天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0104民初5074号原告:天津市津源蔬菜有限公司，住所地天津市河**望海楼街东河沿大街**。法定代表人:唐怿，总经理。委托诉讼代理人：胡颖，女，该公司员工。委托诉讼代理人：臧玉庆，男，该公司员工。被告:天津市南开区味至鲜餐饮服务中心，，住所地天津市南开区华苑街华苑路**华苑第八小区商业中心****经营者:范俊瑞，经理。委托诉讼代理人：肖志德，男，该公司经理。被告:天津市南开区聚雅福饭店，住所地，住所地南开区芥园西道71-2iv>经营者:孙志刚，经理。委托诉讼代理人：满志有，天津君匡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍，天津君匡律师事务所律师。被告:孙志刚，男，1978年8月24日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：满志有，天津君匡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍，天津君匡律师事务所律师。第三人:天津市津裕蔬菜有限公司，住所地，住所地天津市南开区旧津保路**iv>法定代表人:王禅，总经理。委托诉讼代理人：何中翔，男，该公司经理。原告天津市津源蔬菜有限公司（以下简称津源蔬菜）与被告天津市南开区味至鲜餐饮服务中心（以下简称味至鲜）、天津市南开区聚雅福饭店（以下简称聚雅福饭店）、孙志刚及第三人天津市津裕蔬菜有限公司（以下简称津裕蔬菜）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月15日、2021年5月12日公开开庭进行了审理。原告津源蔬菜的委托诉讼代理人胡颖、臧玉庆，被告味至鲜的委托诉讼代理人肖志德，被告聚雅福饭店、孙志刚的委托诉讼代理人满志有、王萍到庭参加诉讼。第三人津裕蔬菜的委托诉讼代理人何中翔于2021年4月15日到庭参加诉讼。2021年5月12日第三人津裕蔬菜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告津源蔬菜向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房屋租赁费236099.6元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：被告味至鲜与第三人津裕蔬菜于2019年4月1日签订了《房屋租赁合同》,租赁津裕蔬菜位于“芥园道71号”房屋,租赁期限自2019年4月1日至2020年3月31日,租赁面积:1370平方米,租赁费用每季度218772元,按季支付租金,付款时间为上季度末支付下一季度租金。后期味至鲜将涉诉房屋转给聚雅福饭店和孙志刚使用。三被告自2020年6月起开始拖欠租金,至2020年11月25日总计拖欠391238元。津裕蔬菜于2020年11月25日与津源蔬菜签订了《债权转让协议》,协议约定津裕蔬菜将对被告的该笔债权转让给原告津源蔬菜。2020年12月7日孙志刚向原告津源蔬菜支付了80000元；原告津源蔬菜与第三人津裕蔬菜协商,2020年11月26日至27日租金4861.6元由原告收取；被告曾支付给第三人津裕蔬菜的押金80000元,由原告抵扣。综上，被告还应向原告支付236099.6元，遂成讼。被告味至鲜辩称，不同意原告诉请。1.对于原告诉请中的《债权转让协议》内容不清楚，故上述协议不发生债权转让的效力；2.原告直接与孙志刚签订租赁合同的行为，侵犯了味至鲜的优先承租权；3.疫情期间原告没有执行减三免三的租赁政策。被告聚雅福饭店、孙志刚辩称，请求驳回原告诉请。1.原告起诉主体有误，聚雅福饭店系次承租人，与原告没有关联，不是适格被告。另，聚雅福饭店系个体工商户，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定，原告将个体工商户、经营者均列为被告明显存在错误，孙志刚不应作为本案被告。2.依据民法典第546条及548条规定，本案中原告诉称存在债权转让，但是没有通知到聚雅福饭店和孙志刚，因此该债权转让协议对聚雅福饭店和孙志刚不产生债权转让的效力。3.原告诉状中所述与事实不符，除了原告诉状中所称的给付欠款，2020年9月17日给付第三人100000元，2020年10月12日给付第三人80000元。4.诉争房屋年久失修一直存在漏雨漏水情况，影响聚雅福饭店使用，依据2019年4月1日本案第三人与味至鲜签订的租赁协议，约定自然损坏的维修费由第三人承担，房屋漏水系自然损坏，原告及第三人未尽维修义务，依据民法典规定，若原告主张其为出租方，影响了聚雅福饭店的正常使用，应减免相应数额。5.依据2020年天津市针对中小型企业关于租赁的优惠政策，疫情期间的租金应予以减免，依据天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战相关措施第二项第七条规定，租金应当“减三免三”，依据上述租赁合同约定的租金，原告应免除租金218772元，减免租金109386元,合计328158元，即使按照原告主张的数额支付租金，原告应退还被告92058.4元。6.2014年12月9日为安装燃气第三人前身南开区蔬菜公司作为担保人让被告孙志刚垫付安装燃气费用74465.33元，该笔费用应当与租金折抵。综上，原告诉请没有事实及法律依据，原告应返还被告的垫付燃气费及退还租金共计166523.73元。第三人津裕蔬菜述称，其于2020年12月接手相关事宜，对原、被告所述具体情况不了解。本院认定事实如下：2019年4月1日，第三人津裕蔬菜（出租人、甲方）与被告味至鲜（承租人、乙方）签订房租租赁合同，约定：甲方（津裕蔬菜）将坐落于芥园西道71号（一兰旁）房屋出租给乙方（味至鲜）。