北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初22104号原告:北京阳光四季花园房地产开发有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼410室-95。法定代表人：刘欣，董事长。委托诉讼代理人：马媛媛，女，该公司员工。被告：北京卓越泳安国际体育文化传媒有限公司，住所地北京市怀柔区怀北镇怀北路308号。法定代表人：杨娇，总经理。委托诉讼代理人：孙伯延，男，该公司员工。委托诉讼代理人：马志良，北京腾凯律师事务所律师。原告北京阳光四季花园房地产开发有限公司（以下简称阳光四季公司）与被告北京卓越泳安国际体育文化传媒有限公司（以下简称卓越公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阳光四季公司的委托诉讼代理人马媛媛，被告卓越公司的委托诉讼代理人孙伯延、马志良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。阳光四季公司向本院提出诉讼请求：1、判令卓越公司支付阳光四季公司2018年6月1日至2020年6月30日期间的租金433255元；2、判令卓越公司支付阳光四季公司逾期付款违约金896988元（以当期租金为基数，按日万分之五的标准，自2010年7月1日起计算至实际付清之日止，暂计算至2020年6月30日）；3、判令卓越公司支付阳光四季公司占用费73321元（按日租金591.3元的二倍，自2020年7月1日起计算至实际付清之日止，暂计算至2020年8月31日）；4、判令卓越公司腾退房屋；5、本案诉讼费用由卓越公司承担。庭审中，阳光四季公司变更诉讼请求1为：判令卓越公司支付阳光四季公司2018年6月18日至2020年6月30日期间的租金433255元。事实和理由：2013年3月4日，阳光四季公司与卓越公司签订《租赁合同》（以下简称涉案合同），约定卓越公司承租阳光四季公司的位于北京市北京经济技术开发区天宝园四里会所的房屋（以下简称涉案房屋），租期自2010年7月1日起至2020年6月30日止，合同还约定了租金标准、支付方式、履约保证金以及违约责任。截至2020年8月31日，卓越公司尚欠阳光四季公司各项费用共计1403564元。租期内，卓越公司欠付租金和逾期支付租金的情况严重，阳光四季公司曾多次通过口头、书面和上门的方式催要，均无效果。合同到期后，卓越公司未向阳光四季公司发出书面续租意向，亦未与阳光四季公司续签合同，现涉案合同已到期，卓越公司对涉案房屋构成侵占。阳光四季公司为维护自身合法权益，诉至本院。卓越公司辩称，不同意阳光四季公司的全部诉讼请求。第一，卓越公司未拖欠阳光四季公司租金，甚至还多交纳了租金，不存在违约情况；第二，合同到期后，卓越公司有意续租，但双方对租金的交付形式未达成一致，双方仍在协商过程中，涉案房屋仍由卓越公司占用，如果双方能协商一致，卓越公司同意按照双方协商的租金金额缴纳；第三，卓越公司曾于2013年因维修涉案房屋而花费30多万元，阳光四季公司员工朱某曾向卓越公司承诺，该笔费用可冲抵当年应交部分的租金，且不追究卓越公司的违约责任。本院经审理认定事实如下：阳光四季公司系涉案房屋的所有权人。2013年3月4日，阳光四季公司（出租人）与卓越公司（承租人）签订涉案合同，约定：乙方承租甲方的涉案房屋，建筑面积为2293.24平方米，乙方承租用途为水疗、健身；关于租期、免租期，租赁期限为10年，自2010年7月1日起至2020年6月30日止，其中，2010年7月1日至2020年11月30日为5个月的装修免租期；关于租金及支付，2010年12月1日至2013年6月30日期间的月租金为10000元，2013年7月1日至2020年6月30日期间的月租金为17739元，付款方式为押三付三,承租人最晚在合同签订生效后5日内支付押金50000元，并于2010年11月20日前支付2010年12月1日至2011年3月30日的租金，以后每三个月支付一次租金，每个付款期开始前10日支付下期租金；关于保证金，承租人向出租人支付履约保证金50000元，如果承租人未按合同约定的时间足额向出租人支付租金或违约金，经出租人书面敦促后10个工作日内仍不履行的，出租人有权依合同约定扣除全部或部分履约保证金冲抵，其冲抵金额相当于承租人前述欠款，租赁期满或合同终止后，出租人扣除承租人应承担的费用、租金和违约金后，应在承租人按物业管理相关规定交还涉案房屋后7个工作日内出租人将履约保证金全额或剩余部分返还承租人；关于涉案房屋的交还，承租人应在租赁期满或合同提前终止当日起5个工作日内将已恢复至交付时状况（经出租人同意的装修及改造除外）的涉案房屋交还出租人，如承租人逾期不搬，每逾期一日按合同约定的日租金的2倍支付涉案房屋场地占用费；关于违约责任，承租人未按合同约定支付租金，每逾期一日，应按未付租金的万分之五向出租人支付违约金，如承租人逾期30日仍未支付合同约定的租金，出租人有权直接解除合同，承租人承担违约责任。