中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2021）最高法民终631号上诉人（申请执行人、一审被告）：富滇银行股份有限公司昆明西山支行，住所地云南省昆明市西苑开发区凯苑小区14幢。负责人：张磊，该支行行长。委托诉讼代理人：荣敬华，云南和与合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓峰，云南和与合律师事务所律师。被上诉人（案外人、一审原告）：蒋教珍，女，1973年1月22日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：喻映辉，云南上首律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：云南集成广福房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市广福路广福小区广福商业中心。法定代表人：于雄，该公司董事长。上诉人富滇银行股份有限公司昆明西山支行（以下简称富滇银行西山支行）因与被上诉人蒋教珍、原审第三人云南集成广福房地产开发有限公司（以下简称广福公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省高级人民法院（2020）云民初30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案后，依法组成合议庭，并于2021年5月28日公开开庭进行了审理。富滇银行西山支行的委托诉讼代理人荣敬华，蒋教珍的委托诉讼代理人喻映辉到庭参加诉讼。原审第三人广福公司经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。富滇银行西山支行上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回蒋教珍一审的全部诉请；2.本案一审、二审诉讼费用由蒋教珍承担。事实和理由：一、一审判决认定蒋教珍合法占有案涉房产违背客观事实，系事实认定错误。昆明市西山区广福城*号车位（以下简称案涉车位）尚未竣工验收，车位的交付构成违法交付，蒋教珍基于违法交付所占有的车位，不是合法占有，不受法律保护。富滇银行西山支行于本案一审下判后得知案涉车位于2020年11月17日方取得《竣工验收备案证明书》。故，案涉车位在交付时尚未经过竣工验收，不能构成合法的交付，也不能产生对抗强制执行的效力。二、在案证据不足以证明案涉车位于查封前已经完成交付。首先，蒋教珍提交的交房通知单真实性存疑。一审中，蒋教珍未提供该通知单原件，复印件系照原样重印，与原件在产生时间、过程和方式上不是同时同步同过程产生的材料，容易伪造；其次，蒋教珍在对案涉车位首次提出书面异议时并未向法院提交该证据，就算蒋教珍作为普通民事主体，但其委托了律师作为代理人，仍未向法院提交该关键证据不符合常理。最后，蒋教珍虽提交了物业费缴费收据复印件,但该收据上并未明确对应车位,也没有对应的缴费凭证，该组证据亦存在瑕疵,不能证明蒋教珍已经实际占有使用该车位。三、一审法院认定未办理过户登记是因广福公司内部原因导致，蒋教珍对此无过错，违背了基本的法律事实。蒋教珍于2016年9月12日与广福公司签订《购买协议》,而案涉车位于2017年6月28日被查封，在长达将近一年的时间里，只要蒋教珍申请过办理过户登记，就一定能办理过户登记，但蒋教珍并未向开发商申请办理备案及过户登记，其怠于行使权利，过错明显。一审法院仅凭广福公司自认就认定蒋教珍在过户问题上没有过错，系认定事实有误。四、蒋教珍及广福公司未提交转账凭证等证明案涉车位款支付情况的证据，一审法院认为蒋教珍在案涉车位查封前已支付了全部车位款与客观事实不符。蒋教珍主张已全额支付车位款，但仅提交了广福公司出具的收据，其提交的刷卡记录要么不是其本人支付的，要么金额存在差异。五、一审法院忽略对富滇银行西山支行有利的事实，未客观认定蒋教珍及广福公司的过错，导致富滇银行西山支行的利益未得到保护，而过错方的利益得到了保护，违反了利益保护的衡平原则。首先，富滇银行西山支行查封保全时，案涉车位登记于广福公司名下。因蒋教珍怠于行使权利，富滇银行西山支行在查封保全时基于对公示信息的信赖，对案涉车位申请保全，富滇银行西山支行的利益更值得保护。