广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0891民初927号原告：万惠娟，女，1981年5月17日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：符健，广东敏翔律师事务所律师。被告：湛江市佳烨置业有限公司，住所地广东省湛江经济技术开发区人民大道中****。法定代表人：李日荣，总经理。委托诉讼代理人：黎春沛，广东鸿峰律师事务所律师。原告万惠娟与被告湛江市佳烨置业有限公司（以下简称佳烨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万惠娟的委托诉讼代理人符健、被告佳烨公司的委托诉讼代理人黎春沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万惠娟向本院提出诉讼请求：一、判令被告佳烨公司向原告支付逾期交房的违约金70411元［总房款951501元×日万分之五×逾期148天（2018年4月1日计至2018年8月26日）］；二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年4月9日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告预售的位于湛江经济技术开发区××大道中××号城市高地花园×幢××××房的商品房，总房款为951501元；被告应当在2018年3月31日前，将取得“建设工程竣工验收备案证明文件”及“房屋测绘报告”并符合该合同约定的商品房交付原告使用，如逾期交房，原告有权要求被告每日按已付购房款的万分之五支付逾期交房违约金。合同签订后，原告依约支付了所有房款（含贷款）。后被告于2018年8月22日才向原告发出符合约定的合法有效的收楼通知书，通知载明的收楼期限届满日为2018年8月26日，后来原告于2018年8月28日收楼。综上，被告的行为已构成逾期交房，原告有权要求赔偿。因此，为维护自身合法权益，原告特提起诉讼。被告佳烨公司辩称，一、被告无需支付逾期交房的违约金。龙潮村村民干扰施工是被告延期交房的根本原因，被告可以顺延商品房交付期限，不存在逾期交房的情形。自2017年3月起，龙潮村村民以被告开发建设的城市高地花园商品房项目占用其3米历史小路为由，多次堵塞施工通道，阻挠对涉案房产进行正常施工，导致涉案房产项目停止施工累计达160天。经过被告报警、多次交涉均未能解决问题，后被告向湛江经济技术开发区国土资源局进行信访，得到该局关于“被告使用该地合理合法”的处理意见，即龙潮村村民阻挠施工无事实、法律依据。本案被告也提供了龙潮村村民干扰施工的照片、报警回执、信访事项受理告知书、信访事项处理意见书以及工程暂停令、工程复工通知等，足以证明本案被告是非因自身原因导致的延期交房。根据双方签订的《商品房买卖合同》第四章第十一条第二款以及合同附件十一第二条第4款第（6）项，非因出卖人原因导致逾期交付的，对商品房交付期限可以顺延。村民通过拉横幅、堵路等过激途径阻碍施工导致逾期交房属于非因出卖人原因导致，被告可以顺延商品房交付期限，故被告不存在逾期交房的情形。被告合法使用项目用地，难以预见龙潮村村民会通过拉横幅、静坐等过激方式干扰施工，为避免施工队伍与村民产生冲突，保障建筑工地生产安全，涉案房产项目监理单位广东正茂工程管理有限公司被迫作出《工程暂停令》，项目停工具有必要性、合理性，而被告也及时采取报警、信访等途径尽力避免和克服相应的不利影响，不应对被告苛以过高的义务。二、即便被告需要对逾期交房承担责任，但合同约定的违约金已过分高于逾期交房给原告所造成的损失，本案应当根据公平原则予以减少，理由如下：1.根据《合同法》第一百一十四条规定，我国对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金主要是弥补守约方的损失。但结合湛江房产的增值情况，本案并无证据证明原告因逾期交楼致使其遭受了损失。2.根据最高院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，当事人主张约定违约金过高的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则作出裁决，本案被告不存在主观过错，原告又不存在实际损失，故本案参照湛江住建局公布的2018年《湛江市市区房屋租赁市场指导性租金》计算违约金，符合公平公正原则。三、原告主张逾期交房违约金的起止时间有出入。1.部分原告与被告于2018年6月8日达成交付房屋的合意，该《补充协议书》是双方真实意思表示，属合法有效协议。故原告主张的逾期交房违约金起算点应以2018年6月9日开始计算。2.被告开发的商品房于2018年7月5日经竣工验收合格，符合房屋交付的条件。被告于2018年8月22日向全体业主统一寄送《收楼通知书》，通知业主在2018年8月26日前办理收楼手续。但是部分原告在收到被告邮寄的《收楼通知书》后，未按照规定时间办理收楼手续的，该部分原告无权主张其拖延办理收楼手续的违约金损失。因此，逾期收楼的违约金的截止时间应计算至2018年8月25日。