四川省南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书(2018)川1302民初1945号原告：段颖，女，1935年3月24日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。被告：邹志云，男，1947年10月25日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告：王维，女，1965年5月16日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告：马杰，男，1964年3月5日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告：胥俊华，男，1963年5月16日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告：黄羽，女，1983年10月1日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告：王宇平，男，1959年12月6日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告：林维祥，男，1959年4月11日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告：唐伦，男，1963年1月23日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告：潘菁，女，1982年9月24日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告：张修碚，女，1960年12月10日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告：谭志勇，男，1970年5月12日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。原告：易新，男，1959年8月25日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告：严梅，女，1977年12月25日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告：曲阳，男，1981年6月6日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告：孙承伟，男，1964年10月20日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告：任治平，男，1975年4月8日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告：樊志华，男，1963年7月16日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告：李承润，女，1949年6月24日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告：张琴秀，女，1944年4月28日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告：石峰，男，1955年5月22日出生，汉族，住四川省南充市。原告：蒲素华，女，1948年11月12日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告：王正端，男，1955年7月16日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告：明桂琴，女，1959年5月12日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告：莫尚富，男，1955年12月16日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告：肖师培，女，1950年10月11日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告：谭斌文，男，1936年8月16日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。原告：邓明惠，女，947年11月17日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。原告：刘兆瑞，男，1947年12月7日出生，汉族，住四川省成都市成华区。原告：张俊益，男，1945年11月10日出生，汉族，住四川省成都市成华区。原告：彭惠兰，女，1958年2月17日出生，汉族，住四川省成都市成华区。原告：谢继光，男，1945年5月20日出生，汉族，住四川省成都市温江区。原告：阳家东，男，1945年5月20日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。三十三原告共同委托诉讼代理人：陈森洪，四川兴恒平律师事务所律师。三十三原告共同委托诉讼代理人：刘暾，四川兴恒平律师事务所律师。被告：南充市顺庆区渝江火锅店，经营场地四川省南充市顺庆区西河南路38号。经营者：明秀安，男，1971年5月1日出生，汉族，住重庆市忠县。原告段颖、邹志云、王维、马杰、胥俊华、黄羽、王宇平、林维祥、唐伦、潘菁、张修碚、谭志勇、易新、严梅、曲阳、孙承伟、任治平、李承润、张琴秀、石峰、蒲素华、王正端、明桂琴、莫尚富、肖师培、谭斌文、邓明惠、刘兆瑞、张俊益、彭惠兰、谢继光、阳家东与被告南充市顺庆区渝江火锅店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案受理后，樊志华于2018年5月11日向本院提交申请，以系涉案房屋共有人之一的身份要求参加诉讼，本院依法追加其为原告参加诉讼。本院依法由审判员彭艳适用简易程序公开开庭进行了审理。三十三位原告的委托诉讼代理人陈森洪到庭参加诉讼，被告南充市顺庆区渝江火锅店经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。段颖等三十三位原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退顺庆区西河南路44至60号（双号）房屋，并向原告交付上述房屋；2、被告从2017年10月1日起，按25000元/月的标准向原告支付逾期腾房占用使用费，至实际将房屋交付原告之日止；3、判令被告违约，并支付违约金50000元；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，段颖等三十三位原告向本院提交书面申请，申请撤回了第2、3项诉讼请求。