文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘13民终789号上诉人（原审被告）：陆序辉，男，1963年12月27日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。被上诉人（原审原告）：娄底市国安物业服务有限公司，住所地：湖南省娄底市娄星区娄星南路娄底二中10幢142房。法定代表人：朱国清，该公司董事。委托诉讼代理人：张炜炜，男，1971年4月25日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。上诉人陆序辉因与被上诉人娄底市国安物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2021）湘1302民初271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陆序辉上诉请求：l.请求撤销或改判娄底市娄星区人民法院民事判决书(2021)湘1302民初271号判决;2.要求重审本案;3.一审及上诉费用由被上诉人承担。事实及理由:一、经法庭查实,被上诉人的物业服务合同是从大地物业非法转让取得，这种私自转让的合同为无效合同。另外，被上诉人取得2016年1月1日至2016年12月31日的服务合同，也不符合法律手续，已经认定为无效合同。因此，被上诉人没有资格起诉业主陆序辉,法院应该驳回其诉讼请求。二、法院确认被上诉人从2016年至今一直提供物业服务，形成了事实上的物业服务法律关系，上诉人认为不妥，无效的服务合同关系不属于法律保护的范畴。同时，上诉人只认同朱国清个人带领一队六七十岁的老人做了简单的卫生与门卫两项服务。至于服务合同中约定的房屋建筑共用部分维修、保护和管理等八项服务内容，朱国清只提供了简单的卫生与门卫服务，一审判决的物业服务费用与朱国清提供的服务价值相背离。三、朱国清的物业服务管理不到位，导致小区树木绿化严重破坏，一部分树木非正常死亡，同时小区桌椅板凳等公共设施完全损坏，法院应判处朱国清立即恢复原样。四、朱国清有差别地提供物业服务，造成上诉人财产损失。朱国清以屋顶维修为由私自提高物业服务收费标准，但朱国清只对其中的12户进行了所谓的房屋漏水维修。上诉人同样是业主，被差别对待。同时朱国清于2016年7月份亲自到上诉人家取证漏水情况并答应维修，但一直没有兑现服务承诺，更为可耻的是朱国清的爱人张炜炜带领4个人对上诉人邻居进行楼顶石棉瓦加固及漏水处难时，职业道德完全丧失，对上诉人的楼顶二处石棉瓦的加固钉子人为取走，导致一处严重漏水，理应追责赔偿。五、法庭判定朱国清提高服务收费标准为不合法，那么非法收取所有业主超过合同服务费用的超额费用应全部退回给所有业主。六、朱国清从2015年至今收取的小区广告费用，至今未逐年公布收取与支出的各种明细及报表，也从未在小区公布使用情况，可以判定被朱国清据为己有，应依法查明实情。返还所收广告费用，全部用于小区建设。七、法庭庭审结束时法官确认为庭外调解，上诉人在法官到小区实地查证时与张炜炜达成口头协议，在张炜炜答应将楼顶石棉瓦二处被破坏的地方复原后，协商支付服务费用，但至今未兑现承诺，毫无诚信。法院确认的庭外和解变成了一纸判决书。判决只单方面保护被上诉人的利益，对上诉人的利益损失视而不见。为此，上诉人依法提起上诉，请求二审法院查清事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人娄底市国安物业服务有限公司辩称：一、2015年1月1日到2015年12月31日期间被上诉人的前身大地物业公司与广圆秀之都小区业委会签订了物业服务合同。后因业委会改选，被上诉人又与广圆秀之都筹委会的老同志签订了物业服务合同，小区业主委员会直至今年4月才改选成功。根据民法典的规定，就算没有与业委会签订合同，也属于事实上的物业服务合同，被上诉人可以提交证据证明被上诉人公司员工数量，并非上诉人陆序辉所称只有两三个人。本案起因是陆序辉家中漏水，因为业主委员会未改选成功，无法动用物业维修资金，所以一直没有进行修缮，且房屋漏水是开发商的建房质量问题，不是物业公司的过错。今年4月业委会成立之后，被上诉人也向改选好的业委会就修缮情况进行了汇报。二、桌凳椅是被业主的小孩玩闹时损坏的，物业公司自己掏腰包进行了修缮、重建。大部分业主称树木遮住窗户导致蚊虫滋生，也可能有蛇出没，应业主要求，我方对树木进行了修剪，并非被上诉人自行决定进行修剪。