广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终3767号上诉人（原审被告）：惠东县怡景湾物业管理有限公司，住所地：惠东县平山华侨城西枝江畔怡景湾12栋1号房。法定代表人：赖玉忠。委托诉讼代理人：周惠丽，广东仁康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张乾武，男，汉族，1971年1月17日出生，户籍地：广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：汪卫东，广东普罗米修斯律师事务所律师。原审被告：惠州市浩胤实业有限公司，住所地：惠东县巽寮新港村海滨公路上侧。法定代表人：高腾州。委托诉讼代理人：周惠丽，广东仁康律师事务所律师。上诉人惠东县怡景湾物业管理有限公司（以下简称怡景湾公司）因与被上诉人张乾武以及原审被告惠州市浩胤实业有限公司（以下简称浩胤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初8760号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：一、请求依法改判支持上诉人减免2020年第一季度共计79天的租金（自2020年1月23日至2020年4月10日共计79天）；二、请求依法改判逾期付款违约金按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%-50%计收；三、请求依法判决本案的上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定新冠肺炎疫情符合不可抗力的条件适当核减租金是正确的，但上诉人对核减租金的期间和额度有异议，一审判决仅就2020年2月、3月份租金按50%核减，显然未能结合本案的实际情况进行变更和调整租金。首先，上诉人请求减免2020年第一季度的租金（自2020年1月23日至2020年4月10日共计79天）理由充分，按照合同约定，上诉人在2020年4月22日需要支付被上诉人2020年第一季度的返租收益，属于合同订立之后，履行期限之前，故因疫情防控须暂停营业，是双方在订立《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》之时是无法预见的客观情况，符合不可抗力的法定条件。因新冠肺炎疫情的发生，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日调整为二级响应，而案涉房屋所在的惠东县巽寮滨海旅游度假区也出现多起确诊病例，且滞留较多疫情地区流出的人员，巽寮作为本次疫情重点防控地区，采取了关闭辖区内所有景点、旅游文化项目、对所有的酒店公寓进行了管控，作为酒店式经营的案涉租赁房屋处于暂停营业状态。又从惠东县人民法院在一审期间向巽寮滨海旅游度假区管理委员会因租赁合同纠纷调查复函可知，为配合巽寮管委会做好疫情防控措施，案涉房屋所在的伴山伴海酒店作为新冠肺炎密切接触者安置点，时间为2020年2月2日至4月10日。从疫情启动一级响应即2020年1月23日至2020年4月10日，这期间酒店是无法接待其他客人入住，必定对经营造成一定影响，巽寮管委会对酒店作为新冠肺炎密切接触者安置点给予补偿27万元，但至今仍未结算，且该补偿的数额仅够作为酒店封闭管控期间日常运作的开支，而不是支付客房使用费，按100元／间＊180间＊79天＝1422000元，故如果仍要求上诉人按照合同的约定全额支付或调整减半支付返租收益，将显失公平，上诉人的损失将继续扩大。其次，一审判决仅将启动疫情一级响应期间列为不可抗力，而未能因配合政府疫情管控将酒店作为密切接触者安置点期间列为不可抗力，故一审判决仅核减了2020年2、3月份租金的50%，相当于减免了一个月的租金，但事实是上诉人却有79天因不可抗力和政府行为不能履行合同，案涉房屋不能被正常使用，一审判决未根据上诉人的实际情况准确核减租金的期间，未能准确适用不可抗力的法律规定。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条依法准确适用不可抗力规则的和第六条请求租金减免的规定，上诉人受新冠肺炎疫情防控措施的影响，出现从2020年1月23日至2020年4月10日较长时间的停止营业及营业受限制情形，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定“疫情和疫情防控措施属于不可抗力，处理租赁合同纠纷要适用有关不可抗力的法律规定，受疫情影响，零售、餐饮、旅游＋酒店行业在一定程度上出现客流量减少、营业额下降等现象，因资金回笼难导致租金支付困难，人民法院应根据公平原则，结合当事人和其营业情况的具体事实，酌情调整租金或者调整交付租金的期限。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。故依据上述法律和指导意见，应按照上诉人因疫情和疫情防控措施造成实际停业的期间进行核减租金。二、一审判决对案涉协议约定的滞纳金按日1%计算标准予以调整是正确的，但双方是租赁合同纠纷，不是民间借贷纠纷，不应参照民间借贷对逾期利率以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限计，而应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。本案中大部分业主是用租金收益偿还银行的按揭贷款，故利益损失主要是被上诉人未能按时还贷产生的银行罚息。由于被上诉人并未举证证明因上诉人迟延支付租金而造成的实际损失，而双方约定违约金与造成实际损失之间相差巨大，如参照一审判决按被上诉人起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价1年期利率的4倍即年利率15.4%计算，仍过分高于被上诉人的实际损失。