广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终2379号上诉人（原审被告）：陈晓琳，女，1993年1月24日出生，汉族，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：杨登基，广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湛江银都置业有限公司，住所地湛江市霞山区人民东一路**办公楼****，统一社会信用代码91440800MA4W3UHA1L。法定代表人：尹亚辉，总经理。委托诉讼代理人：陈静雯，广东国邦律师事务所律师。上诉人陈晓琳因与被上诉人湛江银都置业有限公司（以下简称“银都公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2020）粤0803民初76号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈晓琳的委托诉讼代理人杨登基、被上诉人银都公司的委托诉讼代理人陈静雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈晓琳上诉请求：1.依法撤销湛江市霞山区人民法院（2021）粤0803民初76号民事判决，驳回银都公司的诉讼请求；2.本案一审、二审的诉讼费用全部由银都公司承担。事实与理由：一、一审法院忽略涉案楼盘因存在“钉子户”问题必然导致容积率与绿化率等发生变更的客观事实，这属于遗漏重要的事实，而该事实对本案定性有着至关重要的作用，恳请予以纠正。首先，银都公司提交的证据中可明确看到涉案楼盘存在“钉子户”等问题。“钉子户”问题有银都公司提供的图纸作为佐证，银都公司在庭审中对于该份证据的真实性与客观性予以确认，这足以可证明“钉子户”等客观真实存在。其次，从法院到现场勘查得出，涉案楼盘确实存在“钉子户”的客观问题，该事实不容推翻。因钉子户侵占与挤压到涉案楼盘规划线内的土地，这必然导致银都公司在涉案楼盘规划面积的减少，规划面积减少则必然会导致楼盘规划容积率与绿化率降低，这本质上就是银都公司在没有获得湛江市规划局审批，没有事先书面通知陈晓琳而擅自作出的规划变更。最后，对于“钉子户”是否客观存在问题，一审法院虽然经过现场勘验，但却忽略了一个客观事实。即使银都公司不承认存在“钉子户”，一审法院可以依职权向涉案楼盘附近居住的“钉子户”发出《征询函》，以查明该事实。但一审法院却忽略如此重要事实，故此恳请在二审中彻底查明该事实，以支持陈晓琳诉求。二、从一审法院向湛江市住房和城乡建设局、湛江市自然资源局发函[（2021）粤0803民初66号]，征询涉案商品房的规划设计是否变更得出的结论应当是银都公司对涉案楼盘的地下室出入口与将人行道与绿草坪变更为临时消防通道等擅自进行了规划变更，一审法院得出的结论有误，主要理由如下：首先，湛江市自然资源局于2021年3月23日做出的《湛江市自然资源局关于湛江市霞山区人民法院函的复函》载明：“一、2018年12月5日，湛江市银都置业有限公司向我局提出了铭鹏紫荆府南区地下室出入口调整的申请。……地下出入口的调整属于规划设计变更”。既然得出了银都公司“地下室出入口的调整属于规划设计变更”的结论，这足以证明银都公司擅自进行了规划变更，但没有按照合同约定书面通知陈晓琳，陈晓琳发出《解除合同通知书》合法有效。其次，关于涉案楼盘人行道和绿地草坪变更为临时消防通道和行车道变更问题，湛江市自然资源局的回复与银都公司庭审中的陈述自相矛盾。其一，湛江市自然资源局做出的《湛江市自然资源局关于湛江市霞山区人民法院函的复函》载明“目前为止，我局没有收到过铭鹏紫荆府1、3、5、6、7号楼小区人行道和绿地草坪变更为临时消防通道和行车道的申请。”上述仅可以说明银都公司没有就涉案楼盘规划中的人行道和绿地草坪变更为临时消防通道和行车道向该局提出过申请，但不能得出银都公司没有对涉案楼盘规划的人行道和绿地草坪做出变更为临时消防通道和行车道的结论。其二，银都公司在庭审中已承认“铭鹏紫荆府3号、4号楼裙楼商铺外增设的临时道路以便消防车通行，是为配合消防验收，属临时性，湛江银都置业有限公司正在恢复临时消防通道占用的规划配套绿地……”。银都公司在庭审中试图以“铭鹏紫荆府3号、4号楼裙楼商铺增设的临时道路以便消防车通行”等字样混淆湛江市自然资源局复函中“我局没有收到过铭鹏紫荆府1、3、5、6、7号楼小区人行道和绿地草坪变更为临时消防通道和行车道的申请”，从而试图得出银都公司没有擅自对小区规划中的变更消防车通道的荒谬结论。