广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初5952号原告（反诉被告）：广州市番禺区石楼房地产开发总公司，住所地广州市番禺区石楼镇新城建设路一号，统一社会信用代码91440113191421501k。法定代表人：吴栋。委托诉讼代理人：郭庆强,系广东华誉品智律师事务所律师。被告（反诉原告）：李耀材，男，1977年8月22日出生，汉族，住广州市番禺区,委托诉讼代理人：陈忠扬，系广东南冠律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市番禺区石楼房地产开发总公司（以下简称石楼房地产公司）与被告（反诉原告）李耀材土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）石楼房地产公司的法定代表人吴栋及委托诉讼代理人郭庆强，被告（反诉原告）李耀材的委托诉讼代理人陈忠扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石楼房地产公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《空地租赁合同》及《土地续租协议书》；2.请求判令被告交还位于广州市番禺××石楼镇亚运城东北面约78亩土地，支付土地占用费170649元（从2018年6月5日暂算至2019年3月20日止，占用费参考《空地租赁合同》的租金约定计算；3.请求判令被告向原告归还原告为被告代缴的电费34683.61元；4.请求判令被告承担本案的一切费用。事实与理由：2010年6月15日原告与被告签订了《空地租赁合同》，原告将位于广州市番禺××石楼镇亚运城东北面约138亩土地出租给被告，租赁期限为9年，从2011年2月1日至2020年1月31日。该合同第五（1）约定了解除该合同的条款：“租赁期间……由于该土地属于已征用待开发的性质，所以该土地由我司或者石楼镇政府要开发利用该土地时，甲方（即原告）将提前6个月通知乙方终止合同收回该土地，甲方不做任何补偿。”2017年11月3日广州市番禺××石楼镇人民政府（以下简称石楼镇政府）向原告发出《关于政府开发利用需要收回亚运城东北面约138亩地块的通知》，要求原告解除与被告的租赁合同并收回地块。2017年11月15日原告向被告发出《终止合同通知书》，通知被告根据《空地租赁合同》的约定，正式通知被告终止履行该租赁合同，并在接到通知之日起6个月内（即2018年5月12日前）退场交换土地。通知期限内，被告对原告解除合同收回土地并无异议，只提出经济补偿。2018年9月6日原告依法向被告发出《关于转交（收地公告）的通知书》，明确要求被告于2018年12月1日前交还土地。2018年9月7日被告向广州市番禺区土地开发中心、番禺××石楼镇人民政府提出要求按征地补偿办法对其进行征地补偿。因该地块属于已征用待开发的国有土地，不符合征地补偿的条件，广州市番禺区土地开发中心、番禺××石楼镇人民政府拒绝了被告的要求，被告遂拒绝交还土地，从合同解除之日被告就一直占有使用该土地至2019年3月20日，期间被告向原告支付土地使用费至2018年6月4日，之后便不再支付，经原告多次催告，被告既不交还土地，也不支付占用土地使用费，并且被告截止至2019年3月18日止，拒绝向供电部门支付电费达34683.61元，原告无奈为被告垫付了该电费以配合石楼镇政府的收地工作。被告在租赁合同的解除条件成就后，拒不解除合同交还土地的行为已对原告的合法权益造成损害，为被告代垫的电费更应归还原告。为维护原告的合法权益不受侵害，原告只好依法诉之贵院，望贵院依法支持原告的诉求。原告陈述诉讼请求的依据时认为，《空地租赁合同》签订于2011年11月15日，合同约定解除条件“该土地属于征用待开发性质，所以该土地由我司…甲方将提前六个月通知…乙方”在2017年10月3日，原告收到石楼镇政府发出的文件，通知原告要求原告分别将签署的租赁合同和续租协议书收回已出租的涉案土地，原因是石楼镇政府需要开发利用该涉案土地，符合合同约定的“如遇政府征收…则解除”因此原告按合同第一条约定，提前了6个月于2017年10月3日通知被告，并于2017年11月15日向被告发出终止合同通知书要求正式解除合同，2018年5月15日正式终止合同并要求被告于该时间退场。