广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初6831号原告：苏运香，女，1965年5月29日出生，汉族，身份证住址湖南省岳阳县，委托诉讼代理人：陈凤仪，广东云智律师事务所律师。被告：宋京，男，1974年5月11日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，原告苏运香与被告宋京房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏运香的委托诉讼代理人陈凤仪到庭参加了诉讼。被告宋京经本院公告送达开庭传票，期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏运香向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2020年1月6日签订的《房屋转让协议书》无效；2、判令被告立即向原告退还购房款72,000元，并向原告支付购房款占用期间的利息损失（以200,000元为基数，从2021年1月13日起，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际清偿全部债务之日止）；3、本案受理费由被告承担。事实和理由：2020年1月6日，原告与被告签订《房屋转让协议书》，约定被告将江景花园B栋403房转让给原告，原告支付购房款200,000元。合同签订后，原告于2020年1月12日向被告转账支付195,000元。因涉案房屋内还有被告租客在居住，所以剩下的5,000元未付。2020年2月28日，原告在被告的租客搬出涉案房屋后，扣除被告的租客应承担的水电费1,959元后，将剩余的购房款3,041元支付给被告，原告并正式接收房屋。2020年7月2日，广州市白云区人民政府黄石街道办事处发出公告，该公告内容显示位于黄石街××村××下底××街××、××、××、××栋涉嫌违法建设，黄石街道办事处将依法拆除。10月29日，黄石街道办事处再次发出《通知》，认定江景花园属违法建设，决定于2020年11月30日整体拆除该违法建设，并限各住（租）户于2020年11月29日前搬离。为了社会稳定，黄石街道办事处牵头，要求广州市白云区黄石街江夏经济联合社先行垫付部分购房款的救助，垫付的购房款是以涉案房屋第一手交易的价格计算（即以开发商陈衡利出卖给第一手买家即被告的价格进行垫付）。剩余购房款由原告自行向被告追讨。原告于2020年12月3日与广州市白云区黄石街江夏经济联合社签订《协议书》，该社于2020年12月通过银行转账的方式向原告垫付了部分购房款128,000元，剩余购房款72,000元，原告只能通过法律途径向两被告追讨。现江景花园已被黄石街道办城管拆除。原告认为，被告把明知是违法建设的房屋出售给我，存在明显过错，房屋已被拆除，合同目的亦无法实现。综上所述，现为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。被告宋京辩称无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋转让协议书》，约定位于广州市白云区黄石街江夏村第四经济合作社有偿租赁70年土地使用权所属土名“四方氹”江景花园B栋第四层403房（以下简称涉案房屋）是甲方于2010年9月24日与陈衡利签订的《合资建房协议书》，该协议书只有陈衡利和甲方的签名、指模，并未办理公证和律师见证，乙方确认陈衡利在该协议上签名属实，并确认上述房屋属甲方所有；甲方以人民币200,000元把上述房屋转让给乙方，乙方在本协议签订之日一次性支付该物业转让款给甲方；甲方将该物业交付给乙方使用，并做好水电房屋交接手续，等等。同日，原、被告就签订的上述协议在广东安仁律师事务所办理了律师见证。上述协议签订后，原告于2020年1月12日向被告支付了195,000元转让款；在扣除被告涉案房屋的原租客应承担的租金和水电费1,959元后，于2020年2月28日向被告支付3,041元。2020年2月28日，被告向原告交付了涉案房屋。2020年10月29日，广州市白云区人民政府黄石街道办事处向涉案房屋所在小区“江景花园”各住（租）户发出《通知》，内容为：按《白云区违法建设治理工作领导小组办公室关于印发的通知》的工作要求，经查，位于黄石街××村××下底××街××号的江景花园无任何报建手续，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条和《广州市城市管理综合执法违法建设行政处罚决定书》（穗综云违建处字[2020]第1500051号），江景花园属违法建设；街道依法将于2020年11月30日整体拆除该违法建设，请各住（租）户于2020年11月29日前搬离；有关部门正在对违法建设一手售卖当事人违法行为进行依法查处，等等。2020年12月3日，原告与广州市白云区黄石街江夏经济联合社（以下简称江夏联社）签订《协议书》，约定原告同意于2020年12月3日腾空涉案房屋，将房屋交由政府部门拆除，江夏联社在原告将涉案房屋交付拆除后五个工作日内，由江夏联社向原告垫付128,000元。签订上述协议书后，原告将涉案房屋交由政府部门拆除，江夏联社向原告支付垫付房款128,000元。诉讼中，原告明确其在本案中主张被告返还的购房款数额是已扣减江夏联社向其垫付房款128,000元后计算得出。本院认为，因引发原、被告纠纷发生的法律事实发生在民法典实施前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。根据政府部门发出的《通知》可知，涉案房屋所在地块因未办理用地批准手续和报建手续，涉案房屋所在的“江景花园”已被城管部门认定为违法建设，并责令拆除，故原、被告之间转让涉案房屋的行为已违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，双方签订的涉案《房屋转让协议书》应为无效合同。原告现要求确认涉案《房屋转让协议书》无效于法有据，本院对此予以支持。合同无效，因该合同取得的财产应予以返还，故原告要求被告返还已支付的转让款于法有据。诉讼中，原告确认对于上述转让款，因其已收取江夏联社代垫的转让款128,000元，故在本案中仅主张72,000元（200000-128000）有据，本院予以支持。从双方签订的转让协议书可反映，原告作为买受人对涉案房屋的权属和规划报建情况均是知情的，在此情况下原告坚持购买涉案房屋，其对涉案协议无效亦存在过错，且原告已实际占用涉案房屋，故现原告要求被告支付上述转让款占用期间的利息损失缺乏依据，本院不予支持。被告经本院公告送达开庭传票，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、苏运香与宋京于2020年1月6日签订的《房屋转让协议书》无效；二、在本判决生效之日起五日内，宋京向苏运香退还转让款72,000元；三、驳回苏运香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费800元，由宋京负担（于本判决生效之日起五日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  朱东军二〇二一年六月二十二日书记员  苏秋雅