北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0108民初5274号原告(反诉被告)：潘诗彩，女，1968年6月16日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：高翔（潘诗彩之子），住北京市海淀区。被告(反诉原告)：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：万国有，男，该公司员工。原告(反诉被告)潘诗彩与被告(反诉原告)北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员郝蓬独任审理,公开开庭进行了审理。原告潘诗彩之委托诉讼代理人高翔、被告自如公司之委托诉讼代理人万国有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘诗彩提出诉讼请求：1.判决自如公司继续履行双方签订的编号为×××的《资产管理服务合同》；2.判令自如公司支付至今未支付的房屋租金61620元；3.诉讼费由自如公司承担。事实和理由：2018年12月4日，我与自如公司签订编号为×××的《资产管理服务合同》，合同合法有效，我向自如公司交付了房屋。2020年7月起,自如公司因隔断间被拆除多次骚扰我，自如公司在未经与我协商的前提下于2020年11月6日强行单方面终止合约。自如公司未支付2020年9月27日之后的租金，并向我支付违约金。2020年11月6日自如公司向我转账2473.49元，强行扣除了服务质量保证金9270元。我为维护自身合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。自如公司辩称，不同意潘诗彩的诉讼请求，理由如下：第一、合同是在潘诗彩所有的原始两居室设立优化间后以三居室出租，每月９０００元，２０１９年３月２６日拆除隔断间，三居室减为两间，我公司收取租金７1５０元，我公司要求降低租金潘诗彩不同意，依据合同６．２条解除合同，我公司发送了解约函，并办理了结算，我公司履行了结算，合同不适于强制履行；第二、关于租金，我方已与潘诗彩解除合同，并于１１月３日发函通知潘诗彩，所有费用都已经结算到结算当日。反诉请求：１.双方签订的《资产管理合同》于２０２０年１１月３日解除；２．潘诗彩赔偿我公司新配置装修损失１８２２８．0４元；３．诉讼费潘诗彩承担。事实和理由：我公司与潘诗彩签署《资产管理服务合同》，我公司接收产权人房屋，在原有房屋装修水平的基础上经必要的装修改造后对外出租，按月向潘诗彩支付“预期收益”。在《资产管理服务合同》的附件一中，双方就案涉房屋的经营管理范围，也即可用于经营的“居室数量”可以选择为“三室”，而该案涉房屋的实际居室数量为两室，该条款意味着甲乙双方通过约定，就在房屋内部利用客厅增设可供居住的房间达成一致，我公司以三居室的房屋条件经营管理房屋并对外出租。正是在此合同履行的基础条件上，我公司同意按9000元的标准向潘诗彩支付“预期收益”并按3%的增幅在合同有效期内进行递增。后来房屋的优化间被责令拆除，可出租的居室数量变成2间，在房屋满租的情况下，我公司仍亏损，加之今年疫情影响，大批滞留外地的租客与我公司解除房屋租赁合同，我公司收支严重倒挂，亏损严重。合同继续履行对我方显失公平，因客观情况发生变化，本着公平、合理分担损失的原则，我公司与潘诗彩多次协商降价事宜，欲达双方损失最小化，但潘诗彩一概否决。我公司迫于无奈，于2020年10月29日向潘诗彩寄送了《解约通知函》通知其解约，支付了应付租金及违约金，且将永久密码下发并书面通知了潘诗彩。依据合同约定:合同到期或解约的，乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码。我公司已完成房屋的返还，房屋已不在我方占有和控制之下，合同已经实际解除。因我公司对房屋进行了重新装修，依据合同约定，合同到期或提前解除，潘诗彩应当向我公司支付装修及新配置设施的损失费。故提起反诉。潘诗彩对自如公司的反诉辩称，一、自如公司拆除隔断的行为不符合民法典５３３条的情势变更的原则，隔断拆除早在２０１８年就禁止了，自如公司知道设置隔断间是不合法的，依据情势变更解除不予认可；二、合同没有解除，不认可装修配置费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据本院经审理认定事实如下：潘诗彩系位于北京市海淀区八家嘉苑1号楼2单元×××房屋（以下简称×××房屋）的所有权人。2018年11月30日，潘诗彩（甲方、委托方）与自如公司（乙方、受托人）签订《资产管理服务合同》，约定：甲方授权乙方对×××房屋进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务。1.3管理期间，自2019年1月1日起至2023年5月15日止。1.4管理周期，每个履约年度加上该年度甲方承受的空置期。2.1预期收益，依据市场行情预期合理收益为9000元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。2.2空置期，首个管理周期60天，次个管理周期起每个管理周期25天。