北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初14758号原告：北京世纪星空影业投资有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路186号四区1号楼6层10单元（园区）。法定代表人：吴超，执行董事。委托诉讼代理人：郭雪，北京市中灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：武萌萌，北京市中灿律师事务所律师。被告：亚洲阳光（北京）国际科技有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：张湘禾，经理。委托诉讼代理人：邢宇承，男，亚洲阳光（北京）国际科技有限公司经理，住河南省郑州市经开区。原告北京世纪星空影业投资有限公司（以下简称：世纪星空公司）与被告亚洲阳光（北京）国际科技有限公司（以下简称：亚洲阳光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告世纪星空公司委托诉讼代理人郭雪、武萌萌，被告亚洲阳光公司委托诉讼代理人邢宇承到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世纪星空公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订合同编号为E1-2020-20的《汉威国际广场写字楼租赁协议专用条款》及《汉威国际广场写字楼租赁协议通用条款》于2021年5月12日解除；2.依法判令被告向原告支付欠缴的房屋租金325581.03元及项目管理费逾期付款违约金102660.67元，合计428241.7元（自2020年12月1日起至2021年5月12日止），及逾期付款违约金（以每季度租金、项目管理费为基数，自应付款之日起至实际付款之日止，按每日千分之五计算）；3.依法判令被告向原告支付欠缴的电费4069.26元；4.依法判令被告向原告补缴专修期间租金120708.06元；5.判令被告赔偿原告房屋闲置期间6个月的租金及项目管理费损失476307.48元；6.依法判令被告赔偿原告律师费32578元；7.依法判令被告将注册地址迁出；8.案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2020年6月2日签订《汉威国际广场写字楼租赁协议专用条款》（以下简称：专用协议）及《汉威国际广场写字楼租赁协议通用条款》（以下简称：通用协议），约定被告承租位于北京市丰台区南四环西路186号四区1号楼1层03-04室，场地建筑面积543.73平方米，租期24个月，自2020年6月15日起至2022年6月14日止，每月租金60354.03元，每月项目管理费为19030.55元。被告依约向原告交纳押金238153.74元、能源保证金5437.3元及场地还原押金54373元，原告依约履行了交付场地义务。因被告未按约定时间交纳租金、管理费，原告起诉至法院。被告亚洲阳光公司辩称，欠费时间属实。我公司实际并未开业，案涉场地已经交回原告，于2021年5月14日完成交接。我公司承租的写字楼位于花乡地区，签约没过久就遭遇新发地疫情，且花乡地区又位于疫情中心，属于高风险地区。当时原计划三个月装修期，但因为疫情，装修团队无法进驻，实际装修是当年11月才结束。之后公司负责人张湘禾因在外地涉案失联，公司资金链完全断裂，案涉场地装修好后，我公司实际一天都没有用，为减少损失，公司把承租房屋又交回给原告。我公司认可有义务交付房租，可是因为疫情、资金链断裂，所以没有交付房租。希望被告可以减免房租，此外我公司认为并未享受原告的管理服务，不同意交纳管理费。本院经审理认定事实如下：2020年6月2日，原、被告签订《专用协议》，双方在协议中约定：出租人（世纪星空公司）、承租人（亚洲阳光公司）；租赁场地位于北京市丰台区西南四环西路186号四区1号楼1层03-04室；租赁面积：543.73平方米；租期24个月，起始日2020年6月15日，届满日2022年6月14日；租金为111元/月/平方米（含5%增值税）；项目管理费（包括写字楼常规工作时间内的空调费）为35元/月/平米，该项目含6%增值税。承租方应于每个应付款日或之前一次性向出租方足额支付三个月的租金及项目管理费，每三个月支付一次，具体每月租金为60354.03元、项目管理费19030.55元；装修期共计61天，自2020年6月15日起至2020年8月14日止，装修期内承租方无需支付租金，但应支付项目管理费；承租方应支付租赁押金238153.74元、能源保证金5437.3元、场地还原押金54373元；写字楼电费1.29元/KW/小时；商业电费1.35元/KW/小时（电费价格按国家规定公布电价制定及调整）。