北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初1186号原告：北京岳赞文化创意有限公司，住所地北京市顺义区临空经济核心区融慧园**楼**104，统一社会信用代码91110113MA00AJPK6R。法定代表人：任书云，经理。委托诉讼代理人：朱世龙，男，1988年11月22日出生，汉族，北京岳赞文化创意有限公司员工。委托诉讼代理人：宋军霞，北京市青天律师事务所律师。被告：北京百顺达房地产开发有限公司，住所，住所地北京市顺义区河南村社会信用代码911101138011469668。法定代表人：景百孚，总经理。委托诉讼代理人：任淑营，女，1989年12月4日出生，汉族，北京百顺达房地产开发有限公司员工，住北京市顺义区。原告北京岳赞文化创意有限公司（以下简称岳赞公司）与被告北京百顺达房地产开发有限公司（以下简称百顺达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员杨秀芝独任审理，公开开庭进行了审理。原告岳赞公司委托诉讼代理人宋军霞，被告百顺达公司委托诉讼代理人任淑营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳赞公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间的《房屋租赁合同》于2020年1月16日解除；2.判令被告支付原告：2020年1月1日至2020年1月16日期间的租金63015.68元；2016年5月5日至2016年6月30日期间的租金209806.74元；2016年12月17日至2019年7月12日期间逾期支付租金的违约金29601.99元；2019年12月17日至2020年1月16日期间逾期支付租金的违约金7115.84元；后岳赞公司将上述两条违约金诉求统一变更为：要求百顺达公司支付2016年12月17日至2020年1月16日期间逾期支付租金的违约金36085.05元；逾期支付2020年1月1日至2020年1月16日期间租金的逾期支付租金的违约金（以63015.68元为基数，按照每日万分之三的标准，自2020年1月17日起计算至被告付清63015.68元租金之日止）；空租期损失赔偿708926.4元；维修费630元；律师代理费30000元；网络费706200元；3.诉讼费、保全费及保险费由被告承担。事实与理由：2016年5月5日，北京易讯融创科技有限公司（以下简称易讯公司）与福建实达集团股份有限公司（以下简称福建实达公司）签订《房屋租赁合同》，将位于北京市顺义区×××（以下简称涉诉房屋）出租给福建实达公司。2017年1月1日，易讯公司与百顺达公司、福建实达公司签订《协议书》，福建实达公司将其在《房屋租赁合同》中的权利义务转让给了百顺达公司，并约定福建实达公司对百顺达公司履行合同承担无限连带责任。2017年6月23日，易讯公司与百顺达公司及岳赞公司签署《协议书》，将易讯公司在《房屋租赁合同》中的权利义务转让给岳赞公司。因百顺达公司逾期支付租金，岳赞公司于2020年1月15日向百顺达公司发出《〈房屋租赁合同〉解除告知函》，通知百顺达公司于2020年1月16日解除租赁合同，并通知百顺达公司将租赁房屋交还给岳赞公司。此外，被告还拖欠网络费、维修费等费用。因被告的上述种种违约行为，给原告造成巨大的经济损失，故起诉。百顺达公司辩称：1.百顺达公司于2019年11月提前搬出租赁房屋，并通知岳赞公司，合同解除时间应为2019年11月30日。2.百顺达公司已于2019年11月搬出承租房屋，并通知岳赞公司，双方合同已于2019年11月解除，2020年1月1日至2020年1月16日期间不应再向岳赞公司支付租金，即使要付租金，百顺达公司有335874.83元押金在岳赞公司处，依据合同可以保证金抵偿该租金，抵扣后百顺达公司并不欠岳赞公司租金。关于免租期租金，百顺达公司在岳赞公司处有押金，互相抵扣后，不欠岳赞公司租金。因为用押金抵扣后，百顺达公司不欠岳赞公司租金，故不存在逾期违约金问题。