西安市未央区人民法院西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2021）陕0112民初16312号原告：刘乾安，男，1970年2月5日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：程涛，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳佳珺，陕西合恒律师事务所律师。被告：陕西九洲尊尚企业管理咨询有限公司。住所地：陕西省西安市未央区大兴新区商铺。法定代表人：刘银宽，执行董事兼总经理。原告刘乾安与被告陕西九洲尊尚企业管理咨询有限公司（以下简称九洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘乾安的委托诉讼代理人程涛、柳佳珺，被告九洲公司的法定代表人刘银宽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘乾安向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《西安市房屋租赁合同》于2021年3月30日已经解除；2、由被告支付截止2021年3月10日的租金164933元；3、由被告支付截止2021年3月30日的物业费52140元；4、由被告支付违约金455040元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年11月25日与被告签订《西安市房屋租赁合同》，约定其将位于XX城XX路XX中心XX座XX楼、XX楼两层自有房屋出租与被告使用，租期2021年1月1日至2025年12月31日，月租金126400元，如被告逾期付款则按照年租金30%支付违约金。《西安市房屋租赁合同》签订后，其将房屋交付被告，但被告未按期付款，故诉至法院要求判如所请。被告九洲公司辩称，2021年2月底其与原告吵架时双方已经默认《西安市房屋租赁合同》解除。原告表面上虽然将房屋交由其使用，但是并未向其交付房屋钥匙，因原告欠付物业公司水电费导致其无法使用房屋，其已经向原告交付房租256400元，之后的房租其不应承担。其未违约，不应当承担违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定如下事实：2020年11月25日，原告与被告签订《西安市房屋租赁合同》，约定：XX城XX路XX中心XX座XX、XX楼两层自有房屋，建筑面积约3160平方米，用途为洗浴业；租期2021年1月1日至2025年12月31日，第一年月租金126400元、第二年月租金142200元、第二年以后的房租根据市场行情酌情调整，租金每半年交一次、每次交房租应在该租期阶段的前30日足额交清6个月租金；合同签订后被告支付原告押金126400元，押金不能冲抵租金待合同期满原被告解除合同后无息退还；原告给予被告38天装修期不计租金、11月25日之前被告须一次性支付2021年1月1日至2021年6月30日租金758400元；原告以现有精装交付被告房屋、有空调热水系统，被告应每月向原告及时交纳水电费等一切应交费用；合同租期未满被告提前退租视为被告违约押金不予退还，同时被告应提前3个月书面告知原告以便原告有充足时间处理相关事宜否则被告另需承担一个月租金等额违约金；被告逾期付款或退租的违约责任为每逾期一日按当期租金额的千分之5加收违约金，逾期30日视为被告不履行合同原告有权选择终止合同、被告按年租金的30%支付违约金或被告支付当期租金的10%违约金同时付清租金合同继续履行等。当日，被告向原告出具付款明细，明确2020年11月28日前付押金126400元、2020年12月5日前付房租379200元、2020年12月15日前付房租379200元。2020年11月29日，原告与被告清点交接了房屋内的物品，房屋钥匙由水电工黄开保保管，此后被告对房屋装修和设施设备进行了部分修缮、对人员进行了一些培训。被告于2020年11月28日支付26400元、于2020年12月7日支付8万元、于2020年12月8日支付5万元、于2020年12月9日支付5万元、于2020年12月10日支付5万元，上述款项系手机银行、微信、支付宝转账，其中一笔3万元转账说明为房费、其余未备注转账用途。2021年3月30日，原告通过微信向被告（刘银宽）发送限期搬离通知：“本人与你方签订《西安市房屋租赁合同》，因你方未按照合同约定支付租金，本人十数次催促，你方置之不理，已经构成严重违约，依据合同条款，我方有权单方解除合同、并提起诉讼！要求你限期搬离并恢复房屋原状。