内蒙古自治区西乌珠穆沁旗人民法院民 事 判 决 书(2021)内2526民初515号原告：吕建平，男，1963年7月21日出生，汉族，现住内蒙古自治区。原告：塔玉清，女，1967年4月22日出生，蒙古族，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：吕建平，与塔玉清系夫妻关系。被告：贺峰，男，1978年5月12日出生，蒙古族，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：王冠军，系内蒙古理想律师事务所律师。原告吕建平、塔玉清诉被告贺峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕建平，被告贺峰的委托诉讼代理人王冠军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告吕建平、塔玉清向本院提出诉讼请求，1.依法解除楼房买卖合同，返回楼房使用权，恢复楼房室内原来的毛坯房状态，拆除一切装修，所需费用由被告承担；2.判令被告赔偿原告违约损失金530000元；3.原告在退回被告860857元中扣除拆掉装修所需费用160000元和违约损失金530000元，原告应退回被告170857元；4.本案诉讼费及其他费用全部由被告承担。事实与理由：2011年8月28日，原告吕建平自建楼房与被告签订楼房买卖合同：（1）原名豪雅嘉园4#楼西户，房屋面积约320平方米（最后以实际测绘面积为准：现更名为平和小区7号楼，楼房产权面积331.7平方米，房屋价款4000元/平方米，地下室面积92.57平方米，800元/平方米），楼房是毛坯不装修。（2）付款方式：以物顶金，多退少补的置换方式。（3）原告竣工后若被告没按规定付款，原告有权终止协议不履行合同等等七项条款。该楼房总价款1400856元，被告已顶付860857元，占总价款的61.45%；被告还欠原告本金539999元，占总价款的38.55%。（4）该楼房已于2013年9月验收竣工，并且产权登记在原告名下，2014年4月交付被告，被告按办公室的风格装修使用，截止2017年9月以前与被告多次协商一直答应给付尾欠款，到2017年9月以后被告坚持少给一部分，原告因为被告拖欠太久已经过去4年之久没同意，就这样原、被告双方协商未达成一致，被告就拒付尾欠款，不履行合同，因此，被告已构成合同违约，需依法承担违约责任。涉案楼房产权也没有办理过户，被告没有取得楼房的所有权，所有权还是在原告的名下。综上，请求人民法院对原告的诉讼请求依法支持。被告贺峰辩称，原告的诉讼请求和事实理由不能成立，本案原告是以被告欠付购房款为由主张解除合同，而本案对于被告是否欠付原告的购房款已经由西乌旗人民法院（2018）内2526民初15号民事判决书以及锡林郭勒盟中级人民法院（2018）内25民终1500号民事判决书予以确认，因此，原告以此理由主张解除合同没有事实及法律依据，同时本案涉案房屋已经由被告合法出售给案外人吕世文，吕世文合法占有使用六年之久，因此，原告在请求返还房屋也无事实依据。综上，请求人民法院驳回原告全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认以下事实：2011年8月28日原告吕建平与被告贺峰签订了《楼房买卖合同》。原告塔玉清与原告吕建平系夫妻关系，后在该《楼房买卖合同》上签名。该合同中约定被告贺峰为原告吕建平开发建设的平和别墅小区（原名豪雅嘉园别墅小区）供应石子、沙子、断桥三玻窗、宝鼎车库门、防铜门等材料，并为其别墅做外墙保温、防水、小区地面硬化工程；原告吕建平用平和别墅小区的4＃102-202别墅抵顶上述施工费及材料款，并约定多退少补。2015年9月1日原告吕建平将该别墅小区的4＃102-202，房产证号为：17××71，土地证号：29××37的别墅产权登记在自己个人名下，共有人为原告塔玉清。原告于2014年4月将涉案4＃102-202号别墅交付被告贺峰。被告贺峰于又将涉案4＃102-202号别墅出售给了案外人吕世文，案外人吕世文于2014年装修后入住至今。原告塔玉清、吕建平于2021年3月15日起诉要求解除合同返还涉案别墅。另查明，原告吕建平、塔玉清于2018年1月4日向本院起诉被告贺峰按《楼房买卖合同》的约定结算房款，并给付剩余房款535099元，本院于2018年6月30日作出(2018)内2526民初15号民事判决书，驳回原告的诉讼请求，原告不服上诉后，锡林郭勒盟中级人民法院作出（2018）内25民终1500号民事判决驳回上诉，维持原判，原告吕建平、塔玉清不服申请监督后，锡林郭勒盟检查分院作出内检锡分民监[2020]15250000038号不支持监督申请决定书。本院认为，原告吕建平、塔玉清与被告贺峰于2011年8月28日签订《楼房买卖合同》是双方真实意思表示，且已经生效法律文书认定合法有效，双方当事人均应严格按约履行。本案原、被告双方之间签订《楼房买卖合同》目的是以被告贺峰为原告吕建平开发建设的西乌珠穆沁旗豪雅嘉园别墅供应石子、沙子、断桥三玻窗、宝鼎车库门、防铜门等材料，并为该别墅做外墙保温、防水、小区地面硬化工程等施工费及材料款抵顶置换该别墅小区的4#102-202别墅，该《楼房买卖合同》实质为以房抵债协议，原告吕建平提供的证据不能证实被告贺峰存在根本违约的事实，且被告贺峰将涉案房屋出售给了案外人吕世文，案外人吕世文从2014年在涉案房屋内居住至今，原告塔玉清、吕建平对此情况也已明知，未提出异议，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，原告已经丧失对《楼房买卖合同》的解除权。原告申请鉴定豪雅嘉园小区11户别墅外墙保温的施工费及材料费，因原、被告对被告贺峰所做的外墙保温施工款的计算依据不同，缺乏证据支持，结合案件实际情况，本院对原告的鉴定申请予以驳回。综上所述，原告塔玉清、吕建平的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：驳回原告吕建平、塔玉清的全部诉讼请求。案件受理费9100元，减半收取4550元，由原告吕建平、塔玉清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审判员  沙日娜二〇二一年六月十日书记员  敖世纪附：相关法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十五条民法典施行前成立的合同，当时的法律、司法解释没有规定且当事人没有约定解除权行使期限，对方当事人也未催告的，解除权人在民法典施行前知道或者应当知道解除事由，自民法典施行之日起一年内不行使的，人民法院应当依法认定该解除权消灭；解除权人在民法典施行后知道或者应当知道解除事由的，适用民法典第五百六十四条第二款关于解除权行使期限的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。