北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初9288号原告（反诉被告）：连家船，男，1975年9月20日出生，汉族，山东省菏泽市牡丹区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：舒东，北京市众天律师事务所律师。被告（反诉原告）：耿占彪，男，1961年10月24日出生，满族，河北省承德市丰宁满族自治县村民，住河北省承德市丰宁满族自治县，身份号码×××。委托诉讼代理人：李建秀，北京陆源律师事务所律师。原告（反诉被告）连家船与被告（反诉原告）耿占彪土地承包经营权转包合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王琼希独任审理，分别于2020年12月14日、2021年6月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）连家船及其委托诉讼代理人舒东，被告（反诉原告）耿占彪之委托诉讼代理人李建秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）连家船向本院提出诉讼请求：1.判令耿占彪承担连家船在转租土地上所建6255平米建筑物被强制拆除经济损失的60%，计1806909元；2.判令耿占彪将收取第三方租金的60%支付给连家船，计450000元；3.判令耿占彪承担本案诉讼费用。事实和理由：一、耿占彪没有履行合同约定的相关义务，导致连家船在转租土地上投资建设的建筑物被认定为违章建筑，并被依法强制拆除。2001年7月1日，耿占彪与顺义区马坡镇衙门村经济合作社（以下简称衙门合作社）签订了一份承包（租赁）合同书，承包该村养牛场，承包期限30年，其中养牛场占地12.9亩，每亩地年承包费300元，另47亩用地，每亩年承包费200元，承包费按年交纳，衙门合作社许可耿占彪在承包项目内建房、建圈、围墙。2009年9月16日，连家船以北京连同乐商贸中心（个体工商户，2020年5月经核准注销，尚未清算）与耿占彪签订了土地租赁合同，将上述地块内的23亩土地（含牛棚）转包给连家船，租期为21年零9个月，每亩年租金3300元，分三期支付。合同第3条约定，耿占彪在一个月内将地上物清理干净，并通电、通水、通路、具备乙方施工条件，在施工过程中与规划、政府、当地百姓的协调及办理所需的各项建安手续等一切事物，全由甲方（耿占彪）办理、处理、确保乙方顺利建房，如因上述情况导致停工或所建设（设）施定性为违建，给乙方造成的损失由甲方承担。上述合同签订后，连家船按约定付清了第一期租赁费，并支付了第二期76.55%的租赁费和原地上物清理拆除费8万元。2009年11月连家船在转租土地上开工建设，实际投入301.1515万元，建成5个大库（棚）和办公管理用房及附属设施，建筑物面积合计6255平方米。但耿占彪没有如约履行其负责协调及办理所需的各项建安手续的义务。2010年5月18日，马坡镇人民政府向耿占彪发出了责令停工通知书，责令其停建2万平方米的建筑（内含由连家船投资建设的6255平方米），恢复原貌；2010年5月25日，马坡镇人民政府又向耿占彪发出了限期拆除通知书，责令其拆除12258平方米的建筑（内含连家船投资建设的6255平方米）。2011年11月11日，马坡镇人民政府向连家船发出了责令停工通知书，并于11月14日、11月18日分别向连家船发出了3份限期拆除通知书，致使连家船在转租土地上的后续施工被迫停工，已建成的建筑设施也无法正常使用，并于2018年6月被政府有关部门强制予以拆除。对此，连家船认为双方当事人均有过错，但耿占彪应承担主要过错责任，应承担强制拆除损失中的60%，即1806909元。二、耿占彪将已转租给连家船的上述土地及由连家船投资建设的棚库转租给第三方，收取租金，损害了连家船的合法权益。2016年6月至2018年6月，耿占彪暗自将上述已转租给连家船的土地及由连家船投资的5个棚库转租给北京申通快递服务有限公司（以下简称申通公司），每年收取租金500000元。连家船发现后与耿占彪进行交涉，耿占彪口头表示将收取的第三方的租金中的60%付给连家船，但没有实际履行。其后，连家船多次与其联系，耿占彪均避而不见。故诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）耿占彪答辩称，一、双方所签土地租赁合同是以耿占彪与衙门合作社签的承包租赁合同为基础，没有超出承包租赁合同的范围。土地租赁合同是连家船起草，耿占彪只是承诺允许其建房，对协助其办理建安手续及协调各方关系的约定耿占彪在签订合同时未充分理解，没有意料风险的发生。涉案标的物时土地和牛棚，耿占彪将标的物交连家船使用即完成合同义务，连家船应支付租金。关于合同中第三条第3款约定的在施工过程中与规划部门、政府、当地百姓的协商及办理所需的各项建安手续等一切事物，全由甲方办理、处理，确保乙方顺利建房，所发生的合理费用由甲方承担。如因上述情况导致停工或所建设施定性为违建，给乙方造成的损失由甲方承担，该条款违反我国物权法第128条、农村土地承包法第11条，未经依法批准不得将承包地用于非农建设的强制性规定，属于无效条款。因为我国对建房实行审批制，只有先经过批准方可动工建设，该条约定建设过程中办理建安手续等显然与法相悖，故该条款无效。对该无效条款，作为合同的制定者及工程的自主施工者，连家船应承担全部责任。二、土地租赁合同第三条第4款约定，连家船必须在2010年10月底以前将所有建筑物施工完毕，10月以后如再有建筑施工，甲方（耿占彪）不负责办理手续或处理相关事务。本案中，2010年10月底之前连家船已建成何种建筑物事实不清，在马坡镇政府建设科于2010年5月18日第一次责令停工后连家船并没有停工，而是主动站出来表示可以协调，通过行贿的方式使违建不被拆除，从而向耿占彪索要贿赂款，并为耿占彪打下收条。2011年因连家船继续建设再次被政府责令停工，连家船才于2011年11月停止建设，此时工程并未完工。停工后，连家船于2011年12月至2012年5月在转包的地块上养50头羊。也就是说，连家船是否进行建房活动与转包合同的履行没有必然联系，其转包地块后进行养殖没有任何困难。耿占彪转包的标的物是土地及牛棚的使用权而不是建房的许可权，连家船在被有关部门责令停工后继续进行建设属扩大损失，责任应自行承担。三、耿占彪将连家船所建棚库租赁给物流公司之前曾对棚库进行了改造，院内打了7300平方米混凝土地面，修了门前道路，花了160余万元。连家船为此找过耿占彪想分一部分钱，但因双方在土地租赁合同第三条第5款中约定甲方负责协调修门前道路，费用由乙方承担，故耿占彪提出租金尚不足以支付修路、打地面及装修等支出，为此并没有答应分给连家船租赁费。被告（反诉原告）耿占彪向本院提出反诉请求：解除连家船与耿占彪于2009年9月16日签订的土地租赁合同。事实和理由：2001年7月1日，耿占彪与衙门村合作社签订了一份承包（租赁）合同书，合同主要内容为承包项目为养牛场，承包期限从2001年7月1日起共计30年，衙门村合作社提供耿占彪养牛场占地面积12.9亩，每亩承包费300元，提供耿占彪土地47.52亩，每亩承包费200元，供养牛使用，每年7月1日交当年承包费，一次交清，衙门村合作社允许耿占彪承包项目内建房、建圈、围墙，合同期满后耿占彪投入建筑物及财产归衙门村合作社所有。2009年9月16日，耿占彪与连家船针对上述合同涉及的部分土地签订了一份土地租赁合同，上述合同为该合同附件。合同主要内容为，耿占彪将衙门村村南养牛场60.3亩内的23亩土地含牛棚租赁给连家船使用，租赁期限自2009年10月1日起至2031年6月30日止，共21年零9个月，租金及付款方式为每亩地每年3300元，土地租金共计1645875元，租赁费三年内分三次付清，每次分别按租赁费总额的1/3数额付款，分别为第一期2010年2月13日前付清548625元（定金可抵顶租赁费），第二期于2011年10月底前付548625元，第三期2012年10月底前将尾款548625元租赁费全部付清。如连家船不履行合约，耿占彪有权随时终止合同，造成的损失由违约方承担。合同签订后，连家船向耿占彪交付定金12万元。2009年10月20日，双方签订补充协议，主要内容为：因合同所签土地面积有误，现耿占彪将租给连家船的土地地界西侧、东西马路南侧三角地补给连家船使用，大坑由连家船填平，费用由连家船承担，其他事项及使用年限与土地租赁合同相同。补充协议签订后，连家船开始在涉案土地上建造建筑物。