湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初7574号原告：匡玲怡，女，1980年10月30日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：李慠，广东金桥百信（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊建武，广东金桥百信（长沙）律师事务所律师。被告：湖南省晟铭房地产发展有限公司，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路二段80号顺天财富中心1102房。法定代表人：曾支元。委托诉讼代理人：刘伟，该公司员工。原告匡玲怡诉被告湖南省晟铭房地产发展有限公司（晟铭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告匡玲怡委托诉讼代理人李慠、熊建武，被告晟铭公司的委托诉讼代理人刘伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告匡玲怡向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告按《长沙市商品房买卖合同》、《补充协议书》等约定限期为原告办妥长沙市岳麓区××路××号，悦购大厦Ｎ单元2层217号房屋不动产权属证书。2、判令被告支付逾期办理房屋不动产权属证书的违约金98683.4元给原告（该违约金以房屋总价531986元为基数按照每日万分之一，2016年7月1日至2021年7月31日期间，共计逾期1855天，被告应该支付逾期办证违约金为531986元＊0.1%Ｘ1855＝98683.4元。3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年1月28日，原告与被告湖南省晟铭房地产发展有限公司签订《ＸＤ130084217长沙市商品房买卖合同》购买了开发建设的位于长沙市岳麓区××路××号××大厦××层××号房屋（商铺），房屋总价均为531986元。2015年2月1日，被告湖南省晟铭房地产发展有限公司交付房屋给原告。《长沙市商品房买卖合同》第20条约定，被告应在房屋交付后的365个工作日内办妥房屋所有权证和土地使用权证，逾期则应按已付房款的万分之一每日向原告支付违约金。目前，该合同约定办妥房屋所有权证和土地使用权证（注：现已统一为房屋不动产权属证书）截止日期（即2016年6月30日）已经几年，原告和悦购大厦业主一起无数次找被告法定代表人及被告常驻悦购大厦相关负责人尽快履行该合同约定义务，但是被告至今仍然尚未为原告办理好房屋所有权证和土地使用权证。2016年7月1日至2021年7月31日期间，共计逾期1855天，被告应该支付逾期办证违约金为531986元Ｘ0.1%Ｘ1855＝98683.4元。2020年6月11日原告确认的业主代表与被告湖南省晟铭房地产发展有限公司签订的《补充协议书》第一条约定：被告再次承诺于2021年1月31日前办好房屋不动产权证；被告若在2021年1月底办好不动产权证，原告同意免收被告2020年全年及2021年1月共13个月的逾期办证违约金；逾期办证违约金的支付方式：在2020年6月、7月、8月、9月、10月、11月、12月及2021年3月、4月、5月分10次支付，每次支付金额为总金额的10%。该补充协议书第四条约定：如被告没有按期支付或未按金额数支付逾期办证违约金，则属被告违约；被告违约，原告终止履行本《补充协议书》，原告可选择诉讼；被告违约，逾期办证违约金按每日按未付逾期办证违约金总金额的万分之一点三计算。被告没有按《补充协议书》第四条第2项履行分批支付逾期办证违约金给原告，被告已经违约。综上，原告已按《长沙市商品房买卖合同》约定全面履行，被告没有该合同约定全面履行，并且也没有按《补充协议书》履行，被告已严重违约，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，给原告带来了巨大经济损失，被告应承担违约责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，依照相关法律规定、《长沙市商品房买卖合同》补充协议书约定，特向贵院提起诉讼。请求依法裁判。被告晟铭公司辩称：原告违约金计算方式计算金额较高，首付款金额是271,986元，违约金的金额将近超过一半，比例过高。经审理查明：2015年1月28日，原告匡玲怡与被告晟铭公司签订了一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＤ130084217）。合同约定原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区××路××号××大厦××单元××层××号商铺，建筑面积24.05平方米，约定总房价为531986元。