中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2021）最高法民终796号上诉人（一审原告）：中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司。住所地：甘肃省兰州市城关区东岗西路555号甘肃金融国际大厦25-26层。负责人：徐曙斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：严静雍，北京德恒（兰州）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：周鑫，男。委托诉讼代理人：刘长厚，甘肃昕脉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张鹏钰，甘肃昕脉律师事务所律师。被上诉人(一审被告)：庆阳市智霖房地产开发有限公司。住所地：甘肃省庆阳市西峰区广场路14号。法定代表人：李小梅，该公司总经理。一审被告：庆阳智霖实业有限公司。住所地：甘肃省庆阳市西峰区广场路13号。法定代表人：赵智霖，该公司总经理。一审被告：赵智霖，男。一审被告：李小梅，女。上诉人中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司（以下简称信达甘肃分公司）因与被上诉人周鑫、庆阳市智霖房地产开发有限公司（以下简称智霖房地产公司）及一审被告庆阳智霖实业有限公司（以下简称智霖实业公司）、赵智霖、李小梅申请执行人执行异议之诉一案，不服甘肃省高级人民法院（以下简称甘肃高院）作出的（2020）甘民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人信达甘肃分公司的委托诉讼代理人严静雍，被上诉人周鑫的委托诉讼代理人刘长厚、张鹏钰到庭参加诉讼。被上诉人智霖房地产公司及一审被告智霖实业公司、赵智霖、李小梅经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信达甘肃分公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.准许执行庆阳市西峰区安化东路豪庭春天12号楼1-0701号房屋；3.本案一、二审诉讼费均由周鑫和智霖房地产公司负担。事实和理由：（一）一审判决认定周鑫向智霖房地产公司交付房款，与实际情况不符，属于认定事实错误。周鑫提交的《交易明细》显示，其向智霖实业公司转账，并非是向智霖房地产公司支付购房款；《收款收据》中交款方式所载“顶王忠工程款”，说明其并未向智霖房地产直接支付购房款。智霖房地产公司出具的《收款收据》系单方意思表示，其真实性无法确认，且该收据出具时没有任何监管手段，智霖房地产公司为了避免房屋被执行，完全可以随时出具《收款收据》。并且，根据周鑫与智霖房地产公司所签订的《住宅认购协议书》，涉案房屋的房款与转账数额不一致，上述证据无法证明周鑫实际支付了购房款。上述房款支付应当认定为工程款抵顶，而所谓抵顶工程款是债权债务的抵销行为，况且案外人王忠与本案无关，无法查明其与智霖房地产公司之间真实的债权债务关系。周鑫向案外人支付款项、抵销债权债务的行为，并不能直接引起商品房价款支付的法律后果，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条第三项规定的付款之情形。（二）一审判决认定周鑫与智霖房地产公司在法院查封涉案房屋前签订了合法有效的书面买卖合同，与实际情况不符，属于认定事实和适用法律错误。合法有效的商品房书面买卖合同应当结合相关法律规定及商品房销售的特定要求进行认定。首先，周鑫并不是直接从智霖房地产公司购买房产，而是通过债务抵顶方式从案外人处取得。其次，该《住宅认购协议书》显然是在双方明知案涉商品房无法通过网签实现的情形下私下形成。而且，此类无法确认真实形成时间、合意内容的协议具有很大程度的任意性，智霖房地产公司为达到规避执行之目的，可随时与不特定多人签订、随时签订该类协议。在无其他证据佐证的情形下，不能确定周鑫购买商品房的真实意思表示。故案涉《住宅认购协议书》既不符合商品房买卖合同的形式要件，也不具备真实交易的实质要求，并非合法有效的商品房买卖合同，不符合上述司法解释有关签订“合法有效的书面买卖合同”的要求。（三）一审判决认定周鑫享有足以排除强制执行的消费者物权期待权，属于适用法律错误。《执行异议和复议规定》第二十九条的本意是在商品房预售时，因物权尚未产生而对买受人生存权的特别保护，在适用该规定时，应当严格把控两个条件：1.案涉房屋是否因尚处于预售阶段而无法办理物权登记；2.是否影响买受人的生存权。本案中，智霖房地产公司与周鑫及案外人私下交易前，案涉房屋就已经取得《商品房预售许可证》，其有条件办理商品房买卖合同的网签及登记。但周鑫通过其他债权债务关系从案外人处取得房屋的行为，与法律设立保护消费者物权期待权的目的不符。