湖北省荆门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂08民初126号原告：荆楚理工学院，住所地：荆门市象山大道33号，统一社会信用代码124208004207079263。法定代表人：黄剑雄，校长。委托诉讼代理人：胡燕华，该学院员工。委托诉讼代理人：孙**，湖北京中金律师事务所律师。被告：湖北星球商贸有限公司，住所地：荆门市掇刀区虎牙关大道星球路18号，统一社会信用代码91420800591480949W。法定代表人：艾星球，执行董事。被告：荆门民诚置业股份有限公司，住所地：荆门市掇刀区星球路18号，统一社会信用代码91420800050036693H。法定代表人：艾星球，执行董事。以上二被告的委托诉讼代理人程诗明，该公司员工。以上二被告的委托诉讼代理人夏少波，湖北中科律师事务所律师。原告荆楚理工学院与被告湖北星球商贸有限公司、荆门民诚置业股份有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告荆楚理工学院的委托诉讼代理人胡燕华、孙**，被告湖北星球商贸有限公司与荆门民诚置业股份有限公司的委托诉讼代理人夏少波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荆楚理工学院向本院起诉请求：1、判令二被告共同支付原告教学用地异地还建补偿款7952.5万元及逾期付款违约金（以2952.5万元为基数按10%计算为295.25万元，以5000万元为基数自2018年12月7日每日按万分之五的标准计算至实际清偿之日止）；2、判令二被告共同支付原告口腔实训楼（含实测多出的部分）的土地补偿款1250.75万元及地上附着物补偿款1315.332万元，合计2566.082万元；3、判令二被告共同支付原告垫付的拆迁补偿费用合计241.3351万元及逾期付款利息（自2016年7月18日起以241.3351万元为基数按同期银行贷款利率计算至实际清偿之日）；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：为化解债务、实现一校区集中办学，经荆门市政府批准，原告与被告湖北星球商贸有限公司于2013年4月9日签订了《荆楚理工学院盘活资产、化解债务、实现一校区集中办学项目战略合作协议》，约定原告将虎牙关校区教学用地141.97亩及房产等地上附着物资产整体处置给被告，被告湖北星球商贸有限公司支付原告总价款（含土地受让价款、异地还建补偿款）共计3.5亿元，其中，异地还建补偿款为资产处置总价款3.5亿元减土地成交上缴款后的余款。异地还建补偿款应于虎牙关校区全部搬迁移交后一年内付清。协议确定被告湖北星球商贸有限公司指定荆门民诚置业股份有限公司摘牌开发，承担相关合同权利义务。因原告校区教师住户要求和城市建设规划变更，2013年8月12日，被告以湖北星球商贸集团名义与原告签订了《战略合作补充协议》，约定原告将虎牙关校区口腔实训楼土地一并纳入虎牙关校区总体规划，统一挂牌。原告将口腔实训楼土地及地上附着物处置给被告抵付教职工住房的还建安置费，且将被告应付的5000万元还建工程款延期三年六个月支付，逾期未支付的，处以日万分之五的违约金。另，双方约定由被告负责虎牙关校区教师住房拆迁补偿和还建房建设，装修补偿费、拆迁费、临时过渡费等相关费用由原告先行垫付，教工住房拆迁工作基本完成时由被告支付给原告。2014年3月21日，荆门市国土资源局将虎牙关校区教学用地及口腔实训楼用地（含实测多出的土地）挂牌出让，同时告知竞买人应另行支付地上附着物转让价款10146.961万元。2014年4月21日，荆门民诚置业股份有限公司以23507万元摘牌。原告进行了虎牙关校区教学楼、口腔实训楼及教职工楼的整体搬迁工作，随后顺利移交给被告。2015年10月9日，口腔实训楼用地（含实测多出的土地）及教职工楼住房所在片区被纳入掇刀区政府虎牙关居民点棚改项目进行征收补偿。该棚户区改造开发用地挂牌后，被告荆门民诚置业股份有限公司再次摘牌成为该棚改项目的开发企业，并被棚改办确定为该项目地上附着物拆迁补偿及还建事宜的责任主体。原告垫付了涉及虎牙关校区及教职工楼的拆迁安置等相关费用。根据双方约定，被告尚欠原告教学用地异地还建补偿费7952.5万元，其中，5000万元应于2018年12月6日前支付，2952.5万元应于2015年7月6日前付清。截止2020年9月，被告未支付原告垫付的各项搬迁补偿费用合计241.3351万元。根据棚改政策，被告应对原告棚改项目中的口腔实训楼进行房屋置换或给予地上附着物补偿（口腔实训楼建设成本为1315.332万元）。