山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终5152号上诉人（原审原告）：赵芳，女，汉族，1978年9月10日出生，住济南市。委托诉讼代理人：李清亮，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：裴文月，北京市盈科（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：章丘银冠房地产开发有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：潘传荫，董事长。委托诉讼代理人：孙萍，山东鲁明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军，山东鲁明律师事务所律师。上诉人赵芳因与被上诉人章丘银冠房地产开发有限公司（以下简称银冠公司）商品房销售合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2021）鲁0114民初1920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理了本案。本案现已审理终结。赵芳上诉请求：1.二审法院依法撤销（2021）鲁0114民初1920号判决书，改判为支持上诉人的诉讼请求（被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金自2019年12月22日至原告取得房屋产权证书之日的违约金）或者发回重审；2.一审、二审诉讼费用全额由被上诉人承担。事实和理由：一、涉案房屋至今不能办理房产证的原因系被上诉人的行为所致，被上诉人应当承担违约责任。《商品房买卖合同》第十五条：关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按照已付房价款的千分之一支付违约金。庭审中被上诉人认可涉案房屋尚不具备办证条件，被上诉人应当承担违约责任。二、《商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办证违约责为已付购房款的千分之一，远远低于给上诉人造成的实际损失，上诉人请求按照已付款的日万分之一作为实际损失合法合理。根据合同约定被上诉人应当在2019年12月22日前办理房产证备案手续，但是至今已经逾期一年半的时间，违约金约定金额仅为一次性的813元，明显过低。依据合同法第114条第二款和《最高人民法院关于合同法司法解释二》第二十九条以及《最高人民法院关于商品房买卖适用法律若干问题的解释》第十六条，《民法典》第五百八十五条，违约金约定过低的，应当按照实际损失予以调整。被告未能按照合同约定办理房屋初始登记给原告造成了巨大经济损失，给原告造成了落户、子女上学、保险转移办理、贷款、融资等方方面面造成了巨大的经济损失，损失数额难以确定。《最高人民法院关于商品房买卖适用法律若干问题的解释》第十八条合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据以上法律规定，关于逾期办证的损失以实际损失为基础，当事人能够证明逾期办证实际损失的，以实际损失为准，损失数额难以确定的，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2020年12月一年期贷款利率（LPR）约为3.85%，逾期贷款利率约为年利率5.0%-5.77%（LPR的1.3倍-1.5倍），日利率约为日万分之一点四-日万分之一点六，按照日万分之一计算违约金，已经低于司法解释规定的标准。《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）》第29条的规定（五）关于违约责任问题，合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。三《商品房买卖合同》约定的双方权利义务不对等，违反了合同法的公平原则。合同中约定上诉人逾期付款违约金计算方式，是上诉人按每日万分之二向被上诉人支付违约金，而被上诉人逾期办证违约金计算方式，是按总房款的千分之一向上诉人支付违约金，即无论被上诉人违约多长时间，被上诉人只需要支付813元，故合同违约金条款违反了合同法的公平和诚信原则，被上诉人应按每日万分之一标准支付违约金。综上，涉案房屋至今不能办理房产证的原因系被上诉人的行为所致，被上诉人应当承担违约责任。《商品房买卖合同》第十五条约定的逾期办证违约责任已付购房款的千分之一，远远低于给上诉人造成的实际损失，并且合同约定的双方权利义务不对等，违反了合同法的公平原则，法院应予改判。被上诉人银冠公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。第一，双方之间签订的《商品房买卖合同》中已经明确约定逾期办证的违约责任，该合同系双方真实意思表示，双方均应尊重并遵守该合同约定的内容。其次，合同约定的被上诉人的备案手续办理时间系交房后的720天，即2017年12月31日之后的720天办理备案登记手续，被上诉人确实未在该时间内完成备案手续，被上诉人同意按照合同约定承担违约责任。第三、截至上诉人起诉时，备案登记仅逾期一年时间，不可能给上诉人造成其所谓的巨大损失。上诉人所称的因未如期办证给其造成的落户、子女上学、保险转移办理、贷款、融资等方面的损失并不存在。