四川省富顺县人民法院民 事 判 决 书(2018)川0322民初1760号原告：陈恩尧，男，1965年5月29日出生，住���川省富顺县。委托诉讼代理人：涂爱国，四川顺安律师事务所律师。被告：周江涛，男，1973年1月11日出生，住四川省富顺县。被告：马兰，女，1970年10月11日出生，住四川省富顺县。原告陈恩尧与被告周江涛、马兰农村建房施工合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈恩尧及其委托诉讼代理人涂爱国到庭参加诉讼，被告周江涛、马兰经传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈恩尧向本院提出诉讼请求：判令二被告向原告支付建房款60393.60元；并从2012年11月1日起按60393.60元为基数，每日支付逾期款万分之��的违约金，至付清之日止。庭审中，经本院释明原、被告签订的合同无效后，原告陈恩尧自愿放弃违约金的主张，本案只主张被告支付建房款60393.60元，本院予以准许。事实和理由：2012年10月6日，原告陈恩尧与被告签订委托建房合同，合同约定：由被告购买原告建设的x镇x村农民集中居住区第x栋x号的门面房52㎡，单价2880元/㎡，总金额149760元；签订合同付30000元，二层完工付60000元，主体完工付50000元，余款在交付房产证、土地使用权证时一次性付清。合同还约定，按房管部门核定的面积为准，建房金额按核定的实际面积结算。合同签订后，被告于2012年10月6日支付建房款30000元；2014年1月28日支付建房款40000元；诉讼过程中支付建房款20000元，合计支付建房款90000元。2012年10月30日代建房屋正式交付使用。原告于2017年3月14日办妥房产证和土地使用权证，不动产登记为周江涛、马兰共同共有。不动产权证书登记面积为建筑面积52.22㎡。按登记面积计算，总购房款为150393.60元。扣除被告已经支付的购房款90000元，余款60393.60元被告一直未按约定支付。经原告陈恩尧多次催收，被告以各种无关理由拒付，不动产登记证也没能交付被告。被告周江涛向本院来信辩称，建房是在2012年，2017年12月才办理房产证，原告要求从2012年开始收欠款利息被告不认同。原告所述诉争房屋为门面房合同上却是杂物间，而且杂物间太贵，比外乡人来买都更贵。杂物间只有17年的使用权，也只补贴了17年的青苗补偿。原告土地流转式置换未经村民同意。不是被告不付钱，是房产证和土地证拖了几年，也不能上市交易。被告马兰未答辩。本院经审理认定事实如���：2011年2月23日，富顺县发展和改革局对x村民委员会申请的2011年富顺县x镇x村农民集中建房石夹口点及配套设施建设项目进行备案。2011年6月6日，富顺县x镇x村x组作为委托方与四川省自贡市龙城建设工程有限公司作为受托方签订《用地补偿协议》，原告陈恩尧在该协议上身份为受托方委托代理人，双方就农民集中居住区建设用地置换金、支付方式等作了约定。x村x组部分村民代表在该协议上签名。2011年7月30日，富顺县x镇x村民委员会作为委托方与四川省自贡市龙城建设工程有限公司作为受托方签订《在x村x组进行农民集中居住区建设的协议》，原告陈恩尧在该协议上身份为受托方委托代理人，协议约定了委托代建的房屋性质属农民自建用房，委托方委托受托方代理人按单价包干的方式与各代建房业主签订委托建房协议等内容。2011年8月10日，四川省自贡市龙城建设工程有限公司与原告陈恩尧签订《工程项目目标管理责任书》，四川省自贡市龙城建设工程有限公司将承建的集中居住区工程委派陈恩尧负责该项目经营管理，并对保证金、工程质量等作了约定。2012年10月6日，被告周江涛作为委托代建房业主（甲方）与原告陈恩尧作为受委托代建方（乙方）签订《委托建房合同》，该合同约定“该杂物用房位于x镇x村农民集中居住区第x栋x号，杂物用房建筑面积约52平方米；单价为每平方米2880元，金额149760元整；面积测算依据以竣工图为依据，按房管部门核定的面积为准，其建房金额按实际面积结算；签订合同付30000元，二层完工付60000元，主体完工付50000元，余款在交付房产证��土地使用证时一次性付清；乙方应当在2013年12月30日前，将符合新型农民社区建房要求的房屋交付甲方使用；房屋产权证、土地使用证（集体土地使用证）由乙方统一办理，其费用由乙方负责。”并对保修范围、保修期限和保修责任等作了约定。富顺县x镇x村民委员会作为监证单位在该协议上加盖公章。2013年2月7日，自贡市人民政府批复同意富顺县人民政府将x镇x村x组部分农用地转为建设用地。