上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0110民初4523号原告(反诉被告)：上海视垚光学科技有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：董迦祺，执行董事。委托诉讼代理人：何飞，上海市浦江律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海荣丰置业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：殷明云，总经理。委托诉讼代理人：周颖。原告上海视垚光学科技有限公司(反诉被告)与被告上海荣丰置业有限公司(反诉原告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海视垚光学科技有限公司的委托诉讼代理人何飞，被告上海荣丰置业有限公司的委托诉讼代理人周颖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海视垚光学科技有限公司(反诉被告)向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《商铺租赁合同》于2020年9月2日解除；2、判令被告立即向原告退还租赁保证金28,340.50元；3、判令被告向原告返还预充电费358.80元。事实和理由：2019年10月30日，原、被告签订《商铺租赁合同》，原告向被告承租上海市杨浦区闸殷路XXX号国华广场购物中心1层146号商铺(以下简称系争商铺)，租赁期限自2019年11月12日至2023年12月11日止，其中2019年11月12日至2019年12月11日为租赁装修期，第1-2个租赁年，月保底租金17,794元，第3-4个租赁年，月保底租金18,743元，租赁保证金为44,948元。合同签订后，原告按约向被告履行了付款义务，被告所持有的国华广场购物中心也于2019年12月12日正式开门营业。2020年1月，全国突然爆发新冠疫情，商场及商铺顿时失去了所有客流量，原告承租的商铺开业后就基本没有业务成交，每月不断遭受亏损。2020年4月27日，因受疫情影响，双方签订《补充协议》，被告给予原告短期的优惠补偿措施。2020年5月，因疫情确实对原告的经营造成影响，双方经协商后再次签订第二份《补充协议》，延长了第一份《补充协议》的优惠措施期限，但两份《补充协议》累积的优惠期限不足三个月，无法弥补疫情给原告带来的损失。嗣后，虽然疫情有所好转，但2020年1月至8月期间，因商场人流较少，原告一直处于亏损状态，经营发生严重困难，入不敷出，无力支付租金，原告数次与被告协商延长租金优惠时间无果后，于2020年8月31日营业结束后搬离承租的房屋，并于次日闭店。2020年9月2日，原告向被告寄送解除合同的告知函及钥匙，被告于次日签收，双方的租赁关系于2020年9月2日解除。原告系因发生了法定的不可抗力的情形致使合同无法履行，合同目的无法实现，故行使法定的解除权，基于法定不可抗力的事由解除合同是不可归责于双方的，原告不存在违约行为，不认可被告行使约定的解除权。原告租金支付至2020年7月31日，2020年8月份的租金尚未支付，要求从保证金中予以扣除，剩余保证金被告应当退还给原告。此外，原告预充的电费亦要求被告返还。被告上海荣丰置业有限公司(反诉原告)辩称，2020年9月1日，原告自行闭店，搬离所租赁的商铺，被告认为合同应当解除，被告亦要求解除合同，现同意合同解除的时间为2020年9月2日，不同意退还租赁保证金，也不同意返还预充电费。根据租赁合同约定，租赁的期间并没有到期，原告自行闭店，违反租赁合同的约定，系原告违约。被告不认可原告解除合同的理由，在疫情期间整个商场处于正常的开闭店状态，原告也一直处于持续经营状态，被告认为疫情并没有造成双方的租赁合同无法继续履行，原告提出解除合同时，疫情对于全国的影响已经处于可控，疫情对于商场的经营已经没有较大的影响。原告的解除是属于自身经营状况，而非不可抗力，故被告认为原告没有法定解除权。原告寄送的解除合同申请函，被告确已收到，但被告认为该份申请函并非解除合同的通知，被告于2020年9月8日向原告回函，表示不同意原告提出解约，并要求原告承担自行闭店的违约责任。此外，原告搬离时未通知被告，根据租赁合同第21.2条的约定，不予退还已支付的租赁保证金和其他费用。2020年8月份的租金原告确未支付，不同意在保证金中扣除，原告还需另行支付2020年8月份的租金。