山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁04民终1381号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘静，女，1983年12月28日出生，汉族，住枣庄市中区。委托诉讼代理人：高祥，男，1982年4月27日出生，汉族，住枣庄市中区，系刘静之夫。委托诉讼代理人：路绪成，山东司杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐晨晨，男，1990年1月23日出生，汉族，住枣庄市中区。委托诉讼代理人：李普安，山东全和律师事务所律师。上诉人刘静因与被上诉人徐晨晨房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2021）鲁0402民初770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。刘静上诉请求：1.撤销原判决第三项，依法改判被上诉人赔偿上诉人经济损失43,290元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人严重违约的事实客观存在。无论是本案一审查明的部分事实还是业已生效的（2020）鲁0402民初4703号、2302号民事判决，均确认被上诉人承租了房东的整座楼房，其中一楼由被上诉人自营，二楼、三楼分别转租给李智超、上诉人，上诉人又转租给韩玉婷。后被上诉人与房东发生经济纠纷，房东将控制整座楼房进出的一楼大门堵上，以致一至三楼的租赁经营户全部被迫停业的客观事实存在，由此法院认定被上诉人对其他的次承租人构成违约。2.被上诉人因违约被判赔偿承租户的经济损失已有先例。二楼承租人李智超根据上述事实理由起诉被上诉人，案号为上述2302号，法院由此判令被上诉人退还李智超的部分租金，赔偿李智超的部分装修损失。三楼的承租人韩玉婷亦根据上述事实理由起诉作为转租方的上诉人，案号为上述4703。虽然上诉人在该案中曾辩称(1)韩玉婷停业是疫情和政府文件要求所致，(2)韩玉婷未依约定及时在2020年3月15日前向被上诉人徐晨展交清下一年度租金，属于违约在先而不同意解除合同。但是一审法院最终判令解除合同的唯一理由仍然是“……本案已查明的事实虽不是刘静的原因直接导致合同不能履行，但因徐晨晨与房东发生矛盾，客观原因造成韩玉婷无法继续使用该房屋，故而解除合同（详见该判决书第4页）”，该理由完全同李智超案一致，且未认定韩玉婷不交租金的行为构成“违约”，并由此判决上诉人退还韩玉婷部分转让费4万元，承担诉讼费3290元。需要说明的是根据转租合同约定的转让费包括上诉人的装修费用，因此该案判令退还的4万元转让费已经包含了上诉人的部分装修费用损失，合计43290元就是因被上诉人违约给上诉人造成的直接经济损失，二者具有法律上的因果关系。3.同事不同评，同理不同判。如上述，在韩玉婷起诉的案件中，上诉人以韩玉婷“未交租金”的事实作为抗辩理由之一，原审对韩玉婷“未交租金”是否构成违约未作任何评判，然而在上诉人与被上诉人一案中，一审却将该“未交租金”的事实作为支持认定被上诉人解除合同的理由，可谓是一事双标准。同样的装修损失，一审不支持上诉人赔偿装修损失的请求不公平。上诉人一审时提供的录音证据是否应被采信取决于该证据的关联性、合法性、客观性，而不是被上诉人认可与否，该录音内容足以证明被上诉人知悉、默认上诉人转租的事实。一审既然在李智超案件中支持了其关于赔偿装修损失的请求，那么在韩玉婷案中也应同理同判。一审不支持上诉人损失赔偿请求的理由不成立，因为第一该4万元转让费就是上诉人的部分装修费用，笫二即便上诉人不转租，因被上诉人的违约行为导致解除租赁时，被上诉人同样也需要赔偿装修费损失，该损失赔偿并未超过被上诉人的预见范围，所以仍需赔偿。原审以被上诉人所谓的不知情转让费数额为理由不支持上诉人的诉求，就是在否认自己作出的生效判决已经确认的事实和判项的合法性、客观性，导致前后两案审判理念逻辑相矛盾。至于反诉部分，虽然驳回了被上诉人的租金请求，貌似有益于上诉人，其实驳与不驳对上诉人利益没有最终的实质影响，因为即使支持被上诉人的租金请求，该租金终须由承租人韩玉婷承担，但不支持上诉人的经济损失却是对上诉人权益最大的损害。上诉人认为，一审事实非常清楚，但一审对基于同一违约事实引发的连锁案件的审判理念逻辑和裁量标准不统一，请二审直接依法改判。补充上诉意见：上诉人向韩玉婷转租前是由被上诉人向上诉人推荐的韩玉婷，签订转租合同时被上诉人在场，并表示转租合同不需要其签字，韩玉婷承租后重新更换门头，向被上诉人交纳电费，通过这些事实可以证明上诉人的转租是经被上诉人同意的。徐晨晨辩称，一、上诉人与被上诉人签订的《门市房租赁合同》第七条约定未经被上诉人同意上诉人不得转租，上诉人未经被上诉人同意在2019年10月15日擅自将房屋转租给韩玉婷使用，并收取了定金10000元及转让费74000元共计84000元，上诉人没有任何损失。虽然(2020)鲁0402民初4073号民事判决书判决上诉人刘静返还韩玉婷房屋转让费40000元，该转让费系韩玉婷、刘静之间的协议，被上诉人并不知情，被上诉人并未收取韩玉婷的任何费用，不能将这部分损失转嫁给被上诉人。上诉人的行为违反了上诉人与被上诉人签订的租赁协议，上诉人存在严重违约行为，是上诉人自己的违约行为才导致其损失，应当由其本人承担。二、《门市房租赁合同》约定上诉人租赁涉案房屋的期限为2019年3月14日至2021年3月15日，上诉人应当在2020年3月15日前向被上诉人缴纳下一年度租金，但上诉人未按照合同约定缴纳，存在违约。因上诉人擅自转租及不按时缴纳租金，严重违约，双方在2020年3月15日事实上就解除了租赁关系，并且被上诉人在2020年6月30日通过邮寄，告知了上诉人存在严重违约，双方解除租赁关系。三、被上诉人要求装修损失不成立。