广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020)粤0309民初17350号原告（反诉被告）：李书容，男，汉族，1962年8月25日出生，户籍所在地湖南省常宁市。委托诉讼代理人：郝森，广东诺铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧阳辉，广东诺铭律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王学风，男，汉族，1986年8月27日出生，户籍所在地河南省通许县。委托诉讼代理人：周明慧，广东顺创律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭仰权，广东顺创律师事务所律师。原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告在法定期限内提出反诉，本院将两案合并依法由审判员陈晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郝森、欧阳辉、被告王学风及其委托诉讼代理人周明慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的租金92600元及滞纳金（按日千分之五，计至被告还清所有拖欠租金之日止）；2、判令被告向原告支付拖欠的水电费和其他费用8233.6元及滞纳金（按日千分之五计至被告还清所有拖欠费用之日止）；3、判令被告向原告补交三个月的房租138900元；4、判令被告赔偿因其违约给原告造成的损失130000元；5、本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：2019年11月7日，原告与被告签订《房屋租赁合同》。原告将位于深圳市龙华新区永贤综合楼负一楼租给被告，租赁期限自2019年9月1日起至2023年6月5日止。上述租赁合同签订后，原告按照约定履行了义务。但自2020年2月起，被告未按照合同约定向原告缴纳租金、水电费和其他费用，并且将租赁房产内的物品偷偷搬离。根据合同约定，原告有权解除合同，由此造成原告损失的，被告还应当向原告赔偿。因被告的违约行为，原告的出租方要收回房产，并且不退回租赁押金。根据合同约定，对于此押金损失应当由被告承担。被告辩称：1、涉案房屋没有房屋产权证，建设规划许可证以及合法的建设手续，双方签订的合同应当认定无效。因合同无效的违约等条款不能适用；2、2020年1月份的房租被告在2020年1月3日就已经向原告缴纳。但原告到2020年2月12日都没有向原告出租方深圳市永贤实业有限公司交纳房租，导致在2020年2月14日被案外人停水停电并收回房屋，致使被告无法使用涉案房屋，原告存在过错，原告无权要求被告支付2020年2月14日之后的房租；3、被告迟延交2020年2月份的房租是因为被告本人是经营餐饮行业，2020年2月份受疫情影响根本无法经营，未有任何收入，属于不可抗力，且深圳市永贤实业有限公司也有发通告告知承租方2020年2月份减免房屋，因此被告不存在过错；4、双方签订的合同无效，因此相应的条款不能适用，且原本约定的押金交付时间是在2020年3月15日之后，现原告也在该交付时间之前发出了解除合同的律师函，原告本人的行为也违反了双方的约定，遂无权要求被告补交3个月的房租。综上原告的诉讼请求缺少事实和法律依据，请求依法判决。被告提出以下反诉请求：1、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令原告向被告返还租金36933元；3、判令原告向被告返还煤气押金10000元；4、判令原告向被告返还空调12台、桌椅172张、冰柜8台，音响6个等物品（详细见物品清单、如已损坏或无法返还照价赔偿，详细见物品清单）；5、判令原告赔偿被告损失130000元；6、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2019年11月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告，建筑面积1100平方米，每月每平方米41.98元，月租金46300元。合同签订后，被告按合同履行。2020年春节期间，因受疫情影响涉案房屋完全不能营业，无任何营业收入，合同约定若发生不可抗力，可中止履行合同。原、被告遂协商处理2020年2月的房租事宜，原告表示可以减半收取2月的租金。2020年2月12日，涉案房屋门面上张贴了一张《催费通知单》，出具方是深圳市永贤实业有限公司，显示原告拖欠该公司2020年1月的租金、管理费、水电费共计77085元。遂得知原告作为二手房东，在收取被告2020年1月的租金后未向房东缴纳租金，导致2020年2月14日房东对涉案房屋采取停水停电的强制措施，后更换房屋的门锁无法进入，并搬离了被告在涉案房屋的座椅、冰箱、餐具等物品。涉案房屋没有房产证、建设工程规划许可证等合法报建手续，涉案房屋租赁合同应当认定为无效。另原告承诺涉案房屋面积为1100平方米，但实际面积仅有786平方米，原告每月多收租金13181.72元，应当将多收租金返还给被告，另应返还煤气押金10000元及房屋内被告所有的空调、冰箱、座椅等物品，并赔偿被告因本案而造成的损失130000元。针对被告提出的反诉请求，原告辩称：1、原告与被告签订的房屋租赁合同合法有效，涉案房产属历史遗留建设，已经过政府确认进行了申报并发放了历史遗留回执，允许房屋所有人合法的占有使用收益。涉案房产可以作为公司的注册地址，而申请作为公司注册地址的是必须提交合法证明，因此被告的诉求及主张无事实依据，应当驳回；2、原告无需返还被告租金，且原告与被告签订的合同并未约定租金按照房产面积进行计算。另外被告未举证证明租赁房产的实际面积，故被告主张返还租金无事实依据；3、原告无需返还煤气押金1万元。根据双方签订的房屋租赁合同约定，如因被告违约导致原告解除合同，被告已交费用不退。被告逾期交付2020年2月、3月的租金，构成违约，给原告造成严重损失，故原告可以依据合同不予退还押金，且被告尚有未交纳的煤气费用；4、涉案房屋内的物品及装修系原告自己购买，属于原告所有；5、原告对被告主张的转让费用不认可，是否实际发生原告不清楚，即使实际发生，该转让为被告与案外第三人签订的合同，与原告无关，合同解除系因为被告违约导致，即使存在损失也应由被告自行承担。