北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初2223号原告：胡守信，男，1950年7月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：丁海江，北京智光律师事务所律师。被告一：北京泰禾商业管理有限公司，住北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室。法定代表人：郭淑华,经理被告一委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。被告二：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层(02)2003。法定代表人：张永田,经理被告二委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。被告二委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。原告胡守信与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称泰禾商业公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称泰禾嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡守信的委托诉讼代理人丁海江到庭参加诉讼，被告泰禾商业公司和被告泰禾嘉信公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡守信向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告北京泰禾商业公司之间于2018年2月12日签订的《北京市房屋租赁合同》（于2020年11月23日解除，这是我们起诉立案的时间）；2、请求法院判令被告北京泰禾商业公司向原告支付房屋租金至合同解除之日并向原告支付房屋占有使用费(自合同解除之日起至房屋实际返还交付给原告之日止，房屋占有使用费仍按合同约定的月租金16167.3元标准计算。)；被告北京泰禾嘉信公司对上述北京泰禾商业管理有限公司的支付义务承担连带保证责任；3、请求法院判令被告北京泰禾商业公司向原告支付违约金310412元：被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对上述北京泰禾商业管理有限公司的支付义务承担连带保证责任。以上2和3项，合计：399332元；4、请求法院判令被告北京泰禾商业公司向原告支付房屋占有使用期间的利息(以合同约定的月租金16167.3元为基数，自合同解除之日起至房屋实际返还交付给原告之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算)。被告泰禾嘉信公司对上述泰禾商业公司的支付义务承担连带保证责任；5、请求法院判令被告北京泰禾商业公司将位于北京市大兴区义和庄北路11号5号楼19层1914(原北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其它类多功能用地017-3#办公商业楼19层1914）号房屋返还交付给原告，并向原告返还房屋的钥匙3把、生活用水卡1张、中水卡1张、门禁卡3张、门卡3张、网盘1个、遥控器3把及电卡、燃气卡；6、请求法院判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年2月12日，原告与被告北泰禾商业公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告泰禾商业公司承租位于北京市大兴区义和庄北路11号5号楼1914(原北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其它类多功能用地017-3#办公商业楼19层1914)号房屋，租赁期限2019年9月1日起至2027年11月30日止，前3个月免租期；月租金为16167.3元，按季度支付，本季度租期届满后15天内泰禾商业公司支付下季度租金。同日，二被告与原告签订《保证担保协议书》，被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司作为保证人为被告泰禾商业公司及时全面地履行《北京市房屋租赁合同》义务提供连带责任保证。合同签订后，原告按照合同约定履行了合同义务，将讼争房屋交付给被告泰禾商业公司，同时交付了房屋的钥匙3把、生活用水卡1张、中水卡1张、门禁卡3张、门卡3张、网盘1个、遥控器3把及电卡、燃气卡。被告泰禾商业公司已向原告支付了至2020年5月31日的租金，此后自2020年6月1日至今被告没有再向原告支付任何租金，与被告交涉，被告承认违约，但告知没钱。被告泰禾商业公司累计拖欠房屋租金已超过5月余，构成根本性违约，按照合同第八条第三款、第九条第一款的约定，原告有权解除合同，并主张相关权益。按照《保证担保协议书》，被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任。综上，为维护自身的合法权益，原告特诉至贵院，恳请法院依法裁判。泰禾商业公司、泰禾嘉信公司未到参加诉讼，向法院提交书答辩状，辩称，一、被告一同意解除与原告胡守信2018年2月25日签订的《北京市房屋租赁合同》。二、被告一巳经支付了原告从2019年12月1日至2020年5月31日租金，共计97003.8元。被告一同意向原告支付房屋租金至合同解除之日所欠租金，租金标准按《北京市房屋租赁合同》约定的每月16167.3元标准计算。被告认为未满一个月租期的按当月天数除每月16167.3元后得出每天的租金，再乘以天数计算该月租金。被告给与原告的月租金远远超出市场价格，对于解除合同后产生的房屋占用费，被告认为应该房屋该地段目前的2500元左右的市场价格的标准计算。三、二被告认为原告主张的违约金明显过高。根据被告与原告签订的《北京市房屋租赁合同》，根据该项目类似合同第八条第三款：“乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。”第九条第一款：“乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金。”按上述条款系对被告原因导致合同解除时，被告承担违约金的金额远超出依租赁合同所主张租金损失。根据《合同法》第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若于问题的解释（二）》第29条第2款规定：“当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失'。”根据上述规定，确认约定违约金数额是否过高，应以实际损失数额作为确认基础。四、额日被告不同意原告主张的房屋占有利息的主张，理由在于没有合同约定及法律规定。五、被告二承担的是一般保证责任，非连带保证责任。根据《保证担保协议书》第四条，被告二是在被告一不能履行债务的情况下承担付款义务。根据《担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，对债权人可以拒绝承担保证责任。同时，根据2021年1月1日生效的《民法典》，以及《最高人民法院关于适用时间效力的若于规定》，被告二在本案中也应属于一般保证责任。六、被告一同意返还《钥匙委托书》约定的钥匙类型。