.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}翁牛特旗人民法院民事判决书（2018）内0426民初622号原告：鲍相玉，女，1967年1月9日出生，蒙古族，居民，现住内蒙古赤峰市。身份证号码：×××委托代理人：刘晓晨，内蒙古紫城律师事务所律师。被告：翟艳辉，男，1992年5月26日出生，蒙古族，农民，现住内蒙古赤峰市。身份证号码：×××委托代理人：马雨波，内蒙古恒伟律师事务所律师。被告：鞠春玲，女，1989年5月5日出生，汉族，农民，现住内蒙古赤峰市。身份证号码：×××委托代理人：李忠全，内蒙古红城律师事务所律师。被告：特倩卉，女，1984年12月2日出生，蒙古族，居民，现住内蒙古赤峰市。身份证号码：×××原告鲍相玉诉被告翟艳辉、鞠春玲、特倩卉确认合同无效纠纷一案，本院于2018年2月7日立案受理。依法由审判员李丹青适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鲍相玉及其委托代理人刘晓晨、被告翟艳辉的委托代理人马雨波、被告鞠春玲的委托代理人李忠全到庭参加诉讼，被告特倩卉经本院合法传唤无正当理由拒不出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲍相玉诉称，1、请求依法确认三被告之间签订的《楼房买卖协议》无效；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年3月30日，原告同被告特倩卉签订了一份《楼房买卖合同》，依据该合同的约定，被告特倩卉将其所有的的位××镇东侧的楼房一处出售给原告所有，楼房价款为21.4万元。原告向特倩卉交纳了购房款16.4万元，余款5万元为特倩卉名下的房贷由原告按月偿还。合同签订以后，原告依约交纳了购房款、按月偿还房贷并入住涉案楼房至今。被告翟艳辉系原告的儿子，在2012年6月26日与被告鞠春玲登记结婚后与原告共同居住在该楼房。现在原告得知，在原告不知情的情况下，被告翟艳辉与鞠春玲私自找到原房主特倩卉，称涉案楼房原告同意过户至翟艳辉和鞠春玲名下，特倩卉在未经核实的情况下，擅自将涉案楼房的产权手续变更至翟艳辉和鞠春玲名下。因变更产权手续的需要，特倩卉与被告翟艳辉、鞠春玲签订了一份《楼房买卖协议》，将签署的时间书写成2011年3月30日。原告认为，涉案的楼房系原告出资购买，并由原告一直占有使用，原告对涉案楼房享有合法的产权。被告翟艳辉和鞠春玲用欺骗的手段骗取原房主的同意，原房主特倩卉在未经原告许可的情况下基于错误的认识将涉案的楼房产权手续变更至翟艳辉和鞠春玲名下，并在变更产权手续时与翟艳辉和鞠春玲签订了一份《楼房买卖协议》。三被告的上述行为侵犯了原告的合法财产权利，系无效的，故现特向人民法院提起诉讼，请求依法确认三被告之间签订的《楼房买卖协议》无效，本案全部诉讼费用由被告承担，请依法予以判决。被告翟艳辉辩称，原告起诉的事实客观真实，涉案楼房于2011年3月30日由本案原告方从被告特倩卉处购得，当时被告翟艳辉及鞠春玲尚未结婚。在2013年4月，被告翟艳辉、鞠春玲找到特倩卉，谎称已经告知原告，请求特倩卉与被告翟艳辉、鞠春玲签订了一份协议，将时间书写在2011年3月30日，并用此协议将涉案楼房变更至二被告名下。所以被告翟艳辉认为，涉案楼房在原告与被告特倩卉之间已经完成了转移交付，三被告签订的《楼房买卖协议》实际是一份虚假合同，以此来否定原告与被告特倩卉之间已经实际履行完毕的合同的效力是不成立的，后一份合同没有实际履行的标的，所以当然是无效的。被告鞠春玲辩称，原告称2011年3月30日与本案被告特倩卉签订了《楼房买卖合同》，并称自己交付了购房款和银行贷款，以此要求确认三被告签订的《楼房买卖合同》无效，答辩人认为原告的说法与事实不符。此前答辩人与另一被告翟艳辉在贵院进行了离婚诉讼，在诉讼过程中，被告翟艳辉为独占财产故意编造上述情况。对于本案争议的涉案房产，原是答辩人与翟艳辉婚前以及双方家长商议共同出资购买的楼房。当时，翟艳辉找答辩人商量，说买自己家亲戚的一处楼房用作结婚的婚房，但是现在钱不够，问能不能让答辩人家也出一部分钱一起买下这套房屋，其中有五万元贷款再由答辩人和翟艳辉共同偿还，等还完钱以后就登记在双方名下。