其三，一审法院在组织双方当事人到涉案现场勘验并拍照可得出银都公司已对涉案楼盘规划绿地草坪变更为临时消防通道作出变更。2021年4月1日，一审法院组织双方当事人到现场勘验并拍照，双方确认争议的位置为铭鹏紫荆府3号、4号楼裙楼商铺外增设临时通道以便消防车通行部分铺盖植草砖地段，部分临时消防通道用在铭鹏紫荆府商品房规划用地红线外，是由银都公司向案外人租用的。最后，一审法院忽略了“绿地跟消防车道两者不能共用，两者只能作为其一使用”的客观事实。湛江市城市住房与建设局与银都公司回复说目前该位置既可以作为绿化，也可以作为消防车道，该说法极不负责任，该行为只是为了数据上能验收过，但却是忽略了陈晓琳的生命财产安全。实际情况是，银都公司已在庭审中承认对涉案楼盘规划中的裙楼商铺外增设的临时道路以便消防车通行，且该裙楼商铺外就已经是绿地草坪，此时在裙楼商铺外增设临时消防通道，实际上就是在绿地草坪上增加临时消防通道，这本质上已属于对涉案楼盘规划中的绿化率造成变更。既然银都公司承认做绿地草坪变更临时消防车通道，但湛江市自然资源局的复函中又表示没有收到过银都公司就此提交变更申请，这更加印证“银都公司擅自变更规划绿地草坪行为不仅严重违反合同约定与严重损害陈晓琳的合法权益，而且也可得出银都公司蔑视政府的权威与严重损害国家法律尊严和公共利益”。三、从湛江市自然资源局复函中可得出银都公司已对登高操作场地进行了变更，这已符合陈晓琳解除合同的约定理由，但一审法院对此客观事实却是置之不顾。银都公司在庭审中亦承认涉案楼盘地下室及商品房规划绿地率等其它配套设施仍在建设，尚未竣工验收。退一万步，既然没有竣工验收就暂不能得出银都公司作出变更或不做出变更的唯一结论，法院在一审判决中便径直认定银都公司没有作出变更的结论，显然有违严谨的态度，本身应为有误，理由如下：首先，湛江市住房和城乡建设局做出的复函中已客观陈述了银都公司已对涉案楼盘登高操作场地进行了变更，这已符合陈晓琳在庭审答辩中所述“银都公司未经陈晓琳同意擅自将属于业主共有的绿化地改成登高面……，该变更未经业主同意，更没有通知业主。综上，银都公司擅自变更规划未通知陈晓琳，陈晓琳有权行使合同约定的解除权”。其次，2021年3月25日，湛江市住房和城乡建设局作出《关于对霞山区人民法院（2021）粤0803民初66号函的复函》（以下简称“《66号复函》”）中载明的事实与结论虽有不符，但足以证明银都公司对规划擅自作出变更的结论。在《66号复函》中载明：“一、针对消防车道和局部等到操作场地问题。裙楼商铺外的车辆和局部操作场地存在变更，具体如下：（一）由于周围市政规划道路未开通，铭鹏紫荆府建设单位在裙楼商铺外增设了临时通道以便消防车辆通行；（二）考虑周边房屋影响，铭鹏紫荆府建设单位调整了局部登高操作场地尺寸。”至于《66号复函》“以上变更内容符合现行《建筑防火设计规范》要求，不影响铭鹏紫荆府工程项目的消防设计审查验收结论”的结论，这不影响“银都公司擅自对涉案楼盘的消防车道与局部等操作场地变更，陈晓琳解除合同具有合法正当性”的结论。最后，《中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后，方可交付使用。”银都公司在庭审中承认：“庭审中，银都公司表示涉案铭鹏紫荆府对建设工程地下室及商品房规划绿地率等其它配套设施仍在建设，尚未竣工验收。”另查明，涉案铭鹏紫荆府的商品房规划绿地率、基础设施、公共服务及其配套设施等至今尚未竣工验收。根据上述法律规定与银都公司陈述、法院查明事实，因涉案楼盘基础配套设施等至今尚未竣工验收，不能交付使用，则一审法院在涉案楼盘众多基础设施等没有竣工验收等情况下，没有中止案件审理而是径直认为银都公司没有对涉案楼盘规划作出变更对结论，这显然有违背客观事实，属于错误。四、一审法院从鼓励交易与维护市场经济秩序角度出发，认为涉案商品房已取得建设工程竣工验收备案证明，从而确认陈晓琳解除合同的行为无效，这忽略了人民群众的生命安全与公共利益应优先于鼓励交易的价值取向，应当予以纠正。首先，银都公司擅自变更规划的行为不仅是严重违反合同、损害陈晓琳合法权益的行为，而且是严重违反法律强制性规定与损害社会公共利益的行为。