北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0113民初6081号原告：崔英素，女，1959年2月12日出生，汉族，北京市朝阳区×××居民，住北京市朝阳区。原告：马晓晨，女，1996年1月31日出生，回族，北京市朝阳区×××居民，住北京市朝阳区。二原告共同委托诉讼代理人：马睿，北京市易行律师事务律师。被告：北京澄通光电股份有限公司，住所地北京市顺义区高丽营镇金益街7号，统一社会信用代码91110113754684920G。法定代表人：李玉刚，董事长。委托诉讼代理人：李中鹏，男，1987年5月12日出生，瑶族，北京澄通光电股份有限公司员工。第三人：北京宝鼎祥安物业管理有限公司，住所地北京市密云区大城子镇政府东侧海惠诚综合楼101室-992，统一社会信用代码911102283529600727。法定代表人：魏东，总经理。委托诉讼代理人：李震，男，1987年3月31日出生，汉族，北京宝鼎祥安物业管理有限公司员工。原告崔英素、马晓晨与被告北京澄通光电股份有限公司（以下简称澄通公司）、第三人北京宝鼎祥安物业管理有限公司（以下简称宝鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔英素及二原告共同委托诉讼代理人马睿，被告澄通公司委托诉讼代理人李中鹏，第三人宝鼎公司委托诉讼代理人李震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔英素、马晓晨向本院提出诉讼请求：1、判令被告澄通公司针对（2020）京0113民初7966号民事调解书涉及到的合同款964712元、赔偿款96471元及诉讼费7175元承担连带给付责任，共计1068358元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告在看到中介销售广告后于2018年5月前往澄通公司位于顺义区×××销售现场，现场业务员介绍此项目开发建设单位系澄通公司，该房屋原用于单位职工宿舍，因多余出来一部分用于销售。原告决定购买×××房屋，价格为964712元。第三人要求原告先交纳50000元定金，当原告询问第三人与被告关系时，第三人介绍自己公司系该项目的合法授权招商经营者，并拿出一份被告于2017年12月2日盖章的《关于×××楼确认函》给原告看，《确认函》明确写明：“一、北京宝鼎祥安物业管理有限公司有权对该项目进行招商、招租及物业管理，并有权对外签署租赁合同及物业管理合同。二、北京宝鼎祥安物业管理有限公司有权按照相关租赁合同收取租。三、北京宝鼎祥安物业管理有限公司经营管理年限与该项目土地证年限一致。”第三人同时给原告拿来该项目的《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，用以说明该项目的真实合法性。原告当日以现金缴纳定金50000元，第三人开具收据一张。2018年5月21日原告与第三人签署合同时，交款914712元。其中刷卡三笔610000元、260000元、18000元，均刷卡至第三人指定的商户密云区个体魏东物业管理账内。剩余房款26712元原告用现金缴纳。针对当日缴纳的以上款项，第三人给原告开具914712元收据一张。原告签约交款后，一直等待被告开发建设完工及交付房屋，无论是被告还是签约的第三人均迟迟没有履行交付房屋的合同义务。原告在2020年起诉前，第三人将原告手中所有收据及POS机凭条收走，称要协商给原告退款使用，在没有履约给付情况下，原告最终诉至法院，要求第三人退还合同款及承担违约金。经过（2020）京0113民初7966号民事调解书及（2020）京0113执8094号执行裁定书，原告至今分文未得。原告认为，原告购买案涉使用权的房屋系被告开发建设的项目，之所以与第三人签署合同，基于被告与第三人合作后给第三人的授权，第三人有权对外招商宝澄恒安项目。被告宣传项目属于宿舍可以用于居住，但经过调查该项目规划为厂房根本不能用于居住，被告自始至终在宣传上欺骗原告，被告与第三人合作，让第三人大肆招商经营敛财，坑害了众多类似原告这样积攒一生积蓄的购买者的资金。被告应当对第三人的行为承担连带责任。原告虽然起诉第三人拿到法律文书但至今分文未得，第三人也根本无力偿还还款责任，为了维护合法权益，原告特诉至法院请求依法维权。被告澄通公司辩称，涉诉合同上写的涉诉项目与我公司和宝鼎公司确认函委托的项目不符，我公司授权宝鼎公司出售的是×××号楼，不是涉诉房屋×××号楼，原告的款项没有支付给我方，我方不同意承担连带给付。第三人宝鼎公司述称，对于原告的诉讼请求没有异议，原告将款项支付给了我公司，我公司尚未退还原告，我公司想分期还。对于被告说的楼号问题，×××号楼应该就是×××号楼，授权给我方的项目是一个名称，我公司销售给原告的房屋就是被告授权给我方的项目，就是确认函涉及到的项目。本院经审理认定事实如下：2018年5月21日，宝鼎公司（甲方）与崔英素、马晓晨（乙方）签订《房屋使用权转让合同》，约定：……鉴于1.宝澄恒安项目坐落于顺义×××……2.基于甲方与澄通公司之间的合作，甲方受澄通公司委托对宝澄恒安项目经营及管理……第一条房屋情况。1、使用权转让房屋位于北京市顺义区×××房，建筑面积约为104.86平方米……3.按照甲方与澄通公司相关约定，该房屋在甲方经营管理范围内，乙方同意按照甲方及相关物业管理单位的要求使用该房屋。如乙方拟以该房屋用作办公场所及其他用途，乙方应事先按照政府相关部门要求办理必要的手续并报甲方及澄通公司审批备案……第四条使用期限。房屋使用年限为41年，自2018年12月31日至2059年3月11日……第五条使用权转让价格及付款方式。1.本项目房屋按套转让并计算转让费用，总转让金为964712元。2.支付方式。一次性付款，2018年5月21日乙方应向甲方支付总金额964712元……第七条房屋的交付及返还……2.甲方应于2018年12月31日前按照本协议附件所列标准向乙方交付该房屋……第十四条合同的解除。