广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初12881号原告（反诉被告）：夏振华，男，1983年11月3日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市铅山县，委托诉讼代理人：汪天可，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏俊铭，北京德恒（广州）律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：彭永健，男，1974年8月1日出生，汉族，身份证住址广东省罗定市，委托诉讼代理人：吴洋，北京德和衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡锋，北京德和衡（广州）律师事务所实习人员。夏振华与彭永健租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。夏振华及其委托诉讼代理人汪天可、苏俊铭，彭永健及其委托诉讼代理人吴洋、蔡锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。夏振华向本院提出诉讼请求：1、彭永健返还合同保证金500000元并支付利息（利息以500000元为本金，按全国同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，自合同解除之日即2020年7月22日起计至付清之日）；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：我方与彭永健于2019年11月1日签订了《租赁合同》，约定彭永健将位于广州市白云区*街6号，建筑面积为3717.7平方米的物业出租给我方，租赁期限为12年，自2019年11月1日起至2031年10月30日止，合同保证金为50万元。合同签订后，我方向彭永健支付了保证金50万元，同时彭永健向我方交付涉案物业，我方开始进行装修。2020年6月，彭永健将涉案物业出租给了第三方，导致我方无法正常使用涉案物业。为此，我方于2020年7月21日向彭永健发出《解除通知书》，通知彭永健自上述通知书到达时涉案合同解除，同时彭永健应承担相应的违约责任。现特向法院提起诉讼，请求法院公正判决。彭永健辩称：夏振华违反合同约定一直拖欠租金，经催告后仍拒不履行，达到合同解除的条件，我方有权单方解除合同。而夏振华在无法定或合同约定的解除合同条件情况下违法单方解除合同，我方有权没收保证金不予退还，故请求驳回其全部诉讼请求。为维护我方合法权益，现特向法院提起反诉，请求判令：1、夏振华向彭永健支付2020年3月1日至2020年6月21日的占有使用费666000元（按每月18000元计算）；2、夏振华向彭永健支付2019年11月1日至2020年2月29日免租期损失710000元；3、夏振华向彭永健支付为彭永健垫付的装修款30000元；4、夏振华承担本案全部诉讼费。针对彭永健的反诉请求，夏振华辩称：涉案房屋未看到相关产权证明，我方认为是违章建筑，涉案租赁合同无效，合同保证金应予以返还。即便合同有效，彭永健将涉案物业出租给他人已构成违约，我方有权解除合同。关于租金事宜，根据《最高人民法院关于妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，我方不承担违约责任。而且双方就租金的支付数额及时间等正在洽谈中，在此过程中彭永健将房屋出租给他人导致涉案合同无法履行，我方才行使了解除权。经审理查明，2019年11月1日，彭永健（甲方）与夏振华（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于广州市白云区*社*街6号的物业，共九层，建筑面积约3717.7平方米。租期为12年，自2019年11月1日起至2031年10月30日止。2019年11月1日起至2022年10月30日期间每月租金180000元，其中2019年11月1日起至2020年2月30日为免租期。乙方需向甲方支付保证金500000元。甲方负责水管和电线应按乙方的要求安装到指定的位置。上述合同签订后，彭永健将涉案物业交付给夏振华使用。2019年10月17日，夏振华向彭永健支付保证金100000元。2019年11月15日，夏振华向彭永健支付保证金400000元。夏振华拟将涉案物业用作公寓出租，遂对该物业二楼及以上楼层进行内部装修施工。双方约定涉案物业的外墙装修由彭永健完成。涉案物业一楼有十间商铺，该物业交付时有六间商铺已对外出租，夏振华收取了该部分商铺在2019年12月、2020年1月及其中3号铺在2020年2月份的租金及水电费，未收取该部分商铺2020年3月及之后的租金。2020年1月底，新冠××疫情爆发。2020年2月26日至3月10日期间，彭永健多次通过微信就装修工人复工等事宜与夏振华沟通，特别催促水电工复工。夏振华表示因疫情原因，装修工人还无法回来；在2020年3月5日的微信中夏振华称水电工最少还要过四五天才能回来。2020年3月11日，夏振华向彭永健发生微信：“那你们现在是什么想法？”彭永健回复：“就按你的意思嘛，是吧，你们退出我们就一起抄嘛，反正总得有人去做这个事情啊。你定了你说的那些门啊，如果你下了单呢，你跟我说下，我跟那边对接一下，看那边是什么情况，反正你确实定了就不要浪费这些东西嘛，是吧？”夏振华回复：“嗯，好……我那些对接的，我都弄给你嘛。”2020年3月12日，彭永健向夏振华发送微信：“老板，你把上次说的那个门啊，你把他对接那些，你要给我。还有那些铺位啊，你是收租收到1月份是吧，你要把那些底交给我，我看哪一家的那个水电，因为有些现在回来都要退了，明白吗？