北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初2542号原告：尹洪涛，男，1989年7月30日生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李文秋，北京邦文律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓莉，北京邦文律师事务所律师。被告一：北京泰禾商业管理有限公司，住北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室法定代表人：郭淑华,经理被告一委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。被告二：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住北京市大兴区新源大街**院**楼**(02)2003。法定代表人：张永田,经理被告二委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。被告二委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。原告尹洪涛与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称泰禾商业公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称泰禾嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尹洪涛的委托诉讼代理人李文秋到庭参加诉讼，被告泰禾商业公司和被告泰禾嘉信公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹洪涛向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告一签订的《北京市房屋租赁合同》，被告一返还原告位于北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-3#办公商业楼12层1209室房屋(包括室内家具)。(房屋价值230万)；2、被告一支付原告拖欠租金(自2020年6月1日至实际腾退房屋之日止，按每月11523.76元计算)；被告一支付违约金138285.12元(按全部租金的20%计算)；被告一赔偿房屋闲置期间的租金损失69142.56元(六个月房屋租金)；3、被告二对第二项诉讼请求依法承担保证责任；4、被告一、被告二依法承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年2月25日原告与被告一北京泰禾商业管理有限公司（以下简称泰禾商业公司）签订《北京市房屋租赁合同》，约定泰禾商业公司承租原告位于北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-3#办公商业楼12层1209室房屋，租期2019年9月1日至2024年11月30日，月租金11523.76元，按季度支付(免租期3个月)。《租赁合同》还约定了合同的解除条件及违约责任。同时约定了管辖法院为“向房屋所在地的人民法院起诉”，2018年2月25日，原告与被告二北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称泰禾嘉信公司)、泰禾商业公司签订《保证担保协议书》，约定泰禾嘉信公司为泰和商业公司在《北京市房屋租赁合同》的义务承担保证责任。原告于2019年9月1日向被告一泰和商业公司交付房屋，泰禾商业公司于分别于2019年12月25日支付三个月租金和2020年5月12日各给付原告一个季度房租外，以后房租被告一因财务危机不再支付。另外，被告一还收取原告家具配饰费用17500元。最后，本案诉讼标的房屋正在被被告一转租给他人，但原告无法获取次承租人的身份信息。依据《合同法》、《民事诉讼法》之规定，特提起诉讼，请法院保护原告权利泰禾商业公司、泰禾嘉信公司未到参加诉讼，向法院提交书面答辩状，辩称，一、被告一同意解除与原告尹洪涛答订的2018年2月25日答订的《北京市房屋租赁合同》，因尹洪涛将房屋收回，故至收回之日解除合同。二、被告一巳经支付了原告从2019年12月1日至2020年5月31日租金，共计69142.56元。被告一同意向原告支付房屋租金至合同解除之日所欠租金，租金标准按《北京市房屋租赁合同》约定的每月11523.76元标准计算。被告认为未满一个月租期的按当月天数除每月11523.76元后得出每天的租金，再乘以天数计算该月租金。被告给与原告的月租金远远超出市场价格，对于解除合同后产生的房屋占用费，被告认为应该该房屋该地段目前的2500元左右的市场价格的标准计算。三、二被告认为原告主张的违约金明显过高。根据被告与原告签订的《北京市房屋租赁合同》，根据该项目类似合同第八条第三款：“乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。”第九条第一款：“乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金。”按上述条款系对被告原因导致合同解除时，被告承担违约金的金额远超出依租赁合同所主张租金损失。根据《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若于问题的解释（二）》第29条第2款规定：“当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失'。”根据上述规定，确认约定违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为确认基础。四、被告二承担的是一般保证责任，非连带保证责任。根据《保证担保协议书》第四条，被告二是在被告一不能履行债务的情况下承担付款义务。根据《担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，对债权人可以拒绝承担保证责任。同时，根据2021年1月1日生效的《民法典》，以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若于规定》，被告二在本案中也应属于一般保证责任。五、诉讼费由法院认定。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年2月25日，尹洪涛（甲方、出租人）与泰禾商业公司（乙方、承租人）就北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-3#办公商业楼12层1209的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2019年9月1日起至2024年11月30日止，其中免租期为3个月。第四条租金支付方式：租金标准及支付方式：11523.76元/月，按季度支付……租金支付时间：首期租金于免租期结束后、甲方交付房屋10日内一次性支付，即34571.27元。此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。第八条合同解除与变更：（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。第九条违约责任：（一）……乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。同日，尹洪涛（丙方、产权人）、泰禾嘉信公司（甲方、保证人）、泰禾商业公司（乙方、被保证人）签订《保证担保协议书》，约定：第一条：本协议所担保的主合同为乙方与丙方2018年2月25日签署的《北京市房屋租赁合同》。第二条：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息……第四条：甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。第五条：乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）……。合同签订后，尹洪涛向泰禾商业公司交付房屋。泰禾商业公司交纳租金至2020年5月31日。2020年6月1日起未再交纳租金。经询问，尹洪涛称涉案房屋于2020年12月24日收回，办理了交接手续。泰禾商业公司认可房屋已经收回，但对于收回时间未向法庭提交核实意见。尹洪涛提交地址证明一份，以证明北京市大兴区义和庄北路11号5号楼12层1209与北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其它类多功能用地017-3#办公商业楼12层1209系同一地址。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案仍适用当时的法律及司法解释。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。泰禾商业公司与尹洪涛之间签订了《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。合同签订后，因泰禾商业公司未按照约定方式向尹洪涛交纳房屋租金，导致房屋租赁合同无法继续履行，尹洪涛主张涉案租赁合同解除，泰禾商业公司均予同意，本院不持异议，因本案涉案房屋已经腾退完毕，与泰禾商业公司、泰禾嘉信公司作为被告的其他案件情形不一致，因此本院以实际腾退之日作为解除合同的日期，因泰禾商业公司未向法庭提交腾退时间的核实意见，本院对尹洪涛主张的2020年12月24日腾退完毕的主张予以采信，因此本院认定解除合同的时间为2020年12月24日。关于租金。泰禾商业公司认可自2020年6月1日起未再向尹洪涛交纳租金，本院不持异议。租金数额经本院核算，数额为78064.18元。关于违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，泰禾商业公司存在逾期未支付租金的违约情形，合同中约定的违约金标准过高，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，依法予以酌减，酌情支持23047.52元。关于房屋空置损失，违约金具有弥补损失的性质，故对尹洪涛主张的房屋空置损失，本院不予支持。关于保证责任。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三方签订的《保证担保协议》第二条约定：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第四条约定：如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。上述约定符合担保法中对连带保证的相关解释，故对尹洪涛主张泰禾嘉信公司对泰禾商业公司上述给付义务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认尹洪涛与北京泰禾商业管理有限公司于2018年2月25日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年12月24日解除；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付尹洪涛租赁费78064.18元三、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付尹洪涛违约金23047.52元；四、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第三项、第四项确定的北京泰禾商业管理有限公司所欠尹洪涛的债务承担连带保证责任。北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；五、驳回尹洪涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5582元，由尹洪涛负担3260元（已交纳），由北京泰禾商业管理有限公司负担2322元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二一年六月二十九日法官助理  刘天怡书 记 员  陈禄源