山西省阳城县人民法院民 事 判 决 书（2021）晋0522民初1143号原告：杨学兵。委托诉讼代理人：孙小亮，山西语智律师事务所律师。被告：赵娟。委托诉讼代理人：王成庚，山西析成律师事务所律师。原告杨学兵与被告赵娟租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨学兵的委托诉讼代理人孙小亮，被告赵娟及其委托诉讼代理人王成庚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨学兵向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告租金90000元及违约金21396元；2.依法判令被告支付原告逾期交回租赁物产生的租金15000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年3月25日，原告承租常家会位于阳城县云蒙路2号商铺，面积465平方米。2015年11月25日，原告将该商铺整体转租给被告，并签订了房屋租赁合同，双方约定租赁期限为60个月，自2015年11月25日至2020年11月24日，装修期顺延2个月。租金为每年19万元，按年支付，由被告在每年的10月31日前向原告一次性付清全年租金，如不按期交纳租金，被告每逾期一日应当按日向原告支付日租金3倍的违约金。2019年10月31日，被告应交纳2019年11月至2020年11月的租金，但被告未按期交纳，在2019年12月31日交纳了5万元，2020年1月21日交纳了5万元。截止2021年1月20日，被告尚欠原告租金9万元。原告向被告发出催收通知书，要求被告2021年1月24日交还商铺，并在接到通知三日内将所欠房租一次性交清。原告于2021年2月4日收到被告回函，要求原告减免相应的租金，双方协商未果。被告于2021年2月22日将房屋钥匙交还给原告，现房屋内装修等仍未拆除。被告拒不支付租金的行为违约，应承担继续履行的违约责任，为维护自身合法权益，依法提起诉讼。被告赵娟辩称，1.被告在2021年1月24日之前，已将房屋内物品全部搬离，因原告在租赁纠纷中消极不接受商铺钥匙，后又自行在商铺门上加装门锁，以此方式收回房屋，不存在被告逾期返还房屋的情形。2.2019年10月31日被告应履行交租义务，经与原告口头协商同意后，被告以分期方式向原告交纳房租。2020年1月21日前被告分两次交纳了10万元房租，还欠9万元未付。因全国新冠疫情爆发及当年4月至7月封闭修路，双方就房租的减免产生分歧，双方以实际行动变更了合同约定支付租金的时间，被告不存在违约。3.被告因不可抗力享有履行抗辩权。因受新冠疫情影响，被告从2020年2月至3月底未开门经营，2020年4月至7月，因商铺门外修路改造，停业4个月，被告先后受不可抗力因素影响达6个月，根据合同约定，应由双方按损失比例大小协商确定分担。原告围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据：1.商品房买卖合同；2.常家会与原告杨学兵的房屋租赁合同；3.原告杨学兵与被告赵娟的房屋租赁合同；4.催告通知书；5.违约金计算明细；6.被告赵娟给原告杨学兵的回函。被告提交以下证据：1.被告赵娟给原告杨学兵的书面回函；2.赵媛、邢向阳的证明材料，证明因政府修路、案涉商铺门外的道路封闭3个月，被告商铺停业3个月；3.视频通话录音光盘。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月25日，案外人常家会与原告杨学兵签订房屋租赁合同，将阳城县云蒙路2号商铺A1一幢房屋（案涉房屋）出租给杨学兵，房屋面积共计465平方米，约定租赁期共120个月，自2015年3月25日起至2025年3月24日止，租金每年为18万元。2015年11月25日，原告杨学兵与被告赵娟签订房屋租赁合同，将从常家会处租赁的案涉房屋转租给被告赵娟使用，约定房屋租赁期共60个月，自2015年11月25日起至2020年11月24日止，装修期顺延2个月，每年租金为19万元，租金按年支付，由被告在每年的10月31日前向原告一次性交清全年租金。合同第八条：双方可以协商变更或终止本合同。第十一条乙方违约责任1.如若不按期交纳租金，乙方（赵娟）每逾期一日应当按日向甲方支付日租金的3倍违约金。5.租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方（杨学兵）支付原日租金3倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。第十二条免责条款1.因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互相协商解决。合同签订后，原告将该房屋交给被告使用，2019年10月31日前被告按期交纳租金。2019年11月至2020年11月的租金，被告分别于2019年12月31日交纳5万元，2020年1月21日交纳5万元，剩余9万元租金未再交纳。