山东省烟台市中级人民法院山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终3725号上诉人（原审被告）：李祥徽，男，1962年11月4日出生，汉族，住海阳市。被上诉人（原审原告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司海阳分公司，住所地：山东省海阳市海滨西路1111号A区9幢。法定代表人：陈明，负责人。委托诉讼代理人：高晓燕，该单位工作人员。委托诉讼代理人：冯杰，海阳行村法律服务所法律服务工作者。上诉人李祥徽因与被上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司海阳分公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2020）鲁0687民初2518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人李祥徽上诉请求：1、不服一审无理由缺席判决，请求依法撤销一审判决或发回重审；2、被上诉人承担本案一二审全部诉讼费用。事实和理由：上诉人在未收到任何法院材料的情况下接到法院的缺席判决，一审法院在当事人不知情的情况下未作出进一步送达告知，匆忙判决，剥夺了当事人的诉讼权利。本院二审期间，上诉人补充上诉意见称：一、一审判决仅以被上诉人提供的虚假前期物业协议就进行判决，没有确认协议真伪，且前期物业协议的签订过程存在胁迫及欺诈，协议是虚假的，一审判决根据虚假协议判决导致错误裁判。二、因缺席判决掩盖房屋是普通住宅的事实。三、缺席判决导致被上诉人违背了已生效的（2020）鲁0687民初286号、（2020）鲁06民终3740号民事判决。被上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司海阳分公司二审书面答辩称：上诉人经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未说明理由且未提供任何证据，应视为其放弃抗辩权利，应承担举证不能的法律后果，一审法院按法定程序进行审理。综上，上诉人上诉理由事实不清证据不足，一审法院认定本案事实清楚，适用法律得当，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的诉请。碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海阳分公司向一审法院起诉请求：要求被告立即缴纳拖欠物业费12790.66元。一审法院认定事实：原告向法院提交证据：1、2013年8月25日，广东碧桂园物业服务有限公司海阳分公司与案外人郭强签订的《碧桂园?十里金滩前期物业服务协议》；2、2018年2月7日，被告入住登记表一份；3、业主证明一份；4、涉案房屋不动产权证一份，证明涉案房屋属于被告及其妻子王志红；5、工商变更登记一份；6、2018年2月7日，转让声明一份，证明案外人郭强将涉案房屋转让给被告及其妻子王志红；7、案外人郭强与原告工作人员微信聊天记录一份，内容为其已将房屋转让给李祥徽及王志红，申请将物业等有关名字变更为被告夫妇；8、被告身份证明一份。被告李祥徽未发表质证意见。经审理查明，被告李祥徽系碧桂园?十里金滩A区20幢1号楼业主，系自案外人郭强处转让而来，该房屋为双拼非普通住宅，建筑面积为125.37平方米。2013年8月25日，广东碧桂园物业服务有限公司海阳分公司（乙方）与案外人郭强（甲方）签订《碧桂园?十里金滩前期物业服务协议》，约定广东碧桂园物业服务有限公司海阳分公司为涉案房屋提供前期物业管理服务，协议第四条约定物业费每平方3.8元，每月物业费为476.41元;协议第六条约定，物业费按月计收，乙方于公历每月1日（节假日或系统原因顺延）采用银行代收方式计收当月物业服务费；协议第十六条约定，甲方或该物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从应交费之日的次月1日起每月按应付物业服务费千分之三缴纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。2018年2月7日郭强与被告向原告出具《转让声明》，声明双方确认自2018年2月7日起涉案房屋所发生的物业服务、电费等相关费用由被告全额承担。原告主张，被告李祥徽拖欠2018年9月至2019年12月份物业费。根据《碧桂园?十里金滩前期物业服务协议》第四条、第十六条约定的物业费收取标准及违约金计算方法，截止到2019年12月31日，被告应支付2018年9月至2019年12月份物业费7622.56元，违约金5168.10元。另查，广东碧桂园物业服务股份有限公司海阳分公司于2019年7月9日变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海阳分公司。一审法院认为，2013年8月25日，广东碧桂园物业服务有限公司海阳分公司（乙方）与郭强（甲方）签订《碧桂园?十里金滩前期物业服务协议》系当事人真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，各方均应按约履行各自义务。根据原告碧桂园物业公司提交的证据，能够证明公司名称变更情况，主体适格。根据入住登记及转名声明，被告承接物业费用的缴纳，主体适格。李祥徽经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未说明理由，亦未提供任何证据，应视为其放弃抗辩，应承担举证不能的法律后果。原告要求被告支付2018年9月至2019年12月31日期间的物业费7622.56元、违约金5168.10元符合合同约定，不违背法律规定，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条之规定，缺席判决：被告李祥徽于判决生效之日起十五日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海阳分公司支付2018年9月至2019年12月份的物业管理费7622.56元、违约金5168.10元（截止至2019年12月31日），合计12790.66元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计60元，由被告李祥徽负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交房产证复印件一份、提交税收证明一份，房产证上面用途是住宅，证实房屋是普通住宅；被上诉人质证称对真实性无异议，但均不能证实是普通住宅。上诉人庭后提交（2019）鲁0687刑初313号刑事判决书一份、照片十七张，证实被上诉人对业主进行威胁、暴力并被判处有期徒刑。本院认为，上诉人因案外人郭强转让行为，成为海阳市碧桂园?十里金滩小区A区20幢1号业主；2013年8月25日，案外人郭强与被上诉人签订前期物业服务协议，约定被上诉人为业主提供物业服务，期限至小区全体业主依法选聘物业服务企业并签订物业服务合同生效时，协议自动终止，合同还约定物业费标准、交纳期限、其他权利义务等条款；2018年9月之前的物业费，由案外人郭强及上诉人按前期物业服务协议约定交付给被上诉人；因上诉人欠付2018年9月至2019年12月期间的物业服务费，被上诉人于2020年11月30日起诉至一审法院，要求上诉人支付尚欠物业费并承担违约金，形成本案。上诉人提起上诉的理由是：前期物业服务协议虚假，上诉人签字时物业费标准等均为空白，上诉人被逼迫签名，涉案房屋为普通住宅，应按有关文件收费，被上诉人主张物业费过高，一审法院未送达给上诉人开庭传票等，剥夺上诉人诉讼权利，程序违法。关于物业协议及物业费，因上诉人从案外人郭强处转让房屋时，即承接案外人郭强关于房屋的全部权利义务，上诉人与郭强于2018年2月7日出具给被上诉人的转让声明中约定清楚，且上诉人在受让房屋后按前期物业服务协议支付物业费至2018年9月；上诉人主张被上诉人提供的前期物业服务协议中的物业费等条款空白，虽提供部分内容空白的前期物业服务协议样本，但并不足以否定保存于被上诉人处，经上诉人确认的前期物业服务协议效力，上诉人以此和主张前期物业服务协议虚假而无效，依据不足。关于物业费标准，在双方签订的前期物业服务协议中约定清楚，上诉人提供的房产证、契税凭证等记载房屋为住宅，上诉人亦认可涉案房屋为双层，被上诉人提供物业费审核部门（物价部门）审核物业费的依据，均体现上诉人所有的双层住宅与上诉人主张的“鲁建房（2005）27号文件”中普通住宅的区别，故上诉人仅以上述证据主张涉案房屋应按“鲁建房（2005）27号文件”中的普通住宅支付物业费，证据不足。关于程序问题，一审法院按照上诉人的送达地址送达传票，上诉人拒收，不存在一审法院程序违法问题。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人李祥徽负担。本判决为终审判决。审判长  曹红岩审判员  于 青审判员  栾建伟二〇二一年六月十七日书记员  王译伟