北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初5352号原告（反诉被告）：刘春宇，女，1973年7月10日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：赵恩祺，北京市康达律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：高君宇，女，1996年3月12日出生，汉族，北京自如生活企业管理有限公司职员。原告（反诉被告）刘春宇与被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司（以下简称：自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘春宇的委托诉讼代理人赵恩祺、被告（反诉原告）自如公司的委托诉讼代理人高君宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘春宇向本院提出诉讼请求：1.确认案涉《资产管理服务合同》于2021年4月13日解除；2.判令自如公司支付从2020年9月3日至2021年4月13日期间拖欠的房租45484.69元（7个月23天）；3.判令自如公司支付违约金12293.18元；4.判令自如公司赔偿刘春宇原房屋内浴缸、餐桌、主卧衣柜、橱柜玻璃毁损、丢失造成的损失，共计27500元；5.案件受理费自如公司承担。事实与理由：刘春宇、自如公司于2017年7月8日签订《资产管理服务合同》，约定刘春宇将位于北京市大兴区青岛嘉园4号楼2-202的房屋交付给自如公司进行经营出租，合同期限自2017年7月10日至2021年10月27日。根据约定，自如公司应当于第一个管理周期（2017年7月10日至2018年8月13日）每月支付预期收益5625元，并从第二个管理周期起，每个周期递增3%收益，至2020年10月3日，案涉合同已经进入第四个管理周期，此后每月预期收益应为6146.59元。因案涉合同的主要交易方式为刘春宇将房屋交付给自如公司排他使用，自如公司根据双方合意按月支付固定费用，故涉案合同虽名为《资产管理服务合同》，但其实质为租赁合同，案涉双方法律关系为租赁关系。合同成立后，刘春宇履行了房屋交付义务，自如公司履行租金支付义务至2020年9月1日，即9月1日当天结算了2020年8月2日至9月1日的租金5967.56元，此后便不再支付房租。2020年10月下旬，自如公司要求解除合同，刘春宇未予同意。2020年10月28日，自如公司单方面向刘春宇支付一笔5384.63元的所谓“结算款”并声称双方合同解除，刘春宇于当日书面告知自如公司合同继续履行。综上所述，自如公司单方面毁约的行为已经构成根本违约，刘春宇主张解除合同于法有据，自如公司应当依法返还其拖欠的租金并承担违约责任。刘春宇为维护合法权益，特依法向法院提起诉讼，望判如所请。自如公司辩称，不同意刘春宇的诉讼请求。自如公司同意解除合同，但是解除合同日期应该是2020年10月26日，因为自如公司已经向刘春宇发送解约通知函，解约通知函明确解约日期是2020年10月26日，并且自如公司2020年10月27日向刘春宇发送短信，提示合同款项已经结算完毕，其可前往微信小程序自行领取房屋密码。水电燃气费都已经结清，相关卡都留在涉案房屋内，自如公司不再占有房屋，且符合合同6.5关于房屋交还的条件；自如公司向刘春宇发送解约通知函，已经通知解约日期，并且已经提示刘春宇去微信小程序获取密码，为了防止扩大损失自如公司于2021年3月10日，通过短信形式向刘春宇手机号发送房屋永久密码，房屋已经在刘春宇的可控制范围之内。刘春宇作为产权人，在接到自如公司明确解约意思表达后，应负有防止损失扩大的义务，及时收回房屋，但是刘春宇拒绝收房的行为具有过错，自如公司不同意承担解约日后的房屋租金及空置损失；自如公司不同意支付违约金，理由是自如公司在解除合同上不存在主观违约的恶意，客观上基于合同约定的隔断间拆除的事实，自如公司无违约行为。刘春宇的房屋是居住用，再次出租不难，并且自如公司配置大量家具家电，刘春宇招租成本不高。如法院认定自如公司违约，请考虑疫情及隔断间拆除的事实，予以酌减，且根据合同3.3约定，合同解除刘春宇应向自如公司支付装修配置残值，该残值应当与违约金抵扣；根据合同3.1及6.5条约定，已经装修拆除的部分，不需要恢复原状，新配置设施替换前的甲方设施，不再返还，故自如公司不同意刘春宇的第四项诉讼请求。自如公司提出反诉请求，1.请求判令确认双方签署的《资产管理服务合同》于2020年10月26日解除；2.要求刘春宇支付自如公司装修新配置设施损失费用4381.91元；3.本案诉讼费用由刘春宇承担。事实与理由：双方签署《资产管理服务合同》，履约条件因不可归责于自如公司的原因而发生根本性变化，导致合同履行陷入实质性僵局。自如公司已经就涉案房屋完成退租清退和还房前保洁等相关工作，完成合同解除且房屋永久密码已交还刘春宇，因此合同已经于2020年10月26日终止履行并解除完毕，无法恢复履行。根据约定，资产管理服务合同提前解除的，应当由委托人承担新配置设施损失费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。刘春宇（甲方）与自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定甲方委托乙方管理运营的房屋位于大兴区青岛嘉园4号楼2-202。管理期限自2017年7月10日起至2021年10月27日止。双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益5625元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。首个管理周期的空置期为35天，次个管理周期起每个管理周期空置期为25天，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益。