广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0703民初4418号原告：交通银行股份有限公司江门分行，住所地广东省江门市蓬江区。负责人：徐焱,行长。委托诉讼代理人：何婉盈、谭小玲，均系广东衡德律师事务所律师。被告：张杰，男，19XX年X月X日出生，汉族，住湖北省潜江市。被告：江门银雁房地产开发有限公司，住所地鹤山市沙坪镇。法定代表人：刘洪亮，总经理。委托诉讼代理人：晏洁、梁深銮，均系该公司员工。原告交通银行股份有限公司江门分行诉被告张杰、被告江门银雁房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何婉盈、被告江门银雁房地产开发有限公司的委托诉讼代理人晏洁到庭参加诉讼，被告张杰经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.两被告向原告偿还贷款本金779890.66元及利息、罚息、复利（按《个人房产抵押贷款合同》的约定计至清偿之日止，暂计至2021年2月7日的利息、罚息、复利分别为22915.66元、25.86元、148.95元）；2.两被告承担本案律师费15598元；3.原告对被告张杰提供的抵押物鹤山市银业·雁山城翡翠谷7号1506房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.两被告承担本案诉讼费用。本院查明：2019年7月，被告张杰向原告借款79万元，用于购买鹤山市银业·雁山城翡翠谷7号1506房屋，双方签订粤江门2019年个房贷字2136号《个人房产抵押贷款合同》，约定贷款期限360个月，贷款利率为五年以上（期限）人民银行贷款基准利率上浮20%，逾期罚息利率为合同约定利率上浮50%，每月1日等额本金还款4675.67元，以鹤山市银业·雁山城翡翠谷7号1506房屋作为抵押物，担保范围包括贷款本金、利息、复利、罚息和诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费等实现债权及抵押权的费用；如借款人不按约定按时足额偿还借款或支付利息的，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息，按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息（包括罚息）计收复利，复利包括欠息复利和罚息复利；因借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担贷款人为实现债权而发生的诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费及其他相关费用等。原告于2019年8月8日依约向被告张杰发放了贷款79万元，但被告张杰自2020年9月起未能按期还款，截止2021年5月21日，尚欠贷款本金余额774896.61元、利息11698.90元、罚息33.22元、复利140.62元。另查明：2019年1月22日，原告与被告江门银雁房地产开发有限公司签订编号粤江门2019年合作商字03号《交通银行股份有限公司江门分行购房贷款业务银企合作协议》，约定双方就被告江门银雁房地产开发有限公司开发的银业·雁山城EFI区项目和银业·雁山城翡翠谷（H区）四期项目的楼盘进行按揭合作，原告向本项目楼盘预售房产的购房人发放贷款，被告江门银雁房地产开发有限公司为购房人偿还原告购房贷款承担连带保证责任，保证担保范围为购房者与原告签订的借款合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及催收费用、诉讼（仲裁）费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费等原告实现债权的一切费用，保证期间为购房人的债务履行期限届满之日起两年；在购房人取得所购房产的《不动产权证书》并以其所购房产为原告贷款设定抵押担保、原告取得抵押权的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件之日起，被告江门银雁房地产开发有限公司的保证责任解除，但在满足该条件之前，购房人已有欠款或欠费的，被告江门银雁房地产开发有限公司对该部分应付款项仍应承担保证责任；购房人不履行到期债务或者发生借款合同约定的实现担保物权的情形的，原告应当先就购房人提供的房产的担保实现债权，不足部分再由被告江门银雁房地产开发有限公司承担保证责任等。2019年7月24日，被告江门银雁房地产开发有限公司给原告出具《担保函》，载明该公司为被告张杰上述贷款提供连带责任保证，保证范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费（或仲裁）费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用，保证期间为购房人的债务履行期限届满之日起两年；自主合同生效之日起，购房人未支付主合同项下到期应付的任何利息或本金的，该公司将根据贷款人的要求立即偿还购房人应付未付的利息、本金，并承担本担保函所述保证范围内任何应付罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用；本担保函自签署之日起生效，《交通银行股份有限公司江门分行购房贷款业务银企合作协议》（粤江门2019年合作商字03号）约定的保证责任解除情形发生之日，该公司的保证责任解除，但保证责任解除前购房人已有欠款或欠费的，该公司对该部分应付款项仍承担保证责任等。