2020年1月15日，阳光四季公司向卓越公司发送《催款函》，要求卓越公司在收到该函的3日内支付卓越公司所欠租金。经询，阳光四季公司与卓越公司均认可涉案合同约定的租期内应缴纳的租金总额为1800076元；阳光四季公司称卓越公司实际交纳了1366821元租金，尚欠433255元未付；卓越公司称除卓越公司交纳的1366821元租金外，卓越公司法定代表人杨娇于2018年3月30日向阳光四季公司转账55000元，再加上房屋维修费331735元抵扣租金，核算后，尚欠46520元未付。对于双方争议的杨娇于2018年3月30日向阳光四季公司转账55000元以及维修费抵扣租金事宜，阳光四季公司均不认可。另，卓越公司称其认为阳光四季公司主张的违约金计算标准过高。卓越公司向本院提交了《维修申请函》、《关于维修申请回函》，以及地板签收单、《屋顶防水维修合同》、《水处理设备更换及安装合同》，欲证明其曾在2013年4月10日向阳光四季公司提出维修申请，阳光四季公司于2013年4月15日回函表示同意卓越公司进行维修的要求并承诺按照卓越公司的花费予以减免租金。其中，卓越公司在2013年4月10日的《维修申请函》中，称涉案房屋存在游泳池设备泡水、前台大厅屋顶等漏水、B1地下室通往南会所预埋暖气管道老化漏水等问题需要进行维修，并附有报价单，要求阳光四季公司解决。《关于维修申请回函》载明，阳光四季公司于2013年4月15日表示同意上述维修申请，且同意根据维修金额减免租金。阳光四季公司对该组证据的真实性、关联性均不认可，其称卓越公司员工孙伯延于2020年6月28日首次向阳光四季公司员工出具《维修申请函》原件，阳光四季公司在此之前并未受到过该函件，故不存在《关于维修申请回函》，且该回函落款加盖的公章也并非阳光四季公司的公章，其申请对该公章进行鉴定。经询，卓越公司称《关于维修申请回函》的原件，其找不到了。卓越公司向本院提交了案外人朱某于2019年12月6日书写的《关于房租交纳说明》，欲证明阳光四季公司认可卓越公司维修的事实，并同意减免租金，但后期未实际履行。该说明载明：“针对以往欠缴费用，经上方洽商约定：因2013年我公司答应先由承租方维修、更换相关该租赁物业附属的设备设施，所发生费用冲抵租赁期内应缴纳的部分租金。故2013年至2015年部分租金双方另行协商解决。”阳光四季公司认可该证据的真实性，称该说明是基于《维修申请函》、《关于维修申请回函》出示的，朱某并未得到阳光四季公司的授权，并非系阳光四季公司的意思表示。卓越公司向本院申请证人朱某出庭作证。朱某陈述:朱某自2014年起至今在北京东方京海投资有限公司（以下简称东方投资公司）工作，东方投资公司与阳光四季公司均是海航实业集团有限公司（以下简称海航公司）的子公司，两公司在同一地点办公，海航公司在2013年8月收购阳光四季公司，收购后，阳光四季公司的租赁业务由东方投资公司负责，朱某在东方投资公司担任客服经理，负责向卓越公司催缴费用，收（退）款通知单由其开具，在催缴过程中，卓越公司曾告知其存在减免租金事宜，但没有说明具体减免金额，其是在2019年年底第一次见到《关于维修申请回函》的照片，未见过原件，朱某并未向阳光四季公司核实过减免租金事宜，因为收购，阳光四季公司的很多员工已经离职，其在催缴过程中并未进行租金减免，《关于房租交纳说明》确系朱某书写，但其所表达的意思是卓越公司欠缴租金较多，《关于维修申请回函》载明的时间较早，后期再来判定《关于维修申请回函》的真实性，卓越公司应先支付欠付的租金。阳光四季公司向本院提交了其于2020年7月6日向卓越公司所发的函件，欲证明其要求卓越公司支付欠付的租金并腾退房屋，以及其认为《关于维修申请回函》的公章与阳光四季公司的实际公章不符。卓越公司对该函件的真实性认可，证明目的不认可，称该函件系阳光四季公司单方制作，属于阳光四季公司的单方陈述。卓越公司向本院提交了杨娇于2018年3月30日向阳光四季公司转账55000元的银行流水交易记录，欲证明卓越公司向阳光四季公司支付了55000元租金。阳光四季公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可，称其收到了该55000元款项，但该转账记录并未备注款项用途，且卓越公司并未向阳光四季公司提供委托杨娇付款的委托书，故该55000元不能认为系涉案合同的租金。再询，卓越公司称支付上述款项时，杨娇系卓越公司的经理，并非法定代表人，负责涉案房屋的对接、交款事宜，且当时其告知过朱某该款项用途，朱某亦确认了该款项系租金;阳光四季公司称其与杨娇不存在其他经济往来。