广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终1710号上诉人（原审原告、反诉被告）：韦吉桂，男，壮族，1964年7月15日出生，住广西武宣县。委托诉讼代理人：苏承周，广东高拓律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李其陆，男，汉族，1955年11月3日出生，住广东省湛江市霞山区。委托诉讼代理人：钟柳，广东华南律师事务所律师。上诉人韦吉桂因与被上诉人李其陆租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初6994号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韦吉桂上诉请求：一、撤销一审判决，判决李其陆返还承租厂房押金22464元、宿舍押金1050元、空地押金4477.41元、空地租金16417.17元、门卫保安费6600元、保证金10000元、保护费12500元，共73508.58元。二、本案诉讼费由李其陆承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一、一审法院认定涉案《厂房租赁合同》合法有效错误。合同所指厂房的所有权人是李碧和李泽，韦吉桂与李其陆签订合同时，李其陆没有披露厂房所有权人，而是直接以其自己名义与韦吉桂签订租赁合同。如果知道厂房不是李其陆所有，韦吉桂就不会与其签订租赁合同，也就是说韦吉桂签订合同的意思表示不真实。李碧与李泽是不是李其陆的儿子也不得而知，就算他们之间父子关系是真实的，李其陆也只能是作为代理人，而不能成为合同一方当事人。所以，韦吉桂与李其陆签订的《厂房租赁合同》无效。二、一审法院认定韦吉桂与李其陆就提前解除合同没有达成一致意见错误。1、韦吉桂申请证人林某、陆某出庭作证，他们的证言证实韦吉桂与李其陆就提前解除厂房租赁合同及退回厂房押金、保证金达成一致意见；2、韦吉桂所租赁的厂房装修是由韦吉桂出资请人装修，其中电线的铺设支出是二万多元，韦吉桂在2020年4月底撤场时并没有拆走电线、天花、水管等，并按李其陆的要求把厂房打扫干净交给李其陆;3、韦吉桂撤场时，尚欠李其陆水电费一千多元。若韦吉桂单方解除合同不可能不拆走价值二万多元的电线，也不可能按李其陆的要求把厂房打扫干净予以交还，在欠水电费的情况下，李其陆不可能不要求韦吉桂交清水电费才搬走设备。故前述事实能够证明双方就提前撤场是协调一致，李其陆承诺退回押金和保证金的。加之，余继宇诉李其陆租赁合同纠纷一案中，余继宇的陈述也可以证明韦吉桂与李其陆协商一致提前解除合同。所以，韦吉桂举证足以证明韦吉桂与李其陆就提前解除租赁合同和退回押金、保证金是达成一致意见的。根据民事诉讼法司法解释第九十条规定，韦吉桂已就提出的诉讼请求所依据的事实提供了证据，而李其陆没有对其反驳的事实提供证据，一审法院认为韦吉桂提交的证据不跟足以证明双方达成一致意见显然错误。三、一审法院认定韦吉桂租用李其陆所租用的空地不是消防通道及李其陆收取门卫值日费符合合同约定错误。首先，从举证角度来说，李其陆应对韦吉桂所租用的空地不是消防通道进行举证，而不是由韦吉桂举证证明其所租用的空地是消防通道，因为房产证及土地证均在李其陆手中，厂房的四至及范围只有李其陆清楚。其次，门卫值日费的性质是一项附加服务费，设门卫的目的是为了安全的需要，在双方所签订的合同中约定，甲方设专人负责门卫大门的开、关值日工作。但事实上，李其陆非但没有设门卫一职，连安装电动门的费用和电费均由韦吉桂及其他承租人分担，韦吉桂没有为韦吉桂提供门卫服务，这项费用当然不能收取。一审法院认为韦吉桂没有举证证明李其陆没有提供门卫服务，应承担举证不能的不利后果，是对举证责任的颠倒。四、一审法院认定李其陆没有收取保护费错误。韦吉桂提供的林某的证人证言、田某和林某的收据、田某的取款记录、交保护费的图片形成证据链，足以证实李其陆收取韦吉桂、林某、余继宇、田某等四人每人12500元保护费，共50000元。