上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初1857号原告(反诉被告)：王宇，女，1981年4月7日生，达斡尔族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：王司南，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦利平，上海融力天闻律师事务所律师。被告(反诉原告)：王晓红，女，1954年5月13日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：刘明，上海友禾律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓平(系被告王晓红弟弟)，住上海市黄浦区。被告(反诉原告)：张中圆，女，1987年10月7日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：王晓红(系被告张中圆母亲)，住上海市黄浦区。第三人：上海佐洽房地产经纪有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇东河沿******(上海城桥经纪开发区)。法定代表人：李永强。委托诉讼代理人：苗凤彬，男。原告(反诉被告)王宇诉被告(反诉原告)王晓红,张中圆及第三人上海佐洽房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序于2021年5月19日公开开庭进行了审理。原告王红的委托诉讼代理人王司南、被告王晓红及其委托诉讼代理人刘明、王晓平、被告张中圆的委托诉讼代理人王晓红，第三人上海佐洽房地产经纪有限公司的法定代表人李永强及其委托诉讼代理人苗凤彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王宇向本院提出诉讼请求：一、判令撤销原、被告于2020年9月6日签订的《房地产买卖居间协议》；二、判令两被告返还收取的定金人民币80,000元(以下币种同)。事实和理由：原、被告经第三人介绍，于2020年9月6日签订关于坐落于上海市奉贤区泰日镇绿色家园14幢的《房地产居间买卖协议》。签订协议当天，原告支付了定金80,000元。协议签订后，原告发现被告出售房屋时，隐瞒了存在多处搭建的事实，导致原告在签订购买协议时遭遇重大误解，并需要承受可能违法的风险。据此依据合同法之规定，诉求撤销协议。另，原告认为依据双方签订的协议是要在2021年3月31日前签订网签合同，但是至庭审时也未能签订，且双方约定的相应贷款等主要合同内容无法协商，在合同没有订立的情况下，被告也应当返还定金。被告王晓红、张中圆共同辩称，不同意原告的诉讼请求。被告不存在隐瞒房屋违章等的事实，原告及其家人、朋友等为购买涉案房屋曾多次来过涉案房屋处实际查看，被告也向原告提供房产证原件且多次解释房屋的相应情况。同时，第三人上海佐洽房地产经纪有限公司亦向原告详细介绍涉案房屋所在小区的情况，不存在重大误解的情形。原告之所以不想继续购买的原因是原告的购房资金存在问题，合同约定的网签时间周期特别长也是考虑到原告的购房资金问题，网签合同不能签订的原因在于原告。第三人上海佐洽房地产经纪有限公司辩称：2020年9月其接待原告至涉案房屋多次看房。9月6日下午6点再次到被告处看房，原告查看了涉案房屋的房产证原件后当天晚上11点双方签订《房地产居间买卖协议》，原告当场支付了定金80,000元，约定9月11日支付剩余定金220,000元。但是第二天原告称因银行卡丢失所以不能支付剩余定金，在其向被告告知后被告表示可以等。但后来原告一直未支付剩余定金，且也不接其电话、微信不回，其至原告处得知原告由于打算置换的房屋没有在预期的期限内出售，存在购房资金的问题，所以对于是否需要继续支付剩余的220,000元定金尚在考虑。被告向本院提起反诉诉讼请求：判令原、被告签订的《房地产居间买卖协议》于2021年5月19日解除。事实和理由：根据双方签订的《房地产居间买卖协议》第十三条的规定，反诉被告王宇应于2020年9月7日支付购房定金300,000元。但迄今未予全额支付。协议第八条规定，一方未按本协议规定履行，视为违约，守约方有权单方面解除本协议，现反诉被告的行为已构成违约，应当承担违约责任。反诉原告有权单方面解除合同，合同解除的日期为2021年5月19日。且应当按照合同的约定不予退还定金80,000元，同时放弃向反诉被告主张总房款20%违约金的权利。反诉被告王宇就反诉辩称，不同意反诉原告的诉请。合同中约定的违约金标准过高，不予认可。由于反诉原告向反诉被告隐瞒搭建违章的事实造成反诉被告存在重大误解，反诉被告不存在违约，本案不适用定金罚则，定金应当予以返还。且本案反诉要求解除的是居间协议，还关系第三人的利益。第三人上海佐洽房地产经纪有限公司就反诉辩称：对于反诉不发表意见，作为中介房子没有销售成功不收取费用，不主张涉案房屋的中介费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2020年9月，原告因需要购买房屋委托第三人作为居间方向其提供居间服务。