广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初3413号原告：广州新研电力设计有限公司，住所地广东省广州市增城荔城街荔城大道120号二楼（仅作办公用途）。法定代表人：潘月多，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈征，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜晓静，广东启源律师事务所实习人员。被告：刘古松，男，汉族，1962年6月12日出生，住江苏省盐城市亭湖区。原告广州新研电力设计有限公司诉被告刘古松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州新研电力设计有限公司的委托诉讼代理人陈征，被告刘古松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州新研电力设计有限公司向本院提出诉讼请求，一、确认原、被告于2019年12月31日签订的关于“增城区永宁街永和汽车城东路239号237房”的《房屋租赁合同》于2021年2月1日已解除；二、判令被告向原告支付2020年4月1日至2021年1月31日（共10个月）欠付的租金共计人民币30000元。三、判令被告向原告支付占用资金利息，利息以每月累计欠付的租金为基数，按“全国银行间同行拆借中心公布的贷款市场报价利率”计息至欠付的租金全部实际付清之日，暂计至2021年1月31日的利息500.61元。四、判令被告向原告支付2020年1月1日至2021年1月31日（共13个月）涉案房屋的物业管理费共计22875.45元；五、判令被告向原告支付租赁期间涉案房屋实际产生的水电费60.62元；六、判令被告向原告支付租赁期间涉案房屋实际产生的电费87.32元；七、判令由被告承担本案的案件受理费、诉讼保全费。事实与理由：2019年12月31日，原告与被告签订关于“增城区永宁街永和汽车城东路239号237房”（以下称涉案房屋）的《房屋租赁合同》，原告将涉案房屋出租给被告，做办公用途使用。《房屋租赁合同》第三条约定：“租期自2020年1月1日至2022年12月31日，每月租金为人民币3000元，乙方（被告）在每月第五天前欠付清当月租金。”第六条第1款约定：“免租期为3个月。”第七条第2款约定：“水电费、管理费等费用由乙方（被告）承担。”签订合同后，原告依约将涉案房屋交付被告使用，但被告至今未向原告支付任何租金。原告一再宽限，但被告一直拒付租金，也不愿协商解决。此外，被告未按约定缴纳物业管理费和水电费，据物业管理公司统计，自2020年1月1日至2021年1月31日，涉案房屋共欠付物业管理费人民币22875.45元（每月1759.65元，共13个月），水费人民币60.62元，电费人民币87.32元。2021年1月27日，原告派工作人员前往涉案房屋现场查看，发现已人去楼空。鉴于被告长期欠付租金已构成根本违约，且被告已搬离涉案房屋，原告于2021年2月1日，通知被告解除涉案房屋的《房屋租赁合同》，通知当日送达被告。综上所述，原告特向法院提起诉讼，请求依法审理。被告刘古松答辩称，涉案房屋有主体缺陷，被告从来没有使用过房屋，因为在租赁房屋前，被告以为涉案房屋的业主是何芳芳，被告先向何芳芳租赁了一间店铺，该店铺与涉案房屋同是位于东凌广场二楼，涉案房屋在何芳芳商铺的里面，四周均没有门，只能通过过道或者何芳芳的商铺才能进去。在承租涉案房屋前，被告有到现场看过涉案租赁房屋的现状，当时是原告主动找到被告提出出租涉案房屋给被告，原告还出示了涉案房屋产权证复印件给被告看，被告也同意租赁并与原告签订了租赁合同，但原告没交付涉案房屋的钥匙，因为涉案房屋没有门，但原告说被告可以自行使用房屋。在签合同后的第二个月，被告到物业公司处了解到，原告拖欠涉案房屋一万多元的物业管理费，原告的签约代表聂先生与被告协商，要被告代为交纳拖欠的物业管理费，用于抵扣租金，被告考虑到已经向原告支付了押金以及首月月租，若再支付一万多元的物业管理费，等于是缴纳了八个月的租金，觉得不妥，就没有接纳原告的意见。