湖南省蓝山县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1127民初105号原告：彭国文，男，1971年8月24日出生，汉族，湖南省蓝山县人，住湖南省蓝山县。被告：唐开彪（原蓝山县湘聚源大酒店合伙人），男，1971年2月7日出生，汉族，湖南省蓝山县人，住湖南省蓝山县太平圩镇。被告：吕志道（原蓝山县湘聚源大酒店合伙人），男，1965年10月14日出生，汉族，湖南省蓝山县人，住湖南省蓝山县。被告：彭忠安（原蓝山县湘聚源大酒店合伙人），男，1963年7月2日出生，汉族，湖南省蓝山县人，住湖南省蓝山县。委托诉讼代理人：杨生成，男，1955年10月2日出生，汉族，湖南省蓝山县人，住湖南省蓝山县祠堂圩，代理权限：放弃、承认、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉等。原告彭国文与被告唐开彪、吕志道、彭忠安租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭国文、被告唐开彪、被告吕志道、被告彭忠安的委托诉讼代理人杨生成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭国文向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的房屋租赁合同，即终止合同，房屋使用权归原告所有；2、判令被告交给原告从2020年5月1日至2021年4月30日前拖欠的租金202000元（不包括原已给付的90000元），其余下租金算至被告搬迁完毕之日止，每天800元计算；3、判令被告支付合同违约金342000元及房屋租金滞纳金55000元（2020年3月1日至12月1日止，共275天，按每日200元计算）；4、判令被告擅自拆除原告的房屋结构恢复原状(即恢复所有与隔壁谢树林、谢树丽俩兄妹相邻所砌的墙体，并粉刷好)，并保证租赁期间投入的固定资产包括：水、电、下水道、门窗、空调、电梯、护手、变压器等保持完好，如造成损坏，由乙方自行负责修理，并且承担一切费用或照价赔偿；5、判令被告交纳其经营中所产生的水电费及其他税费等，如有造成后果由被告方承担；6、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月9日，原告与被告就原告在蓝山县塔峰镇新建西路所建的房屋租赁事项进行协商，自愿订立租赁合同，被告将该房屋作酒店经营，取名湘聚缘大酒店(白光辉中途已退股)。租赁合同第三条规定：租赁费的收取，2018年5月1日至2023年4月30日前每年按协商金额贰拾玖万贰仟元(292000元)收取，签订合同时每年3月1日前和9月1日前分两次交清房屋租金(每年2次)。第5条规定，乙方必须按时向甲方交足所交款项，不得拖欠，否则每拖欠一天罚款两百元，并追究违约责任直到解除合同。第七条：租赁期间的一切税款和其他单位收取的费用及水、电费等均由乙方自行负责。第八条和第十条规定，甲乙双方所有投入的固定装修不得拆除包括变压器（到期后归彭国文共有），水、电、下水管道、卷闸门、空调、电梯、铝合金窗、不锈钢（或木）护手等必须保持完好，能正常使用，否则由乙方承担一切费用，或照价赔偿。第十一条规定，任何一方不得违约，否则违约方赔偿双方违约金，即合同押金和当年租赁费的合计金额……等等，在合同签订后，被告将其所租赁房屋从餐饮经营取名蓝山县湘聚大酒店，在合同履行过程中被告于2020年未按合同的约定交纳房屋租赁费，原告根据合同规定一直多次向被告索要房屋租赁费，被告只在8月5日交了50000元，10月10日交了40000元，剩余的以种种理由拒绝交纳。综上所述，被告违反合同约定，已构成根本违约。