北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初4771号原告：龙海滨，男，1980年6月20日出生。委托诉讼代理人：王顺玉，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢吉锐，北京市炜衡律师事务所律师。被告：北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）。负责人：王春光，总经理。委托诉讼代理人：李贺，男。委托诉讼代理人：赵功元，男。原告龙海滨与被告北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）（以下简称中犀华筑中心）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月28日公开开庭进行了审理。原告龙海滨的委托诉讼代理人王顺玉、谢吉锐，被告中犀华筑中心的委托诉讼代理人赵功元、李贺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙海滨向本院提出诉讼请求：1.判令解除龙海滨与中犀华筑中心2018年12月30日签订的编号为0000019号《某国际广场商品房认购书》；2.判令中犀华筑中心立即退还龙海滨购房款1434049元，并双倍返还定金200000元，以上共计1634049元；3.判令中犀华筑中心按同期全国银行业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向龙海滨支付利息（以1634049元为基数，自2021年1月25日起至全部款项退还完毕止）；4.本案诉讼费用由中犀华筑中心承担。事实和理由：龙海滨与中犀华筑中心于2018年12月30日签订了编号为000019号《某国际广场商品房认购书》,约定龙海滨向中犀华筑中心认购位于北京市房山区某国际广场某区地下-B某-某幢，该商品房的规划用途为商业，建筑面积71.52平方米，总房款2644049元。签约过程中，中犀华筑中心诱导龙海滨称将购房款拆分不同名目支付将来办理过户时可以减少税金，在中犀华筑中心的怂恿诱骗下龙海滨将已支付的总房款按照中犀华筑中心的要求分不同名目由中犀华筑中心刷卡收取，故龙海滨缴纳的不同名目的款项实际均为购房款。龙海滨为购买该商铺，陆续向中犀华筑中心支付款项共计1534049元，但中犀华筑中心至今未能按承诺于2020年3月向龙海滨交付房屋，亦无法办理网签手续。后据龙海滨了解，依据北京市出台的对商业用房的限购政策的规定，龙海滨不具备购房资格，根本无法办理过户手续，双方签订的合同无法履行，合同目的无法实现。后龙海滨与中犀华筑中心多次沟通解除合同事宜并要求退还所有已支付款项，但中犀华筑中心一再拖延并恶语相加，无奈龙海滨诉至法院。中犀华筑中心辩称：龙海滨的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。第一、龙海滨与中犀华筑中心在自愿基础上签订的《某国际广场商品房认购书》（以下简称认购书）是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，龙海滨作为违约方无权以其不具备购房资格为由解除认购书，龙海滨对案涉房屋交易条件是明知的，应依法驳回龙海滨的诉讼请求。第二、龙海滨未按照认购书约定履行相应义务，已构成根本违约，中犀华筑中心始终在严格履行义务，故即使是解除合同，也是中犀华筑中心有权解除合同，作为违约方的龙海滨无权解除合同。第三、龙海滨实际支付的房款是934618元，不是1434049元，其支付的499431元是咨询服务费，与本案无关，无权要求中犀华筑中心返还购房款1434049元、双倍返还定金200000元及利息。第四、龙海滨支付的咨询服务费499431元属于另一法律关系，与本案不属于同一法律关系，应当予以驳回。第五、龙海滨支付给北京某恒远科技有限公司（以下简称某公司）的100000元，与本案不属于同一法律关系，与本案无关，其要求中犀华筑中心退还该费用的请求无事实和法律依据，应当予以驳回。综上所述，本案不属于合同目的无法实现的情形，只要龙海滨愿意履行合同，合同目的就可以实现，龙海滨作为违约方无权解除合同，且其实际支付房款为934618元，非1434049元，其支付的咨询服务费499431元、会员服务费100000元均属于另一法律关系，与本案无关，应另案处理，故驳回龙海滨的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京某置业有限公司（以下简称某公司）为“某国际广场项目”的开发建设单位。恒隆兴公司与中犀华筑中心签订了《北京某国际广场项目团购协议》，中犀华筑中心向恒隆兴公司购买了该项目中的175套房屋。