上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初354号原告：钱伟凤，女，汉族，住上海市普陀区。被告：上海自如企业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：周艺君，总经理。委托诉讼代理人：朱某，女，上海自如企业管理有限公司工作人员。委托诉讼代理人：韦某，女，上海自如企业管理有限公司工作人员。原告钱伟凤与被告上海自如企业管理有限公司（以下简称自如公司）委托合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月1日公开开庭进行审理。钱伟凤、自如公司委托诉讼代理人韦某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱伟凤向本院提出诉讼请求：1.要求自如公司向钱伟凤支付5个月租金，以每月6,695元计算，合计33,475元；2.要求自如公司向钱伟凤支付两个月租金的违约金，以每月6,695元计算，合计13,390元；3.要求自如公司支付钱伟凤财产保险公估8,169元。事实与理由：钱伟凤代表全家于2018年6月将名下产权房交由自如公司进行托管。由于自如公司管理不善、严重失职，2019年7月18日凌晨，普陀区XX村XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）发生火灾。上海市普陀区公安消防支队于2019年9月12日出具火灾事故认定书。2019年9月29日，由自如公司委托的保险公估机构上门勘查。自如公司违反合同法所致钱伟凤财产损失,经保险公估8,169元。钱伟凤与自如公司在2019年10月13日至10月14日之间，谈到自如公司违反合同法，对保险公估财产方面的补偿8,169元。自如公司表示要上报交由北京总部审批。然而2019年10月18日，自如公司在没有告知钱伟凤北京总部处理决定，也没有让钱伟凤确认相关决定的情况下，就向钱伟凤发一封“歪曲事实真相”的邮件,内容为《有关房屋移交告知函》(以下简称告知函)。在告知函中自如公司声称:“事故发生后，我司提出为失火房屋维修粉刷，继续履行上述合同，遭到您的拒绝”。对于上述被告的邮件内容,钱伟凤对“我司提出为失火房屋维修粉刷”、“继续履行上述合同”、“遭到您的拒绝”这三点提出质疑。钱伟凤认为自如公司要为房屋粉刷是假的，自如公司要继续履行上述合同是假的，遭到钱伟凤拒绝也是假的，以上三点都是自如公司所述与事实不符。根据委托合同的有关规定:“因受托人的过错给委托人造成损失的,委托人要求赔偿损失”。由于受托人管理不善、严重失职，系争房屋发生火灾。房屋失火后,自如公司在没与钱伟凤解除《资产管理服务合同》(以下简称资管合同)的情况下,自2019年11月14日起开始停止支付租金。据此目前，自如公司欠5个月租金共33,475元。自如公司在合同期内未支付租金，未能履行委托合约违反合同法，应补偿双倍月预期收益的违约金。审理中，钱伟凤明确诉请1期间为2019年10月14日至2020年5月14日，一共七个月，后自如公司补了两个月，所以现在还欠五个月租金未付。明确诉请2依据合同7.3条主张违约责任。审理中，钱伟凤增加诉请：要求确认双方合同于2020年5月15日解除。自如公司辩称，火灾发生后，钱伟凤向自如公司发送解除合同邮件，自如公司于2019年10月17日向钱伟凤发送了同意解除合同的告知函，故2019年10月17日双方合同已经解除。后续钱伟凤主张的租金不应再计算。火灾是因租客在房屋内充电瓶车造成的，不应该由自如公司承担责任。2020年5月9日双方协商后签订了和解协议，自如公司支付了两个月费用作为补偿。故自如公司认为与钱伟凤纠纷已经解决，不同意钱伟凤诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海自如企业管理有限公司原名称为上海自如资产管理有限公司（自如资管公司），2019年10月14日变更为现名称。2018年6月15日，钱伟凤（甲方）与自如资管公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定甲方委托乙方管理运营的房屋位于上海市普陀区XX村XX号XX室，标的资产用途：居住。甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。乙方为甲方提供资产管理服务。