广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0112民初8642号原告：洪宇，男，1971年3月3日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：丘俊平，广东国匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎清荣，广东国匠律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广东省广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：陈俊。委托诉讼代理人：张华，该公司工作人员。委托诉讼代理人：邓志军，该公司工作人员。原告洪宇与被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序于2021年5月18日公开开庭进行了审理。原告洪宇的委托诉讼代理人丘俊平，被告澳美公司的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪宇向本院提出诉讼请求：1.判令澳美公司向洪宇返还其支付的黄埔区九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C37-502房的贷款利息、逾期利息、诉讼费等共计203896.38元【其中贷款利息153421.53元、逾期利息76710.77元、(2002)东法经初字第1132号诉讼费3674元】；2.判令澳美公司向洪宇支付广州市黄埔区九龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C37-502房的贷款本金、利息、逾期利息等资金占用损失【以203896.38元为基数，自2019年8月29日（该日系洪宇结清贷款利息、逾期利息之日）起计算至实际清偿之日止，2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付】；3.本案诉讼费由澳美公司承担。事实和理由：1997年2月3日，洪宇与澳美公司签订《房地产买卖契约》，约定：洪宇购买澳美公司开发的位于增城区××（现为黄埔区××村澳洲山庄聚龙居C37-502房，建筑面积为56.09平方米，合同总价款为182947元，付款方式为十八年免息分期付款；交房时间为1999年2月3日。第五条约定：“乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金”。附件2-4约定：“该房地产在实际交付使用后九十天内，甲方(澳美公司)应协调乙方(洪宇)办理房地产登记手续”。1998年10月13日，洪宇和澳美公司签订《关于更改付款方式的补充协议》，将原付款方式十八年免息分期付款更改为十六年期银行按揭付款，由此产生的利息全部由澳美公司负担，洪宇月供款额维持不变，即每月535元；澳美公司支付方式为“应缴银行的月供款额(908元)与乙方供款额(535元)之差额则由甲方先行划入乙方供款账户，以保证乙方的账户每月能有足额的本金和利息向银行供款”。即洪宇应支付的供楼款为535元×12×16=102720元。因澳美公司违反《关于更改付款方式的补充协议》的约定，自2000年10月起停付其应承担的差额部分。洪宇自1999年7月付至2000年9月共15期承担的供楼款总额为535元×15=8025元，洪宇从2000年10月至2001年5月22日起仍按约支付银行贷款合计4000元，从2001年6月起洪宇、澳美公司均未还款。洪宇于2019年8月29日结清银行欠款，支付了诉讼费3674元，支付了贷款本金92938.99元、逾期利息230132.3元【逾期贷款利率按原贷款利率上调50%，正常利息为230132.3元/（1+50%）=153421.53元，罚息、违约金为230132.3元-153421.53元=76710.77元】，洪宇支付给银行的款项总额合计为8025元+4000元+3674元+92938.99元+230132.3元=338770.29元，扣减洪宇按约定应支付的供楼款535元×12×16=102720元，洪宇给澳美公司垫付款项为236050.29元。