江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏10民终1386号上诉人(原审原告):成斌，男，1974年3月26日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。被上诉人(原审被告):扬州金辉置业有限公司,住所地在江苏省扬州市山水路8号。法定代表人：林茂祺，该公司董事长。委托诉讼代理人：营猛，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈悦，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。上诉人成斌为与被上诉人扬州金辉置业有限公司租赁合同纠纷一案，不服扬州市邗江区人民法院(2017)苏1003民初881号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年4月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。成斌二审的主要上诉请求与理由为：1、撤销一审判决，改判上诉人与被上诉人之间所签订的扬州市四季金辉第502号停车位租赁合同无效，判令被上诉人退还上诉人车位租金600元。2、判令本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、案涉车位所在的人防工程系由业主共同投资。根据原建设部《商品住宅价格管理暂行办法》（1992）价费字第382号第五条，、《江苏省商品房价格管理规定》[苏政办发（1998）106号]第十四条、原建设部《城市居住区规划设计规范》[建标（1993）542号]第6,0,3,7条规定、〈江苏���实施《中华人民共和国人民防空法》办法〉(2008年7月24日第二次修正)中第十二条规定，上述法律、法规的规定，住宅小区人防工程是应当纳入配套公建，也是纳入商品房价格成本核算中的。物价部门在核定该商品房的售价时，一般都是参照规划部门的核定，只要列入规划的公用设施，都会计入开发面积并计入成本。在被上诉人所提供的与施工方签订的施工承包合同书中，均以所施工的楼栋及对应地下人防工程作为整体施工内容，工程价款中也没有对人防工程部分单独核算工程款。因此，如被上诉人无证据证明人防工程的建设成本未纳入商品房的成本，人防工程作为公共配套设施纳入小区规划标准所发生的建设成本己经计入商品房成本并由小区全体业主共同分担的事实就应予认定。继而，该人防工程就应当认定为由全体业主共同投资。二、涉案人防工程使用权、收益权应归小区业主共有。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款规定、〈江苏省实施《中华人民共和国人民防空法》办法〉第二条第三款。《江苏省物业管理条例》第六十六条、第六十五条第一款、《物权法》第七十九条明确规定、《人民防空工程平时开发利用管理办法》第三条、第六条、第七条、第八条、第十五条、第十六条、第十七条。上述规定中，所谓工程隶属单位实际就是人防工程的投资者，就本案而言，人防工程的使用人不应向人民防空主管部门缴纳人民防空工程使用费，而是应向规定中所称的工程隶属单位即人防工程的投资人缴纳人民防空工程使用费。综上，本案中，扬州市民防局无权对该人防工程使用、收益、使用权转让，更无权收取被上诉人的人民防空工程使用费。被上诉人与扬州市民防局所签订的人民防空工程使用权转让意���合同不具有法律效力。而且，从被上诉人与扬州市民防局签订的合同约定内容来看，该人民防空工程使用权名为转让实系出租。1、该人防工程的出租期限，违反《合同法》第二百一十四条的规定的“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”同时也违反了《江苏省人民政府办公厅关于加强人防工程维护管理工作的意见》[苏政办发(2016)111号]第一条第五项的规定，根据该规定的要求，结建工程平时使用证有效期不得超过3年，对该平时使用证以合同进行管理的约定的期限也不应超过3年。2、合同中约定，八区6110.66平方米，属按国家规定配建人防工程，但人防工程使用费是按总面积203688.6平方米，每平方25元计算，共计5092215元。根据前述法律、法规的规定，该��防工程使用权的名义出让人的扬州市民防局无权收取人防工程使用费。如果被上诉人配建的人防工程面积低于相关规定，被上诉人亦仅负有缴纳易地建设费的义务。