广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初6684号原告:刘孔明，男，1973年6月21日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：曹雄，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭婉霜，广东骏道律师事务所律师。被告：广州市万舜投资管理有限公司，住所地广州市番禺区南村镇汉溪大道东390号四海城商业广场1栋1座401-404房。法定代表人：卢晓楚，职位：执行董事。委托诉讼代理人：吕忠兵，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：嵩朕，北京大成（广州）律师事务所律师。第三人：广东中人集团建设有限公司，住所地广州市天河区上元岗中成路300号大院。法定代表人：童迪平，职位：董事长。委托诉讼代理人：杨思敏，北京大成（广州）律师事务所律师。原告刘孔明诉被告广州市万舜投资管理有限公司（以下简称万舜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依职权依法追加了广东中人集团建设有限公司（以下简称中人公司）作为第三人参加诉讼。原告刘孔明的委托诉讼代理人曹雄，被告万舜公司的委托诉讼代理人吕忠兵、嵩朕，第三人中人公司的委托诉讼代理人杨思敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘孔明向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付延期交房违约金121339.6元（从2019年11月1日起计至被告取得《房屋建筑工程和市政基础设施和工程竣工验收备案表》之日止，每日按总房款的1371069元的0.05%计算，现暂计至2020年4月25日，共计177日）；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求变更为：被告向原告支付延期交房违约金121339.6元（从2019年11月1日起计至中人公司按照《装修平面布置图》和《装修标准》完成涉案房屋装修并书面通知原告收房之日止，每日按总房款的1371069元的0.05%计算，现暂计至2020年4月25日，共计177日）。事实与理由：原被告于2017年1月23日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件和《补充协议一》。约定原告购买被告位于广晟财富商业广场（一期）万惠二路113号14层1418号房的房屋，房款为1371069元，被告应当在2018年12月31日前交房，合同还约定了房屋交付条件、违约责任以及不符合交付标准时原告有权拒绝收楼，因此产生的逾期交付责任由被告承担。合同附件六约定了房屋的具体装修、设备标准。《补充协议一》中对交房条件进行了修改，修改为：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》即可办理交楼，若原告要求交房条件为取得《建设工程竣工备案表》，则原告同意交楼时间相应顺延一年。同日，被告安排原告与广东中人集团建设有限公司（以下简称中人公司）签订《装修协议》，约定原告委托中人公司对房屋进行室内装修施工，装修费用由被告支付，向原告交付日期为2019年10月31日。签订上述合同后，原告依约支付了全部房款、专项维修资金等款项。2019年12月31日，原告收到被告《延迟交付补偿通知书》，被告向原告承认其未能按照约定日期交付，并承诺对原告作出补偿。但至今被告未能向原告出示《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议一》约定的交楼文件，也不能出示《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，中人公司未按照装修平面布置图和装修标准完成涉案房屋装修，为此原告尚未办理收楼手续。被告仍未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》和中人公司未按照装修平面布置图和装修标准完成涉案房屋装修，应承担未符合交楼条件的违约责任，同时《装修协议》约定中人公司在被告收楼后进行装修，在2019年10月31日向原告交楼，故被告需向原告支付自2019年11月1日起至中人公司完成涉案房屋装修，并书面通知原告收房之日止的延期交房违约金。原告为维护其合法权益遂诉至法院，望判如所请。