关于空租期损失，合同无约定也无法律规定，百顺达公司已就提前解除合同对岳赞公司进行了赔偿，即免租期取消，损失和违约金不可同时主张，加重了百顺达公司的负担。维修费，岳赞公司未提交证据，也无合同约定，不同意给付。律师代理费无合同约定、无法律依据，不同意支付。关于网络费，岳赞公司不是电信企业，没有权利收取网络费，岳赞公司也没有提供证据证明岳赞公司替百顺达公司向电信企业垫付了网络费。合同第11页约定附件五要双方签字或盖章确认，百顺达公司未签字或盖章确认。实质上，百顺达公司是与关联企业北京空港富视国际房地产投资有限公司共用一个网络、一个端口，关联企业已经支付了4年的网络费至2019年年底，不欠岳赞公司网络费，岳赞公司主张网络费没有依据。这么多年，各方都这么默认，岳赞公司也没向百顺达公司主张过，现在主张网络费没有任何依据。百顺达公司未拖欠租金，也未给岳赞公司造成任何损失，故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年5月5日，易讯公司与福建实达公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市顺义区×××房屋出租给乙方，建筑面积1226.94平方米，为办公及研发用途。合同第2.3条约定乙方在合同履行期内提前解约，应提前180日向甲方提出书面申请，如乙方未提前通知，由此带来的相应损失责任均由乙方承担。第3.1条约定：本合同项下的房屋租赁期限从2016年5月5日至2021年6月30日止（免租期自2016年5月5日起至2016年6月30日止，免租期内免除净租金部分，但免租期内其他应付部分包括但不限于物业费、水电费等均需由乙方支付）；第3.3条约定：如因乙方原因造成租赁合同提前解除，则本合同免租期的约定无效，乙方应补交免租期的相应房屋租金及其他相关费用。合同第四条约定了租金及付款期限，约定前三年租金为1343499.3元/年（已包含租赁房屋的全部物业管理和供暖费），从第四年开始每年在前一年的租金基础上递增7%，第四年租金自2019年7月1日至2020年6月30日为1437544.25元/年。另约定除第一期租金外，每期租金乙方在付款日期前十五日之前支付下期租金，租金支付方式为押三付六，乙方逾期支付租金的，以逾期支付部分按每日万分之三向甲方承担逾期付款违约金，乙方逾期支付租金超过三十日的，甲方有权立即解除合同。合同第五条约定乙方向甲方交纳保证金335874.83元，租赁期间保证金不计取利息，保证金的担保范围为乙方应付的包括但不限于乙方应付租金、应承担的水、电、暖、空调等相关费用、乙方依法律规定或本合同约定应承担的违约金、赔偿金及甲方为实现债权支出的包括但不限于交通费、诉讼费、律师代理费等费用。在合同履行期间，未经甲方书面同意，乙方不得主张以上述保证金直接抵偿欠付租金、费用或其他债务。第六条约定：乙方负责交纳该房屋的水费、电费、通讯费、网络费、车位管理费、电梯维保费等使用该楼宇所产生的相关费用，乙方应付上述费用按双方确认的房屋使用相关费用明细表由甲方代收，乙方应于收到甲方收款通知之日起三十天内向甲方支付，如出现乙方逾期缴纳，甲方有权采取包括终止合同等措施。双方在合同第十一条违约责任11.1中约定：除本合同另有约定以外，具有下列情形之一的，甲方不退还乙方的保证金，但甲方应退还乙方预付的租金及扣除乙方已使用房屋相关费用后的其他费用，同时甲方有权立即解除合同：乙方违反本合同第二条、第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第八条之规定的。合同约定本合同附件共五个，附件五为房屋使用相关费用明细表（双方签字或盖章确认），该明细表约定网络费为176550元/年，但仅有易讯公司盖章无福建实达公司盖章。2017年1月1日，易讯公司（甲方）、福建实达公司（乙方）及百顺达公司（丙方）签订《协议书》，约定乙方将其与甲方签订的《房屋租赁合同》中的权利义务一并转让给丙方，丙方完全了解原合同的内容及其所享有的权利和承担的义务，并同意上述权利义务转移，甲、丙之间不再另行签订新合同，双方仍按照原甲、乙双方签订的原合同享有权利、履行义务。