广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初271号原告：龚伟霞，女，1975年12月26日出生，汉族，住所地广东省德庆县。委托代理人：陆媛媛，广东信标律师事务所律师。委托代理人：伍彬豪，广东信标律师事务所律师。被告：广州喜月文化发展有限公司，住所地广州市海珠区琶洲街琶洲仁瑞新街10号108铺，112铺。法定代表人：汪心冬，总经理。委托代理人：钟思婷，国信信扬律师事务所律师。委托代理人：曾海华，国信信扬律师事务所律师。原告龚伟霞诉被告广州喜月文化发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陆媛媛，被告的委托代理人钟思婷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告向保利房地产（集团）股份有限公司购买了广州市海珠区琶洲仁瑞新街8、10号M03#108、109、110、112房商铺。2019年5月13日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定将上述商铺出租给被告经营小马快跑国际教育使用，租赁期限为60个月自2019年5月15日起至2024年5月14日止，其中免租装修期自2019年5月15日起至2019年8月14日止：首年度月租金为130748元，该租金不包含税费、不包含水电费，第二年度起每年在上一年度租金标准基础上递增5%；被告应于每月20目前将当月租金支付至指定的收款账户。特别约定因109、110房商铺暂时未能办理网签手续，无法办理该场地营业执照，被告知悉该情况并同意待办理网签手续后再办理营业执照。《租赁合同》生效后，原告积极履行交付商铺、配合被告办理108、112铺的商铺租赁登记备案等出租方的义务。被告接收商铺后投入装修以及进行运营。被告自2020年2月份起出现违约情况，拖欠原告自2020年2月24日起至2020年7月14日的租金合计759603元。为此，现起诉请求判令1、被告向原告支付2020年1月24日起至2020年6月30日的租金合计690960.5元；2、被告向原告支付违约金67465.36元（以当月应付未付租金为基数，每月20日作为起算点，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%计算，暂计算至2020年11月20日止）；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、答辩人受新冠××防控影响，答辩人于2020年1月24日开始停工，而后在2020年5月27日接到通知说6月以后可以复工，答辩人根据通知的要求准备复工手续，直到2020年7月答辩人才正式复工。广州市教育局发布《广州市教育局关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知》，要求校外教育培训机构暂停开展各类线下培训活动。答辩人正是从事的是早教教育，根据该要求，答辩人于2020年1月24日起开始停工。而后，广州市教育局发布《广州市2020年春季学期幼儿园、特殊教育学校和校外培训机构返园返校时间安排》，校外培训机构其他培训业务复课时间不得早于6月2日。同时，答辩人接到通知需准备疫情应急相关方案和资料，待相关部门检查验收后方可复工，故答辩人于2020年7月才正式复工。二、受疫情影响，答辩人运营的早教机构面临着巨大的经营困难，诸多家庭考虑到新冠××的影响，纷纷选择退课退费，答辩人承受了巨大的经济损失。在停工阶段，答辩人无法进行招生，在初始复工阶段，答辩人的招生情况亦大不如往年。除此之外，还存在早教老师的用工成本等费用，答辩人承受着巨大的经济损失。三、答辩人已经缴纳2020年7月1日至2020年7月14日的租金。四、新冠疫情实为不可抗力，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条之规定，应当减免答辩人在停工期间的房租，同时，应当免除答辩人的违约金。经审理查明：原告向保利房地产（集团）股份有限公司购买了广州市海珠区琶洲仁瑞新街8、10号M03#108、109、110、112房商铺。