北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初17748号原告：凯地钻探（北京）股份有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：杨金芳，总经理。委托诉讼代理人：朱本福，北京市本杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志国，男，1977年6月28日出生，汉族，该公司员工。被告：北京金泰通华商贸有限责任公司，住所地北京市西城区大红罗厂街丙2号。法定代表人：王治，书记。委托诉讼代理人：岳媛，女，1984年10月30日出生，汉族，该公司部门经理。委托诉讼代理人：成珈仪，女，1997年1月15日出生，蒙古族，该公司职员。原告凯地钻探（北京）股份有限公司（以下简称凯地公司）诉被告北京金泰通华商贸有限责任公司（以下简称金泰公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯地公司的委托诉讼代理人朱本福、王志国，被告金泰公司的委托诉讼代理人岳媛、成珈仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凯地公司向本院提出诉讼请求：1、确认2021年1月13日签订的《合同终止协议》第二条无效；2、判决返回押金50266.04元人民币；3、判决被告承担本案全部诉讼费用，包括案件受理费（以法院收据为准）、律师费用10000元（以律师发票为准）。事实和理由:1、自2008年4月起原告租用被告位于北京市西城区高粱桥路6号5号楼8层的8A1单元办公之用，建筑面积105.26平方米，至今已有13年。写字楼租赁合同每两年一签，案涉《京煤集团写字楼租赁合同》（合同号：XQ028A1200410，见附件一）是持续租赁期间的第六份合同，租赁期限自2020年4月10日至2022年4月9日。本案诉求返还的押金自2008年第一期合同就已经缴付并逐年调整增加为目前的50226.04元。十三年以来，作为承租人原告从无违约情形；2、因遭遇新冠肺炎疫情和遵守政府采取的防疫措施，原告遭遇经营和财务困难，根据合同第十一章第11.1条（不可抗力免责）和合同第十六章第16.1条（租约终止：经协商同意可以终止合同）的约定，原告在2020年12月向被告提出希望通过协商得到被告的同意提前终止租赁合同，搬出租用房屋。被告利用其格式合同、依法减免房租的优势地位逼迫原告同时签订《补充协议》和《合同终止协议》。原告如果不签订合同终止协议放弃押金，被告就不同意提前终止合同，也不同意依据北京市政府的要求给予减免和退还原告已经支付的2020年度2月、3月和4月的部分租金约3万多元（见附件二、附件三）；3、依据合同第16.1条的规定，如果承租人违约，被告（租赁合同的甲方）可以终止合同。同时，对提前终止约定“除非甲乙双方另行协商达成书面合同，在承租期满之前，一方不得提前终止本合同。”即（1）任何一方都可以提前终止合同，条件是承租人和出租人另行协商达成书面合同，但没有规定承租人提前终止合同，出租人可以扣除押金，或者承租人不支付费用或者补偿，出租人就有拒绝同意提前终止合同的要求的权利。（2）租赁合同通篇规定了承租人的违约情形，但不包括要求提前终止合同一项，即一方要求提前终止合同不属于违约。（3）出租人不合理地拒绝承租人提前终止合同的要求，违背诚实信用的原则。（4）如果出租人对提前终止合同需要额外支付费用，则出租人应该在其格式合同中明示该项要求，而出租人没有这样做，也没有事先给承租人讲清楚，所以，其不能在提前终止时逼迫承租人同意。（5）本案租赁合同是出租人格式合同，不能协商更改。根据民法典第497条和第498条关于格式合同的规定，对该条款应作出不利于出租人的解释，即协商达成书面合同“不涉及扣除押金或另行收取费用的内容，除……的约定应解释为，经出租人同意，可以提前终止租赁合同，但出租人不得不合理地拒绝同意。（租赁合同签订时有效的合同法有相同的规定，为民法典所吸收）。如果出租人意图在承租人提前终止合同时的“协商达成书面合同”是要收取全额的费用，他就应该在其格式合同中明确表示，不应该隐瞒欺骗。如果承租人知道出租人的这个意思，这个租赁合同或者该条款就不会签订，或者签订的与本案合同不一样。（6）被告与原告签订《合同终止协议》表明其同意租赁合同的提前终止，但是强迫扣留了原告的押金，没有合同依据，也不是原告的本意。这证明了前述事实和被告的不诚信；4、平等自愿、公平诚信是《民法典》第4条至第7条确定的民事活动的原则。在签订和履行本案租赁合同过程中，被告在没有事先约定的情况下，利用优势地位采用逼迫的方式收取费用（没收押金）违背前述四条法律原则，滥用“另行协商达成书面合同”的权利，通过胁迫没收原告的租房押金，给原告造成了损失。另外，关于确认无效，双方持续签订租赁合同13年，每两年更新一次，合作时间很长。涉案合同中有押金条款，我方要支付相当于两个月租金的押金。同时规定原告作为承租人有权提前退租，并与对方协商签订解除合同。合同中并没有说协商签订解除合同是违约，也没有规定协商签订解除合同就要把押金给没收，所以承租人在签订合同的时候，并不能合理预知提前终止合同是需要额外支付相当于两个月房租押金。