青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终875号上诉人(原审原告)：杨斌，公民身份号码XXX，男，1983年3月6日出生，汉族，青海珠峰冬虫夏草药业有限公司人事行政部经理，大学本科，住西宁市城中区。上诉人(原审原告)：张燕，公民身份号码XXX，女，1987年4月5日出生，汉族，青海虎彩印刷有限公司人事经理，大学本科，住西宁市城中区。（系杨斌妻子）被上诉人(原审被告)：青海源野物业公司管理有限公司，统一社会信用代码91630104MA75246Y26，住所地西宁市城西区银羚大街4号B8号楼1283室。法定代表人：崔育松，总经理。被上诉人(原审被告)：青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司，统一社会信用代码91630122595012018K，住所地青海省西宁市湟中区鲁沙尔镇和平路152号1号楼1单元1051室。法定代表人：阳宗林，总经理。被上诉人(原审被告)：青海合盛房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630000698506432Q，住所地西宁市城北区柴达木路6号2号楼122室。法定代表人：张明，副总经理。上诉人杨斌、张燕因与被上诉人青海源野物业公司管理有限公司（以下简称源野物业公司）、青海合盛房地产开发有限公司湟中分公司（以下简称合盛房地产湟中分公司）、青海合盛房地产开发有限公司（以下简称合盛房地产公司）合同纠纷一案，不服青海省西宁市湟中区人民法院（2020）青0122民初5616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭，并于2021年5月24日公开开庭审理了本案。上诉人张燕，杨斌，被上诉人源野物业公司的法定代表人崔育松、合盛房地产湟中分公司的法定代表人阳宗林到庭参加诉讼，合盛房地产公司的法定代表人张明经传票传唤无正当理由拒不到庭，本案缺席审理。本案现已审理终结。杨斌、张燕上诉请求：1.源野物业公司、合盛房地产湟中分公司、合盛房地产公司支付杨斌、张燕湟中县鲁沙尔镇和平路152号（盛世广场）a-45号商铺的2020年8月25日至2021年8月24日租金27553.00元整，违约金8265.90元整，合计35818.90元整。2.本案的诉讼费用由源野物业公司、合盛房地产湟中分公司、合盛房地产公司承担。事实和理由：1.2018年8月25日，杨斌、张燕与合盛房地产湟中分公司签订了《商铺认购合同》，并与源野物业公司签订了《商铺委托经营管理合同》，并同时与源野物业公司、合盛房地产湟中分公司共同签订了《商铺委托经营管理合同》的补充协议，补充协议约定：“租金返还为预付制，即第一年租金必须于出租方（买方）贷款到卖方账户3日内返还至出租方账户，第二年租金必须于第一年租期满后的15天内返还至出租方账户，以后每年均以此类推，并承诺所返还租金为税后租金。”，此时该商铺已被华联超市承租经营一年以上，该合同签订后，杨斌、张燕于2019年贷款付清所有房款，并于2019年9月20日收到源野物业公司电子汇入，2018年及2019年度租金51662元，由此证明杨斌、张燕与源野物业公司签订的合同真实有效，合同内容均得到了双方的认可和履行。依据《商铺委托经营管理合同》补充协议中的约定，第三年的房租应于第二年租期满后（2020年8月24日）的15天内返还至杨斌、张燕，然而杨斌、张燕至今未收到此款项，且多次索要后均无回应，导致杨斌、张燕经济损失，源野物业公司、合盛房地产湟中分公司在共同盖章认可此项条款的情况下构成了违约。2.很多证据指向合盛房地产湟中分公司与源野物业公司商业行为的操作人是同一操作人，或者说源野物业公司是合盛房地产湟中分公司精心策划的空壳公司，杨斌、张燕与源野物业公司签订的是委托经营合同，与合盛房地产湟中分公司签订的是房屋购买合同，按照常理补充协议与合盛房地产湟中分公司无关，而委托经营的补充协议中，关于租金的约定条款中，有合盛房地产湟中分公司的公章和销售专用章作为承诺，说明源野物业公司与合盛房地产湟中分公司商业行为的操作人是同一操作人。