北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初8713号原告（反诉被告）：赵永泉，男，1980年7月9日出生，汉族，住址北京市海淀区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：任箴，北京恒理律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡宇翔，男，1968年8月24日出生，香港特别行政区居民，住北京市朝阳区**，港澳居民通行证×××。委托诉讼代理人：杜洵，北京君颜律师事务所律师。原告（反诉被告）赵永泉诉被告（反诉原告）蔡宇翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。赵永泉委托诉讼代理人任箴、蔡宇翔委托诉讼代理人杜洵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵永泉向本院提出诉讼请求：1、判令双方签订的《房屋租赁合同》于2019年4月16日解除；2、判令蔡宇翔返还房屋押金21000元；3、判令蔡宇翔赔偿装修损失13300元。事实与理由：2018年11月7日，双方签订房屋租赁合同，约定蔡宇翔将其承租的云影小镇×层×1号房屋（以下简称×1号房屋）转租给我，租赁期限2018年11月23日至2020年11月22日，月租金7000元，押三付三。签约后，我交纳了42000元包括押金21000元和租金21000元。我承租×1号房屋是准备经营烟酒专卖的，因为房屋产权证明在蔡宇翔手中，故需要蔡宇翔帮我们办理营业执照，再办理烟酒特殊经营许可，虽然合同中没有明确约定，但是蔡宇翔同意代办，并且同意营业执照下来后再让我交钱。2018年12月18日我已经装修完毕，装修花费13300元，因为没有经营许可所以无法进烟。2019年2月，我跟蔡宇翔口头沟通营业执照下不来没法经营就不经营了，双方协商以×1号房屋交付的租金21000元冲抵×号房屋租金，实际经营人又跟田某进行了确认，×1号房屋没再交纳租金。2019年3月6日，田某通知×1号房屋营业执照已办理完，让我交纳4000元。2019年3月12日，房屋出租方中广国际文化发展（北京）有限公司（以下简称中广公司）告知商户，蔡宇翔已违约将于2019年3月15日撤离。2019年4月8日，中广公司再次告知商户应于2019年4月15日前完成撤离并在2019年4月16日进行断电清场处理。我将上述情况告知蔡宇翔并要求蔡宇翔保证合同的履行，并自2019年4月10日起多次向蔡宇翔送达解除通知，告知蔡宇翔于2019年4月16日办理交接，但蔡宇翔对我的诉求置之不理，致使涉案商铺于2019年4月18日被出租方中广公司收回。因蔡宇翔的违约行为致使合同无法履行给我造成巨大损失，为维护我的合法权益，特诉至法院。蔡宇翔辩称并反诉称：双方于2018年11月7日签订房屋租赁合同，我将×1号房屋出租给赵永泉，租赁期限自2018年11月23日至2020年11月22日，承诺用途为烟草白酒销售，月租金7000元，押三付三。2018年11月7日我将房屋交付给赵永泉，自2018年11月23日开始支付租金。对方支付了21000元押金和21000元租金，租金交纳至2019年2月22日。合同明确约定赵永泉拖欠租金超过15天，我可以解除合同，虽然我没有发送书面解除通知，但是按照约定我有权解除，故合同解除时间应该是2019年3月9日。赵永泉未按合同约定支付租金，合同明确约定办理营业执照是赵永泉的义务，由于对方无法取得烟草专卖许可，因此也一直未能对承租房屋进行装修，无法营业，也没有将房屋交付给我。不认可赵永泉主张合同的解除时间，不同意退还押金。不认可赵永泉装修，装修损失也不存在。因赵永泉违约，特提出反诉要求：1、要求解除双方签订的房屋租赁合同；2、要求赵永泉立即腾退×1号房屋；3、要求赵永泉支付拖欠的租金和费用，自2019年2月22日开始按租金标准至×1号房屋交回之日止的使用费。赵永泉针对反诉辩称：认可合同解除时间是2019年4月16日。铺位没有营业执照无法经营。2019年2月因为执照没有下来，双方协商×1号房屋租金转给另一个商铺，双方没有商议租赁合同解约事宜，蔡宇翔继续办理营业执照，营业执照下来之后双方再继续履行合同。2019年3月6日营业执照办理完后，中广公司就发函要求清场。据我了解在没有清场情况下，中广公司已把×1号房屋租给他人。中广公司在没有通知我的情况下，把房屋里的东西清走。2019年3月12日，我收到中广公司通知后多次告知蔡宇翔，2019年4月16日中广公司清场的时候办理交接，但是蔡宇翔没有来。×1号房屋没有回到蔡宇翔手中是蔡宇翔自己造成的，2019年4月16日之后我也不实际控制×1号房屋，不存在腾房和占有使用费一说。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对证据和事实，本院认定如下：×1号房屋系蔡宇翔自中广公司承租而来。