广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤02民终889号上诉人（原审被告）：张叶青，女，1972年3月14日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。被上诉人（原审原告）：韶关市浈江区韶南大道北76号景秀苑业主委员会。住所地：广东省韶关市浈江区韶南大道***号。负责人：朱碧喜，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：裴文锋，广东粤北律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄水英，广东粤北律师事务所律师。上诉人张叶青因与被上诉人韶关市浈江区韶南大道北76号景秀苑业主委员会（以下简称景秀苑业委会）物业服务合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2017）粤0204民初2676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后,依法组成合议庭审理了本案。上诉人张叶青，被上诉人景秀苑业委会的委托诉讼代理人裴文锋、黄水英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张叶青上诉请求：撤销一审判决，驳回景秀苑业委会原审诉讼请求并承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审认定事实错误，以错误推断事实是错误的。1.一审法院以物业服务合同纠纷为由进行审理是错误的，张叶青与景秀苑业委会双方并没有签订《物业服务合同》，双方也就不存在物业服务的权利及义务。2.一审法院以张叶青20**年6月19日与南雄市鹏苑物业服务有限责任公司（以下简称鹏苑物业公司）签订的《前期物业管理服务协议》作为推定张叶青与景秀苑业委会双方默认《前期物业管理服务协议》的权利及义务，认定张叶青应按原协议继续履行合同，显然是不公平的。因此，原审法院以错误推定继续要求张叶青履行原协议没有事实依据，违背张叶青的意愿。鹏苑物业公司撤出景秀苑小区时，《前期物业管理服务协议》就随之作废。3.从原审判决书第6页倒数第5行：“但曹寒作为1栋202房的业主代表在支持业主自治签名表上签字，能一定程度上反映张叶青应是知悉并支持该小区由景秀苑业委会自治管理及按原标准收费；从张叶青自2016年7月1日景秀苑业委会负责该小区物业服务后均缴纳物业服务费，亦可印证张叶青认可景秀苑业委会提供物业服务并按原标准收取物业服务费的事实，”首先，曹寒的签字并不代表张叶青，张叶青是否知悉并支持按原协议标准收费，张叶青在原审庭审时已明确不知情不支持。其次，张叶青20**年7月1日前所缴纳的费用是景秀苑业委会代鹏苑物业公司收取的（景秀苑业委会告知），直到2017年8月张叶青才知道是景秀苑业委会收取所谓的物业费而非代收，基于景秀苑业委会收费资格，张叶青当然不需要向景秀苑业委会缴费。二、景秀苑业委会自治管理并收取物业管理费首先应召开业主大会，公示收费项目及收费标准，该小区实际业主是l20户(二栋楼，每栋ll层，每层6户，l1、12层为复式)，原审法院认定该小区为105户不对，导致认定62户业主签名同意占总人数三分之二,从而适用《中华人民共和国物权法》第七十六条规定错误。三、景秀苑业委会不具备经营资格，当然也不具备收取管理费的资格。同时，景秀苑业委会没有到相关部门办理备案和收费许可，不具备合法性，不能向张叶青收取物业管理费。四、景秀苑业委会既没有明确具体的服务项目或事项，更没有尽到物业管理义务，收取物业管理费更无从说起。综上所述，原审法院推定事实错误，适用法律不当，判决不公。景秀苑业委会答辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公正合法，张叶青的上诉没有事实根据，请求依法驳回上诉维持原判。2.根据法律规定，缴纳物业服务费是每一个住户的义务，目的是为了小区有一个良好的居住环境，其实是双赢的好事，但是张叶青一直拒不缴纳物业服务费，违反了法定义务，也破坏了自己的居住环境，是得不偿失的行为。3.根据物业管理条例规定，业委会有权自主管理住宅小区，景秀苑业委会自主管理已经取得专有部分建筑面积过半的业主和占总人数过半的业主同意，张叶青称需要超过三分之二的业主通过不符合法律规定。4.