济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初2925号原告：王越，男，1991年12月27日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：韩文远，山东安邦顺意律师事务所律师。被告：刘金凯，男，1991年11月20日出生，汉族，住山东省滨州市惠民县。原告王越与被告刘金凯、郭潇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，原告王越于2021年5月17日撤回对被告郭潇的起诉。本院依法适用简易程序，于2021年6月3日公开开庭进行了审理。原告王越及其委托诉讼代理人韩文远、被告刘金凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王越向本院提出诉讼请求：1、判令被告刘金凯偿还原告王越代其偿还银行按揭贷款、开发商处首付分期本金及其违约金481347.29元。2、判令被告刘金凯自2020年4月13日，以481347.29元为基数，按照同期银行贷款利息支付至2020年8月19日止和自2020年8月20日按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价计算至实际支付之日止的利息损失，暂计至2021年1月13日共17263.16元。3、本案的诉讼费、保全费及保全保险费由被告承当（担）。事实与理由：2016年11月15日，原告王越购买被告刘金凯、被告郭潇位于济南市槐荫区并签订《房屋买卖合同》(以下简称“合同”)，合同约定房屋位置、成交价格、房款支付方式、过户时间及违约责任等。因被告出售房屋存在查封的风险和拒不履行产权转移登记的义务，原告先后两次诉至贵院，贵院分别于2018年12月25日和2020年5月12日作出判决，并制作了(2018)鲁0104民初4329号和(2020)鲁0104民初1087号民事判决书。在案件审理过程中，原告为了消除涉案房屋转移登记的障碍，原告代被告偿还了交通银行和济南西业置业有限公司的债权及违约金。在原告代被告偿还债务后，两告迟迟不偿还前述钱款。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法判令。刘金凯辩称，不认可王越起诉的第一条、第二条、第三条，原因是开发商售楼处首付分期本金及违约金303562元在签订购房合同之前已经明确告诉王越及房产中介王明君。房产中介明确说这块费用不用写进合同，王越直接以985000元签订了购房合同，这块费用应该由王越承担，我只认可11万左右。这11万多元是根据购房合同第五条计算出来的：“后续在2016年12月1日至2018年11月30日，24个月乘以3600元/月，是86400元，是银行按揭贷款。自2018年11月30日之后每月银行按揭贷款本金约1050元左右，从王越提交的交通银行出具的证明可以看出，截止到今日约为25个月，1050元/月乘以25个月，得出26250元，加上86400元，得出112650元，这一块儿是认可的。至于王越起诉的第二条利息17263.16元不认可。王越起诉的第三条本案的诉讼费、保全费、保全保险费由刘金凯承担不认可。原因是因为从始至终王越都没有联系过我，没有告诉我这些。本院经审理认定事实如下：2014年12月25日，刘金凯与西业公司签订编号为销售（字）**的《济南市商品房买卖合同》一份，约定由刘金凯购买西业公司开发建设的济南市槐荫区房屋（以下简称1502号房屋）一套，房屋建筑面积120.78平方，房屋价格为981613元。付款方式为按揭贷款，首付款301613元，贷款为68万元，交房时间为2017年10月31日，办理所有权登记为交付之日起540个工作日内。该合同还约定了其他内容。2016年11月11日，王越向刘金凯支付房产买卖定金20000元。2016年11月15日，刘金凯、郭潇作为甲方（出卖人），王越作为乙方（买受人）、“兴业房产”作为中介，三方签订《房产买卖合同》一份，约定：卖方自愿出售1502号房屋给乙方，房屋建筑面积为120.78平方米，房屋价格为985000元。“三、甲方保证上述房产合法，权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷、债权、债务，概有甲方负责清理并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。四、在办理房地产交易过户登记手续所需缴纳相关的税费、过户费等费用，甲方办理房产证，需交纳房屋维修基金，每平方120元共1.5万元左右，契税约1.5万元左右，（首套房的情况下）还有约5.6%左右购房款的营业税约5.5万元左右，公（工）本费80元，甲方共计8.5万元左右，乙方应交纳买房契税、交易费、公（工）本费约1.6万元左右（首套房情况下），贷款还需交房产评估费2000元左右。整个交易完成须交壹拾万叁仟元左右，经甲、乙双方协商在办理房产证所交税费全部有（由）乙方承担交费。甲方确保首套房，如二套房多交纳税费有（由）甲方负责承担交费。