广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终6783号上诉人（原审原告、案外人）：佛山众创商务服务有限公司，住所广东省佛山市南海区桂城街道桂澜北路2号亿能国际广场2座4层401室，统一社会信用代码91440600MA4UKY10XT。法定代表人：张树人，任董事长。委托诉讼代理人：邓家益，男，1980年3月10日出生，汉族，住广东省阳西县，系该公司员工。被上诉人（原审被告、申请执行人）:中国银行股份有限公司佛山分行，住所广东省佛山市禅城区人民西路2号，统一社会信用代码91440600893530323E。负责人：夏永元，任行长。委托诉讼代理人：招伟松，广东至高律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佳娜，广东至高律师事务所律师。原审第三人（被执行人）:佛山亿能置业有限公司，住所广东省佛山市南海区桂城街道桂澜北路2号亿能国际广场2座702室，统一社会信用代码91440600551715694W。法定代表人：高森，任董事长。原审第三人（被执行人）：佛山亿能物业管理有限公司，住所广东省佛山市南海区桂城街道桂澜北路2号亿能国际广场2座701室，统一社会信用代码914406053295726536。法定代表人：杨格平，任总经理。上诉人佛山众创商务服务有限公司（以下简称众创公司）因与被上诉人中国银行股份有限公司佛山分行（以下简称中国银行佛山分行）、原审第三人佛山亿能置业有限公司（以下简称亿能置业）、佛山亿能物业管理有限公司（以下简称亿能物业）案外人执行异议之诉一案不服佛山市禅城区人民法院（2021）粤0604民初11973号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行书面审理。本案现已审理终结。上诉人众创公司上诉请求：一、撤销（2020）粤0604民初11973号民事判决书；二、改判确认上诉人对亿能置业位于佛山市南海区（以下简称案涉八处房产）的租赁权，并带租拍卖案涉八处房产；三、一审、二审诉讼费由中国银行佛山分行承担。事实和理由：第一，一审对众创公司与亿能置业签订《项目合作协议》的性质认定事实错误，《项目合作协议》实为免收租金的租赁合同，并不是普通合作协议，应适用“买卖不破租赁”的有关法律规定。众创公司与亿能置业签订《项目合作协议》时，双方已达成合意由众创公司承租亿能置业的物业。双方一致同意遵循《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定并在3.1条明确约定“使用期限为20年，即2016年1月1日至2035年12月31日”。虽然《项目合作协议》约定众创公司免费使用案涉八处房产，但并非完全没有向亿能置业承担任何租金对价。2.3至2.5条约定乙方负责为涉及甲方的“清华五道口社会实践基地”项目的宣传、招聘、相关费用、管理工作，另外众创公司将会务场地（即案涉八处房产）多次免费提供给亿能置业用作大型活动如培训会、年会使用等。前述相关事项实际上系众创公司为租用案涉八处房产向亿能置业承担了相关的租金对价。认定合同是否为租赁合同，不应以合同中是否含有“租赁”字眼作为判断标准，也不应以是否存在合理租金对价作为判断标准，且租赁合同的租金对价并不尽在一份合同上体现。租赁合同双方作为自由市场主体完全可以基于双方友好合作关系而采取低标准租金或者免收租金，故不应以低标准租金或免收租金而否定租赁合同关系。否则在新冠疫情期间我国经济市场中出租人普遍为了与其承租人共克时艰而免收承租人租金的情况，应认定出租人与其承租人之间不存在租赁关系。况且我国法律也并无明文规定“零元”租金或免收租金的租赁合同并非租赁合同。第二，《项目合作协议》签订在前（2015年12月29日），法院查封案涉八处房产在后，且众创公司在签订协议后即占有使用案涉八处房产，故本案应适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定及《最高人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第三十一条的规定。第三，《项目合作协议》签订后，众创公司花费巨资对案涉八处房产进行装修，与数个案外人就案涉八处房产展开长期合作并发生了各类法律关系。