源野物业公司与杨斌、张燕只是委托经营关系，却能承诺在某种条件下可以退还商铺，并退还杨斌、张燕已交给合盛房地产湟中分公司的巨额房款，是明显的利益与义务不对等，说明源野物业公司与合盛房地产湟中分公司商业行为的操作人是同一操作人。《委托经营合同》中，支付租金的义务应该由源野物业公司履行，而杨斌、张燕在索要租金时，却被告知租金事宜需要联系合盛房地产湟中分公司的副总经理熊彦兵，同时在询问熊彦兵及分公司负责人阳宗林时，都未表示，租金事宜应该询问源野物业公司，而表示租金未能支付是因为其公司账户查封，所以无法支付。在询问合盛房地产公司的时候，也表示一定会协同分公司负责人阳宗林解决返还租金事宜。源野物业公司公辩称，源野物业公司未收到2020年至2021年的涉案商铺经营收益，该款项承租人已转入西宁市湟中区住房和城乡建设局监管，故杨斌、张燕应向监管单位索款。合盛房地产湟中分公司辩称，承租人在租赁商铺时，对涉案的商铺经营收益曾经与合盛房地产湟中分公司约定，即租赁期间的第一年、第二年的租金支付给合盛房地产湟中分公司，但是现在商铺经营收益已经整体委托源野物业公司代收，合盛房地产湟中分公司不应承担本案的民事责任。合盛房地产公司未作书面答辩。杨斌、张燕一审诉讼请求：1.源野物业公司、合盛房地产湟中分公司、合盛房地产公司支付杨斌、张燕湟中县鲁沙尔镇和平路152号（盛世广场）a-45号商铺的2020年8月25日至2021年8月24日的商铺租金27553元、违约金8265.90元，合计35818.90元；2．本案的诉讼费由源野物业公司、合盛房地产湟中分公司、合盛房地产公司承担。一审法院认定事实：杨斌、张燕系夫妻关系。2018年8月25日，杨斌、张燕与合盛房地产湟中分公司签订《商铺认购合同》，购买合盛房地产湟中分公司开发的位于湟中县鲁沙尔镇和平路152号a-45号的的位××县商铺，杨斌、张燕付清购房款344420元。同日，杨斌、张燕与源野物业公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定，杨斌、张燕将其所有的位于湟中县鲁沙尔镇和平路152号（盛世广场）a-45号商铺的经营管理权委托给源野物业公司，期限为2018年8月25日至2023年8月24日；每年源野物业公司向杨斌、张燕支付经营收益；委托经营管理第一年2019年8月25日起至2020年8月24日止，源野物业公司支付杨斌、张燕经营收益为杨斌、张燕实缴交付房屋出卖人款项的7％，即24109元整；第二年起，源野物业公司支付杨斌、张燕经营收益为杨斌、张燕实缴交付房屋出卖人款项的8％，即每年27553元整。每年源野物业公司支付杨斌、张燕收益周期为按年支付，每届满一年后十五个工作日内支付杨斌、张燕收益；如逾期超过30个工作日仍未支付杨斌、张燕收益，则视为源野物业公司违约，源野物业公司应依本年度约定收益的30％作为违约金支付给杨斌、张燕。后杨斌、张燕与源野物业公司签订补充条款，双方约定经营收益返还为预付制，即第一年经营收益必须于出租方贷款到卖方账户3日内返还至出租方账户，第二年经营收益必须于第一年租期满后的15天内返还至出租方账户，以后每年以此类推，并承诺所返经营收益为税后收益。合同签订后，杨斌、张燕将商铺委托给源野物业公司经营管理，源野物业公司未按约定支付2020年8月25日至2021年8月24日止的商铺经营收益27553元。一审法院认为，杨斌、张燕与源野物业公司签订的《商铺委托经营管理合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。