甘肃省会宁县人民法院民事判决书（2021）甘0422民初2201号原告：刘某，男，汉族，农民，住会宁县。        被告：吴某，男，汉族，农民，住会宁县。        委托诉讼代理人：张某，甘肃祖历人律师事务所律师。        被告：会宁县宏海房产咨询有限公司（简称宏海公司），住所地会宁县会师镇枝阳街防疫站家属楼1幢04号。        法定代表人：种某，该公司经理。        委托诉讼代理人：王某，该公司职工。        第三人：何某，男，汉族，农民，住会宁县。        原告刘某与被告吴某、宏海公司、第三人何某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案后，依法适用简易程序于2021年6月18日公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼，第三人何某经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告刘某向本院提出诉讼请求：1、解除合同；2、被告吴某退还原告购房款1500元、并协助原告向建行会宁县支行办理退款手续；3、被告连带双倍返还定金41500元；4、被告宏海公司退还原告费用17500元；5、诉讼费由被告承担。事实与理由，2020年10月21日原告与被告吴某、宏海公司签订二手房买卖定金合同，原告以45.5万元的价款购买被告吴某位于××县住宅楼1套，当天原告支付被告宏海公司定金30000元。2020年10月30日原告支付被告宏海公司中介费9100元、评估费2275元、协贷费6200元，由于原告不能一次性付清购房款，2020年11月10日原告向建行会宁会师支行提存首付款14.5万元后办理按揭贷款31万元。后被告未履行合同，银行按揭贷款没有发放。        被告吴某的答辩意见：同意解除合同、退还定金1500元及协助办理提款手续。事实与理由，第三人何某是被告的委托代理人，其与原告签订的合同被告认可。被告吴某从中介方收到押金2万元，后将18500元退还给了中介，被告实际支配1500元。被告委托宏海公司出售房屋时已告知其该房屋尚有14万元按揭贷款没有偿还，宏海公司承诺替被告偿还该贷款，期间被告随其公司职工去兰州市办理解押手续时，宏海公司反悔，没有偿还贷款，原告不愿意偿还该贷款，故未能履约。合同约定的定金偏高，请求法院酌情降低。        被告宏海公司的答辩意见：1、评估费、中介费、协贷费不予返还；2、双倍返还定金没有事实与法律依据。事实与理由，原告所述情况基本属实，双方签订定金合同后又签订了两份合同。宏海公司代收定金3万元，2万元转交给吴某，其中1万元宏海公司为了保证交易安全暂时保管。定金合同作为房屋买卖合同的从合同，定金合同的目的已经实现，解除的应该是房屋买卖合同而不是定金合同。宏海公司是中介人，受双方委托促成合同成立，被告已履行了义务，不同意退还中介费。中介费按交易标的分别向原、被告各收取1％为9100元，合同中原告愿意全部支付。二手房买卖贷款需要评估作价，评估费2275元是兰州三星评估公司评估产生的，原告无权要求返还。协贷费6200元是被告公司协助银行办理贷款实际支出的费用。被告宏海公司口头承诺替被告吴某偿还14万元房屋按揭贷款，但到银行后发现贷款产生了4万多利息，超出了被告的能力范围，故未能协助偿还贷款。合同明确约定，因房屋抵押不能办理过户手续等吴某应承担违约责任，被告吴某应支付宏海公司违约金。        第三人何某未出庭答辩。        本案原告刘某围绕诉讼请求依法提交了证据材料：1、身份证1份；2、定金合同1份；3、买卖合同1份；4、票据1份5页；5、房屋交易资金保管业务通知1份；6、首付款冻结单据1份。经审查，本院认为原告提供的证据材料符合证据的形式要件，与本案相关联，具有客观性、真实性，本院对其证明效力予以确认。        本案被告吴某围绕答辩意见依法提交了证据材料：1、身份1份；2、定金合同1份，证明其中18500元定金退还被告公司；3、吴某与被告公司工作人员聊天记录2页，证明在签署合同后，2020年10月8日吴某退还18500元定金的事实及宏海公司拒绝代吴某向银行偿还14万元贷款，宏海公司单方面毁约等事实。经审查，本院认为被告提供的证据材料符合证据的形式要件，与本案相关联，具有客观性、真实性，本院对其证明效力予以确认。        本案被告宏海公司围绕答辩意见依法提交了证据材料：1、主体资格证明1份；2、中国建设银行“房易安”开户回单复印件1份、房屋交易资金托管业务通知／协议书1份、声明及承诺书复印件1份、房屋交易资金封存通知书复印件1份；3、合同3份；4、房地产预评估结果明细表1份；5、个人住房借款合同1份。经审查，本院认为被告提供的证据材料符合证据的形式要件，与本案相关联，具有客观性、真实性，本院对其证明效力予以确认。