被告万舜公司答辩称：一、被告已经按照双方的合同约定，交付了涉案房屋，不存在违约，不应当承担原告主张的违约责任，被告已经按照原被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议一》约定，取得了合同约定的全部证照，不存在违约行为；二、被告不是涉案《装修协议》的当事人，原告无权以此协议要求被告承担违约责任，原告提供的《装修协议》是原告与中人公司签订的，对被告无约束力，无权以此要求被告承担相应法律责任；三、涉案《装修协议》未约定相应的违约责任，原告亦没有证据证明自己的损失，其相应的诉讼请求应当予以驳回；四、《装修协议》中约定其中发生争议的，应当由广州市仲裁委员会管辖。若原告认为各方就履行《装修协议》发生争议的，法院不应当予以受理；五、原被告签订的合同约定交付的是毛坯房，且《补充协议一》变更了交房时间和条件，被告已经交付了符合约定的房屋，原告强调的2019年10月31日是精装修交房的时间，是原告与中人公司之间装修协议约定的交付时间，与被告无关。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人中人公司陈述称：我方已经完成了涉案原告的房屋的装修工程并已通知原告收楼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院综合分析原被告提供的证据与庭审陈述，认定以下事实：2017年1月23日，原告刘孔明（作为乙方、买方）与被告万舜公司（作为甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买位于广州市番禺区南村镇万惠二路113号14层1418号商品房，该商品房用途为办公，合同约定建筑面积为57.3284平方米，其中，套内建筑面积40.15平方米，共有分摊面积约17.1784平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米34148.67元，总金额1371069元。合同第十二条约定的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。合同第十三条约定甲方应当在2018年12月31日前将作为合同标的的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款的0.05%的标准向乙方支付违约金。合同第十五条约定甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条“交付时的验收”约定：乙方应在接到收楼通知书之日起10日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起10日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。该合同附件六装饰、设备标准三单元室内为：入户门：高级木门；天花：混凝土结构板；墙身：水泥砂浆批荡；地面：水泥砂浆找平。同日，双方签订《补充协议一》，约定乙方同意本合同“交房条件”修改为：甲方在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）即可办理交楼，乙方同意以此条件收楼后不追究甲方的任何交楼责任。若乙方要求交房条件为“取得《建设工程竣工备案表》”，则乙方同意本合同约定的交楼时间相应顺延一年。由于供水、供电和邮政等公共服务单位并非必然向甲方出具该商品房的永久使用证明材料，因此，在该商品房满足供水、供电及通邮等必须交付条件后，即视为水、电、通邮等配套设施达到使用条件。同时对买卖合同第十五条的补充：房屋交付时，除（六）（七）两项资料卖方提供原件外（其中第六项资料名称为《房地产质量保证书》，第七项资料的名称为《房地产使用说明书》），其余（一）至（五）项验收文件甲方在交付现场提供给乙方查阅，乙方如有需要，可向甲方申请复印。对买卖合同第十六条的补充：房屋交付验收时间以甲方收楼通知书约定的时间为准。甲方以电话通知的，双方一致同意在房屋交付现场补签交楼通知书。达到买卖合同约定的交付日期的，不论甲方以何种方式通知乙方办理房屋交付手续，乙方未能收到交付通知的，均以买卖合同约定的截止日期为交付时间，以房屋所在地为交付地点，乙方如逾期办理交付手续的，则视为甲方已履行交付义务。后原告刘孔明与被告万舜公司签订《授权委托函》一份，约定为便捷高效的完成双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其补充协议中所购商品房的装修事宜，刘孔明特委托万舜公司代为执行以下事项：一、为其在房屋买卖合同中所购的商品房选择装修单位，该装修单位需按照本委托函附件一约定的装修标准对委托方所购房屋进行装修；二、对装修公司的装修工程施工进行监督；三、装修金额由刘孔明委托万舜公司代为支付。《授权委托函》后附BC塔户内精装修标准表。后原告刘孔明与中人公司签订《装修协议》（没有签订时间）一份，约定原告委托中人公司对涉案房屋进行室内装修，装修工程以包工包料、包现场清理、包质量、包工期、包安全的形式由中人公司承包，装修费用金额由原告委托被告代为支付，原告无须向被告及中人公司另行支付。