广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初2774号原告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠东县XXX。法定代表人：杨晔。委托诉讼代理人：何翠珊、吴秋霞，均系该公司工作人员。被告：申水涛，男，1977年5月31日出生，汉族，户籍地甘肃省XXX。原告惠州富茂房地产开发有限公司与被告申水涛商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告惠州富茂房地产开发有限公司委托诉讼代理人何翠珊到庭参加诉讼，被告申水涛经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州富茂房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方共同签订合同编号为ＨXXXXXX的《广东省商品房买卖合同》及附件,并判决被告配合原告到房管部门办理合同注销登记备案手续；2.被告向原告支付总房款20%的违约金，即￥109294.8元；3.被告承担案件所有的诉讼费用。事实和理由：2019年8月27日，原告与被告签订合同编号为ＨＴXXXXX的《商品房买卖合同》及附件，约定被告向原告购买位于惠东县房，该商品房总价为￥546474元。按照合同约定，被告选择商业贷款方式支付，应于2019年7月24日前支付完该商品房房款。合同签订后，涉案楼盘房屋包括涉案房屋的建设工程一直如期进行，并按合同约定达到交楼条件。但是被告因自身原因，不具备办理按揭贷款的条件，截止至今日，被告仍未及时足额支付购房款，拖欠原告应付房款共计￥380000元。为此，原告曾于2020年3月12日向被告寄发了《关于更改商品房付款方式的通知》，督促被告及时履行付款义务。然而经过多次的催告，被告依然拒不支付拖欠的房款，也未就合同的履行等提出任何形式的异议。原告认为，被告与原告签订的《商品房买卖合同》及附件合法有效，根据合同补充协议第一条的约定：“买受人未按照约定支付房价款的……出卖人有权解除合同。如出卖人要求解除合同，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用。”综上所述，被告不按合同约定履行义务已经构成根本违约，应当向原告承担相应的违约责任。为维护原告自身合法权益，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》及其他法律的有关规定，提起诉讼，请予支持。被告申水涛未到庭应诉答辩，在庭后提交答辩意见：本人于2019年8月27日于惠州富茂房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，总房价546474元，商业贷款380000元，由于先后找了两家银行，到2019年年底，被告知因自身原因，不具备办理按揭贷款的条件。2020年3月12日收到惠州富茂公司寄发的《关于更改商品房付款方式的通知》，要求一次性付清房款。想了很多办法都无法一次性付清房款，由于疫情的原因，出行极不方便，我于2020年4月29日到XXX营销中心找到负责的销售邹静玲，要求解除合同，有一个原因导致现在还未处理，就是当时交了50000元的装修咨询费由惠州市XXXXX有限公司收取的，不是惠州富茂房地产开发有限公司收取的，退不回来，怎么退回来一直未讲，微信聊天记录可以作证。除了销售邹静玲，没有人和我沟通过解除合同的相关话题，想要来销售领导的电话问清楚情况，没有提供，给惠州富茂房地产开发有限公司法务打电话也无人接听。现在有两点我还是不清楚。1、按照合同支付总房款20%的违约金，剩下的10%总房款如何退给我。2、50000元的装修咨询费如何退还给我，按理说不购买房屋了，50000元装修咨询费就不存在，为何说不清楚如何退还50000元（附装修咨询费收据一份）。并且惠州富茂房地产开发有限公司要求我按照合同支付总房款20%的违约金，我认为违约金太高，首先我是想买富力湾的房子的，但是贷款难办，源于4年前两笔信用卡未还。还有20%的违约金对我们打工人来说是一笔很大的资金。恳请减少违约金的比例。本院查明本案的事实如下：原告惠州富茂房地产开发有限公司系经工商登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发等。2019年8月27日，原告与被告申水涛签订一份编号为ＨXXXX的《商品房买卖合同》（预售）及附件，约定原告将位于惠东县房预售给被告，约定交付日期为2020年5月30日前，房屋总价款546474元，约定贷款方式付款，被告应当在2019年7月17日前支付首期房价款166474元，余款380000元向金融机构申请贷款支付；《商品房买卖合同》第八条“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.双方同意本条款按合同附件十一补充协议第一条执行。”附件十一第一条约定“《商品房买卖合同》第八条变更为：买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过90天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权没收购房定金并不予退还已交税费。如买受人逾期付款的，出卖人有权在买受人支付的款项中首先收取违约金，余款才作为房款或其他的应收款项收取。买受人对所欠的款项应当继续按约定向出卖人缴付。”庭审中，原告主张被告已支付购房款166474元，在被告怠于履行付款以后，通过邮寄的方式向被告在合同中所提供的地址送达解除合同的通知，提交了《关于变更商品房付款方式的通知》及相应快递单予以佐证。