北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初9309号原告：北京大白楼招待所，住所地北京市大兴区西红门镇大白楼村。法定代表人：冯尊国，经理。被告：马玉嫣，女，1973年12月2日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：赵紫蝶，北京兴展律师事务所律师。原告北京大白楼招待所（以下简称：大白楼招待所）与被告马玉嫣房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大白楼招待所的法定代表人冯尊国、被告马玉嫣的委托诉讼代理人赵紫蝶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大白楼招待所向本院提出诉讼请求：1．马玉嫣支付2018年8月15日至2019年8月14日的占有使用费32210元；2．马玉嫣支付2019年8月15日至2020年8月14日的占有使用费200000元（马玉嫣非法占用大白楼招待所土地666平米及地上物1100平米房屋，参考马玉嫣对外出租的租金标准主张）；3．马玉嫣承担诉讼费用。事实和理由：大白楼招待所与马玉嫣于2004年8月14日签订《房屋租赁合同》，双方协定租赁时间为15年，马玉嫣自2018年8月15日至2019年8月14日租金至今未交。在双方没有租赁合同的情况下，马玉嫣2019年8月14日至2020年9月1日非法占用大白楼招待所土地和房屋一年。综上，大白楼招待所依据相关法律规定提起诉讼，请求法院维护大白楼招待所的合法权益。马玉嫣辩称，不同意大白楼招待所的诉讼请求。本案构成重复起诉，大白楼招待所在2020京0115民初2074号民事案件中，就曾经以房屋租赁合同纠纷为由起诉马玉嫣，要求马玉嫣支付2018年8月16日至2020年8月15日期间的租金，法院已经进行了实体审理并作出了判决，法院没有支持给付租金的请求，本案的诉讼请求与当时的诉讼请求完全重复，所以应当适用民事诉讼法247条第1款的规定驳回大白楼招待所的诉讼请求。另外大白楼招待所主张的第二项请求没有事实及法律依据，因涉案房屋涉及拆迁，马玉嫣自2016年起就没有实际占有房屋。本院经审理认定事实如下：2004年8月19日，大白楼招待所（甲方）与马玉嫣（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将大白楼招待所西侧北起第二个院房屋10间院落租给乙方使用；甲方同意将原房屋10间拆除，由乙方新建约400平方米的二层小楼，10年内如遇拆迁，地上赔偿甲、乙双方各得50%，10年后房屋产权归甲方所有；甲、乙双方协定租赁期限为十五年，从2004年8月16日至2019年8月15日；租金第一年为18000元，第二至第十年每年为20000元，自第十一年起每年租金按上年租金的10%递增；乙方负责房屋的维修。合同签订后，双方依约履行合同，马玉嫣将原房屋10间拆除并新建2层小楼用于经营。2019年4月，马玉嫣以房屋租赁合同纠纷的案由将大白楼招待所诉至本院，要求：1．大白楼招待所退还2015年8月16日至2018年8月15日期间的房租77020元；2．大白楼招待所向马玉嫣支付房租利息（按同期银行活期存款利率计算，从2015年8月16日至2018年8月15日）；3．诉讼费由大白楼招待所承担。本院于2019年10月17日作出（2019）京0115民初10914号民事判决书，经审理查明：“2004年8月19日，大白楼招待所与马玉嫣签订房屋租赁合同……大白楼招待所确认收到马玉嫣支付的2015年8月16日至2018年8月15日期间房屋租金77020元。马玉嫣未再向大白楼招待所支付2018年8月16日之后的租金。本案涉案租赁房屋院落并非宅基地，上述房屋未取得建设工程规划许可证等建房审批手续，亦未在房屋管理部门进行登记。马玉嫣尚未将租赁房屋腾退返还给大白楼招待所。庭审中双方当事人对上述事实均予认可。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认”，该判决认定：“马玉嫣与大白楼招待所订立房屋租赁合同，但至本案审理时针对诉争房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：‘出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效’，故本案房屋租赁合同应属无效。