广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初16916号原告：广州市溢晟房地产开发有限公司。住所地广东省广州市海珠区逸景路466号601房。法定代表人：叶甄荣，公司总经理。委托诉讼代理人：曹安，男，公司法务。被告：陈娇阳，男，汉族，1978年1月3日出生，户籍登记住址：广东省惠来县。委托诉讼代理人：钟华，广东华商（广州）律师事务所律师。原告广州市溢晟房地产开发有限公司（以下简称溢晟公司）与被告陈娇阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告溢晟公司委托诉讼代理人曹安、被告陈娇阳委托诉讼代理人钟华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告溢晟公司提出诉讼请求：1.请求确认原被告双方签订的《租赁合同》于2020年6月15日解除。2.判令被告向原告支付2020年2月1日至2020年6月15日期间的租金36903.78元及因逾期支付租金所产生的违约金（违约金的计算方式：2月1日到2月29日以8196.57元为基数，从2月1日起算至实际支付之日止，标准为每日千分之一。之后的各月都以当月的租金为基数，从当月第一天起算至实际支付之日止，标准均为每日千分之一。2020年6月1日至6月15日以4303.2元基数，从6月1日起算至实际支付之日止，标准为每日千分之一。）。3.判令被告向原告支付2020年2月1日至2020年6月15日的物业管理费10682.42元及因逾期支付物业管理费所产生的违约金（违约金的计算方式：以当月产生的物业费为基数，从当月第一天起算至实际支付之日止，标准为每日千分之一）。4.判令被告向原告支付2020年1月l日至2020年1月31日期间的电费386.87元及因逾期支付电费所产生的违约金（违约金以386.87元为基数，从2020年1月1日起算至实际支付之日止，标准为每日千分之一）。5.判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年1月31日期间的有偿服务费143.14元及因逾期支付有偿服务费所产生的违约金（违约金以143.14元为基数，从2020年1月1日起算至实际付清之日止，标准为每日千分之一）。6.判令被告向原告支付合同解除违约金34231.77元。7.判令被告将涉案场地恢复至毛坯状态。8.判令原告没收被告公用事业费保证金2239.5元、装修押金10000元、租赁保证金34164.59元、施工出入证押金90元，合计46494.09元。9.判令本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告因租赁原告位于广州市海珠区叠景路223-253号（单号）及广州大道南904号，906号被称为“合生广场（北区）”的自编1层L1-13号房屋（下称“案涉房屋”），于2019年4月26日与原告签署《租赁合同》。双方在《租赁合同》中约定租赁期自2019年4月15日始至2021年4月14日止，租金、物业费详见《租赁合同》第21.1、21.3条，乙方（被告）应于每月月底前向甲方（原告）付清下个月租金和物业管理费，并约定了双方其他权利义务及违约责任等。原告于2019年4月15日向被告交付案涉房屋，被告于2019年5月10日开业经营。合同履行期间，被告未能依约支付租赁合同约定之各款项，原告于2020年5月17日向被告书面邮寄催款函。原告于2020年6月15日向被告邮寄《公函》，通知被告解除双方租赁合同，并追究被告欠费和违约的法律责任等。被告欠费和擅自停业行为已违反双方《租赁合同》第12.2条和10.1条之约定，构成根本违约，严重损害了原告的合法权益，请求法院判如所请。被告陈娇阳答辩称：案涉场地的实际使用人为徐艳青而非被告，故应驳回原告对被告提出的诉讼请求。被告同时追加徐艳青作为本案被告参与诉讼。涉案房屋的租赁合同虽然是被告签订的，但实际租赁和使用人是徐艳青，该房屋用于经营美高酒店管理（广州）有限公司。租赁合同签订后一直是由徐艳青向原告支付租金。2020年1月-2月因为疫情原因，涉案商铺所在物业的其余商铺与徐艳青共同向原告申请减免租金，因为减免事宜一直未协商谈妥，故徐艳青在支付了2020年1月的租金后，没有再支付相应租金，且自2020年3月起徐艳青一直未能正常使用该涉案场地。在发生拖欠租金事件后，原告第一时间向徐艳青追讨，其后才按照租赁合同的签订主体向被告寄送相应的催收函。被告向徐艳青反映了该情况后，一直是由徐艳青与原告的员工林景文沟通支付租金的事宜。