之后原告一直没有缴纳拖欠的物业管理费。由于原告拖欠物业管理费导致被告无法办理涉案房屋的装修手续，物业公司也不给办理，要原告交清物业管理费才同意办理。另，涉案房屋有一相邻的过道，该过道相邻另一个商铺，被告若要使用涉案房屋必须要先砌好过道的墙才能使用，但是如何区分过道范围，哪些是属于涉案商铺、哪些位置属于相邻商铺均无法确定，所以被告要求原告过来划分界线，以便被告砌墙装修，但原告一直都没有配合。在租赁后，发生新冠疫情，直到2020年6、7月左右才完全恢复经营，被告筹划装修，但原告提出要被告交纳租金，被告再次提出要求原告处理好通道分界线的问题以及涉案商铺的大门应开在什么地方的问题，但原告一直没解决，并一直强调要被告支付租金，而被告一直没有使用过涉案房屋，所以不同意支付租金给原告。此外，涉案房屋除了通道能够进入外，其余位置均不能进入，除非是通过何芳芳出租的二楼商铺才能进入，若能够区分通道的界限并在此界限砌墙即把整个房屋都围起来了，就没有门进入了。过道也不能砌门，因为相邻的人也不同意。对原告主张的诉请不同意，原告应当退还押金给被告，因为涉案房屋无法使用。另外，被告同意原告第一项关于解除合同的诉讼请求，解除合同的原因并不是被告拖欠租金的行为导致，是因为涉案房屋无法使用造成，被告在签约后一直没有使用或装修房屋，涉案房屋一直是空置，故要求原告退还首月租金及押金给被告。经审理查明，位于增城区永宁街永和汽车城东路239号237房登记的产权人为原告，房屋用途是商业性质，广州市规划和自然资源局于2019年11月25日核发上述房屋的不动产权证书给原告，不动产权证书的附记一页载明，原告是依据（2018）粤01执3806号协助执行通知书及执行裁定书所得。2019年12月31日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租）签署《房屋租赁合同》，载明以下内容：第二条甲方同意将坐落在增城区永宁街永和汽车城东路239号237房（以下简称237房或涉案房屋）房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积117.31平方米；第三条租赁期限自2020年1月1日至2022年12月31日，月租3000元，租金按月结算，由乙方在每月的第5天前按当月租金100%以银行转账付款方式缴付租金给甲方；第四条乙方向甲方交纳2个月租金作为保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；第六条甲方的权利和义务1、依照合同约定将房屋及设备交付乙方使用，免租期为3个月；第七条乙方的权利和义务1、依时交纳租金，如超过交租期十天或中途退租，乙方要付全月租金；第八条其他约定4、水电费、物业管理费、车辆保管费由乙方支付，租金发票由甲方开具。原、被告签订上述合同后，原告将237号房屋交付给被告使用，但被告未向原告支付租金，也未支付物业管理费。2021年1月29日，广州市东汇物业管理有限公司向原告发出《催告函》以及费用清单，《催告函》内容为：截止2021年1月29日，原告已拖欠237号房屋2019年9月至2021年1月物业管理费及水电费、违约金共计47418.05元，原告务必于2021年2月1日前交纳上述拖欠的费用；费用清单载明237房自2019年11月1日至2020年11月1日间的拖欠水电费的金额、2019年9月至2021年1月间拖欠的物业管理费（每月1759.65元）、违约金金额等。2021年2月1日，原告还以短信通知方式向被告发出《关于解除租赁合同的通知》，并短信告知被告，因被告长期拖欠租金，经原告催收未果，且被告已空置房屋，原告决定即日解除双方签订的《房屋租赁合同》并收回房屋，解除租赁合同的通知书已快递邮寄至被告身份证地址，现同时以彩信或微信方式将通知书送达给被告等。同日，原告向被告的户籍地址邮寄送达《关于解除租赁合同的通知书》，由于被告不在户籍地，上述通知书的邮件并未妥投。2021年2月1日，原告向本院提交民事起诉状，申请诉前调解。