广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初3835号原告（反诉被告）：刘荣裕，男，1967年10月5日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：李伟文，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄健，广东格林律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙小燕，女，1988年2月16日出生，汉族，身份证住址湖南省新邵县，委托诉讼代理人：邹江，广东翰锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：温雪清，广东翰锐律师事务所律师。刘荣裕与孙小燕租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘荣裕的委托诉讼代理人李伟文、黄健，孙小燕的委托诉讼代理人邹江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘荣裕向本院提出诉讼请求：1、孙小燕向刘荣裕支付租金141047元（2020年12月1日至2021年1月9日租金）、水费5070元（2020年11月1日至2020年12月31日水费）、电费25513元（2020年11月1日至2020年12月31日电费）、其他杂费1110元，合计人民币172741元；2、孙小燕向刘荣裕支付第一项诉讼请求中租金141047元的滞纳金（滞纳金计算标准：以尚欠租金为本金，自应付租金之日起，按每日千分之五标准计算至付清之日止）；3、孙小燕向刘荣裕赔偿4个月免租装修期租金损失397500元；4、孙小燕向刘荣裕支付违约金100万元；5、孙小燕承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年12月24日，孙小燕因租赁位于广州市*路916号房屋与刘荣裕签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定：1、出租房屋位于广州市*路916号（*厂旧牌坊东侧）。2、面积：一楼大堂85平方米，2-6楼总计面积3635平方米。3、租赁期限11年1个月，自2014年1月1日起至2025年1月30日止。4、首年月租金99375元，每三年在前一年租金基础上递增10%。2014年1月1日至2014年5月1日为免租装修期。租金在当月5日前缴交。逾期每日千分之五计算滞纳金。6、交付时间为2013年12月24日。7、二至四楼已经间好墙壁，五至六楼已装修完毕，双方约定孙小燕一次性向刘荣裕支付装修费70万元。8、合同签订之日，孙小燕支付两个月租金作为租赁保证金，同时支付一个月租金。租赁关系结束或合同期满，租赁保证金在孙小燕付清所有费用后刘荣裕无息退还。9、违约责任。租赁期间，非合同规定的情况，刘荣裕提前收回房屋，应向孙小燕支付违约金100万元，同时，赔偿孙小燕装修和办证等费用和有关经营方面的损失。租赁期间，非合同规定的情况孙小燕中途擅自退租的和违反合同的，孙小燕在房屋装修、室内外的水电管线及设备均不可拆除，同时赔偿刘荣裕给予孙小燕共4个月的免租装修期的租金及一切损失，并支付违约金100万元，等等。合同签订后，双方依约履行。因亏损严重无法经营，2020年12月，孙小燕单方面提出提前解除合同。2021年1月9日，双方一致同意先解决场地移交及尚欠水、电、杂费等问题，并签订了《场地移交协议》。《场地移交协议》约定：1、孙小燕已经将租赁场地内所有物品搬移完毕，剩余物品视为放弃，由刘荣裕自行处理。2、计算至2021年1月9日孙小燕尚欠刘荣裕：（1）租金141047元（2020年12月1日至2021年1月9日租金）；（2）水费5070元（2020年11月1日至2020年12月31日水费）；（3）电费25513元（2020年11月1日至2020年12月31日电费）；（4）其他杂费1110元，合计人民币172741元。