2010年5月18日，马坡镇政府村镇建设科向耿占彪下发（2010）第61号责令停工通知书，责令停工、恢复原地貌，该份通知涉及连家船所建建筑物。连家船表示他能疏通关系继续建，从租金里扣了5万元，2010年12月3日耿占彪所打的收条中实际没收到钱。另外，2010年12月6日耿占彪向连家船支付52661元，连家船出具了收条，记载此款是2010年查违建、强拆房屋的咨询、沟通费用，此款不用返还。之后连家船继续在涉案土地上进行建设。2011年11月马坡镇政府责令其停工并拆除违建，连家船在工程未完工的情况下停止建设。2011年12月至2012年5月连家船在转包土地上养了50只羊。因连家船拖欠第二期土地租金，耿占彪将其诉至法院，连家船提出反诉要求耿占彪赔偿其经济损失等。对于合同效力问题，法院未予确认，认为双方所签土地租赁合同是双方当事人真实意思表示，双方均应不违反相关法律法规的情况下遵照合同条款执行。另认为连家船所建建筑已经有关部门认定为违法建筑，且有关部门已明确不能办理建设许可手续，故驳回了双方的诉求。2018年5、6月份马坡镇政府组织强拆将涉案土地上的全部建筑物予以拆除。耿占彪认为，农村集体土地的承包经营权由村委会或村经济合作社作为发包人进行发包，耿占彪受村经济合作社邀请来此地承包经营养牛场，与村经济合作社签订合同之前，涉案地块就是养牛场，发包方经济合作社也在合同中明确允许耿占彪建房、建圈、围墙，耿占彪据此与连家船签订土地租赁合同未超出发包人承诺的范围，主观上不存在过错；耿占彪与连家船约定租赁的标的物是土地及牛棚，在合同未解除的情况下，租赁物如何使用和经营是转包人的自主权利，转包人连家船应支付租赁费，现连家船仅支付918625元租赁费，其余拒绝支付。双方在合同第三条第1款中明确约定了租赁费的给付方式并明确如连家船不履行合约，连家船有权随时终止合同，所造成的损失由违约方承担。至于连家船以耿占彪没有依法为其办理建设许可证造成其所建设施被定为违建而被强拆，从而将责任推给耿占彪的理由不成立，因为根据我国物权法及农村土地承包法的相关规定，未经依法批准不得将承包地用于非农建设，也就是说在取得审批前，连家船即自主进行的施工行为是错误的，其应自行承担相关法律责任及经济损失。根据我国农村土地承包法第36条之规定，承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。第三人马坡镇衙门村经济合作社为发包人在反诉人与被反诉人签订合同之初对该合同进行了备案，在反诉解除出租（转包）合同时亦应作为无三参与诉讼。综上所述，连家船拒绝给付租金的行为已违反了与耿占彪所签合同第三条第1款之规定，耿占彪据此条此款与其解除合同从其约定。另连家船以其个体工商户的名义与耿占彪签订土地租赁合同，根据其经营范围（零售建材、金属材料、五金交电），在目前涉案地块被夷为平地的情况下，其经营目的无法实现，已达到合同法定解除条件。据此，依照法律的相关规定提起诉讼，请依法裁判。原告（反诉被告）连家船答辩称，1.耿占彪违约在先，连家船拒付后期租金于法有据。2001年7月1日，耿占彪与衙门村合作社签订承包（租赁）合同书，承包该村养牛场，承包期限30年，其中养牛场占地12.9亩，每亩地年承包费300元，另47亩用地，每亩年承包费200元，承包费按年交纳，衙门合作社许可耿占彪在承包项目内建房、建圈、围墙。2009年9月16日，连家船与耿占彪签订了土地租赁合同，将包含衙门村村南养牛场内的23亩土地（含牛棚）转包给连家船，租期为21年零9个月，每亩年租金3300元，分三期支付。合同第3条约定，耿占彪在一个月内将地上物清理干净，并通电、通水、通路、具备乙方施工条件，在施工过程中与规划、政府、当地百姓的协调及办理所需的各项建安手续等一切事物，全有甲方（耿占彪）办理、处理、确保乙方顺利建房，如因上述情况导致停工或所建设（设）施定性为违建，给乙方造成的损失由甲方承担。连家船签约后按合同约定付清了第一期租赁费，并支付了第二期76.55%的租赁费和原地上物清理拆除费8万元。2009年10月连家船按合同约定在转租土地上开工建设，实际投入301.1515万元，建成5个牛棚和办公管理用房及附属设施（钢混和彩钢结构），建筑物面积合计6255平方米。但耿占彪没有如约办理相关的建安手续，导致上述连家船投资建设的建筑物被马坡镇人民政府认定为违法建设，并责令停工和限期拆除。