北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初5345号原告：北京京威房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区工体北路甲2号。法定代表人：陶红兵，董事长。委托诉讼代理人：李绍波，北京天达共和律师事务所律师。委托诉讼代理人：李乃亮，北京天达共和律师事务所律师。被告：北京市朝阳莱佛士教育培训学校，住所地北京市朝阳区惠新东街11号紫光发展大厦A座6层。法定代表人：韩恩业。原告北京京威房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告北京市朝阳莱佛士教育培训学校（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李乃亮到庭参加了诉讼，被告经本院公告送达起诉状和开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付截至2019年10月31日拖欠的租金人民币2758522．04元（其中：2019年1月租金为270614．51元；2019年2月租金为270614．51元；2019年3月租金为270614．51元；2019年4月租金为270614．51元；2019年5月租金为270614．51元；2019年6月租金为270614．51元；2019年7月租金为270614．51元；2019年8月租金为288073．5元；2019年9月租金为288073．5元；2019年10月租金为288073．5元）及相应的逾期付款违约金（自逾期支付之日起至实际支付之日止，按欠付各期租金金额的每日0．1%计算，其中：2019年1月租金逾期起算日为2019年1月1日；2019年2月租金逾期起算日为2019年2月1日；2019年3月租金逾期起算日为2019年3月1日；2019年4月租金逾期起算日为2019年4月1日；2019年5月租金逾期起算日为2019年5月1日；2019年6月租金逾期起算日为2019年6月1日；2019年7月租金逾期起算日为2019年7月1日；2019年8月租金逾期起算日为2019年8月1日；2019年9月租金逾期起算日为2019年9月1日；2019年10月租金逾期起算日为2019年10月1日）；2．判令被告支付因逾期支付2018年11月份租金产生的逾期付款违约金人民币11365．81元（2018年11月份租金为270614．51元，按欠付租金金额的每日0．1%计算，2018年11月份租金逾期起算日为2018年11月1日，实际支付日为2018年12月12日，共逾期42天）；3．判令被告支付截至2019年10月31日拖欠的管理及空调费人民币270614．5元（其中：2019年1月管理及空调费为27061．45元；2019年2月管理及空调费为27061．45元；2019年3月管理及空调费为27061．45元；2019年4月管理及空调费为27061．45元；2019年5月管理及空调费为27061．45元；2019年6月管理及空调费为27061．45元；2019年7月管理及空调费为27061．45元；2019年8月管理及空调费为27061．45元；2019年9月管理及空调费为27061．45元；2019年10月管理及空调费为27061．45元）及相应逾期付款违约金（自逾期支付之日起至实际支付之日止，按欠付各期管理及空调费金额的每日0．1%进行计算，其中：2019年1月管理及空调费逾期起算日为2019年1月1日；2019年2月管理及空调费逾期起算日为2019年2月1日；2019年3月管理及空调费逾期起算日为2019年3月1日；2019年4月管理及空调费逾期起算日为2019年4月1日；2019年5月管理及空调费逾期起算日为2019年5月1日；2019年6月管理及空调费逾期起算日为2019年6月1日；2019年7月管理及空调费逾期起算日为2019年7月1日；2019年8月管理及空调费逾期起算日为2019年8月1日；2019年9月管理及空调费逾期起算日为2019年9月1日；2019年10月管理及空调费逾期起算日为2019年10月1日）；4．判令被告支付因逾期支付2018年11月份管理及空调费产生的逾期付款违约金人民币1136．58元（2018年11月份管理及空调费为27061．45元，按欠付管理及空调费金额的每日0．1%计算，2018年11月份管理及空调费逾期起算日为2018年11月1日，实际支付日为2018年12月12日，共逾期42天）；5．判令被告支付截至2019年9月30日拖欠的电费人民币7426．