北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初3080号原告：郑文华，男，1945年4月26日出生，北京市工商局退休干部，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告郑文华与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）房屋买卖合同纠纷一案，我院于2021年5月11日受理后，依法委托北京市门头沟区诉前人民调解委员会进行调解，双方无法达成一致意见，后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑文华，被告天台山公司之委托诉讼代理人孙跃恒、韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑文华向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告给付原告逾期办理房屋所有权证违约金至实际办理房屋所有权证之日止（违约金起算时间自2017年8月1日暂计算至2021年6月7日，共计69923．81元）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月23日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），合同编号Y1797078，约定购买门头沟区滨河路xx号院西园嘉园项目x号楼xxx号商品房。原告按照合同约定，支付了全部购房款5317375元。合同约定被告应当在2015年10月30日前交付房屋。按照合同第二十二条第（二）款的约定，被告应该在房屋交付之日起730日内为原告办理房屋所有权证书。原告多次向被告催告，被告以各种理由推脱责任，至今仍然没有办理，已经严重违约，应当以5317375元为基数，按照日万分之零点一的标准向原告支付违约金，被告至今拒不承担相应的违约责任，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：一、本案适用简易程序审理不符合法律规定。天台山公司与原告对案件事实本身存在争议，对责任承担和案件是非更是存在重大分歧，且该案涉及的社会利益广泛、案件重大，当事人又无适用简易程序的约定，因此适用简易程序审理本案不符合法律规定。二、原告主张逾期办证违约金于法无据，根据门头沟法院此前审理本系列案件查明的事实，在签订商品房预售合同时，原告签订委托书一份，委托被告对房屋进行加建、改建，存在过错，造成未能如期办证，应自行承担责任；且根据预售合同第22条规定，如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书，由买受人承担责任；根据预售合同第16条约定，原告应当在办理入住手续时向被告缴纳契税、公共维修基金等费用，原告并未交齐上述费用，根据预售合同第14条第2款及附件十《补充协议》第12条第1款第1项和第2项的约定，办理房屋权属登记时间应予顺延；原告起诉已过诉讼时效，本案中原告根据民法典的规定诉讼时效应当是3年，按照原告起算时间计算至今天，原告的诉求已超过时效，超过时效部分不应该受法律保护。三、违约金计算有误，根据预售合同附件十《补充协议》第9条约定，买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日交付房屋，预售合同约定的取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算。根据双方签订的《西园嘉园收房补充协议》，被告已经按照合同约定书面通知原告收房，且涉案房屋在约定交房日期之前已经符合预售合同约定的交付条件，原告未按合同履行其交房义务，办证期限应当自原告实际收房之日起算。根据预售合同附件五之约定，原告应当在2015年10月19日前将全部房款一次性支付完毕。从原告提交的票据来看，原告房款付清的时间是2015年10月28日。根据预售合同第14条第2款的约定，办证期限应当按照交款逾期时间予以顺延，被告不应承担顺延期间内的责任。四、即便法院认为天台山公司应当承担适当责任，原告主张违约金亦过高，超过造成损失的30%，本案中，加建部分一直由原告使用，原告无偿获得利益未受有任何损失，如原告未就实际损失提交证据，应当认定无损失。五、自2020年1月23日新冠肺炎疫情暴发以来，受疫情影响，政府部门未能正常办公，涉案小区全部房屋现场测量等工作无法落实，造成房屋权属登记无法进行，自2020年1月23日后的违约金应当属于不可抗力，予以核减。六、自2021年2月25日，被告已经在积极履行合同义务，组织原告办理分户产权登记。即使法院认为被告应当承担2020年1月23日之后的违约责任，违约期间的计算应当截至2021年2月25日。2021年2月25日之后若因办证机关的工作安排导致未能及时办证，天台山公司对此不存在过错，不应当承担责任。七、原告对房屋加建存在过错，且无偿使用房屋面积，其过错行为导致未能如期办证，致使天台山公司产生巨大的罚款损失，现要求天台山公司支付巨额违约金，明显违背公平原则和诚实信用原则。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2015年10月23日，天台山公司（出卖人）与郑文华（买受人）签订合同编号为Y1797078的预售合同，约定郑文华购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A6）门头沟新城城子地区天台山居住项目x层xxx号房屋（双方一致认可即门头沟区滨河路xx号院x号楼xxx号，以下简称xxx号），房屋预测建筑面积175．72平方米，其中套内建筑面积144．26平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积31．46平方米，单价每平方米36859．66元，房屋总价5317375元。