北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初9095号原告：张泽琪，女，1984年6月15日出生，回族，住北京市昌平区。原告：张海涛，男，1956年6月25日出生，汉族，住北京市昌平区。二原告委托诉讼代理人：海桂玲，女，住北京市昌平区。二原告委托诉讼代理人：席国旗，北京都安律师事务所律师。被告：北京联优生活智选物业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**-2567（经济开发区集中办公区）。法定代表人：王强，执行董事。委托诉讼代理人：李振，男，本公司员工。原告张泽琪、张海涛与被告北京联优生活智选物业管理有限公司（以下简称联优公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张泽琪及二原告委托诉讼代理人海桂玲、席国旗，联优公司的委托诉讼代理人李振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张泽琪、张海涛向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《资产管理服务合同》；2.判令被告将位于北京市昌平区x号房屋返还给原告；3.判令被告支付2019年12月10日至其实际腾退为止的收益（每月以5900元计算）；4.判令被告支付每月以5900元为基数，自2019年12月10日始至全部债务履行完毕之日止的利息（每日按中国人民银行发布的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；5.判令被告支付由其占用该房屋期间所产生的水、电费、取暖费、物业管理费（以实际核实的费用为准）；6.判令被告将受损的财物予以恢复（因为原告现在无法进入房屋，待可以进入查看以后的财产受损状况再定）；7.判令被告将其擅自搭建的隔断拆除；8.判令被告支付违约金11800元（每月5900×2个月）；9.本案诉讼费等费用由被告负担。本案在审理过程中，张泽琪、张海涛变更诉讼请求为：1.判令解除原告与被告签订的《资产管理服务合同》；2.判令被告将位于北京市昌平区x房屋返还给原告；3.判令被告支付2020年10月1日至2021年5月31日为止的收益53100元（每月5900×9个月）；4.判令被告返还维修费600元；5.判令被告支付由其占用该房屋期间的水费535元；6.判令被告支付违约金11800元（每月5900×2个月）；7.判令被告以上述总费用66035元为基数，自2020年10月1日始至全部债务履行完毕之日止的利息（每日按中国人民银行发布的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；8.本案诉讼费等费用由被告负担。事实和理由：原告是父女关系，位于北京市昌平区x房屋是原告的按份共有产权，其中张泽琪占有70%的份额、张海涛占有30%的份额。2019年12月1日，张海涛与被告签订了一份《资产管理服务合同》，根据约定，原告将位于上述房屋一套交付被告管理，管理周期为3年，每月的预期收益是5900元，每3个月为一个预期收益结算周期。原告于2019年12月1日将该房屋交付与被告管理。被告于2019年12月10日向原告支付了11200元的质量保证金，但是却拒绝支付相应的预期收益。原告于2020年4月23日向被告寄发了《告知书》，要求被告尽快履行合同，否则将行使合同的相关权利，但是，被告却未给原告任何答复。原告认为，该《资产管理服务合同》是双方真实意思的表示，被告应当诚实全面履行合同的义务。现在，被告拒绝支付相关的费用，损害了原告的合法权益，故请求人民法院作出公正判决，依法保护原告的合法权益。联优公司辩称，原告第一项诉讼请求，我方认为双方的合同是无效的，因为该房屋共有人张泽琪给我们邮寄了一份告知书，其拒绝对合同的追认，所以我们认为合同无效。我方在2020年通过中通快递单号为73142028897055向张海涛邮寄了该房屋的钥匙，且我方于2021年6月8日致电中通客服，确认该快递张海涛已经签收，2020年11月11日原告已经取得了该房屋的控制权。若法院认为双方合同是有效的，我方认为双方合同解除时间应是我方归还房屋钥匙，其已经签收时间即2020年11月11日。第二项诉讼请求，我方已经在2020年11月11日返还房屋。第三项诉讼请求不认可时间，如果合同有效，我方认为应从2020年9月9日至2020年11月11日；如果合同无效，我方也应支付此期间的房屋占用费。第四项诉讼请求不认可。第五项诉讼请求以票据为准，但对时间不认可。第六项诉讼请求不同意支付，我们认为双方合同无效。关于第七项诉讼请求，双方合同没有依据，不同意支付。本院经审理认定事实如下：张海涛系张泽琪之父。位于昌平区x房屋（以下简称涉案房屋）所有权证登记的所有权人为张海涛和张泽琪，二人分别占30%和70%份额。2019年12月1日，张海涛作为甲方与乙方联优公司签订一份《资产管理服务合同》，该合同包括六个附件。合同主要载明：鉴于甲方拥有标的资产，乙方具备管理相关资产的经验和能力，依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，双方就甲方委托乙方管理资产事宜达成协议。甲方委托乙方管理运营涉案房屋（详见附件一）。甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。乙方为甲方提供资产管理服务。管理期限自2019年12月10日起至2022年12月9日止。每个履约年度加上该年度甲方承受的空置期（详见附件五）。甲方应当在本合同约定的交付日即2019年12月1日交付标的资产。双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情的预期合理收益为5900元/月，从第一个管理周期起每个管理周期预期合理收益详见附件五。