天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终1274号上诉人（原审原告）：李娟娟，女，1986年11月14日出生，汉族，天津市新亿仁培训机构校长，住天津市河东区。委托诉讼代理人：杨虎，天津乾晖律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：天津市昌耀资产管理有限公司，住所地天津市北辰区双街镇双辰中路10号（1号-203室）。法定代表人：张坤，总经理。原审第三人：梁雅杰，男，1990年3月2日出生，汉族，住河南省安阳市文峰区。上诉人李娟娟因与被上诉人天津市昌耀资产管理有限公司（以下简称昌耀公司）、原审第三人梁雅杰房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初3187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李娟娟上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李娟娟公司一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由昌耀公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清。1、李娟娟一审时的诉讼请求是请求法院判令撤销原被告签订的《房屋租赁合同》第三条并返还因昌耀公司行为造成的李娟娟租金和物业费损失合计208790元。李娟娟依据的理由主要是,案涉租赁合同系昌耀公司错误计算,计租房屋面积与实际不符。李娟娟的实际承租面积远远小于计租面积。从而构成重大误解。2、一审法院在转入普通程序前,主审法官要求昌耀公司对案涉房屋租赁实际面积举证证明,方法是委托有资质的鉴定机构作出鉴定意见,但昌耀公司却未取得上述证据,应视为举证不能,并承担相应责任。二、原审判决适用法律错误。1、《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定,下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。房屋计租面积和实际面积不符,且出租方未加说明。租赁合同是李娟娟在被蒙蔽的情形下签订的。案涉合同条款显然不是李娟娟的真实意思表示。根据上述法律规定,从李娟娟角度来看,属于重大误解;而从昌耀公司方面看待,不排除存在欺诈的故意,故本案请求法院撤销存在重大错误的合同条款,符合法律规定。2、一审法院在判决书第7页表述:“本院认为,昌耀公司经产权人委托与李娟娟签订房屋租赁合同,系双方真实意思表示,不违反法律法规强制性规定,该租赁合同合法有效。根据合同法第五十四条规定,本案李娟娟在订立合同时即了解了租赁物的状况”。在法院与至少两家鉴定机构联系后,得到的回答是技术上没有能力完成鉴定工作,而法院却认为李娟娟在订立合同时即了解租赁物状况,而没有提出任何事实依据,这种结论明显具有主观臆断之嫌。三、据以作出原审判决的证据不足,原审法院认定证据错误。1、李娟娟在原审时向法院提交了充分证据以证明起诉所依据的事实和理由,其中证据《房屋租赁合同》证明昌耀公司只是将津滨大道57-1401房屋出租给李娟娟。然而一审时,昌耀公司却辩解称其将1401、1403号房屋同时出租给李娟娟。一审法院认可了昌耀公司开庭时制作的证据,从而认定案涉房屋面积为260平方米。2、案涉房屋因所有权人变更从而新房主取代原房主收取房租。新房主按175平方米收取房租。为证明此项事实,李娟娟向原审法院提交了新房主代理人收取房租的证明,法院也对这份重要证据未予采信。3、原审法院审理中,李娟娟要求鉴定。但具有一定资质的鉴定部门对委托测量请求望而却步,知难而退。这时本应认定昌耀公司未完成举证义务,从而承担败诉责任。但一审法院却直接认定了昌耀公司一方的测量结果,并作为认定事实的依据,令李娟娟大惑不解。昌耀公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。梁雅杰未答辩。李娟娟向一审法院起诉请求：1.判令撤销李娟娟与昌耀公司签订的《房屋租赁合同》第三条关于房屋面积的约定；2.昌耀公司返还因昌耀公司行为造成李娟娟租金损失162830元，物业费损失45960元，合计208790元；3.本案诉讼费用由昌耀公司承担。一审法院认定事实：2016年7月15日，昌耀公司与天津市世佳铭烨商贸有限公司签订《房屋租赁授权委托书》，天津市世佳铭烨商贸有限公司委托昌耀公司将其所有坐落天津市河东区津滨大道57号1401房产（建筑面积554.03平方米）进行出租管理。委托期限为2016年7月15日至2045年7月14日。同日，昌耀公司与天津市天鑫顺工贸有限公司签订《房屋租赁授权委托书》，天津市天鑫顺工贸有限公司委托昌耀公司将坐落天津市河东区津滨大道57号1403房产（建筑面积544.73平方米）进行出租管理。委托期限为2016年7月15日至2045年7月14日。2017年4月17日，昌耀公司与李娟娟签订《房屋租赁合同》，合同约定昌耀公司将坐落天津市河东区房屋建筑（计租）面积260平方米出租给李娟娟。此外，该合同还约定租赁期限为2017年6月20日起至2020年6月19日止。免租期为2017年4月20日起至2017年6月19日止。租金为年189800元，月物业费4680元。