广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初5481号原告：卢润明，男，1957年9月12日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。原告：欧阳宏基，男，1953年3月12日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。原告：梁翠群，女，1970年3月9日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。原告：潘美兴，女，1974年3月15日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。原告：杨俭明，女，1968年8月4日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。上述五原告的共同委托诉讼代理人：蔡杏媚，广东古新律师事务所律师。被告：佛山市三水区海畔名苑第二届业主委员会，住所地广东省佛山市三水区西南街道沙头大道12号，NO:2016001(西)号。负责人：刘立星，该业委会主任。诉讼代表人：佛山市三水区西南街沙头社区居民委员会，住所地广东省佛山市三水区，统一社会信用代码554406077331253298。法定代表人：杨小霞，该居委会主任。诉讼代表人佛山市三水区西南街沙头社区居民委员会的委托诉讼代理人：谢绍聪，男，该居委会的工作人员。被告佛山市三水区海畔名苑第二届业主委员会的委托诉讼代理人：杜丽云，广东存业律师事务所律师。被告佛山市三水区海畔名苑第二届业主委员会的委托诉讼代理人：李妃，女，该业委会的工作人员。第三人：浙江颐景园物业服务有限公司，住所地浙江省杭州市文二西路颐景园内，统一社会信用代码91330000717613357R。法定代表人：马玉凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：王龙，男，该公司员工。委托诉讼代理人：伦敬光，男，该公司员工。原告卢润明、欧阳宏基、梁翠群、潘美兴、杨俭明与被告佛山市三水区海畔名苑第二届业主委员会（以下简称海畔名苑第二届业委会）、第三人浙江颐景园物业服务有限公司（以下简称颐景园公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用普通程序公开进行审理。诉讼过程中，因被告于2021年2月2日任期届满，而新一届的业主委员会未能选举产生，本案需等待确定被告诉讼参与人的资格，本案于2021年4月1日中止诉讼。2021年4月25日，本院依照中华人民共和国住房和城乡建设部颁布的《业主大会和业主委员会指导规则》（建房［2009］274号）第五十八条规定指定佛山市三水区西南街沙头社区居民委员会（以下简称沙头居委会）作为被告的诉讼代表人参加诉讼。中止情形消失后，本案恢复审理。本案开庭时，原告卢润明、杨俭明、潘美兴、梁翠群、欧阳宏基及五原告的共同委托诉讼代理人蔡杏媚，被告海畔名苑第二届业委会的委托诉讼代理人杜丽云、李妃及被告海畔名苑第二届业委会的诉讼代表人沙头居委会的委托诉讼代理人谢绍聪，第三人颐景园公司的委托诉讼代理人伦敬光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢润明、杨俭明、潘美兴、梁翠群、欧阳宏基向本院提出诉讼请求：1.撤销被告与第三人于2019年12月31日签订的《海畔名苑物业管理服务合同书》；2.本案诉讼费用由被告负担。开庭审理期间，原告增加诉讼请求如下：请求撤销被告在2019年2月1日发布的表决统计表上表决的六项表决事项（具体为：1、物业服务企业选聘方式(公开招标)；2、授权业委会履行招标人职责，包括授权业委会履行相关招标事宜以及授权业委陈海峰参与评标；3、物业服务公司按照服务标准投票报价，但不得高于政府指导价合同期内不再提价；4、物业服务标准不得低于三级标准；5、物业服务合同期限至签订之日起至2021年12月31日；6、授权业委会监督物业公司管理小区露天小区停车区域，停车费归全体业主）。事实和理由：五原告是佛山市三水区西南街道海畔名苑小区的业主，依法对海畔名苑小区的事项享有决定权，小区的物业服务企业及物业服务收费定价应由包括原告在内的业主共同决定。但是，被告未经全体业主同意，在业主毫不知情的情况下，擅自在2019年12月31日与第三人签订《海畔名苑物业管理服务合同书》，将海畔名苑小区的物业管理委托第三人实施，而且大幅提高物业管理服务收费标准，被告的行为严重侵害原告的合法权益。