经审理查明，2019年4月26日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《租赁合同》（合同编号：广州嘉和北项目-2019-合同-L1-13-思雅居），约定：【第二部分专用条款第十九条出租房屋状况】甲方出租给乙方的房屋坐落在广州市海珠区叠景路223-253号（单号）及广州大道南904号、906号被称为合生广场的F1层L1-13号房屋，该房屋类型为商业；甲乙双方同意该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为44.79平方米；乙方承诺租赁该房屋作为经营“思雅居品牌酒店业态”之用途，该房屋的商铺名称是思雅居，并保证未征得甲方书面同意不擅自改变上述用途（包括但不限于改变商铺名称、品牌及业态等内容）；【第二部分专用条款第二十条租赁期限和装修期】房屋的租赁期限为自交付日期2年的时间，即2019年4月15日至2021年4月14日。双方暂约定房屋的交付日为2019年4月15日。【第二部分专用条款第二十一条租金、物业管理费及其它费用】该房屋的租金为固定租金，乙方应按照本合同约定的租金标准向甲方预付该房屋的租金，乙方应于交付日向甲方付清2019年4月15日至2019年6月30日的租金，应于其后每月月底前向甲方付清下个月的租金。第一个租赁年度：2019年4月15日至2020年4月14日期间月租金为8196.57元；第二个租赁年度：2020年4月15日至2021年4月14日的月租金为8606.4元。乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金32537.7元。该房屋的物业管理费每月为2239.5元。乙方应按照本合同约定的标准向甲方或管理公司预付该房屋的物业管理费，乙方应于交付日前向甲方或管理公司付清2019年5月10日至2019年6月30日的物业管理费，应于其后每月月底前向甲方或管理公司付清下个月的物业管理费。乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金和公用事业费保证金，装修押金的金额为10000元，公用事业费保证金为2239.5元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分。公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还乙方。【第一部分通用条款第四条租赁保证金、物业管理费及其他费用】如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣其应付款项或作为甲方因此遭受损失之赔偿，或根据合同约定不予返还。甲方应在乙方按照本合同约定交还该房屋且完成其相关注销或变更手续后的六十日内，将乙方已付的租赁保证金扣除相应款项后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方。其他费用：租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通或使用费用均由乙方承担，乙方应按照甲方或管理公司制定的费用标准及要求予以支付。【第一部分通用条款第九条转租】未征得甲方同意，乙方不得以任何形式转租、分租或放弃租赁该房屋或其中任何部分，不得以分租、借用、共用、联营或将业务承包他人等其他任何方式导致任何非本合同当事人在合同期内取得使用或占用该房屋或其中任何部分，不得将本合同项下的权利义务转让给他人，也不得将该房屋与他人承租的房屋进行交换，否则视为乙方转租，届时甲方有权解除本合同。【第一部分通用条款第十二条合同的变更和解除】甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，届时乙方应付的违约金为其已付的租金保证金及其已付但尚未使用的租金和其他费用，以及相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月物业管理费之和的金额，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：逾期支付租金或本合同约定的其他任何应付款项超过一个月的。【第一部分通用条款第十三条房屋的交还】乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，因此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接在租赁保证金中扣除。经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿或赔偿。【第一部分通用条款第十六条合同的效力及承诺】本合同的附件是本合同不可分割的一部分，与本合同具有相同的法律效力，当本合同与合同相关附件内容不一致或冲突时，以本合同的约定为准。双方因故需要使用广州市房屋租赁管理部门的标准示范文本签订《广州市房屋租赁合同》的，甲、乙双方确认备案合同仅为房屋租赁登记部门方便存档之用途，如备案合同与本合同约定不一致或有冲突的，均以本合同约定的为准。