广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终1443号上诉人（原审原告）：张艳红，女，汉族，住湖南省涟源市。被上诉人（原审被告）：广东中恒房地产开发有限公司。住所地：广东省清远市清新区。法定代表人：何卫红。委托诉讼代理人：文敏，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭庚键，广东大观律师事务所实习律师。上诉人张艳红因与被上诉人广东中恒房地产开发有限公司（下称中恒公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初3301号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张艳红的上诉请求：一、撤销原审判决，改判对证据8、11、12、13的错误认定，改判支持张艳红的诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费由中恒公司负担。事实与理由：一、依据张艳红在诉讼过程中提交的证据显示，中恒公司交房未提供房屋测绘报告，不符合合同约定交付的条件，但原审判决未采纲张艳红的意见，认定中恒公司提交房屋测绘报告，缺乏证据。二、双方签订《补充协议》的约定含有不合理的减轻或免除本案中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容。第十六条明确约定室内质量或建筑隔音情况经检测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同，但该条款没有约定必须聘请专业机构进行检测。附件十一条还约定业主对商品房存在质量问题的，应聘请有资质的鉴定方进行鉴定，鉴定费用由业主先行垫付。这一约定明显加重了业主的负担，减轻了开发商的责任，属于无效条件。况且，格式条款的提供方应采取合理的方式提示对方注意免除或限制其责任的条款，并按对方的要求，对该条款予以说明。但中恒公司所提供的《补充协议》文字与主要合同文字相比明显偏小，且没有明显的警示文字，提供购房人注意免除或者限制责任的条款，容易造成购房人丧失合同权利。因此《补充协议》加重购房者责任、排除购房者权利的主要条款为无效条款，房屋质量争议应采用合同第二十八条约定处理。三、张艳红提交的证据与原物业公司员工谭韵宜微信聊天记录、及前台电话录音资料等证据证实，中恒公司已收到张艳红要求退房的通知。且截止至今日，中恒公司未就此提出异议，按照合同法司法解释二第24条规定，张艳红通过物业公司前台向中恒公司通知解除合同已超过三个月异议期，也就是张艳红要求解除合同已发生法律效力，即《商品房买卖合同（预售》已经解除。四、张艳红提交证据足以证明房屋噪音分贝值昼间超过70分贝，夜间超过55分贝，已严重影响居住，张艳红向开发商提出整改意见。负责交房人员同意整改。在没有提供整改合格的检测报告的情况下，诱骗张艳红收楼，但实际仍未到符合《中华人民共和国城市区域环境噪声标准》的要求。其次，房屋设计存在缺陷，所在处环境必然导致噪音超标，且开发商的装修标准不规范，没有达到防噪要求，因此张艳红要求符合合同的约定，应得到支持。但一审判决却没有采纳张艳红的意见导致作出错误判决，损害张艳红的利益，请求二审法院改判，支持张艳红的上诉请求。中恒公司答辩称：一、张艳红因投诉万民超市噪声扰民产生的纠纷，属于万民超市排放噪声超标引起的不动产相邻权纠纷，原判决认定清远市清新分局的答复只能证明万民超市空调主机运作时产生明显噪音，不构成拒绝收楼的正当理由，认定事实清楚，适用法律准确，张艳红的上诉理由不成立。二、中恒公司建设的商品房项目建设工程施工图设计文件经专业审图机构审查合格，办理了建筑节能工程竣工验收备案和建设工程竣工验收备案，张艳红并无证据证明涉案商品房项目的建筑设计不符合《民用建筑隔声设计规范》。三、张艳红发函提出解除合同的理由不符合合同约定，不发生合同解除的效果，其以中恒公司未提异议为由要求确认合同已解除，该上诉理由不成立。四、中恒公司建设的商品房项目已通过建设工程竣工验收备案和建筑节能工程竣工验收备案，且已书面通知张艳红查验商品房，原判决认定中恒公司向张艳红交付房屋的时间为2019年7月7日并无不当。五、《补充协议》约定的商品房质量标准争议解决方式的条款，对双方当事人公平合理，该条款合法有效，张艳红未按照合同约定解决争议，直接发函解除合同，违反合同严守原则。六、张艳红提交的证据8、11、12、13，其中聊天对象的身份均无法确定，其真实性、合法性存疑，原判决不予采信，适用法律恰当。张艳红向原审法院起诉请求：解除与中恒公司于2017年7月30日签订的《商品房预售合同》及补充协议。庭审中张艳红变更诉讼请求为确认与中恒公司于2017年7月30日签订的《商品房预售合同》及补充协议已于2019年8月23日解除。原审法院认定事实：2017年7月31日，中恒公司为出卖人、张艳红为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》：张艳红购买中恒公司开发的座落于清远市清新区。商品房价款938338元，张艳红应当于2017年7月30日前支付首期房价款282338元，余款656000元向预售款监管银行申请贷款支付。