北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初16915号原告：杜娟娟，女，1986年10月1日出生，汉族，华资投资基金（北京）有限公司职工，住北京市通州区。被告：戴康，男，1958年10月3日出生，汉族，退休职工，住北京市通州区。被告：北京晟铭阁房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区潞苑南里**院**楼**17-106。法定代表人：李成成。原告杜娟娟与被告戴康、北京晟铭阁房地产经纪有限公司（以下简称晟铭阁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告杜娟娟，被告戴康到庭参加诉讼。本案被告晟铭阁公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜娟娟向本院提出诉讼请求：1．请求被告戴康、被告北京晟铭阁房地产经纪有限公司共同偿还原告已支付中介费经济损失4500元；2．请求被告戴康向原告支付违约金16500元；3．本案诉讼费由被告共同承担。事实与理由：一、10月18日周日，三方看房并签租房协议。原告于2020年10月18日星期日上午11点，与中介方晟铭阁公司的工作人员共同上门看房，看的正是本案玉桥东里xxx号楼x单元x层xxx的房屋，当时被告与妻子在家，被告本人热情接待并讲解房屋设备设施，当时被告口头允诺免租期可以适当延长，延长到11月15日起租没问题。原告与被告还有中介方，三方于2020年10月18日下午1点左右在合生滨江帝景物业3层某会议室的会议长桌签订租房合同，其间，被告曾给妻子打电话在家找出房产证原件，并配合拍照发给被告，被告于10月18日下午1时26分用微信将照片发给原告让原告自行打印，以用于租房后办理居住证手续，被告同意并承诺10月25日交房交钥匙，给一定免租期，11月15日起租，给南卧睡房配1个空调，给北卧书房配1张单人床。租房合同由晟铭地产提供一式三份，合同名为《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，合同号为0000939。三方签字，签订完租房合同又互相加了微信，同时将房东银行卡号写在合同上，方便后期汇款到指定账户。三方又回到玉桥东里xxx号楼x单元x层xxx房屋，进行房屋内设备设施清点填表以及水电燃气查表登记尾数，当时被告与原告达成一致，先写上18日的数据，可以先不按照18日的剩余数据付款，等10月25日当天交房具体剩下多少再结算。二、10月18日周日，原告支付押金5500元与中介费4500。三、10月19日周一，被告索要原告更详尽的个人信息，被告并在电话里告知原告被告的妻子不同意安装并购买空调，被告可能不租给原告了，仅是告知，并未取得原告同意。原告按照被告要求，提供了一切详尽的更多个人信息，包括原告夫妻的照片、结婚证、原告丈夫的工作单位等。四、10月20日周二，原告收到被告退给原告的5500房屋押金，原告追问原由，被告只回复“你和中介沟通吧”，原告向中介索要中介费，中介以“正常履行合同，房东违约，中介并无过错”为由，拒绝退回中介费4500元。五、10月20日周二晚上5点左右，原告针对上述中介不退款情况报警，警方出警先到物业询问得知，被告今天上午来闹物业，说租便宜了，不租了，经物业人员陪同，警方又来到本案的租房地址敲门找被告取证了解情况，但无人开门。六、本案系被告一单方租房合同违约，经索要无果后，原告诉至法院，请法院公正判决。被告戴康辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告所诉不完全属实，真实情况是：1、我要出租的房屋设施非常好，因此已和中介事先规定“月租金不得少于5700元”；2、2020年10月18日上午中介带原告过来看房，我和妻子都在，原告看房时说，自己的原租房11月1日到期，东西比较多，能否早几日给钥匙，我回答可以商量。原告当时未确定是否要租住，表示要和家人商量一下，并未谈及租房的具体事宜；3、10月18日下午中介再次与原告来看房，此时妻子已经不在，中午回家看望老人去了。原告环视后要求再增加一台空调和一张床，并希望能在11月1日其原租房到期前一周（10月25日）给她钥匙，我应允后，原告要求马上签约，到中介后原告百般讲价要求把租金降到每月5500元，我勉强接受。中介公司拿出格式化合同并填写，之后就让双方签字，我无法看清小字的合同，未阅读就签了字。原告当日将押金5500元转交给我；4、当我回到家仔细看租赁合同时才发现，租金不仅每月降了200元，起租日期也不是11月1日，而是写为11月15日，想起原告要求于10月25日入住，算起来租户提前21天进住，等于又将租金减少了3700余元，我的房子才租了每月不足5200元。这时才明白自己“被算计了”；5、10月19日中介公司休息无人；6、10月20日中介上午开门时，我就找到他们要求终止房屋租赁，让中介通知原告。