上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初7158号原告(反诉被告)：上海蔻月酒店管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：周怡，总经理。委托诉讼代理人：林梓琳，上海磊天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，上海磊天律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海广富林文化发展有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：谢劭劼，执行董事。委托诉讼代理人：何斯斯，上海市志致远律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雪明，上海市志致远律师事务所律师。原告上海蔻月酒店管理有限公司(以下简称“蔻月公司”)与被告上海广富林文化发展有限公司(以下简称“广富林公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序进行审理。2020年9月21日，本院依原告申请，就涉案房屋的装饰装修进行审价，于2021年1月22日收到审价报告。2021年1月12日，本院受理被告提起的反诉。本案于2020年8月3日、2021年3月1日两次进行证据交换，于2021年5月27日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人林梓琳、被告委托诉讼代理人何斯斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔻月公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的关于广富林路XXX-XXX号、XXX-XXX号的《房屋租赁合同》、《主体变更协议》、关于陈家公路XXX号XXX号楼、XXX号楼的《房屋租赁合同》、《主体变更协议》无效以及《房屋租赁合同》补充协议(一)无效；2、判令被告返还原告租赁保证金214,774元；3、判令被告赔偿原告装饰装修损失7,691,674.91元；4、判令被告返还原告已付租金235,655元；5、判令被告向原告赔偿损失，包括造价结算咨询费50,000元、造价预算咨询费20,000元以及自2019年9月1日起以装修实际投入金额17,406,539.30元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际赔偿之日止的利息。事实和理由：2018年8月14日，被告与案外人张某签订《房屋租赁合同》一份,约定由张某承租被告位于上海市松江区广富林路XXX-XXX号、XXX-XXX号的房屋用于民宿餐饮使用；面积2,045.5平方米；租期自2018年8月1日至2028年7月31日；第一年租金标准为0.5元/平/天，之后每年递增0.1元/平/天；同时，双方就其他权利义务进行了约定。合同签订后，张某向被告支付了租赁保证金181,019元及装修保证金93,326元。2018年10月8日，原、被告及案外人张某签订了《合同主体变更补充协议》一份，约定原房屋租赁合同中张某的权利义务由本案原告享有和承担。原告承租房屋后，因该房屋没有门牌号，导致原告无法办理相关证照进行经营，之后又发现被告出租的房屋没有消防系统，导致其他相关证照亦无法办理，且承租期间被消防、工商均进行处罚。近期原告经走访了解，得知被告出租的房屋没有建设规划许可、也没有产证。被告在明知房屋性质的情况下仍将其出租，导致原告花费巨额装修，原告认为租赁无效的全部过错均在被告，被告应当赔偿原告全部损失，但被告却推诿拒赔。无奈之下，原告只能将被告诉之于法院，请求依法判如所请。被告广富林公司辩称：对《房屋租赁合同》、《主体变更协议》、《房屋租赁合同》补充协议(一)无效不持异议；同意退还原告租赁保证金214,774元；关于装修损失，被告不认可审价报告中的成新率以及争议项，另外请法庭考虑原、被告在合同无效中的过错；不同意退还原告已付租金235,655元；关于造价结算费、造价预算费，原告未提供证据证明这两笔费用的存在，关于装饰装修的利息损失也不认可，原告无法证明投入装修的实际金额，该部分损失也不是房屋租赁关系中应当赔偿的损失。被告广富林公司同时向本院提出反诉请求：1、判令原告搬离和返还位于上海市松江区广富林路XXX-XXX号、XXX-XXX号房屋及陈家公路XXX号XXX号楼、XXX-XXX号楼；2、判令原告支付被告自2019年8月1日起至房屋实际返还之日止的占有使用费(按房屋租赁合同补充协议一中附件一租金分期支付表第4项以后的标准)；3、判令原告支付自2020年4月1日起至2020年8月31日止的水电费23,051.90元。事实和理由：2018年8月14日，被告与案外人张某签订《房屋租赁合同》，由张某承租被告位于上海市松江区广富林路3766-21、3766-22号房屋。