广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终2062号上诉人（原审原告）：惠州大亚湾兴华物业管理有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头安惠大道41号金华大厦19楼。法定代表人：李志锋。委托诉讼代理人：骆少文、潘尚昆，广东铸铭律师事务所律师以及实习律师。被上诉人（原审被告）：林剑锋。上诉人惠州大亚湾兴华物业管理有限公司因与被上诉人林剑锋合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2017）粤1391民初602号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人惠州大亚湾兴华物业管理有限公司委托诉讼代理人骆少文、潘尚昆，被上诉人林剑锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被上诉人林剑锋辩称：我方与惠州市大亚湾金华实业有限公司签订的买卖合同原定于2011年10月31日交楼，当时没有按时交楼，后来又在补充协议约定推迟至2011年12月31日，但真正符合收楼条件是在2013年7月10日，惠州市大亚湾金华实业有限公司口头答应送两年管理费，但没有兑现。我方一直未收到惠州市大亚湾金华实业有限公司以及上诉人的信息或电话，等到2016年3月16日才主动过来收楼并签订物业管理条约，在2016年3月16日前我方并未签订任何管理条约，不存在拖欠管理费。假如上诉人跟惠州市大亚湾金华实业有限公司是同个公司，那2016年3月16日至2018年3月15日这段时间我方不用交管理费。原审原告惠州大亚湾兴华物业管理有限公司向一审法院起诉请求：l、判令被告支付拖欠的物业管理费8421元，电费分摊1082.63元，水费分摊21元（暂计至2016年12月31日）；2、判令被告支付拖欠违约金5820.69元（暂计至2016年12月31日）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告林剑锋向案外人惠州市大亚湾金华实业有限公司（以下简称金华公司）购买了其公司开发的位于惠州××头××大道××半岛××房。金华公司于2013年7月10日取得惠州市大亚湾区蓝湾半岛苑工程的竣工验收备案，于2013年7月12日在惠州日报刊登了入伙通知的公告。2014年8月13日，被告林剑锋取得位于惠州××头××大道××半岛××房的房屋产权证，该房建筑面积为143.98㎡。2016年3月16日，被告林剑锋办理了入伙手续，当天其（蓝湾半岛苑1阁1902号房）作为甲方与兴华物业公司作为乙方签订一份《物业服务费收取协议》，约定：一、根据发展商与乙方签订的蓝湾半岛苑《前期物业管理服务协议》，甲方应本季度向乙方预交下季度物业服务费。（缴费面积与约定建筑面积有差异的，以实测面积为准，自甲方向乙方提供或乙方自行取得证明文件的，下个月起调整物业服务费用）。二、甲方于每月的15日前缴纳当月的物业服务费，如延期缴付，乙方可按延期天数每日加收有关欠缴费用总额1‰的滞纳金。三、甲方于本协议签署后，向乙方预交一个季度的物业服务费（人民币，现金）。四、本协议自2016年3月16日起至乙方申请取得政府职能部分核准的新标准止。（附：蓝湾半岛苑物业管理服务收费表）。该表显示，物业服务费住宅按照1.4/月．㎡，水费住宅按自来水公司定价抄表水价、公摊费按公共实际分摊等。2016年9月5日，原告兴华物业公司委托广东铸铭律师事务所向被告林剑锋发出一份《律师函》，认为自2016年3月16日至2016年8月8日，林剑锋已经欠缴物业管理服务费10892.7元，公摊水电费1397.5元，公摊水费19.2元，滞纳金4131.5元。为此，限林剑锋悉函后15日内缴清拖欠的上述费用共计16440.9元（暂时计至2016年8月8日）。涉案房屋的2016年3月份之前的物业管理费为5829元，公摊水电费为809.68元。2016年3月-2016年12月的物业管理费及公摊水电费具体计算为：3月份为227.2元，4月份为226.75元，5月份为230.07元，6月份为229.17元，7月份为229.5元，8月份为229.81元，9月份为229.3元，10月份为231.59元，11月份为230.76元，12月份为228.8元，以上共计为2692.95元。被告林剑锋认为，其在2016年3月16日办理入伙手续，不存在拖欠之前的物业管理费，不同意支付物业费及其他费用。为此，原告遂向原审法院起诉，主张上述诉讼权利。案件审理过程中，被告林剑锋于2017年6月21日支付了2017年1月-2017年5月的涉案房屋的物业管理费、公摊水电费1147元。原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告兴华物业公司与被告林剑锋签订的《物业服务费收取协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，属于有效合同，双方均应按约定履行各自的义务。《物业服务费收取协议》第一条约定，根据发展商与原告签订的蓝湾半岛苑《前期物业管理服务协议》，被告应本季度向原告预交下季度物业服务费。可见，原被告约定，被告林剑锋应在2016年3月份开始向原告兴华物业公司缴纳物业管理。被告逾期未向原告支付物业管理费及公摊水电费，应承担违约责任。被告林剑锋认为物业费从2016年3月份开始计算的抗辩理由，符合合同约定，原审法院予以支持。原告兴华物业公司认为被告林剑锋自2013年8月份开始拖欠物业管理费的主张，因与上述合同约定不符，原审法院不予支持。关于违约金的问题。原审法院认为，被告林剑锋逾期缴纳物业管理费造成原告兴华物业公司的损失主要是管理费的利息损失，原告兴华物业公司主张按照合同约定每日0.1%的标准计算违约金，过分高于其损失，因此，根据公平公正原则，原审法院酌情为每日万分之五的标准计算违约金。合同约定，被告林剑锋应每月15日缴纳管理费，因此，被告林剑锋应支付逾期缴纳物业管理费的违约金的时间从2016年3月16日开始计算。综上，依据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告林剑锋自本判决生效之日起7日内向原告惠州大亚湾兴华物业管理有限公司支付2016年3月至2016年12月的物业服务费及公摊水电费共计2692.95元，并分别从2016年3月16日起以227.2元为本金，4月16日起以226.75元为本金，5月16日起以230.07元为本金，6月16日起以229.17元为本金，7月16日起以229.5元为本金，8月16日起以229.81元为本金，9月16日起以229.3元为本金，10月16日起以231.59元为本金，11月16日起以230.76元为本金，12月16日起以228.8元为本金按照每日万分之五的标准向原告惠州大亚湾兴华物业管理有限公司支付违约金至各项款项付清之日止；二、驳回原告惠州大亚湾兴华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费179元，由原告惠州大亚湾兴华物业管理有限公司负担128元，被告林剑锋负担51元。本院二审期间双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系合同纠纷，针对上诉人的上诉，本院经审理认为，本案中，被上诉人林剑锋于2016年3月16日办理入伙手续，并于当天与上诉人大亚湾兴华物业管理有限公司签订《物业服务费收取协议》，根据该协议约定，被上诉人应从2016年3月份开始向上诉人缴纳物业管理费，故原审判决被上诉人自2016年3月份开始向上诉人缴纳物业管理费有事实和法律依据；至于上诉人与被上诉人约定的违约金问题，由于约定的违约金过分高于损失，原审判决依法调整为每日万分之五的标准计算正确，本院予以维持。综上所述，上诉人惠州大亚湾兴华物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费179元，由上诉人惠州大亚湾兴华物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾求凡审 判 员 邹 戈审 判 员 徐国华二〇一八年七月二日法官助理 黄湘燕书 记 员 彭 敏附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。