四川省天全县人民法院民 事 判 决 书(2018)川1825民初693号原告成都合一投资有限公司。地址：成都市武侯区航空路*号。法定代表人杨谦明，该公司总经理。委托诉讼代理人邓忠义，男，汉族，生于1955年2月16日，住成都市青羊区，该公司员工。被告陈海鹛，女，汉族，生于1970年1月8日，住雅安市雨城区。被告朱律山，女，汉族，生于1963年2月9日，住雅安市雨城区。委托诉讼代理人陈崇贵，男，汉族，生于1964年12月4日，住雅安市雨城区，系朱律山丈夫。原告成都合一投资有限公司（以下简称合一公司）与被告陈海鹛、朱律山房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法于2018年6月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邓忠义、被告陈海鹛、被告朱律山及其委托诉讼代理人陈崇贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年2月18日，原告合一公司与被告陈海鹛、朱律山签订《销售合同》，约定原告将其位于天全县整栋房屋（房产证号为天全房权证城厢镇第7（1）（2）（3）号，建筑面积为758.50m2）以总价150万元出售给二被告。付款方式为：（1）以银行转账方式支付至出卖方指定银行账户；（2）合同签订当日买方支付购房款50万元（含已付定金10万元），合同签订后45天内卖方先行为被告办理房屋产权过户手续，按合同约定被告应于全部产权证办理完毕之日起3个月内向原告支付剩余购房款100万元。2013年3月7日和27日，双方办理了房产证和土地使用证过户登记手续。原告将房屋及办理完毕过户手续的房产证、土地使用证移交给二被告。二被告向原告出具房产证和土地使用证《收条》及房款《欠条》，该欠条载明：二被告对剩余房款100万元承担连带偿还责任。但二被告至今未支付剩余房款，故诉请法院判令：由二被告支付原告购房款1000000元、违约金200000元、资金占用费902055.56元，并由二被告承担诉讼费、财产保全费、诉讼担保费等其他合理费用。原告提供的证据为：《销售合同》、《房产证》、《土地证》、《欠条》、《承诺书》、《资金占用计算表》、《营业执照》、被告《身份证》及《结婚证》、《墙面裂缝处理方案》。二被告共同辩称，1、二被告向原告支付所欠购房款100万元应在由原告修缮房屋达到约定交付条件后支付。争议房屋因地震受到严重损坏，经鉴定为Bsu级，要求原告修缮房屋达到结构安全性《民用建筑可靠性鉴定标准》对Asu级的要求，所交付房屋质量合格的前提下，二被告付给原告房屋余款。之前法院判决要求原告于2014年8月5日起3个月内对涉案房屋进行修缮，但原告一直拒绝修缮，2015年10月二被告向天全县人民法院申请强制执行，原告也拒绝修缮，因此基于原告的态度，可以预见二被告在余款付清后原告有可能不能按照双方约定的交付标准交付房屋，二被告为维护自己的权益不受损害故行使不安抗辩权，暂行中止付款义务。2、二被告不构成违约，所以不应支付20万元违约金。3、原告出售房屋因地震没有及时维修无法满足交换的条件导致交易暂停，原告提出的902055.56元资金占用费理由不成立。依据《销售合同》原告占有房屋，依法取得房屋每年72018元出租租金（依据是原告同出租人签订的出租合同），同时二被告暂停支付原告房屋余款的原因是原告拒绝执行法院判决而造成的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，责令原告维修房屋，以维护二被告合法权益。二被告提供的证据为：《销售合同》、《商铺租赁合同》、《房屋建筑安全鉴定报告》、（2013）天全民初字第879号民事判决书、（2014）雅民终字第732号民事判决书、（2015）川民申字第570号民事裁定书。经审理查明：2013年2月18日，原告合一公司与被告陈海鹛、朱律山签订《销售合同》，约定原告将其位于天全县整栋房屋（房产证号为天全房权证城厢镇字第××（1）（2）（3）号，建筑面积为758.50m2）以总价150万元出售给二被告。付款方式为：（1）以银行转账方式支付至出卖方指定银行账户；（2）合同签订当日买方支付购房款50万元（含已付定金10万元），合同签订后45天内卖方先行办理房屋产权过户手续，全部产权证办理完毕之日起3个月内买方向卖方支付剩余购房款100万元。房屋交付为：（1）所购房屋以房屋现状交付。在此合同签订前买方已知晓并认同房屋现状为交付标准；（2）所购房屋交付时间以付清房屋全款后交付。……合同签订当日，二被告向原告支付购房款50万元。2013年2月26日，被告陈海鹛、朱律山、陈崇贵（系朱律山丈夫）签定《财产约定协议书》，约定该所购房屋陈海鹛占50%产权份额，朱律山、陈崇贵各占25%产权份额。