四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川13民终2120号上诉人（原审原告）：姜娟,女,1965年11月21日出生,满族,住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：姜鹏，男，1980年4月18日出生，满族，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。被上诉人（原审被告）：南充绿地智慧城商业管理有限公司，住所：南充市顺庆区潆华工业园二期上海滩花园一区15幢1层143铺。法定代表人：孙志文，总经理。委托诉讼代理人：邓显峰，四川罡兴律师事务所律师。原审被告：绿地集团成都置业有限公司，住所：成都高新区高新大道创业路14-16号火炬大厦A座。法定代表人：孙志文，总经理。原审被告：南充市顺庆区商务和粮食局，住所：南充市顺庆区人民北路15号川北大厦14楼。负责人：赵国力，局长。上诉人姜娟因与被上诉人南充绿地智慧城商业管理有限公司（简称绿地智慧城公司）及原审被告绿地集团成都置业有限公司（简称绿地置业公司）、南充市顺庆区商务和粮食局（简称商务和粮食局）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初7130号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。姜娟上诉请求：1.绿地智慧城公司向姜娟支付合同期间水电费、物业费等相关费用；2.绿地智慧城公司按合同总租金的20%向姜娟支付违约金231,479.60元，否则不得解除租赁协议；3.绿地智慧城公司向姜娟支付2017年3月1日至一审判决生效履行之日（21个月）的房屋租赁款；4.诉讼费及姜娟诉讼期间产生的的差旅费、住宿费由绿地智慧城公司承担。事实与理由：一审认定事实错误，适用法律不正确。姜娟于2017年3月1日与绿地智慧城公司签订的《商铺租赁协议书》约定：甲方（姜娟）应支付的物业管理服务费由乙方（绿地智慧城公司）承担。绿地智慧城公司委派装修单位进场对案涉租赁房屋进行装修，由此产生的水电费应由绿地智慧城公司承担。一审法院认定姜娟未向绿地智慧城公司发出书面告知书违背事实。姜娟于2017年9月、2017年12月两次将《催款通知》分别送达绿地智慧城公司工作人员张伟、高龙梅处。绿地智慧城公司在收到催款通知后既没有及时支付租金也没有说明未付租金的理由，未尽到按时支付租金的义务。根据规定，微信聊天内容等应作为证据使用。一审判决书虽提到微信聊天记录无法辨别真伪，但法院应向相关人员调查核实催款通知书的送达情况。在诉讼阶段对于租赁合同的履行仍在正常状态，绿地智慧城公司理应继续支付房屋租金，到目前为止的房屋租金为409,911.79元。只有在绿地智慧城公司履行姜娟的前四项诉讼请求后，姜娟才同意解除双方签订的《商铺租赁协议》。一审法院在绿地智慧城公司实际占有使用租赁房屋15个月的情况下，只判决支付12个月租金不当。绿地智慧城公司在装修施工中将租赁房屋的内部结构搞得十分凌乱，无法正常使用，请求法院派相关人员到现场实地勘验，在解除协议的情况下，应考虑给予姜娟一定的经济补偿。被上诉人绿地智慧城公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.对于姜娟第一项关于要求绿地智慧城公司支付水电费和物业费的上诉请求，姜娟在一审和二审中均未提供相关证据证实其交付费用的情况和具体的应付金额。如果姜娟已支付物业费和水电费，只要能提供交款票据，绿地智慧城公司就予以认可。一审在主张水电费和物业费时没有在水电费和物业费后附加“等相关费用”，现在上诉中增加“等相关费用”主张，超出其起诉请求。2.对于姜娟第二项关于“否则不得解除合同”的主张，也是超出其起诉请求。姜娟在起诉时未将给付租金作为解除《商铺租赁协议》的前提条件。绿地智慧城公司从未收到过姜娟的《催款通知》，根据《商铺租赁协议》，绿地智慧城公司无需按总租金的20%向姜娟支付违约金。且一审法院已按姜娟的利息主张判令绿地智慧城公司向姜娟给付资金占用利息。