福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0181民初5515号原告：周哲明，男，1990年2月25日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：王清华（原告妻子），住福建省福清市。被告：何灵，女，1970年5月10日出生，汉族，住福建省福清市。被告：林雨萱，女，1988年11月10日出生，汉族，住福建省福清市。上列被告共同委托诉讼代理人：杨亚泉，福建力格律师事务所律师。上列被告共同委托诉讼代理人：黄志鹏，福建力格律师事务所实习律师。原告周哲明与被告何灵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用普通程序审理。在本案审理过程中，本院根据原告周哲明的申请，依法追加林雨萱为本案被告。本院于2021年4月22日对本案公开开庭进行了审理。原告周哲明的委托诉讼代理人王清华，被告何灵、林雨萱的共同委托诉讼代理人杨亚泉、黄志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周哲明向本院提出诉讼请求：1.判决何灵根本违约并赔偿周哲明装修款27万元及违约金8万元，租赁合同解除；2.判决何灵赔偿周哲明房屋翻修期间产生损失共计76224.81元、水表“一户一表＂改造费用垫付款2800元；3.本案诉讼费用由何灵承担。诉讼中，周哲明变更诉讼请求为：1.判决何灵根本违约并赔偿周哲明装修款27万元及违约金8万元；2.判决何灵赔偿周哲明房屋翻修期间产生损失共计76224.81元、水表“一户一表＂改造费用垫付款2800元；3.判决林雨萱对上述第1、2项诉讼请求承担连带责任；4.本案诉讼费用由何灵、林雨萱共同承担。事实和理由：周哲明于2018年11月5日经中介方介绍与何灵（由其代理人林雨萱代办）签订《毛坯房屋租赁托管合同》，承租何灵名下位于福清市××号楼××单元房产，支付何灵半年租金（2019.2.6-2019.8.5）计18000元以及押金3000元，共计21000元。合同签订后不足1个月，周哲明从中介方得知何灵可能存在民事纠纷，恐会影响后续房屋使用，便与何灵沟通房屋翻修尚未投入大量资金之前解除合同退还己付租金及押金，何灵的代理人林雨萱再三承诺并出具《担保协议》要求继续履行合同。2019年11月底经与福州市中级人民法院证实，案涉房产已于2017年处于查封状态，因何灵债务纠纷案涉房产被强制执行拍卖。何灵蓄意隐瞒案涉房产被查封的事实，诱导周哲明签约，合同根本性违约，依照合同第三条第3款、第6款何灵应承担违约责任，赔付周哲明装修款27万元及违约金8万元，合计35万元。周哲明在不知房屋具体的情况下于2019年2月份正式开始房屋翻修施工，因房屋老旧、暗管老化，何灵此前并未对房屋存在的安全隐患及自然损坏进行修缮，致使房屋通水电后渗水到隔壁3号楼1102单元，造成周哲明赔偿邻居损失以及工期耽误损失，共计损失36880.12元。2019年6月下旬，音西街道以房屋违建对房屋停水停电，要求整改。周哲明按街道要求进行整改，直至9月底房屋恢复供水供电，期间工期耽误及整改共计损失39344.69元。此外，小区改造“一户一表”及更换电梯，产生的费用均摊物业己告知何灵，周哲明也多次转达，何灵均未处理。为保障房屋供水，周哲明已于2020年7月1日垫付改造费2800元。2020年1月何灵私自进入房屋粘贴腾房清退通知。何灵上述行为已违反合同第三条第2款、第3款、第7款，致使周哲明经济损失共计79024.81元。案涉房屋最终在2020年10月10日通过福州市中级人民法院变卖给案外人陈**钦，周哲明与陈**钦重新签订租赁合同，协商过渡期为一年。林雨萱向周哲明出具《担保协议》，故应承担连带责任。何灵、林雨萱辩称，一、双方签订的《毛坯房屋租赁托管合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同依法成立并生效，不存在周哲明所说的因何灵隐瞒事实受欺诈而签订涉案合同的情形。理由如下：2018年11月5日，双方签订《毛坯房屋租赁托管合同》，合同第三条“乙方的责任”中第6款明确约定：托管的房屋如因产权、拆迁、债务、财产分配等发生纠纷，一律由乙方负责解决，由此造成甲方及承租方经济损失的，精神、精力伤害的，由乙方负责赔偿；如严重导致甲方无法正常使用房屋居住功能的，甲方有权单方面终止合同，乙方需按装修款及违约金赔付给甲方。