四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川16民再16号二审上诉人（一审被告）：四川圣之房地产开发有限公司，住所地四川省成都市青羊区玉沙路90号。法定代表人：刘佳，董事长。二审上诉人（一审被告）：罗旭，男，生于1973年3月8日，汉族，住四川省达州市。委托诉讼代理人：张陆宁，四川虹永律师事务所律师。二审被上诉人（一审被告）：曾勇，男，生于1968年6月7日，汉族，住四川省达州市通川区。二审被上诉人（一审原告）：陈守光，女，生于1976年8月19日，汉族，住四川省广安市广安区。二审上诉人四川圣之房地产开发有限公司（以下简称圣之公司）、罗旭，与二审被上诉人陈守光、曾勇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月21日作出的（2016）川16民终920号民事判决书，已经发��法律效力。陈守光于2018年4月2日向本院提出申诉。经本院审委会讨论决定，于2018年4月4日作出2018川16民监11号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭进行了审理。二审上诉人罗旭的委托诉讼代理人张陆宁与二审被上诉人陈守光到庭参加了诉讼；二审上诉人圣之公司、二审被上诉人曾勇经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗旭称，由于圣之公司无法按期为各买受人办理“鸿成农贸市场”产权证书，其愿意退还各房屋买受人已经缴纳的购房款，但不应当支付利息。理由是各买受人在实际接受房屋后事实上都进行了经营活动并获取了收益，各房屋买受人所称的利息损失已经得到弥补，在此情况下判令其支付利息显失公平。陈守光辩称，罗旭已经实际占用购房款，无论是根据相关法律规定或者合同约定，其都应当支付占用购房款的利息。且罗旭还应当按照合同约定向陈守光支付违约金14611.6元。圣之公司、曾勇未提交书面答辩意见。陈守光向一审法院起诉请求：1.解除其与圣之公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.判令圣之公司返还购房款146116元及利息（按银行同期贷款利率支付从交款之日至付清之日止）；3.判令圣之公司向陈守光支付违约金14611.6元；4.罗旭、曾勇对上述款项承担连带责任。一审法院认定事实：2007年7月26日，圣之公司与广安市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》约定：出让人广安市国土资源局出让给受让人圣之公司的宗地位于平安片区，宗��编号为GC2007—05号；宗地总面积3367平方米，用途为商业用地（市场）；出让人同意在2007年10月31日前将出让宗地交付给受让人，出让年限为40年，总金额为160万元。受让人同意在2007年12月31日之前动工建设等内容。合同加盖了无编码的“四川圣之房地产开发有限公司”公章，法定代表人栏中加盖了罗旭印章。2008年10月13日，圣之公司与四川朝晖建筑有限责任公司签订《建设工程施工合同》。圣之公司于2008年12月22日取得建设用地规划许可证，于2009年3月16日取得“鸿成农贸市场”建设工程规划许可证。随后，四川朝晖建筑有限责任公司对“鸿成农贸市场”工程进行承建。2009年10月13日，圣之公司取得“鸿成农贸市场”商��房预售许可证。2010年11月28日，陈守光（买受人）与圣之公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号：HC-187，该商品房为第一条规定项目中的1幢负一层187号摊位，预测建筑面积为5.35平方米，其中套内建筑面积2.66平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积2.69平方米,该商品房总价款为38717元。2010年12月5日，陈守光（买受人）又与圣之公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号：HC-118，该商品房为第一条规定项目中的1幢负一层118号摊位，预测建筑面积为9.17平方米，其中套内建筑面积4.56平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积4.61平方米,该商品房总价款为78380元。