黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书(2021)黑1005民初576号原告：王清海（申请执行人），男，1950年8月12日出生，汉族，住牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：佟铁军，黑龙江公盛律师事务所律师。被告：辛和平（执行案外人），男，1957年10月21日出生，汉族，住牡丹江市西安区。委托诉讼代理人：石保华，黑龙江信达律师事务所律师。被告：（被执行人）牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司，住所地牡丹江市。法定代表人：岳丁武，董事长。第三人：牡丹江**欣建筑安装工程有限公司，住所地牡丹江市西安区。法定代表人：卢峰，执行董事。委托诉讼代理人:石保华，黑龙江信达律师事务所律师。原告王清海与被告辛和平、牡丹江瑞合房地产开发有限责任公司（以下简称瑞合公司）、第三人牡丹江**欣建筑安装工程有限公司（以下简称华欣公司）申请人执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月6日立案，于2020年10月13日作出（2020）黑1005民初690号民事判决。判后，原告王清海不服，上诉至牡丹江市中级人民法院，牡丹江市中级人民法院于2020年12月22日作出（2020）黑10民初1206号民事裁定，撤销本院（2020）黑1005民初690号民事判决，发回本院重审。本院于2021年3月17日立案，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王清海及其委托诉讼代理人佟铁军，被告辛和平的委托诉讼代理人石保华及第三人华欣公司的委托诉讼代理人石保华到庭参加诉讼。被告瑞合公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告王清海向本院提出诉讼请求：1.请求撤销牡丹江市西安区人民法院（2020）黑1005执异6号执行裁定书，并准许对查封的被告瑞合公司名下位于牡市西城国际小区产籍号375-460-3/6-15-010XXX房屋的执行；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告王清海与被告瑞合公司房屋买卖合同纠纷一案，原告向牡丹江市西安区人民法院提出财产保全申请，西安区人民法院于2019年8月24日查封被告瑞合公司名下牡丹江市西城国际小区产籍号为375-460-3/6-15-010XXX号房屋的产籍，并于2019年12月27日作出（2019）黑1005民初1951号民事判决，判决被告瑞合公司返还原告购房款及赔偿损失共计6635429元。据此原告向法院申请强制执行。在执行过程中被告辛和平向法院提出执行异议，牡丹江市西安区人民法院于2020年6月28日作出（2020）黑1005执异6号执行裁定，中止上述房屋的执行。原告认为，被告辛和平的异议不能成立，虽然辛和平在法院查封前2019年8月14日同被告瑞合公司出具《商品房买卖合同》并办理备案登记，但上述行为并没有导致物权变动，仍属于合同的范畴。另外在此期间内辛和平完全有条件办理产权登记或商品房预告登记，但其没有办理，存在过错，况且在法院于2019年8月24日查封前，辛和平没有实际占有使用该房屋，故辛和平不存在合法取得诉争房屋，更不符合法律规定能够排除执行的情形。为此诉至法院。被告辛和平辩称，原告对被告瑞合公司享有的是普通借贷债权,第三人作为案涉房屋所在工程项目的承包人,对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权,第三人工程款债权应优于原告的普通借贷债权得到受偿,案涉房屋系工程款债权的物化载体,第三人对房屋原始取得所享有的权利足以排除执行。因第三人另与他人有债权债务关系而以房屋抵债,被告辛和平购买案涉房屋。基于当事人对房屋的原始取得合法且足以排除执行,辛和平对案涉房屋所享有的权利当然能够排除执行。原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据,请合议庭驳回原告的诉讼请求,理由如下：一、第三人华欣公司对案涉房屋的原始取得合法,其对房屋所享有的民事权利足以排除原告的执行。1.第三人华欣公司在法定期限内向被告瑞合公司就案涉工程价款主张了工程价款优先受偿权，被告瑞合公司开发的西城国际项目15、16,29、32号楼是由第三人中标、施工的,双方签有经备案的《建设工程施工合同》。在合同履行过程中,因被告瑞合公司无力现金支付工程款,经双方协商被告瑞合公司以18套房屋折价抵顶欠第三人的工程款7353132元。分别于2018年10月29日签订以5套房屋折价抵顶工程款1962306元和2019年6月18日签订以包括案涉房屋在内的13套房屋折价抵顶5390826元工程款的《工程款支付申请审批表》。承包人享有的建设工程价款优先受偿权系法定权利,承包人行使优先权的形式包括但不限于通知、协商、诉讼、仲裁等方式,承包人在除斥期间内以上述形式主张过建设工程价款优先受偿权的,可以认定工程价款优先受偿权应当受法律保护。2.