其中2000年10月至2001年5月22日洪宇仍按约定承担银行贷款应支付的部分，而澳美公司从2000年10月起违约还款且开发楼盘烂尾，导致洪宇近二十多年未能收楼，洪宇购房收楼目的未能达到，澳美公司存在根本违约行为，因此，澳美公司应承担银行逾期还款产生的诉讼费、罚息、复利等的60%，洪宇承担40%，即澳美公司应支付洪宇垫付银行款项为236050.29元-（3674元+76710.77元）×40%=203896.38元。另外，洪宇垫资发生的资金成本，亦应由澳美公司承担。被告澳美公司辩称：一、购房按揭贷款利息本应由作为按揭借款人的洪宇承担，洪宇要求澳美公司支付的请求无依据。1.洪宇系《购房抵押借款合同》的借款人，理应承担合同项下的还本付息义务，澳美公司并非借款人，洪宇要求承担按揭贷款利息没有理由。而且，洪宇提供的《关于业主垫付利息的协议》中也约定，“原付款方式：十八年免息分期付款改为：十六年期银行按揭付款”。如上所言，《购房抵押借款合同》是洪宇与银行签署的按揭合同，澳美公司根本不是借款人，未经贷款人工商银行的同意而更改合同的情况下不发生法律效力。2.《关于业主垫付利息的协议》系澳美公司出于善意代偿该按揭贷款利息，而不能改变洪宇依法依约承担按揭利息的责任。3.基于以上论述和理由，洪宇作为借款人应承担违约情况下向按揭银行支付逾期利息、败诉诉讼费等责任，因为逾期还贷与澳美公司无关，澳美公司不应承担相应责任。二、根据法院同类型案件的审理结果，逾期利息、诉讼费等为洪宇自身原因导致，澳美公司不应承担相应的责任。根据黄埔法院审理的（2020）粤0112民初10274号生效判决书之内容“逾期利息和罚息产生的根本原因是王惠英、何珊未能按期偿还贷款，根据王惠英、何珊与按揭银行的借款合同约定，供楼款应由购房者逐月偿还，且借款合同中约定的逾期利息及罚息的相对方亦是王惠英、何珊。即使澳美公司没有及时支付利息，王惠英、何珊也应按照与银行的借款合同偿还全部款项后再向澳美公司追讨。王惠英、何珊在被按揭银行起诉前自身就存在逾期的违约行为，在该民事判决生效后也应当清楚逾期还款还需承担逾期利息或者复利。因此王惠英、何珊主张复利缺乏依据。对王惠英、何珊的该项诉讼请求，本院予以驳回。关于诉讼费的问题。根据（2004）东法民二初字第1163号民事判决，王惠英、何珊应负担案件受理费3400元，故王惠英、何珊实付诉讼费用是其应当承担的费用，并非是王惠英、何珊代澳美公司支付的款项，由于双方未约定诉讼费用应由澳美公司负担，故王惠英、何珊诉请澳美公司承担前述案件的诉讼费用，缺乏理据，本院不予支持。”本案基于上述生效判决同样的原因，澳美公司对此也不应该承担相应责任，法院应当驳回洪宇的诉讼请求。三、澳美公司正在积极推动山庄重建，望合议庭综合各方因素、从大局考虑，减轻澳美公司对盘活工作的资金压力。澳洲山庄烂尾的原因很多，短期内将无法向业主履行合同，但澳美公司并没有因此逃避责任，相反还一直在努力进行重建，当前阶段也正在收集和整理业主的需求，后期会据此作出整体的方案。若此时判决澳美公司败诉，再判令澳美公司承担本应由购房人负担的按揭贷款利息，不仅显失公平，而且会影响澳美公司推进澳洲山庄重整的进程。请法庭综合考虑澳美公司压力和广大业主利益，酌情进行裁量。最后，恳请法院维护广州市人民政府在《广州市处理“烂尾楼”领导小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》（穗建开【2013】491号）确定重建方案，督促该方案相关方履行承诺，以广大购房人利益和地区稳定为重，同时维护澳美公司的合法权益。经审理查明，1997年2月3日，澳美公司（甲方、卖方）与洪宇（乙方、买方）签订《房地产买卖契约》，约定：甲方将坐落于增城区镇龙镇××）澳洲山庄聚龙居C37-502的房地产（房屋建筑面积56.09平方米）出售给乙方，该房地产成交价格为182947元，首期款（含订金）38000元于1997年2月3日支付，余下价款以十八年免息分期付款方式（共216期）缴付，每期应缴款544元，乙方应于每月10日前缴交分期供楼款项。上述契约还约定了其他条款。1998年10月13日，澳美公司（甲方、卖方）与洪宇（乙方、买方）签订《关于更改付款方式的补充协议》，约定：乙方所购澳洲山庄聚龙居C区37幢502号房屋，经甲乙双方协商同意将原付款方式“十八年免息分期付款”更改为“十六年期银行按揭付款”，由此产生的利息全部由甲方负担。