江西省井冈山市人民法院民 事 判 决 书(2018）赣0881民初464号原告：中国银行股份有限公司井冈山支行。负责人：陈冈晖，该行行长。委托诉讼代理人：金家福。被告：刘金泉。被告：翁桂连。被告：江西迪宝房地产开发有限公司井冈山分公司。法定代表人：朱晓明，总经理。委托诉讼代理人：李小平，江西文冠律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司井冈山支行（简称中行井冈山支行）与被告刘金泉、翁桂连、江西迪宝房地产开发有限公司井冈山分公司（迪宝井冈山分公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司井冈山支行的委托诉讼代理人金家福、被告江西迪宝房地产开发有限公司井冈山分公司的委托诉讼代理人李小平到庭参加诉讼，被告刘金泉、翁桂连经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中行井冈山支行向本院提出诉讼请求：1.解除中行井冈山支行与刘金泉、翁桂连签订的编号2009年住商按借合字L0166号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2.刘金泉、翁桂连偿还中行井冈山支行截止到2018年5月28日房屋按揭贷款本息共计73870.29元及至贷款结清日止的贷款本金、应收利息及因逾期产生的罚息；3.迪宝井冈山分公司承担连带担保责任；4.中行井冈山支行有权以刘金泉、翁桂连的抵押财产（井冈山市××××室房产）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；5.本案诉讼费由刘金泉、翁桂连、迪宝井冈山分公司承担。事实和理由：2009年6月3日，中行井冈山支行向刘金泉、翁桂连发放住房按揭贷款100000元，期限20年，提供抵押物为井冈山市××××室房产。按双方约定，刘金泉、翁桂连应从2009年7月起每月（期）18日归还中行井冈山支行贷款本息。刘金泉、翁桂连从2018年1月18日开始逾期至2018年5月28日，逾期共计5期，截止2018年5月28日，欠款项合计73870.29元，其中本金72291.40元（未到期本金70750.25元，拖欠到期本金1541.15元），应收利息1495.44元，罚息83.45元（拖欠本金的罚息43.48元，应收利息的罚息39.97元）。刘金泉、翁桂连未作答辩。迪宝井冈山分公司辩称，本案一手房买卖合同是发生在中行井冈山支行与刘金泉、翁桂连之间，迪宝井冈山分公司作为房屋出售方不应承担责任，请求法院驳回中行井冈山支行要求迪宝井冈山分公司承担保证责任的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对中行井冈山支行提供的证据：刘金泉、翁桂连身份信息、贷款申请审批表、按揭房贷款登记协议书、抵押登记申请表、《个人住房贷款合同》《贷款质押合同》、借款借据、还款明细表，迪宝井冈山分公司质证认为，由于证据均为复印件，其真实性、合法性、关联性要求法院核实，《个人住房贷款合同》第八条虽然约定迪宝井冈山分公司承担连带保证责任，但应该另行签订保证合同，并且本案所涉房屋已经抵押给中行井冈山支行，中行井冈山支行完全可以通过对抵押物的处置来实现债权，《贷款质押合同》质押的是本案所涉房屋，没有另行签订保证合同，迪宝井冈山分公司不应承担保证责任。本院经审核，中行井冈山支行提供的证据与原件无异议，其真实性、合法性、关联性均符合法律规定，本院予以认定，并在卷佐证。刘金泉、翁桂连未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年5月27日，刘金泉为购买的位于井冈山市××××室房产办理按揭贷款向中行井冈山支行提出申请，预购房屋共有权人意见一栏由翁桂连签名，并签署同意抵押。2009年6月3日，中行井冈山支行与刘金泉、迪宝井冈山分公司签订编号2009年住商按借合字L0166号《个人一手住房贷款合同》，贷款金额为100000元，并就该房产办理了抵押登记。合同约定，贷款期限为20年，自贷款人实际放款日起算。贷款利率为浮动利率，合同签订时相关贷款月利率执行4.2075‰，浮动周期为一年，即从贷款人实际放款日起每一年重新定价一次，以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮15%计息，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮15%作为下一个浮动周期的适用利率；按贷款人适用的计息方式计算利息；按月结息和付息，每月18日为结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日收利息，直至清偿本息为止；逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；按月等额本息还款；由贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户（迪宝井冈山分公司账户）；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，保证人迪宝井冈山分公司提供阶段性连带责任担保，并签署相应的保证合同；合同通用条款第二条约定：借款人以本合同项下贷款所购房屋提供抵押；第二条第8款约定：如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权依法及本合同的约定，行使抵押权；第三条约定了如借款人未按期归还借款本息，贷款人可宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期并解除本合同等相关违约事件及处理方式；第四条约定：保证人应按照本合同的约定承担保证责任，保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任；如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本合同项下的任何权利及其行使，保证人不得以此抗辩贷款人。