根据惠东县不动产档案馆提交答查档证明记载，案涉合同已于2019年9月30日进行备案，截止至2021年5月25日案涉房产未抵押、未查封。另，被告在庭后提交答辩意见时主张在购买案涉房屋时向惠州市XXX公司支付装修咨询费50000元，提交了一份由该公司盖章出具的《收款收据》复印件。本院认为，原告惠州富茂房地产开发有限公司与被告于2019年8月27日签订的编号为HXXX的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。关于涉案合同是否应当解除的问题，被告未按合同约定支付房款，且逾期付款已经超过90日，根据《商品房买卖合同》第八条“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）”的约定，原告诉请解除合同，符合合同约定，本院予以支持。至于原告要求被告配合办理注销《商品房买卖合同》手续，属于合同解除后的附随义务，本院一并予以支持。关于违约金问题，根据《商品房买卖合同》第八条及附件十一《补充协议》中关于逾期付款解除合同的违约金条款的约定，原告诉请要求被告支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金的标准是否过高问题，原告未举证证明其因被告违约而造成的具体损失金额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院将违约金调整为总房价款的10%，即54647.4元。对于被告已支付房款，为避免诉累，原告应在扣除上述违约金及被告应负担的本案案件受理费后向被告退还，如原告未能及时退还，被告可另行主张。关于被告主张的装修咨询费问题，根据被告所提交的《收款收据》记载该款项系由案外人收取，且被告亦未在本案辩论终结前提出独立的诉讼请求，故被告的该项主张不应在本案中予以处理，被告可另循法律途径解决。被告申水涛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告惠州富茂房地产开发有限公司与被告申水涛于2019年8月27日签订了合同编号为HXXXX的《商品房买卖合同》及相关附件、附录，被告应于本判决生效之日起十五日内配合原告办理涉案合同注销备案手续。二、被告申水涛应自本判决生效之日向原告惠州富茂房地产开发有限公司支付违约金54647.4元（在被告向原告交纳的购房款中予以扣除）。三、驳回原告惠州富茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4632元（原告惠州富茂房地产开发有限公司已预缴），由被告申水涛负担（在被告向原告交纳的购房款中予以扣除）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 林耀驰二〇二一年六月二十九日法官助理 黄 静书 记 员 陈俊彬广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1323民初2774号原告：惠州富茂房地产开发有限公司，住所地惠东县XXX。法定代表人：杨晔。委托诉讼代理人：何翠珊、吴秋霞，均系该公司工作人员。被告：申水涛，男，1977年5月31日出生，汉族，户籍地甘肃省XXX。原告惠州富茂房地产开发有限公司与被告申水涛商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告惠州富茂房地产开发有限公司委托诉讼代理人何翠珊到庭参加诉讼，被告申水涛经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州富茂房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方共同签订合同编号为ＨXXXXXX的《广东省商品房买卖合同》及附件,并判决被告配合原告到房管部门办理合同注销登记备案手续；2.被告向原告支付总房款20%的违约金，即￥109294.8元；3.被告承担案件所有的诉讼费用。事实和理由：2019年8月27日，原告与被告签订合同编号为ＨＴXXXXX的《商品房买卖合同》及附件，约定被告向原告购买位于惠东县房，该商品房总价为￥546474元。按照合同约定，被告选择商业贷款方式支付，应于2019年7月24日前支付完该商品房房款。合同签订后，涉案楼盘房屋包括涉案房屋的建设工程一直如期进行，并按合同约定达到交楼条件。但是被告因自身原因，不具备办理按揭贷款的条件，截止至今日，被告仍未及时足额支付购房款，拖欠原告应付房款共计￥380000元。为此，原告曾于2020年3月12日向被告寄发了《关于更改商品房付款方式的通知》，督促被告及时履行付款义务。然而经过多次的催告，被告依然拒不支付拖欠的房款，也未就合同的履行等提出任何形式的异议。原告认为，被告与原告签订的《商品房买卖合同》及附件合法有效，根据合同补充协议第一条的约定：“买受人未按照约定支付房价款的……出卖人有权解除合同。如出卖人要求解除合同，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用。”综上所述，被告不按合同约定履行义务已经构成根本违约，应当向原告承担相应的违约责任。为维护原告自身合法权益，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》及其他法律的有关规定，提起诉讼，请予支持。被告申水涛未到庭应诉答辩，在庭后提交答辩意见：本人于2019年8月27日于惠州富茂房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，总房价546474元，商业贷款380000元，由于先后找了两家银行，到2019年年底，被告知因自身原因，不具备办理按揭贷款的条件。