由于石楼镇政府配合番禺区土地开发中心征收土地的工作的开展，所以在2018年8月30日根据番禺区土地开发中心的收地公告，按照这个要求要求被告于2018年12月1日前将土地交还。因为被告一直占用涉案土地，所以石楼镇政府于2019年3月11日，不仅向被告且还包括其他需要征收的租户要求归还土地。对于《土地续租协议书》，签订时间是2013年6月6日，当时被告提出续租申请的时候承诺加大堤围和园林的建设投资，但是签订该协议后被告非但没有加固堤围和园林建设投资，而是非法转租给第三人，其中包括广州清华苑投资有限公司等几个公司，这是没有经过原告同意而非法转租的。另，被告在涉案土地上建设违法建筑被广州市城市管理综合执法石楼分队责令拆除并发出相关通知书，一直到交出土地之日都没有拆除上述的违法建筑，因此被告违反了续租合同的约定，原告依法向他提出解除续租合同的要求。且根据石楼镇政府的要求收回涉案土地用于石楼镇政府的发展需要。解除合同的时间从2018年5月15日开始，但是对方交的租金是收到2018年上半年（6月5日），租金缴纳方式为半年交一次，缴纳租金的时间为1月5日交全年的50%，6月5日前交剩余50%，租金每三年上调10%，2018年全年租金为217080元，前半年租金为108540元，半年租金为被告是占用了涉案土地，产生了费用，2018年、2019年均参考2018年租金（该租金段是一样的租金，均为217080元），我们主张的是2018年下半年到2019年3月20日的租金，3月20日是石楼镇政府对涉案土地进行强制性收回60亩土地的时间，我们根据合同租金的相关约定计算出170649元。其中，2018年半年租金108540元，加2019年3月20日租金。被告没有交电费，为了配合镇政府征收土地的行为，石楼镇供电所要求原告垫付电费，石楼镇供电所发函要求原告垫付被告欠付的电费，我们也要配合镇政府和区政府的行为。原告除了涉案土地外还有其他物业，原告也是涉案土地的业主，供电所要求原告先垫付涉案土地的电费，如不垫付石楼供电所会对原告其他物业采取断电行为。涉案土地的使用权人是石楼镇石二村委会，涉案土地在1991年前属于集体土地，1991年后被原告征用，之后一直由原告使用，但没有办理不动产登记。现在土地还是属于石二村。涉案土地138亩，其中60亩被土地开发中心征用，这60亩的使用权人已经成为番禺区土地开发中心，剩余78亩的土地所有权人还是石二村，但使用权在原告。1991年12月22日原告（当时是番禺市石楼房地产开发公司）与番禺市石楼镇石二村民委员会签订征地协议，征地协议征用范围约400亩（包括涉案土地138亩），征地协议签订后我们也给了征地补偿款给村，但使用权证没有办下来，当时没有强制办理土地使用权登记，到2010年6月15日原告将其中138亩出租给被告并签订《空地租赁合同》，土地开发中心在2016年向石二村进行土地征用，征用了其中60亩土地，剩余78亩土地我们也要收回来。被告李耀材辩称，番禺区政府于2016年6月以穗府征【2016】75号征地公告征收该承包场地内南面60.399亩土地部分。征地后也一直未告知答辩人，在2018年8月30日才告知答辩人有关征地情况，并于2019年初收回这60.399亩土地，余下的78亩土地至今尚未征收，属于农业用地，答辩人的租金一直交到2019年年底，对方有收取，承包合同至今仍有效。被答辩人是镇政府下属企业，在明知土地是农业性质的情况下仍坚持认为土地已征收，明显是作虚假陈述。答辩人没有缴纳租金而解除合同的理由不成立。对于被答辩人所引用的《空地租赁合同》第五条，1、以穗府征【2016】75号征地公告征收该承包场地内南面60.399亩土地部分，不属于“由我司或石楼镇政府要开发利用”的情况，而是由番禺区政府征收后对外进行招拍挂，给房地产商进行商品房建设开发，已于2019年年初拍出，目前尚未征收，因此不属于不作补偿情形。