本协议管理期自2018年6月22日起至2023年11月28日止。双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为6,500元/月。从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益。乙方应根据本协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得增值收益分成及各项甲方应付费用。将剩余收益部分支付给甲方。乙方管理标的资产所代收的实际收益高于预期收益之差额为增值收益。鉴于乙方管理标的资产为甲方提供相应的增值服务及综合服务，甲方同意向乙方支付下述费用：增值服务费。单个结算周期内产生的增值收益，甲方同意将该结算周期内增值收益的70%作为增值服务费支付给乙方。综合服务费。甲方作如下选择：同意接受乙方提供的综合服务，甲方同意将单个结算周期内产生的增值收益的30%作为综合服务费支付给乙方。双方认可自2018年8月21日始计收收益，每个履约年度内每月为一个结算周期。本协议项下首个结算日为2018年9月20日。除另有约定外，本协议涉及需要支付的收益及费用应在每个结算日起5个工作日内支付。甲方授权乙方代表甲方运营出租标的资产，签署与资产管理有关的合同（包括但不限于房屋租赁合同等）。乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的……因为乙方原因导致甲方重大损失的。乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。资管合同签订后，钱伟凤将系争房屋交付自如资管公司。2019年7月18日凌晨，系争房屋发生火灾。2019年9月12日，上海市普陀区公安消防支队作出沪普消火字（2019）第0009号《火灾事故认定书》，主要内容为：火灾事故基本情况：2019年7月18日，市应急联动中心接警，位于上海市普陀区XX路XX村XX号XX室发生火灾，火灾烧损烧毁2407室北侧卧室室内装修、家具家电、生活用品等，过火面积约10平方米，火灾造成1人受伤，周边不同程度受高温及水渍损失。经调查，对起火原因认定如下：起火时间在2019年7月18日04时40分至04时50分时间段；起火部位为XX村XX号XX室北侧卧室东南侧靠床沿地面处；起火原因可以排除极端天气引发火灾、人为放火、物品自燃、外来火种、遗留火种引发火灾的可能，无法排除锂电池组在充电过程中发生故障引发火灾的可能。2019年9月26日，钱伟凤通过电子邮件向自如资管公司工作人员发送邮件，邮件名称为关于XX村XX号XX室火灾索赔要求，其中邮件内容记载：我方向上海自如资产管理有限公司，提出终止合同，并不承担违约金。根据资管合同有关规定，主要是由于乙方原因，导致甲方遭受到重大损失的，甲方有权随时单方解除合同，不承担任何违约金。具体条款立据：根据资管合同第6条即在6.2违约解除权（2）中，乙方有下列情节之一的，甲方有权随时单方解除合同（e）因为乙方原因导致甲方重大损失的。在本次事故中，由于乙方的管理不善和监管不力，情形已导致甲方重大损失并构成违约，因此甲方有权单方面要求解除合约并收回房屋。我方已向自如公司提出终止合同的要求。且根据合同约定，由于乙方原因导致甲方重大损失的，甲方有权随时解除合同，不承担任何违约金。2019年10月18日，自如公司工作人员向钱伟凤发送《房屋移交告知函》，主要内容为：2019年7月18日，房屋发生火灾事故，事故发生后，我司提出为失火房屋维修粉刷，继续履行上述合同，遭到您的拒绝。您要求解除与我司签订的上述合同，但双方未就解约事宜达成一致。鉴于上述房屋现实际无法使用，严重影响我司对该房屋的管理及出租，合同无法继续履行。请您于收到本通知函5日内与我司工作人员办理上述房屋的交接手续，确认并签署交割物品清单，房屋移交后上述合同项下我司付款义务随即终止。如您未及时与我司办理房屋移交手续，在我司向您发送智能锁永久密码时即视为我司履行房屋移交手续，您需要承担未确认交割物品等所导致的不利后果。2019年，案外人中航安盟财产保险有限公司对系争房屋内火灾造成的损失进行估损，房东损失为8,169.05元。自如公司支付钱伟凤房屋收益至2019年10月14日止。审理中，为证明自如公司已支付钱伟凤补偿，自如公司提交2020年5月9日钱伟凤（甲方）与自如公司（乙方）签订《和解协议书》。该《和解协议书》记载：鉴于乙方为钱伟凤提供房屋资产管理服务，现就资产管理事宜，达成如下协议：第一条，乙方一次性向甲方支付13,390元，作为就该起事宜对甲方的全部和解金额。