被告上海荣丰置业有限公司(反诉原告)向本院提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告支付2020年8月1日至2020年8月31日的租金16,607.50元；2、判令反诉被告支付反诉原告违约金127,725元；3、判令反诉被告支付反诉原告房屋复原费20,000元；4、判令反诉被告支付反诉原告逾期滞纳金，自2020年8月1日起至实际支付之日止，以16,607.50元为基数，按照每日千分之一的标准计算；5、判令反诉被告支付房屋逾期占用费，从2020年9月1日起至实际办理返还手续之日止，按照每天1170元计算。事实和理由：因疫情原因，2020年4月、2020年8月，反诉原、被告先后两次签订《补充协议》，给予反诉被告多个扶持政策，反诉原告以最直观的方式且最大的诚意，减轻反诉被告的承租成本。反诉被告在享受所有扶持政策及优惠租金后，寄送解除租赁合同的申请函，在反诉原告未给予任何回复的情况下，于2020年9月1日自行闭店至今，反诉被告已构成违约，基于合同的约定，反诉原告享有约定解除权，故在回函中要求反诉被告承担违约责任并解除合同，现反诉原告确认解除合同的时间为2020年9月2日。根据合同第21.2条第4项的约定，反诉被告应当支付违约金，即六个月的租金和物业管理费。2020年8月份的租金尚未支付，要求反诉被告另行支付，不同意在保证金中扣除，且按照合同第9.1条的约定，要求反诉被告支付逾期滞纳金。反诉被告承租的商铺处于一楼，其自行闭店对商场的整体形象造成较大的负面影响，且反诉被告的闭店行为对反诉原告造成了之后很长一段时间租金收益的影响，在合同签订初期，反诉原告给予反诉被告一系列的扶持，包括装修免租、开业初期的扶持免租，由于反诉被告没有继续经营和履行合同，对反诉原告前期的免租也造成损失。反诉被告闭店后，商铺一直处于空关状态，反诉被告并未搬离系争商铺，里面还有货架和一些其他的杂物。因工作人员已离职，反诉原告无法确定反诉被告是否将钥匙一并寄还，反诉原告处有备用钥匙，后因考虑到系争商铺存在诉讼争议，故暂未出租，根据合同第18.2条的约定，要求反诉被告支付房屋逾期占用费。反诉原告交付房屋的时候是毛坯房，按照约定反诉被告应当返还毛坯房，如反诉被告不对房屋进行复原，就应当承担房屋复原费用，系争商铺的复原费用尚未实际产生，但反诉原告按照面积估算，100平方米以下的复原费用是20,000元，故主张房屋复原费20,000元。原告上海视垚光学科技有限公司(反诉被告)辩称，不同意反诉原告的全部反诉请求。新冠疫情的不可抗力给商场及商户带来的影响是持续性的、连贯性的，2020年4月起全国疫情有所好转，仅能说明疫情得到了有效控制，但并不代表疫情给实体经济造成的影响就此消除，事实上，反诉原告的商场因为开业即遇疫情的原因，人流量持续低迷，商铺大量歇业关门。2020年8月份，反诉被告的经营已经发生了严重的困难，反诉被告并非中途退租，而是达到了法定的不可抗力事由，导致合同无法继续履行，在双方协商无果的情况下，反诉被告不得已才依法提出解约，且基于不可抗力的解除，是不可归责于双方的，双方均不应该承担违约责任。约定解除权的前提是存在违约行为，而反诉被告不存在违约行为，故反诉原告不享有约定的解除权。反诉被告于2020年8月31日晚上已经搬离系争商铺，并以函件的方式告知反诉原告，且将钥匙一并寄回，快递显示已签收，双方的租赁合同已于2020年9月2日解除。反诉被告不同意承担违约金以及其他任何的违约责任，反诉原告诉请的违约金系重复主张，没收保证金、违约金、逾期滞纳金、房屋逾期占有使用费均是违约责任的承担方式，根据相关法律规定，违约责任是不能反复适用的。在反诉被告没有违约的前提下，不应承担任何一种违约责任，即便最终法院认为反诉被告应当承担一定的违约责任，也不应该是上述四种方式均承担，要求按照法律规定调低违约金。反诉原告在2020年9月初已经收到了解除通知，即使其认为是解除申请，在2020年10月份也已经收到反诉被告的诉状，明确了解除合同的请求，在此情况下，反诉原告没有对外出租系争商铺的行为所导致的后果应当由其自行承担。反诉原告称房屋内仍然存有物品，却在长达半年的时间内没有提出要求取回物品，实际上反诉被告搬离时，已将商铺内所有的东西都搬走了，里面内没有遗留货架或其他的杂物，不影响反诉原告另行出租，故不应承担其所称的损失。反诉被告交还房屋时已清理干净，不存在复原，反诉原告主张房屋复原费没有合同和法律依据，如果存在复原费也应当以实际产生的票据为准，现房屋复原费用尚未发生，故不应处理。