沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0103民初6423号 原告：崔俊，男，1965年1月29日出生，汉族，住址沈阳市浑南区。 被告：丛贵珉，男，1963年5月30日出生，汉族，住址大连市西岗区。 委托诉讼代理人：于勇，辽宁元直律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈明，辽宁元直律师事务所律师。 被告：徐奕秋，男，1970年11月6日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：张**宇，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宣震，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 第三人：张书润，男，1953年10月28日出生，汉族，沈阳市沈河区百金瀚赢洗浴中心经营者，住址沈阳市铁西区。 原告崔俊与被告丛贵珉、徐奕秋、第三人张书润房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告崔俊，被告丛贵珉及其委托诉讼代理人于勇、陈明，被告徐奕秋的委托诉讼代理人张**宇、宣震等到庭参加诉讼。第三人张书润经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告崔俊向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，并腾退租赁之房屋；二、请求判令被告及第三人张书润给付2020年7月10日至本案判决腾退租赁房屋之日的房屋使用费，（按《房屋租赁合同》约定的第五年租金40万计算）即每月33，333元；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自有所有权的位于沈阳市轴，建筑面积441.98平方米的商业用房原由原告开设洗浴中心，2011年由纪明瀚兑租仍用于开办洗浴中心。2016年，原租赁人纪明瀚将洗浴中心经营权转兑给被告继续开办洗浴中心。原、被告双方于2016年6月16日签订了《房屋租赁合同》。合同约定被告租赁房屋“租赁期限：五年，自2016年7月10日起至2021年7月9日止”。“租金：每年五十万元人民币。租金支付方式：乙方每年以上打租的方法一次性付款，每年6月9日前支付下一年租金。最后一年房租减收10万元，支付40万元”。2020年6月，原告通知被告交纳2020年7月10日至2021年7月9日的租金，被告表示不准备再租赁。2020年7月15日原告委托辽宁申扬律师事务所律师金锡晏、李姝娜出具《律师函》催促被告支付年度租金，被告明确表示不再租赁该房屋。原告基于被告明确表述不再租赁该房屋，而要求被告腾退房屋。但被告表示，让原告同别人再签租赁合同，并要求大幅减少租金。原告不同意同第三人签订租赁合同，要求被告腾房准备自用，但被告不予理睬。事后，原告经过了解得知被告已将原告房屋私自交付案外第三人使用。《房屋租赁合同》12条明确规定“乙方不得将承租房产转租，转借第三人，或采取任何形式的包括转兑、联合经营、合作经营等行为。”显然，被告的行为违反合同规定，原告无奈向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令解除原、被告的《房屋租赁合同》，返还租赁的房屋，并承担房屋腾退前的房屋使用费。以维护正常的经济秩序和当事人的合法权益。 被告丛贵珉辩称：原告所有的即涉案房屋用于沈阳市白金瀚健足会馆沈河分部，对此原告明知。沈阳市和平区白金瀚健足会馆沈河分部于2020年6月20日由丛贵珉将经营权转让给徐奕秋，涉案原告主张的相应的责任即权利义务已转让给徐奕秋，应由其承担。本案应为经营权转让合同纠纷，故应驳回对丛贵珉的诉讼请求。 被告徐奕秋辩称：一、本案为房屋租赁合同纠纷，系违约之诉非侵权之诉，应由合同相对人承担相应法律责任。