广东省龙川县人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1622民初579号原告（反诉被告）：邹淑英，女，1968年9月26日出生，汉族，住龙川县。委托诉讼代理人：黄忠强，男，1958年6月14日出生，汉族，住龙川县。被告（反诉原告）：邓科立，男，1979年5月17日出生，汉族，住龙川县。委托诉讼代理人：刘金华，男，1966年6月9日出生，汉族，住龙川县。原告（反诉被告）邹淑英与被告（反诉原告）邓科立房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年4月20日立案后，被告（反诉原告）邓科立于2018年5月25日提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邹淑英及其委托诉讼代理人黄忠强、被告（反诉原告）委托诉讼代理人刘金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邹淑英向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《商品房购销合同》第三条相关约定，将龙川县老隆镇某3号小区综合楼XXX房的《房地产权证》办理到原告邹淑英名下。2.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告（反诉被告）邹淑英变更第一项诉讼请求为判令被告继续履行《商品房购销合同》第三条约定将老隆镇某3号小区综合楼XXX房的《房地产权证》在龙川县农村信用合作联社义都信用社抵押期满赎出后变更过户到原告邹淑英名下。事实和理由：原告在2009年10月21日向被告购买老隆镇某3号小区楼合楼XXX号单元套房（楼梯房），面积105㎡，价格10万元，双方签订了《商品房购销合同》。当时被告称因资金周转困难，原告如果能支付首付款一半5万元，剩余的5万元可在领取房产证时一并支付。原告当即表示同意，并立即给付了5万元购房款定金，被告就将购房合同中的第四条（违约处罚）内容用水笔当即划掉、涂去，表明不存在有第四条约定内容条款。被告也随即将首层大门钥匙交给了原告，表示交付使用，可以装修入住。原告装修好后于2010年农历7月6日住进新房。原告前后分别在2010年2月7日再次交付购房款4000元，2010年5月4日交付10000元，2010年8月14日交付2000元，目前仍欠被告购房款34000元。随后几年中原告多次催促被告办理房产证，被告总是口头应承却没有下文。直至去年夏天，原告多方打听知晓被告已经办理出了房产证，并且绝大部分业主都已领取。原告找到被告才知房产证已经办在了被告名下，且被告已经拿房产证去银行抵押贷款。另被告要求原告再加3万元作为滞纳金才将房产证从银行赎回。双方协商未果，现原告特诉至法院，请法院依法判准原告的诉讼请求。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉人与被反诉人双方解除合同；2.判令被反诉人承担违约责任，并向反诉人支付房屋使用费（从2009年10月21日起始至2018年5月21日止，共103个月，每月房租按500元暂计5.15万元，计算到被反诉人腾出房屋时止）；3.判令被反诉人承担本案诉讼费。事实和理由：反诉人已经按照老隆港务局3号小区综合楼《商品房购销合同》履行了合同的主要义务。由于被反诉人违反协议约定的付款义务，才导致合同无法继续履行下去。根据合同约定，被反诉人应支付反诉人款项3.4万元后，反诉人才将该房的《房地产权证》过户到被反诉人名下。但是被反诉人迟迟不能支付该笔款项，其行为已经违反了合同的约定，给反诉人造成了较大的经济损失。现特提出反诉，请法院依法判准反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）的反诉辩称，被答辩人要求解除合同和支付房屋使用费无任何依据。因为双方已经签订了购房合同，被答辩人已经将涉案房屋出售给了答辩人。虽然答辩人前后共交付购房款66000元，仍欠34000元。但原因是交付首付时被答辩人称首付支付购房款的一半五万元，剩余的房款在领取房产证时付清。答辩人当即支付了首付款5万元，并签订了购房合同，被答辩人特意亲自亲笔划掉涂去合同中的第四条违约处罚条款。被答辩人将房屋钥匙交付后，答辩人装修入住至今已有七年之久。期间，原告主动另行分三次共支付了1.6万元，目的是帮被答辩人度过资金难关，也希望其能早日交付房产证。