福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民终1420号上诉人（原审原告）：赵春风，男，1955年10月11日出生，汉族，住福建省漳浦县。上诉人（原审原告）：郑如凤，女，1960年12月12日出生，汉族，住福建省漳浦县。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：许晓达，福建达峰律师事务所律师。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：刘玲玲，福建达峰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边。统一社会信用代码：91350600798370691B。法定代表人：冯建民，董事长。委托诉讼代理人：魏晶晶，女，1995年10月1日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。上诉人赵春风、郑如凤因与上诉人明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“明发公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2020）闽0603民初1820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。赵春风、郑如凤的委托诉讼代理人刘玲玲与明发公司的委托诉讼代理人魏晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵春风、郑如凤上诉请求：变更一审判决第二项为：明发公司应支付逾期办证违约金218174.10元；本案一、二审诉讼费用由明发公司负担。事实及理由：《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二十二条系明发公司提供的格式条款，不仅是减轻其责任的条款，同时也是与赵春风、郑如凤有重大利害关系的条款，明发公司未采取合理的方式提示注意该格式条款，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第九条的规定，赵春风、郑如凤主张该条款不成为合同的内容，应当予以支持。讼涉商品房逾期办证违约金应按讼涉《商品房买卖合同》示范条款第十四条的约定以已付款0.01%的标准按日计付。明发公司答辩称：本案应当采用合同补充协议的约定计算逾期办证违约金即按已付房价款的1%计算违约金，虽然民法典生效，但无论是原合同法或民法典关于格式条款采取合理方式提示对方的前提均系该条款存在免除或者减轻情形，虽然民法典较之前格式条款有一定变化，事实上其法律规定没有发生本质变化，且本案补充协议第22条符合法律规定，并未减轻或免除明发公司的义务，在合同签订时对于逾期办证违约行为是否发生以及可能持续的时间双方均不可预见，不能否定性的评价合同约定的一次性逾期办证违约金，减轻了明发公司的责任，故案涉合同第22条合法有效应当予以适用。明发公司上诉请求：撤销一审判决，改判逾期办证违约金为10320.44元，一、二审诉讼费用均由赵春风、郑如凤承担。事实及理由如下：一、一审法院认定《商品房买卖合同》及合同补充协议合法有效，就应按合同约定认定逾期办证违约金，即以合同总价款的1%计算逾期办证违约金。二、一审法院超出赵春风、郑如凤的诉讼请求判决，属于程序严重违法，应予纠正。赵春风、郑如凤的诉讼请求本质是要求确认合同补充协议第二十二条无效，并进一步主张应当按照主合同中有关逾期办证违约金的约定计算违约金，并没有提出调整逾期办证违约金标准的诉求。一审法院在当事人未提出调整逾期办证违约金诉求的情形下，对逾期办证违约金计算标准进行了调整，属于判非所请。三、退一步而言，即使赵春风、郑如凤提出过调整违约金标准，也未就损失承担举证责任，一审法院以一次性违约金不足以补充损失而对逾期办证违约金进行调整，适用法律错误。赵春风、郑如凤答辩称：一、讼涉《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二十二条不成为合同的内容，即讼涉商品房逾期办证违约金应按讼涉《商品房买卖合同》示范条款第十四条约定的以已付款0.01%的标准按日计付。二、退一步讲，即使该条款能够成为合同的内容，也应认定是无效条款。该条款系明发公司提供的格式条款，结合明发公司逾期办证违约行为持续至今已达六年之久的事实，该条款明显系明发公司减免其自身在示范条款中的责任、限制赵春风、郑如凤基于示范条款的主要权利的条款，依法应认定该条款为无效。三、再退一步讲，该条款有效，原审酌定讼涉商品房逾期办证违约金为已付房款的0.005%按日计付亦属于合理，理由如下：1、明发公司逾期办证违约行为持续至今已达六年之久，而按买受人已付房价款的1%一次性支付违约金的约定明显过低。赵春风、郑如凤已于原审诉讼请求中主张逾期办证违约金按买受人已付款的0.01%每日计付，即提出了调整逾期办证违约金标准的诉求。2、退一步讲，即使未在原审诉求主张调整逾期办证违约金标准的诉求，鉴于讼涉《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二十二条约定逾期办证违约金标准存在明显过低的情形，原审亦应依法予以调整。综上，请求驳回明发公司的上诉请求。赵春风、郑如凤向一审法院起诉请求：1、判令明发公司立即协助赵春风、郑如凤办理“明发商业广场”9幢D128号房屋权属证书。2、确认双方签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第二十二条条款无效；3、判令明发公司支付给赵春风、郑如凤逾期协助办证违约金（违约金每日按赵春风、郑如凤已付款1032044元的0.01%计算，从2014年10月22日起计至明发公司履行完协助办证义务之日止；暂计至起诉之日的违约金为37669.61元）。4、本案的诉讼费用由明发公司承担。一审法院查明，2011年7月29日，赵春风、郑如凤为买受人与明发公司为出卖人签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》各一份。《商品房买卖合同》中约定，赵春风、郑如凤向明发公司购买位于漳州市龙文区××路××街××广场××幢××号商品房，建筑面积57.85平方米，每平方米17840元，总金额1032044元等。《商品房买卖合同》其中第八条约定：“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……。”