安徽省芜湖市湾沚区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0221民初386号原告：芜湖金伟房地产开发有限公司（以下简称：金伟公司）,住所地安徽省芜湖市湾沚区湾沚镇。诉讼代表人：安徽平衡律师事务所，该公司管理人。负责人：彭述贵，安徽平衡律师事务所主任。委托诉讼代理人：陈屿，安徽平衡律师事务所律师。被告：蒋凤梅,女,1971年4月30日出生,汉族,住安徽省芜湖县,现住安徽省芜湖市湾沚区。原告金伟公司与被告蒋凤梅返还原物纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告金伟公司委托诉讼代理人陈屿、被告蒋凤梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金伟公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即腾退芜湖市芜湖县（现为湾沚区）东湖华庭8号楼02商铺并返还给原告；2、请求判令被告返还原告房屋租金269000元（66000元／年×4年＋5000元）;3、案件受理费由被告负担。事实与理由：2012年8月13日,原、被告双方签订借款合同,借款金额为250万元,并于当天还签订了房屋买卖合同一份,合同载明：被告购买原告开发的位于芜湖市芜湖县,后该房屋买卖合同因是以房抵债的性质,经过芜湖市中级人民法院（2017）皖02民终1169号判决,安徽省高级人民法院（2018）皖民申1126号判决,确认该房屋买卖合同无效。2016年7月，被告实际占有该房屋至今,被告将房屋对外出租,已经长达4年之久。现原告要求被告腾空并返还房屋,并支付被告无权处分出租房屋的租金,原告有权按照最后一年的租金标准主张4年来的租金。故诉至法院，望判如所请。原告为其诉讼请求，向本院提供如下证据：1.原告企业信息、被告身份证复印件，证明原被告诉讼主体适格；2.（2018）皖民申1126号安徽省高级人民法院民事裁定书、（2017）皖02民终1169号芜湖市中院民事判决书，证明经审判确认双方商品房买卖合同无效；3.商品房销售合同，证明双方签订合同的事实；4.芜湖县东湖华庭08幢03室《租赁合同》，证明被告擅自将房屋出租的事实；5.物业记录单，证明被告在2017年就将房屋出租的事实；6.（2019）皖0221破申1号芜湖县人民法院民事裁定书，证明原告于2019年6月12日破产；（2014）芜中民二初字第00405号芜湖市中院民事判决书，证明被告对原告民间借贷的债权已经确认，被告已经向原告申报债权；7、（庭审后提交）①债权申报表、债权申报文件清单、债权人地址确认书，证明被告申报债权情况；②商品房预售备案证明，证明涉案房屋备案情况；③债权表，证明被告申报债权的数额；④芜湖县人民法院（2019）皖0221破2号决定书，证明：原告破产，指定安徽平衡律师事务所为管理人。被告蒋凤梅在庭审中辩称：类似我这样的情况有十几户，但判决结果不一样，对我不公平，准备上访，相关案件正在审理，望法庭给予一些时间。另外，02号的房子（商铺）是金伟公司法人韦金华主动交给我的，并承诺房子的租金作为补偿我们的损失，不存在强行占有，房子目前归还不了。应驳回原告的诉讼请求。被告为证明其答辩主张，庭审后向本院提交了一份证据1.《房屋租赁合同》一份，证明年房租为26000元。2.《装修合同》一份，证明本人出资对两门面房之间进行了分割、按装楼梯等装修。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证（包括庭审后双方提交的证据）。对当事人无异证据（合法性、真实性、关联性）本院予以确认并在案佐证。对原告所举证据4，被告质证后认为不是02号商铺的租赁合同，本院认为，原告用该证据来证明被告擅自将房屋出租的事实，由于该合同是03号商铺的租赁合同，不是涉案的02号商铺租赁合同，故对该证据的关联性不予确认。对被告所举证据2，原告质证后认为，对该证据的三性持有异议，达不到被告证明目的，且与本案无关，不予认可。本院认为，该证据仅仅是一份合同，被告要想达到其证明目的，还应提供其他相关证据予以佐证，因此，对该证据真实性、关联性本院实难采信。