广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初29713号原告（反诉被告）：东莞市海裕瑧智商贸有限公司。法定代表人：赖碧云，职务总经理。委托诉讼代理人：沈丹，广东穗卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄浩，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州君辉教育投资有限公司。法定代表人：吴学思，职务总经理。委托诉讼代理人：邓振业、吴琼，均是广东信德盛律师事务所律师。原告东莞市海裕瑧智商贸有限公司诉被告广州君辉教育投资有限公司（以下简称君辉公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈美贤独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈丹、黄浩，被告的委托诉讼代理人邓振业、吴琼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的005-1号《商铺租赁合同》于2020年10月13日解除；2、被告立即恢复广州市海珠区新港西路12-18号第二层商铺原状（用隔板对涉案场地按照房产证上的面积标准进行间隔，隔板连接天花板，每间商铺为三面隔板，留一面向通道无需间隔隔板，间隔完毕之后将涉案场地交付给原告），并搬离；3、被告向原告支付2020年7月1日至其实际搬离广州市海珠区新港西路12-18号第二层之日的租金、物业管理费（租金按照合同约定，为80元/月/平方米的标准×1140平方米计算，每月91200元；物业管理费按照合同约定，为7元/月/平方米×1140平方米计算，每月7980元）；4、被告支付欠缴的水费、电费、空调流量费（暂计至2020年9月30日的水费为1380元、电费12710.4元、中央空调流量费32843.25元；水费、电费、空调流量费每月费用并非均等，按照被告实际使用实际发生的来计算；具体数额和起止时间以原告立案时提交的《未缴费用清单》为准，超过该期限的水费、电费、空调流量费不在本案中主张，原告另案起诉）；5、被告向原告支付被告欠付租金、水电费、空调流量费、物业管理费费用的违约金人民币27115.83元（以被告每月应当支付的租金、水电费、空调流量费、物业管理费为基数，从当月1日开始计算，最初从2020年7月1日开始计算，按逾期支付费用的日千分之一的标准计至实际清偿当月应付费用之日止，违约金没有上限）；6、本案的诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2019年12月，原告与被告双方签订了编号为005-1号的《商铺租赁合同》，将原告位于广州市海珠区新港西路12-18号[双号]江南新苑裙楼二层，建筑面积为1140平方米的商铺整体出租给被告。合同约定：商铺租赁期限自2020年6月15日起至2027年6月14日止；装修免租期从2020年1月15日起至2020年6月14日，即被告应从2020年6月15日起开始向原告缴纳租金；租金支付方式为按月结算且每年递增一次，被告应于每月1日前向原告支付当月的租金等；乙方拖欠本合同规定应付款项（包括但不限于租金、物业管理费、水电费、滞纳金、违约金等），经催讨仍不予支付，累计拖欠时间达30天的，原告有权单方面解除合同，同时追究被告的违约责任等。但被告自2020年7月1日开始未向原告支付租金、管理费、水电费、空调流量费等费用，故原告多次敦促被告支付上述费用，但被告仍托辞拒付。因被告的行为已构成严重违约，2020年10月10日，原告向被告发出《解除商铺租赁合同通知书》，明确通知被告解除该租赁合同，被告应在收到通知书后腾退房屋并支付尚欠费用，但至起诉之日被告仍未履行。被告辩称：不同意原告主张的诉讼请求。具体意见为：一、原告不具有单方解除权，被告不同意解除《商铺租赁合同》，《商铺租赁合同》并未解除。㈠原告未按照《商铺租赁合同》的约定向被告完整交付案涉商场，构成根本违约，不享有单方解除权。租赁合同约定：原告将位于广州市海珠区新港西路江南新苑裙楼越海珍宝世界二层建筑面积为1140平方米的商场出租给被告；原告应于2019年11月25日前将涉案场地交付被告使用。