广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初4992号原告（反诉被告）：曾璇，女，1976年12月27日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：冯志玲、苏悦，均为广东法丞汇俊律师事务所律师。被告（反诉原告）：李詠如，女，1978年12月24日出生，汉族，住广州市越秀区，被告（反诉原告）：林锐锋，男，1979年3月16日出生，汉族，住广州市天河区，两被告共同委托诉讼代理人：王丽玉，广东恩慈律师事务所律师。原告（反诉被告）曾璇诉被告（反诉原告）李詠如、林锐锋定金合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张敏娟独任审理，公开开庭进行了审理。曾璇的委托诉讼代理人冯志玲，李詠如及其与林锐锋的共同委托诉讼代理人王丽玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾璇诉称：曾璇与李詠如是多年的朋友关系，李詠如、林锐锋系夫妻关系，海珠区细岗东四街9号302房（以下简称“涉诉房屋”)系李詠如、林锐锋共同共有的房产。2021年临近过年之际，李詠如、林锐锋因急需用钱的原因拟在最短的时间内将涉诉房屋对外出售，但因其和房屋中介签订了包销合同，如收回房屋自售则需向房屋中介支付违约金，而其无钱支付违约金，故游说曾璇购买其房屋。经双方初步协商达成了以280万元的总价进行交易的意向。针对280万元的购房款的支付问题，2021年2月2日通过微信的方式将付款细节发送给了李詠如，明确表示2021年2月前付首付2成（即50万元），2021年5月前通过贷款及现金的方式在过户时付110万元，2021年8月前由公积金房款付60万元，剩余60万元从2021年9月份开始，每月支付5万元的方式分12期付清，李詠如对曾璇提出的房屋交易付款方式并未提出异议。同日，曾璇即通过银行转账的方式支付了李詠如购房定金30万元。李詠如在收取了曾璇30万元定金后，双方就房屋的交易细节继续沟通，此时李詠如提出要付3成首付款，要求将首付款由50万提高到84万元，而且其本来答应另行租屋尽快腾空房屋的事也无法落实。另外，经曾璇事后了解，当下选择公积金贷款买房，首付款需汇入公积金中心指定银行账户进行托管（不能事先向卖方支付），房屋完成过户时，公积金中心再将买方托管房款和公积金批准贷款一并支付给卖方。以上首付比例的变化和公积金贷款的流程变化，一方面违背了原、被告针对首付款为50万的约定，另一方面，也没有办法解决被告短期内的资金需求。故曾璇在2021年2月5日就通过微信通知李詠如：“我达不到你需要提前用钱的需求，所以我选择继续做朋友，并要求将30万元全额退还”。李詠如亦同意全额退回30万元，双方终止涉案房屋的交易，并在2021年2月8日通过微信向曾璇承诺，2021年2月底返还3万元，剩余27万元等涉案房屋出售后再返还给曾璇。但让曾璇始料未及的是李詠如居然在2021年2月26日委托律师向曾璇发出律师函，颠倒事实，意图侵吞30万元定金。曾璇收到律师函后，义愤难平并随即在2021年2月27日通过微信对律师函内容进行了驳斥，同时通知李詠如在2月28日前一次性归还本人涉案房屋交易预付款30万元及借款7万元，否则将通过法律措施追讨。综上所述，原、被告之间自始并未针对涉案房屋的交易签署有任何的书面的合同，曾璇支付了定金30万元后，因原、被告在首付款比例，房屋交易时间，公积金贷款流程，办理过户手续等交易细节方面产生分歧，因不可归责于双方的事由导致双方未能达成一致意见，且双方最终也达成了终止涉案房屋交易的合意，故李詠如、林锐锋依法应按承诺返还曾璇定金30万元。现今，李詠如、林锐锋委托律师向曾璇发送律师函的行为，已明确表示了其不同意返还,30万元购房款的意思表示，构成根本违约。曾璇有权要求两被告立即返还30万元定金，故原告诉请：1.