首先，原告的请求权基础系与被告丛贵珉之间成立的房屋租赁合同法律关系。答辩人与原告不存在任何合同关系，根据合同相对性原则，不应承担违约责任。其次，在租赁关系解除之前，被告丛贵珉应当依约如期支付租金，在原告合法有效地行使解除权后，被告丛贵珉还要负有立即交还房屋的合同义务，否则就应当赔偿因迟延交还房屋，给原告造成的房屋使用方面的经济损失，该等赔偿责任系一种合同之债、违约之债。再次，被告丛贵珉不享有解除权，即便存在其曾向原告明确表示不想再继续承租的意思表示，妄图以根本违约的形式提前终止租赁合同，但其仍然负有立即腾退、交还房屋的法定义务，进而仍然应当承担逾期交还房屋的违约赔偿责任。最后，被告丛贵珉应履行的交还房屋义务不仅包括自身的腾退房屋行为，当然还有义务、有责任、应当做到，例如：基于与被告丛贵珉某种合同关系下房屋的实际占有人、转租情形下的次承租人等第三方，协助其交还房屋予出租人，在未能实现时仍然构成对出租人原告的违约。二、答辩人并非案涉房屋的实际占有人，故不存在侵权行为。答辩人与案外人张书润决定共同投资案涉百金瀚洗浴中心项目。2020年6月20日，答辩人以个人名义与被告丛贵珉签订《关于百金瀚洗浴全资转让合同》，约定以40万元价款兑店，且被告丛贵珉保证洗浴中心覆盖的六户房屋所有权人与答辩人重新签订租赁合同，确保兑店后答辩人能够继续合法有效地在此经营。按照双方兑店时的约定和预期，丛贵珉能够提前终止原租赁关系，答辩人能够成立新的租赁关系。但事与愿违，由于双方未能与原告和另一位房主达成一致意见，未能成功签订新的租赁合同，致使答辩人的兑店协议无法全面履行。考虑到兑店协议已无法继续履行的现状，答辩人便与另一位投资人张书润于2020年7月18日签订了《退伙协议书》，确认答辩人退出合伙经营洗浴中心的项目。后获悉，张书润于2020年8月左右已分别同其他四户房主签订了新一期房屋租赁协议开始经营洗浴中心。因此答辩人没有与原告建立新的租赁关系。而原告与丛贵珉之间的租赁关系保持不变。答辩人也早退出了合伙关系，不存在侵占他人房产的事实。综上所述，若贵院判决解除原、被告之间的房屋租赁关系，答辩人将会向丛贵珉主张解除兑店协议，返还兑店款，赔偿违约金等诉讼权利。 第三人张书润未到庭，未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月16日，崔俊与丛贵珉签订《房屋租赁合同》。合同约定：房屋租赁期限五年，自2016年7月10日起至2021年7月9日止，租金每年五十万元人民币。租金支付方式：乙方每年以上打租的方法一次性付款，每年6月9日前支付下一年租金。最后一年房租减收10万元，支付40万元。 2020年6月20日，甲方丛贵珉，乙方徐奕秋，丙方陈忠贵，签订《关于百金瀚洗浴全资转让》合同书，约定：位于沈阳市沈河区的沈阳市和平区百金瀚健足会馆沈河分部，目前实际经营者为甲方，营业执照经营者为丙方，丙方为挂名经营者，不享有该洗浴的任何权益。经甲乙双方友好协商，约定甲方将百金瀚转让给乙方，转让金额为40万元，甲方收到乙方第一次资金10万元后，迅速与乙方共同办理与房东签订房屋租赁合同事宜，租房合同都签订后，乙方向甲方第二次支付20万元。甲、乙双方定于2020年7月1日为进店交接日，甲方撤出，乙方独立经营。合同签订后，徐奕秋向丛贵珉支付了转让费30万元并继续经营。 2020年7月18日，张书润作为甲方，被告徐奕秋作为乙方，签订《退伙协议书》一份，约定“1、甲、乙双方共同出资经营白金瀚洗浴（“店铺”）；2、店铺以甲方名义申请注册个体工商户，双方约定各按50%的比例履行出资义务，分配利润，承担风险，因此甲乙形成隐名合伙法律关系。一、退伙。甲乙双方一致同意乙方退伙。自本协议生效之日起，甲乙双方之间的合伙法律关系终止。二、退伙结算及权利义务。甲乙双方同意按照下列原则，对于合伙期间的经营结算。1、合伙经营期间所购买的设备、设施（以店铺现有财产现状为准），归甲方所有，就此资产乙方自愿放弃分配的权利。2、合伙经营期间所形成的其他资产及债权债务，甲乙双方应于本协议签订之日结算完毕。