福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0304民初2212号原告：张萍萍，女，1994年5月10日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。委托诉讼代理人：徐志煌，福建莆秀律师事务所执业律师。委托权限特别代理。被告：福建省绿洲超市有限公司，住所地福建省莆田市城厢区龙桥街道龙桥市场1号，统一社会信用代码91350302MA31DJBC4Y。法定代表人：唐振扬，总经理。委托诉讼代理人：孙霞，福建众益律师事务所执业律师。委托权限一般代理。原告张萍萍与被告福建省绿洲超市有限公司（以下简称绿洲超市）因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张萍萍及其委托诉讼代理人徐志煌、被告绿洲超市的委托诉讼代理人孙霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张萍萍向本院提出诉讼请求：1.解除张萍萍与绿洲超市于2020年9月17日签订的《商铺租赁合同》；2.绿洲超市退还张萍萍合同押金（保证金）8080元；3.绿洲超市赔偿张萍萍因绿洲超市违约行为造成的店铺装修费用22403元；4.绿洲超市退还张萍萍2021年3月1日至2021年3月12日租金1616元（4040元/月）；5.绿洲超市向张萍萍支付因绿洲超市违约行为造成店铺会员退费损失9092元；6.绿洲超市向张萍萍支付合同违约金32688元［36月*（4040+500）元/月*20%］；7.本案诉讼费用由绿洲超市承担。事实和理由：2020年9月17日，张萍萍与绿洲超市签订《商铺租赁合同》一份，约定张萍萍租赁黄石镇地王广场绿洲超市负一楼XX商铺，经营名为“皇家迪智尼”儿童益智店铺。双方在合同中对租赁位置、支付押金（保证金）、违约条款等事项进行详细约定。其中《商铺租赁合同》第9.5条约定“因甲方违约导致合同解除的，租金及管理费按实际发生租期结算，物业费、能源费等，据实结算；乙方有权要求甲方赔偿乙方店铺的装修成本损失。”同时，该《商铺租赁合同》第十二条，对争议纠纷管辖进行约定：“甲、乙双方的争议应当通过协商解决，协商不成的，可以向该商铺所在地人民法院提起诉讼”。签订合同后，张萍萍联系工作人员对该商铺进行设计，2020年10月组织木工入场装修商铺。2020年11月中旬开业，期间租金交至2021年3月12日。2021年2月23日，绿洲超市突然通知所经营的黄石镇地王广场绿洲超市自2021年3月1日起关门闭店，随后并进行货物搬离。2021年2月24日，绿洲超市经营的黄石镇地王广场绿洲超市门口张贴大型“闭店”海报。绿洲超市的上述闭店停止营业行为，导致全部入驻商家搬离，没有产生应有的超市人流；也导致张萍萍所经营的“皇家迪智尼”儿童益智店铺无法进行正常的营业与向会员顾客提供约定服务，店铺已有的会员纷纷要求张萍萍办理退费退款，导致张萍萍损失巨大，绿洲超市已构成根本违约。张萍萍多次找到绿洲超市协商后续事宜，但绿洲超市一再搪塞、拖延时间，不置可否。绿洲超市辩称：1.同意解除2020年9月17日与张萍萍签订的《商铺租赁合同》；2.本案属于张萍萍未能按照约定支付租金，不是绿洲超市违约，张萍萍诉求绿洲超市支付违约金32688元没有事实依据。根据双方的合同约定，张萍萍迟延支付租金、管理费、物业费等应付款项或费用超过五日的，绿洲超市有权要求张萍萍承担违约责任，即绿洲超市可以不返还两个月的租金及管理费、保证金。张萍萍应于2020年9月17日、2020年11月17日、2021年1月17日交纳租金，但根据绿洲超市提供的银行流水，张萍萍于2020年9月22日、2021年2月4日才交纳，且交纳的金额不足额支付租金。张萍萍支付租金时间超过约定的五日时间，构成违约。3.张萍萍诉求其店铺装修22403元没有事实和法律依据，店铺装修损失没有证据证明，且《商铺租赁合同》第十条约定，乙方对项目经营政策及经营方式已有了全面的了解，对其经营风险有充分的认识，因此应享受经营成果并同时承担经营风险。