此后答辩人陆续给了翟艳辉八万余元购房款，让翟艳辉家办理购买房屋的事宜。但是结婚以后，翟艳辉由于对家中事物不管不问，也不张罗还贷款的事，答辩人从娘家借款偿还了余下的五万元贷款。为了办理房产证，2013年3月原告找来特倩卉让我们一起到房产交易部门把房产证办理到答辩人和翟艳辉名下，这件事原告本人是清楚的，此后原告从未提过任何异议。现在答辩人与翟艳辉离婚，答辩人认为除答辩人外的本案当事人，为了帮助翟艳辉侵占房产不惜共同编造事实起诉答辩人，为此答辩人请求法院查明事实，并驳回原告的诉求。原告称”现在原告得知，在原告不知情的情况下，被告翟艳辉与鞠春玲私自找到原房主特倩卉，称涉案楼房原告同意过户至翟艳辉和鞠春玲名下，特倩卉在未经核实的情况下，擅自将涉案楼房的产权手续变更至翟艳辉和鞠春玲名下”。对于原告的上述说法，答辩人认为原告完全是毫无根据的胡说。首先，原告与被告翟艳辉是母子关系，在没有任何缘由的情况下，翟艳辉为什么隐瞒编造事实来损害母亲的利益，这一说法完全违背常理。第二，特倩卉作为卖房人，出卖房屋的行为本属于公民重大民事活动，特倩卉又与原告关系密切，出卖人怎么会不闻不问稀里糊涂的将房产过户到他人名下，这与情理不符。另外，答辩人需要说明，本案答辩人与翟艳辉双方购买了楼房，购房款虽然是双方家长所出，但是这一行为也应视为对双方的赠与，该楼房的所有权应为夫妻双方共同财产性质。再有，答辩人认为原告自称不知情仅是原告单方说法，其理由不能成立。结合本案的其他情况看，本案涉及合同主体关系特殊，《楼房买卖合同》是原告儿子亲自签订。另外，本案涉及的房屋是答辩人与翟艳辉的婚房，原告主张涉案楼房是自己所购，把购房说成与答辩人和她儿子无关的行为是完全不符合事实更不符合常理的。再有，房产过户时间形成于2013年3月份，距今长达五年，原告在此前一直没有提出异议，现在由于答辩人与翟艳辉离婚，原告继而不承认答辩人的婚房为答辩人夫妻共同财产，其起诉目的显而易见是为了翟艳辉侵占答辩人的合法财产，现在说自己不知情是完全不能成立的。综上所述，答辩人认为2013年答辩人、翟艳辉与特倩卉所签订的《楼房买卖合同》是基于男女双方结婚所购，买房是双方及家庭成员的共同意向，买卖双方所签订的合同不存在欺诈，更不存在损害他人利益，至于原告的主张无论从法律及事实上都是站不住脚的。因此，答辩人希望法院公正审理本案，还答辩人公道。被告特倩卉在法定期限内未答辩，亦未向本院提供任何证据。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、《楼房买卖合同》一份。证明：2011年3月30日，原告同被告特倩卉签订了一份楼房买卖合同，被告特倩卉将涉案楼房以21.4万元的价格出售给原告，涉案楼房系原告的个人财产。被告翟艳辉质证认为对真实性无异议，在合同签订之后，涉案楼房已经完成实际交付，当时被告翟艳辉与被告鞠春玲尚未结婚，所以不存在共同出资购买楼房的事实。被告鞠春玲质证认为对合同的真实性有异议，鞠春玲自始至终没有见过该协议，本案所涉及的房屋出卖方特倩卉与本案原告有亲属关系，该协议是否为真实的买卖合同存在疑问，是否是特倩卉本人所签有异议。即便是特倩卉本人所签，从本案的情况反应，不能证明该协议为实际购买楼房的真实情况，原告以此为据称被告与特倩卉的购房合同无效是没有依据的，我们不认可该合同的法律效力。2、特倩卉出具的证明一份。证明涉案楼房的所有购房款系原告鲍相玉支付的，根本不存在与被告翟艳辉、鞠春玲共同出资购买的事实，而且不存在将涉案楼房出售给翟艳辉、鞠春玲的事实。被告翟艳辉质证认为对证据真实性无异议。涉案房款事实由原告交纳，在原告方已经完全履行合同义务的情况下，理所当然的享有合同权利，即楼房所有权。被告鞠春玲质证认为对于该证明是否为特倩卉所出具有异议，特倩卉未出庭，无法证明真实性。该证明即使是特倩卉所出，但证明内容与事实不符，该证明称2011年3月30日原告购房时，房款全部由鲍相玉向特倩卉付清，结合原告所出示的楼房买卖合同，及起诉状的内容看，购房款项不是一次性支付完毕的。按照原告的说法，还有一部分五万元的银行贷款未还，原告所说的2011年3月30日是不可能将房款全部支付给特倩卉的，也不能说楼房已经由原告转移所有。由此说明，即便此证明系特倩卉所出，该证明也说明了原告所述事实与特倩卉证明不符，与真实情况不符，说明这是原告与特倩卉商量出具的假证明。