广东省广州市白云区人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤0111民初1374号原告：广州市卓汇物业管理有限公司，住所地广州市海珠区怡乐路17号。法定代表人：马亮。委托诉讼代理人：毛平波，广东谷问律师事务所律师。委托诉讼代理人：高玉红，广东谷问律师事务所律师。被告：徐腾光，男，1954年6月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：吴绍锋，广东粤胜律师事务所律师。原告广州市卓汇物业管理有限公司（以下简称卓汇公司）与被告徐腾光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卓汇公司的委托诉讼代理人毛平波、高玉红，被告徐腾光及其委托诉讼代理人吴绍锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卓汇公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告的租赁合同关系自2020年11月1日起解除；2、判令被告腾空承租房屋并交还给原告；3、判令被告向原告支付欠付的租金118620元（以1318元/月为基数，自2013年5月暂计至2020年11月）；4、判令被告向原告支付逾期交付租金的违约金100000元（逾期一天按月租金的2%计付违约金，自2013年5月暂计至2020年11月）；5、判令被告支付自租赁合同解除之日起至交还房屋给原告期间的占用费（按承租房屋同地段市场价平均租金2000元/月为标准计算）；6、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2000年1月1日签订房屋租赁合同，约定将白云区金钟横路锦翠街16号904房租赁给被告，该房面积为65.89平方米，月租金为186元，合同截止日期为2011年12月31日。租赁合同到期后，双方租赁关系仍然存续，但未续签租赁合同。后因物价上涨，原告决定将租金上涨20元/平方，被告拒绝升租，仍然占用承租房屋，自2013年5月开始欠付租金，经原告多次催告，仍然拖欠。双方构成不定期租赁关系，原告有权随时解除合同并要求被告搬离，有权请求被告支付违约金，故原告诉至法院，望判如所请。被告徐腾光辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：关于加租的租金标准，原告从来没有依约出示相关的政策依据，违约在先。1、1977年5月19日，被告随父母入住广州市解放南路高第西街67号，该房屋属政府福利性公租房。1995年12月底，因高第西街67号拆迁，被告一家永迁至涉案房屋。同样，被告一家迁入的涉案房屋，也是政府公租房，执行国家福利租金政策，并延续到2013年4月份。这是特殊历史时期延续下来的特殊情况，不能简单、粗暴地适用目前的房屋租赁法律规定。被加租前被告缴纳的租金与加租后市场化的房屋租金相比，完全是两回事2、被告证据《拆迁安置协议》中约定，“乙方（被告）永迁新楼后，按市房管部门标准，依期缴纳租金，并按《广州市新分配住房实行租赁保证金制度试行办法》的规定缴纳保证金”，该条款明确，被告“按市房管部门标准”缴纳租金。3、双方签订的《广州市房地产租赁合同》亦约定，“住宅用房的租金应执行国家和房屋所在城市人民政府制定的租赁政策。”该条款也明确，涉案房屋的租金应执行政府制定的租赁政策，不适用市场化租金标准，从上述情况可知，涉案房屋是福利性质的公租房，不同于市场化租赁的房屋，其租金可以调整，但需要按广州市政府制定的公租房租赁政策，需要按广州市房管部门制定的标准来调整，但本案中，原告要求被告按照每平方米20元的标准缴纳租金，又无法向被告出示相关的政策标准，被告不知道这每平方米20元的标准从何而来，故原告违约在先。二、关于房屋的面积，双方存在争议，原告凭空确认面积为65.89平方米，却一直没有合理的解释。《拆迁安置协议》中载明，被告被安置的租住公房面积为50平方米，《广州市房地产租赁合同》中载明，被告租住的涉案房屋面积为50.75平方米，但原告调整租金的计租面积却是65.89平方米，被告要求原告出示涉案房屋的产权证明以明确该房屋的实际面积，但原告不予理睬。鉴于上述情况，原告要求大幅加租后，被告就租金的政策标准及面积问题多次找原告交涉，但原告没有任何明确答复，只是要求交租，这明显违背了福利公租房政策。在此情况下，被告没有理由不明不白的交租。造成目前被告欠缴租金的局面，责任完全在原告。因此，请法庭依法驳回原告的诉请。另，目前被告没有其它可供居住的房屋，被告愿意在确认相关公租房租金标准及涉案房屋面积的情况下，继续租赁涉案房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1997年5月19日，广州市越秀区房地产管理局解放南房管所向被告核发解放南路高第西67号房屋的《房屋租用证》。位于广州市白云区金钟横路锦翠街16,18,20号的房产登记权属人为广州市建筑置业公司，所有权性质为全民。