广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤20民终3125号上诉人（原审原告）：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区富丽路2号永欣阁1-3幢二层商场。法定代表人：温少松，该公司董事长。委托诉讼代理人：张强，广东铭致律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟荣，广东铭致律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁希，男，1992年7月11日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：梁少雄（系梁希之父），住广东省中山市。上诉人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）因与被上诉人梁希房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院作出的（2017）粤2071民初20616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。永怡公司上诉请求：撤销一审判决，改判梁希向永怡公司赔偿损失120万元。事实与理由：1.涉案小区无法按照合同约定进行验收的责任是包括梁希在内的业主违规装修，梁希在原审过程中也承认其存在违规装修的行为，因此相关业主才是涉案小区无法通过验收的始作俑者。即使永怡公司存在过错，也仅仅是怠于履行阻止业主的违规行为，其过错危害性明显小于违规业主的违规行为。故若要求永怡公司完全承担相关违约赔偿，显然违反比例原则；2.双方签订的《中山市商品房买卖合同》第十七条明确约定了梁希的装修义务，梁希仍对涉案房屋进行违章装修，其行为属违法行为；3.梁希的违法行为损害了永怡公司的合法权益。梁希的违章加建改建行为导致永怡公司开发的房产无法通过规划验收，进而无法办理综合验收，无法为其他购房业主办理产权证。永怡公司因产权证的办理事宜已向其他购房业主支付了巨额违约金，其中也还包括向梁希支付的不能办理产权证的违约金。因此，永怡公司的损失应当由梁希承担；4.梁希的加建改建行为是梁希自身所为，其应当对此负责；5.梁希曾因房屋产权办理事宜起诉永怡公司【案号为（2015）中一法张民一初字第50号】，永怡公司就该案迄今为止已向梁希支付执行款543613.40元。按该案判决结果，该房屋一天不办理产权证，永怡公司还需按日向其支付违约金。同时，永怡公司提交的《广东省中山市第一人民法院执行情况告知书》【（2015）中一执字第3319号】显示，永怡公司向业主执行的违约金高达2000万元。梁希在内的34户业主存在违章装修是这些商品房无法通过综合验收的原因之一，因此，梁希理应对永怡公司的损失承担赔偿责任。梁希辩称，1.永怡公司的上诉已超过法定上诉期限，依法应予以驳回；2.永怡公司的起诉不符合损害赔偿责任的构成要件。第一，梁希并无违法行为，梁希装修房屋向永怡公司办理了申请报备，并依据永怡公司的审批内容进行装修。第二，梁希若存在违建装修，永怡公司物业管理公司早已通过停水停电、禁止装修工人进出、禁止装修材料进出等方式进行了限制，梁希根本不可能如愿按照双方签订的装修管理协议完成装修，永怡公司也不可能将房屋装修押金3000元如数退回给梁希。并且，梁希从未收到永怡公司及相关政府部门有关违规装修的通知。第三，永怡公司主张因为34户业主违建导致其赔偿了2000多万元，但这不是侵权损失，而是违约损失，与侵权行为分属不同的法律关系。第四，按照法律规定，若永怡公司在通过综合验收合格后才将房屋交付业主使用，根本不可能存在因装修行为导致无法通过验收的问题，因此，装修行为与验收不合格两者之间并不存在因果关系；3.永怡公司违反法律规定，将未经综合验收合格的房屋交付给梁希使用，是导致本案发生的直接原因。永怡公司主张业主存在违章装修导致整个聚豪园三期综合验收进度受阻属本末倒置，即使综合验收不合格也应由永怡公司自己承担责任；4.聚豪园小区房屋无法通过综合验收是永怡公司自身原因所致，永怡公司的起诉违反了“一事不再理原则”，应予驳回。永怡公司由于逾期办证而承担的违约责任与房屋综合验收分属不同的法律关系，且不可能转变为侵权法律关系。