广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终3178号上诉人（原审原告、反诉被告）：广东贝莱尔科技有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：方灿榆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：樊新建，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘安和，广东洋三律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：卢海洋，男，1981年4月8日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：刘丽霞，广东凡是律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗佳瑜，广东凡是律师事务所实习律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：覃凤，女，1982年2月9日出生，壮族，住广西壮族自治区贵港市。委托诉讼代理人：刘丽霞，广东凡是律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗佳瑜，广东凡是律师事务所实习律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：广东思诺得环保科技有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：韦金珍，该公司经理。委托诉讼代理人：刘丽霞，广东凡是律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗佳瑜，广东凡是律师事务所实习律师。上诉人广东贝莱尔科技有限公司（以下简称为贝莱尔公司）因与上诉人卢海洋、覃凤、广东思诺得环保科技有限公司（以下简称为思诺得公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院作出的（2020）粤2072民初13677号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人贝莱尔公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项租金部分和第三项，改判：（一）卢海洋、覃凤、思诺得公司向贝莱尔公司支付2019年9月至2020年1月31日租金198450元及逾期利息（从2020年1月2日起按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至实际清偿之日止）；（二）卢海洋、覃凤、思诺得公司向贝莱尔公司赔偿贝莱尔公司损失147237元（按照2020年2月1日-5月22日租金计算）。二、本案一、二审诉讼费用均由卢海洋、覃凤、思诺得公司承担。事实和理由：一、不应以卢海洋、覃凤、思诺得公司单方说法认定租赁结束时间，贝莱尔公司收到解除通知是在2020年1月8日，解除时间应从解除通知日往后计算，考虑到双方办理交接的时间，租金应计至2020年1月31日。二、一审判令卢海洋、覃凤、思诺得公司不需要支付利息不合理的。根据涉案《租赁合同》约定，卢海洋、覃凤、思诺得公司作为承租方，应当在每月1日缴纳当月租金，逾期缴纳按所欠租金的1%交纳违约金。退一步来说，即使不支付违约金亦应支付利息。三、本案贝莱尔公司并不存在违约或者违法行为，卢海洋、覃凤、思诺得公司违法解除合同导致贝莱尔公司因此遭受确定的预期利益损失，没收保证金不足以弥补贝莱尔公司的损失，2019年12月27日至2020年5月22日的损失[接近198450元=（29767.5+9922.5）×5个月]是客观存在的，贝莱尔公司主张的损失是三个月租金147327元。卢海洋、覃凤、思诺得公司针对贝莱尔公司的上诉答辩称：一、卢海洋、覃凤、思诺得公司不存在违约行为，具体理由与卢海洋、覃凤、思诺得公司的上诉状意见一致。二、卢海洋、覃凤、思诺得公司已经在2019年12月26日搬离涉案租赁场地，相关租金计算应计至该日截止。三、贝莱尔公司主张的逾期利息及赔偿损失，均没有事实与法律依据，不应予以支持。上诉人卢海洋、覃凤、思诺得公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项中的公共保安费9000元；二、撤销一审判决第四项，改判退还卢海洋、覃凤、思诺得公司已交的租赁保证金108000元并赔偿卢海洋、覃凤、思诺得公司的损失50万元；三、本案一、二审诉讼费用由贝莱尔公司承担。事实与理由：一、贝莱尔公司未能保持租赁物符合约定用途的行为构成根本违约，其应当向卢海洋、覃凤、思诺得公司返还已交的租赁保证金108000元并承担相应的违约责任。（一）本案中的违约方应当是贝莱尔公司。1.根据两份租赁合同及贝莱尔公司提交的物业管理费的缴纳通知单，涉案租赁合同包含了围墙建设的地点。围墙建设的地点是在整个租赁物大楼的公共区域（处在租赁物范围内），该区域是用于停车、通行、出入唯一大门并通往外界的必经之路，属涉案租赁物必要范围。虽然第二份租赁合同写明了租赁物不包含空地，但第一份合同并未明确表明租赁物不包含空地，故该份合同是包含了空地，即包含了围墙建设的地点。同时卢海洋、覃凤、思诺得公司在2019年7月前一直都按时向贝莱尔公司缴纳其主张的“公共区域照明电费、大门电费、公共设施维修维护费”，也能表明围墙建设的地点是属于案涉租赁合同约定的租赁标的范围之内。2.即使涉案租赁合同约定的租赁标的范围不包含围墙建设的地点，租赁合同明确写明卢海洋、覃凤、思诺得公司承租涉案租赁物是用于生产空气净化机、净化设备产品。卢海洋、覃凤、思诺得公司租用如此大范围的租赁物，不可能是小批量的生产和销售，故即使空气净化器再迷你，也需要大货车运送。贝莱尔公司应当遵循诚实信用原则，依据合同的性质和目的，提供符合大货车运输的特殊通道和良好的周围环境，此属合同附随义务。3.2019年8月左右，因贝莱尔公司与案外人之间的纠纷，案外人在租赁物大楼前的区域进行围墙建设，甚至打架斗殴，导致卢海洋、覃凤、思诺得公司对租赁物的占有、使用和收益的合同目的不能实现。第一，本案的案由是房屋租赁合同纠纷，合同当事人可以达成超出必要的通行便利的约定或意见。事实上，卢海洋、覃凤、思诺得公司与贝莱尔公司对通行便利的约定是超出了相邻权之间的必要的通行便利的要求。第二，由于案外人的围墙建设，导致大货车不能驶入而需要人力搬运货物等导致增加经营成本，必然影响卢海洋、覃凤、思诺得公司对租赁物的收益的合同目的。虽然案外人预留了出入口，不会影响卢海洋、覃凤、思诺得公司对租赁物的占有和使用，却影响了对租赁物收益这一最大的合同目的，故涉案租赁合同因贝莱尔公司的违约而解除。（二）卢海洋、覃凤、思诺得公司未按时向贝莱尔公司支付租金的行为不构成违约，属行使先履行抗辩权。二、即使贝莱尔公司未能保持租赁物符合约定用途的行为不构成根本违约，也应当属于情势变更，贝莱尔公司应当向卢海洋、覃凤、思诺得公司返还租赁保证金。1.根据合同法解释二第26条规定，卢海洋、覃凤、思诺得公司在订立合同时无法预见贝莱尔公司与第三人间存在纠纷并引发的一系列矛盾，正常通道被人围建，导致无法正常运输货物以及正常经营。此情形明显不属于不可抗力和商业风险，继续履行合同将大幅度增加经营成本、减少交易机会，租赁合同的收益目的无法实现，对卢海洋、覃凤、思诺得公司非常不公平，故卢海洋、覃凤、思诺得公司可依据情势变更主张解除合同，贝莱尔公司应当返还租赁保证金。2.案涉租赁合同自2017年以来一直友好合作，根据诚实信用原则和公平原则，贝莱尔公司即使要将案涉租赁物大楼前的公共区域出租、转让或在该区域兴建建筑物，也应当事先与承租人协商预留先前的通道。三、贝莱尔公司应当赔偿卢海洋、覃凤、思诺得公司的损失50万元。1.贝莱尔公司未能保持租赁物符合约定的用途，导致卢海洋、覃凤、思诺得公司经营成本的大幅增加以及可得利益的损失，尤其是在2019年8月至9月期间，由于案外人在案涉租赁物的公共区域进行打架斗殴，案涉租赁物周围的环境处于一片混乱状态，卢海洋、覃凤、思诺得公司无法经营，停工停产。此事实贝莱尔公司在一审庭审上也承认了，只是认为该侵权行为应当由案外人承担。卢海洋、覃凤、思诺得公司的客户勘查发现卢海洋、覃凤、思诺得公司的生产经营的场所的周围环境存在隐患，担心卢海洋、覃凤、思诺得公司无法按时交货而要求延迟订货并提出提供搬迁方案的要求，造成了卢海洋、覃凤、思诺得公司的损失。2.即使贝莱尔公司的行为不构成违约，属于情势变更，也应当根据公平原则，酌情由贝莱尔公司承担卢海洋、覃凤、思诺得公司所遭受的损失。四、卢海洋、覃凤、思诺得公司无需向贝莱尔公司支付2020年11月和12月的公共保安费9000元。卢海洋、覃凤、思诺得公司在2019年8月21日向贝莱尔公司发函说明卢海洋、覃凤、思诺得公司从2019年9月1日起不再支付保安工作，并自请自己的保安。