本案反诉原被告的关系是被答辩人以“出租”方式进行土地承包经营权的流转，反诉原被告的关系是承包关系，使用《农村土地承包法》及《合同法》。承包土地后，答辩人对土地进行大量的投入，被答辩人提前解除合同，被答辩人应当那个赔偿答辩人由此造成的全部损失。关于被告要求原告归还电费34683.61元，这个电费是被告产生，以电表读数为准，但我们当时的电表被拆走了，不知道要交多少电费。电力局给被告的鱼塘断电后造成鱼死亡，被告向供电局要求赔偿，电力局扯皮说不关我们事，电力局是配合镇政府拆迁，我们没有要求原告为我们垫付电费，是原告怕把事情闹大才帮我们垫付的。我们用于做生态农业经营，里面搞了几个大的鱼塘，建了个人工小岛、亲子游乐、休闲区还有餐饮部等，主要的这些物业是在已经征收的60亩土地内，我们一共投资了1000万左右，对已征收的60亩土地的地上附着物和青苗等当时评估出来是880万。剩余78亩湿地上有一些长廊、树木、鱼塘的鱼、小构建筑，我们是休闲生态农业经营，在2019年3月有关部门联合原告对60亩已征部分进行围蔽，60亩土地在2018年年底已经招拍挂，2019年年初卖出去，围蔽以后就有施工人员马上进场施工了。这个围蔽不是单围60亩，而是138亩整场围。整个土地已经不在我们控制范围了。我方同意解除合同，也同意交回涉案的78亩土地。我方要求原告赔偿解除合同的违约责任。反诉原告李耀材向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告赔偿反诉原告200万元损失赔偿款，损失以评估为准；2、判决反诉被告返还反诉原告3万元租赁押金；3、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：位于番禺××石楼镇亚运城东北面的约138亩鱼塘、空地（下称“涉案土地”）在2010年前已由村移交广州市番禺××石楼镇人民政府下属的镇办企业即反诉被告使用，2010年6月15日，反诉原告与反诉被告通过签订《空地租赁合同》的方式，承包涉案土地，约定承包期至2020年1月31日，租金179400元，每3年递增10%，在2013年6月6日，反诉原告与反诉被告另又签订《土地续租协议书》，协议约定是“因乙方需加大堤围和园林建设投资，为保证其投资回报，提出租期延期申请”而订立，承包期为2020年2月1日至2030年1月31日，起始租金每年合计238740元，每三年递增10%。承包土地后，反诉原告对土地进行了大量的投入，开展生态农业经营，填建了人工小岛，设立了餐饮部，铺设了水泥路面车道和小径、园林小景、文化艺术区、亲子活动区、儿童拓展区、湿地长廊、钓鱼场等，共计投入人民币近千万元。番禺区政府于2016年6月以穗府征[2016]75号征地公告征收该承包场地南面60.399亩土地，但一直未告知反诉原告，在2018年8月30日才告知反诉原告有关征地情况，并于2019年初收回这60.399亩土地，余下的78亩土地至今尚未征收，属于农业用地，反诉原告的租金一直交到2019年年底，对方有收取，承包合同至今仍有效。关于本案的法律适用：本案反诉原被告的关系是反诉被告以“出租”方式进行土地承包经营权的流转，反诉原被告的关系是承包关系，适用《农村土地承包法》及《合同法》。根据《农村土地承包法》第五十四条规定：“发包方有下列行为之一的，应当承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨碍、消除危险、赔偿损失等民事责任：……（二）违反本法规定收回、调整承包地；……。”，另外，根据《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同法》第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。故此，反诉被告应赔偿反诉原告因其提前解除合同造成的损失。关于本案的赔偿数额：反诉被告应赔偿反诉原告对涉案土地投入的损失，其中包括：反诉原告在承租土地后，比照原来签订合同时的附图，反诉原告对土地进行填土、建设道路小径及相关生态农业设施的投入，涉案土地的地上附着物和青苗投入的实存价值，以上以评估为准。