北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初3431号原告：李兵，男，1960年10月23日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区，住天津市河东区，身份号码×××。委托诉讼代理人：张敏（原告之妻），女，1963年6月8日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区，住天津市河东区，身份号码×××。被告：王馨蕊，女，1995年5月25日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省大庆市萨尔图区，身份号码×××。委托诉讼代理人：田济民，北京市京师律师事务所律师。被告：卢川，男，1990年3月26日出生，汉族，户籍所在地北京市西城区，住北京市顺义区，身份号码×××。原告李兵与被告王馨蕊、卢川房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李兵之委托诉讼代理人张敏、被告王馨蕊之委托诉讼代理人田济民到庭参加诉讼，被告卢川经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告李兵向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告被告所签订的“×-×-×”《北京市房屋租赁合同》；2.判令被告支付欠付房屋租金168000元（自2019年5月27日起至2020年7月26日止），违约金12000元，滞纳金24000元，并支付罚息（以120000元为基数，按每日万分之五计算，自2019年9月23日起实际支付之日止）。事实与理由：原告、被告（一）于2018年8月23日签订了北京市房屋租赁合同，合同编号为“×-×-×”。合同明确约定了租期、租金支付日期与时限、违约条款等。被告（一）即合同承租人王馨蕊拖欠房租二期次未缴（分别为2019年5月27日及2019年8月27日二期）。原告与被告（二）卢川经过协商于2019年9月19日签订了补充协议，被告（二）卢川自愿承担合同中乙方即被告（一）王馨蕊的全部权利义务，包括因其违约所给甲方造成的全部损失。被告（一）卢川于当日写给原告欠条，其中欠款及滞纳金96000元，并且承诺如超过2019年9月23日支付租金，加收滞纳金24000元，并按日支付罚息每日万分之五。被告方自2019年5月27日至起诉之日，拖欠未交租金5季次，鉴于被告方已经多次违约，严重违反相关法律及双方合同之约定，严重损害了原告的合法权益。依据中华人民共和国民法、合同法及相关法规，请求人民法院依法判令被告人支付未缴租金及违约金等共计222600元，并解除房屋租赁合同。被告王馨蕊答辩称：不同意原告的诉讼请求，原告应当向卢川主张权利。被告卢川既未做出答辩，亦未参加本院庭审。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年8月23日，李兵（出租方、甲方）与王馨蕊（承租方、乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于北京市顺义区×镇×村×-×#住宅楼×层×单元-×室房屋，租赁期限自2018年8月27日至2020年8月26日，租金每月12000元，押金12000元。第九条合同解除（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方按照第十条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的；2、欠缴各项费用达2000元的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6、转租未经甲方同意的；7、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。第十条违约责任（一）甲方有第九条第二款约定情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第三款约定情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状；守约方可要求违约方赔偿损失。2019年9月19日，李兵（甲方）与卢川（乙方）签订了《补充协议》，约定：鉴于甲方与王馨蕊于2018年8月签订了×-×-×号北京市房屋租赁合同，该合同有效期至2020年8月26日止。现本合同乙方自愿承继前述租赁合同中乙方的全部权利义务，包括原乙方王馨蕊因违约所给甲方造成的全都损失。现甲乙双方协商订立以下条款：1.甲乙双方自愿继续履行原租赁合同；2.乙方承诺承担租赁合同中原乙方的全部权利义务；3.如租赁合同中原乙方有任何异议且由此给甲方带来任何损失均由本协议乙方卢川承担。2019年9月19日，李兵（甲方）与卢川（乙方）签订了《欠条》，内容为：因×-×-×租房合同导致乙方共计欠甲方人民币9.6万元整。（玖万陆仟元整）。甲乙双方约定，该笔欠款9.6万元整，乙方于2019年9月23日前付至甲方账户，如超过约定日期支付，则加收滞纳金2.4万元，（共计人民币12万元整），且如逾期则按日支付罚息（每日万分之五）。关于被告卢川搬走的时间。经询问，原告称：卢川在2019年11月或者12月给我发信息说他搬走了，他把钥匙也拿走了，屋内也是我收拾的。为此我方向法院提交微信记录予以佐证。上述事实有《北京市房屋租赁合同》《补充协议》《欠条》、聊天记录及当事人陈述等在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告卢川经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据我国合同法的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。具体本案中，2018年8月23日，李兵与王馨蕊签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的相关规定，应属合法有效。2019年9月19日，李兵与卢川签订的《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的相关规定，应属合法有效。李兵与卢川达成新的协议，由卢川自愿承继前述租赁合同中王馨蕊方的全部权利义务，因此经李兵与卢川协商一致，租赁合同的出租方为李兵，承租人变更为卢川。因此原告主张被告王馨蕊承担相关债务的请求本院不予支持。按照我国合同法的相关规定，合同解除分为约定解除和法定解除。合同法对合同约定解除和法定解除的具体情形均有明确之规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。具体本案中，由于被告不按照合同约定给付房租，属于根本违约，致使合同目的无法实现，关于合同解除的时间，原告于2019年10月22日明确告知了被告卢川，由于被告不按照合同约定履行义务，并要求其于2019年10月27日前将房屋腾退返还，因此租赁合同于2019年10月22日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”违约责任是当事人不履行合同债务时，违约方向对方承担的民事责任。租赁合同解除后，被告卢川应支付《欠条》约定的96000元租金及2019年9月20日至2019年10月22日的租金12800元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当的措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告李兵在明知被告卢川违约没有支付房租并且在多次告知后仍没有腾退房屋，应及时采取措施防止损失的继续扩大，且未提交关于卢川实际占有和腾退房屋的相关证据。因此关于其主张的合同解除后的租金本院不予支持。关于原告主张的违约金，根据合同约定，被告卢川应按月租金的100%向原告李兵支付违约金12000元。关于原告主张的滞纳金和罚息，原告李兵与被告卢川在《欠条》中约定了罚金和罚息，本院综合考虑被告违约给原告造成的损失、合同履行后可以获得的利益等，被告卢川应支付滞纳金24000元，关于罚息本院不再支持。综上所述，本院依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李兵与被告卢川所签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年10月22日解除；二、被告卢川于本判决生效之日起七日内向原告李兵支付房屋租金108800元、违约金12000元、滞纳金24000元，以上共计144800元；三、驳回原告李兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2320元，由被告卢川负担，于本判决生效之日起七日内支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张鹏飞二〇二一年六月十九日法官助理 孙 鹏书 记 员 赵文鑫