北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初5169号原告：徐淑萍，女，1942年1月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告：张丽宏，女，1967年5月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告：张丽君，女，1972年7月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告：张旭，男，1964年7月1日出生，汉族，住北京市昌平区。四原告共同委托诉讼代理人：魏修立，北京市杰澳律师事务所律师。被告：纪俊国，男，1970年7月27日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：纪秀琴，女，1953年4月22日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：纪秀敏，女，1958年3月25日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：纪秀华，女，1963年6月20日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：纪亚花，女，1973年5月15日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：纪亚荣，女，1967年10月13日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：纪亚丽，女，1965年8月17日出生，汉族，住北京市昌平区。七被告共同委托诉讼代理人：白勇，北京市汉和律师事务所律师。七被告共同委托诉讼代理人：史春梅（纪俊国之妻），女，1969年12月31日出生，汉族，住北京市昌平区。原告徐淑萍、张丽宏、张丽君、张旭（以下简称四原告）诉被告纪俊国、纪秀琴、纪秀敏、纪秀华、纪亚花、纪亚荣、纪亚丽（以下简称七被告）农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。四原告的委托诉讼代理人魏修立，七被告的委托诉讼代理人白勇、史春梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：1．判决七被告退还四原告购房款63000元；2．判决七被告赔偿四原告经济损失1117147．8元[（152895-63000）+1467504*70%]；3．诉讼费由七被告承担。事实与理由：原告徐淑萍与张振锋系夫妻，原告张丽宏、张丽君、张旭是徐淑萍和张振锋的子女。张振锋于2011年8月去世。纪成全原系昌平区十三陵镇献陵村村民，与谷文珍系夫妻关系，在昌平区长陵镇献陵村有一宅院。纪成全于2002年7月14日去世，谷文珍于2003年6月5日去世。纪成全和谷文珍生前育有一子三女，分别是纪士斌、纪秀琴、纪秀敏和纪秀华。纪士斌与关淑芳系夫妻关系。二人育有一子三女，分别是纪俊国、纪亚丽、纪亚荣和纪亚花。纪士斌于2013年1月29日去世，关淑芳于2008年6月12日去世。2001年10月7日，纪俊国与张振锋签订《契约》，将其上述宅院以63000元的价款转让给张振锋。张振锋购买房屋后，对房屋进行了改造和装修，并一直居住。2019年，本案七被告将四原告诉至法院，要求确认纪俊国与张振锋签订的《契约》无效。昌平区人民法院以（2019）京0114民初17025号民事判决书判决纪俊国与张振锋签订的《契约》无效，四原告将房屋腾退给七被告。四原告不服上诉至北京市第一中级人民法院被驳回，但判决明确关于经济损失及购房款返还问题双方另行解决。故诉至法院，要求七被告退还购房款，赔偿四原告经济损失。七被告辩称，对于第一项诉讼请求，纪俊国同意由其一人支付，其他六被告认为应该由纪俊国支付。不同意第二项诉讼请求，涉案宅院不存在拆迁问题，无法确认损失必然发生，四原告对涉案宅院未进行任何翻建添附，今后拆迁利益中也无四原告的利益份额，四原告的利益损失不存在。房屋重置及装修评估的价格是基于被告方交付给四原告的宅院进行的，四原告并未进行任何装修翻建，宅院的增值与四原告无直接关系。本案是基于合同无效产生的原物返还，被告方同意返还购房款63000元，物价的变动并不属于四原告的经济损失。纪俊国作为房屋买卖契约的签订人，其本人是小学文化，对法律认知与四原告不同，四原告应知晓买卖农村房屋的法律后果，四原告的过错较大，应对产生的经济损失有相应的预估。双方在约定中并未提及涉案宅院拆迁时利益的分配。故基于法律规定导致合同无效，产生的相关损失被告方无法预计到，四原告主张要求对涉案房屋进行区域化补偿缺乏依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：纪成全原系昌平区十三陵镇献陵村村民，与谷文珍系夫妻关系。纪成全于2002年7月14日去世，谷文珍于2003年6月5日去世。纪成全和谷文珍生前育有一子三女，分别是纪士斌、纪秀琴、纪秀敏和纪秀华。纪士斌与关淑芳系夫妻关系。二人育有一子三女，分别是纪俊国、纪亚丽、纪亚荣和纪亚花。纪士斌于2013年1月29日去世，关淑芳于2008年6月12日去世。