对超出部分的类型无法提供本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年2月12日，胡守信（甲方、出租人）与泰禾商业公司（乙方、承租人）就北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-3#办公商业楼19层1914的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2019年9月1日起至2027年11月30日止，其中免租期为3个月。第四条租金支付方式：租金标准及支付方式：16167.3元/月，按季度支付……租金支付时间：首期租金于免租期结束后、甲方交付房屋10日内一次性支付，即48501.89元。此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。第八条合同解除与变更：（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。第九条违约责任：（一）……乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。同日，胡守信（丙方、产权人）、泰禾嘉信公司（甲方、保证人）、泰禾商业公司（乙方、被保证人）签订《保证担保协议书》，约定：第一条：本协议所担保的主合同为乙方与丙方2018年2月12日签署的《北京市房屋租赁合同》。第二条：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息……第四条：甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。第五条：乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）……。合同签订后，胡守信向泰禾商业公司交付房屋。泰禾商业公司交纳租金至2020年5月31日。2020年6月1日起未再交纳租金。2019年8月28日，泰禾商业公司与胡守信签署钥匙委托书，载明本人是泰禾北京中央广场项目17地块17-5-1914房号业主胡守信，因与泰禾商业公司签订售后返租合同，需将业主身份证复印件、购房合同复印件、返租合同复印件、房屋钥匙、水电燃气卡及入住相关物资委托北京商管保留。保留日期2019年9月1日至2027年11月30日。钥匙记录中载明，钥匙3把，中水卡1张，生活水卡1张，门禁卡3张，门卡3张，网盘1个，遥控器3个。胡守信提交地址证明一份，以证明北京市大兴区义和庄北路11号5号楼19层1914与北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其它类多功能用地017-3#办公商业楼19层1914系同一地址。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案仍适用当时的法律及司法解释。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。泰禾商业公司与胡守信之间签订了《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。合同签订后，因泰禾商业公司未按照约定方式向胡守信交纳房屋租金，导致房屋租赁合同无法继续履行，胡守信主张涉案租赁合同于2020年11月23日解除并要求泰禾商业公司腾退1914室且将1914室和该房屋的钥匙3把、生活用水卡1张、中水卡1张、门禁卡3张、门卡3张、网盘1个、遥控器3把及电卡1张、燃气卡1张返还给胡守信，该卡均在钥匙委托书中予以记载，泰禾商业公司均予同意，本院不持异议，关于合同解除时间，本院以起诉状、证据材料等送达泰禾商业公司之日作为解除合同的时间，即2020年12月18日。关于租金。泰禾商业公司认可自2020年6月1日起未再向胡守信交纳租金，同意给付2020年6月1日至合同解除之日的租金，本院不持异议。关于房屋占有使用费。因涉案房屋尚未返还给胡守信，泰禾商业公司应给付胡守信合同解除后占有使用涉案房屋期间的占有使用费。对泰禾商业公司关于胡守信主张的占有使用费过高，应按照市场价格计算的主张，因合同中约定了租金的标准，房屋占有使用费参照租金标准计算，故本院不予采纳。对胡守信要求泰禾商业公司按合同约定的月租金16167.3元标准，给付其自2020年12月19日起至房屋实际返还交付给胡守信之日止占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，泰禾商业公司存在逾期未支付租金的违约情形，合同中约定的违约金标准过高，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，依法予以酌减，酌情支持32334.6元。关于利息。本院认为，利息的性质系实际损失，胡守信已经就违约责任主张了违约金，且违约金的数额足以补偿其所遭受的实际损失，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。关于保证责任。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三方签订的《保证担保协议》第二条约定：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第四条约定：如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。上述约定符合担保法中对连带保证的相关解释，故对胡守信主张泰禾嘉信公司对泰禾商业公司上述给付义务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认胡守信与北京泰禾商业管理有限公司于2018年2月12日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年12月18日解除；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于北京市大兴区义和庄北路11号5号楼19层1914（原北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其它类多功能用地017-3#办公商业楼19层1914）号房屋腾退返还给胡守信，并返还胡守信该房屋钥匙3把、生活用水卡1张、中水卡1张、门禁卡3张、门卡3张、网盘1个、遥控器3把及电卡1张、燃气卡1张；三、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付胡守信房屋租赁费及占有使用费（按照每月16167.3元的标准，自2020年6月1日起至涉案房屋实际返还给胡守信之日止）；四、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付胡守信违约金32334.6元；五、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第三项、第四项确定的北京泰禾商业管理有限公司所欠胡守信的债务承担连带保证责任。北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；六、驳回胡守信的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6199元，由胡守信负担5186元（已交纳），由北京泰禾商业管理有限公司负担1013元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二一年六月二十八日法官助理  刘天怡书 记 员  陈禄源