北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初6624号原告：郑雅莉，女，1982年9月13日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。委托诉讼代理人：周子田，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：董薇，北京市两高律师事务所律师被告一：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室。法定代表人：郭淑华，经理被告一委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。被告二：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层(02)2003。法定代表人：张永田，经理被告二委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。被告二委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。原告郑雅莉与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称泰禾商业公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称泰禾嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑雅莉的委托诉讼代理人董薇、周子田，被告泰禾商业公司和被告泰禾嘉信公司的共同委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑雅莉向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令解除原告与被告一于2018年2月25日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、请求法院依法判令被告一将北京市大兴区义和庄北路11号5号楼18层1807房屋返还给原告；三、请求法院依法判令被告一支付拖欠原告的房屋租金及房屋占有使用费(自2020年3月1日起按照21068.95元每月的租金标准，暂计算至2021年5月28日，实际计算至判决作出之日）及违约金人民币404523.84元；四、请求法院依法判令被告二对第二项诉讼请求中的资金支付承担连带责任；五、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告作为买受人，被告二作为出卖人，于2017年3月4日签订了编号为【Y2019340】的《北京市商品房预售合同》，购买北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-3#办公商业楼18层1807号(实测地址：北京市大兴区义和庄北路11号5号楼18层1807）房屋。购买房屋后，原告同意将房屋委托给被告一用于对外出租，并于2018年2月25日签订了《北京市房屋租赁合同》，合同对租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等作出明确约定。同日，原告与被告一、被告二签订《保证担保协议书》，约定被告二为被告一提供担保，担保范围为租赁合同履行时被告一可能产生的租金、违约金、赔偿金及利息。上述合同签订后，原告积极履行合同项下义务，但是被告在支付了3个月租金后便不再履行支付义务，截止至起诉之日已拖欠租金人民币189620.55元。合同的签订为双方真实意思表示，且不违反国家法律政策，应属合法有效，各方均应履行合同义务并享有合同权利。现二被告严重违约损害原告利益。综上所述，原告为维护自己的合法权益，依据相关法律法规之规定向贵院提起诉讼，望判如所请。泰禾商业公司、泰禾嘉信公司辩称，一、同意自被告收到诉状之日起解除与原告所签署的租赁合同并自判决生效后35日内被告腾退涉案房屋；二、目前被告已经支付郑雅莉租金63206.855元（一个季度的），系2019年12月1日至2020年2月29日期间的租金，认可自2020年3月1日起就没有支付房屋租赁费，认可从该日起支付房屋租赁费，但是计算标准应当至解除合同之日止，解除合同之后应当按照房屋占有使用费的标准进行计算，目前该地段房屋的市场价格在两千-三千的标准，故房屋占有使用费应当按照市场标准进行计算；三、违约金标准过高，请求法院予以适当减少；四，对于要求被告二承担，我方认为应当承担一般保证责任。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年2月25日，郑雅莉（甲方、出租人）与泰禾商业公司（乙方、承租人）就北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-3#办公商业楼18层1807的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2019年9月1日起至2027年11月30日止，其中免租期为3个月。第四条租金支付方式：租金标准及支付方式：21068.95元/月，按季度支付……租金支付时间：首期租金于免租期结束后、甲方交付房屋10日内一次性支付，即63206.85元。此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。第八条合同解除与变更：（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。第九条违约责任：（一）……乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。同日，郑雅莉（丙方、产权人）、泰禾嘉信公司（甲方、保证人）、泰禾商业公司（乙方、被保证人）签订《保证担保协议书》，约定：第一条：本协议所担保的主合同为乙方与丙方2018年2月25日签署的《北京市房屋租赁合同》。第二条：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息……第四条：甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。第五条：乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）……。合同签订后，郑雅莉向泰禾商业公司交付房屋。泰禾商业公司交纳租金至2020年2月29日。2020年3月1日起未再交纳租金。经询问，泰禾商业公司称其承租房屋用于转租给其他租户，房屋目前仍处于出租状态。郑雅莉提交地址证明一份，以证明北京市大兴区义和庄北路11号5号楼18层1807与北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其它类多功能用地017-3#办公商业楼18层1807系同一地址。泰禾商业公司与泰禾嘉信公司对该地址情况予以认可。经查，郑雅莉尚未取得涉案房屋的房本，涉案房屋登记在泰禾嘉信公司名下。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案仍适用当时的法律及司法解释。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。泰禾商业公司与郑雅莉之间签订了《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。合同签订后，因泰禾商业公司未按照约定方式向郑雅莉交纳房屋租金，导致房屋租赁合同无法继续履行，郑雅莉主张涉案租赁合同解除并要求泰禾商业公司腾退1807室，泰禾商业公司均予同意，本院不持异议，解除时间本院以泰禾商业公司收到传票、起诉状副本等证据材料作为解除合同的时间，该时间为2021年4月27日。关于租金。泰禾商业公司认可自2020年3月1日起未再向郑雅莉交纳租金，本院不持异议。关于房屋占有使用费。因涉案房屋尚未返还给郑雅莉，泰禾商业公司应给付郑雅莉合同解除后占有使用涉案房屋期间的占有使用费。对泰禾商业公司关于郑雅莉主张的占有使用费过高，应按照市场价格计算的主张，因合同中约定了租金的标准房屋占有使用费参照租金标准计算，故本院不予采纳。对郑雅莉要求泰禾商业公司按合同约定的月租金21068.95元标准，给付其自2021年4月28日起至判决作出之日止占有使用费的诉讼请求，本院予以支持，因涉案房屋尚未腾退，判决作出之日次日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费郑雅莉可另行主张。经核算自2020年3月1日起至判决作出之日即2021年6月30日止的房屋租金及占有使用费数额为337103.2元。关于违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，泰禾商业公司存在逾期未支付租金的违约情形，合同中约定的违约金标准过高，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，依法予以酌减，酌情支持42137.9元。关于保证责任。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三方签订的《保证担保协议》第二条约定：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第四条约定：如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。上述约定符合担保法中对连带保证的相关解释，故对郑雅莉主张泰禾嘉信公司对泰禾商业公司上述给付义务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认郑雅莉与北京泰禾商业管理有限公司于2018年2月25日签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年4月27日解除；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于北京市大兴区义和庄北路11号5号楼18层1807（原北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其它类多功能用地017-3#办公商业楼18层1807）号房屋腾退返还给郑雅莉；三、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付郑雅莉自2020年3月1日起至2021年6月21日止的租赁费及房屋占有使用费共计337103.2；四、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付郑雅莉违约金42137.9元；五、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第三项、第四项确定的北京泰禾商业管理有限公司所欠郑雅莉的债务承担连带保证责任。北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；六、驳回郑雅莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7684元，由郑雅莉负担6304元（已交纳），由北京泰禾商业管理有限公司负担1380元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二一年六月三十日法官助理  刘天怡书 记 员  陈禄源