北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初6813号原告：宋斐然，女，1995年8月3日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：周子田，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱进，北京市两高律师事务所律师。被告：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室。法定代表人：郭淑华，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层(02)2003。法定代表人：张永田，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。原告宋斐然与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称泰禾商业公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称泰禾嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋斐然的委托诉讼代理人周子田、被告泰禾商业公司和被告泰禾嘉信公司的共同委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋斐然向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令泰禾商业公司继续履行宋斐然与泰禾商业公司于2018年3月4日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.请求法院依法判令泰禾商业公司支付拖欠宋斐然的2020年6月1日至判决作出之日的应付租金（暂计算至2021年5月6日的拖欠租金为256874.72元）及因拖欠租金产生的资金占用费（自2020年6月16日起计算至实际支付之日止，以拖欠租金64218.68元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；自2020年9月16日起计算至实际支付之日止，以拖欠租金64218.68元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；自2020年12月16日起计算至实际支付之日止，以拖欠租金64218.68元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；自2021年3月16日起计算至实际支付之日止，以拖欠租金64218.68元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.请求法院依法判令泰禾嘉信公司对第二项诉讼请求中的资金支付承担连带责任；4.本案诉讼费用由泰禾商业公司、泰禾嘉信公司承担。事实和理由：宋斐然作为买受人，泰禾嘉信公司作为出卖人，于2017年3月1日签订了《北京市商品房预售合同》，购买北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-4#办公商业楼19层1910号房屋（以下简称1910室，现地址大兴区义和庄北路11号2号楼19层1910）。购买房屋后，宋斐然同意将房屋委托给泰禾商业公司用于对外出租，并于2018年3月4日签订《北京市房屋租赁合同》，合同对租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等作出明确约定。同日，宋斐然与泰禾商业公司、泰禾嘉信公司签订《保证担保协议书》，约定泰禾嘉信公司为泰禾商业公司提供担保，担保范围为租赁合同履行时泰禾商业公司可能产生的租金、违约金、赔偿金及利息。上述合同签订后，宋斐然积极履行合同项下义务，但是泰禾商业公司、泰禾嘉信公司在支付了6个月租金后便不再履行支付义务，截止至起诉之日已拖欠租金128437.38元。合同的签订为双方真实意思表示，应属合法有效。现泰禾商业公司、泰禾嘉信公司严重违约损害宋斐然利益。综上所述，宋斐然为维护自己的合法权益，依据相关法律法规之规定向贵院提起诉讼，望判如所请。泰禾商业公司、泰禾嘉信公司辩称，一是对于宋斐然要求继续履行合同，泰禾商业公司认为已经不存在继续履行合同的条件和基础，建议法院解除合同。同意自法院起诉材料送达至泰禾商业公司之日起解除涉案合同；二是泰禾商业公司租金交纳了自2019年12月1日至2020年5月31日，共计128437.38元；同意支付自2020年6月1日之后至合同解除之日止欠付的租金；三是宋斐然主张的合同解除之日至判决作出之日的房屋占有使用费过高，应该按照现在的市场价值进行计算，一般在2000-3000元；四是不同意支付逾期支付租金的资金占用费；五是如果法院判定解除涉案合同，泰禾商业公司同意自法院判决之日起35日之内腾退涉案房屋；六是泰禾嘉信公司根据合同约定应该承担一般保证责任，同时根据民法典第六百八十六条、担保法第十七条，涉案合同约定的保证的形式应为一般保证。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年3月4日，宋斐然（甲方、出租人）与泰禾商业公司（乙方、承租人）就1910室的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2019年9月1日起至2027年11月30日止，其中免租期为3个月。第四条租金支付方式：租金标准及支付方式：21406.23元/月，按季度支付……租金支付时间：首期租金于免租期结束后、甲方交付房屋10日内一次性支付，即64218.68元。此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。第八条合同解除与变更：（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。第九条违约责任：（一）……乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。