但一审法院仍认为韦吉桂举证不足而承担举证不能的不利后果，属于认定事实错误。李其陆辩称，一、双方签订的《厂房租赁合同》合法有效。2019年5月16日，双方当事人在协商一致的基础上签订涉案《厂房租赁合同》，约定李其陆将位于广东省江门市新会区牛古田村委会玄字围的576平方厂房和426平方空地出租给韦吉桂五金加工使用。韦吉桂、李其陆均是完全民事行为能力人，双方的意思表示真实，并且租赁厂房没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。《厂房租赁合同》第一条明确李其陆提供房产证、土地证给韦吉桂验证并向其交付复印件保存，韦吉桂主张其不知道厂房所有权人明显是撒谎。特别是，李其陆是否是厂房的所有权人、李其陆与李碧、李泽是否是父子、代理关系，均不影响《厂房租赁合同》的效力，不能导致合同无效。二、韦吉桂主张与李其陆协商一致解除租赁合同不是事实。双方签订了书面的租赁合同，韦吉桂主张双方协商一致解除了该合同，依法应承担举证责任。韦吉桂提供的证人林某、陆某的证言，由于林某与李其陆存在租赁纠纷，且该纠纷与韦吉桂和李其陆之间的纠纷相同。且林某、陆某与韦吉桂是亲戚关系，故该两个证人均与本案存在利害关系，其证言不足以采信。韦吉桂与李其陆签订书面合同建立租赁关系，若变更租赁合同的内容，也应当采用书面的形式。李其陆没有与韦吉桂签订过终止租赁关系的书面协议，韦吉桂主张双方协商一致解除合同与事实不符。三、租赁合同约定韦吉桂需要承担门卫值日费用，且厂区门卫费用实际发生，韦吉桂无权请求返还该费用。韦吉桂租赁的厂房只是厂区大院的一部分，厂区大院设有大门进入，有必要设置门卫岗位。双方签订的《厂房租赁合同》第六条第一款月帝国韦吉桂按月份和使用厂房面积分摊门卫值日费用，且李其陆已雇请了门卫，实际发生了相关费用，韦吉桂称李其陆没有提供门卫服务与事实不符。四、李其陆没有收取韦吉桂诉称的保护费。韦吉桂主张李其陆收取了12500元保护费，应依法对该主张承担举证责任。韦吉桂提供的案外人的转账记录、收据、取款记录和证人证言等证据与李其陆是否收取了保护费没有关联，不能证明其该项主张。五、韦吉桂在合同期内提前终止合同，严重违反合同约定，李其陆有权没收保证金和按金。租赁合同约定租赁期限为5年，自2019年6月1日起至2023年5月30日止，但由于韦吉桂不能按照环保行政部门的要求整改，为了逃避环保责任，在2020年5月就搬离了厂房，仅履行租赁合同不到一年。韦吉桂提前终止租赁的行为，违反了合同的约定。根据《厂房租赁合同》第五条第二款的约定，李其陆有权没收韦吉桂支付的保证金和按金，并追究其违约责任。综上，请求二审法院依法驳回韦吉桂的上诉，维持原判。韦吉桂向一审法院起诉请求：1、李其陆返还承租厂房押金22464元；2、李其陆返承租还宿舍押金1050元；3、李其陆返还承租空地押金4477.41元；4、李其陆返还承租空地租金16417.17元；5、李其陆返还门卫保安费6600元；6、李其陆返还保证金10000元；7、李其陆返还保护费12500元；8、本案诉讼费由李其陆负担。李其陆向一审法院反诉请求：1、韦吉桂向李其陆支付款项人民币8373.34元；2、韦吉桂承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年5月16日，李其陆（甲方）与韦吉桂（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：李其陆将位于江门市新会区牛古田村委会玄字围（土名）厂房出租给韦吉桂，房产面积576平方米，每平方月租金13元，公用空地面积426.42平方米，每平方月租金3.5元，每月租金合计1492.47元。韦吉桂需缴交保证金1万元，三个月按金22464元。合同期满后，待韦吉桂将删改的地方复原后，扣除租金水电费后，退回余额；租赁期五年，自2019年6月1日起至2023年5月30日止；租金于每月1号缴交，逾期不缴交，李其陆有权切断水电，停止供给。