2013年3月7日和27日，原告与陈海鹛、朱律山、陈崇贵办理了房产证和土地使用证过户登记手续。2013年4月3日，原告将所办理的房产证、土地使用证移交给陈海鹛、朱律山、陈崇贵，三人用该房屋作为抵押物向雅安市雨城区多营信用社申请抵押贷款，以支付所欠原告的房款100万元。三人向原告出具房款《欠条》及《承诺书》，载明：抵押贷款100万元下来后，款直接划到原告的银行账户；三人对欠款承担连带偿还责任；如抵押贷款未审批，三人应及时将房产证和土地使用证交给原告，另行协商还款事宜；如贷款获得批准后，未能及时划到原告账户而产生的一切后果，三人同意按购房合同条款承担违约责任。2013年4月20日，雅安发生“4.20芦山地震”，地震造成案涉房屋损坏，其价值发生变化，而该笔贷款尚在上报雅安市雨城区信用联社贷款审批期间，信用社对被告的贷款申请暂时搁浅。二被告即未按期给付所欠原告房款。2013年6月2日，四川盛泰建筑勘察设计有限公司绵阳分公司对该房屋进行鉴定后作出《房屋建筑安全鉴定报告》，结论为：该建筑物鉴定等级为Bsu级，结构安全性不符合《《民用建筑可靠性鉴定标准》对Asu级的要求，影响整体承载，建议对该房屋进行必要的修复处理及抗震加固。因双方对该房屋维修加固由哪方承担发生争议，合一公司遂于2013年11月8日起诉至本院，要求：解除原、被告于2013年2月18日达成的房屋《销售合同》；由被告向原告支付违约金20万元；由被告协助原告将争议房屋过户至原告名下，过户中产生的税、费由被告承担。诉讼中，被告提起反诉，要求：原告限期修缮案涉房屋；由原告支付被告违约金20万元、房屋收益损失8万元。本院经审理后，于2014年8月5日作出（2013）天全民初字第879号民事判决书，判决：一、驳回原告成都合一公司要求解除原、被告于2013年2月18日达成的房屋《销售合同》及由被告向原告支付违约金20万元，以及由被告协助原告将争议房屋过户至原告名下，过户中产生的税、费由被告承担的诉讼请求；二、由合一公司自判决生效之日起三个月内修缮案涉房屋；三、驳回被告反诉要求原告支付违约金20万元及房屋收益损失8万元的诉讼请求。判决后，合一公司不服该判决，上诉至雅安市中级人民法院，后其上诉请求被驳回，合一公司又向四川省高级人民法院申请再审，再审申请亦被驳回。之后原告一直未对案涉房屋进行修缮，二被告遂向本院申请强制执行，执行过程中因双方对修缮方案分歧较大，该房屋至今未修缮，且自地震发生后就一直处于空置状态，二被告也未向原告支付剩余100万元房款。原告遂于2018年5月22日起诉来院，提出上述诉讼请求。以上事实有《销售合同》、《房产证》、《土地证》、《欠条》、《承诺书》、《房屋建筑安全鉴定报告》、（2013）天全民初字第879号民事判决书、（2014）雅民终字第732号民事判决书、（2015）川民申字第570号民事裁定书及双方当事人陈述证实，经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。“4.20“芦山地震属于不可抗力，案涉房屋因地震受损而不符合合同约定的交付条件，合一公司作为交付方应当负有修缮义务。二被告向银行贷款以偿还所欠合一公司房款，也因“4.20“芦山地震而搁浅，也属于不可抗力导致，并非恶意拖欠房款。在法院作出由合一公司自判决生效之日起三个月内修缮案涉房屋的生效判决，及二被告向法院申请强制执行要求合一公司修缮案涉房屋之后，合一公司仍未履行修缮义务，二被告未及时支付剩余房款也系基于合一公司未履行修缮义务交付符合标准的房屋而行使不安抗辩权，不构成违约，故对原告要求二被告承担违约金及资金占用费的诉讼请求本院依法不予支持。但因二被告已向法院申请强制执行，该案已进入执行阶段，基于公平原则，二被告也应当在原告履行完修缮义务的同时向原告支付剩余购房款。庭审中，因双方分歧较大，致本案无法调解。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十七条之规定，判决如下：一、由被告陈海鹛、朱律山在成都合一投资有限公司对位于天全县整栋房屋进行修缮后十日内支付原告成都合一投资有限公司剩余房款人民币100万元；驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11808元，财产保全费5000元、两项共计16808元由原告承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员  牛燕军二〇一八年七月三十日书记员  杨妤婕附适用法律条文：《中华人民共和国合同法》当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。