第三人华欣公司以与被告瑞合公司签订以房抵债性质的《工程款支付申请审批表》方式行使建设工程价款优先受偿权。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定"发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。被告瑞合公司以案涉房屋作价312092元等额抵偿欠付第三人华欣公司的工程款,实质是通过协商折价抵偿实现第三人就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权。第三人与被告瑞合公司以案涉房屋折价抵偿欠付工程款的行为成立于原告申请查封案涉房屋之前,符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的工程价款优先受偿权的实现方式,行为合法有效,应受法律保护。二、辛和平对案涉房屋享有的民事权利足以排除原告的执行。原告对被告瑞合公司享有的是普通借贷债权,第三人作为案涉房屋所在工程项目的承包人,对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权,第三人工程款债权应优于原告的普通借贷债权得到受偿,案涉房屋系工程款债权的物化载体,第三人对房屋原始取得所享有的权利足以排除执行。因第三人另与他人有债权债务关系而以房屋抵债,被告辛和平实际购买案涉房屋签订《商品房买卖合同》并备案等行为,均成立于原告申请查封案涉房屋之前,系华欣公司依法处分自己财产权利的合法行为,不存在恶意串通等事实。基于第三人对房屋的原始取得合法且足以排除执行,辛和平对案涉房屋所享有的权利当然能够排除执行。原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据,请合议庭驳回原告的诉讼请求。被告瑞合公司未到庭也未答辩、亦未提供证据。第三人瑞合公司述称，意见同被告辛和平意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告王清海在庭审中为支持其主张，举示如下证据：证据一、本院于2019年8月22日作出的（2019）黑1005财保61号民事裁定书、于2019年12月27日作出的（2019）黑1005民初1951号民事判决书、于2020年6月28日作出的（2020）黑1005执异6号执行裁定书复印件各一份。（2019）黑1005财保61号民事裁定书主要内容为：“申请人：王清海；被申请人：瑞合公司；申请人于2019年8月19日向本院申请诉前财产保全，请求对被申请人名下房屋产籍予以查封……裁定如下：一、查封被申请人瑞合公司名下的牡丹江西城国际小区建筑面积为93.82平方米的产籍号为375-460-3/6-15-010XXX号；建筑面积为70.93平方米的产籍号为375-460-3/6-15-010XXX号、375-460-3/6-15-010XXX号、375-460-3/6-15-010XXX号、375-460-3/6-15-010XXX号、375-460-3/6-15-010XXX号、375-460-3/6-15-010XXX号、375-460-3/6-15-011XXX号、375-460-3/6-15-012XXX号、375-460-3/6-15-012XXX号、375-460-3/6-15-012XXX号、375-460-3/6-15-012XXX号；建筑面积为106.79平方米的产籍号为375-460-3/6-15-012XXX号、375-460-3/6-15-012XXX号房屋的产籍（价值6000000元的部分）……”（2019）黑1005民初1951号民事判决书主要内容为：“原告：王清海；被告：瑞合公司；案由：商品房销售合同纠纷；判决如下：一、解除王清海与瑞合公司于2016年1月8日签订的瑞合西城国际商铺认购协议（体现的购房款为797184元）、于2016年8月30日签订的三份瑞合西城国际商铺认购协议（体现的购房款分别为832464元、797184元、1664928元）；二、瑞合公司于本判决生效后十日内一次性返还王清海购房款4091856元，并一次性赔偿王清海2543573元，合计6635429元”。（2020）黑1005执异6号执行裁定书主要内容为：“案外人：辛和平；第三人：华欣公司；申请执行人：王清海；被执行人：瑞合公司；本院在受理的申请人王清海与被执行人瑞合公司房屋买卖合同纠纷一案中，案外人辛和平于2020年6月17日对执行查封牡丹江西城国际小区产籍号为375–460-3/6-15-010XXX号房屋产籍向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人辛和平称，根据被执行人与第三人牡丹江**欣建筑安装工程有限公司签订的《建设工程施工合同》，被执行人分别于2018年10月29日、2019年6月18日包括本案查封的房屋在内共18户房源抵顶给第三人牡丹江**欣建筑安装工程有限公司工程款。因第三人牡丹江**欣建筑安装工程有限公司在施工中欠案外人货款，并于2019年8月14日案外人与被执行人瑞合公司签订了《商品房买卖合同》并已取得备案证明。现案外人因贵院查封的原因，暂无法办理不动产权登记，故申请贵院解除该房屋查封，并中止对该房屋的执行。