北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初4142号原告（反诉被告）：孙菲，男，1985年1月7日出生，汉族，北京市海淀区教师进修学校信息技术员，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：李涛，男，1990年12月6日出生，汉族，北京自如生活企业管理有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈闪闪，女，1994年3月5日出生，汉族，北京自如生活企业管理有限公司法务。原告（反诉被告）孙菲与被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙菲，被告（反诉原告）自如公司的委托诉讼代理人李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙菲向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令自如公司继续履行编号为XX的《资产管理服务合同》；2.判令自如公司向孙菲支付拖欠自2020年9月2日之后至今的房租，共计31798.52元，并要求自如公司支付逾期付款利息，自2020年9月2日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止，共计398.64元；3.本案诉讼费由自如公司承担。事实与理由：孙菲为北京XX单元901房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2018年5月30日，孙菲与自如公司签订编号为XXX的《资产管理服务合同》，该合同第1条约定：孙菲将涉案房屋授权乙方进行管理，合同期限为2018年6月9日起至2022年9月26日止，预计租金为4800元/月。合同生效后，孙菲依约向自如公司按时交付了涉案房屋，双方签署了《交割单》。2020年8月6日之前的付款账期内，自如公司一直正常按时支付租金，2020年5月30日以来，自如公司违背契约精神和诚信原则，持续以各种方式无理要求孙菲降租或解约，但从未得到孙菲同意。2020年10月1日，自如公司应支付2020年9月的房租，但该月及以后的房租至今均未支付。事实上，自如公司不具备合同第6.2条约定的单方解约条件，也不具备法定的解除事由。孙菲也从未同意解除合同，不符合合同第6.1条的协商解约的约定。在合同并未合法解除，仍然有效的前提下，现依据法律规定要求自如公司继续履行合同，并支付拖欠的相应租金及逾期利息。自如公司辩称，不同意孙菲的诉讼请求，请求法院驳回孙菲的全部诉讼请求。一、自如公司与孙菲签署的《资产管理服务合同》合法有效，双方就合同履行的居室数量、装修配置处置、资产返还等均作出了明确约定。二、优化间拆除非自如公司过错所致，自如公司提出解除合同系因客观情势变更所致，不应承担违约责任。三、自如公司已经就合同的解除履行了通知义务，并办理了解约结算，自如公司无法继续承租和管理孙菲的房屋，合同不适宜强制履行。四、自如公司在合同期内最大限度维护孙菲利益，继续履行合同对自如公司显失公平。自如公司向本院提出反诉请求：1.确认双方签署的《资产管理服务合同》于2020年11月3日解除；2.请求孙菲向自如公司支付新配置设施损失费用9084.7元；3.本案诉讼费用由孙菲承担。事实与理由：一、《资产管理服务合同》履约条件因不可归责于自如公司的原因而发生根本性变化，导致合同履行陷入实质性僵局。自如公司已就案涉房屋完成承租人退租清退和还房前保洁等相关工作，完成合同解除且房屋永久密码已交还孙菲。因此，不论是形式上还是实质上，原合同已于2020年11月3日终止履行并解除完毕，无法恢复履行。1、自如公司与孙菲于2018年5月30日签订《资产管理服务合同》，履行期限自2018年6月9日至2022年9月26日，双方就房屋委托经营管理事项中的经营条件、居室数量、收益费用的计算和金额、装修基础等均做出了明确约定，且相关条款及合同内容不违反任何强制性、禁止性法律、法规：（1）合同附件一中双方明确：就客厅环境进行必要改造独立作为居室，房间可出租的居室数量为3室1起居室，并按照友家（合租）形式对外出租（详见合同附件一“居室数量”和“产品类型”）；（2）自如公司与孙菲根据房屋改造后可经营管理的居室数量，结合市场行情合理，共同约定第一个管理周期内房屋预期收益为4800元/月，且自第2个管理周期起预期收益递增3%。至自如公司解约时对应管理周期的预期收益为5092.32元/月。2、2018年10月27日，该房屋所在街道居委会发布拆除优化间的通知，优化间被拆除案涉房源可出租的居室数量减少为2间，自如公司每月收益减少2370元，在正常向孙菲支付租金的前提下，每月运营净亏损额1042.32元。自此，合同履行目的无法实现，陷入实质性僵局。3、因房屋委托经营数量这一客观情况发生变化（减少），原合同签约时履约基础条件丧失，加之2020年疫情等原因对于住房租赁企业的严重影响，为保证全体委托人的利益安全、稳定，本着公平、合理分担损失的原则，自如公司即同孙菲以短信、微信、电话等形式开展多次协商，以期双方就合同价款调整或者解除事宜达成一致，使双方损失最小化，但孙菲均未同意，双方未能达成协议。