3、上述尚欠款项，孙小燕承诺在2021年1月12日一次性向刘荣裕支付（收款银行账户与之前支付的银行账户一致）。4、本协议签订后，双方就《房屋租赁合同》场地交接手续履行完毕。5、双方因履行《房屋租赁合同》违约责任事宜双方另行协商解决，协商不成，双方可向广州市白云区人民法院提起诉讼解决。场地交接完毕后，孙小燕未能按约定时间支付上述尚欠款项。双方就孙小燕提前解除合同违约责任事宜亦未能解决。我方认为，双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，是合法有效的。孙小燕在承租房屋办理了营业执照，合法经营已达7年之久，其因经营亏损的种种原因，提出提前解除合同，我方从减少各方损失考虑，同意先行解决场地交接及尚欠费用问题，并在2021年1月9日与其签订了《场地交接协议》。孙小燕违反《场地交接协议》的约定，未能按时支付尚欠费用，有违诚实信用，尚欠款项除应支付之外，还要根据《房屋租赁合同》第4-2条款的约定支付尚欠租金的滞纳金，并退还在孙小燕完全履行合同基础上我方给予孙小燕的4个月装修免租期的优惠，并按约定承担违约责任，支付约定的违约金。为维护我方合法权益，特向法院提起诉讼。孙小燕辩称：一、涉案房屋未经过合法报建，涉案合同依法应为无效合同，刘荣裕要求支付100万元违约金缺乏事实与法律依据。二、我方对涉案的《场地交接协议》的真实性无异议，但后来向广州市供电局咨询得知，刘荣裕超出供电局规定的电费价格收取电费，故《场地交接协议》中的电费应调整为14074.91元，该协议中的租金、水费、其他杂费我方无异议，但应与刘荣裕须返还的租赁保证金相抵扣，抵扣后我方无须再支付任何款项，相反刘荣裕应向我方返还剩余款项。三、合同约定给予我方4个月的免租期，虽然涉案合同无效，但依法律规定，我方亦无需支付该期间的房屋占有使用费。综上，请求驳回刘荣裕的全部诉讼请求。另鉴于上述情况，特向法院提起反诉，请求判令：1、确认孙小燕与刘荣裕于2013年12月24日签订的《房屋租赁合同》无效；2、刘荣裕向孙小燕返还租赁保证金198750元及装修费700000元；3、刘荣裕向孙小燕返还多收的电费827302.18元；4、本案反诉费由刘荣裕负担。针对孙小燕的上述反诉请求，刘荣裕辩称：我方认为涉案合同是合法有效的。孙小燕是将涉案房屋用于开设宾馆，我方已经按照宾馆标准进行装修。孙小燕同意装修，并支付对价70万元给我方，我方还给予4个月的免租期。在双方退租时，孙小燕已将相关装修拆走，所以我方无需退还70万元给孙小燕。关于多收的电费，双方已经就电费的标准达成了协议，约定按照1.4元每度的标准收取电费，后来调整为1.5元每度。每次收取电费时，我方向孙小燕出具收据也有载明电费标准计费方式，孙小燕并无异议，且同意交纳。孙小燕在场地交接协议再次确认的电费的欠费金额。涉案场地并非直接使用供电局的供电，而是使用*的农村电力分流，供电局的电只供到*的电房，而从村里的电房到涉案场地的用电是由*电力分流解决的，该过程当中是有电量损耗的。法律并没有禁止双方对农村电力分流的电费标准和资费方式进行约定，所以孙小燕主张按电局标准收取电费是没有事实和法律依据。电力法第44条是管理性规定，不能依据该条认定我方与孙小燕之间关于电费的约定无效；而且电力法调整的是供电局的供电，不适用于农村的电力分流，孙小燕使用涉案房屋的用电是供商业的用途，也并不是居民用电。最后，孙小燕要求的2014年至2018年3月7日之前的电费早已过了诉讼时效。经审理查明，2013年12月24日，刘荣裕（甲方）与孙小燕（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于广州市*路916号（*厂旧牌坊东侧）房屋出租给乙方，包括2-6层总计面积3635平方米、一楼大堂85平方米。该房屋产权性质为村社集体工业厂房，如乙方需要经营商业用途，则自行办理各种证照手续。租赁期限自2014年1月1日起至2025年1月30日止，其中2014年1月1日至2014年5月1日为免租装修期，真正交付给乙方使用时间是2013年12月24日。