江西省南昌市红谷滩区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0113民初6346号原告：第一物业服务（北京）有限公司南昌分公司，住所地：江西省南昌市青山湖区民丰路189满庭春MOMA小区22栋4单元101室，统一社会信用代码：91360111MA35UL9X58。负责人：刘培庆，职务：总经理。委托诉讼代理人：徐远达，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈名胜，系江西洪城律师事务所律师，执业证号：13601201710010657。被告：刘萍萍，女，1981年11月7日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩区。委托诉讼代理人：刘强强，男，1984年4月4日生，住江西省南昌市西湖区，系被告刘萍萍的弟弟。原告第一物业服务（北京）有限公司南昌分公司（以下简称第一物业南昌分公司）诉被告刘萍萍物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告第一物业南昌分公司的委托诉讼代理人徐远达、陈名胜，被告刘萍萍的委托诉讼代理人刘强强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告第一物业南昌分公司诉称，原告于2017年11月与东方海德堡小区委员会签订了《东方海德堡小区物业服务合同》，2017年11月10日开始，由原告为被告所在的江西省南昌市红谷滩区凤凰北大道77号东方海德堡小区提供物业服务，并收取物业服务相关费用。直至2020年3月25日，原告已按照上述合同的相关规定，尽职尽责地履行了物业服务义务，但在合同履行期间，虽经原告多次催缴，但被告拒不支付2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业费9153元。由于被告故意拖欠物业费的行为已经构成严重违约，因此依照合同法和相关法律规定，被告应从逾期之日起按每年4.9%的标准支付违约金，共计328.08元。原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业费共计9153元；2、被告向原告支付物业费违约金328.08元；3、被告承担本案诉讼费用。被告刘萍萍辩称，物业费用我已交到了2019年3月底。原告从2017年进场之后，物业服务不到位。所有的公共区域如电梯、停车场等对外出租产生的收入应当是由业主所有，业主没有和原告签订合同，但原告一直在收费，是属于违法的。我是居住在二楼，一楼是商业区，安装了12台空调，严重影响到我家的居住生活。小区内的环境脏乱差；原告在服务过程中，消防设备私自篡改年检日期；我母亲2021年1月6日在小区内摔跤后，原告不但不提供视频监控给我还报警，监控房没有任何人管理，视频监控是关闭的没有打开使用。经审理查明，被告系南昌市红谷滩区凤凰北大道77号东方海德堡28栋1单元202室的业主，房屋建筑面积为175.33平方米。2017年，原告（乙方）与南昌市红谷滩新区东方海德堡小区首届业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定：由原告第一物业南昌分公司对南昌市东方海德堡小区提供物业管理服务；物业服务期限自2017年11月10日至2020年12月31日；物业服务收费方式为包干制；高层住宅（三期）物业服务费为2.9元/月/平方米，物业服务费按半年预付费。每付费周期结束前的20日内须全额交纳下一个付费周期的物业服务费用；甲方全权授权乙方直接利用小区公共部位、公共场所、公共设施设备开展经营服务及合作，包括但不限于发布广告、租赁、商业经营、商业促销等各类经营行为、经营服务、经营合作等。2019年4月1日后被告未缴纳物业费。此后，原告诉至南昌市东湖区人民法院，因司法管辖调整，该案移送至本院处理。庭审中，被告提交U盘（含照片若干），证明原告物业服务不到位，原告进场后小区环境脏乱差。原告质证称消防部门已经证明灭火器没有问题，监控器材当时我们入场前已经坏了，我们已经当时已经报给业主委员会，用维修基金去维修，因为业主委员会已经解散，所以无法启用维修基金，8个空调外机本身就放在正常的空调位置，空调告知函都是业主的签字，没有物业的工作人员签字，卫生时时刻刻都是有人在搞，但是不可能保持24小时干净，只要有人反映，我们会及时清理，绿化我们一直在补种草坪、绿植。上述事实，有原告提交的不动产登记信息查询结果、《物业服务合同》以及原、被告的当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为,被告刘萍萍作为东方海德堡小区28栋1单元202室房屋的业主，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。”的规定，该物业服务合同对被告产生法律约束力。被告以原告未按约定履行物业服务义务为由拒绝支付物业服务费，对此，本院认为,物业管理服务具有长期、持续、复杂的特点，并不是一次性履行完毕，物业服务企业已经对小区提供物业服务。一个小区环境的良好运转与物业公司的服务规范程度，业主素质、小区的自然老化程度、房屋建筑质量、交费率、物业费标准的高低等多重因素密切相关，业主拒付物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司的正常运作及小区的正常管理会造成影响，影响小区业主的共同利益。被告提出一楼安装的空调影响居住生活等问题，属侵权责任或者相邻关系等问题范畴，可另行主张权益，但物业公司也应当积极配合业主协调处理。结合双方陈述和证据，可以认定原告提供服务过程中在共用部位及共用设施设备的维护、管理等方面存有不足，给被告造成了不便，综合本案具体情况，故原告主张2019年4月1日至2020年6月30日期间的物业服务费7626.86元，本院依法酌情核减为7245.52元。被告并未恶意拖欠物业费，对于原告主张违约金的诉讼请求本院不予支持。被告抗辩公共区域产生的收入应是业主所有、原告违法收取等问题,本院认为原告收取公共性收益有物业合同的约定依据，若原告存在未公开公共性收益等侵害全体业主权益的行为，对此，可由业主委员会依据法定程序代表全体业主主张权益。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十二条、第九百四十四条之规定，判决如下：一、限被告刘萍萍于本判决生效后十日内一次性支付原告第一物业服务（北京）有限公司南昌分公司2019年4月1日至2020年6月30日期间的物业管理费7245.52元。二、驳回原告第一物业服务（北京）有限公司南昌分公司的其他诉讼请求。如果被告刘萍萍未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费59.71元，由被告刘萍萍承担40元，原告第一物业服务（北京）有限公司南昌分公司承担19.71元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  戚荣剑二〇二一年六月三十日书记员  万玉玲附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。