为维护原告的合法权益，现依《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向你院提起诉讼，请法院依法判决。被告唐开彪辩称，一、湘聚源实际经营者是彭忠安，虽然登记是我的名字，和原告签订合同的是彭忠安，我也是原告起诉才晓得，营业执照和公章都是彭忠安管理，据彭忠安和我讲的，租房以后谁入股都是彭忠安说了算。股东就有彭忠安，他投了35万元，谢树林24万元，白光辉投了24万元，成大忠投了16万元、成立朝投了16万元、陈扬彪投了16万元、颜依芳16万元、唐开彪8万元、厉泽6万元。彭忠安和我讲这些股东都搞好了，我也就是跟着投了8万元。然后到2018年还是2017年的时候改组了，到2018年元月十一号开了个会，合伙这里谁愿意退股的就退股吧，同年三月我就退股了，退股后的股东办的手续都是一致的，如果诉状中所称白光辉的退股作数的话，那我跟他是一样的，2020年4月27日彭忠安与陈玉菊、彭崇浩也签订了一份协议，“湘聚源大酒店”更名为“湘聚源大饭店”，所以我不是本案的适格被告，原告要起诉的是彭忠安、陈玉菊、彭崇浩。二、合伙以后，因为彭忠安讲我也是股东办个法人代表也没关系，就登记的我的名字，但是退股以后，我就和彭忠安讲了要变更营业执照的信息，一直到2020年9月份我从广东回来，我找到彭忠安要求变更信息，但是彭忠安不搭理我，后来还跑路，我就在2020年9月21日去工商局提交注销申请了。三、湘聚源大酒店实际经营者是彭忠安和白光辉，我只是挂名，租那个地段按照彭忠安及柏光辉说的，除了自己开酒店以外，还能把其他楼层出租给别人，从中牟利，所以他们把2、3楼用于经营酒店，4楼出租给婚庆公司，5、6楼是出租给洗脚城，7、8楼就是出租给健身中心。被告彭忠安辩称，一、答辩人与唐开彪、吕志道及其他合伙人于2016年为开设“蓝山县湘聚源大酒店”就租赁被答辩人和邻居谢树林的房屋使用，租赁的承续期均已4年多，况且有原、被告之间的书面租赁合同，假如合同条款未超出法律规定的范围，均按合同履行。二、被答辩人在诉讼请求中，指控答辩人及其合伙人几个方面的请求判决，支付被答辩人的房屋租金和违约给付，对此答辩人彭忠安及其代理人进行分细答辩：①房屋租赁合同终止，2021年4月本案的原告及被告方和谢树林均已就本案房屋的租赁合同终止了。②对原告诉讼请求的二、三款，答辩人认为按照租赁合同的违约条款履行合同，至于违约给付依法给予适当的考虑。③原告指控被告为其恢复房屋的原状，包括：水、电、下水管、门窗、空调、电梯、扶手、变压器等保持完好，是否存在租赁前与租赁后的时间分差，且原告应当提供有效的证明证实属于答辩人及其合伙人的义务。④答辩人及其合伙人在租赁承续期间所产生的水、电的给付，应当属答辩人及合伙人的义务。⑤答辩人及其合伙人在租赁存续期间的部分转租，愿意随房主租赁的终止而取消对外租赁行为。综上：根据本案原告的诉讼请求，被告彭忠安及其代理人认为，事实属实与否，通过法庭的调查和有效的证据佐证，并由法院合议庭依法确认，答辩人彭忠安愿意与其他被告及其合伙人按实际股份承担给付的义务。被告吕志道辩称，一、湘聚源是2016年开办的，我也是经同学介绍才入股，成立以后彭忠安他们怎么搞的我也不清楚，因为前期工作的时候，账目都是彭忠安管理，开业以后就由彭忠安和成大忠搞会计，但是因为他们两个不合，经开会，我同学颜玉芳就找到我来当出纳，我是2016年9月中旬当出纳，到了2016年12月份，酒店因为内部矛盾，通过李先夺联系，讲把酒店转给成少希，但是因为成少希拿不出钱，就没有搞成，到2017年过完年，通过内部招标酒店就由彭忠安承包，到2018年因为经营不善，经过股东会议，开酒店也没有盈利，除了彭忠安，其他股东自愿退股，所以之后其他股东都办理了退股手续，全部都是一模一样的手续，所以2018年以后就是彭忠安一人承办，期间因为彭忠安一直没找到合适的财务人员，我同学颜玉芳跟我说，由我担任出纳，一直到2020年因为疫情无法营业，我就把账目给他算清楚，他就跟我保证，酒店一直是他经营，房租及其他事物都是他处理的，2020年疫情以后就由他一人管理。