鉴于耿占彪根本违约且违约在先，连家船有权拒绝其相应的履行要求。法院在生效判决中认定：耿占彪未按合同约定办理建设许可手续，致使连家船建设后所建设施被认定为违法建设，对此，耿占彪应负主要过错责任，并驳回了耿占彪要求连家船支付后期租金的诉讼请求。2.耿占彪的反诉请求显失公平，应依法驳回。耿占彪在转租后已从连家船支付的租金中获得了巨大的收益。耿占彪以合计17.67万元的租金对价从村委会承租涉案23亩土地的30年使用权后再以每亩每年3300元的金额转包给连家船，期限21年，合计转包租金总额164万余元，扣除连家船合法拒付的后期租金，耿占彪已经实际支付租金91.8625万元，耿占彪已从中获利74.19万元，获利达到5.19倍之多。耿占彪利用连家船投资建设的棚库转租给快递公司，又从中获利数十万元。涉案地块已经被政府规划确定为绿化用地，承租涉案土地的使用者将获得数十万元的补偿费，耿占彪现在提出解除转包合同的目的，就是想企图独自获得该笔绿化征地补偿每亩2万元。而依据双方所签转包合同第7条的约定，如政府正常征用，占用乙方租赁的场地，按拆除条例，土地及地上物所有的补偿归属乙方。综上，耿占彪未履行合同约定的义务，对涉案棚库被政府认定为违建负有主要过错，且其违约行为已严重损害了连家船的合法权益。于此同时，耿占彪却从转包过程中获取了高额的回报和收益。耿占彪的反诉请求显失公平，明显缺乏事实依据和法律依据，将导致耿占彪单方获得多方面的巨大经济利益，而连家船的利益却严重受损的结果。故请求驳回耿占彪的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2001年7月1日，耿占彪与衙门合作社签订了一份承包（租赁）合同书。合同主要内容为：承包项目为养牛场；承包期限从2001年7月1日起共计30年；衙门合作社提供耿占彪养牛场占地面积12.9亩，每亩承包费300元。提供耿占彪土地47.52亩，每亩承包费200元，供养牛使用；每年7月1日交当年承包费，一次交清；经济合作社允许耿占彪承包项目内建房、建圈、围墙；合同期满后，耿占彪投入建筑物及财产归经济合作社所有。2009年9月16日，耿占彪与连家船针对上述合同涉及的部分土地签订了一份土地租赁合同，上述合同为该合同附件。合同主要内容为：耿占彪将衙门村村南养牛场（60.3亩）内的23亩土地含牛棚租赁给连家船使用；租赁期限自2009年10月1日起至2031年6月30日止，共21年零9个月；租金及付款方式为每亩地每年3300元，全部土地21年零9个月租金共计1645875元；租赁费三年内分3次付清，每次分别按租赁费总额的三分之一数额付款，分别为：第一期于2010年2月13日前付清548625元（定金可抵顶租赁费），第二期于2011年10月底前付548625元，第三期2012年10月底前将尾欠548625元租赁费全部付清。如连家船不履行合约，耿占彪有权随时终止合同，所造成的损失由违约方承担；连家船付耿占彪定金12万元；在1个月内，耿占彪将地上物清理干净，连家船一次性另付耿占彪拆除费8万元整，并通电、通水、通路，具备连家船施工条件，连家船施工材料进场，自行设计、施工，所有建筑物最高不超过8米。在施工过程中，与规划部门、政府、当地百性的协调及办理所需的各项建安手续等一切事务，全由耿占彪办理、处理，确保连家船顺利建房，所发生的合理相关费用由耿占彪承担。如因上述情况导致停工或所建设施定性为违建，给连家船造成的损失由耿占彪承担；连家船必须在2010年10月底以前，将所有建筑物施工完毕，10月份以后如再有建筑施工，耿占彪不负责办理手续或处理相关事务；耿占彪负责协调修门前道路，费用由连家船承担；在租赁期间，因土地、道路、水、电和地方政府、百姓而引起的相关事务，由耿占彪协调处理，耿占彪承诺房屋建成后，可办理连家船与村委会转租合同，费用由连家船承担；此合同不得因个人原因或任何理由随意解除，租赁期内因不可抗力，如政府正常征用、占用连家船租赁的场地，按拆除条例，土地及地上物所有的补偿归属连家船，耿占彪所收的租金不退还；连家船在租赁场地上计划经营项目必须依法办理营业执照，合法经营，依法纳税，不得损害国家利益及其他经营者的合法权益、生产假冒伪劣产品，并承担因违法经营造成的一切后果。