湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初5396号原告（反诉被告）：长沙一路向东文化创意有限公司，住所地在长沙市雨花区万家丽中路三段36号喜盈门商业广场4、5、7栋3128。法定代表人：任奕璋，董事长。委托诉讼代理人：陈铭，湖南芙蓉律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙喜盈门品牌管理有限公司，住所地在长沙市雨花区万家丽中路三段36号喜盈门商业广场1、2栋及地下室1001房。法定代表人：林元灶，执行董事。委托诉讼代理人：彭利双，湖南昌言律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘群，湖南昌言律师事务所实习律师。原告（反诉被告）长沙一路向东文化创意有限公司（以下简称：一路向东公司）与被告（反诉原告）长沙喜盈门品牌管理有限公司（以下简称：喜盈门公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。一路向东公司的法定代表人任奕璋、委托诉讼代理人陈铭及喜盈门公司的委托诉讼代理人彭利双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一路向东公司向本院提出诉讼请求：1、判令喜盈门公司支付一路向东公司人民币82845元；2、判令喜盈门公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一路向东公司和喜盈门公司之间签订《喜盈门商铺租赁合同》和《补充协议》，根据2019年11月21日签订的《补充协议》第14点，喜盈门公司一次性支付一路向东公司350000元，用于补贴一路向东公司所有水电改造、移树及花坛拆除地面恢复的费用。截至一路向东公司起诉时，喜盈门公司确认尚有人民币82845元未支付给一路向东公司，其余费用通过债务抵销方式，双方已经结算完毕。现一路向东公司为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。喜盈门公司辩称：已经提起反诉，一路向东公司主张的债权已经结算完毕。喜盈门公司向本院提出反诉请求：1、请求确认《债务抵销通知函》于2021年1月18日生效；2、判令一路向东公司向喜盈门公司支付债务抵销后剩余款项8996元；3、判令一路向东公司承担本案本诉与反诉的诉讼费用。事实与理由：一路向东公司与喜盈门公司签订了长沙市××路××段××号喜盈门·范城6号栋2层6——05——2Ｆ《喜盈门·范城商铺租赁合同》用作仓库使用。合同约定租赁期限为2020年3月28日至2023年4月11日止，租金为6000元／月，经营管理费4714元／月，合同保证金21428元。合同第12.2条约定，一路向东公司不履行本合同或者提前解除合同的，其缴纳的保证金不予退还，喜盈门公司有权解除合同，另行将该商铺租赁给任意第三人，一路向东公司除按合同总额20%向喜盈门公司支付违约金外，还应赔偿由此给喜盈门公司造成的一切经济损失。合同签订后，双方于2020年3月17日商铺交接现场签字确认。2020年10月17日，一路向东公司向喜盈门公司单方提出提前解除租赁合同通知申请。根据租赁合同第三条和第四条的约定，一路向东公司应支付自2020年3月28日起至2020年10月17日的租金共计70413元以及合同保证金21428元，以上两项费用合计91841元，一路向东公司一直未予支付。另根据双方就街区外广场签订的商铺租赁合同《补充协议》，喜盈门公司需向一路向东公司支付350000元补贴用于水电改造以及移树和花坛铲除地面恢复等。喜盈门公司尚欠该费用82845元。由于双方互负债务，2021年1月18日喜盈门公司向一路向东公司发出书面的《债务抵销通知函》，行使了债务抵销权，债务抵销后一路向东公司仍欠付喜盈门公司8996元。喜盈门公司为维护自身合法权益，特提起反诉，请求判如所请。一路向东公司对喜盈门公司提出的反诉请求辩称：1、一路向东公司并未接收、使用喜盈门公司主张的仓库。一路向东公司于2020年9月29日申请门面改造和变更店铺用途，均被喜盈门公司驳回，故一路向东公司于2020年10月17日申请解除仓库租赁合同，喜盈门公司也于2020年12月17日回函表示同意。上述过程中，双方没有履行交还手续，也可以证明一路向东公司并未使用仓库。2、《仓库租赁合同》签订后，受疫情影响，喜盈门的商铺均未营业，喜盈门公司也一直未将该商铺交付一路向东公司占有使用，一路向东公司也未进行装修或缴纳租金、保证金。后喜盈门恢复经营，喜盈门公司也未将商铺交付一路向东公司使用。3、喜盈门公司于2020年12月17日回函表示同意解除合同，根据租赁合同第4.2条约定，在双方合同提前解除时，保证金应予退还。故合同解除后，一路向东公司无需继续缴纳保证金。4、租赁合同第3.1条明确约定的租金是6000元/月，其中免租期计算至2020年4月11日。故从2020年4月12日计算至2020年10月17日的租金只有37000元，并非喜盈门公司在《债务抵销通知函》中所称的租金70413元。