甲方向乙方补偿人民币15万元后，店铺由甲方独自经营管理，此后所产生的投资成本、风险收益及民事责任、行政责任均由甲方独自承担。店铺所有资产包括全部债权债务均归甲方所有与乙方再无关系。3、甲方同意将上述补偿分五个月支付给乙方。2021年1月31日前全部支付完毕。4、因店铺营业执照登记为个体工商户，经营者为甲方，乙方退伙不涉及工商变更问题。三、自甲乙双方按照本协议第二条之约定结算完毕之日起，乙方将店铺的资产档案及经营管理职权移交甲方等。” 另查明，2020年12月21日，个体工商户沈河区奉天街101号的沈阳市和平区百金瀚健足会馆沈河分部注销，经营者为陈忠贵。2021年2月25日，个体工商户辽宁省沈阳市沈河区奉天街101幢号-97的沈阳市沈河区百金瀚赢洗浴中心成立，经营者为张书润。 因丛贵珉未缴纳2020年7月10日至今的租金，原告起诉来院。 本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案第三人张书润经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。 崔俊与丛贵珉签订的租赁合同合法有效，双方均应遵照履行，按照合同约定，丛贵珉应于2020年6月9日交纳2020年7月10日至2021年7月9日的租金，因丛贵珉未按时交付租金，应承担违约责任，故对原告要求解除合同并给付租金的请求予以支持。 关于被告徐奕秋及第三人张书润的责任问题。根据《中华人民共和国民法典》第九百七十三条规定“合伙人对合伙债务承担连带责任。清偿合伙债务超出自己应当承担的数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。”《中华人民共和国合伙企业法》第五十三条规定“退伙人对基于退伙前的原因发生的合伙企业债务，承担无限连带责任。”因被告徐奕秋在被告丛贵珉所欠租金期间占用并使用房屋，后又称其与第三人张书润系合伙关系，其已退伙，由第三人张书润单独经营占有涉案房屋，根据上述法律规定，被告徐奕秋及第三人张书润应对支付原告租金及腾退房屋负连带责任。 关于本案对第三人张书润送达程序问题。第三人张书润系本院认为其与本案有利害关系依法追加，根据本院在公AN机关调取的“人口基本信息”中户籍地地址：辽宁省沈阳市沈河区千德路12-1号5-1-2；居住地地址：辽宁省沈阳市铁西区富工二街37号5-4-1。本院对上述地址均邮寄送达，并且本院已向其为经营者的经营场所（性质为个体工商户）即本案涉案房屋，现场送达参加诉讼通知书、起诉状副本及开庭传票，由值班人员代收，其并未因未能送达到而退回本院，故即视为合法送达。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第七百零三条、第七百零四条、第七百二十一条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告崔俊与被告丛贵珉于2016年6月16日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月15日解除； 二、被告丛贵珉本判决生效后十日内，给付原告崔俊2020年7月10日至房屋腾退之日的租金，按年租金40万元计算； 三、被告丛贵珉、被告徐奕秋及第三人张书润于本判决生效后三十日内，将坐落于沈阳市沈河区奉天街99号101幢11-13轴441.98平方米1-2层房产“沈阳市沈河区百金瀚赢洗浴中心”内属于被告丛贵珉、徐奕秋、张书润经营物品及未形成附合的装饰、装修物取回，将房屋腾空，交还给崔俊； 四、被告徐奕秋及第三人张书润对本判决第二项承担连带责任； 五、驳回原告崔俊其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26,000元，由被告丛贵珉承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长 张 力 人民陪审员 李 贺 人民陪审员 陈绪文 二〇二一年六月二十一日 法官 助理 马云阁 书 记 员 赵晓丹