北京市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京04民初178号原告：北京京鹏投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区亮马桥**第一上海中心701。法定代表人：王润生，董事长。委托诉讼代理人：赵毅，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：过佳嘉，北京德恒律师事务所实习律师。被告：名门地产（驻马店）有限公司，，住所地河南省市驻马店市风光路北段法定代表人：孙群堤，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张国松，河南育滨律师事务所律师。被告：名门地产（河南）有限公司，，住所地河南省郑州市金水路**法定代表人：孙群堤，董事长。委托诉讼代理人：林晓梅，女，该公司员工。委托诉讼代理人：张国松，河南育滨律师事务所律师。被告：宋金兴，男，1962年3月15日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：张国松，河南育滨律师事务所律师。被告：孙群堤，男，1973年8月27日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：张国松，河南育滨律师事务所律师。原告北京京鹏投资管理有限公司（以下简称京鹏公司）与被告名门地产（驻马店）有限公司（以下简称名门驻马店公司）、被告名门地产（河南）有限公司（以下简称名门河南公司）、被告宋金兴、被告孙群堤金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，本院依法组成由法官高晶担任审判长，法官崔智瑜、李冬梅参加的合议庭审理本案，后合议庭成员由崔智瑜、李冬梅变更为人民陪审员梁玉泉、李海燕，并依法适用普通程序于2021年4月13日公开开庭进行了审理。京鹏公司的委托诉讼代理人赵毅，名门驻马店公司、名门河南公司、宋金兴、孙群堤的共同委托诉讼代理人张国松，名门河南公司的委托诉讼代理人林晓梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。京鹏公司向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1.名门驻马店公司向京鹏公司支付欠付借款本金4800万元；2.名门驻马店公司支付因逾期支付第2、3、4、5期到期借款本金而产生的罚息，罚息分别以第2、3、4、5期到期借款本金为基数，自各笔本金逾期之日（含该日）起至实际付清之日（不含该日）止，按照25.5%/年（按约定借款利率17%/年上浮50%）的罚息利率计收，暂计至2021年1月20日（不含），因逾期支付本金产生的罚息合计为987.7万元；3.名门驻马店公司支付自2019年11月17日起至2020年5月17日期间分段计算的到期应付未付利息316.2万元；4.名门驻马店公司支付因逾期支付2020年5月20日应付的借款利息而产生的复利，复利以应付未付利息316.2万元为基数，自2020年5月20日（含该日，因合同约定的是结息日3个工作日内支付利息，因此自贷款到期日2020年5月17日满3天后起算复利）起至实际付清之日（不含该日）止，按照25.5%/年（按约定借款利率17%/年上浮50%计）的复利利率计收，暂计至2021年1月20日（不含），因逾期支付利息产生的复利合计为548738.75元，再抵扣结算返还的由名门驻马店公司认购的信托业保障基金本金及收益481780元，暂计至2021年1月20日（不含），因逾期支付利息产生的复利合计为66958.75元；5.名门河南公司、宋金兴、孙群堤对前述第1至4项诉讼请求中名门驻马店公司应付款项承担连带保证担保责任；6.京鹏公司对拍卖、变卖名门驻马店公司名下“风光城市项目”A座土地及地上在建工程（他项权证编号：驻房建字第XXX号）所得价款，在上述第1至4项请求的债权范围内享有优先受偿权；7.各被告共同承担本案的诉讼费、财产保全费5000元、财产保全保险费42780元；8.