本院认为，阳光四季公司与卓越公司签订的涉案合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。关于腾退返还房屋一节，根据本院查明的事实和双方当事人共同确认的事实，涉案合同已于2020年6月30日到期解除，涉案房屋仍由卓越公司实际占用，双方就续签合同事宜未达成一致，卓越公司继续占用涉案房屋缺乏合同依据，故阳关四季公司要求卓越公司腾退返还房屋，于法有据，本院予以支持。关于欠付租金一节，双方均认可租期内应缴纳的租金总额为1800076元，阳光四季公司称卓越公司实际交纳了1366821元租金，尚欠433255元未付；卓越公司认为除上述1366821元租金外，其法定代表人杨娇于2018年3月30日向阳光四季公司转账的55000元，再加上房屋维修费331735元抵扣租金，核算后，尚欠46520元未付。对于双方争议的杨娇于2018年3月30日向阳光四季公司转账55000元以及维修费抵扣租金事宜，阳光四季公司均不认可。对于该55000元，阳光四季公司虽不认可系杨娇代卓越公司支付的租金，但自认其与杨娇之间不存在其他经济往来，故本院认定，该55000元系卓越公司向阳光四季公司支付的租金。对于维修费，阳光四季公司对《关于维修申请回函》中公章不予认可并申请鉴定，卓越公司无法提供该函的原件，且根据阳光四季公司向本院提交的加盖公章的文件与该函件的公章对比，在大小、形状上均存在差异，故本院认为，阳光四季公司的鉴定申请并不影响本院对事实的认定，故对该鉴定申请不予准许，对于卓越公司所主张的维修费抵扣租金的意见，证据不足，本院不予采信。经核算，卓越公司就涉案房屋共向阳光四季公司支付租金1421821元，欠付378255元。卓越公司要求将履约保证金50000元抵扣租金，阳光四季公司称并未收到履约保证金，因卓越公司未举证证明其向阳光四季公司支付了履约保证金，故本院对于该主张不予采信。关于逾期付款违约金一节，根据涉案合同第15.1条约定：“承租人未按本合同第三条的约定支付租金，每逾期一日，应按未付租金的万分之五向出租人支付违约金。”阳光四季公司要求卓越公司支付逾期付款违约金，于合同有据，但其主张按照每日万分之五的计算标准过高，故本院予以调整。卓越公司欠付阳光四季公司租金378255元，经核算，所对应的租期为2020年6月30日前的21.3个月，对于该期间之前的租金，即使卓越公司有逾期付款，但阳光四季公司接受了租金，且双方继续履行涉案合同，故对此前欠付租金的逾期付款违约金，本院不再支持；对于378255元租金自逾期付款之日至法庭辩论终结前的违约金，本院酌定为60000元；法庭辩论终结后的违约金，以欠付的378255元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍，自2021年3月4日起计算至实际给付之日止。关于房屋占用费，涉案合同第10.3条约定：“租赁期满或本合同终止后，如承租人逾期不搬迁，每逾期一日按本合同约定的日租金的2倍支付涉案房屋场地占用费。”阳光四季公司要求卓越公司支付房屋占用费，按照日租金591.3元的2倍为标准，自2020年7月1日起计算至实际腾退返还之日止的诉讼请求，于合同有据，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京卓越泳安国际体育文化传媒有限公司于本判决生效后七日内腾退并向北京阳光四季花园房地产开发有限公司返还位于北京市北京经济技术开发区天宝园四里会所的房屋；二、北京卓越泳安国际体育文化传媒有限公司于本判决生效后七日内支付北京阳光四季花园房地产开发有限公司租金378255元；三、北京卓越泳安国际体育文化传媒有限公司于本判决生效后七日内支付北京阳光四季花园房地产开发有限公司逾期付款违约金（2021年3月3日前的逾期付款违约金为60000元；自2021年3月4日计算至实际支付之日止，以378255元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍）；四、北京卓越泳安国际体育文化传媒有限公司于本判决生效后七日内支付北京阳光四季花园房地产开发有限公司房屋占用费（按每日1182.6元的标准，自2020年7月1日起给付至实际腾退返还之日止）；五、驳回北京阳光四季花园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17432元，减半收取计8716元，由北京卓越泳安国际体育文化传媒有限公司负担（于本判决生效后七日内支付给北京阳光四季花园房地产开发有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二一年六月十五日法官助理 孙 青书 记 员 龙可鑫