广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初4952号原告（反诉被告，以下简称原告）：周慈月，女，1983年10月18日出生，汉族，身份证住址福建省政和县，委托诉讼代理人：林广清，广东韬普律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓燕，广东韬普律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：赖金美，男，1978年9月24日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市，委托诉讼代理人：谢成财，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓皓雯，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告周慈月与被告赖金美租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周慈月及其委托诉讼代理人林广清，被告赖金美及其委托诉讼代理人谢成财、邓皓雯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周慈月提起诉讼请求：1、被告赔偿原告前期投入损失213312元以及返还履约保证金26000元和转手费30000元；2、被告向原告赔偿后续可得经营利润损失220209.6元（每月5646.4元为标准，从2020年3月1日计算至2023年5月30日，一共39个月）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告在2018年7月1日签订了《广州市（非住宅）租赁合同》，约定租期自2018年7月1日至2023年5月30日，每月租金13000元。合同签订后原告每月均按时支付租金。案外人广州市房屋安全管理所（以下简称房管所）在2019年10月11日以被告没有按时支付租金为由向法院提起诉讼，要求解除房管所与被告的租赁合同。后法院判决解除被告与房管所的租赁合同。因涉案合同实际已无法履行，原告在2020年2月将涉案租赁房屋返还给房管所。被告存在违约行为导致合同无法履行，损害了原告合法权益，故提起本案诉讼。被告赖金美答辩称：第一，案涉商铺是被告公开竞拍而来，与原告签订合同时被告已将转租的背景如实披露。被告从上一手承租的租金为14955元每月，履约保证金为44865元，佣金九千多元。案涉商铺成交后，因被告家庭经济出现严重困难，为了紧急收回资金贴补家用，也没有资金和精力进行后续投入，无奈之下才有倒贴似的转租，即被告以低于成交租金标准近2000元，以13000元每月转租给原告，完全没有任何盈利。也正是在如此背景下，双方约定原告应先于房管所的租金缴纳期限，即每月5日前缴纳租金，再由被告补足近2000元的差额交支付给房管所。以被告当时的经济状况根本无力垫付原告的租金，这也是为何一旦原告未依约缴纳租金，被告便无法向上一手缴纳租金的原因。第二，案涉合同解除的主要原因系原告长期拖欠租金所致，原告要求被告赔偿损失没有任何事实及法律依据。案涉租赁合同约定原告应在每月5日前向被告支付租金，但原告并未诚信履约。其自2019年5月便一直欠付租金，被告多次催其缴纳无果，其行为已构成严重违约并由此导致被告无法向上一手缴纳租金。2019年8月，被告与原告共同前往房管所沟通案涉商铺租赁事宜，当时房管所领导已明确告知原告要立即补交欠付的租金，同时亦明确具体谁做不管，只要交上房租即可。第三，2019年8月13日，在原告多次拒付租金的情况下，房管所向原告送达通知，催促其在10日内缴纳租金，原告在收到通知后仍是不管不顾，才导致房管所于2019年9月19日起诉解除合同，故合同解除的原因完全是原告的过错所致。原告要求被告赔偿损失没有依据，请求贵院依法驳回其全部诉讼请求。被告赖金美提起反诉诉讼请求：1、原告向被告支付2019年5月至2019年9月租金65000元及逾期交租违约金（违约金以当月应交租金13000元为本金，每逾期一日应按拖欠租金额的3%自租金应付期限届满的次日起计算至拖欠租金清偿之日止）；2、原告赔偿被告因履行（2020）粤01民终2575号民事判决书而承担的损失95429.38元；3、原告向被告赔偿被没收的保证金差额损失18865元；4、原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由如下：2018年5月25日，被告与房管所签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定将座落在广州市白云区粤西南路81-101号之一的房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告，租期自2018年6月1日至2023年5月31日，每月租金14955元。