广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初3587号原告（反诉被告）：广州市云丽大酒店有限公司，住所地广州市白云区机场路1438号B栋。法定代表人：吴连林。委托诉讼代理人：黎锦威，广东品泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何定显，广东品泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：广州溢道轩生物科技有限公司，住所地广州市白云区云城街机场路1438号自编B栋尚明大厦1110、1111房。法定代表人：邱模龙。委托诉讼代理人：高东阳，广东正平天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：江子亮，广东正平天成律师事务所律师。原告广州市云丽大酒店有限公司（反诉被告，以下简称原告）与被告广州溢道轩生物科技有限公司（反诉原告，以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市云丽大酒店有限公司的委托诉讼代理人黎锦威，被告广州溢道轩生物科技有限公司的委托诉讼代理人江子亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市云丽大酒店有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认我司与被告在2019年2月19日签订的《写字楼租赁合同》于本案起诉之日（即2021年1月15日）解除；2.被告向我司支付租赁定金47808元归我司所有；3.被告向我司支付租金、水电费、物业管理费、空调费等费用71073.84元及支付迟延金（以拖欠费用为基数，每逾期一日，按照3%的标准计算至被告付清拖欠费用为止，至起诉之日为52315.36元）；4.被告立即清空租赁房屋并将租赁房屋及附属设施、设备交还给我司，并向我司支付自起诉之日（即2021年1月15日）起至被告向我司清空并交还租赁房屋及附属设施、设备之日止的占用费（占用费按照月租金的两倍标准计算，即按照49242元/月计算）；5.本案受理费、保全费由被告承担。事实与理由：我司与被告在2019年2月19日签订《写字楼租赁合同》，约定被告承租我司的房屋（地址：广州市白云区机场路自编1438号尚明部分807.808.809室）。合同签订后，我司已按时将租赁房屋移交给被告使用，被告向我司支付了47808元租赁定金。另外还约定，租赁房屋的租金第二年度即2020年3月1日至2021年2月28日为24621元/月，电费按照1.5元/度计算等，被告需于每月5日前付清当月的租金、物业管理费及上月的水费、电费、空调费等费用。因被告拖欠2020年3月和2020年4月的租金、水、电费、空调费、物业管理费等费用，我司多次催促被告付款并于2020年12月25日向被告发送律师函，被告不仅置之不理，拒不支付，其后更拒不支付2021年1月的租金等费用，经我司统计，被告拖欠的租金等费用已达71073.84元。我司认为，被告的行为已违反合同约定，已严重损害了我司的合法权益，被告理应立即付款、交还租赁房屋并承担我司由此产生的损失。综上所述，为维护我司的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对于被告广州溢道轩生物科技有限公司的反诉，原告广州市云丽大酒店有限公司辩称，（一）承租房屋属于军产，不属于租金减免的适用对象即国有企业房屋和行政事业单位房屋。本案中被告承租的房屋不属于《最高人民法院印发的通知》第一条第六款中的适用对象，该条款中明确表示租金减免的适用对象是国有企业房屋及行政事业单位房屋，也即自管产和直管产，而该租赁房屋属于军产，是国有房产除自管产和直管产以外的第三类。军产是指中国人民解放军部队所有的房产，因此涉案房屋不是租金减免的适用对象。（二）被告并未举证证明其经营困难，亦不符合减免租金的条件。经营困难作为租金减免的必要条件，是需要严格进行认定的，要依据财务报表等证据去证明的，根据谁主张谁举证原则，经营困难需要被告证明，否则视为经营良好。在被告未提供任何证据证明其符合经营困难的情况下，不能认定被告符合经营困难的条件。（三）即使该租赁房屋是符合租金减免的对象，我司同为服务业小微企业，也不应变为租金减免费用的承担者。