湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初6551号原告：广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司，营业场所长沙市岳麓区联丰路398号利海世纪绿洲花园小高层12栋1楼。负责人：粟文其，系公司总经理。委托诉讼代理人：唐娅信，湖南通程律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘思翔，湖南通程律师事务所实习律师。被告：宋尚轩，男，汉族，1982年1月25日出生，住湖南省郴州市苏仙区。委托诉讼代理人：单海平，湖南旷真律师事务所律师。原告广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司（以下简称昌跃物业公司）诉被告宋尚轩物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。昌跃物业公司的委托诉讼代理人唐娅信，宋尚轩的委托诉讼代理人单海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昌跃物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付自2018年5月至2021年3月期间（共计35个月）的物业管理费人民币15337元；2、请求判令被告支付逾期支付物业管理费违约金人民币3572.2元（计算方式见违约金计算明细）；3、请求判令被告支付原告因维权产生的律师代理费人民币3000元；4、判由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系利海•世纪绿洲花园（米兰春天）小区A4-102号房屋（建筑面积292.1平方米）的业主，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定：原告向被告提供物业管理服务，被告于每月5日前按1.5元／平方米／月的标准向原告支付物业管理费，即被告每月应付物业管理费人民币438.2元，如被告逾期支付，则每逾期一日，按欠付总额的千分之三的标准向原告支付违约金，并需承担原告因维权产生的律师费等费用。上述协议签订后，原告依约向被告提供服务，但被告自2018年5月起拒绝向原告支付物业管理费，为此，原告多次向被告发送缴费通知，被告置之不理。此后经原告多次催要，被告仍拖延不付。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。宋尚轩辩称，1.原告公司与被告之前已达成一致意见，用被告维修房屋拆除房屋外部部分石材所垫付的费用以及保险公司赔偿财产损失的费用抵扣物业管理费，被告没有逾期支付；2.因被告不存在逾期支付物业管理费，无需支付违约金以及律师费，也无需承担诉讼费用；3.原告公司一直没有解决被告房屋所存在的问题，水管常年爆管，一楼频繁涨水，导致被告的财产损失严重；4.被告希望原告公司本着实事求是的原则，提供被告抵扣物业管理费的详细情况，由原被告双方进行对账确认，双方对账确认之后，应当由被告履行的义务，被告将切实履行。经审理查明，宋尚轩系利海•世纪绿洲花园小区A4-102房业主（建筑面积292.1平方米）。利海•世纪绿洲花园小区的前期物业管理服务公司为长沙利海酒店物业管理有限公司长沙分公司，于2019年1月16日更名为广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司。2012年5月15日，宋尚轩（甲方）与广州利海酒店物业管理有限公司长沙分公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议约定适用于自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理。协议第一条约定双方的权利与义务。第二条约定物业服务内容，包括房屋共用部位的维护和管理，房屋公共设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生，安全防范，交通秩序与车辆停放等。第四条约定物业服务费用（不包括房屋共有部位、共有设施设备大中修、更新、改造的费用），业主或物业使用人应于每月的五日前向乙方交纳当月的物业管理费，每逾期一日，应交纳欠费总额3‰的滞纳金。甲方所属房屋按建筑面积每月每平方1.5元。第十一条违约责任约定，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，如乙方采取法律途径追讨甲方欠费的，因此产生的案件受理费、律师费等其他为实现债权所产生的必要费用全部由甲方承担。宋尚轩每月应交物业管理费用为438.15元（292.1平方米*1.5元/月）。广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司于2020年6月15日向宋尚轩发出缴费通知，催收2018年5月至2020年6月，共计26个月的物业管理费11393.2元。另查明，因小区供水管的一次突然爆裂，导致宋尚轩家中进水，宋尚轩自行支付了房屋的相关维修费用。昌跃物业公司对因二次水管破裂导致，宋尚轩家中进水的事实无异议。后宋尚轩以物业服务没有达到要求，物业公司没有对房屋遭水浸泡后的维修费用、财产受损问题妥善解决为由拒缴2018年5月之后的物业费。上述事实，有原告的陈述，原告提交的收楼确认书、前期物业服务协议、物业费催缴通知张贴照片、证明、电账、2020年6月的照片、房屋漫水及维修的照片、受损财产照片、受损清单、情况说明及意见、客户意见受理单等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，本案中，原告作为利海•世纪绿洲花园小区的物业服务企业，按物业管理服务协议约定提供物业服务，被告作为涉案物业的业主，在享受原告提供的服务后应当交纳相应的物业服务费，故被告应向原告交纳从2018年5月至2021年3月31日止的物业管理费15335.25元（292.1平方米*1.5元/平方米*35个月），被告抗辩称因水管爆裂导致房屋遭水浸泡产生的维修费用、财产受损等赔偿金额双方没有协商一致才不缴纳管理费，其产生的损失可以抵扣物业费。本院认为，本案中昌跃物业公司对宋尚轩家中因二次水管爆裂问题导致进水的事实并无异议，但认为双方并未对相关损失处理达成一致协议。宋尚轩亦未提供证据证实双方之间达成抵扣物业管理的协议。本案系物业服务合同纠纷，被告现有证据不能证明原告服务长期存在严重瑕疵，故被告基于上述事由不缴纳物业管理费没有法律依据，本院对被告的抗辩理由不予采信。故本院对原告主张被告支付物业管理费15335.25元的诉请予以支持。被告可就自行垫付的维修费用及房屋遭水浸泡的财产损失自行与原告协商处理或者另行主张权利。对于原告主张要求被告承担违约金的请求。本院认为在双方签订的物业管理服务协议中明确约定逾期交纳物业服务费用的应承担违约责任，现被告未按时交纳物业服务费，应承担相应的违约责任。原告主张从2018年5月6日至2021年3月31日的违约金为3572.2元，本院认为原告主张过高，应予核减，且原告在被告一直未交物业管理服务费的情况下，没有及时主张权利，原告自身亦应对违约损失的扩大部分承担相应责任，故本院酌情认定宋尚轩应承担违约金为770元。对于原告主张要求被告承担原告为实现债权所产生的律师费用3000元的请求。本院认为原告没有提交证据证明其为实现债权所实际产生费用，故对于该项请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、宋尚轩在本判决生效之日起十日内支付广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司物业服务费15335.25元及违约金770元；二、驳回广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费348元，因适用简易程序减半收取174元，由广州昌跃物业管理有限公司长沙分公司负担46元，宋尚轩负担128元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 谭雄建二〇二一年六月二十三日法官助理 黄 倩书 记 员 徐 珊附本案所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。