北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初10008号原告:北京亚林西房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区南苑乡西铁营村7号106室。法定代表人：周安桥，董事长。委托诉讼代理人：韩子宜，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁韶光，北京德和衡律师事务所律师。被告：吉林省晟程贸易有限公司，住所地长春市宽城区珠江路14号1门1250室。法定代表人：刘妍，总经理。委托诉讼代理人：马超，男，该公司独立董事。原告北京亚林西房地产开发有限公司（以下简称北京亚林公司）与被告吉林省晟程贸易有限公司（以下简称吉林晟程公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京亚林公司委托诉讼代理人韩子宜、被告吉林晟程公司委托诉讼代理人马超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京亚林公司向本院提出诉讼请求：1．请求判决解除原告与被告签署的《北京市商品房认购书》；2．请求判决被告无权要求原告返还定金200万元；3．请求判决被告配合办理北京市丰台区亚林家园×××房的网签登记注销手续；4．请求判决被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：被告决定购买原告开发建设的位于北京市丰台区亚林家园项目×××号房（以下简称涉案房屋），并于2019年2月20日，向原告支付了定金200万元，原告向被告开具了已收200万定金的收据。2019年2月24日，被告与原告签订了《北京市商品房认购书》（以下简称《认购书》）。2019年2月24日，被告向原告单方出具了《承诺书》。2019年2月28日，被告向原告支付了购房款1000万元，此后，虽经原告几十次各种形式的催促，被告一直承诺会尽快支付剩余购房款，但一直拖延，至今未向原告支付剩余购房款。在被告反复确认会购买涉案房产及要求签署《北京市商品房预售合同》的前提下，2019年6月11日，原告将涉案房屋的《北京市商品房预售合同》上传至建委网签系统，完成了网签手续，网签完成后，被告拒绝签约。2019年6月11日之后，在原告反复发送函件催告被告签约付款，或解约及配合注销网签登记的情况下，被告拒绝签约付款，也不配合办理注销网签登记手续，导致原告无法另行销售涉案房屋回款。被告违反合同约定，未向原告支付剩余购房款，未与原告签订正式的商品房买卖合同，已构成根本违约，原告有权解除《认购书》。被告根本违约，被告向原告交付的200万元定金，被告无权要求原告返还。被告未向原告支付剩余购房款，未与原告签署正式的商品房买卖合同，原告与被告签订的《认购书》应当被解除。《认购书》解除后，原被告双方不存在任何法律关系，被告有义务配合原告注销涉案房屋的网签登记。被告吉林晟程公司辩称：原告起诉的内容不符合客观事实，于法无据。一、关于原告的第一项及第三项诉讼请求。被告于2019年2月24日与原告签订了《认购书》及其补充协议（编号1391781）认购原告开发的位置于北京市丰台区西铁营西路1号院×××号房屋（期房×××），并支付购房款200万元（第一次），于2019年2月28日被告向原告支付购房款1000万（第二次），分两次共交购房款1200万。被告按照约定前期已经履行完义务。二、原告介绍该小区属于高档小区，一流的服务，并配有各种宣传广告，发放《业主手册》，由此可见，原告所承诺的一流小区高档住宅现在就是享受普通小区的服务。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条，经营者提供者服务有欺诈行为的，应当按照消费者要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务费的二倍作惩罚性赔偿给被告，因此原告应向被告已支付1200万的双倍进行赔偿2400万元。三、根据原告的诉讼请求判决被告无权要求原告返还定金200万（该款是购房款并非定金）是不成立的，被告并没有违约。同时被告要求原告马上退还被告已交的1200万购房款及依法双倍赔偿原告2400万元，共计3600万元。四、被告在所有的诉讼过程中产生的费用由原告支付。以上说明此房的销售过程违反相关的法律规定，故意制订虚假广告，并存在虚假宣传诱使被告错误做出购房行为，严重侵犯了被告的合法权益。按照相关的法律规定，驳回原告的诉讼请求，保护被告的合法权益。