2011年1月25日迪宝井冈山分公司与中国银行井冈山支行签订了《贷款质押合同》，合同约定：迪宝井冈山分公司同意为中行井冈山支行与借款人所签订的26份《住房按揭借款合同》提供质押担保，担保贷款金额合计人民币肆佰柒拾玖万叁仟元整，担保期限为所有借款人取得在甲方（迪宝井冈山分公司）所购房产的房产证、土地使用权证，办理完以乙方（中行井冈山支行）为抵押登记，并将抵押他项权证交付至乙方后止；质押担保的范围为借款合同项下的贷款本金人民币肆佰柒拾玖万叁仟元整及利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）和赔偿金、质物保管费用及实现贷款债权和质权的费用；借款人有《借款合同》第三条约定的违约情形，乙方有权提前处分质押物实现质权、停止发放借款合同项下贷款或者提前收回借款合同项下已发放的贷款本息。2009年6月3日中行井冈山支行将100000元贷款发放至刘金泉指定的迪宝井冈山分公司账号，月利率为4.2075‰。刘金泉仅归还了2018年1月18日之前的贷款本金及利息，截止2018年5月28日，刘金泉共逾期5期，欠款项合计73870.29元，其中本金72291.40元（未到期本金70750.25元，拖欠到期本金1541.15元），应收利息1495.44元，罚息83.45元（拖欠本金的罚息43.48元，应收利息的罚息39.97元）。另查明，刘金泉购买的位于井冈山市××××室房产至今未办理产权过户手续。本院认为，合法的借贷关系应予保护。中行井冈山支行与刘金泉签订的《个人一手住房贷款合同》《贷款质押合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。中行井冈山支行于2009年6月3日发放贷款，已按约履行了合同义务，刘金泉未按期归还贷款本金及利息，违反了合同的约定，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。根据双方合同约定，刘金泉应按逾期利率即借款利率水平上加收50%向中行井冈山支行支付逾期利息。刘金泉、翁桂连以其购买的位于井冈山市××××室房产作为抵押，并办理了登记，该抵押合法有效，本院予以认定。中行井冈山支行有权以刘金泉、翁桂连的抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。翁桂连作为预购房屋共有权人，又系刘金泉的配偶，对夫妻关系存续期间的债务应共同承担清偿责任。因此对于中行井冈山支行要求解除中行井冈山支行与刘金泉、翁桂连签订的编号2009年住商按借合字L0166号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，并要求刘金泉、翁桂连偿还中行井冈山支行截止到2018年5月28日房屋按揭贷款本息共计73870.29元及至贷款结清日止利息、罚息，以及要求以刘金泉、翁桂连的抵押物折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的诉讼请求，予以支持；中行井冈山支行诉请要求迪宝井冈山分公司承担连带担保责任，迪宝井冈山分公司作为保证人，提供阶段性连带责任保证，根据合同约定：自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但迪宝井冈山分公司至庭审结束时，中行井冈山支行也未收到房屋的他项权证，所以迪宝井冈山分公司的担保责任没有免除，应在中行井冈山支行收到抵押房屋他项权证之前承担连带担保责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条规定：同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。本案既有迪宝井冈山分公司的保证，又有房产的担保，因此迪宝井冈山分公司只对抵押物（位于井冈山市××××室房产）以外的债权在中行井冈山支行收到房屋他项权证前承担保证责任。刘金泉、翁桂连经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃自己的诉讼权利并自行承担相应的不利法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除中国银行股份有限公司井冈山支行与刘金泉签订的编号2009年住商按借合字L0166号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、刘金泉、翁桂连于本判决生效之日起十五日内偿还中国银行股份有限公司井冈山支行房屋按揭贷款本金72291.40元、利息1495.44元、罚息83.45元，共计73870.29元；三、刘金泉、翁桂连于本判决生效之日起十五日内支付从2018年5月28日起算至贷款全部清偿之日止的利息（利率以贷款利率水平加收50%计算。贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮15%作为下一个浮动周期的适用利率）；四、中国银行股份有限公司井冈山支行有权以刘金泉、翁桂连购买的位于井冈山市茨坪镇桐木岭路2××××号1××××幢1××××室房产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。五、江西迪宝房地产开发有限公司井冈山分公司在中行井冈山支行收到他项权证之前对抵押物外的上述款项承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1646.76元，减半收取823.38元，保全费775.17元，合计1598.55元，由刘金泉、翁桂连负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  饶广宁二〇一八年七月二十五日书记员  郭 真