第二条，乙方在本协议签署后三十个工作日之内，以银行转账方式将本协议书约定的和解金支付给甲方。第三条，本和解协议一经签署，甲乙双方此前就上述纠纷事宜所达成的所有相关协议（包括但不限于口头、书面等形式）均宣告失效，除本协议书所载明的权利、义务外，甲乙双方均保证不再就上述事宜向对方主张任何权利。第四条，本和解协议自甲乙双方签字盖章之日起生效，本协议一式两份，双方各执一份。该和解协议书尾部甲方处由钱伟凤签字，乙方处由自如公司盖章。审理中，钱伟凤亦提交一份《和解协议书》，该《和解协议书》内容与上述自如公司提交的《和解协议书》内容一致，在钱伟凤提交的《和解协议书》尾部甲方处有“对以上第三条本人持保留意见，钱伟凤”的字样。钱伟凤表示当时有两份《和解协议书》，钱伟凤在自己的《和解协议书》上写了保留意见。自如公司对钱伟凤提交的上述《和解协议书》不认可，表示对钱伟凤持有的《和解协议书》上所写的保留意见不知情。审理中，钱伟凤表示《和解协议书》中仅就自如公司违约支付的违约金双方达成和解，不包括其他。自如公司则表示《和解协议书》包括解约、火灾事宜、房租等一揽子进行和解。2020年5月19日，自如公司支付钱伟凤13,390元。审理中，双方一致确认：2020年5月，钱伟凤已退还自如公司服务质量保证金6,695元。审理中，自如公司表示2020年5月15日之后，由钱伟凤自行将系争房屋撬锁收回，系争房屋门锁系电子密码锁，由于火灾，锁坏了，因此锁的密码也没有给钱伟凤。钱伟凤则表示2020年5月15日解约之后，自如公司并未将系争房屋归还。2020年5月22日，钱伟凤自行收回房屋。上述事实，除当事人陈述外、另有资管协议、电子邮件、和解协议书、转账凭证、火灾事故认定书等证据证明，本院予以确认。本院认为，资管协议系双方真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。根据查明事实，本案在自如公司管理期间发生火灾造成系争房屋重大损失，钱伟凤据此要求解除资管协议，有合同及事实依据，但解除的时间应为钱伟凤向自如公司发送解除资管合同邮件的时间即2019年9月26日。资管合同解除后，自如公司理应将系争房屋返还钱伟凤，但根据现有证据，自如公司并未及时将系争房屋返还钱伟凤，故钱伟凤主张按照每月6,695元的标准计算租金的诉请，有事实依据，于法不悖，但在此指出的是由于资管合同已解除，钱伟凤主张的2019年10月14日之后租金性质实际应为使用费。又根据相关规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，资管合同解除后，钱伟凤并未积极采取相应措施收回系争房屋，导致损失扩大。故本院酌定自如公司按照每月6,695元的标准支持钱伟凤2019年10月15日至2020年2月14日期间4个月的房屋使用费26,780元，对于超过4个月的部分，本院不予支持。关于和解协议书，由于钱伟凤与自如公司提交的《和解协议书》尾部甲方签字处有不同，在自如公司对钱伟凤持有《和解协议书》尾部书写的“对以上第三条本人持保留意见”不予认可的情况下，本院采纳由钱伟凤签字确认的、自如公司提交的《和解协议书》。审理中，双方对于《和解协议书》中“就该起事宜”理解不一，本院综合本案系争房屋内发生火灾的事实、资管合同解除的事由等情况，认为“该起事宜”应理解为火灾发生的赔偿事宜，即因火灾导致资管合同解除后就自如公司承担违约责任所达成的和解。由于《和解协议书》中双方已就违约赔偿达成一致，且自如公司已按约支付该款，故钱伟凤主张违约金以及财产保险公估损失的诉请，均于法无据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十九条的规定，判决如下：一、钱伟凤与原上海自如资产管理有限公司签订的《资产管理服务合同》于2019年9月26日解除；二、上海自如企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付钱伟凤2019年10月15日至2020年2月14日期间房屋使用费26,780元；三、驳回钱伟凤其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计587元，由上海自如企业管理有限公司负担235元、钱伟凤负担352元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。