沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0103民初2982号 原告（反诉被告）：佳兆业地产（辽宁）有限公司，住所地辽宁省沈阳市沈河区青年大街173-1号，统一社会信用代码9121010069654091X0。 法定代表人：王**鹏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐亮，该公司员工。 被告（反诉原告）：李丹，男，1981年8月13日出生，汉族，住沈阳市大东区。 委托诉讼代理人：刘建新，辽宁万安律师事务所律师。 原告佳兆业地产（辽宁）有限公司（以下简称佳兆业）与被告李丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，被告李丹在诉讼中提起反诉，本案依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）佳兆业委托诉讼代理人唐亮、被告（反诉原告）李丹及委托诉讼代理人刘建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳兆业在本诉中诉称：1.判令被告李丹向原告佳兆业支付自2020年1月1日至2020年9月15日期间欠付的租金人民币250，000元、逾期付款违约金人民币66，250元（按欠费金额日千分之一计算，自2019年12月25日暂计至2020年9月15日，实际金额计算至被告支付之日止；2.判令被告向原告支付合同解除后逾期交还房屋的占有使用费人民币40，000元（每日按合同终止时租赁房屋租金标准的200%计算，自2020年9月16日暂计至2020年9月30日，实际金额计算至被告腾退商铺之日）；3.请求确认《经营合作合同》已于2020年9月15日解除；4、请求被告支付合同中止后的水费830.5元。5、本案诉讼费用由被告承担。以上诉讼请求1、2项合计人民币356250元。事实和理由：原告自2018年5月1日起将沈阳市沈河区佳兆业广场七层商铺出租给被告用于经营“花香艺术馆”。原告按照《经营合作合同》约定已履行了商铺交付义务，根据合同约定被告应依约履行缴纳租金等费用的义务。2019年12月开始，被告长期欠缴租金等各项费用，原告多次致函催缴欠费，但被告仍未缴清相关费用，被告的违约行为已达租赁合同约定的解约条件，被告的欠租行为已致使合同目的不能实现。被告作为承租面积4000平方米的商场主力店欠费近十个月，且长期存在违法转租、违规拆改等行为，严重影响商场经营秩序，给原告造成巨额经济损失。原告认为，原、被告双方签订的合同合法有效，被告的行为已经构成严重违约。故原告根据合同约定的解约权解除合同，租赁合同已于2020年9月15日解除，被告应按合同约定支付欠付租金及逾期付款违约金，被告还应于腾退房屋内物品并恢复至交付使用时的原状并承担逾期交还房屋期间的占有使用费。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。 被告李丹辩称：1、原告起诉的经营费与事实不符，我们2021年1月份的经营费已经交了3万元，2021年5月30日我们交了6月份的，双方口头约定的当时的经营费2万元，这个与事实不符。根据双方签订的合同第21条第8款之规定，这条原告始终没有将房屋漏水问题解决，始终没有履行义务，根据这条约定，被告有权不交经营费。答辩人没有交房租是有原因的，是被答辩人违约行为在先。1、答辩人接受该租赁房屋后，在第一年的雨季中就发现租赁房屋在雨季里漏雨，答辩人发现后就开始找被答辩人要求维修，达到租赁房屋使用功能。到春季因冬天房面一有积雪融化就漏雪水，答辩人也多次找过被答辩人要求解决维修，被答辩人多次保证给维修，而且还从时间上给予在2020年4月份一定保证给维修好，保证答辩人能正常经营，但一直没有维修，承诺一直没有兑现。因房顶漏雨使答辩人的经营受到损失，答辩人在2019年以前在房屋漏雨的情况下，虽然被答辩人没有维修，但还是一直交房租，足以证明答辩人履行合同的诚意。我国《合同法》第216条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，本合同第13条第2款也规定，该房屋因工程质量原因发生损坏的，甲方应给予维修，该房屋维修的义务从法律上和双方签订的合同上，其义务都应由被答辩人承担。因被答辩人没有履行法律上和合同上规定的维修义务，证明被答辩人在履行合同上违约在先。