北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初16862号原告（反诉被告）：李功杰，男，1983年5月2日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：杨相军，北京新展律师事务所律师。被告（反诉原告）：中邦伟业（北京）投资发展有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：陈文生，经理。委托诉讼代理人：马欣宇，北京市惠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：周彤鑫，男，1979年3月5日出生，汉族，中邦伟业（北京）投资发展有限公司职员。原告（反诉被告）李功杰诉被告（反诉原告）中邦伟业（北京）投资发展有限公司（以下简称中邦伟业公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员芦正明独任审理，公开开庭进行了审理。原告李功杰及其委托诉讼代理人杨相军，被告中邦伟业公司的委托诉讼代理人马欣宇、周彤鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李功杰向本院提出诉讼请求：1．请求判令原、被告双方于2018年11月签订的《租赁合同》于2020年2月4日解除；2．请求判令被告立即退还租赁保证金共计95548元；3．请求判令被告赔偿原告装修损失及厨房设备共计993787元；4．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2018年签订了房屋租赁合同，合同约定：原告租赁被告名下的位于北京市通州区滨江帝景XX号楼X号商铺，面积为285．57平方米，期限自2018年11月1日至2029年1月31日止。租赁保证金为两个月的租金数额共计95548元。合同签订后，原告投入了大量资金依约对租赁房屋进行了装修、购置了所有的厨房设备及配套设施。因所在小区系新建社区，需要培育良好的客源及营商环境。但突如其来的新冠肺炎疫情使本来就经营不好的饭店雪上加霜。原告认为饭店倒闭也非原告意愿，租赁保证金被告应予退还。故原告诉至法院，请求法院依法公正裁判，切实维护原告合法权益。被告中邦伟业公司辩称，双方签订的租赁合同于2020年2月17日解除，由于原告违反合同约定，拒绝缴纳房租，被告已达到单方解除合同的条件，故双方的合同已于2020年2月17日解除，被告向原告方微信发送解除通知书，并向原告店铺张贴。其次，因为原告存在违约，按照合同第12条第二项约定，约定“应无偿退还给甲方”，故不存在装修损失的赔偿问题。最后，被告不应承担诉讼费用，因为解除合同是原告违约造成的。合同的第9条第二项第二款约定，原告2020年1月27日前支付被告2020年2月1日至2020年7月31日期间的租金，合同约定提前五日支付半年租金。但是原告一直迟延支付租金，原告违反了合同约定。故被告有权单方行使解除权，被告于2020年2月18日微信及商铺张贴的方式告知解除合同。另，我方提出反诉，反诉请求：1．确认原、被告双方于2018年11月签订的《商铺租赁合同》于2020年2月17日解除；2．判令反诉被告支付自2020年2月1日至2020年2月17日北京市通州区滨江帝景XX号楼X号商铺的租金26701元（285．57×5．5元/天×17天）；3．判令反诉被告支付自2020年2月18日至2020年3月24日北京市通州区滨江帝景XX号楼X号商铺的占用使用费54972元（285．57×5．5元/天×35天）；4．判令反诉被告支付水费1710元（用量180吨×9．5元/吨）、物业费2695元（285．57×5．98元/平米/月×12个月÷365×48天，48天为2020年1月1日至2月17日），共计4405元；5．判令反诉被告支付违约金191096元（47774元×4个月）；6．判令被反诉人支付免租期的租金143322元；7．诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告系北京市通州区滨江帝景XX号楼X号商铺的合法使用人。2018年11月，反诉被告与反诉原告就该商铺的租赁事宜签订《商铺租赁合同》。合同约定租赁期限为10年零80天。其中，2018年11月1日至2019年1月31日，3个月为免租期，2019年2月1日至2021年1月31日期间租金为47774元/月。租金每6个月支付一次，每次须提前5日支付下期租金。按照约定，反诉被告应于2020年1月27日支付2020年2月1日至7月31日期间的租金286641元。但经反诉原告的工作人员多次与反诉被告沟通，反诉被告始终未能支付租金。2020年2月14日反诉原告向反诉被告发出书面的催款函，要求其收到该函后3日内支付欠缴租金。