逾期超过7天属违约，李其陆有权终止合同（韦吉桂须在5个工作日内撤出）并没收其保证金、按金；韦吉桂可根据自身需要对使用面积576平方米进行隔墙，恢复地面平整后进行生产，所需费用由韦吉桂独资完成；合同期内，韦吉桂不得借以任何理由提前撤离，否则属违约，李其陆有权没收其保证金、按金并追究法律责任；李其陆设专人负责门卫大门的开、关值日工作，韦吉桂每月缴交门卫值日费600元、垃圾清运费250元，水费按每立方米4.5元＋（4.5×0.10%）损耗收取，电费按每度1.5元＋（1×0.05%）损耗收取；等内容。合同签订后，韦吉桂向李其陆缴纳了厂房押金22464元、宿舍押金1050元、公用空地押金4477.41元、保证金10000元，李其陆将涉案的厂房交付给韦吉桂使用。2019年7月1日，李其陆与韦吉桂签订《协议书》一份，约定由李其陆聘请专人清理生活垃圾，垃圾清洁费由生活垃圾费250元／月，增加工业垃圾清理费250元／月，即每月垃圾清理费为500元／月。2020年3月27日，新会区睦洲镇城镇建设管理和环保局向江门市兄弟皮具有限公司发出《睦洲镇环保监察处理意见书》一份，载明：经现场巡查察看，发现你单位存在如下问题：田某经营的粉末加工场、韦吉桂及余继宇分别经营的五金喷漆加工厂未经环保部门审批许可，无证照擅自投入生产经营。以上三家加工厂未配套相应有效废气、废水收集治理设施，严重污染环境，并提出以下整改意见及要求：1、立即停止生产，限3个月内申报环评报批手续；2、未经审批许可，未配套相应污染治理设施，未取得排污许可文件前不得投入生产；3、妥善收集存放现场已产生废水、废渣等污染物，交有资质单位处置，不得随意倾倒。现韦吉桂认为双方协商一致解除合同，李其陆应返还其保证金、押金、空地租金、门卫值日费、保护费等。李其陆则认为是韦吉桂单方违约，其有权没收保证金、按金等，并主张韦吉桂支付拖欠的2020年4月水电费及2020年5月的租金。双方由此成讼。再查明，涉案厂房的权属登记人为李碧、李泽，二人共同共有。李其陆是李碧和李泽的父亲，涉案厂房由李其陆管理和收益。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。李其陆与韦吉桂在协商一致的基础上自愿签订《厂房租赁合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按照该合同全面履行各自的义务。关于韦吉桂主张返还押金、保证金的问题。韦吉桂认为经双方协商一致提前解除涉案租赁合同，李其陆应返还其押金。李其陆则认为是韦吉桂因环保查处的原因，单方面提前解除合同，无权要求返还押金。一审法院认为，就双方是否协商解除涉案租赁合同的问题，韦吉桂仅提供林某的证人证言一份予以佐证，但李其陆对此不予确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，韦吉桂依法应承担证明双方就涉案租赁合同的解除达成一致意见的举证责任，但韦吉桂未能向一审法院提交足够证明力的证据证实双方达成一致意见，其依法应承担举证不能的不利后果，一审法院对韦吉桂上述主张不予支持。在租赁期未满的情况下，韦吉桂选择提前撤场，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定和双方签订的《厂房租赁合同》“乙方在合同期内，不得借以任何理由提前撤离，提前撤离属违约，甲方有权没收其保证金、按金不予退还并追究其法律责任”的约定，韦吉桂主张返还厂房押金22464元、宿舍押金1050元、空地押金4477.41元、保证金10000元的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院均不予支持。关于韦吉桂主张返还空地租金、门卫值日费的问题。韦吉桂认为李其陆无权将公用消防通道作为空地出租及未提供门卫服务，应返还已收取的空地租金和门卫值日费，但李其陆对此予以否认。一审法院认为，韦吉桂并未提供证据证明双方合同中约定的租赁空地属公用消防通道及李其陆未提供门卫服务的行为，应承担举证不能的不利后果，且亦没有证据证明韦吉桂在本案诉讼前就空地租金、门卫值日费向李其陆提出过异议。