北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初12641号原告：长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司，住所地北京市朝阳区望京新兴产业区3号地望京科技发展大厦12层A1201。负责人：张永谦，运营总监。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪，北京晴海律师事务所律师。被告：杜娟，女，1985年4月26日出生，汉族，住北京市通州区。被告：王文超，男，1984年10月22日出生，满族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杜娟（被告王文超之妻），同被告杜娟。原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司（以下简称物业公司）与被告杜娟、王文超物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员齐松独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告物业公司的委托诉讼代理人李雪，被告杜娟并作为被告王文超的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付拖欠的费用14638．4元；2．判令被告向原告支付拖欠的物业费违约金5000元；3．被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告为北京市通州区观音庵南街1号院绿地中央城小区物业服务提供单位，被告为观音庵南街xx业主，建筑面积45．12㎡，拖欠2017年9月1日至2020年12月31日期间物业费14438．4元、垃圾消纳费200元。原告多次催缴未果，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告杜娟、王文超辩称：大部分业主都是跟另外一家物业公司签订的合同，我们十几户业主在2016年8月底收房的，物业费也是这个时间开始收取的，其余的业主第一批收房日期是2017年6月收房的，大部分业主是跟北京星原乐居物业管理有限公司（以下简称星原物业公司）签订合同并且同意装修，这段时间也是星原物业公司进行服务，不同意我们当时进行装修，长城物业在那段时间不提供任何服务，在这段时间门卫也不让我们进门，两家物业共同存在，主体不清晰，违反了相关规定，造成管理混乱，装修的时候，由于物业疏忽，造成我家跑水，两家物业公司相互推脱，虽然问题解决了，但是也能反映两家物业管理混乱。物业费8元，是网签合同的标准和评估报告，但是这个报告已经过期了，而且也是前期的物业服务标准。后期物业没有新的评估报告，原告提供的资料里面有原告和开发商签订的合同有约定应该不能高于7元，原告跟房地产公司签订多少钱就应该是多少，不应该有差价。评估报告没有细则的评估标准，评估标准也没有原告物业的任何字样，和评估的主体没有关系，我也调查过同类型的公寓的收费标准，都是5元左右，我们小区一直按照8元收取的，不符合市场的标准。我方多次提醒原告物业的评估标准过期，提出过拒绝长城物业服务，如果继续服务应该提交新的评估报告，原告公司也没有答复，也跟相应的部门投诉过也没有结果。原告也存在很多违法违规的情况，将业主的公共空间租给其他的公司，这种行为是不可取的，也没有征求业主的同意，存在很多消防隐患。我们的水电都是不能在电网直接购买，因为欠缴物业费，物业拒绝给我们充水电，我们也咨询过相关的电费标准，电费应该不超0．9203元，收房的时候按照1．35元购买电的，物业也没有给我们提供过相应的发票。虽然物业降了电费，现在是1．1元多，还是高于国家标准的，物业加价牟利的行为是违法的，本身合同就侵权了，我方有权将这些问题都解决了，拒绝或者延缓交纳物业费。临水临电应该免除或者少收费用，水出现过二次污染，整个楼的水有一段时间都不能正常使用，物业也贴出过告示，物业一直在按照超过国家标准的费用进行收取费用。转供水电，物业收取业主的费用不应该收取超过购买电网和水利局总数的费用，多次要求原告公司公布这个情况，物业公司没有做出答复。收房时间不统一，在收房后近一年的时间不让我们进住小区，近一年物业公司没有提供过服务。物业服务管理和收取的费用不成正比，涉案的小区经常停水停电，频率大概一个月两三次，物业不及时检修。供暖季时候物业没有提前调试，导致供暖时间经常后延。园林维护也不到位，现在很多规划为园林地方都没有园林，道路塌陷，总是施工的状态，也没有修好，给我们生活造成不便。另提交书面答辩意见，主要内容为：一、物业服务主体不清，涉嫌存在违法违规行为。二、物业费用定价问题存在争议。