广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初1599号原告（反诉被告）：黄辰，男，1988年3月9日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县,原告（反诉被告）：郭凡，男，1989年12月20日出生，汉族，住江西省抚州市黎川县，两原告的共同委托诉讼代理人：向焘，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：翁敬超（反诉原告），男，1992年1月3日出生，汉族，住江西省黎川县，委托诉讼代理人：陈宏圆、罗松林，广东品杰律师事务所律师。原告黄辰、郭凡与被告翁敬超合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄辰及其委托诉讼代理人向焘，原告郭凡的委托诉讼代理人向焘，被告翁敬超及其委托诉讼代理人陈宏圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄辰、郭凡向本院提出诉讼请求：1.被告翁敬超支付两原告自2019年5月至起诉之日每月11640元计算的按揭还款共计232800元；2.被告支付违约金500000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月20日，两原告与被告签订《合伙购房协议》，合同第一条约定：“甲乙丙三方共同投资购买一套位于广州市增城区新塘镇翡翠绿洲森林半岛街18号首层复式102房，登记案号：2018登记13013879，不动产权第10213125号”，合同第二条约定：“甲乙双方各出资玖万元，丙方玖万元由甲乙二人所借，约定由房子卖出时候归还，或者2023年8月份归还甲方乙方”，合同第三条约定：“三方共同享有该物业股份，各占三分之一”，合同第五条约定：“该房产在三方一致同意下于2018年9月1日在中信银行协议号：811092232876按揭贷款，金额为伍佰玖拾万元人民币。贷款应于每月壹号还款，还款金额：叁万肆仟玖佰壹拾玖万元。主贷人黄辰先生，按揭贷款期限30年”，同时第六条约定：“三方应在每月壹号前将本月的按揭费存入甲方指定的供楼账户上，任何一方超过一个月未支付按揭费的，守约方除有权要求违约方还其未支付的按揭费外，另外有权向违约方赔偿（索赔）每月总按揭费的三分之一的1.2倍赔偿。逾期超过三个月后，守约方有权要求违约方赔偿每月总按揭费三分之一的1.5倍赔偿。逾期超过六个月，赔偿伍拾万元人民币给守约方。及因为没有还款造成该物业的一切经济损失，并没收违约方全部股份”，合同尾页有丙方签名“翁敬超”并按指模，签约时间“2019年3月20日，签约地点‘越秀区呈爱主题酒店’”。两原告与被告系朋友关系，双方无其他经济往来。2018年5月份，两原告经被告提议，以原告黄辰的名义向案外人张琳购买涉案房屋，并于2018年5月26日签订了《房地产买卖合同》，约定房屋总价为545万元，原告黄辰当日向案外人张琳支付订金10万元。2018年9月1日，以原告黄辰的名义向中信银行贷得人民币590万元，每月须支付按揭还款34919元。被告翁敬超自2018年10月31日起于每月底向原告黄辰转账其应承担按揭还款11640元，但被告自2018年5月至今再未支付任何按揭还款。期间，两原告多次催促其足额付款，被告不予理睬。遂成讼。被告翁敬超答辩称：一、本案三方签订《合伙购房协议》的目的是为了投机炒房，本质上是以合法形式掩盖非法目的，协议应是无效的。答辩人与黄辰、郭凡是老乡，当初合伙购买涉案房屋也仅仅看到增城区房地产市场火爆，三人商量购买涉案房屋等当地房价炒高后出售或租出去牟利，并非买来居住。答辩人与黄辰、郭凡仅是普通朋友关系，并不具备共同共有房屋的基础。房屋自始至终也只登记在黄辰一人名下。二、本案纠纷是由被答辩人先违约引起的，被答辩人起诉要求答辩人承担违约责任没有事实与法律依据。本案中，被答辩人黄辰、郭凡二人系亲兄弟，合伙购房协议第七条明确约定该物业的租金等收益全部归三方所有，然而，在答辩人2019年4月30日将款项转给黄辰后，黄辰在2019年5月10日将该物业通过中介广州翡翠绿洲房地产代理有限公司出租给了案外人路璐，租金押二付一，收取了路璐11600元押金及5800元租金，却伙同郭凡将该款项独吞，不告知答辩人实情，此后也不将答辩人应得的收益分给答辩人。而且，从2019年5月至今房屋一直在出租，现黄辰又于2020年9月21日将房屋通过中介广州翡翠绿洲房地产代理有限公司出租给了陈建伟，黄辰、郭凡二人却一直利用实际控制房屋的权利隐瞒收益，从不告知答辩人。两被答辩人违约在先，答辩人已通过电话告知两被答辩人不再合作。三、合伙购房协议违约金约定过高。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条中的“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”。本案中，两被答辩人并无任何损失，也没有举证证明自己有任何损失，黄辰甚至未举证收到答辩人每月支付的款项后有没有去还房屋贷款，黄辰、郭凡二人将房屋出租至今获得收益有136200元，没给过答辩人，却要求答辩人支付高达50万元的违约金，不合理也不合法。