北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初1667号原告（反诉被告）：山东开慧教育科技股份有限公司，住所地临沂市。法定代表人：李宗伟，总经理。委托诉讼代理人：孙金亮，北京市冠腾律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京建投嘉昱资产管理有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：韩少卿，董事长。委托诉讼代理人：王乔光，男，北京建投嘉昱资产管理有限公司资产经营部经理。委托诉讼代理人：李**，北京嘉润律师事务所律师。原告（反诉被告）山东开慧教育科技股份有限公司（以下简称山东开慧公司）与被告（反诉原告）北京建投嘉昱资产管理有限公司（以下简称北京建投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，使用电子诉讼平台公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）山东开慧公司的委托诉讼代理人孙金亮，被告（反诉原告）北京建投公司的委托诉讼代理人王乔光、李**通过电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。山东开慧公司向本院提出诉讼请求：1.判令山东开慧公司与北京建投公司之间的《房屋租赁协议》（编号BJJT_BJ_20200120_002）于2020年8月21日解除；2.判令北京建投公司退还房屋租金3333333.33元和装修保证金666666.67元；3.判令北京建投公司支付违约金666666.67元；4.北京建投公司承担本案诉讼费。事实和理由：北京建投公司于2019年11月向我公司发出邀标文件，我公司于2019年11月19日交纳了投标保证金100000元（中标后转为装修保证金），并按照招标文件要求进行了投标。我公司中标后，与北京建投公司于2019年12月18日签订了BJJT_BJ_20200120_002号《房屋租赁协议》，北京建投公司将位于北京市太平桥中里小区17号楼，面积3741.5平方米的房屋出租给我公司，用途为幼儿园经营。2019年12月18日我公司依约向北京建投公司支付了装修保证金566666.67元（与招标保证金共计666666.67元），2019年12月19日我公司向北京建投公司支付房屋租金3333333.33元。之后，我公司到该房屋查看房屋状况并准备打扫卫生时，遭到太平桥中里社区居民（主要是老年人）围堵、驱赶，不让我公司进驻。据当时社区居民反映，该社区居民均要求将该楼房改造成养老机构，不同意将该楼房用作他用。因为该楼房系国家投资，且在社区内，用作商业用房将影响到社区居民生活，应将该房屋用作公益项目，解决社区无处养老的困境。社区居民就此事在2019年5月份就与北京建投公司及社区居委会进行了交涉。该情形的出现，我公司无法预料，也无法自行解决，就要求北京建投公司给予解决，以达到尽快进行交接、装修、经营的目的。经北京建投公司协调，2019年12月26日和2020年1月14日，太平桥中里社区居委会、社区代表、我公司和北京建投公司四方，两次召开协调会，社区居民坚决反对我公司进驻经营幼儿园。2020年4月26日，我公司又收到太平桥中里社区266名社区居民签名的联名信，表示坚决反对我公司进驻经办幼儿园。此后，我公司与北京建投公司多次交涉，均因社区居民的阻拦和疫情的爆发，未能办理交接，我公司无法进驻租赁房屋。基于以上原因，我公司已经无法实现合同目的，于2020年6月24日向北京建投公司提出了终止协议的申请，要求北京建投公司退还租金和保证金。北京建投公司于2020年9月3日作了回函，不同意解除租赁协议。2020年10月27日，北京建投公司又向我公司发出了通知函，通知我公司解除双方的租赁协议。至此，我公司无法入驻该租赁房屋，北京建投公司未退还我公司任何费用。综上所述，我公司认为，在签订合同之前，北京建投公司没有将社区居民要求将该租赁房屋改造成养老机构、反对用作他用的情形告知我公司，致使我公司在不知情的情况下签订了合同。合同签订后，北京建投公司未将该障碍予以排除、向我公司完成房屋交接，致使我公司无法入驻，无法实现合同目的，给我公司造成了财产损失和可预期利益的损失。