安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1202民初4965号原告：阜阳红星美龙置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区阜王路安居工程1综合楼103室，统一社会信用代码91341200MA2P1B4Q76。法定代表人：李克，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡锦琛，安徽奥成律师事务所律师。被告：刘琴，女，1980年11月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县太古西区。第三人：阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区清河街道办事处颍州南路199号，统一社会信用代码91341200705084363Q。法定代表人：张勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵世龙、冷启，该行员工。原告阜阳红星美龙置业有限公司（以下简称阜阳美龙公司）诉被告刘琴、第三人阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司（以下简称颍淮农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告阜阳美龙公司的委托代理人胡锦琛，被告刘琴，第三人颍淮农商行的委托代理人赵世龙、冷启到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2016年3月份签订的《商品房买卖合同（预售）》、《合同补充协议》；2、判令被告向原告偿还被第三人扣划的保证金40829.66元（暂计算至2021年3月30日，后续扣划的保证金按实际发生额计算）及违约金3401元（以40829.66元为基数，按照日万分之五的标准，自实际支付保证金之日起暂计算至2021年4月11日，之后顺延计算至款清之日止）；3、判令被告向原告支付因解除《商品房买卖合同（预售）》、《合同补充协议》而产生的违约金205114.4元；4、判令被告向原告支付因解除《商品房买卖合同（预售）》、《合同补充协议》而产生的房屋使用费（每月按照该房屋购房总款的3%，即30767元／月的标准，自交付之日起至被告实际返还之日止）；5、判令被告向原告返还位于颍州区房屋，腾空并搬离；6、判令被告协助原告办理编号为ＦＹ2019215253的《商品房买卖合同（预售）》备案注销手续、不动产预告登记及皖（2019）阜阳市不动产证明第0176406号抵押权预告登记的注销手续；7、本案的诉讼费用、保全费用、律师费用由被告承担（以上合计1274917.06元）。事实与理由：2020年3月份，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同），约定被告采取按揭贷款方式购买原告开发的位于颍州区房屋，房屋总金额为1025572元，首付款215572元，剩余房款810000元办理银行按揭贷款。《合同补充协议》另约定，原告为被告的按揭贷款提供阶段性担保；被告未按期向第三人偿还贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应向原告偿还全部款项及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费等），并按照上述全部款项的日万分之五向原告支付违约金；无论任何原因，被告逾期偿还贷款本息累计达二次以上或者第三人通知原告承担担保责任的，原告有权解除合同，并要求被告承担购房款总额20%的违约金、自交付之日起至实际返还之日止按照购房总款的3%／月支付房屋使用费等违约责任。合同签订后，原告依约为被告所购房屋办理了网上合同备案，第三人已按照《住房（商业用房）按揭借款／抵押合同》的约定向被告发放了银行按揭贷款。但被告未按照合同约定于每月10日前偿还银行按揭贷款，第三人遂多次扣划原告的保证金共计40829.66元，经原告多次催促偿还，被告置之不理，一直未还，已经构成严重违约。综上，为维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，逾期的原因是因为当时我在孕期和哺乳期，结合疫情到来，在家里几个月没有收入，在疫情期间也到处借钱还房贷，实在还不上也给银行经理打过电话，在这期间我是有收入的话房贷也在还的，是间接性的不是一直拖欠的，4月份的时候我主动去开发商处协商这个事情，当时开发商直接让我见了律师，当时胡律师要求我赔付违约金等金额在302719元，实在不在我承受范围之内，后来胡律师和我协商赔付15万多元。在还款期间因为原来的手机号码是前夫办的，他拿去注销了，在这期间没有及时联系上，导致开发商以为我恶意不接电话。另房子也还没有交付，不存在腾空搬离。第三人述称：正常归还我行贷款。经审理查明：2020年3月，原告（出卖人）与被告（买受人）签订编号为ＦＹ2019215253商品房买卖合同（预售）及合同补充协议，约定：被告购买原告开发建设的位于阜阳市颍州区房屋，房屋总金额为1025572元，首付款215572元，剩余房款810000元办理银行按揭贷款，交房时间为2022年2月28日。