广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初18144号原告：广州市房屋开发建设有限公司，住所地广州市越秀区广卫路15号之一。法定代表人：黎智坚。委托诉讼代理人：涂洪刚，广东凡立律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦锦荣，男，该公司员工，通讯地址。被告：广州市越秀区南方第二幼儿园，住所地广州市越秀区XX路第一津XX街X号。法定代表人（举办者）：陆健伟。委托诉讼代理人：王莉虹、朱淼，广东经国律师事务所律师。原告广州市房屋开发建设有限公司诉被告广州市越秀区南方第二幼儿园房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月30日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人涂洪刚、麦锦荣，被告的委托诉讼代理人王莉虹、朱淼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告按现状交还非法占用的XX路XX街X号房产（产权证号码：粤房地产证字第××号）。2.判令被告向原告支付占用XX路XX街X号房产期间拖欠的场地占用费（自2020年6月起按该物业的租金评估价159823元收取场地占用费，自2020年12月起按照投标价350823元收取场地费扣减被告已经支付的部分。）3.判令被告缴纳的保证金180000元归原告所有，原告无需退还被告保证金。判令被告支付原告律师费70000元。事实与理由：原告与被告于2015年1月20日签订《广州市房屋租赁合同》，约定：原告将位于广州市越秀区XX路XX街X号的房产出租给被告作幼儿园使用，租赁期限自2015年1月1日至2018年12月31日，其中2015年1月1日至2016年12月31日每月租金80000元，2017年1月1日至2018年12月31日每月租金88000元，租金按月结算，由被告在每月的第5日前按现金或划账的付款方式缴付；租赁期届满，应将原承租房屋交回原告，如需继续承租房屋，应提前30日以书面形式与原告协商，双方另行签订合同等。2018年9月19日，被告向原告发出《续租申请函》，表示希望与原告办理续租事宜。2018年10月16日，原告向被告发出《关于租赁期满物业出租的通知》，告知被告根据《广州市人民政府办公厅关于规范我市国有企业物业出租管理的指导意见》（穗府办函[2017]147号）的要求，将通过广州产权交易所对涉案物业进行公开招租，要对物业进行评估及市场调查确定挂网底价，通过广州市产权交易所挂牌公开竞价进行招租，被告作为涉案物业的承租人，依法享有优先承租权。此后，双方就可否继续租赁涉案物业多次往来函件，原告多次告知被告若要承租涉案物业必须按照广州市国资委要求参加公开招租投标。上述合同约定的租赁期限届满后，被告一直拒不交还涉案物业，继续占用物业用于经营幼儿园。考虑到幼儿园涉及众多幼儿及其家庭，原告暂缓将涉案物业公开挂网招租，并未强行收回物业。经评估，涉案物业含税市场首年月租金为159823元。在涉案物业公开招租前，原告再次向被告发函告知涉案物业通过广州市产权交易所公开招租。2020年11月20日，经广州市产权交易所公开竞价，涉案物业由第三方取得此后五年的物业使用权，仍作幼儿园使用，被告未报名参加公开招租，已丧失优先承租权。原告多次发函给被告要求从2020年6月起参照评估租金159823元缴纳场地占用费，在公开招租后要求被告按照公开招租的价格支付场地占用费，但被告执意按原合同支付租金，并对原告要求交还场地的请求置之不理。为维护原告的合法权益，提出上述请求。被告辩称：请求驳回原告全部诉讼请求。原告以涉案场地应公开招投标，以第三人中标为由被告丧失优先承租权，要求被告返还涉案场地，是与《中共中央、国务院关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》第3条第8款的规定不相符合。该意见明确载明规范小区配套幼儿园应当办成普惠性民办园，不能办成营利性幼儿园。同时，原告此举与广州市国资委关于规范我市国有企业物业管理指导意见第5条第8款相违背。因此，原告的公开招投标试图让被告丧失承租优先权。是与上述规范性文件不相符的。关于原告诉状当中的事实与实际情况也不相符。原被告双方在2018年12月31日合同到期后，双方多个往来文件显示，双方协商的结果是在签署新的租赁合同前，沿用原租赁合同的权利和义务，因此不存在原告所述的被告非法占用拒不交还的问题。对于原告所述的按照评估及和投标价支付场地占用费的问题，如上所述，涉案场地是小区配建园。而原告使用的评估价或投标价都是依市场作出的，与涉案标的配建园的性质并不相符。对此，被告在2020年5月26日收到原告的评估价后曾提出过异议，但是原告坚持涉案场地是国有资产，要保值增值。继续对涉案场地采用招投标方式进行招租，被告认为，原告在明知涉案场地是小区配建园、应当办成普惠园、不得营利的情况下，继续采用招投标的行为是明显存有恶意的。综上，原告认为被告已丧失优先承租权提出上述几点要求是没有事实和法律依据的。请求法庭予以驳回。经审理查明：广州市越秀区XX路XX街X号房屋为登记于原告（原名称：广州市房屋经营建设公司）名下的房产，建筑面积1507.55平方米，层数为4层，房屋用途为幼儿园。