山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终3728号上诉人（原审原告）：房英红，女，1961年5月18日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：尹涛，山东德衡（烟台）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：隋夕仁，男，1957年6月27日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：蔡秋玲，山东同济律师事务所律师。上诉人房英红因与上诉人隋夕仁房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2020）鲁0602民初6919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人房英红上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判房屋租赁合同于2019年4月30日解除；2.撤销一审判决第三项之“自2020年9月13日起至隋夕仁返还房屋之日止，按照每日1000元的标准支付违约金给房英红”，改判自2019年5月1日起至被上诉人返还房屋之日，按照每日1000元的标准计算违约金给上诉人；3.上诉人不承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决对《房屋租赁合同》解除时间认定错误。上诉人一审提交的烟台港城实业有限公司证明，及庭审中被上诉人自认上诉人已告知其不再缴纳2019年4月30日后的房租，能够证明上诉人曾于2019年向被上诉人通知过解除房屋租赁合同的事实，一审判决第七页本院认为部分对此事实也进行了认定。一审判决以上诉人不能证明具体哪一天向被上诉人表达了解除合同的意思表示而未认定2019年4月30日为解除日系法律适用错误，原《合同法》第96条的规定适用的是立即解除的情形，本案中上诉人通知被上诉人房租交到2019年4月30日就不要再续租了，根据房屋租赁合同约定，被上诉人缴纳租金都是提前交纳，因此上诉人肯定是在2019年4月30日前作出的解除合同的通知，不论上诉人具体哪一天通知的被上诉人，均是表达的2019年4月30日解除合同的意思，并不能以表达解除合同意思的当天作为解除合同的时间点，因此即便上诉人不能证明具体哪一天向被上诉人通知的2019年4月30日租赁到期终止，也不影响认定租赁合同于2019年4月30日解除。对应的逾期腾房违约金应当从2019年5月1日开始计算。综上，一审法院对合同解除时间认定错误，请求二审法院撤销一审判决，依法作出公正裁决。上诉人隋夕仁上诉请求：依法撤销一审判决，查清事实后依法改判或发回重审。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定的事实错误，采信证据不当，应予撤销。一、被上诉人在起诉书中要求确认双方房屋租赁合同已于2019年4月30日解除的诉请，因上述合同于2014年10月31日到期，已经履行完毕，不需要确认解除。二、被上诉人对上诉人提供的双方于2015年1月14日签订的20年的房屋租赁合同，对合同的真实性提出异议，但是未申请鉴定，一审法院对提供的证据予以认定。但是一审法院在被上诉人未改变其诉讼请求，未对上诉人提供的证据进行质证的情况下，对上诉人提供的证据自行进行审理，自行进行质证和认定，显失公正，违反法律规定，存在枉法裁判之嫌。三、因政府对涉案房屋实行征收，被上诉人已于2019年7月与政府签订了房屋征收协议，涉案房屋已经被政府征收，该房的所有权已经不属于被上诉人，被上诉人作为诉讼当事人不适格，一审法院判决上诉人将房屋返还给被上诉人没有法律依据。四、根据合同法的相关规定，房屋所有权的转移，不影响房屋租赁合同的履行，政府的相关的评估公司对上诉人的企业进行了搬迁评估，上诉人等待政府的经济补偿、搬迁费用到位后，上诉人即行搬迁，上诉人就政府对涉案房屋征收，未给予上诉人企业搬迁经济补偿，已经提起行政复议。五、政府的行政征收的行为属于不可抗力，自被上诉人与政府签订了房屋征收补偿协议之后，涉案房屋的收益就不属于被上诉人，退一步讲，即使涉案房屋还需缴纳租金，受益者也不是被上诉人，一审法院判决上诉人支付房屋租金、违约金给被上诉人，违反法律规定。综上所述，请求二审法院支持上诉人上诉请求。房英红向一审法院起诉请求：1.请求确认原、被告之间针对烟台市芝罘区新胜路出租房屋的房屋租赁关系已于2019年4月30日解除；2.请求判令被告立即从涉案房屋腾迁搬走，将房屋返还原告；3.