综上，周鑫并未从智霖房地产公司处购买房屋，也从未向智霖房地产公司等关联公司支付购房款，本案不能适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，排除信达甘肃分公司对案涉房产的执行申请。周鑫辩称：（一）按照智霖房地产公司的指示，周鑫已经实际向其支付购房款。因案外人王忠与智霖房地产公司之间存在债权债务关系，智霖房地产公司要求将出售房屋的款项交王忠收取以偿还其债务。周鑫将购房款付清后，智霖房地产公司才向其出具《收款收据》。该收据上备注“顶王忠工程款”，系智霖房地产公司为便于其与案外人进行内部债务核算的单方行为，与周鑫无关。就周鑫付款的事实，智霖房地产公司亦已认可，信达甘肃分公司虽认为智霖房地产公司出具虚假的《收款收据》，但未提供任何证据予以证明，故对其主张不应支持。（二）一审判决认定周鑫在法院查封前签订的《住宅认购协议书》具备商品房买卖合同主要条款，符合法律规定。首先，智霖房地产公司向周鑫销售该商品房时已经持有《商品房预售许可证》等“五证”，其销售手续合法、完整。其次，周鑫与智霖房地产公司签订的购房合同虽名为《住宅认购协议书》，但该协议内容条款齐备、约定明确，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。最后，周鑫系从开发商即智霖房地产公司处直接购买案涉商品房，且该公司已按照约定收取了购房款，并已实际向周鑫移交了涉案房屋。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）之规定，应当认定该协议系合法有效的商品房买卖合同。（三）周鑫所购商品房主要用于家庭成员共同居住，且其名下无其他用于居住的房屋，其主张排除执行符合上述司法解释的规定。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求依法维持一审判决，驳回信达甘肃分公司的上诉请求。信达甘肃分公司向一审法院起诉请求：准许执行庆阳市西峰区安化东路豪庭春天12号楼1-0701号房屋。一审法院查明：2014年6月24日，信达甘肃分公司与智霖房地产公司就包括案涉房屋的在建工程签订了《在建工程抵押担保合同》，并于2014年6月30日在庆阳市房地产交易与权属登记管理中心设立抵押登记，取得了庆市期抵西峰区建他字第000037号《在建工程抵押证明》。2016年6月28日，周鑫与智霖房地产公司签订《住宅认购协议书》，约定：周鑫认购智霖房地产公司开发的位于庆阳市西峰区房屋，建筑面积150.8平方米，价格为人民币每平方米4570元；负-③地下室，建筑面积10.95平方米，价格为人民币每平方米3000元。以上房款合计人民币722006元；周鑫在签订该协议时向智霖房地产公司交付定金722006元（此定金在双方签订《商品房买卖合同》时转为等额房款）。该协议书尾部经办人处注明“顶王忠”并加盖智霖房地产公章。同日，智霖房地产公司向周鑫出具加盖有“庆阳市智霖房地产开发有限公司财务专用章”的收款收据两张，分别载明“顶王忠工程款，交来12＃楼1单元0701房款689156元（总房款150.8㎡×4570元／㎡＝689156元）”“顶王忠工程款，交来12＃楼负一层③号地下室款（地下室10.95㎡×3000元／㎡＝32850元）”。2016年7月10日，周鑫就案涉房屋与庆阳智霖物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，并交纳房屋维修基金（暂代收）、房产证登记费、房屋装修电梯使用费、天然气接口费、环卫费等费用，该物业公司出具了相应收款收据。2016年7月16日，周鑫与甘肃品尚装饰工程有限公司签订《家庭居室装饰装修工程施工合同》，并于2016年7月16日、17日，9月4日，10月30日交纳相应装修工程款，甘肃品尚装饰工程有限公司出具了相应收款收据。2017年至2020年间，周鑫向物业公司交纳物业管理费、水电公摊、环卫费、水电费等费用，该物业公司出具了相应收款收据及发票。周鑫于2017年12月3日交纳过热费，2018年11月3日及2019年10月27日分别交纳2018-2019年度和2019-2020年度采暖费，庆阳市西峰区供热公司出具了相应收款收据。信达甘肃分公司为与智霖房地产公司、智霖实业公司、赵智霖、李小梅债权债务概括转移合同纠纷一案，于2017年6月5日向甘肃高院提起诉讼。后根据信达甘肃分公司的财产保全申请，该院于2017年8月10日对智霖房地产公司名下位于庆阳市西峰区安化东路豪庭春天部分房产予以查封。甘肃高院于2017年11月28日对该案作出（2017）甘民初69号民事判决后，信达甘肃分公司不服，向最高人民法院提起上诉。最高人民法院于2018年8月29日作出（2018）最高法民终355号民事判决，判决主文第三项为，如智霖房地产公司不履行上述给付义务，信达甘肃分公司有权分别对智霖房地产公司未解押的抵押财产和智霖实业公司提供的抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。