反诉被告于2020年9月1日闭店，自此之后并没有实际占用系争商铺，故不应该支付占用费。此外，2020年8月份的租金反诉被告确实没有支付，应该在保证金中予以抵扣，不同意另行支付8月份的租金及逾期滞纳金，反诉被告不存在违约，保证金及预充电费应当退还。本院经审理认定事实如下：2019年10月30日，上海赣商置业有限公司(后更名为上海荣丰置业有限公司即本案被告)作为出租方与原告上海视垚光学科技有限公司作为承租方签订《商铺租赁合同》，约定：被告将坐落在上海市闸殷路XXX号国华广场购物中心1层编号为146号的商铺出租给原告，商铺租赁面积78平方米，原告租赁该商铺经营或销售XXXOPTICAL品牌的眼镜，租赁期为4年，自2019年12月12日至2023年12月11日，2019年11月12日至2019年12月11日为租赁装修期，第1-2个租赁年，月保底租金为17,794元(每平方米7.50元/日)，第3-4个租赁年，月保底租金为18,743元(每平方米7.90元/日)，物业管理费为每月4680元(60元/平方米)，保证金为44,948元等内容。《商铺租赁合同》第9.1条约定：“承租方应按约定向出租方支付租金、物业管理费、宣传推广费及其他费用。逾期支付的，每逾期一日，承租方需按欠缴总额的千分之一(1‰)向出租方支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付。”第18.1条约定：“在本合同期满或因任何原因终止时，承租方应在本合同期满/终止当日或按出租方通知的日期将该商铺恢复至附件三约定的交付标准或出租方另行事先书面同意的标准(“恢复原状”)后交还给出租方(合理自然损耗除外)，恢复该商铺原状所产生的费用由承租方承担。若该商铺交还时之状况不符合前述规定，出租方有权要求承租方采取一切措施或自行采取措施，使得该商铺之状况符合前述规定，由此而产生的一切费用和开支由承租方负担，但出租方书面同意该商铺不需恢复原状的情形除外。如承租方返还的商铺不符合上述标准的，则出租方也有权代为修缮和恢复原状，但由此而产生的一切费用和开支也由承租方负担。商铺返还的完成以出租方验收认可并签署书面的返还确认书为标准，同时承租方应结清其应当承担的费用，并将该商铺钥匙及出租方提供给承租方的全部钥匙(如有)交还出租方。”第18.2条约定：“若承租方未经出租方书面同意逾期占用该商铺的(包括以人或物品占用)：(1)每逾期一日，承租方应按合同终止日前日租金和物业管理费之和的两倍向出租方支付逾期占用费，并承担逾期占用期间内所发生的一切费用；且(2)出租方有权但无义务将该商铺内的一切动产搬离该商铺。……”第21.2条约定：“除非由于不可抗力的原因，若承租方出现下列情形之一的，出租方有权不经承租方同意立即解除本合同，承租方无权要求出租方退还已付之保证金或者其他费用，且承租方还应向出租方支付相当于合同终止时前六个月承租方实际应付平均月租金、月物业管理费和月宣传推广费之和的六倍的违约金(如合同终止时实际承租天数不足六个月的，则承租方应按保证金的六倍支付违约金)；若前述违约金不足以抵付出租方损失的，承租方还应赔偿出租方损失与违约金的差额部分；……(3)逾期未足额支付租金、物业管理费或其他费用累计超过三十日；(4)承租方未经出租方同意，擅自中途退租的；……。”另，合同附件对系争商铺的交付标准、费用一览表等作出约定。2020年4月27日，上海赣商置业有限公司作为甲方(出租方)与上海视垚光学科技有限公司作为乙方(承租方)签订《补充协议》，协议约定：“由于本次疫情对于双方造成的影响，故双方本着同舟共济、共渡难关的理念，通过友好协商，达成如下协议：一、乙方已支付2020年1月23日至2020年3月22日的租金及物业管理费。二、甲方同意免除乙方2020年3月23日至2020年4月6日期间的租金，但乙方仍需按租金合同约定标准支付该期间的物业管理费。三、双方确定，2020年4月7日至2020年4月30日期间，乙方按照营业额20%支付抽成租金。乙方应在5月10日前向甲方提供2020年4月7日至2020年4月30日期间盖有乙方财务章的【单店营业额数据核对表】，经双方数据审核确认后，乙方应于5个工作日内将抽成租金支付给甲方，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按逾期金额的每日1‰支付违约金。