被告（反诉原告）翁敬超提出反诉请求：1、解除反诉人翁敬超与被反诉人黄辰、郭凡2019年3月20日签订的购房协议。2、被反诉人黄辰、郭凡返还反诉人翁敬超投资款81380元；3、被反诉人黄辰、郭凡支付房租出租的收益37666元。4、本案诉讼费由被反诉人黄辰、郭凡承担。事实与理由：2019年3月20日，反诉人与两被反诉人签订《合伙购房协议》，约定三方共同投资购买广州市增城区新塘镇翡翠绿洲森林半岛街18号首层复式102房物业，房屋登记在被反诉人黄辰一人名下。该合伙购房协议第七条约定该物业的租金等收益全部归三方所有，每月贷款三方共同偿还。2019年4月30日之前反诉人均有按照合同约定每月将款项打给黄辰用来偿还贷款。然而，在反诉人2019年4月30日将款项转给黄辰后，黄辰在2019年5月10日将该物业通过中介广州翡翠绿洲房地产代理有限公司出租给了案外人路璐，租金押二付一，收取了路璐11600元押金及5800元租金，却伙同郭凡将该款项独吞，不告知反诉人实情，此后也不将反诉人应得的收益分给反诉人。而且，从2019年5月至今房屋一直在出租，现被反诉人黄辰又于2020年9月21日将房屋通过中介广州翡翠绿洲房地产代理有限公司出租给了陈建伟，被反诉人黄辰、郭凡二人却一直利用实际控制房屋的权利隐瞒收益，从不告知反诉人。两被反诉人的行为构成违约，反诉人已电话通知两被反诉人不再合作，但两被反诉人拒不返还反诉人投资款。原告（反诉被告）黄辰、郭凡答辩称：合伙买房并不违反法律法规强制性规定，合法有效。我方不存在隐瞒租赁事实，我方提供了微信群聊天证据证实，我方认为反诉人没有如实陈述，存在说谎的情况。最后我方认为反诉人的行为构成根本违约，至今没有在任何场合提出过租金未分，不符合常理。实际上是因反诉人认为涉案房屋相较购买时有所降价，不愿意继续按照原合伙协议履行。因此，请求驳回反诉人的反诉状中第二、三、四项诉讼请求。综合双方举证及庭审陈述，本院认定事实如下：2018年5月26日，黄辰与案外人张琳签订《房地产买卖合同》，约定黄辰向案外人张琳购买广州市增城区新塘镇翡翠绿洲大道森林半岛街18号首层复式102房房产，房屋价格545万元。当日，黄辰向案外人张琳支付购房定金10万元。2018年8月2日，黄辰与中信银行签订《中信银行个人借款合同》，向中信银行贷款590万元用于向案外人张琳购买广州市增城区新塘镇翡翠绿洲大道森林半岛街18号首层复式102房，每月1日还款34920元。2019年3月20日，黄辰（甲方）、郭凡（乙方）、翁敬超（丙方）签订《合伙购房协议》，约定：三方共同投资购买一套位于广州市增城区新塘镇翡翠绿洲森林半岛街18号首层复式102房房产；甲乙各出资9万元，丙方的9万元向甲乙两人所借，并约定房子卖出时或2023年8月归还给甲乙两人；三方共同享有该物业股份，各占三分之一；三人达成一致意见将该房产登记在甲方名下。三方一致同意以甲方名义向中信银行办理按揭贷款590万元，每月还款34919元，每月1号还款，贷款期限30年。三方应在每月1号前将各自份额的按揭费用存入甲方指定账户，任何一方逾期一个月未支付的，守约方有权要求违约方支付拖欠的按揭费，还有权要求违约方赔偿每月总按揭费的三分之一的1.2倍；逾期超过三个月的，守约方有权要求违约方赔偿每月总按揭费三分之一的1.5倍赔偿；逾期超过六个月的，赔偿50万元给守约方及因未还款造成的一切经济损失，并没收违约方全部股份。该物业的租金收益归甲乙丙三方共同所有，该物业使用或经营产生的房产税和营业税、物业管理费、水电费等管理成本由甲乙丙三方按股份比例承担。该物业到2023年5月1日若有任何一方同意出售，另外两方要无条件配合。黄辰、郭凡提供黄辰名下工商银行借记卡账户历史明细清单，主张翁敬超分别在2018年10月31日、2018年11月30日、2018年12月31日、2019年2月1日、2019年2月28日、2019年3月30日、2019年4月30日向该账户转入11640元系偿还属于其份额的贷款，合计支付81845元。翁敬超向本院提交黄辰与案外人路璐于2019年5月13日签订的《租赁契约》、与案外人陈建伟于2020年9月21日签订的《租赁合同》主张黄辰、郭凡将案涉房屋出租却未依约向翁敬超支付其应得的份额。黄辰与案外人路璐于2019年5月13日签订的《租赁契约》约定租赁期限自2019年5月10日至2020年5月10日日，每月租金5800元；黄辰与案外人陈建伟于2020年9月21日签订的《租赁合同》约定租赁期限自2020年9月21日至2022年9月20日，每月租金6200元。黄辰、郭凡提交与翁敬超组成的微信群组聊天记录，显示黄辰于2019年5月7月将涉案房屋租赁事宜告知群内成员，翁敬超回复：“你们同意就可以”。庭审中，翁敬超称其清楚租房事宜，但不清楚房租收益情况及从未收取过收益，并称其在2019年5月30日退出群聊。黄辰、郭凡称，由于翁敬超自2019年5月起未按时偿还其份额贷款，故出租房屋收取的收益用作抵扣其还款。对于租金份额，翁敬超主张自2019年5月10日至2020年5月10日每月5800元租金，合计69600元；自2020年9月21日至2021年4月20日每月6200元租金，合计43400元；以上合计113000元，翁敬超主张其份额为37666元。