广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终2843号上诉人(原审被告)：惠州市泰安居物业管理有限公司，住所地：惠州市河南岸演达一路3号小区装饰家居广场六楼。法定代表人：唐太记。委托诉讼代理人：曾晓峰，系广东君路律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳梅，系广东君路律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：廖砺琦，女，汉族，1991年2月11日出生，住址：惠州市惠城区。上诉人惠州市泰安居物业管理有限公司（下称泰安居公司）与被上诉人廖砺琦因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初8140号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人泰安居公司不服一审判决，上诉请求:1、撤销一审民事判决书第一判项并改判上诉人向被上诉人支付2016年8月15日至2017年11月15日租金(租金为按13.6%税率代扣代缴的税后净租金)。2、本案二审诉讼费由被上诉人承担，一审诉讼费按法律规定改判。事实和理由∶一、上诉人是案涉租金的代扣代缴义务人，上诉人每月实际交付给被上诉人租金应是扣除相关税费后的净租金，一审法院按税前租金标准计算与事实不符。根据双方签订的《商铺租赁合同》第四条约定，由甲方即上诉人代扣代缴相关税费，上诉人也向一审法院提交了返租明细表及转账凭证等证据，证明上诉人向被上诉人支付的租金均是扣除相关税费的税后租金(扣税方式为2016年5月份之前按租金总额的19.1%代扣，2016年6月份起按13.6%扣税)，该代扣代缴税费的事实是双方均一致同意认可的，一审法院也认定上诉人2016年12月之前的租金(扣税后的净租金)己付清，一审法院无视双方合同约定，按税前租金标准计算判令上诉人向被上诉人支付租金错误。二、被上诉人诉请支付的是2016年8月1日至2017年11月28日的租金，一审法院支持从2015年12月至2017年11月的租金，超过了当事人的诉请，同时也与其自认的2015年12月之前的租金已经付清相矛盾。三、《商铺租赁合同》对逾期支付租金并未约定违约金，一审法院判令上诉人按年利率6%的标准承担租金利息责任没有事实和法律依据。四、一审法院对本案诉讼费用的负担评判错误，其判决认定被上诉人诉请部分成立，但却判令上诉人承担全部诉讼费用，有违法律规定且有失公平。因此，上诉人认为，一审法院判决有诸多与事实不符且有违法律之处，上诉人特此上诉，请求二审法院依法查明事实，作出公正判决。针对泰安居公司的上诉请求，廖砺琦答辩称：涉税的问题不属于商铺租赁合同的审理范围，我方会在案外处理；泰安居公司应当支付的租金是多少就是多少，不存在代扣代缴的问题。如果多算了半个月的租金，同意扣减。原审原告廖砺琦提出的诉讼请求：一、判令被告支付自2016年8月1日至2017年8月1日所拖欠的租金共5487元及利息329元（按中国人民银行同类商业银行贷款利率，即年利率6%计算）。二、确认涉案房屋惠州市演达一路西侧大石湖3号小区泰安居第4层036号商场[粤房地证字第1100097148号]物业管理费用为5元/月.平米。三、判令被告将涉案房屋重新分割，恢复原样并返还给原告。四、确认被告将涉案房屋重新分割，恢复原样返还给原告之前，原告无须向被告支付物业管理费。五、判令被告向原告支付1371元违约金（此处填等于三个月租金的数额）及利息82元（按中国人民银行同类商业银行贷款利率，即年利率6%计算），后续拖欠违约金利息日后另行计算。六、诉讼费由被告承担。在2017年11月28日的庭审中，原告变更诉请一为：判令被告向原告支付至开庭之日为止所拖欠租金（以合同约定为准）及利息（年利率6%）；增加诉讼请求：七、判令被告支付原告从2003年6月至2003年8月拖欠的租金（以合同约定为准）及利息（年利率6%）。八、继续履行合同。庭审中被告称愿意继续履行合同。原告同意撤回对第三、四项的诉讼请求。事实与理由：原告是惠州市演达一路西侧大石湖3号小区泰安居第4层036号商场[粤房地证字第1100097148号]所有人，于2003年6月15日与被告签订《商铺租赁合同书》，约定“每月租金457元，租赁期限内包括但不限于物业管理费、水电费等相关费用由被告承担。