该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，中恒公司还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。中恒公司应当在2019年7月7日前向张艳红交付该商品房，中恒公司应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达张艳红。张艳红未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。向张艳红邮递书面通知的，以邮戳日为送达日。张艳红拒签或变更地址等不影响认定中恒公司已履行通知义务。张艳红未在通知书期限内查验的，视为已查验并不存异议。该商品房为住宅的，建筑隔声情况符合国家标准，标准名称：民用建筑隔声设计规范，标准文号：ＧＢ50118-2010。该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，由中恒公司负责整改，整改后仍不符合标准的，张艳红有权解除合同。张艳红解除合同的，应当书面通知中恒公司。中恒公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还张艳红已付全部房款（含已付贷款部分），并自张艳红付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给张艳红造成损失的，由中恒公司承担相应赔偿责任。经检测不符合标准的，检测费用由中恒公司承担，整改后再次检测发生的费用仍由中恒公司承担。因整改导致该商品房逾期交付的，中恒公司应当承担逾期交付责任。中恒公司依法选聘的前期物业服务企业为清远市中恒物业管理有限公司。附件十一《补充协议》第八条约定：张艳红认为商品房存在质量问题或不符合标准的，张艳红应与中恒公司共同委托（抽选）确定有资质的鉴定方，对张艳红主张存在质量问题的部分进行鉴定，所产生鉴定费用由张艳红先行垫付。经检测合格或符合标准的，张艳红应及时履行原定义务，并承担因此产生的费用及逾期责任。张艳红单方委托鉴定方的，中恒公司有权不予认可，所产生的费用由张艳红自行承担。第十四条：张艳红向中恒公司提出异议或发出书面通知、告知和其他文件的方式仅限如下两种，张艳红以其他方式提出异议或发出书面通知、告知和其他文件均视为未送达中恒公司：（一）张艳红以邮寄方式向中恒公司合同地址提出书面异议或发出书面通知、告知和其他文件，应获得第三方特快专递公司提供的送达证明；（二）张艳红在物业公司现场或合同地址，以直接交付方式提出书面异议或送达书面通知、告知和其他文件的，应详细填写中恒公司提供的《遗留工程维修跟进单》或提交书面形式的文件经张艳红本人签字或加盖有效公章后交付中恒公司或中恒公司指定的工作人员，并获得中恒公司或中恒公司指定人员的签收及确认。第十七条：张艳红依据合同及协议相关条款约定解除合同的，应在知道或者应当知道解除事由之日起15日内将解除合同的通知书书面送达中恒公司，否则视为放弃该项合同解除权；张艳红以自身行为表示继续履行合同的，包括但不限于继续支付相关款项、提供相关材料或与中恒公司就后续事宜达成其他一致意见，即视为放弃该项合同解除权。2017年9月1日，张艳红与广发银行股份有限公司清远分行签订《个人房屋按揭贷款合同》。2019年4月1日，涉案房屋完成节能工程竣工验收备案。2019年5月14日，涉案房屋完成竣工验收备案。2019年6月18日，中恒公司通过EMS向张艳红寄送《商品房交付使用通知书》：于2019年7月7日开始交楼，请您带齐相关资料前来办理收楼手续；6月20日，张艳红收到该《商品房交付使用通知书》。2019年7月10日，张艳红向物业公司反映商场中央空调噪音问题；7月31日，物业表示已经处理好噪音问题；8月4日，张艳红向物业反馈噪音问题仍没整改好。2019年8月21日，张艳红向【清远12345】反映万民超市噪音扰民问题。8月24日，清远市生态环境局清新分局答复：经核查，现场检查时该店正在营业，该店空调主机运作时确实产生明显噪音，我分局执法人员现场责令该店15天内把噪音整改好，采取有效降噪措施。2019年8月26日，张艳红通过EMS向合同约定的中恒公司地址及联系方式向中恒公司寄送《解除商品房买卖合同的通知》：依照合同第十六条规定，本人有权解除此商品房买卖合同，请贵公司于通知送达之日起15日内退还本人支付的全部购房款、购房税费、银行按揭经费、本人按揭贷款产生的利息费用、逾期交房违约金及贵公司收取的所有杂费款项，并无条件协助办理撤销所购商品房的备案，无条件协助办理银行相关撤贷手续。8月28日中恒公司收到该《解除商品房买卖合同的通知》。2019年9月27日，中恒公司通过EMS向张艳红寄送《二次收楼通知书》：一、该物业已于相关合同约定的交付之日向阁下完成交付。二、该物业房屋的保修责任，依照《商品房买卖合同》约定履行。三、该物业的产生之相关风险及税费自完成交付之日起，向阁下一并转移，由阁下承担。四、根据阁下与清远市中恒物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》第八条第2点：“自乙方（阁下）办理完成交房手续之日起开始计收”之约定，阁下应自该物业完成交付之日起承担该物业管理费用及其滞纳金。