湖南省武冈市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0581民初931号 原告：王柳兰，女，1981年10月2日出生，汉族，住湖南省武冈市。 特别授权委托诉讼代理人：李朝跃，广东唯杰律师事务所律师。 被告：永州市恒润房地产开发有限公司，住所：湖南省永州市冷水滩区翠竹路19号。 法定代表人：陈海荣，系该公司董事长。 特别授权委托诉讼代理人：邓小红，男，1970年12月26日出生，汉族，住湖南省武冈市，系该公司股东。 委托诉讼代理人：张展柱，武冈市武强法律服务所法律工作者。 原告王柳兰与被告永州市恒润房地产开发有限公司(以下简称恒润公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月17日受理后，依法适用简易程序于2021年4月15日公开开庭进行了审理。原告王柳兰的特别授权委托诉讼代理人李朝跃，被告恒润公司的特别授权委托诉讼代理人邓小红、委托诉讼代理人张展柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王柳兰的诉讼请求是：1、判令被告支付原告从2016年12月31日起至房屋交付之日（2017年10月7日）止共281日逾期交房违约金人民币20789.34元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年11月20日签订了合同编号为2015×××403的商品房买卖合同。约定原告以369917元的价格购买被告开发的恒润城市公馆的第×幢×单元×××号房屋，约定于2016年12月30日前交房。逾期交房未超过60日的，按日按已付房款支付万分之二的违约金，合同继续履行；超过60日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自解除通知到达之日起30日内退还已付房款，并按累计已付款的10%支付违约金。超过60日买受人要求继续履行合同的，出卖人应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日起按已付房款万分之二支付违约金。原告已支付全部房款，被告通知原告于2017年10月7日办理交房、入住手续，但小区配套设施并未完善，未实现封闭式管理。 被告恒润公司辩称：1、违约金的计算时间：起始时间应为2016年12月31日，截止时间应为2017年7月31日，但应减免3个月对27个内铺的施工期间；2、答辩人的违约交房截止时间应以城市公馆整个楼盘的交房开始时间2017年7月31日为依据；3、违约金标准按潘某案判决应为日万分之一，参照调解的计算标准应为日万分之0.5；4、没有办理验收合格手续是政府的行为造成的，原告不能以房屋没有验收合格为由追究答辩人的违约责任；5、答辩人已交付给原告的房屋符合宣传视频封闭式管理的要求，不存在房屋不符合封闭式条件的事实。 为支持其诉讼主张，在举证期限内，原告王柳兰向法院提交了以下证据： 1、武冈市商品房买卖合同； 2、收据； 3、城市公馆入户通知书； 4、业主交房流程表； 5、城市公馆业主交房时间表； 6、武冈市人民法院民事裁定书； 7、邵阳市中级人民法院民事裁定书。 为支持其答辩主张，在举证期限内，被告恒润公司向法院提交了以下证据： 1、（2020）湘0581民初601号民事判决书； 2、（2020）湘05民终2078号民事判决书； 3、执行和解笔录； 4、对刘某的调查笔录； 5、对文某的调查笔录； 6、文某、刘某的身份证复印件。 法院对原、被告提交的证据认证如下：对原告提交的7份证据的三性予以认定。被告提交的1、2份证据的三性予以认定，第3、4、5、6份作参考。 根据审查认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下： 被告恒润公司以出让方式取得位于同保路（城市公馆）编号为武国用（2014）第××××号地块的土地使用权后，经相关部门批准、许可在该地上建设商品房，项目名称恒润城市公馆。2015年11月20日，原、被告签订合同编号为2015×××403的《武冈市商品房买卖合同》，约定由原告购买恒润城市公馆第×栋×层×××号房，该房屋建筑面积为134.03平方米，单价为每平方米2759.96元，总价款为369917元；2013年11月19日，原告支付购房款119917元，剩余房款采用银行按揭方式于2015年12月4日支付完毕。合同第十条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、符合本合同约定的商品房交付买受人使用……”第十一条约定：“……逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已支付房价款万分之2的违约金……”。