广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0203民初1313号原告：魏淑霞，女，1967年9月6日出生，汉族，住韶关市武江区。委托诉讼代理人：黄云龙，男，1965年1月7日出生，汉族，住韶关市武江区，系原告魏淑霞丈夫。被告：韶关市欧浦物业服务有限公司。住所地：韶关市武江区新民路63号*商住小区D5栋首层物业管理用房。法定代表人：麦满林，该公司总经理。委托诉讼代理人：李湘梅，女，该公司职员。原告魏淑霞与被告韶关市欧浦物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告魏淑霞的委托诉讼代理人黄云龙，被告韶关市欧浦物业服务有限公司的委托诉讼代理人李湘梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏淑霞向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告返还其已收取原告公摊电费478.5元，并增加三倍赔偿原告损失，以上共计1914元（478.5×3＋478.5）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年10月16日原告购买韶关市武江区房屋—套。被告物业服务收费公示栏显示涉案小区的物业服务费收费标准为1.75元／ｍ2／月，原告房屋建筑面积为144.61ｍ2，按此标准每月物业服务费253元，原告2019年2月27日开始向被告支付物业服务费至今。除了上述物业服务费之外，被告又向原告收取每月不等的所谓代收公摊电费共计478.5元，原告要求被告返还这478.5元无果，无奈唯有将被告诉之法院。原告认为，根据《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1874号）第十一条的规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：……2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，“日常运行”是指路灯、梯灯、景观灯、二次加压水泵、电梯等设施设备日常运行产生的电费，而维护费是指上述设施设备维护所需的电梯维保、电梯保险、电梯限速、电灯泡更换等费用。换句话说，被告按1.75元／ｍ2／月收取原告的物业服务费当中已经包含了涉案小区物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，涉案小区物业共用部位、共用设施设备的日常运行产生的电费、维护费用等均属于被告应承担的经营成本支出。本案被告向原告收取所谓代收公摊电费既无依据，更是被告对原告进行重复欺诈收费行为。依据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定，经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍，增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。为此请求人民法院判如所请。庭审中，原告魏淑霞增加诉讼请求：判令被告向原告提供*一期物业承接查验下列备案资料：（一）前期物业服务合同；（二）临时管理规约；（三）物业承接查验协议；（四）建设单位移交资料清单；（五）查验记录；（六）交接记录；（七）其他承接查验有关的文件。原告补充事实和理由：原告是*1期C3栋1001房的业主，被告自称由被告负责承接查验涉案物业小区*一期，原告于2021年5月12日发函被告，要求被告依照《物业承接查验办法》第二十九条、第三十条的规定，将物业承接查验备案情况书面告知业主。根据上述规定，被告应将涉案物业小区被告查验备案情况书面告知原告，但被告却无理由拒不告知。根据《物业承接查验办法》第四十一条第一款的规定，物业承接查验活动，业主享有知情权和监督权。原告认为，被告事实侵害原告作为涉案物业小区业主享有的知情权和监督权，损害了原告权益。原告无奈将被告诉至法院，请求法院支持诉请。被告韶关市欧浦物业服务有限公司辩称，根据业主与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》第四条第一点第3小点“物业服务费标准：①住宅：按建筑面积1.75元/m2/月计算（不含公共能源及损耗分摊，公共水电、电梯电费按实际产生进行分摊）”的约定，物业服务公司收取的物业服务费并不包含公摊电费，涉案小区全体业主都是按照上述约定缴纳公摊电费，不存在多收取的问题。