西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书                        （2020）陕0113民初19786号原告：徐涛，男，汉族，1987年1月19日出生，住西安市雁塔区。被告：陈亚青，女，汉族，1990年8月4日出生，住西安市雁塔区。原告徐涛与被告陈亚青房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理,公开开庭进行了审理。原告徐涛、被告陈亚青均到庭参加了诉讼，本院现已审理终结。原告徐涛诉称，在2019年11月15日，被告承诺门口施工在11月底缩减一半，12月底施工结束的前提下，承租了被告人位于西安市雁塔区XX路XX楼及橱窗用来经营服装。前期装修花费34621元。营业期间，因施工店内顾客无法到店，后被告告知门口施工得在2020年7月结束。后跟被告协商无结果，被告直接收回橱窗打上自己的租赁广告，导致原告无法经营。合同约定，一方违约，违约方需支付3倍装修费用，因被告错误的信息导致原告损失了货品及装修费40万余元，被告损害原告合法权益。故诉至法院，请求判令：1、被告退还已缴纳的房租8400元；2、本案诉讼费由被告承担。被告陈亚青辩称，市政围挡系市政府行为，属于不可抗力，被告作为甲方2018年3月31日就开始围挡，翠华路上市政围挡三年，2020年10月31日围挡才拆开，被告没有权利干涉政府行为也没有权利向任何人承诺。市政围挡在11月底会缩减或者拆除，被告只是转述。原被告只是租赁关系，租赁期间被告给原告提供场所，经营状况、盈亏自负是原告自己的事情与被告无关，根据合同第6条说明乙方独立承担经营责任。根据租金一项的约定，截止现在原告还拖欠被告房租。合同约定解除合同需提前30日通知甲方，但是原告截止现在都没有给被告出具过任何东西，是原告违约在先。根据合同约定，乙方不得破坏甲方的装修且走的时候应该恢复原状，但是原告走的时候不仅没有恢复原状还故意损毁，给被告造成了损失，被告都没有向原告主张。经审理查明，2019年11月1日，原告徐涛（承租方、乙方）与被告陈亚青（出租方、甲方）签订了锦悦珠宝场地租赁合同，合同约定乙方承租甲方位于锦悦珠宝二层锦悦珠宝场地面积约为70平方米的区域（该区域系甲方转租给乙方，且已经过出租人书面同意）从事服装、包袋经营活动。租赁期限自2019年11月15日至2020年11月15日止。合同第四条租金部分约定：2019年11月15日-2020年1月15日，计2个月，共计16800元；2020年1月16日-2020年4月16日，计3个月，共计25200元；2020年4月16日-2020年7月16日，计3个月，共计25200元；2020年7月16日-2020年10月16日，计3个月，共计25200元；2020年10月16日-2021年1月16日。计3个月，共计25200元。基本房租120/平方米，并于每月5号缴纳前月营业额的10%作为甲方租金收益补贴。租赁期一年内，甲方不得随意增加租赁费。租金方式如需调整，以后期双方协商沟通后为准。双方应于次月的前5个工作日完成上月对账，甲方可于乙方内部系统查询门店流水，乙方应予配合。双方对账完成后，在每月10号前，由乙方将相应分成租金支付至甲方指定账户。甲方不得擅自毁约或提前结束租约，否则3倍赔偿乙方为本场地购置的设备、措施及各种开销。租期满后，甲方保证同等条件下乙方优先享有本场地的承租权。乙方若在规定时间前未能交清本期租赁费用，甲方有权终止合同。乙方支付给甲方的租金未包括物业管理费、水费、电费等费用，水电、物业等公共费用乙方承担总费用的1/3，其余由甲方自行承担。合同第五条约定甲方应按约定为乙方提供场地（二楼承租范围、楼梯及侧面橱窗）及相关配套设施和经营条件，保障乙方正常经营。第六条乙方权利义务部分约定乙方应在装修前将装修方案递交甲方审核，在甲方审核同意前乙方不得开始施工，不可对现由装修产生较大破坏，并承诺在承租期结束后恢复原状，否则甲方有权立即解除合同。如甲方或物业、业主认为装修方案不符合要求的，乙方应予以改正。第七条合同的解除部分约定，租赁期内，甲方或乙方因自身原因需提前解除合同的，应提前30日书面通知对方，经协商一致后办理解除租赁手续。如乙方未与甲方书面协商而单方解除合同的，乙方已付租金不予退还，且甲方有权没收乙方已缴纳的履约保证金和其他费用。同日，原告向被告转款16800元，被告向原告出具收据，载明：今收到徐涛一期房屋租金16800元。庭审中，原告称其从涉案房屋搬离是因为被告给原告承诺围挡11月拆除一半，12月底拆除完毕，围挡导致客人无法进店，但原告2019年11月15日再询问被告时，被告称2020年7月围挡才可以拆除。被告对此予以认可，但提交四份道路许可证，证明市政围挡是政府行为，是不可抗力，被告没有办法拒绝或者解决围挡问题。原告对道路许可证的真实性认可，但对证明目的不认可，认为市政围挡不是这件事的理由，原告租房的时候是被告给原告承诺市政围挡12月底全部拆除。被告提交的2019年1月11日的挖掘、占用城市道路许可证显示，地点为XX路、XX路，时间自2019年1月11日起至2019年10月20日止。2019年11月19日的挖掘、占用城市道路许可证显示，地点为XX路、XX路，时间自2019年11月19日起至2020年6月30日止。庭审中，被告称市政人员告知其2019年11月15日围挡会缩减，2019年12月31日会拆除围挡，而且围挡上也有明文标注，被告只是转述给原告。另，原被告均认可原告于2019年12月15日搬离涉案房屋。以上事实，有锦悦珠宝场地租赁合同、收据、挖掘、占用城市道路许可证等证据以及当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告与被告签订的《锦悦珠宝场地租赁合同》是双方的真实意思表示，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。关于原被告签订的《锦悦珠宝场地租赁合同》，被告已于2019年12月15日搬离涉案房屋，原被告签订的租赁合同已经实际解除。根据合同约定，解除合同需双方协商一致，原告未与被告书面协商而单方解除合同的，原告已付租金不予退还，且被告有权没收原告已缴纳的履约保证金和其他费用。本案中，原告未提交证据证明其已就解除合同与被告进行书面协商。但考虑到原告在租赁涉案房屋时，XX路、XX路的道路处于围挡状态，且根据被告提交的挖掘、占用城市道路许可证显示，占用城市道路时间为2019年1月11日至2019年10月20日止。原被告均无法预见道路围挡时间的延长，故对原告诉请的要求被告退还已缴纳的房租，结合原被告双方的责任，本院酌情认定为被告向原告退还房屋租金2800元。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告陈亚青于本判决生效之日起十日内退还原告徐涛房屋租金2800元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告徐涛的其余诉讼请求。本案案件受理费50元，由被告承担15元，由原告承担35元，因原告已预交，故被告应在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员     卢      帆 二〇二一 年 六 月  八  日 书  记  员     王  雪  冰   打印：相丽华        校对：王婉柔      2021年  月  日送达1