河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0305民初1217号原告（反诉被告）：周伟，女，1987年10月20日出生，汉族，本科文化程度，河北省保定市人，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：安贺立，男，1977年7月9日出生，汉族，高中文化程度，河北省保定市人，住洛阳市涧西区，系周伟丈夫。被告（反诉原告）：胡进军，男，1970年1月27日出生，汉族，本科文化程度，河南省汝州市人，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：马瑜骏、郑好，河南大鑫律师事务所律师。原告（反诉被告）周伟诉被告（反诉原告）胡进军为房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周伟委托诉讼代理人安贺立、被告（反诉原告）胡进军委托诉讼代理人马瑜骏、郑好到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告租金41542.99元，并承担利息（从2019年3月13日起至实际返还租金之日止，按年利率6%计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年，原被告双方签订《房屋租赁合同》二份，被告将坐落于洛阳市涧西区商铺出租给原告使用。后，原告按照合同约定将租金支付到2019年7月3日。2019年3月13日，原告通过淘宝网司法变卖网络平台从河南省郑州高新技术产业开发区人民法院依法取得该商铺（洛阳市涧西区联盟路15号2幢104房产）的所有权。原告多付给被告的租金41542.99元经多次催要，被告至今未退，为此，现原告诉至贵院，请求法院依法判如所请。被告（反诉原告）胡进军辩称，一、答辩人不是本案适格被告，虽然本案中的案涉房屋《租赁合同》是答辩人与周伟所签订，但是案涉房屋原实际所有权人为案外人张显发。张显发委托答辩人对案涉房屋出租，周伟与答辩人签订合同时已经知晓此事实。故本案实际上的租赁关系是周伟与案外人张显发，并非答辩人，答辩人不是本案适格被告。二、河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（以下简称郑州高新法院）在拍卖案涉房屋时，已经查明案涉房屋具有租赁。故评估鉴定机构在对于案涉房屋进行评估时，郑州高新法院对案涉房屋进行拍卖时就已经将此部分的租赁费予以扣除，所以周伟在当时购买案涉房屋时就已经享有减免此部分租赁费的利益，周伟无权针对同一种款项享受两份利益。三、根据郑州高新法院拍卖案涉房屋所公示的照片，以及对拍品进行介绍中显示案涉房屋出租用于经营培训教育，并非周伟个人使用，周伟未取得答辩人的同意将案涉房屋转租给某培训机构，依据双方签订的《房屋租赁合同》第九条3、规定，周伟擅自将承租房屋转给他人使用，周伟应当按约定每期租金的10%，以天数计算由周伟向答辩人支付违约金。故周伟不仅无权向答辩人主张退还租金反而应当向答辩人支付违约金。四、案涉房屋有答辩人所有的空调、名人字画和柜子，周伟拒不返还、恶意侵占，故周伟应当支付空调使用费并且返还答辩人的财物，针对此情况答辩人已经向贵院提起反诉，对原告使用答辩人6台空调的费用，答辩人将依法申请鉴定。综上，周伟起诉答辩人返还租金无任何事实与法律依据，恳请贵院基于本案事实及相关法律规定，依法驳回周伟的诉讼请求，支持答辩人的反诉请求。被告（反诉原告）胡进军向本院提出反诉请求：1、请求依法判决反诉被告返还反诉原告所有的6台空调、名家字画2幅、三门柜子1套；2、请求依法判决反诉被告向反诉原告支付占用的空调使用费28800.00元；3、本案所有诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年7月，反诉被告租用反诉原告装修的房屋，2019年7月3日后反诉被告不再向反诉原告支付租金，但涉案房屋的空调等物品反诉被告一直使用至今。因涉案房屋被法院依法拍卖，反诉原告多次向反诉被告主张返还空调等物品，反诉被告均不归还。