贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书(2021)黔2301民初4804号原告：中国工商银行股份有限公司兴义分行，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金北路**，统一社会信用代码:91522300215280329F。负责人：龙梅，系该分行行长。委托诉讼代理人：程浩玲、周先芳，系贵州心达律师事务所律师。被告：邵忠良，男，1971年5月24日生，贵州省遵义市人，户籍地贵州省遵义市，现住贵州省兴义市。被告：朱代燕，女，1974年5月7日生，贵州省兴义市人，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市，系被告邵忠良之妻。被告：贵州义诚房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市下五屯义诚山水小区**商铺，统一社会信用代码：9152230079529446X5。法定代表人：付忠进，系该公司执行董事。原告中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称工商银行兴义分行）与被告邵忠良、朱代燕及贵州义诚房地产开发有限公司（以下简称义诚房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行兴义分行的委托诉讼代理人周先芳、程浩玲、被告邵忠良到庭参加诉讼，被告义诚房开公司以及朱代燕经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。原告工商银行兴义分行向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告与三被告签订的编号：Ａ义诚字工行兴义分行2014年xxx号、Ａ义诚字工行兴义分行2014年xxx号两份《个人购房借款／担保合同》；2、请求依法判令被告邵忠良、朱代燕立即偿还原告借款本金2605768.39元并按年利率9.555%计付合同约定的利息、罚息、复利至贷款本息还清之日止，截至2021年4月1日已积欠利息、罚息、复利共计780877.05元；3、请求判决被告邵忠良、朱代燕赔偿原告为催收贷款委托律师诉讼产生的律师代理费78423元；4、请求判令被告贵州义诚房地产开发有限公司对第2、第3项诉讼请求确定的金额承担保证责任，连带偿还前述借款本息；5、请求判决原告对被告邵忠良、朱代燕所有的位于兴义市变卖所得价款就第2、第3项诉请的款项享有优先受偿权；6、本案诉讼费由被告邵忠良、朱代燕、贵州义诚房地产开发有限公司共同承担。事实和理由：2014年1月8日，被告邵忠良、朱代燕因购买兴义市需要共同向原告申请贷款，于2014年1月23日与原告签订编号：Ａ义诚字工行兴义分行2014年xxx号和Ａ义诚字工行兴义分行2014年xxx号两份《个人购房借款／担保合同》，约定：原告向被告发放贷款2410000元和1100000元，贷款期限均为120个月，实际放款日与到期日以借据为准，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮30%，据此确定的利率以借款凭证记载为准，还款方式为按月等额本息还款；对借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收50%确定；借款人未履行其在合同项下的任何承诺、保证、义务或责任，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，均构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，并可解除合同；因借款人违约原告贷款而产生的一切费用和损失均由借款人负责。另合同还约定，被告邵忠良、朱代燕自愿提供其所购买的位于兴义市xx作为前述贷款的抵押物，在合同的抵押人签字处签字并就抵押事项办理了抵押权的预告登记；抵押担保范围是本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；并且约定贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿，原告有权行使抵押权。被告贵州义诚房地产开发有限公司作为被告邵忠良、朱代燕所购商铺的开发主体，自愿对被告邵忠良、朱代燕向原告所借款项承担保证责任并在合同的保证人栏加盖公章，合同约定保证人的保证范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；保证的方式为阶段性连带责任保证，在满足抵押物办理正式抵押登记手续，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的条件时，保证人对此后到期的借款人债务免除保证责任；保证的期间为借款期限届满后两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。合同第十一条还约定，关于该合同引发的争议可向原告所在地的人民法院提起诉讼。2014年5月1日，原告按两份合同的约定向被告邵忠良、朱代燕发放两笔贷款2410000元及1100000元，共计3510000元，并按约将贷款转移支付至被告贵州义诚房地产开发有限公司账户，履行了合同义务。被告邵忠良、朱代燕履行部分合同义务后自2016年3月起至2020年4月多次逾期还款，根据借款合同的约定，原告有权解除与被告邵忠良、朱代燕的借贷关系，宣布贷款提前到期，要求被告邵忠良、朱代燕立即清偿全部借款本息并按照合同约定计收逾期还款期间的罚息和复利。为依法催收债权，原告委托贵州心达律师事务所指派律师作为原告代理人提起诉讼，根据委托合同约定，原告需支付律师代理费78423元，该笔费用系因被告违约而产生，根据合同约定应由被告承担。综上，原告为维护自己的合法权益，诉至法院。邵忠良答辩称：原告起诉的欠款属实。