山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0921民初1384号原告：樊倩倩，女，1991年2月8日出生，汉族，住宁阳县。委托诉讼代理人：潘锦毅，宁阳罡城法律服务所法律工作者。被告：娄亮，男，1990年2月10日出生，汉族，山东顾得房地产服务有限公司经理，住宁阳县，现住泰安市岱岳区。被告：泰安齐鲁房地产营销策划有限公司，住所地泰安市迎胜东路**。社会统一信用代码：91370921584508341H。法定代表人：杜霞，董事长。被告：泰安齐鲁房地产营销策划有限公司悦蓝山店，住所，住所地泰安市岱岳区高铁新区悦蓝山小区**商铺**统一信用代码：9370900MA3M3RTC5A。负责人：张爱春，店长。以上两被告共同委托诉讼代理人：王亚飞，男，1989年11月9日出生，汉族，公司职工，住宁阳县。原告樊倩倩与被告娄亮、泰安齐鲁房地产营销策划有限公司（以下简称齐鲁房产）、泰安齐鲁房地产营销策划有限公司悦蓝山店（以下简称齐鲁房产悦蓝山店）居间合同纠纷一案，本院于2021年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊倩倩及其委托诉讼代理人潘锦毅，被告娄亮，被告齐鲁房产、齐鲁房产悦蓝山店的共同委托诉讼代理人王亚飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樊倩倩向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告娄亮返还中介费15000元，从2020年8月31日至清偿完毕之日止，按照年利率6%支付资金占用费；2.被告齐鲁房产、齐鲁房产悦蓝山店与被告娄亮承担连带清偿责任；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年6月份，原告委托从事房产中介的被告娄亮在泰安高铁站附近购买一套南北通透户型的房产，原告先后支付其包括15000元中介费在内的400000元人民币。后来被告在一个月时间内没有按照原告的要求联系到南北通透的户型，致使原告对被告的委托事项无法实现委托的目的。2020年7、8月份，被告娄亮通过他方等转账方式，将除15000元中介费以外的其他资金全部转给了原告，经原告多次找被告娄亮催要，被告娄亮以将该中介费已交付给齐鲁房产悦蓝山店为由，并要求原告向齐鲁房产悦蓝山店索要，但齐鲁房产悦蓝山店拒不认可。被告娄亮当时虽然是被告齐鲁房产悦蓝山店的员工，但其并未向原告出具任何收款手续，对此，其应当承担15000中介费的返还责任。此外被告娄亮作为被告齐鲁房产悦蓝山店的员工，其收取原告中介费的行为具有被告齐鲁房产悦蓝山店的表见代理行为，故被告齐鲁房产悦蓝山店应与被告娄亮承担连带清偿责任。虽然被告齐鲁房产悦蓝山店已经办理了注册登记，但属于被告齐鲁房产的分店，故被告齐鲁房产仍然对被告齐鲁房产悦蓝山店的债务承担清偿责任。娄亮辩称，没有原告所说的410000元的事，且房子已经给原告找到，原告已经购买并且支付了首付款，原告是因个人原因没有买成房子，然后自己退了，是由我去协调退回首付款的事宜，如果按照合同执行的话，交纳首付款后违约的需要交纳总房款20%的违约金。原告所诉中介费15000元已经支付，因为购买的是更名的房产，所以当时并未开具票据，但我承认收了15000元。我当时悦蓝山店的店长，店长的提成只能拿到10%，大约是1500元左右，我同意将提成返还给公司。齐鲁房产、齐鲁房产悦蓝山店辩称，我公司系统里未查到原告樊倩倩这位客户的信息，也未查到原告樊倩倩15000元的入账信息。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：齐鲁房产系2011年10月14日依法成立的有限责任公司，经营范围为：房地产咨询、房地产评估、房地产经纪等，齐鲁房产悦蓝山店系齐鲁房产的分公司，于2018年7月5日登记成立。娄亮自述2017年11月8日至2019年10月系齐鲁房产员工，自2018年7月1日起至离职一直担任齐鲁房产悦蓝山店店长。原告樊倩倩与被告娄亮系同学关系，2019年6月份，原告委托被告娄亮在泰安购买楼层较高的房产一套，后娄亮向原告提供了泰安市岱岳区记者村B7-2-701室房产的房源信息，并带原告看房，之后原告决定购买该套房产。原告与被告娄亮在齐鲁房产悦蓝山店中商定中介费为15000元，当时未就委托事项签订书面协议。2019年6月30日、7月1日、7月2日、7月3日、7月4日原告分别向被告娄亮支付宝转账10000元、10000元、10000元、10000元、2000元。2019年7月4日，被告娄亮通过支付宝向原告转账退还1000元。2019年7月9日，原告向记者村B7-2-701室房产的销售方泰安泰报置业有限公司天平分公司（以下简称泰报天平分公司）支付购房款（首付款）358854元。2019年6月30日、7月31日，娄亮称通过支付宝向齐鲁房产时任的财务总监张利广（公司法定代表人杜霞配偶的父亲）分别转账支付8000元、7000元，该两笔款项系收取的原告购买记者村B7-2-701室房产的中介费用，娄亮在两转账记录截屏打印件下方书写“娄亮转给齐鲁房产（张利广）樊倩倩购买记者村B7-2-701中介费”，并将其交给原告，同时，娄亮称当时为帮助店里店员刘庭庭、康琳琳挂单，把15000元中介费用分成了两部分上交，之前办理业务也是先电话联系公司财务出纳，告知是哪套房产的佣金，之后支付宝扫码转款给财务。