北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初9970号原告：北京京唐行科技有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇岗山路42号8幢，统一社会信用代码91110113MA00GKUH9D。法定代表人：付志新，经理。委托诉讼代理人：张辉，北京邦辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：程雪峰，北京邦辰律师事务所律师。被告：北京空港弘升汽车科技发展有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇岗山路42号楼10幢一层，统一社会信用代码911101130592612649。法定代表人：吴幽，总经理。委托诉讼代理人：吕波，男，1969年2月8日出生，汉族，北京空港弘升汽车科技发展有限公司员工。委托诉讼代理人：张海娇，北京市元坤律师事务所律师。原告北京京唐行科技有限公司（以下简称京唐行公司）与被告北京空港弘升汽车科技发展有限公司（以下简称弘升公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告京唐行公司委托诉讼代理人程雪峰，被告弘升公司委托诉讼代理人吕波、张海娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京唐行公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告退还原告房屋租赁款及保证金135200元；2.请求判令被告赔偿原告房屋装修损失324068元。事实与理由：原告与被告于2020年7月1日签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于北京市顺义区×××的房屋（面积320平方米），租给原告用于办公经营。租赁期限自2020年7月1日至2023年6月30日止。第一年租金标准是350400元，每半年一付。正式合同签订前，乙方已将保证金20000元转入甲方。合同签订后，乙方按约定支付了租金125200元。2020年10月20日，北京市顺义区天竺镇人民政府公告“涉诉房屋属于违法建筑”，并于11月初将房屋强制拆除。之后，原、被告签订了《房屋租金退还协议》，约定被告在10日内退还原告押金20000元和租金125200元，共计145200元。但时至今日，被告仅退还原告1万元，尚欠135200元。原告为将租赁房屋改造成经营场所，与北京红旗飘飘装饰有限公司签署了《门店装修合同书》，合同约定：原告委托北京红旗飘飘装饰有限公司对该房屋进行门店装修，承包方式：轻工辅料，合同价格185000元。原告已向北京红旗飘飘装饰有限公司支付费用128366元，尚欠56634元。另外，原告为店内装修主材、设备租赁等事项支付费用71342元；通过北京宏远建利商贸中心采购装修材料花费67726元（其中已付23000元、尚欠44726元）。综上，被告隐瞒所出租的房屋属于违法建筑的事实，应退还原告已支付的租金及保证金，并赔偿原告因此遭受的全部损失。为维护原告合法权益，根据《民法典》、《民事诉讼法》的规定，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。弘升公司辩称：不同意原告的诉讼请求。关于退还租金，被告同意退还原告部分租金，原告自述已经使用了两个月，相应的租金应当支付被告，这两个月的租金被告不同意退。关于装修损失，被告不认可。房屋被拆除后，双方关于解除租赁合同一事进行了另行协商，确定了一个具体履行的方式，应当按照协议来履行，装修损失这一部分在协议中没有涉及，所以被告不应当赔偿原告装修损失。本院经审理认定事实如下：2020年7月1日，弘升公司（甲方，出租方）与京唐行公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将顺义区×××房屋出租给乙方，建筑面积320平方米，用途为办公经营，租期自2020年7月1日至2023年6月30日，第一年租金为350400元，按半年付，上付，合同签订当日付款，正式合同签订之前，乙方房屋租赁保证金20000元已转入甲方。关于房屋改善，双方约定甲方原则上允许乙方对承租房屋进行装修、装饰，但应当报甲方审核书面批准，并必须遵守甲方有关规定：以书面形式出示设计方案、图纸；不得影响房屋主体结构、损坏原建筑外观；按施工面积、收取相应的押金，不得占用承租房屋周边的公共场地。合同签订后，弘升公司将涉诉房屋交付京唐行公司，京唐行公司在已付的20000元租赁保证金外，又支付125200元租金，并对承租房屋进行了装修。装修结束后，京唐行公司开始在此经营。2020年11月初，政府认定该处房屋为违法建设从而强制拆除。2020年11月23日，双方签署一份《房屋租金退还协议》，第一条内容为：甲乙双方于2020年7月1日签订房屋租赁合同，甲方承诺房屋符合出租条件，双方签订租赁合同后，乙方按约定支付了押金、前期租金，并对房屋进行了装修，但仅仅运营1个月，2020年8月18日，该房屋被政府指令不得经营，同时将房屋面前封堵3米高的围墙，房屋前的道路也被封堵，乙方实际已经无法经营。第二条内容为：该状态持续到2020年10月30日，次日即2020年10月31日北京市天竺镇人民政府公告鉴于本合同出租房屋属于违法建设限期1天自动搬离，目前房屋已经强制拆除。