北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初20273号原告：杨国秀，男，1931年12月7日出生，汉族，北京市日化一厂退休职工，住北京市西城区。法定代理人：杨福英，杨国秀之女，女，1953年11月9日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：金剑南，北京骅之韬律师事务所律师。原告：杨福英，女，1953年11月9日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：金剑南，北京骅之韬律师事务所律师。原告：杨克诚，男，1960年10月30日出生，汉族，住北京市西城区。被告：杨新秋，女，1951年9月2日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王娟，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇珂，北京市鑫诺律师事务所律师。被告：王胜利，男，1951年9月27日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王娟，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇珂，北京市鑫诺律师事务所律师。第三人：杨福慧，女，1957年8月5日出生，汉族，住北京市东城区。原告杨国秀、杨福英、杨克诚诉被告杨新秋、王胜利、第三人杨福慧合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨国秀之法定代理人杨福英、委托诉讼代理人金剑南、原告杨福英及委托诉讼代理人金剑南、原告杨克诚、被告杨新秋、王胜利及二人共同委托诉讼代理人王娟、王宇珂、第三人杨福慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨国秀、杨福英、杨克诚提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告王胜利将位于北京市西城区南华里XX号房屋所有权过户至原告杨国秀名下。2、请求法院依法判令本案诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费等）由被告承担。事实及理由：被告原住北京市宣武区虎坊西里一巷7号平房。2001年该房屋被拆迁，被告因此获得一套拆迁安置自费购房指标。因被告当时已经以贷款方式购买了位于北京市丰台区草桥欣园XX室复式房屋一套，无力购买该拆迁安置补偿房，被告将原告及杨克诚（原告之子）叫到家中，跟原告说：“该套拆迁安置补偿房，我（被告）不买了，谁出钱就归谁”。问原告是否想要这个指标，原告当即表示愿意出钱购买这套房。随即大女儿杨新秋（被告之妻）给原告的二女儿杨福英打电话说：“爸要这套房，你们给出首付款吧。”故此，原、被告于达成口头协议：以被告的名义将拆迁安置指标房买下，并以其的名义办理银行贷款，该拆迁安置指标房屋的所有权归原告，待被告领取《房屋所有权证》后，将房屋所有权登记变更至原告名下。首付款由孩子出，父母两位老人也没有什么积蓄，就当是孩子孝敬老人赡养老人的，剩余的贷款由老人自己还，谁有能力就多帮着还一还。口头协议达成之后，被告出面办理了购买拆迁安置指标房相关手续并申请了银行贷款。首付款由被告以其拆迁奖励金及二女儿、三女儿各支付的贰万元组成，余下购房款（含银行贷款）由原告自行偿还。2002年1月至2002年12月期间，涉案房屋银行贷款及利息由二女儿杨福英、三女儿杨福慧各代原告偿还了半年；2003年1月起至2004年12月止，涉案房屋贷款及利息仍由二女儿杨福英代为偿还；2005年1月至2006年初涉案房屋的银行贷款及利息由杨克诚（原告之子）代为偿还；此后直至银行贷款还清之日，贷款本金及利息均由原告自己偿还。