同时由于贝莱尔公司未能保持租赁物符合约定的用途，卢海洋、覃凤、思诺得公司于2019年9月16日通过委托广东诺品律师事务所发律师函行使先履行抗辩权，故卢海洋、覃凤、思诺得公司才没有在微信中对应负担的公共保安费提出异议。卢海洋、覃凤、思诺得公司虽然没有对外聘请保安，但是卢海洋、覃凤、思诺得公司事实上是聘请了内部员工兼任保安，是实际支出了该笔保安费，不能要求卢海洋、覃凤、思诺得公司必须请第三方进行维保，且贝莱尔公司从2019年7月开始并没有很好地履行其维保的义务。贝莱尔公司针对卢海洋、覃凤、思诺得公司的上诉答辩称：一审判决对哪方构成根本违约的认定正确。卢海洋、覃凤、思诺得公司违法解除合同，其上诉请求没有事实及法律依据。卢海洋、覃凤、思诺得公司称在2019年12月26日搬离涉案租赁场地，但其没有任意解除权。贝莱尔公司向一审法院起诉请求：一、卢海洋、覃凤、思诺得公司立即向贝莱尔公司支付2019年9月至2020年1月31日租金198450元及逾期利息（从2020年1月2日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至实际清偿之日止）；二、贝莱尔公司没收卢海洋、覃凤、思诺得公司租赁保证金108000元；三、卢海洋、覃凤、思诺得公司赔偿贝莱尔公司损失147237元（按照2020年2月1日至5月22日租金计算）；四、卢海洋、覃凤、思诺得公司立即向贝莱尔公司支付2019年8月至2020年1月水电费、物业管理费用34194.67元；五、卢海洋、覃凤、思诺得公司承担本案诉讼、保全费用。卢海洋、覃凤、思诺得公司向一审法院反诉请求：一、确认租赁合同因贝莱尔公司违约而于2019年12月26日解除；二、贝莱尔公司退还卢海洋、覃凤、思诺得公司已交的租赁保证金108000元；三、贝莱尔公司赔偿卢海洋、覃凤、思诺得公司的损失（违约金）50万元；四、贝莱尔公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：中山市思诺得环保科技有限公司登记成立于2016年7月18日，2018年1月16日变更为思诺得公司，法定代表人由覃凤变更为韦金珍，股东为卢海洋、韦金珍。2017年5月21日，贝莱尔公司及其法定代表人方灿榆（作为甲方、出租方）与卢海洋、覃凤、中山市思诺得环保科技有限公司签订合同编码为2017052101号租赁合同，部分约定如下：甲方按本合同条款出租（分租）位于广东省中山市××的厂房给乙方用于其设立的中山市思诺得环保科技有限公司生产空气净化机、净化设备产品的经营（工业用途）；租赁期限为三年，自2017年5月22日至2020年5月22日止；本合同的租赁保证金为81000元，在2017年5月22日前向甲方缴纳，如乙方在履行合同过程中无违约行为，租赁期满后，甲方检查租赁物设施完好、无损坏，办理注销工商营业执照及税务登记以及交清所有租金、税金和费用之后，甲方退还给乙方（不计利息）；如乙方在履行合同过程中有违约行为或租赁期满后，甲方检查租赁物设施有损坏或乙方未按约定移交房屋，甲方有权将租赁保证金不予以返还；房屋租金第一年按每月27000元计算，之后每年递增5%，除此以外，在租赁期限内，甲方不得擅自调整租金标准；以上租金为净租金，不包括水电费、物业管理费用（公共的保安费、电梯和厂区大门维修维护费及电费、卫生费等）等一切费用；公共的保安费、电梯和厂区大门的维修维护费及电费、卫生费等费用按租用面积比例据实分摊；本合同签订后，乙方应在2017年5月22日前向甲方支付第一个月的租金，以后乙方须于每月1日前向甲方交纳当月的租金和费用；乙方逾期缴纳租金的，每逾期一日按所欠租金的1%向甲方交纳违约金，逾期超过一个月，属乙方单方重大违约，甲方有权停水停电，所产生一切后果与甲方无关，无需经过司法程序，甲方除追收乙方租金和费用及违约金外，甲方有权单方面终止合同，收回相关房屋及场地，没收保证金，且甲方有权将租赁物门锁进行更换或将物业自行腾空另做使用；乙方必须在甲方发出搬迁公告之日起10天内将厂房内其自有财产搬出，逾期的，视为乙方放弃全部权益，全归甲方所有，甲方有权自行处置，且甲方无需就此向乙方作出任何补偿；乙方在租赁期限满或合同提前解除时，应于租赁期满之日或提前解除之日将租赁物清扫干净，交回给甲方；在租赁期满或合同提前解除时，乙方在租赁期间装修、办公楼的水、电等设施不得拆除（乙方投入的生产设备、材料产品、办公用品等除外），不得毁坏，并把改建的设施完好无偿交付给甲方；乙方确认其对甲方租赁物现状已充分清楚了解，确认符合其租用用途和目的，甲方按现状提供现有租赁物给乙方使用，乙方对此表示接受并不提出任何异议；在租赁期限满或合同提前解除时，乙方未按合同约定移交租赁物，则甲方有权直接收回租赁物，租赁物内的物品视为乙方遗弃，甲方可自行处理，乙方不得就此提出任何请求；乙方每月产生的水电费用按水电部门要求的时间缴交，水电以甲方原有总账户供应给乙方，如果供水、供电公司不能办理分账户，乙方在供水、供电公司要求的水电费缴交时间提前2天交给甲方，由甲方据实代收；合同期内，双方必须严格遵守合同，任何一方不得违反合同，如任何一方违约，该违约方应承担由此给守约方带来的损失并承担相应的法律责任；合同期内，并非由于法律法规规定或本合同约定而擅自解除合同的一方必须承担由此给对方带来的一切经济损失，并承担相应的法律责任；因乙方违反本合同约定，甲方依据本合同约定或法律规定解除合同的，乙方应在收到解除合同通知之日起三日内将租赁物交还甲方、结清租金和所有费用（水电费、物业管理费、税金等）、甲方不予退还乙方所缴纳租赁保证金，并有权要求乙方赔偿损失；本合同经双方签字或盖章，甲方收到乙方支付的租赁保证金款项后生效等。该合同还约定了其他事宜。贝莱尔公司、方灿榆在甲方（出租方）落款处盖章、签名确认，卢海洋、覃凤以及中山市思诺得环保科技有限公司在乙方（承租方）落款处签名、盖章确认。2017年8月11日，贝莱尔公司及其法定代表人方灿榆（作为甲方、出租方）与卢海洋、覃凤、中山市思诺得环保科技有限公司签订合同编码为2017081101号租赁合同，约定本合同租赁物包括广东省中山市××第一幢大楼第8层的房屋约600平方部分，不包括空地等地方；租赁期限自2017年8月11日至2020年5月22日止；本合同的租赁保证金为27000元，在2017年8月12日前向甲方缴纳；租金第一年按每月9000元计算，之后每年递增5%；本合同签订后，乙方应在2017年8月12日前向甲方支付自2017年8月11日至8月31日期间的租金6000元，以后乙方须于每月1日前向甲方交纳当月的租金和费用（即2019年9月1日交纳9月1日至30日期间的租金，以此类推），其他约定基本与编号为2017052101号租赁合同一致。贝莱尔公司、方灿榆在甲方（出租方）落款处盖章、签名确认，卢海洋、覃凤以及中山市思诺得环保科技有限公司在乙方（承租方）落款处签名、盖章确认。双方签订前述两份租赁合同后，贝莱尔公司已依约交付案涉租赁物，卢海洋、覃凤以及中山市思诺得环保科技有限公司也依约交纳了租赁保证金合计108000元。双方确认卢海洋、覃凤、思诺得公司未向贝莱尔公司缴纳2019年9月至2020年1月期间的租金，但卢海洋、覃凤、思诺得公司称其已向贝莱尔公司发函告知不缴纳2019年9月至12月期间的租金，而其于2019年12月26日已搬离案涉租赁物故无需缴纳2020年1月的租金。贝莱尔公司主张卢海洋、覃凤、思诺得公司尚欠水电费、物业管理费用34194.67元，为此向一审法院提交微信聊天记录、水电物管等费用缴纳通知单等证据予以佐证，卢海洋、覃凤、思诺得公司确认微信聊天记录的真实性，收到水电、物管等费用缴纳通知单后未向贝莱尔公司提出异议，确认截止至2019年12月31日的水电费，但认为2019年11月至2019年12月的公共保安费以及2020年1月、2月的所有费用不应由其承担，并称发生纠纷时贝莱尔公司称保安是对其提供服务并非向卢海洋、覃凤、思诺得公司提供服务，故向贝莱尔公司发函称会自行聘请保安，但事实并无聘请专业保安而是由公司人员兼任。贝莱尔公司则称卢海洋、覃凤、思诺得公司确实向其发函称自行聘请保安，故其考虑当时情况便默认2019年9月和2019年10月没收公共保安费，但卢海洋、覃凤、思诺得公司一直没有聘请保安而仍然使用其聘请的公共保安，故2019年11月后就收回公共保安费。经查，水电、物管等费用缴纳通知单载明：2019年8月水电费（含电梯电费分摊、保安室、大门电费分摊、公共区域照明电费分摊）7567.45元、公共保安费3000元，合计10567.45元；2019年9月水电费（含电梯电费分摊、公共区域照明电费分摊）5529.31元；2019年10月水电费（含电梯电费分摊、公共区域照明电费分摊）3944.74元；2019年11月水电费（含电梯电费分摊、公共区域照明电费分摊）3445.57元、公共保安费3000元，合计6445.57元；2019年12月水电费（含电梯电费分摊、公共区域照明电费分摊）1331.06元、公共保安费3000元，合计4331.06元；2020年1至2月水电费（含电梯电费分摊165.68元、公共区域照明电费分摊200元、电费为0元、水费10.86元）376.54元、公共保安费6000元，合计6376.54元。