广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终1158号上诉人（原审原告）：潘英俊，男，1978年7月30日出生，汉族，住广东省新丰县。委托诉讼代理人：李世鹏，广东踔厉律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘钫筠，广东踔厉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙明，男，1970年6月5日出生，汉族，住广东省深圳市盐田区。上诉人潘英俊因与被上诉人龙明租赁合同纠纷一案，不服广东省新丰县人民法院（2020）粤0233民初1013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘英俊上诉请求：1．撤销一审判决第一项和第三项；2．依法改判支持潘英俊主张的租金54000元及逾期交还案涉合同标的的占有使用费，或依法释明合同无效的法律后果，直接改判支持龙明支付占有使用费、赔偿潘英俊损失；3．本案全部诉讼费用由龙明负担。事实及理由：一、一审法院以合同无效为由，认定龙明无需向潘英俊支付租金54000元并驳回潘英俊该项诉讼请求，属于认定事实错误及适用法律错误，案涉合同约定了“承租后，甲方协助向政府申请增加民宿项目”条款，表明龙明在建设、经营民宿项目前，负有向政府申请增加民宿项目的合同义务，以及按法律、行政法规规定申请增加民宿项目的义务。在龙明没有履行上述义务前，龙明与潘英俊之间约定的租金只包括山庄及租赁范围内的鱼塘、山茶及树木，没有改变农用地性质的合同部分并不是当然无效。即使龙明不经营山庄、不增加民宿项目，其仍然应当按照案涉合同约定向潘英俊交纳租金。根据案涉合同约定，其中2019年约定为月租金9000元，免租期约定至2020年3月15日，但免租期过后长达6个月时间，龙明均未支付任何租金，且一直拒不支付，其不履行合同约定的行为已构成违约。依据合同第五条第5.1款之约定，潘英俊有权无偿收回上述山庄土地，并无需向龙明返还合同的押金及租金。潘英俊要求龙明支付其拖欠的租金于法有据。二、一审法院认定案涉合同无效，但审理过程中机械适用“不告不理”原则，仅就潘英俊的诉讼请求进行审理，未向潘英俊释明变更或者增加诉讼请求，而且未对潘英俊主张的龙明逾期交还案涉合同标的的占有使用费进行判决，导致潘英俊要求龙明支付租金和逾期交还案涉合同标的的占有使用费的诉讼请求被驳回，适用法律错误。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条及《全国法院民商事审判工作会议纪要》第36条的规定，案涉合同有效无效对本案结果处理影响巨大，一审法院直接驳回潘英俊的诉请有失偏颇，导致潘英俊在庭审过程中未能及时作出诉请调整。另外，潘英俊诉请龙明支付未及时交还租赁物的占有使用费部分，一审法院未作处理。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，龙明应支付对案涉租赁物的占有使用费。综上，请求二审法院支持潘英俊要求龙明支付因合同无效而享有的占有使用费请求权，起算时间应加上三个月的免租期，即从合同签订之日的2019年9月15日起计算占有使用费，依法予以改判。潘英俊二审庭询时补充意见称，现案涉山庄仍由龙明占有使用，包括附属的鱼塘果木，目前山庄里的板栗树、杨梅树、茶树已到丰产期，鱼塘与鸡舍亦可创收，根据潘英俊往年对该山庄的经营状况，往年每年收入大致在50000元到100000元不等。龙明辩称，一审判决合理，请求二审驳回上诉，维持一审判决。潘英俊向一审法院起诉请求：1.判令解除潘英俊与龙明于2019年9月9日签订的《山庄土地租赁合同》；2.判令龙明尽快支付拖欠租金，从2020年3月15日起暂计至2020年9月15日，共6个月，每月9000元，共54000元；3.判令龙明尽快搬离案涉土地，并将租赁土地及合同约定的其他租赁物交还给潘英俊，逾期搬离则按合同约定的租金标准计付合同解除之日起至实际交还土地之日的土地占用费；4.诉讼费由龙明负担。一审法院认定事实：2018年6月8日，潘英俊领取新丰县好人家山庄的个体工商户营业执照，统一社会信用代码为××,新丰县好人家山庄登记的经营场所为新丰县丰城街道黄陂村第十六组鹧鸪庵山段。2019年9月9日，甲方潘英俊与乙方龙明签订《山庄土地租赁合同》，合同约定：一、甲方将位于广东省韶关市新丰县的好人家山庄（证号××）租给乙方经营，面积约30亩，承租后甲方协助向政府申请增加民宿经营项目。二、租赁期限：1.甲方从2019年9月15日起将出租山庄交付乙方使用，租赁期限自2019年9月15日至2029年9月15日。2.合同期满后，甲乙双方经过协商一致，可另行签订合同延长房屋租赁期限（前提为甲方仍为该山庄土地承包人，并且有与村民小组村民代表签署的新的承包协议），在同等条件下乙方有优先租赁权。三、租金和租金缴纳期限：1.乙方于2019年9月15日签订本合同日先行支付甲方陆万元作为定金，第一年、第二年年租金为壹拾万捌仟元／年，从第三年（2021年）开始每年按上年租金基础上上浮3%计租。