原告就上述款项及违约金、损失等多次向被告催讨，被告一直未给付。二被告为关联企业，荆门民诚置业股份有限公司对湖北星球商贸有限公司及其以湖北星球商贸集团名义与原告签署的协议均予认可，二被告应共同承担合同义务。原告荆楚理工学院提交了以下证据：A1、1、《关于支持荆楚理工学院建设发展有关问题的会议纪要》，2、荆门市人民政府常务会议纪要（35），3、《资产处置通知书》，证明经政府批准同意原告直接挂牌处置虎牙关校区资产，原、被告双方为此签订的战略合作协议应属合法有效；Ａ2、1、《荆楚理工学院盘活资产、化解债务、实现一校区集中办学项目战略合作协议》，2、荆国用（2004）第045-××号土地使用权证，证明：1、原告同意将虎牙关校区资产整体处置给被告湖北星球商贸有限公司。双方协议处置虎牙关校区资产范围包括教学用地及房产等地上附着物；2、被告同意参与竞买，摘牌后同意按双方协商的土地受让款及异地还建补偿款合计3.5亿元支付价款；3、异地还建余款应在虎牙关校区全部搬迁移交后一年内付清。逾期付款按应付款项的10%支付违约金；4、被告湖北星球商贸有限公司可指定荆门民诚置业股份有限公司摘牌开发，承担合同权利义务；Ａ3、1、《规划设计条件书》，2、荆土网挂（2014）22号国有建设用地出让公告、荆门市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书，3、《国有建设用地使用权出让合同》，4、荆国用（2013）第××号口腔实训楼土地使用权证，5、荆门市财政局《关于拨付医学院及周边地块棚户区改造项目征收补偿安置资金的回复意见》，证明：1、原告虎牙关校区的口腔实训楼、教职工楼被纳入上述整体处置范围，被告荆门民诚置业股份有限公司以23507万元通过竞拍获得虎牙关校区教学区及口腔实训楼土地使用权。2、口腔实训楼挂牌面积为6271.66平方米（含登记面积2088.05平方米及实测多出面积4183.61平方米），政府部门核定的口腔实训楼（含实测多出部分）的对应土地价款1459.5万元，则教学区用地的对应土地价款应为23507万－1459.5万＝22047.5万（即总地价减口腔实训楼及实测多出部分土地价款）；A4、《战略合作补充协议》，证明：1、为平衡被告还建成本，原告同意将被告应付的5000万元还建工程余款在原协议时间上延期3年6个月支付，若未按期支付，处以日万分之五的违约金。2、本协议中涉及到口腔实训楼及教职工楼的处置条款应归于无效，事实上也被后来政府棚改项目的征收行为取代；A5、1、《关于将医学院周边地块整治改造项目纳入中心城区棚户区改造项目的批复》，2、《掇刀区人民政府房屋征收决定书》，3、《关于医学院及周边地块项目有关问题的函》，证明：1、2015年9月，口腔实训楼用地及教职工住房用地一并纳入棚户区改造项目，原、被告双方土地转让合同关系变更为征收补偿关系，拆迁安置补偿责任由被告承担。2、《战略合作补充协议》中关于口腔实训楼资产处置的约定不再履行；A6、1、《关于研究医学院教工住宅及周边居民棚户区改造项目有关问题的纪要》（2015年2月9日），2、《掇刀区中心城区城市棚户区改造工作领导小组办公室公文处理单》，3、《关于拨付医学院及周边整治地块棚户区改造项目征收补偿安置资金的请示》，4、《荆门民诚置业安置补偿资金返款情况》及《关于征收补偿安置资金余款支付明细说明》，证明被告荆门民诚置业股份有限公司享受了棚改项目中政府安置补偿资金的返还政策，并应以项目开发建设方承担还建责任；A7、1、关于《恳请确认原医学院教工住宅征收补偿安置资金承担单位的函》的复函，2、《荆楚理工学院虎牙关校区学校公用房还建协议》，3、《医学院棚户区改造项目（虎牙关校区教工住房）还建安置协议》6份，证明棚户区改造项目涉及虎牙关校区的还建协议均由被告荆门民诚置业股份有限公司与被征收人签订，并经政府部门认可，荆门民诚置业股份有限公司也在实际履行相关安置还建责任主体义务。2、原告未收到口腔实训楼（含实测多出部分）的土地补偿款；A8、1、《协商会议纪要》，2、2014年8月12日虎牙关校区拆迁工作协商会议纪要，3、2018年9月13日关于虎牙关校区合作项目有关问题协商会议纪要，4、2014年6月6日附属资产移交（确认书），5、（2017）鄂08民终931号民事判决书，证明：1、根据双方约定，由被告负责虎牙关校区教师住房拆迁补偿和还建房建设，相关费用由原告垫付，被告在教工住房拆迁完成后支付。