北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初18030号原告：刘颖，女，1978年4月4日出生，回族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：谭耀光，北京市恒嘉律师事务所律师。被告：郎桂海，男，1950年1月12日出生，汉族，住河北省廊坊市。委托诉讼代理人：白震（郎桂海之外甥），男，1986年2月14日出生，汉族，住北京市通州区。被告：郎桂荣，女，1953年5月5日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：赵健萍，北京市天平律师事务所律师。被告：郎桂山，男，1956年8月4日出生，汉族，住北京市通州区。被告：郎桂菊，女，1960年3月30日出生，退休，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：白震（郎桂菊之外甥），男，1986年2月14日出生，汉族，住北京市通州区。原告刘颖与被告郎桂海、郎桂荣、郎桂山、郎桂菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月13日立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。刘颖的委托诉讼代理人谭耀光，郎桂海、郎桂菊的共同委托诉讼代理人白震到庭参加了诉讼；郎桂山经本院合法传唤未到庭应诉。郎桂荣的委托诉讼代理人赵健萍参加了前期庭审，后期郎桂荣经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。刘颖向本院提出诉讼请求,要求：1.判令郎桂海、郎桂荣、郎桂山、郎桂菊继续履行刘颖与马XX签订的《房屋买卖合同》；2.判令郎桂海、郎桂荣、郎桂山、郎桂菊配合刘颖办理位于北京市朝阳区垡头翠成馨园418号楼X层XXX号房屋（以下简称涉案房屋）所有权转移登记手续，将房屋所有权变更为刘颖名下。事实和理由：2009年3月29日，刘颖和马XX签订《房屋买卖合同》，约定刘颖购买马XX的涉案房屋，由刘颖向开发商直接支付涉案房屋购房款及其他相关费用，并向马XX支付补偿款，马XX在涉案房屋可以办理产权过户之日起3个月内配合刘颖将涉案房屋过户到刘颖名下，现刘颖已依约履行了全部合同义务。2008年3月马XX去世，郎桂海、郎桂荣、郎桂山、郎桂菊系马XX之子女。2019年3月13日后，涉案房屋自发证之日起已满五年，符合过户条件，郎桂海、郎桂荣、郎桂山、郎桂菊作为马XX的继承人，拒不履行马XX生前与刘颖所签订的《房屋买卖合同》，故刘颖诉至法院。郎桂海、郎桂菊共同辩称：不同意刘颖的诉讼请求。第一，刘颖提供的《房屋买卖合同》附则第三点写明本合同自签订之日起生效，自产权变更完成之日起自动失效，本合同附带的马XX向刘颖开具的借款欠条一并自动失效并归还马XX。但刘颖否认欠条存在，我们担心如果协助刘颖过户后刘颖再拿借条来找我们要钱。第二，如果刘颖否认借条，说明没有借条这件事，那么这个合同当时并不存在。第三，合同上标注价格是3万元，刘颖提供收条写的是5万元，那么应该对应的是5万元的房屋买卖合同，和原合同对不上，所以我们无法配合办理过户。第四，合同首部马XX、刘颖的签字和签字页的马XX、刘颖签字对不上，和商品房预售合同上也不一样，出现三个签字，我们不确定哪个是马XX签的。商品房预售合同上马XX签的“德”字是错别字，我们无法确定是怎么回事，所以不敢贸然承认合同。郎桂荣辩称：不同意刘颖的诉讼请求。第一，对于《房屋买卖合同》真实性不认可。马XX是文盲不识字，不会写名字。对于马XX签字手印真实性不认可。第二，房屋产权证取得时间是2014年3月13日，注明房屋性质是经济适用房，刘颖和马XX签订合同日期是2009年3月29日，如果合同真实，刘颖是在马XX没取得房屋产权证的情况下就经济适用房的购买指标所签订的转让合同，经济适用房针对特殊群体才具有购买条件，该指标不能随意转让，转让行为违法，房屋买卖合同因违法而无效。郎桂山未到庭应诉亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2008年1月3日，郎桂山作为郎X1（已故）、马XX、郎桂海、郎桂山、郎桂荣、郎桂菊（乙方、被拆迁人）的委托代理人与北京市土地整理储备中心朝阳分中心（甲方、拆迁人）签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定乙方在拆迁范围内朝阳区广和东里四巷X号有正式住宅房屋7间，建筑面积136.33平方米，用地面积275平方米，在册人口12人，实际居住人口14人，分别是户主1：郎X1（已故）、之妻马XX、之女郎桂荣、之女婿白XX、之外孙白震；户主2：郎桂海、之妻孙XX、之子郎X2；户主3：郎桂山，之妻郭XX，之子郎X3，之岳母薛XX；户主4：郎桂菊，之夫余X1，之女余X2。甲方应当在本协议签订之日起五日内，将拆迁补偿款、补助费合计1501568.6元，向被拆迁人开具领款凭证。被拆迁人按照有关规定持领款凭证到银行支取补偿款。郎桂海、郎桂菊、郎桂荣称，除了补偿款、补助费外，每户给一个购买经济适用房的指标，郎桂菊这户的指标，郎桂菊自己出资购房了，马XX这户的指标已出售给刘颖，郎桂海这户的指标出售给崔XX，郎桂山这户的指标出售给谁了不清楚。2008年5月22日，马XX作为认购人（乙方）与北京住总房地产开发有限责任公司（甲方）签订《翠城经济适用房定向认购书》，约定乙方认购甲方开发的朝阳区翠城经济适用住房一套。