北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初983号原告（反诉被告）：高君恩，男，1965年5月14日出生，汉族，北京市大兴区兴华中学教师，现住北京市大兴区。委托诉讼代理人：高翠平，上海市浩信（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：单冬，女，1984年6月17日出生，汉族，无业，住山东省单县。委托诉讼代理人：邹雪梅，北京市名谦律师事务所律师。原告（反诉被告）高君恩与被告（反诉原告）单冬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告高君恩及其委托诉讼代理人高翠平，被告单冬的委托诉讼代理人邹学梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高君恩向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令单冬支付2017年8月15日至2018年11月5日期间房租384444.44元；2、请求法院判令单冬支付利息（以30万元为基数，自2017年7月15日起至实际偿还之日止，以384444.44元自2018年8月16日起至实际偿还之日止，年利率均按一年期贷款市场报价利率四倍计算）；3、解除签订的租房合同和补充协议；4、本案诉讼费由被告单冬支付。事实与理由：2017年6月29日，我与单冬签订了租房合同，合同约定：一、房屋地址工业园区24号独院一处，全部租与乙方使用，其中含房屋建筑面2906平米，占地约6亩。租赁期限及约定：1、该房屋租赁期共9年。自2017年8月15日起至2025年8月14日止，甲方定于2017年7月15日搬清将该租赁物交与乙方独立使用，2017年7月16日至2017年8月14日为乙方装修改造免租期。房屋租金前三年每年年租金38万元。2018年6月30日，我向案外人苗厚运借款50万元，我与苗厚运、单冬达成口头协议，50万元价款用于抵扣房屋租金。2018年11月5日，我、单冬签订补充协议，约定：甲乙双方就2017年6月29日签订的租房合同，甲方将其合法拥有位于北京市大兴区黄村镇孙村工业区24号院独院一处，全部租与乙方经营使用，租期9年。因政府部门已于2018年4月15日启动对该租赁物的腾退、清退、拆迁等事宜，现经甲乙双方友好协商一致，同意就费用清算、支付、腾退搬离及租房合同的解除终止等事宜，签订协议如下，以供双方遵守，费用清算1、甲乙双方协商确认：双方以2018年5月5日拆迁测量日为准，清算退还至2018年9月14日乙方已交纳的剩余租金壹拾万元整。2、甲方将退还乙方装修改造费20万元。3、甲方与2019年2月5日之前支付苗厚运、苗新本金及利息款项的50%（另见借据），剩余的50%与2019年4月30日之前全部付清。费用支付：1、在本协议签订两日内，甲方支付乙方装修改造费用贰拾万元整；2、政府或腾退拆迁公司等给予该租赁物首笔腾退拆迁补偿款后优先支付予乙方剩余租金款壹拾万元整，或2018年12月31日前甲方一次性支付乙方剩余租金款壹拾万元整，以先到达日期为准；3、甲方按期履约付款清偿，否则视为甲方违约，甲方除延期每天按1000元计算支付滞纳金外另行承担贰拾万元的违约金一并支付予乙方。乙方有清偿。乙方指定收款账户户名单冬，账号×××，开户行中国农业银行北京苏庄支行，以账户到账时间为准。租赁物的搬离和腾退；甲乙双方确认；同意乙方及其租户于2018年11月7日将所有物品、设施全部搬离完毕，将租赁物交付与甲方，否则视为乙方放弃，所有损失与甲方无关。2018年11月6日，我向单冬支付了20万元装修补偿款。2020年5月8日，苗厚运起诉要求我偿还借款50万元并支付借款利息，并承担诉讼费用。苗厚运不承认50万元抵扣租金事实，2020年10月19日，贵院作出（2020）京0115民初10984号民事判决书，判决高君恩返还苗厚运借款50万元，支付逾期利息。导致单冬并未支付2017年8月15日至2018年11月5日的房屋租金。为维护我的合法权益，诉至法院，请依法判决。被告单冬辩称：不同意原告诉求。