广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0784民初695号原告：中国工商银行股份有限公司鹤山支行，住所地：鹤山市沙坪。负责人：陈文栋。委托诉讼代理人：任韵冰，女，该行员工。委托诉讼代理人：钟燕平，女，该行员工。被告：冯刚，男，蒙古族，住河南省新野县。被告：鹤山市鼎丰房地产有限公司，住所地：鹤山市沙坪街道。法定代表人：吕义胜。原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行（以下简称工行鹤山支行）与被告冯刚、鹤山市鼎丰房地产有限公司（以下简称鼎丰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行鹤山支行的委托诉讼代理人钟燕平到庭参加诉讼，被告冯刚、鼎丰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案是缺席审理。本案现已审理终结。工行鹤山支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告冯刚签订的《个人购房借款／担保合同》（编号：2015年鹤住自字第088号），并判令被告冯刚立即偿还贷款本金260180.6元及利息、罚息、复利5210.65元［利息、罚息、复利暂计至2020年12月21日，从2020年12月22日起至该笔贷款还清之日止的利息、罚息、复利等，按照双方签订的编号为2015年鹤住自字第088号的《个人购房借款／担保合同》的约定计算］；2.判令被告不能按时偿还欠款的，原告对拍卖、变卖被告位于鹤山市的房屋所得价款享有优先受偿权；3.判令被告鼎丰公司对被告冯刚的上述债务承担连带保证责任；4.判令各被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告冯刚于2015年1月28日与原告签订合同编号为2015年鹤住自字第088号的《个人购房借款／担保合同》一份，向原告借款320000元，用于购买位于鹤山市。双方约定借款期限为20年，自2015年1月28日起至2035年1月28日止，被告冯刚同意将所购上述房屋为本次借款提供抵押担保并于2015年1月28日签订编号为［江门分］行［鹤山］支行［2015］年房抵字第［107］号的《抵押合同》，于2015年2月12日办妥预购商品房抵押权预告登记手续。上述合同签订后，原告依照合同约定，于2015年1月28日向被告发放了贷款320000元，履行了合同义务。截至2020年12月21日止，被告冯刚已累计违约24期，连续违约6期，积欠本金5289.82元，利息、罚息、复利5210.65元（利息、罚息、复利暂计至2020年12月21日）。根据以上事实，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告与被告冯刚所签订的合同内容合法，形式有效，依法具有法律效力。按照2015年鹤住自字第088号《个人购房借款／担保合同》第十四条关于违约及违约责任的约定，原告宣布本合同提前到期，解除本合同并要求被告立即提前偿还全部贷款本息（包括逾期利息）。同时,根据2015年鹤住自字第088号《个人购房借款／担保合同》第十九条关于抵押担保范围、第二十一条抵押物的处分的约定、［江门分］行［鹤山］支行［2015］年房抵字第［107］号《抵押合同》第一条和第二条关于被担保的主债权以及抵押担保范围的约定，第七条关于原告实现抵押权的约定，要求被告冯刚就上述债务承担抵押担保责任，原告对抵押物的处置所得享有优先受偿权。另被告鼎丰公司于2014年6月29日与原告签订了《按揭贷款业务合作协议》（编号：2014年江门按揭协议第039号），同意在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》（不动产登记证明）交原告收押之前，被告鼎丰公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。因上述被告未能依法履行合同义务，根据有关法律规定，为防止国有银行资产损失，特向法院提出诉讼，请法院依法判决。冯刚、鼎丰公司未作答辩，在举证期限内也无证据提供。本院经审理认定事实如下：2014年6月29日，中国工商银行股份有限公司江门分行作为甲方，鼎丰公司作为乙方，双方签订编号为2014年江门按揭协议第039号的《按揭贷款业务合作协议》，约定：甲方作为凤凰湾一期项目的按揭贷款办理银行，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，等等。2015年1月13日，冯刚与鼎丰公司签订《商品房买卖合同》，由冯刚向鼎丰公司购买位于沙坪凤凰湾一期7座2004房的预售商品房（以下简称涉案房产）。