广东省广州市从化区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0117民初1917号 原告：郑慧凤，女，汉族，1976年9月10日出生户籍地广东省广州市荔湾区，住广州市增城区。 委托诉讼代理人：陈洁明、林广健，分别为广东合邦律师事务所专职律师和香港居民律师。 被告：郑镜波，男，汉族，1945年1月5日出生户籍地广东省汕头市潮阳区。 委托诉讼代理人:陈荣生,男,汉族,1973年10月31日出生户籍地广东省广州市黄埔区,系被告郑镜波女婿。 第三人：广州市越秀区建设和水务局,住所地：广东省广州市越秀区东川路二号，统一社会信用代码：11440104007496395N。 法定代表人：高耿恩，职务：局长。 委托诉讼代理人：郑彤，女，汉族，1968年11月14日出生系该单位工作人员。 委托诉讼代理人：黄莉稚，女，汉族，1989年11月16日出生系该单位工作人员。 第三人：广州家化置业有限公司，住所地：广东省广州市从化区温泉镇环湖路4号3楼，统一社会信用代码:9144018477566948XE。 法定代表人：男航。 原告郑慧凤与被告郑镜波、第三人广州市越秀区建设和水务局（以下简称越秀建设水务局）、第三人广州家化置业有限公司（以下简称家化公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案受理后，依法由审判员李健适用简易程序于2021年4月14日公开开庭进行了审理。原告郑慧凤及其委托诉讼代理人林广健，被告郑镜波及其委托诉讼代理人陈荣生，第三人越秀建设水务局的委托诉讼代理人黄莉稚、郑彤到庭参加诉讼，第三人家化公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉时向本院提出诉讼请求：一、判令第三人广州家化置业有限公司立即协助第三人广州市越秀区建设和水务局办理位于广州市从化区温泉镇温泉东路77号44幢房屋（原开发商自编门牌号：温泉镇温泉山庄北区二街42号房屋）之不动产权证（产生的税费由原告承担）；二、判令第三人广州市越秀区建设和水务局在取得广州市从化区温泉镇温泉东路77号44幢房屋之不动产权证后十五日内协助被告郑镜波办理该房屋的不动产权证（产生的税费由原告承担）；三、判令被告郑镜波在取得广州市从化区温泉镇温泉东路77号44幢房屋之不动产权证后十五日内协助原告郑慧凤办理该房屋的不动产权证（产生的税费由原告承担）。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、判令第三人家化公司立即协助第三人越秀区建设水务局办理位于广州市从化区温泉镇温泉东路77号44幢房屋（原开发商自编门牌号：温泉镇温泉山庄北区二街42号房屋）之不动产权证（产生的税费由原告承担）；2、判令第三人越秀区建设水务局在取得广州市从化区温泉镇温泉东路77号44幢房屋之不动产权证后立即协助被告郑镜波办理该房屋的不动产权证（产生的税费由原告承担）；3．判令被告郑镜波在取得广州市从化区温泉镇温泉东路77号44幢房屋之不动产权证后立即协助原告郑慧凤办理该房屋的不动产权证（产生的税费由原告承担）。事实和理由：1995年，广州市越秀区建设和市政局（现已更名为：广州市越秀区建设和水务局）从从化中利房地产开发有限公司处购得从化市“温泉山庄”北区二街42号（原44号）房屋（根据原从化市某局某所出具的《新旧门牌对照表》，该房屋现编列门牌为广州市从化区温泉镇温泉东路77号44幢）。双方于签订的《商品房产买卖合同》第十一条中约定：“乙方在交清购楼款后，由甲方发出付清楼款的发票，并代办理房屋产权证和国有土地使用证。”