山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终7096号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘秀云，女，1955年8月24日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。委托诉讼代理人：宿晓，山东崇杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙涛，山东崇杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄金翠，女，1968年7月10日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。委托诉讼代理人：傅强，男，1971年5月17日生，汉族，住山东省青岛市市北区，系被上诉人丈夫。上诉人刘秀云与被上诉人黄金翠房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2021）鲁0202民初331号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘秀云向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销山东省青岛市市南区人民法院（2021）鲁0202民初331号民事判决书，依法改判并支持上诉人的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认定上诉人无法定合同解除权，属于法律适用错误；认定双方之间的房屋租赁合同关系于2020年1月4日解除，属于事实认定不清。双方合同约定的租期自2020年2月1日起算，正值因××疫情爆发严重的时期，各市场主体均遭受不同程度打击，合同也明确约定上诉人租赁涉案房屋的用途为办公使用（签订涉案房屋租赁合同后上诉人在涉案房屋地址上注册公司，实际搬离后已注销），上诉人在疫情爆发后仍然坚持依约履行合同义务，在经过大半年确实已无力再继续经营的情况下才提出解除涉案房屋租赁合同。××属于不可抗力的情形，该种情况下，上诉人租赁涉案房屋的根本目的已经不能实现，符合《民法典》第563条第一项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”之规定的情形。2020年10月23日，上诉人通过邮政ＥＭＳ向被上诉人邮寄《解除合同通知函》，通知被上诉人合同解除事宜，上诉人在ＥＭＳ快递单中明确载明了被上诉人姓名、电话（与被上诉人实际使用的一致）、函件内容注明“解除合同通知函”。后上诉人与被上诉人于2020年10月30日到物业办理手续并确认结清费用，一审庭审中，被上诉人答辩也明确认可双方曾于2020年10月30日进行过当面沟通，充分说明被上诉人对上诉人腾退房屋事宜明确知晓。根据《民法典》第565条“当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除…”及第566条“合同解除后，尚未履行的，终止履行…”之规定，涉案房屋租赁合同应于2020年10月24日解除。一审法院认定上诉人无法定解除权属于法律适用错误。退一步讲，即便按照一审法院的观点:“在本案情况下，当事人主张终止合同权利义务关系，只能通过诉讼或仲裁进行，本院认定刘秀云向法院提起诉讼之日为双方合同权利义务关系终止之日”双方合同解除之日也应当是2020年10月30日。因上诉人于2020年10月30日已向一审法院提起诉讼，关于该事实，上诉人在山东法院电子诉讼服务网中的立案时间可以证实。一审法院认定上诉人与被上诉人合同解除时间为2020年11月4日，无任何依据，显属事实认定不清。二、一审法院以上诉人未结清物业费用为由，认定涉案房屋租赁押金的返还条件未成就，属于事实认定不清。自2020年10月25日起，上诉人再未实际占有使用涉案房屋，且被上诉人对此明确知晓，该房屋产生的一切相关费用均与上诉人无关。上诉人在2020年10月24日彻底搬离涉案房屋时，已将截止2020年10月30日的物业、水电等相关费用全部结清，不存在任何欠付。