广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0115民初2805号原告：程磊，男，1982年3月25日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：韩钰，广东金桥百信律师事务所律师。被告：蔡雅丽，女，1980年9月12日出生，汉族，住广东省雷州市。第三人：广州市朴邻房产经纪有限公司，住所地广州市黄埔区东荟二街63号，统一社会信用代码91440103MA59CMQW78。法定代表人：聂金伟，职务总经理。委托诉讼代理人：林柳春，男，1981年2月10日出生，汉族，系该公司员工。原告程磊与被告蔡雅丽、第三人广州市朴邻房产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月24日公开开庭进行了审理。原告程磊的委托诉讼代理人韩钰、第三人广州市朴邻房产经纪有限公司的委托诉讼代理人林柳春到庭参加了诉讼，被告蔡雅丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告程磊向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告签订的《房屋租赁及居间服务合同》已于2020年5月8日解除；2.判令被告向原告支付2月至4月欠付租金及各项杂费共计5872.51元；3.判令原告依据《房屋租赁及居间服务合同》第六条第3款的约定，不返还履约保证金4200元；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月5日，原告与被告及第三人签订《房屋租赁及居间服务合同》（下称“《租赁及居间合同》”）约定原告将位于广州市南沙区XX街XX号XX房（下称“涉案物业”）出租给被告。合同签订后，被告自2020年3月起开始拖欠租金、物业管理费、电费、电视费、燃气费等，经原告催促被告仍未支付。2020年5月8日，原告向被告寄送律师函，通知解除合同及催收各项费用，被告不予理睬，逃避责任。从3月至今，被告长期拖欠费用，已构成严重违约，侵犯了原告的合法权益，根据《合同法》第二百二十七条规定以及《租赁及居间合同》第六条第3款，原告有权主张解除合同、没收履约保证金并追回各项费用等。被告蔡雅丽未发表答辩意见，也未提交证据。第三人广州市朴邻房产经纪有限公司述称：没有意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：《租赁及居间合同》、胡婷与被告之间的微信聊天记录、原告的结婚证、电视费缴费清单（2019年10月-2020年5月）、物业管理费缴纳清单（2020年2月-4月）、律师函、房地产权证、燃气费电费单据，并提供了证据原件或手机载体予以核对。被告未对证据进行质证，视为其放弃质证的权利。本院对原告的上述证据均予以采信。结合证据和庭审陈述，本院认定本案事实如下：原告是涉案房屋的产权人。2019年11月5日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）及第三人（居间方，丙方）签订《租赁及居间合同》，约定被告向原告承租涉案物业，租期自2019年11月8日至2020年11月7日，月租金为2100元，乙方同意按期交租，每期支付1个月的租金，乙方应在当期最后一个月8日前支付下期租金。签约时乙方应向甲方支付首期租金，保证金4200元。合同终止，乙方在付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应视履约情况及房屋、设施损毁情况作相应扣除后即时将保证金无息退回给乙方。履约保证金是对双方履行合同的担保形式，未经甲方许可，乙方不可将其充作房屋租金抵扣。租金支付方式为微信。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气通讯等费用由乙方承担，乙方应按时缴纳物业管理费。若乙方拖欠房租超过1个月，甲方有权采取必要的措施减少损失或直接书面通知乙方解除合同，收回出租房屋，罚没履约保证金，并追索相应损失的赔偿。被告自2020年3月起开始拖欠租金等费用，为此原告提交了其妻子胡婷与被告的微信聊天记录，内容为“2019年11月5日，胡：‘请问你们需要什么时候开始租房呢？’被告向胡婷转账4200元，胡回复：‘好的，收到2个月押金’……2020年1月8日，胡：‘请转1月房租总共是2477.78元：房租2100+物管费291.8（12月）+电费59.48（12月）+电视26.5（12月）。’……2020年3月2日，胡：‘您好，请转2月房租总共是2612.15元：房租2100+物管费301.43（1月）+电费78.32（1月）+电视26.5（1月）+电视点播费49.95*2（12月、1月）+卡拉OK包月首月6月（1月）……’被告回复：‘房东！你好！这段时间疫情搞到我们无法开工，所以房租可能再推迟几天，看着几天能不能正常上班，想办法再补交房租，实在不好意思！房东！’……2020年3月13日，胡：‘您先转2月的房租吧，月底前再转3月的’被告回复：‘房东，好的，我安排下，好吧。’2020年3月13日被告向胡婷转账1000元……2020年3月30日，胡：‘您好，3月房租总共是2618.34元：房租2100+物管费349.73（2月）+电费87.15（2月）+电视81.46（2月）。已收到2月房租1000元，剩下的2月房租1612.15可以跟这个月房租一起于3月31日转账给我，一共是4230.49元。……2020年4月2日被告向胡婷转账1000元……2020年4月5日被告再次转账620元……2020年4月19日，胡：‘您好，请交一下3月及4月份的房租。您好，3月房租总共是2618.34元：房租2100+物管费349.73（2月）+电费87.15（2月）+电视81.46（2月）。您好，4月房租总共是2520.39元：房租2100+物管费318.57（3月）+电费65.36（3月）+电费36.49（3月）’……2020年5月6日，胡：‘你已经拖欠房租2个月，根据我们签订的《租赁及居间合同》第六条第3款，我正式通知你我们于2019年11月5日签订的《租赁及居间合同》解除，你需要补缴拖欠的租金、水电费、电视费、物业费等各项费用，并承担违约责任。’2020年5月13日，胡向被告发出律师函”。2020年5月8日，原告向被告发出《律师函》催缴欠费并主张解除《租赁及居间合同》，记载本函通过EMS1090241670334速递送达。但原告未提交该快递单和相应的送达材料。原告提交了缴纳物业管理费清单、电视费缴费清单、用气账单及手机载体证明被告的欠费情况，除2020年2月的管理费为294.73元外，其他均与原告主张的金额一致（其中燃气费未超出其显示的金额）。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”依据上述规定，原、被告之间的租赁合同关系是在民法典施行前建立的，故本案应当适用当时的法律、司法解释。本案中，涉案的《租赁及居间合同》涉及到原、被告之间的租赁合同关系和原、被告以及第三人之间的中介合同关系，本案仅审查原、被告之间的租赁合同关系。《租赁及居间合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据合同约定，被告拖欠租金超过1个月，原告有权主张解除合同。而被告一直未支付3、4月租金，其已经构成违约，原告在2020年5月8日享有了合同单方解除权。就涉案合同一直是由原告妻子与被告进行沟通。原告妻子已于2020年5月6日向被告发出解除合同的通知，而律师函虽然于2020年5月8日出具，但原告未提交律师函的送达情况，而微信聊天记录显示该函是在2020年5月13日送达的。因此，对于原告主张确认合同解除时间为2020年5月8日，本院不予采纳。被告已向原告支付保证金4200元，现被告违约致使合同解除，原告主张没收该履约保证金，符合约定，本院予以支持。被告2020年2月已支付2620元租赁费用，故被告缴纳该月费用后还余7.85元（2620元-2612.15元）。因此，被告还需向原告支付租赁费用共计5809.66元（2100元×2个月+920.37元+201.39元+144.45元+351.3元-7.85元），对原告主张的超过该金额的部分，本院不予支持。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告蔡雅丽于本判决发生法律效力之日起三日内支付2020年2月至4月的租赁费用共5809.66元给原告程磊；二、原告程磊没收履约保证金4200元；三、驳回原告程磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费26元，由原告程磊负担2元，被告蔡雅丽负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 员 廖活年二〇二一年六月二十四日法官助理 周书宇书 记 员 成涵真