湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终677号上诉人（一审原告）：湘潭舜丰物业管理有限公司，住所地湖南省湘潭市九华示范区宝马路**湘军源小区**楼****。法定代表人：左培根，董事长。委托诉讼代理人：陈炳炎，湘潭市雨湖区惟湘法律服务所法律工作者。上诉人（一审被告）：湘潭弘原房地产开发有限公司，住所地湖南省，住所地湖南省湘潭市九华示范区服务大楼****法定代表人：郭宴斌，执行董事。委托诉讼代理人：郭吉昌，湖南众擎律师事务所律师。上诉人湘潭舜丰物业管理有限公司（以下简称舜丰物业公司）与上诉人湘潭弘原房地产开发有限公司（以下简称弘原房地产公司）物业服务合同纠纷一案，均不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初2435号民事判决，均向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。舜丰物业公司上诉请求：撤销一审判决第二项，判令弘原房地产公司赔偿因其违约给舜丰物业公司造成的经营损失923,000元。事实和理由：一、认定事实和责任划分偏颇。对弘原房地产公司不履行义务构成根本违约给舜丰物业公司造成巨大损失的事实予以回避。2019年5月1日，双方签订了《峰尚国际小区前期物业管理服务合同》，约定弘原房地产公司将其开发的峰尚国际小区委托舜丰物业公司进行管理。合同签订后，2019年5月10日弘原房地产公司将峰尚国际小区物业移交给舜丰物业公司，但未办理书面移交手续，也未向舜丰物业公司移交任何资料，移交的物业亦不符合《湖南省物业管理条例》相关标准。弘原房地产公司有向舜丰物业公司移交业主资料和产权资料明细的先履行义务，同时负有对移交物业整改达标的义务，直到2019年舜丰物业公司撤离仍未将业主资料移交，也未对物业进行整改维修。舜丰物业公司在向业主收缴物业服务费时，业主均以设施不全，物业未经验收合格，未办产权证，弘原房地产公司与业主存在经济纠纷等为由拒绝缴付物业费。因为舜丰物业公司没有业主信息和购置物业合同等资料，亦无法通过诉讼手段收取物业服务费，弘原房地产公司的行为已构成严重违约。2019年5月至12月，按合同约定标准，舜丰物业公司应收物业费184万余元，实收200元，给舜丰物业公司造成巨大损失。一审判决忽略了弘原房地产公司有移交业主资料的先履行义务和提供符合标准物业的法定义务的事实，对弘原房地产公司违约事实不认定，驳回舜丰物业公司的赔偿诉求，有失公正。二、适用法律错误。弘原房地产公司不履行合同约定的移交业主资料的义务，也未移交符合标准的物业，构成违约，给舜丰物业公司造成经济损失，根据合同法第一零七条和第一百一十三条规定，应当赔偿其违约给舜丰物业公司造成的全部损失及可得利益，舜丰物业公司经营损失184.6万元，舜丰物业公司综合考虑各种因素将请求赔偿数额变更为92.3万元，应予支持。弘原房地产公司辩称，舜丰物业公司要求我方赔偿于法无据。双方签订的合同中，已明确约定物业费由舜丰物业公司收取，其未采取任何积极措施向业主收取，且其可以通过房产局自行调取资料，其损失与我方无关。弘原房地产公司上诉请求:撤销一审判决，驳回舜丰物业公司的诉讼请求；本案诉讼费由舜丰物业公司承担。事实和理由：一、舜丰物业公司应当知道弘原房地产公司法定代表人的联系方式、办公地点，可上门送达，而不是以公告方式送达，导致弘原房地产公司接到一审判决才得知本案诉讼，弘原房地产公司有理由怀疑舜丰物业公司是恶意诉讼。二、请求驳回舜丰物业公司的起诉，并返还多支付的费用39,470.11元。第一、双方签订的合同明确了合同期限为四个月，后期也未签订正式物业管理合同，应认定舜丰物业公司服务期限为4个月。第二、弘原房地产公司于2019年5月至2019年8月，共计支付舜丰物业公司费用79,470.11元（其中物业费59,165.11元，维修费等共计20,305元），按照合同第五条第五款，弘原房地产公司只需支付4万元物业费，因此请求舜丰物业退还多支付的19,165.11元。在舜丰物业公司服务期限内，公用水电费用一直是由弘原房地产公司和维也纳酒店承担，舜丰物业未承担公用水电费。按相关法律规定，公用水电费应由物业管理公司从物业费中支出，舜丰物业要求弘原房地产公司承担没有依据，一审判决认定弘原房地产公司应支付舜丰物业公用水电费，系事实认定错误。第三、根据合同第五条约定，物业收费采用包干制方式，对于物业管理方面的支出，应由舜丰物业公司收取物业费来支付，弘原房地产公司向舜丰物业支付了20,305元垃圾清运费，舜丰物业公司应当返还。舜丰物业公司辩称，合同期限届满后，弘原房地产公司让我方继续执业，并支付了我方有关费用，双方存在事实上的合同关系。尚峰国际小区有1800余户，32,000多平方商业面积，我方根本不清楚相关信息。弘原房地产公司并没有帮所有的业主办理产权证，自行调取与弘原房地产公司应当履行移交义务是两码事。弘原房地产公司的上诉理由不能成立。舜丰物业向一审法院起诉请求：1．判令被告依合同约定支付原告物业维修费、空置房物业服务费、设备运行费、公用水电费共计人民币142,468.11元。2．判令被告赔偿原告因被告违约造成原告经济损失计人民币1,846,567.76元。3．