广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初2900号原告：广州代叔运营管理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：王东影。委托诉讼代理人：周雪，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鹏，广州金鹏律师事务所实习人员。被告：吴俊威，男，1988年11月22日出生，汉族，身份证住址广东省电白县，原告广州代叔运营管理有限公司（以下简称代叔公司）与被告吴俊威租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代叔公司的委托诉讼代理人周雪、王鹏，被告吴俊威均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告代叔公司提起诉讼请求：1、被告向原告支付2020年8月1日至2020年11月30日租金104790元（暂计至2020年11月30日，最终以被告实际交回所租房屋之日止）；2、被告向原告支付2020年8月1日至2020年11月30日管理费11976元（暂计至2020年11月30日，最终以被告实际交回所租房屋之日止）；3、被告向原告支付2020年8月1日至2020年11月30日水电费35939元、公摊费1120元；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由如下：2019年9月6日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于广州市白云区石门街道滘心村旧庄大街**号A1栋709-712房（以下简称涉案房屋），月租金24950元，租期自2018年10月1日至2024年9月30日，被告应于每月租期届满前5日内向原告支付下一月租金；若被告未能按时支付租金、管理费、水电费的，每逾期一日须按应缴费用总额的5%支付违约金。合同签订后，原告依约交付场地，但自2020年8月以来，被告以各种理由拖欠租金及水电等费用，原告多次催收无果。故提起本案诉讼。被告吴俊威辩称：我在8月16日通知物业负责人及客服，我经营困难，疫情期间没有减免租金、强硬锁门，无法经营。于是向原告提出了共同合作经营，物业负责人要求发送我方场地营业报表再看有无可能合作。8月20日，我提出将8月20日到9月21日所有的营收入全部转给原告用来垫付租金。9月8日，我找到一个有意向的接手人，带去和物业负责人洽谈，最终该人没有接盘。9月21日，我正式通知原告客服，确定没法继续经营，然后就撤场，也电话告知原告的负责人杨总。然后原告就在9月21日锁门，之后就由原告实际运营了场地。同意缴纳9月21日前各项费用，履约保证金用于抵扣费用后余额应由原告向被告退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月6日，原告前名称广州代叔物业管理有限公司（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订第一份《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，面积998平方米；租期自2018年10月1日至2024年9月30日，每月租金24950元，第二年开始每年租金递增5%，乙方在每月租期届满前5日内向甲方支付下一月租金；履约保证金74850元；物业管理费每月2994元，乙方在每月租期届满前5日内向甲方支付下一月的物业管理费；水电费由乙方承担，水费按7元/吨，电费按2元/度；乙方未能向甲方按时支付租金、物业管理费、水费、电费的，每逾期一日，乙方须按应缴费用总额的5%支付违约金；违约方应该承担守约方因维权所产生的诉讼费、保全费、查封费、保函费用、律师费、交通费等维权费用；等等。合同落款处乙方除有被告姓名字样还有授权代理人汪榆字样的签名。被告称签订合同时其未在场，该合同中其姓名不是本人所签，也未授权汪榆代为签署，并称其仅是广州源创文化传播有限公司的合伙人，公司的管理人是李雪莲，汪榆是受李雪莲的指示进行涉案房屋租赁事宜的洽谈和处理。原告称签订合同时被告在场，且在之后向原告出具授权委托书，授权汪榆签订合同。同日，原告前名称广州代叔物业管理有限公司（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订第二份《租赁合同》，约定甲方将位于广州市白云区石门街道滘心村旧庄大街**号A1栋8楼楼面890平方米，办公室809、810号面积90平方米出租给乙方，租期自2018年11月1日至2024年9月30日，楼面每月租金7120元从2019年5月1日计收，办公室每月租金2250元从2019年3月1日计收，第二年开始每年租金递增5%；保证金7120元，物业管理费270元；乙方应在每月租期届满前5日内向甲方支付下一月租金及管理费，水费按7元/吨，电费按2元/度；等等。合同落款处乙方除有被告姓名字样还有授权代理人汪榆字样的签名。2020年8月至9月期间，被告共向原告方转账38330元，其中2020年9月14日支付2830元、2020年9月15日至4320元、2020年9月16日支付5000元、2020年9月17日支付5000元。原告称该款项已抵扣被告拖欠的2020年7月租金以及被告另外承租的A1栋8楼楼面以及809、810办公室的租金、水电费和违约金，与原告诉请金额无关。2020年10月28日，原告在涉案房屋入口的玻璃门上张贴通知，内容是向被告催缴2020年8月至9月租金及其他费用。被告为证实其退场已告知原告，出示与“代叔物业客服020-32589851”微信通信记录，显示客服于2020年9月21日问“刘总，你们要退租了吗”，被告回复“是的”；对方回复称发催租函。原告对该微信通信记录真实性予以确认，但主张是原告方人员在该日发现被告停止运营、无人办公，才询问被告是否准备退租并准备发催缴函，被告予以确定。