广东省湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0891民初771号原告：王文义，住广东省湛江市市辖区。原告：唐春霞，住广东省湛江市市辖区。以上两原告的共同委托诉讼代理人：陈晓明，广东纵信律师事务所律师。被告：湛江市佳烨置业有限公司，住所地：湛江经济技术开发区。法定代表人：李日荣。委托诉讼代理人：黎春沛，广东鸿峰律师事务所律师。原告王文义、唐春霞与被告湛江市佳烨置业有限公司（以下简称湛江佳烨公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用普通程序，与本院（2021）粤0891民初766至770、772至773号系列案于2021年5月25日公开开庭进行了合并审理。原告王文义、唐春霞的共同委托诉讼代理人陈晓明、被告湛江佳烨公司的委托诉讼代理人黎春沛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文义、唐春霞向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交楼违约金18459.17元（从2018年4月1日起计至2018年6月6日止共67天，以购房款金额551020元为基数，按每日万分之五计算）；2.被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原、被告经协商于2017年2月3日签订商品房买卖合同，合同编号：ＹX。原告向被告购买湛江经济技术开发区。该合同主要约定，购房款551020元，被告于2018年3月31日前交楼，逾期交楼按该合同第十二条第二点的约定处理。该条第二点约定的内容为：按照逾期时间，分别处理:（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五的违约金。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付房款（含已付贷款部分），同时，出卖人按照买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告应于2018年3月31日前交楼，但被告不能按时交楼，违反了合同的约定，至2018年6月7日，原、被告签署《城市高地花园物业及资料移交书》，被告才向原告交付该商品房。原告主张逾期交楼违约金从2018年4月1日开始计至2018年6月6日共67天。被告的行为违反了合同的约定，损害了原告的合法权益。原、被告协商无果，原告特向法院提起诉讼。被告湛江佳烨公司辩称，被告对湛江经济技术开发区人民法院受理的（2021）粤0891民初766-782号案原告起诉商品房预售合同纠纷一案，答辩如下：一、被告无需支付逾期交房的违约金。龙潮村村民干扰施工是被告延期交房的根本原因，被告可以顺延商品房交付期限，不存在逾期交房的情形。自2017年3月起，龙潮村村民以被告开发建设的城市高地花园商品房项目占用其3米历史小路为由，多次堵塞施工通道，阻挠对涉案房产进行正常施工，导致涉案房产项目停止施工累计达160天。经过被告报警、多次交涉均未能解决问题，后被告向湛江经济技术开发区国土资源局进行信访，得到该局关于“被告使用该地合理合法”的处理意见，即龙潮村村民阻挠施工无事实、法律依据。被告也提供了龙潮村村民干扰施工的照片、报警回执、信访事项受理告知书、信访事项处理意见书，以及工程暂停令、工程复工通知等，足以证明被告是非因自身原因导致的延期交房。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款以及合同附件十一《补充协议》第二条第4点第（6）项，非因出卖人原因导致逾期交付的，对商品房交付期限可以顺延。村民通过拉横幅、堵路等过激途径阻碍施工导致逾期交房属于非因出卖人原因导致，被告可以顺延商品房交付期限，故被告不存在逾期交房的情形。被告合法使用项目用地，难以预见龙潮村村民会通过拉横幅、静坐等过激方式干扰施工，为避免施工队伍与村民产生冲突，保障建筑工地生产安全，涉案房产项目监理单位广东正茂工程管理有限公司被迫作出《工程暂停令》，项目停工具有必要性、合理性，而被告也及时采取报警、信访等途径尽力避免和克服相应的不利影响，不应对被告苛以过高的义务。二、即便被告需要对逾期交房承担责任，但合同约定的违约金已过分高于逾期交房给原告所造成的损失，本案应当根据公平原则予以减少，理由如下：1、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，对违约金采取以补偿性为主，惩罚性为辅的立法原则，违约金主要是弥补守约方的损失。但结合湛江房产的增值情况，本案并无证据证明原告因逾期交楼致使其遭受了损失。2、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定违约金过高的，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平、诚实信用原则作出裁决，被告不存在主观过错，原告又不存在实际损失，故本案参照湛江住建局公布的2018年《湛江市市区房屋租赁市场指导性租金》计算违约金，符合公平公正原则。三、原告主张逾期交房违约金的起止时间有出入。1、部分原告与被告达成于2018年6月8日交付房屋的合意，该《补充协议书》是双方真实意思表示，属合法有效协议。故原告主张的逾期交房违约金起算点应以2018年6月9日开始计算。2、被告开发的商品房于2018年7月5日经竣工验收合格，符合房屋交付的条件。被告于2018年8月22日向全体业主统一寄送《收楼通知书》，通知业主在2018年8月26日前办理收楼手续。但是部分原告在收到被告邮寄的《收楼通知书》后，未按照规定时间办理收楼手续的，该部分原告无权主张其拖延办理收楼手续的违约金。因此，逾期收楼的违约金截止时间应计算至2018年8月25日。3、根据双方合同第十一条第（三）款第3项第2点，买受人不按出卖人发出的《收楼通知书》指定期限内办理商品房交付使用交接手续的，视作交接手续已于该指定期限届满当日完成，且视为买受人认可该商品房符合交接条件。