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》可知，人民法院可以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算的规定，结合本案的实际情况，被上诉人对上诉人逾期付款的损失应按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%-50%的标准计算各段违约期间的损失，但因不可抗力未能按时支付2020年第一季度的租金而产生的违约金应当减免。综上，一审法院未能将疫情和配合政府采取的疫情防控措施均列为不可抗力，故核减租金期间计算不准确，且在不可抗力期间未能免除上诉人的全部责任，仍应自行承担50%的损失，存在显失公平。恳请贵院调整延迟支付返租收益的滞纳金，支持因疫情及逾期防控造成损失而主张减免2020年第一季度79天的返租收益和滞纳金，以维护上诉人的合法权益。原审被告惠州市浩胤实业有限公司答辩称：答辩人与被答辩人之间没有委托与被委托的关系，答辩人与上诉人惠东县怡景湾物业管理有限公司（以下简称“怡景湾公司”）也无委托合同关系，根据合同相对性原则，答辩人不应承担租金支付及违约后果的连带责任，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、惠东县怡景湾物业管理有限公司（以下简称“怡景湾公司”）是受被答辩人的委托，对案涉房屋进行经营管理。委托租赁协议的当事人是被答辩人与怡景湾公司，并非答辩人与被答辩人。根据《伴山伴海度假公寓委托租赁服务协议书》约定：甲方同意将所购案涉房屋出租并委托给乙方进行酒店式公寓经营服务，乙方支付甲方租金。从合同条款约定看，被答辩人自愿委托怡景湾公司经营管理并建立委托合同关系，怡景湾公司接受被答辩人的委托，全权对案涉房屋进行统一运营和管理，签署的《伴山伴海度假公寓委托租赁服务协议书》是双方民事法律行为，仅约束怡景湾公司与被答辩人，与答辩人无关。二、《商品房认购书》和《商品房买卖合同》的补充协议均未约定答辩人对案涉房屋的委托经营收益承担任何责任，亦未约定答辩人委托怡景湾公司对案涉房屋经营管理。同时，答辩人也未在任何宣传广告中对案涉房屋的经营收益支付作出承担责任的允诺和说明，不存在被答辩诉称怡景湾公司是答辩人的委托代理人，代答辩人签订、履行委托服务协议的情形。《商品房认购书》自被答辩人与答辩人签署《商品房买卖合同（预售）》生效后自行终止，且《商品房认购书》第6条仅约定：“该项目房屋的认购人在签署本认购协议的同时，已经同意确认，在签订《买卖合同》时应与惠东县怡景湾物业管理有限公司签订《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》，《买卖合同》自双方签订《委托协议书》之日生效”，而《商品房买卖合同》的补充协议第59页第十五条关于委托出租的约定：“为了充分发挥本小区作为旅游度假区产品的价值，为广大业主创造经济利益，本小区内1、2、3栋的房屋将由物业服务企业或其委托的第三方统一对外出租，”上述约定均是被答辩人向答辩人购买房屋时清楚并自愿同意将案涉房屋在一定时期内出租托管，以收取返租收益的形式来实现房屋的投资增值，并未约定被答辩人将所购买的房屋委托答辩人经营管理，也未约定答辩人委托怡景湾公司对案涉房屋进行经营管理，故怡景湾公司的责任不应由答辩人承担。三、答辩人并非该酒店式公寓的经营管理方，不是委托经营收益的支付主体和责任主体。《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》第四条4.2款约定，甲方确认并同意，以实际交付房屋的时间为准起算返租，甲方在委托期限内第一个完整年度的固定租金合计原房款的3%已在购买房产时在购房总款内予以3%的购房优惠，无需另行支付。本委托期内的第二个完整年度起，甲方按照协议规定收取相应的租金。按上述约定，第一年的返租收益在被答辩人与答辩人购买案涉房屋时已预先在购房款中抵扣，怡景湾公司无需支付，这仅系上诉人怡景湾公司与被答辩人对第一年返租收益支付方式的特殊约定，且也实际扣减完毕。且从第二年度起一直由怡景湾物业公司通过个人账户向被答辩人支付返租收益，并扣除被答辩人应当承担物业管理费，且答辩人和怡景湾公司均未独立法人，答辩人作为商品房开发商，而怡景湾公司只负责案涉房屋委托出租管理，经营业务不同，同时，被答辩人也没有证据证实两公司存在财务混同。综上，根据合同相对性原则，对于之后第二、三年度的返租收益的扣减和支付，因答辩人并无支付的义务，故被答辩人请求答辩人承担连带责任没有事实和法律依据，应不予支持，一审判决正确，请求二审法院予以维持，以维护答辩人的合法权益。被上诉人向一审法院起诉请求：一、依法判令两被告共同向原告支付拖欠的租金39363.8元及滞纳金8013.4元（其中以9034.7元为基数按日0.1%从2019年10月25日起计算至被告全部付清为止，以10109.7元为基数按日0.1%从2020年1月21日起计算至被告全部付清为止，以10109.7元为基数按日0.1%从2020年7月22日起计算至被告全部付清为止；现均暂计至2020年9月30日），以上合计47377.2元；二、本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告当庭向本院申请将第一项诉讼请求中的拖欠的租金变更为40921.79元，滞纳金变更为6455.41元。违约金的计算基数及计算时间段无变更。一审法院认定事实：被告浩胤公司系涉案位于惠东县的开发商，原告认购了其中的3号楼XXX，双方于2016年10月12日签订了《商品房买卖合同（预售）》，购房总款为708602元。同日，原告（甲方）作为委托方与被告怡景湾公司（乙方）就涉案房屋签订了《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》及相关附件，由被告怡景湾公司代理原告出租并提供酒店式管理服务、代收缴房产租金、物业管理费等事宜。