山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁09民终2369号 上诉人（原审原告）:李加玉，男，1965年9月4日出生，汉族，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人:申照杰，山东华林律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:李建银，男，1972年12月5日出生，汉族，住泰安市。 委托诉讼代理人:郭庆新，山东青来律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）:刘红，女，1978年5月10日出生，汉族，住泰安市泰山区。 上诉人李加玉因与被上诉人李建银、刘红房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2021）鲁0902民初1687号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李加玉上诉请求：1.请求依法撤销（2021）鲁0902民初1687号民事判决书并改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.关于租金的支付，上诉人与被上诉人《房屋租赁合同》于2020年10月20日解除，合同履行期间被上诉人作为承租人理应依约如期足额支付租金，上诉人主张租金符合法律及合同约定，系上诉人作为出租人出租房屋的合法收入并非上诉人的经济损失，更不存在所谓的损失扩大；2.一审判决根据公平原则减少租金37501元(152087.5元/365×90天)过高，对承租人不公平；3.关于违约金，上诉人的主张有事实及约定依据，理应支持，合同明确约定的总租金3%的违约金对上诉人损失而言并非过高，况且被上诉人庭审中也未对违约金过高提出抗辩或举证。一审法院主动调整不支持不合法且不利于诚信社会的建立。即便是逾期付款违约金，一审判决也是以违法扣减后的租金为基数计算。对承租人无公平可言；4.关于被上诉人刘红是否承担责任。《房屋租赁合同》尽管系由被上诉人李建银所签，但却由两被上诉人共同使用，因此由此产生的租金债务应由两人共同承担，不应因两人离婚而否定共同债务的认定。退一步讲，即便是两被上诉人离婚，一审判决未查清两人离婚时间，对租金减免期间也未说明，一审判决不支持上诉人要求刘红承担付款责任错误。 李建银辩称，答辩人及被上诉人刘红提交的证据，能够充分证实双方的租赁合同已经于2019年10月初协商解除，答辩人不应当支付任何租金及违约金，一审法院在（2020）鲁0902民初1552号案件尚未撤销的情况下根据实际情况和疫情情况，作出的判决并无不当，请二审法院驳回被答辩人的上诉请求，维护答辩人的合法权益。 刘红辩称，租赁合同是李加玉、李建银签署的，与我无关，2020年3月份之前我们已经办完离婚了，而且办理离婚之前我早已搬离了宾馆生活。 李加玉向一审法院起诉请求：1.判令被告支付房屋租金122086.67元(2020年1月1日至2020年10月19日期间)及逾期付款的违约金(自2019年12月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止)；2.判令被告支付原告违约金69400元(按照合同总租金的3%计算)；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年1月6日，原告李加玉（出租方、甲方）与被告李建银（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的房屋位于泰安市正对面）；出租方共四层，一、二层各两间门面，三层为四间门面，第四层为阁楼。该房屋租赁期共15年，自2012年4月1日起至2027年3月31日止。该房屋租金采用分时间段累积递增，第一时间段为三年，以后每两年为一时间段，下一时间段较上一时间段上调租金15%，第一时间段（三年）每年租金为100000元／每年（大写十万元整／每年），每一时段上调租金时双方可协商。合同签订乙方支付一季度租金，先付后用。以后每次租金到期日前一个月支付下一季度租金。双方可以协商变更或终止本合同。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。原告提交的该份房屋租赁协议为被告李建银以个人名义签订。上述房屋租金交至2019年9月30日，到期后李建银及刘红均未再交纳房租，根据《房屋租赁合同》中的约定，2019年4月1日起至2021年3月31日期间的租金应为152087.5元／年。2020年4月16日，原告诉来一审法院，要求判令两被告支付房屋租金38022元（2019年10月1日至2019年12月31日期间）及逾期付款的违约金，遂形成（2020）鲁0902民初1552号案件。该案认定原告李加玉与被告李建银并未就涉案房屋签订提前解除租赁合同，也未实际向原告交付房屋，认定双方之间的《房屋租赁合同》并未解除，判令被告李建银、刘红支付原告李加玉欠付的2019年10月1日至2019年12月30日期间租金38021.87元及支付违约金（自2019年9月1日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。被告刘红上诉后，泰安市中级人民法院对（2020）鲁0902民初1552号案件予以维持。庭审时，原告提交解除合同通知书、邮寄凭证及查询单各一份，证实原告于2020年10月19日通知被告李建银解除双方的租赁合同，被告已于2020年10月20日收到该通知。被告对上述解除合同通知书的真实性无异议，但仍认为双方实际已于2019年9月30日口头解除了案涉租赁合同。另查明，原告称2020年10月20日双方解除租赁合同关系后，已另行将案涉房屋出租，2020年10月20日之前被告已不在此处经营，案涉房屋自（2020）鲁0902民初1552号案件生效后一直处于无人管理的状态，钥匙谁拿着原告不清楚，但被告一直未与原告联系，亦未向原告腾退房屋。被告称其已于2019年10月份向原告的妹妹李秀英交付房屋钥匙，其认为在将房屋钥匙交付后已经与原告解除了房屋租赁合同，因此就没有再与原告进行任何联系。