山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）晋08民终847号 上诉人（原审被告）:习飞飞，男，1986年3月5日出生，汉族，住山西省垣曲县。 委托诉讼代理人：姚江红，山西五龙律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张明霞，女，1963年12月3日出生，汉族，住山西省垣曲县。 委托诉讼代理人：屈正凯，垣曲县新城镇法律服务所法律工作者。 上诉人习飞飞因与被上诉人张明霞租赁合同纠纷一案，不服山西省垣曲县人民法院（2020）晋0827民初917号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 习飞飞上诉请求：一、撤销垣曲县人民法院（2020）晋0827民初917号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审对租金交纳数额认定错误，证据不足导致判决必然错误。（一）、一审法院认定被上诉人自书的收条有部分系上诉人转账记录总和后的数字，没有任何的事实依据（附习飞飞转账记录与张明霞所记录收条的差异表）。从表中可以看出，被上诉人自认的2013年至2016年间的租金在2017年7月21日全部结清。但2016年11月6日，上诉人转账的1万元，被上诉人是没有记录，也没有计入房租的，该事实一审已查明认定。被上诉人对上诉人转账的部分租金没有记录，也有一部分上诉人没有转账记录，但实际以现金方式支付过了，被上诉人予以记录。且原告收条也没有注明是现金还是转账方式付的租金。可见，被上诉人记载的事实与上诉人交租金的事实并非完全吻合。一审法院认定“原告提供的收条，有些记录是多次付款后累计记录的”毫无根据，完全是审判人员的主观臆断。上诉人认为，被上诉人自认的事实应依法认定，上诉人提供的转账记录也应作为证据予以认定，在没有相反证据证实上诉人转账与被上诉人自认事实有重叠的情况下，武断作出“收条是多次付款后累计记录的”违背证据认定规则，不符合法律规定。（二）一审认定的2018年-2020年房租数额与事实不符。2017年10月中旬，上诉人因与他人合伙，准备改变经营方向，并且商量由“上诉人的合伙人支付房租”，合伙人认为房租过高要求降低租金或者另寻其他房屋。上诉人遂同妻子带着礼物到被上诉人家中商议可否减少一些房租。被上诉人同意将房租降至6万元后，上诉人及合伙人才商定继续承租被上诉人的房屋。经被上诉人同意后，上诉人的合伙人才在17年10月底斥资对该房屋进行装修。2019年-2020年房东自认的6万元房租也可以印证该事实。一审认定2017年-2019年每年房租为7.5万元与事实不符。（三）上诉人已足额缴纳房租，被上诉人提出17万元欠缴房租与事实不符。上诉人接手该商场后，通过转账与现金支付的方式向被上诉人足额缴纳了房租，若以被上诉人所说的“2017年-2019年”未缴纳房租达10多万元，依据常理与交易习惯，被上诉人不可能同意降低2019年-2020年的房租，也不会同意上诉人续租，更不会认定2019年上诉人所缴纳的6万元是2019-2020年的房租。二、上诉人不应将所租赁房屋恢复原状。上诉人在租赁房屋期间，由于所租赁房屋过于破旧，故对该房屋进行装修，装修约花费5万元，上诉人对房屋的装修优于房屋原装修，且满足房屋继续使用需求。恢复原状会对被上诉人房屋造成再次破坏，给双方造成更多不必要的损失，不符合民事活动的公平原则，也不符合常理，望二审法院予以驳回。 张明霞辩称，一、一审判决查明的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。（一）上诉人所列出的所谓差异表恰恰否定了上诉人的主张，却证实了答辩人所出具的收据是客观的、真实的、完整的。该表中自2013年4月3日起第一笔交（收）款起到2016年8月6日第16笔交（收）款共计16笔19.5万元，是在上诉人没有提供出任何证据的情况下，由答辩人所提供的收款收据。所谓2016年11月5日答辩人出具收条一万元，实际是时间上的不一致。事实上11月5日上诉人并无现金交付，按习惯也不可能连续交付。由于收据是收到转款后打的，时间误写到了提前的一天时间。