2、所有教学楼完成移交时间为2014年6月6日，原告于2016年7月17日将教职工楼最的一栋（5号楼）完全拆除；A9、1、预付账款明细表14页，2、荆门市衡胜房地产评估有限公司《医学院93户住户装修价值一览表》，3、《虎牙关校区住户拆迁费用总表》，4、《10月1日起支付装修补偿和搬家及过渡费住户表》，5、《医学院教工住宅拆迁户第二次临时安置费明细表》，6、《医学院教工住宅拆迁户第三次临时安置费明细表》，7、2019年7月16日关于《催款函》的回复函，证明：1、截止2020年9月30日，原告为被告垫付的各项搬迁补偿费合计为10208524.68元，双方对账后确认截止2018年底，被告仍欠付的费用为4492925.93元。在此之后，原告为被告多次代收代付临时过渡费以及教职工房屋差价款等款项，截止起诉之日，被告还下欠原告垫付的教职工搬迁费、临时过渡费、装修补偿费等合计2413351.65元。2、被告已于2019年7月16日的回函中书面确认尚欠原告异地还建款金额为77437500元，同时放弃对口腔实训楼（含实测多出部分）土地款1250.75万元的争议，同意支付给原告；A10、1、《执行和解协议》，2、荆门市中级人民法院执行裁定书，3、《关于腾出房屋移交大学的函》，4、《关于移交我校口腔实训楼房屋的函》，5、湖北省行政事业单位资金往来结算票据两张，6、鄂方会财字[2015]119号《基本建设项目竣工财务决算审核报告》，证明：1、为配合虎牙关校区整体处置，原告为此拆除口腔实训楼另行支出了800万元（执行款）；2、棚改项目实施过程中，被告未对口腔实训楼地上附着物进行补偿安置，应参照建筑成本支付原告补偿款13153320元。被告湖北星球商贸有限公司、荆门民诚置业股份有限公司答辩称：一、关于原告所诉“支付原告教学用地异地还建补偿款7952.5万元及逾期付款违约金”问题。1、原告所诉应支付异地还建补偿款7952.5万元与协议约定和事实不符。被告应支付原告异地还建补偿款为6493万元。2、原告所诉逾期付款违约金基数与事实不符。原告对第二期出让土地应于第一期出让土地成交后一年内即2015年3月移交，于2017年2月才供地给被告，延迟23个月。原告于2014年6月将虎牙关校区搬迁移交，根据约定还建工程款余款5000万元应于2018年12月支付，因延迟供地，该款应于2020年12月支付。异地还建补偿款逾期付款基数在2020年12月之前为1493万元。3、协议约定的支付异地还建补偿款的违约金标准过高，请求予以调整；二、关于原告所诉“支付原告口腔实训楼（含实测多出的部分）的土地补偿款1250.75万元及地上附着物补偿款1315.332万元，合计2566.082万元”问题。1、原告所诉支付原告口腔实训楼（含实测多出的部分）的土地补偿款1250.75万元与《战略合作协议》约定的总价款3.5亿元和市政府会议纪要、市政府第31号令精神不符。2、原告所诉支付原告口腔实训楼地上附着物补偿款与事实和协议不符。因原告已对虎牙关校区口腔实训楼和教师住房进行了征收补偿，口腔实训楼和教师住房没有纳入棚户区改造项目资金平衡测算，即市财政没有给予口腔实训楼和教师住房拆迁还建补偿资金，将被告上缴的口腔实训楼（含实测多出的部分）和教师住房用地土地出让金拨付掇刀区用于了尚未挂牌的居民点房屋征收补偿安置。口腔实训楼土地及地上附着物也未按《战略合作补充协议》约定处置给被告抵付教师住房还建工程款。三、关于原告所诉“支付原告垫付的搬迁补偿费用241.3351万元及利息损失”问题。由于原告没有按协议约定将教师住房用地过户给被告，被告未从教师住房7.44亩用地上取得增建商住房销售收益，教师住房装潢补偿费、搬迁费和临时安置费应由原告承担补偿，不应由被告支付。被告已支付教师住房装潢补偿费、搬迁费和临时安置费659万多元，原告应支付给被告，并按银行贷款同期利率支付利息。被告湖北星球商贸有限公司、荆门民诚置业股份有限公司提交了以下证据：B1、《荆楚理工学院盘活资产、化解债务、实现一校区集中办学项目战略合作协议》，证明原告将虎牙关校区资产资产整体处置给被告，被告支付总价款（土地受让价款、异地还建补偿款）3.5亿元。异地还建补偿款为资产处置总价款3.5元减土地成交上缴款后的余款。B2、2014年3月21日《国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》，证明：1、经市人民政府批准，第一期出让面积101012.54平方米，挂牌起报价23507万元，竞买者须在土地摘牌后向荆楚理工学院另行支付地上附着物转让价10146.961万元。2、若第二期土地在此宗地成交1年内能达到净地条件的，第二期土地比照此次成交单价办理供地手续，若超过一年时间，则按照市场评估价格办理工地手续。B3、2014年4月21日《荆门市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让成交确认书》，证明荆门民诚置业股份有限公司（竞得人）竞得编号为荆土网挂（2014）22号出让地块的使用权，成交价为贰亿叁仟伍佰零柒万元整（￥235070000元）。