合同第二条约定“本协议所指出租委托服务包括：乙方管理该范婵进行酒店式出租服务、收取营业收入，乙方支付甲方租金，甲方须缴纳物业管理的相关费用、乙方须承担营业期间的相关经营费用”；第四条第二款约定“甲方确认并同意，以实际交付房屋的时间为准起算返租，甲方在委托期限内第一个完整年度的固定租金合计原房款的3%已在购买房产时在购房总款内予以3%的购房优惠，无需另行支付（物业管理费由甲方承担）。本委托期内的第二个完整年度起，甲方按照协议规定收取相应的租金。第二年为合同总价的5%（支付租金时乙方需扣除物业管理费和相关税费，税费以当地政府实际税率为准）。第三年为合同总价的6%（支付租金时乙方需扣除物业管理费和相关税费，税费以当地政府实际税率为准）甲方须承担委托期内房产的物业管理费，及租金收益的相关税收。租金在每个季度结束后的15个工作日内由乙方存入甲方指定的账户。若乙方超过前述约定日期15个工作日仍未存入，则自第16个工作日起甲方有权按日向乙方收取该季度甲方享有税后租金金额的1%作为滞纳金”；合同第八条约定“本协议自甲、乙双方签字后生效，有效期为3年，自2017年6月30日起至2020年6月30日终止”；第十一条第二款约定“本协议执行期间，由于地震、台风、战争、自然灾害等不可抗力导致的风险，以及法律、法规等原因造成的房屋无法正常经营等情况，双方互不承担责任解约，但应在条件允许下，采取必要的补救措施以减少因上述原因造成的损失”。按照上述合同约定，原告与被告浩胤公司共同确认，涉案房屋在符合交付条件时已直接交付给被告怡景湾公司委托出租经营，且第一年的返租收益21258.06元已在购房款中直接扣减。结合本案现有证据及双方陈述意见，依据涉案合同约定，对双方的拖欠的返租收益支付情况确认如下：租金项目物业费应付租金应付日期实付金额实付日期（已扣减物业管理费）2019年第三季度010629.032019.10.211594.352020.4.242019年第四季度010629.032020.01.210未支付2020年第一季度010629.032020.04.210未支付2020年年初，受新冠肺炎疫情影响，文化和旅游部办公厅于2020年1月24日下发《关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作暂停旅游企业经营活动的紧急通知》，要求从即日起，全国旅行社及在线旅游企业暂停经营团队旅游及“机票＋酒店”旅游产品。为查明涉案房产所在的伴山伴海度假公寓酒店受新冠肺炎疫情影响的程度，一审法院在另案审理中依职权向惠东县巽寮滨海旅游度假区管理委员会就当地防疫管控措施的启动时间、复工时间以及涉案房产所在度假酒店是否有座位防疫隔离等问题去函询问。该局复函称：一、受新冠肺炎疫情影响，我区于2020年1月22日印发《巽寮度假区防控新型冠状病毒感染肺炎工作方案》的通知，贯彻落实疫情防控相关工作；根据县疫情防控指挥部有关文件精神，我区部分企业在做好疫情防控有关措施后有序复工复产。二、我区在新冠肺炎疫情期间与伴山伴海豪派特酒店（共180间客房）协商其作为新冠肺炎密切接触者安置点，时间为2020年2月2日至4月10日，原则上按单价100元／天／间计算，但实际每天入住情况远远没有达到180间客房，考虑到酒店作为新冠肺炎密切接触者安置点后无法接待其他客人，经协商，双方同意以￥270000元整（大写：人民币贰拾柒万圆整）结算……。据被告怡景湾物业公司自行制作提交的《损益表》显示，其受委托经营出租管理的豪特派酒店、华美达酒店以及北辰酒店在2020年1月-3月期间亏损达4516251.73元。另查明一：2020年1月23日，广东省人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年2月24日，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应；2020年5月9日，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。另查明二：本案起诉之日的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价1年期利率为3.85%。一审法院认为，原告与被告怡景湾公司签订的《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》系双方的真实意思表示，内容并不违法法律、法规的强制性规定，系合法有效的，双方均应切实遵守。结合原告诉请及二被告的答辩意见，本案争议焦点为：一、被告怡景湾公司以新冠肺炎疫情及相关防控措施为由主张减免2020年第一季度租金的依据是否充足；二、原告的诉请租金、滞纳金应作如何处理；三、被告浩胤公司应否承担共同清偿责任。关于第一个焦点，被告怡景湾公司抗辩以受新冠肺炎疫情及相关防控措施导致酒店在该期间停止营业，属不可抗力，请求减免2020年第一季度的租金，一审法院对此作分析如下：虽被告未按约向原告支付租金，但因新冠肺炎疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，而案涉房产所在的惠东县巽寮滨海旅游度假区出现多起确诊病例，新冠肺炎疫情确属双方当事人在订立案涉协议时无法预见的情形，该疫情及疫情的防控措施对本案作为酒店式经营的租赁房屋的经营造成一定影响，符合不可抗力的法定要件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，”及参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条“……承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，本案可根据公平原则适当核减租金。关于核减租金的期间问题也即确定不可抗力的起止时间问题，根据本省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应、于2020年2月24日调整为二级响应，并结合案涉房产所在区域为滨海旅游度假区及该房产出租的用途系用于酒店式经营的事实，以及该房产所在区域的疫情及疫情防控形势，一审法院对2020年2月、3月份租金进行核减。