上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初20448号原告(反诉被告)：任凭，女，1987年9月23日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：邱扬成，上海骥路律师事务所律师。被告(反诉原告)：张四忠，男，1952年10月17日出生，汉族，户籍地上海市金山区。被告(反诉原告)：张美华，女，1960年6月30日出生，汉族，户籍地上海市金山区。两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：李晓茂，上海中夏律师事务所律师。两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：翁越华，上海中夏律师事务所律师。原告任凭与被告张四忠、被告张美华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案并依法适用简易程序。后被告张四忠、被告张美华于2020年6月12日提起反诉，本院予以受理并就本、反诉一并于2021年1月4日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)任凭的委托诉讼代理人邱扬成，两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人李晓茂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。任凭向本院提出诉讼请求：1.确认双方之间于2019年8月16日签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年1月1日终止；2.判令张四忠、张美华返还任凭已支付的款项人民币300,000元(以下币种相同)；3.判令张四忠、张美华支付任凭违约金1,230,000元(按照总房款6,150,000元的20%计算)。事实和理由：2019年8月16日,双方在案外人菁英公司的居间下签订了关于上海市闵行区七莘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX,以下简称买卖合同)。买卖合同约定,任凭以总价人民币615万元的价格购买张四忠、张美华上述房屋,并约定2020年3月31日之前办理该房屋的过户手续。因该房屋存在抵押权人为农商银行债权数额为250万元的抵押,双方约定,张四忠、张美华应于2019年12月10日之前与抵押权人申请预约还贷,并将抵押权人确定的还贷日期通知任凭,双方同时前往抵押权人处办理还款手续。2019年8月19日,中介方调取的《不动产登记簿》显示,张四忠、张美华房屋被上海市闵行区七宝镇人民政府认定为附有违法建筑。在知晓此事后,经过双方协商,于当日达成《补充协议》。该补充协议约定,张四忠、张美华应当于2019年12月31日之前,拆除违章搭建且办妥解除查封手续(即违法建筑登记注销手续),以便买卖合同能够继续履行。否则,任凭有权单方面终止买卖合同,并按照买卖合同约定的总房款的20%向我方支付违约金。上述买卖合同及《补充协议》签订后,张四忠、张美华直至合同终止也未能与抵押权人申请预约还贷,并将确定的还贷日期通知任凭。同时,也未在2019年12月31日之前,拆除违章搭建且办妥解除违法建筑登记的手续。任凭认为,双方关于上述房屋所签订的买卖合同及《补充协议》均合法有效,应当受到法律保护,张四忠、张美华签约时未能告知任凭该房屋的真实情况,违背了市场交易基本的诚信。在任凭给予张四忠、张美华足够的宽限期内,张四忠、张美华仍然未能拆除违章搭建且办妥解除违法建筑登记的有关手续,也未能按照约定向抵押权人预约还款,并通知任凭。该行为严重违反买卖合同约定及《补充协议》的特别约定。任凭有权依据买卖合同第十条及《补充协议》第1条、第2条的约定,终止与张四忠、张美华签订的买卖合同,并追究张四忠、张美华违约责任。任凭为维护自身合法权益,诉至法院，望判如所请。张四忠、张美华辩称：张四忠、张美华确认收到过房款300,000元，但不同意任凭的全部诉请，认为其诉请没有事实和法律依据。任凭在购买房屋时明知涉案房屋存在违章建筑，故给予张四忠、张美华充分的时间进行拆除违章、涤除过户障碍，张四忠、张美华实际在2020年1月21日也已经将涉案房屋的行政措施解除。