管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金=当期管理周期内单个结算周期预期收益），每个结算周期结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款，本合同最后一期结算后仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计11200元。此后，每个管理年度的服务质量保证金需于上一管理年度最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方。双方认可自2019年12月10日始计收收益，每个管理周期内的结算周期及结算方式详见附件五，每个结算周期最后一日为本期的结算日。甲方应于乙方向其支付服务质量保证金当日向乙方支付维修基金600元/年，且甲方同意从应收的服务质量保证金中支付该笔费用。管理期间内，甲乙双方协商一致，可以解除本合同。甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方面解除合同：1.延迟交付标的资产达15个工作日的，或交付的标的资产不符合合同约定、隐瞒标的资产重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格）及其他影响乙方经营标的资产的重大事件的（包括但不限于标的资产内发生过的非正常死亡事件等）；2.不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的（因政府拆迁或征收征用导致的合同无法继续履行，甲方仅承担向乙方支付装修损失费和新配置设施费的违约责任）；3.未经乙方同意，将标的资产擅自委托给第三方管理或者擅自处分标的资产的；4.其他可能妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或第三方正常使用标的资产的情形。甲方违反上述约定导致乙方单方面解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失。乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方面解除合同：1.延迟支付当期甲方应得收益，经甲方书面催告后达15个工作日仍未支付的；2.乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方书面催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的；3.明知资产使用人在标的资产内从事刑事犯罪活动而不采取措施的。乙方违反上述约定导致甲方单方面解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。附件一权属情况载明：房屋所有权证，编号为X京房权证昌字第416318。附件五管理期间载明：2019年12月10日至2022年12月9日，共计3个管理周期。第一个管理周期：2019年12月10日至2020年12月9日，计1年，预期收益5900元/月，空置期为30天，每3个月为一次结算周期。第二个管理周期：2020年12月10日至2021年12月9日，计1年，预期收益5900元/月，空置期为30天，每3个月为一次结算周期。……。首期服务质量保证金金额11200元，支付日期为2019年12月10日。结算周期：2019年12月10日至2020年3月9日11200元；2020年3月10日至2020年6月9日17700元；2020年6月10日至2020年9月9日17700元；2020年9月10日至2020年12月9日17700元；2020年12月10日至2021年3月9日11200元；2021年3月10日至2021年6月9日17700元；……。双方还约定其他条款。《资产管理服务合同》签订后，张海涛依约交付了涉案房屋，联优公司于2019年12月10日向张海涛支付2019年12月10日至2020年3月9日期间服务质量保证金11200元，该款项中已扣除一年的维修基金600元。2020年3月10日，联优公司未按约支付2020年3月10日至2020年6月9日服务质量保证金17700元，为此，张海涛、张泽琪于2020年4月23日向联优公司发送一份《告知书》，该书主要载明：我（张泽琪）是位于北京市昌平区x房屋的所有权（共有权）人，我对该房屋享有70%的权利。你公司于2019年12月1日与张海涛所签订的《资产管理服务合同》未经我的同意，损害了我的合法权益，已经给我造成了巨大的经济损失，现在我拒绝对该合同予以追认。鉴于上述事由，希望你公司于收到该通知3日以内与张海涛协商解除上述合同，否则，我将行使主张合同无效的权利。通知人张海涛、张泽琪。联优公司收到上述《告知书》后仍未支付2020年3月10日至2020年6月9日服务质量保证金17700元。2020年7月16日，张海涛、张泽琪又向联优公司发送一份《告知书》，该书主要载明：我（张泽琪）是位于北京市昌平区x房屋的所有权（共有权）人，我对该房屋享有70%的权利。根据你公司于2019年12月1日与张海涛所签订的《资产管理服务合同》的约定，你公司至今未支付我方相应的预期收益，损害了我方的合法权益，已经给我方造成了巨大的经济损失。希望你公司于收到该通知3日以内与我张海涛协商解决上述合同事宜，否则，我将行使主张合同解除的权利。通知人张海涛、张泽琪。2020年9月16日，联优公司向张海涛支付2020年3月10日至2020年6月9日期间服务质量保证金17700元。2020年10月9日，联优公司向张海涛支付2020年6月10日至2020年9月9日期间服务质量保证金17700元。2020年11月11日，联优公司在未与张海涛、张泽琪协商一致的情况下，其通过邮递方式将涉案房屋钥匙寄给张海涛。