预售合同第六条付款方式及期限约定：买受人采取下列第4种方式付款……4．其他方式，具体付款方式及期限的约定见附件五。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年10月30日前向买受人交付该商品房；第二款约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。预售合同第十四条逾期交房责任第2款约定：买受人未付清房价款及其他应付款项或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。预售合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定：1．商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点壹的违约金。预售合同附件五付款方式及期限约定：买受人采取下列第1种方式付款……1．一次性付款。买受人应于2015年10月19日前付清该商品房房款。预售合同附件十第8条房屋交付约定：买受人逾期不办理交接手续或者由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准）按预售合同约定条件向买受人交付该商品房。……另外预售合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算。天台山公司于2015年10月28日向郑文华出具购房款发票，金额为5317375元。截至2021年6月7日法庭辩论终结前，502号房屋的房屋所有权证书尚未办理。本案审理过程中，经询问，郑文华明确表示不要求退房。2014年12月1日，北京市规划委员会出具2014规（门）竣字0016号建设工程规划核验（验收）意见（以下简称规划验收意见），载明：根据你单位提交的申请，规划行政主管部门于2014年11月26日对你单位在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目（A5#）、（A6#）号住宅楼进行了规划核验（验收）工作。经核验，该工程符合《建设用地规划许可证》：（2011规（门）地字0004号）、《建设工程规划许可证》：（2012规（门）建字0036号）批准的内容，同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。2015年6月5日，北京市住房和城乡建设委员会出具0410门竣2015（建）0008号北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表（以下简称竣工验收备案表），工程名称包括（A6）门头沟新城城子地区天台山居住项目。2015年7月1日，北京泾渭冠宇测绘有限公司出具房屋面积测算技术报告书（以下简称面积测算报告书），项目坐落为门头沟区滨河路23号院8号楼，测绘目的为产权登记测绘，x号楼xxx号房屋建筑面积为175．75平方米，其中套内面积为144．26平方米，阳台面积为13．82平方米，分摊的共有共用建筑面积为31．49平方米。再查，郑文华起诉前，滨河路xx号院部分业主曾就未如期取得房屋权属证书，要求天台山公司支付违约金诉至本院，上述案件本院立案受理后已依法审理完毕并出具民事判决书，现民事判决书已生效。前述生效民事判决书认定事实如下：天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。买受人在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能于2021年2月22日前取得初始登记原因亦在于此。庭审中，经询问，双方当事人均认可郑文华就本案诉争逾期办理房屋所有权证违约金系第一次起诉，其向本院提起诉讼的时间为2021年5月11日。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。双方当事人对下列事实存在争议：一、原告的收房时间如何认定？二、违约金的计算是否应计算至通知要求提交材料的时间？关于争议焦点一，原告主张其收房时间为2015年10月19日，为证实其主张，其向本院提交了于2015年10月19日交纳代收物业费、代收公共维修基金、代收产权代办费、代收房屋登记费、代收印花税的收据，经质证，被告认可上述证据的真实性，但表示原告购买的是现房，交纳房款的时候一并交纳了上述费用，不能以交纳上述费用收据载明的时间认定收房时间。被告主张原告的收房时间为2016年10月19日，为证实其主张，其向本院提价了资料/物品签收确认单，载明：房号为x号楼xxx室，业主姓名为郑文华，接收物品为水电卡、户门钥匙、信报箱钥匙、弱电箱钥匙等，业主签署处有郑文华字样签名，时间为16年10月19日。经质证，原告不认可上述签收确认单的真实性，并表示不记得实际收房时间，且经法院释明后，原告明确表示不申请对笔迹进行鉴定，故本院对资料/物品签收确认单的真实性予以确认。本院认为，原被告双方系房屋买卖合同关系，被告负有向原告交付房屋的义务，交付房屋即将对房屋实际控制的权利交付给买受人即本案原告，原告虽然于2015年10月19日交纳了物业费等费用，但该费用的交纳并不等于实际接收房屋。依据被告提交的资料/物品签收确认单，可以确认双方于2016年10月19日对户门钥匙等进行了交接，即原告于2016年10月19日开始实际占有xxx号房屋，故应将2016年10月19日认定为原告的收房时间。关于争议焦点二，天台山公司主张其于2021年2月22日通过向业主群发微信、小区里张贴通知等形式向业主告知提交办证所需材料，8号楼的材料提交时间为2021年2月25日，故违约金应计算至2021年2月25日。为证实其主张，其向本院提交了西山御园物业服务57341119内的微信聊天记录截图、被告在小区公示栏及西园嘉园x号楼张贴《西山御园项目已网签业主转移登记办理通知》的照片。