青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终216号上诉人（原审原告）：青海双益置业物业有限公司，统一社会信用代码916301025950402706，住所地西宁市城东区德令哈路165号8号楼。法定代表人：封小河，董事长。委托诉讼代理人：高叶叶，该公司员工。委托诉讼代理人：宁渊，青海立詹律师事务所律师。上诉人（原审被告）：青海福瑞万佳贸易有限公司，统一社会信用代码91630100MA7524G91C，住所地西宁市城东区互助东路25号12号楼。法定代表人：马福云，总经理。委托诉讼代理人：马君海，该公司经理。委托诉讼代理人：杨乔，青海延辉律师事务所律师。上诉人青海双益置业物业有限公司（以下简称双益物业公司）与上诉人青海福瑞万佳贸易有限公司（以下简称福瑞万佳公司）物业服务合同纠纷一案，均不服西宁市城东区人民法院（2020）青0102民初4012号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。双益物业公司上诉请求：改判支付物业费349292.17元。事实和理由：一、一审判决认定因双益物业公司物业服务不到位，导致福瑞万佳公司被消防行政处罚和另行雇佣公司维护保养电梯错误。根据消防行政处罚决定书的记载，消防违法行为人为中国邮政集团公司青海分公司，并非福瑞万佳公司。一审判决却以福瑞万佳公司被消防行政处罚为由扣减物业费。一审判决对违法主体的认定与消防行政机关依职权作出的处罚决定书的记载不相一致。即使福瑞万佳公司受到消防行政处罚，也是因为福瑞万佳公司自行装修时安装的消防设备存在问题，经消防部门检查后对产权单位或使用单位给予处罚。一审判决将福瑞万佳公司的违法行为认定为双益物业公司的过错错误。《中华人民共和国消防法》对物业的产权单位、使用单位与物业服务单位均规定了消防责任。根据福瑞万佳公司出示的消防行政处罚决定书，消防部门经过现场检查，依据《中华人民共和国消防法》第16条第1款的规定，只对物业产权单位给予行政处罚，并未认定双益物业公司存在消防违法行为。双益物业公司认为，作出处罚决定的原“城东区公安消防大队”作为辖区内依法负有消防行政管理职责的有权机关，在依职责调查后未认定双益物业公司存在物业消防责任，也未因为福瑞万佳公司自行安装的消防设备存在问题而对双益物业公司进行处罚或违法认定。一审判决不顾行政机关已经生效的法律文书的认定，作出双益物业公司存在消防违法的错误认定。再退一步说，即使双益物业公司存在消防责任，但双益物业公司主张的是2016年4月1日至2020年3月31日期间的物业费，而消防处罚是在2017年12月。一审判决不加区分地继续扣减2018年至2020年物业费也是错误的。福瑞万佳公司自行雇佣公司维护保养的电梯系其自行加装，用于其宾馆使用的专有设备。双益物业公司作为物业公司，负有维修责任的范围是物业共用部位和共用设备设施。一审判决以双益物业公司未维护管理福瑞万佳公司的自装、自有、自用电梯设备为由，认定双益物业公司物业服务不到位，认定明显错误。二、一审判决适用法律错误。根据《青海省物业管理条例》第五十九条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以存在开发建设遗留问题、未享受物业服务或者无需接受相关物业服务等理由拒交物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。一审判决错误认定双益物业公司物业服务不到位，并进而扣减双益物业公司应收取的物业费，未正确适用上述地方性法规和司法解释的明文规定，判决失当。三、一审判决不公，侵害了双益物业公司的合法权益，鼓励了福瑞万佳公司的违约行为，并将引发更多诉讼纠纷。双益物业公司作为合规经营的物业公司，与物业各产权人依法成立了物业服务合同法律关系。就物业费标准及收取方式作出了明确的约定。福瑞万佳公司也是在承诺承继相关物业合同权利义务的基础上承租了案涉物业。一审判决的错判导致双益物业公司的合同权利受到侵害，民营企业的经营自主权受到侵害。福瑞万佳公司在承租案涉房屋后，经双益物业公司屡次请求，不签订物业服务合同，不承认双方间存在物业服务合同关系，从第一年起就不交物业费至今。应当说，福瑞万佳公司违反了其在承租投标书中的承诺，怠于履行物业费交纳义务。一审判决错误扣减了高达20%的物业费，无异于激励福瑞万佳公司的违约行为。一审判决的判决方式使更多的业主出于不交或少交物业费的目的，提起大量物业费纠纷诉讼。福瑞万佳公司辩称，其未和双益物业公司签订物业服务合同，自行安装电梯是因双益物业公司没有提供通行的便利服务。双益物业公司没有提供四星级的服务水平。