上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0110民初4700号原告：上海新华传媒连锁有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：刘航,执行董事。委托诉讼代理人：刘雁飞，上海兴浦律师事务所律师。被告：上海音海餐饮服务部，住所地上海市杨浦区。投资人：康文会。被告：康文会,女,1969年6月10日出生。上述两被告共同之委托诉讼代理人：唐宋凡，上海普世万联律师事务所律师。第三人：上海尚峰实业发展有限公司，住所地上海市嘉定区银翔路XXX号XXX室。法定代表人：陈晓峰。原告上海新华传媒连锁有限公司(以下简称新华传媒)与被告上海音海餐饮服务部(以下简称音海餐饮)、康文会、第三人上海尚峰实业发展有限公司(以下简称尚峰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新华传媒的委托诉讼代理人刘雁飞、被告音海餐饮、康文会共同的委托诉讼代理人唐宋凡到庭参加了诉讼，第三人尚峰公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告新华传媒向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告音海餐饮签订的关于上海市杨浦区鞍山路XXX号底层部分房屋的《房屋租赁合同》解除，以被告收到诉状副本之日为解除日;2.判令被告音海餐饮立即返还原告上海市杨浦区鞍山路XXX号底层部分房屋;3.判令被告音海餐饮支付原告拖欠的上述房屋租金(或使用费)共计1,170,000元(暂计算至2020年12月31日,实际金额计算至返还房屋为止);4.判令被告音海餐饮支付原告因拖欠上述费用而产生的违约金270,000元;5.判令被告康文会对上述被告音海餐饮的金钱给付义务承担连带清偿责任。事实和理由：2020年3月，原告与被告音海餐饮签订了《房屋租赁合同》、《补充协议》，约定由被告音海餐饮承租原告位于上海市杨浦区鞍山路XXX号底层部分房屋，房屋建筑面积为248.66平方米，月租金含税合计90,000元，被告按季度支付租金,并提前于15日前向原告支付租金，房屋租赁期限自2019年12月1日至2022年11月30日。合同另约定,被告音海餐饮逾期支付除履约保证金外的其他应付费用,且逾期超过30日的,原告可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按月租金的三倍支付违约金。租赁合同签订后,原告依约将涉案房屋交付给被告音海餐饮使用,被告音海餐饮亦实际使用至今。然被告至今未支付保证金及任何一期租金,截至目前拖欠租金共计1,170,000元(暂从2019年12月1日起计算至2020年12月31日)。原告多次发函进行催讨亦未果。被告音海餐饮系个人独资企业,投资人系被告康文会，故要求被告康文会理应对被告音海餐饮的债务承担无限连带责任。被告音海餐饮、康文会共同辩称，不同意原告诉请的第1、2、4项，同意诉请3中支付租金的请求，但被告不清楚该租金应该付给原告还是第三人尚峰公司，所以被告并未违约，若法院认定被告应向原告承担租金给付义务，被告康文会同意承担诉请5的连带责任。原告系国有企业，因涉及疫情，应按照国家政策免租3个月，原告主张的违约金过高，因被告店铺目前处于亏损状态，要求调低。第三人未到庭应诉，但书面辩称，原告与第三人的就本案鞍山路XXX号房屋的租赁期限存在争议，第三人满足合同约定的续租条件，故原告与第三人之间的租赁合同应履行至2025年12月31日，原告虽通知第三人合同在2019年11月30日终止，但并不存在双方交接房屋的手续，被告未向第三人支付过2019年12月1日以后的房租。本院经审理认定事实如下：2008年5月，上海市杨浦区鞍山路XXX号(含1层西北间、2-4层)商业用房产权登记在上海新华发行集团有限公司，2016年1月1日，上海新华发行集团有限公司与原告签订《房产租赁合同》，约定将含上海市杨浦区鞍山路XXX号在内的99处房产出租给被告，租期2016年1月1日至2025年12月31日，每平方米日租金为1元，季度末支付。2017年3月29日，上海新华发行集团出具委托书一份，委托原告出租位于上海市杨浦区鞍山路XXX号底层营业用房，期间原已出租的营业用房，允许原承租人转租。2014年11月，原告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定原告出租给尚峰公司含鞍山路XXX号底楼、鞍山路XXX号东侧底楼商铺在内的38处房产，用途为商业经营，鞍山路XXX号底楼、鞍山路XXX号东侧底楼商铺的租赁期限自2014年12月1日至2019年11月30日，月租金按每平米6.92元计，为231,216元，前两年保持不变，自2016年12月1日起租金在上年基础上每两年递增5%。在租赁期内，原告允许第三人将租赁场所整体或部分转租给任何第三方。2018年4月20日，案外人祁某某与第三人签订《房屋租赁合同》一份，约定由祁某某租用上海市杨浦区鞍山路XXX号-3底层部分房屋，计租面积约为202平方米，祁某某用于经营“嗲来兮健康夜市”小吃、点心店，租期2018年5月2日至2023年4月1日止。2018年8月21日，祁某某与被告康文会签订《转让协议》，祁某某将被告音海餐饮100%所有权转让给康文会，转让后企业的所有权和经营设备、用品及场上使用权均归康文会所有。