广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0106民初11875号原告：广州市天河区凤凰某康复中心，住所地广州市天河区凤凰街柯木塱背坪。负责人：王南山。委托诉讼代理人：吴相茂,系广东格林律师事务所律师。被告：广州市白云区某工会，住所地广州市机场路1035号。负责人：黎鉴明。委托诉讼代理人：何国贞、谢振兴,均系北京市盈科(广州)律师事务所律师。原告广州市天河区凤凰某康复中心（以下简称“凤凰某中心”）诉被告广州市白云区某工会（以下简称“白云某工会”）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用简易程序，由审判员谭巨文独任审理。原告凤凰某中心的负责人王南山及其委托诉讼代理人吴相茂，被告白云某工会的委托诉讼代理人何国贞、谢振兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凤凰某中心诉称：2007年4月30日，原、被告签订了《租赁协议》，约定原告承租位于广州市天河区柯木塱打石坳街9号的土地及物业，租赁期从2007年4月30日至2019年4月30日。由于被告交付的物业无水电设施、无门窗，且年久失修，墙体开裂、房顶漏水，呈危房状态，原告需要不断投入资金维修改造，至今己超过300万元。原告所进行的维修改造行为，已对案涉物业形成了附合的装饰装修物。因案涉物业没有办理权属登记及规划审批手续，也未取得建设工程规划许可证，案涉租赁协议依法无效。案涉物业应当返还给被告，被告也将因此凭空获得了全部装饰装修的利益。为此，请求法院判令：1、被告赔偿维修费用和装饰装修损失暂计100万元（具体金额以鉴定为准）；2、本案案件受理费、鉴定费等诉讼费用由被告承担。被告白云某工会答辩称：一、原告承租涉案物业时明知物业的现场状况，双方约定的租金标准远远低于市场水平，原告享受低租金带来的利益已超过其投入的维修及装饰装修。涉案物业原是郊区疗养院门诊部旧址，土地面积为600平方米，地上建筑面积为360平方米，于1981年由广州市委移交给郊区人民政府管理，此后郊区人民政府便将该物业移交给郊区总工会代管。被告成立后，该涉案物业一直由被告经营管理。因历史原因，涉案物业在出租予原告前已荒废多年，土地范围内的建筑物均无水电设施及门窗。原告承租前清楚知悉涉案物业的现状等全部情况，在此前提下双方才会约定首年度租金仅为18000元人民币/年的租金标准，且递增期也仅为3年递增一次，每次仅递增5%，该标准远远低于市场水平。被告交付物业予原告后，原告一直使用该涉案物业，直到租赁期限届满时其已充分享有低租金带来的实际利益，该利益明显超过原告对涉案物业进行的维修及装饰装修投入，否则原告不可能从未要求过被告维修并积极主动对涉案物业进行装饰装修。根据公平原则，原告承租涉案物业并未产生实际损失，其诉讼请求没有事实依据；二、原告从未要求被告维修，对涉案物业维修及装饰装修也从来没有告知被告，由此产生的费用及损失应由原告自行承担。根据《合同法》第223条之规定，承租人装修应经出租人同意。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条之规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用由承租人承担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，双方在租赁协议中明确约定了承租期间因经营产生的各种税、费由原告负责及承担相关法律责任，并由原告负责搞好消防、环保安全等工作。在被告交付涉案物业予原告使用期间，原告从未要求被告对涉案场地进行维修或告知被告装修改造事宜，因此维修及装饰装修的费用应由原告承担。此外，针对原告的装饰装修，因未经被告同意，被告有权要求原告恢复原状及赔偿损失；三、即使被告同意原告维修及装饰装修，被告也无需对原告投入的维修及装饰装修承担任何赔偿责任。原告在对涉案物业维修及装饰装修前，应对维修及装饰装修的投入，以及租赁期满时能否续租有充分的预期。关于原告租赁期间投入的维修及装饰装修费用，涉案物业交付原告使用后一直由原告使用，租赁期间届满时原告的合同目的已实现，其已享有全部维修及装饰装修的利益，并未产生实际损失，被告无需对原告在租赁期限内投入的维修及装饰装修承担任何赔偿责任。关于原告在租赁期限届满后投入的维修及装饰装修的费用。