本院查明，本院作出(2019)黑1005财61号民事裁定书查封了被执行人瑞合公司名下的牡丹江西城国际小区产籍号为375-460-3/6-15-010XXX号房屋产籍。本院于2019年12月27日作出(2019)黑1005民初1951号民事判决书（判决可执行内容为：被告瑞合公司于本判决生效后十日内一次性返还原告王清海购房款4091856元，并一次性赔偿原告2543573元，合计6635429元）。现案外人向本院提交了其与被执行人瑞合公司于2019年8月14日签订了《商品房买卖合同》并已取得备案证明。本院认为，被执行人已将该查封房屋于查封前抵顶给案外人货款，案外人已善意取得该查封房屋的所有权，并办理了备案证明，因该房屋处于查封状态没能办理房屋产权登记手续，非案外人原因。故案外人合法取得的房屋依法应予保护，其提出的执行异议应予以支持。裁定如下：中止对本院查封的牡丹江市西城国际小区产籍号为375-460-3/6-15-010XXX房屋的执行”。意在证明原告王清海同被告瑞合公司商品房买卖合同纠纷一案，经西安区人民法院生效判决确认，被告瑞合公司应给付原告购房款并赔偿损失6635429元。案件审理过程中，2019年8月24日原告申请财产保全，西安区人民法院作出保全裁定，查封了包括本案涉案房屋在内共计14户商品房。判决书发生法律效力后，因被告瑞合公司没有履行给付义务，原告向法院申请执行，在执行期间，被告辛和平提出了案外人执行异议，为此法院下达了执行裁定，对此原告不服，在法定期限内起诉至法院。被告辛和平、第三人华欣公司对该组证据的真实性及合法性无异议，对所要证明的问题有异议，认为该组证据可以证实原告王清海与被告瑞合公司之间形成的是民间借贷法律关系，是一般的普通债权关系，且财产保全、诉讼、执行均是在辛和平已经签订商品房买卖合同、备案和占有房屋之后，所以该组证据不能证实执行案件应继续执行。对原告陈述的财产保全及诉讼的过程没有异议。对于原告王清海举示的上述证据，因被告瑞合公司未到庭参加诉讼，本院视为其放弃质证权利。本院认证认为，被告辛和平、第三人华欣公司对该组证据的真实性及合法性无异议，本院予以确认。该组证据能够证实王清海与瑞合公司商品房销售合同纠纷一案诉前保全、诉讼过程及辛和平在执行中提出执行异议的事实，故本院对该证据予以采信。对被告辛和平、第三人华欣公司的提出的原告王清海与被告瑞合公司之间形成的是民间借贷法律关系质证意见予以采纳。证据二、案涉402室房屋在执行期间拍摄的照片一张（来源于执行卷宗）、牡丹江市西安区人民法院限制高消费详情（来源于互联网公开摘要）。意在证明本案第三人华欣公司因拖欠案外人信大公司债务，信大公司于2019年2月15日向西安法院申请强制执行，法院于2019年6月28日发布了对第三人华欣公司及负责人卢峰限制高消费的通知，并在网上予以公布；本案诉争房屋始终是空置及被法院查封状态，并不存在被任何人占有使用的情况。对于原告王清海举示的上述证据，因被告瑞合公司未到庭参加诉讼，本院视为其放弃质证权利。被告辛和平、第三人华欣公司对该组证据有异议，认为该证据均为复印件，且限制高消费详情与本案申请执行人执行异议之诉没有任何证据及法律关系上的关联，限制高消费详情证明的问题与本案无关，请求对证明问题不予采信。该组证据中的照片并不能反映房屋的取得、交付和占有使用问题，在第三人和被告的答辩时陈述的意见是房屋已经实际向辛和平交付，仅凭该组证据并不能证实辛和平未取得该房屋的事实。本院认证认为，华欣公司及负责人卢峰被采取限制高消费措施与本案并无关联性。且该组证据中的房屋照片仅为房屋防盗门像片，通过该照片并不能证实被告辛和平是否取得案涉房屋的事实，故本院对该组证据不予采信。被告辛和平、第三人华欣公司为支持其抗辩理由，举示如下证据：证据一、2015年10月16日牡丹江市建设工程招标投标管理办公室制作的编号为2015169《中标通知书》、2016年5月18日瑞合公司与华欣公司签订的《合同协议书》、本院于2020年4月29日作出的（2020）黑1005民初300号民事判决书、《法律文书生效证明》各一份。《中标通知书》主要内容为：“华欣公司：瑞合公司的牡丹江市西城国际三期工程于2015年10月14日公开开标，现确定贵单位为中标人”。《合同协议书》主要内容为：“发包人：瑞合公司；承包人：华欣公司；发包人为建设牡丹江西城国际三期工程，双方达成如下协议：工程名称：牡丹江西城国际三期工程；合同形式：固定单价；签约合同价：64612400元……备案机关加盖牡丹江市建设局合同审核专用章，日期为2016年5月27日”。（2020）黑1005民初300号民事判决书主要内容为：“原告：华欣公司；被告：瑞合公司；案由：建设工程施工合同纠纷……判决如下：一、瑞合公司于本判决生效后十日内给付华欣公司工程款6120000元；二、华欣公司对瑞合公司开发的牡丹江西城国际项目15、16、29、32号楼工程折价或者拍卖的价款在6120000元范围内享有建设工程价款优先受偿权”。《法律文书生效证明》主要内容为：“原告华欣公司与被告瑞合公司建设工程施工合同纠纷一案的（2020）黑1005民初300号民事判决已于2020年6月5日发生法律效力”。意在证明华欣公司经招、投标中标瑞合公司的西城国际（三期）工程，双方签订了《建设工程施工合同》并在主管机关备案。