广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终3330号上诉人（原审原告）：林淑雯，女，1988年3月12日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：周伟，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈金凤，广东保信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山宝盛商业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：吴睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈菊，该公司经理。原审第三人：中山市观承酒店管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：李智莹。上诉人林淑雯因与被上诉人中山宝盛商业管理有限公司（以下简称宝盛公司）及原审第三人中山市观承酒店管理有限公司（以下简称观承公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初9988号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人林淑雯上诉请求：一、将原审判决第二项改判为宝盛公司向林淑雯支付占有使用费（按每月1200元的标准，自2020年4月2日起计至租赁物实际返还之日止）、违约金6万元和滞纳金（滞纳金以每月租金1200元为基数，根据实际逾期天数按每日3‰的标准计算）；二、撤销原审判决第三项；三、本案一、二审诉讼费用由宝盛公司承担。事实和理由：一、宝盛公司拖欠租金导致合同解除，给林淑雯造成了预期租金收入、投入的装修款和未收租金的资金占用利息等损失，应按合同约定向林淑雯支付6万元违约金和滞纳金。对于《存房合同书》约定的违约金是否过高，根据《最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，宝盛公司应对合同约定的违约金是否过高承担举证责任，一审判决举证责任分配错误，应予纠正。二、一审判决的违约金标准违反公平原则和诚实信用原则，宝盛公司应按合同约定标准向林淑雯支付违约金和滞纳金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院调整违约金应兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。宝盛公司作为以商业租赁经营管理为业的商事主体，在与林淑雯的交易中明显处于强势地位。合同系宝盛公司单方提供的格式版本，上述违约金条款亦由其拟订，林淑雯并未参与条款磋商，宝盛公司理应受到上述违约金条款的约束。同时，宝盛公司在签订合同后，长期利用其强势地位欺压小业主，一直存在逾期支付租金的违约行为（逾期时间短则半月，长则两个月），且从未依约向林淑雯支付过滞纳金。被上诉人宝盛公司答辩称：请求维持原判。原审第三人观承公司未陈述意见。林淑雯向一审法院起诉请求：一、宝盛公司向林淑雯支付合同存续期间因逾期支付租金而产生的滞纳金共计2383.2元（以每月租金1200元为基数，根据实际逾期天数按每日3‰的标准计算，实际逾期天数为662天，滞纳金=1200*3‰*662=2383.2元）；二、宝盛公司向林淑雯支付违约金6万元（违约金按1500元/㎡的标准计算，租赁房屋面积为40㎡，违约金=1500*40=60000）；三、宝盛公司按月租金1200元的标准向林淑雯支付合同解除之日至实际归还房屋之日的占用费；四、宝盛公司向林淑雯返还租赁房屋。一审法院认定事实：林淑雯系中山市××房的产权人，不动产权证号：粤（2019）中山市不动产权第××号。2016年3月26日，林淑雯（托管方，甲方）与宝盛公司（受托方，乙方）签订《存房合同书》1份，主要约定：第一条：甲方位于中山市，委托乙方独家托管及出租，乙方在受托期间甲方同意乙方将该受托物业交于第三方使用和管理；第二条：甲方保证拥有该物业的合法所有权、使用权、收益权并保证出租行为的合法性，否则引起的责任由甲方承担，托管租赁期限为12年，即自2017年12月31日至2029年12月30日止，以月租金为基数，每三年的租金递增4%，即2017年12月31日至2020年12月30日，月租金1200元；第三条：本合同自签订时，甲方办理完收楼手续两个月内，乙方向甲方支付两个月租金为2400元作为合同保证金，合同期满，甲方需无息退还乙方此保证金，如因甲方造成合同不能履行或提前解除合同须退还保证金额外，另甲方须赔偿所投入的装修款按1500元／㎡计算相应金额作为违约金，如乙方违约甲方有权没收保证金并由乙方赔偿所投入的装修按1500元／㎡计算相应金额作为违约金；第五条：乙方将约定的租金每月10日前划入甲方指定的银行账户上（节假日顺延）如乙方在非节假日期间拖延付租金超过30天，甲方有权收取3‰滞纳金，超60天甲方有权收回物业；该合同还约定了其他事项。