北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初8825号原告：中铁建物业管理有限公司顺义分公司，住所地北京市顺义区高丽营镇文化营村北（临空二路**科技创新功能区），统一社会信用代码91110113MA001KWK4H。负责人：张亦军。委托诉讼代理人：王乐乐，女，1989年11月23日出生，汉族，中铁建物业管理有限公司顺义分公司员工。委托诉讼代理人：徐娜，女，1986年1月10日出生，满族，中铁建物业管理有限公司顺义分公司员工。被告：李秀梅，女，1980年10月18日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区，公民身份号码×××。原告中铁建物业管理有限公司顺义分公司（以下简称中铁建物业）与被告李秀梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，由本院审判员胡小静独任审判，公开开庭进行了审理。原告中铁建物业之委托诉讼代理人徐娜，被告李秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中铁建物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年11月20日至2019年12月31日期间的物业服务费3070.19元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是“×苑”小区×号楼×单元×室业主，于2015年12月25日办理入住手续。被告于2015年12月25日与“中铁建房地产集团北京浩达置业有限公司”建设单位签署《北京市前期物业服务合同》，并于当日开始为被告提供物业服务。《北京市前期物业服务合同》第八条约定，被告应当在每年的第一天或之前交纳该年度的物业服务费。第二十一条约定，如未按时交付，应当按照自逾期之日起每日千分之三的标准支付滞纳金。自2018年至今，被告没有向原告交纳任何物业服务费，原告曾以物业费催缴函及委托律师发送律师函的方式向被告书面催缴物业服务费，但是被告始终拒绝交纳。原告认为，依据《物业管理条例》第七条规定，按时交纳物业服务费是业主在物业管理活动中应当履行的一项义务。被告是“×苑”业主，原告为被告提供了物业服务，被告拒绝交纳物业服务费，构成违约，原告有权要求被告支付所拖欠的物业服务费及其滞纳金。截止2019年12月31日，被告应当交纳2018.11.20至2019.12.31年度物业服务费3070.19元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请，以维权益。被告李秀梅辩称：不同意原告的诉讼请求，房屋没有达到交付条件，不应该缴纳物业费。认可涉诉房屋登记在被告李秀梅名下，认可涉诉房屋面积为76点多平方米，收房的时候缴纳过一年物业费，自2018年以后就没有缴纳过物业费。之所以未交物业费，原因如下：1.本人（甲方，业主方）与中铁房地产集团北京浩达置业有限公司（乙方，开发商方）通过北京市住房和城乡建设委员会（以下简称“北京市建委”）官方网站的渠道申请的购房并通过北京市购房资格审批，于2014年10月7日就坐落于顺义区×镇×村×#自住型商品房×层×单元×号房间签订了北京市商品房买卖预售合同（住宅类）。通过前期的选房，签约当天由于时间紧，当时的工作人员都只要求在规定的页面下签字即可，并清楚地记得预售合同和前期物业服务合同份数都是一样的。现手里的北京市商品房预售合同（住宅类）（以下简称“预售合同”）第十八页写着合同一式四份，前期物业服务合同第34页写着合同正本连同附件一式两份，内容都有变更，包括北京市商品房预售合同（住宅类）的封面页，当时签订合约时该项目名称是：顺新嘉苑，从预售合同第09页可以看出约定收房日期是2016-09-30日收房，并且当前页没有买房者的签名，事实上关于收房日期等重要信息页是必须经买房者阅读并签字确认的，否则开发商以及相关利益方可以随意更换合同内容。从收房时的房屋产权委托代办协议也能看出，当时的项目是顺新嘉苑，并提前一年收房。并从开发商和物业的关系也能看出双方是隶属于同一个中国铁建房地产开发集团，具有利益关系。并且本人于2021年4月30日晚上发现原家中位于北京市昌平区回龙观西大街35号院3号楼651房间处2011年的商品房预售合同也被更换，本人一人居住，家里人没有房间的钥匙，并于2021年5月1日报案。其中当时购房时在建委的联机备案表涉外安全审批项的“涉外安全”内容被删除，购房人性质发生变化，原来是本市城镇职工，现更改为本市城镇居民。故认为存在欺诈和涉黑行为。详情请见2014年购买顺新嘉苑处房屋之前本人的社保纳税情况。当时北京市建委官网上标注需要本市户口或者具有在北京市5年以上纳税才具有购房资格，请问其它的两份前期物业合同去哪里了？是否有人冒充本人身份行使了本人的权力？