北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初13288号原告：高秋平，女，1945年7月29日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：关铁城（高秋平之夫），住北京市昌平区。被告：秦猛猛，男，1992年4月23日出生，汉族，北京鑫光伟业房地产经纪有限公司经理，住北京市昌平区。被告：北京鑫光伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇立汤路179号院2号楼14层221702。法定代表人：秦猛猛，经理。原告高秋平与被告秦猛猛、北京鑫光伟业房地产经纪有限公司（以下简称鑫光伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高秋平及其委托诉讼代理人关铁城，被告（兼被告鑫光伟业公司的法定代表人）秦猛猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高秋平向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付所欠房屋租金和各项费用合计35417元。诉讼过程中，高秋平变更诉讼请求为：1．确认房屋租赁合同于2020年7月13日解除；2．判令被告立即向原告支付所欠房屋租金和各项费用合计29800元，并向原告支付利息（以29800元为基数，自2020年4月8日起至实际给付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：原、被告于2018年7月8日签订房屋租赁合同，约定租期5年，至2023年7月7日止，第一年租金为每月7500元，第二年租金为每月7800元，付款方式为押一付三，即押一个月的租金作为质保金，每季度首日付本季度三个月的租金，并约定家具家电损坏由被告负责维修。对诉讼请求的事实和理由分述如下：（1）截至2020年4月，前七个季度合同执行正常，无争议。到第八个季度，即2020年4月8日之后，被告开始拖欠房租。2020年4月8日本应交三个月的租金23400元，但被告分两次只交了5500元和5150元，以后再没有交过租金，一直拖欠至今，拖欠租金的数额为12750元。（2）按照合同第七条第二项约定，拖欠房租15日视为被告违约，原告一直迁就、容忍，想沟通解决，让合同继续执行，然而到了2020年6月，被告要求大幅降低月租金，原告未同意，被告在没有办理终止合同手续（双方结清账目、清点室内物品）的情况下，单方面解除合同，把他的租户全部搬走，删除了与原告的微信，把原告电话拉黑，造成原告再也联系不上被告。被告已构成严重违约，根据合同第七条第一款的约定，被告应向原告支付违约金7800元。（3）房屋三楼卧室通向南阳台的推拉门是铝合金门框，双层玻璃钢结构，玻璃已经破损。原告到北七家建材城找三个玻璃店询问维修事项，最低报价是2000元，高的2700元，本案选择2000元方案。根据合同第六条第三款，该费用应由被告负责。（4）被告让租户搬走后，小区物业知道了房屋已经无人租住，便通知原告把被告在一层建的隔断墙全部拆除，恢复房屋原貌，以后不准再建隔断。原告找了多个装修公司和北七家建材市场的个体装修散户，经比较后选了最便宜的做了还原装修，施工内容包括：打隔断、把建筑垃圾搬到院子再运走、室内维修、保洁、刷墙，施工费共12000元，扣除被告交的押金7800元，仍欠4200元，应由被告承担。（5）房屋一层客厅新沙发一长一短，被告把短的扔了，沙发总价3800元，短的作价1300元，还有一个与洗衣机配套的烘干机，被告也给扔了，旧烘干机作价800元。被告扔掉的沙发和烘干机合计折价2100元。（6）2020年7月7日全屋另外几家租户都搬走了，只剩下二层南侧一户庞振华。庞振华跟原告说最多十多天就搬，不到一个月不好再租房，请求原告帮忙再让他住些天，结果他2020年7月25日搬走，共住19天。他说他跟被告签订了合同，所以这19天的租金他给了被告，而被告扣下这钱，没有给原告。这19天是被告违约解除合同后，原告为缓解庞振华的困难，推后装修时间，影响了原告后续租房，这些天的租金理应归原告。按照庞振华与被告订的月租金计算，该租金计950元（1500/30*19）。综上，被告拖欠的租金与费用总额为29800元。为维护自己的合法权益，现原告向法院提起诉讼。秦猛猛、鑫光伟业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原、被告双方首次签订合同日期是2018年7月8日至2023年7月7日，为期五年。2019年7月，被告与原告通过沟通协商一致后，在原告家里重新签订一份补充协议，将租期改为一年一签，起租日从2019年7月8日至2020年7月7日，如续租提前一个月告知。二、由于疫情原因，在2020年4月交最后一季度租金时，被告跟原告电话沟通后，免一个月的租金，后两个月的租金也调整为5500元。这两个月的租金被告是按照5150元和5500元支付的，其中5150元，是因为之前原告的电表损坏，更换新电表的费用由被告支付，故与原告协商后从一个月的租金中减掉了350元，最后金额为5150元。三、2020年7月13日上午，双方到场交接。1．被告当天结完水电费。2．屋内隔断被告已经联系好了物业人员拆除，而拆除费用，被告同意将安装在屋内的两台空调留下，并由被告再给物业人员转300元作为抵销。但原告提议想留下空调，300元转给原告，隔断由原告自行处理。3．沙发是一组分开了，交接时被告也告知原告分别在楼上、楼下。4．关于烘干机，在租赁合同交接清单里就没有此物件，被告也说明此事了。5．当天并未提出玻璃损坏的事情。6．房屋内还有一租户，租期截止到2020年7月7日，但后续原告与租户协商同意租户可以多住一段时间，住多久按天计算租金给原告，期间被告并未干涉。四、当天双方一致同意，由被告转给原告300元，并当天钥匙交予原告为结束。