北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0105民初61790号原告苗玉军，男，1972年10月17日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托代理人王守国，北京市京顺律师事务所律师。委托代理人王鸿，女，1989年11月25日出生，汉族，北京市京顺律师事务所实习律师。原告李文法，男，1974年7月14日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托代理人王守国，北京市京顺律师事务所律师。委托代理人王鸿，女，1989年11月25日出生，汉族，北京市京顺律师事务所实习律师。被告王贵财，男，1960年7月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托代理人周坤平，北京市两高律师事务所律师。原告苗玉军、李文法（以下简称二原告）与被告王贵财（以下简称被告）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告委托代理人王守国、王鸿，被告委托代理人周坤平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：二原告系位于北京市朝阳区广渠路66号院甲x号楼－x层Ｂ－x房屋产权人，二人各占50%的份额。2012年8月3日，二原告将上述房屋出租给案外人齐xx用于经营菜市场和小吃城，后改为网吧和小吃城，租期10年，自2012年8月1日至2022年9月30日，租金前五年每年105万元，后租金调整为前五年每年100万元。被告系北京市朝阳区广渠路66号院甲19号楼1层Ｂ１、Ｂ2的房屋产权人，该房屋用于出租，经营超市、冒菜、重庆小面等。被告的房屋位于二原告的房屋上方。2013年4月，二原告房屋顶部开始漏水，二原告及租户齐xx多次找到被告及物业要求解决但未果。因被告房屋漏水给齐xx造成了一定损失，故齐xx在2015年4月23日少交了10万元租金，二原告同意这10万元作为房屋漏水的维修费用，多退少补。2015年9月7日，齐xx又少交了25万元租金，并声称少交系行使正常抗辩权。2015年5月5日，二原告将被告及北京龙城兴业物业管理有限公司诉至朝阳法院，要求对房屋予以修理并赔偿损失，朝阳法院出具（2015）朝民初字第23725号民事判决书判决被告对其房屋的漏水部位进行修理，保证不再漏水以及被告对二原告所有的上述房屋天花板渗漏部位进行修理，恢复原状。对损失赔偿暂不予处理，待明确后另行解决。2015年12月1日，二原告以齐xx为被告诉至朝阳法院要求解决双方的房屋租赁合同并支付拖欠的租金。朝阳法院出具（2015）朝民初字第63954号民事判决书判决齐xx向二原告支付2015年10月1日至2016年3月31日的租金15万元。同时法院认为，齐xx提供的证据可以证明二原告的房屋房顶多处长期漏水，现漏水问题未得到解决，齐xx据此减付租金有事实和法律依据，但减付的比例过高，现有证据显示，二原告在漏水发生后减少了齐xx的租金，并积极向楼上业主主张权利，履行维修义务，二原告的行为不构成支付违约金的条件。现二原告认为，2015年4月23日，因为房屋漏水，二原告的租户齐xx少交了10万元租金（2014年10月1日至2015年3月31日期间的租金，应该为50万元，实际仅缴纳了40万元）。2015年9月7日，原告租户齐xx少交租金25万元（2015年10月1日至2016年3月31日期间的租金，应该为50万元，实际仅缴纳了25万元），后通过（2015）年朝民初字第63954号民事诉讼，法院判决齐xx支付该期间的租金15万元，等于我方又损失了10万元租金。上述两个10万元相加，就是我们向被告主张的经济损失。现在二原告还是诉争房屋的产权人，现在房屋还是租赁给齐xx使用，房屋从2017年2月至今就没再漏水，是齐xx进行了多次维修，彻底修好是在2017年2月。现诉至法院要求：判令被告赔偿二原告经济损失20万元。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。原告依据的63954号判决当时的依据是齐xx对房屋使用的情况以及漏水可能造成的影响，这是多方面可能发生的情况，最后酌定判决的，而并不只是因为漏水而应当给予的赔偿，房屋租赁还有其他原因。而且出租方和承租方是有利害关系的，他们之间的内部约定不应当由我们进行赔偿。诉争的房屋的产权人现在也还是我方，还处于出租状态，还在经营超市、冒菜、重庆小面等。我们认为不存在漏水的事实，如果下大暴雨，可能会有一些漏水，但是原因并不是我方造成的，而是因为房屋质量问题。经审理查明：二原告系北京市朝阳区广渠路66号院甲19号楼-1层B-1商品房的房屋所有权人，二人对该房按份共有，每人共有份额为50%。被告为北京市朝阳区广渠路66号院甲19号楼1层B1、B2的房屋所有权人。二原告曾将被告以及北京龙城兴业物业管理有限公司诉至朝阳法院要求被告、物业公司将损坏的二原告的房屋予以修理，并将房屋漏水问题彻底修理并要求被告、物业公司共同赔偿二原告经济损失35万元。后北京市朝阳区人民法院出具（2015）朝民初字第23725号民事判决书，该判决写有：“李文法、苗玉军房屋位于地下一层，王贵财的房屋位于李文法、苗玉军房屋的上方。李文法、苗玉军将自有的房屋用于出租，现在房屋经营小吃城及网吧。王贵财的房屋亦用于出租，现在房屋经营超市、重庆小面、冒菜、儿童公社等。经现场勘查，李文法、苗玉军房屋天花板有漏水痕迹。李文法、苗玉军称2016年9月楼上超市装修后，小吃城天花板不再漏水，但网吧天花板漏水仍然存在。