《房屋租赁合同》第一条约定为：“租赁房屋坐落在天津市河东区房屋建筑（计租）面积260平方米，房屋附属设备设施见本合同附件：附属设施设备清单。”第三条约定为：“租金的支付方式与期限：该房屋2017年6月20日至2020年6月19日年租金为：2元／天／平米＊260平米＊365＝189800元（壹拾捌万玖仟捌佰元整），此价格不含相关税费。月物业费260平米＊18元／月＝4680元（肆仟陆佰捌拾元），此价格不含相关税费。免租期间物业费乙方承担4680元。租金按（半年）期间结算，交付方式为乙方以现金或转账交付给甲方，乙方需在租金到期日之前一星期交付下一期房租。乙方首次需支付保证金及前半年房租和7个月物业费即15816元＋94900元＋32760元＝143476元。乙方如逾期交付租金，除支付拖欠租金外，每逾期一日按欠交租金的3‰向甲方支付违约金。”昌耀公司依约将房屋交付李娟娟使用。李娟娟交纳房屋租金至2020年1月31日，物业费交纳至2019年9月18日。2019年4月，第三人梁雅杰购买了天津市河东区房屋。2019年4月8日，梁雅杰取得上述房屋的不动产登记证。李娟娟在与梁雅杰协商1403号房屋承租事宜时认为昌耀公司多计算了租赁面积。昌耀公司分别于2019年12月2日、2020年5月27日将李娟娟给付的租金中应给付梁雅杰的租金转给了梁雅杰。本案审理过程中，昌耀公司申请对李娟娟承租房屋建筑面积进行测量鉴定，因无鉴定机构承接测量事宜，故未能鉴定。2020年11月11日，一审法院到现场对李娟娟使用的承租房屋使用面积进行了测量。减去承租房屋内的变电室面积，李娟娟占用的房屋使用面积为213.47平方米，经与不动产登记证载明图纸比对实际占用了1401、1403号两套房屋的各一部分面积以及电梯间8.48平方米面积。结合该大厦套内使用面积与建筑面积的比例为0.795进行换算，李娟娟实际承租房屋的建筑面积为268.52平方米。此外，一审法院在实地勘验时发现，讼争房屋所在楼层房屋均未按照不动产登记部门登记的房屋面积划分房屋范围，现场1401、1402、1403房屋及楼梯间均有交叉分隔。一审法院认为，昌耀公司经产权人委托与李娟娟签订房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，该租赁合同合法有效。根据合同法第五十四条规定，本案李娟娟在订立合同时即了解了租赁物的状况，虽然合同约定租赁房屋为1401号，但实际占用为1401、1403及电梯间部分面积，从实际占用面积状况即可判断是否存在可撤销情形。现李娟娟要求撤销合同第三条关于面积的约定，而合同第三条中面积部分系包含在租金及物业费计算方式中，该条中租赁物面积实际来源于合同第一条约定，撤销第三条约定中的面积部分并不能实现其要求昌耀公司退还多收费用的目的。且经现场勘验，李娟娟实际使用房屋建筑面积已经超过260平方米，因此合同中关于面积的约定既不具备订立合同时存在重大误解、显示公平的情形，也不满足昌耀公司以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使李娟娟在违背真实意思的情况下订立合同。所以，李娟娟要求判令撤销李娟娟与昌耀公司签订的《房屋租赁合同》第三条关于房屋面积的约定的请求不符合法律规定，本院不予支持。关于李娟娟要求昌耀公司返还因昌耀公司行为造成李娟娟租金损失162830元，物业费损失45960元，合计208790元的请求，因李娟娟要求撤销合同中关于面积的约定的请求未予支持，所以昌耀公司不存在多收租金及物业费情形，故对于李娟娟该请求本院不予支持。至于李娟娟提出的现在使用房屋的门为其安装，但门内部分面积为过道，不在租赁合同约定承租范围内一节，经本院现场勘验结合不动产登记证载明图纸比对，该部分并非过道，且李娟娟未提供证据证明其认为系过道的面积不在承租范围内，故本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二百四十条规定，判决如下：驳回李娟娟全部诉讼请求。案件受理费4432元，由李娟娟负担。本院二审期间，李娟娟提交证据：涉案房屋房型图，证明上诉人租赁的面积并不涉及原审判决1403.1401两套房屋的面积，上诉人只承租1401房屋。昌耀公司质证意见：一审中我方提供了合法的产权证后附的户型图，李娟娟提供的户型图真实性存疑，与本案无关联。本院经认证认为，李娟娟的证据均不能达到其证明目的，不予采信。昌耀公司、梁雅杰均未提交证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，昌耀公司与李娟娟签订房屋租赁合同，约定房屋建筑（计租）面积260平方米。现李娟娟主张其实际使用的面积与约定不符。经一审法院现场勘验，李娟娟与昌耀公司共同确认了实际使用的房屋部分面积图，经测量实际使用房屋建筑面积已经超过260平方米。故，一审法院认定合同中关于面积的约定不符合可撤销情形，并无不当。李娟娟要求昌耀公司返还租金、物业费损失的请求，无事实和法律依据，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上所述，李娟娟上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4432元，由李娟娟负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年六月十六日书记员  单 珊