要特别说明的是：政府收回穗府征[2016]75号文征收的土地后，从2019年3月15日开始，大量施工机械进场，对整个租赁场地进行围蔽，反诉原告至今无法进入，施工方不但对已征收的土地进行填土施工，还对未征部分的承包土地上的农业设施、农作物进行破坏，造成严重损失，该部分被破坏的设施、农作物及反诉原告无法经营造成的损失同样需要进行评估并赔偿。反诉被告广州市番禺区石楼房地产开发总公司辩称，一、被答辩人适用法律错误。本案的《空地租赁合同》及《土地续租协议书》不属于《农村土地承包合同》。《空地租赁合同》出租方是石楼房地产开发总公司，该公司是企业法人，不是发包方。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十二条规定，农村集体所有的土地，由村集体经济组织或村民委员会发包。被答辩人不是涉案土地所属的广州市番禺××石楼镇石二村的农户。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十五条规定，家庭承包的承包方式本集体经济组织的农户。涉案的土地属于已征用待开发的政府储备用地，不属于《中华人民共和国农村土地承包法》第二条所指的农业用地。二、被答辩人违反《土地续租协议书》的约定答辩人有权依法解除之。《土地续租协议书》约定被答辩人“需加大堤围和园林建设投资”，但被答辩人非但没有加大堤围园林建设，反而将涉案土地出租给第三方，在涉案土地上建设违法建筑，被广州市城市管理综合执法局番禺区分局认定为违法建筑，责令限期拆除。根据《土地续租协议书》第三条约定“按原《租赁合同》的约定执行”，原《租赁合同》第四条（3）约定“租赁期间，乙方（被答辩人）不得私自转租，否则甲方（答辩人）有权立即终止合同并没收全部抵押金”。被答辩人未经答辩人同意，将涉案土地转租给广州清桦苑投资有限公司何广州浮莲水香餐饮有限责任公司，两公司在涉案土地上大肆兴建违法建筑，被有关部门强制拆除。根据我国《合同法》第二百二十四条第二款规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人未经出租人同意，将租赁房屋转租于第三人的。三、被答辩人要求答辩人赔偿损失没有实施和法律依据。被答辩人在涉案土地上建设违法建筑，有关部门多次要求其自行拆除均不予理会，致使被有关部门强行拆除，与答辩人无关。综上，被答辩人所提起的反诉，没有事实和法律依据，应依法驳回。石楼房地产公司及李耀材围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2010年6月15日原告与被告签订了《空地租赁合同》，原告将位于广州市番禺××石楼镇亚运城东北面约138亩土地出租给被告，租赁期限为9年，从2011年2月1日至2020年1月31日。每年每亩租金为人民币1300元，租金179400元，每3年递增10%，本合同签订五日内起，乙方需交租地抵押金30000元，合同期满后乙方如没违约十天内甲方应把押金不计息全额退还回乙方。乙方每年分两期缴纳租金，第一期在当年1月5日前交全年租金的50%，第二期在6月5日前交剩下的50%。逾期缴租则每天按月租金额的5%计算滞纳金，逾期一个月作乙方违约处理，甲方有权终止合同收回该地块，并没收乙方所交的全部抵押金。合同第五条（1）约定，租赁期间，甲方不得随意终止合同，由于该土地属于已征用待开发的性质，所以该土地由我司或者石楼镇政府要开发利用该土地时，甲方将提前6个月通知乙方终止合同收回该土地，甲方不做任何补偿。但是其他开发商或者部门使用该土地的时候，由使用者按当时的征地补偿标准，支付该出租土地的地上物和青苗补偿费给乙方。2010年7月5日，李耀材向石楼房地产公司缴交了租地押金30000元。2013年6月6日，原、被告签订《土地续租协议书》，协议约定，甲乙双方于2010年6月15日签订了一份租用位于石楼镇亚运城东北面约138亩鱼塘的《空地租赁合同》，乙方因需加大堤围和园林建设投资，为保证其投资回报，提出租期延期申请。经双方同意在《租赁合同》于2020年1月31日到期后，续租该空地10年。