3.根据双方合同第十一条第（三）款第3项第2点，买受人不按出卖人发出的《收楼通知书》指定期限内办理商品房交付使用交接手续的，视作交接手续已于该指定期限届满当日完成，且视为买受人认可该商品房符合交接条件。4.部分业主银行按揭贷款的发放时间都是在约定交楼日期之后才到达开发商的账户，因此逾期交楼的违约金应从业主按揭贷款支付至开发商账户的第二天才开始计算逾期交楼违约金。5.部分业主已收楼，但现又以商品房不具备交付条件主张逾期交房违约责任应予以驳回其诉讼请求。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法〔2017〕191号】三十二、买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。原告没有提供造成其实际损失的证据，应承担举证不能的法律后果。6.被告开发的城市高地楼盘，其中1、3、8、9共四栋的业主总人数有超过三分之二以上业主都有签订《补充协议》，因被告对湛江经济技术开发区××大道中××号城市高地每栋首层的入户大门及大堂按照公布效果方案进行优化工程，并将合同约定交付时间变更为2018年6月8日，经该四栋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，该补充协议书应视为三分之二以上业主的决议，未签订《补充协议书》的业主应该受该协议的约束。这符合《物权法》相关规定。综上所述，本案系群体性案件，导致被告逾期交房的根本原因在于第三方的原因，且被告主观上不存在恶意逾期交房。因此，该系列案应综合考虑公平、公正原则，结合原告实际损失、被告违约的过错程度进行裁决。本院经审理认定事实如下：2017年4月9日，原告万惠娟（买受人）与被告佳烨公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Ｙ××××××××××）。合同第二章第一、二、三条以及第三章第六、七条约定，由原告购买被告出售的位于湛江经济技术开发区××大道中××号城市高地花园×幢××层××××房，总价款951501元；该商品房已由湛江经济技术开发区房产管理局批准预售；原告采取贷款方式付款，在2017年4月9日前支付首期房价款241501元，余款710000元申请贷款支付。第四章第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）……但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，并不作赔偿：1.遭遇不可抗力；2.国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误；3.因买受人原因：如买受人未付清房款或其他约定费用、未按出卖人书面通知提交证件资料以及因买受人其他原因造成的一切延误等。均由买受人全部承担因自身原因而导致延期交付的一切法律责任；4.如因买受人原因未能在通知书约定的时间和地点办理商品房交接手续，或买受人无合法理由拒绝交接商品房符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照买卖合同约定交付了商品房，且视为买受人验房合格。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。该章第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付房款（含已付贷款部分），同时，出卖人按照买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%。合同附件十一补充协议中第二条第2款约定：出卖人向买受人发送的任何通知（包括设计变更、交房、产权证办理等）或邮递，均以合同登记通讯地址为准，出卖人按照合同登记通讯地址、方式邮寄或者发送电子邮件或者发送手机短讯，均视为出卖人已经履行通知义务，并在合理期限后视为买受人已经收到通知。如买受人发生通讯地址变更，须提前15日以书面形式通知出卖人，否则造成有关的通讯地址不能送达或送达不到的，产生相应后果，则由买受人承担。该条第4款第（6）项约定：合同约定买受人对商品房交付期限可以顺延的情形包括但不限于以下情形，买受人不得以此解除合同：……（6）其他非因出卖人原因导致逾期交付的情形。同日，被告开具原告支付首期购房款241501元的发票。2018年8月22日，被告通过邮政特快专递按上述合同所载明的原告的通讯地址及联系电话向原告邮寄《收楼通知书》，通知其于2018年8月23日至2018年8月26日收楼。2018年8月28日，双方办理交房手续。2019年1月25日，被告开具原告支付全部购房款951501元的发票。2021年3月19日，原告以被告逾期交房为由向本院提起诉讼。庭审过程中，原告否认其曾委托案外人林某婵与被告签订《补充协议书》变更交房时间至2018年6月8日；被告代理人确认原告在约定的交房日期前已付清购房款。庭审后，根据被告的申请，本院于2021年6月1日就涉案《补充协议书》签署问题向林某婵进行调查、询问。