长春新区人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0193民初2005号原告：吉林优尼达物业服务有限公司。住所地长春高新区超强街3188号天茂凡尔赛庄园C-1。法定代表人：裴妍，公司执行董事。委托诉讼代理人：赵志博，系该公司员工。被告：赵可，男，汉族，1980年3月29日出生，住长春高新区。原告吉林优尼达物业服务有限公司（以下简称“优尼达公司”）与被告赵可物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月18日公开开庭进行审理。原告优尼达公司的委托诉讼代理人赵志博，被告赵可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告优尼达公司诉称：1.判决被告立即向原告给付2018年5月1日至2021年12月31日期间欠缴的物业费合计18,150.08元（其中物业服务费17,842.08元，生活垃圾处置费308元）；2.判决被告自逾期给付之日起至2021年12月31日期间，以欠缴费用总额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率4倍标准15.4%给付逾期付款违约金（为计算案件受理费之需要，暂计算至2021年12月31日逾期付款违约金为10,227.48元）；3.本案的诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2016年期间，被告购买由吉林某集团有限公司开发建设的天茂庄园-温莎园G××栋×××号房，房屋建筑面积为126.72平方米，2016年11月1日被告办理了收房入住手续，同日与原告签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告提供物业服务，物业服务费收费标准为3.2元/月·平方米，生活垃圾处置费84元/年。物业费按年交纳，被告应于当期物业费期满前30日向原告交纳下期物业费，如逾期交纳物业费，则自逾期交纳之日起以应交纳费用总额为基数，按照日千分之三标准给付违约金，如原告提起民事诉讼，则被告承担全部费用支出，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等。物业服务合同签订后，原告依协议约定为被告提供了物业服务，但被告自2018年5月1日起至今再未交纳物业费。原告认为，原被告双方签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应为合法有效，对双方当事人有拘束力。原告已按照约定提供了相应的物业服务，被告即应按照约定给予物业服务费用，被告的违约行为已给原告造成重大经济损失。基于上述事实，依照《民法典》等相关规定，特向贵院提出如上诉请，请求人民法院明断速决。被告赵可辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告的诉讼请求。我于2016年10月末验房，验房当天发现入户门厅上角漏水，物业人员已记录，答复会进行修复。年底告诉我修复完了，可以进行装修了。2018年3月入住后发现门厅壁纸发霉、翘起，跟验房时发现的位置相同。2018年3月至2019年3月多次反馈房屋管家，管家没有答复，一直在拖，我又去找物业管家，发现物业管家已经换人，而且从来没有联系过业主，业主不知情。我将房屋漏水的信息反馈给新的管家，新的管家也没有给我答复，之后我于2018年10月份找到物业主管，同样一拖再拖。之后又联系到韩经理，直至2021年也没有解决此问题。2018年底的时候物业打电话说2019年开春可以维修，到2019年4月，关于维修房屋问题我再次找到物业，管家又换人了，不知道这个事，每找一次我都得讲一遍，物业工作人员轮换频繁，且没有交接，造成房屋漏水拖了两年多，物业一直没有促进此事。2019年7月在多次反馈的情况下，工作人员到现场查看，对入户的门窗涂抹玻璃胶，没有进行其他工作，此处渗水问题依然存在。2020年开发商负责人鲁经理确认，房屋存在质量问题，答应赔付8000元，我方要求先维修房屋将漏水问题解决，但之后就没有消息了。2020年9月之后我多次向物业韩经理反馈、询问关于漏水事件的进展，韩经理前期还答复，后期就不理我了。我家房屋现已经墙体发霉、长毛、墙皮脱落、柜子、地脚线变形，墙体内部渗水浸泡。我认为开发商及物业应尽快修复房屋渗水问题，及赔偿因渗水4年造成的损失。且我反馈问题的同时，物业还停了我一年的电梯使用。其二，5楼室外排水管在2018年发现堵了，在下大雨时直接从入水口往我家排水，原告年年统计、年年修、年年堵，直至2021年6月2日第一场暴雨时我在业主群内多次反馈，原告迟迟才将管道修好，发现内部有一个瓶盖，物业每次维修管道不认真，造成一个瓶盖修了4年，使墙皮、空调外挂都受浸泡。经审理查明：被告系天茂庄园温莎园G××栋×××号房业主，房屋建筑面积为126.72平方米。2016年10月27日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，约定原告接收物业，提供保洁、安保、维修、维护等物业服务，被告按每3.2元/平方米/月的标准交纳物业费，被告应按规定交纳环卫等费用。物业服务费按年交纳，被告应于当期物业费期满截止30日前向原告交纳下期的物业服务费。被告未按时缴纳物业管理费的，原告有权就延迟付款收取违约金，违约金自该款项应付期限届满之日起以应交纳的费用总额的每日千分之三计算，同时被告并应赔偿原告为此催付行为付出的额外各项费用及全部损失，原告可根据情况对被告提起民事诉讼，被告承担原告的全部诉讼支出，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等。《前期物业服务协议》签订后，原告为小区提供了安全、清洁、维修、维护等物业服务。被告以原告未全面履行服务义务为由未足额给付原告物业服务费。按照《前期物业服务协议》约定，自2018年5月1日起至2021年5月31日止，原告应交纳物业费15,003.65元（126.72平方米×3.2元/平方米/月×37个月），自2018年5月1日起至2021年5月31日止，被告应交纳生活垃圾处理费259元。另查明，2014年期间，案外人吉林某集团有限公司与优尼达公司签订《前期物业服务合同》，约定优尼达公司对吉林某集团有限公司开发的天茂湖凡尔赛庄园、温莎园提供前期物业服务，合同期限自2014年7月25日起至业主委员会代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。本院认为，原被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定，全面履行各自义务。（一）关于原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，原告为小区提供了安全、清洁、维修、维护等物业服务，被告应按合同约定的交纳物业服务费。但原告提出的被告给付2021年5月31日以后尚未发生的物业服务费的诉讼请求，不予支持，待履行物业服务义务后，另行主张。关于被告提出的原告履行物业服务不符合合同约定，不应支付物业服务费的抗辩理由。被告提供的照片和视频虽然能够反映原告为被告提供物业服务在某一时刻或者某一时段存在瑕疵，但不能证明被告物业服务长期、持续、全面存在问题，被告以此为由拒交全部物业服务费的抗辩意见不能成立，本院不予支持。关于被告提出的房屋质量问题，原告已经履行相应的协助义务，因房屋质量问题并非原告物业服务原因所致，故被告应当另行主张权利。（二）关于原告要求被告支付生活垃圾处理费的诉讼请求。依据《前期物业服务协议》约定，被告应支付环卫等费用，被告应当支付已经发生的生活垃圾处理费，本院对2021年5月31日以前的生活垃圾处理费予以支持，尚未发生的生活垃圾处理费，待发生后原告可另行主张。（三）关于原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求。合同约定的违约金过高，超出法律规定的范围，并考虑物业公司与业主之间系长期共存与合作关系，为缓和双方之间的矛盾，本院认为不宜判处被告支付违约金，故对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十二条规定，判决如下：一、被告赵可于本判决生效后立即向原告吉林优尼达物业服务有限公司支付物业服务费15,003.65元、生活垃圾处理费259元；二、驳回原告吉林优尼达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费510元，减半收取计255元，由被告赵可负担，原告吉林优尼达物业服务有限公司多交纳的案件受理费255元，本院退还原告吉林优尼达物业服务有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  唐虹梅二〇二一年六月二十九日书记员  王 越