湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂05民终1860号上诉人（原审被告）：点军区点军街道办事处五龙社区居民委员会，住所地宜昌市点军区五龙社区。统一社会信用代码55420504K260998093。法定代表人：龚晓群，该居委会主任。委托诉讼代理人：刘素素，湖北普济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡运珍，女，1928年12月15日出生，汉族，无业，住宜昌市点军区。委托诉讼代理人：李占国，宜昌市点军区汇丰法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：杨少刚，宜昌市点军区汇丰法律服务所法律服务工作者。原审被告：杨少玲（系胡运珍外孙女），女，1971年3月18日出生，汉族，无业，住宜昌市西陵区。原审被告：宜昌剑华劳务有限公司，住所地宜昌市点军区清静庵，统一社会信用代码914205000606606339。法定代表人：许传华，该公司董事长。委托诉讼代理人：程懿，湖北普济律师事务所律师。委托诉讼代理人：王少坤，湖北普济律师事务所律师。原审第三人：杨本凤，女，1948年2月13日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。上诉人点军区点军街道办事处五龙社区居民委员会（以下简称五龙社区居委会）因与被上诉人胡运珍、原审被告杨少玲、宜昌剑华劳务有限公司（以下简称剑华劳务公司）、原审第三人杨本凤确认合同无效纠纷一案，不服湖北省宜昌市点军区人民法院（2018）鄂0504民初120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。五龙社区居委会上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判五龙社区居委会与杨少玲签订的《房屋及附属物搬迁安置补偿协议》有效；3、由胡运珍承担一、二审案件受理费。事实及理由：1、查清五龙社区居委会与杨少玲签订的《房屋及附属物搬迁安置补偿协议》的原因及背景是认定涉案合同是否有效的关键，一审法院对该事实未查清楚。事实是：胡运珍于1928年出生，现已近90岁高龄，生前未生育子女，仅收养一女即杨本凤，杨本凤育有二女，即杨少玲、付丽萍。根据当地风俗和杨本凤当庭自认，胡运珍过世后，其家庭中的房产均留给后人，即杨少玲、付丽萍。因本案争议的房屋位于点军区左家冲村，经测量后涉案房屋的正房面积为321.36平方米及一些附属搭建面积，该房屋一直由杨少玲和付丽萍两家居住。因建设需要拆迁，五龙社区居委会就与杨少玲和付同房萍两家协商拆迁事宜。因涉案房屋的所有人为胡运珍，五龙社区居委会本应与胡运珍协商拆迁事宜，但因其在找胡运珍协商时被杨少玲、付丽萍阻拦未成。杨少玲、付丽萍明确表示由其代理胡运珍与五龙社区居委会协商拆迁事宜。同时，杨少玲、付丽萍向五龙社区居委会出具一份胡运珍、杨少玲、付丽萍的《分房协议》。五龙社区居委会在考虑以下五个因素后同意与杨少玲签订拆迁合同。一是胡运珍年近90岁高龄，神志不不是特别清晰；二是按当地习俗，老人过世后其财产均留给后人；三是杨少玲向其出具了《分房协议》；四是诉争房屋由杨本凤出资及其两个女儿出力于2000年建设的；五是双方签订拆迁协议时胡运珍、杨本凤是明知且同意的。2、一审法院适用法律不当。根据物权法第一百零六条规定，五龙社区居委会的行为符合以下三个条件：一是五龙社区居委会有理由相信杨少玲对涉案房屋有处分权；二是杨少玲已领取了拆迁补偿费；三是诉争房屋没有产权证，且杨少玲已将房屋交付给了五龙社区居委会，并已折除。基于上述三个条件，五龙社区居委会与杨少玲签订的拆迁协议应认定为有效。胡运珍、杨少玲、付丽萍、杨本凤、剑华劳务公司均服从一审判决。胡运珍向一审法院起诉请求：1、依法判决2017年3月28日杨少玲与五龙社区居委会、剑华劳务公司所签订的《房屋及附属物搬迁安置补充协议》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。杨少玲辩称，本案争议的房屋是胡运珍与杨培金夫妇二人修建的，为其二人共同所有。杨少玲母亲杨本凤为胡运珍夫妇的养女。