上诉人与被上诉人签订《银冠台湾不夜城委托经营管理协议》，根据双方签订的补充协议第六条，买受人购买出卖人指定返租范围内商铺的总价款为扣除前三年委托收益后的总价款。由此可以看出，上诉人并不存在实际损失。第四、补充协议第八条约定买受人应按规定时间向出卖人交纳办理费用并予以配合，根据该条文，上诉人有交纳费用的义务，现上诉人并未交纳任何办证费用，存在违约行为。第五、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3款的约定，出卖人不退房的，出卖人按已付房价款的千分之一向买受人支付违约金；由于买受人原因不能如期办理产权证书的，出卖人不承担违约责任；出卖人有权决定是否解除本合同、收回房屋，并要求买受人按合同总价款的千分之一支付违约金。由此可见，双方约定的权利义务系对等的，违约责任约定是对等的，是公平的。综上，被上诉人在该案中，虽然存在逾期办证的行为，并非被上诉人故意为之。双方之间的约定符合公平原则，双方权利、义务约定对等，被上诉人也没有证据证实其因办证逾期造成了巨大损失，因此，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。赵芳向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告向原告支付违约金（自2019年12月22日至原告取得房屋产权证书之日，暂计算至2021年1月20日，按日万分之一计算，暂计算32,113.5元）；2.涉案费用由被告承担。一审法院认定事实：1、2017年9月11日，银冠公司（出卖人）与赵芳（买受人）签订商品房买卖合同一份，合同约定，买受人购买出卖人开发建设的XXXX号房，建筑面积82.75平方米，其中套内建筑面积为48.2平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积34.55平方米；房屋单价：为每平方米9824.77元，总金额为813,000元。出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》的商品房交付给：买受人使用。关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，出卖人按照已付房价款的千分之一支付违约金。2、2017年10月26日，银冠公司向赵芳出具增值税发票一份，收到案涉房款813,000元。原被告双方均认可案涉房屋于2017年12月31日交付。2/43、2017年9月11日，原告同山东中台汇商业管理有限公司签订《银冠台湾不夜城委托经营管理协议》，原告授权山东中台汇商业管理有限公司对案涉商铺进行经营管理。4、庭审中银冠公司认可其尚不具备进行办证条件。一审法院认为，赵芳与银冠公司签订的商品房买卖合同系当事人之间的真实意思表示，并未违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效，一审法院予以确认。合同签订后，赵芳已付清购房款，银冠公司亦在约定期限内交付涉案房屋。对于涉案房产至今未办理房屋产权登记手续，赵芳主张系银冠公司违约导致，银冠公司应承担违约责任。赵芳认为，合同约定的违约金过低，要求按购房款的日万分之一计算。一审法院认为，由于逾期办证违约责任的认定是以完成交付为前提，即购房人已实际占有、使用该房屋，在不涉及房屋交易、户口办理等需要时，逾期办证对购房人来说尚无很明确的损失。加之，银冠公司并非在具备办证条件下的故意违约。因此，本案按合同约定支付违约金更符合客观实际。判决：一、被告章丘银冠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵芳逾期办证违约金813元；二、驳回原告赵芳的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计301元，由原告赵芳负担276元，被告章丘银冠房地产开发有限公司负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。银冠公司提供如下证据：一、上诉人与被上诉人签订的《商铺委托经营管理协议》，欲证明：上诉人购买该商铺后商铺的总价款减去上诉人三年的收益为上诉人支付给被上诉人的购房款，也就说上诉人在购买该商铺之日就已经得到三年的收益，收益比例为年5%，截止今年上诉人还要得到总价款90多万元5%的收益。二、证明一份，欲证明被上诉人委托了专业的商业公司，运营上诉人所购买商铺。三、增值税发票一份，欲证明：上诉人按照合同约定房屋总价扣除三年收益后实际支付给被上诉人房屋价款813000元。四、办理专项维修基金交存手续的通知一份，欲证明：根据上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同补充协议的第八条，上诉人应当按照该条约定在接到交纳相关费用的通知后予以交纳费用，但上诉人没有交纳费用，也存在违约行为。经质证，赵芳发表如下意见：对于证据一的真实性、合法性没有异议，对证明目的和关联性有异议。商铺合同约定的交付时间及实际交付时间为2017年12月31日，被上诉人办理正常交付手续之后，若上诉人正常出租房屋也能获得相关的租金收益。这是上诉人购买房屋占有房屋应得的权益，但不能就此免除被上诉人延期办证的责任及减少被上诉人延期办证所带来的损失。对证据二的真实性没有异议，被上诉人委托山东中台汇公司处理与商铺之间的签约收租开票等事项，山东中台汇公司其法定代表人和控股股东分别为潘传荫和云南银冠房地产开发有限公司，我方虽然对真实性没有异议但不排除该证据存在串通后形成，故对合法性有异议。