B4、市财政局2015年9月6日《荆楚理工学院虎牙关校区资产出资收益相关情况说明及建议》，证明荆楚理工学院虎牙关校区土地及地上附作物出让总价款35000万元，其中，土地23507元，地上附作物11493万元，地上附作物处置收入11493万元，未缴入实业单位资产出资收入户。B5、资产移交清单二份（2014.6.6），证明原告虎牙关校区第一期出让土地应于2014年4月移交，其中教学用地于2014年6月才完成移交给被告的事实。B6、荆门市亚鑫置业有限公司关于腾出房屋移交函（2015.8.28），荆楚理工学院关于移交我校口腔实训楼房屋的函（2015.8.30），证明：口腔实训楼用地因债权债务纠纷于2015年9月才移交被告的事实。B7、2015年2月9日市政府专题会议纪要（5）关于研究医学院教工住宅及周边居民棚户区改造项目有关问题的纪要，证明因市国土资源局对星球·世界城项目供地的142亩地块中，原告未能按照《承诺书》要求完成教职工住宅拆迁、且口腔实训楼因涉及诉讼无法交付企业。B8、2016年12月23日市政府专题会议纪要（120）关于研究星球·世界城项目建设有关工作的纪要，证明市国土资源局要按照《国有建设用地使用权网上挂牌出让公告》规定的“一次公告，分期供地”的出让方式，对教职工宿舍地块（扣除未协商一致的1户教职工土地分摊面积）重新进行土地评估，并办理供地手续的事实。B9、土地评估报告，证明市国土资源局高新区·掇刀区分局委托的评估机构于2016年12月30日完成土地评估，于2017年2月才供地给被告的事实。B10、《战略合作补充协议》（2013.8.12）,证明被告应支付给原告的一校区办学还建工程款余款5000万元，在原协议支付时间基础上延期三年零六个月支付，原协议约定余款在甲方将虎牙关校区全部搬迁移交后一年内付清，因原告逾期供地23个月，该工程款的5000万元的支付时间理应顺延23个月，应于2020年12月支付。B11、市财政局关于申请拨付虎牙关校区土地出资超出9.55亩土地出让金的复函（2017.6.23），证明2015年10月，市财政局根据市政府会议纪要及市政府第31号令精神，对该棚改项目所含挂牌已摘牌医学院用地面积6271.66平方米折算土地出让金1459.5万元，在扣除相关资金、基金和土地业务费后，将剩余的1250.75万元拨付掇刀区用于棚户区改造。鉴于此，该局认为该宗地6271.66平方米土地出让金不应拨付原告的事实。B12、荆门市城市规划委员会专题会议纪要（2014.4.26），证明荆楚理工学院口腔实训楼、教职工住房地块及千佛洞以南居民点纳入城市棚户区改造的事实。B13、《关于将医学院及周边地块整治改造项目纳入市中心城区棚户区改造项目的批复》（2015.6.24），证明医学院及周边地块整治改造项目纳入市中心城区棚户区改造项目获得批准的事实。B14、《掇刀区人民政府房屋征收决定书》（2015.10.9），证明医学院及周边地块改造项目纳入市中心城区棚户区改造项目后，经区政府研究决定，同意对该项目土地、房屋、地上构筑物及地面附作物进行征收的事实。B15、市财政局关于拨付医学院及周边地块棚户区改造项目征收补偿安置资金的回复意见（2015.10.16），证明市财政局建议将该1250.75万元先行拨付掇刀区用于棚户区改造，同时相应扣减该宗土地收益用于荆楚理工学院偿债资金规模。B16、关于《恳请确认原医学院教工住宅征收补偿安置资金承担单位的函》的复函（2017.7.10），证明关于医学院教工住宅征收补偿安置资金由谁承担的问题，掇刀区中心城区棚改办认为，该房屋已经原告征收补偿并予以拆除，应按战略合作协议约定各自承担资金，或者报请市政府另行确定承担主体的事实。B17、虎牙关校区拆迁工作协商会议纪要（2014.8.13），证明双方就教工住房搬迁费、临时过渡费和装修补偿费等费用的承担进行过协商的事实。B18、荆门民诚置业股份有限公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证复印件，湖北星球商贸有限公司营业执照、法定代表人身份证明书记身份证明复印件中，证明二被告的主体身份。