租赁期限为2003年6月15日至2018年6月15日，若被告连续三个月未支付租金给原告，原告有权取消合同，并由被告赔偿原告的一切经济损失。”现被告自2016年8月1日至今再未支付过租金。原告为维护自己合法权益,向贵院提起诉讼，望贵院支持原告诉讼请求。被告惠州市泰安居物业管理有限公司辩称，一、答辩人与被答辩人就泰安居装饰家居广场四层036号铺位签订了《商铺租赁合同书》租赁期限至2018年6月15日止。截至答辩之日，答辩人已向被答辩人付清了2015年12月份（含）之前的全部租金（已扣除代扣代缴税费，扣税方式为2016年5月之前按租金总额的19.1%代扣，2016年6月份起按13.6%扣税，另加手续费2.5元），答辩人因公司经营困难且大部分商铺空置，所以无奈拖欠被答辩人2016年1月起至今的租金未付，被答辩人应收的每月租金为457元（代扣缴税费87.29元/62.15元后实际月租为369.71元/394.85元），答辩人愿意据实支付所欠租金给被答辩人。二、被答辩人关于支付违约金的请求没有合同依据和法律依据，涉案商铺不存在需要重新分割问题，被答辩人到答辩人管理处即可办理商铺交接手续，因此被答辩人的第3、4项诉讼请求不成立，双方完全可以协商解决，无须诉诸法院占用宝贵的司法资源。三、被答辩人诉请确认物业管理费标准的请求与本案租赁合同纠纷属于不同民事法律关系，依法应另案处理。一审法院认定的事实:被告（甲方、承租方）与黄新香（乙方、出租方）于2003年6月15日签订了《商铺租赁合同书》，合同约定：一、被告所承租的原告商铺，位于惠州市河南岸××西侧××小区“××装饰家居广场”××号铺位。二、租赁期为一十五年。若原告按一次性付款购铺，自原告将购铺尾款付清后，被告开始给原告计租；若原告按银行按揭方式购铺，自原告将购铺首付款交清并办齐银行按揭手续后，被告开始给原告计租。三、为了支持被告的经营活动，原告同意从计租日起顺延三个月收取被告的租金，租赁期保持一十五年不变。租赁期限为2003年6月15日至2018年6月15日。四、租金标准及支付方式。双方同意每年租金总额为人民币5487元，即每月租金为人民币457元。租金每月支付一次，每月的五号被告向原告支付上月租金，原告收取租金后，应开具租赁发票给甲方（抬头由被告指定或由被告代扣代缴相关税票）。五、原告同意被告承租后对外转租经营，转租的对象及转租的租金均与原告无关，原告不得干涉转租方的经营活动。六、租赁期间所发生的市场经营管理费、水电费等因经营产生的费用均由被告支付。七、违约责任。1、为保证被告承租的铺位统一的经营形象，原告不得单方解除合同。如原告单方解除合同，应赔偿被告的一切经济损失，包括被告经营造成的损失。2、被告应确保按期支付租金，如被告连续三个月未支付租金给原告，原告有权取消合同，并由被告赔偿原告的一切经济损失。八、合同期满，为保证家居装饰广场的统一经营，在同等条件下，原告应确保被告的优先承租权。九、本协议一式两份，自双方签字盖章后生效，至履行完毕时失效。原、被告在该份合同上签名并盖章确认，落款时间为2003年6月15日。2009年6月22日，惠州市惠阳区公证处出具（2009）惠阳证内字第1463号《公证书》，证明：“被继承人黄新香的个人遗产[含涉案房产]份额应由廖砺琦一人继承。”位于惠州市××路西侧大石湖3号小区泰安居第4层036号商场权属人为原告，证号为粤房地权证惠州字第××号。原告遂于2017年8月4日以房屋租赁合同纠纷诉至本院。另查之一，被告向本院提交了2015年8月至12月的返租明细表，证明2015年12月之前的租金已付清。另查之二，经本院组织原、被告双方进行调解，未能达成一致。一审法院认为：双方之间就位于惠州市××西侧××号小区泰安居第四层036号商场的租赁合同关系，均系双方真实意思表示，合同内容并未违反现行法律法规规定，应为合法有效，双方均应遵照执行。现被告拖欠租金，业已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告诉至本院，请求被告支付2015年12月至2017年11月拖欠、预期的租金10511元（457元／月×23个月）及因拖欠租金产生的利息，既有事实依据，亦有法律依据，本院予以支持。