按照《物权法》第七十八条“业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”的规定，原告有权撤销被告与第三人签订的《海畔名苑物业管理服务合同书》。此外被告组织进行了业主大会投票不符合规定的程序，损害业主权益，由此而产生的决议，按照《物权法》的相关规定请求予以撤销。综上，原告特向法院起诉，请求法院依法判决。五原告在诉讼中提交了以下证据：1.佛山市三水区业主委员会备案登记表、佛山市业主委员会备案登记申请表(第二届)各一份，证明被告的诉讼主体资格。2.企业信用信息公示报告一份，证明第三人的诉讼主体资格。3.不动产权证书五份，证明五原告是海畔名苑小区的业主。4.海畔名苑物业管理服务合同书一份、调查表106份，证明1、被告未经海畔名苑小区业主同意，擅自在2019年12月31日与第三人签订《海畔名苑物业管理服务合同书》，擅自委托第三人实施海畔名苑小区物业管理工作，并大幅提高物业服务收费标准，严重损害业主权益；2、2020年9月，海畔名苑小区有592户业主表示对原告聘请第三人不知情，有586户业主表示不同意聘请第三人为海畔名苑小区物业服务企业，有593户业主表示不同意物业服务费调价。5.关于取消陈海峰第二届业主委员会主任、委员资格的通知一份，证明陈海峰在2014年5月12日已将海畔名苑小区的房屋转让，其不再是小区业主，不具备在业委会任职的资格，授权陈海峰参加招投标事项没有依据，不符合法律规定。被告海畔名苑第二届业委会辩称，一、被告依据业主表决确定的公开招标形式选聘物业服务企业，符合《物业管理条例》的规定。根据《物业管理条例》第十一条规定：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业；”第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑面积总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”被告通过向业主发放《海畔名苑小区业主大会征询意见表》的形式向业主征求意见，征询意见表中包含了以下征询事项：物业服务企业选聘方式(公开招标、邀请招标、协议选聘)；2、授权业委会履行招标人职责（授权业委会履行相关招标事宜、授权业委陈海峰参与评标）；3、物业服务公司按照服务标准投票报价，但不得高于政府指导价，合同期内不再提价；4、物业服务标准不得低于三级标准；5、物业服务合同期限至签订之日起至2021年12月31日；6、授权业委会监督物业公司管理小区露天小区停车区域，停车费归全体业主。后经唱票，征询意见结果如下：物业服务企业通过公开招标形式进行选聘，同意票数为591票，占专有面积为81212平方米；授权业委会履行相关招标事宜，同意票数为696票，占专有面积为94085.07平方米；授权业委会陈海峰参与评标，同意票数为663票，占专有面积为89686.6平方米；物业服务公司按照服务标准投标报价，但不得高于政府指导价，合同期内不再提价，同意票数为677票，占专有面积为92182.54平方米；其余事项均表决通过。同时根据《业主大会议事规则》第十二条第(六)款规定，未参加表决的业主，其投票权数是可以计入己表决的多数票范围内。海畔名苑小区总业主数为1118户，经统计，业主参加人数达到双过半规定，本次征询意见结果合法有效。2019年2月1日，被告在公告栏张贴了《2019业主大会投票表决结果统计表》，期间没有收到任何业主的投诉。结果公示后，被告亦在沙头居委会进行了登记。被告通过书面形式征集业主意见，最终按征询意见确定物业服务企业选聘方式，符合《物业管理条例》的规定。二、被告与中标公司颐景园公司签订《物业管理服务合同》，符合法定程序，没有损害原告的利益。2019年10月，被告作为采购人，委托采购代理机构佛山市兆信工程项目管理有限公司（以下简称兆信公司）发布了《海畔名苑物业管理服务项目（第二次）公开招标文件》。在规定时间内分别有广东宏德科技物业有限公司、广东添详物业管理服务有限公司、颐景园公司投标。之后，经过开标、评标程序，确定颐景园公司中标。2019年12月22日，在签订合同前，被告将《海畔名苑物业管理服务合同书（服务类）》在公示栏进行公示，公示的合同包括了物业费等内容，公示期间没有业主提出异议。公示完毕，被告与颐景园公司签订《海畔名苑物业管理服务合同书(服务类)》。该物业服务管理合同已在佛山市三水区住房城乡建设和水利局备案。