被告承租涉案房屋后，发现经营无法盈利，且亏损较大，为减少损失，被告于2018年7月1日将涉案房屋转租给原告，双方签订《广州市（非住宅）租赁合同》，约定租期自2018年7月1日至2023年5月30日，每月租金13000元，乙方应于每月的第5日前将当月租金以银行划账方式向甲方一次性支付；逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠金额的百分之三向甲方支付违约金；如逾期一个月，甲方有权解除本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金、违约金等费用，由此造成的损失，由乙方承担。2019年5月起，原告开始拖欠租金，致使被告无力向房管所支付租金。房管所于2019年9月19日向法院起诉，经审理后法院判决被告与房管所的租赁关系于2019年9月29日解除，被告向房管所支付2019年5月至2020年9期间的租金及违约金，以及2019年10月至2020年2月期间的房屋占有使用费及逾期退房违约金，原告承担连带责任。综上，原告至今未向被告支付，构成根本违约，应承担违约责任。同时，原告的违约行为导致被告被房管所起诉，且在判决作出后原告拒绝履行相应判决义务，导致被告向房管所代为垫付了判决的相关费用，原告应予以赔偿。故提起反诉。原告对反诉辩称：第一，原告确认2019年9月期间的租金没有支付，但原因在于被告。涉案租赁合同从2018年签订以后原告合法合规的经营，但是因没有办到营业执照，而被有关政府部门多次查处。原告基于该问题多次与被告沟通，是被告一直以各种理由进行推搪。2019年5月，原告再次跟被告沟通，要求当面协商租金支付问题，同时要求被告尽可能地协助原告办理营业执照，但是被告仍在推搪。一直以来无法办理营业执照，对原告的正常经营造成了严重影响。第二，对于违约金，涉案合同是被告提供的格式合同，违约金计算标准过高，显失公平。如果要计算，请求法院按照年利率2%计算。导致不支付租金的问题在于被告，因此原告也不同意支付该违约金。第二项诉讼请求，原告不同意承担。第三，根据合同相对性原则，被告应当主动向房管所按时缴纳租金，至于原告没有支付租金，该二者没有关联性，也没有法律依据，应由被告自行承担被没收履约保证金的损失。而且被告也没有提供证据证明保证金已经被房管所没收，原告不予确认，不同意承担所谓的差额损失。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证。本院对当事人提交的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2018年7月1日，赖金美（出租人，甲方）与周慈月（承租人，乙方）签订《广州市（非住宅）租赁合同》，约定：第一条、甲方同意将坐落在粤溪南路**号***之1出租给乙方作非住宅（除餐饮和有关法律、政策规定不允许经营的行业除外）用途使用，建筑面积126.1296平方米，产别为代管产（经租、代管产可能涉及房屋发还）。第二条、租赁期限为2018年7月1日至2023年5月30日，59个月，租金为13000元/月。租金按月结算，每月的第5日前将当月的租金以银行划账方式向甲方一次性支付。第四条、依时交纳租金、逾期交纳租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的百分之三向甲方支付违约金；如逾期1个月，甲方有权解除本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金、违约金和以下第2点的费用。由此造成的损失，由乙方承担。第十二条，乙方于本合同签订之日起3个工作日内，向甲方交纳26000元履约保证金；因乙方违约而终止或解除合同的，保证金不予退回。第十九条，任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。