首年月租金99375元，第四年（即2018年1月1日）开始每三年在前一年租金基础上递增10%，即第四、五、六年每月租金109312元，第七、八、九年每月租金120243元。租金在当月5日前缴纳当月租金，逾期每日甲方收缴千分之五滞纳金。该房屋二至四楼已经间好墙壁，五至六楼按宾馆房间已装修完毕，合同签订后，由乙方一次性支付装修费70万元给甲方，归甲方所有。双方签订合同后，乙方支付两个月的租金作为租赁保证金，租赁合同期满后终止，在乙方付清所有费用后甲方当即无息退还该保证金。租赁期限内，乙方使用该房屋和相关设施设备水、电、通讯等费用由乙方承担，该房屋的水费、电费和其它全部费用由乙方自负。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租和违反合同的，乙方在房屋装修、室内外的水电管线及设备均不可拆除，同时须赔偿甲方给予乙方共4个月的免租装修期的租金及一切损失，并向甲方支付违约金100万元。2013年12月25日，刘荣裕出具手稿，载明：“乙方在*商务大厦的电费现暂收￥1.40元，水费￥6.00元。如果政府水电费有所调整，根据相应调整。”同日，孙小燕向刘荣裕转账支付100万元，双方确认该100万元款项包括合同约定的装修费70万元、租赁保证金198750元以及一个月的租金99375元。后孙小燕按照合同约定的标准向刘荣裕支付租金及水电费。2014年8月17日，刘荣裕（甲方）与孙小燕（乙方）签订《补充协议》，载明：“现经甲、乙双方同意，由乙方找电工安装一个分表，甲方每月在分表底数上加收30度电费，六楼顶搭建了大约50平方左右，现暂收每个月300元，以后再搭建按7元/平方米收取。”。2021年1月3日，孙小燕向刘荣裕发出《合同解除通知书》，称其因2020年新冠疫情影响亏损严重，申请解除合同，并进行相关清算事宜。刘荣裕于2021年1月5日作出《关于的复函》，确认在2021年1月4日收到上述《合同解除通知书》，并要求孙小燕尽快搬清租赁场地内属于孙小燕的物品，并安排双方进行钥匙交接的时间和地点。2021年1月9日，刘荣裕与孙小燕签订《场地交接协议》，载明甲乙双方于2013年12月24日签订的《房屋租赁协议》，因乙方经营原因提出解除合同，经双方协议一致同意先解决场地交接及尚欠租金、水、电、杂费问题，为明确双方责任，订立如下条款：一、甲、乙双方经现场查看现场房屋状态，甲方同意按现状接收租赁房屋。二、甲、乙双方确认：1、乙方已经将租赁场地内所有物品搬移完毕，剩余物品视为放弃，由甲方自行处理。2、计算至2021年1月9日，乙方尚欠甲方：（1）租金141047元（2020年12月1日至2021年1月9日租金）；（2）水费5070元（2020年11月1日至2020年12月31日水费）；（3）电费25513元（2020年11月1日至2020年12月31日电费）；（4）其他杂费1110元，合计人民币172741元。3、上述尚欠款项，乙方承诺在2021年1月12日一次性向甲方支付（甲方收款银行账户与之前支付的银行账户一致）。三、本协议签订后，双方就《房屋租赁合同》场地交接手续履行完毕。四、甲乙双方因履行《房屋租赁合同》违约责任事宜双方另行协商解决，协商不成，双方可向广州市白云区人民法院提起诉讼解决。孙小燕对刘荣裕诉请所涉的租金、水费、其它杂费无异议，并主张该部分欠付费用应在刘荣裕应返还的租赁保证金中予以扣减。刘荣裕同意退还租赁保证金，亦同意在该保证金中扣减孙小燕欠付的租金、水费、杂费，但坚持主张违约金100万元。关于装修费70万元，原告称向其承租涉案物业的前一手租客想做旅业进行了部分装修，后来没有做成，其就以70万元向该租客买回来交给孙小燕使用，故收取装修费70万元。刘荣裕称孙小燕在撤场时拆除了上述70万元装修费所对应的部分原有装修物，孙小燕对此则予以否认。刘荣裕仅提供了涉案房屋现状视频，未能提供其向孙小燕交付涉案房屋时的交接清单或能够反映当时房屋装修状况的相关证据，则据此不足以证实孙小燕存在拆除原有装修物的事实。本院另向广州市规划和自然资源局发函查询涉案房屋的规划报建情况。该局复函称未查到该房屋《建设工程规划许可证》相关信息。