签订合同后，林淑雯依约向宝盛公司交付案涉租赁物，宝盛公司按约定向林淑雯支付了保证金2400元。林淑雯称宝盛公司履行合同期间多次迟延支付租金，特别是迟延支付2019年12月份租金已超过60日，林淑雯于是委托广东保信律师事务所周伟律师于2020年4月1日向宝盛公司寄送律师函1份，该函载明：截至发函之日，贵司尚未向林淑雯支付2019年12月、2020年2-3月份共计3个月的租金及相应滞纳金，已构成严重违约；贵司拖延支付2019年12月份租金的时间已超过70天（扣除节假日天数），因此林淑雯享有单方解除合同的权利；本律师现代表林淑雯郑重通知贵司，解除双方于2016年3月26日签订的《存房合同书》，同时督请贵司向林淑雯支付：2019年12月、2020年2-3月份的租金、合同存续期间因贵司逾期支付租金而产生的所有滞纳金、依合同第三条之约定贵司需赔偿的违约金。宝盛公司确认于2020年4月2日收到前述律师函并分别于2020年3月31日、4月8日向林淑雯支付租金1200元、3600元共计4800元用于偿还2019年12月至2020年3月租金，林淑雯确认收到前述款项。宝盛公司此后未再支付租金，亦未返还案涉房屋，林淑雯遂于2020年4月13日诉至一审法院，并提出前述诉求。一审庭审中，林淑雯明确其主张的滞纳金属于违约金以及违约金的依据是因宝盛公司违约造成其预期租金收益损失及未收租金的资金占用期间利息损失。一审法院另查：宝盛公司与观承公司于2018年7月1日签订物业租赁合同，宝盛公司将包含案涉租赁物在内的中山市××楼层出租给观承公司。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。林淑雯与宝盛公司于2016年3月26日签订的《存房合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方均确认宝盛公司迟延支付2019年12月、2020年1-3月租金且迟延支付2019年12月租金已超过60日，予以认定。案涉《存房合同书》明确约定了租金标准、租金支付期限、违约责任等，宝盛公司迟延支付租金超过60日，林淑雯依据合同享有合同解除权，林淑雯向宝盛公司发送律师函要求解除合同并催收租金等费用，宝盛公司于2020年4月2日签收了律师函，案涉《存房合同书》于2020年4月2日解除。合同解除后，宝盛公司应向林淑雯返还案涉租赁物，宝盛公司至今仍未履行返还义务，林淑雯诉求宝盛公司返还租赁物并支付占有使用费（按每月1200元的标准，自2020年4月2日起计至租赁物实际返还之日止），有事实和法律依据，予以支持。关于违约金、滞纳金。林淑雯已明确其诉求的滞纳金属于违约金。宝盛公司自2020年4月起未再向林淑雯支付费用，亦未返还案涉租赁物，宝盛公司拖欠林淑雯占有使用费必将导致林淑雯未收占有使用费的资金占用期间利息损失，林淑雯亦称其主张的违约金依据系因宝盛公司违约造成其预期租金（占有使用费）收益损失及未收租金（占有使用费）的资金占用期间利息损失，林淑雯现主张宝盛公司支付滞纳金2383.2元及违约金6万元，在林淑雯未就宝盛公司的违约行为造成其损失进行举证、未提交证据证明其损失已达到前述主张的标准以及宝盛公司主张违约金过高的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”等规定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，调整违约金计算标准为以每月实际拖欠的占有使用费为基数，自当月11日起分别计至实际清偿之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算。林淑雯主张的违约金超出上述部分，予以驳回。综上，林淑雯诉求合理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。观承公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及抗辩的权利，应承担相应的诉讼风险，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，缺席判决如下：一、宝盛公司于判决发生法律效力之日起七日内将中山市××房返还林淑雯；二、宝盛公司于判决发生法律效力之日起七日内向林淑雯支付占用使用费（按每月1200元的标准，自2020年4月2日起计至租赁物实际返还之日止）以及违约金（以每月实际拖欠的占有使用费为基数，自当月11日起分别计至实际清偿之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算）；三、驳回林淑雯的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1359.58元（已由林淑雯预交），林淑雯负担1200元，宝盛公司负担159.58元，并直接向林淑雯支付。