北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0107民初2656号原告：陈颖，女，1971年12月25日出生，住北京市石景山区。原告：谭胜利，男，1970年9月11日出生，住北京市门头沟区。原告：王爱美，女，1972年1月22日出生，住北京市门头沟区。原告：王攀，男，1983年9月27日出生，住北京市门头沟区。四原告之共同委托诉讼代理人：臧小丽，北京时择律师事务所律师。四原告之共同委托诉讼代理人：刘云，北京时择律师事务所律师。被告：北京京西景荣置业有限公司，住所地北京市石景山区古城南街9号院5号楼3层303。法定代表人：徐群，董事长。委托诉讼代理人：张依伦，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉婷，女，1973年7月4日出生，北京市大嘉律师事务所实习律师，住北京市石景山区。原告陈颖、谭胜利、王爱美、王攀与被告北京京西景荣置业有限公司（以下简称景荣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，独任公开开庭进行了审理。原告陈颖及陈颖、谭胜利、王爱美、王攀之共同委托诉讼代理人臧小丽、刘云，被告景荣公司之委托诉讼代理人张依伦、李玉婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈颖、谭胜利、王爱美、王攀向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除四原告与被告之间的商品房预约合同；2．请求判令被告返还四原告购房款945790元；3．请求判令被告支付上述款项利息，按同期银行贷款利率5．1%计算至被告实际返还房款之日（其中以345790元为基数，自2015年6月1日起计算至被告实际返还之日；以300000元为基数，自2015年9月21日起计算至被告实际返还之日；以300000元为基数，自2015年12月21日计算至被告实际返还之日）；4．请求判令被告支付四原告律师代理费55000元；以上三项诉讼请求金额合计为1263549．54元；5．案件受理费由被告承担。事实和理由：被告北京京西景荣置业有限公司为绿地集团旗下关联公司，其作为房地产开发企业于2015年5月公开宣传对北京绿地京西景园商铺项目享有优惠活动：购房人办理北京绿地京西景园商业卡交纳1000元诚意金，享受折抵10000元房款优惠；办理房多多会员交纳40000元，享受折抵100000元房款优惠，并再享受9．8折优惠；如2015年5月31日付10%的房款可再享受9．6折优惠。同时，被告承诺购买该房产能办理网签手续，并承诺交房日期为2015年12月31日。原告陈颖、谭胜利、王爱美、王攀四人作为共同的购房人，基于对被告的宣传、承诺及对绿地集团绿地品牌的信任，决定购买被告京西景园项目位于五里坨11-F01的房屋，并在被告带领下办理优惠项目，于2015年5月27日签订《北京绿地京西景园商业办卡须知》，支付1000元。于2015年5月31日签订《房多多会员增值服务协议书》，支付40000元。2015年5月30日，被告向四原告出具《绿地五里坨定制协议客户信息》，确认四原告作为共同的出资人，共同购买的房屋为石景山五里坨11-F01，房屋面积为104．7平米，房屋总价款优惠后为3004790元，首付为50%，由四原告分期支付30%，网签前再支付20%，同时约定被告于2015年12月31日交付房屋。之后，四原告按照约定分别于2015年5月30日、2015年5月31日、2015年9月20日、2015年12月20日共计支付了904790元，履行了付款义务，但被告未按约定为四原告办理网签手续、交付房屋，四原告为此多次催促被告，均未果。后原告得知，被告在向原告销售房屋时，尚未取得涉案房屋的销售许可证，其为非法销售。2017年3月26日，北京市住建委出台限购政策，即《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（简称3．26房屋新政），商业办公类房地产项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。四原告按照该政策丧失了购买该房屋的资格，无法继续购买该房屋。四原告认为，四原告与被告之间达成的商品房预约合同系双方真实意思表示，内容合法有效，被告未按约定办理房屋网签手续及交付房屋的行为，已经构成违约；在限购政策出台后四原告丧失了购房资格，双方合同目的根本无法实现。四原告无法购得房屋，系被告过错造成的，被告应当按照法律规定承担相应赔偿责任，赔偿因此给四原告造成的损失。综上所述，为了维护自身的合法权益，四原告现根据《民法典》、《民事诉讼法》等相关法律规定，故诉至法院。被告景荣公司辩称，不同意解除合同，双方没有签署预售合同，不存在解除合同的基础。认可收到原告交纳的904790元房款，同意返还，但不认可收到原告主张的向房多多交纳的4万元和办理京西景园商业卡交纳的1000元现金。针对利息，景荣公司认为原告主张的计算标准和期限没有法律依据，应当从法院作出生效判决后起算利息。关于律师费，不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：四原告持有一份名为《绿地五里坨定制协议客户信息》表，载明四原告的姓名以及陈颖的身份证号，其中房号为11-F01，付款方式为贷款，面积为104．7㎡，单价为28699．