2、2020年1月至9月的房租没有交的第二个原因，因当时全国疫情发生，答辩人向被答辩人提出按规定应当给与减免房租，因减免房租问题双方一直在协商，而且被答辩人还同意答辩人可以缩小房屋租赁面积，双方都在一直协商之中，最终确定后在交房租，而不是答辩人无故不交房租或拖延交房租。3、根据答辩人每年交房租过程，因答辩人给被答辩人管理大楼的花卉，每年的管理花卉的费用在交房租时，双方抵顶一部分，剩余答辩人补交，2020年因被答辩人换了领导，不允许双方顶抵后再交剩余房租，被答辩人只要求答辩人交房租，应给答辩人的花卉管理费不给答辩人，造成双方原交房租的惯例打破，只享有权利不承担义务。我国《合同法》第66条规定，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因有以上的原因存在其答辩人房租没有按期交付，但其原因是被答辩人行为造成的，答辩人不存在违约问题。被答辩人单方解除合同无效。被答辩人按合同规定单方解除合同其行为无效。本合同应考虑双方谁违约在先，不能单纯看欠房租就有权单方解除合同，要分析为什么欠房租，欠房租的责任在谁。答辩人多年来因被答辩人没有履行交付给答辩人一个具有使用用途的房屋，而且还违背自己给予维修的承诺，没有履行法律合同规定的义务。致使答辩人做出无法再履行自己的义务，根据《合同法》第18条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对有下列情形之一的，可以终止履行：其中第三项规定丧失商业信誉；因被答辩人多次保证对房屋漏雨给予维修，保证答辩人能正常经营。但都没有兑现，已丧失商业信誉。所以答辩人有理由终止履行义务。再加上以往交房租的双方抵顶的办法，被答辩人不考虑自己在履行合同中的过错，就单方要求解除合同，并给答辩人断电、断水，答辩人为了经营自购发电机和一切设备，维持经营，答辩人在反诉中要提出侵害赔偿。另外需要说明一点是，本合同答辩人租赁被答辩人的标的物是一个消防平台。答辩人在签订前并不知晓，但被答辩人是明知的，因为他是房屋的主人，答辩人在签订合同前，先交付保证金5万元，在当天签订合同时，被答辩人提出租赁物是消防平台，并在合同上第16条注明，因答辩人交了保证金，如不签合同被答辩人又不退。答辩人在没有办法的情况下，签订了此合同，被答辩人在签合同前隐瞒了该房屋的真实属性，按照消防法规定，此房屋是不允许出租的，也就是说被答辩人在签订合同时已有故意隐瞒房屋属性，具有欺诈性，应承担其责任。 被告（反诉原告）李丹反诉称：一、要求被反诉人赔偿因房屋漏雨造成经济损失其中从2018年5月26日起至2021年3月1日止总计九个月冬夏雨季，270天，每天租金成本986.3元，270天X986.3元=266301元；二、要求被反诉人单方终止合同、停电、停水，造成经济损失62350元，共计：328651元；三、反诉费，本诉费由被反诉人承担。事实与理由：2018年反诉人与被反诉人签订了《经营合作合同》，反诉人租赁被反诉人4000平方米建筑面积的房屋，用于经营，被反诉人交付的出租房屋始终漏雨水，反诉人当年就开始要求被反诉人维修解决处理，被反诉人至今没有给与修复，而且又多次保证在一定时间给修复，但保证始终没有履行，根据我国北方雨季时间和春天解冻雪融化时间共计270天，反诉人应扣除因漏雨水时间的天数房租，因被反诉人根据合同第13条第2款规定，应有维修义务没有履行，有违约在先的行为与前两年租金与反诉人与被反诉人花卉管理费相冲低的交付方式。因被反诉人不履行房屋维修义务，单方终止合同，采取停电、停水方式。反诉人为经营被迫无奈的情况下，购买了发电设备，造成反诉人的经济损失，理应由被反诉人承担。这项损失62350元，以上两种损失，是因被反诉人违约行为所致，应给予反诉人经济损失赔偿。根据我国法律规定，反诉人提出反诉，请求依法合并审理。另外如被反诉人不与反诉人继续履行合同规定3+2五年的租赁期限，还应赔偿反诉人因装修造成的经济损失。 原告（反诉被告）佳兆业就反诉辩称：1、原告的诉讼请求中租金成本计算不明确；2、对于原告主张的9个月冬夏雨季的时间没有任何法律规定，或者是自然规律。3、对于原告提出的我方单方中止合同停电停水造成的经济损失，我公司是在合同中止后，采取了停电停水措施，此部分损失不应由原告承担。4、请求法院驳回反诉原告的全部反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：在本诉中原告佳兆业提供的证据1、《经营合作合同》及《补充协议》，《经营合作合同》真实合法，与本案有关联性，本院予以采信，因被告李丹否认本人签订了《补充协议》，原告佳兆业也承认他人代签，且被告李丹对签字行为不予追认，本院对《补充协议》不予采信，证据2、四份催款函，因本诉被告李丹承认收到过其中的一份，真实性、合法性予以认定，但关联性于足以证明本诉原告证明的问题，不予采信，证据3、整改函及七楼在营店铺照片各1份。