如果项目的性质发生变化，有没有及时告知购房人并且通知购房人是否可以放弃本房屋的弃购？事实上我没有收到任何关于项目性质变更的通知。根据物业前期合同37页附件二：物业构成明细来看，两者项目是有差别的。税收完税证明上，有相同姓名的共有人。2.通知本人2015年12月31日前收房，提前将近一年收房时预付的金额产生的收益去哪里了？本人在2017年办理装修手续装修时，发现房屋质量有问题，与隔壁602房屋之间的分户墙都不是承重墙，是空心砖。按照预售合同第十四条第十页逾期交房责任对等的提前交房并且质量不合格的违约金条款，按日计算向买受人全部已付款（419200元）支付的万分之伍交付违约金，违约日期从2015年12月27日-2017年10月06日，共计650天，合计136240元（应按复利算）。3.根据前期物业服务合同第八条，第九条，2015年12月27日办理收房手续时，并没有发放“北京业主一卡通”，也没有按合同约定双方与光大银行签订前期物业服务费托收协议，由北京市住建委托管，因此并不符合收房条件。同时，没有按照预期约定的办理“北京业主一卡通”和办理托收协议，不应该视为办理入住和交付房屋，物业费也应该从2017年装修时开始计算。申请退回当时缴纳的2016年度物业费2756.3元。据前期物业服务合同33页第二十二条，并按日0.3%的标准交付违约金，违约日期从2015年12月27日-2017年10月06日，共计650天，合计5374.79元。4.事实上我在2017年10月07日办理装修时物业前台才给了我一张“北京业主一卡通”并且上面所留的联系电话都找不到，去光大银行说是该卡没有开通，并且当时我问过银行的工作人员说是卖房时必须需要这张卡。并且当时在北京市建委的网站上并没有找到该房的联机备案表，我是自己一个一个部门才把房本办下来的。由此对甲方造成的影响和消耗的时间，认为开发商和物业方应该承担责任，支付甲方的损失费。包括并不限于以下部分：1）从2017年02月开始至今按我当时的薪酬标准或者2019年重新找工作时认定的薪资待遇。2）期间对职业生涯产生的影响以及后续的损失，包括养老，医疗等五险一金的影响和北京市城镇职工变更产生的影响。3）以及精神方面带来的巨大损失。5.请求解除北京顺义自来水有限责任公司的协议，换回原来的IC卡水表维修，北京市自来水集团官网居民价格标准仍然是5元/吨，而且当时办出入证时在物业登记后，居委会的人又来登记换证时说找不到我的登记信息。我有理由相信水的单价被修改，要不就是主卡被人盗用，执行第二阶梯价，欺诈和盗窃行为。2021年01月26日，我去报案发现十多年前的一张银行卡显示证券签约账户，同时发现水卡被换成可以微信支付买水但每月花费的钱增加时从物业前台处要的物业电话接通时提示招商商旅服务热线，报案当时派出所不受理。回家发现没有水，同时20：10买水20多分钟后还没来水最后20：38通过打派出所电话帮忙沟通20：48才来水。付款截图和仁和派出所报警电话记录。根据北京市物业管理条约，第九十八条第（六）项，存在第七十八条（六）擅自拆改供水，排水，再生水等管线，由水主管部门责令限期改正，物业违反，处一万以上三万以下的罚款。6.物业临时管理规约，第二十三条，第三十六条，第三十七条，第四十三条发生的物业人员的费用包括赔偿金，根据预售合同21页应该由开发商承担而不应该由买受人承担。物业公司作为有独立法人的公司或者一般是和开发商有关系的公司，其自身员工所产生的费用不应该由买受人承担。况且那些页也没有买受人签字确认，开发商和物业后期完全可以改动。7.根据北京市前期物业服务合同，我都没有收到筹备组的成立及首次业主大会成立的通知，只有去年我在小区看到贴有公告说业委会已经成立。并且当时买房时签订的合同以及前期物业服务合同都是在很仓促的情况下签的，当时负责房地产签约的人员都是让大家在指定的页签字，都没有让看合同内容，而且是先签字后盖章并且是部分页面盖章。所以说，合同的内容开发商是完全可以随意变更的。同时发现十多年前我的一张建行的卡竟然有证券签约的一项，我问过银行的柜台人员，证券签约是不是就是炒股的意思，他回答说是，但是我事实上并没有炒过股，而且对这张卡都没有太大的印象，显示开户行还是北大南街支行，我自己办的卡都不可能在那里开户。8.预售合同附件六（26）写着市政供暖，事实上是一家盖着小公司章的供暖公司通知收供暖费，收费标准明显比市热力集团中心大网居民供暖要贵，存在违约责任。比如2021年市热力集团中心大网居民供暖费是24元/平米/采暖季，而这个是按30元/平米/采暖季收取。并且供暖季从2017年开始就只有一个卧室有暖气，当时给物业给的暖气维修人员打电话，派了一个老头来就把楼道处管道清理了一下，说屋里暖气不归他管。我那时是刚装修完毕。9.公共维修金，我当时问北京业主一卡通问光大银行的咨询电话，说是有的交了，有的没交。根据前期物业服务合同第三章第十五条甲方的权利义务第3点，甲方对本物业管理区域内专项维修资金的使用及物业共用部分的经营收益和使用情况，享有知情权和监督权。