张海涛收到该房屋钥匙后，与联优公司协商未果。后张海涛、张泽琪提起本案诉讼，本案受理后，本院依法向联优公司送达起诉状等诉讼材料，联优公司于2021年4月28日签收上述材料。2021年5月11日，因物业公司要查抄涉案房屋水表数，张海涛、张泽琪进入涉案房屋。张海涛、张泽琪向物业公司交纳水费535元。庭审中，张海涛、张泽琪称，联优公司自2019年12月10日拿走涉案房屋钥匙后，一直以各种借口拖欠租金。我们无法收到房租，就想通过2020年4月23日《告知书》，以张泽琪不追认合同，把房屋收回来。该《告知书》目的就是不给房租就退房。联优公司称，我公司是与张海涛签订的合同，并未征得张泽琪同意。2020年4月23日，合同属于效力待定。张泽琪在该日的《告知书》中明确表示拒绝追认合同时，该合同无效。张海涛、张泽琪还称，2020年7月16日《告知书》可以看出，我方善意履行了告知义务，希望对方和我方协商解除事宜，我方对履行合同还抱有希望。联优公司还称，张海涛表示因张泽琪是其女儿，问题可以解决，希望继续履行合同，故我公司才支付了2020年3月10日至2020年9月9日期间房租。张泽琪发送了4月23日《告知书》后，再无其他表示。张海涛在我公司后续付款时未提出异议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，张海涛与联优公司于2019年12月1日签订的《资产管理服务合同》，虽名为服务合同，但实为房屋租赁合同性质。根据我国合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，张泽琪为涉案房屋产权人之一，其虽未在该合同中签字确认，但张海涛与联优公司签约行为并未违反上述规定。需要强调说明的是，现有证据无法证明张海涛与联优公司存在恶意串通，损害张泽琪利益即违反上述（二）规定的行为。张泽琪虽在2020年4月23日《告知书》中明确表示拒绝对该合同予以追认，并称损害其利益，但根据其所述该《告知书》“不给房租就退房”的目的，并结合2020年7月16日《告知书》中“……，你公司至今未支付我方相应的预期收益，损害了我方的合法权益，已经给我方造成了巨大的经济损失”等内容，可判定张泽琪所称损害其利益系联优公司未按月支付预期收益（房租）造成的，而非张海涛与联优公司存在恶意串通行为所致。综上，《资产管理服务合同》系当事人真实意思表示，合同应属有效，联优公司应按约履行本方给付义务。联优公司所称合同无效的观点，无法律依据，本院不予采信。在未经张海涛同意的情况下，联优公司于2020年11月11日将涉案房屋钥匙邮寄给张海涛，属于以自己的行为表明其不再履行合同，该行为不符合法律规定，亦不符合双方合同约定，该行为不具有单方解除合同的效力，其应继续履行合同义务。根据2020年7月16日《告知书》内容，可判定张海涛意在督促联优公司履行给付义务，而非行使合同解除权。基于联优公司退还涉案房屋钥匙的行为，张海涛有权解除合同。本案受理前，张海涛并未通知联优公司即直接向本院起诉要求解除合同，据此，本院确定2021年4月28日即联优公司收到起诉状时间为《资产管理服务合同》解除时间。诉争双方主张的合同解除时间，本院不予采信。因张海涛、张泽琪已实际控制涉案房屋，为此，其要求返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。张海涛要求支付2020年10月1日至2021年5月31日期间的收益，本院应调整截止日为合同解除时间即2021年4月28日。根据合同约定，经本院核算，联优公司应支付房屋收益35007元（2020年10月1日至2020年12月9日13570元、2020年12月10日至2021年3月9日11800元、2021年3月10日至2021年4月28日9637元）。张海涛主张返还维修费600元的诉讼请求，本院予以支持。按照交易习惯，张海涛与联优公司签订《资产管理服务合同》时，应对涉案房屋水表数进行核对并结算，故张海涛要求给付水费535元的诉讼请求，本院应予支持。张海涛要求支付违约金11800元的诉讼请求，因联优公司确系违约，故本院应予支持。关于张海涛要求支付利息损失的诉讼请求，因双方已约定违约金，故本院对此不予支持。张泽琪非《资产管理服务合同》当事人，故本院对其主张的诉讼请求不予支持。张海涛、联优公司所持合理观点，本院予以采信；不合理观点，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张海涛与北京联优生活智选物业管理有限公司2019年12月1日签订的《资产管理服务合同》于2021年4月28日解除；二、北京联优生活智选物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付张海涛2020年10月1日至2021年4月28日期间收益35007元；三、北京联优生活智选物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付张海涛维修费600元；四、北京联优生活智选物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付张海涛占用房屋期间水费535元；五、北京联优生活智选物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付张海涛违约金11800元；六、驳回张海涛其他诉讼请求。七、驳回张泽琪全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费725元，由张海涛、张泽琪负担元226（已交纳），北京联优生活智选物业管理有限公司负担499元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  郭建新二〇二一年六月二十八日书记员  盛 楠