北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初7653号原告：袁振玲，女，1970年12月27日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。原告：顾燕燕，女，1975年4月17日出生，汉族，住山东省博兴县。被告：北京金隅长阳嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇水碾屯一村西侧180米。法定代表人：王新光，执行董事。委托诉讼代理人：刘晋卿，北京市建诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙钦永，北京市建诚律师事务所律师。原告袁振玲、顾燕燕与被告北京金隅长阳嘉业房地产开发有限公司（以下简称金隅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁振玲、顾燕燕及被告金隅公司的委托诉讼代理人孙钦永到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。袁振玲、顾燕燕向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除双方签订的《北京市商品房预售合同》；2.请求法院判令被告返还原告购房款1398365.2元,并自2016年7月31日起按银行同期利率计算利息；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年7月31日我们从被告处购买位于xx市xx区xx街道xx号沿街商铺一套，对方销售经理在推销商品房期间做了“保证贷款”的夸大虚假宣传，但在购房后不久得知银行政策调整不能给外地人做房产贷款，由于我们无力承担全额一次交清的剩余房款，因此要求被告返还已付房款，而被告以我们违约为由不予退还。我们与被告方所签订的合同内容完全倾向于被告方，合同中规定，无论什么原因导致我方无法继续支付房款，都需要承担总房款20%违约金，我方认为此合同条款加重了我方的义务，限制购房者的权利，应当属于无效格式条款。银行贷款政策调整并非我方所能控制，由此导致无法付清房款并非主观故意，且被告方的销售经理在推销期间存在以保证贷款引诱我方购买房产的欺骗行为，因此请求法院查明事实，依法判决。金隅公司辩称：北京市商品房预售合同是双方协商达成一致，该预售合同合法有效，该合同文本是住建委的范本并非格式条款；原告方要求解除合同无事实及法律依据，原告未及时付清购房款应当承担违约责任；原告要求返还购房款及利息的主张不能成立；基于上述理由，我公司不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月31日，金隅公司（出卖人）与袁振玲、顾燕燕（买受人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同）（合同编号：xxxxxx）。合同约定：金隅公司将位于xx市xx区xx街道xx号的房屋一套出售给袁振玲、顾燕燕，该商品房规划用途为商业，预测建筑面积为49平方米，套内建筑面积43.95平方米,按套内面积计价每平米59576元，房屋总价款为2618365.2元，付款方式为首付加贷款的方式，合同约定金隅公司应当在2017年6月30日前向袁振玲、顾燕燕交付房屋。同时，合同第十二条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。合同第十四条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理，(1)逾期在30日内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十一条约定：出卖人应当在2018年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。商品房交付使用后，双方同意按照下列方式处理，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟伍佰元人民币。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日止起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行公布的活期存款基准利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。如非因出卖人原因，买受人未能取得房屋所有权证书的，出卖人不承担责任。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。合同附件五双方约定，买受人采用银行按揭贷款的方式付款，买受人应当于《预售合同》签署之日即2016年7月31日向出卖人支付首付款人民币1318365.2元。其余款项130万元，买受人以银行按揭贷款的形式支付。买受人应在《预售合同》签署后3日内向按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行要求的办理按揭贷款时需要买受人提供的全部申请资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，并向按揭贷款银行提出正式的按揭贷款申请，如买受人未按上述约定办理，则每逾期一天应向出卖人支付按揭贷款金额万分之五的违约金。出卖人在买受人办理银行按揭贷款手续时可以给予买受人必要的配合，但出卖人不负有任何义务确保按揭贷款银行会批准买受人的按揭贷款申请。买受人保证在该商品房所在楼栋取得建筑工程竣工验收备案表之日起22个工作日内将贷款130万元足额支付至出卖人账户，房屋交付前，双方按商品房实测套内建筑面积办理结算，购房款多退少补。若按揭贷款银行因买受人个人资信情况、贷款政策调整或其他事由没有接受买受人的贷款申请或不能按买受人申请的按揭贷款金额和贷款年限发放按揭贷款或拒绝向买受人提供按揭贷款的，买受人应当在前述约定的时间前将应付购房款的余额一次性向出卖人支付。买受人未能按前述规定的时间支付全部购房款的，逾期在30日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按照总房款的20%向出卖人支付违约金，在买受人配合出卖人完成《预售合同》的网上签约及联机备案的注销手续后30日内，出卖人向买受人无息退还剩余购房款。《预售合同》签订后，袁振玲、顾燕燕当日即2016年7月31向金隅公司支付了购房款1318365.2元，金隅公司为其出具了购房款发票，剩余购房款1300000元袁振玲、顾燕燕采取银行贷款的方式支付。2017年5月24日涉案工程取得了北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表。2018年3月14日金隅公司向袁振玲、顾燕燕发出了通知书，通知书内容为因政策原因，袁振玲、顾燕燕所申请的银行贷款未能得到贷款银行批准。根据预售合同附件五的约定，买受人应当在前述约定的时间前将应付购房款的余额一次性向出卖人支付，但袁振玲、顾燕燕未能一次性支付剩余购房款，同时双方亦未就剩余购房款的支付达成新的支付形式。2021年3月23日袁振玲、顾燕燕诉至法院，要求解除预售合同并要求退还已付购房款及利息。本院认为：原、被告双方之间签订的预售合同及补充协议均是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。根据当事人双方在庭审中所提交的证据及相关陈述意见，双方签订预售合同后，袁振玲、顾燕燕依约向金隅公司支付了部分购房款，剩余部分购房款采用银行贷款的方式，由于贷款政策的调整，贷款银行未能批准袁振玲、顾燕燕的贷款申请，袁振玲、顾燕燕应该按照补充协议的约定采取一次性付款的方式支付剩余购房款。庭审中袁振玲、顾燕燕与金隅公司未能就变更剩余购房款的支付方式达成一致意见，袁振玲、顾燕燕已经表示无力再继续支付剩余购房款，即袁振玲、顾燕燕与金隅公司就剩余购房款如何支付未达成新的支付方式,因此袁振玲、顾燕燕在支付购房款的问题上存在违约行为。现袁振玲、顾燕燕与金隅公司签订的预售合同已经无法继续履行，双方的合同目的已经不能实现，故袁振玲、顾燕燕要求解除预售合同的诉讼请求，本院予以支持。预售合同解除后，金隅公司应该向袁振玲、顾燕燕退还已付购房款，同时袁振玲、顾燕燕应该向金隅公司承担违约责任，关于违约责任的承担问题，本院认为应该由袁振玲、顾燕燕按照全部购房款的20%承担违约责任更为适宜，该违约金应该从袁振玲、顾燕燕的已付购房款中直接扣除。袁振玲、顾燕燕于2016年6月30日向北京众智百家房地产经纪有限公司交纳的80000元家园会服务费，并非金隅公司收取，金隅公司不应承担退还义务。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、解除原告袁振玲、顾燕燕与被告北京金隅长阳嘉业房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：xxxxxx）；二、被告北京金隅长阳嘉业房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还原告袁振玲、顾燕燕剩余购房款七十九万四千六百九十二元一角六分；三、驳回原告袁振玲、顾燕燕其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八千六百九十三元，由原告袁振玲、顾燕燕负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李跃坤二〇二一年六月二十二日书记员  赵艳雪