北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初11374号原告:新能(北京)国际房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区银河南街2号院2号楼1816室。统一社会信用代码:91110107669913645B法定代表人:李和平，执行董事。委托诉讼代理人：孙如兵，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘勇，男，1986年12月10日出生，该单位职工，住该单位宿舍。被告:北京怡然居客科技发展有限公司，住所地北京市海淀区八里庄路62号院1号楼8层926。统一社会信用代码：91110108579065291G法定代表人:代建宁，执行董事。委托诉讼代理人：梁海涛，男，1978年7月20日出生，该单位法务经理，住该公司宿舍。委托诉讼代理人：王国福，男，1985年5月6日出生，该公司财务经理，住该公司宿舍。原告新能(北京)国际房地产开发有限公司（以下简称新能国际公司）起诉被告北京怡然居客科技发展有限公司（以下简称怡然居客公司）房地产咨询合同纠纷一案,本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员公开开庭进行了独任审理。原告新能国际公司委托诉讼代理人孙如兵、刘勇，被告怡然居客公司委托诉讼代理人王国福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新能国际公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告465套成交房屋的剩余团购服务费人民币6292441.66元及违约金（计算至2020年8月12日的违约金5267925元，按年利率24%计算；并以6292441.66元为基数，自2020年8月13日计算至付清之日止，按年利率24%计算）；2.判令被告返还原告15套成交房屋的团购服务费人民币60万元；3.判令被告退还原告多收的渠道佣金140万元；4.判令被告承担全部的诉讼费用。事实和理由:原告系北京市石景山区鲁谷路“紫玉时代中心”(市场推广名称为“紫御长安”)房地产项目(以下简称“项目”)的开发建设单位。为了拓展项目销售渠道，经协商沟通，原告于2015年4月30日与被告签署了《电商合作协议》，后于2015年8月1日、2016年1月20日签署了两份“《电商合作协议》补充协议”(该三份协议，以下统称为“协议”)。根据上述协议约定，原告委托被告通过“搜房网(房天下)”的电商渠道就原告项目提供团购、广告及其他推广服务(备注:原告同时也委托了其他方通过其他的媒体渠道进行团购推广):根据原告授权，被告以电商的名义为原告代收购房者每套房屋五万元人民币的团购服务费，被告暂时按照每套一万元收取渠道佣金费用，剩余四万元返还原告或原告指定的第三方;被告未按约定及时返还原告款项的，每逾期一天，应承担逾期返还金额千分之五的违约金，直至返还全部款项为止。此外，原被告双方还对被告暂时收取的1万元渠道佣金费用的调整约定如下:如被告成交比例(即通过被告搜房网渠道成交套数占总成交套数的比例)低于18％的，则被告应从暂时己收取的每套1万元渠道佣金中按以下计算方法退还多收的渠道佣金:即1万元/套x项目总成交套数-被告渠道实际销售套数x5万元/套。2017年8月4日，原被告签署了《成交结算付款确认书》(简称“《确认书》”)，确认被告累计为原告代收了成交客户465套房屋(不含未网签客户)、每套5万元合计2325万元的团购服务费，属于被告的渠道佣金先按每套1万元合计465万元计取;被告已支付至原告指定的第三方8454218.34元团购服务费，剩余10145781.66元应返还的团购服务费由被告支付至原告指定的“北京金通房地产经纪有限责任公司”2360781.66元、“金力(北京)房地产开发有限公司”7785000元。《确认书》签署后，被告以种种借口拖延支付，虽经原告多次催讨，被告仅返还3853340元，剩余团购服务费6292441.66元，被告至今未返还。被告逾期返还的行为已构成违约，应承担逾期违约金。此外，在《确认书》之外，被告还另外收取了15位成交客户每人5万元合计100万元的团购服务费，应将其中的60万元也返还原告。