庭审中，刘颖提交2009年3月29日马XX（出卖方，甲方）与刘颖（购买方，乙方）签订的《房屋买卖合同》，上载明：甲方同意将于2009年3月31日购买的坐落在北京市朝阳区垡头翠成馨园E区5#楼XXX号的房产，建筑面积为73平方米，按照北京市经济适用住房转让相关规定，在准许转让时转让给乙方，本合同签订为甲乙双方共同约定该房产准许转让时的转让事项。乙方向房屋开发商支付上述房产的全部购房款及其税费、维修基金，并向甲方支付30000元整的补偿款。甲乙双方同意待乙方向房屋开发商支付完全部购房款项，并完成合同签订程序后10日内，乙方向甲方一次性支付补偿款。甲乙双方约定，待该房产依相关规定可以办理产权过户之日起三个月内，甲方须将该房产产权过户至乙方名下，办理产权过户需向国家交纳的相应税费及补差由乙方承担，乙方不再向甲方支付其他费用。自签订本合同之日起，乙方享有该房产的使用权、收益权，并承担该房产物业、采暖、水、电、气等居住费用。本合同自签订之日起生效，自产权变更完成之日起自动失效，本合同附带的甲方向乙方开具的借款欠条一并自动失效，并归还甲方。庭审中，郎桂海、郎桂菊、郎桂荣对于马XX签字真实性不认可，经法院释明，三人均表示不申请笔迹鉴定。关于《房屋买卖合同》中提及的借款欠条，刘颖称当时确实有一张欠条，但是已经当着郎桂山的面销毁了，其明确放弃对于该欠条上任何权利的主张。刘颖提交马XX（产权人）与刘颖（继承人）于2009年3月29日签订的《房产继承约定》，载明：产权人自愿立此继承约定；坐落在北京市朝阳区垡头翠成馨园****楼**的房产，在产权人马XX离世后，由继承人刘颖来继承，产权人子女及其他直系亲属无权继承；该继承如不能履行，则产权人委托郎桂山将该房产依法过户给继承人刘颖，产权过户中相关费用由继承人刘颖承担。产权人签字处有马XX签字和指纹，下部有郎桂山、郎桂荣、郎桂菊、郎桂海的签字和指纹。庭审中，郎桂荣、郎桂菊、郎桂海认可各自签字和指纹的真实性，郎桂山未到庭发表意见。郎桂海、郎桂菊认为马XX是文盲，马XX签字可能不是其本人所签，但是不申请笔迹鉴定。郎桂荣、郎桂海、郎桂菊称签字时《房产继承约定》手写部分是空白的，只有打印部分，故不认可其内容。2009年4月1日，郎桂山作为代收人向刘颖出具《收款条》，载明马XX收现金50000元。2010年2月3日，北京住总房地产开发有限责任公司（出卖人）与马XX（买受人）签订《商品房预售合同（经济适用住房）》，约定出卖人将坐落为朝阳区垡头**住宅楼****房屋出售给买受人，预估建筑面积为73平方米，买受人应于签订本合同当日一次性向出卖人支付全部购房款232140元。2009年3月31日，刘颖向出卖人支付了232140元。2010年1月28日，出卖人向马XX开具购房款发票。2014年3月13日，涉案房屋所有权登记在马XX名下，房屋性质登记为经济适用房，附记为重点工程对接。专项维修资金、契税亦由刘颖支付。刘颖自2011年11月10日入住涉案房屋至今。庭审中，刘颖称，商品房预售合同、房产证等原件均在其手中。刘颖称因为马XX的单位可以报销供暖费，刘颖每年都会将供暖费发票交给郎桂菊的丈夫余X1，报销的费用由郎桂菊收取，郎桂菊对此表示认可。另查，刘颖具备在京购房资质。马XX于2018年3月7日去世。郎桂海、郎桂荣、郎桂山、郎桂菊系马XX与郎X1的子女。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。郎桂山、郎桂荣经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同受法律保护。根据本院查明的事实，涉案房屋系拆迁引发的重点工程对接所得，虽然房屋性质登记为经济适用房，但其取得标准与一般意义上的经济适用房取得的核定标准不能等同。权利人对该房屋的处置并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在损害社会公共利益的情形。本案中，根据《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》载明的内容和当事人陈述可知，实际居住人口有4户，共14人，每户分得一个购买经济适用房的指标，马XX这户的指标已出售给刘颖。且根据《房产继承约定》的内容可知，每户均有代表在《房产继承约定》上签字，结合刘颖将供暖费发票交给郎桂菊，由郎桂菊领取报销款项；刘颖已入住涉案房屋多年，各户均未对此提出异议等情况，说明各户对马XX将涉案房屋出售给刘颖系知情且认可。马XX与刘颖签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，也已实际履行多年，应属合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务，现合同约定的过户条件已经成就，刘颖也举证证明其具有在京购房资格。鉴于马XX已去世，郎桂海、郎桂荣、郎桂山、郎桂菊作为马XX的法定继承人，应配合刘颖办理涉案房屋的过户手续，将涉案房屋过户至刘颖名下，故对刘颖的该项诉讼请求，本院予以支持。对郎桂荣抗辩《房屋买卖合同》因违法而无效的答辩意见，本案不予采信。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郎桂海、郎桂荣、郎桂山、郎桂菊于本判决生效后七日内协助原告刘颖将北京市朝阳区垡头翠成馨园418号楼X层XXX号房屋过户登记至原告刘颖名下；二、驳回原告刘颖的其他诉讼请求。案件受理费31600元，由被告郎桂海、郎桂荣、郎桂山、郎桂菊负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  陈一铮二〇二一年六月二十八日法官助理  陈 曦