西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2021）陕0104民初6236号原告：范兴娟，女，1959年XX月XX日出生，汉族，住西安市莲湖区。原告：杨耀平，男，1986年X月XX日出生，汉族，住西安市莲湖区。被告：陕西宏盛文旅开发有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区。法定代表人：杨振，该公司总经理。委托诉讼代理人：张**，男，1982年X月XX日出生，汉族，该公司部门经理，住西安市莲湖区。原告范兴娟、杨耀平与被告陕西宏盛文旅开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范兴娟、杨耀平的委托诉讼代理人范兴娟、被告陕西宏盛文旅开发有限公司的委托诉讼代理人张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理上述房屋房地产权证书的违约金11274.44元；2、判令被告赔偿资金占用费48031.1元；3、判令被告支付逾期交房的违约金14487.7元。4、本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同编号：Y14075380。双方约定：原告从被告处购买位于西安市莲湖区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号商品房一套，房屋总价款563722元。根据合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后原告已依约定履行己方义务。但被告未依约给原告办理产权登记，故诉至法院。另，被告于2011年9月20日与2012年12月11日两次以销售宏府鹍翔九天E9三单元2006户名义让原告分别交纳购房款367880元和197590元。最终双方签订的购房合同日期为2014年7月29日，合同内明确为一次性付款，且宏府鹍翔九天小区2013年5月取得预售证，此时才代表被告方拥有销售该小区房屋的资格。原告认为在实际付款日期至合同签订日期期间被告占用原告资金，应支付此期间的资金占用利息，根据银行当期利率3.5%计算，详细计算公式如下：（367880*3.5%/365*1042）+197590*3.5%/365*595）=48031.3元。此外，被告宏府鹍翔九天小区E9三单元2006户实际交房日期2014年9月14日，根据双方签订的购房合同第八条和第九条，被告应于2013年12月31日前交房，如不能按期交房应按照第九条第二款支付原告每天万分之一的违约金。计算公式按合同要求如下：563722/10000*257=14487.7元。被告辩称，对于原告第一项诉讼请求：被告于2014年9月14日向原告交付了房屋，依据合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。按照单位实际交房时间起计算，360个工作日届满时间为2016年1月31日。依据2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第一款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”明确了逾期办证违约金诉讼时效起计算的一般原则，即当事人有约定的，从其约定；无约定的，以法律规定的办理房屋所有权证期限届满之次日作为起算点。因此，本案逾期办理房产证违约金诉讼时效应当自办理房屋所有权证期限届满次日2016年2月1日起计算，依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，诉讼时效在2019年2月1日已经届满，鉴于原告起诉逾期办证违约金已过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。对于原告第二项诉讼请求：原告主张的资金占用费没有法律依据，双方签订的商品房合同也无此约定。并且购房时先付购房款后出合同属于行业惯例，被告对此不予认可。对于原告第三项诉讼请求：逾期交房的违约金，被告已在原告办理收房时向其赔付，并且赔付金额不是原告主张的14487.7元，而是15333.24元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据，结合庭审查明，本院认定事实如下： 2011年9月20日，原告向被告交纳购房款367880元，2012年12月11日，原告向被告交纳购房款197590元，被告分别向原告出具收据，后被告向原告退款1748元。2014年7月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于西安市莲湖区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号商品房一套，建筑面积103.17㎡，房价款563722元，合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2、3项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。