上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0116民初5904号原告：上海金山现代农业园区建设发展有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：黄玲玲，董事长。委托诉讼代理人：裘菲寅，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴天骁，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：苏州枫彩生态科技集团有限公司，住所地苏州工业园区潭溪路浦田生态园内。法定代表人：MICHAELTWANG，执行董事。委托诉讼代理人：白金枝。原告上海金山现代农业园区建设发展有限公司(下称原告)与被告苏州枫彩生态科技集团有限公司(下称被告)租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序于2021年5月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人裘菲寅、戴天骁、被告委托诉讼代理人白金枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《土地和设施租赁合同》及其《补充协议》已于2020年12月25日解除；2、被告立即向原告腾退并返还其承租的位于上海市金山区廊下镇中华村11组的土地及温室大棚、办公用房、生产车间、组培车间、工作仓库、配电房等所有地上设施;3、被告向原告支付2019年5月1日至2020年12月25日期间欠付的土地租金人民币(币种下同、略)394,775.01元,并按照同期银行贷款利率/LPR的双倍(其中2020年度适用LPR),自应付之日起(各年度租金分别自当年5月1日起算)至实际付款之日止的逾期付款违约金(暂计至2021年3月20日为53,469.59元);4、被告向原告支付2016年5月1日至2020年12月25日期间欠付的已建租赁设施租金1,395,616.44元,并按照同期银行贷款利率/LPR的双倍,自应付之日(各年度租金分别自当年5月1日起算)起至实际付款之日止的逾期付款违约金(暂计至2021年3月20日为399,523.77元);5、被告向原告支付2020年10月1日至2020年12月25日期间欠付的新建租赁设施租金89,536.44元,并按照该欠付租金每日千分之一的标准支付自逾期之日起至实际付款之日止的逾期付款违约金(暂计至2021年3月20日为15,221.19元);6、被告向原告支付逾期返还土地及设施的占有使用费,按日租金2529.97元标准自2020年12月26日起计至实际腾退返还之日止(暂计至2021年3月20日为212,517.70元)；7、被告向原告赔偿因合同提前解除给原告造成的损失1,584,639.34元。事实和理由：2008年5月5日，原、被告签订《土地和设施租赁合同》。合同约定：被告承租原告位于中华村11组的约160亩土地(下称土地)及温室大棚、办公用房、生产车间等(下称已建设施)；租期自2008年5月1日起至2028年4月30日止；土地租金为每年每亩1000斤晚粳谷价格，保底租金800元(被告欠付的2019年、2020年土地租金均为每年238,960元)；已建设施租金为每年300,000元；租金采用先付后租方式，被告应在每年5月1日前支付租金；考虑到被告租期较长且由被告自行承担温室大棚的维修改造义务及费用，原告同意减免前六年的已建设施租金1,800,000元；由原告按被告设计要求新建组培室、仓库用房等设施(下称新建设施)供被告承租使用等。2010年9月30日，双方就被告承租新建设施签订了《补充协议》。协议约定：新建设施租金每年按原告建设总投资8%计算，即每年384,480元，于2010年10月1日起租并于每年10月1日前支付租金。原告依约向被告交付了土地及已建设施，并投资4,960,000余元建造并向被告交付了新建设施，但被告自2016年起欠付已建设施租金，自2019年起欠付土地租金，自2020年起欠付新建设施租金。原告多次催款无着，遂委托律师发送律师函，要求被告限期支付欠款，若不支付，双方合同于2020年12月25日自动解除。被告长期拖欠租金已构成严重违约，原告为维护自身合法权利提起诉讼。被告庭审中辩称：原告所述基本事实属实，但表示不同意解除合同。2020年因疫情管控要求致使其苗木出售造成影响，曾发函要求原告减免租金。原告交付的已建设施中的温室大棚已达使用年限，其已无法对其维修，不能正常使用，为此多次与原告协商，要求终止该部分租赁，但始终未形成书面协议。新建设施约定的违约金标准过高，请求法院依法调整至法定利息损失。至于原告主张的损失既无合同约定，又与已主张的违约金重复，表示不同意支付。