4.绿洲超市并没有让张萍萍在2021年3月12日前不能营业，根据绿洲超市提供的证据，张萍萍在2021年3月期间还有营业，诉求退还2021年3月1日至3月12日的租金没有事实依据。本案即便是绿洲超市闭店装修，也不影响张萍萍的经营。5.张萍萍诉求的因绿洲超市违约造成店铺会员退费损失9092元没有法律依据，不是张萍萍实际产生的损失。请求驳回张萍萍对绿洲超市的诉讼请求。张萍萍围绕诉讼请求提交了如下证据：证据一：张萍萍身份证复印件一份。以证明张萍萍诉讼主体适格。证据二：《商铺租赁合同》复印件一份。以证明张萍萍于2020年9月17日向绿洲超市租赁商铺的事实及双方对租金、租期、违约金等进行约定。证据三：登记名称为《莆田市荔城区黄石镇萱源儿童玩具店》经营者张萍萍，经营场所福建省莆田市荔城区黄石镇重兴南街与谷城东路交叉路口鑫和地王广场13号楼地下室XX铺《营业执照》复印件一份、绿洲超市宣传单、门店实景及营业现场照片一组。以证明张萍萍在绿洲超市经营的黄石镇地王广场负一楼“皇家迪智尼”商铺装修及经营的事实。证据四：绿洲超市经营的黄石镇地王广场一楼通往负一楼的扶梯海报及外场灯布。以证明：张萍萍宣传其在绿洲超市购物广场负一楼经营“皇家迪智尼”商铺的事实。证据五：2021年1月13日-3月12日租金及管理费等转账凭证。以证明：张萍萍向绿洲超市交纳租金及管理费至2021年3月12日的事实。证据六：绿洲超市闭店通知。以证明：绿洲超市经营的黄石镇地王广场超市黄石店通知闭店的事实。证据七：绿洲超市黄石店闭店海报。以证明：绿洲超市经营的绿洲超市黄石店闭店的事实。证据八：装修发票及转账记录。以证明：张萍萍装修绿洲购物广场负一楼租赁商铺费用的事实。证据九：押金转账记录。以证明：张萍萍2020年9月17日转账给绿洲超市押金的事实。证据十：会员退款明细。以证明：张萍萍店铺会员因绿洲超市黄石店清仓闭店造成会员退费退款的事实。绿洲超市经质证认为，对证据一的真实性、合法性和关联性均无异议。对证据二《商铺租赁合同》的真实性无异议，即租赁事实无异议；该证据《商铺租赁合同》中第9条9.6及9.4约定，张萍萍迟延支付租金5日以上的，算严重违约，绿洲超市有权可以不返还2个月的租金及保证金。在《商铺租赁合同》第10条10.3、10.2有明确约定，张萍萍对经营政策及经营方式有全面的了解，对其经营风险已有了充分的认识，因此应享受经营成果并同时承担经营风险。对证据三张萍萍提供的营业执照的真实性由法庭依法审查。根据张萍萍提供的营业执照，系个体工商户，应以实际经营者及个体工商户注册的名称为诉讼主体，张萍萍诉求的诉讼主体不符合法律规定；对宣传单没有异议；张萍萍提供的照片，与本案无关。对证据四认为该份证据与本案无关。对证据五认为应该以绿洲超市提供的银行转账记录上面的清单为为准。从租金缴纳时间上，是张萍萍迟延支付租金。对证据六的真实性、合法性和关联性均有异议，通知上没有基本的盖章主体都没有。证据七认为是绿洲超市为了自身内部装修，并不是闭店不经营。对证据八增值税普通发票的三性均有异议，增值税普通发票上的名字不是张萍萍本人，四张发票名称是莆田市荔城区黄石镇萱源儿童玩具店，而且开票时间2021年3月，与张萍萍说的装修时间不符。该组发票也没有实际支付的凭证及购买的合同予以佐证。对证据九绿洲超市收取张萍萍租赁押金无异议，但按照双方租赁合同的约定，张萍萍迟延5日支付租金的，绿洲超市可以视为张萍萍违约，并不返还保证金。对证据十的真实性、合法性和关联性均有异议，该份证据是张萍萍单方制作的，没有任何第三方予以确认，不能证明张萍萍退款的事实，即便有退款，也不是张萍萍的实际损失。本院经审查认为，绿洲超市对张萍萍提供的证据一的真实性、合法性、关联性、对证据二、证据九的真实性均无异议，本院予以确认；对证据二中《商铺租赁合同》支付租金的约定及经营政策、经营方式等、证据九租金支付时间证明对象有异议；对证据三所涉的诉讼主体，证据四、证据五、证据六、证据七、证据八、证据十的真实性、合法性和关联性均有异议，但证据内容与待证事实之间具有一定的关联性，张萍萍与绿洲超市是否构成违约、绿洲超市应否退还张萍萍合同押金、赔偿张萍萍店铺装修费用、退还张萍萍2021年3月1日至2021年3月12日租金、向张萍萍支付店铺会员退费损失、支付合同违约金等问题，将结合双方提供的证据及庭审陈述在下文中予以综合分析认定。