…王贵财的房屋漏水造成李文法、苗玉军房屋受损，王贵财应停止侵害、排除妨碍，维修漏水部位，并对李文法、苗玉军房屋进行修复。对于35万元损失，鉴于李文法、苗玉军与齐xx因房屋租赁合同纠纷也在本院诉讼，因此35万元是否为李文法、苗玉军因漏水造成的实际损失现无法确定，故对李文法、苗玉军要求的35万元损失暂不予处理，待明确后可另行解决…判决如下：一、被告王贵财于本判决生效后七日内对北京市朝阳区广渠路66号院甲19号楼1层B1、B2房屋的漏水部位进行修理，保证不再漏水。二、被告王贵财于本判决生效后七日内对原告李文法、苗玉军所有的北京市朝阳区广渠路66号院甲19号楼-1层B-1商品房天花板渗漏部位进行修理，恢复原状。三、驳回原告李文法、苗玉军之其他诉讼请求。”二原告还曾将齐xx诉至朝阳法院要求解除双方的北京市房屋租赁合同并支付拖欠的租金及逾期利息。北京市朝阳区人民法院出具（2015）朝民初字第63954号民事判决书，该判决书写有：“本案审理过程中，曾组织双方当事人于2016年7月6日前往涉诉房屋进行现场勘验；经勘验，涉诉房屋楼上为美联福生活超市、重庆小面、沙县小吃及玖宝儿童公社；涉诉房屋现分为两部分，一部分出租为小吃摊位，另一部分为网吧；网吧房顶上方安装了铁盆及水管进行引流以防漏水，现无明显漏水痕迹；小吃摊位的北侧商户房顶均有不同程度的漏水痕迹；网吧南侧有一间办公室，办公室的房顶及墙壁均有漏水痕迹。当日，本院前往涉诉房屋所在的物业公司进行走访，物业公司董经理表示涉诉房屋自2013年3月14日开始漏水，物业公司查找过漏水原因，也有相应工作记录，漏水源自涉诉房屋楼上业主美联福生活超市，物业公司曾为此协调过。二原告及齐xx均称网吧南侧有部分面积为公共区域，不属于涉诉房屋面积…二原告与齐xx签订的《房屋租赁合同》的内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应认真履行。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，齐xx提供的证据可以证明涉诉房屋的房顶多处部位长期出现漏水现象，提供符合使用条件的房屋系二原告作为出租人的主要合同义务，现涉诉房屋的漏水问题尚未得到解决，齐xx据此减付租金有事实和法律依据，二原告以此为由要求解除合同的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。齐xx少付2015年10月1日至2016年3月31日期间的租金25万元，该减付的租金比例过高，本院根据齐xx实际使用涉诉房屋的情况及漏水可能造成的影响对此期间的租金金额予以酌定。齐xx要求二原告对涉诉房屋漏水部位进行修复至不漏水为止的反诉请求，合理合法，本院予以支持；修复期间如对齐xx使用涉诉房屋造成影响，齐xx可待实际发生后另行主张权利，本院对齐xx在本案中要求延长租期的反诉请求不予处理。齐xx主张的各项损失，空租及减租无法证明系因漏水导致，故本院对齐xx主张的租金及停业损失的反诉请求，不予支持；齐xx主张的二次修复费用，尚未发生，本案中不予处理；齐xx主张的已产生的修复费用及设备损失等，缺乏证据支持，故本院对此项反诉请求亦不予支持。现有证据显示，二原告在漏水发生后减少了齐xx的租金，并积极向楼上业主主张权利，履行其维修义务，二原告的行为尚不构成支付违约金的条件，故本院对齐xx要求二原告支付违约金的反诉请求，不予支持…判决如下：一、原告（反诉被告）苗玉军、李文法于本判决生效之日起十日内修复北京市朝阳区广渠路66号院甲19号楼-1层B-1号房屋房顶的漏水部位，直至不漏水为止；二、被告（反诉原告）齐xx于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）苗玉军、李文法二〇一五年十月一日至二〇一六年三月三十一日期间的租金十五万元；三、驳回原告（反诉被告）苗玉军、李文法的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）齐xx的其他反诉请求。”庭审中，各方均认可（2015）朝民初字第23725号民事判决书以及（2015）朝民初字第63954号民事判决书均已经生效。上述事实，有双方当庭陈述、相关书证等在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据生效的（2015）朝民初字第23725号民事判决书以及（2015）朝民初字第63954号民事判决书，可以认定被告房屋漏水确实造成了二原告房屋受损，故被告理应赔偿二原告的合理损失。现二原告的主张的经济损失由两部分组成，10万元为二原告自愿与案外人齐xx协商减免的租金用于维修漏水费用，但就此二原告未提交维修票据，其表示一共花了多少维修费用也不清楚，故该部分损失本院根据生效判决书认定的事实以及被告的过错程度酌定为5万元；另一部分10万元经过生效判决确认，本院不持异议。综上，被告应赔偿二原告经济损失15万元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王贵财于本判决生效之日起十五日内赔偿原告苗玉军、原告李文法经济损失共计十五万元。二、驳回原告苗玉军、原告李文法的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千一百五十元，由被告王贵财负担（于本判决生效后七日内给付原告苗玉军、原告李文法）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  袁 冲人民陪审员  陈建东人民陪审员  杨燕笙二〇一八年七月二十三日书 记 员  徐可卉