湖北省随州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂13民终597号上诉人（原审被告）：蔡宏军，男，1964年7月7日出生，汉族，住随州市曾都区。被上诉人（原审原告）：杨长龙，男，1991年4月26日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：叶波，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原审被告：蔡红宇，男，1971年1月26日出生，汉族，住随州市曾都区。上诉人蔡宏军因与被上诉人杨长龙、原审被告蔡红宇房屋买卖合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院（2017）鄂1303民初2322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人蔡宏军，被上诉人杨长龙及其委托诉讼代理人叶波到庭参加诉讼，原审被告蔡红宇经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡宏军上诉请求：撤销原判，依法改判或将本案发回重审。事实和理由：一、本案适用法律错误。本案双方当事人均是同一村集体村民，房屋买卖合同是合法有效的。即使建筑物是违章建筑，但买卖合同本身符合合同法的生效要件，故房屋买卖合同是有效的。二、本案与甘统兵诉财产损失、合同纠纷案是同一灾害案的两个案件，都是发生在上诉人身上，但一审法院判决是两种结果。三、退一步讲，若按法院认定的合同无效，根据法律规定因合同取得的财产应予返还。虽然涉案房屋为违法建筑，但上诉人仍然享有该房屋的物权，只有行政执法机关通过合法程序才能对建筑进行处理，而事实是杨长龙未经同意就自行处理了，上诉人要求杨长龙返还受损房屋。杨长龙公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二、上诉人拿甘统兵的案子作类比，其实两个案件判决结果完全一样，都是买卖合同无效，买卖双方各承担50％的责任，只不过甘统兵欠45000元没付清，而杨长龙房款已付清，退还一半而已。一审法院充分平衡了双方当事人的利益，判决公平合理。三、关于返还建筑物的问题。因该建筑物属违章建筑，再加上是危房，又建在河边，严重危及不特定人的生命，实际上是政府强行拆除的，只不过采取了多次作思想工作的文明协商方式，并非杨长龙的真实意愿，另外杨长龙已按自己的过错分担了50％的责任。杨长龙向一审法院起诉请求：依法判令购房合同无效，蔡宏军退还购房款15万元，赔偿损失4万元，减去政府补贴的5万元，合计14万元。一审法院认定事实：2010年春，蔡宏军在随州市××××街道沿河边建设了十间三层的毛坯房。2012年1月，杨长龙与蔡宏军口头约定，蔡宏军将其建房屋其中的二间三层毛坯房（面积约210平方米左右）以15万元的价格出售给杨长龙，并承诺办理房屋所有权登记。杨长龙支付部分房款后，便装修入住。至2015年9月30日，杨长龙将下欠的2.5万元付给蔡红宇，至此，杨长龙的15万元购房款已全部付清。2016年6月底，由于当地连降日暴雨，致河水上涨，杨长龙所购买的房屋基脚被洪水冲洗而塌陷，随州市曾都区府河镇人民政府于2016年7月4日向杨长龙下达了《危房拆除公告》，告知杨长龙所居住的二间三层楼房因暴雨致墙脚塌陷不能入住。为了防止危害及损失的扩大，防止造成公共安全事故，令其在接到公告之日自动拆除该危房，否则，造成他人的经济损失和公共安全事故，则由其承担损失和法律责任等等。同月8日，杨长龙向曾都区府河镇人民政府提出书面申请，要求政府帮助拆除危房，并由政府承担拆除费用。后曾都区府河镇人民政府即组织力量对杨长龙的危房进行了拆除。目前，曾都区府河镇人民政府经过多方救助，已向杨长龙发放救助资金60500元。杨长龙购买蔡宏军的二间三层房屋的土地所有权××曾都区府河镇青筑城村民委员会所有，蔡宏军建房时仅向该村民委员会按每间2000元交纳了相关费用，未经土管、城建等部门办理相关的准建手续，属违法建筑。