北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0108民初6406号原告（反诉被告）：董哲，男，1984年4月25日出生，汉族，北京沃东天骏信息技术有限公司工程师，住北京市海淀区。原告（反诉被告）：姜玥，女，1984年8月15日出生，汉族，北京城建设计发展集团职员，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**-1466。法定代表人：熊林，总经理委托诉讼代理人：高君宇，女，北京自如生活企业管理有限公司资产处置专员。委托诉讼代理人：袁晓乐，男，北京自如生活企业管理有限公司资产处置专员。原告董哲、姜玥诉被告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员孙婉仪独任审理，于2021年6月9日公开开庭进行了审理。原告董哲、姜玥与被告自如公司之委托诉讼代理人高君宇、袁晓乐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董哲、姜玥向本院提出诉讼请求：1．判令自如公司继续履行《资产管理服务合同》；2．判令自如公司按照13768．36元的租金标准支付从2020年10月20日至判决生效之日的租金，以及利息（自2020年10月20日至判决生效之日）；3．本案诉讼费由自如公司承担。事实和理由：位于北京市海淀区文慧园北路×号今典花园×号楼×层×号房屋（以下简称涉案房屋）为董哲、姜玥夫妻共同所有。2017年7月5日，董哲与自如公司签订《资产管理服务合同》，约定将涉案房屋授权自如公司进行管理，合同期限为2017年9月5日至2023年2月11日，预计租金为12600元每月。合同生效后，我们依约向自如公司交付了房屋。2020年9月17日之前的付款账期内，自如公司一直正常按时支付租金。2020年6月1日以来，自如公司持续以各种方式无理要求我们同意降租或解约，但我们从未同意。自如公司应于2020年10月19日支付2020年9月的房租，但该月及以后的房租至今均未支付。自如公司不具备合同约定的单方解约条件，也不具有法定解约事由，我们从未同意解除合同。为维护自身合法权益，故诉至法院，要求继续履行合同，并支付拖欠的租金及逾期利息。被告自如公司辩称，双方签署《资产管理服务合同》合法有效，涉案房屋户型为三居室，为便于出租及提高收益，我公司就房屋情况与董哲、姜玥进行协商，双方共同确定在客厅设立隔断间，以四居室向外出租。我公司应评估房屋为四居室对外出租，故向董哲、姜玥支付预期收益12600元，每年递增3%，到2020年房屋预期收益达每月13367．34元。2018年3月24日，双方共同确定设立的隔断被责令拆除，双方订立合同确定的四居室客观条件丧失，且减少一间居室后每月实际收到租金11790元。加之合同签订前期，我方为房屋出租投入人力、物力成本，合同继续履行对我公司极不公平。隔断系双方共同确定设立，故该拆除风险也应双方合理分担。故我公司本着合理公平原则，与董哲、姜玥协商，但他们均拒绝。无奈之下我公司依据合同约定行使解除权，通知董哲、姜玥解除合同。解约办理过程中，我公司向董哲、姜玥发送解约通知函，同时通过微信短信电话明确告知合同无法继续履行，其后我公司根据合同约定进行了解约结算，并腾空了房屋，使房屋具备交还的条件。合同不宜强制履行，我公司在2020年10月31日向董哲、姜玥主动发送短信提示，合同款项已经结算完毕，董哲、姜玥可以前往微信小程序自行领取房款，但其拒绝自行获取，故我公司又在2020年12月29日将永久密码二次下发，并作出书面通知。我公司已经不再实际占有和实际使用房屋，合同从实际条件无法继续履行，不适宜继续履行。关于租金，我公司已经发送解约通知函，明确告知其合同于2020年11月4日解除，且向董哲、姜玥发送了房屋永久密码，发送后就再无法获取或更改密码，无法进入房屋。房屋已经在董哲、姜玥可控制范围内。董哲、姜玥作为房屋产权人，应附有防止损失扩大的义务，及时收回房屋，但其一直拒绝接收房屋，对扩大的损失具有过错，故我公司不同意承担解约日后发生的房租。自如公司向本院提出反诉请求：1．判令双方签署的《资产管理服务合同》于2020年11月4日解除；2．判令董哲支付新配置设施损失费用30746．07元；3．董哲承担反诉费用。事实和理由：《资产管理服务合同》履约条件因不可归责于我公司的原因而发生根本性变化，导致合同履行陷入实质性僵局。我公司已就涉案房屋完成退租清退和还房前保洁等相关工作，完成合同解除且房屋永久密码已交还董哲。因此，双方合同已于2020年11月4日终止履行并解除完毕，无法恢复履行。依据约定，资产管理服务合同提前解除的，应当由委托人承担新配置设施损失费用。故提起反诉。董哲对自如公司的反诉辩称，我不同意解除合同，坚持要求继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明，2017年9月21日，董哲（甲方、委托方）与自如公司（乙方、受托方）签订《资产管理服务合同》约定：鉴于甲方合法拥有标的资产，乙方具备管理相关资产的经验和能力，双方就甲方委托乙方管理标的资产事宜达成如下合同，由双方共同恪守；甲方同意委托乙方运营管理涉案房屋，标的资产的用途为居住；本合同管理期间自2017年12月1日起至2023年5月8日止；双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为12600元/月，从第2个管理周期起每个管理周期预期收益递增3%；乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，乙方应根据协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方；管理期间，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但乙方不得破坏房屋的承重结构，并应符合国家的安全管理规范。