操作方法是提供按揭的银行依按揭合同规定，从乙方账户每月扣收应缴银行月供款额908元，其中乙方月供款额不变，即535元，而应缴银行的月供款额与乙方供款额之差额则由甲方先行划入乙方供款帐户，以保证乙方的帐户每月能有足额的本金和利息向银行供款。涉案房屋于2006年3月30日办理了抵押备案登记手续。澳美公司庭审时陈述其自2000年10月开始停止向洪宇支付月供款差额，洪宇自2001年6月开始停止向中国工商银行广州市第三支行支付月供款。中国工商银行广州市第三支行为此以购房抵押借款合同还款纠纷起诉洪宇及澳美公司。广州市东山区人民法院对此作出（2002）东法经初字第1132号民事判决，查明：1999年10月13日，洪宇（借款人、甲方）、中国工商银行广州市第三支行（贷款人、乙方）与澳美公司（担保人、丙方）签订《购房抵押借款合同》，约定：甲方因购房资金不足，向乙方申请购房抵押贷款，并请丙方提供担保；贷款金额100000元；贷款期限16年，以乙方将资金划入甲方账户的时间起算。贷款月利率为6.42‰，如遇国家调整利率则按有关规定作相应的调整……本购房抵押借款是一次性全额发放，借据及《授权委托书》作合同附件，其本金与贷款利息由甲方按月分192期偿还；甲乙双方约定采用按月归还贷款本息，贷款本息自贷款发放的当月开始偿付，供款日期为每月的15日（遇国家规定的节假日顺延），每月供款金额为908元……甲方应按合同规定的时间归还贷款本息及支付相关费用，若在规定日期甲方因存款余额不足未能偿还本付息，乙方按供款额每日万分之四计收逾期罚息，未支付的罚息计收复息，罚息随国家规定调整而作相应调整。1999年6月15日，中国工商银行广州市第三支行依约将贷款100000元划入洪宇的帐户，并将上述贷款转划入澳美公司的账户。但洪宇没有按约定如期还本付息，现共欠中国工商银行广州市第三支行借款本金92938.99元及利息（含罚息、复息，截至2002年4月20日为5889.33元）。2002年10月17日，广州市东山区人民法院作出（2002）东法经初字第1132号民事判决：一、解除中国工商银行广州市第三支行与洪宇、澳美公司签订的《购房抵押借款合同》；二、洪宇在本判决发生法律效力之日起10日内向中国工商银行广州市第三支行清偿借款本金92938.99元及利息（含罚息、复息，截止至2002年4月20日为5889.33元，从2002年4月21日起至本判决限定的还款日止，按照中国人民银行规定的同期逾期贷款利息、罚息的标准计付）。逾期付款，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定执行；三、洪宇不履行上述判决时，则拍卖或变卖位于增城市镇龙镇××村澳洲山庄聚龙居C37-502的房屋，所得价款由中国工商银行广州市第三支行优先受偿；四、拍卖或变卖增城市镇龙镇××村澳洲山庄聚龙居C37-502的房屋不足以清偿本案债务，则由澳美公司承担补充清偿责任；五、澳美公司承担保证责任后，享有《中华人民共和国担保法》第三十一条的权利，有权向洪宇追偿。本案受理费3674元由洪宇负担，洪宇在清偿上述欠款同时迳付给中国工商银行广州市第三支行，澳美公司对上述受理费负补充清偿责任。上述判决生效后，洪宇未按判决履行清偿借款本金、利息和支付诉讼费的义务。洪宇提交一份标题为《中国工商银行广州市第三支行洪宇欠款明细》显示，截至2019年8月20日，洪宇尚欠该支行本金92938.99元，利息230132.3元。洪宇另提交中国工商银行内部记账凭证显示其于2019年8月29日还清全部贷款本息及罚息323071.29元，并支付诉讼费3674元。澳美公司认为上述金额323071.29元包含未支付供楼款本金所产生逾期利息（罚息）或者复利，该部分损失不应由其承担。洪宇则认为澳美公司自2000年10月起没有履行支付利息的义务，违反先履行义务，其行使不安抗辩权和后履行抗辩权故终止支付购房月供款。上述事实，有《房地产买卖契约》《关于更改付款方式的补充协议》《购房抵押借款合同》、（2002）东法经初字第1132号《民事判决书》、《洪宇欠款明细》、中国工商银行内部记账凭证以及当事人陈述等予以证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则要求，本院予以采信。本院认为，本案是属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。