江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0507民初6767号原告：相城区黄桥优美嘉精密机械电子厂，住所地江苏省苏州市相城区黄桥街道方浜村旺更村9号。经营者：陆春裕，男，1971年3月1日生，汉族，住江苏省新沂市。委托诉讼代理人：苏全利，江苏虎丘律师事务所律师。被告：苏州市申达汽车配件有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区华阳路169号。法定代表人：王信东，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张智峰、茅一帆，江苏瀛元律师事务所律师。原告相城区黄桥优美嘉精密机械电子厂（以下简称优美嘉电子厂）与被告苏州市申达汽车配件有限公司（以下简称申达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案受理，依法由审判员舒馨适用简易程序独任审理，于2021年2月3日公开开庭进行了审理。审理中，因本案属于事实不易查明但法律适用明确的案件，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法裁定适用普通程序，由审判员舒馨独任审理，并于2021年5月19日公开开庭进行了审理。原告优美嘉电子厂的经营者陆春裕及其委托诉讼代理人苏全利、被告申达公司的委托诉讼代理人张智峰、茅一帆两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告优美嘉电子厂向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告双方签订的厂房租赁合同，要求被告退还原告已付租金16775元及保证金5000元；2、依法判令被告向原告支付违约金50000元；3、依法判令被告补偿原告搬迁损失629288元(停产停业损失348000元、装修及附属物156717元、设备搬迁费124571元)；4、被告负担本案的诉讼费用。审理中，原告方将第一项诉讼请求变更为请求确认双方于2019年1月18日解除合同，要求被告退还原告已付租金16775元及保证金5000元。事实和理由：2016年10月，原、被告签订的《厂房租赁合同书》约定被告将位于黄桥镇苏埭路73号厂房【1160平方米，西北侧主厂房1020平方米，大棚140平方米南侧厂房二楼西北侧】租赁给原告用于工业生产，租赁期限从2016年11月15日起至2018年11月14日止。年租金为201300元。原告分别于2016年10月17日、10月21日、2017年6月19日向被告支付了20000元、85000元、100000元，共205000元(其中2016年11月15日至2017年11月14日期间的租金201300元，保证金5000元，因租赁房屋玻璃损坏、屋顶漏水等维修费1300元由原告承担)。又分别于2018年1月30日、9月18日向被告支付了100000元、101300元，共201300元(2017年11月15日至2018年11月14日期间的租金)。2018年11月14日租赁期满后，原、被告双方并未明确表示租赁合同续约事宜，仍由原告继续租赁使用厂房。2018年12月26日，原告向被告支付了租金50000元(2018年11月15日至2019年2月14日期间的租金)。2019年1月15日，被告以政府拆迁为由突然停掉原告用于生产的水、电，要求原告立即搬离租赁厂房，并向原告出示“2018年12月12日黄桥街道春嘉社区居民委员会、黄桥街道动迁安置办向被告发出的《告知书》”。为了减少生产损失，原告只得于2019年1月18日将部分机器设备搬离租赁厂房。2019年1月23日，原告配合黄桥街道动迁安置办对租赁厂房的机器设备、装饰装修等进行丈量盘点。因搬离租赁厂房，原告花费了大量搬迁费用，同时也造成了重大经营损失。为了减少经济损失，原告多次找黄桥街道动迁办商讨搬迁损失事宜，但黄桥街道动迁办一直以原告非动迁主体为由予以拒绝。原告又多次向被告要求赔偿搬迁损失，但被告也以种种理由予以拖延至今。2019年7月17日，黄桥街道春嘉社区居民委员会出具的《证明》说明了原告从租赁厂房搬离的设备。原告认为：虽然双方未对到期的《厂房租赁合同书》办理续租手续，但被告接收了原告支付的50000元租金，意味着双方达成了不定期租赁的合意；被告要求终止合同的行为，应退还原告未租赁期间的租金及保证金并承担违约责任；黄桥街道动迁办因原告搬迁行为而给予的经济补偿，应由原告享有。