陕 西 省 旬 阳 县 人 民 法 院 陕 西 省 旬 阳 县 人 民 法 院民 事 判 决 书                                                （2021）陕0928民初852号 原告：方成远，男，汉族，1976年4月26日出生，住陕西省旬阳县城区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王娜，陕西博义律师事务所律师。被告：孙治平，男，汉族，1988年6月1日出生，住陕西省旬阳县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：王定梅，（孙治平妻子），女，汉族，1989年11月7日出生，住陕西省旬阳县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。二被告均委托诉讼代理人：杨林，陕西法力律师事务所律师。第三人：孙全香，男，汉族，1969年1月10日出生，住陕西省旬阳县，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告方成远与被告孙治平、王定梅，第三人孙全香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方成远的委托诉讼代理人王娜，被告孙治平、王定梅，委托诉讼代理人杨林，第三人孙全香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方成远向本院提出诉讼请求：1.依法确认位于旬阳县XX镇XX大街XX大厦XX幢XX单元XX室的房屋归原告所有；2、判令被告协助原告办理房屋产权过户手续，将房屋产权变更登记至原告名下；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告孙治平、王定梅系夫妻，是原告的外甥。2013年原告购买房屋因名下有贷款，无法办理房屋按揭手续，遂与孙治平协商以其名义购买房屋，约定房屋产权归原告，按揭贷款由原告偿还。2013年9月17日，孙治平与陕西中驰实业发展有限公司旬阳分公司签订《商品房买卖合同》，约定以58万元的价款购买涉案房屋，付款方式为银行按揭付款，首付18万元，贷款40万元。原告支付首付款、契税、维修基金、房屋登记费及其他费用，被告并未出资。2013年12月28日，二被告以借款人与陕西旬阳农村商业银行股份有限公司签订《个人住房按揭借款合同》，以涉案房屋作为抵押向银行借款40万元，借款期限240个月。原告在每月还款日期向被告名下贷款还款账户（原告持有）转账，以被告名义偿还银行按揭，被告未实际出资。房屋交付后，原告办理装修手续，装修居住至今。2021年2月26日，被告未经原告同意，私自将案涉房屋转让给第三人，原告在外务工，知道房屋门锁被强行打开后报警处理未果。与被告协商，被告拒绝将房屋登记在原告名下。原告起诉。被告孙治平、王定梅辩称，一、卖房是原告自己商定，原告收取定金和房款，偿还了按揭款、物业费用及借款；原告委托孙治平办理相关手续。卖房，是原告自己的法律行为。被告王定梅是原告的亲外甥女。2013年原告以孙治平名义买房、办理按揭、首付款、到期利息都是原告支付。2020年10月，原告通过王某某介绍将房屋卖给孙全香，答辩人不认识王某某和孙全香，没有参与卖房协商；原告与孙全香商定后，原告在2020年10月1日收取了孙全香6万元定金。2021年2月原告打电话告知被告孙治平，自己将房屋卖给孙全香，原告在青海，有疫情，房屋全部手续都是孙治平名字，原告让孙治平在旬阳办理相关卖房手续。房款66万元，原告收取6万元定金，原告安排被告支付其向王某某借款12万元，支付按揭贷款304053.49元和33671.29元（中驰代付代偿），支付物业费10500.00元，孙全香付款13万元给原告女儿鲁某某名下，共计658223.78元。