福建省泉州市洛江区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0504民初944号原告：林江阳，男，1973年9月5日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区前黄镇古县。委托诉讼代理人：陈珊玲，福建麒顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：林伟彬，福建麒顺律师事务所律师。被告：福建津汇房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区万福街万源花苑****。法定代表人：于志丹，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘伟平，福建双鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡伶偲，福建双鼎律师事务所律师。原告林江阳与被告福建津汇房地产开发有限公司（以下简称津汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月20日公开开庭进行了审理。原告林江阳的委托诉讼代理人陈珊玲、被告津汇公司的委托诉讼代理人刘伟平、胡伶偲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林江阳向本院提出诉讼请求：1.判令津汇公司立即为林江阳办理案涉房屋自来水供水的开户手续，并承担相关费用；2.判令津汇公司立即向林江阳支付自2019年11月1日起至2020年6月30日止，扣除可顺延天数54天后，以总房价款1024292.69元为基数，按日万分之一计算的逾期交房违约金共19359.13元；3.判令津汇公司承担林江阳为实现本案债权支出的律师代理费1500元；4.本案全部诉讼费用由津汇公司承担。事实和理由：2017年3月12日，林江阳与津汇公司签订《商品房买卖合同》及合同附件，双方约定：林江阳向津汇公司购买位于泉州市洛江区滨江大道填海Ｂ地块津汇·红树湾Ｂ区××号楼××房，面积121.9㎡，房款为1023537元，后补0.09㎡房款755.69元，故总房价款为1024292.69元；津汇公司应于2019年10月31日前交房，房屋交付时应配套基础设施设备齐全，由津汇公司负责办理供水、供电开通手续、天然气开户并承担相关费用等；除不可抗力及约定的50ｍｍ以上降雨、七级以上大风、台风、停水停电等可顺延交房情形外，津汇公司逾期交付在180日之内或超过180日后合同继续履行的，均按日计算向林江阳支付全部房价款万分之一的违约金；违约赔偿范围包括一方实现债权而支出的律师费等。林江阳依约支付了全部购房款。但是，直到2020年6月15日津汇公司才通知林江阳可于2020年6月25日至30日前往办理交房手续，至今津汇公司未办理供水的开户手续，该房屋未能正式通自来水，相关基础设施设备未完全达到约定的交付使用条件，则根据本案合同第九、十、十一、十二条及附件十一补充协议的约定，津汇公司应继续履行办理案涉房屋的供水开户手续并承担相关费用等义务，向林江阳支付上述逾期交房违约金，以及承担林江阳为本案诉讼支出的律师代理费。据此，为维护自身合法权益，林江阳诉至法院，请求判如所请。津汇公司辩称，一、案涉商品房已于2020年5月30日取得《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2020年6月13日取得《泉州市房产测绘报告书》，津汇公司于2020年6月16日在泉州晚报刊登交房公告，并于2020年6月15日向林江阳发出交房通知等材料。在津汇公司通知广大业主交房后，包括林江阳在内的大量业主已办理了交房入住手续并已开始装修使用案涉商品房，案涉小区的水电亦可使用，讼争商品房在津汇公司通知交房前已符合交付使用条件。二、林江阳未履行缴交专项维修资金的法定及约定义务，津汇公司不构成逾期交房,林江阳无权要求津汇公司支付逾期交房违约金。首先，从法律规定来看。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十三条：“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”及第三十六条：“开发建设单位违反本办法第十三条规定将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款”的规定，在购房者未缴交专项维修资金的情况下津汇公司有权依照《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，拒绝其履行要求。其次，从合同约定来看。本案合同约定，双方应当按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费，买受人在交房前应当向出卖人交付已由出卖人代为支付的专项维修资金，买受人逾期交付专项维修基金的，应按日向出卖人支付该套房屋专项维修基金总额千分之三的违约金。因此，根据合同法的有关规定及合同的约定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，津汇公司有权依据先履行抗辩权，抗辩林江阳主张的逾期交房违约金。