2015年1月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将上述房屋出租给乙方作幼儿园用途使用，建筑面积1507.55平方米，租赁期限从2015年1月1日至2018年12月31日，其中2015年1月1日至2016年12月31日期间月租金80000元，2017年1月1日至2018年12月31日期间月租金88000元，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或划账方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳180000元保证金，租赁期满或解除合同之日，在乙方无拖欠租金的前提下甲方应将保证金无息退还乙方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的3%向甲方支付违约金；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需继续承租房屋，应提前30日以书面形式与甲方协商，双方另行签订合同等。合同签订后，被告向原告支付了保证金180000元，原告亦将涉案场地交付给被告作幼儿园用途使用。被告按每月88000元的标准向原告支付租金至2021年12月止，原告自2019年1月起向原告开具的发票上均注明为场地使用费。原告表示，原告收取被告的场地使用费，并不表明双方形成合同关系。上述合同约定的租赁期限届满后，原、被告未续签租赁合同。2018年9月19日，被告向原告发出《续租申请函》称：被告自1996年在此地承租办园已有22年，在此期间，被告获得了多项成果，并分别从硬件、软件进行投入、改善，投入金额达300多万元……希望原告给予继续支持，继续与被告办理续租事宜等。2018年10月16日，原告向被告发出《关于租赁期满物业出租的通知》，告知被告涉案物业的租赁期将于2018年12月31日届满，根据相关文件要求及物业的面积规模，涉案物业要进行评估及市场调查确定挂网底价，通过广州市产权交易所挂牌公开竞价进行招租，被告作为涉案物业的承租人，依法享有同等条件的优先承租权等。2018年10月31日，原告向被告发出房建函(2018)210号《关于XX街X号物业出租相关情况的复函》称：针对被告提及的“涉及国计民生、公益性、文物保护等特殊要求的物业出租”问题，原告特向相关部门咨询，答复：该物业并不符合“特殊要求的物业出租”条件，只要该物业的招租仍保持幼儿园的使用性质不变，并面向像被告那样的从事幼儿教育的机构即可；原告是国有企业，为保证国有资产的保值增值，必须按照相关文件要求通过广州产权交易所挂牌对涉案物业进行公开招租；原告按法律法规推进该物业租赁工作，按原合同约定，在同等条件下，被告享有优先承租权等。2019年5月15日，原告委托广东凡立律师事务所向被告发出《关于按时移交租赁物业的律师函》称：双方签订的租赁合同已于2018年12月31日到期，被告向原告申请将合同按照学年延续到2018年至2019年下学期末，考虑到被告的实际情况，原告同意按照原合同约定的权利和义务，将合同延续到2019年7月15日。根据相关规定，原告拟就涉案物业的租赁进行公开招标投标，原告已向被告发出书面通知，告知合同期满自然终止，要求被告按照参与投标，在同等条件下享有优先承租权，但被告对原告公开招投标的行为提出异议，并向原告上级主管部门投诉……现特致函被告，原告将于2019年7月15日收回被告目前租赁使用的涉案房屋，并按国家相关法规公开招租，仍作幼儿园专用，要求被告做好相关工作安排，妥善处理在园学童及职工安置问题等。2020年4月28日，根据原告的委托，广东联信资产评估土地房地产估价有限公司作出《广州市房屋开发建设有限公司拟出租资产事宜所涉及的广州市越秀区XX路XX街X号房地产租金市场价值专项资产评估报告》，载明涉案房屋在2019年10月10日的评估基准日的含税市场首年月租金为159823元，主要评估方法为市场比较法、收益法，有效期为2019年10月10日至2020年10月9日。2020年5月26日，被告向原告发出《对公示内容异议的函》称：原告对涉案场地的评估月租金159823元定价，被告作为承租了26年的原承租方难以接受；民办教育场地租赁一直按政府定价收取，且教育局也限制幼儿园收生的班数、人数，租金过高会令作为承租方的被告难以维持校内运营的收支平衡；原告评估时不应只考虑符合市场情况，也应考虑到民办教育行业的特殊性，以类似房地产交易的市场法作为评估标准明显是有失偏颇的，并请求原告对涉案场地重新评估等。2020年9月18日，被告向教育部门递交2020年越秀区普惠性民办幼儿园申请资料。2020年11月20日，广州市越秀区教育局在其网站上对包括被告在内的7个幼儿园认定为2020年越秀区普惠性民办幼儿园的情况进行公示，公示期为2020年11月20日至11月26日。同日，被告将上述公示情况通过微信告知原告工作人员麦某。2020年11月27日，广州市越秀区教育局发出越教字[2020]60号《越秀区教育局关于2020年第二批越秀区普惠性民办幼儿园认定名单的公告》，对被告认定为2020年第二批越秀区普惠性民办幼儿园予以公告。