为便于中人公司进场施工，原告全权委托中人公司在开发商发出书面收楼通知后或者在涉案房屋约定的交楼日代为办理收楼手续，并在办理收楼手续后立即组织开工，交付日期为2019年10月31日。装修期间的物业管理费由原告委托被告代为支付，就该款项原告无须向被告及中人公司另行支付。因原告原因或开发商原因导致该房屋《广州市商品房买卖合同》不成立、无效、被撤销、解除或者终止的，本协议同时解除。该《装修协议》约定的争议条款为向广州市仲裁委员会申请仲裁。《装修协议》附件为《装修平面布置图》《装修标准》和《收楼授权委托书》，其中《装修标准》与上述《授权委托函》附件的《装修标准》一致。2018年12月10日，被告万舜公司向原告刘孔明通过顺丰速运寄发《交楼通知书》，通知刘孔明对涉案房屋进行收楼，并告知刘孔明万舜公司同时通知中人公司代表刘孔明完成相关收楼手续。2018年12月18日，被告万舜公司取得涉案房屋所在楼宇的《建设工程竣工验收报告》。2018年12月31日，中人公司替原告刘孔明办理了涉案房屋的收楼手续，向被告万舜公司签署了《收楼确认书》。2019年10月19日，被告万舜公司开具发票，确认收到原告刘孔明交纳的全部1360513.65元购房款。2019年12月24日，被告万舜公司取得涉案房屋所在楼宇的广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案。2019年12月31日，被告万舜公司和中人公司共同向原告刘孔明发出《延迟交付补偿通知书》，告知原告因市政工程施工滞后等原因导致装修公司施工进场延迟，未能按照约定日期交付涉案房屋，将参考同类物业市值租金标准统一进行补偿，补偿细则将安排客服专员联系。2020年4月30日，中人公司向原告发出《房屋装修交接通知书》，通知原告办理房屋装修交接手续，但并未说明准确的收房时间，也未提供该通知书的妥投证明。原告自认于2020年5月6日收到上述通知书，其后拟办理涉案房屋的收楼手续，但发现房屋质量存在问题，尚未达到精装修交楼标准，原告提出整改意见并推迟收楼。2020年8月16日，原告对涉案房屋进行了收楼，签署了《精装修收楼确认书》，万舜公司和中人公司并未对原告收楼时间提出异议。对于涉案房屋的交房标准问题。原告刘孔明认为被告万舜公司应该按照《装修协议》约定的精装修标准于2019年10月31日前向原告交付符合约定的精装修房屋，但因被告至今仍未交付符合条件的房屋故提起本案诉讼；被告对此不予确认，抗辩称双方商品房预售合同中约定交付的是毛坯房，双方补充协议中也约定将交付条件和时间变更为在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）即可办理交楼，若原告要求交房条件为“取得《建设工程竣工备案表》”，则合同约定的交楼时间相应顺延一年。涉案房屋所在楼宇于2018年12月18日取得《建设工程竣工验收报告》，中人公司于2020年4月30日通知原告进行收楼，原告于2020年8月16日办理了收楼手续，涉案房屋所在楼宇也于2019年12月24日取得竣工验收备案，也符合补充协议约定的顺延一年时间内取得该备案表，故涉案房屋已经符合约定和法定交房条件，也向原告交付了房屋，被告不存在逾期交房的违约行为；而且被告称是否签订《装修协议》是各业主自主选择的权利，但被告自认如未选择装修的房屋并不会减少购房款，选择装修的房屋则由被告向中人公司统一支付装修款，不再另行向业主收取。针对被告抗辩称双方补充协议中约定将交付条件和时间变更为在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）即可办理交楼，若原告要求交房条件为“取得《建设工程竣工备案表》”，则合同约定的交楼时间相应顺延一年，原告表示即使要求交房条件为取得竣工备案表也不同意顺延一年的交房时间。另庭审后，万舜公司申请本院对刘孔明所购买房屋的月租金标准进行评估。另查明，广州市中级人民法院于2021年4月29日出具（2021）粤01民终1536号民事判决，查明万舜公司与中人公司均确认双方就案涉楼盘的房屋装修统一签订有内部协议，并整体结算装修款项。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，刘孔明与万舜公司因案涉《广州市商品房买卖合同（预售）》履行所引发的纠纷均发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行之前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定进行审理。