2020年1月2日，思诺得公司、覃凤向贝莱尔公司发出告知函，称公司已于2019年12月26日搬离广东省中山市××，并分别通过微信告知贵司法人方灿榆先生和当面告知贵司财务黄某小姐已经搬离并终止租赁合同等，快递记录反映该函于2020年1月8日由前台签收。贝莱尔公司确认思诺得公司等曾于2019年12月26日告知搬离案涉租赁物，但并非于该日搬离完毕，而系直至2020年1月、2月左右才知悉思诺得公司完全搬离。贝莱尔公司认为卢海洋、覃凤、思诺得公司在2019年8月开始拖欠水电物业等费用、2019年9月开始拖欠租金、2020年1月违法解除合同已损害其合法权益，遂于2020年9月25日诉至一审法院，主张前述请求。卢海洋、覃凤、思诺得公司认为贝莱尔公司与案外人的矛盾导致公司几次停工停产，严重影响公司商誉致使交易机会丧失，贝莱尔公司未按照双方约定继续提供现实履行了几年的租赁条件等构成违约，其有权解除案涉租赁合同并要求贝莱尔公司赔偿有关损失等。贝莱尔公司对此不予确认，并认为卢海洋、覃凤、思诺得公司称贝莱尔公司与案外人发生矛盾甚至斗殴系贝莱尔公司与案外人之间履行租赁合同过程中发生纠纷，其本身不是案涉租赁合同的履行行为，相关的行为有无侵害卢海洋、覃凤、思诺得公司的权益，已在另案驳回思诺得公司的诉求，即使卢海洋、覃凤、思诺得公司受损也是案外人侵权问题，与案涉租赁合同履行无关。卢海洋、覃凤、思诺得公司为证明其主张，向一审法院提交了案涉租赁物的现场照片、联络函、律师函、快递单、公证书等予以佐证，贝莱尔公司确认现场照片、公证书的真实性，但不确认其关联性，亦不确认卢海洋、覃凤、思诺得公司提交的联络函、律师函、快递单。卢海洋、覃凤、思诺得公司为证明其损失情况，还向一审法院提交了采购合同、客户订单邮件回复函、工程预算表、装修费和搬迁费收据等证据予以佐证，贝莱尔公司对该证据均不予确认。庭审中，卢海洋、覃凤、思诺得公司明确其主张的损失包括搬迁费用217500元、人工损失28050元、装修费529572元、搬运费用2万元、可得利益损失15万元，酌情主张50万元。一审法院另查：思诺得公司以其对涉案租赁物的使用权被侵犯为由要求贝莱尔公司、中山市东升华盛学校（以下简称华盛学校）以及中山市晨翔企业管理服务有限公司（以下简称晨翔公司）赔偿因侵权行为造成的损失共计50万元，而该损失包括对案涉租赁物的装修款264786元（按装修时的装修费529572元半价折旧）、搬迁费用217500元、人工损失及房租损失28050元，合计510336元，按其仅按50万元主张。一审法院经审理后作出（2019）粤2072民初16549号民事判决，查明案涉租赁物所在的办公大楼（位于广东省中山市不动产内第一幢）及整个广东省中山市××不动产权利均为晨翔公司所有（于2019年4月自原权利人周某处受让而来）。贝莱尔公司原从周某处承租案涉租赁物所在办公大楼及周边场地，在广东省中山市不动产权利转为晨翔公司所有后，贝莱尔公司与晨翔公司之间实际就涉案物业所在办公大楼及周边场地存在租赁合同关系；2019年7、8月间，贝莱尔公司与晨翔公司因双方之间的租赁合同关系发生纠纷后，晨翔公司在周边场地建设了围墙（围墙内建设了跑道），将围墙内的场地交付给华盛学校使用。但在建设围墙时，晨翔公司为涉案物业所在办公大楼预留了出入口，可以通车，但大货车不能驶入办公大楼右侧的货梯出入口（建设围墙前可以）等，并认定贝莱尔公司对思诺得公司的转租已取得原出租人周某同意，思诺得为案涉租赁物的次承租人，但认为思诺得公司在该案提出的诉讼主张不能成立而判决驳回思诺得公司的诉讼请求。一审法院（2019）粤2072民初16825号案件查明：2016年11月，案外人周某通过拍卖取得原肖某名下位于中山市“永生围”的房地产权利。2017年2月16日，贝莱尔公司与周某签订一份房屋租赁合同，约定由周某将案涉租赁物出租给贝莱尔公司作生产、销售、研发办公经营，租赁期限自2017年2月16日至2026年2月15日。同日，贝莱尔公司与周某还签订（两份）场地租赁合同，约定由周某将场地［面积分别约为2471平方米（包括空地、硬化道路及绿化，具体按附件图纸示意以及现场实际测量为准）、360平方米（包括空地、硬化道路，具体按附件图纸示意以及现场实际测量为准）］出租给贝莱尔公司使用，租赁期限均自2017年2月16日至2026年2月15日。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。案涉租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按照合同约定的内容履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。关于卢海洋、覃凤、思诺得公司的反诉问题。卢海洋、覃凤、思诺得公司主张因贝莱尔公司与案外人之间的纠纷导致其承租案涉租赁物的经营通道不符合约定等，致使其不能实现合同目的，认为贝莱尔公司构成违约，并以此为由以不缴纳租金等作为抗辩并解除案涉租赁合同及搬离案涉租赁物，要求贝莱尔公司退回租赁保证金及赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，案涉租赁合同约定的标的租赁物为广东省中山市××第一幢第6、7、8层，用途为思诺得公司的生产经营。虽然案外人在案涉租赁物的周边场地建设了围墙，但案外人在建设围墙时已为案涉租赁物所在办公大楼预留了出入口并可以通车，具备必要的通行便利，并无完全阻碍或封闭案涉租赁物的出入口。况且，即使围墙建设后确实导致影响货物出入的便利，如大货车不能驶入而需人力搬运货物等导致增加经营成本的，但并不当然导致卢海洋、覃凤、思诺得公司不能实现对案涉租赁物的占有、使用及收益的合同目的。再者，围墙建设的地点并不属于案涉租赁合同约定的租赁标的范围之内，而卢海洋、覃凤、思诺得公司作为承租方，在签订案涉租赁合同时应当可预见案涉租赁物之外的场地在案涉租赁合同履行过程可能存在被权利人出租、转让或在该场地上兴建建筑物等情形，但案涉租赁合同并无对案涉租赁物之外场地的使用作出限制或约定。综上，卢海洋、覃凤、思诺得公司所提交的证据不足以证明贝莱尔公司存在违约行为，其无权单方解除合同。卢海洋、覃凤、思诺得公司的反诉请求，理据不足，不予支持。关于尚欠租金的问题。双方确认卢海洋、覃凤、思诺得公司未交纳2019年9月至2020年1月期间的租金，但卢海洋、覃凤、思诺得公司称其于2019年12月26日已搬离案涉租赁物故无需缴纳2020年1月的租金。合同约定案涉租赁物6、7层租金第一年为27000元，之后每年递增5%，即从2019年5月22日起，每月租金为29767.5元（27000×1.05×1.05）；案涉租赁物8层租金第一年为9000元，之后每年递增5%，卢海洋、覃凤、思诺得公司应在2017年8月12日前支付自2017年8月11日至8月31日期间的租金6000元，以后卢海洋、覃凤、思诺得公司须于每月1日前交纳当月的租金和费用，即2019年9月的租金为9922.5元（9000×1.05×1.05），即从2019年9月起卢海洋、覃凤、思诺得公司每月应付租金为39690元（29767.5元＋9922.5元）。卢海洋、覃凤、思诺得公司主张其于2019年12月26日已搬离案涉租赁物，贝莱尔公司对此不予确认。思诺得公司、覃凤于2020年1月2日已向贝莱尔公司发出解除租赁合同告知函，明确其已于2019年12月26日搬离案涉租赁物，未有证据反映贝莱尔公司收到该告知后提出任何异议，而贝莱尔公司亦确认于该日有通过微信收到搬离通知，即使卢海洋、覃凤、思诺得公司未办理交接手续，贝莱尔公司亦应采取积极措施减少损失，且贝莱尔公司所提交的2020年1-2月水电、物管等费用缴纳通知书中载明案涉租赁物于该期间未产生任何电费，可见，卢海洋、覃凤、思诺得公司已于2019年12月26日搬离案涉租赁物。因此，卢海洋、覃凤、思诺得公司仅需向贝莱尔公司支付租金至2019年12月26日，即153468元（39690元×3＋39690元÷30×26），贝莱尔公司诉请租金超出上述认定部分，予以驳回。卢海洋、覃凤、思诺得公司至今未向贝莱尔公司清偿前述租金，其行为已构成违约，卢海洋、覃凤、思诺得公司应承担相应的违约责任。关于贝莱尔公司主张支付逾期付款利息、没收租赁保证金以及赔偿损失的问题。虽然案涉租赁合同约定，如卢海洋、覃凤、思诺得公司逾期缴纳租金的，每逾期一日按所欠租金的1%交纳违约金，逾期超过1个月，属于单方重大违约，贝莱尔公司有权追收租金、费用、违约金以及没收租赁保证金，但该约定中的逾期付款违约金、没收租赁保证金在性质上均属于因卢海洋、覃凤、思诺得公司逾期付款所应承担的违约责任，且均是针对逾期付款的一个违约行为，同时，贝莱尔公司在本案中亦没有提供证据证明其因逾期付款而实际遭受的经济损失，但卢海洋、覃凤、思诺得公司逾期交纳租金并搬离案涉租赁物，导致案涉租赁合同提前解除，确实造成合同履行完毕后贝莱尔公司可获得利益的损失，故酌定判令贝莱尔公司没收租赁保证金108000元，而贝莱尔公司没收租赁保证金后已足以弥补其损失，如再另行判令卢海洋、覃凤、思诺得公司承担逾期付款利息以及赔偿租金损失，卢海洋、覃凤、思诺得公司因逾期付款的违约行为所应承担的违约金明显过高。