北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0105民初53356号原告：杨伟伟，女，1982年10月7日出生，汉族，住山东山济南市市中区。被告：北京世轩家喜房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区和敬路。法定代表人：潘鑫。委托诉讼代理人：孙晓远，男，1994年11月2日出生，汉族，北京世轩家喜房地产经纪有限公司业务员，住河北省保定市定兴县。原告杨伟伟（以下简称原告）起诉被告北京世轩家喜房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋合同纠纷一案，本院于2021年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告、被告委托诉讼代理人孙晓远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院确认原、被告之间签订的《北京市房屋出租委托合同》于2020年11月24日解除；2、判令被告支付违约金10000元；3、判令被告向原告支付免租期违约金5000元；4、判令被告支付2020年11月的欠付租金1667元；5、判令被告支付房屋维修费1000元；事实和理由：原告与被告于2019年7月1日签订《北京市房屋出租委托合同》，原告将坐落于北京市朝阳区东坝街道汇景苑x室委托出租给被告，合同约定的租赁期间自2019年7月1日至2022年6月30日。月租金5000元，按季支付。2020年10月1日，被告应付第四季度租金，在原告再三追问下，被告于2020年10月16日回复原告称再支付50天房租后便不再续租，同时原告发现被告在承租期限内还对房屋有损坏，故提出上述诉讼请求，望判如所请。被告辩称，确认双方之间存在租赁合同关系，并且确认双方之间的租赁合同已于2020年11月24日解除。我司在2020年10月16日曾向原告提出过要求解除合同，称我方将在11月20日解除合同。我们认为原告的房屋存在债务纠纷，其门口曾经贴有宁波市法院的执行通知书，在2020年1月17日我司曾与原告沟通过解约的事情，原告说可以给我们一个月的时间让我们的租户搬走，但是租户不同意，所以这个事情就搁置了。租户在2020年6月搬走后，因为门口张贴着法院的执行通知单，我司无法继续出租房屋，我们的工作人员就住进了涉案房屋，我方就此事与原告持续沟通，但原告称不用理会法院的通知，但是这确实影响了我们公司的对外出租，所以我司提出在2020年11月份就不租了。针对原告的各项诉讼请求，我们并不认为我司有违约行为，我司与原告进行过解约沟通，因为门口张贴有执行通知单，确实影响了我们的出租，故我们不应承担违约责任；针对原告主张的免租期赔偿问题，因为租户在6月份搬走，7月确实有空置，我们没有办法了，才由我们工作人员住进去两三个月，这段期间我们没有收益，所以我们不应该支付；我方实际交房的时间是2020年11月20日，在11月24日交的钥匙，所以不应该再支付租金了；关于房屋维修费，我们可以去维修，但是费用我们不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院综合本案证据认定如下事实：2019年6月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《北京市房屋出租委托合同》，约定甲方将坐落于北京市朝阳区东坝乡汇景苑二区x房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方，用途为居住，乙方出租委托代理权限为代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方搬离与房屋租赁有关的备案、登记手续，代甲方向承租人收取租金，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。出租委托代理期间自2019年7月1日至2022年6月30日。免租期自2019年7月1日至2019年7月31日、2020年7月1日至2020年7月31日。甲方应于2019年7月1日前将房屋交付给乙方。租金标准为每月5000元，按季支付，租金支付日期分别为2019年7月1日、2019年10月1日、2020年1月1日、2020年4月1日、2020年7月1日、2020年10月1日、2021年1月1日、2021年4月1日、2021年7月1日……出租委托代理期间内房屋及其附属物品、设备设施的自然损坏由甲方负责，人为损坏由乙方负责。甲方有系列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付房屋达7日的。2、交房的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的。3不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、收到甲方通知后7日内未支付房租的。2、擅自改变房屋租赁用途的。3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的……出租代理期间甲方或乙方需提前终止合同的，应提前60日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。如甲方原因导致本合同提前解除的，除合同约定的违约金外甲方还应赔偿乙方遭受的一切实际损失。合同签订后，原告向被告交付了房屋。被告收到涉案房屋后对房屋进行了委托出租管理，并向原告支付了2019年7月1日至2020年6月30日的全部租金，2020年7月1日，被告向原告支付了2020年7月1日至2020年9月30日的租金10000元（合同约定2020年7月1日-2020年7月31日为免租期），并于2020年10月17日向原告支付租金8333元，原、被告共同确认该租金对应的租赁期间截止至2020年11月20日。