贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书(2021)黔0102民初5883号原告：陶某某，男，汉族，1971年9月18日生，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：胡某1，贵州匠和律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：胡某2，贵州匠和律师事务所律师，特别代理。被告:贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人:肖春红。委托诉讼代理人:罗某，贵州济元律师事务所律师,特别代理。原告陶某某诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称：“宏益房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，对本案公开开庭进行审理。原告陶某某的委托诉讼代理人胡某1、被告宏益房开的委托诉讼代理人罗某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶某某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号：200609）；2、判令被告退还原告首付款352510元及利息37968.27元(暂从2017年4月27日计算至2021年3月7日，此后以352510元为基数，按银行同期存款利率标准，计算至上述款项付清之日止);3、判令被告退还原告向四川天府银行归还的贷款本息379318.75元及利息23151.62元(暂从2018年12月29日计算至2021年3月7日,此后以379318.75元为基数，按银行同期存款利率标准，计算至上述款项付清之日止)；4、支判令被告退还原告付的预告登记费550元、电表开户费122元、有线电视开户费265元、维修基金7045元，合计7982元;5、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年4月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定原告购买被告开发建设的南明区花果园的房屋，建筑面积27.63平方米，总价款704510元。原告于合同签订当日支付首期购房款352510元，余款352000元原告采取银行按揭贷款方式付款。被告应于2019年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如逾期180日后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，原告有权退房，被告应承担相应违约责任。合同签订当日，原告向被告交付了购房首付款，余款于2018年1月5日支付完毕。至今，被告一直未将商品房转移登记的有关文书交付至原告。所购房屋也一直无法办理产权登记。根据购房合同第八章关于转移登记的约定:“被告承诺于2019年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书交付至买原告。约定日期逾期180日后，被告有权要求退房并可按照同期银行存款利率主张支付利息”，被告行为已违反此条约定，为保护原告的合法权益，故诉至法院。被告宏益房开辩称，1、案涉房屋已交付原告使用，不能办理商品房所有权初始登记并不影响原告使用案涉房屋，原告的购房目的已经实现，所以被告不同意解除合同；2、如本案商品房买卖合同及补充协议被解除，原告应将案涉房屋恢复原状返还被告，并按照《商品房买卖合同》第20.2条约定配合被告办理相关退房手续，如原告未将房屋恢复原状，被告有权扣除房屋恢复原状所需的费用，具体金额在退还房款时据实扣收；3、如本案商品房买卖合同及补充协议被解除，原告应向被告支付自房屋交付之日起至原告实际退房时止的房屋占用费，酌情按照77637元每年计算；4、原告第三项诉请:以贷款本息379138.75元为基数，按银行同期存款利率自2018年12月29开始计算利息，不应得到支持。首先，即使商品房买卖合同被解除，被告仅收取原告的贷款本金，至于贷款利息，是由银行收取，不应由被告承担，被告仅承担返还贷款本金的责任;其次，该贷款本金并非原告自有资金，原告无权主张资金占用利息;另外，原告以贷款本金和贷款利息之和作为基数，在此基数之上计算利息也是错误的，该行为属于重复计息；5、原告诉请第四项的预告登记费、维修基金系由被告代收后，交到不动产登记部门和维修基金管理中心，不应由被告承担返还责任;另外，被告并未收取原告的电视开户费、电表开户费，无法退还。经审理查明，本院认定事实如下：2017年4月26日，原告陶某某（买受人）与被告宏益房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：200609）及补充协议，约定：原告购买被告位于南明区的房屋（以下简称91号商品房），建筑面积27.63平方米，套内建筑面积17.27平方米，按照套（单元）计算总房款为704510元；买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款352510元，余款352000元以银行按揭止支付。出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；……合同第二十二条房屋登记约定：“双方约定申请预告登记。……二、初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务。……三、转移登记：（一）出卖人承诺于2019年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之1承担违约责任；2、约定日期起180天以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行存款利率支付利息。