江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初4501号原告（申请执行人）：刘小枫，男，1977年12月20日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：金仁丹，盱眙县三河法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：王广军，盱眙县盱城法律服务所法律工作者。被告（案外人）：钱伟，男，1983年7月16日出生，汉族，住盱眙县。第三人（反对案外人异议的被执行人）：盱眙恒泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320830552487718K，住所地盱眙县盱城街道燕山路8号。法定代表人：潘致诚，该公司总经理。第三人（反对案外人异议的被执行人）：盱眙县龙香米业有限责任公司，统一社会信用代码91320830751449028W，住所地盱眙县穆店镇桃园村。法定代表人：潘致诚，该公司总经理。第三人（反对案外人异议的被执行人）：江苏常兴新型墙体材料有限公司，统一社会信用代码91320830582280195Y，住所地盱眙县黄花塘镇雨山村。法定代表人：肖峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘晓玲，女，1966年4月9日出生，汉族，职员，住盱眙县。第三人（反对案外人异议的被执行人）：潘致诚，男，1969年11月8日出生，汉族，住盱眙县。第三人（被执行人）：顾新苗，女，1971年5月16日出生，汉族，住盱眙县。原告刘小枫与被告钱伟，第三人盱眙恒泰房地产开发有限公司（以下简称恒泰公司）、盱眙县龙香米业有限责任公司（以下简称龙香米业）、江苏常兴新型墙体材料有限公司（以下简称常兴公司）、潘致诚、顾新苗案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年12月24日立案后，依法组成合议庭于2021年1月21日、4月20日公开开庭进行了审理，原告刘小枫的委托诉讼代理人金仁丹，被告钱伟，第三人恒泰公司、龙香米业的法定代表人潘致诚，第三人常兴公司的委托诉讼代理人潘晓玲，第三人潘致诚均到庭参加两次庭审；第三人顾新苗到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。经审理查明，刘小枫与恒泰公司、龙香米业、常兴公司、潘致诚、顾新苗民间借贷纠纷一案，本院依法审理于2017年11月2日作出(2017)苏0830民初2986号民事判决，判令：一、恒泰公司于本判决生效后十日内偿还刘小枫借款本金150万元及利息（自2015年2月16日起以150万元为本金按照月利率18‰计算至2015年5月16日；从2015年5月17日以150万元为本金按月利率2%计算至还清借款时止）；二、龙香米业、常兴公司、潘致诚、顾新苗对上述借款及利息承担连带清偿责任；三、驳回刘小枫其他诉讼请求；案件受理费26480元,由恒泰公司、龙香米业、常兴公司、潘致诚、顾新苗共同负担。该判决生效后，刘小枫于2018年9月19日向本院申请执行恒泰公司、龙香米业、常兴公司、潘致诚、顾新苗，案号为（2018）苏0830执2512号。在执行过程中，因无财产可供执行本院于2018年12月19日终结(2017)苏0830民初2986号民事判决执行程序。2020年6月11日，刘小枫申请恢复执行，案号为（2020）苏0830执恢357号，2020年6月16日本院作出（2020）苏0830执恢357号之一执行裁定，查封恒泰公司所有的网签在钱伟名下的盱眙县恒泰蓝湾小区A号楼B单元C室房屋及网签在宋知奎名下的盱眙县恒泰蓝湾小区B号楼D室房屋，查封期限为三年，查封期间不得变卖、转移、毁损及设定他项权利，并向盱眙县住房和城乡建设局送达了执行裁定书及协助执行通知书。2020年6月24日，本院向盱眙县不动产登记中心送达了执行裁定书及协助执行通知书。2020年9月10日，本院向钱伟、宋知奎送达了执行裁定书。2020年12月8日，钱伟以盱眙县恒泰蓝湾小区A号楼B单元C室房屋是其以132131元价格购买属于自己个人财产为由提出解除对该房屋查封，本院于2020年12月11日作出（2020）苏0830执异190号执行裁定书，中止对盱眙县恒泰蓝湾小区A号楼B单元C室房屋的执行。