一审法院以上诉人尚欠部分物业费为由，认定押金返还条件未成就，令上诉人不得不单独为了几千元押金问题再另案主张，明显系事实认定不清，同时也会增加当事人的诉累，有违民事判决案结事了、定分止争的原则。三、在上诉人早已搬离涉案房屋且被上诉人明确知晓的情况下，一审法院认定上诉人按房租标准支付房屋占有使用费至2021年1月25日本身不具有合理性；同时又判定上诉人承担合同解除违约金，分加重了上诉人的责任承担，有违公平原则属事实认定不清、适用法律错误。一审法院认为:刘秀云（上诉人）依法向本院提起讼诉后，其即有权向黄金翠（被上诉人）交付钥匙，黄金翠（被上诉人）若拒绝接收钥匙，则由此扩大的损失应由黄金翠（被上诉人）自己承担。同时，一审判决中对上诉人刘秀云曾于2020年10月30日向被上诉人黄金翠交付钥匙，被上诉人拒绝接收的事实也已确认（详见判决书第10页）结合上诉人提起诉讼的时间实际为2020年0月30日，即按一审法院的观点，涉案房屋自此之后的相关费用及损失与上诉人无关。另，被上诉人所述的其直至2021年1月25日才通过破锁的方式进入涉案房屋，明显是故意放任损失的产生及扩大。被上诉人明确知晓上诉人已搬离涉案房屋同时主张解除合同并退回剩余租金及押金的事实，其作为涉案房屋的房主，其随时有权进入涉案房屋，对涉案房屋另行对外租赁或处置，不存在必须等到2021年1月25日才破锁而入的情形。按此逻辑，若被上诉人一直就解除合同事宜置之不理，难道上诉人要一直承担涉案房屋的占用使用费至合同期满吗？一审法院在认定上诉人支付房屋占有使用费的同时又判定上诉人承担违约责任，明显过分加重了上诉人的责任承担，有违公平原则。综上，一审法院事实认定不清、适用法律错误，请求依法撤销原审判决，并依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人二审答辩称：请求二审法院维持原判。刘秀云向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认双方签订的房屋租赁合同于2020年10月24日解除；2.判令黄金翠返还房屋押金7500元；3.判令黄金翠返还剩余租金22750元。事实与理由：2020年1月4日，刘秀云与黄金翠签订《房屋租赁合同》，刘秀云承租黄金翠位于“青岛市市南区房屋”。租赁期限自2020年2月1日起至2023年1月31日止，共计36个月。房屋租金为7500元／月，同时刘秀云向黄金翠缴纳了房屋押金7500元，房屋用途为办公使用。合同第13条约定，若刘秀云中途退租的，应支付黄金翠一个月租金额度的违约金。刘秀云承租该房屋后，自春节开始爆发××疫情，导致刘秀云至今无法正常经营，公司财务状况不断恶化，现刘秀云已无力继续经营，鉴于以上，刘秀云于2020年10月23日书面通知黄金翠解除房屋租赁合同，并于2020年10月24日搬离了租赁房屋。现黄金翠拒不收取刘秀云交回的房屋钥匙，且不退回房屋押金及剩余房租。为此，刘秀云特向贵院提起诉讼，请贵院依法予以公正裁判。黄金翠一审中辩称，案件起因是刘秀云提出不再租赁，并未提及退回已经缴纳过的租金，与黄金翠见面时，傅强在场，刘秀云要求按照她所述日期，也就是交接当日未结算日期（2020年10月30日）退还房租和押金，其理由是提前一个月给黄金翠发律师函，邮寄地址是黄金翠卖掉五年的房屋地址，黄金翠感觉刘秀云太过分，表示不能接受她的要求，刘秀云便表示让我们等法院传票吧，随后刘秀云就将合同中的租赁房屋上锁，期间并未再次要求黄金翠交接该租赁房屋，这种行为黄金翠认为就是占有并使用该房屋的行为。按照合同约定，该缴纳下期房租时，黄金翠未收到房租，刘秀云也未交还房屋，黄金翠自己和通过物业两种方式，与刘秀云电话联系，让她来打开门锁并交还房屋时，刘秀云借口在外地无法回来，不予配合。房屋一直被锁到2021年1月25日。期间黄金翠多次发微信和短信给刘秀云让其配合开门，均无任何回应，刘秀云行为明显已属于违约占有房屋，无奈之下，为保护黄金翠自己的权益不被继续侵害，黄金翠委托傅强带领单位工作人员于2021年1月25日用钢锯打开门锁，收回房屋。刘秀云所谓2020年10月24日合同解除不成立，因为该房屋一直被刘秀云锁着，并没有交还黄金翠，可视其为占有并使用状态。综上，请驳回刘秀云的诉讼请求。