续租期为2020年2月1日至2030年1月31日，起始租金将递增为每年每亩1730元，合计238740元，该租金每三年递增10%。续租期间其他事项按原《租赁合同》的约定执行。2017年11月3日广州市番禺××石楼镇人民政府向原告发出《关于政府开发利用需要收回亚运城东北面约138亩地块的通知》，通知原告尽快将此事通知到租户并妥善办理终止合同的相关事宜。2017年11月15日原告向被告发出《终止合同通知书》，通知被告根据石楼镇人民政府发出的《关于政府开发利用需要收回亚运城东北面约138亩地块的通知》，正式通知被告终止履行该租赁合同，并在接到通知之日起6个月内（即2018年5月12日前）退场交还土地，办理合同终止手续和退还合同押金。2018年8月30日广州市番禺区土地开发中心和番禺××石楼镇人民政府作出《收地公告》，公告土地开发中心将收回位于石清路东侧、××路北侧约60亩的政府储备土地，要求在该地块内进行搭建和养殖的单位和个人务必在2018年12月1日前自行清退所有附着物并退出土地。逾期不清退者视作无主物处理，我单位将组织有关执法部门进场强制清理。2018年8月31日广州市番禺区土地开发中心向石楼镇人民政府送达《区土地开发中心关于协助开展石楼新城项目居住地块工作的函》，要求石楼镇人民政府协助清退耕户收回该地块。2018年9月6日原告向“李耀材租户”送达《关于转交的通知书》,要求被告在2018年12月1日前交还该地块中的60亩土地。2019年3月1日广州市番禺××石楼镇征地拆迁管理办公室发出限期清退土地通知，要求石楼镇新城项目地块相关耕户在2019年3月15日前清退石楼新城项目地块（面积：60.399亩，详见附图）内的青苗及地上附着物并退出土地。2019年3月27日广州市番禺区供电局石楼供电所向原告送达《关于代李耀材缴交电费的函》，要求原告代被告缴交所欠电费34683.61元（未含违约金）。原告于2019年3月29日通过银行转账方式向广州供电局有限公司支付了34683.61元，转账用途备注：代垫电费。李耀材质证认为，是因为电力局给被告的鱼塘断电后造成鱼死亡，被告向供电局要求赔偿，电力局说是配合镇政府拆迁，被告并没有要求原告垫付电费，是原告怕把事情闹大才帮被告垫付的。被告陈述其向原告承租的涉案土地是空地，承包土地后，对土地进行了大量的投入，开展生态农业经营，填建了人工小岛，设立了餐饮部，铺设了水泥路面车道和小径、园林小景、文化艺术区、亲子活动区、儿童拓展区、湿地长廊、钓鱼场等。李耀材提供一份广州浮莲水香餐饮有限公司法定代表人李锐向广州铁路运输中级人民法院出具的《情况说明》，内容为，本人李锐在前涉案地块上独资注册设立“广州浮莲水香餐饮有限公司”，浮莲水香餐饮公司中的全部硬件设施、设备均是李耀材投资建设、购买的，本人负责餐饮公司的运营运作。原告石楼房地产公司在反诉中提供一份广州市城市管理综合执法检查笔录，证明李耀材在涉案的土地上兴建违法建筑，违约将涉案土地出租给第三人。李耀材质证认为，检查笔录中的被检查单位不是广州浮莲水乡有限公司，是另外一个单位清桦苑投资有限公司，与本案无关，广州浮莲水乡餐饮有限公司于2015年成立，被告是与广州浮莲水香餐饮有限公司合作经营，广州浮莲水香餐饮有限公司在涉案场地领取营业执照并经营，该场地并不违法，至2019年清拆时没有相关部门对设施进行过行政处罚。广州浮莲水香餐饮有限公司的经营场地在60亩土地上，78亩土地是被告自己经营，我们雇佣人员自己经营，经营养鱼、钓鱼。涉案土地上地点叫石楼镇沿江路生态园，我们的招牌叫浮莲水乡生态园。广州清桦苑有限公司没有在涉案138亩土地上经营，与被告没有关系。关于涉案土地现状，李耀材认为其投资建设的主要物业是在已经征收的60亩土地内，对已征收的60亩土地的地上附着物和青苗等当时评估出来是880万。剩余78亩湿地上有一些长廊、树木、鱼塘的鱼、小构建筑，我们是经营休闲生态农业，在2019年3月有关部门联合原告对60亩已征部分进行围蔽，60亩土地在2018年年底已经招拍挂后于2019年年初已卖出去，围蔽以后就有施工人员马上进场施工了。围蔽的面积不单是围60亩，而是围138亩整场。