北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初393号原告（反诉被告）：北京市房山区大石窝镇后石门村经济合作社。法定代表人：王学权，社长。委托诉讼代理人：王恩义，男，北京市房山区大石窝镇后石门村经济合作社社员。委托诉讼代理人：刘国辉，山东国宗律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵子意，男，1959年10月12日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘金，北京实嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宝军，北京市凯亚律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市房山区大石窝镇后石门村经济合作社（以下简称后石门经合社）与被告（反诉原告）赵子意合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）后石门经合社委托诉讼代理人刘国辉，被告（反诉原告）赵子意及其委托诉讼代理人刘金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。后石门经合社向本院提出诉讼请求：1.解除后石门经合社与赵子意于2015年7月7日签订的《农村土地租赁经营合同》；2.赵子意向后石门经合社支付2019年的土地租赁费415000元；3.赵子意向后石门经合社支付违约金50000元；4.赵子意向后石门经合社支付滞纳金249000元；5.诉讼费由赵子意承担。诉讼过程中，后石门经合社变更土地租赁费的诉讼请求，要求赵子意支付2019年1月1日起至合同解除之日止的租金和自合同解除之日起至2021年5月31日止的占地使用费（按年租金394258元标准计算）共计985645元，并将滞纳金的金额调整为236554.8元。事实与理由：2015年7月7日，后石门经合社与赵子意签订农村土地租赁经营合同，约定后石门经合社将位于北京市房山区某镇某村村北集体土地375.55亩出租给赵子意使用，租期自2016年1月1日起至2035年12月31日止，每年租金41.5万元，从2021年起每五年增加租金1万元，每年12月1日前一次性支付下一年的租金。滞纳金系依据2019年土地租赁费394258元按照日千分之五的标准计算120天得出。后石门经合社多次向赵子意索要租金，赵子意至今未付，故后石门经合社诉至法院。赵子意辩称，同意解除后石门经合社与赵子意于2015年7月7日签订的农村土地租赁经营合同，但后石门经合社其他的诉讼请求我方均不同意，并且我方已经提出反诉。合同解除的原因是后石门经合社造成的，违约方是后石门经合社，所以我们对其除解除合同之外的所有诉讼请求均不同意。因为后石门经合社及后石门村村民的建坟行为以及土地性质的原因，导致合同约定的目的根本无法实现，所以我们也要求解除合同，并由后石门经合社承担违约责任并赔偿损失。赵子意向本院提出反诉请求：1.判令赵子意与后石门经合社于2015年7月7日签订的《农村土地租赁经营合同》继续履行；2.判令后石门经合社减免2017年至2019年土地租赁费30万元（每年10万元）；3.判令后石门经合社恢复侵占的土地原貌；4.判令后石门经合社赔偿经济损失10万元；5.反诉费由后石门经合社承担。诉讼过程中，赵子意将反诉请求变更如下：1.后石门经合社赔偿地上物（赵子意新增部分）损失54589元；2.后石门经合社退还地上物（原有树木）收购款344395元；3.后石门经合社退还赵子意已交纳的三年土地租赁费1182774元；4.诉讼费由后石门经合社承担。赵子意增加诉讼请求，要求后石门经合社承担鉴定费1万元。事实和理由：2015年7月7日，赵子意与后石门经合社签订《农村土地租赁经营合同》，约定后石门经合社将位于北京市房山区大石窝镇后石门村村北集体地375.55亩出租给赵子意使用，租期自2016年1月1日至2035年12月31日，共20年。