江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终1550号上诉人（原审被告）：句容恒远旅游开发有限公司，住所地句容市华阳街道容城大道88号。法定代表人：艾冬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：裴艳，江苏刘桂生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王小丁，男，1978年12月14日出生，汉族，住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：郭金祥，国浩律师（南京）事务所律师。上诉人句容恒远旅游开发有限公司（以下简称“恒远公司”）因与被上诉人王小丁商品房预约合同纠纷一案，不服句容市人民法院（2021）苏1183民初1129号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年4月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现本案已审理终结。恒远公司上诉请求：请求撤销句容市人民法院（2021）苏1183民初1129号民事判决，将本案发回重审或改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人具有硕士学位，符合句容购房限购政策，一审法院认定被上诉人没有购房资格是错误的。被上诉人在购买房屋时应该对当地的购房政策有所了解，其对自身是否满足购房条件应比上诉人清楚；上诉人在签订合同和履行合同过程中不存在过错，被上诉人存在过错，应承担违约责任。王小丁辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。王小丁向一审法院起诉请求：1.判令解除其与句容恒远旅游开发有限公司于2020年8月4日签订的《紫东恒大文化旅游城商品房认购书》；2.判令句容恒远旅游开发有限公司退还购房定金20000元、首付款82729元，合计102729元；3.本案诉讼费由句容恒远旅游开发有限公司承担。一审法院认定事实，一、王小丁与恒远公司于2020年8月4日签订《紫东恒大文化旅游城商品房认购书》一份，约定王小丁向恒远公司认购句容恒大文化旅游城A023地块高层区5栋2单元707号房，总价款为856073元，王小丁需在签署认购书时支付定金20000元（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），王小丁须于2020年8月6日前支付首期房款82729元（不含定金），于2020年10月4日支付77047元，于2020年11月4日支付86297元，同时签署《商品房买卖合同》，余款590000元由银行提供按揭贷款，王小丁需在2020年11月4日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。认购书还载明，王小丁签署协议书即代表本人已明确知悉国家及地方有关房屋限购及限贷政策。恒远公司在认购书的甲方处加盖印章，王小丁在乙方处签字。同日，王小丁向恒远公司支付定金20000元及购房款82729元。同日，恒远公司向王小丁出具《紫东恒大文化旅游城认购须知》，该须知载明购房人已充分了解现行房产政策，保证符合购房资格，购房人需在7个工作日内配合项目提交完毕购房资格审核材料，如客户自身违背现行购房政策的相关规定或未按时提交相关购房资格审核材料，由此产生的一切后果由客户自行承担。王小丁在该认购须知客户签字处签字。二、句容市住房和城乡建设局、句容市国土资源局、句容市人力资源和社会保障局、句容市物价局、镇江市句容地方税务局于2017年4月1日发布句政建字（2017）37号关于印发《句容市房地产市场调控实施细则》的通知，载明：“一、自2017年4月2日起，在本市市区（含开发区）、宝华镇，非本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女）购买新建商品住房，需提供在句容缴纳1年及以上的职工基本养老保险参保证明或个人所得税纳税凭证。二、房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售住宅，违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。三、房地产开发企业必须在销售现场显著位置，一次性公示准售的全部房源及每套住房价格，房屋成交价格高于备案价的，商品房网上销售管理系统自动关闭该套房屋商品房买卖合同网签功能。”同年6月30日，中共句容市委、句容市人民政府发布《关于印发的通知》，该意见载明，对于高层次人才以及具有硕士及以上学历或学位人才、中高级职称人才，在句容市创业就业的，购买首套住房，可不提供个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。