广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0111民初2587号原告：广州阳中投资咨询有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：林志强，董事长。委托诉讼代理人：梁镇南，广东绥爰律师事务所律师。被告：覃洪英，曾用名覃雄英，男，汉族，1969年6月28日出生，户籍地址广东省罗定市，委托诉讼代理人：崔亚娟，广东丰仑律师事务所律师。原告广州阳中投资咨询有限公司（以下简称阳中公司）与被告覃洪英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州阳中投资咨询有限公司的委托诉讼代理人梁镇南，被告覃洪英的委托诉讼代理人崔亚娟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阳中公司提起诉讼请求：1、被告向原告支付2018年11月至2020年7月期间拖欠的租金1950000元；2、被告向原告支付违约金(按每月拖欠租金为基数，以每日千分之二计算，从应交之日起算至付清之日止；暂计至2020年12月10日为1682140元)；3、被告承担本案的诉讼费。事实与理由如下：原告与被告（以其胞兄覃锦英名义）于2008年4月22日签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于广州市白云区广园中路景泰***街***号工业大厦综合楼及附属水电设备设施，租期自2008年5月1日至2018年4月30日，被告应于每月10日前向原告支付当月租金、租赁管理费以及其他费用；被告逾期交纳租金和租赁管理费的，每逾期一天，原告有权按当月应交租金和租赁管理费的千分之二收取违约金，原告有权对租赁场地停止水电供应，被告不得提出异议并要求赔偿；如被告拖欠租金和租赁管理费超过30天，原告有权解除合同，无条件收回租赁物，押金不予退回并向被告追偿其他损失；等等。合同签署生效后，在原合同租赁期限内，双方均按合同约定履行义务。原合同期满后，原、被告于2018年11月7日签订《补充协议》，约定被告以覃锦英名义与原告订立的合同租期届满且提出续约要求，双方同意将原合同租赁期限从2018年4月30日延长至2023年3月31日，合同对续租期间租金标准等进行了约定。协议签订后，被告未能按照原合同及补充协议的约定履行支付租金和租赁管理费的责任，截至2020年7月15日，被告共拖欠原告2018年11月至2020年7月租金共1980000元。期间原告多次催讨并于2020年7月17日再次催告，被告仍置之不理。2020年7月27日，原告书面通知被告提前解除租赁合同及补充协议，并要求被告复原、移交租赁物业，清偿欠款，承担违约责任；被告当天已签收该函件。2020年8月23日，在被告承认违约事实并保证承担责任的前提下，原、被告又签订了《补充协议书》，约定被告应在签订本补充协议书之日起三日内向原告支付欠租300000元，其余欠租1680000元分期还清；如被告不按本补充协议书任何一条的约定履行，则本补充协议书自动失效，原告有权根据原合同继续要求被告承担解除合同后的违约责任。之后被告仅于2020年9月4日支付30000元，再无其他还款，原告遂于2020年9月11日书面通知被告终止《补充协议书》，要求被告继续承担解除合同的违约责任，被告已签收该书面函件。被告恶意拖欠租金行为已严重侵害原告合法权益，故提起本案诉讼。被告覃洪英辩称：被告并未拖欠原告租金，原、被告签订《补充协议》后，被告于2018年5月开始向原告缴纳租金，且在2018年5月31日一次性支付了100万元租金，该笔租金应当计算在已缴纳租金的数额内。2008年4月22日，被告以哥哥覃锦英名义与原告签订租赁合同时，还替原告支付了上一个承租人拖欠的250000元租金给原告，该笔费用应当冲抵被告的租金。2019年12月23日，被告支付原告200000元租金，2020年1月10日被告支付原告200000元，2020年9月4日被告支付原告30000元，上述租金原告未提供银行流水。2020年因疫情原告减免了被告2月及6月全部租金以及3月、4月的一半租金，减免后被告不拖欠原告任何租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月22日，原告（甲方、出租方）与覃锦英（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁物业为广州市白云区广园中路景泰***街***号工业大厦综合楼及附属水电设施设备，建筑面积4738.57㎡（以下简称涉案场地），租期自2008年5月1日至2018年4月31日，甲方给予乙方4个月免租改造、装修期（从2008年5月1日至2008年8月31日），2008年9月1日至2009年4月31日期间租金和管理费合计1000000元，2009年5月1日至2011年4月31日期间租金和管理费合计1500000元，之后每年5月1日起在上一年基础上递增3%；乙方在每月10日前向甲方交纳当月租金和管理费（遇节假日顺延至节假日后的第一个工作日）；乙方在签约之日起三天内，先向甲方一次缴交750000元押金及首月租金125000元，合计875000元，租赁期内，非甲方原因提前解除合同的，押金不予返还；乙方逾期交纳租金和租赁管理费的，每逾期一天，由甲方按月应交租金和租赁管理费的2‰收取违约金；乙方如拖欠租金和租赁管理费超过30天，甲方有权解除合同，无条件收回乙方所承租的房屋或场地，不予退回押金；等等。