林某婵表示其系涉案城市高地花园小区×栋的业主，不认识原告，当时为协助被告对涉案楼盘大门进行整改，曾和个别业主通过电话联系各栋业主签订《补充协议书》，当时联系原告，原告本人不在湛江，故委托林某婵代为与被告签订《补充协议书》。2021年6月7日，本院组织双方当事人对询问笔录进行质证。在质证过程中，原告称其不认识林某婵，也没有授权林某婵与被告签订《补充协议书》，故该《补充协议书》对其不发生法律效力。再查明：被告为从事房地产开发经营、物业管理、商铺出租、室内外装饰工程等项目的有限责任公司。2018年7月5日，被告开发的位于湛江经济技术开发区××大道中××号的城市高地花园×幢竣工验收合格，于2018年7月31日办理了建设工程竣工验收备案手续。又查明：由于湛江城市高地花园北面3米历史争议小路问题，湛江经济技术开发区泉庄街道办龙潮村村民以拉横幅、静坐的方式干扰被告施工。被告分别于2017年3月1日至2017年3月27日、2017年4月1日至2017年4月23日、2017年5月10日至2017年5月26日、2017年6月5日至2017年6月23日、2017年8月7日至2017年8月19日、2017年10月10日至2017年11月9日、2017年12月2日至2017年12月26日、2018年1月8日至2018年1月20日发出工程暂停令，通知承包单位在施工现场东南方向（北门）暂停施工。2017年12月14日，被告员工陆某聪就开发区人民大道沿线“三旧”改造项目即被告开发建设的城市高地花园商住小区的施工受阻问题，向湛江经济技术开发区国土资源局信访，认为被告的施工范围未超越用地红线，但龙潮村村民不予认可，每天有大量村民堵塞被告的施工通道，破坏被告正常生产经营秩序，请求政府相关部门做好群众工作。2018年1月15日，湛江经济技术开发区国土资源局作出湛开国土资（信访）〔2018〕20号《陆某聪信访事项处理意见书》，认为被告使用该地合理合法。此外，根据湛江市住房和城乡建设局于2018年2月22日发布的《关于公布的通知》之规定，房屋租赁市场指导性租金，是政府宏观调控和管理房屋租赁市场、维护租赁双方合法利益、处理房屋租赁价格纠纷、指导租赁双方合理约定价格的参考依据，人民大道中房屋地段分等级为一等三级，住宅框架结构租金为18-20元/平方米。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依法应予保护。关于被告是否存在免责延期交房情形的问题。被告辩称龙潮村村民干扰施工的情况属于涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条第二款及合同附件十一第二条第4款第（6）项所约定的非出卖人责任造成的延误并可全部免除责任的情形。但是，涉案《商品房买卖合同（预售）》第四章第十一条所约定的非出卖人责任造成的延误仅包括“国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误”，在上述情形下，被告可以免责，但该条并未明确约定因第三人侵权造成的延误，被告亦可以免责。而且，合同附件十一第二条第4款适用的对象是买受人，并不适用于被告，被告不能以此免责延期交房。故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，在被告未按合同约定的期限向原告交付涉案房屋的情况下，不论被告逾期交房是不是龙潮村村民干扰施工造成的，被告都应当向原告承担逾期交房的违约责任。被告关于其不应承担逾期交房违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。关于本案延期交房的违约金是否过高，应否予以调整问题。原、被告双方在涉案《商品房买卖合同（预售）》中第十二条约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%。被告主张双方约定的违约金过高请求调整，提供的证据为《湛江市市区2018年房屋租赁市场指导性租金》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（修订前）第十七条的规定，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。涉案合同已明确约定了逾期交房的违约金计算标准，且要判断按合同约定计算的违约金是否过高，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，不能仅以租金损失作为计算基准。虽然根据本案的证据未能确定原告具体的损失数额，但结合涉案房屋的总价款、双方约定的违约金计算标准、被告违约时长等事实，并考虑原告已付购房款总额及其预期利益，尚不足以认定按合同约定计算的违约金数额过分高于原告的损失数额。因此，对于被告关于调整逾期交房的违约金标准的答辩意见，本院依法不予支持。关于违约金计算问题。本案中，原告主张其与被告约定的交房时间为2018年3月31日前，被告未按上述时间交房，构成违约，故应自2018年4月1日起支付逾期交房违约金。对此，被告提出异议，辩称原告曾授权案外人林某婵代为与被告签订《补充协议书》约定将交房时间变更至2018年6月8日，并申请本院对林某婵进行询问。