9月29日，张艳红收到该《二次收楼通知书》。原审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。一、合同的效力。张艳红与中恒公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是当事人的真实意思表示，合同的内容无违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及补充协议合法、有效。张艳红诉称中恒公司在签订合同时存在欺诈行为，没有提交证据予以证明。双方均应当按照合同约定的内容履行合同。二、合同的履行。合同签订之后，张艳红依约支付购房款，中恒公司依约通知张艳红收楼。收楼时，张艳红没有提交有资质的鉴定机构出具的检测报告，张艳红提交的清远市生态环境局清新分局的答复只能证明万民超市空调主机运作时产生明显噪音。张艳红以房屋噪音超标为由拒绝收楼理由不成立。中恒公司向张艳红交付房屋的时间为2019年7月7日。三、合同的解除。合同签订之后，张艳红已足额支付购房款，中恒公司亦向张艳红交付了经验收合格的商品房。收房之后张艳红以涉案房屋周边噪音超标为由要求确认与中恒公司于2017年7月30日签订的《商品房预售合同》及补充协议已于2019年8月23日解除，依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回张艳红的诉讼请求。案件受理费100元，由张艳红负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合张艳红的上诉请求与中恒公司的抗辩意见，归纳本案争议焦点：《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是否已经解除。本案中，张艳红与中恒公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，合同的内容无违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。关于补充协议是否属于格式条款，是否无效的问题。对于补充协议，张艳红认为中恒公司提供《补充协议》含有不合理的减轻或免除本案中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容，属格式条款，应属无效条款。经审查，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。对格式条款的规定是为了避免一方在交易时利用明显的优势地位，剥夺或限制对方的主要权利。双方当事人之间为房屋买卖合同关系，尽管双方使用的合同文本为中恒公司预先拟定并重复使用，但中恒公司作为普通的房地产开发企业，其在交易中并没有明显的优势地位，且买卖双方是平等的交易主体，作为买受人对合同条款可以与中恒公司协商，也可以选择接受或者不接受，并不会因此影响买受人的基本合同权益。就本案而言，张艳红可以选择购买的对象不限定于中恒公司开发的楼盘，其自愿选择购买涉案房产，并接受相应的合同条款，是张艳红对自身权利的处置，不能仅以合同文本是中恒公司预先拟定为由，主张合同条款为格式条款。故张艳红该项上诉理由，本院不予支持。如上所述，补充协议涉及条款不存在无效的情形，张艳红在补充协议上签名，应认定接受该协议条款的约束。故张艳红的该项上诉，不予支持。张艳红上诉认为其已于2019年8月23日通过送达退房通知给物业前台，中恒公司在收到其解除合同通知后三个月未提出异议，即案涉合同及补充协议已经解除。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”的规定，只有享法定或约定解除权的当事人才能以通知方式解除；不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。也就是说，结合本案案情，应审查张艳红是否享有解除权以及中恒公司是否存在违约的情形。张艳红主张解除合同的主要原因是案涉房屋噪音超标。经审查，房屋的噪音超标不属于解除合同的原因。其次，从清远市生态环境局清新分局的回复来看，房屋噪音超标产生原因是超市空调主机运作产生噪音，并非中恒公司因房屋设计缺陷导致噪音超标。张艳红也承认可以加装隔音玻璃的方式起到隔音作用，同样不影响居住。故张艳红不享有解除权，即提出退房申请及发出解除合同的通知，中恒公司未提出异议，不能视为合同已经解除。综上所述，张艳红的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决实体处理正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由张艳红负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇二一年六月二十九日书记员 钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。