所以到2020年4月份，彭忠安联系陈玉菊、彭崇浩合伙经营，而且他们也把“湘聚源大酒店”变更为“湘聚源大饭店”，所以后来是由彭忠安、陈玉菊、彭崇浩合伙经营，至于他们三个合伙以后还有没有找其他合伙人，我就不清楚，租房子是彭忠安和白光辉牵头，白光辉在酒店担任厨师，跟原告签订租赁合同也是他们两个。本来是1-9楼，地下室是火房，除了大酒店的经营范围，4楼出租给婚庆公司，5、6楼是出租给洗脚城，7、8楼就是出租给健身中心，这些出租合同都是彭忠安操作的，具体什么情况我们都并不清楚。2020年8月份还是什么时候，彭忠安、陈玉菊又把7、8楼转租出去了，至于租给谁我不清楚。二、从2020年4月28日以后酒店都是由彭忠安、陈玉菊、彭崇浩合伙经营，后来不知道什么原因，这三人前后跑路，彭忠安还委托他本村的一个在酒店担任厨师的一个姓彭的人负责酒店，既然彭忠安未经过其他股东就私自委托人管理酒店，说明酒店很早以前就是由彭忠安承担，其他股东都已经退股，不然就该找股东中的人管理酒店，而不是随便一个人就能管理酒店。三、起诉状中有个时间写错了，按照租赁合同约定提前两个月交房租，应该是2020年3月1日交，交的是2020年5月1日至2020年11月1日的房租。四、我不是本案适格被告。原告彭国文为证明自己的主张，提供如下证据材料：证据一、铺面租赁合同，拟证明彭忠安为开办湘聚源租赁店面；证据二、营业执照，拟证明湘聚源大酒店的基本信息；证据三、退股协议，白光辉已退股；证据四、注销，拟证明蓝山县湘聚源大酒店已注销。被告唐开彪对原告彭国文提供的四份证据的三性无异议。被告彭忠安的质证意见是：对证据一、三、四三性无异议，对证据二的真实性有异议。被告吕志道对原告彭国文提供的四份证据的三性无异议。被告唐开彪为反驳原告彭国文的主张，提供如下证据材料：证据一、协议书，拟证明决定退股；证据二、退股协议，拟证明已退股；证据三、受理书，拟证明营业执照注销；证据四、企业信用信息公示，拟证明国家信息公示；证据五、现场图片，拟证明湘聚源大酒店更名“大饭店”；证据六、合作协议，拟证明彭忠安与陈玉菊、彭崇浩合作；证据七、房屋租赁合同，拟证明彭忠安租房给“千足堂足浴城”；证据八、武馆合股合同，拟证明陈王菊租房给武馆。原告彭国文的质证意见是：对证据一、三、四、五、七、八的三性无异议。对证据二有异议，如果唐开彪退股了的话，为什么营业执照没有变更法人信息。对证据六有异议，没有法人代表签字，所以是无效协议。被告彭忠安的质证意见是：对证据一、三、四、七、八的三性无异议，对证据二有异议，既然唐开彪已经退股，他就不该在后续还插手酒店的事务。对证据五有异议，因为更名是他们内部的事情。对证据六有异议，没有法人代表签字，所以是无效协议。被告吕志道对被告唐开彪提交的八份证据的三性无异议。被告彭忠安为反驳原告彭国文的主张，提供如下证据：证据一、授权委托书，拟证明唐开彪授权彭忠安管理；证据二、授权委托书，拟证明吕志道授权彭忠安管理。原告彭国文对被告彭忠安提交的两份证据的三性无异议。被告唐开彪的质证异议是：对证据一、二有异议，委托书是彭忠安写好以后通过微信发给我的，说是因为我不在家，他要去工商局及税务局办事，因我是法人代表，一个是去税务局交房屋租赁税，一个是工商电梯罚款的事情，我没有多想就签字了。被告吕志道对的质证异议是：对证据一有异议，与我无关。对证据二有异议，委托书中前面的名字是我写的没错，但是这是无效委托书，因为后面不是我签字的，委托人跟日期都是彭忠安写的，不是我本人写的。