.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2018）宁0106民初4181号原告：李煜德，男，1984年1月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：翟小春，宁夏兴业律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘青梅，宁夏兴业律师事务所律师。被告：宁夏蓝天房地产开发有限责任公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区。法定代表人：钱卫东，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨华，宁夏三略律师事务所律师。原告李煜德与被告宁夏蓝天房地产开发有限责任公司（以下简称蓝天房产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李煜德及其委托诉讼代理人翟小春、被告蓝天房产公司的委托诉讼代理人杨华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李煜德向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告签订的《商品房认购书》；2.判决被告退还原告购房款1566元；3.判决被告双倍返还原告定金116868元，合计118434元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原被告于2015年3月5日签订《商品房认购书》一份，该协议约定：原告定购被告开发的位于银川市金凤区《蓝天骏景》项目房屋一套，房屋总价款为292170元。上述协议订立后，原告依照协议约定履行了相应的义务，但涉案项目始终无法继续施工，导致被告一直无法与原告签订正式的商品房买卖合同并向原告交付房屋。经原告多次催促，被告仍处于停工状态。故原告提起诉讼，请求判如所请。被告蓝天房产公司辩称，1.本案为商品房预约合同纠纷，被告未违反认购书中任意一条约定，且被告也无变更认购书认购的内容，因此不符合解除合同的条件，原告单方要求解除合同，被告不存在违约行为，不应承担违约责任；2.双方约定的定金条款因违反国家强制性法律规定，定金条款约定无效；3.2016年3月12日，双方就涉案房产的开工日期、违约责任进行约定，该违约是对认购书中违约责任的变更，原告主张双倍返还定金无事实及法律依据，应当予以驳回。4.根据合同约定，原告应当在2015年5月31日前付清首付房款92170元，但原告并未按照约定支付，因此原告违约在先，无权要求双倍返还定金。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的证据真实性均无异议的证据，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月5日，原告李煜德（买方）与被告蓝天房产公司（卖方）签订《商品房认购书》，协议约定，原告预订被告位于银川市金凤区蓝天骏景项目第4-1-903室房屋，建筑面积暂定为97.39平方米、单价3000元/平方米，总价为292170元，认购定金为6万元，首期房款为92170元，在2015年5月31日之前付清。同时约定买方同意在签订本认购书时，按本认购书约定付足定金，在双方签订《商品房买卖合同》后，此定金转为购房款的一部分......。卖方收取买方定金后，在除买方不愿意按照认购书约定的条件与卖方签订正式买卖合同并支付有关费用外，不得另行售出上述房产，否则卖方应当将所收买方的定金按原金额双倍退还。认购书签订后，原告李煜德向被告蓝天房产公司支付定金6万元，蓝天房产公司向其开具了收据。因被告蓝天房产公司该涉案项目未开工建设，2016年3月12日，原告李煜德与被告蓝天房产公司签订一份《承诺书》，被告蓝天房产公司承诺：1.被告保证2016年5月30日开工建设，2016年底交付；2.如2016年5月30日未开工，把已收到原告李煜德的认筹金和利息连本带利全部退还。从签订《商品房认购书》起按月利息1分计算。不够一月的同样利息1分，按月分配计算。另查明，被告开发的涉案房屋项目未取得《建设工程施工许可证》及《商品房销售（预售）许可证》，该工程未开工建设。本院认为，原告与被告双方签订的《商品房认购书》，对原告所购买的房屋约定了房屋的单价及总价款，原、被告双方就购买特定房产达成了一致意思表示，其合同性质为预约合同，系平等主体间为设立预售商品房买卖双方权利义务而订立的协议，为一份独立有效的合同，其目的在于将来订立商品房预售合同。合同成立后，双方当事人均应按照合同的约定履行义务，享有权利。因被告至今未能办理《建设工程施工许可证》及《商品房销售（预售）许可证》，在建房屋未开工建设，致双方签订《商品房认购书》的合同目的不能实现，双方签订的《商品房认购书》应予解除。《商品房认购书》中明确约定：定金6万元，买方同意在签订本认购书时，按本认购书约定付足定金，在双方签订《商品房买卖合同》后，此定金转为购房款的一部分。依据《中华人民共和国担保法》第九十条规定：”定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”。原被告之间定金的约定已经生效。根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。本案涉案房屋合同总价款292170元，依据上述规定，双方约定的定金超出总价款20%的部分，即1566元应视为除定金之外的购房款被告应退还原告，未超出部分58434元双倍即116868元应由被告返还原告。因被告在原告未支付首付款的情况下，仍与原告签订《承诺书》，对开工日期及未如期开工违约责任进行约定，被告该行为证明其对原告未按约缴纳首付款的行为无异议，故被告辩解原告违约在先，其不应承担双倍返还定金的理由，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条规定，判决如下：一、解除原告李煜德与被告宁夏蓝天房地产开发有限责任公司之间签订的《商品房认购书》；二、被告宁夏蓝天房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内退还原告李煜德购房款1566元；三、被告宁夏蓝天房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内返还原告李煜德双倍定金116868元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1384元，由被告宁夏蓝天房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判员唐娣娟二〇一八年七月二十三日书记员杨晓艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可规则于当事人双方的理由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。