镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1111民初817号原告：陈伟昌，男，汉族，1960年1月27日生，住镇江市。被告：镇江协信房地产开发有限公司，住所地镇江市中山西路88号,统一社会信用代码913211000586351138。法定代表人：王柯，该公司总经理。委托诉讼代理人：方明星、王苓郦，北京德和衡（苏州）律师事务所律师。原告陈伟昌与被告镇江协信房地产开发有限公司（以下简称镇江协信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈伟昌、被告镇江协信公司的委托诉讼代理人方明星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈伟昌向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿原告改建卫生间费用8000元；2、请求判令被告承担履行合同不符合约定的违约责任61500元（以房屋总价款1230000元的5%计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月2日，原、被告签订《房屋买卖合同》，合同约定原告购买被告位于镇江市，建筑面积101.29平方米，总价款1235738元。房屋交付时间为2018年3月30日。签订合同时，因是期房，被告以宣传册和售楼处的沙盘模型，对原告承诺原告所签合同购买的是“叠加洋房”，“三室两厅两卫，每个楼层配备单独的卫生间”。2018年3月底，原告收房后验房时发现，被告实际交付的房屋，上叠没有卫浴区域，无法满足基本居住需求。原告经查问镇江市规划局得知，原告购买的DC型商品房，被告承诺的卫浴区域经核准的建筑施工图为储藏间。被告宣传册页并未将卫浴区域用虚线标注。为此原告与被告多次交涉无果后，于2017年7月向镇江市润州区市场监管局举报。该局立案调查后，于2020年2月13日作出镇润市监字（2020）05003号处罚决定书，认定被告以虚假广告欺骗误导消费者，进行不正当竞争，对其罚款人民币204800元。被告在履行商品房买卖合同过程中严重违约，且该违约行为己无法继续履行，因此应该认定被告履行合同不符合约定，应依法赔偿原告的实际损失，遂原告诉至本院。被告镇江协信公司辩称：一、被告无任何违约行为。双方的权利义务应当以最终签订的书面合同为准，根据补充协议第1.1条和第8条约定，原告已清楚商品房相关的设计条件、内部结构、房屋布局及竣工后的自然状态，可以得知原告在签订协议时已经知晓了案涉房屋厨房上面当时归划的是储藏室而非卫生间。沙盘、宣传资料仅作为风格展示和参考用途，应该属于要约邀请，不属于合同的内容。二、即使被告有违约行为，原告诉请也不应得到支持。原告诉请改建卫生间费用8000元这个无事实依据，其实际损失也没有产生，8000元仅是当时双方协商的一个结果，但因为最终未能和解，被告对8000元不予认可。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：2017年5月2日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发的位于镇江市，建筑面积101.29平方米，总价款1235738元。房屋交付时间为2018年3月30日。签订合同前，被告提供宣传册和售楼处的沙盘模型，对原告承诺原告所签合同购买的是叠加洋房，三室两厅两卫，每个楼层配备单独的卫生间。2018年3月底，原告验房时发现，被告实际交付的房屋，上叠没有卫浴区域，实际交付时被告宣传的卫浴区域为储藏间，与宣传册和售楼处的沙盘模型不符。原告2018年6月就被告上述行为向镇江市润州区市场监管局举报，该局立案调查后，于2020年2月13日作出镇润市监字（2020）05003号行政处罚决定书，认定被告使用宣传册页及沙盘模型对外进行虚假宣传的行为欺骗、误导消费者，属于不正当竞争，对被告罚款人民币204800元。上述事实有《房屋买卖合同》、宣传册页及沙盘模型图片、镇润市监字（2020）05003号行政处罚决定书、当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反国家法律、法规之规定，应确认有效。原告购买被告开发的位于镇江市商品房，已支付房屋价款，被告应履行按约交付房屋的义务。被告辩称宣传册页及沙盘模型不属于合同内容，应视为要约邀请，经庭审质证，本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告在房屋销售宣传的宣传册和沙盘中向特定购房者展示房屋结构为“三室两厅两卫，每个楼层配备单独的卫生间”，该内容具体明确，足以让买受人产生信赖而签订房屋买卖合同，并对房屋价格的确定有重大影响，被告提供的宣传册和沙盘展示的内容应当视为要约，该要约即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，对双方当事人均具有约束力，被告违反了该约定，交付的房屋在宣传的卫浴区域实际为储藏间，故被告应当承担违约责任。并且，被告开发的协信太古城二区一期共有26户业主，被告交付的房屋均不符合约定，宣传的卫浴区域实际交付时为储藏间，对于其中十几户业主，被告采取补贴8000元物业费或进行修建、恢复原状的方式与业主协商解决。因此，原告要求被告赔偿改建卫生间费用8000元的诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告承担以房屋总价款的5%计算的违约金61500元，本院认为，被告交付的房屋系功能区不符合约定，但实际面积并未减少，原告已要求被告承担恢复原状的违约责任，再要求被告给付违约金的诉讼请求无事实和法律依据，遂对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告镇江协信房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告陈伟昌改建卫生间费用8000元。二、驳回原告陈伟昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为694元，由被告镇江协信房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附本判决所引用的法律条文及上诉须知）审 判 员  李 弘二〇二一年六月四日法官助理  彭梦婷书 记 员  唐文琳本判决所引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。上诉须知（2021）苏1111民初817号一、案件双方当事人对本字号判决（裁定）书不服的可以在收到本判决（裁定）书次日起十五日（十日）内向本院提交上诉状，上诉于镇江市中级人民法院。二、当事人提起上诉的，除提交书面上诉状外，必须在上诉期限内向镇江市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省镇江市中级人民法院开户行：中国工商银行镇江市永安路分理处账号：11×××61第二审法院地址：镇江市健康路1号三、上诉人预交上诉案件受理费后，必须在三日内将交费凭证复印件提交第一审法院审判庭。四、上诉人或受其委托代为交费的人向第一审法院审判庭提交交费凭证复印件时，应当在交费凭证复印件上注明所交费用是上诉案件受理费，并注明一审案件具体案号和上诉人姓名或名称。五、人民法院的法律文书，送达至当事人在一审起诉和答辩时填写的《法律文书送达地址确认书》中确定的地址，即为送达。受送达人自己提供或确认的送达地址不准确，拒不提供送达地址，送达地址变更未及时告知人民法院，导致法律文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日。六、上诉人未按规定期限交纳上诉案件受理费的，人民法院将按照有关规定裁定按自动撤回上诉处理。（）2021年6月4日