湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初7829号原告:伍童瑶，女，1993年8月29日出生，汉族，住湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：曾文敏，男，1989年12月20日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。（系原告丈夫）被告:长沙恒泰房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区月宫街省工商行政管理干部中专学校三楼。法定代表人:李兴林，董事长。委托诉讼代理人：王腊新，男，1969年2月25日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。（系公司员工）原告伍童瑶与被告长沙恒泰房地产开发有限公司（以下简称“恒泰房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍童瑶的委托诉讼代理人曾文敏，被告恒泰房地产公司的委托诉讼代理人王腊新均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告伍童瑶向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付原告合同违约办理房产证违约金合计人民币3468元（以362814元为基数，自2018年4月24日起至2021年7月15日办理不动产权证，共廷期997天止，按银行同期活期利率支付）；2、被告立即支付原告房产面积差异房款5711.85元（合同面积48.91平方，单价7417.99元每平方，实际房产证面积48.14平方）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年8月13日签订《长沙市商品房买卖合同》，合同编号为XX1403571707。合同约定：原告购买由被告开发的坐落于长沙市岳麓区枫林三路516号第1栋、5栋，商业、地下室17层1707号房屋，总房价共计人民币362814.00元，原告与被告约定以银行按揭贷款的方式支付房款，同时约定被告应当于2018年4月23日前，为原告办理好该商品房房屋不动产权证。现原告已依照合同约定向被告支付了房款，并无任何违约行为，但时至2021年1月15日，被告才向原告办理房屋不动产权证。依据一：据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十条房屋产权登记的约定：由于被告原因，逾期未办理房屋不动产权证，自合同约定的最后办理期限第二日至实际办理完成之日止被告每日应向原告支付银行同期活期利率违约金，在原被告双方的商品房买卖合同关系中，原告如约履行了付款义务，但被告却未按期办理不动产权证，不仅严重影响了原告的生活，也严重侵害了原告的合法权益。依据二：据双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十一条，面积确认及面积差异处理，双方约定按合同约定的单价，根据多退少补的原则据实结算房屋价款。为维护自身合法权益，原告根据有关法律规定及原、被告双方间的商品房买卖合同的约定，依法诉至贵院。请求依法判如所诉。被告恒泰房地产公司辩称：1、请法院按购房合同查明房产证、国土证办理时间，原被告双方签订的合同约定国土证办理时间为720天，房产证办理时间为540天。因后来国家政策变化，两证合一，具体办证时间应该为720天加上540天，合计1260天。如有超过，我司同意按合同承担违约金并支付违约金。2、对于房屋面积差异，我司按合同约定应当支付给原告，对于这点我司无异议。综上，请求法院依法作出公正的判决。经审理查明：2016年8月15日，原告伍童瑶与被告恒泰房地产公司签订了编号为ＸＸ1403571707的《长沙市商品房买卖合同》及其附件，约定由原告购买被告开发的位于长沙市岳麓区××路××号××栋××栋××室××幢××单元××层××号房屋，房屋建筑面积48.91平方米，商品房单价为7417.99元，房屋总价款为362814元。合同第六条约定，原告应于合同签订之日向被告支付首期购房款，剩余房款向银行申请贷款。第八条约定：被告应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。第二十条约定：在商品房交付后540日内办妥买受人的房屋所有权证，720日内办妥买受人的土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，买受人不解除合同，逾期每日出卖人按买受人已付房价款的同期银行活期存款利率的标准支付违约金;第二十一条约定，面积确认及面积差异处理，双方约定按合同约定的单价，根据多退少补的原则据实结算房屋价款。合同签订后，原告伍童瑶依约支付了全部购房款及相关费用。恒泰房地产公司按合同约定向伍童瑶交付了房屋,但恒泰房地产公司未按约定的时间原告办理不动产权证书，直至2021年1月15日才为原告办理不动产权证书。另查，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日，在芙蓉区××天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记，原各类不动产权属证书停止发放。上述事实，有原告提供的《长沙市商品房买卖合同》、被告营业执照、不动产权登记证等证据予以证明，本院予以采信。本院认为，原告伍童瑶与被告恒泰房地产公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并合法有效。原、被告均应严格按照合同的约定履行各自义务。关于逾期办理房屋不动产权证书的违约金认定。合同签订后，原告依约支付了全部购房款及相关费用，被告未按照合同约定的时间为原告办理房屋不动产权证书，已构成违约，应承担违约责任。合同约定是在商品房交付后540日内办妥买受人的房屋所有权证，720日内办妥买受人的土地使用权证，如逾期办证，按已付房价款的同期银行活期存款利率的标准支付违约金。根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神，本案合同中约定分别办理的房屋所有权证书和土地使用权证书已统一变更为不动产权证书，因此合同约定的办理房屋所有权证书及土地使用权证书的期限应一并计入办理不动产权证书的期限，被告为原告所购房办妥不动产权证书时间应为720日内即2018年10月20日前，本案逾期办证的违约时间应从2018年10月21日起开始计算，截至被告为原告办理不动产权证书的时间2021年1月15日止的违约天数为817天，逾期办证违约金应为2842.37元（817天×362814元×0.35%年利率÷365天），故本院对逾期办证的违约金2842.37元予以支持，对超出部分违约金，本院不予支持。关于房屋面积差异购房款的认定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理……”本案中，原、被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》第二十一条明确约定：“面积确认及面积差异处理，双方约定按合同约定的单价，根据多退少补的原则据实结算房屋价款。”该约定不违反法律规定，故房屋在实际面积与合同约定面积不符的情况下，应按照实测面积据实结算房价款。根据原告提交的不动产权证书载明的房屋建筑面积为48.14㎡，与双方在合同中约定的面积48.91㎡少0.77㎡，故被告应向原告退还房屋面积购房款5711.85元（0.77㎡×7417.99元/㎡=5711.85元）。原告主张的该诉请，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、被告长沙恒泰房地产开发有限公司于本判决生效后七日内支付原告伍童瑶逾期办证的违约金2842.37元；二、被告长沙恒泰房地产开发有限公司于本判决生效后七日内退还原告伍童瑶房屋面积差异购房款5711.85元；三、驳回原告伍童瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告长沙恒泰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 王立文二〇二一年六月十一日法官助理 刘利平书 记 员 陈双飞