北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初11176号原告：单会班，男，1960年4月20日出生，满族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张建石，北京市嘉安律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕元龙，北京市嘉安律师事务所律师。被告：卢明栋，男，1959年10月4日出生，汉族，住浙江省乐清市。被告：冉凤江，1962年2月3日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：魏丽娟，女，1963年8月19日出生，汉族，北京市富莱茵有限公司退休职工，住北京市丰台区。被告冉凤江、魏丽娟的共同委托诉讼代理人：刘德玉，北京市安诺律师事务所律师。原告单会班与被告卢明栋、被告冉凤江、被告魏丽娟申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年4月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年6月18日公开开庭进行了审理。原告单会班的委托诉讼代理人张建石，被告冉凤江、魏丽娟及二人共同委托诉讼代理人刘德玉到庭参加诉讼，被告卢明栋经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。单会班向本院提出诉讼请求：1.继续对北京市丰台区南顶路281号3单元901号房屋的执行；2.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：单会班申请强制执行卢明栋民间借贷纠纷案件，执行案号(2021)京0106执1511号，被告二冉凤江、被告三魏丽娟对位于北京市丰台区南顶路281号3单元901号房屋（以下简称“该房屋”）的执行标的物提出执行异议。北京市丰台区人民法院2021年3月26日作出(2021)京0106执异388号执行裁定书。原告认为被告二、被告三提出的执行异议，权利不足以排除执行。理由如下：1、被告二、被告三只提交了《房屋买卖定金协议》，并未提交房屋买卖合同，原告认为房屋买卖定金协议并不能够代替房屋买卖合同，不能仅以房屋买卖定金协议便草率认定已签订合法有效合同；2、被告二、被告三提交的《存量房买卖合同信息表》显示，该房屋成交总价为327万元人民币，和《房屋买卖定金协议》中显示的房屋总价410万元人民币不符，故对《房屋买卖定金协议》真实性存疑；3、被告二、被告三（该房屋买受人）执行异议期间，主张已支付全部房款，被告二、被告三（该房屋买受人）在被告一（该房屋出卖人）不配合过户的情况下便已支付全部房屋价款，明显有违常理。4、被告二、被告三和被告一虽已经过网签，但是在2016年5月9日进行，在网签后近5年的时间，并未有积极过户的意愿行为，在支付全部价款的情况下而不采取起诉的积极过户行为，既不符合常理，也不符合正常逻辑。故不能在被告二、被告三没有任何积极行为的前提下，认定办理网签后未进行过户，便不是买受人（被告二、被告三）的原因；5、关于邹某的证人证言，证人并未经过出庭质证，也未提交房屋出卖时在职的证明，不能作为裁决的依据。综上，被告二、被告三提出的执行异议，权利不足以排除执行，请求人民法院依法撤销(2021)京0106执异388号执行裁定书，恢复对北京市丰台区南顶路281号3单元901号房屋的执行，望判如所请。卢明栋书面答辩称，一、答辩人与冉凤江、魏丽娟之间的房屋买卖系真实的，当时是通过中介卖的，房款已经收到；二、冉凤江、魏丽娟在买房后为什么没有办理房产过户登记，由于时间长了也记不清了，事后他们也没有找过答辩人。冉凤江、魏丽娟辩称，不同意被答辩人的诉讼请求，请求人民法院依法予以驳回。一、北京市丰台区人民法院(2021)京0106执异388号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，答辩人认可该执行裁定书。答辩人冉凤江与被告一被执行人卢明栋于2014年10月15日通过房屋中介北京我爱我家房地产经纪有限公司达成了购买北京市丰台区南顶路281号3单元901号房屋的协议，同时签署了《房屋买卖定金协议》、《居间服务合同》，合同约定房屋购买价格为人民币410万元，购房定金10万元。而原告与被告一卢明栋的民间借贷纠纷案件的审理终结时间在2020年，换句话说买房时间早于民间借贷纠纷案人民法院查封之前。其次，2014年答辩人出资购买涉诉房屋后即长期居住至今，相关的物业费、停车费、水费等均由答辩人交纳。二、答辩人已经足额向被告一卢明栋支付了购房款项。答辩人分别于2014年10月15日转被告一卢明栋配偶余青娥定金10万元，2014年12月30日转给余青娥90万元，2015年2月3日转给被告一卢明栋242万元，2015年3月13日转给余青娥68万元。