04，总价：3004790，首付款金额（50%）：1504790，贷款金额：150万，付款时间：2015年5月31日付款比例10%，金额：304790-5万=254790；付款时间：2015年9月20日付款比例10%，金额：30万；付款时间：2015年12月20日付款比例10%，金额：30万；网签前付款比例20%，金额60万，交房：2015．12．31，四个房本，置业顾问：张晓雪，并载有联系方式。落款日期为2015．5．30。第二页附有手写的明细，载明五里坨11-F01，面积：104．7平，原价：总价3303867，单价：31555．56。折扣：1千减1万，4万抵10万，打9．8折，明天10%打9．6折，折后总价：3004790，单价：28699．04，交房2015．12．31。四原告据此主张与被告成立商品房预售合同关系，并据此向被告交纳房款总计945790元。被告对该客户明细表真实性不认可，但认可张晓雪系被告的前员工，现已离职。关于四原告交纳的房款数额，被告认可分别于2015年5月30日收到5万元、2015年5月31日收到254790元，于2015年9月20日收到30万元、于2015年12月20日收到30万元，合计904790元，亦认可该款项系针对五里坨11-F01交纳的房款，但不认可原告主张的现金1000元和向房多多北京公司交纳的4万元。关于现金1000元，原告提交落款日期为2015年5月27日并盖有被告印章的《北京绿地京西景园商业办卡须知》，其中载明：一、意向购买公寓需交纳诚意金1千元整（已交纳）；二、办卡客户可享受1千元抵1万元优惠。备注：本活动经相关人员批准、盖章后方可生效。被告对此证据真实性认可。关于向房多多交纳的4万元，原告提交《房多多会员增值服务协议书》与收据，证明原告为享受案涉房屋交4万元抵10万元的优惠向房多多北京分公司交纳会员费4万元，并据此主张该4万元应作为购房款由被告进行返还。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，第四条规定开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。庭审中，双方均认可因上述政策出台导致原告丧失购买资格。双方均认可案涉房屋于2017年9月13日取得竣工备案手续。另，本案在审理过程中四原告向本院提起财产保全申请，本院于2021年4月28日作出保全裁定书，对被告名下财产采取保全措施，四原告支出保全费5000元。同时，原告主张因本案支出律师代理费55000元，应该由被告负担。本院认为，被告虽然对原告提交的《绿地五里坨定制协议客户信息》真实性不认可，但是没有提交相反证据加以证明，且被告认可张晓雪系其前员工，并收到原告就五里坨11-F01房屋交纳的相应房款，故本院对上述客户信息表的真实性认可。但是该客户信息表并非双方签订的预售合同，故本院对原告要求解除该预售合同的诉讼请求不予支持，但是本院认定双方成立事实上的商品房预售合同关系。现由于政策原因，双方不能继续履行事实上的预售合同，则原告有权请求被告返还原告交纳的房款。就应该返还的房款数额，现双方的争议焦点为原告主张的1000元现金和向房多多北京公司交纳的4万元是否由被告返还。关于1000元现金，本院认为根据《北京绿地京西景园商业办卡须知》所载明的内容并结合《绿地五里坨定制协议客户信息》载明的折扣：1千抵1万内容来看，本院认定原告向被告已实际交纳了1000元诚意金。关于原告向房多多北京公司交纳的4万元，本院认为根据《绿地五里坨定制协议客户信息》载明的房屋总价款与成交总价的关系、折扣“4万抵10万”的记载来看，原告已经实际享受了“4万抵10万”的购房优惠，原告有理由相信房多多北京公司收取的4万元系案涉房屋的房款，房多多北京公司与被告之间构成表见代理关系，故该4万元应认定为四原告交纳的案涉房款，应该由被告进行返还。庭审中，四原告明确表示不需要法院区分每个人应收回房款的份额，本院对此不持异议。关于四原告主张的利息损失，本院认为事实上的预售合同关系成立后，由于购房新政的出台，致使原告不再具备继续申购案涉房屋的资格，由此可以认定预售合同的不能继续履行系不可归责于双方当事人的事由，双方对此均不存在过错。但至今被告依然没有返还原告的购房款，的确对原告造成了损失，基于公平和诚实信用原则，综合考虑合同履行状况、原告实际损失以及当事人过错程度等因素，本院酌情确定被告支付原告利息损失的期间及计算方式。此外，关于原告主张的律师费，缺乏合同与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告北京京西景荣置业有限公司于本判决生效后七日内退还原告陈颖、谭胜利、王爱美、王攀房款共计945790元并支付利息损失（以945790元为本金，自2017年3月27日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；二、驳回原告陈颖、谭胜利、王爱美、王攀的其他诉讼请求。如被告北京京西景荣置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16172元（原告陈颖、谭胜利、王爱美、王攀已预交），由被告北京京西景荣置业有限公司负担12105元（于本判决生效后七日内交纳），由原告陈颖、谭胜利、王爱美、王攀负担4067元（已交纳）。保全费5000元（原告陈颖、谭胜利、王爱美、王攀已预交），由被告北京京西景荣置业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳），如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  曾 扬二〇二一年六月二十一日法官助理  侯丽雅书 记 员  李 响-2--1-