北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初15276号原告（反诉被告）：李晶，男，1980年11月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）：雷蕾，女，1983年4月24日出生，汉族，住北京市西城区。二原告共同委托诉讼代理人：陈文昌，北京嘉传律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：许晶，北京嘉传律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：霍建宏，女，1975年6月21日出生，汉族，住北京市西城区。原告李晶、雷蕾与被告霍建宏房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李晶、雷蕾及其共同委托诉讼代理人陈文昌、许晶，被告霍建宏到庭参加诉讼，庭审中，经本院允许，雷蕾提前退庭。本案现已审理终结。李晶、雷蕾向本院提出诉讼请求：1.判令2021年2月10日依法解除李晶、雷蕾与霍建宏2021年1月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。2.判令霍建宏退还李晶、雷蕾购房定金50万元。3.判令霍建宏承担合同违约金102299.31元。4.判令霍建宏赔偿李晶、雷蕾已支付的居间服务费损失48500元。5.本案诉讼费用由霍建宏承担。诉讼中，李晶、雷蕾变更诉讼请求如下：1.确认李晶、雷蕾与霍建宏于2021年1月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》《全款付款方式补充协议》以及双方于2021年2月4日签订的《补充协议》于2021年2月18日解除。2.判令霍建宏退还李晶、雷蕾购房定金50万元。3.判令霍建宏承担定金责任10万元以及违约金（以50万元为基数，自2021年2月18日起计算至霍建宏实际返还定金50万元之日止，以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。4.判令霍建宏赔偿李晶、雷蕾已支付的居间服务费损失48500元。5.本案诉讼费用由霍建宏承担。事实和理由：2021年1月27日，为购买西城区学区房供孩子上学，李晶、雷蕾经北京城上伟业房地产经纪有限公司（以下简称城上伟业公司）居间，与霍建宏签订《北京市存量房屋买卖合同》《全款付款方式补充协议》及《居间服务合同》。霍建宏作为出卖人，出售位于北京市西城区×××102处房产（以下简称涉案房屋）。霍建宏在《全款付款方式补充协议》中确认涉案房屋无户籍登记。当日，李晶、雷蕾依据合同约定，向霍建宏支付购房定金50万元。因李晶、雷蕾担心涉案房屋内的户籍影响孩子上学，并影响日后房屋转让，导致无法实现买房的合同目的，按照1月27日合同签订时出卖人、买受人、居间方三方的口头约定，2021年2月4日，霍建宏再次承诺涉案房屋内无户口及学位使用状况，并于当日签订《补充协议》予以确认。同日，双方及居间方共同到德胜门派出所查询涉案房屋户籍信息，发现涉案房屋有案外人王军波的户口信息，故酿成本合同纠纷的违约方在霍建宏。针对霍建宏的违约行为，李晶、雷蕾于2021年2月10日发送《解除合同通知函》，解除双方签订房屋买卖合同，要求霍建宏收到通知函五个工作日内退还定金50万元。故要求确认《北京市存量房屋买卖合同》《全款付款方式补充协议》《补充协议》于2021年2月18日解除。霍建宏口头答应等其出售涉案房屋后即退回定金。后李晶、雷蕾两次委托律师并发出《律师函》要求霍建宏退回定金、支付违约金、赔偿损失，但霍建宏最终只同意退回20万定金。另据了解，发生纠纷期间，霍建宏已将涉案房屋出售给案外人。根据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》第十条第（一）款、《居间服务合同》第五条第3项之约定，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条之规定，诉至法院。霍建宏辩称，不同意李晶、雷蕾的诉讼请求。2021年1月27日，李晶、雷蕾为购买西城区学区房供孩子上学，经城上伟业公司居间，与霍建宏签订《北京市存量房屋买卖合同》《全款付款方式补充协议》《居间服务合同》，约定霍建宏将涉案房屋出售给李晶、雷蕾。因自霍建宏购入涉案房屋后，霍建宏及其家人户籍未迁入涉案房屋，且前手业主王军波承诺于2017年1月1日前将其户口由涉案房屋迁走，故霍建宏向李晶、雷蕾承诺涉案房屋中无户籍，李晶、雷蕾依据合同向霍建宏支付了定金50万元。