除本案七原告外，纪成全和纪士斌再无其他继承人。张振锋与徐淑萍系夫妻关系，二人育有一子二女，分别是张旭、张丽宏和张丽君。张振锋于2011年8月去世。除本案四被告外，张振锋再无其他继承人。2001年10月7日，纪俊国与张振锋签订《契约》，载明：“立约人甲方：北京市昌平区长陵镇献陵村村民纪成全。立约人乙方：北京市建筑总公司机械公司退休职工张振锋。经立约双方协商一致，甲方将座落献陵村东老盖房宅一处（以下简称涉案房屋）出售给乙方，订立契约如下：一、房宅四至：东至山墙外根；南至墙外根；西至山墙外根；北至房后墙外根散水40公分。房宅面积203．82平方米。二、房宅价款陆万叁仟元整，立约日一次交清。三、立约交清房宅价款陆万叁仟元后，房宅产权转归乙方。四、本契约一式二份，双方各执一份。立约人甲方（签字）：纪俊国。立约人乙方（签字）：张振锋。2001年10月7日。”纪俊国称签约时纪成全不在场，因为房屋是纪俊国所建，所以纪俊国直接与张振锋签订合同，但由于土地登记在纪成全名下，故张振锋要求抬头处要写上纪成全的名字。张旭等被告认可签订合同时纪成全不在场，纪俊国是作为纪成全的代理人身份签订的合同。《契约》签订后，纪俊国将涉案房屋和土地使用权证原件交付给了张振锋，张振锋亦将购房款支付给了纪俊国。2019年6月，七被告将四原告诉至本院，主张纪俊国与张振锋于2001年10月7日签订的《契约》无效并要求返还涉案房屋。本院经审理后于2020年8月22日作出（2019）京0114民初17025号民事判决书，判决结果为：一、纪俊国代纪成全与张振锋于二○○一年十月七日签订的《契约》无效；二、徐淑萍、张丽宏、张丽君、张旭于判决生效后十日内将位于北京市昌平区十三陵镇献陵村215号宅院腾退返还给纪俊国、纪秀琴、纪秀敏、纪秀华、纪亚花、纪亚荣、纪亚丽；三、纪俊国、纪秀琴、纪秀敏、纪秀华、纪亚花、纪亚荣、纪亚丽于判决生效后十日内退还徐淑萍、张丽宏、张丽君、张旭购房款63000元。四原告对该判决不服，向北京市第一中级人民法院提起上诉。该院于2020年12月22日作出（2020）京01民终7497号民事判决书，判决结果为：一、维持北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初17025号民事判决第一项、第二项；二、撤销北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初17025号民事判决第三项。本案审理过程中，经四原告申请，本院依法委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司对涉案房屋宅基地区位补偿价、房屋重置成新价及附属物价值进行司法评估。该公司于2021年5月12日出具《房地产估价报告》，载明：评估总价1620399元，其中宅基地区位补偿价为1467504元；房屋重置成新价及附属物为152895元。四原告支付评估费16204元。另查，纪秀琴、纪秀敏、纪秀华、纪亚花、纪亚荣和纪亚丽等六原告主张放弃对涉案房屋的继承，同意由纪俊国一人继承，且涉案房屋亦系纪俊国一人所建与其他人无关。据此，纪秀琴、纪秀敏、纪秀华、纪亚花、纪亚荣和纪亚丽等六原告主张本案与涉案房屋有关的款项亦应由纪俊国一人承担。上述事实，有《契约》、（2019）京0114民初17025号民事判决书、（2020）京01民终7497号民事判决书、《房地产估价报告》以及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，纪俊国代纪成全与张振锋签订的《契约》已经生效判决确认无效，且生效判决亦处理了涉案房屋的返还问题，故七被告亦应对四原告的损失予以赔偿。宅基地为村集体所有，宅基地上所建房屋不能向本村集体经济组织成员以外的人转让，七被告在房屋转让后又以房屋买卖行为违反法律相关规定为由主张合同无效，并要求四原告返还房屋，此行为违反了诚实信用原则，故七被告应当对合同无效所造成的后果承担主要责任。对于四原告因合同无效造成的损失，本院根据评估报告结果、双方对合同无效的过错责任比例，综合考虑双方的利益，酌情确认七被告应当赔偿四原告共计1180147．8元（含购房款63000元）。关于七被告主张由纪俊国一人承担返还责任一节，由于生效判决已判令由四原告将涉案房屋返还给七被告，故七被告在享受权利的同时亦应当承担义务，且七被告的主张属于其内部之间的关系，故对于七被告的该项主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：纪俊国、纪秀琴、纪秀敏、纪秀华、纪亚花、纪亚荣、纪亚丽于本判决生效后十日内赔偿徐淑萍、张丽宏、张丽君、张旭共计1180147．8元（含购房款63000元）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15421元，由徐淑萍、张丽宏、张丽君、张旭负担4626元，已交纳；由纪俊国负担10795元，于本判决生效后七日内交纳。评估费16204元，由徐淑萍、张丽宏、张丽君、张旭负担8102元，已交纳；由纪俊国负担8102元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 李 笑二〇二一年六月三十日书记员 扈艳杰