北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0114民初1590号原告：梅园园，女，1993年4月24日出生，汉族，住北京市昌平区。原告兼原告梅园园的委托诉讼代理人：尚石磊，男，1992年11月4日出生，汉族，住北京市昌平区。原告：李莎莎，女，1991年8月24日出生，汉族，住北京市石景山区。原告兼原告李莎莎的委托诉讼代理人：任庆华，男，1992年2月20日出生，汉族，住北京市石景山区。被告：贾东强，男，1986年1月13日出生，汉族，住北京市昌平区。原告梅园园、尚石磊、李莎莎、任庆华与被告贾东强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭悦独任审判，公开开庭进行了审理。原告兼原告梅圆圆的委托诉讼代理人尚石磊、原告兼原告李莎莎的委托诉讼代理人任庆华，被告贾东强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梅园园、尚石磊、李莎莎、任庆华向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告租房押金6200元；2．判令被告退还原告2020年8月31日至2020年9月1日的房租租金384．78元；3．判令被告向原告支付因未履行合同约定的维修义务致使原告无法正常使用房屋的违约行为产生的违约金5900元。事实和理由：2018年9月1日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁押金6200元，后于2019年9月2日续约，续约合同的约定租赁期限为2019年9月2日至2020年9月1日止。原告已按约支付押金并履行合同义务。但2020年8月30日，原被告双方办理期满退房手续时，被告以原告未能满足被告对退租房间的卫生要求为由，拒不退还原告的租房押金；在原告自费请正规家政保洁员打扫干净后，被告以2020年3月2日原告延期支付房屋租金为由仍然拒绝向原告退还租房押金。实际情况是，在被告催促原告支付租金后，原告已及时支付足额租金，并不存在违约情形。且被告当时并未提出任何主张，直至临近合约到期才以违约之由拒绝退还押金，原告认为被告已无权单方面提出解除合同。2020年8月30日下午，在原被告协商无果后，原告拨打110报警电话。民警处理完毕后，被告在租赁合同尚未到期的情况下，向原告发出单方面解除合同通知，并且未退还原告已支付的2020年8月31日到2020年9月1日的房屋租金，共计384．78元。2020年4月2日，原告因房屋卫生间抽风机无法正常使用向被告提出维修请求。截止2020年6月13日，被告仍然未履行维修义务，被告因未履行合同约定的维修义务致使原告无法正常使用房屋的行为，已经构成严重违约，应当支付违约金，共计5900元。贾东强辩称，不同意原告的诉讼请求。原告提交的证据两份合同都有更改，第一份合同是2018年9月1日签订的，被告持有的合同中承租人为任庆华、梅园园，但是原告提交的合同的尾部签字处原告自行添加为任庆华、梅园园、李莎莎。被告持有的2019年8月24日合同承租人为尚石磊任庆华，但是原告提交的合同中尾部签字是原告四人。我认为合同以我手中持有的为准。第二份合同中李莎莎和梅园园不具备主体资格。不同意返还押金，根据合同约定，原告存在违约，第一份合同的约定了每期租金支付日期，原告第二次、第三次支付租金均逾期，违约条款中明确约定了逾期支付租金超过10日的按照月租金的100%支付违约金；违约责任第四款，也同样约定了违约金的比例。2019年合同约定2020年3月2日应当支付下半年租金，但原告支付租金的日期为2020年4月3日，该合同中也明确约定了违约条款，原告应按照月租金100%支付违约金。合同中明确约定了押金可以抵扣违约金。不同意第二项诉讼请求，原告违约在先，被告有权解除合同，本来合同约定的合同到期日是2020年9月1日，是原告自己提出要2020年8月30日提前退租，并且把东西搬离，基于双方发生矛盾还报警，对方提出要继续使用房屋至9月1日，我没有同意。所以我认为是原告违约，不同意返还最后两天的租金，被告也是为了及时止损。第三项诉讼请求原告所说的被告不履行维修义务指的是卫生间的排风扇坏了，原告于2020年4月2日第一次提出，此时疫情比较严重，微信沟通是过了这段时间后再维修，我发送之后，原告没有回复。2020年6月13日疫情缓解后，我与原告联系，到房屋内进行维修，我维修时发现排风扇正常工作，打开排风扇的盖子检查，也没有问题，盖子盖上后再行测试也是可以工作的，当时我及我妻子还有任庆华在场，发现排风扇积灰严重，可能会影响正常运转，被告提示原告及时打扫，实际接收房屋时，原告并未对其进行清理，我不认可没有履行合同约定的维修义务。在原告居住的两年内，被告履行了维修空调、更换新空调、更换洗衣机、检查燃气灶、更换水龙头等维修义务。到目前为止，原告还拖欠水费和燃气费，水费是300多元，燃气费20元左右。这笔费用，可以在原告主张的金额中予以抵扣。本院经审理认定事实如下：2018年9月1日，贾东强（甲方）与任庆华、梅圆圆（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》。