四川省资阳市雁江区人民法院民 事 判 决 书(2018)川2002民初1904号原告：李建蓉，女，1976年4月12日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。被告：四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司，住所地资阳市北2巷333号，统一社会信用代码91512000717564110X。法定代表人：罗德成，经理。委托诉讼代理人：韩虹，女，公司职工。委托诉讼代理人：王力，四川雁南飞律师事务所律师。原告李建蓉与被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司（以下简称得宇房产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李建蓉、被告得宇房产的委托诉讼代理人韩虹、王力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李建蓉向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告在2018年6月30日前支付逾期办理不动产权证书的违约金37822.18元整（2013年1月31日至2017年6月7日，共计：1587天的违约金，每天23.8325元）；2.请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年2月17日原告与四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司【组织机构代码71756411-0】签订《商品房买卖合同》，以单价1730.00元,总价238325.00元(大写:贰拾叁万捌仟叁佰贰拾伍元整)认购四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司花果山春天半岛八区一期5（2）1-5/6-1，约定于2011年1月31日前交房。并于接房当日交付“办证资料费、房管收费国地收费契税等费用(当时开具了收款收据，后因换取正式发票，开发商将收款收据收回)。《商品房买卖合同》第二十条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第(2)项(补充协议)处理，其中第2项(补充协议)：“自约定的取得房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人按日向买受人支付己交总房价款万分之一的违约金。原告多次向被告房产公司催要违约金，被告以各种理由拖延拒付违约金。得宇房地产开发有限公司于2017年6月7日才为原告办理“不动产权证书”，已属违约，原告多次要求被告支付逾期办理不动产权证书的违约金37822.18元，被告均以种种原因拖延。被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当在合同订立之日起90日内按约定办理房屋所有权证。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，即预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。综上所述，被告逾期为原告办理不动产权证书，理应承担违约责任。为维护原告的合法权利，现根据《民法通则》第111条、《合同法》第107条和《城市房地产管理法》第60条等法律之规定依法提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告辩称，与原告签订《商品房买卖合同》是事实，实际的房屋价款是238325元，实际的交房时间是2012年10月31日。办理产权证的时间是2017年6月7日。合同约定的万分之一违约金明显过高。违约金的性质是以补偿性为主、惩罚性为辅，违约金的确定应当以原告的实际损失为基础，兼顾公平诚信原则，以及合同的履行情况等综合确定。被告早已将房屋交付给原告，原告可以对其进行占有使用和出租，仅仅不能行使处分权，并且原告多数是按揭买房，在短时间内不能处分，所以原告不存在实际的损失。公司已按合同约定履行了绝大部分义务，逾期办证只是合同履行中的小瑕疵，是公司受到大环境影响经营困难造成的，公司过错很小。原告未能举证证明其存在实际的损失，其要求按照合同约定给付的违约金明显过高，有违公平原则。此类案件众多，如果不降低违约金，会导致一系列问题。并且，原告主张的违约金全部已经过了诉讼时效。原告方围绕诉讼请求向本院提供了证据：原告身份证复印件、被告企业公示信息网页截图、《商品房买卖合同》复印件、《资阳市不动产登记申请书》复印件、票据复印件，被告对上述证据均无异议。被告提供了得宇房产交房结算清单，原告对该清单没有异议。本院对上述证据予以采信并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年2月17日，原告李建蓉与被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》（包含《补充协议》），约定原告购买被告开发的花果山·春天半岛八区一期5（Z）1-5/6-1号房屋一套。《商品房买卖合同》第二十条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按下列第（2）项（见补充协议）处理”。合同附件《补充协议》第九条约定对本第二十条的补充（产权登记）1、一次性付款的买受人不委托出卖人代为办理房屋权属证书的，买受人应在房屋交付的同时提供书面承诺，明确出卖人不代办。2、买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴纳办理权属证书所需的各项资料和费用，由出卖人代为向相关部门缴纳。出卖人应在买受人缴齐上述相关费用和资料后的730日内，代买受人办理房屋所有权证。如买受人未完整交齐资料和费用的，出卖人有权推迟该房屋权属证书的办理时间而无须承担延迟办证的责任。3、采用按揭付款方式的买受人所购房的权属证书，必须由出卖人代为办理，且在规定的时间内交齐所需资料和费用。若逾期达7日以上，买受人应承担抵押贷款总额5%的违约金，逾期30天以上的，出卖人有权解除合同。4、受政策及专业部门的有关规定，工作程序的影响，造成不能按上述时间办理相关手续的，出卖人不承担责任。”该房屋总价款为238325元。2012年10月31日，被告向原告交付了房屋。2017年6月7日，被告为原告办理了房屋不动产权证书。庭审中，原告明确其主张逾期办证违约金的计算方法为：自约定的取得房屋所有权证期限届满之次日起至实际取得之日止，按已交房价款日万分之一的标准按日计付。本院认为，原、被告双方自愿签订的《商品房买卖合同》是其真实意思表示，内容不违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。被告未在合同约定的期限内完成办理房屋权属证书的义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然《商品房买卖合同》中没有明确约定被告逾期办证的违约责任，但依据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告可以主张被告支付逾期办证的违约金。关于被告抗辩原告主张的逾期办证违约金全部已经过了诉讼时效的问题。《民法通则》规定的诉讼时效为2年，2017年10月1日生效的《民法总则》规定的诉讼时效为3年。若截至2017年9月30日权利人的权利受损害的事实已经届满2年的，则义务人已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因《民法总则》施行而消灭。本案中原告没有举证证明存在诉讼时效中断的情形，故原告主张2014年11月1日至2015年9月30日逾期办证违约金的权利请求已过诉讼时效，本院不予支持。因此，原告主张的逾期办证违约金应从2015年10月1日起计算至2017年6月7日。被告抗辩违约金过高要求予以调整，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、预期利益等综合因素，对原告主张的逾期办证违约金酌情认定为6000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，案经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告李建蓉支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金6000元；二、驳回原告李建蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费746元，减半收取计373元，由被告四川省资阳得宇房地产开发有限责任公司负担。审判员 周 燕二〇一八年七月三日书记员 申建利