2元（其中：2018年12月电费为2511元；2019年1月电费为1350元；2019年2月电费为405元；2019年3月电费为378元；2019年4月电费为405元；2019年5月电费为402元；2019年6月电费为455．6元；2019年7月电费为497．8元；2019年8月电费为393元；2019年9月电费为628．8元）及相应逾期付款违约金（自逾期支付之日起至实际支付之日止，按欠付各期电费金额的每日0．1%进行计算，其中：2018年12月电费逾期起算日为2019年2月1日；2019年1月电费逾期起算日为2019年3月1日；2019年2月电费逾期起算日为2019年4月1日；2019年3月电费逾期起算日为2019年5月1日；2019年4月电费逾期起算日为2019年6月1日；2019年5月电费逾期起算日为2019年7月1日；2019年6月电费逾期起算日为2019年8月1日；2019年7月电费逾期起算日为2019年9月1日；2019年8月电费逾期起算日为2019年10月1日；2019年9月电费逾期起算日为2019年11月1日）；6．判令被告支付原告为解决本案纠纷而支付的律师费人民币80000元。事实和理由：2016年3月24日，原告作为出租人，被告作为承租人，签署了《盈科中心办公楼租赁合同》（下称《租赁合同》），约定：出租人将位于北京市朝阳区工体北路甲2号盈科中心A栋X单元（下称租赁房屋）出租给承租人，租期72个月（自2016年8月1日起至2022年7月31日止），承租人应于每月第一天前提前支付租金（其中：2016年8月1日至2019年7月31日的租金为270614．5元/月，2019年8月1日至2022年7月31日的租金为288073．5元/月）和管理及空调费（2017年7月1日之后为27061．45元/月），电费应在收到缴费通知或查表记录后十四天内缴纳。关于承租人相关违约责任，《租赁合同》约定：若承租人逾期履行付款义务，每迟延一天应当向出租人支付应付金额0．1%的违约金，直至全部款项付清之日止。上述《租赁合同》生效后，原告依约交付了全部租赁房屋，并积极履行了其他合同义务。但被告自2019年1月起至今，未能按照约定支付租金、管理及空调费，并自2018年12月起至今未支付电费等费用，逾期已达数月，已构成严重违约，故将被告诉至法院。被告未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明：2016年3月24日，原告（出租人）与被告（承租人）签订《盈科中心办公楼租赁合同》，约定：第一章租期、租金及其他费用：第1条承租单元及承租人：1．1出租人同意将其坐落于附表二第一部分所述之物业单元（下称“该单元”）出租给承租人使用，承租人同意承租该单元。该单元的用途列于附表二第七部分，承租人不得用作其它用途……第2条租期：该单元之起租日和租期（下称“租期”）列于附表二第二部分。除本合同另有约定外，承租人在租期届满前不得提前终止本合同。第3条租金及其它费用：3．1本合同双方同意该单元的租金（下称“租金”）、管理费、空调费（下称“管理及空调费”）及其它费用，以及支付时间等约定，己列于附表二。管理及空调费及其它费用可按照本合同的规定不时作出调整……3．2承租人于以下日期（起租日、免租期开始日（如有）、或物业实际交付日，以较早者为准）之前，向出租人预先支付一个月的租金，作为起租日开始后第一个月的租金。如自租期开始第一个月为免租期，该一个月的租金将作为免租期结束后第一个月的租金。此外，承租人同时应向出租人预先支付起租日开始后第一个月的管理及空调费及其它费用……第5条水费、电费及电话费等：承租人须按该单元独立记录表所示，或按出租人向承租人提供的公共事业单位账单，在收到该等记录表或账单后十四天内支付该单元的水费、电费和电话费用等。第6条押金：6．1签署本合同时，承租人须按附表二第六部分的约定向出租人支付押金。押金不是承租人预付的租金、管理及空调费或其他任何应付费用，仅作为承租人履行本合同义务的保证，承租人不得要求出租人将押金用于抵销其任何应付款项，唯此条文无损出租人因承租人不履行本合同而扣减押金的权利。在整个租期内，押金由出租人保管，出租人无须向承租人支付押金的利息。6．2如承租人不遵守或不履行本合同的时候，则出租人有权从押金中扣除承租人应支付的费用或违约金。出租人抵扣全部或部分押金的情况下，承租人应在收到出租人书面要求后的十四天内，把扣减之押金补足，本合同方能继续履行，否则，出租人有权立即终止本合同……第三章承租人的责任：第10．1承租人在该单元进行的业务经营或一切其它行为，均须遵守中国有关法律、法规及政府有关部门的指令及消防法规规定（下称“中国法律”），也须遵守出租人或管理公司制订的物业管理守则及不时发布的有关规定。