北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初14206号原告（反诉被告）:邱志明，男，1977年9月1日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：董丽红，北京宏耀律师事务所律师。被告（反诉原告）：田旭，男，1986年11月24日出生，满族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：王海龙，北京智勇律师事务所律师。委托诉讼代理人：戎国媛，北京智勇律师事务所律师。第三人：张超，男，1989年8月21日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：董丽红，北京宏耀律师事务所律师。原告（反诉被告）邱志明与被告（反诉原告）田旭，第三人张超房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李青独任审理，公开开庭进行了审理。邱志明、张超之共同委托诉讼代理人董丽红，田旭之委托诉讼代理人王海龙、戎国媛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）邱志明向本院提出诉讼请求：1.确认邱志明、张超与田旭之间签订的房屋租赁合同于2019年10月1日解除；2.要求田旭退还邱志明租金损失共计81665元；3.要求田旭返还邱志明房屋押金7000元；4.判令被告田旭承担本案诉讼费用。事实与理由：邱志明、张超与田旭于2019年4月13日签订房屋租赁合同,约定位于北京市顺义区火车站南侧路西的(北京市顺义区×××二排一号)房屋出租给邱志明与张超经营餐馆,餐馆名称“吉祥锅记新派打边炉”。原告在经营过程中遭遇2019年执法大检查,因没有排水许可证而被罚款1000元。后在补办排水许可证过程中发现,被告出租给邱志明、张超的房屋属于住宅,不能办理营业执照(被告提供的营业执照不是在合同约定地址注册),更不能办理排水许可证。原告就该情况于2019年5月与被告沟通解除合同,被告不同意解除合同,却于2020年4月30日发出《解除房屋租赁合同通知函》,收回房屋,实际解除房屋租赁合同。原告认为:《大气污染防治法》第81条规定,禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目不能用于经营用途。由于被告提供的房屋性质属于住宅,不能办理餐饮服务项目的营业执照。如原告继续经营则属于无照经营行为,会遭到工商等主管部门的行政处罚。原告不得已于2019年9月底停止营业。被告提供非经营用房的行为属于根本违约，原告为维护自身合法权益诉至贵院,望能判如所请。被告（反诉原告）田旭辩称：同意解除原被告之间签订的房屋租赁合同，解除时间为2020年4月30日；不同意退还原告租金，原告要求退还租金没有事实和法律依据；被告没有收到本案租赁房屋的任何押金，因此不同意原告要求退还押金的诉讼请求。第三人张超述称：我与邱志明已经协商一致，关于本案对应的财产权利和义务，我们二人平均分割，放弃主张我的那一半权利。反诉原告田旭反诉请求：1.确认田旭与邱志明、张超于2018年4月2日签订的房屋租赁合同(北京市顺义区×××二排一号，出租部分不包括南侧小院、院内南侧房屋及院内北侧西边房屋一间)于2020年4月30日解除;2.要求邱志明支付田旭自2020年5月1日至搬离之日的房屋占用使用费45000元；3.判令邱志明承担反诉的诉讼费。事实与理由:反诉人与被反诉人于2019年4月13日签订了两份房屋租赁合同，两份合同的租赁物分别为大房、小房，该两份合同第二条第三款、第五条第三款约定乙方(被反诉人)每年4月1日之前支付年租金，延期支付租金达10日的，甲方(反诉人)有权单方解除合同，因邱志明、张超超过10日未支付当年租金，故田旭于2020年5月1日以书面及短视频的形式向邱志明及其合伙人张超发出解除合同通知函，通知其解除合同，并限期搬离，邱志明、张超收到后，至今仍未搬离，故为了维护田旭的合法权益反诉至贵院，望依法判决。反诉被告邱志明辩称：不同意反诉请求。2019年10月1日合同就已经解除，因为饭店停业时间是2019年10月1日，且田旭于2020年4月30日就发出了解约通知，2020年5月1日后田旭就把租赁房屋锁了，并将我方的空调出售，故反诉原告的主张没有依据。经审理查明：2016年4月30日，田旭（出租人、甲方）与杨云鹏（租赁人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将自有房屋租赁给乙方，该房屋位于北京市顺义区火车站南侧路西（北京市顺义区×××二排一号），出租部分不包含南侧小院、院内南侧房屋及院内北侧西边房屋一间；租赁期限为2016年5月1日至2019年4月30日止，共计三年。2019年3月4日，杨云鹏（甲方、转让方）与邱志明（乙方、租赁方）签订《转让协议》，约定：甲方有偿转让西里海鲜望京小腰，地址北京市顺义区×××，以25万元转让给乙方，乙方可继续履行甲方与房东（田旭）的房屋租赁合同；转让费包括此店的租赁合同，房屋内一切设施，转让后与甲方无任何关系，全部归乙方所有。2019年4月13日，田旭（出租人、甲方）与邱志明、张超（租赁人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将自有房屋租赁给乙方，该房屋位于北京市顺义区火车站南侧路西（北京市顺义区×××二排一号），出租部分不包含南侧小院、院内南侧房屋及院内北侧西边房屋一间，租赁期限自2019年5月1日至2022年4月30日止，共计三年；2019年5月1日至2020年4月30日租金为28万元整；本合同签订之日起三日内，乙方应向甲方支付房屋租赁押金7000元整，租赁期间，每年4月1日之前，乙方应按年直接将租金汇入甲方指定账户；乙方延迟交付租金达10日，甲方有权单方面解除合同；在租赁房屋期间，乙方一切活动与甲方无关，乙方应自行办理与经营活动有关的任何证照，乙方因手续不全所造成的无法正常经营与甲方无关。