本案审理过程中，一、原告陈述以下事实：1、原告取得涉案房屋的产权后，在安排人员接收237房时发现被告已承租了与237房相邻的位于增城区永宁街永和汽车城东路239号236房（以下简称236房屋），被告向原告提出希望承租237房以便两个商铺一并使用，因此双方在2019年12月31日签订了涉案租赁合同；在签约时，被告已明确知道房屋的现状，也知道237房是没有大门的，要到237房必须要通过236房的大门才能进入，但被告依然同意承租。2、签约后，原告马上将涉案房屋交付给被告使用，但被告没有支付过任何租金和押金，也没有向原告反映过装修的问题，直到2021年1月27日，原告工作人员到237房查看，发现房屋已无人使用，原告向被告发出解除合同的通知并提起了本案诉讼。3、签约后，被告曾向原告提出要求在过道划分236房和237房的界线，并要求确定237房开大门的位置，原告表明被告可与236房业主区分决定分界线的位置以及自行决定237房大门的位置。4、原告在2019年11月25日取得237房产权，原告确实没有向物业公司交纳2019年11月25日至2019年12月31日期间的物业管理费，原告也曾向物业公司提出要交纳2019年12月31日前物业管理费，但物业公司以其内部问题为由建议原告迟延支付。5、原告于2021年4月21日付清237房2021年3月31日之前欠付的全部物业管理费、水电费合计33836.40元，其中2020年1月1日至2021年1月31日间的物业管理费为22875.45元、水费60.62元、电费87.32元。二、被告陈述：1、被告在签约后直接支付了押金和一个月租金合计9000元现金给原告的工作人员聂先生；若原告否认有收到9000元，即双方签署的租赁合同无效，原告也不能交房给被告使用，双方没有办理交接手续。2、被告一直无法使用237房，但被告没有向原告提出解约，而是要原告解决问题，但原告一直没有解决。三、原告提供237房现场照片，拟证明237房目前已空置的事实。被告对照片的真实性无异议，被告还指出原告提供的第一张照片中白色地砖的部分就是与236房相邻的过道，黑色地砖往里面地毯的部分就是237房的范围，237房没有单独的大门进出，被告要求要在过道中区分界线后再砌墙将两房隔断。四、被告提供东凌广场部分商铺以及237房、236房的现场照片、收费通知单、原告与何芳芳关于租赁236房的商铺租赁合同等证据，拟证明其还租了东凌广场内其他商铺，均不存在拖欠租金、物业费的情况，以及被告支付237房物业费的事实。经查看被告提供236房、237房的现场图片，被告已将图片中将236房及237房的具体位置用红笔进行标注，被告还用红笔划出分两房的分界线位置。原告主张上述证据均不能证明被告有权拒付租金和物业管理费，被告在承租237房之前，已知悉237房的状况，且被告已先行承租了相邻的236房，被告可通过236房进入237房，原告交付的237房不存在使用障碍或瑕疵；在原告员工聂仲英与被告在2020年5月的聊天记录中，被告曾承诺支付租金以及要求给予宽限期，证明被告已使用237房；另被告在东凌广场承租其他商铺及相关缴费情况，与本案纠纷并无关联。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。原、被告签署的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，该协议合法有效，双方均应恪守履行。原告主张已将237房交付给被告使用。被告抗辩原告没有交付237房给其使用，双方没有办理交接手续。本院认为，根据当事人的陈述可知，236房与237房相邻，237房没有单独进出的大门，只能通过236房才能进出237房。被告自认在租赁237房前已了解清楚237房与236房的实际情况。由此可见，被告在明知237房与236房相连且无单独大门进出的情况下，仍然决定向原告承租237房,表明被告同意按237房的现状使用房屋。同时，被告在答辩时自认原告在签约后同意其可自行使用237房。再结合被告在租赁237房之前已承租了236房的事实，以及237房没有单独大门进出且与236房的相连的特殊情况，在原告同意被告可自行使用237房后，被告即可使用237房，故原告已向被告履行了交付房屋的义务。被告抗辩原告没有交付237房给其使用，缺乏事实依据，本院不予采纳。