北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初2084号原告：北京信家蓝小象文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区五里桥二街2号院8号楼16层1609。法定代表人：韦燕培，总经理。被告：北京绿光森林艺术培训有限公司，住所地北京市通州区新华西街17号二层。法定代表人：孙琳琳，总经理。原告北京信家蓝小象文化传播有限公司（以下简称原告）诉被告北京绿光森林艺术培训有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员孙之智独任审理，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人韦燕培到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判决被告返还原告租赁押金50000元及租金29860元（1个月零13天）；2．判决被告赔偿原告房租租赁违约金（学员退费16000元，搬迁费用3000元）；3．被告承担一切诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2019年8月签订房屋租赁合同，分租北京市通州区2层共计162．6平米房屋。租期自2019年9月1日至2020年8月31日。年租金25万元，一次性付清，押金5万元。在合同履行过程中，被告隐瞒两个事实：其一:被告与他人有涉案房屋使用权上的合同纠纷，法院已出判决书。其二：被告无权将涉案房屋转租给原告。在合同履行过程中，一位张女士持涉案房屋租赁合同及法院判决书上门，以涉案房屋拖欠房租和供暖费为由，将房屋收回。由于被告的严重违约行为，导致双方合同无法继续履行，故被告应退还原告所交的押金及租金，并按合同约定进行赔偿。被告在简易程序庭审中出庭发表了答辩和质证意见，但未参加普通程序庭审。被告辩称：我不同意原告的诉讼请求。原告至今未与我解除房屋租赁合同，我们没有书面解除合同。2020年5月，原告就和我提出不想租房子。原告搬走后半个月，我才与张建芳办理交接，不存在二房东换锁不能进去的问题。本院经审理认定事实如下：2018年7月10日，张建芳（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定张建芳将位于北京市通州区二层和三层共计650．07平方米出租给被告经营教育培训项目，租期自2017年3月1日至2023年2月28日。有下列情形之一，甲方有权提前终止本合同，收回房屋，甲方无需向乙方做任何赔偿，并要求乙方赔偿由此给甲方造成的经济损失：（c）未经甲方书面同意，乙方将承租房屋转租他人的。2019年8月16日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定：第一条甲方将拥有经营管理及转租权的房屋北京市通州区二层，合同内约定套内面积162．5㎡的房屋出租给乙方，作为教育培训的经营场地。第二条1．租赁期1年，自2019年9月1日至2020年8月31日。2．租赁费用为人民币25万元。3．本合同签订之日，乙方一次性支付第一年房租人民币25万元及押金人民币5万元，共计人民币30万元，第六条1．任何一方未履行本合同项下的义务或未按本合同履行相关义务的，应赔偿因此给另一方造成的一切损失。合同还约定了其他内容。同日，被告（甲方）又与原告（乙方）签订一份《学员转让合同》。该合同约定：甲方将舞蹈学员转让给乙方，由乙方负责未完成课程的教学及管理工作。甲方全力配合乙方完成学员过渡工作。甲方应在学员交接期结束之日一次性向乙方支付以上所述学员学费共计人民币25万元。双方交接期为2019年8月16日至2019年9月7日。甲方应向乙方提供所有涉及交接学员的学员档案、课时剩余情况、学习进度、课程排期等学员学习相关情况。交接期过后，乙方承担所有学员的教学安排及客诉处理。合同还约定了其他内容。上述合同签订后，被告将房屋交付原告使用，原告支付了押金5万元。双方均认可原告以被告应给付其的学员学费25万元折抵原告应给付被告的第一年房租25万元。双方并交接了学员名单。原告按照《学员转让合同》的约定基本完成了课程教学等工作。庭审中，原告称被告将房屋转租，未取得原房主张建芳的同意，故其被迫搬出，并于2020年7月18日与张建芳签订《房屋交接手续》。被告称其转租得到张建芳的口头同意，但未提供证据。2020年7月18日，张建芳（甲方）与韦燕培（乙方）签订《房屋交接手续》，载明：甲乙双方于2020年7月18日进行房屋交接，乙方将房屋交给甲方，此协议一式两份，双方各自一份，特此证明。同日，双方清点交接物品并确认签字。原告称房屋交接时，由于受疫情影响，当时并未有学员上课。关于（2020）京0112民初18939号韦燕培起诉孙琳琳房屋租赁合同纠纷一案，我院于2020年11月作出一审判决，判决：一、确认原告韦燕培与被告孙琳琳2019年6月17日签订的《北京商铺、写字楼租赁合同》于2020年10月17日解除；二、被告孙琳琳于本判决生效之日起七日内返还原告韦燕培租赁押金50000元；三、被告孙琳琳于本判决生效之日起七日内给付原告韦燕培租赁违约金41666元；四、驳回原告韦燕培的其他诉讼请求。该判决现已生效。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。被告未经张建芳同意将房屋转租给原告，原告在使用房屋过程中，被迫提前腾退交房，导致不能实现合同目的，被告的行为属于违约行为。被告称其转租取得张建芳的同意，但未提供证据，且合同明确约定不得转租，故对被告的辩解意见，本院不予采信。原被告双方之间的房屋租赁合同已经到期，现原告要求被告返还押金5万元，理由正当，本院予以支持。原告要求被告退还租金，理由正当，但原告的计算数额低于本院核实的数额，故对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告称其搬家后由于新的经营地点比较偏僻导致其部分学员退费，因此，要求被告承担学员退费1．6万元，该主张证据不足，本院不予支持。原告要求被告支付搬迁费，理由正当，本院酌情予以支持。被告在简易程序庭审中先认可原告支付了关于房屋租赁合同的押金5万元，后又称这5万元是关于学员转让合同的押金。被告的观点，没有证据支持，且学员转让合同没有约定押金，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京绿光森林艺术培训有限公司退还给原告北京信家蓝小象文化传播有限公司押金50000元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京绿光森林艺术培训有限公司退还给原告北京信家蓝小象文化传播有限公司租金29860元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京绿光森林艺术培训有限公司给付原告北京信家蓝小象文化传播有限公司搬迁费2000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京信家蓝小象文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理2272元，由原告北京信家蓝小象文化传播有限公司负担425元（已交纳），由被告北京绿光森林艺术培训有限公司负担1847元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  孙之智二〇二一年六月二十五日书记员  齐 茜