河南省林州市人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0581民再20号原审原告：张贵生，男。委托诉讼代理人：申增杰，河南红旗渠律师事务所律师。原审被告：申海霞，女。原审被告：刘晓林，男。二被告共同委托诉讼代理人：王永峰、岳小莉，河南信腾律师事务所律师。原审原告张贵生与原审被告申海霞、刘晓林租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日作出(2020)豫0581民初201号民事判决，已经发生法律效力。经本院院长提交审判委员会讨论认为，该判决确有错误，应予再审，本院于2021年1月22日作出(2021)豫0581民监2号民事裁定：一、本案由本院再审；二、再审期间，中止原判决的执行。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张贵生及其委托诉讼代理人申增杰，被告申海霞、刘晓林的共同委托诉讼代理人王永峰、岳小莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告张贵生再审诉讼请求、事实和理由与原审一致。原审被告申海霞、刘晓林辩称，一、双方已于2018年8月份事实上解除租赁合同关系。2017年11月22日，林州市地税局对该房产采取查封措施,并在门口张贴查封公告，房屋被查封，严重影响了答辩人幼儿园正常招生，2018年上半年幼儿减少50余名。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，应予支持：1、租赁房屋被司法或行政机关依法查封的；2、答辩人已提起告知原告不再租赁该房产。因上述原因，导致答辩人无法继续经营，答辩人已于2018年7月提前告知原告不再租赁该房产，并同意结清上年度所欠租赁费4.5万元。3、原告对该房产采取锁门、对外租赁等行为，视为认可终止与答辩人的租赁合同关系。2018年8月25日原告对该房产采取锁门、悬挂出租公告、横幅等对外出租该幼儿园的行为，说明原告同意终止与答辩人的租赁合同关系，被告不应再承担给付第五年度租赁费的责任。二、双方未约定迟延交付租金应承担的违约责任，事实上之前交付房租时，原告也认可答辩人的分期交付方式，原告现要求支付租金利息没有依据。对所欠原告2017年至2018年度租赁费4.5万元，答辩人申海霞认可。三、答辩人刘晓林不应对原告的诉求承担责任。租赁合同系原告张贵生和答辩人申海霞所欠，也是申海霞在实际经营幼儿园，即便应对原告的诉求承担责任，也应由申海霞承担。原审原告张贵生原审诉讼请求：1、依法判决被告给付原告2018年度租赁费4.5万元，2019年度房费15万元，共计19.5万元；2、依法判决被告给付原告2018年、2019年所欠房租产生的利息（其中2017年度的利息为21710元；19.5万自2018年7月21日起算至被告付清房租之日止，按月利率2%计算，暂算至2018年9月21日为7800元）；3、本案的保全费、保函费由被告承担；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年9月10日原告与被告签订了房租租赁合同一份，原、被告各一份，合同期间从2014年9月20日至2019年9月20日共五年，合同并约定每年租金15万元整。从第二年开始，每月的7月20日之前付清下年房费。但被告却未按合同履行。第四季度（2018年度）欠房费4.5万元，第五年度（2019年度）欠房费15万元，共计欠房款19.5万元，被告拖欠第四年度房租所产生利息到2018年7月20日止，按2%月息计算，合21710元。2018年7月20日被告本应交纳第五年度的房租15万元，但被告第五年的房租未付，原告要求按月息2%计算到判决履行完毕之日。综上所述，在此之前被告不讲诚信，推诿时间，不按时付房租，为维护原告的合法权益，特申请人民法院依据法律程序进行维权诉讼。恳请贵院依法支持原告的诉讼请求。本院原审认定事实：2014年9月10日，原告张贵生与被告申海霞签订房屋租赁合同一份，约定甲方张贵生将位于人民街67号的房屋出租给乙方申海霞使用，租赁期限为五年，自2014年9月20日至2019年9月20日，年租金15万元整，第一年房费在签订合同之日先付一半即7.5万元，两个月内付清另一半7.5万元，第二年以后采取一年一付的方式，每年的7月20日之前付清下一年的房费。合同签订后，原告张贵生按约向被告交付该房款，被告申海霞亦按合同约定向原告交付清自2014年9月20日（第一年度）至2017年9月20日（第三年度）的租金。