.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2018）宁0105民初618号原告：汪红民，男，1968年11月2日出生，汉族，中国石油宁夏石化分公司职工，住宁夏银川市。被告：宁夏汇融房地产开发有限公司，住所地宁夏银川高新区。法定代表人：任彦豹，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋文斌，男，该公司法务部经理。委托诉讼代理人：石薇，宁夏兴业律师事务所律师。原告汪红民与被告宁夏汇融房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月23日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月12日公开开庭进行了审理。原告汪红民及被告宁夏汇融房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋文斌、石薇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付延期办理房产证的违约金5229元；2.为原告配置安装壁挂炉；3.判令被告支付原告设备价款双倍的赔偿金20000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月14日，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》，原告购买被告开发销售的位于银川市××区住房一套。房屋面积145.15平方米，总价款为556359.95元，原告于2015年4月19日交接房屋拿到装修钥匙。在合同履行过程中被告存在以下违约行为，原告于2015年4月20日拿到装修钥匙，可以确认原告已经按照合同履行了相应的义务，与被告进行了房屋交接，根据此时间计算至房产证办理完结时间，被告存在实质性违约。根据合同第十七条约定：”出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报市产权登记部门备案，并取得初始登记证，如因出卖人责任，买受人不能在规定期间办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：1、买受人退房......2、买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5违约金”，被告需向原告支付违约金。根据合同附件四第11款约定”其他：壁挂炉、独立采暖，地热采暖，天然气管道”。被告在没有征得原告同意的情况下私自改变供暖方式，至今没有安装壁挂炉属于违约行为。合同第十四条违约责任第二条第一款规定：”按约定的装饰、设施设备的价款双倍赔偿”，被告至今没有出具正式的文件告知原告关于供暖方式的设计变更等相关内容，私自取消壁挂炉安装，存在蔑视合同效力等行为，为此要求被告赔偿相应房屋取暖面积功率的壁挂炉价值双倍即2万元，原告为了维护其合法权益，诉至本院，请求判如所请。被告辩称，一、未安装壁挂炉并非被告主观不履行，而是由于不可抗力才导致被告客观上不能履行。本案基本事实是，被告系涉案房屋所在地常春藤小区开发商，2013年8月2日，银川市供热规划领导小组下发银供热办发〔2013〕48号《银川市供热规划领导小组办公室文件》，明确批复：同意涉案的常春藤小区采取天然气壁挂炉方式采暖，并要求公司于2013年9月1日之前向银川市供热办提交相关手续备案。根据该文件批复被告与原告签订《银川市商品房买卖合同》时约定采用天然气壁挂炉的方式采暖。2015年8月10日，银川市供热规划领导小组再次下发银供热办发〔2015〕35号《银川市供热规划领导小组办公室文件》，要求被告公司自建锅炉实现集中供暖，并要求被告将设计图纸提交银川市供热办备案。银川市供热办作出了〔2015〕35号文件是按照银川市政府的要求作出的，由于银川市政府考虑到采用天然气壁挂炉的方式采暖不环保、不节能、不安全、噪音大等弊端，停止新建小区采用天然气壁挂炉的方式采暖。因此被告只能按照文件精神自建五台天然气锅炉进行集中供暖，被告认为银川市政府以及供热办对于涉案小区供暖方式的变更是其不能预见、不能克服、不可避免的客观情况，属于不可抗力，应当免除被告的法律责任，并且被告在室外自建五台锅炉进行供暖已经实现了合同目的。在银川市供热办作出了〔2015〕35号文件后向涉案小区供应天然气的宁夏哈纳斯新能源集团有限公司征询安装壁挂炉事宜，该公司明确说明严格按照银川市供热办作出的〔2015〕35号文件执行。因此，原告再次要求安装壁挂炉的诉讼请求没有事实依据，也不能实现，请求驳回原告安装壁挂炉的诉请。二、关于迟延办理房屋产权的违约金，双方签订的《银川市商品房买卖合同》第九条约定：”出卖人应当在2015年8月31日前，将涉案房屋交付买受人使用”，《银川市商品房买卖合同》附加条款第三条第五款中明确约定：”买受人根据个人情况，可提前申请领取装修钥匙进行装修，申请领钥匙前必须交清购房款、物业储备金、物业费、电梯费、垃圾处理费等物业相关费用以及贷款客户应交纳的契税、印花税......，最终交付时间以合同第九条为准”。根据原告与被告签订的《银川市商品房买卖合同》第十七条约定：”出卖人应当在商品房交付使用后90天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报银川市产权登记部门备案并取得《房屋初始登记证明》。出卖人取得《房屋初始登记证明》，买受人未办理房屋权属证书的，出卖人不承担任何责任”。被告在2016年1月22日取得涉案房屋的《房屋初始登记证明》，合同约定房屋交付时间为2015年8月31日，减去90天的免责期，被告实际违约52天，产生违约金1422.76元。综上，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：原告提交的《银川市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票1张、宁夏增值税普通发票1张，具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定；原告提交的入伙通知书、汇融常春藤消防安全责任书1份、汇融常春藤前期物业服务协议1份、汇融常春藤装饰装修协议1份具有真实性，但不能证明涉案房屋交付的具体时间。