本院经审理查明，2012年8月13日，蒋凤梅、俞长征共同与金伟公司签订《借款合同》一份，合同约定蒋凤梅、俞长征向金伟公司提供借款250万元，借款期限自2012年8月13日至2013年2月12日止，月利率为35‰；金伟公司以其所有的位于芜湖县（现为湾沚区）东湖华庭08幢03室房产作为抵押物为该笔借款向蒋凤梅、俞长征提供担保。同日，蒋凤梅另与金伟公司签订《借款合同》一份，借款金额、期限、利率与上述第一份《借款合同》一致，金伟公司以其所有的位于芜湖县作为抵押物为该笔借款向蒋凤梅提供担保。上述两份《借款合同》均约定金伟公司如到期不能偿还借款本息，则商品房预售合同生效，借款金额抵足购房款。2014年8月19日蒋凤梅、俞长征诉至芜湖市中级人民法院主张：1、确认蒋凤梅、俞长征与金伟公司签订的关于购买芜湖县湾沚镇东湖华庭08幢02室、08幢03室的《商品房买卖合同》有效；2、蒋凤梅、俞长征用金伟公司所欠债务4868583元（其中本金4625000元，243583元系以4625000元本金为基数按照月利率2%自2014年5月13日计算至2014年7月31日的利息）折抵上述东湖华庭08幢02室、08幢03室购房款，蒋凤梅、俞长征再行支付金伟公司131417元用于付清上述房屋购房余款（其中蒋凤梅支付105134元，俞长征支付26283元）；3、金伟公司立即将上述东湖华庭08幢02室交付给蒋凤梅，将上述东湖华庭08幢03室交付给蒋凤梅、俞长征；4、金伟公司立即办理上述东湖华庭08幢02室、08幢03室房屋产权证，将东湖华庭08幢02室房屋的产权登记在蒋凤梅名下，将东湖华庭08幢03室房屋的产权登记在蒋凤梅、俞长征名下（其中蒋凤梅所占份额为59.74%，俞长征所占份额为40.26%）；5、韦金华在诉请范围内承担连带责任；6、本案诉讼费由金伟公司、韦金华承担。案经芜湖市中级人民法院审理，于2014年11月5日作为（2014）芜中民二初字第00405号民事判决“一、被告芜湖金伟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋凤梅、俞长征共同清偿借款本金445万元，并支付自2014年5月13日起以上述借款本金为基数按照月利率2%计算至借款实际付清之日止的利息；二、被告韦金华对被告芜湖金伟房地产开发有限公司的上述债务向原告蒋凤梅、俞长征承担连带清偿责任，其在承担保证责任后，有权向被告芜湖金伟房地产开发有限公司进行追偿；三、驳回原告蒋凤梅、俞长征的其他诉讼请求。”2015年7月24日，中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行诉至本院，请求法院依法确认金伟公司与蒋凤梅、俞长征之间签订的商品房买卖合同（即东湖华庭8号楼02与03商铺）无效，并由金伟公司与蒋凤梅、俞长征撤销该二商铺在安徽省芜湖县房管局的商品房预售备案，本院于2017年2月16日作出（2015）芜民二初字第00388号民事判决，但中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行不服提出上诉，案经芜湖市中级人民法院审理，于2017年5月31日作出（2017）皖02民终1169号民事判决“一、撤销安徽省芜湖县人民法院（2015）芜民二初字第00388号民事判决；二、确认芜湖金伟房地产开发有限公司与蒋凤梅、俞长征签订的《商品房买卖合同》（标的为东湖华庭8号楼02与03商铺）无效；三、驳回中国工商银行股份有限公司芜湖城建支行的其他诉讼请求。”而蒋凤梅、俞长征不服，向安徽省高级人民法院申请再审，该院经审理后认为，“二审法院认定案涉商品房买卖合同无效，并无不当”，并于2018年12月18日作出（2018）皖民申1126号民事裁定“驳回蒋凤梅、俞长征的再审申请。”2019年6月12日,芜湖县人民法院根据芜湖市企融典当有限公司的申请,作出（2019）皖0221破申1号民事裁定“受理芜湖市企融典当有限公司对芜湖金伟房地产开发有限公司破产清算申请”,并作出（2019）皖0221破2号决定（书）“指定安徽平衡律师事务所为管理人。”蒋凤梅和俞长征于2019年10月15日依据（2014）芜中民二初字第00405号民事判决书等资料向管理人申报了债权，管理人对其债权在编制的债权表上进行认定。