4、部分业主银行按揭贷款的发放时间都是在约定交楼日期之后才到达开发商的账户，因此逾期交楼的违约金应从业主按揭贷款支付至开发商账户的第二天才开始计算逾期交楼违约金。5、部分业主已收楼，但现又以商品房不具备交付条件主张逾期交房违约责任应予以驳回其诉讼请求。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》[粤高法〔2017〕191号]三十二、买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。原告没有提供造成其实际损失的证据，应承担举证不能的法律后果。6、被告开发的城市高地楼盘，其中1、3、8、9共四栋的业主总人数有超过三分之二以上业主都有签订《补充协议书》，因被告对湛江经开区人民大道中71号城市高地每栋首层的入户大门及大堂按照公布效果方案进行优化工程，并将合同约定交付时间变更为2018年6月8日，经该四栋专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，该补充协议书应视为三分之二以上业主的决议，未签订《补充协议书》的业主应该受该协议的约束，是符合物权法相关规定的。综上所述，本案系群体性案件，导致被告逾期交房的根本原因在于第三方的原因，且被告主观上不存在恶意逾期交房。该系列案应综合考虑公平、公正原则，结合原告实际损失、被告违约的过错程度进行裁决。原、被告分别围绕诉讼主张和抗辩理由向本院提供相关证据，本院组织当事人进行了证据质证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2017年2月3日，原告王文义、唐春霞作为买受人与被告湛江佳烨公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＹX，合同第一、二、三、六、七条约定由原告王文义、唐春霞购买被告出售的坐落于湛江经济技术开发区，建筑面积共79.16平方米，总价款551020元。该商品房已由湛江经济技术开发区房产管理局批准预售，预售许可证号为湛房预许第X号。买受人应当于2017年2月3日前支付首期房价款151020元，余款400000元向贷款机构申请贷款支付。第八条逾期付款责任约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照全部房价款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，最高不超过全部房价款的10%。第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件约定：供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，于交付时间接通；燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，提供燃气接驳口；电话通信、有线电视、宽带网络：交付时线路敷设到户。第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，并不作赔偿：1.遭遇不可抗力；2.国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误；3.因买受人原因：如买受人未付清房款或其他约定费用、未按出卖人书面通知提交证件资料以及因买受人其他原因造成的一切延误等。均由买受人全部承担因自身原因而导致延期交付的一切法律责任；4.如因买受人原因未能在通知书约定的时间和地点办理商品房交接手续，或买受人无合法理由拒绝交接商品房符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照买卖合同约定交付了商品房，且视为买受人验房合格。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五的违约金。逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付房款（含已付贷款部分），同时，出卖人按照买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付买受人已付房款（含已付贷款部分）万分之五违约金，最高不超过买受人已付房款（含已付贷款部分）的10%。该合同附件十一《补充协议》第二条第4点第（6）项约定：其他非因出卖人原因导致逾期交付的情形，合同约定买受人对商品房交付期限可以顺延，买受人不得以此解除合同。上述合同签订后，原告向被告支付了全部购房款551020元，被告于2017年2月3日向原告开具了首期房价款151020元的发票，于2017年8月15日向原告开具了余款400000元的发票。被告湛江佳烨公司为从事房地产开发经营、物业管理、商铺出租、室内外装饰工程等项目的有限责任公司。2018年7月5日，被告开发的坐落于湛江经济技术开发区通过竣工验收，于2018年7月31日办理了竣工验收备案手续。原告王文义、唐春霞于2018年6月7日在《城市高地花园物业及资料移交书》上签名，办理了涉案房屋的收楼手续。另查明，由于湛江城市高地花园北面3米历史争议小路问题，湛江经济技术开发区泉庄街道办龙潮村村民以拉横幅、静坐的方式干扰被告施工。被告分别于2017年3月1日至2017年3月27日、2017年4月1日至2017年4月23日、2017年5月10日至2017年5月26日、2017年6月5日至2017年6月23日、2017年8月7日至2017年8月19日、2017年10月10日至2017年11月9日、2017年12月2日至2017年12月26日、2018年1月8日至2018年1月20日发出工程暂停令，通知承包单位在施工现场东南方向（北门）暂停施工。2017年12月14日，被告员工陆晓聪就经开区人民大道沿线“三旧”改造项目即被告开发建设的城市高地花园商住小区的施工受阻问题，向湛江经济技术开发区国土资源局信访，认为被告的施工范围未超越用地红线，但龙潮村村民不予认可，每天有大量村民堵塞被告的施工通道，破坏被告正常生产秩序，请求政府相关部门做好群众工作。2018年1月15号，湛江经济技术开发区国土资源局答复陆晓聪认为城市高地花园用地合理合法。