每年租金41.5万元，从2021年起每五年增加租金1万元。合同签订后，赵子意依约交纳了租金，开始在该地块投入大量资金用于平整土地、种植林木等。现在因合同目的根本无法实现，不让搞旅游也不让种大棚，我们无法做采摘、观光设施农业，所以我们的合同目的根本无法实现。另外，后石门经合社的村民在我们租赁的土地内建设了大片坟地，使土地的使用造成很大困难，赵子意招商引资的合作伙伴实地考察后，发现地里的墓碑都摇头叹息，完全没有了投资意愿，导致经营无法进行。我方认为这两项是造成合同解除的根本原因，责任在后石门经合社，所以同意解除合同，并提出反诉，要求退还相应的土地租赁费并赔偿相应损失，请求法院公正判决。后石门经合社辩称：不同意赵子意的反诉请求。2016年，北京市房山区某局组织实施低效林改造工程，新栽过各种树木，后石门经合社不清楚赵子意当时是否个人新栽种树木，赵子意也没有告诉过后石门经合社，而且赵子意没有提供栽种树木的任何证据予以证明，故后石门经合社对新栽种树木的诉讼请求不予认可。灌溉设施在赵子意租赁案涉土地前就已经存在，赵子意只是负责使用维护，并不是赵子意新建的，所以赵子意要求赔偿新增地上物没有事实依据。后石门经合社没有收到赵子意主张的344395元树木收购款，仅收到246488元树木款，且此款项是赵子意购买其在租赁期间对案涉果树享有收益的权利，并不是收购款。赵子意在占有使用土地期间已经享受了原有树木相应的收益，合同解除的原因是赵子意一直拒不支付租金造成的，赵子意无权要求返还收购款。赵子意要求后石门经合社退还土地租赁费的诉讼请求，没有事实和法律依据。双方签订的合同没有违反法律的强制性规定，合法有效，赵子意租赁案涉土地并一直占有和使用案涉土地，也享受了土地及地上物的相关收益，赵子意应当按约支付土地租赁费，其无权要求返还，因此不同意赵子意的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定证据，本院认定事实如下：2015年7月，出租方后石门经合社（甲方）与承租方赵子意（乙方）签订《农村土地租赁经营合同》（以下简称合同），约定甲方将位于村北的集体所有土地375.55亩（其中含耕地140.03亩，旱地190亩，荒坡45.52亩）出租给乙方租赁经营，用于观光旅游、采摘、设施农业、种植农作物、植树等，租赁土地的四至为：东至绿化带和王宏庄交界，西至南泉水河边，南至某寺公路、王某1和王某2交界，北至唐某交界。合同约定租期二十年，自2016年1月1日起至2035年12月31日止；租金计算标准每年为肆拾壹万伍仟元整，从2021年起，每年增加租金壹万元；租金交付办法为每年12月1日前，乙方将下一年的租金一次性支付给甲方；现有地上物及各种树木共计14278棵，价值344395元，乙方在签字之日起一次性付清，上述地上物树木在租赁期内由乙方负责管理收益，与甲方无关。合同约定甲方协助乙方解决生产经营中的困难，为乙方提供下列服务：1、提供电源和变压器一台，确保设备正常供电（自然灾害除外）。自变压器至租赁区域内的供电设施由乙方负责购买、维护。2、提供乙方生活用水和部分生产用水机井一眼（含水泵一台），保障供水正常。水泵和机井内取水管的更换维修费用由乙方承担。自机井至通往乙方租赁区域内的输水管路由乙方负责购买、维护和保养……该合同就违约责任的约定为：（一）合同双方当事人任何一方违反本合同规定条款，均构成违约，违约方应向对方支付违约金伍万元。如违约金不足以弥补经济损失的，按实际损失赔偿。（二）乙方不按期交纳租金，每天按所欠租金的5‰向甲方支付滞纳金。逾期超过60天时，甲方可书面通知乙方解除合同。合同约定租赁期满后，乙方按本合同签订时地上物及树木的数量归还甲方（因自然灾害、雷击、树木自然死亡等不可抗拒因素造成无法归还的树木数量予以扣除）；乙方租赁期间形成的资产归乙方，若乙方不在租赁所形成的资产全部无偿归甲方所有，归还的租赁土地应地貌良好。该合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。