广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0205民初1495号原告：高超，男，1985年7月27日生，汉族，住广西柳州市柳北区。委托诉讼代理人：陈晓圣，广西万益（柳州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦宇瑶，广西万益（柳州）律师事务所实习律师。被告：陈碧红，女，1968年1月28日生，汉族，户籍所在地：广西柳州市柳北区，经常居住地：广西柳州市柳北区。原告高超诉被告陈碧红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高超的委托诉讼代理人陈晓圣、秦宇瑶，被告陈碧红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高超向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付违约金100000元；2、请求判令被告支付律师费5000元；3、本案的诉讼费和保全费由被告承担。事实及理由：2019年9月18日，原告与被告签订《柳州市存量房买卖合同》，合同约定原告将“白沙路6号之一香颂春天3栋2单元10-2”的房产出售给被告，房屋成交价格为1350000元。合同第七条约定：乙方（被告）须于2019年12月31日前支付首期购房款300000元，但被告至今未向原告支付该笔购房款。合同第十一条第（三）点约定，乙方逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，乙方应在违约行为发生之日起的十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金并承担甲方因维权产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、差旅费等）。被告经多次原告催告，仍不支付其应付的购房款。在被告违约期间，案涉房屋价格下降，导致原告利益受损。因此，被告应当按照合同约定向原告支付违约金100000元。请求人民法院查明事实，依法判决。被告陈碧红答辩称：我于2021年收到高超的起诉，由于我前夫黄绍通2016年用我们的共同房产在柳州中行贷款165万元用于他的公司企业经营，后来由于当时全国的经营大环境产生变化，企业的资金被其他合作企业严重拖欠，导致影响到期银行贷款的正常续贷，经与银行协商，让我们找中介第三方垫资过桥续贷，结果被合作多年的中国银行坑了，银行没有续贷下来，由于那几年整体的经济环境很差，三角债现象很普遍，同样我方的企业经营也很困难，资金无法回拢，过桥资金也无法偿还，最终导致我们的房子于2019年被柳州市柳南法院拍卖，除了偿还过桥本金165万元以外还支付了高额利息达150多万元，真的被害惨了，柳南法院2019年9月份根据执行案号2019桂0204执151和152让我们腾空搬家，由于我们已经没有其他住房无家可归了，柳南法院退给我们安置费7万元，法院催着搬家，由于时间比较急刚好通过中介看中了高超香颂大道这套房子，当时欠我前夫货款的客户答应三个月内还点钱给我们付房子首付，所以我就匆忙和高超签订了房屋买卖合同，尽管他的房子要价要超出市场价，但我们能马上搬家入住我们就不计较了，就用柳南法院给的安置费付了定金3万元和中介费1.5万元，之后由于当时经济十分糟糕，很多企业经营举步维艰，我前夫的公司同样无法正常运转被迫停止业务，欠我方公司钱的客户也没有办法还钱，最终导致我没有办法按合同付给高超的首付房款，但我从2019年10月至2020年1月每月付给高超3000元房租，2020年1月底发生了可怕的新冠肺炎疫情，高超上门逼着我们搬家，叫物业停水停电，当时想找房子搬家是不可能的，加之又是春节，我说明了一时没办法马上搬家，高超就强迫我们按每月4000元付房租，而香颂大道和附近小区同样大的房子家具家电齐全最高也就2500-2800元一个月，而且他给我的房子是什么东西都没有，是空房子的，而他这套房子什么都没有都要按每月4000元来算房租，我前夫和高超有微信交流，2020年3月28日，高超微信让我们缴房租，房子让我们先住着，之后他时常叫人来看房子，根据他的要求，我们一直配合他，2020年8月9月高超说他的房子卖掉了，让我们尽快搬家，我们2020年10月底开始搬家，于11月6日将房子交还给他。原告高超围绕诉讼请求依法提交了证据1、《柳州市房屋买卖业务签订文件合订本》、2、香颂大道价格走势图、3、《律师委托合同》、4、收据一张、5、《柳州市存量房买卖合同》，被告陈碧红对证据1、3、4无异议，不认可证据2、5，其认为案涉房屋的价格不是原告所述，原告自己与别人签订了房屋买卖合同，低价卖房。被告陈碧红提交了证据1、30000元的收据一张、2、10000元的收据一张及中国农业银行5000元转款凭证一张、3、合同中的收据、4、案外人黄绍通与高超微信往来截图明细，原告高超对证据1无异议，对证据2-4的真实性认可，不认可证明目的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据能否支持各自的主张，本院综合证据的真实性、合法性、关联性综合予以认定。本院经审理认定事实如下：2019年9月18日，原告高超与被告陈碧红、案外人广西荣千房地产经纪有限公司（居间人）签订《柳州市存量房买卖合同》，合同约定：原告将位于柳州市香颂春天3栋2单元10-2房屋出售给被告，房屋房产证号／不动产权证号为柳房权证字第××号，土地使用权证号为柳国用（2015）121719号，产权人为原告高超，登记建筑面积为107.40平方米，房屋成交价格为1350000元，被告应于签订合同当日内支付定金30000元。房屋付款方式为银行商业贷款，被告须于2019年12月31日之前支付首期购房款人民币300000元到房产局指定资金监管账户内进行资金监管......合同第十一条违约责任第（三）点约定，被告若出现下列情形之一的，被告构成根本违约，且原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：......4、逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。被告出现上述根本违约情形之一的，被告应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金并承担原告因维权产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、差旅费等）；被告向原告已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。