根据上级规定，在租赁期限届满前，被告曾书面告知原告无法续签的事实，并要求原告做好交还涉案物业的工作，已尽对原告的提示义务。原告理应知道继续维修及装饰装修，将在租赁合同期满后无法收回维修及装饰装修的投入，必然导致自己损失的事实。然而在此情况下原告依然投入维修及装饰装修，甚至在与被告就涉案物业的前案诉讼期间仍对涉案物业进行大量装修改造，其对租赁期限届满后投入的维修及装饰装修损失发生存在全部过错，由此产生的损失也应由原告自行承担；四、原告的诉讼请求缺乏证据支持。原告为证明其诉讼请求提交了发票作为证据，然而仅凭维修及装饰装修发票无法证明其所主张的事实。首先，发票并未载明维修及装饰装修的地址，原告也未能提供其他证据证明这些支出是用于涉案物业，因此这些发票与本案均不具有关联性。其次，除了发票外未见相应的维修及装饰装修合同，这么多次维修及装饰装修却连一份合同都没有签订，不符合常理。最后，原告无法提供相应的银行流水等支付记录，无法证明原告实际支付了相关费用。因此，原告提交的证据，既无法证明与涉案物业的关联性，也无法证明维修及装饰装修费用已实际产生，原告理应承担举证不能的法律后果。经审理查明：凤凰某中心负责人为王南山。2007年4月30日，凤凰某中心（乙方、承租方；未加盖公章，乙方法定代表人签署为王南山）、白云某工会（甲方、出租方）签订《租赁协议》，约定：甲方出租物业位于广州市天河区柯木塱打石坳街9号（原郊区疗养院门诊部旧址）（以下简称“涉案物业），有效土地面积600平方米，物业360平方米（600平方米内建筑），无水电设施、无门窗；租赁期为12年，即从2007年4月30日至2019年4月30日，在租赁协议签订之日起生效，每三年为一递增期，递增率为5%，累计计率；领到合法牌照后另议，如产权在三至五年内未完善有关手续，适当延长租赁期。租金按年支付，租金18000元/年，每年5月8日第五个工作日支付，否则收取滞纳金0.10%按天累计计率；承租期内，因经营而产生的各种税、费由乙方负责，并承担相关法律责任；未经甲方同意，乙方不得随意加建建筑物，因加建和违建所产生的一切后果，由乙方负责，甲方不负经济和法律责任。租赁期满物业处理：租赁期满，甲方应尽可能方便乙方继续续租，如遇同等情况与他人竞标，应优先考虑乙方；若另一方承租，甲方应考虑另一方给予乙方适当补偿，以弥补投资损失等。2019年2月15日，白云区总工会向凤凰某中心发出《告知函》，表示双方签订的租赁合同将于2019年3月期满，请凤凰某中心做好合同期满的相关工作。2019年2月24日，凤凰某中心向白云区总工会发出《复函》，向白云区总工会提出按原租赁协议约定的条款顺延20年。2019年3月26日，白云某工会向凤凰某中心发出《回复函》，表示根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条及《中华全国总工会关于加强和规范工人疗养院管理的意见（试行）》的规定精神和原合同，白云某工会依法不能与凤凰某中心顺延租约，请凤凰某中心提前做好租赁物业返还前的各项准备工作；2019年4月30日合同期满当天，请凤凰某中心派员与白云某工会做好租赁物业的交还工作。就现状装修残值，凤凰某中心申请进行鉴定，白云某工会表示不同意该鉴定申请，抗辩认为租期期限届满，凤凰某中心充分享用了装修利益，租赁期满后，凤凰某中心仍进行装修，存在过错，其没有赔偿或补偿的义务。凤凰某中心为支持其诉讼请求，为此提交：1.2004年12月16日现场照片，照片显示场地杂草众生，楼房破落、没门窗；2.2017年现场沟通照片，照片显示三人（无法确认身份）进行交流；3、由深圳市卓宝建筑工程有限公司广州分公司、广州市大建建筑工程有限公司、深圳市富银消防工程有限公司广州分公司、中山市领王电器有限公司、广州恒仕装修工程有限公司出具的多张发票（出票时间为2011、2012、2018-2020期间）；4、微改造项目工程实施方案及估算表；5、多份与广州恒仕装修工程有限公司等签订的施工合同。白云某工会予以确认证据1真实性，对于2-4均不予确认，凤凰某中心未就装修方案、实施方案、估算表、施工合同等向白云某工会征询意见，双方未达成相关意见。