2008年4月25日，原告出具押金收据，记载收到覃锦英押金550000元，尚欠押金200000元，其中在2008年5月15日前付清100000元，余下100000元在2008年10月1日前付清。2018年11月7日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方）签订《补充协议》，约定2008年4月22日，乙方以覃锦英名义与甲方订立《房屋租赁合同》，原合同生效至今，甲方已依约全面履行合同义务，乙方也能按时交纳租金；乙方提出续约要求，甲方同意在新租金条件下继续将租赁物出租给乙方，双方同意将原合同租赁期限从2018年4月31日延长至2023年3月31日；2018年5月1日至2018年10月31日期间每月租金153734.23元，2018年11月1日至2023年3月31日期间每月租金230000元；双方确认本补充协议与原合同具有同等法律效力，除本补充协议约定事项外，其他事项均以原合同的约定为准；等等。2020年7月17日，原告委托律师向被告发出律师函，记载截至2020年7月15日，被告共拖欠原告2018年11月至2020年7月租金共1980000元，通知被告于2020年7月25日前付清租金及利息。2020年7月27日，原告再次委托律师向被告发出律师函，记载被告收到前述律师函后仍置之不理，构成根本违约，通知被告自本《律师函》送达之日起，解除《房屋租赁合同》及其《补充协议》，被告自合同解除之日起立即将租赁物恢复原状并移交给原告、偿还拖欠的租金、租赁管理费、水电费及其利息，无权要求退还押金，并承担其他违约法律责任；等等。2020年8月23日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《补充协议书》，约定鉴于乙方长期拖欠甲方租金（截至2020年7月15日共计1980000元），甲方已于2020年7月27日解除双方的租赁关系，同时通知乙方将涉案场地恢复原状并移交还甲方并承担其他法律责任，乙方承认上述事实，并提出具体解决方案；一、双方确认，在满足下列条件前提下，双方继续履行：1、乙方应在本补充协议书签订之日起三天内向甲方支付欠租300000元；2、其余欠租1680000元（如有异议，以双方对账后数据为准），乙方应从2021年1月开始每月付还甲方100000元，直至还清全款为止，每月付款时间为当月5日；4、甲方同意将2020年的租金标准调整为每月170000元，2021年1月开始至合同期满，租金标准恢复至每月230000元；二、在乙方付清上述300000元欠款后，甲方将告知各个次承租户租赁物业继续由乙方承租使用；三、如乙方不按本补充协议书任何一条的约定履行，则本补充协议书自动失效，甲方有权根据原合同继续要求乙方承担解除合同后的违约责任；等等。2020年9月11日，原告向被告发出通知书，记载由于被告至今未能按双方于2020年8月23日签署的《补充协议书》第一条第1项的约定向原告支付欠租300000元，故《补充协议书》已自动失效，现通知被告立即将涉案场地恢复原状并无条件移交给原告，立即付清拖欠的租金、租赁管理费、水电费及其利息，支付租赁物占用费；已交押金不予退还；等等。2020年12月31日，原告（甲方）与案外人吴泽武（乙方）签署确认函，记载甲方委托乙方代为向被告收取2018年11月7日签订的《补充协议》约定的租金及其他费用，自2018年11月至2020年9月，乙方银行账户收到被告汇入的租金共计2420000元，乙方已全部归还甲方。原告为证实涉案场地为合法建筑物，出示权属人为广东广新置业发展有限公司的房地产权证2份，记载房地坐落广州市白云区广园中路景泰***街***号**号首、二层及3-8层，建筑面积分别为1157.62平方米及3639.95平方米。被告主张原告统计租金存在遗漏，出示银行汇款凭证，记载覃洪英分别于2018年5月28日向吴泽武支付150000元，于2018年5月31日向吴泽武支付1000000元，于2019年12月23日向吴泽武支付200000元，于2020年1月10日向吴泽武支付200000元，于2020年9月4日向吴泽武支付30000元；另外出示收据一张，记载收到广州市白云区星光沐足休闲中心支票一张，金额100000元。原告确认收到上述款项，但主张2018年5月31日的1000000元是被告用于支付2008年5月至2018年4月拖欠的租金，其余3笔款项均已在原告确认收到租金范围内；原告不确认收据的真实性，称未收到收据记载的款项。原告为证实被告于2018年5月31日支付的1000000元是用于支付2018年4月之前的租金，出示原告制作的统计明细表，记载2009年5月1日至2018年4月30日应收租金为14838504.07元，共收到租金11088500元，共欠租金3750004.07元。被告对上述证据的真实性、合法性予以确认，但关联性不予确认，称原告仅提供银行流水的缴款记录，被告还存在现金支付以及ATM机转账支付。被告为此出示银行流水、现金支票、ATM机存根、收款收据以及个人业务凭证、银行卡存款业务回单等予以证实，其中ATM机存根大部分字迹均已模糊无法查看；原告盖章的收据显示原告收到2008年10月至2009年6月期间每月租金各125000元；吴泽武签名的收据显示于2008年8月3日收到覃雄英71061元、9月27日收到9月租金125000元、11月29日收到租金现金100000元、2009年2月24日收到现金支票50000元及现金55000元、2010年3月29日收到现金57400元；另有部分业务回单显示存款或取款情况。