被告义诚房开公司、朱代燕经本院合法传唤，未到庭参与诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：邵忠良、朱代燕系夫妻关系，2014年1月8日，邵忠良向工商银行兴义分行申请贷款，同年1月23日，邵忠良作为借款人、义诚房开公司作为保证人与工商银行兴义分行签订两份《个人购房借款／担保合同》，其中一份《个人购房借款／担保合同》约定：贷款用于购买位于兴义市xx房屋，贷款金额2410000元，贷款期限10年。另一份《个人购房借款／担保合同》约定：贷款用于购买位于兴义市xx房屋，贷款金额1100000元，贷款期限10年。《个人购房借款／担保合同》上均载明贷款利率遇基准利率调整（自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率，如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定并执行新的利率，对未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按执行利率基础上加收50%确定。邵忠良、朱代燕将所购房屋依法抵押给工商银行兴义分行。义诚房开公司作为保证人为借款人承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在合同所购房屋正式抵押登记手续办理完毕、且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证后，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任。邵忠良作为抵押人与抵押权人工商银行兴义分行签订了《个人购房借款／担保合同》和抵押物清单，2014年1月23日，邵忠良、朱代燕将名下所有的位于兴义市xx房屋、兴义市xx房屋办理了以工商银行兴义分行为预告登记权利人的抵押权预告登记，登记证号分别为市房预兴字第××号、市房预兴字第××号,但均未办理抵押权登记，工商银行兴义分行尚未取得他项权证。工商银行兴义分行于实际发放贷款的时间为2014年5月1日，金额分别为2410000元、1100000元，邵忠良、朱代燕未按合同约定按时偿付款项，多次逾期。截止至2021年4月1日，尚欠借款本金共计2605768.39元、利息共计459822.9元、罚息共计201982.09元，复息共计119072.06元，以上四项合计3386645.44元。上述法律事实，有当事人陈述、营业执照、身份证复印件、《中国工商银行个人商用房贷款申请表》、《个人购房借款/担保合同》、《委托转账扣款授权书》、《中国工商银行借款凭证》、《个人贷款正常发放通知单》、《抵押权预告登记》、《个人贷款活动明细》等证据在卷佐证，故作认定。本院认为，被告义诚房开公司、朱代燕经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对自身诉讼权利的放弃，应承担相应不利的法律后果。邵忠良作为借款人向工商银行兴义分行贷款，应按合同约定承担还款责任。工商银行兴义分行与邵忠良对《个人购房借款/担保合同》的履行方式特别是提前到期的事由进行了约定，现因邵忠良多次违约未足额偿还本息已达到合同约定的提前到期解除合同的条件，工商银行兴义分行主张解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，符合合同约定，应予准许。邵忠良作为借款人向工商银行兴义分行贷款购买门面房，该债务发生在邵忠良、朱代燕夫妻关系存续期间，且朱代燕在《合同》上与抵押房屋共有人名义签字，该债务应认定为夫妻关系存续期间的共同债务，故朱代燕应与邵忠良共同承担还款责任。截止至2021年4月1日，两笔借款共欠借款本金2605768.39元、利息459822.9元、罚息201982.09元，复息119072.06元，以上本息合计3386645.44元，邵忠良、朱代燕应当清偿。之后的利息按照基准利率6.37%加收50%即年利率9.555%以尚欠本金及利息之和即3065591.29元为基数计算至清偿完毕之日止。工商银行兴义分行主张以罚息、复息再计算利息，与双方合同约定不符，不予支持。义诚房开公司按照合同约定承担责任为阶段性连带保证责任，即到办理正式抵押登记，并将抵押登记交给工商银行兴义分行时，担保责任免除，现因未办理抵押登记，其连带保证责任未能免除，同时，根据《个人购房借款/担保合同》第三十条第30.2款约定：“发生下列情形的，无需经担保人同意，担保人仍应继续按照约定履行担保责任：B、贷款人宣布贷款提前到期的...”义诚房开公司作为连带保证的担保人，依法应当承担连带保证责任，承担连带保证责任后依法有权向邵忠良、朱代燕追偿。同时，不动产物权经依法登记才能设立，案涉房屋尚未办理以工商银行兴义分行为抵押权人的他项权利登记手续，工商银行尚未取得该房屋的抵押权，故工商银行兴义分行所主张的享有优先受偿权依法不能成立，本院不予支持。另关于工商银行兴义分行主张的为实现债权的律师费，虽然提交了委托代理合同，但其未提交证据证明该费用已实际产生，故对该项请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：解除中国工商银行股份有限公司兴义分行与邵忠良以及贵州义诚房地产开发有限公司于2014年1月23日签订的A[义诚]字[工]行[兴义]分行[2014]年[xxx]号、A[义诚]字[工]行[兴义]分行[2014]年[xxx]号两份《个人购房借款/担保合同》；二、限邵忠良、朱代燕于本判决生效后十日内偿还中国工商银行股份有限公司兴义分行截止至2021年4月1日尚欠借款本金、利息、罚息、复息合计3386645.44元，并从2021年4月2日起以尚欠借款本金及利息之和即3065591.29元为基数按照年利率9.555%计算利息至清偿完毕之日止；三、贵州义诚房地产开发有限公司对前述债务及本案诉讼费承担连带保证责任（承担连带保证责任后有权向邵忠良、朱代燕追偿）；四、驳回中国工商银行股份有限公司兴义分行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34520元，减半收取17260元，由邵忠良、朱代燕及贵州义诚房地产开发有限公司共同承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  段青宏二〇二一年六月十八日书记员  何丽娟