海南省儋州市人民法院民 事 判 决 书(2018)琼9003民初2852号海南省儋州市人民法院民事判决书（2018）琼9003民初2852号原告：孙金山，男，1989年1月26日出生，汉族，山东省昌邑市人委托诉讼代理人：符家华，海南为先律师事务所律师。委托诉讼代理人：周猛，海南为先律师事务所律师。被告：张姑妹，女，1974年2月5日出生，汉族委托诉讼代理人：梁盛伟，男，1960年10月27日出生，汉族原告孙金山与被告张姑妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙金山委托诉讼代理人周猛，被告张姑妹委托诉讼代理人梁盛伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙金山向本院提出诉讼请求：1.确认房屋的所有权归原告所有；2.判令被告协助原告办理上述房屋的不动产权变更手续；3.判令被告向原告支付一审律师费30000元、逾期纳税滞纳金暂计3000元（以实际纳税时的实际损失为准）、违约金156000元；4.本案的诉讼费、公告费等由被告承担。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：1.确认房屋的所有权归原告所有；2.判令被告协助原告办理上述房屋的不动产权变更手续；3.判令被告向原告支付一审律师费30000元、违约金156000元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月13日，原、被告签订《房屋定金协议》，原告拟购买被告房屋，同日，原告通过微信依约向被告支付了3万元定金。2018年1月16日，原、被告以及房产中介方儋州盛德房地产营销策划有限公司在儋州市公证处签订了《不动产买卖合同》，约定：被告将位于雅拉湖畔A区A8-701房出售给原告，售价78万元；在签订合同之日，乙方支付50万元，在2018年5月30日之前，甲乙双方一起去按揭银行办理将剩余的28万元作为偿还上述不动产按揭剩余款，如果偿还了按揭剩余款之后，尚有剩余的款项，归甲方所有；任何一方违约，给他方造成损失的，应当赔偿损失（包括诉讼费、律师费、交通费、资料费等）；自合同签订之日起，甲乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的，赔付对方违约金156000元。签订合同当日，原告要求被告出具《儋州市不动产登记信息查询结果》，显示：截止2018年1月15日涉案房屋无查封记录。签订合同之后，原告已按双方约定向被告支付了全部购房款共计78万元，其中：2018年1月13日微信支付3万元，2018年1月16日银行转账34万元、9万元两笔购房款，2018年1月17日银行转账4万元，2018年2月27日银行转账272500元代被告结清了银行贷款（注销了抵押登记手续），2018年3月1日微信支付7500元，同日，被告确认全部购房款已结清。2018年1月26日，被告将涉案房屋交付给原告，原告家庭一直使用至今。签订合同之后，原告为办理转让过户手续缴纳契税时，突然被告知涉案房产已被法院查封，无法办理过户事宜。原告联系被告要求处理，但被告未采取有效措施及时解封房屋，致使双方的合同无法继续履行。为维护自身权益，原告特提起诉讼。被告张姑妹辩称，原告的诉请第一、二项，被告没有异议，但是原告第三项的诉请，被告认为没有事实依据，被告不予认同，理由如下：根据双方签订的不动产买卖合同的规定，只有当事人中的一方根本违约，造成合同无法继续履行的情形发生，另一方才有权要求按照总不动产的20%也就是156000元承担赔付违约金的责任。而目前涉诉的房产，虽然被法院执行查封，因原告已经交付全部的房价款且实际使用，同时交易过程有公证机关的证明，根据法律规定，原告作为该房产的权利人，对法院的查封可以提出异议，但原告放弃了该项权利，造成的迟延办理房产过户的责任，应由原告承担。合同不存在无法继续履行和被告根本违约的情形，我方不应承担律师费和诉讼费。对原告主张的事实被告予以认同，但是对其中所述的不配合办理过户手续，未采取有效措施及时解封房屋的说法我方不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的证据一至证据十四、证据十七，被告对其三性均无异议，本院对上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认并在卷佐证；对原告提交的证据十五、证据十六，被告对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，本院对该两份证据的真实性及合法性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据及庭审笔录，本院认定事实如下：2018年1月13日，原告孙金山（乙方）与被告张姑妹（甲方）签订《房屋定金协议》，约定乙方预订甲方号房，甲方已取得该房屋的房产权证]，建筑面积117.68平方米，单价6628.14元，总价为780000元。该房屋甲方定于2018年1月23日交付给乙方。乙方同意签订本协议时支付定金三万元，作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，定金转为房价款。甲、乙双方商定，乙方于2018年1月16日与甲方签订商品房买卖合同。同日，原告通过微信向被告转账支付30000元定金。