北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初18054号原告：赵雪梅，女，1972年9月13日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李茂文，北京市京兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐俊，北京市京兴律师事务所律师。被告：洪国强，男，1949年8月13日出生，回族，住北京市大兴区。被告：洪梅，女，1976年1月5日出生，回族，住北京市大兴区。被告：洪杰（兼洪国强、洪梅的委托诉讼代理人，系洪国强之子、洪梅之兄），1973年2月9日出生，回族，住北京市大兴区。原告赵雪梅与被告洪杰、被告洪国强、被告洪梅（以下简称：三被告）共有物分割纠纷一案，本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告赵雪梅的委托诉讼代理人李茂文，被告兼被告洪国强、被告洪梅的委托诉讼代理人洪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵雪梅向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院判决三被告给付原告所有的位于北京市大兴区兴海家园月苑*号楼*层*-301室（以下简称：301室）及兴海家园日苑**号楼*单元601室（以下简称：601室）的两处房产7%的折价款549605元；2．本案评估费24628元由三被告负担；3．诉讼费由三被告承担。事实和理由：赵雪梅与洪杰曾系夫妻关系，育有一女洪**。马**与洪国强系夫妻关系，育有一子一女，分别为儿子洪杰和女儿洪梅，甘**系洪梅之子。原、被告曾同为北京市大兴区西红门镇二村欣荣北大街*条**院落及房屋拆迁利益的享有人，原、被告利用拆迁补偿款和补助费共同购买上述两处房屋。2018年10月25日，赵雪梅与洪杰因感情不和经本院判决离婚。此后，原、被告因上述两处房产的归属问题产生纠纷诉至法院。2019年12月27日，经由本院审结，判决赵雪梅对301室和601室的两处房产各享有百分之七的份额。基于赵雪梅与洪杰离婚的事实，双方丧失对上述两处房产共同共有的现实基础，双方亦对上述两处房产赵雪梅所占份额的补偿问题协商不成，故请求法院依法分割上述房产，判如所请。三被告辩称，赵雪梅最初起诉的是五名被告，甘**和洪**也享有房屋的权利，如果赵雪梅把其二人撤销，应在其诉讼请求中扣除二人相应的款项。洪国强身体不好，赵雪梅恶意向执行局申请，要执行局给洪国强发财产线索通知书。2018京01**民初10741号民事判决书，判决赵雪梅跟洪杰离婚，离婚分割夫妻共同财产的时候洪杰已经吃亏了。2019京01**民初3866号民事判决书中，赵雪梅的诉讼请求是对共建部分进行分割，不应把土地和房屋一起分割，房屋当时拆迁的时候才600多元一平方米，当时三被告陈述的是2004年翻建的房屋，但是法院不认可，赵雪梅陈述在2001年翻建，是因为洪梅在2000年结婚，想把洪梅踢出去。在扣除洪**和甘**应当给付的份额后，洪杰同意替被告三人给付五分之三的折价补偿款，按照市场价给付。两份鉴定报告的鉴定价格虚高，三被告不认可鉴定机构出的含税价。另外，鉴定机构收取的鉴定费用过高。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：洪国强和马**（2018年5月2日死亡）系夫妻关系，二人育洪杰、洪梅2名子女；甘**系洪梅之子；洪杰与赵雪梅原系夫妻关系，二人于1996年结婚，婚后育有一女洪**，2018年10月25日，二人经本院判决离婚。301室和601室系北京市大兴区西红门镇二村欣荣北大街*条3号院（以下简称：3号院）拆迁所得。2019年1月，赵雪梅起诉洪杰、洪**、洪国强、洪梅、甘**分家析产纠纷，要求分割301室和601室。本院于2019年12月27日作出（2019）京0115民初3866号民事判决书，该案经审理查明：“3号院宅基地使用权登记在马**名下，1996年洪杰与赵雪梅结婚后，与洪国强、马**共同居住于3号院内。关于建房和居住情况，赵雪梅称1996年结婚时有北房4间，西边有1间煤棚，东边有1间简易厨房，2001年时全家共同建造东厢房3间、西厢房2间、南房3间；2003年购买商品房后一家三口以及洪国强、马**均搬到商品房居住，3号院房屋用于出租。五被告称3号院内12间房屋均系1980年由洪国强、马**夫妇建造，1996年洪杰、赵雪梅结婚时为了办流水席将南房拆除，2004年后洪国强、马**夫妇又重建南房；2000年洪杰一家三口搬去西红门九村租房居住了一段时间，2002年洪国强、马**夫妇为洪杰夫妇购买商品房后，洪杰一家三口就搬到商品房居住，洪国强、马**夫妇在3号院居住至拆迁。