2019年5月13日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告将上述4间商铺（建筑面积共326.87平方米）出租给被告经营小马快跑国际教育使用；租赁期限为60个月自2019年5月15日起至2024年5月14日止，其中免租装修期自2019年5月15日起至2019年8月14日止：首年度月租金为130748元，该租金不包含税费、不包含水电费，第二年度起每年在上一年度租金标准基础上递增5%，即2020年5月15日至2021年5月14日月租金137285元；被告应于每月20日前将当月租金支付至指定的收款账户；被告在2019年5月15日前需交纳履约保证金392244元、水电保证金10000元及首月租金；履约保证金在合同终止时，被告无违约无赔偿并结清应缴纳费用的情况下，办理完毕离场手续后无息退还；合同期内，如被告违约，原告有权单方解除合同，并要求被告清缴欠款，并有权没收履约保证金；如因不可抗力等因素导致合同无法继续履行，双方同意终止租赁关系，并互不负违约责任；被告逾期缴纳当月租金、物业管理费、水电费等应付费用的，则原告有权按照拖欠部分金额的每天0.5%计收违约金，直至被告清付全部欠租之日止；被告拖欠租金15天以上或拖欠金额累计达2个月的，则原告有权立即解除本合同，没收履约保证金，以及收回该商铺；特别约定因109、110房商铺暂时未能办理网签手续，无法办理该场地营业执照，被告知悉该情况并同意待办理网签手续后再办理营业执照。签约后，被告向原告交纳了租赁保证金392244元、水电保证金10000元，并接收店铺进行了装修，然后投入了运营。被告交纳了自计租日起至2020年1月23日止的租金。之后，因新冠××疫情，被告一直没有交租。之后，被告又正常交租至今。现被告仍然使用涉案商铺。关于重新交租的情况，庭审中，原告表示被告于2020年7月15日开始恢复正常交租。被告表示于2020年7月16日支付租金5万元，2020年7月29日支付租金5万元，2020年8月4日支付租金37285元，合计137285元，均是交纳2020年7月的租金，因自2020年7月1日起恢复经营。原告确认该交租时间、金额，但坚持认为交的是自2020年7月15日起计算的租金。经协商，双方确认被告于2020年7月16日交的租金5万元，2020年7月29日交的5万元，2020年8月4日交的37285元，是指2020年7月1日至2020年7月31日止的租金。本院认为：原告与被告签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应依约全面履行。原告签约后已将商铺交付给了被告经营使用，被告理应履行交纳租金的义务。对于被告至今尚未支付2020年1月24日至2020年6月30日期间的租金的事实，双方均无异议，本院予以确认。被告辩称因新冠××疫情影响，导致商铺不能经营而无法交租，故要求给予租金减免。对此，因新冠××疫情发生以来，多个地方实施封闭管理，各类商铺的正常经营受到影响。因此，被告表示其承租店铺无法经营的主张，本院予以采信。基于被告确实因疫情影响而无法经营并交纳租金，故对于2月租金、3月的一半租金可酌情予以减免；同时，延迟交纳1月、2月、3月、4月租金的行为也不宜认定为违约，该疫情期间产生的租金可合并在2020年5月20日前支付，现被告逾期未付，故可依约从2020年5月21日起计付逾期交纳租金的违约金。据此，被告应向原告支付2020年1月24日至2020年6月30日的租金501481.22元（130748元÷31天×8天+130748元÷2+130748元+130748元÷31天×14天+137285元÷31天×17天+137285元）。根据合同中“被告逾期缴纳当月租金的，则原告有权按照拖欠部分金额的每天0.5%计收违约金”的约定，被告逾期交费，原告有权计付违约金，现原告要求将违约金标准调整至全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%计算，并无不妥，可予采纳。其中，2020年5月前的租金可从2020年5月21日起计算违约金；之后各月租金可分别从每月的21日起各自起算违约金。综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告在本判决生效之日起10日内，向原告支付租金501481.22元及违约金（分别自2020年5月21日、6月21日起，各自对应以315482.19元、185999.03元为基数，均按照年利率15.4%计算至欠款实际清付之日止，该违约金总额以501481.22元为限）。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12115元（原告已预交6058元），由原告负担3761元，由被告负担8354元。被告在本判决生效之日起7日内向本院交纳受理费8354元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  区伟斌二〇二一年六月二十五日书记员  廖钺铃詹泽鑫