福建省漳浦县人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0623民初2765号原告:漳浦臻阳房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市漳浦县绥安镇江滨路与湖滨东路交汇处，统一社会信用代码91350623MA31EW98XR。法定代表人：张坚，董事长。委托诉讼代理人：徐金文，男，公司员工。被告：关博韬，男，1989年8月19日出生，汉族，住福建省漳浦县。被告：林晓洪，女，1989年2月4日出生，汉族，住福建省漳浦县。上列二被告的共同委托诉讼代理人：陈潇君，福建梁峰律师事务所律师。原告漳浦臻阳房地产开发有限公司与被告关博韬、林晓洪商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。漳浦臻阳房地产开发有限公司的委托诉讼代理人徐金文，关博韬及关博韬、林晓洪的共同委托诉讼代理人陈潇君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。漳浦臻阳房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年10月13日签订的编号为3506××××1274的《商品房买卖合同》；2.判令关博韬、林晓洪支付违约金人民币205271.4元（该款项与应退还二被告的已付购房款相抵扣）；3.判令关博韬、林晓洪配合办理上述《商品房买卖合同》及其附件的合同备案及预告登记注销等相关手续；4.本案全部诉讼费用由关博韬、林晓洪承担。事实与理由：2019年10月13日，原、被告签订编号为3506××××1274的《商品房买卖合同》及其附件，合同约定，关博韬、林晓洪向漳浦臻阳房地产开发有限公司购买位于福建省漳州市漳浦县××十里××＃楼××号商品房，该商品房购房款总价为人民币1026357元。合同第七条第2款约定“买受人采取下列第3种方式付款:3.贷款方式付款：【√公积金贷款】。买受人应当于2019年10月13日前支付首期房价款人民币416357元，占全部房价款的40.57%。余款人民币610000元向中国银行股份有限公司漳浦支行申请贷款支付。同时，合同附件十一补充协议第三条第2款约定“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的20%向出卖人支付违约金。合同签订后，关博韬、林晓洪仅支付购房款425357元，而本应于2020年10月24日支付的购房款571000元，至今未付，逾期已超过90日。双方签订的合同具有法律约束力，关博韬、林晓洪未按约定付款已构成违约，漳浦臻阳房地产开发有限公司有权解除涉案合同，并要求关博韬、林晓洪承担违约责任。关博韬、林晓洪辩称，一、双方签订的《商品房买卖合同》未达到解除条件，依法应当驳回漳浦臻阳房地产开发有限公司的全部诉讼请求。双方签订的《商品房买卖合同》就付款方式及付款期限作了明确约定，关博韬、林晓洪并未违反合同约定，合同未达到解除条件。根据合同第七条第三款约定，关博韬、林晓洪按照约定支付首付款后，余款是选择公积金贷款，并且约定向中国银行股份有限公司漳浦支行申请贷款支付。根据合同约定关博韬、林晓洪二人所属单位均有缴纳公积金，符合公积金贷款，关博韬、林晓洪二人也积极配合漳浦臻阳房地产开发有限公司向中行漳浦支行申请贷款，但目前贷款尚未审批通过，根据约定支付余款的方式是向银行申请贷款支付，双方并未约定贷款支付的期限，也未约定贷款暂无法通过时需关博韬、林晓洪一次性付清余款。漳浦臻阳房地产开发有限公司在诉状中陈述余款缴纳届满期限为2020年10月24日系其单方面陈述，对关博韬、林晓洪不具有约束力，并非双方约定的付款期限。根据合同约定，付款期限并未具体约定的情况下何谈逾期超过90日付款，并且付款方式为向银行贷款支付，并未要求关博韬、林晓洪在贷款尚未审批通过时应当一次性缴清余款，因此关博韬、林晓洪并不存在任何违约行为，漳浦臻阳房地产开发有限公司要求解除合同的条件不成就，并且以关博韬、林晓洪逾期付款超过90日，应按照房屋总价款20%支付违约金的主张没有任何事实和法律依据，应当予以全部驳回。二、退一步说，即使《商品房买卖合同》被解除，漳浦臻阳房地产开发有限公司主张的违约金过高，依法应当予以调整，应自起诉之日起以未付款项为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金。1.《商品房买卖合同》系漳浦臻阳房地产开发有限公司单方出具的格式条款，条款的内容除房产信息以及付款金额外，其余条款均不能更改，违约金按照房屋总价款20%计算并非合同双方协商一致的结果，也并非关博韬、林晓洪的真实意思表示。该条款不能更改且出具格式合同的漳浦臻阳房地产开发有限公司没有加粗加黑对关博韬、林晓洪进行提示，关博韬、林晓洪认为该条款显示公平，应为无效的格式条款，格式条款无效的不再作为双方违约责任的依据。2.《商品房买卖合同》的条款是经过房地产建设及管理部门审核通过的，其中第八条关于逾期付款责任第一款第二项明确约定了，出卖人解除合同，首先应当书面通知买受人，并且自解除合同通知送达之日起按照累计应付款的％向漳浦臻阳房地产开发有限公司支付违约金。而漳浦臻阳房地产开发有限公司规避了此条款，在补充协议中擅自加重关博韬、林晓洪的违约责任，约定按照总价款的20%计算违约金不应当予以采纳。