3、中国工商银行个人业务凭证17枚。证明这些凭证是原告按照与特倩卉签订的买卖合同的约定，按期偿还涉案楼房贷款的凭证，大部分系原告本人亲自到银行办理，还有一小部分是原告委托其亲属到银行办理。以此说明，涉案楼房不但前期的购房款系原告缴纳的，后期的贷款也是原告个人偿还的，与翟艳辉、鞠春玲无关。被告翟艳辉质证认为对证据的真实性无异议，上述证据能够证实是本案原告方以替代特倩卉偿还银行贷款的方式支付楼房价款，相对于特倩卉来说，这就是房款全部付清。被告鞠春玲质证认为对证据的真实性无异议，但对于证明的问题有异议。对于偿还特倩卉的购房贷款，正如答辩意见所说，答辩人与翟艳辉婚前已经商定，对于余下五万元贷款由双方共同偿还，这期间所办理的相关手续，鞠春玲有部分未经手，但是钱是二人所出，且其中部分钱是鞠春玲从其父亲手中所借。原告称汇款是以自己名义所汇款就是自己出资，是不应支持的。4、三被告签订的《楼房买卖协议》一份。证明该协议中的楼房价款付款方式以及签署时间都是虚假的，三被告为了将原告所有的涉案楼房过户至被告翟艳辉、鞠春玲名下而私自签订的虚假合同，该合同没有实际履行，以签订虚假合同办理过户手续，系以合法形式掩盖非法目的。该合同存在三被告之间恶意串通，严重损害了原告的合法利益，故该合同是无效的。被告翟艳辉质证认为合同的实际签订时间是2013年4月2日，签订时原告不知情，签订后办理房产过户，原告也不知情。被告鞠春玲质证认为对证据真实性无异议，但对证明的问题有异议。该协议是特倩卉、翟艳辉、鞠春玲之间的一份真实协议。协议签订时，确实是办理房权证的时间，只不过是双方补签的协议，原告认为该协议无效是站不住脚的。本案的买受人是原告的儿子，而且是原告的儿子结婚用的婚房，该楼房的居住、使用性质明确，原告称自己不知情毫无道理。如果原告参与了购买上述楼房的过程，而且原告是为了儿子参与其中，反过来说自己不知情，不合常理。楼房交纳购房款在本案中是谁，具有特殊的主体性质，翟艳辉与卖方人签订合同时，特倩卉作为出卖人，应以获得了原告的认可，翟艳辉签字的行为也应当获得了原告的认可。至于购房款，因合同是补签的，当时所说的十五万元，正是鞠春玲和翟艳辉商定的相关款项，鞠春玲不否认部分款项是翟艳辉、原告所出，这正说明该房屋是共同购买的。因此，原告以不知情为由说协议无效是不对的。被告翟艳辉在法定期限内未向本院提交任何证据。被告鞠春玲为支持其答辩意见，向本院递交了如下证据：1、（2017）内0426民初6057号民事判决书一份。证明鞠春玲与翟艳辉在翁牛特旗人民法院诉讼离婚，翁牛特旗人民法院于2018年2月8日做出判决，判决双方离婚。在离婚过程中，当事人双方争议的财产部分包括涉案的房屋。本案原告与翟艳辉之间的特殊关系以及翟艳辉本人在离婚案件中所提理由与原告所提理由一致，认定本案合同是否无效，应结合原告与被告翟艳辉之间的特殊关系及翟艳辉与鞠春玲离婚这一情况的相关因素进行讨论。原告质证认为对真实性无异议，对证明的问题有异议。该判决书对涉案楼房是否为被告翟艳辉与鞠春玲的共同财产没有做出认定。也正是因为原告与被告翟艳辉、鞠春玲之间的亲属关系，导致原告购房后，原告与翟艳辉、鞠春玲共同居住在涉案楼房中。在鞠春玲和翟艳辉离婚诉讼中，原告才得知涉案的楼房已经办理到二被告名下，损害了原告的利益，原告才提起本案的诉讼。被告翟艳辉质证认为对证据的真实性无异议，对于证明目的有异议。因为离婚判决没有对涉案楼房进行分割，所以这份判决绝对不能成为确认楼房产权的证据，至于在离婚案件中，被告翟艳辉的陈述与今天原告陈述的理由一致这一问题，是因为事实一致。2、特倩卉银行贷款还款明细一份。证明自2011年4月15日开始，特倩卉的还款记录上记录了25笔还款明细，原告出示的汇款单据是其中部分汇款单，大部分款项是被告鞠春玲偿还的，当时鞠春玲让翟艳辉办理的手续。最后一笔的还款时间是2013年3月8日，还款金额为25236.22元，这笔款项是由鞠春玲的父亲和翟艳辉的两位叔叔共同去银行还款的，款项是由鞠春玲的父亲所出。结合还款明细，具体到还款角度，也不是原告自己完全承担的，更何况此前的购房款经商议，鞠春玲已经将自己的购房款交给翟艳辉，由翟艳辉及家人办理购房事宜。原告质证认为对真实性无异议，对证明的问题有异议。该明细确实是涉案楼房偿还贷款的记录，但是每期贷款都是原告偿还的，我们提交的第三组证据中明确写着还款人为鲍相玉。