对原告荆楚理工学院提交的证据，被告湖北星球商贸有限公司、荆门民诚置业股份有限公司的质证意见为：对于证据A1、A3、A6无异议；对证据A2的真实性、关联性无异议，对其合法性有异议，认为系对国有资产的处置，荆楚理工学院的资产是国有资产；对证据A4的真实性、关联性无异议，对合法性有异议；对证据A5的真实性、关联性没有异议，对证明目的有异议，证明目的与事实不相符；对证据A7的真实性、关联性没有异议，证明目的有异议，该部分口腔实训楼款不应该支付给原告；对证据A8的真实性没有异议，对证明目的有异议，2017年2月被告才拥有上述土地的开发权；对证据A9的真实性和关联性无异议，对具体数据尚需双方核实，同时对于1250.75万元双方本身存在争议，并没有同意支付给原告，只是暂时对于该争议予以搁置；对证据A10的真实性没有异议，对其关联性和证明目的有异议，认为按照双方所签订的协议，原告应将虎牙关校区口腔实训楼土地及地上附作物处置给被告用于抵付虎牙关校区教工住房还建工程款，因此被告并不应当参照建筑成本支付原告的补偿费用。对被告湖北星球商贸有限公司、荆门民诚置业股份有限公司提交的证据，原告荆楚理工学院的质证意见为：对于证据B1、B3、B5、B6、B7、B8、B12、B13、B14、B17、B18没有异议；对证据B2的真实性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为公告上的地上附作物转让价款不等同于双方合同约定的异地还建补偿款；对证据B4的真实性无异议，对证明目的有异议，认为根据原告方提交的证据1.3，涉虎牙关校区的土地和地上附作物价款，按程序进行处置，处置完毕后将处置款转入政府的财政账户，而本案中被告应付的相关款项并未结清，双方并未处置完毕；对证据B9的真实性无异议，对证明目的有异议，认为2017年2月供地给被告的事实与本案没有关联性；对证据B10的真实性无异议，对证明目的有异议，关于5000万元逾期的时间节点有异议，认为应当是以2018年12月7日为5000万元的应付账款截止日，5000万元按照双方补充协议约定，虎牙关校区全部搬迁移交后一年内付清，搬迁的时间是双方都认可的2014年6月6日，加上一年，延期三年半，即2018.12.6为付款日；对证据B11的真实性无异议，对证明目的有异议，认为市财政局无权决定这笔补偿资金不归原告所有；对证据B15的真实性无异议，对证明目的有异议，认为市财政局仅是建议对该1250.75万元拨付给棚户区改造并扣减原告的偿债规模，这份函没有财政局盖章，关于扣减该宗土地收益用于土地偿债的规模，与本案无关联性；对证据B16的真实性无异议，对证明目的有异议，认为棚改办无权决定安置补偿资产的承担责任主体。经本院审查认为，原、被告对对方提交证据的真实性、关联性均无异议，予以认定。根据上述认定的证据及当事人的陈述，本院认定本案事实如下：为化解债务、实现一校区集中办学，经荆门市政府批准，2013年4月9日，原告荆楚理工学院（甲方）与被告湖北星球商贸有限公司（乙方）签订了《荆楚理工学院盘活资产、化解债务、实现一校区集中办学项目战略合作协议》，约定甲方将其虎牙关校区资产［教学用地141.97亩及房产等地上附着物，以荆国用（2004）第045-××号土地证及地籍图为准］整体处置给乙方，乙方支付甲方总价款（含土地受让价款、异地还建补偿款）共计3.5亿元。甲方报荆门市人民政府批准由荆门市城投公司将虎牙关校区土地141.97亩协议收储，荆门市国土部门评估后公开挂牌出让，乙方参与竞买，若无他人参与，乙方当必摘牌，并按双方协商的该宗土地受让价款和异地还建补偿款总价款3.5亿元摘牌。若有他人参与竞摘，甲方有权选择价高者摘牌。乙方竞得甲方虎牙关校区土地，应支付甲方异地还建补偿款（异地还建补偿款为资产处置总价款3.5亿元减土地成交上缴款后余款）。甲、乙双方签订《合作协议》后10个工作日内，乙方预付甲方还建款3000万元。甲方应加快主校区学生公寓、食堂工程施工，确保2014年元有30日前完成主体工程施工，主体封顶10个工作日内，乙方支付甲方还建款2000万元。甲方应于2014年4月30日以前将虎牙关校区师生和动产全部搬迁完毕，向乙方移交土地及地上资产。移交后10个工作日内，乙方支付甲方还建款3000万元，余款在甲方将虎牙关校区全部移交后一年内付清。甲方意向将虎牙关校区所有教工住房和口腔实训楼用地统一处置给乙方，待拟定方案后另行协商。乙方为该合同的责任主体，承担该合同的权利义务，可指定由荆门民诚置业股份有限公司摘牌开发。甲方未能按双方约定时限办理土地公开挂牌出让手续，未能按期完成虎牙关校区师生搬迁和资产移交，视为违约，甲方应支付乙方已缴纳和已支付款项的10%的违约金。乙方未参与竞买或未按双方事先协商价3.5亿元竞买，未按规定按期缴纳土地出让价款，未按期支付甲方还建补偿款，视为违约，乙方应按应支付甲方款项的10%支付甲方违约金。2014年3月21日，荆门市国土资源局发布荆土网挂（2014）22号国有建设用地使用权出让公告，定于2014年4月11日至2014年4月21日在荆门市国土资源局网站公开挂牌出让荆楚理工学院医学院地块土地使用权，第一期出让面积101012.54平方米，包含荆楚理工学院医学院口腔实训楼用地面积6271.66平方米（含土地使用权证登记面积2088.05平方米及实测多出面积4183.61平方米）。