刘小枫不服该执行裁定书，提起本案执行异议之诉。原告刘小枫向本院提出诉讼请求：1、请求恢复对盱眙县恒泰蓝湾小区A号楼B单元C室房屋的强制执行；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：钱伟以132131元价格购买盱眙县恒泰蓝湾小区A号楼B单元C室房屋不是事实，是恒泰公司向钱伟借款50万元，用盱眙县恒泰蓝湾小区A号楼B单元C室房屋和盱眙县恒泰蓝湾小区B号楼D室房屋作上述借款抵押，其中盱眙县恒泰蓝湾小区A号楼B单元C室房屋抵押款132131元，盱眙县恒泰蓝湾小区B号楼D室房屋抵押款367869元，因此钱伟与恒泰公司是民间借贷关系，因此，涉案房屋可以依法执行，请求法院依法公正审理。被告钱伟辩称，1、2015年7月1日，钱伟与其岳父宋知奎从钱伟的建设银行账户提取50万元现金存至恒泰公司账户，购买恒泰公司开发的盱眙县恒泰蓝湾小区A号楼一套商品房和一间门面房，其中132131元是钱伟购买盱眙县恒泰蓝湾小区A号楼B单元C室房屋，岳父宋知奎购买盱眙县恒泰蓝湾小区B号楼D室门面房屋，双方当面分别网签了购房合同，恒泰公司出具了收款收据，购房过程在双方自愿、公平、公正、公开的情况下完成，具备法律效力。2、钱伟的购房行为发生在2015年，原告的借款纠纷在2017年裁定执行的，凭什么查封开发商已卖的房产。3、钱伟与原恒泰公司法定代表人顾新苗不认识，不存在借款，钱伟与恒泰公司工作人员潘致诚有个人借款3万元，当时借款用于为其所购房产缴纳税金，保证银行账款到位偿还，但后期没有偿还，钱伟于2016年起诉主张权利。综上，钱伟与恒泰公司是买卖关系，涉案房屋归钱伟所有，驳回原告诉讼请求。第三人恒泰公司述称，2015年7月，我公司向钱伟借款50万元，同时将涉案房屋作为借款担保抵给钱伟，后来双方签订了买卖合同，一套住宅即涉案房屋，一套门面房即B号楼D室，面积近200平方米，两套房屋面积在320平方米，作为借50万元的担保，办理了网签，但没有到当地住建部门进行备案，目前所借钱伟的50万元至今未归还，原因是一直没有钱归还，到现在钱伟也未向我公司主张权利。当时购买是期房，约定2019年房屋交付，但我公司至今未向钱伟交付。我公司认为这个房屋归我公司所有，我公司该还钱，对原告诉求没有异议。第三人龙香米业、常兴公司、潘致诚、顾新苗述称同第三人恒泰公司述称意见。经审理查明，恒泰公司是盱眙县山水广场的恒泰蓝湾小区开发商，2010年3月22日成立，注册资本800万元，股东潘致诚占75％，股东陆铭占25％；钱伟是宋知奎女婿。2015年7月1日，钱伟与恒泰公司商谈并以每平方米1205.91元、总价款为132131元购买了恒泰蓝湾小区房屋，双方签订《商品房买卖合同》，但合同没有明确具体哪栋楼、什么位置、多少面积的房屋。合同第六条付款方式及期限约定，房款总价132131元，该客户在签订合同时一次性付款132131元；第八条交付期限，出卖人应当在2015年12月28日前按第5条“该商品房取得商品房交付使用批准日期文件”交付涉案房屋。合同签订当日，钱伟向恒泰公司账户存款50万元，恒泰公司收到款项后向钱伟出具132131元收据，该收据收款事由注明“A-B-C房款（凭收据换发票）”。同日恒泰公司向宋知奎出具367860元收据，该收据收款事由注明“B-D房款（凭收据换发票）”。恒泰公司没有按约定于2015年12月28日前向钱伟交付涉案房屋。目前，涉案楼盘的房屋已有人居住使用。近期，因故引起本案诉讼。2021年3月12日，本院调查证人董某,4，董某,4说不认识刘小枫，认识钱伟、潘致诚。2018下半年，因工作关系在盱眙县住建局（盱眙县商务大厦）办公室与同事张越找钱伟协调将其和岳父名下的房产撤销事宜进行谈话，但钱伟没有给明确意见。上述房屋买卖情况我不清楚，但我们查过房屋登记情况，钱伟和潘致诚协调过支付房款和相应利息退还，但没有达成一致意见。原告质证意见：对谈话笔录、照片的真实性没有异议，从董某,4证言可以反映被告和第三人之间是借贷关系，并非买卖关系；如果是买卖关系，不可能谈到撤销买卖的情况。被告质证意见：对谈话笔录、照片的真实性没有异议，对董某,4证言有异议，董某,4和张越没有找过我谈话。第三人恒泰公司、龙香米业、常兴公司、潘致诚质证意见：对谈话笔录、照片的真实性没有异议。第三人顾新苗质证意见：对该份谈话笔录、照片的真实性没有异议，证言内容显示有利息问题，可以看出被告和第三人之间是借贷关系，如果是买卖关系不存在利息问题。