江西省贵溪市人民法院民 事 判 决 书(2018)赣0681民初997号原告：贵溪市中胜花园小区业主委员会，住所地贵溪市交通路。负责人：潘新隆，该业主委员会主任。被告：刘凤香，女，汉族，1964年10月5日出生，江西省贵溪市人，住贵溪市。委托诉讼代理人：严福生，江西华星律师事务所律师。原告贵溪市中胜花园小区业主委员会与被告刘凤香物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵溪市中胜花园小区业主委员会、被告刘凤香及其委托诉讼代理人严福生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贵溪市中胜花园小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2012年11月至2017年12月31日所欠物业管理服务费33938.8元整（2013年2月6日已交物业费600元）；2.判令被告向原告支付滞纳金7492.9元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告管理的中胜小区1号楼第一层65平方米，第二层603平方米。2012年11月，该小区成立业主委员会后，小区的物业服务由原告提供。然而，被告及被告所经营的店面，在享受原告提供的物业服务时，从未按规定向小区业主委员会支付相应的物业费，原告曾多次向被告催要，但被告均不予理睬。无奈，原告依据国务院《物业管理条例》以及《江西省物业管理条例》的规定，向法院提起诉讼，请支持其诉讼请求。被告刘凤香辩称，1.原告计算收取物业管理费的产权面积及标准不对，被告在中胜花园小区仅拥有61.286平方米的建筑面积包括分摊面积。2.原告一直未向被告催缴物业管理费，其诉讼请求超过法律规定的诉讼时效。3.双方并未签订物业服务管理合同，原告主张滞纳金是没有法律依据。4.原告未提供物业服务，小区物业管理混乱，小区环境非常差，相应物业无人管理，原告收取的费用开支去向不明，作为业主有权要求其公开费用开支。5.原告无证据证明其主体具有合法性，上届业主委员会任期已届满，原告及其负责人已经无权继续代表中胜花园小区业主，其无权提起诉讼。原告作为业主委员会是属于全体业主的自治组织，并非物业服务企业，不能依据中华人民共和国以及江西省物业管理条例来收取费用。综上请求法院驳回原告对被告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的第一组证据（关于贵溪市中胜花园小区首届业主委员会备案的批复、自治管理的函、原告负责人身份证复印件、贵溪市中胜花园小区业主委员会出具的负责人身份证明）、第二组证据（关于贵溪市中胜花园小区物业服务收费标准的批复）、第三组证据（催缴通知书）、第四组证据（2017赣06民终179号民事判决书），被告均有异议。对被告提交的第一组证据（贵房权证雄字××号房屋产权证复印件），原告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的第二组证据（照片），原告有异议。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告是依据国家物业管理规定选举产生的，且经贵溪市房产管理局审核并备案登记，其成立合乎法律规定。原告在未被撤销之前，其有权作为诉讼主体参与本案诉讼，故被告的质证意见，本院不予采纳。2.关于贵溪市中胜花园小区物业服务收费标准的批复，是贵溪市发展和改革委员会经过价格认证，并召开业主代表座谈会，且对座谈会的内容和意见进行了公示所作出的批复。被告也未对该批复的真实性提出异议，故本院对该批复予以采信。3.原告提交的催款通知书，无被告签字确认，被告也未承认原告曾于2017年1月17日向其催收过物业费，且原告也未能提供其他证据证明原告于2017年1月向被告催收物业费，但被告认可原告于2017年5月份向催收了物业费，故本院对原告于2017年5月份向被告催收物业费的事实，予以确认。4.被告对（2017）赣06民终179号民事判决书的真实性、合法性无异议，本院予以确认。5.被告提供的照片只能局限的反映部分楼面的现状，是否存在管理瑕疵、质量瑕疵并不能反映，故本院对照片不予确认。根据原、被告的陈述、在卷佐证的无异议证据、事实审查确认，本院认定事实如下：被告系贵溪市中胜花园1栋一层15号店的所有权人，于2006年12月13日办理了房产证（房产证号：贵房权证雄字××号，建筑面积59.89平方米，公摊面积1.396平方米，合计61.286平方米），该店面用于销售布艺。2012年10月29日，贵溪市房产管理局作出“贵房字[2012]23号关于贵溪市中胜花园小区首届业主委员会备案的批复”，潘新隆为业主委员会主任。2013年1月28日，贵溪市房产管理局作出关于同意中胜花园小区业委会自治管理的函，同意由业主委员会采取自治管理。2013年6月25日，贵溪市发展和改革委员会作出“贵发改字[2013]195号关于中胜花园小区物业服务收费标准的批复”，其批复内容第二项为商业用房：一楼每平方米1元/月（其中餐饮业每平方米2元/月）；二楼每平方米0.8元/月（其中餐饮业每平方米1.2元/月）。