合同签订前，霍建宏两次提出先查户口，但居间方说不用查，等签合同后与买方一同去查，故城上伟业公司未尽责任，且若李晶、雷蕾特别在意户口，应在签订合同前查询户口信息。2021年2月6日，双方及居间方前往查验户籍及查看与涉案房屋同户型的房屋，查验户籍前，双方签署《补充协议》，霍建宏在其中承诺涉案房屋内无户籍及学位使用情况。同日查询户籍得知涉案房屋内有上一任业主王军波的户籍未迁出，雷蕾说，派出所民警告知她，她们的户籍迁入不受影响，意味着不影响孩子上学。霍建宏马上与王军波及当时居间方联络要求迁出户口。随后三人去看了小区同户型房屋。2021年2月9日，李晶通知霍建宏不再购买涉案房屋，双方经反复协商未达成解决问题一致意见。事实上，李晶已于2月9日购买了西城区德胜片区价格更低、学区更好的学区房。霍建宏未承诺待涉案房屋出售后全额退还定金。在涉案合同签订后，霍建宏于2月4日购买了新的房屋，约定霍建宏于3月31日交付定金195万元，该款项来源本应为涉案房屋售房款，因李晶、雷蕾的解约通知，给霍建宏造成巨大压力。涉案房屋内的户口不是无法迁出的户口，不影响李晶的孩子上学，也不影响涉案房屋转让，事实证明，霍建宏于3月13日再次将涉案房屋出售，现买受人已成功落户。户籍问题不是合同约定的解除条件，李晶、雷蕾的主张也不符合法定解除的条件。根据合同约定，李晶、雷蕾拒绝购买涉案房屋，构成根本违约，应支付霍建宏违约金，并承担居间服务费。霍建宏持上述答辩意见提起如下反诉请求：1.确认李晶、雷蕾与霍建宏于2021年1月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》《全款付款方式补充协议》以及双方于2021年2月4日签订的《补充协议》于2021年2月28日解除。2.判令李晶、雷蕾支付违约金50万元，以定金50万元冲抵。3.李晶、雷蕾已支付的居间服务费继续由李晶、雷蕾负担。4.本案诉讼费用由李晶、雷蕾负担。霍建宏补充如下反诉事实和理由：2021年2月22日，霍建宏向李晶、雷蕾函告不同意解除合同，2月28日对方发送第一封律师函，霍建宏即同意解除合同，事实上双方此前也已经就如何退还定金进行协商，故在本案中请求法院确认上述合同已于2021年2月28日解除。李晶、雷蕾对霍建宏反诉辩称，不同意霍建宏的反诉请求。首先，霍建宏的反诉请求未吞并李晶、雷蕾的诉讼请求，不构成反诉。其次，霍建宏违约在先，其作为违约方没有解除权，应承担相应违约责任，并根据《居间服务合同》承担居间服务费。本院经审理认定事实如下：霍建宏作为出卖人，李晶、雷蕾作为买受人，于2021年1月27日在城上伟业公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及其附件二《全款付款方式补充协议》。《北京市存量房屋买卖合同》约定：霍建宏将涉案房屋出售给李晶、雷蕾，房屋成交价格为253万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价717万元；买受人向出卖人支付定金100万元，买受人于2021年1月27日前支付第一笔定金50万元，于2021年3月1日支付第二笔定金50万元。买受人采取全款付款的方式支付成交总价款；于2021年3月1日交付涉案房屋。第十条约定：（一）如出卖人违约，买受人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。出卖人应于5个工作日内将其已经收取的买受人的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。如出卖人逾期将买受人已经支付款项返还给买受人方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向买受人支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由出卖人承担。……（二）如买受人违约，出卖人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自出卖人向买受人发出的书面通知送达买受人之日起自动解除。买受人应按成交总价的20%向出卖人支付违约金。出卖人于合同解除之日退还抵扣违约金后剩余的买受人已付款；如已付款不足以抵扣，买受人应于解除之日支付不足部分。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由买受人承担……《全款付款方式补充协议》约定：涉案房屋共作价970万元；出卖人确认该房屋的户籍登记情况为无户籍登记。买受人于向出卖人支付定金总额为100万元。2021年3月15日前支付出卖人购房款868万元。