西  安  市  鄠  邑  区  人  民  法  院 西  安  市  鄠  邑  区  人  民  法  院民  事  判  决  书                                (2021)陕0118民初419号原告：于海洋，男，1980年3月26日生，汉族，现住西安市鄠邑区，身份证号：211XXXXXXXXXXXXXXX。被告：西安金凤凰置业有限公司，住所地：西安市鄠邑区。统一社会信用代码：91610125578445XXXX。法定代表人：魏永吾，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李周仁、李忠华，陕西法智律师事务所律师。原告于海洋诉被告西安金凤凰置业有限公司（以下简称金凤凰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于海洋，被告金凤凰公司之委托诉讼代理人李周仁、李忠华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于海洋向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2018年12月1日至2020年11月24日期间无法办理产权登记的违约金61740元、2020年11月25日至商品房正式产权登记完成期间的违约金（违约金计算方法按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年6月11日，原告准备接收XX小区XX号楼XX单元XX室商品房，原告按物业公司开具的票据缴纳了房屋专项维修资金和商品房契税，但由于商品房最终验收不合格就没有接收。2018年12月1日原告与被告签署了收房协议，并进行了房屋交接。后原告三次到鄠邑区XX中心办理产权登记，因被告没有提交凤凰新天地小区的产权登记相关手续和文件，致使原告无法办理商品房产权登记。原告多次到物业公司询问、催促商品房产权登记事宜，均没有得到解决，主要原因是小区申请的消防验收没有通过，小区用电没有接入国家电网，属于临时用电，且小区4号楼及道路还是基坑，4号楼西边预留的消防通道无法打通，不能形成环形消防通道。故原告为了维护自身合法权益，依据相关法律法规及合同协议约定款项提起诉讼，请求支持原告诉请。被告金凤凰公司辩称，不同意原告诉讼请求。2018年12月1日我公司与原告就案涉房屋签订《收房协议》，明确约定办理房地产权属证书应按照《商品房买卖合同》执行，而《商品房买卖合同》明确约定了办理房地产权属证书双方协商解决，因此原告诉讼请求所依据的法律条文不适用本案，其诉讼请求应予驳回。《收房协议》已经明确约定自被告交房后，原告不再追究违约责任，我公司已于2018年12月1日将案涉房屋交付给原告，因此原告无权以任何理由要求被告承担违约责任。且原告购买该商品房用于居住，是否办理房地产权属证书并不影响该房屋的居住功能，原告不存在任何损失。我公司一直按照法定程序向有关部门申请办理房地产权属登记，现正处于办理之中，我公司不存在过错。综上，原告诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求予以驳回。当事人围绕诉讼请求提交了证据，在庭审中，本院组织当事人进行了质证。原告提供的证据有：1、2016年12月21日的商品房买卖合同。出卖人为被告金凤凰公司，买受人为原告于海洋，合同的部分内容是：买受人购买的商品房位于被告开发的凤凰新天地第2幢3单元09层03号房屋，建筑面积为118.89平方米，单价为每平方米3600元，总金额428004元；出卖人应当在2017年4月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用；逾期交付的，每逾期一天，卖方按日向买方支付已交价款万分之一的违约金，合同继续履行。被告确认该合同属实。2、2018年12月1日的收房协议，甲方为被告金凤凰公司，乙方为于海洋，部分内容为：甲方支付乙方交房违约金，时间从2017年5月至2018年9月底，并交付乙方房屋及钥匙；2018年10月初乙方收到甲方支付违约金，并准备按约定时间办理收房，但限于小区消防验收未通过，以及用电为临时电源，达不到交房入住条件。综合考虑，保证维护甲、乙双方的利益，双方签订协议：1、甲方加快项目进度；2、2018年10月至消防验收合格期间房屋产生的物业费、电梯费、垃圾费杂费由甲方支付，待消防验收合格后乙方开始正常缴纳物业管理费、电梯费、垃圾费。如果还未验收通过，但乙方正式入住，乙方必须正常缴纳物业管理费、电梯费、生活垃圾费等杂费；3、甲方按期完成房屋的整改工作，乙方按调解书约定10月20日收房，房屋验收合格后，不再追究甲方至此之后的违约交房的责任；4、项目未验收合格前，如乙方需要进行房屋装修，则会按甲方要求办理装修手续并交纳相关费用（装修押金、装修垃圾清运费）；5、甲方需按商品房买卖合同要求执行，完成房屋验收一起手续，保证乙方正常办理房屋产权证，如不能达到，双方按合同执行，甲方负责赔偿由此给乙方带来的损失。被告确认该协议属实。3、2018年6月8日的房屋专项维修资金缴存收据和2018年6月11日税收完税证明。原告缴纳维修资金17249.2元、缴纳税款8157.26元。被告确认该组证据属实。4、2018年9月20日本院作出的（2018）陕0118民初3193号民事调解书。于海洋为原告，金凤凰公司为被告，2018年6月26日原告于海洋提出诉讼请求：1.请求被告交付西安市鄠邑区XX小区XX号楼XX单元XX室的房屋及钥匙；2.请求被告向原告支付2017年5月1日至2018年6月26日逾期交付房的违约金17988元，以及2018年6月27日至商品房正式交付期间的逾期违约金（按日向被告支付已交付房屋价款的万分之一）；3.请求被告承担诉讼期间原告往返法庭的交通费300元，原告的误工费3200元；4.诉讼费由被告承担。