两份合同上载明的内容还有：出卖人为“四川圣之房地产开发有限公司”，营业执照注册号510000000050887，法定代表人罗旭，买受人为陈守光；出卖人以出让方式取得位于广安市平安片区福加油站旁地块的国有土地使用权；出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房暂定名为广安市鸿成农贸市场，建设工程规划许可证号为511601200900011，建筑工程施工许可证号为512925200903300901，建设工程施工合同约定的开工日期为2009年4月2日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2010年10月21日；买受人购买的商品房为预售的商品房，预售商品房批准机关为广安市规划和建设局，商品房预售许可证号为（2009）房预售证第21号；买受人采取其他方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五；出卖人应当在2011年6月30日前向买受人交付该商品房，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息；出卖人依法选聘的物业管理企业为：广安千福物业管理限公司，资质证号为2010060801。前期物业管理期间，物业服务收费价格见附件七，物业管理企业按照月收取，买受人应当在每月缴费；买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约等内容。两份合同尾页的出卖人栏中加盖了无编码的“四川圣之房地产开发有限公司”公章，法定代表人栏中加盖了罗旭印章，陈守光作为买受人也在合同上签名。2010年11月28日，陈守光与圣之公司签订了《商品房买卖合同补充协议》，在补充协议附件目录中有买受人于2010年11月28日前一次性支付房价款38717元人民币��内容；2010年12月5日，陈守光与圣之公司签订了另一份《商品房买卖合同补充协议》，在补充协议附件目录中有买受人于2010年12月5日前一次性支付房价款78380元人民币等内容。两份补充协议均载明：买受人应当在出卖人通知的收房时间内到房屋所在地办理收房手续，若至2011年6月30日，买受人还未得到出卖人电话或书面交房通知的，买受人也应在该日到房屋所在地办理交接手续；不论因何原因解除《商品房买卖合同》的，买受人均应在解除合同后五日内配合出卖人办理撤销备案手续，否则买受人应当向出卖人支付总房款10%的违约金。在协议的尾页上的出卖人栏中加盖了无编码的“四川圣之房地产开发有限公司”公章，法定代表人栏中加盖了罗旭印章，买受人陈守光签名。2010年11月28日陈守光交纳购房款48312元，2011年4月29日陈守光交纳购房��97804元，共计146116元，收据两张，并加盖四川圣之房地产开发有限公司鸿成现代农贸超市财务专用章。2014年10月17日，川渝合作示范区广安协兴生态文化旅游园区管理委员会向圣之公司发出《行政处罚听证告知书》（广协管罚告字【2014】第30号），认为圣之公司未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条的规定，但对规划实施的影响已经消除，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，拟对其作出建设工程造价5%的罚款（681万元×5%﹦34.05万元）的行政处罚；10月27日，川渝合作示范区广安协兴生态文化旅游园区管理委员会向被告圣之公司发出《行政处罚听证告知书》（广协管罚听告字【2014】第010号），对作出的罚款行政处罚享有举行听证的权利，告知其在接到本告知书之日起3日内提出听证，逾期视为放弃听证的权利。圣之公司因未按照建设工程规划许可证的规定进行建设受到行政处罚，未能按合同约定的时间为陈守光办理房屋所有权证书。同时查明，2006年7月28日，四川省工商行政管理局同意预先核准由四川省广卫房地产开发有限公司、罗旭、刘佳作为投资人出资设立的四川圣之房地产开发有限公司，预先核准的企业名称保留至2007年1月28日，在保留期间，企业名称不得用于经营活动，不得转让，经成都市工商行政管理局登记机关设立登记，颁发营业执照后企业名称正式生效。8月3日召开了第一次股东会议，会议有“选举产生了执行董事（即公司法定代表人）罗旭，任期3年，聘任罗旭为公司总经理，聘期3年。”等项内容。2007���3月30日，圣之公司召开股东会，会议一致同意股东四川省广卫房地产开发有限公司持有的四川圣之房地产开发有限公司出资的100万元人民币，占注册资金的10%，以货币形式转让给股东刘佳，四川省广卫房地产开发有限公司退出股东会，不再作为公司股东，转让后债权债务由受让方承担。公司股份重新调整为，罗旭出资510万元人民币，占注册资金的51%，刘佳出资490万元，占注册资金的49%。会议一致通过了《四川圣之房地产开发有限公司新章程》。2008年3月28日，圣之公司股东会决议，公司注册资本和实收资本由原来的1000万元增加到2000万元，新增注册资本由罗旭出资510万元人民币，刘佳出资490万元。2008年10月13日，圣之公司与四川朝晖建筑有限责任公司签订《建设工程施工合同》，合同上加盖的为“圣之公司”无编码印章及“圣之公司鸿成现代农贸超市”印章，法定代表人罗旭在合同上签名。圣之公司于2008年12月22日取得建设用地规划许可证，于2009年3月16日取得“鸿成农贸市场”建设工程规划许可证。随后，四川朝晖建筑有限责任公司对“鸿成农贸市场”工程进行承建。2009年10月13日，圣之公司取得“鸿成农贸市场”商品房预售许可证。