2018年11月7日，蔡宇翔（甲方）与赵永泉（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将×1号房屋出租给乙方，建筑面积15.8平方米。乙方承诺租赁该房屋作为烟草白酒用途，并保证未征得甲方书面同意不擅自改变上述用途。房屋租赁自2018年11月23日至2020年11月22日，共计2年。租金约定每月7000元，租金付款方式为押三付三，固定租金以每三个公历月为一个支付周期，乙方应于每期最后一个公历月的第16日之前支付下一期的固定租金。首期3个月租金乙方应于本合同签订后于2018年11月7日前支付。下一笔租金于2019年2月7日前交于甲方，后每3个月支付一次，以此类推。乙方应于本合同签订之日起3日内向甲方一次性支付相当于3个月的房屋租赁保证金即21000元。如乙方违反本合同之约定，甲方提出合理证明并书面通知，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，根据本合同规定不予返还。租赁关系终止时，在双方结算完毕，乙方办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续以及清还用户预交款项后，甲方应在乙方全部办理完毕上述手续并交还房屋后三十个工作日内将租赁保证金一次性无息退还乙方。租赁期内，甲方应向乙方提供商户办理营业证照相关的文件和资料。甲方要求乙方在开业后的一个月内完成相应证照的办理。如未及时办理，造成的相应损失，由乙方进行承担，同时，甲方拥有要求乙方停业进行办理的相关权利。待办理完毕后，才能正常营业。在此期间，租金需要正常缴纳。乙方未征得甲方书面同意或超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状并赔偿损失。双方同意乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过半个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同并收回该房屋，如给甲方造成损失的由乙方赔偿。2018年11月10日，蔡宇翔收到×1号房屋三个月房租和押金共计42000元。同期赵永泉与蔡宇翔另有一房屋租赁合同案件在审，经查，2018年11月7日同日，蔡宇翔与赵永泉另签订了一份房屋租赁合同，约定蔡宇翔将位于北京市朝阳区朝阳路×号云影小镇×层×号房屋（以下简称×号房屋）出租给赵永泉，建筑面积104.03平方米，房屋租赁用途儿童零售。房屋租赁期自2018年12月18日至2021年12月17日，租金约定为第一年7元/天/平米计算租金，月租金22149.72元，第二年8元/天/平米计算租金，月租金25313.97元。租金付款方式为押三付一，首期1个月租金应于本合同签订后于2018年11月7日前支付。下一笔租金于2019年12月2日前交付，后每1个月支付一次，以此类推。赵永泉提交了借记卡明细和账单，显示2018年11月1日转账给田某2000元；2018年11月10日，转账给蔡宇翔86598.88元；2019年2月26日转账给蔡宇翔23299.44元。2019年1月24日，×号房屋上注册了北京智萌文化艺术有限公司，法定代表人边某。2019年1月25日，×1号房屋注册了北京六鼎堂贸易有限公司，法定代表人赵永泉。庭审中，双方主要争议及证据如下：1、关于租金支付，赵永泉表示因为产权证明在蔡宇翔手中，蔡宇翔帮其办理营业执照，用营业执照办理烟酒特殊经营许可，双方沟通办完执照后再交钱。2019年2月赵永泉与蔡宇翔口头沟通因为没有营业执照无法经营，×1号房屋即烟铺不再经营，把已付租金21000元转给×号房屋即童装店；因为执照一直没下来，没有说租金从什么时候开始交纳，3月份中广公司要清场，没有实际营业，租金不应该交纳。蔡宇翔最初表示赵永泉没有交纳租金，后又表示21000元租金未折抵至童装店，要求赵永泉自2019年2月22日开始交纳租金。赵永泉提交了其与田某微信记录，证明烟铺租金21000元抵扣至童装店中。微信记录摘录如下：2月22日“烟草租金抵扣童装租金21000元，本次应交房租为23299.44元”。2019年2月26日“您确认下我交租金的时间，我跟您转账”回复“我22号给您发了一个，您可以按照那个金额交钱”。蔡宇翔对证据真实性认可，表示后来没有协商一致所以无法抵扣。赵永泉提交了其与田某微信记录，证明营业执照办理情况。微信记录摘录如下：2019年2月15日“您烟草的营业执照都有了请尽快办理相关手续开业”回复“行，我是准备这不刚过完年，然后人也都刚上班，然后我打算去拿执照，然后去申请那个烟草那个牌照去。”回复“好的”。2019年3月6日“招商银行，两个执照共计4000元整”。蔡宇翔对证据真实性、关联性均不认可。2、关于本案《房屋租赁合同》解除，赵永泉提交了短信记录、快递单、与田某微信聊天记录，证明因中广公司清退房屋曾向蔡宇翔发送短信和快递，同时通过微信将《关于商铺自行清退的通知》于2019年4月13日告知了田某。短信内容为“关于尽快协调与中广关系、确保贵我双方租赁合同顺利履行的函。