被答辩人却早已将房产证办在自己名下，并拿到义都信用社抵押贷款，严重违约。因此，请法院驳回被答辩人的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2009年10月21日，原告（反诉被告、乙方）邹淑英与被告（反诉原告、甲方）邓科立签订了《商品房购销合同》，合同主要内容有：第一条乙方向甲方定购龙川县老隆镇某3号区综合楼的第X层X号房屋。第二条甲方定于2010年6月30日交付给乙方使用。第三条楼房建筑面积105㎡，楼房总金额为100000元整。付款方式为分期付款：在订合同时支付定金伍万元整；该楼竣工验收后，甲方向乙方支付《房地产权证》时，乙方将剩余的房款一次性支付给甲方。当天，原告（反诉被告）邹淑英向被告（反诉原告）邓科立支付购房款定金5万元。合同签订后，原告（反诉被告）邹淑英于2010年2月7日交付了购房款4000元，于2010年5月4日交付了购房款1万元，2010年8月14日交付了购房款2000元。原告（反诉被告）邹淑英共支付了购房款6.6万元。另查明，2011年5月11日，被告（反诉原告）邓科立为涉案房屋办理了权属人为邓科立的《房地产所有权证》（证号：粤房地权证隆私字第××号）。经本院向龙川县不动产登记局查询，涉案房屋目前已办理了抵押登记，抵押权人为龙川县农村信用合作联社义都信用社，金额为13万元，设定期限为2018年3月23日至2021年3月23日。诉讼过程中，本院向原告（反诉被告）邹淑英释明，因涉案房屋已设定抵押权，在抵押权消灭前，其请求依照合同约定办理房屋所有权转移登记将无法实现，其可以变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记手续，或者请求解除合同、赔偿损失。原告（反诉被告）邹淑英坚持要求继续履行合同，只是将其诉讼请求变更为在龙川县农村信用合作联社义都信用社抵押期满赎出后办理产权转移登记手续。以上事实有原告（反诉被告）邹淑英提供的《商品房购销合同》、收据，被告（反诉原告）邓科立提供的《房地产所有权证》、本院调取的房地产权档案查阅答复书及原、被告庭审时的陈述等证据予以证实。本院认为，原告（反诉被告）邹淑英与被告（反诉原告）邓科立于2009年10月21日签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应该恪守履行。《商品房购销合同》约定原告（反诉被告）邹淑英在签订合同时支付定金5万元，余款在被告（反诉原告）邓科立交付房地产权证时一次性支付。原告（反诉被告）邹淑英已经按照合同约定在签订合同时支付了购房款首付定金5万元，而后又陆续支付了部分购房款共计1.6万元，确已履行了合同规定的先行义务。被告（反诉原告）邓科立未按照合同约定向原告交付《房地产所有权证》，已经构成了违约。但被告（反诉原告）邓科立于2011年5月11日将涉案房屋的《房地产所有权证》办理在其自己名下,且将涉案房屋抵押给了龙川县农村信用合作社义都信用社，并办理了抵押登记。目前涉案房屋不具备办理产权转移登记条件。经本院释明，原告依然坚持继续履行合同，只是将诉讼请求变更为判令被告（反诉原告）邓科立将龙川县老隆镇某3号小区综合楼XXX房的《房地产权证》在龙川县农村信用合作联社义都信用社抵押期满赎出后变更过户到原告邹淑英名下。因抵押期满能否赎出是不确定的，本院不予支持。根据双方签订的合同约定，原告（反诉被告）邹淑英应当在办理出《房地产所有权证》的同时将剩余购房款支付给被告（反诉原告）邓科立。被告（反诉原告）邓科立辩称原告（反诉被告）邹淑英在支付全部购房款后才能将房屋所有权过户到原告（反诉被告）邹淑英名下，与合同约定不符，本院不予采纳。因此，被告（反诉原告）邓科立以原告（反诉被告）邹淑英未支付全部购房款为由要求解除合同，并原告（反诉被告）邹淑英支付房屋占有使用费，理据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）邹淑英的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）邓科立的诉讼请求。案件受理费600元，适用简易程序减半收取300元（邹淑英已预交），由原告（反诉被告）邹淑英负担。反诉费1386元，减半收取693元（邓科立已预交），由被告（反诉原告）邓科立负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省河源市中级人民法院。审 判 员 刁华珍二〇一八年七月十日法官助理 龙 艳书 记 员 魏冬琼