广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终2380号上诉人（原审被告）：湛江市渔人码头商业有限公司，住所地湛江市霞山区胜利长堤路3号之十一，统一社会信用代码91440800MA4UY7GM8X。法定代表人：罗富，总经理。委托诉讼代理人：孙琳姗，广东民赐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈霖，广东民赐律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：阮江，男，1975年11月2日出生，汉族，住湛江市市辖区。委托诉讼代理人：林嘉维，广东大展律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁庆愉，广东大展律师事务所律师。上诉人湛江市渔人码头商业有限公司（以下简称“渔人码头公司”）因与被上诉人阮江商品房预约合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2021）粤0803民初531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人渔人码头公司的委托诉讼代理人孙琳姗、陈霖，被上诉人阮江及其委托诉讼代理人林嘉维到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人渔人码头公司上诉请求：1.依法改判一审判决第二项“渔人码头公司于判决发生法律效力之日起十日内支付650604.54元给阮江”为“渔人码头公司于判决发生法律效力之日起十日内向阮江支付406628元”；2.本案的诉讼费用由阮江承担。事实与理由：双方未能签订商品房买卖合同是因为阮江未按合同约定向渔人码头公司足额支付购房款，并非是渔人码头公司的责任，一审法院认定事实错误。首先，根据湛江市住房和城乡建设局房产交易所平台的商品房预（销）售管理信息系统显示，渔人码头公司向其他购买者出售的商铺在2018年8月18日至2020年期间可以正常办理期房签约，不存在客观不能签约的情况。《湛江市渔人码头商业有限公司贷款债权项目预公告》是于2021年2月7日发布的，而广州农村商业银行股份有限公司是于2020年2月28日提起诉讼的，此后，渔人码头公司才无法与阮江签订商品房买卖合同，这与渔人码头公司在一审2021年3月22日的庭审中关于“因阮江没有如期交付款项才导致房屋买卖合同没有如期签订”的答辩并无矛盾。在广州农村商业银行股份有限公司提起诉讼前，只要阮江按照合同约定足额交纳购房款，渔人码头公司都具备与阮江签订商品房买卖合同的客观条件，并非渔人码头公司违约拖延导致不能签订合同。其次，一审法院认为渔人码头公司主张阮江未依约一次性付清房款缺乏事实依据而不予支持，属于认定事实错误。在双方签订的《湛江渔人码头商铺认购确认单》中，因阮江勾选了四种折扣(认筹客户9.8折、原中鑫板块商户9.9折、一次性付款9.6折、特批9.5折），并未明确选择分期付款的支付方式。但退一步来讲，即便阮江没有勾选一次性付款而是选择认筹客户或原中鑫板块商户的方式（即向商业银行按揭贷款）进行购买，那也是需要付款比例达到商品房总价格的50%才可以向商业银行申请办理按揭。而阮江截至起诉时，共计支付的406628元才占了商品房总价格1219882.69元的33%,远远达不到商业银行同意按揭要求付款比例达50%的条件，渔人码头公司没有理由在阮江连银行按揭贷款都没有获得通过，自身利益明显得不到保障的情况下与其签订商品房买卖合同（办理网签手续）。因此，阮江的本意无论是一次性付款购买，还是按揭付款购买，阮江都没有按约定先履行如期支付足额款项的合同义务，是阮江违约在先，致使合同不能及时签署。综上，因阮江当时没有主动履行足额付款的义务，才导致对应商铺未能及时解除抵押无法进行商品房买卖合同的签订（办理网签手续）。渔人码头公司同意解除合同，合同解除应当恢复原状，渔人码头公司在未违约的情况下只需向阮江返还已支付购房款406628元即可，而无需按定金罚则多支付243976.54元（商铺实际价格1219882.69元×20%）。因此，一审法院依据《民法典》第五百八十七条判决渔人码头公司向阮江支付650604.54元(406628元＋243976.54元），属于适用法律错误。综上，请求依法查明事实，支持渔人码头公司的上诉请求。被上诉人阮江答辩称：1.双方从未约定付清全款后才签订合同。认购确认单中勾选的一次性付款9.6折是渔人码头公司提出的一个优惠条件，该优惠是在双方签订本约后阮江付款时才能享受的，在本约尚未签订的情况下，渔人码头公司要求阮江先行付清全款明显缺乏合同依据及法律依据，违背交易常理。2.在本案中，阮江已经履行了全部合同义务，而渔人码头公司由于自身的原因将涉案土地及在建工程抵押给广州农村商业银行股份有限公司进行贷款，无力清偿贷款，导致无法注销抵押，失去履行本约的能力。在阮江多次催促后，渔人码头公司仍表示不能签订本约，致使阮江无法实现合同目的。