上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0107民初3650号原告：杜抒文，男，1994年11月25日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：杜步进(系杜抒文之父)，男，户籍地浙江省温州市。委托诉讼代理人：王德富，上海玄远律师事务所律师。被告：上海复丽酒店管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：苏志龙，总经理。原告杜抒文与被告上海复丽酒店管理有限公司(以下简称复丽公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。杜抒文及其委托诉讼代理人杜步进、王德福，复丽公司的法定代表人苏志龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜抒文向本院提出诉讼请求：1、要求复丽公司退还租房定金10万元；2、要求解除杜抒文与复丽公司订立的《意向协议》。事实与理由：2019年4月22日，杜抒文与复丽公司订立一份《意向协议》，约定由杜抒文向复丽公司承租上海市普陀区曹安路XXX号一楼房屋(以下简称系争房屋)，面积1300平方米，杜抒文支付定金10万元，双方于2019年5月13日订立合同，若杜抒文于2019年5月13日前未签订合同则视为违约，定金不予退还，若复丽公司于2019年5月13日前将系争房屋出租给第三方，则需退还定金10万元并赔偿10万元给杜抒文。当日，杜抒文向复丽公司的法定代表人转账支付10万元定金。杜抒文与复丽公司商谈租房事宜时，明确表示承租系争房屋用于经营农贸市场，复丽公司的经理刘思斌表示系争房屋可以用于开设农贸市场，根据复丽公司的前述表态，杜抒文才与其订立了《意向协议》。协议订立后，杜抒文多方打听，询问当地居委会和长征镇政府后，被告知系争房屋若用于经营农贸市场，周边居民会有意见，因此相关部门不同意经营农贸市场。在此情况下，杜抒文无法与复丽公司订立正式的房屋租赁合同并要求复丽公司退还定金10万元，但复丽公司予以拒绝，双方协商未果，故诉至法院要求判如所请。复丽公司辩称，不同意退还定金10万元，但同意解除双方之间订立的《意向协议》,杜抒文未按约于2019年5月13日订立正式的房屋租赁合同，此后，复丽公司未将系争房屋出租给他人，还是愿意和杜抒文订立合同，一直等到2019年10月23日杜抒文仍未订立合同，复丽公司才将系争房屋出租给案外人，《意向协议》中约定若复丽公司在2019年5月13日前将系争房屋出租给案外人，需要退还定金并赔偿10万元，该协议约定的双方权利义务是对等的，2019年5月13日前也有案外人想某承租系争房屋，但因为与杜抒文订立了《意向协议》，所以复丽公司未同意将系争房屋出租给案外人，系争房屋的经营业态不是由居委会决定的，双方约定的用途是商铺，办公用，复丽公司从未承诺过可以开设农贸市场。本院经审理查明，系争房屋权利人为案外人上海建工房产有限公司，类型是商场，用途是商业。2016年12月21日，上海建工房产有限公司与复丽公司订立《房屋租赁合同》，约定上海建工房产有限公司将包括系争房屋在内的曹安路XXX号106-108、206-208、306-308,323号101-103、201-203、301-303,299、307号(317、337弄1、2号)1-3层房屋出租给复丽公司，用途是长租公寓、办公、商铺，租期十年，自2017年1月1日至2026年12月31日。2019年4月22日，杜抒文(乙方)与复丽公司(甲方)订立《意向协议》一份，载明今收到杜抒文租赁曹安路XXX号一楼1300平方房屋定金10万元，约定如下：乙方作为商铺、办公用，租金3元/天/平方米，每年递增3%，物业费0.1元/天/平方米(租赁期内随物业公司调整)，合同于5月13日签订，免租期至2019年7月5日，合同签订后此定金自动转为首期租金，合同签订之日乙方将首期不足部分转入复丽公司指定账户，若乙方5月13日前未签订合同，则视为违约，定金不予退还，若甲方5月13日前将此物业租给其他第三方，则退还乙方定金后，还另需赔偿10万元给乙方。