三、王小丁户籍地为南京市栖霞区，其自2020年2月至2021年1月期间的参保单位为南京中医药大学，任职教师。一审法院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案事实发生在民法典施行前，故本案适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。王小丁与恒远公司之间签订《紫东恒大文化旅游城商品房认购书》，由王小丁认购恒远公司开发的涉案房屋，因王小丁无句容市的户籍、社保，亦不在句容市就业，不符合句容市购房其他条件，故王小丁在句容市并无购房资格。因双方签订的认购书违反了句容市商品房限购政策，故王小丁与恒远公司之间的《句容恒大文化旅游城商品房认购书》无法实际履行，王小丁购买案涉房屋的目的无法实现，王小丁要求解除案涉认购书符合法律规定，一审法院予以支持。关于解除认购书的时间，虽然王小丁陈述其于2020年8月底向恒远公司的销售人员提出退房申请，但并无证据证明，故一审法院以恒远公司收到本案应诉材料之日为案涉认购书解除的时间，即王小丁与恒远公司签订的《紫东恒大文化旅游城商品房认购书》于2021年1月28日解除。关于恒远公司是否应当返还王小丁购房款及定金的问题。一审法院认为，在商品房预约合同中，对购房人是否符合限购政策的告知及审核，属于合同的附随义务，购房人与卖房人均负有该项义务。从开发商角度而言，恒远公司作为专业的房地产开发公司，在出售房屋时理应主动向购房人核实户籍、参保等情况，明确告知购房人有关限购政策。虽然案涉认购书及认购须知均载明了购房人已知悉房屋限购政策的内容，但因上述条款系恒远公司提供的格式性文本，其关于购房政策的约定限制了王小丁的权利，恒远公司并无证据证明其就该限制性条款对王小丁进行了提示且明确说明，认购书及认购须知均不能证明恒远公司就句容的限购政策向王小丁进行了告知及审核，故，恒远公司对于案涉商品房预约合同无法履行存在一定过错。就购房人而言，其在购买房屋时应对当地的购房政策进行了解并熟知。王小丁对于自己是否属于限购范围即是否符合购房条件，较之房地产开发商应更为清楚和明白，其在购房时，应当如实向开发商告知自身情况，如未告知导致合同无法履行，亦应当承担一定责任，而本案中王小丁并无证据证明其就自身情况向恒远公司进行了告知，故对于案涉商品房预约合同无法履行王小丁亦存在过错。综上,一审法院确认王小丁与恒远公司双方均对无法签订商品房买卖合同负有过错,且双方过错责任相当。因案涉合同已经解除，根据公平原则并结合本案双方过错程度，恒远公司应当将其收取的购房款及定金共计102729元返还给王小丁。对于恒远公司关于定金不应返还的抗辩，不予支持。一审法院判决：一、王小丁与句容恒远旅游开发有限公司于2020年8月4日签订的《紫东恒大文化旅游城商品房认购书》于2021年1月28日解除；二、句容恒远旅游开发有限公司于判决生效后十日内退还王小丁购房款及定金合计102729元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2017年4月1日，句容市住房和城乡建设局、句容市国土资源局、句容市人力资源和社会保障局、句容市物价局、镇江市句容地方税务局发布句政建字（2017）37号关于印发《句容市房地产市场调控实施细则》的通知，载明：自2017年4月2日起，在本市市区（含开发区）、宝华镇，非本市户籍居民家庭（包括购房人、配偶以及未成年子女）购买新建商品住房，需提供在句容缴纳1年及以上的职工基本养老保险参保证明或个人所得税纳税凭证。房地产开发企业和房地产经纪机构不得向不符合条件的购房人出售住宅，违反上述规定的，房地产交易和不动产登记部门不予办理相关手续。本案查明的事实表明,王小丁户籍地为南京市栖霞区，系南京中医药大学教师,其本人未在句容市创业。因此,王小丁并不符合句容市委、句容市人民政府发布《关于印发的通知》中的购房人资格。王小丁与恒远公司之间签订的《句容恒大文化旅游城商品房认购书》,因违反了句容市商品房限购政策，致使合同无法实际履行，王小丁购买案涉房屋的目的无法实现，故案涉认购书应当予以解除。虽然王小丁对其是否符合购房条件，较之恒远公司更为清楚和明白，其在购房时，应当如实向开发商告知自身情况。而本案中王小丁并无证据证明其已就自身情况向恒远公司进行了告知，故对于案涉商品房预约合同无法履行王小丁亦存在过错。一审法院结合本案双方过错程度，判决恒远公司应当将其收取的购房款及定金共计102729元返还给王小丁符合法律规定。综上所述，句容恒远旅游开发有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2354元，由句容恒远旅游开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 姜 玲审判员 谢 铭审判员 张玉宽二〇二一年六月二十五日书记员 周旻晶