广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0115民初6057号原告：李玲玲，女，1977年9月8日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：李丽诗、杨燚，广东连越律师事务所律师。被告：广州合赢房地产中介有限公司，住所地广州市南沙区金隆路41号香江金融商务中心自编3栋1901房，统一社会信用代码91440101065849988N。法定代表人：钟国英。原告李玲玲与被告广州合赢房地产中介有限公司（以下简称为合赢公司）中介合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月24日公开开庭进行审理。原告李玲玲及委托代理人李丽诗到庭参加诉讼。被告合赢公司经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李玲玲向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告赔偿购房款损失400000元、中介费损失40000元及资金占用期间利息损失（以440000元为本金，自2019年7月5日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年12月4日，原告与被告及王冬生、龙艳花签订《房屋买卖合同》，约定原告向王冬生、龙艳花购买广州市南沙区XX街XX房（以下统称为涉案房屋），被告作为经纪方提供中介服务。合同签订当日，王冬生向被告提供了其在2018年12月3日打印的《广东省不动产登记查册表》，被告查阅后告知原告可以进行交易，原告依约向被告支付了4万元中介费，向王冬生、龙艳花支付了50000元定金及首期购房款350000元。但是，涉案房屋早已在2018年11月6日被广州市白云区人民法院首轮查封，且存在多家法院轮候查封的情况，被告在签约时完全隐瞒了法院来函摘要内容，导致涉案房屋无法办理交易过户。2019年6月13日，涉案房屋经人民法院挂网拍卖成交。2019年7月4日，原告委托上海锦天城（广州）律师事务所发函给王冬生、龙艳花，函告《房屋买卖合同》于2019年6月13日解除，同时将该份律师函抄送给被告。现王冬生、龙艳花对外负债累累，在中国执行信息公开网上已经被限制高消费并被列为失信被执行人，根本无法返还原告购房款。原告认为，原告与被告系中介合同关系，被告作为专业中介服务机构，在李玲玲缴纳40000元中介费后，未对涉案房屋尽审查义务，对损失400000元购房款存在严重过错，理应承担连带赔偿责任。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第53条“居间人对买卖合同无效、被撤销或者解除有过错的，应当减少报酬，赔偿损失。”之规定，被告应向原告赔偿已付购房款及中介费损失。被告未发表答辩意见，也未提交任何证据。本院经审理认定事实如下：（2019）粤0115民初5588号原告李玲玲与被告王冬生、龙艳花、合赢公司房屋买卖合同纠纷一案，原告李玲玲向本院提出诉讼请求：1.王冬生、龙艳花向李玲玲返还购房款400000元,支付资金占用期间的利息损失（以400000元为本金，从2019年6月14日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际返还款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.王冬生、龙艳花向李玲玲支付违约金267000元；3.王冬生、龙艳花向李玲玲赔偿中介费损失40000元；4.合赢公司对王冬生、龙艳花的上述债务承担连带责任；5.王冬生、龙艳花、合赢公司共同承担李玲玲支出的律师费15000元；6.王冬生、龙艳花、合赢公司负担本案诉讼费、保全费。本院于2020年1月20日作出（2019）粤0115民初5588号民事判决，判决：一、王冬生、龙艳花应于本判决发生法律效力之日起十日内向李玲玲支付400000元及其利息（从2019年6月21日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至实际返还款项之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回李玲玲的其他诉讼请求。李玲玲不服而提起上诉，广州市中级人民法院于2020年11月24日作出（2020）粤01民终17175号民事判决书，判决：一、维持广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初5588号民事判决第一项；二、撤销广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初5588号民事判决第二项；三、王冬生、龙艳花于本判决发生法律效力之日起十日内向李玲玲支付违约金100000元；四、王冬生、龙艳花于本判决发生法律效力之日起十日内向李玲玲赔偿中介费损失40000元；五、驳回李玲玲的其他诉讼请求。该判决已经生效。