2018年10月8日，原、被告、张某协商一致将《房屋租赁合同》的承租人变更为原告。2019年5月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》补充协议(一)，被告将陈家公路XXX号XXX号楼、XXX-XXX号楼出租给原告。2020年6月10日，原告诉至本院要求确认合同无效并要求被告退还保证金并赔偿损失。审理中，法院释明原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及补充协议，因租赁标的物未取得建设工程规划许可证而无效。但实际上，原告在签订合同时即明知涉案房屋没有产证，也因此双方约定的房屋租金明显低于同地段租金标准。同时，原告承租涉案房屋后不久即开始经营，在涉案房屋开展“月子中心”业务。综上，原告因合同无效导致的后果应承担较大责任，且原告确因在涉案房屋内开展经营活动而获利，应承担占有使用房屋期间的使用费并支付欠付的水电费。为维护自身合法权益，被告提出以上反诉请求，望判如所请。针对被告广富林公司的反诉请求，原告蔻月公司辩称：同意搬离和返还房屋；不同意支付房屋占有使用费，因合同约定的地址不存在导致原告无法办理营业执照，虽然装修完毕，但原告无法正常经营也没有实际使用涉案房屋；同意支付自2020年4月1日起至2020年8月31日止的水电费23,051.90元。本院经审理认定事实如下：2018年8月14日，被告作为甲方、出租方，案外人张某作为乙方、承租方，签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市松江区陈家公路XXX号XXX号楼、XXX号楼房屋出租给乙方；租赁房屋作为民宿、餐饮使用；租期自2018年8月1日起至2028年7月31日止，其中2018年8月1日起至2018年12月31日为免租期。该份合同附件五系租金分期支付计算表，其中2019年8月1日至2020年1月31日的租金总额为223,982元，2020年2月1日至2020年7月31日的租金总额为223,982元，2020年8月1日至2021年1月31日的租金总额为261,313元……同日，被告作为甲方、出租方，案外人张某作为乙方、承租方，签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市松江区广富林路XXX-XXX号、XXX-XXX号房屋出租给乙方。其余合同内容与上述陈家公路XXX号XXX号楼、XXX号楼房屋的《房屋租赁合同》一致。后被告作为甲方、案外人张某作为乙方、上海蔻阅工贸有限公司作为丙方，签订一份《合同主体变更补充协议》，约定自本协议签订之日起，乙方自行退出租赁标的物为松江区广富林路XXX-XXX号、XXX-XXX号的《房屋租赁合同》，该合同中乙方的权利义务由丙方享有和承担，乙方承担连带责任。2018年10月8日，被告作为甲方、案外人张某作为乙方、上海蔻阅工贸有限公司作为丙方，签订一份《合同主体变更补充协议》，约定自本协议签订之日起，乙方自行退出租赁标的物为松江区陈家公路XXX号XXX号楼、XXX号楼的《房屋租赁合同》，该合同中乙方的权利义务由丙方享有和承担，乙方承担连带责任。2018年10月18日，上海松江国有资产投资经营管理集团有限公司出具一份《房屋产权证明》，载明位于上海市松江区陈家公路XXX号XXX号楼、XXX号楼的房屋，于2004年4月建造，房屋面积2,045.5平方米，房屋用途为商业用房。房屋属于上海广富林文化发展有限公司所有。该房屋未取得房屋土地管理部门核发的房屋产权证，但可作为生产经营用房使用。该《房屋产权证明》于2018年10月23日送达原告。2019年5月28日，被告作为甲方、出租方，上海蔻阅工贸有限公司作为乙方、承租方，签订一份《房屋租赁合同》补充协议(一)，约定甲、乙双方于2018年8月14日就松江区陈家公路XXX号XXX号楼、XXX号楼签订了《房屋租赁合同》，建筑面积2,045.5平方米。现乙方提出增加经营面积，经甲乙双方友好协商后，达成以下补充协议：一、甲方同意乙方承租松江区陈家公路XXX号XXX号楼(建筑面积：158平方米)、松江区陈家公路XXX号XXX-XXX号楼(建筑面积：231平方米)用于增加经营面积，作为乙方物料仓库使用，租期自2019年5月1日至2028年7月31日，增加经营面积后，租赁期内租金分期支付金额详见附件一。二、甲乙双方同意房屋租赁保证金调整至214,774元，乙方应于本合同签订后5日内补足房屋租赁保证金差额即33,755元……附件一租金分期支付表载明，自2018年8月1日至2018年12月31日为免租期，自2019年1月1日至2019年1月31日的租金金额为31,109元，自2019年2月1日至2019年7月31日的租金金额为186,652元，自2019年5月1日至2019年7月31日(9号楼、11-2号楼第一期租金)金额为17,894元，2019年8月1日至2020年1月31日的租金总额为266,578元，2020年2月1日至2020年7月31日的租金总额为266,578元，2020年8月1日至2021年1月31日的租金总额为311,007元……审理中，原告申请就松江区广富林路XXX-XXX号、XXX-XXX号(原来地址松江区陈家公路XXX号XXX号楼、XXX号楼)及松江区陈家公路XXX号XXX号楼、XXX-XXX号楼的装修现值进行审价。