答辩人按照房屋买卖合同的约定足额支付了购房款项。三、涉诉房屋已经于2016年5月9日办理了网上签约手续。答辩人向法庭提交的合同编号为CW340519号《存量房买卖合同信息表（纳税）》足以证明涉诉房屋的买卖是答辩人与被告一卢明栋的房屋买卖是双方真实的意思表示。四、涉诉房屋未办理过户登记非因答辩人原因。2016年办理完网签之后答辩人多次找房屋中介要求联系被告一卢明栋办理过户登记手续，被告一卢明栋多以生意上非常忙碌，抽时间一定过来北京办理，故涉诉房屋未办理过户登记非因答辩人原因。五、被答辩人通过执行裁定书明知涉诉房屋是答辩人支付足额对价获得的仍采取诉讼的方式干扰答辩人的正常生活企图侵吞答辩人的财产，其行为非常恶劣。在执行异议审理期间，答辩人出示了大量原始证据证明涉诉房屋的买卖真实存在，涉诉房屋的居住，缴费均与答辩人密不可分，被答辩人更应当知道涉诉房屋为答辩人唯一的住房。在此前提下仍企图侵占答辩人的财产，其行为非常恶劣。综上所述，涉诉房屋是答辩人通过房屋中介北京我爱我家房地产经纪有限公司以市场价格足额购买的。该房作为答辩人的唯一住房始终由答辩人居住管理。被答辩人的诉讼请求没有事实依据和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：单会班与卢明栋民间借贷纠纷一案，本院于2020年8月28日作出（2019）京0106民初27138号民事判决书，该判决确定：一、卢明栋于本判决生效之日起十五日内给付单会班借款本金242.8万元；二、卢明栋于本判决生效之日起十五日内给付单会班借款利息，以242.8万元为基数，自2016年5月22日起，按照年利率18%计算至实际欠款付清之日止；三、驳回单会班的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49184元，由单会班负担8064元（已交纳）；由卢明栋负担41120元（于本判决生效之日起十日内交纳）。后卢明栋不服一审判决，提起上诉。2020年11月27日，北京市第二中级人民法院作出（2020）京02民终10159号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15852元，由卢明栋负担（已交纳）。2021年1月12日，单会班申请强制执行，本院依法受理，执行案号为（2021）京0106执1511号。本院于2021年1月19日查封登记在卢明栋名下的涉案房屋，查封期限为三年，自2021年1月19日起至2024年1月18日止。涉案房屋共有情况为单独所有，现房屋上未设有抵押。2014年10月15日，卢明栋（出售方、甲方）、冉凤江（买受方、乙方）与北京我爱我家房地产经纪有限公司（见证方、丙方）签订编号ZD0045594的《房屋买卖定金协议》，约定甲方将其所有的位于北京市丰台区南顶路281号3单元901号房屋出售给乙方，丙方根据乙方委托购买房屋的意向条件推荐上述房屋，乙方已亲自现场勘验上述房屋，并对上述房屋的权属状况、设施设备、物业等相关情况进行了了解，确认以人民币410万元的价格购买上述房屋。甲方认可乙方以上述价格购买其房屋，且接受乙方在签署本协议当日交付的购房定金人民币10万元。该协议上载有卢明栋、余青娥、冉凤江签字，有北京我爱我家房地产经纪有限公司加盖公章。2014年10月29日，卢明栋（出售方、甲方）、冉凤江（买受方、乙方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，载明：基于甲乙双方签订的《北京市存量房买卖合同》及甲、乙、丙三方签订的《居间合同》，现经双方协商并交由丙方见证，就甲方与乙方出售私人房产一事达成补充协议。乙方以3次交付房款的方式交接房款，交付方式为自行交接。该协议上载有卢明栋、冉凤江签名，有北京我爱我家房地产经纪有限公司加盖公章。据鹤鸣搬家货运公司合同单（编号1502607）显示，冉凤江于2015年4月30日委托鹤鸣搬家货运公司搬运，搬入地址为南顶。据冉凤江、魏丽娟提供的北京盛泰物业管理有限公司跃城分公司出具的收据10张显示，其中车位费收据5张，从2016年3月25日至2021年3月24日，每年缴纳3600元；物业费收据3张，从2017年1月1日至2019年12月31日，每年缴纳4554元；2015年11月10日购水卡收据1张、2015年11月10日购水40吨收据1张。交款人均为魏丽娟。卢明栋与余青娥系夫妻关系，双方于2011年2月10日登记结婚。冉凤江、魏丽娟系夫妻关系，冉迪系冉凤江、魏丽娟之女，张博君系冉迪之配偶。据中国建设银行股份有限公司北京城市建设开发专业支行出具的交易清单显示，魏丽娟于2014年10月15日向余青娥尾号为5015的银行账户转账10万元。根据中国工商银行股份有限公司出具的交易清单显示，冯秀芳分别于2014年12月30日、2015年3月23日向余青娥尾号为1287的银行账户转账80万元、68万元。