广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0115民初5754号原告：胡敕未，男，1971年8月23日出生，汉族，住广州市天河区。原告：肖根玉，女，1978年11月6日出生，汉族，住广州市天河区。被告：广州中璟慧富房地产开发有限公司，住所地广州市南沙区环市大道西海韵路16号403房，统一社会信用代码91440115304562723K。法定代表人：赖雅。原告胡敕未、肖根玉诉被告广州中璟慧富房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡敕未、肖根玉到庭参加诉讼。被告广州中璟慧富房地产开发有限公司经本院合法送达，未依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡敕未、肖根玉向本院提出以下诉讼请求：1.被告向两原告支付2019年6月30日起至2020年7月18日止的逾期交房违约金297331.97元（每日违约金为总价款1548604元的0.05％）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月3日，原、被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房预售合同》），约定两原告向被告购买南沙区××街××号越秀滨海新城××栋××房（以下统称涉案房屋），房价总金额1548604元，被告应于2019年6月30日前将涉案房屋交付给两原告。合同还对付款方式、交付条件、房屋验收、违约责任等内容进行了约定。双方另签订《商品房装修合同》，约定了装修服务费。上述合同签订后，两原告支付了全部购房款，但被告未按期履行交付义务，直至2020年7月18日才向两原告交付房屋，逾期384天。被告迟延交付房屋的行为已构成违约，两原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼。被告广州中璟慧富房地产开发有限公司没有答辩。经审理查明：被告是涉案房屋所在项目慧富滨海花园的开发商。2018年4月3日，两原告（乙方）和被告（甲方）签订《商品房预售合同》，约定：乙方以1293664元的总价格向甲方购买涉案房屋（建筑面积共93.72平方米）。第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付：甲方应当在2019年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋己交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如：办理产权证的义务等。第十四条延期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同，甲方应按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起/日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起/日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在/日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第十七条风险责任转移：乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，甲方按双方约定的标准进行修理、更换。乙方不得以此为由拒绝办理收楼手续。乙方同意甲方除履行上述维修义务外，不再作任何补偿。第二十五条工程质量保修：正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：(一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二）屋面防水工程3年；(三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；(四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；(五）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；(六）门窗翘裂、五金件损坏1年；(七）管道堵塞2个月；(八）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；(九）卫生洁具1年；(十）灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。合同附件六约定装饰、设备标准为滨海新城一区住宅毛坯交楼标准。