刘荣裕及孙小燕亦均未能提供证据证实涉案房屋有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设。以上事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、银行转账凭证、《合同解除通知书》、《关于的复函》、《场地交接协议》、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为，刘荣裕及孙小燕均未能提供证据证实涉案房屋有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，则涉案《房屋租赁合同》依法应为无效合同。结合双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于租金、水费、电费、其它杂费。孙小燕确认尚欠付租金141047元、水费5070元、其他杂费1110元，本院对此予以认可。关于电费。孙小燕长期以来已实际支付涉案电费，知晓电费的计算标准及计算方法，可见双方已就此达成一致约定，该约定所涉的电费计算标准与供电部门公布的供电价格不一并未违反法律、行政法规的强制性规定，双方的约定仍合法有效，且双方在《场地交接协议》中已就涉案电费进行了结算，在此情况下其认为刘荣裕多收取了电费既无法律依据，亦有违诚实信用原则，故本院对孙小燕要求刘荣裕返还多收电费的诉请不予支持，并依《场地交接协议》的约定认定孙小燕尚欠付电费25513元。二、关于租赁保证金、租金滞纳金及违约金。合同无效后，因该合同取得的财产应予以返还。孙小燕要求刘荣裕返还涉案租赁保证金198750元，刘荣裕对此亦表示同意，本院对此予以认可。该保证金扣减孙小燕尚欠付的租金141047元、水费5070元、其他杂费1110元、电费25513元后，刘永裕尚须向孙小燕返还租赁保证金26010元。因涉案合同为无效合同，刘荣裕要求孙小燕按照合同约定支付租金滞纳金及违约金于法无据，本院对此不予支持。三、关于免租期内的租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现孙小燕主张参照合同，免租期内无需支付租金（即房屋占有使用费）符合法律规定，本院对此抗辩意见予以认可。刘荣裕要求孙小燕支付该免租期内的租金于法无据，本院对此不予支持。四、关于装修费。依合同约定及双方的陈述意见可知，该装修费用实际是孙小燕对涉案房屋交付时已完成的部分装修物的补偿对价。孙小燕自2014年1月1日至2021年1月9日期间实际对该装修物使用、收益，应就此支付相应的使用费用，该期间的使用费可自装修费中相应扣减，刘荣裕尚应就涉案的70万元装修费款项按照合同约定的剩余租赁期限占合同总租赁期限的比例向孙小燕返还，经核算，刘荣裕须返还的装修费为256315.79元（700000元×48.7个月÷133个月）。刘荣裕未能提供充分证据证实孙小燕在正常使用情形之外存在拆除原有装修物的事实，故其以此为由不同意返还装修费的诉请本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认刘荣裕与孙小燕于2013年12月24日签订的《房屋租赁合同》无效；二、自本判决生效之日起三日内，刘荣裕向孙小燕返还租赁保证金26010元；三、自本判决生效之日起三日内，刘荣裕向孙小燕返还装修费256315.79元；四、驳回的刘荣裕其他诉讼请求；五、驳回的孙小燕其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费9479.13元，由刘荣裕负担8438.26元，孙小燕负担1040.87元；反诉受理费10167元，由刘荣裕负担2680.48元，孙小燕负担7486.52元。刘荣裕负担的上述反诉受理费应在本判决生效之日起三日内迳付给孙小燕。孙小燕负担的上述本诉受理费应在本判决生效之日起三日内迳付给刘荣裕。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张旭增二〇二一年六月八日书记员  冼颖斯