被告吕志道为反驳原告的主张，提供如下证据材料：酒店转让协议、工资单、退股协议，拟证明被告吕志道不应当承担责任，是不适格的被告。原告彭国文对被告吕志道提供的证据一、二的事情不清楚，对证据三有异议，酒店的所有钱款都是吕志道在管理，如果吕志道退股了就不该继续管理出纳的位置。被告彭忠安的质证异议是：对被告吕志道提供的证据一无异议。证据二只是证明被告吕志道在湘聚源工作的工资，不能证明被告吕志道不是酒店的股东。对证据三有异议，因为2020年3月份吕志道还到前台拿了赊账票，2020年8月份还写了委托书给彭忠安。被告唐开彪对被告吕志道提供的证据没有提出异议。原、被告围绕诉讼请求提交了相关证据材料，本院对原、被告提交的证据材料进行审查，并对证据材料和案件事实作出认定如下：一、对原、被告提供的证据材料的认定：原告提供的证据材料客观反映了被告为经营蓝山县湘聚源大酒店向原告租赁铺面以及被告从2020年5月1日起一直未给付租金的事实，是合法有效的，本院确认其具有证据的效力。对于被告唐开彪、吕志道提供的证据，虽然原告彭国文与被告彭忠安提出异议，但未否认唐开彪、吕志道退伙的事实，故本院对此二人提供的证据予以确认。被告彭忠安提供的授权委托书，虽然被告唐开彪、吕志道提出异议，但未提供其他证据予以反驳，故本院确认该份证据的效力。二、对案件事实的认定2016年4月9日，彭忠安、白光辉与彭国文签订铺面租赁合同，租赁彭国文所有的位于蓝山县塔峰镇新建西路的整栋房屋用于经营蓝山县湘聚源大酒店，合同中约定：“一、甲方（彭国文）将新建西路房屋整栋(注：房屋为现房，甲方负责搞好外墙装修，铝合金宙及现有构造的墙面粉刷)，租给乙方（彭忠安、白光辉）经营，在使用期内，乙方对所租的铺面只有使用权，没有所有权。乙方不得在经营期间对铺面进行出售、抵押或采取其他任何侵犯所租赁房屋的行为，否则依法追究法律责任。在租赁期间，乙方不得将铺面转让他人。如果需转让双方协商解决，重签合同，否则视乙方违约，并依法追究法律责任，甲方有权终止合同。二、租赁期限从公历2016年5月1日至2023年4月30日止，为期7年(2016年4月21日至2016年4月30日为甲方给乙方的装修时间)。三、租赁费(包括折旧费在内)的收取：2016年至2018年4月30日每年按协商金额26万9千元收取。2018年5月1日至2023年4月30日每年按协商金额29万2千元收取。签订合同时，每年3月1日前和9月1日前分两次交清房屋租金(每半年一次)。……五、乙方必须按以上条款，按时向甲方交足所交款项，不得拖欠，否则每拖欠一天罚款两百元，并追究违约责任直到解除合同。十、租赁期间，任何不得违反合同，否则由违约方赔偿双方违约金，即合同押金和当年租赁费的合计金额，因国家政策变化或不可抗拒的原因而导致合同不能履行的，不属违约……”尔后，由于经营不善，蓝山县湘聚源大酒店仅支付2020年5月1日至2021年4月30日的铺面租金90000元，剩余202000元租金拒绝交纳。原、被告为此产生争议。原告于2021年1月12日起诉至本院。另查明，蓝山县湘聚源大酒店系个体工商户，登记经营者是唐开彪，于2016年4月26日注册，蓝山县湘聚源大酒店股东为成大忠、白光辉、唐开彪、成立朝、吕志道、彭忠安、谢树林等七人。2016年12月11日蓝山县湘聚源大酒店与蓝山县鑫蓝资产管理有限公司签订酒店转让协议，由蓝山县鑫蓝资产管理有限公司经营管理。2018年1月11日，经合伙人协议约定，蓝山县湘聚源大酒店由被告彭忠安一人经营，酒店在经营期间，所有的债权、债务，由被告彭忠安承担，其他合伙人均相继办理退伙协议。2018年3月6日，蓝山县湘聚源大酒店与被告吕志道签订退股协议，但被告吕志道仍然在酒店履行管理出纳职责至2020年4月份。