合同附件七本合同补充协议约定：2.甲乙双方同意合同第十一条、十二条、十三条、十五条补充修改为：2.1甲方双方同意买卖合同第十一条第2款第1点补充及修改如下：乙方委托甲方办理预告登记的，甲方应当在乙方完成合同网签且付清全部房款（含银行按揭款）之日起60日内为乙方办理预告登记（即买卖合同约定之‘预购商品房预告登记’，以下同）。乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料。2.2该商品房现实交付应满足如下全部前提条件：（1）乙方应付清该商品房之全部房屋价款（含按揭款）；（2）乙方付清应缴交的全部税、费（契税除外）及甲方代缴的物业专项维修资金；（3）乙方付清买卖合同及其补充协议约定所应承担的其他费用及违约金（如有）；（4）乙方己办妥预告登记手续，并提供房管部门要求具备的办理不动产权证书所需的相关资料。注：（1）-（3）项所涉款项，均以甲方收到银行发出的“到账通知”作为收妥确认依据。如存在上述任一条件未能满足的，甲方有权顺延该商品房的现实交付时间而无需承担任何逾期交付的责任。2.3甲乙双方同意，买卖合同第十二条约定的交房条件变更为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防（若按规划人防工程与该商品房不同期交付或无人防工程则不适用）、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。同时，乙方确认，由于供水、供气、供电和邮政等公共服务水平受本项目所在当地整体服务水平所限，且上述公共服务单位并非必然向本项目出具相关证明文件，因此，如该商品房供水、供气、供电及通邮等可正常使用的，则乙方确认，该部分设施已满足必要居住条件，甲方无需承担任何责任。2.4如乙方申请提前收楼，则乙方同意，买卖合同第十二条、十五条约定的交房条件变更为“该商品房的供水、供电、电梯和消防验收合格”。甲方可在该商品房的供水、供电、电梯和消防验收合格后，同意乙方提前收楼的要求。3.甲乙双方同意将合同第十三条补充及修改为：3.1收楼手续办理：乙方应于买卖合同第十三条约定的交付日期持本人有效身份证明及有关文件，亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续，而无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书。3.2如乙方未能于买卖合同第十三条约定的交付日期前满足本补充协议第2.2款约定的交付条件的，则乙方应于满足本补充协议第2.2款约定的交付条件之日起20个工作日内，亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续。乙方应按照上述约定办理收楼手续，而无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书。3.3虽乙方未能于买卖合同第十三条约定的交付日期前满足本补充协议第2.2款约定的交付条件，但甲方仍发出交楼通知给乙方的，则乙方除应继续履行义务以满足本补充协议第2.2款约定的交付条件外，还应按甲方交楼通知确定的交付日期亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续。3.4如因异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的任何原因导致该商品房延迟交付的，乙方同意甲方顺延交房时间。上述迟延原因的认定标准为：（1）异常天气：甲方应当预见台风、暴雨天气对建设工程的影响，如当年台风次数、影响天数或暴雨量超过本地区前三年平均数值的，甲方应向本地气象部门索取广州地区台风、暴雨天气资料或报告，连同施工日志、施工现场照片，作为延期交楼依据。（2）异常地址状况：由于异常地址状况影响建设工程基础施工的，甲方应提交相关证明文件，作为延期交楼依据。（3）政府行为：由于市、区人民政府有关部门改变用地规划、进行市政工程施工建设而影响甲方工程建设，以致甲方不能按期交楼。（4）公用事业部门的原因：由于水、电、煤气等公用事业部门的原因致该商品房的水、电、煤气等基础设施、公共配套设施的安装不能按计划完成，以致甲方不能按期交楼。5.甲乙双方同意合同第十六条修改为：5.1甲乙双方确认，该商品房的交房条件以买卖合同第十二条、第十五条约定为准，如乙方认为该商品房不符合上述交房条件或存在导致房屋无法正常使用的重大瑕疵的，应于现实交付之日或买卖合同第十三条约定的交付日期（以先到的日期为准）起10日内以书面形式向甲方一次性提出异议，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的有效鉴定结论，否则，视为该商品房达到交房条件，乙方同意接收该商品房。