中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初5815号原告：RICHARDBENJAMINJOHN，男，1978年9月27日出生，英国国籍，无业，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：杨诚，浙江泽大律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈姿君，浙江泽大律师事务所律师。被告：邵立英，女，1976年12月17日出生，汉族，自由职业者，住杭州市萧山区。委托诉讼代理人：邹家杰，泰和泰（北京）律师事务所律师。原告RICHARDBENJAMINJOHN（以下简称原告）与被告邵立英（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨诚，被告委托诉讼代理人邹家杰到庭到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方之间的租赁合同及补充协议于2020年5月19日解除；2、判令被告支付拖欠租金79961元；3、判令被告支付房屋占用损失28000元（按每月28000元为基数计算自2020年5月21日至2020年6月18日）；4、判令被告支付逾期付款滞纳金（以逾期支付第二期租金10000元为基数按每年10%标准计算自2019年9月2日至实际付款之日；以逾期支付第三期租金69961元为基数按每年10%标准计算自2020年3月2日至实际付款之日）；5、判令被告支付违约金56000元；6、判令被告支付寄存在北京欧凯永安仓储服务有限公司（以下简称仓储公司）为2039号的家具仓储费用4760元、运输费5000元；7、判令被告支付换锁费用2950元；8、判令被告支付电费1105.52元。事实和理由：我与被告于2018年8月29日签订房屋租赁合同，将北京市朝阳区景达路1号院5号路5至6层2单元501号房屋（以下简称501号房屋）出租给被告，期限自2018年9月5日至2020年9月4日，月租金28000元，押金为一个月租金。2018年9月4日，我和被告代理人签署补充协议，约定被告将我的家具暂时寄存在自助仓库内，我有权查看和提取物品。签约后，我依约将房屋交付被告使用，并将燃气卡、电卡、水卡等房屋附属设施一同交付，被告将我的家具寄存在自助仓内。后被告拖欠第二期部分房租和第三期房租，截止至2020年6月18日，被告未腾退房屋。我于2020年5月18日向被告发送律师函，明确解除合同并要求支付拖欠租金等费用，但被告对此置之不理。为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告辩称：认可租赁合同及补充协议于2020年5月19日解除。关于租金，第二期租金除1万元外已经支付，501号房屋门锁在租期内出现问题，导致我无法正常进入，造成安全隐患。我曾联系被告代理人更换门锁，但其一直不予解决，为保证正常出入，我自行更换门锁，并将该期租金中扣除1万元，计划合同解除后再行协商。第三期租金69961元未予支付系因疫情原因我无法离开杭州，不能到京居住房屋，并非恶意拖欠房租，请求对该期租金予以酌减。关于房屋占有使用费，原告自2020年5月28日更换门锁控制占有501号房屋，我丧失房屋使用权，不同意支付该笔费用。关于违约金，我没有欠付租金的恶意，双方于疫情期间就履约形式进行沟通，我明确表示自己无法到京，希望协商解决。合同约定违约金标准过高，原告并不能存在损失，我方已付押金不再要求返还，就此折抵违约金。关于仓储费用及运输费，双方于2021年2月3日办理了仓储钥匙移交，由原告自行保管，交接时双方对不再运回物品达成口头约定，上述费用系因原告行为导致。且原告占有使用我的家具享有收益，导致物品未能运回，不同意支付该笔费用。关于换锁费，我一直与被告积极协商沟通，不同意支付换锁费。关于电费，如果是我租赁期间发生，同意支付，但现有证据无法确定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证；对当事人有争议的证据，本院依法予以认定。2018年8月29日，出租方原告（甲方）与承租方被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，甲方将501号房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2018年9月5日至2020年9月4日。月租金28000元包括物业管理费，第一年押一付十二个月，第二年押一付六个月，付款时间为2018年9月3日，2019年9月1日，2020年3月1日。乙方支付一个月租金作为押金，租赁期满后，若承租人没有任何违约行为，且已支付了所以所应支付的本地、国际长途电话费、宽带月租费及水电煤费全部费用，且在出租人与承租人之间所有有关承租人违约、不遵守、不支付或不履行所有按照租赁合同应遵守并履行的义务之争议解决后，甲方应在三日内将全部押金无息退还乙方。乙方拖欠房租累计7个工作日的，甲方有权立即解除合同收回房屋，乙方应按照合同月租金的2倍向甲方支付违约金，若支付违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到补偿全部损失；乙方逾期交纳本合同约定应由其负担费用的，每逾期一天，则应按费用总额的0．5%支付甲方滞纳金。在本合同其他条款约定的合同解除情形下，乙方单方解除租赁合同，应至少提前两个月通知甲方，除支付解除前租金外，应支付甲方一个月的租金作为违约金。本合同租赁期限届满或提前终止时，乙方应将该房屋恢复原状以及设施、家具、电器在良好状态下（合同磨损除外），交还给甲方。该房屋内不可以挂画、做装饰，如因此而导致的墙面磨损或损坏，乙方在退租时应支付赔偿金，甲方有权在租金中扣除。2018年9月4日，原告与被告签署《补充协议》，被告需将房屋内家具搬到万福金安自助仓储或旗下连锁自助仓储内，原告有权查看及提取物品。