补充协议约定：原告为被告的按揭贷款提供阶段性担保；被告未按期向第三人偿还贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应向原告支付原告代其向银行偿还的全部款项及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费等），并按照上述全部款项的日万分之五向原告支付违约金；无论任何原因，被告逾期偿还贷款本息累计达二次（含两次）以上或者第三人通知原告承担担保责任的，原告有权解除合同，并要求被告承担购房款总额20%的违约金,如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，被告应在原告合同解除通知送达之日起10日内，配合原告办理相关撤销手续。合同签订后，被告向原告支付首付款215572元。被告作为借款人、抵押人与第三人签订了住房（商业用房）按揭借款／抵押合同，该合同约定：贷款金额为810000元，贷款以等额本息还款方式，还款日为每月10日，原告为本合同承担阶段性保证责任，原告作为保证人在该合同上加盖印章。后因被告无法按时归还贷款，第三人分别于2020年5月14日、12月15日、2021年2月27日、3月30日从原告账户扣划15492.25元、9812.55元、10419.78元、5105.08元，合计40829.66元用于归还被告拖欠的贷款。现原告诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明，涉案房屋于2019年3月13日在阜阳市国土资源局办理了皖（2019）阜阳市不动产证明第0176406号不动产登记证明；原告尚未将该房屋该交付给被告。上述事实，由营业执照、身份证、商品房买卖合同（预售）及合同补充协议、住房（商业用房）按揭借款/抵押合同、个人住房（商铺）贷款合作协议、不动产登记证明、转账凭证及开庭笔录等在卷予以证实。本院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。根据商品房买卖合同约定，剩余房款810000元由被告向第三人申请办理商业贷款，并按照按揭方式付款，第三人按约向原告发放了贷款，被告自2020年5月起连续数次未按时足额还款，导致原告承担了保证责任，现原告起诉要求解除原被告签订的商品房买卖合同及补充协议的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被第三人扣划的贷款40829.66元，现原告要求返还该款，本院应予以支持。原告主张的该扣划款的违约金自扣划之日按日万分之五计算过高，可调整为按合同成立时（即2020年3月）一年期贷款市场报价利率的四倍计算。因本案原告主张被扣划的保证金系行使追偿权，其诉请的后续扣划保证金及违约金可待实际发生后，另行主张。原告起诉要求被告按照合同约定支付购房款总额的20%违约金即205114.4元，考虑到被告在涉案房贷逾期后积极寻求解决途径，且愿意继续履行合同，故本院根据原告的实际损失情况，酌定被告按照总房款的5％承担违约责任，即向原告支付违约金51278.6元（1025572元×5％）。因商品房买卖合同及补充协议已解除，被告应配合原告办理网签备案注销手续。因原告、第三人均未要求解除住房（商业用房）按揭借款/抵押合同，故原告要求被告协助办理皖（2019）阜阳市不动产证明第0176406号不动产登记证明的注销手续，本院不予支持。原告要求被告支付房屋使用费、腾空并搬离该房屋，因原告未提供证据证明该房屋已向被告交付，故其该项请求本院不予支持。原告要求被告支付律师费，因该费用不是原告必须支出的费用，本院不予支持。对于被告已支付的购房款，不属于本案审理范围，其可另案主张。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十六条、第五百八十四条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告阜阳红星美龙置业有限公司与被告刘琴于2020年3月签订的编号为FY2019215253商品房买卖合同（预售）及合同补充协议；二、被告刘琴配合原告阜阳红星美龙置业有限公司办理编号为FY2019215253商品房买卖合同（预售）备案注销手续；三、被告刘琴支付原告阜阳红星美龙置业有限公司被扣划的贷款40829.66元及违约金(以40829.66元为基数，自实际扣划之日起计算至款清之日止，按2020年3月一年期贷款市场报价利率的四倍计算）；四、被告刘琴支付原告阜阳红星美龙置业有限公司违约金51278.6元；五、驳回原告阜阳红星美龙置业有限公司其他诉讼请求。上述二、三、四项于本判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8137元，诉讼保全费5000元，合计13137元，由原告阜阳红星美龙置业有限公司负担1585元，被告刘琴负担11552元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  季云玲二〇二一年六月二十八日书记员  杜 娟安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1202民初4965号原告：阜阳红星美龙置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区阜王路安居工程1综合楼103室，统一社会信用代码91341200MA2P1B4Q76。