2018年12月30日，中犀华筑中心（甲方、出卖人）与龙海滨（乙方、买受人）签订编号为0000019的认购书，约定乙方向甲方认购南区地下-111（负二层）（以下简称111号房），该商品房的规划用途为商业。该商品房建筑面积共71.52平方米，其中，套内建筑面积34.36平方米。按建筑面积计算，单价为28588.06元/平方米；按套内建筑面积计算，单价为59505.76元/平方米，总金额2044618元。乙方选择分期付款：乙方须于2019年6月30日前付清414618元；于2020年1月30日前付清520000元；于2021年1月30日前付清410000元；于2022年1月30日前付清410000元；于2022年10月30日前付清剩余款项290000元，并签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之五向甲方支付违约金。乙方必须在本认购书约定的付款方式和期限内到甲方指定的地点支付各笔款项，在全部款项付清后签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，如乙方未能按约定日期支付相应房款超过15日，则视为乙方放弃购买该房屋，所交定金不退，并扣除乙方总房款10%作为对甲方的赔偿，其他款项退还乙方，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。甲方同意乙方签署本认购书后，在签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》前可以进行一次更名。乙方付清房屋所有款项并具备网签资格7日后由北京某置业有限公司（某地产）进行统一签署《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》。乙方付清房屋所有款项并签署完《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》，且该套房屋达到交房条件的，由某公司（恒大地产）进行统一交房。该认购书还对双方的其他权利义务进行了约定。2018年12月30日，北京某信息咨询有限公司（乙方）（以下简称某信息公司）与龙海滨（甲方）签订《商业项目咨询顾问服务合同》，就甲方委托乙方对某国际广场项目进行商业项目咨询顾问服务事宜达成以下协议：服务标的房号为某号房，标的面积71.52平方米，合作方式为乙方在项目咨询服务方案的指导下，指定具体的咨询服务计划，拟定符合项目定位的咨询服务方案。咨询服务内容为：一、咨询服务阶段工作内容，包括商业物业市场调查、商业物业择址服务、商业及业态建议服务；二、项目可行性分析，即1.在充分调研市场的基础上，通过对本项目主体功能经营的定位、面积比例、投资规模、收益分析和经济分析，进行多方位的比较和分析，从而确定项目总体经营方向和策略，提出符合甲方整体利益最大化的对策和意见，并提出符合商业市场发展方向的合理化建议；2.购买本合同所述的房屋时，乙方为甲方提供购买房屋商务谈判服务；三、协调购房款分期付款的支付方式，即1.分期付款服务，为客户协调四年五次无息分期付款服务；2.协调提供最低付款额的购房咨询服务，客户当天认购商铺时需直接支付商铺合同款，经我司协调后，可为客户争取当天最低零首付的购铺服务，客户首付款交付时间可最长延期至2019年6月30日支付。合同期限自2018年12月6日起至2018年12月31日，共计约17个工作日。乙方咨询顾问服务费499431元，咨询顾问服务费的支付方式为甲方于签订顾问合同后当日内向乙方支付全部咨询顾问服务费。乙方在收到全部咨询顾问服务费后15个工作日后向甲方提供完整的商务顾问服务建议书，甲方签字确认后，乙方提供的服务执行完毕。合同期限从合同生效起计至本合同履行完成时截止。合同出现争议时，先由双方友好协商解决，若协商不成，可以向乙方所在地的人民法院起诉。双方还对其他权利义务进行了约定。落款为甲方龙海滨签字并注明签约日期2018年12月30日，乙方为睿见信息公司盖章。中犀华筑中心提交的《商铺咨询顾问服务报告》上载明：受龙海滨委托，鉴于龙海滨在某信息公司服务下购买了位于北京市房山区某街道某国际广场项目某区地下-某（负二层）的商铺，于2018年12月6日签订了认购书，某信息公司为龙海滨提供咨询服务，具体服务内容包括，（1）提供商铺周边市场行情的咨询服务；（2）为龙海滨提供多对一的商业选铺的咨询服务；（3）带领龙海滨实地看铺，并提供专业的咨询意见；（4）辅助龙海滨办理各类购买手续；（5）促进交易并签署合法有效的买卖合同；（6）实地勘察物业，保证您物业的完整交割。该报告还载明了商铺的区域发展、区域规划、具体位置、社区成熟度、自然环境和人文环境、商业价值评估、公共服务设施及教育配套设施、交通配套、基础设施状况、项目情况、商铺情况等具体情况。