租金按合同一年期分上、下半年交租金，即以后每年九月份和三月份的第一天为交租日期，且乙方不得以任何理由延期交租。经双方友好协商，甲方在自付定金后签合同起三个月为乙方装修期（该期间不收取租金，只需交半年租金剩下部分）。租金是甲方纯得，所产生的税费由乙方负责缴交。四、甲乙双方的权利义务：1.甲方在交付租赁山庄的土地时应确保甲方原有房屋土地无民间抵押行为，如有造成乙方无法经营的甲方须就乙方在上述土地上的新有建筑及相关配套按乙方实际出资的200%进行赔偿。2.乙方在租用期间没有违反本合同条款情况下，甲方无任何理由终止乙方正常经营，除非由乙方主动提出终止经营。3.甲方在合同有效期间禁止出租除乙方外的第三方，并且如遇国家征用拆迁等政府行为，甲方须全力协助乙方拿到应属于乙方投资的建筑物的补偿款，拆迁工程中甲方不得隐瞒谎报及阻挠破坏拆迁行为。土地、山庄油茶等经济作物和原有建筑物及给排水、水电的补偿款归甲方所得，乙方后建的固定资产及相关配套以及经营期间的其他赔偿归乙方所有，如乙方有拆除甲方建筑物及设施的，需补偿原物的重置价给甲方。4.租期内甲方须积极且无偿协助乙方办理临时占用林地、营业执照等相关经营及审批手续，办理费用开支乙方负责。5.乙方应负责原房屋固定设施及房间家具电器的维护与保养（家用电器均有使用年限，国家标准为八个自然年，盘点时对电器进行核实，超期服务的电器均不在维护和保养范围内），并对山庄油茶等经济作物精心养护与经营，不得故意破坏房屋固定设施及房屋家具电器及经济作物；如乙方因经营需要变更以上资产必须征得甲方同意，租赁期间遇国家征用拆迁等政府行为需要补偿甲方被变更以上资产损失。6.乙方在经营期间的固定资产及装修等配套设施控制在总投资款预计为300万元以内，且图纸经甲乙方双方共同确认后进行施工。7.乙方在经营民宿期间须手续完整，从签合同当日至经营期满期间的一切安全责任由乙方负责与甲方无关，且不得从事违法犯罪活动，严禁黄赌毒。8.乙方在经营期间不得拖欠税费（包括水电气费等政府性收费）。9.甲乙双方议定2019年度的山油茶茶果收成归甲方，乙方承包期内甲方可以根据甲方原来种的园林树木疏密进行搬迁。五、违约责任：1.乙方未按约定照向甲方支付租金的，甲方有权解除本租赁合同，经甲乙双方友好协商，可宽限几天，如果宽限期限已过，乙方依然无法支付房租，甲方无偿收回山庄土地承包权，乙方所有投资归甲方所有。2.因甲方租赁的原房屋无任何产权登记手续，因无产权登记所引起的政府处理行为（包括但不限于行政处罚），甲方应当出面解决，乙方协助。3.在房屋租赁期间，若发生不可预见的市政规划，土地征用等政策原因导致租赁房屋无法出租经营，则甲方应自收到相关通知后及时告知乙方，双方共同参与同政府协商赔偿问题，待解决赔偿问题后，甲方应当返还乙方停止经营后的剩余租金及定金。六、在房屋租赁期间，如遇不可抗力（地震、洪水、泥石流等自然灾害）经甲乙双方友好协商，为恢复民宿经营（最长不能超过半年），该期间租金全免。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲方返还乙方剩余租金及定金。七、合同解除：1.经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。2.因不可抗力导致本合同无法履行的，本合同自行解除。八、本合同生效后，甲乙双方对合同内容的变更或补充应采取书面的形式，作为本合同的附件，附件与本合同具有同等的法律效力。九、本合同期满后，如无法达成继续租赁合同的，乙方投资建设的新建建筑物和园林绿化可以双方协商折价卖给甲方，无法达成协议的乙方可以搬离乙方投资建设的新建建筑物和绿化并恢复合同前的原样；乙方所投资相关配套设施和甲方原有建筑物设备不能损坏，无偿移交甲方所有，如乙方有拆除甲方建筑物及设施的需补偿原物的重置价给现金甲方。如有违约乙方必须赔偿甲方损失。十、本合同在履行过程中有任何争议，双方应协商解决，协商不成时，向新丰县人民法院起诉。十一、本合同一式2份，双方各执1份。合同附件中还约定：2019年租金为月租金9000元；2020年租金为月租金9000元；2021年租金为月租金9270元；2022年租金为月租金9548元；2023年租金为月租金9834元；2024年租金为月租金10129元；2025年租金为月租金10433元；2026年租金为月租金10746元；2027年租金为月租金11068元；2028年租金为月租金11400元。合同签订后，龙明于2019年9月15日向潘英俊支付合同押金60000元。2019年9月24日，新丰县小城故事民宿管理有限公司注册成立，法定代表人为龙明，住所地登记为新丰县。2019年9月25日，新丰县丰城街道黄陂村村民委员会出具了一份《林地证明》供龙明办理相关的林地使用审批手续，证明内容为：“林业局：兹有新丰县丰城街道黄陂村16组鹧鸪庵山段约29亩林用地，此块地是我村村民陈子儿（男，身份证：440233196306××××）承包林用地，为进一步增加村民的收入，引进合伙人经营农庄及民宿，特向贵局申请临时占用林地审批手续。”龙明到林业局办理林地使用审批手续时，被告知该地不能办理建设用地手续。