北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初1894号原告：徐威，男，1975年5月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：李飞，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：任可意，北京市京师律师事务所实习律师。被告：北京九星物业管理有限公司（统一社会信用代码91110106357938800P），住所地北京市丰台区富丰路********。法定代表人：李兴家，经理。被告：李兴家，男，1964年5月1日出生，满族，北京九星物业管理有限公司法定代表人。被告：赵泓博，男，1988年4月19日出生，汉族，北京九星物业管理有限公司前股东。被告：高铁柱，男，1989年2月24日出生，汉族，北京九星物业管理有限公司前股东。原告徐威与被告北京九星物业管理有限公司（以下简称九星物业公司）、李兴家、赵泓博、高铁柱房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员金滢独任审理，并公开开庭进行了审理。原告徐威及其委托诉讼代理人李飞、任可意到庭参加诉讼。被告九星物业公司、李兴家、赵泓博、高铁柱经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐威向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告北京九星物业管理有限公司于2017年12月27日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》已于2020年8月15日解除；2、判令被告北京九星物业管理有限公司向原告支付2020年3月16日至2020年8月15日期间的租金44500元；3、判令被告北京九星物业管理有限公司向原告支付违约金17800元；4、判令被告李兴家、赵泓博、高铁柱对上述债务承担连带清偿责任；5、本案诉讼费用由被告承担（以上合计62300元。事实和理由：2017年12月27日原告与九星物业公司（原名北京九星置地房地产经纪有限公司）签订《北京市房屋出租委托代理协议》，将位于丰台区某处104室的自有房屋委托被告代为出租，协议约定出租代理期自2018年3月16日至2021年3月15日，2018年3月16日至2019年3月15日租金标准，为8700元/月，2019年3月16日至2021年3月15日租金标准为8900元/月，明确在2020年3月16日应付租金26700元，在2020年6月16日应付租金26700元，并约定无论房屋实际出租与否，被告九星物业公司都应按约定的租金标准向原告交付租金。但被告九星物业公司自2020年3月16日起未按约向原告支付租金，经原告多次催要无果。2020年8月11日原告根据协议约定通知被告九星物业公司2020年8月15日解除《北京市房屋出租委托代理协议》，要求被告九星物业公司在2020年8月15日前按约定将房屋恢复原状并将钥匙、水卡、电卡、燃气卡等物品一并交还给原告，并支付全部欠付租金和违约金。另，被告九星物业公司是一人有限公司，注册资本至今未实缴，且在原告与被告九星物业公司的合同履行期内，于2019年9月30日唯一股东由高铁柱变更为赵泓博，于2020年4月23日唯一股东又变更为李兴家，现其唯一股东为李兴家。根据相关规定，被告高铁柱、赵泓博、李兴家应对被告九星物业公司的债务承担连带清偿。故原告诉至法院。被告九星物业公司、李兴家、赵泓博、高铁柱均未答辩。本院经审理认定事实如下：徐威系北京市丰台区某处104室房屋业主。2017年12月27日，徐威（甲方、委托人）与九星物业公司（乙方、租赁代理机构）签订《北京市房屋出租委托代理合同》一份，约定：房屋坐落于于北京市丰台区东铁营街道政怡家园3号楼104室（以下简称涉案房屋），建筑面积123．18平方米；房屋租赁用途为居住代理；出租代理期自2018年3月16日至2021年3月15日，共计3年；甲方应于2017年12月31日前将房屋交付乙方；房屋租金为8700元/月8900元/月8900元/月，租金总计318000元；乙方将各期租金划入甲方账户的日期：2018年3月16日26100元，2018年6月16日26100元，2018年9月16日26100元，2018年12月16日26100元，2019年3月16日至2019年12月16日期间每逢3、6、9、12月16日交付一笔26700元；甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应该按约定的租金标准向甲方交付租金，因甲方原因未能及时领取房租与乙方无关；甲方交付房屋时，乙方向甲方垫付押金，金额为2000元，出租委托代理期限届满后或合同解除后，押金除抵扣应由乙方或承租方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；合同解除后，经甲乙双方协商一致可终止合同；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理：1、未按约定划付租金达7日以上又无正当理由的；乙方有违约行为的，应按月租金200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或相应损失；违约方在解除合同当日无条件将委托期内剩余房租全部退还对方等。上述合同签订后，徐威依约将涉案房屋交付九星物业公司，九星物业公司陆续通过高铁柱、赵泓博个人银行账户将房屋租金交至2020年3月15日。后因九星物业公司未依约支付后续租金，徐威于2020年8月11日通过微信向九星物业公司赵泓博、高铁柱表达解除合同的意思表示，并要求九星物业公司在2020年8月15日前按约定将涉案房屋恢复原状、将钥匙、水卡、电卡、燃气卡等物品退还、并支付全部欠付租金及违约金。此后，因九星物业公司及赵泓博、高铁柱均未予答复亦未给付租金，徐威于2020年8月15日自行找开锁公司取回涉案房屋。后徐威诉至法院。另查，九星物业公司系自然人独资公司，工商登记显示其成立于2015年9月7日，原名称为北京九星置地房地产经纪有限公司；2019年11月9日，九星物业公司变更为现名称，同时唯一股东高铁柱变更为赵泓博；2020年4月23日，公司唯一股东再次变更为李兴家。上述事实，有《北京市房屋出租委托代理合同》、微信聊天记录、短信记录、银行交易记录、购房协议书、工商信息查询以及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：徐威与九星物业公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系真实意思表示，对当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。徐威依约交付了房屋，九星物业公司应当依约“按约定的租金标准向甲方交付租金，因甲方原因未能及时领取房租与乙方无关”，其至今拖欠2020年3月16日至2020年8月15日期间租金的行为已构成违约，应当承担相应的法律责任。故徐威依约要求解除合同的行为符合合同约定，双方合同已于2020年8月15日解除。故徐威据此要求确认双方于2017年12月27日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》已于2020年8月15日解除，并要求九星物业公司向支付2020年3月16日至2020年8月15日期间的租金44500元、支付违约金17800元的诉讼请求，理由正当，本院均予支持。九星物业公司系自然人独资公司，双方合同履行期间，高铁柱、赵泓博、李兴家陆续担任该公司唯一股东，其均未能提交证据证明个人财产与公司财产相独立，故徐威要求其对就九星物业公司上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，与法有据，本院亦予支持。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告九星物业公司、李兴家、赵泓博、高铁柱经合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃了答辩和举证质证的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告徐威与被告北京九星物业管理有限公司于二〇一七年十二月二十七日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于二〇二〇年八月十五日解除；二、被告北京九星物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告徐威支付自二〇二〇年三月十六日至二〇二〇年八月十五日期间的房屋租金44500元；三、被告北京九星物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告徐威支付违约金17800元。四、被告高铁柱、赵泓博、李兴家对被告北京九星物业管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1358元、公告费560元，由被告北京九星物业管理有限公司、高铁柱、赵泓博、李兴家负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 金 滢二〇二一年六月二日书记员 姚晓蕾