虽然林某婵在接受询问时也表示其是受原告的口头委托，代为与被告签订《补充协议书》，但本案现有证据尚不足以认定林某婵是受原告的委托进行代签的，且原告对林某婵的代签行为不予认可，故本案的交房时间仍应以原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定为准，即被告应当在2018年3月31日前向原告交付涉案房屋。因此，对于原告所提上述主张，本院依法予以支持；对于被告的上述意见，本院不予采纳。被告于2018年8月22日发出《收楼通知书》，通知原告于2018年8月23日至2018年8月26日收楼。原告于2018年8月28日到被告处办理交房手续，现原告请求被告支付逾期交房违约金至《收楼通知书》指定的收楼期限届满日即2018年8月26日，合法合理，本院予以支持。因此，本案逾期交房违约金应从2018年4月1日计至2018年8月26日（共计148天）。原、被告双方在涉案《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定了出卖人逾期交房的违约金计算方法，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，被告应按上述约定的违约金计算方法支付相应的违约金给原告，被告需向原告支付逾期交房违约金70411元（951501元×5?/天×148天），故对于原告要求被告按已付购房款日万分之五计付2018年4月1日至2018年8月26日逾期交房违约金70411元的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告湛江市佳烨置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告万惠娟支付逾期交房违约金70411元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1560.28元，减半收取计780.14元，由被告湛江市佳烨置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式四份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员 梁 奎二〇二一年六月九日书记员 钟境富附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（修订前）第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0891民初927号原告：万惠娟，女，1981年5月17日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：符健，广东敏翔律师事务所律师。被告：湛江市佳烨置业有限公司，，住所地广东省湛江经济技术开发区人民大道中****法定代表人：李日荣，总经理。委托诉讼代理人：黎春沛，广东鸿峰律师事务所律师。原告万惠娟与被告湛江市佳烨置业有限公司（以下简称佳烨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万惠娟的委托诉讼代理人符健、被告佳烨公司的委托诉讼代理人黎春沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万惠娟向本院提出诉讼请求：一、判令被告佳烨公司向原告支付逾期交房的违约金70411元［总房款951501元×日万分之五×逾期148天（2018年4月1日计至2018年8月26日）］；二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年4月9日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告预售的位于湛江经济技术开发区××大道中××号城市高地花园×幢××××房的商品房，总房款为951501元；被告应当在2018年3月31日前，将取得“建设工程竣工验收备案证明文件”及“房屋测绘报告”并符合该合同约定的商品房交付原告使用，如逾期交房，原告有权要求被告每日按已付购房款的万分之五支付逾期交房违约金。合同签订后，原告依约支付了所有房款（含贷款）。后被告于2018年8月22日才向原告发出符合约定的合法有效的收楼通知书，通知载明的收楼期限届满日为2018年8月26日，后来原告于2018年8月28日收楼。综上，被告的行为已构成逾期交房，原告有权要求赔偿。因此，为维护自身合法权益，原告特提起诉讼。被告佳烨公司辩称，一、被告无需支付逾期交房的违约金。龙潮村村民干扰施工是被告延期交房的根本原因，被告可以顺延商品房交付期限，不存在逾期交房的情形。自2017年3月起，龙潮村村民以被告开发建设的城市高地花园商品房项目占用其3米历史小路为由，多次堵塞施工通道，阻挠对涉案房产进行正常施工，导致涉案房产项目停止施工累计达160天。经过被告报警、多次交涉均未能解决问题，后被告向湛江经济技术开发区国土资源局进行信访，得到该局关于“被告使用该地合理合法”的处理意见，即龙潮村村民阻挠施工无事实、法律依据。