三、假设本案津汇公司构成违约，请求法院根据不可抗力制度给予充分考量。根据情势变更制度及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中“4.疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋……当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”的相关规定，津汇公司请求对双方签订的商品房买卖合同的履行期限进行变更。同时，《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明合同竣工日期为2020年1月10日，而2020年1月24日福建省人民政府就根据《福建省突发公共卫生事件应急预案》启动了重大突发公共卫生事件一级响应。津汇公司因受疫情或疫情防控措施的影响，无法按照合同约定的交付条件进行竣工验收备案及房产测绘，履行合同确实受到客观影响，要求津汇公司在疫情期间继续履行合同并承担违约金，明显不公平，且本案争议的违约金的支付时间双方并没有约定，没有约定就不存在迟延履行的问题，不能以迟延履行在本案中不适用不可抗力制度。无论是依据不可抗力制度还是情势变更制度，请求法院考虑疫情因素对双方的合同进行变更并给予减免六个月的违约金。四、本案合同在履行过程中存在天气、台风、停水、停电、中高考等影响施工及交房的客观情形，故津汇公司除主张疫情因素减免违约金外，还请求给予顺延交房423天。五、林江阳所购买的房产，房价已经大幅度上涨，其明显受益，并不存在损失。依照林江阳主张按百万元的日万分之一的标准计算违约金，作为毛坯房，在洛江区每月收益3000元，也存在着不合理，故津汇公司请求法院给予降低一半的违约金。综上，请求法院根据案件实际情况，平衡各方利益，切实化解纠纷矛盾，最终实现本案法律效果与社会效果的有机统一。本院经审理认定事实如下：2017年3月12日，林江阳向津汇公司购买位于泉州市洛江区滨江大道填海Ｂ地块津汇·红树湾Ｂ区××号楼××房，双方并于当日签订《商品房买卖合同》及合同附件，成交金额为1024292.69元。《商品房买卖合同》第九条约定，商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第十条约定，商品房相关设施设备交付条件：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全、并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准……以上第1项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第⑴种方式处理：⑴以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。第十一条约定，出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：⑴逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；⑵逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同附件十一补充协议第一条第1款约定，若买受人未付清购房款、住房专项维修基金、装修保证金、前期物业管理的费用及其他相关费用的，出卖人有权不交付房屋。合同附件十一补充协议第一条第2款约定，出卖人发出交房通知（通知方式包括信件、邮政快递、媒体公告、手机短信等，下同），买受人无正当理由逾期不接收房屋的，自通知规定的期限届满之日起，商品房的风险责任与发生的全部费用即转由买方承担，买受人并应承担逾期收房的违约责任。合同附件十一补充协议第一条第6款约定，如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：①市政配套而引致的延误，包括停水、停电等情况造成无法正常施工；②为配合政府的法规、规章命令和市政建设而导致的延误；③遇到政府作出禁止施工作业、实施交通管制等的决定，造成无法正常施工；④遇到昼夜降雨超过50ＭＭ、七级或七级以上大风天气造成无法正常施工的；⑤人力不可抗拒、不可克服、不可避免的异常天气（如台风）、疫情（如非典型性肺炎）、异常地质情况、政府行为及公共事业部门所引起的原因及事故等原因。合同附件十一补充协议第三条第2款约定，违约赔偿的范围包括债权与实际损失外，还包括一方实现债权而支出的律师费与其它必要的费用。合同附件十一补充协议第五条约定，买受人在交房前应当向出卖人交付已由出卖人代为支付的专项维修基金。林江阳已支付全部购房款。案涉工程于2020年5月30日通过竣工验收备案，并于2020年6月13日取得房屋测绘报告。津汇公司于2020年6月15日向林江阳邮寄交房通知等材料，并于次日在泉州晚报上刊登交房公告，告知林江阳可于2020年6月25日至2020年6月30日办理交房手续。林江阳未在津汇公司指定的期限内办理交房手续。津汇公司未为林江阳办理房屋供水的开通手续。