江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0303民初2861号原告（案外人）：陈冠霖，男，1993年9月13日生，汉族，住江苏省徐州市铜山区。委托诉讼代理人：李磊，江苏徐海律师事务所律师。被告（申请执行人）:段玉玲，女，1971年7月20日生，汉族，住徐州市云龙区。被告（被执行人）：徐州久隆集团房地产开发有限公司，住所地徐州经济开发区工业区2#区。法定代表人：夏一兵。原告陈冠霖与被告段玉玲、徐州久隆集团房地产开发有限公司（以下简称久隆集团）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈冠霖及其委托诉讼代理人李磊、被告段玉玲到庭参加诉讼。被告久隆集团经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，段玉玲与久隆集团民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月19日受理后，根据段玉玲的申请，于2016年12月21日依法查封了徐州久隆集团房地产开发有限公司名下位于徐州市鼓楼区产。本院于2017年2月27日作出（2016）苏0303民初6645号民事判决书，判决久隆集团偿还段玉玲借款本金100万元并支付逾期利息12万元。久隆集团不服该判决，提出上诉，徐州市中级人民法院于2017年5月27日作出（2017）苏03民终2934号民事判决，驳回上诉，维持原判。根据段玉玲的申请，本院于2017年7月5日立案执行，案号为(2017)苏0303执2093号。在该案执行过程中，本院根据申请执行人的申请，依法将被执行人久隆集团名下位于徐州市产在淘宝司法拍卖平台进行拍卖，买受人即申请执行人段玉玲以484000元竞拍成功。本院于2018年7月11日作出(2017)苏0303执2093号执行裁定书，裁定：“一、将被执行人徐州久隆集团房地产开发有限公司名下位于徐州市玉玲名下；二、买受人段玉玲可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续”。2018年7月17日，本院向不动产登记机关送达上述执行裁定书及协助执行通知书。2020年1月14日，段玉玲将徐州市产过户至自己名下，不动产权证书号为苏（2020）徐州市不动产权第0005564号。(2017)苏0303执2093号案件以终结本次执行程序的理由于2018年8月2日结案。案外人陈冠霖为此提出异议，请求立即中止执行，撤销（2017）苏0303执2093号执行裁定书；解除查封案外人名下的徐州市鼓楼区大马路17号东方红1407室房产并返还给案外人。本院于2020年6月8日作出（2020）苏0303执异108号执行裁定书，驳回陈冠霖的异议请求。原告陈冠霖向本院提出诉讼请求：1、确认徐州市鼓楼区大马路17号东方红大厦1407室房产属于原告所有；2、停止对徐州市鼓楼区大马路17号东方红大厦1407室房产的执行。事实和理由：原告于2011年4月25日与徐州久隆集团房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：原告向徐州久隆集团房地产开发有限公司购买东方红大厦1407号房产，建筑面积132.3平米，单价为每平方4260元，总价为563598元。2011年4月26日，徐州久隆集团房地产开发有限公司向原告出具销售不动产统一发票，载明原告支付了全部购房款563598元，2011年11月17日，原告缴纳了购房契税18395.84元。2011年4月25日，江苏大彭阳光物业管理有限公司将涉案房屋钥匙交付给原告，原告于2011年4月26日与江苏大彭阳光物业管理有限公司签订《东方红大厦前期物业服务协议》并一直按约定支付物业费。之后，原告将涉案房屋作为仓库等用途对外出租。原告自上房之日起，多次要求徐州久隆集团房地产开发有限公司为原告办理房屋产权证，但徐州久隆集团房地产幵发有限公司称因消防问题暂时不具备办理产权证条件，迟迟未能为原告办理产权证。被告段玉玲因与被告徐州久隆集团房地产开发有限公司民间借贷纠纷向云龙区人民法院提起诉讼，后依据该案己经发生法律效力的(2016)苏0303民初6645号民事判决书、（2017)苏03民终2934号民事判决书向云龙区人民法院申请强制执行，随后云龙区人民法院作出了（2017)苏030执2093号执行裁定书对该房产进行了查封。原告在得知此情况后立即向云龙区人民法院提出执行异议申请，但法院驳回了原告的异议申请。