北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初6452号原告：李庆，男，1985年1月10日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：由雪莲，女，1984年11月15日出生，汉族，住北京市海淀区。二原告的委托诉讼代理人：葛胜义，北京市康盛律师事务所律师。二原告的委托诉讼代理人：徐素珍，北京市康盛律师事务所律师。被告：北京中海宏业房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇能源东路1号院1号楼3层310。法定代表人：成欣，总经理。委托诉讼代理人：翟雪明，北京市安理律师事务所律师。原告李庆、由雪莲与被告北京中海宏业房地产开发有限公司（以下简称：中海宏业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张焱独任审判，公开开庭进行了审理。原告李庆、由雪莲之委托诉讼代理人葛胜义、徐素珍，被告中海宏业公司之委托诉讼代理人翟雪明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李庆、由雪莲向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告违约金102518.37元，其中2020年10月1日至2020年12月13日属于逾期交房导致的违约，共计69942.44元；2020年12月14日至2021年1月15日属于因房屋质量不合格进行维修导致逾期交房的违约，共计32575.93元；2.请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年9月15日，原、被告签订《北京市商品房预售合同》（合同编号为Y2111147）。合同约定，原告购买被告预售的位于昌平区沙河镇丽春湖LCH-012地块F1住宅混合公建用地2-4#商品住宅楼5层1单元-502的商品楼，合同金额为478000元，预售许可证号为京房售证字（2018）79号，房屋交付的时间为2020年9月30日前。2020年12月14日原被告双方签订补充协议，原告补缴面积差价10578元，最终结算房价为4790578元。合同签订后，原告按约定向被告支付了房屋价款并缴纳了税费，但被告实际通知交付房屋时间为2020年12月12日。此外据原告了解，涉案房屋尚未通过竣工验收，尚不满足验收条件，且该房屋存在各种质量问题，因此原告至今未收房。根据合同第十二条约定，“逾期超过30日买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金……”被告逾期交房的行为已构成违约。原告多次与被告工作人员沟通违约情况，被告均不予理会。为了维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。中海宏业公司辩称，第一，原告请求被告支付2020年12月13日之后的逾期交付违约金，缺乏事实及法律依据。1.案涉商品房在通知原告收房时已经具备了交付条件。2.原告依法依约均无权拒绝在《交付通知书》载明的日期接收商品房。原告在本案中所提出的各项与房屋质量相关的事项，均不属于房屋地基基础或主体结构不合格的问题，亦不属于严重影响业主居住使用的功能性质量问题。据此，原告不得以该等事项为由拒绝收房。在《收房通知》所确定的收房日期即2020年12月13日之后，案涉房屋依法依约已经交付，被告不应承担逾期交房的违约责任。第二，对于2020年10月1日至2020年12月13日之间的延期交付情况，被告依法依约均具备充分的免责事由。1.受天气、大型会议、国庆假期等非疫情因素的影响，交付期限依约应当顺延99天。2.受新冠肺炎疫情及防控措施的影响，项目交付期限应当总计至少顺延130天。（1）绝对停工期间导致的交付期限顺延天数应为70天；（2）项目工程施工降效期间导致的交付期限顺延天数至少应为60天；（3）被告已及时将预期延迟交付的情况通知了原告；（4）因疫情因素顺延交付期限具备充分的法律依据和合同依据。可见，被告因疫情因素可以依法依约顺延交付期限的天数，已经超过了实际延期交付的天数，而加之被告有权基于《补充协议》的明确约定对非疫情因素造成的延期交付免责，在这种情况下，原告仍然要求被告支付2020年10月1日至2020年12月13日期间的逾期交付房屋违约金，不具备事实和法律依据。综上所述，本案中，原告提出的诉请均不具备事实和法律依据，请法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月15日，中海宏业公司（出卖人）与李庆、由雪莲（买受人）签订编号为Y2111147的《北京市商品房预售合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于北京市昌平区沙河镇丽春湖LCH-012地块F1住宅混合公建用地2-4#商品住宅楼5层1单元-502号房屋。2020年12月14日，中海宏业公司（甲方）与李庆、由雪莲（乙方）签订《补充协议》，约定乙方所购房屋实测建筑面积为89.19平方米，套内建筑面积72.46平方米，乙方所购房屋最终计算房价为4790578元。其中，《北京市商品房预售合同》第九条“商品房交付条件”约定：该商品房交付时应当已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件、已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》、满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。