贵州省独山县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2726民初408号原告：潘祖懂，男，1980年8月28日生，水族，贵州省独山县人，住独山县。委托诉讼代理人（特别授权）：杨萍，独山县法律援助中心指派广东楚越律师事务所律师。被告：贵州铎龙置业有限公司，住所地独山县经济开发区毋敛大道旁，统一社会信用代码91522726MA6DTN2U95。法定代表人：王晓仕。委托诉讼代理人（特别授权）：罗绍刚，系公司员工。被告：贵州瑞仕置业有限公司，住所地独山县经济开发区毋敛大道旁，统一社会信用代码91522726MA6ED2U75F。法定代表人：刘文伟，公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：张承欢，重庆宏声昌渝律师事务所律师。第三人：重庆主岛房地产顾问有限公司，住所地重庆市渝北区龙山大道300号5-1-商铺5，统一社会信用代码915001126992636555。法定代表人：邓守坤。原告潘祖懂与被告贵州铎龙置业有限公司（以下简称铎龙公司）、贵州瑞仕置业有限公司（以下简称瑞仕公司）、第三人重庆主岛房地产顾问有限公司（以下简称主岛公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘祖懂委托诉讼代理人杨萍，被告铎龙公司委托诉讼代理人罗绍刚，瑞仕公司委托诉讼代理人张承欢到庭参加诉讼。第三人主岛公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘祖懂向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与铎龙公司签订的《新城天街项目内部购买协议书》；2、判决二被告向原告退还诚意金以及选房费131，127元；3、判决二被告向原告支付违约金（按银行同期贷款利率计算，以102，000元为本金自2017年10月3日起计算至实际支付时止；以29，127元为本金自2018年7月27日起计算至实际支付时止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月3日，原告与铎龙公司签订了《新城天街项目内部购买协议书》，约定原告购买铎龙公司所开发的物业“新城天街”项目8号楼16层1号房，建筑面积约137.63平方米，价格为2,900元/平方米，双方约定缴纳诚意金10万元。合同签订当日，原告缴纳了诚意金10万元，第三人还向原告收取了三间房的选房费共2,000元。2018年7月27日，因为铎龙公司迟迟没有对8号楼进行动工，双方约定将原先约定的8号楼16层1号房改为1号楼20层1号房，双方当日签订新协议，铎龙公司将原8号楼12层3号房的购房协议收回，原告补缴了诚意金29，127元。由于铎龙公司收取原告诚意金后未能履行内部购买协议书的义务，2020年9月14日，二被告共同承诺于2020年12月30日前退还原告已交的全部款项，并一次性补偿原告所交认购金的违约金，按交钱之日起计算，按当时的银行贷款利率计算利息给予补偿。铎龙公司辩称：原告起诉是属实的，对原告的起诉无异议。瑞仕公司辩称：瑞仕公司没有与原告签订过项目内部购买协议，涉案项目开发时间是2019年12月份，原告与被告铎龙公司签订的协议不具有合法性，瑞仕公司没有义务退还相应款项。主岛公司未陈述意见。本院经审理认定事实如下：2017年10月3日，原告与被告铎龙公司签订了《新城天街项目内部购买协议书》，约定原告购买铎龙公司经营的物业“新城天街”项目8号楼16层1号房，建筑面积约137.63平方米，价格为2,900元/平方米，原告向铎龙公司缴纳诚意金10万元，原告正式签订房地产预售（销售）合同时，原告所缴纳诚意金即自动转为所购物业的房款。合同签订当日，原告向铎龙公司缴纳了诚意金10万元，向第三人主岛公司支付选房费2,000元。2018年7月27日，因为铎龙公司迟迟没有对8号楼进行动工，双方约定将原先约定的8号楼16层1号房改为1号楼20层1号房，双方当日签订新协议，铎龙公司将原8号楼12层3号房的购房协议收回，原告补缴了诚意金29，127元。2020年9月14日，铎龙公司、瑞仕公司共同向原告出具《承诺书》，共同承诺于2020年12月30日之前，全部退清原告所交的认购金及选房费，并一次性补偿原告所交认购金的违约金，按交钱之日起计算，按照当时的银行贷款利率计算利息给予补偿。但至今为止，两被告既未能履行协议又未能履行承诺。另查明：物业“新城天街”项目是重庆康乾置业有限公司（以下简称康乾公司）开发。康乾公司的法定代表人、大股东是王晓仕，占股75%。铎龙公司是康乾公司按独山县政府要求在独山县注册的公司，注册时间为2017年2月24日，法定代表人、大股东是王晓仕，占股60%，股东李国慧，占股40%。康乾公司特别授权铎龙公司全权负责物业“新城天街”项目的开发报建、经营管理等工作。铎龙公司就经营管理“新城天街”项目对外签订约120份《新城天街项目内部购买协议书》。瑞仕公司系康乾公司全资子公司，注册时间为2017年11月2日，法定代表人李国慧，唯一股东是康乾公司，占股100%。2017年11月3日，康乾公司出具渝康司文【2017】第11号文件《关于在独山项目所在地注册子公司并开展康乾新城天街项目相关报建工作的请示》向独山县经济开发区管委会说明康乾公司为投资康乾新城天街项目专门注册的全资子公司瑞仕公司全权负责实施新城天街项目，并请示将与独山县人民政府签订的《建材家居商贸城综合开发项目投资合同书》中约定的重庆康乾置业有限公司投资建设的康乾新城天街项目所负有的合同权利和义务全部转由子公司瑞仕公司承担及实施。