北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初9157号原告：岳云龙，男，1979年9月30日出生，满族，户籍所在地河北省承德市围场满族蒙古族自治县，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告兼原告委托诉讼代理人：崔丽慧（岳云龙之妻），女，1982年11月12日出生，满族，户籍所在地天津市和平区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：北京正华永顺房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号，统一社会信用代码91110113085504506N。法定代表人：王金海，执行董事。委托诉讼代理人：邢建鹏，男，1988年12月4日出生，汉族，北京正华永顺房地产经纪有限公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：何伟强，北京国双律师事务所律师。原告岳云龙、崔丽慧与被告北京正华永顺房地产开发有限公司（以下简称“正华永顺公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兼原告岳云龙委托诉讼代理人崔丽慧，被告正华永顺公司委托诉讼代理人何伟强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳云龙、崔丽慧向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告违约金134581.79元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2014年10月16日签订《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》，合同编号：Y1649648。合同约定总房款1973340元整。产权证书登记地址：顺义区×路×号院×号楼×层×。根据预售合同第十二条第（一）款约定，被告应于2016年12月31日前交付该商品房。另根据第二十二条第（一）款和北京市商品房预售合同补充协议第六条约定，第二十二条第（一）款初始登记入因出卖人责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意由第2种方式处理变更第1种方式处理。被告应于2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因被告责任，未能在此约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，且原告不退房的，则自被告应取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之日的次日起至被告实际取得权属证明之日止的期间，被告应每日向原告支付原告已付款万分之壹的违约金。另根据第二十二条第（二）款的约定，如因被告责任，原告未能在该商品房交付之日起720日内取得房屋的所有权证书，且原告不退房的，则自原告应取得商品房所有权证的期限届满之日的次日起至原告实际取得商品房所有权证书之日止的期间，被告应每日向原告支付原告已付款万分之壹的违约金。原告在2014年10月16日取得被告开具的全部房款发票，并于2016年12月23日确认收房。根据前述合同条款约定，被告应于2017年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，但原告通过北京市住房和城乡建设委员会官方网站查明被告取得该商品房所在楼栋的权属证明日期为2018年10月10日，超出合同约定的期限283天，被告需向原告支付违约金55845.52元；原告应于2018年12月11日前取得该房屋的所有权证书，然而原告实际取得商品房所有权证的日期为2019年3月28日，超出合同约定的期限399天，被告需向原告支付违约金78736.27元，以上两项违约金合计，被告应向原告支付违约金共计134581.79元，恳请法院查明事实，支持原告诉讼请求。被告正华永顺公司辩称：一、答辩人逾期取得涉案房屋权属的初始登记及原告逾期取得涉案房屋的所有权证书（以下简称“逾期办证”），是因涉案项目用地出现政府原因调整、履行相关合同签订手续所致，并非答辩人的责任。按北京市房屋登记管理的相关规定，初始登记要求提交确定的土地权属证明等材料。按照《北京市房屋登记工作规范》的规定，答辩人在办理涉案房屋所在楼栋权属初始登记工作时，应向政府审批单位提供该项目合法建造的相关证明文件：包括国有土地使用权证明（包括土地出让合同、地价款核实函、国有土地使用证等）、用地规划许可证明、建设规划许可证明、规划核验证明、施工许可证明和工程竣工验收合格证明等。