请求判令被告向原告支付自2019年5月1日起至2020年4月21日（向法院提交诉状解除合同之日）止，逾期腾房占有使用费58520元及违约金356000元（占有使用费参照房屋租赁合同约定的租金标准计算，违约金按每日1000元标准计算），并自2020年4月22日起继续按上述标准计算至实际腾房之日止。一审法院认定事实：2002年4月1日，原告与烟台港城工商实业总公司（时为烟台市芝罘区幸福十六村）签订租赁合同，租赁该村土地8.3亩，租赁期为2002年4月1日至2022年3月31日止。租赁后，原告在土地上建设房屋即烟台市芝罘区新胜路141号－169号房产。2008年11月1日，原、被告签订房屋租赁合同，合同约定，被告租赁原告位于烟台市芝罘区共52间房屋用于做加工车间，租赁期限为2008年11月1日至2011年10月31日，租金为每年58500元；每半年一付，每次提前一个月付款。合同到期必须提前三个月与出租方协商是否再继续承租，如果不再承租，到期日必须马上搬离，如果到期不搬，超期一天交罚款及滞纳金1000元。合同签订后，原告依约交付房屋，被告依约支付租金。原、被告就事实存在争议：（一）合同履行情况。原告主张，该合同期满后，原、被告双方未续签合同，被告继续使用上述房屋，原告也没有提出异议，被告也按原合同约定继续交纳租金。被告则主张，上述合同期满后，双方续签了房屋租赁合同，合同期为20年，现仍在租赁期内。为支持自己的主张，被告当庭提交原、被告于2015年1月14日签订的房屋租赁合同1份。该合同显示，双方约定被告租赁原告位于烟台市芝罘区共41间房屋，用于加工食品车间，租赁期限为“2014年11月1日至20年10月31日”（其中“至”字上存在划线），租金为每年60000元，每半年付款一次；其他条款内容同前述2008年11月1日原、被告签订房屋租赁合同。对该合同，原告质证表示因时间久远，是否于2015年1月14日与被告签订过该房屋租赁合同记不清楚，否认该合同上的签名为其本人所签，但经本庭当庭释明，其表示不对上述异议申请司法鉴定。法院认为，原告对于该份合同的真实性提出异议，则负有相应的举证责任，但其并未向法院提供相应证据予以证明，故其应当承担举证不能的法律后果，据此，法院对被告提供的该租赁合同的真实性予以确认，但是，该合同第二条为“租赁期限从2014年11月1日至20年10月31日”，即使其中“至”字上存在划线，也不能依此得出被告主张的租赁期限为20年的结论，故被告主张合同期为20年的主张，法院不予采信。综上，法院对被告主张的原、被告于2015年1月14日就烟台市芝罘区重新签订了房屋租赁合同的事实予以认定，自2014年11月1日起，原、被告双方就上述房屋的租赁合同关系应当受到该合同的约束，但该合同的具体租赁期限约定不明，为不定期租赁合同。（二）被告承租使用的是烟台市芝罘区房屋还是烟台市芝罘区。原告主张，被告一直承租烟台市芝罘区房屋，该系三排房屋，周围其他房屋现均已拆除，仅余被告占用的上述三排房屋。因房产证已上交拆迁部门，原告提交了烟台市芝罘区新胜路141号至169号房产证复印件予以佐证。被告主张根据2015年1月14日双方签订的房屋租赁合同，自己只承租烟台市芝罘区房屋，对房产证复印件不予质证，但认可自己目前占有使用原告主张的该三排房屋。法院认为，2008年11月1日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于烟台市芝罘区房屋共三排出租给被告使用，后虽原、被告仅就烟台市芝罘区房屋重新签订房屋租赁合同，但被告并未举证向原告返还了烟台市芝罘区新胜路165号房屋，且仍占有使用上述三排房屋，原告亦未提出异议，故双方就烟台市芝罘区新胜路165号房屋仍存在不定期租赁关系，受2008年11月1日双方签订的房屋租赁合同约束。（三）原告是否通知过被告解除房屋租赁合同。原告主张，被告在2019年2月3日向原告缴纳了2018年11月1日至2019年4月30日的房租。2019年，因为涉案房屋被列入烟台市芝罘区幸福新城项目建设拆除范围，其收到烟台市芝罘区港城居委会（港城实业有限公司）及拆迁指挥部的通知，其所有的房屋院落即将进行评估，会在2019年5月开始搬迁。其于是在房屋院落内张贴了解除与所有承租户的租赁关系、限期搬离的通知公告，并当面通知被告租金交到2019年4月底即可，之后再不续租，被告未再缴纳2019年4月30日之后的房租，但拒不返还房屋。就上述主张，原告提交了2020年8月31日出具的由烟台市芝罘区幸福街道港城居民委员会、烟台港城实业有限公司落款并盖章，烟台正瑞房地产咨询服务有限公司落款但加盖烟台正瑞房地产咨询服务有限公司十六村项目部专用章的证明一份，内容为：2019年5月份芝罘区新胜路141号至169号房屋(嘉和幼儿园)除去隋夕仁占用房屋外，其他房屋均已腾空搬离。等待隋夕仁搬离后，整体实施拆除工作。