限你方在收到通知后，立即与本人联系，协商解除合同后续事宜；限你方收到本通知后三日内搬离房屋内所有物品。若逾期不搬离，你方留于租赁房屋内的所有物品均视为遗弃物，本人将自行处理，相关费用由你方承担，若有损失，本人概不负责。” 被告法定代表人刘乾安回复正月没有过完你问过我我就说不弄了，原告回复你从来没有提出不租房子了、更没有办理退租手续。另，本案所涉房屋内装修及设备系西安清颐健身管理有限公司（以下简称清颐公司）所有，原告曾系清颐公司股东、持股20%、于2020年12月1日退出；被告与清颐公司2020年11月22日签订《租赁协议》，约定装修、设施设备租金标准为每月30万元，后签订补充协议约定以当月经营利润的50%计算；2020年11月22日，被告与清颐公司签订《合伙投资协议》，约定双方设立新公司名称为：陕西九洲尊尚凤城营业部有限公司 ，清颐公司以室内装潢作价500万元出资占比49%、被告出资520.3万元占比51%，第一个半年房租及押金由被告投资作为投资款但不计入运营成本、第二个半年房租开始由新设公司承担计入经营成本等。本案所涉房屋每月物业费为17380元，自2020年12月1日开始欠交。庭审中，原告认可收到被告256400元，但表示其中126400元系押金、13万元系房租按照约定被告违约押金不予退还；被告认为其支付的256400元均系房租。原告表示黄开保系被告雇佣人员，被告不予认可，原告提交的原告律师与黄开保的谈话笔录中黄开保称刘银宽打电话让其来上班担任水电工，我院询问被告黄开保的工资谁负责发放，被告回复应该是其准备成立的公司支付。被告就其主张的2021年2月底与原告协商解除《西安市房屋租赁合同》未提供证据。庭审调解，因当事人各持己见致调解未果。上述事实，有《西安市房屋租赁合同》、转账凭证、微信通讯记录、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《西安市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，应为有效，原告与被告均应按照约定履行各自义务。被告无证据证明与原告签订的《西安市房租租赁合同》于2021年2月已经解除，就此本院不予采信，本案原告于2021年3月30日向被告下发通知告知被告解除《西安市房屋租赁合同》并限期搬离，故原告与被告签订的《西安市房屋租赁合同》解除时间应为2021年3月30日。被告陈述黄开保工资应由新设立公司承担可见原告及黄开保本人陈述受被告（刘银宽）雇佣属实，《西安市房屋租赁合同》签订后，本案房屋钥匙由黄开保保管，且被告自述进行了修缮、培训，可见房屋已经交付被告使用，原告要求被告支付截止2021年3月10日的租金应予支持，2021年1月1日至2021年3月10日租金应为294933元，被告已付款256400元转账时未明确系房租还是押金，原告收款后亦未与被告确认所收款项性质，该款性质应以被告陈述为准，扣除被告已付租金，被告还应支付原告租金38533元。原告与被告约定物业等费用由被告承担并交与原告，2021年1月1日至2021年3月30日物业费应为52140元，原告要求被告给付亦应支持。本案因被告迟延交付租金导致原告解除双方签订的《西安市房屋租赁合同》，原告有权要求被告支付违约金，考虑本案实际情况本院酌定违约金为2个月租金252800元。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定判决如下：一、原告刘乾安与被告陕西九洲尊尚企业管理咨询有限公司2020年11月25日签订的《西安市房屋租赁合同》于2021年3月30日解除。二、被告陕西九洲尊尚企业管理咨询有限公司于本判决生效后十五日内支付原告刘乾安房屋租金38533元。三、被告陕西九洲尊尚企业管理咨询有限公司于本判决生效后十五日内支付原告刘乾安物业费52140元。四、被告陕西九洲尊尚企业管理咨询有限公司于本判决生效后十五日内支付原告刘乾安违约金252800元。五、驳回原告刘乾安的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10521元（原告刘乾安已预交），由本院退还原告刘乾安5260.5元，剩余5260.5元由原告刘乾安承担2572.5元、由被告陕西九洲尊尚企业管理咨询有限公司承担2688元并于上述付款时一并给付原告刘乾安。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                    审  判  员      史丽妮   二0二一年六月二十四日 书  记  员      宋  琛  