法定代表人：李克，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡锦琛，安徽奥成律师事务所律师。被告：刘琴，女，1980年11月20日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县太古西区。第三人：阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区清河街道办事处颍州南路199号，统一社会信用代码91341200705084363Q。法定代表人：张勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵世龙、冷启，该行员工。原告阜阳红星美龙置业有限公司（以下简称阜阳美龙公司）诉被告刘琴、第三人阜阳颍淮农村商业银行股份有限公司（以下简称颍淮农商行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告阜阳美龙公司的委托代理人胡锦琛，被告刘琴，第三人颍淮农商行的委托代理人赵世龙、冷启到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2016年3月份签订的《商品房买卖合同（预售）》、《合同补充协议》；2、判令被告向原告偿还被第三人扣划的保证金40829.66元（暂计算至2021年3月30日，后续扣划的保证金按实际发生额计算）及违约金3401元（以40829.66元为基数，按照日万分之五的标准，自实际支付保证金之日起暂计算至2021年4月11日，之后顺延计算至款清之日止）；3、判令被告向原告支付因解除《商品房买卖合同（预售）》、《合同补充协议》而产生的违约金205114.4元；4、判令被告向原告支付因解除《商品房买卖合同（预售）》、《合同补充协议》而产生的房屋使用费（每月按照该房屋购房总款的3%，即30767元／月的标准，自交付之日起至被告实际返还之日止）；5、判令被告向原告返还位于颍州区房屋，腾空并搬离；6、判令被告协助原告办理编号为ＦＹ2019215253的《商品房买卖合同（预售）》备案注销手续、不动产预告登记及皖（2019）阜阳市不动产证明第0176406号抵押权预告登记的注销手续；7、本案的诉讼费用、保全费用、律师费用由被告承担（以上合计1274917.06元）。事实与理由：2020年3月份，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称买卖合同），约定被告采取按揭贷款方式购买原告开发的位于颍州区房屋，房屋总金额为1025572元，首付款215572元，剩余房款810000元办理银行按揭贷款。《合同补充协议》另约定，原告为被告的按揭贷款提供阶段性担保；被告未按期向第三人偿还贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应向原告偿还全部款项及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费等），并按照上述全部款项的日万分之五向原告支付违约金；无论任何原因，被告逾期偿还贷款本息累计达二次以上或者第三人通知原告承担担保责任的，原告有权解除合同，并要求被告承担购房款总额20%的违约金、自交付之日起至实际返还之日止按照购房总款的3%／月支付房屋使用费等违约责任。合同签订后，原告依约为被告所购房屋办理了网上合同备案，第三人已按照《住房（商业用房）按揭借款／抵押合同》的约定向被告发放了银行按揭贷款。但被告未按照合同约定于每月10日前偿还银行按揭贷款，第三人遂多次扣划原告的保证金共计40829.66元，经原告多次催促偿还，被告置之不理，一直未还，已经构成严重违约。综上，为维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，逾期的原因是因为当时我在孕期和哺乳期，结合疫情到来，在家里几个月没有收入，在疫情期间也到处借钱还房贷，实在还不上也给银行经理打过电话，在这期间我是有收入的话房贷也在还的，是间接性的不是一直拖欠的，4月份的时候我主动去开发商处协商这个事情，当时开发商直接让我见了律师，当时胡律师要求我赔付违约金等金额在302719元，实在不在我承受范围之内，后来胡律师和我协商赔付15万多元。在还款期间因为原来的手机号码是前夫办的，他拿去注销了，在这期间没有及时联系上，导致开发商以为我恶意不接电话。另房子也还没有交付，不存在腾空搬离。第三人述称：正常归还我行贷款。经审理查明：2020年3月，原告（出卖人）与被告（买受人）签订编号为ＦＹ2019215253商品房买卖合同（预售）及合同补充协议，约定：被告购买原告开发建设的位于阜阳市颍州区房屋，房屋总金额为1025572元，首付款215572元，剩余房款810000元办理银行按揭贷款，交房时间为2022年2月28日。