山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初2763号原告：盛立婕，女，1967年10月14日出生，汉族，住济南市。原告：刘沫扬，男，1992年2月1日出生，汉族，住济南市。两原告共同委托诉讼代理人：刘敬，（系盛立婕之夫，刘沫扬之父），1964年2月8日出生，汉族，济南铁路经营集团职工，住济南市。被告：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴荣彬，总经理。委托诉讼代理人：孟伟宾，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：杨新，山东信如律师事务所律师。原告盛立婕、刘沫扬与被告山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛立婕、刘沫扬的共同委托诉讼代理人刘敬、被告龙腾公司的委托诉讼代理人杨新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛立婕、刘沫扬向本院提出诉讼请求：1.请求判令龙腾公司支付未按合同规定办理房产证的违约金（自2015年12月31日交房起至房产证办理结束止）；2.本案的诉讼费由龙腾公司承担。诉讼过程中，盛立婕、刘沫扬增加诉讼请求：判令龙腾公司立即协助盛立婕、刘沫扬办理龙腾国际花园*号楼*单元*室（现为*号楼*单元*室）房屋的不动产权登记，且龙腾公司违约期间如出现国家办证税费政策发生变化，导致盛立婕、刘沫扬办证成本增加，盛立婕、刘沫扬将会继续保留索赔的权利。庭审中，盛立婕、刘沫扬表示关于相关税费部分的诉讼请求不再在本案中主张。事实和理由：盛立婕、刘沫扬与龙腾公司于2013年11月6日签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定出卖人应当在该商品房交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房地产主管部门备案，由买受人自行向房地产主管部门办理产权登记手续。如因出卖人的责任，买受人未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付款的每日万分之一向买受人支付违约金。龙腾公司已违反合同第八条约定。盛立婕、刘沫扬为保障自己的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定向贵院起诉，望判如所请。龙腾公司辩称，一、原告盛立婕、刘沫扬计算逾期办证违约金的依据及起止日期有误。根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》第十五条第一款第三项的约定,即“出卖人应当在该商品房交付后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房地产主管部门备案,由买受人自行向房地产主管部门办理产权登记手续。因出卖人的责任,买受人在该商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的,出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金”。因此,若龙腾公司未按照约定向其办理房产证,则盛立婕、刘沫扬应当在龙腾公司向其交房720日后才能主张逾期办证违约金的权利。本案中涉案房屋系龙腾公司于2018年12月28日向盛立婕、刘沫扬交付,因此,按照合同约定盛立婕、刘沫扬向龙腾公司主张逾期办证违约金的起算日期应为2020年12月28日起至龙腾公司实际向房地产主管部门报备案材料之日止。二、若涉案房屋符合提交办证材料的要求,龙腾公司同意协助盛立婕、刘沫扬，向有关部门提交办证材料。综上，龙腾公司认为盛立婕、刘沫扬的诉求超出了合同约定，望法院查明事实、维护龙腾公司的合法权益。本院经审理认定事实如下：2013年10月1日，盛立婕、刘沫扬作为买受人与出卖人龙腾公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定盛立婕、刘沫扬购买龙腾公司开发的龙腾国际花园*号楼*单元*号商品房，建筑面积共130.62平方米，单价为每平方米8288元，总价款1082581元。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，并在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房地产主管部门备案，由买受人自行向房地产主管部门办理产权登记手续。如因出卖人的责任，买受人在该商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。附随该合同，另有附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四民用建筑节能信息公示、附件五合同补充协议，其中附件五合同补充协议中第六条第十项约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人应按日承担已付款万分之一的违约金，违约金最高限额为已付房款的1%。合同签订后，盛立婕、刘沫扬向龙腾公司支付了购房款共计1084156元（在合同约定的购房款的基础上另行补交了部分房屋面积差价），已经依约向龙腾公司支付完毕全部购房款。盛立婕、刘沫扬于2018年12月28日接收了上述商品房。盛立婕、刘沫扬已支付了案涉房屋的住宅专项维修资金。另查明，案涉龙腾国际花园*号楼*单元*号现已变更楼号为*号楼*单元*号。龙腾公司已完成了案涉房屋所在楼幢的所有权初始登记，但至今未将盛立婕、刘沫扬办理权属登记需由其提供的材料报房地产主管部门备案。本院认为，盛立婕、刘沫扬与龙腾公司签订的商品房买卖合同及附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。