福建省建瓯市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0783民初869号原告:王传慎，男，1987年4月9日出生，汉族，住建瓯市。委托诉讼代理人：林文韬，福建宽达律师事务所律师。被告:建瓯市和成房地产开发有限公司，住所地:建瓯市中山东路中环广场，统一社会信用代码：913507835709800986。法定代表人:游恩和，职务：执行董事。诉讼代表人：建瓯市和成房地产开发有限公司管理人。负责人：卢人军。委托诉讼代理人：刘敏敏，福建知信衡律师事务所律师。原告王传慎（以下简称原告）与被告建瓯市和成房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王传慎的委托诉讼代理人林文韬，被告和成公司的委托诉讼代理人刘敏敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王传慎向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2015年1月7日签订的《商品房买卖合同》合法有效，继续履行合同，配合原告办理按揭贷款手续。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月7日原告与被告签订购买XX小区X幢X层X号住宅的《商品房买卖合同》，该住宅建筑面积共119.7平方米，单价每平方米5288元，总价合计632974元。原告按照合同约定向被告支付了首付款192794元后，原告与被告就《商品房买卖合同》中所涉及的住宅到建瓯市不动产登记和交易中心办理和预告登记手续。按照《商品房买卖合同》得到约定，余款440000元办理银行按揭贷款手续。因被告的原因原告无法办理银行按揭贷款手续。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方的房屋买卖行为合法有效应当继续履行。现原告为维护为其自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。被告辩称，1、管理人依法就商品房买卖合同项下寄送了解除通知函，原告未在规定的期限内主张合同解除的效力问题，为此合同依法解除，现其无权要求继续履行合同，其诉讼请求超过法律保护期限，依法应当驳回诉讼请求。原告未依约支付合同项下款项，构成违约；因被告进入破产重整阶段，房屋的继续履行和交付已然存在事实和法律履行不能，管理人依法解除同原告之间的《商品房买卖合同》，并发送相关解除通知。根据《中华人民共和国合同法》之规定“合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”管理人于2020年10月12日寄送《通知书》，原告于2020年10月14日签收，根据《通知书》可知，解除权自发出之日起15日内未提出异议而发生法律效力，合同依法解除，原告未依法就解除效力进行确认，无权要求继续履行合同。《商品房买卖合同》本身不存在无效或发生阻碍效力的事由，原告无权要求确认合同效力，该诉求不属于破产案件的受理范围，依法应予以驳回。2、案涉房产尚未竣工验收，也未办理初始登记，不具备物权登记条件，原告要求继续履行配合办理按揭贷款等事宜属于事实上、法律上无法履行的情形。案涉房产，因被告公司缺乏资金停止建设，成为烂尾工程。债权人向建瓯市人民法院提起对被告公司进行破产重整的申请。该院裁定受理对被告公司的破产重整申请。鉴于被告公司已进入破产重整程序，不能清偿到期债务且明显缺乏清偿能力，而且后续建设需要巨额资金，被告公司自身完全没有能力继续建设完成。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《房屋登记办法》第三十条“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：……（五）房屋已竣工的证明；……”,涉案房屋未进行竣工验收等工作，初始登记也尚未办理，涉案房产已构成事实上实际不能履行的情形。且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十八条“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。”第四十九条“房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。”现阶段，无论系哪一家银行基于被告处于破产重整阶段，且最终结果尚不明确的基础上，都不会提供按揭贷款，不定性的风险太大；现本案项下原告亦未完成合同约定的全部款项交付，合同义务未履行完毕，管理人依法解除合同，符合法律规定。综上，原告的要求继续履行合同并完成按揭贷款手续的办理属于事实上、法律上履行不能的情况，其未在管理人规定的期限内依法提出解除合同的效力，其诉讼请求超过法律保护期限，管理人引用《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定向原告发出了明确目的的解除合同通知，至今未有撤回意思表示，虽援引法律法规存在部分不妥，但不妨碍解除通知发生的法律效力。为此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。