福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0902民初338号原告：黄贵玲，女，1985年12月27日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：余根宁，福建宁川律师事务所律师。委托诉讼代理人：余怡璇，福建宁川律师事务所律师。被告：宁德恒大置业有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区尚德路8号东侨开发区管委会办公楼3号楼206室，统一社会信用代码91350901MA34AKMX5L。法定代表人：芮雨萌，执行董事。委托诉讼代理人：程荟茹，女。原告黄贵玲与被告宁德恒大置业有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄贵玲的委托诉讼代理人余根宁、被告恒大公司的委托诉讼代理人程荟茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄贵玲向本院提出诉讼请求：判令恒大公司向黄贵玲支付逾期交房违约金41869.9元（违约金以房价款1333436元为基数，按日万分之二自2020年6月1日起计算至2020年11月4日止）。事实和理由：2019年1月5日，黄贵玲与恒大公司签订合同编号为20190105012的《商品房买卖合同（预售）》，约定恒大公司将位于宁德市××路××路××路××幢××号房屋预售给黄贵玲，建筑面积为121.7平方米，单价10956.75元，总价款为1333436元。《商品房买卖合同（预售）》就买卖双方的主要合同义务、付款义务和交付义务的具体标准、时间期限、逾期责任等作出了约定，具体如下：合同第七条约定“买受人以分期方式付款”；第九条约定“商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”；第十条约定“商品房相关设施设备交付条件……2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，使用自建设施供电的，供电按设计要求施工，交付时达到使用条件……”；第十一约定“交付时间和手续。（一）出卖人应当在2020年5月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……（三）查验房屋……2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等……”；第八条、第十二条分别约定了逾期付款责任及逾期交付责任，其中约定逾期付款、交付违约金均应由违约方以全部房价款按日万分之一向合同相对方支付。但《补充协议》第二条补充约定“双方同意本合同第七条补充如下：（一）……3.如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款……逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金……”。《补充协议》第二条实质上修改了《商品房买卖合同（预售）》第八条的逾期付款责任的约定，根据对等原则，恒大公司逾期交房的违约金应当以购房款为基数，按日万分之二计算。黄贵玲按约支付并已付清了全部购房款，恒大公司出具了两份《福建增值税普通发票》，确认此前收到黄贵玲的相关款项。恒大公司开发建设的商品房至今未能取得竣工备案，并存在水电问题至今仍在整改，使得恒大公司至今不能交付符合交付条件的商品房。按合同约定，恒大公司应于2020年5月31日前将符合条件的商品房交付黄贵玲使用，但恒大公司至今未能交付该商品房，严重违约，损害了黄贵玲的合法权益。恒大公司辩称，1.恒大公司已经按合同约定的时间通知交房，并未逾期，无须支付逾期交房违约金。根据合同第十一条约定，出卖人应该在2020年5月31日前向买受人交付该商品房，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。《商品房买卖合同（预售）》主合同第九条约定交付条件为：取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告，《补充协议》第四条约定将交付条件变更为：取得五方验收及取得建设工程消防验收意见书、电梯安全检验合格证。《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》签订后，恒大公司积极履行合同义务。因疫情影响，恒大公司于2020年6月15日通过五方验收，2020年6月30日取得建设工程消防验收意见书，并取得电梯安全检验合格证，已符合合同约定的交付条件。同时，恒大公司向买受人发出交楼通知书，买受人签收，恒大公司已履行合同约定的通知义务。买受人知晓交房事宜，因买受人自身原因导致未按期交房，属于买受人自身过错，无权要求恒大公司支付2020年6月1日起至实际收楼之日止的逾期交房违约金。2.《商品房买卖合同（预售）》及其附件系经双方合意签订，双方均应积极全面履行合同。合同第八条已经对违约金计算方式进行了明确约定；双方签订《补充协议》，对违约金总额明确约定：如果发生违约的话，房屋违约金不超过房屋价款的2%。按照合同有约定从约定、无约定从法定的原则，在双方已经对违约金计算方式及总额明确约定的情况下，应当按照合同约定计算。3.《商品房买卖合同（预售）》的目的是交付商品房，其他备案行为为行政管理行为，属于附随义务而非合同行为，不应当影响房屋交付，黄贵玲以主合同第九条约定为由否认《补充协议》是选择性的适用合同，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》及其附件，则均应对所签订的合同及其附件全面履行。4.黄贵玲实际付款有优惠244元，计算逾期交房违约金应当以实际付款为基数，按日万分之一计算。综上所述，恒大公司已完成合同约定的交付义务。本院经审理认定事实如下：1.2019年1月5日，黄贵玲（买受人）与恒大公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20190105012），约定：预售商品房为坐落于宁德市××路××路××路东侧的宁德恒大御景半岛27幢3002号房屋，预测建筑面积121.7平方米，单价为每平方米10956.75元，总价款为1333436元。第九条“商品房交付条件”约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条“商品房相关设施设备交付条件”约定：1.供水、排水：按设计要求施工，交付时达到使用条件；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；使用自建设施供电的，供电按设计要求施工，交付时达到使用条件。第十一条“交付时间和手续”约定：出卖人应当在2020年5月31日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任应由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条“逾期交付责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理：逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十八条“补充协议”约定：对本合同中未约定及约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一《补充协议》约定：四、双方同意本合同第九条变更如下：出卖人应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用；“该商品房经验收合格”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》；六、双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%；十四、本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。