10．2承租人保证在该单元内开展及经营其业务时，向政府有关部门取得所有必要的执照、批准或许可证。承租人必须确保该等执照、批准或许可证在租期内完全有效，及承租人在各方面均符合该等执照、批准或许可证的规定。10．3承租人于该单元内或盈科中心任何部分之任何活动产生的意外、诉讼等一切责任，全部由承租人负责。因有关事件令出租人产生的经济性或非经济性损失，由承租人向出租人作出赔偿。第六章违约责任：第32条终止合同：在不影响出租人因承租人违反、不遵守、不履行本合同因而向承租人行使任何起诉权利的前提下，出租人有权在下列任何事件发生后的任何时间，终止本合同，并收回该单元。本合同项下承租人预付的租金出租人不予返还，出租人并有权没收押金而不须对承租人作出任何赔偿，并有权根据本合同的约定要求承租人支付所拖欠的租金、管理及空调费等费用，且向承租人主张其他违约责任或损失赔偿。该等事件为：1）承租人未能按照本合同规定，支付租金、管理及空调费、水电燃气费、押金或违约金等其它费用，且逾期超过30天，仍未支付上述费用……第33条违约赔偿：除没收押金罚则外，承租人还应按照本条规定承担违约责任。承租人逾期履行本合同之付款义务的情况下，自逾期之日起，承租人应向出租人每天支付应付款金额0．1%的逾期付款违约金，直至全部款项付清之日为止。承租人出现其它违约情形时，自违约行为出现至纠正或补救之日为止，承租人应按实际违约天数，每天向出租人支付双倍日租金，如给出租人或第三方造成损失的，还应赔偿该损失……第34条除本合同另有规定外，承租人不得提前终止本合同……第36条租期结束：如果承租人在租期届满或本合同提前终止后仍继续占用单元，承租人应在其续占单元的期间，每占用一天，承租人应向出租人支付相当于日租金（日租金按月租金／当月天数计算）两倍的费用作为占用费，直至该单元实际返还出租人之日。如因承租人继续占用给出租人造成其他损失的，包括出租人因未能向第三方按期交付物业遭到的一切违约索赔，均由承租人承担。附表二约定：第一部分承租单元坐落：北京市朝阳区工体北路甲2号盈科中心A栋23层01、02、02A、03、05、06A、06B单元（以下简称涉案房屋）。承租面积：872．95平方米……第二部分租期：72个月，起租日至租期届满日期：自2016年8月1日起至2022年7月31日止（包括首尾两日）。第三部分租金：自2016年8月1日起至2019年7月31日止租金单价每月人民币310元每平方米建筑面积，按建筑面积872．95平方米计算，每月租金共计人民币270614．5元；自2019年8月1日起至2022年7月31日止租金单价每月人民币330元每平方米建筑面积，按建筑面积872．95平方米计算，每月租金共计人民币288073．5元。支付方式：出租人的租金按月支付，每月租金应按月于每月的第一天前提前以人民币形式支付给出租人。出租人的到账记录将作为出租人实收金额和时间的依据……第四部分管理费及空调费：每月人民币28元/平方米建筑面积，签约之日，管理费及空调费共计为每月人民币24442．6元，按承租面积872．95平方米计算，每月管理及空调费应按月于每月的第一天前提前以人民币形式支付给出租人或管理公司……第五部分其它费用：电费：人民币1．493元/千瓦时；电费押金：人民币6．4/平方米建筑面积……除电费押金应随首月管理费一并支付给管理公司外，其余各月的费用，承租人应在收到出租人或管理公司的缴费通知或查表记录后十四天内缴纳。第六部分押金：承租人应于以下日期（本合同签订之日、起租日、免租期开始日（如有）、或该单元实际交付日，以较早者为准）之前，向出租人支付相当于三个月的租金和三个月的管理及空调费的总和作为履行本合同的押金，共计人民币885171．3元……第七部分承租单元用途：该单元只限于用作办公/培训（未成年人培训除外）用途。原告提交2017年5月25日《关于物业管理费调整事宜的通知函》，自2017年7月1日起，在现有物业管理费（即管理及空调费）基础上，增加写字楼物业管理费（即管理及空调费）人民币3元/平方米/月。原告据此按照每月31元标准计算管理及空调费。原告提交2018年12月12日被告出具的《通知》，内容为：本学校由于内部原因决定停止办学，无奈之下也只能同时终止与贵司于2016年3月24日签订的《盈科中心办公楼租赁合同》，我们将履行该合同至2018年12月31日。本学校于2018年12月31日归还该房产，并按照合同约定进行交割，结清使用费用。对于该《通知》，原告提交落款时间为2018年12月19日的《对的回函》，内容为：我司于2018年12月13日收到贵司发出的《通知》，特此回复：1．