四川省平昌县人民法院民 事 判 决 书（2021）川1923民初1870号原告：成都仁邦物业管理有限公司，统一社会信用代码：91510100759706404G。法定代表人：沈强，公司总经理。委托诉讼代理人（持别授权）：熊键华，女，汉族，1972年3月24日出生，住平昌县。委托诉讼代理人：牟南平，男，汉族，1967年2月2日，住平昌县。被告：李翠发，女，汉族，1952年3月15日出生，住四川省平昌县。原告成都仁邦物业管理有限公司诉被告李翠发物业服务合同纠纷一案，经本院审理后于2020年11月26日作出（2020）川1923民初4182号民事判决书，被告李翠发不服，向巴中市中级人民法院提起上诉，巴中市中级人民法院于2021年3月31作出裁定：一、撤销平昌县人民法院（2020）川1923民初4182号民事判决；二、本案发回平昌县人民法院重审。本院依法适用普通过程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告成都仁邦物业管理有限公司的委托诉讼代理人熊键华、牟南平，被告李翠发均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都仁邦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付下欠2020年6月前物业服务费5566元，违约金1113元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：案外人巴中市荣新置业发展有限公司开发修建平昌县江口镇荣新.两江国际商住楼，原告单位与巴中市荣新置业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》。被告依法获得了该小区3栋1单元22楼3号118.93平方米住房一套。原告单位依据前期物业服务合同约定，为被告居住的小区提供了符合要求的物业服务，但被告无正当理由拒缴物业服务费，原告经口头和书面多次催收，被告仍然拒缴。据此，为维护原告合法权益，起诉来院。被告李翠发答辩称：1.原告所述不符合事实；2.认为原告收取1.2元/平米物业费不合理；3.其家中厕所管道出现问题，要求原告承担修缮厕所管道费用。经审理查明：2012年1月8日，平昌县城老街棚户区改造根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》对被告的房屋进行征收，被告自愿选择房屋产权调换方式，平昌县住房和城乡规划建设局按照《房屋征收（产权调换）协议》约定将被告被征收房屋的产权调换住房安置在两江国际3号楼22层3号，建筑面积118.40平方米，成为荣新.两江国际小区业主。2012年10月20日,案外人巴中市荣新置业发展有限公司作为甲方,原告（自贡市盐都物业管理有限公司）作为乙方,签订《荣新.两江国际前期物业服务合同》,合同约定由甲方委托乙方对荣新.两江国际小区提供前期物业管理服务。约定由原告（自贡市盐都物业管理有限公司）为该小区提供物业服务,物业服务收费采取包干制,以建筑面积计算,高层住宅:1.2元/月/平方米,巴中市荣新置业发展有限公司、业主或物业使用人违反合同约定,未能按时如数交纳物业服务费,原告（自贡市盐都物业管理有限公司）可依法追收，并按每天1‰收取滞纳金;合同期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止；本合同期限届满，业主委员会尚未成立，未签订物业服务合同前本合同继续生效；本合同期限未满，业主委员会成立，并选聘新的物业服务企业且签订了物业服务合同，本合同随新的物业服务合同的生效而自然终止。被告李翠发于2016年3月8日接收了两江国际3号楼22层3号，建筑面积为118.93平方米的房屋，并按1.2元/月/平方米向原告缴纳了2016年3月1日至2017年2月28日的物业服务费1713元，原告成都仁邦物业管理有限公司依约为该业主提供了物业管理服务,被告李翠发自2017年3月1起拒缴物业费至今。原告经催收未果,诉讼来院。同时查明：荣新.两江国际小区未成立业主委员会，2019年6月3日，平昌县人民政府同州街道办事处关于调整两江国际小区安置还房物业管理费专题会议，经与原告成都仁邦物业管理有限公司协商同意：江口明殊、两江国际1、2、3、4、11、12号楼属老街棚户区改造回迁安置还房，每年给予优惠2个月物业服务费，优惠月份的费用由同州街道办事处结算，优惠期从接房之日起满2年后开始计算，折算后，实际物业服务费应为1元/月/平方米，本案应从2018年3月1日起按1元/月/平方米计算物业服务费。另查明：2013年1月31日自贡市盐都物业管理有限公司企业名称变更登记为成都仁邦物业服务有限公司；2015年4月3日成都仁邦物业服务有限公司企业名称变更登记为成都仁邦物业管理有限公司；原告成都仁邦物业管理有限公司系依法成立的物业管理服务企业。上述事实有原、被告身份信息、公证书、产权调换协议书、荣新.