广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初3439号原告：广州市越和华贸易有限公司，住所地广东省广州市海珠区华洲路80、82号北面首层。法定代表人：黄仁友，总经理。委托代理人：吴恩远，广东环球经纬律师事务所律师。被告：赵翠娥，女，1965年7月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，原告广州市越和华贸易有限公司诉被告赵翠娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴恩远到庭参加了诉讼。被告下落不明，经本院依法公告，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方于2019年8月22日签订《租赁场地合同书》，约定原告将位于土华华泰大道临编8号B32e的场地出租给被告作为厂房使用，承租面积约405平方米，租赁期限从2019年9月1日起至2022年7月15日止，其中2019年9月1日至2020年8月31日的月租金为8100元，2020年9月1日至2021年8月31的月租金为8505元，每月8日前缴付租金及相关费用。逾期超过8天的，视为被告违约，原告没收被告的履约保证金、收回租赁场地，追收欠款，并解除租赁合同。涉案租赁合同签订后，原告依约将涉案场地交付给被告，但被告却未依约支付租金、管理费等费用。截至2020年12月8日，被告拖欠原告租金及其他费用共计81823元。故起诉请求判令：1.解除原、被告双方于2019年8月22日签订的《租赁场地合同书》；2.被告向原告支付自2020年4月份至实际腾空返还之日的租金、管理费等费用；3.原告没收被告交纳的履约保证金16200元；4.被告腾空并向原告返还涉案场地；5.本案诉讼费用由被告承担。被告没有提交答辩意见，亦无提供证据。经审理查明：广州市新滘土华经济发展公司（出租方、甲方，以下简称“土华公司”）与原告（承租方、乙方）于2002年7月18日签订《房屋（场地）租赁合同书》，约定：“甲方根据广州市海珠区土华村委会的决定，把属土华村的部份集体土地上的房屋（场地）出租给乙方作开设专业市场使用”“一、甲方出租房屋范围和有关事宜：1.甲方把穗国土用字【2001】第161号《建设用地批准书》内核准的广州市海珠区土华村石榴岗河以南的土华村的部分集体土地及土地上全部属该村自建的房屋出租给乙方。总占地面积为80446.5平方米，其中总建筑占地（即建筑物首层计）30334.83平方米，空地50111.67平方米…4.乙方必须遵纪守法，在工商部门核准的营业执照和核发的‘市场登记证’范围内进行经营及招租（分租、转租）活动，并依法、按时交纳本身应付的所有税费…6.甲方保证房屋的产权人（报建人）是该村，在本合同签订日起两个月内由甲方向乙方提供报建批文及建筑规划许可证等相关合法证明文件”“二、租赁使用期：甲方出租房屋给乙方使用的租赁期限为贰拾叁年，从签订本合同书之日起连续计，即从2002年7月18日至2025年7月17日止，共计23年”等内容。后双方于2003年5月13日、2011年1月18日分别签订两份《补充协议》，对场地面积、用途、租金等事项进行修改。庭审中，原告主张涉案场地系其从土华公司承租后转租给被告，土华公司对涉案厂房的产权登记材料是不完备的。原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）于2019年8月22日签订《租赁场地合同书》，约定：“第一条：甲方把自编B32e场地（华泰路355号之三139）出租给乙方作厂房使用，上述场地计租面积共405平方米”“第二条：租赁期从2019年9月1日起至2022年7月15日止”“第三条…1.租金…2019年9月1日至2020年8月31日止，每月租金合计8100元；2020年9月1日至2021年8月31日止，每月租金合计8505元；2021年9月1日至2022年7月15日止，每月租金合计8930元”“2.履约保证金及支付：(1)在签订本合同之日，乙方必须向甲方交付履约保证金，履约保证金标准是租赁始租年中贰个月的租金之和，共计人民币壹万陆仟贰佰元整。（2）合同期满时，乙方即结清所有费用，如乙方无拖欠租金及欠款和无其他违约行为的，甲方在5天内将履约保证金不计息全额退回给乙方；如乙方有拖欠租金及欠款的，以及有其他违约行为的，履约保证金则不予退回”“3.水、电费及其他费用…（2）水、电费及垃圾处理费，乙方必须按时向甲方或有关部门交付。若拖欠不交，逾期每天按国家规定标准交付逾期滞纳金，逾期超过5天的，甲方有权停止对乙方供水供电；逾期超过8天的，视为乙方违约，甲方没收乙方的履约保证金、收回租赁场地，追收欠款，并解除租赁合同”“4.管理费：（1）乙方按照租赁场地面积向甲方每月支付280元的管理费。（2）乙方按照租赁场地面积代政府收取垃圾处理费。（3）乙方每月向甲方支付车辆占用场地费300元。5.乙方应在每月8日前向甲方交纳当月租金及上述应付的费用。”“第七条：违约责任…3.如乙方逾期向甲方交付租金或其他费用，每逾期一天，应按付款总额的2%向甲方支付违约金。乙方逾期付款超过10天，甲方有权终止、解除合同并收回物业另作安排，乙方所交一切费用（其中含保证金等）不予退回。