2020年3月12日收到惠州富茂公司寄发的《关于更改商品房付款方式的通知》，要求一次性付清房款。想了很多办法都无法一次性付清房款，由于疫情的原因，出行极不方便，我于2020年4月29日到XXX营销中心找到负责的销售邹静玲，要求解除合同，有一个原因导致现在还未处理，就是当时交了50000元的装修咨询费由惠州市XXXXX有限公司收取的，不是惠州富茂房地产开发有限公司收取的，退不回来，怎么退回来一直未讲，微信聊天记录可以作证。除了销售邹静玲，没有人和我沟通过解除合同的相关话题，想要来销售领导的电话问清楚情况，没有提供，给惠州富茂房地产开发有限公司法务打电话也无人接听。现在有两点我还是不清楚。1、按照合同支付总房款20%的违约金，剩下的10%总房款如何退给我。2、50000元的装修咨询费如何退还给我，按理说不购买房屋了，50000元装修咨询费就不存在，为何说不清楚如何退还50000元（附装修咨询费收据一份）。并且惠州富茂房地产开发有限公司要求我按照合同支付总房款20%的违约金，我认为违约金太高，首先我是想买富力湾的房子的，但是贷款难办，源于4年前两笔信用卡未还。还有20%的违约金对我们打工人来说是一笔很大的资金。恳请减少违约金的比例。本院查明本案的事实如下：原告惠州富茂房地产开发有限公司系经工商登记设立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发等。2019年8月27日，原告与被告申水涛签订一份编号为ＨXXXX的《商品房买卖合同》（预售）及附件，约定原告将位于惠东县房预售给被告，约定交付日期为2020年5月30日前，房屋总价款546474元，约定贷款方式付款，被告应当在2019年7月17日前支付首期房价款166474元，余款380000元向金融机构申请贷款支付；《商品房买卖合同》第八条“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.双方同意本条款按合同附件十一补充协议第一条执行。”附件十一第一条约定“《商品房买卖合同》第八条变更为：买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过90天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权没收购房定金并不予退还已交税费。如买受人逾期付款的，出卖人有权在买受人支付的款项中首先收取违约金，余款才作为房款或其他的应收款项收取。买受人对所欠的款项应当继续按约定向出卖人缴付。”庭审中，原告主张被告已支付购房款166474元，在被告怠于履行付款以后，通过邮寄的方式向被告在合同中所提供的地址送达解除合同的通知，提交了《关于变更商品房付款方式的通知》及相应快递单予以佐证。根据惠东县不动产档案馆提交答查档证明记载，案涉合同已于2019年9月30日进行备案，截止至2021年5月25日案涉房产未抵押、未查封。另，被告在庭后提交答辩意见时主张在购买案涉房屋时向惠州市XXX公司支付装修咨询费50000元，提交了一份由该公司盖章出具的《收款收据》复印件。本院认为，原告惠州富茂房地产开发有限公司与被告于2019年8月27日签订的编号为HXXX的商品房买卖合同依法成立并生效，双方均应遵守。关于涉案合同是否应当解除的问题，被告未按合同约定支付房款，且逾期付款已经超过90日，根据《商品房买卖合同》第八条“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）”的约定，原告诉请解除合同，符合合同约定，本院予以支持。至于原告要求被告配合办理注销《商品房买卖合同》手续，属于合同解除后的附随义务，本院一并予以支持。关于违约金问题，根据《商品房买卖合同》第八条及附件十一《补充协议》中关于逾期付款解除合同的违约金条款的约定，原告诉请要求被告支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金的标准是否过高问题，原告未举证证明其因被告违约而造成的具体损失金额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院将违约金调整为总房价款的10%，即54647.4元。对于被告已支付房款，为避免诉累，原告应在扣除上述违约金及被告应负担的本案案件受理费后向被告退还，如原告未能及时退还，被告可另行主张。关于被告主张的装修咨询费问题，根据被告所提交的《收款收据》记载该款项系由案外人收取，且被告亦未在本案辩论终结前提出独立的诉讼请求，故被告的该项主张不应在本案中予以处理，被告可另循法律途径解决。被告申水涛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上所述，对当事人主张有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告惠州富茂房地产开发有限公司与被告申水涛于2019年8月27日签订了合同编号为HXXXX的《商品房买卖合同》及相关附件、附录，被告应于本判决生效之日起十五日内配合原告办理涉案合同注销备案手续。二、被告申水涛应自本判决生效之日向原告惠州富茂房地产开发有限公司支付违约金54647.4元（在被告向原告交纳的购房款中予以扣除）。三、驳回原告惠州富茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4632元（原告惠州富茂房地产开发有限公司已预缴），由被告申水涛负担（在被告向原告交纳的购房款中予以扣除）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 林耀驰二〇二一年六月二十九日法官助理 黄 静书 记 员 陈俊彬