然而迄今为止，原告向被告交付使用的商场面积为783平方米（后核实房产证实际交付的建筑面积为701.76平方米），剩余面积为357平方米（实际未交付的建筑面积为438.24平方米）的商场仍未向被告交付。原告的行为构成根本违约，不享有单方解除权，无权单方解除《商铺租赁合同》。㈡涉案商场处于封闭状态，至今未对外进行营业，原告允诺的艺术品及古玩交流会亦未召开，再加上2020年的整体形势，使得被告至今未对外营业。涉案商场的权属问题至今未解决，且商场内部几乎没有任何商家入住，整个商场大门关闭，客观上导致被告无法对外经营，被告遭受到巨大的经济损失。㈢被告不同意解除《商铺租赁合同》，《商铺租赁合同》并未解除。被告在收到原告寄送的《解除租赁合同通知函》后，立即向原告回函，对原告单方解除《商铺租赁合同》的行为表示异议，明确表示不同意解除租赁合同，希望双方严格按照合同的条款进行履行。二、原告未向被告完整交付案涉商场，却要求被告按照涉案商场的全部面积交付租金，有违公平和诚实信用原则。恳请法院在查清案件事实的基础上，依法对涉案商铺的租金进行调整。三、原告第三项诉讼请求中的物业管理费与本案分属不同的法律关系，不能在本案中一并处理。物业管理费为被告与广州凯丰达投资咨询有限公司（以下简称“凯丰达公司”）之间的物业服务合同关系。二者属于不同的法律关系，不能在本案中一并处理。退一步来说，即便法院认为在本案中一并处理物业管理费事宜，也依法将凯丰达公司追加为本案的第三人，查清凯丰达公司是否实际为被告提供了物业服务的相关事实。四、针对原告的第四项诉讼请求，被告认为原告没有提供证据证明水费、电费、空调流量费实际发生，也没有提供证据证明原告代被告向供电局、自来水公司或其他有关公司实际缴纳了这些费用。因此，原告要求被告向其支付水费、电费、空调流量费没有事实依据。被告以原告未将涉案商铺438平方米存在争议的部分交付给被告，客观上影响了被告对涉案商铺的使用，构成违约为由向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付逾期支付商铺违约金939072元【以未交付的商铺面积438平方米为计算标准，每日按照日租金（80元/月/平方米÷30日=2.67元/平方米）的2倍，从合同约定的交付之日即2019年11月25日起算，计至原告实际向被告实际交付之日】；2、原告承担反诉的全部诉讼费、鉴定费。原告反诉答辩称：确认原告名下占有涉案场地二层的不动产登记面积确为701.76平方米。按照涉案商铺的租赁合同约定以及广东越海文化艺术交流有限公司（以下简称越海公司）的招商策划，原告是将其名下二层商铺相邻的公共区域（包括通道、洗手间、扶梯位置等）一并交付给被告使用，所以被告的答辩状及反诉状都明确陈述其接收的使用商场面积为783平方米。原告名下的二层商业物业与原告关联公司东莞市尚雅建材贸易有限公司（以下简称尚雅公司）名下的二层商业物业也是相邻，原有将涉案商场二楼中庭平台改建填平为可使用商场区域的设想，但后来因为是涉嫌违规违建无法实行。所以为了解决上述问题，尚雅公司以其名下的商铺补足本案原告租赁合同中约定所缺少的商场面积。尚雅公司与被告另行签订了租赁合同，但没有向被告收取租金。现被告承租江南新苑二层商场的区域是已完全打通，具体包括原告名下的701.76平方米商业物业部分，尚雅公司名下的商铺部分，还有部分二层公共区域改造后都由被告独占使用。因此原告认为，本案租赁物的面积是已经足额交付给被告占有使用，故不同意被告的反诉请求。经审理查明：广州市国土资源和规划委员会向原告核发八本《不动产权证书》，分别记载原告为权利人，共有情况为单独所有，附记：依据（2018）粤0104执恢263号协助执行通知书办理；其中：1、坐落新港西路12-18号【双号】225的建筑面积为71.73平方米，套内面积为31.16平方米，分摊建筑面积为40.57平方米，用途为商业；2、坐落新港西路12-18号【双号】226的建筑面积为77.01平方米，套内面积为33.46平方米，分摊建筑面积为43.55平方米，用途为商业；3、坐落新港西路12-18号【双号】228的建筑面积为72.95平方米，套内面积为31.69平方米，分摊建筑面积为41.26平方米，用途为商业；4、坐落新港西路12-18号【双号】229的建筑面积为75