山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁09民终2174号 上诉人（原审被告）：张健，男，1973年9月12日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：李新安，山东舜翔（泰安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭昱，山东舜翔（泰安）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：金科智慧服务集团股份有限公司泰安分公司，住所地泰安市岱岳区石腊河东路北段G4-1号楼。 负责人：吴俊，经理。 委托诉讼代理人：吴峰义，该公司员工。 委托诉讼代理人：王振莹，该公司员工。 上诉人张健因与被上诉人金科智慧服务集团股份有限公司泰安分公司（以下简称金科公司）物业服务合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院(2021)鲁0911民初2723号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张健上诉请求：1.撤销（2021）鲁0911民初2723号民事判决第一项，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：1.上诉人的房屋系普通住宅而非别墅，原审法院判决上诉人按照3.05元/m2标准支付物业费没有事实和法律依据；2.本案不属于人民法院的受理范围，应当依法驳回被上诉人的起诉，上诉人与本案被上诉人不存在物业服务合同关系，被上诉人的诉讼主体不适格。 金科公司辩称，没有答辩意见。 金科公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付物业服务费12786元（庭审中变更为10655元）；2.判令本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：因被告未到庭，也未提交书面答辩状，一审法院根据原告陈述及原告所举证据对原告主张的下列事实予以确认。金科物业服务集团有限公司，2020年5月28日变更名称为金科智慧服务集团股份有限公司，原告系该公司的泰安分公司，是2017年5月15日成立的其他股份有限公司分公司（非上市），经营范围包括：物业管理；停车场服务……等。2015年6月11日，海大公司与被告张健签订《商品房预售合同》一份，被告张健购买该公司开发的位于泰安市海尔桃花源第13号楼（地上4层，地下1层）1单元3-4层302号房商品房，预测建筑面积133.37平方米（实际面积为139.74平方米）。2017年8月18日，泰安市房产管理局批复文件载明：同意泰安海大房地产开发有限公司以协议方式选聘金科桃花源项目的物业服务企业，按照《物业管理条例》规定，开展前期物业管理。同日，金科物业服务集团有限公司泰安分公司作为乙方与甲方海大公司签订《前期物业服务合同》，小区物业类型为非普通住宅，由乙方对泰安桃花源项目提供前期物业管理服务事宜，合同期限至业主委员会成立之日止。物业管理服务费由业主按其物业的建筑面积交纳（含纳入房产证面积的储藏室、地下室或独立车库），其中无电梯别墅物业服务费标准为每月每平方米3.05元。乙方向物业买受人收取的物业服务费是按照房屋买卖合同规定的交付日期起计算，如果业主要求提前接房，物业费按照实际的交付时间起交纳。物业买受人办理入住手续时，预交一年的物业服务费。2017年8月12日，被告向原告申请装修入住并在装修审批表上签名确认，并向原告缴纳装修保证金6000元。原告称其公司自2017年5月10日起就已经实际入驻涉案小区并提供前期物业服务，在其公司入驻前该小区由另一家物业公司管理，双方交接时存有部分物业费，抵扣了业主2017年5月10日至2017年10月30日的部分物业费，因被告未缴纳物业费，原告用被告缴纳的装修保证金6000元抵顶了自被告入住至2018年12月31日的物业费。庭审中原告对于2017年6月1日至2017年10月31日的部分物业费暂不主张，只要求被告支付自2019年1月1日起至2021年1月31日止共计25个月的物业费10655元。以上物业费经原告通过手机短信、ＥＭＳ邮寄、上门张贴等方式多次向被告催要，被告至今未予支付。为此，原告诉至法院。另查明，涉案小区住户入住率较低，按照相关规定，小区应达到住户入驻比例或入住面积50%以上才具备成立业主委员会的条件，因此原告按照《前期物业服务合同》约定至今一直在被告所在小区从事物业管理、服务等，并积极处理包括被告在内的业主反映的问题，其中被告自2018年3月1日起多次电话联系原告解决问题，包括更换密码锁、跳闸、楼道内灯不亮、楼道内有乳胶漆等，原告均及时指派人员进行了处理。 一审法院认为，海大公司作为建设单位与原告签订的《前期物业服务合同》，海大公司与被告张健签订的《商品房预售合同》，均是双方当事人的真实意思表示，内容和形式均符合有关法律规定，均属有效合同，一审法院予以确认。我国法律明确规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。原告与海大公司签订《前期物业服务合同》后，依约履行了提供物业服务的合同义务，被告所购房屋也已报备原告进行装修，装修完毕后已实际在该小区入住，其缴纳的装修保证金6000元也已按服务合同约定标准抵顶了至2018年12月31日的物业费，对抵顶物业费被告也未向原告提出异议，原告至今一直在涉案小区从事物业管理服务，被告作为入住业主也多次向原告反映问题且均得到了处理，以上足可证实被告对原告所提供服务及收费标准的认可，并有原告在小区内提供物业服务的照片、业主报事单相佐证，以上事实清楚，证据充分，一审法院予以确认。