3.对于姜娟第三项关于绿地智慧城公司向姜娟支付房屋租金409,911.79元的上诉主张，也超出其起诉请求。姜娟在2017年12月13日起诉时主张的是一年的房屋租金289,349.50元。一审法院已全额支持其该项起诉请求。根据房屋租金的起算时间2017年3月1日，在姜娟起诉时的房屋租赁时间还不足一年。解除合同是形成权，合同的效力及于解除之日。一审法院已支持姜娟解除合同的请求，按理不应全额支持姜娟主张，因绿地智慧城公司考虑到一审判决作出时其实际使用案涉租赁房屋已满一年，故在一审判决后未就应给付的租金数额提出上诉。4.关于姜娟第四项关于“差旅费和住宿费”的上诉主张，也超出了其起诉请求。姜娟在起诉时未主张差旅费和住宿费。原审被告绿地置业公司、商务和粮食局未作答辩也未提交书面答辩意见。姜娟向一审法院起诉请求：1.绿地智慧城公司、绿地置业公司、商务和粮食局立即连带向姜娟支付商铺租金289,349.5元，并承担该款从应付款日（即2017年4月1日）起至给付之日期间的利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.绿地智慧城公司、绿地置业公司、商务和粮食局立支付案涉租赁商铺的物业费及拖欠的水电费；3.绿地智慧城公司、绿地置业公司、商务和粮食局立按约定向姜娟支付（4年总租金1,157,398元）20%的违约金；4.绿地智慧城公司、绿地置业公司、商务和粮食局立向姜娟支付在租赁期间因装修所造成的房屋结构破坏损失费（依据权威部门检测后进行赔偿）。5.解除姜娟与绿地智慧城公司签订的租赁协议。一审法院认定事实：绿地智慧城公司于2017年4月28日登记成立的有限责任公司。绿地智慧城公司成立后，与姜娟签订“商铺租赁协议”一份，约定：姜娟（作为协议甲方）将其购买的“南充绿地·绿地城”商铺6栋3、4层302、402号房屋（简称约定商铺）出租给绿地智慧城公司（作为协议乙方），合同期内固定年租金289,349.5元（每半年租金144,674.75元）。租赁期限为2017年3月1日至2021年3月1日。第一年收益（固定租金收益）结算时间为甲方接房且甲乙双方签订本协议后30个工作日。从次年起，本协议委托时间内每年6月、12月向甲方分两次支付6个月的租金。协议期间，甲方应支付的物业管理服务费由乙方承担。甲方授权乙方对其委托的物业管理公司工作进行统筹管理，乙方代表甲方衔接提供物业管理服务的物业公司，提出服务需求并监督物业公司的服务工作。如因甲方未按照物业交付日准时交付物业，从而导致商铺的所有损失(包括但不限于租金、违约罚金以及乙方的相关损失)乙方不承担责任。提前交付物业的，不影响上述委托期限的有关约定。还约定：一方违反本合同约定项义务时，守约方应向违约方发出书面的履约通知书，若在收到通知书后三日内未履行合同义务的，违约方应向守约方支付第六条第6.1款约定的总租金的20%作为违约金。违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还将继续承担赔偿责任。本合同经双方法定代表人或委托代理人签字、单位盖章之日起生效。该协议书记载签约时间为2017年3月1日。该协议还约定了其他具体事项。姜娟向绿地智慧城公司交付约定商铺后,直至本案庭审结束，绿地智慧城公司未向姜娟支付租金。诉讼中，绿地智慧城公司同意解除该协议。一审法院认为：绿地智慧城公司于2017年4月28日成立后，与姜娟签订的《商铺租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当全面履行各自义务。双方在《商铺租赁协议》中特别明确了租赁期限为2017年3月1日至2021年3月1日，并将签约时间明确为绿地智慧城公司成立前的2017年3月1日，表明双方一致认可并自愿承受在绿地智慧城公司成立前“商铺租赁协议”确定的相应权利和义务。姜娟向绿地智慧城公司交付约定商铺后，绿地智慧城公司应当按照约定支付相应租金。绿地智慧城公司未按照约定期限支付租金，并且无正当理由长期拖欠租金，根据合同法第二百二十七条的规定，对于姜娟请求解除“商铺租赁协议”，应予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”。