批复第三项为此收费标准为试行标准，一年内有效，试行期满后，到价格主管部门重新核定物业管理服务收费标准。2013年2月6日，被告交纳物业费600元。2017年5月，原告向被告催收物业费，但被告未交纳。2018年5月，原告诉至本院。另查明，2015年1月6日，江西省发展和改革委员会作出《江西省发展改革委转发国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（赣发改收费[2014]1423号），规定“保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的，应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制。”2015年10月8日，江西省发展和改革委员会作出的《江西省发展改革委关于印发全省经营服务性收费项目清理结果的通知》（赣发改收费[2015]995号），通知内容“放开70项，实行市场调节价”包括了“物业服务收费（除保障性住房外）”一项。本院认为，本案争议焦点为：1.原告的诉讼主体是否适格；2.本案是否超过诉讼时效；3.原告主张的物业费产权面积及标准计算是否正确；4.原告主张的滞纳金是否有法律依据。一、原告贵溪市中胜花园小区业主委员会是依据国家物业管理规定选举产生的，且经贵溪市房产管理局审核并备案登记，其成立符合法律规定。原告未经主管部门撤销之前，具有诉讼主体资格，可以参加民事诉讼活动。被告关于原告不具备民事诉讼主体资格的辩称，于法无据，本院不予采纳。二、诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。被告自2012年11月起开始未交纳物业费，由于原告未举证证明其不知晓权利受到损害的具体时间，故本院推定原告自被告未交纳物业费之日起就已知晓权利受到损害，即本案的诉讼时效自2012年11月起开始计算。庭审中，被告认可原告于2017年5月向其催收物业费，此情形已构成诉讼时效中断，即2015年5月之后的物业费请求权诉讼时效中断，诉讼时效自2017年5月重新计算。但2015年5月之前的物业费请求权，原告已经超过两年诉讼时效，对原告主张2015年5月之前的物业费，本院不予支持。三、《中华人民共和国物权法》第八十一条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施”。原告作为中胜花园小区业主大会的执行机构，根据业主大会决议自行管理物业，具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。自2012年10月至今，中胜花园小区实行业主自治以来，原告实际履行了相关物业管理义务，被告也接受了原告的物业服务。虽然原、被告双方未签订物业服务合同，但事实上双方形成了物业服务关系，原告按照贵溪市发展和改革委员会批复的收费标准向被告收取物业费，符合法律规定，本院予以支持。被告在贵溪市中胜花园小区的权属面积为61.286平方米，而非原告诉称的603平方米，本案物业费应当以61.286平方米予以计算。经计算，被告应承担的物业费为1961.15元（61.286平方米×32个月×1元/月）。被告以“物业管理混乱、小区环境差、原告收取的费用开支去向不明”为由，对抗其应交物业费的义务，该抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于小区物业管理中存在的问题，原告应多与全体业主沟通，改善物业服务质量；被告对原告工作不满意，应当通过召开业主大会等民主合法的方式协商解决，而不应当采取拖欠物业费等方式表达，进而影响到小区正常的物业服务工作，损害其他业主的利益。由于中胜花园小区未选聘出物业服务企业，全体业主应当支持、配合原告开展工作，共同建设、管理好自己的家园。四、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。原告主张的滞纳金，也就是所谓的违约金。由于原、被告双方未订立物业服务合同，原告也未举证证明业主公约就滞纳金是否进行了约定，故原告主张的滞纳金无证据证明，本院不予支持。综上所述，原告要求被告支付物业费的诉请，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十一条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、由被告刘凤香在本判决生效后十五日内向原告贵溪市中胜花园小区业主委员会支付物业费1961.15元；二、驳回原告贵溪市中胜花园小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费821元，减半收取410.5元，由被告刘凤香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  饶路新二〇一八年七月九日书记员  方阿娉