被告需找专业搬家公司，拆解家具，包装家具，确保家具在搬运和储存中完好没有损坏及落尘。合同到期后，被告需完好无损把家具搬回到出租房屋内，恢复原状。搬运和仓储相关费用由被告自付。经询，双方均确认被告支付原告押金28000元及首期租金，原告将501号房屋交付被告使用。被告应于2019年9月1日支付半年租金16．8万元，实付15．8万元，后被告未能于2020年3月1日支付下期租金。原告于2020年5月18日向被告发送律师函，提出解除合同及支付欠付费用等主张，函件于2020年5月19日签收。另，双方亦均确认被告于2021年2月3日将仓储仓库钥匙交还原告，此前仓储费用已由被告结清。庭审中，被告表示经常居住于杭州，偶尔在京居住于501号房屋，2020年因疫情原因导致无法到京，曾多次与原告代理人协商此事，后得知原告解除合同并换锁收回房屋，并就此提交微信记录等为证。对此，原告表示被告欠付租金已达合同解除条件，属于违约方，原告发送解约函后于2020年5月28日换锁，于2020年6月18日将房屋另行出租，房屋占有使用费计算至2020年6月18日，并主张租赁期间的电费、换锁费等，原告另表示被告未能将房屋恢复原状，仓储寄存家具的相关费用应由被告承担，就此提交微信转账记录、2020年6月27日电费缴纳记录、仓储服务协议、仓储客户服务确认单等为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务。本案中，原告与被告签订之《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。现双方均确认《房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年5月19日解除，本院不持异议。原告向被告交付适租房屋，被告应当依约支付租金，被告辩称更换门锁扣抵租金，但并未就此举证，且原告予以否认，本院难以采信；被告承租房屋用于居住，疫情并未对房屋使用造成适租影响或履约障碍，被告申请酌减租金依据不足，本院亦不予采信，现原告要求被告支付截止至2020年5月19日的租金79961元于法有据，本院予以支持。原告于2020年5月28日换锁收回房屋，被告自此丧失501号房屋使用权，原告以另行承租房屋为节点主张房屋占有使用费依据不足，本院参照租金标准酌情判处被告支付自2020年5月20日至5月28日期间的房屋占有使用费。关于违约责任，违约金数额的确定应参照违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。如果约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；如果约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院予以适当减少。就滞纳金，被告无正当理由未能按期于2019年9月1日支付租金，原告主张逾期付款滞纳金有事实及法律依据，被告抗辩违约金标准过高，本院考虑损失情况酌情以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率判处。疫情虽未对501号房屋适租性造成障碍，但确实发生被告订约时未能预见的情况，被告就此多次与原告协商，不存在怠于支付租金的主观过错，原告要求被告支付该期间逾期付款滞纳金依据不足，本院难以支持。就违约金，被告逾期支付租金致合同提前终止，原告要求被告支付违约金有事实及法律依据，被告抗辩违约金标准过高，本院以房屋空置损失为参考酌情判处被告支付原告违约金28000元，被告自述以押金扣抵，本院不持异议。关于其他费用，结合查明事实可知被告将仓储钥匙交还原告，并结清此前费用。被告已经履行交还义务，原告收回物品控制权后应妥善合理处置，怠于止损导致进一步扩大损失应由原告自行承担，原告要求被告支付手续仓储费于法无据，本院不予支持。运输费未实际发生，本院亦不予支持。被告未及时交还501号房屋，原告要求被告支付换锁费用理由正当，本院予以支持。原告要求被告支付租赁期间电费于法有据，且有票据佐证，本院亦予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告RICHARDBENJAMINJOHN与被告邵立英签署之《房屋租赁合同》及《补充协议》于二〇二〇年五月十九日解除。二、被告邵立英于本判决生效之日起七日内支付原告RICHARDBENJAMINJOHN租金七万九千九百六十一元。三、被告邵立英于本判决生效之日起七日内支付原告RICHARDBENJAMINJOHN房屋占有使用费八千四百元。四、被告邵立英于本判决生效之日起七日内支付原告RICHARDBENJAMINJOHN逾期付款滞纳金，以一万元为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自二〇一九年九月二日至实际付款之日止。五、被告邵立英于本判决生效之日起七日内支付原告RICHARDBENJAMINJOHN违约金二万八千元（扣抵已付押金，已经实际履行）。六、被告邵立英于本判决生效之日起七日内支付原告RICHARDBENJAMINJOHN换锁费二千九百五十元。七、被告邵立英于本判决生效之日起七日内支付原告RICHARDBENJAMINJOHN电费一千一百零五元五角二分。八、驳回原告RICHARDBENJAMINJOHN的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由原告RICHARDBENJAMINJOHN负担1200元（已交纳），被告邵立英负担2700元（原告RICHARDBENJAMINJOHN已交纳，被告邵立英于本判决生效之日起七日内给付原告RICHARDBENJAMINJOHN）。如不服本判决，原告RICHARDBENJAMINJOHN于本判决书送达之日起三十日之内，被告邵立英于本判决书送达之日起十五日之内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二一年六月二十八日书记员 王鹏宇