四、乙方自2020年5月1日至2023年12月11日止，租金支付方式调整为保底固定租金及营业额抽成租金，两者取高支付方式，具体支付标准如下：保底租金按租金面积计算，每日每平方米为人民币7元，月保底租金为人民币16,607.50元。或月提成租金为承租方于该历月营业额的15%。五、乙方应按照租赁合同支付周期支付保底租金，并于每个支付周期结束后5个工作日内向甲方提供该支付周期的盖有乙方财务章的【单店营业额数据核对表】，经双方数据审核确认后，根据租赁合同6.2条相关约定核算租金及抽成租金，并支付差额部分。”等内容。此后，双方再次签订《补充协议》(甲乙双方同上)，约定：“一、双方确认，根据补充协议约定，乙方自2020年5月1日起，租金支付方式调整为保底固定租金及营业额抽成租金，两者取高支付方式。现变更为自2020年6月1日起，租金支付方式调整为保底固定租金及营业额抽成租金，两者取高支付方式(保底租金金额及抽成比例不变)。二、自2020年5月1日起至2020年5月31日止，乙方按营业额的15%支付抽成租金。乙方应于每月10日前向甲方提供上月盖有乙方财务章的【单店营业额数据核对表】，经双方数据审核确认后，乙方应于5个工作日内将租金支付给甲方，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按逾期金额的每日0.1%支付违约金。”等内容。2020年8月31日，原告营业结束后当晚搬离系争商铺，并于次日闭店。2020年9月2日，原告通过EMS快递向被告发出《解除租赁合同申请函》，言明：“自我司眼镜店开业以来，鉴于人工，原料成本不断上涨，同时营业收入有限，一直处于亏损状态。而我司为恪守合同义务，努力坚持经营。然而，2020年1月份爆发的新型冠状病毒疫情进一步加重了我司经营状况的恶化，现在我司已无力再维持店铺运营。故，我司经慎重考虑后决定向贵司提出提前解除租赁合同之申请，我司希望于2020年9月1日之前正式解除租赁合同，并于2020年9月10日之前将承租店铺交还给贵司。鉴于本次疫情已被相关部门认定为不可抗力，……故我司恳请贵司免除我司提前解约的相关责任，我司希望能全额退还租赁保证金以及预存电费，并且贵司同意现状交付。……”该份申请函的落款时间为2020年8月31日。2020年9月8日，被告向原告发出解除租赁合同申请——回函，言明：“1、本次疫情期间，我司在最大程度上保障了国华广场的正常营业，并确保了其按正常的开闭店时间运行，贵司所经营的店铺未因受疫情影响导致无法营业，也未出现受此次影响导致无法履行合同。同时，我司根据疫情的发展，先后两次提出不同程度的扶持政策，并于2020年4月27日及2020年8月17日与贵司达成扶持协议。我司运用最直观的方式且最大的诚意，减轻贵司的承租成本，改善贵司的经营困难。2、根据租赁合同约定，贵司无提前解约的相关权利，且贵司自行于2020年9月1日起闭店的行为已违反租赁合同相关条款。3、贵司违约条件如下：(1)贵司将所欠的2020年8月1日至2020年8月31日租金，共计16607.5元结清。(2)贵司支付的保证金(共计金额44948元)作为提前解约的违约金，我司将不予退还。(3)我司将依约租赁合同中21.2追偿贵司违约金，共计金额134844元。(4)贵司将承租商铺恢复至交付时状态，并取得商场现场验收确认。(5)贵司将承租商铺相关注册执照进行注销。(6)我司退还贵司预存电费。”另查明，上海赣商置业有限公司于2020年6月2日更名为上海荣丰置业有限公司。被告上海荣丰置业有限公司系上海市闸殷路**房屋的产权人。原告按约定支付租金至2020年7月31日，2020年8月份的租金未支付，原告另向被告支付租赁保证金44,948元及预存电费358.80元。被告处有系争商铺的备用钥匙，原告搬离系争商铺后，被告进入系争商铺内查看，并确认原告已将商铺内可移动的物品全部搬空，后被告将系争商铺锁门。审理中，双方一致确认起租日由2019年12月12日顺延至2020年1月23日，作为开业期的扶持，双方并确认原告已注销了以系争商铺为注册地址的营业执照。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。关于合同解除的问题，涉案商场开业后不久即遇疫情，其后因疫情的影响，双方两次就系争商铺租金的调整及免除等优惠措施达成补充协议，双方已对疫情的因素充分考虑，被告(反诉原告)也确实给予了原告(反诉被告)一定的优惠扶持，原告(反诉被告)持续经营至2020年8月，疫情最严重的时期已经过去，此时疫情对于商场和零售行业的影响已降低，故不构成不可抗力事由，原告(反诉被告)不享有法定解除权。