北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初9357号原告：北京恰克恰克文化传播有限公司，住所地北京市密云区北庄镇北庄村华盛路142号政府办公楼223室-2023（北庄镇集中办公区）法定代表人：田鑫，总经理。委托诉讼代理人：唐春林，北京泽观律师事务所律师。被告：北京富华铂荣房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华路55号2号楼五层013室。法定代表人：王彦山，董事长委托诉讼代理人：孙莹，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳琳，北京市中闻律师事务所实习律师。被告：北京铭地联行房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区北皇木厂街2号院3号楼5层518法定代表人：徐桂芳，执行董事。委托诉讼代理人：杨硕，河北唤民律师事务所律师。原告北京恰克恰克文化传播有限公司（以下简称恰克恰克公司）与被告北京富华铂荣房地产开发有限公司（以下简称富华铂荣公司）、北京铭地联行房地产经纪有限公司（以下简称铭地联行公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告恰克恰克公司委托诉讼代理人唐春林，被告富华铂荣公司的委托诉讼代理人孙莹、刘佳琳，被告铭地联行公司的委托诉讼代理人杨硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恰克恰克公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付购房款利息（利息以1720588元为基数，按银行同期存款利率为标准，计算周期为2016年10月24日至2021年3月26日止）；2.请求法院依法判令两被告向原告返还50000元团购费；3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2016年原告到被告一售楼处看房，并定购商品房一套，2016年7月3日，原告在被告一的安排下，交纳五万元团购服务费，被告一向原告出具被告二盖章的收据一份。2016年8月31日原被告签订了《北京市商品房预售合同》（编号为Y1936283），购买位于北京市通州区运河核心区III07地块F3其他类型多功能用地项目7-2号商务办公及商业楼18层1807，商品房屋套内面积58.25平方米，总价款3440588元。合同签订之后，原告按合同约定分批支付了50%的购房款即1720588元购房款。2020年8月，被告一将原告起诉至贵院要求解除商品房预售合同，贵院于2020年11月26日作出（2020）京0112民初6482号民事判决书，判令原被告双方的商品房预售合同解除，被告退还原告购房款。但是对于原告之前交纳的团购费及2016年被告占用原告资金的利息损失，贵院并没有处理。现为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。被告富华铂荣公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，关于购房款利息，我们认为原告无权向富华公司主张，因为涉案合同的解除，是由于原告公司没有支付购房款导致的，其无权要求我公司支付购房款利息，按照合同约定，富华公司作为守约方，按照合同约定收取原告公司购房款，具有合同依据，在合同履行期间，是合法持有，无需向原告公司支付利息，在商品房预售合同中也没有在这种情况下支付购房款利息的依据，本案合同的解除，给我公司造成巨大损失，在这种情况下，原告公司是没有权利要求购房款利息的，不应从其违约行为中获得利息，原告公司存在违约行为，无权主张利息，在上一个诉讼中原告公司也承认了是一种投资行为，现在是因为房价降低，要求解除合同，退还房屋，我们认为原告公司没有权利要求购房款利息，关于团购费，并不属于购房款，富华公司不提供团购服务，也没有要求相关费用，团购费应是团购服务公司提供服务费，团购服务公司会组织团购购房活动，在这种情况下才会有一定优惠，在正常参加情况下，团购服务公司会和购房人签订协议，双方形成的是团购房屋关系，与本案是两个法律关系，我认为团购费不应在本案中解决，原告应该另诉解决。被告铭地联行公司辩称，原告支付被告富华公司的购房款在已生效判决中已返还购房款，第一项诉求与我公司无关，我公司提供的是居间服务，在原告公司和富华公司签订合同时，我公司已经完成居间服务，双方合同是否履行，是他们两公司之间的关系，在我公司已经完成居间服务时，这项费用是不应该返还的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月23日，富华铂荣公司（出卖人）与恰克恰克公司（买受人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同），富华铂荣公司将位于通州区运河核心区Ⅲ-07地块F3其他类多功能用地项目7-2商务办公及商业楼18层1807出售给了恰克恰克公司，房屋按照套内建筑面积计算价款，单价为每平方米59065.88元，房屋总价款为3440588元。2016年7月3日铭地联行公司向恰克恰克公司法定代表人田鑫出具《收据》，内容为“今收到田鑫交来团购服务费人民币（大写）伍万元整”。2016年8月23日，该预售合同进行了联机备案，联机备案编号为17166250。预售合同签订后，恰克恰克公司于2016年8月23日交付暂收款10万元，于2016年8月23日交付300588元，于2016年10月20日交付定金10万元，溢缴款250588元，于2016年10月24日交付了969412元，以上共计1720588元。