吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉07民初10号原告（案外人）：张金友，男，1964年1月17日出生，汉族，无职业，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。被告（申请执行人）：辛爱和，男，1958年2月9日出生，汉族，退休工人，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：张新记，吉林群兴律师事务所律师。第三人（被执行人）：吉林省润兴房地产开发有限公司，住所地吉林省前郭县。法定代表人：荀振杰，该公司经理。第三人（被执行人）：荀振杰，男，1958年3月1日出生，汉族，住吉林省松原市宁江区。原告张金友与被告辛爱和、第三人吉林省润兴房地产开发有限公司（以下简称润兴房地产公司）、荀振杰案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张金友、被告辛爱和的委托诉讼代理人张新记，第三人润兴房地产公司法定代表人荀振杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张金友向本院提出诉讼请求：1.停止对张金友购买的位于松原市宁江区沿江街颐馨新城小区3幢603室房屋的执行。事实和理由：贵院查封案涉房屋是张金友在建筑商赵玉东手中购得，经张金友与赵玉东及润兴房地产公司三方协商，张金友与润兴房地产公司签订的商品房买卖合同，并网签到张金友名下，因该房屋未完工，无法实际交付，但该房屋是抵顶工程款所得，张金友具有优先受偿权，优于其他债权，依法应由张金友承继，能够排除松原市宁江区颐馨新城小区3幢603室房屋的查封。辛爱和辩称，张金友在赵玉东处购买楼房，本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于不动产物权期待权的法律要件，而且房屋并未完工，也未实际交付张金友使用，且张金友认可未实际占有案涉房屋的事实。张金友主张其具有优先受偿权是不成立的，案涉房屋在赵玉东处购买，而赵玉东是抵账而来，赵玉东是自然人，不具有合法承包资格，优先受偿权保护的是农民工利益，赵玉东在建设过程中不具有优先受偿权，因此张金友也不具有优先受偿权。润兴房地产公司、荀振杰述称，案涉房屋是润兴房地产公司合作伙伴牟红的利润。润兴房地产公司配合牟红这方与买房人办理商品房买卖合同。本案的商品房买卖合同、收据都是真实的，法院不能把卖出去的房子查封、扣押。房屋也交付使用了，因为当时业主上访，住建局让润兴房地产公司给各家办手续。润兴房地产公司于2018年8月份或9月份期间给张金友办理的入住手续，把钥匙交给张金友了，是住建局同意各业主可以占有房屋的，案涉房屋已经办理网签至张金友名下，办完网签可以备案，为什么没办不知道情况，但不等于买卖关系不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张金友提交证据如下：证据一，2017年9月22日张金友与润兴房地产公司签订的一份商品房买卖合同。证明张金友在润兴房地产公司合法购买案涉房屋。证据二，2017年9月22日润兴房地产公司为张金友出具的一枚《交款单》。证明张金友在润兴房地产公司购买的案涉房屋，支付房款370,776元。证据三，商品房预售合同签约证明和预售登记申请书。证明案涉房屋已经网签至张金友名下。辛爱和质证意见：对上述证据真实性无异议，证明问题有异议。证据一、二，商品房买卖合同并不是张金友与润兴房地产公司的直接交易，实际是赵玉东的抵账楼，相关陈述在执异108号执行裁定中，本案商品房买卖合同只是为了配合过户使用，并不是张金友与润兴房地产公司的真实交易。证据三，既然能办理网签备案说明可以办理预告登记，这个是对自身权利漠视，而且网签并不是产权登记。润兴房地产公司和荀振杰质证意见：真实性、证明问题均无异议。房屋买卖合同是润兴房地产公司委托副总经理高星办理的，收据有润兴房地产公司公章。网签备案手续真实。辛爱和提交证据如下：证据一，（2018）吉07民初69号调解书。证明润兴房地产公司、荀振杰应支付孙影705万元及利息共计510万元。证据二，（2019）吉07执85号之一执行裁定书。证明孙影作为申请执行人，申请执行润兴房地产公司和荀振杰财产，在执行中法院查封润兴房地产公司包括案涉房屋在内的44套房屋。