庭审过程中，原、被告及第三人均认可2015年7月1日签订购买盱眙县恒泰蓝湾小区A号楼B单元C室房屋目前单价5000-6000元，总价约60万元，合同签订后没有在房屋管理部门进行备案。认可2015年5月3日案外人谢云龙以每平方米4828.87元、总价款为38.80万元购买了恒泰蓝湾小区A号楼B单元E室，建筑面积80.35平方米房屋；合同第八条交付期限，出卖人应当在2015年12月28日前按第5条“该商品房取得商品房交付使用批准日期文件”交付涉案房屋。上述事实，有当事人陈述，原告提交本院（2017）苏0830民初2986号民事判决书、（2020）苏0830执异190号执行裁定书、案外人谢云龙于2015年5月3日以4828.87元/平方米商品房买卖合同、2015年7月1日收据两张复印件、现金交款单，被告提交商品房买卖合同、银行交款记录、2015年7月1日恒泰公司出具的收据，本院调解董某,4笔录等证据，经庭审质证无异议，或异议不能成立，应予认定。庭审过程中，恒泰公司陈述2015年7月1日收到钱伟款项50万元是借款，签订两份商品房买卖合同是该借款50万元的担保，一套住宅即涉案房屋，一套门面房即2号楼106室，面积近200平方米，目前所借钱伟的50万元因故没有偿还，钱伟仅向我公司索要借款，不能主张涉案房屋物权。钱伟对此有异议，陈述2015年房地产销售低谷，购买涉案房屋是期房，开发商低价出售房屋是明知之举，认可购买涉案房屋时单价远低于当时正常市场价格，我是用来投资，有购买低于成本价的历史。恒泰公司对此有异议，但双方均未就自己陈述进行举证。本院认为，本案争议焦点：钱伟于2015年7月1日存入恒泰公司账户中50万元款项中132131元是借款，还是涉案房屋购房款。从钱伟陈述和其提交证据看，款项132131元是购买盱眙县恒泰蓝湾小区A号楼B单元C室房屋，每平方米为1205.91元，另外的367869元是其岳父宋知奎购买盱眙县恒泰蓝湾小区B号楼D室门面房屋，上述计50万元，签订两份商品房买卖合同，但商品房买卖合同中没有明确具体房屋的位置、面积，只是在恒泰公司2015年7月1日出具132131元收据中事由中注明“A-B-C房款（凭收据换发票）”，与同期案外人谢云龙以每平方米4828.87元购买恒泰蓝湾小区A号楼B单元E室商品房买卖合同内容存在的巨大差异，前者仅是后者单价四分之一，存在交易异常。其次，钱伟认可购买涉案房屋时单价低于当时正常市场交易价格，但没有对恒泰公司商品房买卖合同中没有明确具体位置、面积等重要事项进行合理解释，对恒泰公司陈述2015年7月1日收到钱伟款项50万元是借款，签订两份商品房买卖合同是借款50万元的担保有异议，但未就恒泰公司不愿按期交付涉案房屋进行合同说明。董某,4证言也印证原告与恒泰公司（潘致诚）在涉案房屋撤销买卖关系过程中商谈过款项及利息退还事宜，因故没有达成一致。综上，钱伟与恒泰公司涉案房屋买卖存在非正常交易价格约定和非正常的交易过程，钱伟也没有按期向恒泰公司主张权利，说明钱伟与恒泰公司不是正常商品房购买者，两者签订商品房买卖合同应该是相应借款担保性质，钱伟可根据当初借款约定依法维护权利。综上所述，钱伟庭审中提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益的，因此原告申请对涉案房屋的执行，符合法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条第一款第(一)项的规定，判决如下：准许执行本院（2020）苏0830执恢357号之一执行裁定书对盱眙恒泰房地产开发有限公司所有的网签在钱伟名下盱眙县恒泰蓝湾小区A号楼B单元C室房屋查封。案件受理费9800元，由被告(案外人)钱伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  余中文人民陪审员  王 勇人民陪审员  管海红二〇二一年六月十日书 记 员  徐芳芳附相关法律条文：1、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。2、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。4、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。