另，2018年12月26日，邱志明与张超签订协议约定：双方就共同经营饭店事宜达成合作，合作经营的饭店名为吉祥锅记新派打边炉，经营场所位于北京市顺义区×××2号5幢，邱志明与张超各出资20万元，合作期间各合作人的出资为共有财产，不得随意请求分割。庭审中，双方确认，邱志明、张超共计向田旭支付2019年5月1日至2020年4月30日租金28万元整，其中邱志明支付14万元，张超支付14万元。邱志明、张超称，2019年10月1日之后在涉诉房屋经营的饭店就停止营业了，因为涉诉房屋性质是住宅，不能办理营业执照，无法经营，如果继续经营会面临处罚或者责令停业的风险，田旭出租该房屋属于根本性违约，因此要求自2019年10月1日解除租赁合同，并要求田旭返还自2019年10月1日后的租金。邱志明、张超就此提交了北京市顺义区水务局行政处罚缴款书，证明其2019年5月29日因没有排水许可证而受到行政处罚，后因涉案房屋不能办理餐饮业的营业执照，故排水许可证未办理成功。庭审中，本院询问邱志明、张超是否通知田旭解除合同事宜，邱志明、张超称口头通知。田旭对此不予认可。庭审中，田旭称，邱志明将涉案房屋分割转让了其中一部分给第三方经营海鲜外卖，该海鲜外卖店实际经营到2020年4月30日。邱志明认可将房屋分割转租部分给第三方经营海鲜外卖的事实，并向本院提交了其与吴鹏的《店面海鲜租赁合同》，该合同约定：邱志明将位于北京市顺义区×××2号5幢面积260平方米的门面房出租给吴鹏，年租金6万元，押金1万元，租赁期限为自2019年5月9日起至2020年5月8日止。邱志明称，签订该合同后，其收取了一个季度的租金15000元及押金10000元。关于该海鲜外卖店实际经营的时间，邱志明、张超称不知情，并称2019年9月中旬就通知了海鲜店，告知海鲜店如想继续经营就去找被告田旭商量。田旭称海鲜店未找其协商，亦未收取海鲜店交纳的任何租金。另，邱志明、张超向本院提交了其与居委会工作人员的录音，以证明自2020年2月开始至2020年4月30日，由于疫情影响，饭店没有正常营业，如果恢复经营需要在居委会扫码，也就是说居委会有明确记录。田旭认可2020年2月和3月没有正常经营，但称4月就已经恢复正常经营了。2020年4月30日，田旭向邱志明、张超发送了解除房屋租赁合同通知函，表明：因邱志明、张超未按合同约定交纳房租已逾期30日，作为出租人，要求自2020年4月30日起解除《房屋租赁合同》，并要求邱志明、张超即日搬离。邱志明、张超认可在2020年4月30日收到了该通知函。田旭称2020年5月1日其从上述海鲜外卖店处拿到了涉诉租赁房屋的钥匙，但邱志明、张超一直没有跟其办理腾退交接，涉诉房屋内后厨还遗留有一些物品，后田旭于2020年5月14日，将涉诉房屋内属于邱志明、张超的3台空调出售。诉讼中，本院组织现场勘验，涉案房屋内现无人经营使用，有装饰装修未拆除，后厨还遗留有锅碗灶台等，邱志明、张超在勘验时明确表示，房屋内所有物品都不要了。田旭表示已经将涉诉房屋收回。另，诉讼中，邱志明、张超表示就本案其二人共同享有的财产权利和义务，双方平均分割。上述事实，有《房屋租赁合同》、录音、行政处罚缴款书、庭审笔录等在案作证。本院认为，当事人主张解除合同的，应当通知对方。本案中，双方当事人均同意解除合同，但双方对解除合同的时间有争议，对此，本院认为，邱志明、张超未向本院提交充分证据证明其已就本案租赁房屋的解除合同事宜明确通知田旭，且未提供证据证明其搬离涉诉房屋的时间，故关于邱志明主张的自2019年10月1日开始解除合同，并自2019年10月1日开始退还租金的诉讼请求本院不予支持。现因双方认可在2020年4月30日邱志明、张超收到了田旭发送的解除合同通知函，且田旭要求解除合同的理由符合双方合同约定的解除条件，故本院认定双方租赁合同的解除时间为2020年4月30日。同时考虑2020年新冠肺炎疫情对经营的影响，本院酌定由田旭退还邱志明2个月的租金。关于田旭反诉主张要求邱志明支付自2020年5月1日开始的房屋占有使用费，本院认为，邱志明与张超虽未明确与田旭办理房屋交接，但田旭认可在2020年5月1日后其拿到房屋钥匙并将房屋内空调出售，故田旭要求邱志明、张超给付自2020年5月1日的房屋占有使用费依据不足，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）邱志明、第三人张超与被告（反诉原告）田旭于2019年4月13日所签订的《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除；二、被告（反诉原告）田旭退还原告（反诉被告）邱志明租金二万三千三百三十三元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告（反诉被告）邱志明的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）田旭的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1841元（邱志明已预交），由邱志明负担1458元，由田旭负担383元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费946元，由田旭负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李青二〇二一年六月二十三日书记员  张楠