张叶青长时间拖欠物业费，带动了其他业主也不交物业费，致使住宅小区的服务出现困难。一审法院认定事实：张叶青是韶关市浈江区韶南大道北76号景秀苑（以下简称景秀苑）1栋202房的业主。2012年6月19日，案外人鹏苑物业公司与景秀苑业主代表朱文英签订《前期物业管理服务协议》，由鹏苑物业公司为景秀苑提供前期物业管理，并约定业主、住户自行车、摩托车、小汽车车位使用费：自行车10元/辆/月；摩托车30元/辆/月；小汽车150－200元/辆/月（按不同车位计收）；物业服务费具体标准为：普通多层步梯住宅每月0.6元/平方米；电梯楼每月1.2元/平方米；商铺每月1元/平方米；自购车位卫生费每月25元/个。本物业管理区域内公共照明电费、二次供水电费、电梯电费等由受益人共用承担，按户平均分摊，水费按各户实际用量加损耗分摊计收。2015年12月1日，景秀苑召开第一次业主大会选举成立业主委员会，并于2016年3月8日经韶关市浈江区住房和城乡建设局备案登记，从2016年7月1日起景秀苑的物业服务等事项由景秀苑业委会自治管理。后因张叶青拖欠物业服务费和小车费，导致本案诉讼。诉讼过程中,景秀苑业委会与张叶青确认，张叶青共拖欠物业费、小车费等共计2250元。当事人有争议的事实是景秀苑业委会是否依法成立并对景秀苑进行自治管理以及物业服务费的收费标准。景秀苑业委会为证明其主张，提交了以下证据：1.关于“韶关市浈江区韶南大道北76号景秀苑”业主委员会备案的回执，载明：“你委报来《关于业主委员会备案的报告》及成立业主大会和选举业主委员会情况资料收悉。根据国家《物业管理条例》精神，现予以备案。韶关市浈江区住房和城乡建设局，2016年3月8日。”张叶青对该证据合法性有异议，并提交《业主大会备案申请表》，以证明景秀苑业委会的成立不具有合法性；2.鹏苑物业服务公司与景秀苑签订的《前期物业管理服务协议》，张叶青认为该证据与本案无关联性；3.《通知》及支持业主自治签名、景秀苑小区车辆统计登记表，其中《通知》载明：“……为维护小区业主切身利益和安全着想，业委会决定自治，将收到所有物业费和停车费都用在小区公共事业上，……具体方案如下：1、物业费不变，电动车30元/月，摩托车20元/月，外来电动车60元/月，摩托50元/月，小车200元每月，外来车250元/月。……景秀苑业委会，2016年6月13日”；支持业主自治签名共2页，分别为1栋31户业主和2栋31户业主签名，共计62户业主签名确认。张叶青对该证据三性均有异议，认为没看过上述通知，是否业主签名无法确认，没有张叶青的签名及同意；4.欠缴物业费和停车费催告函，载明：“壹栋202房张叶青等人，以上欠费达半年以上，请配合业委会工作，及时上缴该费用，谢谢合作。景秀苑业委会示，二〇一七年八月十七日。”张叶青对该证据三性均有异议，认为没有看过该催告函。景秀苑业委会上述证据可以证明景秀苑业委会是依法成立并已办理备案手续，对景秀苑由景秀苑业委会自治管理及物业服务费、停车费收费标准等事项，景秀苑业委会已征询业主意见并获得62户业主的同意，物业服务费不变，即与原《前期物业管理服务协议》收费标准一致，为电梯楼每月1.2元/平方米。张叶青提供的《业主大会备案申请表》已经社区、派出所、政府及住建局审核同意，未能反证景秀苑业委会成立不合法，其余质证意见并未提供相应证据予以佐证，且景秀苑除了少数业主欠缴物业服务费之外，其余业主均按原标准按时缴纳物业服务费，故对张叶青的意见该院不予采信。张叶青提供微信聊天记录截图，以证明景秀苑业委会主任及副主任领取报酬未经过业主委员会同意，景秀苑业委会对该证据三性均有异议，认为与本案无关。该证据与本案缺乏关联性，该院对此不予认定。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”由此可见，业主有权对所居住小区进行自治管理。本案中，景秀苑业委会经小区业主大会依法选举成立，并办理了备案手续，程序合法，是适格的诉讼主体。又根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：……（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”景秀苑由景秀苑业委会自治管理及物业管理费、停车费收费标准等事项已书面征询业主意见，该小区共有住户105户，景秀苑业委会共获得62户业主签名同意，已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，景秀苑业委会对该小区自治管理并按原标准收取物业服务费，符合法律规定，该院予以确认。