广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书(2018)粤01执复184号复议申请人（异议人、利害关系人）：郭汉龙，男，1972年8月23日出生，汉族，住广州市海珠区。申请执行人：广东木棉律师事务所，住所地广州市越秀区越秀南路***号创举大厦***室。负责人：向华友，主任。委托代理人：张佩、尹丽萍，分别为广东木棉律师事务所律师、实习律师。被执行人：梧州市天福房地产开发有限公司，住所地梧州市新兴三路48号亿辉﹒国际商住小区A幢7单元201号房。法定代表人：黄兆鸿。被执行人：何妙成，女，1975年10月16日出生，汉族，住广州市海珠区。被执行人：陈海鹰，男，1968年11月13日出生，汉族，住广州市荔湾区。被执行人：吴伟劲，男，1969年8月28日出生，汉族，住深圳市南山区。复议申请人郭汉龙不服广东省广州市海珠区人民法院（下称海珠法院）（2018）粤0105执异56号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。海珠法院在执行（2015）穗海法民二初字第2832号民事判决一案过程中，裁定拍卖被执行人何妙成所有的位于广州市天河区临江大道37号1105房，并于2018年1月29日向郭汉龙发出（2017）粤0105执3851号通知书涤除租赁权，郭汉龙提出书面异议，称其于2015年9月23日与何妙成签订上述房屋的《租赁合同》，租赁期从2015年9月23日至2035年9月22日，办理了备案，其已支付租金合共120万元，要求法院在拍卖过程中保障其租赁权。海珠法院查明：关于原告广东木棉律师事务所诉被告梧州市天福房地产开发有限公司、何妙成、陈海鹰、吴伟劲委托合同纠纷一案，海珠法院于2016年4月26日作出的（2015）穗海法民二初字第2832号民事判决判令：一、被告梧州市天福房地产开发有限公司、何妙成、陈海鹰、吴伟劲在本判决生效之日起十日内共同支付律师费459242元给原告广东木棉律师事务所，并从2015年1月2日起至实际清偿之日止按每日万分之五的标准计付违约金给原告，被告支付的违约金以459242元为限；二、被告梧州市天福房地产开发有限公司、何妙成、陈海鹰、吴伟劲在本判决生效之日起十日内共同支付律师费324210元给原告广东木棉律师事务所，并从2015年3月6日起至实际清偿之日止按每日万分之五的标准计付违约金给原告，被告支付的违约金以324210元为限；三、被告梧州市天福房地产开发有限公司、何妙成、陈海鹰、吴伟劲在本判决生效之日起十日内赔偿劳务损失40338元给原告广东木棉律师事务所；四、驳回原告其他诉讼请求；等。后原告不服提起上诉，广州市中级人民法院作出的（2016）粤01民终18790号民事判决驳回上诉，维持原判。该判决已于2017年5月16日发生法律效力。因各被告均未主动履行义务，原告据此向海珠法院申请执行，该院已于2017年7月20日立案执行，案号为（2017）粤0105执3851号。另，该案件在诉讼保全过程中，海珠法院已于2015年9月18日以（2015）穗海法民二初字第2832号案查封了被执行人何妙成所有的位于广州市天河区临江大道37号1105房。执行过程中，因被执行人并未履行义务，海珠法院已对上述房屋采取评估措施，评估价格为1207.21万元，并于2018年1月22日作出(2017)粤0105执3851号之二执行裁定拍卖上述涉案房屋。后因异议人郭汉龙曾向海珠法院主张对上述涉案房屋的租赁权，该院已于2018年1月29日向郭汉龙发出(2017)粤0105执3851号通知书，并告知其由于该院对上述房屋查封在先，故对其主张的租赁权不予确认。异议人郭汉龙据此遂提出执行异议，要求保障其租赁权。据查册时间为2017年8月7日的广州市不动产登记查册表显示：天河区临江大道37号1105房登记在何妙成名下；占有部分为全部（权属人）；建筑面积为184.1944平方米；规划用途为住宅；抵押权人为深圳发展银行股份有限公司广州天河支行；海珠法院以（2015）穗海法民二初字第2832号案首先查封，查封期限从2015年9月18日至2018年9月17日止。另查，被执行人何妙成尚有其他执行案件作为被执行人并未履行义务，分别为（2017）粤0105执5694号，立案标的为7138128.1元；（2017）粤0105执3851号，立案标的为825973元；（2017）粤0105执190号，立案标的为2098064元；（2016）粤0105执6684号，立案标的为2016400元；（2016）粤0105执4688号，立案标的为4393889.4元；（2016）粤0105执2503号，立案标的为3854062元。