北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0118民初4318号原告：吴爽，女，1989年4月9日出生。委托诉讼代理人：吴长友（系原告吴爽之父），男，1964年12月30日出生。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路8号院2号楼106室-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：徐群，经理。被告：北京睿天下新媒体信息技术有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇英才北三街16号院5号楼301。统一社会信用代码91110114344295076Q。法定代表人：潘伟，董事长。二被告共同委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告吴爽与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称睿天下公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴爽之委托诉讼代理人吴长友，被告绿地京纬公司、睿天下公司之共同委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴爽向本院提出诉讼请求：1．判令二被告返还我购房款100000元并赔偿利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率支付利息，自2016年4月26日起至实际返还之日止）；2．判令被告一向我支付2018年4月6日《退房协议书》中退还购房款的利息，自2018年4月20日起至2018年11月9日止，以492685元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；3．案件受理费由被告负担。事实和理由：被告绿地京纬公司系密云区X产业园的开发商。2016年，我自绿地京纬公司处购买了该项目X1号、X2号房屋两套，于2016年4月19日、4月25日支付购房款共计492685元（其中按照绿地京纬公司的要求向睿天下公司支付了100000元，系绿地京纬公司宣称的享受五万抵八万活动）。2018年4月6日，因虚假宣传、违规售房等原因，绿地京纬公司与我就退房一事签署了《退房协议书》，约定绿地京纬公司于协议签署后两个月内退还我上述购房款并赔偿损失等，后于2018年11月9日才退还了部分购房款。现因二被告未支付我2018年4月20日至实际退款之日的利息、违约金、100000元等，故诉至法院判如所请。被告绿地京纬公司辩称，第一，本案存在多个法律关系，不应在一个案件中同时处理，原告应区分不同法律关系分别起诉。第二，原告与我公司已于2018年4月6日就X2号、X1号两套房屋协商解除了商品房预约合同关系，并分别签订了两份退房协议书，该两份退房协议书系双方真实意思表示、合法有效，故应以上述退房协议书的约定处理双方之间的合同关系。第三，关于原告第一项诉讼请求，其他被告向原告每套房屋收取的5万元服务费与本案不属于同一法律关系，原告与其他被告之间存在服务合同关系，应另案解决。以上服务费是否实际收取、是否已退还，我公司均不知情，我公司没有返还上述服务费的义务。选房确认单未显示该5万元抵扣了房款，故该5万元不是购房款的一部分，应属于原告购房的合理开支。另双方签订的退房协议书未就该笔款项进行约定，原告也未提出异议，说明该款项不是购房款，故我公司无赔偿的义务。第四，关于原告第二项诉讼请求。根据退房协议书约定的X1房屋，我公司已经向原告退还已付购房款240977元、支付利息损失11297元，合计252274元；X2房屋，我公司向原告退还已付购房款251708元、支付利息损失11799元，合计263507元。被告已按照退房协议书的约定于2018年11月9日向原告退还了购房款和利息损失，原告不能再次主张利息损失。同时，退房协议书第4条对逾期付款的违约责任进行了约定，原告诉讼请求中主张利息损失违反合同约定，即双方签订退房协议书后，原告不能再行主张利息损失，可按照退房协议书约定主张违约金。被告睿天下公司辩称，我公司在原告购房过程中为其提供了相关居间服务，每套房屋收取了五万元的服务费用。该费用是原告购房的合理支出，非购房款，绿地京纬公司没有返还或者赔偿的义务。原告要求我公司赔偿或返还以上费用，没有合同和法律依据。经审理查明：2016年4月22日、2016年4月19日，吴爽与绿地京纬公司分别签订二份《X选房确认单（公寓）》，该协议载明买受人均为吴爽，销售房号分别为X1和X2，建筑面积分别为48．26平方米和50．78平方米，原总房价分别为925781元、969578元，成交单价分别为16182．70元、16181．73元，成交总价分别为780977元、821708元，享受折扣均为9．3折、睿天下会员5万抵8万，约定分别于2016年4月25日支付房款190977元、201708元。2016年4月19日，吴爽向绿地京纬公司支付100000元、于4月25日吴爽分别向绿地京纬公司支付190977元、201708元。2016年4月25日睿天下公司向吴爽出具了收据二张，记载收到吴爽分别交来服务费50000元、50000元。2018年4月6日，吴爽（乙方）与绿地京纬公司（甲方）就涉案的X1和X2二套房屋分别签署《退房协议书》，其中X1房屋的退房协议约定：“购房总价780977元，已付房款240977元。退房方案为1．甲乙双方同意本协议签署之日《定制开发协议》或《X定购协议》即解除。2．