本案被告也提供了龙潮村村民干扰施工的照片、报警回执、信访事项受理告知书、信访事项处理意见书以及工程暂停令、工程复工通知等，足以证明本案被告是非因自身原因导致的延期交房。根据双方签订的《商品房买卖合同》第四章第十一条第二款以及合同附件十一第二条第4款第（6）项，非因出卖人原因导致逾期交付的，对商品房交付期限可以顺延。村民通过拉横幅、堵路等过激途径阻碍施工导致逾期交房属于非因出卖人原因导致，被告可以顺延商品房交付期限，故被告不存在逾期交房的情形。被告合法使用项目用地，难以预见龙潮村村民会通过拉横幅、静坐等过激方式干扰施工，为避免施工队伍与村民产生冲突，保障建筑工地生产安全，涉案房产项目监理单位广东正茂工程管理有限公司被迫作出《工程暂停令》，项目停工具有必要性、合理性，而被告也及时采取报警、信访等途径尽力避免和克服相应的不利影响，不应对被告苛以过高的义务。二、即便被告需要对逾期交房承担责任，但合同约定的违约金已过分高于逾期交房给原告所造成的损失，本案应当根据公平原则予以减少，理由如下：1.根据《合同法》第一百一十四条规定，我国对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金主要是弥补守约方的损失。但结合湛江房产的增值情况，本案并无证据证明原告因逾期交楼致使其遭受了损失。2.根据最高院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，当事人主张约定违约金过高的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则作出裁决，本案被告不存在主观过错，原告又不存在实际损失，故本案参照湛江住建局公布的2018年《湛江市市区房屋租赁市场指导性租金》计算违约金，符合公平公正原则。三、原告主张逾期交房违约金的起止时间有出入。1.部分原告与被告于2018年6月8日达成交付房屋的合意，该《补充协议书》是双方真实意思表示，属合法有效协议。故原告主张的逾期交房违约金起算点应以2018年6月9日开始计算。2.被告开发的商品房于2018年7月5日经竣工验收合格，符合房屋交付的条件。被告于2018年8月22日向全体业主统一寄送《收楼通知书》，通知业主在2018年8月26日前办理收楼手续。但是部分原告在收到被告邮寄的《收楼通知书》后，未按照规定时间办理收楼手续的，该部分原告无权主张其拖延办理收楼手续的违约金损失。因此，逾期收楼的违约金的截止时间应计算至2018年8月25日。3.根据双方合同第十一条第（三）款第3项第2点，买受人不按出卖人发出的《收楼通知书》指定期限内办理商品房交付使用交接手续的，视作交接手续已于该指定期限届满当日完成，且视为买受人认可该商品房符合交接条件。4.部分业主银行按揭贷款的发放时间都是在约定交楼日期之后才到达开发商的账户，因此逾期交楼的违约金应从业主按揭贷款支付至开发商账户的第二天才开始计算逾期交楼违约金。5.部分业主已收楼，但现又以商品房不具备交付条件主张逾期交房违约责任应予以驳回其诉讼请求。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法〔2017〕191号】三十二、买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。原告没有提供造成其实际损失的证据，应承担举证不能的法律后果。6.被告开发的城市高地楼盘，其中1、3、8、9共四栋的业主总人数有超过三分之二以上业主都有签订《补充协议》，因被告对湛江经济技术开发区××大道中××号城市高地每栋首层的入户大门及大堂按照公布效果方案进行优化工程，并将合同约定交付时间变更为2018年6月8日，经该四栋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，该补充协议书应视为三分之二以上业主的决议，未签订《补充协议书》的业主应该受该协议的约束。这符合《物权法》相关规定。综上所述，本案系群体性案件，导致被告逾期交房的根本原因在于第三方的原因，且被告主观上不存在恶意逾期交房。因此，该系列案应综合考虑公平、公正原则，结合原告实际损失、被告违约的过错程度进行裁决。本院经审理认定事实如下：2017年4月9日，原告万惠娟（买受人）与被告佳烨公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Ｙ××××××××××）。合同第二章第一、二、三条以及第三章第六、七条约定，由原告购买被告出售的位于湛江经济技术开发区××大道中××号城市高地花园×幢××层××××房，总价款951501元；该商品房已由湛江经济技术开发区房产管理局批准预售；原告采取贷款方式付款，在2017年4月9日前支付首期房价款241501元，余款710000元申请贷款支付。第四章第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）……但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，并不作赔偿：1.