是这个情况，你是收到哪一家，你把那个底单发给我，几号铺的，我要跟他们对那些水电啊。”夏振华对此未有明确回复。2020年3月21日，夏振华向彭永健发送门厂、空调及水电工的电话，并表示门付了5000元定金，空调付了50000元定金，水电工已付了110000元，并表示希望与彭永健约时间协商。2020年3月27日，彭永健向夏振华发送微信表示要按合同办事，帮不了夏振华。2020年5月7日，彭永健向夏振华发出《律师函》，以夏振华拖欠租金为由，要求夏振华在收到该函件的五日内交纳2020年3月至2020年5月的租金54万元及逾期违约金。夏振华于2020年5月9日签收该函件。2020年7月21日，夏振华向彭永健发出《解除通知书》，以彭永健擅自将涉案物业另行出租给第三方构成违约为由，通知彭永健涉案租赁合同自该通知书到达彭永健时解除，并要求彭永健承担相应的违约责任。彭永健于2020年7月22日签收该通知书。彭永健称其是向案外人广州市白云区*社承租了涉案物业。2020年1月新冠××疫情爆发后，该社对其减免了涉案物业在2020年2月的租金。夏振华未向彭永健支付涉案物业在2020年3月1日至2020年6月22日期间的租金或占有使用费。彭永健系案外人广州市力华物业管理有限公司的法定代表人。广州市力华物业管理有限公司于2020年6月9日与案外人*公司签订《委托经营管理合同》，将涉案物业交由*公司经营管理，经营管理期限自2020年6月22日起至2026年6月21日止。彭永健称其于2020年6月22日才收回涉案物业，并表示涉案物业外墙装修在2020年1月底左右就已完成，但未能提供相应证据证实。夏振华则表示其在2020年3月初涉案物业尚未装修好，其曾就解除涉案合同事宜与彭永健进行协商，并提出由彭永健向其退还押金，涉案场地交给彭永健。彭永健另主张其装修款30000元，并提供了日期为2020年5月31日的《收据》及支付凭证用以证实。本院另向广州市规划和自然资源局发函查询涉案房屋的规划报建情况。该局复函称未查到《建设工程规划许可证》信息及产权记录。彭永健与夏振华亦均未能提供证据证实涉案房屋有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，并认可涉案租赁合同为无效合同。以上事实，有《租赁合同》、《解除通知书》、律师函、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。结合本案诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于合同效力、保证金返还及利息。彭永健与夏振华均未能提供证据证实涉案房屋有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，则涉案《租赁合同》依法应为无效合同。合同无效后，因合同取得的财产应予以返还，现夏振华要求返还涉案保证金500000元合法合理，本院对此予以支持。合同无效后，有过错一方应当赔偿对方因此所受到的损失；双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。彭永健与夏振华均未对涉案房屋有无合法报建手续尽到谨慎审查义务，其对涉案合同无效均存在过错，结合本案实际情况，本院酌定利息以500000元为本金，自2020年7月22日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至上述保证金实际返还之日止。二、关于2020年3月1日至2020年6月21日期间的占有使用费。涉案合同约定免租期至2020年2月29日，该免租期主要供双方对涉案物业进行装修。至2020年2月中旬，涉案物业尚未完成全部装修。新冠××疫情爆发后，必然对后续的正常装修施工造成影响。彭永健确认新冠××疫情爆发后上一手出租方向其减免了涉案物业一个月的租金，根据公平原则，本院酌定减免夏振华2020年3月的租金（即占有使用费）。结合双方在2020年3月11日的微信聊天记录可知，双方在该日实际上已经达成一致意见，不再继续履行涉案合同，其后双方对部分装修项目的交接进行了沟通，虽然双方未办理正式的交接手续，但彭永健未提供证据证实其自行收回涉案物业存在客观障碍，则最迟至2020年3月底其应及时收回涉案物业。对于此后因涉案物业空置产生的占有使用费损失应由其自行承担，故本院对彭永健要求夏振华支付2020年3月1日至2020年6月21日期间的占有使用费的诉请不予支持。三、关于免租期损失及垫付的装修款。涉案合同无效，场地占有使用费依法可参照合同约定的租金标准计算。双方明确约定自2019年11月1日至2020年2月29日期间为免租期，现彭永健要求夏振华赔偿该期间的占用费损失于法无据，本院对此不予支持。因涉案合同为无效合同，彭永健诉请所涉的30000元装修款已因其收回涉案物业后取得相应的装修物的使用价值而得到弥补，其实际并不存在损失，故其要求夏振华支付该款项的诉请本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，彭永健向夏振华返还保证金500000元；二、自本判决生效之日起三日内，彭永健向夏振华支付利息（利息以500000元为本金，自2020年7月22日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至上述保证金实际返还之日止）；三、驳回彭永健的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4427元、反诉受理费8727元，均由彭永健负担。彭永健负担的上述本诉受理费须在本判决生效之日起三日内直接付给夏振华。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张旭增二〇二一年六月十六日书记员  冼颖斯