广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初35465号原告：张惠明，女，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：石建昌，广东世纪华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洁明，住广东省深圳市福田区福田花园2栋706，系原告近亲属。被告：张黎，男，汉族，住陕西省铜川市王益区。被告：黄子花，女，汉族，住四川省内江市东兴区。上列原告张惠明与被告张黎、黄子花房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日受理后，本院依法组成合议庭适用普通程序于2021年1月26日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人石建昌、张洁明到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决两被告支付拖欠原告房屋租金84698.4元；2、判决两被告支付违约金22529.77元（违约金自2019年8月7日开始，按每日千分之一计算至起诉日2020年4月30日共266天，2020年5月1日之后的违约金，按此比率计算至还清欠款时止）；3、本案诉讼费用及相关费用由两被告负担。庭审时，原告明确：1、诉讼请求第一项包含自2016年7月至2019年8月的租金、水电费、管理费；2、诉讼请求第二项中的违约金的计算基数以应缴房屋租金及水电费减去已经交纳的数额的差额84698.4元作为计算基数。事实和理由如下：2016年7月3日，原告与被告张黎签订《深圳市房屋租赁合同书》以及《铺位补充合同》（注：该涉案房屋在此之前由被告黄子花承租，7月3日转由被告张黎继续承租，被告黄子花提出，被告黄子花与被告张黎是夫妻关系，被告黄子花愿意对被告张黎继续承租产生的债务承担担保责任）。约定由被告张黎承租原告位于深圳市房屋，共计105平方米，月租金22500元（每年租金有所调整）。租赁期限为2016年7月3日至2018年5月20日。后被告继续租到2019年8月2日。用途为商业用途，租金的支付方式为每月10日之前。租赁合同还约定了：房屋现状、租金计算方式、交付、水电费、保证金及退还条件、转租条件、逾期交租违约责任、争议管辖等条款。为确保该租赁合同的继续履行，被告黄子花在2016年6月28日及当年7月3日，向原告出具《转让说明书》和《担保函》，承诺和说明：涉案商铺在2016年7月3日之前由黄子花租赁，之后由张黎继续承租。他们是夫妻关系，如有未结清的余款由张黎负责。黄子花对张黎续租的行为承担连带法律责任及因违约产生的相关费用。合同签订后，被告张黎依约履行，支付了三个月保证金。合同履行交期交租还算及时，后来虽有所拖欠，每月也总能定期的支付不等数额的租金。因被告总是在不断支付原告租金，从未拒绝支付。故原告也实际接受这种方式履行。经核实，自2016年7月3日至2019年8月6日，被告按合同约定应支付原告租金数额为921600.2元，实际支付836901.8元（含三个月保证金抵扣在内），目前还欠原告租金84698.4元。两被告支付款项最后一期到2019年5月27日，自此以后未支付租金。为此，请求依法判决支持原告诉求。经审理查明如下事实：2016年6月28日，被告黄子花（出让人）与被告张黎（受让人）签订《转让说明书》，约定：被告黄子花原承租的商铺同意在2016年7月2日退出，从2016年7月3日转给被告张黎继续经营服装店，如有未结清余款由被告张黎负责。被告张黎与被告黄子花为夫妻。此次转名是为了配合被告张黎注册公司而用。该说明书上有两被告签字及捺印。2016年7月3日，原告（出租方、甲方）、案外人张XX（委托代理人）与被告张黎（承租方、乙方）签订《深圳市房屋租赁合同书》（合同号：XXX）及《深圳市房屋租赁安全管理责任书》，约定甲方将位于深圳市福田区房屋（房屋编码为XXX）（以下简称涉案房屋）出租给乙方作为商铺使用；租赁房屋建筑面积为105平方米，建筑物总层数8层；涉案房屋权利人为原告；房地产权利证书或者证明其产权（使用权）的其他有效证件名称及号码:深房地字第XXX、第XXX；乙方租用期限为2016年7月3日至2018年5月20日止（合同期22个月）；月租金总额为22500元；乙方应于2016年7月5日前交付首期租金22500元；乙方应于每月10日前向甲方支付租金，租赁用途为商业；甲方应于2016年7月3日前将涉案房屋交付乙方使用，并办理有关移交手续；甲方交付涉案房屋时，可向乙方收取三个月租金数额的租赁保证金即67500元，甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据；因乙方原因提前终止合同，甲方可不予返还保证金；租赁期间，乙方负责按时支付涉案房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费等因使用涉案房屋所产生的其他费用；因乙方拖欠租金达45天以上或乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达四万元以上等情况甲方可就因此造成的损失不予退还租赁保证金；乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依据法律规定或合同约定收回涉案房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的赔偿金；甲乙双方就续租达成协议的，应重新订立合同，并到房屋租赁主管机关重新登记（备案）；双方还就其他权利义务进行约定。