即使法院审理民事案件要从鼓励交易与维护市场经济秩序角度出发，但法院不仅忽略了银都公司行为已是危害到公共安全(擅自变更消防通道为了欺骗规划部门验收与日后发生火灾等消防车无法顺利进入到涉案小区影响到公共安全），而且也忽略了银都公司的至今为止均未解决涉案楼盘基础设施与变更规划等问题而恶人先告状，这本身已是严重扰乱市场经济秩序的行为。其次，一审法院在本案责任认定部分有就轻避重的嫌疑。已认为“银都公司为满足涉案商品房的竣工验收符合消防设计标准，在涉案铭鹏紫荆府3号、4号楼裙楼商铺外增设临时消防通道，未能主动与相关业主沟通、解释取得谅解从而引起纠纷，主要责任在于银都公司。”本案中，银都公司不仅对擅自变更增设临时消防通道负有责任，而且应当对涉案楼盘规划中的钉子户、绿化率、容积率等变更负有直接的责任。正是因为银都公司对上述问题负有直接且不可推卸的责任，陈晓琳解除合同的诉求不仅具有合法性,也具有合理性，法院不予支持陈晓琳的诉求有错误。最后，虽然一审法院在最后认定“银都公司应遵循诚信原则，根据合同的性质、目的，抓紧建设完工……，以确保买受人的合法权益，以免再产生不必要的争议，以维护铭鹏紫荆府小区业主安居乐业的社会和谐稳定局面。”一审法院初衷不可谓不好，但银都公司不仅在庭审中傲慢拒绝赔偿业主的损失，而且继续延期交楼、在没有获得政府竣工验收情况下强行交楼等问题层出不穷，如本案不依法支持陈晓琳的诉求，这显然不足以给银都公司足够的威慑力，也难以从根本上维护社会的和谐稳定。从根本上说，正是因为银都公司违法与违约成本太低，法院不敢随意判决解除合同，银都公司才敢如此嚣张，但这却正严重损害了处于弱势群体的业主即陈晓琳的合法权益，这也严重违反了社会的公平正义与司法为民的价值取向。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，依法纠正一审错误判决，以维护法律的尊严，维护陈晓琳的合法权益！被上诉人银都公司答辩称：一、临时消防通道的增设并没有违反《商品房买卖合同》第十四条规划变更的约定。（一）由于周边市政规划道路未开通，银都公司在涉案铭鹏紫荆府裙楼商铺外增设临时消防通道以便消防车辆能行，该消防车道是临时的，不是永久不变的；是临时增设，不是规划变更，规划路开通后必须按照规划审批方案实施，落实道路出入口和消防通道，所以银都公司无需申请规划变更，同时临时消防通道所在位置是可恢复、必须恢复的。（二）增设的临时消防通道在裙楼商铺外（即小区业主生活小区外），平时不得设置障碍，人车均可通行，消防车只有出现火灾时才通行，该临时消防通道未对陈晓琳及小区业主的生活造成影响。（三）增设的临时消防通道是将原规划通道部分硬底化，涉及硬底化面积约100平方米，增设的临时消防通道符合《建筑防火设计规范》要求，目前，小区消防已全部验收合格。（四）涉案小区尚在建设中，临时消防通道部分配套设施尚未交付使用，建设工程的地下室、配套绿地、灯光夜景等设施尚未进行规划核实，陈晓琳没证据证明增设的临时消防通道改变了商品房的规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划指标。目前，银都公司已与规划路椹川西三路业主签订合同，租用部分土地建设道路作临时消防通道及通车使用，道路宽约6米，满足消防要求，租用期限为：直到政府征用土地建设规划路止。现道路建设已开工，待道路及消防通道建设完成后，即按规划建筑方案图恢复原规划绿地，确保铭鹏紫荆府小区的规划绿地率和用途不变。二、地、地下室出入口调整不能构成确认《商品房买卖合同》已解除的理由一）地）地下室出入口调整后晓琳才购买涉案房屋，该项方案调整对陈晓琳来说不属于规划变更。银都公司于2018年12月22日向湛江市自然资源局提出南区地下室出入口调整，2019年1月22日湛江市自然资源局以湛自然资（规划）发【2019】247号《湛江市自然资源局关于铭鹏紫荆府总平面方案南区出入口调整的批复》同意了该项地下室出入口的调整方案。银都公司与陈晓琳于2019年5月7日才签订了《商品房买卖合同》，由陈晓琳购买涉案商品房。（二）南区地下室出入口建筑方案调整未改变商品房规划用地、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划指标，无须通知任何业主，也未违反《商品房买卖合同》第十四条约定。三、所谓的“钉子户”问题、登高面设计变更问题不能构成确认《商品房买卖合同》已解除的理由。案涉铭鹏紫荆府小区也不存在着钉子户，铭鹏紫荆府小区原土地使用权人为广东省湛江食品进出口公司，拆迁的房屋为仓库、宿舍等。