福建省漳浦县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0623民初3156号原告：庄瑞芳，女，1992年5月26日出生，汉族，住广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：王伟栋，福建群翔律师事务所专职律师。被告：融新建设投资（漳州）有限公司，住所地福建省漳州市漳浦县绥安工业开发区黄仓工业园，统一社会信用代码91350623310719731J。法定代表人：柯志峰，执行董事。委托诉讼代理人：陈潇君，福建梁峰律师事务所专职律师。第三人：中国工商银行股份有限公司漳浦支行，住所地福建省漳浦县绥安镇青年路，统一社会信用代码9135062378219550XL。代表人：李全君，行长。原告庄瑞芳与被告融新建设投资（漳州）有限公司（以下简称“融新建设公司”）、第三人中国工商银行股份有限公司漳浦支行（以下简称“工商银行漳浦支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告庄瑞芳的委托诉讼代理人王伟栋、被告融新建设投资（漳州）有限公司的委托诉讼代理人陈潇君到庭参加诉讼；第三人中国工商银行股份有限公司漳浦支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庄瑞芳向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除庄瑞芳与融新建设公司之间于2018年4月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为350623010001032018003928）及庄瑞芳与工商银行漳浦支行于2018年9月11日签订的《个人购房借款合同》；2.请求判令融新建设公司返还庄瑞芳已付的首付款159908元、已付按揭款本金及利息81727.32元（暂截止至2021年4月18日）、公共维修金3963.5元、代办证登记费80元，暂合计245678.32元；3.请求判令融新建设公司向庄瑞芳赔偿资金占用损失（首付款的资金占用损失：以159908元为基数，2018年4月7日起至2019年8月19日止的资金占用利息按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准计算，2019年8月20日起的资金占用损失按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至实际付清之日止；已付贷款的资金占用损失：以实际偿还贷款本息为基数，分别自偿还之日起至2019年8月19日止的资金占用损失按中国人民银行同期贷款基准率上浮30%标准计算，2019年8月20日起的资金占用损失按同期全国银行间同业拆借中心公布的同期市场报价利率上浮30%计算至实际付清之日止，现暂计至2021年5月1日止资金占用损失为33877.83元）；4.请求判令融新建设公司向工商银行漳浦支行偿还上述《个人购房借款合同》剩余贷款本金及利息（以工商银行漳浦支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；5.请求判令融新建设公司赔偿庄瑞芳已支付的契税4864.04元、物业管理费1237元、装修沙土代办费2300元，土头清运费1586元、垃圾清运费476元、装修保证金2000元、水电公摊费500元、点开户费200元，合计13163.04元。事实与理由：2018年4月11日，庄瑞芳与融新建设公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：融新建设公司向庄瑞芳出售位于福建省漳浦县××路××号楼××室，预测建筑面积共79.27平方米，每平方米单价6811元，总价539908元，融新建设公司应当在2019年12月31日前向庄瑞芳交付该商品房等事项。合同签订后，庄瑞芳依约向融新建设公司支付首期款、契税、公维金等费用，并办理银行抵押按揭贷款，已足额向融新建设公司支付购房款。庄瑞芳本应按照合同约定在2019年12月31日前交付该商品房，但融新建设公司却要求在2019年12月31日至2020年1月18日进行交房，庄瑞芳在接到通知后于2020年1月11日接收融新建设公司交付的房屋，并交纳了物业管理费、清运费等各项费用。根据案涉《商品房买卖合同》的约定，融新建设公司应当在房屋交付之日起180日内为庄瑞芳取得该商品房的房屋所有权证书，但由于融新建设公司原因导致庄瑞芳时至今日仍未取得房屋所有权证，经多次催促融新建设公司仍拖延办理，给庄瑞芳造成了直接或间接经济损失和诸多精神困扰。融新建设投资（漳州）有限公司辩称，1.根据双方的约定，庄瑞芳无权要求解除合同。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第八章房屋备案与房屋登记，第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证的，双方同意按照以下第2种方式处理：买受人不解除合同，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金。根据该合同约定，庄瑞芳仅有权要求融新建设公司按约定支付违约金，无权要求解除合同。2.本案不具备适用相关司法解释第十五条的条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据双方的商品房买卖合同约定，双方约定的办理产权登记的期限为商品房交付之日起180日内，案涉商品房的交付日期为2020年1月11日，因此根据双方约定，案涉商品房的办理产权登记期限为2020年1月11日+180天=2020年7月11日。根据上述司法解释规定，在约定的办理不动产登记期限届满后超过一年，且由于出卖人的原因，导致无法办理登记的，买受人才可以请求解除合同。因此，即使在不考虑不可抗力因素的情况下，至少要到2021年7月12日，才符合该司法解释规定的“约定期满后超过一年”的时间限制条件。目前尚未超过一年，无法适用该司法解释第15条的规定。庄瑞芳要求解除合同没有法律依据。另外，案涉房屋于2020年1月11日交付给庄瑞芳，也正是从这时起，新型冠状病毒疫情开始肆虐，受疫情的影响，也造成了案涉楼盘初始登记办理的延误。因疫情属于客观的不可抗力事件，因此，对于疫情造成的延误的期间，应当予以顺延；3.案涉房产的产权登记已经在产权登记部门的办理过程中，不存在无法办理的情形。