广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终12747号上诉人（原审被告）：屈杰，男，1970年12月13日，香港特别行政区居民，Ａ）。委托诉讼代理人：丁倚健，广东圣马律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市金地物业管理有限公司，住所地：深圳市福田区福保街道福保社区红柳道2号顺丰工业厂房3层，统一社会信用代码：91440300192215507U。法定代表人：闫智广，总经理。委托诉讼代理人：沈彪，广东鹏讯律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘帆，广东鹏讯律师事务所实习律师。上诉人屈杰因与被上诉人深圳市金地物业管理有限公司（以下简称：金地物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初55706号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人屈杰上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由:一、屈杰无需交纳从起始时间到2017年8月18日之间的物业费，因该期间物业费已经过诉讼时效。从本案诉讼材料中可知，金地物业公司最早于2017年8月18日向法院提起诉讼，此时才发生诉讼时效的中断。然而原审法院却以金地物业公司提交的EMS邮单和投递记录，就此认定金地物业公司在诉讼时效内向屈杰催缴物业费用，构成诉讼时效的中断。可是在庭审举证质证阶段，屈杰已就金地物业公司提交的EMS邮单及投递记录发表了质证意见。金地物业公司张贴通知的房号与屈杰房号都是错误的。EMS邮单上未有屈杰的签收，仅有投递记录，根本不能证明屈杰签收或者知悉被催缴物业费用。如果说只要有EMS邮单和投递记录，不论收件人是否收到，不论快递中是否存在内容或内容是否有关，都可以认为收件人知悉寄件人的意思表示，很明显违背法律规定。中国邮政速递物流股份有限公司只是负责EMS快递投递，并不能对证据的真实性背书，不能认定只要有EMS邮单和投递记录，就视为收件人收到快递并知悉快递内含的相关内容。因此原审法院依据未经核实的EMS邮单及投递记录来认定金地物业公司催缴物业费用构成诉讼时效的中断，是事实认定错误。因为按照原审法院的逻辑，那么法院诉讼文书也都可以这样操作，无须按照民事诉讼法中送达相关规定执行。如果真的这样操作，法律权威将荡然无存。二、原审法院只认定了金地物业公司提供的物业服务存在瑕疵，存在避重就轻，事实认定不清。一审阶段，屈杰提交了拍摄的涉案小区的图片和视频，金地物业公司对其真实性是认可的。图片和视频从违建、车库管理、环卫、安保、消防、配套设施等各方面都真实反映金地物业公司物业服务的不合格。涉案小区基本每栋楼都存在违建事实，并且已经造成楼栋大堂墙体、楼体墙面破裂损坏；楼顶消防通道被非法占用，致使消防通道、天台无法正常使用。然而金地物业公司并未履行物业管理的职责，放任违建业主违建行为，为违建建材进入案涉小区提供便利，未对违建工程断水停电。在车库管理上，金地物业公司为了获取更多停车费，不顾涉案小区停车位紧张的现状，对外来车辆来者不拒，占用紧缺的停车位，致使涉案小区业主无车位可停车；金地物业公司未安排人员负责车库停车秩序，长期存在车辆随意停放、消防通道堵塞的安全隐患；车库承重墙柱破损、钢筋裸露，金地物业公司从未修缮。涉案小区的配套设施如水榭、儿童乐园等破烂不堪，已不能正常使用，存在安全隐患，可金地物业公司至今未予以更换、修护。涉案小区的环卫、绿化也未达到金地物业公司自定标准。以上事实足以证实金地物业公司物业服务存在重大问题，服务质量严重不达标，而不是简单的瑕疵问题。如果连涉及小区楼体安全都认为是瑕疵，那还有什么才是重大服务问题。三、即使原审法院只认定金地物业公司物业服务存在瑕疵，那金地物业公司也应当对其服务瑕疵承担责任，对屈杰应交物业费用予以相应减免。金地物业公司是为涉案小区提供物业服务的企业，为每一个业主提供服务。