第三条内容为：现经双方友好协商，甲方同意于10日内退还乙方支付的房屋押金20000元和租金125200元，共计145200元的一半72600元整，20日内把另一半租金款72600元退还（按实际交款数算）。第四条内容为：现甲方为表示及时履行退款义务，将车牌号×××发动机号31557256，VIN码：LBIWA5580A8004016车辆质押给乙方使用，并承诺在此之前，该车辆没有其他的抵押、担保等行为，如有任何其他纠纷，责任由甲方全部承担。如果在第三条支付期限内，甲方无法退还租金，乙方有权利，将该车辆变卖实现自身债权，但是必须提前告知甲方，如果变卖价款低于以上金额，乙方有权利，继续向甲方追偿。《房屋租金退还协议》签订之前，2020年11月3日，弘升公司已退京唐行公司10000元，但余款至今未退。京唐行公司承租房屋后，于2020年7月6日与红旗飘飘装饰有限公司签订《装修合同》，约定由红旗飘飘公司对京唐行公司的门店进行装修及设备安装运输，承包方式为轻工辅料，轻工装修内容包括：屋内改造垃圾清运、沙子、水泥、砖、木工、地基加固、贴砖、改水电、吊顶、粉刷、安装灯、制作前台、卫生间、安装定制集成墙板。施工时间自2020年7月8日进场，预计2020年8月28日前竣工。地上面积320平方米，主材料由甲方提供。双方约定轻工辅料价格为185000元，签订合同后付进场费10000元，进场施工每三天或每周结清一次人工费和辅料费，直到竣工验收完毕，乙方收款账号为贾代建建设银行账号×××。2020年8月24日，双方对装修工程竣工验收并验收合格。京唐行公司提交了向贾代建付款的微信转账记录或银行交易明细合计128366元，并称余款尚未支付。京唐行公司另主张支付装修材料费合计67726元，已付23000元，其中王楠付20120元、李韩君付3000元并提交了付款凭证。京唐行公司还主张付装修主材、设备租借、设备安装等费用71342元，并提交了部分付款凭证。上述事实，有庭审笔录、《房屋租赁合同》、付款凭证、照片、装修合同等在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《房屋租赁合同司法解释》）第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。弘升公司出租给京唐行公司的房屋被地方政府认定为违法建设而强制拆除，双方就该房屋签订的《房屋租赁合同》应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，双方在房屋被拆除后达成的租金退还协议亦属无效，且双方并未按照该协议约定的退款事项执行，双方就租金退还和装饰装修损失赔偿仍有纠纷，应按法律规定处理。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，空港弘升公司应将京唐行公司支付的租金退还。根据《房屋租赁合同司法解释》第五条规定，房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般应予支持。弘升公司提出扣除使用费的抗辩意见，京唐行公司亦同意从应退租金中扣除其使用房屋期间的使用费，本院对此予以确认。从房屋交付到房屋被拆除，本院根据京唐行公司占用房屋期间及实际经营的情况，酌定由弘升公司扣除87600元之后，退还京唐行公司57600元，因弘升公司已退10000元，需再退47600元。《房屋租赁合同司法解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照合同无效的过错分担现值损失。双方签订的《房屋租赁合同》因租赁标的为违法建设而无效，弘升公司作为出租人应保证租赁物的安全合法性，故对合同无效承担主要责任，京唐行公司作为承租人也应对租赁物尽到谨慎的审查义务，对合同无效承担次要责任。京唐行公司经弘升公司同意对涉诉房屋进行装饰装修，其装饰装修损失由双方按照过错程度分担。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。京唐行公司应就其主张的装修损失承担举证责任。京唐行公司在得知政府的相关政策后应及时将未形成附合的装饰装修拆走，避免损失扩大。结合京唐行公司所述装修内容、付款凭证、实际使用情况以及双方的过错程度，本院酌定由弘升公司赔偿装修损失110000元，京唐行公司主张过高部分本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京空港弘升汽车科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京京唐行科技有限公司47600元；二、被告北京空港弘升汽车科技发展有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京京唐行科技有限公司装饰装修损失110000元；三、驳回原告北京京唐行科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4095元，由原告北京京唐行科技有限公司负担2690元（已交纳），由被告北京空港弘升汽车科技发展有限公司负担1405元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨秀芝二〇二一年六月三十日法官助理 曾庆贺书 记 员 王梦伟