并且根据附件十一补充协议第五条的约定，出卖人逾期交付房屋逾期超过90日的，买受人有权解除合同，但应当在达到解除合同条件之日起15日内通知出卖人，否则视为继续履行合同。关博韬、林晓洪认为，该条款对于出卖人逾期交房来说对应于买受人的逾期付款，基于公平对等原则，在关博韬、林晓洪逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同，但应当在达到解除条件之日起15日内通知买受人，否则视为继续履行合同。截止诉讼提起之日，漳浦臻阳房地产开发有限公司从未向关博韬、林晓洪主张解除合同。3.根据《民法典》五百八十五条（违约金的约定）：“当事人可以约定乙方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金高于造成损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少......”漳浦臻阳房地产开发有限公司主张按照购房总价款的20%计算违约金，明显高于损失，依法应当予以调整减少。首先，虽然关博韬、林晓洪购买的房屋总价款为人民币1026357元，但关博韬、林晓洪已经缴纳了425357元，所缴纳的款项金额比例已高达为41.44%，大大超过常规的首付款20%的比例。因此即使计算违约金，也应当按照未履行部分为基数进行计算；其次，违约金按照20%的比例计算严重过高与经济损失，漳浦臻阳房地产开发有限公司未收到购房余款，仅造成资金未及时收回的损失，并且解除合同的法律后果并未造成房屋无法出售，损失的计算可参照中国人民银行同期同类贷款利率以未付款为基数计算违约金。4.关博韬、林晓洪主观上没有拖延办理公积金贷款的故意，在满足公积金贷款的条件下，从未表示不办理公积金按揭贷款。对于关博韬、林晓洪来说，购买房屋是人生的大喜事，关博韬、林晓洪从未想过因购房而惹上官司。但在购房后，关博韬、林晓洪人生遭遇两大家庭变故，其一关博韬、林晓洪的二孩在母亲腹中时胎像不稳，后早产生育，出生后身体状况不佳，需花费大额费用在医院看护直至出院；其二，关博韬的父亲在此期间也突发心脏疾病，后进行心脏搭桥手术，关博韬、林晓洪举债为父亲治疗。上述的家庭变故客观上导致关博韬、林晓洪在银行贷款尚未审批通过时也未能主动凑齐款项缴清购房余款。综上所述，合同并未达到解除条件，漳浦臻阳房地产开发有限公司也未履行解除合同通知的义务，依法应当驳回漳浦臻阳房地产开发有限公司的诉讼请求。即使合同解除，关博韬、林晓洪不存在违约行为，不应计算违约金。即使计算违约金，漳浦臻阳房地产开发有限公司的主张过高于损失，依法应当予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。漳浦臻阳房地产开发有限公司提供了身份证、商品房预售许可证、商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、商品房买卖合同（预售）、催款函、邮寄单、买卖合同重要事项告知书等证据，关博韬、林晓洪提供了疾病诊断证明书、出院小结、出院记录等证据。上述证据经本院庭审查证，形式合法，内容客观真实且与本案关联，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年10月13日，漳浦臻阳房地产开发有限公司与关博韬、林晓洪签订了合同编号3506××××1274的《商品房买卖合同》（预售）及附件，由关博韬、林晓洪向漳浦臻阳房地产开发有限公司购买址在漳浦县××镇××十里××＃楼××号商品房，房屋总价款1026357元。合同第七条第3款约定：付款方式为公积金贷款，买受人应于2019年10月13日前支付首期购房款416357元，占全部房价款的40.57%，余款610000元向中国银行股份有限公司漳浦支行申请贷款支付。合同第八条约定：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：1.……。2.详见本合同附件十一补充协议第三条的约定。附件十一补充协议第三条约定：“买受人未按约定时间付款的，1.逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定的总房价款的20%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的因付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的20%。”附件十一补充协议第十五条约定：“1.双方一致同意因买受人原因导致合同解除的，买受人应向出卖人支付总房价款20%的违约金。由此而产生的所有费用包括但不限于相关手续费、诉讼费、及出卖人律师费等具有买受人承担。2.合同因法定或约定解除的，出卖人有权从买受人已支付的所有款项中扣减买受人应承担的违约金及有关费用（包括但不限于因买受人违约导致出卖人需支付的诉讼费、律师费用），不足扣减的，买受人应当支付给出卖人。”合同签订后，关博韬、林晓洪合计共支付了房价款455357元，余款571000元，因政策原因导致关博韬、林晓洪未能办理按揭贷款，至今未支付。2019年10月26日，漳浦臻阳房地产开发有限公司按照合同约定的送达地址向关博韬、林晓洪寄送《已到期应缴款通知书》，书面催告关博韬、林晓洪支付逾期未缴楼款及违约金。通知书载明：“合同约定的需支付的银行按揭房价款人保571000元的付款期限已于2020年10月21日届满，而阁下未能按时支付，上述房价款共计人民币571000元，截止2020年10月26日，按合同约定共产生预期缴纳楼款违约金342.6元。