绿洲超市为证明其抗辩主张向本院提供了以下证据：证据一：户名为林珊，卡号：6222××××6587和户名为唐振扬，卡号：6222××××2293的中国工商银行《借记卡账户历史明细清单》复印件一组。以证明合同签署后，张萍萍向绿洲超市支付费用的明细，结合《商铺租赁合同》约定的2020年9月17日支付租金及保证金，张萍萍存在逾期支付租金的事实，2021年2月4日支付的9952.8元，应在2021年1月17日予以支付的，2020年9月22日支付的8585元，应该在2020年9月17日予以支付的。证据二：2021年3月视频光盘一张，以证明：1.张萍萍在2021年3月还有经营的事实；2.案涉租赁场地的地板，是由绿洲超市装修的，对张萍萍诉求的装修及木板材料，与视频不一致。3.张萍萍案涉店铺的窗帘、墙纸是可以拆除的，吊灯等灯具也是可以直接拆除的。张萍萍经质证认为：对证据一的真实性无异议，但对证明对象的异议，2020年9月17日张萍萍支付给绿洲超市保证金8080元，2020年9月22日通过张萍萍姐姐支付绿洲超市8585元（2020年11、12月的租金+1个月的管理费505元），2020年12月22日支付水电费369元，2020年12月27日支付12月管理费505元，都是按照合同约定在第一个计费期2021年1月13日前支付，2021年2月4日支付第二个计费期9952.8元（2个月租金+物业管理费+水电费），张萍萍按照合同约定支付款项，并不存在逾期支付的事实。对证据二光盘真实性无异议，2021年3月1、2日张萍萍已经闭店，顾客要上来，都进不来，当时只能给顾客退费。店铺材料也实际使用，即使能拆下来，也是残缺品。本院经审查认为，张萍萍对绿洲超市提供的证据一、二的真实性均无异议，本院予以确认；对证据一、二的合法性和关联性均有异议，但证据内容与待证事实之间具有一定的关联性，将结合双方提供的证据及庭审陈述在下文中予以综合分析认定。经庭审举证、质证和本院认证，结合双方当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下：2020年9月17日，张萍萍（乙方）与绿洲超市（甲方）签订《商铺租赁合同》一份，约定乙方租赁甲方位于莆田市荔城区黄石镇地王广场绿洲超市负一楼202商铺，建筑面积101平方米。主要约定：1.乙方承租该商铺须用于商业经营活动，以“皇家迪智尼”名称对外经营，从事经营项目的品牌名为“迪智尼”。2.租期为3年，自2020年11月13日至2023年11月12日。3.商铺租金按租赁面积每月每平方40元，乙方第一年租金为每月4040元，每年租金逐年递增5％，并在本合同签订时缴付第一个计费期租金；每两个月为一个计费期，乙方应在每个计费期结束前5天内向甲方支付下一计费期的租金，其中第一个计费期即租金，乙方应当在计租起始日前向甲方支付；乙方拖延支付甲方款项、费用超过5日，则甲方有权选择终止合同，引起的全部后果由乙方承担。乙方向甲方支付款项或费用的账户可由甲方书面指定。甲方指定账户：工商银行城厢支行，唐振扬6222××××2293。4.自交房之日起，乙方应当向甲方交纳该商铺的管理费，每月每平方米5元。5.乙方应当在本合同签订时向甲方一次性交纳两个月的租金及管理费作为保证金，即乙方向甲方缴纳商铺保证金8080元。6.因乙方违约导致合同解除的，甲方有权不返还两个月的租金及管理费保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿不低于相当于两个月租金及管理费的经济损失。7.乙方就该商铺的装修前方案应事先交甲方公司书面审查同意后实施，乙方进场装修前，须至服务中心办理装修手续，签订《商铺装饰装修管理协议》8.