自签订合同之日（即2017年3月12日）起至合同约定的交房之日（即2019年10月31日）止符合合同约定的可据实顺延交房的天数包括50ＭＭ以上降雨、七级及七级以上大风、停水、停电、台风、中高考合计50天（已扣除重复天数）。2020年8月7日，津汇公司向泉州市洛江区房地产管理处缴交了案涉房屋的专项维修资金。林江阳为本案诉讼支出律师代理费1500元。上述事实有双方当事人的陈述，林江阳提供的《商品房买卖合同》及登记备案申请表、《民事委托代理合同》《福建省增值税普通发票》；津汇公司提供的《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》《泉州市房产测绘报告书》、交房公告、《气象资料分析》、防风抗台相关通知、《2015年3月至2020年6月洛江万安自来水停水检修施工统计表》《2015年1月1日至2020年5月31日津汇红树湾B区影响施工停电清单》《泉州市洛江区行政执法局建筑施工噪声污染行政指导意见书》《政府信息公开》等证据，本院予以确认。本院认为，林江阳与津汇公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。关于供水的问题。津汇公司至今未依合同约定为林江阳办理供水的开户手续，应继续履行合同义务。林江阳主张津汇公司立即为其办理案涉房屋供水的开通手续并承担相关费用，合法有据，予以支持。关于交房时间的问题。案涉商品房在津汇公司通知交房前已达到合同约定的交付条件，津汇公司于2020年6月中旬发出交房通知，通知林江阳办理交房时间为2020年6月25日至30日，由于双方约定买受人无正当理由逾期不接收房屋的，自通知规定的期限届满之日起，商品房的风险责任即转由买方承担，现林江阳未在津汇公司通知的交房期限内办理交房手续，且其提供的证据不足以证明其不接收房屋存在正当理由，故本案认定交房时间为2020年6月30日。关于住宅专项维修资金的问题。虽然本案双方在合同中约定买受人缴纳房屋专项维修资金义务应先于交房义务履行，但双方就专项维修资金如何缴纳约定不明，且津汇公司系在其通知林江阳交房期限届满后才代为缴交专项维修资金，这就导致买受人在指定交房的期限内无法缴纳该项费用，故津汇公司以林江阳未按有关规定和合同约定缴交专项维修资金作为免除其逾期交房违约责任的抗辩理由不能成立，不予采纳。关于津汇公司可否延期交房的问题。双方约定津汇公司应于2019年10月31日前交房，又约定了津汇公司可据实延期交房的情形，包括50MM以上降雨、七级以上大风（含七级）、台风、停水、停电、疫情等。因上述情形共计50天，津汇公司可将交房时间延长至2019年12月20日。另据津汇公司提供的资料，自2019年11月1日至2019年12月20日止，出现可延期天数4天（已扣除重复天数），故津汇公司可延长至2019年12月24日交房。津汇公司主张无论是依据不可抗力制度还是情势变更制度，考虑疫情因素应对双方的合同进行变更并给予减免六个月的违约金，因2020年新冠肺炎疫情发生在津汇公司迟延履行之后，故其该主张于法无据，不予采纳。关于逾期交房违约金的问题。因本案交房时间认定为2020年6月30日，津汇公司未在合同约定的时间交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任，截至2020年6月30日津汇公司逾期交房189天（2019年12月25日至2020年6月30日），根据合同约定出卖人应按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，故津汇公司应支付林江阳违约金19359.13元（1024292.69元×0.01%×189天）。津汇公司主张双方约定的逾期交房违约金较高，请求予以调整，缺乏依据，不予采纳。林江阳为本案诉讼支付律师代理费1500元，其主张津汇公司承担该笔费用，符合双方的约定，予以支持。综上所述，林江阳的诉讼请求，本院予以支持。津汇公司的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。因本案系民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷，故依法应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、福建津汇房地产开发有限公司应继续履行为林江阳办理津汇·红树湾B区19号楼305房供水的开通手续并承担相关费用；二、福建津汇房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向林江阳支付逾期交房违约金19359.13元；三、福建津汇房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向林江阳支付律师代理费1500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费321元，减半收取计160.5元，由福建津汇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林海岚二〇二一年六月十七日书记员  陈婷婷附：本案所引用的主要法律条文及申请执行提示《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。