北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初9832号原告：北京市多彩压型板有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇狼垡二村村委会南500米。法定代表人：多运联，总经理。委托诉讼代理人：唐春林，北京泽观律师事务所律师。委托诉讼代理人：多美静，女，该公司员工。被告：北京创诚盛商贸有限公司，住所地北京市大兴区文新南街265号院11号楼1层102。法定代表人：刘杰，董事长。委托诉讼代理人：李清海，北京市营建律师事务所律师。第三人：赵喜军，男，1958年2月6日出生，汉族，无业，住黑龙江省。委托诉讼代理人：周庆领，北京市立康律师事务所律师。第三人：李永长，男，1960年6月22日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：吴成芳，北京尊平律师事务所律师。第三人：刘家天，男，1970年9月29日出生，汉族，职业不祥，户籍地河北省光山县。原告北京市多彩压型板有限公司（以下简称：多彩公司）与被告北京创诚盛商贸有限公司（以下简称：创诚盛公司）、第三人赵喜军、李永长、刘家天租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日做出（2019）京0115民初10891号民事判决，原告多彩公司提出上诉，北京市第二中级人民法院以（2020）京02民终4339号民事裁定书，撤销本院（2019）京0115民初10891号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告多彩公司的法定代表人多运联及其委托诉讼代理人唐春林、多美静，被告创诚盛公司的委托诉讼代理人李清海，第三人赵喜军的委托诉讼代理人周庆领，第三人李永长的委托诉讼代理人吴成芳到庭参加诉讼。第三人李家天经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。多彩公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令创诚盛公司、刘家天、李永长共同给付拆迁腾退补偿款24836569元及资金占用期间的利息（以24836569元为基数，按照年利率6%的标准计算，自拆迁腾退补偿款发放之日起至实际付清之日止）；2.判令创诚盛公司退还土地租赁费252256.67元（自2017年9月1日起至2020年10月31日止）及资金占用期间的利息（以252256.67元为基数，按照年利率6%的标准计算，自2017年9月1日起至实际付清之日止）；3.判令创诚盛公司、刘家天、李永长承担本案的诉讼费用。事实和理由：2006年11月1日，我公司与创诚盛公司签订《土地租赁合同》，创诚盛公司将位于大兴区罗奇营村东北（北京邮袋厂北侧）场地22.76亩租赁给我公司经营使用，我公司按约定支付租赁费，并经其公司同意在该场地建设了房屋，同时对租赁房屋进行了装修改造。租赁期间租赁标的物因政府需要被拆迁征用。根据《中华人民共和国合同法》第223条规定，承租人经出租人同意可对租赁物进行改善或增设他物。因此自建设房屋属于我公司的合法财产，拆迁中因该房屋所获得的拆迁利益亦应属于我公司所有。该房屋在我公司承租期间被拆迁，但创诚盛公司未将此款项给付我公司。后经调查知晓，刘家天与拆迁人签订了拆迁补偿协议，并在收到款项第一时间将补偿款转给了李永长。李永长为创诚盛公司的大股东，腾退期间担任公司法定代表人。故刘家天、李永长和创诚盛公司应对拆迁补偿款项承担连带给付义务。为了维护我公司的合法权益，故我公司诉至法院。创诚盛公司辩称：我公司同意多彩公司第2项诉讼请求，同意退还2017年9月1日起至2020年10月31日的租金。但第1项诉讼请求不合理，应依据房屋的建造、使用事实，按法律规定及腾退补偿政策由我公司、多彩公司及赵喜军共同享有和分配，具体理由如下：1.虽双方合同约定了租赁期内如遇国家征用占用土地，补偿款的分配问题，但因双方签订的合同违反了国家强制性法律法规的规定而无效，那么本案当事人之间应按照法律法规及拆除腾退政策的规定分配拆除腾退相关款项。2.