另查：2019年5月27日，白云某工会在本院向凤凰某中心提起诉讼【（2019）粤0106民初19378号】，诉讼请求为：1、凤凰某中心将位于广州市天河区柯木塱打石坳街9号（原郊区疗养院门诊部旧址）的租赁物业交还给白云某工会；二、凤凰某中心向白云某工会支付自2019年5月1日起计至实际交还租赁物业之日止的占有使用费（按照2016年5月1日至2019年4月30日期间的租金标准20837.25元/年计算）及滞纳金（以每月拖欠的占有使用费1736.44元为本金，自当月15日起计至实际付清之日止，按照每日0.10%的标准计算）；三、凤凰某中心向白云某工会支付2007年4月30日至2019年4月30日期间的递增租金7564.50元及滞纳金（自起诉之日即2019年5月27日起计至实际付清之日止，按照每日0.10%的标准计算）；四、本案诉讼费由凤凰某中心承担。本院于2020年4月27日作出民事判决，经审理认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，白云区总工会表示案涉物业没有办理权属登记及规划审批手续，且双方当事人亦未提供证据证明案涉物业取得建设工程规划许可证，故《租赁协议》依法应属无效…。判决内容为：一、自本判决发生法律效力之日起90日内，凤凰某中心将位于广州市天河区柯木塱打石坳街9号（原郊区疗养院门诊部旧址）的租赁物业交还白云某工会；二、自本判决发生法律效力之日起90日内，凤凰某中心向白云某工会支付占有使用费（自2019年5月1日起计至交还上述物业之日止，按照20837.25元/年的标准计算）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，凤凰某中心向白云某工会支付租金差额7564.50元及利息（以7564.50元为本金，自2019年5月27日起计至清偿之日止；2019年5月27日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率基准计算，2019年8月20日至清偿之日止的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回白云某工会的其他诉讼请求。判决后，凤凰某中心不服上诉，广州市中级人民法院于2020年6月28日作出（2020）粤01民终13008号民事判决，驳回凤凰某中心上诉，维持原判。庭审时（2021年5月27日），凤凰某中心表示涉案物业仍由其控制管理，白云某工会表示已申请执行返还涉案物业等。本院认为：生效裁决认定双方《租赁协议》为无效合同，本案不作赘述。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。协议约定“土地面积600平方米、物业360平方米、无水电设施、无门窗”，结合当时现场照片，可见当时现状是不符合正常使用状态，另约定租期12年，每年租金按18000元/年结算、租金每三年递增5%，租期长且租金相对低廉，双方按现状租赁时均知悉涉案物业的现状，故约定较低租金标准及预见须投入装修方可正常经营使用情形，凤凰某中心单方装修虽未有直接证据证实其向白云某工会征求意见，但按日常生活经验，白云某工会对凤凰某中心的装修是知情的，且亦未在合理期间提出异议，应视为同意。关于装修投入，为凤凰某中心获取12年正常经营期间的自主行为，凤凰某中心应当预见合同期届满后未能续租的风险。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释（2019）11号】第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”及第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装修费用的，不予支持。但双方当事人另有约定的除外”，现协议无效且租赁期届满，不存在未履行租期的情形，故此凤凰某中心应自行承担装修损失风险，对其请求装修残值赔偿，不予支持。另结合协议“若另一方承租，甲方应考虑另一方给予乙方适当补偿，以弥补投资损失”，现不存在该情形，凤凰某中心主张补偿亦缺乏事实依据，不予支持。凤凰某中心申请鉴定装修残值无诉讼必要，不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》【法释（2019）11号】第九条、第十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市天河区凤凰某康复中心的诉讼请求。案件受理费6900元，由原告广州市天河区凤凰某康复中心负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  谭巨文二〇二一年六月二十一日书记员  曾舒月