但因开发商原因一直未办理房地产权证。根据《(2020)粤0117民初3723号民事判决书》中贵院查明的事实，贵院已生效的(2017)粤0184民初3497号民事判决书显示：由于从化中利房地产开发有限公司在开发“温泉山庄”楼盘过程中经营不善，导致楼盘烂尾。之后从化中利房地产开发有限公司被法院执行过程中，对其财产进行拍卖。第三人家化公司于2005年11月竞得从化市“温泉山庄”的国有土地使用权、烂尾楼，之后家化公司以自己的名义对上述烂尾项目进行重新开发，而之后案涉房屋也已由家化公司办理了大确权至其名下。2006年7月31日，原告父亲郑镜波通过广州中南拍卖有限公司竞拍得案涉物业。2006年8月31日，郑镜波和广州市越秀区建设和市政局签订《温泉山庄房屋转让协议》，双方约定将涉案房屋转让予郑镜波。《温泉山庄房屋转让协议》第六条约定：“如日后房管部门政策调整上述房产可办理房屋产权证，乙方确有办理房产证的需要，甲方在能力范畴内给予协助，并提供现有的权属资料及证明文件给乙方。”郑镜波向广州市越秀区建设和市政局支付535000元购房款后，于2006年9月11日缴纳购房税款并取得从化市地税局的发票凭证。2020年11月21日，原告和郑镜波签署《从化温泉山庄房屋转让协议》，双方约定将案涉房屋转让予原告，并由原告负责办理相关产权过户手续。此后，经郑慧风向家化公司了解，家化公司表示同意协助办理产权证至越秀区建设和水务局名下，但必须取得该局的配合。此后，在郑慧凤要求下，郑镜波以其自身的名义多次向越秀区建设水务局进行催告，并表示同意承担办证的税费，但越秀区建设水务局一直怠于履行协助义务，对此，郑镜波也表示无能为力。原告认为，根据贵院多项在先判例，虽然涉案房屋并非家化公司所建，但基于其拍卖竞得后重新整体开发并办理了涉案房屋的大产权证的事实，其已被赋予涉案房屋开发商的角色，原告办理上述房地产权证，必须由家化公司予以配合方能完成。另外，越秀区建设和市政局从原开发商处受让案涉房屋，并和郑镜波在合同中约定对办理产权证予以协助。由于目前案涉房屋已具备办证的条件，越秀区建设和市政局有义务要求家化公司协助将不动产权证办理到该局名下之后再配合将产权证过户到郑镜波名下，而郑镜波也应在取得不动产权证后再配合将产权证过户到郑慧凤名下。由于相关办证纠纷是在民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第七十三条，以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十—条的规定，恳请贵院支持原告全部诉讼请求。 被告郑镜波辩称：本人将案涉温泉山庄三套房屋转让给女儿郑慧凤后，一直积极协调上手卖家广州市越秀区建设和水务局，以及现开发商广州家化置业有限公司协助办理有关产权证，无奈一直得不到有效配合，导致本人也无法进一步配合郑慧凤办理产权证。现根据郑慧凤提出的诉讼请求，本人同意在取得建设和水务局及家化公司配合的前提下，协助郑慧凤办理产权证，而相关税费应由郑慧凤自行承担。本人也关注到建设和水务局在答辩状中提及其作为机关法人，资产处置有一定的特殊性，因而请求判决案涉房屋不要先办理到其名下，而直接判决由家化公司过户到本人名下的主张。本人认为，本人是通过公开拍卖渠道购买相关房屋的，而且据本人了解，当时建设和水务局公开处置相关房屋，也事先获得其上级主管部门广州市越秀区国有集体产权（资产）转让审查小组办公室批准的，因此，当时的房屋买卖手续完全是合法的，本人也支付了相应的税费，据此，建设和水务局依据法律规定及合同约定负有协助本人办理产权证的义务。