上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初4699号原告：上海剑翔五金有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：谢雪元，总经理。委托诉讼代理人：蔡新，上海市中山律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱彤，上海市中山律师事务所律师。被告：上海鸿圆汽车维修有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈利军，总经理。委托诉讼代理人：花伟，上海东炬律师事务所律师。原告上海剑翔五金有限公司诉被告上海鸿圆汽车维修有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林青独任审判。起诉时，原告申请财产保全，本院依法采取了保全措施。本案于2021年4月6日公开开庭进行了审理。原告法定代表人谢雪元及其委托诉讼代理人蔡新、朱彤，被告法定代表人陈利军及其委托诉讼代理人花伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海剑翔五金有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告腾退位于上海市青浦区盈秀路XXX号第4幢房屋；二、判令被告支付原告拖欠的租金人民币116,168元；三、判令被告支付原告拖欠的门卫费1,500元；四、判令被告支付原告房屋使用费(按每三个月17万元的租金标准，自2021年1月10日起计算至被告腾退之日止)；五、判令被告支付原告垫付的电费6,765.96元。事实和理由：原、被告于2018年12月9日签订了一份《厂房租赁协议》，协议约定原告将其拥有的坐落于上海市青浦区盈秀路XXX号第4幢的厂房租赁给被告使用。该协议约定了租赁期限自2019年1月1日至2021年1月9日止，到期协议终止，收回租赁厂房。协议同时约定了租金及支付方式，每三个月支付一次，每次支付费用是17万元，门位费每月500元整。另根据协议的第十条，租赁期满，被告应按时搬出全部物件并向原告返还房屋。协议签订后，原告按约交付厂房。按照合同约定，被告应于2020年10月支付3个月(2020年10月10日至2021年1月9日)的租金，然而被告仅仅支付了53,832元，尚欠117,668元，现拖欠至今并未支付。为此，原告于2020年12月3日向被告发出告知书，明确租赁期限届满，协议终止，要求被告恢复原状、收回厂房、尽快支付拖欠的租金，并言明法律后果。租赁期间，原告为被告垫付了2020年12月份的电费6,765.96元。租赁协议到期后，被告一意孤行，继续占用涉案厂房至今。原告认为，鉴于合同已经到期，不需要主张解除合同，合同已经自然终止。双方也未续签书面的租赁合同。原、被告双方的租赁关系早已结束，被告继续占用涉案厂房系侵权行为，应参照合同第3条约定的租金标准及支付方式，租金每三个月支付一次，金额为17万元计算占有使用费。为了使原告合法权益不受侵犯，故原告诉至法院。审理中，原告鉴于被告于2021年2月7日支付了电费6,765.96元，故原告自愿撤回第五项诉请，其余诉请不变。被告上海鸿圆汽车维修有限公司辩称：不同意原告全部诉讼请求。针对诉请一，同意腾退，确认协议第2条约定租赁期限自2019年1月1日至2021年1月9日止，到期协议终止，收回租赁厂房。鉴于合同已经到期，不需要主张解除合同，已经自然终止。双方也未续签书面的租赁合同。针对诉请二，不同意支付拖欠的租金，2020年10月，原告已经与盈浦街道签订动迁协议，导致被告无法正常生产经营，对厂房进行停水停电。确认被告支付租金至2020年10月9日。按照合同约定，被告应于2020年10月支付3个月(2020年10月10日至2021年1月9日)的租金，被告确认支付了53,832元，拖欠116,168元至今未支付。对于上述租金，应当减免。针对诉请三，同意支付门卫费1,500元。针对诉请四，目前被告尚未搬离系争厂房，仍在占有使用。不同意支付占有使用费，理由是原告已经与盈浦街道签订动迁协议，导致被告无法正常生产经营，签订动迁协议后，房屋的所有权不属于原告，占有使用费也不应由原告收取。经审理查明：2018年12月9日，原、被告签订了一份《厂房租赁协议》，协议约定原告将其拥有的坐落于上海市青浦区盈秀路XXX号第4幢的厂房租赁给被告使用，建筑面积1,373.68平方米。租赁期限自2019年1月1日至2021年1月9日止,到期协议终止,收回租赁厂房。每三个月支付一次租金,每次支付费用17万元,门位费每月500元整，押金5万元。承租方拖欠租金达60天以上的，出租方可以终止协议，收回房屋，原拖欠租金和其他费用仍需付清。房屋租赁协议期满，承租方返还房屋按时搬出全部物件，搬迁后10日内房屋内仍有杂物，视为承租方放弃所有权，由出租方处理。如承租方逾期不搬迁的，应赔偿出租方由此产生的损失。协议还约定了其他事项。协议签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告支付了押金5万元。被告支付租金至2020年10月9日，按照合同约定,被告应于2020年10月支付自2020年10月10日至2021年1月9日止3个月的租金,被告支付了53,832元，尚欠117,668元至今未支付。现押金5万元仍在原告处。2020年12月3日，原告向被告发出告知书,明确租赁期限届满，协议终止，要求被告恢复原状、收回厂房、尽快支付拖欠的租金等。被告在收到告知书后未搬离，至租期届满后，原、被告双方未签订续租合同，现被告仍未搬离，一直占有使用系争房屋，且未支付占有使用费。另查明，系争房屋已经办理了产权登记，权利人登记为原告。以上查明的事实，有原、被告陈述，厂房租赁协议、上海农商银行收款通知、告知书、照片、邮件交寄单收据，邮寄凭证、上海市房地产权证等证据予以证明，并经当庭出证、质证，本院予以确认。审理中，被告表示，关于5万元押金由被告另行主张，不要求在本案中主张返还。被告为证明系争厂房纳入征收范围，还提供了盈浦街道房屋土地补偿安置办公室出具的致盈秀路工业扩散基地全体业主公开信。原告对该证据真实性无异议，但认为与本案无关。关于停水停电问题，被告没有提供相关证据。对此，原告也不认可。根据庭审确认的事实，本院认为：本案中，原告与被告签订租房协议，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。协议约定租期至2021年1月9日止，因协议约定的届满，该协议自然终止。原、被告双方在租期届满后也未续签租赁合同，被告继续占有使用系争房屋已无依据，原告主张被告腾退房屋，本院予以支持。对于租期届满前被告拖欠的租金，被告理应支付。对于原告主张的房屋占有使用费，被告不同意支付，并认为原告已经与盈浦街道签订动迁协议，签订动迁协议后，房屋的所有权不属于原告，占有使用费也不应由原告收取。本院认为，被告并未提供证据证明房屋的所有权不属于原告，占有使用费也不应由原告收取，即便原告已经签订动迁协议，因被告占有使用目前尚未搬离，系争房屋尚未交付，原告主张占有使用费，有相应的依据，本院予以支持。对于原告主张的门卫费1,500元，被告同意支付，原、被告对此无争议，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告上海鸿圆汽车维修有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区盈秀路XXX号第4幢房屋；二、被告上海鸿圆汽车维修有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海剑翔五金有限公司拖欠的租金人民币117,668元；三、被告上海鸿圆汽车维修有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海剑翔五金有限公司门卫费人民币1,500元；四、被告上海鸿圆汽车维修有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海剑翔五金有限公司房屋占有使用费(按照每三个月人民币17万元为计算标准，自2021年1月10日起计付至实际腾退之日止)。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7,367.52元，减半收取计人民币3,683.76元，财产保全费人民币1,428元，两项诉讼费用合计人民币5,111.76元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付房屋占有使用费的合同。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。