2.《商品房买卖合同（预售）》签订后，黄贵玲实际支付购房款1333192元。2020年10月13日，恒大公司向黄贵玲开具两张《福建增值税普通发票》，发票金额总计1333436元。3.2020年5月18日，恒大公司取得《电梯安全检验合格证》。2020年6月15日，该工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格；《竣工验收报告》载明：案涉商品房所在的宁德恒大御景半岛二期工程开工日期2018年1月18日，竣工日期2020年1月18日。2020年6月30日，恒大公司取得东侨经济技术开发区建设局出具的《特殊建设工程消防验收意见书》，结论为合格。至今，恒大公司未提交建设工程竣工验收备案证明文件。4.2020年8月7日，恒大公司向黄贵玲发出书面交房通知书。黄贵玲于2020年11月4日接收案涉房屋。5.受新冠肺炎疫情影响，福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应,于2020年2月27日起解除重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月19日12时起，福建省新冠肺炎疫情应急响应等级调整为省级三级应急响应。上述事实，有当事人庭审陈述及黄贵玲出示的《商品房买卖合同（预售）》、福建增值税普通发票和恒大公司出示的《电梯安全检验合格证》、《特殊建设工程消防验收意见书》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《宁德市住房和城乡建设局关于新型冠状病毒肺炎疫情期间建设工程计价问题的若干指导意见》、《福建省调整新冠肺炎疫情防控应急响应等级》、《福建启动重大突发公共卫生事件一级响应机制》、提前支付房款优惠确认函、EMS邮寄单在卷佐证，上述证据来源、形式合法，内容真实可信，且与本案具有关联性，本院予以确认。本案争议的焦点是：1.恒大公司是否存在逾期交房，是否应就此支付逾期交房违约金；2.若恒大公司需支付逾期交房违约金，违约金如何计算。对于争议焦点1，本院认为，《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应确认为合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。《商品房买卖合同（预售）》第二十八条“对本合同中未约定及约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”和《补充协议》第十四条“本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准”均属于恒大公司提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，本案应当采用《商品房买卖合同（预售）》第二十八条对《补充协议》中的内容效力进行判断。根据《商品房买卖合同（预售）》第九条约定，“取得建设工程竣工验收备案证明文件”为商品房交付条件之一，而《补充协议》第四条则将商品房交付条件变更为“经验收合格”，直接取消了“取得建设工程竣工验收备案证明文件”这一交付条件。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”，即“建设工程竣工验收备案证明文件”是恒大公司应当取得也能够取得的文件，故《补充协议》第四条显然不合理的免除了恒大公司本应承担的向黄贵玲出示建设工程竣工验收备案证明文件的责任，根据《商品房买卖合同（预售）》第二十八条约定，案涉商品房交付条件仍应以《商品房买卖合同（预售）》第九条约定为准。现恒大公司未提交证据证明案涉商品房在实际交付给黄贵玲之前已经具备《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件，即使其曾于2020年8月通知交房，黄贵玲未予接收并无不当。《商品房买卖合同（预售）》约定交房时间为2020年5月31日前，而实际交房时间为2020年11月4日，恒大公司显然存在逾期交房情形，其应就此向黄贵玲支付逾期交房违约金。对于争议焦点2，本院认为，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条“逾期交付责任”约定，恒大公司逾期交房，应按全部房价款日万分之一的标准向黄贵玲支付违约金。根据双方庭审陈述，黄贵玲实际支付购房款数额少于合同约定数额系因恒大公司提供附条件的优惠政策（提前支付房款可降低实际付款金额）所致，并非双方合意无条件地降低购房款。恒大公司按合同约定价款1333436元开具发票的行为，亦表明其认可案涉购房款即为合同约定价款1333436元。因此，逾期付款违约金仍应以合同约定价款1333436元为计算基数。黄贵玲主张根据《补充协议》第二条约定“双方同意本合同第七条补充如下：（一）……3.如买受人的按揭申请未获银行、公积金中心最终审批同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日起10日内付清剩余房款……逾期10天以上不足20天的，买受人按日以应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金……”及对等原则，案涉逾期交房违约金应按日万分之二计算。但黄贵玲引用的上述约定已明确“仅适用于选择银行、公积金按揭方式者”，而黄贵玲的付款方式为现金分期付款，故上述约定在本案中不适用，黄贵玲的该项主张没有合同依据，不予支持。根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条“逾期交付责任”约定，案涉逾期交房违约金应按日万分之一计算。另外，恒大公司主张因新冠肺炎疫情影响，应相应扣减逾期交房违约金。对此，本院认为，福建省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应,于2020年2月27日起解除（历时33天），而案涉商品房所在工程于2020年6月15日才经五方验收合格，即案涉商品房所在工程竣工验收是在疫情一级响应之后，客观上受到疫情防控措施影响，根据《福建省高级人民法院涉新冠肺炎疫情案件审判执行工作指引》（第三批）和宁德市住建局《有效应对新冠疫情保障城市开发建设健康发展的若干措施》精神，本案可按疫情一级响应时间（33天）相应扣减逾期交房违约金，即本案逾期交房违约金从2020年7月3日（2020年5月31日顺延33天）起计算至2020年11月4日止。综上所述，本院认为，依法成立的合同，受法律保护。黄贵玲已依约足额支付购房款，恒大公司未依约及时向黄贵玲交付符合《商品房买卖合同（预售）》约定的商品房，应承担相应违约责任。根据合同约定和本案实际情况，恒大公司应向黄贵玲支付以房价款1333436元为基数、从2020年7月3日起至2020年11月4日止、按日万分之一标准计算的逾期交房违约金16534.61元。黄贵玲超出上述数额的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁德恒大置业有限公司应于本判决生效之日支付原告黄贵玲逾期交房违约金16534.61元；二、驳回原告黄贵玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费847元，减半收取计424元，由原告黄贵玲负担317元，被告宁德恒大置业有限公司负担107元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审判员  雷丽娇二〇二一年六月一日书记员  陈佳丽附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。