本人认为，在协助郑慧凤办理产权证过程中，能否不先办理到建设和水务局名下，而直接由法院判决由家化公司协助办理到本人名下，再由本人协助办理到郑慧凤名下，或直接判决由家化公司协助办理到郑慧凤名下，应由法院酌情认定，只要最终结果能使郑慧凤顺利办理到产权证，本人不持异议。由于当时本人向建设和水务局购买房屋后，有关交易已经完税，因此，本人认为，如法院能酌情考虑建设和水务局的请求，直接判决由家化公司协助本人或郑慧凤办理产权证，是符合司法为民理念的，综上，希法院依法作出判决。 第三人广州市越秀区建设和水务局辩称:一、原告郑慧凤诉求家化公司协助答辩人办理不动产权证，请法院依法查明家化公司是否具备协助办理不动产权证的资格。答辩人于1995年6月30日与从化中利房地产开发有限公司签订三份《商品房产买卖合同》，购买广州市从化区温泉镇温泉东路77号44栋房屋（原开发商自编门牌号温泉镇温泉山庄北区二街42号房屋）、广州市从化区温泉镇温泉东路77号46栋房屋（原开发商自编门牌号温泉镇温泉山庄北区二街41号房屋）、广州市从化区温泉镇温泉东路77号48栋房屋（原开发商自编门牌号温泉镇温泉山庄北区二街40号房屋）三栋别墅（以下简称三栋别墅），均约定由其代为办理房屋产权证。答辩人与广州家化置业有限公司（简称家化公司）没有合同关系或债权债务等法律关系。原告郑慧凤诉求家化公司协助答辩人办理不动产证，并提供了相应案例作为佐证，答辩人对此无法核实，请法院依法查明。二、答辩人认可案涉房屋是归郑镜波所有，亦履行了相应的义务，请求法庭依法对原告是否适格做出审查。另，国家机关资产处置有一定的特殊性，恳请法庭予以考虑。1、答辩人于2006年8月31日以委托拍卖方式将三栋别墅转让给被告郑镜波，以上买卖均签订了书面合同、办理了公证手续、支付了足额的价款，且交由被告郑镜波占有使用多年，是合法有效的协议。协议第二条明确告知上述房屋没有办理房地产权证，第五条明确约定答辩人对上述房屋办理产权证不作任何形式担保及承诺。答辩人已将相关书面材料提供给被告郑镜波。答辩人已完全履行合同通知、协助、保密等义务。另外，本案原告郑慧凤与答辩人不存在合同权利义务关系及债权债务关系，请法庭依法对原告主体是否适格的问题做出审查。2、答辩人作为机关法人，固定资产按规定一律登记在册备案。三栋别墅权属私人，由答辩人取得三栋别墅不动产权证并作为国有资产列入答辩人固定资产名册登记备案，存在违规操作可能性。答辩人不应取得三栋别墅不动产权证。答辩人请求法院认可答辩人与被告郑镜波于2006年8月委托拍卖事宜，判决由家化公司与被告郑镜波直接办理不动产权证。3、答辩人已按照合同履行了义务，答辩人就本案的发生没有过错，恳请法庭在判决诉讼费承担时，依法判决答辩人无需承担诉讼费。综上，答辩人认为案涉房屋已出售给了郑镜波，答辩人的义务已履行完毕，答辩人作为国家单位，资产处置有一定的特殊性，恳请贵院依法查明事实，并做出合理、合法的判决。 第三人家化公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见和证据材料，视为其放弃答辩和举证、质证权利。 经审理查明：1995年6月30日，原广州市东山区城区建设委员会作为购买方（乙方）与从化中利房地产开发有限公司作为出售方（甲方）签订《商品房产买卖合同》，约定：第二条、甲方向乙方出售从化县“温泉山庄”第A44号单位，总建筑面积282平方米，花园面积（约）145平方米。第五条、双方同意上述楼宇售价为人民币壹佰万元整。第六条、（1）乙方于收到接纳认购通知书十天内，到指定的公证处缴付百分之五十的购楼款，即人民币伍拾万元正一次性付清（扣除定金），并签署房产买卖合约。（2）乙方于签署房产买卖合约后一个月内付清百分之五十的楼价余款。