合同签订后，后石门经合社依约向赵子意交付案涉土地。2016年，赵子意向后石门经合社支付当年土地租赁费404996元、树款246488元。2016年底，后石门经合社根据村民土地流转面积核减土地租赁费，2017年1月，赵子意向后石门经合社支付2017年土地租赁费394258元。2018年2月12日，赵子意交纳当年租赁费394258元。赵子意自2019年至今的租赁费未交纳。诉讼过程中，后石门经合社以赵子意逾期交纳土地租赁费为由主张解除合同，赵子意同意解除合同，但主张案涉土地不让搞旅游业，无法做采摘、观光设施农业导致合同目的无法实现，且后石门村于2016年7、8月份在案涉土地范围内建坟导致土地利用出现极大困难，要求退还已交纳的2016年、2017年、2018年土地租赁费。后石门经合社认可案涉土地范围内有本村村民的祖坟，且该村于2016年7、8月份在坟地上竖立石碑的事实，但主张赵子意在合同签订时即知道存在祖坟的事实，且其对立碑的事情知情且同意。赵子意认可于2016年7、8月份知晓立碑的事实，但表示后石门村并未征询其关于立碑的意见。诉讼过程中，赵子意陈述，2020年其在案涉土地上种植了农作物。2020年12月21日，本院前往北京市房山区大石窝镇后石门村进行现场勘验。经勘验：现场可见两处坟地，墓碑上可见立碑时间，一处坟地于2011年立碑，另一处坟地于2016年立碑；位于一地块树木，可见整齐排列的低矮树木，后石门村表示不清楚树木谁种植，赵子意主张该片树木为由其种植的文冠果树；两根铁管及地下PVC管道，赵子意主张由其铺设，后石门村主张由村里铺设。诉讼过程中，赵子意申请就其在案涉土地上种植的文冠果树及修建的灌溉设施进行造价评估。本院依法委托北京市京价价格评估有限公司（以下简称京价公司）就赵子意申请的事项进行造价评估。2021年3月24日，京价公司出具价格鉴定意见书，鉴定意见为：价格鉴定标的在价格鉴定基准日的鉴定价格为54589元，其中无异议项（文冠果树）鉴定价格为44952元，有异议项（灌溉设施）鉴定价格为9637元。赵子意自行支出评估费10000元。诉讼过程中，后石门经合社主张双方争议的文冠果树由北京市房山区某镇政府种植，向法庭提交某镇政府出具的《证明》，赵子意认可该证明的真实性，本院对于该证据的真实性予以采信。《证明》载明：2016年由区某局组织实施低效林改造工程，北京某绿化工程有限公司作为中标单位，对大石窝镇后石门村北洼水泥路东侧地块进行补植作业，作业面积2000亩，主要栽植山杏、黄栌、侧柏、洋槐等树种。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，后石门经合社与赵子意签订的合同，既涉及赵子意对荒地的农业承包，又涉及后石门经合社对农村土地承包经营权的流转，故本院将案由调整为合同纠纷。该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，后石门经合社依约向赵子意交付案涉土地，赵子意应根据合同约定向后石门经合社交付相应租金。根据合同约定，赵子意逾期未交付租金超过60天时，后石门经合社有权解除合同。赵子意未按合同约定于2018年12月1日前支付2019年租金，且至今仍未交纳，已满足合同约定的解除条件，后石门经合社据此要求解除合同，具有事实及法律依据，本院予以支持。后石门经合社未向赵子意发送书面解除通知，本院将本案起诉状副本送达赵子意的时间即2019年12月3日确认为双方合同解除的时间。后石门经合社要求赵子意支付2019年1月1日至合同解除之日的租金，于法有据，本院予以支持，按照394258元/年的租金标准计算，具体金额为364014元。关于后石门经合社主张的土地占有使用费，第一，赵子意自认2020年在案涉土地上种植农作物的事实；第二，本院于2020年12月21日进行现场勘验，案涉土地上的房屋已经被拆除，除双方争议的文冠果树及灌溉设施，未见其他属于赵子意种植的农作物或所建农业设施，结合案涉土地位于后石门经合社所辖范围的事实，可以确认截至现场勘验之日，案涉土地已经处于后石门经合社的管控之下。