齐鲁房产、齐鲁房产悦蓝山店代理人称公司系统中未查询到客户樊倩倩的信息，也无法证明转账的8000元和7000元系本案的中介费用，对张利广是否担任过财务总监不清楚。原告称支付首付款后与泰报天平分公司签订了网签合同，因记者村B7-2-701房产无法办理公积金贷款，遂要求泰报天平分公司退还房款，泰报天平分公司于2019年11月22日向原告转账378854元，后向原告现金退还房款6000元。被告娄亮认可原告委托购买房产曾明确说明使用公积金贷款，但后期在与原告沟通的过程中原告称可先用商贷，后期再转公积金贷款，且原告无法贷到60万元的公积金贷款，只能使用商贷与公积金贷款的混合贷，另外，开发商只与泰安银行有合作关系，当时泰安银行也没有公积金贷款业务，导致原告无法使用公积金贷款。原告称记者村B7-2-701室房产面积140平方米，房屋总价款120万元，其配偶为军人，可使用公积金贷款30万元，一开始就想用商贷和公积金贷款的混合贷，当时娄亮说过可以先用商贷，下一年再转公积金贷款，当时娄亮没有告知不能使用公积金贷款。被告娄亮对此不予认可，主张当时告知了原告不能使用公积金贷款，并不是说部队的公积金后期不能转，而是因为部队的公积金有时效性，需要从申请之日起三个月之内使用。本院认为，根据原告起诉和被告答辩，本案争议的焦点问题为：一是本案法律关系的性质应如何认定；二是本案合同的主体应如何认定，责任应由谁承担，即被告娄亮履行的是职务行为还是个人行为；三是本案款项是否应当退还。关于第一个焦点问题。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。委托合同与居间合同均属委托类合同，居间衍生于委托。从原告的陈述来看，本案系委托人委托从事房产中介的受托人寻找符合其要求的房产，委托人支付中介费用的合同，且被告娄亮系房地产经纪人员，齐鲁房产及齐鲁房产悦蓝山店系房地产经纪机构和分支机构，本案认定为居间合同法律关系更为妥当。关于第二个焦点问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条规定：“设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。”《房地产经纪管理办法》第十四条规定：“房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由房地产经纪机构统一收取。分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。房地产经纪人员不得以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用。”根据上述规定，提供房地产经纪服务的主体应当为具有相应资质的中介机构。本案中，原告虽系找被告娄亮个人从事本案居间活动，但本案合同成立时，被告娄亮系具有相应资质的房产中介机构的房地产经纪人员，原告也明确表示系委托的从事房产中介服务的被告娄亮提供中介服务，且根据原告及被告娄亮的陈述，本案中居间（中介）费用的数额等具体事宜均系在齐鲁房产悦蓝山店内商议的，被告娄亮系以齐鲁房产或齐鲁房产悦蓝山店的名义实施的民事法律行为。同时，从原告提供的娄亮出具的居间费用去向的相关证据来看，娄亮收取居间费用15000元已支付给齐鲁房产财务人员，并对款项支付的方式、原因、具体流程等进行了合理解释说明，该证据应该是高度可信的，依法予以采信。被告齐鲁房产及齐鲁房产悦蓝山店仅抗辩称未查询到原告的客户信息以及无法证明支付给张利广的两笔款项系中介费用，但未提供证据予以反驳，对其观点依法不予采信。据此，被告娄亮履行的系职务行为，齐鲁房产悦蓝山店系齐鲁房产的分公司，其不具有法人资格，其民事责任由总公司齐鲁房产承担。关于第三个焦点问题。原告与被告齐鲁房产并未签订书面协议。本案中，通过齐鲁房产悦蓝山店时任店长娄亮的居间介绍，原告与泰报天平分公司达成了记者村B7-2-701室房产的合意，原告向泰报天平分公司支付了首付款。根据原告自述其已经与泰报天平分公司签订了合同并办理了网签手续，致使购房合同未能履行的根本原因在于与开发商合作的泰安银行办理公积金贷款，原告与被告娄亮对于是否告知了不能公积金贷款各执一词，且均未提供证据证实各自的主张，本院无法作出评判。综合本案情况，应当认为齐鲁房产已在一定程度上履行了居间合同义务，但齐鲁房产对于居间合同的履行存在瑕疵，齐鲁房产未履行完毕中介义务。但考虑到齐鲁房产为促成交易提供了部分服务，有所支出，原告理应支付相应的居间费用。本院综合案件实际情况酌情确定由齐鲁房产退还原告居间费用9000元。原告主张的资金占用费用，并无相应法律依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告泰安齐鲁房地产营销策划有限公司于本判决生效后五日内一次性退还原告樊倩倩居间费用9000元；二、驳回原告樊倩倩的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元，减半收取88元，由原告樊倩倩负担63元，被告泰安齐鲁房地产营销策划有限公司负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 员 王强粮二〇二一年六月二十四日法官助理 陈 菲书 记 员 戴丽萍