自贵司于我司签署了租赁合同后，我司一直按租赁合同约定履行了合同义务，2．贵司于《通知》中主张于2018年12月31日终止租赁合同的行为，已严重违反了租赁合同的约定，我司不予认可，若贵司擅自终止，一切后果由贵司自行负担，3．我司在此再次重申：敬请贵司按照租赁合同的约定履行贵司的全部义务和责任，包括但不限于继续承租租赁单元，并继续按照租赁合同的约定向我司支付全部的租金、管理及空调费等各项费用。同时，原告提交邮单底联及邮件截图，证明《对的回函》向被告进行了送达。原告提交落款时间为2019年3月20日《律师函》，内容为：2016年3月24日贵司与委托人签订《盈科中心办公楼租赁合同》，贵司作为承租人承租涉案房屋，租期自2016年8月1日起至2022年7月31日止（包括首尾两日，共72个月）。租赁期限内，贵司2018年12月12日向委托人发出《通知》，单方提出终止租赁合同，按照租赁合同约定贵司作为承租人不得无故提前终止租赁合同，贵司行为已构成违约。2018年12月19日，委托人向贵司出具《对的回函》，明确提出对于贵司擅自终止租赁合同的行为不予认可，并重申要求贵司继续按租赁合同约定向委托人支付全部的租金、管理及空调费及各项费用，但截至本律师函出具日止，贵司并未按委托人回函要求纠正贵司的违约行为。基于上述情形，提出如下要求：1．贵司应在收到本律师函之后立即纠正违约行为，并应按租赁合同的要求继续履行相应义务，2．贵司应自收到本律师函之日起5日内，与委托人联系并协商贵司违约赔偿相关事宜。原告于2019年3月20日向被告邮寄上述《律师函》。原告提交《交款通知书》《缴款通知书》《盈科中心管理处莱佛士市电用电量报表》，欲证明涉案房屋2019年1月1日至2019年10月31日期间的租金金额、2018年12月1日至2019年9月30日期间的电费金额。同时，原告还提交被告2018年11月租金、管理及空调费支付凭证及发票，证明被告在支付该期间租金、管理及空调费时存在逾期情况。就律师费损失，原告提交法律服务委托协议及律师费发票，证明原告因本案纠纷支出律师费80000元。对于涉案房屋目前现状，原告称被告部分办公家具目前还在涉案房屋中，且如被告搬离盈科中心办公区域，需物业提供开门条。本院认为，《盈科中心办公楼租赁合同》系当事人真实意思表示，不具备法定无效事由，应认定为合法有效。当事人应当按照约定全面履行各自的合同义务。关于租金、管理及空调费，按照《盈科中心办公楼租赁合同》约定，涉案房屋租赁期限至2022年7月31日止，现原告仅要求被告支付涉案房屋2019年1月1日至2019年10月31日期间租金2758522．04元，管理及空调费金额为270614．5元，本院予以支持。关于电费，根据原告提交的《缴款通知书》《盈科中心管理处莱佛士市电用电量报表》，现原告主张被告支付2018年12月1日至2019年9月30日拖欠的电费人民币7426．2元，本院予以支持。关于逾期付款违约金问题，关于逾期付款违约金问题，依据《盈科中心办公楼租赁合同》第33条违约赔偿中约定，如承租人逾期履行本合同之付款义务的情况下，自逾期之日起，承租人应向出租人每天支付应付款金额0．1%的逾期付款违约金，直至全部款项付清之日为止；同时《盈科中心办公楼租赁合同》附件二中列明租金、管理费及空调费应按月于每月的第一天前提前以人民币形式支付。综上，被告确存在逾期付款情形，故原告主张违约金合法有据，本院予以支持。就各项违约金计算方式，2019年1月至2019年10月期间租金逾期付款违约金，自逾期支付之日起至实际支付之日止，按欠付各期租金金额的每日0．1%计算，上述各期租金的逾期起算日分别为2019年1月1日、2019年2月1日、2019年3月1日、2019年4月1日、2019年5月1日、2019年6月1日、2019年7月1日、2019年8月1日、2019年9月1日、2019年10月1日；2019年1月至2019年10月期间管理及空调费逾期付款违约金，自逾期支付之日起至实际支付之日止，按欠付各期管理及空调费金额的每日0．1%计算，上述各期管理及空调费的逾期起算日分别为2019年1月1日、2019年2月1日、2019年3月1日、2019年4月1日、2019年5月1日、2019年6月1日、2019年7月1日、2019年8月1日、2019年9月1日、2019年10月1日；2018年12月至2019年6月期间电费逾期付款违约金，自逾期支付之日起至实际支付之日止，按欠付各期电费金额的每日0．1%进行计算，电费逾期起算日分别为2019年2月1日、2019年3月1日、2019年4月1日、2019年5月1日、2019年6月1日、2019年7月1日、2019年8月1日、2019年9月1日、2019年10月1日、2019年11月1日。