还查明，（2019）鲁0902民初2262号案件已判令被告李建银与被告刘红离婚，判决作出的时间为2020年3月23日，原被告双方均未上诉。 一审法院认为，原告李加玉与被告李建银签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律规定，是合法有效的合同，双方均应按约履行各自的合同义务。（2020）鲁0902民初1552号案件已认定原告李加玉与被告李建银并未就涉案房屋签订提前解除租赁合同，也未实际向原告交付房屋，认定双方之间的《房屋租赁合同》并未解除，且之后被告一直未与原告联系，直至2020年10月19日原告向被告发出解除合同通知书。因此，现原告要求被告支付2020年1月1日至2020年10月19日期间的房租，于法有据，一审法院予以支持。关于租金的支付。一审法院认为，被告李建银在（2020）鲁0902民初1552号案件认定案涉《房屋租赁合同》并未解除后，仍对案涉房屋放任不管，该房屋一直处于无人管理的状态，且其一直未与原告联系，未就案涉房屋的租赁事宜与原告进行协商，应对后续租赁费用的产生承担主要责任；原告李加玉明知案涉房屋一直处于无人管理的状态，被告早已不在案涉房产内经营，但其没有及时止损，而是放任损失的继续扩大，亦应承担次要责任。因此，一审法院认定被告应对原告的租金损失承担80%的责任。根据《房屋租赁合同》中的约定，2019年4月1日起至2021年3月31日期间的租金应为152087.5元/年，故2020年1月1日至2020年10月19日的租金应为152087.5元/365*292天=121670元。因2020年初新冠疫情暴发，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款第二项的规定，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。综上，根据本案的实际情况，一审法院酌情减少被告的租金37501元（152087.5元/365*90天）。因此，被告应支付原告租金（121670元-37501元）*80%=67335元。关于违约金。原告既要求被告自2019年12月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付款之日止的逾期付款违约金，又要求被告按照合同总租金的3%支付违约金，但该两项违约金的前提均系被告逾期支付房租，因此，考虑到本案中原告的实际损失、合同的履行情况等因素，一审法院将违约金酌情调整为以欠付租金67335元为基数，自2019年12月1日起至款项实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于被告刘红是否承担责任。（2019）鲁0902民初2262号案件判令被告李建银与被告刘红离婚，判决作出的时间为2020年3月23日，且双方均未上诉。一审法院认为，案涉《房屋租赁合同》系被告李建银与原告签署，因李建银与刘红双方离婚的时间在减免租金的期间内，两被告离婚后案涉房屋租赁合同的房租交纳事宜即与被告刘红无关，因此，针对原告要求被告刘红支付房屋租金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，判决：一、被告李建银于本判决生效之日起十日内，支付原告李加玉房屋租金67335元；二、被告李建银于本判决生效之日起十日内，支付原告李加玉违约金（以67335元为基数，自2019年12月1日起至款项实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告李加玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2065元，由原告李加玉负担1323元，被告李建银负担742元。 二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，第一，关于李加玉应否自行承担20%的租金损失。生效判决已经认定李加玉与李建银并未就涉案房屋签订提前解除租赁合同，也未实际向李加玉交付房屋。在此情形下，继续使用还是闲置涉案房屋，其选择权在李建银。即便涉案房屋闲置，李加玉亦对于该情形不存在过错，李建银应按合同约定支付租金。一审认定李加玉自行承担20%的租金损失存有不当，本院予以纠正。第二，关于减免租金的期限。2020年发生新冠疫情，对于该期间的损失，应当依据公平原则由各方分担损失。一审认定减少90日租金时间过长，本院酌定减少45日租金，相应租金数额为18750.5元。综上，李建银应承担租金数额为102919.5元（121670元-18750.5元）。第三，关于涉案违约金。违约金的计算应以实际损失为基础，适用损失补偿原则。在被上诉人李建银提出不应当承担涉案违约金的抗辩情况下，一审将违约金酌情调整，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算符合本案实际情况，本院依法予以维持。第四，关于刘红的责任承担。一审法院已经判决两被上诉人离婚，两被上诉人离婚后涉案房屋租赁合同的房租交纳事宜即与刘红无关。一审未予支持李加玉对刘红的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持泰安市泰山区人民法院（2021）鲁0902民初1687号民事判决第三项； 二、变更泰安市泰山区人民法院（2021）鲁0902民初1687号民事判决第一项为“被告李建银于本判决生效之日起十日内，支付原告李加玉房屋租金102919.5元”； 三、变更泰安市泰山区人民法院（2021）鲁0902民初1687号民事判决第二项为“被告李建银于本判决生效之日起十日内，支付原告李加玉违约金（以102919.5元为基数，自2019年12月1日起至款项实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2065元，由李加玉负担955元，由李建银负担1110元；二审案件受理费2783元，由李加玉负担1985元，由李建银负担798元。 本判决为终审判决。 审 判 长 毕经纶 审 判 员 李 莹 审 判 员 邢友峰 二〇二一年六月二十五日 法官助理 王乐文 书 记 员 袁 琳