末尾有“本人已知悉此服务报告中所告知内容，特此签名龙海滨”。落款为打印体的睿见信息公司的名称，但未有盖睿见信息公司的公章，落款日期“2018年8月21日”，亦为打印体。中犀华筑中心（甲方）与某公司（乙方）签订《某广场商业销售代理合同》，双方约定自本合同签订之日起至2018年12月31日止。合作期内，经甲方授权乙方销售的甲方房地产项目销售事项，提供人员培训、客户数据确认等服务；乙方通过整合自有客户资源，为甲方的房地产项目的房屋销售输送客户资源。甲方的权责为：甲方向乙方提供关于房屋销售项目的具体信息，包括房源情况、销售价格、宣传口径、销售优惠条件等。甲方负责向乙方提供本项目相关资料，并对乙方销售人员就本项目基本情况进行培训。负责提供业绩统计及客户信息录入保存。有权根据甲方销售政策、销售优惠待遇/条件的变更情况，要求乙方调整项目销售宣传口径、变更团购服务费分配原则及支付方式，乙方必须遵照执行。按照约定向乙方结算销售佣金，甲方根据市场情况一季度调整一次销售佣金制度，乙方须无条件同意。……乙方权责：乙方应按照甲方的要求，为甲方的房地产销售项目推荐客户资源，按期完成销售任务；乙方不得自行收取或代甲方收取购房客户的任何费用，但乙方应协助甲方签署购房客户的各项法律文书，对于经确认已经成交的客户，乙方应与甲方签署《推荐客户成交确认单》，合作期间，乙方带领客户至售楼处应遵守项目的管理制度，并保证案场秩序。乙方应根据甲方的提供的项目资料、价目表、本合同及补充协议的约定条款进行如是宣传和销售，销售推广过程中不得对客户进行误导以及超范围承诺，若因乙方原因导致第三方追索，应由乙方自行承担，因此给甲方造成损失的，乙方应与赔偿。乙方须提供参与销售人员的信息名单，若有人员变更及时报备甲方……。2018年12月30日，某公司（甲方）与龙海滨（乙方）签订《会员服务协议书》，双方约定：第一条会员服务内容1.咨询服务，甲方向乙方提供北京及北京区域周边地区市场的房地产项目信息咨询服务；提供最新房地产市场动态；专业项目信息解读；甲方可根据情况，提供看房预约工作安排。2.项目房屋优惠，甲方利用自身资源向合作项目开发商争取专属的会员优惠。会员客户缴纳会员费后，则可享受恒大国家广场项目官方售价基础上每套房屋减免30万元的优惠。此项会员服务优惠只适用于一套房源，每套房屋仅能使用一次会员服务协议。上述会员服务费是就提供咨询、争取购房优惠及相关手续办理所收取的服务费用，与购房价款无关，并非购房价款组成部分。乙方对此予以充分理解及确认。第二条服务期限1.本协议乡下的服务期限，自2018年12月6日起至乙方前述《商品房买卖合同》之日止。第三条会员服务费支付1.会员服务费10万元。该会员服务费一次全额缴费完毕后，乙方方能取得甲方的专属会员，享受会员服务。协议还对甲乙方其他权利义务进行了约定。2018年12月6日，龙海滨通过pos机向商户名为某信息公司的账户转账100000元，同日，龙海滨收到收据一张，上载明今收到龙海滨交来某号房定金100000元，收款人处盖有中犀华筑中心财务专用章。2018年12月17日，龙海滨通过pos机向商户名为某信息公司的账户转账300000元，同日，龙海滨收到收据一张，上载明今收到龙海滨交来某号房咨询服务费300000元，收款人处盖有中犀华筑中心财务专用章。2018年12月30日，龙海滨通过pos机向商户名为某信息公司的账户转账99431元，同日，龙海滨收到收据一张，上载明今收到龙海滨交来某号房咨询服务费99431元，收款人处盖有中犀华筑中心财务专用章。2018年12月30日，龙海滨通过pos机向商户编号为833103670130014的账户转账100000元，同日，龙海滨收到收据一张，上载明今收到龙海滨交来某号房团购服务费100000元，收款单位处盖有某公司财务专用章。2019年6月30日，龙海滨向中犀华筑房地产开发中心交纳111号房房款414618元。2020年2月29日，龙海滨向中犀华筑房地产开发中心交纳某号房房款520000元。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发〔2017〕第112号）。根据该公告，龙海滨不具备商业、办公类项目商品房的购房资格。2021年1月19日，中犀华筑中心向龙海滨邮寄关于某国际广场项目分期补款告知函，告知龙海滨根据《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》要求，开发企业在建（含在售）商办类项目，购买方应当是合法登记的企事业单位、社会组织。相关文件已于认购前公示并且在补款时多次告知，望龙海滨在全款补齐前准备好以公司名义购买的所需资料。2021年1月25日，龙海滨向本院提起本案诉讼。中犀华筑房地产开发中心于2021年4月7日收到本院送达的起诉状副本。