尊敬的蔡宇翔先生：我方是云影小镇×和×1商铺承租人赵永泉，我方于2019年3月12日接到中广公司发送的《解除蔡宇翔合同告知函》……同年3月29日，我方接到贵方联系人田某向我发送的蔡宇翔与中广公司房屋租赁合同纠纷一案的起诉通知。4月3日，中广公司再次提醒我方要解除和贵方的合同并清理贵方的商户作重新规划，并于4月8日给我方下发《关于商铺自行清退的通知》，要求我方在4月16日之前将物品全部搬离。鉴于贵方与中广公司的纠纷已造成我方无法正常经营，贵我双方的合同目的无法实现，现我方向贵司郑重致函如下：一、请贵方在2019年4月16日前向我方出具由中广公司盖章认可的中广公司与贵方的租赁合同正常有效存续并保证我方在承租期内可正常经营的相关函件。二、如我方未在4月16号前收到上述函件，我方将有理由相信贵我双方签订的租赁合同存在无法继续履行的风险。届时，我方将解除与您的租赁合同，并按中广公司的要求于2019年4月16日清场，请您配合我方办理交接手续，同时我方将保留维护自身合法权益的权利”。《关于商铺自行清退的通知》主要内容为“告云影小镇×层F2-02至F2-08号商铺：……蔡宇翔先生已欠租超过30天，且其明确表示不会向我司再支付任何房屋租金，故我司将从2019年4月16日起将蔡宇翔先生承租的租赁商铺的全部物品搬离，将该场地腾空收回。为避免不必要的损失，望广大商户在2019年4月15日前做好租赁商铺的自行清退工作。”落款时间2019年4月8日，加盖中广公司公章。蔡宇翔表示短信记录不是蔡宇翔手机号没有收到，快递没有收到，微信记录收到了。赵永泉提交了照片，×1号房屋中广公司已转租给他人。蔡宇翔对证据真实性不认可。3、关于装修损失，赵永泉提交了边某与案外人签订《云影小镇烟酒店合同书》、转账明细及商户进场缴费确认单，证明装修损失。蔡宇翔对证据真实性均不认可。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。合同履行过程中，虽现蔡宇翔主张赵永泉未支付租金构成违约有权单方解除，但蔡宇翔未提交任何证据证明向赵永泉主张租金及违约责任，亦未有任何证据证明其曾行使解除权，系蔡宇翔与前手中广公司因房屋租赁事宜产生争议影响赵永泉正常使用租赁房屋，赵永泉通过微信告知蔡宇翔中广公司将于2019年4月16日进行清退。在该情形下，蔡宇翔既未向承租人赵永泉提供有效合同继续履行保障，亦未及时到场与赵永泉就合同解除后房屋使用情况及交接问题予以协助，故2019年4月16日后赵永泉亦无法实际使用房屋，丧失了对房屋的实际控制和使用。因合同目的无法实现，现赵永泉要求确认双方之间房屋租赁合同于2019年4月16日解除，本院予以支持。蔡宇翔要求赵永泉腾退×1号房屋并支付2019年4月16日以后的费用，无事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，赵永泉要求蔡宇翔返还押金21000元，合法有据，本院予以支持。赵永泉要求蔡宇翔赔偿装修损失，双方证据显示合同提前解除系因蔡宇翔原因所致，其应对赵永泉装修损失进行赔偿，但双方未进行交接，且赵永泉表示装修已不存在，本院结合赵永泉提交的装修合同、付款凭证、使用时间酌情判决蔡宇翔支付赵永泉装修损失6000元。蔡宇翔反诉要求赵永泉支付2019年2月22日至×1号房屋交回之日租金和占用使用费，如上分析，2019年4月16日以后的费用赵永泉无需支付。2019年2月22日至4月16日期间租金，赵永泉表示因为营业执照没有办理所以没有约定租金从何时开始缴纳，即使赵永泉所述属实但其提交的证据显示2019年2月15日田某通知营业执照已办完尽快开业，该期间租金赵永泉应予支付，金额合计13067元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）赵永泉与被告（反诉原告）蔡宇翔签订的房屋租赁合同于二〇一九年四月十六日解除。二、被告（反诉原告）蔡宇翔于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）赵永泉房屋押金二万一千元。三、被告（反诉原告）蔡宇翔于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）赵永泉装修损失六千元。四、原告（反诉被告）赵永泉于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）蔡宇翔租金一万三千零六十七元。五、驳回原告（反诉被告）赵永泉的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）蔡宇翔的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费658元，赵永泉负担195元（已交纳），蔡宇翔负担463元（于本判决生效之日起七日内支付给赵永泉）；反诉案件受理费1970元，蔡宇翔负担1907元（已交纳），赵永泉负担63元（于本判决生效之日起七日内支付给蔡宇翔）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 杨 静二〇二一年六月二十八日书记员 许少华