贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0113民初2511号原告：严芹，女，1982年6月29日生，汉族，住贵州省贵阳市小河区。委托诉讼代理人：郑嵋，贵州博矩律师事务所律师，执业证号：15201201911095843，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：胡迪，贵州博矩律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。联系电话：177××××8085。被告：贵州博泰投资管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区云峰大道199号博泰世界岛D栋五层，统一社会信用代码：91520113565019876H。法定代表人：邢广智，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杜宏茹，贵州一苇律师事务所律师，执业证号：15201200911171619，代理权限：一般代理。被告：贵州好房购网络科技有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金北大厦商业办公楼第1栋1单元13层5号，统一社会信用代码：91520190356381078C。法定代表人：肖行，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨亚勇，贵州富迪律师事务所律师，执业证号：15201201810046070，代理权限：特别代理。第三人：贵州泰茂商业运营管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区云峰大道B-09-202，统一社会信用代码：91520113MA6DMFXK4T。法定代表人：邢广寅，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：严昆，男，1988年11月9日生，汉族，系该公司员工，住贵州省修文县，代理权限：一般代理。第三人：贵州乌当农村商业银行股份有限公司野鸭支行，住所地：贵州省贵阳市观山湖区石林路300号中铁逸都国际D组团DS1号楼，统一社会信用代码：915201152145901494。负责人：袁庆雷，系该支行行长。委托诉讼代理人：廖远玲，贵州乌当农村商业银行股份有限公司律师，执业证号：15201201971141193，代理权限：特别代理。原告严芹诉被告贵州博泰投资管理有限公司（以下简称博泰公司）、贵州好房购网络科技有限公司（以下简称好房购公司），第三人贵州泰茂商业运营管理有限公司（以下简称泰茂公司）、贵州乌当农村商业银行股份有限公司野鸭支行（以下简称乌当野鸭支行）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序（非小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告严芹之委托诉讼代理人郑嵋、胡迪，被告博泰公司之委托诉讼代理人杜宏茹，好房购公司之委托诉讼代理人杨亚勇、第三人乌当野鸭支行之委托诉讼代理人廖远玲到庭参加了诉讼，第三人泰茂公司经本院传唤未到庭参加诉讼，不影响案件审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告博泰公司签订的《商品房买卖合同》（编号：ＤＳ-0083）；2．判令解除原告与第三人之间签订的《博泰．世界岛商铺物业租赁及经营管理合同》；3．判令被告博泰公司返还原告首期购房款311161元及已支付的银行按揭贷款99481.88元（从2018年12月起暂算至起诉之日止，具体数额以判决时时间为准），维修基金6111元、预告登记费600元，共计411242.88元；4．判令被告博泰公司一次性向第三人贵阳农村商业银行股份有限公司南湖支行支付剩余贷款本金及利息；5．判令被告博泰公司及好房购公司共同返还原告支付给被告好房购公司的50000元；6．判令被告博泰公司支付原告违约金12223元，以上费用合计473466.1元；7．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年9月7日，原告与被告博泰公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＤＳ-0083），购买被告博泰公司位于贵阳市白云区，房号为Ｄ4-17号。此前，被告博泰公司向原告宣传时称交5万元能抵扣15万元购房款，为获得此优惠，原告分三次向被告支付购房款，分别为311161元、50000元，向第三人乌当野鸭支行申请贷款300000元，共计661161元。