本院经审理认定事实如下：2019年2月24日，原告（出卖人）与被告（认购人）签订《认购书》，第一条基本情况（一）认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市丰台区亚林家园项目中的×××号房，朝向为南北。（二）该商品房的用途为住宅，建筑面积共254．54平方米，其中，套内建筑面积208．97平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积45．57平方米。第二条销售依据该商品房为预售商品房的，预售商品房批准机关为北京市住房和城乡建设委员会，预售许可证号为京房售证字（2018）133号。第三条价款与付款方式（一）该商品房按照套内建筑面积计价，单价每平方米人民币125492．11元。（二）出卖人同意认购人按照下列第4种方式付款：1、一次性付款，2、分期付款，3、贷款方式付款，4、其他方式。第四条认购定金，第一款认购人应当自签订本认购书之日起0日内，向出卖人支付认购定金人民币壹佰万元整，出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。认购人逾期未支付认购定金的，出卖人有权解除本认购书，并有权将该商品房另行出卖给第三方。第九条其他约定，见补充条款。补充条款约定：二、对《认购书》第三条的修改和补充，该商品房按照套内建筑面积计价，含税单价为人民币125492．11元/平方米，含税总房价为人民币26224086元，上述含税总房价款并非最终合同价格。最终合同价格以双方签订的《北京市商品房预售合同》及补偿协议为准。三、双方同意不适用《认购书》第四条第一款末句至第六条，而适用下述条款：“1．乙方应在认购书签订当日通过甲方提交购房资格核验申请，在核验通过后7日内与甲方签订购房合同并交齐首付款，届时，该定金直接转为房价款。2．如乙方未在认购书签订当日向甲方提交购房资格核验申请所需资料，或未在核验通过后7日内与甲方签订购房合同的，甲方有权单方解除认购书，乙方已付定金不予退还，本商品房可另行出售。3．如乙方未通过购房资格核验，认购书自动解除。认购书解除的，乙方应在认购书解除后填写退款申请，提交退款申请的相关资料，办理退款手续。甲方在收到乙方提交的全部资料后的60日内将乙方已付定金无息按原路径从甲方收款账户中划出。”……五、认购书及本补充条款在乙方向甲方支付定金且双方签字盖章后生效，双方签订购房合同后自行终止。2019年2月24日，吉林晟程公司出具承诺书，其上载明：“本公司（吉林省晟程贸易有限公司）于2019年2月24日认购华润昆仑域×××室现已确认总房款人民币??26224086元整，现已付部分房款人民币贰佰万元整，承诺于2019年2月28日前付部分房款人民币壹仟万元整同时签署商品房草签合同，剩余房款人民币壹仟肆佰贰拾贰万肆仟零捌拾陆元整，承诺于2019年3月15日前全部付完，同时签订商品房正式合同，如逾期付款所交定金不予退还，人民币伍拾万元整。”被告于2019年2月20日向原告转账200万，附言显为“无”。上述《认购书》签订后，被告于2019年2月28日向原告转账支付1000万元，摘要为购房款。原告出具收据两张，其一显示金额200万元，摘要为定金，时间为2019年2月24日；另一张显示金额为1000万元，摘要为定金，时间为2019年2月28日。被告于2021年4月28日收到本案的起诉书副本。原告主张被告签订《认购书》后没有按照约定支付剩余购房款、未与其签订正式商品房买卖合同，构成根本违约，未按照约定向其提交购房资格核验申请所需资料，其有权解除《认购书》。被告对原告的上述主张不予认可，称其已经按照承诺履行了《认购书》，等第三次付钱时，双方产生争议，其没有往后履行；其开始时想以个人名字购买，是被告的销售人员告知其个人户口不在北京不行，让其以公司的名义购买，原告没有向其要求过审核申请，其没有向被告支付后期尾款是因为原告承诺涉案房屋所在小区为高端小区，原告将商品房和限价房之间的门全部拆除，原告承诺地下负二层车位不会销售给两限房业主，两限房业主只能租负三层的车位，现在混同了，两限房的物业费是两块多，商品房的物业费是9块8，原告曾经宣传的便利舒适、享受幸福，现在不是这样了，被告要求原告向其返还1200万元并进行赔偿后才同意解除《认购书》。被告就其上述主张提交了宣传广告等予以证明。原告对宣传广告的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，主张宣传广告是网页截图，未见于原始载体，仅为第三方对涉案项目的情况的描述，与本案纠纷无关，不能证明原告存在虚假宣传。