北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初4996号原告：张宝权，男，1954年8月23日出生，回族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：刘明哲，北京刘明哲律师事务所律师。被告：郭雪琴，女，1936年7月29日出生，汉族，户籍地北京市东城区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：宋建民（郭雪琴之子），男，1962年10月27日出生，汉族，户籍北京市朝阳区，住北京市东城区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：高雷，北京格竹律师事务所律师。第三人：北京中建京东置业有限公司，住北京市顺义区杨镇地区纵二路7-87号，统一社会信用代码：91110113MA00AM6W1Q。法定代表人：罗晓林，董事长。委托诉讼代理人：张硕，女，1990年10月8日出生，汉族，户籍地北京市顺义区×××号，北京中建京东置业有限公司法务专员，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：宋雪晴，北京市顺新律师事务所律师。原告张宝权与被告郭雪琴、第三人北京中建京东置业有限公司（以下简称中建京东公司）合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告张宝权之委托诉讼代理人刘明哲，被告郭雪琴之委托诉讼代理人高雷、宋建民，第三人中建京东公司之委托诉讼代理人宋雪晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宝权向本院提出诉讼请求：1.请求被告郭雪琴给付我方因北京市顺义区×××号房屋拆迁款总款2244167的50%即1122083.5元；2.我方主张安置房认购协议书中已选的50平米安置面积对应的利益由我方享有；3.被告郭雪琴给付我方占用我方18.795平米安置面积对应的折价款395860.29元。事实和理由：原告张宝权为×××村村民，为该村集体组织成员。位于北京市顺义区×××号宅基地在1992年确权登记时登记在原告张宝权名下。原告张宝权在该宅基地共建有正房5间、后房5间、西厢房2间、南房2间。1998年5月，原告张宝权将上述房屋出卖给被告郭雪琴。被告郭雪琴为东城区居民，不具有取得涉诉房屋宅基地使用权的权利，故双方的买卖违反了国家强制性法律规定，经法院判决该农村房屋买卖合同已被确认为无效合同。第三人北京中建京东置业有限公司明知原告张宝权对涉案宅基地及房屋存在权利的情况下，与被告郭雪琴私下达成协议，将涉案房屋拆除。为依法分割上述涉案房屋及宅基地所涉拆迁利益，特提起本次诉讼，请依法判决。被告郭雪琴辩称，不同意原告方的诉讼请求，我方仅同意向原告支付房屋价值拆迁补偿款19207.5元。一、郭雪琴因拆迁所获得的拆迁利益应归郭雪琴所有，与张宝权无关。《卖房契约》被人民法院认定无效之前，涉案房屋已经被合法拆除，原告作为被拆迁人所获得拆迁利益，应当归郭雪琴享有，与张宝权无关。二、因郭雪琴已与被拆迁人签订了《拆迁补偿安置协议书》，涉案宅基地及房屋被拆迁腾退，其价值已转化为腾退补偿款，无法返还，郭雪琴应当折价补偿。郭雪琴作为被拆迁人取得定向安置房选房顺序号为第108号，故安置房面积应归郭雪琴所有，与张宝权无关。另外，张宝权在杨镇二街村因拆迁获得了90多平方米的回迁安置房面积，依照拆迁政策，张宝权不能重新享有安置权利。法院应根据房屋交付时间的长短，充分考虑房屋的翻建、修缮、扩建带来的添附价值，以及目前房屋升值的因素、郭雪琴一方因重新购置房屋所造成的巨大财产损失的因素，对于出卖人一方要求分得拆迁利益的诉求，根据本案的具体情况，坚持不分或少分的原则，以保护诚信者的合法利益。