上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0110民初8204号原告：陈磊，男，1984年9月14日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。原告：陈棉根，男，1958年8月23日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：蒋玉倩，上海市朝华律师事务所律师。被告：金林强，男，1957年5月3日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：蔡修浒，上海地球人律师事务所律师。原告陈磊、陈棉根诉被告金林强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈磊、陈棉根之共同委托诉讼代理人蒋玉倩、被告金林强及其委托诉讼代理人蔡修浒到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告陈磊、陈棉根向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2019年3月31日就上海市杨浦区松花一村XXX号XXX-XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》于2021年1月26日解除；2、被告协助原告办理2019年3月31日签订的《上海市房地产买卖合同》的撤销网签备案登记手续；3、被告向原告支付违约金745,000元(被告已支付的房款应直接在违约金中抵扣)；4、被告搬离上述房屋并向原告返还房屋及房屋内的家具设备(包括海尔牌热水器1台、桌子1张、椅子2把，床1张、沙发1个、马桶1个、沃尔沃牌抽油烟机1台、煤气灶1台、志高牌挂式空调1台、海尔牌三门冰箱1台、房门钥匙两把)；5、被告按照每月3500元的标准向原告支付自2020年7月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月26日，原、被告双方在居间方居间下就系争房屋签订了《居间合同》、《房屋买卖合同》，后于2019年3月31日签订网签合同即《上海市房地产买卖合同》(下称网签合同)。根据网签合同约定，双方最迟应于2019年6月15日办理房屋过户手续，且被告应于过户当日支付第二期房款。网签合同签订后，原告根据约定于2019年4月初将房屋交给被告。到达过户时间后，原告多次要求被告前往交易中心办理房屋过户手续，但被告一直以房款未到账、无法支付房价款为由拖延办理。考虑到房屋已交付但被告一直拖延履行，双方于2020年3月20日就系争房屋补签了《房屋租赁合同》，约定租期一年，自2019年7月1日至2020年7月1日，月租金3500元。为此被告支付了2019年6月30日之前的房屋占有使用费共计5万元。然租赁到期后原告多次催促被告继续履行买卖合同，被告仍拒绝履行。2021年1月25日，原告向被告发函要求解除合同，被告于2021年1月26日收到，故双方之间的买卖合同于当日解除。合同解除后，被告应当返还房屋及相关家具设备。合同解除的违约责任在被告，被告应当按照网签合同第九条第三项的约定向原告承担违约责任。整个合同履行过程中被告共支付房款62万元，根据网签合同第九条第三项的约定，该房款不再退还，直接冲抵被告应承担的违约金，不足部分被告应继续承担。被告长期占有房屋，应向原告支付占有使用费。被告金林强辩称，被告在购买系争房屋时，已明确告知原告房价款需依赖于动迁款来支付，故双方在2019年3月26日签订的《房屋买卖合同》中明确约定被告待动迁款253万元到帐后3日内支付购房款。然因被告家庭内部矛盾引起共有物分割之诉，动迁款到达被告的动迁专用账户后，几乎全部被法院冻结，被告无法向原告支付购房款，自然不能配合原告办理过户手续。动迁款未到账，双方约定的支付条件未成就，被告不存在违约。况且除去已支付的定金2万元，被告已主动将未冻结的60万元提前支付给原告，说明被告一直在积极履约。2020年3月20日，原、被告补签《房屋租赁合同》，意味着变更了双方之间的买卖关系，网签合同已于当日经双方协议解除。责任划分清楚后，被告愿意配合原告撤销网签。被告共向原告支付房款62万元，要求原告返还，就是因为原告拒绝返还房款，被告才不同意返还房屋。原告于2019年4月底将房屋交给被告，2019年6月30日前被告居住系争房屋依据的是买卖关系，是合法居住且不需要支付费用。租赁期间的租金被告认可，共需承担42,000元，被告多付了8000元，应作为之后的使用费，之后的使用费同意支付。经审理查明，2019年3月26日，原告(甲方)、被告(乙方)就本案系争房屋签订《房屋买卖合同》，约定房屋坐落杨浦区松花一村XXX号XXX室，房地产权证号：杨字(2016)第000782号，总房价款255万元。