山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0281民初730号原告：曹智强，男，1966年8月6日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：段淑娟，山东文康（上合示范区）律师事务所律师。被告：曹学信，男，1929年3月7日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：李启浙，山东康元律师事务所律师。被告：于淑珍，女，1940年9月10日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：李启浙，山东康元律师事务所律师。第三人：曹智红，女，1971年10月16日生，汉族，住胶州市。委托诉讼代理人：吕杰，胶州群翰法律服务所法律工作者。原告曹智强与被告曹学信、于淑珍、第三人曹智红分家析产纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹智强的委托诉讼代理人段淑娟、被告曹学信、于淑珍的委托诉讼代理人李启浙、第三人曹智红委托诉讼代理人吕杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认分家协议有效。2、依法判决涉案房屋（胶州市、土地使用权证号:胶集用（2014）第8××5号）所有权人为原告曹智强。3、诉讼费用由被告承担。庭审过程中原告增加诉讼请求：1、依法确认被告于淑珍与第三人曹智红签订的房屋买卖合同无效。2、撤销第三人曹智红与被告于淑珍的房屋买卖合同变更的土地使用权证。3、责令第三人曹智红将涉案土地使用权人变更为于淑珍。事实和理由：1991年7月29日，在见证人曹某1、曹某2见证下，由曹某1代书拟定分家协议，被告将包括涉案房屋在内的位于胶州市房屋分给两个儿子（南屋四间分给长子曹智学、北屋四间分给次子曹智强）。分家协议签订后，长子曹智学依分家协议将分得的四间南屋过户于自己名下，次子曹智强因已经就业户口在城镇，便一直没有将分得的北屋四间（胶州市土地使用权证号:胶集用（2014）第8××5号）过户，两被告也一直居住在已分给原告的涉案房屋内。2020年3月24日，第三人以欺骗手段，将涉案房屋以所谓“买卖合同”过户于自己。为维护原告合法权益，特具状起诉，望判如所请!被告曹学信、于淑珍辩称，分家协议属实，将涉案房屋转让给第三人不属实。对于原告增加的诉讼请求被告没有异议，理由二被告不识字，并且年事已高，与第三人签订的房屋买卖合同内容不知晓，只是第三人要求二被告签字，二被告就在所谓的协议上签字。并且第三人主张已支付购房款也不是事实。对增加的第二项诉讼请求二被告予以认可，理由第三人与被告于淑珍到土地部门签字办理变更手续时，由于被告于淑珍不识字，年事已高，又是自己的亲闺女，带着自己去土地部门签字，就去签字了，但是不知道签字的内容和意义，所以对于这种签字变更行为，被告于淑珍认为是隐瞒事实欺诈的行为，应当予以撤销。被告于淑珍年事已高，长期居住在农村，与外界不接触，不知道相关职能部门的职责，包括于淑珍本人享受村集体以及乡镇政府给予的福利待遇，都是由第三人代办。领取福利待遇的银行卡都由第三人持有，所以被告于淑珍对于签订的房屋买卖合同以及变更土地使用权证的行为都是第三人采取了隐瞒事实、欺诈的手段办理的，并不是被告于淑珍真实意思表示。第三项诉讼请求没有异议，予以认可，属于恢复原状。第三人曹智红辩称，本案的争议焦点一、解决本案纠纷的法律适用问题。第三人认为应该适用民法典中婚姻家庭编关于夫妻关系部分、赠与合同及物权编等规定。一、本案纠纷虽定性为分家析产，但目前现行法律无分家析产方面的专门规定。析产一般指在大家庭分家或夫妻离婚时对财产的处理。由一对夫妻和未成年子女组成的家庭，法律仅规定了夫妻共有财产而没规定家庭共有财产，只有三世或三世以上的共有家庭或者夫妻与成年女子生活在一起并且家庭成员从事共同生产经营才出现家庭共有财产，在家庭共有关系终止时才会有共有财产的分割。