成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0104民初49号原告：吴玉华，女，1940年2月3日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：李利明，四川汇高律师事务所律师。原告：雷蕾，女，1993年8月5日出生，汉族，住成都市锦江区。委托诉讼代理人：李利明，四川汇高律师事务所律师。被告:李英，女，1963年3月14日出生，汉族，住成都市锦江区。被告：李映权，男，1964年2月21日出生，汉族，户籍地：成都市武侯区。现住成都市锦江区。委托诉讼代理人：张巧，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王生忠，北京蓝鹏（成都）律师事务所实习律师。第三人：雷宇，男，1997年3月7日出生，汉族，住成都市锦江区。原告吴玉华、雷蕾与被告李英、李映权、第三人雷宇确认合同效力纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员徐俊杰适用简易程序于2018年5月8日公开开庭进行审理。原告吴玉华、雷蕾的委托诉讼代理人李利明，被告李英，被告李映权及其委托诉讼代理人张巧、王生忠到庭参加诉讼。第三人雷宇未到庭参加诉讼，不影响本案的审理，本案现已审理终结。原告吴玉华、雷蕾向本院提出诉讼请求：1、依法确认李英、李映权签订的《房屋买卖协议书》无效；2、判令李映权于三日内腾退位于成都市锦江区的房屋（建筑面积89.82平方米）；3、判令李英、李映权承担本案全部诉讼费。事实和理由：雷建国于1958年8月26日出生，于2015年2月18日死亡，吴玉华系雷建国母亲，雷蕾、雷宇系雷建国子女，李英系雷建国妻子，雷建国生前未立任何遗嘱或遗赠，雷建国去世后，吴玉华、雷蕾与李英、雷宇均系雷建国的第一顺位合法继承人，雷宇明确表示放弃继承。雷建国生前与李英共同拥有案涉房屋。2017年6月14日，李英、李映权在未经过吴玉华、雷蕾同意的情况下签订了《房屋买卖协议书》，约定李英将案涉房屋作价960000元卖给了李映权，李英、李映权的买卖行为侵犯了吴玉华、雷蕾的合法权益，且案涉房屋为限价房，五年内不得上市交易，李英、李映权的房屋买卖行为应当无效，李映权应当腾退房屋并退还给吴玉华、雷蕾。综上，为维护吴玉华、雷蕾的合法权益，故诉至法院。被告李英辩称，同意吴玉华、雷蕾的诉请。因为不懂法，李英确实侵犯了其合法权益。李映权常常到李英家请求将房子卖给他，且李英同李映权的姑姑是一个小区的，当时出于人情，李英就将房屋卖给了李映权。后来李英找吴玉华商议，吴玉华认为李映权有欺骗行为，就不愿意签字，不愿意过户给李英，所以李英也无法将房屋过户给李映权。在本次事件中，李英、李映权都有过错，李英愿意给李映权一定的补偿，但因自身工资不高，只能适当的补偿一点，愿意以已支付购房款700000元为基数，按银行利息的2倍进行补偿。被告李映权辩称，出售案涉房屋均是真实意思表示，故本案合同有效，应当依法驳回吴玉华、雷蕾的全部诉请。吴玉华、雷蕾、李英、雷宇均同意出售案涉房屋，在签订合同时，雷宇在合同中签字予以认可，同时雷蕾也在场，且积极配合协商合同条款，并参与协助李英收取房款。在李英将房屋交付给李映权时，李英、吴玉华、雷宇都是在场的，吴玉华并没有提出任何反对意见，也是在积极配合腾退房屋。雷宇在办理公证继承前，在《房屋买卖协议》上签字，其本人认可该协议，也没有做出任何要放弃继承的意思表示，故雷宇在此后做出放弃继承的意思表示是无效的。李英出售的房屋在尚未完全取得房屋所有权的情况下，根据买卖合同司法解释第三条的规定，吴玉华、雷蕾主张合同无效的，法院不予支持。根据婚姻法、继承法的规定，雷建国死亡后没有遗嘱、遗赠，按照法定继承，分配遗产，即雷宇占有12.5%、李英占有62.5%，二人合计份额达到75%，超过物权法规定的比例，合同合法有效。双方现在没有办理过户登记手续，但是并不影响合同的效力，限价房是地方政策，只是限制在规定期限内过户，双方签订合同系债权行为，过户系物权行为，两者之间没有必然的联系，不能以限制过户来推定合同无效。第三人雷宇未作陈述。本院经审理认定事实如下：雷建国与李英系夫妻关系，双方共同生育儿子雷宇、女儿雷蕾，吴玉华系雷建国母亲，雷建国父亲雷锡坤于2011年8月24日死亡，雷建国于2015年2月18日死亡。雷建国生前与李英共同共有位于成都市锦江区房屋（建筑面积89.82平方米、权2904561），房产证附记：限价商品房，自合同备案之日起未满五年不得上市交易。