广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初15885号原告：张志端，男，1946年7月6日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：张哲彬，广东世港律师事务所律师。委托诉讼代理人：江泽敏，广东世港律师事务所律师。被告：张金荣，女，1976年9月2日出生，汉族，住河北省邯郸市魏县。委托诉讼代理人：江静，广东佰仕杰律师事务所律师。原告张志端诉被告张金荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张哲彬、江泽敏，被告的委托诉讼代理人江静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》已于2020年9月28日解除；2、判令被告依法交还违法占用原告位于广州市越秀区一德路198号首层95铺；3、判令被告向原告支付拖欠的2020年8、9月的租金25000元及利息（以25000元为本金从2020年9月1日按照LPR的四倍计算至实际支付之日止）；4、判令被告向原告支付商铺的违法占用费（按12500元/月，从2020年10月1日计至实际交还之日）；5、判令被告按原状修复商铺隔间；6、判令被告支付拖欠原告从2020年6月1日至2021年5月31日为7772.3元的物业费用和水电费；7、判令支付给原告的25000元押金归原告所有。事实和理由：原、被告于2019年2月24日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租位于广州市越秀区一德路198号首层95铺，租期自2019年3月1日至2021年2月28日，并预缴25000元作为押金，每月租金12500元，被告应在每月1-5日前足额支付当月租金；原告有权要求被告使用期间确保房屋的机构安全，设备完好无损，造成损失的，应当负责赔偿或修复，并按期缴交租金、水电费、管理费等；若被告逾期5天未交租或拖欠各项费用超过押金的50%，则按违约处理，合同自动终止，原告有权收回房屋，被告应于接到通知后5日内无条件搬出等。合同履行过程中，被告已支付了2020年2月份及此前的租金、管理费、水电费等费用。考虑到疫情的影响，原告免除了被告2020年3、4、5月的租金，但自2020年7月至今，被告拖欠水电费、物业管理费、电梯维修费拒不支付，且从2020年8月至今，拖欠租金拒不支付。原告于2020年9月28日向被告发函要求解除合同、收回铺位，但被告拒绝交还场地，目前通过原告的隔壁商铺进入原告的商铺，并持续占用场地至今。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、关于《房屋租赁合同》的解除问题。双方于2019年2月24日签订的《房屋租赁合同》经协商一致于2020年4月24日解除，被告已将商铺腾空，且原告在当天开始放租。后原告因未能出租商铺，于2020年5月15日让被告尝试先租赁两个月（即2020年6月-7月），再视情况决定是否续租，如不续租，被告将隔墙恢复原状，原告退还押金，但原告要求被告先行一次性支付2020年6-7月的租金。同时原告承诺将原合同的25000元押金可在新的租赁合同中继续使用，无需被告额外交付押金。于是，被告同意从2020年6月1日起再次承租该商铺并一次性支付了6、7月的租金，原告按双方约定手写了一份说明，双方没有就新的租赁关系订立书面租赁合同，此时所形成的是租期为两个月的租赁合同关系。二、关于退还押金的问题。双方于2020年5月15日以口头形式重新订立新的租赁合同，根据双方约定“合同期满如不续租，将隔板搞好恢复原状，退回押金”据此，新的租赁合同解除，原告理应按双方约定退还押金。三、关于交还商铺的问题。2020年10月2日，原告自行将涉讼商铺关门上锁，于同年10月28日带人砸掉被告的门锁并继续锁上原告自行加装的门锁，即从2020年10月2日起，涉讼商铺一直由原告控制，故不存在交还商铺的说法。四、关于2020年8-9月租金的问题。被告于2020年7月20日收到法院关于拍卖涉讼商铺的公告，被告担心商铺可能随时不能使用影响经营，也担心原告丧失退还押金的能力，就一直与原告协商自2020年8月1日起退租退押金的事宜，但原告违反约定不同意退押金，直到2020年9月28日发出所谓的解除通知，目的是不退还押金，欲以押金抵扣8-9月份所谓的租金。基于上述理由，2020年6-7月租期的新的租赁合同于2020年7月31日期满终止，2020年8-9月的租赁并非被告本意，系因为原告违反约定不退押金造成，本质上是原告给被告造成的扩大损失，该损失应由原告自行承担。五、关于占用商铺及占用费的问题。首先，原告未经被告同意于2020年10月2日上锁至今一直实际控制商铺，被告不能正常经营使用，因此不是被告占用涉讼商铺而是原告非法占有被告的货物，导致被告不能经营，给被告造成经济损失，故原告要求被告支付2020年10-12月占用费缺乏事实和法律依据。再者，原告主张占用费按每月12500元计算缺乏事实和法律依据。