2008年12月17日，圣之公司在《华西都市报》上登载声明公告：四川圣之房地产开发有限公司自2008年12月25日启用编码公章，原公章同时废止。2009年2月21日，罗旭、刘佳、王树高签订了《股权转让协议》，约定有：罗旭���“圣之.佳天下”的全部股权31.37%，“山水人家”项目的全部股权40%和四川圣之房地产开发有限公司的全部股权51%转让给刘佳、王树高。在本协议签字生效后一个月内，上述各方应配合完成公司股东、股权结构和法定代表人的工商变更登记等内容。2009年3月1日，圣之公司召开了股东会议，形成的股东会议决议有：鉴于广安土地已与公司无关，故该土地应由罗旭等人另起炉灶开发，公司除在土地过户事宜上提供协助配合外，不得提供其他任何支持。股东会同意由刘佳担任公司董事长和法定代表人等内容。2009年3月20日，圣之公司召开股东会决议，同意公司新增股东王树高，同意股东罗旭退出公司。同意公司免去罗旭原执行董事、法定代���人、总经理职务，重新选举刘佳为公司执行董事、法定代表人兼总经理，同意免去原监事刘佳的职务，重新选举张德先为公司监事；3月25日，圣之公司提交公司变更登记申请书，申请变更登记事项为法定代表人姓名为刘佳、股东为刘佳、王树高。一审法院认为：圣之公司于2007年7月26日与广安市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，取得本案争议房屋所在地的土地出让权，并取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及商品房预售许可证的事实，说明被告圣之公司享有“鸿成农贸市场”的开发和对外销售的权利。虽然公司股东发生了变更，对公司财产作出了分割，以及对公章作出变更，但其内部变化并不影响对外效力，本案争议房屋开发、销售未办理变更登记手续，实际开发人罗旭仍以公司的名义进行开发和出售房屋，而公司并未提出异议，并且房屋修建违规，公司因此受到相关职能部门的处罚，因此被告四川圣之房地产开发有限公司对此应承担相应的责任。诉争房屋实际系罗旭开发修建并出售，罗旭是实际的受益人，因此应承担相应的合同责任。《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，实为罗旭以圣之公司之名与陈守光所签订，意思表示真实，合同有效，双方应按合同履行。圣之公司、罗旭至今没有为陈守光办理房屋所有权证书，根据合同中“出卖人应当在2011年6月30日前向买受人交付该商品房，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房”的约定，陈守光可以依约解除合同。因此，对陈守光请求解除《商品房买卖��同》及《商品房买卖合同补充协议》及支付违约金14611.6元的诉讼请求，依法予以支持。罗旭以四川圣之房地产开发有限公司名义收取了陈守光购房款，应予退还；同时，根据合同中“买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期存款利率付给利息。”的约定，陈守光购房款的利息应交款之次日起按银行同期活期存款利率计算，而不应按银行同期贷款利率计算。陈守光与圣之公司未提供曾勇在本案中应承担责任的依据，故对陈守光要求曾勇承担连带责任的诉讼请求不予支持。一审法院判决：一、解除陈守光与四川圣之房地产开发有限公司于2010年11月28日以及2011年4月29日签订的《��品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》；二、罗旭返还陈守光购房款146116元及资金利息（利息按中国人民银行同期活期存款利率计算，其中48312元从2010年11月28日计算，97804元从2011年4月29日计算，至本院确定的履行期限届满之日止）；三、罗旭向陈守光支付违约金14611.6元；四、四川圣之房地产开发有限公司对罗旭承担的上述债务承担连带责任；五、驳回陈守光的其他诉讼请求。案件受理费3520元,由陈守光负担120元，四川圣之房地产开发有限公司、罗旭负担3400元。圣之公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销四川省广安市广安区人民法院（2015）广安民初字第3296号民事判决；2.改判驳回陈守光对圣之公司的诉讼请求。罗旭不服一审判决，上诉请求：1.撤销四川省广安市广安区人民法院（2015）���安民初字第3296号民事判决；2.改判驳回陈守光的诉讼请求。本院原审认定事实：2007年7月26日，圣之公司与广安市国土资源局签订的《国有土地使用权出让合同》上加盖的圣之公司印章为有编码的“四川圣之房地产开发有限公司”印章。2009年2月21日，罗旭、刘佳、王树高签订了《股权转让协议》同时载明：刘佳、王树高在广安项目的股权、债权全部转让或转移给罗旭所有。该“广安项目”系指鸿成农贸市场。2010年底鸿成农贸市场建设竣工后，在规划验收过程中发现红线桩点坐标发生偏移，广安市城市综合执法局于2016年6月15日作出行政处罚决定书，鉴于没有违法故意也没有获取任何利益，对圣之公司处以最��额罚款34.5万元。