甘肃省天水市麦积区人民法院民事判决书（2021）甘0503民初1300号原告：梁某，女，XX年XX月XX日出生，汉族，华天科技退休职工，住天水市。原告：樊某1，男，XX年XX月XX日出生，汉族，天水市供电局退休职工，住天水市。原告：樊某2，男，XX年XX月XX日出生，汉族，学生，住天水市。原告共同委托诉讼代理人：梁某，女，1970年12月6日出生，汉族，华天科技退休职工，住天水市。被告：闫某，男，汉族，乌鲁木齐大吉成建筑劳务有限公司天水分公司法定代表人，住天水市。委托诉讼代理人：王某（系闫某之妻），住天水市。原告樊某某与被告闫某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，诉讼中，樊某某于2021年樊某某5月27日因病去世，本院依法通知继承人参加诉讼，其父亲樊某1、其妻子梁某、其儿子樊某2参加诉讼，本院依法变更樊某2、梁某、樊某1为本案原告。本案依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告梁某及樊某2、樊某1的共同委托诉讼代理人梁某、被告闫某及其委托代理人王某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求为：1.请求依法判令闫某将案涉房屋腾空交付给原告，并保持房屋内外设施完好，如有损坏，由闫某赔偿；2.请求依法判令闫某承担案涉房屋租赁期间（2020年3月1日至2021年2月28日）物业费2440元/年、过热费332元、停车费360元、水费100元，共计3232元；3.由闫某承担2021年3月1日至2021年3月9日超期占用期间房租2441.10元（日租金为33000元/365天=90.41元，按照合同第八条约定，超出一天，房租按照三天计算，实际应付超期房租2441.10元）及超期物业费203.33元，停车费30元/月，共计2674.43元；4.请求人民法院依法判令闫某承担违约金2750元（33000元÷12月=2750元/月），上述各项费用共计8656.43元。事实和理由：2020年3月1日，樊某某与闫某签订房屋租赁合同，双方约定樊某某将其位于天水市××区西的房屋出租给闫某，租金每年33000元，租期自2020年3月1日至2021年2月28日止。租赁期间，闫某恶意拖欠房租尾款及押金，后经樊某某数十次追要后付清房租尾款及押金，并恶意拖欠物业费2440元、过热费332元、停车费360元、水费100元等共计3232元。租赁期内，物业和樊某某因消防设施、天然气安装及催缴物业费用，多次向闫某打电话，闫某都不接电话拒不缴纳相关费用；因对楼下住户深夜有噪音干扰，楼下住户及物业多次与闫某协商，发生纠纷，闫某对楼下住户进行人身威胁，造成极差影响。闫某未按照合同约定于租赁合同期满前一个月与樊某某商议续租涉案房屋。租赁期后闫某违约，拒不腾空交付涉案房屋，樊某某多次致电闫某，闫某均躲避不见，不接电话，短信不回，给樊某某造成了巨大的经济损失及精神损害，特诉至贵院。闫某辩称，房屋是通过中介公司租赁，要长期租赁不是短期租赁，合同约定要水电等设施齐全，但后发现房屋内没有燃气、网络，安装网络、通天然气先后花费了一个月时间才住进去。2020年年底，樊某某并未与我协商，只是说让我们搬出去，把房屋腾出来。物业费没有缴纳是事实，暖气费我没有用暖气，冬天也没有办公，不知道过热费，樊某某也给我说不用开暖气，樊某某向闫某交付了停车的钥匙，但是由于物业说要另外收取50元的费用，所以闫某从来没有停过车，车也没有入号。水、电费都是用多少缴纳多少。关于违约金闫某不承担，因为还没有到3月1日樊某某就告诉我把房屋腾空，所以不存在违约。原告为证明其主张向本院提交出示了下列证据：1.租赁合同一份。拟证明双方之间租赁房屋的事实及双方的权利义务关系；2.住宅购房协议一份。拟证明案涉房屋的所有人为樊某某；3.房款及车位费收据。拟证明樊某某是租赁物的合法所有人。经质证，闫某对上述证据及证明目的无异议。经审核，上述证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。闫某为证明其辩解，向本院提交了下列证据：中介公司出具的收据一份。拟证明涉案房屋是通过中介公司租赁的事实。经质证，原告对该证据无异议。经审核，上述证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，当事人均无异议，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月6日，樊某某从天水供电公司购得供电公司家属院10号楼1单元7层171室房屋一套，建筑面积155㎡。2020年3月1日，闫某（乙方）通过天水市麦积区家友中介信息服务部与樊某某（甲方）房屋租赁合同。合同约定：“甲方现有155㎡面积的房屋，套型为3室2厅2卫，地址：××院西委托家友为中介服务，甲方将该房屋出租给乙方使用…一、租房从2020年3月1日起至2021年2月29日止，有效期限为壹年。二、该房出租的使用性质为办公用房，月租金为33000／12月…三、乙方接到此房后，检查室内外设施是否完好…四、乙方不得擅自改变此房屋的使用性质…乙方无权将此房转租他人，且必须按约定方式期限内限时交纳房租及应缴费用，否则视乙方自动放弃租用此房…。