原审法院已认定金地物业公司服务瑕疵，却未对金地物业公司诉求的物业费予以减免，法律适用也有错误。业主作为物业服务的消费者，金地物业公司作为物业服务的提供者，金地物业公司未按其自定标准提供迖标的服务，作为消费者的屈杰当然有权要求减免物业费。原审法院认为对屈杰的物业费予以减免，会损害其他业主的权益，但是原审法院未能查明减免物业费是业主权利，其他业主不主张自身权利，并不妨碍屈杰主张合法权益。金地物业公司提供不合格的物业服务，却要求屈杰支付全额物业费，明显违反平等、诚信原则。金地物业公司减免屈杰物业费用，仅仅是对其自身收益的处分。而且金地物业公司在一审判决后并未改善服务，而是有恃无恐，因为不管金地物业公司提供怎样的服务，业主都要足额支付物业费，否则法院也会按金地物业公司要求支持物业费。一份不公正的判决，会影响整个社会风气，由此将会有更多物业服务公司效仿，激化物业服务公司与业主的矛盾，危害社会和谐稳定。四、原审法院认定金地物业公司提供的物业服务合同对屈杰不发生法律效力，无需支付滞纳金，但是又确认物业费收费标准按合同中的2.8元/平方米收取，自相矛盾。原审法院生效判决已认定金地物业公司提供的物业服务合同不对屈杰发生法律效力。物业服务合同中约定物业费按2.8元/平方米收取，但是物业服务合同本身就不发生法律效力，那么依据物业服务合同中内容来要求屈杰履行，显然是与法相悖。既然物业服务合同中约定的按2.8元/平方米收取物业费对屈杰不发生法律效力，在涉案小区业主大会与金地物业公司未能达成新的物业收费标准时，就应该按照深圳市住房和建设局制定的物业收费指导标准，这样才是合情合理的。即使是金地物业公司实际上为涉案小区提供了物业服务，也应就其服务水平、服务质量选取相对应的物业费收取标准，而不是直接参考金地物业公司提供的物业服务合同。五、屈杰暂缓交纳物业费是行使法律赋予的权利，并无过错，原审法院认为屈杰未交纳物业费损害其他业主权益，存在过错，与事实不符。屈杰在按时交纳多年物业费，面对金地物业公司服务质量严重下降、交涉无果的情况下，暂缓交纳物业费并非故意拖欠，而是希望通过以暂缓交纳物业费的形式督促金地物业公司改善物业服务，按自定标准兑现服务承诺。但十分遗憾，金地物业公司不仅未按自定标准改进服务、也未与屈杰协商沟通。面对金地物业公司挑起的诉讼，屈杰在原审中要求金地物业公司减免物业费等，是因为有大量证据证明金地物业公司管理涉案小区期间确实未能提供符合自定标准的物业服务，也不听取案涉小区业主的合理建议，拒不改正。如果屈杰按金地物业公司要求足额交纳物业费，那么金地物业公司会一如既往的按之前服务方式提供物业服务，甚至还会更恶劣。屈杰为了避免涉案小区的物业服务质量持续降低，通过提出合理诉求，要求金地物业公司改善，暂不交纳物业费等合理维权形式，来促使金地物业公司兑现服务承诺，提供符合金地物业公司自定标准的物业服务。屈杰要求减免未交纳的物业费等，对应的就是暂缓缴费期间金地物业公司提供的不合格物业服务。如果金地物业公司在后续服务中，能够按其自定标准提供物业服务，那屈杰也会按对应的物业服务及时交纳物业费等。综上所述，原审法院事实认定不清，适用法律错误，故请依法撤销原审判决第一项，驳回金地物业公司的全部诉讼请求。金地物业公司辩称：一、金地物业公司已在诉讼时效期间内通过EMS催缴物业费，屈杰关于起始时间到2017年8月18日期间的物业费已过诉讼时效的理由不成立。涉争物业费系从2017年2月起算，诉讼时效为三年，金地物业公司已在2019年6通过EMS邮寄催缴文件至屈杰住址的方式向屈杰主张权利，EMS的快递单上明确备注关于催缴涉案管理费的内容，且投递记录显示该邮件已签收，满足了诉讼时效中断的要件，屈杰关于EMS快递单及投递记录不能证明其已签收或知悉被催缴物业费用的理由不成立。二、金地物业公司提供的物业服务不存在瑕疵。屈杰在上诉状中所列物业服务存在的多种问题，未有举证证明，其应该承担举证不能的责任，其于一审期间提供的照片、聊天截图、录音光盘证据均不足以证明金地物业公司提供的物业服务存在瑕疵。