海珠法院认为：首先，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。故海珠法院依法对被执行人何妙成名下的房产予以查封拍卖于法有据，并无不当。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的的规定》第二十六条第一款的规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。该案中，海珠法院已于2015年9月18日以（2015）穗海法民二初字第2832号案首先查封了涉案房屋，异议人在签订租赁合同前完全可以通过查阅涉案房屋的不动产登记查册表知道涉案房屋已被法院查封的情况，况且异议人曾到庭陈述称其在签订租赁合同时已知道涉案房屋存在抵押以及被法院查封，但其仍与被执行人签订房屋租赁合同，且签订的是20年期租赁合同并表示已支付了相应的租金，故其行为明显有违常理，应承担不能继续承租之风险。鉴于被执行人与异议人是在海珠法院查封涉案房屋之后签订租赁合同，故其行为不得对抗申请执行人。另由于被执行人何妙成在海珠法院尚有其他债务未予履行，而异议人主张的20年租赁合同将对涉案房屋的价值有极大的贬损，甚至可能导致涉案房屋流拍，从而无法保障债权人的合法权益。据此，海珠法院以(2017)粤0105执3851号通知书依法涤除租赁权并将涉案房屋交付拍卖的措施并无不当。故异议人的异议理由并不成立，对其提出的异议请求，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定驳回异议人郭汉龙提出的执行异议。郭汉龙向本院申请复议称:我与何妙成是多年相识的好朋友，她在2010年买入该物业的时候，就是以投资为目的。在2015年5月左右，因她经常不在广州打理物业，我俩以口头形式，她同意每月5000元租金将该物业出租给我。于是没，每月见到她的时候，我就支付5000元现金给她，直到在2015年9月，她找我商量每月租金5000元长期租给我，但要我一次性给20年租金，即120万元。我觉得该物业地段比较好，自用和租金升值都比较好，就同意了这个做法，于2015年9月23日签署了《租赁合同》。根据《合同法》，我与她的口头约定租约租赁期限应从2015年5月开始。合同的约定，双方当事人同意并执行的，即有效合同。我已分多次转帐或现金方式，不同日期支付租赁期间的租金120万元，汇入何妙成账户或指定的收款人，同时何妙成亦确认已收齐120万元租金。荔湾法院执行裁定明显太过武断。对海珠法院查明的事实，本院经审查予以确认。本院认为，本案的争议焦点是海珠法院除去拍卖财产上租赁权的执行行为是否合法，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定的审查范围。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。”本案中，海珠法院（2015）穗海法民二初字第2832号[执行案号：（2017）粤0105执3851号]案于2015年9月18日查封被执行人何妙成名下位于广州市天河区临江大道37号1105房，而且该查封信息是公开的。何妙成在海珠法院查封后又与郭汉龙签订该房屋的租赁合同，妨碍法院的执行，该出租行为不得对抗申请执行人。郭汉龙称其与何妙成于2015年5月有口头约定，租赁期限应从2015年5月开始的说法，与其在异议中提出的于2015年9月23日签订租赁合同并办理备案登记的主张不一致，也没有证据证明，本院不予采纳。海珠法院对郭汉龙主张的租赁权不予确认，符合上述司法解释的规定。综上所述，海珠法院裁定驳回郭汉龙异议请求的处理正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）项的规定，裁定如下：驳回郭汉龙的复议申请，维持广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105执异56号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长  叶洁靖审判员  胡伟东审判员  刘 皓二〇一八年七月十八日书记员  何耿旋