《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》中“要确保免租惠及最终承租人”该条的立法目的是为了确保受疫情小微企业能够享受国家给予的优惠，该政策并不是为了让私人企业去替国家买单，而是国家授权给资产管理方去减免承租该行政事业单位和国企的房产的小微企业，但如果该租赁房屋存在转租、分租情况时，租金减免的双方主体应为国有企业房屋和行政事业单位房屋的受托人和最终承租人，也即最终承租人租金减免的责任承担人为国有资产的受托人。具体到本案为融通地产（广东）有限责任公司作为国有资产的受托人应对我司的租金减免承租责任。融通公司在被告向我司付清应减免的租金后，被告可以向尚明公司索取其应减免的租金。故被告仍需向我司支付2020年3月份和2020年4月份的租金。（四）被告不符合减租条件，实际被告已拖欠租金将近一年时间，已严重违约，我司有权解除租赁合同并，并没收被告的租赁定金，故被告无权要求返还2020年2月的租金及租赁定金。综上，请求驳回被告的反诉请求。被告广州溢道轩生物科技有限公司辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，请求予以驳回。理由如下：（一）租赁合同的解除时间应为2021年3月31日。我司在租赁期间一直正常交租，原租期届满后，原告继续收取我司2021年3月租金且未提出异议，双方的租赁期限实际延长至2021年3月31日。现我司不再续租，该租约的实际解除时间应为2021年3月31日。（二）原告无权没收我司租赁定金47808元，而应退回。我司承租的房屋为国有房产，按照有关政策可以减免2020年上半年3个月的租金。我司已缴纳租赁期内除应减免的所有租金、水电费、物业管理费、空调费等费用，不存在违约行为。现租期届满双方不再续租，原告应当退还租赁定金。（三）我司未欠付租金、水电费、物业管理费、空调费等费用，无需支付迟延金。如前所述，我司已缴纳了租赁期内应减免的所有费用，甚至还多交了2020年2月份半个月的租金，对该部分多交的租金，原告还应当退还，故我司不存在欠付费用，也无需支付迟延金。（四）我司无需向原告支付占用费。如前所述，双方的租赁期限实际至2021年3月31日终止，故我司无需支付2021年1月15日至3月31日的占用费。现因案涉场地有查封物，原告未经法院同意也不能擅自撤离场地并搬走物品。如法院同意我司可另行安置查封物的，我司可以撤离并交还案涉场地。另因双方的租赁合同实际应于2021年3月31日解除，且我司于2020年3月多支付了2020年2月半个月的租金，故现提出如下反诉请求：1.确认我司与原告于2019年2月19日签订的《写字楼租赁合同》于2021年3月31日解除；2.原告向我司退还2020年2月租金11952元及租赁定金47808元；3.本案诉讼费由被告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月19日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《写字楼租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋为广州市云丽大酒店有限公司（地址：广州市白云区机场路自编1438号尚明部分807.808.809室，以下简称涉案房屋）；出租房屋的建筑面积总共为332平方米；该房屋租赁期共24个月，自2019年3月1日至2021年2月28日止，免租期：2019年2月14日至2019年2月28日；租赁期满，甲方有权收回该出租房屋，乙方应如期交还；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用；第一计租年度（自2019年3月1日至2020年2月28日）的每月租金为23904元。第二计租年度（自2020年3月1日至2021年2月28日）的每月租金为24621元；房屋以先支付租金后使用为原则，第一个月的租金于本合同签订当日支付。以后每个月的租金乙方须于当月5日前支付；乙方须在签订本合同当日向甲方交付2个月的租金共计47808元，作为乙方履行本合同之定金。如乙方未能如期全额支付上述租赁定金，本合同不发生法律效力。