陈晓琳于2020年8月25日向银都公司寄来《解除合同通知书》，该《解除合同通知书》未以“钉子户”、“登高面”变更为由提出解除合同，因此“钉子户”、“登高面”变更问题不能构成确认《商品房买卖合同》已解除的理由，陈晓琳若要“钉子户”、“登高面”为由解除合同，需另行起诉，请求人民法院判决解除合同。四、陈晓琳从未向法院提出中止审理申请，同时本案也不存在着中止审理的情形。约定解除合同，必须出现解除合同情形才能提出，本案银都公司与陈晓琳签订的《商品房买卖合同》第十四条约定的解除合同事由尚未发生，陈晓琳提出解除合同没有约定和法定的依据，该解除合同行为应无效。陈晓琳企图中止案件审理等待后面“结果”发生，去论证当时解除合同行为的有效性，是滥用合同解除权的行为。同时本案是确认解除合同行为是否有效之诉，只能出现解除合同事由，陈晓琳才能行使解除权。综上所述，本案解除合同事由尚未发生，陈晓琳提出解除合同行为应为无效行为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确,恳请人民法院维持一审判决，依法驳回陈晓琳的所有上述请求。银都公司起诉请求：1.确认陈晓琳解除《商品房买卖合同》的行为无效；2.依法判令陈晓琳继续履行《商品房买卖合同》；3.依法判令陈晓琳承担本案所有诉讼费用。一审法院审理查明：2019年5月7日，银都公司与陈晓琳签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Ｙ2019009779），合同约定：陈晓琳购买银都公司位于湛江市霞山区，建筑面积69.13平方米，每平方米11763.97元，总价813243元。该合同涉案条款载明：“第十四条规划变更：（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款的1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：双方协商解决。第十五条设计变更（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。（三）买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房款的1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：出卖人按照全部房价款的2%支付赔偿给买受人。”合同签订后，陈晓琳依约履行房款支付义务。2020年8月25日，陈晓琳向银都公司发出《解除合同通知书》载明：“鉴于：依据贵司（出卖人）与本人（买受人：陈晓琳）于2019年5月7日所签订的《商品房买卖合同{合同编号：Ｙ2019009779}》第14条的相关约定，贵司将小区内的部分人行道变更为消防通道，且在变更确立之日起10日内未书面通知本人，贵司该行为已构成违约，成就了本人单方解除合同的条件，为此，本人提出退房，解除该商品房买卖合同。请贵公司收到《解除合同通知书》之日起15天内向本人退还全部已付购房款及相关其他费用（包括但不限于本次购房税费、维修基金、办理房产证手续费、银行按揭经费及本人此次供楼中所产生的利息费用等），并按贵司应当向本人退还总款项的2%支付违约金；若贵司逾期退还上述款项，本人将通过法律渠道追究贵司相关违约责任。特此知照！”2020年11月11日，湛江市自然资源局作出湛自然资（总工）核［2020］65号《湛江市自然资源局关于铭鹏紫荆府1号楼、2号楼、3号楼、4号楼竣工规划的核实意见》，载明“三、竣工规划核实意见。1.铭鹏紫荆府1号楼符合《建设工程规划许可证》（建字第4408012018Ｇ0021号）及附图的规划要求，竣工规划核实合格。2.铭鹏紫荆府2号楼符合《建设工程规划许可证》（建字第4408012018Ｇ0022号）及附图的规划要求，竣工规划核实合格。3.铭鹏紫荆府3号楼符合《建设工程规划许可证》（建字第4408012018Ｇ0023号）及附图的规划要求，竣工规划核实合格。4.铭鹏紫荆府4号楼符合《建设工程规划许可证》（建字第4408012018Ｇ0024号）及附图的规划要求，竣工规划核实合格。”2020年11月30日，银都公司取得涉案商品房建设工程竣工验收备案证明文件，但银都公司、陈晓琳双方至今未办理房屋交付。银都公司收到陈晓琳的《解除合同通知书》后，表示不同意陈晓琳单方解除《商品房买卖合同（预售）》，与陈晓琳协商无果，遂于2021年1月5日诉至一审法院。