关于核减的标准，从合同双方当事人之间的利益均衡考虑，及根据公平原则，一审法院酌定对该两月的租金按50%核减。关于被告应支付的租金金额。结合一审法院查明的事实，扣减相应的物业管理费之后，被告仍需向原告支付2019年第三季度剩余未付租金9034.68元、第四季度未付租金10629.03元、2020年第一季度核减后的租金7086.02元（一月份租金3543.01元及二、三月份租金3543.01元）、及2020年第二季度未付租金10107.75元，合计为36857.48元。关于违约金的计算。原告与被告怡景湾公司在涉案《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》中针对被告怡景湾公司未按时支付返租收益应收取滞纳金进行了约定。考虑到涉案合同系平等民事主体之间订立的合同，应受民事法律关系的调整，涉案合同约定的滞纳金实际上系《中华人民共和国合同法》中规定的迟延履行的违约金。故，原告诉请被告支付滞纳金即迟延履行期间的违约金，一审法院予以支持。被告怡景湾公司辩称该协议书约定的违约金标准系笔误并主张应按每日0.01%或参照中国人民银行规定的金融机构计算贷款利息计算违约金，而该协议书的文本系由被告怡景湾公司提供，该违约金条款内容也系由其制定，故对被告怡景湾公司的上述辩称，一审法院不予采纳；但该违约金实际属于迟延支付租金的滞纳金，案涉协议约定该违约金计算标准为按欠付租金的每日1%计算，已过分高于原告的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，一审法院对违约金进行调整，调整标准参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。”的规定，按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价1年期利率的4倍即年利率15.4%计算。另外，根据上述认定，被告怡景湾公司未能按时支付2020年2月、3月的租金系因不可抗力导致，故对于上述核减的该两个月份租金不计算违约金，而对于该两月份以外的未付部分的租金均应按上述标准计算违约金。结合一审法院查明的事实，被告怡景湾公司应向原告支付违约金按年利率15.4%为标准，分别以10629.03元为基数从2019年10月22日起计算至2020年4月24日、以9034.68元为基数从2020年4月25日起、以10629.03元为基数自2020年1月22日起、以3543.01元为基数自2020年4月22日起、以10107.75元为基数自2020年7月22日起计算自付清款日止。关于被告浩胤公司的责任问题。本案系房屋租赁合同纠纷，被告浩胤公司仅系涉案房产的开发商，并非受委托出租方。虽然涉案《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》约定了第一年的返租收益应在原告向被告浩胤公司支付的购房款中扣减，这仅系原告与被告怡景湾公司对第一年返租收益支付方式的特殊约定，且也已经实际扣减支付完毕。根据合同相对性原则，对于之后第二、第三年的返租收益，被告浩胤公司并无支付的义务。据此，原告诉请被告浩胤公司对涉案债务承担共同清偿责任，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决如下：一、被告惠东县怡景湾物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起15日内向原告张乾武支付2019年第三季度至2020年第二季度的租金36857.48元。二、被告惠东县怡景湾物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起15日内向原告张乾武支付违约金（按年利率15.4%标准，分别以10629.03元为基数从2019年10月22日起计算至2020年4月24日、以9034.68元为基数从2020年4月25日起、以10629.03元为基数自2020年1月22日起、以3543.01元为基数自2020年4月22日起、以10107.75元为基数自2020年7月22日起计算自付清款日止）。三、驳回原告张乾武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1046元，由被告惠东县怡景湾物业管理有限公司负担784元，原告张乾武负担262元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，上诉人承租被上诉人房屋期间发生新冠肺炎疫情，属于不可抗力的情形，原审已经依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条“……承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定对上诉人欠付2020年2月、3月份的租金酌情扣减50%，该扣减公平合理，本院予以确认。上诉人诉求减免2020年1月23日至2020年4月10日的租金，明显不合理，本院不予采纳。原审法院对上诉人欠付2020年2月、3月份的租金因不可抗力的因素没有计付违约金正确，本院予以维持。上诉人欠付的其他租金应当计算违约金，双方合同约定的欠付租金的违约金为日1%，原审酌情按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价1年期利率的4倍即年利率15.4%计算违约金妥当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人惠东县怡景湾物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘艳妹审 判 员 于海砚审 判 员 黄**锋二〇二一年六月二十二日法官助理 翟婧文书 记 员 王威立附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终3767号上诉人（原审被告）：惠东县怡景湾物业管理有限公司，住所地：惠东县平山华侨城西枝江畔怡景湾12栋1号房。