河南省延津县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0726民初1869号原告：延津县安居乐物业管理有限公司，住所地:延津县健康路与小康路交叉口西北角。法定代表人：赵素,经理。委托诉讼代理人：母洪勇，系该公司员工。被告：李春景，女，1977年12月15日出生，汉族，户籍地延津县，现住延津县。原告延津县安居乐物业管理有限公司与被告李春景民间借贷纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告延津县安居乐物业管理有限公司的委托诉讼代理人母洪勇、被告李春景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告延津县安居乐物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2019年7月31日至2021年7月31日的物业管理费2934元、垃圾处置费120元及违约金183元；2、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告放弃了要求被告支付违约金的诉讼请求。事实和理由：被告系延津县盛世华府小区18号楼3单元502的业主，原告与河南华之源置业有限公司延津分公司签订的前期物业协议中约定物业服务费为0.98元/月/平米。被告身为盛世华府该楼业主，其实际享受了原告提供的物业服务，却自2019年7月31日没有按时向原告缴纳物业服务费用，没有履行一个业主应尽的基本义务。在此期间经原告多次催要，被告均未予以缴纳。截止原告提起诉讼之时，被告并没有采取任何行动，至今仍没有支付其所欠交的物业费，现原告为维护自身合法权，特向贵院提起诉讼，望判如诉请！被告李春景辩称，起诉状所述答辩人不按时缴纳物业费，是因为原告没有按约履行合同以及未按相关规定提供服务，已造成违约。一、小区地上停车位情况：根据物权法第八十条及物权法七十四条：小区地上停车位收取的费用应归所有业主。收取的租金应用到业主身上，但是业主从未知道费用去向（算清楚每户业主应减少多少物业费）。二、答辩人所购买的地下室，从交房时都有漏水（开始不知道），第一次发现时将室内物品全泡湿，室内有电磁炉、电扇两个（一大一小）、电饭锅、小孩学步车、以及装修的材料等，价值二千多元，当时物业多次去看，始终没有解决问题。因房屋漏水导致物品损坏，物业要赔偿相应的损失。三、物业公司不为答辩人的汽车办理出入证，造成出入不方便。物业费没有及时上交，物业不让进业主群，每次停水、停电得不到通知，给生活带来了很多不便。四、物业公司承诺：①中央水景有水，却常年没水，答辩人提供的照片中可以看到水池中有芝麻杆。②小区北门使用（三年前都承诺）至今没开，对17号楼、18号楼业主生活造成严重影响，消防车进不去，需要保安清理道路，小区内道路经常被堵，答辩人没有享受到物业服务。③业主缴纳物业费，物业只开收据，拒绝开发票，违反了《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。五、答辩请求：答辩人延迟交物业费是因为物业没有履行双方合同约定，事实上没有提供行业服务，答辩人有权根据《合同法》暂时拒交物业费，物业公司将上述问题解决之后，答辩人再缴纳所欠费用。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2012年11月29日，被告李春景购买了河南华之源置业有限公司的盛世华府第18号楼3单元5层502室房屋，该房屋建筑面积124.76平方米。因被告未缴纳2015年4月2日至2018年4月1日和2018年4月1日至2019年7月31日的物业费，原告分别向本院提起诉讼，本院分别于2018年9月6日、2019年11月27日作出了（2018）豫0726民初2161号和（2019）豫0726民初2977号民事判决，判决被告支付2015年4月2日至2018年4月1日和2018年4月1日至2019年7月31日的物业费4401.5元和1956元，被告对本院作出的（2018）豫民初2161号民事判决不服，提出上诉，新乡市中级人民法院作出（2018）豫07民终4842号民事判决，维持原判。生效判决认为：“被告所反映的地下室问题已经初步解决，至于何人进行维修不是本案审查的重点，其以后如发现地下室漏水、渗水可及时另行向物业公司反映，物业公司仍应当积极履行相关维修、协调义务，被告不能以此对抗物业费的支付。被告的地下室漏水、渗水问题，案涉合同未明确约定由原告承担赔偿责任，如被告认为原告构成侵权或者违约，被告可另案主张。关于被告称小区设置路障、喷水池没有水问题，在上述问题不足以构成协议根本违约的情况下，不能成为被告拒交物业费的充足理由。”经本院执行，李春景分别于2019年2月1日和2020年10月31日，缴纳了2015年4月2日至2018年4月1日和2018年4月1日至2019年7月31日的物业费，此后李春景未再缴纳物业费。经计算，自2019年7月31日至2021年7月31日被告应缴纳物业费2934元。另查明，2021年1月1日，延津县城市管理局作为甲方与延津县安居乐物业管理有限公司作为乙方签订了《垃圾处理费征收委托协议书》，该协议书约定：甲方委托乙方负责收取本小区内居民的垃圾处理费。乙方向甲方一次性缴纳本小区所代收的垃圾处理费，由甲方开据河南省行政事业性收费专用票据。收费标准按延政[2009]86号文件即5元/月/户。委托期限自2021年元月1日起到2021年12月31日止。本院认为，物业服务人应当按照约定为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。被告李春景接收涉案小区房屋后，接受了原告延津县安居乐物业管理有限公司提供的物业服务，即应当向原告交纳2019年7月31日至2021年7月31日的物业服务费2934元。被告反映的地下室漏水、中央水景没有水、道路拥堵的问题，在新乡市中级人民法院和本院的生效判决中已作出了处理，对此本院不再赘述。被告辩称的小区地上停车位的收费没有公开、不办理车辆出入证出入困难、不让被告进业主微信群、接不到停水停电通知、以及小区北门没有开通等问题，由此可以反映出原告在提供物业服务过程中确实存在服务不是完全到位的情况，但这种情况并不足以构成原告的根本违约，不能成为被告拒交物业费的充足理由。但原告在今后的物业服务过程中，要积极履行自己公共服务的义务，定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况、以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营和收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告；应当按照合同约定和法律规定尽最大努力为广大业主提供切实、周到的物业服务，对属于服务质量达不到要求的，要改善服务态度，提升服务质量，及时解决、协调业主们遇到的问题；对不属于物业服务合同内容约定的，要加强与业主的联系和沟通，做到解释到位，争取业主的理解和支持，以营造良好的居住环境。原告提供的与延津县城市管理局签订的《垃圾处理费征收委托协议书》，能够证明原告有权自2021年1月1日至2021年12月31日负责收取本小区内居民的垃圾处理费，要求被告支付2019年7月31日至2020年12月31日的垃圾处理费，证据不足，应不予支持，故被告应当向原告支付垃圾处理费为35元（5元/月/户×7个月=35元）。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十三条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告李春景于本判决生效后十日内支付原告延津县安居乐物业管理有限公司2019年7月31日至2021年7月31日的物业费2934元、2021年1月1日至2021年7月31日的垃圾处理费35元，共计2969元；二、驳回原告延津县安居乐物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李春景负担。本判决为终审判决。审 判 员 段连芳二〇二一年六月三十日法官助理 申长健书 记 员 安 芳