二、原告称1991年7月29日分家，当年其刚满25周岁，分割的标的物是房屋，该房屋（1980年建成）是父母的财产而不是家庭共有财产，根据《民法典》第464条第2款、第467条的规定，本案纠纷应参照《民法典》中婚姻家庭编关于夫妻关系部分、赠与合同及物权编等规定且应当特别适用赠与合同的规定。焦点二、第三人是否善意取得涉案房屋的所有权。一、针对被告曹学信、于淑珍而言。原告称1991年7月29日二被告将其所有的位于九龙街道办事处爱国村的两套房屋分别分给了其二个儿子。其实质是赠与合同关系。根据《民法典》第657条、658条第1款，第666条等规定，假如涉案房屋确已分给了原告，那么被告对赠与的事实有不得撤销、法定撤销和任意撤销三种情形，赠与合同属实践性合同，不仅有赠与的意思表示而且要有接受赠与的行为，二者缺一不可，否则赠与事实是不成立的。原告在诉状中也自认：“分家协议签订后…次子曹智强已经就业户口在城里，便一直没有将分得的北屋四间过户，两被告也一直居住在已分给原告的涉案房屋…”，房屋作为不动产有别于动产，有其特殊的接受方式，原告的上述陈述也视为其没有接受赠与。二被告撤销该赠与将涉案房屋卖给第三人是对自身权利的处分。二、针对第三人而言。根据《民法典》第311条的规定，假如二被告无权处分涉案房屋的情况下，那么第三人能否取得涉案房屋的所有权关键在于第三人在办理转移登记手续时是否是“善意”，结合本案的实际情况观点如下：1、关于分家一事：第三人直到现在也不知道分家的事实，根本也不知道所谓的“分家协议”，只知道老人为儿子成家立业盖了房子，其中为大儿子在本村盖了4间屋，为小儿子即原告出了钱在东店子盖了二层楼（地是原告弄的，原告也自己掏了钱），本案4间争议房屋属二被告所有。2、关于二被告卖房原因：被告曹学信于2019年冬至前发生交通肇事被撞，伤及骨盆并住院治疗，被告在住院期间对子女的各种表现看在眼里…。出院后原告又找到二被告要求翻盖房屋并言明谁盖的就归谁所有。二被告怕被变相撵走，深感恐惧，在此情况下才坚决将涉案房屋卖给第三人，以保晚年生活。3、二被告卖房及登记过程：二被告将房卖给第三人的决定告诉了村委会，并与第三人签订了《协议书》。在办理不动产转移登记手续时，在土地所工作人员的见证下，在《房屋买卖合同》上签了字，第三人于2020年9月9日将房款支付给了二被告。根据民法典物权编的解释一第14条、第17条等规定，第三人取得涉案房屋所有权属善意取得。第三人认为原告提起诉讼案由是分家析产纠纷，主张的是确认之诉，将第三人列为第三人在程序方面是错误的。一、《分家协议》是无名合同，第三人不知道《分家协议》的存在，也不知道《分家协议》的内容更不是《分家协议》的当事人，第三人取得房屋所有权的原因不是依据《分家协议》，因此将第三人列为第三人在程序方面是错误的。二、从原告所陈述的事实看，当时分家的当事人有二被告、原告和曹智学，既然要明确权利查清《分家协议》的事实需上述当事人均到庭方可，原告诉讼遗漏了曹智学在程序方面存在瑕疵。综上所述，第三人善意取得房屋所有权针对的是二被告无处分权的情况下而言，而二被告又享有赠与的撤销权，那么二被告涉案房屋卖给第三人是有法律依据的，因此第三人请求法院查明本案的事实依法作出公正的判决。关于原告新增加的诉讼请求：一、关于新增加的第1项：依法确认被申请人与第三人签订的《房屋买卖合同》无效。《房屋买卖合同》的当事人并不包括曹智强，曹智强不是合同的当事人，其无权提出该请求且程序错误。二、关于新增加的第2项：撤销第三人与被申请人的《房屋买卖合同》变更的土地使用证。撤销土地使用证应通过行政程序来主张权利，在本案中被答辩人无权主张且程序错误。三、关于新增加的第3项：责令第三人将涉案土地使用权人变更为于淑珍。通过登记第三人曹智红是不动产所有权人，具有绝对权、对世权，原告对此无权提出任何要求。综上所述，在第一次庭审时提交法庭答辩状的内容中也明确了即使在被告无权处分涉案房屋的情况下，第三人善意取得已是不动产所有权人。而通过第一次庭审质证原告提交的《分家协议》的内容可以确认该《分家协议》至今尚未发生法律效力，原告尚无诉权。被告将自己的房屋进行处分是合法的，假如被告无权处分，那么第三人也善意取得了该物权，因此原告提起该诉讼既无事实依据也无法律依据，请求法院依法驳回原告的起诉。