2014年4月21日，被告荆门民诚置业股份有限公司以23507万元竞得该宗地。2013年8月12日，荆楚理工学院（甲方）与湖北星球商贸集团（乙方）签订《战略合作补充协议》，约定在双方原已签订《战略合作协议》基础上，就虎牙关教师住房搬迁还建和口腔实训楼处置达成补充协议，约定甲方将虎牙关校区口腔实训楼土地按原协议总价款处置给乙方，将虎牙关校区教师住房用地7.44亩过户给乙方。虎牙关校区教师住房搬迁补偿、还建，甲方为责任主体，乙方承担规划、建设等方面的义务：甲方将虎牙关校区口腔实训楼土地及地上附着物处置给乙方，抵付虎牙关校区教师住房还建工程款。乙方应支付的一校区办学还建工程款余款5000万元在原协议支付时间基础上延期三年六个月。乙方从教师住房7.44亩用地上增建商住房销售收益中补偿教师住房装潢补偿费、搬迁费和临时安置费。虎牙关校区教师住房还建房建筑面积不超过1.1万平方米，搬迁补偿与还建资金实行甲方投资包干。出现资金差额由乙方承担。甲方应先将口腔实训楼门店停止营业，将土地及地上附着物与教学用地及地上附着物同时移交给乙方，若因债权关系处理原因，可适当延期，但最迟须于虎牙关校区教师住房还建工程开工时移交给乙方，若未能按时移交，视为违约，处以甲方900万元日万分之五的违约金。乙方应支付经甲方的还建款5000万元，延长期满一次性支付给甲方，若未按期支付，处以乙方日万分之五的违约金。2014年7月28日，掇刀区中心城区城市棚户区改造工作领导小组办公室向被告荆门民诚置业股份有限公司作出《关于医学院及周边地块项目有关问题的函》，医学院及周边地块棚户区改造项目由荆门民诚置业股份有限公司负责实施，荆门民诚置业股份有限公司负责医学院及周边地块棚户区改造项目地上附着物的搬迁补偿及还建。2015年10月9日，荆门市掇刀区人民政府作出房屋征收决定，对荆楚理工学院医学院及周边地块棚户区改造项目土地、房屋、地上构筑物及地面附着物进行征收。荆门民诚置业股份有限公司对该项目范围房屋进行了安置补偿。2014年6月6日，原、被告办理学生宿舍1—7号楼、食堂、澡堂、锅炉房、图书馆、行政楼、门面楼的移交手续。2016年7月17日，荆楚理工学院委托搬迁公司将虎牙关校区5号楼拆除。2014年8月13日，荆楚理工学院与荆门民诚置业股份有限公司就虎牙关校区拆迁、项目建设中的有关问题进行协商，达成了一致意见，形成会议纪要，约定：虎牙关校区教工住房搬迁费、临时过渡费和装修补偿费由荆门民诚置业股份有限公司承担，现由荆楚理工学院垫付，荆门民诚置业股份有限公司于教工住房拆迁工作基本完成时拨付给荆楚理工学院。2018年9月13日双方再次协商形成《关于虎牙关校区合作项目有关问题的协商会议纪要》，就荆楚理工学院为荆门民诚置业股份有限公司垫付的虎牙关校区教职工住房拆迁补偿费协商意见为：荆楚理工学院从2014年7月起为荆门民诚置业股份有限公司垫付了虎牙关校区教职工住房拆迁补偿费457.07万元，该款应于教工住房拆迁工作基本完成时（2015年7月）支付给荆楚理工学院，荆门民诚置业股份有限公司于2018年2月5日回复函已承诺2018年春节放假上班后立即安排支付此笔款项，荆楚理工学院要求荆门民诚置业股份有限公司须于2018年10月底前支付，逾期从应支付时间起按银行贷款同期利率支付滞纳金。2015年8月7日，在本院执行申请执行人荆门市亚鑫置业有限公司与被执行人荆楚理工学院房屋租赁合同一案中，申请执行人荆门市亚鑫置业有限公司与被执行人荆楚理工学院达成执行和解协议，被执行人荆楚理工学院支付申请执行人荆门市亚鑫置业有限公司包括2005年9月20日欠付的工程款本金2436178元及利息、医学院1号楼学生公寓二楼以上房屋的租金及违约金、医学院1号楼学生公寓门面提前收回赎金及租赁户补偿清退费等款项800万元。2015年8月28日，荆门市亚鑫置业有限公司通知将口腔实训楼移交荆楚理工学院。2015年8月30日，荆楚理工学院向荆门民诚置业股份有限公司发函，移交口腔实训楼。经荆楚理工学院委托，湖北方正会计师事务有限公司对原荆门职业技术学院扩建工程建设项目竣工财务决算进行了审核，于2015年5月25日出具了鄂方会财字[2015]119号基本建设项目竣工财务决算审核报告。该报告显示，口腔实训楼建筑成本为5118199.5元。2019年7月16日，针对荆楚理工学院的催款函，荆门民诚置业股份有限公司向荆楚理工学院作出回复函，认可尚欠荆楚理工学院81930425.93元，包括异地还建补偿款77437500元（含口腔实训楼土地出让金返还款1250.75万元）。