当日我将5500元押金退给原告，她如数接收；7、租赁中介费是他们之间商谈的约定，当时中介跟我讲，这个费用不用我付，我也未再过问此事。二、原告要求支付违约金，属无理要求，我没有返还原告中介费用的义务。1、在中介和原告的催促下，房屋租赁手续在极短时间内完成，我因第一次办理这类手续，经验不足，比较混乱，加上年纪大了，当时只能处于被动服从状态；2、当我能够仔细阅读租赁合同时，发现起租日期的改变，认为我对原告及中介的信任受到了愚弄，非常气愤。我们三方签署的租赁合同，实质是原告伙同中介算计甲方、实施其利益最大化的一个骗局；3、原告要求10月25日入住，距11月15日的起租日有21天的免费使用期，中介不为甲方把握原则，有悖常理地随原告的意愿填写合同内容。请问原告：你的意图是什么？请问中介：你们的公理何在？你们这么急促的要求签署合同的目的又是什么？明显是肆意侵占了甲方的合法权益！靠着自己的口蜜腹剑，哄着甲方在房屋租赁合同上匆忙签字。这样的哄骗算计老人不觉着很可耻吗！4、这么喜欢挤占别人利益的人，我们不可能再把房子交给他们使用。为终止这个骗局，我在第一时间（2020年10月20日早9时）通知了中介李思远，随后如数退还了原告5500元押金，原告当日如数接受，默认了房屋租赁合同的解除；5、中介费是原告和中介之间发生的交易，并未事先向甲方陈述说明或强调其相关责任。再者，合同在签署后48小时内终止，租赁行为并未真实开始，中介也不应成为唯一受益人。何况由于中介的玩忽职守，只一味追求自身利益，导致甲方草率签约，为今天的纠纷埋下祸根，负有不可推卸的责任；6、我及时终止了原告伙同中介对甲方权益的侵害企图，做法完全是自我保护的行为。押金及时退还，没有对任何一方造成侵害，本人认为租房事宜到此结束。我没有占任何人便宜的想法，当然也不能让任何人轻易的侵害我的利益。我本份地做到了仁至义尽，无可厚非。综上所述，请法院驳回原告对我的诉讼请求，还我公道。另补充意见：原告精于设计，分三步完成，使其利益最大化。第一步：先同意甲方的月租金，以11月1日原租房到期为由，说服甲方提前近一周给钥匙，让甲方认为相对合理的情况下，能够同意签合同；第二步：在混乱的场景里由中介填写格式化合同时，原告百般讲情，引导甲方按照原告的思维去考量（思考），而忽略被告自己的利益基础，达到降价和延长起租日的目的；第三步：用合同作为底牌，陷被告于囹圄，逼甲方就范。中介公司趋利为先，失去了中介的公允，直接造成了原告的经济损失。中介公司为顺利从原告手中得到中介费，尽力讨好和满足原告的需求，进一步淡化甲方的利益基础考量，更不要说对甲方利益维护和公平合理的提示了，是一种失职行为。在甲乙双方出现矛盾时，中介握着尚方宝剑（合同），只管自己的利益得失，更违背了契约精神，成为“霸王条款”。被告晟铭阁公司辩称，居间服务已经履行完毕，本次房屋租赁合同纠纷是出租人与承租人之间的纠纷，与晟铭阁公司无关，因此晟铭阁公司不同意退还中介费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理确认事实如下：2020年10月18日，戴康（出租人，甲方）与杜娟娟（承租人，乙方）以及晟铭阁公司（居间人，丙方）签订了《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》（以下简称租赁合同），戴康将位于北京市通州区玉桥东里xxx号楼x层x单元xxx号房屋出租给了杜娟娟，房屋租赁期限自2020年11月15日至2021年11月14日，甲方应于2020年11月15日前将房屋按约定条件交付给乙方，租金标准为5500元/月，支付方式为押1付3，押金为5500元。租赁合同第六条居间服务约定：（一）丙方应当认真负责地为甲乙双方订立房屋租赁合同提供机会或媒介服务，如实报告有关订立房屋租赁合同的事项，并协助甲乙双方办理物业交验。（二）乙方应向丙方支付人民币4500元作为佣金。甲乙双方支付的佣金合计应不超过月租金标准。（三）本合同签订后，如租赁双方解除、终止或变更租赁关系的，租赁双方仍应向丙方支付所约定的佣金。本合同生效后，在应支付佣金的一方未全额支付佣金前，甲方不履行本合同致使乙方不能实现合同目的，如合同约定由乙方支付佣金，则甲方为乙方履行向丙方支付佣金的义务承担连带保证责任；乙方不履行本合同致使甲方不能实现合同目的，如合同约定由甲方向丙方支付佣金，则乙方为甲方履行向丙方支付佣金的义务承担连带保证责任。（四）支付居间佣金的一方应按本合同约定向丙方支付，每逾期1日，应向丙方支付佣金总额的10%作为违约赔偿金。租赁合同第九条合同解除约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．迟延交付房屋达7日的。2．交付房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达7日的。2．欠缴各项费用达500元的。3．擅自改变房屋用途的。