另查，原告诉称，涉案商铺原告于2016年7月份交给被告的，但被告辩称，是2017年金伟公司法定代表人交付给其的，而且对东湖华庭8号楼02与03商铺之间也进行了分割与装潢，费用是本人所出，同时，被告提供了一份2020年9月7日与承租人签订了东湖华庭8号楼02商铺租赁合同，证明年租金为26000元，而原告提供的物业费交费明细上载明案涉房屋的交费时间是2017年10月10日至2018年10月10日（系由承租人交纳），但认可涉案商铺的年租金为26000元。本院认为：本案争议焦点，1、关于涉案商铺返还问题；2、关于赔偿问题。1、关于涉案商铺返还问题。诉争商铺经市中院终审判决“确认芜湖金伟房地产开发有限公司与蒋凤梅、俞长征签订的《商品房买卖合同》（标的为东湖华庭8号楼02与03商铺）无效”并经省高院再审并认为“二审法院认定案涉商品房买卖合同无效，并无不当”，且作出裁定“驳回蒋凤梅、俞长征的再审申请。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据该规定，被告应当将取得的涉案商铺返还给原告。故对原告主张要求被告腾退东湖华庭8号楼02商铺返还给原告的诉讼请求，本院予以支持。2、关于赔偿问题。首先，2019年6月12日，法院裁定受理芜湖市企融典当有限公司对芜湖金伟房地产开发有限公司破产清算申请。被告于2019年10月15日依据（2014）芜中民二初字第00405号民事判决确认的债权，向原告管理人进行了债权申报，管理人对其申报的债权在编制破产债权表上予以审核认定，至此原告债权及其损失即利息，已获确认为破产债权，按理被告就应当将商铺（系破产财产）返还给原告，未返还，造成损失应予赔偿。其次，从原告提供的物业费交费明细来看，可以证明被告于2017年10月10日已接收涉案商铺，并出租于他人。其三，由于本案诉讼是因为双方所签订的合同违反了法律、行政法规的强制性规定，被法院确认合同无效而引起，对此，双方均有过错；又因原告已进入破产程序。综上，根据双方的过错情况、综合案情（如被告称对两商铺之间进行分割、装潢应支付费用等）并依据《中华人民共和国企业破产法》相关规定，本院认为，法院裁定受理破产申请之日前的双方各自损失各自承担，法院裁定受理破产申请之日，可作为被告将涉案商铺返还给原告之时，未返还而造成损失，被告可将涉案商铺收取的租金作为损失赔偿给原告（为破产财产），其损失可以按双方认可的年租金26000元进行计算，故对原告主张四年的损失，本院不予支持。对被告抗辩时主张，类似案件正在审理等为事由，要求法院给其时间，驳回原告的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民法典》第四百六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告蒋凤梅于本判决生效后三十日内将湾沚区湾沚镇东湖华庭8号楼02商铺（腾空）返还给原告芜湖金伟房地产开发有限公司；二、被告蒋凤梅于判决生效后三十日内赔偿原告芜湖金伟房地产开发有限公司自2019年6月12日起，按年租金26000元计算至实际返还之日止的损失；三、驳回原告芜湖金伟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费28952元，被告蒋凤梅负担27424元，原告芜湖金伟房地产开发有限公司负担1528元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数递交上诉状副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  张道辉人民陪审员  陈 辉人民陪审员  崔 军二〇二一年六月三十日书 记 员  杨 丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民法典》第四百六十条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息；但是，应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。