陕西省安康市汉滨区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕0902民初279号 原告：徐恒龙，男，汉族，出生于1992年，安康市汉滨区人,住安康市汉滨区。 被告：杨铁胜，男，回族，出生于1989年，住安康市汉滨区。 原告徐恒龙诉被告杨铁胜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐恒龙、被告杨铁胜均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告徐恒龙向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年7月22日签订的《XXX租赁合同》，并由被告退还原告交付的租赁费4万元；2、由被告赔偿原告装修房屋、人工费等各项经济损失共计165400元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年7月22日签订《熙金城租赁合同》，约定：被告将位于安康市汉滨区XXX商铺，面积362平方米出租给原告作为商业经营场地使用。合同约定房屋租赁期限自2019年7月22日至2022年7月22日。2019年7月22日，原告第一次支付被告房屋租金人4万元；2019年10月1日，第二次支付房屋租金9万元，并由原告支付每年空调设备折旧费1万元，合计人民币13万元；并对双方的责任和义务等作出具体约定，被告保证向原告提供合格的租赁房屋，并保证房屋内的水电两通。原告于2019年7月18日、7月24日分两次给被告支付宝分别转账2万元，共计交付被告4万元房屋租赁费。此后，原告便开始购买装修材料，组织工人进场施工对该租赁房屋进行装修，准备成立文化艺术馆经营使用，并于2019年8月2日以租赁房屋为住所地，原告为法定代表人，注册成立了XXX公司。然而在2019年9月中旬原告装修马上结束快要开业时，突然接到该房屋XXX电话，他问原告从谁手上租的房屋，并对原告说该房屋存在纠纷不能出租经营使用，无奈原告立即联系被告请他帮忙协调解决以保证原告正常经营使用，被告当着原告的面给XXX打电话，XXX还是说该房屋存在经济纠纷不能出租使用，如果不听劝阻，一切后果由杨铁胜承担，而被告只是一味催促原告缴纳剩余年度租赁费，根本无法保证该租赁房屋能够正常经营使用。为了避免损失继续扩大化，原告遂停止收尾装修工作及后续一切业务推广活动，在这种情况下未继续交纳剩余租金，后被告将该房屋锁住，双方为赔偿损失问题发生冲突，被告将原告电话拉黑，双方再无联系。原告认为，被告严重违反双方签订的《XX租赁合同》第六条约定：1、甲方向乙方提供合格的租赁房屋，并保证房屋内的水、电两通。2、维护乙方的合格权益和经济权……。根据事实，被告未向原告提供合格的租赁房屋，因而导致原告无法经营使用，其违约行为严重侵害了原告的合法权益。综上所述，被告严重违反双方签订的《XX租赁合同》约定事项，在原告向其交付了前期房屋租赁费用后，却无法提供符合合同要求能够正常经营的房屋，致使原告合同目的无法实现，被告理应退还原告租金并赔偿装修、人工费等各项损失费用。经协商无果，无奈诉至法院，请求支持原告上述诉讼请求。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据： 1、XX租赁合同（复印件）。证明双方于2019年7月22日签订合同，被告将涉案房屋出租给原告，双方约定了合同租赁期限和租金支付方式，原告按合同约定向被告支付了4万元租金，被告应该按照合同约定提供合格的房屋。 2.转账记录。证明原告分两次向被告支付了4万元租金。 3.企查查上查的企业信息、XXX文书、照片。证明涉案房屋是XX公司开发的，案涉房屋存在所有权纠纷，并因此涉诉。 4.原告与XX的通话录音2段（当庭播放）。证明XX说涉案的房屋存在纠纷，若发生纠纷要将业主领到原告店里。 5．一份销售合同、淘宝订单截屏、支付账单详情、转账记录、自制的工时费单。证明原告对涉案房屋进行了装修和支付工人工资，共计花费165400元。 6.装修现场视频。证明原告承租房屋的装修现状。 被告杨铁胜辩称，原告诉状所述房屋没有使用权或转租权没有事实依据。