马玉嫣认可2015年8月16日至2018年8月15日期间未向大白楼招待所交还租赁房屋……故马玉嫣应支付2015年8月16日至2018年8月15日占用房屋期间的使用费”，故判决：“驳回马玉嫣的全部诉讼请求”。该民事判决书已生效。2020年1月，大白楼招待所以房屋租赁合同纠纷的案由将马玉嫣诉至本院，要求：1．马玉嫣将所租赁的到期后的大白楼招待所的租赁房屋交还给大白楼招待所；2．马玉嫣支付大白楼招待所自2018年8月16日至2019年11月15日期间租金41066．20元、自2019年11月16日至2020年8月15日期间租金26568元(2018-2019年1年的租金为32210．20元,2019-2020年1年的租金系在上一年租金基础上上浮10%)、上述租金的滞纳金合计3381．71元（按照合同约定，按年租金的5%计算）；3．本案诉讼费用由马玉嫣承担。本院于2020年8月21日作出（2020）京0115民初2074号民事判决书，经审理查明：“2016年7月10日（落款时间），就拆除腾退事宜，大白楼村委会发布《告知书》；该《告知书》载明拆除腾退范围为该村村域范围内的非住宅房屋（包括建筑物、构筑物及其它附属物和附属设施设备），拆除腾退工作自2016年7月8日启动；大白楼招待所认可当地村委会曾发过《告知书》，但主张实际下发时间为2016年10月；就已在2016年搬离租赁房屋的主张，马玉嫣提交室内照片1张；大白楼招待所对此不予认可，并主张因马玉嫣将租赁房屋上锁，所以不知道室内情况。2018年12月8日，大白楼招待所在租赁房屋的房门上张贴解除通知书；2018年12月22日、2019年1月16日、2019年2月21日、2019年3月23日、2019年4月13日、2019年5月25日、2019年6月26日、2019年7月28日、2019年8月16日、2019年10月16日、2019年11月16日，大白楼招待所在租赁房屋的房门上张贴到期腾退告知书，要求马玉嫣腾退房屋并交纳各项费用；对上述张贴情况，均有告知书文本及照片予以证明，马玉嫣对其真实性予以认可；在照片中，租赁房屋的房门被上锁；在大白楼招待所与马玉嫣一方人员通过短信沟通时，马玉嫣一方表示：‘冯总，你不用再贴条了，想要解决问题最好还是约个时间一起去拆迁办谈谈吧’，大白楼招待所则回复称：‘至今我这里未见到，（县级政府拆迁通告）’。经本院在2020年8月17日庭审后现场勘验，租赁房屋的房门上仍留有大白楼招待所张贴的通知书，房门已被上锁，无法进入，或者是不透明防盗门，或者是有玻璃窗的房门但已拉上窗帘，均导致无法观察室内情况。就生效民事判决书已经确认诉争房屋租赁合同为无效合同一节，在本院向大白楼招待所释明后，其明确表示坚持按有效合同主张请求”，该判决认定：“经释明后，大白楼招待所仍依据有效合同的请求权基础要求马玉嫣给付租金及滞纳金，而合同无效所涉占有使用费及赔偿损失事宜，显然不同于合同有效所涉租金及滞纳金事宜，故对上述诉讼请求，本院不予支持”，“根据生效民事判决书所查明事实，马玉嫣并未在2016年返还租赁房屋，至（2019）京0115民初10914号民事案件审理时，其仍未返还租赁房屋；且经本院勘验，现租赁房屋的房门仍上锁，无法进入，故对大白楼招待所要求马玉嫣返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持；需指出，返还房屋包括承租人将自有物品搬离租赁房屋及将房屋交还出租人等多个环节，即使租赁房屋已空置，在承租人将房门上锁但未交付房门钥匙的情况下，仍应认定未履行返还房屋义务”，故判决：“一、马玉嫣于本判决生效后十日内将其与北京大白楼招待所在二〇〇四年八月十九日签订的《房屋租赁合同》所涉租赁房屋返还北京大白楼招待所；二、驳回北京大白楼招待所的其他诉讼请求”。该民事判决书已生效。2019年11月，马玉嫣以房屋租赁合同纠纷的案由将大白楼招待所诉至本院，要求：1．大白楼招待所赔偿马玉嫣建房损失509200元、装修损失133900元、维修费用31720元，共计674820元；2．大白楼招待所承担诉讼费用。该案审理过程中，马玉嫣申请对租赁房屋的建造及装修价值进行评估鉴定，经本院委托，开元资产评估有限公司于2020年8月7日出具两份资产评估报告，认定租赁房屋室内装修于2016年7月8日的市场价值评估结论（含增值税）为133900元，认定租赁房屋于2005年10月31日的市场价值评估结论（含增值税）为509200元。