经甲方同意延期支付定金，乙方未按时支付的，则甲方有权单方终止本合同，且乙方已支付的款项甲方有权不予退还；本合同期满或因不可抗力等原因而终止后，乙方应将该房产及设施依约完整交还甲方（或甲方授权的代理人）。在乙方已按合同缴清应支付的费用后的30个工作日内，甲方将租赁定金不计利息如数归还乙方。如乙方未按合同缴清应支付的费用，则甲方有权在扣除相应数额后，将租赁定金余额不计利息退还乙方；租赁房产在租赁期间发生的与该房产承租使用的相关费用（包括但不限于水费、电费、电话费、网络使用费、物业管理费等费用）由乙方按有关规定自行承担；电费：甲方按乙方的独立电表数以1.5元/度，向乙方每月计收电费；水费：每月用水的计算方式为，乙方所在楼层独立水表数以商业用水收费标准计算出总费用后按该楼层的实际出租面积分摊得出每平方的分摊水费，甲方按乙方租赁房屋的建筑面积×当月每平方的分摊水费，来缴交水费；空调费：甲方按乙方租赁房屋的租赁面积，以15元/平方米为标准，向乙方每月计收空调费；物业管理费：甲方按乙方租赁房屋的建筑面积，以10元/平方米为标准，向乙方每月计收物业管理费。上述费用乙方应于每月5日前交付甲方；双方均承诺在本合同期内不擅自终止合同。乙方未经甲方允许单方终止合同的，乙方须支付相当于2个月的租金共计47808元的违约金。如甲方未经乙方允许单方终止本合同的，甲方将双倍退还乙方所交的保证金；乙方未能依约按时向甲方支付租金及其他有关费用的，乙方须按延迟缴纳天数按每日千分之三的标准向甲方支付迟延金，同时，甲方在未收到相关款项前，有权采取停止相关服务等措施，如乙方逾期15日仍未支付的，则甲方有权解除本合同（合同解除之日为甲方或甲方授权的代理人解除本合同的书面通知送达乙方之日），并视作乙方单方终止本合同，乙方已交付的租赁定金，甲方不予退还等。上述合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告向原告缴纳租赁定金47808元。被告将涉案房屋用作办公使用。2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。此后，广东省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组后决定自2020年2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。疫情期间，原告向包括被告在内的租户减免了2020年2月份半个月的租金。被告及其他小租户认为涉案房屋所在的物业属于国有房屋，应当适用免除三个月房屋租金的政策，遂未向原告支付2020年3月、4月的租金等费用，并就此问题多次与原告协商未果。2020年12月25日，原告委托律师向被告发出《律师函》，主要内容为被告拖欠2020年3月份、4月份租金、电费、物管费等费用共计47808元，经原告多次催促，被告仍拒不支付，故要求被告立即支付上述欠费，并支付迟延金39943.59元。被告确认收到该律师函。另查，涉案房屋所在白云区机场路1438号自编B栋尚明大厦部分由原告向广州尚明投资有限公司（以下简称尚明公司）承租，租赁期限自2013年11月1日至2021年10月31日，云丽公司承租上述物业后，将部分房屋分租给包括被告在内的小租户使用。涉案房屋所在的楼宇广州市白云区机场路1438号自编B栋属于军产。被告系于2014年8月9日注册成立的自然人投资或控股的有限责任公司，该公司注册资本100万元，经营范围包括生物技术推广、开发、技术咨询、交流、技术转让服务；化妆品及卫生用品批发、零售等。诉讼中，原告明确其第三项诉讼请求主张的被告欠付的租金、水电费、物管费、空调等71073.84元包括2020年3月、2020年4月及2021年1月的欠费。原告提交：1.原中国人民解放军空军房地产管理局于2010年4月1日颁发的《军队房地产租赁许可证》，载明出租人为原广州军区空军士兵招待所，承租人为尚明公司，租赁用途为旅业、办公、商业等，有效期自2010年4月1日至2013年3月31日。2.中央军委后勤保障部房地产资源管理中心颁发的《军队房地产使用许可证》，载明管理方（委托方）为中国人民解放军95269部队，运营方（受托方）为尚明公司，房地产位置为广州市白云区机场路1438号，使用用途为办公商业，有效期限自2019年6月12日至2019年12月31日，该证载明“经审查，该项目符合国家、军队有关政策规定，特发此证”。3.