根据被告与第三人签订的物业管理服务合同约定可知，第三人的收费标准并没有高于政府指导价，符合业主表决的结果以及招标文件的要求，没有损害原告的利益。三、原告并非合同的一方主体，无权要求撤销被告与第三人之间签订的物业管理服务合同。依据《物权法》第七十八条:“业主大会或者业主委员会的决定，对业主有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”根据该规定，业主有权请求人民法院予以撤销的是业主大会或者业主委员会作出的侵害业主的决定，并非可以撤销业主大会或者业主委员会与第三人签订的合同。而原告在本案的诉请是撤销被告与第三人之间的物业管理服务合同，并不符合该规定的适用条件。而根据《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。则合同只对双方当事人有约束力，只有当事人才享有撤销权。在本案中，原告并非《海畔名苑物业管理服务合同书（服务类）》合同的一方主体，因此其无权请求撤销被告与第三人之间的合同。综上所述，被告通过招标形式确定物业中标单位，并与中标单位签订物业服务合同的决定，符合法律法规的规定，没有损害各原告的权益。同时原告并非合同主体的一方，其无权主张撤销被告与第三人之间签订的合同，恳请法院驳回原告的所有诉讼请求。针对原告增加的诉讼请求，被告补充答辩如下：依据《物权法》第78法规定，结合本案，海畔名苑小区第二届业主委员会之所以需要通过书面征询广大业主重新聘请新的物业管理公司的意见，原因在于原来的物业管理公司广东添祥物业服务有限公司不愿意根据原来合同的物业管理费与海畔名苑小区进行续签，征询意见是为了通过公平的形式取得业主对招聘的新物业公司以及物业的价格的意见，征询意见的形式符合法律的规定，征询意见的结果也向沙头居委会以及佛山市三水区住房城乡建设和水利局备案，最后也是根据征询意见的最终结果通过公开招标的形式确定新的物业管理公司，而且与新的物业管理公司签订新的物业管理合同，所约定的物业管理费并不高于政府指导价，也符合当时征询业主的意见结果，因此本案中所涉及的业主大会投票，投票后所公示的结果符合法律的规定，并没有损害广大业主的权益，也不符合原告行使《物权法》第78条的规定。被告在诉讼中提交了以下证据：1.海畔业委[2018]09号《关于海畔名苑小区业主大会征询意见表的公告》《关于明确表决事项内容的公告》《海畔名苑小区业主大会征询意见表》各一份，证明被告在2018年12月已通过公示、公众号推送、业主群发送等形式向业主告知将通过书面形式征询业主关于选聘物业公司的方式、选聘标准等内容的意见，并将相关的书面征询意见表一并推送给业主，公告上明确意见表收集时间为2018年12月29日至2019年1月25日22时，也明确了在2019年1月26日9时30分公开点票验票，同时从征询意见表上也明确记录了投票的业主需要登记电话以及房产所在位置、建筑面积。2.《2019业主大会投票表决结果统计表》《2019业主大会投票表决结果统计表的公示》《业主大会议事规则》各一份，证明1、经唱票，得出的统计结果为：物业服务企业通过公开招标形式进行选聘，同意票数为591票；授权业委会履行相关招标事宜，同意票数为696票；授权业委会陈海峰参与评标，同意票数为663票；物业服务公司按照服务标准投票报价，但不得高于政府指导价，合同期内不再提价，同意票数为677票；其余事项均表决通过；2、上述表决结果，被告已在公示栏进行公示，公示期间没有业主提出异议；3、根据业主大会议事规则第十二条第六款规定，未参加表决的业主，其投票权数是可以计入已表决的多数票范围内。3.《海畔名苑物业管理服务项目(第二次)公开招标文件》《海畔名苑物业管理服务项目(第二次)采购公示》《海畔名苑物业管理服务项目(第二次)结果公示》《海畔名苑物业管理服务项目(第二次)结果公告》《佛山市公共资源交易中标通知书/成交确认书》各一份，证明根据业主的表决结果，被告委托了代理机构对物业管理服务项目进行招标，根据最终的招标结果，由第三人中标。4.《海畔名苑物业管理服务合同书(服务类)》公示、《海畔名苑物业管理服务合同书(服务类)》各一份，证明1、被告在签订《海畔名苑物业管理服务合同书(服务类)》前已在公示栏对即将签订的合同内容进行了公示，公示期间没有业主提出异议；2、根据招标结果，被告与第三人签订了《物业管理服务合同书(服务类)》，合同书中约定的物业费并没有超过政府指导价。5.《业主、业主大会物业服务合同备案申请表》一份，证明被告与第三人签订的《海畔名苑物业管理服务合同书(服务类)》合同已在佛山市三水区住房城乡建设和水利局备案。