判决生效后，因智霖房地产公司、智霖实业公司、赵智霖、李小梅未履行生效判决确定的给付义务，信达甘肃分公司向甘肃高院申请强制执行。该院于2020年1月22日作出（2019）甘执03号之六执行裁定，对上述被查封房产进行拍卖、变卖，周鑫所购房屋在上述被查封、拍卖的房屋中。周鑫于2020年3月23日向甘肃高院提出书面异议，认为其对该房屋的物权期待权能够排除法院的强制执行，请求中止对该房屋的拍卖。该院审查后，于2020年6月8日作出（2020）甘执异34号执行裁定，中止对案涉房屋的执行。信达甘肃分公司遂提起本案申请执行人执行异议之诉。周鑫向法庭提交的2020年10月9日打印的《庆阳市个人房产信息查询证明》显示周鑫名下无其他房产。2020年12月19日，甘肃高院对案涉房屋进行了现场核查，周鑫占有居住该房屋的情况属实。一审法院认为，本案的争议焦点为周鑫是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据本案已查明的事实，周鑫对案涉房屋享有的物权期待权可以排除法院的强制执行。具体评析如下：关于周鑫是否已在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同的问题。信达甘肃分公司提出根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款有关“抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”的规定，在信达甘肃分公司取得抵押权之后，智霖房地产公司未经允许无权出售该房屋，周鑫无权取得案涉房屋，同时《住宅认购协议书》形式上不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的要件，并非“合法有效的书面买卖合同”。对此该院认为，该条款不是《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定的效力性强制性规定，并非针对抵押的不动产转让合同的效力。故信达甘肃分公司提出的该项理由不能成立。另，《商品房买卖合同解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”虽然周鑫与智霖房地产公司签订的《住宅认购协议书》非正式的商品房买卖合同，但该协议书明确约定了商品房的基本情况、合同价款、付款方式等，同时周鑫依约交付了房款，智霖房地产公司收受了购房款并出具了收据，该《住宅认购协议》具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。经查，周鑫与智霖房地产公司签订《住宅认购协议书》的时间为2016年6月28日，甘肃高院首次查封案涉房产的时间为2017年8月10日。根据上述事实可以认定，周鑫与智霖房地产公司在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同。关于周鑫所购商品房是否用于居住且其名下是否无其他用于居住房屋的问题。对此该院认为，《执行异议和复议规定》第二十九条第二项中规定的“用于居住”的标准是政府规划主管部门规划批准的该房屋的使用性质。经查，周鑫所购房屋性质为居住用房。同时，周鑫向法庭提交的《庆阳市个人房产信息查询证明》亦显示其名下无其他房产。由上可知，周鑫所购商品房为居住用房且无其他用于居住的房屋。信达甘肃分公司关于周鑫提供的名下房产查询仅为其个人名下，并未提供配偶或子女等家庭成员的房屋查询，不能证明其无其他用于居住的房屋，不能排除执行的理由，既未提交对抗证据，对“买受人名下无其他用于居住的房屋”的扩大解释也缺乏法律依据，该院不予支持。关于周鑫已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。经查，周鑫与智霖房地产公司签订《住宅认购协议书》，约定房屋价款为689156元，现根据周鑫提交的收款收据显示，截至2016年6月28日，周鑫已交付全部房款，符合《执行异议和复议规定》第二十九条第三款规定的已付款标准。关于信达甘肃分公司提出《收款收据》存疑的问题，由于智霖房地产公司作为房屋出售方，其出具该收据并在书面答辩状中明确认可收到周鑫所缴购房款，在没有任何初步证据或线索情况下，信达甘肃分公司仅凭怀疑而提出的意见，该院不予采纳。经该院综合分析现有证据并经现场核查，未引起对周鑫与智霖房地产公司可能存在串通而产生的合理怀疑。综上所述，周鑫对案涉房屋享有足以排除强制执行的消费者物权期待权，信达甘肃分公司的诉讼请求不能成立，该院依法不予支持。依照《执行异议和复议规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回信达甘肃分公司的诉讼请求。案件受理费100元，由信达甘肃分公司负担。