北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初24415号原告:石朵，女，1986年7月13日出生，汉族，户籍地河北省保定市高阳县。委托诉讼代理人：和雄飞，蠡县天平法律服务所法律服务工作者。被告：中国民生银行股份有限公司北京分行，营业场所北京市西城区复兴门内大街2号6层。负责人：杨毓，行长。委托诉讼代理人：李萍，北京中凯（上海）律师事务所律师。第三人：王娜，女，1987年10月25日出生，汉族，户籍地河北省保定市安新县。第三人：刘丙龙，男，1987年10月24日出生，汉族，户籍地河北省保定市。原告石朵与被告中国民生银行股份有限公司北京分行（以下简称民生银行）、第三人王娜、刘丙龙案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员许波独任审理，书记员王佳宁担任法庭记录，并于2021年6月8日公开开庭进行了审理。原告石朵及委托诉讼代理人和雄飞、被告委托代理人李萍、第三人王娜、第三人刘丙龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石朵向本院提出诉讼请求：1、解除对高阳县xxx室的查封措施;2、被告承担诉讼费用。事实与理由：第三人王娜名下河北省保定市xxx在2018年5月7日,经高阳县顾家房地产经纪有限公司介绍主持,双方签订了《房屋交易预订协议》约定缴纳了30000元的购房定金,当日双方又签订了《房屋买卖合同》成交金额为930000元,同时双方又签订了《房屋买卖补充协议》,2018年5月7日申请人将房款830000元,直接汇入了第三人王娜母亲刘青卫账户中。因地方政府行为，非买受人石朵原因未能办理过户手续，余款10万元待过户完毕后再支付给王娜。石朵在2018年5月15搬入涉案房屋，已合法使用占有。该房屋的书面买卖合同签订于法院查封之前，房屋绝大部分价款已实际支付，非因买受人自身原因未办理过户登记，请求解除查封措施。被告民生银行辩称：不同意原告诉讼请求。法院查封符合法律规定，且原告在买房时已明知不符合当地政府政策，房屋无法过户到原告名下，原告对此存在过错，请求法院驳回原告全部诉讼请求。第三人王娜述称：同意原告石朵的全部诉讼请求。第三人刘丙龙述称：同意原告石朵的全部诉讼请求。石朵向本院提交以下证据：1.石朵与王娜2018年5月7日签订的房屋交易预定协议；2.石朵与王娜2018年5月7日签订的房屋买卖合同；3.石朵与王娜2018年5月7日签订的房屋买卖合同补充协议；4.石朵2018年5月7日向刘青卫转账83万元的银行记录；5.刘青卫、王娜的户口本复印件；6.(2020)京0102执异486号执行裁定书；7.冀（2018）高阳县不动产权第XXXX号产权证；8.涉案房屋2018年11月29日至2019年12月31日的物业费、2018年11月15日至2019年3月15日的供暖费缴费单据。民生银行对上述证据1至4的真实性均不予认可，对证据5至证据8的真实性予以认可，对上述证据的全部证明目的不予认可。第三人王娜、刘丙龙对上述证据的真实性均予以认可。对于各方无争议的证据，本院对真实性予以确认。对于有争议的证据，本院认定如下：石朵提交的证据1至4，其中证据1至3相关协议上盖有高阳县顾家房地产经纪有限公司的公章，与石朵通过中介购买涉案房屋的陈述相符，且本院(2020)京0102执异486号执行裁定书在本院查明部分已认定“2018年5月7日，石朵与王娜就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，约定石朵以总价款930000元购买涉案房屋，同日，石朵向王娜之母刘青卫银行账户转账830000元”，故本院对石朵提交的证据1至4的真实性予以采信。民生银行、王娜、刘丙龙未向本院提交证据。本院查明如下事实：2018年5月7日，石朵与王娜分别签订了《房屋交易预定协议》、《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》，上述协议均盖有高阳县顾家房地产经纪有限公司的公章。其中《房屋买卖合同》载明甲方（卖方）为王娜，乙方（买方）为石朵，第一条甲方对产权的声明载明“甲方已取得高阳县xxx室的房屋所有权证……”，第二条甲方对买卖权的声明载明“由于出售该房屋违反国家法律、法规或保定市政府相关政策而引起的法律责任由甲方承担”，第三条乙方对购买权的声明载明“乙方愿意在本合同第一条以及第二条成立的前提下，并对该房屋已做充分的了解并实地看房，对该房屋现状无异议，就向甲方购买上述房屋之事宜签订本合同”。第四条房屋售价约定房屋成交总价93万元，乙方在签订本协议前已签署定金合同，定金3万元，80万元于2018年5月7日当日付清，尾款10万元在办理过户手续完毕之后付给甲方。