另，原告主张2018年11月被告存在逾期支付租金情况，经核算，该期间被告应支付违约金为11365．81元；2018年11月被告存在逾期支付管理及空调费情况，经核算，该期间被告应支付违约金1136．58元。关于律师费，原告主张无合同依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告北京市朝阳莱佛士教育培训学校于本判决生效后七日内向原告北京京威房地产开发有限公司支付欠付的租金2758522．04元、管理及空调费270614．5元、电费7426．2元，以上共计3036562．7元；二、被告北京市朝阳莱佛士教育培训学校于本判决生效后七日内按每日0．1%标准向原告北京京威房地产开发有限公司支付逾期支付租金的违约金（以270614．51元为基数，自2019年1月1日起计算至实际给付之日止；以270614．51元为基数，自2019年2月1日起计算至实际给付之日止；以270614．51元为基数，自2019年3月1日起计算至实际给付之日止；以270614．51元为基数，自2019年4月1日起计算至实际给付之日止；以270614．51元为基数，自2019年5月1日起计算至实际给付之日止；以270614．51元为基数，自2019年6月1日起计算至实际给付之日止；以270614．51元为基数，自2019年7月1日起计算至实际给付之日止；以288073．5元为基数，自2019年8月1日起计算至实际给付之日止；以288073．5元为基数，自2019年9月1日起计算至实际给付之日止，以288073．5元为基数，自2019年10月1日起计算至实际给付之日止）；三、被告北京市朝阳莱佛士教育培训学校于本判决生效后七日内按每日0．1%标准向原告北京京威房地产开发有限公司支付逾期支付管理及空调费的违约金（以27061．45元为基数，自2019年1月1日起计算至实际给付之日止，以27061．45元为基数，自2019年2月1日起计算至实际给付之日止，以27061．45元为基数，自2019年3月1日起计算至实际给付之日止，以27061．45元为基数，自2019年4月1日起计算至实际给付之日止，以27061．45元为基数，自2019年5月1日起计算至实际给付之日止；以27061．45元为基数，自2019年6月1日起计算至实际给付之日止，以27061．45元为基数，自2019年7月1日起计算至实际给付之日止，以27061．45元为基数，自2019年8月1日起计算至实际给付之日止，以27061．45元为基数，自2019年9月1日起计算至实际给付之日止，以27061．45元为基数，自2019年10月1日起计算至实际给付之日止）；四、被告北京市朝阳莱佛士教育培训学校于本判决生效后七日内按每日0．1%标准向原告北京京威房地产开发有限公司支付逾期支付电费的违约金（以2511元为基数，自2019年2月1日起计算至实际给付之日止，以1350元为基数，自2019年3月1日起计算至实际给付之日止，以405元为基数，自2019年4月1日起计算至实际给付之日止，以378元为基数，自2019年5月1日起计算至实际给付之日止，以405元为基数，自2019年6月1日起计算至实际给付之日止，以402元为基数，自2019年7月1日起计算至实际给付之日止，以455．6元为基数，自2019年8月1日起计算至实际给付之日止，以497．8元为基数，自2019年9月1日起计算至实际给付之日止，以393元为基数，自2019年10月1日起计算至实际给付之日止，以628．8元为基数，自2019年11月1日起计算至实际给付之日止）；五、被告北京市朝阳莱佛士教育培训学校于本判决生效后七日内向原告北京京威房地产开发有限公司支付因逾期支付2018年11月租金产生的逾期付款违约金11365．81元、因逾期支付2018年11月管理及空调费产生的逾期付款违约金1136．58元，以上共计12502．39元；六、驳回原告北京京威房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告北京市朝阳莱佛士教育培训学校负担（原告北京京威房地产开发有限公司已预交，被告北京市朝阳莱佛士教育培训学校于本判决生效后七日内支付给原告北京京威房地产开发有限公司）。案件受理费31833元，由原告北京京威房地产开发有限公司负担813元（已交纳），由被告北京市朝阳莱佛士教育培训学校负担31020元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  郝卓二〇二一年六月二十九日书记员  唐舒