第二十一条，4、租金支付方式为按月结算，乙方应将房屋的每月租金于当月的20日前以银行划账方式向甲方一次性支付；8、租赁期满或合同因故解除，乙方应将房屋返还甲方，依附于房屋的装修装饰无偿归甲方所有，乙方不得以此向甲方追究法律责任和索取任何补偿。12、乙方须自行办妥经营证照的相关手续，依法应由甲方提供有关资料办理的，甲方协助提供；乙方不得以办理经营证照为由向甲方追究有关法律责任和索取任何补偿；等等。2019年10月11日，房管所作为原告在本院起诉赖金美、周慈月，要求解除房管所与赖金美的房屋租赁关系，赖金美、周慈月腾空搬离涉案房屋，并要求支付2019年5月至搬离之日的租金或占用费以及违约金。本院以（2019）粤0111民初33189号案立案受理，该案审理查明2018年5月25日，房管所将涉案房屋出租给赖金美，双方签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定租赁期限为自2018年6月1日起至2023年5月31日止，每月租金14955元在每月第20日前支付。该案认定房管所与赖金美的租赁合同合法有效，并判决房管所与赖金美的租赁合同解除，赖金美与周慈月共同承担房屋的腾空返还义务，由赖金美向房管所支付2019年5月至搬离之日止的租金或占有使用费以及违约金。判决作出后，赖金美、周慈月提起上诉，广州市中级人民法院以（2020）粤01民终2575号案立案受理。该案认定涉案房屋于2020年2月28日由周慈月交还给房管所，但因周慈月收到房管所要求解除合同、收回房屋的通知，以及知晓赖金美同意解除合同的意思表示后，未能及时交还房屋，故周慈月需对未及时交还房屋之后产生的占有使用费承担连带责任；还认定赖金美要求用保证金抵扣租金和使用费不予支持。最终判决为，房管所与赖金美的租赁关系于2019年9月29日解除，赖金美向房管所支付2019年5月至2019年9月租金74775元及违约金（以当月租金14955元为本金按照年利率6%自当月21日起计至付清之日止），赖金美向房管所支付2019年10月至2020年2月期间的房屋占有使用费共74775元，周慈月对此承担连带责任；赖金美向房管所支付2019年11月至2020年2月逾期退房违约金，以每月14955元为本金按照年利率6%自当月1日起计算至实际付清之日止，周慈月对此承担连带责任。2020年10月12日，被告向本院支付60000元。2020年10月27日，被告与房管所签订《执行和解协议》，约定，双方共同确认截止2020年10月31日，剩余未执行到位的执行款为110204.58元，并同意被告在6个月内分两期向房管所支付。被告出示费用构成明细，记载执行款包括2019年5月至9月租金共74775元，以及截止2020年10月31日的违约金5747.63元；2019年10月至2020年2月租金共74775（14955元/月），自2019年11月至2020年10月31日的违约金共4036.62元；一审案件受理费648元；执行案件执行费2236元，剩余7986.33元为迟延履行债务的加倍利息。原告为证实其存在前期投入损失，出示加盖广东天福连锁商业集团有限公司公章的账户信息、天福开店前须知、（广州白云同德侨德）天福T便利店开业结算对账表、转账记录、发货单、收据。显示原告支付投资款192600元，其中室内装修47953.5元，招牌10602.5元；货架17148.5元、新式烟酒柜12407.8元、POS系统18000元、雪糕柜2400元，共49956.3元；商品64620.04元，各项费用1938元；优惠金额包括POS机系统11000元、装修及招牌9975元、加盟费8000元；还有各项保证金及加盟费、筹备费、设计费共38000元，预收款等费用。还显示2018年7月14日原告支付宽带服务费1912元；2018年7月购买冷柜金额为21800元。被告对上述证据均不予确认，称被告并非上述交易的相对方，不清楚交易情况；还主张被告收回涉案房屋时房屋内物品已搬空。审理中，原告称其离场时仅将冰箱搬离，其余物品并未搬离。原告为证实其还存在转让费支出，出示微信转账截图，显示支付64200元。原告称该费用包含履约保证金26000元、转让费30000元及租金8200元。被告对该付款事实予以确认，但主张原告违约，被告有权没收履约保证金。以上事实有广州市租赁合同（非住宅）、民事起诉状、天福便利有限公司账户、开店前须知、商标使用授权书、（广州白云同德围侨德）天福T便利店开业结算对账表（挂牌店）、转账记录、账单、发货单、收据、通知、执行和解协议、民事判决书及当事人陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，本案属于民法典施行前的成立的合同在民法典实施前履行合同发生争议，应适用民法典实施前的法律规定。