如法院将《项目合作协议》定性为普通合作协议而进行不带租约拍卖，势必给包括众创公司在内的多个案外人的利益造成损害，严重危害公共交易安全，违背《最高人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第三十一条规定的立法本意。综上，请求支持上诉请求。被上诉人中国银行佛山分行答辩称，众创公司对亿能置业名下案涉八处房产不享有租赁权。第一，众创公司与亿能置业签订协议的并非法律规定的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》或《中华人民共和国民法典》的规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。由此可知，租赁行为的两点必要构成要素是承租人使用租赁物且支付租金，若缺少其中一点，租赁行为不成立。本案中，众创公司与亿能置业签订的《项目合作协议》约定上诉人无需支付租金，这协议的约定并不符合租赁合同的规定，所以这协议并不属于法律上的租赁合同，只是协议双方的一种项目合作协议或者是一种赠予行为。第二，众创公司与亿能置业存在恶意串通且以不合理低价承租不动产的可能性。首先，上诉人与亿能置业签订的合作协议指向的项目属于在线教育机构及社会实践基地，这类项目的合作期不同于一般的企业生产合作项目，合作期间一般以短期为主，但案涉的涉及约定时间为20年，并不符合市场习惯。其次，案涉不动产所在的地段为南海重点发展地段，该地段的租金至少为每月每平方50元起，而案涉不动产的面积为1704.86平方，可知亿能置业明显放弃每年的租金收入至少为102万元。根据亿能置业的工商登记可知，该公司的主营业务之一是经营商业营业用房，放弃20年至少2000万的租金收入，明显不合常理。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请求依法驳回上诉人的全部诉请，维持一审判决。原审第三人亿能置业、亿能物业在二审期间未发表意见。众创公司向一审法院起诉请求：1.确认原告对登记于亿能置业名下的案涉八处房产享有租赁权；2.法院在拍卖上述执行标的时应带租约拍卖；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：中国银行佛山分行诉亿能置业、江再康等金融借款合同纠纷一案，该院于2017年11月24日出具（2017）粤0604民初13943号民事调解书，确认亿能置业于2017年11月28日（含本日）前向中国银行佛山分行偿还贷款本金5400万元及相应利息、罚息、复利，以及一并支付案件受理费155900元、财产保全费5000元；亿能物业自愿对亿能置业的案涉债务承担连带保证责任等。该民事调解书于2017年11月24日发生法律效力。因亿能置业、亿能物业未履行民事调解书确定的金钱给付义务，中国银行佛山分行向该院申请强制执行，该院以（2018）粤0604执333号案立案执行。执行过程中，该院于2019年6月21日作出（2018）粤0604执333号之二执行裁定，裁定拍卖亿能置业所有的案涉八处房产等。该院于2019年6月24日作出（2018）粤0604执333号之一公告，告知该院对案涉八处房产将不带租约拍卖等。众创公司作为案外人对该院不带租约拍卖案涉八处房产提出异议，主张其系案涉八处房产的合法承租人，要求该院带租约拍卖案涉八处房产。经审查，该院作出（2020）粤0604执异127号执行裁定，裁定驳回众创公司的异议请求。众创公司因不服该执行裁定，在法定期限内提起本次诉讼。经查明，案涉八处房产均登记在亿能置业名下，取得方式为自建，登记日期为2015年7月28日，且案涉八处房产均于2018年4月26日因（2018）粤0604执333号执行案被该院查封，查封期限自2018年4月25日至2021年4月24日。其中：401号商铺的房产证号为0××1，建筑面积为108.98平方米；402号商铺的房产证号为0××5，建筑面积为265.37平方米；403号商铺的房产证号为0××3，建筑面积为171.88平方米；404号商铺的房产证号为0××4，建筑面积为259.07平方米；405号商铺的房产证号为0××5，建筑面积为269.02平方米；407号商铺的房产证号为0××7，建筑面积为153.95平方米；408号商铺的房产证号为0××8，建筑面积为240.37平方米；409号商铺的房产证号为0××9，建筑面积为236.22平方米。