而出租人不合理的利用了协商的权利，逼迫承租人必须接受支付额外两个月房租押金作为条件，实际上属于胁迫我方当事人的行为。此外，（因疫情）近两年国家出台政策，对于租赁公房用于经营的小企业，应予减免一部分租金。双方租期很长，合作关系一直很好，我方也没有违约行为，因我方租用房屋用于商业经营，所以按照政策，对方是国企事业单位，我方可以享受一定的减免租金的权利。我们如果不同意支付押金，不签订终止协议书，对方就不会把钱（租金）退给我们，所以他把那部分钱（租金）也退给我们的同时，就签订了两个协议。涉案租赁合同2022年4月9日到期，双方在2020年12月份协商解除事宜。因为疫情原因无法经营了，所以我方找被告协商解除合同。按相关政策，被告应该退给我钱，不能再扣押金。关于胁迫，第一，如果协商解除合同，需要额外支付金钱补偿，他应该在合同里面明确规定，或者在签订合同时候进行告知。关于违约损失赔偿，应该符合法律规定，提前解除事宜在租赁合同约定中并不作为违约处理，但是对方在解除合同时让我方承担两个月租金作为赔偿。对方利用应当给我减免租金的国家政策进行胁迫。如果我方不同意终止合同的条件，我就拿不到我应得的租金减免，如果我不同意把押金支付给对方，对方也不同意解除合同，对方把解除合同和押金返还事宜对等起来了，我方认为这就是一种胁迫。金泰公司辩称：不同意全部诉讼请求。一、原告主张A座8A1单元终止协议（以下简称终止协议）存在胁迫事实，但并未提供相应证据予以证明，终止协议不存在无效事由，故其要求确认终止协议无效并返还押金的诉讼请求无法成立，应予驳回。原告主张，终止协议第二条系被告利用其优势地位胁迫原告签订。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。但原告并未提供相应证据，无法证明其事实主张，应当承担不利后果，此外，即便存在胁迫事实，亦不属于合同的无效事由。原告向法院请求确认终止协议第二条无效并返还押金缺少事实及法律依据，应予驳回。事实上，被告与原告签订的终止协议，不存在被告逼迫原告签订的情况，属于双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效的协议，应受法律保护；二、原告所主张的事实和理由均不成立：(一)原告构成违约，被告有权按照合同约定扣除押金。被告保留房屋押金、终止此租赁合同并收回房屋符合双方合同约定。根据租赁合同16.1条约定，“如乙方违反本合同任何条款或条件，或乙方在本合同内所作的任何声明保证为不正确或不真实，并在接到甲方书面通知后7日内不予纠正时，甲方有权终止本合同，收回承租单元，扣除全部押金，并向乙方追讨因此蒙受的损失”。现原告在合同履行期内要求提前解除租赁合同，违反了本合同对于租期的约定条款，所以被告有权按照合同约定扣除全部押金；（二）原告不存在不可抗力免责事由。关于原告提出的“因遭遇新冠肺炎疫情和遵守政府采取的防疫措施，遭遇经营和财务困难，希望通过租赁合同第11.1条不可抗力免责事由提前解除租赁合同”的诉求，被告不予认可。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一)》第三条第三款规定“当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素”，被告在租赁合同存续期间，积极落实响应北京市国资委对于北京市减免中小企业房租的规定，先后与原告签订了三份补充协议，合理的减免了原告2020年2月、3月、4月全部的租金，所以被告认为原告不存在不可抗力的免责事由，可以继续履行租赁合同，原告要求提前解除租赁合同构成违约，被告有追究其违约责任的权利。（三）原告主张的关于格式条款的诉求不符合法律规定。关于原告提出的“应当根据《民法典》第497条和第498条对《租赁合同》第16.1条做出不利于出租人的解释”的诉求，被告不予认可。根据《民法典》第498条规定，格式条款做出不利于出租人解释的前提是，此格式条款存在歧义，存在两种以上的解释，但是此租赁合同的此条款“除非甲、乙双方另行协商达成书面合同，在承租期满之前，乙方不得提前终止本合同。”含义明确，不存在歧义，所以其诉求不符合法律规定。另外，首先，最后一份租赁合同租期是2020年4月10日租赁期限这一条是作为合同的一条款。合同约定，如乙方违反本合同任何条款或条件，甲方有权终止本合同。收回承租单元扣除押金，并向乙方追讨，因此我们只是把全部押金扣除了并没有单独追讨损失。第二条原告所说疫情减免，我们作为国有企业，是严格执行了上级市政府的这项工作，达成第一次减免是去年2020月3月25日达成过租金减免协议，当时是减免2020年2月份的租金50%的，第二份是租金减免协议于2020年6月5日签订，减免是2020年3月、4月各50%，上述两次协议减免协议签订后我方将相当于1.5个月的租金减免费用退给了原告。