当日，杜抒文向复丽公司的指定账户，即法定代表人苏志龙的个人账户转账支付10万元定金。嗣后，杜抒文未如期于2019年5月13日前与复丽公司订立正式的房屋租赁合同。2019年10月28日，复丽公司与案外人徐某某系争房屋订立《房屋租赁合同》，约定租期自2019年12月1日至2025年11月30日，上海建工房产有限公司在复丽公司的申请报告上盖章确认同意转租。审理中，杜抒文变更第二条诉讼请求为要求确认其与复丽公司订立的《意向协议》无效，理由是根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款规定，《意向协议》损害社会公共利益，该协议不是正规的合同，系争房屋用于经营农贸市场将影响周边居民休息，因此不被准许，系无效合同。杜抒文另表示，若法院经审理认为《意向协议》合法有效，则要求法院确认该《意向协议》于2019年5月6日解除，该日杜抒文明确向复丽公司提出要求解除《意向协议》，退还定金。审理中，杜抒文表示其于2019年5月5日向系争房屋所在地居委会咨询系争房屋能否用于经营农贸市场，居委会称不可以，杜抒文于2019年5月6日就将该情况告知复丽公司，表示不会订立正式的房屋租赁合同并要求退还定金。复丽公司表示时隔将近两年，其不记得2019年5月6日杜抒文提出不继续租赁系争房屋的情况了，据相关人员回忆，五月二十几号，杜抒文提出因居委会不同意经营农贸市场，因此无法签订正式的租赁合同，希望退还定金，复丽公司回复按约定不能退还定金，希望杜抒文想办法承租系争房屋，并表示只要系争房屋未另行出租，还是愿意优先出租给杜抒文的，但之后杜抒文一直未前来签约，因此复丽公司于2019年10月将系争房屋另行出租了，现同意确认《意向协议》于2019年5月6日解除。本院认为，复丽公司与杜抒文订立的《意向协议》系双方真实意思表示，依法成立，合法有效，双方均应依约履行。《意向协议》不存在合同无效的情形，杜抒文认为《意向协议》损害社会公共利益而无效，于法无据，本院不予支持。审理中，杜抒文表示若法院认定《意向协议》合法有效，则要求确认该协议于2019年5月6日解除，现复丽公司同意于该日解除，并无不妥，本院予以认定。根据《意向协议》的约定，杜抒文支付的10万元性质为立约定金，以作为订立正式的房屋租赁合同的担保，起到担保双方的诚信谈判义务，以求最终达成正式的房屋租赁合同。《意向协议》订立后，杜抒文自认于2019年5月6日已经向复丽公司明确表示不再订立正式合同并要求退还定金，嗣后亦确实未在约定期限内与复丽公司订立正式合同，因此杜抒文以其实际行动明确拒绝与复丽公司订立正式的房屋租赁合同，其行为构成违约。杜抒文现以系争房屋所在地居委会等相关部门不准许系争房屋用于经营农贸市场作为拒绝签约的正当理由，对此本院认为，作为承租人，杜抒文理应在订立《意向协议》、支付定金前就系争房屋是否满足经营农贸市场的条件作充分、严谨的调查，并在确认条件满足后再行签约，抑或是将此承租用途、租赁目的落实到书面协议上，然，一者，在杜抒文完全可以事先向相关部门进行咨询的情况下，并无证据显示其在签约前进行过此项必要准备工作，二者，《意向协议》中已经对系争房屋的用途做了明确约定，并未约定用途为经营农贸市场，仅约定用途为商铺、办公，杜抒文应属明知。因此杜抒文提出的拒绝订立正式的房屋租赁合同的理由，依据不足，本院难以采信。鉴于此，杜抒文无权要求复丽公司退还定金，其该项诉请于法无据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百八十七条的规定，判决如下：一、确认原告杜抒文与被告上海复丽酒店管理有限公司订立的《意向协议》于2019年5月6日解除；二、驳回原告杜抒文的其余诉讼请求。案件受理费2,300元，减半收取计1,150元，由原告杜抒文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 戴 燚书记员 计晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。