彭山县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1403民初1033号原告(反诉被告):江洪根，男，1975年12月21日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区。委托诉讼代理人：杨高，四川本真律师事务所律师。委托诉讼代理人：帅建红，四川本真律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈建龙，男，1988年3月20日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区。委托诉讼代理人：伍宏刚，四川华曙律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖建华，四川华曙律师事务所律师。第三人：马相科，男，1979年12月19日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区。原告江洪根与被告陈建龙，第三人马相科侵权及租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，2018年6月13日，被告陈建龙向本院提起反诉，经审查，被告陈建龙的反诉请求符合法律规定,依法予以准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告江洪根及其委托诉讼代理人杨高，被告陈建龙及其委托诉讼代理人伍宏刚、赖建华，第三人马相科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江洪根向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即停止对原告经营的“农夫饭店”（位于眉山市彭山区（以下简称“案涉停车场及茶坊”）使用权的侵害，并排除妨碍；2.被告赔偿原告经营损失（损失计算方法：自2018年5月28日起至停止侵害日止，每天按300元计算）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月18日，因原告经营“农夫饭店”需要，经与被告和第三人协商一致，签订了一份《转让协议》，约定被告和第三人将位于彭祖大道213号的农夫饭店使用权作价12万元转让给原告，包括“进大门右侧的停车场及4间门面的茶坊包括机麻和桌椅等。”协议签订后，原告经营农夫饭店至2018年5月28日，被告突然要求原告停止使用案涉停车场及茶坊，并将进院大门上锁，茶坊大门封闭（粘贴封条），致使原告不能使用。原告为保护其合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告陈建龙辩称：1.原、被告签订的《租赁合同》中不包含案涉停车场及茶坊，故被告将进院大门上锁，茶坊大门封闭系被告合法的处理自有财产，不构成侵权，也不应赔偿原告的经营损失；2.原告实际占有使用了被告所有的间房屋，被告已经反诉原告支付租金。故请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人马相科述称：对原、被告的纠纷不发表意见。被告（反诉原告）陈建龙向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告向反诉原告支付“农夫饭店的二楼6间房屋、案涉停车场及茶坊自2016年6月19日起至2018年5月28日的租金6万元；2.本案反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：2010年，反诉原告与反诉被告、第三人马相科合伙租赁房屋及场地经营农夫饭店和茶楼，经营期间，反诉原告个人购买了凤鸣镇彭祖大道南段213号的房屋及土地，包括农夫饭店、茶楼及停车场、金港洗浴在内。2016年6月18日，反诉原、被告及第三人马相科签订了一份《转让协议》约定，反诉原告和马相科将其享有的合伙财产份额转让给反诉被告，转让财产包括农夫饭店、进大门右侧的停车场及4间门面的茶楼设备、设施及场地手续等。同日，反诉原告作为出租方与反诉被告签订了《房屋租赁协议》一份约定，将位于彭山区间门面出租给反诉被告经营使用，租赁期限自2016年6月19日起至2024年6月19日止。合同签订后，反诉被告不仅使用了合同约定的10间门面，还使用了二楼6间房屋、案涉停车场及茶坊，但反诉被告一直没有支付超出合同约定部分的房屋及场地的租金款，故被告提起反诉，请求法院支持其反诉请求。原告（反诉被告）江洪根辩称：案涉停车场及茶坊系租赁物，系反诉被告合法占有使用，反诉原告请求支付租赁费于法无据，不应得到支持。对于“农夫饭店”2楼的6间房屋，的确不包含在租赁范围内，但从“农夫饭店”开始经营起，2楼的6间房屋便一直在使用，且反诉原、被告签订《租赁合同》后，反诉被告也一直在使用2楼的6间房屋，反诉原告也没有要求反诉被告支付相应的租赁费，故2楼的6间房屋应是反诉原告赠与给反诉被告使用，反诉原告在双方发生纠纷后，才让反诉被告给付租赁费，没有法律依据，且反诉原告已经将2楼的6间房屋贴上封条，反诉被告也不再使用2楼的6间房屋。本院经审理认定事实如下：原、被告及第三人原合伙经营位于彭祖大道213号的“农夫饭店”。2016年6月18日，三方签订《转让协议》一份，约定：甲方（承转方）：江洪根乙方（转出方）：马相科陈建龙甲、乙方双方根据《合同法》在平等互利的基础上，关于农夫饭店及现有运作的一切设备、设施、场地手续等，乙方转让给甲方，现甲、乙双方达成如下以协议：一、2016年6月18日起，乙方将位于彭祖大道213号的“农夫饭店”使用权转让给甲方，其中铺子10间门面，还包括进大门向右侧的停车场及现有4建门面的茶楼包括机麻及座椅等。……四、农夫饭店于2016年6月18日起，乙方将“农夫饭店”转让给甲方，转让金120000元……六、本合同另附租赁合同一份。甲方：江洪根2016年6月18日，乙方：马相科、陈建龙2016年6月18日。