为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签订后七日内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。首期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)2万元，尾款5万元由居间方代为保管。第二期房价款253万元，乙方应于房地产交易中心出具以乙方为权利人的过户收件收据后当日内支付甲方。甲、乙双方应于2019年6月15日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款5万元。若甲方交付房屋装饰及附属设施与约定不符，则甲方应按原房屋装饰及附属设施估值一倍向乙方支付违约金。甲、乙双方应于2019年6月10日前向房地产交易中心申请办理产权过户手续。甲、乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方面解除本合同，若守约方解除本合同，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。本合同空白处填写文字与铅印文字具同等法律效力，若填写文字与铅印文字冲突，以填写文字为准。若甲、乙双方及居间方签署的《房地产买卖居间协议》内容与本合同冲突，以本合同为准。甲、乙双方一致同意严格按照本合同履行；签署示范合同仅为办理交易过户手续之需，若示范合同对本合同部分内容变更，以变更后的内容为准，本合同未变更的内容继续有效。补充约定中写明：“经甲乙双方一致友好协商约定：1、甲方承诺出售名下满五年唯一住房；2、乙方待动迁补偿款253万元到账三天之内交于甲方，并扣除尾款5万元，待甲方户口迁出交于甲方；3、于2019年“无法辨识”月3日交接房屋。同日，原、被告双方签订《补充协议》，约定甲、乙双方于2019年3月26日在上海六星房地产签署的《房屋买卖合同》，乙方于甲方交付房屋后起60个工作日之内支付剩余房款办理过户手续，甲方于过户之后40个工作日之内将户口迁出，如因第三方不可抗力原因导致超出上述期限，需双方另行协商。2019年3月31日，原、被告双方就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》即网签合同，约定：第二条、房价款255万元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。第六条、甲乙双方确认，在2019年6月15日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条、乙方未按本合同约定期限付款的，甲乙双方同意按照下列内容处理：自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之五计算至实际付款日。逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的30%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付。第十条、甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲乙双方同意按下列内容处理：自甲方根据约定应搬离房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算至实际交付日。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的30%。甲方应在接到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。附件三《付款协议》约定：1、本合同签订前乙方已支付定金2万元，甲方同意从上海六星房地产代为保管的任何款项中先行扣留房价尾款5万元，由上海六星房地产保管，根据下面第3条约定转付；2、甲、乙双方签订本合同后于2019年6月15日前，甲、乙双方亲自赴上海市房地产交易中心申请办理产权过户手续，并取得收件收据，过户当日乙方支付甲方第二期房款253万元；3、甲方于签约后3日内将该房地产交付乙方，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，双方确认无误并签署《房地产交接书》，待甲方将房屋内所有户口迁出后3日内由六星房地产公司无息转付给甲方尾款5万元；4、甲乙双方按照本附件履行与正文条款约定不一致的，双方同意按照本附件约定履行。2019年6月19日，被告向原告陈磊转账50万元；2019年9月15日，被告向原告陈磊转账10万元。