广东省广州市海珠区人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤0105民初40号原告：广州市海珠资产经营有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道****3A01。法定代表人：佘文莎。委托诉讼代理人：周凌睿、梁婉玲，分别为广东广悦律师事务所律师、实习律师。被告：黄文强，男，1968年8月3日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广州市海珠资产经营有限公司诉被告黄文强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法进行审理。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的2020年7月10日至至2021年4月10日的租金2700元；；2、判令被告向原告支付逾期付款违约金（以每月租金300元为基数，按每日1%的标准，违约金总额以不超过本金为限，分别从当月16日起计至实际支付之日止）；3、判令被告从海珠区宝岗路松淑前29号702房腾退，并向原告返还；4、判令被告承担本案全部诉讼费用；5、判令被告支付2021年4月11日起至实际腾退之日止的房屋占用费。事实和理由：2017年8月29日，广州市宝岗大道开发建设指挥部（以下简称“指挥部”）与被告签订《房地产租赁合同》，约定指挥部将海珠区宝岗路松漱前29号702房出租给被告作住宅使用，面积60.36平方米，月租金300元，租赁期限自2017年7月10日至2020年7月9日，被告应于每月15日前缴付租金。但自2020年7月9日起，被告未再缴付租金。2019年1月11日，海珠区国有资产监督管理局作出《证明》，明确原告有权以自身名义提起或参与诉讼处理解决指挥部所涉及的经济纠纷或争议事项。合同到期后，双方成立不定期租赁关系，被告应当按合同约定支付租金。经原告催缴，被告仍拒绝支付租金，构成违约，应当按合同约定按每日1%的标准向原告交纳逾期付款违约金。原告主动调低违约金总额以本金为限。被告既不支付租金，又拒绝与原告签订租赁合同，已对原告的合法权益造成损失，原告有权解除不定期租赁关系，要求被告立即腾退物业。被告辩称：1、我方不交租是因为原合同是和指挥部签订的，后来更换了出租人我方也没有收到通知；2、我方原房屋的问题也没有得到解决，所以不愿意搬走；3、我方购买的永久性使用权，工作人员说这是属于产权部分；4、当时购买永久使用权的部分到底是否需要交租，我和原告沟通也没有回复；5、2017年之前是按照公房标准计算，2017年后按照96年的标准，但是我方拆迁交钱时间是1993年，计算方式不应该变更，应该一直按照公房标准计算；6、涉案房屋是我母亲的单位福利房，同一栋楼有四户已经房改，现在还剩三户人无法房改，原告并没有向我方解释为何不能房改；7、作为余下的三户，其余那两户都不用交租，只有我方要交，我方询问原告为什么，也是没有回复；8、原告是否有相应的授权来收取租金，已经换了好几次出租方。经审理查明：2000年4月7日，广州市海珠区房地产管理局（以下简称“房管局”）与广州市海珠工建资产有限公司（以下简称“工建公司”）签订《海珠区脱钩企业交接协定书》，约定房管局将属下海房公司的资产无偿移交给工建公司管理。2000年8月21日，广州市海珠区国有资产管理办公室作出《关于授权工建公司管理经营国有资产的通知》，同意海房公司的公有资产授权工建公司管理。2003年12月17日，海珠区人民政府办公室作出《关于工建公司和海珠商贸资产公司合并问题的批复》，载明同意海珠工建公司和海珠商贸资产公司合并为海珠区资产经营有限公司。2019年1月11日，广州市海珠区国有资产监督管理局出具《证明》，载明宝岗大道指挥部原为广州市海珠区人民政府派机构，于2013年12月根据政府工作会议要求划归海珠区国有资产监督管理局管理。2018年1月，指挥部撤销后，相关债权债务和历史遗留问题清理、注销工作由原告负责。2019年2月28日，广州市海珠区财政局、广州市海珠区科技工业商务和信息化局（以下简称“科信局”）出具《关于国有资产管理职能划转的函》，载明：海珠区财政局国有资产管理职能已划转至海珠区科信局。据科信局的机构职能载明，该局负责国有资产监管工作，代表区政府履行国有资产出资人职责。2021年1月11日，海珠区科信局出具《证明》，证明原告有权对涉案房屋进行经营管理，参与诉讼，追收租金，处理历史遗留问题，经营管理期限从2020年12月1日至2025年11月30日。广州市海珠区人民政府（以下简称“区政府”）、广州市海珠区国有资产监督管理局（以下简称“区国资局”）、广州市海珠区道路开发建设指挥部（原广州市宝岗大道开发建设指挥部，以下简称“区道建部”）曾起诉黄文强，要求：解除原、被告之间的租赁关系，被告腾空房屋并交回房屋，被告支付从1996年1月至实际交还房屋之日止的租金等。本院作出(2017)粤0105民初164号民事判决查明如下事实：广州市国土局房管局于2000年10月17日核发的《房地产证》载明，海珠区宝岗路松漱前29号702房的权属人是区政府，总建筑面积66.02平方米；等。区政府委托区道建部代为办理海珠区道路开发建设中的有关设计、规划、报建、征地、房屋征用补偿、产权转移、房屋出租等手续，代为办理海珠区道路开发建设中的有关房屋拆迁回迁安置协议、诉讼等法律文件。