贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0102民初9023号原告：谢育旋，男，1980年9月20日出生，汉族，住广西博白县。委托代理人：高良昌、刘东海（实习），贵州黔邦律师事务所律师（特别代理）。被告：吴继光，男，1975年9月27日出生，苗族，住贵阳市南明区。第三人：贵州富安房地产开发有限责任公司，地址在贵阳市云岩区新添大道南段149号。法定代表人：税卫，职务董事长。委托代理人：张发洋，男，系公司职工（一般代理）。第三人：贵阳兴安物业管理有限公司，地址在贵阳市云岩区中华北路109号众厦佳苑9楼。法定代表人：段为。第三人：黄友蓉，女，1977年3月4日出生，土家族，住贵阳市小河区。原告谢育旋与被告吴继光、第三人贵州富安房地产开发有限责任公司、贵阳兴安物业管理有限公司、黄友蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢育旋的委托代理人高良昌、刘东海，被告吴继光、第三人黄友蓉、第三人贵州富安房地产开发有限责任公司的委托代理人张发洋到庭参加诉讼。第三人贵阳兴安物业管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告谢育旋向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告支付原告违约金100000元；3、判令被告赔偿原告房屋转让费损失38000元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由，2018年6月1日，原告根据被告的指示向案外人张龙支付转让费38000元后，与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于南明区出租给原告，租赁期限从2018年6月1日至2022年5月31日。合同签订后，原告出资对商铺进行装修从事中药材生意。2019年12月4日，被告通过微信通知原告要求原告与第三人贵阳兴安物业管理有限公司重新签订租赁合同。原告根据被告的指示与第三人贵阳兴安物业管理有限公司联系未果。此后在经营过程中，原告多次遭到被告贵阳兴安物业管理有限公司及贵州富安房地产开发有限责任公司的无端干扰。2021年3月2日，第三人贵州富安房地产开发有限责任公司又擅自将原告承租的商铺转租给案外人周容。被告及第三人的行为损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故向法院起诉。被告吴继光辩称，原告所述不是事实，被告与原告的租赁合同已在2019年11月30日解除，原告的租金虽与被告告结清，但原告并未严格按照合同的期限支付租金，原告也有违约行为。因被告并无违约行为，且原告也有违约行为，故对原告主张的违约金被告不能同意。原告另主张的房屋转让费损失也与被告无关，故不同意原告诉请，请法院依法判决。第三人黄友蓉辩称，涉案房屋系第三人委托被告出租的，第三人同意被告的答辩意见，请法院依法判决。第三人贵州富安房地产开发有限责任公司辩称，涉案房屋系第三人出租给第三人黄友蓉使用，租赁期限从2016年至2018年，但双方的合同已于2019年11月30日解除。原、被告之间的租赁纠纷与第三人无关，请法院依法判决。第三人贵阳兴安物业管理有限公司未提出答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中组织当事人进行了质证。本院经审理认定事实如下：位于贵阳市南明区（含地下负一层、负二层）房户，系第三人贵州富安房地产开发有限责任公司修建，该公司办理了建筑工程施工许可证，但尚未取得房屋所有权证。第三人贵阳兴安物业管理有限公司系该公司聘用的物业管理公司。被告吴继光与第三人黄友蓉系夫妻关系。2016年5月11日，第三人贵州富安房地产开发有限责任公司作为甲方，被告吴继光作为乙方，签订《房屋租赁合同》，约定甲方将美佳假日花园负一层负1-4门面，建筑面积为65平方米，出租给乙方使用，期限从2016年5月至2018年6月。未经甲方书面批准同意，乙方不能擅自转租、转让或者分租房屋给第三方。同年5月24日，第三人贵州富安房地产开发有限责任公司作为甲方，第三人黄友蓉作为乙方，签订《房屋租赁合同》，约定甲方将美佳假日花园负一层负1-4门面，建筑面积为367.64平方米，出租给乙方使用，期限从2017年7月至2022年7月。未经甲方书面批准同意，乙方不能擅自转租、转让或者分租房屋给第三方。后在合同履行过程中，被告及第三人黄友蓉曾将其承租的门面部分转租。2018年4月29日，原告向案外人张龙支付了门面转让费38000元。张龙收款后给原告出具了《收据》一张，注明收到原告转让费38000元（青年路负一层7号-1）。同年5月31日，原告谢育旋与被告吴继光签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于南明区出租给原告使用，期限从2018年6月1日至2022年5月31日，租金为每年50400元，每半年一付。若双方在没有违反本合同的情况下，提前解除合同或者租给他人，视同单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有100000元的违约金。在与原告签订合同前，上述商铺系被告出租给张龙使用。2019年11月30日，原告将涉案商铺的钥匙交给被告。2020年4月3日，原告与被告结清了房屋租金。另在2019年12月4日，被告曾通过微信通知原告与物业公司重新签订合同。但原告并未能与第三人物业公司重新签订租赁合同。另查，2019年11月30日，第三人黄友蓉向第三人贵州富安房地产开发有限责任公司提交《提前退租申请书》，向该公司申请自2019年12月1日起不再租用涉案的美佳假日花园负一层负1-7门面。2020年1月10日，第三人贵州富安房地产开房有限责任公司曾向第三人黄友蓉发出《律师函》，要求第三人将欠付的租金246160.00元向该公司支付，否则公司将解除合同并向法院诉讼追究其给公司造成的所有损失。2021年3月1日，第三人贵州富安房地产开发有限责任公司又与案外人周容重新签订《房屋租赁合同》，将涉案的美佳假日花园负一层1-7-1号门面重新出租给周容使用，期限从2021年3月15日自2022年3月14日。原告知道后，遂起诉到法院，提出如前诉请。本院认为：依法成立的合同受法律保护。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。……。”之规定，第三人贵州富安房地产开发有限责任公司将涉案房屋出租给被告及第三人黄友蓉使用，被告及第三人黄友蓉又将其承租的房屋转租，该公司知道或者应当知道未提出异议，应视为该公司认可被告及第三人黄友蓉的转租行为。故原告与被告签订的《商铺租赁合同》合法、有效。在合同履行期限内，2019年11月30日，原告将涉案商铺的钥匙交给被告的行为，应视为双方以行为方式解除了合同。故对原告要求解除合同的诉请，不予支持。因合同是双方协商解除的，并非被告单方违约。原告主张被告支付违约金，不符合双方合同中约定支付违约金的条件。故对原告该诉请，亦不予支持。原告为与被告签订合同向案外人支付的转让费38000元，系合同提前解除给原告造成的损失。在原、被告的微信聊天中，被告承诺可以为原告与物业公司重新签订合同，但被告的承诺并未兑现，且原告的承租期限并未届满也是事实。原告的上述损失，应由双方各承担一半即19000元。对原告多主张部分，不予支持。诉讼中，第三人贵阳兴安物业管理有限公司，经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第二条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告吴继光于本判决生效后十日内赔偿原告谢育旋经济损失19000元；二、驳回原告谢育旋对本案的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1530元（已减半），由原告谢育旋与被告吴继光各承担765元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  刘军二〇二一年六月二十五日书记员  王欢