上述生效判决查明了如下事实：一、涉案房屋于2018年11月6日被广州市白云区人民法院查封，查封时效2018年11月6日至2021年11月5日，后于2018年11月20日被广州市南沙区人民法院轮候查封。二、2018年12月4日，王冬生、龙艳花（为卖方），李玲玲（为买方）和合赢公司（经纪方）签署《房屋买卖合同》，约定李玲玲购买涉案房屋，成交价2670000元。当天，李玲玲向王冬生、龙艳花支付了50000元购房定金、350000元首期房款，向合赢公司支付了40000元中介费。2019年6月12日，广州市白云区人民法院依法委托拍卖机构在网络公开拍卖涉案房屋，起拍价2079840元。李玲玲在得知上述情况后，参与拍卖竞价，于2019年6月13日以2429840元竞拍成功。三、2018年12月3日的《广州市不动产登记查册表》显示，查册申请人为王冬生，载明“本案有法院来函摘要内容，如有需要请选择打印法院来函摘要内容”。合赢公司陈述其于2018年12月3日收到王冬生提供的涉案房屋于2018年12月3日打印的不动产查册表，因经纪人并非法律专业人士，不清楚法院来函摘要内容涉及什么内容，查封的情况是王冬生刻意隐瞒。李玲玲表示其并非专业人士，不清楚查册表如何审查，合赢公司告知其房屋交易没有问题。同时，生效判决认定了如下内容：“根据本案查明事实，王冬生在签订合同前提供的《广州市不动产登记查册表》记载‘本案有法院来函摘要内容，如有需要请选择打印法院来函摘要内容’，在此情况下，虽然合赢公司作为专业的居间机构未能对涉案房屋是否存在查封情况进行审查存在过错，但李玲玲作为买方亦应尽到一般买方的合理审查义务，但李玲玲在签订合同时未能对房屋是否存在司法查封尽到合理的谨慎审查义务，对合同后续无法继续履行亦存在一定过错。……由于合赢公司在涉案房屋买卖交易中未尽到审查义务所应承担的法律责任，属于居间合同关系应审查的内容，与本案房屋买卖合同关系并非同一法律关系，故相关权利人可另案主张权利，李玲玲在本案中主张合赢公司对王冬生、龙艳花的债务承担连带责任缺乏法律依据，本院不予支持。”在上述判决生效后，李玲玲申请法院强制执行。本院于2021年6月3日作出（2021）粤0115执4190号之一执行裁定书，认定“经本院穷尽执行措施，未发现被执行人有可供执行财产。申请执行人未能提供被执行人可供执行财产线索”等事实，并裁定：终结本次执行程序。另，李玲玲提交了全国法院信息综合查询的网页截图，显示王冬生和龙艳花作为被执行人，涉及28宗被执行记录。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案因民法典施行前的法律事实而引发的纠纷，故应适用当时的法律、司法解释的规定。本案为中介合同纠纷，原告主张被告未尽到相应义务而要求被告承担赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”依据上述规定，被告作为专业从事地产媒介居间的商事主体，具备专门的资格、人员和设备，专业化程度较高，故对其如实报告义务应当承担符合专业主体要求的注意义务，承担审查核实房屋等影响交易的重要事实，并向委托人如实报告。依据（2020）粤01民终17175号生效判决所查明，在王冬生提供的《广州市不动产登记查册表》已经记载了“本案有法院来函摘要内容”的情况下，被告却未尽必要的注意义务而未能发现涉案房屋存在查封的重大缺陷，其在上述生效判决中提出的“经纪人并非法律专业人士，不清楚法院来函摘要内容涉及什么内容，查封的情况是王冬生刻意隐瞒”等意见，显然有违其作为专业主体的注意义务，故被告应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。同时，原告作为买方亦应尽到一般买方的合理审查义务，在签订合同时未能对房屋是否存在司法查封尽到合理的谨慎审查义务，对合同后续无法继续履行亦存在一定过错。虽然原告在（2020）粤01民终17175号案提出了返还购房款及资金占用费、中介费的诉求，且原告也向本院申请了强制执行，但因未查询到相应的财产线索而终结本次执行程序，且王冬生和龙艳花涉及了多宗执行案件。因此，在王冬生和龙艳花未履行生效判决的情况下，原告依据《房屋买卖合同》而支出的购房款、中介费即为其损失。综合本案情况，本院认定被告承担主要过错责任，在60%的范围内对原告的损失承担赔偿责任，确定为264000元，对于超出该金额的部分由原告自行承担。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告广州合赢房地产中介有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李玲玲赔偿损失264000元；二、驳回原告李玲玲其他诉讼请求。如果被告广州合赢房地产中介有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4179元，由原告李玲玲承担1835元、被告广州合赢房地产中介有限公司承担2344元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 廖活年二〇二一年六月十一日法官助理 周书宇书 记 员 成涵真