第三人中建京东公司述称，原被告之间的拆迁利益与我方无关，我方不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院予以认定。本院查明事实如下：位于顺义区×××号（以下简称涉诉宅院）登记使用权人为张宝权。张宝权与郭雪琴就涉诉宅院签订有《卖房契约》，张宝权起诉郭雪琴农村房屋买卖合同纠纷一案即（2019）京0113民初30028号一案，该案的经审理查明部分载明“张宝权的户籍在北京市顺义区×××号，户别为非农业家庭户。郭雪琴的户籍在北京市东城区×胡同×楼×单元×号，户别为非农业家庭户。涉诉宅院位于北京市顺义区×××号，《集体土地建设用地使用证》编号为顺-×××集建（证）字第×××号，土地使用者登记为张宝全。顺义区×××村村民委员会出具证明：兹证明×××号张宝权与顺-×××集建（证）字第×××号集体土地建设用地使用证土地使用者张宝全系同一人。双方一致认可，涉诉宅院现已拆迁，全部地上物均已被拆除。张宝权与郭雪琴就涉诉宅院签订有《卖房契约》，内容为：今有卖房人张宝全瓦房一所，正房肆间，厢房两间，座落×××村西，经中证人荣某说合情愿卖与郭雪琴名下永远为业，言明卖价共计捌仟元整，已笔下交清并无短少，日后如有纠葛俱由卖主和中证人一面承担，与买主无涉，空口无凭，特立此契约为证。《卖房契约》上载有：随交土地使用证一份；卖房人张保泉（宝全），按有指印；中证人荣某，按有指印；代笔人赵化科；落款时间是一九九七年四月二十六日，并加盖有顺义县×××村经济合作社公章。双方对《卖房契约》的真实性均予以认可，并认可全部签字、指印和公章。关于双方买卖房屋的时间，张宝权主张是《卖房契约》落款时间，即1997年4月26日。郭雪琴主张是1995年3月，并称《卖房契约》是买卖房屋之后于1997年4月26日补签。关于双方买卖房屋的价款，张宝权在民事起诉状上写的是15000元，但庭审中主张以《卖房契约》所写的8000元为准。郭雪琴主张是15000元，并称《卖房契约》中写8000元是为了避税。关于双方买卖房屋的具体情况，张宝权主张卖房时有正房四间、西厢房二间，正房后背房四间，南倒座房二间。郭雪琴主张买房时有正房四间、西厢房二间（没有门窗，属于棚子），正房后背房四间（属于简易房）。关于涉诉宅院处宅基地的《集体土地建设用地使用证》情况，张宝权主张买卖房屋时将《集体土地建设用地使用证》交付给郭雪琴，后为了落户他从郭雪琴处取回了《集体土地建设用地使用证》，现因拆迁，他已将《集体土地建设用地使用证》交给了拆迁单位。郭雪琴主张在2018年底，张宝权及其儿子张亮找到郭雪琴要求借用涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》，声称他们的官司打输了，派出所需要土地使用权证办理手续，郭雪琴出于好心将土地使用权证交给张宝权，后郭雪琴多次向张宝权索要，张宝权置之不理，后被告才知原告骗取被告土地使用权证的真正目的是将户口迁入被拆迁宅院获取拆迁利益。关于《卖房契约》是否有效一节。张宝权主张《卖房契约》无效，理由是张宝权自小是×××村村民，是集体经济组织成员，涉诉宅基地系张宝权家的祖宅，虽然后来张宝权变更了户籍性质，但国家依然颁发给张宝权《集体土地建设用地使用证》，故张宝权对涉诉房屋应享有合法的权利，郭雪琴为东城区居民，并非×××村的集体经济组织成员，双方签订的《卖房契约》违反了国家强制性法律规定，应属无效。郭雪琴主张《卖房契约》有效，理由是《卖房契约》签订于1997年4月26日，依据当时的《中华人民共和国经济合同法》第7条的规定，张宝权与郭雪琴签订的《卖房契约》并不违反当时的法律和行政法规的规定，故应当认定双方签订的《卖房契约》有效；双方签订合同时，张宝权的身份是非农业，并非×××村的集体经济组织成员；《卖房契约》上面有顺义县杨镇×××村经济合作社的公章，取得了村集体的认可；郭雪琴购买涉诉宅院是为了解决居住问题，购买涉诉宅院后，郭雪琴及其配偶一直居住到涉诉宅院拆迁；张宝权违背诚信要求确认合同无效，目的不是为了居住，而是为了取得拆迁利益。”