…七、乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，办理各种相关证件、按时交纳水、电、气、收视、电话、卫生及治安、物业管理等费用。乙方交保证金5000元给甲方，乙方退房时结清水电气、电话、物业管理费用后及屋内设施家具、家电无损坏，由甲方退还乙方所交保证金。八、若乙方在本合同期满后需继续租用此房，应提前一月与甲方商议。否则，如超出一天，算三天房租…九、甲乙双方在合同期内，均不得违约，如违约则违约方均按本房屋壹月租金赔偿对方作为违约补偿金…备注：房屋钥匙5把、地下停车位**钥匙…水卡1张…租期从3月1日正式起算”。合同签订后，樊某某依约向闫某交付了房屋，闫某付清一年房租。租期届满后，闫某未继续租用此房也未向樊某某交付房屋。另查明，租期内，闫某未缴纳物业费2440元/年、过热费332元、车位费360元，共计3232元。本案原、被告争议的焦点问题是：原告的诉讼请求应否予以支持。1.关于返还房屋问题。《中华人民共和国民法典》第七百三十三条规定：“租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。”本案中，双方约定租房从2020年3月1日起至2021年2月28日止，并约定，承租方如继续使用房屋，应提前一月与甲方协商。在租期届满前，出租方已于2021年1月22日通知承租方房屋不再租赁，且双方至今再未续签合同，故租赁合同已于2021年2月28日解除。根据上述法律规定，闫某应按合同约定于租期届满后返还租赁房屋，未返还，其行为违约，原告要求闫某将案涉房屋腾空移交及按照原租赁合同的租赁费给付房屋占用费的请求不违反法律规定，本院予以支持。2.关于物业费、过热费、停车费及水费问题。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方签订的租赁合同有效，闫某未按照合同约定按时给付租金，未缴纳物业费、过热费、停车费，在租赁期届满，经出租人提前通知后仍未返还租赁物，其行为违约，原告要求闫某给付租赁期间的物业费、过热费、停车费的请求符合法律规定，本院予以支持。至于闫某提出暖气其没有用、其也未停车，不应支付上述费用的辩解意见，根据《天水市城市供热管理办法》第四十六条规定：“按建筑面积收费的热用户，停止用热期间，其相邻用户继续采暖的，应按面积热费的10%向供热单位缴纳户间传热费…”故其辩解理由不能成立，本院不予采纳；关于停车费问题，本案所涉车位系原告购买，双方所称停车费实际为车位管理费，业主获得了车位的所有权，但车位的保洁、保安、照明灯仍需物业管理公司进行管理，因此不论是产权车位还是使用权车位都应交管理费。本案中，原告通过购买取得的车位，在房屋租赁时将钥匙交给了被告，被告也接收了，故在其将车位钥匙交于原告前期间的车位管理费应由其承担。至于原告主张的垫付的水费，其并未提供证据证明，被告也予以否认，故对该项请求本院不予支持。对于租期届满后至房屋移交期间的物业费、车位管理费，按照实际天数计算。关于原告请求的违约金问题。本案中，闫某并未按照约定缴纳租期内的物业费、过热费、停车费等应缴费用，租期届满后未及时交付房屋，其行为已构成违约，故原告要求其承担违约责任的请求符合上述法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”根据上述规定，当事人主张的违约金实质为实际损失。本案中，原告的实际损失为租赁期间的物业费、过热费、车位管理费及租期届满后的房屋占用费、房屋占用期间的物业费、车位管理费，原告在诉讼请求中对上述费用以主张，且已予以支持，故再行主张违约金的请求不能成立，本院不予支持。对于闫某已缴纳的保证金在房屋按约定交付后折抵上述费用。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十五条规定、第七百三十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决如下：一、由闫某于本判决生效后5日内将位于天水市××区西的案涉房屋腾空交付樊某2、梁某、樊某1；二、由闫某给付樊某2、梁某、樊某1自2021年3月1日至3月9日的房屋占用费33000元/365天×9天=813.7元，自2021年3月10日起至房屋实际交付之日止的房屋占用费，以实际占用天数按照年租金33000元计算。三、由闫某给付樊某2、梁某、樊某1租期内一年的物业费2440元、过热费332元、车位费360元，共计3232元；租赁期满后即自2021年3月1日起至房屋移交之日的上述费用，按照实际天数计算；四、驳回樊某2、梁某、樊某1的其他诉讼请求。上述第二、三项给付于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由闫某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天水市中级人民法院。审判员 刘 毓二○二一年六月二十五日法官助理 王晓霞书记员 董丽霞