江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0902民初1801号原告：周峰，男，1992年2月24日出生，住江苏省盐城市亭湖区。原告：朱叶娣，女，1992年9月20日出生，住江苏省盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：周峰，男，1992年2月24日出生，住江苏省盐城市亭湖区。两原告共同委托诉讼代理人：姜毅芝，江苏行正律师事务所律师。被告：于扣才，男，1965年9月17日出生，住上海市崇明区。被告：胡红翠，女，1967年2月8日出生，住上海市崇明区。两被告共同委托诉讼代理人：戈卫东，江苏一正律师事务所律师。第三人：盐城市八八房产经纪有限公司，统一社会信用代码91320902MA1Q4ATQ92，住所地盐城市解放南路金色家园东门向南200米德佑房产。法定代表人：陈国林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐鸿，该公司员工。原告周峰、朱叶娣与被告于扣才、胡红翠、第三人盐城市八八房产经纪有限公司(以下简称八八经纪公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告朱叶娣的委托诉讼代理人暨原告周峰及其共同委托诉讼代理人姜毅芝，被告于扣才、胡红翠及其共同委托诉讼代理人戈卫东，第三人八八经纪公司的委托诉讼代理人唐鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周峰、朱叶娣向本院提起诉讼请求：1、判令被告立即支付合同违约金232000元、支付购房款定金5万元，合计282000元，并承担以282000元为基数，自起诉之日起至实际偿还之日止按银行同业拆借中心利率计算的利息。2、判令被告承担律师费22000元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2021年3月13日，原告在第三人处与被告于扣才签订《房屋买卖合同》购买被告位于盐城市盛某苑某室房产，作价为116万元。合同约定双方应于2021年3月19日前共同协助向贷款机构办理贷款申请，但被告却不予配合。经原告多次恳求继续履行合同，被告告知原告及第三人要提高50万元房价才予以继续交易，根据双方合同约定被告已违约。2021年3月21日，原告通过书面通知的方式告知被告解除合同。为维护原告的合法权益，特具状于贵院，请求支持原告诉讼请求。被告于扣才、胡红翠共同答辩称，本案不存在原告诉称的根本违约。导致本案发生纠纷的根本原因是原告与第三人相互勾结，故意隐瞒该房屋涨价事实，欺诈被告。该房屋经市政府规划为学区房，由于被告长期在上海及无锡，对房屋的行情并不知情，而第三人是专业房产经纪公司，在合同中并未将房屋真实情况告知两被告，同时为了合同签订，原告与第三人到上海与被告签订了案涉合同，我方认为签订合同的目的就是为了隐瞒相关事实。被告胡红翠并未在案涉合同上签字，也没有追认的相关行为，我方认为案涉合同无效。由于存在欺诈和隐瞒事实，根据法律规定，应撤销合同。综上，请求法院驳回原告的诉求。第三人八八经纪公司述称，关于被告提出的学区房的问题，实际上学区房截止目前并未变动。关于胡红翠未签字和追认的问题，当时约定好三天后回到盐城由胡红翠追认并签字，然而三天后两被告均提出拒绝出售房屋。本院经审理认定事实如下：2021年3月13日，于扣才、胡红翠（房屋出卖人，甲方）与周峰、朱叶娣（房屋买受人，乙方）签订《存量房屋买卖合同》一份，约定：“一、房屋基本情况：甲方所售房屋坐落为市区盛某苑某室。二、房屋产权及具体情况的承诺:甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓，并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，乙方承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。本协议签署之日起，甲方应保证不再就该房屋设立新的抵押，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失，本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更撤销解除终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。三、房屋价款及支付：甲乙双方同意,交易房屋总价款(包含家具、家电、装饰、装修和配套设施等)，计116万元整，乙方具体付款方式为贷款，关于购房款的约定和具体支付方式的约定如下:1.定金:乙方于2021年3月13日将定金5万元整以自行支付的方式支付给甲方（收受定金的一方不履行本合同约定义务导致合同解除的，应双倍返还定金）。2.首付款:该房屋的首付款共计30万元整,甲乙双方约定于申请办理权属转移登记前，乙方将第一笔首付款30万元整，以银行资金存管方式支付给甲方，甲方同意乙方以商业贷款的方式向贷款机构申请个人住房抵押贷款，拟贷款金额为81万元整，甲乙双方应于2021年3月19日前提供贷款机构要求的相关贷款资料，并向贷款机构办理贷款申请手续。四、违约责任：甲方出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同‘逾期履行本合同约定的义务超过15日的；拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的’,应当向乙方支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%.