北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0105民初22290号原告：刘福录，男，1970年4月19日出生，汉族，北京XX物流有限公司经理，住天津市河**。委托诉讼代理人：苗玉亮，北京融显律师事务所律师。被告：北京大洋福运物流有限责任公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡西直河村南。法定代表人：于泽来，总经理。委托诉讼代理人：程潇潇，北京市盈科律师事务所律师。原告刘福录与被告北京大洋福运物流有限责任公司（下称大洋福运公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。刘福录及其委托诉讼代理人苗玉亮、大洋福运公司的委托诉讼代理人程潇潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘福录向本院提出诉讼请求：1.判决大洋福运公司给付刘福录拆迁补偿款8458654.24元；2.判决大洋福运公司给付刘福录利息，利息以8458654.24元为基数，按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2017年1月25日起支付至实际给付之日止。事实和理由：2006年6月8日，刘福录与大洋福运公司签订《租赁合同》，约定大洋福运公司将位于北京市朝阳区十八里店乡XXXX的房屋出租给刘福录，租赁期限为20年，自2006年6月8日起至2026年6月7日止。合同第五条第一款第2项约定经大洋福运公司同意，刘福录可以在承租场地上增建、扩建房屋，对于上述增建、扩建房屋刘福录在合同期内享有所有权。2014年因非首都功能疏解，涉租场地纳入疏解腾退拆除范围之内，北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社与大洋福运公司签订《拆除腾退补偿协议》，该补偿协议包含了刘福录涉租的场地及房屋。2017年1月24日，刘福录与大洋福运公司达成《搬迁协议》，协议确定：刘福录承租大洋福运公司房屋面积为7316平方米，刘福录自建房屋面积为5788.88平方米；经双方协商达成一致，大洋福运公司以7316平方米为基数，按每平米50元给付刘福录搬迁费；刘福录自建面积按每平方米1398元给付刘福录自建房补偿款，上述补偿款合计为8458654.24元。协议签订后，刘福录多次向大洋福运公司催要补偿款，大洋福运公司置之不理。刘福录认为，双方的租赁合同因疏解腾退而解除，刘福录在租赁期间有自建建筑物且产生了腾退补偿，刘福录应当享有该补偿。且刘福录系涉案场地的实际使用人，应当获得相应奖励补偿。后大洋福运公司与刘福录签订《搬迁协议》，该协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，大洋福运公司应当依约履行义务。虽然《搬迁协议》未约定给付补偿款具体时间，但考虑到涉案建筑物已拆除，根据法律规定，刘福录有权随时要求大洋福运公司给付补偿款。因大洋福运公司未支付刘福录补偿款构成违约，应当支付相应利息。综上，为维护刘福录合法权益，特提起诉讼，望判如所请。大洋福运公司辩称：一、刘福录与大洋福运公司达成的《搬迁协议》，实质上为双方签订的《租赁合同》的补充协议，该协议是在《租赁合同》的基础上，就双方租赁关系解除与终止问题达成的新的一致意见，为《租赁合同》不可分割的一部分；二、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《租赁合同》和《搬迁协议》的涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《租赁合同》和《搬迁协议》应属无效。此外，涉案房屋已于2014年拆除，刘福录与大洋福运公司于2017年才签订《搬迁协议》属于恶意串通损害集体利益，亦应属无效；三、刘福录未因《租赁合同》与《搬迁协议》无效遭受损失，即使有损失也应由其自行承担。刘福录未举证证明其损失情况，其自建房屋建筑物之前未取得大洋福运公司同意，自建房屋占用大洋福运公司土地，却未向我方支付土地占用费，属于违法占地行为。