北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0107民初6276号原告：马信荣，女，1963年8月1日出生，汉族，住内蒙古鄂尔多斯市康巴什区。公民身份号码：×××。被告：北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区鲁谷路51号院3号楼A塔3层302。统一社会信用代码：91110107071670861R。法定代表人：刘小岐，经理。委托诉讼代理人：李广才，男，1990年11月2日出生，汉族，北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司员工，住北京市石景山区。原告马信荣与被告北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，独任公开开庭进行了审理。原告马信荣，被告泰禾公司的委托诉讼代理人李广才到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马信荣向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还原告契税96393.17元，印花税1132.88元，一图一表费用180元，以及从2019年1月19日起至被告实际给付之日止，按照同期央行贷款利率4.75%计算的债务利息；2.判决被告退还原告2019年1月19日缴纳的“面积差价核算”金额32203.37元，以及从2019年1月19日起至被告实际给付之日止，按照同期央行贷款利率4.75%计算的债务利息；3.判决被告赔偿原告逾期办证违约金（以3265752元为基数，按每日万分之一计算，从2021年1月8日起至被告偿还我契税和印花税为止）；4.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告于2015年7月19日在被告处全款购买商品房一套，双方签署了合同编号为Y1759242的北京市商品房预售合同，房款购买总金额为3265752元，原告已经于2019年1月19日收房，并且已经支付办理房本所需的契税96393.17元，印花税1132.88元，一图一表费用180元，由于被告自身原因，迟迟无法按照合同要求为原告办理房本，因被告债务缠身，为防止原告房屋被案外人查封冻结，原告决定自行去税务局缴付契税及印花税。按照合同编号为Y1759242的北京市商品房预售合同的附件八补充协议的第十条：如因出卖人的责任，买受人未能在约定时间内完成该商品房的权属转移登记的，买受人可以选择退房。买受人选择不退房的，自720日届满之日起，每逾期一日，出卖人向买受人支付总房款万分之一违约金。由于原告已于2019年1月19日收房，截止至2021年1月9日，已经届满720天，因泰禾自身原因，将原告已经缴付的契税及印花税挪作他用，未能按照合同要求为原告完成商品房权属转移登记。为维护原告的合法权益，故起诉至法院。被告泰禾公司辩称，原告第一项诉讼请求及相应的利息损失没有事实和法律依据，原告提供的不足以证明其向被告缴纳了契税、印花税及一图一表费用，关于一图一表费用，双方签订的预售合同第16条第5款约定，买受人同意委托出卖人代缴契税、产权代办费及政府规定的其他费用，原告需在接收商品房的同时将上述费用交给被告，但是原告并没有将上述费用及一图一表费用交给被告，现在原告主张退还一图一表费用没有事实和法律依据，原告主张按照央行同期贷款利率4.75%计算利息没有合同和法律依据，计算标准和期间被告均不认可；关于原告第二项诉讼请求，2019年1月19日双方就面积问题签订了面积实测结算协议，按照协议原告应向被告支付面积差，所以原告第二项诉讼请求没有任何依据，且在协议中约定双方承诺不在因合同约定的面积和实测面积差异问题向双方追究任何责任，原告的诉求违反诚实信用原则，应予驳回；第三项诉讼请求按照双方签订的预售合同补充协议第10条第1、3款约定，如果因为买受人责任无法在商品房交付使用后向出卖人提供办证费用的，被告不承担逾期办证责任，原告没有按照合同约定向被告支付车位费即一图一表费用，所以是原告自身原因导致逾期办证，被告不承担责任，因为逾期办证并没有给原告造成任何损失，原告也没有提供证据证明因逾期办证给其造成何种损失，按照双方签订的预售合同第21条第2款第1项的约定，买受人同意委托出卖人委托的第三人向产权登记机关办理产权登记，他们之间办理房产证的过程被告不清楚，特申请代办单位为第三人或共同被告，即便被告原因导致逾期办理房屋所有权证，根据法律规定和实际情况也应该减轻被告责任，因为疫情北京启动一级、二级相应，导致被告及代办员工无法准备相关材料，无法大规模及时办理，疫情属于不可抗力，故上述期间应予以扣除，原告主张的逾期办证违约金与第一项的主张构成重复主张，没有事实和法律依据；原告主张截止日期是实际给付契税、印花税止没有任何依据。综上，驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年7月19日，原告（买受人）与被告（出卖人）签署《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），其中约定：房屋坐落为石景山区×××7层A塔—716，现楼栋地址为石景山区×××A塔—716，商品房用途办公，预测建筑面积65.95平方米，其中，套内建筑面积41.1平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积24.85平方米，该商品房所分摊用地使用权已经设定抵押，抵押登记日期为2015年4月14日，双方约定按照套内建筑面积计算，每平方米79458.69元，总价款3265752元；合同约定出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房，出卖人逾期交付商品房的，逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该款项总额不超过全部已付款的5%）的违约金。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照以下方式处理：2.（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测面积结算房价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值中有一项超出3%时，买受人不退房的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有；实测面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对指在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。