2013年12月12日起，由区国资局正式接管区道建部的公章及负责日常经营活动。1993年9月7日广州市宝岗大道开发建设指挥部（甲方）与曾玉招（乙方）签订了《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经广州市房地产管理局审核，并以（92）房拆字191号房屋拆迁许可证批准，需拆除同福中路宝龙尾巷之五6501房屋，乙方是该屋的使用人。甲方提供解决临迁房。甲方应于1995年12月30日前在海珠区××号（第⑦幢）第柒层，产权自有的建筑面积62.55㎡安置给乙方回迁居住。甲方应提前一个月以书面形式通知乙方回迁，乙方必须依期回迁。在回迁之日起将安置临时搬迁的房屋退回甲方，同时与迁入居住的住户签订新的租赁合约；等。1995年12月25日，原告区道建部将海珠区宝岗路漱前29号702房移交给曾玉招。曾玉招在2012年7月7日去世。曾玉招与黄文强是母子关系。黄文强为证明其抗辩意见，还提交如下证据：1、1994年2月8日广州市宝岗大道开发建设指挥部二龙街路段拆迁办公室（甲方）与曾玉招（乙方）签订的《补充合同》，约定：一、甲方考虑到乙方住房实际困难，同意增7.02平方米面积给乙方（建筑面积）。二、乙方按增加的7.02平方米，每平方米单价550元，共计3861元补偿给甲方。三、该款在双方签字后七天内，乙方一次性交齐甲方，由甲方出具收据。乙方补偿的面积，作乙方永久使用。同日，广州市宝岗大道开发建设指挥部二龙街路段拆迁办公室开具收到“宝龙尾巷1号之五中南装修公司，金额3861元”的《收据》。2、1994年2月4日广州市宝岗大道开发建设指挥部二龙街路段拆迁办公室（甲方）与曾玉招（乙方）签订的《补充合同》，约定：一、甲方考虑到乙方住房实际困难，同意增20.43平方米面积给乙方（建筑面积）。二、乙方按增加的20.43平方米，每平方米单价1000元，共计20430元补偿给甲方。三、该款在双方签字后七天内，乙方一次性交齐甲方，由甲方出具收据。乙方补偿的面积，作乙方永久使用。同日，广州市宝岗大道开发建设指挥部二龙街路段拆迁办公室开具收到“宝龙尾巷1号之五501房曾玉招安置20.43㎡，计金额20430元”的《收据》。3、1995年、及1996年期间、1988年、2002年曾玉招交纳的房屋管养费收据。4、2001年5月20日广州市海房建筑装饰公司（甲方）与曾玉招（乙方）签订的《广州市房地产租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区南田路松漱前29号702房部位的房地产出租给乙方作住宅用途使用，住宅面积51.5平方米，租赁期限2001年6月1日至2002年5月31日，租金140.9元。本院于2017年6月23日作出（2017）粤0105民初164号民事判决书判决如下：一、黄文强在本判决生效之日起10日内，按有资质的评估公司评定的广州市公房住宅租金标准向原告广州市海珠区人民政府、广州市海珠区国有资产监督管理局、广州市海珠区道路开发建设指挥部支付从2013年9月25日起至本判决生效之日止的租金（以原告主张的租金标准为限）。二、驳回原告其他诉讼请求。2017年8月29日，指挥部与被告黄文强签订《房地产租赁合同》，约定：指挥部同意将宝岗路松漱前29号702房出租给黄文强使用，租赁期限自2017年7月10日至2020年7月9日，月租金300元（原承租面积32.91平方米按3.85元/平方米计收，增加面积27.45平方米按6.3元/平方米计收）租金按月结算，由黄文强在每月15日前支付给指挥部；黄文强连续2个月拖欠租金，指挥部有权单方面解除合同；上述房屋租金暂按穗国房字（2001）174号文中的公房租金标准收取，如合同期内遇广州市房地产主管部门调整公房租金，双方则按新调整的租金另行签订合同；租赁期间，双方应遵守《广东省公有房产管理办法》等法律法规，黄文强违反规定，指挥部有权解除本合同并收回房屋。本院经审查认为：涉案房屋的产权人为海珠区人民政府。从当事人陈述及本案证据可知，宝岗大道指挥部系海珠区政府派机构，指挥部曾于1993年安置被告母亲居住使用涉案房屋。前案诉讼的原告主体为区政府、区国资局、区道建部，该案诉讼后，由指挥部与被告签订了《房地产租赁合同》，而该合同明确租金标准按照公房租金收取，且双方应遵守《广东省公有房产管理办法》。涉案房屋租赁合同的签订，被告并无享有签约的主动权和租金的议价权，该租赁合同中约定的租金标准也远远低于正常的市场租金标准。可见，涉案租赁合同是行政主管部门为实施社会保障职能委托指挥部作为出租人与承租人签订的，应属行政协议，由该协议产生的纠纷不属于人民法院受理民事诉讼的范围。且本案原告亦是受涉案房屋的行政主管部门委托提起本案诉讼，双方之间的租赁关系并非平等民事主体之间的法律关系，由此产生的纠纷也不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故本院对原告的起诉予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回广州市海珠资产经营有限公司的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  施海文二〇二一年六月十日书记员  梁嘉淇吴越鸣