北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初3376号原告：赵岩，男，1986年3月21日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：张**，女，1963年12月31日出生，汉族，住北京市西城区。原告赵岩诉被告张**房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员刘敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵岩、被告张**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵岩向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付原告违约金，标准为每日882元，从2020年10月6日支付至2021年3月3日；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年11月06日签订了一份房屋租赁合同，合同约定，原告将位于北京市昌平区沙河镇北二村*号底商（东起第一间）租给被告，期限六年，被告用于开设药店。2019年11月6日，被告向原告交纳了第一年的租金157132元、押金20000元、物业费2700．6元、暖气费5040元。第二年的租金只交付了80482．5元，物业费2700．6元、暖气费5040元已交纳。合同约定2020年10月6日被告应当向原告交纳第二年的房租，但直至今日，被告只交付了半年的租金。原告以多种方式催告无数次的情况下，被告一直拒付。综合以上事实和理由，原告多次找被告要求交纳租金及要求赔偿，均遭拒绝，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。张**辩称，一、被答辩人诉称我方违约与事实不符。我方为经营药店，自被答辩人处承租涉案房屋，2019年11月6日第一年租期开始时，房租、物业费、暖气费均依约支付。至2020年第二年租期开始之前，由于众所周知的疫情原因，普遍经济环境不景气，药店经营状况受到严重影响，2020年10月初，本人因生病原因委托药店负责人贾国生多次与被答辩人沟通，将药店受疫情影响造成严重亏损、资金紧张的实际情况作了如实告知，请求将原协议年付租金的方式改为半年支付。10月30日，贾国生又通过电话方式与被答辩人协商，请求租金改为每半年一付，以缓解药店的资金紧张状况，被答辩人这次电话同意我方先付半年租金，第二年租期过半前再付剩余半年租金，物业费、暖气费均按原合同约定照付。于是我通知财务于2020年10月30日按双方口头约定支付了半年租金80842．5元、物业费2700．6元、暖气费5040元，准备在2021年4月前再付清剩余半年租金。却没想到被答辩人推翻双方此前的约定，诉至法院称我方违约，与实际情况不符。二、我方并无违约的故意，不应承担违约责任。如前所述，我方先行交纳半年租金是依据双方对原租赁合同租金支付方式变更为半年一付的合意。首先，我方于2021年2月25日收到法院送达的起诉状副本，在此之前被答辩人从未就后续交纳租金一事与我方沟通过，也从未向我方催促过，如果真如被答辩人诉称的我方故意违约少交、迟交租金，那么被答辩人在原租赁合同约定的租金支付期限届满后三四个月的时间里不问、不催，着实与常理不符。从侧面也可映证我方所述租金半年一付系基于双方合意的情况。其次，我方收到法院送达的起诉状副本后非常吃惊，不明白为何被答辩人推翻了此前的约定。为避免损失扩大，尽速于2021年3月4日向被答辩人支付了剩余半年租金80842．5元，此时并未超出双方约定的半年一付的时间。可见，我方对于履行合同是充满诚意的，并无违约的故意，也不缺乏继续履行合同的能力。我方认为，先交半年租金，剩余租金延后再付系基于被答辩人的同意，被答辩人现既不同意此种支付方式，我方愿意按原租赁合同约定继续履行，但我方不存在故意违约的行为，不应承担违约责任。三、疫情影响门店经营受创，我方并无违约的故意。此次疫情对实体经济的影响众所周知，国家及北京市政府均出台了减免租金等多项优惠政策，众多个体商铺也对合作商业进行了减免租金或缩短缴纳费用等多项支持措施。我方在亏损严重的情况下并未要求被答辩人减免租金，只是请求缩短租金缴纳时间，改年付为半年付，以延缓资金紧张状况，在此大背景下实属合情合理。四、合同约定的违约金标准过高，请求法院依法调整。即使按原租赁合同中“延期不交租金的处理办法：…每日扣除店铺每日租金的双倍从押金里扣除，上不封顶”的条款，该条约定的延期支付租金的违约金标准过高。租期第二年的租金为160965元，折合每日租金441元，双倍即882元，若逾期一年则违约金高达321930元，折合年利率高达200%，远远超出合法、合理的标准。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定，请求法院对合同约定的违约金标准予以调低。以上意见，恳请审判员予以采纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月30日，赵岩（出租方、甲方）与张**（承租方、乙方）签订《北京昌平区北二村家园底商房屋租赁合同》，约定“乙方承租甲方昌平区沙河镇北二村顺沙路*号底商（东起第一间），建筑面积105平方米，用途为经营性用房。租期自2019年11月6日起至2025年10月31日止。第一年租金157132元，物业费2700．6元，暖气费5040元；第二年租金160965元，物业费2700．6元，暖气费5040元……乙方每次按整年支付，凭银行转账小票为准。第二年须提前30天向甲方支付第二年租金。乙方承租开始连房租和物业费2700．6元和暖气费5040元一起支付给甲方。乙方若不按时缴纳房租，每日扣除店铺每日租金的双倍从押金里扣除，上不封顶。乙方支付甲方押金20000元，租赁期间，乙方不得单方面终止合同，本合同为按年支付租金，中间不可中断”。双方在合同中还就其他权利义务关系进行了约定。张**承租涉案租赁房屋后用于经营药店，药店的负责人为案外人贾国生。经询问，赵岩、张**均认可涉案租赁合同租期从2019年11月6日至2025年10月31日。赵岩称第二年租金支付时间应为2020年10月6日，张**未依约交付第二年租金，故向张**主张违约金。关于第二年租金的支付情况：2020年10月30日，张**通过案外人邹频涌向赵岩支付88223．1元。2021年3月4日，张**通过案外人邹频涌向赵岩支付80482．5元。张**称其曾与赵岩通过电话沟通，对租金支付方式进行了变更，但未提交证据。赵岩对张**的陈述不认可，并提交了其与张**及药店负责人贾国生的短信聊天记录。短信聊天记录显示赵岩在2020年10月16日、2020年10月20日、2020年10月30日、2020年11月11日均主张过违约金。赵岩称其一直向张**催要租金，未对租金支付方式进行过变更。张**对上述短信聊天记录的真实性认可。本院认为赵岩提交的上述证据已构成完整的证据链，可证明其与张**未就租金支付方式进行过变更。本院对赵岩提交的上述证据及陈述予以采信。张**未提交足以反驳的相反证据，对此应承担不利责任。为证明自己因张**延付租金产生的损失，赵岩向本院提交了如下证据：1．2015年9月29日，赵岩（承租方、乙方）与北京市昌平区沙河镇北二村股份经济合作社签订的《北二家园底商房屋租赁合同》，证明涉案房屋是其从北二村股份经济合作社租赁而来，需要依约交付租金。2．2020年10月16日其向吴疆出具的借条，证明其向吴疆借款15万元。张**对以上两份证据的真实性未予认可，且不认可证据的关联性及证明目的。另查明，涉案房屋为回迁安置房。以上事实，有房屋租赁合同、支出凭单、网上交易明细、短信聊天记录及双方当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告之间签订的《北京昌平区北二村家园底商房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，张**未依约支付租金，应承担相应的违约责任。现赵岩要求张**按照合同约定支付违约金，因赵岩提交的证据不足以证明其损失，且张**主张违约金过高，本院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、张**过错、赵岩预期利益等因素，酌定张**向赵岩支付的违约金为3865．55元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张**于本判决生效后七日内向赵岩支付2020年10月6日至2021年3月3日的违约金3865．55元；二、驳回赵岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2928元，由张**负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘敏二〇二一年六月二十一日书记员  王龙