原告与徐州久隆集团房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》时间早于被告段玉玲与被告徐州久隆集团房地产开发有限公司发生民间借贷的时间，而且上述房屋未进行过户的原因是徐州久隆集团房地产开发有限公司拒不配合过户，而非原告原因导致。同时上述房屋在原告上房后，原告己合法占有使用，被告无权申请查封并执行。综上所述，原告对上述房屋享有合法权利，并且足以排除被告对该财产的执行。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释【2015】10号）第二十八条之规定，特提起诉讼，请求法院查明案件，作出公正判决。被告段玉玲辩称，我认为应当驳回原告的诉请。一、原告主张的涉案房屋性质并非用于居住商品房，而是商业用房。二、原告提供的房屋买卖合同并没有进行备案，而该合同中明确要求应进行备案，所以对合同真实性不认可。三、被告购买的是法院已经拍卖的房屋，现在房屋已经办理房证，执行程序已经完结，原告不应再提出执行异议，应向久隆集团另行诉讼。综上原告主张涉案房屋属于其所有，没有事实和法律依据。当时房屋一直是空置状态，法院的人和我一起到物业公司要的钥匙，物业公司的人问我们要钥匙干什么的，法院的工作人员说来拍照片，房子要拍卖，物业公司就把钥匙给我们了。被告久隆集团未作答辩。本院查明：陈冠霖向本院提供了2011年4月25日其与被执行人久隆集团签订的《商品房买卖合同》一份，该合同约定陈冠霖向久隆集团购买东方红大厦1407号房，规划用途为商办楼，建筑面积132.3平方米，单价为每平方米4260元，总金额563598元。陈冠霖另提供久隆集团于2011年4月26日向其开具的销售不动产统一发票，载明陈冠霖支付购房款563598元。陈冠霖同时提供缴纳契税的现金完税证一份，主张其为购房缴纳了契税18395.83元。该现金完税证开具时间为2011年11月17日。陈冠霖为证明其购房款支付情况，提供：1、2006年8月18日施工投标文件一份，招标单位江苏久隆集团铜山分公司，投标人徐州环宇园艺开发有限公司，投标人的代理人为陈冠霖的母亲许艳，招标工程名称为久隆凤凰城小区山水苑沿河南岸景观工程；2、2007年12月3日工程预（结）算书一份，工程名称久隆凤凰城南岸景观，施工单位徐州环宇园艺开发有限公司，工程总造价3693578.3元；3、2007年6月5日40万元进账单两张，出票人人江苏久隆投资置业集团有限公司铜山分公司，收款人徐州润和土石方基础工程有限公司；2010年5月18日、8月9日徐州塞纳物业经营有限公司向徐州润和土石方基础工程有限公司付款2万元、5万元的进账单各一张。陈冠霖提供上述证据主张，徐州润和土石方基础工程有限公司是其父母设立，法定代表人系其父亲，其母亲许艳借用徐州环宇园艺开发有限公司的资质承接久隆集团的工程，约定所有工程款支付至徐州润和土石方基础工程有限公司账户，涉案房屋的购买系以房抵工程款。许艳出庭作证称：“2006年的时候铁路林场我找的资质中标久隆的塞纳河南岸景观工程，工程结束后还差了我们一部分钱，久隆集团一个副总王建说我这三万五万什么时候能拿到钱，说干脆给我房子，当时在南京也有房产，我一看太远了，我说还是要东方红大厦吧。2011年的时候就写了合同，然后我就去交税了，交完税我去领证的时候说久隆的消防没过去，说等能领证的时候再通知我。我又找的久隆集团的副总王建，他说什么时候能领证什么时候通知我，写过买卖合同后房子始终就是我们在使用的，开始租给别人当仓库，后来又租给一个姓李的，……总造价是三百多万，结算时欠了七八十万，给了这套房子剩下还剩好几万，通过三角债抵消了。”许艳还称，该套房屋相当于其赠与陈冠霖。经查询，江苏久隆投资置业集团有限公司的法定代表人于2017年8月4日由夏一中变更为夏一兵，本案被告久隆集团的法定代表人于2017年10月27日亦由夏一中变更为夏一兵，两公司之间存在关联关系。徐州环宇园艺开发有限公司的股东原为徐州铁路嘉利建筑安装工程公司，于2016年5月18日变更为徐州铁路经营集团有限公司，确系铁路系统设立的公司。徐州润和土石方基础工程有限公司的法定代表人及大股东均为陈传永。许艳的居民身份证地址与陈冠霖的住址一致。