因甲方违约导致合同解除的，租金及管理费按实际发生租期结算，物业费、能源费等，据实结算；乙方有权要求甲方赔偿乙方店铺的装修成本损失。9.乙方对项目经营政策及经营方式已有了全面了解，对其经营风险有充分的认识，因此乙方享受经营成果并同时承担经营风险。同时，双方还对商铺交还、合同解除、争议解决等作为约定。签订合同后，张萍萍按合同约定于2020年9月17日、9月22日分别向甲方指定账户汇入保证金8080元和租金、管理费8585元（其中租金8080元），入驻该商铺并对商铺进行入场装修整理；后张萍萍以经营者的名义向莆田市荔城区市场监督管理局申请办理个体工商户《营业执照》，该局于2020年9月23日向张萍萍核发店名为《莆田市荔城区黄石镇萱源儿童玩具店》的《营业执照》。张萍萍于2020年11月中旬开业经营，于2020年12月22日、12月27日汇入甲方户名为林珊，卡号为：6222××××6587的商铺管理费369元、505元。张萍萍于2020年11月中旬开业经营，2021年2月4日汇入甲方户名为林珊，卡号为：6222××××6587商铺管理费及租金9952.8元（其中8080元，备注租金周期为2021年1月13日至3月12日）。2021年2月27日，绿洲超市通知所经营的黄石镇地王广场绿洲超市自2021年3月1日起闭店装修，张萍萍所租赁的商铺无法正常的营业。张萍萍多次找绿洲超市协商未果，致讼。本院认为，张萍萍与绿洲超市签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。对于本案的争议焦点，本院评析如下：一、关于《商铺租赁合同》解除问题。张萍萍主张其租赁的商铺因绿洲超市所经营的黄石镇地王广场绿洲超市自2021年3月1日起闭店装修，致其合同目的无法实现并造成损失，要求解除与绿洲超市签订的《商铺租赁合同》。绿洲超市认可所经营的黄石镇地王广场绿洲超市已闭店装修，并同意解除与张萍萍签订的《商铺租赁合同》，本院予以确认。二、关于诉讼主体是否适格的问题。绿洲超市抗辩称张萍萍作为本案的诉讼主体不适格。本院认为，《商铺租赁合同》系张萍萍与绿洲超市签订的，张萍萍与绿洲超市是《商铺租赁合同》的相对人。合同签订后，张萍萍为经营商铺注册登记《莆田市荔城区黄石镇萱源儿童玩具店》，该店类型为个体工商户，组成形式为个人经营，经营者为张萍萍；现因绿洲超市闭店装修行为致讼，根据合同相对性原则，本案张萍萍以合同签订一方为诉讼主体主张权利，于法有据；绿洲超市抗辩称张萍萍诉讼主体不适格，理由不足，不予采纳。三、关于张萍萍与绿洲超市双方在合同履行过程中是否存在违约行为？绿洲超市应否退还张萍萍合同保证金及支付张萍萍合同违约金的问题。张萍萍主张，签订合同后，其按约支付保证金、交纳租金及管理费，对该商铺进行设计、装修、开业经营。但绿洲超市突然通知自2021年3月1日起关门闭店，随后并进行货物搬离。绿洲超市的闭店行为，导致全部入驻商家搬离，其所经营的“皇家迪智尼”儿童益智店铺无法进行正常的营业，导致其损失巨大，绿洲超市已构成根本违约，绿洲超市应退还其合同保证金8080元及支付合同违约金32688元。绿洲超市抗辩称，本案属于张萍萍未能按照约定支付租金，不是绿洲超市违约，根据双方的合同约定，张萍萍迟延支付租金、管理费、物业费等应付款项或费用超过五日的，绿洲超市有权要求张萍萍承担违约责任，张萍萍应于2020年9月17日、2020年11月17日、2021年1月17日交纳租金，但根据绿洲超市提供的银行流水，张萍萍于2020年9月22日、2021年2月4日才交纳，且交纳的金额不足额支付租金。张萍萍支付租金时间超过约定的五日时间，构成违约。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，在履行合同过程中，张萍萍支付保证金、交纳租金及管理费，并进入该商铺开业经营。但绿洲超市闭店装修，导致张萍萍所经营商铺无法进行正常营业，绿洲超市已构成违约。双方在不能继续履行合同并一致同意解除合同的情形下，绿洲超市应当退还保证金。张萍萍主张绿洲超市退还其合同保证金，理由充分，予以支持；但其主张绿洲超市支付合同违约金，没有合同依据，不予支持。