针对原告当庭增加的诉讼请求，我公司已经通知原告前去物业部查看，是原告自己不去查看。本院经审理认定事实如下：位于韶关市武江区的建设单位为韶关市欧浦置业投资有限公司，该公司选聘韶关市欧浦物业服务有限公司作为*小区的前期物业服务企业并签订了《物业管理委托合同》，并约定前期物业服务的期限至业主委员会代表全体业主与物业服务公司签订《物业管理服务合同》生效之日止。韶关市欧浦物业服务有限公司依约进驻*小区并提供物业管理服务，韶关市物价局于2010年6月21日作出韶价函［2010］28号《关于*小区物业管理服务收费的复函》，同意韶关市欧浦物业服务有限公司按照复函的附件一标准收取物业服务费，其中住宅部分按建筑面积以1.75元／平方米／月的标准计收，并明确物业服务费包括物业区域内公共绿化养护、环境卫生清洁、设备设施日常维护、安全防范秩序维护等费用。2010年10月30日，韶关市欧浦物业服务有限公司与*小区*房的买受人陈品侣、朱晓旭签订《前期物业服务合同》，约定韶关市欧浦物业服务有限公司作为开发商委托的物业服务企业，为陈品侣、朱晓旭所购*小区*房提供物业服务，服务期限为至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止，并约定物业服务费采用包干制，标准为“①住宅：按建筑面积1.75元/m2/月计算（不含公共能源及耗损分摊，公共水电、电梯电费按实际产生进行分摊）”。2018年10月16日，陈品侣、朱晓旭将*小区*房屋转让给魏淑霞，双方签订有签订《房地产买卖合同》并办理了不动产变更登记。魏淑霞成为*小区*房屋业主之后，按建筑面积1.75元/m2/月的标准向韶关市欧浦物业服务有限公司交纳物业服务费，此外，魏淑霞还按照韶关市欧浦物业服务有限公司统计的公摊电费明细分十余次向韶关市欧浦物业服务有限公司交纳了公摊电费共计478.5元，韶关市欧浦物业服务有限公司向魏淑霞出具了相应的收款收据。现魏淑霞主张，公摊电费属于韶关市欧浦物业服务有限公司的经营成本支出，韶关市欧浦物业服务有限公司按建筑面积1.75元/m2/月收取的物业服务费之后无权要求业主再分摊电费，韶关市欧浦物业服务有限公司向其收取478.5元公摊电费属于重复欺诈收取，为此请求按照《中华人民共和国消费者权益保护法》的有关规定适用惩罚性赔偿。另查明，就魏淑霞在庭审中增加要求韶关市欧浦物业服务有限公司向其提供*一期物业承接查验备案资料的诉讼请求，韶关市欧浦物业服务有限公司在庭审中陈述其已经电话通知魏淑霞可前往物业服务中心查看相关材料，魏淑霞确认收到了韶关市欧浦物业服务有限公司的上述回复信息，但认为该公司未按照其要求书面回复，并明确“书面回复”是指要求韶关市欧浦物业服务有限公司向其提供备案材料的复印件。还查明，*小区尚未召开首次业主大会并选举产生业主委员会。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，韶关市欧浦物业服务有限公司作为*小区的前期物业服务企业，有权依照其与建设单位、有关业主签订的前期物业服务合同的约定并按照已在物价部门备案的标准向业主、物业使用人收取物业服务费。根据本案原、被告的诉辩内容，双方对于物业服务费有无包含、是否应当包含公摊电费存在争议。对此，根据韶关市欧浦物业服务有限公司与业主签订的《前期物业服务合同》内容，韶关市欧浦物业服务有限公司按建筑面积1.75元/m2/月计收的物业服务费明确不包括公共能源及耗损、公共水电、电梯电费等费用，上述约定并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，此其一；其二，虽然按照《物业服务收费管理办法》第十一条第三款第2点内容，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用应当属于物业服务成本，包括本案韶价函[2010]28号《关于*小区物业管理服务收费的复函》内也载明物业服务费包括物业区域内设备设施日常维护等费用，但上述内容并未明确说明公共区域内的共用设施设备的电费亦属物业服务企业的成本，而《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法的通知》（粤价〔2010〕1号）内，第十三条同样明确了物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用属于物业服务成本，但第十四条第二款明确：“小区的共用水电费分摊问题，由各地级以上市价格主管部门会同有关部门确定。”