后自如公司迫于无奈，于2020年10月29日向孙菲寄送了《解约通知函》通知其自如公司不再继续履行合同，解约日为2020年11月3日，并结清了相关各项费用。至此，《资产管理服务合同》已经解除完毕，自如公司失去对于案涉房源的占有，《资产管理服务合同》在形式和实质上均无法继续履行。需要特殊说明的是，尽管优化间在2018年10月即被拆除，但自如公司在2018年10月27日至2020年11月3日期间，仍按照未拆隔断的标准向孙菲支付了长达24个月的租金。二、依据约定，资产管理服务合同提前解除的，应当由委托人承担新配置设施损失费用。自如公司接收案涉房屋后，为全面、妥善履行各项合同义务，及时组织专业人员对于房屋进行了必要的装修和改造，增设了大量的电器设备和家居设施，共计投入成本20624.37元（竣工费用）。现因合同提前解除，根据《资产管理服务合同》第3.3条“标的资产装修配置设施的处置。合同提前解约，甲方应向乙方支付新配置设施的损失费：损失费=为标的资产的购进家具或家电的配置价格×（管理期间内未履行天数/管理期间总天数）。合同到期或提前解约，乙方购置的相应配置设施所有权归甲方，并保证配置设施处于正常使用状态”的相关约定，现因合同已解除，自如公司有权按照约定要求孙菲承担装修配置费用。孙菲应承担自如公司新配置设施的损失费用，金额为9084.70元，计算方式：配置价格总金额20624.37元×（未履行692天/管理期间总天数1571天）。为维护自如公司的合法权益，故提起反诉。孙菲针对反诉辩称，不同意自如公司的反诉请求，不同意解除合同，坚持继续履行合同，合同没有解除不产生新配置设施损失费用9084.7元，即使判决解除，孙菲也不同意承担这部分费用，而且孙菲需要看相关装修的票据。孙菲认为自如公司有履约能力，不是不能履约。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月30日，孙菲（甲方）与自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，第1条标的资产交付及管理服务：1.1标的资产。甲方委托乙方管理运营的房屋位于大兴区华佗路1号院5号楼9层3单元901。1.2资产管理。甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住。乙方为甲方提供资产管理服务。1.3管理期间。本协议管理期限自2018年6月9日起至2022年9月26日止……第2条标的资产收益及费用结算：2.1预期收益。双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为4800元／月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。2.2空置期。在管理期间内，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，甲方同意承受如下相应空置期间：首个管理周期35天，次个管理周期起每个管理周期25天，管理期间内最后一个履约年度天数少于自然年天数的，空置期按照下列方式计算：最后一个履约年度对应月数*3，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益。2.6服务质量保证金……乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计4800元。此后，每个管理周期的服务质量保证金需于上一管理周期最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方……2.7结算方式。双方认可自2018年7月14日始计收收益，每个履约年度内月付为一次结算周期，如遇需扣减业主承诺承受的空置期的，则空置期间不计算在结算周期内，每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内。本协议项下首个结算日为2018年8月13日……第6条合同解除及续期：6.1双方协商解除。管理期间内，甲乙双方协商一致，可以解除本合同。6.2违约解除权。甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同：（a）延迟交付标的资产达15个工作日的；或交付的标的资产不符合合同约定、隐瞒标的资产重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格）及其他影响乙方经营标的资产的重大事件的（包括但不限于标的资产内发生过的非正常死亡事件等）；（b）不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理或资产使用人使用的；（c）未经乙方同意，将标的资产擅自委托第三方管理或者擅自处分标的资产的；（d）其他可能妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或第三方正常使用标的资产的情形，或者因为甲方原因导致乙方重大损失的。