富华铂荣公司曾就该预售合同提起诉讼，本院于2020年11月26日作出了（2020）京0112民初6482号民事判决书，判决“一、确认原告北京富华铂荣房地产开发有限公司与被告北京恰克恰克文化传播有限公司于2016年8月23日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》于2020年4月13日解除；二、被告北京恰克恰克文化传播有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告北京富华铂荣房地产开发有限公司办理完毕联机备案注销登记（备案编号为17166250）；三、被告北京恰克恰克文化传播有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京富华铂荣房地产开发有限公司违约金172000元；四、原告北京富华铂荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告北京恰克恰克文化传播有限公司已付购房款1720588元；五、驳回原告北京富华铂荣房地产开发有限公司其他诉讼请求。”后，富华铂荣公司不服该判决向北京市第三中级人民法院提出上诉，北京市第三中级人民法院于2021年2月26日作出了（2021）京03民终2067号民事判决书，认定“从诉讼中双方的主张来看，合同不能履行的主要原因为银行贷款审批不能通过，造成恰克公司不能支付剩余购房款，从而导致合同不能履行，因此，不能通过银行贷款审批的原因是承担责任的主要依据。对于不能通过银行贷款审批的原因，恰克公司主张其公司成立的目的仅是为购买1807号房屋，并且在富华公司的工作人员引导下成立恰克公司，非实际经营的公司；之后因富华公司向银行提供相关贷款手续迟延等原因而造成后续贷款没有通过。首先，对于恰克公司主张其成立的目的，从诉讼中提供证据的情况来看，2016年7月3日田鑫交纳团购费，7月4日恰克公司成立，8月23日签订《预售合同》；在恰克公司未成立的情况下，就由田鑫交纳团购费并确定了要购买房屋的具体房号；另外，从恰克公司提供的微信聊天内容来看，也能佐证富华公司明知恰克公司是为购房而成立；现有证据能够认定富华公司明知恰克公司为购买1807号房屋而成立。其次，关于银行贷款的问题。1807号房屋为预售房，非现房；预售房的贷款，需要开发商向银行提供项目的相关材料，银行对项目的相关材料审核通过后，银行才能审核该项目的买受人是否符合贷款条件，从而决定是否发放相应贷款。从恰克公司提供的证据来看，恰克公司就银行贷款事宜与富华公司的销售人员进行过多次沟通，也说明恰克公司在积极申请银行贷款，并非怠于申请银行贷款；在恰克公司提供的微信聊天中，富华公司的销售人员也提到项目手续迟延后发生政策变化影响贷款的问题，虽然富华公司不认可该微信聊天，但其在诉讼中明确表示不能提供与恰克公司联系的销售人员的情况，富华公司也未提供证据证明是恰克公司自身的原因导致贷款未能审批，故富华公司应当承担举证不能的责任。综上所述，在富华公司明知恰克公司仅是为购买1807号房屋而成立，且银行贷款审批未通过的原因不能认定为是恰克公司自身的原因造成的情况下，《预售合同》不能履行的责任完全由恰克公司承担，不符合法律的规定；另外，虽然双方有律师费承担的约定，但考虑合同不能履行的原因，富华公司要求恰克公司承担律师费的请求，本院难以支持”，最终驳回上诉维持原判。庭审过程中，恰克恰克公司与富华铂荣公司均确认本金退还的时间为2021年3月26日。关于团购费的问题，恰克恰克公司称当时购房时如果不参加团购活动就不能买房子，铭地联行公司收取该笔费用系经过富华铂荣公司允许的。富华铂荣公司和铭地联行公司对此不予认可，恰克恰克公司对此未提供证据予以证明。对于团购活动，富华铂荣公司称其与铭地联行公司系合作关系，委托其销售房屋，参加团购活动可以打折，铭地联行公司称其提供的系居间服务，富华铂荣公司与恰克恰克公司完成签约，其就完成了相应义务。本院认为，本案法律事实发生在民法典施行前，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，应当适用民法典之前的相关法律规定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据（2020）京0112民初6482号和（2021）京03民终2067号民事判决书认定的事实与责任认定来看，导致恰克恰克公司与富华铂荣公司签订的预售合同解除，富华铂荣公司亦有一定的过错，因此恰克恰克公司要求富华铂荣公司赔偿2016年10月24日至2021年3月26日期间的利息损失，于法有据，本院对此予以支持，其主张的计算标准，并无不当，本院对此予以支持。关于恰克恰克公司主张铭地联行公司和富华铂荣公司退还团购费的诉讼请求，该笔费用由铭地联行公司收取，系恰克恰克公司参加团购优惠活动所支付的对价，现预售合同解除并非铭地联行公司所致，故对其要求铭地联行公司退还团购费的主张，依据不足，本院对此不予支持，恰克恰克公司未提供证据证明富华铂荣公司收取过该团购费，故对其要求富华铂荣公司退还的诉讼请求，亦依据不足，本院对此亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京富华铂荣房地产开发有限公司赔偿原告北京恰克恰克文化传播有限公司利息损失（以1720588元为基数，按中国人民银行同期存款利率标准计算，自2016年10月24日起至2021年3月26日止），于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告北京恰克恰克文化传播有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由原告北京恰克恰克文化传播有限公司负担315元（已交纳），由被告北京富华铂荣房地产开发有限公司负担210元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二一年六月二十八日法官助理 李熹明书 记 员 张博森