同日，宋斐然（丙方、产权人）、泰禾嘉信公司（甲方、保证人）、泰禾商业公司（乙方、被保证人）签订《保证担保协议书》，约定：第一条：本协议所担保的主合同为乙方与丙方2018年3月4日签署的《北京市房屋租赁合同》。第二条：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息……第四条：甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。第五条：乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）……。合同签订后，宋斐然向泰禾商业公司交付房屋。泰禾商业公司交纳租金至2020年5月31日。2020年6月1日起未再交纳租金。经询问，泰禾商业公司称其承租房屋用于转租给其他租户，目前涉案房屋已经空置。宋斐然对房屋是否处于空置状态不清楚，亦不予以核实。经本院释明，宋斐然坚持要求继续履行合同；泰禾商业公司称不就解除合同提出反诉，如后期有新的变化，其另行主张。经查，宋斐然尚未取得涉案房屋的房本，涉案房屋登记在泰禾嘉信公司名下。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案仍适用当时的法律及司法解释。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。泰禾商业公司与宋斐然之间签订了《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。合同签订后，宋斐然向泰禾商业公司交付房屋，泰禾商业公司应按照合同约定的时间支付租金。现泰禾商业公司未按照约定时间向宋斐然交纳房屋租金，宋斐然有权依据合同约定要求解除合同。但经法院释明，宋斐然坚持要求泰禾商业公司继续履行合同。泰禾商业公司主张涉案房屋已经空置，宋斐然对此不予核实，故本院采纳泰禾商业公司的主张，认可涉案房屋处于空置状态。考虑到涉案房屋已经空置，鉴于双方所签租赁合同为长期性合同，履行过程中需要双方相互配合，泰禾商业公司现表示不愿继续履行合同，租赁合同项下债务标的不适于强制履行，故对于宋斐然要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。为防止双方损失扩大，双方应尽快就合同解除及后续事宜进行处理。关于租金。泰禾公司自2020年6月1日起未按约定足额向宋斐然支付租金，考虑涉案房屋现已空置，泰禾商业公司开庭时提出解除合同的答辩意见，故本院确定宋斐然于本案开庭之日即2021年5月6日已知晓泰禾商业公司欲解除合同，故本院酌情确定泰禾商业公司应给付宋斐然2020年6月1日至2021年5月6日期间的租金239749.78元。现双方就合同履行发生争议，宋斐然要求泰禾商业公司支付欠付的租金系建立在涉案租赁合同仍继续履行的基础上，现本院不予支持宋斐然要求继续履行合同的诉讼请求，故其要求泰禾商业公司支付后续房屋租金的诉讼请求，本院暂不予支持。双方可在合同依法解除后，就房屋租金等费用一并进行结算。关于资金占用费。泰禾商业公司逾期支付租金的行为给宋斐然造成资金占用费的实际损失，故本院依法支持资金占用费（以64218.68元为基数，自2020年6月16日起至实际支付之日止，按照同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；以64218.68元为基数，自2020年9月16日起至实际支付之日止，按照同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；以64218.68元为基数，自2020年12月16日起至实际支付之日止，按照同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；以47093.71元为基数，自2020年3月16日起至实际支付之日止，按照同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。关于保证责任。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三方签订的《保证担保协议》第二条约定：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第四条约定：如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。上述约定符合担保法中对连带保证的相关解释，故对宋斐然主张泰禾嘉信公司对泰禾商业公司上述给付义务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付宋斐然2020年6月1日至2021年5月6日期间的房屋租金239749.78元；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付宋斐然资金占用费（以64218.68元为基数，自2020年6月16日起至实际支付之日止，按照同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；以64218.68元为基数，自2020年9月16日起至实际支付之日止，按照同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；以64218.68元为基数，自2020年12月16日起至实际支付之日止，按照同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；以47093.71元为基数，自2020年3月16日起至实际支付之日止，按照同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第一项、第二项确定的北京泰禾商业管理有限公司的债务承担连带保证责任。北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；四、驳回宋斐然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2962元，由宋斐然负担514元（已交纳），由北京泰禾商业管理有限公司负担2448元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二一年六月二十八日法官助理 赵宝维书 记 员 宋爱芹