福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)闽06民终1251号上诉人（原审原告）：姜福军，男，1958年11月5日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市滴道区。委托诉讼代理人：林仕耀，福建旭恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漳州凯城房地产有限公司，住所地龙海市港尾镇汤头村凯城花园13幢1号，统一社会信用代码91350681553214332F。法定代表人：黄溪木，执行董事。委托诉讼代理人：江建农，福建闽隆律师事务所律师。上诉人姜福军因与被上诉人漳州凯城房地产有限公司（以下简称“凯城公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2020）闽0681民初5654号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，经阅卷，调查、询问当事人，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。姜福军上诉请求：撤销一审判决，改判支持姜福军一审的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审法院在事实方面认定存在多处错误与不清。1、凯城公司至今未将案涉房产交付上诉人,一审法院认定案涉房产的实际交房时间为2018年3月31日属于事实认定错误。2、一审法院在判决书第4页第8行中认定“虽然原、被告并未按照合同约定进行房屋交接且讼争房产届时未经竣工验收合格，尚不具备交付条件……”，属于认定事实错误，且避重就轻，存在遗漏。另外，一审法院在判决书第4页中“原告以被告将原本规划设计为一层的案涉房产变更为两层进行交付为由要求解除双方签订的合同…”的认定存在事实认错误与遗漏。3、一审法院在一审判决书第4页第6行中认定合同约定案涉房产的交付时间为2018年3月31日属于事实认定错误。根据补偿协议，交房时间应为2018年6月30日。二、一审法院存在适用法律错误的情形。1、一审法院的在举证责任分配上存在本末倒置的情况属于法律适用错误。2、一审法院引用《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条的规定属于适用法律错误。凯城公司答辩称：一.上诉人认为：一审法院在事实方面认定存在多处错误与不清的理由不能成立。1、上诉人认为：被上诉人至今未将案涉房产交付上诉人,一审法院认定案涉房产的实际交房时间为2018年3月31日属于事实认定错误。上诉人此理由不能成立。2018年3月31日上诉人与漳州凯城健身服务有限公司签订《租赁协议》租赁的标的就是本讼争的商品房凯城花园二幢804号房,期限为5年,租赁时间从2018年4月1日至2023年3月31日止,2018年4月1日至2019年3月31日月租金为800元正,第二年起租金在上一年租金基础上递增200元每个月,租金按月计租等等，一审上诉人确认:漳州凯城健身服务有限公司已支付租金从2010年4月1日至2020年6月30日。上诉人实际已经从2018年3月31日行使对案涉房产的管理、使用和收益至2020年6月30日,一审认定实际交房并无不当。2、上诉人认为：一审法院在判决书第4页第8行中认定“虽然原、被告并未按照合同约定进行房屋交接且讼争房产届时未经竣工验收合格，尚不具备交付条件……”，属于认定事实错误，且避重就轻，存在遗漏。上诉人的理由不能成立。如前所述：《租赁协议》签订、租金收取，足以反映上诉人已实际管理、使用讼争的房产。在此基础上，一审法院不支持上诉人的逾期交房的违约金符合法律逻辑。上诉人认为：一审法院在判决书第4页中“原告以被告将原本规划设计为一层的案涉房产变更为两层进行交付为由要求解除双方签订的合同…”的认定存在事实认错误与遗漏。上诉人的此理由同样不能成立。上诉人解除理由一行使解除权依法已丧失,理由二同样缺乏依据。3、上诉人认为：一审法院在一审判决书第4页第6行中认定合同约定案涉房产的交付时间为2018年3月31日属于事实认定错误。上诉人的理由同样不能成立。《商品房销售合同》补充协议附件十一的第十五条约定：“1、出卖人应当2018年3月31日前,将符合以下约定条件的商品房交付买受人使用。”……买受人同意给出卖人三个月的交房宽展期。上诉人所称的交房时间为2018年6月30日实际上是对宽展期的理解错误。二.上诉人认为：一审法院存在适用法律错误的情形。上诉人的此理由不能成立。1.上诉人认为:一审法院的在举证责任分配上存在本末倒置的情况属于法律适用错误。理由不能成立。本案讼争的房产已经政府主管机关竣工验收，上诉人以案涉房产的施工图纸论证案涉房产的两层是答辩人所为,缺乏法律根据和证据的证明力。上诉人有义务承担相应的举证责任。2.上诉人认为:一审法院引用《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条的规定属于适用法律错误。上诉人的理由同样不能成立。《中华人民共和国民法典》第四百十五条规定的是合同依法成立的法律效力。第五百零九条规定是当事人应当按照约定全面履行自己的义务。与《中华人民共和国合同法》第八条合同的法津拘束力,第六十条合同履行的原则,内容一致,在本实并没有加重上诉人的责任。三.上诉人依法、依合同约定已丧失本案的合同解除权,其起诉请求缺乏法律基础和合同基础。1、合同基础双方无异议的《商的房买卖合同》附件十一补充协议第三十三条约定:买受人(上诉人)根据购房合同约定提出退房或解约要求,应在退房或解约事由发生之日起30日内或经出卖人催告之日起15日内以书面方式向出卖人提出,逾期丧失退房或解约的权利。退一步而言,以最大宽限而言;依合同约定,最终交房宽展期届满是2018年6月30月,解除权的行使期限是2018年7月30日，上诉人于2020年10月30日才向人民法院起诉解除,逾期不言而喻。2、法律基础：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同案件司法解释的理解与适用》第十五条第二款:法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使,解除权消灭。