经审理查明：青岛蓝森林业科技有限公司于2008年11月4日变更登记为青岛枫彩农业科技有限公司，于2011年8月11日变更登记为苏州工业园区枫彩农业科技有限公司，后又变更为被告现名称即苏州枫彩生态科技集团有限公司。2008年5月5日，原告与青岛蓝森林业科技有限公司签订《土地和设施租赁合同》。合同约定：被告承租原告位于中华村11组的约160亩土地及已建设施用于合法的农业生产(主要用于红枫树等高档观赏花木组培苗生产)；租期自2008年5月1日起至2028年4月30日止；土地租金第三年起为每年每亩1000斤晚粳谷价格(按上海市政府上一年挂牌收购价计算)；已建设施租金考虑到被告租期较长且由被告自行承担温室大棚的维修改造义务及费用需2,000,000元，原告同意减免前六年的已建设施租金1,800,000元，第七年起为300,000元/年；由原告按被告设计要求新建设施供被告承租使用；租金采用先付后租方式，被告应在每年5月1日前支付土地以及已建设施租金；被告应于本合同签订后十日内、百日内各支付原告定金500,000元，用于抵扣设施租金，但不抵扣土地租金；租赁期间的设施设备的日常维修保养所产生的费用由被告负责；原告在收取土地及设施租金时向被告提供税务统一收据；被告若不按时支付保证金、土地租金和设施租金，应从滞纳之日起按当时双倍的银行信贷利率标准向原告支付违约金，逾期三个月的，原告有权无偿收回所有土地和设施等；双方任何一方因不可抗力的原因致使不能履行合同时，应及时向对方通报不能履行或不能完全履行的理由，并提供相应证据予以证明。并协商延期履行、部分履行或提前终止合同；如任何一方提出终止本合同，须提前一年以书面形式通知对方，经对方同意后方可解除合同；任何一方违约未能按合同及附件要求履行合同的，由违约方赔偿给守约方由此造成的一切直接经济损失。当日，双方签署了设施移交书。2010年9月30日，原告与青岛枫彩农业科技有限公司就承租新建设施签订了《补充协议》。协议约定：新建设施租金每年按原告建设总投资8%计算，即384,480元/年，于2010年10月1日起租并于每年10月1日前支付租金；租期为2010年10月1日至2028年4月30日止；若被告逾期交纳租金的，每逾期一日应额外支付应交金额千分之一的违约金；被告逾期支付租金超过三十天，原告有权解除本合同并要求被告承担违约赔偿责任。当日，双方签署了设施移交书。2018年4月18日、2019年1月31日，被告称温室大棚老化无法使用，曾与原告达成口头协议自2016年5月1日起不再支付设施租金，向原告发送关于申请减免温室大棚等设施租赁费用的报告。2020年2月20日，原告向被告发送关于租金支付的函，要求被告将拖欠的已建设施2016年至2019年四年租金1,200,000元、2019年土地租金276,864元于一周内支付。2020年3月13日、2020年5月21日，被告两次向原告发送关于终止园区土地和设施租赁的函，称温室大棚严重老化，无法满足生产标准，且无法通过修复达到正常使用标准，严重影响生产经营活动，又受疫情影响，故提出提前终止租赁，将已空置的办公楼、宿舍楼、冷库先行退租，争取于2020年12月31日前完全搬离。对此，原告于2020年9月14日向被告发送回复函，称其从未提出过提前解除合同，被告不享有单方解除权，也不同意提前退租；温室大棚的情况在签订合同时已予考虑，维修保养义务由被告负责，租赁设施老化应由被告自担成本和费用进行修复和改造，不影响租金支付的义务；再次催促所欠租金于七个工作日内支付。2020年12月17日，原告委托律师向被告发送催告限期付款的律师函，若被告不支付拖欠租金及违约金，双方合同将于2020年12月25日自动解除。次日，被告签收律师函邮件。另查明：案涉土地系当地村经济组织集体所有，承包户土地流转至村经济组织，由园区统一集中经营。原、被告确认：被告土地租金支付至2019年4月30日，其中多支付了8240元，2019年5月1日起未支付土地租金；被告自2016年5月1日起未支付已建设施租金；被告自2020年10月1日起未支付新建设施租金。双方又确认土地租金每年的计算周期从当年的5月1日至次年的4月30日，当年的秋粮收购价格为次年土地租金的计算依据。2018年秋粮收购公告载明晚粳谷当日收购挂牌价1.30元/斤、政府补贴0.20元/斤、实际结算价格1.50元/斤；双方对于2019年晚粳谷以1.50元/斤价格计算租金无异议。2019秋粮收购公告载明晚粳谷保护收购价1.30元/斤，双方对此无异议；2020年1月17日，上海市金山区农业农村委员会下发关于发放金山区2019年水稻价外补贴资金的通知，按照水稻种植面积给予175元/亩补贴；原告主张2020年土地租金应按1.45元/斤计算，被告认为这与合同约定不符，应按公告价格计算租金。另，双方曾于2013年8月7日对2013年新建设施租金开票税费各负担50%形成一致意见，即由被告给付原告租金3%的的金额。