如果是鞠春玲所偿还，为什么银行凭证上显示的汇款人不是鞠春玲的名字，且该证据不能证明最后一笔还款是鞠春玲父亲偿还，故被告证明的问题是凭空捏造的。被告翟艳辉质证认为被告鞠春玲提交的上述证据是随机打印的还款记录，这种记录银行可以随时出具若干份，不是每个持有记录的人就是还款人，所以说还款应以凭证或持有还款凭证为准，不应以记录为准。3、房产产籍档案记录一份。证明涉案的房产登记在翟艳辉和鞠春玲名下，双方确认为共同财产。原告质证认为对真实性无异议，对证明的问题有异议。该证据恰恰证明了二被告以恶意串通通过签订虚假合同的方式，将原告所有的房屋转移登记在被告翟艳辉和鞠春玲名下，该行为是无效的。如果房屋买卖的民事行为是无效的，建立在该民事行为基础上的行政行为也是错误、无效的，我们将另案起诉。被告翟艳辉质证认为对真实性无异议，但我们要说明，涉案楼房产权转移登记是结果，本案今天所要审理的合同是原因，可以以因证果，不可以以果证因。所以，鞠春玲以这份证据来说明问题存在逻辑错误。根据原告陈述、被告的答辩以及原、被告举证、质证情况，本院综合认证如下：原告提交的证据具有证据的真实性、合法性、关联性特征，本院予以采信。被告提交的1、2、3号证据虽真实、合法，但不能证明被告的主张，本院不予确认。经审理查明，2011年3月30日，原告与被告特倩卉签订了一份《楼房买卖合同》，依据该合同的约定，被告特倩卉将其所有的的位××旗东侧的楼房一处出售给原告所有，楼房价款为21.4万元。合同签订后，原告向特倩卉交纳了购房款16.4万元，余欠款5万元双方约定由原告按月偿还特倩卉名下的贷款。被告翟艳辉系原告的儿子，在2012年6月26日与被告鞠春玲登记结婚后与原告共同居住在该楼房。后在原告不知情的情况下，被告翟艳辉、鞠春玲与被告特倩卉私自签订了一份《房屋买卖协议》，协议中约定的房屋价款为15万元，房屋的具体位置与原告与特倩卉签订的《房屋买卖合同》的位置一致。三被告依据此协议于2013年4月份将涉案的房屋过户至被告翟艳辉、鞠春玲名下，性质为共有。原告在被告翟艳辉、鞠春玲离婚案件中得知了其所购买的房屋已经过户到二被告名下，为了维护自己的合法权益，故起诉至法院。另查明，余欠的5万元购房款中有25236.22元系被告鞠春玲所偿还，其余房款均系本案原告鲍相玉及鲍相玉的亲属所偿还。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：”有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，合同无效；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案三被告签订的《房屋买卖协议》系在原告不知情的情况下签订,被告特倩卉明知涉案的楼房已经卖给了本案原告，并收取了原告交纳的首付款16.4万元，还与也明知涉案房屋的实际购买者是本案原告的其余二被告签订上述协议，并将房屋过户至被告翟艳辉、鞠春玲名下，三被告明显存在恶意串通的情形，损害了本案原告的利益。故原告要求依法确认三被告之间签订的《楼房买卖协议》无效的诉讼请求，本院予以支持。被告鞠春玲称涉案的房屋系其与翟艳辉及双方父母共同出资所购买，但在庭审中，除了鞠春玲自己的陈述外，并未举出其在购买房屋过程中出资交付首付款的任何证据，且原告举出的其与被告特倩卉签订的合同上面约定的房屋价款，交纳的首付款均与实际相符，同时出具了5万元贷款中除了25236.22元以外的还款凭单，足以证明涉案楼房系原告所实际出资购买。故对于被告鞠春玲认为涉案楼房系其与翟艳辉的夫妻共同财产的抗辩意见，本院不予采纳。由于涉案楼房的5万元贷款中的25236.22元原告认可系被告鞠春玲与翟艳辉共同所还，针对此部分，被告翟艳辉、鞠春玲可以另案向本案原告追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告翟艳辉、鞠春玲与被告特倩卉签订的《楼房买卖协议》无效。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由三被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员李丹青二0一八年七月三日书记员于怡菲