依据《最高人民法院关于修改等二十七件民事类司法解释的决定》关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第九条：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。因上诉人违约在先，被上诉人要求装修损失不成立。刘静向一审法院起诉请求：1.判决原、被告间的租赁合同自2020年8月13日起解除，被告赔偿原告经济损失43，290元，返还押金5，000元；2.本案诉讼费由被告承担。徐晨晨向一审法院反诉请求：1.依法判令反诉被告刘静向反诉原告支付5个月的租金共计16,666元（2020年3月16日至2020年8与13日）；2.本案的反诉诉讼费由反诉被告刘静承担。一审法院认定事实：原、被告于2019年3月14日签订《门市房租赁合同》，约定被告将其承租的位于市中区安侨ＴＯＰ商业街6＃Ａ区1号的门市楼的三层转租给原告，租期至2021年3月15日，年租金40000元，押金5000元。2019年10月15日，韩玉婷（乙方）与刘静（甲方）签订房屋转租合同一份。合同主要约定：甲方将位于枣庄市市中区的店铺转租给乙方韩玉婷，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。租金到2021年3月15日止，年租金为40000元，房屋主体不改变押金5000元（可退还）。合同第五条，乙方先向甲方支付订金1万元整，在交付订金日起15日前一次性向甲方支付剩余转让费，共计74000元，上述费用已包括第三条所述的装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。2019年10月21日收取乙方韩玉婷转让费74000元。另查明，2020年3月5日，徐晨晨与房东发生纠纷，2020年4月1日涉案房屋被房东用汽车堵门。案外人韩玉婷起诉本案的刘静，一审法院作出（2020）鲁0402民初4073号判决，判令解除合同，刘静返还韩玉婷房屋转让费40000元，刘静上诉后维持原判。2020年7月1日，徐晨晨向刘静邮寄解除租赁合同书，被告以2020年2月得知原告未经其同意擅自转租、且2020年3月15日未缴纳下一年度的租金，严重违约。原、被告双方已经在2020年3月15日事实上解除了租赁关系，通知原告从枣庄市中区安侨ＴＯＰ商业街6＃Ａ区1号门市三楼搬离。一审法院认为，刘静与徐晨晨签订《门市房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。关于合同解除的时间问题。徐晨晨于2020年7月1日，向原告邮寄了解除租赁合同通知书。刘静认为被告知道其转租的事实且是被告通知韩玉婷不要再交房租，而不是韩玉婷或原告拖欠，解除通知书对原告无效。经查，因徐晨晨对原告提交的通话录音不予认可，且原告未提交相关证据予以佐证，因原告的确存在2020年3月15日未按约定交纳下一年度租金的事实，故被告以原告存在违约为由解除双方的租赁合同，刘静2020年7月2日收到解除合同通知后，按照相关法律规定，在法定期限内未提起确认解除合同的效力的诉讼，故原、被告之间的合同已于2020年7月2日解除。关于转让费及诉讼费。原告与韩玉婷签订的房屋转租合同中约定原告收取韩玉婷转让费，但原告未提交证据证明徐晨晨知晓原告收取转让费事宜。故原告自行收取的转让费，和其本人因诉讼而产生的诉讼费用均与被告无关，原告此项诉讼请求，一审法院不予支持。因双方的门市房租赁合同已解除，原告要求返还押金款5，000元，一审法院予以支持。关于反诉原告的反诉请求。由于2020年新冠疫情的发生，反诉被告无法正常经营，反诉原告要求2020年3月16日至2020年3月31日的租金，一审法院酌情不予支持；由于反诉徐晨晨与房东发生纠纷，2020年4月1日房东堵门，导致反诉被告不能正常使用涉案房屋，故反诉徐晨晨要求反诉刘静支付2020年4月1日之后的房租有违公平原则，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五条、第九十六条，第九十七条、《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二））》第二十四条之规定，判决：一、原告刘静与被告徐晨晨之间签订的《门市房租赁合同》于2020年7月2日解除；二、被告徐晨晨于判决发生法律效力后十日内返还原告刘静押金5，000元；三、驳回原告刘静其他的诉讼请求；四、驳回反诉原告徐晨晨的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1，208元，减半收取604元，被告徐晨晨负担50元，原告刘静负担554元。反诉费108元，由反诉原告徐晨晨负担。二审查明的事实与一审一致。本院认为，根据本案查明的事实，刘静未按照涉案租赁合同约定缴纳第二年度的租金，并将涉案房屋转租给韩玉婷,徐晨晨以刘静未经其同意擅自转租，且未按期缴纳租金为由，于2020年7月1日向刘静邮寄解除租赁合同书，刘静2020年7月2日收到解除合同通知后，未在法定期限内提起确认解除合同效力的诉讼，因此，双方的租赁合同于2020年7月2日解除。刘静主张徐晨晨对其将涉案房屋转租给韩玉婷的事实是知情的，且是徐晨晨通知韩玉婷不要再交房租，但刘静在一审中提供的通话录音及二审中提供的交纳电费收据、照片等证据不足以证明其主张成立。刘静与韩玉婷签订的房屋转租合同中约定收取韩玉婷转让费，其自行收取的转让费及因诉讼而产生的诉讼费用与徐晨晨无关，其请求徐晨晨赔偿因解除租赁合同而产生的相关损失的主张，一审法院不予支持，并无不当。综上，刘静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1，208元，由上诉人刘静负担。本判决为终审判决。审判长  朱东徽审判员  张 硕审判员  金 颖二〇二一年六月二十三日书记员  路然然