三、长城物业在本项目的所谓管理行为中，存在诸多涉嫌违规、违法的行为。四、房屋实际交付可使用的时间与收房时间不统一，造成物业费的计算起始时间与事实不符。五、在实际管理过程中存在诸多不尽人意的地方，与8元/平米·月的定价存在巨大差异。详见书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：杜娟、王文超为通州区观音庵南街xx房屋的业主，房屋建筑面积为45．12平方米，规划用途为商务型公寓。2015年2月9日，北京绿地京驰置业有限公司（委托方）与（受托方）长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司签订《通州核心区07地块项目前期物业服务合同》，第五条约定，物业服务收费标准约为：公寓7元/㎡·月；办公11元/㎡·月；商业15元/㎡·月。上述费用不含中央空调费、卫生间低值易耗品、业主户内保洁、业主户内秩序维护及业主自用设施设备的运行维护。后双方签订《通州核心区07地块项目前期物业服务合同补充协议》，第二条约定：本项目物业服务标准调整为三级，收费标准根据第三方物业费评估结果为：公寓8元/㎡·月；办公13元/㎡·月；商业17元/㎡·月，上述费用不含中央空调费、卫生间低值易耗品、业主户内保洁、业主户内秩序维护及业主自用设施设备的运行维护。庭审中，原告称政府部门公布的垃圾清运费为每户每年30元、垃圾处理费为每户每月3元，其按照每户每年60元主张垃圾消纳费低于政府规定的标准，原告并就此向本院提交了政府部门公布的环卫收费标准。庭审中，双方一致陈述涉案小区尚未成立业主委员会。被告自述与开发商签订的合同中约定了物业费单价为每月每平方米8元，但是被告认为只是前期物业服务合同。关于被告所述的星原物业公司，原告称星原物业公司与原告之间订立了协议，由星原物业公司负责部分分包服务，双方之间的协议已于2018年1月31日终止，星原物业公司自2018年2月1日起不再提供有关服务，由原告负责提供。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，原告物业公司依据前期物业服务合同入驻涉案小区并为涉案小区提供物业服务，被告作为涉案小区业主亦实际接受了物业公司提供的服务，被告应当向物业公司交纳相应的物业费和垃圾消纳费。关于被告答辩意见中所述存在两家物业公司的问题，根据本案现有证据及双方当事人陈述，足以认定原告是为被告提供物业服务的主体，原告是否将部分物业服务事项转包给第三方，不构成被告拒付物业费用的理由；被告主张星原物业公司给其造成各种不便的意见，证据不足，本院难以采纳。关于被告答辩所述物业疏忽导致跑水给其造成损害一节，被告自述该问题已经解决，且该问题亦不构成其拒交物业费的理由，如有纠纷可另案主张财产损害赔偿。被告答辩意见对物业费单价的异议，本院认为每月每平方米8元的价格标准是前期物业服务合同中约定的价格，且在被告与建设单位订立的合同中明确告知了被告该物业费单价标准，现涉案小区并未成立业主委员会，业主与物业服务企业之间并未订立新的物业服务合同，原告按照前期物业服务合同约定的物业费单价标准主张物业费并无不当。被告答辩意见中反映的其他问题，首先证据不足，其次本院认为物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程，对物业服务质量的评判，应当进行综合的考察，以动态、发展和全面的视角看待，不宜根据某一短期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定。综上所述，本院认为被告答辩意见均不足以构成拒交或减免物业费的充分理由，故被告应全额交纳相应的物业费，具体数额以本院核定为准。关于原告主张的违约金，依据不足，本院不予支持。需要说明的是，小区公共区域环境的维护，需要业主与物业服务公司相互协调、自律遵守公约规定，以期共同维护小区环境。另物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告杜娟、王文超给付原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司2017年9月1日至2020年12月31日期间物业费14438．4元及垃圾消纳费200元，于本判决生效之日起七日内给付清；二、驳回原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费145元，由原告长城物业集团股份有限公司北京物业管理分公司负担62元（已交纳），由被告杜娟、王文超负担83元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 齐 松二〇二一年六月二十九日书记员 于逸冰