广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初1180号原告：广州市天誉物业管理有限公司，住所地广州市天河区林和中路146号6楼东南角A室。法定代表人：李仪彬，副总经理。委托诉讼代理人：胡津芳，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟平，原告员工。被告：林俊丽，女，1975年6月12日出生，汉族，住广东省海丰县。被告：黄英平，男，1973年7月12日出生，汉族，住广东省海丰县。被告：黄振铖，男，2001年1月10日出生，汉族，住广东省海丰县。三被告共同委托诉讼代理人：温文，广东中粤云天律师事务所律师。原告广州市天誉物业管理有限公司诉被告林俊丽、黄英平、黄振铖物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员钟琴独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡津芳、刘伟平，被告黄英平，三被告的共同委托诉讼代理人温文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、三被告向原告支付从2018年12月1日至2020年11月30日的物业服务费21325.74元（其中从2018年12月1日至2019年5月31日每月物业服务费为：174.0785平方米×5.1元/平方米/月=887.8元，共6个月；其中从2019年6月1日至2020年11月30日每月的物业服务费为174.28平方米×5.1元/平方米/月=888.83元，共18个月）；2、三被告向原告支付欠缴物业服务费而产生的滞纳金（各期滞纳金以各月欠缴的物业服务费本金为基数，滞纳金每日按欠缴物业服务费本金的5‰计算，从逾期缴纳物业服务费本金的次月第1日开始计算，计至被告付清该月物业服务费本金之日止）；3、本案的诉讼费由三被告承担。事实和理由：三被告为广州市海珠区同福西路30号天誉半岛花园A7栋16号2803单元的业主。原告与三被告于2015年2月12日签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告向三被告提供物业管理服务，依据该协议第四条，物业管理服务费收费标准为：高层住宅（带电梯）为5.l元／平方米·月，三被告应在每月5日前按月向原告缴纳当月物业管理服务费，如在当月最后一日仍未缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，原告有权要求三被告按欠费总额的5‰缴纳滞纳金。原告提供物业服务后，三被告却一直拖欠从2018年12月起计的物业服务费并发生滞纳金，经原告多次催告，但三被告仍拒不支付。三被告共同辩称：不同意原告的请求，请求法庭在查明原告提供物业服务内容的基础上，通过第三方评估确定被告应交纳的物业费，被告愿根据评估结果交纳物业费。另外，由于被告应交的物业费未能确定，被告不存在违约和支付滞纳金的问题，《前期物业管理服务协议》中约定的滞纳金标准显失公平合理，不应受到支持。1、本案是物业服务合同纠纷。原告只向法庭提供了份《服务协议》等，对其是否按照服务内容，全面、按质、按量、按时履行了物业管理义务未提供充分证据。2、原告与被告签订的《服务协议》中没有根据《民法典》第九百三十七条规定约定物业管理区域范围，更无列出物业管理范围内各类建筑物、场地、设施设备的清单等。因此，《服务协议》的内容不完整，不完善。这份《服务协议》是商品房开发商广州市誉城房地产开发有限公司通过招标投标的方式确定原告为前期物业管理服务人后，在交付商品房给被告时要求被告签署的合同。根据《招标投标法》第四十六条规定：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。因此，存于广州市国土资源局和房屋管理局海珠分局（或广州市海珠区发展和改革局）等部门的案涉前期物业管理服务的招标投标文件资料是《服务协议》不可或缺的组成部分，对原告和被告均具法律效力。根据被告提交的《政府信息公开申请告知书》（海发改函[2019]268号），证实存于广州市海珠区发展和改革局的广州市誉城房地产开发有限公司对天誉半岛花园前期物业管理的招标投标文件资料，确有物业管理区域范围、人员配置等内容的约定，但文件资料不完整。在上述文件附件中，有《物业服务定价成本监审表》和《天誉半岛花园项目物业管理收支测算》等两份文件，根据此两份文件的内容，天誉半岛花园的物业管理服务人数规定为137人和153人，但原告实际投入的物业服务人员总共只有86人[详见《海珠区住房和建设局投诉事项处理意见书》（海建局信访[2020]398号）]。