北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初5836号原告（反诉被告）：郭文生，男，1953年5月3日出生，汉族、北京医院退休员工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：赵鹏（系郭文生之女婿），住北京市东城区。被告（反诉原告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：李越，女，北京自如生活企业管理有限公司职员。原告（反诉被告）郭文生与被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭文生、被告（反诉原告）自如公司的委托诉讼代理人李越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭文生向本院提出诉讼请求：1.依法判令自如公司继续履行双方于2019年3月3日签订的《资产管理服务合同》；2.判令自如公司支付2020年9月29日至2021年4月8日期间的房屋租金29046元；3.依法判令自如公司支付违约金12103.17元（2个月租金9682元及滞纳金421.17元，因自如公司违约造成的损失2000元）；4.判令自如公司承担本案的全部诉讼费。事实与理由：郭文生与自如公司于2019年3月3日，签订了关于坐落在大兴区华佗路1号院5号楼18层2单元1802的《资产管理服务合同》，合同编号：BJGYWD199375701，委托期限5年0个月，即自2019年3月6日（“交付日”）起至2024年8月12日止（包括首尾两日）。自如公司于2020年9月23日，以短信通知郭文生办理解约手续。根据合同约定，2020年9月29日为租金付款日，自如公司并未支付租金。郭文生于2020年10月12日因未收到租金与自如公司管家刘松冶联系询问情况，得到管家回复房屋已处于郭文生单方强制解约流程中，并承认自如公司单方违约，郭文生表明态度不接受解约，并要求自如公司继续履行合同，支付房屋租金，自如公司表示不会继续履行合同，郭文生可以对自如公司单方违约的行为进行诉讼。经查询自如APP核实，当时的合同状态为解约中（详见附件）。根据合同约定，租金打款日为2020年9月29日，自如公司已逾期15个工作日未支付租金，资产管理服务合同的状态已从解约中变更为已解约（详见附件），自如公司单方面强行解除合同。合同第6条合同解决及续期中第6.1条款约定“管理期间内，合同一方提前30个自然日书面通知另一方且经另一方同意的，可以解除本合同”，现郭文生不同意解除合同，且郭文生并无任何违约违法行为，自如公司无权单方面解除合同。现自如公司已有违约事实，且郭文生在沟通中要求继续履行合同。郭文生认为，自如公司在此事件过程中违反合同之约定，在未取得郭文生同意的情况下擅自单方面解除合同，已构成违法违。综上所述，郭文生为了维护自己的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，恳请法院支持郭文生全部诉讼请求。自如公司辩称，请求法院驳回郭文生全部诉讼请求。理由如下，双方签署的《资产管理服务合同》在形式上和实质上已经终止履行，自如公司完成解约手续办理并充分告知了郭文生解约事宜的办理进度，相关款项结算清楚无拖欠，且就房屋接收事宜对郭文生进行了充分说明，并通过下发房屋永久密码的方式，将房屋返还给了郭文生，自如公司自解约日即不再占有与使用房屋。一、自如公司与郭文生签署的《资产管理服务合同》合法有效，双方就合同履行的居室数量、装修配置处置、资产返还等均作出了明确约定。合同约定自如公司为郭文生就位于北京市大兴区金融街融汇5号楼2单元18层1802的房屋提供资产管理服务，自如公司收取租金，向郭文生支付房租预期收益，涉案房屋原本格局为2居室，为便于房屋出租及提高收益，自如公司就房屋的情况与郭文生进行协商，双方确定在客厅设立优化间增加可供出租的居室，以3居室对外合租出租，自如公司评估房屋共3个卧室对外出租的收益后给郭文生确定的房租预期收益为4700元，每个管理周期递增3%，到2020年预期收益已达4841元。2019年5月10日优化间被责令拆除，双方合同约定的居室数量发生变化，房间数量减少后自如公司的收取的房租为4180元，远小于自如公司按照约定居室数量为郭文生支付的房租预期收益，且郭文生已收房，合同履行的客观基础丧失，履行合同对自如公司显失公平。二、优化间拆除非自如公司过错所致，自如公司提出解除合同系因客观情势变更所致,不应承担违约责任。