遭遇不可抗力；2.国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误；3.因买受人原因：如买受人未付清房款或其他约定费用、未按出卖人书面通知提交证件资料以及因买受人其他原因造成的一切延误等。均由买受人全部承担因自身原因而导致延期交付的一切法律责任；4.如因买受人原因未能在通知书约定的时间和地点办理商品房交接手续，或买受人无合法理由拒绝交接商品房符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照买卖合同约定交付了商品房，且视为买受人验房合格。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。该章第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付房款（含已付贷款部分），同时，出卖人按照买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%。合同附件十一补充协议中第二条第2款约定：出卖人向买受人发送的任何通知（包括设计变更、交房、产权证办理等）或邮递，均以合同登记通讯地址为准，出卖人按照合同登记通讯地址、方式邮寄或者发送电子邮件或者发送手机短讯，均视为出卖人已经履行通知义务，并在合理期限后视为买受人已经收到通知。如买受人发生通讯地址变更，须提前15日以书面形式通知出卖人，否则造成有关的通讯地址不能送达或送达不到的，产生相应后果，则由买受人承担。该条第4款第（6）项约定：合同约定买受人对商品房交付期限可以顺延的情形包括但不限于以下情形，买受人不得以此解除合同：……（6）其他非因出卖人原因导致逾期交付的情形。同日，被告开具原告支付首期购房款241501元的发票。2018年8月22日，被告通过邮政特快专递按上述合同所载明的原告的通讯地址及联系电话向原告邮寄《收楼通知书》，通知其于2018年8月23日至2018年8月26日收楼。2018年8月28日，双方办理交房手续。2019年1月25日，被告开具原告支付全部购房款951501元的发票。2021年3月19日，原告以被告逾期交房为由向本院提起诉讼。庭审过程中，原告否认其曾委托案外人林某婵与被告签订《补充协议书》变更交房时间至2018年6月8日；被告代理人确认原告在约定的交房日期前已付清购房款。庭审后，根据被告的申请，本院于2021年6月1日就涉案《补充协议书》签署问题向林某婵进行调查、询问。林某婵表示其系涉案城市高地花园小区×栋的业主，不认识原告，当时为协助被告对涉案楼盘大门进行整改，曾和个别业主通过电话联系各栋业主签订《补充协议书》，当时联系原告，原告本人不在湛江，故委托林某婵代为与被告签订《补充协议书》。2021年6月7日，本院组织双方当事人对询问笔录进行质证。在质证过程中，原告称其不认识林某婵，也没有授权林某婵与被告签订《补充协议书》，故该《补充协议书》对其不发生法律效力。再查明：被告为从事房地产开发经营、物业管理、商铺出租、室内外装饰工程等项目的有限责任公司。2018年7月5日，被告开发的位于湛江经济技术开发区××大道中××号的城市高地花园×幢竣工验收合格，于2018年7月31日办理了建设工程竣工验收备案手续。又查明：由于湛江城市高地花园北面3米历史争议小路问题，湛江经济技术开发区泉庄街道办龙潮村村民以拉横幅、静坐的方式干扰被告施工。被告分别于2017年3月1日至2017年3月27日、2017年4月1日至2017年4月23日、2017年5月10日至2017年5月26日、2017年6月5日至2017年6月23日、2017年8月7日至2017年8月19日、2017年10月10日至2017年11月9日、2017年12月2日至2017年12月26日、2018年1月8日至2018年1月20日发出工程暂停令，通知承包单位在施工现场东南方向（北门）暂停施工。2017年12月14日，被告员工陆某聪就开发区人民大道沿线“三旧”改造项目即被告开发建设的城市高地花园商住小区的施工受阻问题，向湛江经济技术开发区国土资源局信访，认为被告的施工范围未超越用地红线，但龙潮村村民不予认可，每天有大量村民堵塞被告的施工通道，破坏被告正常生产经营秩序，请求政府相关部门做好群众工作。2018年1月15日，湛江经济技术开发区国土资源局作出湛开国土资（信访）〔2018〕20号《陆某聪信访事项处理意见书》，认为被告使用该地合理合法。此外，根据湛江市住房和城乡建设局于2018年2月22日发布的《关于公布的通知》之规定，房屋租赁市场指导性租金，是政府宏观调控和管理房屋租赁市场、维护租赁双方合法利益、处理房屋租赁价格纠纷、指导租赁双方合理约定价格的参考依据，人民大道中房屋地段分等级为一等三级，住宅框架结构租金为18-20元/平方米。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，依法应予保护。关于被告是否存在免责延期交房情形的问题。被告辩称龙潮村村民干扰施工的情况属于涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条第二款及合同附件十一第二条第4款第（6）项所约定的非出卖人责任造成的延误并可全部免除责任的情形。