广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初14655号原告:广州嘉强投资有限公司，住所地广州市天河区瘦狗岭路313号302房自编之二。法定代表人：田全蓝。委托诉讼代理人：罗林宾，该司职工，联系地址。被告：何国桓，男，1947年6月19日出生，汉族，住广州市海珠区。原告广州嘉强投资有限公司诉被告何国桓房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人罗林宾，被告何国桓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告在本判决生效之日起5天内按照合理市场价38000元/平方米结算我方回迁给被告位于为××区××房南向房屋的增大建筑面积为2.7011平方米的增大面积款102641.8元。事实和理由：广州市广协房地产开发公司(以下简称“广协公司”)经广州市国土资源和房屋管理局以穗国土建用字[93]464号文、拆迁字[93]153号《城市房屋拆迁许可证》批准，拆迁被告位于广州市越秀区XX路XX街XX号后座的房屋，被告是该屋的产权人之一，据房产登记号：统字3XX54号，原契证总建筑面积是174.12平方米，被告占该房屋产权的1/9份额(即19.3466平方米)。1996年8月8日，广州市城市规划局以穗规地复字[1996]第127号《关于同意更改建设用地单位名称的复函》，同意上述项目地块由广州天佳房地产有限公司续建(以下简称“天佳公司”)。原告于2010年12月16日通过法院司法拍卖取得位于越秀区大新路××、××、XX街××、××以西新濠大厦(现更名为嘉兰轩)的国有建设用地使用权，成为新的建设单位。我方对被告何国桓负有安置回迁义务。被告在2020年5月13日收楼回迁之前，一直主张以建筑成本价购买我方回迁房增大面积，我方基于被告于1996年3月21日与拆迁人广协房地产开发公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》(以下简称《协议书》)有明确约定增大面积以市场价购买予以拒绝。在2020年5月13日收楼回迁后至今，被告何国桓一直不主动联系我方协商购买回迁房增大面积的事宜，属故意拖延且公司在收楼已久并不以积极态度处理该事宜，对我司造成资金损失。1、被告于当年即1996年3月21日与拆迁人广协房地产开发公司签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，协议书第三条明确约定：甲方调换补偿给乙方的房屋如有增大面积按当时的市场价3511.91元/平方米的单价购买。2、我方现予被告回迁的回迁房为××区××房南向，现依据《房屋建筑面积测绘成果报告书》测绘编号：07CH8820XXXX000030。该房屋实测建筑面积为：30.7035平方米，(建筑面积包括分摊面积在内)。比原协议约定回迁房屋建筑面积为28.0024平方米增加了2.7011平方米(含甲乙双方争议阁楼部分面积8.6585平方米在内)。3、我方当年是经司法拍卖依法取得国有土地建设使用权的，被告与拆迁人广协房地产开发公司签订《协议书》距今已整整24年，期间建设规划的政策调整过、建筑成本显著提高、房地产市场也竞争激烈。而且原告所建位于广州市越秀区大新路390号的楼盘为新楼盘、学区房，市场价值高。如被告主张按当年的建筑成本价来购买现在原告给予被告回迁房的增大面积有违公平原则。4、根据现在政府关于市场楼价指导的相关规定，我方与此同时开发的同地段商品房均价单价为50000-60000元/平方米，与我方回迁给被告的同地段房屋相比，38000元/平方米是合法合理的。5、被告的其他产权人黄XX、邓X等人分别于2017年1月16日和2017年3月10日与我方签了《房屋回迁确认书》完成了回迁，对于我方给予她们回迁的房屋的增大面积，她们均是以现在的合理的市场价单价计算向我方购买。其中黄XX以单价38000元向我方购买，邓X以单价37000元向我方购买。该两人都是原址共有产权人之一的，其俩人都是同意按此价格购买的，因此，均在自愿的、公平合理的基础上同意该差价产权的购买面积。故此，在同等南向的回迁房屋价值均比其他楼向价值高，我司提出此按38000元/m²价格购买为合理的且有事实依据的。