贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0102民初5716号原告：刘**，女，1986年6月30日出生，汉族，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：王星耀，贵州星安律师事务所律师，执业证号：15201202010258812，特别代理。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开），住所地：贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋，统一社会信用代码：91520100714373423J。法定代表人：肖春红，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐榕，贵州济元律师事务所律师，执业证号：15202201810033218，特别代理。委托诉讼代理人：罗军，贵州济元律师事务所律师，执业证号：15202202010206891，特别代理。第三人：贵州久港商业运营管理有限公司（以下简称久港公司），住所地贵州省贵阳市南明区花果园后街彭家湾危旧房、棚户区改造项目G区[花果园社区]，统一社会信用代码：91520102MA6J0PNMXQ。法定代表人：周松元，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李**，女，1996年3月7日生，汉族，住贵州省瓮安县，该公司法务助理，一般代理。原告刘**与被告宏益房开、第三人久港公司合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘**及其委托诉讼代理人王星耀，被告宏益房开的委托诉讼代理人徐榕，第三人久港公司的委托诉讼代理人李**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘**向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告退还343793元购房款；2、判令被告自2020年4月1日起，以已支付商品款的11.02%的标准每年补偿原告直至被告退还全部购房款之日止，暂计算至起诉之日为37886元；3、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：2019年，被告与第三人就“花果园海豚广场商铺”对外以“售后包租”大肆宣传，原告得知此广告后便于同年11月29日，原被告双方就原告购买被告开发建设的位于贵阳市南明区房屋签订合同编号为262545的《商品房买卖合同》，合同约定被告应当在2020年3月1日前向原告交付房屋，合同签订当天，原告就该商铺向被告支付了首期房款393793元的购房款。且在签订《商品房买卖合同》当天，原告与第三人签订了《花果园海豚广场商铺委托经营管理协议》，将自己向被告购买的“1910号”商铺委托给第三人经营管理。在《商品房买卖协议》签订之后至协议约定的交付房屋期限届满后，被告一直未向原告履行交付房屋的合同义务；且原告只收到第三人2020年1月22日支付的一次租金收益，之后就再也没有任何收益，经原告多次催促，被告、第三人均不能按照协议继续履行义务后，原告向被告及第三人提出退房要求，但因原告与第三人签订的《委托经营协议》是依附于原告向被告购买房屋的行为存在的，因此，原被告、第三人三方就原告购买的房屋于2020年9月16日签订了《终止协议》，约定解除原被告签订的《商品房买卖协议》以及原告与第三人签订的《委托经营管理协议》，被告自原告书面提出解除申请之日起九十个工作日内退还原告支付的购房款；且在《终止协议》中，被告承诺在终止协议签署之日起至实际完成退款日止，被告继续按照《委托经营管理协议》中的约定的租金收益标准（即年所得收益为原告向被告已支付商品款的11.02%）补偿原告。该终止协议签订之后，被告只向原告退还了5万元的购房款，之后对于剩余的343793购房款就再也没有退还，也并有按照协议约定继续补偿原告。原告认为，原被告之间及原告与第三人签订协议是合同双方的真实意思表示，合同当事人应根据诚实信用原则如实履行合同义务。而在协议不能继续履行之后，各方当事人也应当按照后续的《终止协议》完善终止事宜。但是在被告多次违约，事后置之不理的态度已经侵犯了原告的合法权益。现原告为维护其合法权益，诉至法院，望判如所请。被告宏益房开答辩称：第一项诉请，被告于2021年4月23日退还原告5万元，同时根据《终止协议》第四条该购房款应当扣除违约金11802元；第二项诉请，根据合同第三条约定租金收益标准的补偿时间是从《终止协议》签署之日即2020年9月16日开始起算，原告的起算时间错误。第三人久港公司陈述意见称：根据原告与我司签订的委管协议约定，原告委托我司经营管理案涉房屋，管理期限为10年。原告于2020年9月16日与被告及我司签订《终止协议》，根据该协议第二条约定原告与我司因委管协议产生的权利义务全部终结。因此该案与我司无关，将我司作为第三人参加诉讼不当。本院经审理认定事实如下：2019年11月29日，原告刘**同被告宏益房开签订合同编号为262545号的《商品房买卖合同》以及《补充协议》，约定由原告购买被告开发建设的位于本市花果园D区双子塔（项目）3层1910号商业用房，房屋总价786793元。同日，原告同第三人签订《花果园海豚广场商铺委托经营管理协议》，约定由原告委托第三人对案涉房屋进行经营管理，其中对委托经营管理期间的经营收益约定如下：“经营收益自2020年4月1日开始计算。经营收益标准为第一、二、三、四、五年所得年经营收益为原告向被告已支付商铺价款的11.02%，第六、七、八、九、十年所得年经营收益为原告向被告已支付商铺价款的12.07%。”。上述合同及协议签订后，原告即支付了购房首付款393793元。2020年9月16日，原告（乙方，下同）同被告（甲方，下同）、第三人（丙方，下同）签订《终止协议》，主要约定：“一、甲、乙双方一致同意自本协议签署之日解除双方于2019年11月29日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：262545）。二、乙、丙双方一致同意自本协议签署之日解除双方于2019年11月29日签订的《委托经营管理协议》。三、甲方退还乙方购房款人民币（大写）叁拾玖万叁仟柒佰玖拾叁元整（￥：393793.00），退还方式按下列第3种方式执行，乙方应全力配合甲方办理退房相关手续，如因乙方原因怠于配合办理，则甲方有权顺延退款时间，且不承担违约责任：……3、乙方通过银行按揭贷款方式购买前述商品房的，甲方自乙方书面提出解除申请之日起九十个工作日内退还乙方已支付的购房款。甲方承诺自本终止协议签署之日起至实际完成退款之日止，双方同意继续按照2019年11月29日签署的《委托经营管理协议》中约定的租金收益标准补偿乙方，若甲方先行一次或者多次退还乙方部分房款的，则乙方的租金收益标准按照剩余未退还房款的比例分段计算收取。四、乙方应向甲方支付《商品房买卖合同》总价款1.5%的退房违约金，即人民币（大写）壹万壹仟捌佰零贰元整（￥：11802.00）。……八、甲方于本协议签订后按照本协议第三条列明的时间及款项，在扣除第四、五、六条列明的款项后一次性全部付至乙方指定账户。”《终止协议》签订后，被告于2020年11月17日退还原告购房款50000元，余款未退还。上述事实，有当事人陈述、《终止协议》、交易明细等证据在卷为证，并经质证核实，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，原、被告及第三人签订的《终止协议》系双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现被告未按期退款，已经构成违约，故原告要求被告退款，于法有据，本院予以支持，但退款金额应当扣减被告已退还的50000元及原告应承担的退房违约金11802元，扣减后，被告还应当退还的金额为331991元。关于原告要求被告支付补偿款的主张，原被告在《终止协议》中对此作出了明确约定，双方应据此履行，原告主张部分有理，本院予以支持，但起止时间应当按照《终止协议》的约定“自本终止协议签署之日起至实际完成退款之日”计算。关于法律适用，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内一次性退还给原告刘**购房款331991元；二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内一次性向原告刘**支付补偿款（以381991元为基数，按照2019年11月29日签署的《委托经营管理协议》中约定的租金收益标准，自2020年9月16日起计算至实际完成退款日止，若被告先行一次或者多次退还原告部分购房款的，则被告支付的补偿款按照剩余未退还房款的比例分段计算收取）；三、驳回原告刘**的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7026元、减半收取计3513元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵阳市中级人民法院。审判员 翟 涛二〇二一年六月七日书记员 陈桂梅