北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0101民初20009号原告：牛亚菁，女，1954年7月19日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘冬梅，北京伊志律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴敏敏，北京伊志律师事务所律师。被告：王旭涛，男，1971年4月27日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：邵恒宇（兼第三人王振委托诉讼代理人），上海海华永泰（北京）律师事务所律师。被告：中央国家机关公务员住宅建设服务中心，住所地北京市西城区太平桥大街4号。法定代表人：张本忠，主任。委托诉讼代理人：张莹，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：许琛，男，中央国家机关公务员住宅建设服务中心工作人员。第三人：王振，男，1943年1月16日出生，汉族，住北京市东城区。原告牛亚菁诉被告王旭涛、中央国家机关公务员住宅建设服务中心（以下简称住宅建设中心）、第三人王振确认合同无效纠纷一案，本院于2020年11月17日立案受理，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告牛亚菁的委托诉讼代理人刘冬梅、吴敏敏，被告王旭涛、第三人王振及其委托诉讼代理人邵恒宇，被告住宅建设中心委托诉讼代理人张莹、许琛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告牛亚菁向本院提出诉讼请求：判令确认二被告之间针对位于北京市东城区和平五区×楼×门×号房屋订立的《公有住宅楼房买卖合同》无效。事实与理由：牛亚菁与王振于1986年4月16日登记结婚，双方均系再婚，婚后未生育子女。王旭涛系王振与前妻之子。1993年5月14日，王振与中央国家机关危旧房改建处（现由被告住宅建设中心接管）订立《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，约定王振承租的位于北京市东城区和平里五区××楼×、×号被拆迁，过渡期后将王振等四被安置人（王振、牛亚菁、王菠萝、孟淑琴，其中王菠萝系牛亚菁与前夫之子，孟淑琴系王振亲属）安置到位于北京市东城区和平里五区×楼×门404号（以下简称404号房屋）及×楼×门302号（以下简称302号房屋）。后因有房改政策，牛亚菁与王振共同出资陆续交纳购房款购买了上述两套房屋。302号房屋登记在王振名下，但404号房屋在原告不知情的情况下由王旭涛与住宅建设中心转移登记至王旭涛名下。关于居住情况，牛亚菁称其与王振于回迁后居住于302号房屋，将404号房屋出租。2000年左右因王旭涛需要结婚，所以由王旭涛居住于404号房屋。牛亚菁认为，根据拆迁政策只有被安置人才有权购买安置房屋，但王旭涛并非被安置人，不具有购买资格；涉案两套房屋均系牛亚菁与王振夫妻共同出资，一方并无处分权；二被告明知王旭涛不具有购房资格且并非其出资，恶意串通订立《公有住宅楼房买卖合同》，侵害了原告及国家的利益。综上，原告提起本案诉讼，诉如所请。被告王旭涛辩称：不同意原告的诉讼请求。本案证据中购房票据及领款凭证记载为王振，根据安置协议被安置户口为四人，但不能直接得出404号房屋系夫妻财产，不能以此推出被告王旭涛不具备被安置资格。根据拆迁安置协议书3.2条显示，居住面积47.26平米，符合被告在主张的拆迁安置政策仅指向未被安置房屋302，不包括404号房屋。404号房屋为王振在政策外经过沟通及大龄青年政策取得，原告主张404号房屋为夫妻共同财产，《公有住宅楼房买卖合同》无效，于法无据、证据不足。购房所有手续符合法律规定，不存在恶意串通。被告住宅建设中心辩称：不同意原告的诉讼请求。404号房屋签订主体是中央国家机关危旧房改造处，被告于2008年接管其职责，但当时资料并未移交，故被告无法了解当时的具体情况，但二被告不存在恶意串通，故不存在认定合同无效的法定事由。第三人王振述称：不同意原告的诉讼请求。1968年王振即居住于北京市东城区和平里五区××楼×、×号房屋，王旭涛在该处出生。1986年王振与牛亚菁再婚。1993年上述房屋开始拆迁，根据当时拆迁政策，王振作为承租人购买回迁房屋，与牛亚菁无关。根据被拆迁房屋面积王振本应只能分到一套两居室，但考虑王旭涛需要用房结婚，所以另行为王旭涛争取了一套一居室。