广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初7027号原告：江俑，男，汉族，1996年10月22日出生，身份证住址江西省上饶市，委托诉讼代理人：张重桂，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：王忠，男，回族，1969年2月2日出生，身份证住址广州市天河区，委托诉讼代理人：邓春林，广东博厚律师事务所律师。原告江俑与被告王忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江俑及其委托诉讼代理人张重桂，被告王忠及其委托诉讼代理人邓春林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江俑向本院提出诉讼请求：1、原告与被告签订的《同和商铺租赁合同书》于2021年1月1日解除；2、被告返还原告房屋租赁押金人民币70000元；3、被告返还原告房屋租赁转让费人民币180000元；4、被告返还原告已交应减免的2020年2月、3月房屋租金70000元；5、被告酌情向原告赔偿投资损失70000元；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告（承租方）与被告（出租方）于2019年6月16日签订了《同和商铺租赁合同书》，原、被告双方在合同中约定：“一、租赁期限。1、租赁期限（即2019年7月1日起至2022年6月30日）。从2019年7月1日起计租（收租）。2、甲方将位于广州市白云区同和广州*号110号交给乙方作为商业使用，面积52平方米（不含分摊）租给乙方。二、租金及管理费用。1、乙方需按时向甲方缴交下俩月租金：70000元俩月（每月35000元，每次收俩个月，不含税费和乙方在经营中所产生的一切费用）每次只收现金或转账。2、乙方的水电费按规定缴纳。3、乙方交付￥70000元作为水电及租铺押金，押金不计息，合同期满即退还给乙方。五、违约责任。合同期间内乙方无故解除劳动合同或违约，甲方不退保证金，甲方中途无故解除合同应赔偿乙方所有投资损失。甲方尽全力协助乙方铺面正常营业，如果甲方原因乙方不能正常营业甲方将押金全额退还。”（具体详见《同和商铺租赁合同书》）。原告将上述涉案房租赁下来后，用作便利店经营（便利店名称：广州市白云区*便利店）。2020年12月4日，因原业主广州市白云区同和城镇发展公司以物权保护纠纷为由要求原告返还涉案房屋并采取停水停电等措施。自此，原告才知道，本案被告与原业主广州市白云区同和城镇发展公司签订的房屋租赁合同已经到期，而本案原、被告双方的房屋租赁合同于2022年6月30日才到期，致使本案原告无法继续使用涉案房屋，合同目的无法实现，故应承担违约责任。另外，据本案原告了解，原业主广州市白云区同和城镇发展公司因疫情影响已经对本案被告减免两个月的租金，根据情势变更的精神和公平原则，本案被告应当也相应减免原告两个月租金。本案原告曾多次跟被告协商要求被告退还转让费、押金、已经缴交应当减免的2、3月两个月租金及赔偿违约金等事宜，被告均以各种借口拒绝退还。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告王忠辩称：不同意原告的诉讼请求，是原告自己搬离租赁场所，未经过被告的同意，其搬走是第三方侵权所致，所以原告遭受的损失与被告没有关系。经审理查明，广州市白云区广州*号首层房产的登记权属人为广州市白云区人民政府同和街道办事处，该地块有《建设工程规划许可证》。2012年1月1日，广州市白云区同和街社区服务中心与贵森公司（原名广州市旺森物业管理有限公司）签订《协议书》，将包括广州*号首层1-7号铺等物业提供给贵森公司使用，贵森公司须支付相应使用费，双方约定合作期限自2012年1月1日至2020年12月31日。2016年6月1日，广州市白云区人民政府同和街道办事处及广州市白云区同和街社区服务中心分别出具《授权委托书》，授权案外人广州市白云区同和城镇发展公司（以下简称同和城镇公司）管理包括广州*号首层1-7号铺等在内的物业。后贵森公司将广州市白云区同和广州*号110号铺出租给被告，租期自2019年6月1日至2022年5月30日。2019年6月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《同和商铺租赁合同书》，约定甲方将位于广州市白云区同和广州*号110号出租给乙方作为商业使用，面积52平方米（不含分摊），租赁期限自2019年7月1日起至2022年6月30日止。租金每月35000元，每次收两个月，不含税费和乙方在经营中所产生的一切费用，租金自2020年7月1日起每年递增3%。乙方交付70000元作为水电及租铺押金，押金不计息，合同期满即退还给乙方。合同期间内乙方无故解除合同或违约，甲方不退保证金，甲方中途无故解除合同应赔偿乙方所有投资损失。甲方尽全力协助乙方铺面正常营业，如果甲方原因乙方不能正常营业甲方将押金全额退还。上述合同签订后，被告将涉案商铺交付给原告使用。2019年6月18日，原告向被告转账支付320000元，摘要备注“入场费、押金款、租金款”。2019年6月20日，被告向原告出具三份《收款收据》，分别载明收到原告支付的无偿捐助费180000元、水电及租铺押金70000元、2019年7月1日至2019年8月31日止的租金70000元。后原告作为经营者在涉案商铺设立广州市白云区*便利店经营日常零售，并按每月35000元的标准向被告支付了自2019年1月至2020年12月期间的租金。2020年6月17日，同和城镇公司向本院起诉贵森公司，以贵森公司自2019年1月起拖欠租金、水电费等为由，请求判令解除于2012年1月1日与贵森公司签订的《协议书》，贵森公司交还广州*号首层1-7号铺等三处物业的经营管理权等等。