4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5．保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6．利用房屋从事违法活动、损坏公共利益或者妨碍他人正常工作生活的。7．擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。租赁合同第十条违约责任约定：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需要提前收回该房屋，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还扣除违约金之外剩余的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身损害或财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）因甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未在租赁期限届满返还房屋的，应按1个月租金标准支付违约金。（五）丙方故意提供虚假信息、隐瞒重要事实或与他人有恶意串通行为致使甲乙双方租赁合同解除的，丙方应退还已收取的佣金。租赁合同第十二条其他约定事项约定：主卧加一张床，次卧加一个空调。租赁合同签订当日，杜娟娟支付晟铭阁公司中介费4500元，向戴康支付房屋押金5500元。2020年10月20日，戴康将押金5500元退还了杜娟娟。庭审过程中，关于租赁合同解除问题，杜娟娟陈述戴康要求解除租赁合同是由于其不同意安装空调的原因所致，戴康陈述当时签订租赁合同时，杜娟娟说她自己承租的房屋11月1日到期，由于东西太多希望能提前交几天钥匙，其答应杜娟娟10月25日交钥匙，其没注意到租赁合同的起租期写的是11月15日，这样加起来就有21天的免租期，这是杜娟娟与晟铭阁公司串通在一起侵害其合法权益，因此其要求解除合同。关于违约金，杜娟娟要求按照租赁合同第十条第一款的约定主张按照两个月租金标准计算，戴康认为过高，其已在10月20日将押金退还给了杜娟娟，对杜娟娟没有任何影响。本院认为，本案法律事实发生在民法典施行前，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，应当适用民法典之前的相关法律规定。根据合同法规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告晟铭阁公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了质证的权利。本案中，戴康和杜娟娟以及晟铭阁公司签订的租赁合同系三方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，三方当事人均应按照租赁合同的约定全面履行各自的义务。戴康作为出租人在房屋交付日期到来前明确表示不再履行租赁合同并将押金退还了杜娟娟，已经构成违约，杜娟娟要求戴康承担违约责任，并无不当，本院对此予以支持，但对于杜娟娟按照租赁合同第十条第一款的约定按照两个月租金标准计算的主张，由于戴康的行为并不符合第十条第一款约定的条件，故对其该主张，本院不予采纳，结合房屋租赁合同中出租人的主要义务为交付房屋，因此本院参照第十条第四款的约定1个月的租金标准计算违约金，对于杜娟娟主张的过高部分，本院不予支持。关于杜娟娟要求戴康、晟铭阁公司共同退还中介费的诉讼请求，不符合租赁合同的约定，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。对于戴康主张晟铭阁公司和杜娟娟串通侵害其利益的主张，首先租赁合同中约定的房屋租赁价格符合目前的市场行情，并未出现明显低于市场价格的问题；其次，租赁期限是房屋租赁合同中的关键条款，戴康作为一名完全民事行为能力对于自身利益攸关的事项应具有理性判断能力，其不能以简单的自己没有注意到为由免除应承担的法律责任；第三、当事人对自己提出的主张应提供充分确实的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果，对其主张，戴康未提供证据予以证明。结合以上分析，对于戴康的上述主张，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告戴康于本判决生效之日起七日内给付原告杜娟娟违约金5500元；二、驳回原告杜娟娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费163元，由原告杜娟娟负担120元（已交纳），由被告戴康负担43元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二一年六月二十九日法官助理 李熹明书 记 员 张博森