广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初3902号原告（反诉被告）:广州德肯投资发展有限公司，住所地广州市海珠区南田路昆仑三街27号自编232室，统一社会信用代码91440101MA5AKLAB5M。法定代表人：欧阳淦，职务总经理。委托代理人：朱云天、郭敏霞，广东天道勤律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市定胜装卸服务有限公司，住所地广州市海珠区石榴岗路7号大院7号之五101，统一社会信用代码91440105783770895D。法定代表人：黄俊标，职务总经理。委托代理人：郑碧浩，广东合拓律师事务所律师。原告广州德肯投资发展有限公司（简称德肯公司）诉被告广州市定胜装卸服务有限公司（简称定胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序，于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭敏霞，被告的委托代理人郑碧浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告德肯公司向本院起诉请求：1.判令确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年11月18日解除；2.判令被告退还原告的租赁保证金33400元；3.判令被告退还原告已付租金133600元；4.判令被告支付原告违约金20040元（按合同约定年度租金的10%计算）；5.判令被告赔偿原告支付的居间费用15000元；6.判令被告赔偿原告的装修损失120000元（以评估鉴定为准）；7.判令被告赔偿原告的经营损失30186元；8.判令被告向原告开具已付租金的《广东省增值税专用发票》；9.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告和被告于2019年10月28日签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于广州市海珠区××院××203，用于体育运动策划、培训用途，每月租金16700元。原告向被告支付了租赁保证金33400元。双方在上述合同第七条约定被告提供办理营业执照所需资料，如因甲方未能提供办理营业执照资料而不能办证的，此合同取消并退回原告所交押金。由于被告一直没有提供办理营业执照的资料，原告于2020年11月18日向被告发出《关于不再继续缴纳租金的函》，解除合同。被告定胜公司辩称：1.原告存在违约行为在先，在2020年2月份拖欠租金。2.双方签订合同时原告清楚案涉场地的现状，有可能办不了营业执照，双方才在合同约定如办不了执照就退还保证金，返还场地，合同终止。3.原告拖欠租金并非相关营业执照办不下来，而是自身资金周转困难。被告于2020年10月20日已办理租赁合同备案，2020年10月26日通过微信告知原告相关备案材料已办妥。4.原告的营业执照在与被告签订合同时已办理完毕，不存在无法经营的可能。定胜公司反诉请求：1.确认双方签订的《租赁合同》于2021年3月31日解除；2.判令德肯公司立即向定胜公司按原状返还租赁场地；3.判令德肯公司向定胜公司支付拖欠的租金102275元（拖欠租金自2020年10月1日起计算至实际返还租赁场地之日止，暂计至2021年3月31日）；4.判令德肯公司向定胜公司支付拖欠的2020年10月1日至2021年3月31日期间的管理费3600元及楼梯电费分摊138.06元；5.判令德肯公司向定胜公司支付拖欠的2020年10月1日至2021年3月31日期间的水电费2193.68元（前述水电费2193.68元仅为2020年9月至11月份水电费，此后的水电费因德肯公司拒绝配合抄表，定胜公司无法获得实际用水用电数据）；6.判令德肯公司向定胜公司已付的租赁保证金33400元不予退还；7.判令德肯公司向定胜公司支付滞纳金105708.3元（暂计至2021年3月31日，并要求算至所有款项实际付清之日止）；8.判令德肯公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：德肯公司自2020年2月起，出现拖欠租金情况，并且拖欠租金期间，德肯公司提出场地（免租金）的合作方案，但方案没能通过。此期间，定胜公司虽多次催租，但德肯公司仅支付租金至2020年9月份。德肯公司针对反诉辩称：定胜公司主张双方签订的《租赁合同》于2021年3月31日解除及要求德肯公司支付2020年10月1日至2021年3月31日期间的拖欠的租金、管理费及电费分摊没有事实和法律依据。德肯公司于2020年11月18日通过微信向定胜公司发送了《关于不再继续缴纳租金的函》，双方租赁合同于当天解除。合同解除后，德肯公司将租赁房屋内的物品搬离时遭到定胜公司拒绝，定胜公司还向物业管理公司指令不让德肯公司将房屋内的物品搬离。