2021年5月房产过户在孙全香夫妇名下，房屋已经实际交付使用。二、原告诉请，明显不能成立。应驳回原告无理的诉请。第三人孙全香述称，第三人和方成远约定本人买他的房，方成远当时说十月一日回来把事情办展，后来一直拖到第二年正月初回来，本人打电话问他说仍不得回来，方成远说委托他外甥孙治平办理，然后后面的事情就是孙治平给本人办理的。原告为支持其诉讼请求提交证据：1、第一组证据：1.商品房买卖合同。2013年9月17日，孙治平与陕西中驰实业发展有限公司旬阳分公司签订《商品房买卖合同》，购买XX号的房屋，房屋总金额为58万元，付款方式为银行贷款，首付18万元，贷款40万元。2.农村信用社进账单、转账单、个人账户明细查询、销售不动产统一发票。2013年9月17日，原告通过旬阳农村信用社向陕西中驰实业发展有限公司旬阳分公司银行转账支付房屋首付款18万元，中驰公司收取原告购房款共计580181.00元。3.房屋维修费、契税收据、天然气初装费收据。2014年3月18日，陕西中驰实业发展有限公司旬阳分公司收取原告房屋维修费12857元、契税17406元、天然气初装费2400元。4.陕西省政府非税收入一般缴款书。原告缴纳了房屋所有权登记费、测绘费、房屋登记费等费用。5.水电气卡。开发商交房后，房屋由原告进行装修并一直居住至今。第一组证据证据目的：原告方成远因个人原因无法办理商业贷款，以被告孙治平的名义购买房屋，房屋首付款、房屋维修费、契税、天然气初装费、房屋登记费等费用均由原告支付，被告并未实际支付，双方为借名买房关系，案涉房屋的所有权应归原告所有。第二组证据：1．个人住房按揭借款合同。2013年11月28日，孙治平、王定梅与陕西旬阳农村商业银行股份有限公司签订《个人住房按揭借款合同》，以房屋作为抵押向银行借款40万元，借款期限为240个月，自2013年12月28日起至2033年12月27日止。2.借款借据、还贷银行卡。2013年12月28日，陕西旬阳农村商业银行股份有限公司给孙治平借款40万元，还款方式为按月等额本息还款，借款用途为购房，存款账户为XXXXXXXXXXXXXXX2791。3.孙治平还贷银行卡银行交易流水。原告每月给孙治平的还贷银行卡转账，按时偿还房屋银行按揭贷款。第二组证据证明的目的：原告自2013年12月28日起至2021年2月20日在每月还款日前向被告孙治平名下还贷银行账户XXXXXXXXXXXX0122 791（一直由原告持有）转账用来偿还银行按揭贷款，被告并未偿还过房屋贷款。第三组证据：1.短信记录，2021年2月20日，原告向孙全香短信告知，要求孙全香在收到本短信之日起10日内将余款全部汇入孙治平名下银行账户：XXXXXXXXXXXXXXX2791（原告持有），原告承诺在收到款后为其办理相关手续。2.报警回执，2021年2月24日，原告不在旬阳，担心家里下水道堵塞、溢水委托朋友拿钥匙去家中查看情况，发现钥匙开不了门，听见房子里有人，朋友遂给原告打电话说明此事，原告立即报警警察到场后得知孙全香是从孙治平处购买的房屋，房门是孙治平找开锁的给开门。3.房屋买卖合同，2021年2月21日，孙治平与孙全香签订房屋买卖合同，将房屋卖给孙全香，房屋交易款66万元。4.不动产登记申请表、房产证。第三组证据证明目的1.原告通过电话短信告知孙全香及时支付剩余房款，收到房款后为其办理相关手续，但孙全香并未将剩余房屋转让款汇入原告指定的银行账户。2.被告孙治平在未取得原告同意的情况下擅自将房屋转让给第三人孙全香，系无权处分，原告不知情也未收到房屋余款。第四组证据：1.原告方成远之前委托的代理人夏新来与孙治平之间的录音光盘一张，证明孙治平认可房屋是方成远的，其没有取得原告的同意擅自将房屋卖给第三人，并收取款项。2.原告方成远与王某某之间的短信记录，证明原告向王某某借款15万元，但是王某某只转款给原告13万元，短信显示原告给王某某提供的其女儿的账户。