综合考虑以上两点，本院认为后石门经合社主张的土地占有使用费应计算至2020年12月21日为宜，超出该日期的土地占有使用费，本院不予支持。本院参照394258元/年的土地租赁费标准，确认土地占有使用费的具体金额为414781元。综上，赵子意应付后石门经合社的土地租赁费及土地占有使用费总金额为778795元。赵子意逾期支付土地租赁费，构成违约，应当承担相应的违约责任。后石门经合社要求赵子意根据合同约定支付违约金及滞纳金，赵子意主张违约金与滞纳金性质相同，后石门经合社应择一主张，且标准过高，要求法院予以调减。合同中同时约定了违约金与滞纳金，本案中，违约金与滞纳金产生的前提均为赵子意逾期交纳土地租赁费，二者发生重合，滞纳金的本质亦为违约金。赵子意的抗辩意见，本院予以采纳。后石门经合社未举证证明双方约定的违约金不足以弥补其损失，故本院酌情确定赵子意向后石门经合社支付违约金5万元。赵子意要求后石门经合社赔偿其地上物（文冠果树及灌溉设施）损失，后石门经合社抗辩相关果树系由大石窝镇政府种植，但提交的证据不足以证实其该项主张，该项抗辩意见本院不予采纳。后石门经合社主张灌溉设施系由后石门村建设，但未向法庭提交相应证据，且根据合同约定，自机井至通往赵子意租赁区域内的输水管路由赵子意负责购买、维护和保养，故后石门经合社关于灌溉设施的抗辩意见，本院亦不予采信。合同解除后，后石门经合社应对赵子意种植的文冠果树及所建设的灌溉设施进行折价补偿，具体金额依据鉴定意见确认为54589元。根据合同约定，赵子意一次性付清地上物及树木价值344395元后，地上物树木在租赁期内由赵子意负责管理收益，租赁期满后，赵子意按合同签订时地上物及树木的数量归还后石门经合社。赵子意交纳的树款系对合同约定树木进行管理收益的对价。综合考虑合同解除的后果及赵子意实际利用案涉土地的期限，赵子意交纳的树款应在扣除实际利用年限对应款项的基础上，由后石门经合社返还赵子意，具体金额为185170元。赵子意主张后石门经合社违反合同约定，导致合同目的无法实现，要求返还已支付的2016年、2017年、2018年租赁费，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：一、北京市房山区大石窝镇后石门村经济合作社与赵子意于2015年7月7日签订的《农村土地租赁经营合同》于2019年12月3日解除；二、赵子意于本判决生效后十日内给付北京市房山区大石窝镇后石门村经济合作社自2019年1月1日至2020年12月21日期间的土地租赁费及土地占有使用费共计778795元；三、赵子意于本判决生效后十日内给付北京市房山区大石窝镇后石门村经济合作社违约金5万元；四、北京市房山区大石窝镇后石门村经济合作社于本判决生效后十日内给付赵子意地上物（文冠果树及灌溉设施）折价补偿款54589元；五、北京市房山区大石窝镇后石门村经济合作社于本判决生效后十日内返还赵子意树木款185170元；六、驳回北京市房山区大石窝镇后石门村经济合作社其他诉讼请求；七、驳回赵子意其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8125元，由北京市房山区大石窝镇后石门村经济合作社负担2832元（已交纳），由赵子意负担5293元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费9518元，由赵子意负担8075元（已交纳），由北京市房山区大石窝镇后石门村经济合作社负担1443元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费10000元，由赵子意负担5000元（已交纳），由北京市房山区大石窝镇后石门村经济合作社负担5000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘学芹二〇二一年六月十五日书记员  高莹洁