广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初5438号原告：广州市越秀区第二房屋管理所，住所地广州市光塔路102号。法定代表人：曾健庆。委托诉讼代理人：劳坚强、麦皓伦，该所员工，通讯地址同该所被告：张国光，男，1965年12月8日出生，汉族,住广州市越秀区。原告广州市越秀区第二房屋管理所与被告张国光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人劳坚强、麦皓伦，被告张国光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告户支付由2020年6月1日至2020年8月31日期间所欠租金9702元（每月租金3234元），并没收其已缴纳保证金3234元。2.判令被告户支付从2020年6月1日至2020年8月31日期间欠租违约金（每月按月租金的30%计算，即970.20元/月）。事实和理由：XXX路XXX号地下101房是我所辖内经管的房屋，由张国光承租，建筑面积15.40平方米，原月租金3099.20元(从2017年4月1日调整为3234元)，使用性质商业，合同期签至2016年12月31日，之后没有己我所签订合同属不定期租赁关系。被告于2020年9月3日己办理退租手续交回房屋，但被告在办理退租房屋时仍拖欠3个月房屋租金共9702元。我所己上门张贴“关于催缴拖欠房屋租金的通知”，但被告至今仍未缴纳所欠租金。为维护公有房屋的合法权益，做到依法管房，根据【广州市直管房租赁合同（非住宅）笫十三条（笫二点）规定：租赁期内，“如乙方拖欠租金3个月或拖欠其他应缴纳费用总额达到3个月的租金额，本合同终止”，甲方有权终止本合同并收回房屋。乙方己缴纳的租金和押金不予退还，未缴纳租金或占用费（比照租金）以及欠租违约金的应当缴纳，由此造成的一切损失，由乙方承担】因此，我所向法院提起诉讼追收拖欠租金并没收其己缴保证金是合理合法的。被告辩称，我在2020年3月去交租的地方，并称我不想继续承租涉讼房屋了。该工作人员称需要我去找原告联系一位姓何的工作人员，并提供了电话号码813××××1236，在2020年4月17日我联系姓何的工作人员，并明确告知我要退租，我需要如何办理退租手续。该人员称让我等通知。我一直等到2020年9月中才回复我并办理退租手续。当时原告已经要求我补交6月至8月租金，按每月3234元标准交租。我当时称4月17日已经告知原告我不续租，我实际也没有继续再使用涉讼房屋，所以不同意补交6至8月租金。且原告期间一直有催促我交租，我也明确不续租。我认为我不存在违约，不应没收保证金。经审理查明：2015年7月6日,原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：被告承租广州市越秀区XXX路XXX号101房作商业用途，建筑面积15.4平方米，租期自2014年7月1日至2016年12月31日，其中2014年11月30日前月租金为2439.4元，2014年12月1日起月租金为3049.20元，租金按月结算，每月20日前支付。逾期支付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章；乙方必须服从甲方或受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市新骏物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项。双方约定的其他事项：3、承租人腾退商铺时，应结清商铺经营和承担的债权债务，腾空商铺交回甲方。签约后，被告向原告支付了保证金3234元。甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地。资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为已送达，送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收，经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达。合同期满后，双方没有续签租赁合同，被告继续使用涉案房屋，并自2017年4月1日起按每月3234元的标准向原告交租至2020年3月31日。2020年8月11日，原告以在涉案商铺门上张贴的方式向被告发出《关于催缴拖欠房屋租金的通知》，要求被告支付拖欠的2020年6月1日至2020年8月31日的租金9702元。被告称没见过该通知。原告为证明双方在2020年9月办理退租事宜，提交了《申请退租房屋表》的复印件及被告填写表格时拍摄的照片打印件若干张，该表申请人一栏填有“张国光”的签名，申请日期填写为2020年9月3日，该表的“欠交月数”、“欠租金额”两栏均空白，没有填写内容，原告负责人在该表中最后审批同意的时间为2020年9月16日。原告对该表解释称，现无法找到该表的原件，由于该表的内容均是被告自己填写的，虽然当时原告有提醒被告填写“欠交月数”和“欠租金额”的内容，但被告不肯填写，因此该两栏为空白。