福建省霞浦县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0921民初986号原告：应莲，女，1962年9月18日出生，汉族，住福建省霞浦县。原告：张华珍，男，1961年1月13日出生，汉族，住福建省霞浦县。被告：王占铤，男，1992年2月1日出生，汉族，住福建省霞浦县。原告应莲、张华珍与被告王占铤排除妨害纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，经审理发现有不适宜适用简易程序的情形，依法裁定转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告应莲、张华珍，被告王占铤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。应莲、张华珍向本院提出诉讼请求：1.判令王占铤退出××市场××幢123室和××幢124室；2.判令王占铤支付占用××市场××幢123室和××幢124室占用期间使用费（自2021年3月1日起按年租金40000元，年递增10%计算）。事实与理由：应莲、张华珍于2020年8月由霞浦法院拍卖购置××××幢123、124两个店铺，拥有租赁店面的产权。2020年9月，应莲与浩博游泳健身馆老板达成年租金40000元，年递增比例10%，年租金分季度支付的口约租赁协议，并已按协议收到两个季度租金。2021年3月3日晚，王占铤和浩博游泳馆陈义霖达成转租协议。应莲在现场明确告知王占铤须继续履行应莲与浩博游泳健身馆老板达成的租赁协议要求才同意将房产予以转租，否则不同意该转租行为，但王占铤至今仍拒不缴纳租金。根据民法典的规定，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同，且涉案房屋在出租前已设立抵押权，应莲、张华珍系因抵押权人实现抵押权发生所有权变动，原租赁合同对其无约束力，且2020年9月1日起，王占铤已未向原产权人林立斌支付租金，由陈义霖向其支付租金，其与陈义霖间的口头租赁合约已完全覆盖了王占铤提供的租赁合同。王占铤辩称，1.其与应莲、张华珍间不存在租赁关系，涉案房屋在被法院拍卖前就已经租赁给其，后其转租给浩博游泳健身馆老板陈义霖，陈义霖不续租后，由其继续占有使用；2.法院在拍卖时已经在公告中披露拍卖的标的物存在租赁关系，店面系带租拍卖才低于市场价，应莲、张华珍明知标的物存在瑕疵，参与拍卖，应视为认可拍卖物的租赁现状，应适用根据买卖不破租赁原则。故应驳回应莲、张华珍的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据：不动产权证、《个人借款/担保合同》、拍卖公告截图，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对本案租赁关系认定。王占铤主张，其与原产权人签订《租赁合同》，租期至2030年11月9日止，并提供《租赁合同》6份、转账凭证、微信聊天记录、《合作经营协议书》；应莲、张华珍质证认为，其参与竞买时已知涉案123、124商铺已设立租赁权，但该租赁权设置在抵押权之后，其系通过实现抵押权取得二商铺的所有权，上述证据与其无关，对其没有约束力。本院分析认为，王占铤与原产权人林立斌签订的《租赁合同》约定，王占铤向林立斌租赁涉案123、124商铺，租期自2017年11月10日起至2030年11月9日，第一年为免租期，第二年至第五年年租金为22000元；王占铤提供的转账凭证可以证实，其于2018年2月4日支付林立斌6500元，于2020年1月22日支付林立斌9750元，于2020年4月1日支付林立斌9750元；叶文海与陈义霖签订的《租赁合同》、王占铤与叶文海签订的《合作经营协议书》、陈义霖向王占铤转账的凭证及微信聊天记录，可以证实陈义霖向王占铤转租涉案123、124商铺的事实；王占铤提供的其他4份《租赁合同》可以证实，王占铤于2017年11月10日向黄鼎生等人承租涉案123、124商铺相邻商铺，且租期、租金等合同内容约定与王占铤与原产权人林立斌签订的《租赁合同》内容基本一致的事实。上述证据与待证事实具有关联性，且能够相互印证，本院予以采信。应莲、张华珍主张其与陈义霖间存在的口头租赁关系，已覆盖了王占铤的租赁合同，但其提供的证据不足以证实其主张，本院不予支持。王占铤提供的证据可以证实，王占铤与林立斌间的《租赁合同》属双方真实意思表示，未违反法律规定，且已实际履行，该《租赁合同》真实有效。根据审查确认的证据，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：霞浦县××街道××社区××路××号××综合大市场××号楼123室、124室原系林立斌、吴美春所有。2012年12月13日，林立斌向中国工商银行股份有限公司霞浦支行借款3000000元，用上述该房产等抵押，并于2012年12月17日依法办理抵押登记。