1995年1月7日，广州市建筑置业公司（拆迁人、甲方）与被告（被拆迁人、乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定甲方经批准拆除解放南路高第西67号的房屋，乙方是该房屋的使用人，承租面积37.08平方米，有正式户口的实际居住人伍人。经双方协商达成协议如下：乙方愿意自行解决临时搬迁，甲方按乙方正式户口并按每人每月拾元计发放给乙方临时搬迁补助费或按原建筑面积每月每平方米15元计算，合计每月补助556元。永迁办法：甲方应于1995年12月30日前，在机场东柯子岭c栋北梯904单元第玖层，产权属于公有的房，使用面积50平方米安置给乙方回迁居住。其它事项：乙方永迁新楼后，按市房管部门标准，依期缴纳租金，并按《广州市新分配住房实行租赁保证金制度试行办法》的规定缴纳保证金。2009年7月20日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方同意将坐落在白云区金钟横路锦翠街16号904房的房地产（以下简称涉案房屋）承租给乙方作住宅使用，面积50.75平方米，2000年1月1日至2001年12月31日每月租金140.76元，2002年1月1日至2011年12月31日每月租金为186元。租金按月结算，由乙方在每月的第10日按银行转账付款方式缴付租金给甲方。执行国家福利租金政策的房屋，执行的租金标准或房屋结构、装修条件变动时，租金随广州市房地产主管部门颁布的租金标准调整，乙方按新调整的租金付给甲方。乙方已向甲方交纳558元保证金（公有住房的租赁保证金，按房改有关政策规定收取；非住宅用房及其他住宅的租赁保证金，可以收取不超过三个月月租金数额）。租赁期内，乙方应依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金。如果逾期90日，甲方有权解除合同，收回房屋等。双方还约定：按市房管局政策调整租金。2013年7月11日，原告向被告出具收据，载明收到由被告交来的涉案房屋2013年1月至4月的租金744元（186×4）；同年8月5日，原告向被告出具收据，载明收到由被告交来的涉案房屋2013年5月至7月的租金3954元（1318×3）。诉讼中，原告为证实其曾向被告催收租金，向本院提交《追收租金函》，内容为：贵租户租住我司位于广州市白云区金钟横路锦翠街16号904房物业，自2013年5月1日起，贵户尚未按产权人置业公司要求缴纳租金，如若贵户想继续租赁我司上述房屋，请于2019年9月30日前到我司清缴所欠租金，否则我司将追回所欠租金，必要时将会收回房屋。被告向本院提交《广州市房地产租赁契约》。载明被告曾与广州市建筑置业公司就是涉案房屋签订《广州市房地产（住宅）租赁契约》，房屋使用面积50.75平方米，租赁期限自1998年1月1日至1999年12月31日止。月租金为106元。双方还就各自权利义务及违约责任进行约定。再查，广州市建筑置业有限公司（以下简称置业公司）向本院出具《声明》，陈述其同意原告按照合同约定收回涉案房屋并向被告追讨所欠租金。广州市建筑置业有限公司于2021年5月28日至本院陈述：其原本是房管局名下的公司，属于国企，按照被告与房管局约定的公房租金标准向被告收取租金，后因改制其仍需缴纳涉案房屋的房产税，如继续沿用公房租金标准会导致亏本。庭审中，被告确认其按照186元/月的租金标准向原告交租至2013年4月，2013年5月至7月按照1318元/月的租金标准交租，此后因不同意继续按照该标准交租故停止向原告交租；被告确认涉案房屋现仍由其及家人居住使用。原告陈述与被告并非公租房租赁关系，只是原约定租金标准是按照公租房的租金标准执行。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案双方争议事实发生在2021年1月1日之前，故应适用当时的法律和司法解释的规定。本案中，涉案房屋系置业公司管理的公房，被告原居住的解放南路高第西67号系向广州市越秀区房地产管理局解放南房管所租赁的公有住宅，后被告根据其与置业公司签署的《房屋拆迁安置协议》及《广州市房地产租赁契约》的约定回迁入住涉案房屋，此后置业公司将涉案房屋交原告管理，双方签订租赁合同，被告按照公房租金标准交纳租金，双方之间租赁关系具有福利保障性质，故根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应裁定驳回起诉。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第一项、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第一条、第二条的规定，裁定如下：驳回原告广州市卓汇物业管理有限公司的起诉。案件受理费2290元，予以退还原告广州市卓汇物业管理有限公司。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 笛二〇二一年六月七日书记员 傅奎显