此时距离双方约定的2020年3月31日过户时间还有两个多月的时间，在该时间内完全可以完成过户的手续。因张四忠、张美华不知道任凭的联系方式，故多次致函中介人员要求交易、过户。但中介人员回复称因当时房价跌了大约800,000元左右，任凭要求降价300,000元，而张四忠、张美华并不同意，故而涉讼。双方交易过程中并未出现合同终止的情形，即使是由于疫情原因耽误了涉案房屋过户，张四忠和张美华当时也愿意将房屋过户给任凭。此后是因为任凭一直不履行合同，张四忠、张美华才主张合同解除。综上，二人认为任凭违约，其二人不应承担任何的违约责任。另对于任凭主张的违约金标准没有异议，二人认为应当按照双方签订合同中约定的违约金标准计算。另，张四忠、张美华认为，任凭未按约向二人支付房款致使合同无法继续履行，期间二人也多次通过中介并两次发送律师函催促任凭支付房款、配合过户，但任凭均未予以理睬。张四忠、张美华据此享有合同解除权并有权向任凭主张房屋总价20%的违约金。综上，张四忠、张美华提出反诉并主张：1.判令任凭与张四忠、张美华签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年4月10日解除；2.判令任凭支付赔偿金227,500元(暂计至2020年6月12日)；3.判令任凭支付违约金1,230,000元(6,150,000×20%)。张四忠、张美华于2020年7月6日庭审中撤回诉请2并明确考虑到没收任凭已付定金300,000元的情况下变更诉请3为判令任凭支付违约金930,000元。针对张四忠、张美华的反诉，任凭辩称如下：根据双方签订的《补充协议》约定，张四忠、张美华应该在约定期限内去银行预约还贷、拆除违章、解除查封，但二人并未按约履行，故认为违约方系该二人。据此，不同意二人的反诉诉请并要求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：2019年8月16日，任凭作为买受人(乙方)与张四忠、张美华作为卖售人(甲方)就上海市闵行区七莘路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》。合同第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计6,150,000元。合同第六条约定，甲、乙双方确认，在2020年3月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条第(三)款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。合同补充条款(一)第1条约定，签订本合同当日，甲方自述该房屋存在抵押信息，抵押权人为农商银行，债权数额为2,500,000元。乙方对上述情况知晓并同意继续购买该房屋。甲方应于2019年12月10日之前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知乙方，甲、乙双方应于确定的还贷日期同时前往抵押权人处办理还款手续，乙方将还贷款项直接转入抵押权人指定的甲方还款账户，若乙方还贷款项不足归还甲方贷款的，甲方应于还款当日自行补足不足部分至还款账户。如甲方提前归还贷款，需要支付违约金，则该违约金由甲方自行承担。甲方应于办妥还款手续后10个工作日内办理抵押登记注销手续。合同附件三约定：1、乙方于签约当日,支付甲方房款100,000元整。2、乙方于2019年9月2日之前,支付甲方房款200,000元整。3、乙方于2020年1月10日之前,支付甲方房款2,000,000元整。4、乙方于2020年2月28日之前,支付甲方房款1,400,000元整。注：上述款项专项用于提前归还甲方尚欠的贷款及注销对该房地产设有的抵押权,乙方对上述情况知晓并同意。甲、乙双方同意按照本买卖合同补充条款第1条约定的方式支付该笔款项。5、乙方以购房贷款的形式支付甲方房款1,410,000元整,该笔款项由贷款银行直接转入甲方账户。6、乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前,直接支付甲方房款990,000元整。7、乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日,直接支付甲方房款50,000元整。