.26平方米，套内面积为32.69平方米，分摊建筑面积为42.56平方米，用途为商业；5、坐落新港西路12-18号【双号】237的建筑面积为89.41平方米，套内面积为38.84平方米，分摊建筑面积为50.57平方米，用途为商业；6、坐落新港西路12-18号【双号】238的建筑面积为108.28平方米，套内面积为47.04平方米，分摊建筑面积为61.24平方米，用途为商业；7、坐落新港西路12-18号【双号】239的建筑面积为108.28平方米，套内面积为47.04平方米，分摊建筑面积为61.24平方米，用途为商业；8、坐落新港西路12-18号【双号】240的建筑面积为98.84平方米，套内面积为42.94平方米，分摊建筑面积为55.9平方米，用途为商业；等。2019年9月12日，原告、东莞市尚雅建材贸易有限公司、东莞市海裕瑧智商贸有限公司（甲方、物业持有及委托者）和广东越海文化艺术交流有限公司（乙方，以下简称越海公司）签订《委托招商协议》，主要内容为甲方各自持有位于广州市海珠区新港西路12-18号江南新苑商业裙楼部分商业不动产权，乙方基于拟于未来受让甲方全部股权的意向，自愿无偿协助甲方开展相关招商及策划工作，双方达成共识：一、甲方将该物业委托乙方协助招商和运营管理工作。二、乙方受托对该物业品牌塑造、形象提质、业态规划、推广宣传、招商招租、商场运营管理。三、甲方为乙方协助招商事宜提供必要的帮助、支持与便利。四、乙方协助招商期间，可根据业态规划和功能使用需要，经甲方书面同意后重新对楼层进行分隔；拆除隔断；增设功能系统；增减管路、设备。六、与第三方关于该物业的所有合同文书（包括但不限于租赁合同）应由甲方签署，有关款项由甲方指定账户收取。如果乙方与第三方签订相关合同时，应征得甲方同意，并将所签合同向甲方报备一份。乙方在协助招商过程中不向甲方主张任何报酬，但招商运营产生的成本费用由甲方承担。被告（承租方、乙方）和越海公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市海珠区新港西路江南新苑裙楼越海珍宝世界层的商场出租给乙方，该商场的建筑面积为3300平方米，甲、乙双方同意以此建筑面积作为计租面积，并以此作为计算租金、物业管理费等费用的依据；租赁用途该商场供乙方作为配套学生公寓使用经营，并可为甲方每年举办春夏秋三届文化艺术品及古玩交流会提供场所；该商场租赁期自2020年6月15日起至2027年6月14日止，共计7年；等。2019年，原告（出租方、甲方）和被告（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市海珠区新港西路江南新苑裙楼越海珍宝世界二层的商场出租给乙方，该商场的建筑面积为1140平方米，甲、乙双方同意以此建筑面积作为计租面积，并以此作为计算租金、物业管理费等费用的依据；租赁用途该商场供乙方作为配套学生公寓使用经营，并可为甲方每年举办春夏秋三届文化艺术品及古玩交流会提供场所；该商场租赁期自2020年6月15日起至2027年6月14日止，共计7年；双方约定装修免租期为5个月，即装修免租期从2020年1月15日起至2020年6月14日，免租期内乙方无需向甲方支付租金，但仍须按本合同规定交纳实际发生的水、电、通讯、物管、卫生等其他费用；甲、乙双方约定从2020年6月15日起开始计算租金；若遇特殊状况，甲方无法按时将商场交付给乙方正式使用，则租赁期、装修免租期、租金计算日相应顺延；经双方协商，租赁期内二楼1140平方米，租金按每月80元/平方米计算，则该学生公寓租金（含税）为91200元/月；甲、乙双方约定租金调整方式为第一年、第二年停增，第三年、第四年每年租金递增幅度为5%，第五年、第六年停增，第七年租金递增幅度为5%，即停增两年递增两年，以此类推；租金由乙方按照月度支付给甲方，乙方须于2020年6月15日之前支付第一个月租金，以后每月1日之前支付当月租金；租金甲方指定由原告名下的银行账户收取；达成初步租赁意向时，乙方支付5万元定金，合同正式生效时该定金自动转化为履约保证金，甲方在收到乙方缴纳的定金款项后7个工作日内开具收据给到乙方；定金支付完成后，乙方可进场进行拆除工作和装修，产生的一切杂费如水费、电费等，由乙方承担；双方约定履约保证金为二个月租金即182400元，