原告主张被告向其支付的200万元为购房定金，2019年2月20日被告决定购买涉案房屋，当时销售休息，没有签协议，交了200万元定金，其向被告出具的收据上注明200万的性质也是定金，在《认购书》上写明协议签订之日起0日内支付定金也表明之前支付的200万元为定金，因被告违约，该定金不予退还。原告提交了收据等证据予以证明。被告认为上述200万元为购房款，被告称其向原告支付200万元时没有向其出具收据，不知道原告出的收据上200万元是定金，后来其跟原告工作人员说不能写定金，原告工作人员回复其称未交全款之前都写定金，承诺书是2019年2月24日出具的，承诺书最后部分内容“人民币伍拾万元整”是原告销售写的。上述事实，有《认购书》、承诺书、转账记录及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，关于解除一节。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。说明及允诺应当具体确定，如因抽象描述，无法确定具体事项，不能作为要约内容对待。被告虽主张原告向其宣传涉案房屋便利舒适、享受幸福等，但未能就此提供充分的证据予以证明，被告据此迟延支付剩余房款亦缺乏充分的依据。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原告因被告迟延支付购房款，并拒不签订正式的商品房买卖合同要求与被告解除《认购书》于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，起诉状副本于2021年4月28日送达被告。故本院确认原告解除与被告签订的《认购书》行为有效，双方签订的《认购书》于2021年4月28日解除。关于定金返还一节。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案关于定金纠纷的法律事实发生在民法典施行之前，故适用当时法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条规定：实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。本案中，被告于2019年2月20日向原告转账200万元，首先，在被告向原告交付该钱款之前或交付当日双方未对钱款的性质作出书面约定。其次，被告主张其对原告出具收据上将200万元注明为定金不认可，而原告工作人员曾向其解释称未交全款之前都写定金，该主张与原告出具的两张收据的内容能够相互印证，原告亦未就其将被告所交1000万元房款亦注明为定金作出合理解释。第三，《认购书》中虽约定签订当日被告向原告支付定金100万元，但签订当日被告并未向原告支付定金100万元，且根据上述法律规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同，该条款适用情形是指双方之间存在定金约定在先，实际支付定金行为在后，原告主张以双方事后约定推定双方事先转款的性质缺乏依据，本院不予采信。第四，从签订《认购书》当日被告出具的承诺书看，被告认为200万元系房款，原告并未提供证据证明其就此向被告提出过异议。综上，原告要求判决被告无权要求其返还定金200万元的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。经本院释明，被告未就本案提出反诉，但其针对原告的诉讼请求提出了履行抗辩，考虑到避免单方履行可能造成的利益失衡及为后续执行阶段双方履行提供依据，本院对被告所支付的1200万元房款在本案中一并进行处理。在双方《认购书》已经解除的情况下，原告应当向被告退还购房款1200万元。被告亦应当配合原告办理涉案房屋的网签注销手续。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第三条之规定，判决如下：一、确认北京亚林西房地产开发有限公司解除与吉林省晟程贸易有限公司签订的《北京市商品房认购书》行为有效，双方签订的《北京市商品房认购书》于2021年4月28日解除；二、北京亚林西房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还吉林省晟程贸易有限公司购房款1200万；三、吉林省晟程贸易有限公司于本判决生效之日起七日内配合北京亚林西房地产开发有限公司办理北京市丰台区亚林家园×××号房的网签登记注销手续；四、驳回北京亚林西房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86461元，由被告吉林省晟程贸易有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  彭宇二〇二一年六月二十九日书记员  万星