但反诉被告依旧置之不理未与反诉原告沟通租金事项。无奈，反诉原告于2020年2月18日向反诉被告发出解约通知书，告知其反诉原告已于2020年2月17日与反诉被告解除租赁合同关系，要求反诉被告于2月20日前将商铺内的物品拉走，超过该时间不拉走视为其放弃对该部分财产的所有权，由反诉原告自行处理。双方签订的租赁合同的第九条第二款第2项约定“如乙方迟延缴交租金及其它应缴之费，须向甲方支付违约金。每迟延一日，应按所欠缴金额的1%支付违约金，如连续20天未能缴足租金或物业服务费及其它应缴之费（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方解除合同，收回商铺，租赁保证金不予退还”；第11条约定“因乙方违约导致的合同终止，甲方为此产生的诉讼费、律师费均由乙方承担”；第13条约定“合同非因甲方原因提前终止的，乙方应补交装修期间（免租期）的租金。”反诉原告与反诉被告签订的《商铺租赁合同》解除后，反诉被告应当支付其实际占用上述房屋期间的房屋占用使用费。综上，因反诉被告违约导致双方租赁合同解除，依照约定反诉原告有权扣留保证金，并有权处理反诉被告遗留的所有物品。为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起反诉，请求贵院查明事实，依法支持反诉原告的反诉请求。针对中邦伟业公司的反诉请求，原告李功杰辩称，不认可被告主张的合同解除时间。原告在1月末明确告知被告不再经营，因此合同解除时间应该是2020年2月4日。因为原被告双方在2020年2月4日已经协商解除合同，在微信聊天中有所提及。原告同意给付2020年2月1日至2020年2月4日的租金，不同意支付2020年2月5日-2020年2月17日期间的租金，并且原告同意被告所述的计算方法。对于被告第三项反诉请求，原告认为2020年2月4日合同已经解除，不应由原告交纳占有使用费。对于被告第四项反诉请求，原告对水费真实性不认可，无法证明是原告使用期间的水费。就物业费同意支付到2020年1月1日-2020年2月4日，原告对于被告的计算标准没有异议。对于被告的第五项反诉请求，原告不同意支付违约金。双方已经协商一致解除合同，不存在违约情形。对于被告的第六项反诉请求，不同意支付免租期间的租金，双方协商一致解除合同，不存在违约的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告向被告承租位于北京市通州区滨江帝景XX号楼X号商铺，面积为285．57平方米，租期自2018年11月1日至2029年1月31日止。该合同第四条约定：1．租金以建筑面积计算，并按照以下约定收取该商铺的租金：4号商铺建筑面积为285．57平方米，2019年2月1日－2021年1月31日，5．5元／天／平方米，月租金为47774元。2021年2月1日－2023年1月31日，6．5元／天／平方米，月租金为56460元。2023年2月1日－2025年1月31日，7．5元／天／平方米，月租金为65146元。2025年2月1日－2029年1月31日，8．5元／天／平方米，月租金为73832元。2．乙方承租该商铺首期租金及租赁保证金应在本合同签署3日内支付。在整个租赁期内，除第一期外，乙方须于每期5日前，缴纳当期租金，租金以6个月为一个支付期；逾期未支付的，每逾期一日，则乙方需按未支付金额的1%的标准支付滞纳金。3．乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付租赁保证金，租赁保证金为两个月租金，金额为人民币95548元。租赁保证金由甲方保管直至租约期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下如数（不计利息）退还乙方。该合同第九条第二款第2项约定：如乙方迟延缴交租金及其它应缴之费，须向甲方支付违约金。每迟延一日，应按所欠缴金额的1%支付违约金，如连续20天未能缴足租金或物业服务费及其它应缴之费（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方解除合同，收回商铺，租赁保证金不予退还。该合同第十二条第2款约定：在本合同终止时，乙方须保证该商铺大门及所有的钥匙、该商铺内设立的固定装置设备在完好无缺、可供使用的情况下无偿地交回甲方（正常情况损耗则例外）。乙方对于嵌入墙体、天花板、地面的固定装修，应按照经甲方同意施工的施工图纸标准及结构原状交付于甲方，不得予以拆除。否则，由此造成甲方的损失的，甲方有权从租赁保证金中扣除，租赁保证金不足以弥补甲方损失的，甲方保留追偿的权利。甲方对其装修不予补偿。2018年11月1日，李功杰与中邦伟业公司签订补充协议，约定：租赁期限自2018年11月1日起租至2029年1月31日止，租期为10年零80天。