为了维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。被告申达公司辩称，双方租赁合同已终止。双方未成立不定期租赁关系，原告支付的50000元系用于支付其他欠付款项，被告无需退还。双方签订的案涉合同到期前一个月，原告未向其提出续租申请，其也曾告知原告到期后不再出租，故原、被告之间未达成续租合意，不成立不定期关系。2018年12月26日，原告方向其转账50000元，因原告实际尚欠付租金、物业卫生、水电等费用，结合原告转账备注的用途系还款，故50000元实际并非用于支付案涉厂房的租金，原告无权要求退还。根据《厂房租赁合同书》第三条第3.1款约定，物业卫生费按每年6元每平米计算，合同期内两年费用即为13920元，原告均未支付。根据《厂房租赁合同书》第三条第1款的约定，“……共计年租金201300元，第二年开始每年递增3%。”即第二年度2017年11月15日至2018年11月14日期间租金应为207339元，而原告仅支付了201300元，尚欠付6039元。且其无需向原告支付违约金50000元，案涉租赁合同到期后，因双方未达成续租合意，原告系无权占有使用案涉房屋，其并不存在违约情形，无需支付违约金。退一步讲，若法院认定双方成立不定期租赁关系，根据相关法规，其也可随时要求解除双方的租赁关系，亦无需承担违约责任。另，其无需补偿原告搬迁损失，根据双方签订的《厂房租赁合同书》第六条第二款的约定，“涉及到房屋拆迁等因素，甲方不承担任何赔偿，包括搬迁费、装修费等一切补助费均归甲方所有，乙方不享有与租赁拆迁有关的任何利益。”因涉案厂房拆迁，获得的拆迁补偿均应归于其所有，原告无权主张。综上，其认为原告的各项诉请均无事实、法律依据，请法院判决驳回其全部诉请。经审理查明，被告申达公司（出租方甲方）与原告优美嘉电子厂（承租方乙方）签订《厂房租赁合同书》一份，约定将位于苏州市相城区黄桥街道××号房屋租赁给乙方使用；租赁物建筑面积共为1160平方米(西北侧主厂房1020平方米，大棚140平方米南侧厂房二楼西北侧)；租赁期限为2年，即从2016年11月15日起至2018年11月14日止，租赁期限届满前1个月乙方提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签定租赁合同，在同等承租条件下，乙方有优先权；甲方同意最迟于2016年11月1日将租赁物交付给乙方，双方同意按照租赁物现状进行交接；租赁期内年租金主房每月15元每平方米，大棚每月10元每平方米，共计年租金201300元，第二年开始每年递增3%；租期满后经甲乙双方协商一致，乙方继续使用该租赁物，其租金由甲乙方重新商定；本合同签订之日起，先付租金100000元，每半年为一个支付周期，乙方应于每期前5个工作日内向甲方支付当期租金，并由乙方汇至甲方指定的账号，乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之一；关于水、电、物业费收费标准，按乙方独立的水、电计量表实际使用读数，根据自来水公司按照每月水务部门实际结算摊派每吨计算；电费标准按照每月摊派实际价格每度；物业卫生等费按每年6元每平方计算；如遇国家水电费调价也作相应调价；同时双方另作确认签订用水、电协议；支付方式：由乙方先行支付押金，乙方在收到甲方的水电费的收据后3日内结算。如乙方拖欠水电费，乙方亦应向甲方支付滞纳金，支付标准与拖欠租金等同，同时甲方有权作停水停电处理并有权单方面解除本合同；本租赁合同的租赁保证金5000元，保证金在本合同签定后二个工作日内由乙方通过银行转账支付给甲方；租赁期满后，经甲方验收房屋及清单内设备符合正常使用状态时，甲方应将乙方的保证金于租赁期满后一周之内全额无息退还给乙方。合同第六条其他条款第一项约定，租赁期内，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金，且所收租金和保证金不予退还；第二项约定，如遇行政规划调整及政府的有关规定，涉及到房屋拆迁等因素，致使本协议不能正常履行，甲方有权决定本合同提前终止，到时乙方应无条件服从、配合甲方，甲方除退回乙方未到期的部分租金外，不承担任何赔偿责任，包括搬迁费、装修费等一切补助费用均归甲方所有，乙方不享有与租赁物拆迁有关的任何利益，因为乙方迟延腾空并返还房屋造成甲方拆迁利益受损的，乙方还须承担赔偿责任；第五项约定，租赁期满后，双方没有达成续租合同的，乙方应如期腾空并将房屋和附属设施完好交还给甲方，而甲方无须向乙方支付装修补偿或赔偿，若乙方未能在租赁期满或以前交回租赁场所，逾期期间，乙方须按照租金两倍标准向甲方缴纳滞纳金；第六项约定，甲方按照本合同约定行使单方终止合同权利时，乙方应当按照甲方通知及时腾空房屋并将租赁物及附属设施完好归还给甲方，否则，须按照租金两倍标准向甲方缴纳逾期占用房屋的滞留金；第七项约定，当本合同期满终止或甲方行使单方终止合同权而要求乙方返还租赁物时，乙方未按合同约定或甲方之通知规定对甲方返还租赁物超过7天的，无论乙方是否在场，甲方均有权将租赁场所内乙方之全部物品搬离租赁场所，搬入甲方认为适当的储存场所，且有关搬运费、储存费等均由乙方承担，乙方合同到期必须无条件搬离。