经审理查明，原告提交分家协议一份，内容“曹学信和于淑珍将胶州夼集爱国村的八间房屋（南屋四间、北屋四间）分别分给大儿曹智学南屋四间，二儿曹智强北屋四间（老的在世可随意住每人两间，老的百年以后每人四间）。曹学信代于淑珍曹某2代书人曹某11991年7月29日。”。两被告对分家协议的真实性没有异议，证明事项也没有异议，房屋通过分家已给了原告，二儿子即原告就有了所有权。第三人对分家协议的真实性不认可。1987年4月10日的房屋印契显示位于爱国村的房屋所有人是曹学信。集体土地使用证（胶集用2000字第14390227号）显示位于胶州市（地号Ｈ14-39-227）的土地使用者是曹学信。胶州市自然资源局九龙自然资源所的土地登记审批表（胶集用2014第8××5号）显示，2013年11月25日申请人是于淑珍、曹学信申请了位于胶州市的农村宅基地186.11平方米（胶集用2000字第14390227号），被告曹学信将房屋转让给被告于淑珍。2014年8月25日，胶集用2014第8××5号土地使用证登记的土地使用人是被告于淑珍（使用面积186.11平方米）。第三人提交了协议书一份，内容“曹学信和于淑珍今将青岛胶州市房屋出售给曹智红拾贰万元整，永不反悔。出售人曹学信于淑珍”。被告曹学信、于淑珍不认可，称不知道该协议，也没有收到款项。2020年3月24日，被告于淑珍与第三人曹智红签订了房屋买卖合同，约定被告于淑珍将位于胶州市的房屋四间（使用面积186.11平方米、胶集用2014第8××5号）转让给第三人曹智红，价款120000元，签订本合同时一次性结清。2020年3月24日，胶州市民委员会证明于淑珍将房屋（胶集用2014第8××5号）出售给曹智红，曹智红是其集体经济组织成员，享受村民待遇，村委同意办理变更登记。2020年3月24日，被告于淑珍与第三人曹智红填写了不动产登记询问表。2020年4月23日，登记部门审批了被告于淑珍与第三人曹智红不动产登记，登记原因买卖变更登记，其中不动产登记询问表和不动产登记审批表中申请人是曹智红、于淑珍，于淑珍（代）的名字为代写。位于胶州市的房屋（使用面积186.11平方米）权利人变更为曹智红（鲁2020胶州市不动产权第0005351号）。2020年9月9日（1）8时36分50秒曹智红（工商银行3803××××3909）转账于淑珍（农商行九龙9020××××9217）45000元，汇款手续费15元，备注房款；9时51分10秒，于淑珍（农商九龙9020××××9217）取出46000元；（2）10时38分21秒，曹智红（邮政九龙6217994520016068255）现金存入45100元、900元，转账于淑珍（农商九龙9020××××9217）45000元，汇款手续费15元，备注房款；10时58分20秒，于淑珍（农商九龙9020××××9217）取出44000元；（3）11时6分31秒曹智红（农商九龙6215210202075902）现金存入31000元；11时9分28秒，曹智红（农商九龙6215210202075902）转账于淑珍（农商九龙9020××××9217）31000元，备注房款；11时11分45秒，于淑珍（农商九龙9020××××9217）取出31000元。被告于淑珍在青岛农商银行九龙支行的账号（9020××××9217）交易明细显示：2020年8月18日余额1686.41元，2020年9月9日转入45000元、转出46000元、转入45000元、转出44000元、转入31000元、转出31000元，余额1686.41元。被告于淑珍支取46000元、44000元、31000元的银行支取凭证中的于淑珍签字与本院向被告于淑珍本人调查时其签字明显不一致。第三人曹智红称以上提取的46000元、44000元、31000元是第三人曹智红陪被告于淑珍一起提取的。第三人曹智红在中国工商银行个人客户卡内的账户余额是121003.36元，第三人曹智红称该121000元购房款是被告的，因被告担心钱在家中不安全，就交给第三人保管，第三人为了避免纠纷，就将钱存入了自己账户。