北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0108民初7680号原告(反诉被告)：张晗，男，1993年9月16日出生，汉族，住北京市海淀区。被告(反诉原告)：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：万国有，男，该公司员工。原告(反诉被告)张晗与被告(反诉原告)北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员郝蓬独任审理,公开开庭进行了审理。原告张晗、被告自如公司之委托诉讼代理人万国有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晗提出诉讼请求：1.请求判决编号为BJGYWLD199468887的《资产管理服务合同》于2021年4月28日解除；2.自如公司向我补齐租金差额自2020年10月19日起计算至2021年4月28日.共计49421.06元，每月租金计算标准为8034元；3.自如公司向我支付支付自来水费5015元；4.自如公司向我支付合同违约金16068元；5.自如公司承担本案诉讼费用。事实和理由：我是北京市海淀区文龙家园二里2号楼11层4单元×××房屋的所有权人。2019年6月2日，我与自如公司签订编号为BJGYWLD199468887的《资产管理服务合同》，合同第一条约定我将房屋授权自如公司进行管理，合同期限为2019年6月3日起至2024年11月29日止，预计租金为7800元/月。合同生效后，我依约向自如公司按时交付了标的资产，双方签署了交割单。2020年7月30日之前的付款账期内，自如公司一直正常按时支付租金。2020年8月1日以来，自如公司违背契约精神和诚信原则，持续以各种方式无理要求我同意降租或解约，但从未得到我同意。自如公司应于2020年10月31日支付2020年9月的房租，但该月及以后的房租至今未支付。事实上，自如公司并不具备单方解约条件，我从未同意解除合同。我于2021年4月28日收房，自如公司应承担赔偿责任。我为维护自身合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。自如公司辩称，不同意张晗的诉讼请求，理由如下：第一、我公司同意解除合同，但不同意张晗的解除时间，解除时间以2020年10月20日为解除时间点。合同6.2条已经约定了解除合同的情形，本案是委托合同，不是租赁合同，我公司有解除权。我公司联系张晗收房，张晗拒收，房子已经在2020年10月14日结算清楚，返还了房屋，并交还了机械锁钥匙。第二、租金及赔偿，已经结算清楚，不同意支付租金。第三、违约金不同意支付，由于房屋状况发生改变，合同约定了是三居室，隔断拆除后变更了两居室，所以我公司不违约，如果法院认为我公司违约，请求酌减。第四、水费不认可，交房后的房屋状况与我公司无关。我公司提起反诉，反诉请求：1.确认双方签署的《资产管理服务合同》于2020年10月20日解除；2.请求张晗向我公司支付新配置设施损失费用28131.17元；3.判令本案诉讼费用由张晗承担。事实和理由：我公司与张晗签署《资产管理服务合同》，我公司接收产权人房屋，在原有房屋装修水平的基础上经必要的装修改造后对外出租，按月向张晗支付“预期收益”。在《资产管理服务合同》的附件一中，双方就案涉房屋的经营管理范围，也即可用于经营的“居室数量”可以选择为“三室”，而该案涉房屋的实际居室数量为两室，该条款意味着甲乙双方通过约定，就在房屋内部利用客厅增设可供居住的房间达成一致，我公司以三居室的房屋条件经营管理房屋并对外出租。正是在此合同履行的基础条件上，我公司同意按7800元的标准向张晗支付“预期收益”并按3%的增幅在合同有效期内进行递增。后来房屋的优化间被责令拆除，可出租的居室数量变成2间，在房屋满租的情况下，我公司仍亏损，加之今年疫情影响，大批滞留外地的租客与我公司解除房屋租赁合同，我公司收支严重倒挂，亏损严重。合同继续履行对我方显失公平，因客观情况发生变化，本着公平、合理分担损失的原则，我公司与张晗多次协商降价事宜，欲达双方损失最小化，但张晗一概否决。我公司迫于无奈，于2020年10月15日向张晗寄送了《解约通知函》通知其解约，支付了应付租金及违约金，且将机械锁钥匙交还张晗。依据合同约定:合同到期或解约的，乙方为标的资产安装机械锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供钥匙。我公司已完成房屋的返还，房屋已不在我方占有和控制之下，合同已经实际解除。因我公司对房屋进行了重新装修，依据合同约定，合同到期或提前解除，张晗应当向我公司支付装修及新配置设施的损失费。故提起反诉。张晗针对自如公司的反诉辩称，不同意自如公司诉讼请求。因为合同没有解除，所以我不需要支付房屋配置费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据本院经审理认定事实如下：张晗系位于北京市海淀区文龙家园二里2号楼11层4单元×××房屋（以下简称×××房屋）的所有权人。2019年6月2日，张晗（甲方、委托方）与自如公司（乙方、受托人）签订《资产管理服务合同》，约定：甲方授权乙方对×××房屋进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务。1.3管理期间，自2019年6月3日起至2024年11月29日止。1.4管理周期，每个履约年度加上该年度甲方承受的空置期。2.1预期收益，依据市场行情预期合理收益为7800元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。2.2空置期，首个管理周期60天，次个管理周期起每个管理周期30天。2.6服务质量保证金，乙方按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金=当期管理周期内单个结算预期收益），每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，本合同终止或解除时结算如仍有剩余的，甲方应当在当期付款期限内将余额返还乙方。