北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初18724号原告：昝自军，男，1973年11月7日出生，汉族，北京思智锐奇展览展示有限公司法定代表人，住河南省南乐县。委托诉讼代理人：郭逵，北京直方律师事务所律师被告：邸志国，男，1991年8月5日出生，汉族，巽既影业（上海）有限公司总经理，住河北省廊坊市。原告昝自军与被告邸志国房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告昝自军的委托诉讼代理人郭逵，被告邸志国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昝自军向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失36812元（房租和滞纳金20000元、免租期房屋实际损失19266元、居间服务费损失13546元，扣除被告的押金16000元，共36812元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年9月14日，原告昝自军作为甲方、被告邸志国作为乙方、案外人北京美安居房地产经纪有限公司签订《北京市写字楼、商铺租赁合同（经纪机构居间成交版）》，被告邸志国租赁原告昝自军位于北京市通州区北皇木厂街x号院x号楼xx层xxx室的写字楼，租赁面积168．13平方米，作为办公用途，租赁期自2020年10月26日至2023年10月25日止，租期3年，每月租金前两年16000元、第三年17280元，租金每三个月支付一次。免租期为40日，自2020年9月15日至2020年10月25日。为促成协议的签订，原告昝自军向案外人北京美安居房地产经纪有限公司支付了居间服务费15000元。原告昝自军按照约定，向被告邸志国交付了案涉房屋。2020年1月25日，按照协议后附的《房屋设备及付款明细》，被告邸志国应向原告昝自军支付租金48000元。但被告邸志国一直未能支付，原告昝自军多次催收无果。故原告昝自军根据协议约定，追究被告邸志国违约责任。被告邸志国应当赔偿原告昝自军的损失包括：1．房租及滞纳金共20000元。协议第9．2．5条约定：“乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其月租赁的5%作为滞纳金；逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，并追究乙方的违约责任。”被告邸志国应当向原告昝自军支付自动退租前的房屋租金，15日租金为月租金16000元的一半，即8000元。被告逾期支付租金每日加付月租金的5%作为滞纳金，即每日16000元*5%=800元。滞纳金计算至被告自动退租日前一日，即800元*15日=12000元。因此，被告邸志国应向原告昝自军赔偿房租及滞纳金共20000元。2．免租期房租实际损失13932元。因被告邸志国承诺向原告昝自军租赁案涉房屋3年，原告昝自军据此为被告邸志国设定了免租期40日，原告昝自军在此期间未向被告邸志国收取任何房租。但被告邸志国实际租赁期间仅为2020年10月26日至2021年2月9日，共106日，原告不可能为被告仅仅106日的租赁合同让其免费租用40日，而租赁期未按原协议约定系因被告造成。《民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”因被告邸志国的原因而造成原告昝自军实际损失，邸志国应当承担赔偿责任。协议约定的租赁期为2020年10月26日至2023年10月25日，共1094日；实际租赁期为2020年10月26日至2021年2月9日，共106日。原告昝自军相应的损失应为16000-16000/30*40*106/1094=13932元。3．居间服务费损失13546元。为促成协议的签订，原告昝自军向案外人北京美安居房地产经纪有限公司支付居间服务费15000元。同免租期对应的损失应当由被告邸志国赔偿原告昝自军一样，居间服务费的对应损失也应由被告邸志国赔偿为15000-15000*106/1094=13546元。综上，被告邸志国造成原告昝自军直接损失47478元。根据约定及法律规定，应当由被告邸志国赔偿原告昝自军，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告邸志国当庭辩称，合同已经解除，合同应该是在2021年1月29日解除的。1月26日的时候原告昝自军把门锁了，1月27日早上来门也是锁着的，28号也是锁着的，29号报警了，警察来询问，认为是民事纠纷。我们在2021年1月29日搬走，我方并不欠原告昝自军房租，房租交到2021年1月25日，门锁之后就没再交过租金，合同约定是提前一周需要交房租，也就是在1月18日交租金。原告昝自军让我方赔偿，没有依据，搬走也是原告昝自军让我搬走的，我们并不欠租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：2020年9月14日，昝自军(出租方，甲方）与邸志国（承租方，乙方）以及案外人北京美安居房地产经纪有限公司（居间方）签订《北京市写字楼、商铺租赁合同（经纪机构居间成交版）》（以下简称租赁合同），昝自军将位于北京市通州区北皇木厂街x号院x号楼18层xxx室的写字楼出租给邸志国，用途为办公，租赁期自2020年10月26日至2023年10月25日止，租期3年，每月租金前两年16000元、第三年17280元，租金方式为押二付三，押金为两个月租金32000元作为保证金，租赁期限届满或合同解约后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方，如保证金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付。