原告对ATM机存根均不予确认，称字迹模糊无法辨认；对原告盖章的收据予以确认，主张该款项已计入被告的还款数额中；对吴泽武出具的收据真实性予以确认，主张涉及到未被统计的金额仅有2010年3月29日的57400元，扣减后被告仍欠付款项；对存取款业务凭证不予确认，称不能显示是向原告付款。另查，原告出示的银行流水显示，2018年3月21日至2018年11月22日期间有收到被告支付的款项，分别为2018年5月3日200000元、5月28日150000元、6月25日100000元、8月29日150000元、9月29日140000元、10月31日140000元，共计880000元。2018年11月之后，被告有向原告付款，分别是2018年12月11日100000元、12月23日50000元、12月29日140000元；2019年1月22日100000元、1月29日60000元、2月19日80000元、3月11日140000元、4月3日100000元、4月28日160000元、6月17日200000元、7月26日180000元、9月9日180000元、10月28日200000元、11月13日150000元、12月23日200000元；2020年1月10日200000元、5月18日150000元；共计2390000元。以上事实有房屋租赁合同、补充协议、律师函、签收证明、补充协议书、通知书、银行流水、房屋租赁合同、房地产权证、关于变更合同主体的通知、营业执照、不动产权证、租金发票、押金收据、银行进账单、收据、关于租金减免工作的通知、审核结果通知、确认函、检查合格证、消防设计审核意见书、消防验收意见书、电梯定金收据、支票收据、租金统计单、委托书、现金支票、ATM机现金交租存根及当事人陈述等证据证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》属于原、被告的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，内容合法有效。双方均应恪守履行。关于租金，原告出示2009年5月至2018年4月31日期间的银行流水，显示被告未能足额支付租金，欠租金额为375万余元；被告出示的银行流水、现金支票、ATM机存根、收款收据以及个人业务凭证、银行卡存款业务回单等均不能证实被告已足额缴纳该期间的租金费用，而被告出示的用于支付2009年5月之前的费用的凭证不足以证实有多出的款项可以用于支付2009年5月至2018年4月30日期间的费用，故本院对原告主张的被告未能足额支付2009年5月至2018年4月31日期间租金的事实予以采信。被告主张2018年5月31日支付的1000000元是用于支付2018年租金，但在最终对账时遗忘该笔费用导致未扣减，本院认为，被告既往支付租金多有拖延，且每次支付租金金额多为150000元左右，故在被告仅有一次支付金额为1000000元的情况下，该付款行为明显异于被告通常的租金支付习惯，而在对账时被告未统计该笔款项明显不合理；结合本院确认被告在2009年5月至2018年4月30日期间存在较大金额欠付租金的情况，原告主张2018年5月31日支付的1000000元是用于支付2009年5月至2018年4月30日期间的欠付租金的逻辑更为合理，故本院对原告该主张予以采纳。现原、被告签订《补充协议书》确认被告尚欠原告2018年11月至2020年7月31日期间租金1980000元，本院亦予以确认。因被告已于2020年9月4日支付30000元，故原告要求被告支付剩余的1950000元合法合理，本院予以支持。关于违约金，被告未能及时支付每月租金，理应承担违约责任，故原告要求被告支付违约金具有合同依据。在原、被告签署《补充协议书》后被告未能按时支付首期款300000元，故原告取消租金优惠并要求被告按照租赁合同约定的违约责任支付违约金亦具有合同依据。因租赁合同约定的违约金标准为每日千分之二，该标准过高，本院酌情调整为年利率6%。关于违约金起算时间，被告在支付租金时并未对应具体月份，被告在该期间共缴纳租金2420000元，已可足额支付2019年8月及之前的租金，亦可支付2019年9月的部分租金120000元，可视为被告尚欠2019年9月租金110000元，之后的租金除2020年2月及3月因疫情租金减免外，其余月份的租金被告仍应缴纳。为方便计算，违约金按照年利率6%，自2019年10月11日起以110000元为本金，2019年11月至2020年1月以及2020年3月至2020年7月期间每月均以230000元本金自当月11日起，分别计算至付清之日止。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告覃洪英向原告广州阳中投资咨询有限公司支付租金1950000元；二、自本判决生效之日起五日内，被告覃洪英向原告广州阳中投资咨询有限公司支付违约金，违约金标准按照年利率6%，自2019年10月11日起以110000元为本金，2019年11月至2020年1月以及2020年3月至2020年7月期间每月均以230000元为本金自当月11日起，分别计算至付清之日止；三、驳回原告广州阳中投资咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17928.56元，由原告广州阳中投资咨询有限公司负担8303.19元，由被告覃洪英负担9625.37元。被告负担的受理费应在本判决生效之日起五日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林艾婧二〇二一年六月一日书记员  孔捷昕