福瑞万佳公司上诉请求：驳回双益物业公司的诉讼请求或者发回重审。事实和理由：一审判决福瑞万佳公司给付双益物业公司物业服务费279433.74元属于事实认定错误、证据不足、适用法律错误，应当依法予以撤销并改判。本案为物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，双益物业公司向人民法院起诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据及人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内举证等规定，本案中双益物业公司应在法定举证期限内举证，物业费的支付应当是在物业服务公司履行了服务这一项先履行的义务，并达到物业服务标准后，才能要求接受物业服务的一方承担物业服务费的支付义务，福瑞万佳公司拥有先履行抗辩权，但是，双益物业公司在一审中并未提交证据证明其履行了物业服务的合同义务，根据谁主张谁举证的举证责任划分，双益物业公司在没有向法庭提交任何证据证明对福瑞万佳公司进行了物业服务的，应当承担举证不利的法律后果，故一审法院在双益物业公司没有提交任何证据证明进行了物业服务义务履行的情况下，直接认定双益物业公司提供了物业服务，判决福瑞万佳公司承担支付物业服务费，属于事实认定错误，证据不足。双益物业公司提交的其与中国邮政速递物流有限公司青海省分公司的《物业服务合同》不能作为本案的证据适用。根据法律规定，所有证据均应当经过庭审充分的举证、质证才能作为案件的定案依据及当事人应当在举证期限内进行举证的规定，双益物业公司在本案判决出具前两日内提供的证据程序不合法，未经法庭举证、质证，一审法院直接将该证据作为本案的定案依据不合法。同时一审法院将该《物业服务合同》作为本案的定案依据也无任何事实依据。该《物业服务合同》是由中国邮政速递物流有限公司青海省分公司与双益物业公司之间签订的，同时涉案的商铺面积为320.85平方米，与涉案的商铺并非同一商铺，且福瑞万佳公司承租的是中国邮政集团有限公司青海省分公司所有的商铺，中国邮政速递物流有限公司青海省分公司与中国邮政集团有限公司青海省分公司是两个独立的法人，中国邮政速递物流有限公司青海省分公司与双益物业公司之间的合同约定与福瑞万佳公司无关，也与本案无关联性，该合同义务不应当由福瑞万佳公司承担，故一审法院将双益物业公司与本案无关的第三人之间签订的物业服务合同作为福瑞万佳公司承担物业费的证据依据无任何事实依据，属于事实认定错误和混淆。一审判决福瑞万佳公司按照1.5元/平方米的标准向双益物业公司承担物业服务费支付义务错误。双益物业公司与福瑞万佳公司未签订物业服务合同，双益物业公司未提交证据双方之间成立了事实上的合同关系。根据《物业服务管理条例》的规定，商铺物业费的收费标准适用市场调节价，由物业服务单位与业主协商约定，本案中涉案商铺的所有权人与使用人之间未约定物业费收费标准，一审法院认定福瑞万佳公司以1.5元/平方米的标准向双益物业公司支付物业服务费错误。双益物业公司辩称，消防行政处罚书没有认定双益物业公司消防违法，而且双益物业公司不应对装修改动后的消防隐患承担责任。福瑞万佳公司自行将电梯安装在其专有面积内，双益物业公司没有义务进行管理。一审法院按照双益物业公司主张的物业费的80%认定，侵害了小区全体业主的权利。中国邮政集团有限公司青海省分公司与福瑞万佳公司约定，本案的物业费应由福瑞万佳公司承担。双益物业公司向一审法院起诉请求：1.请求福瑞万佳公司给付物业费355142.16元（2016年4月1日至2017年3月31日欠费94635.54元；2017年4月1日至2018年3月31日欠费94635.54元；2018年4月1日至2019年3月31日欠费94635.54元；2019年4月1日至2020年3月31日欠费71235.54元）。2.案件受理费由福瑞万佳公司承担。一审法院认定的事实：西宁市城市交通投资建设有限公司与青海邮政实业公司于2013年签订《西宁火车站综合改造及配套工程拆迁安置协议书》约定，将拆迁青海邮政实业公司位于互助中路5号商业用房安置于城东小寨商业用房一至三层。2015年12月16日，双益物业公司（宁城佳苑管理站）与中国邮政速递物流股份有限公司青海分公司签订关于位于西宁市城东区互助东路宁城佳苑12号12栋1单元西层商铺的物业服务合同。后青海福瑞商务宾馆有限公司于2015年11月10日承租中国邮政集团有限公司青海省分公司位于西宁市城东区互助中路三明市场商铺5257.53平方米用于经营宾馆、食品、干鲜批发零售。2019年1月2日，福瑞万佳公司与青海省邮政机关服务中心签订《房屋租赁合同》补充协议（二），约定福瑞万佳公司承租面积缩减为3957.53平方米，并约定该协议于2019年1月1日起生效。