湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初2354号原告：李艳，女，汉族，1995年12月1日出生，住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：曾丹玲，湖南越一律师事务所律师。被告：湖南棱锐房地产经纪有限公司,住所地湖南省长沙市天心区书院路9号安玺雅苑B1栋619房。法定代表人:陈遥,系总经理。被告：陈遥，男，汉族，1991年10月27日出生，住湖南省安乡县。原告李艳与被告湖南棱锐房地产经纪有限公司（以下简称“棱锐公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案受理后，根据原告的申请，追加陈遥为本案被告参加诉讼，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李艳的委托诉讼代理人曾丹玲到庭参加了诉讼，被告棱锐公司、被告陈遥经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告李艳向本院提出以下诉讼请求:1、判令确认原告与被告棱锐公司签订的《长沙市洋湖时代18栋818房租赁合同》于2021年1月1日解除；2、判令被告棱锐公司向原告返还租赁物业；3、判令被告棱锐公司向原告双倍返还装修定金10000元，被告陈遥承担连带偿还责任；4、判令被告棱锐公司退还原告于2020年1月7日支付的装修款13000元，被告陈遥承担连带偿还责任；5、判令被告棱锐公司向原告支付拖欠物业租金22,820元（自2019年12月11日暂计算至2020年12月31日），被告陈遥承担连带偿还责任；6、判令被告棱锐公司向原告支付合同解除违约金10,000元，被告陈遥承担连带偿还责任；7、判令被告棱锐公司向原告支付逾期支付租金违约金11,490元（自2019年12月11日暂计算至2020年12月31日），被告陈遥承担连带偿还责任；8、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年7月10日，原、被告签订了《长沙市洋湖时代18栋818房租赁合同》，合同约定原告将其位于洋湖时代18栋818物业租赁给被告用于合法经营各类的长、短期酒店宾馆业务，租赁物业面积29.29平方米，合同租约共6年，自2019年7月10日起至2025年7月10日止；免租期为5个月，自2019年7月10日起至2019年12月10日止；租金为1,800元/月，被告应于免租期到期后按季向原告支付租金，并同时支付1个月租金作为保证金。租赁物业交由被告装修，原告应向被告支付装修款38,000元。2019年7月10日，原告将租赁物业交付被告进场装修，并向被告支付装修定金5,000元。2020年1月7日，应被告通知，原告向被告支付装修款13,000元。自2020年12月11日至今，被告没有按合同约定向原告支付租金，且租赁物业装修进度一直停滞。根据合同第五条约定，被告逾期支付租金达30天，原告有权单方面解除合同，被告所交保证金不予退还，且被告应向原告承担解除合同违约责任（违约金10,000元）及逾期支付租金违约责任（每逾期一天按拖欠金额的千分之一记付违约金）。2020年12月30日，原告委托律师向被告致律师函，通知其解除合同，催告被告返还租赁物业、支付租金、退还装修款及承担违约责任。2021年1月4日，原告通过微信将律师函转发给被告法人代表陈遥，被告至今未予答复。综上，被告未按合同约定装修租赁物业，拖欠租金至今，给原告造成了经济损失。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告棱锐公司、陈遥经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,亦未向法庭提交书面的答辩意见和证据,视为放弃答辩和举证质证的权利。经审理查明：2019年7月10日,李艳(甲方)与棱锐公司(乙方)签订《长沙市洋湖时代18栋818房租赁合同》,双方约定甲方将其坐落于洋湖时代18栋的818物业(以下简称该物业)出租给乙方使用。租赁物业用途为用于合法经营各类型的长、短期酒店宾馆业务;交付日为2019年7月10日,甲方应于交付日将租赁物交付乙方进场装修;交付后装修装饰:考虑到乙方需要进行装修装饰以及前期的运营准备、宣传等,甲方给予乙方对应的免租期或装修期。租赁期限内,乙方在租赁物内添置的装修设施、设备、家具家电(装修清单外)均归乙方使用。乙方或者第三人根据其使用需要另行添置的物件,所有权归乙方或者第三人;租金为1,800元/月,此租金含物业费,合同租约共6年,租赁期限从2019年7月10日(即交付日)开始计算至2025年7月10日;装修免租期5个月,从2019年7月10日至2019年12月10日,免租期内乙方免交租金,但须缴纳水电燃气等费用;装修款38,000元，签订合同缴纳定金5,000元，水电完工缴纳13,000元，家电家具进场前支付全部尾款20,000元，逾期未缴纳的，乙方有权将免租期相应延长；租赁物的退还:租赁期限届满日之前,甲乙双方未就续租达成协议而本合同终止,或本合同因故提前解除、终止时,双方根据本条款约定办理有关租赁物业的退还事宜：自本合同终止或解除之日起，甲方给予乙方30日的搬迁宽限期，宽限期内乙方按照上月标准支付租金、物业管理费等费用，宽限期到期后乙方应将租赁物业正式退还甲方，每逾期一日，乙方须向甲方支付月租金的千分之三的违约金，逾期期间的物业管理费等由乙方承担。乙方将租赁物业范围内非甲方所有的货物、家具、物料、设备、配饰品、标识等撤离租赁物业(装修清单内物品归甲方所有)；乙方应自免租期结束后按季向甲方支付租金,并同时支付1个月租金作为保证金。免租期结束后前两年租金标准不变,从第三年起,每二年的租金单价标准上涨5%执行。乙方应在下个租期(包括免租期后首个租期)开始前向甲方支付下一租期的租金；违约责任:租赁期间,除法定或约定事由外,因一方违约导致守约方解除合同的,违约方应支付对方违约金，违约金10,000元每间房;乙方拖欠甲方租金、押金或其它款项,应承担违约责任。每逾期一天按拖欠金额的千分之一计付违约金；拖欠达30天(含30天),甲方有权单方面解除合同，除乙方所交保证金不予退还外，乙方还须付清所拖欠的款项及违约金。合同签订后,原告于当日向被告棱锐公司支付装修定金5,000元（收款人为湖南优璞酒店管理有限公司），被告棱锐公司出具了收款收据，2020年1月7日，原告向被告陈遥支付装修款13,000元。