第三人多次带原告至被告处看房后，2020年9月6日，原、被告及第三人签订《房地产买卖居间协议》。协议约定：由原告购买两被告坐落于上海市奉贤区泰日镇绿色家园14幢的房屋。房屋总价款6,180,000元。定金为300,000元，9月6日原告支付被告定金80,000元，9月7日原告应支付被告定金220,000元。双方应在本协议签订后于2021年3月31日之前签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。原告应于签订买卖合同示范文本后支付被告首期房价款4,330,000元(含尾款10,000元及已经支付的全部定金)、第二期房价款1,850,000元……。若被告未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向原告双倍返还定金，若原告未能按照本协议约定签订示范文本的，则已支付被告的定金不予返还。一方未按本协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每月总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金等等。后原告当日向被告支付定金80,000元，但原告认为被告隐瞒了涉案房屋存在搭建的事实，造成原告重大误解，故诉讼法院。另查，因原告未能按约支付剩余定金220,000元，第三人曾与原告多次沟通，但因原告自称银行卡丢失及未能如期置换其原来房屋等原因，故未能继续履行《房地产买卖居间协议》，由于未促成涉案房屋交易成功，第三人不主张中介费。以上事实，有当事人陈述、原告提供的《房地产买卖居间协议》、收款收据、微信聊天记录、涉案房屋现场照片、被告提供的上海市不动产登记簿及房地产权证复印件等证据予以佐证，经庭审质证，本院认为，上述证据系客观、真实、合法，且与本案具有关联性，均予以采纳，作为本案的定案依据。本案的争议焦点：1、被告有无向被告隐瞒搭建的事实致使原告产生重大误解？2、原告未支付剩余220,000元定金的行为是否构成违约，定金是否应予返还？3、被告是否有权解除双方签订《房地产买卖居间协议》？针对争议焦点1，本院认为，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。重大误解的法律行为应包含以下几个构成要件：行为人对法律行为的内容产生了误解、误解是重大的、造成行为人较大的损失、行为人对行为内容上的错误与其所实施的行为有因果关系。本案中，原、被告双方实施的法律行为为买卖坐落于上海市奉贤区泰日镇绿色家园14幢的房屋，原告签订《房地产居间买卖协议》前后多次至涉案房屋处实地看房，对于涉案房屋的内在，外观及小区环境等均已了解，且商品房作为不动产的特殊性使得其无法依据自然人之主观意思表示隐藏相应的构造情况，故被告不存在隐瞒等情节，原告作为买受人，亦应当尽到自己的审慎义务，现《房地产居间买卖协议》已经签订，也未造成原告任何损失，原告亦未提供证据证明该房屋存在不能履行《房地产居间买卖协议》的情形，故本院对原告诉称被告故意隐瞒致其产生重大误解，要求撤销《房地产居间买卖协议》的诉称不予支持。针对争议焦点2，本院认为，双方签订《房地产居间买卖协议》中约定2020年9月6日原告支付被告定金80,000元，9月7日原告应支付被告定金220,000元，但原告未能按约支付220,000元，显属违约。按照协议约定如原告未能按照本协议约定签订示范文本的，则已支付被告的定金不予返还，现原告未支付全部定金，也未能按约签订示范文本，故原告已支付的定金80,000元不予返还。对于原告辩称，本案不适用定金罚则未提供证据予以佐证，本院不予采纳。针对争议焦点3，由于协议中约定：一方未按协议约定履行，其行为视为违约。守约方有权要求违约方按每月总房价款0.05%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方解除本协议并要求违约方支付总房价款20%的违约金。本案中，原告未能履行支付全部定金的义务，已构成违约，且已超过15日，故被告要求解除双方签订的《房地产居间买卖协议》有事实和法律依据，本院予以支持，庭审中，被告确认不再主张违约金，本院亦予以准许。因被告当庭提出解除合同，故本院对于被告解除协议日期为5月19日予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第四项、第五百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、驳回原告王宇的全部诉讼请求；二、确认反诉原告王晓红、张中圆与反诉被告王宇2020年9月6日签订的《房地产买卖居间协议》于2021年5月19日予以解除。本诉案件受理费1,800元，减半收取计900元，由原告王宇负担；反诉案件受理费40元，由反诉被告王宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 盛军华法官助理 黄盼盼书 记 员 黄盼盼附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……