涉案房屋建造过程中，答辩人提前完成了涉案房屋所在项目的竣工验收备案。答辩人在涉案房屋建造过程中，各项工作均紧密开展如期完成，并于2016年11月15日即完成涉案项目的竣工验收备案，较《国有建设用地土地使用权出让合同》约定的时间提前超1年，较早具备了申请涉案房屋权属初始登记的基本条件。答辩人在办理涉案房屋初始登记过程中，因政府土地面积和规划用途变更，需按政府相关部门要求履行合同变更和权证变更手续，以致取得初始登记权证的时间滞后，非答辩人责任。因涉案房屋所在宗地规划用途和面积等变更，答辩人在办理涉案房屋权属初始登记工作中，按政府相关部门要求履行了协议变更和土地权属证明的变更，直至2018年7月17日才完成补充协议的签订、2018年8月30日才取得涉案房屋所在宗地变更后的土地不动产权证，以致答辩人取得涉案房屋权属初始登记的时间滞后，但滞后取得初始登记权证非答辩人责任。答辩人从土地权属变更完成到取得初始登记权属证明，仅花费41天（2018年8月30日至10月10日）。假若不受前述土地规划和面积等变更、履行补充协议签订和土地权属变更影响，按照后续的实际办理节奏，答辩人应能按约取得涉案房屋的初始登记权属证明。受前述原因的连锁影响，原告逾期取得涉案房屋的权属证明。以上不难看出，在涉案房屋的建造和权证办理过程中，以答辩人为主导的核心工作节点均能按期或提前完成，非以答辩人为主导的工作则受到逾期影响，并最终导致逾期办证。综上所述，答辩人在涉案房屋的建造和权证办理过程中，整体工作均提前完成，因涉案房屋所在宗地规划用途和面积等变更手续的完成而直接导致涉案房屋权属初始登记的办理滞后，最终导致答辩人逾期办证，其责任不在答辩人，应不属于涉案合同第二十二条“如因出卖人的责任。。。”的约定范畴。因此，本案不应适用涉案合同第二十二条由答辩人承担违约责任的约定。二、根据涉案房屋的性质，答辩人按约交付房屋的事实，以及原告关于实际损失的举证情况，涉案房屋的逾期办证并未给原告造成实际经济损失，即使答辩人构成违约，本案中原告主张的违约责任也明显过高，依法应予以调整。涉案房屋属自住型商品住房，主要是为解决居民住房困难的，其上市交易有时间限制和收益限制。原告购买涉案房屋的用途也应与涉案房屋的特殊属性相匹配，而非投资商用，不能按投资商用的标准来衡量损失。答辩人虽然逾期办证，但按约交付了房屋，并未影响原告正常居住使用，亦未损害原告的居住权益，给原告造成居住损失。在本案中，原告并未提供实际受损的证据材料，不存在实际损失的事实基础。涉案合同中明确约定：就答辩人代理原告办理房屋权属转移登记事宜，原告仅支付答辩人委托费用1000元。在答辩人已完成原告委托的权属转移登记办理事项的情况下，原告所诉违约金明显过高于其委托对价。因此，根据涉案房屋的性质，答辩人按约交付房屋的事实，以及原告关于实际损失的举证情况，涉案房屋的逾期办证并未给原告造成实际经济损失，即使答辩人行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七、二十九条的规定，在本案原告主张的答辩人违约行为没有对其造成实际经济损失的情况下，原告主张适用的违约金明显过高，依法应予以调整。三、即使答辩人构成违约并造成原告实际损失，因原告在本案中所主张的违约金构成重复性主张，且答辩人的主观过错程度较小，原告的主张不应得到全部支持。首先，如上所述，答辩人逾期取得涉案房屋权属的初始登记这一行为本身并不会对原告的任何利益造成影响；并且在出现非答辩人的原因造成涉案房屋土地权属变更后，答辩人积极加速相关手续的办理，尽自身最大可能弥补了涉案房屋权属初始登记的逾期时间，答辩人的主观过错程度较小。其次，在客观时间关系上，涉案房屋权属的初始登记办理在先，原告取得涉案房屋的权属证明在后，二者是同一行为的过程和结果。因此，即使原告认为答辩人逾期办证的行为致其遭受了经济损失，那么原告可通过过程违约（“涉案房屋权属的初始登记逾期”）或结果违约（“原告逾期取得涉案房屋的权属证明”）来主张该部分的损失。而在本案中，原告对于其所谓的损失，重复性地主张了过程和结果两次违约金，明显违背了公平原则。最后，从合同条款的约定目的上看，原告是涉案房屋的购买方，答辩人为涉案房屋的出售方。双方之所以约定本案所涉及的“涉案房屋权属的初始登记”期限，并不是因为该“初始登记”会直接影响原告的合同权利，而恰恰是因为该期限会间接影响原告按照合同约定获得涉案房屋权属证明的时间。即，两个条款的约定实际上都是约定了答辩人针对原告的同一个合同义务，即取得涉案房屋权证的义务，并非两个合同义务。因此，原告不应该针对答辩人的同一个合同义务，重复主张两次违约责任。四、在人民法院审理的相同案情的同类案件中，法院在认定房地产开发商承担逾期办证违约责任时，均会考虑给对方当事人造成的实际损失，并酌定违约金。根据最高人民法院所强调的“统一法律适用标准”和“同案同判”的适用意见，本案原告主张的违约金应该予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，本院对下列事实予以确认：2014年10月16日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，双方就涉案房屋买卖达成协议。