本院二审期间，林淑雯、观承公司未提交证据。宝盛公司提交该公司出具的《告知函》一份，证明宝盛公司在2020年10月30日已经通知林淑雯收取物业，故租金计算应截至该日。林淑雯就该证据的质证意见为：该告知函与本案争议焦点无关。观承公司未就该证据发表质证意见。因本案双方当事人并未就违约金之外的判项提起上诉，故本院对宝盛公司所提交《告知函》的关联性不予确认。本院查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查：根据本案《存房合同书》的约定，本案租赁物的面积为40平方米。本院认为，本案二审双方的争议焦点是宝盛公司应承担何违约责任的问题。根据案涉《存房合同书》第三条约定：如乙方（宝盛公司）违约甲方（林淑雯）有权没收保证金并由乙方赔偿所投入的装修款按1500元/㎡计算相应金额作为违约金；第五条约定：乙方将约定的租金每月10日前划入甲方指定的银行账户上（节假日顺延）如乙方在非节假日期间拖延付租金超过30天，甲方有权收取3‰滞纳金。从合同约定看，宝盛公司因违约应承担的违约责任为两种：一为迟延支付租金的滞纳金；二为提前解除合同的违约金。第一，关于迟延支付租金的滞纳金。林淑雯主张按照《存房合同书》约定，应当按照每日3‰支付滞纳金。经查，每日3‰折合年利率为108%，远远高于一般的民间借贷利率标准，明显过高。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，一般应当以守约方的实际损失作为衡量违约金是否过高的认定基础。本案中，一方面林淑雯没有举证本案宝盛公司拖欠租金对其造成的具体损失情况。另一方面，宝盛公司逾期支付租金，造成林淑雯的损失一般是资金被占用的利息损失。故此，一审法院酌情将滞纳金标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算，并无不当，应予维持。第二，关于提前解除合同的违约金。《存房合同书》约定，如宝盛公司违约，须按1500元/㎡赔偿所投入的装修款。该条款虽然是根据投入的装修款计算违约金，但本质上仍属于造成合同不能履行或提前解除合同的违约责任条款。宝盛公司迟延交纳租金而导致林淑雯提前解除合同的情形，客观上会影响到林淑雯再次出租涉案租赁物，宝盛公司应当就此承担相应的违约责任，故林淑雯主张宝盛公司按照上述条款承担违约责任，具有合同约定的依据。该违约责任条款是对提前解除合同违约金的计算标准，虽然与迟延支付租金的违约金均属违约金性质，但因所针对的违约行为不同，故可以同时主张。本案《存房合同书》约定的租赁期限为12年，现因宝盛公司违约导致合同履行2年多即解除，宝盛公司应向林淑雯赔偿因合同解除造成的损失，一审法院未对造成解除合同的违约责任及后果等予以合理认定，其仅支持林淑雯的逾期付款利息显然不足以弥补林淑雯的实际损失。故一审法院的处理欠妥，本院予以纠正。但关于《存房合同书》中对违约金的约定，宝盛公司如违约，应“按1500元/㎡计算相应金额作为违约金”，即除支付滞纳金、不予退还保证金外，宝盛公司另应支付6万元（40*1500）违约金，该金额为50个月的租金总额，显属明显过高的情形。具体到本案中，一方面应当考虑合同解除以及由宝盛公司返还租赁物后，房屋由林淑雯收回及使用。另一方面，也应考虑到在合同履行过程中林淑雯并无过错，且涉案房屋原是按酒店式公寓的风格统一装修的组成部分，对林淑雯今后再单独出租使用的确有一定影响。由此，本院经兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等本案具体因素和案情进行综合判断，酌定宝盛公司因违约导致解除合同而须向林淑雯支付相当于一年租金的违约金14400元（1200元×12个月），以合理弥补林淑雯的损失为宜。综上所述，上诉人林淑雯的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初9988号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初9988号民事判决第三项；三、中山宝盛商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向林淑雯支付违约金14400元；四、驳回林淑雯的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1359.58元（林淑雯已预交），林淑雯负担1042.14元，宝盛公司负担317.44元，并直接向林淑雯支付。二审案件受理费1359.58元（林淑雯已预交），林淑雯负担1042.14元，宝盛公司负担317.44元，并直接向林淑雯支付。本判决为终审判决。