综上所述，我方主张被告按照较优惠于市场价38000元每平方结算我方回迁给被告的房屋的增大面积是合法合理的。为维护原告的合法权益，请法院依据事实和法律，做出公正判决。被告辩称，一、原告强行用商品房价格与拆迁户回迁增大面积结算是严重违规行为，应按签约当时适用的《广州市房屋拆迁管理实施办法》的相关规定执行。二、关于回迁房增大建筑面积10平方米内购买价格的问题，拆迁时，被告与广协公司一起到市拆迁办申请以每平方米3511.91平方米的价格，让我们兄弟购买了55.33平方米的产权面积，当时拆迁办主任还称日后增大的面积都按现在每平方米1300元的建筑成本价与开发商结算。原告在拍卖得涉案大厦后，最多可以建20层，在此情况下，被告在取得原告同意后自告奋勇向政府部门上书请求批准建至28层，后市规划局答复被告称同意并批准原告可加建至28层，解决了新濠大厦再次烂尾和破产的命运。因原、被告在2017年4月双方就增大面积结算问题产生争议，原告建议被告到市拆迁办咨询，市拆迁办接待被告时，不但认可了被告回迁房增大面积10平方米以内按拆迁时的建筑成本结算的诉求，还复印了当年拆迁时适用的“关于调整拆迁安置房建筑成本价的通知”给被告，原告不相信，后双方一同到拆迁办咨询，接访人员最后答复是偏向拆迁户诉求，也就是承认了回迁房增大面积应按其复印给被告的建筑成本价1300元/平方米结算的诉求。原告还是不服，才有了本案诉讼。三、2017年3-4月，原告曾三次将房屋回迁通知书给被告协商，三次都确认被告的“原协议约定回迁建筑面积28.0051”，现竟变成了“28.0024”，这是原告故意欺骗法院的行为。另外，三份确认书都写着办证所有费用由乙方承担，被告认为根据合同和相关规定，应由原告负责，至于增大面积所需登记费用，被告愿意承担此费用，希望法院在本案中一并作出判决。经审理查明：1995年8月31日，何国桓、何XX、黄XX、何XX、何XX、邓X（乙方）与广协公司、广州天佳房地产有限公司（以下简称天佳公司、甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定甲方拆除广州市越秀区XX路XX街XX号房屋，建筑面积174.12平方米，甲方将自有的大新路XX街地段回迁楼第19层南向房屋，建筑面积229.4504平方米用作拆除乙方原址房屋后的产权调换补偿，原址房屋建筑面积与调换补偿面积相差55.3304平方米。乙方根据有关规定以3511.91平方米的标准计付给甲方194315.38元，并于1998年12月30日前付清。（产权交换之日起10天内先付50%款给甲方）。其他事项：甲方安排邓X回迁大新路十六层北向建积38.6933平方米，黄XX十九层南向建积38.6933平方米，何国桓十三层西向建积28.0051平方米，何XX十三层西向建积28.0051平方米，何XX二十五层西向建积57.36平方米，何XX建积38.6934平方米。1996年8月8日，广州市城市规划局以穗规地复字[1996]第127号《关于同意更改建设用地单位名称的复函》，同意涉案项目地块由天佳公司开发建设。1998年8月18日，广州市国土局以穗国土建用字[1998]第419号《建设用地批准书》批准天佳公司使用上述建设用地。天佳公司是广协公司与香港天佳集团有限公司合作经营的项目公司。另查明，2010年7月27日，本院依法委托广州市房地产交易登记中心拍卖天佳公司名下所有的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、XX街以南、XX路以西（即涉案被拆迁房屋所在地块）“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目。