山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0103民初4143号原告：邱某某，男，1975年出生，汉族，住济南市长清区。委托诉讼代理人：葛萍萍，上海丰兆律师事务所律师。被告：济南绿地康鲁置业有限公司，住所地济南市市中区望岳路786号,统一社会信用代码：91370100MA3CL2MTOR。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：侯梦溪，国浩律师(济南)事务所律师委托诉讼代理人：郁树岭，国浩律师(济南)事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司济南市中支行，住所地济南市市中区经三路11号，统一社会信用代码：913701008631935819。负责人，范连涛，行长。委托诉讼代理人：宋辉，男，中国农业银行股份有限公司济南市中支行员工，住西安市未央区。委托诉讼代理人：刘百妮，女，中国农业银行股份有限公司济南市中支行员工，住济南市槐荫区。原告邱某某与被告济南绿地康鲁置业有限公司（以下简称济南绿地康鲁公司）、第三人中国农业银行股份有限公司济南市中支行（以下简称农业银行市中支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱某某的委托诉讼代理人葛萍萍、被告济南绿地康鲁公司法定代表人黄平的委托诉讼代理人侯梦溪、郁树岭、第三人农业银行市中支行负责人范连涛的委托诉讼代理人刘百妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邱某某向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原、被告2019年6月26日签订的《济南市商品房买卖合同》;2.返还原告已交付被告购房款本金1888770元(首付款1865616元和补交房屋平方款23154元)并支付利息损失至实际清偿日;3.被告支付原告已付银行贷款本金及利息，自银行计息日至合同解除日依据银行实际收取的数额为准;4.被告赔偿原告因不能正常使用房屋造成的房租损失，按每天每平方3元计算，自2020年8月2日至解除合同日;5.被告返还原告已支付的维修基金5605元、物业水电费5000元、清理挖土费用24000元，共计34605元;6.逾期交房补偿金52331元;7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月26日原、被告签订合同编号：销售(字)2019185XXXXX《济南市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的绿地南北康B-13地块房地产开发项目6号楼X--1xx号商业用房一处，其中合同第三条约定房屋层高为6.5米；第四条约定房屋总价款为3465616元，后补交平方差价后总价款为3488770元。合同签订后，原告按照合同第六条约定履行付款义务，自2018年9月19日至2019年6月26日分四次支付首付款合计1865616元，并于2020年8月2日支付房屋差价23154元。剩余房款1600000元原告向农业银行按揭贷款方式支付，2019年8月10日原告与中国农业银行股份有限公司济南市中支行签订了《个人购房担保借款合同》，2019年8月11向被告放款1600000元，原告至今每月按照约定正常偿还银行贷款本金及利息。2020年8月2日被告交付房屋后原告又按照被告要求支付了房屋维修基金5605元、物业水电费5000元、补交房屋平方款23154元，清理现场花费24000元，共计57759元。2020年8月2日被告向原告交房后，原告发现该房屋层高仅有5米，与合同中约定的层高严重不符，无法实现原告预期的使用目的，经原告多次与被告协商，均未解决。另外，因被告延迟交房，给原告出具了补偿金确认单，明确了被告应支付原告52331元补偿款，但是该款至今未付。为维护原告自身合法权益，依据法律相关规定，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判如所诉。被告济南绿地康鲁公司辩称，一、涉案房产已经竣工验收并交付使用，被答辩人在接收房产之时未对房产层高提出任何异议，应视为双方以实际履行变更协议约定，答辩人向被答辩人交付的房产符合协议约定以及法律规定。涉案房产于2020年5月27日通过规划审批并取得《建设工程建工规划核实合格证》，2020年7月24日取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》，具备《济南市商品房买卖合同补充协议》第三条第2款约定的交房条件。于2020年7月27日取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，超出合同约定的交付条件，涉案房产符合法律规定、规划审批，不存在任何地基基础和主体结构问题。2020年7月，被答辩人接答辩人收房通知，于2020年8月初接收了涉案房产，原告在接收房产时未对房产实际层高提出任何异议。其签字收房，支付物业费、维修基金，收取逾期交房违约金等一系列行为足以说明原告对被告交付房产实际情况的认可接受。依据《中华人民共和国民法典》第七十条之规定，双方实际履行行为已变更了协议约定的交付条件，且该变更行为并不违反法律、法规等强制性规定，合法有效。故，被告向原告交付的房产符合协议约定以及法律规定，原告收房后所产生的风险及损失应由其自担，其再以被告违约交付为由要求解除涉案合同于法无依，于理无据。