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。案涉债务发生在民法典施行前，故本案应适用当时的法律规定。《合伙购房协议》签订三方对存在合伙关系不持异议，本院予以确认。翁敬超主张《合伙购房协议》签订目的是为了投机炒房，该协议以合法手段掩盖非法目的，应属无效。本院认为，房价调控是政府行政政策，非强制性法律规范，合伙购房不属于合法手段掩盖非法目的，案涉协议不符合合同无效的情形。翁敬超的抗辩于法无据，本院不予采信。《合伙购房协议》明确约定三方权利义务，翁敬超在履行了七期还款义务后在2019年5月30日拒绝继续履行，构成违约；翁敬超辩称是由于黄辰收取租金后未依约向其分配，但案涉房屋自2019年5月13日出租，翁敬超在出租时间未满一个月即拒绝继续履行还款义务，显然不符合情理，此为其一；其二，《合伙购房协议》未约定租金等收益分配时间，翁敬超主张黄辰未分配构成违约，理据不足；其三，即使黄辰未在出租房屋后第一时间将租金进行分配，每月租金5800元平分三份每人分得1600元，翁敬超仅以未取得1600元租金即拒绝偿还每月11640元份额的贷款，不符合公平原则。换言之，翁敬超根据《中华人民共和国合同法》第六十八条规定以黄辰未向其分配租金收益为由，行使不安抗辩权终止履行其还款义务，该抗辩无事实依据，本院不予采信。根据双方的举证及庭审陈述，案涉《合伙购房协议》并不存在履行不能的情形，合同目的仍能实现。翁敬超反诉解除《合伙购房协议》，不利于维护交易稳定与合同各方在签订合同时的预期利益，本院不予支持。合同各方应继续依约履行合同，黄辰、郭凡诉请翁敬超支付自2019年5月30日起至2021年1月30日每月11640元的贷款合计232800元，理据充分，本院予以支持；《合伙购房协议》未约定租金收益分配时间，故各方均有权随时主张，现翁敬超诉请分配租金收益，黄辰应按照协议约定向翁敬超支付出租案涉房屋租金份额37666元；至于黄辰、郭凡诉请的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（2009年2月9日由最高人民法院审判委员会通过）第二十九条第二款规定，翁敬超未依约支付按揭贷款，黄辰、郭凡未举证证明有除利息损失以外的其他损失，故本院对黄辰、郭凡主张超出银行同期同类贷款利率两倍的部分，不予支持；因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后的贷款利息基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。翁敬超应向黄辰、郭凡支付的利息应分段计算：以11640元为基数，分别自2019年6月1日、2019年7月1日、2019年8月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率两倍计算至2019年8月19日的利息为419.14元；自2019年8月20日按全国银行间同业拆借中心公布贷款利率两倍计算至2019年8月31日的利息为33.76元；分别自2019年9月1日起至2021年2月1日的每月1日，以11640元为基数按全国银行间同业拆借中心公布贷款利率两倍计算至清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（2009年2月9日由最高人民法院审判委员会通过）第二十九条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）翁敬超于本判决发生法律效力后十日内向原告（反诉被告）黄辰、郭凡支付自2019年5月30日起至2021年1月30日每月11640元的贷款合计232800元；二、被告（反诉原告）翁敬超于本判决发生法律效力后十日内向原告（反诉被告）黄辰、郭凡支付违约金（截至2019年8月31日为452.9元；分别自2019年6月1日至2021年2月1日的每月1日，以11640元为基数按全国银行间同业拆借中心公布贷款利率两倍计算至清偿之日止）；三、原告（反诉被告）黄辰于本判决发生法律效力后十日内向被告（反诉原告）翁敬超支付租金份额37666元；四、驳回原告（反诉被告）黄辰、郭凡的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）翁敬超的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5564，2400元由翁敬超承担，3164元由黄辰、郭凡承担；反诉受理费24975元，371元由黄辰、郭凡承担，24604元由翁敬超承担。如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  董斯颍二〇二一年六月二十日书记员  陈彩茹附本判决相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十八条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（2009年2月9日由最高人民法院审判委员会通过）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。