5、关于经营管理费，一路向东公司从未使用过租赁的店铺，喜盈门公司也没有履行经营管理相关职责，故喜盈门公司无权再租赁合同已经解除的情况下，再收取之前的经营管理费。喜盈门公司的《债务抵销通知函》中也没有主张这一笔费用。综上所述，喜盈门公司提出的反诉请求没有法律依据，依法应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交相应证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、喜盈门公司与一路向东公司签订《喜盈门·范城商铺租赁合同》，约定一路向东公司向喜盈门公司承租位于长沙市××路××路××段××号“喜盈门·范城”一层街区外广场商铺，用于经营餐饮零售。合同第二条约定：该商铺的租赁期自2019年11月1日起至2023年1月31日止，其中初次装修期为2019年11月1日起至2020年1月31日止，免租期为2020年2月1日起至2021年1月31日止，租金从2021年2月1日起计算。后双方当事人针对上述合同签订了《补充协议》，约定喜盈门公司一次性支付一路向东公司350000元，用于补贴一路向东公司承担所有水电改造、以及移树和花坛拆除地面恢复的费用。一路向东公司先开具增值税专用发票，喜盈门公司于工程施工完成后的10天内支付到账。2020年8月28日，喜盈门公司向一路向东公司支付100000元。2020年10月30日，喜盈门公司向一路向东公司转账支付50000元。2020年11月18日，喜盈门公司向一路向东公司发出《催款通知函》，载明一路向东公司截至2020年11月18日累计欠付喜盈门公司款项108399.2元，要求一路向东公司在2020年11月25日之前支付。在审理过程中，双方当事人均认可一路向东公司已经完成水电改造、移树以及花坛拆除地面恢复的工作。喜盈门公司应向一路向东公司支付350000元，在扣除2020年7月的恢复费用8755元、转账支付的150000元、2020年12月26日之前的水电费71649.2元以及2020年12月31日之前的设备维护费36750元后，还应支付82845.8元。二、2020年3月，喜盈门公司与一路向东公司签订了《喜盈门·范城商铺租赁合同》，约定一路向东公司向喜盈门公司租赁位于长沙市××路××段××号“喜盈门·范城”6栋2层6-05-2Ｆ号商铺，用作仓库使用，租赁期限自2020年3月28日至2023年4月11日，初次装修期为2020年3月28日起至2020年4月11日，该期限为免租期，租金从2020年4月12日起计算。合同第三条规定：第一个租金计收年度的月租赁费用单价为50元／平方米，月租金为6000元，经营管理费为每月4714元。一路向东公司应在合同签订之日起三日内向喜盈门公司支付第一个季度租金和经营管理费，后续费用按照季度支付，一路向东公司应在本期租赁费用届满前15天支付下期的租金和经营管理费。合同约定的租金、经营管理费归属喜盈门公司，由喜盈门公司向一路向东公司直接收取并开具相应发票。第四条规定：一路向东公司应于合同签订之日起三日内向喜盈门公司支付保证金21428元。第十二条第二款规定：一路向东公司提前要求解除合同的，应提前三个月以书面形式向喜盈门公司提出申请。经喜盈门公司书面同意后，一路向东公司方可按购物中心流程撤场。一路向东公司不履行本合同或提前解除合同的，其缴纳的保证金不予退还，喜盈门公司有权解除合同，另行将该商铺租赁给任意第三人，一路向东公司除按合同总额20%向喜盈门公司支付违约金外，还应赔偿由此给喜盈门公司造成的一切经济损失。合同附件（一）规定自2020年4月12日至2021年4月11日的每月每平方米租金为28元，季度租金为18000元，每月每平方米经营管理费为22元，季度经营管理费为14142元。2020年3月17日，喜盈门公司与一路向东公司就6-02-2Ｆ号商铺签订了《商铺交接铺现状确认表》，载明店铺内有喷淋头22个，消火栓1个，烟雾感应器3个。王拥军在客户接铺签字区签名确认。2020年10月17日，一路向东公司向喜盈门公司发出《关于解除铺位租赁合同的通知》，称关于喜盈门6栋2层6-05-2F号铺位签订的租赁合同签订后，喜盈门公司未发函要求一路向东公司缴纳保证金，受疫情影响也未将仓库店铺交付一路向东公司占有使用，恢复营业后也没有向一路向东公司主张支付租金。一路向东公司曾于2020年9月29日向喜盈门公司送达《变更店铺用途申请》和《门面改造申请》，希望喜盈门公司向一路向东公司交付租赁店铺，并同意一路向东公司将租赁店铺由仓库经营改为餐饮经营，并进场装修，但被喜盈门公司拒绝。因此，一路向东公司决定不再接收6栋2层6-05-2F号铺位，解除之前关于次铺位签订的租赁合同。2020年12月17日，喜盈门公司向一路向东公司发出《函》，载明喜盈门公司于2020年10月17日收到一路向东公司解除6-05-2F铺位的合作申请，喜盈门公司经研究，决定解除与一路向东公司签订的6-05-2F铺位的合作，但保留追究一路向东公司违约责任的权利。在审理过程中，一路向东公司认可王拥军系其工作人员。