2021年3月16日，一审法院分别向湛江市住房和城乡建设局和湛江市自然资源局发函【（2021）粤0803民初66号】，征询涉案商品房的规划设计是否变更。2021年3月23日，湛江市自然资源局作出《湛江市自然资源局关于湛江市霞山区人民法院函的复函》，载明：“一、2018年12月5日，银都公司向我局提出了铭鹏紫荆府南区地下室出入口调整的申请。2019年1月22日，我局以湛自然资（规划）发［2019］247号《湛江市自然资源局关于铭鹏紫荆府总平面方案南区出入口调整的批复》同意了该项目地下室出入口调整的方案，地，地下室出入口的调整属于规划设计变更建筑方案调整未改变商品房规划用地、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划指标。二、目前为止，我局没有收到过铭鹏紫荆府1、3、5、6、7号楼小区人行道和绿地草坪变更为临时消防通道和行车道的申请。”2021年3月25日，湛江市住房和城乡建设局作出《关于对霞山区人民法院（2021）粤0803民初66号函的复函》，载明“一、针对消防车道和登高操作场地问题。裙楼商铺外的车辆通道和局部登高操作场地存在变更，具体如下：（一）由于周边市政规划道路（椹川西三路）未开通，铭鹏紫荆府建设单位在裙楼商铺外增设了临时通道以便消防车辆通行；（二）考虑周边房屋影响，铭鹏紫荆府建设单位调整了局部登高操作场地尺寸。以上变更内容符合现行《建筑防火设计规范》要求，不影响铭鹏紫荆府工程项目的消防设计审查验收结论。二、针对规划设计变更问题。因规划业务不属于我局职能范畴，我局无法判别以上变更是否属于规划设计变更，请贵院向城市规划主管部门咨询。”2021年4月1日，一审法院组织双方当事人到涉案现场勘验并拍照，双方确认争议的位置为铭鹏紫荆府3号、4号楼裙楼商铺外增设临时通道以便消防车通行部分铺盖植草砖的地段，部分临时消防通道用地在铭鹏紫荆府商品房规划用地红线之外，是由银都公司向案外人租用的。庭审中，银都公司表示涉案铭鹏紫荆府的建设工程地下室及商品房规划绿地率等其他配套设施仍在建设，尚未竣工验收，铭鹏紫荆府3号、4号楼裙楼商铺外增设的临时通道以便消防车通行，是为配合消防验收，属临时性，银都公司正在恢复临时消防通道占用的规划配套绿地，保证小区规划的配套绿地率和用途不变，不存在违反《商品房买卖合同（预售）》第十四条款约定的事实。陈晓琳表示商品房规划绿地率虽未竣工验收，但银都公司设立临时消防车道实际占用了小区的绿地，属擅自变更绿地率。另查明，涉案铭鹏紫荆府的商品房规划绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等至今尚未竣工验收。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。银都公司、陈晓琳于2019年5月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示,内容不违反法律、法规的禁止性规定,合同合法有效，应受法律保护。本案的争议焦点为：一、银都公司是否将小区内的部分人行道变更为消防通道，是否属于建筑规划变更；二、陈晓琳主张解除《商品房买卖合同（预售）》的事实依据及法律依据是否充分。经现场勘验，双方确认主要争议的位置为铭鹏紫荆府3号、4号楼裙楼商铺外增设临时消防通道的铺盖植草砖地段，该地段部分用地是铭鹏紫荆府商品房规划用地红线之外。根据湛江市住房和城乡建设局和湛江市自然资源局的复函，不足以认定铭鹏紫荆府商品房规划用地、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划发生变更。涉案铭鹏紫荆府3号、4号楼裙楼商铺外增设临时消防通道，属于临时性，且部分用地是在铭鹏紫荆府商品房规划用地红线之外，是为满足涉案商品房的竣工验收符合消防设计标准，银都公司亦表示正在恢复该地段铺盖植草砖的规划绿地，确保铭鹏紫荆府小区的规划绿地率和用途不变，涉案铭鹏紫荆府的商品房规划绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等尚未竣工验收的情形下，该增设临时消防通道是否改变涉案铭鹏紫荆府商品房规划绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施，仍有待政府规划部门验收核实，方可确定，合同第十四条约定的解除事由尚未发生。陈晓琳主张银都公司将小区内的部分人行道变更为消防通道，违反合同第十四条的约定,事实依据不足，其向银都公司发出《解除合同通知书》，要求解除《商品房买卖合同（预售）》的理由不充分。