因被告棱锐公司未按期交付租金，2020年12月30日，原告委托律师向被告棱锐公司致律师函，通知其解除合同，催告被告棱锐公司返还租赁物业、支付租金、退还装修款及承担违约责任，并于2021年1月4日通过微信将律师函转发给被告法人代表陈遥。截止至2020年12月31日，案涉房屋仅进行了部分水电装修工作（拆除了部分墙体，并在墙体上开了槽），未添置任何设施设备，被告棱锐公司一直没有支付租金，原告多次催讨无果。为减少损失，原告于2021年3月份将涉案房屋的门锁更换，并收回了房屋。另查明,被告棱锐公司系成立于2017年11月2日的有限责任公司(自然人投资或控股),被告陈遥系公司法定代表人及股东。上述事实有原告的当庭陈述及其提交的商品房买卖合同、租赁合同、股权收益转让协议、转账记录、微信聊天记录、租赁物业现状照片、律师函、EMS邮寄单等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告李艳与被告棱锐公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制规定,合法有效,双方均应严格遵照履行。一、关于合同的解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定,当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中,《租赁合同》约定,乙方拖欠甲方租金、押金或其他款项,应承担违约责任。拖欠达30天(含30天),甲方有权单方面解除合同。原告于2020年12月30日向被告棱锐公司发送律师函要求解除合同,距被告棱锐公司应支付租金的时间已超过了约定的30日,故原告要求解除双方签订的《租赁合同》符合合同约定,合同解除时间为解除合同的通知到达对方当天即2021年1月4日。二、关于返还涉案房屋。因原告自认于2021年3月份收回了案涉房屋，在庭审中申请撤回要求被告棱锐公司返还房屋的诉讼请求，本院依法予以准许。三、关于双倍返还装修定金10000元、装修款13000元。根据合同约定,原告向被告棱锐公司支付了装修定金5000元，装修款13000元,由于被告未给原告房屋内添置任何设施设备，已进行的部分水电装修也没有产生多大的实际价值,明显构成违约,故被告应退还原告已支付的装修款13000元及定金5000元，超出部分的不予支持。四、关于原告主张支付2019年12月11日至2020年12月31日期间的租金。根据合同约定,2019年7月10日至2019年12月10日为免租期,免收租金。原告于2021年3月份收回房屋，因被告自合同签订后未向原告支付过租金，原告主张支付该段期间的租金符合法律规定，按合同约定的1800元/月的标准计算，2019年12月11日至2020年12月31日期间的实际租金为22860元，原告主张22820元,未超出该涉案房屋实际的租金数额,本院予以支持。五、关于合同解除违约金。根据合同约定,租赁期间,除法定或约定事由外,因乙方违约导致守约方解除合同的,违约一方应支付对方违约金10000元。本案中,被告棱锐公司违约导致合同解除,原告要求被告棱锐公司支付该费用,符合合同约定和法律规定,本院予以支持。六、关于逾期支付租金违约金11490元。被告棱锐公司未能按期履行付款义务,应当向原告支付逾期付款利息。双方合同中约定“每逾期一天按拖欠金额的千分之一记付违约金”，但其并没有提供证据证实因被告逾期付款所造成的损失情况,本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,酌定本院酌情按原告起诉时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心当月发布的一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%计算逾期付款损失，计算至2020年12月31日的逾期付款违约金为568.56元（计算方式详见附表）,自2021年1月1日起的逾期付款违约金应以22820元为基数，计算至欠付租金全部支付完毕止，对原告诉请的超出该部分的逾期付款违约金,本院不予支持。七、关于被告陈遥的法律责任。本案中被告陈遥系棱锐公司的法人代表,其签订合同的行为为职务行为,法律后果理应由被告棱锐公司承担，原告现有证据无法证明被告陈遥的财产与棱锐公司的财产产生混同，故对原告请求被告陈遥承担法律责任的诉讼请求,本院不予支持。被告棱锐公司、陈遥经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,视为放弃辩论和最后陈述等权利。综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、确认原告李艳与被告湖南棱锐房地产经纪有限公司于2019年7月10日所签订的《长沙市洋湖时代18栋818房租赁合同》已于2021年1月4日解除；二、被告湖南棱锐房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日向原告李艳退还装修款13000元及定金5000元;三、被告湖南棱锐房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日向原告李艳支付租金22820元；四、被告湖南棱锐房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日向原告李艳支付违约金10000元;五、被告湖南棱锐房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日向原告李艳支付截至2020年12月31日的逾期支付租金违约金568.56元以及以22820元为基数自2021年1月1日起按年利率3.85%计算至欠付租金全部支付完毕止的逾期支付租金违约金；六、驳回原告李艳的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。本案案件受理费因适用简易程序减半收取742元,由被告湖南棱锐房地产经纪有限公司负担566元，由原告李艳负担176元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 李鑫连二〇二一年六月四日法官助理 谢灵尧书 记 员 陈 洁附表附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。