原、被告认可，荆门民诚置业股份有限公司已支付异地还建补偿款5000万元；截止2021年2月2日，湖北星球商贸有限公司、荆门民诚置业股份有限公司尚欠荆楚理工学院垫付教师住房装潢补偿费、搬迁费和临时安置费2335060.75元（含11户未结清差价款340012.24元）。本院认为，荆楚理工学院与湖北星球商贸有限公司、湖北星球商贸集团签订的《荆楚理工学院盘活资产、化解债务、实现一校区集中办学项目战略合作协议》及补充协议，约定荆楚理工学院将其虎牙关校区资产、教职工住房整体处置给湖北星球商贸有限公司，湖北星球商贸有限公司向其支付异地还建补偿款、承担教师住房的还建补偿费，是双方当事人的真实意思表示，并经资产管理主管部门荆门市人民政府同意，上述协议合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。双方签订的补充协议约定,荆楚理工学院将虎牙关校区口腔实训楼土地按原协议总价款处置给被告，将虎牙关校区口腔实训楼土地及地上附着物处置给被告，抵付虎牙关校区教师住房还建工程款。即，口腔实训楼土地及地上附着物转让款纳入了3.5亿元总价款和虎牙关校区教师住房还建工程款中结算，并非无偿转让。原告荆楚理工学院关于口腔实训楼为国有资产，其未经国资委同意擅自无偿处置，该部分约定因违反法律规定并未生效的意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国民法典》第五百五十二条规定：“第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带责任。”本案中，双方签订的战略协议约定，乙方（湖北星球商贸有限公司）为该合同的责任主体，承担该合同的权利义务，可指定由荆门民诚置业股份有限公司摘牌开发。战略协议及补充协议履行中，权利义务全部由荆门民诚置业股份有限公司承受，荆楚理工学院没有拒绝。即，荆门民诚置业股份有限公司以自己的行为向荆楚理工学院表示愿意加入该协议。荆楚理工学院实际与荆门民诚置业股份有限公司履行战略协议及补充协议的约定，接受荆门民诚置业股份有限公司的加入。荆门民诚置业股份有限公司应当与湖北星球商贸有限公司连带对荆楚理工学院承担责任。关于被告欠付原告异地还建补偿款的数额。双方签订的战略协议约定，异地还建补偿款为资产处置总价款3.5亿元减土地成交上缴款后余款。补充协议约定,荆楚理工学院将虎牙关校区口腔实训楼土地按原协议总价款处置给被告；荆楚理工学院将虎牙关校区口腔实训楼土地及地上附着物处置给被告，抵付虎牙关校区教师住房还建工程款。双方战略协议约定的资产处置总价款为3.5亿元，荆门民诚置业股份有限公司摘牌荆楚理工学院教学用地141.97亩及医学院口腔实训楼用地6271.66平方米（含土地使用权证登记面积2088.05平方米及实测多出面积4183.61平方米）总计101012.54平方米的土地出让金为23507万元，被告应支付原告异地还建补偿款为11493万元。被告已支付5000万元，欠付6493万元。关于逾期付款违约金的问题。根据战略协议约定，原告应于2014年4月30日以前将虎牙关校区师生和动产全部搬迁完毕，向被告移交土地及地上资产，移交后10个工作日内，被告支付还建款3000万元，余款在原告将虎牙关校区全部移交后一年内付清；被告未按期支付还建补偿款，视为违约，应按应支付款项的10%支付违约金。补充协议约定，被告应支付的一校区办学还建工程款余款5000万元在原协议支付时间基础上延期三年六个月，延长期满一次性支付给原告，若未按期支付，处以被告日万分之五的违约金。本案中，2014年6月6日，原、被告双方办理资产移交手续，按照约定被告应于2015年6月6日前付清余款。根据补充协议约定，其中5000万元在原协议约定支付时间基础上再延期三年六个月，即，2015年6月6日前被告仅应支付1493万元（6493万元-5000万元），被告逾期未支付，应当按照合同约定承担10%的违约金149.3万元；5000万元应于2018年12月6日前支付，被告逾期未支付，应按约定的日万分之五的标准自2018年12月7日起承担违约金。被告关于原告对虎牙关校区教师住房用地延迟23个月，余款的支付时间应顺延23个月的辩解意见，没有合同依据，不予采纳。被告主张双方对欠付异地还建补偿款约定的违约金标准过高，请求予以调整。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”本案中，对欠付异地还建补偿款1493万元部分，按双方约定的违约金计算方法应支付款项的10%计算为149.3万元，综合考虑欠款数额和被告拖欠时间近六年等因素，本院认为该部分违约金并不过高；对5000万元欠款部分，双方约定按日万分之五计算违约金，该标准过分高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，现被告抗辩请求予以调整，本院予以支持。