刘福录因合同无效遭受的实际损失应以其已支付但未实际履行的租金为限，其就租赁大洋福运公司7316平方米房屋租金交至2014年6月7日，自2006年6月8日至2014年7月共欠缴租金27248.33元。刘福录对其自建的5788.88平方米建筑物未向大洋福运公司缴纳租金。因此，刘福录不存在实际损失。刘福录承租后在未获得大洋福运公司同意并取得建设规划审批的情况下，合同无效的全部过错在于刘福录。五、即使法院认定《搬迁协议》有效，《搬迁协议》未约定付款时间，且付款条件尚未成就，不同意向刘福录支付补偿款。根据十八里店乡集体“三资”管理相关规定，乡属企业大额资金支出，须履行乡大额资金审批程序，获得批准后方可支出。本案所涉《搬迁协议》项下约定的内容和补偿款金额有悖于事实，且无评估报告、测绘图等作为支撑，未通过审计审核，无法获得乡大额审批通过。因此，该补偿款不具备发放条件。综上所述，不同意刘福录的全部诉讼请求，请求法院依法查明事实，驳回刘福录的全部诉讼请求。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年6月8日，大洋福运公司（出租方、甲方）与刘福录、刘某某（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方愿将具有使用权的位于北京市朝阳区十八里店乡XXXX，甲方公司院内房屋使用权出租给乙方使用；租赁期限20年，自2006年6月8日至2026年6月7日，其中2006年6月8日至9月7日为免租期，租期内除自然灾害原因，双方不得以任何借口、理由单方终止合同，租赁期满后乙方享有优先承租权，但须在合同期满前3个月内通知甲方另行签订合同；租金以院内库房实际使用面积为准，每平方米每天0.32元，每月租金按月实际天数计算，电费按每度电1元计算；乙方在每季度交付期内提前15日将租金交与甲方；租赁期满或合同终止时，甲方有权收回租赁场地及原租赁时甲方所属地上建筑物；甲方不干涉乙方的正常物流经营方式、经营模式及经营形态；甲方向乙方提供甲方对该租赁物拥有使用权的租赁有效合法手续，并保证乙方在租赁期内在甲方租赁物上所建建筑物的合法性；甲方出租给乙方的场地、库房为自管库，一切费用由乙方自行承担；甲方享有合同期满后乙方在租赁物内所有添加设施的所有权；经甲方同意，乙方在承租场地上增建、扩建房屋及安装设备，合同到期后归甲方所有，合同期内乙方享有在承租地上增建、扩建房屋的所有权；因政府行为原因造成乙方不能继续承租时，应由甲方负责乙方全部损失。2006年6月12日，大洋福运公司（甲方）与刘福录（乙方）签订《补充协议》，约定甲方出租给乙方的房屋按每天每平米0.32元计算，此出租房屋总面积为9716平方米，年租金1134828元，水费、卫生费每年4000元；所有费用按季度收取，乙方每季度交付甲方租金、水费、卫生费284707元；此协议作为2006年6月9日签订《租赁合同》的内容补充，具有同等法律效力。2008年7月1日，大洋福运公司（甲方）与北京XX物流有限公司（乙方）签订《补充协议》，约定：原甲方承租给乙方大院最里边库房约2400平米，空地约450平米，甲方同意乙方转租给北京XX石材有限公司，根据乙方与北京XX石材有限公司的友好协商，双方确定由甲方和北京XX石材有限公司签订租赁合同；甲方收回此库房租给北京XX石材有限公司，年租金42万元，此租金由甲方承租给XX物流大院总租金中扣除，从2008年7月1日算起；此库房其他事宜与原XX物流有限公司和甲方签订的合同无任何关系。2017年1月24日，大洋福运公司（甲方）与刘福录（乙方）签订《搬迁协议》，约定：乙方租赁甲方面积7316平方米，自建面积5788.88平方米，经双方协商达成一致；甲方面积7316平方米搬迁费每平米50元归乙方所有；自建面积按1398元每平米给付乙方；乙方共得搬迁补偿款8458654.24元，双方签字后本合同生效，原合同自动解除。庭审中，刘福录称北京XX物流有限公司是刘福录和刘某某二人承租涉案土地和房屋后出资成立的，北京XX物流有限公司与大洋福运公司签订的《补充协议》将涉案《租赁合同》及2006年6月12日的《补充协议》中确定的甲方出租房屋9716平方米中的2400平方米库房转租给北京XX石材有限公司，故前述《搬迁协议》中大洋福运公司的房屋面积记载为7316平方米。