景秀苑业委会受业主大会委托并负责该小区物业服务，其与业主之间形成了物业服务法律关系。作为小区业主，张叶青接受了相应的物业服务后应按原标准按时交纳物业服务费。张叶青辩称景秀苑业委会不具有合法性，不具备经营资格和收费资格，也不具备诉讼主体资格，景秀苑业委会未与张叶青签订物业管理服务协议，不得以《前期物业管理服务协议》的标准收取物业服务费，但曹寒作为1栋202房的业主代表在支持业主自治签名表上签字，能一定程度上反映张叶青应是知悉并支持该小区由景秀苑业委会自治管理及按原标准收费；从张叶青自2016年7月1日景秀苑业委会负责该小区物业服务后均缴纳物业服务费，亦可印证张叶青认可景秀苑业委会提供物业服务并按原标准收取物业服务费的事实，因此，张叶青的辩称于法无据，该院不予采纳。景秀苑业委会起诉要求张叶青支付服务费，合法合理，该院予以支持。公摊电费应由业主共同承担，按户平均分摊。而张叶青作为小区的业主，其使用的车辆亦同时享受了景秀苑业委会提供的物业服务，应缴纳相应的费用，故景秀苑业委会要求张叶青支付所欠公摊电费、小车费，于法有据，该院予以支持。一审法院判决：张叶青应于判决生效之日起十日内支付韶关市浈江区韶南大道北76号景秀苑业主委员会物业服务费、小车费，共计2250元。本院二审查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对张叶青的上诉意见，本案二审争议焦点：张叶青与景秀苑业委会之间是否构成物业服务合同关系，景秀苑业委会向张叶青收取物业服务费依据是否成立。根据《中华人民共和国物权法》第八十一条：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”的规定，法律赋予业主对所居住小区的物业管理予以选择的权利，业主有权对所居住小区进行自治管理。在鹏苑物业公司退出景秀苑小区物业管理服务后，景秀苑小区业主选择由景秀苑业委会自行管理小区建筑物及其附属设施，符合上述法律规定。虽然景秀苑业委会未与景秀苑业主签订物业管理服务协议，但景秀苑业委会根据小区业主的选择，对景秀苑小区物业进行管理，提供物业服务，业主也接受其管理和服务，因此，景秀苑业委会与小区业主之间双方形成了物业服务合同关系，因而双方应当履行各自的义务。景秀苑业委会对景秀苑小区进行物业管理，提供物业服务，履行了自己应当履行的义务，张叶青也享受到了景秀苑业委会提供的物业管理服务，故张叶青有义务缴纳相应的物业服务费。张叶青以其与景秀苑业委会未签订《物业服务合同》为由，主张双方不存在物业服务合同关系，不负有缴纳相应的物业服务费义务的理由不成立。景秀苑业委会是经小区业主大会依法选举成立并经韶关市浈江区住房和城乡建设局备案，因此，景秀苑业委会的成立程序合法。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”本案决定景秀苑小区业主自治和物业管理服务收费项目及收费标准事项，不属于该规定决定第五项和第六项规定的事项，因此，只需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可。根据景秀苑业委会提供的证据显示，景秀苑小区共有105户业主，其中62户业主同意景秀苑业委会制订的关于景秀苑小区业主自治和物业管理服务收费项目及收费标准的《通知》，即使是按张叶青诉称的景秀苑小区共有120户业主，亦已达到占总人数过半数（60户）的业主同意的法定条件，张叶青诉称需要经占总人数三分之二以上的业主同意因不符合上述法律规定，本院不予采信。因此，景秀苑业委会对该小区提供物业管理服务并向张叶青收取物业服务费，符合法律规定。至于张叶青提出的请求景秀苑业委会对小区物业费收支明细予以公示、取消电梯门禁卡、拆除楼顶种菜、养鸡相关设施等主张，属于业主自治事宜，不属于本案审理范畴。张叶青可依《物业管理条例》等有关规定向相关部门申请解决。景秀苑小区实行业主自治，景秀苑业委会应积极发挥业委会在业主自治中的应有作用，广泛听取业主的意见和建议，为规范物业管理活动，维护业主的合法权益，依法履行职责，与全体业主一道完善业主自治管理办法，以共同营造和谐、安全、文明、整洁的居住环境。综上所述，张叶青的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张叶青负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇一八年七月二十三日书记员  沈燕山