综上所述，被告的反诉请求没有事实和法律依据，应当全部予以驳回。经审理查明：2019年11月7日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙华区永贤综合楼负一楼面积为1100平方米（含公共分摊面积）的一间房屋出租给被告。该合同约定的主要内容包括：1、租赁期限从2019年9月1日至2023年6月5日；2、月租金总额为46300元（含物业管理费），被告在合同签订后三个工作日向原告支付一个月租金，被告于每月1至3号向原告缴纳当月租金及上个月水电费；3、被告每月向原告缴纳大厦共用部分水电费和损耗分摊费用1000元；4、被告于2020年3月15日向原告交46300元房租押金。上述《房屋租赁合同》签订后，原告向被告交付了租赁房屋，并从2019年11月7日起计算租金。被告在2019年11月7日向原告交付了10000元作为煤气押金后，使用租赁房屋开展餐饮经营。被告在向原告支付了计至2020年1月的租金后，从2020年2月起未再继续向原告支付租金及水电费等其他费用。至2020年3月时，被告已搬离了租赁房屋，在搬离时双方未办理房屋交接。具体搬离时间，原告主张在2020年3月初发现被告搬离，被告则提出因原告拖欠上一手房屋出租人深圳市永贤实业有限公司的租金等费用，租赁房屋是被深圳市永贤实业有限公司收回。本案庭审中，原告亦确认涉案租赁房屋现已由深圳市永贤实业有限公司收回。另查明：1、涉案租赁房屋没有办理房屋产权登记，也没有相应的建设工程规划许可证，于2009年进行了深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报，至今尚未有申报后的处理结果。2、被告于2019年11月8日与唐刺云签订《转让合同》，受让了唐刺云在涉案房屋开设的餐饮店铺，转让的内容包括店铺装修及音响、桌椅等一系列财产。3、在本案庭审中，原告明确其第二项诉讼请求主张的具体费用为2020年1月的水电费6448元、2020年3月分摊费1000元和停车位费1000元。根据原告提供的《收据》，记载2020年1月水费为650元、电费为5583.6元。以上事实有庭审举证、质证的《房屋租赁合同》、收据等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原、被告于2019年11月7日所签订的《房屋租赁合同》所约定的租赁房屋并没有相应的建设工程规划许可证，或经主管部门批准建设，因此该《房屋租赁合同》应当认定为无效。被告要求确认该合同无效的反诉请求，本院应予以支持。合同无效的，当事人因合同取得的财产应当返还给对方。原告从被告处收取的煤气押金10000元，应返还给被告。房屋租赁合同无效的，当事人可以参照约定租金标准要求房屋占有使用费。2020年2月期间，租赁房屋仍有被告占有使用，则应当依约定租金标准向原告支付相应的占有使用费。从2020年3月起，被告已搬离，因此原告要求被告继续支付2020年3月租金（即占有使用费）的主张，本院不予采纳。关于2020年2月房屋占有使用费的标准，因从2020年1月23日起，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，对租赁房屋的正常使用存在重要影响，因此对该月房屋占有使用费数额，本院参照约定租金的50%，即23150元予以支持。关于被告在占有使用租赁房屋期间产生的水电费，应由被告负担。其中2020年1月的水电费被告尚未支付，原告提供的《收据》显示的2020年1月期间的水电费数额6233.6元亦与被告正常使用房屋期间相符，本院予以采纳。另对于分摊租赁房屋所在大厦公共部门水电耗，也是双方所签订租赁合同中所约定的费用，原告要求被告支付2020年2月该笔费用1000元的诉讼请求，本院也予以支持。对于原告主张的停车费1000元，现有证据并不能证明双方对该费用存在约定，原告该项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。由于原、被告之间签订的《房屋租赁合同》无效，原告基于该事同所约定的违约条款，要求被告补交租金及赔偿违约损失的，没有法律依据，本院不予支持。关于被告在本案中主张的其他反诉请求，首先关于被告主张的多收取的租金。双方对月租金的数额存在明确约定，并未约定按实际测量的房屋面积作为确定租金的依据，另在被告在承租房屋时对房屋现状及占有空间大小已进行过实地确认，在原告向被告交付租赁房屋时，并未对已确认过的房屋面积再进行缩减，因此被告提出原告存在多收取租金的情况不能成立，其该项反诉请求，本院不应支持。其次关于被告要求返还的物品，现有证据并不能证明被告对原告放置在租赁房屋内的物品进行过处理，且根据被告所述，涉案租赁房屋由上一手出租人收回，因此原告要求被告返还物品或折价赔偿的，没有事实依据，本院不予支持。另对于被告主张的损失130000元，系基于被告与案外人唐刺云转让店铺而发生，其要求被告承担该费用，没有法律依据，本院亦不应支持。综上所述，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》无效，原告应向被告返还已收取的押金，同时也可参照约定租金标准要求被告支付实际占有使用租赁房屋期间产生的房屋占有使用费及约定的其他费用。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认原告李书容与被告王学风于2019年11月7日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告王学风于本判决生效之日起五日内向原告李书容支付2020年2月的房屋占有使用费23150元、公共水电损耗分摊费用1000元和2020年1月的水电费6233.6元；三、原告李书容于本判决生效之日起五日内向被告王学风返还煤气押金10000元；四、驳回原告李书容的其他诉讼请求；五、驳回被告王学风的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3702元、反诉案件受理费1919.33元，合计5621.33元，由被告负担2087.33元，原告负担3534元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈    晖二〇二一年六月二十八日书记员 黄  丽  敏书记员 仇晓婷(兼)附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。