2017年6月23日，易讯公司（甲方）、岳赞公司（乙方）与百顺达公司（丙方）签订《协议书》，约定甲方将其在原合同的权利义务一并转让给乙方，乙、丙不再另行签订新合同，双方仍按原甲、丙双方签订的原合同享有权利、履行义务。根据岳赞公司提交的银行业务回单，2016年5月16日，福建实达公司付易讯公司2016年7月1日至12月31日租金671749.65元；2017年1月24日，百顺达公司付易讯公司2017年1月1日至6月30日租金671749.65元；2017年7月13日，百顺达公司付岳赞公司2017年7月1日至12月31日租金671749.65元；2018年1月15日，案外人代百顺达公司付岳赞公司2018年1月1日至6月30日租金671749.65元；2018年7月5日，百顺达公司付岳赞公司2018年7月1日至2018年12月31日租金671749.65元；2018年12月14日，百顺达公司付岳赞公司2019年1月1日至6月30日租金671749.65元；2019年7月12日，百顺达公司付岳赞公司2019年7月1日至2019年12月31日租金718772.13元。岳赞公司认为百顺达公司逾期给付租金，要求支付逾期违约金。百顺达公司称2019年11月，其告知岳赞公司不再租赁涉诉房屋，并自房屋中自行搬出，已将房屋钥匙交付岳赞公司，但岳赞公司不予认可，双方未办理房屋交接手续。2020年1月17日，岳赞公司以电子邮件形式向百顺达公司发送《房屋租赁合同》解除告知函，以百顺达公司逾期交纳租金超过30日为由，告知于2020年1月16日解除双方的《房屋租赁合同》，并要求百顺达公司在合同解除后三日内将房屋交还岳赞公司。现岳赞公司提起本案诉讼。关于主张的维修费630元，岳赞公司提交了维修单为证，百顺达公司无异议。就本次起诉，岳赞公司委托北京市青天律师事务所代理诉讼，支出代理费30000元，提交诉讼委托代理合同和付款发票为证。关于网络服务费，双方均认可百顺达公司与另一公司空港富视公司共用一个网络端口，且在合同履行期间百顺达公司未向岳赞公司交纳过网络费。岳赞公司以百顺达公司根本违约为由要求赔偿空租期损失。案件审理过程中，岳赞公司提出财产保全申请，申请查封百顺达公司名下相当于1754663.87元的财产，并提交中国大地财产保险股份有限公司保函担保，支付保费2281.06元。本院审查后裁定予以准许，查封了百顺达名下位于顺义区金碧湖畔花园北区2号楼-1至2层全部房屋，查封期限自2021年4月1日至2024年3月31日，岳赞公司交纳保全费5000元。上述事实，有庭审笔录、《房屋租赁合同》《协议书》、银行回单等在案佐证。本院认为：易讯公司与福建实达公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，属合法有效。在合同履行过程中福建实达公司与易讯公司先后将自己的合同权利义务转让给百顺达公司与岳赞公司，各方对此无异议，故岳赞公司与百顺达公司形成房屋租赁合同关系，双方的权利义务以《房屋租赁合同》为准，该合同对岳赞公司及百顺达公司具有法律约束力。合同履行期间，百顺达公司自行搬离承租房屋，未举证证明经过了岳赞公司的同意，也无证据证明与岳赞公司办理了房屋交接手续，不能认定双方合同关系已解除，百顺达公司仍应按照合同约定向岳赞公司支付租金，百顺达公司未按合同约定期限向岳赞公司支付2020年1月至6月的租金，且逾期超过30日，岳赞公司享有合同解除权，岳赞公司于2020年1月17日以电子邮件形式向百顺达公司发送解除合同通知书，双方合同于该日解除。因百顺达公司未向岳赞公司交付房屋，岳赞公司要求百顺达公司支付2020年1月1日至2020年1月16日租金63015.68元，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同第3.3条约定，岳赞公司要求百顺达公司支付2016年5月5日至2016年6月30日免租期的租金209806.74元具有合同依据，本院予以支持。