福瑞万佳公司旗下青海福瑞商务宾馆有限公司2015年10月23日竞租投标书中郑重承诺事项显示，青海福瑞商务宾馆有限公司同意中国邮政集团公司青海省分公司招租要求中的物业维护、物业管理费用承担的要求。双益物业公司提交的国内支付业务收款回单显示，中国邮政集团青海省分公司于2016年9月26日向其正常缴纳物业费70000元。福瑞万佳公司旗下青海福瑞商务宾馆承租中国邮政集团有限公司青海省分公司位于宁城佳苑商铺后自2016年至今未缴纳物业管理费，主要理由是福瑞万佳公司认为和双益物业公司未签订物业服务合同，双益物业公司未履行物业服务，故福瑞万佳公司未交纳物业费。经双益物业公司多次催要无果，诉至法院，请求判如所请。另查明，中国邮政集团有限公司青海省分公司提交的国内支付业务收款回单证明其已付清邮政公司经营使用部分商业用房的物业费，故双益物业公司于2020年10月6日向一审法院申请撤回对中国邮政集团有限公司青海省分公司的起诉，一审法院经审查后作出准许双益物业公司撤回对中国邮政集团有限公司青海省分公司的起诉的民事裁定书。一审法院认为，双益物业公司虽然并未和福瑞万佳公司签订《物业服务合同》，但双益物业公司和福瑞万佳公司的出租人中国邮政集团有限公司青海分公司曾于2015年签订《物业服务合同》且至今尚未解除，福瑞万佳公司辩称其未和双益物业公司签订《物业服务合同》，但其竞租投标书人认可房屋出租人中国邮政集团有限公司青海省分公司对物业服务的要求，双益物业公司作为福瑞万佳公司、中国邮政集团有限公司青海分公司所在区域的物业服务公司，如约提供了物业管理服务和卫生清洁服务、对福瑞万佳公司承租的商铺楼顶漏水处理铺油毡等工作，福瑞万佳公司享有双益物业公司所提供的物业服务是不争的事实，虽福瑞万佳公司对双益物业公司提供的物业服务质量持有异议，但不排除其提供了物业服务的事实，至于庭审中福瑞万佳公司提出双益物业公司未修缮其宾馆漏水问题，经一审现场勘查，该宾馆漏水部位顶部属于宁城佳苑业主专有部分区域，不属于物业公司服务的公共部分，且经一审现场勘查时业主现场反映，物业公司已多次入户协调解决漏水问题，故福瑞万佳公司辩称双益物业公司未提供物业服务不属实，福瑞万佳公司据此不交纳物业费的抗辩明显不能成立。根据《青海省物业管理条例》第五十七条规定：“物业服务收费遵循公平、合理、质价相符的原则，收费标准应与物业服务等级、物业服务企业资质对应。具体收费标准和收费事项由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。”第五十八条规定：“物业服务企业应当在物业管理区域内公示服务内容、服务标准、收费标准等事项。”双益物业公司物业费收费标准已按照要求定期公示在其办公场所。按照《青海省物业管理条例》的规定，自2015年7月1日以后，青海省物业费收费标准由物业服务企业和业主委员会协商确定。《青海省物业管理条例》第三十六条之规定，签订《物业服务合同》属于业主委员会的主要职责，同时《青海省物业管理条例》第十八条规定，业主的主要义务之一是执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定，故本案中虽福瑞万佳公司的出租人中国邮政集团有限公司青海省分公司虽未与双益物业公司签订其全部物业建筑面积的《物业服务合同》，但依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”中国邮政集团有限公司青海省分公司与双益物业公司签订的《物业服务合同》约定由双益物业公司为中国邮政集团有限公司青海省分公司在宁城佳苑区域内的物业提供物业服务，因物业服务企业的选聘涉及公共利益，得依法定程序才可以变更，结合双益物业公司服务宁城佳苑及本案承租标的所在区域商铺的事实，故业主中国邮政集团有限公司与青海双益物业服务有限公司签订的《物业服务合同》在双益物业公司服务区域内的全部物业有效，自然包含本案福瑞万佳公司所承租区域内的服务，且福瑞万佳公司已享有双益物业公司提供的物业服务为既成事实，故福瑞万佳公司应依法给付双益物业公司物业管理费。根据本案查明的事实，福瑞万佳公司2016年4月1日至2018年12月31日期间承租面积为5257.53平方米，单价为1.5元/月/平方米，共计33个月整，应交物业费为260247.74元；2019年1月1日至2020年3月31日期间承租面积为3957.53平方米，单价为1.5元/月/平方米，共计15个月，应交纳物业费数额为89044.43元。综上，福瑞万佳公司应给双益物业公司交纳自2016年4月1日至2020年3月31日期间的物业费总额为349292.17元。