本案是物业服务，原告提供的是人的劳务服务，减少服务人员必然导致服务质量的降低。据此可见，原告投入物业服务的人员数量比要求的少了近一半是严重的违约行为。3、据原告发布的《关于泳池相关工作的告知书》可知，原告于2019年10月29日前后才接管小区Al栋露天泳池和架空层泳池，相关配套设施设备还正完善，原告预计于2020年6月30日前对业主开放。而业主收楼的时间在2017年8月9日。也就是讲，至少在2017年8月9日至2020年6月30日这三年期间，原告未提供小区露天泳池和架空层泳池的物业服务。对此，原告应主动向全体业主扣减此部分的物业费。4、根据被告提供的小区公共场所的照片证实，原告提供的物业服务质量极度差劣：地下车库地面漏水严重，处处污渍，卫生极差；收楼至今，地下停车场负一层多处漏水，对漏水处，原告至今未维修，还用主电线槽作排水用途，至线槽内严重积水，隐藏了漏电等重大安全隐患；A7栋天面防火门破烂不堪，原告不维修；A6栋架空层30楼防火门拆除后无再安装；避难层和A6栋30楼架空层积水严重，原告不按章维修，竟直接在楼板上开凿排水坑道引水（这不但会损坏楼板，亦为下层住户天花漏水留下隐患）；对电动车上楼不闻不问，无人管理；花园杂草树叶长期无人清理，脏乱，环境差，在业主向政府部门投诉，在政府部门协调下，原告过了大半年才对此进行清理；未征得业主同意，原告就擅自在Al栋架空层进行违法建设；物业管理人员素质极差，竟在停车场随地大小便；在业主进行装修时，多收装修保证金，其中多收一业主保证金达2万多元（法规规定，装修保证金不得超过2000元的标准）；在业主向政府部门多次投诉后，原告才将停车管理费降至法规规定的150元／月；交楼后，对小区公建配套设施规划变更原告未履行向业主公示的义务；原告服务人员竟然在岗位上打瞌睡。上述列举的是被告等业主收集的有证据的事实，至于原告其它违约行为还多不胜举。5、大部分业主多次自发维权，政府部门多次调解的事实也充分证实原告提供的物业服务与其承诺严重不符，服务质量极差。6、具体到被告的问题：被告房屋漏水问题自入住至今都无法得到有效的处理和解决。作为物业服务提供人，原告对被告的合理要求是只听不做，未能及时从中联系、协调和解决问题。原告至今未交待其曾在第一时间联络开发商协助被告解决问题等。经审理查明：2015年2月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：本协议适用于自房屋出售之日起至本住宅小区业主大会与物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时止的物业管理；甲方对物业共用部位、共用设施设备、公共绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理；业主或物业使用人应于每月5日前按月交纳当月物业管理服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的5‰收取滞纳金；物业管理服务费按建筑面积收取，收费标准如下：高层住宅（带电梯）5.1元/平方米·月（按建筑面积计算）；物业管理服务费自房屋交付使用通知书约定的交付时间起计收，乙方未按约定时间办理房屋交付手续的，应交纳的物业管理服务费计收时间不变；甲方按时收取物业服务费，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务；甲方违反协议，未达到管理服务质量的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；等。同日，三被告（乙方）与广州市誉城房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房预售合同》，载明三被告购买海珠区同福西路16号（自编A-7栋）2803房，建筑面积共174.0785平方米；甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州市天誉物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同，物业服务合同期限至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止，物业服务费为每月每平方米建筑面积5.1元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳；等。2017年7月3日，三被告办理收楼手续。