乙方确认，该房屋装修方面存在的裂缝、空鼓、渗漏等质量问题均不属于导致房屋无法正常使用的重大瑕疵，双方同意按照买卖合同第二十三条约定处理，乙方不得因此拒绝收楼。5.2乙方确认，买卖合同附件七约定的该商品房装饰、设备标准并非该商品房的交房条件，乙方不得以装饰、设备不符合买卖合同附件七约定而拒绝接收该商品房；如乙方认为该商品房装饰、设备不符合上述标准的，乙方应于现实交付之日或买卖合同第十三条约定的交付日期（以先到的日期为准）起10日内以书面形式向甲方一次性提出，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的有效鉴定结论，甲乙双方按照买卖合同第二十三条约定处理。5.3乙方同意，如该商品房的乙方为两人或两人以上联名购买的，则乙方中任何一人办理该商品房的验收交接手续的，均视为乙方全体对于该商品房己经予以认可接收。上述合同还对双方的其他权利义务进行了约定。签订《商品房预售合同》当日，两原告（乙方）与被告（甲方）另行签订了《商品房装修合同》，约定：乙方同意甲方该商品房之装饰、设备交付标准升级，并自愿接受甲方提供的房屋装修及配套。1.装修及配套服务内容：1.1双方一致同意，甲方通过招选第三方（下同）提供该商品房装修及配套服务，具体装修及配套服务内容如下：（1）为合理利用该商品房空间，对该商品房管线布局进行优化；（2）就该商品房基础设备配置等向乙方进行技术交底；（3）就该商品房的装修设计提供专业意见供乙方参考、采纳。（4）甲方通过招选第三方提供该商品房装修及配套服务，具体装修标准详见本合同附件一。1.2乙方确认，本合同约定的该商品房交付标准与买卖合同约定的交付标准不一致，故此，本合同生效后乙方即不可撤回或要求变更、解除本合同，也不得拒付、少付或迟延支付本合同第2条约定的任何款项。乙方应向甲方支付装修及配套服务费用254940元，该装修费用包括但不限于甲方为实施本合同所需的设计费、报建费、招标代理费、工程费、材料费、管理费、监理费、检测费、质监费、品牌经营费、税金等全部服务费用，双方同意费用一次性包干，本合同双方不再另外结算费用。3.2为保证乙方的装修及配套服务如期交付，除政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的书面鉴定结论证明房屋质量存在主体质量不合的情形外，乙方同意：在买卖合同约定的交付时间前乙方自愿授权甲方及时将该毛坯商品房继续按照本合同约定完成全部装修及配套服务。乙方如认为装修标准不符合本合同附件一约定的标准的，应于本合同约定交付日起10日内以书面形式通知甲方，并在10日内提供政府主管部门或有资质的质量检测单位的鉴定结论，如属于甲方责任的，甲方承担鉴定费用及保修责任。如不属于甲方责任的，乙方自行承担鉴定费用。乙方同意甲方在买卖合同约定的交付日即2019年6月30日前完成装修及配套服务，并交付乙方使用。《商品房装修合同》附件一《装饰、设备标准》载明的标准为住宅精装交楼标准。两原告主张涉案房屋实际以“双合同”的形式进行出售，《商品房装修合同》约定的装修及配套服务费实际为购房款。上述合同签订后，两原告向被告支付了1293664元购房款及254940元装修款。2019年10月12日，被告分别就上述两笔款项向两原告出具了发票。2020年4月15日，“越秀滨海新城项目交付小组”向两原告寄送《房屋钥匙签领通知》，通知两原告于2020年5月22日收楼。两原告陈述其于2020年5月22日前去收楼，因发现涉案房屋存在质量问题，故未于当日办理收楼手续。2020年7月6日，被告向两原告发出《维修完成确认函》，告知其二人已完成涉案房屋的维修工作。2020年7月7日，被告向两原告发出《房屋钥匙签领催告通知书》，催促两原告在2020年7月22日前办理房屋钥匙的签领手续。2020年7月18日，两原告办理收楼手续。为查明涉案房屋所在商品房建设项目是否符合交付条件，本院曾在慧富滨海花园项目所涉另案中向相关单位发函进行调查。中国邮政集团有限公司广州市南沙区邮政局于2020年8月25日出具《关于广州市南沙区人民法院征询广州中璟慧富房地产楼盘通邮情况的复函》。根据复函附件《通邮申请表》的记载，涉案房屋所在项目已于2019年4月2日具备通邮条件。广州南沙粤海水务有限公司于2020年8月31日出具穗海水务函〔2020〕148号复函，确认于2019年5月28日与被告签订了慧富滨海花园1栋至12栋和地下室项目的供水用水合同，项目已于签订合同之日起具备永久用水条件。广东电网有限责任公司广州南沙供电局于2020年12月30日出具广供电南函〔2020〕186号《关于慧富滨海花园楼盘永久用电情况补充说明的复函》，确认涉案房屋所在项目已于2019年4月19日完成送电，具备永久用电条件。广州南沙发展燃气有限公司于2020年9月15日出具南沙燃气函〔2020〕57号复函，确认涉案房屋所在小区的燃气管道在2019年3月13日完成竣工验收，经过燃气公司复验合格后于2020年6月18日通气。