上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0110民初3277号原告(反诉被告)：王爱英，女，1957年6月28日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：程孝朋，上海博问志律师事务所。被告(反诉原告)：王铭明，女，1983年11月21日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告王爱英与被告王铭明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，被告王铭明向本院提起反诉。原告(反诉被告)王爱英及其委托诉讼代理人程孝朋、被告(反诉原告)王铭明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爱英向本院提出诉讼请求：判令双方签订的《房屋租赁合同》自2020年10月12日解除；2、判令被告返还原告押金13,500元；3、判令被告承担中介服务费5400元；4、判令被告承担一个月租金的违约金13,500元。事实与理由：2020年9月17日，原告与被告在上海家融房地产信息咨询有限公司签订了租借本市睿达路XXX弄XXX号XXX室房屋合同(被告父亲的房产)，月租13,500元。在具体谈判中，原告要求被告清空室内的家具，并在2020年10月1日交房。原告当场给付原告押金13,500元，并支付中介5400元服务费。后经原告数次催讨，被告不搬走室内家具。甚至扬言，要求原告赔偿三个月房租。故原告起诉至法院，作上述诉请。被告王铭明辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告表达了违约意向，系原告违约在先。当时约定13,500元的押金是作为违约金性质予以没收。被告(反诉原告)王铭明向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、判令反诉被告向反诉原告支付违约金13,500元；3、判令反诉被告承担中介服务费4725元；4、判令反诉被告赔偿反诉原告房屋空置损失5400元(按照单日房租空置12天进行计算)。事实与理由：2020年9月16日，家融地产中介张相谈反复致电反诉原告，称反诉被告(系其老客户)要租房，并向反诉原告承诺如反诉原告答应让其搬家具进宅，退租后愿意留下一半红木家具，并且会在交房时同步标注明细清单。2020年9月17日，双方在家融地产公司签订了《房屋租赁合同》，但反诉被告却未按照原本承诺的注明红木家具清单。同日，为更好履行双方签订的合同，反诉原告清楚交代搬红木家具时需要注意保护进口地板。但是反诉被告却反言称自己根本没有红木家具并要求单方擅自解除合同。但同时中介人员又谎称反诉被告有红木家具。后反诉被告又反悔要继续租赁房屋，但却未按合同约定支付租金的期限向反诉原告支付租金。期间反诉原告仅仅要求按照合同约定解决纠纷，但却遭到中介人员多次言语威胁。反诉原告认为，反诉被告的行为已经构成违约，应当按照合同约定向反诉原告支付违约金。反诉被告的违约行为导致涉案房屋空置产生损失，应由反诉被告承担。故反诉原告提起反诉，作上述请求。原告(反诉被告)王爱英辩称，不同意反诉原告的所有诉请。反诉被告自始至终无违约行为，只是双方对于条款存在理解差异。双方曾经协商过，反诉被告没有违约行为。本院经审理认定事实如下：1、2020年9月17日，原告(乙方)、被告(甲方)就上海市杨浦区睿达路XXX弄XXX号XXX室签订《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限自2020年10月1日至2022年9月30日。租金每月13,500元，每3个月为一期支付，乙方每期租金应于该期提前5日支付。乙方向甲方支付租赁保证金(押金)13,500元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用这之外，剩余部分无息退还乙方。关于甲方违约责任节选如下：甲方未按时交付房屋，经乙方催告后5日仍未交付，或者在合同届满前，甲方无正当免责理由提前解除合同，甲方应向乙方支付违约金(违约金为一个月的租金金额即13,500元)。关于乙方违约责任节选如下：乙方逾期不支付租金累计超过七日，乙方在合同届满前，无正当免责理由提前解除合同。乙方应向甲方支付违约金(违约金为一个月的租金金额即13,500元)。2、《房屋租赁合同》签订后，被告已收到原告支付的租赁保证金13,500元。