合同第八条约定：出卖人应当在2015年2月1日前向买受人交付该商品房。合同第二十条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内办妥房屋所有权证和土地使用权证，逾期则应按已付房款的万分之一每日向原告支付违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款及办理不动产权属证书所需的相关费用。被告于2015年2月1日向原告交付了涉案商铺。但房屋至今未办理竣工验收。因被告未按照合同约定为原告办理产权登记手续，2020年6月5日悦购大厦四位业主代表（甲方）与被告（乙方）在长沙市岳麓区××路社区居委会的见证下签订《＜长沙市商品房买卖合同＞补充协议书》，被告再次承诺于2021年1月31日前办好房屋不动产权证，已产生的逾期办证违约金从2020年6月至2021年5月分10次支付，每次支付总金额的10%；双方约定如被告按约履行，甲方同意免收2020年全年及2021年1月共13个月的违约金，如被告未按约支付违约金，甲方终止履行该《补充协议》。该协议附则第四条约定：该《补充协议》生效后，其他愿意按协议条款执行的业主在《承诺执行业主登记表》（附件1）上签字后生效。2020年6月7日原告匡玲怡委托其丈夫肖雄亮在承诺登记确认表上签字并提交社区存档。因被告未按上述《补充协议》履行，原告遂诉至本院。另查明，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区××天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记。上述事实，有当事人的当庭陈述、原告提供并经庭审质证的《长沙市商品房买卖合同》、《个人住房、商业用房借款合同》、《长沙市商品房买卖合同补充协议书》、业主承诺执行《长沙市商品房买卖合同补充协议书》确认表等证据予以佐证。本院予以确认。本院认为，原告匡玲怡与被告晟铭公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，双方当事人均应按约履行相应的义务。原告按约支付了购房款，被告未在合同约定的时间内为原告办理不动产登记证书，属于违约，应承担继续履行并支付违约金的违约责任。考虑到政策调整及涉案不动产的首次登记尚未办理，同时考虑到被告为原告办理不动产登记证书的主要义务是将办理不动产登记证书需由出卖人提供的资料报不动产登记机关，而不动产登记机关办理证书的时间被告无法控制，故本院在被告的实际义务履行范围内支持原告的诉讼请求。关于逾期办证的违约金。依据合同约定，被告应在交房后365个工作日内办妥房屋所有权证和土地使用权证。本案中，被告应在2016年7月1日前为原告办妥两证。根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，房屋所有权证书和土地使用权证书已统一变更为不动产登记证书，因此被告逾期办理不动产登记证书的违约金应自2016年7月1日起算。双方在合同中明确约定了房屋总价款，逾期办证的违约金应以合同约定的总价款为基数。原告提交的《经营托管协议》系原告与案外人所签订的协议，对被告不具有约束力。合同中约定的违约金标准过高，在原告未提交证据证明其实际损失的情况下，本院综合考虑原告因被告的违约行为可能造成的损失及本院处理同类案件的情况，根据公平原则予以衡量，酌定被告应向原告支付自2016年7月1日至2021年7月1日的违约金48,570元（531,986元×0.05‰×1826天），并按每日0.05‰的标准向原告支付自2021年7月1日至实际办证之日止的后续违约金。对原告主张的超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、判令被告湖南省晟铭房地产发展有限公司在本判决生效之日起六十日内将办理原告匡玲怡所购长沙市岳麓区××路××号悦购大厦Ｎ单元2层217号商品房的不动产首次登记需由出卖人提供的相关资料报不动产登记机关办理首次登记，并在办理首次登记后三十日内将办理上述房屋的不动产转移登记至原告匡玲怡名下需由出卖人提供的相关资料提交不动产登记机关，为原告匡玲怡办理不动产登记证书；二、判令被告湖南省晟铭房地产发展有限公司在本判决生效之日起七日内向原告匡玲怡支付逾期办证的违约金48,570元，并按每日0.05‰的标准支付自2021年7月1日起至实际办证之日止的后续违约金；三、驳回原告匡玲怡的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1,134元，由被告湖南省晟铭房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 李亦雯二〇二一年六月三十日法官助理 杨 婧书 记 员 刘 苗