判令两被告立即向原告返还定金30万元及支付资金占用利息（以30万为基数，按2021年3月份全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.8%/年计算，自2021年3月1日起至债务本息清偿之日止；2.判令被告承担本案全部的诉讼费用（包括案件受理费以及诉讼财产保全费）。被告李詠如、林锐锋共同答辩并反诉称：原告为了达到拿回30万定金目的，枉顾与被告十几年朋友情谊，又向法院提供删改虚假证据，刻意歪曲事实，恳请法官查明真相，依法裁判。2021年1月25日，被告通过朋友吴清亮牵线与广州世越房地产咨询有限公司（下称世越公司）签署《服务收费确认书》，与梁英敏签署《存量房买卖合同》及《物业增值合作合同》，三方完成了涉案房产“包销协议”。被告在2021年1月26日早上7:45，即“包销协议”签订的第二天，在微信里告知原告案涉房屋已经签订“包销协议”。原告收到信息后在当天中午多次致电被告，急切表达自己意欲购买案涉房屋的请求，请被告解除“包销协议”，将案涉房屋卖给她。被告告知原告签订“包销协议”后是不能再卖给他人的，否自要赔偿80万元违约金。原告力劝被告想办法与对方谈低违约金，解除“包销协议”，以达到将房子卖给她的目的。被告见原告立场坚决，就找朋友吴清亮想办法解决。但被告知如果解除包销协议需要支付80万元违约金，但如果签订系列协议，可作为交易完成程序处理，仅支付15万元挞定金、57600元中介费，即可解除包销协议。被告将该情况反馈给原告，原告仍然表示要被告解除包销协议将房子卖给她，并于2021年2月2日将《购房支付款项时间表》发给被告，被告表示同意原告的支付计划，原告即向被告支付30万元购房定金，以表购房诚意。被告收到定金后，在2021年2月3日与相对方签订了系列协议，支付违约金207600元，解除了包销协议，并在当天将解除合同协议书发给原告，原告收到被告的解约信息后要求被告立即腾出房子，被告支付了租金、押金、中介费、杂费等3万元。被告为履行与原告的购房协议实际损失共237600元。原、被告购买案涉房屋的定金合同已经成立，原告因公积金机构贷款事宜不顺而不再依约购买案涉房屋，依法无权请求返还定金30万元。原告于2020年2月2日向被告微信发送《购房支付款项时间表》双方共识的是购房款支付时间，至于上面载明的支付购房款方式是原告自己选择支付方式的权利，被告不予干涉亦无权干涉。被告在收到该表后，明确反馈初定按这个时间，更能证实原被告定金合同共识的是该表确定的时间，而非原告所谓的该表的付款方式。原告在2021年2月2日向被告支付定金，定金合同即成立。原告为了达到拿回30万元定金，枉顾被告为了履行与原告的购房协议而发生实际损失237600元的事实，公然向法院提交虚假证据歪曲事实，属于恶意诉讼。被告父亲患病、孩子有抑郁症，家庭情况十分贫困，为了支付家人医疗费才出卖案涉房屋筹钱救济。原告因着自己私欲，先搞砸原告本应可顺利运作的包销协议，后又出尔反尔地任意提出不履行购房合同，其后更是提起本案诉讼，本是贫穷的被告寝食难安，抑郁成疾。因此，被告反诉请求：判令原告承担被告因本案支付的律师费3万元。原告对两被告的反诉请求辩称：不同意被告的反诉请求，没有任何书面约定，该诉请没有事实和法律依据。经审理查明：根据粤房地权证穗字第××号产权证显示，被告李詠如、林锐锋是海珠区细岗路细岗东四街9号302房（以下简称为案涉房屋）的产权人。原告与两被告商定，原告以总价280万元购买案涉房屋。2021年2月2日，原告通过微信向李詠如发送购房款付款明细，其上显示：总价280万元；首期（2成）50万元，付款预计日期2021年2月；贷款60万元，付款预计日期2021年5月（备注：过户时）；现金50万元，付款预计日期2021年5月（备注：过户时）；公积金提取60万元，预计付款日期2021年8月（备注：拿到房产证后）；从2021年9月至2022年8月每月无息付5万元，共计60万元。李詠如收到上述付款明细之后，回复：“收到，初定按这个时间，有变化我们自己调整”。同日，原告向李詠如支付定金30万元，李詠如收款后向原告出具收款收据，确认收到买家曾璇交来承购案涉房屋之定金30万元，剩余定金20万元在2021年2月28日前转至卖方银行账号名下，等。