自如公司设立的优化间不同于群租房，设立优化间是在客厅内，不同于厨房、卫生间、阳台等区域，基于客厅本身的功能性及面积大小，自如公司设立的优化间并未违反《商品房租赁管理办法》及《关于进一步规范出租房屋管理的规定（首综办【2013】19号）》中关于禁止出租的规定。且自如公司在2011年就以此经营模式进行运营，一直没有遭遇拆除，直至2018年后，房屋内优化间被大批拆除，此为我方无法预料的，在北京市住建委的约谈中，自如公司获得了北京市住建委的理解，其后不再进行优化间的拆除。因房间的居室数量是自如公司确定房租预期收益的基础条件，自如公司在优化间拆除后与郭文生进行长期协商，希望就房租预期收益进行重新调整，但郭文生均不同意，无奈之下自如公司只能单方解除合同。合同解除自如公司在主观上不存在违约的故意，在客观上基于房屋可出租房间减少的事实，因此自如公司不应承担违约责任。即使法院认定自如公司的解约行为构成违约，合同约定的双倍月预期收益的违约金，自如公司认为该金额过高，法院应当酌情降低。首先业主并没有证明其有损失，其次自如公司已经及时向业主交付了房屋密码，其完全可以有时间对房屋进行处置。三、自如公司已经就合同的解除履行了通知义务，并办理了解约结算，自如公司无法继续承租和管理郭文生房屋，合同不适宜强制履行。自如公司与郭文生协商无法达成一致后，即通知郭文生自如公司要解除合同，并且自如公司于2020年9月27日向郭文生寄送了书面解约通知函，通知郭文生合同于2020年10月30日解除，其后自如公司腾空房屋，依据合同2.6条、3.3条进行了解约结算，结清了生活费用，向郭文生支付了解约结算款，郭文生在自如公司小程序可获取房屋永久密码。其后自如公司为提示郭文生尽快收回房屋，减少损失，于2020年11月2日通过短信给郭文生发送了房屋永久密码，永久密码发送以后，自如公司无法获取和更改房屋永久密码，自如公司已经不实际占有和控制房屋。依据合同6.5条约定：合同到期或解约的，乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码。甲方应在本合同到期日、解除日或者腾退期届满日与乙方办理合同解除及物业交割等相关手续。现我方已完成承租人退租清退和还房前保洁等相关工作，并向业主告知了房门密码锁，根据合同约定应视为完成了交房义务。当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失请求赔偿。因此对于郭文生主张之后的租金等损失，属于其没有及时收房或采取其他措施降低损失，该部分损失与自如公司解约之间没有因果关系，应由其自行承担。四、自如公司在合同期内最大限度维护郭文生利益，继续履行合同对自如公司显失公平。合同虽是自如公司单方解除，但在合同履行期内自如公司最大限度维护了郭文生的利益，一则在优化间于2019年5月10日拆除后至2020年8月29日，自如公司仍长期按照原租金价格进行支付长达一年之久，在此期间自如公司每月亏损；二则在疫情发生时，自如公司作为利润微薄的民生行业，陷入经营困难，资金状况十分紧张，但仍没有停止或减少向郭文生支付房租，此次解约自如公司并非恶意，且由于涉及的业主数量众多，此案并非个案，继续履行此类合同自如公司无力承受；三则在合同履行期内自如公司从未有过延迟支付租金或损毁房屋等其他违约行为。针对上述具体情况，自如公司庭后将补交情况说明一份供参考。基于以上事实，本着合理、公平承担损失的原则，请求法院酌情判决，驳回郭文生的诉讼请求。自如公司提出反诉请求，1.确认双方签署的《资产管理服务合同》于2020年11月1日解除；2.请求郭文生向自如公司支付装修及新配置设施损失费用19057.59元；3.判令本案诉讼费用由自如公司承担。事实与理由：一、《资产管理服务合同》履约条件因不可归责于自如公司的原因而发生根本性变化，导致合同履行陷入实质性僵局。自如公司已就案涉房屋完成承租人退租清退和还房前保洁等相关工作，完成合同解除且房屋永久密码已交还郭文生。因此，不论是形式上还是实质上，原合同已于2020年10月30日终止履行并解除完毕，无法恢复履行。1、自如公司与赵勇双方于2019年3月3日签订《资产管理服务合同》，履行期限自2019年3月6日至2022年8月12日，双方就房屋委托经营管理事项中的经营条件、居室数量、收益费用的计算和金额、装修基础等均做出了明确约定，且相关条款及合同内容不违反任何强制性、禁止性法律、法规：（1）合同附件一中双方明确：就客厅环境进行必要改造独立作为居室，房间可出租的居室数量为4，并按照友家（合租）形式对外出租（详见合同附件一“居室数量”和“产品类型”）；（2）自如公司与郭文生根据房屋改造后可经营管理的居室数量，结合市场行情合理，共同约定第一个管理周期内房屋预期收益为4700元/月，且自第2个管理周期起预期收益递增3%。