中国工商银行个人客户卡内账户详细清单，是被告于淑珍与第三人曹智红在土地部门办理登记签订合同后，第三人曹智红给了被告121000元现金，被告于淑珍问第三人曹智红钱的来源时，第三人曹智红称钱是借的，被告于淑珍称不急用钱，要求第三人将所借的钱退回，并称什么时候有钱什么时候给，第三人曹智红就将钱退回出借人，在2020年9月9日，第三人曹智红已经有钱了，包括其女婿给的，还有其对象要回的工程款，通过工商银行等分别支付了被告于淑珍，于淑珍当天提出，后将该款放在被告家中，被告于淑珍放了一个月左右，担心钱在家中不安全，又将现金交由第三人曹智红保管，鉴于原告提起诉讼，避免不必要的纠纷，第三人曹智红于2021年3月26日将该121000元存入曹智红账户，该款是被告的。2020年2月27日，第三人曹智红自被告于淑珍的账户（农商九龙9020××××9217）内取款1900元，交易类型为行内活期取款业务。2020年10月7日，第三人曹智红自被告于淑珍的账户（农商九龙9020××××9217）内取款600元，交易类型为行内活期取款业务。证人曹某2称，被告是其叔叔婶婶，原告是其叔辈亲兄弟，当时大约是1991年曹学信分家，让其的父亲（排行老大）去分家，也叫其去喝酒，分家其也在场，在场人不记得了，分家是南屋四间分给曹智学，北屋四间分给曹智强，分完家后南屋四间曹智学进去居住，曹智强因户口不在家，在供电公司上班，北屋四间是被告居住，现在还是两被告居住，两被告除了住的四间北屋，没有其他房屋居住。本院向被告曹学信、于淑珍本人进行了调查核实，被告曹学信、于淑珍称分家协议是真实的，分家了，八间正房，老大曹智学南面四间，老二曹智强北面四间，老二曹智强的北面四间从分家后到现在就是被告一直住着，因为曹智强不回家住，就让被告先住着，除了现在住的老二曹智强的北面四间房屋外，没有其他房屋居住。协议书不是被告写的，签字是被告签字，是第三人曹智红让被告签的。被告不知道卖房子的事，也没有给被告钱，没有给120000元，没有卖过房子，这个房子是被告儿子的，不能卖，卖了被告就没有地方居住了。被告于淑珍有个农商银行的卡，村里发的钱都打到卡上，但是该卡在第三人曹智红那里，被告没有用过这个卡，也没有取过钱。被告没有将房屋卖给第三人曹智红，也没有收到钱。以上事实，有原告提交分家协议、宅基地登记材料、房屋买卖合同、证人证言、银行交易明细凭证和第三人提交的协议书、不动产登记材料、房屋买卖合同、照片、登记证、不动产审批表为卷为凭，经庭审审查，可以采信。本院认为，本案争议的焦点有：一、本案纠纷是否为分家析产纠纷分家协议中曹学信和于淑珍将其位于爱国村的八间房屋（南屋四间、北屋四间）分别分给大儿子曹智学南屋四间、二儿曹智强北屋四间的约定，表明分家时曹学信、于淑珍的家庭财产中有两处宅基地，其将两处宅基地分配给大儿子、二儿子，属于分家析产，因此产生的本案争议是分家析产纠纷。二、分家协议的效力（一）分家协议中房屋是否为分家人所有1987年4月10日的房屋印契显示位于爱国村的房屋所有人是曹学信，2000年的集体土地使用证（胶集用2000字第14390227号）显示位于胶州市（地号Ｈ14-39-227）的土地使用者是曹学信。2013年的胶州市自然资源局九龙自然资源所的土地登记审批表（胶集用2014第8××5号）显示，2013年11月25日申请人是于淑珍、曹学信申请了位于胶州市的农村宅基地186.11平方米的变更登记。2014年8月25日胶集用2014第8××5号土地使用证登记的土地使用人是被告于淑珍。以上权属证明材料表明分家协议中的房屋自1987年至1991年就是被告曹学信的财产，其作为财产所有人有权自主处分。（二）分家协议的内容是否损害他人利益分家协议中曹学信和于淑珍将其位于爱国村的八间房屋（南屋四间、北屋四间）分别分给大儿子曹智学南屋四间、二儿曹智强北屋四间的约定，符合我国农村家庭中子女成年后家庭财产的分配习惯，以上财产分配满足了曹学信和于淑珍的子女成家后居住生活的基本需求。同时分家协议中约定曹学信和于淑珍在世时可随意住每人两间、老人百年以后每人四间的约定，是对曹学信和于淑珍的子女履行赡养的约束，也保证了曹学信和于淑珍的基本生活居住的需求，即分家协议的约定没有损害他人的利益。