原告装修时付款4万元属实，合同约定租金是13万元，分两次支付，第一次应支付的4万元原告是分两次支付的，说明原告存在经济问题，经济能力有限，后来双方发生纠纷也是由于原告没有能力支付剩余租金，并非是房子无法使用。10月份我们因房子出租事宜发生纠纷，原告将我打伤还被派出所拘留了7天。XX并非涉案房屋的所有权人，涉案房屋是XX公司的，我与XX公司签订租房合同，是合法有效的。我承租的4楼面积是1000多平米，租给原告300多平米，其他几百平方米租给其他人正常使用到了2021年元月8日，说明涉案房屋不存在纠纷。 被告杨铁胜为支持其答辩意见，向本院提交以下证据： 1.商铺租赁经营合同书。证明被告承租的房屋，包括涉案房屋在内是从同康公司承租来的，租期到2022年10月27日，转租给原告也是在与同康承租范围和租期之内。 2.商铺租赁合同书、房屋租赁合同。证明被告将涉案房屋旁边的面积出租给了XX，约定期限是2018年10月1日到2023年10月1日，XX实际只承租到2019年10月份，双方协商解除合同后，又将该面积于2020年元月8号转租给了马晓栋，一直使用到2021年元月8日。说明涉案房屋不存在纠纷，能够正常使用。 3.行政处罚决定书。证明双方因涉案房屋发生纠纷，原告将被告打伤，原告被派出所拘留的事实。 4.XX租赁合同。证明按照合同第二条约定，原告没有按期缴纳房租费视为违约，被告有权终止合同并不退还之前所交的全部费用。 经审理查明：2019年7月22日，原告徐恒龙（乙方）与被告杨铁胜（甲方）签订《XX租赁合同》，约定：杨铁胜将XX商铺，面积362平方米出租给徐恒龙，作为商业经营场所；租赁期限自2019年7月22日至2022年7月22日（房租每年6月22日前一次付清，如未按时付清，甲方有权要求乙方停业）；第一年租金及空调设备折旧费共计130000元，分两次支付，于2019年7月22日支付40000元，2019年10月1日支付90000元；乙方未在约定时间支付完甲方房租，视为乙方违约，甲方有权终止合同，并不退还之前所交的全部费用；甲方向乙方提供合格的租赁房屋，并保证房屋内的水、电两通；乙方经营当中因甲方原因导致不能正常营业，甲方赔偿乙方当天的营业额；合同还对其他事项进行了约定。合同签订前，徐恒龙于2019年7月18日向杨铁胜交纳了20000元租金，合同签订后又于2019年7月24日交纳了20000元租金，共计交纳了40000元租金。徐恒龙将承租的商铺用于开办星空艺术馆，并进行了装饰装修。2019年9月，案涉商铺的开发单位XX公司（以下简称“XX”）法定代表人XX给徐恒龙打电话告知，其承租的商铺因XX公司拖欠业主租金，导致业主闹事，承租涉案商铺存在风险。徐恒龙将该情况告知杨铁胜后，杨铁胜给XX打电话告知涉案商铺是从安康市XX公司（以下简称“XX公司”）承租的，与XXX公司无关，让XX不要管。此后，徐恒龙拒绝交纳剩余租金，并要求杨铁胜退还已交租金和赔偿损失，杨铁胜不同意。2019年10月1日，双方因此事发生打架，徐恒龙被XXX机关行政拘留7日。随后，杨铁胜将案涉商铺前门上锁，徐恒龙亦将后门上锁。案涉商铺目前已被杨铁胜收回，装修已被拆除。 同时查明，徐恒龙提交的微信账单截图显示支付装修材料等相关款项57919元，淘宝订单截图显示以案涉房屋地址为收货地址的订单实付款金额为39231.85元。2019年7月19日，徐恒龙与XX公司签订《销售合同》，约定徐恒龙委托该公司制作LED智能发光互动自动门，合同价款为20500元。 还查明，案涉商铺系XX公司开发，2015年9月7日，XX公司与XX公司签订《补充协议》，约定XX公司以XX商业用房约1200平方米与XX公司的第一层约432.84平方米的商业用房进行置换。2017年6月28日，XX公司与杨铁胜签订《商铺租赁经营合同书》，约定XX公司将案涉XX商场四层使用面积999.48平方米出租给杨铁胜，租期自2017年10月28日至2022年10月27日。杨铁胜将案涉房屋转租给徐恒龙取得了XX公司的同意。此外，杨铁胜将还将其承租的XX四层案涉商铺以外的面积转租给案外人经营火锅，案外人正常经营至2021年1月份。 