涉案房屋购得后至今一直由原告夫妻在杨光（其孙）陪同下居住，期间所发生的全部费用均有原告支付。自2016年12月16日银行贷款还清之日起，原告多次催促被告协助其办理房屋过户手续，被告虽口头答应但迟迟不肯配合原告办理房屋过户手续。时至今日，被告甚至公然拒绝办理房屋过户手续。综上所述，首先，原被告之间系直系或近亲属关系，虽然没有签订“借名买房”的书面合同，但是双方达成了口头协议，原告已经按照口头协议的约定完全履行了支付购房款的义务，被告应该遵守口头协议约定，将房屋产权登记变更至原告名下。其次，涉案房屋是原告以其一辈子的积蓄所购，且老人已步入晚年，活动范围大大减少，住房成为老人的主要生活环境，一旦受到侵犯，必将直接影响老年人的身心健康及晚年生活。原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》及其司法解释等相关规定，现在被告拒绝办理房屋过户手续，严重侵犯了原告的合法权益，故特向贵院提起诉讼，请贵院依法判决。被告杨新秋、王胜利辩称，不同意杨国秀的诉讼请求。因为涉案房屋是安置给王胜利全家的房产，并且王胜利也如约交了首付，也办理了房产证。只是因为当时考虑杨新秋的父母年龄大，居住条件差，所以说安置杨国秀、赵景兰在里边居住。不存在把房产给他们，现在需要过户的这个事实，具体如下：一、涉诉房屋北京市西城区南华里XX室登记在被告王胜利名下，根据我国物权法定原则，涉诉房屋的产权归王胜利所有；二、本案完全没有借名买房的前提，更没有借名买房的书面或口头协议，原告也没有任何证据证明原被告之间有借名买房的合意；三、从涉诉房屋购房款来源、房屋交付使用、房产证及票据的持有来看，涉诉房屋所有权更是归王胜利所有。综上，被告王胜利不存在无力承担购房款的情形，被告王胜利在拆迁安置协议中放弃货币补偿选择就地安置就能够证明被告王胜利已经明确了购买涉案房屋的意向，完全没有借名买房的缘由，更没有借名买房的合意。从涉诉房屋的来源、性质，购房款的来源，房屋的交付使用，房产证及票据的持有均可看出该房为王胜利一家所有。原告称与被告达成过口头协议没有任何事实和法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人杨福慧述称，同意被告的答辩意见。本院经审理认定事实如下：杨国秀与赵景兰系夫妻关系，二人生育三女一子，分别是杨新秋、杨福慧、杨福英、杨克诚。各方均认可赵景兰于2019年已去世，2019年杨国秀因患重度阿尔兹海默而被本院宣告为无行为能力人，（2019）京0102民特2281号民事判决书指定杨福英、杨新秋为杨国秀的监护人。杨新秋与王胜利系夫妻关系。2001年11月19日，北京鲁能陶然房地产开发有限公司与王胜利签订《南横街东口危旧房改造就地安置协议书》，约定王胜利在危改区范围内承租的公房一间，使用面积13.8平方米，建筑面积18.35平方米，应安置人口为3人，分别为王胜利、之妻杨新秋、之女王彬，王胜利同意就地安置，放弃其他安置补偿形式并自行周转。回迁地址为南横街危改区s5号楼XX号二居室1套，建筑面积77.56平方米。王胜利享受夫妻双方工龄55年优惠并按成本价1560元/平方米购买部分的建筑面积为18.35平方米，应付购房款15303.9元；按房改成本价1560元/平方米购买不享受工龄优惠部分的建筑面积为26.65平方米，应预付购房款41570元；按经济适用房价格3800元/平方米购买部分建筑面积为5平方米，应预付购房款17000元；购买增加建筑面积27.56平方米，按4800元/平方米，应付购房款132288元；按国家规定应交纳公共维修基金个人负担部分为31.2元/平方米，应交纳2419.87元。