从规定的系统解释角度，小区的共用水电费并不属于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；其三，2020年7月21日，韶关市发展和改革局、韶关市住房和城乡建设管理局经韶关市人民政府同意印发了《韶关市物业服务收费管理实施细则》，细则第十五条内容包括“住宅大楼内走廊通道、楼梯间等业主共用部位和物业管理区域内加压水泵、电梯、照明等共用设施设备产生的水电费可按约定的方式向全体业主（物业使用人）合理分摊”，虽然上述细则的印发时间晚于韶关市欧浦物业服务有限公司向魏淑霞收取公摊电费的起始时间，但从细则的内容可以看出，本地发展和改革部门、住房和城乡建设管理部门对于物业服务费用中物业服务成本的认识是一贯的，也与广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅的认识是一致的，韶关市欧浦物业服务有限公司按照前期物业服务合同约定向业主收取公摊电费并不违法，如将已经约定应由业主分摊的公摊电费亦作为物业公司物业服务成本，物业公司有可能会通过降低有关公共设施、设备使用时间、维护频率等控制成本支出，无助于业主充分享受物业服务企业提供的物业服务。综上，本院认定韶关市欧浦物业服务有限公司按建筑面积1.75元/m2/月向魏淑霞收取的物业服务费中并未包含按约定应由业主分摊的公用电费。本案中，魏淑霞亦无韶关市欧浦物业服务有限公司向其多收取了公摊电费的证据或者线索，故本院对其要求韶关市欧浦物业服务有限公司返还478.5元公摊电费并三倍赔偿其损失的诉讼请求，依法不予支持。至于魏淑霞当庭增加要求韶关市欧浦物业服务有限公司向其提供*一期物业承接查验备案资料的诉讼请求，本院认为，依照《物业管理条例》第六条第二款的规定，业主享有包括接受物业服务企业提供的服务、监督物业服务企业履行物业服务合同、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权在内的广泛权利，但业主依法享有的权利亦当合法行使。本案中，魏淑霞作为*小区*房屋业主，依照《物业承接查验办法》第三十条的规定，其有权知悉建设单位和物业服务企业之间物业承接查验备案的有关情况，但根据查明的案件事实，魏淑霞要求知悉*小区一期物业承接查验备案的内容，韶关市欧浦物业服务有限公司已经电话通知其前去查看有关材料，其现以韶关市欧浦物业服务有限公司未按《物业承接查验办法》第三十条的规定向其书面告知为由，坚持要求韶关市欧浦物业服务有限公司以书面方式向其回复，并在庭审中明确其要求的“书面回复”指的是提供备案资料的复印件。对此，《物业承接查验办法》第三十条虽然规定了“建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主”的内容，但并未规定“书面告知”指的是应当向各业主提供有关备案资料的复印件，建设单位和物业服务企业通过公告等书面方式告知亦无不可；从该条规定所要保障的业主知情权目的而言，韶关市欧浦物业服务有限公司已经通知魏淑霞前去查看，魏淑霞作为业主享有的知情权在行使上不存在任何障碍；根据《物业承接查验办法》第二十九条的规定，物业服务企业需要向房地产行政主管部门提交的备案材料恰如魏淑霞增加诉讼请求所列内容，包括前期物业服务合同、临时管理规约、物业承接查验协议、建设单位移交资料清单、查验记录、交接记录、其它承接查验有关的文件等，上述材料数量众多，韶关市欧浦物业服务有限公司通知魏淑霞前往查看并无不妥，魏淑霞却不考虑成本因素要求韶关市欧浦物业服务有限公司一一复印后向其提供，显属业主知情权的不当行使，故本院对其当庭增加的诉讼请求依法亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：驳回原告魏淑霞的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（原告魏淑霞已预交），由原告魏淑霞负担。本判决为终审判决。审 判 员 梁增有二〇二一年六月三日法官助理 张丹英书 记 员 陈宇静