经查，涉诉土地原大部分为基本农田，少部分为一般农地区；2011年时基本农田区域缩小，一般农地区区域扩大；2017年全部变更为一般农地区；2020年2月7日后为生态混合用地、林草保护区和水域保护用地。连家船称，连家船向耿占彪支付了8万元补偿款、第一期的租金548625元及第二期租金42万元。耿占彪称，连家船向耿占彪支付了8万元补偿款、第一期的租金548625元及第二期租金37万元。双方差异点在于2010年12月3日耿占彪出具的收条上载明的5万元。耿占彪称这5万元并未支付，当时是连家船表示因建房被制止而需要去找关系，需要用钱，让耿占彪出钱，耿占彪就用租金5万元抵了这笔钱。连家船对耿占彪的陈述不予认可，称当时是用现金支付了5万元租金。耿占彪出具的合同款收条中多次出现收到连家船现金等字眼。2009年10月20日，耿占彪与连家船签订了一份补充协议，主要内容为：因合同所签的土地面积有误，现耿占彪将租给连家船的土地地界西侧，东西马路南侧三角地补给连家船使用，大坑由连家船填平，费用由连家船承担。其他事项及使用年限，与土地租赁合同相同。连家船提交与何春林的工程施工承包协议载明，2009年10月28日，连家船委托何春林建造牛棚10120平方米、办公管理用房及辅助设施2112平方米、配电房和水井房、混凝土地面、排水沟桥，预算总造价6372360元，2010年8月10日前完工。2010年5月18日，北京市顺义区马坡镇人民政府村镇建设科向耿占彪下发了一份[2010]第061号责令停工通知书，内容为：由于你在衙门村综合路西侧养殖场内所建设的砖混结构，建筑面积为20000平方米的建筑物、构筑物，未能出示北京市规划行政主管部门合法的行政许可手续，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，现责令你立即停止施工，恢复原地貌。2010年5月25日，北京市顺义区马坡镇人民政府村镇建设科向耿占彪下发了一份[2010]第008号限期拆除通知书，内容为：经规划部门确认，你于2010年5月在衙门村村西南、综合路西侧所建的砖结构，建筑面积为12258平方米建筑物、构筑物在乡、村庄规划区内未取得北京市规划行政主管部门的许可手续，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，责令你于2010年5月28日16时之前自行拆除，逾期未拆除，将依法组织拆除。2010年12月6日，连家船出具了收条载明：今收到耿占彪现金52661元，此款是为2010年查违建、强拆房屋的咨询、沟通费用。此款不用返还。2011年11月，连家船继续在涉案土地上进行建设。2011年11月11日，北京市顺义区马坡镇人民政府村镇建设科向连家船下发了一份[2011]第70号责令停工通知书，内容为：由于你在衙门村西所建设的砖结构，建筑面积为150平方米的建筑物、构筑物，未能出示北京市规划行政主管部门核发的行政许可手续，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，现责令你立即停止施工，恢复原地貌。2011年11月11日，北京市顺义区马坡镇人民政府村镇建设科向连家船下发了一份[2011]第66号限期拆除通知书，内容为：经规划部门确认，你于衙门村西所建的砖结构，建筑面积为150平方米建筑物、构筑物在乡、村庄规划区内未取得北京市规划行政主管部门的许可手续进行建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款之规定，属违法建设。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，责令你于2011年11月14日之前自行拆除，逾期未拆除，将依法组织拆除。2011年11月14日，北京市顺义区马坡镇人民政府村镇建设科向连家船下发了一份[2011]第71号责令停工通知书，内容为：由于你在衙门村西所建设的砖结构，建筑面积为200平方米的建筑物、构筑物，未能出示北京市规划行政主管部门合法的行政许可手续，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，现责令你立即停止施工，恢复原地貌。