王胜利应得按期搬迁奖励，优惠6244.98元；一次性付清房款优惠4163.32元。王胜利享受优惠后，实际应付房款197757.60元；公共维修基金个人负担部分2419.87元；共计应付200177.47元。2004年10月7日，北京鲁能陶然房地产开发有限公司向王胜利发送《回迁入住通知书》，回迁房屋地址经审批为南华里XX号。各方当事人在庭审中陈述，回迁时间为2004年年底，2005年上半年涉案房屋完成装修，由杨国秀、赵景兰及杨克诚之子杨光实际居住使用至今。2001年11月24日，王胜利交纳涉案房屋首付款50177.47元。杨福英称该首付款为杨福英及杨福慧各将2万元现金给付王胜利，王胜利、杨新秋及杨福慧对此予以否认。杨福英未出示证据证明首付款出资情况。2004年11月6日，王胜利支付公共维修基金及物业费等回迁入住的各项费用。杨福英亦称该各项费用均由杨国秀、赵景兰支付。因手续需以王胜利名义办理，故票据上记载的名字为王胜利。2004、2005、2006年供暖费付款票据显示，杨新秋支付涉案房屋的供暖费。杨福英称该费用由杨国秀、赵景兰支付，因杨新秋单位可以报销供暖费，故供暖费发票以杨新秋名义开具。2010年3月5日，涉案房屋产权登记办理完毕，登记权利人为王胜利。2016年12月22日，北京住房公积金管理中心贷款中心开具涉案房屋住房公积金贷款还清贷款证明，证明涉案房屋办理的15万元按揭贷款，已经还清。以上包括回迁协议、付款凭证、房产证等各项证据原件为王胜利持有。庭审中，本院结合杨福英、杨福慧的陈述并前往中国建设银行相应支行调取了按揭贷款还款凭条，结合还款凭条显示的还款时间、还款银行地点，本院确认，2002年涉案房屋办理按揭贷款开始偿还，2002年初至2002年11月，住房公积金按揭贷款由杨福英偿还；2002年12月至2003年10月，由杨福慧偿还；2003年11月至2004年12月，由杨福英偿还；2005年1月之后的剩余全部贷款由杨国秀、赵景兰偿还。涉案房屋自入住后，由杨国秀、赵景兰及杨克诚之子杨光居住使用至今。水费、电费、部分年份的物业费及供暖费凭证原件由杨国秀持有。庭审中，李宪英、刘德明、提金凤三人先后出庭作证。李宪英陈述：“我和杨福英是小学同学，跟杨新秋是中学同学，我们之前在后孙胡同住。杨福英父母对我很好，有一年我去看杨福英的父母，杨福英母亲跟我说房子是她姐姐他们不要，让老头老太太买的，说得还贷款。四、五年前我去涉案房屋探望他们父母，正好原被告都在，杨福慧看孩子没在，后来杨新秋说这房子之后给杨光，说他们家都同意，我说那还真不错。这次老太太有病住院，我一直在医院照顾老太太，老太太去世前两天，她知道我叫什么，她不糊涂，她说跟我说点事，说让我劝劝他们，说把房给杨光，别让他们打架了，我说行我给您说说，老太太跟我说的意思就是贷款是老头老太太还。有一次王胜利找我说要看牙，我认识一个牙医，大概是三、四年前，我就带他去了，镶牙之后到我家吃饭，说这房之后就给杨光就得了。我就知道老头老太太还贷款，我不偏向任何一个人。我跟他们谁都不亲近，我是认老头老太太，老两口对我特别好。被告实在是太过分了，这事我实在看不过去。”。刘德明陈述：“我跟杨国秀是十多年前的街坊，我在南华里住的时候认识的杨国秀，他们家先分的是八层，后来说太高，后来调到了XX号，我住XX号。杨福英在我这学过工，我是跟杨福英先认识的，随后认识了他们一家子，我都认识。十来年前刚入住我跟王胜利聊天，说也没钱，让老爷子住去吧，说将来把房子给杨光就行了。”。提金凤陈述：“我认识装修队，涉案房屋进行装修的时候，我和杨新秋在场，说房子是王胜利的指标，他们没钱买，就给她母亲了。装修的时候她说过一次，在公交车上也说过。我跟他们都特别熟，不是我问的，是她主动提的。”。