结合因双益物业公司物业服务不到位，导致福瑞万佳公司被消防行政处罚和另行雇佣公司维护保养电梯的事实，应以福瑞万佳公司应交纳物业总额349292.17元的80%计算为宜即279433.74元。遂依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决，福瑞万佳公司自判决书生效之日起十日内给付双益物业公司自2016年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费279433.74元。案件受理费减半收取3314元，由双益物业公司负担662.8元，福瑞万佳公司负担2651.2元。福瑞万佳公司负担部分与上述款项一并给付双益物业公司。本案二审期间，双方当事人对一审查明的事实无异议，但根据2015年11月10日的租赁合同的签订双方为青海省邮政机关服务中心与福瑞商务宾馆有限公司，一审对此认定错误，本院认为应予纠正。本案中对西宁市城市交通投资建设有限公司与青海邮政实业公司签订的拆迁协议不予审查，本院认为对双方均无异议的其他事实应予以确认。二审中福瑞万佳公司认可西宁福瑞商务宾馆有限公司注销后的债权债务由其承继，双益物业公司未提异议，且2019年1月2日福瑞万佳公司已就案涉房屋的租赁合同与青海省邮政机关服务中心签订了补充协议，因此应认定案涉房屋实际由福瑞万佳公司使用，且因案涉房屋租赁产生的债权债务均由福瑞万佳公司承担。本院认为，根据福瑞万佳公司签订的案涉房屋的租赁合同中第五条约定“甲方负责承担交房合同签订之前出租房屋的所有有关费用，合同签订之后由乙方（福瑞万佳公司）承担”，该约定中明确甲方承担出租房屋在租赁合同之前的“所有相关费用”，之后的所有相关费用由福瑞万佳公司承担。根据租赁合同中的租金和面积可得出案涉房屋的租金标准为25元/月/平方米。福瑞万佳公司在其竞租投标书中的竞租报价亦为25元/月/平方米。因此可知房屋租赁合同中约定的租金仅仅为福瑞万佳公司承租房屋需缴纳的租金。而福瑞万佳公司在其竞租投标书中第四条郑重承诺事项“1.我公司如果竞租成功，同意中国邮政集团青海省分公司的招租要求中租金的支付方式及租房保证金。具体双方在《房屋租赁合同》中约定。2.同意中国邮政集团公司青海省分公司的招租要求中物业维护及物业管理费用的要求”，福瑞万佳公司将租金和物业费分开承诺，可知福瑞万佳公司不仅仅要满足中国邮政集团公司青海分公司的租金要求，还需要满足中国邮政集团公司青海分公司的关于物业费的要求。而在双方签订的租赁合同中亦明确福瑞万佳公司在需要承担其租金外，仍需要承担承租房屋的所有相关费用，而承租房屋需要由物业服务，物业费当然属于承租房屋的相关费用。综上，福瑞万佳公司在其竞标和签订合同时应明知其在承担租金外，仍需承担物业费等承租房屋的相关费用。根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定，案涉房屋的实际物业使用人是福瑞万佳公司，福瑞万佳公司亦需根据约定承担物业费。福瑞万佳公司从中国邮政集团公司青海省分公司竞标案涉房屋，且承诺其同意中国邮政集团公司青海省分公司的物业要求，中国邮政集团公司青海分公司又向双益物业公司交纳案涉房屋所在区域的物业费用，结合一审中福瑞万佳公司提交的其他证据，可以认定双益物业公司为案涉房屋的物业服务提供者，因此双益物业公司现主张由福瑞万佳公司承担物业费有事实和法律依据，应予支持。双益物业公司作为对案涉房屋所在区域的物业服务提供者，要求按照其所公示的物业费标准收取物业费未有不妥，福瑞万佳公司对双益物业公司主张的计算物业费的标准提出异议，但并未提交其他证据予以反驳，不予支持。一审综合双益物业公司提供物业服务的情况，综合按照其诉求的80%认定，未有不妥，应予维持。同时，双益物业公司作为物业服务部门也应当认真总结诉讼中反映出的服务问题，正视服务过程中业主提出的合理诉求，不断改进服务作风，提高服务质量，尽量避免纠纷的发生。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6628元，由上诉人青海福瑞万佳贸易有限公司负担5303元，上诉人青海双益置业物业有限公司负担1325元。上诉人青海福瑞万佳贸易有限公司预交的案件受理费6628元，余1325元予以退还；上诉人青海双益置业物业有限公司预交的二审案件受理费6628元，余5303元予以退还。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 左志萍审判员 尹菲菲二○二一年六月二十四日法官助理 岳文伟书记员 乔 红附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。