福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)闽04民终549号上诉人（原审被告）：刘彩妃，女，1979年8月21日出生，汉族，住福建省闽清县。委托诉讼代理人：陈爱蓉，福建建州联兴律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福建燕中物业服务有限公司，住所地福建省永安市五洲小区29幢605室，统一社会信用代码：91350481768575047R。负责人：刘启锋，总经理。委托诉讼代理人：杜文超，男，该公司文员。上诉人刘彩妃因与被上诉人福建燕中物业服务有限公司（以下简称燕中物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省永安市人民法院（2020）闽0481民初2676号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘彩妃及其委托诉讼代理人陈爱蓉，被上诉人燕中物业公司的委托诉讼代理人张明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘彩妃上诉请求：1.撤销永安市人民法院（2020）闽0481民初2676号民事判决，查清事实后改判为驳回一审原告的诉讼请求；2.判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院判决上诉人支付物业费，认定事实错误。1.福建天奕源房地产开发有限公司系永安市阳光丽景房产的开发商。福建天奕源房地产开发有限公司出具《证明》，上诉人所有的位于永安市××小区××幢××幢楼××幢楼房的物业管理。故燕中物业公司对尚未接收的12幢和1幢楼提供物业服务。2.上诉人的房产不在阳光丽景小区内，而是独立的一幢商业楼房。阳光丽景小区的门卫、监控、卫生、绿化无法覆盖到上诉人的12幢和1幢房产，亦无法提供相关的物业管理和服务。而燕中物业公司又无专门为12幢、1幢房产安装监控提供安保等相关的物业服务。事实上燕中物业公司从未给予上诉人的房产进行过物业管理和服务，因此，燕中物业公司诉请上诉人支付物业服务费，缺乏事实依据和法律依据。二、上诉人房产证登记时间为2018年5月31日，上诉人如实告知于2017年9月购得案涉房产。一审燕中物业公司诉请支付自2016年10月起至2020年5月期间的物业费。一审燕中物业公司因未向刘彩妃实际提供物业服务，所以不了解服务对象的基本情况，多主张物业费10个月。证明上诉人是诚实的，而燕中物业公司并无如实陈述其物业服务的情况。三、因小区共用的监控设施、保安无法为上诉人位于小区以外的12幢楼提供安保服务。为了自身的房产安全，上诉人于2017年11月12日，自费19200元安装一整套监控系统。因燕中物业公司无向上诉人提供最起码的公共区域的清洁卫生、垃圾清运等服务。自2017年11月起，上诉人只得以每月400元的工资自行聘请周木根先生长期为上诉人提供12幢楼房的公共区域的清洁卫生、垃圾清运等服务。多年来平时该监控系统、安保、清洁卫生都是上诉人自行管理、自我服务，为此燕中物业公司主张物业费缺乏事实依据和法律依据。四、一审燕中物业公司起诉长达5年的物业费，却无法提供一份可以证明其向刘彩妃提供了物业服务的证据。一审燕中物业公司在庭后补交的照片的时间体现，都是在本案起诉之后专门摆拍的。故一审判决书中“本院核实了拍摄该组照片的原始载体的原始载体（手机拍摄），对该组证据的真实性予以确认，且经本院现场勘察，……”“根据本院现场勘查……”一审燕中物业公司主张的是2016年10月至2020年5月期间的物业费，一审法院于2020年10月勘察，是无法认定之前的物业情况的。其行为违背了裁判中立性。综上所述，无权利既无义务，物业公司收取业主的物业费的权利，来源于其向业主提供了合同约定的物业服务，而本案的燕中物业公司自始未给予上诉人提供物业服务，因此上诉人依法无需支付物业费。据此一审法院判决被告应支付物业费属于认定事实错误，请求二审法院撤销一审判决，查清事实后改判为驳回燕中物业公司的诉讼请求。燕中物业公司辩称，一、2014年4月8日燕中物业公司与福建天奕源房地产开发有限公司签订了《阳光丽景前期物业服务合同》及在2019年6月28日燕中物业公司与阳光丽景小区业委会签订的《阳光丽景小区物业服务合同》经一审法院认定真实、合法、有效。两份合同中都描述阳光丽景小区概况为：本物业总占地面积40150平方米，总建筑面积108692平方米，其中高层住宅64437平方米，写字楼（商务酒店）10784平方米，商业11965平方米。涉案房产位于12号2层，12号楼属于商业用房。位于阳光丽景小区红线范围内，属于阳光丽景小区的一部分，属于燕中物业公司管理服务范围内，并经过了一审法院现场勘查得到认定。因此燕中物业公司对上诉人收取物业费是合情、合理、合法的。根据《福建省物业管理条例》第四十八条：“业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任”。