因此而终止本合同之日，乙方未付清所欠的各项费用的，不得搬走其所存货物，三天内不付清的，视为乙方同意以所存货物作抵偿并由交甲方处理，不够抵偿租金或其他费用、违约金的，由乙方另行补够或由甲方向乙方另行追讨。”同日，被告向原告交纳履约保证金16200元。原告主张被告每月应支付垃圾处理费180元，并提交了《收据》三张予以佐证，反映被告向原告交纳的2020年1月、2月及3月的垃圾处理费均为180元。原告委托广东环球经纬律师事务所吴恩远律师于2020年6月16日向被告发出《律师函》，载明：“截止2020年6月15日，贵方未缴纳租金及其他相关费用合计人民币￥27037元”“请贵方在收到本律师函之日起三日内，向越和华公司清缴拖欠的租金。否则，越和华公司必将依法追究贵方的违约责任，贵方必将要承担相应的法律责任，贵方的信用必将受到严重影响”等内容，该《律师函》以EMS方式送达，送达地址为被告的户籍地，于2020年6月17日被签收。庭审中，原告主张被告自2020年4月起未向其交纳租金、管理费（280元/月）、水电费、垃圾处理费（180元/月）、车辆占用场地费（300元/月），其中2020年4月、5月、6月的电费分别为43元、145元、257元，共计445元，2020年5月、6月、10月的水费均为6元，共计18元。原告主张，被告在2020年6月之后基本未实际使用涉案场地，但被告的设备仍存放在涉案场地中，设备数量多且较大，大门紧锁，故原告无法自行腾空并收回涉案场地。本院认为：原告虽然提交了其与土华公司签订的《房屋（场地）租赁合同书》，拟证明其对涉案场地享有转租的合法权益，但其既未提交权属证明、建设工程规划许可证等证据，又在庭审中自认涉案场地的产权登记材料不完备，故本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条的规定，认定涉案《租赁场地合同书》无效，该合同自始没有法律约束力，原告要求解除该合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现涉案《租赁场地合同书》被认定无效，被告应在判决生效之日起十日内将涉案场地腾空并归还给原告，原告亦应将其收取的涉案场地履约保证金16200元退还被告。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告要求被告支付2020年4月至实际腾空并归还涉案场地之日止的租金，缺乏事实和法律依据，但被告应按照合同约定的租金标准向原告支付该段期间的场地占有使用费。同理，被告应按照合同约定的标准向原告支付涉案场地该段期间的管理费（280元/月）、水电费、垃圾处理费（180元/月）、车辆占用场地费（300元/月）。关于水电费的具体数额问题，原告主张的标准并不明显过高，且被告并未举证推翻原告的主张，应承担举证不能的法律后果，本院对原告的主张予以采纳，即被告应向原告支付水费18元、电费455元。因涉案《租赁场地合同书》无效，其中的违约条款，包括没收履约保证金的内容均无效，原告要求没收被告交纳的履约保证金16200元缺乏理据，本院不予支持。为避免当事人的诉累，双方互负的债务应予抵销，涉案履约保证金16200元应用于抵销2020年4月1日起至2020年5月31日的场地占有使用费。需要指出的是，虽然涉案《租赁场地合同书》中有关于以所存货物抵偿租金、收回涉案场地另作安排的约定，但一方面，该约定因涉案合同的无效而无效，另一方面，以货物抵偿租金涉及货物数量、质量的核定，以及货物价值的确定、变现等，较为繁琐，极易引发次生纠纷，不能苛求原告必须采取该措施。在被告自2020年4月起不交纳相关费用后，原告先于2020年6月16日通过发送《律师函》的方式督促被告解决矛盾，又在半年左右后提起本案诉讼，不存在恶意扩大损失的情形。被告在不交纳相关费用的同时，不积极协调退场事宜，应对损失的扩大承担责任。如被告未在本院指定的期限内履行腾空并返还涉案场地的义务，原告应及时向人民法院申请强制执行，防止损失的进一步扩大。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告广州市越和华贸易有限公司与被告赵翠娥于2019年8月22日签订的《租赁场地合同书》无效；二、被告赵翠娥在本判决生效之日起十日内将自编B32e场地（广州市海珠区华泰路355号之三139）腾空并返还给原告广州越和华贸易有限公司；三、被告赵翠娥在本判决生效之日起十日内向原告支付水费18元、电费445元、2020年6月1日起至实际腾空返还涉案场地之日止的场地占有使用费（自2020年6月1日起至2020年8月31日止，按8100元/月计算；2020年9月1日至2021年8月31日止，按8505元/月计算；2021年9月1日至2022年7月15日止，按8930元/月计算）及2020年6月1日起至实际腾空返还涉案场地之日止的管理费（280元/月）、垃圾费（180元/月）、车辆占用场地费（300元/月）；四、驳回原告广州市越和华贸易有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1125元，由原告广州市越和华贸易有限公司负担186元，由被告赵翠娥负担939元。上述受理费已由原告预交，原告同意被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  董广绪二〇二一年六月九日书记员  钟燕琴陈韵怡