广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初19766号原告：刘付东，男，汉族，1968年7月23日出生，身份证登记住址：广州市荔湾区。原告：雷芝萍，女，汉族，1970年10月3日出生，身份证登记住址：广州市荔湾区。被告：广州市星侨房地产开发有限公司。住所地广州市荔湾区东漖北路436号402室之三。法定代表人：邱达昌，该司董事长。委托诉讼代理人：孙翔宇，广东广大律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈仪，广东广大律师事务所律师。原告刘付东、雷芝萍与被告广州市星侨房地产开发有限公司（以下简称星侨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月19日公开开庭进行了审理。原告刘付东、雷芝萍，被告星侨公司委托诉讼代理人孙翔宇、陈仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘付东、雷芝萍共同提出诉讼请求：1.判令被告承担2018年2月12日至2018年7月14日的延期交楼违约金46456.61元；2.判令被告兑现购房交易时的销售人员口头承诺“交付时赠送5000元入伙家电券”；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年7月2日签订了《广州市商品房买卖合同》，被告于2018年2月8日发出《收楼通知书》，通知原告收楼时间为2018年2月12日。该日原告与原告聘请的第三方啄木鸟工程咨询有限公司、被告聘请的广州宜家创生物业管理有限公司三方共同前往验房，查验到房屋存在严重质量问题，被告也不能提交合同第十五条约定的供水永久使用证明材料等交付资料（直到3月19日才完成永久水表安装），原告当即拒绝收楼，并要求被告对房屋质量问题进行整改并按合同约定提交资料。后被告到4月底开始缓慢整改，直至2018年7月5日，经过原告与原告聘请的第三方啄木鸟工程咨询有限公司、被告及被告聘请的广州宜家创生物业管理有限公司共同验房，仍然有部分质量问题未整改完成。2018年7月14日下午，原告往前被告处要求办理交付手续，被告要求原告取消质量问题整改单才能交楼，后经过原被告双方协商，由被告赠送12个月的管理费作为未整改完成的质量问题补偿，原告撤销质量问题整改单，当日物业让原告当场签订了一份承诺书。根据合同约定，被告应向原告支付2018年2月12日至7月14日的延期交房违约金，标准为总房价的万分之一，即以房价款3056356元为基数，从2018年2月12日至7月14日计算。另外，2016年5月1日交首付时，销售陈少微承诺交付时赠送入伙券5000元，且称所有成交的业主都会送，不需要凭证。房屋交付后，原告找被告兑现上述承诺，被告以无书面证据为由拒绝。原告认为销售陈少微是被告的代理人，故被告应兑现销售的承诺。请求法院判如所请。被告星侨公司答辩称：不同意原告的诉讼主张，请求法院予以驳回。案涉房屋已竣工验收合格，原告收楼后提出的质量问题不影响安全居住。买卖合同约定的交楼时间为2017年6月30日，实际交楼时间为2018年2月13日，逾期交楼期间被告应付的逾期交楼违约金被告均已足额支付，原告已接受且未提出异议。销售人员的口头承诺不构成买卖合同的权利义务内容，对被告没有约束力。经审理查明，2016年7月22日，两原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：第四条乙方向甲方购买远东御江豪庭F-1（御豪轩）第F-1御豪轩幢8层803号房，房屋地址荔湾区御豪一街8号（F-1御豪轩）803房。房屋约定建筑面积为119.5658平方米，套内建筑面积为92.9501平方米。第七条该房屋以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米32979.5元，总金额为3065448元。第十三条甲方应在2017年6月30日前将作为本合同标的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理收楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十二条该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十五条甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向原告提供加盖被告公章的复印件。（六）、（七）项应载明水电等设备配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担。第二十三条甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的额，乙方有权要求甲方按照第3种方式处理，3.见附件七《补充协议》第十二条。同日，甲乙双方还签订了《本合同补充协议》，五、对本合同第十二条“交房条件”的补充约定，（一）本合同第十二条增加第二款约定：“该商品房项目已经由甲方与公共服单位签署了供水、供气、供电、通邮协议的，或已经向公共服务单位提出办理永久供水、供气、供电、通邮申请的，并且甲方证明其提出上述申请的时间（即从甲方提出上述申请到本合同及本补充协议约定的房屋交付之日）已经超过公共服务单位对社会公众承诺的办理时限；及／或内部规定时限的，乙方同意视为该商品房达到交条件。”（二）本合同第十二条增加第三款约定：“双方一致同意，如果交楼时出现不符合合同第二十三条及附件六所述装饰、设备标准的情况，除非影响居住安全，否则均属质量保修责任，不影响该商品房的交付，甲方应根据本合同第二十五条承担保修责任，如乙方以此为由拒收该商品房，理由不应成立，应视为房屋已交付。”七、本合同第十四条及第二是二条约定的违约金标准均统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外。十二、买卖合同第二十三条第3款内容：1.甲方交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，甲方有权以同等质量及／或规格及／或同级的其他品牌的装饰、设备代替买卖合同的附件六约定的装饰、设备。如交房时该商品房的装饰、设备标准达不到买卖合同的附件六约的标准的，乙方有权要求甲方进行整改。