原告与被告签订的《广州市租赁合同（非住宅）》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于前期投入损失。首先，关于投资款192600元。原告出示付款记录及结算对账表相互印证，本院予以采信。根据原告提供的结算对账表显示，投资款中涉及装修部分为47953.5元、招牌10602.5元、POS系统18000元，扣减优惠金额POS机系统11000元、装修及招牌9975元，故装修、招牌及系统的实际支出金额应为55581元。该款项属于原告的损失，该损失是否应由被告赔偿，本院认为，原告自2019年5月开始未按时足额支付租金，构成违约。虽原告主张系被告未能配合办理相关证照，但双方签订的合同并未约定若无法办理证照则不需要支付租金，故原告依此不支付租金没有合同依据，本院不予采纳。现原告违约，原告的装修损失应由原告自行承担，本院对原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求不予支持，予以驳回。投资款中的其余款项则属于可搬离物品以及加盟费、品牌使用费、保证金等，均不属于因合同解除或终止导致的必然损失，原告要求被告赔偿理据不足，本院不予支持，予以驳回。关于履约保证金，根据《广州市租赁合同（非住宅）》的约定，在因原告违约而终止或解除合同时，保证金不予退还。故原告要求被告返还保证金无合同依据，本院不予支持，予以驳回。关于转手费30000元。该转手费实质属于被告提前预收的全部租期的租金，因原告已于2020年2月28日交还房屋，故对于原告未使用租期对应的转让费被告应予以退还，经计算应为19838元（30000÷1795×608）。关于经营利润损失，因原告违约，该损失应由原告自行承担，要求被告承担无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。关于租金及违约金，2019年5月至2019年9月期间，原告仍在使用涉案房屋，理应向被告支付租金，故原告应向被告支付该期间租金共65000元。原告未及时支付租金，构成违约，被告要求原告支付违约金具有合同依据，本院予以支持。被告主张每日3%的违约金标准过高，本院酌情调整为以每月租金13000元为基数自每月6日起按照年利率6%计算至付清之日止。关于被告支付的执行款损失，虽原告未及时支付租金导致原告对被告存在违约行为，但并不必然导致被告需要向其上一手出租方拖欠租金并进而构成违约，故被告因其自身违约行为导致的损失不应全部由原告承担。考虑被告支付的执行款中包括2019年10月至原告退场之日2020年2月28日的租金，该期间原告仍在使用涉案房屋，故相关租金应由原告承担，经计算应为64552元（13000×4+13000÷29×28）。该部分租金的违约金已应由原告承担，除2020年2月以12552元为基数外，其余每月均以租金13000元为基数自每月6日起按照年利率6%计算至付清之日止。至于其他损失则应属被告未及时履行其与出租方之间的合同造成的扩大损失，应由被告自行承担。关于被告的保证金差额，同理，该损失亦属于被告自身未履行合同义务造成的扩大损失，被告要求原告承担理据不足，本院不予支持，予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告赖金美向原告周慈月支付转让费19838元；二、自本判决生效之日起五日内，原告周慈月向被告赖金美支付2019年5月1日至2020年2月28日期间的租金129552元并支付违约金（除2020年2月以12552元为基数外，其余每月均以13000元为基数，分别自每月6日起按照年利率6%计算至付清之日止）；三、驳回原告周慈月的其他诉讼请求；四、驳回被告赖金美的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费4126元，由原告周慈月负担3949元，由被告赖金美负担177元。本案反诉受理费1943元，由原告周慈月负担1404元，由被告赖金美负担539元。原告负担的反诉受理费，被告负担的本诉受理费，应在本判决生效日期五日内向对方直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林艾婧二〇二一年六月五日书记员  孔捷欣