为维护自身合法权益，故起诉。北京建投公司辩称，一、我公司在双方签约之前及履行过程中均尽到了合理提示义务，山东开慧公司亦对案涉房屋进行了实地考察，不存在其所述“不知情”的情形。1.山东开慧公司于合同签订之前即已了解案涉房屋现状及社区居民意愿，山东开慧公司于合同签订及支付第一期租金前，即2019年12月18日曾与我公司沟通过社区居民反对建设其他项目的情况，但其仍于次日即2019年12月19日向我公司支付了租金，并于2020年1月签署了BJJT_BJ_20200120_002号《房屋租赁协议》。《房屋租赁协议》第1条第2款约定，出租人作为房屋的有权租赁人与承租人建立租赁关系，签订本协议前，出租人已告知承租人该房屋的现状。第3款约定，在租赁期内未征得出租人书面同意以及按规定须经有关部门审批核准前，不得改变约定的使用用途。第4款加粗字体明确约定，承租人确认在签署本协议之前已了解并接受该房屋全部现有状况，不得以房屋用途无法实现为由拒绝履行本协议，承租人应自行取得在该房屋内合法经营的全部资质和批准文件，并承担未获得前述资质或批准时的不利后果或损失。由此可见，山东开慧公司系在明知社区居民反对案涉房屋用作他用且对房屋实地考察情形下签订《房屋租赁协议》，并不存在其所谓“不知情”情形。2.租赁期限内，我公司亦多次提示山东开慧公司尽快解决与居民争议，就社区居民反映的问题，山东开慧公司、我公司、社区居委会与社区居民多次沟通，在山东开慧公司已明显意识到社区居民反对意愿强烈情形下，其仍然提出了解决方案，希望继续承租建设幼儿园，但其并未行使任何实质性的救济权利，对居民阻挠施工采取放任态度，导致其损失的进一步扩大。二、山东开慧公司所述“社区居民要求将该租赁房屋改造成养老机构、反对用作他用”的情形与双方协议的履行毫无关系，山东开慧公司无权依此提出解除合同。1.《房屋租赁协议》相对方为本案的双方，我公司已依约履行了合同义务。无论根据合同法、双方的《房屋租赁协议》亦或房屋租赁的基本法理，房屋租赁关系的合同相对方均为出租人与承租人，出租人义务仅为将无产权及使用权争议的房屋交付给承租人使用，并保证房屋的使用性能及使用安全。《房屋租赁协议》第2条约定，房屋租赁期限为2020年1月20日至2028年1月19日。第7.2条约定，出租人的义务为交付房屋及保证其有权将租赁房屋出租给承租人使用。我公司于2019年12月将案涉房屋大门钥匙交付与山东开慧公司，随即，山东开慧公司对案涉房屋院落进行了清扫及整体设计。至此，我公司完成了合同义务，山东开慧公司亦以其行为接受了房屋。2.《房屋租赁协议》的履行并不涉及社区居民，山东开慧公司称社区居民反对建设幼儿园及要求排除该等妨碍，并非我公司的合同义务。《房屋租赁协议》对所谓“排除社区居民妨碍”只字未提，合同法等法律法规亦未将排除妨碍作为出租人的合同义务。相反，在我公司将案涉房屋交付与山东开慧公司后，房屋即处于山东开慧公司管控之下，山东开慧公司完全有权依其所享有的对标的物的占用、使用权利，排除任何人对于其使用中的物权障碍。该等排除妨碍的方式，包括投诉、报警、起诉等，我公司无权利、亦没有义务排除该等妨碍。基于上述，无论根据法律法规亦或合同约定，我公司均无排除社区居民阻碍的合同义务，山东开慧公司并不因此具有合同解除权。且山东开慧公司的合同目的至今为止仍然可以实现。合同签订之前，我公司向山东开慧公司出示的房屋所有权证书及土地预登记证书已清晰载明，案涉房屋的用途为“教卫”，其所在地块的规划性质为“科教用地”，社区居民的阻挠及反对实属无稽之谈，山东开慧公司完全有权利行使救济权，排除妨碍。三、在山东开慧公司已明确表示不继续承租使用情形下，我公司提出解除合同，但山东开慧公司至今仍未向我公司返还房屋，其主张返还租金、保证金及支付违约金的请求毫无依据。1.山东开慧公司于2020年8月21日向我公司致送《协议终止申请》，提出希望解除合同，其申请理由为新冠肺炎疫情导致项目无法运营及社区居民阻挠施工。因其不具有合同解除权，我公司于2020年9月3日致函山东开慧公司表明不同意解除协议，要求继续履行。在山东开慧公司出现预期违约情形下，2020年10月27日我公司向山东开慧公司发送了《通知函》，告知其解除合同并办理清算事宜，但时至今日，山东开慧公司仍未交还房屋。