2011年11月14日，北京市顺义区马坡镇人民政府村镇建设科向连家船下发了一份[2011]第49号拆除通知书，内容为：2011年11月11日，马坡镇已向你送达《限期拆除通知书》，要求你在2011年11月14日之前自行拆除位于衙门村西所建的砖结构，建筑面积为150平方米建筑物、构筑物。经复查，你逾期未拆除。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，将于2011年11月19日后，依法组织拆除。2011年11月18日，北京市顺义区马坡镇人民政府村镇建设科向连家船下发了一份[2011]第50号拆除通知书，内容为：2011年11月14日，马坡镇已向你送达《限期拆除通知书》，要求你在2011年11月17日之前自行拆除位于衙门村西所建的砖结构，院南侧建筑面积为200平方米建筑物、构筑物。经复查，你逾期未拆除。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，将于2011年11月25日后，依法组织拆除。连家船接到上述通知后，未继续进行建设，故2011年11月连家船所建建筑物未完工。耿占彪称，2010年5月发责令停工通知书时，连家船还只建造了几百平米的建筑。连家船称，2010年春节前6个牛棚和二层的办公楼已经建好了，只是没有安装门窗；2010年5月发责令停工通知书后，连家船建造了管理用房和4个牛棚的地基。连家船明确，其要求耿占彪赔偿的款项系西边5个牛棚和办公楼的款项。连家船对前述建筑物的造价申请鉴定，并提交现场照片作为鉴定依据。评估机构回复称因该照片无涉案工程的具体尺寸及具体做法，故不予受理。后连家船补充提交工程施工承包协议及附图、口头陈述了部分尺寸、构造、工艺，并就评估机构要求补充的材料进行了回复。连家船称，希望评估机构出具造价参考意见，供法院对酌定连家船的损失进行参考。评估机构依据连家船提交的材料及口头陈述出具工程造价鉴定意见书称，本次工程造价鉴定的确定部分为3204061.06元，不确定部分为4301.38元。连家船为此花费鉴定费38529.48元。2011年12月至2012年5月，连家船在涉案土地养了50只羊。后连家船对涉案土地未再进行利用。（2013）二中民终字第3782号案件中，法院针对涉案土地上的建设是否能够办理相关建设许可手续，向有关部门咨询，有关部门答复不能办理。（2013）二中民终字第3782号民事判决书本院认为部分载明：“考虑到连家船在涉案土地上进行建设后，所建设施不能正常投入使用从而获取经营利益，连家船的合同目的至今未能实现，故在耿占彪未按合同约定办理完毕建设许可手续的情况下，其要求连家船按合同约定的数额继续给付租赁费的诉讼请求，不应得到支持。根据土地租赁合同的内容，可以认定如连家船在合同约定土地上进行建设，耿占彪应为连家船办理相关的建设许可手续。耿占彪未按合同约定办理建设许可手续，致使连家船收到有关部门的责令停工通知书，连家船所建设施亦被认定为违法建设，对此，耿占彪应负主要过错责任。”该案中耿占彪要求连家船支付第二期租赁费的诉讼请求和连家船要求耿占彪赔偿不能按原计划养牛的损失的诉讼请求均被驳回。耿占彪称其在2017年将涉诉土地租给了申通公司，收了一年的租金50万元；为了出租土地，耿占彪自行硬化了路面，给管理用房加了门窗和屋顶。本院为连家船开具调查令，向申通公司调取其与耿占彪的租赁合同。申通公司回复称，由于时间久远且经手人已经离职，无法找到上述合同。连家船、耿占彪确认，涉诉土地的建筑物已经在2018年全部被镇里拆除。耿占彪要求从其提出反诉之日，即2020年7月19日解除2009年9月16日签订的土地租赁合同和2009年10月20日签订的补充协议。连家船原表示不同意解除合同，后于2020年12月14日表示同意解除这两份合同，并主张解除合同的日期应为2020年12月14日；连家船要求耿占彪退还连家船已付租金的60%。耿占彪同意以连家船主张的日期作为合同解除日期。本院认为：连家船与耿占彪签订的合同中约定租赁养牛场及牛棚，后续连家船建设的亦为牛棚，故双方约定的土地用途系为养殖，因土地规划用途的变更，该用途后续已不违反土地规划用途，故双方签订的合同有效。根据连家船与耿占彪签订的合同的约定，耿占彪负有办理建安手续职责，现涉诉土地上的建筑物因未能取得北京市规划行政主管部门合法的行政许可手续而被拆除，耿占彪对此负有过错。