经上海四海建设工程造价咨询监理有限公司审价，结论为：原、被告无争议部分金额为7,666,559.35元，有争议部分的金额为25,115.56元。被告认为室外场地工程和绿化工程不在租赁范围内，系原告擅自在租赁范围以外所做的装修，故对有争议部分不予认可。被告同时认为成新率95%过高。鉴定人员陈述，成新率是根据现场装修实物的新旧程度来认定的，其根据现场查看情况，确定成新率为95%；有争议部分25,115.56元均系现场实际存在的项目，室外场地工程6,164.81元是指道路，绿化工程18,950.75元是指苗木，有争议部分的施工内容紧挨着房屋、在房屋周围，室外场地工程肯定是承租涉案房屋有必要进行的装修。本次鉴定费用320,000元，由原告垫付。2021年3月1日，本院告知原告审价报告已出具，且涉案租赁合同无效，为避免损失扩大，原告应尽快向被告返还涉案房屋。但原告未能在本案审理中搬离并向被告返还房屋。另查明：原告于2018年2月12日成立、2020年1月16日核准，营业期限自2018年2月12日至2048年2月11日，2019年2月15日企业名称由上海蔻阅工贸有限公司变更为上海蔻月酒店管理有限公司，2020年1月16日住所地由上海市松江区新松江路XXX弄XXX号变更为上海市松江区广富林路XXX-XXX号、XXX-XXX号。再查明：就涉案租赁标的物是否有产权证或建设工程规划许可证，本院于2020年8月7日向上海市松江区规划和自然资源局发函询问。上海市松江区规划和自然资源局于2020年8月24日向本院复函，函复如下：1、松江区广富林路XXX-XXX号、XXX-XXX号(原来地址松江区陈家公路XXX号XXX号楼、XXX号楼)，松江区陈家公路XXX号XXX号楼、XXX-XXX号楼，未查到登记信息，该项目未办理过建设工程规划许可证。2、关于涉案房屋占用土地的情况，经查询，土地性质是队属集体用地，土地权属为新陈家村，宗地号444、438、439、445原土地用途为工业用地，宗地号446原土地用途为灌溉水田。审理中，原告还提供了：1、《咨询服务协议》、收据、收条、《工程预算编制合同》、《上海市建设工程设计合同》，以证明原告装修涉案房屋花费装修预算编制费20,000元、装修结算服务费50,000元。被告认为真实性无法确认，原告也没有任何付款凭证和发票，不认可交易真实性，且上述款项也并非房屋租赁合同关系中应当赔偿的损失。2、2019年10月14日上海市消防监督检查意见通知书、上海市松江区市场监督管理局询问通知书(时间为2019年11月27日、2020年2月26日)，以证明被告交付的房屋存在多种问题导致原告承租后多次被查。被告认为真实性无法确认，也无法看出这些消防问题归因于被告。审理中，被告还提供了微信聊天记录，证明其在商户微信聊天群中就2020年2月-4月的租金减免进行了告知，其中微信名为“蔻阅月子会所”的人员就2月、3月的租金减免通知回复“收到”。被告称“蔻阅月子会所”已退群，无法核实其真实姓名。原告对微信聊天记录的真实性不予认可，也不清楚“蔻阅月子会所”的真实身份。审理中，原、被告确认：原告已付租金为235,655元、已付保证金为214,774元；原告承租范围为上海市松江区广富林路XXX-XXX号、XXX-XXX号及松江区陈家公路XXX号XXX号楼、XXX-XXX号楼；陈家公路XXX号XXX号楼、XXX号楼和广富林路XXX-XXX号、XXX-XXX号系同一地址，原、被告虽然就两个地址分别签订了租赁合同和主体变更协议，但实际是一个租赁地址。原告陈述：其承租房屋用于做月子中心；被告于2018年8月15日将涉案房屋交付原告，案外人张某系原告的股东，原告于2018年8、9月份开始装修，装修了一年左右，2020年1月16日取得营业执照，但因消防和卫生许可证办不下来，故承租以后从未正常经营过；因涉案房屋无法正常占有使用，合同目的无法实现，故原告要求退还租金；受疫情影响，对于2020年2月份至4月份的租金，被告应当免除。被告陈述：原告在签订合同前就知晓涉案房屋无产权证和建设工程规划许可证，原告在未充分审核相关文件的情况下就投入大量精力和资金装修房屋，亦存在过错；对原告所做的装饰装修，其不同意利用；涉案房屋没有通过一次消防验收；原告承租涉案房屋做月子中心，在2020年2月份之前有经营过，相关证据没有，后续确实没有经营；原告经营确实需要卫生许可证和消防证件，但原告实际已经有了经营行为；被告确属国有企业，被告在商户微信群中告知了原告可以减免租金，但原告从未申请过，故现被告不同意减免租金。