基于此，贝莱尔公司诉请卢海洋、覃凤、思诺得公司支付逾期利息及赔偿按租金计付的损失，不予支持。关于水电费、物业管理费问题。上文已认定卢海洋、覃凤、思诺得公司已于2019年12月26日搬离案涉租赁物，故该日之后所产生的有关费用不应由卢海洋、覃凤、思诺得公司负担。经查，2019年8月至2019年12月的水电费（含电梯电费分摊、保安室、大门电费分摊、公共区域照明电费分摊）合计21818.13元（7567.45元+5529.31元+3944.74元+3445.57元+1331.06元），现卢海洋、覃凤、思诺得公司确认未付前述费用，因此，贝莱尔公司要求卢海洋、覃凤、思诺得公司支付前述费用，理据充分，予以支持。另，卢海洋、覃凤、思诺得公司认为2019年11月至2019年12月的公共保安费不应由其承担，案涉租赁合同约定卢海洋、覃凤、思诺得公司应承担与租赁物有关的一切费用，包括不限于保安费等，而公共保安费按租用面积比例据实分摊，虽然合同中未约定公共保安费的具体数额，但贝莱尔公司在向卢海洋、覃凤、思诺得公司发送2019年8月至2019年12月的缴纳通知单后，卢海洋、覃凤、思诺得公司并未对其应负担的公共保安费提出异议，而事实上卢海洋、覃凤、思诺得公司亦未自行聘请保安，因此，卢海洋、覃凤、思诺得公司仍需支付2019年8月至2019年12月期间的公共保安费，结合缴纳通知单载明的内容及双方的陈述，卢海洋、覃凤、思诺得公司应向贝莱尔公司支付2019年8月、11月、12月公共保安费合计9000元（3000元×3个月）。贝莱尔公司诉请的水电费、物业管理费超出上述认定部分，予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决：一、卢海洋、覃凤、思诺得公司于判决生效之日起五日内向贝莱尔公司支付租金153468元、水电费21818.13元以及公共保安费9000元，合计184286.13元；二、卢海洋、覃凤、思诺得公司已缴纳的租赁保证金108000元归贝莱尔公司所有；三、驳回贝莱尔公司的其他诉讼请求；四、驳回卢海洋、覃凤、思诺得公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8618元，减半收取4309元，诉讼保全申请费2959元，合计7268元，由贝莱尔公司负担2914元，卢海洋、覃凤、思诺得公司负担4354元（贝莱尔公司已预交本诉案件受理费及诉讼保全申请费，卢海洋、覃凤、思诺得公司在判决生效之日起五日内直接向贝莱尔公司支付）；反诉案件受理费4940元，由卢海洋、覃凤、思诺得公司负担（该款卢海洋、覃凤、思诺得公司已预交）。本院二审期间，双方当事人未提交证据。本院查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审双方的争议焦点，一是贝莱尔公司是否违约；二是租金计算的截止日期；三是卢海洋、覃凤、思诺得公司是否应支付保安费9000元；四是违约责任的计算标准。关于争议焦点一，即贝莱尔公司是否违约的问题。卢海洋、覃凤、思诺得公司主张贝莱尔公司未能保持租赁物符合约定用途的行为构成根本违约，具体情形为贝莱尔公司未能保持租赁物外部通道可供货车通行，但本案租赁合同的标的为广东省中山市××第一幢第6、7、8层，不包括楼体外的空地，合同中亦无关于外部通道范围及大小的约定，且案外人在案涉租赁物周边场地建设围墙时已为案涉租赁物所在办公大楼预留了出入口并可以通车，具备必要的通行条件，卢海洋、覃凤、思诺得公司主张不能实现对案涉租赁物的占有、使用及收益的合同目的没有事实依据。此外，本案出租人贝莱尔公司在案外人建设围墙――从而造成卢海洋、覃凤、思诺得公司通行和运输货物不便一事上亦无过错，贝莱尔公司在合同履行中不存在违约行为，本院对卢海洋、覃凤、思诺得公司该主张不予采信。卢海洋、覃凤、思诺得公司基于主张贝莱尔公司存在违约行为而要求赔偿损失无合同及法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，即租金计算的截止日期问题。基于上述分析，贝莱尔公司并未违约，卢海洋、覃凤、思诺得公司所主张的先履行抗辩权并不成立；另外，本案租赁合同履行过程中，租赁物本身并未发生不宜使用、收益的变化，租赁物外部环境的变化亦未对卢海洋、覃凤、思诺得公司对租赁物的使用、收益产生根本性的影响，卢海洋、覃凤、思诺得公司在订立合同时应当预见到就租赁物周边的第三人土地系由第三人支配使用，第三人可能会作空地之外的处分、利用，故本案亦不属情势变更的情形，卢海洋、覃凤、思诺得公司应按合同约定向贝莱尔公司支付租金及其他费用。卢海洋、覃凤、思诺得公司自2019年9月起未向贝莱尔公司支付租金已构成违约，应按合同约定向贝莱尔公司支付欠付的租金。至于计算租金的截止日期，贝莱尔公司主张租金应计算至2020年1月31日，但其确认卢海洋、覃凤、思诺得公司于2019年12月26日已通过微信通知已搬离，且其亦未提交证据证明卢海洋、覃凤、思诺得公司在2019年12月26日之后仍占用租赁物，故本院对其该主张不予采信，本案租金应计至2019年12月26日。一审法院对租金的计算并无不当，本院依法予以维持。关于争议焦点三，即卢海洋、覃凤、思诺得公司是否应支付保安费9000元的问题。本案租赁合同约定公共的保安费按租用面积比例据实分摊，贝莱尔公司在向卢海洋、覃凤、思诺得公司发送2019年8月至2019年12月的缴纳通知单后，卢海洋、覃凤、思诺得公司并未对其应负担的公共保安费提出异议，卢海洋、覃凤、思诺得公司亦未举证证明其另行支付了保安费用，故一审法院认定卢海洋、覃凤、思诺得公司仍需支付2019年8月至2019年12月期间（除9月和10月之外）的公共保安费并无不当。关于争议焦点四，即违约责任的计算标准的问题。卢海洋、覃凤、思诺得公司上诉主张贝莱尔公司应退还其已交的租赁保证金，而贝莱尔公司上诉主张除没收卢海洋、覃凤、思诺得公司的租赁保证金外，卢海洋、覃凤、思诺得公司还应从2020年1月2日起按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍向其支付所欠租金的逾期利息并赔偿损失147237元。本案中，卢海洋、覃凤、思诺得公司违反合同约定逾期支付租金应当承担违约责任，但第三人在租赁物周围修建围墙，虽不影响本案合同目的的实现，却在客观上造成承租人出行和经营的不便，租赁物的价值已有所贬损，综合考虑本案客观情况，兼顾公平原则，本院酌定贝莱尔公司没收卢海洋、覃凤、思诺得公司的租赁保证金58000元。卢海洋、覃凤、思诺得公司已缴纳的租赁保证金108000元中，58000元归贝莱尔公司所有，贝莱尔公司应将其余5万元退还卢海洋、覃凤、思诺得公司。至于贝莱尔公司关于逾期利息及赔偿损失的主张，鉴于本案中第三人所修建围墙对卢海洋、覃凤、思诺得公司确实产生不利不便的实际影响，过重的违约责任对卢海洋、覃凤、思诺得公司并不公平，故本院不予支持。综上所述，上诉人贝莱尔公司的上诉请求不能成立；上诉人卢海洋、覃凤、思诺得公司的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院作出的（2020）粤2072民初13677号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省中山市第二人民法院作出的（2020）粤2072民初13677号民事判决第四项；三、变更广东省中山市第二人民法院作出的（2020）粤2072民初13677号民事判决第二项为：广东贝莱尔科技有限公司于本判决生效之日起五日内向卢海洋、覃凤、广东思诺得环保科技有限公司退还租赁保证金5万元；四、驳回卢海洋、覃凤、广东思诺得环保科技有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8618元，减半收取4309元，诉讼保全申请费2959元，合计7268元（广东贝莱尔科技有限公司已预交），由广东贝莱尔科技有限公司负担3676元，卢海洋、覃凤、广东思诺得环保科技有限公司负担3592元；一审反诉案件受理费4940元（卢海洋、覃凤、广东思诺得环保科技有限公司已预交），卢海洋、覃凤、广东思诺得环保科技有限公司负担4534元，广东贝莱尔科技有限公司负担406元。二审案件受理费16455元（广东贝莱尔科技有限公司已预交6485元，卢海洋、覃凤、广东思诺得环保科技有限公司已预交9970元），广东贝莱尔科技有限公司负担7305元，卢海洋、覃凤、广东思诺得环保科技有限公司负担9150元。（就上述一、二审案件受理费、诉讼保全申请费，卢海洋、覃凤、广东思诺得环保科技有限公司在判决生效之日起五日内直接向广东贝莱尔科技有限公司支付2366元，本院及一审法院均不另行退收）。本判决为终审判决。