新的租赁合同于2020年7月31日期满终止，双方基于合同产生的法律关系归于消灭。租赁期限届满后若仍适用原租金标准的，需要双方存在新的合意，在双方没有达成新的合意的情况下而且租金是一个变动而非恒定的价格，不能简单适用原租金标准来确定房屋占用费，否则违反了公平自治原则。在疫情发生后，德宝广场同类商铺的租赁价格远远低于原租金标准，在此情况下按原租金标准计算占用费则大大加重了被告的责任，也违反了赔偿损失以弥补为常态、惩罚为特例的法律规定。最后，原告于2020年10月2日关门上锁后，被告已不能实现经营目的，故从当天开始不应由被告支付占用费。假设法院认为被告存在占用，也应按德宝广场同类货物仓储用途市场租金标准计算占用费，且该占用费按双方过错比例分担。六、关于商铺间隔的问题。隔墙实际上只是一块防火隔板，被告经原告事先同意才拆除的，如在原告按约定退还押金的情况下，被告亦可以按约定恢复隔板。七、关于2020年6月1日至实际交还之日物业费和水电费的问题。1、自2020年10月至2021年2月，涉讼商铺一直由原告实际控制，被告没有经营使用，故从2020年10月起的物业费和水电费、空调分摊应由原告承担。2、2020年8月至9月期间的物业费、水电费，因原告违反约定拒不退还押金导致的扩大损失，应由原告承担。3、2020年7月期间的物业和水电费，在经营收入骤减的情况下，管理费等各项费用也没有减免，而且当时2/3的商家没有开铺，管理处依然坚持开空调造成公共资源的浪费且没有必要性，强行扩大了被告的损失，同时被告与原告协商过，原告也同意被告不开空调，尽量减少开支。4、2020年6月的物业费，被告已经支付。经审理查明，广州市一德路198号首层95号房屋（规划用途为商业）的所有权登记在原告名下。2019年2月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租德宝首层95铺，面积16平方米，租期自2019年3月1日至2021年2月28日；被告应在入住前预缴25000元作为房屋押金，待租赁期满或契约解除，所有被告应付款项结清后，原告将押金无息、全额退还给被告；每月租金12500元，交租日前为大约1-5日前；租赁期内，双方不得在未经对方同意的前提下借故解除合约，否则原告退租，则退还押金，另赔偿25000元作为抵偿被告的损失；如被告退租，所有款项结清后，另以金额25000元作为抵偿原告的损失；被告必须服从本楼宇管理规定，并按期缴交房租费、水电费、管理费等须缴交的费用；任何一方未能按本协议的条款规定执行，另一方有权提前解除协议，造成的损失由责任方负责；被告逾期5（被告持有的《房屋租赁合同》此处为空白）天未缴租金或拖欠各项费用（含水电费、电话费等）累计超过押金的50%时，则按违约处理，合同自动终止，房屋租赁保证金不退还，原告有权收回该物业，被告应于接通知后5日内无条件搬出等。2020年4月24日，被告向原告表示不再承租涉讼商铺。原告表示同意，并要求被告将间隔搞好后将钥匙放在档口内。被告表示不同意恢复间隔，同时要求原告退回一个月的押金。原告表示不同意退回押金。2020年5月15日，原告手写字条，内容为：2020年因为疫情，免3月4月5月租金共三个月，6月、7月正常交租，合同期满如不继租，将隔墙搞好恢复原状，退回押金。同日，被告向原告支付25000元。2020年9月28日，原告在涉讼商铺处张贴《通知》，内容为：首层95铺租户从8月至今拖欠租金、管理费、水电费已属违约，业主有权收回档口，租户必须2020年9月30日前交清所欠费用，并搬清货物，逾期不搬，后果自负等。2020年10月2日，原告将涉讼商铺上锁。但被告仍然可以从相邻的商铺进入涉讼商铺，且被告并未将货物搬离涉讼商铺。2020年12月14日，原告委托广东世港律师事务所向被告寄发《律师函》，内容为：1、请被告收到该函之日起3日内，向原告交还涉讼商铺；2、请被告交还商铺时复原自行开凿的洞口或支付对应的修复费用3000元；3、请被告收到该函之日起3日内，支付拖欠至12月的租金62500元及结清未支付的物业管理费、水电费；4、被告支付的25000元押金不予退回等。被告于2020年12月16日签收该函件。2021年3月4日，被告通知原告已经腾空涉讼商铺，要求原告退回押金，其恢复间隔。原告为证明其主张另提供如下证据：一、《德宝临时收费凭证》若干，其中载明：1、2020年6月至2020年9月的空调分摊为：83元、165元、158.1元、155.3元；2、2020年7月至2020年10月的铺（电）为：270元、37.2元、75.6元、19.2元；3、2020年7月至2021年3月的管理费为：每月351.3元；4、2021年4月至5月的管理费为：每月401.5元；5、2020年7月至2021年3月的公用水电分摊为：每月50.2元。二、落款时间为2019年3月28日的《缴费通知》，内容为：手扶电梯运行二十余年，设备陈旧老化，已无法保障安全运行，更新设备势在必行，本次应收维修费总额为1543911元，涉讼商铺应分摊的维修费为2392.4元。三、《收据》，载明扶梯维修费2392.4元。