上诉人长期拒交物业费，是拒不履行合同的违约行为。一审法院的判决是公平、公正的。二、燕中物业公司所主张的12号楼没有监控，燕中物业公司一审提交证明其在接收该小区时12号楼就没有安装监控。上诉人从未到该小区物业管理处反映该情况，也从未到业主委员会反映该情况。上诉人自己加装监控及音响是内部营业管理的需要，不能成为其拒交物业费的理由。12号楼一层的农业银行也有自己安装监控，自己加聘保安。但是其正常交纳物业费，也说明了业主对物业管理服务的认可。三、燕中物业公司在一审中所提交的各项证据、真实性、合法性无异性和关联性都得到了一审的认定。综上，驳回上诉，维持原判；判令刘彩妃承担本案诉讼费用。燕中物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘彩妃支付物业服务费56560.5元、违约金6221.6元，合计62782.1元；2.本案诉讼费用由刘彩妃承担。一审法院审理查明：1.2014年4月18日，阳光丽景小区的开发建设单位福建天奕源房地产开发有限公司与燕中物业公司签订了《阳光丽景前期物业服务合同》，约定：由燕中物业公司为阳光丽景小区提供物业管理服务；并描述了阳光丽景小区物业概况为：本物业总占地面积40150平方米，总建筑面积108692平方米，其中高层住宅64437平方米，写字楼（商务酒店）10784平方米，商业11965平方米，规划平面图和物业管理区域内的物业构成细目详见附件一、二；本合同服务期限：自本小区业主交房之日起算，服务期限三年。本合同期限内，小区业主委员会成立并依法重新签订物业合同且生效时，本合同自动终止。本合同期满前30日内，业委会尚未成立的，本合同自动延长，直至业主委员会成立，并选聘新的物业服务企业为止；物业服务费按照建筑面积计算（不含公共水电分摊费），商业物业每月每平方米1.5元，住宅该商业每月每平方米1.5元；物业服务费包括物业服务成本（由人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常运行维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用）、法定税费和物业公司的合理利润；业主应于每季度的头一个月15日前向燕中物业公司支付物业服务费；若经燕中物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照每日千分之三标准向燕中物业公司支付违约金；开发商在物业竣工验收合格后交付业主使用前，应当与燕中物业公司办理承接查验手续，现场查验20日前，开发商应将物业承建查验所必需的资料交给燕中物业公司。同时，合同附件二列明了《物业构成明细单》，明细单中包含了阳光丽景小区的所有商业用房共计11965.16平方米。2019年6月28日，阳光丽景小区业主委员会与燕中物业公司签订《阳光丽景小区物业服务合同》，约定：燕中物业公司为阳光丽景小区提供物业管理服务；并描述了阳光丽景小区物业概况为：本物业总占地面积40150平方米，总建筑面积108692平方米，其中高层住宅64437平方米，写字楼（商务酒店）10784平方米，商业11965平方米；商业物业及住宅改商业物业按照每月每平方米1.5元收取物业费；物业服务费用从书面通知物业交付买受人之日起按月收取，业主或物业使用人应于每月10日前向燕中物业公司缴纳当月物业服务费；若业主拖欠物业管理费，应当按欠费总额每日千分之三的标准向燕中物业公司支付违约金。上述合同签订之后，燕中物业公司依约履行了合同约定的主要管理服务事项和义务。2.刘彩妃系永安市阳光丽景小区12号商住楼2层201-214号、235-240号共20套房产的业主，房产建筑面积为837.93平方米，该20套房屋的产权登记证办理时间为2018年7月16日。庭审中，刘彩妃自认从2017年9月1日从开发商处购买了上述20套房产，于2017年10月开始装修涉案房屋，并表示阳光丽景小区的开发商永安市天奕源房地产并未将12号楼移交给燕中物业公司管理，12号楼并不属于燕中物业公司管理范围，故燕中物业公司无权向12号楼的业主收取物业费。燕中物业公司对刘彩妃提出的12楼尚未移交的陈述不予认可，并提出按照涉案《阳光丽景前期物业服务合同》及合同附件二内容，涉案12号楼属于商业用房，已全部移交给物业公司管理。3.根据现场勘察，阳光丽景小区12号楼属于商业用房，12号楼中开设了多家餐饮店，涉案刘彩妃的20套商业用房用于经营大龙火锅店，12号楼门口的商业街亦沿街开设了多家餐饮店，有两家餐饮店存在将餐桌、椅摆设至店门口的情况，商业街道上有零星的丢了几片纸屑等用餐垃圾，街道相对干净。12号楼门口的商业街沿街停放了较多的电动车、摩托车，电动车、摩托车摆放相对整齐。12号楼商业街尽头的一端延伸至阳光丽景小区大门外，尽头另一端延伸至马路，阳光丽景小区有个保安门岗亭设置在12号楼商业街的尽头处（靠小区一端），但阳光丽景小区的监控设施确实无法监控到12号楼。