各被告共同承担本案的律师费10万元。事实与理由：京鹏公司以5000万元资金委托华鑫国际信托有限公司（以下简称华鑫信托）发起设立单一资金信托，华鑫信托将委托资金用于向名门驻马店公司发放信托贷款。借款人名门驻马店公司逾期付款后，华鑫信托将债权原状分配（转让）至京鹏公司，现京鹏公司通过本诉向借款人名门驻马店公司及各担保方主张债权。具体情况如下：一、合同的订立及贷款发放2019年3月，京鹏公司与华鑫信托签署合同编号为［华鑫单信字2019125号-信托］的《华鑫信托??睿科69号单一资金信托信托合同》（以下简称《信托合同》），约定京鹏公司作为委托人向受托人华鑫信托交付信托资金，华鑫信托发起设立“华鑫信托??睿科69号单一资金信托”并将信托资金用于向名门驻马店公司发放项目贷款，用于其名下“风光城市”项目建设。2019年3月21日，华鑫信托依据《信托合同》与名门驻马店公司签署编号为［华鑫单信字2019125号-贷款］的《信托贷款合同》（以下简称《贷款合同》），约定华鑫信托向名门驻马店公司发放贷款，贷款金额5000万元，贷款期限6个月，贷款利息分为固定金额与固定利率两部分，即固定金额利息20万元，固定利率为17％／年，一年按360天计，合同还约定了还款计划、违约责任以及信托认购基金的处置。为担保名门驻马店公司在《贷款合同》项下债务履行，各担保方提供如下担保措施：1.华鑫信托与名门驻马店公司签署合同编号为［华鑫单信字2019125号-抵押］的《抵押合同》，约定名门驻马店公司将其名下“风光城市”项目A座土地及地上在建工程抵押给华鑫信托，为名门驻马店公司履行《贷款合同》项下各项义务提供抵押担保。抵押双方于2019年3月22日至驻马店市房地产交易管理所办理不动产抵押登记，并取得编号为驻房建字第XXX号他项权证。2.华鑫信托分别与名门河南公司、宋金兴、孙群堤分别签署合同编号为［华鑫单信字2019125号-保证1］、［华鑫单信字2019125号-保证2］、［华鑫单信字2019125号-保证3］的《保证合同》，约定名门河南公司、宋金兴、孙群堤为名门驻马店公司履行《贷款合同》项下义务提供连带责任保证担保。上述各份合同签订后，华鑫信托于2019年5月17日向名门驻马店公司发放5000万元借款。二、借款展期根据《贷款合同》约定，全部借款到期日为2019年11月17日，鉴于借款人名门驻马店公司无法按照《贷款合同》按时足额偿还全部本息。经协商一致，华鑫信托与名门驻马店公司签署合同编号为［华鑫单信字2019125号-贷款补充］《信托贷款合同之补充协议》（以下简称《补充协议》），对借款进行展期。名门驻马店公司、名门河南公司、宋金兴、孙群堤同意继续为名门驻马店公司在《补充协议》项下债务提供担保，据此华鑫信托分别与名门驻马店公司、名门河南公司、宋金兴、孙群堤签署合同编号为［华鑫单信字2019125号-抵押补充］的《抵押合同之补充协议》及合同编号为［华鑫单信字2019125号-保证1补充］、［华鑫单信字2019125号-保证2补充］、［华鑫单信字2019125号-保证3补充］的《保证合同之补充协议》。三、借款人违约《贷款合同》项下借款已于2020年5月17日到期，但借款人名门驻马店公司仅偿还了《补充协议》项下第一笔到期借款本金200万元，及截至2019年11月17日的利息，未偿还于2020年2月28日到期的第二笔借款本金1200万元以及此后应付的其他款项，已构成严重违约。此外，在信托项目成立时，名门驻马店公司向华鑫信托交付50万元资金用于华鑫信托代其缴纳融资规模1%的信托业保障基金。因名门驻马店公司期间偿还本金200万元，故华鑫信托向其返还2万元（对应偿还本金的1%）信托业保障基金。2020年7月24日，华鑫信托获得返还全部信托业保障基金本金收益合计481780元。根据《贷款合同》15.4条约定，信托业保障基金本金与收益可用于抵扣名门驻马店公司欠付的款项，故返还的本金与收益481780元应抵扣名门驻马店公司欠付的利息产生的复利。