原、被告确认2020年6月份的管理费351.30元、公用水电分摊50.20元已由被告交纳。本院认为，一、关于租赁合同解除的时间问题。被告于2020年4月24日，向原告提出了不再承租涉讼商铺，原告亦表示同意，但双方就恢复间隔及退还押金问题未能进一步形成合意，且被告亦没有将涉讼商铺交还原告。而原告于2020年5月15日手写的字条，从内容上并无反映出双方已解除之前的租赁合同并形成新的租赁合同关系，仅是明确了免除3月至5月的租金，6月起正常交租，同时强调合同期满，将隔墙恢复原状后可以退还押金。后因被告未支付8月、9月的租金，原告于2020年9月28日在涉讼商铺张贴通知，明确提出了要求收回商铺，并要求被告在2020年9月30日前搬清货物，意即向被告发出了解除租赁合同关系的意思表示。根据当时施行的《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，上述《房屋租赁合同》于2020年9月28日解除。二、关于商铺恢复原状及交还的问题。根据当时施行的《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期满届满，承租人应当返还租赁物；返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”上述租赁合同解除后，被告同样负有将商铺恢复原状后交还原告的义务。三、关于租金的支付问题。如前所述，在《房屋租赁合同》解除前，被告应按约定向原告支付2020年8月1日至2020年9月28日期间的租金，并从2020年9月6日起向原告计付利息。四、关于房屋使用费的支付问题。由于原告于2020年10月2日将涉讼商铺上锁，但被告仍然可以从相邻的商铺进入涉讼商铺，且被告并未腾空该商铺。考虑到原告强行上锁的行为必然限制了被告对商铺的正常使用，存在过错，根据公平合理原则，此后的房屋使用费应参照原租金标准的百分之五十计算为每月6250元。五、关于物业管理费及水电费的支付问题。被告正常使用涉讼商铺期间所产生的物业管理费、电费、公摊水电费应由被告全额承担；自原告强行上锁商铺后的物业管理费、公摊水电费由原、被告各半负担。六、关于扶梯维修费的支付问题。因手扶电梯是商场的公告配套设施，不属于涉讼商铺独有设施；而且手扶电梯的维修是由于使用了二十余年、设备老化而需要维修，其前因后果都是长期性的，该费用应当由出租人承担。七、关于押金的退还问题。考虑到《房屋租赁合同》不能按约定履行至租期届满，与疫情的爆发具有一定的关联性，根据公平合理原则，原告应将押金的百分之五十即12500元退还被告。综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第㈣项、第九十六条、第一百零七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、确认原告张志端与被告张金荣于2019年2月24日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月28日解除。二、被告张金荣在本判决发生法律效力之日起7日内，将广州市一德路198号首层95号商铺恢复原状后，腾空交还给原告张志端。三、被告张金荣在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告张志端支付自2020年8月1日至2020年9月28日止的租金（按每月12500元计），并计付利息（以所欠租金为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2020年9月6日起计至实际清偿之日止）。四、被告张金荣在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告张志端支付自2020年9月29日起至实际履行上述第二项判决之日止的房屋使用费（其中，自2020年9月29日至2020年10月1日期间按每月12500元计；从2020年10月2日至实际履行上述第二项判决之日期间按每月6250元计）。五、被告张金荣在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告张志端支付自2020年6月至2020年9月的空调分摊费561.4元，及自2020年7月至2020年10月的电费402元。六、被告张金荣在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告张志端支付自2020年7月1日至2021年5月期间的物业管理费、公用水电分摊费合计2816.98元。七、原告张志端在本判决发生法律效力之日起7日内，向被告张金荣退还租赁押金12500元。八、驳回原告张志端的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1878元，由原告张志端负担731元，被告张金荣负担1147元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  梁志铭二〇二一年六月十六日书记员  黄芷晴