关于服务质量保证金，管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金，每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，本合同终止或解除时结算后如仍有剩余，甲方应在当期付款期限内将余额返还给乙方。结算方式：双方认可自2017年8月14日开始计收收益，每月为一次结算周期。6.2（2）乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：（a）迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日；（b）乙方对本合同构成严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应义务已经不可能或不公平的……7.3乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于两倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同签订后，自如公司向刘春宇支付租金至2020年9月2日。双方均认可自如公司于2019年9月7日支付服务质量保证金5667.56元（第三期服务质量保证金为5967.56元，自如公司自行扣除300元维修基金后实际支付5667.56元），用于抵扣2020年9月3日至10月2日的租金。自2020年10月3日起为第四个管理周期，月租金为6146.59元。委托管理期内，自如公司将涉案房屋客厅内设置优化间，形成三居室的事实对外出租，后优化间于2017年12月拆除。自如公司主张因优化间被拆除，房屋作为三居室出租的目的无法实现，与刘春宇协商降低房租未果后，向刘春宇发送《解约通知函》，决定于2020年10月26日解除合同。为此自如公司提交《资产管理服务合同》及户型图等证据，附件一中明确“居室数量为三室一厅”，欲证明房源内设立了优化间，刘春宇每月增加租金收益2390元，刘春宇明知自如公司要将涉案房屋设立优化间对外出租。刘春宇称自如公司解除合同的理由不成立，拆除优化间属于商业风险，签订合同时，自如公司应自己预见优化间被拆除的风险，且优化间的拆除时间是2017年，与合同解除没有关联。自如公司单方出具《＜资产管理服务合同＞解约结算协议》，记载：“双方于2020年10月24日（交割日）对标的资产内的费用结算、生活费用、装修配置等事宜予以确认……双方费用结算明细，根据本协议附件《费用结算清单》，自如公司应向刘春宇支付费用5384.63元”。自如公司于2020年10月28日向刘春宇支付该款项。自如公司于2021年3月10日，通过短信形式向刘春宇手机发送房屋永久密码，刘春宇称短信被拦截，于2021年4月13日在自如公司管家的协助下才看到该短信，认为合同没有解除，自如公司擅自发密码属于不当管理行为，不属于房屋交付行为。刘春宇称双方于2021年4月13日对房屋进行交接，解除时间应该是2021年4月13日。本院认为，刘春宇与自如公司签订的合同虽名为《资产管理服务合同》，但合同对租金标准、租金支付方式等内容均作了约定，符合租赁合同的一般特征，故本院认定双方之间成立房屋租赁合同关系。双方之间签订的合同是双方真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，属合法有效。双方均应按照前述协议行使权利、履行义务。自如公司主张涉案房屋因拆除优化间无法按三居室出租导致亏损，故其有权解除合同。本院认为，法律保护之利益应为合法之利益，而非违反政策获益之所得。且自如公司作为专业租赁机构对本市禁止打隔断出租政策应当明知，故自如公司不具有合同解除权，对自如公司主张合同于2020年10月26日解除的反诉请求，本院不予支持。现双方均主张解除合同，关于合同解除日期，自如公司于2021年3月10日向刘春宇发送房屋密码短信，且因此丧失了对涉案房屋的控制权，虽刘春宇主张4月13日才看到该短信，但此非因自如公司方的原因导致，故本院确认《资产管理服务合同》于2021年3月10日解除。在合同解除前，自如公司应如约交纳租金，因双方均认可自如公司2019年9月7日支付的服务质量保证金可以用于抵扣2020年9月3日至10月2日的租金，故自如公司应继续支付2020年10月3日至2021年3月10日的租金，经计算为32372元，因自如公司于2020年10月28日向刘春宇付款5384.63元，抵扣之后，自如公司还需向刘春宇支付租金26987.4元。对于刘春宇主张的违约金12293.18元，自如公司欠付租金的行为构成违约，按照合同约定应支付双倍租金的违约金，故本院予以支持。刘春宇主张的原房屋内浴缸、餐桌、主卧衣柜、橱柜玻璃毁损、丢失造成的损失27500元，无事实及法律依据，本院不予支持。关于自如公司主张的装修配置损失，因合同提前解除客观系自如公司违约行为导致，不符合合同3.3条格式条款的约定，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认刘春宇与北京自如生活企业管理有限公司签订的《资产管理服务合同》于2021年3月10日解除；二、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向刘春宇支付2020年10月3日至2021年3月10日期间的租金26987.4元；三、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向刘春宇支付违约金12293.18元；四、驳回刘春宇的其他诉讼请求；五、驳回北京自如生活企业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费966元，由刘春宇负担430元（已交纳），由北京自如生活企业管理有限公司负担536元（自本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费25元，由北京自如生活企业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二一年六月二十八日法官助理  赵新兰书 记 员  张海利