关于原告诉请被告支付从2003年6月至2003年8月拖欠的租金及利息，业已超过诉讼时效，本院不予处理。关于原告诉请被告支付1371元违约金及利息，于法无据，予以驳回。关于原告诉请确认涉案房屋惠州市演达一路西侧大石湖3号小区泰安居第四层036号商场[粤房地证字第1100097148号]物业管理费用为5元/月.平米的请求，不属于本案处理范围。原告撤回第三、四项诉求，是原告自身合法权利的处置，并无不妥，本院予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第一百零八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市泰安居物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖砺琦支付2015年12月至2017年11月拖欠、预期的租金10511元以及相应拖欠、预期的租金利息（以租金10511元为本金，按照年利率6%，自起诉之日起即2017年8月计至租金给付之日止）。二、驳回原告廖砺琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交25元），由被告惠州市泰安居物业管理有限公司负担。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。本案二审除查明一审查明的事实外还查明：本案一审中泰安居公司提交了其在2016年8月通过银行转账支付2015年8-12月租金的证据。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据本案一审宣判后的上诉意见和答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：一审认定支付租金的期限是否适当、是否应当扣减税金等。本案一审中已经查明，泰安居公司实际支付涉案商铺的租金时间点是在2015年12月；而泰安居公司在本案一审诉讼中提交的证据证明，该公司在2016年8月通过银行转账支付租金，导致出租人误认为已经支付租金至2016年8月。此外，因本案一审中将同类的多个案件审理，遗漏了向当事人释明该变更诉讼请求。但是，一审法院根据查明的基本事实判令泰安居公司支付未付租金的做法，尽管在程序上有所不妥但未加重该公司的负担。为减少本案当事人的诉累，本院对一审法院的该疏忽予以补正，同时维持其对本案的实体处理。本案的合同每月租金的起算时间点为当月的15日，因此在本案中泰安居公司提交证据证明其已经支付租金到2015年12月的，截止时间点应当是2015年的12月15日，未付租金的起算点应当是2015年12月16日。一审法院的裁判中，将2015年12月整个月份的租金计入的计算方法不当，本院予以纠正。泰安居公司应当负担的租金是从2015年12月16日起至2017年11月28日的期间，这一期间为23个月零12天，事实上是少计算了12天的租金给出租人，鉴于出租人廖砺琦没有就租金少计算的问题提出上诉，本院对一审的裁判仍然予以维持。因涉案的物业租赁产生租金收入依法应当缴纳相应的税金，取得租金收入的一方是法定的缴税义务人，而支付租金的一方只是代扣代缴义务人。泰安居公司在本案诉讼中并未提交其已经支付本案争议期间代缴税金的证据，因此也可以由廖砺琦在取得涉案租金后自行交纳租金。故而泰安居公司请求在本案诉讼中直接扣减廖砺琦租金的请求，本院不予支持。至于在本案诉讼终结后，泰安居公司已经实际交付涉案租金的应缴税款的，可以在执行中直接用缴税凭证抵扣相应的金额。综上所述，上诉人泰安居公司的上诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。原审查明事实基本清楚、实体处理基本得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币50元，由上诉人惠州市泰安居物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  黄宇乐二〇一八年七月十六日法官助理  赵 铎书 记 员  彭科梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。