审判长 徐 红 妮审判员 谢 劲 东审判员 赵  娟二〇二一年六月三十日书记员 勾华吴歌广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤20民终3178号上诉人（原审原告、反诉被告）：广东贝莱尔科技有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：方灿榆，该公司执行董事。委托诉讼代理人：樊新建，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘安和，广东洋三律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：卢海洋，男，1981年4月8日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：刘丽霞，广东凡是律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗佳瑜，广东凡是律师事务所实习律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：覃凤，女，1982年2月9日出生，壮族，住广西壮族自治区贵港市。委托诉讼代理人：刘丽霞，广东凡是律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗佳瑜，广东凡是律师事务所实习律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：广东思诺得环保科技有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：韦金珍，该公司经理。委托诉讼代理人：刘丽霞，广东凡是律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗佳瑜，广东凡是律师事务所实习律师。上诉人广东贝莱尔科技有限公司（以下简称为贝莱尔公司）因与上诉人卢海洋、覃凤、广东思诺得环保科技有限公司（以下简称为思诺得公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院作出的（2020）粤2072民初13677号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人贝莱尔公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项租金部分和第三项，改判：（一）卢海洋、覃凤、思诺得公司向贝莱尔公司支付2019年9月至2020年1月31日租金198450元及逾期利息（从2020年1月2日起按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至实际清偿之日止）；（二）卢海洋、覃凤、思诺得公司向贝莱尔公司赔偿贝莱尔公司损失147237元（按照2020年2月1日-5月22日租金计算）。二、本案一、二审诉讼费用均由卢海洋、覃凤、思诺得公司承担。事实和理由：一、不应以卢海洋、覃凤、思诺得公司单方说法认定租赁结束时间，贝莱尔公司收到解除通知是在2020年1月8日，解除时间应从解除通知日往后计算，考虑到双方办理交接的时间，租金应计至2020年1月31日。二、一审判令卢海洋、覃凤、思诺得公司不需要支付利息不合理的。根据涉案《租赁合同》约定，卢海洋、覃凤、思诺得公司作为承租方，应当在每月1日缴纳当月租金，逾期缴纳按所欠租金的1%交纳违约金。退一步来说，即使不支付违约金亦应支付利息。三、本案贝莱尔公司并不存在违约或者违法行为，卢海洋、覃凤、思诺得公司违法解除合同导致贝莱尔公司因此遭受确定的预期利益损失，没收保证金不足以弥补贝莱尔公司的损失，2019年12月27日至2020年5月22日的损失[接近198450元=（29767.5+9922.5）×5个月]是客观存在的，贝莱尔公司主张的损失是三个月租金147327元。卢海洋、覃凤、思诺得公司针对贝莱尔公司的上诉答辩称：一、卢海洋、覃凤、思诺得公司不存在违约行为，具体理由与卢海洋、覃凤、思诺得公司的上诉状意见一致。二、卢海洋、覃凤、思诺得公司已经在2019年12月26日搬离涉案租赁场地，相关租金计算应计至该日截止。三、贝莱尔公司主张的逾期利息及赔偿损失，均没有事实与法律依据，不应予以支持。上诉人卢海洋、覃凤、思诺得公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项中的公共保安费9000元；二、撤销一审判决第四项，改判退还卢海洋、覃凤、思诺得公司已交的租赁保证金108000元并赔偿卢海洋、覃凤、思诺得公司的损失50万元；三、本案一、二审诉讼费用由贝莱尔公司承担。事实与理由：一、贝莱尔公司未能保持租赁物符合约定用途的行为构成根本违约，其应当向卢海洋、覃凤、思诺得公司返还已交的租赁保证金108000元并承担相应的违约责任。（一）本案中的违约方应当是贝莱尔公司。1.根据两份租赁合同及贝莱尔公司提交的物业管理费的缴纳通知单，涉案租赁合同包含了围墙建设的地点。围墙建设的地点是在整个租赁物大楼的公共区域（处在租赁物范围内），该区域是用于停车、通行、出入唯一大门并通往外界的必经之路，属涉案租赁物必要范围。虽然第二份租赁合同写明了租赁物不包含空地，但第一份合同并未明确表明租赁物不包含空地，故该份合同是包含了空地，即包含了围墙建设的地点。同时卢海洋、覃凤、思诺得公司在2019年7月前一直都按时向贝莱尔公司缴纳其主张的“公共区域照明电费、大门电费、公共设施维修维护费”，也能表明围墙建设的地点是属于案涉租赁合同约定的租赁标的范围之内。2.即使涉案租赁合同约定的租赁标的范围不包含围墙建设的地点，租赁合同明确写明卢海洋、覃凤、思诺得公司承租涉案租赁物是用于生产空气净化机、净化设备产品。卢海洋、覃凤、思诺得公司租用如此大范围的租赁物，不可能是小批量的生产和销售，故即使空气净化器再迷你，也需要大货车运送。贝莱尔公司应当遵循诚实信用原则，依据合同的性质和目的，提供符合大货车运输的特殊通道和良好的周围环境，此属合同附随义务。3.2019年8月左右，因贝莱尔公司与案外人之间的纠纷，案外人在租赁物大楼前的区域进行围墙建设，甚至打架斗殴，导致卢海洋、覃凤、思诺得公司对租赁物的占有、使用和收益的合同目的不能实现。第一，本案的案由是房屋租赁合同纠纷，合同当事人可以达成超出必要的通行便利的约定或意见。事实上，卢海洋、覃凤、思诺得公司与贝莱尔公司对通行便利的约定是超出了相邻权之间的必要的通行便利的要求。第二，由于案外人的围墙建设，导致大货车不能驶入而需要人力搬运货物等导致增加经营成本，必然影响卢海洋、覃凤、思诺得公司对租赁物的收益的合同目的。虽然案外人预留了出入口，不会影响卢海洋、覃凤、思诺得公司对租赁物的占有和使用，却影响了对租赁物收益这一最大的合同目的，故涉案租赁合同因贝莱尔公司的违约而解除。（二）卢海洋、覃凤、思诺得公司未按时向贝莱尔公司支付租金的行为不构成违约，属行使先履行抗辩权。二、即使贝莱尔公司未能保持租赁物符合约定用途的行为不构成根本违约，也应当属于情势变更，贝莱尔公司应当向卢海洋、覃凤、思诺得公司返还租赁保证金。1.根据合同法解释二第26条规定，卢海洋、覃凤、思诺得公司在订立合同时无法预见贝莱尔公司与第三人间存在纠纷并引发的一系列矛盾，正常通道被人围建，导致无法正常运输货物以及正常经营。此情形明显不属于不可抗力和商业风险，继续履行合同将大幅度增加经营成本、减少交易机会，租赁合同的收益目的无法实现，对卢海洋、覃凤、思诺得公司非常不公平，故卢海洋、覃凤、思诺得公司可依据情势变更主张解除合同，贝莱尔公司应当返还租赁保证金。2.案涉租赁合同自2017年以来一直友好合作，根据诚实信用原则和公平原则，贝莱尔公司即使要将案涉租赁物大楼前的公共区域出租、转让或在该区域兴建建筑物，也应当事先与承租人协商预留先前的通道。三、贝莱尔公司应当赔偿卢海洋、覃凤、思诺得公司的损失50万元。1.贝莱尔公司未能保持租赁物符合约定的用途，导致卢海洋、覃凤、思诺得公司经营成本的大幅增加以及可得利益的损失，尤其是在2019年8月至9月期间，由于案外人在案涉租赁物的公共区域进行打架斗殴，案涉租赁物周围的环境处于一片混乱状态，卢海洋、覃凤、思诺得公司无法经营，停工停产。此事实贝莱尔公司在一审庭审上也承认了，只是认为该侵权行为应当由案外人承担。卢海洋、覃凤、思诺得公司的客户勘查发现卢海洋、覃凤、思诺得公司的生产经营的场所的周围环境存在隐患，担心卢海洋、覃凤、思诺得公司无法按时交货而要求延迟订货并提出提供搬迁方案的要求，造成了卢海洋、覃凤、思诺得公司的损失。2.即使贝莱尔公司的行为不构成违约，属于情势变更，也应当根据公平原则，酌情由贝莱尔公司承担卢海洋、覃凤、思诺得公司所遭受的损失。四、卢海洋、覃凤、思诺得公司无需向贝莱尔公司支付2020年11月和12月的公共保安费9000元。卢海洋、覃凤、思诺得公司在2019年8月21日向贝莱尔公司发函说明卢海洋、覃凤、思诺得公司从2019年9月1日起不再支付保安工作，并自请自己的保安。