二、退一步讲，即便答辩人向被答辩人交付的房产层高与《济南市商品房买卖合同》(以下简称：《买卖合同》)约定不符，但仅能说明答辩人存在瑕疵交付的情形，非根本违约，不足以导致《买卖合同》解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释(2020)17号)第九条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《中华人民共和国建筑法》第六十条第1款规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构质量。”同时，《补充协议》第四条第3项约定：“如乙方(购房人)收房后该房屋发生地基基础和主体结构质量问题，经该房屋所在地建设主管部门指定的具备资质的鉴定机构作出结论，认定房屋地基基础和主体结构确实存在质量问题，导致无法正常使用，并经甲方复核确认的，乙方有权选择解除合同。”由此可见，购房人仅在房屋地基基础和主体结构经鉴定存在质量问题，导致无法正常使用的情况下，才享有解除《商品房买卖合同》的权利。结合本案来看，被答辩人诉称涉案房产层高与合同约定层高不符，既非地基基础工程缺陷亦非主体结构质量缺陷，甚至不属于一般的房产质量问题。即便被答辩人诉称的约定与交付不一情况属实，也仅能说明答辩人交付房产与合同约定不符的事实，但不足以说明涉案房产因层高变更导致地基基础和主体结构产生质量问题而无法正常使用。所以，涉案房产的交付即便答辩人存在违约情形也仅属于瑕疵交付，而非根本违约，不足以导致涉案合同的解除，被答辩人无权要求解除涉案《济南市商品房买卖合同》。三、2020年8月答辩人向被答辩人交付的房产完全能够正常使用，不存在因层高变更导致房产无法正常使用的情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释(2020)17号)第八条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”《补充协议》第三条第4款约定：“自交付(包括视为交付)之日起，甲方除根据本合同规定依法承担保修责任外，该房屋的损毁、灭失等风险均由乙方承担。基于该房屋产生的物业服务费自交付(包括视为交付)之日开始计收并由乙方承担，其他费用均自交付(包括视为交付)之日起计算并由乙方承担。房屋保修期自交付(包括视为交付)之日起计算。双方明确，该房屋一经现场交付，则视为乙方验收合格。乙方要求整修的，整修期间不视为甲方逾期交房。”约定可知，双方已明确达成共识涉案房产交付之后，所有风险以及损失的发生应由被答辩人自行承担。2020年8月初，答辩人向被答辩人交付的房产完全能够正常使用，不存在因层高变更导致房产无法正常使用的情形，之所以后期无法正常使用系因被答辩人下挖地面所致，而与答辩人不存在任何关系，被答辩人应就自身行为自担风险和损失，其诉求因房产无法正常使用所产生的损失无任何事实及法律依据。四、最后需向法院说明，因被答辩人已实际领取答辩人支付的逾期交房违约金52331元以及下挖地面导致涉案房产无法正常使用。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条之规定，如涉案《济南市商品房买卖合同》解除，被答辩人应返还答辩人已支付的逾期交房违约金以及将涉案房产恢复原状，请求法院依法认定。第三人农业银行市中支行述称，2019年8月原告确实为购买被告开发的涉案房产，在我行申请十年期的商用房按揭贷款160万元，等额本息还款方式，由被告提供阶段性连带责任担保，原告贷款以来正常的还本付息，所以我方不同意解除涉案借款合同。本院经审理认定事实如下：2019年6月26日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议各一份，约定原告购买被告开发的绿地南北康B-13地块房地产开发项目6号楼2单元-1层X--1xx房屋，该商品房用途为商业用房，层高为6.5米。合同总价款3465616元。2019年8月10日，原、被告与第三人签订《个人购房担保借款合同》一份，约定原告为购买上述房产向第三人借款160万元，借款用途为购买商业用房，借款期限是10年。上述合同签订后，原告与第三人依约向被告支付购买涉案房产款项。2020年8月2日，被告向原告交付涉案房产。同日，原告交纳专项维修基金5605元及物业服务费2617.17元。关于原告主张的被告逾期交房补偿金52331元，原、被告均认可该款项被告已实际交付原告。另查明，截止2021年5月20日，原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》尚余本金余额1377941.27元未偿还。已还本金222058.73元，已还利息141743.65元。双方有争议的事实，本院认定如下，原告主张，其在收房后发现涉案房屋实际可用部分层高为5米，低于合同约定的6.5米，在取得被告同意的情况下其试图对涉案房产进行改造使涉案房产符合使用要求，但改造过程中发现由于存在管道导致改造无法进行，因此要求解除涉案合同并由被告赔偿损失。被告对原告陈述不予认可。被告认为合同约定的层高与屋内净高概念不同，合同约定的层高为上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，室内净高为楼面或地面上部楼板地面或吊顶面之间的垂直距离。同时被告认为其开发的涉案房产已取得相关合法手续，证明涉案房产交付符合交付标准，原告也实际收房，因此不同意据此解除合同。本案审理过程中，本院工作人员与原、被告共同前往涉案房产进行实地勘察。经现场勘察涉案房屋进入入户门后存在约1米宽过道，经过该过道屋内其余地面部分高出该过道地面约1.5米。屋内存在改造痕迹。经核实周围其余房屋，基本情况与涉案房产一致，部分房屋已进行改造，经改造去除屋内平台部分。原告陈述其在改造过程中由于存在管道导致改造无法进行，其共支出约2.4万元。被告对原告陈述不予认可。被告陈述原告改造房屋并未取得其同意，其仅同意原告对涉案房产进行装修。