至自如公司解约时对应管理周期的预期收益为4841元/月。2、2019年5月10日，该房屋所在街道居委会发布拆除优化间的通知，优化间被拆除案涉房源可出租的居室数量减少为2间，自如公司每月收益减少，在正常向郭文生支付租金的前提下，每月运营净亏损额661元。自此，合同履行目的无法实现，陷入实质性僵局。3、因房屋委托经营数量这一客观情况发生变化（减少），原合同签约时履约基础条件丧失，加之2020年疫情等原因对于住房租赁企业的严重影响，为保证全体委托人的利益安全、稳定，本着公平、合理分担损失的原则，自如公司即同赵勇以短信、微信、电话等形式开展多次协商，以期双方就合同价款调整或者解除事宜达成一致，使双方损失最小化，但郭文生均未同意，双方未能达成协议。后自如公司迫于无奈，于2020年9月17日向郭文生寄送了《解约通知函》通知其自如公司不再继续履行合同，解约日为2020年10月30日，并结清了相关各项费用。后由于郭文生拒绝自行获取密码、接收房屋，自如公司又于2020年11月2日将永久密码下发并书面通知了郭文生（该密码有且仅有被反诉方可查看）。至此，《资产管理服务合同》已经解除完毕，自如公司失去对于案涉房源的占有，《资产管理服务合同》在形式和实质上均无法继续履行。需要特殊说明的是，尽管优化间在2019年5月即被拆除，但自如公司在2019年5月10日至2020年8月29日期间，仍按照未拆隔断的标准向郭文生正常支付了长达一年的租金。二、依据约定，资产管理服务合同提前解除的，应当由委托人承担新配置设施损失费用。自如公司接收案涉房屋后，为全面、妥善履行各项合同义务，及时组织专业人员对于房屋进行了必要的装修和改造，增设了大量的电器设备和家居设施，共计投入成本19057.59元（竣工费用）。现因合同提前解除，根据《资产管理服务合同》第3.3条“标的资产装修配置设施的处置。合同提前解约，甲方应向乙方支付新配置设施的损失费（损失费=为标的资产的购进家具或家电的配置价格×（管理期间内未履行天数/管理期间总天数））。合同到期或提前解约，乙方购置的相应配置设施所有权归甲方，并保证配置设施处于正常使用状态”的相关约定，现因合同已解除，自如公司有权按照约定要求郭文生承担装修配置费用。郭文生应承担自如公司新配置设施的损失费用，金额为19057.59元（计算方式：配置价格总金额19057.59元×（未履行1382天/管理期间总天数1987天））。综上所述，为维护自如公司的合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。郭文生针对自如公司的反诉请求辩称，关于居室数量，合同附件1中并没有约定，关于优化间拆除导致自如公司不能履行合同不能成立。关于合同解除，合同6.1条，在管理期间内要提前30日提出，并经对方同意才能解除合同。现在郭文生不同意，所以不能解除合同，双方应该遵守这个条款。自如公司反诉第二项，应该继续履行合同，所以不同意第二项请求。本院经审理认定的事实如下：郭文生系位于北京市大兴区华佗路1号院5号楼18层2单元1802室房屋的所有权人。2019年3月3日，郭文生（甲方）与自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定甲方委托乙方管理运营的房屋位于北京市大兴区华佗路1号院5号楼18层2单元1802室。管理期限5年，即自2019年3月6日起至2024年8月12日止。甲方应当在本合同第1.3条约定的交付日即2019年3月6日交付标的资产。合同第2.1条约定：双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益4700元/月，若标的资产满足下表条件的，即从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。合同第2.2条空置期约定：在管理期间内，因为标的资产装修、改造，乙方寻找资产使用人，资产使用人更换造成标的资产空挡期及标的资产维修维护等原因导致的标的资产空置期。甲方同意承受如下相应空置期：首个管理周期的空置期为60天；第二个管理周期起每个管理周期空置期为25天；管理期间内最后一个履约年度天数少于自然年天数的，空置期按照下列方式计算：最后一个履约年度对应月数*3。