广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申10716号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：佛山赢峰房通房地产服务有限公司。住所地：广东省佛山市南海区桂城街道环岛西路16号三山智汇广场1座611室。法定代表人：黄春强。委托诉讼代理人：杨志华，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑扬韬，广东智洋律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：佛山市东方运通房地产开发有限公司。住所地：广东省佛山市禅城区汾江南路51号2905房。法定代表人：黄伟飚。再审申请人佛山赢峰房通房地产服务有限公司（以下简称赢峰公司）诉被申请人佛山市东方运通房地产开发有限公司（以下简称东方公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市中级人民法院（2020）粤06民终1291号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。赢峰公司申请再审称：（一）二审法院认定13套商铺佣金及现金奖支付条件的举证责任分配有误。双方签订的独家代理合同第四条第二款第15点约定，赢峰公司在本合同中指定房地产的代理销售责任在商品房买卖合同签署后即告完成，即购房者与东方公司网签后赢峰公司的义务即已完成，东方公司应无条件支付佣金和现金奖，不得在合同之外另设条件拒付代理佣金及现金奖。二审法院无视该约定，东方公司亦无证据证明赢峰公司存在未完成代理工作或者代理工作存在瑕疵。东方公司与购房者自行协商解除购房合同属于其权利的自由处分，不能成为拒绝支付佣金和现金奖的理由。事实上，购房者申请退房是以不能办理按揭贷款为由，东方公司同意退房也是基于其向购房者作出可以申请贷款的虚假承诺，购房合同解除是由于东方公司过错造成。（二）二审判决引用合同条款错误。《补充协议三》第2条约定仅针对《补充协议三》签订之后新成交的客户。虽然《补充协议三》没有签署日期，但综合双方签订多份协议的时间、《补充协议三》的内容及其他相关证据，均表明《补充协议三》的签订时间晚于2019年3月21日，而案涉13个商铺《认购书》签订于2018年10月至2019年1月24日期间，不属于《补充协议三》第2条约定的新成交客户。（三）二审法院酌定东方公司按年利率6%支付违约金没有依据。合同约定东方公司逾期支付佣金的违约金为每日千分之一，赢峰公司起诉时已主动调整到合理范围，按年利率24%计算，二审法院将违约金标准再调至按年利率6%计算，缺乏事实和法律依据。赢峰公司在开具发票问题上符合合同约定及交易习惯，并不存在过错，况且提供发票属于附随义务，不能作为东方公司拒绝支付佣金和现金奖的抗辩理由。综上，请求再审。本院经审查认为，本案是商品房委托代理销售合同纠纷。关于案涉13个商铺的佣金和现金奖是否应当扣减的问题。根据双方签订的《“万通国际”项目独家代理合同》内容，赢峰公司主要义务是代理东方公司销售案涉商铺，东方公司的主要义务是支付佣金和现金奖。上述合同虽然约定赢峰公司的代理销售责任在商品房买卖合同签署后即告完成，但根据双方随后签订的《补充协议三》内容，如出现客户要求退房的，由双方协商决定是否返还，非因东方公司原因导致购房合同被解除时，赢峰公司应返还已收取佣金和现金奖。可见，双方的交易本意应当是赢峰公司将案涉商铺成功售出后，东方公司才支付佣金和现金奖，而非东方公司一旦与购房者签订商品房买卖合同即须无条件支付佣金和现金奖。如果东方公司在与购房者签订商品房买卖合同后即应无条件支付佣金和现金奖，则在处理购房者要求退房的问题时，东方公司无须再征询赢峰公司的意见。而事实上，从2019年6月17日双方法定代表人的微信聊天记录内容可证明，双方在处理客户要求退房的问题时均进行过协商。案涉13个商铺是相关购房人以不能办理银行按揭或欠缺自有资金等原因不能支付剩余购房款为由要求退房，二审法院据此认定上述合同并非因东方公司单方原因解除，并认定案涉13个商铺的佣金和现金奖应予扣减，并无不当。赢峰公司主张案涉13个商铺的《认购书》签订于《补充协议三》之前，不属于《补充协议三》约定的新成交客户范围，但未能提交充分的证据予以证明。即便案涉13个商铺的《认购书》签订于《补充协议三》之前，根据双方的合同目的以及公平原则，赢峰公司主张东方公司无条件支付佣金和现金奖，亦缺乏充分的法律依据。关于逾期付款违约金的计算标准问题。二审法院结合赢峰公司的实际损失、合同的履行情况、双方的过错程度酌情调整为按年利率6%的标准计算，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回佛山赢峰房通房地产服务有限公司的再审申请。