物业交接保证金2万元，于物业交接完毕当日支付。出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）出卖人提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或者限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；（3）拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；（4）将该房屋出售给第三方的；出卖人出现上述根本违约情形之一的，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金，居间方收取买受人的所有费用不予退还，由出卖人直接赔付买受人。买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，且出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；买受人出现上述根本违约情形之一的，买受人应在违约行为发生之日起十五日内，已相当于该房屋总价款的20%向出卖人支付违约金；买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；居间方收取乙方的费用不予退还。2021年1月27日，李晶、雷蕾向霍建宏转账支付定金50万元。2021年1月28日，雷蕾在“安德馨居”五人微信聊天群中称：“昨天结束的时候，其实还有几个问题需要跟进：1）户籍和学籍的复核；2）看房（最好是能看原房）；3）租户后期租期的问题、具体怎么操作，怎么沟通，要不咱们找个时间，再一起讨论一下？尽可能凑个时间，一起办了，这样大家都方便。”霍建宏答复：“好的，亲，我和租户问下，看看哪天能过去，提前告诉大家时间。”2021年2月6日，霍建宏与李晶、雷蕾签订《补充协议》，约定双方就涉案房屋买卖事宜做出如下补充约定：1.霍建宏承诺该房屋内无户口。2.霍建宏承诺未使用该房屋学位，也未配合他人使用该房屋学位。双方均认可《补充协议》的落款日期为2月4日，但实际签订于2月6日。同日，霍建宏、雷蕾与城上伟业公司查询涉案房屋户籍登记情况为，涉案房屋地址登记有案外人王军波的户籍。2021年2月10日，李晶、雷蕾通过微信向霍建宏送达《解除合同通知函》，载明：“由于房屋上户口实际登记情况与您的书面承诺不一致，您已经违反《房屋购买合同》及《补充协议》的约定，我方有权解除合同，现依法通知您如下：从即日起解除与您所签订的前述《房屋购买合同》及《补充协议》，请您收到该通知函5日内，将我方已付的定金50万元退还至以下账户……”2021年2月22日，霍建宏通过微信向李晶、雷蕾送达《对解除合同通知函的回复》，载明：“1.我不同意解除我们双方签订的房屋买卖合同及补充协议。我认为你们要求解除合同的理由不符合法定解除条件，不能成立。2.你们应当按照房屋买卖合同及补充协议的约定及时履行自身义务，继续履行合同。3.如你们不按照房屋买卖合同及补充协议履行自身义务，由此给我造成的一切损失，均由你们承担。”2021年2月28日，北京格通律师事务所向霍建宏发送律师函，告知并要求霍建宏：“李晶、雷蕾与您就涉案房屋所签订的相关协议于2021年2月28日解除。请您收到本《律师函》后五个工作日内退还李晶、雷蕾所交定金50万元。请您于收到本《律师函》后五个工作日内支付违约金194万元。”霍建宏主张其于2月28日同意解除《北京市存量房屋买卖合同》《全款付款方式补充协议》《补充协议》。李晶、雷蕾认可其于2021年2月9日另行购买了其他房屋。霍建宏认可其于2021年3月13日以968万元的价格将涉案房屋售予案外人。李晶、雷蕾向本院递交一份由证人蔡某2的书面证人证言，载明：“双方就退款金额反复电话协商未果后，约定于2021年2月27日，在爱民里小区附近的一个餐厅里见面协商。”证人蔡某1出庭作证陈述称，双方都解决不了，之后见面约谈，约在霍建宏小区附近。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》《全款付款方式补充协议》《补充协议》、定金收条、转账截图、《解除合同通知函》、微信聊天记录、《律师函》、《常住人口信息查询打印表》、证人证言及当事人陈述等在案佐证。本院认为，李晶、雷蕾与霍建宏签订的《北京市存量房屋买卖合同》《全款付款方式补充协议》《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。