本案审理过程中，原告提交与被告销售人员张金桐聊天记录一份，该聊天记录中张金桐在询问原告主张的各项款项后表示汇报，但双方协商无果。且在双方聊天记录中，显示被告同意原告进行改造、装修。并且本案诉讼过程中，被告认为如解除合同，被告应当负担房屋恢复原状的相关费用并退还被告已向原告支付的逾期交房违约金。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，涉案合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。本案争议焦点问题为被告向原告交付的涉案房产存在层高不足的情况原告能否解除涉案合同。根据被告自认，可以证实涉案房产实际交付净高确为5米，根据双方合同约定，涉案房产层高应为6.5米，且根据本案审理过程中本院工作人员现场勘验情况可以证实，涉案房产入户门处地面至涉案房产房顶高为6.5米，室内台阶面至涉案房产房顶高为5米，可以证明原、被告对涉案房产层高6.5米计算方式的认知并不存在分歧。且即使双方对涉案房产层高计算方式的认知存在不同，合同约定涉案房产层高为6.5米，实际交付层高为5米，实际层高仅为合同约定层高的77%左右，该约定层高与实际层高差距明显超过当事人在签订合同时的合理预期。同时，涉案房产买卖合同中注明涉案房产用途为商业用房，层高不足也影响到涉案房产的商业用途。因此被告主张交付房屋层高不足为瑕疵交付，本院不予采纳。原告据此认为被告交付涉案房屋无法达到合同目的因此要求解除涉案房屋买卖合同及补充协议的请求，本院予以支持。合同解除后，被告应当退还原告已支付的合同价款。同时原告应当将涉案房产交还被告。关于原告要求被告赔偿的退还房款利息，无法律依据，本院不予支持。关于原告主张的各项损失。双方解除合同的原因为被告向原告交付的涉案房产未达到合同约定的条件，被告应当赔偿因此对原告造成的损失，因此原告交纳的房屋维修基金5605元、原告因购买涉案房产办理银行贷款所支付的利息及原告已缴纳的物业费2617.17元，被告应当向原告予以赔偿。原告主张的超出部分的款项，本院不予支持。关于被告要求原告退还的逾期交房违约金52331元。合同解除，已履行的部分应当返还，未履行部分不再履行。被告向原告支付逾期交房违约金系基于合同继续履行被告针对其逾期交房对原告进行的赔偿，现合同关系已解除，相关逾期交房违约金原告也应退还被告。关于原告要求被告赔偿的2.4万元改造费用及被告要求原告负担的恢复原状的费用。根据原、被告认可的原告与被告销售人员的聊天记录，可以证明原告对涉案房产的改造双方均知情并认可，并且双方对涉案房产改造的目的为继续履行涉案房屋买卖合同。仅是由于在改造过程中出现无法进行改造的客观因素导致改造无法进行，因此原告要求被告赔偿的改造款项及被告要求原告负担的恢复原状的费用，均应由双方当事人自行负担。因此原告要求被告负担的此期间的房租损失，本院不予支持。关于原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》，该合同签订的目的系为购买涉案房产办理的贷款，现涉案房产买卖合同已解除，该借款合同已无履行必要，因此原告要求解除该合同，本院予以支持。关于涉案《个人购房担保借款合同》贷款本金及利息，该合同实际还款人应为本案原告，但原告办理涉案房产贷款时贷款部分购房款系由第三人直接向本案被告支付，因此剩余本金部分被告可在第三人向其发放的贷款本金中直接向贷款银行偿还。因贷款产生的贷款利息部分由被告负担，原告已实际偿还的利息部分由被告向原告进行赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条第一款第四项规定，判决如下：一、原告邱某某与被告济南绿地康鲁置业有限公司2019年6月26日签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议解除。二、原告邱某某与被告济南绿地康鲁置业有限公司与第三人中国农业银行股份有限公司济南市中支行2019年8月10日签订的《个人购房担保借款合同》解除。三、原告邱某某于本判决本判决生效之日起十日内向被告济南绿地康鲁置业有限公司返还绿地南北康B-13地块房地产开发项目6号楼2单元-1层2--105房产。四、被告济南绿地康鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邱某某返还购房款本金及原告邱某某已偿还第三人中国农业银行股份有限公司济南市中支行贷款本金合计2110828.73元。五、被告济南绿地康鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人中国农业银行股份有限公司济南市中支行返还贷款本金1377941.27元并支付实际发生利息。六、被告济南绿地康鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邱某某赔偿原告邱某某实际向第三人中国农业银行股份有限公司济南市中支行已实际支付的贷款利息141743.65元。七、被告济南绿地康鲁置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邱某某赔偿原告邱某某已支付的维修基金5605元及物业水电费2617.17元。八、原告邱某某于本判决生效之日起十日内向被告济南绿地康鲁置业有限公司返还被告济南绿地康鲁置业有限公司已向其实际支付的逾期交房补偿金52331元九、驳回原告邱某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22581元，减半收取11290.5元，由被告济南绿地康鲁置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  王岩二〇二一年六月十一日书记员  闫蕾