该组证据不能完全证明本诉原告待证问题，不予采信，证据4、关于解除沈阳佳兆业广场《合作经营合同》的告知函一份及快递存单。因无被告李丹本人签字，且被告否认，不足以证明双方解除合同，对原告证明的问题不予采信，证据5、情况说明。为本案原告单方陈述，被告予以否认，不能直接证明待证问题，不予采信。（反诉原告）李丹在本诉中提供的证据1、《经营合作合同》，真实合法，与本案有关联，予以采信，2、漏雨水的照片，六张A纸33张照片、光盘两张。该证据真实、合法，予以采信，3、2019年、2020年微信聊天记录。结合其他证据综合认定，有关联的部分予以采纳。在反诉中，反诉原告李丹向法庭提供证据的第一组证据：1、专用收款收据字号：002967，购买发电机，照片两张。时间2020年11月19日，金额：9600元。2、专用收款收据字号：0029675，购买电线电缆配料时间2020年12月18日金额3500元。3、专用收款收据字号0326593物料运费时间2020年12月18日金额650元。4、微信转账记录，收款人小油油，购买发电所需汽油。第二组证据：《房屋租赁合同》、《整改通知》。对于被告李丹（反诉原告）提供的上述证据并未商请原告（反诉被告）确认，系单方购买，亦没有正式发票，对其真实性存疑不予认定，该组证据与本案的关联性，结合其他事实和证据综合予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告（反诉被告）佳兆业作为甲方沈阳佳兆业广场产权人，为美化沈阳佳兆业广场七楼公共区域商场环境，委托乙方被告（反诉原告）李丹对佳兆业广场七楼进行装饰，乙方以装饰商品对外出售，甲方收取定额经营费用，目的是使沈阳佳兆业广场七楼成为一座生态绿植环境公园，双方签订《经营合作合同》，就经营内容达成如下协议：将沈阳市沈河区青年大街173号佳兆业广场7层F702，建筑面积4000平方米租赁给被告（反诉原告）李丹使用，《经营合作合同》第二条经营期限本合同项下经营期限为3+2年，甲乙双方先约定前3年的经营方式及费用，后续2年的经营方式及费用，待乙方经营期满前6个月，与甲方商定实施。乙方在同等条件下，享有此经营区域的优先续约权。 自2018年5月1日至2019年4月30日为第一个合作期；自2019年5月1日至2020年4月30日为第二个合作期；自2020年5月1日至2021年4月30日为第三个合作期。 第四条就经营费用标准和经营费用支付做了约定。而后被告（反诉原告）李丹进场经营。租赁房屋在租赁前期即发生漏雨、漏雪水情况，被告（反诉原告）李丹多次进行交涉，原告（反诉被告）佳兆业一直未给予彻底修复完好。被告（反诉原告）李丹答辩承认2020年1---9月房租未交，但认为双方因疫情原因在协商，不是无故不交。往年房租因被告（反诉原告）李丹给原告（反诉被告）佳兆业管理大楼的花卉，每年的管理花卉的费用在交房租时，双方抵顶一部分，剩余补交，2020年因原告（反诉被告）佳兆业换了领导，不允许双方顶抵后再交剩余房租，原交房租的惯例方式被打破，原告（反诉被告）佳兆业在2020年7-8月曾四次向李丹发函催要房租，2020年8月27日要求被告(反诉原告)李丹进行现场品质整改，现8月31日前整改完毕，9月9日向被告(反诉原告)李丹发函要求解除《合作经营合同》，9月10日显示本人签收记录，但无本人签名。 现原告（反诉被告）佳兆业来主张判令被告（反诉原告）李丹向原告支付自2020年1月1日至2020年9月15日期间欠付的租金人民币250，000元（2020年1月1日-4月30日，30000元/月，4个月，计120000元，5月1日-9月15日，40000元/月，4.5个月，计180000元，其中2020年3月原告（反诉被告）佳兆业自认收到30000元、5月收到20000元，尚欠250000元未给付、逾期付款违约金人民币66，250元（按欠费金额日千分之一计算，自2019年12月25日暂计至2020年9月15日，实际金额计算至被告支付之日止；2.判令被告向原告支付合同解除后逾期交还房屋的占有使用费人民币40，000元（每日按合同终止时租赁房屋租金标准的200%计算，自2020年9月16日暂计至2020年9月30日，实际金额计算至被告腾退商铺之日）；3.