法定代表人：赖玉忠。委托诉讼代理人：周惠丽，广东仁康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张乾武，男，汉族，1971年1月17日出生，户籍地：广东省汕头市潮南区。委托诉讼代理人：汪卫东，广东普罗米修斯律师事务所律师。原审被告：惠州市浩胤实业有限公司，住所地：惠东县巽寮新港村海滨公路上侧。法定代表人：高腾州。委托诉讼代理人：周惠丽，广东仁康律师事务所律师。上诉人惠东县怡景湾物业管理有限公司（以下简称怡景湾公司）因与被上诉人张乾武以及原审被告惠州市浩胤实业有限公司（以下简称浩胤公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初8760号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：一、请求依法改判支持上诉人减免2020年第一季度共计79天的租金（自2020年1月23日至2020年4月10日共计79天）；二、请求依法改判逾期付款违约金按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%-50%计收；三、请求依法判决本案的上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定新冠肺炎疫情符合不可抗力的条件适当核减租金是正确的，但上诉人对核减租金的期间和额度有异议，一审判决仅就2020年2月、3月份租金按50%核减，显然未能结合本案的实际情况进行变更和调整租金。首先，上诉人请求减免2020年第一季度的租金（自2020年1月23日至2020年4月10日共计79天）理由充分，按照合同约定，上诉人在2020年4月22日需要支付被上诉人2020年第一季度的返租收益，属于合同订立之后，履行期限之前，故因疫情防控须暂停营业，是双方在订立《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》之时是无法预见的客观情况，符合不可抗力的法定条件。因新冠肺炎疫情的发生，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年2月24日调整为二级响应，而案涉房屋所在的惠东县巽寮滨海旅游度假区也出现多起确诊病例，且滞留较多疫情地区流出的人员，巽寮作为本次疫情重点防控地区，采取了关闭辖区内所有景点、旅游文化项目、对所有的酒店公寓进行了管控，作为酒店式经营的案涉租赁房屋处于暂停营业状态。又从惠东县人民法院在一审期间向巽寮滨海旅游度假区管理委员会因租赁合同纠纷调查复函可知，为配合巽寮管委会做好疫情防控措施，案涉房屋所在的伴山伴海酒店作为新冠肺炎密切接触者安置点，时间为2020年2月2日至4月10日。从疫情启动一级响应即2020年1月23日至2020年4月10日，这期间酒店是无法接待其他客人入住，必定对经营造成一定影响，巽寮管委会对酒店作为新冠肺炎密切接触者安置点给予补偿27万元，但至今仍未结算，且该补偿的数额仅够作为酒店封闭管控期间日常运作的开支，而不是支付客房使用费，按100元／间＊180间＊79天＝1422000元，故如果仍要求上诉人按照合同的约定全额支付或调整减半支付返租收益，将显失公平，上诉人的损失将继续扩大。其次，一审判决仅将启动疫情一级响应期间列为不可抗力，而未能因配合政府疫情管控将酒店作为密切接触者安置点期间列为不可抗力，故一审判决仅核减了2020年2、3月份租金的50%，相当于减免了一个月的租金，但事实是上诉人却有79天因不可抗力和政府行为不能履行合同，案涉房屋不能被正常使用，一审判决未根据上诉人的实际情况准确核减租金的期间，未能准确适用不可抗力的法律规定。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条依法准确适用不可抗力规则的和第六条请求租金减免的规定，上诉人受新冠肺炎疫情防控措施的影响，出现从2020年1月23日至2020年4月10日较长时间的停止营业及营业受限制情形，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定“疫情和疫情防控措施属于不可抗力，处理租赁合同纠纷要适用有关不可抗力的法律规定，受疫情影响，零售、餐饮、旅游＋酒店行业在一定程度上出现客流量减少、营业额下降等现象，因资金回笼难导致租金支付困难，人民法院应根据公平原则，结合当事人和其营业情况的具体事实，酌情调整租金或者调整交付租金的期限。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。故依据上述法律和指导意见，应按照上诉人因疫情和疫情防控措施造成实际停业的期间进行核减租金。二、一审判决对案涉协议约定的滞纳金按日1%计算标准予以调整是正确的，但双方是租赁合同纠纷，不是民间借贷纠纷，不应参照民间借贷对逾期利率以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限计，而应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。本案中大部分业主是用租金收益偿还银行的按揭贷款，故利益损失主要是被上诉人未能按时还贷产生的银行罚息。由于被上诉人并未举证证明因上诉人迟延支付租金而造成的实际损失，而双方约定违约金与造成实际损失之间相差巨大，如参照一审判决按被上诉人起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价1年期利率的4倍即年利率15.4%计算，仍过分高于被上诉人的实际损失。