第八条、甲方应于一九九五年七月三十一日前将乙方所购的楼宇交付乙方使用。第十一条、乙方在交清购楼款后，由甲方发出付清楼款的发票，并代办理房屋产权证和国有土地使用证，即取得居住、出租、抵押、转让、赠与、遗赠等权利。等等。针对上述《商品房产买卖合同》，从化市公证处出具《公证书》，内容为：“兹证明出售方从化中利房地产开发有限公司的代表人陆伟峰与广州市东山区城区建设委员会代表张菊芳于一九九五年六月三十日签署前面的《商品房产买卖合同》。该合同上陆伟峰及张菊芳的签字和印章均属实”。1995年7月1日，从化中利房地产开发有限公司向广州市东山区城区建设委员会开具发票一张，金额为1000000元，“品名规格”栏载明“购A型44座（新北区2街42号）”。 2006年7月18日，广州市越秀区国有集体产权（资产）转让审查小组办公室作出《关于转让从化温泉山庄别墅事项的批复》，同意对广州市越秀区建设和市政局以评估价121.02万元为起拍价，委托中介机构进行公开拍卖位于从化市“温泉山庄”北区二街40、41、42号共3幢别墅。同年7月31日，广州市越秀区建设和市政局委托广州中南拍卖有限公司对上述三幢别墅进行公开拍卖，郑镜波以1685250元的价格买受，并于同年8月18日与广州中南拍卖有限公司签署了《拍卖成交确认书》，于8月31日与广州市越秀区建设和市政局签订了《温泉山庄房屋转让协议》（广州市越秀区建设和市政局为甲方，郑镜波为乙方），协议载明有如下内容：“……第一条:转让房屋内容：名称：从化市“温泉山庄”北区二街42号（原第44号单位）……第二条:甲方于1995年由从化中利房地产开发有限公司处购得上述房屋，因开发商原因上述房屋至今未办理房地产权证。甲方保证转让的房屋是甲方所有并依法可以处分的权利。如房屋的所有权及处分权产生争议，由甲方负责解决，并承担相应的法律责任及赔偿因此而造成相关当事人的经济损失……第四条:成交后，甲乙双方应到公证处办理本转让协议的公证手续。第五条：按目前当地房管部门的规定，上述房屋无法办理房地产权证，甲方仅负责按房屋现状交付房屋给乙方使用，甲方不对上述房屋办理产权证作任何形式的担保及承诺。第六条：如日后房管部门政策调整上述房产可办理房屋产权证，乙方确有办理房产证的需要，甲方在能力范畴内给予协助，并提供现有的权属资料及证明文件给乙方。办理产权证及过户所产生的一切税、费（包括但不限于：国有土地使用权出让金、营业税、土地增值税、契税、印花税等买卖双方税、费）全部由乙方负责支付……第八条：上述房屋风险自该房屋现场交付使用之日起转移给乙方……”，上述《温泉山庄房屋转让协议》的签订情况由广东省广州市南方公证处进行了公证。 2020年11月21日，原告郑慧凤作为乙方与被告郑镜波作为甲方签订《从化温泉山庄房屋转让协议》，约定：“甲方是乙方的父亲，甲乙双方就甲方转让从化温泉山庄北区二街的房屋给乙方经协商一致，达成如下协议：一、转让房屋的内容：名称广州市从化区温泉镇温泉山庄北区二街42号（原第44号单位）……二、甲方于2006年8月31日通过拍卖从广州市越秀区建设和市政局（现广州市越秀区建设和税务局）处购得上述房屋，因开发商原因上述房屋至今未办理房地产权证，乙方在受让房屋后，应自行负责办理相关产权过户手续，甲方同意予以配合。三、甲乙双方确认上述房屋已由甲于2019年6月份交付给乙方，而乙方也已向甲方付清购房款，双方同意自上述房屋移交之日房屋的物业管理费、水电费等配套设施费用均由乙方承担……”。 