现被告未及时缴纳自2019年1月1日至2021年1月31日的物业管理服务费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，现原告向被告主张以上期间的物业费10655元，符合物业合同约定，也不违反相关法律规定，一审法院予以支持。原告原要求被告支付物业服务费12786元，庭审中对其余部分暂不主张，系行使其自身合法权利，也未损害被告的合法权益，一审法院不予干涉。被告张健经一审法院合法传唤未到庭，视为其自动放弃答辩及质证的相关诉讼权利，一审法院依法缺席判决。为此，判决：一、被告张健于本判决生效之日起七日内支付原告金科智慧服务集团股份有限公司泰安分公司物业服务费10655元。二、驳回原告金科智慧服务集团股份有限公司泰安分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，减半收取60元，由被告承担。 二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 本院认为，第一，关于一审开庭传票的送达。二审中张健虽对一审开庭传票的送达存有异议，但经查询开庭传票EMS邮寄情况显示为“拒收”；对该邮件详情单上载明的地址和电话，二审中张健亦予认可，且基于同一地址和电话，张健已签收一审判决；张健二审中还称“怀疑对方诈骗没有接收”。根据以上情况，一审向张健送达开庭传票的程序并无不当，张健的相关异议不能成立。第二，关于张健应否受泰安海大房地产开发有限公司与被上诉人签订的《前期物业服务合同》的约束。《中华人民共和国民法典》第九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。从一、二审双方当事人提交的证据来看，本案中泰安海大房地产开发有限公司系先后与不同物业服务企业签订了前期物业服务合同，并非是在先的物业服务企业违法将物业整体管理责任转让给第三方。根据前述规定，张健应受泰安海大房地产开发有限公司与被上诉人《前期物业服务合同》的约束。第三，关于涉案房产的物业服务收费标准。1.二审中张健提交的《山东省物价局关于明确有关问题的通知》（鲁价综发[2018]90号）规定：普通住宅是指除独栋、双拼、联排等各类高档住宅之外的住宅。依据前述规定，目前不足以判断张健所称的“叠拼”能否排除在高档住宅之外。2.二审中被上诉人提交的《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》（2017年9月21日起施行）第三十条规定显示，普通标准住宅应同时符合住宅小区建筑容积率（1.0以上）、单套建筑面积（144平方米以下）及实际成交价三个条件。而经查涉案房屋所在地块的容积率尚达不到1.0。3.二审中张健提交的前期物业管理服务合同载明：“别墅物业服务费标准为：按建筑面积每月每平方米3.05元交纳”；一审中被上诉人提交的前期物业服务合同载明：“无电梯别墅物业服务费标准为：3.05/月?平方米”。二审中，张健亦认可其曾按3.05元每平的标准向青岛海尔地产服务有限公司泰安分公司交过物业费，但当时进行了减免。以上表明张健对于物业服务的收费标准是明知的，现张健又主张物业服务费收取标准过高，本院不予支持。一审按照3.05元每平方米每月的标准计算涉案房产物业服务费并无不当。4.《山东省物业服务收费管理办法》第十六条规定：“因建设单位分期开发、分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准的，物业公共服务费应当予以减免，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。前款规定的物业公共服务费减免比例，属于普通住宅前期物业的，由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门确定；属于其他物业的，由建设单位与物业服务企业、业主或者物业使用人协商确定。”张健虽主张涉案小区分期交房导致配套设施、道路通行、绿化环境情况不佳，但其举证不足以证实“未达到房屋买卖合同约定的标准”，且物业公共服务费的减免亦须经法定程序处理。至于张健对物业公司提供的物业服务不满，其可以通过向物业公司提出意见和建议等方式进行解决，不能成为拒交物业服务费的抗辩理由。同时需指出的是，对于业主提出的意见建议，物业服务企业亦应正确面对、及时改进，不断提升服务质量，才能最大限度地赢得业主的认可。第四，关于本案是否属于法院受理范围。如前所述，张健应受泰安海大房地产开发有限公司与被上诉人《前期物业服务合同》的约束。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定：业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。一审中，被上诉人已举证证实其已通过邮寄《物业服务费缴纳催告函》（邮件投递情况显示为“拒收”）等方式予以催收。故被上诉人的起诉符合法律规定，一审作出实体判决亦无不当。况且，即便根据上诉人与青岛海尔地产服务有限公司泰安分公司签订的《泰安桃花源前期物业管理服务合同》，该合同亦约定为“双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效的，可向人民法院起诉”，并非必须先通过物业管理行政主管部门调解后才能向法院起诉。综上，张健的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费66元，由张健负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 毕经纶 审 判 员 李 莹 审 判 员 邢友峰 二〇二一年六月十日 法官助理 王乐文 书 记 员 马 鑫