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》可知，人民法院可以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算的规定，结合本案的实际情况，被上诉人对上诉人逾期付款的损失应按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%-50%的标准计算各段违约期间的损失，但因不可抗力未能按时支付2020年第一季度的租金而产生的违约金应当减免。综上，一审法院未能将疫情和配合政府采取的疫情防控措施均列为不可抗力，故核减租金期间计算不准确，且在不可抗力期间未能免除上诉人的全部责任，仍应自行承担50%的损失，存在显失公平。恳请贵院调整延迟支付返租收益的滞纳金，支持因疫情及逾期防控造成损失而主张减免2020年第一季度79天的返租收益和滞纳金，以维护上诉人的合法权益。原审被告惠州市浩胤实业有限公司答辩称：答辩人与被答辩人之间没有委托与被委托的关系，答辩人与上诉人惠东县怡景湾物业管理有限公司（以下简称“怡景湾公司”）也无委托合同关系，根据合同相对性原则，答辩人不应承担租金支付及违约后果的连带责任，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、惠东县怡景湾物业管理有限公司（以下简称“怡景湾公司”）是受被答辩人的委托，对案涉房屋进行经营管理。委托租赁协议的当事人是被答辩人与怡景湾公司，并非答辩人与被答辩人。根据《伴山伴海度假公寓委托租赁服务协议书》约定：甲方同意将所购案涉房屋出租并委托给乙方进行酒店式公寓经营服务，乙方支付甲方租金。从合同条款约定看，被答辩人自愿委托怡景湾公司经营管理并建立委托合同关系，怡景湾公司接受被答辩人的委托，全权对案涉房屋进行统一运营和管理，签署的《伴山伴海度假公寓委托租赁服务协议书》是双方民事法律行为，仅约束怡景湾公司与被答辩人，与答辩人无关。二、《商品房认购书》和《商品房买卖合同》的补充协议均未约定答辩人对案涉房屋的委托经营收益承担任何责任，亦未约定答辩人委托怡景湾公司对案涉房屋经营管理。同时，答辩人也未在任何宣传广告中对案涉房屋的经营收益支付作出承担责任的允诺和说明，不存在被答辩诉称怡景湾公司是答辩人的委托代理人，代答辩人签订、履行委托服务协议的情形。《商品房认购书》自被答辩人与答辩人签署《商品房买卖合同（预售）》生效后自行终止，且《商品房认购书》第6条仅约定：“该项目房屋的认购人在签署本认购协议的同时，已经同意确认，在签订《买卖合同》时应与惠东县怡景湾物业管理有限公司签订《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》，《买卖合同》自双方签订《委托协议书》之日生效”，而《商品房买卖合同》的补充协议第59页第十五条关于委托出租的约定：“为了充分发挥本小区作为旅游度假区产品的价值，为广大业主创造经济利益，本小区内1、2、3栋的房屋将由物业服务企业或其委托的第三方统一对外出租，”上述约定均是被答辩人向答辩人购买房屋时清楚并自愿同意将案涉房屋在一定时期内出租托管，以收取返租收益的形式来实现房屋的投资增值，并未约定被答辩人将所购买的房屋委托答辩人经营管理，也未约定答辩人委托怡景湾公司对案涉房屋进行经营管理，故怡景湾公司的责任不应由答辩人承担。三、答辩人并非该酒店式公寓的经营管理方，不是委托经营收益的支付主体和责任主体。《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》第四条4.2款约定，甲方确认并同意，以实际交付房屋的时间为准起算返租，甲方在委托期限内第一个完整年度的固定租金合计原房款的3%已在购买房产时在购房总款内予以3%的购房优惠，无需另行支付。本委托期内的第二个完整年度起，甲方按照协议规定收取相应的租金。按上述约定，第一年的返租收益在被答辩人与答辩人购买案涉房屋时已预先在购房款中抵扣，怡景湾公司无需支付，这仅系上诉人怡景湾公司与被答辩人对第一年返租收益支付方式的特殊约定，且也实际扣减完毕。且从第二年度起一直由怡景湾物业公司通过个人账户向被答辩人支付返租收益，并扣除被答辩人应当承担物业管理费，且答辩人和怡景湾公司均未独立法人，答辩人作为商品房开发商，而怡景湾公司只负责案涉房屋委托出租管理，经营业务不同，同时，被答辩人也没有证据证实两公司存在财务混同。综上，根据合同相对性原则，对于之后第二、三年度的返租收益的扣减和支付，因答辩人并无支付的义务，故被答辩人请求答辩人承担连带责任没有事实和法律依据，应不予支持，一审判决正确，请求二审法院予以维持，以维护答辩人的合法权益。被上诉人向一审法院起诉请求：一、依法判令两被告共同向原告支付拖欠的租金39363.8元及滞纳金8013.4元（其中以9034.7元为基数按日0.1%从2019年10月25日起计算至被告全部付清为止，以10109.7元为基数按日0.1%从2020年1月21日起计算至被告全部付清为止，以10109.7元为基数按日0.1%从2020年7月22日起计算至被告全部付清为止；现均暂计至2020年9月30日），以上合计47377.2元；二、本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，原告当庭向本院申请将第一项诉讼请求中的拖欠的租金变更为40921.79元，滞纳金变更为6455.41元。违约金的计算基数及计算时间段无变更。一审法院认定事实：被告浩胤公司系涉案位于惠东县的开发商，原告认购了其中的3号楼XXX，双方于2016年10月12日签订了《商品房买卖合同（预售）》，购房总款为708602元。同日，原告（甲方）作为委托方与被告怡景湾公司（乙方）就涉案房屋签订了《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》及相关附件，由被告怡景湾公司代理原告出租并提供酒店式管理服务、代收缴房产租金、物业管理费等事宜。