杨斌、张燕依约将其商铺交由源野物业公司经营管理，但源野物业公司未按约履行给付经营收益的义务，对此其应当按法律规定和合同约定向杨斌、张燕承担相应民事责任，故对杨斌、张燕主张源野物业公司支付2020年8月25日至2021年8月24日止的经营收益27553元及违约金8265.9元的诉讼请求法院予以支持。源野物业公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了抗辩、举证、质证、辩论和陈述的权利，由此产生的不利后果应由其承担。合盛房地产公司和合盛房地产湟中分公司并非《商铺委托经营管理合同》的相对方，根据合同相对性原则，杨斌、张燕向其主张支付经营收益于法无据，不予支持。遂判决如下：一、源野物业公司于判决生效之日起十五日内给付杨斌、张燕2020年8月25日至2021年8月24日止的商铺经营收益27553元及违约金8265.9元，合计35818.9元；二、驳回杨斌、张燕的其他诉讼请求。案件受理费695元，减半收取计347.5元由源野物业公司负担。经审理查明，双方当事人对一审已查明的杨斌、张燕购买商铺、商铺的经营管理权委托给源野物业公司及截止2021年8月24日源野物业公司欠付杨斌、张燕商铺经营收益为27553元的事实均无异议，二审应予确认。另查明，二审经核实，截止2021年8月24日源野物业公司虽欠付杨斌、张燕商铺经营收益为27553元，但是2021年3月15日杨斌、张燕二人从西宁市湟中区住房和城乡建设局已领取商铺经营收益14121元，现源野物业公司尚欠杨斌、张燕商铺经营收益13432元。根据双方的诉辩主张，本案争议的焦点主要为：杨斌、张燕主张商铺经营收益的责任主体问题。本院认为，杨斌、张燕与源野物业公司签订《商铺委托经营管理合同》，合同生效后，杨斌、张燕按约定履行了交付商铺的义务，但是源野物业公司未按约定及时履行支付商铺经营收益的民事义务，是造成本案纠纷的主要原因，其除应支付欠付的商铺经营收益外，还应按照协议约定的内容履行支付逾期付款违约金的民事义务。杨斌、张燕二审期间，提交了合盛房地产湟中分公司加盖公章的此条款补充《西宁市湟中县商品房预售合同》、以下条款补充《商铺委托经营管理合同》、关于领取商铺购房发票的公告、向第三人出具的欠条等证据，主张合盛房地产公司、合盛房地产湟中分公司应与源野物业公司共同承担给付商铺经营收益的民事责任，而本案的《商铺委托经营管理合同》的双方当事人为杨斌、张燕和源野物业公司，一审法院按照合同相对性原则认定由源野物业公司作为承担民事责任的主体无不当之处，二审应予维持。关于杨斌、张燕要求源野物业公司支付商铺经营收益的具体数额问题。二审经核实，2021年3月15日，杨斌、张燕二人已从西宁市湟中区住房和城乡建设局领取14121元商铺经营收益，因欠付商铺经营收益总额为27553元，扣除已领取的14121元，现源野物业公司尚欠杨斌、张燕商铺经营收益13432元，双方均不持异议，二审应予纠正。按照双方签订的《商铺委托经营管理合同》约定的违约金的计算为13432*30%=4029.6元。综上，一审法院认定本案事实部分有误，二审予以纠正。上诉人杨斌、张燕的上诉理由不成立，二审应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销西宁市湟中区人民法院（2020）青0122民初5616号民事判决；二、青海源野物业管理有限公司于判决生效后十五日内给付杨斌、张燕2020年8月25日至2021年8月24日止的商铺租金13432元及违约金4029.6元；三、驳回杨斌、张燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费347.5元由青海源野物业管理有限公司负担；二审案件受理费695元，由杨斌、张燕负担。本判决为终审判决。审判长 左志萍审判员 尹菲菲审判员 张 薇二○二一年六月十六日法官助理 岳文伟书记员 乔 红附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。