陈冠霖为证明其已占有案涉房屋，提供：1、业主上房领取钥匙等物品签收单一份，房号1407，领取进户门钥匙7把，许艳在领取人签字处签名，日期2011年4月25日；2、业主情况登记表，登记的户主系陈冠霖，上房日期2011年3月31日；3、陈冠霖与江苏大彭阳光物业管理有限公司签订的东方红大厦前期物业服务协议一份，签约日期2011年4月26日；4、2011.3-2012.3东方红大厦物业费登记表一张，载明1407号房业主陈冠霖，缴纳物业费、垃圾费、水费、公共能耗费、装修管理费、电梯卡、装修保证金合计4626.94元；5、物业费收据一张，收款日期2018年4月1日，交款单位1407室，交款人陈冠霖，交款起止日2017年4月1日至2018年4月1日，金额2000元，收据加盖江苏大彭阳光物业管理有限公司财务专用章，收款人段倩。另查明，陈冠霖在执行异议程序中提供涉案房屋所占土地的分割转让证及变更登记申请书各一份，其中分割转让证记载的发证时间为2012年8月27日。变更登记申请书中陈冠霖作为受让人签名时间为2019年12月4日。本院认为，案外人根据民事诉讼法第二百二十七条规定对执行标的提出异议的，应当在争议的执行标的执行终结前提出；执行标的由执行案件当事人受让的，应在执行程序终结前提出。“执行程序终结”是指申请执行人请求强制执行的权利已得到全部实现，执行程序已经完全终结，即相关执行案件符合民事诉讼法第二百五十七条以及《最高人民法院关于执行案件立案、结案若干问题的意见》第十四条、第十七条规定的结案条件。但原结案结论已通过执行异议、复议或者执行监督程序撤销的，以及终结本次执行程序的除外。本案中，涉案房屋虽已在执行中经拍卖后被过户至被告段玉玲名下，但因执行标的由执行案件当事人受让，而申请执行人请求强制执行的权利未得到全部实现，(2017)苏0303执2093号执行案件的结案是终结本次执行程序，故原告提起执行异议及本案执行异议之诉符合上述规定的执行异议之诉的受理条件，依法应作实体审理。原告提起案外人执行异议之诉，应对其就执行标的享有的民事权益足以排除强制执行承担举证证明责任。金钱债权执行中，被执行人为房地产开发企业，案外人作为被执行人开发的商品房买受人，其主张只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定任一条规定情形的，或虽然不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定情形，但符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定情形的，对其诉讼请求应予以支持。换言之，若案外人提出的诉讼主张不符合上述任一条规定的，则其诉讼请求不应得到支持。原告提供的证据能够证明其在案涉房屋被查封前已经签订合法有效的商品房买卖合同，已通过其母亲抵偿应得工程款的方式支付了全部购房款，已经通过合法途径占有了案涉房屋。以上情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一、二、三项，第二十九条第一、三项，以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经支付全部价款并实际占有”的规定。但案涉房屋系商办楼，原告购买该房亦非用于居住用途，该情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项的规定；原告主张且其申请出庭作证的证人证明案涉房屋因消防问题暂时不具备办理产权证条件，但久隆集团于2012年8月27日领取土地分割转让证，本院于2016年12月21日查封时案涉房屋已经登记在久隆集团名下，说明案涉房屋此前已经具备过户登记条件，原告自2011年4月25日办理上房手续后至本院查封前一直没有办理过户登记，其主张因消防问题无法办证的理由并不充分，足以说明原告对房屋过户毫不关心，涉案房屋未办理过户登记应系原告怠于行使权利所致，原告对此存在过错，该情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人对此没有过错”的规定。综上所述，原告要求对涉案房屋停止执行的诉讼请求，无事实及法律依据，本院依法不予支持。其要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，因其亦仅享有要求合同相对方履行合同义务的债权请求权，而不享有物权，故本院亦不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项及第二款之规定，判决如下：驳回原告陈冠霖的诉讼请求。案件受理费13061元、保全费5000元、公告费560元，合计18621元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  梁 征人民陪审员  孙庆敏人民陪审员  杨云霞二〇二一年六月六日书 记 员  张 欣