五、（1）乙方先交贰万元交给甲方作为购房定金，定于2016年11月18日内二次交房款叁拾伍万元，后续在2016年12月1号至2018年11月30日，两年24个月每月交甲方帐（账）户3600元，约所付金额捌万陆仟肆佰元整，也可以依照转账金额统计数计算转帐（账）总金额，计入购房总房款总数；（2）2018年12月10日内甲乙双方到银行查甲方购房贷款余额，其后甲方月供银行贷款由乙方每月支付，月供利息由乙方承担，月供本金计入乙方购房总房款金额直到房产证过户。六、在办理房产过户或贷款过程中，卖房（方）应积极协助配合，并出示所有身份证户口本结婚证等证件，夫妻双方证件。由甲方负责其银行贷款解押注销手续。七、从交定金到办证，中介方负责一切手续。八、违约责任，如甲方违约须按乙方所交总房款3倍作为违约金，乙方违约所付房款作为违约金，违约方交成交价2%作为中介费。九、如甲乙双方托（拖）延办证过户10天以上，按每天200元付给对方，作为拖延违约金。”该合同还约定了其他事项。2016年11月15日，王越向刘金凯支付购房款350000元。2017年5月23日，王越向刘金凯支付购房款40000元。2018年11月6日，王越代刘金凯向济南西业置业有限公司支付首付分期款本金235587元。王越代刘金凯向济南西业置业有限公司支付首付分期款违约金66255元。2016年12月5日，王越向刘金凯转账3700元用于偿还银行贷款。2017年1月5日、2月3日、3月3日、4月4日、4月25日、6月4日、7月3日、8月4日、9月4日、10月2日、11月3日、12月6日，王越分别向刘金凯转账3700元、3700元、3700元、4100元、4100元、4100元、4100元、4100元、4100元、4100元、4100元、3700元，合计47600元，用于偿还银行贷款。2018年1月19日、2月8日、3月12日、4月6日、5月8日、6月7日、7月9日、11月6日、12月6日，王越分别向刘金凯转账3700元、3700元、3700元、3700元、3700元、3700元、3700元、3700元、3700元，用于偿还银行贷款。2019年1月24日，王越向济南西业置业有限公司支付10901.55元，用于偿还西业置业代刘金凯偿还的2018年8月、9月及10月的银行按揭贷款。以上合计40501.55元。2019年1月、2月由西业置业代刘金凯偿还银行贷款，之后王越又将西业置业代为偿还的本金及违约金8221.40元支付给西业置业。2019年3月10日，王越代为偿还银行贷款3622.25元；2019年4月8日，代为偿还3620.76元；2019年5月6日，代为偿还3619.28元；2019年6月6日，代为偿还3619.28元；2019年7月8日，代为偿还3620.76元；2019年8月6日，代为偿还3619.28元；2019年9月6日，代为偿还3619.28元；2019年10月9日，代为偿还3621.49元；2019年11月7日，代为偿还3620.01元；2019年12月10日，代为偿还3392.38元。以上合计44196.17元。按照王越、刘金凯签订的合同第五条“（1）乙方先交贰万元交给甲方作为购房定金，定于2016年11月18日内二次交房款叁拾伍万元，后续在2016年12月1号至2018年11月30日，两年24个月每月交甲方帐（账）户3600元，约所付金额捌万陆仟肆佰元整，也可以依照转帐（账）金额统计数计算转账总金额，计入购房总房款总数；（2）2018年12月10日内甲乙双方到银行查甲方购房贷款余额，其后甲方月供银行贷款由乙方每月支付，月供利息由乙方承担，月供本金计入乙方购房总房款金额直到房产证过户”约定，其中为本金部分的12137.37元应计入王越向刘金凯支付的房款。2020年1月8日，王越代为偿还银行贷款3620.77元；2020年2月28日，代为偿还3635.60元；2020年3月13日，代为偿还3624.47元；2020年4月8日，代为偿还3620.76元。以上合计14501.6元。按照王越、刘金凯签订的合同第五条约定，其中为本金部分的4260.3元应计入王越向刘金凯支付的房款。2020年4月13日，王越代刘金凯一次性结清剩余银行按揭贷款623460.36元。综上，王越代刘金凯偿还银行按揭贷款、开发商处首付分期本金及其违约金总计为458501.58元（20000+350000+40000+235587+66255+3700+47600+40501.55+12137.37+4260.3+623460.36-985000）。2018年7月10日,王越将刘金凯、郭潇及西业公司诉至本院，要求确认其与刘金凯、郭潇签订的屋买卖合同有效，并要求刘金凯、郭潇向其交付房屋。2018年12月25日，本院审理后作出（2018）鲁0104民初4329号民事判决书，判决确认双方之间签订的房屋买卖合同合法有效，因立案后刘金凯、郭潇已经向王越交付了涉案房屋，故驳回了其有关房屋交付的诉讼请求。该判决已经生效。2020年1月21日，王越将刘金凯、郭潇诉至本院，要求判令刘金凯办理位于济南市槐荫区的产权证书；并判令被告刘金凯办理完毕上述房屋的产权证书后，协助其办理上述房屋的所有权转移登记手续。