判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审后，原告申请将第二项诉讼请求中的赔偿数额变更为923,000元。一审法院认定的事实：2019年5月1日，被告弘原房地产公司（甲方）与原告舜丰物业（乙方）签订了《峰尚国际小区前期物业管理服务合同》，约定被告将自己开发的峰尚国际小区委托原告进行前期物业管理服务；本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，由原告向业主收取；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的空置房，或者因被告原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费和设施设备运行费由被告按每月10,000元20日之前拨付给原告；被告将物业移交给原告管理，并与原告办理物业管理书面交接手续，被告应向原告逐步移交竣工总平面图等图纸资料、设施、设备的安装、使用和维护保养等技术资料、物业质量保修文件和物业适用说明文件、本物业及设施设备维修保养单位的联系方式、本物业的业主资料和产权资料明细；被告在未办理不动产权证前，每月补贴原告公共用的水电费50,000元；本前期物业合同暂定4个月，经业主代表和业委会评审满意后，原告再与业委会商议签订正式物业管理合同；原告入驻后可收取已营业的商业门面、及原告入驻后新出售的公寓楼和维也纳酒店的物业费，作为原告进驻后各种支出的费用，不足部分由原告承担，被告概不负责；住宅房屋业主物业费因峰尚国际特殊情况，原告为表示合作诚意，物业费可考虑延期三个月收取，后由原告向业主收取（被告不负责）。合同签订后，原告2019年5月10日入驻峰尚国际小区，同年底从该小区退场。物业服务期间，经原告提出相关费用，被告仅向原告支付61,470.11元，尚欠物业管理费、公用水电补贴费、维修工程款等合计142,468.11元。庭审中，原告陈述在进场时双方没有按约办理物业管理书面交接手续，被告也没有按约向原告移交包括业主资料在内的其他资料。原告服务期间仅收取到200元物业费。原告没有通过诉讼等手段去收缴物业服务费。本次诉讼中，原告在房产局调取了业主的资料。一审法院认为，原、被告双方自愿签订《峰尚国际小区前期物业管理服务合同》，意思表达真实，合法有效。根据合同约定，被告每月应向原告支付已竣工但尚未出售的房屋的物业费10,000元，被告每月应补贴乙方公共用水电费50,000元。故原告要求被告支付空置房物业服务费及公用水电费等合计142,468.11元的诉讼请求，一审法院予以支持。原、被告在双方的合同中已约定物业费由原告向业主收取，原告入驻后可收取已营业的商业门面、及原告入驻后新出售的公寓楼和维也纳酒店的物业费，作为原告进驻后各种支出的费用，不足部分由原告承担，被告概不负责。原告自认因被告未办理物业管理书面交接手续故未向业主催缴过物业费，原告未采取措施要求被告及时办理物业管理的书面交接手续也未积极采取措施主动向业主催缴物业费。且业主资料也可以从房产局调取。故被告没有移交业主资料与原告没有收取到物业费没有直接的因果关系，原告要求被告赔偿物业费损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、被告湘潭弘原房地产开发有限公司在本判决生效后五日内向原告湘潭舜丰物业管理有限公司支付142,468.11元；二、驳回原告湘潭舜丰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14,389元，由原告湘潭舜丰物业管理有限公司负担10,000元，由被告湘潭弘原房地产开发有限公司负担4,389元。二审期间，弘原房地产公司提交一组证据：弘原房地产公司银行流水两张及记账凭证、舜丰物业公司开具的发票一张，拟证明弘原房地产公司向舜丰物业公司支付的款项明细，其中物业费59,165.11元，以及维修费、空调费、垃圾清运费20,305元，合计79,470.11元。舜丰物业公司质证认为，弘原房地产公司的活期账户明细、中国建设银行查询明细经核实，所记载的往来账目数额相符，但对其中弘原房地产公司于2019年2月20日支付的18,000元，是双方签订物业合同之前，该款项不属于本案范围，其支付1,8000元物业费的事实不存在。本院认证认为，中国建设银行个人网上银行查询明细所记载2019年6月20日向舜丰物业公司支付18,000元，款项用途为物业补贴，舜丰物业公司于庭后向法院提交的其公司2019年5月至2019年12月31日的中国银行交易明细对账单，该笔款项系郭傲寒向舜丰物业公司支付，该笔转账舜丰物业公司亦有对应记载且吻合，并在物业合同期间内，本院对该证据予以认定；活期账户查询明细，舜丰物业公司质证认为与往来账目数额相符，且所显示的金额与舜丰物业公司主张的金额61,470.11元相吻合，本院对其真实性予以认定；发票加盖了舜丰物业公司发票专用章，对其真实性予以认定。经审查查明，弘原房地产公司（甲方）与舜丰物业公司（乙方）签订的《峰尚国际小区前期物业管理服务合同》第五条约定：“本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式。物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体收费标准、交费时间等内容，由乙方按下列标准与物业买受人在《前期物业管理服务协议》中约定，由乙方向业主收取。”