福建省南安市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0583民初4342号原告：泉州市万邦物业服务有限公司，住所地福建省南安市霞美镇光伏基地创新大厦三楼。法定代表人：王伟杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈志强，男，该公司经理。委托诉讼代理人：杨彩红，女，该公司主任。被告：林文专，男，1968年11月11日出生，汉族，住福建省南安市。原告泉州市万邦物业服务有限公司（以下简称万邦物业公司）诉被告林文专物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万邦物业公司的委托诉讼代理人杨彩红到庭参加诉讼，被告林文专经本院传票合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万邦物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令林文专向万邦物业公司支付14号楼1303室，2017年5月27日至2021年3月31日止物业管理费7614元，自2019年7月5日至2021年1月5日止电费公摊358元；2.判令林文专向万邦物业公司支付延迟交纳费用的违约金，违约金自欠缴月份起按每日千分之三计算至人民法院判令万邦物业公司还款之日止（暂计至2021年3月31日违约金为5127.1元），上述各项费用共计13099.1元；3.判令林文专承担本案诉讼费用。审理中，万邦物业公司自愿变更第二项诉讼请求为：判令林文专付延迟交纳物业管理费用的违约金，违约金以林文专尚欠物业管理费7614元为基数，自起诉之日起至法院判决之日止按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实与理由：南安市金达利投资发展有限公司（以下简称金达利投资发展公司）是南安市博士·慧景城小区的开发商，该公司将上述博士·慧景城小区委托万邦物业公司实行物业管理，双方对委托管理事项、管理期限及收费办法等作了约定，其中住宅物业管理服务费收费标准为1.2元/㎡/月，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊，每月15日前向物业管理处支付各项费用，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费、公摊电费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三收取。林文专于2013年9月28日接收位于博士·慧景城14号楼1303室的物业，并自愿与万邦物业公司签订《前期物业管理协议》。万邦物业公司遵照协议履行乙方职责：即对林文专所在物业共用设施设备、消防、安保、交通秩序、环境卫生及园林绿化等进行日常维护和管理，但林文专却迟迟不按约定续缴物业管理费，却仍然享有万邦物业公司提供的一切服务。万邦物业公司的工作人员多次以电话通知或上门协调的方式催促林文专，但林文专仍未缴纳且一直拖欠至今，导致万邦物业公司无法正常的开展服务业务。现提请法院根据相关法律规定对其进行判令。林文专未作答辩，也未提供任何证据。本院经审理认定事实如下：2011年年底，金达利投资发展公司将其开发的位于南安市××镇××小区的前期物业服务发包给万邦物业公司管理，双方签订了一份《福建省前期物业服务合同》，合同期限为2012年1月1日起至2017年12月31日止。上述合同约定住宅物业管理服务费收费标准为1.2元／㎡／月，物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照建筑面积分摊；业主和物业使用人同意按照物业服务企业公示的公摊方法、收费清单缴纳水电公摊等公用费用；每月15日为当月物业管理服务各项费用的缴交时限；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理服务费、公摊水电费，从逾期之日起每日按应交管理费的千分之三收取违约金。上述合同期满后，金达利投资发展公司与万邦物业公司续签《福建省前期物业服务合同》并进行公告，合同期限为2018年1月1日至2020年12月31日止。现合同期已满，金达利投资发展公司与万邦物业公司至今未续签新的物业服务合同，也未选聘新的物业服务企业。经查，博士·慧景城小区至今尚未成立业主委员会，仍然由万邦物业公司提供物业管理服务。林文专向金达利投资发展公司购买博士·慧景城小区14号楼1303室。2013年9月28日，林文专接收该物业并与万邦物业公司签订《博士·慧景城前期物业服务协议》。交房后，林文专自2017年5月27日起开始拖欠物业管理费，自2019年7月5日起开始拖欠电费公摊费。截至2021年3月31日，林文专累计拖欠物业管理费7614元；截至2021年1月5日，林文专累计拖欠电费公摊358元，合计7972元。万邦物业公司多次通过电话通知或上门协调的方式向林文专催收欠缴的物业管理费、电费公摊费，但林文专至今未能缴纳上述费用，万邦物业公司遂起诉至本院要求解决。上述事实，有万邦物业公司提供的林文专的身份证、房屋买卖合同、《博士·慧景城前期物业服务协议》、《福建省前期物业服务合同》（合同期限为2012年1月1日起至20217年12月31日止）、《福建省前期物业服务合同》（合同期限为2018年1月1日起至2020年12月31日止）、合同续签公告、欠费及滞纳金明细表、公摊催缴通知单及万邦物业公司的委托诉讼代理人在庭审中的陈述为证。林文专未到庭，也未提供相反证据或反驳证据，视为万邦物业公司所提供的证据没有异议，上述证据可以反映林文专拖欠物业管理费、电费公摊费的事实，本院予以确认。本院认为，万邦物业公司与金达利投资发展公司签订的《福建省前期物业服务合同》，主体适格，内容真实，应认定为合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条：“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”的规定，林文专作为博士·慧景城小区14号楼1303室的业主，该合同对林文专具有约束力。依据《福建省前期物业服务合同》第七条第四款“合同期满后，乙方仍提供不低于本合同约定内容和标准的服务，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（以下简称双过半业主）提出异议的，可继续适用本合同”的约定，虽然上述合同期限届满，万邦物业公司与金达利投资发展公司未续签新的合同，但是万邦物业公司仍然继续为博士·慧景城小区提供物业管理服务，因此上述合同继续适用。万邦物业公司已为林文专提供物业服务，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定及上述合同的约定，林文专应按时缴纳物业费、电费公摊费，但其未能按时缴纳，且经万邦物业公司催讨后也未能缴纳相关费用，林文专的行为已构成违约。现万邦物业公司要求林文专支付自2017年5月27日至2021年3月31日止物业管理费7614元，自2019年7月5日至2021年1月5日止电费公摊358元，合计7972元，合理合法，本院予以支持。根据《福建省前期物业服务合同》和《博士·慧景城前期物业服务协议》的约定，每月15日为当月物业管理服务各项费用的缴交时限，若业主未能按时足额交纳物业费，每逾期一日，应当按照欠缴数额的日千分之三的标准支付违约金。可见，双方对逾期支付物业费所应承担的违约金作出了明确约定，但该约定明显偏高，审理中，万邦物业公司将请求林文专支付延迟交纳物业管理费用的违约金变更为以尚欠物业管理费7614元为基数，自起诉之日即2021年4月12日起至法院判决之日止按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金，该诉请并未超过合同约定且不违背法律规定，本院予以支持。本院确定起诉时市场报价利率标准为一年期市场报价利率即年利率3.85%。庭审时，万邦物业公司自愿变更诉讼请求，系对其自身权利的处分，未违反法律规定且对林文专并无不利，本院予以照准。林文专经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、第九百三十九条、第九百四十条、第九百四十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：林文专应于本判决生效后10日内支付泉州市万邦物业服务有限公司物业管理费7614元、电费公摊费358元及违约金（即违约金以尚欠物业管理费7614元为基数，自2021年4月12日起至法院判决之日止按年利率3.85%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费127元，减半收取64元，由林文专负担25元，泉州市万邦物业服务有限公司负担39元，林文专应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  黄永茂二〇二一年六月十八日书记员  黄新雅附页：一、判决依据的主要法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。