经本院调解，双方自愿达成协议：一、被告西安金凤凰置业有限公司于2018年10月20日前将位于西安市鄠邑区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋及钥匙交付原告于海洋；二、被告西安金凤凰置业有限公司于2018年10月15日前给付原告于海洋从2017年5月1日至2018年9月30日期间的违约金20000元；三、西安市鄠邑区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋于2018年9月30日前所产生的物业管理费均由被告西安金凤凰置业有限公司自行承担；四、原告于海洋自愿放弃其余诉讼请求。被告对该调解书无异议。被告金凤凰公司提供的证据有：1、2018年12月1日的收房协议，与原告提供的收房协议一致。2、2016年12月21日的商品房买卖合同。与原告提供的商品房买卖合同一致。庭审中，原告述称：房产证没有办理的原因是基础设施不达标，小区用电没有接入国家电网，消防验收无法通过；2018年12月1日交付房屋，交付后一直没有装修；调解书已经履行完毕。被告述称：房产证在办理中，卖给原告的房屋做了预售登记；调解书已经履行完毕。依据原、被告提供的证据及陈述，本院确认如下案件事实：2016年12月21日，原、被告签订商品房买卖合同一份，出卖人为被告金凤凰公司，买受人为原告于海洋，合同的部分内容是：买受人购买的商品房位于被告开发的凤凰新天地第2幢3单元09层03号房屋，建筑面积为118.89平方米，单价为每平方米3600元，总金额428004元；出卖人应当在2017年4月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用；逾期交付的，每逾期一天，卖方按日向买方支付已交价款万分之一的违约金，合同继续履行。2018年6月8日原告缴纳维修资金17249.2元，2018年6月11日原告缴纳税款8157.26元。2018年6月26日原告于海洋将被告金凤凰公司诉至法院，原告于海洋的诉讼请求是：1.请求被告交付西安市鄠邑区XX小区XX号楼XX单元XX室的房屋及钥匙；2.请求被告向原告支付2017年5月1日至2018年6月26日逾期交付房的违约金17988元，以及2018年6月27日至商品房正式交付期间的逾期违约金（按日向被告支付已交付房屋价款的万分之一）；3.请求被告承担诉讼期间原告往返法庭的交通费300元，原告的误工费3200元；4.诉讼费由被告承担。该案经本院审理，于2018年9月20日作出（2018）陕0118民初3193号民事调解书，双方达成协议：一、被告西安金凤凰置业有限公司于2018年10月20日前将位于西安市鄠邑区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋及钥匙交付原告于海洋；二、被告西安金凤凰置业有限公司于2018年10月15日前给付原告于海洋从2017年5月1日至2018年9月30日期间的违约金20000元；三、西安市鄠邑区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋于2018年9月30日前所产生的物业管理费均由被告西安金凤凰置业有限公司自行承担；四、原告于海洋自愿放弃其余诉讼请求。该调解书双方已经履行。2018年12月1日，原、被告签订收房协议一份，甲方为被告金凤凰公司，乙方为原告于海洋，部分内容是：1、甲方加快项目进度；2、2018年10月至消防验收合格期间房屋产生的物业费、电梯费、垃圾费杂费由甲方支付，待消防验收合格后乙方开始正常缴纳物业管理费、电梯费、垃圾费。如果还未验收通过，但乙方正式入住，乙方必须正常缴纳物业管理费、电梯费、生活垃圾费等杂费；3、甲方按期完成房屋的整改工作，乙方按调解书约定10月20日收房，房屋验收合格后，不再追究甲方至此之后的违约交房的责任；4、项目未验收合格前，如乙方需要进行房屋装修，则会按甲方要求办理装修手续并交纳相关费用（装修押金、装修垃圾清运费）；5、甲方需按商品房买卖合同要求执行，完成房屋验收一起手续，保证乙方正常办理房屋产权证，如不能达到，双方按合同执行，甲方负责赔偿由此给乙方带来的损失。现原、被告签订的商品房买卖合同中涉及的位于凤凰新天地第2幢3单元09层03号房屋仍未办理房产证。本院认为，原、被告签订商品房买卖合同的事实清楚，原告从被告处购买位于凤凰新天地第2幢3单元09层03号房屋的事实清楚，原告全部交付购房款并已接收房屋的事实清楚，原、被告双方所交易的房屋现没有办理房产证的事实清楚。原告曾于2018年6月26日起诉被告，请求被告向其支付2017年5月1日至2018年6月26日逾期交付房的违约金17988元，以及2018年6月27日至商品房正式交付期间的逾期违约金。该案审理中，双方达成调解：一、被告西安金凤凰置业有限公司于2018年10月20日前将位于西安市鄠邑区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋及钥匙交付原告于海洋；二、被告西安金凤凰置业有限公司于2018年10月15日前给付原告于海洋从2017年5月1日至2018年9月30日期间的违约金20000元；三、西安市鄠邑区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋于2018年9月30日前所产生的物业管理费均由被告西安金凤凰置业有限公司自行承担；四、原告于海洋自愿放弃其余诉讼请求。在该案中，原告已经明确放弃其主张的2018年6月27日至商品房正式交付期间的逾期违约金，原告该意思表示是对实体权利的处分，符合法律规定。因此，本案中，原告主张2018年12月1日至2020年11月24日期间无法办理产权登记的违约金61740元以及2020年11月25日至商品房正式产权登记完成期间的违约金，没有法律依据，本院不予支持。综上，民事主体的合法权益受法律保护，现依据《中华人民共和国民法典》第三条之规定，判决如下：驳回原告于海洋的诉讼请求。本案案件受理费1340元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长  杭  锋人民陪审员  李稳利人民陪审员  马党华二0二一年六月二十二日书  记  员  仝亚楠1