双方对于合同约定的违约金金额为13500元均无异议。3、《房屋租赁合同》签订后，原告向上海家融房地产信息咨询有限公司支付了佣金5400元，被告向上海家融房地产信息咨询有限公司支付了佣金4725元。双方确认《房屋租赁合同》未约定违约后中介费承担条款。4、2020年9月17日17时53分，原告通过微信联系被告，内容为“房东你好，我是今天的阿姨，是这样的，我们家平时会堆一些箱子在家，家里的家具搬来搬去怕会损坏您的地板，您为了我们还要处理您的家具，太麻烦您了，所以我想还是解约吧，您今天过来的车费我们给您，抱歉下雨天让您白来一次了”。2020年9月17日18时05分，被告通过微信联系原告，内容为“解约没问题，定金是不可能退的，在法律上这不是儿戏，现在生效”。以上事实由《房屋租赁合同》、收款收据(租赁保证金)、佣金确认单、微信聊天记录等证据及双方当事人陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告(反诉被告)、被告(反诉原告)之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守履行。2020年9月17日，双方订立《房屋租赁合同》，合同已成立。随后于当日17时至18时，原告(反诉被告)通过微信向被告(反诉原告)提出租赁合同解除通知，被告(反诉原告)收到后同意解除合同，本院依法认定系争租赁合同经双方协商一致于2020年9月17日解除。《房屋租赁合同》履行过程中，因原告主动要求解除合同，故导致合同解除的违约责任在原告。根据合同条款，原告无正当免责条款提前解除合同，原告应当承担违约责任。违约金金额经双方确认为13,500元，对于此金额双方均无异议。反诉原告主张合同已解除及要求反诉被告支付解除合同违约金有事实和法律依据，本院予以支持。本案中，原告(反诉被告)已经向被告(反诉原告)支付了租赁保证金13,500元。合同解除后，被告(反诉原告)应按照合同返还原告(反诉被告)租赁保证金13,500元，同时因原告(反诉被告)需要向被告(反诉原告)支付违约金13,500元，故该租赁保证金转化为违约金(已履行)，双方不再另行交付其他款项。关于双方的中介费损失，本院认为中介费系中介机构促使双方达成《房屋租赁合同》后或其他特定条件后由出租方或承租方向中介机构支付。本案双方当事人在《房屋租赁合同》达成后即支付中介费，但《房屋租赁合同》履行情况与支付中介费的条件无关。如因《房屋租赁合同》解除而造成的违约损失已在违约金条款内予以明确，且双方未就违约后中介费损失的承担作出书面约定，故本院对于双方当事人均要求对方承担中介费损失的请求不予支持。关于被告(反诉原告)提出的房屋空置损失，本院认为合同解除后，原告(反诉被告)并未占有涉案房屋或设置阻碍涉案房屋继续出租的条件，被告(反诉原告)可以正常行使房屋出租的权利。被告(反诉原告)称涉案房屋空置直至2020年10月7日，该情况系房屋出租中的正常现象。原告在2020年9月17日已提出解除合同，时间充裕。且房屋出租能否“无缝衔接”上一任租期系由市场决定，并不能得出房屋空置损失系必然损失之结论。故被告(反诉原告)要求原告(反诉被告)承担房屋空置损失的请求，本院不予支持。据此，据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)王爱英与被告(反诉原告)王铭明签订的《房屋租赁合同》(合同编号：XXXXXXX)于2020年9月17日解除；二、被告(反诉原告)王铭明应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)王爱英返还房屋租赁保证金13,500元(已履行)；三、驳回原告(反诉被告)王爱英之其余诉讼请求；四、原告(反诉被告)王爱英应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)王铭明支付违约金13,500元(已履行)；五、驳回被告(反诉原告)王铭明之其余诉讼请求。本诉案件受理费610元，减半收取计305元，由原告(反诉被告)王爱英负担237元，由被告(反诉原告)王铭明负担68元；反诉案件受理费390元，减半收取计195元，由原告(反诉被告)王爱英负担68元，由被告(反诉原告)王铭明负担127元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  奚 懿法官助理  戴礼朋书 记 员  陈 董附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。