四川省自贡市大安区人民法院民 事 判 决 书（2021）川0304民初1158号原告：宋天林，男，1969年5月17日出生，汉族，住四川省威远县界牌镇。委托诉讼代理人：杨小英，四川宏宗律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱秀英，四川宏宗律师事务所律师。原告：林清润，女，1971年9月3日出生，汉族，住四川省威远县界牌镇。委托诉讼代理人：杨小英，四川宏宗律师事务所律师。被告：自贡鑫茂置业有限公司，住所地四川省自贡市大安区凤凰乡济公居委会3组。法定代表人：周照勇，总经理。委托诉讼代理人：郭丹，四川瀚毅律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭珊，四川瀚毅律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司自贡分行，住所地四川省自贡市自流井区林木街227号。负责人：李华，行长。委托诉讼代理人：吕娇，女，1979年12月20日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区，是该行员工。原告宋天林、林清润与被告自贡鑫茂置业有限公司（简称鑫茂公司）、第三人中国建设银行股份有限公司自贡分行（简称建行自贡分行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序分别于2021年6月17日公开开庭进行了审理。原告宋天林、原告宋天林委托的诉讼代理人朱秀英、原告宋天林及林清润共同委托诉讼代理人杨小英、被告鑫茂公司委托诉讼代理人郭丹、第三人建行自贡分行委托诉讼代理人吕娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宋天林、林清润向本院提出诉讼请求：1.判决原、被告签订的《四川省商品房买卖合同》于2021年5月6日解除；2.判决被告退还原告购房款744769元并支付利息，利息以该购房款为基数，按全国银行间同业拆借中心的贷款市场报价利率，自2021年6月6日起计算至购房款实际退清之日止；被告退还维修资金4747.6元、转移登记费90元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月26日，原、被告签订了《四川省商品房买卖合同》，以按揭方式购买了坐落于自贡市大安区凤凰坝马吃水片区E2-15-1地块的，房屋预售许可证（自预售）房预售证第18141号下第1幢1单元10层1-10-37号的房屋，建筑面积为86.32平方米，房屋总价为744769元。签订合同当日，双方还签订了《无理由退房协议书》，约定在原告无违约情况，则在办理入住手续前的任何时间，原告享有无理由退房的权利。2021年5月12日，原告与被告签订了《无理由退房审批表》，但被告告知原告要等六个月才能退款。被告鑫茂公司辩称，在退房审批表上签名的时间为双方合同解除的时间；双方达成的退房审批表中载明6个月后退款，因此原告不应现在要求被告退款，被告也不承担资金占用利息；双方约定了佣金7748元，在退款时应予扣除；被告只是代收维修资金，退还维修资金时不应计算利息。第三人建行自贡分行辩称，第三人按照与原告的合同约定发放了贷款，履行了合同义务；第三人对原、被告之间的退房协议并不知情，原、被告之间的纠纷不应影响第三人回收贷款；不论商品房买卖合同是否解除，原告都应按约继续履行还款义务，被告承担连带还款责任；如果法院判决借款担保合同解除的，应判决被告将收受的购房款本息返还第三人。本院经审理认定事实如下：2018年8月27日，宋天林、林清润与鑫茂公司签订了《四川省商品房买卖合同》（下文简称《购房合同》，约定宋天林、林清润向鑫茂公司购买该公司预售的坐落于自贡恒大未来城第1幢1单元10层1-10-37号的房屋，总价款为744769元，采取按揭的方式付款，即首付244769元，按揭500000元。当日，鑫茂公司还与宋天林、林清润签订了《无理由退房协议书》，主要内容如下：“一、如乙方（指宋天林、林清润）按《自贡恒大未来城商品房认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已经全部履行完毕。三、如乙方由其他兼职销售员通过‘恒房通’平台推荐认购，或由老业主推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中扣除已支付的兼职销售员佣金及老业主物业管理费奖励金额。”同系当日，宋天林、林清润向鑫茂公司支付了房屋首付款244769元、转移登记费和共有权证费90元。次日，宋天林、林清润又向鑫茂公司支付购房款50000元。2018年9月3日，宋天林、林清润与建行自贡分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（简称借款合同），就涉案房屋向建行自贡分行按揭借款450000元。