四、信托财产原状分配暨债权转让鉴于名门驻马店公司未能按期偿还贷款本息，2020年5月29日，京鹏公司与华鑫信托签署编号为［华鑫单信字2019125号一转让］《债权转让暨信托财产原状分配协议》（以下简称《债权转让协议》），约定将截至2020年5月29日华鑫信托依据《贷款合同》及其《补充协议》享有的收取债务人名门驻马店公司的信托贷款本金共计4800万元及其对应的应付未付利息、罚息、复利、违约金、赔偿金及相关费用等款项的权利，以及《贷款合同》与各担保合同项下的权利全部无偿转让给京鹏公司。同日，华鑫信托向京鹏公司出具编号［华鑫单信字2019125号-分配证明］的《信托财产原状分配证明》。此外，华鑫信托向名门驻马店公司及各担保方发送《债权转让告知函》，将债权转让事项通知并送达债务及各担保人。据此，自2020年5月29日起，京鹏公司享有《贷款合同》及其《补充协议》项下的债权及附属担保权利。综上，借款人名门驻马店公司的违约行为已严重损害京鹏公司的合法权益，京鹏公司依据相关规定，向法院提起诉讼。四被告辩称，1.对本案信托贷款的事实及本金金额无异议。2.对利息、复利、罚息均有异议，认为超过法律规定的限制，根据中国人民银行1999年《人民币管理规定》第23、25条，双方应在法律规定限度内协商利率标准且利息、罚息、复利不可重复计收。京鹏公司诉讼请求第2、3、4项年利率25.5%过高，希望法庭依法调低为按照LPR上浮50%的标准计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院依法予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、委托贷款合同的签订及变更2019年3月，委托人京鹏公司与受托人华鑫信托签订了《信托合同》，约定委托人将自有资金委托给受托人，由受托人按委托人的意愿将信托资金向名门驻马店公司发放项目贷款，用于风光城市项目建设。信托资金共计5000万元，最终以到达信托专户的实际总金额为准，每期的信托期限为6个月，固定年融资成本17％／年，除此融资利息外融资方还需支付20万元定额利息等等。2019年3月21日，贷款人华鑫信托（甲方）与借款人名门驻马店公司（乙方）签订了《贷款合同》，约定甲方根据《信托合同》设立华鑫信托??睿科69号单一资金信托，根据委托人京鹏公司的意愿，向名门驻马店公司发放贷款5000万元，用于风光城市项目建设，贷款期限6个月，自各笔贷款发放之日起计算。其中第1.3条和3.1条约定，贷款利息分为固定金额与固定利率两部分，第一部分固定金额利息为20万元，于第一笔贷款发放后3个工作日内支付；第二部分按固定利率17％／年（一年按360天）以实际天数计算的利息，结息日为各期贷款发放日之后每满3个月之对应日（算头不算尾），乙方须于每一结息日3个工作日内结息，最后一期结息日为本合同约定的还本日。第3.2条约定，若乙方不能及时支付利息，甲方有权加收复利和罚息，罚息利率为本合同约定的贷款利率上浮50％，复利按中国人民银行的规定计收。第4.2条约定，乙方应分别在每笔贷款满1个月、2个月、3个月、4个月、5个月、6个月对应之日3个工作日内分别偿还本金500万元、500万元、1000万元、1000万元、1000万元和剩余本金。第6.1条、6.2条约定，如乙方所偿还的款项少于按本合同约定的付款日应付款项总额，各款项按下列次序安排：（1）支付依法或依照本合同约定应付的费用、赔偿金、违约金；（2）支付应付罚息、复利；（3）支付应付利息；（4）支付应付的本金。乙方所偿还的款项不足以清偿同一顺序全部款项的，按有关款项发生的先后顺序清偿，同时发生的按比例偿还。第12.3条约定，乙方违反本合同约定，造成甲方损失的，应当赔偿甲方因此受到的损失，包括但不限于实际损失、预期损失和要求乙方赔偿损失而支付的律师费、诉讼和执行相关费用、交通费和差旅费等所有相关费用。第15条约定，根据《信托业保障基金管理办法》及相关配套规定，借款人应委托甲方按其融资金额的1％认购信托业保障基金，借款人应于收到贷款后10个工作日内按贷款金额的1％计算当期认购资金并从银行账户交付至甲方信托业保障基金专用账户，并由甲方按照监管部门相关规定缴纳；甲方将在本信托终止且保障基金公司与甲方结算后向借款人支付部分或全部保障基金本金及收益，保障基金收益＝保障基金本金＊一年期年利率＊天数／360（一年期年利率是指中国人民银行公布的金融机构人民币一年期存款基准利率）；在借款人出现本合同项下违约情形时，甲方有权直接以委托认购资金及收益等额抵扣借款人届时应付未付款项，不足抵扣的，甲方有权继续向借款人追偿。