原告在支付购房款时并不知道是前两笔款项是支付给被告博泰公司、好房购公司，在被告博泰公司、好房购公司出具收据时方知晓。同时，在签订《商品房买卖合同》当日，原告与第三人签订《博泰．世界岛商铺物业租赁及经营管理合同》。后经原告查明，被告博泰公司与第三人系关联公司。其后，被告博泰公司代收了原告交付的住宅专项维修基金6111元及预告登记费600元。根据双方签订的《商品的买卖合同》第十一条、十三条之规定，被告应于2019年12月31日以前向原告交付房屋，逾期交房超过90日的，原告有权解除《商品房买卖合同》并要求被告博泰公司退还全部房款并支付违约金。而被告博泰公司截止到原告起诉时仍未向原告交付所购房屋，其行为已构成违约。现原告已就解除《商品房买卖合同》相关事宜书面致函给被告，但被告至今未与原告联系，未返还支付的购房款、违约金等费用。同时，原告为了合同的履行，特向第三人乌当野鸭支行申请贷款，截止到起诉前，原告已向第三人乌当野鸭支行偿还贷款99481.88元（2018年12月21日3446.2元、从2019年-2021年3月，共26个月，每个月3693.68元，合计99481.88元）。现因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，该款项系合同解除直接损失，应由被告承担。基于该商品房而签订的《博泰．世界岛商铺物业租赁及经营管理合同》已经不具备履行的基础，故原告诉至本院，诉请如前。被告博泰公司辩称：应当驳回原告对我公司的全部诉请。理由：1、原告不具有解除权，根据购房合同约定，博泰公司只有在交房逾期90天以后，购房人才具有解除权，而博泰公司于2019年年底告知购房人涉案项目具有交房条件，可以收房，同时在2020年1月已将该涉案房屋商铺交付给承租方即本案被告泰茂公司经营管理，也已实质完成交付义务。2、博泰公司还于2020年3月份通过电话方式通知并告知了原告房屋已经交付给泰茂公司进行经营管理，其可以不用亲自前来办理相关交房手续，因此博泰公司已经履行了交房义务，且没有达到逾期90天的违约程度，因此原告不具有解除权，根据附件12补充协议有关违约责任的规定中：双方约定房屋交付后，双方均不得再变更或解除合同，而本案房屋在起诉前已经完成了交付，而原告不具有解除权，所以应当驳回原告对我公司的相关诉请。被告好房购公司辩称，1、好房购已促成原告签订《商品房买卖合同》，原告与好房购签订的《协议书》已经履行完毕，原告支付5万元居间报酬是对好房购工作的认可，现原告因与被告博泰公司解除《商品房买卖合同》而要求好房购返还居间服务费没有事实依据和法律依据，且有违诚信原则，依法应予以驳回。博泰公司并未组织过原告所述的交5万抵15万元的购房活动，这是好房购开展的居间购房服务。原告为了降低购买成本，委托好房购为其提供居间服务，服务内容为以获得优惠款项于博泰公司签订《商品房买卖合同》，获得优惠总额为15万元，好房购接受委托后随即开展工作，后原告与被告博泰公司签订《博泰世界岛认购协议》，认购白云区云峰大道中京国际贵阳北部CBD商业一套，认购总价为611161元，经过好房购的努力，最终促成原告以其认可的优惠价格与博泰公司签订《商品房买卖合同》，基于对好房购工作的认可，原告支付了5万元居间服务报酬，至此，双方签订的《协议书》已经履行完毕，根据有关法律法规之规定，我方已经完成协议约定的媒介服务工作，故原告诉请退还50000元居间报酬没有事实依据，请求法院予以驳回该项诉讼请求。第三人乌当野鸭支行陈述，第三人与原告被告之间签订的房屋借款抵押合同成立并生效，若以上案件房屋合同被解除应当按照相关法律规定由博泰公司偿还剩余的贷款本息，若博泰公司未能偿还，本案的原告应当负有继续偿还的责任，不能因为合同解除而免除还款责任。第三人泰茂公司未到庭，但提交书面答辩状陈述，1、原告要求解除合同无事实和法律依据，应予以驳回。在签订商品房买卖合同的同时又与我方签订商铺物业租赁及经营管理合同，作为承租人，我方已于2020年初接受房屋，并按照合同约定投入人力物力开始招商，已在履行合同约定的相关义务，而同时，二原告也依约享有相应收益，双方不存在违约行为，更不存在其他法定解除情形，故应驳回二原告关于解除商铺物业租赁及经营管理合同的诉请。2、因被告博泰房开迟延交房而要求解除商铺租赁及经营管理合同也无事实和法律依据。依据商铺租赁及经营管理合同约定，我方作为承租人，有权接收涉案商铺，根据《民法典》物权篇的规定，我方接收商铺的，视为原告已接收了房屋，而实际上，我方已于2020年1月接收案涉商铺，所以，博泰房开已履行了交房义务，故二原告并不享有解除权。3、二原告在本合同的权益并没有受损，而且我方已经投入人力物力财力进行招商，是有利于二原告收益的，所以，从鼓励交易维持交易关系目的来说，也应驳回二原告解除商铺物业租赁及经营管理合同的诉请。