该份合同上有原告签名、案外人张XX签名及捺印，和被告张黎签名及捺印。同日，原告（出租方、甲方）与被告张黎（承租方、乙方）签订《102之1、116之6铺位补充合同》，约定：因迟交租金会使甲方经营成本增加，乙方需在当月10日前交纳当月租金，逾期每日按应交费用的1%收取滞纳金。超过60天未交租甲方有权收回铺位另租他人。如需续租，押金需在加租当月补足3个月押金，逾期未补，差额部分每天按1%收取滞纳金；若乙方拖欠费用超过两个月租金数额的，甲方有权解除合同并可单方面到租赁管理局解除合同；乙方在未经甲方同意在合同期间内搬离该房或自行终止合同属违约，除应付租金费用外，还需赔偿甲方两个月租金（按退租当月租金计算）作为违约金。甲方催缴费用和解除合同的通知书通过特快专递寄至合同中乙方提供的送达地址，快递发出5天后，甲方可自行收回铺位，房内物品乙方同意视无主物由甲方处理，甲方接受铺位后，可按双方指定的地址将物品处置函送给乙方，乙方前来处理的期限为三天，逾期按每天1000元收取保管费或拍卖处置；双方约定租赁税费由乙方承担，如因未交租赁税及租赁管理费而产生的责任（含罚款）由乙方承担；租金自2016年7月3日至2017年7月2日月租金为22500元，自2017年7月3日至2018年5月20日月租金为24000元；乙方所租赁涉案房屋物业服务费及本体维修金每月每平米3元，水电费是整层统一缴费，电费每度1.4元（包含新建电费保底费用需各户分摊），每户无法单独提供发票只能提供收据，房屋进行租赁登记后可提供租金发票，不登记只能提供收据；本补充合同与原租赁合同书有冲突者，以补充合同书规定优先适用；双方约定联系送达方式；补充合同还对其他权利义务进行约定。该补充合同书上有原告签名、案外人张XX签名，被告张黎签字及捺印。原告未提交证据显示上述租赁合同约定的租赁期满后原告与被告张黎另行续签合同，庭审时，原告陈述被告张黎届满后继续承租直至2019年8月6日，其中月租金标准在2018年7月起由每月24000元增至25000元，该租金变更系口头约定，但被告张黎已按该方案支付。2016年7月5日，原告向被告张黎出具收款收据，载明收到被告张黎付涉案房屋押金67500元，其中12600元及9300元是用原押金抵付，45600元是2016年6月28日转账支付，该收据上有经手人案外人张XX签字。该租赁保证金67500元原告主张用于抵扣被告张黎拖欠的相应费用。关于被告张黎缴纳租金及各项费用的情况。庭审时原告陈述被告张黎在租赁期间存在多次拖欠租金的情形，根据原告提供的租金明细表及原告账户2016年7月至2020年1月期间的银行流水显示，经核算上述证据中列明的被告应付及已付款项，具体为两被告在租赁期间应向原告支付的租金、管理费、电费、水费合计为921600.20元，两被告在2016年7月12日至2019年5月27日期间共向原告已支付款项769393元，其中银行流水载明被告张黎于2018年7月29日支付26469.2元、2018年8月30、31日共支付26574.8元、2018年9月29、30日共支付26481元、2018年10月30日支付26189.8元、2018年11月30日、12月7日共支付25664.8元、2019年1月7日支付25645.7元、2019年1月30日支付25628.8元、2019年4月16日支付25663.4元、2019年5月27日支付25456.3元，上述金额与原告提交的租金明细表中2018年7月至2019年3月间的租金、管理费、电费、水费合计金额予以对应一致，该期间原告计租标准为25000元每月，另原告称2019年5月27日后被告张黎未再支付租金等费用；庭后被告张黎提交意见书称对银行流水真实性无异议，但不认可拖欠2017年租金的事实，因2018年5月20日合同到期后，原告没有提出欠费结算并且同意被告张黎续租，且没有让被告张黎补交租赁保证金，足以证明租赁合同到期前被告张黎不欠租赁费；另被告张黎主张因原租赁合同继续有效，租金应按原租赁合同约定结算，故截至2019年8月欠2019年4-7月四个月房租水电费101787.6元，扣除被告张黎从2018年7月至2019年3月多交租金9000元，租赁保证金67500元，被告张黎还拖欠25287.6元租金。2019年8月6日，被告张黎搬离涉案房屋，原告出具《收条》，载明：收到被告张黎交还的涉案房屋钥匙两把，被告张黎已搬离自己所有的物品，并退还涉案房屋，搬离时电费底数是55293，水费底数是8324，被告张黎要求欠款在一周内交清。该收条上有被告张黎的签字及捺印。另查，被告黄子花（担保人）于2016年7月3日出具《担保函》，载明：被告张黎承租原告的涉案房屋，担保人对原告与被告张黎所签订的租赁合同内容完全清楚。