合同另约定双方其他相关权利义务，双方于合同落款处签名。签订合同后，任凭向张四忠、张美华支付100,000元，并由张美华出具《收据》。同日，任凭作为买受人(乙方)与张四忠、张美华作为卖售人(甲方)签订《补充协议》。该协议第2条约定，甲方在收到买卖合同附件三付款协议约定的第4笔款项后3个工作日内，同意乙方变更买卖合同相关付款方式，并配合乙方办理相关手续。协议另约定双方其他相关权利义务，双方于合同落款处签名。2019年8月19日，任凭作为买受人(乙方)与张四忠、张美华作为卖售人(甲方)签订《补充协议》。该协议上载：“……1.签订本合同时，该房地产因有违章搭建而被上海市闵行区七宝镇人民政府认定为附有违法建筑，甲方应于2019年12月31日之前，拆除违章搭建且办妥解除查封手续。乙方对上述情况知晓且无异议。待甲方办妥解除查封手续后5个工作日内，甲、乙双方按本合同约定的交易条件签订该房地产网络版的《上海市房地产买卖合同》。若由于甲方个人原因，未在上述期限内办妥解除查封手续或签订该房地产网络版的《上海市房地产买卖合同》的，则乙方有权单方面终止本合同，同时甲方应按照本合同约定的总房款的20%向乙方支付违约金；若乙方在上述甲方办理解除查封手续期间，乙方反悔不购买上述房地产或未签订该房地产网络版的《上海市房地产买卖合同》的，则甲方有权单方面终止本合同，同时乙方应按照本合同约定的总房款的20%向甲方支付违约金。本条独立于本合同，是本合同得以全面履行的前提条件，即便本合同无效或尚未发生效力，上述条款仍对甲、乙双方发生效力，且甲、乙双方发生本条款约定的违约事项，按本条款之约定处理……3.本协议经双方当事人签章当日成立并生效。本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销……”，协议另约定双方其他相关权利义务，双方于合同落款处签名。2019年8月27日，张美华出具《收据》。该《收据》明确收到由任凭母亲何玉敏代任凭转账支付的200,000元房款。2019年12月23日，菁英公司的中介人员曾为与张四忠女儿郭松巍联系称：“姐，您房子需要安排把违章拆掉了，以免影响贷款和过户，因为你拆除要1个月，去撤销违章申请需要2个月左右才审批呢。”郭松巍回复：“客户搞不定？让客户自己拆吧。”曾为又称：“不是啊，姐，这个是你要做的事情啊，客户还没有义务做的，您这边不拆，没有办法交易的，是交易中心不给你交易，你知道吗？而且要你本人去撤销的，其他人没有这个权利的。”郭松巍再次回复：“一月份他那个钱付了，以后我再拆吧。”曾为称：“好的，就20天了吗，我觉得这个不搭嘎，你可以提前安排的，迟早都要拆的。”郭松巍最后表示：“我拆是没问题的，你让客户出一个书面的东西给我。万一到时候他说这样那样的问题怎么办呢。”2020年1月2日，郭松巍通过微信联系曾为：“银行提前还贷的时间是在1月7日之前把钱存进去，你沟通一下。”2020年1月9日，曾为联系郭松巍称：“郭姐客户现在就是这个态度，我们都搞得无奈，我又拿不出依据，他本来就觉得贵，现在更好又抓到这个把柄。现在搞得我们现在沟通都被动。”郭松巍回复：“不用来跟我说这些的，我从来没签过，也不存在什么被动不被动。”曾为通过微信向其发送《补充协议》，郭松巍看后表示其不知道有该协议，其父母也说从未签署过。之后郭松巍向曾为表示在双方交流过程中曾为并未告知其存在这份《补充协议》。曾为又称：“没提醒是我的错，但是你拿不知道这个说的话，就没完没了。总归我们业务员去客户家里求情了，看客户的想法吧。我现在也没有话语权，只能求情。”最终曾为表示：“估计真的有点影响明天的支付时间了，我和那边业务员也是一直在为这个事情忙。”2020年1月10日，张庆告知曾为“客户坚持要么降价18万元，要么就是解约！”曾为与郭松巍联系时，通过微信向其发送其与张庆该微信交流截屏，郭松巍表示：“让她去起诉，看看法院怎么判。我一分钱都不可能降的，我挺希望看看这个约怎么解。”曾为回复：“恩，客户就是故意的，房子都买了还这么心态不好，合同签了不管是涨还是跌都是把控不了的，如果房价涨了也不可能再多给我们。我们已经收了30万定金了，客户要去起诉，怎么也不得要半年一年的，而且违章也没有影响我们的交易流程。”2020年3月2日，任凭的母亲何玉敏通过微信与菁英公司的中介人员张庆联系，询问“30万啥时候可以拿来？要给个时间？明天可以答复吗？”。2020年3月6日，张四忠、张美华委托上海中夏律师事务所李晓茂律师向曾为发出《律师函》。