2017年11月10日，林立斌与王占铤签订《租赁合同》约定将上述123室、124室出租给王占铤作为综合商场统一使用，租期13年，自2017年11月10日起至2030年11月9日止，第一年为免租期，第二年至第五年年租金为22000元，第六年至第九年在上一年租金基础上递增5%，第十年至合同终止在上一年租金基础上递增10%。2019年7月3日，王占铤将包括上述123室、124室在内的××综合大市场××幢一层1720平方米出租给陈义霖作为健身房统一使用，并由叶文海与陈义霖签订《租赁合同》，约定租期5年，自2019年7月4日起至2024年7月3日止。后林立斌未能偿还中国工商银行股份有限公司霞浦支行的借款，中国工商银行股份有限公司霞浦支行向本院起诉，本院作出（2019）闽0921民初1985号判决书，判决：1.林立斌应于判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司霞浦支行贷款本金697207.28元及相应利息；2.若林立斌未按上述第一项规定偿还借款本息，则中国工商银行股份有限公司霞浦支行对林立斌等提供的抵押房产等以折价、变卖、拍卖所得的价款享有优先受偿权。因林立斌未按判决书履行还款义务，中国工商银行股份有限公司霞浦支行向本院申请强制执行。本院依法对抵押房产进行拍卖，拍卖公告中披露涉案123室、124室租赁情况：有。2020年8月12日，应莲在知悉涉案123室、124室已设立租赁权的情况下，分别以232754元、232754元竞得涉案123室、124室。现涉案123室、124室不动产权人为张华珍、应莲。2020年9月起，应莲、张华珍收到陈义霖支付的租金20000元。2021年3月，陈义霖不再续租涉案123室、124室，现该房产由王占铤占有。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条规定“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖”，本院在执行时未将租赁权清除而将抵押房产带租进行拍卖，抵押权人并未提出异议，亦未提出解除或撤销租赁合同，应视为法院及抵押权人均认可租赁合同并不影响抵押权的实现，同意租赁合同继续履行。拍卖完成后，抵押权人得到优先受偿，至此抵押权已经消灭，买受人无权主张除去租赁权。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，本院在拍卖时已经在公告中披露拍卖标的物存在租赁关系，买受人已经明知标的物存在瑕疵，并参与拍卖，应视为其认可拍卖物的租赁现状，应适用上述“买卖不破租赁”规则；林立斌与王占铤间的《租赁合同》合法有效，且成立在2017年，并已实际履行。应莲、张华珍在竞买时已经知道涉案标的物上存在租赁关系，说明其对竞买房屋的使用权存在一定瑕疵已经予以认可和包容。现应莲、张华珍在竞得拍卖物后，又以租赁合同对买受人没有约束力等为由，请求判令王占铤退出××市场××幢123室和××幢124室的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。应莲、张华珍请求王占铤支付占用××市场××幢123室和××幢124室占用期间使用费（自2021年3月1日起按年租金40000元，年递增10%计算）的诉讼请求，应调整为请求王占铤按其与林立斌签订的《租赁合同》，支付自2020年8月起的租金（应扣除陈义霖已支付的20000元）。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条规定，拟判决如下：一、驳回应莲、张华珍关于判令王占铤退出××市场××幢123室和××幢124室的诉讼请求；二、王占铤应于本判决生效之日起十日内按其与林立斌签订的《租赁合同》，向应莲、张华珍支付自2020年8月起的租金（应扣除陈义霖已支付的20000元）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关的当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。本案受理费100元，由应莲、张华珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉费缴纳办法到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  陈 霖审 判 员  刘清娥人民陪审员  郑华晖二〇二一年六月十五日书 记 员  李齐彬附：一、主要法律条文《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。二、执行申请提示本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。