本院经审理认定事实如下：2018年8月，原告严芹作为乙方（认购方）与作为甲方的被告博泰公司签订《博泰·世界岛认购协议》，约定原告严芹认购由被告博泰公司开发建设的位于贵阳市白云区房屋一套，本协议签署当天，原告向甲方支付定金1万元，该定金作为《商品房买卖合同》的担保，该定金自《商品房买卖合同》签署之日起转为原告严芹的购房房款，付款时间从签订本协议后于2018年8月29日之前。同时该认购协议还约定优惠方式：一次性付款享受0.97折优惠，银行按揭付款享受0.99折优惠；按时签约再享受0.99折优惠。2018年9月7日，原告严芹为购买被告博泰公司开发建设的白云区云峰大道中京国际贵阳北部CBD建设项目D-4-17号商铺，与被告好房购公司签订《协议书》，约定由被告好房购为原告提供居间服务，居间费总额50000元，获得优惠总额为150000元，优惠总额直接冲抵房款，从总价款中扣减，不计入与被告博泰公司签署的《商品房买卖合同》，协议签订后原告向被告好房购公司支付了50000元居间服务费，被告好房购公司收到款项后开据收据一份，内容为“今收到严芹交来博泰世界岛D-4-17号商铺居间服务费50000元（刷卡）”。同日，原告严芹在《博泰·世界岛特殊申请单》上申请因个人原因，特向贵公司申请于2018年9月8日定房D东4层17号房享受额外99折。原告严芹与被告博泰公司又签订《博泰·世界岛认购协议》，约定涉案商铺认购总价为947303元，按揭享受原价0.99折优惠，按时签约在原有优惠上再享受0.99折优惠。再经原、被告事前协商一致后，被告博泰公司向原告出具了《商铺签约计算单》（商铺），约定“房屋总价947303元，优惠后总价797303，一次减21%房款后总价为629869元，按揭付款0.99折，按时签约优惠0.99折，其他：特殊申请99折，按揭付款总价611161元，按揭首付款311161元，银行贷款300000元，维修基金6112元，预告登记费600元，签约缴款合计（含定金）：（房款）311161元＋（维修基金）6112元+预告登记费600元=317873元”。后原告严芹与被告博泰公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买被告博泰公司开发建设的白云区云峰大道199号中京国际贵阳北部CBD建设项目第D栋4层17号房，总价611161元，2019年12月31日前交房，合同第十三条“逾期交房责任”对逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；同时，该《附件十二补充协议》第十条第三款约定：房屋交付后，双方均不得再要求解除或变更合同。合同签订后，原告严芹与被告博泰公司在合同尾页盖章签字予以确认。同时，原告严芹向被告博泰公司交付311161元涉案房屋首付款，并交付6111元维修基金及600元预告登记费，被告博泰公司随即向原告严芹出具收据。当日，原告作为甲方（出租方）与第三人泰茂公司签订《博泰．世界岛商铺物业租赁及经营管理合同》，该合同约定就原告购买的涉案房屋租赁给第三人泰茂公司统一经营管理，租赁期限自2019年1月1日起至2029年12月31日止，共计11年，其中2019年1月1日至2021年12月31日为免租期，第三人无需再支付租金收益给原告。2018年11月13日，原告严芹为购买位于贵阳市白云区住房，与第三人乌当野鸭支行签订编号为筑乌农信（野鸭）行按揭借字2032018111300028号的《个人住房按揭借款合同》，约定第三人乌当野鸭支行向原告发放个人住房（或商业用房）贷款30万元，月利率为6.941%，利息从放款之日起计算并按月结息。贷款期限为120个月，即2018年11月13日至2028年11月12日，还款方式为等额本息还款。合同签订后，原告严芹与第三人乌当野鸭支行在尾页签字盖章予以确认。庭审中查明，涉案房屋2020年1月1日至2022年12月31日的三年租金收益（一年租金收益为总房款的7%，三年即为总房款的21%）亦作为优惠房款在总房款中减扣。根据各项折扣优惠相抵，［认购总价947303元-150000元优惠（被告好房购公司交5万元抵15万元活动）-21%×（947303元-150000元）］×按揭付款折扣0.99×按时签约折扣0.99×特殊申请99折＝按揭付款总价611161元（按揭首付款311161元，银行贷款300000元）。2019年4月1日，贵州省住房和城乡建设厅转发《关于转发的通知》文件载明：“2019年4月1日至2019年6月30日为移交承接期，各级住房城乡建设主管部门应在6月30日前完成辖区内建设工程消防设计审核、验收和备案抽查移交承接工作”。2019年4月17日被告博泰公司登报发表《声明》告知“博泰”世界岛业主，2019年4月1日至2019年6月30日因2020年1月30日我市消防设计审核、验收和备案抽查工作职能部门转移，暂停办理消防验收，可能造成交房延迟。贵州省人民政府办公厅作出《省人民政府办公厅关于延迟省内企业复工复产的通知》，要求省内各类企业不早于2月9日前复工复产。