原告刘孔明与被告万舜公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议一》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方当事人对交付房屋时间、交房条件、违约责任等均作了约定，上述约定对双方均有约束力。结合双方诉辩意见，本案的争议焦点为：1.万舜公司是否存在逾期交房的违约行为；2.万舜公司应承担的违约金标准如何计算。关于万舜公司是否存在逾期交房违约行为的认定问题。本案中，刘孔明与万舜公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》《补充协议（一）》，约定了万舜公司交付毛坯房的交楼条件及相应交楼时间，同时刘孔明另行与中人公司签订《装修协议》约定精装修房的交付时间。现万舜公司提出《装修协议》独立于《广州市商品房买卖合同（预售）》《补充协议（一）》、其不承担精装修房屋的交付义务，从而主张其已依约履行毛坯房的交付义务、不存在逾期交房的违约行为。就此，本院认为，虽案涉《装修协议》的签约方并非万舜公司，但从本案事实及合同履行情况分析：其一，万舜公司确认与中人公司就案涉楼盘的房屋装修事宜整体签订内部协议，并整体结算装修款项，由此表明中人公司作为案涉房屋装修主体实际是由万舜公司选定并直接进行装修款结算。其二，在刘孔明与中人公司签订的《装修协议》中并未约定装修单价及费用总价，故万舜公司所称其代业主与中人公司结算装修费明显违背常理，由此进一步印证有关房屋装修款项的结算仅在万舜公司与中人公司之间进行。其三，万舜公司一方面认为其仅负有向业主交付毛坯房的合同义务，但同时确认即便业主选择精装修房屋也无需另行支付装修费用，其无偿向业主赠送装修，万舜公司作出的该项陈述明显违反一般商业行为习惯，在刘孔明已选择精装修房屋的情况下，万舜公司应以其承诺赠送的精装修房作为交房标准。此外，结合《装修协议》所约定的“《广州市商品房买卖合同》不成立、无效、被撤销、解除或者终止的，装修协议同时解除”条款，以及在案涉合同履行过程中，实际由中人公司接收毛坯房进行装修后再交付业主使用，当中人公司装修迟延未能及时交楼的情况下，也由万舜公司与中人公司共同向刘孔明发出《延迟交付补偿通知书》等，以上种种事实足以形成完整证据链，充分证实中人公司实为万舜公司在履行商品房买卖合同过程中自行选定及委托的装修公司，中人公司与刘孔明所签订的《装修协议》中涉及房屋装修标准及交付日期等约定事项，与本案《广州市商品房买卖合同（预售）》《补充协议（一）》共同构成万舜公司应履行的房屋买卖合同关系项下主要权利义务内容。综上，万舜公司未能在《装修协议》约定的交付期限内向刘孔明交付精装修房屋，其行为已构成违约。关于万舜公司应承担的延期交房违约金计算标准问题。双方在《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定万舜公司延期交房时“每日按总房价款的0.05%的标准向刘孔明支付违约金。”但，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。且违约金的调整应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素整体衡量。具体于本案中，万舜公司确系由于房屋装修迟延而未能及时交楼，且迟延时间不足一年，对于装修延期的原因万舜公司也已作出合理解释说明并一直积极与业主沟通，不存在恶意违约的主观故意，故本院结合同时期案涉房屋所在地段的租赁价格标准以及银行间资金拆借利率标准，根据公平合理原则和诚实信用原则酌情将违约金调整为每日按总房价款的0.02%计算。因涉案房屋的购房款实际为1360513.65元，即万舜公司应向刘孔明支付2019年11月1日至2020年8月16日的违约金共计1360513.65元×0.02%×289天=78637.69元。对于刘孔明主张的超出部分的违约金，本院不予支持。另在政府部门已定期公布房屋租赁市场租金参考价的情况下，万舜公司提出对案涉房屋租金进行评估缺乏必要性，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广州市万舜投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告刘孔明支付延期交房违约金78637.69元（自2019年11月1日起至2020年8月16日止，每日按购房款1360513.65元的0.02%计算）；二、驳回原告刘孔明的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2726元，由原告刘孔明负担960元，由被告广州市万舜投资管理有限公司负担1766元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审 判 长  麦绮云人民陪审员  潘裕森人民陪审员  郭展鹏二〇二一年六月十六日书 记 员  李紫鑫