北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初8228号原告：李明星，女，1966年10月10日出生，满族，北京享税通税务师事务所会计师，住北京市东城区。被告：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室。法定代表人：郭淑华，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层(02)2003。法定代表人：张永田，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。原告李明星与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称泰禾商业公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称泰禾嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李明星、被告泰禾商业公司和被告泰禾嘉信公司的共同委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李明星向本院提出诉讼请求：1.判令泰禾商业公司支付李明星的2020年7月1日至2021年6月30日拖欠的房屋租金186890.12元及按拖欠租金的20%计算的违约金37378.02元；2.判令泰禾商业公司承担本案诉讼费；3.判令泰禾嘉信公司对上述第一、二项诉讼请求中的资金支付承担连带责任。事实和理由：李明星与泰禾商业公司于2018年1月20日签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定李明星将坐落于北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-1#办公商业楼10层1004房屋（以下简称1004室）租赁给泰禾商业公司，合同约定房屋租赁期自2019年7月1日至2024年9月30日止，其中免租期3个月，租金为46722.53元/季度，按季度支付，支付方式为银行汇款。租金支付时间：首期租金于免租期结束后10日内一次性支付，此后各期租金支付日期为本季度租期届满后15天内按照协议约定支付下季度租金。李明星依据约定在2019年7月1日前将房屋交付给了泰禾商业公司，泰禾商业公司按照合同向李明星支付租金，但自2020年7月起泰禾商业公司未能向李明星支付约定租金，李明星经多次催要，泰禾商业公司均不予以理睬，未予以支付应付租金，李明星为维护自身权益，依法按照合同约定向法院申请诉讼，请求法院依法判令泰禾商业公司立即支付应支付的租金，并承担相应的违约责任和逾期利息。泰禾嘉信公司于2018年1月20日与李明星签署《保证担保协议书》，就李明星与泰禾商业公司之间房屋租赁合同履行事宜提供保证担保，保证范围为主合同履行时泰禾商业公司可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息，依照该《保证担保协议书》第四条约定，泰禾商业公司未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，泰禾嘉信公司承担代为履行主合同项下租金支付的义务，因此，李明星依法请求法院判令泰禾嘉信公司对本案诉讼请求第一、二项内容承担保证担保责任。泰禾商业公司、泰禾嘉信公司辩称，泰禾商业公司租金交纳了自2019年10月1日至2020年6月30日，共计140167.59元；同意支付自2020年7月1日至2021年5月14日的应付租金；因涉案合同尚未解除，根据合同约定，双方并未约定在未解除合同的情况下泰禾商业公司需支付违约金，所以李明星主张按照20%的标准计算违约金是没有合同依据的，故不同意李明星主张的违约金，如果法院认为泰禾商业公司需承担相应违约责任，那么按照李明星的标准，泰禾商业公司认为违约金明显过高，请求法院根据合同法第一百一十四条的规定，依法予以减少，即使要计算违约金，也应该按照拖欠租金为基数，按照LPR的标准进行计算；泰禾嘉信公司根据合同约定应该承担一般保证责任，同时根据民法典第六百八十六条、担保法第十七条，涉案合同约定的保证的形式应为一般保证。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年1月20日，李明星（甲方、出租人）与泰禾商业公司（乙方、承租人）就1004室的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2019年9月1日起至2024年9月30日止，其中免租期为3个月。第四条租金支付方式：租金标准及支付方式：15574.18元/月，按季度支付……租金支付时间：首期租金于免租期结束后、甲方交付房屋10日内一次性支付，即46722.53元。此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。第八条合同解除与变更：（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。第九条违约责任：（一）……乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。同日，李明星（丙方、产权人）、泰禾嘉信公司（甲方、保证人）、泰禾商业公司（乙方、被保证人）签订《保证担保协议书》，约定：第一条：本协议所担保的主合同为乙方与丙方2018年1月20日签署的《北京市房屋租赁合同》。第二条：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息……第四条：甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。第五条：乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）……。合同签订后，李明星向泰禾商业公司交付房屋。泰禾商业公司交纳租金至2020年6月30日。2020年7月1日起未再交纳租金。经询问，泰禾商业公司称其承租房屋用于转租给其他租户，目前涉案房屋已经空置。李明星对房屋是否处于空置状态不清楚，亦不予以核实。经本院释明，李明星坚持要求继续履行合同；泰禾商业公司称目前合同已经不存在继续履行的条件了，应予解除，但不就解除合同提出反诉，如后期有新的变化，其另行主张。经查，李明星尚未取得涉案房屋的房本，涉案房屋登记在泰禾嘉信公司名下。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案仍适用当时的法律及司法解释。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。泰禾商业公司与李明星之间签订了《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。合同签订后，李明星向泰禾商业公司交付房屋，泰禾商业公司应按照合同约定的时间支付租金。现泰禾商业公司未按照约定时间向李明星交纳房屋租金，李明星有权依据合同约定要求解除合同。但经法院释明，李明星坚持要求泰禾商业公司继续履行合同。泰禾商业公司主张涉案房屋已经空置，李明星对此不予核实，故本院采纳泰禾商业公司的主张，认可涉案房屋处于空置状态。考虑到涉案房屋已经空置，鉴于双方所签租赁合同为长期性合同，履行过程中需要双方相互配合，泰禾商业公司现表示不愿继续履行合同，租赁合同项下债务标的不适于强制履行。为防止双方损失扩大，双方应尽快就合同解除及后续事宜进行处理。关于租金。泰禾公司自2020年7月1日起未按约定足额向李明星支付租金，考虑涉案房屋现已空置，泰禾商业公司开庭时提出解除合同的主张，故本院确定李明星于本案开庭之日即2021年5月14日已知晓泰禾商业公司欲解除合同，故本院酌情确定泰禾商业公司应给付李明星2020年7月1日至2021年5月14日期间的租金163009.75元。现双方就合同履行发生争议，李明星要求泰禾商业公司支付欠付的租金系建立在涉案租赁合同仍继续履行的基础上，故其要求泰禾商业公司支付后续房屋租金的诉讼请求，本院暂不予支持。双方可在合同依法解除后，就房屋租金等费用一并进行结算。关于违约金。双方租赁合同中约定的是“乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋”。合同中未对逾期支付租金违约金进行约定，现李明星基于继续履行合同要求泰禾商业公司支付违约金的诉讼请求，无合同依据，本院不予支持。其可在合同解除后，另行主张权利。关于保证责任。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三方签订的《保证担保协议》第二条约定：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第四条约定：如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。上述约定符合担保法中对连带保证的相关解释，故对李明星主张泰禾嘉信公司对泰禾商业公司上述给付义务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付李明星2020年7月1日至2021年5月14日期间的房屋租金163009.75元；二、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第一项确定的北京泰禾商业管理有限公司的债务承担连带保证责任。北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；三、驳回李明星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2332元，由李明星负担552元（已交纳），由北京泰禾商业管理有限公司负担1780元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二一年六月二十八日法官助理 赵宝维书 记 员 宋爱芹