在12号楼商业街末端，燕中物业公司有摆放了多个大垃圾筒。一审法院认为，第一，燕中物业公司与阳光丽景小区开发建设单位福建天奕源房地产开发有限公司签订的《阳光丽景前期物业服务合同》及与阳光丽景小区业主委员会签订的《阳光丽景小区物业服务合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。建设单位依法与燕中物业公司签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与燕中物业公司签订的物业服务合同，对阳光丽景小区的业主具有约束力。刘彩妃所购置的涉案20套房产位于阳光丽景小区12号楼，虽该12号楼单独独立于阳光丽景小区住宅之外，但位于阳光丽景小区红线范围之内，属于阳光丽景小区的一部分。从《阳光丽景小区前期物业服务合同》附件一、二可知，阳光丽景小区的商业用房共有11965.16平方米，开发商在与燕中物业公司签订前期物业服务合同时，已将商业用房11965.16平方米全部移交给燕中物业公司并将所有商业用房纳入小区物业管理范围之内。虽在诉讼过程中，阳光丽景小区开发建设单位福建天奕源房地产开发有限公司出具了12号楼尚未移交给燕中物业公司管理的证明，但该证明并无法推翻福建天奕源房地产开发有限公司与燕中物业公司在前期物业服务合同中将阳光丽景小区所有商业用房纳入物业公司管理范围的合意，且燕中物业公司在实际履行合同过程中亦对12号楼进行了物业管理，故对刘彩妃提出阳光丽景小区12号楼并不属于燕中物业公司管理范围，燕中物业公司无权收取物业费的抗辩理由，不予采纳。第二，根据查明的事实，12号商业楼及门口商业街经营着多家餐饮店，会产生较多厨余垃圾、客人用餐垃圾，及存在来往用餐客人的交通工具较多、安保难度加大等情况，同时，涉案刘彩妃位于12号楼的20套商业用房用于经营火锅店，亦会产生较多的厨余垃圾、餐饮垃圾，刘彩妃雇佣案外人周木根对火锅店周边进行卫生清理、运送垃圾的事实，并不足以证实燕中物业公司未对12号楼提供物业管理服务。且从现场勘查情况上看，12号楼商业街整体的外观相对整洁，12号楼离物业设置的保安门岗亭距离相对较近，虽燕中物业公司在提供物业服务过程中确实存在着监控设施无法监控到12号楼、卫生清洁不到位等瑕疵，但其已基本履行了合同义务，存在的不尽如人意之处属一般的违约行为。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，业主若无“正当理由”则应当按时交纳物业费。燕中物业公司在履行合同过程中，并不存在违法违规收费、不履行合同义务或履行合同义务有重大瑕疵及其他违法或明显违约的情况，因此，刘彩妃提出的理由不属于可拒交物业费的“正当理由”。一审法院同时认为，刘彩妃要求物业服务企业提供让其满意的物业服务也非非分之想，但是，物业费是物业服务企业能够提供物业服务的物质基础，如果动辄以物业服务企业服务不到位而拒付物业费，必将陷入恶性循环的局面，即一方面物业服务企业因物业费缴纳不足而降低服务标准，另一方面部分业主因此更不愿意缴纳物业费，如此循环，对物业服务企业及业主均无益处。而且对及时缴纳物业费的业主而言，小区的物业费事实上全由他们承担，未缴纳物业费的业主无偿获得服务，这对及时缴纳物业费的业主也不公平。一审法院建议，刘彩妃作为业主，若认为燕中物业公司提供的物业服务存在问题，可以向燕中物业公司、阳光丽景小区业主委员会、物业管理部门等反映，或通过其他合法程序重新选聘物业服务企业。燕中物业公司也应当认真对待刘彩妃等业主反映的问题，对自身无法解决或需要配合解决的问题及时向有关部门反映，主动、高效地改进不足之处。希望双方相向而行，互相尊重，相互理解，共建和谐小区。燕中物业公司要求刘彩妃支付的违约金标准虽没有违反合同约定和法律规定，但由于燕中物业公司在服务中确有瑕疵，且违约金非物业费，不是燕中物业公司计划内正常的运营资金，免除违约金不会影响燕中物业公司正常提供物业服务，因此，一审法院酌情免除刘彩妃的违约责任，故对燕中物业公司要求刘彩妃支付违约金6221.6元之诉请，不予支持。第三，刘彩妃系永安市阳光丽景小区12号楼2层201-214号、235-240号共计20套房屋的业主，20套房屋的建筑面积为837.93平方米，按照商业物业每月每平方米1.5元计算，刘彩妃的20套房屋每月物业费为1256.9元。本案中，燕中物业公司无法提供刘彩妃从2016年9月1日从开发商处购买涉案20套房屋的依据，而涉案20套房屋产权登记在刘彩妃名下的时间为2018年7月16日，因庭审中刘彩妃自认其于2017年9月1日从开发商处购得该房屋，故涉案房屋的物业费起算点应从2017年9月1日起算。因此本案刘彩妃拖欠的物业费应为41477.7元（从2017年9月1日算至2020年5月31日，共计33个月，每月1256.9元）。燕中物业公司要求刘彩妃支付的超出41477.7元物业费的诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条的规定，判决如下：一、刘彩妃应于判决生效之日起十日内，向燕中物业公司支付物业费41477.7元（从2017年9月1日至2020年5月31日）；二、驳回燕中物业公司的其他诉讼请求。