2016年8月17日，圣之公司向广安市人民政府申请复议。圣之公司因此至今未能为买受人办理房屋所有权证。2015年7月30日，陈守光以圣之公司未在合同约定的2011年6月30日前交房、至今未为其办理房屋所有权证、鸿成农贸市场系违章建筑不能办理房屋所有权证且没有环保部门的批复为由，向一审法院提起诉讼，诉请判决支持其前述一审诉讼请求。一审审理中，根据圣之公司的申请，一审追加了罗旭、曾勇为被告参加诉讼。其他案件事实与一审查明的案件事实一致。本院原审认为，圣之公司与广安市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，取得了案涉鸿成农贸市场项目的国有土地使用权，同时以圣之公司的名义办理了建设用地规划许可证��建设工程规划许可证及商品房预售许可证，虽然圣之公司现对鸿成农贸市场建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及商品房预售许可证的申办手续上加盖的印章及案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》上加盖的印章系圣之公司使用的印章予以否认，但从2009年2月21日罗旭、刘佳、王树高签订了《股权转让协议》中“刘佳、王树高在广安项目的股权、债权全部转让或转移给罗旭所有”的内容看，鸿成农贸市场应属圣之公司开发的项目。虽然在2009年2月21日后因圣之公司股权变更原因将鸿成农贸市场的权利义务转让给罗旭个人所有，但至今未在相关部门办理鸿成农贸市场的土地使用权、开发建设及销售主体的相关变更登记手续，买受人有理由相信圣之公司仍系鸿成农贸市场的开发及销售主体，故圣之公司应为案涉《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的合同相对人。陈守光与圣之公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性规定，依法应属有效合同，双方均应按照合同约定或者法律规定依法行使权利及履行义务。虽然双方在合同中约定，出卖人应于2011年6月30日前交付房屋，如逾期30日交房，买受人有权退房，如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。但根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，解除权应在合同约定或者法律规定的期限内行使，超过该期限不行使的，该解除权归于消灭。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，陈守光无论以圣之公司逾期交房或者逾期办理房产证行使合同解除权，均应在解除权发生之日起一年内行使，逾期则其解除权消灭。陈守光在2015年8月3日才已圣之公司逾期交房及逾期办理房屋所有权证向法院起诉要求解除合同，本院不予支持。陈守光一审诉称鸿成农贸市场系违章建筑不能办理房屋所有权证且没有环保等部门的批复。但从查明的案件事实看，鸿成农贸市场在建设过程中虽存在红线坐标出现偏移的情况，但至今尚没有有权部门认定整个鸿成农贸市场系违章建筑且不能办理房屋所有权证书，同时，国家相关部门并未作出关于开发、建设农贸市场必须具有环保部门批复的相关规定，故对陈守光该项解除合同的理由，本院亦不予支持。如本案处理后发生了鸿成农贸市场不能办理房屋所有权登记的事实或者其他形成解除权的事实，陈守光可依照相关法律或司法解释规定，另行行使解除权。本院原审判决：一、维持四川省广安市广安区人民法院（2015）广安民初字第3296号民事判决第三项即“被告罗旭向原告陈守光支付违约金14611.6元。”；二、撤销四川省广安市广安区人民法院（2015）广安民初字第3296号民事判决第一、二、四、五项；三、四川圣之房地产开发有限公司对上诉第一项债务承担连带责任；四、驳回陈守光的其他一审诉讼请求。一审案件受理费3520元，由陈守光负担3000元，四川圣之房地产开��有限公司、罗旭共同负担520元；二审案件受理费3520元，由陈守光负担3000元，四川圣之房地产开发有限公司、罗旭共同负担520元。本院再审查明：案涉鸿成农贸市场经审批的规划为：一、二、三层为市场，负一层为干货仓库和停车位，负一层未计入容积率。广安市城市综合执法局于2016年6月15日作出行政处罚决定针对的是地上建筑超占红线的违法行为，该处罚决定已被四川省广安市前锋区人民法院撤销，该局拟重新作出没收违法所得的行政处罚。案涉农贸市场未取得工商、商务、环保、消防等部门的行政许可，该市场除一层商业门市及负一层十余个摊位已投入使用外，其余均未按原规划的用途使用。案涉市场负一层摊位因不符合规划及未计入容积率等原因现不具备办证条件。其他事实与一审、二审认定事实一致。本院再审认为：合同解除权是指合同订立后尚未履行或者尚未完全履行之前，基于法定或者约定的事由，通过当事人单方意思表示即可使合同权利义务归于消灭的权利。