内蒙古自治区阿尔山市人民法院民 事 判 决 书（2021）内2202民初380号原告：陈富友，男，1987年9月14日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。委托诉讼代理人：宋凤云（与原告系母子关系），女，1967年6月4日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。被告：乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司，地址：内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。法定代表人：刘彩云，职务：经理。委托诉讼代理人：张春国，男，该公司员工。原告陈富友与被告乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司（以下简称鑫厦房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月17日公开开庭进行了审理。原告陈富友委托诉讼代理人宋凤云、被告鑫厦房地产公司委托诉讼代理人张春国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告即期协助原告办理阿尔山市××街××小区××号楼××单元××室房屋的不动产权证书；2.请求依法判决被告给付违约金119925.60元，并自2021年4月1日起以购房款232400.00元为基数按年利率5.78%向原告支付违约金至协助义务履行完毕时止；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年8月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于阿尔山市××街××小区××号楼××单元××室出售给原告。合同签订后原告按约定付清首付后办理贷款，被告向原告交付房屋钥匙。至起诉前被告未能按规定在合同签订后90日内协助原告办理房屋不动产权登记证书，系属违约，应承担相应的违约责任，经与被告多次协商未果，故诉至法院。被告鑫厦房地产公司辩称，房产证至今没办下来有多种原因，我公司与原告之间签订有商品房买卖合同，原告诉请的违约金金额过高且计算方法与合同约定不符，应以合同约定为准。根据原告的陈述及被告的答辩，法庭总结本案的争议焦点如下：原告的诉请有无事实依据及法律依据。原告围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了商品房买卖合同，证明原、被告之间签订商品房买卖合同，并约定应由被告在初始登记完毕之日起180日之内协助原告办理商品房权属登记，此份合同第十二条有关权属登记的约定是属于格式合同中的一项，被告在签订合同时并未与原告进行协商，也没有履行注意免除和告知的义务，所以合同第十二条关于权属登记的约定不能成为商品房买卖合同中的合同内容。因被告违反合同约定没有及时办理房产证给其造成了损失，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定给付违约金。被告鑫厦房地产公司经质证对证据均无异议，故本院对上述证据的真实性予以采信。被告鑫厦房地产公司未向法庭提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2012年8月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于阿尔山市出售给原告。合同签订后原告按照合同约定交付首付款，被告向原告交付房屋钥匙。原、被告双方在合同中约定，应在初始登记完毕之日起180日内办理房屋权属转移登记，由于鑫厦房地产公司的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，应按房屋总价款的0.01%向原告支付违约金。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。原告依约履行了支付购房款的义务，被告应当按照合同约定履行其应尽的义务。现原告要求被告协助办理涉案房屋的房屋所有权证，理由正当，本院予以支持。关于原告主张原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十二条为格式条款，应属无效的问题。格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。涉案合同第十二条确实是在被告鑫厦房地产公司与原告在内的购房人签订的《商品房买卖合同》中重复使用，属于格式条款，但格式条款并非当然无效，且在发生争议时是要作出有利于原告一方的解释。该条款约定的内容并未完全免除被告的责任，也未完全排除原告的主要权利，亦不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条所规定的情形，因此对原告主张该条款系格式条款应属无效不予支持。被告鑫厦房地产公司作为房屋出卖人有向产权登记机关提供必要的证明文件、办理涉案房屋初始登记的义务。被告鑫厦房地产公司在案件审理过程中自称对诉争房屋所在的小区进行了初始登记但并未向法庭出示相关证据，至起诉前被告鑫厦房地产公司亦未能按合同约定为原告办理房屋不动产权登记证书，系属违约，应承担相应的违约责任。因被告鑫厦房地产公司怠于履行协助义务，又未能提交办理初始登记的相关证据，导致在本案中无法确定初始登记时间，无法按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中的约定确定违约时间，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，本案涉案房屋已竣工且已交付使用，故确定违约责任的起算时间为自合同订立时（2012年8月3日）起的90日，即2012年11月2日。原告虽未提供证据证明其受到的损失及损失数额，但逾期办证给原告造成的损失主要是在房屋交易或投资方面的可期待利益损失，双方在合同中约定的违约金为购房款总额的0.01%即23.24元，明显偏低。基于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中确定的权利义务内容的对比，合同中双方关于权属登记违约责任的约定不对等，存在显失公平的情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020.12.29修正）的第十四条针对的是在合同中没有约定违约金的情形，而本案中原、被告双方在商品房买卖合同中对违约金是有约定的，只是约定过低。现原告主张按照年利率6%及按银行同业拆借利率3.85%加计50%即5.78%计算违约金，于法无据。但原告的该项主张其实质是对违约金的增加，参考案涉小区过往案例，并兼顾合同的履行情况、政府拆迁因素、房屋的使用用途以及被告方的过错程度等综合因素，对违约金予以适当调整，即按日利率0.01%标准计算违约金较为公平合理，且该标准低于中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，亦符合法律及相关司法解释的规定。综上所述，被告鑫厦房地产公司应协助原告陈富友办理涉案房屋的不动产证书，给付自2012年11月3日起至起诉之日2021年5月13日的违约金72369.36元（232400.00元×0.01%×3114天），并以此标准计算至履行协助义务完毕之日止。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第九十条之规定，判决如下：一、被告乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告陈富友办理阿尔山市××街××小区××号楼××单元××室的不动产权证书；二、被告乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告陈富友违约金72369.36元，并自2021年5月14日起以购房款232400.00元为基数按照日利率0.01%给付违约金至协助义务履行完毕之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1349.26元，由原告陈富友负担539.70元，由被告乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司负担809.56元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并交纳上诉费，并按照对方当事人或者代理人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽慧二〇二一年六月三十日书记员  于雪晴判决依据的相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起九十日。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。