三、2021年1月18日，喜盈门公司向一路向东公司送达《债务抵销通知函》，载明双方当事人于2020年3月28日签订长沙市××路××段××号喜盈门·范城6号栋2层6——05——2Ｆ《喜盈门·范城商铺租赁合同》，喜盈门公司已按合同约定交付了上述商铺。截至2020年10月17日，一路向东公司欠付合同租金70413元及合同保证金21428元，合计91841元。鉴于喜盈门公司根据喜盈门商铺租赁合同的《补充协议》约定，尚欠一路向东公司补贴款82845元，故对上述两笔债务行使抵销权，抵销后一路向东公司仍欠喜盈门公司8996元。当日，一路向东公司向喜盈门公司出具《致长沙喜盈门品牌管理有限公司关于的回函》，认为2020年3月28日签订的《喜盈门·范城商铺租赁合同》产生租金受疫情影响应予减免，一路向东公司也并未实际接收约定商铺，且租赁合同现已解除，故不接受喜盈门公司在《债务抵销通知函》中提出的一路向东公司应支付租金70413元和保证金21428元的债权金额。后双方当事人经多次协商，仍无法达成一致意见，一路向东公司遂向本院提起诉讼。本院认为，一路向东公司与喜盈门公司签订的两份《喜盈门·范城商铺租赁合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法发生法律效力。喜盈门公司在街区外广场商铺的《喜盈门·范城商铺租赁合同》及《补充协议》项下欠付一路向东公司补贴款项82845元，双方当事人对此均无异议，本院予以确认。结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点为一路向东公司在2020年3月签订的《喜盈门·范城商铺租赁合同》项下是否欠付喜盈门公司租金、履约保证金以及《债务抵销通知函》是否发生效力。一、关于一路向东公司欠付款项的问题。《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。因此，在没有特别约定的情况下，出租人交付租赁房屋并保持其符合租赁用途与承租人按期支付租金的义务应当同时履行。一方在对方履行之前或对方履行义务不符合约定时有权拒绝对方的履行要求。本案中，喜盈门公司虽与王拥军签署了《商铺交接铺现状确认表》，但该确认表记载内容主要为对约定商铺装修、设备的现状确认，不能直接反映喜盈门公司将商铺移转至一路向东公司进行事实上管领的交付过程，喜盈门公司亦未提交其他证据进行佐证。作为主张合同关系存在以及已经完成交房义务的一方，喜盈门公司应对此承担举证不能的证明责任。故在约定店铺未交付一路向东公司使用、收益的情况下，一路向东公司拒绝支付合同项下租金、经营管理费等款项，符合同时履行抗辩权的情形，本院予以支持。关于喜盈门公司主张的履约保证金。本院认为，履约保证金是指合同一方当事人为担保合同的履行,给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保,是实践性法律行为。本案中，双方当事人虽约定一路向东公司应向喜盈门公司支付21428元作为保证金，但一路向东公司实际并未向喜盈门公司支付上述款项，故合同中的保证金条款未发生法律效力，喜盈门公司无权要求一路向东公司支付保证金21428元。综上所述，一路向东公司在2020年3月签订的《喜盈门·范城商铺租赁合同》项下无需向喜盈门公司支付租金、保证金等费用。二、关于《债务抵销通知函》是否发生效力的问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十八条规定：“当事人互负债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销;但是,根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定不得抵销的除外。当事人主张抵销的,应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限”。本案中，喜盈门公司在《债务抵销通知函》中主张对一路向东公司享有的租金债权70413元及保证金债权21428元并不存在，不符合债务抵销关于互负债务的规定，故《债务抵销通知函》不发生法律效力。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十八条、第七百零三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、长沙喜盈门品牌管理有限公司于本判决生效之日起七日内向长沙一路向东文化创意有限公司支付82845元。二、驳回长沙喜盈门品牌管理有限公司的全部反诉请求。如果长沙喜盈门品牌管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费936元，反诉受理费25元，合计961元，由长沙喜盈门品牌管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  秦晓梅二〇二一年六月二日书记员  袁处琴