黄金翠向一审法院提出反诉请求：1.判令刘秀云赔偿锁门期间（至2021年1月25日开锁前，除已付租赁费外）所产生物业相关费用12738.44元、一个月违约金7500元；2.反诉费用由刘秀云承担。事实与理由：涉案租赁房屋合同签订于2020年1月4日，租赁费从2020年2月1日起计算，黄金翠已经给刘秀云让出近一个月的时间，刘秀云仅仅铺设复合地板，换了廉价的石棉板及日光灯。这些工作五天就可完成。双方签订的《房屋租赁合同》中13条明确了因乙方擅自退租的，乙方应该按照合同一个月租金额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失，乙方还应承担赔偿责任。虽然刘秀云一直声称已向黄金翠提出退房，已发快递通知，但是黄金翠一直没有收到任何通知，刘秀云也一直未与黄金翠达成真正交接。更为关键的是刘秀云将涉案房屋上锁至2021年1月25日，这期间刘秀云实际控制房屋，黄金翠无法进入房屋，更不用说收回房屋了。虽然刘秀云一再重申疫情可能给刘秀云带来困难和损失，但这不是不可抗力，刘秀云作为经营者，该有风险意识，也有义务自己承担判断不准确以及自然风险所带来的损失，更不应殃及黄金翠。黄金翠不是政府，也非国企对外租赁，没有责任更没有义务承担任何刘秀云的损失。刘秀云一审中针对反诉辩称，刘秀云与黄金翠之间的房屋租赁合同已于2020年10月24日解除，合同解除后的涉案房屋相关费用不应由刘秀云承担。刘秀云在彻底搬离涉案房屋时，已将物业、水电等相关费用全部结清，不存在任何欠付。自2020年10月25日起，刘秀云再未实际占有使用涉案房屋，该房屋产生的一切相关费用均与刘秀云无关。黄金翠在刘秀云明确告知解除合同并实际搬离、涉案房屋已具备再租赁条件的情况下，故意不接收钥匙不对外继续租赁，对自身损失的扩大负有全部责任。综上，黄金翠的反诉主张无任何事实及法律依据，请驳回其反诉请求。一审法院确认如下事实：2020年1月4日，黄金翠（甲方）与刘秀云（乙方）签订《房屋租合同》，约定黄金翠将其所有的位于青岛市市南区房屋租赁给刘秀云使用，租期36个月，自2020年2月1日至2023年1月31日（2020年1月4日至2020年1月31日为装修免租期），房屋用途办公。房屋租金每月7500元，支付方式为半年付，提前一个月支付下半年房屋租金。房屋押金为7500元，合同到期后出租房屋无任何损害且乙方无任何欠费，甲方全额退还乙方押金（不计付利息）。乙方交纳租赁期间的水、电、综合物业管理费、二次供水、电梯、空调费、暖气费、停车费等租赁期内所产生的费用。合同第十三条约定，甲方违反本合同约定，提前收回房屋或者甲方因房屋权属瑕疵或非法出租房屋而导致本合同无效时，应按照本合同一个月租金额向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。在租赁期内，因乙方原因导致合同无法履行或乙方中途擅自退租的，乙方应该按本合同一个月租金额度向甲方支付违约金。若违约金不足弥补甲方损失，乙方还应承担赔偿责任。合同签订后，刘秀云于2020年1月4日向黄金翠转账52500元，于2020年6月4日向黄金翠转账45000元。2020年10月23日，刘秀云向黄金翠通过ＥＭＳ快递邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》，黄金翠未签收，邮件改退批条显示退回原因系收件人拒收。刘秀云在2020年10月30日曾通知黄金翠交接涉案租赁房屋，黄金翠因不同意退给刘秀云剩余租期的已支付房租，拒绝接收涉案房屋钥匙。黄金翠于2021年1月25日采取破锁方式进入涉案租赁房屋，并实际占有控制涉案房屋。另查明，青岛华龄之友健康管理有限公司市南公司成立于2020年2月26日，负责人为刘秀云，办公地址即为涉案租赁房屋。该分公司于2020年10月27日被注销。经查询一审法院案件管理系统显示，刘秀云于2020年11月4日向本院提起诉讼，一审法院依法进行了诉前调解，因调解不成，转为正式立案。一审法院认为，合法有效的合同对双方当事人均具有约束力，违约的应承担相应的违约责任。本案黄金翠与刘秀云签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应依约履行。