2019年9月28日，龙明向潘英俊支付2019年12月15日至2020年3月15日共三个月的租金27000元。龙明向潘英俊支付合同押金及部分租金后，在没有办理相关用地审批、报建手续的情况下开始在租用的土地上动工建设民宿。2019年11月4日，新丰县自然资源局执法人员向工地现场的人员发出《责令停止自然资源违法行为通知书》，要求停止施工。2019年11月8日，新丰县自然资源局向新丰县小城故事民宿管理有限公司发出《违章搭建拆除通知书》，责令新丰县小城故事民宿管理有限公司将违章搭建部分拆除。2020年2月28日，新丰县自然资源局向新丰县小城故事民宿管理有限公司发出《责令停止自然资源违法行为通知书》责令新丰县小城故事民宿管理有限公司停止建设山庄民宿的行为，听候处理。2020年9月17日，潘英俊向一审法院提起诉讼，主张上述诉求。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。争议的焦点为：一、龙明与潘英俊于2019年9月9日签订的《山庄土地租赁合同》是否予以解除；二、龙明是否应向潘英俊给付2020年3月15日至2020年9月15日租金54000元。一、关于案涉《山庄土地租赁合同》是否予以解除的问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”案涉土地属于集体所有的农用地及林地,如非农业建设需要占用该地，应当办理农用地转用审批手续，由于双方当事人均未提供证据证明案涉土地获批准转为建设用地，而《山庄土地租赁合同》中明确约定该土地出租的用途和目的是用于开办山庄、民宿等非农业建设，违反了土地管理法的相关规定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项“有下列情形之一的,合同无效:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，《山庄土地租赁合同》无效。由于潘英俊、龙明签订的《山庄土地租赁合同》无效，该合同自始没有法律约束力，潘英俊要求解除该合同的诉讼请求一审法院不予支持。鉴于《山庄土地租赁合同》无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。”第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”的规定，潘英俊应将据该合同取得的财产返还龙明，龙明亦应将租赁物返还潘英俊。二、关于龙明是否应向潘英俊给付2020年3月15日至2020年9月15日租金54000元的问题。由于双方签订的合同无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。”的规定，潘英俊要求龙明按合同约定交纳租金的请求缺乏依据，对潘英俊的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认潘英俊与龙明于2019年9月9日签订的《山庄土地租赁合同》无效；二、龙明应在判决生效后三十日内将依据《山庄土地租赁合同》占有的租赁物返还潘英俊；三、驳回潘英俊的其他诉讼请求。案件受理费575元，由潘英俊负担475元，由龙明负担100元。双方在二审期间均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院仅针对潘英俊上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，故本案二审争议焦点为：龙明在本案中是否需向潘英俊支付租金或占有使用费。本案中，案涉土地属于集体所有的农用地及林地,如非农业建设需要占用该地，应当办理农用地转用审批手续，现双方当事人均未提供证据证明案涉土地获批准转为建设用地，而《山庄土地租赁合同》中明确约定该土地出租的用途和目的是用于开办山庄、民宿等非农业建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，因此，该《山庄土地租赁合同》无效。因案涉《山庄土地租赁合同》无效，故潘英俊现依该合同约定主张龙明支付租金理据不足，应不予支持。同时，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”的规定，双方租赁案涉土地系用于开办山庄、民宿，潘英俊作为出租人应当保证租赁物全面的交付，且出租的土地应符合土地使用性质，能够实现用于开办山庄、民宿的合同目的，潘英俊将农用地出租给龙明用作非农业建设，现双方的合同目的无法实现，潘英俊亦有过错责任。综合考虑案涉民宿被行政机关责令停止施工的时间、双方的过错程度、损失的大小等情形，一审法院未在本案中判决龙明需向潘英俊支付占用使用费并无明显不妥，本院予以确认。综上所述，潘英俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由上诉人潘英俊负担。本判决为终审判决。审 判 长 焦晓巍审 判 员 神玉嫦审 判 员 赖洁华二〇二一年六月二十八日法官助理 龙 娟书 记 员 刘宇璠