……”；合同并就其他事项进行了约定。该合同附件十二补充协议第20.2条约定：无论何种原因解除本合同,双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。”合同签订当日，原告向被告支付首期购房款352510元、维修基金7045元及预告登记费550元。2017年11月24日，原告与四川天府银行股份有限公司贵阳花溪支行签订《个人客户购房抵押担保借款合同》，天府银行就陶某某购买91号房向其提供352000元的按揭贷款。庭审中陶某某提供天府银行出具的《结清证明》，证明该352000元的按揭贷款已经还清，本院对此予以认可。2018年1月6日原告向贵州宏利城物业服务有限公司交纳电表开户费122元及有限电视开户费265元，该公司在出具给原告的代收费收据上注明：此费用为物业公司代收代缴费用。庭审中，原告自认被告宏益房开2018年1月6日交付房屋，被告不持异议。以上事实，有原告陈述、《商品房买卖合同》及补充协议、收据、《借款合同》、银行明细、银行结清证明等在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护，双方均应按约履行合同权利义务。合同签订后，原告作为买受人已经履行了向被告支付购房款的基本合同义务，被告的合同目的已实现，原告作为买房取得房屋及房屋所有权为原告订立商品房买卖合同的根本合同目的，被告作为房屋出卖人须向原告交付房屋并将房屋所有权转移给买受人，这是被告最基本的合同义务，被告逾期履行交付义务或产权转移登记义务其中之一的，即构成根本违约。案涉商品房买卖合同签订后,被告已向原告交房,按合同约定,被告承诺于2019年12月31日前,取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,但被告至原告起诉时止仍未履行该项产权转移登记义务,以致原告未能取得房屋所有权,原告虽占用房屋,但对房屋缺少最根本的处分权,严重影响原告订立合同时所期望的经济利益。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，自2019年12月31日起180日后即2019年6月29日后原告有权解除合同，故原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告退还首付款及以首期购房款为基数按照合同约定利率计算的资金占用利息的诉请，符合双方合同约定，本院予以支持。关于原告诉请被告退还原告向四川天府银行归还的贷款本息379318.75元及利息23151.62元（暂从2018年12月29日计算至2021年3月7日，此后以379318.75元为基数，按银行同期存款利率标准，计算至上述款项付清之日止）的诉请，原告已向四川天府银行清偿完毕按揭贷款，双方所签《房屋买卖合同》解除后，被告应当将原告已经支付的贷款本金及利息返还给原告，但原告提交的银行还款明细体现被告共计偿还银行贷款本息计379318.75元，对该款本院予以确认，对于利息部分本院不予认可。对原告要求返还维修基金7045元、预告登记费550元的诉请,因本案系被告违约导致合同解除，对原告对该损失应承担赔偿责任，故对该诉请，本院予以支持。关于原告要求赔偿电表开户费122元、有限电视开户费265元的主张，因电表开户费、有线电视开户费依附于房屋产生，原告已经实际支出，在解除合同后上述费用仍然为房屋所用，应当视为原告的损失，由被告进行赔偿。对被告称如合同解除原告应当返还房屋并配合被告办理相关退房手续，本院认为合同解除后，房屋的返还以及办理相关退房手续属于原、被告双方应履行的义务，为减轻双方当事人诉累，故对房屋的交还及办理相关退房手续在本案当中本院一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、之规定，判决如下：一、解除原告陶某某与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2017年4月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：200609）及《补充协议》。二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陶某某首期购房款352510元；三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陶某某支付利息（以352510元为基数，按照中国人民银行同期存款利率标准，从2017年4月27日起计算至上述款项付清之日止）；四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陶某某已向四川天府银行股份有限公司贵阳花溪支行归还的贷款本息379318.75元；五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告陶某某维修基金7045元、预告登记费550元、电表开户费122元、有限电视开户费265元；六、原告陶某某于本判决生效之日起十日内将本市南明区花果园的房屋腾空交还给被告贵阳宏益房地产开发有限公司；七、原告陶某某于本判决生效之日起十日内配合被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理本市南明区花果园路花果园项目R1区1-6栋L6-91号房屋的相关退房手续；八、驳回原告陶某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11810元、减半收取5905元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人是提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 赵 雪二〇二一年六月七日书记员 首自萍