附件二电费收费标准为0.7502元/度，服务费0.2498元/度，备注：按计量表读取数字收取，由业主代收代付，如政府电价调整，此标准也随之调整。另查明，2019年4月，陈娇阳出具了《委托书》，称其承租了合生广场北区一楼L1-13号商铺，因个人原因该商铺交接及签署合约相关事宜均委托徐艳青女士代理（身份证号码：）。同时，在《收铺手续授权委托书》上有以下内容：陈娇阳委托徐艳青代表本人办理广州市海珠区叠景路223-253号（单号）一层自编L1-13号门牌思雅居品牌的收铺手续（包括但不限于收铺、验收现场交付条件、装修手续等），对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，本人均予以认可，且拥有与本人同等的法律效力，并承担相应的法律责任。2019年4月15日，徐艳青作为接收代表人在《进场确认书》上签字，确认对涉案商铺进行了验收，符合租赁合同约定的进场装修条件。同日，徐艳青作为租户（受托人）在《收铺文件交接表》上签字，对应提交的文件资料、应签署的文件资料、应接收的物品及文件资料进行了确认。同日，徐艳青作为租户在《经营管理服务合约》上签字，声明同意和遵守《用户手册》、《装修指南》、《物业服务协议》等管理规定，承诺按时向客服中心交纳所有本人应承担的费用，共同维护广场的风貌及经营环境。诉讼中，被告经核实确认公用事业费保证金2239.5元、装修押金10000元、租赁保证金34164.59元、施工出入证押金90元的费用都是徐艳青支付的，相关的发票和收据都在徐艳青处。原告向被告开具了租赁保证金发票，公用事业费保证金、装修押金收据没有记载抬头，施工出入证押金收据抬头是被告，但是实际缴纳人显示是彭奇。同时，被告表示承租商铺后被告的账户有支付过租金，因为被告的账户被徐艳青控制，故被告不清楚其账户支付租金的具体情况。再查明，2020年5月17日，原告向被告户籍所在地、商铺所在地分别寄送了《关于要求支付拖欠款项、继续履行租赁合同的公函》，通知被告支付租金、物业费、电费、物业费等，否则将依约要求被告承责。两份邮件分别以收件人不在电联退回、拒收被退回。2020年6月23日，原告向被告户籍所在地、商铺所在地分别寄送了《关于解除租赁合同的公函》，函称因被告经过催收仍拒绝缴纳费用已构成违约，现通知双方之间的租赁合同于2020年6月15日解除。两份邮件分别以已转让、拒收被退回。被告在诉讼中确认其于2020年7月3日收到了原告员工林景文发送的解除公函，其余的邮件均未收到。诉讼中，原告提交了其自行制作的《合生广场北区（商场租户）2020年1月份水电明细表》，该表显示铺号L1-13的思雅居2019年12月电表读数为2729,2020年1月电表读数为3302，电费单价为0.675169。原告还提交了电力部门出具的2020年1月1日至1月31日电费的发票（用户编号：0800050053347990），称其司已缴纳了涉案商铺的电费。诉讼中，双方当事人还进行了以下陈述：（一）原告称：被告拖欠2020年2月份的租金及物业费、1月的电费，所以原告在2020年1月29日对涉案商铺进行了停电，一直停电停到6月15日。原告通过抄表记录确定电费，确定金额后直接向承租人发送缴费通知单，无需承租人确认电表读数。有偿服务费是电费的拆分，依据是合同附件三装修一栏第五行将电费拆分成了电费及服务费。（二）原告称：2020年2月因为疫情的原因，涉案商铺被政府关停。被告有继续经营的意愿，故双方没有进行商铺的交接，且酒店已经停业，供不供电都不受影响了。原告于2020年6月15日破锁收回了商铺。（三）原被告共同确认：涉案商铺用作思雅居的酒店前台，不存在用水。酒店其他用作房间的场地非原告出租；根据现场查看的情况，涉案房屋现剩余一个前台未拆除。（四）原告称：因为被告欠费，原告根据租赁合同中关于合同的变更与解除行使合同解除权。原告发出的解除公函时间是2020年6月23日，原告以解除公函的落款时间2020年6月15日作为解除合同的时间。被告称如果法院认定被告是承租人，其同意2020年6月15日作为双方之间租赁关系解除的时间。被告表示徐艳青是实际承租人，为此被告提交了其与徐艳青于2019年5月6日签订的《转让协议书》，主要内容为被告因自身原因自愿同意徐艳青回购美高酒店管理（广州）有限公司，即被告转让该企业给徐艳青。转让的价格为捌拾万元等。被告在诉讼中同时确认其与原告的租赁合同没有约定被告有转租权，被告转让权利义务给徐艳青未经得原告的同意。徐艳青是实际承租人为徐艳青，因为租金是徐艳青支付的，欠租后原告也是首先向徐艳青主张。原告称被告从未告知其将承租的权利义务转让给了徐艳青，被告曾经出具委托书给徐艳青，因此即便租金是徐艳青支付的，原告有理由相信是代被告缴纳，徐艳青构成对被告的表见代理。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见及本案查明的事实，本案的争议焦点一是案涉《租赁合同》的承租人问题；二是案涉《租赁合同》解除的责任认定问题；三是案涉《租赁合同》解除后的权利义务清理问题。