根据《商铺租赁合同》约定，支付租金的期间为自2020年11月13日至2023年11月12日，可以确定第一个计租期应为2020年11月13日至2021年1月12日；第二个计租期应从2021年1月13日至2021年3月12日；张萍萍交纳租金和管理费等的时间应是2020年11月8日和2021年1月8日，而张萍萍于2020年12月22日、12月27日及2021年2月4日向绿洲超市交纳租金和管理费的时间超过合同约定的时间。绿洲超市收款后并未向张萍萍按合同约定主张权利，可认定绿洲超市对张萍萍在该计租期未按合同约定交纳租金和管理费的行为是认可的。故绿洲超市抗辩称张萍萍未能按照合同约定支付租金构成违约，应承担违约责任的理由不足，不予采纳。四、关于绿洲超市是否应向张萍萍赔偿装修损失、商铺会员退费损失及退还2021年3月1日至2021年3月12日租金的问题。本院认为，《商铺租赁合同》约定：“乙方就该商铺的装修前方案应事先交甲方公司书面审查同意后实施，乙方进场装修前，须至服务中心办理装修手续，签订《商铺装饰装修管理协议》。”、“乙方对项目经营政策及经营方式已有了全面了解，对其经营风险有充分的认识，因此乙方享受经营成果并同时承担经营风险。”本案中，张萍萍并未就进场装修前是否向绿洲超市提供装修方案和签订《商铺装饰装修管理协议》等事实向法庭提供证据，其提供的增值税普通发票等不足以证明发票上所列费用用于商铺装修，且未申请对该商铺装修部分价值进行鉴定；商铺停业会员退费应属经营风险之中，且张萍萍提供的退费登记表，真实性无法确认，故张萍萍主张绿洲超市赔偿装修损失的诉请及会员退费损失，本院不予支持。绿洲超市自2021年3月1日起闭店装修，导致张萍萍所经营商铺无法进行正常营业，故张萍萍要求绿洲超市退还2021年3月1日至2021年3月12日租金1616元，予以支持。绿洲超市抗辩称张萍萍在2021年3月份仍在该商铺经营，不应退还，理由不足，不予采纳。综上所述，合法的法律关系受法律保护，当事人对于自己的主张应进行举证，举证不能要承担对于自己不利的法律后果。张萍萍诉求合理部分，予以支持；绿洲超市抗辩有理的部分，予以采纳。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除张萍萍与福建省绿洲超市有限公司于2020年9月17日签订的《商铺租赁合同》；二、福建省绿洲超市有限公司应在本判决生效之日起十日内退还给张萍萍合同保证金8080元；三、福建省绿洲超市有限公司应在本判决生效之日起十日内退还给张萍萍2021年3月1日至2021年3月12日租金1616元；四、驳回张萍萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的，应自觉主动前往执行法院申报经常居住地及财产情况，并不得转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨碍或逃避执行的行为；本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明确认的送达地址送达相关法律文书，并依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人依法采取纳入失信被执行人名单、限制消费令、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。案件受理费3881元，减半收取计1940.5元，由福建省绿洲超市有限公司负担50元，张萍萍负担1890.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  郑兆銮二〇二一年六月二十一日书记员  徐 琳附相关法律条文及申请执行提示相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱给付义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。