中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书(2018)最高法民申2297号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：大中华国际集团（中国）有限公司。住所地：广东省深圳市福田区福华路与金田路交汇处大中华国际交易广场**层。法定代表人：黄大伟，该公司董事长。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：王诗增，男，1967年4月10日出生，香港特别行政区永久性居民，住香港特别行政区。一审第三人：云南产业投资管理有限公司。住所地：云南省昆明市人民中路东段美亚大厦**楼。法定代表人：李晶，该公司董事长。再审申请人大中华国际集团（中国）有限公司（以下简称大中华公司）因与被申请人王诗增以及一审第三人云南产业投资管理有限公司（以下简称云南公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院（2017）粤民终2655号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。大中华公司申请再审称，（一）原审未对本案关键证据组织质证，程序违法。大中华公司在一审庭后提交了《关于2011年1月6日函件的补充意见》和退件邮单、《关于2011年1月6日函件的补充意见（二）》和给王诗增《致函》的快递单。二审开庭时，大中华公司再次当庭提交上述证据。该两份邮单系认定本案违约方以及违约责任的关键证据，但原审未组织质证，也未认证，程序违法。（二）本案中王诗增实际购买的案涉房产共计三套，并非原审法院认定的五套房产。王诗增与大中华公司2007年1月7日签订的《深圳市房地产认购书》（以下简称《认购书》）约定认购的房屋为2807至2811号房产共计五套，但王诗增已将其中2807、2808号两套房屋转售给云南公司，故王诗增认购的房产为2809、2810、2811号三套房屋。虽然《认购书》中认购标的为2807-2811号共五套房屋，但备注中写明:大中华公司同意王诗增在签订预售合同时2807、2808号两套写云南公司的名字，且云南公司向大中华公司支付200万购房保证金。案涉的2807、2808号两套房屋已由王诗增于2007年转售给云南公司，且云南公司于2007年6月向大中华公司付清了全部购房款。因此，案涉争议的王诗增通过《认购书》认购的房产仅为2809-2811号共计三套房产。（三）大中华公司提交的证据足以证明，王诗增在2011年1月收到《致函》后，未按照《认购书》及《致函》要求履行签约义务导致《认购书》自动解除，大中华公司有权将案涉房产另行出售的事实。大中华公司与王诗增签订的《认购书》第五条明确约定，若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意认购书时效延期，否则本认购书效力即行终止，本房地产可另行出售。大中华公司于2011年1月6日向王诗增指定的邮寄地址寄送过《致函》，只是因被拒收而退件，除此之外，大中华公司还采取了登报公告等方式进行了有效送达。王诗增收到《致函》后，并未按照《认购书》的约定履行签约义务，故《认购书》自动终止，大中华公司有权将王诗增已支付的定金不予退回。（四）原审法院认定《认购书》系房屋买卖合同系认定事实错误，《认购书》在王诗增未履行签约等义务而构成违约后，已经自动解除，并不存在《认购书》转化为房屋买卖合同的情况。《认购书》性质为预约合同，并非房屋买卖合同。《认购书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并不构成房产买卖合同，而且《认购书》本身也约定了签署正式的买卖合同的条件，进一步说明《认购书》自身仅为预约的性质。（五）王诗增于2013年8月提起本案诉讼时已过诉讼时效。王诗增在大中华公司拒绝收取款项的情形下单方所作支付行为，与大中华公司无关。王诗增主张权利时已超过法定的诉讼时间。综上，大中华公司根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项的规定申请再审。本院认为，本案再审审查的焦点问题是：1.