北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初14978号原告：于娜，女，1982年10月2日出生，汉族，住址北京市西城区。委托诉讼代理人：于金生（于娜之父），1956年9月22日出生，汉族，住址北京市西城区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。负责人：孙洁。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。原告于娜与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城北京分公司）、城城不动产管理有限公司（以下简称城城公司，一并出现合称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于娜的委托诉讼代理人于金生到庭参加了诉讼，二被告经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于娜向本院提出诉讼请求：1、解除我与城城北京分公司2020年8月11日签订的《房屋托管合同》；2、二被告共同支付我2020年8月14日至2021年2月28日的租金45750元；3、二被告共同支付违约金7000元。事实和理由：我与城城北京分公司系房屋租赁合同关系，我将自己名下位于北京市朝阳区天居园X号楼XX层XXXX房屋（以下简称涉案房屋）出租给城城北京分公司经营使用。2020年8月11日，我与城城北京分公司签订了编号为1101SJ2008110625111的《房屋托管合同》，合同约定租期一年，自2020年8月14日至2021年8月13日，租金每月7000元，按月支付，第一个月租金作为管理费，城城北京分公司无需支付，同时约定了每次支付租金的具体日期。合同签订当天，我向城城北京分公司交房，后来城城北京分公司将房屋出租。城城北京分公司本应在占有一个月的免租期后的2020年9月30日支付给我月租金7000元，但其到期未付。我多次催促付款，城城北京分公司以种种理由推脱，最后表示没钱而拒绝支付，其行为已经严重侵害了我的合法权益，依据《房屋托管合同》第十二条约定，我有权单方解除合同，收回房屋。2021年2月底，城城北京分公司的租客搬走，2021年3月1日，我将房屋收回。为维护我的合法权益，故诉至法院。二被告未到庭应诉，但提交书面答辩状称：一、城城北京分公司与于娜签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给第三人实际使用，若解除合同将直接影响第三人合法权益，故不同意解除。二、城城北京分公司与于娜签订《房屋托管合同》后，一直按照合同约定向于娜支付租金及押金。2020年9月受疫情影响，城城北京分公司经营出现困难，无法按照合同约定日期向于娜支付租金。根据双方合同约定，在合同期限内城城北京分公司每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内一次性享受合同期内所有的免租期，因此，在计算城城北京分公司欠付于娜的租金时应免除所有免租期内租金，同时还应当将城城北京分公司支付于娜的押金折抵欠付的租金。在城城北京分公司未按合同约定日期支付租金的情况下，于娜单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋，因此自于娜收回涉案房屋之日起，城城北京分公司无需向于娜支付租金。三、根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。于娜主张的违约金远高于城城北京分公司给于娜造成的损失，加之受疫情影响，城城北京分公司无力支付高额违约金，请法院依法调整。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：于娜系涉案房屋所有权人。2020年8月11日，于娜（甲方、托管方）与城城北京分公司（乙方、受托方）签订《房屋托管合同》，合同约定，甲方将涉案房屋委托给乙方经营，该房屋用途可为长租房、短租房或配套项目。托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋管理服务，负责甲方家居家电的维护保养、租金按时到账。乙方合同联系人张文彬。托管期内，甲方首年前30天租金作为管理费支付给乙方。本合同托管期12个月，自2020年8月14日至2021年8月13日止，甲方实收租期11个月1天，管理费30天。托管期内，乙方保证甲方每月租金收入7000元（含物业费、取暖费）。甲方收款方式：月付，无托管押金。本合同起租日起，每年第一个月租金作为管理费不支付，甲方自次月起每个月最后一天收取租金。甲方应于合同签订之日将房屋按约定条件交付给乙方，《资产交割单》经双方移交并签字盖章后视为交付完成。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）;2.乙方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达10000元的；3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；4.乙方利用房屋进行违法活动或者储存危险品的。乙方有上述情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按一个月租金标准向甲方支付违约金。同日，双方签署《资产交割单》，于娜向城城北京分公司交付涉案房屋。后因城城北京分公司未按约向于娜支付房屋租金，双方因此产生争议。庭审中，于娜表示双方订立的《房屋托管合同》实为房屋租赁合同，合同主要内容为于娜将涉案房屋出租给城城北京分公司，并允许该公司转租，城城北京分公司按月向于娜支付租金。另就租金支付问题，于娜表示城城北京分公司在订立合同当时及之后未支付任何租金，因城城公司系全国性连锁公司，网上口碑很好，故其作为业主将房子交由被告管理比较放心，故未在签约时向城城北京分公司收取一部分租金。另查，本院于2021年3月15向二被告邮寄本案起诉状副本和证据材料，二被告于2021年3月16日签收，并于2021年4月7日向本院邮寄书面答辩状，但并未提交证据材料。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。于娜与城城北京分公司签订的《房屋托管合同》主要内容为于娜将其名下房屋交付城城北京分公司使用，城城北京分公司按期支付租金并有权转租，故该《房屋托管合同》实为房屋租赁合同，双方之间形成房屋租赁合同法律关系。关于解除合同的诉讼请求，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。城城北京分公司未提供任何证据证明其向于娜支付了租期内的租金，其行为确已构成违约，符合《房屋托管合同》中约定的“乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的”解除条件，于娜要求解除合同于法有据，解除合同时间以向本院向城城北京分公司送达起诉状副本的时间为准。关于支付拖欠租金的诉讼请求，于娜自述已于2021年3月1日收回房屋，故租金应支付至2021年2月28日，虽然合同约定首年前30天租金作为管理费无需支付，但城城北京分公司在签订合同后并未尽到管理义务，亦未支付租金，故该笔租金其仍应支付，于娜主张的租金数额无误，本院予以支持。关于支付违约金的诉讼请求，根据上述分析，城城北京分公司应当承担相应的违约责任，其虽提出违约金标准过高的抗辩，但并未就此举证，原告按照合同标准主张违约金并无不妥，本院亦予以支持。关于城城公司责任承担问题，法人的分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。因此于娜要求城城不动产共同承担给付义务，符合法律规定。二被告经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告于娜与被告城城不动产管理有限公司北京分公司签订的《房屋托管合同》于二〇二一年三月十六日解除；二、被告城城不动产管理有限公司、被告城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内支付原告于娜二〇二〇年八月十四日至二〇二一年二月二十八日的房屋租金四万五千七百五十元；三、被告城城不动产管理有限公司、被告城城不动产管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内支付原告于娜违约金七千元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费862元，由被告城城不动产管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  杨 静二〇二一年六月二十一日法官助理  姚澍峥书 记 员  嵇姣龙