在定胜公司不让德肯公司清场的情况下，定胜公司要求德肯公司支付租金、管理费、楼梯电费分摊没有事实和法律依据。经审理查明：2019年10月28日，原告德肯公司（乙方、承租方）与被告定胜公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于海珠区××院××203；租赁期限自2019年10月28日至2024年5月31日；租金为首年每月16700元，每月1号前支付，第二年起每年递增5%；承租期间的相应电费、水费、物业管理费等由乙方支付；签订合同当日，乙方向甲方支付租赁保证金33400元；甲方提供办理营业执照所需资料，如因甲方未能提供办理营业执照资料而不能办证，此合同取消并退回乙方所交的押金；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，没收保证金，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：5.拖欠租金或相关费用累计达1个月；。等。合同签订后，原告德肯公司向被告定胜公司支付了租赁保证金34400元。被告定胜公司依约将案涉场地交付给德肯公司使用。德肯公司接收案涉房屋后对房屋进行了装饰装修。2020年11月18日，德肯公司向定胜公司发出《关于不再继续缴纳租金的函》，主要内容：定胜公司拖延一年时间仍未向德肯公司提供办理营业执照所需的资料，导致德肯公司无法在租赁的场地办理营业执照，无法正常、合法使用该场地开展业务。为此，德肯公司正式告知定胜公司，因定胜公司持续违约，德肯公司不能再继续缴纳租金，并将就定胜公司的违约事实，向法院提起诉讼。德肯公司主张其多次要求定胜公司提供办理营业执照所需资料，但定胜公司迟迟未能提供。为此，德肯公司提供了微信聊天记录为证。微信聊天记录显示：德肯公司分别在2020年4月7日、2020年4月15日、2020年6月2日、2020年7月24日、2020年8月9日、2020年11月8日要求定胜公司提供办理营业执照所需资料，配合办理租赁备案手续，但定胜公司以需要向业主方申请及先办理定胜公司租赁备案为由没有提供相关资料及配合办理德肯公司的营业执照。定胜公司对微信聊天记录的真实性认可，并表示办证有先后顺序，但不妨碍德肯公司正常经营，德肯公司之前已取得营业执照，双方只是协商将德肯公司经营场所迁移至案涉场地。定胜公司主张德肯公司自2020年2月起没有按时缴纳租金，且德肯公司支付2020年9月的租金后没有再支付租金，德肯公司在2020年12月撤场时没有将案涉场地交还给定胜公司。德肯公司确认其没有支付2020年10月份的租金，理由是定胜公司没有提供办理营业执照所需的资料，其在2020年12月14日第一次从租赁场地搬离部分物品，但在2020年12月18日再次搬离物品时遭到定胜公司的拒绝。定胜公司提供的微信聊天记录显示：2020年12月18日，定胜公司说“12月9日和贵司李洪伟协商好今天交接二楼锁匙，由于打他电话不接，请你帮忙和他说下，什么时候送钥匙过来”，德肯公司回复“我们为什么交钥匙？我们已经起诉你们，按法院判决执行吧”。当天下午，德肯公司说“现在搬的都是合作商投资的东西，你们要是不给搬，你们现在出一份书面承诺函，承担这次你们不给搬的一切后果和责任。”定胜公司回复“你司请将欠租金水电费先交先，要不就留下锁匙。”双方没有办理案涉房屋交接手续。在庭审中，双方同意共同到场办理房屋交接手续。双方于2021年4月11日签订《退房交接确认书》，载明：德肯公司即日起将房屋退还定胜公司，定胜公司经验收同意以现状接收。在庭审中，德肯公司对定胜公司主张的拖欠2020年9月至11月水电费金额2193.68元予以认可，对2020年10月1日至2021年3月31日期间的管理费3600元、楼梯电费分摊138.06元金额没有异议，但认为2020年11月份之后的管理费、楼梯电费分摊不应由德肯公司负担；认为定胜公司主张滞纳金标准过高，应按LPR标准计算。双方经协商确认德肯公司在案涉房屋装修残值为9万元。定胜公司表示德肯公司拖欠租金费用，如其让德肯公司搬走案涉场地内物品，其将无法维权，故德肯公司搬离时，定胜公司不允许，但后双方微信沟通后让德肯公司搬离并交还场地。德肯公司在法庭调查阶段撤回了第8项诉请“判令被告向原告开具已付租金的《广东省增值税专用发票》”，本院当庭裁定准许撤回。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。双方签订的的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，应切实履行。关于合同解除的时间。本院认为，德肯公司2020年11月18日发出的《关于不再继续缴纳租金的函》内容并没有明确表示解除合同，仅是对定胜公司没有提供办证资料而停付租金的抗辩，不属于解除合同的通知。但根据微信记录显示双方曾协商2020年12月18日场地交接事宜，且德肯公司明确表示搬离案涉房屋，故应认定双方租赁合同于2020年12月18日解除。