陕西省渭南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕05民终1039号 上诉人（原审被告）：韩城市金城街道办事处东营社区居民委员会第一居民小组。 负责人：杜永军，系该组组长。 委托诉讼代理人：吴海平，陕西建宾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：薛韩尉，男，1991年11月23日出生，汉族，居民。 委托诉讼代理人：徐霓，陕西行天律师事务所律师。 上诉人韩城市金城街道办事处东营村村民委员会第一村民小组（以下简称东营一组）因与被上诉人薛韩尉买卖合同纠纷一案，不服韩城市人民法院（2020）陕0581民初1910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人东营一组的负责人杜永军及其委托诉讼代理人吴海平，被上诉人薛韩尉的委托诉讼代理人徐霓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人东营一组上诉请求：1、请求渭南市中级人民法院撤销陕西省韩城市人民法院（2020）陕0581民初1910号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审；2、判决一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院判决超出了被上诉人一审的诉讼请求，上诉人从来没有向被上诉人交付韩城市新城区香山北区东营一组物业楼；2、东营一组召开的代表和群众扩大会议，该会议组织形式不符合《村民委员会组织法》的强制性规定，不产生村民自治的法律效力；3、上诉人与被上诉人从来没有签订过房屋买卖合同，上诉人也没有收到过被上诉人支付的160万元购房款，被上诉人将160万元购房款支付给了卫少龙，卫少龙并非东营一组的出纳，收取购房款行为属个人行为，不是职务行为且杜向新代理组长的身份产生方式违法；4、东营一组没有专用印章且杜向新代理组长是虚假的，该合同对东营一组不发生效力；5、薛韩尉主张的423413元装修费与事实不符，并没有现场核对；6、本案合同无效的法律后果应当由无权处分人杜向新等人来承担。退一步说，即使按一审认定的合同无效的法定事由，被上诉人也存有过错，其并没有审查房源的相关手续，包括有无房产证、有无规划许可证，被上诉人也应当承担相应的过错责任。 被上诉人薛韩尉辩称，1、一审判令答辩人返还案涉物业楼并不属于超出诉请范围；2、双方签订的房屋买卖合同是经过代表及群众扩大会议讨论通过，加盖东营一组及社区委员会签章，合同真实有效；3、卫少龙收购房款的行为属职务行为，因卫少龙收到购房款后，上诉人也向答辩人出具了收款收据；4、装修费用一审庭审笔录有明确记载，上诉人根据合同约定也应向答辩人赔偿装修损失。 被上诉人薛韩尉向一审法院起诉请求：1、依法判令被告退还原告购房款1600000元，并从2019年12月10日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至款付清之日止（暂计10000元）；2、依法判决被告赔偿原告装修损失423413元；3、本案受理费由被告承担。 一审法院经审理查明，2019年12月10日，原告薛韩尉与被告东营一组签订了房屋买卖协议一份，内容为“房屋买卖合同甲方（出售方）：韩城市金城办东营社区东营一组乙方（购买方）：薛韩尉甲、乙双方现就甲方物业楼出售一事，经协商达成如下条款：一、甲方现有位于韩城市新城区香山北区内东营一组物业楼一栋，经组村民代表会议集体决定，现将该物业楼整体对外出售。乙方同意一次性购买。二、上述出售的物业楼面积约为2600㎡，共三层，现甲方除该物业楼一层东边三间房屋及卫生间预留给东营一组作为办公室及地下室外，其余整体出售给乙方。（具体位置及出售房间见甲方详表）。三、该物业楼出售总价款为贰佰零捌万元人民币。四、乙方应在本合同签订后30天内一次性将上述购买房款付给甲方。五、该物业楼无房屋产权证，但甲方保证并承诺该出售的物业楼产权无争议，所有权为甲方所有，并无任何抵押等。房屋现状甲方现不得变动。六、若时机成熟乙方须办理该物业楼的产权证及土地证书等相关手续时，甲方应无条件及时给乙方办理过户。七、若任何一方无故违约，违约方应向守约方赔偿该出售房屋总价款的20%，若甲方出售时反悔，除承担20%违约金外，还应承担乙方对该房屋已进行的装修所有费用及其他费用等。八、本协议双方签字或盖章即生效，任何一方不得反悔，未尽事宜，双方协商再补充。九、本协议系双方自愿。甲方：韩城市金城办东营村一组陕西省韩城市金城街道办事处东营社区居民委员会2019年12月10日乙方：薛韩尉2019年12月10日王斌、卫少龙、刘海荣、韩建军、卫荣国”双方约定，被告东营一组将该组位于韩城市新城区香山北区内东营一组物业楼一栋以208万元价格出售给原告薛韩尉。原告薛韩尉于2019年11月22日、12月10日以薛韩尉帐号62302705000********转帐给收款方卫少龙账号62302705008********两次转账1600000元。2019年12月10日，韩城市金城办东营一组向原告薛韩尉出具现金收入凭证一份，载明收款1600000元。另查，2019年10月20日，东营一组就香山北区内物业楼出售一事召开了代表及群众扩大会，并有代表及群众签名。