审判长 徐 红 妮审判员 谢 劲 东审判员 赵  娟二〇二一年六月三十日书记员 勾华吴歌广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终3330号上诉人（原审原告）：林淑雯，女，1988年3月12日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：周伟，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈金凤，广东保信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中山宝盛商业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：吴睿，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈菊，该公司经理。原审第三人：中山市观承酒店管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：李智莹。上诉人林淑雯因与被上诉人中山宝盛商业管理有限公司（以下简称宝盛公司）及原审第三人中山市观承酒店管理有限公司（以下简称观承公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初9988号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人林淑雯上诉请求：一、将原审判决第二项改判为宝盛公司向林淑雯支付占有使用费（按每月1200元的标准，自2020年4月2日起计至租赁物实际返还之日止）、违约金6万元和滞纳金（滞纳金以每月租金1200元为基数，根据实际逾期天数按每日3‰的标准计算）；二、撤销原审判决第三项；三、本案一、二审诉讼费用由宝盛公司承担。事实和理由：一、宝盛公司拖欠租金导致合同解除，给林淑雯造成了预期租金收入、投入的装修款和未收租金的资金占用利息等损失，应按合同约定向林淑雯支付6万元违约金和滞纳金。对于《存房合同书》约定的违约金是否过高，根据《最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要》的规定，宝盛公司应对合同约定的违约金是否过高承担举证责任，一审判决举证责任分配错误，应予纠正。二、一审判决的违约金标准违反公平原则和诚实信用原则，宝盛公司应按合同约定标准向林淑雯支付违约金和滞纳金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院调整违约金应兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。宝盛公司作为以商业租赁经营管理为业的商事主体，在与林淑雯的交易中明显处于强势地位。合同系宝盛公司单方提供的格式版本，上述违约金条款亦由其拟订，林淑雯并未参与条款磋商，宝盛公司理应受到上述违约金条款的约束。同时，宝盛公司在签订合同后，长期利用其强势地位欺压小业主，一直存在逾期支付租金的违约行为（逾期时间短则半月，长则两个月），且从未依约向林淑雯支付过滞纳金。被上诉人宝盛公司答辩称：请求维持原判。原审第三人观承公司未陈述意见。林淑雯向一审法院起诉请求：一、宝盛公司向林淑雯支付合同存续期间因逾期支付租金而产生的滞纳金共计2383.2元（以每月租金1200元为基数，根据实际逾期天数按每日3‰的标准计算，实际逾期天数为662天，滞纳金=1200*3‰*662=2383.2元）；二、宝盛公司向林淑雯支付违约金6万元（违约金按1500元/㎡的标准计算，租赁房屋面积为40㎡，违约金=1500*40=60000）；三、宝盛公司按月租金1200元的标准向林淑雯支付合同解除之日至实际归还房屋之日的占用费；四、宝盛公司向林淑雯返还租赁房屋。一审法院认定事实：林淑雯系中山市××房的产权人，不动产权证号：粤（2019）中山市不动产权第××号。2016年3月26日，林淑雯（托管方，甲方）与宝盛公司（受托方，乙方）签订《存房合同书》1份，主要约定：第一条：甲方位于中山市，委托乙方独家托管及出租，乙方在受托期间甲方同意乙方将该受托物业交于第三方使用和管理；第二条：甲方保证拥有该物业的合法所有权、使用权、收益权并保证出租行为的合法性，否则引起的责任由甲方承担，托管租赁期限为12年，即自2017年12月31日至2029年12月30日止，以月租金为基数，每三年的租金递增4%，即2017年12月31日至2020年12月30日，月租金1200元；第三条：本合同自签订时，甲方办理完收楼手续两个月内，乙方向甲方支付两个月租金为2400元作为合同保证金，合同期满，甲方需无息退还乙方此保证金，如因甲方造成合同不能履行或提前解除合同须退还保证金额外，另甲方须赔偿所投入的装修款按1500元／㎡计算相应金额作为违约金，如乙方违约甲方有权没收保证金并由乙方赔偿所投入的装修按1500元／㎡计算相应金额作为违约金；第五条：乙方将约定的租金每月10日前划入甲方指定的银行账户上（节假日顺延）如乙方在非节假日期间拖延付租金超过30天，甲方有权收取3‰滞纳金，超60天甲方有权收回物业；该合同还约定了其他事项。