2018年1月16日，原告（乙方）、被告（甲方）以及中介方儋州盛德房地产营销策划有限公司在儋州市公证处签订了《不动产买卖合同》，约定：甲方同意将其个人所有号房出售给乙方，售价780000元。该不动产已设立抵押登记（证号：儋州市房那大他字第20170011603），抵押权人：中国建设银行股份有限公司儋州支行。付款方式为分期付款：在签订合同之日，乙方支付500000元给甲方；在2018年5月30日之前，乙方支付剩余的280000元，甲乙双方一起去银行办理将上述剩余的280000元作为偿还上述不动产按揭剩余款，如果偿还了按揭剩余款之后，尚有剩余的款项，归甲方所有。甲方于合同签订之日起10个自然日内，将不动产完好交付给乙方。违约责任：该不动产的产权不真实、明晰，出现权属纠纷或债权债务纠纷，由此引起的一切责任全部由甲方承担；......任何一方违约，除承担上述违约责任外，给他方造成损失的，还应当赔偿损失（包括诉讼费、律师费、交通费、资料费等等）；自合同签订之日起，甲、乙方中任何一方根本违约，造成合同无法继续履行的，赔付对方违约金156000元。此外，该《不动产买卖合同》还对中介服务、争议解决等进行了约定。儋州市公证处出具（2018）儋州证字第89号公证书对《不动产买卖合同》予以公证。签订合同当日，原告孙金山通过银行转账向被告张姑妹支付340000元、90000元两笔购房款，2018年1月17日原告又向被告银行转账40000元，2018年2月27日，原告代被告结清银行贷款272500元，2018年3月1日，原告通过微信向被告转账支付7500元。至此，房屋全款已付清，被告出具收条予以确认。2018年1月16日，儋州市不动产登记中心出具信息查询结果，显示：截止2018年1月15日，涉案房屋无查封记录。2018年1月26日，被告将涉案房屋交付给原告，原告家庭至今一直使用。涉案房产的房产权证[]上备注：已注销抵押登记时间为2018年3月1日。另查明，在黎翠雯与本案被告张姑妹民间借贷纠纷案中，黎翠雯于2018年2月27日向本院申请财产保全，本院于2018年2月28日作出（2017）琼9003民初6833号裁定书，裁定对涉案房产予以查封，查封期限二年。后经黎翠雯申请撤诉，本院于2018年6月20日作出撤诉裁定，并于2018年7月16日作出对涉案房产的解封裁定。本院认为，原告孙金山与被告张姑妹签订的《不动产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均依约履行自己的义务：原告按约定支付全部购房款780000元给被告，被告亦在约定的期限内将房屋交付给原告使用。根据《中华人民共和国物权法》第六条”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记......”及第九条”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”规定，不动产物权登记公示是一项基本原则。本案中，原告虽支付了全部购房款，但未办理过户手续，因此涉案房产尚不属于原告所有，对原告要求确认涉案房产所有权归其所有的主张，本院不予支持。原被告双方签订的《不动产买卖合同》中虽没有约定办理不动产权变更手续的时间，但协助办理不动产权变更手续是被告的附属义务。现涉案房屋已注销抵押登记、解除查封，办理变更登记的条件已具备，原告要求被告协助办理不动产权变更手续，符合法律规定，被告也予以认可，因此本院对原告的该项主张予以支持。关于被告张姑妹是否构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”可见，根本违约是指当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使对方实现合同目的落空的严重违约行为，且根本违约的救济途径是解除合同。本案中，原告与被告签订房屋买卖合同的目的是取得涉案房屋所有权，现被告已依约将该房屋交付给原告，原告也购买、入住、实际占有、使用房屋，虽被告在另案有其他纠纷，但现该纠纷已撤诉，涉案房产也予以解封，原告和被告继续履行合同，变更登记权利人，原告获得房产的目的可以实现。因此，被告张姑妹的行为不构成根本违约，原告主张被告根本违约，根据合同约定要求被告支付律师费、违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原被告签订的《不动产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已实际使用该房屋，虽被告有其他纠纷，但现已解决，被告协助原告办理不动产权变更手续，并不影响原告最终成为房屋的所有权人。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《商品房销售管理办法》第三十四条第二款、第三款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告张姑妹于本判决生效之日起十五日内协助将号房办理变更登记至原告孙金山名下；二、驳回原告孙金山的其他诉讼请求。案件受理费5950元，由原告孙金山负担5000元，由被告张姑妹负担950元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审判员  施灵敏二〇一八年七月十七日书记员  高晨彬附：本案适用法律条文《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《商品房销售管理办法》