第二十二条：（一）初始登记出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、本合同继续履行，出卖人不承担违约责任。（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：买受人同意委托出卖人指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用详见附件十。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）详见合同附件十。2014年11月19日，买受人崔丽慧、岳云龙与正华永顺公司签订《关于北京市商品房预售合同的补充协议》，内容为：出卖人与买受人于2014年10月16日签订的《北京市商品房预售合同》，由买受人购买出卖人开发的坐落于北京市顺义区后×村东的×园×楼×单元×房屋达成补充协议约定如下：一、原合同第十四条第2项中的“详见附件十”删除。六、第二十二条第（一）款初始登记如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意由第2种方式处理变更为第1种方式处理，第2种方式不做约定。第1种方式为1、买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。第二十二条第（二）款第2项如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意由第（2）种方式处理变更为第（1）种方式处理，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。双方一致确认原告已将总房款1973340元支付给被告。原告实际入住时间为2016年12月23日双方一致确认被告取得商品房所在楼栋初始登记时间为2018年10月10日。原告取得涉诉房屋不动产权证书的时间为2020年1月14日。原告主张因被告逾期取得商品房所在楼栋的权属证明及因被告原因导致原告逾期取得房屋权属证明，因此要求被告按照合同约定支付违约金。被告持抗辩意见主张逾期办证的责任不在被告，且如法院认定被告违约，合同约定的违约金标准过高，要求法院进行调整。上述事实，有原告提交的《北京市商品房预售合同》、购房款发票、不动产登记证书、入住通知书等，被告提交的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，本院庭审笔录在案佐证。本院认为：双方签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品房）》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守。根据双方合同的约定，被告在合同履行过程中存在两项违约行为：1.按照合同第二十二条第（一）款的约定，被告应当在2017年12月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明（初始登记证书），但是被告实际取得上述权属证书的时间已经逾期。因此，被告应当以全部已付购房款为基数，按每日万分之一的标准向原告支付逾期办理商品房所在楼栋权属证明期间的违约金；2.根据合同第二十二条第（二）款的约定，原告应于商品房交付之日起720日取得房屋所有权证书。因被告的原因导致原告逾期取得房屋所有权证书。因此，被告应当以全部已付购房款为基数，按每日万分之一的标准向原告支付逾期办证期间的违约金。合同具有相对性，被告所提政府原因导致办证迟延，并非被告免除责任的法律依据或合同依据，因此本院不予采纳。关于违约金数额是否过高的问题，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，综合确认双方约定的违约金计算方式合理合法，被告应依约向原告承担赔偿责任。被告请求调整的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京正华永顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告岳云龙、崔丽慧支付违约金134187.12元；二、驳回原告岳云龙、崔丽慧其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1496元，由原告岳云龙、崔丽慧负担25元（已交纳），由被告北京正华永顺房地产开发有限公司负担1471，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 谢彩凤二〇二一年六月二十六日法官助理 叶丽芳书 记 员 徐苑馨