该合同约定，贾东强将位于昌平区回龙观镇龙华园小区×号房屋出租给任庆华、梅圆圆使用；居住人数为4人，租赁期限自2018年9月2日至2019年9月1日；租金为6200元每月，支付方式为季付，各期租金支付日期为2018年9月2日、2018年12月2日、2019年3月2日；押金为6200元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第十一条第一款约定，乙方不按照约定支付租金达十日的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。合同还约定了其他内容。任庆华、梅圆圆支付了该份合同押金6200元。合同租赁期限内，任庆华、梅圆圆与尚石磊、李莎莎为共同居住人。该合同履行期届满前，2019年8月24日，贾东强（甲方）与任庆华、尚石磊（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》。该合同约定，贾东强将上述房屋继续出租给任庆华、尚石磊使用，租赁期限自2019年9月2日至2020年9月1日，租金为每月5900元，支付方式为半年付，各期租金支付日期为2019年9月2日、2020年3月2日；押金为5900元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。该合同第九条第一款约定，乙方不按照约定支付租金达10日的，应按月租金100%向甲方支付违约金。第二份合同租赁期限内，任庆华、梅圆圆与尚石磊、李莎莎仍为共同居住人。任庆华、尚石磊未再支付押金，继续沿用2018年9月1日合同中的押金。上述两份合同履行期间内，任庆华、梅圆圆支付第一份合同第二期、第三期租金日期分别为2018年12月6日、2019年3月12日；任庆华、尚石磊支付第二份合同第二期租金日期为2020年4月3日。以上交付日期晚于合同约定日期累计超过10日。2020年8月27日，任庆华、尚石磊提出可于周末办理退租和房屋交接。2020年8月30日，任庆华等人搬离房屋，交接过程中因是否退还押金事宜，双方发生争议，任庆华、尚石磊、梅圆圆、李莎莎将贾东强诉至本院。庭审过程中，贾东强提交的两份租赁合同中，2018年9月1日合同乙方处无尚石磊、李莎莎签字，2019年8月24日合同乙方处无梅圆圆、李莎莎签字，贾东强由此主张与原告中部分主体不适格。任庆华一方认可两份合同中乙方处签名为乙方自行添加，目的为办理居住证，且已经经过了贾东强同意。贾东强对此不认可。任庆华一方还主张贾东强未履行维修义务，影响房屋正常使用，构成违约。贾东强对此不认可，主张已经按照合同约定履行了房屋设施的维修义务。贾东强主张任庆华一方尚有水费345元、燃气约20立方米的费用未结清，任庆华一方认可欠付水费345元、燃气约20立方米的费用，双方同意在贾东强应退还费用中进行抵扣。本院认为，任庆华、梅圆圆与贾东强签订的2018年《北京市房屋租赁合同》，任庆华、尚石磊与贾东强签订的2019年《北京市房屋租赁合同》均属当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。两份合同中，2018年9月1日的合同履行完毕后，乙方承租人实际变更为任庆华、尚石磊，故本院确认任庆华、尚石磊在本案中具备原告主体资格，梅圆圆、李莎莎不具备原告主体资格，对梅圆圆、李莎莎的起诉，本院不予受理。任庆华一方未提供充分证据证明自行添加承租人取得了贾东强同意，故本院对任庆华一方关于承租人主体的主张不予采纳。2019年8月24日合同履行过程中，任庆华、尚石磊迟延交付租金已超过10日，贾东强要求任庆华一方承担违约责任并主张用押金抵扣违约金，具备合同依据；根据本案查明的事实，双方在两份租赁合同履行过程中，任庆华、尚石磊与贾东强实际达成了继续沿用2018年合同押金的一致意见，但2019年8月24日合同中约定的押金数额为5900元，贾东强保留的6200元款项中，应有300元不属于第二份合同约定押金，应予退还。另，尚石磊、任庆华于2020年8月30日搬离房屋，其要求贾东强退还8月31日与9月1日的房屋租金，理由充分；贾东强主张尚石磊、任庆华尚欠水费、燃气费未结算，因贾东强需退还的房屋租金与尚石磊、任庆华欠付的水费、燃气费金额大体相当，且双方同意抵扣，故本院确认贾东强应退还的房屋租金抵扣尚石磊、任庆华需结算的水费、燃气费后不再返还。尚石磊、任庆华称贾东强不履行合同约定的维修义务，违反合同约定，证据不足，尚石磊、任庆华要求贾东强支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于使用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、贾东强于本判决生效之日起七日内退还任庆华、尚石磊剩余房屋押金300元；二、驳回任庆华、尚石磊其他诉讼请求。如果贾东强未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110元，由尚石磊、任庆华负担60元，已交纳；由贾东强负担50元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郭 悦二〇二一年六月三十日书记员 姚东方