上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0107民初2065号原告上海市固体废物管理中心，住所地上海市。法定代表人吴劲松。委托代理人李颖、沈彬儒，上海恒量律师事务所律师。被告上海钰宁实业投资有限公司，住所地上海市。法定代表人王博霖。委托代理人薛楠，上海九泽律师事务所律师。被告张继宗，男，1986年2月19日出生，汉族，户籍地上海市。被告许文迪，男，1985年1月15日出生，汉族，户籍地上海市。被告上海谜义文化传播有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人张继宗。上述三被告共同委托代理人廖冰冰，上海九泽律师事务所律师。原告上海市固体废物管理中心与被告上海钰宁实业投资有限公司(下称“钰宁公司”)、张继宗、许文迪、上海谜义文化传播有限公司(下称“谜义公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告上海市固体废物管理中心的委托代理人李颖、沈彬儒，被告钰宁公司的委托代理人薛楠，被告张继宗、许文迪、谜义公司的共同委托代理人廖冰冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市固体废物管理中心诉称，2015年6月15日，原告与钰宁公司签订了《上海市房屋租赁合同》，主要约定内容有：钰宁公司承租原告名下面积为1446.47平方米的本市曹杨路XXX号XXX楼，租房用途为商务办公，在未征得原告书面同意及经有关部门审核批准前，不得擅自改变房屋用途；租期届满日为2020年9月15日，后经原告同意延续至2020年10月3日，月租金为580750.77元，租期结束后逾期十日返还房屋则按每日每平方米2元的单价计占用费；合同补充条款约定钰宁公司转租房屋的，转租期限不得超过主租赁合同约定的租期等。上述租赁合同履行期间，钰宁公司于2019年4月15日、9月2日擅自将系争房屋的1201-1206室转租与谜义公司的法定代表人张继宗、股东许文迪，由该公司再次装修并添附设施后作为“密室脱逃游戏”的营业场地用于盈利，租期至2021年4月17日止；同年9月5日，钰宁公司又擅自将系争房屋的1207-1210室转租与案外人郭21于开设同类经营场所，租期至2021年9月8日止；鉴于钰宁公司虽有续租权但改变了房屋的用途且对外转租超出主租赁合同所约定的期限，亦未将装修房屋事宜通知原告，其行为属严重违约，自2020年1月起，原告多次向该公司发函要求整改或于租期届满后收回房屋均遭拒绝，在此情形下，原告于2021年1月4日起不再收取钰宁公司的付费，现确认该公司付租截止日为租期届满日即2020年10月3日，2020年10月4日至2021年1月3日之间的已付费用可用于冲抵房屋使用费。综上所述，故提起诉讼请求判令：一、钰宁公司及实际使用人张继宗、许文迪、谜义公司返还系争房屋；二、钰宁公司将房屋恢复原状；三、钰宁公司结清水电煤、通讯、物业管理费等(该类费用目前尚无法确定具体金额)；四、钰宁公司支付房屋占用费(按每日每平方米2元计，自2020年10月4日起算至实际返还房屋之日止)；五、本案受理费由四被告负担。被告钰宁公司辩称，根据原告与钰宁公司就系争房屋签订的租赁合同及其补充条款的约定，钰宁公司在合同租期届满后有权单方提出续租五年的请求，且将房屋对外转租或装修时亦无须向原告履行告知的义务。自原告处租得房屋后，钰宁公司于租期内的前两年将房屋转租与某中介公司，由该公司对场地进行了改造装修，后该公司因违约退场而未将房屋恢复原状；随后，钰宁公司又将房屋分为两部分对外转租，其中01-06室租与张继宗、许文迪，由其交与谜义公司将房屋作特定布置后用作文化类经营，目前仍在营业，此系新兴产业不影响办公环境且无附属设施，不属于改变房屋用途之列，07-10室曾租与案外人郭2，现已空置；房屋租赁期间，即使次承租人有违约行为或不可抗力因素导致房屋空置，钰宁公司仍按约向原告支付了租金，但原告在收到钰宁公司续租申请的情形下，拒绝再继续租赁关系并自2021年1月3日起拒收钰宁公司支付的租金。本方认为，根据上述事实，钰宁公司有续租房屋的权利且已投入大量人力物力，如原告不阻挠本方对房屋的使用，本方同意按约定增付租金，否则将对本方及次承租方造成损失，故对原告诉请不能同意，此外，本方于2020年10月4日至2021年1月3日期间的已付费用为租金而不应该视为房屋使用费。被告张继宗、许文迪、谜义公司辩称，张、许两人系谜义公司的法定代表人及股东，自钰宁公司处租得房屋交与谜义公司使用，由该公司对房屋作重新装修后，将部分区域用作办公、部分区域则布置为特定场景用于经营“益智类桌游”并收费，此为新兴产业但仍符合房屋的办公用途，且房屋所在办公楼内尚有作此经营的同类店铺，故本方与钰宁公司签订的次承租合同合法有效。经审理查明，系争房屋系产权人为原告的商业用房，房屋类型为办公楼。