又查明：鹤山市银业·雁山城翡翠谷7号1506房屋系由被告江门银雁房地产开发有限公司开发建设。该房屋于2019年7月24日办理了预购商品房抵押权预告登记，设定权利人为原告，义务人为被告张杰，担保债权数额79万元；于2020年8月27日办理了建筑物所有权首次登记，登记权利人为被告江门银雁房地产开发有限公司，销售备案购买人为被告张杰。但上述房屋至今尚未确权至被告张杰名下，也未办理权利人为原告的抵押登记。此外，2021年2月18日，原告与广东衡德律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师何婉盈、谭小玲代理本案诉讼，约定代理方式为风险代理，原告在收回债权后按相关比例支付律师费。但原告至今尚未支出任何律师费。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。被告张杰取得原告贷款后未能依约还款，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。原告主张被告张杰偿付尚欠的贷款本金及相应利息、罚息、复利，予法有据，本院予以支持。被告张杰以其所购买的鹤山市银业·雁山城翡翠谷7号1506房屋为涉案债务作抵押担保，并办理了抵押预告登记，设定权利人为原告，由于上述房屋现已办理了建筑物所有权首次登记，且未发现存在抵押预告登记失效的情形，原告请求就上述抵押房产优先受偿，合法合理，本院予以支持。被告江门银雁房地产开发有限公司向原告出具《担保函》，自愿为被告张杰涉案债务提供连带责任保证，现被告张杰违约未能履行债务，且双方所约定的免除保证责任的情形至今并未出现，故被告江门银雁房地产开发有限公司依法应承担连带保证责任。鉴于双方在《交通银行股份有限公司江门分行购房贷款业务银企合作协议》中明确约定先就物的担保实现债权，故原告应先以涉案抵押房产受偿债权，未能足额清偿部分再由被告江门银雁房地产开发有限公司承担连带清偿责任。被告江门银雁房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告张杰追偿。关于律师费，据原告提交的《委托代理合同》显示,本案律师代理属于风险代理，原告在收回债权后才支付律师费，由于原告至今并未实际履行支付律师费，其为实现本案债权而需要承担的律师费尚处于不确定状态，故其请求律师费15598元，缺乏事实依据,本案不予支持。原告可待律师费实际发生后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百八十九条、第三百九十二条、第三百九十四条、第四百零二条、第四百一十条第二款、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条和《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张杰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告交通银行股份有限公司江门分行偿付借款本金774896.61元及相应的利息、罚息、复利（包括计至2021年5月21日的利息11698.9元、罚息33.22元、复利140.62元及从2021年5月22日起至清偿之日止按粤江门2019年个房贷字2136号《个人房产抵押贷款合同》约定的标准计算的利息、罚息和复利）；二、原告交通银行股份有限公司江门分行就上述第一项债权对被告张杰提供抵押的鹤山市银业·雁山城翡翠谷7号1506房屋经折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、被告江门银雁房地产开发有限公司对被告张杰上述第一项债务在原告交通银行股份有限公司江门分行处置上项抵押物后仍不能完全受偿的余额范围内承担连带清偿责任；四、驳回原告交通银行股份有限公司江门分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11985.80元（已由原告交通银行股份有限公司江门分行预交）减半收取5992.90元，保全费4612.90元（已由原告交通银行股份有限公司江门分行预交），合计10605.80元，由原告交通银行股份有限公司江门分行负担189.95元，被告张杰、被告江门银雁房地产开发有限公司负担10415.85元。原告交通银行股份有限公司江门分行多预交的案件受理费及保全费合计16408.75元，由本院予以退回；被告张杰、被告江门银雁房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费及保全费合计10415.85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员 冯立章二〇二一年六月二十二日法官助理 邝艳婷书 记 员 刘慧婷广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0703民初4418号原告：交通银行股份有限公司江门分行，住所地广东省江门市蓬江区。