3.自行约定：见补充协议。买受人同意委托出卖人代交契税、产权代办费及政府法律法规规定的其他费用（包括但不限于房屋登记费、测绘费、工本费及印花税等）。第二十一条关于产权登记约定：合同未约定初始登记的办理时间。关于房屋权利转移登记，合同约定买受人同意委托出卖人或出卖人委托的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用不高于2000元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照第（2）种方式即补充协议约定处理；如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。双方另行签订的补充协议约定：买受人在办理该商品房交付手续时，必须委托出卖人指定的产权代办机构办理该商品房权属登记手续，并且买受人应在办理该商品的入住手续前，将办理转移登记所需要的全部必要资料及费用交付出卖人指定的产权代办机构，包括但不限于身份证明、契税、专项维修资金、购房款发票复印件、主合同及补充协议、代办费等。在买受人交清办理商品房产权转移登记所需要的资料及税费并办理完毕该商品房交付使用手续之日起720日内，出卖人协助办理完毕该商品房权属转移登记。因出卖人原因导致未能在约定时间内完成权属转移登记的，买受人选择不退房的，自720日届满之日起，每逾期一日，出卖人向买受人支付总房款万分之一的违约金。上述合同签订后，原告于2015年10月20日支付房款1635752元，于2020年5月22日支付房款1656221元。2019年1月19日，被告向原告交付房屋。2019年1月19日，双方就商品房预售与实测面积误差所产生的款项差额达成面积实测结算协议，其中约定：房屋预售建筑面积65.95平方米，公摊面积24.85平方米，经有资质的测绘部门实测，实测建筑面积为65.83平方米，实测套内建筑面积41.43平方米，实测公摊面积24.4平方米。面积差结算款为26221元，最终房屋总价为3291973元。同时，双方承诺不再因合同约定的面积和实测面积差异问题向双方追究任何责任。原告涉及到的相关税费以本协议约定的最终房屋总价进行缴纳。本协议为《预售合同》内容的补充，与该合同具有同等效力，如相关内容与原合同内容不一致，以补充协议为准。被告于2019年1月19日向原告开具收据，其中载明原告分别支付契税96193.17元、印花税1132.88元、产权证代理费1000元、产权登记费550元。被告自述于2019年6月22日取得案涉房屋所在楼栋初始登记。双方共同确认被告应于2021年1月9日前办理完毕案涉房屋产权转移登记，共同认可原告并未实际向被告交纳契税、印花税以及房屋面积差26221元，而是被告以其应向原告支付的逾期交房违约金进行了抵扣。被告主张因原告并未实际交纳该部分款项，故不应予以返还。被告认可截至目前没有办理产权转移登记，亦无法再办理产权转移登记。原告认可将测绘费180元交给测绘公司，未向被告支付该费用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订预售合同及补充协议、面积实测结算协议，系双方真实意思表示，不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。鉴于预售合同对于房屋交付时间、办理产权转移登记时间以及逾期办理产权转移登记的违约责任等均有明确约定。且合同明确约定原告委托被告或被告委托的第三方申请办理房屋权属转移登记，现被告明确表示无法再办理产权转移登记且办理时间已经逾期，被告行为构成违约，应承担相应违约责任。被告抗辩系原告未能交纳税费事由导致逾期办理产权转移登记，缺乏充分的事实依据，本院不予采纳。被告未能提交证据证实向登记机关提出过办理转移登记申请，其以疫情事由抗辩减轻或免除其责任的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原告请求被告支付逾期办证违约金的合理主张，本院予以支持。鉴于原告明确表示自己办理产权转移登记，不再要求被告代为办理。因此，根据公平原则和诚实信用原则，确定被告承担逾期办证违约责任期间为自2021年1月9日起至2021年5月14日止。关于违约金数额，综合原告实际损失、预期利益、被告过错程度、合同履行状况等因素，基于公平和诚实信用原则，本院酌情予以确定。鉴于双方均认可被告以其逾期交房违约金抵扣了原告应缴纳的契税和印花税，故应当认定原告通过抵扣方式向被告交纳了该费用，现被告明确表示无法再予以办理产权转移登记，双方就被告代为交纳该部分费用的合同目的，已无法实现，故原告请求被告返回该费用并支付合理期间利息损失的主张，本院予以支持。合同约定原告应负担测绘费，且原告未向被告实际支付该款项，原告请求被告退还该费用的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于双方就房屋面积差结算款问题已经达成结算协议，且约定双方承诺不再因合同约定的面积和实测面积差异问题向双方追究任何责任，双方亦均认可就原告应补缴部分已通过被告应支付给原告的逾期交房违约金进行了抵扣，故原告请求被告退还面积差结算款及利息损失的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司于本判决生效后七日内退还原告马信荣契税96393.17元、印花税1132.88元；二、被告北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付原告马信荣逾期办证违约金40821.9元；三、驳回原告马信荣的其他诉讼请求。如被告北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3715元，由原告马信荣负担706元（已交纳），由被告北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司负担3009元（其中399元于本判决生效后七日内直接给付原告马信荣，剩余部分于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 张英周二〇二一年六月二十二日法官助理 车玉龙书 记 员 李 璐