1.甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1）未按约定时间交付该房屋达九十日的……第十五条违约责任。1.甲方未按照本合同第七条第2款约定的时间交付该房屋的，逾期在90工作日（含90工作日）内甲方将每天按已缴纳总转让金万分之二向乙方赔付违约金，超过90工作日不累加。逾期交付超过90工作日的，乙方可选择解除合同，甲方应按照已交纳的转让金的百分之十（10%）向乙方支付违约金。合同还约定了其他内容。崔英素、马晓晨共向宝鼎公司支付964712元。2019年12月2日，宝鼎公司为崔英素、马晓晨出具退款申请单一张，载明：姓名马晓晨、崔英素，房号4A-2-214，面积104.86平米，总房款964712，违约金收据已付款额10%等内容。崔英素、马晓晨曾向本院起诉宝鼎公司合同纠纷，本院于2020年8月14日出具（2020）京0113民初7966号民事调解书，载明：经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下调解协议：“一、被告北京宝鼎祥安物业管理有限公司退还原告马晓晨、崔英素合同款九十六万四千七百一十二元，于二〇二〇年九月三十日前给付十五万元，于二〇二〇年十月三十日前给付十五万元，于二〇二〇年十一月三十日前给付十五万元，于二〇二〇年十二月三十日前给付十五万元，于二〇二一年一月三十日前给付二十一万四千七百一十二元，余款十五万元于二〇二一年二月二十八日前付清；二、被告北京宝鼎祥安物业管理有限公司给付原告马晓晨、崔英素赔偿款九万六千四百七十一元，于二〇二一年二月二十八日前付清；三、案件受理费七千一百七十五元，由被告北京宝鼎祥安物业管理有限公司负担，于二〇二〇年九月三十日前给付原告马晓晨、崔英素；四、如以上被告北京宝鼎祥安物业管理有限公司应给付原告马晓晨、崔英素的任一笔款项，被告北京宝鼎祥安物业管理有限公司没有按期给付，则原告马晓晨、崔英素可就上述第一条、第二条被告北京宝鼎祥安物业管理有限公司未付的全部款项一并申请强制执行；五、双方就此再无争议。”后因宝鼎公司逾期未履行该调解书确定的义务，马晓晨、崔英素向本院申请强制执行。本院于2020年12月8日出具（2020）京0113执8094号执行裁定书，因未查到被执行人可供执行的财产线索，裁定：终结北京市顺义区人民法院作出的（2020）京0113民初7966号民事调解协议的本次执行程序。澄通公司提交确认函一份，称其公司只委托宝鼎公司针对×××号楼进行招商、招租和管理，而本案涉诉房屋系×××栋，不认可是其委托宝鼎公司招商、招租和管理的范围。宝鼎公司称其与澄通公司只合作过一个项目，就是确认函中列明的项目，双方没有签订过别的协议。另，本院审理的(2020)京0113民初11460号杨红玲与北京澄通光电股份有限公司、北京宝鼎祥安物业管理有限公司合同纠纷一案中，涉诉房屋房号为×××栋×××号房。在该案中，宝鼎公司、澄通公司表示澄通公司是涉诉房屋的开发商，宝鼎公司与澄通公司是合作关系，宝鼎公司负责招商、招租和管理，该房屋所在土地的性质是国有土地，登记在澄通公司名下，涉诉房屋建造有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证，但是没有商品房预售许可证，房屋所在楼的大产权证是在澄通公司名下，但是每个房屋办不了产权证，产权不能分割，澄通公司建造该房屋的用途是做员工宿舍，少部分有租赁。经本院向崔英素、马晓晨释明涉诉合同的效力，崔英素、马晓晨表示合同效力由法院认定，其没有异议。上述事实，有合同、收据、银行流水、POS机凭条、确认函、证书、证明信及附图、（2020）京0113民初7966号民事调解书、（2020）京0113执8094号执行裁定书及本院庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系在民法典施行前的合同案件，适用《中华人民共和国合同法》等规定。根据庭审查明情况以及《房屋使用权转让合同》的内容，马晓晨、崔英素与宝鼎公司之间达成的实质是房屋买卖合同关系，并非租赁关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，涉诉房屋销售未取得商品房预售许可证，故马晓晨、崔英素与宝鼎公司签订的《房屋使用权转让合同》应属无效。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，虽然澄通公司不认可授权宝鼎公司出售涉诉房屋，但是结合本案证据材料及既往案件查明事实，本院认定涉诉4A栋房屋就是澄通公司开发建设的4号楼，且澄通公司授权宝鼎公司出售涉诉房屋给马晓晨、崔英素，对此三方均知晓，故澄通公司亦应就涉诉房屋的买卖承担责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。马晓晨、崔英素与宝鼎公司已经达成调解协议，现马晓晨、崔英素要求澄通公司针对（2020）京0113民初7966号民事调解书涉及到的合同款964712元、赔偿款96471元及诉讼费7175元承担连带给付责任，有事实及法律依据，本院依法予以支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：被告北京澄通光电股份有限公司就本院（2020）京0113民初7966号民事调解书确定的第三人北京宝鼎祥安物业管理有限公司关于合同款九十六万四千七百一十二元、赔偿款九万六千四百七十一元以及诉讼费七千一百七十五元的给付义务承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千二百零八元，由被告北京澄通光电股份有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 棋其格二〇二一年六月九日法官助理 王雅菲书 记 员 常思宇