2.根据《房屋租赁协议》约定及双方合同履行事实，山东开慧公司首个租赁年度已经届满，尽管我公司行使法定解除权解除协议，但山东开慧公司迟迟未与我公司办理房屋交接手续及清算，无权要求返还房屋租金。《房屋租赁协议》第8.5条约定，承租人在租赁期内提前解除本协议的，应提前3个月通知出租人，保证金不予退还。因此，我公司依山东开慧公司预期违约情形行使法定解除权的情形下，山东开慧公司无权要求退还租赁保证金。四、我公司认为，双方合同履行中不存在山东开慧公司所谓的社区居民反对，仅是个别居民的阻碍，社区居民并未将山东开慧公司清退出租赁房屋，也未实施过清退行为。五、根据2021年1月实施的民法典第724条和最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释第8条，承租人可以解除合同的法定事由有三种，据此规定，山东开慧公司在起诉书中所述的要求解除双方租赁协议的理由并非法律明确规定的解除事由，山东开慧公司也未提供相关证据证明其所述老人闹事等事由的存在可以达到阻止房屋租赁协议的履行。现山东开慧公司提出解除合同，租赁协议中约定了4个月免租期，该免租期的约定是根据双方所签署的8年房屋租赁合同而言，在此情形下如果山东开慧公司提出解除合同，即不能享受我公司给予的免租期，由此导致山东开慧公司所交付的租赁保证金应当折抵。基于上述，我公司认为，山东开慧公司系因疫情影响无法经营提出解除合同，其所提社区居民阻挠，并非我公司所致，排除妨碍亦不是我公司的义务，我公司并不存在任何违约行为，山东开慧公司无权因此提出解除合同及返还租金、保证金。山东开慧公司所提请求无任何事实及法律依据，请求依法驳回山东开慧公司的全部诉讼请求。北京建投公司向本院提出反诉请求：1.请求确认双方签订的《房屋租赁协议》于2020年10月27日解除；2.判令山东开慧公司向我公司腾退、返还位于北京市丰台区太平桥中里小区17号楼的租赁房屋；3.判令山东开慧公司按照每日10958.9元标准支付自2020年11月4日（2020年10月27日的五个工作日后）至实际返还房屋之日止的违约金（暂计至2021年2月4日为1019177.7元）；4.判令山东开慧公司按照每日10958.9元标准支付自2021年1月20日（首个租赁年度于2021年1月19日届满）至实际返还房屋之日止的房屋占用费（暂计至2021年2月4日为175342.4元）；5.判令山东开慧公司支付预期违约金666666.67元；6.山东开慧公司承担本案反诉费用。事实和理由：一、在山东开慧公司多次表示将不继续承租房屋情形下，我公司向山东开慧公司发出了合同解除通知，双方合同已经解除。双方《房屋租赁协议》履行过程中，因受新冠肺炎疫情影响，山东开慧公司表示无法经营，于2020年8月21日向我公司致送《协议终止申请》，提出希望解除合同，其申请理由为新冠肺炎疫情导致项目无法运营及社区居民阻挠施工。因山东开慧公司不具有合同解除权，我公司于2020年9月3日致函山东开慧公司，表明不同意解除协议，要求继续履行。在与山东开慧公司多次沟通其明确表示希望终止协议情形下，2020年10月27日我公司向山东开慧公司发送了《通知函》，告知其解除合同，并要求其于收到《通知函》后5个工作日内办理清算事宜。但时至今日，山东开慧公司仍未交还房屋。基于上述，在山东开慧公司多次口头及书面表示希望终止协议情形下，我公司根据合同法第九十四条第（二）项规定的“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，行使法定解除权，向山东开慧公司发出合同解除通知，双方的《房屋租赁协议》已于2020年10月27日解除。二、合同解除后，山东开慧公司应向我公司腾退及返还租赁房屋。《房屋租赁协议》第4.4条约定，租赁期届满或本协议终止后5个工作日内，承租人应根据本协议规定将房屋交还出租人，承租人在租赁期限内对房屋进行的装修、改造或添附物归出租人所有，且承租人无权就前述装修、改造或自行增加的附属物等要求出租人补偿，也不得实施拆割前述装修、添附物等有损房屋使用价值的行为。《房屋租赁协议》第8.4条第2款约定，租赁期满或本协议终止后，承租人未根据本协议约定及时交还房屋，出租人有权按日向承租人收取违约金，违约金的计算方式为迟延交还的房屋的日租金乘以迟延天数。