鉴于本案商品房买卖合同，双方都有针对合同项下未履行完毕的义务。管理人根据破产法的相关规定，依法解除商品房买卖合同，且就商品房买卖合同发送了这个解除通知，原告方亦未对管理人发出的解除通知行使确认解除通知无效的一个救济途径。双方的解除关系已经依法解除。在基于商品房买卖合同已经依法解除的情况下，原告方无权要求继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交了以下证据各1份：1、企业登记信息，证明被告主体适格。2、《商品房买卖合同》，证明2015年1月7日原告与被告签订购买XX小区X幢X层X号住宅的《商品房买卖合同》，该住宅建筑面积共119.7平方米，单价每平方米5288元，总价合计632974元。3、预售公示信息，证明被告取得案涉房屋的预售许可。4、不动产登记信息，证明涉案房屋原告已经办理了这个预告登记的事实。被告质证认为，对证据1三性无异议。对证据2、3的表面真实性无异议，但关联性做补充说明。原被告双方虽签订了商品房买卖合同，但原告并未就合同项下支付相关对价，合同义务并未履行完毕；被告虽取得预售许可证，但基于被告正在破产重整阶段，处于事实和法律的履行不能，管理人已依法解除双方签订的合同，因原告未依法就解除合同效力进行诉讼，解除通知到达原告时，合同发生解除效力。为此原告无权要求继续履行本案项下的合同。对证据4，其表面真实性没有异议，关联性有异议。登记信息是预告登记且状态显示是行政限制状态，该证明只是对未来物权的期待权并非法定的物权，其不享有案涉商品房项下的房屋所有权。管理人基于对本案项下的初步调查了解，签订合同项下的19万多实际上是抵债行为，为此原告无法提交支付凭证。基于双方签订的合同非正式购房意思表述以及双方就商品房买卖合同项下的双务义务均未履行完毕，管理人依法行使解除权。被告提交证据：快递邮寄凭证、解除通知书（书证，4张），证明，管理人于2020年10月12日寄送《通知书》，根据法律规定及《通知书》记载内容可知，解除权自发出之日起15日内未提出异议而发生法律效力，合同依法解除。现原告未依法就解除效力进行确认，无权要求继续履行合同。原告质证认为，不是原告本人签收。通知书是破产管理人单方发出的。本案的情况不符合单方解除，所以没有单方解除权的效力。本院认为，原、被告提交的证据来源合法，真实有效，予以采信。综上，查明以下事实：2015年1月7日，原、被告签订了合同编号为MF-2007-01-1400372《商品房买卖合同》，合同约定住宅用途、建筑面积119.7㎡房产；原告应在合同签署七日内付清首付款192974元，其余440000元由原告申请贷款支付给被告；被告应于2016年12月20日前交付商品房；被告应在交付后60日内向房屋登记机构办理所有权初始登记，并将资料交付原告。后上述合同已经备案登记，对应房产亦办理了预告权利登记。原告未支付完毕合同约定的购房款项。本院于2020年4月26日作出(2020)闽0783破申1号民事裁定书,裁定受理建瓯市和成房地产开发有限公司破产重整,并于2020年4月29日作出(2020)闽0783破1号决定书,指定建瓯市和成房地产开发有限公司清算组担任原告的破产管理人。2020年10月22日，本院认为被告与建瓯群升置业有限公司人格高度混同，裁定建瓯市和成房地产开发有限公司、建瓯市群升置业有限公司实质合并重整。2020年10月12日被告管理人向原告寄出的《通知书》内容为：编号为MF-2007-01-1400372《商品房买卖合同》合同，因被告进入破产重整程序，房屋尚未竣工或验收，不具备交付条件且不动产未办理转移登记手续，仍属被告破产财产。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，通知原告全面解除上述商品房买卖合同，不再继续履行。被告称所寄地址为原告债权申报时确认的法律文书送达地址，经邮政查询上述材料于2020年10月14日已由他人代收。本院认为，原告提起确认合同有效诉讼请求，本院应综合全案，就涉案合同的终局效力状态作出判定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形”及《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同”，涉及被告破产申请受理之日至今已远远超过两月，原告亦未举证在法定期限内就解除合同通知书提出异议或起诉处理，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，本院认为涉案合同已经解除，故对原告诉请确认合同有效的请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故对原告要求被告继续履行配合办理按揭贷款手续的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回王传慎的全部诉讼请求。案件受理费用10130元，由王传慎负担。审 判 长  陈瑞完人民陪审员  罗建秀人民陪审员  曾俊杰二〇二一年六月二十八日书 记 员  赵沁文本判决所依据主要法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。