补充协议约定：原告为被告的按揭贷款提供阶段性担保；被告未按期向第三人偿还贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应向原告支付原告代其向银行偿还的全部款项及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费等），并按照上述全部款项的日万分之五向原告支付违约金；无论任何原因，被告逾期偿还贷款本息累计达二次（含两次）以上或者第三人通知原告承担担保责任的，原告有权解除合同，并要求被告承担购房款总额20%的违约金,如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，被告应在原告合同解除通知送达之日起10日内，配合原告办理相关撤销手续。合同签订后，被告向原告支付首付款215572元。被告作为借款人、抵押人与第三人签订了住房（商业用房）按揭借款／抵押合同，该合同约定：贷款金额为810000元，贷款以等额本息还款方式，还款日为每月10日，原告为本合同承担阶段性保证责任，原告作为保证人在该合同上加盖印章。后因被告无法按时归还贷款，第三人分别于2020年5月14日、12月15日、2021年2月27日、3月30日从原告账户扣划15492.25元、9812.55元、10419.78元、5105.08元，合计40829.66元用于归还被告拖欠的贷款。现原告诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明，涉案房屋于2019年3月13日在阜阳市国土资源局办理了皖（2019）阜阳市不动产证明第0176406号不动产登记证明；原告尚未将该房屋该交付给被告。上述事实，由营业执照、身份证、商品房买卖合同（预售）及合同补充协议、住房（商业用房）按揭借款/抵押合同、个人住房（商铺）贷款合作协议、不动产登记证明、转账凭证及开庭笔录等在卷予以证实。本院认为：原告与被告签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。根据商品房买卖合同约定，剩余房款810000元由被告向第三人申请办理商业贷款，并按照按揭方式付款，第三人按约向原告发放了贷款，被告自2020年5月起连续数次未按时足额还款，导致原告承担了保证责任，现原告起诉要求解除原被告签订的商品房买卖合同及补充协议的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被第三人扣划的贷款40829.66元，现原告要求返还该款，本院应予以支持。原告主张的该扣划款的违约金自扣划之日按日万分之五计算过高，可调整为按合同成立时（即2020年3月）一年期贷款市场报价利率的四倍计算。因本案原告主张被扣划的保证金系行使追偿权，其诉请的后续扣划保证金及违约金可待实际发生后，另行主张。原告起诉要求被告按照合同约定支付购房款总额的20%违约金即205114.4元，考虑到被告在涉案房贷逾期后积极寻求解决途径，且愿意继续履行合同，故本院根据原告的实际损失情况，酌定被告按照总房款的5％承担违约责任，即向原告支付违约金51278.6元（1025572元×5％）。因商品房买卖合同及补充协议已解除，被告应配合原告办理网签备案注销手续。因原告、第三人均未要求解除住房（商业用房）按揭借款/抵押合同，故原告要求被告协助办理皖（2019）阜阳市不动产证明第0176406号不动产登记证明的注销手续，本院不予支持。原告要求被告支付房屋使用费、腾空并搬离该房屋，因原告未提供证据证明该房屋已向被告交付，故其该项请求本院不予支持。原告要求被告支付律师费，因该费用不是原告必须支出的费用，本院不予支持。对于被告已支付的购房款，不属于本案审理范围，其可另案主张。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十六条、第五百八十四条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告阜阳红星美龙置业有限公司与被告刘琴于2020年3月签订的编号为FY2019215253商品房买卖合同（预售）及合同补充协议；二、被告刘琴配合原告阜阳红星美龙置业有限公司办理编号为FY2019215253商品房买卖合同（预售）备案注销手续；三、被告刘琴支付原告阜阳红星美龙置业有限公司被扣划的贷款40829.66元及违约金(以40829.66元为基数，自实际扣划之日起计算至款清之日止，按2020年3月一年期贷款市场报价利率的四倍计算）；四、被告刘琴支付原告阜阳红星美龙置业有限公司违约金51278.6元；五、驳回原告阜阳红星美龙置业有限公司其他诉讼请求。上述二、三、四项于本判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8137元，诉讼保全费5000元，合计13137元，由原告阜阳红星美龙置业有限公司负担1585元，被告刘琴负担11552元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  季云玲二〇二一年六月二十八日书记员  杜 娟