广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初43338号原告：黄耀斌，男，1963年4月5日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：李慧、李梦薇，广东宏力律师事务所律师。被告：邹奕，女，1966年1月26日出生，汉族，户籍地址广州市越秀区。被告：邹凯，男，1968年10月13日出生，汉族，户籍地址广州市越秀区。第三人：广州市志联房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区芳村大道120号之一。诉讼代表人：国信信扬律师事务所，广州市志联房地产开发有限公司破产管理人。负责人：梁彬。委托诉讼代理人：方珩，国信信扬律师事务所律师。原告黄耀斌诉被告邹奕、邹凯及第三人广州市志联房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄耀斌及委托诉讼代理人李慧、李梦薇、第三人的委托诉讼代理人方珩到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令两被告及第三人协助原告办理将位于广州市越秀区xx路xx号xx房的产权过户登记至原告名下的手续。事实和理由：原告与尚静如(已故)于2010年2月20日签署了《房屋买卖合同》，双方约定尚静如将位于广州市越秀区xx路xx号xx房的房屋以80万元转让出售给原告，且双方于同日签订了《补充协议》。原告按约定于2010年3月1日向尚静如支付了全部首期款64万元，尚静如将房屋实际交付原告，时至今日，上述房屋一直由原告居住使用。第三人与邹培之(即尚静如的配偶)于2002年5月30日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定：邹培之同意第三人拆除其名下的坐落在东山区××路××房的房屋，第三人将自有的坐落在东山区xx路原拆迁地段新建B幢回迁大楼第八层楼06南向的房屋用作拆除邹培之原有房屋后的产权调换(补偿)。后邹培之过世，其对于原址房屋的权利义务由其配偶尚静如继承。第三人与尚静如于2009年9月16日签订《补充协议》，双方确定对安置补偿的房屋进行调整，由原约定的原地段新建回迁楼（××）××房××为××拆迁地段××回迁楼（××）××单元（××区××房），尚静如依约向第三人缴纳了全部的增大面积房款。第三人于2009年9月29日通知尚静如回迁收楼、交付使用。由于第三人一直未配合办理越秀区xx路xx号xx房的产权过户登记手续，导致原告也一直无法顺利取得房屋产权。现尚静如亦已过世，两被告是其法定继承人，依法有权继承其与第三人签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》与《补充协议》、其与原告签订的《房屋买卖合同》与《补充协议》项下的权利和义务。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。两被告均无答辩。第三人述称：根据原告提供的资料，原告尚未向尚静如付清房款，尚静如今已去世，应视为合同关系因一方死亡而终止，根据合同相对性原则，志联公司与原告无相关合同关系，志联公司没有义务为原告办理产权证。经审理查明：2010年2月20日，原告（乙方、买方）与尚静如（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同》，其中约定：为明确卖方与买方的权利义务关系，经双方协商一致，在中介方见证下签定本合同。一、甲方同意将坐落在广州市越秀区xx路xx号xx房（肯辛顿回迁楼xx房）、建筑面积为65平方米（以房产证面积为准）以800000元转让出售给乙方，该出售价以房屋面积平方米计算，每平方米12300元，如遇房产证面积多于65平方米，乙方应按本合同的单价补交多出部分房款给甲方，如遇房产证面积少于65平方米，甲方应按本合同的单价将多收房款退给乙方。三、甲方保证是该房屋的唯一合法产权人，如发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任及负责一切由此产生的经济损失。四、买卖双方在签定本合同时，应同时支付中介方的佣金服务费。五、交易付款方式：买卖双方同意按下述付款方式完成该房屋交易。1、一次性付款。A、买卖双方在签订本合同时，买方支付50000元给卖方作为购买该房屋的定金。