《房屋买卖合同补充协议》第二条甲方责任载明“甲乙双方签订合同时由于政府政策限制房本未满两年之内不得过户，甲方承诺房本满两年之日起30日内积极配合乙方办理过户手续。在办理后期手续时除过户费用,甲方不得以各种理由向乙方索取任何费用。甲方不按照约定履行的每逾期一日,应向乙方支付该房地产成交价的1%作为违约金,逾期15日乙方有权要求甲方支付该房地产成交价的10%作为违约金,超过30日的,视为甲方违约按照此补充协议第四条赔偿乙方”。2018年5月7日，石朵向王娜之母刘青卫账号汇入83万元。另查明，王娜与刘丙龙原系夫妻关系，二人2010年1月20日结婚，2018年2月23日离婚。2018年11月28日，本院作出（2018）京0102民初28120号民事判决，判令“一、刘丙龙于本判决生效后十日内偿还中国民生银行股份有限公司北京分行借款本金899433.30元，截至2018年11月16日的利息30948.66元、罚息及复利86044.02元，并支付自2018年11月17日起至实际清偿之日止的罚息、复利（罚息、复利按照《综合授信合同》及相应《借款凭证》约定的标准计算）；二、刘丙龙于本判决生效后十日内给付中国民生银行股份有限公司北京分行律师费5738元；三、北京丙龙娜琳商贸有限公司、刘计增、王娜就本判决第一项、第二项确定的刘丙龙的债务向中国民生银行股份有限公司北京分行承担连带清偿责任；四、北京丙龙娜琳商贸有限公司、刘计增、王娜向中国民生银行股份有限公司北京分行承担连带清偿责任后，在其清偿范围内有权向刘丙龙追偿；五、驳回中国民生银行股份有限公司北京分行的其他诉讼请求”。民生银行依据上述生效法律文书向本院申请执行。2019年4月2日，本院以（2019）京0102执7870号案件立案执行。2019年8月6日本院对王娜名下位于河北省保定市xxx涉案房屋[不动产权证：冀（2018）高阳县不动产权第XXXX号]予以查封。后石朵向本院提起案外人异议，本院(2020)京0102执异486号执行裁定书裁定驳回石朵的案外人异议。本院认为：本案系案外人执行异议之诉，目的是排除对特定标的物，即登记在第三人王娜名下位于高阳县xxx室房屋的执行。案涉房屋的执行查封措施，系民生银行申请执行王娜、刘丙龙、刘计增、北京丙龙娜琳商贸有限公司金融借款合同纠纷一案采取。在金钱债权执行中，一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行，法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定。本案争议焦点在于未办理过户登记是否非因买受人石朵自身原因，从石朵提起案外人异议时的陈述看，其未办理过户的原因是“因地方政府规定，王娜并非高阳县人，需居住满两年之后王娜名下的房屋才能买卖，石朵与王娜签订房屋买卖合同时，王娜尚在受限期内”。石朵在2018年5月7日与王娜签订《房屋买卖合同》时，于当天又另行签订《房屋买卖合同补充协议》，补充协议中第二条载明“甲乙双方签订合同时由于政府政策限制房本未满两年之内不得过户……”，王娜取得冀（2018）高阳县不动产权第XXXX号不动产权证书的时间为2018年，到2020年才符合当地满两年的条件限制，石朵对涉案房屋无法马上过户一事属于明知，其无视当地政府政策限制，仍然选择与王娜签订房屋买卖合同，房屋不能办理过户登记的原因与买受人有关，涉案房屋被另案强制执行的风险亦只能自负。涉案房屋仍登记在王娜名下，石朵尚未取得物权，不足以排除强制执行。从《房屋买卖合同补充协议》内容看，“甲方（王娜）承诺房本满2年之日起30日内积极配合乙方（石朵）办理过户手续，甲方不按照约定履行的，每逾期一日，应向乙方支付该房地产成交价的1%作为违约金，逾期15日按成交价的10%作为违约金……”现补充协议约定的过户期限（房本满2年之日起30日内）尚未届至，按协议约定，石朵对涉案房屋享有在房本满2年之日起30日内，要求王娜协助办理过户手续的权利，该权利属于行为债权，与民生银行对王娜等人的金钱债权相比，并不具有优先性，无法排除强制执行。现石朵要求解除涉案房屋的执行查封措施，本院难以支持，若石朵因房屋买卖合同与王娜产生其他争议，可以另诉解决。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告石朵的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告石朵负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京金融法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 许 波二〇二一年六月十一日书记员 王佳宁