此后，我们于2020年12月17日签订第三份租金减免协议，另行减免的是2020年2月、3月、4月租金各50%，因为在此时原告并未提出解除合同，在2020年12月初应上级市政府要求与原告重新签订租金减免协议，但是协议是以抵扣方式，用2021年1-4月租金抵扣，其抵扣的是我们应当退还的2020年的2月、3月、4月各50%租金，2021年1月份该交1-4月份的租金，但这份签订之后协议并没有履行，因为原告并未继续向我方继续缴纳租金，于是我们于2020年12月17日又签订退款的减免协议，将2020年2月、3月、4月50%的租金以退款的方式退还给对方。后续将该笔50%的租金退还给了原告，至此退还了3个月的减免租金。所以并不存在原告所说，我们以胁迫的方式要求，原告签订终止协议，并以租金减免来要挟他们，我们已经积极配合，并且完成了此项工作。原告所述的终止协议第二条乙方所缴纳的押金50266.04元，自动转为违约金甲方不予退还，若给甲方造成其他损失，乙方还应赔偿，首先我方确实已收取原告所缴纳的押金，因为原告并未执行完租赁合同租期（至2022年4月9日）。所以，原告是违约终止和押金作为违约金赔还给我方。其次，按照原告所述，确实我方跟原告之间属于长期的出租和承租客户关系，关系较好，所以我方并未再追究原告所造成的其他损失要求原告赔偿。综上所述，原告所主张的诉讼请求无事实及法律依据，被告请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，自2008年4月起原告（乙方）租用被告（甲方）位于北京市西城区高粱桥路6号5号楼8层的8A1单元办公之用，建筑面积105.26平方米。期间，双方签订若干租赁合同。最后一期租赁合同名称为《京煤集团写字楼租赁合同》，于2020年3月25日-2020年4月2日期间签订，约定租赁期限自2020年4月10日至2022年4月9日。2020年4月10日至2021年4月9日每月租金23025.63元，2021年4月10日至2022年4月9日每月租金为23345.79元。押金为50226.04元。承租期满或本合同终止或解除，乙方应按合同该约定将承租单元返还甲方，有关款项结算完毕，且将营业执照注册地址于30日内从本合同承租单元迁出后，甲方无息返还押金，否则甲方有权扣除全部押金，不予退还。在不影响本合同其他规定的前提下，如乙方违反本合同任何条款或条件，或乙方在本合同内所作的任何声明或保证为不正确或不真实，并在接到甲方书面通知后7日内不予纠正时，甲方有权终止本合同，收回承租单元，扣除全部押金，并向乙方追讨因此蒙受的损失。除非甲、乙双方另行协商达成书面合同，在承租期满之前，乙方不得提前终止本合同。关于合同履行情况，原告如约向被告支付租金至2021年1月9日，并支付押金50226.04元。受2020年新冠疫情影响，双方根据北京市相关政策要求，分别于2020年3月24日、2020年6月5日、2020年12月11日签订三份《补充协议》，约定在原告正常履约且缴清其他相关费用的情况下，被告减免原告2020年2、3、4月份共计3个月租金。后因原告无力继续租赁使用房屋，2021年1月13日-14日，双方签订《合同终止协议》（以下简称涉案终止协议），主要内容如下：“……现乙方申请提前终止租赁合同，特签订终止协议如下：一、甲乙双方租赁合同于2021年1月9日终止。二、乙方所缴纳的押金50266.04元自动转为违约金，甲方不予退还。若给甲方造成其他损失，乙方还应赔偿……”另查，2020年1月下旬，新冠肺炎疫情在全国范围内出现。2020年1月24日，北京市启动突发卫生公共事件一级响应机制。2020年4月30日，北京将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，并相应调整防控策略。此后,北京市突发公共卫生事件响应级别经历过短暂调整。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于胁迫及合同无效，涉案终止协议系双方自愿签订，原告提交的证据不足以证明其在签订合同时受到胁迫。另外，胁迫并非导致合同无效的法定事由，原告据此主张合同无效，依据不足，本院不予支持。关于违约，首先，原告虽主张根据相关政策，其未能支付后续租金的行为不构成违约。但经审查发现，涉案租赁合同的签订时间为2020年3月-4月期间，此时北京市疫情管控措施尚未解除，处于持续管控状态，双方对于疫情的现状是知情的，并非不可避免及不可预见的情形，故原告负有审慎履行合同的义务，其对于合同解除显然负主要责任；其次，被告已实际免除了2020年2-4月期间的租金，且该免除租金以原告继续履行合同完毕为前提。原告提前解除合同的行为显然不妥，并实际上享受了因合同全部履行而能获得的3个月租金利益，有违公平原则。故涉案终止协议，对于押金的退还事宜进行约定并无不妥之处。再次，原告虽抗辩称涉案终止协议存在违约金过高的情况，需指出，该协议系双方针对租赁合同解除事宜而形成的结算协议，并不适用违约金调整规则，故原告该项抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：驳回凯地钻探（北京）股份有限公司的全部诉讼请求。案件受理费653元，由凯地钻探（北京）股份有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  高 磊二〇二一年六月二十三日法官助理  邓良莹书 记 员  李 艳