1、被告不欠原告租金，双方在2018年11月5日就2017年签订的租房合同，经充分协商就该合同项下的租房租金、退还事宜达成约定，该协议第一条第一款约定，经双方协商确认以2018年5月5日为拆迁测量基准日，清算退还至2018年9月14日乙方已缴纳的剩余租金10万元，第二条约定政府在拆迁公司给予该租赁物首笔拆迁款后优先支付乙方，或2018年12月31日前甲方一次性支付乙方剩余租金款，以先到达日期为准，由此可说明，双方在租房合同解除，达成一致后，对于租金的结算也形成意见，被告不仅不欠租金，相反应当退还被告10万元，同时退还装修费20万元；第一项诉求无依据第二项诉求也无依据。双方签订的租赁合同已于2018年11月5日以签订补充协议的方式达成一致解除意见，故关于原告要求再次判决确认解除合同没有事实依据。同时，我提出反诉：1、高君恩向我退还租金10万元；2、高君恩向我支付逾期支付的违约金10万元；3、本案反诉费用由高君恩负担。本院经审理认定事实如下：2018年11月5日，高君恩（出租方、甲方）与单冬（承租方，乙方）签订租房合同，合同约定：一、房屋地址工业园区24号独院一处，全部租与乙方使用，其中含房屋建筑面2906平米，占地约6亩。租赁期限及约定：1、该房屋租赁期共9年。自2017年8月15日起至2025年8月14日止，甲方定于2017年7月15日搬清将该租赁物交与乙方独立使用，2017年7月16日至2017年8月14日为乙方装修改造免租期。房屋租金前三年每年年租金38万元。甲方指定收款账户户名高君恩，账号×××，开户行中国建设银行大兴区支行。双方签订合同后，高君恩将涉案房屋及院落交付单冬使用。2018年11月5日，高君恩（出租方、甲方）与单冬（承租方，乙方）签订补充协议，协议约定：甲乙双方就2017年6月29日签订的租房合同，甲方将其合法拥有位于北京市大兴区黄村镇孙村工业区24号院独院一处，全部租与乙方经营使用，租期9年。因政府部门已于2018年4月15日启动对该租赁物的腾退、清退、拆迁等事宜，现经甲乙双方友好协商一致，同意就费用清算、支付、腾退搬离及租房合同的解除终止等事宜，签订协议如下，以供双方遵守，费用清算1、甲乙双方协商确认：双方以2018年5月5日拆迁测量日为准，清算退还至2018年9月14日乙方已交纳的剩余租金壹拾万元整。2、甲方将退还乙方装修改造费20万元。3、甲方与2019年2月5日之前支付苗厚运、苗新本金及利息款项的50%（另见借据），剩余的50%与2019年4月30日之前全部付清。费用支付：1、在本协议签订两日内，甲方支付乙方装修改造费用贰拾万元整；2、政府或腾退拆迁公司等给予该租赁物首笔腾退拆迁补偿款后优先支付予乙方剩余租金款壹拾万元整，或2018年12月31日前甲方一次性支付乙方剩余租金款壹拾万元整，以先到达日期为准；3、甲方按期履约付款清偿，否则视为甲方违约，甲方除延期每天按1000元计算支付滞纳金外另行承担贰拾万元的违约金一并支付予乙方。乙方有清偿。乙方指定收款账户户名单冬，账号×××，开户行中国农业银行北京苏庄支行，以账户到账时间为准。租赁物的搬离和腾退；甲乙双方确认；同意乙方及其租户于2018年11月7日将所有物品、设施全部搬离完毕，将租赁物交付与甲方，否则视为乙方放弃，所有损失与甲方无关。本协议签订后，除以上约定之外，甲乙双方均无其他异议与纠纷，并互不追究其他损失与责任；本协议履行完毕后，甲乙双方签订的租房协议自动解除，原合同约定双方的权利和义务自行解除终止。苗厚运曾起诉高君恩民间借贷纠纷一案，要求高君恩偿还借款50万元及利息，本院作出（2020）京0115民初10894号民事判决书，认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。借款人应当按照约定的期限返还借款。苗厚运于2017年6月30日向高君恩转账50万元，高君恩于当日向苗厚运出具了借条。高君恩主张该50万元转账系房屋租金，而不是借款的辩解意见，没有向法庭提交充分证据予以证明，其应当承担举证不能的法律后果。故本院认定双方之间存在民间借贷关系，并对苗厚运要求高君恩偿还借款本金的诉讼请求予以支持。借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。