北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初9248号原告：毛显晶，女，1987年8月19日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。被告：城城物业管理（北京）有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：张智军，总经理。原告毛显晶（以下简称原告）与被告城城物业管理（北京）有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告签订的合同编号为1101CJ2009110738757的《代理出租合同》；2、被告退还原告房租27500元；3、被告退还原告租房押金5500元；4、被告退还原告剩余燃气费337元；5、被告支付原告违约金5500元。事实和理由：2020年9月11日，原告与被告通过其业务员张鹏签订了合同编号1101CJ2009110738757的《代理出租合同》，约定：被告将位于北京市朝阳区来广营镇红军营东路3蕴实园路朝来绿色家园蕴实园小区XX栋X单元X层XXX室出租给原告使用，于起租日前完成交割，双方还约定了关于合同解除、违约责任等。被告业务员张鹏在签订合同前就口头承诺会按照原告要求搬走两个衣柜、一个沙发、餐桌及业主生活用品、个人物品（包括行李箱、鞋子）等，签订合同后，原告与张鹏多次微信、电话沟通物品搬走事宜，张鹏也明确表示会联系业主搬走，但至今未解决。此外，还有部分家具不在约定的交割清单当中，张鹏还多次回避该问题甚至拒接电话，致使原告至今未能实际完成房屋交付。2020年10月10日，被告房管人员徐坤微信沟通房屋燃气费时表明该房屋在起初业主交给中介代理时就已经表明东西不会搬走，鉴于以上事实，张鹏通过欺骗手段让原告签订《代理出租合同》。原告与被告客服电话沟通，亦没有结果。为维护原告的合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告未到庭应诉，但提交书面答辩状称：一、请法院依据相关证据及案件事实确定被告应退还原告租金的具体数额。被告与原告签订《代理出租合同》后，依约向原告交付了租赁房屋，原告亦实际租住在涉案房屋。受疫情影响，被告在2020年9月份经营出现困难，导致大量业主提前解除合同，并且要求原告搬离涉案房屋。因此，被告客观上可能存在未按照合同约定履行义务的情况。针对原告已经支付了租金但未能实际租住的期限对应的租金及押金，被告同意解除涉案合同并且返还未实际租住期间对应的租金及押金，但由于被告经营异常，无法核查原告实际租住日期及搬离时间，请法院依法核实。二、原告主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的申请适当予以减少。原告主张的违约金远高于被告违约给其造成的损失，加之受疫情影响，被告无力支付原告高额违约金，请法院依法调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年9月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订编号为1101CJ2009110738757的《代理出租合同》，合同约定：甲方受产权房委托将坐落在北京市朝阳区来广营镇红军营东路3蕴实园路朝来绿色家园蕴实园XX栋X单元X层XXX室（以下简称涉案房屋）出租给乙方，用途为纯住家。协议期限自2020年9月17日至2021年9月16日，月租金5500元，含物业费和暖气费。乙方在甲方微信公众号上进行签约及缴纳租金、押金，付款方式为半年付。乙方同意自本合同签订时向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金，押金数额5500元，合同期满后，在乙方无任何违约情形、不再续租，且甲方验收房屋无损坏、财产无丢失的前提下凭押金收据全额退还押金。甲方于本合同生效之日将该房屋交付给乙方，《物品交割单》详见附件一。租赁期前产生的相关费用由甲方代表产权方全部结清，如有产权方预付给物业及相关机构的水、电、天然气及物业相关费用，由甲方代产权方收取。甲方未按约定时间向乙方交付该房屋达7日的，乙方可终止合同，甲方应按原途径退还乙方租金及全部押金。在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情况或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。合同后附物品交割单一份，载明房屋内有2P空调一台、1.2P空调一台、43寸电视一台、冰箱一部、洗衣机一部、燃气热水器一个、燃气灶一个、1.8米床2张、餐桌一个、电视柜一个、1.8米床垫2张、三人位沙发一个，房屋内还有浴室柜、橱柜等其他物品。合同签订当日，原告向被告支付2020年9月17日至2021年3月16日的房屋租金27500元、押金5500元、天然气费337元。针对解除合同的原因，原告称合同签订后，被告口头向其承诺将不在合同清单内的物品全部搬走，主要包括两个大衣柜、一个餐桌、一个沙发、三个床头柜、一个微波炉以及房东放在衣柜上的个人物品，双方签署了《物品交割单》，但是由于房屋内的物品特别多，导致原告无法实际办理入住。原告提供与被告工作人员张鹏、徐坤的聊天记录四页、房屋照片七张，其中，原告与微信“城城找房”的聊天记录显示，2020年9月13日，原告说“那水电交接啥的咱们是等你回来还是等到起租日再交接”，对方说“等起租日吧”，2020年9月14日，原告说“中午好呀，问下你到北京了嘛，想问下你那边什么时间方便帮忙把阳台的柜子和屋里的那个餐桌拉走，沙发不用搬了，我们那个沙发太大屋里空间不够”，2020年9月16日，对方回复“我明天过去吧，今天我看了一下交割做不了”，原告说“好的，明天能把柜子和餐桌搬走不，我看柜子上还有两个行李箱”，2020年9月17日，原告说“中午好呀，问下你今天什么时间过去交接呀，我让我男朋友安排下时间”，对方说“业主从天津回来”“得让他们搬走”，原告说“麻烦你跟房东沟通下吧最迟明天咱们把交割做完”；照片显示房屋内还有衣柜一个、微波炉一个、沙发一个、床头柜两个，证明房屋内的家居情况与约定不符，被告未按照约定交房。庭审中，原告自述被告于签约当日向其交付房屋钥匙，但未交付水、电、燃气卡，2020年11月下旬房东知道被告跑路后就联系原告，因原告未实际办理入住，故将房屋钥匙交还房东。另查，本院于2021年3月13日向被告邮寄本案起诉状副本和证据材料，被告于2021年3月16日签收。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《房屋托管合同》主要内容为被告将涉案房屋交付原告使用，原告按期支付租金，故该《代理出租合同》实为房屋租赁合同，双方之间形成房屋租赁合同法律关系。关于解除合同的诉讼请求，根据在案证据及当事人陈述，原告已向被告支付了押金、租金和天然气费，被告应依约向原告交付房屋，被告工作人员向原告承诺将房屋内部分大件物品搬离以便原告入住该房屋，但其并未按期搬离物品，导致原告未能按时入住房屋，原告依约行使合同解除权于法有据。原告通过起诉方式主张解除合同，解除合同时间以向本院向被告送达起诉状副本时间为准。关于退还租金、押金、天然气费的诉讼请求，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失，因被告原因导致原告未实际入住房屋，故被告理应退还上述费用，本院对该项诉请予以支持。关于支付违约金的诉讼请求，根据上述分析，被告行为确已构成违约，应当承担相应的违约责任。被告认为违约金标准过高，请求法院依法调整，本院综合考虑原告取得和交还钥匙的时间、原告的实际损失情况酌情确定违约金数额。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》五百零九条、五百六十二条、五百六十五条、五百六十六条、第五百八十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告毛显晶与被告城城物业管理（北京）有限公司签订的编号1101CJ2009110738757的《代理出租合同》于2021年3月16日解除；二、被告城城物业管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告毛显晶房屋租金二万七千五百元、押金五千五百元、天然气费三百三十七元；三、被告城城物业管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告毛显晶违约金二千元；四、驳回原告毛显晶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费794元，由被告告城城物业管理（北京）有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  杨 静二〇二一年六月二十五日法官助理  姚澍峥书 记 员  嵇姣龙