一审法院认为，在本案中，首先，蔡宏军违法在河道边建房并出售，违反了法律、行政法规的强制性规定；其次，杨长龙以15万元的价格购买房屋其本意是要取得该房屋的所有权，而现实是因该房屋建设的违法性，杨长龙只能取得该房屋的使用权，无法取得该房屋的所有权证，不可能达到其购买目的。故双方口头达成的房屋买卖合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，蔡宏军出售给杨长龙的房屋虽然为违法建筑，但根据物权法的规定，蔡宏军仍然享有该房屋的物权，只有行政执法机关才有权对违法建筑进行处理。现由于合同标的物（二间三层的房屋）灭失，已无法返还，只能根据过错责任承担相应的损失。蔡宏军未经任何行政机关审批在河道边建房并出售给他人存在过错，杨长龙明知蔡宏军所建房屋位于河道边，属违法建筑而购买，亦有过错，双方应承担同等的过错责任。蔡红宇不是本案口头合同的当事人，只是受蔡宏军的委托收取了杨长龙2.5万元的购房款，且杨长龙无其他证据证明蔡红宇应当承担责任，故杨长龙要求其退还购房款的诉讼请求，不予支持。杨长龙要求蔡宏军赔偿装修损失4万元的请求，因未提供购买该房屋后装修的相关证据，现该房屋杨长龙已申请政府部门拆除，在拆除前政府机关虽然申请公证机关进行了证据保全，但公证机关只是对该房屋出现险情的现状进行了拍照，现已无法对装修损失进行评估，且杨长龙装修后已入住四年之久，故杨长龙的该项请求亦不予支持。杨长龙关于所购买蔡宏军的房屋存在质量问题的诉求，因其自2012年1月购买蔡宏军新建的房屋，后又装修居住，至2016年7月因洪水冲陷基脚成危房被拆除，其间并无任何有效证据证明其购买的房子存在质量问题，故不能依法认定其购买的房屋存在质量问题。曾都区府河镇人民政府通过多种途径给杨长龙60500元的救助，是政府机关在灾情发生后对杨长龙住房灭失损失的弥补，杨长龙在本案的诉讼请求中也认为该项费用应从损失中扣减，故本案杨长龙所购买房屋灭失后的损失应认定为89500元（150000元—60500元）。依照《中华人民共和国合法法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，判决：一、杨长龙与蔡宏军于2012年1月口头达成的房屋买卖协议无效。二、蔡宏军于判决生效之日起五日内返还杨长龙的购房款44750元[（150000元—60500元）×50%]。逾期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回杨长龙的其他诉讼请求。一审案件受理费3100元，由杨长龙负担1550元，蔡宏军负担1550元。二审中，双方当事人没有提交新证据。经审理查明，一审认定的事实属实。本院认为，本案的争议焦点为杨长龙与蔡宏军达成的涉案房屋买卖合同是否属于无效合同？若合同无效后双方应各承担何种法律后果？本案中，涉案房屋的土地所有权归村集体所有，蔡宏军在未取得土地使用权的情况下建房，且其在河道边建房时亦未经相关行政机关进行审批，违反了法律、法规的强制性规定，故一审法院认为双方达成的涉案房屋买卖合同因违反法律、法规的强制性规定而无效并无不当，本院依法予以维持。至于合同无效后双方应承担何种法律后果的问题，本案中，杨长龙购买并居住的涉案房屋本身属于违章建筑，且已因自然灾害而被拆除，故该标的物由于灭失已不可能返还给蔡宏军。对于涉案房屋因拆除导致的损失问题，扣除曾都区府河镇人民政府通过多种途径给杨长龙60500元的救助款，杨长龙所购买房屋灭失后的损失为89500元（150000元—60500元），因杨长龙与蔡宏军在本案房屋买卖中均具有一定的过错责任，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，并在充分衡平双方利益及考虑实际情况下判决双方当事人对于上述损失各承担同等的过错责任公平合理，本院依法予以支持。综上所述，蔡宏军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费920元，由上诉人蔡宏军负担。本判决为终审判决。审判长 孙 峻审判员 尚晓雯审判员 王 耀二〇一八年七月二十三日书记员 张君潞