合同正式生效后的3日内，乙方向甲方支付剩余履约保证金132400元整；甲方需在收到乙方缴纳的款项后7个工作日内开具履约保证金收据给到乙方；乙方如有本协议约定的违约行为或情形，甲方有权没收乙方已缴纳的履约保证金；物业管理费和中央空调使用费：物业费按照每月7元/平方米计算，即该学生公寓每月物业管理费为7980元；中央空调使用费按流量计算，由乙方自行购买和安装流量设备，计费标准按0.55/KW/小时；乙方支付费用的时间按照本合同第3条租金支付时间执行；租赁期满或合同解除后，甲方收取的履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的相关费用外，剩余部分应如数无息返还乙方；物业管理费包括甲方或甲方指定的管理公司提供的下列服务的费用：在正常的越海珍宝世界商场营业时间内，商场内的中央空调、公共区域内的用水、用电、照明、绿化、公共区域的一般保安服务、公共区域的清洁、保洁、公共设备的操作、维护保养及更新、公共区域及公共设备的保险及第三者责任保险物业管理团队人员之酬金及其他福利（包括在必要时咨询专业人士的费用）等费用；租赁期间，乙方须负责支付该商场的水、电、通讯、卫生等因使用该商场所产生的其他费用，乙方按照上述费用的实际发生时间即时缴纳（水费：5元/吨，电费：0.96元/度）；物业管理费、水、电费由甲方指定的管理公司收取，其中开户银行账户户名为广州凯丰达投资咨询有限公司（以下简称凯丰达公司）；（5.1条）甲方应于2019年11月25日前将该商场交付乙方做拆除清理工作和规划设计；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该商场及其附属设施、设备；返还时，应经甲方验收认可并结清各自应当承担的费用；该商场返还后对于商场内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置；乙方必须服从甲方的装修规定，乙方在该商场装修前，必须将设计的商场装修方案先提交甲方审核，并将装修文案报区消防部门审批并经书面批准同意后方可装修，并服从甲方对整个装修过程的监督管理；乙方在装修布置时不得影响周边商场的正常营业，不得损坏甲方房屋原有结构，不得堵塞消防设施和改变水、电等基础设施的线路，如有损坏，必须及时修复并赔偿由此造成的损失；本合同终止后，甲方对乙方装修及装潢不作任何赔偿或补偿；甲方保证对该商场具完全的所有权或依法有权出租给乙方使用；乙方应按期付租金、物业管理费及各项按照法律规定应由乙方承担的税费；乙方承租期间所发生的水、电、暖气、通讯、设备、光缆电视收视费、物业管理费等所有费用由乙方承担；（9.3条）乙方有下列情况之一的，甲方有权单方面解除本合同，同时追究乙方违约责任：⑷拖欠本合同规定应付款项（包括但不限于租金、物业管理费、水电费、滞纳金、违约金等），经催讨仍不予支付、累计拖欠时间达30天的；（10.1条）乙方应按期向甲方支付租金、履约保证金、物业管理费及其他应支付的费用，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总金额的0.1%向甲方支付滞纳金，滞纳金与欠缴的租金、物业管理费等一并支付；租赁期间，乙方有本合同第9.3条约定情形或行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，履约保证金不予退还；若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；（10.6条）如甲方延迟交付该商场，甲方每延迟交付该商场一日，应按每日租赁费用的2倍支付违金；如逾期三十日及以上甲方仍无法交付该商场或该商场仍未符合本合同约定的交付条件，乙方有权立即单方面解除合同，甲方双倍返还履约保证金；（10.7条）甲方因不能提供本合同约定的商场而解除合同的，应双倍退还乙方已支付的履约保证金；等。2020年1月15日，被告向原告转账支付了履约保证金182400元。2020年6月6日，被告向凯丰达公司转账支付了物业管理费、水电费153493.8元。2020年6月18日，被告向原告转账支付了45600元（附言为2020.6.15-6.30租金）。