根据查明的事实，德肯公司多次要求定胜公司提供办理营业执照所需资料，但定胜公司并未提供。《房屋租赁合同》第七条约定提供办理营业执照资料是定胜公司的义务，经德肯公司多次催促，定胜公司没有在合理期限内提供相关资料，造成德肯公司无法正常使用案涉场地，故德肯公司有权根据《房屋租赁合同》第七条约定解除合同。同时，《房屋租赁合同》第七条已对因定胜公司未能提供办证资料导致合同解除的责任作出约定，即定胜公司退还押金。办理营业执照存在不确定性，德肯公司未在案涉房屋办理营业执照的情况下，对案涉房屋进行装修投入，且双方明确约定不能办理营业执照的后果是解除合同、退还保证金，德肯公司应自行承担装修损失的风险。故，德肯公司要求定胜公司支付违约金20040元、赔偿装修损失、赔偿居间费15000元、经营损失30186元理据不足，本院不予支持。由于德肯公司已实际使用房屋，德肯公司要求定胜公司退还已付租金133600元缺乏依据，本院不予支持。关于租赁保证金问题。德肯公司逾期交付租金超过一个月，但定胜公司经多次催促仍未提供办理营业执照所需资料，定胜公司对租赁合同解除存在过错，故定胜公司主张没收租赁保证金，本院不予支持。租赁保证金33400元应退还给德肯公司。双方已于2021年4月11日办理了案涉房屋交接手续，故定胜公司诉请德肯公司返还租赁场地已无实际意义，本院不予处理。关于租金及占有使用费问题。根据微信聊天记录，德肯公司于2020年12月18日搬离案涉房屋时遭到定胜公司以拖欠租金为由的阻扰。德肯公司在解除合同、腾空案涉房屋时应与定胜公司协商合同解除后的清理与结算问题，但德肯公司在搬离时确实拖欠定胜公司的租金、水电费等费用未结清，定胜公司阻止德肯公司搬离属于行使不安抗辩权。定胜公司虽表示其在2020年12月18日后通知德肯公司搬离房屋，但未提供证据予以证实。鉴于此，对于2020年12月18日至房屋交还之日止即2021年4月11日房屋空置的损失，德肯公司、定胜公司均存在过错，应各承担50%责任。定胜公司主张2020年10月份月租金标准为16700元，2020年11月至2021年4月月租金标准为17115元，少于合同约定的上浮5%即17535元/月（16700元×1.05），属于自行处分权利，本院予以准许。经计算，德肯公司应向定胜公司支付2020年10月1日至2020年12月18日期间的租金43753元（16700元+17115元+9938元）及2020年12月19日至2021年4月11日房屋占用费32399元。因德肯公司逾期交租是行使不安抗辩权，但合同解除之日德肯公司应付清租金，故定胜公司要求德肯公司支付逾期交付租金及占有使用费的滞纳金有理，本院予以支持，但逾期交租的滞纳金应自合同解除的次日即2020年12月19日起计算，逾期交付占有使用费应自房屋实际交还之日的次日即2021年4月12日起计算。定胜公司主张滞纳金标准每日1%确实过高，本院酌情调整为每日万分之三计算。关于水电费、管理费及楼梯电费分摊。德肯公司对定胜公司主张的上述费用金额没有异议，故根据2020年12月18后房屋使用费损失的责任分担，德肯公司应向定胜公司支付2020年9月至11月水电费2193.68元及管理费2532元、楼梯电费分摊97元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2020年12月18日解除；二、在本判决生效之日起10日内向，被告广州市定胜装卸服务有限公司向原告广州德肯投资发展有限公司返还租赁保证金33400元；三、在本判决生效之日起10日内向，原告广州德肯投资发展有限公司向被告广州市定胜装卸服务有限公司支付2020年10月1日至2020年12月18日期间的租金43753元及滞纳金（以43753元为基数，自2020年12月19日起至实际付清之日止按每日万分之三计算）；四、在本判决生效之日起10日内向，原告广州德肯投资发展有限公司向被告广州市定胜装卸服务有限公司支付2020年12月19日至2021年4月11日期间的占有使用费32399元及及滞纳金（以32399元为基数，自2021年4月12日起至实际付清之日止按每日万分之三计算）；五、在本判决生效之日起10日内向，原告广州德肯投资发展有限公司向被告广州市定胜装卸服务有限公司支付水电费2193.68元、管理费2532元、楼梯电费分摊97元；六、驳回原告的其他诉讼请求；七、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7564元（原告已预交），由原告德肯公司负担4701元，被告定胜公司负担2863元。反诉受理费6901元（被告已预交），由原告德肯公司负担3156元，被告定胜公司负担3745元。原告预交的本诉受理费、被告预交的反诉受理费，本院不予退还。原告德肯公司在本判决生效之日起10日内向被告定胜公司支付反诉受理费293元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林湛河二〇二一年六月一日书记员  徐文慧谭颖诗