“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的空置房，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费和设施设备运行费由甲方按每月一万元20日之前拨付给乙方。”第七条约定：“甲方将物业移交给乙方管理，并与乙方办理物业管理书面交接手续，甲方应向乙方逐步移交下列资料：1.竣工总平面图，单位建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工、地下管网工程竣工图等竣工验收资料安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.本物业及设施设备维修保养单位的联系方式；5.本物业的业主资料和产权资料明细。”另查明，2019年6月20日弘原房地产公司委托郭傲寒向舜丰物业公司支付18,000元物业补贴款。弘原房地产公司共向舜丰物业公司支付79,470.11元。对一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案的焦点问题为：一、舜丰物业公司提出的弘原房地产公司支付物业维修费、空置房物业服务费、设备运行费、公用水电费142,468.11元的诉讼请求是否应予支持；二、弘原房地产公司是否应当赔偿舜丰物业公司经营损失。具体分析如下：一、关于争议焦点一（一）一审法院以法院专递邮件向弘原房地产公司送达了应诉通知和开庭传票等，手续完备，程序合法，且送达方式与舜丰物业公司无关，弘原房地产公司提出的舜丰物业公司涉嫌恶意诉讼的上诉理由不能成立。（二）双方合同约定，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售的空置房，或者因弘原房地产公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费和设施设备运行费由弘原房地产公司按每月10,000元拨付给舜丰物业公司；弘原房地产公司在未办理不动产权证前，每月补贴舜丰物业公司公共用的水电费50,000元。据此，弘原房地产公司每月应当补偿舜丰物业公司相关费用60,000元。本案合同期限为2019年5月1日至2019年9月30日，合同签订后，舜丰物业公司于2019年5月10日入驻峰尚国际小区，即使按弘原房地产公司上诉所称舜丰物业公司于2019年9月30日合同到期即离场，合同实际履行期间亦达四个月零二十天。弘原房地产公司未提交证据证实前述期间补偿事由消失，其应补偿金额为28万元。舜丰物业公司主张已与弘原房地产公司按实对账结算，弘原房地产公司应支付舜丰物业公司服务费、设施设备维修费共计20.4万元，弘原房地产公司予以否认，双方均未提交证据予以证实。故弘原房地产公司应补偿舜丰物业公司金额为28万元，弘原房地产公司已支付物业费、维修费等79,470.11元，因舜丰物业公司仅请求弘原房地产公司支付142,468.11元，未超出应补偿金额范围，一审法院予以支持，并无不当。弘原房地产公司请求舜丰物业公司返还多支付的费用39,470.11元，与事实不符，本院不予采纳。二、关于争议焦点二首先，舜丰物业公司诉请的经营损失系未收取的物业服务费。交纳物业服务费属于业主的义务，且双方合同约定物业服务费由舜丰物业公司与物业买受人在《前期物业管理服务协议》中约定，由舜丰物业公司向业主收取，故，弘原房地产公司既无权收取物业服务费，也无交纳或代收、垫付物业服务费的义务。其次，实际接受物业服务的业主依法应当交纳物业服务费，舜丰物业公司有权依法收取物业服务费，业主资料和产权资料属于辨识业主及确定计费面积的信息资料，未移交并不导致收费不能。舜丰物业公司可通过签订《前期物业管理服务协议》确定服务对象和收费标准，来收取物业服务费。对未签订前述协议但应交纳物业服务费的业主，亦可通过房产行政主管部门查询明确。舜丰物业公司自认因弘原房地产公司未办理物业管理书面交接手续故未向业主催缴过物业费，其在未办理书面交接手续的情况下即入场，且未积极采取措施主动向业主催缴物业费，故弘原房地产公司没有移交业主资料与舜丰物业公司未收取到物业费之间没有直接的因果关系。再次，《物业管理条例》第二十八条规定：“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施进行查验。”舜丰物业公司接收物业时，即应对物业公用部分进行查验，舜丰物业公司并未提交证据证明移交的物业不符合标准，故其提出的移交的物业不符合标准的上诉理由不能成立。业主拒绝缴物业费与本案不属于同一法律关系，不构成弘原房地产公司应予赔偿的事由。综上，一审判决对舜丰物业公司要求弘原房地产公司赔偿物业费损失的诉讼请求不予支持，并无不当。综上所述，弘原房地产公司和舜丰物业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14,389元，由上诉人湘潭舜丰物业管理有限公司负担7194.5元，由上诉人湘潭弘原房地产开发有限公司负担7194.5元。本判决为终审判决。审 判 长 苏楚湘审 判 员 朱卫平审 判 员 周 粤二〇二一年六月十七日法官助理 周 尧书 记 员 刘 欣