三、物业公司现在做了一套崭新的智能车辆管理系统，已经进行投放，对小区的业主车辆和外来车辆进行优化管理。四、小区绿化方面，被上诉人已经进行了建设,大粪我们每年至少都请外面的工人掏了，对于堵塞的我们也请人进行过疏通，因为资金问题，我们没办法全面修缮。五、小区的门牌经过招标，已经找外面的师傅把小区的牌子做好了。六、广圆秀之都小区物业费较周围小区都是最低的，被上诉人每年在此小区都面临亏损。综上，请求二审法院基于事实公正裁判。娄底市国安物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付原告拖欠的物业费3,802元（2016年7月至2020年12月的物业费用3,545元以及2017年至2020年12月的车库费用257元），并支付资金占用费500元；2.被告承担诉讼费。一审法院认定事实：被告陆序辉购买了湖南省娄底市娄星区××街××小区××栋××单元××号住房一套，该房屋建筑面积为126.28平方米，并购买了20.6平方米的车库一个，被告系该小区业主。2014年12月27日，左凯等十人代表娄底市广圆秀之都小区业主委员会与娄底市大地物业服务有限责任公司（以下简称娄底大地物业公司）签订了《广圆秀之都小区物业管理服务合同》，约定由娄底大地物业公司为广圆秀之都小区提供物业服务，住宅的物业服务费价格为0.48元／月•平方米，小区内门面、车库和杂房按0.24元／月•平方米收费。委托服务期限为2015年1月1日起至2015年12月31日止。2015年12月，原告作为乙方与作为甲方的左凯等九人签订了《物业服务合同》，合同约定，甲方将广圆秀之都小区委托乙方实行物业管理，乙方提供物业服务的受益人是本物业的全体业主和物业使用人。委托服务事项为：房屋建筑共用部分的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行的管理；市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、树木花草、桌凳、建筑小品的养护和管理；公共环境卫生的管理；小区内交通与车辆停放及车辆出入管理，包括地下停车场管理与车辆出入管理；维护小区公共秩序与公共安全；管理与物业相关的图纸与资料。合同还对物业服务要求与标准进行了约定。其中住宅的物业服务费价格为0.52元／月•平方米，地库、杂房0.26元／月•平方米。委托服务期限为2016年1月1日起至2016年12月31日止。此后，原告为案涉小区提供物业服务至今，但未再与被告签订物业服务合同。被告仅向原告缴纳了2016年上半年的物业费，之后至今的物业费未缴纳，原告向被告催讨物业服务费无果，于2021年1月5日诉至法院，请求判如所述。一审法院认为：原告提供《物业服务合同》拟证明该合同系原告与小区业主委员会的代表签订的，且加盖了业主委员会的公章，双方应当按照该合同条款履行各自的义务，但本案案涉小区即广圆秀之都小区至今未成立业主委员会是事实，原告亦未能举证证明左凯等人系受全体业主委托与原告签订《物业服务合同》以及该合同经过公示，故该合同无效。原被告双方未签订《物业服务合同》，但该小区从2016年至今一直系由原告提供物业服务，双方已经形成了事实上的物业服务法律关系，故被告仍应当支付相应的物业服务费用。被告已向原告缴纳了2016年上半年的物业服务费用，视为已经认可了《物业服务合同》约定的标准即0.52元／月•平方米，故本案应当按照0.52元／月•平方米的标准计算物业费用。被告答辩称原告物业服务管理不到位，故其不缴纳物业费用。因本案系批案，原告起诉本案案涉小区的业主有24户，法院亦到小区进行了现场实地调查以及调解，考虑到原告为被告所提供的物业服务亦存在一定瑕疵，故应适当减免被告所负担的物业费数额，故法院结合本案实际情况酌情认定物业费以及车库费为3042元，且对原告要求被告支付资金占用费的诉讼请求，法院不予支持。需要说明的是，本案小区至今未成立业主委员会，故业主的相关权利无法行使，原告与小区业主之间的矛盾也与日俱增，为了化解矛盾，业主能享受更好的物业服务，小区成立业主委员会系当务之急。在业委会成立之前，原告和全体业主是共生共存的关系，物业服务质量好，会提升小区的整体品质，使全体业主和原告获益，而物业服务质量不达标，会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活质量，最终受损的是原告和全体业主。