通用协议载明：装修期内，承租方无需支付租金，仅支付协议专用条款约定的项目管理费；因承租方自身原因及承租方违反本协议等事由致使本协议提前终止的，则承租方不享有本条约定的装修期，承租方应于本协议提前终止之日起3个工作日内按本协议专用条款中的租金标准，向出租方全额补缴已发生的全部装修期的租金；承租方应支付出租方或管理方追讨本协议项下承租方欠付各项款项所引起的所有合理费用和开支，包括但不限于已实际发生的邮寄费、公证费、律师费、诉讼费及保全费等费用；如本协议下应付支付的任何款项未于应付款日支付，则承租方同意在支付时还应支付从该应付款日起至实际付款日止按每日千分之五计收的逾期付款违约金；自租期起始的第13个月至第24个月提前终止本协议的，承租方应出租方及管理方支付相当于6个月租金及项目管理费的损失赔偿。上述协议签订后，被告亚洲阳光公司已支付租金、管理费至2020年11月30日、并交纳押金238153.74元、能源保证金5437.3元及场地还原押金54373元。2020年11月至2021年3月，原告多次通过电子邮件向被告发送催款函及其他告知函。2021年5月14日，原、被告办理交接交回案涉房屋。被告在庭审中认可尚有4069.26元电费未付。2020年6月11日，北京新发地疫情爆发；2020年6月16日，北京市调整至二级响应；2020年7月20日，北京市调整响应由二级到三级；2020年8月6日，北京新发地疫情结束。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告向被告发送催款函与告知函后，被告主动交回其承租的房屋，上述行为应视为当事人对租赁合同的解除已达成一致，故对原告要求确认通用协议与专用协议于2021年5月12日解除的诉讼请求，本院予以支持。承租人应当按照约定的期限支付租金。根据合同约定，原告应当向被告支付租金。原告租金已交纳至2020年11月30日，至合同解除尚余5.35个月，其应继续支付至合同解除时的租金322894.06元。原告对整栋大楼提供管理，被告作为承租人，自其接受房屋起就享有包括空调在内的相关服务，故对被告要求免除项目管理费的答辩意见本院不予支持，其应继续支付项目管理费101813.44元。被告欠缴的电费4069.26应予以补缴。花乡位为新发地疫情爆发的核心地区，案涉租赁物位又于花乡。考虑当时签订专用协议和通用协议的当月即爆发（新发地）新冠疫情，故租赁合同的履行会受到疫情影响。当事人之间虽约定违约条款，但相关条款均为出租人单方制作的格式条款，且违约条款的内容对承租人也较为苛刻。考虑出租人在疫情爆发后未响应政府号召，对出租人进行适当的租金减免，且合同无法继续履行与疫情存在直接关系，此时若直接适用相关违约条款，则明显有违公平原则。综上，对原告要求被告向原告补缴专修期间租金、赔偿房屋闲置期间租金及项目管理费损失、赔偿原告律师费的诉讼请求，本院均不予支持。考虑被告也存在一定程度的违约情节，本院结合本案案情，酌定其向原告支付一个月的房屋作为违约金，金额为60354.03元，原告要求被告承担除此之外的其他违约责任，本院均不予支持。企业信息迁出属于行政管理事项，并非民事案件受理范畴，对原告要求判令被告将注册地址迁出的诉讼请求，本院不予支持。被告已交纳押金238153.74元、能源保证金5437.3元及场地还原押金54373元，合计金额为297964.06元，上述费用在计算被告应付款项时应予以抵消。扣除被告已交纳的相关押金后，其应向原告继续支付租金、项目管理费、电费合计130812.7元。综上所述，本院仅对原告合理的诉讼请期予以支持，依据《中华人民共和国民法典》第六条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、确认原告北京世纪星空影业投资有限公司与被告亚洲阳光（北京）国际科技有限公司签订的合同编号E1-2020-20的《汉威国际广场写字楼租赁协议专用条款》及《汉威国际广场写字楼租赁协议通用条款》于2021年5月12日解除；二、被告亚洲阳光（北京）国际科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京世纪星空影业投资有限公司房租、项目管理费、电费130812.7元；三、被告亚洲阳光（北京）国际科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京世纪星空影业投资有限公司违约金60354.03元；四、驳回原告北京世纪星空影业投资有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7179元，由原告北京世纪星空影业投资有限公司负担3488元（已交纳），由被告亚洲阳光（北京）国际科技有限公司负担3691元（于本判决生效之日起七日内向原告北京世纪星空影业投资有限公司履行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  汪成明二〇二一年六月二十七日书记员  陈 琪