2019年11月底，根据委托人京鹏公司的指令，贷款人华鑫信托（甲方）与借款人名门驻马店公司（乙方）签订了《补充协议》，对《贷款合同》的约定作出如下变更：1.将贷款期限由6个月变更为12个月，自各笔贷款发放之日起计算；2.将第一部分固定金额利息由20万元变更为564000元，于贷款发放后3个工作日内支付20万元，于贷款发放之日满6个月之日3个工作日内支付364000元；将按固定利率计算的利息的结息日由各期贷款发放日之后每满3个月之对应日变更为各期贷款发放日之后每满6个月之对应日（算头不算尾）；3.将还款计划变更为乙方应在每笔贷款满6个月对应之日3个工作日内偿还本金200万元，利随本清；在2020年2月28日偿还本金1200万元（本次还本不付息）；2020年3月17日偿还本金1200万元（本次还本不付息）；2020年4月17日偿还本金1200万元（本次还本不付息）；2020年5月17日偿还本金1200万元。二、担保合同的签订及补充约定1.2019年3月，抵押人名门驻马店公司（甲方）与抵押权人华鑫信托（乙方）签订了《抵押合同》，约定甲方自愿以其合法拥有的坐落于风光城市项目A座土地上的部分在建工程（以附件一《抵押财产清单》为准）为其履行主合同即《贷款合同》项下的支付义务提供抵押担保，乙方为第二顺位的抵押人。其中第4条约定，抵押担保范围为主合同项下全部债务，包括但不限于：（1）主合同项下甲方应向乙方支付的全部债务金额、违约金、赔偿金等；（2）主合同项下甲方应向乙方支付的其他款项，包括但不限于手续费、杂费、公证费等；（3）乙方为实现债权与担保权利而发生的费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、送达费、律师费等；（4）如主合同被确认为无效或被撤销的，抵押担保范围为乙方因此造成的全部损失、债务人应承担的全部责任及后果。该合同附件一《抵押财产清单》载明：抵押财产为风光城市项目A座未售在建的1166套商用房产，总面积16122.62平方米。之后，双方就上述财产抵押办理了抵押登记手续，于2019年3月22日取得了驻房建字第2019000006号《在建工程抵押登记证明》。2019年11月，名门驻马店公司与华鑫信托签订了《抵押合同之补充协议》，约定所担保的主合同除《贷款合同》外还包括《补充协议》。之后，上述抵押房产被名门驻马店公司对外出售358套，均没有办理网签及过户。京鹏公司称不知情。2.2019年3月，保证人名门河南公司（甲方）与债权人华鑫信托（乙方）签订了《保证合同》（以下简称1号《保证合同》），约定甲方愿意为债务人名门驻马店公司在主合同（《贷款合同》及其任何修订与补充）项下义务及责任的履行提供不可撤销的连带责任保证担保。其中第5条约定，担保范围为主合同项下的主债务，包括但不限于：（1）主合同项下债务人应支付的全部本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金等；（2）主合同债务人应向乙方支付的其他款项，包括但不限于手续费、杂费、强制执行公证费等；（3）乙方为实现债权与担保权利而发生的费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、送达费、律师费等；（4）如主合同被确认为无效或被撤销的，抵押担保范围为乙方因此遭受的全部损失、债务人应承担的全部责任及后果。第6条约定，保证期间自本合同生效之日起至主合同项下的主债务履行期限届满之日后两年止。第8.3条约定，无论乙方就主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，也不论其他担保是否由债务人自己所提供，不论乙方是否行使或放弃任何一项担保，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免。上述保证担保事项经名门河南公司的唯一股东河南智兴投资有限公司同意，并出具了《股东决定》。