被告质证称：对该表真实性不予认可，不是我填写的，其中的租户名称一栏“张国光”的手写字体中的“国”是简体字，而原告拍摄填写时照片中的表格同一位置的“國”是繁体字。另外两份表格在退租地点一栏中手写字体“101”与损坏房屋及设备情况一栏中的“皆”字的手写字体均有明显不同。对照片无异议。该照片中我所填写的租户名称“张國光”版的退租表确实是我自己填写的。当时原告让我在“欠租金额”处填写了大概9000多的金额，我写上去了之后觉得不对，我不认可欠租，所以后面我没有填写“欠租月数”一栏。庭审中，被告表示：我承租涉案商铺用作经营五金店，2020年1月20日左右春节前就没有经营了，由于疫情道路被封锁无法经营，解封后我也没有继续经营；我在2020年3月到交租的惠福西路咨询退租事宜时，工作人员告知我需要联系何生办理退租手续。因此我听其指引只联系何生，其并没有告知我需要到光塔路填写退租表格，且其表示疫情期间即使上门也无法找到工作人员；我在4月17日已经明确咨询如何交还钥匙办理退租手续，但姓何的工作人员表示需要等通知。原告表示：2020年4、5月是免租的，所以原告没有主张；惠福西路是珠江物业管理公司的办公地点，是原告委托该公司收租的，但该公司无权办理退租手续，退租手续必须由原告工作人员办理；813××××1236是我所2楼的电话号码，被告4月17日有否表态退租我方不清楚，但即使被告口头告知退租，但需要以办理退租手续才算完成，因为租户若要退租，必须亲自到原告办公地点即光塔路102号填写退租表格，双方去现场检查房屋水电表读数、有否违规或破坏房屋，双方再在退租表格上签名并交还钥匙。本院认为：原告与被告签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该合同期满后，被告继续使用涉案房屋，原告继续向被告收取租金，故双方形成不定期租赁关系。根据查明事实和双方陈述的内容，双方最终办理书面的退租手续是在2020年9月，原告在本案中主张退租前的租金及违约金，而被告抗辩称早在2020年3月已表示要求退租，不应承担此后的租金和违约金。因此，本案的争议焦点在2020年6月至8月期间是否存在迟延办理退租手续的情形以及被告是否应该承担该期间的租金和违约金的责任。本院现分析如下：首先，被告称其于2020年3月曾到交租的办公地点咨询，在工作人员指引下于2020年4月17日拨通原告的办公电话联系姓何的工作人员，姓何的工作人员让其待通知。结合当时我省因受新型冠状病毒××疫情影响，自2020年1月下旬起启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，疫情期间尽量居家不外出的实际情况，被告在当时提出退租的意愿后，原告在当时让其等待通知的做法具有合理性，但原告亦应在合理的期限内通知被告办理退租手续、自2020年6月起开始逐渐复工复产，但未有证据显示自此时起至9月期间原告有联系或催促被告办理清租和退租手续，虽原告提交了2020年8月11日上门张贴的《关于催缴拖欠房屋租金的通知》，被告称没有收到或见过该通知，根据合同约定，“甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地。资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告”，原告并未提供证据其采用张贴方式前已通过当面送达或邮寄送达的方式主张权利，原告应承担未能及时通知被告退租而导致损失扩大的责任；另一方面，即使被告此前已通过电话表达了退租意愿，但因退租手续的办理需双方共同查看房屋和记录相关水电费用，并非口头申请即视为退租，被告作为退租申请人，负有积极联系和催促原告办理退租事宜，亦负有积极交还钥匙避免损失扩大的责任，但在长达四个多月的期间内，被告未能举证证明其催促过原告办理退租手续或采取其他方式避免损失扩大，其亦应承担相应的责任。综上分析，原、被告对未能及时办理退租手续均有责任，据此，本院酌情认定被告应承担2020年6月至8月期间50%的租金及违约金。至于违约金标准，因合同明确约定逾期支付租金的，每逾期1日按拖欠租金额的万分之五支付违约金，原告主张按欠付租金的30%计付违约金缺乏依据，本院不予支持，违约金应按合同约定的每日万分之五计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告张国光应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告广州市越秀区第二房屋管理所支付自2020年6月1日起至2020年8月31日止的租金（按每月1617元标准计）及违约金（自2020年6月21日起，以欠付租金额为基数，每日按万分之五标准计至付清之日止，违约金总额以欠付租金总额为限）；二、驳回原告广州市越秀区第二房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由原告广州市越秀区第二房屋管理所负担12.5元，被告张国光负担12.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍丽娜二〇二一年六月十七日书记员  徐浩龙