北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初2845号原告：张哲瑞，男，1987年11月9日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：余婷婷，北京市华泰律师事务所律师。被告：华峰，男，1968年2月21日出生，汉族，住北京市东城区。法定代理人：华燕（华峰之姐），汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：黄志斌，北京市京师律师事务所律师。第三人：北京广锋双安房地产经纪有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华北路2号院9号楼22层2207号。法定代表人：纪广英，执行董事。委托诉讼代理人：赵四红，男，北京广锋双安房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：赵亚楠，女，北京广锋双安房地产经纪有限公司员工。原告张哲瑞与被告华峰、第三人北京广锋双安房地产经纪有限公司（以下简称：广锋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告张哲瑞的委托诉讼代理人余婷婷、被告华峰的委托诉讼代理人华燕、黄志斌，第三人广峰公司的委托诉讼代理人赵四红、赵亚楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张哲瑞向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》于2020年9月25日解除；2.华峰与广峰公司连带退还张哲瑞定金50000元；3.华峰支付张哲瑞违约金278000元；4.华峰承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告经第三人介绍相识，原告委托其母郭红斌于2020年1月5日就北京市大兴区宏业路2号院10号楼8层809号房（以下简称“涉案房屋”）与被告华峰的代理人华燕（华峰的姐姐）签订了《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》，双方约定涉案房屋的总价款为139万元，签订合同时，原告向被告支付定金5万元，购房定金及购房款均由第三人监管，于过户后24小时内交付被告的代理人华燕；并约定原、被告双方在签订合同后50日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续，因被告原因，原告未能在约定时间内取得不动产权证书的，原告有权解除合同，且被告应按涉案房屋总价款的20％向原告支付违约金。合同签订当日，原告依约支付了定金5万元，第三人向原告出具了收款收据。然而被告以各种理由搪塞拖延，拒不履行合同义务，拒不配合办理不动产转移登记手续，原告多次催促，被告却置之不理。致使涉案房屋买卖过户流程一直未能往下进行，原告未能在约定时间内取得不动产权证书，未能实现合同目的。被告的行为已构成根本违约，且给原告造成巨大损失，应当承担违约责任。原告于2020年9月25日正式通知被告解除合同。华峰辩称，同意双方签订的《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》于2020年9月25日解除；华峰没有收到定金，不同意返还，定金在广峰公司存管，定金利息也由广峰公司收取，应由其公司返还。不同意支付违约金华峰没有违约行为，华燕因为疫情影响未能回国，合同的主体华峰还在医院，受疫情影响无法将其接出与张哲瑞办理过户手续；且张哲瑞违约在先，没有按照补充协议的第二条第3款第1项约定于过户前交付购房款1320000元；合同及补充协议乙方为郭红斌签字，据了解，郭红斌是张哲瑞的母亲，定金50000元付款人也是郭红斌，诉讼主体应为郭红斌，不应是张哲瑞。合同甲方处没有华峰的签字，只是代理人华燕的签名，所以房屋买卖合同没有成立。张哲瑞主张违约金没有法律依据，根据合同约定的条款第九条第2.1款，违约金应为已经支付房款的20%。合同上没有华峰的收款帐户，合同存在履行的不可能性，21世纪不动产在工商登记上不存在，中介机构存在欺诈。张哲瑞明确表示不履行合同，也是其违约行为之一。因为张哲瑞需在原来应支付税金的基础上另交10万元左右的税金，其不同意，所以找其他原因不履行合同。广峰公司执照核准日期为2020年5月，签订的居间合同日期为2020年1月5日，广峰公司属于无照经营，居间合同无效，广峰公司无权收取定金50000元。受疫情影响，属于不可抗力，请法院按照特殊情况处理，当时不回国也是因为疫情影响响应国家号召。广峰公司述称，定金是由广峰公司存管，同意退还。涉案房屋满足过户条件期间因为疫情原因，且被告代理人华燕在国外无法回国，并且将上述情况也告诉了原告。补充协议及居间服务合同上的居间方21世纪不动产-北京分部即为第三人公司。