特诉至法院，望判如所请。原告（反诉被告）周伟辩称，1、涉案房产经郑州高新技术产业开发区人民法院拍卖以后，通知张显发、张萌及相关人员腾房，张显发、张萌及相关人员已将该房屋腾空，而胡进军反诉涉案房屋内的空调、字画、三门柜子不知道为何在原告承租的房屋内，周伟不欠胡进军任何东西。2、胡进军的第二项反诉请求不能成立，周伟不欠其空调使用费。3、反诉费应由胡进军本人承担。经审理查明，2011年5月10日，案外人张显发向胡进军出具《委托书》一份，主要内容为：我叫张显发，系朋瑞园贰-104商铺业主，现将该商铺装修手续办理及管理等所有事项。全权委托胡进军处理。周伟（乙方、承租方）与胡进军（甲方、出租方）共签订《房屋租赁合同》两份，其中一份未注明签订时间，主要内容为：甲方将坐落于洛阳市涧西区的东面（隔墙以东）建筑面积约150平方米的房租出租给乙方使用。甲方从2017年1月4日起将出租房屋交付乙方使用，至2019年1月3日收回，租赁期为2年。甲乙双方约定月租金4000元，房租每半年支付一次。需于上一期房租期满前10日内缴纳下一期房租。首期缴纳五个月租金，共计20000元整，同时再缴纳房租押金4000元整。以上费用，由乙方在元月4日前交纳给甲方。从第二期租金开始，每次房租缴纳六个月的租金等。另一份合同签订于2017年7月21日，主要内容为：甲方将坐落于洛阳市涧西区的商铺建筑面积约330平方米的房租出租给乙方使用（甲方留用一间办公室）。甲方从2017年7月3日起将出租房屋交付乙方使用，至2021年7月3日收回，租赁期为四年。甲乙双方约定年租金118000元，需于上一期房租期满提前30日内缴纳下一期房租。首期缴纳六个月租金，同时再缴纳房租押金4000元整，以上费用，由乙方在7月3日前交纳给甲方。合同租赁期四年，2017年7月3日至2021年7月3日止，租金11800元／年，以后每年递增3000元，房租每半年支付一次，2018年7月3日起房租每年支付一次，押金4000元，出租面积300㎡，乙方承担全部的物业、水电垃圾清运费用。上述合同签订后，原告周伟共计向被告胡进军支付租金267000元。2019年2月15日，周伟通过淘宝网司法变卖网络平台以最高价竞得变卖标的物，即案外人张显发名下的位于河南省洛阳市涧西区（所有权证号：洛房权证市字第××）房产。本案审理过程中，原告周伟称其在竞买涉案房屋之前已经明确知道房屋的实际所有权人为案外人张显发以及被告胡进军系接受委托而对房屋进行管理。本院认为，当事人应当依法维护自身合法权益。本案中，虽然胡进军与周伟签订了《房屋租赁合同》并直接收取了租金，但周伟称其与胡进军签订合同并未查看过房屋的权属凭证，亦不知道房屋的所有权人是谁，其签订合同的原因为胡进军当时管理着房屋，基于上述事实以及一般社会经验，足以认定周伟在签订涉案合同时，已经知道胡进军是代表他人出租房屋，故此，结合胡进军在与周伟签订合同时确系接受作为原房屋所有权人张显发的委托而管理房屋的事实，本院依法认定本案所涉房屋租赁合同关系发生于周伟与案外人张显发之间，进而对于周伟要求胡进军向其返还租金并支付利息的诉讼请求，本院依法不予支持。对于胡进军提出的要求周伟返还其所有的6台空调、名家字画2幅、三门柜子1套并支付空调使用费的诉讼请求，根据庭审查明的事实，周伟系通过司法拍卖的方式取得涉案房屋的所有权，其取得的房屋以及房屋中的设施系人民法院依法向其移交，其获取的方式并不违反国家强制性法律法规的规定；同时，胡进军提供的证据亦无法证实其主张的属于其所有的物品目前由周伟实际占有、使用，故此，对于胡进军要求返还空调、字画、柜子以及支付空调使用费的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）周伟的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）胡进军的反诉请求。案件本诉受理费419元，由原告（反诉被告）周伟负担；反诉受理费1048元，由被告（反诉原告）胡进军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  刘朋涛二〇二一年六月一日书记员  李冰冰