西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2021）陕0104民初6128 号原告：杨斐，男，汉族，1982年XX月XX日出生，住西安市莲湖区。原告：左敏，女，汉族，1982年XX月XX日出生，住西安市莲湖区。被告：陕西宏盛文旅开发有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区。法定代表人：杨振，该公司总经理。委托诉讼代理人：张**，男，1982年XX月XX日出生，汉族，该公司部门经理，住西安市莲湖区。原告杨斐、左敏与被告陕西宏盛文旅开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨斐、左敏的委托诉讼代理人杨斐、被告陕西宏盛文旅开发有限公司的委托诉讼代理人张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理上述房屋房地产权证书的违约金12288元（按已付房价的2%支付违约金）；2、本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年1月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同编号：Y14025198。双方约定：原告从被告处购买位于西安市莲湖区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号商品房一套，房屋总价款614418元。2015年4月25日，原告已缴纳大修基金17836.45元。根据合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后原告已依约定履行己方义务。但被告未依约给原告办理产权登记，故诉至法院。被告辩称，被告于2015年4月25日已经向原告交付了房屋，依据合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”按照被告单位实际交房时间2015年4月25日起计算，360个工作日届满时间为2016年9月10日。依据2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第一款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”明确了逾期办证违约金诉讼时效起计算的一般原则，即当事人有约定的，从其约定；无约定的，以法律规定的办理房屋所有权证期限届满之次日作为起算点。因此，本案逾期办理房产证违约金诉讼时效应当自办理房屋所有权证期限届满次日2016年9月11日起计算，依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，诉讼时效在2019年9月11日已经届满，鉴于原告起诉逾期办证违约金已过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据，结合庭审查明，本院认定事实如下：2014年1月1日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于西安市莲湖区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号商品房一套，建筑面积123.01㎡，房价款614418元，合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2、3项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。3、买受人在收到出卖人通知其提供办理产权过户手续十日内，仍不能按通知要求提供产权过户所需资料，则买受人承担延期办理房产证的全部责任。合同附件六第三条关于办理产权登记手续的补充约定，2、买受人同意委托出卖人代办房屋产权登记手续，买受人应于办理房屋交付手续时，向出卖人提供办理该商品房过户手续时需要买受人提供的文件资料及相关税费（包括登记费、手续费、契税、房屋专项维修基金及其他税费），否则出卖人有权拒绝交付房屋，并按本合同第十一条约定的由于买受人原因造成房屋未能按期交付的约定执行。在办理房屋权属登记手续时，买受人应按出卖人的要求无条件及时给予配合。原告依约缴清了购房款，被告于2015年4月25日向原告交付了房屋。2013年5月31日涉案房屋所处项目取得西安市商品房预售许可证，2018年6月8日被告将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报西安市不动产登记服务中心备案，2018年6月28日取得房屋初始登记。原告涉案房屋已取得不动产权证。庭审中, 原告认为被告交房时房屋没有达到交房条件，其对交房时间不认可。且根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，诉讼时效是自权利人知道或应当知道权利受侵害之日起算三年，自权利受侵害之日期是计算二十年，所以其认为其权利还应当受到法律保护。另查，陕西宏盛实业有限公司于2021年1月22日进行工商登记信息变更,更名为陕西宏盛文旅开发有限公司。   上述事实，有《商品房买卖合同》、购房发票、大修基金收据、契税发票、西安市商品房预售许可证、房屋（室内）验收表、西安市房屋权属分户表及本院庭审笔录等在卷为证。本院认为，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人逾期履行义务之日起计算。诉讼时效期间届满，义务人可以提出不履行义务的抗辩。本案中，原告杨斐、左敏与被告陕西宏盛文旅开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。被告于2015年4月25日交房向原告交付涉案房屋，按照合同约定，被告依约应在2016年9月10日之前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告实际于2018年6月8日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报西安市不动产登记服务中心备案，被告的行为已构成违约，按合同约定原告不退房，被告应按已付房价款的2%承担违约金。原告称被告交房时，没有达到交房条件，对交房时间不认可，未提供相关证据，故交房时间应以原告在验房单上签字的2015年4月25日为准。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”原告所主张的二十年诉讼时效是为最长诉讼时效，该条文将最长诉讼时效置于但书之后，意为除特殊情况外，自权利人权利受到侵害之日起二十年，无论其是否知道其权利受到损害，人民法院不予保护，而非原告理解的普通诉讼时效为二十年。按照原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，原告应从被告违约之日就知道或应当知道其权利受到了损害，应适用普通诉讼时效三年的规定。其请求被告赔偿违约金的请求于2019年9月11日诉讼时效届满，原告2019年11月12日提起诉讼，原告的请求已经超过三年诉讼时效，现被告对原告的诉讼时效提出抗辩，不同意支付违约金，原告无证据证明有诉讼时效中断之情节，也未举证其因此受到损失的证据，故对原告要求逾期备案的违约金之诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，第一百九十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告杨斐、左敏要求被告陕西宏盛文旅开发有限公司支付逾期办理房屋产权证的违约金12288元之诉讼请求。案件受理费107元，本院减半收取54元，由原告杨斐、左敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    员    崔  毅 二〇二一年六月二十一日 法  官  助  理   刘雨昕书    记    员   胡晶晶 1