6.《致海畔名苑小区第二届业主委员会的函》一份，证明海畔名苑小区之所以需要通过招标形式重新聘请新的物业管理公司，是因为原来的物业管理公司广东添祥物业服务有限公司并不愿意根据原来物业服务价格的标准与海畔名苑小区续签物业管理合同。7.海畔名苑小区业主大会意见征询公开开票唱票四页，证明经征询业主意见后在小区进行公开唱票，公开唱票的时间也是根据当时所公示的时间，部分业主也有参与唱票。需要说明的是:当时的唱票结果有交给居委会核实，也向街道办进行了报备。8.《海畔名苑业主委员会会议记录》一份，证明表决事项经业委会决定提交业主进行表决。第三人颐景园公司述称，一、海畔名苑小区于2019年11月18日于佛山市公共资源交易中心发布海畔名苑物业管理服务项目（第二次）采购公告，第三人通过佛山市公共资源交易信息综合平台佛山市公共资源交易中心获知三水区海畔名苑采购信息（公开招标）后对该服务项目进行了网上报名并进行了投标《详见海畔名苑物业管理服务项目（第二次）采购公告》。2019年12月11日上午第三人于佛山市公共资源交易中心三水分中心开标三室递交相关标书。2019年12月11日交易中心发布海畔名苑物业管理服务项目（第二次）结果公示，显示第三人为中标单位并公示。2019年12月19日第三人收到佛山市公共资源交易中标通知书/成交确认书(通知编号:FCWYSS201912110002)，并根据通知书要求，通知书发出之日起三十日内，与采购人依法签订书面合同。交易中心发布海畔名苑物业管理服务项目(第二次)结果公告，说明中标结果生效，具备法定效力。二、2019年12月31日，第三人与海畔名苑第二届业主委员会签订物业管理服务台同，合同有效期自2020年1月1日至2021年12月31日。三、第三人按合同约定于2020年1月1日正式进驻小区进行为广大业主提供物业服务，并向佛山市三水区住房城乡建设和水利局进行提交备案申请表进行备案。四、第三人正式进驻后除了按合同约定提供物业服务工作外，还先后对承接检验的问题进行了疏理及分阶段进行整改，确保小区各项设施设备能够正常运行；结合疫情爆发，配合社区开展了疫情的防控工作，疫情防控期间正常进行，先后得到上级领导的表彰。第三人在诉讼中提交了以下证据：1.海畔名苑物业管理服务项目（第二次）公开采购公告一份，证明第三人在合法正规渠道进行投标。2.海畔名苑物业管理服务项目（第二次）结果公示一份，证明第三人中标结果生效，具备法定效力。3.海畔名苑物业管理服务项目（第二次）结果公告一份，证明第三人中标结果生效，具备法定效力。4.中标通知书一份，证明第三人中标结果生效，具有合法性。5.授权委托书一份，证明总公司委托分公司进行物业服务管理工作。6.物业合同备案表一份，证明合同已向相关单位合法备案。7.物业服务合同一份，证明第三人与被告之间已经签订物业服务合同。本院依职权向兆信公司调取了被告委托其对海畔名苑物业管理服务项目（第二次）进行公开招标的评标材料一份，证明陈海锋作为海畔名苑小区评标人员参与评标的过程及事实。综合本院采信的证据，以及当事人的陈述，本院确认如下事实：五原告是海畔名苑小区的业主。2015年12月25日，海畔名苑小区（此处海畔名苑小区只包括一、二期物业，不包含三期物业，以下类同）成立业主大会，议定通过了《业主大会议事规则》，其中第五条（业主大会议事内容）规定：……（二）决定选聘、续聘物业服务企业方案及解聘物业服务企业；（三）决定物业服务合同的主要内容；（四）决定物业服务费的调整；……（八）纠正和撤销业主委员会的不当决定；……第六条（业主大会决定）规定：业主大会决定第五条的其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七条（业主大会会议形式）规定：（一）业主大会定期会议，业主大会每年召开一次定期会议，召开时间为12月30日，由业主委员会负责召集；业主委员会在业主大会定期会议召开60日前，应当就有关物业管理工作征询业主意见，并对业主提出的意见、建议等，由业主委员会会议审议（审议必须符合第二十三条规定），形成议案提交业主大会会议决定；业主大会定期会议由业主委员会负责召集，并应当在会议召开15日前，将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式在物业管理区域内显著位置向全体业主公告；业主大会定期会议就业主委员会提交的议案征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。