融通地产（广东）有限责任公司向广州市白云区文化广电旅游体育局出具的《关于协助办理租户经营许可证的函》，主要内容为根据党中央、国务院、中央军委关于组建中国融通集团公司的部署，2019年12月军队签署了关于首批资产移交中国融通集团运营管理协议，明确委托经营管理资产权属归军队保持不变，公司作为受托方形式经营管理权并承担相应责任。因部分移交资产短期内未能领取《军队房地产使用许可证》等原因，造成承租户、次承租户无法正常办理工商营业执照。根据广州市政府出台的相关支持性政策，为不影响承租户正常经营的合法权益……恳请贵局凭此函给予支持办理工商营业执照等事宜。承租户：尚明公司，房地产位置：广州市白云区机场路1438号，函件有效期截止时间为2020年12月31日。上述证据拟证明涉案房屋具有合法产权，且其享有出租权。被告为证明其应享受2020年上半年三个月免租金的政策优惠，提交：1.融通地产（广东）有限责任公司于2020年3月4日向租户作出的《关于减免租金的情况说明函》（复印件），载明：我司认可并尊重广东省、市各级政府关于疫情期间减免租金的政策规定，但由于我司属于中央直属企业，必须执行国务院国资委和上级集团公司下发的关于减免租金的相关政策。目前，我司上级主管部门正在研究制定相关针对性政策，待政策出台后，我司再遵照执行。在政策出台之时，请各租户继续按合同约定执行。被告主张该说明函是街道组织云丽公司与租户协商期间，原告提供给租户。2.国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部、财政部、商务部、中国人民银行、国务院国有资产监督管理委员会、国家税务总局、国家市场监督管理总局（以下简称八部委）联合印发的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，该意见明确：推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门等）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。3.小微企业名录查询结果。载明被告属于小微企业名录范围。本案于201年5月24日组织的第二次庭审中，原告确认被告已向其缴清其诉讼请求第三项中主张物业管理费、水电费、空调费及2021年1月的租金，并支付了至2020年5月1日至2020年5月31日期间的租金。再查，原告于2021年2月7日向本院申请财产保全，请求查封、扣押或冻结被告名下价值171197.2元的财产。本院于2021年2月8日作出（2021）粤0111民初3587号之一的民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结被告名下价值171197.2元的财产。上述裁定书作出后，本院根据原告的申请，查封了被告于涉案房屋内的办公设备、家具、家电等财产。庭审中，被告表示法院对涉案房屋内的办公设备等物品的查封对其对查封物品的使用不影响，原告表示其同意被告另找场地将涉案房屋内查封的物品搬离存放或根据经营需要继续使用，并已向执行查封措施的执行法官提出了同意被告搬离涉案房屋内物品的申请。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。根据《中国人民解放军房地产管理条例》第四十三条：军队空余房地产经批准可以对地方租赁，租赁管理办法由总后勤部制定。现涉案房屋所在的物业已经取得中央军委后勤保障部房地产资源管理中心出具的《军队房地产使用许可证》，该证载明涉案房屋所在的项目符合国家、军队有关政策规定，故涉案《写字楼租赁合同》是原、被告双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点是被告是否应当支付2020年3月和4月份的租金。2020年1月，新冠疫情爆发，此次新冠疫情的发生符合不可抗力的构成要件，属于法律规定的不可抗力。新冠疫情爆发后，疫情防控措施对被告作为办公场所使用有一定的影响，被告作为微小企业，因疫情的爆发，业务也将有一定影响。涉案房屋属于军产，因军队自身内部的改革,军队资产委托中国融通资产管理集团有限公司经营管理，公开资料显示，中国融通资产管理集团有限公司是中央直接管理的商业类国有独资公司，由国务院国资委履行出资人职责，故涉案房屋可按照八部委联合印发的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》中的国有房屋，执行减免2020年上半年3个月租金的政策。