合同第6．2条约定了违约解除权，其中第（1）项约定因甲方违约，乙方有权单方解除合同的情形，包括：（a）延迟交付标的资产达15个工作日的；或交付的标的资产不符合合同约定、隐瞒标的资产重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患及其他影响乙方经营标的资产的重大事件的；（b）不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的（因政府拆迁或征收征用导致的合同无法继续履行，甲方仅承担向乙方支付装修损失费和新配置设施费的违约责任）；（c）未经乙方同意，将标的资产擅自委托给第三方管理或者擅自处分标的资产的；（d）其他可能妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或第三方正常使用标的资产的情形，或者因甲方原因导致乙方重大损失的；第（2）项约定因乙方违约，甲方有权单方解除合同的几种情况；合同第7．3条约定，乙方违反本合同6．2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍当期月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同签订后，董哲向自如公司交割了涉案房屋，自如公司于2017年12月20日支付了12600元服务质量保证金；于2019年1月29日支付了12978元服务质量保证金；于2020年2月23日支付了13367．34元服务质量保证金。自如公司向董哲、姜玥正常支付租金至2020年9月19日。2020年10月30日，自如公司向董哲发送了解约通知函，大致内容为合同履行过程中，房屋内一间居室被拆除，导致双方服务合同中约定的四居室出租条件客观丧失，且经沟通，双方无法就房源出租价格调整事宜达成一致，自如公司决定于2020年11月4日与董哲解除服务合同。董哲认可该解除通知函于2020年11月4日送达，但其因不同意解除合同故拒收该邮件。2020年12月29日，自如公司将房屋门锁密码以短信形式发送到董哲手机。庭审中，自如公司称其公司已腾空了涉案房屋。董哲表示未看到自如公司发送的密码短信，亦未到涉案房屋看过。庭审中，自如公司称双方协商一致在涉案房屋内用打隔断的方式设置优化间，其公司以四个房间的租金计算收益给予董哲预期收益，后隔断被相关部门责令拆除，合同继续履行对其公司显失公平，另双方签订的合同属于委托合同而非房屋租赁合同，其公司享有任意解除权。董哲不认可双方合同已经解除，认为在自如公司违约的情况下无权单方解除合同，其亦不同意解除合同。自如公司称在退租结算时曾向董哲支付了7856．38元，若折算该笔款项则租金支付至2020年10月5日。董哲认可收到该款项。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，董哲与自如公司签订的《资产管理服务合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。关于涉案合同的性质，合同约定董哲将涉案房屋交由自如公司经营出租供他人居住，自如公司按照合同约定的标准向董哲支付“预期合理收益”，符合合同法关于出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的租赁合同的基本属性。故自如公司关于涉案合同系委托合同的意见不能成立，其公司基于委托合同主张解除的理由亦不能成立。关于自如公司是否享有合同解除权一节，自如公司主张涉案房屋隔断被拆除，合同约定的出租条件丧失，导致经营受损，但该隔断被拆除的情况非董哲的过错所致，在董哲不存在违约的情况下，该公司在合同期内单方向董哲提出解除合同，不符合双方之间关于合同解除的相关约定，亦不符合法定解除情形，其公司单方解除合同的行为已构成违约，该行为亦不发生解除合同的法律效力。故，自如公司要求确认双方签署的《资产管理服务合同》于2020年11月4日解除之反诉请求，法院不予支持。鉴于自如公司系违约方，其公司要求董哲支付配置设施损失费用，于法无据，法院不予支持。关于董哲要求继续履行合同之诉请。鉴于自如公司明确以行为表明不再履行合同，涉案合同客观上已无法继续履行，为避免合同关系的持续僵持状态，本院将对合同解除做出处理。就董哲主张的租金，自如公司虽然于2020年11月4日向董哲发送了解除通知，但考虑到该公司于2020年12月29日才向董哲发送了密码短信，故本院确定自如公司应支付董哲2020年10月6日至2020年12月29日期间的房租共计37083．59元。对于董哲主张的租金利息，不符合合同约定，法院不予支持。董哲要求自如公司支付欠付的房屋收益系建立在合同继续履行的基础上，现本院不予支持董哲要求继续履行合同之诉请，故其要求自如公司支付后续房屋收益的诉讼请求，本院暂不予支持，双方可在合同解除后另行主张相应权利。董哲作为守约方负有减少损失扩大的义务，双方应尽快就合同解除及后续事宜进行处理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条之规定，判决如下：一、解除董哲与北京自如生活企业管理有限公司于二〇一七年九月二十一日签订的《资产管理服务合同》；二、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付董哲、姜玥二〇二〇年十月六日至二〇二〇年十二月二十九日期间房屋租金人民币37083．59元；三、驳回董哲、姜玥的其他诉讼请求；四、驳回北京自如生活企业管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费736元，由原告董哲、姜玥负担485元；由北京自如生活企业管理有限公司负担251元。反诉案件受理费285元，由北京自如生活企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  孙婉仪二〇二一年六月二十五日书记员  孟盼盼