另查明，2015年12月29日，亿能置业（甲方）与众创公司（乙方）签订了《项目合作协议》，约定：为满足广东金融高新区管委会及佛山市南海区政府给甲方的任务，以及甲方自身发展需要，甲方要求乙方利用自身资源成功将全国最著名的金融教育机构“清华大学五道口金融学院”的在线教育机构及其社会实践基地引入并落户南海入驻亿能国际广场2座4层，并承担南海区发展金融外包服务等产业关联的教育、培训任务；一、合作内容、地点和期限，合作项目为清华五道口社会实践基地，合作地点为佛山市南海区桂澜北路，合作期限为20年；二、乙方权利和义务：2.1.乙方承诺于2016年10月30日前按五道口项目要求将装修硬装部分装好，提供安装设备并使用，同时乙方投资安装硬装以外部分（包括：软装、卫浴、家私、灯光、弱电设备及经营设备等）及相应软件；2.2.乙方负责五道口项目的日常管理；2.3.乙方负责协助五道口及其相关机构招募学员；2.4.乙方负责五道口项目的对外宣传及相关费用；2.5.乙方负责五道口项目的营运、工作人员招聘及相关费用及管理工作；2.6.乙方负责五道口项目经营场地的物业管理费、水电费、中央空调使用费等费用，具体协议由乙方与物业管理公司另行签署物业管理协议；2.7.具体运营过程中出现的与运营相关的其他工作；三、甲方权利和义务：3.1.甲方负责提供合作项目的场地，同意将其所有权（使用权）的物业即亿能国际广场2座401、402、403、404、405、407、408、409室，建筑面积约1704.86平方米，无偿提供给乙方使用，作为乙方引入清华五道口社会实践基地并开展南海区发展金融外包服务等产业关联的教育、培训活动的场地，使用期限为20年，即2016年1月1日至2035年12月31日止；3.2.甲方负责利用亿能国际广场现有户外广告位及电子屏幕对本协议项下清华五道口社会实践基地进行为期6个月的免费宣传；五、违约责任：6.1.若因甲方原因造成场地不能交付使用，则须偿还乙方装修成本，并赔偿政府支持引进五道口项目的专项资金，承担对政府专项资金违约的全部法律责任；6.2.甲乙双方任何一方不履行合同约定的，视为违约，违约方应当承担违约责任，并赔偿守约方由此遭受的全部经济损失。上述合同签订后，众创公司对案涉八处房产进行装修，包括：于2016年1月5日与佛山赛宾科技有限公司就安装会议音响系统事宜签订《产品销售合同》；于2016年1月23日与广东荣业消防工程有限公司就消防安装工程签订《消防安装工程承包合同》；于2016年7月25日与佛山市元素空间装饰工程有限公司就会议室及公共空间装修事宜签订《建筑装饰工程施工合同》，约定2016年7月25日开工、2016年9月10日竣工；众创公司还就家具采购等事宜签订了其他合同。诉讼中，原告陈述：案涉八处房产经装修后，于2017年7月投入使用。原告租赁案涉八处房产没有支付具体的金钱对价，而是基于原告与亿能置业的友好合作关系，在亿能置业需要使用会议室时，原告免费提供给其使用。原告使用案涉八处房产至今，支付的费用包括装修费用、水电费、清洁费，其中已支付的装修费用数额为3771324元（尚有装修费用余款未支付），其他费用的具体数额没有进行统计。一审法院认为，原告作为（2018）粤0604执333号执行案案外人，主张承租了案涉八处房产，要求带租约拍卖，其不服相关执行裁定并据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起诉讼，本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条之规定，原告就其主张负有举证责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该“买卖不破租赁”的规定，是突破合同相对性对承租人加强保护，理论上称之为租赁权的物权化，该规则的适用需要有合法有效的书面租赁合同并占有使用不动产。关于法院在执行不动产中对租赁合同如何审查，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第三十一条对此予以明确，该条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，人民法院不予支持。”根据上述法律规定，法院对执行不动产租赁权保护的审查标准包括：一、租赁权成立的标准：租赁合同成立，且以占有方式对外公示；二、保护时间的标准：租赁合同签订于查封之前；三、承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理低价承租被执行的不动产或虚假交付租金的，不予保护。