江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0602民初330号原告：南通市房地产实验开发集团有限公司，统一社会信用代码91320600138375796P，住所地南通市崇川区崇川路20号。法定代表人：何彬，执行董事。委托诉讼代理人：朱帅，江苏大仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾丁伟，江苏大仁律师事务所实习律师。被告：张亮亮，男，1988年1月20日生，汉族，户籍所在地如皋市，住南通市崇川区。被告：李晓星，女，1988年12月19日生，汉族，住南通市崇川区。原告南通市房地产实验开发集团有限公司与被告张亮亮、李晓星房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南通市房地产实验开发集团有限公司（以下简称房地产实验开发公司）的委托诉讼代理人朱帅，被告张亮亮、李晓星到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告房地产实验开发公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令两被告返还原告为其代偿的购房款1620081.03元及逾期付款利息（以1620081.03为基数，自2020年12月18日起按照每日千分之一计算至实际偿还之日止，暂计算至起诉之日为27541元）；3.判令两被告向原告支付违约金997357.8元、律师代理费60000元；4.本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2020年2月19日，两被告向原告购买位于南通市崇川区长华路东、永怡路南铂晶商业广场项目A幢801号房屋一套，并签订了《商铺房买卖合同（预售）》一份，确定房屋总价为3324526元。2020年3月17日，两被告通过商业贷款的形式向江苏南通商业银行股份有限公司（以下简称南通农商行）贷款1660000元用于购买案涉房屋，并由原告及南通近代第一城商业发展有限公司为该贷款担保。2020年11月18日，原告收到南通农商行的通知书，告知两被告未按贷款合同约定还款，于2020年10月21日发生了逾期。2020年12月18日，原告再次收到南通农商行发来的通知，告知两被告所贷房款结欠本息1620081.03元，要求原告按合同约定进行代偿。原告在当日通过银行汇款形式向南通农商行汇付了上述款项，并取得了南通农商行的结清证明。根据原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件十一中第5.5条等约定，两被告逾期支付房屋贷款，造成原告损失的，原告有权解除案涉合同，按照合同约定两被告应向原告支付违约金、逾期付款利息并赔偿原告损失。请求法院支持原告的诉讼请求。被告张亮亮辩称，双方签订的合同是格式合同，原告要求解除合同，那房子就不是被告的了，原告又要求被告支付违约金和剩余房款，该两种请求是矛盾的。同意原告解除购房合同的诉讼请求，但不同意支付违约金等其他所有费用。被告李晓星辩称，其同意解除购房合同，同意支付违约金100000元，其他的费用不同意支付。经审理查明，2020年2月19日，原告房地产实验开发公司（出卖人）与被告张亮亮、李晓星（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：1、买受人张亮亮、李晓星向出卖人房地产实验开发公司购买位于南通市崇川区长华路东、永怡路南铂晶商业广场项目A幢801号商品房一套，建筑面积共300.21平方米，总价款为3324526元。2、签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元，该定金于本合同签订时抵做商品房价款。买受人应当于2020年2月19日前支付首期房价款1664526元，余款1660000元向南通农村商业银行申请贷款支付。3、出卖人应当在2021年6月30日前向买受人交付该商品房。补充协议附件十一第5.5条约定：若买受人一次拖欠金融机构贷款15日以上或累计30日以上，或金融机构向出卖人主张保证责任或出卖人实际承担了保证责任，则出卖人有权单方面解除本合同并可将该商品房另行销售，买受人须赔偿出卖人为买受人向金融机构履行保证责任而受到的全部损失（该等损失包括但不限于：贷款本金、利息、违约金、赔偿金、律师费、诉讼费等）。该种情形下，买受人应按商品房总价款30%-50%向出卖人支付违约金并同时承担逾期付款违约金，出卖人有权单方办理商品房买卖合同备案注销手续。对于买受人已付的商品房价款，出卖人在扣除代偿的贷款本息、买受人应予支付的违约金及其他费用后如有余额，由出卖人据实返还；若不足，出卖人有权向买受人追偿并按每日千分之一向买受人收取利息。合同签订后，2020年2月24日前，两被告共向原告支付房款1664526元，余款1660000元向南通农商行申请贷款，原告房地产实验开发公司、南通近代第一城商业发展有限公司作为该笔贷款的保证人。2020年11月18日，南通农商行向担保人即原告发出催款通知书。2020年12月18日，南通农商行再次向担保人原告发出催款通知书，通知书载明：借款人李晓星于2020年3月17日向贷款人借款1660000元（合同编号（8726）农商个房借／保字[2020]第15101号的《个人住房（商业用房）担保借款合同》），借据号3206020264010000084087，该笔贷款现已逾期，由于借款人无力偿还借款本息，现通知担保人进行代偿。截止2020／12／18，结欠本息合计1620081.03元，请担保人尽快将上述款项转账至我行指定账户。2020年12月18日，原告房地产实验开发公司代李晓星向南通农商行还款1620081.03元。2020年12月18日，南通农商行出具李晓星贷款结清证明，担保人房地产实验开发工资代偿本息合计1620081.03元。目前，案涉房屋未交接亦未过户给两被告。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、通知书、银行转账记录、李晓星贷款结清证明及原、被告的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人将标的物的所有权转移给买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告之间所签订的房地产买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，不违反社会公序良俗，合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定，全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据原、被告双方签订的合同附件中的约定，金融机构向出卖人主张保证责任或出卖人实际承担了保证责任，则出卖人有权单方面解除本合同并可将该商品房另行销售。因被告未向南通农商行偿还房屋贷款，原告作为保证人代偿了剩余贷款本息合计1620081.03元，原告享有单方解除合同的权利。故对原告主张要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。原告要求被告返还其代偿的购房款1620081.03元于法有据，本院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务的，另一方当事人可以要求其承担违约责任。被告拖欠银行贷款导致原告作为保证人承担代偿责任，被告存在违约行为，应当承担违约责任。关于违约金的数额，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条规定，当事人一方不履行合同义务，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。庭审中，原告主张按照合同的约定要求被告赔偿以下损失：代偿还的资金的利息损失、按照商品房总价款3324526元的30%计算的违约金、律师费，两被告抗辩原告主张的违约金过高，被告张亮亮不同意支付任何违约费用，被告李晓星同意支付100000元违约金。考虑到原告代偿还金额所产生的利息损失、因本起纠纷产生的律师费用，结合被告抗辩称违约金过高及案涉房屋目前尚未交付、亦未过户给被告的情形，本院酌定两被告按照房屋总价款的10%承担违约责任为宜，同时承担本案诉讼费用。此外，根据合同约定，对于买受人已付的商品房价款，出卖人在扣除代偿的贷款本息、买受人应予支付的违约金及其他费用后如有余额，由出卖人据实返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，判决如下：一、原告南通市房地产实验开发集团有限公司与被告张亮亮、李晓星于2020年2月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》解除；二、被告张亮亮、李晓星于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告南通市房地产实验开发集团有限公司代为偿还的房屋贷款1620081.03元；三、被告张亮亮、李晓星于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告南通市房地产实验开发集团有限公司违约金332452.6元（含利息损失、律师费等经济损失）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54007元，保全费5000元，合计59007元，由被告张亮亮、李晓星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费54007元（户名：江苏省南通市中级人民法院，开户行：中国银行南通市濠南路支行，账号：46×××65）。审 判 长  张亚松人民陪审员  吴 均人民陪审员  王 伟二〇二一年六月二十五日法官 助理  毛敏华书 记 员  金 冰