我公司于2020年10月27日向山东开慧公司致送的《通知函》中亦明确表示，请山东开慧公司于收到通知函后5个工作日内，联系我公司商讨合同解除后的清算事宜。但时至今日，山东开慧公司仍未与我公司联系退租及交还房屋事宜，其首个租赁年度于2021年1月19日届满，因此，山东开慧公司应向我公司支付其首个租赁年度届满后的房屋占用费及逾期返还房屋的违约金。三、山东开慧公司存在明显的预期违约情形，应向我公司承担违约责任。《房屋租赁协议》第8.5条约定，承租人在租赁期内提前解除本协议的，应提前3个月通知出租人，保证金不予退还，且承租人应向出租人赔付不少于2个月租金作为提前解除协议的违约金。若违约金不足抵付出租人损失的，承租人还应负责赔偿。因山东开慧公司以其行为明确表示不履行合同义务，我公司已通知解除双方的《房屋租赁协议》，该解除情形系因山东开慧公司预期违约所致，因此，根据合同法第一百零八条规定的“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”及上述合同条款，我公司有权要求山东开慧公司支付违约金。综上，我公司认为，山东开慧公司系因疫情影响提出无法经营，但双方《房屋租赁协议》仍然处于可继续履行状态，山东开慧公司却多次表示将不履行合同，在此情形下，我公司行使法定解除权，提出解除合同。合同解除后，山东开慧公司应将房屋返还给我公司，并支付相应的房屋占用费及违约金。故提起反诉。山东开慧公司对北京建投公司的反诉辩称，一、北京建投公司一直没有履行房屋交付义务，本案所涉房屋一直在北京建投公司控制之下，不存在我公司腾退、返还房屋之说。1.本案所涉房屋有三个大门，东门是正门，但北京建投公司至今没有给过我公司东门和西门的钥匙，只在最初我公司要去打扫卫生做房屋交接前的准备时，北京建投公司给过我公司南门钥匙三次，但我公司每次打扫卫生和测量时被社区居民驱赶后，都归还了钥匙。2.北京建投公司于2020年10月27日向我公司发出的通知函中已经承认并未交接。同时，根据房屋租赁安全协议书第2条约定：双方共同到场，对房屋、装修、家具和设备进行核对、核查。经双方确认正常、安全使用条件下，双方在交接单上签字确认，至此视为双方完成租赁房屋的交接工作。但双方签定租赁协议后，并未共同到场进行核对、核查，更未在交接单上签字确认。以上两点足以证明房屋并未交接给我公司。3.我公司提交的微信聊天记录、证人证言、北京建投公司认可的社区居民阻拦我公司入驻以及与居委会社区居民召开协调会的事实，均证明我公司在做交接前的准备时，被社区居民阻拦，北京建投公司也未真正将房屋交付给我公司使用。二、双方签定房屋租赁协议后，我公司支付了租金和保证金，我公司履行了合同，但北京建投公司没有交付房屋，北京建投公司违约，我公司不存在任何违约情形。因此，北京建投公司主张房屋占用费的第3项反诉请求没有事实基础，第2、4项违约金的反诉请求既没有事实依据，也没有法律依据，且该两项反诉请求本身就是重复主张。故请求驳回北京建投公司第2、3、4项的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市丰台区太平桥建行托儿所（建筑面积3741.5平方米）的房屋所有权人为中国人民建设银行（后名称变更为中国建银投资有限责任公司），土地使用权人为中国建银投资有限责任公司，土地用途为科教用地。中国建银投资有限责任公司于2019年5月15日与北京建投公司签订《资产委托管理合同》，将北京市丰台区太平桥幼儿园委托北京建投公司管理。2019年11月11日，北京建投公司就北京市丰台区太平桥建行托儿所（建筑面积3741.5平方米）房屋租赁招标项目出具《招标文件》，招标项目设计规划为科教，可用于教育培训、科研办公等经营用房，承租日期自2019年12月1日起，承租时间不少于1年，不多于8年。投标保证金100000元。招标保证金缴纳截止时间为2019年11月21日，确定中标人的时间为2019年11月29日前。2019年11月19日，山东开慧公司向北京建投公司支付了100000元。后北京建投公司（出租人）与山东开慧公司（承租人）签订协议编号为BJJT_BJ_20200120_002的《房屋租赁协议》，约定：出租人将位于北京市丰台区太平桥中里小区17号楼，面积3741.5平方米的房屋出租给承租人，签订本协议前，出租人已告知承租人该房屋的现状。