从2017年1月25日以后的转账付款，答辩人往往是对几次转账合在一起打的收据。比如2017年4月16日、2017年5月31日和2017年7月21日三次各转来0.5万元，在最后7月21日给出具了以上三次共计1.5万元的收据，在这个时间点上恰好结清了2013年4月30日至2016年4月30日三年的租金，在收据上作批注，此后收取的是2016年4月30日以后拖欠的租金。再如，2017年12月6日，上诉人转来1万元，答辩人出具了2万元收据，其中包括有一万元现金，事实证明答辩人的收据是实事求是的。凡是答辩人对上诉人几次转账打一个收据的，都是分文不差的。凡是上诉人没有转账付款，答辩人也出具了收据的是现金交付的，因原租房协议约定，租金每年一次性交清，或每年2月份交清，在履行中，上诉人总是拖延。在答辩人督促挤压下才断断续续续交的，由此形成了催一段时间打一次收据的事实。但收据与交来的租金是完全吻合的，并非上诉人说的是法官的“主观臆断”。（二）“上诉人遂同妻子带着礼物至被上诉人家中商议可否减少一些房租，被上诉人同意将房租将至6万元”是2019年6月份前后的事，并非2017年。2019年6月份上诉人找答辩人要求降低房租，答辩人附条件同意，年租金6万元是要求上诉人一次性交清的，这一点有2019年7月3日交了3万元后，上诉人于8月22日转账1万元，8月23日转账一万元，9月29日转账一万元，答辩人为他出具的三万元收据可以印证，两个三万元是2019年以后的租金，而非2017年的租金。2017年到2019年期限间上诉人应交租金每年仍为7.5万元。（三）上诉人云“已足额缴纳租金”，没有证据，理据不足，答辩人要求补交欠付租金11.5万元，理据充足。至于上诉人所说的“2017年至2019年未缴纳房租达10多万元，答辩人不可能降低2019年至2020年的房租，也不可能同意续租”的推理不能成立。对于上诉人这样不讲诚信守约的人，拖欠租金又占用着房屋不腾，答辩人只能妥协谦让。二、“上诉人不应将租赁房屋恢复原状”的说法是荒谬的，是对法律的挑衅。租房合同中明确约定：“合同期满后，乙方将租赁房屋恢复原样交给甲方”。2020年7月上诉人让他人将房门钥匙转交给答辩人不再租用，所租房内满地胶粘痕迹，房门被卸掉，三个防盗六钥匙没交回来，且将原来办公室改建成了洗澡浴室，改变了房屋用途，需恢复。对此，依法依规，依情依理，上诉人都应清理胶迹，交回防盗六钥匙，将洗浴室恢复成办公室。基此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 张明霞向一审法院起诉称：1.请求依法解除原、被告的租赁合同；2.判令被告将腾出的房屋恢复原状，并支付所欠房租费17万元；3.被告承担本案诉讼费用。在诉讼过程中，原告将第二项诉讼请求变更为：请求判令被告将腾出房屋恢复原状，并补交房租费11.5万元。事实与理由：2013年4月3日，原告将自家所有的武装部综合楼三楼商城出租给被告经营使用，租期三年，年租金8.5万元。被告支付了2013年租赁费后，原、被告口头协商年租金降低了1万元，被告在第二年和第三年分别各交了7.5万元。2016年4月30日合同到期后，双方口头约定按原协议继续履行，未签订书面合同，被告继续在该商场经营，被告陆陆续续交了15.5万元的租金，截止2020年7月下旬，被告不再租赁，让他人转手交回一把大门钥匙。原告进房察看，满地是胶痕，房门被卸掉，三个防盗门上的钥匙全没交回，且将原办公室改造为洗澡间也未恢复，至今被告未实际履行交房义务。截止2020年8月31日仍欠有两年零四个月的租赁费17万元未交。按照合同第二条第4项约定“被告必须按约定时间缴纳租金，若不能按时缴纳租金，原告有权终止合同。”第三条第4款“合同期满后，被告将租赁房恢复原样交给原告”。现原告有权依约收回房屋，补交所欠租金。特提起诉讼，请求法院支持原告诉求。 一审法院认定事实：2013年4月3日，原、被告签订《房屋租赁协议》，将武装部综合楼三楼商城出租给被告经营使用，租期三年，年租金8.5万元。协议第二条第4项约定被告必须按约定时间缴纳租金，若不能按时缴纳租金，原告有权终止合同。第三条第4款约定合同期满后，被告将租赁房恢复原样交给原告。