2018年3月7日，蓝山县湘聚源大酒店与被告唐开彪签订退股协议后，被告唐开彪未变更蓝山县湘聚源大酒店的营业执照登记，2020年9月23日对蓝山县湘聚源大酒店的进行注销登记。同时查明，被告唐开彪、吕志道于2020年4月27日分别与被告彭忠安签订委托书，分别授权彭忠安管理酒店事务，但是被告吕志道在委托书上的签名仅写在开头部分，在落款部分没有签名。2020年4月27日，被告彭忠安与陈玉菊、彭崇浩签订运营管理入股合作协议，合作经营蓝山县湘聚源大酒店，由陈玉菊、彭崇浩负责经营管理。此后，湘聚源大酒店改名为湘聚源大饭店。本院认为，一、合法的租赁关系受法律保护，被告拒不支付租金是违约行为，应当承担违约责任。二、2018年1月11日，蓝山县湘聚源大酒店经合伙人协议由被告彭忠安一人经营，债务归彭忠安一人承担，且被告彭忠安作为该酒店的实际经营者，应对其经营期间的债务承担责任。原告请求被告彭忠安支付租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。三、原告彭国文与蓝山县湘聚源大酒店发生争议的租赁行为发生在2020年5月1日至2021年4月30日，被告吕志道此前已退出合伙经营，故原告彭国文请求被告吕志道给付租金及违约金等，无事实和法律依据，本院不予支持。四、被告唐开彪作为蓝山县湘聚源大酒店登记的经营者，在退出经营后，对被告彭忠安的请求未予拒绝，未及时变更营业执照登记或者注销营业执照，认定其愿意将营业执照交付被告彭忠安经营管理使用，因此，其应当对注销营业执照之前（即2020年9月23日前）的债务，与实际经营者连带清偿。五、关于原告请求的解除合同问题，根据相关法律的规定，原告可以解除合同，且目前蓝山县湘聚源大酒店已被注销，故对于该项诉请，本院予以支持。六、关于违约金与滞纳金问题，本院考虑到蓝山县湘聚源大酒店在承租房屋的较长时间内受新冠肺炎疫情不可抗力因素的影响，且未因逾期交纳租金对原告彭国文造成较大实际损失，因此对于原告彭国文要求支付违约金和滞纳金的诉讼请求，不予支持。七、原告诉请被告对擅自拆除的房屋结构恢复原状、交纳经营中所产生的水电费及其他费用，因原告未提交相关证据予以证实，故本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百六十一条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条、第九十条的规定，经合议庭评议，并经审判委员会讨论作出决定，判决如下：一、原告彭国文与被告彭忠安及白光辉于2016年4月9日签订的《铺面租赁合同》于2021年5月1日解除；二、由被告彭忠安于本判决生效之日起十日内向原告彭国文支付2020年5月1日起至2021年4月30日止的房屋租赁费202000元以及至湘聚源大饭店实际搬迁完毕之日止[每日按800元（292000元÷365天）计算]的租金损失；三、由被告唐开彪对上述第二项房屋租赁费中的80245.9元（202000元÷365天×145天）承担连带清偿责任；四、驳回原告彭国文的其他诉讼请求。案件受理费9790元，由被告彭忠安、唐开彪承担，财产保全费3915元，由被告彭忠安、唐开彪承担。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。原告彭国文申请执行的期间为二年，从判决规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  罗周革人民陪审员  黄万庆人民陪审员  陈文斌二〇二一年六月二十五日法官 助理  邹婷婷书 记 员  李丽娟附相关法律法规条文：《中华人民共和国民法典》第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。