关于补偿项目及金额：涉案房屋拆除腾退所涉补偿项目共计7项，其中第3、6、7项与多彩公司无关，第1、2、4、5项多彩公司请求分配原则不符合法律规定及拆除腾退政策，理由如下：第1项房屋补偿款应由实际建造人享有，不可能全部归多彩公司所有。我公司将土地及地上物出租给了多彩公司，多彩公司又转租给了赵喜军，赵喜军对原有厂房进行了较大规模的拆改，故该部分补偿款应由多彩公司、赵喜军和我公司共同分配，即记入清登、测量的房屋谁建造谁获得补偿款。原审判决对该部分事实认定清楚，应以原审判决记载、查明的事实为准。事实上，我公司将土地及房屋出租给多彩公司时，东西南三面有围墙、28.39平米的建筑、400kva变压器及冷库。截至2017年拆除腾退清登时，我公司在涉案场地上存在的房屋已基本被赵喜军翻建、重建，已无原貌。关于第2项装修、设备及附属物，涉案房屋的装修、设备及附属物均为赵喜军装修、购置和使用，与多彩公司无关；除500kva变压器的24万元补偿款外，其他与多彩公司无关，且该变压器为多彩公司与北京云天建筑工程有限公司（以下简称：云天公司）共同出资购买，双方约定了出资比例，如遇拆迁，补偿按出资比例分配，故多彩公司仅享有40%，即24万元的权益，其他部分与多彩公司无关。关于第3项设备评估价值和设备迁移费，设备评估价值系对无法搬离或搬离移动后严重减损设备价值的设备进行的评估补偿，设备迁移费系对可以搬离的设备进行搬离所支出的费用补偿，多彩公司自认拆除腾退之时的场地实际使用人为赵喜军，场地中并无任何属于多彩公司的该类设备，故此项补偿费用与多彩公司无关。关于第4项停产停业补偿，原审判决书的分配原则公平、合理，多彩公司请求无依据。此次国家搬迁、腾退政策中对一次性停产停业补助的对象与标准为：营业执照合法有效且执照上标明的营业地点为被拆除腾退房屋、从事生产经营活动且能够出具纳税凭证且使用房屋为2009年之前房屋。而多彩公司不符合规定条件，营业执照为我公司的营业执照，实际经营为赵喜军。多彩公司对此项补偿的贡献仅在于建造过2009年之前的房屋，该项补偿金额共计3404470元，其中与多彩公司无关的2006年之前房屋1801.08平米，补偿金额为900540元；2006年至2009年期间房屋总面积为8346.43平米，其中与本案、与多彩公司相关的面积为6269.08平米，按300元/平米计算，其补偿共计1880724元。原一审判决酌定57万元，已达30.30%，对多彩公司来讲已非常合理了。关于第5项拆除腾退补助费，原审判决分配原则公平、合理，多彩公司请求无依据。关于第6项搬迁补助费与多彩公司无关。多彩公司并非该房屋的实际承租人，仅为转租人，故该项补偿与其无关。关于第7项拆迁进度奖与多彩公司无关。拆迁进度奖不属于多彩公司履行租赁合同能够取得的收益，该奖励仅能由被拆除腾退人取得，与多彩公司无关。李永长述称：我同创诚盛公司答辩意见一致。赵喜军述称：我是房屋实际建造人。从多彩公司承租过来场地之后，因要改作物流园之用，原有的厂房不能满足物流专用大型设备的使用条件，大门也完全不能使用，故我对原有厂房进行了大规模的改造，又新建了一些房屋、改变原有大门位置后重做大门，同时投入大量资金进行相应的装修，整体改造投资巨大，原来多彩公司建设的厂房基本不剩什么了。拆除腾退之时被清登评估的房屋基本都是我建的，从图纸对比也可以看出我改造以后整个地上物变化巨大，相应补偿应当属于我。刘家天未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，查明的事实如下：2006年11月1日，多彩公司与创诚盛公司签订《土地转租合同》，主要内容如下：创诚盛公司将位于北京市大兴区罗奇营村东北（北京邮袋厂北侧）场地，南距北京邮袋厂北围墙1.5米外向北73.75米，西距海军农场围墙东28米（现有西围墙）向东215米的场地，共计22.76亩出租给多彩公司；现状有围墙、道路及门卫室、电动大门等；该场每年每亩租金为3500元，每年租金79660元，租用期限为26年，自2006年11月1日到2032年10月31日止；合同签订后支付4年租金31.86万元，2010年11月1日支付5年租金39.83万元，以后每5年支付一次租金，最后一次支付7年租金；租赁期内，如遇国家征用占用土地，多彩公司所建地上物及补偿金总额（含投入资本金）的30%归创诚盛公司，70%归多彩公司。