同时由于贝莱尔公司未能保持租赁物符合约定的用途，卢海洋、覃凤、思诺得公司于2019年9月16日通过委托广东诺品律师事务所发律师函行使先履行抗辩权，故卢海洋、覃凤、思诺得公司才没有在微信中对应负担的公共保安费提出异议。卢海洋、覃凤、思诺得公司虽然没有对外聘请保安，但是卢海洋、覃凤、思诺得公司事实上是聘请了内部员工兼任保安，是实际支出了该笔保安费，不能要求卢海洋、覃凤、思诺得公司必须请第三方进行维保，且贝莱尔公司从2019年7月开始并没有很好地履行其维保的义务。贝莱尔公司针对卢海洋、覃凤、思诺得公司的上诉答辩称：一审判决对哪方构成根本违约的认定正确。卢海洋、覃凤、思诺得公司违法解除合同，其上诉请求没有事实及法律依据。卢海洋、覃凤、思诺得公司称在2019年12月26日搬离涉案租赁场地，但其没有任意解除权。贝莱尔公司向一审法院起诉请求：一、卢海洋、覃凤、思诺得公司立即向贝莱尔公司支付2019年9月至2020年1月31日租金198450元及逾期利息（从2020年1月2日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至实际清偿之日止）；二、贝莱尔公司没收卢海洋、覃凤、思诺得公司租赁保证金108000元；三、卢海洋、覃凤、思诺得公司赔偿贝莱尔公司损失147237元（按照2020年2月1日至5月22日租金计算）；四、卢海洋、覃凤、思诺得公司立即向贝莱尔公司支付2019年8月至2020年1月水电费、物业管理费用34194.67元；五、卢海洋、覃凤、思诺得公司承担本案诉讼、保全费用。卢海洋、覃凤、思诺得公司向一审法院反诉请求：一、确认租赁合同因贝莱尔公司违约而于2019年12月26日解除；二、贝莱尔公司退还卢海洋、覃凤、思诺得公司已交的租赁保证金108000元；三、贝莱尔公司赔偿卢海洋、覃凤、思诺得公司的损失（违约金）50万元；四、贝莱尔公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：中山市思诺得环保科技有限公司登记成立于2016年7月18日，2018年1月16日变更为思诺得公司，法定代表人由覃凤变更为韦金珍，股东为卢海洋、韦金珍。2017年5月21日，贝莱尔公司及其法定代表人方灿榆（作为甲方、出租方）与卢海洋、覃凤、中山市思诺得环保科技有限公司签订合同编码为2017052101号租赁合同，部分约定如下：甲方按本合同条款出租（分租）位于广东省中山市××的厂房给乙方用于其设立的中山市思诺得环保科技有限公司生产空气净化机、净化设备产品的经营（工业用途）；租赁期限为三年，自2017年5月22日至2020年5月22日止；本合同的租赁保证金为81000元，在2017年5月22日前向甲方缴纳，如乙方在履行合同过程中无违约行为，租赁期满后，甲方检查租赁物设施完好、无损坏，办理注销工商营业执照及税务登记以及交清所有租金、税金和费用之后，甲方退还给乙方（不计利息）；如乙方在履行合同过程中有违约行为或租赁期满后，甲方检查租赁物设施有损坏或乙方未按约定移交房屋，甲方有权将租赁保证金不予以返还；房屋租金第一年按每月27000元计算，之后每年递增5%，除此以外，在租赁期限内，甲方不得擅自调整租金标准；以上租金为净租金，不包括水电费、物业管理费用（公共的保安费、电梯和厂区大门维修维护费及电费、卫生费等）等一切费用；公共的保安费、电梯和厂区大门的维修维护费及电费、卫生费等费用按租用面积比例据实分摊；本合同签订后，乙方应在2017年5月22日前向甲方支付第一个月的租金，以后乙方须于每月1日前向甲方交纳当月的租金和费用；乙方逾期缴纳租金的，每逾期一日按所欠租金的1%向甲方交纳违约金，逾期超过一个月，属乙方单方重大违约，甲方有权停水停电，所产生一切后果与甲方无关，无需经过司法程序，甲方除追收乙方租金和费用及违约金外，甲方有权单方面终止合同，收回相关房屋及场地，没收保证金，且甲方有权将租赁物门锁进行更换或将物业自行腾空另做使用；乙方必须在甲方发出搬迁公告之日起10天内将厂房内其自有财产搬出，逾期的，视为乙方放弃全部权益，全归甲方所有，甲方有权自行处置，且甲方无需就此向乙方作出任何补偿；乙方在租赁期限满或合同提前解除时，应于租赁期满之日或提前解除之日将租赁物清扫干净，交回给甲方；在租赁期满或合同提前解除时，乙方在租赁期间装修、办公楼的水、电等设施不得拆除（乙方投入的生产设备、材料产品、办公用品等除外），不得毁坏，并把改建的设施完好无偿交付给甲方；乙方确认其对甲方租赁物现状已充分清楚了解，确认符合其租用用途和目的，甲方按现状提供现有租赁物给乙方使用，乙方对此表示接受并不提出任何异议；在租赁期限满或合同提前解除时，乙方未按合同约定移交租赁物，则甲方有权直接收回租赁物，租赁物内的物品视为乙方遗弃，甲方可自行处理，乙方不得就此提出任何请求；乙方每月产生的水电费用按水电部门要求的时间缴交，水电以甲方原有总账户供应给乙方，如果供水、供电公司不能办理分账户，乙方在供水、供电公司要求的水电费缴交时间提前2天交给甲方，由甲方据实代收；合同期内，双方必须严格遵守合同，任何一方不得违反合同，如任何一方违约，该违约方应承担由此给守约方带来的损失并承担相应的法律责任；合同期内，并非由于法律法规规定或本合同约定而擅自解除合同的一方必须承担由此给对方带来的一切经济损失，并承担相应的法律责任；因乙方违反本合同约定，甲方依据本合同约定或法律规定解除合同的，乙方应在收到解除合同通知之日起三日内将租赁物交还甲方、结清租金和所有费用（水电费、物业管理费、税金等）、甲方不予退还乙方所缴纳租赁保证金，并有权要求乙方赔偿损失；本合同经双方签字或盖章，甲方收到乙方支付的租赁保证金款项后生效等。该合同还约定了其他事宜。贝莱尔公司、方灿榆在甲方（出租方）落款处盖章、签名确认，卢海洋、覃凤以及中山市思诺得环保科技有限公司在乙方（承租方）落款处签名、盖章确认。2017年8月11日，贝莱尔公司及其法定代表人方灿榆（作为甲方、出租方）与卢海洋、覃凤、中山市思诺得环保科技有限公司签订合同编码为2017081101号租赁合同，约定本合同租赁物包括广东省中山市××第一幢大楼第8层的房屋约600平方部分，不包括空地等地方；租赁期限自2017年8月11日至2020年5月22日止；本合同的租赁保证金为27000元，在2017年8月12日前向甲方缴纳；租金第一年按每月9000元计算，之后每年递增5%；本合同签订后，乙方应在2017年8月12日前向甲方支付自2017年8月11日至8月31日期间的租金6000元，以后乙方须于每月1日前向甲方交纳当月的租金和费用（即2019年9月1日交纳9月1日至30日期间的租金，以此类推），其他约定基本与编号为2017052101号租赁合同一致。贝莱尔公司、方灿榆在甲方（出租方）落款处盖章、签名确认，卢海洋、覃凤以及中山市思诺得环保科技有限公司在乙方（承租方）落款处签名、盖章确认。双方签订前述两份租赁合同后，贝莱尔公司已依约交付案涉租赁物，卢海洋、覃凤以及中山市思诺得环保科技有限公司也依约交纳了租赁保证金合计108000元。双方确认卢海洋、覃凤、思诺得公司未向贝莱尔公司缴纳2019年9月至2020年1月期间的租金，但卢海洋、覃凤、思诺得公司称其已向贝莱尔公司发函告知不缴纳2019年9月至12月期间的租金，而其于2019年12月26日已搬离案涉租赁物故无需缴纳2020年1月的租金。贝莱尔公司主张卢海洋、覃凤、思诺得公司尚欠水电费、物业管理费用34194.67元，为此向一审法院提交微信聊天记录、水电物管等费用缴纳通知单等证据予以佐证，卢海洋、覃凤、思诺得公司确认微信聊天记录的真实性，收到水电、物管等费用缴纳通知单后未向贝莱尔公司提出异议，确认截止至2019年12月31日的水电费，但认为2019年11月至2019年12月的公共保安费以及2020年1月、2月的所有费用不应由其承担，并称发生纠纷时贝莱尔公司称保安是对其提供服务并非向卢海洋、覃凤、思诺得公司提供服务，故向贝莱尔公司发函称会自行聘请保安，但事实并无聘请专业保安而是由公司人员兼任。贝莱尔公司则称卢海洋、覃凤、思诺得公司确实向其发函称自行聘请保安，故其考虑当时情况便默认2019年9月和2019年10月没收公共保安费，但卢海洋、覃凤、思诺得公司一直没有聘请保安而仍然使用其聘请的公共保安，故2019年11月后就收回公共保安费。经查，水电、物管等费用缴纳通知单载明：2019年8月水电费（含电梯电费分摊、保安室、大门电费分摊、公共区域照明电费分摊）7567.45元、公共保安费3000元，合计10567.45元；2019年9月水电费（含电梯电费分摊、公共区域照明电费分摊）5529.31元；2019年10月水电费（含电梯电费分摊、公共区域照明电费分摊）3944.74元；2019年11月水电费（含电梯电费分摊、公共区域照明电费分摊）3445.57元、公共保安费3000元，合计6445.57元；2019年12月水电费（含电梯电费分摊、公共区域照明电费分摊）1331.06元、公共保安费3000元，合计4331.06元；2020年1至2月水电费（含电梯电费分摊165.68元、公共区域照明电费分摊200元、电费为0元、水费10.86元）376.54元、公共保安费6000元，合计6376.54元。