2015年6月15日，原告与钰宁公司签订《上海市房屋租赁合同》一份，主要约定内容有：原告将总面积为1446.47平方米的房屋租与钰宁公司作为“商务办公用房”并遵守房屋使用与物业管理的规定，钰宁公司可将房屋转租但不得擅自改变用途；租期自2015年9月16日起至2020年9月15日止，每日每平方米收租1.32元，租赁期间的水、电、煤、通讯、物业管理费由钰宁公司承担；除续租外，钰宁公司应于租期届满后的十日内向原告返还符合正常使用状态的房屋，否则每逾期一日按每平方米2元支付占用费。该合同的补充条款还约定：如钰宁公司于合同期满前提出续租的，则原告须同意续租5年，续租期内租金的增幅为5%-10%；钰宁公司的转租期不得超出合同约定的租期，如转租改变了商务办公用途的，原告有权追责。2019年4月15日，2019年9月2日、钰宁公司分别与张继宗、许文迪签订了《上海市写字楼租赁合同》两份，将房屋的“1201室”“02-06室”租与张、许用作办公，租期分别为2019年4月18日、2019年9月2日起至2021年4月17日；此外，钰宁公司还曾将房屋的其他区域租与案外人郭2。2020年1月17日，原告向钰宁公司发送“告知函”，认为该公司将房屋转租与谜义公司等次承租人用于经营“密室逃脱”类游戏项目，属于未履行转租装修告知义务、改变房屋用途、超期限转租等违约行为，要求其于2020年2月底前完成整改，并于2020年10月3日租期届满时归还房屋；2020年4月15日，钰宁公司向原告发送“通知函”，大意为：根据补充协议的约定，双方的实际租期应为十年，因原告于2020年初要求解除合同提前收房，故钰宁公司向次承租方收回了部分房屋欲返还原告，但原告却要求钰宁公司放弃续租权并交还其余部分的房屋，为此本方不能接受并要求按补充协议约定自2020年10月4日起续租系争房屋直至2025年10月3日止，但同意于续租期内按原房租涨幅的10%付租。之后双方为上述事由发生争议，经多次互致函件沟通无果，原告于2020年12月9日向钰宁公司发送“返还房屋通知书”要求其于收到通知书十日内返还正常状态的房屋并结清各类费用；钰宁公司则于次日复函表示坚持要求续租。2021年1月14日，原告提起诉讼，请求判决如其诉请。庭审后，原告撤回诉请第二项、第三项。庭审中，经本院向钰宁公司释明，其表示坚持要求履约而不考虑在解约的基础上提起反诉以清结权利义务。本院认为，当事人对原告与钰宁公司为系争房屋签署的主租赁合同及其补充条款、该主租赁关系的租期截止日、钰宁公司向原告的付费情况、被告之间的转租关系均不持异议，本院对此予以确认。主租赁合同缔结并生效后，钰宁公司作为承租方，应按合同或法律规定结合租赁物的性质使用房屋，其将商务办公性质的房屋转租与次承租人用作文娱类经营并盈利显然与约定的租房用途相悖，其在未获得出租方续租允诺的情形下即超出主租赁合同的租期将房屋转租亦有违诚信，作为出租方的原告基于钰宁公司的上述行为在主合同约定的租期届满后拒绝续租有理有据，因此，钰宁公司在租期结束后负有返还房屋的义务并应在未履行该义务前按约定的标准支付占用费，故对原告的此类诉请予以支持，但对占用费的起算日期由本院按合同载明的房屋交付期限予以调整，须指出的是，因原告与钰宁公司对租期以外钰宁公司支付费用的性质认定不一，该公司既未同意将该费用冲抵其应付的房屋占用费，亦未就费用的结算提起反诉，故本案中不作处理。此外，原告作为房屋产权人，在要求钰宁公司退场的同时基于物权要求其余被告作为房屋的次承租方或实际使用人配合交房于法不悖，本院一并予以支持，并对其撤回部分诉请予以准许，如房屋返还对被告之间的次承租关系产生影响的，可由其另行解决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零九条、第七百三十三条之规定，判决如下：一、被告上海钰宁实业投资有限公司、张继宗、许文迪、上海谜义文化传播有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市固体废物管理中心返还上海市曹杨路XXX号XXX楼房屋；二、被告上海钰宁实业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市固体废物管理中心支付上述房屋使用费(自2020年10月14日起算至本判决第一项实际履行完毕之日止，按每日每平方米人民币2元、共1446.47平方米计)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币80元，由被告上海钰宁实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  曹 彬法官助理  黄 菊书 记 员  计晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第七百零九条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。第七百三十三条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。