（三）分家协议的履行在分家协议中签字的曹某2到庭作证，称曹学信和于淑珍分家时将南屋四间分给了曹智学，北屋四间分给了曹智强，分完家后南屋四间曹智学搬进去居住，曹智强因在供电公司上班，户口不在家，北屋四间就由曹学信和于淑珍居住至今，曹学信和于淑珍除了现在住的四间北屋，没有其他房屋居住。同时在本院向被告曹学信、于淑珍进行调查核实时，被告曹学信、于淑珍也确认分家协议是真实的，八间正房老大曹智学分了南面四间，老二曹智强分了北面四间，老二曹智强的北面四间从分家后到现在一直由被告曹学信、于淑珍住着。表明被告曹学信、于淑珍按分家协议的约定实际分配了房屋并居住使用至今。综上，被告曹学信和于淑珍1991年7月29日签署分家协议是自愿分配其财产的行为，不违反法律强制性和禁止性规定，原告请求确认有效，予以支持。三、原告是否有权依据分家协议主张权利在1991年被告曹学信和于淑珍分家时，我国农村并没有实行房屋产权登记，虽然原告户口不在分家协议涉及房屋所在的农村，但是1991年7月29日的分家协议确定的是北面四间房屋归原告所有，处分的财产是房屋，不是农村集体土地等权利，因此原告有权作为分家协议确定的北面四间房屋的所有人主张相关权利。四、被告于淑珍与第三人曹智红签订的房屋买卖合同的效力（一）被告曹学信和于淑珍1991年7月29日签署分家协议的效力问题与被告于淑珍、第三人曹智红签订的房屋买卖合同的效力问题虽然不是同一法律关系，但两纠纷的关系紧密，且分家协议、房屋买卖合同涉及的当事人均在本案中参与了诉讼，为减少当事人的诉累，对原告主张的被告于淑珍、第三人曹智红签订的房屋买卖合同的效力问题在本案中一并处理。（二）被告于淑珍与第三人曹智红签订房屋买卖协议和合同的效力认定第三人提交协议书内容为“曹学信和于淑珍今将青岛胶州市房屋出售给曹智红拾贰万元整，永不反悔。出售人曹学信于淑珍”，被告曹学信、于淑珍不认可，但未申请鉴定，应认定该协议书是真实的。同时，2020年3月24日，被告于淑珍与第三人曹智红签订了房屋买卖合同。以上协议和合同均约定曹学信和于淑珍以120000元的价格将位于胶州市房屋出售给第三人曹智红。1、被告曹学信和于淑珍本人对协议和合同的意见被告曹学信和于淑珍在本院向其调查时，明确称协议书不是被告写的，是第三人曹智红让被告签的字，被告不知道卖房子的事，第三人曹智红也没有给被告120000元，没有卖过房子，这个房子是被告儿子的不能卖，卖了被告就没有地方居住了。即被告曹学信、于淑珍否认向第三人曹智红出售房屋是其真实意思表示，且没有收到房屋价款120000元。2、出售房屋是否损害被告曹学信、于淑珍的利益分家协议中虽然将被告曹学信、于淑珍的八间房屋分给其两个儿子，但分家协议中明确附有被告曹学信、于淑珍可自由居住每人两间房屋的条件，也就是说在分家后被告曹学信、于淑珍仍有四间房屋居住，虽然实际情况是因原告不在爱国村居住，分家后北面四间房屋由被告曹学信、于淑珍实际居住，但仍不影响其实际居住生活。而协议书和房屋买卖合同的内容是“曹学信和于淑珍今将青岛胶州市房屋出售给曹智红拾贰万元整，永不反悔。”，未确定被告曹学信、于淑珍居住使用的权利，在被告曹学信、于淑珍没有其他房屋居住的情况下，被告曹学信、于淑珍却将自己居住使用的北面四间房屋出售他人，不符合常理，也不符合被告曹学信、于淑珍的根本利益。结合被告曹学信、于淑珍本人没有出售房屋的意见，不能认定签订的协议书和房屋买卖合同是其真实意思表示。3、未取得分家协议确定的北面四间房屋所有人即原告的同意被告曹学信、于淑珍在分家时将北面四间房屋分给了原告，并保留了两间房屋的居住权利，即便是出售房屋是被告曹学信、于淑珍的真实意思，也应当经分家协议确定的北面四间房屋的所有人即原告同意。4、第三人是否向被告支付了房屋价款120000元协议和合同均约定被告曹学信、于淑珍以120000元的价格将位于胶州市房屋出售给第三人曹智红。