2016年6月，城市公馆项目建设基本完成，为尽快实现房屋交付，业主入住，被告申请了市政府相关职能部门对城市公馆商住综合楼进行竣工验收，但因该工程项目总建筑面积、房屋层数、容积率超出原规划许可的规定，该工程项目至今未办理竣工验收手续及不动产权登记。城市公馆项目建设工程基本完成后，经业主请求并与被告交涉，被告将一楼27个内开商铺予以封闭用于住户活动空间。封闭商铺工程施工结束后，被告于2017年7月通知业主交房，但购房业主认为房屋没有经过验收合格且小区相应配套设施未完善而拒绝收房，大部分业主于2017年9月、10月后才陆续办理交房手续。原告在2017年10月7日与被告办理了房屋交接手续，接收了其购买的商品房。2019年7月12日，原告向本院诉请要求判令被告出示房屋竣工验收合格验收备案表、质量保证书并支付逾期交房违约金，本院于2019年8月26日作出（2019）湘0581民初2099号裁定驳回原告的起诉。 另查明，恒润城市公馆小区1栋业主潘某于2019年8月向本院起诉要求恒润公司支付逾期交房违约金，经邵阳市中级人民法院作出（2020）湘05民终2078号终审判决，该判决书确认逾期交房违约金的计算标准为已付房款的日万分之一，同时考虑到封闭小区内开商铺改善了小区居住条件，符合小区业主的共同利益，潘某亦从该行为获得实际便利，减免被告实际封闭施工三个月的违约责任符合公平原则。 本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案争执的焦点是：案涉商品房逾期交房的时间、违约金的计算标准如何确认。原告与被告签订的《武冈市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反相关法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。原告作为买受人，支付房屋首付款后，对剩余房价款以银行按揭贷款的方式予以支付，已履行了合同约定的基本义务；被告作为出卖人，应当在约定的期限内向原告交付符合经验收合格的商品房。被告因总建筑面积、房屋层数、容积率超出原规划许可的规定，导致未能通过政府相关职能部门组织的竣工验收，延期交房系其自身原因所致，同时被告也未向本院提供证据证明原告同意延期交房，故不能据此免除被告延期交房的违约责任。关于逾期交房的时间如何确定的问题。合同中双方约定的交房时间为2016年12月30日，原告在案涉房产尚未通过竣工验收及达到合同约定的交房条件下，仍自愿于2017年10月7日与被告办理了房屋交接手续，接收了其购买的商品房。原告自愿接收房屋系其对自身权利的处分，应视为被告向其交付了房屋。故被告应自2016年12月31日起至2017年10月7日止承担逾期交房违约责任。同时考虑到被告封闭一楼内操坪规划设计的内开商铺是为了改善小区的整体居住条件，原告作为小区业主从该行为中可以获得实际便利，故酌情考虑被告实际封闭施工90日的合理期限，用以减免计算违约金的天数。关于违约金的标准如何确定的问题。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实质损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，案涉合同约定逾期交房违约金计算标准为已付房款的日万分之二，但原告并未提供证据证明被告逾期交房给其造成的实际损失，根据被告逾期交房的主观过错程度、同小区的房屋租金，按照公平原则和诚实信用原则，本院酌定逾期交房违约金的计算标准调整为已付房款的日万分之一。经计算，自2016年12月31日起至2017年10月7日止，被告应承担的逾期交房违约金共计6954元[369917元×0.0001×（278天-90天）]。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第二百五十三条以及之规定，判决如下： 一、被告永州市恒润房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告王柳兰支付逾期交房的违约金6954元。 二、驳回原告王柳兰的其他诉讼请求。 如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费300元，减半收取150元，由原告王柳兰负担100元，由被告永州市恒润房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 员  张小鸿 二〇二一年六月十五日 法官助理马磊 代理书记员  熊 洁 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实质损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。