2020年3月20日，原告陈磊(甲方)、被告(乙方)就系争房屋补签《房屋租赁合同》，约定租赁期限为1年，自2019年7月1日至2020年7月1日，原告于2019年7月1日前向被告交付该房屋；租金每月3500元，租金按12个月为一期支付，第一期租金被告应于2020年7月1日前付清，以后每期租金支付时间应为该期首月的3日前；……其他项中补充约定：该房由被告购买，因由于动迁款未到账，因此另外补写此租赁合同，此合同一切事宜如果发生冲突，以买卖合同为准。2020年5月2日，被告向原告陈磊转账5万元，原、被告一致认可该5万元系租金，但对所对应的租期有争议，原告认为2019年4月初便将房屋交付给被告使用，该5万元系2020年7月1日前被告占有使用房屋的所有费用。被告认为2019年6月30日之前被告使用房屋是基于买卖关系的合法占有使用，被告只需支付2019年7月1日之后的租金、占有使用费，按照约定的每月3500元计算，被告多支付了8000元，该8000元可以作为之后的费用。2021年1月25日，原告委托律师向被告发出《律师函》，写明网签合同签订后，原告已根据合同约定将房屋交给被告，此后原告多次要求被告配合办理房屋过户手续，但被告一直以房款未到账、无法支付房价款为由拖延办理，鉴于房屋早已交给被告，故双方就上述房屋签订了《房屋租赁合同》，约定租期自2019年7月1日至2020年7月1日，但无论是租赁期届满至今还是合同约定的房屋过户期满至今，原告多次上门、电话、微信催促被告履行合同义务，被告均拖延并拒绝。故正式通知被告解除双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》及双方的租赁关系，并要求被告搬离、返还系争房屋。被告于2021年1月26日收到上述《律师函》。另查明，就被告金林强承租的上海市杨浦区海州路XXX弄XXX号公房动迁，因动迁款分割纠纷利害关系人于2019年4月29号向本院提起共有物分割纠纷之诉。2019年5月5日，根据保全申请人的申请，本院依法作出保全裁定冻结金林强名下银行存款720万元或查封、扣押其相等价值的财产或财产性权益。2019年5月24日，被告金林强的农行账户被依法冻结账户资金720万元。2019年10月24日，本院就上海市杨浦区海州路XXX弄XXX号房屋共有物分割纠纷依法作出(2019)沪0110民初11819号《民事判决书》，判决书查明，上海市杨浦区海州路XXX弄XXX号房屋安置补偿款共计8,620,961元，其中720万元因保全被法院依法查封，剩余1,420,961元由金林强领取，其中50万元由金林强已支付给金林永。该案判决金林强向利害关系人支付征收补偿款共计575万元。利害关系人不服一审判决，提起上诉。2020年1月22日，二审驳回上诉，维持原判。上述案件经强制执行并发放利害关系人后，2020年4月24日，本院依法对金林强剩余征收补偿款1,689,393.5元予以解冻。庭审中，被告回答法庭询问称，《房屋买卖合同》及《上海市房地产买卖合同》中约定2019年6月15日前过户是因为，被告在签订动迁协议时咨询过动迁组，动迁组说协议签订后45-60个工作日动迁款会到账，计算下来就是6月15日钱会到账，所以在合同中约定了上述期限，但被告家庭内部就动迁款分割产生了争议，动迁款被法院冻结了，导致被告没办法付款。案件审理中，被告称其不认为己方违约，如法院最终判决被告构成违约并应支付原告违约金的话，同意违约金在原告应返还的房款中直接抵扣。案件审理中，被告提供房屋内设备照片一组，照片显示需返还的设备包括海尔牌热水器1台、桌子1张、椅子2把，床1张、沙发1个、马桶1个、沃尔沃牌抽油烟机1台、煤气灶1台、志高牌挂式空调1台、海尔牌三门冰箱1台，另包括房门钥匙两把。原告对被告照片中的设备予以确认。以上事实由原告提供的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《上海市房地产买卖合同》、《房屋租赁合同》、银行交易明细、《律师函》及邮寄凭证、关于上海市杨浦区海州路XXX弄XXX号房屋共有物分割纠纷案件的保全和诉讼材料，被告提供的银行交易明细、房屋内设备照片一组，本院调取的上海市杨浦区海州路XXX弄XXX号房屋共有物分割纠纷案件解封材料等证据以及当事人的陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》属双方真实意思表示，且其内容不违反法律规定，双方均应按约履行。现庭审中原、被告双方均认可合同已解除，本案的争议焦点在于：一、网签合同解除的责任归属及时间？二、违约责任如何承担？围绕本案争议焦点，本院作如下阐述：关于争议焦点一，原告主张被告拖延支付房款近两年，构成违约，应承担违约责任，原告有权解除合同。被告认为其购买系争房屋时即告知原告购房款需依赖于动迁款来支付，但因家庭成员之间就动迁款分割产生纠纷，动迁款被法院冻结，不是被告自身原因造成付款拖延，故被告不存在违约行为。