合同另约定双方的其他权利、义务事项。时任申达公司法定代表人的王根良在甲方处签名，原告优美嘉电子厂的经营者陆春裕在乙方处签名并加盖优美嘉电子厂的公章。被告申达公司于2016年10月15日左右将涉案租赁房屋交付给了原告优美嘉电子厂。关于租金支付情况，优美嘉电子厂向被告申达公司支付了第一年的租金205000元（含押金5000元），第二年的租金201300元，2018年12月26日，原告优美嘉电子厂又向被告申达公司支付了50000元。又查，涉案房屋即1020平方米厂房位于苏州市相城区黄桥街道××号房屋中的5号房屋，登记所有权人为被告申达公司。涉案140平方米大棚亦位于前述××号房屋院落内，由被告申达公司搭建。另查，2018年12月12日，苏州市相城区黄桥街道春嘉社区居民委员会及苏州市相城区人民政府黄桥街道办事处动迁安置办公室共同向被告申达公司出具《告知书》一份，载明：“因永青路扩建工程的需要，贵企业位于黄桥苏埭路西侧、××北房屋属该区域房屋搬迁范围。下一步将对该区域进行丈量评估工作，请各业主配合做好相关前期工作、做好与租户的协调工作。为了保证相关建设的顺利进行和贵公司生产经营顺利过渡，特做下列告知：‘1、提前落实好新厂址的、规划、设计，因为工厂设备的安装调试所需时间较长，有了新厂房后设备可逐步搬迁，尽量减少企业损失。2、若企业存在出租的，请各企业主及时处理好与承租户的承租关系。3、将企业的有关土地证、房产证等权证及时整理，以便评估时做必要资料和依据。4、企业对现有设施设备的数量可先自行摸底排查，以便核对’”。被告于2018年12月12日将该份材料出示给原告，并通知原告搬离。再查，2019年5月10日，苏州市相城区黄桥街道春嘉社区居民委员会（甲方）与被告申达公司（乙方）签订《企业（工业）房屋补偿协议书》一份，约定根据相城区整体规划建设的布局要求，申达公司的房屋属于搬迁范围，为确保各建设项目的顺利实施，保证各搬迁户的利益，经甲、乙双方协商同意签订如下补偿协议：一、乙方自签订本协议之日起至2019年7月12日之前，应将设备及各种材料等物品清运完毕；二、补偿金额总计24280000元。其中：（1）房屋、地面附着物、装修等评估金额计_元；（2）综合损失费（搬运费）等金额计_元；（3）评估以外遗漏财产补偿金额计_元；（4）按时搬迁奖_。（按住房面积元/平方米计）；三、乙方签订协议后，甲方先付给乙方补偿总金额的_%，乙方将设备和各种材料等物品清运完毕，腾空房屋交出钥匙及土地证、房产证后，甲方再付给乙方补偿总金额的_%，协议即履行完毕；四、乙方在搬迁设备和各种材料等物品时要确保安全，一切责任由乙方自负，与甲方无关；五、本协议一式三份，甲、乙双方及村建所档案室各一份，协议经双方签字（盖章）后即生效。该协议尾部由苏州市相城区黄桥街道春嘉社区居民委员会在甲方处加盖公章，申达公司法定代表人王信东在乙方处签名。审理中，原告陈述，2019年1月18日被告对其停水停电，其无奈于2019年1月19日将部分设备搬离涉案房屋，余下的设备其在2019年5月20日前全部搬离。被告陈述，认可原告在2019年1月底全部搬离，当时双方并未办理房屋交接手续。以上事实由当事人提供的厂房租赁合同书、银行账户交易清单、不动产登记簿查询记录打印件、汇款凭证、客户专用回单、告知书，本院调取的企业（工业）房屋补偿协议书以及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本案争议焦点一：本案租赁合同何时解除？本院认为，原、被告双方签订的厂房租赁合同系双方当事人真实意思的表示，且内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，双方当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。该合同期限届满后，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故自2018年11月15日起，原、被告双方形成了不定期租赁关系，因此当事人任何一方都可随时终止合同。