从鼓励交易，维护市场经济秩序考量，涉案商品房已取得建设工程竣工验收备案证明，银都公司诉求确认陈晓琳解除《商品房买卖合同（预售）》的行为无效，要求陈晓琳继续履行《商品房买卖合同（预售）》，理由相对充分，予以支持。银都公司为满足涉案商品房的竣工验收符合消防设计标准，在涉案铭鹏紫荆府3号、4号楼裙楼商铺外增设临时消防通道，未能主动与相关业主沟通、解释取得谅解而引起纠纷，主要责任在于银都公司。为保障交易安全，涉案商品房规划容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等至今尚未竣工验收，银都公司应遵循诚信原则，根据合同的性质、目的，抓紧建设完工，保证商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等符合城乡规划部门核发的建设工程规划许可证规定的条件，确保买受人的合法权益，以免再产生不必要的争议，以维护铭鹏紫荆府小区业主安居乐业的社会和谐稳定局面。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第一百七十九条第一款第（七）项、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认陈晓琳于2020年8月25日向湛江银都置业有限公司出具的《解除合同通知书》的行为无效；二、银都公司和陈晓琳应当继续履行双方于2019年5月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2019009779）。案件受理费11932.43元（银都公司已预付），由银都公司负担8352.7元，陈晓琳负担3579.73元。二审期间，陈晓琳向本院提交九组证据，其中有五组证据是一审已提交的证据，属于在二审期间提交的证据有：一、涉案楼盘存在“钉子户”的图片，用以证明：1.涉案楼盘因“钉子户”的存在，导致楼盘的容积率、绿化率变更，已符合《商品房买卖合同（预售）》中约定的可解除合同的情形。2.银都公司在明知涉案楼盘存在“钉子户”而导致楼盘的容积率、绿化率等变更的情况下，不仅没有向湛江市规划局等部门提交变更规划申请，还试图隐瞒陈晓琳，不按照合同约定向陈晓琳发出书面通知，故陈晓琳向银都公司发出的《解除合同通知书》合法有效。二、湛江市城乡建设局12345热线中心回复截图，用以证明从该回复的内容可见，因银都公司无法解决涉案楼盘内存在的钉子户问题，导致涉案楼盘绿化率、容积率变更，陈晓琳向银都公司发出《解除合同通知书》是依法行使合同约定的解除权。三、湛江市自然资源局回复截图，用以证明：涉案楼盘钉子户客观存在，且必然导致涉案楼盘绿化率、容积率变化，陈晓琳解除合同是合法有效的。四、湛江市营投办回复截图，用以证明涉案楼盘5-7号楼西北面宗地图用地界线与现状已建的两栋私人楼房重叠，导致该项目实际用地面积减少，由于种种原因银都公司目前无法拆除压占其用地界线的两栋私人楼房，导致被压占用地（规划为绿地）无法按规划实施，且建设单位未经批准擅自将5-7号楼东面规划绿地改为生态植草砖，与规划批准的方案不符合。银都公司质证认为：上述证据均不属于新证据，对其真实性、合法性、关联性均不予认可。经审查，本院认为：陈晓琳二审提交的证据对本案的事实认定并无影响，故本院不予采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：涉案《商品房买卖合同（预售）》第一条第2项约定：“出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为铭鹏紫荆府，建设工程规划许可证号为建字第4408012018G0022号。”又查明：二审庭审中，陈晓琳确认其所主张的“银都公司将小区内的部分人行道变更为消防通道”未变更涉案《商品房买卖合同（预售）》所涉《建设工程规划许可证》（建字第4408012018G0022号）的规划设计，但变更了铭鹏紫荆府的总体规划设计。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对陈晓琳上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人陈晓琳的上诉请求和理由，及被上诉人银都公司的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：陈晓琳于2020年8月25日向银都公司发出的《解除合同通知书》是否具有解除涉案《商品房买卖合同（预售）》的法律效力。