大意为：鉴于张四忠二人没有任凭的联系方式，特向曾为发出律师函并请其转告任凭在2020年3月31日前双方如期办理过户手续，且在房屋过户前希望督促任凭将购房首付款支付至当事人账户。2020年3月27日，张四忠、张美华委托上海中夏律师事务所李晓茂律师向曾为发出《律师函》。大意为：2020年3月27日曾为致电律师转告任凭意见为房屋降价30万元出售或房屋正常解约。代理人再次强调请曾为转告任凭在2020年3月31日前双方如期办理过户手续，且在房屋过户前希望督促任凭将购房首付款支付至当事人账户。该函于2020年3月28日签收。2020年4月9日，张四忠、张美华委托上海中夏律师事务所李晓茂律师向曾为发出《律师函》。大意为：基于任凭违反约定未支付首付款也没有过户意思表示，张四忠二人主张解除合同并没收任凭已付定金300,000元。同时鉴于房屋价格下跌，追究任凭违约金1,200,000元。该函于2020年4月10日签收。2020年4月12日，任凭向张四忠、张美华发出《合同终止告知函》。该函上载：“……因该房屋存在抵押权人为农商银行债权数额为250万元的抵押，双方约定，你方应于2019年12月10日之前与抵押权人申请预约还贷，并将抵押权人确定的还贷日期通知我方，我们双方同时前往抵押权人处办理还款手续。2019年8月19日，中介方调取的《不动产登记簿》显示，你方房屋被上海市闵行区七宝镇人民政府认定为附有违法建筑。在知晓此事后，经过我们双方协商，于当日达成《补充协议》……鉴于此，我方确认，我们双方之间的买卖合同关系已经于2020年1月1日，因你方未在约定期限内办妥拆除违章搭建且办妥解除查封手续(即违法建筑登记注销手续)而终止。我方特发此函进行告知，请你方收到函件后立即退还我方已付款项人民币30万元，我方将按照约定追究你方违约责任。”任凭于落款处签名。该函于2020年4月12日寄出，物流信息显示：2020年4月13日快件送至富丽公寓东区西门北侧菜鸟智能柜(自提柜)。2020年4月13日，任凭委托上海骥路律师事务所邱扬成律师发出《律师函》。该函上载：“……你方违反约定后，双方买卖合同终止履行。在中介方的沟通下，双方就违约后的法律后果，是否重新协商订立新的买卖合同，达成新的交易条件等事宜，进行了多次意见交换，但最终你方不愿承担违约责任，不愿意就新的交易条件进行任何沟通协商，也不愿退还委托人已付房款。最终双方未能达成一致意见。在和中介方确认，买卖双方不能达成一致意见后，委托人向你方及送了《合同终止告知函》，告知你方双方之间的买卖合同已经于2020年1月1日，因你方违约行为出现而终止，并要求你方退还已付房款。但快递均被退回……鉴于此，本律师郑重函告如下：1.你方与委托人之间的买卖合同关系已经于2020年1月1日终止，请你方立即退还委托人已经支付的房款人民币30万元；2.委托人将按照双方之间的特别约定，追究你方违约责任。”2020年5月26日，任凭以案涉事由诉至本院。2020年7月6日，任凭在庭审中申请追加菁英公司为第三人参加诉讼。本院遂追加菁英公司为第三人并向其发送《参加诉讼通知书》等诉讼材料。2021年1月4日，菁英公司未到庭应诉。任凭当庭表示撤回追加菁英公司为第三人的请求，本院予以准许。另查明，根据2020年3月4日打印的《上海市不动产登记簿》信息显示，该房屋地产上文件登记信息载明存有“对附有违法建筑已完成整改的证明”的文件，受理日期为2020年1月21日。该《上海市不动产登记簿》还显示涉案房屋尚有商业贷款2,700,000元，期限从2016年12月8日至2036年12月8日。又查明，根据张四忠、张美华自述，至2021年1月4日涉案房屋仍为二人所有。再查明，经双方同意本院委托上海中原物业顾问有限公司出具《房地产价格咨询意见书》。该意见书的询价结果为：2019年12月，该物业每平方米单价为46,000元，总价为4,661,180元。2020年4月，该物业每平方米单价为46,000元，总价为4,661,180元。2020年6月，该物业每平方米单价为56,000元，总价为5,674,480元。张四忠、张美华曾因不认可该《房地产价格咨询意见书》于2020年9月17日向本院提起对涉案房屋价格评估申请，在本院委托高院进行摇号评估后又撤回该评估申请并认可该房屋价格以《房地产价格咨询意见书》认定金额为准。