被告孙治平提供，1.二被告身份证复印件。证明被告主体资格。2.2013年9月17日《商品房买卖合同》；2013年9月24日首付款18万元票据；按揭贷款40万元票据；孙治平、王定梅房产证（2021年2月）。 证明以被告名义进行商品房买卖和按揭贷款；房产登记在孙治平名下的事实。本案是借名买卖，被告认可房屋是原告的。借名方是被告，买方手续和卖房手续都要求被告参与进行，原告委托被告办理。3.王某某与原告方成远的录音，当庭播放（四次）录音及书面整理资料；证明原告自己经人介绍，自己决定卖房，并收取第三人6万元定金。3.王某某出庭作证：当庭播放的录音，是本人与方成远之间的通话记录。证明原告委托被告孙治平办理卖房相关手续，委托孙治平偿还按揭贷款及物业费用，偿还向王某某借款12万元，并要求买房人将13万元付款汇至其女儿鲁某某名下。4.2020年10月1日原告收取第三人房款定金6万元的收条一张。证明，卖房，是原告自己决定和发生的法律行为，有原告协商的过程，收款的事实，委托孙治平办理的证据。5.2021年2月22日孙治平与孙全香《房屋买卖合同》及60万元的收据；6. 2021年2月22日孙全香汇款给原告女儿鲁某某13万元汇款凭证；证明，原告卖房，委托被告孙治平办理相关手续。7.孙治平给王某某汇款12万元的汇款凭证及收据；撤回的原告向王某某2016年7月8日3万元、2017年1月25日9万元的借条； 8.孙治平支付物业费10500.00元票据；清偿中驰公司垫付按揭贷款33671.29元票据；偿付按揭贷款304052.49元的票据；证明：房款66万元，原告收取定金6万元，给其女儿汇款13万元，偿还原告对王某某的债务12万元，支付按揭贷款304052.49元和33671.29元；支付物业费实付10500.00元，共计658223.78元。剩余1776.22元房款。9.孙全香、杨全清房产登记信息。证据来源是在不动产登记机关调取的。证明：案涉房产，已经过户登记在第三人夫妻名下，第三人享有合法物权。第三人孙全香提供孙全香给孙治平转款47万元银行凭证。上述证据原告与夏新来的通话录音来源不合法，不予采信。其他证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明案件事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定基本事实如下：被告孙治平、王定梅系夫妻，王定梅系原告方成远的外甥女。2013年9月17日，原告方成远借被告孙治平名义购买房屋，孙治平与陕西中驰实业发展有限公司旬阳分公司签订《商品房买卖合同》，约定以58万元的价款购买旬阳县XX镇XX大街XX大厦XX幢XX单元XX室，原告首付18万元，以孙治平、王定梅名义按揭付款贷款40万元，缴纳契税、维修基金、房屋登记费及其他费用。2013年12月28日，被告孙治平、王定梅以借款人与陕西旬阳农村商业银行股份有限公司签订《个人住房按揭借款合同》，以涉案房屋作为抵押向银行借款40万元，借款期限240个月。原告于每月还款日期向被告孙治平名下贷款还款账户（原告持有）转账，以被告名义偿还银行按揭贷款。房屋交付后，原告办理装修手续，装修居住。按揭贷款逾期，余33671.29元未予偿还，该款由陕西中驰实业发展有限公司代付代偿。2020年10月，原告方成远委托案外人王某某将涉案房屋转卖，转卖款清偿其借款12万元，王某某介绍将房屋卖给孙全香，双方多次通话委托原告外甥卖房，收款、办理卖房手续、偿还王某某借款，余款于2021年2月20日通过信息要求支付给原告的女儿鲁某某账户，并发送账户号、给付陕西中驰实业发展有限公司偿还物业费、代偿款事宜。原告与第三人孙全香协商卖房事宜，原告于2020年10月1日收取第三人6万元定金，并出具收条。2021年2月原告并通过王某某告知孙治平，自己将房屋卖给孙全香，原告在青海，有疫情，房屋全部手续都是孙治平名字，让孙治平在旬阳办理卖房相关手续；房屋价款66万元，已收取第三人6万元定金。