请求确认《经营合作合同》已于2020年9月15日解除；4、请求被告支付合同中止后的水费830.5元。5、本案诉讼费用由被告承担。 另查明，2020年11月、12月被告（反诉原告）李丹因原告（反诉被告）佳兆业单方终止合同，对其采取了停电措施，为避免损失扩大，采取紧急措施，购置发电设备，产生费用，2020年12月18日沈阳市生态环境局因发电机噪声对其发出责令改正违法行为通知书责令整改。而后，被告（反诉原告）李丹称因发电机噪声污染，改为租赁房屋用于取电保障经营，租赁两处房屋产生一定费用。被告（反诉原告）李丹反诉请求一、要求赔偿因房屋漏雨造成经济损失其中从2018年5月26日起至2021年3月1日止总计九个月冬夏雨季，270天，每天租金成本986.3元，270天X986.3元=266301元；二、要求被反诉人单方终止合同、停电、停水，造成经济损失62350元，共计：328651元；三、反诉费，本诉费由被反诉人承担。 再查明，2018年7月20日佳兆业、沈阳荣宝祥企业管理有限公司、深圳市佳兆业商业物业管理有限公司沈阳分公司签订有《沈阳佳兆业广场绿植养护合同》一份，就沈阳佳兆业广场绿植养护服务业务的承包内容、范围、方式、合同期限、合同金额、付款方式等做了约定。 本院认为，原、被告签订的《经营合作合同》是其真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人应当积极全面诚信履行自己的义务，履行义务不符合约定应当承担相应法律责任。 关于本诉中的房租及逾期付款违约金支付问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 现原告佳兆业在本诉中向被告李丹主张支付自2020年1月1日至2020年9月15日期间欠付的租金人民币250，000元（2020年1月1日-4月30日，30000元/月，4个月，计120000元，5月1日-9月15日，40000元/月，4.5个月，计180000元，其中2020年3月收到30000元、5月收到20000元，尚欠250000元未给付），被告李丹提出原告拖欠其绿植养护费用予以抵顶，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 庭审查明，2018年7月20日佳兆业、沈阳荣宝祥企业管理有限公司、深圳市佳兆业商业物业管理有限公司沈阳分公司签订有《沈阳佳兆业广场绿植养护合同》一份，就沈阳佳兆业广场绿植养护服务业务的承包内容、范围、方式、合同期限、合同金额、付款方式等做了约定。因绿植养护合同签订的主体涉及三方当事人，有两方为案外人，有权主张绿植养护费用的主体是沈阳荣宝祥企业管理有限公司，非李丹个人，且绿植养护费用结算还涉及三方当事人对养护植物的质量评定费用扣除、结算确认等问题，庭审中各方当事人均未提供可抵顶的具体金额、确认明细等有关书面材料，原告佳兆业亦不同意在本案中直接抵顶，依法亦不符合直接抵顶的条件，有关当事人可另行处理。 庭审查明，原告佳兆业曾承诺被告李丹在疫情期间减免扶持优惠45000元，根据最高人民法院关于妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）的有关精神，应当予以减免，根据疫情期间本地众所周知的情况，本院酌定免除疫情较为严重的2月、3月两个月的房租即60000元。庭审中，原告佳兆业亦承认涉案房屋存在漏水行为，未彻底修复，可见房屋虽然没有达到完全不能经营使用的程度，但影响正常使用的情况毕竟是客观事实，根据法律规定，结合本案事实情况，原告佳兆业应当给被告李丹减少租金较为公平，本院酌定在应当支付房租金总额内减少租金30000元较为合理，综上，被告李丹应向原告支付2020年1月1日至2020年9月15日期间房租160000元。因涉案房屋存在漏水行为，原告一直未予彻底修复，被告在原告没有将租赁物彻底修复之前采取的自助抗辩措施，以督促原告履行修复义务，不涉及逾期付款违约问题，对违约请求不予支持。 关于《经营合作合同》是否解除问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 本案中，原告佳兆业出租给被告的房产在初期即发生漏雨、漏雪水问题，原告应当在合理期限内修复，保证承租人的对租赁物的正常使用，客观上直到2020年7月涉案房产仍没有彻底修复，影响了被告的正常使用，期间被告李丹不得不自行采取相应补救措施，2020年9月9日佳兆业向李丹发函解除《经营合作合同》，主要理由是李丹拖欠租金，由前述可知，原告出租的标的物漏水在先，且持续存在，一直未能彻底修复，被告李丹为督促原告及时修复房屋，缓交房租于情合理，原告出租的出租物不符合约定，违约在先，且原告提供的解除合同通知书送达手续不足以证明送达到被告李丹本人，从合同内容看，双方签订的是带有一定长期合作目的的《经营合作合同》，被告李丹有一定投入，原告佳兆业在自身履行维修义务不彻底的情形下，违约在先，从己方利益出发，不顾合同相对方的利益，亦无充分证据证明被告李丹转租，滥用合同法上的解除权，本院依法对其主张合同解除的行为不予确认。 