上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初19508号原告：江苏福本命年品牌管理有限公司，住所地南京市。法定代表人：崔伟，执行董事。原告：上海市杨浦区创越珠宝店，住所地上海市杨浦区。经营者：江永，经理。两原告之共同委托诉讼代理人：苏伟，江苏丰亚律师事务所律师。被告：雷伟强，男，1980年1月28日出生，汉族，户籍地江西省南昌市。原告江苏福本命年品牌管理有限公司、上海市杨浦区创越珠宝店诉被告雷伟强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日受理后，根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序，由审判员周励独任审判，公开开庭进行了审理。原告江苏福本命年品牌管理有限公司、上海市杨浦区创越珠宝店之共同委托诉讼代理人苏伟到庭参加了诉讼。被告雷伟强经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告江苏福本命年品牌管理有限公司、上海市杨浦区创越珠宝店向本院提出诉讼请求：判令被告立即退还原告江苏福本命年品牌管理有限公司租赁保证金70,000元、租金155,306元、物业费2336元，合计227,655元。事实与理由：2017年9月9日，王月华与被告雷伟强签订一份《租赁合同书》，约定被告将位于上海市杨浦区鞍山路XXX号底层(以下简称系争房屋)出租给王月华使用，租期从2017年9月15日至2019年9月14日，前一个月租金为85,000元，以后每月租金35,000元，支付方式为先付后用，每六个月支付一次租金，同时约定租金汇入雷泉水的建行账户。租赁保证金70,000元。合同期满免租金15天，续签2年，月租金36,400元。2017年9月11日，张小静依据上述租赁合同向雷泉水账户支付330,000元，其中包括2017年9月15日至2018年3月14日租金260,000元和租赁保证金70,000元，其后，张小静分别于2018年2月24日、2018年8月31日、2019年3月1日各支付半年租金210,000元，最后一期租金支付至2019年9月14日。2017年11月13日，系争房屋上设立个体工商户——上海市杨浦区易景天秀工艺礼品店，经营者为王月华。王月华系原告江苏福本命年品牌管理有限公司的员工，王月华与被告签订租赁合同，系因原告江苏福本命年品牌管理有限公司经营需要，支付租赁保证金和租金的张小静系原告江苏福本命年品牌管理有限公司的投资人和最终受益人。2019年7月，王月华从原告江苏福本命年品牌管理有限公司离职，上海市杨浦区易景天秀工艺礼品店注销。为此，原告江苏福本命年品牌管理有限公司员工江永与被告联系续签事宜，并达成口头协议，按照原租赁合同约定的月租金36,400元继续租赁系争房屋，租金半年一付，被告指定齐淑娥为收款人。之后，在被告的配合下，2019年8月27日系争房屋上设立个体工商户——上海市杨浦区创越珠宝店，经营者为江永。2019年8月30日，张小静支付2019年9月15日至2020年3月14日租金218,400元及物业费3285元；2020年2月28日再次支付2020年3月15日至2020年9月14日租金及物业费203,485元。系争房屋产权人为王某。2017年5月27日，王某与朱军签订房屋租赁合同，租期从2017年5月8日至2020年5月7日。2017年6月3日，朱军与被告签订租赁合同，租期从2017年6月12日至2020年6月11日。2020年4月，王某至系争房屋向原告表示，与朱军的租赁合同即将届满，要收回系争房屋。江永与被告联系，被告一直未出面解决此事。为避免损失，原告江苏福本命年品牌管理有限公司与王某就系争房屋签订租赁合同，租期从2020年5月8日开始计算。后来，原告与被告联系，要求其退还多收取的租金和租赁保证金，但未果，故现诉至法院，作如上诉请。被告雷伟强未到庭答辩。经审理查明，系争房屋产权人为案外人王某。2017年5月27日，王某与朱军就系争房屋签订房屋租赁合同，约定租期从2017年5月8日至2020年5月7日。2017年6月3日，朱军与被告雷伟强签订租赁合同，约定租期从2017年6月12日至2020年6月11日。2017年9月9日，王月华(乙方、承租方)与被告雷伟强(甲方、出租方)签订租赁合同书，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租期从2017年9月15日至2019年9月14日。双方约定，前一个月租金为85,000元，以后每月租金35,000元，支付方式为先付后用，每六个月支付一次租金，同时约定租金汇入雷泉水的建设银行账户内。签订本合同乙方需支付租赁保证金70,000元，合同期满，甲方退还保证金。合同第七条补充条款约定，在乙方不违约，不违法，按时缴纳甲方所有费用的情况下，合同期满免房租壹拾五天，续签2年，月租金36,400元。