根据协议中有关渠道佣金费用调整的约定，由于通过被告搜房渠道仅成交了68套，成交比例低于18%，因此，被告应退还多收的130万元渠道佣金（1万元*总成交485套－被告搜房渠道成交71套*5万元=130万元）。鉴于协议已终止履行，被告应将该130万元多收款项退还原告，为维护原告权益，故诉至法院。审理期间，又退三套房屋，故应该依据上述比例减去付款金额。被告怡然居客公司辩称，认可第二项诉讼请求，同意退还60万。关于原告第一诉讼请求被告暂未支付的原因是原被告双方对于最终的结算存在分歧，暂时没有达成一致；分歧主要有1、被告向原告指定的第三方支付分帐款，该指定的第三方向被告开具的增值税专用发票税率为3%，但是被告向刷卡人（购房人）开具的税点是6%，因此产生了60600元的税差；2、原被告双方曾在2017年7月27日的时候签署了付款确认书，该确认书约定由被告代甲方进行分帐，分帐的总金额为1234万元，经双方协商，被告有权收取该笔代分帐金额的10%作为被告服务费即123.4万。因此被告认为如果扣除上述两笔费用，被告愿意退还剩余的团购服务费4997841.66元。关于违约金，因被告暂未支付剩余团购服务费并非主观恶意拖欠，而是因原被告双方确有分帐数额方面的纠纷暂时未能达成一致，因此被告认为不应当承担违约金。退一步讲，即便被告构成违约，该违约金的数额已经远超过原告可能的实际损失，显然是属于违约金过高的情况，鉴于双方确实有分帐纠纷没有达成一致这一客观原因，即便认定被告违约，也请求基于原告的实际损失酌定违约金数额。关于第三诉讼请求被告不同意退还，依据被告后台系统记录的成交记录，被告实际促成了108套房屋的交易，在总成交房屋中占比为22%，不符合双方约定的降低票点的情形，因此不同意退还。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下：2015年4月30日，新能国际公司（甲方）与怡然居客公司（乙方）签订《电商合作协议》，约定：1.1合作期:本次合作期限为2015年4月1日至2015年12月31日。1.2合作项目:甲方委托乙方完成约定房源在搜房网广告及推广的相关事项。1.3约定房源:是指合作期内参加本次合作的商品房号范围:具体为【紫御长安】项目全部房源共计784套，合作期间内以实际销售的房源数为结算标准甲方自销部分数量不超过本项目可销售总套数的8％(车位不计算在内)，包含但不限于甲方关系户或自用。甲方自销部分不支付乙方服务费。1.5合作成交:是指合作期间，客户使用《房天下购房优惠服务说明书》签合作项目房屋认购书并按照认购书约定缴纳定金，签订购房合同，支付全部购房款。2.合作目的及合作事项:2.1甲方系【紫御长安的开发销售主体;乙方有权合法利用【搜房网】媒体资源进行广告发布及团购推广活动。合作期间，甲方同意在合作项目范围内，对于持有《房天下购房优惠服务说明书》(见附件1)的乙方推荐的团购客户(指乙方及其联合媒体或甲方指定的其他方媒体推荐的有购房意向的符合购房政策规定的人)提供购房优惠，具体方式如下:(1)优惠幅度为:30000元抵60000元，最终抵扣金额以甲方在本项目开盘前书面确定为准。每套房须预存30000元，才可获得购房优惠机会。即在甲方对外公布的销售价格基础上每套房屋总价直接减免一定费用。购房合同上约定的金额即为享受优惠后的金额，预存的30000元中，乙方每套收取10000元的服务费用剩下的20000元，在乙方收到相应发票后，乙方返还给甲方或甲方指定的第三方。2.5合作期中，甲方需在当月10日前与乙方核算上月销售业绩，并向乙方出具经甲方签字盖章的《搜房房产电商成交签约确认书》乙方收到后作为收取服务费的依据。在当月30日前乙方按照最终确认签约成交套数及20000元/套的标准向甲方或甲方指定第三方返还上月费用，由甲方或甲方指定单位开具发票给乙方。2.6各方确认，每合作成交一套房源前，乙方可凭借《房天下购房优惠服务说明书》收取客户30000元服务费(含应返还给甲方或甲方指定第三方部分)。本合同合作模式下，甲方无须向乙方直接支付任何费用。3.4甲方授权代表为张莉。4.7乙方授权代表为江新访。4.11乙方未按照本合同约定及时返还甲方费用的，每逾期一天，应承担逾期返还金额千分之五的违约金，直至乙方返还全部费用为止。