第7条违约责任及争议解决办法：7.1一般违约责任。违约方违反本合同约定应立即纠正其违约行为，如给对方造成损失的，应赔偿相应损失。7.3乙方违约责任。乙方违反合同第6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同签订后孙菲依约将涉案房屋交付于自如公司管理，自如公司按合同约定定期向孙菲支付租金收益至2020年8月3日。2020年5月30日，自如公司的工作人员向孙菲发送短信消息就涉案房屋的租金调整或合同解除事宜进行沟通，双方未达成一致意见。2020年10月30日，自如公司向孙菲发送短信就解约结算款进行核对。自如公司向孙菲寄送解约通知，孙菲未签收。根据该解约函内容，自如公司认为双方之间的合同已于2020年11月3日解除，孙菲对此不予认可。自如公司于2020年10月29日进行了单方解约结算，称根据合同约定，在相关费用折抵扣减后自如公司向孙菲支付了6224.13元，孙菲确认收到该6224.13元，但否认该笔费用为解约结算款，认为应属于欠付租金的一部分。自如公司另向孙菲发送了涉案房屋电子锁密码，称已通过此种方式与孙菲解除合同，孙菲称其未获取密码。就合同解除的原因，自如公司称因在签订合同之初，双方是按照涉案房屋以三居室的格局作为资金收益计算基础的，因合同履行过程中涉案房屋内的优化隔断间被拆除，故原有的履约基础丧失，继续按照原定标准向孙菲支付租金收益将使双方权益失衡，显失公平，故在与孙菲沟通无果的情况下，依据情势变更原则解除了合同。就隔断间拆除的原因，自如公司称因属地相关机构（部门）要求，涉案房屋内优化间于2018年10月27日被拆除。庭审中，孙菲称其已将服务质量保证金在自如公司欠付其房屋租金中扣除。上述事实，有《资产管理服务合同》及附件、微信及短信聊天记录截图、解约通知函、解约结算协议以及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，孙菲与自如公司签订的合同虽名为《资产管理服务合同》，但合同对租金标准、租金支付方式等内容均作了约定，符合租赁合同的一般特征，故本院认定双方之间成立房屋租赁合同关系。双方之间签订的合同是双方真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，属合法有效。双方均应按照前述协议行使权利、履行义务。自如公司主张涉案房屋因拆除优化间导致亏损，故其有权解除合同。本院认为，根据涉案合同之约定，自如公司对涉案房屋的客观情况明确知晓，且合同中亦未约定孙菲应承担房屋改造义务，故自如公司据此要求解除合同，于法无据，本院不予支持，其在合同期内单方面向孙菲提出解除合同并要求其收回房屋已经构成违约。关于孙菲主张自如公司继续履行《资产管理服务合同》的诉讼请求，本院认为，自如公司已明确表示不愿继续履行合同，双方的合同已不宜强制履行，合同目的已无法实现，为避免合同关系的僵持状态持续，本院确认解除双方签订的《资产管理服务合同》。就合同解除具体时间，自如公司于2021年3月10日向孙菲下发涉案房屋电子锁密码，故本院确认该日为双方合同解除日期。对孙菲的该项诉讼请求，本院不予支持，孙菲基于合同继续履行为基础提出的其他诉请，本院亦不予支持，双方应就合同解除后的后续事宜积极协商，另行解决。现双方签订的《资产管理服务合同》已经解除，故对孙菲主张自如公司支付自2020年9月2日至2021年4月15日期间租金31798.52元的诉讼请求，本院仅支持至解除之日即2021年3月10日，故扣除自如公司已支付的6224.13元后，经核算为25857.49元。关于孙菲主张的逾期利息一节,因双方合同未作约定，故不予支持。关于自如公司主张孙菲向其支付新配置设施损失费用9084.7元的反诉请求，本院认为，自如公司单方违约导致合同解除并直接通过发送房屋密码的方式强行将房屋交还孙菲，孙菲不存在过错，故对自如公司的该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认孙菲与北京自如生活企业管理有限公司于2018年5月30日签订的《资产管理服务合同》于2021年3月10日解除；二、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效后10日内向孙菲支付欠付租金25857.49元；三、驳回孙菲的其他诉讼请求；四、驳回北京自如生活企业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费302元，由孙菲负担96元（已交纳），由北京自如生活企业管理有限公司负担206元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费25元，由北京自如生活企业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二一年六月十八日法官助理  孟 洋法官助理  赵新兰书 记 员  张海利