对此本院认为，首先，庭审中被告陈述其对动迁款的到账时间咨询过动迁组，2019年6月15日的过户日期也是根据一般动迁款发放时间计算后确定的，故纵使磋商过程中提及系争房屋购房款需依赖于动迁款支付，但经被告预判后原、被告双方签订了网签合同，合同明确约定2019年6月15日前办理产权过户手续，被告当日支付第二期房款253万元，本院有理由相信该日期系被告慎重考虑后所确定的日期；退一步讲，纵使考虑合同拟定的过程，2020年4月24日之前因动迁款被法院冻结被告没办法支付购房款从而拒绝办理产权过户有情可原，但2020年4月24日法院已对动迁款进行解封，被告完全可以支付购房款但仍不履行，显属违约。综上，网签合同履行中被告违约，原告有权提出合同解除。庭审中，被告抗辩称，原、被告之间补签了《房屋租赁合同》，变更了双方之间的买卖法律关系，合同于当日经原、被告协议解除。本院认为，被告的抗辩意见与《房屋租赁合同》中的补充约定及法院查明的事实不符，本院不予采信。原告于2021年1月25日向被告发出《律师函》明确解除双方的《上海市房地产买卖合同》，被告于2021年1月26日收到该律师函，故双方之间签订的《上海市房地产买卖合同》于2021年1月26日解除。根据法律规定，合同解除后，被告应将系争房屋及房屋内的相关家具设备返还原告，原告应将已收取的62万元房款退还被告。关于争议焦点二，违约责任的标准，原告主张按照《上海市房地产买卖合同》第九条第(三)项的约定，要求被告承担总房价款30%的违约责任，并要求按照该条约定被告已付的房款直接在违约金中抵扣。本院认为，根据合同附件三的约定原、被告双方应于2019年6月15日前办理产权过户手续，被告应于当日交付第二期房款。根据庭审查明，原告一直等待配合被告办理产权过户手续，但2020年4月24日动迁款已解冻，被告自己抗辩的动迁款可付款条件已成就，其仍不积极履行付款义务，故应承担未按时付款的违约责任。庭审中，被告认为其不构成违约，即使构成违约也认为合同约定的标准过高，称近期房价是上涨的，且被告同意支付占有使用费，原告没有损失，请求法院调整。本院认为，考虑到违约金的性质是弥补损失并对违约方有一定惩罚性，故本院结合原告损失情况、合同履行情况、被告过错程度、房价市场因素等，酌情将违约金调整为200,000元。案件审理中，被告同意该违约金直接在原告应返还的房款中抵扣，本院予以准许。为解约诉讼成本、减轻诉累，本院对多余的房款一并处理，原告应当返还。关于原告主张的房屋占有使用费，2020年7月1日之后的房屋使用费被告同意支付，本院予以准许。被告抗辩称2019年7月1日至2020年7月1日期间其多支付了8000元，应在后期占有使用费中抵扣。本院认为，原、被告双方补签的《房屋租赁合同》约定租期为一年，自2019年7月1日至2020年7月1日，月租金3500元，但被告支付了50,000元，确多支付了8000元，本院准予在之后被告应付的占有使用费中抵扣。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈磊、陈棉根与被告金林强就上海市杨浦区松花一村XXX号XXX-XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)于2021年1月26日解除；二、被告金林强应于本判决生效之日起十日内配合原告陈磊、陈棉根办理《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)的网上备案撤销手续；三、被告金林强应于本判决生效之日起十日内向原告陈磊、陈棉根支付违约金200,000元；四、被告金林强应于本判决生效之日起十日内向原告陈磊、陈棉根返还上海市杨浦区松花一村XXX号XXX-XXX室房屋及房屋内设备(包括海尔牌热水器1台、桌子1张、椅子2把，床1张、沙发1个、马桶1个、沃尔沃牌抽油烟机1台、煤气灶1台、志高牌挂式空调1台、海尔牌三门冰箱1台、房门钥匙两把)；五、被告金林强应于本判决生效之日起十日内按照每月3500元的标准向原告陈磊、陈棉根支付自2020年7月1日至被告金林强实际返还上海市杨浦区松花一村XXX号XXX-XXX室房屋之日止的占有使用费(被告金林强已付的8000元在此项中抵扣)；六、原告陈磊、陈棉根应于本判决生效之日起十日内向被告金林强返还房价款620,000元(此项可与判决主文第三项直接抵扣)。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5625元，由原告陈磊、陈棉根负担3475元，被告金林强负担2150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李清梅书记员  李 颖附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。