北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初9450号原告：杨昭霞，女，1968年10月7日生，汉族，无业住北京市丰台区北大地三里****2门**。委托诉讼代理人：王文彬，北京市中同律师事务所律师。委托诉讼代理人：范相如，北京市京大（石家庄）律师事务所律师。被告一：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室法定代表人：郭淑华，经理被告一委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。被告二：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街**院**楼**(02)2003。法定代表人：张永田，经理被告二委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。被告二委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。原告杨昭霞与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称泰禾商业公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称泰禾嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨昭霞的委托诉讼代理人王文彬、被告泰禾商业公司和被告泰禾嘉信公司的共同委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨昭霞向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原告与被告一签订的《北京市房屋租赁合同》；2．请求判令被告一向原告支付2020年6月1日起至2021年4月23日期间的租金174067．93元；3．要求支付违约金310412．16元；4．请求判令被告二对被告一应付租金承担连带责任：5．请求判令二被告承担诉讼费。事实与理由：2017年2月14日，原告同被告二签订《北京市商品房预售合同》，合同编号：Y2013996，原告向被告二购买北京市大兴区义和庄北路11号5号楼17层1703号房屋。2019年8月31日，原告收房。收房前，2018年2月27日，原告同被告一签订《北京市房屋租赁合同》，原告将从被告二处购买的房屋出租给被告一，合同第三条约定：租期自2019年9月1日起至2027年11月30日，租期99个月，免租期3个月，原告应当于2019年9月1日前将房屋交付给被告一，《房屋交割清单》经原告与被告一交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。合同第四条约定：租金标准16167．3元/月，按季度支付，支付方式：银行汇款，租金支付时间：首期租金于免租期结束后、甲方交付房屋10日内一次性支付，即人民币48501．89元。此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内。合同第七条第1款约定，被告一有权转租。合同第八条第(三）款约定，被告一不按照约定支付租金达到30日的，原告有权要求被告一按照第九条的约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。同日，原告、被告一、被告二签订《保证担保协议书》，被告二对被告一履行《北京市房屋租赁合同》时产生的租金、违约金、赔偿金及利息承担连带责任保证。首笔租金，被告一于2019年12月11日足额支付。第二笔租金，被告一应当于2020年3月15日前支付，实际延期至2020年7月24日支付。此后，被告一未付租金，被告二未代偿。原告与被告一和被告二在疫情发生前签约，原告收到2笔租金后，至今未再收到租金或者代偿款，被告一的行为已经严重违约。根据原告与被告一签订的《北京市房屋租赁合同》第八条第（三）款的规定，原告要求解除与被告一的《房屋租赁合同》，要求被告一向原告支付自2020年3月16日起至合同解除之日的房租。根据原告与被告一、被告二签订的《保证担保协议书》第二条、第五条的约定，原告要求被告二对被告一应当支付的租金承担连带责任。特此起诉，望予支持！泰禾商业公司、泰禾嘉信公司辩称，一、目前被告已经支付杨昭霞租金97003．78元，系2019年12月1日至2020年5月31日期间的租金；二、同意自被告收到原告起诉状之日起解除租赁合同。因为该房屋原告已经于2021年4月23日收房，故计算其未支付租金及房屋占有使用费应当分别进行计算，应当自2020年6月1日至合同解除之日以月租金16167．3元计算，从合同解除次日起至2021年4月23日止按照市场现有价格即2-3千元的标准进行计算；三、违约金标准过高，请求法院予以适当减少；对于要求被告二承担，我方认为应当承担一般保证责任，根据保证合同第三条及第五条的规定，可以看出被告二系在被告一不能履行租赁合同的给付义务的情形下，方承担租赁保证责任；四、同意法院按照法定标准予以裁决。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年2月27日，杨昭霞（甲方、出租人）与泰禾商业公司（乙方、承租人）就北京市大兴区义和庄北路11号5号楼17层1703房屋的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2019年9月1日起至2027年11月30日止，其中免租期为3月。第四条租金支付方式：租金标准及支付方式：16167．3元/月，按季度支付……租金支付时间：首期租金于免租期结束后、甲方交付房屋10日内一次性支付，即48501．89元。此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。第八条合同解除与变更：（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。第九条违约责任：（一）……乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。同日，杨昭霞（丙方、产权人）、泰禾嘉信公司（甲方、保证人）、泰禾商业公司（乙方、被保证人）签订《保证担保协议书》，约定：第一条：本协议所担保的主合同为乙方与丙方2018年2月27日签署的《北京市房屋租赁合同》。第二条：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息……第四条：甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。第五条：乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）……。合同签订后，杨昭霞向泰禾商业公司交付房屋。泰禾商业公司交纳租金至2020年5月31日。2020年6月1日起未再交纳租金。庭审中双方均认可该房屋已经于2021年4月23日腾退。杨昭霞提交地址证明一份，以证明北京市大兴区义和庄北路11号5号楼17层1703与北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其它类多功能用地017-3#办公商业楼17层1703系同一地址。泰禾商业公司与泰禾嘉信公司对该地址情况予以认可。经查，杨昭霞尚未取得涉案房屋的房本，涉案房屋登记在泰禾嘉信公司名下。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案仍适用当时的法律及司法解释。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。泰禾商业公司与杨昭霞之间签订了《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。合同签订后，因泰禾商业公司未按照约定方式向杨昭霞交纳房屋租金，导致房屋租赁合同无法继续履行，现杨昭霞主张解除合同，本院予以支持，解除时间为2021年4月23日。关于租金。泰禾商业公司认可自2020年6月1日起未再向杨昭霞交纳租金，因此对于杨昭霞要求泰禾商业公司支付自2020年6月1日起至2021年4月23日止的租金诉讼请求，本院予以支持，经核算，该数额为174067．93元。关于违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，泰禾商业公司存在逾期未支付租金的违约情形，合同中约定的违约金标准过高，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，依法予以酌减，酌情支持32334．6元。关于保证责任。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三方签订的《保证担保协议》第二条约定：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第四条约定：如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。上述约定符合担保法中对连带保证的相关解释，故对杨昭霞主张泰禾嘉信公司对泰禾商业公司上述给付义务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认杨昭霞与北京泰禾商业管理有限公司于2018年2月27日签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年4月23日解除；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付杨昭霞2020年6月1日至2021年4月23日期间房屋租金174067．93元；三、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付杨昭霞违约金32334．6元；四、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第二项、第三项确定的北京泰禾商业管理有限公司所欠杨昭霞的债务承担连带保证责任。北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；五、驳回杨昭霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8567元，由杨昭霞负担4171元（已交纳），由北京泰禾商业管理有限公司负担4396元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二一年六月二十九日法官助理  刘天怡书 记 员  陈禄源