但是，涉案《商品房买卖合同（预售）》第四章第十一条所约定的非出卖人责任造成的延误仅包括“国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误”，在上述情形下，被告可以免责，但该条并未明确约定因第三人侵权造成的延误，被告亦可以免责。而且，合同附件十一第二条第4款适用的对象是买受人，并不适用于被告，被告不能以此免责延期交房。故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，在被告未按合同约定的期限向原告交付涉案房屋的情况下，不论被告逾期交房是不是龙潮村村民干扰施工造成的，被告都应当向原告承担逾期交房的违约责任。被告关于其不应承担逾期交房违约责任的理由不能成立，本院不予采纳。关于本案延期交房的违约金是否过高，应否予以调整问题。原、被告双方在涉案《商品房买卖合同（预售）》中第十二条约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%。被告主张双方约定的违约金过高请求调整，提供的证据为《湛江市市区2018年房屋租赁市场指导性租金》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（修订前）第十七条的规定，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。涉案合同已明确约定了逾期交房的违约金计算标准，且要判断按合同约定计算的违约金是否过高，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，不能仅以租金损失作为计算基准。虽然根据本案的证据未能确定原告具体的损失数额，但结合涉案房屋的总价款、双方约定的违约金计算标准、被告违约时长等事实，并考虑原告已付购房款总额及其预期利益，尚不足以认定按合同约定计算的违约金数额过分高于原告的损失数额。因此，对于被告关于调整逾期交房的违约金标准的答辩意见，本院依法不予支持。关于违约金计算问题。本案中，原告主张其与被告约定的交房时间为2018年3月31日前，被告未按上述时间交房，构成违约，故应自2018年4月1日起支付逾期交房违约金。对此，被告提出异议，辩称原告曾授权案外人林某婵代为与被告签订《补充协议书》约定将交房时间变更至2018年6月8日，并申请本院对林某婵进行询问。虽然林某婵在接受询问时也表示其是受原告的口头委托，代为与被告签订《补充协议书》，但本案现有证据尚不足以认定林某婵是受原告的委托进行代签的，且原告对林某婵的代签行为不予认可，故本案的交房时间仍应以原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定为准，即被告应当在2018年3月31日前向原告交付涉案房屋。因此，对于原告所提上述主张，本院依法予以支持；对于被告的上述意见，本院不予采纳。被告于2018年8月22日发出《收楼通知书》，通知原告于2018年8月23日至2018年8月26日收楼。原告于2018年8月28日到被告处办理交房手续，现原告请求被告支付逾期交房违约金至《收楼通知书》指定的收楼期限届满日即2018年8月26日，合法合理，本院予以支持。因此，本案逾期交房违约金应从2018年4月1日计至2018年8月26日（共计148天）。原、被告双方在涉案《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定了出卖人逾期交房的违约金计算方法，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定，被告应按上述约定的违约金计算方法支付相应的违约金给原告，被告需向原告支付逾期交房违约金70411元（951501元×5?/天×148天），故对于原告要求被告按已付购房款日万分之五计付2018年4月1日至2018年8月26日逾期交房违约金70411元的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告湛江市佳烨置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告万惠娟支付逾期交房违约金70411元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1560.28元，减半收取计780.14元，由被告湛江市佳烨置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本一式四份，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审判员 梁 奎二〇二一年六月九日书记员 钟境富附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（修订前）第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。