另查明，2019年7月8日，广州市律商投资咨询有限公司向广州市规划和自然资源局申请公开《从规函【2007】466号》、《从规函【2007】615号》、《从规函【2007】406号》内容，其中反映以下情况：原温泉中利房地产开发有限公司位于从化市××××路的“温泉山庄”项目，于1994年8月8日经从化市建设委员会核发编号为94-028（温泉）建设工程规划许可证同意建设的自编B型、C型、D型别墅工程，广州家化置业有限公司经拍卖获得上述地块使用权，并获批对上述地块重新规划和设计。 根据本院业已生效的（2017）粤0184民初3497号民事判决书显示：由于从化中利房地产开发有限公司在开发“温泉山庄”楼盘过程中经营不善，导致楼盘烂尾。本院在执行从化中利房地产开发有限公司过程中，经委托，2005年11月15日由广东省东华拍卖行、广东德立拍卖行有限公司等六家拍卖行举行联合拍卖会，对从化中利房地产开发有限公司的财产进行拍卖。联合拍卖会说明显示：本次按标的现状进行拍卖，标的物面积约97234平方米【其中自编连体A型别墅单边（以相片为准）及此套别墅占地206.5平方米土地不拍卖，实际拍卖约97027.5平方米】；另已建别墅49幢占地（约21333平方米）只能作为已建别墅占地和公共通道、市政配套用地，不能由买受人实际使用；该项目为闲置土地及停缓建工程（烂尾楼），办理过户时需接受从化市对闲置土地及停缓建工程的处理；买受人使用时需先与农民协商地上附着物的补偿问题、征地补偿问题。再开发必须符合从化市温泉旅游风景区的整体规划要求……。经拍卖，家化公司以17498360元的价格竞得从化市“温泉山庄”的国有土地使用权（面积约97027.5平方米）、烂尾楼（详见拍卖清单）。后家化公司以自己的名义对上述烂尾项目进行了重新开发，但不包括涉案房屋在内的已建好的49幢别墅。 2012年5月，广州市某局某所出具《新旧门牌对照表》，证明原自编门牌号为温泉镇温泉山庄北区二街42号房屋，现地址为温泉镇温泉东路77号44幢。根据原告提供的《广州市不动产登记查册表》，涉案房屋已取得不动产权证书（粤从证59943号），权利人为广州家化置业有限公司。 又查明：原广州市东山区城区建设委员会于1996年12月17日更名为广州市东山区建设局，又于2001年12月12日更名为广州市东山区建设和市政局。2005年4月28日，国务院批准广州市行政区划调整，东山区、芳村区被撤销，新成立南沙区、萝岗区，原东山区的行政区域划归越秀区管辖，据此，原广州市东山区建设和市政局随东山区撤销归并越秀区建设和市政局。此后，因机构改革，原越秀区建设和市政局更名为现本案第三人广州市越秀区建设和水务局。 庭审中，郑慧凤表示郑镜波在转让涉案房屋予其时已将所有相关文件交至其手上并愿意承担涉案房屋办证所需的一切费用。 本院认为：原广州市东山区城区建设委员会与从化中利房地产开发有限公司于1995年6月30日签订的《商品房产买卖合同》，郑镜波与广州中南拍卖有限公司于2006年8月18日签订的《拍卖成交确认书》以及2006年8月31日与广州市越秀区建设和市政局签订的《温泉山庄房屋转让协议》，郑慧凤与郑镜波于2020年11月21日签订的《从化温泉山庄房屋转让协议》，均为合同双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立生效,各协议或合同当事人均应按照约定全面履行。本案处理的焦点问题为各方当事人在涉案房屋办理不动产权证环节中的权利义务问题。 第一、关于第三人家化公司协助第三人越秀建设水务局办证以及第三人越秀建设水务局协助被告郑镜波办证的问题。首先，涉案房屋所在的“温泉山庄”项目原由从化中利房地产开发有限公司开发，后因项目烂尾，经法院委托拍卖，由第三人家化公司竞得涉案烂尾项目的土地使用权及烂尾楼（但涉案房屋不包括在内）后重新开发。