在合同履行过程中，瑞合公司多次以房屋作价抵顶工程款。生效判决书已确认华欣公司对西城国际项目15、16、29、32号楼工程折价或拍卖的价款在瑞合公司拖欠工程款范围内享有建设工程款优先受偿权。原告王清海对该组证据中的《中标通知书》、《合同协议书》、本院（2020）黑1005民初300号民事判决书及《法律文书生效证明》的真实性、合法性无异议，对证明的问题有异议，认为生效判决虽然确认了华欣公司具有优先受偿权，但该优先受偿权与本案争议无关，本案是以被告辛和平以案外人身份提出执行异议，而非华欣公司主张优先受偿；本案的民事判决侵犯了原告的合法权益，该判决在审理期间，也就是本案辛和平提出执行异议期间，该判决处理的结果同原告有直接利害关系，应追加原告为第三人参加本案诉讼，因此本案从程序上存在违法行为。从该判决书中体现，第三人的主张瑞合公司当庭全部承认，没有做出任何辩解意见，显然是双方利用法院判决形式来规避法院执行行为或者逃避债务。根据《中标通知书》明确体现了本案合同的竣工是在2016年12月30日竣工，也就是施工单位行驶优先受偿的期限，最迟应在2017年6月30日前行使，本案第三人在2020年4月份到法院起诉，对此明显超出时效的情形，瑞合公司不做任何辩解，法院也没有进行审查，所以该判决虽然发生法律效力，但因在程序上及实体上侵害原告的合法权益，并且同本案审查的辛和平是否有权利阻碍执行，与本案无关。对合同真实性无异议。对于被告辛和平，第三人华欣公司举示的上述证据，因被告瑞合公司未到庭参加诉讼，本院视为其放弃质证权利。本院认证认为，原告王清海对该组证据中的《中标通知书》、《合同协议书》、《建设工程施工合同》、本院（2020）黑1005民初300号民事判决书及《法律文书生效证明》的真实性、合法性无异议，本院予以确认。该组证据能够证实在牡丹江市西城国际三期工程经公开招标确定第三人华欣公司为中标人后，第三人华欣公司与被告瑞合公司签订《合同协议书》的过程。同时该组证据能够证实第三人华欣公司与被告瑞合公司因建设工程施工合同纠纷一案，被告瑞合公司欠第三人华欣公司工程款，经本院审理于2020年4月29日作出判决：一、瑞合公司于本判决生效后十日内给付牡丹江**欣建筑安装工程有限公司工程款6120000元；二、牡丹江**欣建筑安装工程有限公司对瑞合公司开发的牡丹江市西城国际项目15、16、29、32号楼工程款折价或者拍卖的价款在6120000元范围内享有建筑工程款优先受偿权。且该判决已发生法律效力的事实，故本院对该证据予以采信。对原告王清海的质证意见不予采纳。证据二、编号为2018-10-29-15#16#、2019-6-18-15#16#抵房《工程款支付申请审批表》复印件两份、牡丹江市西安区人民政府于2019年8月9日作出的《关于申请为西城国际项目部分商品楼办理商品房买卖合同及锁定安置房源的函》一份、2019年8月14日合同编号为20190814654E5B1905063《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同备案证明》复印件各一份、牡丹江联发商品混凝土有限公司2018年10月16日收据一份、2019年8月13日瑞合公司给牡丹江市住房和城乡建设局出具《承诺书》承诺书复印件一份。意在证明被告瑞合公司欠第三人华欣公司工程款，第三人华欣公司拒绝交付所建设施工的房屋；被告瑞合公司与第三人华欣公司协商以房屋抵顶工程款，因被告瑞合公司单位财务出现问题，不能开具税务正式发票，导致商品房买卖合同无法办理。为避免出现群体性社会矛盾，牡丹江市西安区人民政府协调牡丹江市不动产登记中心先行为《承诺书》中的14套商品房开具买卖合同。《承诺书》中列明的即包括案涉房屋，且全部信息均与案涉房屋相一致。牡丹江市西安区人民政府《关于申请为西城国际项目部分商品楼办理商品房买卖合同及锁定安置房源的函》的出具和牡丹江市不动产登记中心收到函件的时间为2019年8月9日，《承诺书》的形成时间为2019年8月13日。其中15号楼1单元010402室房屋抵顶312092元，因第三人华欣公司与案外人牡丹江联发商品混凝土有限公司另有债权债务关系，将该房屋抵顶给案外人牡丹江联发商品混凝土有限公司，辛和平以312100元的价格在案外人牡丹江联发商品混凝土有限公司购买该房屋（房产图号为375-460-3/6-15-010XXX），《商品房买卖合同》签订及备案时间为2019年8月14日。被告瑞合公司已向辛和平交付房屋辛和平装修后合法居住房屋至今。2018-10-29-XX号XX号抵房《工程款支付申请审批表》主要内容为：“工程名称：西城国际15、16号项目部；申请数额为：1962306元；付款日期：2018年10月29日；房源为西城国际15#楼中的XXXX、XXXX号住宅房屋及16#楼中的1-1402、3-XXXX、3-XXXX号房屋；请款单位负责人签名一栏中标注：同意房源抵账”。2019-6-18-XX号XX号抵房《工程款支付申请审批表》主要内容为：“工程名称：西城国际15、16号项目部；申请数额为：5390826元；付款日期：2019年6月18日；房源为15#楼1单元中的XXX号房屋；请款单位负责人签名一栏标注：同意房款抵顶工程款”。