第十条“商品房相关设施设备交付条件”约定：房屋交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接，使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；纳入城市供电网络并正式供电；供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；电话通信、有线电视、宽带网络交付时线路敷设到户。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意由出卖人采取其他方式（如临时用电、水等）满足买受人之正常生活使用……除上述补救措施外，买受人不得以基础设施供应未满足约定要求为由拒绝接收商品房或向出卖人提出其他的补偿要求，出卖人亦不承担逾期交付责任……第十一条“交付时间和手续”约定：出卖人应当于2020年9月30日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当于交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点……办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他不符合国家和北京市强制性规范标准的质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。该商品房查验合格后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：如买受人未在该商品房交房通知书告知的期限和地点办理该商品房交接手续的，则自商品房交房通知书告知的期限届满之次日起，即视为出卖人已按期向买受人交付该商品房。自该商品房交付或视为交付之日（以较早的时间为准）起，与该商品房有关的风险、责任全部转移给买受人……第十二条“逾期交付责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。《北京市商品房预售合同》附件十二补充协议“四、商品房的交付”第21条约定：买受人同意收房时发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，先行接收房屋，再由出卖人对买受人提出的问题进行维修，出卖人无需另行交付，且不视为出卖人逾期交付，该房屋的交付时间为入住通知书上约定的交付期限。第22条约定：出现下列情况时，出卖人可据实予以延期交付，且不承担逾期交付的违约责任：（1）发生自然灾害等不可抗力；（2）预售合同签署后需执行新颁布的法律、法规；（3）基于政府部门、机构的政策、要求或行为；（4）项目所在行政区域流行法定传染病或其他重大流行性传染病的；（5）市政配套批准与安装的延误；（6）施工过程中发现复杂地质状况、发现文物古迹等；（7）政府行为（如戒严、雾霾预警与治理等）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会等）期间实行管制措施造成停工的……双方在合同中还就其他权利义务事项进行了约定。合同签订后，李庆、由雪莲依约向中海宏业公司支付了购房款4790578元。中海宏业公司称涉案房屋于2018年7月开工，2020年11月完工。经核实，2020年9月27日，涉案房屋取得《房屋面积测算技术报告书》，2020年12月8日通过联合验收。2020年12月8日，中海宏业公司通过EMS向李庆、由雪莲邮寄《交付通知书》，载明：“我司将从2020年12月12日-2020年12月13日8:30-16:30在项目现场（中海丽春湖西区东门入口处）办理入住手续……如您不能在上述时间和地点办理入住手续，亦可在2020年12月14日后任意工作日……办理收房手续”。李庆、由雪莲认可收到该告知函。2020年12月14日，李庆、由雪莲在《入住手续确认记录》上签字，该记录中载明“业主本人确认开发商已公示《房屋面积测算技术报告书》及《工程竣工验收备案表》原件，并已领取入住手续书。”另查一，庭审中，李庆、由雪莲认为实际交房时间为2021年1月15日，2020年10月1日至2020年12月13日属于逾期交房导致的违约，2020年12月14日至2021年1月15日属于因房屋质量不合格进行维修导致逾期交房的违约，故主张相应的违约金。李庆、由雪莲向本院提交了录音、微信聊天记录等证据证明实际收房时间为2021年1月15日，中海宏业公司对前述证据不予认可。李庆、由雪莲称因房屋有质量问题，故未能验收房屋，并提交了入住收楼记录、工地开放日问题记录单、录音、视频、照片、第三方装修监理服务平台检测报告等证据加以证明。中海宏业公司认可入住收楼记录、工地开放日问题记录单的真实性，但不认可证明目的，对其他证据不予认可。庭审中，中海宏业公司向本院提交了验房单记录及反馈维修情况的微信聊天记录，证明其对涉案房屋履行了保修责任，李庆、由雪莲对以上两份证据的真实性、合法性认可，但不认可证明目的，并称中海宏业公司于2021年1月15日才维修完毕。另查二，为应对新型冠状病毒感染肺炎疫情，北京市政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月29日，北京市住房和城乡建设委员会（以下简称：市住建委）下发京建发[2020]13号《关于施工现场新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》提出全市房屋建筑和市政基础设施项目不早于2月9日（正月十六）24时复工或新开工，疫情防控期间，不准使用到京前14日内离开湖北地区或者有过湖北地区人员接触史的劳务人员等要求。中海宏业公司的上级单位北京中海地产有限公司亦作出了《关于做好北京公司各项目开（复）工及疫情防控工作通知》。2020年2月14日，北京新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布通告，要求“从即日起，所有返京人员到京后均应居家或集中观察14天。”