3.2019年3月，保证人宋金兴与债权人华鑫信托签订了《保证合同》（以下简称2号《保证合同》），约定宋金兴愿意为债务人名门驻马店公司在主合同（《贷款合同》及其任何修订与补充）项下义务及责任的履行提供不可撤销的连带责任保证担保。其他约定的主要内容与1号《保证合同》一致。4.2019年3月，保证人孙群堤与债权人华鑫信托签订了《保证合同》（以下简称3号《保证合同》），约定孙群堤愿意为债务人名门驻马店公司在主合同（《贷款合同》及其任何修订与补充）项下义务及责任的履行提供不可撤销的连带责任保证担保。其他约定的主要内容与1号《保证合同》一致。5.2019年11月，华鑫信托又与保证人名门河南公司、宋金兴、孙群堤分别签订了《保证合同之补充协议》，约定所担保的主合同除《贷款合同》外还包括《补充协议》。三、借款事实及违约事实2019年5月17日，华鑫信托与名门驻马店公司再次以借款借据形式确认：借款金额5000万元，借款期限为2019年5月17日至2019年11月17日。庭审中当事人双方均确认，华鑫信托于2019年5月17日向名门驻马店公司发放5000万元信托贷款。上述贷款本金，按照《补充协议》的约定，应于2019年11月20日到期200万元，于2020年2月28日、同年3月17日、同年4月17日、同年5月17日分别到期1200万元。名门驻马店公司仅于2019年11月15日偿还了贷款本金200万元，之后再未偿还过本金，本金余额4800万元，各被告对该逾期未还本金余额予以确认。上述逾期本金依约自各自逾期之日起至款项实际清偿之日产生罚息。按照合同约定方式即按年利率25.5％（贷款利率17％／年上浮50％）计算，自本金各期逾期之日起暂计至2020年5月17日（不含），罚息为1445000元。京鹏公司按此金额主张。因逾期支付本金产生的罚息各被告认为该标准过高，希望法院予以调低。名门驻马店公司按期足额支付了《补充协议》约定的第一部分固定金额利息20万元和364000元，以及第二部分自放款日2019年5月17日起至2019年11月16日止按固定利率17％／年计算的利息4344444.44元，此后再未支付过利息。其未按约定于贷款到期时支付自2019年11月17日起至2020年5月16日止的利息，欠付利息金额共计316.2万元。按照《贷款合同》的约定，上述应付未付的利息自逾期之日即2020年5月20日起至款项实际清偿之日产生复利。由于借贷双方未在合同具体约定复利利率，京鹏公司主张根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发［2003］251号）第三条第二款“对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利”之规定，对于逾期之后的复利，应按罚息利率标准计收，即年利率25.5％。按此方式计算，自2020年5月20日起暂计至2021年1月20日（不含），复利合计为548738.75元，京鹏公司按此金额主张。各被告认为该标准过高，希望法院予以调低。截至2020年5月17日（不含），利息（包括已付和未付）、京鹏公司主张的罚息总计9515444.44元（20万元＋364000＋4344444.44元＋316.2万元＋1445000元）。另，华鑫信托在发放贷款后收取名门驻马店公司50万元，并受托代其认购信托业保障基金。2020年2月3日，鉴于名门驻马店公司已经偿还了贷款本金200万元，华鑫信托向其返还了1％的信托业保障基金2万元及2万元产生的收益1937.5元，剩余信托业保障基金48万元及其收益1780元。京鹏公司主张该481780元用于抵扣名门驻马店公司前述欠付的复利，欠付复利余额为66958.75元。四、债权转让及通知债务人2020年5月，华鑫信托（甲方）与京鹏公司（乙方）签订了《债权转让协议》，约定鉴于信托贷款于2020年5月17日到期，信托专户未收到债务人偿还的贷款本息，现甲方根据《信托合同》向乙方转移标的债权，作为信托财产现状分配。转让标的为贷款本金4800万元及其对应的应付未付利息、罚息、复利、违约金、赔偿金以及相关费用等款项的权利，以及《贷款合同》和担保合同项下甲方享有的所有权利及一切相关权益，转让日为2020年5月29日。