根据双方签订租赁合同，韦吉桂应向李其陆支付相应的空地租金及门卫值日费，因此，一审法院对上述主张不予支持。关于韦吉桂主张返保护费的问题。韦吉桂诉称李其陆以环评为由收取其保护费，应予以返还，但李其陆否认收取该费用。对此，韦吉桂仅提供了证人证言及自行拍摄的照片佐证。经审查，韦吉桂提供的证据不足以证明李其陆收取了保护费，且韦吉桂亦于庭审中表示其并非直接向李其陆缴纳保护费，而是通过案外人田某缴纳。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，韦吉桂应承担举证不能的不利后果，根据现有的在案证据，难以认为李其陆收取了韦吉桂诉请的保护费，故韦吉桂该主张，理据不足，一审法院不予支持。关于李其陆主张水电费的问题。韦吉桂确认尚欠2020年4月的水电费，但不确定具体的金额。李其陆主张的4月份电费3357.10元、水费174.24元、冲厕费10元，合共3541.34元。经对比，李其陆主张的4月水电费金额均比韦吉桂租赁期间已支付的其他月份少，且韦吉桂亦未提供相反的证据予以反驳，故一审法院对李其陆主张的电费3357.10元、水费174.24元，合共3531.34元予以确认。对于冲厕费10元，因李其陆未提供证据证明双方对此有约定，一审法院不予确认。关于李其陆主张5月份租金、门卫值日费、垃圾清运费的问题。双方对韦吉桂的搬离日期意见不一，韦吉桂诉请其于2020年4月底搬离，李其陆则认为是于2020年4月底开始搬离，至5月12日才正式撤场。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，李其陆依法应承担韦吉桂于2020年5月仍占有、使用涉案厂房的举证责任，但李其陆未能向一审法院提交足够证明力的证据予以证明，其依法应承担举证不能的不利后果，一审法院对李其陆上述主张不予支持。故，李其陆主张韦吉桂支付5月份的租金、门卫值日费、垃圾清运费的主张，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、驳回韦吉桂的全部本诉诉讼请求；二、韦吉桂应在判决发生法律效力之日起十日内向李其陆支付水电费3531.34元；三、驳回李其陆的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费减半收取818.86元（已由韦吉桂预交），由韦吉桂负担。一审案件反诉受理费减半收取25元（已由李其陆预交），由李其陆负担。二审中，韦吉桂没有提交新证据，李其陆提交了如下证据：户口簿复印件一份，证明李其陆与李碧是父子关系。韦吉桂针对李其陆二审提交的证据发表质证意见如下：该证据并非民事诉讼法规定的新证据，不能作为证据使用。经审查，李其陆二审提交的证据与本案存在关联性，本院予以采纳。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本案二审仅围绕余继宇上诉主张的有关问题进行审理。一、关于涉案《厂房租赁合同》的效力问题。韦吉桂上诉称其在李其陆隐瞒涉案厂房的真实产权人的情况下订立涉案合同的意思表示不真实，且李其陆不能成为合同的当事人，涉案《厂房租赁合同》无效。本院认为，首先，根据韦吉桂与李其陆签订的《厂房租赁合同》第一条约定，为了确保李其陆所租赁给韦吉桂所需厂房面积的所有权和使用权的真实性以及韦吉桂对该房屋全貌的了解，李其陆需提供房产证、土地使用证给韦吉桂验证并付二证复印件给韦吉桂保存。韦吉桂确保了解该房屋全貌并以原状为依据，实施装修改进使用。由此可见，韦吉桂签订涉案《厂房租赁合同》时应清楚知道厂房的产权情况且未提出异议，其现主张订立合同时意思表示不真实不能成立。其次，根据李其陆提交的《情况说明》及《户口本》可以认定，李碧和李泽与李其陆之间是父子关系，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，虽然涉案厂房的所有权人是李碧和李泽，但该二人在本案诉讼过程中明确表示涉案厂房交由李其陆管理，收益归李其陆所有，亦即是说，李其陆对涉案厂房进行出租的处分行为已经权利人李碧和李泽追认，合同有效。