上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初5721号原告：叶海君，男，1972年1月28日生，汉族，户籍地浙江省温岭市。原告：莫雪莲，女，1973年12月31日生，汉族，户籍地浙江省温岭市。原告：莫永新，男，1976年10月23日生，汉族，户籍地浙江省温岭市。原告：江小琴，女，1978年10月27日生，汉族，户籍地浙江省温岭市。上列四原告共同委托诉讼代理人：季克华，上海市百汇律师事务所律师。被告：张瑛，女，1987年2月24日生，汉族，户籍地江西省。委托诉讼代理人：张纯，女，1990年9月8日生，汉族，户籍地江西省。原告叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴与被告张瑛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴及其共同委托诉讼代理人季克华，被告张瑛的委托诉讼代理人张纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴向本院提出诉讼请求：1、解除叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴与张瑛就上海市宝山区电台路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《商铺租赁合同》，合同解除时间为法院向张瑛送达之日；2、张瑛向叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴支付系争房屋自2020年2月1日起至合同解除之日止的租金(其中自2020年2月1日起至2020年8月31日止按照28,500元/月的标准计算，自2020年9月1日起至合同解除之日止按30,500元/月的标准计算)；3、张瑛按照30,500元/月的标准支付叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴自合同解除次日至实际返还系争房屋之日止的占有使用费；4、张瑛按照400元/月的标准支付叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴自2020年9月1日起的物业管理费；5、张瑛支付叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴违约金100,000元。事实和理由：2018年6月15日，叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴与张瑛就系争房屋签订《商铺租赁合同》，约定叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴将系争房屋出租给张瑛，合同期限自2018年9月1日起至2024年9月1日止，自2018年9月1日起至2020年9月1日止租金标准为28,000元/月，自2020年9月1日起至2022年9月1日止租金标准为30,000元/月，合同并约定了物业费、违约责任等事宜。后双方另签订过《补充协议》，约定叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴将底楼门面楼梯间出租给张瑛使用，租金标准在原合同约定基础上增加500元/月。合同签订后，张瑛支付叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴押金56,000元。合同履行期间张瑛始终不按照合同约定的期限足额支付租金，现张瑛仅支付租金至2020年1月31日，其后的租金并未支付过，叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴经催讨无果，故涉诉。被告张瑛辩称，其系因新冠疫情导致延期支付租金，并非故意不支付租金，现张瑛亦同意支付租金，故不同意解除合同，亦不同意将系争房屋返还给叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴。关于租金支付的标准，张瑛认可自2018年9月1日起至2020年9月1日止租金标准为28,500元/月，自2020年9月1日起至2022年9月1日止租金标准为30,500元/月，现张瑛已经付清了2020年5月1日之前的租金。合同签订后，张瑛根据合同约定足额支付了押金56,000元。此外，叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴曾承诺过减免半个月的租金计14,250元。张瑛已经付清了2019年9月1日之前的物业费，2020年9月1日之后的物业费认可按照400元/月的标准计算。关于叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴主张的违约金，不同意支付。针对张瑛的辩称意见，叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴确认张瑛已经按照双方约定的租金标准足额支付了2020年5月1日之前的租金，叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴确认曾经承诺过减免半个月的租金计14,250元，同意从张瑛欠付的租金中予以抵扣。关于押金，同意在结清欠付费用的前提下返还给张瑛。原告叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴围绕诉讼请求依法提交了房产证、商铺租赁合同、承诺书、付款凭证、解除《商铺租赁合同》通知书及邮寄凭证等。被告张瑛未提交书面证据材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋登记权利人为叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴。2018年6月15日，叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴(甲方、出租方)与张瑛(乙方、承租方)就系争房屋签订商铺租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期6年，自2018年9月1日起至2024年9月1日止，租金标准为：自2018年9月1日起至2020年9月1日止租金为28,000元/月，自2020年9月1日起至2022年9月1日止租金为30,000元/月，自2022年9月1日起至2024年9月1日止租金为32,000元/月，合同签订之日乙方一次性向甲方支付房租押金2个月，租金2个月，乙方必须按照约定向甲方交纳租金，到期不交视同违约，合同另约定若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约、应赔偿对方一切经济损失，并有100,000元的违约金。商铺租赁合同上另载明，物业费由乙方及一楼华联超市各承担一半。2018年6月26日，案外人苏某向莫雪莲转账支付103,000元。2018年11月7日，莫雪莲账户收到转账57,000元。2019年1月2日，莫雪莲账户收到转账57,000元。2019年3月11日，莫雪莲账户收到转账57,000元。2019年5月13日，莫雪莲账户收到转账57,000元。2019年7月8日、7月9日，案外人李皖军分别向莫雪莲转账28,000元、29,000元。2019年9月9日、9月16日，李皖军分别向莫雪莲转账37,000元、20,000元。2019年11月6日、11月7日，李皖军分别向莫雪莲支付37,000元、20,000元。2020年1月3日，张瑛向莫雪莲转账57,000元。2020年7月1日，案外人上海威梵培训学校有限公司向莫雪莲转账15,000元。2020年7月10日，案外人上海乐胤文化传播有限公司向莫雪莲转账13,500元。2020年8月10日，上海乐胤文化传播有限公司向莫雪莲转账18,500元。2020年9月14日，案外人上海殷盼信息咨询有限公司向莫雪莲转账10,000元。原、被告双方一致确认上述款项均系张瑛向叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴支付的系争房屋的租金。双方另确认张瑛已经支付了押金56,000元，并结清了2020年4月30日前的租金。2020年6月6日，张瑛向叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴出具《承诺书》，载明：“本人承诺电台路萤火虫小区租金于2020年6月份开始正常支付每个月租金，另外疫情期间租金减免半个月，剩余的3个半月租金于9月30日前全部补齐。”