华鑫信托分别向借款人、各担保人发送了《债权转让告知函》。五、原告实现本案债权的费用本案立案前，京鹏公司与北京德恒律师事务所签订了《诉讼委托代理服务合同》，约定北京德恒律师事务所就本案诉讼为京鹏公司提供法律服务。2021年1月20日，京鹏公司向北京德恒律师事务所支付了律师费10万元。京鹏公司因本案财产保全，向保险公司缴纳保险费42780元，向法院交纳保全费5000元。上述事实，有《信托合同》、《贷款合同》、《补充协议》、《抵押合同》及补充、他项权证、《保证合同》及补充、股东决定、借款借据、银行放款凭证、《债权转让协议》、告知函及快递底单、银行专户对账单、保险费和律师费支付凭证、《诉讼委托代理服务合同》及当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为，《信托合同》、《贷款合同》、《补充协议》、《抵押合同》及补充、1号、2号、3号《保证合同》及补充，以及《债权转让协议》，均系各方当事人的真实意思表示，且内容未违反现行法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，各方当事人均应依约履行。本案系金融借款合同纠纷，各方当事人之间形成的法律关系实质上是委托贷款合同关系。现受托人华鑫信托将《贷款合同》和各担保合同项下的所有权利转让给京鹏公司，京鹏公司有权据此提起本案诉讼，向借款人及各担保人主张合同项下的主、从权利，本院对此予以确认。华鑫信托接受京鹏公司委托依约向名门驻马店公司履行了《贷款合同》项下放款5000万元的义务，但名门驻马店公司却未能按照合同约定履行按期足额偿还借款本金并支付应付利息的义务，其行为已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，依法应承担相应的违约责任。京鹏公司关于名门驻马店公司应立即偿还其借款本金余额4800万元，并以年利率17％的标准支付应付未付利息316.2万元的主张，符合合同约定及法律规定，本院对京鹏公司的上述诉讼请求予以支持。京鹏公司关于逾期付款违约金的主张，实际上分为两部分：一为罚息，即自各期贷款本金到期日起至款项实际清偿之日，以各期未还本金为基数，按照年利率25.5%计算；二为复利，即自利息逾期支付之日起至款项实际清偿之日，按照年利率25.5％计算。本院认为，首先，在借款人到期未偿还本金和拖欠利息的情形下，贷款人有权向其收取罚息和复利作为逾期付款违约金，此系借贷双方的合同约定。其次，《贷款合同》第3.2条虽未约定复利的具体计收标准，仅约定为“复利按中国人民银行的规定计收”，但根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利”之规定，京鹏公司主张的复利标准按罚息利率计收也符合该规定。再次，根据相关规定，利息、罚息和复利总计不应超过年利率24％的上限。截至2020年5月17日（不含），利息（包括已付和未付）以及京鹏公司主张（也即按照合同约定计算）的罚息总计金额为9515444.44元。对比自2019年5月17日起至2019年11月14日止、自2019年11月15日起至2020年5月17日（不含），分别以本金5000万元和4800万元为基数按照年利率24％计算的金额之和11954666.6元，京鹏公司主张的该阶段利息和罚息总计金额较低，因此，本院对京鹏公司该阶段主张的数额予以认定。信托业保障基金及收益481780元按照约定的款项抵扣顺序应用于抵扣该阶段欠付的罚息。最后，2020年5月17日之后，京鹏公司主张的罚息和复利之和明显超过上限，且各被告对此提出异议，应依法予以降低，故对京鹏公司超过上限的诉讼请求，本院不予支持。各被告的该项抗辩意见，应予采纳。名门驻马店公司到期未偿付本息及其他应付费用，京鹏公司请求对《抵押合同》项下所涉及的抵押房产以及房产占用范围内的土地使用权均享有优先受偿权。本院认为，首先，名门驻马店公司以其名下的在建房产为自身债务提供抵押担保，在相关部门办理了抵押登记手续，取得了抵押登记证明，抵押权已依法有效设立。