北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初19166号原告：马喜顺，男，1962年7月10日出生，汉族，住山西省大同市城区。委托诉讼代理人：申艳，北京东通律师事务所律师。委托诉讼代理人：窦锦波，天津庆江律师事务所律师。被告：石利，男，1980年6月7日出生，汉族，住北京市昌平区。第三人：北京市昌平区城南街道水屯股份经济合作社，住所地北京市昌平区城南街道水屯村。法定代表人：王振元，社长。委托诉讼代理人：席国旗，北京明旗律师事务所律师。原告马喜顺与被告石利、第三人北京市昌平区城南街道水屯股份经济合作社（以下简称水屯经济合作社）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告马喜顺的委托诉讼代理人申艳、窦锦波，被告石利及第三人水屯经济合作社的委托诉讼代理人席国旗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马喜顺向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除马喜顺和石利于2016年11月21日签订的房屋租赁合同；2.请求法院判令石利将位于北京市昌平区水屯村临384号院1号房屋（以下简称涉案房屋）腾退给马喜顺；3.判令石利支付自2020年10月1日至实际腾退房屋之日的房屋占用费，按每日104.1元支付；4.本案诉讼费由石利承担。事实和理由：2016年11月21日马喜顺与石利签订房屋租赁合同，合同约定石利于2016年9月30日租赁马喜顺位于北京市昌平区1号房屋用于经营食品，租金为每年38000元整，石利已支付至2020年9月30日的房屋租金。2020年7月1日，马喜顺与水屯经济合作社的租赁协议书期满，马喜顺与水屯经济合作社就租赁协议续签事宜未协商一致，马喜顺应收回房屋拆除地上物将土地腾退给合作社。马喜顺和石利现无法继续履行房屋租赁合同，马喜顺于2020年7月1日向石利发出《告知书》通知石利腾退房屋，石利至今仍未腾退，故马喜顺向法院起诉，请求法院依法裁决。石利辩称，不同意马喜顺的诉讼请求。2020年7月2日就让马喜顺收房，我要求马喜顺退还2020年7月1日至2020年9月30日的租金9500元，但一直找不到马喜顺。2020年8月7日，涉案房屋被水屯经济合作社收回了，让我们也搬出来了。水屯经济合作社述称，涉案房屋所属的土地是属于经济合作社的，2012年1月1日至2020年7月1日我方将土地租赁给北京晋顺发经贸公司（以下简称晋顺发公司）。2020年7月1日以后我方基于中级法院调解书的约定，将土地从晋顺发公司收回，基于晋顺发公司在履行合同过程中存在过错，不再与其签订新的租赁协议。马喜顺作为晋顺发公司的负责人，其与石利签订租赁合同与我方无必然因果关系，我方不应承担本案原被告基于租赁关系产生的任何权利义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1994年7月1日，昌平县昌平镇水屯村经济合作社（出租方）与晋顺发公司签订了一份《房屋场地租赁合同》，约定出租方将位于北京市昌平区城南街道水屯村南水南路口通水屯路西方四间门房一间及院内全部空闲地、大队部院和二间办公房及大队部东侧六间房和前院5米后院9米宽的场地租给晋顺发公司使用，租期自1994年7月1日至2020年7月1日。2002年8月2日，昌平县昌平镇水屯村经济合作社与晋顺发公司又签订了一份《补充协议》，约定原《房屋场地租赁合同》所规定的租赁范围变更为现在的北院，租赁费调整为年租金2万元，补充协议自2002年1月1日起执行，补充协议未规定的事项以原《房屋场地租赁合同》规定为准。之后，昌平县昌平镇水屯村经济合作社的名称变更为水屯经济合作社。后双方在履行上述《房屋场地租赁合同》和《补充协议》的过程中产生纠纷，水屯经济合作社诉至本院，本院经审理后作出（2012）昌民初字第08372号民事判决书，判决结果为：一、晋顺发公司于判决生效后将承租的北院内四间北平房及门房和锅炉房上新建二层房屋拆除；二、驳回水屯经济合作社的其它诉讼请求。水屯经济合作社不服该判决，上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称北京一中院），该院在审理期间，经主持调解，双方当事人自愿达成调解协议。北京一中院于2013年5月22日作出（2013）一中民终字第6657号民事调解书对双方的调解协议进行了确认，内容如下：一、晋顺发公司于二〇一三年六月三十日前，将其所承租院内的北房四间及东房一间上面所建的第二层房屋设施全部拆除，排除一切安全隐患，今后保证不能在租赁的场地内私搭乱建；二、晋顺发公司于二〇一三年六月三十日前将租赁场地东墙外（不属于租赁范围），水屯村大街西侧的建筑设施全部拆除，保证消防通道畅通，不能在东墙外摆摊设点堆放物品，对外经营，影响人员及车辆的正常通行，服从水屯村民委员会的管理，包括流动人口、生产安全、防火安全、预防煤气中毒和交通安全等；三、晋顺发公司自二〇一二年一月一日起向水屯经济合作社交付的租金由原来的二万元提高至五万元，具体交付时间为每年的一月一日前，晋顺发公司要按时交纳租金及各项费用（如水费、卫生费等），并主动对水屯经济合作社开展的向弱势群体献爱心活动捐款捐物（具体数额由晋顺发公司依据自身的经济情况和社会爱心程度自由确定）；四、租赁期限自二〇一二年一月一日起至二〇二〇年七月一日止，晋顺发公司在二〇一三年五月十五日以前同水屯经济合作社及村委会签订的合同、承诺书等全