2015年1月28日，工行鹤山支行作为贷款人，冯刚作为借款人、抵押人，双方签订合同编号为2015年鹤住自字第088号的《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款人向借款人发放贷款320000元，用于购买涉案房产，贷款期限为20年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮5%确定；借款人按按月等额本息还款法（按月计息）方式偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在约定的利率基础上加收40%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同；抵押人自愿以涉案房产向贷款人提供抵押担保等。同日，工行鹤山支行与冯刚签订了编号为[江门分]行[鹤山]支行[2015]年房抵字第[107]号的《抵押合同》，约定以涉案房产作为上述借款的抵押担保，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费等）等。2015年2月12日，工行鹤山支行与冯刚就涉案房产办理了预告抵押权登记，至本案一审法庭辩论终结时，涉案房产未办理正式的抵押登记。签订前述借款合同后，工行鹤山支行按合同约定向冯刚发放了320000元贷款，并按约定将款项划入鼎丰公司的银行账户。借款后，冯刚未按合同约定履行还款义务，至2020年12月21日，冯刚已连续违约6期。截至2020年12月21日，冯刚拖欠工行鹤山支行借款本金260180.6元，利息、罚息、复利合计5210.65元。就上述欠款，工行鹤山支行经追收未果，遂诉至本院。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。中国工商银行股份有限公司江门分行与鼎丰公司签订的《按揭贷款业务合作协议》以及工行鹤山支行与冯刚签订的《个人购房借款/担保合同》《抵押合同》，均是各方当事人真实意思表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，合同各方应依约定和法律规定履行各自的义务。借款合同签订后，工行鹤山支行已依约履行了出借款项的义务，但冯刚并没有依合同约定每月按时足额偿还借款本息，冯刚已构成违约，依照《个人购房借款/担保合同》的约定，工行鹤山支行有权解除本合同并宣布涉案合同未偿还的债务立即到期，故工行鹤山支行请求解除其与冯刚签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求冯刚清偿借款本金260180.6元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计至2020年12月21日为5210.65元，从2020年12月22日起至借款还清之日止的利息、罚息、复利，按《个人购房借款/担保合同》的约定另行计付）的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于工行鹤山支行请求对涉案房产享有优先受偿权的问题，直至本案法庭辩论终结时，涉案房产并未办理正式的抵押登记，本案亦无证据证实涉案房产已办理了建筑物所有权首次登记，故工行鹤山支行对涉案房产并不享有抵押权和优先受偿权。为此，工行鹤山支行请求对涉案房产享有优先受偿权的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。关于鼎丰公司应否承担保证责任的问题，如前所述，至本案一审法庭辩论终结时，涉案房产未办理正式的抵押登记，根据前述《按揭贷款业务合作协议》的约定，鼎丰公司应对涉案债务承担连带清偿责任，故对工行鹤山支行的该项诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行与被告冯刚签订的编号为2015年鹤住自字第088号的《个人购房借款/担保合同》；二、被告冯刚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行归还借款本金260180.6元及利息、罚息、复利[暂计至2020年12月21日的利息、罚息、复利为5210.65元，从2020年12月22日起至借款还清日止的利息、罚息、复利，按编号为2015年鹤住自字第088号的《个人购房借款/担保合同》的约定另行计付]；三、被告鹤山市鼎丰房地产有限公司对本判决第二项确定的被告冯刚的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5280.88元、保全费1846.96元，合共诉讼费7127.84元（已由原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行预交），由被告冯刚、鹤山市鼎丰房地产有限公司负担。