合同第二条约定“本协议所指出租委托服务包括：乙方管理该范婵进行酒店式出租服务、收取营业收入，乙方支付甲方租金，甲方须缴纳物业管理的相关费用、乙方须承担营业期间的相关经营费用”；第四条第二款约定“甲方确认并同意，以实际交付房屋的时间为准起算返租，甲方在委托期限内第一个完整年度的固定租金合计原房款的3%已在购买房产时在购房总款内予以3%的购房优惠，无需另行支付（物业管理费由甲方承担）。本委托期内的第二个完整年度起，甲方按照协议规定收取相应的租金。第二年为合同总价的5%（支付租金时乙方需扣除物业管理费和相关税费，税费以当地政府实际税率为准）。第三年为合同总价的6%（支付租金时乙方需扣除物业管理费和相关税费，税费以当地政府实际税率为准）甲方须承担委托期内房产的物业管理费，及租金收益的相关税收。租金在每个季度结束后的15个工作日内由乙方存入甲方指定的账户。若乙方超过前述约定日期15个工作日仍未存入，则自第16个工作日起甲方有权按日向乙方收取该季度甲方享有税后租金金额的1%作为滞纳金”；合同第八条约定“本协议自甲、乙双方签字后生效，有效期为3年，自2017年6月30日起至2020年6月30日终止”；第十一条第二款约定“本协议执行期间，由于地震、台风、战争、自然灾害等不可抗力导致的风险，以及法律、法规等原因造成的房屋无法正常经营等情况，双方互不承担责任解约，但应在条件允许下，采取必要的补救措施以减少因上述原因造成的损失”。按照上述合同约定，原告与被告浩胤公司共同确认，涉案房屋在符合交付条件时已直接交付给被告怡景湾公司委托出租经营，且第一年的返租收益21258.06元已在购房款中直接扣减。结合本案现有证据及双方陈述意见，依据涉案合同约定，对双方的拖欠的返租收益支付情况确认如下：租金项目物业费应付租金应付日期实付金额实付日期（已扣减物业管理费）2019年第三季度010629.032019.10.211594.352020.4.242019年第四季度010629.032020.01.210未支付2020年第一季度010629.032020.04.210未支付2020年年初，受新冠肺炎疫情影响，文化和旅游部办公厅于2020年1月24日下发《关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作暂停旅游企业经营活动的紧急通知》，要求从即日起，全国旅行社及在线旅游企业暂停经营团队旅游及“机票＋酒店”旅游产品。为查明涉案房产所在的伴山伴海度假公寓酒店受新冠肺炎疫情影响的程度，一审法院在另案审理中依职权向惠东县巽寮滨海旅游度假区管理委员会就当地防疫管控措施的启动时间、复工时间以及涉案房产所在度假酒店是否有座位防疫隔离等问题去函询问。该局复函称：一、受新冠肺炎疫情影响，我区于2020年1月22日印发《巽寮度假区防控新型冠状病毒感染肺炎工作方案》的通知，贯彻落实疫情防控相关工作；根据县疫情防控指挥部有关文件精神，我区部分企业在做好疫情防控有关措施后有序复工复产。二、我区在新冠肺炎疫情期间与伴山伴海豪派特酒店（共180间客房）协商其作为新冠肺炎密切接触者安置点，时间为2020年2月2日至4月10日，原则上按单价100元／天／间计算，但实际每天入住情况远远没有达到180间客房，考虑到酒店作为新冠肺炎密切接触者安置点后无法接待其他客人，经协商，双方同意以￥270000元整（大写：人民币贰拾柒万圆整）结算……。据被告怡景湾物业公司自行制作提交的《损益表》显示，其受委托经营出租管理的豪特派酒店、华美达酒店以及北辰酒店在2020年1月-3月期间亏损达4516251.73元。另查明一：2020年1月23日，广东省人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年2月24日，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应；2020年5月9日，广东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。另查明二：本案起诉之日的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价1年期利率为3.85%。一审法院认为，原告与被告怡景湾公司签订的《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》系双方的真实意思表示，内容并不违法法律、法规的强制性规定，系合法有效的，双方均应切实遵守。结合原告诉请及二被告的答辩意见，本案争议焦点为：一、被告怡景湾公司以新冠肺炎疫情及相关防控措施为由主张减免2020年第一季度租金的依据是否充足；二、原告的诉请租金、滞纳金应作如何处理；三、被告浩胤公司应否承担共同清偿责任。关于第一个焦点，被告怡景湾公司抗辩以受新冠肺炎疫情及相关防控措施导致酒店在该期间停止营业，属不可抗力，请求减免2020年第一季度的租金，一审法院对此作分析如下：虽被告未按约向原告支付租金，但因新冠肺炎疫情影响，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，而案涉房产所在的惠东县巽寮滨海旅游度假区出现多起确诊病例，新冠肺炎疫情确属双方当事人在订立案涉协议时无法预见的情形，该疫情及疫情的防控措施对本案作为酒店式经营的租赁房屋的经营造成一定影响，符合不可抗力的法定要件，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，”及参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条“……承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”的规定，本案可根据公平原则适当核减租金。关于核减租金的期间问题也即确定不可抗力的起止时间问题，根据本省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应、于2020年2月24日调整为二级响应，并结合案涉房产所在区域为滨海旅游度假区及该房产出租的用途系用于酒店式经营的事实，以及该房产所在区域的疫情及疫情防控形势，一审法院对2020年2月、3月份租金进行核减。