被告提交的《银川市供热规划领导小组办公室文件》2份（银供热办发〔2013〕48号、银供热办发〔2015〕35号）、宁夏哈纳斯天然气公司关于常春藤项目变更供热方式的批复、房屋初始登记证书符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以认定。依据上述有效证据并结合当事人陈述，确认本案事实如下：被告系银川市西夏区同心北街以西常春藤小区的开发商。2013年10月14日，原告（乙方，买受人）与被告（甲方，出卖人）签订《银川市商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的位于银川市××区房屋一套，该房屋规划用途为住宅，房屋单价为每平米3833元，约定建筑面积为145.15平方米，总价款为556359.95元。该合同第九条约定：”交付期限及条件，出卖人应当在2015年8月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。合同第十条第2项约定：”交房时买受人需交清各项费用，包括物业储备金、装修押金、垃圾清运费等”。第十七条约定：”出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报市产权登记部门备案，并取得初始登记证，如因出卖人责任，买受人不能在规定期间办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：1、买受人退房......2、买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5违约金”。合同第二十二条约定：”因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知对方当事人”。该合同附件四对装饰、设备标准进行了约定，其中第11项约定为：”壁挂炉、独立采暖，地热采暖，天然气管道”。合同附加条款约定：”一、根据甲方的建设情况，乙方购买的商品房达到装修入住时间可提前至2015年3月30日。如甲方建设完毕，乙方根据需要对所购房屋进行装修的，乙方可以在2015年3月30日至2015年8月31日期间向甲方（或甲方指定的物业管理公司）申请领取装修钥匙进行装修入住。二、如乙方在2015年8月31日前申请领取装修钥匙，乙方应在领取装修钥匙时交清全部购房款、物业储备金、装修押金等必须由乙方承担的相应税、费。三、甲方应在《商品房买卖合同》第九条约定日期前具备全部竣工交付手续。乙方根据本协议约定提前接收房屋的行为，不影响双方继续履行《商品房买卖合同》约定的其他内容。交房时买受人需交清各项费用，包括按揭贷款客户办理产权证契税费用、物业储备金、装修押金、垃圾清运费等”。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。涉案的常春藤小区29号楼于2016年1月22日取得房屋初始登记证明。另查明，原、被告签订合同前，银川市供热规划领导小组于2013年8月2日下发银供热办发[2013]48号文件，批复同意涉案小区采取天然气壁挂炉方式采暖，并要求被告于2013年9月1日前向银川市供热办提交相关手续备案。2015年8月10日，银川市供热规划领导小组下发银供热办发[2015]35号文件，批复：”因宁夏电投热力有限公司供热负荷已满，无法满足你单位开发建设的常春藤项目供热需求，现同意你单位自建单台容量为5吨的5台天然气锅炉，负责常春藤项目冬季供暖”。后宁夏哈纳斯新能源集团有限公司依据上述批复向被告出具书面说明：”贵公司开发建设的常春藤小区住宅及营业房，若采用分户壁挂炉供热，将违反供热规划小组文件精神。所以我公司严格按照政府文件执行，不同意贵公司采用分户壁挂炉采暖”。被告所交付房屋因行政审批变化实际采用的供暖方式为集中供暖，房屋并未安装壁挂炉。本院认为，原告与被告签订的《银川市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。被告迟延取得房屋初始登记证，应当依约承担违约责任。但原告未能举证证明房屋交付的具体时间，被告主张按照双方约定的交付时间即2015年8月31日确认交房日期并无不妥。被告应于90日内即2015年11月29日前取得房屋初始登记证，而被告实际取得该证书的时间为2016年1月22日，迟延54天，应承担违约金为：556359.95元×万分之0.5×54天=1502.17元。原、被告在合同中对设备标准约定为安装壁挂炉，但因供热主管部门明确回复：”宁夏电投热力有限公司供热负荷已满，无法满足常春藤小区供热需求”及宁夏哈纳斯新能源集团有限公司不同意该项目采用分户壁挂炉采暖，导致双方约定的安装壁挂炉、独立采暖的合同目的不能实现。符合商品房买卖合同第二十二条约定的不可抗力情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，被告未安装壁挂炉的行为应予免责。另，双方对壁挂炉的品牌、型号、价格等内容亦未做出明确约定。因此，对于原告要求被告安装壁挂炉并支付设备价款双倍赔偿金20000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条规定，判决如下：一、被告宁夏汇融房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告汪红民迟延办理房屋权属登记证书违约金1502.17元；二、驳回原告汪红民的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费680元（实收680元），由原告汪红民负担523元，被告宁夏汇融房地产开发有限公司负担157元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长宫胜利人民陪审员沈丽人民陪审员王向梅二〇一八年七月十六日书记员刘夕源附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。