案涉房屋所在楼栋于2019年11月14日消防验收合格，于2019年11月6日取得面积测绘报告。2019年12月17日，涉案商铺在贵阳市白云区建设局登记备案（备案内容为：该工程的竣工验收备案文件于2019年12月16日收讫，经验证文件齐全）。2019年12月23日被告博泰公司刊登声明，告知“我司开发的贵阳市白云区云峰大道博泰世界岛项目（中京国际贵阳北部CBD项目）现已达到交付使用条件。为此，请各位业主于2020年1月1日起携购房人身份证、《商品房买卖合同》、购房收据及公共维修基金收据原件及相关复印件前往博泰世界岛物业服务中心办理交房手续”。2020年1月16日，被告博泰公司向第三人泰茂公司交付涉案房屋，并备注该商铺已具备交付条件。2020年3月，被告博泰公司通过电话方式告知二被告涉案房屋已达到交房条件，目前已由星力集团接手，统一运行经营。后在贵阳市政府网站上显示涉案房屋于2020年5月9日已竣工。2020年9月27日，贵阳市白云区市场监督管理局针对被告好房购公司印制、发放打有“博泰·世界岛贵阳世界集商业综合体3月18日全球首度启售，10—35平方米黄金旺铺。稳收十年长期收益等字样”的DM广告宣传单，涉嫌违反《中华人民共和国广告法》第二十六条之规定，故对被告好房购公司处以广告费用三倍罚款3,600元。原告向被告博泰公司邮寄解除合同通知书，该通知已于2021年2月8日经被告博泰公司签收。原告认为被告至今未向原告交付案涉房屋，故原告诉至法院，诉请如前。以上事实有原、被告、第三人提供的证据及在庭上的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点归纳为几下两点：1、双方当事人签订的《商品房买卖合同》是否应当解除。2、被告是否应当退还二原告5万元。针对第一个争议焦点：原告作为买受人与作为出卖人的被告博泰公司签订的《商品房买卖合同》、原告作为出租人与作为承租人的第三人泰茂公司签订《博泰．世界岛商铺物业租赁及经营管理合同》，原告与第三人乌当野鸭支行签订的《个人住房按揭借款合同》均系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。原、被告及第三人应按照合同约定承担各自相对应的合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”及《博泰．世界岛商铺物业租赁及经营管理合同》“租赁期限自2020年1月1日起至2029年12月31日止”之规定，结合本案实际案情，被告博泰公司已于2020年1月16日向第三人泰茂公司交付涉案商铺，其作为涉案商铺出卖人已经履行完毕交付义务；同时，庭审查明2020年1月1日至2022年12月31日的三年的租金收益（一年租金收益为总房款的7%，三年即为总房款的21%）亦作为优惠房款在总房款中减扣，原告并未因延迟交房行为遭受经济损失，其商铺收益已在交付购房款当日预先予以减扣，故该商铺已于2020年1月16日完成交付。同时根据《商品房买卖合同》约定“2019年12月31日前交房，逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人”及具体案情，涉案商铺实际交房时间并未超过约定交房期限起90日，达不到约定解除合同的条件，故对于原告以博泰公司逾期交房为由要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。原告的第二项、第三项、第四项、第六项诉讼请求系以该合同解除为基础，现因本院不支持解除合同，故对于二原告的上述诉请，本院亦不予支持。关于保全费、公告费，因原告未举证该笔费用确已产生，故对该项诉请本院不予支持。关于第二个争议焦点，二原告与被告博泰公司存在商品房买卖合同关系。诉争服务费不是被告博泰公司收取，该公司对诉争居间服务费无返还责任。二原告与被告好房购公司签订《协议书》，约定好房购公司为二原告提供居间服务，二原告按约定支付居间服务费，双方存在居间服务合同关系。该合同系双方当事人真实意思表示，双方均应按合同约定履行各自义务。根据本案认定事实，被告好房购公司已为二原告争取到购房优惠，该公司已履行合同义务，二原告按照合同约定支付居间服务费符合合同约定。因此，被告好房购收到二原告支付的居间服务费是其依据合同享有的权利。综上，原告诉请二被告返还5万元于法无据，本院不予支持。第三人泰茂公司经本院传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，第二百四十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告严芹的诉讼请求。案件受理费4201元（已减半，原告已预交），由原告严芹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员  张 钰二〇二一年六月二十四日法官助理  祝文君书 记 员  陈倩倩