广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初36468号原告：广州市天誉科技创新投资有限公司，住所地广州市天河区林和中路136号二层自编205单元200房，统一社会信用代码91440101MA59DKJN9J。法定代表人：曾凡友，董事长。委托诉讼代理人：胡智峰、李丹，均系该司职员。被告：广州汉普森教育信息咨询有限公司，住所地广州市天河区林和中路136号二层自编205单元251，统一社会信用代码91440101MA5CLRT50U。法定代表人：王倩。原告广州市天誉科技创新投资有限公司与被告广州汉普森教育信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日受理后适用普通程序，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》由审判员独任审理。原告的委托代理人胡智峰、李丹到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方的租赁合同关系已于2020年7月1日解除；2.被告向原告支付从2020年2月1日至2020年7月1日的服务费（每月按82625元计算），合计425811.94元；3.被告向原告支付因未按时支付服务费而产生的违约金（以每月欠付的服务费为本金，按每日3‰的标准计算违约金，自每月20日开始计至实际清偿之日止）；4.被告向原告支付因被告违反协议约定导致原告解除协议的违约金198300元（违约金以解除协议上一个月月服务费与12个月的乘积的20%计算）；5.被告向原告支付协议解除后未交还场地产生的占用费（2020年7月1日至7月4日，每日按协议约定的期间服务费标准计算；2020年7月5日起计算至被告实际交还场地之日止，每日按协议约定的期间服务费标准的两倍计算）；6.被告将服务场地腾空交还原告；7.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《商业服务协议》，约定原告将广州市天河区林中路136号二层自编203、203A单元提供给被告用作教育办公用途。原告将协议约定的场地提供给被告后，被告却一直拖欠从2020年2月1日至2020年7月1日止的服务费未支付，原告经过催收，但被告仍拒不支付。在原告催收无果的情况下，原告依据协议款约定向被告发出《解除协议通知书》解除协议。原告在协议终止之后，多次要求被告恢复原状并交还服务场地（清铺），但被告却迟迟未恢复原状交还服务场地，依据协议约定，被告须向原告支付占用费，并且恢复原状，交还场地，否则原告有权自行处理被告在服务场地内的一切物品。为维护原告方合法权益，特根据相关规定，向法院提起诉讼，恳请法院判如所请。被告未作答辩。经审理查明：原告（甲方）与被告（乙方）签订《商业服务协议》（下称涉案协议），约定：甲方为乙方提供广州市天河区林和中路136号二层自编203、203A单元（下称涉案场地）做商用物业经营场地及为乙方提供运营服务；乙方入驻该场地用作“教育办公”用途，经营品牌为汉普森英语；服务期限为五年，自2019年3月26日起至2024年3月31日止；服务费标准为：2019年6月1日至2020年3月31日，82625元/月；2020年4月1日至2021年3月31日，85930元/月；本协议签订当日，乙方应向甲方支付2019年3月26日至2019年5月31日的首期服务费共58368元，其他部分均按月为一个付费期缴纳，乙方应在每个付费期末月20日前向甲方支付下一个付费期的服务费；本协议签订当日，乙方须向甲方交纳保证金165250元…；乙方违反本协议任何约定，甲方均有权从保证金中抵扣乙方应支付给甲方的款项及乙方使用场地但未结清的其他费用，包括但不限于服务费…不足部分甲方仍有权向乙方追偿。抵扣保证金后，乙方应在7日内补足，未按时补足的，甲方有权于期满后次日（即第8日）起解除协议；乙方违反本协议约定在协议有效期内解除协议的或因乙方违反协议约定导致甲方解除协议的，乙方须按解除协议当年年服务费总额（即解除协议上一个月月服务费×12个月）的20%向甲方支付违约金，如该违约金补足以补偿甲方受到的损失，不足部分甲方有权向乙方继续追偿；乙方应按时缴纳服务费等，否则，每逾期一日，乙方须按应交未交金额的3‰向甲方支付违约金；如逾期30天不交的，甲方还有权解除本协议；本协议因任何原因终止时，乙方须在协议终止之日结清一切应交费用和款项、腾空场地并在终止之日起2日内（下称交还期）迁出……因乙方违约导致协议提前终止，在交还期内，乙方应按协议终止时的服务费标准与实际占用天数的乘积向甲方支付占用费，无论因何种原因引起的协议终止，如在交还期限届满后乙方仍未交还场地的，从交还期限届满次日起，乙方应按照协议终止时日服务费标准的两倍与实际占用天数的乘积向甲方支付占用费等。2019年4月22日，被告向原告支付租赁保证金165250元。2020年7月1日，原告向被告寄送《解除协议通知书》，函称：因被告拖欠费用，原告依约单方于2020年7月1日解除协议，并要求被告最迟于2020年7月4日17时前支付所欠款项及涉案场地恢复原状。腾空并交还，以双方签订的《收回房屋确认书》为准，否则，原告将根据协议约定和法律规定，清空涉案场地内遗留物品等。物流信息显示该函件于2020年7月2日被签收。2020年7月17日，原告向被告寄送《律师函》，催促被告支付欠款及将涉案场地腾空交还，如原告逾期不配合，原告将依约清空涉案场地内遗留物品等。物流信息显示该函件于2020年7月21日被退回妥投。原告为证明其主张，还提交证据如下：1.中国工商银行网上银行电子回单，拟证明双方之间存在租赁关系；2.缴费通知单；3.催款函；上述证据2、3拟证明原告已经就被告欠费事宜向被告多次发函；4.照片8张，拟证明被告未按要求恢复原状，交还场地。庭审中，原告发表意见如下：1.原告于2020年11月19日收回涉案场地，并于2020年11月20日对外重新出租。2.原告明确其主张的占用费截止时间为2020年11月19日。3.原告称自2020年2月1日之后被告就没有正常经营，且2020年6月底已无法联系上被告，原告工作人员曾于2020年6月期间见过被告的工作人员进入涉案场地并进行短时间办公，但未能提供证据证明。