浙江省嵊州市人民法院民事判决书（2021）浙0683民初3149号        原告：贾溢珂，女，1991年9月25日出生，汉族，住嵊州市。                委托诉讼代理人：王江，浙江三惟律师事务所律师。                被告：嵊州市勤业置地有限公司，住所地嵊州市经济开发区双塔路18号嵊州五金机电城6号楼1110。                法定代表人：张加强，总经理。                委托诉讼代理人：倪伟明，浙江中行律师事务所律师。                委托诉讼代理人：夏芳，女，系该公司员工。                原告贾溢珂与被告嵊州市勤业置地有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案受理，依法适用简易程序，于2021年6月16日公开开庭进行了审理。原告贾溢珂及其委托诉讼代理人王江、被告嵊州市勤业置地有限公司的委托诉讼代理人倪伟明、夏芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告贾溢珂向本院提出诉讼请求：1．判令被告双倍返还原告购房定金200000元；2．本案相关诉讼费用由被告承担。事实与理由：2021年4月20日，原、被告签订二份《商品房预定协议书》，原告（乙方）向被告（甲方）购买嵊州大道南699号商铺以及嵊州大道南701号商铺两处房产，并于2021年4月20日向被告交付了50000元定金，由被告负责人张辉代收，并出具收条一张，2021年4月21日又通过转账向被告交付了50000元定金。该合同第4.1条载明，双方应于2021年4月30日进行后续合同签订工作，后经原、被告协商一致，将后续合同签订工作推迟至2021年5月10日。2021年5月10日，被告联系原告以商铺价格没有审批下来为由不能履行合同义务，拒绝签订后续合同和交付商铺。合同第8条系被告单方面添加，写明协议总价需公司上级审批，如审批成功协议自动生效，乙方违约则按协议条款执行，如未审批成功，定金给予全额退款。第一，本合同为格式合同，添加条款应双方签字或盖章，然本合同添加条款只有被告单方面盖章，原告并没有签字或捺印，即没有达成形式上的合意，该条款对原告方没有约束力；第二，此条款与合同第5.1条内容相违背，甲方须在第四条约定的日期前保留乙方已支付定金的商品房，否则应双倍返还乙方购房定金；第三，该条约违反了《中华人民共和国民法典》第497条第二项规定，不合理的减轻被告责任，该格式条款无效，故添加部分不属于本合同的组成部分，对原告没有约束力。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。                被告嵊州市勤业置地有限公司答辩称，1．被告对双方签订了二份《商品房预定协议书》及原告已支付100000元定金的事实无异议。2．原告在未诉请解除双方签订的《商品房预定协议书》的情况下，直接起诉被告要求双倍返还定金是没有依据的，原告未按照合同约定或者法律规定行使解除权，被告认为不应当直接诉请双倍返还定金。3．原、被告双方未能订立正式合同的原因是双方未能就房屋总价达成一致意见，《商品房预定协议书》的手写部分系被告应原告要求写上去的，故不能据此推定被告拒绝签订正式合同，不应当适用双倍返还定金法则，被告仅需要退还原告定金。                原告为证明其诉讼请求所依据的事实，提供了以下证据：                证据1．商品房预定协议书二份，用以证明双方于2021年4月20日签订了商品房预定协议书，双方达成商品房预定合意，并约定了标的物、价款、购房定金、正式合同签订时间及违约责任等事实。                证据2．收条一份，用以证明原告于2021年4月20日支付50000元定金，另对剩余50000元定金的支付进行了约定的事实。                证据3．中国农业银行转账记录截图一份，用以证明原告于2021年4月21日支付50000元定金的事实。                证据4．微信聊天记录截图五份，用以证明原、被告协商一致将签订后续合同及交付剩余房款等事项推迟至2021年5月10日，且被告明确表示不再继续履行后续合同义务的事实。                被告对原告提供的证据质证如下：对证据1的真实性无异议，但对其证明目的提出异议，协议书第5.1条约定甲方须在第四条约定的日期前保留乙方已支付定金的商品房，否则应双倍返还乙方购房定金，由此可知双倍返还定金的条件是被告方未能保留已支付定金的商品房，而本案系双方未能就房屋总价达成一致意见，而未签订正式合同，故被告不应双倍返还定金；协议书第8条系被告要求原告添加，即便没有添加该条款，如果双方在签订正式合同时仍然无法对房屋总价达成一致意见，也是解除协议书，返还定金，而不是双倍返还定金。对证据2、证据3的三性均无异议。对证据4的真实性无异议，但需要说明聊天记录中能够反映出原、被告未能就房屋总价达成一致意见，被告同意返还定金，但不是双倍返还。                被告嵊州市勤业置地有限公司为支持其辩称主张，向本院提交了如下证据：                证据5．商品房预售证一份，用以证明案涉商品房具备预售条件的事实。                