解除权从其产生的原因划分，有约定解除权和法定解除权两种，前者以当事人事先约定解除条件为前提，后者则以法律规定为必要。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人单方行使合同解除权的情形有五种：（1）因不可抗力不能实现合同目的；（2）因拒绝履行主要债务不能实现合同目的；（3）因迟延履行主要债务致使不能实现合同目的；（4）因迟延履行或者其他违约情形不能实现合同目的；（5）法律规定的其他解除情形。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，解除权应在合同约定或者法律规定的期限内行使，超过该期限不��使的，该解除权归于消灭。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规的规定，解除权行使期限最长为一年。行使解除权的程序必须以当事人享有解除权为前提，在约定解除或者法定解除的条件成立，当事人才享有解除权。本案中，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效合同，双方均应按照合同约定或者法律规定行使权利及履行义务。合同约定的商品房交付时间是2011年6月30日，虽然各方当事人没有提供商品房交付具体时间的证据，但在没有其他证据证明的情况下，案涉商品房的交付时间可以确定为2011年6月30日。合同同时还约定了买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋���有权证书的，买受人有权退房。而圣之公司在2012年6月30日前未能为买受人办理涉案房屋的所有权证，故买受人自2012年7月1日起即享有合同解除权。此为买受人依照《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定情形享有的解除权，买受人于2015年8月向法院起诉解除合同，显然已超过约定解除权行使期限。关于买受人是否享有法定解除权问题。买受人签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的目的系取得案涉鸿成农贸市场门市产权自营或者出租门市取得收益。根据《中华人民共和国行政许可法》及相关部门规章的规定，农贸（菜）市场应当取得工商、税务、环保、消防等部门行政许可方可经营，但是本案涉及的整个农贸市场至今未取得产权，亦未取得经营农贸市场的行政许可，导致买受人签订的《商品��买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合同目的不能实现。因圣之公司在2012年6月30日前未能为买受人办理涉案房屋的所有权证，将来是否能办理产权无法预知，买受人不能也不应当能够预知合同目的是否能够实现或何时能实现，当其内心确认其合同目的不能实现后，于2015年8月向法院起诉解除合同，因再审申请人享有的法定解除权时间具有不确定性，故不能苛责其在合同约定的解除权行使期限内行使法定的合同解除权。二审认定买受人在2012年7月1日解除权发生后，至迟应于2013年7月1日前行使约定解除权，即买受人享有的约定解除权自2013年7月1日后消灭，并无不当，但买受人享有的法定解除权仍然可在合理期限内行使。罗旭称各买受人在实际接受房屋后事实上都进行了经营活动并获取了收益，各房屋买受人所称的利息损失已经得到弥补，但其在庭审中并未举示证据对此主张加以证明，故本院对其该项主张不予支持。综上所述，陈守光于2015年5月向法院起诉行使解除权，虽然其约定合同解除权消灭，但任然享有法定的合同解除权，故其诉讼请求应予支持。本院二审判决认定事实清楚但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销四川省广安市中级人民法院（2016）川16民终920号民事判决；二、维持四川省广安市广安区人民法院（2015）广安民初字第3296号民事判决，即：1.解除陈守光与四川圣之房地产开发有限公司于2010年11月28日以及2011年4月29日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同���充协议》；2.罗旭返还陈守光购房款146116元及资金利息（利息按中国人民银行同期活期存款利率计算，其中48312元从2010年11月28日计算，97804元从2011年4月29日计算，至本院确定的履行期限届满之日止）；3.罗旭向陈守光支付违约金14611.6元；4.四川圣之房地产开发有限公司对罗旭承担的上述债务承担连带责任；5.驳回陈守光的其他诉讼请求。上述债务，限于本判决生效后十日内履行完毕，逾期未履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费3520元，由罗旭、四川圣之房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 萱审 判 员  梁 成审 判 员  张 波二〇一八年七月十日法官助理  李 刚书 记 员  周甜甜