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”的规定，并根据公平原则和风险共担原则，被告要求原告免除其2020年3月和4月份的租金合理。因双方对于是否适用免租政策存在争议，故双方自2020年3月开始一直就此进行协商，被告未支付2020年3月和4月份的租金及水电费、物管费、空调折旧费并不属于故意拖欠，原告以被告拖欠租金及上述费用为由要求解除合同不能成立，故原告要求确认双方签订的《写字楼租赁合同》于2021年1月15日解除的诉讼请求本院不予支持。原告要求没收被告支付的租赁定金47808元的诉讼请求本院不予支持。被告已向原告支付了2020年3月和4月份的水电费、物业管理费、空调折旧费，2020年3月和4月份的租金应当适用免租政策，故原告要求被告支付2020年3月和4月份的租金和各项费用共71073.84元及迟延金的诉讼请求本院不予支持。因涉案租赁合同于2021年2月28日届满，原告早于该时间向法院提起诉讼要求解除合同，由此表明期满后原告已无继续该租赁关系的主观意愿，故双方的租赁合同应于合同约定的届满时间，即2021年2月28日即终止履行。被告要求确认双方的租赁合同于2021年3月31日解除无据，本院不予支持。关于原告要求被告清空租赁房屋并将租赁房屋及附属设施、设备交还给其的诉讼请求。原告要求解除合同的主张虽不成立，但鉴于双方约定的租赁期于2021年2月28日已到期，原告已明确表示不续约，故租赁期满后被告应当将涉案房屋交还给原告。云丽公司虽然在诉讼过程中提出财产保全的申请，查封了涉案场地内被告的办公设施、设备等物品，但因原告明确表示同意被告将查封物品搬离，并可根据经营需要继续使用查封物品，故该查封措施并不影响被告腾空交还涉案场地及场地附属的设施、设备。考虑到被告腾空搬离物品还涉及需要和原告共同与执行查封措施的法官对接沟通，本院判令被告于本判决生效之日起三十日内将涉案房屋清空，并将租赁房屋及附属设置、设备交还给云丽公司。对于原告主张的占用费，原告要求被告按照月租金标准的两倍支付2021年1月15日至清空交还房屋期间的占有使用费缺乏依据。且至今被告已向原告支付场地使用费至2021年5月31日，截至本案庭审辩论终结时尚未实际产生此后的费用，因被告现尚未交还房屋，其于何时交还尚不确定，原告可待实际收回涉案房屋后，根据被告清空交还房屋的实际情况另行主张，本案中不予处理。被告已按照原告的通知向原告交纳了2020年2月期间半个月租金，视为其对减免2020年2月份半个月租金的认可，现被告要求原告退还已付的2020年2月份半个月租金缺乏依据，本院不予支持。关于被告要求原告退还租赁定金的问题，因被告仍未向原告返还涉案场地，后续可能继续发生因占用场地而发生费用的事实，在被告将涉案房屋交还给原告，并结清各项费用前，被告要求原告退还租赁定金不符合合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百九十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款和第六款的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三十日内，被告广州溢道轩生物科技有限公司将广州市机场路自编1438号尚明部分807.808.809室清空并将该房屋及附属设施、设备交还给原告广州市云丽大酒店有限公司；二、驳回原告广州市云丽大酒店有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告广州溢道轩生物科技有限公司的全部反诉请求。本案本诉受理费1961元，由原告广州市云丽大酒店有限公司负担1911元，被告广州溢道轩生物科技有限公司负担50元；反诉受理费647元，由被告广州溢道轩生物科技有限公司负担；财产保全费1376元，由原告广州市云丽大酒店有限公司负担1350元，被告广州溢道轩生物科技有限公司负担26元。由被告广州溢道轩生物科技有限公司负担的本诉受理费和保全费于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  肖録婷二〇二一年六月三日书记员  卢 迪