案件受理费1370元，减半收取685元，由燕中物业公司负担232.5元，由刘彩妃负担452.5元。二审期间，双方当事人围绕诉辩意见依法向本院提交了新的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，将结合全案事实进行综合分析。除刘彩妃对一审法院认定的现场勘察的内容有异议外，双方当事人对一审法院查明的其他事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，刘彩妃自行雇佣案外人周木根从事垃圾清运工作，并按季度支付费用1200元，双方当事人对此无异议，本院予以确认。本院认为，燕中物业公司与阳光丽景小区开发建设单位福建天奕源房地产开发有限公司签订的《阳光丽景前期物业服务合同》及与阳光丽景小区业主委员会签订的《阳光丽景小区物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对阳光丽景小区的业主与燕中物业公司均具有约束力。根据《物业管理条例》第三十三条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。通常情形下，物业管理区域是按物业项目建设规划许可证确定的用地红线图划定的，而且一个物业管理区域只有一套物业服务设施设备。物业服务企业受托对某一物业管理区域实施物业管理，是对该物业管理区域之内所有的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，并对整个物业管理区域内的环境卫生和相关秩序进行维护。本案中，刘彩妃系永安市阳光丽景小区12号楼2层201-214号、235-240号共计20套房屋的业主，该12号楼单独独立于阳光丽景小区住宅之外，但位于阳光丽景小区红线范围之内，属于阳光丽景小区的一部分。福建天奕源房地产开发有限公司与燕中物业公司在前期物业服务合同中将阳光丽景小区所有商业用房纳入物业公司管理范围的合意，且燕中物业公司在实际履行合同过程中亦对12号楼进行了物业管理，故刘彩妃主张燕中物业公司无权收取阳光丽景小区12号楼物业费的意见，本院不予支持。根据《物业管理条例》第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。本案中，在2017年9月1日至2020年5月31日期间，根据在案证据及现场勘察情况，刘彩妃为了满足涉案12号楼的20套房产用于经营火锅店的特殊需要，基于燕中物业公司在提供物业服务过程中确实存在着监控设施无法监控到12号楼、卫生清洁不到位等情况，刘彩妃自行安装一套监控系统用于安全管理和服务，及雇佣案外人周木根对火锅店周边进行垃圾清运等物业服务，客观上减少了燕中物业公司对涉案12号楼20套房产物业管理服务的成本。因燕中物业公司在事实上未按物业服务合同约定为刘彩妃提供与阳光丽景小区其他业主同等服务品质的物业服务，且刘彩妃已经自行雇佣案外人周木根从事垃圾清运工作并按月支付费用400元及自行安装监控系统等，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，本院酌定按物业服务合同约定标准的70%计算刘彩妃应缴纳的物业服务费。一审法院认定刘彩妃自认其于2017年9月1日从开发商处购得该房屋，故涉案房屋的物业服务费起算点应从2017年9月1日起算，并无不当，本院予以确认。因此，本案刘彩妃拖欠的物业服务费应为880元/月×33个月＝29040元（从2017年9月1日计算至2020年5月31日，共计33个月，每月837.93平方米×1.5元/平方米×70%＝880元）。一审法院酌情免除刘彩妃支付违约金的责任，并无不当，本院予以确认。综上所述，刘彩妃的上诉请求，理由部分成立，予以部分支持；一审判决认定事实基本清楚，处理有所不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省永安市人民法院（2020）闽0481民初2676号民事判决第二项；二、变更福建省永安市人民法院（2020）闽0481民初2676号民事判决第一项为：刘彩妃应于本判决生效之日起十日内向福建燕中物业服务有限公司支付物业服务费29040元（从2017年9月1日计算至2020年5月31日）；三、驳回刘彩妃的其他上诉请求；四、驳回福建燕中物业服务有限公司的其他诉讼请求。二审案件受理费837元，由刘彩妃负担586元，由福建燕中物业服务有限公司负担251元。一审案件受理费1370元，减半收取685元，由福建燕中物业服务有限公司负担370元，由刘彩妃负担315元。本判决为终审判决。审判长  何善坚审判员  程哲明审判员  吴有强二〇二一年六月九日书记员  王晓婷附：本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。