B、首期楼款（含定金）640000元在甲乙双方取得公证文件后，乙方收楼时支付。C、余款160000元买方须在广州市房屋交易中心交易过户当天付清。六、买卖双方各付各税（按广州市房地产交易所规定以买卖双方各自支付的税费）。七、卖方收到首期楼款当天将房屋交给买方使用。十、为保障买卖双方利益，买卖双方向中介支付的任何款项时，务必要求中介业务员提供有中介方印章的收据或发票，以确认中介方收到该款项，否则所造成的损失有买卖双方各自承担。十一、本合同一式三份，买卖双方和中介方各执一份，本合同经三方确认盖章签名后立刻生效。十二、备注：由于该物业是业主的拆迁回迁房，房产证由开发商办理中，因此甲乙双方达成补充协议（详细见补充协议）。该合同尾部落款处中介见证签名处盖有“广州凯顺房地产代理有限公司”的印章。同日，原告（乙方）与尚静如（甲方）及案外人广州凯顺房地产代理有限公司（中介见证）签订《补充协议》，其中约定：由于该物业是原业主的拆迁回迁房，房产证由开发商办理中，因此甲乙双方达成以下补充协议。1.甲方在收到乙方的定金时，必须与乙方在公证处办理相关的房屋买卖公证。2.甲乙双方在办理公证后，甲方在收到乙方首期楼款后，甲方应将甲方与开发商的原拆迁合约和有关该房屋的相关资料交给乙方保管。3.甲乙双方在开发商领取房产证后必须在5天内到广州市房屋交易中心办理房屋交易过户手续。4.该物业的房产证由开发商办理中，出证时间没有确定，因此甲乙双方约定乙方支付给甲方的首期楼款作为购楼定金，该定金在办理房屋交易过户时自动转为首期楼款。5.中介方应协助甲乙双方在本次买卖交易中所办理的手续（协助办理公证，与发展商的交楼手续，到房屋交易中心交易过户手续）。6.本协议一式三份，甲乙双方与中介方各持一份。以上补充协议甲乙双方确认签名后与原房屋买卖合同共具有同等法律效应。2010年2月24日，尚静如向原告出具《委托书》，载明：房屋坐落于广州市东山区××路××房（该房屋已拆迁，回迁至东山区××拆迁地段××回迁大楼××单元）。委托人是上述房屋的产权人，现委托受委托人为合法代理人，办理上述房屋的以下事项及签署有关文件。一、办理产权登记、初始登记、房屋确权登记、变更登记、更正登记、继承登记等登记手续，签署相关文件。二、办理遗失登记、登报手续，补办、补领房地产证。三、到规划局查询复印档案资料，开具相关房屋规划证明材料。四、领取房地产证、权属证明书、拆迁补偿协议书、商品房买卖合同、测绘报告、测绘图等产权证明文件。五、办理查册、调阅复印档案、测绘、交费等手续。六、办理房屋测绘面积补差手续，领取或交纳面积补差款项，签署相关文件。七、办理煤气、水电、有线电视、电话等安装、报停或过户手续。八、交纳相关税费，办理相关退税、免税、补税等手续。九、向人民法院起诉或反诉、上诉、应诉和申诉，有权代为承认、放弃或变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉等；有权代为领取及处理执行标的物，在执行阶段全权处理执行标的物，办理诉讼保存、查封手续，申请办理解封。受委托人在办理上述事项的过程及依法签署的一切文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任，受委托人有转委托权，委托书有效期至委托事项完成为止。该《委托书》于同日经广东省广州市南方公证处以（2010）南公证内字第06008号《公证书》予以公证。另查明，尚静如与邹培之为夫妻关系，两被告为其子女，邹培之已死亡，尚静如已于2012年1月5日因死亡被注销户口。据广州市不动产登记中心于2021年1月20日出具的《依申请信息公开答复书》载明：经审核，现将有关内容答复如下：一、预售、抵押情况。查无越秀区xx路xx号xx房办理预购商品房预告登记（含合同备案）、退房或注销登记、预购商品房抵押权预告登记（含合同抵押）、在建工程抵押登记情况。二、查封情况。目前暂无越秀区xx路xx号xx房的有效查封信息。信息核查时间为2021年1月11日。诉讼中，关于房屋情况。原告称：我方与尚静如签订买卖合同时，知道涉案房屋没有办房产证，但尚静如当时也有口头告知我方开发商正在办证且双方签订的《补充协议》对此也作出了说明，尚静如于2010年3月1日将涉案房屋交付给我方，但没有签署书面的交付凭证，现涉案房屋由原告一家人在实际居住使用。关于房款支付及委托书的签订情况。