上列事实有XX租赁合同（复印件）、转账记录、XXX文书、通话录音、销售合同、淘宝订单截屏、支付账单详情、转账记录、视频、商铺租赁经营合同书、商铺租赁合同书、房屋租赁合同、行政处罚决定书及原被告的当庭陈述所证实。 本院认为，杨铁胜将其从XX公司承租的案涉商铺转租给徐恒龙，转租期限未超出其剩余租赁期限，且取得了案涉房屋出租人同康公司同意，该转租行为合法有效。徐恒龙与杨铁胜签订的《XX租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自义务。本案争议的焦点为：一、案涉《XX租赁合同》是否解除；二、杨铁胜是否应返还徐恒龙租金40000元；三、徐恒龙要求杨铁胜赔偿装修损失165400元的诉讼主张是否成立。 关于焦点一，杨铁胜对徐恒龙要求解除案涉合同并无异议，且认为徐恒龙未按约交纳剩余租金90000元，构成违约，其已经通知徐恒龙解除合同，并已收回了房屋，而徐恒龙不认可收到杨铁胜的解除通知。因双方自2019年10月1日发生纠纷后，即各自将案涉房屋上锁，徐恒龙也未再向杨铁胜交纳剩余租金，杨铁胜现也已将房屋收回，并拆除了装修，案涉合同实际上已经无法继续履行。鉴于双方并未通知对方解除合同，现徐恒龙直接以提起诉讼的方式主张解除合同，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该项主张的，合同自起诉状副本或仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，杨铁胜于2021年2月19日收到本案的起诉状副本，故案涉《XX租赁合同》已于2021年2月19日解除。 关于焦点二，杨铁胜已按约向徐恒龙交付了房屋，履行了出租人的义务，而徐恒龙未按合同约定交纳剩余租金已经构成违约，按照合同约定，杨铁胜有权不予退还其已经交纳的租金。且双方发生纠纷后，徐恒龙并未将房屋返还给杨铁胜，而是将房屋上锁后置之不理。故徐恒龙要求杨铁胜退还40000元租金没有合同依据和事实依据，本院不予支持。对徐恒龙辩称其未交纳剩余租金是因为案涉房屋存在纠纷，杨铁胜给其提供的房屋不合格，其拒交剩余租金是行使不安抗辩权的辩解意见，案外人虽然告知其案涉房屋因欠业主租金可能会发生业主闹事的风险，但在其装修期间并无第三人向其主张权利，也未出现其不能使用案涉房屋的情况，且杨铁胜亦对此事进行了处理，故其主张行使不安抗辩权没有事实依据，本院不予采纳。 关于焦点三，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第九条第一款第（二）项规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。本案中，徐恒龙在合同正常履行的情况下，仅凭听闻的可能发生的不利情形，而拒绝交纳剩余租金，以自己的行为表示不再履行案涉合同，故案涉合同解除的违约责任在徐恒龙，徐恒龙要求杨铁胜赔偿装饰装修损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。至于徐恒龙从网上购买的装饰物品，因双方发生纠纷后徐恒龙并未向杨铁胜返还房屋，其亦拿有房屋钥匙，能购正常出入房屋，且其并无证据证明该部分物品被杨铁胜占有、处分，故其要求杨铁胜赔偿该部分物品损失亦没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（二项）、第五百六十五条第二款、第七百零三条、第七百一十六条、第七百二十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第九条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 一、原告徐恒龙与被告杨铁胜于2019年7月22日签订的《XX租赁合同》于2021年2月19日解除； 二、驳回原告徐恒龙的其他诉讼请求。 案件受理费4381元，由原告徐恒龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。 审 判 长  贺茂芳 人民陪审员  刘金花 人民陪审员  程顺利 二〇二一年六月二十四日 书 记 员  黄 娇