合同第十五条特别约定：如有未尽事宜或有其他特别约定的，应在本条中进行约定，以上合同内容与本条约定不符的，以本条约定为准：1、因为被告原因原告同意先行交付该房地产给被告使用，被告按每月3000元支付给原告，被告在原告交付该房地产当日支付3个月租金给原告，原告同意在2019年9月22日之前交付该房地产给乙方......2、被告在本合同约定2019年12月31日之前没有支付首期购房款，则被告违约合同自动取消，原告不退还购房定金，并且被告搬出该房地产......合同还对房屋的交付、税费等进行了约定。原告高超、被告陈碧红、案外人广西荣千房地产经纪有限公司分别在出售人、买受人、居间人处签名、捺印或盖章。合同签订当日，被告支付了购房定金30000元，原告认可收到该定金。2019年9月22日原告按照合同第十五条特别约定先行将房屋交付给被告，被告一次性向原告支付3个月租金共9000元。2019年12月31日被告未按照合同约定支付首期购房款300000元，经原告多次催要，被告仍未能支付，原告认为被告的行为已违约，导致原告利益受损，故委托广西万益（柳州）律师事务所诉至本院，要求如上所请，为此原告支付律师代理费5000元。另查，在原告与案外人黄绍通的微信聊天记录中，原告于2020年1月27日要求其搬离案涉房屋，黄绍通表示暂时无法搬离，后原告同意其继续租住该房屋，并且表示期间会有人去看房，黄绍通同意配合。2020年11月13日原告在与黄绍通的微信聊天中将其委托广西万益（柳州）律师事务所出具的解除合同及支付违约金的《律师函》发送给黄绍通。庭审中，被告陈碧红陈述黄绍通是其前夫，案涉房屋之前是与其一同居住。再查，2020年10月27日，原告高超与案外人廖运行、陈慧就案涉房屋签订《柳州市存量房买卖合同》。本院认为，原告高超与被告陈碧红、案外人广西荣千房地产经纪有限公司签订的《柳州市存量房买卖合同》是在平等、自愿的基础上签订的合同，符合法律规定，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务。合同第十五条第2点的约定，被告在本合同约定2019年12月31日之前没有支付首期购房款，则被告违约合同自动取消，原告不退还购房定金，并且被告搬出该房地产。上述属于双方约定的解除条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条的规定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到对方时解除。根据合同第十一条第（三）点的约定，被告逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，被告构成根本违约，且原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。现被告陈碧红未在2019年12月31日之前支付首期购房款且逾期超过十五日，此时合同解除条件已经成就，原告可以解除合同。根据被告陈碧红提供的证据，在2020年1月27日原告高超与案外人黄绍通的微信聊天中，原告已经要求其搬离案涉房屋，黄绍通仅表示需要多一点时间搬家，并未表示还会购买房屋，且也同意原告将房屋卖于他人并配合看房，基于陈碧红与黄绍通的关系以及一同居住该案涉房屋的事实，被告陈碧红也应知晓并同意，那么事实上原、被告双方已经以自己的行为对合同无法继续履行达成了合意，房屋买卖合同就此解除。因合同已经解除，原告于2020年11月13日发出的《律师函》不再具有解除合同的效力。关于原告认为合同中约定的被告违约合同自动取消就等同于合同自动解除的主张，本院不予支持；关于被告提出送达《律师函》才算解除合同的抗辩意见，本院不予采信。原告与黄绍通之后的微信聊天是双方就房屋租赁进行的协商，与本案并非同一法律关系，本案不作处理。关于违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少......第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，合同约定，如被告出现根本违约情形，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金并承担原告因维权产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、差旅费等），被告向原告已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。现由于被告未按照合同约定于2019年12月31日前支付首期购房款，已构成根本违约，应承担违约责任，故原告要求被告支付违约金的主张，本院予以支持。关于违约金的数额，本院认为原告主张违约金100000元过高，虽然合同中约定违约金为房屋总价款的20%，但不应超过原告的实际损失和订立合同时可预期的损失，原告提供的与他人签订的买卖合同是其与案外人意思自治的结果，不能作为其损失的依据。故综合本案案情，结合合同约定的房屋售价，合同订立及履行的时间背景，原、被告履约过程中的相关情况，本院对违约金予以调整，扣除被告已向原告支付的定金30000元，被告应向原告支付违约金为20000元。关于律师费代理费，合同第十一条第（三）点中约定，如被告违约，应承担原告因维权产生的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费、差旅费等），原告委托广西万益（柳州）律师事务所进行诉讼发生的律师代理费，有《律师委托合同》及收据为凭，故原告要求被告支付律师代理费5000元的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下:一、被告陈碧红在本判决生效之日起十日内向原告高超支付违约金20000元；二、被告陈碧红在本判决生效之日起十日内向原告高超支付律师费代理费5000元；三、驳回原告高超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元（原告已预交）,由原告高超负担1975元，被告陈碧红负担425元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长  邬霓云人民陪审员  李 霜人民陪审员  罗伟红二〇二一年六月十八日法官 助理  王 恬书 记 员  农 钰