以上事实，有《房屋租赁合同》、《合同主体变更补充协议》、《房屋租赁合同》补充协议(一)、司法鉴定意见书以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方租赁标的物中所涉厂房未取得建设工程规划许可证，故双方就所签订的《房屋租赁合同》、《合同主体变更补充协议》、《房屋租赁合同》补充协议(一)均属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同无效后，原告应当搬离涉案房屋并返还给被告，被告应将租赁保证金退还原告。关于装饰装修损失，双方确认无争议部分金额为7,666,559.35元。对于有争议部分25,115.56元，本院认为，该部分现场确实存在，且系在涉案房屋周围所做的道路、绿化工程，应当计入原告的装饰装修损失范围内。至于成新率，鉴定单位根据现场查看情况，确定成新率为95%，本院予以采纳。关于双方的过错程度，被告作为出租人，明知涉案房屋无产权证、建设工程规划许可证却对外出租，并向原告交付了载明可作为生产经营用房使用的《房屋产权证明》，应对合同无效承担主要的过错责任，本院酌定过错比例为70%。原告作为承租人，未对租赁标的物尽审慎审查义务，应对合同无效承担次要的过错责任，本院酌定过错比例为30%。基于此，被告应赔偿原告装修损失5,114,963.82元。关于原告要求返还已付租金及被告要求原告支付自2019年8月1日起的占有使用费的诉请，本院认为，涉案房屋未通过一次消费验收，确实会影响到房屋的正常经营使用，对原告已经支付的截止至2019年7月31日前的使用费，本院酌定减半收取，由被告向原告退还117,827.50元；对于2019年8月1日起至实际搬离和返还房屋之日止的占有使用费，本院酌定按每月22,215元的标准计算。其中，2020年2月至2020年4月的占有使用费，被告提供的微信聊天记录不足以证明其通知了原告申请租金减免及逾期未申请会丧失租金减免资格，故本院认为2020年2月至4月的占有使用费被告应予免除。关于原告要求被告赔偿造价结算咨询费、造价预算咨询费及装修实际投入金额的利息的诉请，于法无据，本院不予支持。关于被告要求原告支付水电费23,051.90元的反诉请求，原告同意支付，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)上海蔻月酒店管理有限公司与被告(反诉原告)上海广富林文化发展有限公司就上海市松江区广富林路XXX-XXX号、XXX-XXX号签订的《房屋租赁合同》、《主体变更协议》、就上海市松江区陈家公路XXX号XXX号楼、XXX号楼签订的《房屋租赁合同》、《主体变更协议》以及2019年5月28日签订的《房屋租赁合同》补充协议(一)无效；二、原告(反诉被告)上海蔻月酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内搬离上海市松江区广富林路XXX-XXX号、XXX-XXX号及松江区陈家公路XXX号XXX号楼、XXX-XXX号楼并返还给被告(反诉原告)上海广富林文化发展有限公司；三、被告(反诉原告)上海广富林文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海蔻月酒店管理有限公司租赁保证金214,774元及已付租金117,827.50元；四、被告(反诉原告)上海广富林文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海蔻月酒店管理有限公司装修损失5,114,963.82元；五、原告(反诉被告)上海蔻月酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海广富林文化发展有限公司自2019年8月1日起至2020年1月31日止的占有使用费133,290元及自2020年5月1日起至实际搬离和返还房屋之日止的占有使用费(按每月22,215元的标准计算)；六、原告(反诉被告)上海蔻月酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海广富林文化发展有限公司自2020年4月1日起至2020年8月31日止的水电费23,051.90元；七、驳回原告(反诉被告)上海蔻月酒店管理有限公司其余本诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费69,285元，反诉费6,308元，鉴定费320,000元，合计诉讼费395,593元，由原告(反诉被告)上海蔻月酒店管理有限公司负担119,507元(已付)，由被告上海广富林文化发展有限公司负担276,086元(已付5,199元，余款270,887元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李 明审 判 员  亓继芳人民陪审员  姚道林书 记 员  朱迪菁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。