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决如下：一、被告陆序辉于判决生效之日起十日内向原告娄底市国安物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费、车库费用共计3042元；二、驳回原告娄底市国安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告娄底市国安物业服务有限公司负担5元，被告陆序辉负担20元。二审中，上诉人陆序辉向本院提交如下证据：第一组证据：1.客厅左上角漏水导致墙面受损图。拟证明：国安物业没有按约定提供维修服务，导致漏水使墙面严重受损，受损面积约2㎡，修复需各种物料、工资约800元。2.书房右上角漏水导致墙面受损图，拟证明：国安物业没有按约定提供维修服务，导致漏水使墙面严重受损，受损面积约1㎡，修复需要各种物料、工资约400元。第二组证据：1.厨房上方楼顶石棉瓦人为破坏图，拟证明：国安物业借维修邻居房顶时将上诉人家厨房上方石棉瓦加固钢钉拔掉并打了几个废孔，导致石棉瓦受损，修复需石棉瓦3㎡及钢钉、工资等约500元。2.内部复式楼梯右墙面受损，拟证明：因石棉瓦人为破坏、拔掉加固钢钉导致石棉瓦移位漏水，使墙面漏水受损，受损面积约3㎡，修复墙面合各种物料、工资约800元。第三组证据，阁楼门框、墙面受损图，拟证明：因国安物业没有按约定及时提供维修服务，导致阁楼门框、墙面受损，更换门框需物料、工资等费用600元，修复墙面需物料、工资等400元。被上诉人娄底市国安物业服务有限公司经质证认为：第一组证据，漏水是事实，小区住在屋顶的人员有多户，每一家都多少有漏水的情况，但是这属于房屋质量问题，不是物业公司造成的，故不能达到其证明目的。第二组证据，漏水是事实，但是不能达到其证明目的，即不能证明是物业公司破坏的，是联通、电信、移动等公司经常在屋顶施工踩踏瓦片，导致瓦片平移。第三组证据，漏水是事实，但是起因是房屋质量问题，并非物业公司的问题。被上诉人娄底市国安物业服务有限公司向本院提交如下证据：证据一，广圆秀之都花坛、桌、椅、凳的图片，拟证明：被上诉人娄底市国安物业服务有限公司修缮了花坛、桌、椅、凳，现已完好无损。证据二，员工工资表，拟证明：广圆秀之都员工人数，大大超过了上诉人所称的3、4人。上诉人陆序辉经质证认为：证据一，是一审判决之后物业公司才进行修缮的，一审中法官也到现场看过。证据二，工资发放表是伪造的，因为没有领取人签名。对于二审期间当事人提交的证据，本院根据查明的事实予以综合认定。二审审理查明，本院确认一审判决认定的案件事实。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应由业主共同决定。本案中，因娄底市国安物业服务有限公司未能举证证明其系案涉广圆秀之都小区业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业，故原审认定左凯等人与娄底市国安物业服务有限公司签订的《物业服务合同》无效，并无不当。然而，娄底市国安物业服务有限公司自2016年开始即为广圆秀之都小区提供物业服务至今，陆序辉作为小区业主实际享受了相关服务，理应支付相应的对价。因娄底市国安物业服务有限公司提供的物业服务存在瑕疵，原审判决在娄底市国安物业服务有限公司主张的物业费基础上酌情减免部分物业费，符合本案的实际情况。因此，陆序辉以物业合同无效、娄底市国安物业服务有限公司未履行合同约定的各项服务、服务管理不到位等为由拒不支付物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。此外，陆序辉还称，被上诉人对房屋漏水的业主差别对待，答应为上诉人维修屋顶，却未兑现承诺，甚至破坏上诉人楼顶，导致一处严重漏水，因陆序辉对此未能提供证据予以证明，对前述上诉理由，本院不予采纳。陆序辉还以被上诉人收取小区广告费用，未公布其收取及支出明细，将收入据为己有为由，要求本院查明实情。因前述事项不属于本案审理范围，本院对此不予审查。综上所述，上诉人陆序辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陆序辉负担。本判决为终审判决。审判长 刘 威审判员 周 怡审判员 李云霞二〇二一年六月九日书记员 康润心附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。