原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行预交的案件诉讼费7127.84元，由本院予以退回；被告冯刚、鹤山市鼎丰房地产有限公司应向本院补缴案件诉讼费7127.84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  余真盛人民陪审员  冯卓庆人民陪审员  赵云昶二〇二一年六月二十四日法官 助理  胡文敏书 记 员  李笑媚广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0784民初695号原告：中国工商银行股份有限公司鹤山支行，住所地：鹤山市沙坪。负责人：陈文栋。委托诉讼代理人：任韵冰，女，该行员工。委托诉讼代理人：钟燕平，女，该行员工。被告：冯刚，男，蒙古族，住河南省新野县。被告：鹤山市鼎丰房地产有限公司，住所地：鹤山市沙坪街道。法定代表人：吕义胜。原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行（以下简称工行鹤山支行）与被告冯刚、鹤山市鼎丰房地产有限公司（以下简称鼎丰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行鹤山支行的委托诉讼代理人钟燕平到庭参加诉讼，被告冯刚、鼎丰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案是缺席审理。本案现已审理终结。工行鹤山支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告冯刚签订的《个人购房借款／担保合同》（编号：2015年鹤住自字第088号），并判令被告冯刚立即偿还贷款本金260180.6元及利息、罚息、复利5210.65元［利息、罚息、复利暂计至2020年12月21日，从2020年12月22日起至该笔贷款还清之日止的利息、罚息、复利等，按照双方签订的编号为2015年鹤住自字第088号的《个人购房借款／担保合同》的约定计算］；2.判令被告不能按时偿还欠款的，原告对拍卖、变卖被告位于鹤山市的房屋所得价款享有优先受偿权；3.判令被告鼎丰公司对被告冯刚的上述债务承担连带保证责任；4.判令各被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告冯刚于2015年1月28日与原告签订合同编号为2015年鹤住自字第088号的《个人购房借款／担保合同》一份，向原告借款320000元，用于购买位于鹤山市。双方约定借款期限为20年，自2015年1月28日起至2035年1月28日止，被告冯刚同意将所购上述房屋为本次借款提供抵押担保并于2015年1月28日签订编号为［江门分］行［鹤山］支行［2015］年房抵字第［107］号的《抵押合同》，于2015年2月12日办妥预购商品房抵押权预告登记手续。上述合同签订后，原告依照合同约定，于2015年1月28日向被告发放了贷款320000元，履行了合同义务。截至2020年12月21日止，被告冯刚已累计违约24期，连续违约6期，积欠本金5289.82元，利息、罚息、复利5210.65元（利息、罚息、复利暂计至2020年12月21日）。根据以上事实，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告与被告冯刚所签订的合同内容合法，形式有效，依法具有法律效力。按照2015年鹤住自字第088号《个人购房借款／担保合同》第十四条关于违约及违约责任的约定，原告宣布本合同提前到期，解除本合同并要求被告立即提前偿还全部贷款本息（包括逾期利息）。同时,根据2015年鹤住自字第088号《个人购房借款／担保合同》第十九条关于抵押担保范围、第二十一条抵押物的处分的约定、［江门分］行［鹤山］支行［2015］年房抵字第［107］号《抵押合同》第一条和第二条关于被担保的主债权以及抵押担保范围的约定，第七条关于原告实现抵押权的约定，要求被告冯刚就上述债务承担抵押担保责任，原告对抵押物的处置所得享有优先受偿权。另被告鼎丰公司于2014年6月29日与原告签订了《按揭贷款业务合作协议》（编号：2014年江门按揭协议第039号），同意在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》（不动产登记证明）交原告收押之前，被告鼎丰公司同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。因上述被告未能依法履行合同义务，根据有关法律规定，为防止国有银行资产损失，特向法院提出诉讼，请法院依法判决。冯刚、鼎丰公司未作答辩，在举证期限内也无证据提供。本院经审理认定事实如下：2014年6月29日，中国工商银行股份有限公司江门分行作为甲方，鼎丰公司作为乙方，双方签订编号为2014年江门按揭协议第039号的《按揭贷款业务合作协议》，约定：甲方作为凤凰湾一期项目的按揭贷款办理银行，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，等等。2015年1月13日，冯刚与鼎丰公司签订《商品房买卖合同》，由冯刚向鼎丰公司购买位于沙坪凤凰湾一期7座2004房的预售商品房（以下简称涉案房产）。