2017年11月21日贵州独山经济开发区管理委员会独开管复【2017】15号文件，同意由瑞仕公司作为《建材家居商贸城综合开发项目投资合同书》合同书项目的实施主体，负责新城天街项目的事实，将《建材家居商贸城综合开发项目投资合同书》中康乾公司所负有的相关合同权利和义务转移到瑞仕公司。由于铎龙公司、瑞仕公司资金紧张及项目报建手续等原因造成交房时间延后，不能与已签订《新城天街项目内部购买协议书》的业主签订正式房地产预售（销售）合同，包括原告在内的几十位购房业主多次信访。在独山县相关部门的主持下，铎龙公司、瑞仕公司与包括原告在内的几十位购房业主多次协商后向购房业主出具承诺书（1-3份不等），瑞仕公司的法定代表人李国慧多次亲自参加，有部分业主的承诺书还加盖瑞仕公司公章（如已向本院起诉的唐元猛、莫品科）。2019年6月28日瑞仕公司股东由康乾公司变更为重庆新东鑫汽车销售服务有限公司。2020年9月21日瑞仕公司法定代表人由李国慧变更为刘文伟。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。依法成立的合同，受法律保护。”，第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，原告与铎龙公司签订了《新城天街项目内部购买协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行合同约定的义务。原告依照合同约定履行了缴纳诚意金129，127元的义务，并向第三人主岛公司支付选房费2,000元。二被告由于资金紧张及项目报建手续等原因造成交房时间延后，不能与原告签订正式房地产预售（销售）合同，存在过错。在独山县相关部门的主持下，铎龙公司、瑞仕公司与包括原告在内的几十位购房业主多次协商后向购房业主出具承诺书，却未按照其承诺全部退清诚意金10万元、选房费2,000元给原告，构成违约，应当承担违约责任。因双方的承诺书有解除《新城天街项目内部购买协议书》的意思表示，故对原告诉请解除原告与铎龙公司签订的《新城天街项目内部购买协议书》，应予支持。原告诉请二被告向原告退还诚意金129，127元、选房费2,000元，二被告承诺过未履行，构成违约，应予支持。原告诉请二被告向原告支付违约金（（按银行同期贷款利率计算，以102，000元为本金自2017年10月3日起计算至实际支付时止；以29，127元为本金自2018年7月27日起计算至实际支付时止）），二被告承诺过未履行，构成违约，应予支持。由于贷款利率发布自2019年8月已作调整，违约金为：1、以102，000元为基数，从2017年10月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；2、以29，127元为基数，从2018年7月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；3、以131，127元为基数，从2019年8月20日起按一年期贷款市场报价利率3.85%计算至131，127元付清之日止。瑞仕公司辩称其没有义务退还相应款项与事实和法律不符。瑞仕公司系康乾公司全资子公司，康乾公司出具渝康司文【2017】第11号文件《关于在独山项目所在地注册子公司并开展康乾新城天街项目相关报建工作的请示》约定康公司投资建设的康乾新城天街项目所负有的合同权利和义务全部转由瑞仕公司承担，独山经济开发区管理委员会独开管复【2017】15号文件同意将《建材家居商贸城综合开发项目投资合同书》中康乾公司所负有的相关合同权利和义务转移到瑞仕公司。瑞仕公司又和铎龙公司共同向原告出具《承诺书》共同承诺，又未履行承诺，构成违约，其应当承担责任。故对瑞仕公司此项意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除被告贵州铎龙置业有限公司与原告潘祖懂签订的《新城天街项目内部购买协议书》。二、被告贵州铎龙置业有限公司、贵州瑞仕置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘祖懂退还诚意金、选房费131，127元。三、被告贵州铎龙置业有限公司、贵州瑞仕置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘祖懂支付违约金（1、以102，000元为基数，从2017年10月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；2、以29，127元为基数，从2018年7月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；3、以131，127元为基数，从2019年8月20日起按一年期贷款市场报价利率3.85%计算至131，127元付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,923元，由被告贵州铎龙置业有限公司、贵州瑞仕置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  张利明人民陪审员  陈德龙人民陪审员  罗黎平二〇二一年六月十八日法官 助理  冉 璐书 记 员  白荣娜