负责人：徐焱,行长。委托诉讼代理人：何婉盈、谭小玲，均系广东衡德律师事务所律师。被告：张杰，男，19XX年X月X日出生，汉族，住湖北省潜江市。被告：江门银雁房地产开发有限公司，住所地鹤山市沙坪镇。法定代表人：刘洪亮，总经理。委托诉讼代理人：晏洁、梁深銮，均系该公司员工。原告交通银行股份有限公司江门分行诉被告张杰、被告江门银雁房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何婉盈、被告江门银雁房地产开发有限公司的委托诉讼代理人晏洁到庭参加诉讼，被告张杰经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1.两被告向原告偿还贷款本金779890.66元及利息、罚息、复利（按《个人房产抵押贷款合同》的约定计至清偿之日止，暂计至2021年2月7日的利息、罚息、复利分别为22915.66元、25.86元、148.95元）；2.两被告承担本案律师费15598元；3.原告对被告张杰提供的抵押物鹤山市银业·雁山城翡翠谷7号1506房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.两被告承担本案诉讼费用。本院查明：2019年7月，被告张杰向原告借款79万元，用于购买鹤山市银业·雁山城翡翠谷7号1506房屋，双方签订粤江门2019年个房贷字2136号《个人房产抵押贷款合同》，约定贷款期限360个月，贷款利率为五年以上（期限）人民银行贷款基准利率上浮20%，逾期罚息利率为合同约定利率上浮50%，每月1日等额本金还款4675.67元，以鹤山市银业·雁山城翡翠谷7号1506房屋作为抵押物，担保范围包括贷款本金、利息、复利、罚息和诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费等实现债权及抵押权的费用；如借款人不按约定按时足额偿还借款或支付利息的，贷款人有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息，按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息（包括罚息）计收复利，复利包括欠息复利和罚息复利；因借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应当承担贷款人为实现债权而发生的诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费及其他相关费用等。原告于2019年8月8日依约向被告张杰发放了贷款79万元，但被告张杰自2020年9月起未能按期还款，截止2021年5月21日，尚欠贷款本金余额774896.61元、利息11698.90元、罚息33.22元、复利140.62元。另查明：2019年1月22日，原告与被告江门银雁房地产开发有限公司签订编号粤江门2019年合作商字03号《交通银行股份有限公司江门分行购房贷款业务银企合作协议》，约定双方就被告江门银雁房地产开发有限公司开发的银业·雁山城EFI区项目和银业·雁山城翡翠谷（H区）四期项目的楼盘进行按揭合作，原告向本项目楼盘预售房产的购房人发放贷款，被告江门银雁房地产开发有限公司为购房人偿还原告购房贷款承担连带保证责任，保证担保范围为购房者与原告签订的借款合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及催收费用、诉讼（仲裁）费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费等原告实现债权的一切费用，保证期间为购房人的债务履行期限届满之日起两年；在购房人取得所购房产的《不动产权证书》并以其所购房产为原告贷款设定抵押担保、原告取得抵押权的《不动产登记证明》或证明抵押权设立的其他文件之日起，被告江门银雁房地产开发有限公司的保证责任解除，但在满足该条件之前，购房人已有欠款或欠费的，被告江门银雁房地产开发有限公司对该部分应付款项仍应承担保证责任；购房人不履行到期债务或者发生借款合同约定的实现担保物权的情形的，原告应当先就购房人提供的房产的担保实现债权，不足部分再由被告江门银雁房地产开发有限公司承担保证责任等。2019年7月24日，被告江门银雁房地产开发有限公司给原告出具《担保函》，载明该公司为被告张杰上述贷款提供连带责任保证，保证范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费用、诉讼费（或仲裁）费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用，保证期间为购房人的债务履行期限届满之日起两年；自主合同生效之日起，购房人未支付主合同项下到期应付的任何利息或本金的，该公司将根据贷款人的要求立即偿还购房人应付未付的利息、本金，并承担本担保函所述保证范围内任何应付罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用；本担保函自签署之日起生效，《交通银行股份有限公司江门分行购房贷款业务银企合作协议》（粤江门2019年合作商字03号）约定的保证责任解除情形发生之日，该公司的保证责任解除，但保证责任解除前购房人已有欠款或欠费的，该公司对该部分应付款项仍承担保证责任等。