西安市未央区人民法院民 事 判 决 书(2021)陕0112民初10665号 原告：西安辉耀房地产开发有限公司。住所地：陕西省西安市浐灞生态区。统一社会信用代码：91610136MA6TYHRY68。法定代表人：林茂祺，董事长。委托诉讼代理人：孙继民，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯倩，北京市康达（西安）律师事务所律师。被告：邹峰，男，1987年6月13日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张茜，女，无业，住西安市新城区。第三人：平安银行股份有限公司西安分行。住所地：西安市新城区。统一社会信用代码：916101020571410076。负责人：吴雷鸣。委托诉讼代理人：罗伊可，陕西瑞森律师事务所律师。 原告西安辉耀房地产开发有限公司（以下简称辉耀房地产公司）与被告邹峰、第三人平安银行股份有限公司西安分行（以下简称平安银行西安分行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王宝娟独任审理。原告辉耀房地产公司的委托诉讼代理人孙继民、冯倩，被告邹峰的委托诉讼代理人张茜，第三人平安银行西安分行的委托诉讼代理人罗伊可到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。                                                             原告辉耀房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同登记号XXXXXXXXX）；2、判令被告立即腾退原告所有的位于西安市未央区XX路以北XXX路以东XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋；3、判令被告协助原告办理商品房买卖合同备案注销手续；4、判令被告及第三人配合办理预购商品房抵押登记注销手续；5、判令被告支付原告因其逾期偿还银行按揭贷款而履行担保责任支出的代付款项1238966.51元（代付款项包括但不限于按揭本金、利息、诉讼费用等，最终以实际金额为准）；6、判令被告向原告支付解除《商品房买卖合同》的违约金348262.6元；7、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实和理由：原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的位于西安市灞桥区XX路以北，XXX路以东，XX路XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积106.24平方米，总金额1741313元；被告支付首付531313元，剩余121万元向银行申请贷款支付。合同附件十二补充协议第十六条约定，在出卖人解除连带保证责任前，如买受人未按期向贷款银行偿还任一期贷款本息，导致出卖人代买受人向贷款银行偿还已到期的贷款本息、罚息及其他费用（如有）的，出卖人将在代买受人还款后向买受人发出缴款通知书，买受人应在收到缴款通知之日起10日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人。另约定，在出卖人解除连带保证责任前，如买受人逾期偿还按揭贷款本息或连续累计达到贷款合同约定的期限或买受人出现贷款合同项下的其他违约行为，导致贷款银行终止贷款合同或要求出卖人承担连带保证责任的，出卖人有权解除买卖合同及本补充协议，收回该商品房另行处理，且买受人应向出卖人支付相当于商品房总价款20%的违约金。后原、被告及第三人签订了借款合同，原告为被告的按揭贷款提供连带责任保证。因被告未向第三人偿还按揭贷款，导致原告代被告向第三人承担了保证责任。按照《商品房买卖合同》约定，原告享有解除权。现诉至法院，请求如前。被告邹峰辩称，其确实自购房之日起没有向第三人偿还过按揭贷款。对原告要求解除合同、返还房屋、办理预购商品房抵押登记注销手续及支付代垫款的诉讼请求均没有异议，但其认为原告主张的违约金过高。第三人平安银行西安分行述称，其愿意配合原、被告办理抵押登记注销手续，但是办理抵押登记注销手续的相关费用其行不予承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合本院依法确认的证据及当事人陈述，本院确认如下事实：原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同登记号XXXXXXXXX），约定被告购买原告开发的位于西安市灞桥区XX路以北，XXX路以东，XX路XX幢XX单元XX层XX号房，建筑面积106.24平方米，总价1741313元，首付款531313元，剩余121万元办理银行按揭贷款。合同附件十二补充协议第十六条约定，在出卖人解除连带保证责任前，如买受人未按期向贷款银行偿还任一期贷款本息，导致出卖人代买受人向贷款银行偿还已到期的贷款本息、罚息及其他费用（如有）的，出卖人将在代买受人还款后向买受人发出缴款通知书，买受人应在收到缴款通知书之日起10日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人。在出卖人解除连带保证责任前，如买受人逾期偿还按揭贷款本息或连续累计达到贷款合同约定的期限或买受人出现贷款合同项下的其他违约行为，导致贷款银行终止贷款合同或要求出卖人承担连带保证责任的，出卖人有权解除买卖合同及本补充协议，收回该商品房另行处理，且买受人应向出卖人支付相当于该商品房总价款20%的违约金。后原、被告及第三人签订了借款合同，被告向第三人借款121万元，原告为保证人。第三人向被告邹峰发放了贷款，被告自认从未向第三人偿还过按揭贷款。原告辉耀房地产公司已将涉案被告邹峰名下按揭贷款本息共计1238966.51元分次向第三人代偿。原告同意在本案中扣除其垫付款及违约金等款项后将剩余购房款退还被告，被告亦予以任何。庭审中原、被告双方均确认涉案房屋尚未交付。原告申请了诉讼财产保全，产生保全担保费4354元，缴纳了保全费5000元。本院认为，原、被告自愿签订《商品房买卖合同》，符合法律规定，且系双方真实意思表示，为有效合同。现原告请求解除《商品房买卖合同》，被告亦同意，本院依法予以支持。因涉案房屋尚未交付，原告请求被告腾退房屋的诉讼请求本院依法不予支持。第三人平安银行西安分行的债权已经实现，抵押权的基础已不存在，且被告及第三人对原告关于撤销预抵押登记备案手续的请求无异议，故本院依法予以准许。根据合同附件十二补充协议第十六条之约定，原告承担保证责任，依约代被告向第三人偿还了全部贷款本息共计1238966.51元，被告应将上述款项在约定时间内偿还原告，故对原告要求被告支付代垫款1238966.51元的诉讼请求本院依法予以支持。结合本案实际情况，被告邹峰未向第三人偿还按揭贷款，导致原告承担了保证责任，其行为构成违约。合同虽约定违约金为商品房总价款20%，但原告未提供其实际损失的依据，本院认为该违约金约定过高，本院酌情按照该商品房总款的10%计算，违约金计174131.3元。保全担保费不属于必要的支持，本院依法不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，判决如下：一、解除原告西安辉耀房地产开发有限公司与被告邹峰签订的合同登记号为XXXXXXXXX的《商品房买卖合同》。二、原告西安辉耀房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将购房款1741313元返还被告邹峰。三、被告邹峰于本判决生效之日起三十日内支付原告西安辉耀房地产开发有限公司代垫款1238966.51元，违约金174131.3元；上述款项从原告西安辉耀房地产开发有限公司应退还给被告邹峰的购房款中予以扣除。四、被告邹峰于本判决生效之日起三十日内配合原告西安辉耀房地产开发有限公司至房产登记管理部门办理上述《商品房买卖合同》撤销备案登记手续；五、被告邹峰及第三人平安银行股份有限公司西安分行于本判决生效之日起三十日内配合原告西安辉耀房地产开发有限公司办理预抵押撤销备案手续。六、驳回原告西安辉耀房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费20471元，保全费5000元，原告已预交，现全部由被告邹峰负担，并于本判决生效之日起三十日内支付给原告西安辉耀房地产开发有限公司；该费用从原告西安辉耀房地产开发有限公司应退还给被告邹峰的购房款中予以扣除。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西市中级人民法院。  审  判  员     王宝娟   二〇二一年六月十一日 书  记  员     诸  子1