北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初2280号原告：中铁建物业管理有限公司北京通州分公司，住所地北京市通州区东潞苑一区7号楼1单元101。法定代表人：张亦军，负责人。委托诉讼代理人：孙秀娟，女，1982年2月1日出生，汉族，系该公司员工。被告：王晖，男，1983年2月14日出生，汉族，住北京市通州区。被告：吴立立，女，1985年1月13日出生，汉族，住北京市通州区。二被告共同委托诉讼代理人：王永全（被告王晖之父），男，1958年3月17日出生，汉族，住北京市通州区。原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司（以下简称中铁建物业）与被告王晖、吴立立物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中铁建物业的委托诉讼代理人孙秀娟，被告王晖、吴立立的委托诉讼代理人王永全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告支付原告2018年4月16日至2020年4月15日期间的物业费3623．76元；2．请求判令被告支付自逾期支付物业费之日起至实际支付之日期间的违约金（暂计至2020年4月15日为7826．4元）；3．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系涉案房屋业主，中铁建物业于2017年1月7日起与建设单位北京通瑞兴盛置业有限公司签署的《前期物业服务合同》，并于当日开始为被告提供物业服务。《前期物业服务合同》第二章第七条约定，物业费收取标准：2．69元/月/平方米。物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每年4月16日前履行缴纳义务。第五章第二十二条约定，业主或业主使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按未付物业服务费的日千分之三的标准支付违约滞纳金。自2018年4月16日至今，被告没有向中铁建物业缴纳物业服务费，原告多次催缴未果。原告认为，依据《物业管理条例》第七条规定，按时交纳物业服务费是业主在物业管理活动中应当履行的一项义务。被告是北京通州区xx业主，原告为被告提供了物业服务，被告拒绝缴纳物业服务费，构成违约，中铁建物业有权要求被告支付所拖欠的物业服务费及其违约金。为维护自身合法权益，特诉至贵院。王晖、吴立立共同辩称：1．物业公司的预售合同违约；2．物业公司不作为。2017年1月拿到钥匙，签了合同，从那天开始，小区的门禁没有用过一天，楼道里还有很多不健康的小广告，我住在这里没有一点安全感。小区的消防通道都被私家车堵死，没有一点通行的空间。如果发生火情，结果不可想象，不是一次两次发生这个情况，我向物业多次反映这个情况，物业也不管理。我们买了这个房子花了这么多钱，就是为了安心，我们住在这一点也不安心，物业没有尽到责任。合同的真实性认可，催缴照片也认可，我手里也有相应的证据向法庭提交。单元门有很多车，道路被堵死，影响我出行，一个小的婴儿车都过不去，多次向物业反映，物业也没有解决。我住在六层，安全出口的指示灯没有亮过，找物业解决，物业也没有解决，后来找居委会反映，居委会的人向物业反映也没有人管。物业的人只知道催缴物业费，物业应尽的责任没有尽到过。如果物业将自己的责任做好了，业主都会缴纳费用，不缴纳费用都是物业不作为，反映问题物业也不解决。我不是不缴纳物业费，我不能全额缴纳费用。与物业签订的合同标明绿化面积30%，草坪的绿化面积不低于95%，现在原本是绿化的草坪被硬化，铺上了砖，现在小区的绿化非常少，物业违反了签订的合同，绿化都没有达到标准，不能全额收取物业费。垃圾无人管理，就只有几个垃圾桶，夏天苍蝇蚊子特别多。物业所作所为达不到完全收取物业费的标准。现在小区的物业不作为，垃圾堆成山，我住在这没有安全感。我们小区现在没有保安，现在保安已经变成了收费员，只有在南门北门有。签合同时候说小区24小时有人巡逻，现在没有保安巡逻，之前我也向物业反映过这个情况，物业没有解决。根据民法典282条的规定，小区的所有的车位都是业主的不是物业的，收取的这个费用，除去正常开支之外，这些费用都是业主的。小区有很多广告收取的费用还有停车位的费用，物业都应该公示。物业收取的费用应该都是全体业主的。按照全额收取物业费，没有道理，应该将收取的电梯间广告费停车费都退还业主，这些收益都应该是业主所得。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王晖、吴立立系北京市通州区xx室的业主，房屋建筑面积56．13平方米。2016年12月27日，王晖、吴立立（买受人）与北京通瑞兴盛置业有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，王晖、吴立立购买了涉案房屋，买卖合同附件七为《北京市前期物业服务合同》。《北京市前期物业服务合同》第七条约定：住宅物业费收费标准均为2．69元/月·平方米。此外，《物业合同》还约定了其他内容。2016年11月27日，北京通瑞兴盛置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，主要内容为甲方选聘乙方对通瑞嘉苑（物业名称）提供前期物业管理服务事宜。双方还约定了其他内容。经核实，王晖、吴立立未缴纳2018年4月16日至2020年4月15日期间的物业费。另查，2018年3月20日，中铁建（北京）物业管理有限公司通州分公司名称变更为中铁建物业管理有限公司北京通州分公司。再查，涉案小区尚未成立业主委员会。庭审中，被告向法庭提交了照片，用以证明其所述车辆乱停、影响出行，占用消防通道，楼道安全灯，小区垃圾等方面物业服务存在的问题。本院认为：当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，中铁建物业依据《前期物业服务合同》为涉案小区提供了物业服务，被告亦实际接受了中铁建物业提供的服务，被告应当向中铁建物业交纳相应的物业费。被告虽向本院提交了一些照片用以证明小区物业服务的问题，但是物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程，对物业服务质量的评判，应当进行综合的考察，以动态、发展和全面的视角看待，不宜根据某一短期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，因此被告提交的证据不足以认定物业公司提供的物业服务与约定存在明显差距，不足以构成拒交或减免物业费的充分理由，故被告仍应全额交纳相应的物业费，具体数额以本院核定为准。但是对被告反映的问题，中铁建物业应当积极回应，并妥善处理。需要说明的是，小区公共区域环境的维护，需要业主与物业服务公司相互协调、自律遵守公约规定，以期共同维护小区环境。另物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。鉴于此，对中铁建物业要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告王晖、吴立立支付原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司2018年4月16日至2020年4月15日期间的物业费3623．75元，于本判决生效之日起七日内给付清；二、驳回原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43元，由原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司负担23元（已交纳）；由被告王晖、吴立立负担20元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 齐 松二〇二一年六月十六日书记员 于逸冰