《关于申请为西城国际项目部分商品楼办理商品房买卖合同及锁定安置房源的函》主要内容为：“市不动产中心：48号西段西城国际项目15号、16号楼为商品楼，共涉及购房人300余户，开发单位承诺于2019年8月15日前交房。如果不能按期交房，极易引发严重的社会矛盾。但是由于开发单位拖欠施工单位工程款，施工单位拒绝按期交房。经开发单位与施工单位协商，双方同意用15号楼的14套住宅抵顶施工款，施工单位要求必须先为其办理商品房买卖合同。目前因开发单位财务出现问题，不能开据税务发票，导致商品房买卖合同无法办理。鉴于上述情况，现申请市不动产中心先行为开发单位办理商品房买卖合同，区政府承诺督促协调开发单位尽快补办税务发票。同时申请市不动产中心协助区房屋征收中心，对被征收户回迁安置房源进行锁定”。《商品房买卖合同》主要内容为：“出卖人：瑞合公司；买受人：辛和平；买受人购买的商品房为西城国际第15幢1单元010XXX号房，房产图号为375-460-3/6-XX，建筑面积共70.93平方米，总金额312092元……该合同落款加盖瑞合公司及法定代表人印章，买受人未签名”。《商品房买卖合同备案证明》主要内容为：“买受人辛和平，您购买的西城国际二期第三部分、产籍号为375-460-3/6-15-010XXX、建筑面积70.93平方米、合同号为20190814654E5B1905063的商品房买卖合同已于2019年8月14日在牡丹江市房产管理局登记备案。落款加盖瑞合公司印章”。意在证明因瑞合公司拖欠华欣公司工程款，双方协商以18套商品房折价抵顶工程款7353132元，其中15号楼1单元010402室房屋抵顶312092元。因华欣公司与案外人牡丹江联发商品混凝土有限公司另存有债权债务关系，故将案涉房屋以312100元价格抵顶给案外人牡丹江联发商品混凝土有限公司，辛和平在案外人牡丹江联发商品混凝土有限公司处购买了案涉房屋，该房屋产籍号为375-460-3/6-15-010XXX。案涉房屋于2019年8月14日在牡丹江市房产管理局登记备案。瑞合公司已向辛和平交付房屋。辛和平装修后合法居住房屋至今。上述以房抵债行为及《商品房买卖合同合同》签订、备案时间均成立于王清海申请诉前财产保全和起诉前。原告王清海对该组证据中《商品房买卖合同》真实性及合法性无异议，对与本案的关联性有异议，认为因该商品房买卖合同原件上并没有辛和平本人签字，辛和平的名称是机打完成的，无法证明在2019年8月14日辛和平与瑞合公司签订买卖合同，也没有委托任何人代为办理，所以辛和平同被告瑞合公司之间并没有形成顶账或商品房买卖合同关系，实质是被告瑞合公司借用辛和平的身份信息出具的虚假的商品房买卖合同，是为了逃避法院执行的行为。该《商品房合同》约定的交房时间为2019年8月30日，而法院查封的时间是在2019年8月24日，也就是在法院查封之前，辛和平并没有实际使用和占有该房屋，双方虽然签订《商品房买卖合同》，但双方只是合同关系，没有进行产权变更登记，所以不代表辛和平取得了物权。本案合同虽然备案登记，但该备案只是行政机关一种管理方式而不是预告登记，不产生物权变动的效力。被告和第三人在答辩中都称辛和平商品房合同是基于工程款的顶账行为，该合同的性质是以物抵债形式，而非单纯房屋买卖关系，辛和平本身享有的是债权的请求权，而不是物权，不能因辛和平在开发商出具商品房买卖合同，就认为其有排除执行的权利。对钥匙照片有异议，本案诉争房屋是物业公司在2019年10月10日才给其办理了入住手续，其入住行为是在人民法院查封之后的行为，该行为不合法，所以辛和平本人不存在合法占有使用该房屋的情况。另外本案诉争房屋位于该楼盘的15号楼，被告及第三人提供两组证据，没有提供相关竣工验收手续，因此不具备合法的将验收后的商品房交付给购买人的使用条件，即使交付也不具有合法性，辛和平没有占有使用该房屋是明确的。对《工程款支付审批表》的形式要件及真实性有异议，认为该《工程款支付审批表》的证据名称体现的是开发单位与施工单位内部工程款审批，但该审批表上体现了请款单位由王卫东签字，据原告了解，王卫东系案外人联发公司的法定代表人，同本案涉及工程无关，因此如果存在工程款请拨付事项，无需王卫东签字，且该工程支付审批表不能替代双方和三方的真实房屋抵债协议。如果被告要证明此观点应提供被告与第三人的人工费施工情况、相关的合同、人工费的结算及事后的以房抵债的余款如何处理等一系列手续及财务票据，但其没有提供，因此不能证明抵债行为的真实性。对《关于申请为西城国际项目部分商品楼办理商品房买卖合同及锁定安置房源的函》形式要件无异议，对真实性有异议，认为该函虽然由政府出具，但是相关内容不真实，函中体现同意用15号楼14套住宅抵顶施工款，本案原告申请查封的也是14套商品房，该函显然是第二被告提供虚假信息导致政府所出具的，公函内容存在不真实的情况。函中体现的是否涉及税款一事，应该由被告方向税务机关进行请示，不能由政府直接向产权部门以函的形式要求产权部门处理，程序上违法。如果税务发票出具不了，作为被告瑞合公司和第三人，都是正规企业法人单位，也应该出具临时的财务收据。另外如果发生真实抵账行为，作为开发商也应该给购房人出具发票，该发票不一定是税务发票。本案被告没有提供与此相关证据，因此认为上述行为不真实，存在虚假情形。