2020年2月1日，北京市昌平区住房和城乡建设委员会发布《关于转发的通知》。为进一步证明涉案房屋未按时交付具有免责事由，中海宏业公司向法庭提交了微信截图、《施工现场复工自查承诺书》、自查表、工作联系函、通知等证据证明因疫情、天气、环保治理等因素未按照合同约定交付房屋。二原告对前述证据不予认可。为证明涉案项目各施工单位和供应商均因疫情防控措施受到不同程度的影响，以及为配合返京工人集中防疫管理采取了一系列有效举措，中海宏业公司向法庭提交了工程指令、现场工程量确认单、房屋租赁合同等证据加以证明。二原告认可前述证据的真实性，但不认可证明目的和关联性。2020年8月27日，中海宏业公司向李庆、由雪莲发送了《关于林湖家园项目受疫情不可抗力管控措施影响延期交付的告知函》，表示：“我司在保障房屋质量的前提下积极完成项目施工建设，根据当前的建设进度安排，在此向您告知，本项目的交付时间将受疫情不可抗力事件的影响被迫顺延交付，具体交付日期以我司另行发出的交房通知书为准。”李庆、由雪莲认可于2020年8月29日收到该函件。另查三，庭审中，二原告主张涉案房屋因存在安全事故而被采取停工整顿的情况。本院依法向北京市昌平区住房和城乡建设委员会发函协助调查，后该单位予以回复：“2020年11月1日，北京中海宏业房地产开发有限公司开发建设，北京思创建设监理有限责任公司监理，江苏中益建设集团有限公司施工的昌平区沙河镇丽春湖LCH-010等地块R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地、B4综合性商业金融服务业用地、A33基础教育用地项目（20-1#楼等10项）发生一起高坠事故，造成一人死亡。2020年11月2日，我委对该项目现场进行检查，要求对该项目针对现场安全隐患全面停工整改，并做好事故妥善处理工作。其中，停工范围以该项目施工许可证许可的范围为准（详见附件二）。2020年11月20日，北京思创建设监理有限责任公司向我委递交了《建筑工程复工报告》，经我委核验，项目符合复工条件。同日，我委向其下发了《恢复施工通知书》。”以上事实，有《北京市商品房预售合同》《补充协议》、发票、联合验收意见通知书、《房屋面积测算技术报告书》《交付通知书》《入住手续确认记录》、快递单、录音、微信聊天记录、通知、照片、入住收楼记录、工地开放日问题记录单、验房单记录、自查表、工作联系函、延期交房告知函、北京市昌平区住房和城乡建设委员会回复及双方当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告之间签订的《北京市商品房预售合同》以及《补充协议》系各方的真实意思表示，合同内容并未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方当事人均应全面履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，根据双方签订的合同，中海宏业公司应当于2020年9月30日前交付涉案房屋，但中海宏业公司实际交房时间晚于合同约定，中海宏业公司认为其受新冠肺炎疫情影响应予免责。本院综合双方当事人的诉辩意见，并结合相关证据和事实，分析如下：首先，在合同履行过程中，新冠肺炎疫情暴发。此次新冠肺炎疫情作为突发公共卫生事件，全国各地都采取了严格的防控措施。对于履行合同的当事人来说，此次新冠肺炎疫情及其防控措施，属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力。其次，从新冠肺炎疫情对中海宏业公司履行合同义务造成的阻碍及其程度来看，自2020年1月24日北京市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制至中海宏业公司复工，中海宏业公司处于完全停工的状态，后期逐步恢复施工后，受疫情防控措施中控制施工人数、分批次返京等限制，中海宏业公司难以按照正常规模施工，且项目建设相关的供应商及承包商均受到疫情的影响难以及时复工复产，客观上对于施工进度产生影响。新冠肺炎疫情对中海宏业公司履行房屋交付义务造成了实质性的阻碍，且中海宏业公司主张的受阻碍时间在合理范围内。最后，为减少疫情带来的影响，中海宏业公司采取了多项举措来满足疫情防控对人员隔离和住宿条件的要求，存在积极履行合同、降低疫情影响的主观愿望和客观行为。在出现不可抗力事由后，中海宏业公司也及时将因疫情发生导致延期交付的相关情况告知了买受人，以便让买受人做好应对，避免损失扩大，积极履行了通知义务。综上，本院综合考虑中海宏业公司的履约行为、相关义务履行受疫情影响的程度、通知业主交房时间与约定交房时间迟延的天数，本院对中海宏业公司基于新冠肺炎疫情影响导致延期而不应承担2020年10月1日至2020年12月13日期间的逾期交房违约责任的抗辩意见予以采信。对于李庆、由雪莲要求支付该期间逾期交房的违约金的请求，本院不予支持。对于李庆、由雪莲称存在安全事故导致延期交房的事由，依据不足，本院不予采信。对于李庆、由雪莲以房屋质量不合格进行维修导致逾期交房为由主张2020年12月14日至2021年1月15日期间的违约金一节。根据双方签订的《北京市商品房预售合同》及附件十二补充协议的约定，二原告提及的房屋质量问题均不属于地基基础和主体结构质量问题，亦不属于严重影响正常居住使用的功能性质量瑕疵，且中海宏业公司已经履行相应的维修义务，故对于二原告的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回李庆、由雪莲的诉讼请求。案件受理费2350元，由李庆、由雪莲负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 张焱二〇二一年六月三十日法官助理 王龙书 记 员 田媛