从该条款可知，就签订合同时双方对案涉房屋涉及纠纷的解决是有约定的，由此可见签订该合同系双方真实意思表示。且即使本案房屋被法院查封，依合同约定在给承租人造成损失或不能使用的前提下何灵会承担相应的赔偿责任，但本案自何灵将房屋交付给周哲明，周哲明进行长达一年时间的装修期间，从未因何灵个人债务问题给周哲明造成损失或不能使用的情形，且查封是一种程序性防范措施，而不是实体权利实现的物权限制，不应当阻碍产权人行使除处分财产或使财产价值受到贬损之外的经营行为。出租是物权中的收益权，查封手段禁止转让，但并不禁止收益，况且这种收益有利于债权人债权的更充分实现，故周哲明声称何灵诱导签约，蓄意隐瞒房产查封事实，却又认可合同第三条第6款约定的内容而签订合同并在签约后已得知房屋情况后继续履行合同对房屋进行装修，显然周哲明遭受欺瞒的说法与其实际作出的行为是自相矛盾的。二、本案房屋渗水、房屋违建等问题并非由何灵原因引起；且合同中明确约定租赁期间租赁房屋的物业费、社区公摊水电费等费用由甲方即周哲明自行承担；何灵在周哲明拖欠租金超过1个月以上的情况下进房张贴腾房清退通知符合合同约定。故周哲明认为何灵构成违约并要求何灵赔偿装修款、违约金没有任何事实依据，理由如下：1、合同第四条第2款约定：甲方即周哲明应负责租赁期间的各项费用。目前周哲明并未能举证证明房屋渗水导致邻居地板、墙面损坏的原因系房屋原内管老化导致，也可能存在周哲明自身在前期的翻修动工过程中施工不当引发了漏水现象。2019年6月房屋违建造成的房屋停水停电也可说明周哲明自身的翻修施工存在问题，在周哲明提交的材料关于损失明细的说明内容中可以看出，2018年12月周哲明即为缩减房间数进行部分墙体拆除，由此才导致了后续被音西街道以房屋违建要求整改。何灵交付给周哲明的房屋是不存在安全隐患及自然损坏的，否则在周哲明最初12月的开始动工即能发现问题要求何灵进行修缮，而不是到周哲明装修近半年后才开始陆续发生问题。周哲明所称漏水及房屋违建的问题均系其在翻修房屋过程中明知或不当的施工所引发的问题，系周哲明自身原因造成的损失，并非何灵违约所致，何灵对此不应承担任何赔偿责任。2、合同第四条第4款已明确约定了租赁期间租赁房屋的物业费、社区公摊水电费、水电费等由周哲明自行承担。3、周哲明诉称何灵在2020年1月未经其同意情况下进入房屋粘贴腾房清退通知属于违反合同第三条第7款约定，与基本事实相违背。何灵在周哲明未支付第二笔租金后已多次催缴（2019年12月期间五次通过短信告知、2019年12月23日邮寄《催促履约通知函》告知），但周哲明始终不予履行其相应的合同义务，也于2019年12月25日向其发出《关于支付逾期租金及解除租赁合同的通知函》（被周哲明拒收）通知解除双方之间的房屋租赁合同。合同第四条第1款：“甲方如果拖欠租金1个月以上，乙方通知3次以上且无效后，可收回出租之房屋。”何灵在周哲明拖欠租金长达近半年的情形下进入房屋粘贴腾房清退通知并未违反合同约定。4、即使认为何灵构成违约，周哲明要求赔偿装修款27万元及违约金8万元也偏高，周哲明自身即有拖欠租金未支付的违约责任在先。若有何灵违约造成其损失也应以实际产生的损失为基础，结合双方在本案中违约责任的大小，按比例分配何灵应承担的赔偿金额。综上所述，合同签订后，何灵作为出租方已保障了承租人房屋居住权不受何灵个人债务纠纷的影响，周哲明以房屋被查封拒不向何灵支付房屋租金没有任何事实依据。且何灵在周哲明逾期不支付房租曾五次通过短信告知其房屋租金已逾期并要求其尽快缴纳，周哲明始终以各种理由推脱，已造成先行违约。周哲明在自身违约的情形下提出何灵构成根本性违约需赔偿装修款、违约金及相应损失没有事实与法律依据，请求法院判决驳回周哲明全部不合理的诉讼请求。案涉房屋变卖给案外人是在合同有效期之外，林雨萱无需承担担保责任；且周哲明在2019年11月往后6个月未向林雨萱提出，超过担保期限，林雨萱也不应承担担保责任。