确定被告按中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2018年12月7日计算至2019年8月19日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至实际清偿之日，支付欠付5000万元的违约金。关于被告是否应支付口腔实训楼土地出让金返还款1250.75万元的问题。荆楚理工学院向荆门民诚置业股份有限公司催款函主张了该款项，荆门民诚置业股份有限公司在2019年7月16日的回复函中已同意支付该笔款项。双方已达成合意，对荆楚理工学院的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的口腔实训楼补偿款1315.332万元。原告主张的口腔实训楼补偿款1315.332万元为两部分组成，一是口腔实训楼的建筑成本5118199.5元，二是因收回口腔实训楼向荆门市亚鑫置业有限公司支付的800万元。本院认为，被告应向原告支付口腔实训楼的补偿款应是该房屋的价值。根据补充协议约定，原告将口腔实训楼土地及地上附着物处置给被告，抵付虎牙关校区教师住房还建工程款，即口腔实训楼的补偿款应纳入被告承担的虎牙关校区教师住房安置还建款中结算。且，原告向荆门市亚鑫置业有限公司支付的5118199.5元为建筑成本，800万元款项是其欠荆门市亚鑫置业有限公司工程款本金、利息及清退房屋租赁户的费用，原告将上述费用作为被告应支付的口腔实训楼的补偿款，没有事实和法律依据。原告要求被告支付口腔实训楼补偿款1315.332万元的诉讼请求，不应得到支持。原告在本案中申请对口腔实训楼价值进行评估，不予准许。关于原告垫付的教职工搬迁补偿费用及利息损失。对该项费用，双方约定由被告承担，先由原告垫付，被告于教工住房拆迁工作基本完成时拨付给原告。经双方核对，均认可垫付费用为2335060.75元。对原告的该部分诉讼请求予以支持。被告未按协商意见按期支付原告垫付费用，应当赔偿利息损失。原告2016年7月17日拆除虎牙关校区5号楼，完成拆迁工作，对其要求从2018年7月18日起按同期银行贷款利率计算利息损失的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法典》第五百五十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，经合议庭评议，判决如下：一、被告湖北星球商贸有限公司、荆门民诚置业股份有限公司支付原告荆楚理工学院异地还建补偿款6493万元及逾期付款违约金（其中，1493元的违约金为149.3万元；5000万元的违约金以5000万元为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2018年12月7日计算至2019年8月19日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际清偿之日止）；二、被告湖北星球商贸有限公司、荆门民诚置业股份有限公司支付原告荆楚理工学院虎牙关校区口腔实训楼土出让金返还款1250.75万元；三、被告湖北星球商贸有限公司、荆门民诚置业股份有限公司支付原告荆楚理工学院垫付拆迁补偿费用2335060.75元及利息损失（按同期银行贷款利率自2017年7月18日计算至2019年8月19日，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际清偿之日）；上述一、二、三项限本判决生效之日起30日内履行完毕。被告如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告荆楚理工学院的其他诉讼请求。案件受理费517258元，由原告荆楚理工学院负担129315元，由被告湖北星球商贸有限公司、荆门民诚置业股份有限公司负担387943元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费517258元。款汇至湖北省高级人民法院，开户行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：17×××69-1。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  李国林审判员  周丽红审判员  董菁菁二〇二一年六月二十四日书记员  崔红红