根据湛江市住房和城乡建设局公布的《湛江市市区2018年房屋租赁市场指导性租金》的通知文件规定，房屋租赁市场指导性租金，是政府宏观调控和管理房屋租赁市场、维护租赁双方合法利益、处理房屋租赁价格纠纷、指导租赁双方合理约定价格的参考依据，人民大道中房屋地段分等级为一等三级，住宅框架结构租金为18-20元/平方米（建筑面积）。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告王文义、唐春霞与被告湛江佳烨公司签订的《商品房买卖合同(预售)》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。根据原告的诉求及事实理由和被告的抗辩意见，本案当事人存在以下争议焦点问题：一、关于被告湛江佳烨公司应否承担逾期交房违约责任的问题。被告抗辩龙潮村村民干扰施工的情况是否属于涉案《商品房买卖合同(预售)》第十一条及该合同附件十一《补充协议》第二条第4点第（6）项所约定的非因出卖人原因导致逾期交付的，对商品房交付期限可以顺延的免责情形？被告是否应承担逾期交房违约责任？原、被告双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十一条约定的非出卖人责任造成的延误仅包括“国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误”，在上述情形下，被告可以免责，并未明确约定因第三人侵权造成的延误，被告亦可以免责。而且，该合同附件十一《补充协议》第二条第4点第（6）项适用的对象是买受人，并不适用于被告，被告不能以此免除逾期交房的违约责任。合同违约责任是严格责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，在被告未按合同约定的期限向原告王文义、唐春霞交付涉案房屋的情况下，即便被告存在因第三人的原因（龙潮村村民干扰施工）造成其违约的情况，亦不当然免除被告逾期交房违约责任。故被告关于其不应承担逾期交房违约责任的抗辩理由，没有事实与法律依据，本院不予支持。二、关于被告逾期交房违约天数应如何计算的问题。本案中，合同签订后，原告王文义、唐春霞已按合同约定向被告履行了支付购房款的义务，被告应按合同约定于2018年3月31日前将具备合同约定条件的商品房交付给原告使用，但被告于2018年6月7日才将涉案房屋交付给原告，其行为已构成了违约，依法应承担相应的违约责任。被告辩称由于涉案房地产X幢的业主总人数有超过三分之二以上业主都有签订《补充协议书》，经该幢专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，该补充协议书应视为三分之二以上业主的决议，未签订《补充协议书》的业主包括两原告应该受该协议的约束。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”的规定，本案中，涉案小区房屋的部分买受人与被告签订《补充协议书》是对房屋的交楼时间进行重新约定，可见该部分买受人在签订《补充协议书》时尚未与被告办理收楼手续，既未占有涉案房屋亦未办理房屋所有权登记，故该部分买受人此时并不属于业主，而两原告的情况亦与该部分买受人一样，此时并不属于业主。因两原告并未与被告签订《补充协议书》，根据合同的相对性原则，两原告不受被告与其他房屋买受人签订的《补充协议书》的约束，故交楼时间仍应以两原告与被告签订的《商品房买卖合同(预售)》第十一条约定为准，即被告应当在2018年3月31日前向两原告交付涉案房屋。对于被告该辩解意见，本院依法不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，原告已于2018年6月7日实际接收涉案房屋，其请求逾期交房违约金计至2018年6月6日止，系其对自身权利的自由处分，本院予以支持。原告主张从交房期限届满之次日即2018年4月1日起计算逾期交房违约金，本院予以采纳。据此，被告逾期交房的违约天数应自2018年4月1日起计算至2018年6月6日止，共计67天。三、关于逾期交房违约金是否过高及应否调整的问题。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。违约金具有惩罚和补偿双重性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，只有在违约金过分高于造成的损失的情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失的情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量，并非仅以房地产市场发展状况及房屋租赁市场指导性租金作为参照。本案中，虽然根据本案的证据未能确定原告具体的损失数额，但根据涉案房屋的已付房款551020元、违约天数67天、双向义务是否对等（原告逾期付款违约金亦按每日万分之五计算）等事实，涉案逾期交房违约金每日按已付房款万分之五计算为18459.17元（551020元×5?×67天），并未明显过高，同时亦未超过已付房款的10%。综上，被告湛江佳烨公司关于应调低逾期交房违约金的抗辩理由缺乏充足依据，本院不予支持。原告王文义、唐春霞诉求被告支付逾期交房违约金18459.17元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告湛江市佳烨置业有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向原告王文义、唐春霞支付逾期交房违约金18459.17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费261.48元，由被告湛江市佳烨置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 林保南审 判 员 梁位桐审 判 员 梁宇妍二〇二一年六月十五日法官助理 方亦操书 记 员 程 前附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。