但是出租人终止合同的，应当给承租人适当的宽限期，以便于承租人及时作出相应安排。2018年12月12日，被告已经将案外人苏州市相城区黄桥街道春嘉社区居民委员会送达给其的《告知书》出示给原告，并明确告知原告因涉及到厂房搬迁事宜让原告方找厂房搬迁，应视为被告于2018年12月12日向原告提出解除不定期租赁合同，双方之间的厂房租赁合同应认定于2018年12月12日解除。关于原告于2018年12月26日支付的50000元，由于发生在被告明确提出解除不定期租赁合同之后，且双方就厂房租赁合同前两年的租金及费用存在争议，不能认定为原、被告双方达成延期租赁三个月的合意，原告的该项主张依据不足，不予采纳。本案争议焦点二：被告是否需要向原告退还租金及押金并支付违约金及搬迁损失？1、租金及押金关于原告2018年12月26日支付的50000元，原告认为，该款系2018年11月15日至2019年2月14日的租金，双方签署的《厂房租赁合同书》是从网上下载打印的，在双方实际履行合同过程中，被告既没有提供合同约定的物业卫生服务，也从来没有向原告及其他承租人要求缴纳物业卫生服务费及递增3%的租金，原告将水电费都结清了，交给了门卫室的保安，并不欠费。被告认为，第一年的租金认可原告全部付清，但按合同约定第二年租金在第一年租金201300元基础上增加3%，而原告只支付了201300元，故仍结欠被告截止至2018年11月14日的租金6039元；厂房租赁合同约定了物业卫生费，被告提供了门卫和道路保洁服务，两年租期原告应支付物业卫生费13920元，但是原告亦未支付；原告结欠被告水电费约10万元；故该笔50000元并非合同期限届满后的租金，而是先前欠款的还款。本院认为，双方之间签订的厂房租赁合同上明确约定第二年的租金在第一年租金基础上增加3%，现原告提出双方在履行中就第二年租金的约定进行了变更即被告免除了6039元，相应的举证责任应由原告方承担，原告方对此除陈述外，未能提供任何证据予以证明，故对原告的该项主张不予采纳。厂房租赁合同约定了物业卫生费，但未明确约定该项费用所对应的服务内容，被告方虽辩称其提供了门卫和道路保洁服务，但原告方对此不予认可，现被告方亦未能举证证明其实际提供的物业卫生服务且就相应费用向原告进行过催收，相应举证不能的不利后果应由被告方承担，故对被告方主张的原告结欠物业卫生费13920元，本院不予采信。同理，被告方主张原告结欠其水电费约10万元，但未能提供任何证据予以证明，本院对被告方的该项辩称亦不予采信。故原告仍结欠被告2018年11月14日之前的租金6039元。关于不定期租赁期间的租金（期间为2018年11月15日至2018年12月12日共计28天），双方未就租金达成新的合意，故参照2017年11月15日至2018年11月14日期间的租金标准计算为16126.37元（17278.25元/30天*28天）。双方不定期租赁关系解除时，由于涉及搬迁补偿，出租人也不再具备将涉案房屋继续出租给他人获取利益的条件，鉴于承租人在合同中明确拆迁相关利益均由出租人享有，已自愿放弃了该部分利益，故2018年12月12日之后的占有使用费不应由承租人负担。故原告应向被告支付租金22165.37元，与原告2018年12月16日支付的50000元相抵，被告仍应向原告返还27834.63元。关于原告支付的押金5000元，现双方均认可原告已经于2019年搬离涉案厂房，故被告应向原告返还该笔款项。综上，被告应共计向原告返还32834.63元。2、违约金原告主张被告提前解除合同，根据厂房租赁合同第六条第一项的约定主张违约金50000元（按三个月租金计算）。被告对此不予认可，认为合同到期终止，即便存在不定期租赁，被告也有随时解除的权利。本院认为，根据前文的分析，双方在2018年11月15日至2018年12月12日之间形成了不定期租赁合同关系，被告享有随时解除的权利，故被告在2018年12月12日提出解除合同的行为并未违反双方之间的约定，原告的违约金主张缺乏依据，不予支持。3、搬迁损失原告主张，因被告停水停电要求原告搬离，给原告造成了搬迁损失629288元，其中停产停业损失348000元、装修及附属物损失156717元、设备搬迁费124571元。厂房租赁合同第六条第二项的约定违反公平原则，因为拆迁所造成的损失应为谁损失归谁所有的利益补偿，属于违约损失的一种。原告方明确，停产停业损失系按照苏州市集体土地房屋拆迁管理暂行办法第24条的规定，按每平方米350元计算所得；装修及附属物损失及设备搬迁费系根据被告与案外人之间形成的房屋搬迁补偿价值评估表及明细载明的项目和金额计算出来，原告租赁的是评估表附件房屋建筑面积平面图中的7#、8#、12#房屋。