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年10月21日原告刘某与被告吴某的委托代理人何某、宏海公司签订二手房买卖定金及中介合同，原告以45.5万元的价款购买被告吴某位于××县住宅楼1套，原告应支付首付款14.5万元，剩余房款31万元由原告在银行抵押贷款。合同签订当日，原告刘某支付被告吴某定金3万元（其中1万元定金由宏海公司保管）。定金合同约定，房屋成交，中介费由原、被告方各按交易价款1％即4550元支付，被告的中介费由原告支付。定金合同中对违约责任进行了约定，如甲方即被告吴某违约，双倍返还定金，乙方即原告刘某违约，甲方不予退还定金。合同还约定，被告吴某保证交易的房屋产权明确，且房屋没有抵押、担保等产权纠纷，若有以上情况发生，由被告吴某承担全部责任。2020年10月30日原告与被告吴某签订了房屋买卖合同，原告支付被告宏海公司中介费9100元、房屋价格评估费2275元、协助办理贷款费用6200元。2020年11月10日原告向建行会宁会师支行提存首付款14.5万元（其中126500元原告实际交付，18500元被告吴某以收取的定金垫付）后，办理按揭贷款31万元。后因被告吴某没有偿还该房屋抵押贷款，交易房屋没有解押，双方的买卖合同没有实际履行，原告的银行贷款没有批贷。        本院认为，原告刘某与被告吴某签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告已按照合同的约定履行了部分义务，即支付被告定金及提存首付款，被告没有按照合同的约定结清银行贷款并办理房屋注销抵押登记手续，致合同履行不能，已构成违约。现原告要求解除合同，被告吴某同意，双方买卖合同应予解除。因被告吴某根本违约，致使买卖合同目的不能实现，应双倍返还原告定金。原告刘某交付定金3万元，被告吴某应双倍返还原告刘某定金60000元，扣除垫付的首付款18500元，及被告宏海公司占有的10000元，被告吴某应实际再返还原告刘某31500元。原告刘某与被告吴某之间为买卖合同法律关系，原告刘某、被告吴某与房产中介被告宏海公司之间为中介合同法律关系，根据合同相对性原则，原告要求被告宏海公司连带双倍返还定金的请求，不符合法律的规定，本院不予支持。合同当事人约定的定金没有超过主合同标的额的20％，被告吴某以定金过高，要求适当减少，本院不予支持。被告宏海公司为中介人，在处理委托事务时取得的财产1万元定金，应当转交给委托人吴某，由其占有不当，现双方合同解除，应直接返还给原告刘某。中华人民共和国民法典规定，中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬，被告宏海公司虽促成合同成立，但合同履行不能。原、被告定金及中介合同约定，房屋成交中介费由原、被告方各按交易价款支付，被告的中介费由原告支付，因被告吴某违约，房屋没有实际成交，故不应支付中介费。被告房产中介机构应当遵守行业规范，审慎履行中介合同义务，尽职对房屋买卖的程序和规则及风险，应当充分提示和告知买卖双方。被告宏海公司明知该房屋没有解押，存在履行不能的交易风险，应当有充分的预见，在利益的驱动下，违反诚实信用原则，仍做出不一定可以实现的承诺即垫资解押等超出经营范围的服务促成合同签订，其行为存在过错，损害了委托人的利益。综上，被告宏海公司应退还原告刘某中介费9100元。房屋价格评估费、协助办理按揭贷款费用为实际支出费用，原告要求返还，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百八十六条、第五百八十七条、第五百九十三条、第五百九十五条、第九百二十九条、第九百六十一条、第九百六十二条、第九百六十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：        一、解除原告刘某与被告吴某的房屋买卖合同；        二、被告吴某双倍返还原告刘某定金31500元；        三、被告宏海公司直接返还原告刘某定金10000元、退还原告刘某中介费9100元；        （上述给付内容于本判决生效后5日内履行完毕。）        四、被告吴某于本判决生效后5日内协助原告刘某在建行会宁县支行办理提存款退款手续；        五、驳回原告刘某的其他诉讼请求。        如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费1314元，减半收取657元，由被告吴某负担。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。        审判员    李庚武二〇二一年六月十八日法官助理    王永霞书记员    李树琴