本案被告签订商品房时间是在2019年8月14日，根据其申请瑞合公司给其办理的是备案登记，如果其办理产权过户，完全有时间和条件来办理，或者办理预售登记也是完全可以的，而法院查封房屋的时间是在2019年8月24日，由此时间可以判断造成房屋产籍没有变更登记的责任完全是因二被告怠于行使相关权利，同法院是否查封的行为没有关联，本案第三人在2019年6月份已经被法院列为失信人员限制高消费，在此期间不允许第三人对外转移财产来规避法院执行，其转移行为也应为无效。对于被告辛和平，第三人华欣公司举示的上述证据，因被告瑞合公司未到庭参加诉讼，本院视为其放弃质证权利。本院认证认为，原告王清海对该组证据中《商品房买卖合同》、《关于申请为西城国际项目部分商品楼办理商品房买卖合同及锁定安置房源的函》的真实性无异议，本院予以确认。《商品房买卖合同》中无辛和平签名属于合同中的瑕疵，辛和平对该合同予以认可，因此并不影响合同效力。该组证据能够证实瑞合公司同意以房源抵顶华欣公司两笔分别为1962306元、5390826元工程款及牡丹江市西安区人民政府为申请西城国际项目部分商品楼办理商品房买卖合同及锁定安置房源向牡丹江市不动产中心出函的事实，同时能够证实辛和平与瑞合公司签订《商品房买卖合同》并办理备案后交纳了涉案房屋入户手续费、装修保证金、物业费、电梯费、垃圾清运费及取暖费的事实，故本院对该证据予以采信。对原告王清海的质证意见不予采纳。证据三、案外人牡丹江联发商品混凝土有限公司记账凭证一页2018年10月30日总号：37分册，内容为，摘要收联发砼款、总账科目为:库存现金、应收账款、借方31210000元、贷方31210000元；收据一份内容为，收据入账日期2018年10月16日、№0680108、交款单位辛和平收款方式现金、人民币（大写）叄拾壹万贰仟壹佰元正、小写31200000、交款是由房款(西城国际15#-1-402)盖有牡丹江联发商品混凝土有限公司财务专用章、出纳姜。意在证明2018年10月16日牡丹江联发商品混凝土有限公司，收到辛和平交纳的购买案涉被告瑞合公司开发的位于牡丹江市西十一条路以东、西十条路以西、西平安街以北的牡丹江市西城国际（三期）工程15号楼1单元402室的购房款31210000元的事实。原告王清海对该组证据真实性无异议，合法性及关联性有异议，认为，被告辛和平拿着这份收据去办理产权登记是绝对不可以的，因为它不是合法的购房正规增值税发票；同时也证明不了辛和平确实向案外人牡丹江联发商品混凝土有限公司交纳购房款，收据显示的31210000元。对于被告辛和平，第三人华欣公司举示的上述证据，因被告瑞合公司未到庭参加诉讼，本院视为其放弃质证权利。本院认证认为，因原告王清海对该证据的真实性无异议，本院予以采信，该证据可以证实辛和平已向牡丹江联发商品混凝土有限公司缴纳了案涉房屋被告瑞合公司开发的位于牡丹江市西十一条路以东、西十条路以西、西平安街以北的牡丹江市西城国际（三期）工程15号楼1单元402室的购房款312100元的事实予以确认。故本院对该组证据予以采信。对原告王清海的质证意见不予采纳。证据四、户口簿一册、常住人口登记卡三页，意在证明辛和平与辛磊是父子关系、辛磊与朱圣男系夫妻关系。原告王清海对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议。对于被告辛和平，第三人华欣公司举示的上述证据，因被告瑞合公司未到庭参加诉讼，本院视为其放弃质证权利。本院认证认为，因原告王清海对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议，故本院对该组证据予以采信。证据五、中国邮政储蓄银行股份有限公司牡丹江市新兴营业所出具的账户交易明细（客户）三份、中国银行交易流水明细清单一份。意在证明辛和平在选购房屋过程中，为了随时交付定金或预付款，于2018年3月26日分别取款21000元和80000元，在2018年10月16日再次取款60000元的事实；朱圣男名下取款150000元，上述款项共计312100元用于购买案涉房屋的事实，同时将该款交付给牡丹江联发商品混凝土有限公司财务的事实。原告王清海对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议认为，2018年10月16日中国中国银行交易流水明细清单客户名称是朱圣男，也承认他们是亲属关系，但证明不了该笔款是辛和平购买案涉房屋款；中国邮政储蓄银行股份有限公司牡丹江市新兴营业所出具的账户交易明细三张中有2018年3月26日分别取款21000元和80000元，另一张为2018年10月16日60000元。其2018年3月26日距离辛和平主张购买本案案涉房屋时间有半年多，所以该证据不能证明辛和平所要证明的问题。对于被告辛和平，第三人华欣公司举示的上述证据，因被告瑞合公司未到庭参加诉讼，本院视为其放弃质证权利。本院认证认为，因原告对该证据的真实性、合法性无异议，本院予以采信，虽然对关联性有异议，但结合本案证据三牡丹江联发商品混凝土有限公司的记账凭证及收据可以证实被告辛和平已经交付了案涉房屋的全部购房款，故本院对该证据的关联性予以采信。对原告王清海的质证意见不予采纳。证据六、个人名下住宅登记记录自助查询报告截图一份。意在证明通过牡丹江市不动产登记中心自助查询平台查询，辛和平到2019年4与19日辛和平名下除案涉商品房外，再无其它房屋，该房屋系辛和平唯一居住房屋。