盛立婕、刘沫扬主张龙腾公司为其办理案涉房屋的房屋产权转移登记。根据商品房买卖合同的约定，作为出卖人的龙腾公司应当在案涉商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需由其提供的材料报房地产主管部门备案，然后由买受人盛立婕、刘沫扬向房地产主管部门办理房屋产权登记手续。本案案涉商品房已于2018年12月28日交付使用，至今已经超过前述约定的360日的期限，龙腾公司依约应将办理权属登记需由其提供的材料报房地产主管部门备案，以协助买受人盛立婕、刘沫扬办理案涉房屋的所有权转移登记。龙腾公司亦称如盛立婕、刘沫扬符合办证条件，其同意向相关部门提交材料以此协助盛立婕、刘沫扬办理不动产权证书。据此，龙腾公司应协助盛立婕、刘沫扬办理济南市房屋的不动产产权登记。盛立婕、刘沫扬主张龙腾公司向其支付以1084156元为基数，自2017年12月31日起至实际办证之日止的违约金。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条第3项约定：“出卖人应在涉案房屋交付后360个工作日内将办理房产登记需由其提供的资料报房屋产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人在商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。”龙腾公司于2018年12月28日将涉案房屋交付给盛立婕、刘沫扬，按照上述约定，龙腾公司理应在交付涉案房屋后的360个工作日内将办理房产登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但龙腾公司至今未能将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，盛立婕、刘沫扬因此亦未能在涉案房屋交付后720日内取得房屋产权证书，据此，因龙腾公司违反合同约定导致盛立婕、刘沫扬未能在合同约定的期限内取得房屋产权证书，理应承担相应的违约责任，向盛立婕、刘沫扬支付违约金。关于违约金计算的起止时间，双方签订的商品房买卖合同中明确约定了因出卖人责任导致买受人在商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。因盛立婕、刘沫扬于2018年12月28日接收了案涉商品房，故自2020年12月18日（商品房交付后的第721日）起，因龙腾公司的原因，盛立婕、刘沫扬未能取得案涉房屋产权证书的，龙腾公司需开始支付违约金直至其提供材料报产权登记机关备案之日止。盛立婕、刘沫扬主张计算违约金的起止时间应为自商品房买卖合同约定的交房之日即2015年12月31日往后推720日起至实际办理房产证之日止。对此，本院认为，双方签订的商品房买卖合同第十五条中明确约定了买受人在商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金，根据该条表述“商品房交付”应为商品房实际交付使用日期，且实际交付使用日期的理解亦符合日常生活规则，故“商品房交付”应为涉案商品房实际交付之日。龙腾公司于2018年12月28日向盛立婕、刘沫扬交付涉案商品房，故计算逾期办证违约金的起算点应自2018年12月28日后计算720日，即2020年12月18日为合同约定计算龙腾公司应支付盛立婕、刘沫扬违约金的起算点，盛立婕、刘沫扬要求龙腾公司支付违约金自2015年12月31日往后退720日起算，于法无据，本院不予支持。同时，根据商品房买卖合同的约定，龙腾公司的义务为提供材料报产权登记机关备案，之后由买受人盛立婕、刘沫扬自行向产权登记机关办理产权登记手续，故盛立婕、刘沫扬主张违约金计算至房产证办理结束之日止，亦依据不足，本院不予支持。此外，龙腾公司辩称按照双方签订的商品房买卖合同补充协议的约定，其承担逾期办证违约金的最高限额为已付房款的1%，本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，双方在补充协议中约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人应按日承担已付款万分之一的违约金，违约金最高限额为已付房款的1%。龙腾公司主张违约金最高不应超过已付房款的1%，盛立婕、刘沫扬主张应当按照日万分之一计算违约金。经审查，龙腾公司应当于2019年12月23日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但其至今未履行上述义务。合同约定的已付房款的1%限额，明显过低，故应对逾期交房违约金予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”盛立婕、刘沫扬要求龙腾公司按照日万分之一的标准支付逾期办证违约金的主张未超过上述法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下：一、被告山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告盛立婕、刘沫扬办理坐落于济南市房屋的不动产权登记;二、被告山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告盛立婕、刘沫扬支付违约金（以1084156元为基数，自2020年12月18日起至被告山东龙腾房地产开发有限公司将办理济南市房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按照每日万分之一计算）；三、驳回原告盛立婕、刘沫扬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14544元，减半收取计7272元，由被告山东龙腾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  赵洪彬二〇二一年六月三十日书记员  史晓云