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：周鑫对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。本案中，人民法院查封的案涉房产已经办理抵押登记手续，信达甘肃分公司对智霖房地产公司等享有的金钱债权可就案涉抵押财产优先受偿。根据《执行异议和复议规定》第二十七条有关“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案应参照该司法解释第二十九条认定周鑫对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。该解释第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据信达甘肃分公司的上诉请求和理由以及原判决查明的事实，本院分析如下：（一）关于交付房款的问题。据原判决查明的事实，案涉《住宅认购协议书》约定房屋房款689156元。智霖房地产公司出具加盖有该公司财务专用章的《收款收据》载明的金额与协议书约定的价款相一致。信达甘肃分公司认为，周鑫向案外人支付款项不应认定为其履行购房合同项下的付款义务。本院认为，根据合同的相对性，合同项下的权利与义务多由合同当事人享有或承担。但基于意思自治之原则，法律并不禁止合同当事人就债务人向第三人履行亦即由第三人享有合同履行利益的问题作出约定，《中华人民共和国合同法》第六十四条即对此作出明确规定。据此，在当事人约定向第三人履行的情况下，虽然接受履行的主体发生变化，但并不改变该给付系债务人履行合同义务之行为的认定。本案中，根据《收款收据》支付方式一栏以及《住宅认购协议书》落款栏智霖房地产公司经办人处记载的内容，可认定该公司已就向案外人付款的问题作出指示。周鑫根据该指示向案外人付款，当然属于其履行房屋买卖合同项下义务的行为。信达甘肃分公司有关该付款行为并不能直接产生商品房销售价款支付法律后果的主张没有法律依据，本院不予支持。另，信达甘肃分公司虽质疑智霖房地产公司单方出具的《收款收据》的真实性，但其并未提供相应的证据证明。原判决综合考虑案涉认购协议、《收款收据》、银行明细等证据，认定周鑫已经支付案涉价款并无不当，本院予以维持。（二）关于签订合同的问题。据原判决查明的事实，2016年6月28日周鑫与智霖房地产公司签订《住宅认购协议书》，2017年8月10日甘肃高院对包括该房屋在内的房产予以查封。信达甘肃分公司认为，周鑫系通过债务抵顶方式从案外人处取得案涉房屋，且《住宅认购协议书》既不符合商品房买卖合同的形式要件，也不具备真实交易的实质要求，并非合法有效的商品房买卖合同。就此本院认为，首先，周鑫向第三人履行的事实并不改变其与智霖房地产公司之间的房屋买卖合同关系，信达甘肃分公司有关周鑫并非直接从智霖房地产公司购买房产的主张没有事实和法律依据。其次，案涉《住宅认购协议书》明确约定了商品房的基本情况、合同价款、付款方式等商品房买卖合同所涉及的主要内容，同时周鑫依约交付了房款，智霖房地产公司并出具了《收款收据》。根据《商品房买卖合同解释》第五条有关“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，原判决认为该《住宅认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同，并无不当。此外，《执行异议和复议规定》第二十九条有关消费者购房人的规定系出于保护消费者生存利益的考虑，消费者购房人是否知悉房屋的抵押情况，以及房屋买卖合同与抵押权设立的先后等问题，并非认定其能否对抗执行的要件事实。故信达甘肃分公司以智霖房地产公司和周鑫明知案涉房屋因抵押无法网签而签订《住宅认购协议书》为由，主张该协议并非其真实意思表示，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原判决认定周鑫在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，并无不当。另，如上所述，基于保护消费者购房人生存利益的考虑，《执行异议和复议规定》第二十九条规定符合条件的消费者购房人可排除金钱债权甚至是享有抵押权等优先受偿权的金钱债权的执行。“所交易的房屋是否因处于预售阶段而无法办理物权登记”并非适用该条所需审理的要件事实。根据一审查明事实，周鑫购买的案涉房屋属于满足其生存权的合理消费范畴。信达甘肃分公司有关原判决认定周鑫享有足以排除强制执行的消费者物权期待权系适用法律错误的主张，本院不予支持。综上所述，信达甘肃分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由中国信达资产管理股份有限公司甘肃省分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈宏宇审 判 员 徐 霖审 判 员 张 梅二〇二一年六月三十日法官助理 邹军红书 记 员 李晓宇