其次，富滇银行西山支行查封保全时，已经向广福公司进行核查，广福公司确认案涉车位没有转让给第三方，也没有签订合同，并且在查封时广福公司也未提出任何异议。蒋教珍答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要理由如下：一、富滇银行西山支行认为案涉车位未经政府相关部门验收不得交付的观点不能成立。首先，广福公司一审已提交证据证明案涉车位在交付时已由五方单位验收合格。其次，政府验收是一种行政管理性规定，是行政部门对开发商的要求，但其目的是为了保护商品买受人的权利。开发商的交房行为是否存在瑕疵，是否满足行政机关对其交房时房屋质量等方面的要求，所产生的法律后果是开发商是否受到行政处罚和业主是否向开发商主张赔偿责任，并不影响开发商向业主交房这一合同履行行为的效力。交房的行为是有效的，业主对房屋的占有也是合法的，至于开发商可能受到的行政处罚等并不影响业主已合法占有房屋这一法律事实。二、蒋教珍对案涉车位享有物权期待权，可以排除人民法院的强制执行，理由如下：1.蒋教珍一审提交的车位《购买协议》可以证实蒋教珍与广福公司已于人民法院查封前对案涉车位签订书面购买合同。2.蒋教珍一审提交的证据《“广福城”交房通知单》、物业费收据可以证明蒋教珍已于人民法院查封之前合法占有、使用案涉车位。3.蒋教珍一审提交的车位款收据、维修基金收据和广福公司提交的银行小票可以互相印证蒋教珍已向广福公司支付车位全部价款，并且金额完全吻合，不存在富滇银行西山支行所称的金额存在差异。4.广福公司已在一审中陈述未办理网签是因为广福公司内部管理存在问题、人员流动大、工作疏忽、未通知业主，案涉车位未办理过户、网签非因蒋教珍自身原因。故，本案完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，可以排除人民法院的强制执行。广福公司未答辩。蒋教珍向一审法院起诉请求：1.确认案涉车位归蒋教珍所有，停止执行并解除（2017）云执保58-1号裁定书对前述车位的查封；2.案件诉讼费由富滇银行西山支行负担。一审法院认定事实：2016年8月12日蒋教珍向广福公司支付购买案涉车位的定金10000元，广福公司向蒋教珍出具收据；9月12日双方签订《购买协议》，约定案涉车位价款为117000元；9月23日蒋教珍向广福公司支付案涉车位余款107000元及车位维修金1934元，广福公司向蒋教珍出具收据及《“广福城”交房通知单》。蒋教珍于2016年9月28日向昆明皓瑞通物业管理有限公司缴纳案涉车位的2016年10月1日至2017年12月31日期间的物业管理费。云南省高级人民法院于2018年5月11日作出(2017)云民初91号民事判决，确认富滇银行西山支行与广福公司之间的金融借款债权债务，并于2017年6月28日作出的(2017)云民初91号民事裁定，查封、扣押、冻结广福公司的财产，保全价值以人民币609966512.72元的范围为限，并于同年7月20日查封了广福公司位于昆明市日新中路广福城小区的房产，其中包括案涉车位。蒋教珍以对案涉执行标的案涉车位享有合法权益为由提出书面异议。2020年8月12日，云南省高级人民法院作出(2020)云执异60号执行裁定，裁定驳回蒋教珍的异议请求，蒋教珍不服该裁定，遂提起该案诉讼。案件的争议焦点为蒋教珍对案涉车位是否享有排除执行的权利。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。在案涉车位于2017年7月20日被查封前，蒋教珍与广福公司已在2016年9月12日签订《购买协议》，之后蒋教珍通过银行转账方式向广福公司支付了案涉车位全部价款117000元及维修金1934元。广福公司向蒋教珍出具《“广福城”交房通知单》，蒋教珍接收车位后向物业管理公司缴纳车位管理费，已实际占有、使用案涉车位。广福公司在庭审中明确表示因其公司内部管理原因导致包括案涉车位在内的房产未办理房产物权登记，因此，蒋教珍并未因其过错或怠于行使权利而导致案涉车位未能办理过户登记。综上，蒋教珍请求对案涉车位排除执行的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，一审法院予以支持。另外，蒋教珍依据《购买协议》享有就案涉车位办理物权登记的请求权，但由于尚未办理物权登记，其诉请确认所有权的主张尚不能支持。综上所述，蒋教珍的诉请符合该案事实及法律依据，应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决：一、不得执行案涉车位。