高君恩于为苗厚运出具的借条中未约定还款期限及利息事宜，对苗厚运要求高君恩支付借期利息的诉讼请求，本院不予支持；高君恩未向苗厚运偿还借款，应向苗厚运支付逾期利息，苗厚运要求高君恩按照年利率24%的标准支付逾期利息，本院在符合法律规定的范围内予以支持，利息起算时间为2020年5月8日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、高君恩于本判决生效之日起十日内向苗厚运返还借款500000元；二、高君恩于本判决生效之日起十日内向苗厚运支付逾期利息（以500000元为基数，按照年利率6%计算，自2020年5月8日起至实际偿还本金之日止）；三、驳回苗厚运的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由苗厚运负担1400元（已交纳），由高君恩负担4400元（于本判决生效后七日内交纳）。高君恩不服，上诉至北京市第二中级人民法院。本案在审理过程中，高君恩提出：苗厚运与单冬系夫妻关系，当时签租赁合同时候就是和苗厚运谈的，后来和谁签也没太在意。同时因为借款50万元双方说好了用其中的30万元抵扣房租，我给苗厚运打了一个20万元的欠条，这样加上8万元定金，才是38万元的租金，这50万元及8万元都是苗厚运通过转账打过来的。因为达成了抵扣租金的协议，所以在解除协议才约定返还租金10万元和给付装修款20万元；我按照约定支付了单冬装修款20万元，但是苗厚运起诉我偿还借款50万元，且法院判决偿还，那么单冬没有缴纳房租，所以提起本案诉讼。并提供以下证据予以证明：1、银行凭证，用以证明原告向被告支付20万元的转账记录；2、建设银行明细；3、录音及文字说明；4、微信聊天记录截屏，是姓吴的通过微信来协商的。单冬对证据1认可，已经支付20万元装修款与补充协议约定一致；2、真实性认可，证明目的不认可这两笔交易事项与本案被告没有关联，且写的很清楚是借款并非租金，8万元的那笔也是说明高君恩与苗厚运的关系并不能说明与本案的关联性；3、录音证据原告无法提供原始载体故对该证据的真实性、证明目的、关联性均不认可；4、因无法出示载体，故对微信记录真实性、合法性、证明目的均不认可。经本院询问，双方均不能提供涉案房屋的准建手续；单冬表示已经向高君恩交纳了租金，但是以什么形式交纳的记不清楚，应该是现金，因为其在北京承租库房较多，时间也长了，加上多次搬家，同时因为双方签订了解除协议已经处理完毕了租赁合同，所以现在找不到付款手续。强调如果没有给付高恩君租金，双方的解除合同不可能这么签订，没给租金怎么能退租金，因为解除合同签订就足以证明租金已经实际支付。本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。2017年6月29日，高君恩与单冬签订的租房合同，因涉案房屋并没有合法的准建手续，应属无效；但是2018年11月5日，高君恩与单冬签订的补充协议，系在实际拆除之时签订的解决纠纷的内容，合法有效。虽然高君恩提出以借款50万元抵扣租金30万元，现因判决确定该主张不能成立，故单冬就尚未支付租金的主张，虽然高君恩提供录音和微信聊天记录但是均不能推翻补充协议的约定返还已经支付的剩余房租10万元，综上，对高君恩要求解除签订的租房合同和补充协议的诉讼请求，因租房合同已经确认无效，补充协议，双方已经实际履行了一部分，且不存在解除的情形，本院不予支持；对高君恩要求单冬支付2017年8月15日至2018年11月5日期间房租384444.44元及利息，并未提供充分的证据予以证明，本院不予支持。对单冬要求高君恩退还租金10万元的诉讼请求，符合补充协议的约定，本院予以支持；对单冬要求高君恩支付逾期支付的违约金10万元的诉讼请求，虽然补充协议有违约的约定，但是考虑双方的实际履行情况及该约定过高，本院酌情确定违约金为1万元为宜。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用时HYPERLINK"C:UsersliulAppDataLocalMicrosoftWindowsTemporaryInternetFilesContent.Word一、驳回高君恩的全部诉讼请求；"单冬返还房租100000元并支付违约金10000元；三、驳回单冬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用5683元（案件受理费3533元、反诉费用2150元），由高君恩负担4783元（已交纳3533元，余款于本判决生效后七日内交纳）；由单冬负担900元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 彭 超二〇二一年六月三十日书记员 徐再奇