2020年5月12日，本院审理后做出（2020）鲁0104民初1087号民事判决书，判决刘金凯于本判决生效之日起十日内将济南市槐荫区房屋的所有权转移登记至其名下，在此过程中济南西业置业有限公司予以协助并由王越承担所有权转移登记过程中产生的所有税费；刘金凯于其取得上述房屋的所有权登记之日起十日内将该房屋的所有权转移登记至王越名下，在此过程中如需郭潇协助，郭潇应当予以协助并由王越承担所有权转移登记过程中产生的所有税费。该判决已经生效。刘金凯未协助王越办理房屋过户手续，王越申请本院强制执行过户，实缴契税29445.96元。上述事实，有王越提交的原被告双方房屋买卖合同、收条、（2018）鲁0104民初4329号民事判决书、（2020）鲁0104民初1087号民事判决书、济南西业置业有限公司收据、银联商务POS单、王越建设银行个人活期账户交易明细、收条、支付宝转账电子回单、交通银行业务凭证、中国建设银行账户交易明细、交通银行（山东省分行）已还款明细表、王越及其配偶刘惠汝结婚证、中国建设银行个人账户支出交易明细、税收完税证明电子发票等证据证明，足以认定。本院认为，王越与刘金凯于2016年11月15日签订的《房屋买卖合同》经生效判决确认为合法有效，各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。王越要求刘金凯偿还其代刘金凯偿还的开发商恒大公司首付分期本金235587元及违约金66255元，合计301842元，刘金凯辩称当时已经明确告诉原告与中介，中介说这一块不用写入合同，所以这块费用得由原告承担。经审查，本院认为，刘金凯对自己的辩称没有提交证据加以证明，本院不予认可。王越与刘金凯签订的《房屋买卖合同》第三条约定：“甲方保证上述房产合法，权属清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷、债权、债务，概有甲方负责清理并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿”，而刘金凯并未清理其与开发商恒大公司之间的债务，故王越代刘金凯偿还后造成的经济损失，应由刘金凯负责赔偿；王越要求刘金凯偿还其代刘金凯偿还的银行按揭贷款。经审查，本院认为，刘金凯不配合办理产权证书，对王越合同权利的行为造成了障碍，刘金凯的行为构成违约。王越为促进合同的履行，除了代为偿还了开发商恒大公司首付分期款的本金及违约金，还按月代刘金凯偿还了银行按揭贷款，更为其一次性结清了银行按揭贷款。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条规定，抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。故王越可以代刘金凯偿还银行按揭贷款，清偿债务后向刘金凯追偿亦应支持，以上王越代刘金凯偿还开发商首付分期本金及其违约金、银行按揭贷款合计458501.58元。王越要求刘金凯自王越代刘金凯结清剩余银行按揭贷款之日即2020年4月13日起支付代偿款利息，符合法律规定，本院予以支持，但应以458501.58元为基数，自2020年4月13日起，按照同期银行贷款利息计算至2020年8月19日止，和自2020年8月20日按照同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；王越还主张，虽然合同中约定房产证所交税费全部由王越承担，但合同同时约定刘金凯确保首套房，如二套房多交纳税费由刘金凯负责承担。交易房屋是通过法院强制执行过户，因刘金凯不出面且王越无法提供被告的相应的证明，地税局按照最高收税标准百分之三收取，王越实缴契税29445.96元。如刘金凯协助配合办理则契税为百分之一点五，王越多付14445.96元，应由刘金凯偿还。刘金凯辩称根据双方房屋买卖合同第四条“经甲乙双方协商，在办理房产证所交税费全部由乙方承担”，所以该费用应该由王越承担。经审查，本院认为，此争议是在执行过程中出现的问题，不宜在本次审理中解决，王越可另行主张权利；王越还要求刘金凯承担保全保险费，但未提交证据证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告刘金凯于本判决生效之日起十日内支付原告王越代偿款458501.58元；二、被告刘金凯于本判决生效之日起十日内支付原告王越代偿款利息（以458501.58元为基数，自2020年4月13日起至2020年8月19日止，按照同期银行贷款利息支付，和自2020年8月20日起至被告实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告王越的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8780元，减半收取计4390元，原告王越负担201元，被告刘金凯负担4189元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  胡世涛二〇二一年六月二十九日书记员  吴蓓蓓