广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020)粤0309民初19513号原告：刘耀军，男，汉族，1965年12月2日出生，户籍所在地广东省深圳市龙岗区。原告：袁美霞，女，汉族，1967年2月14日出生，户籍所在地广东省深圳市龙岗区。两原告共同委托诉讼代理人：肖**东，广东桦仁律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：黄鸿涛，广东桦仁律师事务所实习律师。被告：深圳市宝裕实业有限公司，住所地深圳市龙华区观澜街道牛湖社区裕新路305号，统一社会信用代码91440300192476360U。法定代表人：陈渭荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：张芳翎，广东普罗米修律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨海燕，广东普罗米修律师事务所实习律师。原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘耀军、袁美霞及其共同委托诉讼代理人肖**东、被告委托诉讼代理人张芳翎、杨海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还购房款84万元；2、判令被告向原告支付逾期退还购房款的利息(利息以84万元为基数，按照年利率6%计付利息自2020年7月1日起计付至实际清偿完毕之日止)；3、判令被告承担原告因本案而支付的律师费59520元；4、本案的诉讼费、保全费、担保费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2020年5月7日签署了《房地产转让合同》，约定被告将位于深圳市龙华区的房产转让给原告，约定的购房款为104万元。合同签署后，原告依约向被告支付了全部购房款104万元，但在合同履行过程中，深圳市牛湖老一股份合作公司（以下简称牛湖公司）于2020年5月29日在涉案房屋张贴告示，牛湖公司已解除了与被告所签订的《续签联办企业合同书》，牛湖公司收回包括涉案房屋在内的土地使用权及建筑物，导致原、被告签订的《房地产转让合同》无法继续履行。原、被告于2020年6月5日签署《回购协议》，约定被告在签订协议25日内向原告退还购房款104万元。此后被告仅向原告退还20万元。被告辩称：1、本案涉及集体用地土地使用权和所有权争议，不属于人民法院受理的范围，依法应当驳回原告的起诉。涉案房地产合同转让合同和回购协议所涉的房屋位于观澜街道牛湖社区土地，该土地的实际权利人为深圳市牛湖老一股份合作公司。涉案房屋的土地性质为农村集体用地，故前两份合同的签订目的为转让、回购涉案房屋的使用权及集体土地使用权。现原告提起本案诉讼主张被告退还购房款，本质上涉及涉案房屋使用权及其所涉土地使用权的归属，进而索回购房款，由此可见本案争议涉及集体土地权权属争议，本案依法不属于法院应当受理的范围，应当驳回原告的起诉。行政主管部门对于违法建筑将区分情况，分别采用确认产权、依法拆除或者没收、准许临时使用等方式进行处理，而不同的处理结果将会影响到涉案房产转让合同书的效力和处理。因此在行政机关未就房产作出相应处理前，人民法院无法对涉案房产的相关纠纷作出认定，本案当事人应当先行向主管部门申请非法用地和违法建筑的问题，而不是提及本案的诉讼；2、即使法院认为本案属实民事诉讼应当受理的案件，涉案房产转让合同书、回购协议也因涉及转让农村集体土地使用权及历史遗留违法建筑而应属于无效，原告无权依据依无效合同中的违约条款等要求被告承担任何责任；3、原告请求按年利率6%的利息作为被告逾期退还购房款的违约责任，没有任何事实和法律依据，不应得到支持。根据民法典对合同无效情形的处理原则，原告对于涉案合同的无效负有过错，应当自行承担相应的损失。即便法院认为原告有权主张利息损失，原告主张的逾期退房款的利息也过高，请求法庭依法调减。经审理查明：2020年5月7日，原告刘耀军、袁美霞共同与被告签订了一份《房地产转让合同》，约定被告交付位于深圳市龙华区，自编序号为29号的房屋以104万元的价格转让给两原告。在该合同签订前，刘耀军已通过银行转账方式向被告支付了用于购买上述房屋的款项99万元，后又于签订合同当日向被告付清了尾款5万元。被告也于2020年5月7日向两原告出具了《收款收据》，确认已收到两原告的购房款104万元。被告约定转让给两原告的房屋并没有相应的建设工程规划许可证，在签订合同后，双方并未办理房屋的实际交接。2020年6月5日，被告与原告刘耀军、袁美霞又签订了《回购协议》，约定被告仍以104万元的价格，从两原告处回购双方在2020年5月7日签订的《房地产转让合同》中约定的房屋。在该协议中，双方约定回购款于签订协议后25日内支付，被告在签订协议进向两原告支付定金5万元，若被告未按约定期限支付回购款，两原告有权没收定金，为实现债权所支出的合理费用(包括律师费、交通费等)由违约方承担。2020年6月5日，被告按该协议向原告刘耀军支付了定金5万元，后又于2020年7月6日和7月29日分别向原告支付了10万元。此后被告未再按《回购协议》的约定向原告付款。以上事实有庭审举证、质证的《房地产转让合同》、《回购协议》、付款记录等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告在签订了《房地产转让合同》之后，又签订的《回购协议》虽约定是被告“回购”房屋，但其实质系在原《房地产转让合同》不再继续履行情况下，双方就被告退款的相关事宜进行的约定。该《回购协议》内容与《房地产转让合同》属于相互独立的两个合同，其内容仅涉及退还事宜，并不违反法律、法规的强制性规定，且系双方真实意思表示，合法有效。原、被告双方均应按协议的约定，主张权利和履行义务。被告提出双方所签订的上述协议无效的意见，本院不予采纳。根据《回购协议》的约定，被告应当在25日内，即2020年7月1日起前向原告刘耀军、袁美霞退还全部购房款104万元。而被告在签订该协议后，实际向两原告支付了25万元，并未履行付清104万元的义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于原告提出被告所付的款项中，其中5万元为定金的意见。定金系合同当事人依照《中华人民共和国担保法》的规定，所约定的债权的担保。定金的适用以双方互负债务为前提，而本案中双方所签订的《回购协议》约定的内容系被告单方向原告退还购房款，不存在原告向被告履行相应合同义务的情形，因此不符合《中华人民共和国担保法》中关于定金的性质。依原、被告的约定，该5万元系在被告未按约定期限退还全部款项时，由原告没收，其实质是双方针对被告逾期退款违约行为所约定的违约金，因此该5万元“定金”的约定内容，应认定为双方所约定的违约金标准。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。本案中，原告提出的诉讼请求中也要求被告承担逾期退还利息及律师费，而该部分费用明显已超过约定的违约金标准，则对于超出部分，本院应予以支持。根据原告提供的律师费收费单据，扣除两原告已实际收取的5万元后，其差额9520元本院仍应予以支持。同时对于逾期退款产生的利息损失，本院亦应予以支持。其中利息按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率予以计算。综上所述，被告应按协议约定向原告刘耀军、袁美霞退还购房款104万元。而被告至今仅向两原告支付了25万元，扣除其中应承担的5万元违约金，被告还需向两原告退还购房款84万元。由于被告的违约行为给原告造成的损失超出约定的违约金，则原告在违约金标准之外要求被告承担律师费及计付逾期利息的诉讼请求，本院亦应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市宝裕实业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告刘耀军、袁美霞退还购房款差额840000元并支付利息(利息按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，从2020年7月1日起，计至付清之日止)；二、被告深圳市宝裕实业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告刘耀军、袁美霞赔偿律师费差额9520元；三、驳回原告刘耀军、袁美霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6913元，由被告负担5857元，两原告负担1056元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈   晖二〇二一年六月二十八日书记员 巫 小 露书记员 刘银(兼)附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。