2016年9月26日，富顺县人民政府对x镇x村x组村民发放了《富顺县农村建房使用宅基地通知书》，载明：此项用地，你户只有使用权，不得改变土地使用用途，不得变相用于房地产开发，不准超占面积。未经依法批准，不得买卖或者以其他形式非法转让。此通知两年内有效……。富顺县国土资源局以川（x）富顺县不动产权第x号不动产权证对被告周江涛、马兰的房屋及土地权利进行确认，该不动产权证列明：权利人周江涛，共有人马兰，坐落富顺县x镇x村x组x栋x楼x号，权利类型宅基地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质批准拨用/自建房，用途农村宅基地/非成套住宅，分摊土地使用权面积13.44㎡/房屋建筑面积52.22㎡。该不动产权证现在原告陈恩尧手中。2018年6月20日，四川省自贡市龙城建设工程有限公司出具《说明》，载明：“富顺县x镇x村农民集中居住区建设工程是陈恩尧用四川自贡市龙城建设工程有限公司的名义投资建设的，自贡市龙城建设工程有限公司与x镇x村居民委员会同意陈恩尧直接与农户签订《委托建房合同》，所有建设资金均是���恩尧负责投资的，因此建房农户应支付的建设工程尾款，全部由陈恩尧收取，与我公司无关。”另查明，二被告系夫妻关系，虽委托代建房只有周江涛的签名，但被告马兰知晓代建房的情况，且不动产权证登记的权利人也是夫妻共有，故委托代建房是其夫妻共同的意思表示。二被告于2012年10月6日、2014年1月28日、2018年6月分别向原告支付建房款30000元、40000元、20000元，共计90000元。本院认为，本案涉及的争议房屋位于农民集中居住区，被告周江涛属村民，虽然该项目涉及的用地、规划等部分手续在原、被告双方签订《委托建房合同》后获得批准，但截至法庭辩论终结时，原告提交的有关该项目的文件能够证实该建设项目系以部分农用地转化进行建房，已经获得相关职能部门的批准，与该项目有关的建设、发包等程序均应按法律规定和审批程序进行。富顺县x镇x村民委员会作为该建设项目的申请和组织者、四川省自贡市龙城建设工程有限公司作为该建设项目的承建方，在双方就该项目签订委托建设合同的同时又允许原告陈恩尧分别与各代建房业主签订委托代建合同，由原告陈恩尧就该项目实施建设行为，原告陈恩尧为农民集中居住区建设的实际施工人，因其系不具有建筑资质的个人，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（二）项的规定，其与被告周江涛签订的《委托建房合同》应属无效合同。被告周江涛称诉争房屋合同书写为杂物间且不能上市交易，庭审中原告已对杂物间作了说明并且不动产权利证书用途登记为农村宅基地/非成套住宅。对于诉争房屋能否上市交易从《在x村x组进行农民集中��住区建设的协议》可以看出房屋性质属农民自建用房，在《富顺县农村建房使用宅基地通知书》中也可以看出人民政府对此类房屋作的相关规定，故被告对房屋产权的性质是明知的。现原告已将房屋交付x组并已将房屋钥匙交付被告，也为被告办理了不动产权证，虽然双方签订的《委托建房合同》无效，但根据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，原告作为实际施工人有权参照合同约定向被告主张欠付工程款，被告主张合同约定价格偏高未向本院提供事实或法律上的依据，扣除被告已支付的90000元，对原告主张被告支付欠款60393.60元的主张，本院予以支持，被告支付欠款的同时原告亦应当向其交付不动产权证。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理建设工程施工���同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（二）项、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告周江涛、马兰于本判决生效之日起10日内共同支付原告陈恩尧建房款60393.60元。案件受理费减半收取为905元，由原告陈恩尧负担225元，被告周江涛、马兰共同负担680元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提���副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审判员  李庆华二〇一八年七月三十一日书记员  余 琳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。第二条建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。