庭审中，本院询问二被告是否认识证人，二被告表示确与证人认识，但否认曾与证人说过涉及涉案房屋的言语。另查，杨国秀曾于早年间承租位于北京市西城区后孙公园胡同XX号的北京市直管公租房三间。2005年4月3日，北京宣房房屋经营有限公司一分公司与杨国秀、杨福英、杨新秋分别签订的《北京市公有住宅租赁合同》，将三间公有住房分户。2017年11月，涉案房产被列入北京市西城区腾退计划，现已完成征收腾退。庭审中，各方均陈述，自上述房屋2017年底征收补偿后，杨国秀的子女间开始产生矛盾。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。杨国秀、赵景兰及子女间是否存在借名买卖房屋的法律关系系本案的争议焦点，本院结合当事人陈述、证人证言及其他证据材料予以分析确定如下：第一，涉案房屋的性质：涉案房屋的取得系因王胜利名下房屋拆迁而取得的回迁房屋，其在办理初始产权登记时，必须登记在王胜利名下，故存在其他亲属借名买房的可能性。第二，购买涉案房屋的付款情况：依据2001年11月19日北京鲁能陶然房地产开发有限公司与王胜利签订《南横街东口危旧房改造就地安置协议书》之约定，涉案房屋购房款共计200177.47元。其中首付款50177.47元，证据显示为王胜利支付。杨福英虽称该首付款的出资情况为，杨福英2万元、杨福慧2万元、杨新秋及王胜利1万元，但未出示证据证明，本院对其意见不予采纳，本院确认该首付款为王胜利及杨新秋支付。对于按揭贷款15万元，杨新秋虽称其每月给付赵景兰现金，但亦未出示证据，本院对其意见不予采纳。本院结合还款凭条显示的还款时间、还款银行地点后确认，全部按揭购房贷款由杨福英、杨福慧及杨国秀、赵景兰先后偿还。按此付款比例，亦存在父母子女共同出资为父母购买房屋的借名买房可能。第三，涉案房屋的居住使用情况，涉案房屋自交付即由杨国秀夫妻二人及孙子杨光一直居住使用。第四，证人证言的证明力问题，三位证人虽与杨福英熟识，但亦与杨新秋、王胜利、杨国秀、赵景兰等其他家庭成员相识，证言中包含大量细节，合乎常理。尤其李宪英的证言中提及涉案房屋今后要留给杨光。杨光作为杨国秀唯一儿子杨克诚之子，且与杨国秀共同居住生活，该细节亦与该年龄段人员的思维方式相契合。故本院对于证人证言的真实性予以认可。结合以上分析及证人证言及本院另行查明的北京市西城区后孙公园胡同23号的直管公租房三间的租赁合同变更情况。本院还原杨国秀家庭内部就涉案房屋购买的情况：为改善杨国秀及赵景兰的居住条件，杨新秋、杨福慧、杨福英、杨克诚四个子女与杨国秀及赵景兰进行了口头协商，涉案房屋由杨国秀、赵景兰共同购买，借用王胜利购房资格，首付款由杨新秋家庭支付，贷款由其余子女及杨国秀、赵景兰偿还；杨国秀名下承租的三间公房变更为杨国秀、杨新秋、杨福英分别承租。但2017年公租房拆迁补偿后，杨新秋、杨福慧、杨福英、杨克诚四人产生矛盾，因此诉至本院。综上，本院认为，杨国秀、赵景兰借用了王胜利的名义购买了涉案房屋，杨国秀、赵景兰为涉案房屋的实际购买人，在杨国秀、赵景兰与王胜利之间形成了借名买卖房屋的合同关系。赵景兰死亡后，其第一顺位继承人为杨国秀、杨新秋、杨福慧、杨福英、杨克诚，应当继续履行该借名买卖房屋合同。现杨国秀起诉要求将位于北京市西城区南华里XX号房屋所有权过户至原告杨国秀名下，具有事实及法律依据，本院对其诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：本判决生效后七日内，被告王胜利协助杨国秀将北京市西城区南华里8号楼XX号房屋办理过户手续至杨国秀名下。案件受理费4303元，由被告王胜利、杨新秋负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩 楠二〇二一年六月二十九日法官助理  苏 静书 记 员  戴 琪书 记 员  胡玉亚