关于2016年12月17日至2020年1月16日逾期支付租金违约金，百顺达公司对岳赞公司提出的逾期违约金的诉讼请求提出了诉讼时效的抗辩，岳赞公司于2020年10月10日提起诉讼，对于岳赞公司主张的第一、二笔租金的逾期违约金现已超过三年，且岳赞公司未举证证明在诉讼时效期间内向百顺达公司主张过权利，故该两笔的租金的逾期违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。庭审中，百顺达公司提出，岳赞公司有百顺达公司交纳的保证金，抵扣欠付租金后仍有结余，不应认定其逾期支付租金，不同意支付违约金。本院认为，双方合同约定未经甲方书面同意，保证金不得抵偿欠付租金等费用，故百顺达公司的上述抗辩意见本院不予采纳，其逾期支付自2018年1月1日至2019年12月31日期间的租金，应按合同约定向岳赞公司支付违约金，经计算金额为15898.3元。就2020年1月1日至2020年1月16日的逾期支付租金违约金，因百顺达公司于2019年11月自行搬出房屋，双方对于合同履行及是否解除产生争议，岳赞公司要求百顺达公司支付该期间的违约金本院不予支持。因百顺达公司根本违约致双方合同解除，岳赞公司要求百顺达公司赔偿空租期损失具有法律依据，但岳赞公司也有采取措施避免损失扩大的义务，本院根据合同履行情况及过错程度，结合岳赞公司的实际损失情况，酌情确定空置期损失。根据合同第五条约定，因百顺达公司根本违约导致合同解除的应赔偿岳赞公司的律师费损失。双方合同第十一条约定，若因承租人原因导致合同提前解除，承租人交纳的保证金不予退还，因岳赞公司处有空港富视公司交纳的保证金335874.83元，百顺达公司也提出了以保证金抵扣租金、违约金等损失的抗辩意见，为了便于双方一次性解决纠纷，本院认定直接由保证金抵扣百顺达公司因违约给岳赞公司造成的损失，且该保证金的金额足以弥补岳赞公司的损失，故在岳赞公司不予退还保证金的情况下，对岳赞公司要求百顺达公司另行支付空置期损失、逾期付款违约金、律师费的诉讼请求不再予以支持。百顺达公司承租期间发生的维修费应由其承担，岳赞公司要求百顺达公司给付维修费630元的诉讼请求本院予以支持。关于网络服务费，因合同附件五并无福建实达公司盖章，且合同履行期间也未要求福建实达公司或百顺达公司交纳过网络费，又百顺达公司与案外第三人共用网络端口，岳赞公司要求百顺达公司给付网络费的诉讼请求本院不予支持。关于保费，并非岳赞公司必然发生的费用，其要求百顺达公司承担无法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告北京岳赞文化创意有限公司与被告北京百顺达房地产开发有限公司之间的房屋租赁合同关系于二〇二〇年一月十七日解除；二、被告北京百顺达房地产开发有限公司给付原告北京岳赞文化创意有限公司二〇二〇年一月一日至二〇二〇年一月十六日期间的租金63015.68元；三、被告北京百顺达房地产开发有限公司给付原告北京岳赞文化创意有限公司二〇一六年五月五日至二〇一六年六月三十日期间的租金209806.74元；四、被告北京百顺达房地产开发有限公司给付原告北京岳赞文化创意有限公司维修费630元；五、驳回原告北京岳赞文化创意有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20592元，由原告北京岳赞文化创意有限公司负担14878元（已交纳），由被告北京百顺达房地产开发有限公司负担3209元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由原告北京岳赞文化创意有限公司负担4221元（已交纳），由被告北京百顺达房地产开发有限公司负担779元，于本判决生效之日起七日内直接给付原告北京岳赞文化创意有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨秀芝二〇二一年六月二十九日法官助理 曾庆贺书 记 员 王梦伟