北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初6263号原告：李丹红，女，1971年8月16日出生，汉族，退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：黄奚洵，北京市京广律师事务所律师。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。法定代表人：孙洁，职务不详。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。原告李丹红与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城北分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李丹红到庭参加诉讼。被告城城北分公司、被告城城公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李丹红向本院提出诉讼请求：1、判令解除李丹红与城城北分公司之间签订的《房屋托管合同》；2、判令城城北分公司自判决生效起后14日内将房屋腾退并交付给李丹红；3、判令城城北分公司、城城公司支付李丹红拖欠租金、房屋占用费至房屋实际腾退之日止，按每月7600元的标准；4、判令城城北分公司、城城公司支付李丹红违约金22800元；5、本案诉讼费由城城北分公司、城城公司承担。庭审中，李丹红撤销了诉讼请求4。事实和理由：李丹红与城城北分公司于2020年7月26日签订编号为1101SJ2007260253520的《房屋托管合同》（以下简称涉案合同），约定李丹红将其名下位于北京市北京经济技术开发区景园北街2号院66号楼11层1207的房屋（以下简称涉案房屋）托管给城城北分公司，托管期限60个月，自2020年7月29日起至2025年7月28日止，月租金为7600元，城城北分公司不支付或者不按照约定支付租金达30日的，李丹红有权单方解除合同并收回房屋。合同签订后，李丹红如约履行了合同，城城北分公司仅支付了两个月的租金，后再未支付房租，构成违约，应承担违约责任。城城公司系城城北分公司的总公司，应承担连带责任，为维护自身合法权益，李丹红诉至法院。城城北分公司、城城公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，但在庭前向本院提交了书面答辩意见。城城北分公司、城城公司辩称，一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，故城城北分公司不同意解除涉案合同。城城北分公司与李丹红签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此城城北分公司不同意解除涉案合同。二、恳请法院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付李丹红租金的具体数额。涉案合同签订后，城城北分公司一直按照合同约定向李丹红支付租金及押金，2020年9月，受疫情影响，城城北分公司经营出现困难，无法按照合同约定日期向李丹红支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内，城城北分公司每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期。因此，在计算城城北分公司欠付李丹红租金时应免除城城北分公司所有免租期内租金，同时还应当将城城北分公司支付李丹红的押金折抵欠付的租金。在城城北分公司未按合同约定日期支付租金的情况下，李丹红单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋，故自李丹红收回涉案房屋之日起，城城北分公司无需向李丹红支付租金。由于城城北分公司经营异常无法核实李丹红单方收回涉案房屋的具体日期，恳请法院结合案件事实，合同约定及相关法律规定计算城城北分公司欠付李丹红租金的具体数额。三、李丹红主张的违约金数额过高，应当依法予以调整，李丹红主张的违约金远高于城城北分公司违约给李丹红造成的损失，加之受疫情影响，城城北分公司无力支付李丹红高额违约金，恳请法院依法进行调整。综上，恳请法院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付李丹红租金的具体数额，并依法调整李丹红主张的违约金数额。本院经审理认定事实如下：李丹红系涉案房屋的所有权人。2020年7月26日，李丹红（甲方）与城城北分公司（乙方）签订涉案合同，约定李丹红将涉案房屋委托给乙方经营，托管用途为用于长租房、短租房或配套项目；关于托管期，托管期60个月，自2020年7月29日起至2025年7月28日止，甲方实收租期55个月，管理费5个月；关于租金及支付时间，月租金标准为7600元，收款方式为季付，押金为一个月租金，自本合同起租日起，每年第一个月租金作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金，甲方租金最晚不超过7天到账；关于合同解除，涉案合同第十二条第三款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）……”；关于违约责任，涉案合同第十三条第四款约定：“乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。”庭审中，李丹红称其在合同签订后依约履行了合同，城城北分公司后将涉案房屋出租给了租户，因合同约定第一个月租金为管理费，城城北分公司仅支付了2020年8月29日至2020年10月28日期间的租金，后再未支付租金；涉案房屋现仍由租户使用。经询，李丹红称其认为合同解除日期为法院向城城北分公司送达诉讼材料之日；本案诉讼请求3主张的是城城北分公司支付2020年10月29日至合同解除之日的租金以及合同解除后至实际腾退期间的房屋占用费；其收取了城城北分公司押金7600元，同意在城城北分公司欠付的租金范围内进行抵扣。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案城城北分公司和城城公司经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。依据《中华人民共和国民法典》第七十四条之规定：“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”故城城北分公司不具有法人资格，其民事责任由城城公司承担。李丹红与城城北分公司订立的涉案合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。现该合同虽然名为托管合同，但根据合同条款内容分析，实则为房屋租赁合同。李丹红已经将涉案房屋交付城城北分公司，城城北分公司仅支付了2020年8月29日至2020年10月28日期间的租金。城城北分公司拖欠租金的行为构成违约，李丹红有权解除合同并由城城北分公司支付拖欠的租金及房屋占用费，城城公司亦应向李丹红腾退涉案房屋。结合本院向城城北分公司和城城公司送达起诉材料的时间，本院确认双方签订的涉案合同于2021年3月22日解除。关于租金及房屋占用费。经核算，城城公司应支付李丹红2020年10月29日至2021年3月22日期间的租金36480元，将押金7600元抵扣后，尚欠28880元租金未支付。因涉案房屋现仍由与城城北分公司签订租赁合同的租户占有使用，城城公司应向李丹红支付合同解除之日至实际腾退之日期间的房屋占用费，李丹红主张按照合同约定租金标准计算房屋占用费，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七十四条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、李丹红与城城不动产管理有限公司北京分公司签订的《房屋托管合同》于2021年3月22日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十四日内腾退位于北京市北京经济技术开发区景园北街2号院66号楼11层1207的房屋并交付给李丹红；三、北京分公司城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付李丹红房屋租金28880元；四、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付李丹红房屋占用费（按每月7600元的标准，自2021年3月23日起计算至实际腾退之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费922元，减半收取计461元，由城城不动产管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二一年六月二十五日法官助理 孙 青书 记 员 龙可鑫