第八条（业主大会会议召开方式）规定：业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式，具体会议形式由会议召集人确定。第十条（采取书面议事方式）规定：（一）本业主大会会议采用以下形式进行表决：设投票箱：在本物业管理区域内设投票箱，由业主或业主代表自行将业主意见投入投票箱内，经业主委员会、换届选举筹备组在监票人或物业所在地街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、公证机构的监督下统计汇总，并公布表决结果。（二）鉴于本物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：1.当面领取或送达，并由业主或与其同住本物业管理区域内专有部分的使用人签收；2.按照业主提供的联系地址、通讯方式以邮政特快专递或挂号信的方式发送；3.投入业主位于本物业管理区域内的信报箱或者专有部分内。第十二条（业主大会会议与会业主及投票权的确定）规定：业主大会会议采用书面征求意见的形式召开的，与会业主数以表决票送达的业主计算；共有部分占建筑物总面积过半且占总人数过半的业主参加业主大会，业主大会有效，未参加表决的业主，其投票权数是可以计入已表决的多数票范围内。第十五条（物业服务企业或其他管理人的选聘）规定：业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业，可授权其执行机构业主委员会或委托招标代理机构办理实施招标活动的相关事宜；业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决；召开业主大会会议之前，业主委员会应通过业主代表会议、征询意见表等方式听取业主对物业服务或物业服务企业或其他管理人选聘的意见和要求，并结合本物业管理区域规模、实施物业服务的客观需要等制定具体选聘方案和草拟物业服务合同；选聘方案（选聘方式、具体实施者）和物业服务合同中涉及的物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容应当在召开业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内公告。第二十一条（业主委员会委员条件）规定：业主委员会委员应当是本物业管理区域内自然人业主或者法人业主授权的自然人代表。第三十条（业主委员会委员的资格终止）规定：因物业转让等原因不再是业主的，其委员资格自行终止。业主大会议事规则于2010年12月26日生效。被告成立于2016年4月6日，有效期至2021年2月2日，已向住建部门登记备案，备案登记申请表显示，被告任期为五年，成员包括陈海峰（主任）、罗秋欣、李道权、刘立星、童均明等五人，海畔名苑小区总建筑面积155476平方米，业主人数1119人。2018年12月6日，海畔名苑小区原有物业管理公司广东添祥物业管理服务有限公司向被告发函称原有的物业管理合同于2019年1月31日到期，随着物价的上涨，员工的工资浮动等物业成本上升，该公司无法接受按照现行合同的物业服务价格标准与小区续签物业管理合同，请业主委员会尽快启动小区物业管理服务招标事宜，该公司将予积极配合。2018年12月8日，被告在陈海峰的主持下召开会议，参加人员为业主委员会成员5人及记录员李妃，议题为三项：1、物业评分；2、业主大会投标事宜；3、小区其他公共事项。其中关于第二项如下：二、业主大会投票事宜：1、依据佛山市选聘物业服务公司相关规定和模板表格，结合小区实际，编制业主大会征询意见表，后由业主大会进行表决；2、小区业委会一致推荐陈海峰作为代表参与协商物业服务招标相关事宜，交由业主大会进行表决；3、根据小区目前实际服务情况，新物业服务标准依据不低于物业服务三级标准，价格按照不高于政府指导价作为限价，交由业主大会表决；4、物业服务三级标准主要内容印制在表格页后面，便于业主们查阅；5、增加关于小区范围内公共停车位规范管理，适当收费的议题，交由业主大会表决；6、明天再和物业公司沟通，征询部分业主意见，对表决项目不断修改和完善。2018年12月28日，被告向小区业主发出《关于海畔名苑小区业主大会征询意见表的公告》，告知近期举行业主大会，通过选聘形式，重新选择合适的物业服务企业管理小区提供优质的物业服务，将小区管理服务合同草案及选聘的主要事项向各位业主征询意见，本次采用书面征求意见的方式进行征询研究，每户将获发放一张盖有业主委员会的红章的征询意见表，业主可以在选项意见前的方框内打勾以表明自己的意愿，意见表收集时间为2018年12月29日至2019年1月25日22点，小区将在2019年1月26日早上9时进行公开点票验票，请广大业主积极参加。