空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益。合同第2.6条约定：管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金。每个管理周期最后结算时，双方同意甲方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，抵扣后剩余款项（若有）自动转为下一个管理周期乙方应向甲方支付服务质量保证金的部分款项；本合同终止或解除时结算后如仍有剩余，甲方应在当期付款期限内将余额返还给乙方。乙方应于标的资产交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计4700元。此后，每个管理周期的服务质量保证金需于上一管理周期最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方。合同第2.7条结算方式约定：双方认可自2019年5月5日起计算收益，每个履约年度内每1个月为一次结算周期。合同第3.3条标的资产装修、新配置设施的处理。合同提前解除，甲方均应向乙方支付装修及新配置设施的损失费（具体计算方式详见本合同第7.2条第（2）款）。合同到期或提前解除，乙方均应按标的资产的现状移交给甲方，无需对标的资产的装修、改造和所新配置设施进行处置和（或）恢复原状，但乙方应保证该装修、改造及新配置设施处于正常可使用的状态。合同第4.3条维修基金约定：标的资产类型为精装、简装、老旧/改造的，甲方应于乙方向其支付服务质量保证金当日向乙方支付一下标准的维修基金，且甲方同意从应收的服务质量保证金中先行支付该笔费用：828元/年的维修基金，该维修基金适用于单个管理周期。合同第6.2条违约解除权约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：（a）迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日；（b）乙方对本合同构成严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应义务已经不可能或不公平的……。合同第7.2条约定：甲方违约责任，甲方违反本合同6.2（1）约定导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍当期月预期收益的违约金。并赔偿乙方相应的损失（包括并不限于如下赔付项目）：（1）装修损失费。标的资产的装修费用*（管理期限内为履行天数/管理期限总天数）；（2）新配置设施损失费。为标的资产的购进家具和（或）家电的配置价格*（管理期限内未履行天数/管理期限总天数），其中配置费用以乙方提供的数据中确定的项目和费用为准。合同第7.3条约定：乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于两倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。委托管理期内，自如公司将涉案房屋客厅内设置优化间，形成三居室的事实对外出租，后优化间于2019年5月10日拆除。自如公司主张因优化间被拆除，房屋作为两居室出租租金减低，合同目的无法实现，与郭文生协商降低房租未果，便通过EMS快递向郭文生发送《解约通知函》，决定于2020年11月1日解除合同。郭文生称其没有收到该快递。自如公司单方出具《＜资产管理服务合同＞解约结算协议》，记载：“双方于2020年10月30日（交割日）对标的资产内的费用结算、生活费用、装修配置等事宜予以确认……双方费用结算明细，根据本协议附件《费用结算清单》，自如公司应向郭文生支付费用6431.87元”。自如公司称应支付2020年8月29日至2020年11月1日期间的租金为10327.47元、水电燃气费626.15元，扣除郭文生应返还的保证金4841元，故其公司应支付郭文生6431.87元。郭文生认可收到该笔钱。2020年11月2日，自如公司向郭文生发送短信，告知郭文生解约结算款已核对完成。2020年12月29日，自如公司通过短信形式向郭文生手机发送房屋永久密码。郭文生认可收到自如公司发的短信。自如公司称其公司向郭文生发送永久密码，其公司无法获取密码，已经完成房屋交还，并提交锁具公司云丁网络技术（北京）有限公司的情况说明予以证明。郭文生对该情况说明不予认可。经查，自如公司向郭文生支付租金至2020年8月29日。