该出租房屋面积1370平方米……租赁期限自2019年4月1日至2020年3月31日止……按每季度租金人民币218772元计算租金……乙方（味至鲜）按（年、半年、季度）预支付租金……上述合同期内租金已结清，双方未再续签合同，被告味至鲜在合同到期后仍然租用涉诉房屋。被告聚雅福饭店于2010年前后通过味至鲜租赁涉诉房屋，并使用涉诉房屋至今。庭审中，聚雅福饭店陈述，2019年4月1日至2020年10月31日其合同相对方一直是味至鲜，味至鲜认可该陈述。关于聚雅福饭店何时直接与第三人津裕蔬菜订立房屋租赁合同，聚雅福饭店在庭审中陈述前后不一致，一说2020年11月开始直接和第三人签订合同；一说合同签订时间为2020年12月11日，租期为2021年1月1日至2021年12月31日，且合同签约方为案外人天津红桥津裕隆房屋信息咨询服务经营部。聚雅福饭店另陈述，自2020年11月26日起其直接向第三人津裕蔬菜支付租金。庭审中，味至鲜与聚雅福饭店均陈述与对方为合作关系。2020年11月25日，津源蔬菜（受让方）与津裕蔬菜（转让方）签订《债权转让协议》，津裕蔬菜向津源蔬菜转让的债权中包括味至鲜欠缴的2020年6月至2020年11月25日房屋使用费391238元。关于该协议是否已通知被告，原告在庭审中陈述，通知过孙志刚、肖志德（味至鲜委托诉讼代理人），让他们签订债权转让通知书，他们没来，由其大堂经理于美玲代签。为此，原告提供债权转让通知书，证明债权转让已经告知被告。该债权转让通知书抬头为“天津市南开区味至鲜餐饮服务中心”，落款为“天津市津裕蔬菜有限公司2020年11月27日”，盖有津裕蔬菜公司企业章，落款后有“于美玲代孙志刚”的签字。味至鲜、聚雅福饭店、孙志刚均否认接到上述通知。被告聚雅福饭店、孙志刚在庭审中发表质证意见陈述，经向于美玲核实，于美玲表示是否签过字记不清了，孙志刚想不起来于美玲是否聚雅福饭店的员工，债权转让通知书抬头为味至鲜，于美玲不是味至鲜员工。被告味至鲜对债权转让通知书不予认可。本院经审查认为，债权人转让权利的通知自到达债务人时起，转让行为生效。原告提供债权转让通知书上有“于美玲代孙志刚”的签字，并陈述于美玲系聚雅福饭店大堂经理，被告聚雅福饭店、孙志刚在质证意见中表述向于美玲核实过签字事宜、但又表述想不起来于美玲是否聚雅福饭店员工，陈述存在矛盾之处，本院对该意见不予采纳。结合聚雅福饭店与味至鲜均认可双方系合作关系的陈述，本院对债权转让已通知味至鲜和聚雅福饭店的事实予以确认。本院认为，原告与第三人签订的债权转让协议系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行合同义务。被告味至鲜在与第三人合同期满后仍继续租用涉诉房屋，被告聚雅福饭店自2010年前后使用涉诉房屋至今，且自述于2020年11月26日起直接向第三人津裕蔬菜支付租金，故二被告应当参照租金标准支付2020年6月至2020年11月25日涉诉房屋占有使用费。关于原告主张被告应当支付的房屋租赁费236099.6元，被告味至鲜、聚雅福饭店均认可原告的计算方式及得出的上述数值，但提出如下抗辩：1.二被告均抗辩津裕蔬菜与津源蔬菜的债权转让未通知二被告，根据本院已查明事实，对该抗辩本院不予采纳。2.二被告均抗辩受疫情影响应予减免房租，考虑被告在使用涉诉房屋期间确实受到新冠疫情爆发的影响，本院根据被告经营内容、涉诉房屋使用的历史情况等因素，本着公平责任原则，综合考虑确定免除被告三个月的租金，故被告应向原告支付的租金为17327.6元（236099.6元-218772元/每季度）。3.被告聚雅福饭店、孙志刚抗辩涉诉房屋存在漏水情况，影响房屋使用，应减免相应租金。但其仅提供照片10张，且照片中未显示拍摄时间、地点，不、地点明其抗辩主张，对该抗辩本院不予采纳。4.被告聚雅福饭店、孙志刚抗辩，2014年12月9日为安装燃气第三人前身南开区蔬菜公司作为担保人让被告孙志刚垫付安装燃气费用74465.33元，该笔费用应当与租金折抵。为此，被告聚雅福饭店、孙志刚提供借据一张，上载：因安装燃气……暂借一兰初装费74465.33元……南开蔬菜公司负责担保该款偿还。出借人处有孙志刚签名及按手印，借款人处为空，担保人处印有天津市南开蔬菜公司财务专用章。当事人各方均认可南开蔬菜公司为津裕蔬菜前身。根据上述借据记载内容，该款项的出借人为孙志刚、借款人为“一兰”、担保人为南开蔬菜公司，出借人孙志刚就上述借款纠纷可另行解决，以该款项直接用于折抵租金的抗辩本院不予采纳。5.被告聚雅福饭店、孙志刚抗辩，孙志刚不应作为本案被告。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。据此，本院对孙志刚非本案适格被告的抗辩予以采纳。综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、第九十条、第二百四十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、本判决生效后三十日内，被告天津市南开区味至鲜餐饮服务中心、天津市南开区聚雅福饭店向原告天津市津源蔬菜有限公司支付房屋占有使用费17327.6元；二、驳回原告天津市津源蔬菜有限公司其他诉讼请求。原告天津市津源蔬菜有限公司确认收款账户为原告天津市津源蔬菜有限公司名下招商银行天津中山路支行12×××01的账号。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4841元，减半收取计2420.5元，由原告天津市津源蔬菜有限公司负担2242.86元，由被告天津市南开区味至鲜餐饮服务中心、天津市南开区聚雅福饭店负担177.64元，被告负担部分于本判决生效后三十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 陈 楠二〇二一年六月十六日书记员 王韶华附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。