2019年5月31日，房管部门核发了海珠区同福西路16号2803房（以下简称涉案房屋）的不动产权证给三被告，记载房屋建筑面积为174.28平方米。另查，2014年10月30日，广州市海珠区物价局向广州市誉城房地产开发有限公司作出《关于天誉半岛花园住宅前期物业服务收费标准的批复》，主要内容：你公司报来《关于天誉半岛花园住宅前期物业服务收费标准的申请》和物业管理费用成本测算资料收悉，现就有关事项批复如下：一、核定天誉半岛花园住宅前期物业服务最高收费标准按建筑面积每月每平方米5.1元，此收费标准同时作为天誉半岛花园住宅前期物业服务招投标的最高收费标准；二、天誉半岛花园住宅前期物业服务的具体收费标准及服务内容，由你公司与中标物业服务企业根据招投标结果确定，并与物业买受人在商品房买卖合同或物业服务协议中约定；三、小区业主委员会成立后，由业主委员会与物业服务企业商定小区物业服务的具体收费标准，上述最高收费标准停止执行；等。被告为证明原告物业管理不到位、服务质量差，还提交了照片、微信聊天记录等证据予以证明，原告表示其已按约定提供相应的服务，不存在被告所称的服务质量极其恶劣的情况，并提交了照片、微信聊天记录等证据予以证明。庭审中，原、被告均确认以下事实：涉案小区尚未成立业主委员会；被告从2018年12月1日起未缴纳物业服务费；涉案房屋为高层住宅（带电梯）。被告表示：对原告主张的按涉案房屋建筑面积分段计算物业服务费没有异议；认为滞纳金标准过高。本院认为：原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，符合有关法律、行政法规的规定，是有效的合同，对原、被告均有约束力，双方应按上述合同履行各自义务。根据《前期物业管理服务协议》约定，业主或物业使用人应于每月5日前按月交纳当月物业管理服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日被告按欠费总额的5‰收取滞纳金；物业管理服务费按建筑面积收取，收费标准如下：高层住宅（带电梯）5.1元/平方米·月（按建筑面积计算）。被告与广州市誉城房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》中亦约定了物业服务费为每月每平方米建筑面积5.1元，且该收费标准是经广州市海珠区物价局审核批准的。现被告确认从2018年12月1日起未缴纳物业服务费，故本院对此予以认定，原告要求被告按5.1元/平方米的标准支付从2018年12月1日至2020年11月30日的物业服务费（从2018年12月1日至2019年5月31日按每月887.8元计，从2019年6月1日至2020年11月30日按每月888.83元计）合法有理，本院予以支持。关于被告辩称原告的物业管理不到位、服务质量差的问题，原告提交的证据能够证明其不存在该问题或已做出整改，故对被告该抗辩意见本院不予采纳。被告拖欠物业服务费的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，故原告要求被告支付欠缴物业服务费而产生的滞纳金（以每月物业服务费为本金，从逾期缴纳物业服务费的次月1日开始计至被告付清该月物业服务费之日止）符合合同约定，本院予以支持。关于滞纳金的标准，鉴于合同约定的每日按欠缴物业服务费本金的5‰计算滞纳金过分高于被告迟延支付物业费造成的损失，被告亦抗辩该滞纳金标准过高，故本院酌情判决滞纳金按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。对原告超过该部分的滞纳金请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告林俊丽、黄英平、黄振铖在本判决生效之日起10日内，向原告广州市天誉物业管理有限公司支付从2018年12月1日至2020年11月30日的物业服务费（从2018年12月1日至2019年5月31日按每月887.8元计，从2019年6月1日至2020年11月30日按每月888.83元计）及逾期付款滞纳金（以每月物业服务费为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，从逾期缴纳物业服务费的次月1日开始计算至被告实际支付当月物业管理费之日止）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1268元，由原告负担347元，三被告共同负担921元。原告已预交受理费，原告同意被告在履行判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 钟 琴二〇二一年六月十八日书记员 杜彦泽莫敏琪