第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”《合同补充协议》其中第二十条约定：“出卖人按合同约定时间向产权登记机关办理初始登记并向买受人提供资料后，由于产权登记机关原因或买受人的原因，造成无法及时办理房地产权属证书的，出卖人不承担任何违约责任。”第二十二条约定：“双方一致同意将购房合同第十四条‘如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理’中的第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”上述合同及补充协议签订后，赵春风、郑如凤依约履行了全部付款义务。2014年7月23日，赵春风、郑如凤与明胜（漳州）物业经营服务有限公司签署《商铺交接确认书》，并办理房屋交接手续。另查明，截至目前，明发公司尚未完成“明发商业广场9幢”不动产初始登记。一审法院认为，赵春风、郑如凤与明发公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。故明发公司应协助赵春风、郑如凤办理漳州市龙文区“明发商业广场”9幢D128号商品房房屋权属证书。关于逾期办证违约金的问题。赵春风、郑如凤主张《合同补充协议》第二十二条为格式条款，故无效。尽管该《合同补充协议》是格式条款，且变更了《商品房买卖合同》第十四条关于逾期办证违约金以已付款的0.01%按日支付的约定，如违约持续时间较短，则本案中一次性支付逾期办证违约金并不过低，如违约时间持续较长，则一次性支付逾期办证违约金可能过低。由于签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》时，违约行为是否发生以及违约可能持续的时间，双方均不可预见，故难谓一次性违约金的约定是否减轻了明发公司的违约责任，即使减轻了明发公司的违约责任，因该约定并未减轻或免除明发公司的合同主给付义务，且该约定属于双方当事人的真实意思表示，故也不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效格式条款，赵春风、郑如凤主张该条款无效与法不符，不予采纳。因案涉商品房于2014年7月23日交付使用，根据约定，赵春风、郑如凤应于交付使用后90日内即2014年10月21日取得权属证书，但明发公司至今尚未完成初始预登记,且不能举证证明不能办证非其原因所致，应承担违约责任。因明发公司违约行为持续至今已达6年之久，且明发公司不能预计何时能够办理初始预登记，赵春风、郑如凤所受损失必将因违约行为的持续而扩大，一次性违约金并不足以补偿赵春风、郑如凤持续扩大的损失，如果不对违约金予以调整，违约金亦将无法发挥惩罚和督促违约方继续履行合同的作用，故对赵春风、郑如凤请求判令明发公司支付逾期办证违约金，予以支持。为使违约方能够积极继续履行合同，以及弥补守约方因违约行为而持续扩大的损失，根据本案的具体情况，酌定本案逾期办证违约金为已付房款的0.005%，并从交付使用的第91日即2014年10月22日起，暂计至起诉之日即2020年8月4日止，计为109087.05元（1032044元×0.005%×2114天），2020年8月5日以后的违约金，赵春风、郑如凤可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、明发公司应于判决生效之日起九十日内协助赵春风、郑如凤办理漳州市龙文区“明发商业广场”9幢D128号商品房房屋权属证书；二、明发公司应于判决生效之日起十五日内支付赵春风、郑如凤逾期办证违约金109087.05元（2014年10月22日至2020年8月4日）；三、驳回赵春风、郑如凤的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2481.7元，由明发公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。案经本院二审审理，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本案当事人争议的焦点是：明发公司逾期办证应承担的违约金如何计算。本院认为，赵春风、郑如凤与明发公司之间签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。《合同补充协议》第二十二条约定按已付房价款的1%支付一次性逾期办证违约金，变更了《商品房买卖合同》第十四条关于逾期办证违约金以已付款的0.01%按日支付的约定。因双方签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》时，违约行为是否发生以及违约可能持续的时间，均不可预见，在签订合同时尚无法确定，因此一次性违约金的约定并不必然减轻明发公司的违约责任，赵春风、郑如凤上诉主张该条款系减轻明发公司的责任，因明发公司未采取合理的方式提示注意,该格式条款不成文合同内容的理由，不能成立。案涉商品房于2014年7月23日交付使用后，明发公司至今尚未完成初始预登记,且不能举证证明不能办证非其原因所致，应承担逾期办证的违约责任。明发公司违约行为持续至今已达6年之久，且明发公司不能提供证据证明何时能够办理初始预登记，赵春风、郑如凤所受损失必将因违约行为的持续而扩大，《合同补充协议》第二十二条约定的一次性违约金并不足以补偿赵春风、郑如凤持续扩大的损失，如果不对违约金予以调整，违约金亦将无法发挥惩罚和督促违约方继续履行合同的功能。赵春风、郑如凤一审中请求按照《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金以已付款的0.01%按日支付，亦明显超过其实际损失，故一审法院酌定调整本案逾期办证违约金为已付房款的0.005%按日支付，符合公平原则，亦不属于超出赵春风、郑如凤的诉讼请求，明发公司主张一审法院的判决超出诉讼请求，违反不告不理的原则，缺乏事实依据，不予采纳。综上所述，赵春风、郑如凤及明发公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，可以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4963.4元，由赵春风、郑如凤负担2481.7元，明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担2481.7元。本判决为终审判决。审 判 长 廖书茵审 判 员 陈春生审 判 员 陈天明二〇二一年六月十七日法官助理 徐明水书 记 员 邹晓倩