上述房屋所涉《商品房买卖合同》于2013年7月25日签约备案，备案购买价格为508511元。2017年6月14日，李英与李映权签订《房屋买卖协议书》，约定李英将位于上述房屋出售给李映权，约定房屋总价为960000元，付款房屋为2017年6月9日至11日支付定金50000元，2017年6月14日，支付650000元，2018年3月底支付100000元，尾款在产权过户完成后2日内付清。李映权将定金和首付共计700000元付给李英当日，李英将房屋产权证及所有购房凭证交予李映权保管，并于10日内，将房屋交接给李映权。双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人已书面同意将房屋出售给李映权。雷宇在该协议书每页的下方签署名字并注明日期2017年6月14日。李映权指定妻子祝会琴向李英支付了定金50000元和购房款650000元。李英出具了相应收条，收款650000元的收条上有雷宇签字。2017年6月15日，雷宇作出放弃继承权的声明，明确表示放弃上述房屋的继承权，并经四川省成都市蜀都公证处公证。后李英将上述房屋交付李映权，李映权支付了该房屋从2017年7月1日起的物业服务费等费用。2018年5月7日，四川省成都市蜀都公证处出具《说明》，载明从2017年至今，该公证处无吴玉华、雷蕾、李英因雷建国死亡申办继承公证的记录。以上事实有双方当事人的庭审陈述以及吴玉华、雷蕾提交的吴玉华、雷蕾身份证复印件、李英身份证复印件、李映权、雷宇人口户籍信息、死亡注销户口人员身份证明、户口簿复印件、亲属关系证明、证明、房产证复印件、房屋信息摘要、限价商品房买卖合同摘要、《公证书》、《房屋买卖协议书》复印件，李映权提交的《房屋买卖协议书》、收条3张、物管收据、《公证书》及公证材料一套等证据在案印证。被告李英、第三人雷宇未提交证据材料。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。除当事人约定或法律另有规定，合同自成立时便具有法律效力。吴玉华、雷蕾主张《房屋买卖协议书》无效的理由是李英出售案涉房屋未经其同意，侵犯其房屋的共有权。本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定。李英与李映权签订上述协议时，虽未取得案涉房屋的完全物权，该行为仅对物权变动产生影响，实质是处分行为受限，不影响双方签订上述协议之债权行为。若李英不能按约履行合同，协助李映权完成案涉房屋所有权的变动，李映权可依据上述协议，要求李英承担相应违约责任。综上，李英与李映权签订《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。对吴玉华、雷蕾主张该协议无效的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于吴玉华、雷蕾主张腾退案涉房屋的请求。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十一条的规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。李映权依据《房屋买卖协议书》之约定，支付相应对价，接受李英交付房屋的行为，并无不当，基于对《房屋买卖协议书》所约定内容之信任，其有权相信李英能够取得完整物权或经其他共有人同意，进而履行协议，完成房屋所有权的变更。故李映权有权占有案涉房屋，吴玉华、雷蕾要求李映权腾退案涉房屋，于法无据，本院不予支持。若李英交付房屋的行为，对吴玉华、雷蕾的合法权利产生损害，其可以依法向李英提出主张。因李映权未依法提起反诉，要求取得案涉房屋所有权。对李英是否有权处分案涉房屋，本院不作评述，其可另案解决。综上所述，吴玉华、雷蕾的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款(法律条文全文附后)的规定，判决如下：驳回原告吴玉华、雷蕾的全部诉讼请求。案件受理费减半收取6700元，由原告吴玉华、雷蕾承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  徐俊杰二〇一八年七月十二日书记员  林 晨附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国物权法》第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。