山西省运城市盐湖区人民法院山西省运城市盐湖区人民法院民事判决书（2021）晋0802民初3314号原告：张某1。原告：张某2。委托诉讼代理人：夏某，运城市正天法律服务所法律工作者。被告：翟某。委托诉讼代理人：金某某，山西方立律师事务所律师。原告张某1、张某2与被告翟某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某1、张某2及其委托诉讼代理人夏某，被告翟某的委托诉讼代理人金某、原文婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张某1、张某2向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于运城市××街西户×号房产(价值30万元)所有权归二原告所有。2、依法责令被告履行2007年7月15日与原告签订的《售房协议》，协助原告办理运城市魏南大街某某住××区房产变更登记手续。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告张某1与原告张某2系夫妻关系，2007年7月份期间原告张某1、张某2与被告翟某、被告翟某丈夫张某3(已去世)及中间人杨朝辉共同协商房屋买卖事宜，后2007年7月15日原告张某1与被告翟某签订《售房协议》，杨朝辉作为该房产买卖协议中间人在该协议上签字，协议约定被告将位于××路西户房产(现登记为运城市魏南大街某某住××区)出售给原告，原告支付被告143000元，该房产剩余房款由原告支付，同时约定被告协助原告办理房屋变更手续，过户费由原告承担。协议签订后原告向被告支付房款143000元，后期原告向运城市气象局支付剩余房款62068元，原告全部履行了该协议约定的义务。因协议签订时案涉房产未取得房产证，故当时未办理产权变更，后该案涉房产取得产权证(登记在翟某、张某3)，原告多次要求被告翟某及张某3履行协助办理变更登记手续，二人一直推诿未能办理，2018年2月10日张某3去世。现被告拒不履行协助办理房产变更登记手续，故依法诉讼贵院，望判如所请。被告翟某辩称，一、原告要求确认位于运城市××街房产所有权归二原告所有，没有事实和法律依据。1，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。涉案房屋系答辩人于2010年4月23日取得，该房屋系答辩人与丈夫张某3共同共有。原告并未取得案涉房屋所有权。2,本案案由为买卖合同纠纷，原告要求确认房屋产权属于物权纠纷，本案并非确认之诉，涉案房屋所有权人不存在争议，房屋所有权证也不存在记载错误的情形，因此原告的该项请求应判决予以驳回；二、原告要求答辩人履行2007年7月15日签订的《售房协议》，协助办理案涉房屋产权变更登记手续，没有事实和法律依据。1,该协议签订过程、约定内容、履行情况答辩人并不清楚，答辩人之前从未见过该协议，答辩人不清楚协议中的签名是怎么来的，但是字体与答辩人的签名明显不一样，同时，答辩人也从未收到过原告的购房款。2,原告在时隔11年后，在答辩人丈夫去世后，才去主张办理房屋产权问题，也能印证该协议存在巨大的真实性漏洞，不符合常理。3,退一步讲，即便存在该协议，依原告诉状所述，2007年7月份，答辩人及丈夫并未取得涉案房屋，答辩人的处分也是一种无效行为。况且，案涉房屋并非答辩人一人所有，答辩人也无权进行单方处分，否则也是一种无权处分行为，该协议也是无效的。4，诉争房屋是答辩人单位内部房屋只有单位员工具备资格才可以购买，是单位的一种福利待遇，由其他人购买明显违背单位的本意；三、如果原告提供证据证实了该协议的真实有效，原告提供证据证实了已经履行了支付购房款的义务。但答辩人客观上也不能协助原告去办理过户手续。答辩人丈夫去世后，两个女儿及儿子、丈夫父亲、母亲作为第一顺位的法定继承人，合法继承丈夫对案涉房屋享有的共有部分，现答辩人对案涉房屋没有完全的处分权；四、本案早已超过诉讼时效，原告从法律上也丧失了胜诉权。本案系合同纠纷，核心系债的纠纷，根据原告诉状所述，涉案房屋系2007年7月购买，依据当时的民法通则，诉讼时效为两年；五、答辩人不应承担诉讼费用。综上，为维护答辩人合法权益，请求人民法院依法驳回。原告诉讼请求。原告张某1、张某2为支持其诉请，提供的证据为：1、房屋所有权证两份，证明位于魏南街以南某某住宅小区，×号，房屋所有权人是张某3，共有人翟某，登记时间是2010年4月23日。2、售房协议一份，证明被告翟某与原告张某1，中间人杨朝辉于2007年7月15日签订一份售房协议，协议内容被告翟某同意将位于气象局家属院某某小区×号出售给张某1，乙方一次性付给甲方人民币143000元整，被告有义务协助办理产权手续并对被告与张某1在合同中的权利义务及违约责任做了相关的约定。3、从2005年7月21日交给运城市盐湖区气象局财务科3000元，2006年4月29日交给山西省运城市气象局机关财务科30000元，2006年8月29日交给山西省运城市气象局机关20000元，2006年11月6日交给山西省运城市气象局机关30000元，2007年2月9日交给山西省运城市气象局机关10000元，2007年4月25日交给山西省运城市气象局机关20000元，都是翟某交的共计113000元。