上述材料中均载明：门头沟区新城城子地区21-218居住项目已网签的业主现可以办理房屋转移登记了，请您本人携带夫妻双方身份证原件及3份复印件、户口本、结婚证、购房发票、《商品房买卖合同》网签版原件及符合不动产转移登记要求的其他证明材料。到15号楼一层物业办公室办理手续，如有相关问题，请在工作时间拨打咨询电话。为了保证疫情防控及办理进度，并视每位业主递交资料的情况，为所有业主集中办理转移登记，请您根据自己所在的楼栋按照相应日期递交相关材料，如因您个人原因未如期递交资料导致的未如期办理转移登记手续，由您自行承担相应后果。x号楼的资料收集日期为2021年2月25日。2021-2-22。经质证，原告认可上述证据的真实性，并已按照通知要求交齐资料。庭审中，被告表示截至法庭辩论终结前，有部分按照通知要求提交资料的业主，也尚未房屋所有权证。本院认为，虽被告已经通知原告提交房屋所有权证办理所需要的材料，但材料的提交并不等于产权证书办理完毕，因此，被告关于违约金计算截至2021年2月25日的意见，没有事实依据，本院不予采纳。本院认为，对于被告所提本案不应适用简易程序审理的意见，本案基本事实已经由生效判决书确认，权利义务较为明确，适用简易程序审理符合法律规定，并无不当，故本院对被告的该项意见不予采纳。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。截至本案法庭辩论终结前，郑文华未能取得房屋所有权证，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。天台山公司辩称由于郑文华在购买房屋时委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，郑文华对无法办理房屋所有权证书存在过错，故其不应承担违约责任或应适当承担违约责任，但天台山公司未就郑文华委托建设行为提交证据，房屋实际面积大于合同约定面积亦不足以证明郑文华存在委托建设行为，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担或少承担违约责任的意见，本院不予采信。根据本案已认定的事实，被告通知提交办理房屋所有权证所需材料，不构成违约金计算时间的中止。关于违约金的起止时间，天台山公司主张郑文华存在延期付款，故本合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延。另，因原告延迟收房，故房屋所有权证书的办理时间应自原告实际接收xxx号房屋之次日起算。根据本案查明的事实，合同约定交齐房款的时间为2015年10月19日，被告给原告开具购房款发票的时间为2015年10月28日，表明原告在2015年10月28日之前已经交齐全部购房款，即使如被告所述，原告存在延期付款，原告至多延迟付款9天，则双方可将交房时间顺延9天，延至2015年11月8日，但双方实际于2016年11月19日交接房屋。依据原告提交的证据，502号房屋自2015年7月31日即具备交付条件，现原告未提交证据证明其未按合同约定时间接收房屋存在合理理由，故房屋所有权证书的办理时间应以实际交房时间起算。原告于2016年10月19日收房，故违约金的起算时间应为2018年10月19日起算。对天台山公司主张原告起诉已超过诉讼时效的答辩意见。本院认为，迟延办证违约责任的请求权是基于合同之债所享有的债权请求权，应适用诉讼时效的有关规定；在不存在诉讼时效中断中止的情形下，按日累计的违约金请求权诉讼时效从债权人起诉之日倒推三年计算，对于超出三年之外的违约金请求权已罹于诉讼时效，本院不予支持。本案中，原告自2018年10月19日起即应当知道天台山公司未办理房屋所有权证发生违约行为，本案诉讼时效应当自该时点起算。原告于2021年5月11日向本院提交起诉状，并未超过诉讼时效，故本院对天台山公司该项答辩意见不予采信。因被告需要承担逾期办理房屋所有权证违约责任的前提是原告未按照合同之约定取得房屋所有权证书。被告自认截至法庭辩论终结前原告尚未取得房屋所有权证书，故被告主张违约金应计算至2021年2月25日的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。截至本案法庭辩论终结前，郑文华尚未取得房屋所有权证书，故，对郑文华主张的2017年10月31日至2018年10月18日期间的逾期办证违约金，本院不予支持；对郑文华的2018年10月19日至本案法庭辩论终结前即2021年6月7日止的逾期办证违约金，本院予以支持；郑文华主张天台山公司承担自2021年6月8日后至房产证实际办理完毕之日止的违约金，由于房产证实际办理完毕之日前损失尚不固定，本院在本案中暂不予处理，郑文华可待实际发生后另行起诉。关于逾期办证违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采信。郑文华主张天台山公司以5317375元为基数，按照日万分之零点一的标准计算违约金，未超出合同约定的合理范围，本院不持异议，经本院核算，郑文华2018年10月19日至2021年6月7日期间的逾期办证违约金为51206．32元。对于天台山公司主张郑文华未交齐预售合同第16条约定的契税等办理房屋所有权证书所需费用，根据合同约定，办证期限予以顺延的答辩意见，根据已查明事实，逾期办证原因并非未交费导致，故对天台山公司的该项答辩意见，本院不予采信。对于天台山公司主张因新冠疫情、因不动产登记部门需要办理周期导致无法办证等答辩意见，无事实依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付郑文华2018年10月19日至2021年6月7日的逾期办证违约金51206．32元；二、驳回郑文华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费774元，由郑文华负担205元，已交纳；由北京天台山房地产开发有限公司负担569元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 周伟男二〇二一年六月二十九日法官助理 黄聪聪书 记 员 梁佳祎