江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终1334号上诉人（原审被告）：楼齐庆，男，1978年7月25日生，住安徽省滁州市经济技术开发区。委托诉讼代理人：邱连文，江苏凯尔富律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：句容宏锦房地产开发有限公司，住所地江苏省句容市。法定代表人：刘黔新，该公司董事长。委托诉讼代理人：李花，江苏民中律师事务所律师。上诉人楼齐庆与被上诉人句容宏锦房地产开发有限公司（以下简称宏锦公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2020）苏1183民初3481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人楼齐庆及其委托诉讼代理人邱连文，被上诉人宏锦公司的委托诉讼代理人李花参加诉讼。本案现已审理终结。楼齐庆上诉请求：撤销一审判决要求其承担逾期违约金部分，依法改判其不承担违约金75042元。事实和理由：1、宏锦公司曾向句容市人民法院起诉，案号为（2019）苏1183民初7450号，后宏锦公司因其他原因撤诉。在第一次起诉时完全可以解决本案相关事项，但宏锦公司无故拖延，产生的违约金系扩大的损失，不应由上诉人承担。2、上诉人在与宏锦公司员工沟通过程中，已经准备好购房款并把银行存款记录显示给宏锦公司员工，证明上诉人主观上并没有违反合同约定。因宏锦公司之前承诺的房屋2万元补贴没有兑现，致使上诉人缴款不能及时，过错不在上诉人。宏锦公司辩称：1、上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同及补充协议后，上诉人仅支付部分房款，剩余656493元自被上诉人起诉时未能支付。即使上诉人对被上诉人员工承诺的2万元贴息有异议，在2019年11月13日，被上诉人的销售经理田惠以微信方式将最终方案告知上诉人时，上诉人应当及时支付剩余房款。即使上诉人对协商结果仍有异议，其应当在扣除有争议的2万元后，将无争议部分636493元予以支付。上诉人未及时支付已经构成违约，一审法院判决正确，应当予以维持。宏锦公司向一审法院起诉请求：1、判令楼齐庆支付房款656493元及逾期付款违约金（逾期付款违约金自楼齐庆逾期之日起至实际给付之日止按日万分之三计算）；2、判令楼齐庆承担本案诉讼费用。楼齐庆向一审法院提出反诉请求：1、判令宏锦公司赔偿其所花费的律师费30000元及误工损失29600元；2、诉讼费由宏锦公司承担。一审法院认定事实：2018年7月28日，宏锦公司取得铭廷花园商品房预售许可证。2018年12月16日，宏锦公司与楼齐庆签订《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定楼齐庆购买宏锦公司开发的坐落于句容市，建筑面积112.95平方米，单价每平方米14627.12元，价款计1652133元，于2020年6月30日前交付使用。付款方式为分期付款（非按揭分期付款），楼齐庆需在签订《商品房买卖合同》时支付495640元，于2019年6月16日前支付1156493元。合同还约定：买受人未按约定时间付款的，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定的总房价款的15%。双方还对其他相关事宜进行了约定。合同签订后，楼齐庆于2018年12月16日前按约支付495640元，于2019年3月31日支付500000元。剩余房款656493元至一审时未付，逾期己超过90天。2020年6月11日，宏锦公司诉至一审法院，要求判如所请。一审另查明，2018年12月16日，案涉房屋买卖过程中负责销售工作的宏锦公司工作人员田磊（已离职）向楼齐庆出具承诺书一份，载明“本人承诺14#505室业主可享受2万元整的贴息政策及1万元的车位抵用券。以上两项在14#505室业主补交剩余房款时给予实现。田磊，2018.12.16”。一审还查明，宏锦公司曾于2019年10月诉至一审法院，要求楼齐庆缴纳剩余房款656493元及利息。后因宏锦公司未在规定时间内缴纳诉讼费，一审法院于2019年12月20日按宏锦公司撤回起诉处理。田惠（宏锦公司销售经理）就2万元贴息优惠事宜，一直与楼齐庆协商，直至2019年11月13日，告知楼齐庆无2万元贴息优惠。