杨少玲与五龙社区居委会、剑华劳务公司签订安置补偿协议属实，胡运珍对此不知情，其与付丽萍签订的分房协议胡运珍也不知情。五龙社区居委会辩称，杨少玲为胡运珍外孙女，是与胡运珍共同生活的家庭成员，对胡运珍的房屋最终有继承权；杨少玲与五龙社区居委会、剑华劳务公司签订安置补偿协议时胡运珍也在场，对此是知情的，且杨少玲签订安置补偿协议时向剑华劳务公司出示了一份分房协议，该分房协议约定胡运珍将其所有的一幢房屋分给杨少玲、付丽萍二人所有。因此，五龙社区居委会认为杨少玲是被拆迁房屋共有人，有权签订安置补偿协议。剑华劳务公司辩称，其与五龙社区居委会的答辩意见一致，并称其与五龙社区居委会是委托代理关系，剑华劳务公司不是本案的赔偿主体。请求驳回胡运珍的诉讼请求。第三人杨本凤述称，杨少玲是在其不知情的情况下与五龙社区居委会签订的房屋及附属物搬迁安置补偿协议书。胡运珍围绕其诉讼请求依法提交了原被告身份信息、房屋及附属物搬迁安置补偿协议书、拆迁房屋合同书、公证书、证人证言，对上述证据的真实性本院予以确认。一审判决认定事实：胡运珍与其丈夫杨培金原居住在点军区点军乡××组，1999年修建夷陵长江大桥该房屋被征地拆迁，胡运珍与其丈夫杨培金因安置获得点军左家冲居民小区100平米的宅基地及补偿费，后胡运珍与其丈夫杨培金在该宅基地上修建房屋一栋。杨培金于2004年4月17日去世。后因点军区建设，胡运珍位于左家冲的房屋需要拆迁，五龙社区居委会对胡运珍住房情况进行了调查登记，登记情况均显示待拆迁房屋户主为胡运珍。2017年3月28日，杨少玲与付丽萍就胡运珍该房屋的分配处置签订分房协议，协议约定杨少玲分得205.45㎡房屋，付丽萍分得234.71㎡房屋，胡运珍未在协议上签字。同日，杨少玲与五龙社区居委会就胡运珍位于点军区左家冲的房屋签订了《房屋及附属物搬迁安置补偿协议书》。一审判决另认定，杨少玲母亲杨本凤系胡运珍养女，杨少玲与付丽萍系姐妹关系。一审法院认为：胡运珍与杨培金位于宜昌市××军区左家冲的房屋为其夫妻二人共同修建，胡运珍对该房屋享有所有权并受物权法保护。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”杨少玲在胡运珍不知情也未得到胡运珍授权的情况下，与五龙社区居委会签订安置补偿协议，胡运珍对此不予认可且事后未予追认，该协议为无效协议。胡运珍主张杨少玲与五龙社区居委会签订的房屋及附属物搬迁安置补充协议书无效，一审法院予以支持。杨少玲与付丽萍签订的分房协议只有该二人的签字，不能认定杨少玲对该房屋有处分权。五龙社区居委会辩称其为善意第三人，其有理由相信杨少玲对争议房屋有处分权，没有事实和法律依据，一审法院不予认可。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，判决：杨少玲与五龙社区居委会于2017年3月28日签订的《房屋及附属物搬迁安置补偿协议书》无效。一审案件受理费1599元，由杨少玲、五龙社区居委会各负担799.5元。二审中，各方当事人均未向本院提新证据。经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”一审查明的事实证实，涉案房屋系胡运珍与杨培金共同修建，虽然涉案房屋未办理产权证，但因涉案房屋的户主系胡运珍，因此，胡运珍对该房屋享有所有权并受法律保护。杨少玲作为胡运珍之孙，其在胡运珍不知情也未得到胡运珍授权的情况下，与五龙社区居委会签订《房屋及附属物搬迁安置补偿协议书》，事后也未得到胡运珍的追认。因此，一审法院据此判决确认《房屋及附属物搬迁安置补偿协议书》为无效协议并无不当，本院予以维持。综上所述，五龙社区居委会的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，审判程序合法，实体处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3318元（点军区点军街道办事处五龙社区居民委员会已预交），由点军区点军街道办事处五龙社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  高见成审判员  闫玲玲审判员  胡建华二〇一八年七月十二日书记员  张鹏炜