本院经审理认定事实如下：2020年1月5日，华峰（出卖人，甲方）与郭红斌（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定买受人购买出卖人位于大兴区宏业路2号院10号楼8层809号房屋（即涉诉房屋），成交总价为1390000元；乙方于2020年1月5日将第一笔定金50000元以银行托管方式支付甲方，于过户前将第一笔购房款1320000元以银行托管方式支付甲方；在50日内双方应共同办理不动产转移登记手续；甲方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的，构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；甲方以及甲方委托人华燕同意乙方用张慧岳购买此房屋，华燕作为甲方售房委托人，委托人需要配合乙方开具上述证明以及交税过户，售房委托人和甲方的法律责任一致，甲方的售房委托人华燕于过户前与华峰签署所有房款由华燕收取支配，乙方的购房定金50000元整由二十一不动产监管，于过户后24小时内交给售房委托人华燕账户，乙方的购房款1320000元由二十一不动产监管，于过户后24小时内交给售房委托人华燕账户。2020年1月5日，郭红斌支付定金50000元。庭审中，张哲瑞、华峰与广峰公司均认可张哲瑞未支付剩余购房款1320000元以及涉案房屋尚未进行网签的事实。张哲瑞提交:1.委托书及证明，证明郭红斌是张哲瑞的母亲，是其委托代理人。华峰对委托书真实性证明目的均不认可，对于亲子关系证明真实性认可，证明目的不认可。广峰公司对证据3真实性和证明目的均认可。2.与郝晨聪、华燕微信聊天记录截图、微信名片截图、律师函（通过微信发给了华峰和广峰公司，且给华峰邮寄了律师函原件），证明签订买卖合同至通知华峰解除合同之日，张哲瑞一直催促办理不动产转移登记手续和网签手续，但是华峰以各种理由推托，其行为构成根本违约，张哲瑞有权解除合同，并要求华峰承担违约责任；张哲瑞已通过律师发函要求与华峰解除合同，华峰已经明确收到。涉案房屋截止发函解除之日没有办理转移登记手续是因为华峰的原因。华峰对证据4中与微信聊天记录的真实性认可，对于律师函真实性认可，收到了律师函，证明目的均不认可，华峰不存在违约行为。广峰公司对证据4真实性认可，郝晨聪是涉案房屋居间方的工作人员。对于律师函不发表意见。5.郭红斌与郝晨聪通话录音及笔录，证明张哲瑞一直通过广峰公司不断催促履行合同义务，但是华峰拒不履行。华峰对证据5真实性认可，证明目的不认可，华峰的姐姐华燕因为疫情原因无法回国。广峰公司对证据5真实性认可，证明目的不清楚。6.链家官网截图打印件，证明涉案房屋所在小区的价格，华峰拒绝办理过户手续是因为价格上涨，不是所谓的不可抗力，涉案房屋的合同履行不适用不可抗力，涉案房屋升值至少30万元，华峰违约行为给张哲瑞造成重大损失。华峰对证据6真实性证明目的均不认可，称其一直配合办理，是因为张哲瑞主观原因。广峰公司对证据6无法核实。华峰提交以下证据：北京市存量房买卖合同及补充协议（华峰的补充协议第二条第3款第1项没有对钩）、与房产中介郝晨聪微信聊天记录，证明，张哲瑞从未与华峰协商过什么时间支付购房款的问题及支付方式。合同和补充协议是中介填写的。张哲瑞对证据1中微信聊天记录真实性认可，对关联性证明目的均不认可，对证据1中的北京市存量房买卖合同及补充协议补充协议第二条第3款第1项是否有对钩是中介填写的，以张哲瑞提交的为准。广峰公司对证据1无法核实。本院认为，郭红斌系张哲瑞的委托代理人，华燕系华峰的监护人即法定代理人，故郭红斌与华燕签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系张哲瑞和华峰的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。现张哲瑞要求确认上述合同及补充协议于2020年9月25日解除，华峰亦表示同意，本院不持异议。合同解除后，广峰公司应返还张哲瑞已付定金50000元，其公司亦表示在本案中退还，本院不持异议一并处理。关于违约金一节，本院综合考虑合同履行情况、当事人实际损失及当事人的过错程度等因素予以酌定。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认张哲瑞与华峰于2020年1月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2020年9月25日解除；二、北京广锋双安房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还张哲瑞定金50000元；三、华峰于本判决生效之日起十日内支付张哲瑞违约金20000元；四、驳回张哲瑞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6220元，由张哲瑞负担4670元，由华峰负担1550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李卉二〇二一年六月二十四日书记员  王珺