北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初14559号原告：于丽红，女，1968年9月17日出生，汉族，北京市税务局公务员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵永智（于丽红之夫），1965年4月16日出生，汉族，北京市税务局公务员，住北京市海淀区。被告：程允渭，男，1970年7月18日出生，汉族，山东和山基金管理公司职员，住北京市朝阳区。原告于丽红诉被告程允渭房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于丽红的委托诉讼代理人赵永智、被告程允渭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于丽红向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠房屋租金60万元（北京市西城区金融大街33号C602，欠租金起止日期为2020年1月1日至合同租赁终止期2021年8月31日，现被告所属公司还在此写字间办公）；2、按合同规定令被告支付违约金（合同约定未按合同要求支付租金，逾期按日加付其拖欠租金金额千分之三作为滞纳金，以当期应付的租金为基数，被告自2019年9月1日至算至实际付清之日为止，庭后七日内补交违约金计算方法）；3、判定终止租赁合同，令被告立即搬离并立即在西城区工商管理局办理迁移在此写字间注册的公司；4、判令被告支付本案的诉讼费。事实和理由:原告于丽红与被告程允渭于2019年8月26日通过北京鼎胜时代房地产经纪有限公司签订了房屋租赁合同，房屋坐落在北京市西城区金融大街33号通泰大厦C602，租赁期限为两年，自2019年9月1日起至2021年8月31日止，每月租金3万元人民币，每三个月支付一次租金9万元人民币，自2019年9月1日起租被告程允渭只支付了头3个月共计9万元人民币的租金，自2019年12月1日至起诉时仍拖欠剩余租金，这期间原告多次催促被告支付租金，被告迟迟未付。程允渭辩称：不同意全部诉讼请求。我与原告是多年的朋友，合同签订后我方没有正常入住，疫情期间也没有正常租用房屋，至少有七八个月没有正常使用房屋。我用涉案房屋代理公司业务，原告当时答应我至少免三个月的房租。我希望双方互相谅解一下，我可以支付合理的租金，但是考虑疫情的影响，原告应当减免一些租金。因为疫情对于中小企业影响很严重，我们公司没有正常经营。我现在已经给了原告四个月租金、两个月押金以及半年多时间的物业费，共计约7个月租金的数额。物业费已经（代替原告）交给物业公司了。我不同意支付违约金，签订合同后我方就支付了四个月的租金。我也不同意解除合同，不能立即搬离房屋，合同正常履行到期后可以搬离。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，2019年8月26日，原告于丽红（出租方、甲方）与被告程允渭（承租方、乙方）经北京鼎胜时代房地产经纪有限公司居间，就坐落在北京市西城区金融大街33号通泰大厦C602签订了房屋（以下简称涉案房屋）签订《租赁合同》，约定承租区域为办公用途，租赁期限为两年，自2019年9月1日起至2021年8月31日止，每月租金3万元人民币，租金包括“租金发票、物业费”。租金每三个月支付一次，押金相当于2个月的租金（6万元）。乙方未按合同约定支付租金，逾期按日加付其拖欠租金金额的千分之三作为滞纳金，逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，并追究乙方的违约责任。房屋到期后，如乙方逾期搬出，则每逾期一日，需按日租金的双倍支付占有使用费。房屋交付后5日内，乙方应将租赁房屋注册地址注销或迁出，否则每逾期一日需按照本合同约定的租金标准支付占有使用费。“不可抗力事件”指不能预见、不可避免的客观情况，如：自然灾害、政府行为或社会异常现象；若乙方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十五内书面通知另一方，双方应尽其最大可能地减少损失；若发生不可抗力事件，乙方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、延迟，不得视作对本合同的违约，声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短的时间内尝试恢复履行受不可抗力事件影响的义务。关于合同履行情况，双方确认被告向原告支付4个月租金、相当于2个月租金数额的押金，以及部分物业费。但双方对于租金的支付时间存有争议。为证明租金及物业费支付情况，原告提交转账凭证三份用于证明。显示以下内容：1、2021年2月10日，被告支付租金3万元；2、被告于2020年12月30日向物业公司支付物业费15066.84元，于2021年3月26日向物业公司支付物业费5022.28元。另查，2020年1月下旬，新冠肺炎疫情在全国范围内出现。2020年1月24日，北京市启动突发公共卫生事件一级响应机制。2020年4月30日，北京将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，并相应调整防控策略。此后,北京市突发公共卫生事件响应级别经历过短暂调整。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告未按期向原告支付租金是不争的事实，故原告要求被告支付剩余租金理由正当。关于被告已支付租金数额，双方确认物业费不应由被告承担，且根据合同约定，租金范围包括“房租发票、物业费”，故被告支付的租金数额由租金及物业费两个部分组成，本院根据双方陈述以及原告提交的转账证据确认被告已支付租金为140089.12元。考虑到2020年新冠疫情对于商业经营的不利影响，根据公平原则以及本案的具体情况，本院认为应酌情减免两个月租金为宜，并对原告有关支付租金诉讼请求中的合理部分予以支持。关于违约一节，根据现有证据，被告自2019年12月1日起应支付第二期（三个月租金9万元），此时新冠疫情并未在全国范围内出现，故被告未支付该期租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，因被告主张违约金过高，本院仍秉持公平原则以及本案的具体情况，酌定该笔违约金以9万元为基础，按照每日约万分之四的标准计算至本案开庭之日。本次诉讼结束后，如该笔租金仍未能及时交纳完毕，原告仍可继续向被告主张违约金。关于其他租金违约金一节，考虑到新冠疫情系不可避免无法预见的情形，被告未能继续支付租金的行为属于事出有因，不应被认定为违约，故本院对原告主张其他租金违约金的诉讼请求不予支持。关于终止合同一节，基于上述分析的法律事实，被告在出现第二期租金违约后，双方并未解除合同。而此后被告未如约支付租金的行为，因新冠疫情因素的影响，尚不构成解除合同的条件，故原告有关终止（解除）合同及后果的诉讼请求，本院均不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，程允渭支付于丽红租金519911元；二、自本判决生效之日起七日内，程允渭支付于丽红逾期支付租金违约金20000元；三、驳回于丽红的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由程允渭负担4409（自本判决生效之日起七日内交纳），由于丽红负担491元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  高 磊二〇二一年六月十六日法官助理  邓良莹书 记 员  李 艳