上述两套房屋的购房款都是王振支付的，牛亚菁并无出资能力。1993年开始王振支付购房款，但迟至2000年左右才订立房屋买卖合同，根据解决大龄青年住房政策由国管局直接通知王旭涛订立合同。1995年房屋回迁后，王振与牛亚菁居住于302号房屋，王旭涛居住于404号房屋。对于王旭涛享有404号房屋所有权一事，牛亚菁知情并同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王振与王旭涛系父子关系。1986年牛亚菁与王振再婚，婚后未生育子女。1993年5月14日，王振（乙方，被拆迁人）与中央国家机关危旧房改建处（甲方，拆迁人）订立《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，约定乙方住址和平里五区××楼×、×号在拆迁范围内有正式住房两间，居住面积26.6平方米，有正式户口四人，应安置人口四人。临时过渡方式为自行周转，过渡期限1993年5月14日至1995年5月14日。过渡期满后安置到和平里×号楼×单元404号、×号楼×单元302号，房屋三间，居住面积47.26平方米。正式户口人口包括王振、牛亚菁、王菠萝、孟淑琴。1993年5月15日，王振交纳了302号、404号房屋第一次60%购房款。1995年4月25日王振交纳剩余40%购房款及维修金。1995年5月13日，中央国家机关危旧房改建处向王振发放《住房证》，载明王振承租302号房屋（两间）及404号房屋（一间）。同日，中央国家机关危旧房改建处房管科出具404号房屋《购房证明》，载明住户姓名王振，（1）预付购房款第一次60%已交；（2）第二次购房款40%已交；（3）公共设施维修基金已交；（4）准住证手续已办；（5）拆迁安置协议。以上（1）（2）（3）（4）（5）项该住户已经办理手续，在办理进住手续时将准住证、拆迁安置协议书已交给改建处房管科，待领取产权证时请携带此证明和购房发票，公共维修基金发票一起到房管科领取产权证。就根据《购房证明》载明情况，404号房屋是否只能将产权办理登记至王振名下，住宅建设中心称在当时特殊的历史时期，有经被拆迁人同意将产权登记在子女名下的情况，且涉案房屋是政策之外补偿的特殊安置，根据性质可能按照被拆迁人的意志办理到子女名下，但该中心现无法提供文件依据。因中央国家机关危旧房改建处未移交档案材料，现资料已遗失，所以住宅建设中心无法出示404号房屋相关办理手续等文件，也无法就拆迁、安置等相关政策进行解释说明。2000年12月25日，《交款通知单》载明王振补交404号房屋费用3022.29元，该房已交清各种费用。根据404号房屋档案资料显示：2000年10月25日，中央国家机关危旧房改建处向东城区房屋土地管理局提交《改按成本价购房变更产权申请》，载明职工王旭涛于1993年按标准价优惠办法购买404号房屋，现申请按成本价购房，补交房价款3063.29元。牛亚菁与王振、王旭涛均认可该补交款2000年12月25日已交纳，因房屋面积存在偏差，故补交款项数额存在差异。就为何《交款通知单》载明由王振补交，王旭涛及王振解释称因拆迁协议由王振签署，所以补交房款即以王振名义。2000年12月18日，王旭涛（乙方）与中央国家机关危旧房改建处（甲方）订立《公有住宅楼房买卖合同》，约定乙方原以标准价购房，售价18256.5元，于2000年自愿申请改按成本价购房，补交房款3063.29元。由甲方负责为乙方办理房屋买卖过户及所有权登记手续。2003年12月15日，中央国家机关危旧房改建处出具《购房交款证明》，载明404号房屋购房人为王旭涛，根据标准价计算该房屋的价款18256.5元。2004年5月10日，王旭涛领取404号房屋产权证。《单位出售公有住房房价计算表》中显示404号房屋未使用工龄折抵。该房屋档案材料中，还包括1995年4月30日由中央国家机关危旧房改建处房管科出具的《购房证明》，除住户姓名载明为“王旭涛”以外，与1995年5月13日由中央国家机关危旧房改建处房管科出具的《购房证明》内容完全一致。对此，住宅建设中心未予以解释，王旭涛及王振称，办理房屋拆迁时，王振是以户主的身份订立合同并履行一系列手续，后期需要变更到王旭涛名下，所以为王旭涛开具购房证明。办手续过程中，中央国家机关危旧房改建处称不符合政策条件，让房主王振又补办了一个《购房证明》，但应以王旭涛的证明为准。诉讼中，原告提交《各项补偿补助费领款凭证》、《准住证》，302号、404号交纳通气费的收据，证明王振名下的房屋被拆迁，回迁两套房屋，王振持有404号房屋住房证，所以只有王振有资格购买该房屋，王振也持续交纳两套房屋的相关费用。经质证，被告及第三人认可证据的真实性，但是否认证明目的。