案涉《商铺租赁协议》约定，第一年收益结算时间为甲方（姜娟）接房且甲乙（乙方绿地智慧城公司）双方签订本协议后30个工作日。姜娟已向绿地智慧城公司交付约定商铺，双方已签订相应租赁协议，并将签订协议的时间确定为2017年3月1日,绿地智慧城公司应当按照约定时限（“商铺租赁协议”签订后30个工作日）与姜娟结算第一年租金收益。按照约定，第一年租金收益为289,349.5元。双方已在“商铺租赁协议”中明确了年租金和具体租赁的商铺，姜娟也已交付约定商铺，至本案庭审当月，绿地智慧城公司已实际占用约定商铺12个月（从双方确认的2017年3月1日起算）。终上，对于姜娟要求绿地智慧城公司支付租金289,349.5元的诉请，予以支持。《商铺租赁协议》约定，双方应在签订该协议后30个工作日结算第一年租金，而约定的租期、租金、商铺均是具体确定的，因此，该约定的真实意思应为在签订该协议后30个工作日支付第一年租金。绿地智慧城公司未在约定期限内向姜娟支付该笔租金，长期占用该笔款项，已构成违约，并造成姜娟相应利息损失。根据合同法第一百零七条的规定，对于姜娟请求支付从2017年4月1日起至付清之日期间的利息（按中国人民银行同期贷款基准利率计算），予以支持。《商铺租赁协议》约定：一方违反本合同约定项义务时，守约方应向违约方发出书面的履约通知书，若在收到通知书后三日内未履行合同义务的，违约方应向守约方支付第六条第6.1款约定的总租金的20%作为违约金。违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还将继续承担赔偿责任。该约定内容对于守约方主张按照总租金的20%计付违约金的前提条件作出了具体明确。双方应遵守诚实信用原则，履行各自义务，同时，也应严格按照合同约定的方式及条件主张权利。诉讼中，姜娟并未举出已遵照该合同条款约定，向绿地智慧城公司发出书面履约通知书，在未收到书面履约通知书的情况下，绿地智慧城公司无法依照上述合同条款的约定预知将要承担的违约损失。因此，对绿地智慧城公司关于“按照总租金的20%计付违约金不符合合同约定条件”的抗辩理由成立，应予以支持。对于姜娟主张适用该合同约定条款，请求绿地智慧城公司按照总租金的20%计付违约金，不予支持。双方未在《商铺租赁协议》中就约定商铺使用过程中产生的水电费作出明确约定，姜娟也未举证证明产生相应水电费及具体金额。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，对于姜娟要求绿地智慧城公司支付水电费的请求，在本案中不予支持。姜娟要求绿地智慧城公司支付因装修所造成的房屋结构破坏损失费，但并未提供房屋结构遭到破坏的相关证据，也未举证证明损失费具体金额，因此，对姜娟的该项请求，在本案中也不予支持。姜娟要求绿地智慧城公司支付相应物业费，其委托诉讼代理人在庭审后向法院提交了《南充绿地城物业费用情况说明》《上海滩花园物业服务费公示栏（复印件）》，称截至2018年3月1日该约定商铺应支付物业费39,220元。庭审中，绿地智慧城公司抗辩称，物业费的收取方应是物业管理单位，若姜娟已垫付，可一并主张，并表示，由绿地智慧城公司与相关单位交涉。姜娟并未举出缴纳物业管理费具体票据凭证，也未提供物业管理单位收取相应物业管理费的充分证据。对姜娟要求绿地智慧城公司支付物业管理费39,220元，在本案中不予支持。本案系租赁合同纠纷，绿地置业公司与绿地智慧城公司均系经登记成立的有限责任公司，现有证据表明《商铺租赁协议》的当事人系绿地智慧城公司，绿地置业公司与商务和粮食局并非该协议当事人。姜娟要求绿地置业公司与商务和粮食局对绿地智慧城公司的上述债务承担连带责任无事实和法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除姜娟与绿地智慧城公司签订的《商铺租赁协议》；二、绿地智慧城公司于判决生效后五日内支付姜娟租金289,349.5元，并支付占用该笔租金期间的利息，计算方式为：以289,349.5元为基数从2017年4月1日起算至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；三、驳回姜娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,820元，由绿地智慧城公司承担。