三、即使金地物业公司提供的物业服务存在瑕疵，亦属轻微瑕疵，金地物业公司已履行物业服务义务，屈杰关于物业费应减免的理由不成立。金地物业公司已完成了主要的物业管理事务，确保了大多数管理服务的质量，履行了双方间实际物业服务合同中的义务，屈杰作为物业服务的受益者，应履行支付物业费的义务，其关于因物业服务质量问题，物业费应予减免的理由不成立。四、双方过往是按每月每平方米2.8元的物业费标准实际履行，在物价飞速上涨情况下按十年前的指导价格计算物业费违背公平原则，原审法院参考每月每平方米2.8元标准计算本案物业费并无不当。金地物业公司与屈杰之间存在事实物业服务合同关系，屈杰自认之前均是按每月每平方米2.8元标准支付物业费，即双方均同意按该标准计收管理费；另2007年10月发布的《深圳市住宅物业服务收费指导标准》（深价规〔2007〕1号）已逾十年未调整，十年来社会经济快速发展，物价持续上涨，物业服务成本大幅提高，相关部门已在进行新指导标准的制定工作，如本案参考2007年的指导标准计算物业费则违背了公平原则。因此，原审法院参考每月每平方米2.8元标准计算本案物业费并无不当。五、屈杰关于暂缓交纳物业费是其法定权利的主张无法律依据，其以拒交物业费的违约行为作为维权方式的理由不成立。屈杰认为金地物业公司的服务质量存在问题，可以通过合法途径主张权利，但未有相关法律法规规定物业服务接受方有权因物业服务质量问题拒交或暂缓交纳物业费。另从小区整体利益角度看，物业费不及时交纳会使得物业服务企业无充足资金提供物业服务，进而影响其他业主利益。因此，拒交物业服务费的行为于物业服务企业以及全体业主而言均不是合理合法的维权方式，屈杰的相关理由不成立。金地物业公司补充答辩：金地物业公司并未提交过关于张贴通知的证据材料，屈杰却在上诉状中声称“金地物业公司张贴通知的房号与屈杰房号都是错误的”，恰恰证明屈杰早已知悉物业费用的催缴事实。金地物业公司向一审法院起诉请求：1、屈杰支付拖欠的物业费16114.4元、专项维修资金1438.8元、排水费672.03元、水费2419.9元、垃圾处理费473.87元及计至2019年3月13日的滞纳金2505.09元（滞纳金自2018年1月13日始以屈杰拖欠的物业费、专项维修资金、排水费、水费及垃圾处理费为基数，按照每日万分之五的标准计算），总金额为23624.09元;2、诉讼费由屈杰承担。一审法院经审理查明：本案相关情况：案涉物业均位于深圳市南山区，屈杰均系案涉物业拖欠物业费用期间的所有权人。金地物业公司系案涉小区物业服务企业。根据金地物业公司提交的深圳市福田区碧海云天业主委员会（甲方）与金地物业公司（乙方）签订《物业服务合同》载明：物业服务期限为2016年2月3日至2019年2月2日，乙方根据甲方委托和有关法律、法规及本合同约定，在物业区域内提供物业管理服务并向业主及物业使用人收取物业服务费，一期带电梯住宅物业服务费为每平方米建筑面积2.8元／月，本物业服务费及其他相关费用、代收水电费等费用每月交纳一次，交纳时间为每月12日前，业主和物业使用人逾期交纳前述费用的，自逾期之日起，乙方有权按日加收应交费用的万分之五的滞纳金。业主应当按《深圳市物业专项维修资金管理规定》等相关规定，及时交纳物业专项维修资金，甲方有义务督促业主缴交物业专项维修资金并配合维护工作；业主拖欠物业专项维修资金的，由乙方按拖欠物业管理服务费用的规定办法进行处理。受业主、物业使用人委托，乙方可对业主、物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修养护及其他特约维修保养服务，按双方的约定收取费用，或按乙方在物业区域内公示的收费标准收取。甲乙双方任何一方违反本合同有关条款或因自身其它原因，致使未能达到本合同规定的服务目标或直接造成对方名誉或经济损失并经当地物业管理主管部门认定，守约方有权要求违约方限期整改，违约方不予整改或无法整改，违约方应予补偿。碧海云天业主委员会分别于2006年、2009年、2012年均与金地物业公司签订了《物业服务合同》，约定一期带电梯住宅物业服务费为每平方米建筑面积2.8元／月。