自2017年9月21日至2018年3月17日被告申海霞陆续支付原告房屋租金10.5万元，截止2018年9月20日，被告申海霞尚欠原告房屋租金45000元（第四年度）。2018年9月21日至2019年9月20日被告申海霞未付原告张贵生租金（第五年度）。2018年8月25日原告将被告承租房屋大门予以上锁，2019年11月份原告将其自身物品从承租房内滕清。另查明，被告申海霞与被告刘晓林系夫妻关系，曾共同向原告张贵生履行交纳房费的义务。本院原审认为，原告张贵生与被告申海霞签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故该合同于当日成立并生效，原、被告应按照合同约定全面履行各自的义务。虽被告申海霞与被告刘晓林系夫妻关系，曾共同向原告张贵生交纳房费且共同经营使用涉案房屋，但根据合同相对性原理，被告申海霞对外签订房屋租赁合同的效力并不当然及于本案被告刘晓林，故原告对被告刘晓林给付租金的诉讼请求，本院依法不予支持。合同签订后，原告张贵生向被告申海霞提供了租赁的房屋，但被告申海霞从2017年9月21日起并未按约支付租金，存在逾期支付的事实，应承担相应的违约责任，故原告张贵生要求被告申海霞支付租金及利息合乎法律。但原告作为出租人，也负有减少损失扩大的义务，被告自2018年3月17日后未再支付租金且原告于2018年8月25日将被告申海霞承租房屋的大门进行上锁后，就应该预料到双方的租赁合同存在不能继续履行的风险，而原告未采取有效措施防止损失扩大，亦应承担相应的责任，综合本案情况，被告应向原告支付租金至2019年3月20日为宜，租金数额为120000元（45000+75000）。关于原告主张按月利率2%计算所欠房费产生的利息，因双方在租赁合同未约定违约金的计算方式，本院酌定为同期银行贷款利率。在租赁合同履行的第四年度，被告支付租金拖延，原告容忍，视为认可，被告陆续支付至2018年3月17日，后未继续支付，故第四年度利息的起算日应为2018年3月17日。本院原审判决：一、被告申海霞于本判决生效之日起十日内给付原告张贵生租金120000元；二、被告申海霞于本判决生效之日起十日内给付原告张贵生租金利息（利息计算方式为：2018年3月17日至2019年8月19日以本金45000元为基数，按中国人民银行同类同期贷款利率计算，2019年8月20日至履行完还款义务之日止，以本金45000元为基数，按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2018年9月20日起至2019年8月19日以本金75000元为基数，按中国人民银行同类同期贷款利率计算，2019年8月20日至履行完还款义务之日止以本金75000元为基数，按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三，被告申海霞于本判决生效之日起十日内给付原告张贵生保全费1670元；四、驳回原告张贵生要求被告刘晓林给付房屋租赁费的诉讼请求；五、驳回原告张贵生的其它诉讼请求。本院再审查明事实与原审一致。本院再审认为，原审原告张贵生与原审被告申海霞签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方应按照合同约定履行。原审原告要求原审被告刘晓林给付租金，提交证据不足，依法不予支持。原审被告申海霞从2017年9月21日起未按合同约定按时支付租金，应承担相应的违约责任，故原审原告张贵生要求申海霞支付租金及利息合乎法律。但张贵生作为出租人，也负有减少损失扩大的义务，自被告申海霞欠付租金原告张贵生将大门进行上锁后，就应该预料到双方的租赁合同存在不能继续履行的风险，而原告未采取有效措施防止损失扩大，亦应承担相应的责任，综合本案情况，酌情由被告申海霞承担2019年度租金75000元，2018年度欠付租金45000元，合计120000元。关于张贵生主张按月利率2%计算所欠房费产生的利息，因双方在租赁合同未约定违约金的计算方式，本院酌定为同期银行贷款利率。在租赁合同履行的第四年度，申海霞支付租金拖延，张贵生容忍，视为认可，申海霞陆续支付至2018年3月17日，后未继续支付，故第四年度利息的起算日应为2018年3月17日。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条第一款规定，判决如下：维持本院(2020)豫0581民初201号民事判决。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  李有金审 判 员  李光华人民陪审员  常素霞二〇二一年六月十日书 记 员  刘广建