关于核减的标准，从合同双方当事人之间的利益均衡考虑，及根据公平原则，一审法院酌定对该两月的租金按50%核减。关于被告应支付的租金金额。结合一审法院查明的事实，扣减相应的物业管理费之后，被告仍需向原告支付2019年第三季度剩余未付租金9034.68元、第四季度未付租金10629.03元、2020年第一季度核减后的租金7086.02元（一月份租金3543.01元及二、三月份租金3543.01元）、及2020年第二季度未付租金10107.75元，合计为36857.48元。关于违约金的计算。原告与被告怡景湾公司在涉案《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》中针对被告怡景湾公司未按时支付返租收益应收取滞纳金进行了约定。考虑到涉案合同系平等民事主体之间订立的合同，应受民事法律关系的调整，涉案合同约定的滞纳金实际上系《中华人民共和国合同法》中规定的迟延履行的违约金。故，原告诉请被告支付滞纳金即迟延履行期间的违约金，一审法院予以支持。被告怡景湾公司辩称该协议书约定的违约金标准系笔误并主张应按每日0.01%或参照中国人民银行规定的金融机构计算贷款利息计算违约金，而该协议书的文本系由被告怡景湾公司提供，该违约金条款内容也系由其制定，故对被告怡景湾公司的上述辩称，一审法院不予采纳；但该违约金实际属于迟延支付租金的滞纳金，案涉协议约定该违约金计算标准为按欠付租金的每日1%计算，已过分高于原告的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，一审法院对违约金进行调整，调整标准参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。”的规定，按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价1年期利率的4倍即年利率15.4%计算。另外，根据上述认定，被告怡景湾公司未能按时支付2020年2月、3月的租金系因不可抗力导致，故对于上述核减的该两个月份租金不计算违约金，而对于该两月份以外的未付部分的租金均应按上述标准计算违约金。结合一审法院查明的事实，被告怡景湾公司应向原告支付违约金按年利率15.4%为标准，分别以10629.03元为基数从2019年10月22日起计算至2020年4月24日、以9034.68元为基数从2020年4月25日起、以10629.03元为基数自2020年1月22日起、以3543.01元为基数自2020年4月22日起、以10107.75元为基数自2020年7月22日起计算自付清款日止。关于被告浩胤公司的责任问题。本案系房屋租赁合同纠纷，被告浩胤公司仅系涉案房产的开发商，并非受委托出租方。虽然涉案《伴山伴海度假公寓房产出租委托服务协议书》约定了第一年的返租收益应在原告向被告浩胤公司支付的购房款中扣减，这仅系原告与被告怡景湾公司对第一年返租收益支付方式的特殊约定，且也已经实际扣减支付完毕。根据合同相对性原则，对于之后第二、第三年的返租收益，被告浩胤公司并无支付的义务。据此，原告诉请被告浩胤公司对涉案债务承担共同清偿责任，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决如下：一、被告惠东县怡景湾物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起15日内向原告张乾武支付2019年第三季度至2020年第二季度的租金36857.48元。二、被告惠东县怡景湾物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起15日内向原告张乾武支付违约金（按年利率15.4%标准，分别以10629.03元为基数从2019年10月22日起计算至2020年4月24日、以9034.68元为基数从2020年4月25日起、以10629.03元为基数自2020年1月22日起、以3543.01元为基数自2020年4月22日起、以10107.75元为基数自2020年7月22日起计算自付清款日止）。三、驳回原告张乾武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1046元，由被告惠东县怡景湾物业管理有限公司负担784元，原告张乾武负担262元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，上诉人承租被上诉人房屋期间发生新冠肺炎疫情，属于不可抗力的情形，原审已经依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条“……承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定对上诉人欠付2020年2月、3月份的租金酌情扣减50%，该扣减公平合理，本院予以确认。上诉人诉求减免2020年1月23日至2020年4月10日的租金，明显不合理，本院不予采纳。原审法院对上诉人欠付2020年2月、3月份的租金因不可抗力的因素没有计付违约金正确，本院予以维持。上诉人欠付的其他租金应当计算违约金，双方合同约定的欠付租金的违约金为日1%，原审酌情按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价1年期利率的4倍即年利率15.4%计算违约金妥当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人惠东县怡景湾物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘艳妹审 判 员 于海砚审 判 员 黄**锋二〇二一年六月二十二日法官助理 翟婧文书 记 员 王威立附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。