事实上我并没有看到过专项维修金的公示情况。10.顺鑫汇前期物业服务明显是后期追加上去的。既没有签约日期，而且当时买房时并没有顺鑫汇并没有开盘，因此对住宅不具有法律约束效力，还有造假和欺诈嫌疑。那个物业都没有专项维修资金，那我交的专项维修资金去哪里了。综上，我不同意本案物业费。经审理查明：李秀梅系北京市顺义区仁和镇顺仁路55号院（“×苑”小区）×号楼×单元×室业主，于2015年12月25日办理入住手续，该房屋建筑面积76.82平方米，房屋性质为自住型商品房。2014年10月7日，李秀梅作为甲方（业主）与中铁房地产集团北京浩达置业有限公司作为乙方（建设单位）签订《北京市前期物业服务合同》，约定物业管理区域四至：东至顺仁路西边界、南至林河南大街北边界、西至顺通路绿化带东边界、北至绿化带南边界。第七条约定，经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为：【住宅-自住型商品房】2.99元/平方米每月；第十六条约定，乙方可自行或选聘物业服务企业提供物业服务，并承担物业服务责任；按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务。2015年11月10日，中铁房地产集团北京浩达置业有限公司作为甲方与中铁建（北京）物业管理有限公司分公司作为乙方签订《顺鑫汇前期物业服务合同及临时规约》，约定物业名称为“顺鑫汇”，约定物业管理区域四至：东至顺仁路西边界、南至林河南大街北边界、西至小区南出入口、北至绿化带南边界。第三章物业服务费用约定为包干制，由业主按照其拥有的建筑面积交纳，其中住宅-限价房：2.86元/月/平方米；住宅-自住型商品房：2.99元/月/平方米。中铁建物业管理有限公司出具说明：中铁建（北京）物业管理有限公司顺义分公司与中铁建（北京）物业管理有限公司分公司均隶属于中铁建（北京）物业管理有限公司，2015年10月10日，顺义×苑项目建设单位委托物业公司为该项目提供前期物业服务工作，由于顺义分公司当时工商注册行政审批手续尚未办理完结，暂由中铁建（北京）物业管理有限公司分公司与中铁房地产集团北京浩达置业有限公司签订了《前期物业服务合同》。2015年12月24日项目交付，中铁建（北京）物业管理有限公司指派中铁建（北京）物业管理有限公司顺义分公司履行物业服务，中铁建（北京）物业管理有限公司顺义分公司自2015年12月20日开始进驻项目提供物业服务至今。另查：2017年12月28日，经北京市工商行政管理局海淀分局核准，中铁建（北京）物业管理有限公司变更为中铁建物业管理有限公司。2018年3月9日，经北京市工商行政管理局顺义分局核准，中铁建（北京）物业管理有限公司顺义分公司的名称变更为中铁建物业管理有限公司顺义分公司。上述事实，有双方当事人当庭陈述、合同、证明、说明等证据在案佐证，可以作为认定案件事实之依据。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，双方当事人之间的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。业主李秀梅与建设单位签订的《北京市前期物业服务合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方俱应遵守合同约定。该合同约定乙方即建设单位可自行或选聘物业服务企业提供物业服务，并承担物业服务责任。中铁建物业实际为本小区提供了物业服务，业主应当交纳相应的物业费。原告请求被告支付物业费的意见，合理合法，应予支持。应当指出的是，物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体，物业公司需依合同约定提供相应的物业服务，并不断改进和提高物业服务质量，业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持。就本案而言，本院建议中铁建物业进一步提高在保洁、消防、安保、绿化等方面的服务水平和管理水平，加大公共设施的维修力度，及时、积极回应业主的合理需求。业主应及时交纳物业费用，遇到问题与物业公司积极沟通，形成物业与业主良性互动的局面，共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：被告李秀梅给付原告中铁建物业管理有限公司顺义分公司2018年11月20日至2019年12月31日期间的物业服务费3070.19元，本判决生效之日起七日内执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告中铁建物业管理有限公司顺义分公司已预交），由被告李秀梅负担，于本判决生效之日起七日内直接给付原告中铁建物业管理有限公司顺义分公司。本判决为终审判决。审 判 员 胡小静二〇二一年六月二十八日法官助理 倪永坤书 记 员 沈翔云