次日，建行自贡分行将450000元支付给了鑫茂公司。2018年9月18日，自贡市住宅专项维修资金管理中心向宋天林、林清润出具了专用收据，收据载明二人交纳了维修资金为4747.6元。2021年5月30日，宋天林、林清润在鑫茂公司提供的《四川公司自贡恒大未来城项目无理由退房审批表》（下文简称《退房审批表》）上签名，该审批表中“变更原因”一栏中有打印好的以下内容：“现预计退房流程结束到公司结清银行按揭款时间为6个月”；“故客户申请无理由退房并退款：已交房款294769元+已交转移登记费80元+共有权证费10元+已交维修基金4747.6元+已还按揭本金140512.72元-推荐佣金7448元=432671.32元。”诉讼中，宋天林、林清润表示在欠付建行自贡分行欠款本息及违约金的范围内由鑫茂公司直接向建行自贡分行支付；鑫茂公司表示同意直接向建行自贡分行支付，但必须是本案符合退款条件；建行自贡分行表示，该行可以根据法院判决，在判决生效后接收还款。以上事实有记录本案审理过程的庭审笔录以及当事人提供的以下证据加以证明：原告提供的身份证明、企业信息、《购房合同》、《无理由退房协议书》、收款收据、《退房审批表》；被告提供的《无理由退房协议书》、《退房审批表》；第三人提供的《借款合同》、贷款支付凭证。当事人提供的以上证据客观真实，本院予以确认。因第三人未在本案中提出诉讼请求，故其提供的《商品房买卖合同网上备案表》、《不动产登记证明》、《个人住房/商业用房借款业务协议》、《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》、贷款对账单对处理本案无意义，本院不予确认。本院认为：双方争议的焦点在于《购房合同》解除的时间、解除后的责任的问题。对于合同解除的时间，由于双方没有约定，故应根据《中华人民共和国合同法》（下文简称合同法）的相关规定予以确认。合同法第九十六条第一款规定，合同自通知到达对方时解除，由于《退房审批表》中载明的原告签名时间为2021年5月30日，故被告关于合同解除时间的主张成立，《购房合同》于2021年5月30日解除。原告主张合同于2021年5月6日解除，但其并未提供证据证明其已于该日通知了被告，故本院不予支持。合同解除后，根据合同法第九十七条的规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，原、被告之间的购房合同于2021年5月30日解除后，被告即应向原告退还购房款及代收的相关款项。基于被告在交易方面相较自然人而言更具优势，故根据诚信原则的要求，被告应当及时办理相关手续并告知原告具体的退房流程且不得加设无关条件（即退房流程应当是合理的）。换言之，被告应当及时退还购房款和收取的其他费用，同时，对于政府部门要求其垫退的费用（指维修资金），也应当予以垫退。鉴于被告即便积极作为，退款也需要一定的合理期间，而本案尚处被告退款的合理期间内，故被告在本案中不承担支付利息的责任。对于被告提出的6个月才退款的抗辩主张，由于《退房审批表》中载明的是预计6个月完成结清贷款的流程，而并未明确约定原告不得在该期间要求退款，故本院对该抗辩主张不予支持。对于被告提出的应扣除佣金的抗辩主张，虽然该主张符合《无理由退房协议书》的约定，但原告有知晓该佣金是否实际支付的权利，由于被告未举证证明该佣金已经实际支付，故本院对该抗辩主张不予支持。对于第三人与原告之间借贷关系的问题。由于三方均同意在符合退款条件下，被告在原告欠付第三人借款本息及违约金的范围内直接向第三人支付，故本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告宋天林、林清润与被告自贡鑫茂置业有限公司于2018年8月27日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》于2021年5月30日解除；二、被告自贡鑫茂置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告宋天林、林清润退还购房款744769元、维修资金4747.6元、转移登记费80元、共有权证费10元；三、被告自贡鑫茂置业有限公司承担上述第二条确定的给付责任的方式为：在原告宋天林、林清润欠付第三人中国建设银行股份有限公司自贡分行全部借款本息及应付违约金的范围内，向第三人中国建设银行股份有限公司自贡分行支付，剩余部分向原告宋天林、林清润支付；四、驳回原告宋天林、林清润提出的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11296元减半收到计5648元，由被告自贡鑫茂置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审 判 员 黄剑波二〇二一年六月二十五日法官助理 陈 阳书 记 员 刘婉韵