时过九个月，原告提出玻璃损坏，并提出烘干机、装修等费用，实属合同到期九个月后原告个人提出的，现在房屋所要进行的装修改造等事宜，应由原告自行承担责任。五、被告并没有拉黑原告电话和微信，2021年3月28日4时40分原告给被告发过一个语音电话，被告没有及时接听，而在当日5时11分被告回拨给原告，原告也没人接听。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月8日，高秋平（甲方）与鑫光伟业公司（乙方）签订《北京市房屋委托出租合同》。合同约定：该房屋坐落于北京市昌平区；房屋委托代理期限共五年，自2018年7月8日起至2023年7月7日止；每月租金为7500元，付款方式为季付，第一、二、三、四次付款日期分别为2018年7月8日、2018年10月8日、2019年1月8日、2019年4月8日，依次类推；对于房屋基本家具家电的损坏，由乙方负责维修；本合同有效期内单方解除合同，视为提出解约方违约，由违约方交付守约方两个月的租金作为违约金；乙方拖欠房租超过15日的，甲方有权解除合同收回房屋；合同期内，甲乙双方需履行合同规定的租金和租期，单方面变动租金或租期的，需向守约方支付两个月房租作为违约金；第二年起每年逐增300元，至合同终止；甲乙双方如有一方违约，赔偿守约方一个月房租，退还剩余租金和押金。合同签订后，高秋平将涉案房屋交付给鑫光伟业公司，后鑫光伟业公司在该房屋内加装了隔断、空调，并对外转租。2019年7月8日，高秋平签署《补充协议》，主要内容为：甲乙双方达成协议，租期从2019年7月8日起至2020年7月7日止，租金为7800元，若续租提前一个月通告，否则为违约，扣押金一个月的租金即7800元。鑫光伟业公司对此《补充协议》予以认可。现鑫光伟业公司已向高秋平支付押金7800元，并付清了2020年4月7日之前的租金。2020年4月7日，高秋平通过微信催交租金，鑫光伟业公司以疫情为由要求减免租金，高秋平未予同意，后要求鑫光伟业公司腾出房屋，并表示最后一个季度了，6月底赶紧结束合约等。2020年5月7日、2020年6月12日，鑫光伟业公司分别支付租金5150元、5500元。诉讼过程中，鑫光伟业公司主张经其与高秋平协商，高秋平同意免除2020年4月8日至2020年7月7日期间内的一个月租金，且其余两个月的租金调减为5500元/月，高秋平对此陈述不予认可。2020年7月13日，双方办理了房屋交接，鑫光伟业公司将涉案房屋交还给高秋平。当日，鑫光伟业公司向高秋平之夫支付200元。诉讼过程中，鑫光伟业公司主张经协商，双方同意鑫光伟业公司以其在房屋内安装的2台空调及上述200元，作为高秋平自行拆除隔断的费用。高秋平认可2台空调已留在涉案房屋内，但对该200元款项的用途，其表示不清楚。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，高秋平与鑫光伟业公司签订的《北京市房屋委托出租合同》在性质上应为房屋租赁合同，该合同及其补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。根据本案中《补充协议》关于“租期从2019年7月8日起至2020年7月7日止”“若续租提前一个月通告”的约定，以及高秋平在微信中关于“最后一个季度”等的陈述，应认定高秋平与鑫光伟业公司协商变更了《北京市房屋委托出租合同》中约定的租赁期限，涉案房屋租赁期限至2020年7月7日届满。故此，高秋平诉请确认房屋租赁合同于2020年7月13日解除，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据合同约定，鑫光伟业公司应于2020年4月8日按照月租金7800元的标准，向高秋平支付自2020年4月8日至2020年7月7日期间的租金，但其逾期未足额支付，应承担相应的违约责任。现高秋平要求鑫光伟业公司支付欠付租金12750元及违约金7800元，于法有据，本院应予支持。鑫光伟业公司主张高秋平同意免除此期间一个月的租金，并同意调减月租金标准至5500元，但其提供的证据并不足以证明其所主张的事实，故对鑫光伟业公司的陈述，本院不予采信。高秋平要求鑫光伟业公司支付上述租金、违约金的利息，法律依据不足，本院不予支持。高秋平主张鑫光伟业公司损坏了涉案房屋内的玻璃，并扔掉房屋内的沙发、烘干机，故此要求鑫光伟业公司赔偿，但其并未提供相应证据加以证明，故对该项诉讼请求，本院不予支持。高秋平要求鑫光伟业公司支付拆除隔断的费用，鑫光伟业公司主张经双方协商后其以2台空调及200元作为高秋平自行拆除隔断的费用，高秋平虽予否认，但未提供足以反驳的相反证据，且高秋平提供的证据并不足以证明费用金额，故对该项诉讼请求，本院不予支持。高秋平要求鑫光伟业公司支付在租赁期限届满后次承租人占用房屋期间的租金，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。对于押金7800元，鑫光伟业公司同意与其应负债务相抵销，本院对此不持异议。经计算，鑫光伟业公司应支付高秋平20550元，押金7800元用于抵销后，鑫光伟业公司尚应支付高秋平12750元。涉案房屋租赁合同系鑫光伟业公司与高秋平签订，故根据合同相对性原则，高秋平要求秦猛猛承担合同责任，法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、北京鑫光伟业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付高秋平12750元；二、驳回高秋平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费545元，减半收取计272．5元，由高秋平负担212．5元（已交纳）；由北京鑫光伟业房地产经纪有限公司负担60元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张彦辉二〇二一年六月二十九日书记员  马瑞辉