北京市西城区人民法院执 行 裁 定 书（2021）京0102执异475号案外人：中建方舟国际广告（北京）有限公司，住所地北京市西城区广安门外马连道路14号9号楼3层66号（北京音像大厦301号）法定代表人：邱金萍，董事长。委托代理人：彭智发，男，1970年7月13日出生，汉族，中建方舟国际广告（北京）有限公司职员。申请执行人：北京二商京华茶业有限公司，住所地北京市西城区广安门外马连道14号。法定代表人：任长青，董事长。委托代理人：郭建飞，北京嘉纳律师事务所律师。被执行人：北京海天润德文化有限责任公司，住所地北京市西城区马连道路14号9号楼4层33号。法定代表人：殷世全，总经理。本院执行北京二商京华茶业有限公司（以下简称二商京华公司）与北京海天润德文化有限责任公司（以下简称海天润德公司）租赁合同纠纷一案过程中，案外人中建方舟国际广告（北京）有限公司（以下简称中建方舟公司）向本院提出执行异议。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。中建方舟公司称：请求暂缓执行海天润德公司出租给中建方舟公司的位于北京市西城区广安门外马连道14号楼9号楼3层66号、67号、68号区域的腾退工作，直至2022年12月31日租赁期满为止。事实与理由：中建方舟公司看到法院张贴的（2021）京0102执6333号公告后，得知中建方舟公司所承租的房屋已被生效判决列入腾退范围，并已进入强制执行程序。中建方舟公司认为，中建方舟公司承租该房屋时，二商京华公司是完全知情并同意的，现因其与海天润德公司的诉讼将涉案的中建方舟公司所承租的房屋列入腾退范围是有违诚实信用的法律原则的；中建方舟公司用承租房屋来开办书法、绘画、舞蹈、戏剧等少儿培训班，涉及众多儿童和家长的利益，一时动迁难以找到合适去处，极易引发社会矛盾；同时中建方舟公司还响应北京市书香文化建设号召，积极开设公益阅读服务，已经成为西城区特色阅读空间，曾有多家媒体予以广泛报道。紧急腾退的话，将毁掉这张来之不易的文化名片。一、二商京华公司对海天润德在2019年10月30日与中建方舟公司签订为期三年的租赁协议是完全知情且同意的，其应承担该协议所带来的法律后果。2019年10月30日，中建方舟公司与海天润德公司签订《租赁协议》，约定海天润德公司将位于北京市西城区广安门外马连道路14号9号楼3层66号、67号、68号共计310平方米面积的房屋出租给中建方舟公司，租期为三年，自2019年12月31日起至2022年12月31日止。二商京华公司作为房屋所有权人，对于该协议的签订是完全知情且同意的。其虽未在协议上签字，但是可以从以下两个事实证明二商京华公司是知情且同意的。其一，中建方舟公司签约后，曾在2019年12月中旬通过海天润德公司向二商京华公司告知签约事宜和日期，并要求作为房屋所有权人二商京华公司在中建方舟公司申办营业执照时予以提供场地证明。正由于二商京华公司提供了场地证明，中建方舟公司才得以于2019年12月18日成功办理营业执照，将营业执照地址定在承租房屋内。如果没有二商京华公司提供场地证明，中建方舟公司根本无法在该场地办理营业执照。二商京华公司既已同意提供场地证明，就说明其已认可中建方舟公司与海天润德公司签订的租赁协议，同意中建方舟公司迁入该地址。法律不强人所难，也断然不应该对二商京华公司提供场地之行为作咬文嚼字般的教条式理解。而应理解为提供场地证明一方对新签订的租赁协议是知情并同意的，应承受该合同所带来的法律后果。事实上也是这么做的。没有合同，中建方舟公司与二商公司及海天润德公司均无法律关系，二商京华公司根本不会提供场地证明。其二，租赁合同签署后，中建方舟公司开始投入20万元资金对承租房屋进行装修，装修后正式迁入该房屋时，二商京华公司与海天润德公司的租赁早就到期了，但二商公司从未向中建方舟公司提出异议。如果二商京华公司不与海天润德公司续租，那他应提前向各承租商户发出清退通知，至少不能再同意新的商户迁入。这不是一般的商业道德要求，而是作为出租人的一个基本法律义务。同意商户迁入，就意味着同意商户租赁期内的使用权。不管其与海天润德的诉讼结果如何，其应承受中建方舟公司在租赁期内的使用。我们也可以考虑根据生效判决文书解除与海天润德的租赁协议，转而与二商京华公司直接签订租赁合同。二、中建方舟公司承租房屋后，开办大泽泉书苑，用来培训少儿书画、舞蹈、戏剧等活动，以实惠的价格和优质的教学吸引众多家长，为众多茶商解决了后顾之忧。如果要求中建方舟公司急速腾退，中建方舟公司一时无法找到合适去处，这将涉及众多家长和孩子的利益，极易激化培训机构与家长的矛盾，引发社会群体性事件。三、中建方舟公司的实际控制人彭智发先生作为民主党派成员，多年来一直热心公益事业，积极响应北京市、西城区政府号召，在承租房屋内举办多期“悦读空间”活动，大泽泉书苑是著名的教育家、书法家欧阳中石先生生前关心并指导成立的传统文化培训机构，是北京市特色书店、西城区特色阅读空间，早已成为西城区一张响当当的文化名片，曾有多位文化名人前来指导，有多家媒体广泛报道。大泽泉书苑还是文旅部中国美术考级定点机构，每年为西城区数百名学员提供书画艺术考级服务，中建方舟公司恳请法院高抬贵手，不要将中建方舟公司通过多年努力树立起来的公益文化品牌毁于一旦。