2021年2月4日，原告向李詠如询问案涉房屋未偿还银行贷款数额。李詠如答复还有70多万。2021年2月5日，原告与李詠如电话沟通案涉房屋如何签订买卖合同、办理网签、支付房款等事项，但未达成一致意见。当日晚上21:26，原告通过微信告知李詠如，其达不到李詠如提前用钱的需要，要求退还已支付的30万元。李詠如表示双方可以再考虑一下，不用那么快做决定。次日，李詠如再次向原告确认是否不买案涉房屋了，原告回复：“是的”。2021年2月8日，经原告催讨，李詠如表示在当月月底转回3万元给原告，另外27万元等房子卖了即时转给原告。原告未提出异议。2021年2月26日，李詠如委托律师向原告发出《督促履行购房合同函》，要求原告在2021年2月28日前支付购房定金20万元，逾期则视为原告以实际行动不履行购房合同，双方购房合同于2021年3月7日即告解除，30万元定金不予退还，李詠如保留继续追诉剩余20万定金之权利；等。2021年2月27日，原告通过微信告知李詠如，要求其在2月28日前一次性归还30万元房屋交易预付款。原、被告均述称，在2021年2月2日原告支付案涉30万元定金前，李詠如与案外人就案涉房屋签订包销协议，该协议在2021年2月2日当日解除，李詠如并因解除包销协议向案外人支付了违约金。两被告表示其已就案涉房屋与案外人于2021年3月8日签订房屋买卖合同，并已收取定金，成交价为293万元。另查明：2021年3月28日，两被告与广东恩慈律师事务所签订《委托代理合同》，约定由广东恩慈律师事务所指派律师作为两被告与曾璇纠纷案件调解、一审、二审代理人，律师代理费3万元。李詠如、林锐锋已于2021年3月28日支付了律师费2万元。本案诉讼过程中，原告申请对两被告的财产采取了保全措施。本院认为：原、被告虽就案涉房屋形成买卖意向，并支付了定金30万元，但双方并未签订书面房屋买卖合同，故双方房屋买卖合同关系并未成立，双方仅因30万元定金的实际交付而形成定金合同关系。因此，本案为定金合同纠纷。本案的争议焦点是两被告应否返还30万元定金给原告。根据本案已查明事实可知，双方仅就案涉房屋交易总价及原告付款计划形成一致意见，虽然原告于2021年2月5日提出不再购买案涉房屋，但在作出该表示之前，原告曾就案涉房屋如何签订买卖合同、办理网签、支付房款等事项与李詠如进行协商，双方并未能达成一致意见，故双方未能继续订立案涉房屋买卖合同，并非原告单方原因所致，且在2021年2月8日，李詠如明确作出承诺在当月月底转回3万元给原告，另外27万元等房子卖了即时支付。因此，应视为双方对于解除定金合同及退回定金已达成合意，双方均应遵守。现两被告确认已就案涉房屋与案外人签订买卖合同并收取定金，但又拒绝按照承诺退还原告款项，故原告诉请两被告退还定金30万元，合法有据，本院予以支持。案涉定金合同经双方协议解除，且双方并无定金利息约定，原告主张的定金占用利息，理据不足，应予驳回。两被告要求适用定金罚则，不予退还定金，依据不足，对其抗辩意见本院不予采纳。两被告所支付的律师费并非参加本案诉讼必须发生的费用，且本案纠纷系因两被告未按承诺返还定金所起，故其反诉要求原告承担律师费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第一款、第五百六十六条第一款、第五百八十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李詠如、林锐锋在本判决生效之日起十日内向原告曾璇退还定金30万元；二、驳回原告曾璇的其他诉讼请求；三、驳回被告李詠如、林锐锋的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费4920元（其中受理费2900元、财产保全费2020元），反诉受理费275元，均由被告李詠如、林锐锋国共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张敏娟二〇二一年六月四日书记员  陈 勤庄钊豪