3、根据被上诉人所提供的交款收据表明，被上诉人按该合同所交款项分别为防空地下室易地建设费和暂收款项，并非人民防空工程使用费。〈江苏省实施《中华人民共和国人民防空法》办法〉第十二条第三款、《江苏省防空地下室建设实施细则》第三条、第五条关于易地建设费的缴纳中“易地建设费的缴纳应符合《江苏省人民防空建设经费筹集管理规定》(苏防办字〔2002〕52号）等规定要求，另《江苏省人民防空建设经费筹集管理规定》第二条第四款第二项中也对易地建设费缴纳条件作了类似的规定。根据上述法律、法规的规定，人防工程的防空地下室易地建设费缴纳的前提是不能结合地面建筑就地修建���空地下室。就本案而言，扬州市民防局于2013年4月10日收取被上诉人所缴纳的防空地下室易地建设费只可能是被上诉人未达到配建防空地下室的面积标准而应缴纳的费用，并非是具有租金性质的人民防空工程使用费。扬州市民防局于2014年1月22日以暂收款的名义收取被上诉人缴纳的款项更不能证明该款项系人民防空工程使用费。因此，扬州市民防局与被上诉人签订的合同中虽然约定收取人民防空工程使用费，但是实际却以防空地下室易地建设费及暂收款的名义入账，显然是明知其不具有收取涉案人防车位的人民防空工程使用费的主体资格、以收取合法收费项目的名义收取的非法的费用。当然不应以收取的非法费用进而推断扬州市民防局具有对该人防车位所在人防工程的使用、转让、收益权。三、即使被上诉人独立出资建造了涉案人防工程，其也无法享有相���的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，根据该条规定，建设区划内的建设用地使用权由业主共同享有，如被上诉人不能证明其现在享有人防工程所在区划的人防工程的土地使用权，其就不应享有对人防工程的相关权利。被上诉人虽然在取得土地使用权是支付了建筑区划内的土地使用权出让金，但是随着房产的出售，相应的土地使用权也随之发生分割、转移，建筑区划内的土地使用权继而转归全体业主专有或共有，被上诉人对该部分土地使用权不应再享有任何权利，也就不应享有对相应的人防工程的权利。同时，该条第一款所称的“避难层”实际就是附建的人防工程，该部分人防工程应当认定为建筑区划内的业主共有部分。四、被上诉人出租给上诉人的车位，应当是依照相应比例规划配建的、能以出售、附赠或者出租等方式处分的车位、车库，而不应以人防工程中的停车位替代配建的车位。《物权法》第七十四条规定，前述《司法解释》第五条规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”五、即使该人防工程车位租赁协议合法有效也应以车位券上的优惠金额抵充租金。就本案而言，被上诉人承诺的2万元的车位抵用金是上诉人购买被上诉人出售房屋的优惠条件，但被上诉人并不享有相应的车位所有权，2万元的车位抵用金因被上诉人无权出售而无法使用，因此，即使案涉车位的租赁合同合法、有效，也应当冲抵被上诉人有权收取的租金。综上，上诉人认为被上诉人的行为违反了《人民防空法》、《物权法》、《江苏省物业管理条例》、《合同法》等相关法律、法规、司法解释的规定，被上诉人对案涉车位并不享有相关权利，即使其有权出租也应当以承诺的抵用金额冲抵租金。请求二审人民法院撤销原审判决，依法予以改判。扬州金辉置业有限公司的答辩意见为：1、涉案车位系我方投资兴建，我方享有车位使用、管理收益的权利，该车位所在的人防工程的建筑成本并未计入房屋销售成本及价格，以为随地上部分房屋产权一并转移，此外虽《江苏省物业管理条例》有将人防工程平时用作停车位所收取的汽车停放费、租金用作维护管理后的剩余部分纳入住宅专项维修基金或补贴物业管理费的规定，单该规定并不排除投资主体由此获取利益的权利，其次即使排除，也不���对抗上位法关于“谁投资、谁管理、谁受益”的原则；2、我方与上诉人之间签订的《车位租赁合同合法有效》。我方在修建人防工程的过程中，已经与扬州市民防局签订了《人民防空工程使用权转让意向合同》，该合同系根据《人民防空法》的相关规定签订，其合法有效，故我方与上诉人之间签订的车位租赁合同符合法律规定，应为有效。3、涉案车位所在人防工程并非为全日业主共有，涉案车位是能够成就独立所有权的建筑物专有部分。上诉人认为其为业主共有部分。综上，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。成斌的一审诉讼请求为：1.确认双方签订的车位租赁合同无效，被告返还租金600元；2.即使法院认定原告需要向被告支付租金，也应从被告所承诺的2万元车位抵用金中抵扣。一审法院认定事实：2017年1月8日，被告向原告出具收据一份，载明收到原告车位租金600元，租赁期限自2017年1月8日至2018年1月7日，车位号为502。