山东省济南市长清区人民法院山东省济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0113民初964号原告：赵梓涵，男，1991年2月8日出生，汉族，住济南市长清区。委托诉讼代理人：刘辉，山东海中洲律师事务所律师。被告：济南嘉拓房地产开发有限公司，住所地济南市长清区。法定代表人：林彬，该公司经理。委托诉讼代理人：张帅，山东常春藤律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵法忠，山东常春藤律师事务所律师。原告赵梓涵与被告济南嘉拓房地产开发有限公司（以下简称嘉拓公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵梓涵的委托诉讼代理人刘辉，被告嘉拓公司的委托诉讼代理人张帅、赵法忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵梓涵向本院提出诉讼请求：1.判令嘉拓公司按照法律规定标准承担2018年10月30日至2019年1月30日的违约金；2.判令嘉拓公司自2019年2月1日起至托管之日止，按照每月每平方米26月承担损失；3.判令嘉拓公司按照合同约定“托管交房标准”交付房屋；4.诉讼费由嘉拓公司承担。事实和理由：赵梓涵于2016年12月9日与嘉拓公司签订了《济南市商品房买卖合同》，合同编号为销售（字）201631770042，购买嘉拓公司所开发的位于济南市长清区房，建筑面积为52.10平方米，购房金额为298533元，并于2016年12月2日支付定金1万元，于2019年12月8日付款288533元，履行完付款义务。合同第八条约定，嘉拓公司应于2018年10月30日前依照国家法律和地方人民政府的有关规定，将符合该合同约定的商品房交付赵梓涵使用。合同第九条约定，逾期不超过90日，出卖人按日支付已交房款价万分之0.1的违约金。但该规定显失公平，应当按照法律规定支付违约金。自2019年2月1日起，嘉拓公司应当按照要约承诺按每月每平米26元直至托管之日向赵梓涵赔偿损失。另合同载明了托管交房标准，就交房标准和赠送家电做了明确约定，现房屋达不到该标准，请依法判令被告按照“托管交房标准”进行交房。为此诉至法院，望判如所请。嘉拓公司辩称，1.嘉拓公司已向赵梓涵发出交房通知函，赵梓涵未按通知收房，不能继续主张违约金,涉案房屋已经达到合同补充协议第四条约定的房屋交付条件，即由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及《电梯安全检验合格证》,嘉拓公司已于2019年1月通过EMS向赵梓涵发出交房通知函，但赵梓涵未按通知接收房屋，根据合同第十一条约定，因买受人自身原因未能在通知书规定的期限和地点办理房屋交接手续的，则出卖人通知书规定的期限届满之日即视为房屋交接日，并视为买受人验房合格，并已实际交付买受人，房屋风险从此由买受人承担，因此，赵梓涵不按通知收房，却主张嘉拓公司支付违约金，缺乏事实和法律依据。2.赵梓涵要求嘉拓公司按照法律规定标准承担违约金没有事实和法律依据，根据合同第九条的约定，如出卖人未按规定期限将商品房交付买受人使用的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.1的违约金，该合同系双方自愿签订，是双方当事人真实意思表示，应当按照合同约定标准计算。3.嘉拓公司未向赵梓涵承诺从2019年2月1日起按每月每平米26元承担损失，其要求嘉拓公司按此标准承担损失没有事实和法律依据，该通知书系嘉拓公司向曾主张过延期交房权利的购房者出具《延期交房通知书》，且要求领取该通知书的购房者在名流广场延期交房通知书签到表上签字、按手印，现有证据不能证明赵梓涵曾领取过该通知书，以及曾在签到表上签字按手印，无法认定嘉拓公司对赵梓涵作出过对延期交房违约金计算标准进行变更的承诺；参考（2020）鲁01民终5352号王涛与嘉拓公司房屋买卖合同纠纷一案民事判决书中，关于逾期交房计算违约金的标准如何确定的问题，济南市中级人民法院认为“对2018年12月31日之前的逾期交房违约金，嘉拓公司已支付684元，王涛已签字认可，应视为王涛对该《延期交房通知书》载明的内容予以认可”，同理，赵梓涵未在领取违约金明细单上签字，应视为对《延期交房通知书》的内容不予认可，且嘉拓公司未向其出具过该通知书，赵梓涵不能依据该标准要求嘉拓公司承担损失。4.赵梓涵未按嘉拓公司通知接收房屋，无法进行托管，也就无法要求按照“托管交房标准”交房，如果赵梓涵在接收房屋后将房屋进行托管，嘉拓公司将按合同约定履行相关义务。本院经审理认定事实如下：2016年12月9日赵梓涵与嘉拓公司签订《商品房买卖合同》，约定由赵梓涵购买嘉拓公司开发的房屋一处，房屋建筑面积52.10平方米，房屋总价款298533元。合同第八条约定：“出卖人应当在2018年10月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》；2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。”