原告提供了黄桥街道春嘉社区居民委员会出具的证明一份，搬迁前和搬迁时原告经营者拍摄的视频共8段、宁波海天精工股份有限公司出具的报价单一份、工程完工确认单一份、原告自行整理的设备清单一份、原告经营者个人的微信转账记录截图打印件一组18页、苏州银行客户回单复印件2份及原告方申请法院调取的房屋搬迁补偿价值评估表及附件房屋评估单、装修和附着物评估单、设备搬迁及其他构筑物评估明细表、房屋建筑面积平面图等一组材料，证明其搬迁过程、实际产生的搬迁费用及其主张的损失金额。被告经质证认为，黄桥街道春嘉社区居民委员会开具的证明真实性无法确认，无被告盖章，无法证明原告自涉案厂房搬离的具体时间和搬离设备的情况。对视频三性不予认可，部分视频形成时间不是2019年1月18日，与原告所述矛盾，其中场景也无法证明与本案有关联性。对报价单真实性无法确认，仅依据报价单无法证明原告支出了该笔款项。工程完工单三性不予认可，无法证明原告实际支出了该款项。设备清单系原告单方制作，三性不予认可。对于微信转账记录截图真实性认可，但关联性不认可，未对付款进行备注说明，无法证明原告向诸多案外人付款与其主张的案涉搬迁费相关，且苏州银行客户回单付款人为姑苏区裕顺精密模具塑胶厂，非本案原告。对法院调取的房屋搬迁补偿价值评估表及附件真实性无异议，原告承租的仅为平面图中的8号厂房及边上的棚子，原告租赁之前就已经有租户使用了，并非全部由原告装修，且原告未告知被告其装修情况，双方签订的厂房租赁合同也明确约定涉及到房屋搬迁补偿费均归被告所有，故对原告主张的全部搬迁损失不予认可。本院认为，原、被告之间签订的厂房租赁合同真实有效，双方均应按约履行。2018年12月12日，被告向原告提出解除不定期租赁合同，双方之间的厂房租赁合同自此解除。因原告实际已按房屋租赁合同期限完全履行，未影响原告的合同租赁目的和利益，被告与案外人苏州市相城区黄桥街道春嘉社区居民委员会达成的《企业（工业）房屋补偿协议》及被告因此取得的停产停业补偿费用亦是案外人对被告的补偿，而并非对原告的补偿。被告将涉案房屋对外出租，本身就属于经营活动，停产停业补偿费并不当然针对承租人即原告。关于装修及附属物损失、设备搬迁费损失，被告对具体金额不予认可，原告方提供的证据也不足以证明其在租赁期间对涉案房屋进行了哪些装修及相应费用，也不足以证明其因搬离导致的实际损失。厂房租赁合同第六条第二项明确约定，“如遇行政规划调整及政府的有关规定，涉及到房屋拆迁等因素，致使本协议不能正常履行，甲方有权决定本合同提前终止，到时乙方应无条件服从、配合甲方，甲方除退回乙方未到期的部分租金外，不承担任何赔偿责任，包括搬迁费、装修费等一切补助费用均归甲方所有，乙方不享有与租赁物拆迁有关的任何利益，因为乙方迟延腾空并返还房屋造成甲方拆迁利益受损的，乙方还须承担赔偿责任”。根据该约定，原告方主张的搬迁损失也缺乏合同依据。原告方主张该条款显失公平，称合同为网上下载的格式合同，其经营者在签订合同时未阅读到该条款。对此，本院认为，原告经营者系具备完全民事行为能力者，对于厂房租赁合同的签订应尽到基本的审慎责任，该辩称意见缺乏事实依据支持，本院不予采纳。综上，对于原告方主张的全部搬迁损失不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告相城区黄桥优美嘉精密机械电子厂与被告苏州市申达汽车配件有限公司签订的《厂房租赁合同书》于2018年12月12日解除。二、苏州市申达汽车配件有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告相城区黄桥优美嘉精密机械电子厂返还租金及押金合计32834.63元。（如采用转账支付，请汇入当事人指定账户；或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022029819）如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告相城区黄桥优美嘉精密机械电子厂的其他诉讼请求。本案案件受理费收取为人民币10811元，由原告相城区黄桥优美嘉精密机械电子厂负担10190元，由被告苏州市申达汽车配件有限公司负担621元。（被告苏州市申达汽车配件有限公司负担之款，原告相城区黄桥优美嘉精密机械电子厂已自愿垫付，本院不再退还，由被告苏州市申达汽车配件有限公司于本判决生效后十日内直接给付原告相城区黄桥优美嘉精密机械电子厂）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 舒 馨二〇二一年六月三十日书记员 薛海燕