签订合同后，林淑雯依约向宝盛公司交付案涉租赁物，宝盛公司按约定向林淑雯支付了保证金2400元。林淑雯称宝盛公司履行合同期间多次迟延支付租金，特别是迟延支付2019年12月份租金已超过60日，林淑雯于是委托广东保信律师事务所周伟律师于2020年4月1日向宝盛公司寄送律师函1份，该函载明：截至发函之日，贵司尚未向林淑雯支付2019年12月、2020年2-3月份共计3个月的租金及相应滞纳金，已构成严重违约；贵司拖延支付2019年12月份租金的时间已超过70天（扣除节假日天数），因此林淑雯享有单方解除合同的权利；本律师现代表林淑雯郑重通知贵司，解除双方于2016年3月26日签订的《存房合同书》，同时督请贵司向林淑雯支付：2019年12月、2020年2-3月份的租金、合同存续期间因贵司逾期支付租金而产生的所有滞纳金、依合同第三条之约定贵司需赔偿的违约金。宝盛公司确认于2020年4月2日收到前述律师函并分别于2020年3月31日、4月8日向林淑雯支付租金1200元、3600元共计4800元用于偿还2019年12月至2020年3月租金，林淑雯确认收到前述款项。宝盛公司此后未再支付租金，亦未返还案涉房屋，林淑雯遂于2020年4月13日诉至一审法院，并提出前述诉求。一审庭审中，林淑雯明确其主张的滞纳金属于违约金以及违约金的依据是因宝盛公司违约造成其预期租金收益损失及未收租金的资金占用期间利息损失。一审法院另查：宝盛公司与观承公司于2018年7月1日签订物业租赁合同，宝盛公司将包含案涉租赁物在内的中山市××楼层出租给观承公司。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。林淑雯与宝盛公司于2016年3月26日签订的《存房合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。双方均确认宝盛公司迟延支付2019年12月、2020年1-3月租金且迟延支付2019年12月租金已超过60日，予以认定。案涉《存房合同书》明确约定了租金标准、租金支付期限、违约责任等，宝盛公司迟延支付租金超过60日，林淑雯依据合同享有合同解除权，林淑雯向宝盛公司发送律师函要求解除合同并催收租金等费用，宝盛公司于2020年4月2日签收了律师函，案涉《存房合同书》于2020年4月2日解除。合同解除后，宝盛公司应向林淑雯返还案涉租赁物，宝盛公司至今仍未履行返还义务，林淑雯诉求宝盛公司返还租赁物并支付占有使用费（按每月1200元的标准，自2020年4月2日起计至租赁物实际返还之日止），有事实和法律依据，予以支持。关于违约金、滞纳金。林淑雯已明确其诉求的滞纳金属于违约金。宝盛公司自2020年4月起未再向林淑雯支付费用，亦未返还案涉租赁物，宝盛公司拖欠林淑雯占有使用费必将导致林淑雯未收占有使用费的资金占用期间利息损失，林淑雯亦称其主张的违约金依据系因宝盛公司违约造成其预期租金（占有使用费）收益损失及未收租金（占有使用费）的资金占用期间利息损失，林淑雯现主张宝盛公司支付滞纳金2383.2元及违约金6万元，在林淑雯未就宝盛公司的违约行为造成其损失进行举证、未提交证据证明其损失已达到前述主张的标准以及宝盛公司主张违约金过高的情况下，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”等规定，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，调整违约金计算标准为以每月实际拖欠的占有使用费为基数，自当月11日起分别计至实际清偿之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算。林淑雯主张的违约金超出上述部分，予以驳回。综上，林淑雯诉求合理部分，予以支持，无理部分，予以驳回。观承公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证及抗辩的权利，应承担相应的诉讼风险，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，缺席判决如下：一、宝盛公司于判决发生法律效力之日起七日内将中山市××房返还林淑雯；二、宝盛公司于判决发生法律效力之日起七日内向林淑雯支付占用使用费（按每月1200元的标准，自2020年4月2日起计至租赁物实际返还之日止）以及违约金（以每月实际拖欠的占有使用费为基数，自当月11日起分别计至实际清偿之日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算）；三、驳回林淑雯的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1359.58元（已由林淑雯预交），林淑雯负担1200元，宝盛公司负担159.58元，并直接向林淑雯支付。