2017年9月11日，张小静依据上述租赁合同书的约定向雷泉水账户支付330,000元，其中包括2017年9月15日至2018年3月14日租金260,000元和租赁保证金70,000元。其后，张小静分别于2018年2月24日、2018年8月31日、2019年3月1日各支付半年租金210,000元至雷泉水账户，最后一期租金支付至2019年9月14日。张小静系江苏福本命年文化发展有限公司的股东，原告江苏福本命年品牌管理有限公司是江苏福本命年文化发展有限公司的全资子公司。王月华与被告签订租赁合同书时，系原告江苏福本命年品牌管理有限公司的员工，王月华与被告签订租赁合同，系因原告江苏福本命年品牌管理有限公司经营需要。2017年11月13日，系争房屋上设立个体工商户——上海市杨浦区易景天秀工艺礼品店，经营者为王月华。2019年7月，王月华从原告江苏福本命年品牌管理有限公司离职，上海市杨浦区易景天秀工艺礼品店随即注销。2019年6月，原告江苏福本命年品牌管理有限公司的员工江永通过微信与被告联系，开始商谈续租事宜，后双方达成协议，按照原租赁合同约定的月租金36,400元继续租赁系争房屋，租金半年一付，被告指定齐淑娥为收款人。之后，在被告的配合下，2019年8月27日系争房屋上设立个体工商户——上海市杨浦区创越珠宝店，经营者为江永。2019年8月30日，张小静支付2019年9月15日至2020年3月14日租金218,400元及物业费3285元至齐淑娥账户；2020年2月28日支付2020年3月15日至2020年9月14日租金及物业费203,485元至齐淑娥账户。2020年4月底，王某至系争房屋处向原告表示，与朱军的租赁合同即将届满，要收回系争房屋。江永随即通过微信与被告联系，要求被告解决此事。2020年4月26日，原告江苏福本命年品牌管理有限公司与王某就系争房屋签订租赁合同，约定租期从2020年5月8日至2023年5月7日，租金按季度结算，首期租金10万元。2020年5月9日，张小静支付10万元至王某账户内。2020年5月19日，江永通过微信向被告发送通知函，要求其退还租赁保证金以及多收取的租金、物业费，减免部分租金并承担原告的经营损失。但被告未予理睬。庭审中，张小静向本院出具声明，被告应退还的租赁保证金、租金和物业费，全部退还给两原告，张小静无异议。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、网上银行电子回单、企业公示信息报告、分红股授予协议书、离职报告、身份证、个体工商户档案机读材料、微信聊天记录、劳动合同、营业执照、产权证、声明等证据材料及原告陈述相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，虽然被告与朱军之间的合同租期到2020年6月11日为止，但朱军与产权人王某的合同租期到2020年5月7日即止，故被告与原告之间的租赁关系到2020年5月7日终止。租赁关系终止，被告理应退还租赁保证金。此外，被告实际收取了原告至2020年9月14日止的租金和物业费，而原告现已与产权人签订租赁合同，自2020年5月8日起开始向产权人支付租金，故被告向原告收取的2020年5月8日到2020年9月14日的租金及物业费，理应退还。王月华签订该租赁合同书时系原告江苏福本命年品牌管理有限公司的员工，租赁系争房屋也是为了原告江苏福本命年品牌管理有限公司的经营需要，且实际支付租金、物业费以及租赁保证金的人员张小静为原告江苏福本命年品牌管理有限公司母公司的股东，现张小静声明，被告应退还的租赁保证金、租金和物业费，全部退还给两原告，故两原告诉请要求被告将租赁保证金以及多收取的租金和物业费退还给原告江苏福本命年品牌管理有限公司，于法有据，本院予以支持。被告经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应自行承担由此产生的法律后果。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第五条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的之规定，判决如下：被告雷伟强应于本判决生效之日起十日内退还原告江苏福本命年品牌管理有限公司租赁保证金70,000元、租金154,093元、物业费2317.75元。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费4175元、公告费560元，均由被告雷伟强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  周 励法官助理  姜厚敏书 记 员  张 玙附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。