2020年3月1日，被告向越海公司发出《通知函》，主要内容为：本司与贵司签订的租赁合同规定贵司应缴付的整面积为3300平方米使用，但在实际交付中，我司多次口头提出，二楼的自动扶梯天井部分以及三楼承租范围内的308平方米未能交付，特发函通知贵司解决履约。越海公司于2020年3月8日向被告发出《回函》，内容为：贵司所提二、三楼未交付部分，我司会于2020年3月底前一并解决履约交付。2020年10月12日，原告向被告发出《解除租赁合同通知函》，主要内容为：贵司长期拖欠我司租金，经我司发函催告后至今仍未交付拖欠的租金及因拖欠产生的滞纳金等，累计拖欠时间已超过30天，特函告：一、解除与贵司的《商铺租赁合同》；二、贵司需在收到此函十日内，清场搬离并返还上述租赁商场及其附属设施、设备，并经我司清点验收；等。被告已于2020年10月13日收到该函。2020年10月14日，被告向原告及越海公司等发出《回函》，主要内容为：贵司于2020年4月27日向我司发函催收履约保证金及水、电等费用，我司于2020年5月8日回函说明保证金及水、电费等问题，并再一次向贵公司提出二、三楼未交付面积一事，但贵司至今未答复交付；贵司在自身提出的期限未满时，又于2020年10月12日再次发函通知我司要求解除合同，却一字不提自己违约在先；贵司违约在先，至今也没按合同规定整改二楼的自动扶梯位置及三楼的不能履约交付的出租面积。另查，东莞市尚盈实业投资有限公司（以下简称东莞尚盈公司）起诉本案被告【案号为（2020）粤0105民初29712号】，其提交与被告签订的租赁合同约定：东莞尚盈公司将位于越海珍宝世界三层商场建筑面积为1215平方米出租给被告；等。东莞市尚雅建材贸易有限公司（以下简称东莞尚雅公司）于2021年3月也起诉本案被告【案号为（2021）粤0105民初5970号】,要求被告支付从2020年6月15日起的租金、物业管理费等。原告就其主张还提交了以下证据：1、2020年6月至9月期间，凯丰达公司发出的《水电管理费缴费通知书》及原告发出的催收函；2、凯丰达公司与广州市本易物业管理有限公司签订的《凯丰达保洁服务合同》；3、《凯丰达保洁服务合同》补充协议；4、《保安服务协议书》；5、《广州市电梯日常维护保养合同》；6、《中央空调维修合同》；7、《中央空调后续维护保养项目补充合同》；8、东莞尚雅公司于2021年2月2日出具《说明函》，主要内容为海裕瑧智公司与我司为一致行动人，因君辉公司要求海裕瑧智公司填平江南新苑二楼中庭平台以补足双方签订的005-1号《商铺租赁合同》面积，但填平江南新苑二楼中庭平台会影响建筑结构，是违建行为，实际上无法实行。为解决上述问题，我司与海裕瑧智公司、君辉公司达成一致意见：以我司名下海珠区新港西路12-18号【双号]230-236、249-255同等面积商铺补足005-1号《商铺租赁合同》中海裕瑧智公司交付不足的面积。因各方达成上述协议，君辉公司也未向我司支付过海珠区新港西路12-18号【双号】230-236、249-255商铺的租金。被告质证表示：对证据1中的《水电管理费缴费通知书》的真实性、合法性、关联性不予认可，这些单据都是第三方发出的，且不能证明实际产生了那么多水电费、管理费；关于催收函的真实性、合法性、关联性不予认可：证据2-4中的凯丰达公司不是本案当事人，不能证明原告提供了物业服务，实际上涉案商场无对外营业，因此无需物业服务；对证据5-7的真实性、合法性请法院核实，关联性不予认可；事实上被告所在区域的电梯已经拆除，根本不存在需要维修养护的情形，且整个商场无对外营业，故无需对空调和电梯进行维修保养。证据8属于证人证言，案外人应当出庭作证，东莞尚雅公司并非本案主体，被告在本案中没有与该公司发生法律关系；该《说明函》上陈述的填平江南新苑二层中庭以补足租赁合同约定的面积是其单方面陈述，被告当初与越海公司签订的租赁合同要求承租的是3300平方米的商场面积，至于越海公司或本案原告用什么面积交付给被告没有进行约定；原、被告和东莞尚雅公司并没有达成《说明函》最后一句话的一致意见。