该车位为人防车位，车位所涉人防车库由被告投资兴建。2016年9月19日，案外人扬州市民防局与被告签订人民防空工程使用权转让意向合同书，将案涉人防工程使用权转让给被告。一审法院认为，《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。由此可见，本案被告作为案涉人防工程的投资者，有权使用人防工程。被告与原告签订的车位租赁协议是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并有效，双方应按照约定全面履行各自的义务，故对原告要求确认租赁合同无效并退还租金的诉讼请求，一审法院不予支持。至于原告提出的租金应在抵用金中抵扣的意见，原告并未提供充分证据证���本案车位租金能在其提交的车位抵用券中抵扣，故对原告的该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，一审不予支持。依照《中华人民共和国人民防空法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回原告成斌的诉讼请求。案件受理费130元，由原告成斌负担。二审查明事实与原审查明事实一致。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：成斌要求确认与扬州金辉置业有限公司之间签订的扬州四季金辉第502号车位租赁合同无效，要求扬州金辉置业有限公司退还车位租金600元是否有事实和法律依据？本院认为：成斌与扬州金辉置业有限公司之间车位租赁合同有效，成斌要求退还车位租金600元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。理由：扬州金辉置业有限公司与扬州民��局之间所签人防工程使用权转让合同系根据《人民防空法》的规定签订，并不违法法律规定，应为有效，扬州金辉置业有限公司在此基础上与成斌签订车位租赁合同，具备权利来源，并不违反法律规定，成斌认为上述合同违反法律强制性规定系无效合同的上诉意见无法律依据，本院不予采信。至于成斌认为因房屋价格中含有人防工程的成本，故购房业主为人防工程的投资主体，扬州金辉置业有限公司系无权处分人处分购房业主的财产，且未经业主追认，应认定为无效的上诉意见，该上诉意见的焦点问题为涉案人防工程的投资主体究竟为购房业主还是开发商，本院认为，对于投资主体的认定，因房价款的确定除建筑成本外亦包含其它利润、行市情况、税款等因素，建筑成本只是确定房价款的其中的一个因素，不能简单认定房价款中包含人防工程的建筑成本���购房人即为人防工程的投资主体，该结论缺乏逻辑上的合理性，作为最初投资主体的开发商，如在商品房出售的过程中明确约定人防工程的权属，应当从其约定，而本案中因成斌与扬州金辉置业有限公司之间商品房买卖合同的补充约定中已经明确所购商品房面积中不包括本案所争议人防工程的防空地下室，其在签订过程中并也未提出任何异议，故成斌认为购房人应为人防工程的投资主体的上诉意见不能成立，本院不予采信。至于成斌认为根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，随着房产的出售，相应的土地使用权也随之发生分割、转移，建筑区划内的土地使用权继而转归全体业主专有或共有，被上诉人对该部分土地使用权不应再享有任何权利，也就不应享有对相应的人防工程的权利的上诉理由，因上述解释的第二款第（二）项规定….其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等…,上述规定对于业主专有共有部分的例外已经做出了明确规定，而本案应当适用上述解释的第二款第（二）项的规定，至于成斌认为上述解释第一款中避难层即为人防工程，系对法律条文的误读，避难层为独立的构造，并非指人防工程。对于成斌上述上诉理由，因无法律依据，本院不予采信。成斌认为车位抵用券应当抵充车位租金的上诉意见，因其未能提供相应证据证实扬州金辉置业有限公司与其由明确约定，故该上诉意见亦不能成立，本院不予采信。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳��上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由成斌承担。本判决为终审判决。审 判 长 刘文辉审 判 员 邱世国审 判 员 叶 露二〇一八年七月二十日法官助理 杨 帆书 记 员 施亚芹