海畔名苑小区业主大会征询意见将按过半数业主表决意见确定，并依据结果决定：1、选聘方式；2、授权业委会履行招标人职责；3、收费标准；4、物业服务合同期限；5、规范露天公共停车位管理。依据议事规则，未勾选、未投票的业主意见归入多数人意见，多选、业主信息不全归入废票。公告后附有《海畔名苑小区业主大会征询意见表》。该公告通过了张贴、小区业主群发、公众号推送等形式发送。2019年2月1日，被告制作《2019业主大会投票表决结果统计表》，公布了表决结果，其中：1、物业服务企业选聘方式：公开招标同意票数591票，占有效表决票数比例81.74%；2、授权业主委员会履行招标人职责：授权业委会履行相关招标事宜同意票数696票，占有效表决票数比例96.94%；授权业委陈海峰参与评标同意票数663票，占有效表决票数比例91.96%；3、物业服务公司按照服务标准投标报价，但不得高于政府指导价，合同期内不再提价同意票数677票，占有效表决票数比例93.64%；4、物业服务标准不低于三级服务标准同意票数705票，占有效表决票数比例97.78%；5、物业服务合同期限自签订之日起至2021年12月31日同意票数699票，占有效表决票数比例96.81%；6、授权业委会监督物业公司管理小区露天停车区域，停车费收益归属全体业主同意票数682票，占有效表决票数比例94.46%。该统计表在小区内公示栏张贴公告。随后被告委托兆信公司对海畔名苑物业管理服务项目进行公开招标。2019年10月，兆信公司制作《海畔名苑物业管理服务项目（第二次）公开招标文》，陈海峰参与此次评标工作。2019年12月19日，佛山市公共资源交易中标通知书/成交确认书显示，第三人为中标单位。2019年12月31日，被告与第三人签订《海畔名苑物业管理服务合同》，合同中将收费标准确定为：高层住宅管理费为每月每平方米1.54元（原来为每月每平方米1元），多层住宅管理费为每月每平方米1.14元，汽车车位管理费为每月每平方米1.05元，商铺管理费为每月每平方米1.54元，公共车位按市场调节价。合同已在海畔名苑小区内张贴并向有关部门备案。随后第三人进驻海畔名苑小区履行物管服务。五原告在第三人提供物业管理服务中认为其不知情合同的成立过程，合同中约定的收费标准与原来相比过高，侵犯其合法权益，拒不缴纳物业管理费，并向本院提起诉讼。另查明，在庭审中被告陈述，在表决过程中，被告将意见箱放置于小区的会所内，由业主自行前往投票。开票时，曾要求沙头居委会及佛山市三水区西南街道办住建局派员前往监票，但两单位都没有派员参加。开票唱票结果显示只有被告的五个成员在统计表上签名确认，而没有其他监票人员签名。再查明一，2020年4月24日，佛山市三水区西南街道办事处国土城建和水务局作出《关于取消陈海峰第二届业主委员会主任、委员资格的通知》，以陈海峰于2014年5月12日将海畔名苑海怡苑房屋转让，不具备参选第二届业主委员会委员资格，要求海畔名苑第二届业委会根据相关规定，取消其海畔名苑小区第二届业主委员会主任、委员资格，并将处理情况在小区范围公示。再查明二，被告于2021年2月2日任期届满，佛山市三水区西南街道住房和城乡建设局及沙头居委会曾于2020年10月牵头组织海畔名苑小区第三届业主委员会的选举筹备工作，但经多次会议讨论，至今未能确定选举人选，第三届业主委员会至今未成立。本院认为，本案法律事实发生于《中华人民共和国民法典》实施之前，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案适用当时的法律及司法解释的规定。小区召开业主大会作出决议，既要做到表决的通过程序合法合规，保障小区业主参与业主大会的程序权益，也要防止业主大会决议侵害业主的实体权益。《中华人民共和国物权法》第七十八条及《物业管理条例》第十二条第五款均赋予合法权益受到业主大会或业主委员会侵权的业主以撤销权。五原告购置了佛山市三水区西南街道海畔名苑小区房产，均符合法律法规规定的“业主”概念之界定，故五原告认为业主大会决议侵犯其合法权益的，有权向法院提起业主撤销权诉讼。本案争议业主大会决议应否予以撤销，焦点在于：一、业主大会决议的形成是否符合法律及《业主大会议事规则》程序规定；二、本案业主大会决议是否符合法律规定的“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定。关于第一个焦点问题。首先海畔名苑小区第二届业委会的组成是否合法问题。