山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁14民终1964号上诉人（原审被告）：于长林。上诉人（原审被告）：付红霞。上诉人共同委托诉讼代理人:杜敏，德州德城黄河法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：德州鲁兴物业有限公司。法定代表人：刘军凯，总经理。委托诉讼代理人：魏新义，北京市京师（德州）律师事务所律师。上诉人于长林、付红霞因与被上诉人德州鲁兴物业有限公司（以下简称鲁兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省德州经济技术开发区人民法院（2021）鲁1491民初431号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于长林、付红霞共同委托诉讼代理人杜敏、被上诉人鲁兴公司委托诉讼代理人魏新义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于长林、付红霞上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判驳回鲁兴公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由鲁兴公司负担。事实和理由：一审认定事实错误。前期物业泰信公司服务管理期间，由于物业公司工作人员的疏忽，致使上诉人房屋被楼上漏水浸湿损坏了大量财产，后双方协商，泰信公司应赔偿的18000元冲抵十年物业费用，现鲁兴公司承继成为新的物业服务公司，应当对上家物业公司的债务一并承受。鲁兴公司侵犯了上诉人的合法权益，鲁兴公司自2017年7月10日接手涉案小区物业服务后，公共摊位出租获得的收益既不向上诉人公示，也未向上诉人分发。鲁兴公司主张的费用，应当在该收益中予以扣除。鲁兴公司的收费项目，应当依法由相关部门审查和批准，鲁兴公司与德州长盛置业有限公司（以下简称为长盛公司）签订的合同的收费项目，是否经物价主管部门批准，其并未出示相关证据证实，该举证责任应该由其承担，其举证不能应当承担不利后果。鲁兴公司物业服务不到位，依法可以减少物业费的支付。综上，请求依法支持上诉人的上诉请求。鲁兴公司辩称，上诉人的上诉理由不成立，其称前期泰信物业公司由于工作疏忽造成房屋漏水，后双方达成口头协议，18000元冲抵十年物业费，与鲁兴公司没有任何关系。鲁兴公司是与长盛公司签订的前期服务合同，和泰信公司根本就不认识，所以不是同一个法律关系。在一审中上诉人也没有举证和泰信公司达成的协议。物业收费项目根据德州市物业管理条例就是前期物业服务合同的收费项目，只要不高于德州市物价局规定的项目就符合法律规定。鲁兴公司向一审法院起诉请求：1.判令于长林、付红霞支付2017年1月1日至2018年12月31日期间拖欠的物业管理服务费1644.72×2=3289.44元，垃圾费60×2=120元，车库管理费360×2=720元，合计4129.44元，逾期利息不主张；2.本案的诉讼费全部由于长林、付红霞承担。一审法院认定事实：于长林、付红霞于2016年4月29日与长盛公司签订《德州市商品房买卖合同》，购买德州经济技术开发区房产，建筑面积124.6平方米，成为该住宅小区业主。2017年7月10日，长盛公司作为甲方与鲁兴公司作为乙方签订了《前期物业服务合同》，其中第五条约定：“本物业管理区域物业服务收费采用以下方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.1元／月.平方米。”第七条第2款约定“停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按车库车位30元／月的标准向乙方交纳停车费。”2017年10月1日，鲁兴公司与德州经济技术开发区城市管理局签订《生活垃圾清理协议书》，合同约定生活垃圾处理费根据德价发[2016]66号文件规定收费，第三条“乙方必须按照市财政局、物价局指定的收费标准按时向甲方交纳生活垃圾清理费用。”2017年1月1日至2018年12月31日，于长林、付红霞一直未向鲁兴公司交纳物业管理费、垃圾清理费、车库管理费共计4129.44元。2020年11月24日，鲁兴公司委托北京市京师（德州）律师事务所律师张书栋向于长林、付红霞发出催缴物业服务费的律师函，并通过邮政速递方式向于长林、付红霞邮寄催收物业费律师函。一审法院认为，涉案住宅小区尚未成立业主委员会，长盛公司作为建设单位与鲁兴公司签订的《前期物业服务合同》，对该住宅小区业主具有约束力。自2017年7月10日至2019年7月10日期间，鲁兴公司为涉案住宅小区全体业主提供物业管理服务，于长林、付红霞系该小区业主，亦实际享受了鲁兴公司提供的物业服务。物业管理服务是双向的，不仅需要物业公司提供优质的物业服务，同时亦需要业主的积极配合，并按合同约定交纳物业服务费，如此才能共同营造干净整洁舒适的生活环境。物业服务费用是整个小区物业管理得以正常运行的必要费用，生活垃圾处理费是物业公司为城市行政管理部门代收的垃圾清运费用，收取标准是经物价部门核定的，在同一小区每位业主接受的是同等的物业管理服务，于长林、付红霞拒不交纳物业服务费用及垃圾处理费，不仅构成违约，同时也损害了其他大多数正常交费业主的权利。