一审法院认为：宏锦公司与楼齐庆签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方协商一致的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。现楼齐庆未按约定支付剩余房款，已构成违约，宏锦公司要求楼齐庆支付剩余房款，于法有据，予以支持。关于应付未付房款金额，宏锦公司主张656493元，楼齐庆辩称应扣除承诺书中所述20000元贴息优惠。田磊作为宏锦公司负责商品房销售的工作人员，其向楼齐庆出具承诺书系执行工作任务的行为，应对公司产生法律效力。宏锦公司辩称，田磊出具承诺书的行为超出其职权范围，系其个人行为。一审法院认为，楼齐庆作为购房者与田磊签订商品房买卖合同，系相信田磊有权就商品房销售事宜代表公司作出一定的承诺，楼齐庆作为善意相对人有理由相信田磊出具承诺书系职务代理行为。故该20000元贴息应当认定为公司行为，楼齐庆在支付剩余房款时可以予以抵扣，楼齐庆应支付剩余房款为636493元。关于逾期付款违约金。涉案合同约定付款期限为2019年6月16日，宏锦公司工作人员已将付款时间、数额、期限、账号、未及时付款的后果通过微信告知楼齐庆，楼齐庆就20000元贴息存在异议，进而与宏锦公司协商，宏锦公司员工亦通过微信方式与楼齐庆进行沟通。沟通过程中，双方就付款期限、方式等进行协商应视为对付款期限的展期。2019年11月13日，宏锦公司销售经理田惠以微信方式将公司的最终方案告知楼齐庆，楼齐庆应在协商不成的情形下及时给付剩余房款。即使楼齐庆对协商结果仍有异议，亦只能对有争议的20000元提出不安抗辩权，而应当及时支付无争议的636493元。楼齐庆认为宏锦公司拒收房款，但未能提交证据证明，且宏锦公司已事先向楼齐庆提供了相应账户，并不存在楼齐庆所称的拒收情形。楼齐庆未能及时支付剩余尾款，给宏锦公司造成了损失，依照合同约定应当向宏锦公司支付逾期付款违约金。现宏锦公司主张按照日万分之三的标准支付，符合合同约定，亦不违反法律规定，予以支持。综上，逾期付款违约金应当以636493元为基数，自2019年11月13日起至实际给付之日止按照日万分之三标准计算。但根据双方的约定，逾期付款违约金总额不应超过总房价款的15%即247819.95元。楼齐庆参加诉讼是其作为诉讼参与人的义务，其参加诉讼的法律后果应由其自身承担。其反诉主张的误工损失并非因诉讼产生的必要损失，因此对此项反诉诉请不予支持。双方合同并未约定律师费用，楼齐庆聘请律师应诉以及提起反诉是其出于自身需求，应当由其自行承担。对该项反诉诉请，亦不予支持。一审法院判决：一、楼齐庆于判决生效后十日内给付句容宏锦房地产开发有限公司房款636493元并支付逾期付款违约金（以636493元为基数，自2019年11月13日起至实际支付之日止，按照日万分之三计算。以上逾期付款违约金最高不超过总房价款的15%即247819.95元）；二、驳回楼齐庆全部反诉请求。二审中，楼齐庆提供转账记录，证明其于2020年12月11日，向宏锦公司支付剩余房款636493元。宏锦公司对该事实予以确认。故以剩余房款636493元为基数，自2019年11月13日起至2020年12月10日，按照日万分之三计算的违约金为75042元。除以上事实外，本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：逾期付款违约金75042元是否应由楼齐庆负担。楼齐庆与宏锦公司就20000元贴息存在异议，楼齐庆应仅对该20000元行使抗辩权，剩余636493元购房款应及时支付。其迟延支付，构成违约，应按照合同约定承担违约金。楼齐庆辩称，宏锦公司曾向一审人民法院起诉后又撤诉，无故拖延，故产生的违约金系扩大的损失，不应由其承担。对此，本院认为，诉讼仅是解决纠纷的一种手段，无论宏锦公司是否起诉，就双方无争议的合同价款，楼齐庆均应及时给付宏锦公司。楼齐庆还辩称，已经准备好购房款并把银行存款记录显示给宏锦公司员工，其主观上并没有违反合同约定。无论楼齐庆辩称的该节事实是否存在，均不能否定楼齐庆未及时将无争议的购房款636493元支付给宏锦公司之事实。故本院对楼齐庆辩称不应由其承担违约金，不予采信。楼齐庆应给付宏锦公司逾期付款违约金75042元。综上所述，上诉人的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1796元，由上诉人楼齐庆负担。本判决为终审判决。审 判 长 谢毅海审 判 员 詹玉萍审 判 员 严晓璞二〇二一年六月二十九日法官助理 沙 寒书 记 员 晁璐云