福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽04民终577号上诉人（原审被告）：周辉平，男，1972年2月9日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。被上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司永安支行，住所地福建省永安市燕江中路396号，统一社会信用代码91350471858188358B。负责人：严克樟，行长。委托诉讼代理人：王盛田，男，该行员工。委托诉讼代理人：梁雯婷，女。原审第三人：许榕，女，1965年4月18日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。原审第三人：李陈统，男，1962年11月18日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。上诉人周辉平因与被上诉人中国工商银行股份有限公司永安支行（以下简称工行永安支行）、原审第三人许榕、李陈统申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服福建省三明市梅列区人民法院（2020）闽0402民初1927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周辉平与被上诉人工行永安支行的委托诉讼代理人王盛田、梁雯婷到庭参加诉讼，原生第三人许榕经本院公告送达开庭传票，李陈统经本院电子送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周辉平的上诉请求：1．撤销一审判决第一项，依法改判；2．本案诉讼费用由工行永安支行承担。事实和理由：一、周辉平已合法租用三明市梅列区××村××幢××层××号店（案涉房产），有权拒绝迁出。1．2012年9月4日周辉平租赁了许榕、李陈统共同所有的××村××幢××层××号商业用房（案涉房产），从事服装行业经营，形成事实上的租赁关系。2012年9月4日，周辉平与许榕正式订立《房屋租赁合同》，合同约定租赁期间为20年，自2012年12月4日至2032年12月3日止，20年期限租金一次性作价200万元。合同签订后，周辉平于同日向许榕转账200万元。为了保证周辉平的利益，周辉平同时要求许榕退出会所经营，原聘用的店长任丽直接对周辉平负责，店长工资自2013年1月份起由周辉平发放，许榕也表示同意。此后，周辉平与许榕一直按照双方的约定履行。对于2012年8月3日许榕、李陈统已将案涉房产抵押给工行永安支行，许榕、李陈统并未通知周辉平，周辉平对此并不知情。上述事实说明周辉平与许榕的租赁关系发生在许榕、李陈统与工行永安支行办理抵押登记之前，周辉平有权拒绝迁出。2．2012年9月4日，许榕与周辉平签订《房屋租赁合同》。合同约定：合同租赁期间为20年。现合同期限未届满，周辉平作为承租人，有权根据合同约定占有、使用该房产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。周辉平在工行永安支行对许榕、李陈统起诉前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用案涉房产，所以周辉平有权拒绝迁出移交。二、周辉平与许榕签订的《房屋租赁合同》合法有效，周辉平有权占有、使用该案涉房产，有权拒绝迁出。一审法院也认为：“……本案中，周辉平与许榕之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。……”因此，周辉平有权占有使用该涉案房产的权利。综上所述，请二审查明案件事实，支持上诉请求。工行永安支行答辩称：周辉平认为其已合法租用三明市梅列区××村××幢××层××号店（案涉房产），有权拒绝迁出，该观点不成立。首先，案涉执行标的的租赁关系发生在工行永安支行抵押权设定之后，根据物权法190条及担保法66条规定，房屋抵押设立在先，租赁设定在后的情形下，先成立的抵押权效力优于后成立的租赁权。即本案中周辉平与抵押人间的租赁关系不得对抗工行永安支行的抵押权，周辉平无权拒绝迁出。其次，周辉平称案涉房产抵押一事，许榕、李陈统未通知周辉平，周辉平对此不知情系其与许榕、李陈统间的权利义务纠纷，与工行永安支行无关，不能成为其对抗设立在先的抵押权的理由。最后，周辉平引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定法律条款不适用于本案。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖财产的规定》第三十一条第二款，均明确了当租赁权与抵押权存在冲突的情况下，法律亦在保障优先设立的权利，本案中即应保障工行永安支行设立在先的抵押权。