陈晓琳以银都公司变更涉案商品房的容积率、绿化率，调整涉案楼盘的地下室出入口，将人行道及绿草坪变更为消防通道和行车通道，及改变登高操作场地的面积，却未按照涉案《商品房买卖合同（预售）》第十四条的约定书面通知陈晓琳为由，上诉主张其于2020年8月25日向银都公司发出的《解除合同通知书》已发生解除涉案《商品房买卖合同（预售）》的法律效力。本院认为，陈晓琳的上述上诉理由并不能成立，具体理由如下：第一，根据陈晓琳于2020年8月25日向银都公司发出的《解除合同通知书》的内容，陈晓琳是以“银都公司将小区内的部分人行道变更为消防通道，且未在变更确立之日起10日内通知陈晓琳”为由，依据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十四条的约定向银都公司提出解除合同的。因此，陈晓琳于2020年8月25日向银都公司发出的《解除合同通知书》是否发生解除涉案《商品房买卖合同（预售）》的法律效力，关键在于陈晓琳关于“银都公司将小区内的部分人行道变更为消防通道，且未在变更确立之日起10日内通知陈晓琳”这一解除合同的事由是否成立。至于涉案楼盘是否因存在“钉子户”而导致容积率和绿化率发生变更，银都公司调整涉案楼盘的地下室出入口应否通知陈晓琳，及银都公司是否变更了登高操作场地的面积等问题，因并不是陈晓琳于2020年8月25日向银都公司发出解除合同通知时提出的解除合同的事由，对认定2020年8月25日的《解除合同通知书》是否发生解除涉案《商品房买卖合同（预售）》的法律效力并无任何影响，故本院对陈晓琳提出的上述问题不予审查。第二，涉案《商品房买卖合同》第十四条规定：“规划变更：（一）出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。”根据本案已查明的事实，陈晓琳在《解除合同通知书》中所提及的“银都公司将小区内的部分人行道变更为消防通道”，是指银都公司在铭鹏紫荆府3号、4号楼裙楼商铺外增设的消防通道。本院认为，银都公司增设上述消防通道未书面通知陈晓琳，并不符合涉案《商品房买卖合同（预售）》第十四条约定的陈晓琳可以行使合同解除权的条件。首先，上述增设的消防通道并不在涉案《商品房买卖合同（预售）》所涉的《建设工程规划许可证》（建字第4408012018G0022号）的规划范围内，而且湛江市自然资源局亦已确认铭鹏紫荆府2号楼符合《建设工程规划许可证》（建字第4408012018G0022号）及附图的规划要求，竣工规划核实合格；其次，即使银都公司将上述通道用作消防通道，会变更涉案铭鹏紫荆府的总体规划，因银都公司已明确表示上述通道只是临时用作消防通道，待周边市政道路开通后，银都公司会恢复该临时消防通道的原规划用途，故在涉案铭鹏紫荆府的商品房规划绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等至今尚未竣工验收的情况下，铭鹏紫荆府的总体规划是否会发生变更尚无法确定。因此，陈晓琳于2020年8月25日向银都公司发出《解除合同通知书》时，涉案《商品房买卖合同》第十四条约定的陈晓琳可以行使合同解除权的事由尚未发生。综上，陈晓琳关于“银都公司将小区内的部分人行道变更为消防通道，且未在变更确立之日起10日内通知陈晓琳”这一解除合同的事由并不能成立，故一审判决认定陈晓琳于2020年8月25日向银都公司发出的《解除合同通知书》并不具有解除涉案《商品房买卖合同（预售）》的法律效力，并认定该《商品房买卖合同（预售）》应当继续履行并无不当，本院予以维持。若涉案铭鹏紫荆府总体规划竣工验收后，银都公司确有变更涉案商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容的行为，陈晓琳可另行主张权利。综上所述，陈晓琳的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11932.43元，由陈晓琳负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二一年六月二十八日法官助理 杨 旸书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。