再次，租赁合同仅仅转让租赁物的使用权和部分收益权，出租人不一定非得就是租赁物的所有权人。只要有权将租赁物的使用权和收益权转让给承租人，均可成为出租人。李其陆是涉案厂房的使用权人，其有权作为出租人将厂房的使用权转让给韦吉桂，根据合同的相对性原则，涉案《厂房租赁合同》依法在韦吉桂和李其陆之间产生约束力，韦吉桂上诉称李其陆不能作为合同的一方当事人，缺乏理据。综上，一审判决认定涉案《厂房租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，处理并无不当，本院予以维持。韦吉桂该上诉理由，理据不足，本院不予采纳。二、关于韦吉桂主张双方协商一致解除合同的依据是否充分的问题。韦吉桂上诉称其与李其陆协商一致解除合同，李其陆并退还押金、保证金，李其陆对此不予确认，韦吉桂对此提供了林某、陆某的书面证人证言予以证明，经审查，陆某在其出具的书面证人证言中表示其于2019年6月在韦吉桂租赁的涉案厂房打工，但韦吉桂二审中称陆某是林某的员工，由此可见，陆某的身份以及其是否与韦吉桂存在利害关系不能确定，本案仅凭陆某、林某所出具的证人证言并不足以证明韦吉桂与李其陆就解除涉案合同和退还押金、保证金达成一致意见，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，韦吉桂应承担举证不能的法律后果，故其该上诉理由，缺乏证据支持，本院不予采纳。三、关于韦吉桂主张李其陆退还空地租金和门卫值日费应否支持的问题。首先，如前所述，根据《厂房租赁合同》第一条约定，李其陆需提供房产证、土地使用证给韦吉桂验证并付二证复印件给韦吉桂保存，故韦吉桂签订涉案《厂房租赁合同》时理应清楚知道厂房及土地的相关情况，其上诉称其租用的空地是消防通道无法使用，依法应承担相应的举证责任，但其既未能提供相关证据证明其所租用的空地是消防通道，亦无法证明其曾就门卫服务的问题向李其陆提出过异议，其关于空地无法使用的陈述与李其陆一审提交的光盘所显示的韦吉桂父亲在空地上烧电机的事实亦相互矛盾，本院不予采纳。其次，根据涉案《厂房租赁合同》第六条约定，为方便双方安全起见，李其陆设专人负责门卫大门的开、关值日工作。李其陆称其已依约聘请专人负责门卫工作。因此，在合同履行过程中，韦吉桂若认为李其陆没有按照约定提供门卫服务，有权要求其履行该项合同义务，但韦吉桂并未举证证明其曾针对该问题向李其陆提出过异议，反而在合同签订后，韦吉桂共向李其陆支付了门卫值日费6600元，与常理并不相符。综上，韦吉桂以李其陆无权将公用消防通道作为空地出租及未提供门卫服务为由主张李其陆退回已收取的空地租金及门卫值日费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。四、关于韦吉桂主张李其陆退还保护费应否支持的问题。涉案《厂房租赁合同》并未对保护费作出约定，韦吉桂称李其陆向其收取保护费，其将12500元转账给案外人田某，由田某取款通过现金方式交给李其陆，李其陆对此不予确认，且韦吉桂提供的田某的银行交易流水、微信转账记录、图片、收据及林某的证人证言仅能反映韦吉桂与田某之间的交易往来，而不足以证明李其陆实际收取了韦吉桂的保护费12500元，韦吉桂应承担举证不能的法律后果，故其该上诉理由，缺乏证据支持，本院不予采纳，其据此主张李其陆退还保护费12500元的依据并不充分，本院不予支持。综上所述，韦吉桂的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实属实，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1726元，由上诉人韦吉桂负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 李 海审 判 员 刘邦中二〇二一年六月十日法官助理 谢惠英书 记 员 张晓明