《物业管理条例》第六条规定，房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中可以选举业主委员会成员，并享有被选举权；第十六条规定，业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任，业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。《广东省物业管理条例》第三十一条规定，业主委员会委员因物业转让等原因不再是业主的，其委员职务自行终止。经本院查明事实，陈海峰于2014年5月12日将海畔名苑海怡苑房屋转让给他人，其已不具备参选第二届业主委员会委员资格，但被告自2016年成立后，陈海峰一直担任被告的主任职务，直接领导被告开展工作，对本案决议的形成起关键作用，因此本案决议发起、组织机构的组成是不合法的。其次，业主委员会是业主大会的执行机构，其本身不能代替主业大会形成议案进行表决。海畔名苑小区《业主大会议事规则》第七条规定，业主委员会在业主大会定期会议召开60日前，应当就有关物业管理工作征询业主意见，并对业主提出的意见、建议等，由业主委员会会议审议，形成议案提交业主大会会议决定。本案决议议案的形成只是由被告内部业委会成员讨论决定，并没有征求业主的意见，明显违反《业主大会议事规则》的规定。再次，《业主大会议事规则》对决议投票表决通过的程序确定为：在本物业管理区域内设投票箱，由业主或业主代表自行将业主意见投入投票箱内，经业主委员会、换届选举筹备组在监票人或物业所在地街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、公证机构的监督下统计汇总，并公布表决结果。而本案中被告并无证据显示已通知居委会及街道办事处派员进行监票，开票结果也只有被告的五名委员签名确认，因此被告公布的投票结果难以令人信服。综上，本案决议的形成在程序上不符合法律及《业主大会议事规则》的规定。关于第二个焦点问题。被告就物业服务企业选聘方式、服务标准、服务报价、服务期限等内容组织业主进行表决，根据《物业管理条例》第十二条规定，上述事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。但被告对外公布的统计表只显示了表决票数占总业主数比例超过一半，并没有公布同意的业主的专有部分的面积数，不能确定也超过建筑物总面积的一半，被告在答辩中虽然陈述根据原始统计票可以得出持同意票的业主专有部分面积已超过建筑总面积的一半，但如第一个焦点所述，被告开票、唱票的行为没有有效的监督，其结果是令人存疑的，现有的证据未能证实决议达到双过半数的标准。综上，海畔名苑小区业主大会2019年2月1日作出的决议表决程序不符合法律及《业主大会议事规则》的规定，也未能达到双过半数的标准，五原告诉请撤销该决议，本院予以支持。五原告诉请撤销被告与第三人于2019年12月31日签订的《海畔名苑物业管理服务合同书》，因本院已撤销案涉业主大会2019年2月1日作出的决议，故被告基于该决议与第三人签订的物业服务合同应为无效。无效合同自始无效，不存在撤销的必要，故本院对五原告该请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、《物业管理条例》第十二条第五款、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释［2009］7号）第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、撤销佛山市三水区海畔名苑小区业主大会于2019年2月1日作出的决议［包括1、物业服务企业选聘方式(公开招标)；2、授权业委会履行招标人职责，包括授权业委会履行相关招标事宜以及授权业委陈海峰参与评标；3、物业服务公司按照服务标准投票报价，但不得高于政府指导价合同期内不再提价；4、物业服务标准不得低于三级标准；5、物业服务合同期限至签订之日起至2021年12月31日；6、授权业委会监督物业公司管理小区露天小区停车区域，停车费归全体业主］；二、驳回原告卢润明、杨俭明、潘美兴、梁翠群、欧阳宏基的其他诉讼请求。案件受理费100元（该款原告已预交），由被告佛山市三水区海畔名苑第二届业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  何永添人民陪审员  吴间华人民陪审员  刘坤容二〇二一年六月十日书 记 员  李秋云