.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}山西省原平市人民法院民事判决书（2018）晋0981民初915号原告：杜星兰，女，1961年6月21日出生，现住原平市。原告：杜毓川，男，1955年10月25日出生，现住原平市。原告：杜育洲，男，1966年2月2日出生，住原平市。原告：杜素兰，女，1951年2月19日出生，住原平市。原告：杜育兰，女，1953年2月26日出生，住原平市。上述四原告委托诉讼代理人：杜星兰（杜毓川、杜育洲、杜素兰、杜育兰姐妹），信息同上。被告：山西万合城房地产开发有限公司。住所地：忻州市原平市青年西街。法定代表人：索双鱼，该公司经理。委托诉讼代理人：孙崇毅，男，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。原告杜星兰、杜毓川、杜育洲、杜素兰、杜育兰与被告山西万合城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜星兰、杜毓川，原告杜毓川、杜育洲、杜素兰、杜育兰委托诉讼代理人杜星兰，被告山西万合城房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙崇毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜星兰、杜毓川、杜育洲、杜素兰、杜育兰向本院提出诉讼请求:1.判决被告支付原告未在规定期限内将房屋交付使用违约金78226.44元（2015.1.1-2018.4.30）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由:原告母亲张文彦于2012年12月26日与被告在万和苑展示中心签订商品房买卖合同，约定由原告母亲张文彦购买被告在建中的位于原平市××苑房屋一套，面积139.42平方米，每平方米合同价为3394.25元，总价473226元，交房期为2014年12月31日前。协议生效后，原告母亲张文彦按合同要求将前期款全部交清，共计429226元，仅剩尾款等交房时交清。但在规定交房时间内，被告未交房，直到2016年10月30日被告才向原告电话通知交房。根据双方在合同第七条约定，逾期超过30日后，出卖人按已交付房款的万分之一点五向买受人支付违约金。尽管原告多次向被告主张违约金的问题，但是被告一再推托，到目前为止，仍未给原告答复。请求法院依法判决。山西万合城房地产开发有限公司辩称，一、被告与原告签订《商品房买卖合同》时，被告尚未取得商品房预售许可证，双方所签合同应属无效。二、迟延交付房屋的原因并非由被告造成，按照合同约定，工期应据实延期，在此期间，被告不应承担违约责任。延期交房的原因是由政府部门延迟交付土地及交付的土地不具备立即施工的条件、高压线路及设备未及时迁移、自然灾害天气、施工单位拖延等多种客观因素导致，非被告主观原因造成。首先，根据《国有建设用地使用权出让合同》约定，政府应于2012年7月2日前将该宗地交付给被告开发，但因该宗地上有110KV高压线路未迁移，政府交付的宗地不符合条件，导致被告无法施工。在被告不断敦促下，2013年5月8日，政府下属的原平市范亭文体广场工程项目部才与高压线路迁移施工单位忻州能元电力建设有限公司签订《原平市范亭文体广场项目部原联线110KV线路电力改造项目施工合同》，该高压线路迁移于同年5月15日才开始施工，工期20天，至此，因政府原因导致工程延期将近1年。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第六条第二款”因政府部门的行为导致延误工期的，出卖人可以据实延期。”之约定，对因政府原因导致的工程延期，被告可据实延期，在此期间，被告不应承担责任。其次，根据山西省原平市气象局出具的证明，被告施工的2013年、2014年期间，分别有56天、45天的自然灾害天气（合计101天），属不可抗力。根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》第六条第二款”由不可抗力造成的工期延误，出卖人可据实延期”之约定，因自然灾害导致工程延期，被告可据实延期，且不应承担因此而导致的逾期交房的责任。再者，根据被告提交的山西省忻州市中级人民法院（2015)忻中商初字第48号民事判决书，证实由于工程施工方的原因，导致工程停建一年之久，在此期间，虽被告想方设法推进项目建设，但无奈施工方拒不配合，被告也实在无能为力，并非有意拖延。三、原告未按被告通知及时办理网签合同、未按时办理房屋交接手续，具有重大过错，应承担不利后果。2014年被告多次电话通知原告，办理原平市房产管理局备案的网签合同，但原告至今未予办理。2016年11月底，原告购买的房屋具备交付条件，被告要求其办理房屋交接手续，并交付购房尾款，原告以种种理由拖延或拒绝，原告存在过错。在被告通知原告收房而原告拒收的期间，被告不应承担任何责任。综上所述，鉴于被告于原告签订的《商品房买卖合同》属无效合同，被告认为，本着查明案件事实，正确适用法律的原则，应依法中止本案的审理，并根据被告的其他答辩意见，结案本案实际，综合评判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认定如下：被告提交的如下证据：1、《国有建设用地使用权出让合同》1份；2、《原平市范亭文体广场项目部原联线110KV线路电力改造项目施工合同》1份；3、山西省原平市气象局出具的灾害天气情况证明1份；4、忻州市中级人民法院（2015）忻中商初字第48号民事判决书1份。被告认为证据1、2证明了迟延交房是政府和电力建设公司原因导致，被告无过错，证据3证明了工期延误属于不可抗力，被告不应承担责任，证据4证明了因施工方的原因导致延期交房。原告对被告提供的证据提出异议认为，被告提供的证据等原因与原告无关，不能作为延期交房的理由，天气原因并没有形成自然灾害，高压线应该早就考虑在内。本院认为，对于证据1、2，被告所称的高压线路未迁移，并非政府部门行为导致工期延长，不予采信；不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，被告作为房地产开发公司，应当能够合理预见到每年的雨季期间，合同签订的交房日期也应包括有每年的雨季情况，故证据3不属于不可抗力，本院不予采信；对于证据4，与本案无关联性，不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杜星兰、杜毓川、杜育洲、杜素兰、杜育兰母亲张文彦与被告于2012年12月26日签订《商品房买卖合同》一份，约定张文彦购位于被告的××苑号房。