2.7结算方式，双方认可自2019年8月2日开始计收收益，每个履约年度内每月为一次计算周期。合同约定，管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构。合同第6.2条（2）约定了因乙方违约，甲方有权单方解除合同的几种情形；合同第7.3条约定，乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同签订后，张晗向自如公司交付了涉案房屋，房屋交付后，自如公司对×××房屋进行了装修。自如公司向张晗支付了服务质量保证金，并支付租金至2020年9月30日。此后自如公司与张晗协商合同解除事宜，但未征得张晗的同意。2021年4月28日，张晗收回×××房屋。对有争议的证据和事实，本院认定如下：自如公司提供向张晗发送的《解约结算协议》及2020年10月15日向张晗邮寄《解约通知函》，证明发出解约通知及自行结算情况。张晗表示收到结算款，但不认可收到上述文件，且不同意解约。因张晗对上述证据持有异议，故本院不予确认。自如公司主张已将机械锁钥匙放于房门旁边，但未提交证据予以证明。张晗提交其父亲通讯记录，证明自如公司未将放置钥匙事宜告知自己及家人。张晗提交自来水费缴费单及自来水公司查表员工谢尚柱的录音，证明涉诉房屋尚欠水费5015元。自如公司认可缴费单及录音的真实性，不认可证明目的，称解约完成后，自如公司对房屋不再使用，是否业主自行使用自如公司不知晓，管家明确告知了业主已经解约完毕，业主拒收房屋导致的水费增加不应自如公司承担。本院确认涉诉房屋尚欠水费5015元的事实。本院认为，当事人应当依据诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，张晗与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同虽名为资产管理服务合同，但是根据该合同所约定的当事人权利义务内容如：张晗将涉案房屋交由自如公司经营出租，供他人居住，自如公司按照合同约定标准支付“预期收益”的约定符合合同法关于出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的租赁合同基本属性，该合同应当认定为房屋租赁合同。关于自如公司是否享有单方合同解除权一节，因如前所述涉案合同已认定为房屋租赁合同，自如公司作为具有一定规模的房屋租赁企业，应当对相关房屋租赁的政策性规定具有全面的知悉，同时对公司自身业务风险应当具有前瞻性预判。自如公司在经营中设置优化间系其自身经营行为，作为出租人张晗并不知晓，优化间被拆除系其作为房屋租赁市场经营主体的商业风险所致，并非情势变更；故相关经营风险应由自如公司自行承担。自如公司以经营收益受损，合同目的不能实现为由主张可以行使合同解除权的辩称，本院不予采纳。自如公司单方向张晗发送《解约通知函》并要求解除双方合同的行为，不符合双方之间关于合同解除的相关约定，亦不符合合同法定解除的情形，自如公司单方解除合同的行为已经构成违约，应当承担因违约给张晗带来的损失。张晗于2021年4月28日从自如公司处收回房屋，其行为表示同意解除双方的《资产管理服务合同》，故双方合同于2021年4月28日解除。自如公司反诉要求确认其与张晗签署的《资产管理服务合同》于2020年10月20日解除的反诉请求，因自如公司作为房屋租赁合同的违约方不具备合同的单方解除权，故对于其该项反诉请求本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现张晗要求自如公司支付房屋预期收益并赔偿违约金的请求，具有事实与法律依据，本院支持。其中对于张晗要求自如公司支付自2020年10月19日至2021年4月28日的预期收益，本院认为：在双方合同解除前，自如公司应如约交纳租金。诉讼中自如公司称于2020年10月初就与张晗通电话告知解约完成及业主钥匙放置门口消防栓内，但未得到张晗的认可；故不能证明自如公司已将房屋交付，并提供足以让张晗知晓的方式将上述情况予以告知。张晗在诉讼中得知房屋钥匙已交付并及时予以收房，故在房屋交付张晗前的房屋租金应由自如公司负担，本院确定自如公司应支付张晗自2020年10月1日至2021年4月28日房租收益，其中2020年10月16日前的租金已由自如公司结算并支付给张晗，本院不持异议。现张晗主张2020年10月19日至2021年4月28日期间的租金49421.06元，有事实与法律依据，本院支持。水费一项，在房屋交付前产生的费用应由自如公司负担，故本院对于张晗主张的实际水费损失予以支持。违约金一项，应根据双方合同约定的赔偿标准以及张晗实际遭受损失考虑。诉讼中自如公司要求酌减违约金，考虑到张晗的房租收益本院予以充分支持，张晗并未提供证据证明其实际损失，故本院对于张晗主张违约金数额予以酌减。至于自如公司反诉要求张晗赔偿新配置设施损失费用的请求，因本案系自如公司违约导致合同目的不能实现，故不属于双方合同约定的“合同提前解除”的情形，故本院对于自如公司的该项反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一百四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十一条规定，判决如下：一、确认张晗与北京自如生活企业管理有限公司签订的《资产管理服务合同》于2021年4月28日解除；二、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效后七日内支付张晗预期收益49421.06元、违约金8034元、水费5015元；三、驳回张晗的其他诉讼请求；四、驳回北京自如生活企业管理有限公司的全部反诉请求。案件受理费781元（张晗已预交），由张晗负担100元，已交纳；北京自如生活企业管理有限公司负担681元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费252元，北京自如生活企业管理有限公司负担，已交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郝 蓬二〇二一年六月三十日书记员 秦鹏博