江西省崇仁县人民法院执 行 裁 定 书（2021）赣1024执异7号案外人：张建武，。案外人：黄娟，申请执行人：华国光，被执行人：朱永军，被执行人：尧杏花，本院在执行华国光与朱永军、尧杏花民间借贷纠纷一案中，案外人张建武、黄娟对本院作出的（2021）赣1024执309号执行裁定书裁定拍卖被执行人朱永军、尧杏花共同所有的位于崇仁县的房产不服，并提出书面异议，案外人申请解除对涉案房产的查封及终止拍卖措施，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人张建武、黄娟提出异议称，请求排除对位于崇仁县房屋的执行、解除查封并终止拍卖措施。事实与理由：朱永军、尧杏花在崇仁县中山路52号有住房一套，因政府拆迁在崇仁县分得涉案房屋及储物间一间。2019年3月19日，朱永军、尧杏花与案外人经协商一致，签订房屋买卖合同，约定朱永军、尧杏花（甲方）以60万元的价格将涉案房屋出卖给案外人（乙方），乙方在2019年3月12日支付房款45万元，剩余房款15万元，在甲方取得房产证后并协助乙方办理该房屋过户登记，乙方再一次性付清给甲方。乙方在支付45万元房款后于2019年3月19日在崇仁县公证处办理了公证。后来甲方在生意经营过程中出现了资金周转困难，乙方又陆续支付给甲方7万元房款，该房屋已经支付了52万元给甲方。2021年4月10日，异议人在对房屋方装修期间，发现房屋被崇仁县人民法院查封。该涉案房屋在被法院查封前，案外人与朱永军、尧杏花已签订了房屋买卖合同并进行了公证，因该房屋系棚户区改造安置房，开发商统一还未办理房产证，致使该房屋尚未登记在异议人名下，据此，案外人特向贵院提起执行异议，请求法院依法支持。案外人张建武、黄娟提交了本人身份证复印件、结婚证复印件、崇仁县公证处（2019）赣抚崇证内字第146号公证书、房屋买卖合同、付款凭证及收条复印件等证据材料。本院查明，朱永军夫妇将政府拆迁而在崇仁县分得的房屋一套及1栋16号储物间一间合计作价60万元出售给张建武夫妇，双方拟定45万元在办理公证时付清，余款15万元在办理房屋产权登记手续后再付。其中45万元中的30万元以之前的借款本息及货款冲抵，余款15万元办理公证前付清。付款时间分别为：2019年3月11日通过微信转账向朱永军支付5000元，2019年3月12日通过微信转账向朱永军支付5000元，2019年3月12日通过黄娟账户向朱永军尾号为2118的建行账户支付4万元。同日，朱永军、尧杏花夫妇向案外人张建武夫妇出具了金额为45万元的收条一张，但因朱永军妻子尧杏花未到协助办理公证手续，对余款10万元，张建武未支付。直到2019年3月19日办理房屋买卖合同公证当日，张建武才通过微信转账分六次向朱永军合计支付5万元，并通过黄娟账户向朱永军尾号为2118的建行账户支付5万元，公证当日合计支付房款10万元。2019年3月19日，案外人张建武夫妇与朱永军、尧杏花签订房屋买卖合同，约定“朱永军、尧杏花（甲方）以60万元的价格将涉案房屋出卖给案外人（乙方），乙方在2019年3月12日支付房款45万元，剩余房款15万元，在甲方取得房产证后并协助乙方办理该房屋过户登记，乙方应一次性付给甲方；甲方在本合同签订之日起将该房屋钥匙及相关证件交付给乙方”……。上述房屋买卖合同在崇仁县公证处进行了公证。签订房屋买卖合同后，案外人张建武自2019年4月17日至2020年8月11日期间分12次通过微信转账又向朱永军给付购房款共计7万元，对剩余购房款8万元至今未付。涉案房屋系棚户区拆迁安置房，目前尚未办理房屋产权证。2021年1月19日，本院依法查封了涉案房屋。2021年4月13日，本院执行人员前往涉案房屋现场查看，发现涉案房屋钥匙由案外人保管，房屋内已堆放了案外人的装修材料。2021年6月9日。案外人黄娟将剩余购房款8万元转入本院指定账户。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本院查封涉案房屋之前，案外人与朱永军、尧杏花已签订房屋买卖合同并办理公证手续，且在办理公证手续当天，案外人已经取得涉案房屋的钥匙，且房屋内已存放案外人的装修材料，应认定案外人已合法占有涉案房屋。而涉案房屋系棚户区拆迁安置房，需政府相关部门下抄告并由开发商统一办理房屋产权登记，目前仍未办理房屋产权登记，故非因案外人自身原因未办理过户登记。且案外人已将剩余购房款交付本院执行。故案外人的异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下：中止对崇仁县房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王诗印审判员  刘建平审判员  周丽荟二〇二一年六月十五日书记员  李 昱江西省崇仁县人民法院执 行 裁 定 书（2021）赣1024执异7号案外人：张建武，。