庭审中，赵雪梅提交其与洪杰结婚的录像佐证其所陈述的结婚时3号院内的房屋情况，五名被告对该份证据的真实性予以认可，但认为洪杰、赵雪梅结婚时东西厢房都存在，仅南房系拆除后于2004年重建。2006年，3号院被拆迁，马**于2006年11月18日与西红门政府签订《住宅房屋拆迁货币补偿协议》，确定3号院内正式住宅房屋12间，合法建筑面积为164．34平方米，占地面积219．12平方米；3号院内在册人口5人，分别是马**、洪梅、赵雪梅、洪**、甘**；拆迁补偿款共计545772元，包括区位补偿价354974元、重置成新价142868元、搬家补助费2465元、提前搬家奖励费2000元、一次性停产停业损失综合补助费32665元、房屋周转补助费10800元。3号院房屋平面图结合房屋拆迁补偿估价结果通知单显示北房建筑面积102．92平方米，房屋重置成新价67568元；南房建筑面积54．78平方米，房屋重置成新价24616元；西房建筑面积10．55平方米，房屋重置成新价4676元；东房建筑面积24．5平方米，房屋重置成新价13584元。马**选购回迁安置房两套，即301室（建筑面积84．16平方米，购房价款208716元）、601室（建筑面积84．33平方米，购房价款156786元）”，本院经审理认为“诉争房屋来源于拆迁前的3号院，赵雪梅主张拆迁系根据在户人口数进行补偿，拆迁利益应当由在户5人平分，但其主张并无充分证据佐证，本院不予采信，故诉争两套房屋应根据3号院内房屋权属状况进行分割，而确认农村房屋的权属状况应当以房屋建造中的贡献为依据，故本案争议焦点在于各家庭成员对3号院房屋的贡献，对此各方应负相应举证责任。赵雪梅与洪杰婚后长期与洪国强、马**共同生活，根据赵雪梅与洪杰结婚时的录像对比拆迁时的房屋平面图、房屋拆迁补偿估价结果通知单可以看出，在赵雪梅与洪杰、洪国强、马**共同生活期间，3号院内房屋确实有增建，在无充分证据排除赵雪梅非房屋共同建造人的情况下，根据日常生活经验法则，本院认为各方对增建房屋应形成共同共有，对房屋拆迁以后相对应的拆迁利益均应享有相应份额。……根据赵雪梅与洪杰结婚时的录像，可以确定在二人结婚之时已有北房，东西边亦有房屋，虽然赵雪梅称结婚后将东西房拆除重建，但并无证据佐证，本院对其该主张不予采信，并确认赵雪梅参与增建的房屋为南房5间，面积为54．78平方米；因3号院内房屋总面积为192．75平方米，所回购的两套回迁安置房面积共计168．49平方米，根据比例计算，赵雪梅参与增建的房屋所对应的回迁安置房屋建筑面积为47．89平方米；根据上述认定的赵雪梅参与增建的房屋面积、共建人数、两套回迁安置房的面积、拆迁补偿项目明细，综合全案情况，本院酌情确定赵雪梅享有301室和601室房屋各百分之七的份额。”据此，本院判决：“一、对于位于北京市大兴区西红门镇兴海家园月苑*号楼*层*-301室房屋的所有权，赵雪梅享有百分之七的份额；二、对于马**与北京日月星房地产开发有限责任公司于2006年11月14日签订的安置房买卖合同项下位于北京市大兴区西红门兴海家园日苑小区**号楼*单元601室房屋的房屋权利，赵雪梅享有百分之七的份额；三、驳回赵雪梅的其他诉讼请求。”判决作出后，双方当事人均未上诉，判决已生效。经查，301室最初登记在马**名下，登记时间为2014年4月23日，2018年7月23日，301室转移登记至洪国强名下；601室登记在洪国强、洪梅名下，共有状况为共同共有，登记时间为2019年6月17日。经询问，301室现由洪国强居住使用，601室由洪梅在居住使用。在案件审理过程中，双方曾对房屋的市场价值进行协商，赵雪梅认为301室每平方米价值43000元到45000元，601室每平方米价值40000元到43000元，三被告认为301室每平方米价值36000元，601室每平方米价值31000元。因双方就房屋市场价值无法达成一致意见，赵雪梅向本院申请评估鉴定，经本院委托，北京仁达房地产土地资产评估有限公司于2021年3月1日出具房地产估价报告，认定301室单位面积房地产价值为47049元/平方米，房地产市场价值总额为3959600元；601室单位面积房地产价值为46151元/平方米，房地产市场价值总额为3891900元。此次评估，赵雪梅支付评估费24628元。评估报告作出后，三被告提出异议，认为评估价值过高，北京仁达房地产土地资产评估有限公司对此进行了回复，异议回复函载明：“1．经我公司注册房地产估价师于2021年2月3日进行的市场调查，月苑中间楼层户型的市场实际成交价格为46000-48000元平方米之间，故月苑*号楼*层*-301的评估价格为47019元/平方米符合市场行情。2．根据被告在异议函中所述，‘去中介公司了解到目她6层的叫价为42000元/平方米’，中介所报价格内涵是‘卖方净得价’，即卖方将卖方应纳税额转嫁给买方后的价格。