隋夕仁系芝罘区新胜路嘉和幼儿园(实际所有人房英红)大院部分房屋的承租户，从2019年5月以来，隋夕仁本人多次到幸福十六村村委(烟台港城实业有限公司)和拆迁公司主张拆迁补偿款，称“出租人房英红通知自己解除租赁关系，要求自己搬离承租房屋，但房英红未支付额外的补偿款，因此自己不同意搬离。”并且隋夕仁要求拆迁部门将部分补偿费直接支付自己，否则拒不搬离。村委工作人员及拆迁公司人员多次与隋夕仁协商此事，始终未解决。被告认可其租金付至2019年4月30日及原告通知其租金交到2019年4月底就行，以后不用再交的事实，但主张从未收到原告关于解除房屋租赁合同的通知。对原告提交的证明，被告提出异议，称没有说过证明当中所载明的话，该证明称被告多次到幸福十六村村委和拆迁公司主张拆迁补偿款，即使出具证明，也应当由幸福十六村委以及拆迁公司出具，而不应由无关联的烟台港城实业有限公司和烟台正瑞房地产咨询服务有限公司出具该证明，且其中烟台正瑞房地产咨询服务有限公司加盖的是其十六村项目部专用章，该专用章系该公司内部章，对外依法不产生法律效力。法院认为，原告提供的上述证明，虽证明中“幸福十六村村委”的表述因本辖区村改居的实际情况而与落款名称不一致，但证明中“幸福十六村村委”后已加注“(烟台港城实业有限公司)”，因此在证明主体上与出证人一致，对该证明有其他证据予以佐证的内容法院予以采信，结合被告自认原告已告知其不再缴纳2019年4月30日后的房租，法院认定原告曾于2019年向被告通知过解除房屋租赁合同的事实。另查，一审法院立案后，于2020年8月12日向被告送达了起诉状等诉讼文书。一审法院认为，原、被告于2008年11月1日、2015年1月14日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。其中原、被告于2015年1月14日就烟台市芝罘区房屋签订的房屋租赁合同租期约定不明，为不定期租赁；2008年11月1日签订的房屋租赁合同期间届满，被告继续使用租赁物烟台市芝罘区新胜路165号房屋，原告未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依法不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同，应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告主张2019年通过张贴公告、当面通知等方式通知被告解除合同，但不能向一审法院举证证明具体的通知时间、通知方式以及在合理期限之前通知了被告，故原告的通知不能发生解除双方租赁合同的效力。本案原、被告两租赁合同的解除时间，应认定为一审法院向被告送达原告起诉状的时间即2020年8月12日。合同解除，被告即负有向原告返还租赁房屋的义务，原告关于判令被告腾空并向原告返还烟台市芝罘区三排房屋的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持，但应该为被告保留合理期限，以一个月为宜。原告关于判令被告向原告支付自2019年5月1日起至2020年4月21日（向法院提交诉状解除合同之日）止，逾期腾房占有使用费58520元及违约金356000元（占有使用费参照房屋租赁合同约定的租金标准计算，违约金按每日1000元标准计算，并自2020年4月22日起继续按上述标准计算至实际腾房之日止），经查，被告房屋租金缴纳至2019年4月30日，故应自2019年5月1日起继续支付原告租金至2020年8月12日止（截止2020年4月21日止租金为58520元），并自2020年8月13日起至返还原告房屋之日止，继续按上述租金标准支付原告房屋占有使用费，原告上述诉请一审法院予以支持。双方合同于2020年8月12日解除后，被告应在一个月内向原告返还房屋，被告至今未向原告返还房屋，应自2020年9月13日起承担违约责任。根据双方合同约定的违约责任条款“如果到期不搬，超期一天交罚款及滞纳金1000元”，该罚款及滞纳金实质为违约金性质，原告据此主张违约金按每日1000元计算符合合同约定，被告辩解称合同为20年尚未到期，与一审法院查明事实不符，一审法院不予采纳。据此，被告应自2020年9月13日起按每日1000元的标准，向原告支付违约金至向原告返还房屋之日止，原告诉请超出部分，一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、当时有效的《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、原告房英红与被告隋夕仁于2008年11月1日、2015年1月14日签订的房屋租赁合同于2020年8月12日解除；二、限被告隋夕仁于判决生效之日起一个月内将烟台市芝罘区三排房屋腾空并返还原告；三、限被告隋夕仁于判决生效之日起10日内支付原告房英红房屋租金58520元（计算至2020年4月21日），并自2020年4月22日起至被告隋夕仁返还房屋之日止，继续按年60000元的标准支付房屋租金和房屋占有使用费给原告房英红；自2020年9月13日起至被告隋夕仁返还房屋之日止，按照每日1000元的标准支付违约金给原告房英红。