又查明：鹤山市银业·雁山城翡翠谷7号1506房屋系由被告江门银雁房地产开发有限公司开发建设。该房屋于2019年7月24日办理了预购商品房抵押权预告登记，设定权利人为原告，义务人为被告张杰，担保债权数额79万元；于2020年8月27日办理了建筑物所有权首次登记，登记权利人为被告江门银雁房地产开发有限公司，销售备案购买人为被告张杰。但上述房屋至今尚未确权至被告张杰名下，也未办理权利人为原告的抵押登记。此外，2021年2月18日，原告与广东衡德律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师何婉盈、谭小玲代理本案诉讼，约定代理方式为风险代理，原告在收回债权后按相关比例支付律师费。但原告至今尚未支出任何律师费。本院认为，本案是金融借款合同纠纷。被告张杰取得原告贷款后未能依约还款，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。原告主张被告张杰偿付尚欠的贷款本金及相应利息、罚息、复利，予法有据，本院予以支持。被告张杰以其所购买的鹤山市银业·雁山城翡翠谷7号1506房屋为涉案债务作抵押担保，并办理了抵押预告登记，设定权利人为原告，由于上述房屋现已办理了建筑物所有权首次登记，且未发现存在抵押预告登记失效的情形，原告请求就上述抵押房产优先受偿，合法合理，本院予以支持。被告江门银雁房地产开发有限公司向原告出具《担保函》，自愿为被告张杰涉案债务提供连带责任保证，现被告张杰违约未能履行债务，且双方所约定的免除保证责任的情形至今并未出现，故被告江门银雁房地产开发有限公司依法应承担连带保证责任。鉴于双方在《交通银行股份有限公司江门分行购房贷款业务银企合作协议》中明确约定先就物的担保实现债权，故原告应先以涉案抵押房产受偿债权，未能足额清偿部分再由被告江门银雁房地产开发有限公司承担连带清偿责任。被告江门银雁房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告张杰追偿。关于律师费，据原告提交的《委托代理合同》显示,本案律师代理属于风险代理，原告在收回债权后才支付律师费，由于原告至今并未实际履行支付律师费，其为实现本案债权而需要承担的律师费尚处于不确定状态，故其请求律师费15598元，缺乏事实依据,本案不予支持。原告可待律师费实际发生后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百八十九条、第三百九十二条、第三百九十四条、第四百零二条、第四百一十条第二款、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条和《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张杰应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告交通银行股份有限公司江门分行偿付借款本金774896.61元及相应的利息、罚息、复利（包括计至2021年5月21日的利息11698.9元、罚息33.22元、复利140.62元及从2021年5月22日起至清偿之日止按粤江门2019年个房贷字2136号《个人房产抵押贷款合同》约定的标准计算的利息、罚息和复利）；二、原告交通银行股份有限公司江门分行就上述第一项债权对被告张杰提供抵押的鹤山市银业·雁山城翡翠谷7号1506房屋经折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；三、被告江门银雁房地产开发有限公司对被告张杰上述第一项债务在原告交通银行股份有限公司江门分行处置上项抵押物后仍不能完全受偿的余额范围内承担连带清偿责任；四、驳回原告交通银行股份有限公司江门分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11985.80元（已由原告交通银行股份有限公司江门分行预交）减半收取5992.90元，保全费4612.90元（已由原告交通银行股份有限公司江门分行预交），合计10605.80元，由原告交通银行股份有限公司江门分行负担189.95元，被告张杰、被告江门银雁房地产开发有限公司负担10415.85元。原告交通银行股份有限公司江门分行多预交的案件受理费及保全费合计16408.75元，由本院予以退回；被告张杰、被告江门银雁房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费及保全费合计10415.85元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 员 冯立章二〇二一年六月二十二日法官助理 邝艳婷书 记 员 刘慧婷