这与《司法鉴定委托书》【（2020）大委字第623号】中要求我们评估的‘市场价值’内涵不一致，根据《房地产估价规范》，房地产的‘市场价值’为税费正常负担条件下的价值，即卖方付卖方应纳税额，买方付买方应纳税额条件下的交易价值，而税费正常负担条件下的价格=‘卖方净得价’+奖方转嫁予买方的税费。由于日苑项目尚来达到‘满五唯一’，且以极低的原值取得，仍存在大额卖方应纳税费，根据市场调查，转嫁税额与买方的付款方式等诸多主观因素相关，为4000-10000/米,我公司评估的‘市场价值’46151元/平方米并不存在高估。若贵院需委托我公司评估‘卖方净得价’，我公司无法对此内涵下的价格进行评估。其原因如上文所述，卖方转嫁予买方的税费与卖方实际处置方式、处置时点以及出售时买方的付款方式等诸多主观、偶然因素相关，从而造成了个体之间转嫁税额有4000-10000元/平方米如此大的差异区间，以致‘卖方净得价’也存在因以上主观因素造成的巨大差异，无法从客观市场上得以反映，且变量过于主观偶然无法进行预测。这也致使了北京住宅二手房市场交易价格是以税费正常负担条件下的价格来平衡(趋同和替代)的，故我们只可从客观市场上获取并评估税费正常负担条件下的‘市场价值’。”庭审中，赵雪梅对房地产评估报告予以认可；三被告对房地产评估报告不予认可，认为评估价格虚高，给赵雪梅的折价款应当是不含税的。经询问，三被告称其三人已达成一致意见，301室归洪国强所有，601室归洪梅所有，房屋产权以登记为准，不再需要法院进行确认；三被告称虽然洪**、甘**并未参与3号院房屋的建造，但其二人的户口都在**院，二人享有宅基地使用权，在计算折价款时应当扣除洪**、甘**应当获得的相应区位补偿款。本院认为，共同共有人对共有的不动产共同享有所有权，共同共有人在共有的基础丧失时可以请求分割共有不动产。共有人可以协商确定分割方式，达不成协议，共有的不动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割；生效法律文书的既判力应当受到尊重。经生效判决认定，赵雪梅享有301室和601室各百分之七的份额，基于赵雪梅与三被告共有基础的丧失，赵雪梅要求对房屋折价的价款予以分割，该诉求合理，应当予以支持。涉案房屋系3号院内房屋拆迁所得，经生效判决认定，赵雪梅基于对3号院内房屋的增建贡献与洪杰、洪国强、马**形成共有，马**去世后，其法定继承人就马**所享有的涉案房屋的份额形成共有，故针对301室和601室，赵雪梅与三被告形成共有关系；三被告主张在分割房屋时洪**、甘**亦应承担折价款给付义务，但洪**、甘**并未参与3号院内房屋建造，针对3号院内房屋转化而来的回迁安置房，其二人并不享有相应权利，对该抗辩意见，本院不予采纳；综上，对于赵雪梅就涉案房屋享有的7%的份额，应由三被告共同给付，三被告不要求在本案中对涉案房屋的归属予以确认，本院不持异议，其三人内部关于该两套房屋的分割及折价款负担的协商不影响外部共同承担对赵雪梅的折价款给付义务。关于补偿款的数额问题，301室的评估价格为3959600元，并无证据证明该评估价格明显有悖于市场交易价格，本院对该评估结果予以采信。601室的评估价格为3891900元，三被告认为该评估价格过高，评估机构对此回复称其评估的“市场价值”为税费正常负担条件下的价值，即“卖方净得价”+卖方转嫁予买方的税费，而转嫁税费与买方的付款方式等诸多主观因素相关，为4000-10000元/平方米。考虑到本案系对涉案房屋折价价款进行分割，折价价款应当系房屋出卖后扣除所有应交税费的实际应得价款，且在双方分家析产案件审理时，赵雪梅认为301室和601室的市场价值相差较大，坚持要求分别确认房屋份额，故从实际情况考虑，本院对三被告提出异议的合理部分予以采纳。综合考虑601室的登记时间、原值价格、同类房屋市场成交价格等因素，本院酌情按照41000元/平方米的标准确定601室的合理折价价款为3457530元。根据上述认定的两套房屋的折价价款，按照7%的比例计算，三被告应给付赵雪梅房屋折价款共计519199．1元。依照《中华人民共和国民法典》第二百九十八条、第三百零三条、第三百零四条之规定，判决如下：一、洪国强、洪梅、洪杰于本判决生效后十五日内给付赵雪梅房屋折价款519199．1元；二、驳回赵雪梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9296元，由赵雪梅负担4648元（已交纳），由洪杰、洪国强、洪梅负担4648元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费24628元，由赵雪梅负担500元（已交纳），由洪杰、洪国强、洪梅负担24128元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 瑶二〇二一年六月三十日书记员 张思竹