合同内容为：出卖人：山西万合城房地产开发有限公司。注册地址：太原市杏花岭区。营业执照注册号：140XXXXXXXX0508。企业资质证书号：0103683195A。买受人：张文彦。根据《中华人民共和国合同法）、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条：项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于原平市范享文体广场西侧、编号为0020120746的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为原国用（2012）第000746号。地块七地面积为33980㎡，规划用途为住宅用地。土地使用年限自2012年8月7日至2082年8月2日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】万合苑小区。第二条：买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房第3幢1单元6层01号房。该商品房【合同约定】建筑面积共139.42平方米，其中包含套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积。第三条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款：1、该商品房单价为（人民币）每平方米￥3394.25元，总金额人民币肆拾柒万叁千贰百贰拾陆元整。2、房屋价款不包括由买受人承担的燃气初装费、有线电视初装费、房屋维修基金和办理房地产权属证书等应缴纳的各项费用。第四条：付款方式及期限。买受人按下列第2种方式按期付款：2.分期付款买受人按工程进度付款：签订商品房买卖合同时付人民币壹拾捌万元；工程主体建至8层时付至总价的80%，合人民币贰拾万叁仟贰佰贰拾陆元；工程主体封顶时付至总价的90%，合人民币肆万伍仟元；房屋交房时付清剩余全部房款，合人民币肆万伍仟元。第五条：买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：买受人如在约定付款期限内未能按期交款，经甲方多次催缴，逾期30天以上，出卖方有权单方取消本合同，并无偿退还买受方前期所交款项。第六条：交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、由于政府部门的行为，延误工期，以致影响房屋交付期限的。第七条：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第六条规定的特殊情况外，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知或电话通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，买受人应当按规定交纳相关费用，并签署房屋交接单。按逾期时间，分别处理（不作累加)（1）逾期不超过30日，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行：（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五（该比率应不小于第（1)项中的比率）的违约金。合同签订后原告已支付428226元房款，被告为张文彦出具收据4支。被告所开发的房屋于2013年11月19日取得”商品房预售许可证”。被告在2014年12月31日未交付房屋，于2016年11月底通知所有购房户，接收房屋。张文彦于2015年8月1日去世，其丈夫杜丁荣已于2001年去世，二人有五个子女，两个儿子杜毓川、杜育洲，三个女儿杜素兰、杜育兰、杜星兰。本院认为，本案争议焦点：1.双方签订合同是否成立、生效；2.双方在履行合同中是否有违约行为。关于争议焦点1，张文彦与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，该合同已成立，被告在签订合同时虽未取得商品房预售许可证，但在起诉前已取得商品房预售许可证，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条”出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定。张文彦与被告签订的《商品房买卖合同》为有效合同。关于争议焦点2，被告辩称有政府部门的行为导致延误工期及有自然灾害天气属不可抗力之主张，因被告提交的证据未能证明以上主张，故不予支持。关于被告辩称由于原告拒不办理备案的网签合同，过错在原告，由此造成的损失扩大部分应由张文彦承担之主张，因双方签订的《商品房买卖合同》无此约定，故张文彦不存在违约行为，张文彦无过错。合同中约定，出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，应予支持，但期限应予调整。合同中对商品房交付期限和交付条件均进行了约定，2016年11月底，被告将符合合同约定交付使用条件的商品房通知各买受人办理房屋交接手续，其中部分买受人拿到房屋钥匙后进行了装修并已入住，据此可以推定该商品房符合接收条件。原告收到被告交房通知后拒不接收房屋，也未提出解除合同，所以违约金应从2015年1月1日计算至至2016年11月30日，共计699天，按日万分之一点五计算，违约金为44899元。五原告作为张文彦的继承人，在张文彦去世后，被告应将违约金交付五原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：被告山西万合城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告杜星兰、杜毓川、杜育洲、杜素兰、杜育兰从2015年1月1日起至2016年11月30日的违约金44899元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费878元，由原告负担417元，由被告负担461元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人数提出副本，上诉于忻州市中级人民法院。审判员赵丽二〇一八年七月十九日书记员李文杰