原告称：房款总额为80万元，已支付64万元，我方于2月10日向尚静如的工商银行账户转账5万元，3月1日转账59万元，至于该59万元是一次性还是分几次转的，我方记不清了，也记不清是通过哪个银行向尚静如转账的了；我方在与尚静如签订买卖合同及补充协议后，为了方便，不用尚静如本人出面，就又签署了《委托书》；关于房屋余款16万元，我方同意在办理过户的当天付清。关于持有尚静如相关拆迁补充协议、回迁通知书的原件问题。原告称：根据我方与尚静如签订的《补充协议》第2条的约定，尚静如在收到原告交付的首期房款后，尚静如应将与第三人的拆迁合约和有关该房屋的相关资料交给我方，所以我方持有上述原件，由此亦可证明我方是依合同向尚静如支付了所有首期款，否则尚静如是不可能交给我方的，至于为何没有给我方拆迁补偿协议的原件，我方记不清了。第三人称：根据双方的约定，应是志联公司将房屋所有权转移至尚静如名下后，再由尚静如过户至原告名下，现房屋尚在志联公司名下，原告要求将房屋直接办理至其名下的诉求条件尚未成就。再者，根据尚静如在公证处出具的委托书，尚静如仅委托原告代为办理产权证，而非转让产权的房屋买卖公证，现尚静如已死亡，涉案房屋应作为遗产被其法定继承人继承，在法定继承人未就房屋是否转移至原告名下进行确认之前，我方认为原告对该买卖合同只享有债权，原告可以依买卖合同第8条违约责任要求尚静如的法定继承人承担违约责任。原告主张涉案房屋为第三人安置尚静如的回迁补偿房屋且其已向尚静如付清首期房款，向本院提交了以下证据：1、邹培之（为被拆迁人、乙方，代理人为邹奕）与第三人（为拆迁人、甲方）于2002年5月25日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》复印件（其中约定：甲方经批准拆除产权属于乙方所有的房屋，乙方同意甲方拆除东山区××路××房，建筑面积39.57平方米；甲方将自有的东山区xx路原拆迁地段新建B幢回迁大楼框架结构第八层、位置06南向的自有房屋，建筑面积43.63平方米用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；经核定乙方原址房屋建筑面积为39.57平方米，而甲方调换（补偿）给乙方的43.63平方米，两者对比，相差了6.06平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定以4.06平方米×1700元/平方米的标准计算，付给甲方6902元，于2005年9月30日前付清；甲方应在2005年9月30日将自有房屋交付给乙方；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取产权所有证手续；所需的登记费用，由甲方负责等。上述《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》已于同年5月30日由广州市国土资源和房屋管理局鉴证备案）；2、尚静如作为邹培之的继承人与第三人于2009年9月18日签订的《补充协议》原件（其中约定：尚静如为乙方，第三人为甲方，因规划变更，故需对乙方的安置单元进行调整，经双方充分协商，就补偿安置订立如下协议：一、甲方在原拆迁地段新建回迁楼（B栋）9层01单元，阳台南向，建筑面积65.205平方米，对乙方进行补偿安置，乙方同意此补偿安置方案。二、新补偿安置的房屋建筑面积比原双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》中约定的建筑面积超21.575平方米，双方协商：其中4.575平方米以每平方米1700元计，17平方米以每平方米8000元计，由乙方购买。连同原协议中乙方应付的房款6902元，乙方应共付150679.5元。三、新补偿安置的房屋，最终的实际建筑面积以市房管局测绘数字为准，如超出本补充协议约定的补偿安置建筑面积，乙方以每平方米1700元补回房款给甲方，如少于本补充协议约定的补偿安置建筑面积，甲方以每平方米1700元退回房款给乙方，超出原房屋产权面积部分，乙方应按国家有关规定缴纳税费）；3、第三人于2010年3月1日向尚静如出具的涉案房屋增大面积房款发票原件（载明总额为150679.5元）；4、第三人于2009年9月29日向尚静如出具的《回迁通知》原件（载明：我司开发建设的新建回迁楼已建成并可交付使用，按你我双方的约定，安置你户回迁该大楼9楼01号单元）；5、尚静如于2010年3月1日出具的《收据》原件一张（载明：今收到黄耀斌交来的购买越秀区xx路xx号xx房〈肯新顿回迁房〉楼款首期定金人民币64万元，余下楼款尾数为16万元待该物业出房产证后由黄耀斌付清）；6、水电费及管理费发票、维修资金卡原件；7、梁惠英于2010年3月1日分别向冼智婷及邹奕转账134460.74元、20000元的《个人业务凭证》复印件各一张；8、2010年3月1日的中国银行存款凭条及取款凭条复印件各一份。