原告王清海对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议。对于被告辛和平，第三人华欣公司举示的上述证据，因被告瑞合公司未到庭参加诉讼，本院视为其放弃质证权利。本院认证认为，因原告王清海对该证据的真实性、合法性及关联性均无异议，故本院对该组证据予以采信。根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：2019年8月22日，王清海因与瑞合公司商品房销售合同纠纷一案向本院申请诉前保全，本院作出（2019）黑1005财保61号民事裁定，查封被申请人瑞合公司名下的牡丹江西城国际小区建筑面积为93.82平方米的产籍号为375-460-3/6-15-010101号；建筑面积为70.93平方米的产籍号为375-460-3/6-15-0101XXXX号;建筑面积为106.79平方米的产籍号为375-460-3/6-15-01XXXX号、375-460-3/6-15-XXX号房屋的产籍（价值6000000元的部分）。2019年10月8日，本院立案受理了原告王清海与被告瑞合公司商品房销售合同纠纷一案，2019年12月27日，本院作出（2019）黑1005民初1951号民事判决书，判决解除王清海与瑞合公司于2016年1月8日签订的瑞合西城国际商铺认购协议（体现的购房款为79718400元）、于2016年8月30日签订的三份瑞合西城国际商铺认购协议（体现的购房款分别为832464元、797184元、1664928元）；瑞合公司于本判决生效后十日内一次性返还王清海购房款4091856元，并一次性赔偿王清海2543573元，合计6635429元。该判决生效后，因被告瑞合公司未按判决书确定的的义务履行给付义务。王清海于2019年2月15日申请执行。本院立案受理后在执行过程中，案外人辛和平于2020年6月17日对执行查封牡丹江西城国际小区产籍号为375–460-3/6-15-010XXX号房屋产籍向本院提出书面异议。2020年6月28日，本院作出（2020）黑1005执异6号执行裁定书，认为被执行人瑞合公司已将该查封房屋于查封前抵顶给案外人货款，案外人已善意取得该查封房屋的所有权，并办理了备案证明，因该房屋处于查封状态没能办理房屋产权登记手续，非案外人原因。故案外人合法取得的房屋依法应予保护，其提出的执行异议应予以支持。裁定中止对本院查封的牡丹江市西城国际小区产籍号为375-460-3/6-15-010XXX房屋的执行。2015年10月14日，瑞合公司将位于牡丹江市西十一条路以东、西十条路以西、西平安街以北的牡丹江市西城国际（三期）工程公开开标。2015年10月16日，牡丹江市建设工程招标投标管理办公室向华欣公司发出编号为2015169《中标通知书》，通知华欣公司为中标人。2016年5月18日，瑞合公司与华欣公司签订西城国际（三期）工程《建设工程施工合同》，双方约定采用固定单价的合同形式，签约合同价为64612400元。该合同于2016年5月27日经牡丹江市建设局备案。2018年10月29日，因华欣公司向瑞合公司申请支付工程款，经双方协商，瑞合公司以西城国际15#楼中的XXX号住宅房屋及16#楼中的XXX号房屋抵顶华欣公司1962306元工程款。2019年6月18日，经双方协商，瑞合公司又以西城国际15#楼1单元中的XXXX号房屋抵顶华欣公司5390826元工程款。合计抵顶工程款数额为7353132元。其中包括本案诉争房屋15#楼1单元010402室、产籍号为375-460-3/6-15-010XXX号、建筑面积70.93平方米，抵顶价格为312092元。2019年8月9日，牡丹江市西安区人民政府向牡丹江市不动产中心出具《关于申请为西城国际项目部分商品楼办理商品房买卖合同及锁定安置房源的函》，称48号西段西城国际项目15号、16号楼为商品楼，共涉及购房人300余户，开发单位承诺于2019年8月15日前交房。如果不能按期交房，极易引发严重的社会矛盾。但是由于开发单位拖欠施工单位工程款，施工单位拒绝按期交房。经开发单位与施工单位协商，双方同意用15号楼的14套住宅抵顶施工款，施工单位要求必须先为其办理商品房买卖合同。目前因开发单位财务出现问题，不能开据税务发票，导致商品房买卖合同无法办理。申请该不动产中心先行为开发单位办理用于抵顶工程款的15号楼的14套住宅商品房买卖合同，承诺督促协调开发单位尽快补办税务发票。同时申请市不动产中心协助区房屋征收中心对被征收户回迁安置房源进行锁定。2019年8月14日，辛和平与瑞合公司签订《商品房买卖合同》，双方约定辛和平以312092元的价格购买西城国际第15幢1单元010XXX号、房产图号375-460-3/6-XX建筑面积共70.93平方米房屋，瑞合公司于当日为辛和平办理了该《商品房买卖合同》备案，辛和平于2019年10月10日交纳了该房屋的入户手续费、装修保证金、物业费、电梯费、垃圾清运费及取暖费。另查，2019年8月22日，王清海因与瑞合公司商品房销售合同纠纷一案向本院申请诉前保全，本院作出（2019）黑1005财保61号民事裁定书，裁定查封被申请人瑞合公司名下的牡丹江西城国际小区建筑面积为93.82平方米的产籍号为375-460-3/6-15-XXX号；建筑面积为106.79平方米的产籍号为375-460-3/6-15-012XXX号、375-460-3/6-15-012XXX号房屋的产籍（价值6000000元的部分）。