2010年11月10日，本院及广州市房地产交易登记中心在报纸刊登《广州市国有建设用地使用权拍卖转让公告》，其中拍卖转让附加条件列明：……（三）本地块为广州市的在册烂尾地块，根据档案查册资料记载，本地块有被拆迁户289户，718人，房屋拆迁总面积约13383.37平方米（其中住宅面积约11395.05平方米，非住宅面积约1988.32平方米）；本地块每月临迁费本金约为341824元，协议回迁时间为1999年12月，计算至2010年8月，共拖欠临迁费本金约4600万元（未含逾期回迁费、滞纳金等）；上述补偿安置数据并非实际拆迁补偿安置面积，具体应当以拆迁当事人签订的拆迁补偿安置协议为准，有关拖欠临迁费数额也应当以实际拖欠情况为准，上述数据与实际发生情况不符的，由买受人自行负责并承担相应的所有义务；……（六）买受人须与被拆迁人、预购房人重新签订协议并约定回迁及收楼日期，原拆迁合同主要权利义务仍然有效，买受人须承担拍卖标的上被拆迁户的回迁安置（包括经生效法律文书确认已将补偿方式变更为货币补偿的拆迁户的回迁安置）和预购房人的收楼入住安置（包括经生效法律文书确认解除购房合同的预购房人收楼入住安置），并按原签订的合同内容执行负担拍卖成交日后的合同义务；拍卖成交后，拍卖标的范围内因拆迁、回迁安置协议及购房人购房协议所产生的一切纠纷均由买受人与相关的被拆迁人、购房人进行解决等。2010年11月25日，本院致函广州市房地产交易登记中心称：我院已委托你中心对被执行人天佳公司名下的广州市越秀区大新路以北、天成路以东、XX街以南、海珠南路以西新濠大厦土地使用权及在建工程项目进行公开拍卖，向就该地块原产生的拆迁费用等债务承担问题说明如下：上述地块在拍卖成交日前产生的全部债务（包括拆迁临迁债务、工程债务、银行贷款债务、违约债务等）均参与拍卖所得的执行分配，不需买受人承担，买受人在买受之日的次日起承担开发商应承担的义务，向被拆迁人发放拆迁临迁费、交通费、停业补偿费、租金补偿等拆迁临迁费用。2010年12月16日，原告以27000万元的最高价竞得上述土地使用权及在建工程项目，并与广州市房地产交易登记中心签订《广州市国有建设用地使用权拍卖转让成交确认书》，内容基本与拍卖转让公告相同，其中第十条规定：全额缴清成交价款、交易服务费等相关费用后，买受人根据法院的《协助执行通知书》按规定到交易登记中心办理本次拍卖地块的交易登记手续，并自行向广州市越秀区人民法院申请办理交地手续。成交后，越秀法院将在合理期限内向买受人移交拍卖地块。原告于同月30日缴清全部拍卖款。2011年1月5日，本院作出（2002）越法执字第2159-2号执行裁定书，裁定：一、广州市越秀区大新路以北、天成路以东、XX街以南、海珠南路以西“新濠大厦”土地使用权及在建工程项目（不含其他购房人已预售登记的商铺、住宅房、不含回迁补偿安置商铺、住宅房及已由生效法律文书另行确定权属的部份）所有权及相应的其他权利归买受人嘉强公司所有。前述项目财产权自该裁定送达买受人嘉强公司时起转移。二、买受人嘉强公司可持本裁定书到房管、国土、规划等登记、管理机构办理前述项目产权转移、过户登记等手续。2011年7月13日，广州市国土资源和房屋管理局向市规划局发出《关于协助确认越秀区大新路以北、天成路以东、XX街以南、海珠南路以西地块规划设计条件的函》，载明：原告向该局申请办理签订出让合同变更协议手续，由于该地块的规划设计条件批文已过有效期，请市规划局重新确认规划设计条件，并于2011年8月3日前函复该局。2011年11月23日，广州市规划局向原告发出《关于申请确认规划条件的复函》，载明：市府办公厅转来你单位《关于恳求广州市规划局尽快批复及再次确认“烂尾楼”地块用地规划设计条件的请示》及有关资料收悉，函复意见如下：该地块现行规划控制为居住用地兼容办公用地，由于该地块位于旧城密集区的城市重要景观控制地段，根据市政府关于优化城市空间、提升环境质量的相关要求以及旧城保护更新需要，我局将就拟建建筑对旧城环境的影响进行综合评估和论证后再函复你单位，故暂不能提供具体规划控制要求。2013年8月26日，原告向各拆迁户发出《致广大拆迁户的公开信》，载明：……由于拆迁回迁是一个连续不间断的过程，所以也不存在诉讼时效的问题，请大家放心。关于2020年12月17日至2012年4月20日的费用我公司已向越秀法院起诉天佳公司，如果天佳败诉，将从法院拍卖款中将此期间的临迁费用一次性发放到各拆迁户，如果我司败诉，我司亦将承担该责任一次性将该款项发到各拆迁户账号，等。2013年12月18日，原告领取涉案地块的《国有土地使用证》，使用权面积3900平方米，土地出让金年限自1998年8月18日起计算等。根据日期为2020年4月7日的穗联验（建）字（2020）005号《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》记载，新濠大厦商业楼经过验收，予以备案。