原审是否存在对大中华公司提交的关键证据未组织质证的程序问题；2.王诗增实际购买的案涉房产是三套还是五套；3.《认购书》的性质属于房屋买卖合同还是预约合同；4.大中华公司是否有权解除《认购书》；5.王诗增的诉讼请求是否已超过诉讼时效。对此，逐一予以分析：（一）关于原审是否存在对大中华公司提交的关键证据未组织质证的程序问题大中华公司主张，其于一审庭审后提交了本案的关键证据，即2011年1月6日的邮单和2011年1月9日的退件邮单，以此证明该公司于2011年1月就发出了《致函》，因王诗增拒收邮件被退回。本院认为，该两份证据的形成时间远早于本案一审庭审之时，大中华公司对所谓的该两份关键证据迟至一审庭审之后才提交法庭未作出合理解释。而且，从内容上看，王诗增已提交的邮寄单证据可以证明大中华公司发出《致函》的时间是8月15日，并非大中华公司主张的1月6日。因此，原审对大中华公司于举证时限届满之后提交的该两份证据未组织质证，未违反法律规定，审判程序并无不当。（二）关于王诗增实际购买的案涉房产是三套还是五套原审查明，案涉《认购书》约定王诗增认购2807至2811号五套房产，其中2807、2808号房系云南公司以王诗增的名义购买。在合同的履行过程中，云南公司直接向大中华公司支付了2807、2808号房的购房款，但双方协商将2807、2808号房换成2901、2902号房，大中华公司也依约向云南公司交付了2901、2902号房。在发生上述变更后，大中华公司仍向王诗增发出支付2807至2811号房产剩余购房款的函件，王诗增亦依约支付了上述5套房产40%房款的剩余部分6619090元。原审据此认定王诗增认购的仍是五套房产，并无不当。（三）关于《认购书》的性质属于房屋买卖合同还是预约合同当事人之间的合同法律关系应根据当事人之间的约定和实际履行情况来确定。本案中，虽然案涉《认购书》没有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部13项内容，但该协议具备了房屋位置、用途、面积、价款、付款方式等房屋买卖合同的主要条款，当事人履行房屋买卖合同不存在实质障碍，且王诗增已经按照约定支付了部分购房款，原审据此认定该《认购书》构成房屋买卖合同，并无不妥。大中华公司关于《认购书》为预约合同的再审申请理由，不能成立。（四）关于大中华公司是否有权解除《认购书》大中华公司先是将案涉房屋卖给王诗增，随后又将案涉房屋高价卖给案外人银盛电子支付科技有限公司并办理转移登记手续，大中华公司的行为构成“一房二卖”。根据前述分析，大中华公司并未提交证据证明在将案涉房屋卖给案外人之前，其已将催款的《致函》邮件送达至王诗增，也没有证据证明王诗增拒绝履行《认购书》。相反，王诗增在2011年8月15日收到《致函》后，及时缴交了合同约定的部分房款，说明王诗增愿意履行其与大中华公司之间的房屋买卖合同。既然本案没有证据证明王诗增先构成违约，也就不存在《认购书》自动解除的问题。大中华公司主张其有权解除《认购书》的再审申请理由，不能成立。（五）关于王诗增的诉讼请求是否已超过诉讼时效根据当时的《中华人民共和国民法通则》相关规定，本案诉讼时效期间为两年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。大中华公司将案涉房屋卖给案外人并办理转移登记手续，导致王诗增和大中华公司之间的房屋买卖合同无法再履行，王诗增的权利由此受到侵害。原审查明，大中华公司于2011年8月1日将案涉房产转让给他人，但没有证据证明此时王诗增就已知道其权利被侵害。相反，王诗增还于2011年8月23日将合同约定的40%房款的剩余部分6619090元支付给大中华公司，说明其仍愿意履行与大中华公司的房屋买卖合同。在此之后，王诗增明确知道其与大中华公司之间的合同得不到履行的时间，才能作为其诉讼请求诉讼时效的起算点。王诗增于2013年8月提起本案房屋买卖合同纠纷之诉，并未超过两年诉讼时效期间。大中华公司关于王诗增的起诉超过诉讼时效的再审申请理由，不能成立。综上，大中华公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回大中华国际集团（中国）有限公司再审申请。审 判 长 王毓莹审 判 员 陈宏宇审 判 员 曹 刚二〇一八年七月三十日法官助理 陈 亚书 记 员 林文婷