二、驳回蒋教珍的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。富滇银行西山支行提交《昆明市建设工程竣工验收备案证明书》，拟证明案涉工程于2020年10月30日竣工验收，竣工验收前蒋教珍所购房屋，达不到使用条件，无法占有使用，故不存在合法占有可能，不符合无过错买受人和购房消费者条件，无权排除执行。蒋教珍发表质证意见，对该证据的真实性、合法性和关联性均不认可；一审期间广福公司已提交《工程竣工验收证明书》，证明案涉车位经过了施工、建设、设计、监理、勘察五单位的竣工验收合格，故本案不存在富滇银行西山支行主张的未竣工的情形；富滇银行西山支行提交的该份证据中的验收单位与广福公司一审提交的《工程竣工验收证明书》中的验收单位是一致的；政府备案仅是对开发商的一种行政管理性规定，不能对抗买受人善意占有的合法性。本院对该证据的真实性、合法性予以认可，对其关联性和证明目的在本院认为部分予以综合评析。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为：蒋教珍对案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，关于蒋教珍是否在人民法院查封之前已合法占有案涉车位问题。富滇银行西山支行上诉称，现有证据不足以证明蒋教珍于法院查封前已完成案涉车位的交付，且案涉车位的交付是在竣工验收之前，不构成合法交付，不能排除强制执行。对此，本院认为，占有是指对不动产的支配和管理，应以是否实际控制不动产为标准。根据一审查明的事实可知，2016年9月12日，广福公司与蒋教珍签订《购买协议》，约定蒋教珍购买案涉车位。2016年9月23日，广福公司出具《“广福城”交房通知单》载明，蒋教珍已就案涉车位办理完毕相关手续，请物业管理公司予以交付。2016年9月28日，蒋教珍向昆明皓瑞通物业管理有限公司缴纳案涉车位自2016年10月1日至2017年12月31日的物业管理费。蒋教珍依据合法有效的合同有权要求广福公司交付案涉车位，且根据广福公司的交房通知办理了交付手续，富滇银行西山支行未提供证据证明蒋教珍交接时案涉车位不具备使用条件，故一审法院认定蒋教珍在法院查封前已合法占有案涉车位并无不当，富滇银行西山支行该项上诉理由不能成立，不予支持。关于蒋教珍是否已支付了全部价款问题。富滇银行西山支行上诉称，蒋教珍提交的证据不足以证明其在案涉车位查封前已支付了全部车位款。对此，本院认为，根据一审查明事实及庭审笔录可知，蒋教珍同时购买了广福公司案涉车位及储藏室一间。2016年8月12日，广福公司向蒋教珍开具收据，载明收到案涉车位定金10000元、储藏室定金10000元，蒋教珍对此提交了同日POS机刷卡记录20000元的证据。2016年9月23日，蒋教珍通过POS机刷卡支付170390元。同日，广福公司出具两份收据，载明收到案涉车位款及储藏室款项共计187400元；收到案涉车位款及储藏室维修基金2990元。上述款项可以看出，蒋教珍两次支付款项共计190390元，与广福公司出具收据载明的收到案涉车位及储藏室款项187400元加维修基金2990元，共计190390元是完全吻合的。据此，一审法院认定蒋教珍已支付了全部款项并无不当。富滇银行西山支行该项上诉理由不能成立，不予支持。关于是否因蒋教珍自身原因未办理过户登记问题。据一审查明，广福公司自认案涉车位未办理过户登记的责任在于广福公司，富滇银行西山支行亦未举证证明案涉车位未办理过户登记系因蒋教珍自身原因。富滇银行西山支行关于蒋教珍购买案涉车位后怠于行使权利，对未能办理过户登记过错明显的主张不能成立。一审判决认定案涉车位未办理过户登记的原因不在于蒋教珍并无不当。此外，蒋教珍在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，其对案涉车位享有的权利符合上述司法解释规定的情形，一审认定蒋教珍对案涉车位享有排除执行的权利并无不当，应予维持。综上所述，富滇银行西山支行的上诉请求不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2640元，由富滇银行股份有限公司昆明西山支行负担。本判决为终审判决。审 判 长 郎贵梅审 判 员 王朝辉审 判 员 刘丽芳二〇二一年六月十五日法官助理 李晓晴书 记 员 廖 燕