被告就其反诉主张还提交了以下证据：1、《合同书（空气能机组工程）》；2、《合同书（热水工程）》；3、《君辉学生公寓中央空调末端系统、通风系统合同》；4、《合同书》；5、《君辉学生公寓完工后结算汇总单》；6、《君辉学生公寓工程完工增加部分工程单》；7、《上海浦东发展银行电子回单（补打）》；8、被告（承租方、乙方）与东莞尚雅公司（出租方、甲方）签订的《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市海珠区新港西路江南新苑裙楼越海珍宝世界二层的商场出租给乙方，该商场的建筑面积为913平方米，甲、乙同意以此建筑面积作为计租面积，并以此作为计算租金、物业管理费等费用的依据；租赁期自2020年6月15日起至2027年6月14日止等。原告质证表示：对1-7系被告与案外人的约定，原告不确认其真实性，该组证据与本案的争议焦点无关；退一步讲，即使合同如原告诉请解除的话，被告在租赁期内装修残值损失与被告原始投入多少金额进行装饰装修均无任何关联；被告既在涉案场地三层的租赁纠纷案件中以该组证据主张过装修损失，又在本案中提供相同的证据，原告无法知悉该装修是用于涉案三层还是二层的场地，被告属于重复主张。对证据8的真实性没有异议，原告曾经通过越海公司达成了合同履行的变更约定，就是被告与东莞尚雅公司签订的租赁合同暂时不用支付租金，这也是被告向东莞尚盈公司及本案原告缴纳了半个月租金，但被告从未支付过承租东莞尚雅公司名下物业的租金及物业管理费的原因。庭审中，原、被告一致确认：双方签订的租赁合同没有附图。原告表示：其与被告签订的合同中没有约定租赁的场地具体包括哪些商铺；涉案场地的二层除了原告外还有其他的业主；按照合同第10.3条约定，履约保证金不予退还；原计划，原告以及另外两个业主打算将名下江南新苑二、三层的部分全部出售给越海公司，所以承租人的物业包括合同条款的约定都是由越海公司草拟和负责，原告没有对合同条款进行审核，现在越海公司已经人去楼空。被告表示：其与越海公司签订的合同没有履行也没有解除，该合同约定承租面积为3300平方米，基于有三个业主才拆分了三份合同，具体是承租哪些商铺没有进行约定，越海公司有提供原告的产权证复印件给被告；涉案的二层除原告外还存在其他业主；被告的确接收了涉案的701.76平方米商铺并进行装修；因为原告没有按照合同约定的面积交付租赁物，以及疫情原因影响涉案商场没有人流量导致与被告签订的合同目的不匹配，故被告无需支付租金。诉讼中，原告以被告已于2021年3月18日缴纳了2020年6月至2021年2月的水费、电费和空调流量费为由，向本院申请撤回第四项诉讼请求及第五项诉讼请求中被告逾期支付水费、电费和空调流量费产生的违约金。被告也向本院邮寄了凯丰达公司出具的被告缴纳2020年6月至2021年2月的水费、电费和空调流量费的发票复印件。被告还向本院提交了《现场勘验申请书》、《追加第三人申请书》，申请追加越海公司和凯丰达公司作为本案第三人。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《房屋租赁协议》是双方真实的意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务。合同约定：原告将位于越海珍宝世界二层建筑面积为1140平方米的商场出租给被告，双方同意以此建筑面积作为计租面积计算租金、物业管理费。根据产权证记载的内容，原告在涉案二层自有产权场地的建筑面积为701.76平方米，被告也确认原告交付了该产权面积的场地，故对该事实，本院予以确认。原告主张其实际交付给被告的为783平方米的场地，被告对此予以否认，原告也未能举证证明其在二层自有产权外还交付了什么场所给被告，故原告的该主张，证据不足，本院不予确认。原告还主张其未能按合同约定交付给被告的场地面积是以东莞尚雅公司提供二层自有的产权面积出租给被告来补足，并就此提供了证据8，被告对此也予以否认，且后来东莞尚雅公司又依据其与被告签订的租赁合同另行提起了（2021）粤0105民初5970号案件，故原告主张的上述事实，理据不足，本院不予确认。被告抗辩原告实际交付的场地为701.76平方米，与合同约定的出租面积不符，原告存在未按合同全面履行交付场地义务的行为，本院予以认定。合同第10.6条约定：如原告延迟交付该商场，原告每延迟交付该商场一日，应按每日租赁费用的2倍支付违约金；如逾期三十日及以上原告仍无法交付该商场或该商场仍未符合本合同约定的交付条件，被告有权立即单方面解除合同，原告双倍返还履约保证金。