证据三，（2020）吉07执异71号裁定书。证明辛爱和申请将申请执行人由孙影变为辛爱和的。证据四，（2020）吉07执异108号，证明执行复议阶段张金友称案涉房屋是从赵玉东处以工程款抵顶的，和润兴房地产公司陈述不一致，当时润兴房地产公司陈述是给牟红分配利润。张金友质证意见：对辛爱和提供的证据真实性、合法性没有异议。润兴房地产公司、荀振杰质证意见：真实性没有异议。润兴房地产公司和荀振杰未提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.孙影与润兴房地产公司、荀振杰之间民间借贷纠纷一案，本院于2019年5月8日作出（2019）吉07民初69号民事调解书：润兴房地产公司、荀振杰于七日内一次性给付孙影705万及利息510万（利息计算截止至2019年5月8日），合计1215万元。润兴房地产公司、荀振杰未按照调解书履行给付义务，孙影向本院申请强制执行。2.执行过程中，本院于2019年6月26日作出（2019）吉07执85号之一执行裁定：查封登记在润兴房地产公司名下的位于松原市宁江区沿江街松原市颐馨新城小区的35套房屋，其中包括3幢603室。2020年10月19日，本院下发通知书对上述35套房屋进行司法评估拍卖。3.孙影在执行过程中将（2019）吉07民初69号民事调解书确认的债权转给辛爱和，本院于2020年8月3日作出（2020）吉07执异74号执行裁定：将申请执行人孙影变更为辛爱和。4.张金友针对3幢603室提出执行异议，本院于2020年11月18日作出（2020）吉07执异108号执行裁定：驳回张金友的异议请求。张金友提起执行异议之诉。5.2017年9月22日，润兴房地产公司与张金友签订一份《商品房买卖合同》，约定润兴房地产将其开发松原市宁江区沿江街松原市颐馨新城小区3幢603室，面积88.28平方米，总价款370,776元出售给张金友。同日，润兴房地产公司向张金友出具购房收据，双方办理了商品房预售合同签约登记。本院认为，本案争议焦点为：张金友对案涉3幢603室房屋是否有享有排除执行的民事权利。张金友起诉称其享有排除强制执行的民事权益，但其法律依据是享有建设工程价款优先受偿权。优先受偿权是指特种债权人直接基于法律规定而对债务人的全部财产或者特定财产享有的优先受偿其债权的权利。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释〔2002〕16号，赋予了建设工程承包人就其建设工程价款享有优先受偿的权利，即该优先受偿权优先于抵押权和其他债权。该工程系华宇建设工程承建，如华宇建设公司享有优先受偿权，张金友的权利是基于其与赵玉东和润兴房地产公司之间的商品房买卖合同而形成的物权期待权，亦不在建设工程价款优先受偿权的保护范围内。因此，对于张金友要求确认其享有优于抵押权和其他债权的优先受偿权的请求，本院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”张金友应就其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”润兴房地产公司与张金友于2017年签订《商品房买卖合同》，同日润兴房地产公司为张金友出具了收款收据。证明双方之间签订了合法有效的买卖合同，交付了案涉房屋的全部房款。润兴房地产公司法定代表人荀振杰对张金友占有房屋予以认可，证实在法院查封之前张金友已经合法占有案涉房屋。现房屋未验收且处于查封状态，不能办理登记手续，张金友对此无过错，故张金友主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，有事实依据。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”张金友要求停止对3幢603室房屋执行的诉讼请求，应予支持。综上所述，张金友要求排除执行符合法定事由，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：不得对坐落于吉林省松原市宁江区沿江街颐馨新城小区3幢603室房屋执行。案件受理费6,861.64元，由辛爱和负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  王丽丽二〇二一年六月二十九日书记员  邹仕尧