经审理查明，2018年11月5日，周哲明（甲方）与何灵（乙方，由林雨萱代）签订《毛坯房屋租赁托管合同》，约定：乙方将其所有的位于福清市××号楼××单元的房屋托管给甲方，并由甲方装修后再次出租，甲方享有租赁期间房屋出租的全部租金收益以及相关合法权益；该房屋目前状况为毛坯，没有任何装修与附着物，建筑面积为267.06平方米；租期从2018年11月6日起至2025年2月6日止，期间从2018年11月5日起至2019年2月5日为甲方装修期，不计入租赁期间，不计算房租；每月租金为3000元；每次租金至少提前七天支付；乙方收取甲方租房押金3000元，作为有关费用与合同履行保证，期满后无条件无息退还；租赁期间，如乙方确需收回房屋自用或作他用，必须提前3个月通知甲方，且需补偿甲方装修款27万元，并赔偿违约金8万元；期满后，若乙方需要甲方装修附着物含家电配置等，则按“乙方若违约所要赔偿的装修款”的30%一次性支付给甲方；反之，则复原至毛坯房；托管的房屋如因产权、拆迁、债务、财产分配等发生纠纷，一律由乙方负责解决，由此造成甲方经济损失的，由乙方负责赔偿；甲方在托管期间对房屋具有使用权，托管期间乙方未经甲方允许不得擅自用自留钥匙或其他方式进入房屋，否则造成的纠纷和损失均由乙方负责；甲方如果拖欠租金1个月以上，乙方通知3次以上且无效后，可收回出租之房屋；甲方除了补交所欠租金外，应按应付额×万分之4×实际拖欠天数向乙方支付利息；租赁期间，甲方自行承担所租赁房屋的物业费、社区公摊水电费、宽带费、闭路费、水电费；租金为半年一付，第一笔租金于2019年2月6日付款至乙方帐户等条款。合同签订后，何灵依约向周哲明交付案涉房屋，周哲明对案涉房屋进行了翻修。2018年12月9日，林雨萱作为担保人向周哲明出具一份《担保协议》，《担保协议》载明：林雨萱就何灵与周哲明签订的《毛坯房屋租赁托管合同》为何灵提供担保，在合同的有效期内，因何灵的问题（包括但不限于个人债务纠纷，个人资产法院查封，家庭纠纷等）导致周哲明无法继续执行合同中该享有的权利，对周哲明所造成的损失依照合同的赔偿条例执行，所对应的所有赔偿都将有林雨萱来承担。周哲明支付了2019年2月6日至2019年8月5日期间的租金18000元以及租房押金3000元。后周哲明未依约于2019年8月6日前七日内支付第二笔租金，何灵于2019年12月期间五次通过短信告知周哲明案涉房屋租金已逾期，并要求其尽快缴纳，否则有权依合同收回案涉房屋。周哲明仍未付租金，林雨萱于2020年1月7日在案涉房屋内张贴《关于腾退房屋的通知函》。2020年6月何灵向本院提起诉讼，请求：判决确认何灵与周哲明签订的《毛坯房屋租赁托管合同》已于2019年12月31日解除，周哲明应将位于福清市××镇××＃楼××单元的房屋交给何灵；判决周哲明按月租金3000元的标准向何灵支付从2019年8月6日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（租金）及支付迟延支付租金的滞纳金（按所欠租金的日0.04%计算，自2019年8月7日起计至周哲明履行之日）。本院于2020年10月19日作出（2020）闽0181民初4129号民事判决书，判决：一、解除何灵与周哲明签订的《毛坯房屋租赁托管合同》；二、周哲明于判决生效之日起十日内将位于福清市××镇××＃楼××单元房屋腾空并退还何灵；三、周哲明于本判决发生法律效力之日起十日内支付何灵从2019年8月6日起至腾退房屋之日止按月租金3000元的标准计算的租金及按日0.04%的标准计算的逾期违约金；四、驳回何灵的其他诉讼请求。周哲明不服判决，提起上诉。福建省福州市中级人民法院于2021年2月24日作出（2021）闽01民终367号民事判决书，判决：一、维持福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初4129号民事判决第一项；二、撤销福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初4129号民事判决第二项、第四项；三、变更福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初4129号民事判决第三项为“周哲明于本判决发生法律效力之日起十日内支付何灵从2019年8月6日起至2020年10月10日止按月租金3000元的标准计算的租金及按日0.04%的标准计算的逾期违约金”；四、驳回何灵的其他一审诉讼请求；五、驳回周哲明的二审上诉请求。另查明，案涉房屋于2017年1月23日被福建省福州市中级人民法院查封。诉讼中，周哲明、何灵、林雨萱确认案涉房屋于2020年10月10日通过法院变卖给案外人陈**钦。周哲明与陈**钦签订一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2020年10月10日起至2021年10月9日止，租赁期满如不续租，周哲明保留所有硬装（包含墙体、水电、线路、管道，确保不影响陈**钦后期使用）及厨房灶台、铝合金门窗、卧室房门、卫生间门、马桶、浴霸，除上述提及之外其余装修附着物（家具、家电、卫浴设备挂件、挂画挂饰）一律撤场。