二商京华公司称：不同意中建方舟公司异议请求。判决书确定的租赁合同法律关系主体双方为二商京华公司和海天润德公司。二商京华公司与中建方舟公司没有任何合同关系。二商京华公司未对中建方舟公司做出过同意的意思表示。海天润德公司租赁合同的签订主体和履行情况，二商京华公司均不清楚。海天润德公司向中建方舟公司出租是其内部经营行为，二商京华公司不知情。并且海天润德公司转租期限已经超过了二商京华公司与海天润德公司租赁合同的期限。海天润德公司在明知的情况下，超期转租的行为违法。经审查审明：2014年12月30日，二商京华公司作为甲方（出租方），海天润德公司作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于北京市西城区马连道路14号院内东侧六层建筑（现状为北京音像大厦），建筑面积约为11406.60平方米。乙方承租该房屋用于商业经营活动，用途为合法经营电子、音像及图书、茶叶茶具及茶叶相关产品。乙方需要更换、增加、减少经营品类的，须经甲方书面同意。租赁期限为五年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止。2019年12月9日，二商京华公司向海天润德公司发出通知书，载明：“……1.《房屋租赁合同》因合同期满自行终止，双方的租赁关系截至2019年12月31日；2.贵公司应在租期届满前按照《房屋租赁合同》约定交纳应付未付的费用；3.贵公司应在2020年1月10日前按照《房屋租赁合同》约定向我公司交还租赁标的物并按照约定办理交接手续。如贵公司逾期未腾退的，我公司将依据《房屋租赁合同》的约定处理并依法追究因此产生的责任、损失等”。2020年1月9日，二商京华公司向海天润德公司发出《腾退通知书》。2020年11月7日，本院就二商京华公司与海天润德公司租赁合同纠纷一案作出（2020）京0102民初17258号民事判决书，判决：一、自本判决生效之日起三十日内，北京海天润德文化有限责任公司将位于北京西城区马连道14号院内东侧六层建筑物（现状为北京音像大厦）腾退并交还北京二商京华茶业有限公司。二、自本判决生效之日起七日内，北京海天润德文化有限责任公司支付北京二商京华茶业有限公司二〇二〇年一月一日至二〇二〇年一月二十三日及二〇二〇年五月一日至实际腾退租赁物之日止的房屋占用费（按照每日25443元计算）。三、自本判决生效之日起七日内，北京海天润德文化有限责任公司支付北京二商京华茶业有限公司逾期付款违约金300000元。四、自本判决生效之日起七日内，北京海天润德文化有限责任公司支付北京二商京华茶业有限公司二〇二〇年一月一日至二〇二〇年七月三十一日期间的水电费297930元。五、驳回北京二商京华茶业有限公司的其他诉讼请求。海天润德公司不服判决，提起上诉。2021年2月5日，北京市第二中级人民法院作出（2021）京02民终1211号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2021年3月19日，经二商京华公司申请，本院以(2021)京0102执6333号立案执行。本次审查过程中，中建方舟公司向本院提交其与海天润德公司租赁协议、补充协议、增值税发票、付款凭证、住所证明告知书等证据材料加以证明。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。中建方舟公司主张二商京华公司认可并同意其与海天润德公司之间的转租协议。二商京华公司对此予以否认。二商京华公司与海天润德公司签订的租赁合同期限至2019年12月31日届满，且未续签合同。中建方舟公司知晓二商京华公司为产权人，在未了解二商京华公司与海天润德公司租赁合同期限的情况下，与海天润德公司签订了远超过剩余租赁期限的租赁合同，超出部分对二商京华公司不具有法律约束力。二商京华公司在2019年12月9日、2020年1月9日两次向海天润德公司发出腾退通知书。中建方舟公司亦提交二商京华公司于2020年1月9日向音像大厦承租经营商户发出的腾退告知书。均表明了二商京华公司对涉案房屋租赁的态度。中建方舟公司提交的住所证明不足以证明二商京华公司认可转租合同。此外，中建方舟公司与海天润德公司约定第一年年租金及保证金37万元，后两年年租金34万元。中建方舟公司提交的支付凭证显示，截至目前，中建方舟公司向海天润德公司支付20万元（含3万元保证金），向北京东方紫荆城物业管理有限责任公司支付14万元。按照中建方舟公司与海天润德公司签订的租赁协议，中建方舟公司也未依约足额支付租金。综上，中建方舟公司提交的证据材料不足以证明其具有排除执行的权利，其异议请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人中建方舟国际广告（北京）有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照其他程序解决；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  赵燕来审判员  刘 敏审判员  张 毅二〇二一年六月二十二日书记员  周 晗