另查明，2019年4月1日，被告组织进行环境保护验收，并形成《南沙滨海花园十期一区（1#～12#及地下室）建设项目竣工环境保护验收意见》，验收工作组同意涉案房屋所在项目通过环保验收。2019年4月2日，涉案房屋所在项目取得《建设工程消防验收意见书》，建设工程消防验收合格。2019年5月23日，涉案房屋所在项目取得《单位（子单位）竣工验收报告》，报告载明包括建筑装饰装修在内的建设工程验收合格。2019年5月24日，涉案房屋所在项目取得《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》，意见书内容为：“南沙滨海花园十期一区项目”经你单位组织了竣工验收，并于2019年5月24日经过了广州市住房和城乡建设局的建设工程消防验收及备案、广州市南沙区气象局的气象部门防雷装置竣工验收、南沙区住房保障和房屋管理局的白蚁防治工程验收备案、广州南沙经济技术开发区行政审批局的人防工程验收备案、广州市南沙区建设和交通局的质量竣工验收监督、广州市南沙区国土资源和规划局的规划条件核实、广东省通信管理局广州市通信建设管理办公室的房屋建筑内光纤到户通信设施工程竣工验收备案的联合验收。同日，涉案房屋所在项目获得《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》。本院认为：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃对两原告提交的证据进行质证，以及对两原告于庭审中陈述的事实进行抗辩的权利。两原告与被告签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于《商品房装修合同》的效力问题。本院认为，涉案房屋所在项目的室内装修工程由被告统一对外发包，《商品房装修合同》约定的内容与普通家庭住宅装修合同内容不同，无法体现两原告根据自己的意愿，自主选择装修主体，自主决定装修风格、材料、价款、时间等内容，也无法体现装修的个性化、差异化。因此，《商品房装修合同》约定的装修内容应理解为涉案房屋配套的装修工程。另结合签订合同时的房地产市场调控政策，本院认为《商品房装修合同》为原、被告以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该合同为无效合同。《商品房装修合同》所约定的装修费用并非真实地反映装修成本，而是房价款的一部分。该款项与《商品房预售合同》所约定的价款，共同构成涉案房屋的总价款，涉案房屋的实际购房款为1548604元。同理，《商品房装修合同》约定的装修标准视为开发商交楼时房屋应具备的装修条件和配套设施，即涉案房屋应为带装修交付，而非毛坯交付。《商品房预售合同》以及《商品房装修合同》均约定被告应于2019年6月30日向两原告交付符合条件的房屋。根据已查明的事实，涉案房屋所在项目于2019年4月1日按规定办理环保验收手续，于2019年4月2日办理了通邮手续，于2019年4月19日具备永久用电条件，于2019年5月24日取得《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》，并获得《广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案》，另于2019年5月28日具备永久用水条件，于2020年6月18日具备通气条件。因此，涉案房屋在2020年6月18日方具备交付条件，被告存在迟延交房的情形，应从约定交付的次日（即2019年7月1日）起按合同约定的标准向两原告支付违约金。如上所述，涉案房屋的总价款实际为1548604元，故每日应以该金额的0.05%计算违约金。被告在涉案房屋具备交付条件前向两原告发出收楼通知，两原告有权拒绝接收。被告此后通知两原告于2020年7月22日前办理收楼手续，两原告实际于2020年7月18日收楼，故违约金应当计算至2020年7月18日止。据此，被告应向两原告支付逾期交楼违约金297331.97元（1548604元×0.05%×384天）。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告广州中璟慧富房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡敕未、肖根玉支付逾期交楼违约金297331.97元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2880元，由被告广州中璟慧富房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 员 李慧娟二〇二一年六月十一日法官助理 谢雨虹书 记 员 梁 艺