两江国际前期物业服务合同、荣新.两江国际小区物业服务收费承诺书、平昌发改【2012】306号文件、交费明细凭证、催缴通知单、当事人陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力,被告李翠发应按约向物业服务人支付物业费。本院对原告要求被告支付自2017年3月1日至2020年6月30日的物业服务费的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求,因合同中约定的是滞纳金并非违约金,因此对原告成都仁邦物业管理有限公司要求交纳违约金的主张,不予支持。被告辩称认为原告服务管理不到位、原告未尽屋内管道修缮义务为由拒不支付物业服务费的答辩意见,本院认为,物业服务是一个动态过程,很难以一时好坏对小区物业服务质量进行评判,原告依约向包括被告在内的小区业主提供了物业管理服务,对改善小区环境和秩序的维护起到了积极作用。对不可归责于原告之缘故造成的问题,原告应依约履行必要的协商、告知等义务促进问题的解决。同时，被告未能举证证明屋内管道修缮属于原告责任义务。被告作为业主不能以此为由拒不交纳物业服务费，故本院对被告的答辩意见不予采纳。关于被告要求原告承担屋内管道修缮费用的请求，因没有证据确定该由原告承担，本院于本案中不予支持；如被告所称事实及依据客观存在，可另行依法向原告主张权利。原告作为从事物业管理服务的公司,也应进一步加强服务管理,采取积极有效的整改措施处理小区存在的问题,为业主提供更加优质的物业管理服务。综上所述,依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、九百四十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、限被告李翠发于本判决生效后十日内支付下欠原告成都仁邦物业管理有限公司物业服务费5043元（其中2017年3月1日至2018年2月28日按1.2元/月/平方米计1713元，2018年3月1日至2020年6月30日按1元/月/平方米计3330元）；二、驳回原告成都仁邦物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告李翠发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  陈 智人民陪审员  王心会人民陪审员  阳 莉二〇二一年六月八日书 记 员  陈 静四川省平昌县人民法院民 事 判 决 书（2021）川1923民初1870号原告：成都仁邦物业管理有限公司，统一社会信用代码：91510100759706404G。法定代表人：沈强，公司总经理。委托诉讼代理人（持别授权）：熊键华，女，汉族，1972年3月24日出生，住平昌县。委托诉讼代理人：牟南平，男，汉族，1967年2月2日，住平昌县。被告：李翠发，女，汉族，1952年3月15日出生，住四川省平昌县。原告成都仁邦物业管理有限公司诉被告李翠发物业服务合同纠纷一案，经本院审理后于2020年11月26日作出（2020）川1923民初4182号民事判决书，被告李翠发不服，向巴中市中级人民法院提起上诉，巴中市中级人民法院于2021年3月31作出裁定：一、撤销平昌县人民法院（2020）川1923民初4182号民事判决；二、本案发回平昌县人民法院重审。本院依法适用普通过程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告成都仁邦物业管理有限公司的委托诉讼代理人熊键华、牟南平，被告李翠发均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都仁邦物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付下欠2020年6月前物业服务费5566元，违约金1113元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：案外人巴中市荣新置业发展有限公司开发修建平昌县江口镇荣新.两江国际商住楼，原告单位与巴中市荣新置业发展有限公司签订了《前期物业服务合同》。被告依法获得了该小区3栋1单元22楼3号118.93平方米住房一套。原告单位依据前期物业服务合同约定，为被告居住的小区提供了符合要求的物业服务，但被告无正当理由拒缴物业服务费，原告经口头和书面多次催收，被告仍然拒缴。据此，为维护原告合法权益，起诉来院。被告李翠发答辩称：1.原告所述不符合事实；2.认为原告收取1.2元/平米物业费不合理；3.其家中厕所管道出现问题，要求原告承担修缮厕所管道费用。经审理查明：2012年1月8日，平昌县城老街棚户区改造根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》对被告的房屋进行征收，被告自愿选择房屋产权调换方式，平昌县住房和城乡规划建设局按照《房屋征收（产权调换）协议》约定将被告被征收房屋的产权调换住房安置在两江国际3号楼22层3号，建筑面积118.40平方米，成为荣新.