原、被告及第三人均在《转让协议》上签字按手印。同日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定：甲方（出租方）：陈建龙乙方（承租方）：江洪根甲乙双方在平等、自愿的原则下，经双方协商，自愿达成如下协议：一、甲方将位于间门面出租给乙方用于经营使用。二、租赁期限为8年，从2016年6月19日至2024年6月19日止。租金为每年80000元（大写：捌万元整），租金一年一付。每年房租提前一个月支付，如逾期未付房租，甲方有权收回房屋……甲方：陈建龙2016年6月18日，乙方：江洪根2016年6月18日。原、被告均在《房屋租赁协议》上签字按手印。2018年6月14日，原、被告因租房问题发生纠纷，被告于2018年5月22日到红星社区反映纠纷原因并提供租房协议，红星社区根据协议内容于2018年5月28日下午进行现场查看，被告电话联系原告到现场，但原告未到达现场。当日，被告将租赁合同以外的二楼房屋和案涉茶坊和停车场采取措施进行管理（张贴封条）。后原、被告就案涉茶坊及停车场的使用问题未达成一致的意见，故原告诉至法院，被告提起反诉，请求判如所请。还查明：庭审中，原、被告均认可“农夫饭店”二楼的6间房屋不属于租赁物，原告从2016年6月19日起一直占有使用至2018年5月28日。原告明确表示，不再使用农夫饭店”二楼的6间房屋。原告已经向被告缴纳了2016年6月19日至2019年6月18日止的租金，缴纳方式是每年缴纳一次，每次租金为8万元。以上事实，原、被告及第三人均无异议，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，还应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案经过审理，双方形成的争议焦点为：案涉茶坊和停车场是否包含《房屋租赁协议》的租赁范围内？结合本案查明的事实，原、被告及第三人原合伙经营“农夫饭店”，2016年6月18日，三方签订了《转让协议》，虽名为《转让协议》，但实质为被告及第三人退出“农夫饭店”的经营，由原告独自经营，其中《转让协议》中明确约定了案涉茶坊和停车场包含在转让范围内。同日，原、被告签订了《房屋租赁协议》一份，约定的租赁物范围为“农夫饭店”占有的10间门面。本院认为，首先，原、被告签订《转让协议》和《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应受协议的约束。被告陈建龙系《转让协议》和《房屋租赁协议》中的合同相对方，其既是转让方也是出租方。从主观来分析，被告在《转让协议》中已经知道转让的范围包含案涉茶坊和停车场；从客观方面分析，原告江洪根已经实际占有使用案涉茶坊和停车场两年，在两年的使用过程中，被告陈建龙并未就案涉茶坊及停车场的使用问题向被告提出异议；其次，从双方签订《房屋租赁协议》的目的来分析，被告明知原告经营的是“农夫饭店”，且也曾经参与经营“农夫饭店”，按照饭店的经营模式，应当具备茶坊及停车场等场地。在原、被告及第三人合伙经营中或散伙由原告单独经营过程中，案涉停车场及茶坊均在“农夫饭店”的场地范围内。第三，从履行合同的情况来分析，原告已经按照《房屋租赁协议》的约定，在租赁期限内，向被告缴纳了2016年6月19日至2019年6月18日的租金，每年缴纳一次，每年租金为8万元。综合上述理由，本院认为，案涉茶坊和停车场应包含在《房屋租赁协议》的租赁范围内。本诉中，原告请求被告停止侵害，排除妨碍，本院认为，原告已经对《房屋租赁协议》履行了合同义务，原告对租赁物（包含案涉茶坊及停车场）享有排他的独立使用权。被告在案涉茶坊及停车场张贴封条构成对原告独立使用权的侵犯，故原告主张被告停止侵害，排除妨害，于法有据，本院予以支持。另原告主张被告赔偿经营损失（损失计算方法：自2018年5月28日起至停止侵害日止，每天按300元计算），由于原告未举证证实被告的侵权行为造成原告经营饭店的实际损失，故原告应当承担举证不能的不利后果，故本院对原告的损失主张不予支持。反诉中，反诉原告请求反诉被告支付“农夫饭店”的二楼6间房屋、案涉停车场及茶坊自2016年6月19日起至2018年5月28日的租金6万元。本院认为，案涉停车场及茶坊包含在租赁范围内，反诉被告已经向反诉原告支付了每年度的租赁费，故反诉被告不存在拖欠租赁费的现象，反诉原告请求反诉被告支付案涉停车场及茶坊的租赁费，没有事实依据和法律依据，依法不予支持。另反诉原告请求反诉被告支付“农夫饭店”二楼6间房屋的租赁费即占有使用费。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百三十三条第二款“反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理”的规定，结合本案查明的事实，反诉原、被告均清楚“农夫饭店”二楼6间的房屋不属于租赁物。本案的本诉及反诉都是因租赁物范围引起的纠纷，对反诉原告请求反诉被告支付不属于租赁范围的“农夫饭店”二楼6间房屋的占有使用费，不应是本案的反诉范围，反诉原告可另行提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、在本判决生效后三日内，本诉被告陈建龙立即停止对本诉原告江洪根经营的“农夫饭店”（位于眉山市彭山区使用权的侵权行为，将上述场地交由本诉原告江洪根使用，并不得妨害本诉原告江洪根正常使用该停车场及茶坊。二、驳回本诉原告江洪根的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告陈建龙的反诉请求。本诉受理费200元（本诉原告江洪根已垫交），由本诉被告陈建龙负担100元，本诉原告江洪根负担100元；反诉受理费650元（反诉原告陈建龙已垫交），由反诉原告陈建龙负担。（本诉被告陈建龙承担的本诉受理费100元，随本判决确定的停止侵权之日一并直接支付给本诉原告江洪根。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判员 李 彬二〇一八年七月十八日书记员 黄自春