后原告对房屋进行了部分装修，花费423413元。部分村民阻挠，房屋没有建设规划许可证。原告以双方所签合同无效为由，诉至本院，请求依法支持其诉请。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、交款凭证、转账记录、装修合同、收款收据等证据在卷佐证，足以认定。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，被告出售给原告的房屋未取得相关规划许可，故原、被告签订的涉案房屋买卖合同应为无效合同。因无效合同双方所取得财产应相互返还，因导致合同无效的过错在被告，故对原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，依法应予支持。被告辩称，杜向新不能代表东营一组对外签订合同，因房屋买卖合同签订时，东营一组组长强明星辞职，杜向新是东营一组代组长，且合同上有东营一组签章，并有五名东营一组代表签字，有陕西省韩城市金城街道办事处东营社区居民委员会签章，故其辩解理由不予采纳。其辩称，东营一组组长在2018年7月就停发了前任出纳卫少龙等人的工资，卫少龙不能代表东营一组收款，因其未提供证据证明，故其辩解理由本院亦不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决如下：一、被告陕西省韩城市金城街道办事处东营社区居民委员会第一居民小组于本判决生效之日起十五日内返还原告薛韩尉购房款1600000元。原告薛韩尉于本判决生效之日起十五日内返还韩城市新城区香山北区东营一组物业楼一栋。二、被告陕西省韩城市金城街道办事处东营社区居民委员会第一居民小组于本判决生效之日起十五日内赔偿原告薛韩尉房屋装修损失423413元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23067元，减半收取11533.5元，由被告韩城市金城街道办事处东营社区居民委员会第一居民小组负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人东营一组提供证据：1、韩城市某某局证明一份，证明东营一组没有集体组织印章，案涉合同相对方不是东营一组；2、韩城市金城街道办事处东营社区居民委员会第一居民小组有表决权的村民户数和18周岁以上村民人数的情况说明一份，证明一组组长是强明星，没有代理组长且村民会议组织形式不符合《村委会组织法》的强制性规定；3、韩城市金城街道办事处东营社区居民委员会证明书一份，证明东营一组未收到薛韩尉160万元购房款；上述证据均不能达到证明目的，依法不予认定。被上诉人薛韩尉提供证据：1、东营社区居民委员会关于杜向新新任代理组长的情况说明一份，证明杜向新为东营一组理组长，村民均知情；2、韩城市人民法院（2020）陕0581执583号之二执行裁定书一份，协助执行通知书回执一份，卫少龙身份证复印件一份，证明卫少龙为东营一组出纳，被上诉人的购房款转入东营一组账户，用于东营一组集体事务。上述证据可与一审提供的买卖合同、现金收入凭证、转款凭证形成证据链条，相互佐证，可以达到证明目的，依法予以认定。本院对一审查明事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。本案中上诉人出售给被上诉人的房屋至起诉前也未取得建设工程规划许可证，双方签订的案涉房屋买卖合同，违反法律的强制性规定，应属无效合同。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效后，依照合同取得的财产应予返还，被告应当返还原告所支付的款项。因案涉房屋买卖合同无效，故上诉人东营一组应当返还被上诉人薛韩尉购房款1600000元，被上诉人薛韩尉应当返还案涉合同所涉房屋即韩城市新城区香山北区东营一组物业楼一栋。因被上诉人在上诉人未能提供完整房屋规划许可手续的前提下，未能尽合理审查义务，本身亦存在一定过错，对相应的损失应当承担一定责任，因此一审对其主张的利息损失不予支持正确。就被上诉人薛韩尉主张的房屋装修损失部分，根据《最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十二条：在确定合同不成立、无效或者被撤销后的财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。本案被上诉人返还房屋后，上诉人对于该房屋的装修部分构成获益。而上诉人就案涉合同无效亦存在过错，故其应就被上诉人的房屋装修损失部分承担责任，不能就该部分获益。关于上诉人主张案涉房屋买卖合同的相对方不是东营一组，案涉买卖合同上加盖有东营一组的签章、现金收入凭证上亦加盖有东营一组的签章，结合被上诉人转账凭证，能证明案涉房屋买卖合同的相对方是东营一组。上诉人的主张无事实及法律依据，依法不予支持。 综上所述，东营一组的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费23067元，由上诉人韩城市金城街道办事处东营社区居民委员会第一居民小组负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴丽宁 审 判 员 秦文强 审 判 员 李 谦 二〇二一年六月三日 法官助理 李 鑫 书 记 员 徐文晴