广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初7956号原告：广州市领荟翔物业管理有限公司，住所地广州市番禺区市桥街富华东路158、160号二楼，统一社会信用代码91440113569775644T。法定代表人：梁镇江。委托诉讼代理人：刘禄华，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黎楚欣，女，该公司工作人员。被告：阮开立，男，1964年11月24日出生，汉族，住广州市番禺区，被告：李珍桥，女，1975年5月6日出生，汉族，住广州市番禺区，原告广州市领荟翔物业管理有限公司（以下简称领荟翔公司）与被告阮开立、李珍桥物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告领荟翔公司的委托诉讼代理人刘禄华、被告阮开立、李珍桥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告领荟翔公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告立即支付从2017年1月1日起至2018年6月23日止所拖欠的物业管理服务费人民币1524.89元，及从2017年1月11日起，除应缴物业管理费外每日按应缴款的1‰交纳滞纳金计至欠款实际清偿之日止（暂计至起诉之日以不超本金为限为人民币1524.89元），暂总计为人民币3049.78元；2.请求法院判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告是广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛湖居20幢之二701房业主，该小区自2005年7月11日至2018年6月23日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司提供，但被告自2017年1月1日起至2018年6月23日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与广州市洛城物业管理有限公司于2018年6月26日签定了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定，特向贵法院提起诉讼，恳请法院依法作出判决，支持原告的全部诉讼请求。被告阮开立、李珍桥辩称:1、物业服务合同问题：法律规定物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护，环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。而我们洛湖居业主从未与领荟翔物业公司签订过物业管理委托合同，他们更没有为我们业主提供任何物业管理服务，所以我们之间并未有任何物业服务关系，我们不需要向领荟翔物业公司支付物业管理费。2、关于债权债务转让问题：广州市洛城物业管理有限公司于2018年5月10日与广州市领荟翔物业管理有限公司签订了《借款合同》，借款50万元。诉状中并未提供证据证明他们之间是否存在真实借贷关系。更重要的是他们之间签定的是《借款合同》，而我们业主与洛城物业公司签订的是《物业管理委托合同》，并且于2014年1月19日已经终止，之后并未重新签订合同。根据我国法律规定债权债务抵偿的规定相互抵消的债务必须是同种类的给付。如果双方互负债权的标的物种类不同，那么互相抵消可能会使一方或双方当事人的目的难以实现。所以用以抵消的通常是同种类的货币或者实物。这两种债权因为债权性质不得转让，所以我们请求法院判决此债权转让无效。任何违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《民法典》第五百四十五条【债权人转让合同权利的限制】规定：债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人，但是根据债权性质不得转让的除外。我们业主与洛城物业公司签定了物业服务合同，形成物业服务合同关系。物业服务合同的标的为由物业公司向小区业主提供物业服务，小区业主所支付的对价应专用于为小区业主的住房提供服务，该费用中包括专用于小区房屋小维修费和大中维修费，工作人员工资，办公费用，小区清洁费用和绿化养护费用等。根据物业合同的特殊性质，《物业管理条例》关于转委托的规定，禁止了物业服务企业将全部物业服务委托给第三人也是基于此，该合同的权利不得转让。洛城物业公司将基于物业合同的债权转让给原告领荟翔物业公司，该转让行为违反法律规定，应认定为无效，故驳回领荟翔物业公司全部诉讼请求！2013年3月26日《兰州晨报》登载《物业公司私转物业费收取权，违法！兰州中院终审：收费权不得转让，公司索业主物业费案被驳》，此案已于2013年3月25日生效，详情请见《兰州晨报》资料。3、诉讼时效问题：领荟翔物业公司单方面提供的2017年1月1日-2018年6月23日欠费1524.89元，证据并不确凿，法院应该不能予以采信。根据当时法律规定民事诉讼时效为二年，到2020年6月23日为止，连洛城物业公司已丧失诉讼资格，那么领荟翔物业公司更没有诉讼资格。原告截至起诉日从未向被告主张过权利，债权转让通知是原物业公司发的，不能视为原告已主张权利，故请求法院驳回领荟翔物业公司全部诉讼请求！