请收到本通知书后于2020年11月2日前将上述房价款及违约金支付到专用账户，以免扩大违约损失。”2019年10月27日，邮件被签收。在此期间，关博韬、林晓洪家人因病住院治疗。漳浦臻阳房地产开发有限公司于2021年3月16日向本院提交起诉材料。本院认为，漳浦臻阳房地产开发有限公司与关博韬、林晓洪签订的《商品房买卖合同》（预售）,系双方真实意思表示,亦不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方的诉辩理由,本案争议的焦点问题为:一、关博韬、林晓洪是否构成违约;二、若构成违约,漳浦臻阳房地产开发有限公司请求解除涉案合同、要求关博韬、林晓洪支付违约金是否应支持。关于第一个焦点问题,涉案合同约定“付款方式为公积金贷款，买受人应于2019年10月13日前支付首期购房款416357元，占全部房价款的40.57%，余款610000元向中国银行股份有限公司漳浦支行申请贷款支付。”,截止本案法庭辩论结束,关博韬、林晓洪也未支付剩余房款,构成违约。关博韬、林晓洪主张“自己符合公积金贷款条件，因公积金贷款经办机构原因导致贷款审核至今未能通过，合同并未约定购买人在贷款尚未审批通过时应当一次性交清余款，并不存在任何违约行为”。本院认为,贷款申请能否通过贷款机构审批及审批所需具体时间,系与贷款人自身信用状况、办理贷款的积极程度、贷款机构的政策等因素有关,本案双方均向贷款机构提交了办理贷款所需资料，但至今未能审核通过。漳浦臻阳房地产开发有限公司于2020年10月26日向关博韬、林晓洪寄送已到期应缴款通知书，关博韬、林晓洪未能于通知书载明的2020年11月2日前交清余款，致使不能实现合同目的，已构成违约。关于第二个焦点问题,涉案合同附件十一补充协议第三条约定：“买受人未按约定时间付款的，2.逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定的总房价款的20%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的因付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的20%。”逾期付款超过90日后，漳浦臻阳房地产开发有限公司未通知关博韬、林晓洪解除合同，向本院提起诉讼。2021年5月10日，本院将起诉状副本送达了关博韬、林晓洪。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”的规定，可认定本案《商品房买卖合同》（预售）已于2021年5月10日解除。涉案合同已经解除,漳浦臻阳房地产开发有限公司要求关博韬、林晓洪配合办理涉案《商品房买卖合同》及其附件的合同备案及预告登记注销等手续,理由正当,本院予以支持。关于违约金,关博韬、林晓洪未按照合同约定付款构成违约,应承担违约责任。关博韬、林晓洪主张其未违约,不应支付违约金,且也抗辩违约金过高。考虑到关博韬、林晓洪系因贷款审核未能通过，且家庭产生重大开支而导致违约,其主观上不存在违约故意,过错程度较低,结合关博韬、林晓洪在签订合同前已支付455357元首付款的事实,故在漳浦臻阳房地产开发有限公司占用关博韬、林晓洪支付的首付款、未举证证明其实际损失的情况下,结合本案合同履行情况、关博韬、林晓洪过错程度等综合因素并兼顾公平原则,关博韬、林晓洪应以未付购房款的10%承担违约责任为宜,其数额为57100元(571000元×10%),漳浦臻阳房地产开发有限公司主张过高部分,本院不予支持。关博韬、林晓洪应支付的违约金应在漳浦臻阳房地产开发有限公司应返还的已付购房款中予以扣减。故漳浦臻阳房地产开发有限公司应返还关博韬、林晓洪购房款455357元-57100元=398257元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释〔2020〕17号第十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认漳浦臻阳房地产开发有限公司与关博韬、林晓洪就漳浦县××十里××＃楼××号商品房签订的《商品房买卖合同》（预售）于2021年5月10日解除;二、关博韬、林晓洪于判决生效之日起十日内协助漳浦臻阳房地产开发有限公司办理漳浦县漳浦碧桂园阳光城十里江湾1#楼901号《商品房买卖合同》及其附件的合同备案及预告登记注销等相关手续;三、漳浦臻阳房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还关博韬、林晓洪购房款398257元（关博韬、林晓洪应支付的违约金已扣减）;四、驳回漳浦臻阳房地产开发有限公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行协助义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,支付迟延履行金。案件受理费4379元,减半收取计2189.5元由关博韬、林晓洪负担，应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  林志晖二〇二一年六月二十五日书记员  陈志敏附申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。