再查明，2020年7月1日，周哲明支付了案涉房屋水表“一户一表＂改造费2800元。上述事实，有周哲明提供的《毛坯房屋租赁托管合同》、《担保协议》、居民身份证、法拍截图、聊天记录、现场图片、2020年7月1日收款收据、《房屋租赁合同》，何灵、林雨萱提供的（2020）闽0181民初4129号民事判决书、（2021）闽01民终367号民事判决书、《关于腾退房屋的通知函》、法拍截图，以及周哲明、何灵、林雨萱的庭审陈述在卷佐证。周哲明提供的索赔款明细及相关依据，因周哲明对案涉房屋存在翻修，在无其他充分证据予以佐证，且何灵不予认可的情况下，不足以证明周哲明所主张的房屋漏水及违建系何灵的原因造成的事实，故本院对该组证据不予采纳。何灵、林雨萱提供的催促履约通知函、关于支付逾期租金及解除租赁合同的通知函以及邮寄凭证，未能体现周哲明已签收邮件，本院不予采信。本院认为，本案当事人所主张的法律事实以及相关纠纷发生在《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行之前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释﹝2009﹞11号）仍适用于本案。本院（2020）闽0181民初4129号民事判决和福建省福州市中级人民法院（2021）闽01民终367号民事判决已发生法律效力，案涉《毛坯房屋租赁托管合同》已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。周哲明主张在2019年11月后才知晓案涉房屋被查封等情况、受何灵欺诈，该主张无事实依据；周哲明要求判决何灵根本违约并赔偿周哲明装修款27万元及违约金8万元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。周哲明在租赁期间对案涉房屋进行了翻修，鉴于案涉房屋在诉讼过程中被变卖给案外人陈**钦，何灵实际利用了周哲明的装修附着物，对此，结合周哲明与何灵签订的《毛坯房屋租赁托管合同》以及周哲明与陈**钦签订的《房屋租赁合同》，本院酌定何灵按《毛坯房屋租赁托管合同》约定的装修款27万元的25%比例补偿周哲明，即何灵应补偿周哲明67500元（27万元×25%）。案涉《毛坯房屋租赁托管合同》未对房屋水表“一户一表＂改造费进行约定，房屋水表“一户一表＂改造属于对租赁物的维修，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条关于“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”的规定，现周哲明请求何灵支付案涉房屋水表“一户一表”改造费用垫付款2800元，本院予以支持。本院（2020）闽0181民初4129号民事判决和福建省福州市中级人民法院（2021）闽01民终367号民事判决已对周哲明的违约作出处理，案涉《毛坯房屋租赁托管合同》业已解除，故何灵根据《毛坯房屋租赁托管合同》收取的租房押金3000元应予退还。周哲明请求何灵赔偿其房屋翻修期间产生损失共计76224.81元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，何灵应支付周哲明73300元（补偿款67500元+垫付款2800元+租房押金3000元）。案涉《毛坯房屋租赁托管合同》主要系因周哲明未按约支付租金，构成违约，被判决解除，合同的权利义务终止系周哲明自身原因造成的，故周哲明请求林雨萱承担连带责任，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释﹝2009﹞11号）第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告何灵于本判决生效之日起十日内支付原告周哲明73300元；二、驳回原告周哲明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7735元，由原告周哲明负担6102元（已交纳），被告何灵负担1633元（款限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  王水明人民陪审员  陈开泉人民陪审员  林燕钦二〇二一年六月四日书 记 员  林阳凯