该情形有别于通常的房地产开发商售楼后协助业主办理房地产权证的情况；其次，根据涉案地块的拍卖公告载明，第三人家化公司竞买的标的物中包括涉案房屋在内的49幢别墅只能作为已建别墅占地和公共通道、市政配套用地，不能由买受人实际使用，因而，第三人家化公司作为竞买人应当清楚知悉涉案地块所披露的瑕疵状况，且理应接受并负责解决瑕疵状况的遗留问题；再次，虽涉案房屋并非第三人家化公司所建，但根据《广州市不动产登记查册表》显示，该房屋大确权已登记于第三人家化公司名下，结合第三人家化公司已对涉案地块进行重新整体开发的事实，第三人家化公司实际上已被赋予该房屋开发商的角色，依照广州市办证的相关规定，第三人家化公司应协助办理涉案房屋交易过户的转移登记；第四，如上所述，涉案房屋已办理大确权登记，且没有被查封及抵押等限制权利转让的情形，具备了办理房地产权证的条件，第三人越秀建设水务局享有向开发商主张其于《商品房产买卖合同》项下的办证权利。被告郑镜波基于拍卖成交确认书及交纳了拍卖款项，有权向第三人越秀建设水务局主张对涉案房屋的过户办证的权利，但越秀建设水务局和郑镜波均未及时行使上述办证权利。诉讼中，第三人越秀建设水务局认可涉案房屋归被告郑镜波所有，对此本院予以确认，由此越秀建设水务局也应履行拍卖出让房屋随附的协助办证义务。对于越秀建设税务局答辩认为其已完全履行合同义务、其作为机关法人不应取得涉案房屋不动产权证的主张，首先，越秀建设水务局作为涉案房屋的出让方，有义务协助郑镜波办证，其次，本案为民事纠纷，国有资产管理规定是越秀建设水务局的内部规定不能对抗郑镜波要求其办证的权利，基于以上两点本院对越秀建设税务局的答辩主张不予采纳。综上，对于原告主张由第三人家化司立即协助第三人越秀建设水务局办理涉案房屋不动产权证，第三人越秀建设水务局取得涉案房屋不动产权证后立即协助被告郑镜波办理涉案房屋房地产权证的诉请，本院均予以支持。 第二、关于被告郑镜波协助原告办证的问题。现涉案房屋由郑镜波转让给原告，原告作为房屋实际所有人有权要求郑镜波协助办证，郑镜波在庭审中表示愿意协助，因此对于原告要求被告郑镜波在取得涉案房屋的房地产权证后立即协助其办理涉案房屋的不动产权证的请求，本院亦予以支持。原告表示愿意承担第三人之间，第三人与被告之间，以及其与被告之间所有过户办证环节产生的相关税费，本院予以照准。 鉴于原告受让涉案房产时，被告郑镜波已明确告知买卖不动产的权属登记状况，被告郑镜波对迟延办证不具有主观故意的过错，故本院认为案件受理费由原告自行承担为宜。 第三人家化公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对案件依法进行审理。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 第三人广州家化置业有限公司应自本判决发生法律效力之日起立即协助第三人广州市越秀区建设和水务局（原名“广州市东山区城区建设委员会”后又名“广州市越秀区建设和市政局”）办理位于广州市从化区温泉镇温泉东路77号44幢房屋的房地产权证（产生的税费由原告郑慧凤承担）； 第三人广州市越秀区建设和水务局在取得广州市从化区温泉镇温泉东路77号44幢房屋的房地产权证后立即协助被告郑镜波办理该房屋的房地产权证（产生的税费由原告郑慧凤承担）； 被告郑镜波在取得广州市从化区温泉镇温泉东路77号44幢房屋的房地产权证后立即协助原告郑慧凤办理该房屋的房地产权证（产生的税费由原告郑慧凤承担）。 本案受理费4575元，由原告郑慧凤负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员 李 健 二〇二一年六月十五日 书记员 郑梓康