2018年9月19日，案外人吉英、戴怡分别作为金地物业公司诉至一审法院，请求确认2016年签订的《物业服务合同》及2012年签订的《物业服务合同》无效，一审法院于2018年12月4日作出(2018)粤0304民初37777、37778号民事判决认为：“（碧海云天）业主委员会未经法定程序与屈杰续签的物业服务合同对作为业主的两金地物业公司不具有法律意义上的约束力。虽涉案两份合同对两金地物业公司不具有约束力，但不具约束力的合同并不必然导致合同无效，两金地物业公司主张业委会与物业公司续签物业服务合同未经法定程序，违反物权法第76条的规定，应属无效合同。但物权法第76条属于管理性规定，并非效力性强制性规定。两金地物业公司也未举证证明屈杰与业委会签订的物业服务合同存在其他合同无效的事由，两金地物业公司诉请确认合同无效，一审法院不予支持”，故驳回其全部诉讼请求。屈杰向一审法院提交的照片、视频等主张金地物业公司提供的物业服务存在较大问题，车库管理、卫生、绿化、小区容貌、消防、安防等服务质量不达标，违建问题突出。金地物业公司对此回应称，拍摄内容仅仅为案涉小区某部分角落，拍摄人未能全面、客观地反映涉案小区真实的管理情况。无法确认视频拍摄时间，照片也仅是某一时点拍摄，不能说明金地物业公司起诉期间案涉小区的真实情况。即使小区存在部分照片、视频内反映的问题，金地物业公司也已经积极的进行整改和修缮，拍摄人未如实反映客观情况。小区2003年投入使用至今已十余年，小区内部分外墙存在老旧情形属于正常现象。小区内乱停乱放、有晾晒场等问题，是需要业主与金地物业公司共同来解决的，物业只能起到督促整改的作用，屈杰不能以部分业主的不合理行为作为要求降低物业服务费的依据。金地物业公司确认屈杰尚拖欠物业费16114.4元、专项维修资金1438.8元、排水费672.03元、水费2419.9元、垃圾处理费473.87元。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。参照一审法院(2018)粤0304民初37777、37778号民事判决确定的内容，案涉《物业服务合同》对屈杰亦不具有法律意义上的约束力，但金地物业公司一直为碧海云天小区提供物业管理服务，屈杰作为小区业主实际已接受了金地物业公司提供的物业服务，故双方之间存在事实上的物业服务合同关系。一、关于诉讼时效。屈杰辩称从2017年2月13日到2017年8月18日的物业费已经过诉讼时效，但根据金地物业公司提交的EMS邮单和投递记录显示（催缴时间：2019.4.4-2019.6.19），金地物业公司均在诉讼时效期间内向屈杰催缴物业费用，已构成诉讼时效的中断，故上述屈杰的辩解理由不能成立，一审法院不予采信。二、关于物业服务费的标准。因物业服务企业是对小区进行管理并提供服务，其收取的物业服务费是用于整个小区设施的维修、养护、管理等，物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，往往涉及整个小区业主的共同利益,业主拒交物业服务费，不仅损害了物业服务企业的利益，也是对其他业主利益的侵害,业主如对物业服务质量不满意应通过合法途径解决，而不应因此拒绝交纳全部的物业服务费用。物业收费标准是物业服务企业与业主委员会签订的物业服务合同确定的，是当事人的意思自治内容，当事人变更相应的收费标准应当通过协商或者诉讼的方式对物业服务合同作出变更，在物业服务合同作出变更之前，属于当事人意思自治的内容，人民法院不宜调整。本案中，虽然案涉《物业服务合同》对屈杰亦不具有法律意义上的约束力，但金地物业公司已实际为屈杰提供了物业管理服务，金地物业公司主张参照案涉《物业服务合同》约定按每月每平方米2.8元的标准支付物业服务费，并不未违反法律规定,故一审法院予以支持。三、关于物业管理服务的瑕疵。根据屈杰提交的照片、视频等反映出案涉小区在卫生、绿化、违建等方面存在一定的问题，虽然有些问题存在的原因是多方面的,但金地物业公司提供的物业管理服务亦存在瑕疵。从整体而言，金地物业公司按约定完成了主要的物业管理事务，并确保了大多数管理服务的质量，屈杰应当如期缴纳物业费。