甲方于本协议签署之日起二个月内退还乙方已付房款并按照同期人民银行贷款利率支付乙方已付房款自付款日起至2017年4月19日止的利息共11297元。（1）2016年4月19日，金额50000元，票据号NO：0262023；（2）2016年4月25日，金额190977元，票据号NO：0562198。3．乙方应于本协议签署办理退款当日，将《定制开发协议》或《X定购协议》原件、房款收据原件全部退回至甲方。如乙方延迟退回上述材料，则甲方退还乙方的已付房款及支付利息时间相应顺延。4．若甲方未能按照上述期限退款，则承担自应退款之日起至实际退款之日期间第2条应退款金额每日万分之一的逾期付款违约金……”。X2房屋的退房协议约定：“购房总价821708元，已付房款251708元；甲方于本协议签署之日起二个月内退还乙方已付房款并按照同期人民银行贷款利率支付乙方已付房款自付款日起至2017年4月19日止的利息共11799元。（1）2016年4月19日，金额50000元，票据号NO：0262024；（2）2016年4月25日，金额201708元，票据号NO：0562199”，其余约定与上述X1房屋的退房协议内容一致。2018年11月9日，吴爽分别收到绿地京纬公司退款263507元、252274元。庭审中，经释明，吴爽明确表示不按照《退房协议书》中约定主张违约金，而以资金占用期间的利息损失来主张权利。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于X产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）X号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截至2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370．6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068．54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863．84元。涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。上述事实，有当事人陈述、《X选房确认单（公寓）》、《退房协议书》、付款收据、（2020）京0118民初6479号民事判决书、（2021）京0118民初3563号民事判决书等证据材料在案佐证。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，吴爽与绿地京纬公司签订《退房协议书》，双方协商解除了涉案X1、X2房屋的定购协议，2018年11月9日绿地京纬公司退还吴爽购房款及利息共计515781元。本院对此不持异议。本案的争议焦点系吴爽所交纳的两套房屋共计100000元服务费如何定性及定购协议解除后该100000元服务费如何处理。根据吴爽提交的定购协议中载明的房屋总价款与成交总价的关系，吴爽享受了绿地京纬公司推出的“5万抵8万”的定购房屋优惠，故吴爽有理由相信睿天下公司所收取的100000元系涉案房屋的房款，睿天下收取该100000元的法律后果，应由绿地京纬公司承担，该100000元应认定为吴爽所交纳的定购涉案房屋的房款，由绿地京纬公司返还。综上，对于吴爽要求绿地京纬公司返还购房款100000元并按照中国人民银行同期贷款利率计算支付利息的诉讼请求，正当合理，本院予以支持。上述购房款系吴爽于2016年4月25日支付，吴爽主张利息自2016年4月26日起算，本院不持异议。对于本案涉及的利息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院对2019年8月20日之后的利息标准予以相应调整。绿地京纬公司在未取得预售许可证的情况下违规销售房屋，绿地京纬公司在与吴爽签订《X选房确认单（底商）》时存在明显过错，应当对吴爽因选房确认单履行不能而遭受的损失承担赔偿责任。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以增加。约定的违约金高于造成的损失的，当事人自愿选择所造成损失的，系对自身民事权益的处分行为，人民法院不宜予以干涉。本案中，吴爽明确表示不按照《退房协议书》中的约定主张违约金，而主张资金占用期间利息的损失赔偿，该意思表示不违反法律规定，且吴爽主张给付利息损失的计算方式正当合理，与资金占用期间利息实际损失相符，故本院对吴爽主张利息损失的诉讼请求予以支持，本院依照《退房协议书》约定的应退购房价款、应退款日期及实际退款日期予以核算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告吴爽购房款十万元并支付利息（利息以十万元为基数，自二○一六年四月二十六日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告吴爽逾期退还已付房款四十九万二千六百八十五元的利息损失（利息损失按照以下标准支付：以四十九万二千六百八十五元为基数，自二○一八年六月七日起至二〇一八年十一月九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、驳回原告吴爽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千一百五十元（原告吴爽已预交），由绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  栗 茜二〇二一年六月二十三日法官助理  张东冉书 记 员  郑晓莉