证据6．折扣审批单一份，用以证明原、被告未能就房屋价款达成一致意见的事实。                原告对被告提供的证据质证如下：对证据5的三性无异议。对证据6的真实性有异议，且不能达到其证明目的，折扣审批单系被告内部审批单，与《商品房预定协议书》没有关联性，对原告方并无法律约束力。                本院认证认为，原、被告所提供的证据均具有真实性，能够证明本案的基本事实，予以收集在卷。                根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2021年4月20日，原告（乙方）贾溢珂与被告（甲方）嵊州市勤业置地有限公司签订《商品房预定协议书》二份，原告向被告购买嵊州大道南699号商铺及嵊州大道南701号商铺两处房产。《商品房预定协议书》第1条、第2条载明，嵊州大道南699号商铺建筑面积为30.45平方米，单价为24958.95元／平方米，总价为760000元；嵊州大道南701号商铺建筑面积为372.21平方米，单价为7897.7元／平方米，总价为2940000元。第4.1条载明，乙方应于2021年4月30日，携带本预定协议书、定金收据、第一次付款的付款凭证（或全部房款的付款凭证）及个人有效身份证件，到嵊州市勤业置地有限公司售展中心，双方签订《商品房买卖合同》（浙江省建设厅、浙江省工商行政管理局联合监制）及补充协议。第5.1条载明，甲方须在第四条约定的日期前保留乙方已支付定金的商品房，否则应双倍返还乙方购房定金，除此之外甲方不再承担其他责任。手写添加的第8条载明，协议总价需公司上级审批，如审批成功协议自动生效，乙方违约则按协议条款执行，如未审批成功，定金给予全额退款。预定协议签订后，原告于当日向被告支付定金50000元，于2021年4月21日又向被告支付定金50000元，共计支付100000元。对双方约定的在2021年4月30日进行后续合同的签订工作，经双方同意，将订立正式合同的时间推迟至2021年5月10日，后因被告以价格未审批成功致双方未能签订合同。另查明，被告方尚未出售案涉的二间商铺。                本院认为，原、被告签订的二份《商品房预定协议书》，依法成立，双方在该协议中约定的定金，是双方真实意思表示，合法有效，对双方产生拘束力。按照协议约定，原、被告应于2021年4月30日签订商品房买卖合同，然被告在2021年5月10日，以商铺价格没有审批成功为由，不能按约履行签订合同的义务，以致发生纠纷，原告遂诉至本院要求被告双倍返还购房定金200000元。故本案的争议焦点是原告在本案中主张适用定金罚则是否成立？                对于原告主张适用定金罚则是否成立，本院认为，本案应结合原告的诉讼请求和合同约定内容涉及到以下两个方面的问题，1．原告在未诉请解除双方签订的《商品房预定协议书》的情况下，仅要求双倍返还定金，该请求是否符合法律规定？2．如符合法律规定，本案订约不成的原因何在，被告是否构成对预定协议的违约而应承担定金责任？现就以上两个问题分析如下：关于第一个问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条的规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。从该条文释义可知定金罚则的适用条件是“一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的”，即以当事人根本违约为前提条件，不能实现合同目的。另，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实看，案涉的二间商铺被告尚未出售，合同暂时处于迟延履行状态而合同目的仍然可能实现，尚未达到履行不能的程度，原告可主张继续履行。据此，在原告的诉讼请求至法庭辩论终结前未明确选择解除合同还是继续履行合同的情形下，直接主张适用定金罚则，缺乏适用定金罚则的基础。且经本院释明后，原告表示不变更诉讼请求，同时对于预定协议是要求解除还是要求继续履行均不予明确，故对其诉讼请求双倍返还购房定金，于法无据，本院不予支持。同时对其诉讼请求中包含的要求返还定金部分的请求，亦无法支持。关于第二个问题，本案订约不成的原因何在，是属于原、被告对预定协议内容合理的磋商，还是被告违反公平、诚信原则构成违约，而应承担定金责任，因对第一个问题已从法理上进行阐述，已无分析的必要，故不作评判。                综上，原告的诉请，因于法律规定不符，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十六条、第五百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：                驳回贾溢珂的诉讼请求。                案件受理费4300元，减半收取计2150元，财产保全费1520元，合计3670元，由贾溢珂负担。                如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。                    审判员张洪    二〇二一年六月十六日            书记员骆洁