审理中原告明确，土地占有使用费中参照2020年的租金标准计算；双方已形成交易习惯，计算各类租金时均应纳入3%的开票税负；自2015年10月24日后金融机构人民币贷款基准利率至今未更新，为4.75%，双方合同约定逾期付款违约金应按该利率的两倍计算；其有权主张合同解除赔偿金，损失由免租期租金损失及新建设施投资、空置期租金损失构成。审理中原告另称，被告支付过1,000,000元押金，但早已抵付所欠租金。被告另称，为保证苗木成活率适宜起苗的时间为春秋两季，秋季约在十月底开始。审理中，原告提出财产保全申请，本院经审查裁定予以准许。以上事实，由原告提交的《土地和设施租赁合同》、《补充协议》、设施移交书、双方往来函件、被告工商登记信息、秋粮收购公告、关于发放金山区2019年水稻价外补贴资金的通知、有权开票税金负担的便条、金融机构人民币贷款基准利率，被告提交的关于申请减免温室大棚等设施租赁费用的报告，以及当事人的陈述等证据证实。本院认为，拥有土地及农用设施出租权的原告与被告前身所签合同(含《土地和设施租赁合同》及《补充协议》)，系为当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。一、合同解除及责任归属。被告在原告催收租金后以设施老化、疫情影响先行发函要求与原告解除合同，但其未有证据证明上述情形或原告可致合同解除的其他违约情形存在，事实上被告至目前仍占有使用租赁土地及设施，故被告所发解除合同函件不发生法律效力。相反，原告在被告未按合同约定支付租金后，合同约定的解除条件已经成就；鉴于租赁合同系持续性合同，原告两次对被告催促租金支付未果，原告可以解除合同，且已正当行使了合同解除权。故本院确认双方所签合同已于2020年12月25日解除。被告自2016年5月1日、2019年5月1日、2020年10月1日起分别欠付已建设施、土地、新建设施租金。从开始欠付的时间上来看，明显与2020年初之疫情关联有限。至于已建设施老化系为自然现象，不属不可抗力；双方应当关注的是合同约定，签订合同时原告已考虑到被告需对设施维修及改造而免除了前六年的已建设施租金，故被告应在合同约定的租期内按约向原告支付租金。因被告违约致合同解除的责任完全归属于被告。二、合同解除后果。合同解除后，被告除应返还租赁物、支付欠付的租金以及支付占有使用费外，还应承担合同约定的责任。(一)租赁物返还。被告在合同解除后应当向原告返还租赁物。被告承租土地以及设施用于农业生产，而农业生产存在周期性。从妥善处理涉农纠纷及维护双方权益的角度出发，可予适当延长被告占有使用租赁物的期限，以确保不因涉案合同纠纷的处理波及被告培苗生产收益。本院结合庭审中双方陈述，酌情给予被告处理培苗生产的合理期限，即被告至迟应于2021年12月31日前向原告返还租赁物。(二)租金。因合同对于开票税金负担未作约定；原告所提供开票税金负担的便条，被告对此未作表态；且该便条也仅对2013年新建设施租金开票税金负担而立；况且原告诉请的租金也未实际开票而产生税金负担。故计算欠付租金时不应纳入3%的开票税金。以下对于土地、已建设施以及新建设施租金分述如下：1、土地租金。原告主张的计算期间(2019年5月1日至2020年12月25日)无误。双方对于2019年5月1日至2020年4月30日按1000斤晚粳谷1.50元/斤价格计算无异议，本院予以确认；2018年秋粮结算价格中含政府补贴，2019年秋粮结算价格中未含政府补贴，原告提交了当年相关政府补贴通知后，主张2019年秋粮结算价格1.45元/斤正当。在扣除被告先前多支付8240元后，被告尚欠原告土地租金383,672元。2、已建设施租金。前述被告应当支付该部分租金。因被告确认自2016年5月1日起未支付租金，故原告主张的计算期间(2016年5月1日至2020年12月25日)无误。原告按照合同约定的租金标准少计算了一天，故本院对原告所主张租金1,395,616元予以照准。3、新建设施租金。双方确认原告主张的计算期间(2020年10月1日至2020年12月25日)，原告按照合同约定的租金标准少计算了一天，故本院对原告所主张租金89,536元亦予照准。综上，被告尚欠原告租金为1,868,824元。(三)逾期付款违约金。合同约定的违约金计算方式系为当时双倍的银行信贷利率。自2019年8月20日起，人民法院裁判贷款利息基本标准已改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。合同对于支付租金时间已作明确约定，被告应付未付，理应承担合同约定的违约责任。鉴于被告请求对新建设施约定的违约金予以调低至法定利息标准。本院认为，将该违约金计算方式调整至与逾期支付土地以及已建设施违约金计算方式一致为妥。被告应向原告支付逾期付款违约金具体计算如下：[以300,000元为基数，自2016年5月1日起至2017年4月30日止；以600,000元为基数，自2017年5月1日起至2018年4月30日止；以900,000元为基数，自2018年5月1日起至2019年4月30日止；以1,431,760元为基数，自2019年5月1日起至2019年8月19日止；均按中国人民银行同期同类贷款利率计算。