该案的本院认为部分载明“本案双方签订的《卖房契约》所涉房屋位于北京市顺义区×××村，属于农村宅基地上房屋。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案被告户籍在北京市东城区，户别为非农业家庭户，并非北京市顺义区×××村集体经济组织成员，不具备购买涉诉房屋的条件，因此本案双方签订的《卖房契约》应属无效，本院对原告的诉讼请求依法予以支持。”本院于2019年12月23日作出（2019）京0113民初30028号民事判决书，判决如下：“原告张宝权与被告郭雪琴签订的落款时间为一九九七年四月二十六日的《卖房契约》无效。”张宝权与郭雪琴均称未对该判决上诉，现该判决已经生效。2019年11月20日，涉诉宅院拆迁，郭雪琴作为乙方，中建京东公司作为甲方，签订了《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书》，载明：乙方宅基地认定面积196.56㎡，其中：宅基地面积控制标准内为196.56㎡，超控制标准面积为0㎡。宅基地认定面积范围内正式房屋建筑面积为126.02㎡；甲方应支付乙方拆迁补偿、奖励补偿及综合补助共计2144167元，其中包括：（一）拆迁补偿：甲方应支付乙方的各项拆迁补偿共计1620527元，其中包括宅基地区位补偿款1399704元，分户补偿款0元，被拆迁房屋价值补偿192075元，停产停业损失补偿0元，搬家补偿5000元，装修补偿22948元，设备迁移补偿800元（空调1台；电话0部；宽带1宗；有线电视0宗；热水器0台；燃气壁挂炉0台、空气热源泵0台），临时安置补偿0元，住房差额补偿0元，其他拆迁补偿0元。（二）奖励补偿：合计499144元，其中包括：1.提前搬家奖314496元；2.遏制抢建奖84648元；3.遏制违建奖100000元。（三）综合补助24496元。1.宅基地面积不足200㎡的情况，不足部分予以7121元／㎡补助，甲方应向乙方支付综合补助24496元。被拆迁家庭中符合安置资格的人员情况共零人，郭雪琴仅享有本项目安置房署名权。乙方按照宅基地认定面积的70%选计算房屋安置面积，乙方的总安置面积为137.59㎡。2021年1月15日，郭雪琴作为乙方，中建京东公司作为甲方，签订了《顺义区杨镇棚户区改造土地开发项目定向安置房认购协议书》，乙方购买安置房2套，一套为75平方米，一套为50平米，共计125平方米，乙方应向甲方支付购房款937500元。乙方按照《拆迁实施方案》限定的标准选择安置房，剩余的安置面积小于安置房设计的最小户型面积无法实际选房，乙方应享受安置面积与实际认购面积差为12.59平方米，该部分面积按照21062元/平方米（安置房建设地点周边类似安置房的市场价格减安置房销售均价）的标准折算的货币补偿款共计265671元，由甲方向乙方一次性支付。2021年1月15日，郭雪琴作为乙方，中建京东公司作为甲方，签订了《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书补充协议（A1）》,载明结算时甲方从2144167元扣除乙方应支付的购房款937500元，再加上《安置房认购协议》中所确定剩余安置面积的货币补偿265171元，甲方应向乙方支付结算款1471838元。2021年1月15日，郭雪琴作为乙方，中建京东公司作为甲方，签订了《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书补充协议（A2）》,载明甲方应向乙方支付工程配合奖100000元。张宝权于2020年12月16日向本院申请诉前财产保全，本院作出（2020）京0113财保351号民事裁定书，裁定对郭雪琴名下价值二百一十四万四千一百六十七元的财产进行查封、扣押、冻结，并向中建京东公司发出协助执行通知书要求协助执行。