2015年1月28日，工行鹤山支行作为贷款人，冯刚作为借款人、抵押人，双方签订合同编号为2015年鹤住自字第088号的《个人购房借款/担保合同》，合同约定：贷款人向借款人发放贷款320000元，用于购买涉案房产，贷款期限为20年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮5%确定；借款人按按月等额本息还款法（按月计息）方式偿还贷款本息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按在约定的利率基础上加收40%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，解除本合同；抵押人自愿以涉案房产向贷款人提供抵押担保等。同日，工行鹤山支行与冯刚签订了编号为[江门分]行[鹤山]支行[2015]年房抵字第[107]号的《抵押合同》，约定以涉案房产作为上述借款的抵押担保，抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费、拍卖费、变卖费等）等。2015年2月12日，工行鹤山支行与冯刚就涉案房产办理了预告抵押权登记，至本案一审法庭辩论终结时，涉案房产未办理正式的抵押登记。签订前述借款合同后，工行鹤山支行按合同约定向冯刚发放了320000元贷款，并按约定将款项划入鼎丰公司的银行账户。借款后，冯刚未按合同约定履行还款义务，至2020年12月21日，冯刚已连续违约6期。截至2020年12月21日，冯刚拖欠工行鹤山支行借款本金260180.6元，利息、罚息、复利合计5210.65元。就上述欠款，工行鹤山支行经追收未果，遂诉至本院。本院认为，本案为金融借款合同纠纷。中国工商银行股份有限公司江门分行与鼎丰公司签订的《按揭贷款业务合作协议》以及工行鹤山支行与冯刚签订的《个人购房借款/担保合同》《抵押合同》，均是各方当事人真实意思表示，并无违反法律、法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，合同各方应依约定和法律规定履行各自的义务。借款合同签订后，工行鹤山支行已依约履行了出借款项的义务，但冯刚并没有依合同约定每月按时足额偿还借款本息，冯刚已构成违约，依照《个人购房借款/担保合同》的约定，工行鹤山支行有权解除本合同并宣布涉案合同未偿还的债务立即到期，故工行鹤山支行请求解除其与冯刚签订的《个人购房借款/担保合同》，并要求冯刚清偿借款本金260180.6元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计至2020年12月21日为5210.65元，从2020年12月22日起至借款还清之日止的利息、罚息、复利，按《个人购房借款/担保合同》的约定另行计付）的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于工行鹤山支行请求对涉案房产享有优先受偿权的问题，直至本案法庭辩论终结时，涉案房产并未办理正式的抵押登记，本案亦无证据证实涉案房产已办理了建筑物所有权首次登记，故工行鹤山支行对涉案房产并不享有抵押权和优先受偿权。为此，工行鹤山支行请求对涉案房产享有优先受偿权的诉讼请求，理据不充分，本院不予支持。关于鼎丰公司应否承担保证责任的问题，如前所述，至本案一审法庭辩论终结时，涉案房产未办理正式的抵押登记，根据前述《按揭贷款业务合作协议》的约定，鼎丰公司应对涉案债务承担连带清偿责任，故对工行鹤山支行的该项诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行与被告冯刚签订的编号为2015年鹤住自字第088号的《个人购房借款/担保合同》；二、被告冯刚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行归还借款本金260180.6元及利息、罚息、复利[暂计至2020年12月21日的利息、罚息、复利为5210.65元，从2020年12月22日起至借款还清日止的利息、罚息、复利，按编号为2015年鹤住自字第088号的《个人购房借款/担保合同》的约定另行计付]；三、被告鹤山市鼎丰房地产有限公司对本判决第二项确定的被告冯刚的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5280.88元、保全费1846.96元，合共诉讼费7127.84元（已由原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行预交），由被告冯刚、鹤山市鼎丰房地产有限公司负担。原告中国工商银行股份有限公司鹤山支行预交的案件诉讼费7127.84元，由本院予以退回；被告冯刚、鹤山市鼎丰房地产有限公司应向本院补缴案件诉讼费7127.84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  余真盛人民陪审员  冯卓庆人民陪审员  赵云昶二〇二一年六月二十四日法官 助理  胡文敏书 记 员  李笑媚