被告依据该条约定反诉要求原告支付逾期交付商铺的违约金，但该条款中违约金的约定是指原告迟延交付商场的违约责任，并非约定原告未全面交付商场的违约金，故被告的反诉请求，理据不足，本院不予支持。原告将涉案场地二层自有的701.76平方米面积交付给被告，即便原告未按合同约定全面交付场地，被告也理应按已接收使用的实际面积向原告支付租金和管理费。被告抗辩因原告未按合同约定的面积交付场地，其就可以不支付租金的意见，理据不足，本院不予采纳。现被告从2020年7月1日起未向原告支付相应面积的租金和物业管理费，故被告也存在违约行为。被告还抗辩因疫情原因影响其经营，但就此未能提交2020年7月后线下培训机构仍受疫情影响的证据，故被告以此抗辩不需交租的意见，依据不足，本院也不予采纳。由于原告自身存在违约行为，其以被告未按合同约定缴纳租金和物业管理费为由，要求确认双方的租赁合同在被告收到《解除通知函》即2020年10月13日解除的主张，依据不足，本院不予支持。但由于原、被告均存在违约行为，且原告并不能按合同约定再向被告交付涉案场地二层剩余的438.24平方米，导致被告承租使用场地的目的未能完全实现，而被告拒绝向原告缴纳租金导致原告的出租收益目的也无法实现，故双方的合同目的均无法实现，原告要求解除合同，合理有据，本院予以支持。原告要求被告支付从2020年7月1日起至实际搬离涉案场地之日止的租金（按701.76平方米计算），合理有据，本院予以支持。但原告要求被告按合同约定的1140平方米支付租金和物业管理费的意见无理，本院不予采纳。合同解除后，被告应返还承租场地给原告，但原告要求被告恢复原状交付场地的请求，缺乏依据，本院不予支持。合同约定：物业管理费包括原告和原告指定的管理公司提供服务的费用；物业管理费、水、电费原告指定凯丰达公司收取。原告要求被告支付从2020年7月1日至实际搬离之日的物业管理费（按701.76平方米计算）合理有据，本院予以支持。被告抗辩物业管理费与本案分属不同法律关系，不应在本案中一并处理的意见无理，本院不予采纳。同理，被告要求追加凯丰达公司作为本案第三人也没有必要，故对该申请，本院也不予准许。但由于合同的解除原告也有过错，故原告要求被告支付逾期缴纳租金、物业管理费的违约金，理据不足，本院不予支持。原告在诉讼中确认被告已经缴纳了2020年6月至2021年2月的水费、电费和空调流量费，被告也提交了缴费凭证，故对该事实，本院予以确认。原告据此申请撤回第四项诉讼请求及第五项诉讼请求中被告逾期支付水费、电费和空调流量费产生的违约金，是其行使处分权，并未不当，本院依法予以准许。关于被告提交的《现场勘验申请书》，由于原、被告双方已经确认被告实际接收了原告在涉案场地二层的自有产权场所，故现场勘验并无必要，故对该申请，本院不予准许。被告还申请追加越海公司作为本案第三人，但根据被告的陈述，其与越海公司签订租赁合同后又分别与三个业主签订租赁合同，并收到越海公司提供的原告的产权证，即被告对越海公司并非租赁场地的产权人，只是接洽租赁事宜是清楚明确的，其后又与原告另行签订租赁协议，并对承租面积进行约定，故被告以查明案件事实为由申请追加越海公司并无必要，本院对该申请，不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告东莞市海裕瑧智商贸有限公司和被告广州君辉教育投资有限公司签订的《商铺租赁合同》（合同编号：005-1）；二、被告在本判决生效之日起十五日内将广州市海珠区新港西路12-18号第二层的商铺（具体为新港西路12-18号【双号】225-226、228-229、237-240）腾空交还给原告；被告搬迁时，不得拆除商铺内的固定镶嵌物；三、被告在本判决生效之日起十五日内支付2020年7月1日至实际搬离涉案场地之日止的租金、物业管理费给原告（租金每月按56140.8元计算，物业管理费每月按4912.32元计算；其中，从2020年7月1日至本判决生效之日止的租金、物业管理费在本判决生效之日起15日内付清，之后的租金、物业管理费在每月月底前付清）；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费66880元，由原、被告各负担一半；反诉受理费32534元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二一年六月二十一日书记员  招佐文冯琬晴