本案争议的焦点是合同权利义务关系何时终止。刘秀云主张合同自2020年10月24日解除，理由是其已经向黄金翠邮寄了解除合同通知书。黄金翠则主张合同直到2021年1月25日才解除。一审法院认为，双方签订的合同约定的租赁期为三年，刘秀云单方提出解除合同不能产生合同解除的效力。理由是，首先，刘秀云没有合同的法定解除权，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1.因不可抗力致使不能实现合同目的；2.在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3.当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5.法律规定的其他情形。本案显然不具备法律规定的以上任一情形；其次，刘秀云没有合同的约定解除权，双方签订的房屋租赁合同中并无合同解除条件的约定；第三，刘秀云未就合同解除与黄金翠达成一致。从法院查明的事实看，刘秀云虽然向黄金翠提出解除合同，但双方因就是否退还已交纳未使用的房租未能达成一致，黄金翠并未同意解除合同。故刘秀云没有合同解除权，其提出解除合同不能产生解除合同的法律效力。刘秀云主张已经将解除合同的通知发送给黄金翠，或者已经告知黄金翠解除合同，均不能产生合同解除的后果。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。由此可知，合同自通知到达对方时解除的前提是当事人一方享有合同解除权（第九十三条第二款规定的是合同约定解除权），因刘秀云不享有合同解除权，故解除合同通知到达对方并不能产生合同解除的后果。《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行,但是有下列情形之一的除外:1.法律上或者事实上不能履行;2.债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;3.债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一,致使不能实现合同目的的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系,但是不影响违约责任的承担。就本案而言，刘秀云租赁涉案房屋系用于办公，并于承租后的2020年2月26日使用涉案租赁房屋作为办公地址注册了青岛华龄之友健康管理有限公司市南公司，因该分公司已经于2020年10月27日注销，故刘秀云再租赁涉案房屋已经不能实现合同目的，刘秀云有权依据前述规定申请法院终止合同权利义务关系。需要指出的是，依照前述规定，当事人主张终止合同权利义务关系，只能通过诉讼或仲裁进行，不能通过自己通知对方当事人等形式进行。故一审法院认定刘秀云向法院提起诉讼之日为双方合同权利义务关系终止之日，即双方权利义务关系自2020年11月4日终止。刘秀云虽然有权申请法院终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。双方的权利义务关系终止后，刘秀云应当将涉案房屋交还给黄金翠。但一审法院查明的事实是，刘秀云仅在2020年10月30日提出将房屋钥匙交付给黄金翠，被黄金翠拒绝后再未向刘秀云交付涉案租赁房屋钥匙，直到黄金翠在2021年1月25日采取破锁的方式进入涉案房屋。故一审法院认定涉案房屋直到2021年1月25日才由刘秀云占用控制。需要指出的是，刘秀云在2020年10月30日向黄金翠交付钥匙，因其无权解除合同，故黄金翠有权拒绝接收钥匙。刘秀云依法向一审法院提起诉讼后，其即有权向黄金翠交付钥匙。此时，黄金翠若再拒绝接收钥匙，则由此扩大的损失应由黄金翠自己承担。但本案查明的事实是，刘秀云在向一审法院提起诉讼后，并未将涉案租赁房屋钥匙交还给黄金翠，故刘秀云应向黄金翠支付自双方权利义务终止起至黄金翠实际占有控制房屋之日止的房屋占有使用费。该房屋占有使用费可参照双方租赁合同中约定的房租计算。刘秀云主张黄金翠返还房屋押金7500元，不符合合同约定，不予支持。根据双方的合同约定，押金在刘秀云结清物业费等各种费用后无息返还，但刘秀云对涉案房屋的物业费等费用仅支付至2020年10月份，尚欠部分物业费等费用，故黄金翠返还押金的条件尚未成就。