2020年1月2日，思诺得公司、覃凤向贝莱尔公司发出告知函，称公司已于2019年12月26日搬离广东省中山市××，并分别通过微信告知贵司法人方灿榆先生和当面告知贵司财务黄某小姐已经搬离并终止租赁合同等，快递记录反映该函于2020年1月8日由前台签收。贝莱尔公司确认思诺得公司等曾于2019年12月26日告知搬离案涉租赁物，但并非于该日搬离完毕，而系直至2020年1月、2月左右才知悉思诺得公司完全搬离。贝莱尔公司认为卢海洋、覃凤、思诺得公司在2019年8月开始拖欠水电物业等费用、2019年9月开始拖欠租金、2020年1月违法解除合同已损害其合法权益，遂于2020年9月25日诉至一审法院，主张前述请求。卢海洋、覃凤、思诺得公司认为贝莱尔公司与案外人的矛盾导致公司几次停工停产，严重影响公司商誉致使交易机会丧失，贝莱尔公司未按照双方约定继续提供现实履行了几年的租赁条件等构成违约，其有权解除案涉租赁合同并要求贝莱尔公司赔偿有关损失等。贝莱尔公司对此不予确认，并认为卢海洋、覃凤、思诺得公司称贝莱尔公司与案外人发生矛盾甚至斗殴系贝莱尔公司与案外人之间履行租赁合同过程中发生纠纷，其本身不是案涉租赁合同的履行行为，相关的行为有无侵害卢海洋、覃凤、思诺得公司的权益，已在另案驳回思诺得公司的诉求，即使卢海洋、覃凤、思诺得公司受损也是案外人侵权问题，与案涉租赁合同履行无关。卢海洋、覃凤、思诺得公司为证明其主张，向一审法院提交了案涉租赁物的现场照片、联络函、律师函、快递单、公证书等予以佐证，贝莱尔公司确认现场照片、公证书的真实性，但不确认其关联性，亦不确认卢海洋、覃凤、思诺得公司提交的联络函、律师函、快递单。卢海洋、覃凤、思诺得公司为证明其损失情况，还向一审法院提交了采购合同、客户订单邮件回复函、工程预算表、装修费和搬迁费收据等证据予以佐证，贝莱尔公司对该证据均不予确认。庭审中，卢海洋、覃凤、思诺得公司明确其主张的损失包括搬迁费用217500元、人工损失28050元、装修费529572元、搬运费用2万元、可得利益损失15万元，酌情主张50万元。一审法院另查：思诺得公司以其对涉案租赁物的使用权被侵犯为由要求贝莱尔公司、中山市东升华盛学校（以下简称华盛学校）以及中山市晨翔企业管理服务有限公司（以下简称晨翔公司）赔偿因侵权行为造成的损失共计50万元，而该损失包括对案涉租赁物的装修款264786元（按装修时的装修费529572元半价折旧）、搬迁费用217500元、人工损失及房租损失28050元，合计510336元，按其仅按50万元主张。一审法院经审理后作出（2019）粤2072民初16549号民事判决，查明案涉租赁物所在的办公大楼（位于广东省中山市不动产内第一幢）及整个广东省中山市××不动产权利均为晨翔公司所有（于2019年4月自原权利人周某处受让而来）。贝莱尔公司原从周某处承租案涉租赁物所在办公大楼及周边场地，在广东省中山市不动产权利转为晨翔公司所有后，贝莱尔公司与晨翔公司之间实际就涉案物业所在办公大楼及周边场地存在租赁合同关系；2019年7、8月间，贝莱尔公司与晨翔公司因双方之间的租赁合同关系发生纠纷后，晨翔公司在周边场地建设了围墙（围墙内建设了跑道），将围墙内的场地交付给华盛学校使用。但在建设围墙时，晨翔公司为涉案物业所在办公大楼预留了出入口，可以通车，但大货车不能驶入办公大楼右侧的货梯出入口（建设围墙前可以）等，并认定贝莱尔公司对思诺得公司的转租已取得原出租人周某同意，思诺得为案涉租赁物的次承租人，但认为思诺得公司在该案提出的诉讼主张不能成立而判决驳回思诺得公司的诉讼请求。一审法院（2019）粤2072民初16825号案件查明：2016年11月，案外人周某通过拍卖取得原肖某名下位于中山市“永生围”的房地产权利。2017年2月16日，贝莱尔公司与周某签订一份房屋租赁合同，约定由周某将案涉租赁物出租给贝莱尔公司作生产、销售、研发办公经营，租赁期限自2017年2月16日至2026年2月15日。同日，贝莱尔公司与周某还签订（两份）场地租赁合同，约定由周某将场地［面积分别约为2471平方米（包括空地、硬化道路及绿化，具体按附件图纸示意以及现场实际测量为准）、360平方米（包括空地、硬化道路，具体按附件图纸示意以及现场实际测量为准）］出租给贝莱尔公司使用，租赁期限均自2017年2月16日至2026年2月15日。一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。案涉租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。双方当事人均应按照合同约定的内容履行各自的义务，否则应承担相应的违约责任。关于卢海洋、覃凤、思诺得公司的反诉问题。卢海洋、覃凤、思诺得公司主张因贝莱尔公司与案外人之间的纠纷导致其承租案涉租赁物的经营通道不符合约定等，致使其不能实现合同目的，认为贝莱尔公司构成违约，并以此为由以不缴纳租金等作为抗辩并解除案涉租赁合同及搬离案涉租赁物，要求贝莱尔公司退回租赁保证金及赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，案涉租赁合同约定的标的租赁物为广东省中山市××第一幢第6、7、8层，用途为思诺得公司的生产经营。虽然案外人在案涉租赁物的周边场地建设了围墙，但案外人在建设围墙时已为案涉租赁物所在办公大楼预留了出入口并可以通车，具备必要的通行便利，并无完全阻碍或封闭案涉租赁物的出入口。况且，即使围墙建设后确实导致影响货物出入的便利，如大货车不能驶入而需人力搬运货物等导致增加经营成本的，但并不当然导致卢海洋、覃凤、思诺得公司不能实现对案涉租赁物的占有、使用及收益的合同目的。再者，围墙建设的地点并不属于案涉租赁合同约定的租赁标的范围之内，而卢海洋、覃凤、思诺得公司作为承租方，在签订案涉租赁合同时应当可预见案涉租赁物之外的场地在案涉租赁合同履行过程可能存在被权利人出租、转让或在该场地上兴建建筑物等情形，但案涉租赁合同并无对案涉租赁物之外场地的使用作出限制或约定。综上，卢海洋、覃凤、思诺得公司所提交的证据不足以证明贝莱尔公司存在违约行为，其无权单方解除合同。卢海洋、覃凤、思诺得公司的反诉请求，理据不足，不予支持。关于尚欠租金的问题。双方确认卢海洋、覃凤、思诺得公司未交纳2019年9月至2020年1月期间的租金，但卢海洋、覃凤、思诺得公司称其于2019年12月26日已搬离案涉租赁物故无需缴纳2020年1月的租金。合同约定案涉租赁物6、7层租金第一年为27000元，之后每年递增5%，即从2019年5月22日起，每月租金为29767.5元（27000×1.05×1.05）；案涉租赁物8层租金第一年为9000元，之后每年递增5%，卢海洋、覃凤、思诺得公司应在2017年8月12日前支付自2017年8月11日至8月31日期间的租金6000元，以后卢海洋、覃凤、思诺得公司须于每月1日前交纳当月的租金和费用，即2019年9月的租金为9922.5元（9000×1.05×1.05），即从2019年9月起卢海洋、覃凤、思诺得公司每月应付租金为39690元（29767.5元＋9922.5元）。卢海洋、覃凤、思诺得公司主张其于2019年12月26日已搬离案涉租赁物，贝莱尔公司对此不予确认。思诺得公司、覃凤于2020年1月2日已向贝莱尔公司发出解除租赁合同告知函，明确其已于2019年12月26日搬离案涉租赁物，未有证据反映贝莱尔公司收到该告知后提出任何异议，而贝莱尔公司亦确认于该日有通过微信收到搬离通知，即使卢海洋、覃凤、思诺得公司未办理交接手续，贝莱尔公司亦应采取积极措施减少损失，且贝莱尔公司所提交的2020年1-2月水电、物管等费用缴纳通知书中载明案涉租赁物于该期间未产生任何电费，可见，卢海洋、覃凤、思诺得公司已于2019年12月26日搬离案涉租赁物。因此，卢海洋、覃凤、思诺得公司仅需向贝莱尔公司支付租金至2019年12月26日，即153468元（39690元×3＋39690元÷30×26），贝莱尔公司诉请租金超出上述认定部分，予以驳回。卢海洋、覃凤、思诺得公司至今未向贝莱尔公司清偿前述租金，其行为已构成违约，卢海洋、覃凤、思诺得公司应承担相应的违约责任。关于贝莱尔公司主张支付逾期付款利息、没收租赁保证金以及赔偿损失的问题。虽然案涉租赁合同约定，如卢海洋、覃凤、思诺得公司逾期缴纳租金的，每逾期一日按所欠租金的1%交纳违约金，逾期超过1个月，属于单方重大违约，贝莱尔公司有权追收租金、费用、违约金以及没收租赁保证金，但该约定中的逾期付款违约金、没收租赁保证金在性质上均属于因卢海洋、覃凤、思诺得公司逾期付款所应承担的违约责任，且均是针对逾期付款的一个违约行为，同时，贝莱尔公司在本案中亦没有提供证据证明其因逾期付款而实际遭受的经济损失，但卢海洋、覃凤、思诺得公司逾期交纳租金并搬离案涉租赁物，导致案涉租赁合同提前解除，确实造成合同履行完毕后贝莱尔公司可获得利益的损失，故酌定判令贝莱尔公司没收租赁保证金108000元，而贝莱尔公司没收租赁保证金后已足以弥补其损失，如再另行判令卢海洋、覃凤、思诺得公司承担逾期付款利息以及赔偿租金损失，卢海洋、覃凤、思诺得公司因逾期付款的违约行为所应承担的违约金明显过高。