协议签订后，被告支付了2013年-2014年租赁费8.5万元，后原、被告口头协商年租金降低1万元，2014年5月-2016年4月被告按年租金7.5万元支付租赁费。2016年4月30日合同到期后，双方口头约定继续履行，未签订书面协议，被告继续在该商场经营。2013年4月-2016年4月租赁费已付清，2016年5月-2020年4月的租金被告陆续支付16.5万元，其中通过转账方式支付14.8万元。2020年7月下旬，被告不再租赁，将房屋钥匙通过他人转交给原告。房屋地面胶痕未清理，房门被卸掉，原办公室改造为洗澡间未恢复。 一审法院认为，原、被告双方签订《房屋租赁协议》后，均应按照协议内容履行。合同到期后，双方虽未再次签订书面协议，但口头约定仍按原协议内容继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不确定期。”规定，双方之间的租赁协议继续有效，但租赁期为不确定期，原告起诉时，被告已将租赁房屋钥匙交付给原告，应视为双方之间的租赁协议已经解除。被告辩称，合同到期后，双方约定年租金变更为6万元，且已全部付清，原告予以否认，根据原告提供的自己书写的《收条》中可以证实2019年-2020年度的年租金为6万元，根据双方约定租赁费总计52万元。被告虽辩称租赁费已全部付清，但其提供的证据不足以证实年租金变更为6万元且已全部付清的事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告应承担举证不利的后果。原告虽自认收取被告2016年5月-2020年4月的租金15.5万元，但被告提供的转账记录中2016年11月6日向原告转账1万元，原告的《收条》中并无此笔记录，在被告还应支付的租赁费中予以扣除。关于被告辩称其余转账记录原告提供的收条中记录不全，应予以扣除的意见，根据双方提供的证据可以看出，原告提供的收条并非是被告每次付款都记录的，有些记录是多次付款后累计记录的，被告虽辩称有一部分是支付现金，但其并未提供支付现金的证据，且被告承认原告有给其出具过收条，但其未能提供该收条，根据双方提供的现有证据不足以证实被告的辩解意见，故对被告的该辩解意见本院不予采纳。在庭审中原告将诉讼请求并更为11.5万元，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条的规定，被告应再支付原告租赁费10.5万元。关于原告主张被告将租赁房屋恢复原状的诉讼请求，根据双方协议第三条第4款“合同期满后，被告将租赁房恢复原样交给原告”的约定，对原告的请求，本院予以支持。遂判决：一、被告习飞飞于本判决生效之日起十日内支付原告张明霞租赁费10.5万元；二、被告习飞飞于本判决生效之日起十日内将所租赁房屋恢复原状；三、驳回原告张明霞的其他诉讼请求。 本院审理过程中，双方均未提交新证据，查明的事实与一审一致。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，上诉人习飞飞主张一审认定的已支付租金的数额错误，声称租金已支付完毕。根据查明的事实，双方之间就租赁事宜签订有书面协议，协议中对年租金额进行了明确约定，期间对租金进行过变更、包括合同到期后因双方的合意继续履行的事实，被上诉人均予认可。根据双方的合同履行期限和双方约定（包括合意变更后的年租金数额）很容易计算出履行期内全部的租金总额，是否支付完毕，应该由上诉人习飞飞予以举证证明。一审法院根据双方提供的转账记录和收据，确认上诉人习飞飞仍欠付租金10.5万元，依据充分。现上诉人仅依据自己单方的陈述及推定的理由主张已支付完毕，却提供不出相应证据，故其主张理据不足，本院难以采信；至于其提出的不应对租赁房屋恢复原状的理由，违反双方约定的合同义务，没有法律依据，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求理据不足，不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2400元，由上诉人习飞飞负担。 本判决为终审判决。 审判长  王玉林 审判员  高军武 审判员  张 杰 二〇二一年六月二十四日 书记员  介 宁