根据《民法典》第587条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条和第4条的规定，渔人码头公司应向阮江双倍返还定金，因此一审判决查明事实清楚，程序合法，应予以维持。阮江起诉请求：1.判令渔人码头公司向阮江返还677713元；2.本案受理费、保全费由渔人码头公司承担。2021年3月29日，阮江增加诉讼请求：解除阮江、渔人码头公司签订的《湛江渔人码头商铺认购确认单》。一审法院审理查明：位于湛江市霞山区的湛江市渔人码头项目，土地使用权证号：粤（2018）湛江市不动产权第0016669号，预售房屋栋号及层数为农海产品交易区一期地下室负1层商铺、地下2层，预售房屋建筑面积为20087.93平方米，其中商业用房20087.93平方米、583套，开发企业为湛江市渔人码头商业有限公司。2018年3月27日，湛江市渔人码头商业有限公司取得《商品房预售许可证》（编号：湛房预许第0120180035号）。该项工程已办理在建工程抵押，经抵押权人（广州农村商业银行股份有限公司华夏支行）同意办理预售许可，并在预售时同时注销该项目相应的在建工程抵押登记。2018年3月30日，阮江与渔人码头公司签订《湛江渔人码头商铺商铺认购确认单》，约定：阮江购买渔人码头公司位于湛江市霞山区，建筑面积为19.57平方米，单价为78276元，总价为1531961.32元，享受折扣为认购客户9.8折、原中鑫板块商户9.9折、一次性付款9.6折、特批9.5折（备注：日赚300元／天到项目开盘日核算在签商铺合同时总价中扣减），折扣后总价为1355425.21元，前两年返租款10%为135542.52元，扣除返租款后认购价为1219882.69元，商铺定金为406628元（商铺总价的30%，含诚意登记金150000元，客户签此认购单后，已交诚意金自动转为定金）。阮江、渔人码头公司签订《湛江渔人码头商铺商铺认购确认单》后，阮江于当天通过银行转账向渔人码头公司支付200000元及现金支付6628元。2018年3月31日，阮江分别通过案外人苏彩丽、吴武忠的银行账户以转账方式依约向渔人码头公司支付认购款200000元。渔人码头公司收到阮江支付的406628元后，向阮江开具《收款收据》（032276），载明“今收到阮江交来商铺认购定金肆拾零万陆仟陆佰贰拾捌元零角零分”。由于阮江、渔人码头公司未明确约定签订商品房买卖合同本约的具体时间，在2018年3月30日至2020年8月23日期间，阮江既未催告渔人码头公司签订商品房买卖合同本约，渔人码头公司亦未通知阮江前来签订商品房买卖合同本约。2020年8月24日，阮江通过手机微信联系渔人码头公司的销售人员，渔人码头公司的销售人员回复：“项目暂时没有新的进展，合同现在还没有出来，所以暂时签不了，如有新的消息，第一时间联系你。”阮江提出退款未果，遂于2021年2月1日诉至一审法院。庭审中，阮江主张解除双方签订的《湛江渔人码头商铺商铺认购确认单》，渔人码头公司表示：由于涉案商铺已抵押给银行，尚未清偿银行债务，抵押权尚未注销，暂时无法与阮江签订商品房买卖合同，同意解除《湛江渔人码头商铺商铺认购确认单》。阮江、渔人码头公司双方均确认涉案商铺优惠打折出售的价格为1219882.69元。一审法院认为，本案属商品房预约合同纠纷。阮江、渔人码头公司约定在将来一定期限内订立商品房买卖合同而签订的《湛江渔人码头商铺认购确认单》，属商品房预约合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的规定，合同有效，应受法律保护。虽然阮江、渔人码头公司双方签订《湛江渔人码头商铺认购确认单》时未明确约定订立商品房买卖合同的期限，且涉案商品房已抵押给银行，渔人码头公司应在预售给阮江同时积极注销商品房相应的抵押登记，以便实现阮江、渔人码头公司双方订立商品房买卖合同的目的。但是，时至2020年8月24日阮江联系渔人码头公司后，渔人码头公司表示涉案商铺的抵押权尚未注销，仍不能订立商品房买卖合同，导致订立合同目的不能实现，责任在于渔人码头公司，渔人码头公司已根本违约。渔人码头公司抗辩主张阮江未依约一次性付清房款，才导致未能如期签订商品房买卖合同，缺乏事实依据，不予采纳。阮江请求解除《湛江渔人码头商铺商铺认购确认单》，渔人码头公司亦表示同意，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条的规定，阮江、渔人码头公司双方达成合同解除的合意，于法有据，予以支持。阮江、渔人码头公司签订《湛江渔人码头商铺认购确认单》约定的商铺定金为406628元（1355425.21元×30%），应为立约定金。由于渔人码头公司怠于履行义务的原因，导致阮江、渔人码头公司双方未能实现订立商品房买卖合同的目的，渔人码头公司应承担违约责任。依据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，阮江主张定金罚则，理由充分，应予支持，但依据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条第二款的规定，阮江、渔人码头公司确认购买商铺的实际价格为1219882.69元，定金应为243976.54元（1219882.69元×20%），阮江主张渔人码头公司双倍返还定金应为487953.08元（243976.54元×2）。