中没有查验户口环节。该房屋出售给二原告后，张黎明如期将全家户口迁走，不存在过错。张黎明对二原告的联系每次都积极回应，多次积极配合迁出户口，不存在故意拖延、不愿履行合同义务的情形。因二原告与张黎明的交易在2015年，已超过3年的有效诉讼时效。本案迁出户口属于不可抗力，户籍政策漏洞造成原户口无处可迁，张黎明无权利也无能力要求他人迁出户口。本案的户口问题将随着北京公共户落户政策的出台而解决。现在海淀区空挂户政策并不影响房东户籍相关权益，未迁出户口并未对二原告户口迁入及使用有任何影响，也并未造成实际经济损失。现在户口未迁出，并非是张黎明自身原因造成，张黎明不应承担违约责任。此外，二原告主张的违约金高得离谱，请求减免。链家公司辩称，不同意二原告的诉讼请求，张黎明负有户口迁出义务，链家公司并非合同履行主体，没有迁出户口的义务。当事人双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：2010年8月14日，张黎明（买受人）与邢振兰（出卖人）就涉案房屋买卖事宜经链家公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。2015年3月8日，杨松、张丹凤（买受人）与张黎明（出卖人）就涉案房屋买卖事宜签订《房屋买卖合同》，约定：房屋成交价格为2400000元，家具、家电等作价130000元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起200日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。同日，双方还与链家公司签订《居间服务合同》，约定由链家公司提供居间服务。2015年9月11日，涉案房屋完成权属转移登记，过户至杨松、张丹凤名下。2020年6月开始，杨松分别与张黎明、邢振兰就涉案房屋中的案外人丁世春、丁盈的户口迁出问题进行微信沟通。另查，丁世春、丁盈与张黎明不存在亲属关系，系涉案房屋遗留的户口。双方对于户口迁出及违约造成的损失存有争议。关于户口迁出，张黎明向本院提交如下证据：1、与邢振兰的微信，沟通的主要内容为丁世春、丁盈的户口迁出问题，其中邢振兰表示杨松已帮着丁世春迁出户口，丁盈的户口也会尽快迁出；2、邢振兰与丁盈之母的对话录音，对话的主要内容为丁盈的户口迁出问题，其中丁盈之母表示在2021年5月份完成迁出丁盈户口手续。经质证，杨松、张丹凤的质证意见为：对证据1和2，真实性无法核实，且不认可证明内容。链家公司的质证意见为：对证据1和2，真实性认可，但不认可证明内容。本院对上述证据的认证为：采信上述证据的真实性，相关证明力另行评述。关于损失，杨松、张丹凤向本院提交如下证据：1、《解约协议书》，载明：杨松、张丹凤（甲方、出售人）与于素萍、杜青伟（乙方、买受人）及北京链家置地房地产经纪有限公司（丙方）于2020年6月10日签订，各方约定三方此前分别或共同签署的所有关于涉案房屋的买卖、代理及相关协议均予以解除，除甲方于2020年6月10日将已收取的10万元定金全部返还给乙方外，各方互不承担其他任何责任；2、微信记录，对话内容主要为清缘里中区的三居室的房价情况。经质证，张黎明的质证意见为：对证据1和2，真实性、证明内容均不认可。链家公司的质证意见为：对证据1和2，真实性、证明内容均不认可。本院对上述证据的认证为：采信上述证据的真实性，相关证明力另行评述。庭审中，经询问，杨松、张丹凤表示因张黎明的违约行为，其实际损失主要体现在涉案房屋未能出售，而另行意向换房的价格上涨，丧失了另行购房的条件，无法改善居住环境，且涉案房屋的出售价格也将会大幅降低，也影响了其相关户籍方面的权利。另经询问，杨松、张丹凤确认丁世春的户口已从涉案房屋中迁出，但丁盈的户口尚未迁出。在本案辩论终结之后，经本院与杨松、张丹凤联系，其确认丁盈的户口仍未迁出。本院认为，本案相关法律事实发生于民法典施行之前，应当适用当时的法律、司法解释。根据合同法的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据双方《房屋买卖合同》的约定及双方实际履约内容，张黎明至迟应在2016年3月29日完成涉案房屋中的相关户口的迁出手续，但其并未在上述时点届满时将涉案房屋中的丁世春、丁盈户口迁出，其行为已构成违约，至于其所提交的微信、录音证据所反映的其在出售涉案房屋时并未知晓丁世春、丁盈的户口、其本人已尽到最大能力但仍无法迁出丁世春、丁盈的户口的事实，均不能免除其违约责任，其仍应当就其逾期迁出户口行为承担违约责任。根据双方《房屋买卖合同》的约定内容，张黎明就未依约迁出户口所应承担的违约责任为违约金，且分为两部分，一部分为2016年3月29日的一次性违约金，另一部分为自2016年4月13日起的按日计算的继续性违约金，而结合张黎明的答辩意见，此有两项争议内容，其一为诉讼时效，其二为违约金数额。关于诉讼时效，根据我国民法总则的规定，诉讼时效为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，如前所述，杨松、张丹凤对于张黎明最迟应迁出户口的日期应为明知，故其在2016年3月29日应当知晓其权利受到损害，但其在2020年6月才向张黎明主张户口迁出的相关主张，已超过了一次性违约金的主张时效，同时鉴于户口未迁出处于持续违约状态，继续性违约金的保护范围为杨松、张丹凤向张黎明主张权利的前三年。因此，对于张黎明有关的诉讼时效的答辩意见，部分成立，本院予以采信。关于违约金数额，根据合同法规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，杨松、张丹凤虽已自行调低违约金数额，但杨松、张丹凤所提交的证据并不足以证明其因张黎明的违约行为而造成的实际损失，本院对张黎明有关减少违约金的答辩意见予以支持，具体违约金数额由本院根据迁出户口与张黎明的关联程度、户口迁出情况、违约金保护期限等因素酌定判定，判定为50000元。另外，关于链家公司是否承担连带责任一节，本院认为，连带责任的承担需满足合同约定或法律规定，而本案中，无论是《房屋买卖合同》还是《居间服务合同》，均未约定链家公司需就张黎明的有关迁出户口的违约责任承担连带责任，且现行法律亦未就此有相关规定，故杨松、张丹凤的该项诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、张黎明于本判决生效后七日内赔偿杨松、张丹凤逾期迁出户口违约金50000元；二、驳回杨松、张丹凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6198元（杨松、张丹峰已预交），由杨松、张丹峰负担1898元，已交纳；由张黎明负担4300元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆金伟人民陪审员  王小微人民陪审员  翟 彦二〇二一年六月二十三日书 记 员  蔡云飞