刘秀云可在结清物业等相关费用后，另案向黄金翠主张。刘秀云主张判令黄金翠返还剩余租金22750元，系按照合同自2020年10月解除主张。一审法院认定合同的权利义务自2020年11月4日终止，之后刘秀云应参照合同约定的房租租金向黄金翠支付房屋占有使用费至2021年1月25日，故黄金翠应返还的房屋租金为六天的租金，计1500元（7500÷30×6）。黄金翠主张刘秀云承担一个月租金7500元的违约金，因双方合同解除系刘秀云违约造成，故黄金翠的该主张符合合同约定，一审法院予以支持。黄金翠主张刘秀云赔偿物业相关费用12738.44元，但并未提交证据证明其主张。因法院对刘秀云返还押金的诉请未予支持，双方可待退还押金时一并结算物业相关费用。对黄金翠的该诉请，本案不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十一条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款规定，判决：一、刘秀云与黄金翠签订的《房屋租赁合同》的权利义务关系于2020年11月4日终止；二、黄金翠于判决生效之日起10日内退还给刘秀云房屋租金1500元；三、刘秀云于判决生效之日起10日内支付给黄金翠违约金7500元；四、驳回刘秀云的其他诉讼请求；五、驳回黄金翠的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费556元，减半收取278元，由刘秀云负担228元，黄金翠负担50元。反诉案件受理费306元，减半收取153元，由黄金翠负担96元，刘秀云负担57元。剩余278元，退回刘秀云。二审中上诉人提交以下证据：截图一份，证明上诉人本案一审立案时间为2020年10月30日，因此一审判决书第九页认定的以本案上诉人向法院提起诉讼之日为合同权利义务关系终止之日，一审认定于2020年11月4日是不正确的，因此一审判决第一项不正确。被上诉人质证认为：对该证据的真实性和证明事项均不予认可。本院经审查对该证据的真实性予以认可。二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，争议的焦点在于租赁合同的解除时间及被上诉人应退还租金的期限。本院认为，上诉人刘秀云在租赁合同到期前提前解除合同，系违约方，因此，其单方通知被上诉人黄金翠解除合同的行为，不发生解除合同的法律效力，一审对此认定正确，本院予以认可。关于合同解除时间，一审以合同目的不能实现,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系为依据，认为刘秀云向法院提起诉讼之日为双方合同权利义务关系终止之日。现刘秀云主张其起诉之日为2020年10月30日而非一审法院认定的2020年11月4日，对此本院认为，依据二审中刘秀云提交的证据，2020年10月30日为其向法院申请立案的时间，但法院的登记受理日期为2020年11月4日，即至2020年11月4日，刘秀云的立案申请方符合法院立案保准予以登记通过，因此，一审法院以2020年11月4日作为立案日期并无过错，本院依法予以维持。关于被上诉人应退还租金的期限，依据一审查明的事实，在刘秀云立案后并未要求向黄金翠交接钥匙，客观上导致黄金翠迟延收回房屋，因此，一审以黄金翠收回房屋的2021年1月25日作为刘秀云支付租金的截止点，认定正确，本院依法予以维持。关于违约金，因刘秀云提前解除合同，违反合同约定，应支付违约金。该违约金的支付与房屋占用期间的租赁费用并不重复，刘秀云主张其不应支付的上诉理由不成立。关于押金7500元，因刘秀云支付物业费至2020年10月，至2021年1月25期间尚有部分费用未结清，因此，一审法院判令双方结清相关费用后另行处理押金认定正确，本院予以维持。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费556元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 王颖颖审 判 员 谷林平审 判 员 于 梦二〇二一年六月十八日法官助理 徐 鹏书 记 员 王若怡