经询，大洋福运公司认可刘福录陈述的以上事实。经查，北京XX物流有限公司的住所地为北京市朝阳区十八里店乡XXXX，注册资本1000万元，法定代表人刘福录，股东为刘福录（出资额500万元）、刘某某（出资额500万元）。本案审理过程中，刘某某到庭称其是刘福录的亲哥哥，以上涉案承租场地及房屋系刘某某与刘福录共同承租的，后续补充协议等均由刘福录一人签订，刘某某对刘福录与大洋福运公司签订的所有协议均认可，刘某某对刘福录以其一人名义作为原告提起本案诉讼向大洋福运公司主张相应款项无异议。庭审中，刘福录称，2014年因非首都功能疏解，涉案场地纳入疏解腾退拆除范围之内，北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社（下称西直河村经济合作社）与大洋福运公司签订《拆除腾退补偿协议》，该补偿协议包含了刘福录涉租的场地及房屋。经刘福录申请，本院向北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社调取了涉案场地及房屋的拆迁档案，刘福录及大洋福运公司对拆迁档案真实性均认可。档案材料显示以下事实：一、2014年3月8日，西直河村经济合作社（甲方）与大洋福运公司（乙方）签订《拆除腾退补偿协议》，约定：根据西直河村环境整治项目的进展情况，对乙方使用的土地上的房屋及相关附属物拆除腾退，拆除房屋建筑面积为62720平方米；根据拆除补偿标准，甲乙双方结合乙方的实际情况，确定支付乙方房屋及相关附属物补偿款共计30942912元；甲方根据实际情况及本项目中涉及被腾退企业及个人的工程配合情况、设备拆装费等相关补偿的约定，给予乙方搬家补助3136000元、工程配合奖33868800元、提前搬家奖25088000元、机械设备拆装费730688元；腾退补偿总额为93766400元；乙方应在2014年9月30日前将约定的土地及房屋、附属物腾空，并交付甲方予以拆除。二、2014年3月12日，西直河村村民委会出具《领款凭证及交房验收单》，显示大洋福运公司于当日将前述《拆除腾退补偿协议》约定拆除的62720平方米建筑经验收后交付给西直河村村民委员会。三、2019年12月25日，西直河村经济合作社与大洋福运公司签署《确认书》，确认双方在2014年3月8日签订的《拆除腾退补偿协议》约定的机械设备拆装费730688元，经审计审核，该费用应为730000元，审减688元，双方一致确认，西直河村经济合作社向大洋福运公司支付剩余补偿款时从总金额中扣除前述688元。四、2019年12月27日，西直河村“两委一社”班子例会决议：西直河村经济合作社与大洋福运公司2014年3月8日签订“拆除退补尝协议”，该户房屋建筑总面积62720平米，补偿金额30942912元;搬家补助3136000元；工程配合奖33868800元;提前家奖励25088000元;机械设备拆装费730688元;总补偿款93766400元，已付给大洋福运公司补尝款56000000元，剩余未支付补款37766400元。经审计审核，机械设备拆装费应为730000元，应核减金额为688元。2019年12月25日双方就机械设备折装费超出部分688元进行核减事宜达成一致，因此实际剩余未支补偿款为37765712元。五、2019年12月27日，西直河村经济合作社向相关部门提交《十八里店乡大额资金审批表》，申报审批事项为：支付大洋福运公司拆迁补偿款，经审计核减后确定93765712元，已支付56000000元，现支付尾款37765712元。同日，西直河村经济合作社班子讨论通过，班子成员在审批表签字同意并加盖单位公章。2020年1月6日，十八里店乡农村合作经济经营管理站、乡重大三资事项管理工作办公室均在该审批表上签章，乡集体资产监督管理委员会审批意见为：“此事项已经于2020年1月6日集体会议审议通过，履行民主决策程序后执行”。庭审中，刘福录提交《北京市非住宅房屋拆迁补偿价格结果通知单》，用以证明涉案场地及建筑物拆迁补偿情况。该通知单显示：被拆迁人为大洋福运（XX物流）；建筑面积13104.88平方米，地上物补偿价（重置成新价）10731334元（包括房屋结构及装修价10724252元及设备附属物7082元）；搬家补助655244元，提前搬家奖励费655244元，工程配合奖4586708元；拆迁补偿价格小计16628530元。