第三人对上述证据质证称：对于证据1-5，除了补偿协议书外，对其他证据的真实性均予以确认，合法性由法院认定，但我方认为上述证据证明我方与尚静如存有买卖关系，与原告并无直接的权利义务关系，我方没有义务为原告办理房屋产权证。对于证据6真实性、合法性予以确认，对其关联性不予确认，原告实际入住并不意味着其为房屋的产权人。对证据7、8真实性、合法性及关联性均不予确认，其显示的收款人冼智婷与本案无任何的关联，且流水中也无任何的备注，合同为原告与尚静如签订，本应将房款全部支付至尚静如的账户，却在同一天分三次支付至不同人的账户，与常理不符。另，根据原告的申请，本院指定其委托诉讼代理人李梦薇律师前往广州市南方公证处调取（2010）南公证内字第06008号《公证书》案卷宗全部资料。广州市南方公证处于2021年5月8日向本院出具《广州市越秀区人民法院律师调查令（回执）》，其中包括：1、尚静如于2010年2月24日向黄耀斌出具的《委托书》。2、邹培之与第三人于2002年5月25日签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，内容与原告提交的上述复印件一致。3、广州市公证处于2006年2月20日出具的（2005）穗证内字第11385号《公证书》（其中载明：申请人尚静如因继承被继承人邹培之的遗产，故向我处申请办理继承权公证。经查，邹培之死亡时遗留的夫妻共同财产有：2、广州市东山区xx路原拆迁地段新建B幢回迁大楼〈框架结构〉第八层06向南房屋〈该房屋由志联公司征用原广州市东山区××路××房屋补偿所得〉。邹培之与尚静如婚后共生育子女邹凯、邹奕二人，被继承人邹培之生前无生育其他子女，无收养子女，被继承人邹培之的父母均先于其本人死亡，现尚静如表示要求继承被继承人的遗产，邹凯、邹奕二人表示放弃对被继承人邹培之的遗产继承权。故被继承人邹培之的遗产由尚静如一人继承，继承后尚静如占有上述遗产的全部产权）。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”，本案纠纷发生在民法典施行前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。根据本案查明的事实，涉案房屋是第三人交付给两被告的父亲即邹培之的拆迁回迁安置房屋，尚静如通过继承取得邹培之在被拆迁房屋中占有的全部产权份额，并就此与原告签订《房屋买卖合同》，经审查，该合同是原告与尚静如的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效合同。现原告已举证证明尚静如已将涉案房屋交付给其使用并向其出具了收到相应购房款的收据，在尚静如死亡后，前述买卖合同项下的出卖人的权利和义务，依法应由尚静如的法定继承人即两被告承继。在两被告怠于行使权利将涉案房屋过户登记至其名下的情况下，第三人作为拆迁人，其与两被告均负有相应的协助办证义务，故原告在本案中诉请将涉案房屋过户至其名下合法有据，但相关的产权过户手续应按上述依次办理。另，基于权利义务对等的原则，原告亦应按照合同约定履行付款义务，向两被告支付剩余房款160000元（800000元-640000元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，第三人广州市志联房地产开发有限公司应协助被告邹奕、邹凯办理将广州市越秀区xx路xx号xx房登记至被告邹奕、邹凯名下的产权登记手续；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告黄耀斌一次性向被告邹奕、邹凯支付剩余房款160000元；三、自广州市越秀区xx路xx号xx房登记至被告邹奕、邹凯名下之日起十日内，被告邹奕、邹凯应协助原告黄耀斌办理上述房屋登记至原告黄耀斌名下的产权登记手续。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由被告邹奕、邹凯及第三人广州市志联房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 娟人民陪审员  钟月好人民陪审员  卫宝钊二〇二一年六月二十二日法官 助理  谭佩君书 记 员  梁菁菁