融新建设公司已经于2021年5月17日，向产权登记部门申请办理了案涉楼盘的初始登记，并已为庄瑞芳向漳浦县不动产登记中心提交案涉房产的产权登记资料，待漳浦县不动产登记中心审核后会通知庄瑞芳办理相关手续，即目前案涉房产的产权登记证书正在办理中，即将办理完成。庄瑞芳要求解除合同亦没有事实依据；4.庄瑞芳依据商品房合同解除而主张的诉讼请求第2、3、4、5项依法应当予以驳回。首先，如前述，庄瑞芳没有法律和事实依据有权要求解除本案案涉《商品房买卖合同（预售）》，因此基于合同解除要求的返还款项及赔偿损失均丧失了主张的基础。其次，庄瑞芳陈述融新建设公司拖延办理不属实，更没有因此造成庄瑞芳遭受经济损失，因为融新建设公司在案涉房屋的产权登记、办理贷款抵押登记之前，须为庄瑞芳承担案涉房屋的按揭贷款保证担保责任，案涉房屋产权证未办理对于融新建设公司来说比庄瑞芳承担更多的风险与责任，且房屋已实际交付庄瑞芳，其已经于2020年1月份即实现了对案涉房屋的物权，可对房屋进行掌管、使用。再者，商品房办理不动产权登记需在办理初始登记后，再提交相关备案证明、涉税证明等材料并且经不动产登记中心审核后，由不动产登记中心通知购房者签署相关材料后才能办理。办理不动产权证的义务人是庄瑞芳，基于合同的约定，融新建设公司在办理初始登记且公告后即完成了协助庄瑞芳办理不动产权的合同义务，融新建设公司现已完成义务，并且超义务协助庄瑞芳提交了办理产权证所需的相关手续资料给不动产登记中心，对于庄瑞芳来说，现在仅需等待不动产登记中心的通知，签署相关资料及等候产权证办理。综上，庄瑞芳基于不动产权证的未办理而主张解除案涉房屋《商品房买卖合同（预售）》的条件不成就，庄瑞芳请求解除合同及基于合同解除而主张的返还款项及赔偿损失等全部诉讼请求没有事实和法律依据，人民法院应予以驳回。工商银行漳浦支行未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。庄瑞芳提交了《商品房买卖合同》（预售）、收款收据、首付款发票、个人购房借款合同/担保合同及中国工商银行个人借款凭证、银行还款明细、收款收据、税收完税证明、《御景山庄2期》入伙通知书、物业管理费发票、收款收据、公证书等证据；融新建设公司提交了不动产登记申请受理通知单。工商银行漳浦支行经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证质证的权利。本院组织当事人进行了质证并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年4月11日，庄瑞芳与融新建设公司签订编号为350623010001032018003928的《商品房买卖合同（预售）》及附件，由庄瑞芳向融新建设公司购买址在福建省漳浦县××路××号楼××室商品房××，房屋总价款539908元。其中，合同第二十条对房屋登记作出约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.……。2.买受人不解除合同，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人交付违约金。（三）……”。附件十一《补充协议》第6条第1项约定“出卖人在该商品房交付买受人使用后180日内，将办理房屋权属初始登记需要由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的公告后，视为出卖人已履行《合同》中约定的由出卖人办理初始登记的义务，并且出卖人不再承担逾期办理产权登记的违约责任，买受人不得以此为理由提出退房要求”。合同签订后，庄瑞芳依约向融新建设公司支付了首期款、契税等费用。2018年9月11日，庄瑞芳、融新建设公司与工商银行漳浦支行签订《个人购房借款／担保合同》，融新建设公司作为保证人，由工商银行漳浦支行向庄瑞芳发放按揭贷款380000元用于支付购房款。2020年1月11日，庄瑞芳接收案涉房屋，并交纳了物业管理费、清运费等各项费用。2021年5月6日，庄瑞芳向融新建设公司邮寄《律师函》一份并办理公证，要求融新建设公司在收到函件七日内为庄瑞芳办理案涉房屋的房屋所有权证书。2021年5月17日，漳浦县自然资源局受理了案涉房屋的国有建设用地使用权／房屋所有权首次登记。本院认为，依法成立的合同受法律保护。庄瑞芳与融新建设公司于2018年4月11日签订的编号为350623010001032018003928的《商品房买卖合同（预售）》及附件系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方应按照合同约定履行相应的义务。本案案涉房屋于2020年1月11日交付使用，按照案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，融新建设公司应于2020年7月9日之前办理房屋权属初始登记需要由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的公告，但融新建设公司于2021年5月17日才向产权登记部门申请办理案涉房屋的初始登记，按照讼涉《商品房买卖合同》第二十条的约定，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后180日内取得房屋权属证书的，买受人不解除合同，融新建设公司应承担本案逾期办证应支付违约金责任，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，融新建设公司已经于办理不动产登记的期限届满之日即2020年7月9日后的一年内向产权登记部门申请办理了案涉楼盘的初始登记并提交了案涉房屋的产权登记资料，不符合该司法解释规定的解除合同的条件，因此庄瑞芳请求解除双方签订的商品房买卖合同及附件并基于此而请求解除《个人购房借款合同》、融新建设公司返还首付款、已付按揭本金及利息、公共维修金、代办证登记费、资金占用损失、契税、物业管理费、装修沙土代办费、土头清运费、垃圾清运费、装修保证金、水电公摊费、开户费等费用全部诉讼请求，没有事实和法律依据，本院依法予以驳回。工商银行漳浦支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。综上所述，庄瑞芳的全部诉讼请求，予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回庄瑞芳诉讼请求。案件受理费9199元，减半收取4599.5元由庄瑞芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 员 林旺成二〇二一年六月二十三日法官助理 卢荣辉书 记 员 陈妙芸