对证据三没有异议。对证据四的合法性、关联性有异议，真实性没有异议。首先，上诉人并未接到被上诉人办证及交纳维修基金的通知，且被上诉人也没有提供邮寄材料及签收材料。该证据系被上诉人单方制作，并结合该证据的纸张情况可断定该证据的形成时间不为2019年12月20日，故对该证据的合法性和关联性有异议。庭审后，银冠公司邮寄以下证据：1、情况说明一份；2、编号为XXXX号，中华人民共和国国有土地使用证一份；3、编号为XXXX号中华人民共和国不动产权证书一份；4、编号为XXXX号中华人民共和国建设用地规划许可证一份；5、编号为XXXX号中华人民共和国建设工程规划许可证；6、编号为XXXX中华人民共和国建筑工程施工许可证一份；7、编号为XXXX号商品房预售许可证一份；8、编号XXXX环卫设施验收合格证一份；9、核字第XXXXX号建设工程竣工规划核实合格证一份；10、章丘区建筑节能专项验收认可表一份；11、编号为XXXX号建设工程消防验收意见书；12、编号为XXXX单位工程竣工验收备案表1份。以上证据2到12均为复印件。经质证，赵芳对于证据1真实性有异议，不予认可；对证据2到12的真实性无异议，但对关联性有异议。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，赵芳与银冠公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，为合法有效。涉案商品房买卖合同第15条约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理产权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案……本案中，银冠公司于2017年12月31日向赵芳交付了涉案房屋，故银冠公司应当在2019年12月21日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。银冠公司未能提交有效证据证实其已按照合同约定的期限将办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案，故银冠公司应承担逾期办证违约责任。关于逾期办证违约金应否予以调整的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十四条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，涉案合同约定买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1‰向买受人支付违约金。银冠公司主张如果支付违约金，应按照合同约定已付房款的1‰计算，即813（813000×1‰）元。赵芳主张合同约定的逾期办证违约金过低。本院认为，银冠公司应于2019年12月21日前将办理权属登记需要由其提交的资料报产权登记机关备案，而银冠公司至今未提交有效证据证实其已经完成了将资料报产权登记机关备案的相关义务，故银冠公司应于2019年12月22日起承担逾期办证违约责任，银冠公司至今违约已超过1年，合同约定的逾期办证违约金813元过分低于赵芳的实际损失，故赵芳主张要求调高违约金符合法律规定，应予支持。关于违约金计算标准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款规定:合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条关于罚息利率问题规定，逾期贷款（借款人未案合同约定日期还款的借款）罚息利率有现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%......故应以已付购房款总额为基数，以中国人民银行授权全国银行同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍-1.5倍计算。2019年12月的一年期贷款市场报价利率（LPR）为4.15%，故逾期贷款利率约为年利率5.39%-6.22%（LPR的1.3倍-1.5倍），而赵芳主张按照日万分之一计算逾期办证违约金，并不超过上述法律规定，应予支持。银冠公司庭审中主张赵芳未如期交纳办理涉案商品房权属登记的相关费用，存在违约行为，但赵芳是否交纳办理涉案商品房权属登记的相关费用并不影响银冠公司应承担的逾期办证违约责任,银冠公司的该抗辩，本院不予采信。综上所述，上诉人赵芳的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销山东省济南市章丘区人民法院（2021）鲁0114民初1920号民事判决；二、被上诉人章丘银冠房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向上诉人赵芳支付逾期办证违约金（以已付购房款813000元为基数，按照日万分之一的标准，自2019年12月22日起计算至本判决生效之日止）；三、驳回上诉人赵芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费301元、二审案件受理费603元，由被上诉人章丘银冠房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二一年六月十日法官助理  刘绍琰书 记 员  李璐瑶