基于此，贝莱尔公司诉请卢海洋、覃凤、思诺得公司支付逾期利息及赔偿按租金计付的损失，不予支持。关于水电费、物业管理费问题。上文已认定卢海洋、覃凤、思诺得公司已于2019年12月26日搬离案涉租赁物，故该日之后所产生的有关费用不应由卢海洋、覃凤、思诺得公司负担。经查，2019年8月至2019年12月的水电费（含电梯电费分摊、保安室、大门电费分摊、公共区域照明电费分摊）合计21818.13元（7567.45元+5529.31元+3944.74元+3445.57元+1331.06元），现卢海洋、覃凤、思诺得公司确认未付前述费用，因此，贝莱尔公司要求卢海洋、覃凤、思诺得公司支付前述费用，理据充分，予以支持。另，卢海洋、覃凤、思诺得公司认为2019年11月至2019年12月的公共保安费不应由其承担，案涉租赁合同约定卢海洋、覃凤、思诺得公司应承担与租赁物有关的一切费用，包括不限于保安费等，而公共保安费按租用面积比例据实分摊，虽然合同中未约定公共保安费的具体数额，但贝莱尔公司在向卢海洋、覃凤、思诺得公司发送2019年8月至2019年12月的缴纳通知单后，卢海洋、覃凤、思诺得公司并未对其应负担的公共保安费提出异议，而事实上卢海洋、覃凤、思诺得公司亦未自行聘请保安，因此，卢海洋、覃凤、思诺得公司仍需支付2019年8月至2019年12月期间的公共保安费，结合缴纳通知单载明的内容及双方的陈述，卢海洋、覃凤、思诺得公司应向贝莱尔公司支付2019年8月、11月、12月公共保安费合计9000元（3000元×3个月）。贝莱尔公司诉请的水电费、物业管理费超出上述认定部分，予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决：一、卢海洋、覃凤、思诺得公司于判决生效之日起五日内向贝莱尔公司支付租金153468元、水电费21818.13元以及公共保安费9000元，合计184286.13元；二、卢海洋、覃凤、思诺得公司已缴纳的租赁保证金108000元归贝莱尔公司所有；三、驳回贝莱尔公司的其他诉讼请求；四、驳回卢海洋、覃凤、思诺得公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8618元，减半收取4309元，诉讼保全申请费2959元，合计7268元，由贝莱尔公司负担2914元，卢海洋、覃凤、思诺得公司负担4354元（贝莱尔公司已预交本诉案件受理费及诉讼保全申请费，卢海洋、覃凤、思诺得公司在判决生效之日起五日内直接向贝莱尔公司支付）；反诉案件受理费4940元，由卢海洋、覃凤、思诺得公司负担（该款卢海洋、覃凤、思诺得公司已预交）。本院二审期间，双方当事人未提交证据。本院查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案二审双方的争议焦点，一是贝莱尔公司是否违约；二是租金计算的截止日期；三是卢海洋、覃凤、思诺得公司是否应支付保安费9000元；四是违约责任的计算标准。关于争议焦点一，即贝莱尔公司是否违约的问题。卢海洋、覃凤、思诺得公司主张贝莱尔公司未能保持租赁物符合约定用途的行为构成根本违约，具体情形为贝莱尔公司未能保持租赁物外部通道可供货车通行，但本案租赁合同的标的为广东省中山市××第一幢第6、7、8层，不包括楼体外的空地，合同中亦无关于外部通道范围及大小的约定，且案外人在案涉租赁物周边场地建设围墙时已为案涉租赁物所在办公大楼预留了出入口并可以通车，具备必要的通行条件，卢海洋、覃凤、思诺得公司主张不能实现对案涉租赁物的占有、使用及收益的合同目的没有事实依据。此外，本案出租人贝莱尔公司在案外人建设围墙――从而造成卢海洋、覃凤、思诺得公司通行和运输货物不便一事上亦无过错，贝莱尔公司在合同履行中不存在违约行为，本院对卢海洋、覃凤、思诺得公司该主张不予采信。卢海洋、覃凤、思诺得公司基于主张贝莱尔公司存在违约行为而要求赔偿损失无合同及法律依据，本院不予支持。关于争议焦点二，即租金计算的截止日期问题。基于上述分析，贝莱尔公司并未违约，卢海洋、覃凤、思诺得公司所主张的先履行抗辩权并不成立；另外，本案租赁合同履行过程中，租赁物本身并未发生不宜使用、收益的变化，租赁物外部环境的变化亦未对卢海洋、覃凤、思诺得公司对租赁物的使用、收益产生根本性的影响，卢海洋、覃凤、思诺得公司在订立合同时应当预见到就租赁物周边的第三人土地系由第三人支配使用，第三人可能会作空地之外的处分、利用，故本案亦不属情势变更的情形，卢海洋、覃凤、思诺得公司应按合同约定向贝莱尔公司支付租金及其他费用。卢海洋、覃凤、思诺得公司自2019年9月起未向贝莱尔公司支付租金已构成违约，应按合同约定向贝莱尔公司支付欠付的租金。至于计算租金的截止日期，贝莱尔公司主张租金应计算至2020年1月31日，但其确认卢海洋、覃凤、思诺得公司于2019年12月26日已通过微信通知已搬离，且其亦未提交证据证明卢海洋、覃凤、思诺得公司在2019年12月26日之后仍占用租赁物，故本院对其该主张不予采信，本案租金应计至2019年12月26日。一审法院对租金的计算并无不当，本院依法予以维持。关于争议焦点三，即卢海洋、覃凤、思诺得公司是否应支付保安费9000元的问题。本案租赁合同约定公共的保安费按租用面积比例据实分摊，贝莱尔公司在向卢海洋、覃凤、思诺得公司发送2019年8月至2019年12月的缴纳通知单后，卢海洋、覃凤、思诺得公司并未对其应负担的公共保安费提出异议，卢海洋、覃凤、思诺得公司亦未举证证明其另行支付了保安费用，故一审法院认定卢海洋、覃凤、思诺得公司仍需支付2019年8月至2019年12月期间（除9月和10月之外）的公共保安费并无不当。关于争议焦点四，即违约责任的计算标准的问题。卢海洋、覃凤、思诺得公司上诉主张贝莱尔公司应退还其已交的租赁保证金，而贝莱尔公司上诉主张除没收卢海洋、覃凤、思诺得公司的租赁保证金外，卢海洋、覃凤、思诺得公司还应从2020年1月2日起按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍向其支付所欠租金的逾期利息并赔偿损失147237元。本案中，卢海洋、覃凤、思诺得公司违反合同约定逾期支付租金应当承担违约责任，但第三人在租赁物周围修建围墙，虽不影响本案合同目的的实现，却在客观上造成承租人出行和经营的不便，租赁物的价值已有所贬损，综合考虑本案客观情况，兼顾公平原则，本院酌定贝莱尔公司没收卢海洋、覃凤、思诺得公司的租赁保证金58000元。卢海洋、覃凤、思诺得公司已缴纳的租赁保证金108000元中，58000元归贝莱尔公司所有，贝莱尔公司应将其余5万元退还卢海洋、覃凤、思诺得公司。至于贝莱尔公司关于逾期利息及赔偿损失的主张，鉴于本案中第三人所修建围墙对卢海洋、覃凤、思诺得公司确实产生不利不便的实际影响，过重的违约责任对卢海洋、覃凤、思诺得公司并不公平，故本院不予支持。综上所述，上诉人贝莱尔公司的上诉请求不能成立；上诉人卢海洋、覃凤、思诺得公司的上诉请求部分成立，本院对该部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院作出的（2020）粤2072民初13677号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省中山市第二人民法院作出的（2020）粤2072民初13677号民事判决第四项；三、变更广东省中山市第二人民法院作出的（2020）粤2072民初13677号民事判决第二项为：广东贝莱尔科技有限公司于本判决生效之日起五日内向卢海洋、覃凤、广东思诺得环保科技有限公司退还租赁保证金5万元；四、驳回卢海洋、覃凤、广东思诺得环保科技有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8618元，减半收取4309元，诉讼保全申请费2959元，合计7268元（广东贝莱尔科技有限公司已预交），由广东贝莱尔科技有限公司负担3676元，卢海洋、覃凤、广东思诺得环保科技有限公司负担3592元；一审反诉案件受理费4940元（卢海洋、覃凤、广东思诺得环保科技有限公司已预交），卢海洋、覃凤、广东思诺得环保科技有限公司负担4534元，广东贝莱尔科技有限公司负担406元。二审案件受理费16455元（广东贝莱尔科技有限公司已预交6485元，卢海洋、覃凤、广东思诺得环保科技有限公司已预交9970元），广东贝莱尔科技有限公司负担7305元，卢海洋、覃凤、广东思诺得环保科技有限公司负担9150元。（就上述一、二审案件受理费、诉讼保全申请费，卢海洋、覃凤、广东思诺得环保科技有限公司在判决生效之日起五日内直接向广东贝莱尔科技有限公司支付2366元，本院及一审法院均不另行退收）。本判决为终审判决。审判长 徐 红 妮审判员 谢 劲 东审判员 赵  娟二〇二一年六月三十日书记员 勾华吴歌