经询，大洋福运公司对《北京市非住宅房屋拆迁补偿价格结果通知单》的真实性认可，通知单显示的确实是涉案地块和建筑的价格评估结果，但大洋福运公司认为该通知单载明被拆迁人是大洋福运公司，并非刘福录，评估价格与双方签订的《搬迁协议》的补偿款数额无法对应。庭审中，大洋福运公司提交《北京市人民政府办公厅关于印发严厉打击违法用地违法建设专项行动工作方案的通知》（京政办发【2013】41号）及刘福录出具的情况说明，用以证明刘福录2013年3月26日至2013年11月16日在涉案地块上自建房屋5788.88平方米，该部分房屋是在北京市政府以上通知发布之后建设的，属于违法建设，不应当获得补偿。刘福录对该两份证据真实性均认可，证明目的不予认可。大洋福运公司提交《十八里店乡西直河村五环外环境整治项目腾退补偿实施细则》，用以证明大洋福运公司与刘福录签订的《搬迁协议》的里约定的“搬迁费”不在实施细则的规定之列，该协议中对刘福录自建房屋的补偿款问题没有依照实施细则的规定进行评估，不符合实施细则的规定。刘福录对该实施细则真实性认可，证明目的不予认可，刘福录认为该实施细则是大洋福运公司和西直河村经济合作社之间法律关系适用的规定，与刘福录无关。庭审中，大洋福运公司与刘福录均称，涉案《租赁合同》、两份《补充协议》、《搬迁协议》中涉及的土地为集体土地，土地上建筑物均无建设规划审批手续。经询，刘福录当庭表示，如果法院认定涉案《租赁合同》及《搬迁协议》因涉案房屋无规划审批手续而无效，刘福录在本案中要求被告赔偿合同无效导致刘福录信赖利益的损失，损失数额按照《搬迁协议》约定的8458654.24元主张。大洋福运公司认为刘福录主张信赖利益的损失不属于合同无效后的赔偿范围，合同无效后，有过错一方赔偿对方损失系基于缔约过失责任，赔偿的范围应以实际已发生的损失为限，即当事人为准备履行合同而受到的直接损失，不包括合同在有效情形下对方通过履行合同可以获得的利益。本院认为，涉案《租赁合同》承租人为刘福录与刘某某，刘某某到庭表示其同意刘福录以其一人名义提起本案诉讼并向大洋福运公司提出相应主张，本院对此不持异议。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案土地上的房屋不具备建设规划审批手续，故本院确认涉案《租赁合同》及2006年6月12日签订的《补充协议》中关于房屋租赁的部分无效。刘福录自建房屋后，其与大洋福运公司就其自建房屋亦成立租赁合同关系，因刘福录自行建设的房屋亦无建设规划审批手续，故该部分租赁合同关系以及双方在房屋拆迁后签订的《搬迁协议》亦属无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，刘福录建设房屋没有办理建设规划审批手续，大洋福运公司虽称刘福录自建房屋并未征得其同意，但根据双方签订的《搬迁协议》的内容来看，大洋福运公司即便是在刘福录自建房屋之前不知情，其后续知道刘福录自建房屋的情况后亦未表示异议，且同意对自建房屋给予补偿。故此，双方对于该部分租赁合同无效均有过错，应各自承担相应的缔约过失责任。现刘福录自建的房屋已被拆除，产生了相应的损失，根据本院查明的事实及当事人陈述，大洋福运公司就涉案地块与西直河村经济合作社签订《拆除腾退补偿协议》，并实际获得了地上物补偿、搬家补助、提前搬家奖励及工程配合奖。本院根据双方的缔约成本、因拆迁的获利情况，参照《租赁合同》约定的租赁期限及房屋交付拆除的时间，酌情确定大洋福运公司给付刘福录补偿款845万元。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条之规定，判决如下：一、北京大洋福运物流有限责任公司于本判决生效之日起七日内向刘福录给付补偿款845万元；二、驳回刘福录的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费71011元,由刘福录负担61元（已交纳），北京大洋福运物流有限责任公司负担70950元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  赵靓二〇二一年六月二十八日法官助理  秦彬