被告为证实原告自行经营场地，出示微信通信记录，显示向“牛”的微信用户支付3300元；还出示收据复印件，记载原告于2020年9月24日收到一拍即合场地拍摄费用2450元；于2021年1月8日收到A1栋拍摄费用300元。原告确认收到3300元及2450元，但主张该两笔费用已抵扣被告拖欠的2020年7月租金和违约金，与本案无关；对300元的收据不予确认，称被告无法提供原件，与本案无关。原告还主张于2020年9月23日收回场地后上锁并在门口张贴催收函，并通过微信告知被告催收函内容，被告次日向原告提出不想流失客源，想让客户前来拍照并将拍照费用交付给原告抵扣拖欠的租金，原告同意后出具收据，不存在原告自行经营的事实。原告为证实被告支付的款项是用于2020年7月的费用，出示微信聊天记录，记载微信对话中在2020年9月14日发送明细表，表中记载7月欠费320元；涉案房屋2020年8月租金26197.5元、电费13482元、水费63元、公摊费350元、管理费2994元；809、810的租金2362.5元、电费185.4元、公摊费41.4元，管理费270元、空地租金7476元；8月合计53421.8元。涉案房屋2020年9月租金26197.5元、电费13271.4元、水费77元、公摊费350元、管理费2994元；809、810的租金2362.5元、电费180元、公摊费41.4元、管理费270元、空地租金7476元；9月合计53219.8元。7-9月合计106961.6元。2020年9月15日，原告方人员发送收据照片，并称抵8月租金5000元；次日被告方支付5000元，随后原告方人员发送信息称“8月份租金合计53421.8-10000=欠43421.8元；8-9月合计96641.6元”。审理中，原告明确该表中水电费数额均是统计上个月费用，其诉讼请求中的水电费还包括2020年9月实际使用产生的费用9003.6元；还确认电费实际按照1.8元/度进行计算。被告对微信通信记录无异议，但主张后期支付过费用。原告为证实水电费数额，出示水电登记表，表中显示涉案房屋2020年9月减去8月计算出的实际用电度数共为5002度，实际用水吨数为3吨。另查，广州源创文化传播有限公司于2014年5月23日成立，法定代表人为吴俊威。审理中，被告主张合同的承租人应为广州源创文化传播有限公司；还主张疫情期间无法营业，需要减免2020年2月及3月的租金，用于抵扣拖欠的租金。原告称2月及3月的租金已经履行完毕，不同意减免租金，亦不同意抵扣。以上事实有租赁合同、照片、民事委托代理合同、发票、微信聊天记录、收据、照片、水电登记表及当事人陈述等证据证实。本院认为，关于租赁合同的主体，租赁合同中记载承租人为被告，虽被告主张其并未签署该合同，也认为汪榆无被告授权，但被告一直按该合同向原告缴纳租金，应视为被告后续缴纳租金的行为是对汪榆签署合同行为的追认，故应认定被告为租赁合同的签约主体。被告主张签约主体应为公司，但签约时公司已成立，而合同并未写明承租人为公司，故被告主张签约主体为公司理据不足，本院不予采纳。现原告作为出租方未能举证证实涉案租赁场地有取得建设工程规划许可证或相关权属登记，根据相关法律规定，原告、被告就涉案房屋签订的《租赁合同》应属无效。关于2020年8月至2020年11月的租金、管理费。原告确认其于2020年9月23日上锁并收回场地，虽原告主张于次日为被告开门配合拍照，但拍照费用也由原告收取，且原告亦已知晓被告已不再经营，故原告在再次开门后仍应及时收回场地，本院酌情认为合理收回场地时间为一周，故占有使用费应计算至2020年9月30日，之后占有使用费应由原告自行承担。关于拖欠的占有使用费数额，原告出具的明细表显示截止2020年9月14日涉案房屋尚欠2020年7月欠费320元，2020年8、9月的占有使用费52395元及管理费5988元。被告于9月15日之后支付了14320元，且有抵扣租金5000元，因原、被告并未明确约定该付款是用于支付哪一份租赁合同的租金，现被告在本案中主张已支付上述费用，应视为被告主张抵扣本案租赁合同的租金。同时，因被告确认2020年7月的费用已支付完毕，故该付款金额应优先抵扣2020年7月欠款，之后才能继续抵扣本案占有使用费等费用。抵扣后，被告仍需向原告支付涉案房屋2020年8、9月的占有使用费33075元、管理费5988元。关于水电费及公摊费，根据明细表的记载2020年8、9月的水电费共26893.4元（13482元+63元+13271.4元+77元），原告主张该表中的水电费实际为2020年7月及8月的费用合理，考虑被告在2020年9月仍在涉案场地经营，故2020年9月仍需支付水电费9024.6元（5002×1.8元+3×7元），水电费共计应为35918元，本院予以支持。因被告已于2020年9月底离场，故2020年10月的水费不应由被告承担。关于公摊费，根据明细表记载每月均为350元，应为1050元（350元×3月）；原告诉请超出部分，本院不予支持，予以驳回。关于履约保证金，合同无效，因无效合同所取得财产应相互返还，故履约保证金74850元应由原告向被告退还。现被告要求在本案中抵扣合理，故抵扣后，水电费、公摊费及管理费均无需支付，仅需支付占有使用费差额1181元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号）》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，被告吴俊威向原告广州代叔运营管理有限公司支付占有使用费1181元；二、驳回原告广州代叔运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1688元，由原告广州代叔运营管理有限公司承担1663元，由被告吴俊威承担25元。被告承担的受理费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林艾婧二〇二一年六月十八日书记员  孔捷昕