而庭审中查明第三人曹智红支付房款的过程是“2020年9月9日（1）8时36分50秒曹智红（工商银行3803××××3909）转账于淑珍（农商行九龙9020××××9217）45000元；9时51分10秒，于淑珍（农商九龙9020××××9217）取出46000元；（2）10时38分21秒，曹智红（邮政九龙6217994520016068255）现金存入45000元，转账于淑珍（农商九龙9020××××9217）45000元；10时58分20秒，于淑珍（农商九龙9020××××9217）取出44000元；（3）11时6分31秒曹智红（农商九龙6215210202075902）现金存入31000元；11时9分28秒，曹智红（农商九龙6215210202075902）转账于淑珍（农商行九龙9020××××9217）31000元；11时11分45秒，于淑珍（农商九龙9020××××9217）取出31000元。”，从以上房款支付过程看：（1）2020年9月9日三笔款项是连续的存转取交易，如果是他人支付给第三人曹智红的三笔款项，那么存转取的时间上不会如此的紧凑、连续，结合第三人曹智红所称以上46000元、44000元、31000元款项是第三人曹智红陪被告于淑珍一起提取的陈述和被告于淑珍支取46000元、44000元、31000元的银行支取凭证中的于淑珍签字与本院向被告于淑珍本人调查时其签字明显不一致的情形，认定2020年9月9日三笔款项的存转取交易是第三人曹智红办理的。（2）如果2020年9月9日三笔款项是第三人曹智红支付被告于淑珍的房款，那么第三人曹智红只须转账支付至被告于淑珍的账户内就可以了，没有必要取出现金。（3）如第三人曹智红所称“已经有钱了，包括其女婿给的，还有其对象要回的工程款，通过工商银行等分别支付了被告于淑珍”，那么说明第三人曹智红在和被告于淑珍去银行前就有现金121000元，其只须向被告于淑珍支付121000元现金就可以了，或者只须将121000元现金直接存入被告于淑珍的银行账户就可以了，或者只须将121000元现金存入其自己农商银行的账户，再转账给被告于淑珍就可以了，但第三人曹智红却是在三个不同银行、分三笔连续的存转取并支付了手续费，显然不符合正常的交易习惯。综上，认定2020年9月9日第三人曹智红将其45000元款项以连续存转取的形式，故意形成了三笔款项的银行流水，并非是第三人曹智红所称的转账支付了被告于淑珍120000元房款。第三人曹智红称“将该款放在被告家中，被告放了一个月左右，担心钱在家中不安全，又将现金交由第三人保管”，但也未提交证据证明，且被告于淑珍称没有收到房款，依121000元款在第三人曹智红账户内的事实，对第三人曹智红意见不予采纳，认定第三人曹智红没有依房屋买卖合同的约定支付被告于淑珍房款120000元。从房屋买卖合同的签订上看，出售房屋不是被告曹学信、于淑珍的真实意思表示，房屋买卖合同应认定为无效合同，即使房屋买卖合同有效，从房屋买卖合同的履行上看，第三人曹智红未支付被告曹学信、于淑珍房屋价款，不是善意第三人，不能取得房屋，原告主张其为房屋的所有权人，予以支持。原告主张撤销位于胶州市的房屋土地使用权证及变更使用权人不是民事案件的受案范围，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百四十三条、第一百四十六条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第二十九条、第三十三条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告曹学信和于淑珍1991年7月29日签署的分家协议有效。二、位于胶州市的房屋（分家协议中的北屋四间、186.11平方米）归原告曹智强所有。三、2020年3月24日被告于淑珍与第三人曹智红签订的房屋买卖合同无效。四、第三人曹智红于本判决生效之日起十日内将位于胶州市房屋（分家协议中的北屋四间、186.11平方米）的宅基地使用权人恢复登记至被告于淑珍名下。五、驳回原告曹智强的其他诉讼请求。案件受理费1800元，因适用简易程序减半收取900元，由第三人曹智红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 员 泮晓朋二〇二一年六月二日法官助理 李 晓书 记 员 郭 雨