2.6服务质量保证金，乙方按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金=当期管理周期内单个结算预期收益），每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，本合同终止或解除时结算如仍有剩余的，甲方应当在当期付款期限内将余额返还乙方。2.7结算方式，双方认可自2019年3月2日开始计收收益，每个履约年度内每月为一次计算周期。合同约定，管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构。合同第6.2条（2）约定了因乙方违约，甲方有权单方解除合同的几种情形；合同第7.3条约定，乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同签订后，潘诗彩向自如公司交付了涉案房屋，房屋交付后，自如公司对×××房屋进行了装修。自如公司向潘诗彩支付了服务质量保证金，并支付租金至2020年9月27日。此后自如公司与潘诗彩协商合同解除事宜，但未征得潘诗彩的同意。2021年3月10日，自如公司向潘诗彩发送短信，告知解约通知及下发房屋永久密码。对有争议的证据和事实，本院认定如下：自如公司提供向潘诗彩发送的《解约结算协议》及2020年10月29日向潘诗彩邮寄《解约通知函》，证明发出解约通知情况。潘诗彩不认可收到上述文件，且不同意解约。因潘诗彩对上述证据持有异议，故本院不予确认。本院认为，当事人应当依据诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，潘诗彩与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同虽名为资产管理服务合同，但是根据该合同所约定的当事人权利义务内容如：潘诗彩将涉案房屋交由自如公司经营出租，供他人居住，自如公司按照合同约定标准支付“预期收益”的约定符合合同法关于出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的租赁合同基本属性，该合同应当认定为房屋租赁合同。关于自如公司是否享有单方合同解除权一节，因如前所述涉案合同已认定为房屋租赁合同，自如公司作为具有一定规模的房屋租赁企业，应当对相关房屋租赁的政策性规定具有全面的知悉，同时对公司自身业务风险应当具有前瞻性预判。自如公司在经营中设置优化间系其自身经营行为，作为出租人潘诗彩并不知晓，优化间被拆除系其作为房屋租赁市场经营主体的商业风险所致，并非情势变更；故相关经营风险应由自如公司自行承担。自如公司以经营收益受损，合同目的不能实现为由主张可以行使合同解除权的辩称，本院不予采纳。自如公司单方向潘诗彩发送《解约通知函》并要求解除双方合同的行为，不符合双方之间关于合同解除的相关约定，亦不符合合同法定解除的情形，自如公司单方解除合同的行为已经构成违约，应当承担因违约给潘诗彩带来的损失。对于潘诗彩要求自如公司继续履行合同的诉讼请求本院评述如下：房屋租赁合同属于继续性合同，合同义务的履行建立在双方的信任基础之上，亦需要彼此较高的配合程度，在承租人明确表示不再履行合同的情况下，不宜强制承租人继续履行合同，租赁合同的目的已无法实现。为避免合同关系的僵持状态持续存在，故本院对于潘诗彩要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。自如公司反诉要求确认其与潘诗彩签署的《资产管理服务合同》于2020年11月3日解除的反诉请求，因自如公司作为房屋租赁合同的违约方不具备合同的单方解除权，故对于其该项反诉请求本院不予支持。但因自如公司明确以自身行为表明不能继续履行合同，涉案合同客观上已无法继续强制履行，双方合同目的无法实现，在该种情况下，本院判决终止双方合同权利义务关系，但是不影响自如公司应承担的违约责任。因潘诗彩在本案中主张的房屋租金是在继续履行合同基础上提出，现其继续履行合同之诉未得到本院支持，故对于潘诗彩提出的房屋租金的请求不予支持。潘诗彩可待合同权利义务终止后，就房屋收益等费用等一并向自如公司另行主张。潘诗彩作为守约方也负有减少损失扩大的义务，故双方应尽快就合同终止后续事宜进行处理。因本案系自如公司违约导致，故本诉案件受理费本院酌定由自如公司承担相应部分。至于自如公司反诉要求赔偿新配置设施损失费用的请求，因本案系自如公司违约导致合同目的不能实现，故不属于双方合同约定的“合同提前解除”的情形，故本院对于自如公司的该项反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十一条规定，判决如下：一、本判决生效之日,北京自如生活企业管理有限公司与潘诗彩签订的编号为×××的《资产管理服务合同》权利义务终止；二、驳回潘诗彩的诉讼请求；三、驳回北京自如生活企业管理有限公司的反诉请求。本诉案件受理费1340元(潘诗彩已预交)，由潘诗彩负担670元，已交纳；北京自如生活企业管理有限公司负担670元，于本判决生效后7日内交纳。。反诉案件受理费256元，由北京自如生活企业管理有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郝 蓬二〇二一年六月三十日书记员 秦鹏博