甲乙双方在合同履约过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、执行费、律师代理费及交通费等”。于扣才在该合同房屋出卖人处签字捺印，周峰、朱叶娣在房屋买受人处分别签字捺印。同日，于扣才、胡红翠（甲方）与周峰、朱叶娣（乙方）及经纪方八八经纪公司（丙方）共同签订《房地产经纪合同（转让）》一份，约定：“鉴于甲乙双方在丙方的居间下就坐落于市区盛某苑某室的房屋，于2021年3月13日签订了《存量房屋买卖合同》，甲、乙、丙三方在友好协商的基础上订立本居间合同，以资共同遵守。买卖双方签订买卖合同时，丙方的居间履行完毕，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费。居间代理费23000元整，由乙方承担。除本合同另有约定外，各方不得擅自单方解除或变更本协议”。于扣才在该合同房屋出卖人处签字捺印，周峰、朱叶娣在房屋买受人处分别签字捺印，八八经纪公司作为居间方盖章确认。同日，周峰向于扣才交付定金5万元，于扣才向周峰出具收据一份。上述合同签订后，于扣才、胡红翠认为案涉房屋被规划为学区房，要求在原有价格基础上，涨价50万元，才能予以继续出售。周峰、朱叶娣对此不予认可，在经多次协商无果后，于2021年3月21日向于扣才、胡红翠出具《解除合同通知函》，载明:“截止2021年3月21日，因你方突然提价50万元，导致未能履行2021年3月13日与我方在八八经纪公司处签订的《房屋买卖合同》。因你方构成根本违约，现我方郑重告知你方依法解除2021年3月13日与你方签订的《房屋买卖合同》”。2021年4月9日，于扣才向周峰、朱叶娣发出《关于解除通知》，载明：“因为我长期在上海工作，大半年时间没有回盐城，对盐城房价及相关情况相当不了解，还有我与房屋共同所有人胡红翠在签订合同之前没有沟通商议，导致造成家庭矛盾。介于这些主要原因我不能履行2021年3月13日你们与我在八八经纪公司签订的《房屋买卖合同》。”另查明：盐城市区盛某苑5幢某室的房屋的所有权人为胡红翠、于扣才共同共有。再查明：周峰、朱叶娣委托江苏行正律师事务所代理本案参与诉讼，并支付律师费22000元。上述事实，有《存量房屋买卖合同》、《房地产经纪合同（转让）》、微信聊天记录、通话录音、增值税发票及当事人的陈述笔录等证据证明。本院认为，被告于扣才作为完全民事行为能力人且系案涉房屋的所有权人，应当对自有房屋的情况进行全面的了解。本案中，被告于扣才系在自愿的情况下签订了《房地产经纪合同（转让）》及《存量房屋买卖合同》，故其辩称签订案涉合同存在欺诈和隐瞒的情形，无充足依据，本院不予支持，并确认原告周峰、朱叶娣与被告于扣才、第三人八八经纪公司签订的案涉合同，合法有效。被告于扣才在案涉合同中承诺案涉房屋的共有权人暨被告胡红翠知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且被告胡红翠亦承诺事后追认，对此原告有理由相信被告胡红翠对房屋出售事宜知晓并认可，原告对此存在善意，不存在过错。本案中，原告周峰、朱叶娣按约交付了定金5万元，后被告于扣才单方提出涨价并在双方未能达成一致意见的情况下，拒绝出售房屋，构成根本违约，依法应当承担相应的违约责任。在协商无果后，原告根据合同约定于2021年3月21日向被告发出《解除合同通知函》，本院依法确认原、被告签订的案涉合同已解除。合同解除后，被告应当向原告返还购房定金5万元。庭审中，原告陈述由于被告拒绝履行合同，致使其多支出68000元于2021年3月22日购买了同小区另一套房屋，被告的违约行为给原告造成了实际损失。被告主张合同约定的违约金标准过高请求法院进行调整，结合原告自认造成的损失68000元，本院根据“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”的法律规定，依法对违约金调整为88400元。关于律师费问题，由于被告的违约行为导致本起诉讼，原告为此委托律师参与诉讼并花费律师费22000元，该收费标准未超过相关律师费收费标准，根据合同约定，该项费用应当由被告予以赔付，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一款及第二款、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百八十七条、第五百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下:一、由被告于扣才向原告周峰、朱叶娣返还购房定金5万元。二、由被告于扣才向原告周峰、朱叶娣支付违约金88400元。三、由被告于扣才向原告周峰、朱叶娣支付律师费22000元。四、驳回原告周峰、朱叶娣其他诉讼请求。上列第一、二、三项，合计160400元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5860元，减半收取计2930元，保全费2120元，合计5050元，由被告于扣才负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员  蔡 克二〇二一年六月二十三日法官助理  刘梦君书 记 员  刁文娟附录法律条文1、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。第五百八十八条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。