河南省内黄县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0527民初38号原告:林州市合和物业服务有限公司内黄众恒翡翠城分公司，住所地:内黄县枣乡大道与纬一路交叉口西北角。法定代表人：郭献忠，职务：经理。委托诉讼代理人：顾华燕，女，系公司员工。委托诉讼代理人：马晓玉，女，系公司员工。被告：孙晓港，男，1997年5月10日出生，汉族，住内黄县。原告林州市合和物业服务有限公司内黄众恒翡翠城分公司（以下简称合和物业内黄翡翠城分公司）与被告孙晓港物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告林州市合和物业服务有限公司内黄众恒翡翠城分公司到庭参加诉讼,被告孙晓港经本院公告传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。合和物业内黄翡翠城分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告2018年8月18日至2021年8月17日期间的物业费4716元，并支付自2018年8月18日起至2020年11月18日止逾期付款违约金6366元；2、本案诉讼费等由被告负担。事实和理由：2016年10月13日，原被告双方签订《物业管理合同》一份，合同约定：“被告将自己所有的、位于内黄众恒翡翠城小区的**楼******130.97平方米的物业委托给原告管理，被告应按时交纳物业服务费用，物业费1元／㎡／月，即1572元／年。该费用被告应及时交纳给原告，逾期按照欠费总额的日千分之三收取违约金，即6366元，等等。”但合同签订后，被告并未履行《物业管理合同》约定的义务，拖欠应该2018年8月18日至2021年8月17日期间的物业服务费及违约金共计11082元。经原告多次催要，被告拒不缴纳。综上所述，被告无理拒不交纳合同约定的物业费，属于违约行为。为维护原告合法利益，特依据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等相关法律法规之规定，特诉至法院。孙晓港未到庭亦未提交答辩状。原告合和物业内黄翡翠城分公司为证明其主张向法庭提交如下证据：1、前期物业管理服务合同一份，证明被告孙晓港应交纳原告物业费每年1572元；2、物业费催缴函一份，被告共欠原告三年的物业费，证明被告电话一直联系不上，原告以催缴函的方式向被告催缴过物业费，但一直未找到原告；3、邮寄交寄单收据五份，证明我方通过邮寄的方式向原告发出物业费催缴函，但均未退回，被告一直未回复；4、物业费收款收据复印件两份，证明被告缴纳了2018年8月17日之前的物业费。本院对证据的认定如下：原告提供的证据真实合法，且与本案具有关联性，能够证明其主张的事实，被告孙晓港经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告所举证据进行质证的权利，故对原告提供的证据本院予以采信，作为认定本案事实的依据。基于对原告提供证据的认定及当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下：被告孙晓港系众恒翡翠城小区13号楼2单元701室业主，2016年10月13日，被告孙晓港母亲代孙晓港与原告合和物业内黄翡翠城分公司签订《前期物业管理服务合同》，双方约定：乙方（孙晓港）物业服务费全年合计应缴纳1594元，乙方缴纳物业费时间从甲方（合和物业内黄翡翠城分公司）通知接房时间算起，按年缴纳，每年缴纳一次。乙方收到甲方接房通知后一周内不办理相关手续的视为房屋已交付使用，不论房屋是否空置，都应按时足额缴纳物业管理服务费用。乙方逾期缴纳物业管理服务费的，应按欠费总额的日千分之三向甲方支付违约金。经查明，2018年8月17日之前的物业费孙晓港已缴纳，2018年8月18日之后的物业费经原告多次催要，至今未缴纳。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律的强制性规定，依法成立生效，双方应按照约定履行各自的义务。根据合同约定乙方（孙晓港）物业服务费全年合计应缴纳1594元，乙方缴纳物业费时间从甲方（合和物业内黄翡翠城分公司）通知接房时间算起，按年缴纳，每年缴纳一次。乙方收到甲方接房通知后一周内不办理相关手续的视为房屋已交付使用，不论房屋是否空置，都应按时足额缴纳物业管理服务费用。虽房屋现处于空置状态，但基于合同约定被告应向原告按时足额缴纳物业费，被告孙晓港经原告多次催要至今未缴纳2018年8月18日之后的物业费的行为已构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付自2018年8月18日至2021年8月17日期间的物业费的诉请符合双方约定，本院予以支持；关于原告要求被告支付2018年8月18日起至2020年11月18日止逾期违约金的诉请，当事人可以约定一方违约时向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告主张被告孙晓港应按照合同约定支付违约金，系基于双方在合同中对于违约责任的约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，且法律并未予以禁止，故本院认为原告合和物业内黄翡翠城分公司可以主张违约金，但违约金数额应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本案中违约方给守约方所造成的实际损失主要体现在违约方欠交原告合和物业内黄翡翠城分公司物业费期间的利息损失，基于公平原则，对于违约金的认定应当以实际损失为基础予以衡量。故本院酌情认定：2018年8月18日至2019年8月17日期间未缴纳物业费的违约金为以1572元为基数、自2018年8月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年11月18日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算；2019年8月18日至2020年8月17日期间未缴纳物业费的违约金为以1572元为基数、自2019年8月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年11月18日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算；2020年8月18日至2021年8月17日期间未缴纳物业费的违约金为以1572元为基数、自2020年8月18日起至2020年11月18日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算。超出部分于法无据，本院不予支持。被告孙晓港经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未对原告诉请提出异议，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、被告孙晓港于本判决生效后十日内支付原告林州市合和物业服务有限公司内黄众恒翡翠城分公司物业费人民币4716元及违约金（2018年8月18日至2019年8月17日期间未缴纳物业费的违约金为以1572元为基数、自2018年8月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年11月18日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算；2019年8月18日至2020年8月17日期间未缴纳物业费的违约金为以1572元为基数、自2019年8月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至2020年11月18日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算；2020年8月18日至2021年8月17日期间未缴纳物业费的违约金为以1572元为基数、自2020年8月18日起至2020年11月18日止按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告林州市合和物业服务有限公司内黄众恒翡翠城分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77元，由原告林州市合和物业服务有限公司内黄众恒翡翠城分公司负担35元，被告孙晓港负担42元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  申学风人民陪审员  申建设人民陪审员  邵建安二〇二一年六月十日书 记 员  刘瑞晓