同时，连家船本身亦应知悉在未取得建安手续时即开工进行建设，有可能因后续无法取得合法手续而导致建筑物被认定为违建、被拆除的后果，故连家船对其所建建筑物被拆除亦具有过错。耿占彪系土地的出租方，未限制土地承租方合法合规进行建设，且在承诺办理建安手续的前提下未能完成手续的办理义务，耿占彪对连家船所建建筑物的拆除负有主要过错责任。合同中约定，连家船应在2010年10月底前将所有建筑物施工完毕，耿占彪不负责办理该时间以后建设的建筑物的建安手续。现有证据无法证明连家船所建建筑物各在何时施工完毕，但参考2010年5月份的责令停工通知书和限期拆除通知书中载明的违法建筑面积，以及2011年11月的责令停工通知书和限期拆除通知书中载明的违法建筑面积，可以初步推论，大部分建筑在前期已经建设完毕。另外，由于仅根据双方确认的涉诉现场照片无法对建筑物造价进行评估，故本案的工程造价评估系依据未得到耿占彪认可的工程施工承包协议及附图、连家船自述的尺寸、构造、工艺等材料做出，故无法直接依据该评估结论确认涉诉建筑物的造价。本院综合考虑本案案情，对耿占彪应赔付连家船的损失金额酌定为140万元。耿占彪在合同未解除时，将连家船承包的土地、建造的建筑物转租给申通公司，耿占彪应向连家船支付费用。现并无证据证明耿占彪将土地转租给申通公司的年限、收取的款项金额，耿占彪自认收取50万元，本院不持异议。连家船要求耿占彪支付租金的60%，本院认为该支付比例不存在明显不公平之处，故予以支持。耿占彪以连家船拒付租金为由要求解除合同，但生效判决已经确认耿占彪无权要求连家船按照合同约定的时间支付第二期程承包费，故耿占彪无权以此为由解除合同。耿占彪以连家船经营目的无法实现为由要求解除合同，但依据该理由解除合同的解除权在连家船，连家船此前自愿按照土地规划使用土地，耿占彪无权以此为由解除合同。耿占彪提出解除合同的要求后，连家船在2020年12月14日同意解除合同，耿占彪亦同意以该日期作为合同解除日期，故本院认定，双方达成于该日解除合同的合意。合同解除后，连家船要求耿占彪退还已付租金的60%。本院认为，耿占彪未按合同约定办理建设许可手续，致使连家船收到有关部门的责令停工通知书，连家船所建设施亦被拆除，连家船无法按照约定用途使用土地，对此结果耿占彪负有主要过错责任，连家船亦负有过错。在连家船无法按约定用途使用土地的情况下，连家船使用土地的费用应当予以酌减。本院综合考虑连家船使用土地的情况，酌定连家船应支付的承包费为45万元。对于2010年12月3日的收条上载明的5万元，从耿占彪出具的收条看，连家船经常以现金方式支付合同款项，故连家船主张其用现金支付前述5万元不违反双方的合作惯例。另，即便按照耿占彪主张的前述5万元系抵扣了找关系的费用，亦应视为连家船已经支付了相应款项的租金。故本院认定，连家船已支付了前述5万元，故连家船已支付8万元补偿款、第一期的租金548625元及第二期租金42万元，合计1048625元。故耿占彪应退还连家船598625元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）耿占彪向原告（反诉被告）连家船支付赔偿款一百四十万元，于本判决生效之日起七日内执行；二、被告（反诉原告）耿占彪向原告（反诉被告）连家船支付转租费三十万元，于本判决生效之日起七日内执行；三、确认原告（反诉被告）连家船与被告（反诉原告）耿占彪于二〇〇九年九月十六日签订的土地租赁合同和二〇〇九年十月二十日签订的补充协议于二〇二〇年十二月十四日解除；四、被告（反诉原告）耿占彪向原告（反诉被告）连家船退还承包费五十九万八千六百二十五元，于本判决生效之日起七日内执行；五、驳回原告（反诉被告）连家船的其他诉讼请求。如果被告（反诉原告）耿占彪未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二万四千八百五十六元，鉴定费三万八千五百二十九元四角八分，由原告（反诉被告）连家船负担二万六千四百八十五元四角八分，由被告（反诉原告）耿占彪负担三万六千九百元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费三十五元，由原告（反诉被告）连家船负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王琼希二〇二一年六月二十九日书记员  徐 爽