永怡公司认为梁希对逾期办理涉案房产证也存在过错而应减轻永怡公司的违约赔偿责任，那么永怡公司应当在（2015）中一法张民一初字第50号案中举证、抗辩，而永怡公司在该案中明知理亏放弃抗辩，因此不能再以侵权之诉对抗违约责任；7.退一步讲，即使梁希房屋的中空装修不符合要求，也不可能影响到整个聚豪园小区其他数百户房屋的综合验收，更不可能导致永怡公司损失120万元，永怡公司起诉的目的就是为了抵消违约赔偿责任。永怡公司向一审法院起诉请求梁希向其赔偿损失120万元。一审法院查明事实：2009年6月25日，黄群英、梁希与永怡公司签订《中山市商品房买卖合同》，约定黄群英、梁希向永怡公司购买的位于中山市火炬开发区××路××区××月××号的房屋。2009年7月7日，双方签订的《中山市商品房买卖合同》在中山市房地产交易登记管理所进行了登记备案。黄群英、梁希购买上述房屋后，有对该房屋加建中空层。2009年8月30日，黄群英向永怡公司出具保证书，内容为“今有映月湾30幢业主黄群英、梁少雄自行请设计二院设计施工增加中空层（二楼）楼板作睡房用途，其结构安全及可能对房屋的影响概由本人负责，此具”。2013年1月15日，永怡公司和黄群英、梁希签订商品房买卖合同终止协议书，约定双方于2009年6月25日签订的《中山市商品房买卖合同》自双方签订本协议之日终止。2013年1月18日，永怡公司（出卖人）与梁希（买受人）签订《中山市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买坐落于中山市火炬开发区××路××区××月××号的商品房；总楼价为2948250元，买受人采取一次性付款的方式，于2013年1月18日支付；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：……；买受人的房屋仅作住宅使用，买受人试用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与共用房屋分摊面积承担义务……；买受人不得擅自对商品房或周围作以下变动：1.改变商品房外观；2.加建建筑上盖；3.在楼宇房屋安装太阳能热水器；4.窗户防盗网不可外凸制作；5.其他法律、法规不允许的变动。合同还约定了其他事项。合同签订后，梁希已按合同的约定向永怡公司支付了全部的购房款。2013年1月23日，永怡公司与梁希签订的《中山市商品房买卖合同》在中山市房地产交易登记管理所再次进行了登记备案。2014年12月24日，梁希因其购买的上述商品房的房屋产权证书未能办妥，向一审法院提起诉讼，请求判令：永怡公司向梁希支付逾期办理房产证书违约金（计算方法：以已付购房款总额2948250元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利息的标准从2012年11月28日起计至房屋产权过户登记手续办妥之日止，暂计至起诉之日为343962元）。一审法院经审理后，于2015年3月9日作出（2015）中一法张民一初字第50号民事判决书，判决：永怡公司向梁希支付从2012年12月5日起计至涉案商品房权属登记手续办妥之日止，以2948250元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准计算的逾期办证违约金；其中，从2012年12月5日起至本判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，永怡公司于本判决发生法律效力之日起三日内向梁希支付；从本判决发生法律效力之次日起至涉案商品房权属登记手续办妥之日止的上述违约金款项，永怡公司于本判决发生法律效力之次日起每隔三个月向梁希支付相应期间的违约金。上述判决生效后，梁希向一审法院申请强制执行。永怡公司称包括梁希在内的数百户业主因永怡公司未能按合同的约定办理房产证将该公司起诉至法院，经法院判决，永怡公司需向小区业主承担超过2000万元的违约责任。永怡公司认为包括梁希在内的业主的违建行为导致该公司对广大业主在办理房产权证过程中违约进而承担上述巨额的违约责任，遂于2017年10月31日向一审法院提起诉讼，要求梁希向永怡公司赔偿损失120万元。永怡公司提交的中山市建设工程规划验收批复书（业务编号：GH271312016030022，项目编号：272016030121）显示，中山市城乡规划局对中山市火炬开发区聚豪园B区2期出具规划验收审查意见：“同意93幢住宅及1幢电房规划验收合格。