2020年9月1日，原告(反诉被告)自行闭店并搬离系争商铺，导致合同无法继续履行，且至今欠付2020年8月份的租金，已违反合同约定，构成违约，被告(反诉原告)可以基于合同的约定行使约定解除权，原告(反诉被告)应当承担相应的违约责任。原告(反诉被告)无权解除合同，被告(反诉原告)对解除合同不持异议，且双方对合同解除的时间即2020年9月2日达成一致意见，本院予以确认，双方签订的《商铺租赁合同》于2020年9月2日解除。合同解除后，原告(反诉被告)理应按照合同约定向被告(反诉原告)支付欠付的租金，双方均确认2020年8月份的租金未支付，故原告(反诉被告)应支付被告(反诉原告)2020年8月份的租金16,607.50元。关于违约责任的问题，被告(反诉原告)主张的迟延支付租金的逾期滞纳金、交还房屋、房屋空置等损失系因违约而产生的实际损失，故一并纳入违约金范畴，原告(反诉被告)认为合同约定的违约金标准过高，结合合同约定、违约方的过错程度以及守约方的实际损失等因素，本院酌情确定违约金为65,000元。没收保证金及支付违约金均系违约责任，不应由原告(反诉被告)重复承担，故该保证金应予返还。至于房屋复原费，合同中明确约定原告(反诉被告)返还房屋时应予复原，现原告(反诉被告)并未复原房屋，被告(反诉原告)主张相应的费用，但该金额系估算，且此费用目前尚未发生，故本院不作处理，房屋复原相关费用可待实际产生后双方自行协商解决。关于房屋逾期占用费，被告(反诉原告)确认原告(反诉被告)已于2020年9月1日闭店并搬离，且原告(反诉被告)于闭店次日亦通过快递向被告(反诉原告)发送解除合同的申请函，并称将钥匙一并寄还，被告(反诉原告)确认收到函件，却表示无法确定是否收到钥匙，原告(反诉被告)寄送的申请函中已明确解除合同及返还房屋的意思，被告(反诉原告)处有备用钥匙，且原告(反诉被告)搬离后被告(反诉原告)亦进入系争商铺内查看，并确认原告(反诉被告)已将可以移动的东西全部搬走，故可以认定原告(反诉被告)已将房屋交还给被告(反诉原告)，原告(反诉被告)搬离后并未实际占用系争商铺，故被告(反诉原告)主张逾期占用费，于法无据，本院不予支持。被告(反诉原告)主张系争商铺内还有一些货架，但未提供证据加以证明，且其在原告(反诉被告)搬离后较长一段时间内并未向原告(反诉被告)提出要求，而被告(反诉原告)已收到原告(反诉被告)的函件及诉状，理应知晓原告(反诉被告)搬离意味着退租，故对于被告(反诉原告)主张原告(反诉被告)占用系争商铺的反诉意见，本院不予采纳。至于预充电费，双方一致确认预充电费为358.80元，原告(反诉被告)搬离后，预充电费并未使用，理应据实结算，并予返还，故被告(反诉原告)应返还原告(反诉被告)预充电费358.80元。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、确认原告上海视垚光学科技有限公司(反诉被告)与被告上海荣丰置业有限公司(反诉原告，原名上海赣商置业有限公司)就上海市杨浦区闸殷路XXX号“国华广场”购物中心1层146号商铺签订的《商铺租赁合同》于2020年9月2日解除；二、原告上海视垚光学科技有限公司(反诉被告)应于本判决生效之日起十日内支付被告上海荣丰置业有限公司(反诉原告)2020年8月1日至2020年8月31日的租金16,607.50元；三、原告上海视垚光学科技有限公司(反诉被告)应于本判决生效之日起十日内支付被告上海荣丰置业有限公司(反诉原告)违约金65,000元；四、被告上海荣丰置业有限公司(反诉原告)应于本判决生效之日起十日内返还原告上海视垚光学科技有限公司(反诉被告)租赁保证金44,948元；五、被告上海荣丰置业有限公司(反诉原告)应于本判决生效之日起十日内退还原告上海视垚光学科技有限公司(反诉被告)预存电费358.80元；六、被告上海荣丰置业有限公司(反诉原告)其余之反诉诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费259元(已减半收取)，由被告上海荣丰置业有限公司(反诉原告)负担；本案反诉案件受理费3725元(已减半收取)，由原告上海视垚光学科技有限公司(反诉被告)负担920元，由被告上海荣丰置业有限公司(反诉原告)负担2805元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  戴诗亮书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。