亦即，租赁合同成立是租赁权保护的前提条件。本案中，原告依据其与被执行人亿能置业签订的《项目合作协议》主张其对案涉八处房产享有租赁权，但该合同所约定的系关于亿能置业要求原告将“清华大学五道口金融学院”在线教育机构及其社会实践基地引入并落户佛山市南海区亿能国际广场，亿能置业提供案涉八处房产作为该社会实践基地的场地，原告负责对案涉八处房产进行装修、对项目进行管理等的合作协议，双方系合作合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案原告与亿能置业签订的《项目合作协议》并无租赁不动产的意思表示，亦未约定原告需要支付案涉八处房产的租金，原告在庭审中亦明确表示其从未向亿能置业支付租金，原告使用案涉八处房产是基于其与亿能置业的合作合同关系，其双方并不属于上述法律规定的租赁合同关系。因此，原告主张其与亿能置业存在房屋租赁合同关系缺乏法律和事实依据，该院对其主张不予支持。因原告与亿能置业并不存在租赁合同关系，原告主张适用“买卖不破租赁”规则要求带租约拍卖案涉八处房产缺乏依据，该院对其该主张亦不予以支持。关于原告认为其与亿能置业签订《项目合作协议》后，已与多个案外人展开合作并发生了相应的法律关系，若法院对案涉八处房产不带租约拍卖，则会对原告和多个案外人利益造成损害，不利于交易安全的保护问题。该院认为，原告因亿能置业未能依照《项目合作协议》的约定将案涉八处房产交付原告使用20年所产生的损失，可依照合同约定及法律规定向作为合同相对人的亿能置业主张相应权利。原告突破合同相对性原则要求案涉八处房产的未来买受人承担《项目合作协议》约定的将案涉八处房产免费交付其使用至2035年12月的义务，缺乏相应法律依据。一审法院对原告主张其与亿能置业存在案涉八处房产的租赁合同关系，并据此主张带租约拍卖案涉八处房产的诉请不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决驳回原告众创公司的诉讼请求。二审期间，上诉人众创公司、被上诉人中国银行佛山分行、原审第三人亿能置业、亿能物业均未提交新证据。经审理查明，一审判决认定事实正确，本院予以确认。本院认为，关于本案法律适用问题，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。本案争议焦点为上诉人众创公司对案涉八处房产是否享有合法有效的租赁权益。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”根据前述法律规定可知，租赁合同是有偿的双务合同，承租人以支付租金为对价换取对租赁物的使用、收益权。众创公司虽主张其根据《项目合作协议》对案涉八处房产享有租赁权益，但双方在该协议中系约定众创公司免费使用案涉八处房产，且合同履行过程中众创公司也并未支付过任何租金。另外，虽然众创公司主张其也根据合同约定负担了亿能置业所涉“清华五道口社会实践基地”项目的部分工作，并曾经为亿能置业免费提供会议场地，但如前所述，租赁合同是有偿的双务合同，双方权利义务设置应是对等的，众创公司据此主张其已经支付了获得案涉八处房产租赁权益的对价，缺乏理据，本院不予采信。一审法院根据《项目合作协议》约定内容，认定众创公司与亿能置业之间并非租赁合同关系而是合作合同关系，并无不当，本院予以支持。众创公司上诉主张其根据《项目合作协议》对案涉八处房产享有租赁权益，缺乏事实和法律依据，故其请求根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第三十一条的规定对案涉八处房产带租拍卖，本院不予支持。至于众创公司上诉所述其为使用案涉八处房产而耗资装修的相关主张，根据本案当事人举证，所涉合同双方在《项目合作协议》中对相关问题有专门约定，众创公司若认为其合法权益因此受损，双方应另循法律途径解决。因其前述主张并不构成执行标的带租拍卖的法定理由，众创公司据此请求对案涉八处产带租拍卖，本院亦不予支持。综上，上诉人众创公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人佛山众创商务服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 慧审 判 员  冼富元审 判 员  尹小娜二〇二一年六月二十二日法官助理  梁诗瑶书 记 员  梁佩玲