金地物业公司作为物业管理服务的提供者,也应当在今后的物业管理服务中不断提高服务质量，提升物业员工的服务意识和责任意识，加强与业主的沟通交流，积极落实服务承诺和服务标准，高度重视小区业主包括屈杰所反映的问题,尽快妥善解决，维护全体小区业主的合法权利，依法依约全面履行好物业管理服务义务。四、关于金地物业公司诉请的各项费用和滞纳金。根据《深圳经济特区物业管理条例》第九十一条规定,业主应当按照规定缴纳日常收取的专项维修资金。《深圳市物业专项维修资金管理规定》第十条规定，日常收取的专项维修资金由物业服务企业在收取物业服务费时向业主代收。物业服务企业应当设立物业专项维修资金代收代付结算专户，定期将代收的维修资金存入物业专项维修资金专户,并将业主交存情况报送市、区管理机构。根据上述规定，屈杰均应按照相关标准向金地物业公司交纳日常收取的专项维修资金。在审理过程中，金地物业公司确认部分屈杰支付了部分费用，并确认了屈杰尚欠物业费16114.4元、专项维修资金1438.8元、排水费672.03元、水费2419.9元、垃圾处理费473.87元。屈杰亦未举证证明金地物业公司确认的各项费用与实际产生的费用不符,故关于金地物业公司的上述主张，一审法院予以支持。关于滞纳金，因合同对屈杰不具有约束力，金地物业公司依据该合同要求屈杰支付滞纳金缺乏事实依据。另外，金地物业公司在提供物业服务过程中确实存在服务不到位的情况，屈杰未及时缴纳相关费用的初衷也是为了督促金地物业公司改进服务质量。综上所述，金地物业公司主张屈杰支付滞纳金，依据不足，一审法院不予支持。一审判决结果：依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、屈杰应在判决生效之日起十日内向金地物业公司支付案涉物业的物业服务费16114.4元、专项维修资金1438.8元、排水费672.03元、水费2419.9元、垃圾处理费473.87元；二、驳回金地物业公司的其他诉讼请求。如果屈杰未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195.3元，由金地物业公司负担20.71元，屈杰负担174.59元。本院二审审理查明，原审查明的内容属实，本院予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷案件，根据上诉人的上诉内容，本案的争议焦点为：1、被上诉人主张2017年2月13日到2017年8月18日期间的物业费超过诉讼时效的请求是否应支持；2上诉人交纳物业管理费的标准。关于本案的第一个争议焦点，本院认为，被上诉人在一审时提供了其于2019年6月向上诉人催缴物业服务费的EMS邮件，投递记录显示邮件已经签收，因此，一审认定2017年2月13日到2017年8月18日期间的物业费没有超过诉讼时效有事实依据，上诉人的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。关于本案的第二个争议焦点，本院认为，根据一审查明的事实，涉案小区业委会在2006年、2009年和2012年均与被上诉人签订了物业服务合同，约定涉案物业的物业服务费为每平方米每月2.8元，因此，一审判决上诉人按照每平方米每月2.8元的标准向被上诉人交纳物业管理费有相应的事实依据，本院对此予以维持。关于被上诉人存在物业管理瑕疵的问题，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据司法解释的以上规定，如果上诉人认为被上诉人在物业服务活动中存在着没有完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的维修、养护、管理和维护义务，可另寻法律途径解决，但不能免除上诉人交纳物业服务费的合同义务。综上，上诉人屈杰的上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费390元，由上诉人屈杰负担。本判决为终审判决。审判长  陈明亮审判员  聂 效审判员  张秀萍二〇二一年六月二十四日书记员  林晓翔