审 判 长 余洪春审 判 员 文建平审 判 员 武晓晖二〇二一年六月十一日法官助理 潘宝毅书 记 员 周毓敏广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申10716号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：佛山赢峰房通房地产服务有限公司。住所地：广东省佛山市南海区桂城街道环岛西路16号三山智汇广场1座611室。法定代表人：黄春强。委托诉讼代理人：杨志华，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑扬韬，广东智洋律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：佛山市东方运通房地产开发有限公司。住所地：广东省佛山市禅城区汾江南路51号2905房。法定代表人：黄伟飚。再审申请人佛山赢峰房通房地产服务有限公司（以下简称赢峰公司）诉被申请人佛山市东方运通房地产开发有限公司（以下简称东方公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市中级人民法院（2020）粤06民终1291号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。赢峰公司申请再审称：（一）二审法院认定13套商铺佣金及现金奖支付条件的举证责任分配有误。双方签订的独家代理合同第四条第二款第15点约定，赢峰公司在本合同中指定房地产的代理销售责任在商品房买卖合同签署后即告完成，即购房者与东方公司网签后赢峰公司的义务即已完成，东方公司应无条件支付佣金和现金奖，不得在合同之外另设条件拒付代理佣金及现金奖。二审法院无视该约定，东方公司亦无证据证明赢峰公司存在未完成代理工作或者代理工作存在瑕疵。东方公司与购房者自行协商解除购房合同属于其权利的自由处分，不能成为拒绝支付佣金和现金奖的理由。事实上，购房者申请退房是以不能办理按揭贷款为由，东方公司同意退房也是基于其向购房者作出可以申请贷款的虚假承诺，购房合同解除是由于东方公司过错造成。（二）二审判决引用合同条款错误。《补充协议三》第2条约定仅针对《补充协议三》签订之后新成交的客户。虽然《补充协议三》没有签署日期，但综合双方签订多份协议的时间、《补充协议三》的内容及其他相关证据，均表明《补充协议三》的签订时间晚于2019年3月21日，而案涉13个商铺《认购书》签订于2018年10月至2019年1月24日期间，不属于《补充协议三》第2条约定的新成交客户。（三）二审法院酌定东方公司按年利率6%支付违约金没有依据。合同约定东方公司逾期支付佣金的违约金为每日千分之一，赢峰公司起诉时已主动调整到合理范围，按年利率24%计算，二审法院将违约金标准再调至按年利率6%计算，缺乏事实和法律依据。赢峰公司在开具发票问题上符合合同约定及交易习惯，并不存在过错，况且提供发票属于附随义务，不能作为东方公司拒绝支付佣金和现金奖的抗辩理由。综上，请求再审。本院经审查认为，本案是商品房委托代理销售合同纠纷。关于案涉13个商铺的佣金和现金奖是否应当扣减的问题。根据双方签订的《“万通国际”项目独家代理合同》内容，赢峰公司主要义务是代理东方公司销售案涉商铺，东方公司的主要义务是支付佣金和现金奖。上述合同虽然约定赢峰公司的代理销售责任在商品房买卖合同签署后即告完成，但根据双方随后签订的《补充协议三》内容，如出现客户要求退房的，由双方协商决定是否返还，非因东方公司原因导致购房合同被解除时，赢峰公司应返还已收取佣金和现金奖。可见，双方的交易本意应当是赢峰公司将案涉商铺成功售出后，东方公司才支付佣金和现金奖，而非东方公司一旦与购房者签订商品房买卖合同即须无条件支付佣金和现金奖。如果东方公司在与购房者签订商品房买卖合同后即应无条件支付佣金和现金奖，则在处理购房者要求退房的问题时，东方公司无须再征询赢峰公司的意见。而事实上，从2019年6月17日双方法定代表人的微信聊天记录内容可证明，双方在处理客户要求退房的问题时均进行过协商。案涉13个商铺是相关购房人以不能办理银行按揭或欠缺自有资金等原因不能支付剩余购房款为由要求退房，二审法院据此认定上述合同并非因东方公司单方原因解除，并认定案涉13个商铺的佣金和现金奖应予扣减，并无不当。赢峰公司主张案涉13个商铺的《认购书》签订于《补充协议三》之前，不属于《补充协议三》约定的新成交客户范围，但未能提交充分的证据予以证明。即便案涉13个商铺的《认购书》签订于《补充协议三》之前，根据双方的合同目的以及公平原则，赢峰公司主张东方公司无条件支付佣金和现金奖，亦缺乏充分的法律依据。关于逾期付款违约金的计算标准问题。二审法院结合赢峰公司的实际损失、合同的履行情况、双方的过错程度酌情调整为按年利率6%的标准计算，并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回佛山赢峰房通房地产服务有限公司的再审申请。审 判 长 余洪春审 判 员 文建平审 判 员 武晓晖二〇二一年六月十一日法官助理 潘宝毅书 记 员 周毓敏