租金每三个月支付一次，于付款月起租日7天前支付下一次租金。免租期为40日，自2020年9月15日至2020年10月25日。租赁合同第六条居间服务约定：本合同签订后5日内，甲方应向丙方支付月租金的100%即15000元作为佣金。第九条违约责任与合同终止约定：9．1甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同：9．1．1甲方不能提供本房屋的产权证明或所提供的房屋及各项设备设施不符合约定条件，影响乙方使用。9．1．2甲方未尽房屋修缮义务，影响乙方使用。9．1．3因甲方原因造成本合同的无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当于贰个月房租的违约金。9．2乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：9．2．1乙方未经甲方书面同意，转租、转借本房屋或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租。9．2．2乙方未经甲方书面同意，擅自拆、改、变动本房屋的内外结构，损坏本房屋的设备、设施不及时修复，或者改变房屋的使用性质。9．2．3乙方利用该房屋存放危险物品或进行违法活动。9．2．4因以上原因双方解除本合同，甲方无须退还乙方所交付的押金；如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。9．2．5乙方未按本合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的5%作为滞纳金；逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，并追究乙方的违约责任。9．3本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付守约方贰个月房租作为违约金。租赁合同附件《房屋设备及付款明细》约定的前三次付款日期分别是2020年9月14日定金7000元、2020年9月17日前房屋租金及押金73000元整（后数额做了调整）、2021年1月25日房屋租金48000元。租赁合同签订后，昝自军交付了涉案房屋，向居间方交纳了佣金15000元。邸志国交纳了16000元的押金，未按期交纳2021年1月25日至2021年4月24日的租金。2021年1月26日，昝自军将涉案房屋大门锁住，导致邸志国无法使用房屋。2021年1月29日，邸志国从涉案房屋中搬走。庭审过程中，关于租金问题，邸志国陈述公司经营不好，当时与昝自军沟通希望能年后再交，对方不同意，后来想先交一部分，对方也不同意，就上锁了，关于锁门问题，昝自军陈述系为了催交租金，其实际收回房屋的时间是2月10日。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据查明的事实，昝自军与邸志国签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，关于租赁合同解除问题，邸志国未按照租赁合同约定的期限交纳租金，已构成违约，应承担相应的违约责任，对于租赁合同的解除有过错，而昝自军在邸志国未按期交纳租金的情况下，直接锁门，虽其解释称系在催要租金，该行为直接导致邸志国无法使用房屋，租赁合同的目的无法实现，按照租赁合同约定承租方逾期交纳租金超过15日出租方才有权收回房屋，因此对于租赁合同的解除昝自军亦有一定的过错，在此情形下，2021年1月29日邸志国搬离涉案房屋的时间可以视为双方租赁合同解除日期。关于昝自军主张的要求邸志国赔偿损失的诉讼请求，由于邸志国存在违约行为，昝自军的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持，具体金额，结合租赁合同关于违约责任的约定、双方的过错程度以及昝自军的实际损失情况，本院酌情确定为20000元，对其主张的过高部分，本院不予支持。关于押金部分，结合邸志国的主张以及租赁合同关于押金用途的约定，本院一并予以处理。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告邸志国赔偿原告昝自军损失20000元，扣除押金16000元，再赔偿4000元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告昝自军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费721元，由原告昝自军负担361元（已交纳），由被告邸志国负担360元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二一年六月三十日法官助理 李熹明书 记 员 张博森