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条之规定，《湛江渔人码头商铺认购确认单》解除后，阮江已实际支付406628元，扣减定金部分款项243976.54元，渔人码头公司收取的余款162651.46元（406628元-243976.54元），应予返还阮江。综上，渔人码头公司应支付阮江的款项共计650604.54元（487953.08元+162651.46元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第四百六十五条、第四百九十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十六条、第五百八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除阮江与湛江市渔人码头商业有限公司于2018年3月30日签订的《湛江渔人码头商铺认购确认单》；二、限湛江市渔人码头商业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付650604.54元给阮江；三、驳回阮江其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10577.13元，由湛江市渔人码头商业有限公司负担。二审期间，渔人码头公司向本院提交以下证据：1.湛江市住房和城乡建设局房产交易所平台的商品房预（销）售管理信息系统显示截图，用以证明渔人码头公司向其他购买者出售的商铺在2018年8月18日至2020年期间可以正常办理期房签约；2.《广东省湛江市商品房预售许可证》（湛房预许第0120180035号）、销售公示栏照片，用以证明渔人码头公司在2018年3月27日已取得预售许可证，预售许可证上显示商铺存在抵押情况，渔人码头公司按规定亦在销售现场进行公示。阮江未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于渔人码头公司提交的证据，阮江质证认为：对于证据1与本案的关联性有异议，该证据是渔人码头公司与案外人签约的凭证，与本案无关。渔人码头公司始终未能举证证明其告知阮江签订本约，因此无法证明其想要证明的事实。证据2中的《广东省湛江市商品房预售许可证》（湛房预许第0120180035号）是渔人码头公司在一审中已提交的证据。证据2中的销售公示栏照片模糊不清，不能证明渔人码头公司想要证明的事实，对其真实性不予认可。本院经审查认为：渔人码头公司在二审提交的证据均不属于新证据，且证据内容对本案基本事实认定无重要影响，故本院不予采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预约合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对渔人码头公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人渔人码头公司的上诉请求和理由，及被上诉人阮江的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：渔人码头公司应否双倍返还定金给阮江。渔人码头公司上诉主张涉案商铺在2018年8月18日至2020年期间可以正常签订商品房买卖合同及办理网签手续，因阮江未按合同约定向渔人码头公司足额支付购房款，涉案商铺未能及时解除抵押，才导致渔人码头公司未与阮江签订商品房买卖合同，故渔人码头公司不应承担双倍返还定金的违约责任。但是，根据渔人码头公司与阮江签订的《湛江渔人码头商铺认购确认单》，双方并没有约定阮江在签订商品房买卖合同之前就应支付全部购房款。而且，渔人码头公司也未提供任何证据证明其在与阮江签订《湛江渔人码头商铺认购确认单》后曾向阮江催收过房款。再者，在渔人码头公司与阮江尚未签订商品房买卖合同的情况下，渔人码头公司主张阮江应先支付全部购房款，也不符合交易习惯。综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”、第一百零五条“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”的规定，渔人码头公司以阮江未履行付款义务才导致涉案商铺未及时解除抵押，进一步导致双方未能签订商品房买卖合同为由，上诉主张其不应承担双倍返还定金的违约责任，没有事实和法律依据,本院不予支持。一审法院判决渔人码头公司应当双倍返还定金给阮江并无不当，本院予以维持。综上所述，渔人码头公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10306.05元，由渔人码头公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二一年六月十一日法官助理 杨 旸书 记 员 林菲菲附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。