本院于2020年11月19日作出（2020）京0115民初885号民事判决书，判决：“一、北京大白楼招待所于本判决生效后十日内赔偿马玉嫣建房损失150000元；二、驳回马玉嫣的其他诉讼请求”。判决作出后，马玉嫣对判决不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2021年2月4日作出（2021）京02民终1753号民事判决书，驳回上诉，维持原判。庭审中，马玉嫣陈述称因为当时租赁房屋涉及拆除腾退被停水停电无法正常使用，其实际占用房屋到2016年7月；双方一直未办理交接，直到（2020）京0115民初2074号民事判决书生效后才交接租赁房屋。大白楼招待所对此不予认可，大白楼招待所陈述称马玉嫣于2019年3月才停止经营，停止经营的原因是马玉嫣的下一手租户到期不租了，租户自己断水断电走了，停水停电与拆迁没有关系，租赁房屋现在也没有被拆；马玉嫣一直将租赁房屋上锁，未交还给大白楼招待所，直到大白楼招待所起诉要求交还房屋的诉讼作出判决之后，马玉嫣才将租赁房屋大门打开。大白楼招待所提交（2020）京0115民初885号房屋租赁合同纠纷案件中开元资产评估有限公司出具的资产评估报告证明涉案场地上有1100平方米房屋，马玉嫣继续占用房屋，应当按照马玉嫣出租该1100平方米房屋的价格即每年200000元的标准支付占有使用费。马玉嫣不认可其对外出租价格为每年200000元，并认为其在大白楼招待所主张占用费的期间并未经营使用房屋，每年200000元的标准并无事实依据。经询问，双方均认为租赁房屋第十五年的租金标准为一年32210元。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人均未举证证明租赁房屋在法庭辩论终结前取得合法的规划审批手续，故马玉嫣与大白楼招待所签订的《房屋租赁合同》依法属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方签订的《房屋租赁合同》虽然被确认无效，但在马玉嫣占有使用租赁房屋期间，其应当支付占有使用费，马玉嫣辩称大白楼招待所曾在之前的诉讼中主张过2018年8月16日至2020年8月15日期间的租金，本案构成重复起诉，但该案和本案的请求权基础并不相同，本院对该抗辩意见不予采纳。马玉嫣主张租赁房屋自2016年7月起就因为涉及拆除腾退停水停电，但并未提交证据佐证，对该抗辩意见，本院亦不予采纳。虽然大白楼招待所自认马玉嫣自2019年3月起就未再经营，但马玉嫣停止经营使用房屋并非由于大白楼招待所的原因所导致，而停止经营后马玉嫣并未及时将租赁房屋交还给大白楼招待所，直至（2020）京0115民初2074号房屋租赁合同纠纷案件作出判决后才将租赁房屋门锁打开，期间租赁房屋由马玉嫣控制，马玉嫣应当支付在此期间的占有使用费。因根据（2019）京0115民初10914号民事判决书中认定的事实，2018年8月15日的租金马玉嫣已经交纳，故该日的占有使用费，本院不予支持。关于占有使用费的计算标准，大白楼招待所要求马玉嫣按照每年200000元的标准计算2019年8月15日至2020年8月14日期间的占有使用费并无充分依据，本院不予支持；根据双方租赁合同的约定，租赁房屋第十五年的租金标准为32210元，且每年递增10%，故本院参照该约定结合大白楼招待所主张的计算标准，确定2018年8月16日至2019年8月15日的占有使用费为32210元，2019年8月16日至2020年8月14日的占有使用费按照一年35431元（较上一年递增10%）的标准计算确定为35334．19元。综上，马玉嫣应当支付大白楼招待所占有使用费共计67544．19元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条之规定，判决如下：一、马玉嫣于本判决生效后十日内给付北京大白楼招待所2018年8月16日至2020年8月14日期间的占有使用费67544．19元；二、驳回北京大白楼招待所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2392元，由北京大白楼招待所负担1648元（已交纳），由马玉嫣负担744元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 瑶二〇二一年六月三十日书记员 张思竹