关于争议焦点一。原告与被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。签订合同后，被告向徐艳青出具了《委托书》，委托徐艳青办理商铺交接及签署合约等事项，徐艳青实际上亦作为被告的受托人或直接以租户的名义签署了《进场确认书》、《经营管理服务合约》等文件。合同签订后，即便徐艳青支付了涉案商铺的租金及相关费用，基于被告的委托书，原告主张徐艳青构成对被告的表见代理，符合情理。被告称其将《租赁合同》项下承租人的权利义务转让给了徐艳青，有违《租赁合同》的约定，也缺乏证据证实该转让经得了原告的同意。故被告抗辩案涉《租赁合同》的实际承租人为徐艳青，与事实不符，原告申请追加徐艳青为本案被告，本院不予接纳。被告作为承租人，受案涉《租赁合同》的约束。关于争议焦点二。现双方当事人均同意案涉《租赁合同》的解除时间为2020年6月15日，本院对原告的第1项诉讼请求予以支持。关于《租赁合同》解除的责任，原告表示因被告拖欠费用，故其司根据租赁合同第十二条的约定行使解除权。考察本案证据及双方当事人在庭上的陈述。原告称被告拖欠2020年2月份的租金及物业费、1月份电费，故原告于2020年1月29日对涉案商铺进行了停电直至2020年6月15日。对此，本院认为，《租赁合同》明确约定被告应于每月月底前付清下个月的租金及物业管理费，原告提交的电费发票亦显示以整月作为结算周期。在租金、物业管理费、电费的缴纳期限均未届满之前，原告于2020年1月29日对涉案商铺进行了停电，该行为明显不当。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原告明知涉案商铺用作思雅居酒店的前台，供电是酒店前台经营的必备条件，原告擅自停电的行为必然导致案涉商铺不符合约定的用途。在此情况下，被告未支付停电期间（2020年1月29日-2020年6月15日）的租金、管理费，理据正当。因造成双方租赁合同无法继续履行的起因和责任在于原告，原告主张被告支付2020年2月1日至2020年6月15日期间的租金及违约金、物业管理费及违约金，缺乏理据，本院不予支持。关于争议焦点三。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。现原告已经举证2020年1月1日至2020年1月29日涉案商铺产生的电费为368.87元，原告主张被告支付该笔电费，本院予以支持。关于欠付电费的违约金，原告已确认需要向被告发送电费缴费通知单，但原告未提供证据证实履行了该通知义务，故被告欠付电费并非恶意，原告主张被告支付电费的违约金，本院不予支持。关于有偿服务费，基于《租赁合同》附件三有约定服务费为0.2498元/度，原告称是该服务费是电费的拆分，本院予以采信。被告应向原告支付服务费143.14元【（3302-2729）×0.2498元/度】,对于有偿服务费的违约金，基于同电费违约金的理由，本院不予支持。原告主张被告将涉案商铺恢复至毛坯状态的诉请，符合双方的合同约定，本院予以支持。原告主张没收被告公用事业费保证金、装修押金、租赁保证金、施工出入证押金，并支付合同解除违约金等，因案涉《租赁合同》解除的责任在于原告，本院均不予支持，原告应将公用事业费保证金、装修押金、租赁保证金、施工出入证押金合计46494.09元返还被告。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、确认原告广州市溢晟房地产开发有限公司与被告陈娇阳签订的《租赁合同》（合同编号：广州嘉和北项目-2019-合同-L1-13-思雅居）于2020年6月15日解除。二、于本判决发生法律效力之日起五日内，被告陈娇阳应向原告广州市溢晟房地产开发有限公司支付2020年1月1日至2020年1月29日期间的电费386.87元；三、于本判决发生法律效力之日起五日内，被告陈娇阳应向原告广州市溢晟房地产开发有限公司支付2020年1月1日至2020年1月29日期间的电费有偿服务费143.14元；四、于本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈娇阳应将坐落在广州市海珠区叠景路223-253号（单号）及广州大道南904号、906号被称为合生广场的F1层L1-13号房屋（租用面积为44.79平方米）恢复至毛坯状态；五、驳回原告广州市溢晟房地产开发有限公司的其它诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1636元，由原告广州市溢晟房地产开发有限公司负担1630元，被告陈娇阳负担6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 杨银桃二〇二一年六月八日法官助理 刘晓垌书 记 员 李剑宇