北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初8848号原告：马明华，女，1974年12月11日出生，汉族，住黑龙江省明水县。委托诉讼代理人：周琰，北京市京师律师事务所律师。被告：汇天网络科技有限公司，住所地北京市通州区尹各庄村。法定代表人：葛亮，经理。委托诉讼代理人：张洋洋，汇天网络科技有限公司员工。原告马明华与被告汇天网络科技有限公司（以下简称汇天网络公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马明华的委托诉讼代理人周琰，被告汇天网络公司的委托诉讼代理人张洋洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马明华向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告汇天网络公司退还已交租金525138元；2．请求判令被告汇天网络公司赔偿经济损失（具体数额以鉴定为准）；3．请求判令本案诉讼费用由被告汇天网络公司承担。庭审中，马明华自愿撤回第二项诉讼请求，并增加一项诉讼请求，请求判令被告汇天网络公司支付自合同解除之日起至租金实际退还之日止的资金占用利息，利息以全部已交租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。事实与理由：马明华、汇天网络公司于2013年8月22日签订《国际健康港租赁合同》，约定由马明华承租汇天网络公司开发的位于北京市通州区宋庄镇富壁路国际健康港X号房屋，已交租金525138元，汇天网络公司应于2014年8月18日将房屋交付马明华使用。在签订合同时，合同中1．3条明确记载“甲乙双方认可该房屋的建筑面积是经有资质的北京市通州区住房和城乡建设委员会测绘所测量的数据”，马明华基于此承租了涉案房屋并一直准备将其商用，然被告恶意、隐瞒了房屋不能建立隔断的情况。在合同履行中，因汇天网络公司未按期交付房屋，马明华提起诉讼，法院依据事实认定双方的租赁合同有效，在多次的诉讼中汇天网络公司仍隐瞒房屋不能建立隔断的事实。直至2018年，在汇天网络公司未能交付房屋的情况下，马明华再次提起诉讼要求支付违约金，汇天网络公司则提出了解除合同的反诉请求。本案历经一审，贵院依据通州区住建委的《复函》，认定汇天网络公司存在私自改建、涉嫌改变原规划，导致合同构成“法律上不能履行之情形”，判决解除了双方签订的租赁合同。原告认为：依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，双方签订的房屋租赁合同已逾五年，马明华却一天都未使用过案涉房屋，等待了五年多的结果却是因汇天网络公司未按强审图纸施工、改变土地科研用途而被拆除，致使合同无法履行；汇天网络公司应对合同目的不能实现的结果承担全部责任，除向马明华承担不能如期交房的违约责任外，还应赔偿马明华的经济损失（具体数额以鉴定为准）。被告汇天网络公司辩称：同意马明华的第一项诉讼请求，不同意第二、三项及增加的诉讼请求，理由如下：1．汇天网络公司与马明华在《国际健康港租赁合同》履行过程中均存在过错，对马明华主张或有的经济损失，不应由汇天网络公司承担全部责任。2．马明华既向汇天网络公司主张违约金又同时主张经济损失赔偿无事实和合同依据，有违法律公平。根据双方签订的《国际健康港租赁合同》9．1条约定，马明华在本案之前一直向汇天网络公司主张违约金，汇天网络公司也一直向其支付违约金，支付的违约金远远高于涉案房屋同地段、同类型房屋租金的差价损失，支付的违约金也远远高于司法解释的相关规定。3．退一步说，马明华主张的或有的经济损失，因没有支付房屋租赁全款，也无权享受涉案房屋的所有权益，按照最高院关于租金计算的标准，只交部分租金，只能享有该部分租金占全部租金比例百分比的损失赔偿。4．马明华请求判令汇天网络公司按照同期银行贷款利率向其支付房屋租赁合同解除之日起利息损失无法律、合同及事实依据，汇天网络公司在合同解除前支付的高额违约金，足以弥补其或有的损失，汇天网络公司在合同解除后也一直试图联系马明华退还租金，但均因马明华的原因而无法退还。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月22日，马明华（乙方）与汇天网络公司（甲方）签订《国际健康港租赁合同》，合同约定的主要内容为：1、该项目土地规划为科教用地，使用年限为50年；甲方同意出租，乙方同意承租坐落于北京市通州区宋庄镇富壁路国际健康港（暂定）楼盘X室。2、该房屋租赁期为20年，自2013年8月22日起至2033年8月21日止，2033年8月22日至2061年12月25日为赠送期，赠送期间免收租金，但乙方应承担该房屋物业管理费及水、电、通讯费用。3、房屋的交付日期为2014年8月18日，租金的总价款1045138元。4、甲方未能于本合同规定的房屋交付之日向乙方交付房屋，应当向乙方支付违约金，违约金按违约期内的每日万分之二进行计算；逾期超过90天，甲方未交付该房屋，则乙方有权终止本合同，本合同终止自乙方书面通知送达甲方之日起生效。合同还约定了其他内容。合同签订后，马明华向汇天网络公司支付了部分租金，但汇天网络公司至今仍未能按照合同约定向马明华交付案涉房屋。另查，2020年1月10日，本院作出（2019）京0112民初X号民事判决书判决马明华、汇天网络公司签订的《国际健康港租赁合同》于2019年8月13日解除，汇天网络公司以全部已付租金为基数，按照每日万分之二为标准，给付马明华2018年9月13日至2018年8月12日期间逾期交房的违约金，驳回马明华的其他诉讼请求，驳回汇天网络公司的其他反诉请求。该判决现已发生法律效力。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。本案中，原告马明华与被告汇天网络公司签订的《国际健康港租赁合同》已被生效的判决确认解除，汇天网络公司继续占有原告马明华交纳的租金已无法律依据，应当将租金予以退还。现被告汇天网络公司未及时向原告马明华退还租金，造成其资金被占用，被告汇天网络公司应当赔偿原告马明华自合同解除之次日起资金被占用的利息损失，该损失以原告马明华已付的租金为基数，按照贷款的利率确定。但需要明确的是，自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款的利率执行市场报价利率，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率执行，故马明华主张的利息应分段计息，即自2019年8月20日起的利率，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率执行，之前的利率按照中国人民银行同期的贷款利率确定。原告马明华自愿撤回第二项诉讼请求，系在法律规定范围内对其诉讼权利和民事权利的自由处分，本院不持异议。被告汇天网络公司未就原告马明华怠于接收退还租金提供证据，其相关的辩解意见缺乏事实及法律依据，故对于该公司的辩解意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告汇天网络科技有限公司退还原告马明华已付租金525138元及利息478．38元（以525138为基数、4．75%为标准，自2019年8月13日起至2019年8月19日止，共7天），于本判决生效后七日内执行清；二、自2019年8月20日起，被告汇天网络科技有限公司以525138元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率向原告马明华支付利息，直至租金全部付清为止；三、驳回原告马明华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4526元，由被告汇天网络科技有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇二一年六月二十八日书记员  武 晗