2019年10月8日，本院立案受理了原告王清海与被告瑞合公司商品房销售合同纠纷一案，2019年12月27日，本院作出（2019）黑1005民初1951号民事判决书，判决解除王清海与瑞合公司于2016年1月8日签订的瑞合西城国际商铺认购协议（体现的购房款为797184元）、于2016年8月30日签订的三份瑞合西城国际商铺认购协议（体现的购房款分别为832464元、797184元、1664928元）；瑞合公司于本判决生效后十日内一次性返还王清海购房款4091856元，并一次性赔偿王清海2543573元，合计6635429元。该判决生效后，王清海申请执行。在执行过程中，案外人辛和平于2020年6月17日对执行查封牡丹江西城国际小区产籍号为375–460-3/6-15-010XXX号房屋产籍向本院提出书面异议。2020年6月28日，本院作出（2020）黑1005执异6号执行裁定书，认为被执行人瑞合公司已将该查封房屋于查封前抵顶给案外人货款，案外人已善意取得该查封房屋的所有权，并办理了备案证明，因该房屋处于查封状态没能办理房屋产权登记手续，非案外人原因。故案外人合法取得的房屋依法应予保护，其提出的执行异议应予以支持。裁定中止对本院查封的牡丹江市西城国际小区产籍号为375-460-3/6-15-010XXX房屋的执行。又查，2020年3月23日，本院立案受理了原告华欣公司与被告瑞合公司建设工程施工合同纠纷一案，于2020年4月29日作出（2020）黑1005民初300号民事判决书，判决瑞合公司于本判决生效后十日内给付华欣公司工程款6120000元；华欣公司对瑞合公司开发的牡丹江西城国际项目15、16、29、32号楼工程折价或者拍卖的价款在6120000元范围内享有建设工程价款优先受偿权。该判决于2020年6月5日发生法律效力。再查，2018年10月16日被告辛和平已将案涉房屋购房款3121000元全部交纳给牡丹江联发商品混凝土有限公司，该公司为其出具了收据。牡丹江市不动产登记中心自助查询平台查询，可以证实辛和平名下除案涉商品房外，再无其他房屋，该房屋系辛和平唯一居住房屋。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条规定：“申请执行人提起执行异议之诉的，以案外人为被告。被执行人反对申请执行人主张的，以案外人和被执行人为共同被告；被执行人不反对申请执行人主张的，可以列被执行人为第三人”。本案原告王清海系执行案件的申请执行人，因此本案案由应为申请执行人执行异议之诉。本案中审查的焦点在于被告对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋：(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。华欣公司为牡丹江市西城国际三期工程中标人，经瑞合公司与华欣公司协商，瑞合公司以本案诉争房屋抵顶其拖欠华欣公司的工程款，华欣公司将该房屋抵顶给混凝土公司，辛和平在混凝土公司购买了诉争房屋，并由瑞合公司于2019年8月14日为辛和平出具了《商品房买卖合同》，且该合同已在房产部门备案，该行为是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，因此双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。在以抵账方式进行的房屋交易中，可以认定买受人已经向出卖人给付房屋全部购房款，故应认定被告辛和平已经向瑞合公司支付了全部购房款。辛和平取得房屋的钥匙并交纳了该房屋各项费用的行为可认定为对此房屋已取得实际控制的状态，亦能够认定已实际占有该房屋，且辛和平名下无其他用于居住的房屋，上述行为均发生在本院作出诉前财产保全裁定2019年8月22日之前，且该房屋由于处于查封状态未办理过户登记，非买受人自身原因。因此，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，辛和平对案诉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。第三百一十三条规定：“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。王清海要求撤销牡丹江市西安区人民法院（2020）黑1005执异6号执行裁定书，并准许对查封的被告瑞合公司名下位于牡市西城国际小区产籍号375-460-3/6-15-010XXX室房屋的执行的主张与事实不符于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞执行程序若干问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回王清海的诉讼请求。案件受理费5981元，由王清海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  杨 旭审 判 员  王 锟审 判 员  于 杰二〇二一年六月三十日法官助理  廖 雪书 记 员  马可心