北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初8397号原告：北京嘉丰行物业管理有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇×花园酒店2116号，统一社会信用代码91110113722607189A。法定代表人：申冠，经理。委托诉讼代理人：尚宁，女，1979年10月27日出生，汉族，北京嘉丰行物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：张恒智，男，1984年10月22日出生，汉族，北京嘉丰行物业管理有限公司职员。被告：张淑霞，女，1968年7月7日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：魏志勇（张淑霞之夫），1968年8月1日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京嘉丰行物业管理有限公司（以下简称嘉丰行物业）与被告张淑霞物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，由审判员高丽丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告嘉丰行物业的委托诉讼代理人尚宁，被告张淑霞及其委托诉讼代理人魏志勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告嘉丰行物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业费6709.77元；2.判令被告支付违约金670元；3.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告于2015年1月15日办理了×花园北区×号楼×单元×号房屋入住手续（建筑面积99.67平米），并与原告签订了《×花园北区物业管理服务协议》（以下简称《协议》）。《协议》第二条、第三条约定了物业服务内容，为此原告严格按照《协议》约定向×花园北区全体业主提供了物业服务，为此原告每年承担高额的成本费用。《协议》第七条中约定，物业服务费用按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为1.87元/建筑平方米/月。《协议》第八条中约定，被告办理入住手续时应缴纳本年度物业服务费到十二月底，此后按一年交纳，每年在元月十日前交付本年度物业服务费。被告违反《协议》约定，自2018年1月1日至2020年12月31日未向原告交纳物业服务费，被告累计欠缴物业服务费6709.77元。《协议》第七部分（违约责任）第十四条中约定，被告逾期未缴纳物业服费的，应当按照逾期每日千分之五的标准承担相应的滞纳金。按照此约定，被告应向原告支付2018年1月1日至2020年12月31日物业服务费滞纳金36735元、考虑到滞纳金数额过高，同时想与业主建立良好的关系，原告要求被告按照所欠物业服务费的10%向原告支付违约金，违约金合计670元。但在此期间原告多次催要，被告均不予理睬并未交纳，原告认为被告属于恶意拖欠物业费。截至原告诉讼之时，被告仍没有支付其所欠交的物业费，现原告为维护自身合法权益，根据《物业管理条例》第七条第5点：按时交纳物业费用是业主的义务；《中华人民共和国物权法》第72条：“业主对建筑物专有部分以外的共有的部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利而不履行义务。”同时物权法第83条也明确指出拒付物业费是损害其他业主合法权益的行为。特向贵院提起诉讼，望依法判如诉请。被告张淑霞辩称：认可房屋坐落，登记所有权人是张淑霞，面积是99.67平方米，收费标准是1.87元，涉诉期间的物业费确实没交。认可计算方式、收费标准、房屋坐落。我方不交物业费是因为我方在2013年买的期房，2014年交房，我打算2015年装修，但是到房那里一看，我家外面是个公共的水房，一直漏水，把我家的墙壁和地都弄湿了，导致我家也没法进行装修，我找物业希望尽快解决，但是一直没有给我解决。到2016年8月份的一天，我找到×居委会主任反映这件事，后来物业马上就给解决了，我对这件事很生气，就没有交物业费，但是物业公司的人老找我，说有指标有任务，我就交到了2017年，后来想到这件事还是生气，到2018年我就不交物业费了。原告收取的物业费是包含了电梯费的，我在一层，用不到电梯，应当把电梯费踢出去。2020年的端午节有一天晚上下雨，外墙漏雨导致我家也漏雨了，物业说上报，等过了几天，物业就找人修外墙了，就不漏水了，但是雨水浸泡导致我家南阳台窗子上的板子已经变形了。经审理查明：涉诉房屋坐落于北京市顺义区×花园×号楼×层×单元×，所有权人为张淑霞，建筑面积为99.67平方米。2015年1月15日，张淑霞作为甲方，嘉丰行物业作为乙方，双方签订《×鑫园前期物业管理服务协议》约定嘉丰行物业为张淑霞提供物业服务。物业服务期限自招标人和中标人签订的物业服务合同生效之日起，至本物业区域业主大会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日自动终止。物业服务内容包括制订物业服务工作计划并组织实施；物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护；清洁服务；协助维护秩序；协助做好安全防范工作；消防服务等。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.87元/建筑平方米/月。物业服务费按一年交纳，每年在元月十日前交付本年度物业服务费。张淑霞提交照片证明：2016年我装修的时候，因为水房漏水，我装修无法正常进行。北卧室踢脚线瓷砖脱落，墙都湿了，没法刷墙，给我方造成了损失。还证明2020年房屋漏水，该照片拍摄于今年的四月份。庭审中，原告嘉丰行物业称，认可业主说的水房漏水的问题，但是属于开发商问题，我方找开发商解决，开发商一直推脱，所以导致时间耽误很久，但是业主找到居委会后，物业已经积极联系开发商把这件事给解决了。房屋漏水是开发商的问题，我方已经找开发商修过了，如果因为外墙破损导致房屋进水的损失，业主可以找开发商来弥补损失。合同约定的收费标准就是1.87元，因为房屋是有地下室的，不论业主是否实际使用电梯，我方都是按照合同收费的。庭审中，被告张淑霞称，原告从来没有和我说过水房漏水是属于开发商的问题。我方要求物业公司赔付损失自2015年1月至2016年6月每月房租2000元，共计3.6万元。22号楼没有地下室，去停车场没有出入口，不应当收取一层的电梯费用。2020年端午节下雨，南阳台漏水，导致垭口变形裂缝，要求赔付更换费用1350元。上述事实，有原告嘉丰行物业提交的《×鑫园前期物业管理服务协议》、被告张淑霞提交的照片等证据及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：嘉丰行物业与张淑霞之间签订的《×鑫园前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行权利义务。嘉丰行物业为涉诉小区提供了物业服务，张淑霞作为享受服务的一方负有向嘉丰行物业交纳物业服务费的义务。张淑霞认可嘉丰行物业所主张的欠缴费期间、计算方式，本院亦不持异议。嘉丰行物业要求张淑霞支付2018年1月1日至2020年12月31日期间的物业费6709.77元，于法有据。嘉丰行物业未提交证据证明张淑霞拒交物业费存在主观恶意，故对其主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于张淑霞不同意交纳物业服务费的答辩意见，本院认为，考虑到物业服务的特性及物业服务质量客观上亦受物业费用标准及整体行业现状影响，物业服务存在瑕疵在所难免，本案中张淑霞提交的证据不足以证实嘉丰行物业存在严重违约，亦不足以构成张淑霞不交纳物业费的抗辩。关于房屋漏水问题，在漏水原因无法确定的情况下，不宜认定物业服务存在瑕疵，故张淑霞以此为由拒付物业费难以成立。如张淑霞认为漏水事实造成其财产损失，其可以另案解决。应当指出的是，物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体，物业公司需依合同约定提供相应的物业服务，并不断改进和提高物业服务质量，业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持。就本案而言，本院建议物业进一步提高在保洁、安保、绿化、车辆管理方面的服务水平，加大公共设施的维修力度，及时、积极回应业主的合理需求，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。业主应及时交纳物业费用，遇到问题与物业公司积极沟通，形成物业与业主良性互动的局面，共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告张淑霞于本判决生效之日起七日内给付原告北京嘉丰行物业管理有限公司2018年1月1日至2020年12月31日期间物业费6709.77元；二、驳回原告北京嘉丰行物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张淑霞负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 高丽丽二〇二一年六月二十二日法官助理 张若欣书 记 员 茹 越