山东省乳山市人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1083民初2608号 原告徐明太，男，1958年6月8日出生，汉族，住乳山市。 委托诉讼代理人王占本，乳山昆仑法律服务所法律工作者。 被告威海智仁房地产开发有限公司，住所地威海市乳山市胜利街87-411号。 法定代表人周招林，执行董事。 委托诉讼代理人宋世界，山东北斗星辰律师事务所律师。 原告徐明太诉被告威海智仁房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐明太之委托诉讼代理人王占本，被告威海智仁房地产开发有限公司之委托诉讼代理人宋世界到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐明太向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付逾期交房违约金89109.72元及逾期办证违约金80198.75元共计169307.47元及利息（利息自起诉之日起计算至实际给付之日止）；2.要求被告承担诉讼费用。事实与理由：2016年12月25日，原被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于乳山市房屋一套，原告按约定向被告支付全部房款，合同约定案涉房产于2018年6月30日前交付使用，但被告并未按约定履行义务，直至2021年12月31日被告还未将案涉房屋交付原告。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院判如所请。 威海智仁房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。针对原告逾期交房违约金的请求可以适当给予补偿，但双方对于违约金的约定过高，明显高于原告实际损失，按照省高院对于逾期交房违约金约定数额过高时可参照同地段每月房屋租金适当调整，被告在其他案件中针对与原告同地段房屋委托评估机构对同地段房屋租金进行评估，评估价值为每月1200元左右，恳请法院根据逾期交房违约金计算方式予以调整；针对逾期交房天数被告不予认可，案涉项目取得综合验收备案时间为2020年12月18日，最晚只能计算至此日。对于逾期办证违约金，被告不存在过错，合同约定是在达到交付条件后360个工作日内向政府相关部门提交资料，现并未超过合同约定办证期限，且相关资料已提交住建部门。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月25日，原、被告签订《新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Ｗ1607700），由原告徐明太购买被告开发的位于山东省乳山市房屋，并约定房屋建筑面积共92.78平方米，该商品房单价为每平方米人民币5335.78元，总价款为人民币495054元。该合同第七条付款方式及期限约定:（一）签订本合同前,买受人已向出卖人支付定金人民币100000元（大写：壹拾万元整）,该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人按下列第3种方式支付房款:3、贷款方式付款：买受人应当于2017年1月31日前支付首期房价款295054元，剩余房款200000元向贷款机构申请贷款支付。第九条商品房交付条件约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已经取得行政主管部门发放的建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已经取得房产测绘单位出具的房产测绘报告。第十一条交付时间和手续约定（一）出卖人应当在2018-06-30前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定:除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第1种方式处理:1.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限；多于的，按第八条第1（1）项中的期限执行），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率；低于的，按第八条第1（1）项中的比率执行）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率；低于的，按同期贷款基准利率执行。）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.3%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率。低于的，按前述原则执行。）的违约金。第二十条合同登记约定（一）出卖人应当在该商品房交付使用后360个工作日内，将办理房屋（不动产）首次登记的资料报送到房屋（不动产）登记机构。（二）因出卖人的原因，出卖人未能在规定的期限内申请房屋（不动产）初始登记，以及买受人未能在约定的期限内申请房屋（不动产）转移登记的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。 另查明,合同签订后，原告依约向被告支付了全部房价款495054元。被告于2020年12月18日取得了案涉房屋《威海市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证》。2020年12月31日，被告威海智仁房地产开发有限公司向原告徐明太发出书面《交房通知书》，被告辩称在此之前曾联系原告徐明太办理交房手续，但原告一直未及时接收房屋，所以才发出书面通知。原告对此予以否认，被告未提供相关证据证实。 本院认为，原、被告签订的新建商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照合同约定严格履行各自的义务。本案中，徐明太已按约支付了全部购房款，被告应按照合同约定的交付期限向原告交付符合合同约定的商品房。案涉房屋交付条件为商品房已经取得行政主管部门发放的建设工程竣工验收备案证明文件、商品房已经取得房产测绘单位出具的房产测绘报告，交付时间为2018年6月30日前。案涉房屋在2020年12月18日取得了竣工验收备案证明，达到合同约定的交付条件，被告于2020年12月31日向原告发出书面交房通知书，涉案房屋的交付时间应认定为2020年12月31日。因被告未能按合同约定的交房时间向原告交付符合合同约定的房产，存在违约行为，应当按照合同约定承担违约责任。对于被告辩称违约金约定过高的问题，因双方签订的合同范本系被告公司提供，合同条款亦系被告公司拟定，其应当明知该违约金数额高于同地段的房租金额，但仍如此约定，且约定的违约金数额并未超过法律强制性规定，故该违约金并不存在应予以下调的事由，故对被告的上述辩解，本院不予采信。故本案中，逾期交房违约金应以购房款495054元为基数，按合同约定每日万分之二标准，自2018年7月1日计算至2020年12月31日止为90495.87元（495054元×914天×万分之2），现原告主张逾期交房违约金为89109.72元系对其自身权利的处置，本院予以支持。 对于逾期办证违约金的问题，合同中约定出卖人应当在该商品房交付使用后360个工作日内，将办理房屋初始登记的材料报送到登记机构，按合同约定被告应于合同约定交付房屋之日2018年6月30日后360个工作日内，即至2019年12月6日前为案涉房屋办理初始登记，但被告至今尚未给原告办理房屋产权登记证书，对于被告辩称应从案涉房产2020年12月18日取得竣工验收备案证明之日起计算办证期限是否逾期的理由，于法无据，本院不予采信。现原告主张逾期办证违约金期限计算至2020年12月31日，则按照合同约定逾期办证违约金应以购房款495054元为基数，按合同约定每日万分之三标准，自2019年12月7日计算至2020年12月31日止为57921.32元（495054元×390天×万分之3），对于原告多诉部分的逾期办证违约金本院不予支持。综上，对于原告主张要求被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金及利息的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告威海智仁房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐明太逾期交房违约金89109.72元、逾期办证违约金57921.32元，共计147031.04及利息（利息以147031.04元为基数，自2021年6月15日起至被告履行完毕应尽义务之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告徐明太多诉部分的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1920元，由被告威海智仁房地产开发有限公司负担1620元，原告徐明太负担300元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 王 雁 二〇二一年六月二十二日 书记员 任霄寒