综上所述，上诉人的上诉请求和理由不能成立,原审原判认定事实清楚,适用法律正确应予维持。姜福军向一审法院起诉请求：判令立即解除原、被告双方于2017年3月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为350681010001032017001715，含补充协议及其他相关附件）；判令被告立即向原告返还购房款人民币598565元及资金占用利息100816.68元（利息自支付购房款之日起，暂计算至2020年10月28日，后期应计算至实际付款日）；判令被告向原告支付逾期交房违约金5985.65元；判令被告立即向原告返还购房契税人民币17957元；判令被告立即向原告返还购房公共维修金人民币2781元。一审法院认定事实：2017年3月7日，原、被告签订合同编号为350681010001032017001715号的《商品房买卖合同》（预售）及合同补充协议，约定原告向被告购买位于龙海市××镇××路××号××花园××幢××号房产，建筑面积为46.34平方米，层高5米，总价款598565元。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条约定，出卖人应当在2018年3月31日前向买受人房交付该商品房。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款598565元。2017年3月9日，原告向被告缴纳公维金2781元、契税17957元。2018年3月31日原告与案外人漳州凯城健身服务有限公司签订《租赁协议》，租赁期限5年，从2018年4月1日至2023年3月31日止，案外人漳州凯城健身服务有限公司已按约支付租金。2018年5月21日，涉案工程通过竣工验收。2018年7月25日，涉案房产取得房屋测绘报告。2019年5月22日，龙海市住房和城乡建设局准予涉案工程办理工程竣工验收备案。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同依法有效，对双方当事人均具有约束力。双方当事人应当遵循诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已履行付款义务，被告应承担交房义务。根据合同约定被告应当在2018年3月31日前将符合约定条件的商品房交付原告使用。原告于2018年3月31日将涉案房产租赁给第三人，并收取了相应租金。虽然原、被告并未按合同约定进行房屋交接且讼争房产届时尚未经竣工验收合格，尚不具备交付使用条件，但因原告已实际占有收益涉案房产，自其出租之日起已不存在逾期交接房屋的损失，故原告诉求被告支付逾期交房违约金于法无据，本院不予支持。原告以被告将原本规划设计为一层的案涉房产变更为两层进行交付为由要求解除双方签订的合同，但原告并未提供证据证明涉案房产的违法变更系被告行为，故对于原告主张解除合同的诉求不予支持。原告的其他诉讼请求均以双方签订的《商品房买卖合同》解除为前提，故原告的其他诉讼请求本院均不予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告姜福军的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。姜福军向二审提交新的证据：《租赁协议》一份，证明是开发商强制我方出租，找到的指定第三方也是开发商安排的，租金我方也是被动接收的。凯城公司质证认为：该证据之前便已形成，不属于新证据。该协议看不出任何开发商强制上诉人出租的事实。本院认为，一审庭审中，凯城公司已提交过该证据并经过质证，二审不予重复质证认证。双方对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》补充协议附件十一的第十五条约定：1、出卖人应当2018年3月31日前,将符合以下约定条件的商品房交付买受人使用：如出卖人未能在上述期限内达到上述交付条件，买受人同意给予出卖人三个月的交房宽展期。该约定应理解为交房时间2018年3月31日前，但可以顺延至2018年6月31日前,一审认定案涉房产的交付时间为2018年3月31日并无不当。根据案涉《商品房买卖合同》约定，凯城公司应于2018年3月31日前向姜福军交付商品房，但在合同约定交房期限届满之日即2018年3月31日，姜福军与漳州凯城健身服务有限公司签订《租赁协议》，约定漳州凯城健身服务有限公司以租赁的形式向姜福军支付租金，该约定表明姜福军对案涉房屋已经有一种间接占有的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。可见，在当事人之间不存在另有约定的情况下，房屋转移占有是认定交付使用的标志，应视为案涉房屋已交付使用。姜福军抗辩系开发商强制其出租的理由缺乏依据，其上诉主张凯城公司至今未将案涉房产交付的理由与客观事实不符，不予采纳。关于凯城公司将原本规划设计为一层的案涉房产变更为两层进行交付，是否构成根本违约问题。据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议附件十一的第十八条约定：“该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热采暖方式发生变更，但不影响该商品房质量或者使用功能情形的，出卖人无须另行通知买受人或者征得买受人同意。买受人同意不以规划变更向出卖人主张任何赔偿责任或者要求解除合同。”因此，即使案涉房屋的夹层系凯城公司所建，也不构成根本违约，姜福军主张要求解除合同与合同约定不符，该理由不能成，不予采纳。另，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定，一审法院适用《中华人民共和国民法典》适用法律错误，但处理结果并无不当，二审予以纠正后维持原判。综上，姜福军的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11051元，由姜福军负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐志忠审 判 员 李 凌审 判 员 黄 兴二〇二一年六月七日法官助理 徐明水书 记 员 卢 杰