二审查明：姜娟在本院审理中提供其于2017年9月1日制作的《催款通知书》，和微信聊天中关于《6#楼租金催款通知书》的截图复印件，证实其已向绿地智慧城公司发出书面的催款通知。绿地智慧城公司对此不予认可，提出其从未收到过姜娟的书面通知。二审查明的其余事实与一审查明的一致。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。一、关于姜娟要求绿地智慧城公司支付物业费和水电费的问题。根据姜娟与绿地智慧城公司约定，绿地智慧城公司虽应支付租赁期间的物业管理费，但收取物业费、水电费的主体应是提供物业管理服务的物业公司，而不是姜娟。姜娟在审理中提出物业费、水电费因持续不断发生，无法确定绿地智慧城公司应给付的准确数额，且其未提供其已垫交物业费、水电费的证据，故姜娟要求绿地智慧城公司向其支付物业费、水电费的证据不足，本院不予支持。绿地智慧城公司在审理中提出其愿自行向物业公司交付物业费、水电费。对绿地智慧城公司的该行为，本院予以支持。二、关于绿地智慧城公司应否支付违约金231,479.60元的问题。案涉《商铺租赁协议》虽约定违约方应向守约方按合同总租金的20%支付违约金231,479.60元，但守约方应先向违约方发出书面的履约通知书。姜娟虽主张因绿地智慧城公司未按时支付租金已构成违约，其已向绿地智慧城公司工作人员送达了催款通知，并提交《催款通知》及发送《6#楼租金催款通知书》的微信截图复印件予以证实；但绿地智慧城公司对《催款通知》及微信截图复印件均不予认可，并反驳称绿地智慧城公司从未收到过姜娟的催款通知。且姜娟未提供证据证实其已向绿地智慧城公司送达《催款通知》，且在本案中无法直接采信微信截图复印件，还需姜娟提供其他证据佐证微信微型截图复印件的真实性。故姜娟主张其已向绿地智慧城公司书面催收房屋租金的证据不足。同时，鉴于违约损失以补偿性原则为主，绿地智慧城公司不按期给付房屋租金的违约责任主要体现于利息损失，且一审法院已按姜娟的诉讼请求，支持了姜娟的利息主张，故对姜娟要求绿地智慧城公司支付违约金231,479.60元的主张，本院不予支持。姜娟在提起本案诉讼时已明确请求解除案涉租赁合同，在提出该项请求时未附设其他条件。一审法院现已支持姜娟解除合同的主张。故姜娟关于绿地智慧城公司不支付违约金就不得解除租赁合同的上诉主张，理由不成立，本院不予支持。三、关于姜娟要求改判绿地智慧城公司支付租金409,911.79元的问题。姜娟在一审诉讼请求中已明确其主张的房屋租赁期限及租金数额，即要求绿地智慧城公司支付2017年3月1日至2018年2月28日的房屋租金289,349.50元。案涉房屋的租赁期限在姜娟于2017年12月13日提起本案诉讼时不足一年，一审法院考虑到该房屋的租赁期限在开庭审理当月已满一年，已全额支持了姜娟关于房屋租金289,349.50元的主张。姜娟关于应改判绿地智慧城公司向其支付房屋租金409,911.79元的上诉请求，已超出其一审关于房屋租金数额的请求范围。其超诉讼请求的范围为二审中新增加的诉讼请求，故根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，对姜娟二审中新增加的诉讼请求，本院不予处理。四、关于姜娟要求绿地智慧城公司支付诉讼期间差旅费和住宿费的问题。姜娟在提起本案诉讼时，未就其参与本案诉讼产生的差旅费及住宿费向绿地智慧城公司提出诉讼主张，其上诉要求绿地智慧城公司给付差旅费、住宿费的主张，已超出其一审诉讼请求范围。同时，姜娟也未提供其已支付差旅费、住宿费的证据。故对姜娟的该上诉主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,640元，由姜娟负担。本判决为终审判决。审判长 朱 伟审判员 罗晓翠审判员 张梓欣二〇一八年七月三十日书记员 林 凤