第九条出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。第十一条关于交接的约定：双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，赵梓涵交纳了全部的购房款，但嘉拓公司却未能按照合同约定于2018年10月31日交房，并向业主张贴延期交房通知书，称：“房屋交付日期延期至2019年1月31日。如2019年1月31日仍不能按期交付，此后延期我公司将按照酒店托管回报26/平米/月的标准支付违约金。”2019年1月23日嘉拓公司通过EMS邮件向赵梓涵发出交房通知函，通知赵梓涵于2019年1月26日前办理交房手续。但因赵梓涵认为嘉拓公司支付的违约金过低，未达到交房标准，因此拒绝领取违约金和收房。嘉拓公司提交的收取违约金登记表记载：A1607，赵梓涵，建筑面积52.10平方米，价款298533元，2018年11月至12月逾期60天，违约金716元，赵梓涵未领取该违约金、未签名。另，赵梓涵与嘉拓公司均认可，就涉案名流华第小区的房屋，案外人王涛曾提起诉讼，并形成一审（2019）鲁0113民初3746号（以下简称一审3746号）民事判决书，二审（2020）鲁01民终5352号（以下简称二审5352号）民事判决书，本案房屋的基本情况与一审3746号及二审5352号案件中房屋基本情况一致，现在已经达到合同约定的交房标准，但尚未达到“经竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，取得竣工验收备案单”的交房标准。关于合同约定的托管交房标准，嘉拓公司称，业主收房后与第三方签订托管协议后，才向业主配备上述家电内容，如业主接收房屋后将房屋进行托管，嘉拓公司将按合同约定配齐上述家电内容。关于嘉拓公司制作的《延期交房通知书》，一审3746号民事判决书认定嘉拓公司“张贴”了该通知，二审5352号民事判决书认定嘉拓公司“公示”了该通知，对此，本院在本案中予以采信。本院认为，赵梓涵与嘉拓公司签订的《济南市商品房买卖合同》，系当事人真实意思的表示，不违反法律规定，为有效合同。关于嘉拓公司是否构成逾期交房，应否承担逾期交房的违约责任，以及按照“托管交房标准”交房的问题，一审3746号及二审5352号民事判决书中已经阐明，本院在本案予以采信，即：合同、补充协议约定的交付条件低于法律规定的房屋交付标准，因此涉案商品房交付条件依法应确认为经竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，取得竣工验收备案单，嘉拓公司至今尚未取得涉案房屋的竣工验收备案单，故嘉拓公司已构成逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任。嘉拓公司虽承诺业主接收房屋后将房屋进行托管，并按合同约定配齐家电内容，因赵梓涵尚未收取涉案房屋，亦未与第三方签订托管协议，关于赠送家电的内容也并不明确，本案中所述“托管交房标准”不明确，本案对此无法作出处理，赵梓涵可自收房后，与嘉拓公司进行协商或另行主张权利。关于逾期交房计算违约金的标准如何确定的问题。双方签订的商品房买卖合同第九条约定逾期交房的违约金计算标准为出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之0.1。该计算标准明显偏低，根据嘉拓公司提交的收取违约金登记表记载，其他大部分买受人2018年11月至12月的违约金系按每日万分之零点四计算并领取违约金，因此，本院酌定：本案房屋2018年10月31日至2019年1月31日的逾期交房违约金，以298533元为基数，每日按万分之零点四计算。嘉拓公司张贴、公示了《延期交房通知书》，现在赵梓涵认可该通知书关于2019年1月31日之后违约金的计算标准，因此，2019年2月1日起至2021年1月12日（赵梓涵递交起诉状之日）止，本案逾期交房违约金应当每月按房屋建筑面积52.10平方米×26元/平方米的标准计算。因赵梓涵递交起诉状之后的交房时间无法确定，其要求逾期交房违约金判令至实际交付之日，于法无据，本院对此不予支持。综上所述，案经调解未果。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、济南嘉拓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向赵梓涵支付2018年10月31日至2019年1月31日期间的逾期交付房屋违约金，该违约金以298533元为基数，每日按万分之零点四计算；二、济南嘉拓房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向赵梓涵支付2019年2月1日至2021年1月12日期间的逾期交付房屋违约金，该违约金每月按房屋建筑面积52.10平方米×26元/平方米的标准计算；三、驳回赵梓涵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取100元，由济南嘉拓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  侯永二〇二一年六月七日书记员  郑艺