综上，一审法院认定事实清楚，判决合法合理，请求驳回上诉，维持原判。许榕、李陈统未提供书面意见。工行永安支行向一审法院起诉请求：1．解除周辉平与许榕所订立的《房屋租赁合同》；2．准许对周辉平迁出梅列区××村××幢××层××号商业用房的执行。一审法院认定事实：1．2012年7月16日，工行永安支行与许榕签订《个人借款／担保合同》，合同约定：许榕向工行永安支行借款4590000元；许榕、李陈统以其夫妻共同共有的位于梅列区××村××幢××层××号商业用房（房产证号:明房权证字第1××8号,面积104.53平方米）、梅列区XX新村XX幢XX室住宅（房产证号:明房权证字第1××7号，面积195.89平方米）的房产作为抵押物。许榕、李陈统作为房产所有人及共有人在借款合同中抵押人、抵押物共有人处签字。2012年8月3日，双方办理抵押登记手续，工行永安支行取得房屋他项权证。2012年8月7日，工行永安支行向许榕发放贷款4590000元。2．2012年9月4日，周辉平与许榕签订《房屋租赁合同》，合同约定：许榕将其所有的梅列区××村××幢××层××号房屋出租给周辉平；合同租赁期定为20年，即自2012年12月4日至2032年12月3日止；租金每平方米74元，每月租金7735元，每五年在前一年租金基础上递增5%。20年期限的租金一次性作价2000000元，周辉平须在签订本合同之日以现金或者转账形式打入许榕账号。本合同租赁费用自2012年9月4日起由此笔款项支付，至合同到期，周辉平不再支付其他款项。同日，周辉平向许榕两次转款各1000000元，合计2000000元。3．上述贷款4590000元到期后，许榕未按合同双方约定的条款归还贷款，至2013年8月7日逾期本金为4590000元、逾期利息为30166.13元。2013年8月21日，工行永安支行向一审法院申请实现担保物权。一审法院于2013年9月22日作出（2013）梅民特字第4号民事裁定，裁定如下：对许榕、李陈统提供的位于梅列区××村××幢××层××号××房××村××幢××室住宅准予采取拍卖或者变卖等方式依法变价，工行永安支行对变价后所得价款在4620166.13元（利息计至2013年8月7日止，此后利息按合同约定，继续计算至实际付款之日止）内优先受偿。4．2013年10月22日，工行永安支行向一审法院申请强制执行，要求对许榕、李陈统提供的位于梅列区××村××幢××层××号××房××村××幢××室房产进行依法变价，工行永安支行对变价后所得价款在贷款本金4590000元及相应利息（按合同约定标准）范围内优先受偿。2014年4月15日，三明市三元区人民法院对梅列区XX新村XX幢XX室房产进行拍卖处置，工行永安支行分得拍卖款1218477.18元。2018年7月23日，一审法院对该案重新立案执行。2019年5月20日，工行永安支行以双方先自行协商解决为由撤回执行，一审法院裁定终结执行。经工行永安支行的申请，一审法院于2019年9月12日恢复对该案进行执行，工行永安支行要求对许榕、李陈统提供的位于梅列区××村××幢××层××号商业用房进行变价，用于偿还尚欠借款本金3386106.33元及利息。2019年11月1日，一审法院在梅列区××村××幢××层××号商业用房张贴（2019）闽0402执恢499号公告，责令许榕、李陈统及其他人员在2019年11月20日前迁出三明市梅列区××村××幢××层××号商业用房，逾期将依法强制执行。5．2019年12月18日，周辉平提出执行异议。后一审法院于2020年6月23日作出（2020）闽0402执异63号执行裁定，裁定如下：中止对周辉平迁出三明市梅列区××村××幢××层××号商业用房的执行。一审法院认为，周辉平提供的证据不足以证明周辉平租赁案涉房产后使用该房产就开展经营活动。本案中，周辉平与许榕之间签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。通过银行转账支付租金并非伪造交付租金证据，支付20年租金共计2000000元并非以明显不合理的低价承租案涉不动产，且承租人一次性支付二十年租金的行为并不被法律、法规禁止，故工行永安支行关于“案涉《房屋租赁合同》为长达二十年的长期租约，且租金支付为一次性支付，为明显违反常理的行为”的主张，不予支持。工行永安支行关于“周辉平与许榕恶意串通，利用虚假租赁妨碍法院执行”的主张，未提供证据证明，不予支持。债权人工行永安支行设立案涉房屋的抵押权为2012年8月3日，周辉平与许榕签订案涉房屋的租赁合同为2012年9月4日，系承租人在债权人设立抵押权之后与许榕签订房屋租赁合同的情形，应当认定为“先抵押后租赁”。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，承租人不得以其租赁权对抗申请执行人（即抵押权人），周辉平就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。