关于物业服务费的数额问题。鲁兴公司与长盛公司签订的《前期物业服务合同》第十七条约定，“本合同期限自2017年7月10日起至2019年7月10日止”，鲁兴公司未提交泰信公司将前期物业收取权利转让给鲁兴公司的相关证据，故鲁兴公司主张2017年7月10日前的物业服务费，一审法院不予支持。其主张的2017年7月10日至2018年12月31日期间涉案房产的物业服务费2425.96元，车库车位管理费540元，生活垃圾处理费90元，一审法院依法予以支持。于长林、付红霞辩称2013年因泰信物业公司工作人员失误导致楼上暖气管道漏水损坏其室内装修、地下室被泡等给其造成损失，并辩称物业公司工作人员口头作出赔偿18000元的承诺，未向一审法院提交合法有效的证据证明，其与本案非同一法律关系，一审法院不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、于长林、付红霞于本判决生效之日起三日内给付德州鲁兴物业有限公司关于德州经济技术开发区房产的2017年7月10日至2018年12月31日期间的物业管理服务费2425.96元、车库车位管理费540元、生活垃圾处理费90元，共计3055.96元。二、驳回德州鲁兴物业有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由于长林、付红霞负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。上诉人提交付红霞手机录制的小区内景录像光盘一份，证明该小区电梯、门禁门口牌等位置已经出租出去用于广告，该出租应该获得收益，被上诉人至今尚未向上诉人公示，也未分发，被上诉人主张的费用应当在该收益中扣除。被上诉人质证认为：对真实性认可，对出租收益不太清楚。被上诉人庭后提交代理词，认为上诉人主张分割小区电梯和闸口的收益抵交物业费没有事实和法律依据，2017年的广告收益被上一家物业公司收取，2018年的广告收益已经公示并移交业主委员会管理，闸口门则是使用2019年的广告费安装；小区物业广告费为全体业主所有，不是上诉人不交纳物业等管理费的理由。对上诉人提交的光盘，因被上诉人对真实性认可，本院对光盘内容的真实性予以确认。本院查明事实与一审认定事实一致。本院认为，本案当事人争议的焦点问题为：上诉人关于驳回被上诉人诉讼请求的上诉请求是否成立。针对上诉人上诉要求改判驳回被上诉人诉讼请求所依据的事实与理由，本院分析如下：第一，上诉人上诉主张前期另一物业公司因房屋漏雨损坏财产同意将应赔偿的18000元冲抵十年物业费用，被上诉人应对上家物业公司的债务一并承受。上诉人对其上述主张的事实负有举证责任，其在本案一、二审中均未提交任何证据证实，应承担不利后果，对其上述主张，本院不予支持。第二，被上诉人出租广告摊位获得的收益，应当依据有关法律规定进行处理。上诉人主张被上诉人出租公共摊位获得的收益未向上诉人公示和分发，侵犯了上诉人的合法权益及被上诉人主张的物业费用应在该收益中予以扣除的问题，其在一审诉讼过程中并没有提出反诉和抗辩，一审法院未予审理并无不当。对于出租广告摊位获得多少利益、应扣除物业费具体数额，上诉人未提交证据证明，且对于该事实的认定涉及其他业主利益，不宜在本案中处理。第三，上诉人主张被上诉人应举证证明其收费项目应当依法由相关部门审查和批准，否则承担不利后果。被上诉人一审中提交了与政府部门签订的《生活垃圾清理协议书》、盛世华园小区内物业管理重要信息公开监督栏照片两张，证明垃圾清理费用依据及已经公示的物业收费内容和收费标准及依据，上诉人对被上诉人一审提交的证据真实性均无异议，而上诉人在本案一、二审中未提交任何证据证明被上诉人收取的物业费违反规定，上诉人的上述拒不支付物业费的理由不能成立，本院不予支持。第四，上诉人上诉还主张被上诉人物业服务不到位依法可以减少物业费的支付。上诉人对其该主张未提交任何证据证明被上诉人物业服务哪里不到位、应减少多少物业费，上诉人亦未就物业服务不到位问题向被上诉人通过起诉等方式主张权利，本院对其该主张不予支持。涉案小区建设单位长盛公司与作为物业服务企业的被上诉人签订的前期物业服务合同，对涉案小区业主具有法律约束力。被上诉人依据前期服务合同为涉案小区提供了物业服务，涉案小区业主包括上诉人在内与被上诉人之间形成物业服务合同关系，物业管理服务是一项管理小区的综合性服务,对维持住宅小区干净整洁、安全卫生等起着重要作用，物业公司提供物业服务是由众多业主按时交纳物业费来维系，个别业主无正当合法理由拒付或少付物业费而接受了同样的物业服务，则可能损害及时足额交纳物业费的业主的利益，也损害了物业公司的权益。上诉人事实上已经享受了被上诉人提供的物业服务，其要求驳回被上诉人诉讼请求的理由均不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人于长林、付红霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨贵孚审 判 员 郑卫华审 判 员 王善文二〇二一年六月三十日法官助理 孔祥龙书 记 员 杨海荣