后续自如公司通过结算，向郭文生支付6431.87元。自如公司称涉案房屋的租户于2020年11月1日搬离。本院认为，郭文生与自如公司签订的合同虽然名为《资产管理服务合同》，但合同对租金标准、租金支付方式等内容均作了约定，符合租赁合同的一般特征，故本院认定双方之间成立房屋租赁合同关系。双方之间签订的合同是双方真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，属合法有效。双方均应按照前述协议行使权利、履行义务。本案中，自如公司作为经验丰富的房屋租赁市场主体，对租赁市场的相关行政管理政策应明知且熟悉，拆除隔断间应属执行原有政策规定而非出台新的行政管理政策所致，自如公司对此并非不可预见，不构成情势变更。自如公司以无力支付租金为由提出解除合同，在郭文生不同意解除合同的情况下，自如公司不具有合同解除权，对自如公司主张合同于2020年11月1日解除的反诉请求，本院不予支持。自如公司单方清退租户的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同。经法院释明，郭文生坚持要求继续履行合同，考虑到自如公司不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，合同目的已无法实现，故本院认定判决解除合同为宜。故对郭文生要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。自如公司于2020年12月29日向郭文生发送房屋永久密码，郭文生收到该短信。自如公司向郭文生发送房屋门锁密码，后无法再取得房屋密码或自行进入房屋。因客观上自如公司失去了对房屋的控制而出租人能够控制房屋，故本院确认郭文生收到密码之日为解除时间，即2020年12月29日。关于租金问题。合同解除前，自如公司应如约交纳租金。自如公司支付租金至2020年8月29日，自如公司还应支付2020年8月30日至2020年12月29日期间的租金。自如公司在解约结算中支付郭文生6431.87元，该笔款项在租金中进行抵扣。郭文生不同意返还服务质量保证金，但因合同已经解除，依据合同约定，服务质量保证金应予以退还，自如公司主张在租金中予以扣除，为了减少诉讼成本，本院将该笔费用在租金中进行抵扣。经核算，自如公司应支付郭文生租金8091.13元。关于违约金及其他经济损失问题。合同第7.3条约定：乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于两倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。本案中因自如公司存在迟延支付租金的违约行为，导致合同解除，其应该承担违约责任。故郭文生要求自如公司支付违约金及其他经济损失12103.17元的诉讼请求，本院予以支持。关于自如公司主张的装修配置损失。自如公司作为经验丰富的房屋租赁市场主体，对租赁市场的相关行政管理政策应明知且熟悉，拆除隔断间应属执行原有政策规定而非出台新的行政管理政策所致，自如公司对此并非不可预见，不构成情势变更。本案中系自如公司单方违约导致合同解除并直接通过发送房屋密码的方式强行将房屋交还郭文生，郭文生不存在过错，故对于自如公司要求郭文生支付装修、新配置设施损失费的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认郭文生与北京自如生活企业管理有限公司于2019年3月3日签订的《资产管理服务合同》于2020年12月29日解除；二、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向郭文生支付租金8091.13元；三、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向郭文生支付违约金及其他损失12103.17元；四、驳回郭文生其他诉讼请求；五、驳回北京自如生活企业管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费414元，由郭文生负担235元（已交纳），由北京自如生活企业管理有限公司负担179元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费139元，由北京自如生活企业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李玮唯二〇二一年六月二十八日书记员  宋爱芹