在甲方承诺整改装饰、设备的前提下，乙方不能要求退房和拒绝办理该商品房的交接手续。2.乙方知悉该商品房的装饰、设备存在材料天然差异的可能性，此情况不能视为质量问颖，也不构成甲方违约。3、该商品房需要进行整改或维修的，乙方应给予甲方一切必要的配合，如因乙方不予配合而导致维修不能、延误/或损失扩大的，甲方不承担任何责任。4、甲方在不改变装饰材料的类型、整体风格的情况下，对规格、形式和色彩的调整，均不视为设计变更，也均不视为装饰、设备标准的变更，也均不视为不符合买卖合同的附件六的标准。2018年2月8日，被告向两原告发出了《收楼通知书》，通知两原告在2018年2月12日办理入住手续。2018年2月12日，被告出具《签收表》，确认收到两原告对涉案房屋查验作出的《房屋检查表》、验房报告书及整改意见书各1份。后附的《房屋查验表》显示查验日期为2018年2月12日，检查项目包括入户阳台、厨房、厅、厅卫、次卧、书房、主卧、主卫，查验问题包括门锁生锈、入户门划花、墙面空鼓、地面空鼓、厨房门开关不顺畅、修补明显色差、门起急皮、门石断裂等问题。2018年2月14日，广州市荔湾住房和建设局出具备案意见，确认涉案房屋所在的小区工程竣工验收备案文件已于2018年2月13日收讫，文件齐全。2018年7月14日，原告雷芝萍签订了《承诺书》，内容为两原告于2018年7月14日已完成了收楼手续，并对该房屋进行查验，关于该房内的工程遗留返修问题同意由本人自行整改，本人承诺自行整改不危及建筑物安全和不影响周围业主合法使用物业，否则其承担一切法律责任。被告以赠12个月管理服务费作为自行维修的补偿，具体费用以物管公司的规定收费为准，至此被告不再承担房屋查验表上的一切维修责任。2018年12月15日，原告雷芝萍确认收到了被告支付的自2017年7月1日至2018年2月13日迟延交楼期间的违约金，原告对此予以确认。2019年12月31日，双方签订了《关于面积补差的补充协议》，约定涉案房屋约定的套内建筑面积为92.9501平方米，实测套内建筑面积为92.6744平方米，根据合同约定的房屋单价，涉案房屋的实测套内建筑面积结算价款应为3056356元，被告应退回原告9092元。另查明，2018年7月9日，广州市住房和城乡建设委员会出具《广州市住房和城乡建设委员会关于廖伟明等事项告知书》，其中载明，关于远东御江豪庭问题的投诉，其中“二、关于投诉人投诉延期交楼赔偿终止日期的问题。经核查，该项目F1-5栋于2018年2月5日前均已经取得《广州市建设工程规划验收合格证》，2月13日取得《广州市建设工程档案验收合格证》，2月14日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，3月19日取得《永久水表安装完毕证明书》，投诉企业存在不满足合同交房条件的情况下交付、未取得永久供水合同及质量问题等诉求，6月22日，我委约谈了开发企业，据开发企业介绍，部分存在投诉的单元正在进行整改，你们可以与开发企业进行协商……”。诉讼中，被告称根据《本合同补充协议》第五条约定，被告已与公共服务单位签订了供水协议或提出办理永久用水申请等内容，被告庭后（2021年5月19日）会提交供水材料的相关资料，但至本判决作出之日，被告均未提交资料。被告亦未提交其于2018年2月8日有无再次向原告发出收楼通知的资料。原告称，2018年2月8日后，被告没有再次通知其收楼，反而是原告急着收楼一直要求被告交楼，但被告要求原告以消除质量整改问题单为交楼条件。诉讼中，为证明其第2项诉讼请求，原告提交了微信聊天记录，称是发生于雷芝萍与陈少微之间，陈少微是被告聘请的中原地产的销售。被告确认其司聘请了中原地产作为代理销售公司，但是不确认陈少微是中原地产的员工。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见及本案查明的事实，本案的争议焦点一是原告主张被告支付逾期交楼违约金是否成立及逾期交楼违约金的确定问题；二是原告主张被告赠送5000元入伙家电券是否成立的问题。关于争议焦点一。两原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及《本合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。根据合同约定，被告在交付房屋时应出示合同第十五条约定的资料，其中包括供水部门出具的永久使用证明材料。在广州市住房和城乡建设委员会出具《广州市住房和城乡建设委员会关于廖伟明等事项告知书》中，该委告知涉案房屋所在楼盘于2018年3月19日取得《永久水表安装完毕证明书》。被告并未提交证据证实涉案房屋所在楼盘的永久用水使用时间早于2018年3月19日。在此情况下，被告于2018年2月8日发出的《收楼通知书》并不发生通知原告收楼的法律效力。现被告亦未提交证据证实其司于2018年3月19日后再次通知原告收楼，故两原告拒绝收楼，理据正当。因原告确认已收到被告支付的至2018年2月13日的逾期交楼违约金，故被告尚欠的逾期交楼违约金应自2018年2月14日起计，直至原告实际收楼的2018年7月14日，合计151天。根据合同约定的违约金标准，被告应付的逾期交楼违约金为46150.98元（3056356×0.01%×151）。原告主张从2018年2月12日起算逾期交楼违约金，与事实不符，本院不予支持。另，原告所提的涉案房屋存在的质量问题，根据原告提供的《房屋查验表》显示内容，根据合同约定，被告履行的是保修责任，上述查验问题不构成原告拒绝收楼的正当理由。关于第二个争议焦点。原告无法举证其提供的聊天记录发生在何人之间，即便是原告雷芝萍与陈少微的聊天，原告也无法举证陈少微的承诺对被告有约束力，故原告主张被告赠送5000元家电券，理据不足，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、于本判决发生法律效力之日起五日内，被告广州市星侨房地产开发有限公司应向原告刘付东、雷芝萍支付逾期交楼违约金46150.98元；二、驳回原告刘付东、雷芝萍的其它诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费543元，由原告刘付东、雷芝萍负担56元，被告广州市星侨房地产开发有限公司负担487元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 杨银桃二〇二一年六月十六日法官助理 刘晓垌书 记 员 李剑宇