整个土地已经不在我们控制范围了。现在园区进去的唯一道路已经封住了，进去十分艰难。78亩地围了一部分，与围蔽60亩地的是同一班人，他们很强势，也不知道是什么人或者具体哪一个行政执法机关围蔽的。我方同意解除合同，也同意交回涉案的78亩土地。原告石楼房地产公司认为，土地是番禺区土地开发中心要求征收的，已经征收了60亩土地，土地开发中心通知石楼镇政府对剩余的78亩地准备征收，要求将土地上的租赁权收回来，解除租赁合同。土地开发中心是口头通知石楼镇政府，石楼镇政府要求原告将剩余78亩土地收回并解除空地租赁合同。征地土地需要土地开发中心征收，现在还在谈补偿标准，还没有出公告，对征用土地进行收储前的准备工作。现在对涉案的78亩土地没有收到相关部门清场收地的正式文件。原告没有参与被告说的围蔽行动，也不清楚具体由谁围蔽。已经征收的60亩土地是已经围蔽的，剩余的78亩土地是没有围蔽的，目前涉案土地的现状是由被告进行实际控制由被告的分租户在使用。关于缴纳租金情况，原告主张被告支付2018年上半年的土地占用费。原告提交两张2018年9月6日广东增值税普通发票（发票号：46429588、46429589，备注：亚运城东北面土地2018年7—9月租金，54270元；2018年10—12月租金，54270元）。被告提供2018年、2019年共四张发票、三张网银电子回单，要求证明被告所交租金一直汇入原告指定的陈婉珊私人账户，收款后开公司发票。被告按此交易惯例，租金交至2019年底，双方合同剩余部分面积的租赁仍有效；2018年4月9日两张交2018年上半年的租金，2018年9月5日交的是2018年下半年的租金。被告提供的票据如下：四张发票（1、两张2018年4月9日广东增值税普通发票，发票号：46429571、46429572，备注：亚运城东北面土地2018年1—6月租金，100000元、8540元；2、两张2018年9月6日广东增值税普通发票，发票号：46429588、46429589；备注：亚运城东北面土地2018年7—9月租金，54270元；2018年10—12月租金，54270元）。三张网银电子回单（1、2018年9月5日账户户名黄永标，收款方陈婉珊，244890元；2、2019年1月9日，账户户名黄永标，收款方陈婉珊，108540元，附言：生态园的2019年上半年租金；3、2019年4月9日，账户户名黄永标，收款方陈婉珊，108540元）。原告质证认为，2019年1月9日的转账与本案无关，他所列的生态园2019年的租金应该是错误的表述，据我们了解他曾经转过两次账，2019年1月9日转了108540元，2019年1月15日转了27810元，这个是黄永标是承租原告另外一块位于石楼新城贵涌南及美心用地围墙东侧地块的租金，与本案无关。对2018年9月6日发票的真实性无异议，关联性有异议，证明他的租金只交到2018年上半年的租金108540元。对于发票尾号9571、9572的三性予以确认。588、589的电子回单交的2018年下半年的租金，经当事人确认，被告2018年的租金已全部交齐。关于李耀材反诉主张的经济损失问题。李耀材称其承租土地后投资建设，李耀材向本院提出申请，要求对涉案土地的投入费用进行司法评估，即对《空地租赁合同》附图显示的土地范围减去穗府征[2016]75号征地公告所征土地范围后剩余的78亩土地上所涉财产价值的评估鉴定，具体评估对象为：1、全部地上附着物（包括2019年3月份被拆除部分）价值；2、全部青苗（树、农作物等，包括2019年3月份被砍除部分）价值；3、对比《空地租赁合同》原附图，对土地进行修整（包括挖土、填土、道路填建等）的投入价值；4、鱼塘中鱼的价值；5、2019年3月15日起至今因断水断电及无法进入经营场地导致无法经营造成的经营损失；6、涉案土地上的其他财产价值。因涉讼土地上的建（构）筑物并未办理报建手续，李耀材的评估申请内容须以明确土地面积，地上农作物数量和建（构）筑物状况包括建筑面积、实际面积及容积率面积等为前提，故原、被告协商确定委托了广东绘宇智能勘测科技有限公司进行实地测绘，广东绘宇智能勘测科技有限公司出具了《李耀材地块项目工程用地地形图（修正版）》和《李耀材工程详查查项目详查测量报告（修正版）》，对上述测量报告，李耀材质证认为无异议。