被告提交公证《遗嘱》及公证相关材料，证明原告知晓404号房屋系王旭涛所有，才未要求王振就404号房屋进行遗嘱公证。该《遗嘱》订立于2013年11月21日，立遗嘱人为王振，载明302号房屋所有权登记为王振，但系夫妻共同财产，王振去世后，房产中属于王振的份额由牛亚菁继承。就该遗嘱的订立情况，原告在2020年4月14日庭审中称其与王振共同至公证处办理，当时以为两套房子都登记在王振名下，双方商量302号归牛亚菁、404号归王振，所以没有将404号房屋进行公证。后于2020年7月21日庭审中，牛亚菁又称双方并未协商404号房屋归属问题，因牛亚菁认为该房屋登记在王振名下，故自然认为房屋归属于王振。现牛亚菁与王振正在进行离婚诉讼，在离婚过程中发现404号房屋未登记在王振名下。牛亚菁称其见过302号房屋产权证，但从未见过404号房屋产权证，因404号房屋《准住证》显示王振，所以认为404号房屋产权登记在王振名下。404号房屋自2003年即由王旭涛居住，当时王振只表示给王旭涛居住，未表示由王旭涛取得产权。王振称当时办理遗嘱时考虑已经将404号房屋给了王旭涛，原告也是知情的，所以在处分302号房屋时没有考虑由王旭涛继承部分份额；且王振得知有另行分房的消息，原告提出将该房屋由其继承，故双方办理了公证。对此，原告予以否认，称因王振婚内不忠诚，双方无法在一起生活，提出房屋分配问题时才将302号房屋遗嘱公证给原告继承。根据原告调取证据的申请，本院调取了(2019)京0101民初21979号案件于2020年1月3日的庭审录像。原告认为该份证据能够证明以下事实：1.404号房屋购房款由第三人王振缴纳；2.404号房屋登记在被告王旭涛名下，原告不知情；3.拆迁政策只有承租人、被拆迁人才能购买；4.被告王旭涛没有购买资格，应认定被告及第三人恶意串通。被告王旭涛、第三人王振对该份证据的真实性、合法性予以认可，对证明目的不予认可。被告住宅建设中心认为该份证据与其无关联，不发表质证意见。本院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案的争议焦点为：二被告于2000年12月18日签订的《公有住宅楼房买卖合同》是否有效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，1993年王振因和平里五区××楼×、×号被拆迁与中央国家机关危旧房改建处订立拆迁安置协议书，虽然1995年王振取得302号、404号房屋承租权，但在此之前王振已经支付上述两套房屋的购房款，而作为承租权凭证的《住房证》办理时间与《购房证明》为同一天，可见上述文件均系中央国家机关危旧房改建处为办理302号、404号房屋回迁事宜进行的一系列购房手续。王振作为和平里五区××楼×、×号被拆迁人及回迁房屋的承租人，根据相关政策以标准价购买回迁房屋，并无不妥。王振交纳上述两套房屋购房款并由中央国家机关危旧房改建处出具《购房证明》，虽然双方并未订立书面合同，但已成立事实合同关系。但因物权尚未登记，因此王振并未取得相应物权。2000年，在上述房屋根据政策变更为成本价购房过程中，404号房屋买卖合同主体由王振变更为王旭涛，根据法律规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。现根据档案材料记载，中央国家机关危旧房改建处同意王振将合同中的权利义务一并转让给王旭涛，作为中央国家机关危旧房改建处承继主体的住宅建设中心，也认可该转让行为，故上述合同中权利义务转让不违反相关法律。现原告称二被告之间存在恶意串通，但根据其提交的证据难以证明二被告之间存在恶意串通的事实，更难以判断两者存在共同损害原告利益的故意，故原告以此为由认为二被告之间的《公有住宅楼房买卖合同》无效，理由不足。原告诉称仅有被安置人才能购买404号房屋的意见，缺乏依据，本院不予采信。根据证据显示，王振虽有对404号房屋出资的行为，但购买房屋的法律行为并未登记为物权，仅为债权性质，因此该出资是否为夫妻共同财产，以及王振的出资是否侵犯牛亚菁的权利，非本案审理范围。应当指出，原告对404号房屋产权登记是否知情，不足以得出被告及第三人恶意串通之结论。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告牛亚菁的诉讼请求。案件受理费332元，由原告牛亚菁负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 飞人民陪审员  王群英人民陪审员  李平平二〇二一年六月七日书 记 员  邵 蕾