2021年1月20日，原告给被告送达催告通知书，要求被告按合同约定在2020年11月24日期满两个月后，即2021年1月24日前向原告交还商铺及附属设施设备；要求被告在接到通知后三日内，将所欠租金一次性交清。被告当庭提供了其与原告的视频通话录音，证实被告于2021年2月24日已将案涉房屋内的物品搬离，并于2021年2月3日给原告打电话要求交还房屋钥匙，原告称自己顾不上，对此录音原告无异议。2021年2月4日，被告给原告回函，主要内容为，2020年1月至3月，因受新冠疫情影响，租赁商铺一直属于关闭状态，无法正常经营，疫情属不可抗力，根据相关法律政策，原告应予以减免房租。2020年4月8日至2020年7月10日期间，因工程建设下芹桥及道路两侧封闭，承租商铺一直处于歇业状态，这类情况也属不可抗力，根据双方合同约定，对因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成损失，双方应协商解决。被告承租商铺后，改造地暖及铺设瓷砖、木地板等共投资三万余元，建议适当折抵房租。2021年1月24日被告已将商铺内物品完全搬离，但原告一直拖延处理此事。后双方就疫情影响进行过协商，原告同意给被告顺延两个月，因延期的两个月是腊月和正月，被告不同意。原告遂提起诉讼。本案争议的焦点主要有：一、因疫情及道路封闭，原告是否应当减免租金。原告称新冠疫情属于不可抗力，但按照相关规定，租赁国有房屋的可以减免房租，租赁私人房屋的应当协商解决。关于道路封闭确实是事实，但道路封闭不属于不可抗力，是商业风险，且修路期间被告仍开门营业，以此为由要求原告减免租金没有法律依据。被告称因疫情及修路被告停业共计5个月，对此期间的租金应予减免。本院认为，根据政府抗疫要求，当时很多商铺不能开业经营，该情形应属不可抗力。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，应部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。原告租赁的商铺受疫情影响停业2个月，期间被告作为承租人没有经营收入，应免除2个月租金190000÷12×2=31666.6元。关于道路封闭，被告辩称因修路致使其停业3个月，但未能提交充分证据证实道路封闭导致其商铺停业及由此给其造成了经营损失。鉴于案涉商铺所处区域道路封闭3个月确系事实，原告对此真实性也认可，考虑道路封闭确实会对被告的经营产生一定的影响，本院酌情认定减免此期间3个月租金的40%，即：190000÷12×3×40%=18999.9元。以上两项共应减免租金50666.5元，被告还应支付原告租金90000元-50666.5元=39333.5元。二、被告行为是否构成违约？被告提供的其与原告的视频通话录音能够证实被告于2021年1月24日已将案涉房屋内的物品搬离，并于2021年2月3日给原告打电话交还房屋钥匙，原告称自己顾不上，对此录音原告无异议，被告又于2月4日给原告发函，故被告不存在逾期交回租赁物的违约行为。关于被告逾期交纳租金，被告虽辩称因疫情及道路封闭故而迟延支付租金有合理性，但根据原被告双方合同约定，被告应于2019年10月31日交纳下一年度的租金，被告分别于2019年12月31日交纳5万元、2020年1月21日交纳5万元，剩余租金至今未付，其逾期交纳租金的行为构成违约，原告要求被告支付违约金的诉请本院应予支持，原告要求按每日万分之四的比例计算违约金，未违反相关法律规定，本院予以确认。但应扣除因疫情和道路封闭应减免租金所产生的违约金。被告应支付原告违约金金额计算如下：2019年11月1日至2019年12月30日为：（190000-50666.5=139333.5）×0.0004×60=3344元；2019年12月31日至2020年1月20日为：（139333.5-50000=89333.5）×0.0004×21=750.4元；2020年1月21日至2021年3月31日为：（89333.5-50000=39333.5）×0.0004×435=6844元；以上共计10938.4元。本院认为，原告杨学兵与被告赵娟签订租房协议，系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。新冠疫情属突发公共卫生事件，系不可抗力，被告在疫情防控期间停业2个月，对此期间的租金被告有权要求减免。因道路封闭对被告商铺的经营确实会造成一定影响，本院酌情认定减免此期间3个月租金的40%。因被告逾期交纳租金构成违约，对原告要求被告支付违约金的诉请本院应支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告赵娟在本判决生效之日起十日内支付原告杨学兵租金39333.5元、违约金10938.4元，共计50271.9元；二、驳回原告杨学兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2828元，减半收取1414元，由原告杨学兵负担814元，由被告赵娟负担600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于晋城市中级人民法院。审 判 员  刘 勇二〇二一年六月二十四日法官助理  吕翔丽书 记 员  冯芬芬