案外人：黄娟，申请执行人：华国光，被执行人：朱永军，被执行人：尧杏花，本院在执行华国光与朱永军、尧杏花民间借贷纠纷一案中，案外人张建武、黄娟对本院作出的（2021）赣1024执309号执行裁定书裁定拍卖被执行人朱永军、尧杏花共同所有的位于崇仁县的房产不服，并提出书面异议，案外人申请解除对涉案房产的查封及终止拍卖措施，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。案外人张建武、黄娟提出异议称，请求排除对位于崇仁县房屋的执行、解除查封并终止拍卖措施。事实与理由：朱永军、尧杏花在崇仁县中山路52号有住房一套，因政府拆迁在崇仁县分得涉案房屋及储物间一间。2019年3月19日，朱永军、尧杏花与案外人经协商一致，签订房屋买卖合同，约定朱永军、尧杏花（甲方）以60万元的价格将涉案房屋出卖给案外人（乙方），乙方在2019年3月12日支付房款45万元，剩余房款15万元，在甲方取得房产证后并协助乙方办理该房屋过户登记，乙方再一次性付清给甲方。乙方在支付45万元房款后于2019年3月19日在崇仁县公证处办理了公证。后来甲方在生意经营过程中出现了资金周转困难，乙方又陆续支付给甲方7万元房款，该房屋已经支付了52万元给甲方。2021年4月10日，异议人在对房屋方装修期间，发现房屋被崇仁县人民法院查封。该涉案房屋在被法院查封前，案外人与朱永军、尧杏花已签订了房屋买卖合同并进行了公证，因该房屋系棚户区改造安置房，开发商统一还未办理房产证，致使该房屋尚未登记在异议人名下，据此，案外人特向贵院提起执行异议，请求法院依法支持。案外人张建武、黄娟提交了本人身份证复印件、结婚证复印件、崇仁县公证处（2019）赣抚崇证内字第146号公证书、房屋买卖合同、付款凭证及收条复印件等证据材料。本院查明，朱永军夫妇将政府拆迁而在崇仁县分得的房屋一套及1栋16号储物间一间合计作价60万元出售给张建武夫妇，双方拟定45万元在办理公证时付清，余款15万元在办理房屋产权登记手续后再付。其中45万元中的30万元以之前的借款本息及货款冲抵，余款15万元办理公证前付清。付款时间分别为：2019年3月11日通过微信转账向朱永军支付5000元，2019年3月12日通过微信转账向朱永军支付5000元，2019年3月12日通过黄娟账户向朱永军尾号为2118的建行账户支付4万元。同日，朱永军、尧杏花夫妇向案外人张建武夫妇出具了金额为45万元的收条一张，但因朱永军妻子尧杏花未到协助办理公证手续，对余款10万元，张建武未支付。直到2019年3月19日办理房屋买卖合同公证当日，张建武才通过微信转账分六次向朱永军合计支付5万元，并通过黄娟账户向朱永军尾号为2118的建行账户支付5万元，公证当日合计支付房款10万元。2019年3月19日，案外人张建武夫妇与朱永军、尧杏花签订房屋买卖合同，约定“朱永军、尧杏花（甲方）以60万元的价格将涉案房屋出卖给案外人（乙方），乙方在2019年3月12日支付房款45万元，剩余房款15万元，在甲方取得房产证后并协助乙方办理该房屋过户登记，乙方应一次性付给甲方；甲方在本合同签订之日起将该房屋钥匙及相关证件交付给乙方”……。上述房屋买卖合同在崇仁县公证处进行了公证。签订房屋买卖合同后，案外人张建武自2019年4月17日至2020年8月11日期间分12次通过微信转账又向朱永军给付购房款共计7万元，对剩余购房款8万元至今未付。涉案房屋系棚户区拆迁安置房，目前尚未办理房屋产权证。2021年1月19日，本院依法查封了涉案房屋。2021年4月13日，本院执行人员前往涉案房屋现场查看，发现涉案房屋钥匙由案外人保管，房屋内已堆放了案外人的装修材料。2021年6月9日。案外人黄娟将剩余购房款8万元转入本院指定账户。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”在本院查封涉案房屋之前，案外人与朱永军、尧杏花已签订房屋买卖合同并办理公证手续，且在办理公证手续当天，案外人已经取得涉案房屋的钥匙，且房屋内已存放案外人的装修材料，应认定案外人已合法占有涉案房屋。而涉案房屋系棚户区拆迁安置房，需政府相关部门下抄告并由开发商统一办理房屋产权登记，目前仍未办理房屋产权登记，故非因案外人自身原因未办理过户登记。且案外人已将剩余购房款交付本院执行。故案外人的异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下：中止对崇仁县房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  王诗印审判员  刘建平审判员  周丽荟二〇二一年六月十五日书记员  李 昱