需要说明的是，约定的抵押物虽仅为位于风光城市项目A座1166套在建房产，抵押双方未约定上述房屋占用范围内的国有土地使用权也一并抵押，亦未办理相应的土地抵押登记，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。……抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”之规定，在此情况下抵押权的效力亦应及于房屋占用范围内的土地使用权，抵押权人可以对该房产及房产占用范围内的土地使用权一并主张享有优先受偿权。其次，虽然办理抵押登记后，名门驻马店公司已经出售了抵押的部分房产，但是鉴于其没有证据证明出售行为经过京鹏公司或华鑫信托的同意，且我国现行法律倾向保护的是用于居住、自用且系唯一物业的善意购房人的权益，对于商用房产的购买者并没有特殊的保护，其权益并不能对抗抵押权，因此，京鹏公司基于全部抵押房产提出的该项诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。借款到期后，名门驻马店公司未能依约按期偿还借款本息，京鹏公司依据1号、2号、3号《保证合同》及补充约定，提出要求名门河南公司、宋金兴、孙群堤对上述债务承担连带保证责任的诉讼请求。本院认为，名门河南公司提供保证担保，经其唯一股东同意，并出具了《股东决定》，没有违反《中华人民共和国公司法》和公司章程的相关规定，该保证担保应为合法有效。因此，京鹏公司的该项诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院亦予以支持。京鹏公司为实现本案债权支出律师费10万元、诉讼财产保全责任保险费42780元和保全费5000元，以上构成其实际损失，依据约定京鹏公司有权要求名门驻马店公司赔偿其上述实际损失，各担保人对此亦应承担担保责任。综上所述，京鹏公司的部分诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十二条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告名门地产（驻马店）有限公司于本判决生效后十日内偿还原告北京京鹏投资管理有限公司贷款本金余额4800万元、并支付未付利息316.2万元，以及相应罚息、复利（罚息、复利金额如下：1.2020年5月17日前，罚息为1445000元（扣除481780元）；2.自2020年5月17日起至款项实际付清之日，罚息和复利总计以4800万元为基数，按照年利率24％计算）；二、被告名门地产（驻马店）有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告北京京鹏投资管理有限公司律师费损失10万元和诉讼财产保全责任保险费损失42780元、保全费5000元；三、原告北京京鹏投资管理有限公司对已经办理抵押登记的被告名门地产（驻马店）有限公司名下位于河南省驻马店市驿城区风光路北段东侧商业楼风光城市项目A座在建的总面积16122.62平方米的1166套商用房产（具体房号、面积以《在建工程抵押登记证明》为准，《在建工程抵押登记证明》号：驻房建字第2019000006号）以及上述房产占用范围内的国有土地使用权折价或拍卖、变卖所得的价款在本判决第一项、第二项确定的债权范围内享有优先受偿权；四、被告名门地产（河南）有限公司、被告宋金兴、被告孙群堤对本判决第一项、第二项确定的被告名门地产（驻马店）有限公司对原告北京京鹏投资管理有限公司所负担的债务承担连带保证责任；五、被告名门地产（河南）有限公司、被告宋金兴、被告孙群堤在承担保证责任后有权在其承担保证责任的范围内向被告名门地产（驻马店）有限公司追偿；六、驳回原告北京京鹏投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费347363元，由被告名门地产（驻马店）有限公司、被告名门地产（河南）有限公司、被告宋金兴、被告孙群堤负担（于本判决生效后七日内向本院交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  高 晶人民陪审员  梁玉泉人民陪审员  李海燕二〇二一年六月二十八日法官 助理  杜 月书 记 员  闫依琳