被告音海餐饮系个人独资企业，投资人康文会。2019年11月8日，原告向第三人发出《关于商铺租赁到期不再续租事宜通知函》，载明因第三人在五年的租赁期间内多次拖欠租金、水电费，不符合续租的条件，故双方的租赁合同于2019年11月30日届满后终止，不再出租给第三人。11月28日，第三人向原告发出《回复函》，载明原告出租的商铺大多为使用权公房，无法为第三人转租客户办理营业证照，导致转租客户拒付租金和赔偿，故房屋租金、水电费支付不正常并非第三人原因，双方合同应续租至2025年12月31日止。12月3日，原告向第三人发出《回函》，载明原告在部分房屋无法提供证照后，与第三人签订过补充协议，并做出了相应补偿。但之后第三人仍未遵守补充协议，未按约支付租金和水电费等款项，故原合同续租至2025年12月31日的条款不发生法律效力。2019年11月11日，原告向被告康文会送达《关于我司与尚峰公司终止租赁协议的通告》，告知原告与第三人的租赁协议于2019年11月30日到期，原告不再与第三人续签，上海市杨浦区鞍山路XXX号底楼房屋系原告的房产。2020年3月20日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将本市杨浦区鞍山路XXX号底层部分房屋出租给乙方，房屋建筑面积为248.66平方米，用作经营餐饮，租赁期自2019年12月1日起至2022年11月30日，每日每平方米建筑面积租金为11.9元，月租金含税90,000元，前两年保持不变，自第三年起租金在上一年的基础上递增5%。乙方按季度支付租金，并提前于15日前向甲方支付，乙方逾期支付除履约保证金外的其他应付费用，且逾期超过30日，甲方可书面通知乙方解除合同，并要求乙方按月租金3倍支付违约金。甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金270,000元。2020年3月，第三人向被告康文会发出《敦促付租函》，要求被告交付2019年12月至2020年4月的房租。审理中，被告确认已向第三人付清截至2019年11月30日的租金；原、被告一致确认被告未向原告支付履约保证金，亦未支付2019年12月1日至今的租金，目前房屋由被告占有使用。第三人确认被告未向其支付过2019年12月1日以后的租金。被告确认于2021年3月12日收到本案诉状副本等材料。本院认为，原、被告于2020年3月20日签订的《房屋租赁合同》，系双方之间的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，属合法有效，对双方具有约束力。本案中，被告在合同期起始日至今占有、使用着杨浦区鞍山路XXX号底层部分房屋，原告作为该房屋的权利人，要求被告按约支付租金的诉请，予以支持，但考虑到新冠疫情，被告要求减免租金的请求，可予支持，酌定减免一个月，故租金给付期限在本案中自2020年1月1日起算。因被告已在长达一年半的时间内未支付租金，已构成违约，故原告要求解除租赁合同，要求被告搬离租赁房屋的诉请，符合法律规定，予以支持。关于违约金，结合合同约定及原告实际损失酌情确定为两个月租金180,000元。被告康文会作为被告音海餐饮的投资人，应当对企业债务承担无限责任，故原告要求其承担连带清偿责任，符合法律规定，予以支持。关于两被告辩称，系因为两被告与第三人就同一房屋也存在租赁合同，无法确认租金给付对象，所以未付，本院认为，该项事由不应作为承租人不缴纳租金的理由，被告应按照自己签订的合同履行给付义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告上海新华传媒连锁有限公司与被告上海音海餐饮服务部于2020年3月20日就上海市杨浦区鞍山路XXX号底层部分房屋签订的《房屋租赁合同》于2021年3月12日解除；二、被告上海音海餐饮服务部应于本判决生效之日起十日内返还原告上海新华传媒连锁有限公司上海市杨浦区鞍山路XXX号底层部分房屋；三、被告上海音海餐饮服务部应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华传媒连锁有限公司自2020年1月1日起至实际返还房屋之日止，按每月90,000元计算的租金、房屋使用费；四、被告上海音海餐饮服务部应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新华传媒连锁有限公司违约金180,000元；五、被告康文会对被告上海音海餐饮服务部上述第三、第四项的金钱给付义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21,000元，减半收取10,500元，由被告上海音海餐饮服务部、康文会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 郑  马  威书记员 曹玉强何俊丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。债权人同意。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条本法所称个人独资企业，是指依照本法在中国境内设立，由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。第三十一条个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。