以1,431,760元为基数，自2019年8月20日起至2020年4月30日止；以1,779,288元为基数，自2020年5月1日起至2020年9月30日止；以1,868,824元为基数，自2020年10月1日起至实际付款之日止；均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付]。(四)占有使用费。其中已建、新建设施租金为固定租金；土地租金为可变租金，应当参照合同解除时的租金标准即232,000元/年计算为妥。被告应向原告支付占有使用费，自合同解除次日即2020年12月26日起至租赁物返还之日止，参照916,480元/年租金标准计算。(五)赔偿损失。因被告违约致合同提前解除，原告受到损失不言而喻。合同约定了由被告赔偿由此造成的一切直接经济损失或承担违约赔偿责任。现原告主张免租期租金损失以及新建设施的投资成本损失、空置期损失。本院认为，合同约定免除前六年已建设施租金1,800,000元，是考虑到租期较长且由被告自行承担温室大棚的维修改造义务及费用需2,000,000元，故合同该约定非为免租期；再说投资成本与提前解除合同损失也难以关联，投资成本未收回并不意味损失产生。如本案所涉规模的租赁物在合同解除后再行出租，产生空置期存在较大可能性。在合同对违约责任约定过于原则之下，本院从租赁合同提前解除的一般情形，结合疫情影响等因素，酌定被告应赔偿原告三个月租金的损失即229,120元。另，原告因诉讼提出财产保全申请而支付了相应担保费用当属损失范围，但原告对此未予举证证明，本院无从支持。综上，为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告上海金山现代农业园区建设发展有限公司与被告苏州枫彩生态科技集团有限公司签订《土地和设施租赁合同》及其《补充协议》已于2020年12月25日解除；二、被告苏州枫彩生态科技集团有限公司应于2021年12月31日前向原告上海金山现代农业园区建设发展有限公司返还位于上海市金山区廊下镇中华村11组的土地及温室大棚、办公用房、生产车间、组培车间、工作仓库、配电房等所有地上设施；三、被告苏州枫彩生态科技集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金山现代农业园区建设发展有限公司租金人民币1,868,824元；四、被告苏州枫彩生态科技集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金山现代农业园区建设发展有限公司逾期付款违约金[以人民币300,000元为基数，自2016年5月1日起至2017年4月30日止；以人民币600,000元为基数，自2017年5月1日起至2018年4月30日止；以人民币900,000元为基数，自2018年5月1日起至2019年4月30日止；以人民币1,431,760元为基数，自2019年5月1日起至2019年8月19日止；均按中国人民银行同期同类贷款利率计算。以人民币1,431,760元为基数，自2019年8月20日起至2020年4月30日止；以人民币1,779,288元为基数，自2020年5月1日起至2020年9月30日止；以人民币1,868,824元为基数，自2020年10月1日起至实际付款之日止；均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付]；五、被告苏州枫彩生态科技集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金山现代农业园区建设发展有限公司占有使用费(自2020年12月26日起至租赁物实际返还之日止，参照人民币916,480元/年租金标准计算)；六、被告苏州枫彩生态科技集团有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金山现代农业园区建设发展有限公司损失人民币229,120元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案案件受理费减半收取人民币19,981元、财产保全费人民币5000元等合计人民币24,981元，由原告上海金山现代农业园区建设发展有限公司负担人民币6981元，被告苏州枫彩生态科技集团有限公司负担人民币18,000元。被告苏州枫彩生态科技集团有限公司所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 金志荣法官助理 李梦娜书 记 员 张 倩附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。