合同期满后，土地归还创诚盛公司，地上物归创诚盛公司所有。前述合同签订后，创诚盛公司向多彩公司交付了前述场地。多彩公司按约定向创诚盛公司支付了租金，交付租金至2020年10月31日，并在前述场地建设并装修了厂房，用作生产彩钢、钢结构。2014年11月5日，多彩公司与赵喜军签订《场地房屋租赁合同》，将多彩公司从创诚盛公司承租的场地中的24亩（含相应地上建筑厂房）（附平面布置图）转租给赵喜军，租期16年，自2015年3月1日至2032年2月31日，用途为仓储物流、库房、停车，租金每年70万元。合同第六条第3款、第4款、第5款约定：多彩公司同意在西侧现有平房位置开一大门，并拆除该部分房屋，但要在相应位置补足所拆部分建筑面积，院外西侧部分由赵喜军建筑并使用。多彩公司现有南侧及北侧一层钢构厂房及砖混库房，二层办公室及西侧平房改造装修由赵喜军负责，费用自理，三层楼和一层约1.2万平方米改造屋顶及三层隔间部分，南北边厂房顶及今后维修材料部分多彩公司无偿提供彩钢岩棉板75毫米，如遇拆迁赔偿金归多彩公司，地坪由赵喜军完成该部分赔偿金归赵喜军。所有需改造部分由乙方拆除，所拆下部分材料归乙方，并保证加固结构安全稳定，多彩公司提供协助。由赵喜军建造房屋、各种管道设施等（厂房内外）如遇拆迁赔偿归赵喜军，多彩公司原有房屋面积不减少。合同还约定了如遇拆迁情况下的补偿款分配事宜。该合同后附平面布置图载明该场地上建筑物为13435.53平米。2015年2月18日，多彩公司与赵喜军签订《场地房屋租赁补充合同》，约定多彩公司同意减少租金，将原合同租金每年70万元调整为每年60万元。赵喜军在承租前述场地及房屋后，将部分房屋进行了拆除，并新建了部分房屋，进行了装修。后赵喜军将房屋转租给了李连国。因北臧村镇农村集体经营性建设用地拆除腾退项目实施，上述土地及建筑物被列入拆除腾退的范围。2017年4月，北京智环成科技发展有限公司去涉案场地实际测绘。后涉案土地及房屋被腾退、拆除。根据多彩公司的申请，本院调取了涉案土地及建筑物的拆迁档案。该拆迁档案显示：刘家天（被拆除腾退人、乙方）于2017年9月14日与北京富民恒盛置业有限公司（以下简称：富民恒盛公司）（拆除腾退人、甲方）签订《北臧村镇农村集体经营性建设用地第一单元拆除腾退项目拆除腾退补偿协议》（以下简称：《拆除腾退补偿协议》）及《补充协议》。《拆除腾退补偿协议》主要内容如下：一、乙方在项目范围内的院落位于北臧村镇罗奇营村，总建筑物面积38143.37平方米，其中房屋经营面积6808.94平方米；二、拆除腾退补偿款：甲方应支付乙方拆除腾退补偿款共计：47236123元。其中：1.经评估公司评估，被拆除腾退房屋重置成新价1708802元、拆除费5869093元、腾退补助费13492276元、装修设备及附属物补偿价8871783元、设备评估价值及设备迁移费519519元。2.经服务公司测算，房屋一次性停产停业综合补助费3404470元、拆除腾退补助费11443011元、搬迁补助费1907169元、设备迁移补助费20000元。《补充协议》主要内容如下，为鼓励乙方积极配合拆除工作，甲方一次性支付拆除进度奖7628674元。多彩公司、创诚盛公司、李永长和赵喜军均认可前述《拆除腾退补偿协议》和《补充协议》不仅包括了涉案场地及房屋，还包括其他场地及房屋，编号为LQY-001-2的拆迁材料为本案场地及房屋的拆迁情况。根据前述拆迁档案，经本院核算，涉及本案场地及房屋的拆迁补偿情况如下：被拆除腾退房屋重置成新价28501元、拆除费4535278元、腾退补助费4405912元、装修设备及附属物补偿价4671897元、设备评估价值及设备迁移费（冷库）519519元、房屋一次性停产停业综合补助费1894919元、拆除腾退补助费4778478元、搬迁补助费796413元、拆除进度奖3185652元、设备迁移补助费（冷库）为15254元。该拆迁档案另显示：2003年4月15日，创诚盛公司从北京市大兴区北臧村镇罗奇营村租赁罗奇营村东北（北京邮袋厂北侧）的沙荒地共计47.73亩。2003年7月15日，创诚盛公司将前述47.73亩土地出租给刘家天，租赁期为2003年7月15日至2033年7月14日。