2020年11月3日，叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴向张瑛出具《解除通知书》，载明鉴于张瑛逾期六个月未支付租金，叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴要求解除合同、返还系争房屋，支付拖欠的租金、物业费，逾期返还房屋的应按照30,500元/月的标准支付房屋占有使用费，并支付违约金100,000元。叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴向上海市宝山区电台路XXX号寄送该份《解除通知书》，但被退回。根据邮寄凭证显示，本院于2021年3月12日向张瑛送达诉讼材料。2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月23日，上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室下发通知，要求各培训机构和托育机构担负起社会责任，从即日起至2月29日暂缓开展线下服务(若有延长将另行告知)2020年2月28日，上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室下发《关于培训机构、托育机构继续暂缓开展线下相关服务的通告》，通告要求各培训机构和托育机构自2020年3月1日起继续暂缓开展线下服务，恢复时间将另行通知。2020年5月18日，上海市教委发布通知，本市未成年人室内培训、托育、婴幼儿早期发展指导服务等(密闭空间除外)，符合相应要求，并报服务场所所在区相应行业主管部门备案并作出承诺或者经其检查通过后，可于2020年6月2日起恢复线下服务。2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月24日，上海市重大突发公共卫生事件响应级别由一级调整为二级。2020年5月9日，上海市重大突发公共卫生事件响应级别由二级响应调整为三级。庭审中，原、被告一致确认自2018年9月1日起至2020年9月1日止租金标准为28,500元/月，自2020年9月1日起至2022年9月1日止租金标准为30,500元/月。本院认为，叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴与张瑛就系争房屋签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。因发生新冠疫情，2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月24日，上海市重大突发公共卫生事件响应级别已由一级调整为二级。新冠疫情背景下，相应的防控措施等为短期影响，作为出租方与承租方应当在公平、诚信的原则下相互沟通、友好协商、共担风险。叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴已经承诺减免张瑛半个月的租金计14,250元，张瑛亦承诺自2020年6月份开始正常支付租金，但其后张瑛未能正常支付租金，已经违反合同约定，故叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴要求解除《商铺租赁合同》符合合同约定，本院对此予以准许。关于合同解除的时间，本院酌情确定为向张瑛送达诉讼材料之日即2021年3月12日。合同解除后，张瑛应当向叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴返还系争房屋。关于租金和占有使用费。原、被告一致确认自2018年9月1日起至2020年9月1日止租金标准为28,500元/月，自2020年9月1日起至2022年9月1日止租金标准为30,500元/月，本院对此予以确认。根据本院查明的事实，张瑛已经支付租金至2020年4月30日，故本院判令张瑛按照28,500元/月的标准支付叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴自2020年5月1日起至2020年8月31日止的租金计114,000元，按照30,500元/月的标准支付叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴自2020年9月1日起至2021年3月12日止的租金计134,200元，上述租金合计248,200元，扣除叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴承诺减免的14,250元，张瑛还应当支付233,950元。关于房屋占有使用费，张瑛在合同解除之后仍然占有使用系争房屋，应当向叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴支付占有使用费，本院酌情判令张瑛按照30,500元/月的标准支付叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴自2021年3月13日起至实际搬离之日止的占有使用费。关于物业费。根据租赁合同约定，系争房屋的物业费由张瑛负担。现原、被告双方一致确认张瑛已经付清2020年9月1日之前的物业费，本院对此予以确认。关于物业费的支付标准，叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴主张按照400元/月的标准计算，张瑛对此亦予以认可，故本院判令张瑛按照400元/月的标准支付叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴自2020年9月1日起至实际搬离之日止的物业费。关于违约金。张瑛应当按照合同约定支付租金，后张瑛亦出具承诺书表示2020年6月起正常支付租金，但张瑛未能按约履行，已经构成违约，叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴主张违约金符合合同约定。关于违约金的金额，本院酌情确定为56,000元。关于押金。叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴表示同意返还押金，该系当事人真实意思表示且与法无悖，故本院判令叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴返还张瑛押金56,000元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴与被告张瑛就上海市宝山区电台路XXX号房屋签订的《商铺租赁合同》于2021年3月12日解除；二、被告张瑛于本判决生效之日起十日内将上海市宝山区电台路XXX号房屋返还给原告叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴；三、被告张瑛于本判决生效之日起十日内支付原告叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴自2020年5月1日起至2021年3月12日止的租金233,950元(已扣除原告叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴承诺减免的14,250元)；四、被告张瑛于本判决生效之日起十日内按照30,500元/月的标准支付叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴自2021年3月13日起至实际搬离之日止的占有使用费；五、被告张瑛于本判决生效之日起十日内按照400元/月的标准支付叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴自2020年9月1日起至实际搬离之日止的物业费；六、被告张瑛于本判决生效之日起十日内支付原告叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴违约金56,000元；七、原告叶海君、莫雪莲、莫永新、江小琴于本判决生效之日起十日内返还被告张瑛押金56,000元。本案受理费减半收取计2,643元，由被告张瑛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 陆建泉法官助理 杨 丽书 记 员 杨 丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。