石楼房地产公司质证认为，确认涉案土地面积为78.247亩，测绘公司完全是按照原告提交的坐标来测绘的，面积和位置都能确认。《李耀材工程详查项目详查测量报告（修正版）》经原、被告双方代理人于2020年10月21日到涉案土地现场进行勘察，对该报告的三性予以确认。被告缴交了测绘费65000元。本院摇珠选定广东证诚价格评估有限公司进行司法评估，该公司于2021年1月22日出具了《评估报告书》，评估测算：1、地上附着物的价值评估339740元；2、全部青苗的价值评估1353220元；3、土地修整费用179088元；4、鱼塘中鱼的价值评估115895元；5、因断水断电及无法进入经营场地导致无法经营造成的损失；6、涉案土地上的其他财产价值。评估结论：在评估基准日（2020年12月8日）对广州市番禺××石楼镇亚运大道浮莲水乡生态园涉案土地上的财产评估现值为l987943元。质证过程中，原、被告对该份评估报告书的三性均无异议。被告缴交了评估费用36800元。以上事实有石楼房地产公司及李耀材提交的证据、庭审中陈述及开庭笔录予以证实。本院认为：石楼房地产公司与李耀材于2010年6月15日原告与被告签订了《空地租赁合同》，原告将位于广州市番禺××石楼镇亚运城东北面约138亩土地出租给被告，租赁期限为9年，从2011年2月1日至2020年1月31日。原、被告又于2013年6月6日签订《土地续租协议书》，经双方同意在《租赁合同》于2020年1月31日到期后，续租该空地10年。续租期为2020年2月1日至2030年1月31日，续租期间其他事项按原《租赁合同》的约定执行。上述两份合同主体适格，意思表示真实，约定内容合法有效，双方均应依约履行。《空地租赁合同》约定，每年每亩租金为人民币1300元，租金179400元，每3年递增10%。乙方每年分两期缴纳租金，第一期在当年1月5日前交全年租金的50%，第二期在6月5日前交剩下的50%。逾期缴租则每天按月租金额的5%计算滞纳金，逾期一个月作乙方违约处理，甲方有权终止合同收回该地块，并没收乙方所交的全部抵押金。合同还约定，由于该土地属于已征用待开发的性质，所以该土地由我司或者石楼镇政府要开发利用该土地时，甲方将提前6个月通知乙方终止合同收回该土地，甲方不做任何补偿。关于缴纳租金情况，被告提供四张缴费发票和三张网银电子回单，要求证明被告交至2019年底的租金。原告确认被告已全部交齐了2018年的租金，但对于三张网银电子回单的租金不确认，认为这个是黄永标是承租原告位于石楼新城贵涌南及美心用地围墙东侧的另外一个地块的租金，与本案无关。根据被告提交的三张网银电子回单（1、2018年9月5日账户户名黄永标，收款方陈婉珊，244890元；2、2019年1月9日，账户户名黄永标，收款方陈婉珊，108540元，附言：生态园的2019年上半年租金；3、2019年4月9日，账户户名黄永标，收款方陈婉珊，108540元）。交款人并非被告本人，收款人也不是原告的账户，转账备注中也没有明确是涉案土地的租金。被告也没有举证证明其委托黄永标付款且收款方陈婉珊是原告指定的收款人。因此，被告应当承担举证不能的后果。对于被告的主张，本院不予采纳，应认定被告只缴交至2018年的租金。由于被告未按合同约定缴纳租金，已构成违约，原告起诉要求解除石楼房地产公司与李耀材于2010年6月15日签订的《空地租赁合同》，以及2013年6月6日签订的《土地续租协议书》，李耀材在庭审中也同意解除上述两份合同，因此，上述两份合同应予以解除。合同解除后，被告应将涉案土地交还给原告，因租赁合同约定的土地面积约138亩，租赁期间番禺区土地开发中心已征收60亩，剩余土地经测绘公司测量以及原被告确认，土地面积为78.247亩。李耀材在承租土地后缴交了3万元租赁押金，因李耀材逾期超一个月未缴纳租金，按照合同约定，“逾期一个月作乙方违约处理，甲方有权终止合同收回该地块，并没收乙方所交的全部抵押金”，则李耀材反诉要求石楼房地产公司返还3万元租赁押金，该请求不符合双方约定，本院不予支持。