工行永安支行要求准许执行该执行标的的诉讼请求，予以支持。综上所述，因案涉《房屋租赁合同》系周辉平、许榕签订，工行永安支行不是该合同相对人，其无权行使该合同的解除权。故工行永安支行要求解除周辉平与许榕所订立的《房屋租赁合同》的诉讼请求，不予支持。本案中，工行永安支行设立案涉房屋的抵押权为2012年8月3日，承租人周辉平与许榕签订案涉房屋的租赁合同为2012年9月4日，系承租人在债权人设立抵押权之后与被执行人签订房屋租赁合同的情形，应当认定为“先抵押后租赁”。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，承租人不得以其租赁权对抗申请执行人（即抵押权人），周辉平就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。工行永安支行要求准许执行该执行标的的诉讼请求，予以支持。许榕、李陈统经传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条，《最高人民法院关于执行＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条第一款规定，判决：一、准许对周辉平迁出梅列区××村××幢××层××号商业用房的执行；二、驳回工行永安支行的其他诉讼请求；案件受理费100元，由工行永安支行负担50元，由周辉平负担50元，于本判决生效之日起七日内缴纳。二审中，周辉平未提供新的证据。工行永安支行提供如下证据：证据1．个人借款担保合同，编号Ｂ〔闽〕字〔三明分〕行〔永安南门〕支行〔2012〕年〔0052〕号，证明许龙与工行永安支行签订借款合同，约定贷款金额4590000元，以许榕、李陈统共有的位于三明市梅列区××村××幢××层××号××房××房产提供抵押的事实；证据2．借款凭证，证明工行永安支行于2012年8月7日向许龙放款4590000元的事实。证据3．（2013）梅民特字号第4号民事裁定书，证明一审法院依法判决抵押人许榕、李陈统提供的位于三明市梅列区××村××幢××层××号商业用房（案涉房产），准予采取拍卖、变卖等方式，依法变价优先偿还工行永安支行对许龙享有的债权的事实。经质证，周辉平对工行永安支行提供的证据没有异议，本院对上述证据的真实性亦予以确认。案经庭审，工行永安支行对一审判决认定许榕系案涉借款的借款人提出异议，认为案涉借款的借款人为许龙，而许榕系提供抵押财产的担保人，对一审判决认定的其他事实，到庭各方当事人均无异议，本院予以确认。另查明，2012年7月16日，许龙为借款人、工行永安支行为贷款人、许榕为抵押人签订《个人借款/担保合同》，合同约定：许龙向工行永安支行借款4590000元。其他约定与一审判决认定的事实一致。本案双方当事人争议焦点：周辉平就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，虽然周辉平与许榕之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，但其签订时间系2012年9月4日，而许榕、李陈统与工行永安支行是2012年8月3日办理了抵押登记，工行永安支行取得房屋他项权证，抵押登记的时间明显先于《房屋租赁合同》的签订时间，周辉平以其不知情，许榕、李陈统并未通知为由，认为其与许榕的租赁关系发生在许榕、李陈统与工行永安支行办理抵押登记之前，明显与事实不符，本院不予支持；本案所涉法律事实均是发生在民法典施行前，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用当时的法律规定，故一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条关于“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，认为周辉平就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益并无不当，且一审法院对案涉房产的执行行为系依据已经生效的（2013）梅民特字第4号民事裁定内容作出的，并不违反法律规定，故周辉平提出其有权拒绝迁出移交案涉房产的主张，本院不予支持。综上所述，周辉平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。许榕、李陈统未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由周辉平负担。本判决为终审判决。审判长  吴春迎审判员  孙 斌审判员  董克云二〇二一年六月二十一日书记员  陈文奇附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。