如果被告隋夕仁未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7518元，减半收取计3759元，由原告房英红负担3228元，被告隋夕仁负担531元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人房英红提交书面证人证言一份、书面证人证言申请书一份、证人保证书一份，证实其在通知房租交到4月底，租赁合同解除后上诉人与对方及证人一起寻找新的承租房屋的时间，系2019年5月份或6月份，证明隋夕仁在证人作证当天之前已经收到房英红解除租赁合同的通知。上诉人隋夕仁质证称房英红提交的证人证言内容属实。二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，2002年4月1日，上诉人房英红与烟台港城工商实业总公司（时为烟台市芝罘区幸福十六村）签订租赁合同，上诉人房英红租赁该村土地8.3亩，期限至2022年3月31日止，租赁后，上诉人房英红在土地上建设芝罘区新胜路141号-169号房产；2008年11月1日，二上诉人签订房屋租赁合同，约定上诉人隋夕仁租赁上诉人房英红建设的芝罘区共52间房屋用于食品加工，期限至2011年10月31日止，合同还约定租金数额、支付期限、违约责任等条款；二上诉人租赁合同签订后，上诉人隋夕仁租赁使用约定房屋，并支付2019年4月30日前的租金；2019年因包括涉案房屋在内的区域被列入征迁范围，上诉人房英红接到通知，并通知其租户房租交到2019年4月底，自2019年5月开始搬迁；上诉人隋夕仁因未得到拆迁补偿款，一直未搬迁；2020年8月4日，上诉人房英红起诉至一审法院，要求确认租赁合同已解除，上诉人隋夕仁腾迁返还房屋，并支付至2020年4月21日房屋占用费及违约金，形成本案。上诉人房英红提起上诉的理由是：一审判决确定的租赁合同解除日期错误，应为2019年4月30日，违约金亦应从2019年5月1日起计算。上诉人隋夕仁提起上诉的理由是：房屋租赁合同的期限为20年，上诉人房英红提出解除合同违约，且上诉人房英红已于2019年7月与政府签订房屋征收协议，其也无权要求返还房屋，上诉人未搬离的原因是等待政府的经济补偿、搬迁费用，上诉人房英红无权享有。因上诉人隋夕仁租赁上诉人房英红建设的芝罘区房屋从事食品加工，且租金支付至2019年4月30日，事实清楚。关于租赁合同解除问题，上诉人房英红主张租赁合同于2019年4月30日解除，理由有二：一是上诉人隋夕仁租金交至2019年4月30日，到期上诉人房英红明确通知上诉人隋夕仁合同解除，二是涉案区域被征迁，无法继续租赁；上诉人隋夕仁主张双方约定租赁期限20年，租金交至2019年4月30日是因政府征迁，上诉人房英红无权解除合同。因客观方面涉案区域被列入征迁范围，租赁合同不能继续履行，主观方面上诉人隋夕仁主张自2015年租赁期限20年，未提供充分证据证实，上诉人隋夕仁支付房租至2019年4月30日，其知晓征迁发生后租赁合同不再继续履行，故上诉人房英红主张租赁关系解除并无不当。但上诉人房英红未提供证据证实2019年4月30日已与上诉人隋夕仁达成解除合同的合意，或2019年4月30日依法定程序解除租赁关系，故上诉人房英红仅以上诉人隋夕仁租金交至2019年4月30日及其告知上诉人隋夕仁不再续租，而主张租赁关系已于2019年4月30日解除，理由不当；一审法院将2020年8月12日送达上诉状之日，确定为上诉人房英红已依法定程序解除租赁关系期限，并无不当。关于房屋返还问题，上诉人房英红基于有关部门认可的房屋建设者及房屋出租人，于房屋租赁关系解除后，要求上诉人隋夕仁返还作为租赁物的房屋符合规定；上诉人隋夕仁作为承租人，在租赁关系解除时将租赁物返还出租人是义务，上诉人隋夕仁以未得到拆迁补偿为由，拒绝返还租赁房屋，理由不当。上诉人隋夕仁的财产应否得到补偿，与本案租赁合同关系解除非同一法律关系，本案不予一并审理。关于房屋占用使用费及违约金，上诉人房英红因其理解的租赁关系解除时间，针对一审判决确定违约金的计算起始时间提出上诉，因上诉人房英红主张的起始时间依据不足，故该上诉主张本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14158元，由上诉人房英红负担6640元、隋夕仁负担7518元。本判决为终审判决。审判长  曹红岩审判员  于 青审判员  栾建伟二〇二一年六月三十日书记员  王译伟