根据交通银行北京芳群园支行出具的交通银行个人客户交易清单显示，冉凤江于2015年2月3日向卢明栋尾号为9218的银行账户转账242万元。对于剩余10万元购房款，冉凤江称，2014年其以现金形式将10万元购房款给付卢明栋、余青娥。加之冯秀芳于当日向余青娥转账的80万元，卢明栋、余青娥二人当天收到90万元购房款后，余青娥签订了收到90万元房款的《二手房首付款交付确认函》。余青娥、张博君于2014年12月30日签署的《二手房首付款交付确认函》载明，根据余青娥与张博君签订的二手房买卖合同，现就北京市丰台区南顶路281号3单元901室房产的交易情况，买卖双方确认如下：余青娥与买方所交易的上述房产是真实的，交易价格为人民币410万元，现已收到买方张博君交付的首付款人民币90万元。余青娥、张博君于2015年2月2日签署的《二手房首付款交付确认函》上载明，余青娥与买方所交易的上述房产是真实的，交易价格为人民币410万元，现已收到买方张博君交付的首付款人民币242万元。2015年4月2日，丰台区建委出具的《告知单》载明，冉凤江购房人：您于2015年4月2日，通过丰台区建委提交了购房资格核验申请，申请编号953610,10个工作日后可查询核验结果。根据存量房交易服务平台显示，2016年5月9日，卖方卢明栋与买方冉凤江、魏丽娟将涉案房屋的存量房买卖合同（合同编号CW340519）进行网上签约。庭审中，证人邹某出庭作证，其陈述本人系北京我爱我家房地产经纪有限公司经纪人，买方冉凤江、魏丽娟在2014年10月委托我购买了位于北京市丰台区南顶路281号3单元901房产。卖方系卢明栋，双方正常签订合同、支付购房款、办理网签手续等。2015年该房屋解除抵押登记之后，可以办理过户手续，冉凤江、魏丽娟多次联系我，催办过户事宜。我也多次联系卢明栋，但卢明栋均未到北京协助办理，一直让等消息，说不忙就会过来，但一直没有来。在本院执行单会班与卢明栋民间借贷纠纷一案中，冉凤江、魏丽娟向本院提出执行异议。本院于2021年3月26日作出（2021）京0106执异388号执行裁定书，裁定：中止对位于北京市丰台区南顶路281号3单元901号房屋的执行。单会班不服上述执行裁定书，于法定期限内向本院提起本案诉讼。在该案审查过程中，冯秀芳出具情况说明。冯秀芳表示，其于2014年12月30日、2015年3月23日向余青娥尾号为1287的银行账户转账的80万元、68万元，均系替冉凤江、魏丽娟支付涉案房屋的购房款。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，冉凤江、卢明栋、北京我爱我家房地产经纪有限公司于2014年10月15日签订《房屋买卖定金协议》，约定卢明栋将其名下的涉案房屋出售给冉凤江，房屋价格为410万元。该协议系各方当事人真实意思表示，具备拟购房屋的基本情况、价款数额等房屋买卖合同的基本条款，不违反法律、行政法规强制性规定，且据现有证据，亦无其他致合同无效或可撤销之情形，故该协议应当合法有效。另据本院查明的查封涉案房屋时间，可确认，冉凤江与卢明栋确系在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，据庭审查明的事实，上述协议签订后，冉凤江、魏丽娟搬入涉案房屋，并实际占有使用，符合本院查封之前已合法占有该不动产之情形。第三、据冉凤江、魏丽娟提交的银行交易流水、确认函及情况说明等证据，以及卢明栋的答辩意见，本院有理由相信，上述房屋买卖合同所约定之全部购房款410万元已实际支付完毕。最后，因冉凤江、魏丽娟已通过丰台区建委的购房资格核验，且涉案房屋已进行网络签约，应当视为冉凤江、魏丽娟具有为涉案房屋办理过户登记的意愿。另，结合邹某的证人证言，亦可体现冉凤江、魏丽娟在上述房屋买卖合同履行过程中通过中介机构向卢明栋表明了过户的主张。单会班虽主张该协议签订后至今一直未办理过户，系冉凤江一方怠于行使权利，不符合逻辑及常理，系因其自身原因导致未办理过户。但单会班并未就此提交证据予以佐证，在冉凤江一方已提交初步证据的情况下，应视为单会班就此未完成其举证义务，应由其承担举证不能的法律责任。故应认定，涉案房屋未办理过户登记手续不应归因于冉凤江、魏丽娟，即符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。综上所述，冉凤江、魏丽娟就执行标的即本案涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，单会班的诉求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回单会班的诉讼请求。案件受理费70元，由单会班负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 郝彬彬二〇二一年六月二十八日法官助理 张 瑶书 记 员 陈利明