另因34幢住宅（1区3、8、16、18幢；2区1、2、14、17、18、20、24、25、28幢；3区3、5、6、10、11、12、14、18幢；4区4、5、7、9幢；5区8、13、14、22、24、36、38、39、40幢）存在违法建设，待按报建图纸整改后再另行申报规划设计条件核实。”永怡公司提交的执行情况告知书的附件（被执行人永怡公司商品房预售合同纠纷系列案分配表格）显示，需要分割的总额为20699738.28元，其中申请执行人梁希的无异议可支付部分为540383.40元。永怡公司提交的权属证书所涉的房产的销售时间表显示，聚豪园B区2期的绝大部分房屋的销售时间为2008年。一审诉讼中，梁希申请证人出庭作证，一审法院予以准许。证人朱春香作证称：1.证人是聚豪园B区2期领世苑映月湾31号的业主（房子登记在证人儿子徐诚的名下），证人购买的房子也没有拿到房产证，是因为永怡公司将32、33、35、36四栋擅自改动设计导致拿不到房产证，该问题证人之前有打电话到房管局投诉，因为已经危害到证人的利益，之前是有5米间隔，现在只有2米间隔了；2.证人的房子是2007年购买的，证人每年都问开发商什么时候出房产证，但开发商每年都是说快了，一直拖延；3.据证人了解，未办到房产证是因为开发商的人防工程不符合要求，停车位太少导致的，不是业主的原因；4.证人的房屋有装中空层，因为销售人员带证人去看样板房，故证人的房子是按照样板房的样式装的；5.证人房屋的安装的遮雨篷和增加的中空层与梁希的房屋是一样的。另外，双方当事人共同向一审法院提出申请，要求给予两个月时间让双方庭外和解，一审法院予以准许。期限届满之后，双方未能达成调解协议。一审法院认为，本案系财产损害赔偿纠纷。从永怡公司的举证来看，永怡公司因未能按合同的约定及时办理房产证书，而被众多户业主起诉到法院，引发商品房预售合同纠纷系列案，永怡公司需向众多业主支付逾期办理房产证书违约金。永怡公司认为包括梁希在内的业主的违建行为导致该公司对广大业主在办理房产权证过程中违约进而承担巨额的违约责任，故酌情主张120万元赔偿款。聚豪园B区2期的绝大部分房屋的销售时间为2008年，永怡公司逾期办理房产证书的时间长达数年之久。本案梁希的加建中空层的行为发生在2009年，作为具备专业资质的开发商，永怡公司知道或者应当知道违建事实对通过规划验收可能产生的影响，其完全可以提前采取合理合法的必要手段包括诉讼等手段来制止业主的违建行为或者通知业主进行整改，即不会产生迟延通过规划验收的后果，而永怡公司未提交证据证实其对此已采取适当措施。永怡公司主张包括梁希在内的业主的违建行为导致其逾期办理房产证书进而承担巨额的违约责任，一审法院不予采信。另外，因逾期办理房产证书长达数年的原因应由永怡公司进行举证，对梁希提出的调查取证申请，一审法院不予准许。综上，永怡公司要求梁希赔偿损失120万元的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回永怡公司的诉讼请求。案件受理费15600元，减半收取7800元，由永怡公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，永怡公司于2009年6月份将涉案房屋交付于梁希。本院认为，本案实质为永怡公司认为梁希违反《中山市商品房买卖合同》有关房屋装修的约定，给其造成了损失，要求梁希承担赔偿责任，故本案应为房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，梁希的装修行为发生在2009年，即使该行为违反了双方签订的《中山市商品房买卖合同》，但在当时并未造成永怡公司承担逾期办证违约金损失。永怡公司作为具备专业资质的开发商，知道或者应当知道梁希的装修行为对规划验收及房产证办理可能产生的影响，其完全可以提前采取合理合法的必要手段来制止装修或者进行整改，即不会产生规划验收不合格及迟延办证的后果。永怡公司并未提交证据证实其对此已采取适当措施。根据上述法律规定，由此产生的逾期办证违约金损失，应由永怡公司自行承担。因此，永怡公司要求梁希向其赔偿损失120万元，没有依据，本院不予支持。综上所述，永怡公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15600元，由广东永怡集团股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 莉审判员 梁艳凤审判员 卢俊辉二〇一八年七月三十日书记员 冼子君