本院二审期间，林淑雯、观承公司未提交证据。宝盛公司提交该公司出具的《告知函》一份，证明宝盛公司在2020年10月30日已经通知林淑雯收取物业，故租金计算应截至该日。林淑雯就该证据的质证意见为：该告知函与本案争议焦点无关。观承公司未就该证据发表质证意见。因本案双方当事人并未就违约金之外的判项提起上诉，故本院对宝盛公司所提交《告知函》的关联性不予确认。本院查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院另查：根据本案《存房合同书》的约定，本案租赁物的面积为40平方米。本院认为，本案二审双方的争议焦点是宝盛公司应承担何违约责任的问题。根据案涉《存房合同书》第三条约定：如乙方（宝盛公司）违约甲方（林淑雯）有权没收保证金并由乙方赔偿所投入的装修款按1500元/㎡计算相应金额作为违约金；第五条约定：乙方将约定的租金每月10日前划入甲方指定的银行账户上（节假日顺延）如乙方在非节假日期间拖延付租金超过30天，甲方有权收取3‰滞纳金。从合同约定看，宝盛公司因违约应承担的违约责任为两种：一为迟延支付租金的滞纳金；二为提前解除合同的违约金。第一，关于迟延支付租金的滞纳金。林淑雯主张按照《存房合同书》约定，应当按照每日3‰支付滞纳金。经查，每日3‰折合年利率为108%，远远高于一般的民间借贷利率标准，明显过高。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，一般应当以守约方的实际损失作为衡量违约金是否过高的认定基础。本案中，一方面林淑雯没有举证本案宝盛公司拖欠租金对其造成的具体损失情况。另一方面，宝盛公司逾期支付租金，造成林淑雯的损失一般是资金被占用的利息损失。故此，一审法院酌情将滞纳金标准调整为按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算，并无不当，应予维持。第二，关于提前解除合同的违约金。《存房合同书》约定，如宝盛公司违约，须按1500元/㎡赔偿所投入的装修款。该条款虽然是根据投入的装修款计算违约金，但本质上仍属于造成合同不能履行或提前解除合同的违约责任条款。宝盛公司迟延交纳租金而导致林淑雯提前解除合同的情形，客观上会影响到林淑雯再次出租涉案租赁物，宝盛公司应当就此承担相应的违约责任，故林淑雯主张宝盛公司按照上述条款承担违约责任，具有合同约定的依据。该违约责任条款是对提前解除合同违约金的计算标准，虽然与迟延支付租金的违约金均属违约金性质，但因所针对的违约行为不同，故可以同时主张。本案《存房合同书》约定的租赁期限为12年，现因宝盛公司违约导致合同履行2年多即解除，宝盛公司应向林淑雯赔偿因合同解除造成的损失，一审法院未对造成解除合同的违约责任及后果等予以合理认定，其仅支持林淑雯的逾期付款利息显然不足以弥补林淑雯的实际损失。故一审法院的处理欠妥，本院予以纠正。但关于《存房合同书》中对违约金的约定，宝盛公司如违约，应“按1500元/㎡计算相应金额作为违约金”，即除支付滞纳金、不予退还保证金外，宝盛公司另应支付6万元（40*1500）违约金，该金额为50个月的租金总额，显属明显过高的情形。具体到本案中，一方面应当考虑合同解除以及由宝盛公司返还租赁物后，房屋由林淑雯收回及使用。另一方面，也应考虑到在合同履行过程中林淑雯并无过错，且涉案房屋原是按酒店式公寓的风格统一装修的组成部分，对林淑雯今后再单独出租使用的确有一定影响。由此，本院经兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等本案具体因素和案情进行综合判断，酌定宝盛公司因违约导致解除合同而须向林淑雯支付相当于一年租金的违约金14400元（1200元×12个月），以合理弥补林淑雯的损失为宜。综上所述，上诉人林淑雯的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初9988号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初9988号民事判决第三项；三、中山宝盛商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向林淑雯支付违约金14400元；四、驳回林淑雯的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1359.58元（林淑雯已预交），林淑雯负担1042.14元，宝盛公司负担317.44元，并直接向林淑雯支付。二审案件受理费1359.58元（林淑雯已预交），林淑雯负担1042.14元，宝盛公司负担317.44元，并直接向林淑雯支付。本判决为终审判决。审判长 徐 红 妮审判员 谢 劲 东审判员 赵  娟二〇二一年六月三十日书记员 勾华吴歌