澳美公司已取得商品房预售许可，具备商品房预售资格。洪宇与澳美公司签订的《房地产买卖契约》和《关于更改付款方式的补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。关于贷款利息的问题。双方签订的《关于更改付款方式的补充协议》约定，付款方式由“十八年免息分期付款”更改为“十六年期银行按揭付款”，由此产生的利息全部由澳美公司承担。因此，洪宇向银行支付的正常贷款利息应由澳美公司承担。澳美公司自2000年10月起停止支付涉案房屋的贷款利息。根据《关于更改付款方式的补充协议》的约定，银行每月扣款908元，洪宇每月负担535元，差额部分373元（908元-535元）由澳美公司负担。洪宇和澳美公司庭审时均确认澳美公司自2000年10月开始未向洪宇支付利息，故扣除澳美公司自1999年7月至2000年9月共向洪宇支付的15个月贷款利息5595元（373元/月×15个月），澳美公司还应向洪宇支付余下的贷款利息66021元【373元/月×（12个月×16年-15个月）】。关于贷款逾期利息的问题。首先，双方对此未有过书面约定，洪宇主张逾期利息缺乏依据。其次，逾期利息或罚息、复利等产生的根本原因是洪宇未能按期偿还贷款，根据洪宇与按揭银行的借款合同约定，供楼款应由购房者逐月偿还，且借款合同中约定的逾期利息及罚息的相对方亦是洪宇，即使澳美公司没有及时支付利息，洪宇也应按照与银行的借款合同偿还全部款项后再向澳美公司追讨。洪宇在被按揭银行起诉前自身就存在逾期的违约行为，在（2002）东法经初字第1132号民事判决生效后也应当清楚逾期还款需承担逾期利息或者复利。在实际还款过程中，洪宇未能如期偿还贷款，时至2019年8月才付清贷款本息，由此产生的复利、罚息应由洪宇自行承担。洪宇主张系因澳美公司未尽先履行义务，其行使不安抗辩权和后履行抗辩权，才终止向银行还款，对此本院认为，不安抗辩权、后履行抗辩权的适用前提是在合同中“双方当事人互负债务”，即仅发生在双务合同中，而在本案中，澳美公司对洪宇系依据双方签订的《关于更改付款方式的补充协议》负支付利息的义务，洪宇对按揭银行则是依据双方签订的贷款合同而负还本付息的义务，三方之间系两个不同的合同关系，不符合“当事人互负债务”的情形，故洪宇不能以不安抗辩权、后履行抗辩权为由损害作为《关于更改付款方式的补充协议》的第三人按揭银行的合法权益。综上，对于洪宇关于逾期利息及相应资金占用损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于洪宇主张的贷款本金、利息、逾期利息等资金占用损失问题。洪宇为澳美公司垫付贷款利息，造成洪宇资金占用期间利息的损失，应由违约方澳美公司承担赔偿责任。洪宇主张自结清贷款之日即2019年8月29日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用期间利息损失，合理有据，本院予以支持。洪宇另主张的其他贷款本金、逾期利息等资金占用损失没有合同及法律依据，故对其要求澳美公司支付该部分资金占用利息的诉请，本院不予支持。关于诉讼费的问题。根据（2002）东法经初字第1132号民事判决，洪宇应负担案件受理费3674元，故洪宇实付诉讼费用是其应当承担的费用，并非是洪宇代澳美公司支付的款项。由于双方未约定诉讼费用应由澳美公司负担，故洪宇诉请澳美公司承担前述案件诉讼费用，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告广州澳美房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告洪宇返还代垫付的房屋贷款利息66021元及资金占用期间的利息（资金占用期间利息以66021元为基数，自2019年8月29日起至款项清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际付清款项之日止）；二、驳回原告洪宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告洪宇承担1566元，由被告广州澳美房地产开发有限公司承担734元。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 张 敏二〇二一年六月十六日书记员 王春苗