中建京东公司称因为法院有保全措施，故其暂未向郭雪琴支付《北京市顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置协议书补充协议（A1）》中的结算款其同意按照法院的生效文书协助法院执行。经询问，张宝权称如法院认定其可享有的安置面积不足50平方米的话，其要求郭雪琴按照每平米21062元的标准向其支付折价款。张宝权称其对于所有拆迁补偿款项以及安置面积均按照一半去主张。本院认为：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于《卖房契约》无效，张宝权作为出卖方，明知农村集体的宅基地不能向本村集体经济组织成员以外的人转让而将涉诉房屋及宅院出售给郭雪琴，张宝权又在转让多年后以房屋买卖行为违反法律相关规定为由，主张房屋买卖合同无效，此行为有悖诚实信用原则，故张宝权应当对合同无效产生的法律后果承担主要责任。郭雪琴并非×××村集体经济组织成员，仍购买涉诉宅院，对合同无效产生的法律后果负有次要责任。现涉诉宅院已经被拆除，且郭雪琴已与中建京东公司签订相关拆迁补偿协议及安置房认购协议,故本院认为，分割拆迁补偿利益时，应结合其中各项费用的基础来源、性质、拆迁协议和拆迁政策等因素综合确定归属主体，涉及与宅基地面积有关的所有补偿，按照出卖人与买受人双方过错比例进行分配。被拆迁房屋价值补偿由买受人享有。其他补偿及各项奖励补助，按照实际权利人及实际情况予以分配。具体到本案而言，被拆迁房屋享有的房屋价值补偿及装修补偿、设备迁移补偿系基于被拆迁房屋或设施而获得的补偿，理应由郭雪琴享有。搬家补助费、提前搬家奖、工程配合奖，是具有行为奖励性质的费用，应由在宅基地上居住的被安置人即郭雪琴享有。宅基地区位补偿款、遏制抢建奖、遏制违建奖、综合补助均与宅基地原建设情况及后期使用相关，应在双方当事人之间按照过错比例承担。有关郭雪琴放弃安置房屋取得的补偿款及因拆迁取得的安置房屋应如何处理问题。双方买卖合同被确认无效后，郭雪琴负有返还原物的义务，但因该地区房屋买卖价格上涨，郭雪琴已无法以原有价格购买房屋，因此造成的损失应由双方按照过错比例分担。现涉案房屋已被拆迁，郭雪琴放弃了部分安置面积取得了相应补偿，该补偿亦应按照过错比例在双方当事人之间分割。郭雪琴选购的房屋亦是基于涉案宅基地及房屋取得的安置利益。现张宝权参考放弃拆迁面积补偿款计算方法即按照每平米21062元计算折价款放弃安置面积对应的折价款，本院予以采信。经核算，张宝权享有的安置面积不足50平方米即小于最小安置房屋户型面价，故根据张宝权的意愿，本着一并解决问题的角度考虑，本院按照每平米21062元的标准对张宝权主张的折价款进行核算，对张宝权主张过高部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零四条之规定，判决如下：一、被告郭雪琴就北京市顺义区×××号宅院拆迁向原告张宝权支付拆迁补偿款四十八万二千六百五十四元四角，于本判决生效之日起七日内履行；二、被告郭雪琴就北京市顺义区×××宅院拆迁向原告张宝权支付原告张宝权放弃安置面积对应的折价款八十六万九千三百七十六元一角七分；三、驳回原告张宝权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万八千四百六十一元，由原告张宝权负担一千四百九十二元（已交纳），由被告郭雪琴负担一万六千九百六十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。诉前财产保全费五千元，由原告张宝权负担一千八百五十元（已交纳），由被告郭雪琴负担三千一百五十元，于本判决生效之日起七日内支付给原告张宝权。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陶小超二〇二一年六月二十八日书记员  王丹丹