霍建宏在出售涉案房屋时应当对涉案房屋的权属、户籍、学区学位等情况如实告知交易对方，在涉案房屋地址登记有户籍的情况下，霍建宏多次向李晶、雷蕾承诺涉案房屋地址无户籍登记，违反了诚实信用原则，该行为影响李晶、雷蕾的订约意愿及合同具体约定条款，属于违约行为。本院认为，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。李晶、雷蕾主张霍建宏隐瞒户籍登记情况的违约行为致使其不能实现购买学区房的合同目的，但并未举证证明涉案房屋地址登记有案外人的户籍将导致其子女无法在特定学区入学的必然结果，故李晶、雷蕾向霍建宏发送解除通知的行为不符合法定解除的条件。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。《北京市存量房屋买卖合同》《全款付款方式补充协议》《补充协议》均未约定在霍建宏就涉案房屋登记户籍问题隐瞒事实的情况下，李晶、雷蕾享有合同解除权，结合上述合同的约定，李晶、雷蕾不享有上述合同的约定解除权。故李晶、雷蕾于2021年2月10日向霍建宏送达《解除合同通知函》通知解除的行为无效，本院对李晶、雷蕾要求确认《北京市存量房屋买卖合同》《全款付款方式补充协议》《补充协议》于2021年2月18日解除的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款的规定，当事人协商一致，可以解除合同。李晶、雷蕾向霍建宏送达解除通知后，霍建宏于2021年2月22日函复不同意解除合同，双方应继续履行合同。但根据证人蔡某1的证言，李晶、雷蕾与霍建宏在此期间就退还定金的数额问题反复沟通，虽未最终达成一致意见，但足以证明双方均已无意继续履行合同，可以认定双方之间的房屋买卖合同关系已经解除。关于解除时间，李晶、雷蕾主张的解除事由不成立，本院对其主张的解除时间不予确认，霍建宏主张以李晶、雷蕾于2021年2月28日第一次向其发送律师函的日期为解除时间并无不当，本院根据本案案情确认《北京市存量房屋买卖合同》《全款付款方式补充协议》《补充协议》已于2021年2月28日解除。关于霍建宏应否返还李晶、雷蕾定金50万元并承担10万元定金责任的问题，本院认为，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十六条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。第五百八十七条的规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。故定金罚则的目的是促使双方当事人都积极履行合同义务，双方都存在违约行为的情况下，定金目的没有实现，不应适用定金罚则。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。现《北京市存量房屋买卖合同》《全款付款方式补充协议》《补充协议》已于2021年2月28日解除，霍建宏应当退还李晶、雷蕾定金50万元；本院对李晶、雷蕾要求霍建宏承担10万元定金责任的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百九十二条的规定，当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。李晶、雷蕾与霍建宏均存在违约行为，故应当各自承担相应的违约责任，结合双方均未举证证明其存在实际损失的情况下，本院对李晶、雷蕾及霍建宏要求对方支付违约金的诉讼请求均不予支持。关于李晶、雷蕾要求霍建宏承担居间服务费的问题，本院认为，居间服务费承担问题涉及案外人城上伟业公司利益，且与本案不属于同一合同关系，故本院对李晶、雷蕾及霍建宏关于居间服务费的诉讼请求均不予处理。综上所述，李晶、雷蕾的部分诉讼请求成立，本院予以支持；霍建宏的部分反诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百八十六条、第五百八十七条、第五百九十二条规定，判决如下：一、李晶、雷蕾与霍建宏签订的《北京市存量房屋买卖合同》《全款付款方式补充协议》《补充协议》于2021年2月28日解除；二、霍建宏于本判决生效之日起七日内退还李晶、雷蕾定金50万元；三、驳回李晶、雷蕾的其他诉讼请求；四、驳回霍建宏的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5154元，由李晶、雷蕾负担（已交纳），反诉案件受理费4400元，由霍建宏负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  赵 凯二〇二一年六月二十九日法官助理  张梦迪书 记 员  李晓丛