另查明，在（2020）京0111民初1494号案件中某信息公司到庭陈述：当时，中犀华筑中心欲注册一个咨询公司，与睿见信息公司委托同一个代理公司办理营业执照相关手续，后代理公司将中犀华筑中心注册的咨询公司与睿见信息公司的材料弄混，营业执照、章、证件、POS机均包括在内，故POS机显示的是营业执照上的公司信息。本院认为，龙海滨与中犀华筑中心在自愿基础上签订的认购书是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。该认购书尚不具备商品房买卖合同的全部内容，其主要目的在于付清房款后订立《北京市商品房预售合同》或《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），故该认购书属于预约合同。因限购政策影响，龙海滨不具备购买涉案商品房的资格，认购书客观上无法履行，故龙海滨要求解除双方所签认购书，理由正当，本院予以支持。在签订认购书时，限购政策已出台一年，房产销售企业及谨慎的购房者均应知晓个人不具备购买商业、办公类项目商品房的购房资格，因此，对于认购书的客观履行障碍，双方均存在一定过错。认购书中虽约定签订商品房买卖合同前“可以进行一次更名”“具备网签资格”，但并未明确商品房买卖合同的购买人非个人，故不能当然理解为龙海滨必然能通过一定方式取得购房资格，因此，对于中犀华筑房地产开发中心所持龙海滨按照认购书约定或者法律规定主动履行合同合同目的能够实现的答辩意见，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于龙海滨交纳的购房款934618元，中犀华筑中心应予以退还。本案的争议焦点在于龙海滨交纳的定金和咨询服务费共计499431元是否应由中犀华筑中心退还，本院认为虽然龙海滨与某信息公司签订了《商业项目咨询顾问服务合同》，但龙海滨交纳的定金100000元和咨询服务费399431元的收据均盖有中犀华筑中心财务专用章，且中犀华筑中心作为房屋的出售方，无权向龙海滨收取咨询服务费，且中犀华筑中心与某公司为关联公司，因此，本院认定该399431元款项是龙海滨交纳的房款，龙海滨所称“中犀华筑中心诱导龙海滨将购房款拆分不同名目支付，龙海滨将已支付的总房款按照中犀华筑中心的要求分不同名目由中犀华筑中心刷卡收取，故龙海滨缴纳的不同名目的款项实际均为购房款”的事实成立。在《认购书》解除的情况下，中犀华筑中心应返还龙海滨定金100000元和咨询服务费为名目的购房款399431元。对于龙海滨要求双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。本案中，中犀华筑中心提交的其作为甲方与乙方中泰公司签订的某国际广场商业销售代理合同的内容载明，某公司是为中犀华筑中心代理销售房屋，并且，中犀华筑中心向某公司支付相应的佣金。某公司不得自行收取或带甲方收取购房客户的任何费用。因此，某公司作为中犀华筑中心的代理销售人，无权向龙海滨收取团购服务费。龙海滨向某公司交纳的团购服务费龙海滨可另案解决。关于龙海滨主张的利息，本院综合考虑合同履行情况、双方过错等因素，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自本院向中犀华筑房地产开发中心送达起诉状副本次日起计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除龙海滨与北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）于2018年12月30日签订的编号为0000019号的《恒大国际广场商品房认购书》；二、北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）于本判决生效之日起十日内向龙海滨返还定金100000元；三、北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）于本判决生效之日起十日内向龙海滨退还购房款1334049元；四、北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）于本判决生效之日起十日内向龙海滨支付利息（以1434049元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2021年4月7日起计算至实际退还之日止）；五、驳回龙海滨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费13976元，由龙海滨负担1711元（已交纳），由北京中犀华筑房地产开发中心（有限合伙）负担12265元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  杨素娟二〇二一年六月二十四日书记员  崔 妍