原告石楼房地产公司起诉要求李耀材支付土地占用费170649元（占用费参考《空地租赁合同》的租金约定，从2018年6月5日计算至2019年3月20日止），因合同约定每年每亩租金为人民币1300元，租金179400元，每3年递增10%。原告主张2019年3月20日是石楼镇政府对涉案土地进行强制性收回60亩土地的时间，2018年、2019年均参考2018年租金（该租金段是一样的租金，均为217080元）。原告确认被告已缴齐了2018年的租金，则按照原告主张的年租金217080元的标准，从2019年1月1日计至2019年3月20日，租金为48228元（年租金217080元÷12×2.666）。对于原告该项诉请的超出部分，本院不予支持。原告石楼房地产公司起诉被告李耀材归还其代缴的电费34683.61元，李耀材在庭审中确认34683.61元电费是在其在经营涉案土地所产生，原告已提交了相关证据证明其已为李耀材垫付了该费用，原、被告之间形成债权债务关系，原告起诉要求李耀材返还该笔费用，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于李耀材反诉主张其投入建设的损失问题。《空地租赁合同》中约定，租赁期间，甲方不得随意终止合同，由于该土地属于已征用待开发的性质，所以该土地由我司或者石楼镇政府要开发利用该土地时，甲方将提前6个月通知乙方终止合同收回该土地，甲方不做任何补偿。但是其他开发商或者部门使用该土地的时候，由使用者按当时的征地补偿标准，支付该出租土地的地上物和青苗补偿费给乙方。对于剩余78.247亩土地，原告确认土地开发中心还没有作出征收公告，也没有收到相关部门清场收地的正式文件，原告在合同期限未届满前要求被告提前解除合同及退还土地，李耀材此前投资没有得到如期回报，也没有获得征地补偿，造成其经济损失。经广东证诚价格评估有限公司司法评估，李耀材在涉案土地的财产评估现值为l987943元，原、被告对该份评估报告书的三性均无异议，则石楼房地产公司应赔偿李耀材实际损失l987943元，对于李耀材该项诉请的超出部分，本院不予支持。对于石楼房地产公司的其他诉讼请求，以及李耀材的其他反诉请求，本院均予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）广州市番禺区石楼房地产开发总公司与被告（反诉原告）李耀材于2010年6月15日签订的《空地租赁合同》，以及2013年6月6日签订的《土地续租协议书》；二、被告（反诉原告）李耀材应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广州市番禺区石楼房地产开发总公司支付涉案地块从2019年1月1日至2019年3月20日期间的租金48228元；三、被告（反诉原告）李耀材应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广州市番禺区石楼房地产开发总公司返还代缴的电费34683.61元；四、原告（反诉被告）广州市番禺区石楼房地产开发总公司应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）李耀材支付财产损失费l987943元；五、驳回原告（反诉被告）广州市番禺区石楼房地产开发总公司的其余诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）李耀材的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉费用7961元，由被告（反诉原告）李耀材负担7961元；反诉费用23040元，减半收取为11520元，测绘费65000元，评估费36800元，合计113320元，由原告（反诉被告）广州市番禺区石楼房地产开发总公司负担112894元，被告（反诉原告）李耀材负担426元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  曾 强人民陪审员  彭凤霜人民陪审员  黄丽嫦二〇二一年六月二日书 记 员  罗筱笛