4.原告在2020年7月向被告发函主张权利，而未及时采取事实上的清场行为是因为公司的审批流程较漫长，所以在2020年11月下一任租户进场前，其才实际采取清场行动，以免因为其单方清场行为造成日后不必要的纠纷，也是为了给被告足够的时间搬离房屋内的物品及恢复原状。本院认为：涉案协议系原、被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃抗辩和举证的权利。关于第一项诉请。第一，根据双方签订的协议约定，被告逾期缴纳服务费用超过30天，原告有权解除协议。根据本案查明，被告逾期缴纳服务费已超过30天，并单方撤场，原告于2020年7月1日向被告发出《解除协议通知书》，该通知书于2020年7月2日被签收，双方的租赁合同关系应于2020年7月2日解除，故原告诉请要求确认双方的租赁合同关系已解除合理有据，但解除时间为2020年7月2日。关于第二、五项诉请。第一，被告作为承租人，依约负有支付租金的义务，被告未举证证明付租情况，应承担举证不能的不利后果。涉案协议约定的服务费实为租金，现原告主张被告欠付2020年2月1日至2020年7月1日的服务费，本院对此予以采信，原告诉请要求被告支付上述期间的服务费，本院亦予以支持，同时基于前述双方的租赁关系于2020年7月2日解除，故被告实际应向原告支付租赁期限内欠付的2020年2月1日至2020年7月2日期间的服务费共计428583.87元（82625×2+85930×3+85930÷31×2）。第二，原告已于2020年7月1日向被告发出《解除协议通知书》通知被告解除协议并要求腾空、交还，否则原告将自行清理遗留物品，在2020年7月17日，原告再次被告发出《律师函》要求腾空交还，并给于2天交还期，还称逾期不交还，原告将依约清空涉案场地内遗留物品。庭审中，原告自认于2020年11月19日收回涉案场地并于2020年11月20日重新出租，同时还称未及时清场是因为2020年6月期间见过被告的工作人员进出涉案场地及公司审批流程较漫长，所以才在下一任租客进场前才采取清场行动。对此，本院认为，原告作为出租人，租赁关系解除后，其负有及时收回涉案场地、及时止损的义务，但本案中原告虽多次发函均称若被告不按时交还场地则自行清场，但实际均未采取行动，其主张的理由亦非足以免责的理由，故原告对于场地未能及时收回亦存在过错，本院综合本案案情认定原告对于合同解除后损失扩大的后果应承担50%的过错责任。本院基于公平原则、权利义务对等原则，酌情判令被告按每月85930元的标准向原告支付2020年7月3日至2020年11月19日的占用费共计195421.45元【（85930÷31×29+85930×3+85930÷31×19）×50%】。关于第三项诉请。按涉案协议约定，被告逾期支付服务费，需按应交未交金额的3‰向支付违约金。原告依约要求被告支付逾期付款违约金，合理有据，但该违约金标准过高，本院基于公平原则予以调低，并认定被告应向原告支付逾期支付服务费的违约金（按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准，分期计算：第一、二期均以82625为本金，分别自2020年1月21日、2020年2月21日计至实际清偿之日；第三、四、五期均以85930为本金，分别自2020年3月21日、2020年4月21日、2020年5月21日计至实际清偿之日；第六期以5543.87元为本金，自2020年6月21日计至实际清偿之日；均以本金为限）。关于第四项诉请。按涉案协议约定，因被告违反协议约定导致原告解除协议的，被告应按解除协议当年年服务费总额（即解除协议上一个月月服务费×12个月）的20%向原告支付违约金。该项违约金实为解约违约金，经计算，该项违约金金额应为206232元（85930×12×20%），原告主张该项违约金198300元，未超过上述认定的金额，本院予以照准。关于第六项诉请。鉴于原告已经收回涉案场地，本院对该项诉请则不再处理。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：确认原告广州市天誉科技创新投资有限公司与被告广州汉普森教育信息咨询有限公司的租赁合同关系于2020年7月2日解除；被告广州汉普森教育信息咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市天誉科技创新投资有限公司支付2020年2月1日至2020年7月2日期间的服务费428583.87元；被告广州汉普森教育信息咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市天誉科技创新投资有限公司支付逾期支付上述服务费的违约金（按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准，分期计算：第一、二期均以82625为本金，分别自2020年1月21日、2020年2月21日计至实际清偿之日；第三、四、五期均以85930为本金，分别自2020年3月21日、2020年4月21日、2020年5月21日计至实际清偿之日；第六期以5543.87元为本金，自2020年6月21日计至实际清偿之日；均以本金为限）；被告广州汉普森教育信息咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市天誉科技创新投资有限公司支付解约违约金198300元；被告广州汉普森教育信息咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市天誉科技创新投资有限公司支付2020年7月3日至2020年11月19日期间的占用费195421.45元；驳回原告广州市天誉科技创新投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费47373元，由原告广州市天誉科技创新投资有限公司负担3013元，被告广州汉普森教育信息咨询有限公司负担44360元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 张 杳二〇二一年六月二十二日书记员 梁炎梅梁昭仪