此后，被告未在支付租金。2020年10月16日，被告以微信方式向原告提出解除合同，并实际于2020年11月24日向原告交还了涉案房屋钥匙，原、被告共同确认双方之间的租赁合同于2020年11月24日解除。原告认为被告提前终止合同，应当承担违约责任，故要求被告向其支付违约金。被告否认其存在违约行为，称因涉案房屋存在债务纠纷被法院司法查封，导致其无法对外出租房屋，合同目的不能实现，故其有权提出解除合同。就此，被告向本院提交了浙江省宁波市海曙区人民法院（2019）浙0203执4637号法院公告，该公告称：“本院在执行申请执行人宁波甬嘉变压器有限公司与被执行人山东迪镭凯电力设备有限公司、于某为借款合同纠纷的（2018）浙0203民初12294号民事判决书一案中，于2019年8月9日向被执行人山东迪镭凯电力设备有限公司、于某发出执行通知书，责令被执行人山东迪镭凯电力设备有限公司、于某履行生效法律文书确定的法律义务，被执行人山东迪镭凯电力设备有限公司、于某至今未履行。现为执行需要，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，责令被执行人于某或其他居住人在本公告之日起15日内主动腾房、迁出位于北京市朝阳区朝新嘉园西里二区x室房屋，不得故意拆除、毁损房产，若有案外人主张依据租赁合同继续占有上述房屋的，应在本公告之日起15日内向本院执行局提出书面异议，并提供相应证据。逾期不迁出的，本院将依法采取强制开启房屋等执行措施，并对室内未腾空的物品予以执行，对于拒不履行情节严重，构成犯罪的，依照《最高人民法院关于审理拒不执行判决、裁定刑事案件适用法律若干问题的解释》第二条第（三）款的规定依法追究刑事责任”。原告认可该法院公告的真实性，称公告中的被执行人于某系其前夫，涉案房屋登记在原告与于某名下，原告另称其与其前夫于某在2018年10月底协议离婚，协议约定涉案房屋归原告所有，因为房产证还没下来，所以不能办理所有权变更登记。因于某和其他人存在债务纠纷，故该房屋被司法查封了。被告另提交短信记录，内容有：“【宁波市海曙区人民法院】北京世轩家喜房地产经纪有限公司：本院因执行需要于2019年10月14日向你公司送达（2019）浙0203执4637号执行裁定书及协助执行通知书，要求你公司协助冻结并提取北京市朝阳区朝新嘉园西里x室房产的租金，请你公司依照法律文书要求，依据通知书要求将应付租金划付志本院账户。如拒不协助的，本院将依法追责。特此通知”。被告称其确认签署了宁波市海曙区法院向其送达的协助执行通知书，并将此短信转发给了原告。原告确认被告向其转发该条短信内容的真实性。原告称其已经作为案外人向海曙区人民法院提出执行异议，但并未就该意见向本院举证。经原告确认，目前涉案房屋依然处于司法查封状态中。原告收回涉案房屋后，发现室内门、墙壁存在不同程度的损坏，就此向原告提出财产损害赔偿主张。审理中，双方共同确认全部损失金额为600元，被告同意由其向原告进行赔偿。本院认为，原、被告签订的《北京市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均确认该合同已于2020年11月24日解除，本院不持异议，予以确认。当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。原告作为出租人，应当按照合同约定，向承租人提供符合合同约定的，适宜居住、使用或符合其他合同目的的房屋。本案中，涉案房屋因涉及执行案件被法院司法查封，同时被告签收了（2019）浙0203执4637号协助执行通知书，使得涉案房屋已不再适宜居住、使用或进行委托经营出租，被告的合同目的无法实现，本院认为被告有权提出解除合同，故针对原告提出的被告支付违约金的主张不予支持。合同约定的租赁期间自2019年7月1日至2022年6月30日，2020年7月1日至2020年7月31日为合同内的免租期，因双方提前终止了合同，故本院认为免租期的成就条件已不存在，且被告在该期间实际使用了涉案房屋，根据公平责任原则，本院认为该期间的租金或使用费应由被告向原告支付，故支持原告的该项主张。双方均确认被告支付租金至2020年11月20日，被告实际于2020年11月24日（交还钥匙）腾退搬离涉案房屋，故本院对原告提出的补齐租金的主张支持至2020年11月24日，金额由本院计算为666元。双方对于室内财产损失金额达成一致，本院不持异议，予以确认。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、确认原告杨伟伟与被告北京世轩家喜房地产经纪有限公司之间的《北京市房屋出租委托合同》于二〇二〇年十一月二十四日解除；二、被告北京世轩家喜房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告杨伟伟支付免租期（二〇二〇年七月一日至二〇二〇年七月三十一日）租金五千元；三、被告北京世轩家喜房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告杨伟伟支付欠付租金六百六十六元；四、被告北京世轩家喜房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告杨伟伟支付室内财产损失六百元；五、驳回原告杨伟伟的其他诉讼请求。如被告北京世轩家喜房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121元，由原告杨伟伟负担96元（已交纳），由被告北京世轩家喜房地产经纪有限公司负担25元（原告杨伟伟已预交，被告北京世轩家喜房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付原告杨伟伟）。本判决为终审判决。审 判 员 黎伟伟二〇二一年六月二十日法官助理 李 兵书 记 员 杨龙澜