装修期（免租期）为80天，自2018年11月1日起租至2019年1月31日止，装修期（免租期）内仅免除房屋净租金，其他水、电、物业费等均由乙方自行承担。合同及补充协议签订后，原告依约对租赁房屋进行了装修、购置厨房设备及配套设施。原告支付被告租金至2020年1月31日，后不再向被告支付租金。按照合同约定，原告应于2020年1月27日支付2020年2月1日至7月31日期间的租金，但其始终未向被告支付该笔租金。2020年2月14日，被告向原告发出书面的催款函，要求其收到该函后3日内支付欠缴租金，后于2020年2月18日向原告发出解约通知书，告知原告：被告已于2020年2月17日与原告解除租赁合同关系，要求原告于2月20日前将商铺内的物品拉走，超过该时间不拉走视为其放弃对该部分财产的所有权，由被告自行处理。后原告与被告公司员工通过微信聊天与被告协商，被告称：“先这么这吧，你先拿你的票据吧，你那些东西，哎呀，你就算是做其他的餐饮，人家风格跟你不一样，我要有用，你就先扔那儿扔着吧，先往前租吧，能租了能用你这东西就用能给你整点儿，要是人家做完餐饮呢，用不着你这东西，完了你再拉走先搁着吧，破玩意儿不值钱没人要”。另查，经原、被告确认，原告在涉案房屋中投资有：布草、方太厨宝（2）、厨杂、抽水泵、冰柜（3）、包间电动桌（1）、餐椅、包间沙发、卡座、餐具、志高空调（1）、防真竹、铁艺隔断、中央空调和两个天花板、圆桌面（2）、传菜电梯、监控（1）、鱼缸（1）、大理石吧台、霍尔茨木门，收银系统、所有灯具（1）、厨房设备，其中厨房设备包括：一、主灶间厨房设备：1．双炒单温灶（2台）、2．四眼煲仔炉（1台）、3．单眼低汤灶（1台）、5．燃气蒸饭车（1台）、6．不锈钢烟罩（10．3平方米）、7．通风管道（41平方米）、8．排风机（1台）、9．风机消音箱（1套）、10．进出口消音管（2套）、11．电控箱及线路（1项）、12．油烟净化器（1台）、13．双星水池（1台）、14．保鲜工作柜（2台）、15．吊架（2台）、16．四门冰柜（2台）、17．工作台（1台1200*600*800）、18．三星水池（1台）、19．单眼残渣台（1台）、20．碗柜（1台）、21．消毒柜（1台）、22．开水器（1台）、23．备餐柜（1台）、24．工作台（1台1500*600*800）、25．保鲜柜（1台）、26．送风机（1台）、27．加热工作柜（1台）、28．送风管道（48平方米）；二、凉菜间厨房设备有：1．保鲜工作柜（1台）、2．三星水池（1台）、3．双层工作台（1台1200*800*800）、4．双层工作台（1台1200*600*800）；在本院审理过程中，原告主张物品清单中还有条案、双层烤鸭炉，被告对此予以否认。再查，涉案房屋的产权人为北京合生绿洲房地产开发有限公司，被告从该公司承租了涉案房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原、被告签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务。关于涉案租赁合同及补充协议的解除时间。在本案审理过程中，双方均同意解除涉案租赁合同，但李功杰认为合同解除时间为2020年2月4日，中邦伟业公司认为合同解除时间为2020年2月17日。李功杰主张其解除合同的原因系不可抗力，但其提供的证据不能证明其主张，对此本院不予认可。结合本案事实，中邦伟业公司认为其于2020年2月18日邮寄发出解除通知，告知原告：被告已于2020年2月17日与原告解除租赁合同关系。按照合同约定，李功杰应于2020年1月27日支付2020年2月1日至7月31日期间的租金，但其始终未向被告支付该笔租金，结合涉案合同第九条第二款第2项约定，本院依法确认李功杰与中邦伟业公司所签租赁合同于2020年2月17日解除，补充协议解除时间同租赁合同解除时间。中邦伟业请求李功杰支付其自2020年2月1日至2020年2月17日的租金26701元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于租赁保证金。依据涉案合同第九条第二款第2项约定，中邦伟业公司有权不予退还房屋租赁保证金，故对于原告请求退还保证金的诉讼请求，本院不予支持。关于装修损失及厨房设备损失。对于房屋装修，原告主张被告赔偿其装修损失，结合涉案租赁合同第十二条第2款约定，乙方对于嵌入墙体、天花板、地面的固定装修，应按照经甲方同意施工的施工图纸标准及结构原状交付于甲方，不得予以拆除。甲方对其装修不予补偿。