2020年12月7日，原告向被告发出房建函(2020)228号《关于XX路XX街X号物业公开挂网租赁情况的复函》称：被告2020年11月30日来函已收到，被告要求原告终止涉案房屋公开招租程序，现回复如下:原告作为国有企业对涉案房屋进行公开招租符合我市国有物业的出租管理文件要求；经批准，原告已于2020年9月30日将涉案物业委托广州市产权交易所挂网公开招租，并已提前通知了被告，被告未报名进行公开竞价招租；涉案物业已于2020年11月20日上午进行公开竞价，并已于当日完成；被告提供的广州市越秀区越教育局越教字[2020]60号文显示被告于2020年11月27日方取得越秀区普惠性民办幼儿园2020年第二批认定资格，其时，该物业的公开挂网出租全过程已按规范流程完成；原告多次发函给被告要求自2020年6月开始按照评估价159823元缴交场地占用费，至2020年11月20日止，被告仍有289663.7元场地占用费未缴纳；涉案物业于2020年11月20日由第三方通过广州产权交易公开竞价招租，合法取得未来五年的承租权，要求被告立即安排相关人员与原告及第三方接洽，平稳顺利交接该物业场地等。原、被告均确认上述已收到上述对方发出的函件。据原告提供的原告(出租方)、广州市白云区托斯卡纳幼儿园(承租方)及交易机构广州产权交易所有限公司于2020年11月20日签订的《成交确认书》记载，涉案房屋成交价格为350823元，租金每2年在上一年度基础上递增8%；承租方承诺按照公告约定与出租方签订租赁合同，按租赁合同的约定支付交易价款，以及向广州产权交易所有限公司支付交易服务费等。原告为证明其为本案诉讼支出了律师费，向本院提交了原告与广东凡立律师事务所签订的《民事委托代理合同》及律师费发票。被告对上述证据真实性、合法性、关联性均不予确认。本案诉讼期间，原告向本院陈述：在公开招租的时候，如果是普惠性幼儿园是可以享受租金优惠。幼儿园是跟着名称走，而不是跟着地方走的。在公开招租前，原告在2020年9月前曾经与被告的员工共同向广州市产权交易所了解涉案场地能否不公开招租的情况，该所人员口头答复如果是普惠性幼儿园是可以不公开招租，由产权单位上级部门直接签订租赁合同。但当时被告不能提供普惠性幼儿园的证明，所以交易所还是将涉案场地作公开招租的登记。此外，原告在公开招租的过程中要求中标者必须接收现有的幼儿及教职工，并且收费标准不得超过现标准。原告确认涉案场地属于所在地块的配套幼儿园，但在小区建成时并没有规定涉案小区须办成普惠性幼儿园。被告则陈述：涉案场地是小区的配建园，即指在规定的规划图上一定面积范围内必须有一个配套的幼儿园，配建园是必须办成普惠性幼儿园，不得营利，故可以不公开招租。但公开招租是以市场为起点，是要营利的，与配建园的政策是相冲突的。本院认为：原、被告就涉案的广州市越秀区XX路XX街X号场地自愿签订的上述《广州市房屋租赁合同》为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。上述合同约定的租赁期限届满后，被告继续使用涉案场地，并按合同原约定租金标准向原告支付租金，原告对此不持异议，双方形成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，对不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告于租赁期限届满前后均已书面通知被告原告将于租期届满后对涉案场地进行公开招租，应理解为原告已在合理期限内通知被告解除双方的不定期租赁关系，相关通知被告均已收到。故原告现要求被告按现状交还涉案场地、被告支付涉案场地的使用费的诉讼请求合法有理，本院对此予以支持。但使用费宜参照评估机构评定的租金价格为准。至于原告要求没收保证金的诉讼请求，本院认为，被告不存在合同约定的应由原告没收保证金的情形，原告该项主张缺乏事实依据，本院对此不予支持。保证金应在被告腾空交还场地并付清使用费后退还给被告。关于原告要求被告支付律师费的诉讼请求，因双方并未对此作出约定，故原告该项请求亦依据不足，本院亦不予支持。关于被告认为涉案场地为小区配建园不得用于办理营利性幼儿园、不得按市场评估价公开招租等抗辩意见，本院认为，被告所援引的有关意见、文件属于行政管理层面的规定，不属于对民事行为效力的强制性规定，而且，在双方约定的租赁期限届满前，被告并未进入越秀区普惠性民办幼儿园的行列，原告在此情况下将涉案场地交由相关机构进行公开挂牌招租并无不妥，故对原告上述抗辩意见，本院不予接纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市越秀区南方第二幼儿园应迁出广州市越秀区XX路XX街X号房屋，将该房屋腾空交还给原告广州市房屋开发建设有限公司。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市越秀区南方第二幼儿园应按每月159823元的标准向原告广州市房屋开发建设有限公司支付自2020年6月起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费（其中应扣除原告已支付的自2020年6月起至2021年12月期间每月88000元的款项）。自本判决发生法律效力之次日起的房屋使用费，被告应参照每月159823元的标准向原告计付至实际交还房屋之日止。三、在被告广州市越秀区南方第二幼儿园腾空交还上述房屋给原告广州市房屋开发建设有限公司并结清上述房屋使用费之日起五日内，原告将被告支付的保证金180000元退还给被告。四、驳回原告广州市房屋开发建设有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取14513元，由原告负担10820.25元，被告负担3692.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员 张 丽二〇二一年六月三十日书记员 徐浩龙