上述事实，由任凭提交的上海市不动产登记簿、上海市房地产权证、上海市房地产买卖合同、补充协议两份、终止合同告知函及邮件查询信息、任凭母亲何玉敏与张庆微信聊天记录、律师函及快递单、收据两张、曾为与郭松巍的微信聊天记录，由张四忠、张美华提交的上海市房地产买卖合同、房屋状况等产权信息一组、曾为与郭松巍的微信聊天记录、律师函一组、录音光盘两张以及双方当事人的庭审陈述所证实，上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。本院认为，任凭与张四忠、张美华就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》以及补充协议均系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按约履行协议。然在实际履行过程中，由于张四忠、张美华未按《补充协议》约定期限拆除涉案房屋上的违法建筑从而引发双方对于哪方有权解除合同、谁是违约方等问题发生争议。但无论是任凭所主张的合同终止还是张四忠、张美华要求的合同解除，双方对于涉案合同不再继续履行意思表达明确。依据审理查明事实可见，在履行过程中张四忠、张美华确未按照《补充协议》约定的时间节点拆除违章、排除过户障碍，在该时间节点任凭确有权依据合同约定就此主张《上海市房地产买卖合同》解除。但在2020年1月初至2020年3月初双方并未直接商讨合同解除以及后果处理而是任凭就涉案房屋或降价出售或解除合同与张四忠、张美华进行长时间的磋商，但张四忠、张美华并未同意降价履行合同的处理方式而是坚持按合同履行。双方之所以存在一个明显过长的磋商期间，原因主要在于双方均不能直接与对方交流，而仅能通过与各方长期联系的中介服务人员往来传话。而在传话过程中，中介人员出于利益或者理解不同，往往传话也会与陈述人的本意有所误差。再加上2020年1月恰逢春节，又逢新冠疫情这一特殊状况，中介服务人员恢复工作时也已到了2020年3、4月。结合《房地产价格咨询意见书》的房价可见，在当时房价一路下挫的情况下，张四忠、张美华更希望的是可以按约履行。故在双方协商处理的过程中，张四忠、张美华已经拆除了涉案房屋的违章、排除相应过户障碍。综上，本院认为任凭未及时主张合同解除而是在2020年4月13日才委托律师向张四忠、张美华主张合同解除，但该节点张四忠、张美华已不存在无法过户的违约情节，任凭亦无权在该节点再主张合同解除。至于张四忠、张美华基于任凭未按约付款主张其违约致使合同解除的观点，依据合同约定张四忠、张美华也应满足双方网签合同前涤除相应抵押之条件，但张四忠、张美华并未将涉案房屋抵押予以涤除。故本院认为亦不存在任凭逾期付款致合同解除之说，故张四忠、张美华亦无权于2020年4月10日主张合同解除。最后，基于双方均于2020年7月6日庭审中主张要求合同解除，本院认为将该日定为合同解除日更为合理。另，截至到2021年1月4日，张四忠、张美华仍未出售涉案房屋而在《房地产价格咨询意见书》节点之后至该期间房价又发生了急速拉高的情况，涉案房屋的价值已回归甚至已经实际较大幅度高于双方签订合同时的价格。综上，本院认为本案合同解除源于双方均不愿再履行合同的意愿且未造成对方的利益失衡或明显损失。在该合同解除后，张四忠、张美华应将300,000元向任凭予以返还。至于双方向对方主张的违约责任，本院均不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)任凭与被告(反诉原告)张四忠、张美华于2019年8月16日签订的《上海市房地产买卖合同》于2020年7月6日予以解除；二、被告(反诉原告)张四忠、张美华于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)任凭返还房款人民币300,000元；三、驳回原告(反诉被告)任凭其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)张四忠、张美华其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计人民币9,285元，由原告(反诉被告)任凭负担。反诉案件受理费减半收取计人民币6,550元，由被告(反诉原告)张四忠、张美华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 钱 洁书记员 瞿思沁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……