2007年6月25日杨某某代张某1交给山西省运城市气象局机关37000元，2007年6月26日交给山西省运城市气象局机关7128元，地下室。2008年1月15日交给山西省运城市气象局机关3340元（维修基金），2008年4月16日交给山西省运城市气象局机关14400元，（购房款），2008年4月20日交给物业管理费200元。共计62068元。4、取款证明三份，共计65000元从中国工行取款分三笔，此笔现金加上从信用社取的7万元现金（时间长无法调取），共计135000元。直接交付被告翟某和张某3，（中间人杨某某在场可以证明）。5、申请证人杨某某出庭证明原、被告之间买卖房屋的经过。经质证，被告翟某对原告提交的证据1、3、4的真实性未提出异议，本院予以确认。对证据2的真实性提出异议，认为该协议上的笔迹与被告签字的笔迹不一致，没有共有人被告丈夫张某3的签字，因签订该协议时，房屋产权证尚未办理，被告未申请对协议书的签字笔迹进行鉴定，也未提供反驳证据，本院对被告的辩解不予采信，对该证据予以确认。对证人杨某某的证言，因杨某某是原、被告房屋买卖的中间人，《售房协议》上有证人的签名，其陈述能够证明房屋买卖经过，本院予以确认。本院经审理认定如下事实：原告张某1、原告张某2系夫妻关系，2007年7月份期间原告张某1、张某2与被告翟某、被告翟某丈夫张某3(已去世)及中间人杨朝辉共同协商房屋买卖事宜，后2007年7月15日原告张某1与被告翟某签订《售房协议》，杨朝辉作为该房产买卖协议中间人在该协议上签字，协议约定：被告将位于××路西户房产(现登记为运城市魏南大街某某住××区)出售给原告，原告支付被告143000元（其中113000元被告已交单位，被告原始收据经中间人杨某某手转交给原告），该房产剩余房款由原告付清，同时约定协议签订后，房屋产权归原告所有，原告拥有自主行使房屋的转让、转卖和继承权，被告有义务协助原告办理房屋产权手续，过户费由原告承担。协议签订后原告向被告支付房款143000元，被告将购房收据通过中间人交付给原告。后期原告向运城市气象局支付剩余房款及相关费用62068元，原告全部厦行了该协议约定的义务。涉案房屋于2007年建成，建成后直接交付给原告使用至今。涉案房屋产权证于2010年4月23日登记办理，仍登记在被告张某3名下，被告妻子翟某为共有人。后原告要求被告翟某及张某3履行协助办理变更登记手续，未能办理，2018年2月10日张某3去世。2018年3、4月份被告从单位领取房屋产权证，于2018年5月份将房屋产权证交付给原告。双方至今未办理产权变更登记。本院认为，房屋买卖合同是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。房屋买卖合同是一种民事法律行为，因此只要满足双方主体适格、双方意思表示真实一致以及不违反国家法律法规及社会公共利益即被认为是有效的。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原、被告签订的《售房协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。未办理房屋产权过户的情况，属于民法上将来取得之物的买卖，出卖人在合同约定的履行期限届满时是否取得房屋所有权主要影响的是合同是否能够继续履行，即出卖人是否能向买受人交付房屋及办理房屋产权过户，而不影响买卖合同的效力。关于共有人未签名，由于婚姻法与物权法相比是特别法，因此该类纠纷应当优先适用最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》（法释[2001]30号）第17条第（二）项的规定，即买受人有理由相信出卖人转让房屋为夫妻双方共同意思表示的，买卖合同有效。原告按照协议约定支付了购房价款后，要求被告协助办理过户手续，符合法律规定，本院予以支持。关于被告翟某辩解的该房产属于张某3遗产，因该房屋买卖行为发生在2007年，在被告丈夫张某3生前进行，并已实际履行，涉案房产已交付给原告十余年，不属于遗产，被告的辩解，理据不足，本院不予采信。被告辩称，原告起诉超过诉讼时效，因被告于2018年5月份才将房屋产权证交付给原告，系诉讼时效中断，自2018年5月份至原告起诉时，未超过三年，被告的辩解，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二项、《最高人民法院关于适用时间效力的让按规定》第一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、位于运城市××街西户×房产所有权归原告张某1、张某2所有；二、被告翟某在本判决生效后三十日内协助原告张某1、张某2办理运城市魏南大街某某住××区西户×房产变更登记手续。案件受理费5800元，减半收取2900元，由被告翟某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省运城市中级人民法院。审 判 员 令狐旭峰二〇二一年六月二十八日 书 记 员 昝 蕊 敏