当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经审理查明：洛城公司是具有从事物业管理资质的企业法人。番禺区大石镇洛溪新城芳华花园洛湖居20幢之二701房的房屋登记在被告阮开立、李珍桥名下，该房屋为住宅，建筑面积90.4平方米。2011年12月29日，广州市番禺区洛浦街洛湖居业主委员会作为甲方与洛城公司作为乙方签订了《物业管理委托合同》，约定委托管理期限为24个月，自2012年1月20日起至2014年1月19日止。上述物业服务合同约定涉案小区住宅按照0.95元/月/平方米的标准交纳物业管理服务费；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起除物业管理费外每日按应缴款的千分之一缴纳滞纳金。但双方并未约定业主和物业使用人每月缴纳物业管理费的具体时间。物业服务合同还对其它事项进行了约定。合同到期后，双方未续签物业管理服务合同。广州市番禺区洛浦街洛湖社区居民委员会于2018年6月28日出具《证明》，证实洛城公司自2005年7月11日至2018年6月23日期间一直为涉案小区提供物业管理服务。2018年6月26日，原告领荟翔公司作为甲方，洛城公司作为乙方，双方签订《债权债务抵偿协议》一份，约定将洛城公司自2005年7月11日至2018年6月23日期间为涉案小区提供物业服务后未收取物业管理费的债权转让给原告领荟翔公司行使。2018年6月29日，洛城公司于广州日报对上述债权转让事宜进行公告。2019年3月26日，洛城公司向被告的物业地址寄送《债权转让及催缴费通知书》，经中国邮政邮件跟踪查询系统显示，上述通知书在2019年3月30日已签收。庭审中，关于拖欠物业管理费的情况，原告陈述，涉案房屋建筑面积为90.4平方米，原告自愿按之前的缴费习惯计算即按90.35平方米来计算即每月85.83元的管理费，被告自2017年1月1日至2018年6月23日期间一直未缴纳物业管理服务费，总计欠费17个月零23天，所以被告总共欠交物业管理费1524.89元。两被告陈述，我方不确认拖欠管理费，我方已经通过现金支付了该期间的物业管理费。本院认为，根据《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，洛城公司有权根据其与广州市番禺区洛溪新城洛涛居业主委员会签订的《物业管理委托合同》对涉案房屋所在小区提供物业管理服务并收取相应的物业服务费。该《物业管理委托合同》于2014年1月19日到期，双方未续签或重新签订物业管理合同，仍由洛城公司提供物业管理服务至2018年6月23日。因此，洛城公司与被告成立事实上的物业服务合同关系。洛城公司已对涉案房屋所在小区提供了一定的物业管理服务，被告阮开立、李珍桥有向洛城公司交纳物业管理服务费用的义务。鉴于双方之间无书面的物业服务合同，可比照之前签订的物业服务合同收费标准交纳物业管理费。涉案房屋建筑面积为90.4平方米，每月应交纳物业费为85.88元（0.95元/月/平方米×90.4平方米），原告现主张按每月85.83元计算，属原告自由处分其权利，本院予以确认。自2017年1月1日至2018年6月23日，共计17个月23天，共计应交纳物业费1524.89元。被告阮开立、李珍桥应向洛城公司支付上述拖欠物业管理费1524.89元。关于被告阮开立、李珍桥抗辩已经现金支付上述期间的物业管理费，但未提供证据予以证明，本院不予采信。关于诉讼时效的问题。洛城公司向被告的物业地址寄送《债权转让及催缴费通知书》，经中国邮政邮件跟踪查询系统显示，上述通知书在2019年3月30日已签收。原告主张的物业管理费未超出诉讼时效，两被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。关于滞纳金问题。本院认为逾期支付物业管理费应缴纳滞纳金是约定在洛城物业与广州市番禺洛溪新城洛涛居业主委员会签订的《物业管理委托合同》中，而该合同期限已过，不能直接对被告产生法律约束力，故对原告要求被告支付物业管理费的滞纳金的主张，本院不予支持。原告领荟翔公司与洛城公司签订债权债务抵偿协议，洛城公司对债权转让内容通过广州日报进行公告，同时洛城公司向被告名下物业地址寄送《债权转让及催缴费通知书》，领荟翔公司取得了相应的追讨物业管理费的权利。另外，本院在诉讼中向被告送达案件的应诉通知书等诉讼材料，原告领荟翔公司亦已经通过提起诉讼的形式完成了通知义务，被告阮开立、李珍桥负有向原告领荟翔公司支付拖欠物业管理费的义务。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、第九百四十八条、第九百五十条，《物业管理条例》第十五条第（二）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告阮开立、李珍桥应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市领荟翔物业管理有限公司支付2017年1月1日至2018年6月23日期间的物业管理费1524.89元；二、驳回原告广州市领荟翔物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广州市领荟翔物业管理有限公司负担12元，由被告阮开立、李珍桥负担13元。本判决为终审判决。审判员  何成臻二〇二一年六月四日书记员  林敏倩