山东省淄博市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁03民终915号上诉人（原审被告）：山东万烁置业有限公司。住所地：淄博高新区万杰路（淄博玫瑰电器公司内）。法定代表人：郑桂英，董事长。委托诉讼代理人：贾茂远，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：国昌峰，男，1989年4月20日出生，汉族，现住淄博市张店区。委托诉讼代理人：徐存斌，淄博开发珠峰法律服务所法律工作者。上诉人山东万烁置业有限公司因与被上诉人国昌峰商品房买卖合同纠纷一案，不服淄博市张店区人民法院（2017）鲁0303民初6516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人山东万烁置业有限公司的委托诉讼代理人贾茂远、被上诉人国昌峰的委托诉讼代理人徐存斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东万烁置业有限公司上诉请求：撤销原判,依法改判或发回重审。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“由出卖人承诺交房后18个月协助买受人办妥房地产权属证书，若因买受人原因未能办妥的责任由买受人承担，因此给出卖人造成的损失由买受人承担，若因政府部门原因未能办妥的可予延期”。第一，依据该约定，上诉人的责任是协助被上诉人办理权属证书，但合同并未约定违约责任，根据法律规定，违约责任依约产生，双方合同未约定违约责任的不能自行创设；第二，最高院关于商品房买卖合同司法解释规定的是逾期办证造成损失的应当赔偿损失。在上诉人把合同所约定的房产移交给被上诉人之时，对于房屋的主要利用价值被上诉人已经获得，基本实现了商品房买卖合同的合同目的，未取得不动产登记证书并未给其造成实质性损失，若被上诉人主张损失的，应该举证证明其因为上诉人的延期办证行为产生了哪些损失，否则被上诉人的诉求不应当得到支持；第三，一审判定的违约金的计算标准为：以房款为基数，按照年息6%计算违约金数额，上述计算标准并无法律和合同依据。国昌峰辩称：第一，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释规定，办理房屋权属登记证书是作为商品房买卖合同的附随义务。开发商没有按合同约定的期限内办出房屋权属登记证。为了更有利地保护购房人的合法权益，开发商必须承担违约责任。第二，上诉人的上诉理由纯属歪曲事实。上诉人没有按时给被上诉人办理权属登记证，实际上给被上诉人造成了特别巨大的损失。因为当时整个城市规划往西边移，被上诉人有意把涉案房屋卖掉，去西面买房子。当时的市场行情涉案房屋的价格并不比西边新城区的房屋价格低，但是没有权属登记证，无法上市交易，故此西边新区的房子也未买成。现在西边新城区的房价已经翻了一番，而这边的房价还是原地未动，故此被上诉人的损失客观存在。第三，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释第18条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准计算。故此我方按6%年利率主张依法有据。综上，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回其上诉，维持原判。国昌峰向一审法院起诉请求:1、请求依法判令被告及时为原告办理房产证、土地使用证等相关手续；2、请求依法判令被告支付原告逾期办理房屋权属登记证违约金61246元；3、请求依法判令本案诉讼费、保全费由被告承担。庭审后，原告申请撤回要求被告为原告办理房产证、土地证等相关手续的诉讼请求。一审法院认定事实：山东万烁置业有限公司系由山东金涛置业有限公司更名而来。2012年1月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于张店区都市名苑8号楼1单元010302号楼房，还约定其他主要内容：总房款为542333元，被告应于2012年12月31日交房，应当在2014年7月1日前为原告办理完毕房屋权属登记，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告承诺交房后18个月内协助原告办妥房地产权属证书。关于逾期办证的违约责任计算，双方在合同中没有约定。合同签订后，原告如约向被告交清了房款及办证费，被告也于2014年4月11日交付房屋，但被告未按期给原告办理房屋权属证书。现原告起诉要求被告支付自2015年10月11日（2014年4月11日交房后推后18个月）至2017年8月28日的逾期办证违约金61246元。原审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，为有效合同，双方均应自觉履行。原告已按合同约定交清全部房款及办证费，被告也应按合同约定给原告办理房屋权属登记证，其逾期未给原告办理权属证书，应承担相应的违约责任。对于该违约金的计算，原告要求按照合同约定，自交房之日起推后十八个月开始计算至2017年8月28日合理合法。对于逾期办证违约金的计算标准，因双方在合同中并未约定，根据最高院有关司法解释，应按银行计收逾期贷款利息的标准计算，原告要求按年利率6%计算，并未超出上述规定。综上，原告在本案中要求被告支付自2015年10月11日至2017年8月28日的逾期办理房屋权属登记违约金61246元合理合法，予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项、第二款的规定，判决：被告山东万烁置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告国昌峰逾期办理房屋权属登记违约金61246元。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1331元，减半收取665.5元，保全费632元，由被告山东万烁置业有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致，予以确认。本院认为，本案争议焦点是上诉人应否支付被上诉人逾期办证违约金及支付数额问题。上诉人主张双方合同中对逾期办证未约定违约责任，被上诉人并无实际损失，一审认定的计算标准亦无法律和合同依据。但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的时间。……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，上诉人作为负有办证义务的主体，未在合同约定的期限内为被上诉人办理房屋权属证书，应当承担相应的违约责任。合同对逾期办证违约金并未约定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，符合上述法律规定。因上诉人未能按期办理房屋权属证书，即使其已将房屋交付给被上诉人，被上诉人因未能在合同约定的期限内享有预期的对房屋占有使用和利用的完整权利，势必对其造成损失，法律基于对守约方的利益保护，规定此情形下（未约定违约金，被上诉人又确会发生损失）不应受限于合同约定，仍应按照一定标准支付违约金。由此，上诉人有关合同未约定违约金即不应支付、已交房情况下被上诉人不存在实际损失、违约金计算标准无依据的主张，均不能成立，本院不予支持。原审按照上述法律规定标准认定上诉人应支付被上诉人逾期办证违约金数额符合法律规定，本院予以维持。综上，上诉人的上诉主张不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1364元，由上诉人山东万烁置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王光龙审判员  刘 宁审判员  李灵福二〇一八年五月二十三日书记员  刘 敏