另查明，原告给第三人孙全香2021年2月20日信息内容为“告知函孙全香，因你于2020年10月上旬与本人（方成远）商定的房屋转让一事，至今时间已5个月有余，可你方不但没有履行该协议，未及时将余款汇入我方账户，而且还胡搅蛮缠，为此给我方造成了一定的经济损失和严重的不良社会影响，因此我方现向你提出严正告知，请你在收到短信之日起10日内将余款全部汇入如下账户（XXXXXXXXXXXXXXX2791孙治平）我方在收到汇款后第一时间内为你办理相关手续，如若不然，所造成的一切后果均由你方全部承担，同时我方会根据后续情况不排除向人民法院提起诉讼依法追究相关法律责任和经济损失。告知人方成远2021.2.19。”2021年2月20日原告给案外人王某某发信息要求将13万元转至给鲁某某（方成远女儿）名下XXXXXXXXXXXXXXX1372账户。期间并四次通话谈及卖房，以外甥名义卖房，付款给“方成远外甥，你外甥给还就对了吗，方成远回答：那也可以；付款收款后谁出具条据，12万元还款事宜和13万元如何付款。”第三人与被告孙治平于2021年2月22日签订涉案《房屋买卖合同》，履行付款，第三人孙全香于2021年2月22日通过中国农业银行转账向被告孙治平支付47万元，按照2021年2月20日信息安排支付给原告女儿鲁某某名下账户13万元。孙治平向第三人办理房屋过户相关手续。被告孙治平收款后，支付案外人王某某借款12万元，偿还支付按揭剩余贷款304053.49元和陕西中驰实业发展有限公司代付代偿原告欠付的按揭贷款33671.29元，支付陕西中驰实业发展有限公司物业费10500.00元，共计658223.78元，余款由被告孙治平保管。2021年5月房产过户在第三人孙全香夫妇名下，孙治平将房屋交付第三人使用。本院认为，本案的争议焦点为：被告与第三人之间的房屋买卖合同是否有效；旬阳县XX镇XX大街XX大厦XX幢XX单元XX室的房屋归谁所有，能否过户给原告名下？民事主体的财产权利受法律平等保护。案涉房产系借名卖房，原告为房屋的实际购买人，二被告未否认原告为实际房屋的所有权人。借名人原告与登记权利人被告之间关于房屋所有权归属的约定只能约束原告与被告双方，没有直接设立房屋所有权的法律效力，借名人不能根据借名买房协议的约定直接取得房屋所有权。原告已于2020年10月1日之前就案涉房屋买卖与第三人达成协议，收取了第三人6万元定金，并出具收条。被告出卖涉案房屋给第三人，并收取47万元价款、偿还原告拖欠介绍人借款、支付物业费和原告拖欠按揭贷款，均是原告给被告及介绍人电话委托授权范围内的事项；第三人依据合同的相对性向被告支付价款，将剩余13万元款项按照原告指定的账户支付给鲁某某。被告和第三人并未违反约定，被告的行为应视为原告的行为。原告不如实陈述与第三人买卖房屋的事实，予以批评。依法成立的合同，受法律保护。对当事人具有法律约束力。合同是双方或多方的民事法律行为，只有各方的意思表示一致才能成立。被告是案涉房屋的登记权利人，故也是唯一合法的房屋所有权人。其在原告的授权范围内将案涉房屋出卖给第三人，并且已经基于这一基础法律关系完成了房屋所有权转移登记。不违反法律和行政法规的强制性规定，真实合法有效。第三人孙全香为XX室的房屋所有权人。综上所述，原告主张，本院不予支持。 依据《中华人民共和国民法典》第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告方成远的诉讼请求。案件受理费100.00元；减半收取50.00元，由原告方成远负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。                            审  判  员   吴 忠 强   二〇二一年五月十九日 书  记  员   宋 显 霜 1