3、买受人在收到出卖人通知其提供办理产权过户手续十日内，仍不能按通知要求提供产权过户所需资料，则买受人承担延期办理房产证的全部责任。合同附件六第三条关于办理产权登记手续的补充约定，2、买受人同意委托出卖人代办房屋产权登记手续，买受人应于办理房屋交付手续时，向出卖人提供办理该商品房过户手续时需要买受人提供的文件资料及相关税费（包括登记费、手续费、契税、房屋专项维修基金及其他税费），否则出卖人有权拒绝交付房屋，并按本合同第十一条约定的由于买受人原因造成房屋未能按期交付的约定执行。在办理房屋权属登记手续时，买受人应按出卖人的要求无条件及时给予配合。原告依约缴清了购房款，被告于2014年9月14日向原告交付了房屋。同日，被告与原告签订《宏府鹍翔九天E区逾期交房违约补偿协议》，载明被告因逾期交房违约事宜，向原告补偿违约金15333.24元，原告向被告出具收条，并在收条上签字捺印。2016年4月22日，被告向原告出具了销售不动产统一发票。2013年5月31日涉案房屋所处项目取得西安市商品房预售许可证，2018年6月8日被告将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报西安市不动产登记服务中心备案，2018年6月28日取得房屋初始登记。原告涉案房屋已取得不动产权证。庭审中，原告认为，被告在取得房屋初始登记后就可以办理房产证，但被告在三年诉讼时效内一直未通知原告，且原告交纳购房款后，被告没有及时交房，购房款存在银行是有利息的，所以应当向原告支付资金占用费。另查，陕西宏盛实业有限公司于2021年1月22日进行工商登记信息变更,更名为陕西宏盛文旅开发有限公司。   上述事实，有《商品房买卖合同》、2011年9月20日购房款367880元收据，2012年12月11日197590元购房款收据、购房款发票、契税完税证明、大修基金发票、西安市商品房预售许可证、物业缴费截图、西安市XX户表、宏府鹍翔九天E区逾期交房违约补偿协议、收条及本院庭审笔录等在卷为证。本院认为，本案的争议焦点包括：一、原告主张逾期办理房产证违约金的诉讼请求是否已经过诉讼时效；二、被告是否应向原告赔偿资金占用费；三、被告是否应向原告支付逾期交房违约金。一、关于原告主张逾期办理房产证违约金的诉讼请求是否经过诉讼时效的问题：诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人逾期履行义务之日起计算。诉讼时效期间届满，义务人可以提出不履行义务的抗辩。本案中，原告范兴娟、杨耀平与被告陕西宏盛文旅开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。被告于2014年9月14日向原告交付涉案房屋，按照合同约定，被告依约应在2016年1月31日之前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告实际于2018年6月8日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报西安市不动产登记服务中心备案，被告的行为已构成违约，按合同约定原告不退房，被告应按已付房价款的2%承担违约金。按照合同约定，原告应从被告违约之日就应当知道其权利受到损害，其请求被告赔偿违约金的请求于2019年2月1日诉讼时效届满，原告2019年12月23日提起诉讼，原告的请求已经超过三年诉讼时效，现被告对原告的诉讼时效提出抗辩，不同意支付违约金，故对原告要求逾期备案的违约金之诉讼请求，依法不予支持。二、关于被告是否应向原告赔偿资金占用费的问题：《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。按照预售商品房的交易习惯，原告在购买房屋时，已知道其交纳的购房款低于同类房屋现房的价格，应视为对该交易习惯的认可。故对原告要求被告支付其实际付款日至合同签订之日的资金占用费之诉讼请求，依法不予支持。三、关于被告是否应向原告支付逾期交房违约金的问题被告提交的《宏府鹍翔九天E区逾期交房违约补偿协议》、收条，上有原告本人签字捺印，能够证明2014年9月14日逾期交房的违约金已经给原告补偿。庭审中，原告认可收条上的签名为其本人所签，也认可已收到了该笔钱，故对于原告要求被告支付逾期交房违约金之诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，第一百九十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告范兴娟、杨耀平要求被告陕西宏盛文旅开发有限公司支付逾期办理房屋产权证的违约金11274.44元之诉讼请求；二、驳回原告范兴娟、杨耀平要求被告陕西宏盛文旅开发有限公司赔偿资金占用费48031.1元之诉讼请求；三、驳回原告范兴娟、杨耀平要求被告陕西宏盛文旅开发有限公司支付逾期交房的违约金14487.7元之诉讼请求。案件受理费1001元，本院减半收取501元，由原告范兴娟、杨耀平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    员    崔  毅 二〇二一年六月二十八日 法  官  助  理   刘雨昕书    记    员   胡晶晶 1