被告主张在签约后向原告支付了押金和一个月租金共计9000元，但被告并未提供证据予以证实，原告也不认可被告有支付过押金和租金，故本院对被告上述主张不予采信。在原告交付237房给被告使用后，被告并未按照合同约定向原告支付租金，以及支付租赁237房期间产生的物业管理费、水电费的行为已构成违约。被告抗辩237房主体存在缺陷，无法使用，其要求原告配合确定237房开设大门的位置以及确定237房与236房的分界线，但原告一直不配合，导致无法使用237房，并以此为由不予支付租金。承前文分析，被告是在知道237房的实际情况后同意按现状向原告租赁房屋进行使用，故被告在原告交付房屋后再以房屋存在缺陷无法使用为由拒付租金，显然有违诚信。此外，根据当事人的陈述，对于被告提出的开设大门位置以及区分236房与237房界线位置等问题，原告同意由被告自行决定处理，表明原告并不存在阻碍或者不同意被告使用237房的等行为。因此，被告上述抗辩理据不成立，本院不予采纳。另，被告主张因237房拖欠物业管理费，导致被告无法装修使用房屋，但被告对其主张没有提供充分有效的证据予以证明，本院对此不予采纳。基于被告拖欠支付租金的违约行为，原告于2021年2月1日通过短信向被告发送了《关于解除租赁合同的通知书》的内容，并作出解除合同以及收回房屋的意思，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”第五百六十五条第一款“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力”的规定，自原告发出解除合同的短信到达被告之日即2021年2月1日，双方签署的《房屋租赁合同》已解除。现原告要求确认双方签署的《房屋租赁合同》在2021年已解除以及要求被告支付2020年4月1日至2021年1月31日的租金30000元，理据充分，本院予以支持。至于原告主张的利息，因双方签署的《房屋租赁合同》并无相关约定，故原告诉请的利息应按全国银行间同期拆借中心公布的贷款市场报价利率计算从其向本院提交起诉状申请诉前调解之日即2021年2月1日起算为宜，原告主张的利息超出上述部分，本院不予支持。关于原告主张被告支付物业管理费、水电费的问题。《房屋租赁合同》第八条第4款约定，租赁期间产生的水电费、物业管理费由被告支付。原告就该项诉请提供了由物业公司出具的《催告函》以及费用清单佐证，列明了被告在承租237房期间产生并拖欠物业管理费以及水电费用的实际金额。被告主张已交纳水电费，但其提供的证据不足以证实其主张，本院不予采纳。现原告要求被告支付2020年1月至2021年1月物业管理费22875.45元、水费60.62元、电费87.32元，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十五条第一款、第七百零三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告广州新研电力设计有限公司与被告刘古松于2019年12月31日签署的《房屋租赁合同》于2021年2月1日解除。二、被告刘古松于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州新研电力设计有限公司支付租金30000元以及利息（以尚欠付的租金为基数，从2021年2月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清款项之日止）。三、被告刘古松于本判决发生法律效力之日起十日向原告广州新研电力设计有限公司支付物业管理费22875.45元。四、被告刘古松于本判决发生法律效力之日起十日向原告广州新研电力设计有限公司支付水费60.62元。五、被告刘古松于本判决发生法律效力之日起十日向原告广州新研电力设计有限公司支付电费87.32元。三、驳回原告广州新研电力设计有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1230元，由被告刘古松负担。被告刘古松于本判决发生法律效力之日起十日向本院交纳上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二一年六月三十日书记员  陈雪冰