2004年5月1日，刘家天将前述土地上房屋出租给创诚盛公司第一分公司（系创诚盛公司的全资子公司），租赁期限为20年，自2004年5月1日至2024年5月1日。创诚盛公司第一分公司在工商登记的成立日期为2005年11月30日。涉案拆除腾退系以创诚盛公司的营业执照作为一次性停产停业综合补助费的依据。拆除腾退时，创诚盛公司的法定代表人为李永长。2017年7月31日，创诚盛公司与刘家天签订《被拆除腾退人与经营者协议》约定：双方友好协商，将北臧村镇农村集体经营性建设用地第一单元拆除腾退项目涉及的房屋停产停业综合补助费、场地停产停业综合补助费、搬迁补助费同意支付给刘家天，如双方因该补助费所产生的任何纠纷，由双方各自承担相应的法律责任，与本次腾退项目无关。同日，创诚盛公司与刘家天签订情况说明约定：经双方友好协商，同意刘家天作为被拆除腾退人全权办理拆除腾退相关手续，签订补偿协议，领取拆除腾退补偿款。如因本次拆除腾退出现产权纠纷、拆除腾退补偿纠纷所产生的一切法律、民事及刑事等一切问题均由创诚盛公司、刘家天共同负责，与拆除腾退指挥部及各部门无关。2018年2月2日，刘家天领取了拆除腾退补偿款54000000元。庭审中，多彩公司提交银行转账流水，以证明刘家天在2018年2月7日将54000000元补偿款转到李永长银行账号内，涉案拆迁款全部由李永长掌握；提交北京市社会保险个人权益记录公务查询结果表，以证明刘家天与创诚盛公司系劳动关系，刘家天于2002年11月1日至今就职于创诚盛公司，创诚盛公司在此期间为刘家天缴纳社会保险，创诚盛公司及其第一分公司与刘家天之间的转租行为纯属无稽之谈。创诚盛公司、李永长、赵喜军对银行转账流水的真实性认可，对证明目的不认可；认可创诚盛公司曾在2002年给刘家天缴纳过保险，但对查询结果表的证明目的不认可。因创诚盛公司将土地及地上物租给刘家天，后刘家天又租给了创诚盛公司第一分公司，刘家天又在拿到拆迁款后不到一周时间内将款项转给了创诚盛公司当时的法人李永长，本院要求创诚盛公司解释，创诚盛公司庭后向本院提交书面答复，主要内容如下：认可刘家天在2002年以其公司名义缴纳社保；其公司于2003年7月将涉案场地出租给刘家天用于生产经营，因刘家天没有经营平台，刚开始偶尔以其公司名义进行开拓经营，随着其业务扩大，双方商定以其公司第一分公司的名义生产经营，第一分公司的业务实际上是刘家天的业务，该公司直到2005年才办理工商注册登记。本院释明李永长提交为什么收到刘家天5400万元的证据，李永长至今未向本院提交相关证据。创诚盛公司提交冷库补偿协议及收条、转账记录，以证明刘家天将35万元冷库补偿款支付给了李连国。协议约定创诚盛公司向李连国补偿40万元。转账记录显示李永长向李连国多次转账，共计35万元。多彩公司表示不清楚转账情况，称根据合同相对性，应由多彩公司支付给赵喜军，赵喜军再支付给李连国。李永长、赵喜军对前述证据均认可。另查一，多彩公司和创诚盛公司均认可双方所签订的《土地租赁合同》属无效合同，均认可每方各有一套变压器。多彩公司认可门卫室为2006年之前的建筑物，该部分房屋重置成新补偿28501元归创诚盛公司，认可围墙补偿款23888元归创诚盛公司，认可变压器一套补偿款28万元归创诚盛公司。另查二，李永长在涉案土地及房屋拆迁时为创诚盛公司的法定代表人，亦为股东。另查三，赵喜军向本院提交申请书，要求作为有独立请求权第三人参加诉讼，并判令拆迁利益中20491038元归其所有。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中刘家天经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据本院庭审调查的事实和双方当事人的陈述，本院确认本案焦点问题有二：一是补偿款的返还主体；二是补偿款的数额。关于焦点一补偿款的返还主体。多彩公司与创诚盛公司签订的《土地租赁合同》虽然没有明确约定租赁后的土地用途，但根据合同相关条款的约定，多彩公司在场地上建设厂房用作生产钢结构及彩钢等，创诚盛公司对此是明知且默认的，多彩公司的行为事实上改变了土地的用途，违反了相关规定，故其与创诚盛公司签订的土地租赁合同应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案土地及地上物在北臧村镇农村集体经营性建设用地拆除腾退项目范围内，作为合同相对方，创诚盛公司对多彩公司的合理损失应予赔偿。