部终止，不具备任何法律效力；五、本协议到期终止，如果水屯经济合作社不再继续出租此地，晋顺发公司应于终止前将租赁场地内的所有商户清退，地上物自行无偿拆除，清除所有建筑垃圾，恢复地貌，在水屯经济合作社规定的时间内将租赁物完好的向水屯经济合作社交付，如果晋顺发公司需继续承租，应按照水屯经济合作社民主程序，依集体资产招投标的方式参与投标；六、如果晋顺发公司违反上述任何条款，水屯经济合作社有权立即终止本协议；七、本协议期限以内，晋顺发公司应服从昌平区人民政府及村委会的整体规划，如遇国家占地、政府或村规划，晋顺发公司应无条件服从，水屯经济合作社不负责任何赔偿或补偿，由此产生的任何损失由晋顺发公司自行负担，如遇国家给予适当的补偿时，有关场地及房屋的补偿归水屯经济合作社所有，有关晋顺发公司的建筑物补偿归晋顺发公司所有。2013年5月16日，水屯经济合作社作为甲方、晋顺发公司作为乙方签订了一份《协议书》，主要内容与上述（2013）一中民终字第6657号民事调解书中双方达成的调解协议内容一致。经本院询问，马喜顺称晋顺发公司承租水屯经济合作社上述房屋及场地后，陆续在该场地内新建了部分房屋。2013年7月1日，马喜顺与晋顺发公司签订了一份《承包经营合同》，约定：晋顺发公司将位于北京市昌平区城南街道水屯村南路口通水屯村路西北院内房屋承包给马喜顺，由马喜顺对外进行招租，承包期限于2020年7月1日终止，到期后马喜顺负责向晋顺发公司腾退上述房屋。2016年11月21日，马喜顺（甲方）与石利（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋（建筑面积35平方米）租给乙方经营食品使用。租期初定2016年9月30日起，如国家拆迁、占用等政府行为，合同自动终止。租金为每年28000元整。合同还约定了其他内容。合同签订后，马喜顺将涉案房屋交付给石利使用，石利按约向马喜顺交纳了租金。现石利已交付租金至2020年9月30日。经本院询问，马喜顺和石利认可双方合同中约定的涉案房屋坐落于北京市昌平区水屯村临384号院，系晋顺发公司承租水屯经济合作社的场地后所新建房屋的一部分。且在合同履行过程中，租金变更为每年38000元。石利交付租金至2020年9月30日。本案审理过程中，石利称因马喜顺与水屯经济合作社就涉案房屋的租赁协议到期，涉案房屋已于2020年8月7日由水屯经济合作社收回。为证明该事实，石利向本院提交了水屯经济合作社在涉案房屋上张贴的《通知》、《告知书》、封条等证据。其中《告知书》载明：“致：北京市晋顺发经贸公司（以下简称贵公司）尊敬的马喜顺总经理您好！鉴于贵公司与北京市昌平区城南街道水屯股份经济合作社（以下简称本社）的租赁《协议书》已于2020年7月1日终止，本合作社结合法律的有关规定，依法向贵公司发函如下：一、请贵公司立即从原租赁物中清退一切人员和财产。二、本社不再履行原来《协议书》所确定的义务，并自今日始决定向贵公司停止供水。三、鉴于贵公司未按照《协议书》履行相关的义务，已经对本社造成了侵权的事实，本社将保留继续追究贵公司法律责任的权利。基于上述事由，敬请您在阅到本函之日起，紧急与水屯村民委员会负责人联系，以期协商妥善处理。北京市昌平区城南街道水屯股份经济合作社。2020年7月1日。”马喜顺称石利应将涉案房屋腾退返还给马喜顺，且石利现并未实际腾退房屋，仍在继续占有使用房屋。水屯经济合作社称，其与晋顺发公司于2013年5月16日签订的包含涉案房屋在内的《协议书》于2020年7月1日到期，因与晋顺发公司沟通无果，故其已于2020年8月7日自行将涉案房屋及《协议书》涉及的所有房屋收回。另查一，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经相关主管部门批准建设。另查二，本案庭审中，石利主张2020年7月到8月涉案房屋被停水，没法经营，故其搬出涉案房屋，但2020年8月7日后又搬回了涉案房屋，并一直由其爱人在经营食品。上述事实，有（2012）昌民初字第08372号民事判决书、（2013）一中民终字第6657号民事调解书、《协议书》、《承包经营合同》、《房屋租赁合同》、收据、通知、告知书、封条及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未经相关主管部门批准建设，马喜顺与石利就涉案房屋所订立的租赁合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。石利应将涉案房屋腾退返还给马喜顺，现石利主张涉案房屋由其爱人使用并经营食品，故石利应当支付占有使用房屋期间产生的费用，费用的数额本院根据本案事实及证据情况予以酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条之规定，判决如下：一、马喜顺与石利就位于北京市昌平区一号房屋所订立的《房屋租赁合同》无效；二、石利于本判决生效后七日内将上述房屋腾退返还给马喜顺，并支付自二○二○年十月一日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费，按每日104元计算；三、驳回马喜顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2940元，由马喜顺负担940元，已交纳；由石利负担2000元，于本判决书生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 李 笑二〇二一年六月二十三日书记员 扈艳杰