本院依法于2020年12月3日作出（2020）粤0111民初15881号民事判决书，认定同和城镇公司与贵森公司之间《协议书》中关于广州*号首层1-7号铺及二楼的约定于2020年11月2日解除，判决解除同和城镇公司与贵森公司之间《协议书》中关于广州*号首层1-7号铺及二楼（又称*首层东起1-7号铺及二楼）的约定，贵森公司向同和城镇公司返还广州*号首层1-7号铺及二楼（又称*首层东起1-7号铺及二楼）等三处物业的经营管理权等等。该判决已于2021年2月18日发生法律效力。2021年1月1日，涉案商铺被停水停电。被告为原告提供了发电机及柴油费用用以发电，原告称因发电机声音较吵，机器一开城管部门就让熄灭，实际上无法正常经营。2021年1月8日，涉案商铺门口被张贴加盖有“广州市白云区同和城镇发展公司”印章的封条，后该封条被被告清除。2021年1月18日，同和城镇公司在涉案商铺张贴《店铺到期收回通知书》，称涉案商铺的使用权源自与贵森公司或与之关联方签订的租赁合同或使用协议，而贵森公司的使用权则源自2012年1月1日签署的《协议书》，合作期限已于2020年12月31日到期，同和城镇公司将收回该商铺，故明确要求涉案商铺实际占有使用人于2021年1月20日24时前完成铺位腾退并交还给同和城镇公司，同和城镇公司将于2021年1月21日收回该商铺。2021年1月16日，原、被告对涉案商铺内的库存物品进行了清点。2021年1月20日，原告将涉案商铺清空并搬离。原告称其要求被告赔偿的投资损失是指涉案商铺内物品的搬运费用及部分食品过期产生的损失，但未提供相应证据证实。关于180000元的无偿捐助费，原告称该费用实际为进场费。被告称新冠费用疫情爆发后，贵森公司未就涉案物业向其减免2020年2月、3月份的租金。以上事实有《同和商铺租赁合同书》、银行账户交易明细、《收款收据》、（2020）粤0111民初15881号民事判决书、《店铺到期收回通知书》及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的涉案《同和商铺租赁合同书》是双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应依约履行各自的义务。结合双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于合同解除及押金返还。被告作为出租方对涉案租赁物负有权利瑕疵担保责任，其应确保在租赁期间涉案商铺不因第三人对原告主张权利而使得原告无法正常使用、收益。现因被告的上一手出租方贵森公司欠付租金，权利人同和城镇公司主张收回涉案商铺，导致原告不能对涉案商铺正常使用、收益，双方之间的涉案租赁合同无法继续履行，被告未依法履行对涉案租赁物的权利瑕疵担保义务，其行为已构成违约，现原告主张解除涉案合同符合法律规定，本院对此予以支持。原告未能提供证据证实其在2021年1月20日前曾向被告明确表示解除涉案合同，故本院认定涉案《同和商铺租赁合同书》自原告将涉案商铺清空并搬离之日即2021年1月20日起实际解除。合同解除后，被告收取的70000元押金依法应返还给原告。二、关于房屋租赁转让费180000元。被告出具的《收款收据》虽记载该部分款项为无偿捐助费，但此内容明显不合常理，被告亦无证据证实双方曾就该款项的性质明确约定为无偿捐助费。结合原告提供的银行账户交易流水明细关于该款项的摘要备注“入场费、押金款、租金款”的内容，本院对原告的主张予以认可，认定该款项的性质实为进场费。鉴于原告已实际使用涉案商铺一段时间，本院酌定被告应就该款项按照合同剩余期限占合同总期限的比例予以返还。经核算，被告应返还的该部分款项金额为86650元（180000元×17.33个月÷36个月）。三、关于2020年2月、3月租金减免。原告承租涉案商铺用作商业经营，新冠××疫情于2020年1月爆发后，其经营收入必然受到影响，基于公平原则，本院酌定减免原告2020年2月一个月的租金35000元。鉴于被告已收取2020年2月份的租金，现其应向原告返还租金35000元。因同和城镇公司对涉案商铺主张权利，涉案商铺自2021年1月1日开始被停水停电，且后被张贴封条，必然影响原告对涉案商铺的正常使用、收益，结合本案实际情况，本院认定原告无需向被告支付自2021年1月1日至2020年1月20日期间的租金，故被告以原告欠付该期间租金为由拒绝返还上述租金款项的抗辩意见本院不予支持。四、关于投资损失。原告主张该投资损失是指涉案商铺内物品的搬运费用及部分食品过期产生的损失，但其未提供相应证据证实，则其依法应承担举证不能的不利后果，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百二十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告江俑与被告王忠于2019年6月16日签订的《同和商铺租赁合同书》于2021年1月20日解除；二、自本判决生效之日起三日内，被告王忠向原告江俑返还租赁押金70000元；三、自本判决生效之日起三日内，被告王忠向原告江俑退还房屋租赁转让费（即进场费）86650元；四、自本判决生效之日起三日内，被告王忠向原告江俑返还2020年2月份的租金款35000元；五、驳回原告江俑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3575元，由原告江俑负担1818元，被告王忠负担1757元。被告王忠负担的上述受理费须在本判决生效之日起三日内迳付给原告江俑。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张旭增二〇二一年六月八日书记员  冼颖斯