依据合同约定，被告无须赔偿原告的装修损失，故对于原告主张装修损失的诉讼请求，本院不予支持；对于厨房设备，双方在庭审中已经确认所有可移动设备李功杰可自行搬走，但对抽水泵、志高空调、铁艺隔断、中央空调和两个天花板、传菜电梯、监控、大理石吧台、霍尔茨木门、所有灯具以及主灶间中序号6-12、26、28是否为可移动设备存在争议，本院认为，李功杰认为上述物品虽然与房屋装修复合在一起，但是可以搬离，中邦伟业公司对此持异议，对此本院认为对抽水泵、志高空调、铁艺隔断、中央空调和两个天花板、传菜电梯、监控、大理石吧台、霍尔茨木门、所有灯具以及主灶间中序号6-12、26、28设备已经嵌入墙体或与装修符合在一起，故抽水泵、志高空调、铁艺隔断、中央空调和两个天花板、传菜电梯、监控、大理石吧台、霍尔茨木门、所有灯具以及主灶间中序号6-12、26、28设备李功杰不能拆除。故李功杰应将厨房设备和其他物品中可移动部分进行腾退搬走，不可移动部分依据合同约定归属于中邦伟业公司，原告李功杰主张被告赔偿厨房设备及其他物品损失依据不足，本院不予支持。原告主张物品清单中还有条案、双层烤鸭炉，被告对此予以否认，原告为此并未提供相关证据证明自己的主张，故本院对原告此项主张不予采信。关于房屋占有使用费。根据原告与被告的微信聊天记录，原告将装修和厨房设备留在涉案房屋经过被告同意，双方协商一致对相关设备进行转卖，故对于被告请求原告支付自2020年2月18日至2020年3月24日商铺的占用使用费的反诉请求，本院不予支持。关于水费和物业费。关于水费，被告提供水表照片及缴费通知单截图显示，涉案房屋水费欠费金额为1710元，原告虽不认可该数额但亦无法提出相反证据进行反驳，故本院对被告反诉的水费金额为1710元予以认可。关于物业费，在本院庭审过程中，原告同意承担物业费至2020年2月4日，对此本院不持异议。对于剩余物业费，被告对其主张并未提供有效证据加以证明，故被告对于该项反诉请求应当承担举证不能的不利后果。关于违约金。本案中，原告迟延支付被告房租，已经构成违约，应当支付被告违约金。根据涉案租赁合同第九条第二款第2项约定：每迟延一日，应按所欠缴金额的1%支付违约金。原告应当支付被告自2020年2月1日至2020年2月17日的租金26701元，故违约金应当为26701元*1%*17日=4539．17元。关于免租期租金。根据原被告双方签订的补充协议约定的免租期条款，原告在免租期内免除租金，故被告要求原告支付免租期内租金的反诉请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李功杰与被告（反诉原告）中邦伟业（北京）投资发展有限公司于2018年11月签订的《商铺租赁合同》及补充协议于2020年2月17日解除；二、原告（反诉被告）李功杰将位于北京市通州区滨江帝景C5号楼4号的商铺腾退给被告（反诉原告）中邦伟业（北京）投资发展有限公司，原告（反诉被告）李功杰腾退物品包括下列厨房设备及物品：布草、方太厨宝（2）、厨杂、冰柜（3）、包间电动桌（1）、餐椅、包间沙发、卡座、餐具、防真竹、圆桌面（2）、鱼缸（1）、收银系统，其中厨房设备包括：双炒单温灶（2台）、四眼煲仔炉（1台）、单眼低汤灶（1台）、燃气蒸饭车（1台）、双星水池（1台）、保鲜工作柜（2台）、吊架（2台）、四门冰柜（2台）、工作台（1台1200*600*800）、三星水池（1台）、单眼残渣台（1台）、碗柜（1台）、消毒柜（1台）、开水器（1台）、备餐柜（1台）、工作台（1台1500*600*800）、保鲜柜（1台）、加热工作柜（1台）；保鲜工作柜（1台）、三星水池（1台）、双层工作台（1台1200*800*800）、双层工作台（1台1200*600*800），于本判决生效之日起十五日内执行清；三、原告（反诉被告）李功杰支付被告（反诉原告）中邦伟业（北京）投资发展有限公司自2020年2月1日至2020年2月17日商铺租金26701元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、原告（反诉被告）李功杰支付被告（反诉原告）中邦伟业（北京）投资发展有限公司水费1710元、物业费1965元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、原告（反诉被告）李功杰支付被告（反诉原告）中邦伟业（北京）投资发展有限公司违约金4539．17元，于本判决生效之日起七日内执行清；六、驳回原告（反诉被告）李功杰的全部诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）中邦伟业（北京）投资发展有限公司其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14604元，由原告（反诉被告）李功杰负担（已交纳）。反诉费7607元，由被告（反诉原告）中邦伟业（北京）投资发展有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 芦正明二〇二一年六月二十九日法官助理 于婷婷书 记 员 黄春雪