关于原告佳兆业请求被告李丹支付合同解除后逾期交还房屋的占有使用费人民币40，000元（每日按合同终止时租赁房屋租金标准的200%计算，自2020年9月16日暂计至2020年9月30日，实际金额计算至被告腾退商铺之日），鉴于本院不予认可双方之间的合同已经解除，被告李丹不应支付逾期交还房屋的占有使用费，但应当按照《经营合作合同》约定，支付原告佳兆业租金。从2020年9月16至2021年4月30日合同到期，40000元/月×7.5个月=300000元。合同到期后的后续问题，双方可另行协商处理。 关于反诉原告李丹的反诉请求问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 本案中，被告（反诉原告）李丹主张被告房屋漏雨、漏雪水，要求赔偿因房屋漏雨造成经济损失其中从2018年5月26日起至2021年3月1日止总计九个月冬夏雨季，270天，每天租金成本986.3元，270天×986.3元=266301元；反诉被告佳兆业强行停电，要求被反诉人单方终止合同、停电、停水，造成经济损失62350元，共计：328651元；关于漏水损失问题，涉案房屋确实存在滴漏现象，而且直到2020年7月份仍未彻底修复，不可否认给反诉原告李丹经营造成一定影响，但因其并没有充分证据证明直接损失，其主张损失的内容和计算方法缺乏依据，难以成立，本院对其计算主张的损失不予支持，但据此已酌定给其减少、及因疫情原因减免了租金，以示公平。 关于停电损失问题，在双方合作期间内，反诉被告佳兆业凭借甲方作为管理方的强势地位，在依据不足的情况下，宣布单方解除合同，擅自停电，给反诉原告李丹经营带来困难，反诉原告为避免损失扩大，采取一定补救措施，避免造成更大损失，于法有据，但反诉原告李丹高价购置的发电设备，实际并没使用几天即遭到责令整改，发电机被告可折价出售转让，对购置的发电设备不予支持，在用油发电遭到整改后，专门租赁两处房屋用于发电，防止损失扩大，但未通知反诉被告，单方采取该止损的方法方式欠佳，考虑到反诉原告李丹为避免损失扩大采取的措施毕竟发生了费用，本院酌定支持20000元。 关于水费830.5元实际发生，根据双方约定和惯例，由原告佳兆业代其垫交，应由被告李丹给付原告佳兆业。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十九条、第二百一十六条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告李丹于本判决生效后十五日内给付原告佳兆业地产（辽宁）有限公司2020年1月1日至2020年9月15日期间租金160000元； 二、被告李丹于本判决生效后十五日内给付原告佳兆业地产（辽宁）有限公司2020年9月16至2021年4月30日期间租金300000元； 三、对原告佳兆业地产（辽宁）有限公司于2020年9月15日向被告李丹解除《经营合作合同》的行为不予确认； 四、被告李丹于本判决生效十五日内给付原告佳兆业地产（辽宁）有限公司垫交的水费830.5元。 五、反诉被告佳兆业地产（辽宁）有限公司于本判决生效十五日内赔偿反诉原告李丹停电损失20000元。 六、驳回原、被告本诉、反诉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8212.45元，由被告李丹承担。反诉案件受理费由反诉被告佳兆业地产（辽宁）有限公司承担300元，反诉原告李丹承担5929.76元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  唐永波 人民陪审员  王桂芬 人民陪审员  史秋灏 二〇二一年六月二十四日 书 记 员  李玉竹 本判决依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或 者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。