原告为证明涉案房屋的建筑面积，提交了广州市房地产测绘院于2020年8月24日作出的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，显示越秀区大新路390号1312房建筑面积为30.7035平方米，套内面积23.9400平方米，分摊6.7635平方米。再查明，何国桓曾于2018年向本院提起诉讼，要求：1、嘉强公司安置何国桓回迁至越秀区大新路390号回迁楼1312房居住并办理该房屋的不动产权证，该房屋比协议约定面积大的部分，由嘉强公司按照建筑成本价每平方米1300元与何国桓结算；2、大新路390号1312房办理产权登记和领取房产证所需的登记费用由嘉强公司负担；3、嘉强公司向何国桓支付从2010年12月16日起至2018年1月16日止欠发的临迁费及延期补助费29610元。本院于2018年11月15日作出（2018）粤0104民初365号民事判决书，判决：一、嘉强公司在本判决发生法律效力之日起5日内向何国桓支付从2010年12月17日起至2012年4月20日止的临迁补助费（每月420元）以及2017年5月21日至7月20日期间拖欠的临迁补助费8元；二、嘉强公司在本判决发生法律效力之日起5日内向何国桓支付从2014年12月17日至2018年1月16日止的延期补助费（每月按210元计算）；三、驳回何国桓的其他诉讼请求。后何国桓于2019年再次向本院提起诉讼，要求：1、被告安置何国桓回迁至广州市越秀区大新路390号回迁楼面积40平方米以上南向的任何一间房屋；2、回迁房与协议约定的回迁面积差额，以建筑成本价进行结算；3、嘉强公司负责办理回迁房产权登记，承担办证所需登记费用。本院于2018年10月8日作出（2019）粤0104民初27538号民事判决书，判决驳回何国桓的全部诉讼请求。判后，何国桓不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2020年2月19日作出（2019）粤01民终23409号民事判决书，判决：一、撤销（2019）粤0104民初27538号民事判决；二、于本判决书送达之日起10日内，嘉强公司应将广州市越秀区大新路390号1312房房屋交付给何国桓回迁使用。原告为证明涉案房屋的评估价格，提交了广东粤达资产评估与土地房地产估价有限公司出具的报告书，载明涉案1312房的市场单价为40390元/平方米。原告为证明被拆房屋的其他共有人的合同履行情况，提交了黄XX、邓X与原告签订的《房屋回迁确认书》、支付房款的收据，其中黄XX的确认书约定按38000元/平方米支付增大面积房款，邓X的确认书约定按37000元/平方米支付增大面积房款。另，原告表示：何铁桓的补偿面积减少0.2319平方米，原告按照28000元/平方米补偿给何铁桓；何柏桓增大的房屋面积按照25000元/平方米进行购买。诉讼过程中，原告表示：涉案大楼已经办理大确权，涉案房屋的产权正在办理过程中，尚未办理完毕；我方主张的每平方米38000元是参照市场价和评估报告优惠给被告的，且房屋的其他共有产权人多数是以38000元/平方米标准支付增大面积款的。本院认为：生效判决已对《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的效力及嘉强公司应承担的义务作出论述，本案不再赘述。原告在本案中主张的是涉案房屋的增大面积款，由于房屋的产权面积以不动产登记的面积为准，现回迁房屋产权仍未登记至被告名下，即涉案房屋的实际面积尚未最终确定，未能确定面积差异，故本院对原告的主张不予支持。至于被告抗辩称要求在本案中一并解决按建筑成本价结算及办证所需费用的承担问题，因被告在本案中并未提出反诉，本院不作调处。如上所述，对于双方在本案中争议的问题，双方可待条件成就时另行协商解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告广州嘉强投资有限公司的诉讼请求。案件受理费1176元，由原告广州嘉强投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍丽娜二〇二一年六月十一日书记员  梁菁菁