事实与理由：2006年6月27日，四川南充广播电视大学（甲方）与重庆天顺鸭肠王火锅店（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定将位于西河南路38#远程教学大楼一层全部出租给给乙方，租赁期限为8年，年租金为20万元，违约金5万元等。合同签订后，四川南充广播电视大学将房屋交付使用。2007年9月23日，四川南充广播电视大学同意将该房屋转租给李小兰。2007年9月30日，原告通过拍卖方式共同兑得上述远程教学大楼一楼房屋，并于2009年3月10日办理了房屋产权登记手续（登记至原告名下），登记的房屋位置为顺庆区西河南路44号至60号（双号）。2013年1月19日，经原告同意将上述房屋转租给原南充市顺庆区渝江老火锅的经营者刘迪进，并同意将租期延长至2017年底。后刘迪进将房屋转租给明秀安用于经营南充市顺庆区渝江火锅店，并支付租金至2017年9月30日。期满后，原、被告双方未续签合同，但被告一直在占有使用原告的房屋。原告多次催促被告腾退房屋，被告以种种理由推诿。特提出本案诉讼。被告南充市顺庆区渝江火锅店未答辩，也未予举证。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院确认本案基本事实如下：原告提供的《房屋租赁合同》复印件表明：2006年6月27日，四川南充广播电视大学（甲方）与重庆天顺鸭肠王火锅店（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定将位于西河南路38#远程教学大楼一层全部出租给给乙方；租赁期限为8年，自2006年10月1日至2014年9月30日止；租赁期满后，乙方应及时将承租的房屋交还甲方。2007年9月23日，原告之一的莫尚富（原四川南充广播电视大学校长）在合同尾部备注“此合同甲方同意转租给李小兰履行”。2013年1月19日，原告之一的莫尚富再次在合同尾部备注“此合同甲方同意转租给刘迪进履行。限可延长至2017年”。原告提供的《成立确认书》复印件表明：2007年9月30日，四川南充天虹拍卖有限公司与林维祥（代理人）签订了《成立确认书》，确认林维祥等35人于2007年9月30日在拍卖会上兑买了南充广播电视大学远程教学楼一楼门面。原告提供的《四川南充广播电视大学成交报告书》复印件表明：2007年10月，四川南充天虹拍卖有限公司向四川南充广播电视大学出具《四川南充广播电视大学成交报告书》，载明2#兑买人兑得远程教学楼一楼门面。原告提供的《收条》复印件载明：“今收到重庆渝江火锅2016年10月1日至2017年9月30日西河路38号教学楼一层全部门面房租金贰拾万元正（￥20000.00元）收款人：四川电大财务室樊志华代收”。另查明：南充市房地产交易与权属管理中心于2009年3月10日就上述房屋（南充广播电视大学远程教学楼一楼门面）登记并办理了南房权证顺字第××号《房屋所有权证》，载明：“房屋坐落：顺庆区西河南路44号至60号（双号）、附记：该房屋属林维祥等33人共同共有”。2009年8月3日，原告就上述房屋取得了南充市国用（2009）第13695号《国有土地使用证》，载明：“座落：顺庆区西河击中和44至60号（双号）”，并在附页标注本宗土地使用权由三十三位原告共同所有。再查明：2016年8月2日，刘迪进与明秀安签订了《字号名称转让协议》，约定将刘迪进将南充市顺庆区渝江火锅店字号名称转让给明秀安。南充市顺庆区渝江火锅店于2016年8月9日经南充市顺庆区工商和质量技术监督局核准登记为个体工商户（营业执照注册号：511302600507400）、经营者为明秀安。南充市顺庆区工商和质量技术监督局存档的《房屋租赁合同》显示：2012年12月22日，四川南充广播电视大学（甲方）与刘迪进、明秀安（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定将位于门面出租给给乙方；租赁期限为5年，自2012年12月22日至2017年9月30日止。诉讼中，原告表示2015年至2017年的租金均系明秀安交的，并由樊志华代其他原告收取的租金。原告提供的照片5张显示，案涉房屋外部招牌为“重庆渝江火锅”，仍被南充市顺庆区渝江火锅店实际占用且“重庆渝江火锅”未正常营业。四川南充广播电视大学向本院提交书面情况说明表示，南充市顺庆区渝江火锅店租赁案涉房屋的期限已于2017年9月30日截止。本院认为：一、原、被告之间的法律关系确定。根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”及第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”之规定，首先，原、被告虽均非2006年租赁合同的合同主体。但在案涉租赁合同的租赁期间内，租赁房屋的所有权被原告取得，原告按法律规定应当继续履行案涉租赁合同；而被告是经租赁合同的出租人（四川南充广播电视大学）及原告之一的莫尚富同意而转租到案涉租赁房屋的。即原、被告之间虽未重新签订租赁合同，但已形成了事实上的形成了房屋租赁合同关系。其次，案涉2012年的租赁合同虽系四川南充广播电视大学与被告之间签订，但案涉房屋的所有权已于2007年转移至原告名下，四川南充广播电视大学如非原告的代理人，则2012年的租赁合同应当无效。但原、被告之间实际履行了房屋租赁的行为，且租金也是由原告之一的樊志华直接收取，故应当认定原、被告之间存在房屋租赁合同关系。二、被告应否腾退房屋的问题。原告向本院提交的两份租赁合同及收条等证据均表明租赁期限届满日为2017年9月30日，而被告未向本院提交租赁期限未满或双方对续租已经达成合意的证据，故本院认定案涉租赁期限已经届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，被告应当返还租赁房屋。作为案涉房屋的实际所有人，原告要求被告立即腾退顺庆区西河南路44至60号（双号）房屋，并向原告交付上述房屋的主张，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。三、逾期腾房占用使用费及违约金的问题。原告在诉讼过程中申请撤回第2、3项诉讼请求（即被告支付逾期腾房占用使用费及违约金的诉讼请求），系对自己权利的处分，未违反法律、行政法规禁止性规定，也未侵害国家或第三人的利益，本院予以尊重。综上所述，原告的诉讼请求成立。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十五条、第二十条之规定，判决如下：南充市顺庆区渝江火锅店在本判决生效之日起十日内将位于顺庆区西河南路44号至60号（双号）的商铺腾退给段颖、邹志云、王维、马杰、胥俊华、黄羽、王宇平、林维祥、唐伦、潘菁、张修碚、谭志勇、易新、严梅、曲阳、孙承伟、任治平、李承润、张琴秀、石峰、蒲素华、王正端、明桂琴、莫尚富、肖师培、谭斌文、邓明惠、刘兆瑞、张俊益、彭惠兰、谢继光、阳家东。本案案件受理费2150元，由被告南充市顺庆区渝江火锅店负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  彭艳二〇一八年七月六日书记员  王茜