2015年8月1日，新能国际公司与怡然居客公司签订《电商合作协议》补充协议，载明：一、乙方为甲方开发建设的紫御长安项目提供以搜房网平台为基础，为甲方完成推广、召集、带看、成交全流程服务，并且根据实际成交套数收取费用。二、合作期间内，经过甲方的授权，乙方以电商的名义为甲方代收购房者每套房屋3万元或5万元的团购服务费，无论乙方代收费用为3万或5万元，乙方均只收取1万元用于乙方的渠道佣金费用，剩余款项均用于返还甲方或甲方指定的第三方做其它媒体推广费用。三、甲方要求乙方在合作期内，通过搜房渠道成交套数占比最低须达到总成交套数的18％，同时乙方应服从甲方的客户来访确认制度通过搜房渠道来访的客户应事先经甲方确认是否已在甲方或甲方销售公司的销售系统中有来电或到访记录，如已有记录则不再视为乙方客户;未按甲方客户确认制度进行有效确认的均不视为乙方客户，甲方有权不予支付渠道佣金费用。四、甲乙双方同意按照本协议第六条约定的结算原则(多退少补)在原合同终止日之日起30日内将渠道销售佣金的结算手续办理完毕，并由付款方在结算完成后15日内将应付款项支付给收款方。乙方末按照本协议约定及时退还多收渠道销售佣金的，应按照原合同第4.11条的约定承担违约责任。六、结算原则(多退少补，截至原合同终止时)：1、如乙方成交比例(即通过搜房渠道成交套数占总成交数的比例，下同)低于18％的，则乙方应按以下原则退还多收款项:即1万元/套*项目总成交套数-乙方渠道实际销售套数*5万元/套。2、如乙方成交比例高于25％的，则甲方按以下原则补齐少付款项:即5万元/套*(乙方渠道实际成交比例-25％)*项目总成交套数。3、乙方成交比例在18％-25％之间(含)的部分，双方按1万元/套*项目总成交套数。2016年1月20日，新能国际公司与怡然居客公司签订《电商合作协议》补充协议，载明：双方同意将原合同及协议的合作期限由2015年4月1日至2015年12月31日变更为2015年4月1日至2016年12月31日。二、合作期间内，经过甲方的授权，乙方以电商的名义为甲方代收购房者每套房屋的团购服务费，无论代收费用金额为多少，乙方均只暂时收取1万元(实际金额以结算为准)用于乙方的渠道佣金费用，剩余款项均用于返还甲方或甲方指定的第三方做其它媒体推广费用。三、甲乙双方同意按照原合同及协议的结算原则(多退少补)支付时间，在本协议终止日之日起30个工作日内将渠道销售佣金的结算手续办理完毕。怡然居客公司提供2017年7月27日的付款确认书，载明：新能国际公司与怡然居客公司于2015年4月开展紫御长安项目电商合作，合作期间，乙方已按每套5万元预收取客户服务费，乙方按每套均收1万元用于乙方的渠道的佣金费用，剩余款项均用于返还甲方或者甲方指定的第三方做其它媒体推广费用。截止到现在，代分账金额为1234万元整。经过甲乙双方友好协商，乙方收取甲方代分账金额(1234万元整)的10％(即123.4万)作为乙方的服务费，甲方同意该笔款项在项目资金池里面进行划出。下方有怡然居客公司盖章，并盖有新能国际公司销售专用章以及周圆签名。新能国际公司表示公司没有销售专用章，并表示周圆系现场销售负责人，但未授权其签署结算文件。2017年8月4日，新能国际公司与怡然居客公司签订成交结算付款确认书，载明：甲方与乙方于2015年4月开展长安项目电商合作，合作期间，乙方已按每套5万元预收取客户服务费。2015年4月1日至2017年2月28日止，共计售出房屋467套(不含未网签客户)，其中于2016年5月11日签约的1331、1332两套房屋(业主姓名:张萌、张大伟)已于2016年8月6日退房，故共计售出房屋465套(详见附件成交统计表)，收取服务费共计2325万元。乙方应收取渠道佣金费用先按1万元/套标准计取(实际金额以甲乙双方按《电商合作协议》及相关补充协议确定的结算金额为准)，合计应收渠道佣金为465万元，另外8454218.34元已由乙方支付至甲方指定的第三方单位。剩余10145781.66元甲方指定乙方分别支付至2个账户……怡然居客公司共向新能国际公司返还3853340元。双方确认通过怡然居客公司签订购房合同的5个业主在审理期间进行了退房。新能国际公司表示通过怡然居客公司成交房屋68套。上述事实，有《电商合作协议》及补充协议、成交结算付款确认书、微信聊天记录及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。