黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黑01民终5010号上诉人（原审原告、反诉被告）：王强，男，1967年5月16日，汉族，无固定职业，户籍地大庆市龙凤区，现住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：冯军胜，黑龙江博采律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王洪山，男，1951年7月13日出生，汉族，农民，住哈尔滨市市香坊区。委托诉讼代理人：孟庆荣（系王洪山妻子），女，1965年6月21日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：全蕾，黑龙江胜德利律师事务所律师。上诉人王强因与王洪山房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2018）黑0110民初1377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王强及其委托诉讼代理人冯军胜，被上诉人王洪山及其委托诉讼代理人孟庆荣、全蕾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王强上诉请求：撤销一审判决，改判支持王强的诉讼请求并驳回王洪山的反诉请求。理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审法院未审核王洪山提交的建设用地规划许可证及建设工程规划许可客观真实性的情况下，即认定《租房合同》有效属认定事实错误；2.一审法院对王强已交纳房租金31000元一事未予认定，实属错误；3.一审法院对租赁房屋温度过低，不具备开办舞蹈学校条件，不能实现合同目的，王洪山的行为构成违约的事实未予认定，实属有误。二、一审判决程序违法。王强提交的光碟及短信等证据未经庭审质证即不予采纳，程序严重违法。三、一审判决适用法律错误。关于合同效力问题，应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条规定，而不应直接适用《合同法》第五十二条。四、王强请求返还租金并要求赔偿损失，不仅是基于对合同效力持有疑问，也是基于王洪山具有多处违反诚信原则的违约情形，一审判决对王强提出的上述理由未予以回应即驳回王强该项请求，严重有误。王洪山答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉。双方签订的租赁合同系双方的真实意思表示不违反法律行政法规的强行性规定，对合同双方均具有约束力，双方应严格依据此合同履行，在合同履行中王洪山依约交付房屋无任何违约行为，但王强并未支付租金，故一审法院支持王洪山的反诉请求得当。二、王强在上诉状中提出的诉请，一审法院已严格审查，其证据矛盾，诉讼主张没有任何依据。请求二审法院依法查明本案事实后维持一审判决。王强向一审法院起诉请求：一、解除租赁合同；二、返还租金31000元；三、赔偿装修损失215374.75元;四、赔偿其他经济损失108000元。王洪山向一审法院反诉请求：判令王强给付王洪山2017年10月1日-2018年10月1日租金45000元。一审法院认定事实：王强与王洪山于2017年10月1日签订《租房合同》。王洪山将坐落于香坊区朝阳镇义发源金顺街1号，使用面积400平方米的房屋，租给王强用于开办艺术学校。租赁期限自2017年10月1日至2022年10月1日，年租金为45000元。租期内王洪山保证出租房屋无任何抵押，债务或其他纠纷，不得干扰王强居住使用，房屋的水、电、供暖费、卫生费等一切费用由王强负担。2001年8月10日，王洪山办理了建设用地规划许可证；2001年9月17日办理了建设工程规划许可证。王强租赁前该房屋部分作为宿舍对外出租。2017年12月10日，王洪山的妻子在王强处取走5000元购买锅炉款。一审法院认为：王强与王洪山之间签订的《租房合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强行性规定，对合同双方具有约束力，一审法院对双方的租赁合同关系予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中王强未向法庭提供充分的证据，证明合同签订过程中存在上述情形，故一审法院对王强主张合同无效，请求解除并赔偿损失等诉讼请求，不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中王强未向法庭提供充分的证据，证明已经支付房屋租赁费的事实，因王洪山否认，王强又无其他事实予以佐证，故一审法院不予采信。王洪山系房主，供暖锅炉是房屋的必要生活设施。更换锅炉产生的费用应由其承担，已取走的5000元购买锅炉款应在拖欠的房屋租赁费中予以扣除。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、驳回王强的诉讼请求；二、王强于本判决生效之日起十日内偿还王洪山房屋租赁费40000元。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王强向本院举示证人祖某、李某到庭出具的证人证言及祖某用手机拍摄的视频。祖某证言主要内容为：2017年8月末证人陪王强一起向王洪山交房费，证人用手机拍摄了相关视频；李某证言主要内容为：2017年8月末证人陪王强一起向去交房费，王强放了2万元给房东了，另一名证人祖某用手机拍摄了相关视频；视频证据中王强与王洪山、孟庆荣围坐一张桌子交谈，孟庆荣面前桌子上有2万元人民币。王强举示以上证据意在证明：王强曾给付王洪山房屋租金2万元。王洪山质证意见：二位证人均是王强学生的家长，与王强存在利害关系，视频未提交其录像的原始载体，且证人证言相互矛盾，双方签订租赁合同的时间是在2017年10月1日，证人所说8月份交付了房租不符合事实常理，故王强举示的证据不应予以采信。本院认证意见为：证人证明的交款时间与王强一审陈述的给一个月装修期所以合同时间往后签内容相吻合，二位证人的学生家长身份并不能构成法律规定的直接利害关系，且证言内容与视频证据内容相互印证，对待证事实有较高的证明效力，本院对以上证据予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：王强于2017年8月末给付王洪山房屋租金2万元。本院认为：关于案涉合同效力问题。王洪山于诉讼中举示了案涉房屋的建设用地规划许可证、建设工程许可证，王强对此提出异议但未举示证据予以反驳，其以案涉房屋未取得相关手续要求确认合同无效的主张无事实及法律依据，本院不予支持。关于王洪山是否存在王强主张的违约行为并导致案涉合同应予解除问题。王强主张案涉房屋温度过低，使其无法实现开办舞蹈学校的合同目的。首先，双方签订租赁合同时王强对案涉房屋的状况是知晓的，其在签约及装修过程中并未发现并提出可能出现其主张的问题，不能认定王洪山明知案涉房屋存在其主张问题并予以隐瞒；其次，双方合同约定“房屋的水、电、供暖费、卫生费等一切费用由乙方（王强）负责”，因该房屋属自主供暖房屋，该约定应解释为由王强负责解决房屋供暖问题。故经王强自行供暖仍达不到合理温度不能归责王洪山，亦不能认定王洪山存有实质性违约行为，王强该项上诉主张不能成立。关于王强已交付租金的确认问题。王强二审举示的证据与其此前举示的证据相互印证，可以证明其曾交付王洪山2万元的待证事实，该2万元应从一审判决确认的王强应给付王洪山房屋租赁费中扣除，王强主张的已给付王洪山的其他款项未举示证据予以证明，本院不予支持。关于王强提出的一审严重违反法律程序问题。其所举示的证据经一、二审审查均已作出合理认证，并未影响其诉讼权利的行使及本案的实体裁判，故其该项主张不能成立。综上，王强的部分上诉请求成立，对其请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2018）黑0110民初1377号民事判决第一项；二、变更黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2018）黑0110民初1377号民事判决第二项为：王强于本判决生效之日起十日内偿还王洪山房屋租赁费20000元；三、驳回王强其他上诉请求和王洪山的其他反诉请求。一审案件受理费7015元（王强预交7015元），减半收取3508元，由王强负担3508元，反诉费463元（王洪山预交463元），减半收取231.5元，由王强负担115.75元，由王洪山负担115.75元；二审案件受理费7478元（王强预交7478元），由王强负担7246.5元，王洪山负担231.5元。本判决为终审判决。审 判 长  马 韧审 判 员  梁红玉审 判 员  宋 凯二〇一八年七月二十七日法官助理  孟朋卓书 记 员  周小倩