两江国际小区业主。2012年10月20日,案外人巴中市荣新置业发展有限公司作为甲方,原告（自贡市盐都物业管理有限公司）作为乙方,签订《荣新.两江国际前期物业服务合同》,合同约定由甲方委托乙方对荣新.两江国际小区提供前期物业管理服务。约定由原告（自贡市盐都物业管理有限公司）为该小区提供物业服务,物业服务收费采取包干制,以建筑面积计算,高层住宅:1.2元/月/平方米,巴中市荣新置业发展有限公司、业主或物业使用人违反合同约定,未能按时如数交纳物业服务费,原告（自贡市盐都物业管理有限公司）可依法追收，并按每天1‰收取滞纳金;合同期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止；本合同期限届满，业主委员会尚未成立，未签订物业服务合同前本合同继续生效；本合同期限未满，业主委员会成立，并选聘新的物业服务企业且签订了物业服务合同，本合同随新的物业服务合同的生效而自然终止。被告李翠发于2016年3月8日接收了两江国际3号楼22层3号，建筑面积为118.93平方米的房屋，并按1.2元/月/平方米向原告缴纳了2016年3月1日至2017年2月28日的物业服务费1713元，原告成都仁邦物业管理有限公司依约为该业主提供了物业管理服务,被告李翠发自2017年3月1起拒缴物业费至今。原告经催收未果,诉讼来院。同时查明：荣新.两江国际小区未成立业主委员会，2019年6月3日，平昌县人民政府同州街道办事处关于调整两江国际小区安置还房物业管理费专题会议，经与原告成都仁邦物业管理有限公司协商同意：江口明殊、两江国际1、2、3、4、11、12号楼属老街棚户区改造回迁安置还房，每年给予优惠2个月物业服务费，优惠月份的费用由同州街道办事处结算，优惠期从接房之日起满2年后开始计算，折算后，实际物业服务费应为1元/月/平方米，本案应从2018年3月1日起按1元/月/平方米计算物业服务费。另查明：2013年1月31日自贡市盐都物业管理有限公司企业名称变更登记为成都仁邦物业服务有限公司；2015年4月3日成都仁邦物业服务有限公司企业名称变更登记为成都仁邦物业管理有限公司；原告成都仁邦物业管理有限公司系依法成立的物业管理服务企业。上述事实有原、被告身份信息、公证书、产权调换协议书、荣新.两江国际前期物业服务合同、荣新.两江国际小区物业服务收费承诺书、平昌发改【2012】306号文件、交费明细凭证、催缴通知单、当事人陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力,被告李翠发应按约向物业服务人支付物业费。本院对原告要求被告支付自2017年3月1日至2020年6月30日的物业服务费的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求,因合同中约定的是滞纳金并非违约金,因此对原告成都仁邦物业管理有限公司要求交纳违约金的主张,不予支持。被告辩称认为原告服务管理不到位、原告未尽屋内管道修缮义务为由拒不支付物业服务费的答辩意见,本院认为,物业服务是一个动态过程,很难以一时好坏对小区物业服务质量进行评判,原告依约向包括被告在内的小区业主提供了物业管理服务,对改善小区环境和秩序的维护起到了积极作用。对不可归责于原告之缘故造成的问题,原告应依约履行必要的协商、告知等义务促进问题的解决。同时，被告未能举证证明屋内管道修缮属于原告责任义务。被告作为业主不能以此为由拒不交纳物业服务费，故本院对被告的答辩意见不予采纳。关于被告要求原告承担屋内管道修缮费用的请求，因没有证据确定该由原告承担，本院于本案中不予支持；如被告所称事实及依据客观存在，可另行依法向原告主张权利。原告作为从事物业管理服务的公司,也应进一步加强服务管理,采取积极有效的整改措施处理小区存在的问题,为业主提供更加优质的物业管理服务。综上所述,依据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、九百四十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、限被告李翠发于本判决生效后十日内支付下欠原告成都仁邦物业管理有限公司物业服务费5043元（其中2017年3月1日至2018年2月28日按1.2元/月/平方米计1713元，2018年3月1日至2020年6月30日按1元/月/平方米计3330元）；二、驳回原告成都仁邦物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告李翠发负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审 判 长  陈 智人民陪审员  王心会人民陪审员  阳 莉二〇二一年六月八日书 记 员  陈 静