如因被告张黎违约，担保人愿意承担连带法律责任，连带法律责任的范围包含但不限制所欠租金、税费、诉讼费、保全费、律师费、误工费等因甲方实现债权的相关费用。该担保函上有被告黄子花的签字、捺印。本院认为，原告与被告张黎签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《102之1、116之6铺位补充合同》是双方真实意思表示,内容不违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效。双方应按租赁合同的约定,全面、正确履行合同义务。上述合同至2018年5月20日合同届满后，被告张黎继续租用涉案房屋，原告未提出异议并实际收取了被告张黎支付原告的租金，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁合同关系，双方随时要求解除合同，被告张黎于2019年8月1日实际搬离并交还涉案房屋，双方的租赁合同关系解除，但被告张黎仍应向原告支付租赁期间拖欠的租金及其他租赁费用。结合原告举证及被告张黎提交的意见书，双方的争议集中于合同解除后租金的标准有无变更以及2017年被告租金的支付情况。为此分析如下：一、租金变更问题。原告主张2018年7月起已口头约定月租金标准变更为25000元，被告张黎虽不予认可，但其支付2018年7月至2019年3月期间租金等租赁金额与原告提交的租金明细表能予以对应，即被告张黎自2018年7月起即按25000元每月租金标准向原告付租，直至提起本案诉讼前均未对该标准提出异议，故本院采信原告主张，认定原被告双方就2018年7月起至合同解除期间的月租金标准25000元达成合意。二、被告张黎租金支付问题。原告提交了涉案租金合同、租金明细表、银行流水等证据，对被告张黎应付租赁费用及付租情况予以举证，涉案合同对管理费、电费、水费均约定由被告张黎承担，原告提交的租金明细表中所列明的管理费、电费计算标准与涉案合同约定标准基本吻合，两被告的付租情况也与租金明细表中各月应付款项能基本匹配，被告张黎虽主张实际支付了2017年全部租金，但未到庭抗辩及提供银行流水、付款证明、收款收据等能证明已支付相应租赁费用的证据予以佐证，据此应承担举证不能的法律后果，故我院采信原告主张，根据已查明的事实，两被告在租赁期间应向原告支付的租金、管理费、电费、水费合计为921600.20元，两被告在2016年7月12日至2019年5月27日期间共向原告已支付款项769393元，因双方均认可租赁保证金67500元可用于抵扣被告张黎未支付的各项费用，本院予以扣减，经核算，原告主张的2016年7月3日至2019年8月6日租金（实际为租金、管理费、电费、水费总和）84698.4元未超出其可主张的范围，本院予以支持。关于违约金。原告与被告张黎在补充合同中约定，因迟交租金会使甲方经营成本增加，乙方需在当月10日前交纳当月租金，逾期每日按应交费用的1%收取滞纳金。原告诉讼请求第二项明确主张以被告张黎欠付费用为基数，自2019年8月7日起按照每日千分之一计至实际还清欠付款项之日，该标准明显过高，本院酌情确定按照每日万分之三的标准予以调整，此外，原告提交与被告张黎于2019年8月6日签订的《收条》明确载明被告张黎的欠款“在一周内交清”，故应付期限也应予以调整至2019年8月13日，被告张黎超出该承诺期限未支付租赁费用，故被告张黎应向原告支付逾期违约金，即以84698.4元为计算基数自2019年8月14日起按照每日万分之三的标准计算至实际付清款项之日止，原告该项诉讼请求的超出部分，本院不予支持。关于被告黄子花是否承担连带责任问题。依据被告黄子花于2016年7月3日出具的《担保函》载明，被告黄子花承担因被告张黎违约（包含但不限制所欠租金、税费、诉讼费等）所产生的违约责任的连带责任，故被告黄子花应依《担保函》的承诺向原告承担租金等费用的连带清偿责任，原告主张被告黄子花对违约金承担责任没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定,判决如下：一、被告张黎应于本判决生效之日起十日内向原告张惠明支付2016年7月至2019年8月期间的租金、水电费、管理费84698.4元；二、被告张黎应于本判决生效之日起十日内向原告张惠明支付违约金（违约金以84698.4元为计算基数，自2019年8月14日起按照每日万分之三的标准计算至实际付清款项之日止）；三、被告黄子花对本判决第一项所确定被告张黎的应付债务向原告张惠明承担连带清偿责任；四、驳回原告张惠明的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2444.56元（已由原告预交），由两被告负担（其中由两被告共同负担案件受理费1930.93元，由被告张黎负担案件受理费513.63元）。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 曾   鸣人民陪审员 贾 建 增人民陪审员 戴 京 鸣二〇二一年六月一日书 记 员 李妍（代）陈桂坍