新能国际公司与怡然居客公司签订《电商合作协议》及补充协议，系双方真实意思表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。当事人未提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《电商合作协议》约定怡然居客公司每套房屋只收取1万元渠道佣金费用，剩余款项均用于返还新能国际公司。双方签订的成交结算付款确认书已确认怡然居客公司共计售出房屋465套，应收渠道佣金为465万元。扣除怡然居客公司已实际返还新能国际公司的款项，应退还新能国际公司尚欠款项6292441.6元。怡然居客公司辩解通过其成交108套房屋的交易，成交比例为22%，但未提供充分证据证明，本院对此不予采信。依据现有证据，怡然居客公司共成交房屋68套，应当按照合同约定低于18％的标准进行结算。怡然居客公司提出新能国际公司应当按照2017年7月27日的付款确认书的内容授权123.4万的服务费，但付款确认书加盖的是新能国际公司销售专用章，并非双方履行合同中所签署文件加盖的合同专用章，且不能证明周圆有权代表新能国际公司进行结算。此后，双方在2017年8月4日进行了成交结算付款金额的确认，并未对123.4万的服务费进行确认。怡然居客公司虽然提供了几份带有周圆签名的合同，但与新能国际公司提供的合同不一致，新能国际公司持有的合同中均无周圆的签名，而且，合同中约定了双方授权的代表，亦非周圆。综合现有证据，怡然居客公司辩解应当扣除上述服务费的意见，无事实和法律依据，本院不予支持。怡然居客公司辩解应当扣除发票税点的意见，因合同中并无对税点差额等的约定，其辩解无事实和法律依据，本院对此不予采信。怡然居客公司同意返还新能国际公司15套成交房屋的团购服务费60万元，本院对此不持异议。《电商合作协议》约定成交比例高低于18％的，怡然居客公司应按1万元*项目总成交套数-乙方渠道实际销售套数*5万元/套的标准退还多收款项。具体至本案，扣除业主退房共计五套，怡然居客公司共收取了480套房屋的渠道佣金，按照合同约定的计算方式，应退还新能国际公司140万元，本院对此予以支持。关于违约金，《电商合作协议》约定怡然居客公司未按照约定及时返还费用的，每逾期一天，应承担逾期返还金额千分之五的违约金，直至返还全部费用为止。怡然居客公司迟延返还新能国际公司佣金等费用，属于违约行为，应该给付新能国际公司违约金，但合同约定违约金过高，新能国际公司自愿降低标准为年24%标准主张，怡然居客公司仍认为过高，请求减少，本院参照合同履行情况，双方过错程度，新能国际公司的实际损失等因素综合予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下:一、北京怡然居客科技发展有限公司于本判决生效后七日内返还新能(北京)国际房地产开发有限公司团购服务费6292441.6元；二、北京怡然居客科技发展有限公司于本判决生效后七日内给付新能(北京)国际房地产开发有限公司2020年8月12日前的违约金1320000元、2020年8月13日起至实际给付之日止的违约金（以6292441.66元为基数，按年利率6%标准计算）；三、北京怡然居客科技发展有限公司于本判决生效后七日内返还新能(北京)国际房地产开发有限公司团购服务费600000元；四、北京怡然居客科技发展有限公司于本判决生效后七日内返还新能(北京)国际房地产开发有限公司渠道佣金1400000元;五、驳回新能(北京)国际房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费103100元，由新能(北京)国际房地产开发有限公司负担20280元（已交纳），由北京怡然居客科技发展有限公司负担82820元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元,由新能(北京)国际房地产开发有限公司负担1250元（已交纳），由北京怡然居客科技发展有限公司负担3750元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员  王旸二〇二一年六月二十九日书记员  刘曦