又因涉案房屋已被拆除，刘家天作为被拆迁人，基于涉案房屋取得了拆迁腾退补偿款，该拆迁腾退补偿款中包含了多彩公司的相应利益，故刘家天对多彩公司的合理损失亦应予赔偿。根据本案庭审调查的事实可以看出，刘家天于2002年11月入职创诚盛公司，创诚盛公司承租涉案土地不久后转租给刘家天，不到一年的时间刘家天又将涉案土地及地上物出租给创诚盛公司第一分公司（此时尚未进行工商登记），于2018年2月2日收到补偿款54000000元，于2018年2月7日将54000000元补偿款转到创诚盛公司当时的法定代表人李永长银行账号内，现李永长认为其不应向多彩公司支付补偿款，以上事实有违常理；创诚盛公司的答复并不能对前述有违常理之处作出合理的解释，李永长至今未向本院提交接收前述款项的合理依据，本院认定创诚盛公司、李永长、刘家天存在恶意串通，逃避债务的行为，李永长亦应向多彩公司赔偿合理损失。关于补偿款的数额。被拆除腾退房屋重置成新价、拆除费、腾退补助费，此三项与建造房屋相关，其中房屋重置成新价对应的是2006年前建成的房屋，故该项不应归多彩公司，拆除费和腾退补助费均针对2006年之后建造的房屋，应归多彩公司。关于装修设备及附属物补偿价，关于围墙补偿款和一套变压器的补偿款多彩公司认可不归自己，本院不持异议，其他部分补偿款均归多彩公司；创诚盛公司提供的证据足以证明关于冷库的补偿其公司直接与李连国达成了协议并进行了补偿，故关于冷库的相关补偿即设备评估价值及设备迁移费（冷库）519519元、设备迁移补助费15254元均不归多彩公司；关于房屋一次性停产停业综合补助费，本院结合房屋的建造情况、租赁期限等因素，予以酌定；关于拆除腾退补助费、搬迁补助费、拆除进度奖，因均与地上物建筑面积相关，本院考虑房屋的建造情况、租赁期限等因素，予以酌定。关于设备迁移补助费，多彩公司未提交证据以证明存在冷库之外的其他设备需要迁移，故多彩公司要求此项款项，本院不予支持。多彩公司要求支付补偿款资金占用费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。需要指出的是，本案基于合同相对性对多彩公司的合理诉讼请求给予了支持，但并不代表这些拆除腾退补偿款本应归多彩公司所有，赵喜军的相关损失可以根据租赁合同向多彩公司主张权利。本案案由为租赁合同关系，租赁合同的相对方系多彩公司与创诚盛公司，赵喜军不是前述租赁合同的相对方，其要求作为有独立请求权第三人参与诉讼，本院不予批准。多彩公司要求创诚盛公司退还土地租赁费252256.67元（自2017年9月1日起至2020年10月31日止）及资金占用期间的利息的诉讼请求，创诚盛公司予以同意，本院不持异议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，第五十八条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、于本判决生效后10日内，北京创诚盛商贸有限公司、李永长、刘家天共同向北京市多彩压型板有限公司支付拆除腾退补偿款21833568.60元；二、于本判决生效后10日，北京创诚盛商贸有限公司向北京市多彩压型板有限公司退还土地租赁费252256.67元及资金占用期间的利息（以252256.67元为基数，按照年利率6%的标准计算，自2017年9月1日起至实际付清之日止）；三、驳回北京创诚盛商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费164066元，由北京市多彩压型板有限公司负担11837元（已交纳），由北京创诚盛商贸有限公司、李永长、刘家天负担152229元（于本判决书生效后七日内交纳）；诉讼保全费5000元，由北京创诚盛商贸有限公司、李永长、刘家天共同负担（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民人民法院。审 判 长  祁广燕人民陪审员  张立海人民陪审员  张彦春二〇二一年六月三十日法官 助理  章 平书 记 员  李 美