承租人确认其所承租的房屋的用途为幼儿园经营。承租人确认在签署本协议之前已了解并接受该房屋的全部现有状况，不得以房屋用途无法实现为由拒绝履行本协议，承租人应自行取得在该房屋内合法经营的全部资质和批准文件，并承担未获得前述资质或批准时的不利后果或损失。租赁期限为8年，自2020年1月20日至2028年1月19日。免租期共4个月，在前2个租赁年度，分别执行2个月的免租期。2020年1月20日至2023年1月19日租金为每年4000000元。承租人应于2019年12月20日之前以银行转账方式向出租人支付完毕首笔租金3333333.33元。于2021年1月30日前以银行转账方式向出租人支付完毕第二笔租金3333333.33元，于2022年1月30日之前以银行转账方式向出租人支付完毕租金4000000元。承租人承诺整体投入19000000元，并向出租人支付666666.67元作为本协议装修保证金。装修完成后，装修保证金转为租赁保证金。租赁期届满或本协议终止后5个工作日内，承租人应根据本协议规定将房屋交还出租人，承租人在租赁期限内对房屋进行的装修、改造或添附物归出租人所有。承租人仍遗留在房屋的物品视为放弃，出租人有权自行处理房屋内的遗留物品。承租人不按时缴纳租金的，除欠缴的租金外，出租人有权按日向承租人收取滞纳金，滞纳金的计算方法为欠缴租金的房屋的日租金×欠缴租金天数。承租人欠缴租金超过30日的，出租人有权解除本协议，收回房屋并要求承租人支付欠缴的租金以及按照上述标准计算的违约金，要求承租人赔偿其他实际损失，不予退还已收取的租赁保证金。租赁期满或本协议终止后，承租人未根据本协议约定及时交还房屋，出租人有权按日向承租人收取违约金，违约金的计算方式为迟延交还的房屋的日租金×迟延天数。承租人在租赁期内提前解除本协议的，应提前3个月通知出租人，保证金不予退还，且承租人应向出租人赔付不少于2个月租金为提前解除协议的违约金。若违约金不足抵付出租人损失的，承租人还应负责赔偿。如因出租人原因提前解除本协议，出租人需提前3个月通知承租人，并赔付承租人经双方确认的扣除折旧后的装修款及1个月的租金作为出租人重新选址及装修的时间损失。承租人须于出租人同时收回房屋之日将房屋无条件交予出租人。2019年12月18日，山东开慧公司向北京建投公司支付装修保证金566666.67元（后与投标保证金100000元一并转为租赁保证金666666.67元）。2019年12月19日，山东开慧公司向北京建投公司支付房屋租金3333333.33元。2020年1月13日，山东开慧公司向北京建投公司发送函件，表示签署协议一周后派人交接时，遭到社区居民（主要是老年人）围堵，致使其无法正常交接。2020年6月24日，山东开慧公司向北京建投公司发送《协议终止申请》，表示因新冠病毒爆发，无法预估幼儿园确切的交接时间，以及遭到社区居民围堵，无法正常交接，故申请终止协议。2020年9月3日，北京建投公司向山东开慧公司发送关于《协议终止申请》的回函，表示双方应履行双方签署的《房屋租赁协议》。2020年10月27日，北京建投公司向山东开慧公司发送《通知函》，表示该公司已向山东开慧公司交付了房屋钥匙，但双方未就租赁房屋装修、家具和设备进行核对、检查，山东开慧公司不配合办理交接。鉴于山东开慧公司已函告北京建投公司拒绝继续履行合同，故北京建投公司函告山东开慧公司，《房屋租赁协议》自其收到通知函之日起解除。2020年10月29日，山东开慧公司收到此《通知函》。本案审理过程中，山东开慧公司表示承租房屋有三个门，北京建投公司只给过山东开慧公司三次东门的钥匙，前两次山东开慧公司进入承租房屋内打扫，遭到社区居民的围堵和驱赶，后将钥匙归还给北京建投公司，最后一次2020年1月17日进入承租房屋内打扫，因人特别多，不知道将钥匙放在哪了。北京建投公司则表示除了正门（东门）外，其他两个门都是封死的，不能进出，山东开慧公司在2019年12月支付保证金和租金后，北京建投公司就将东门钥匙交给山东开慧公司，后山东开慧公司未将钥匙交还。本院现场勘验涉案房屋，南门、西门均为铁栅栏门，上锁。东门为正门，日常进出为东门，现亦上锁。自东门可见院落内，南侧、西侧、北侧均为两层楼房，中间院落中有杂草。现院落内房屋空置。山东开慧公司和北京建投公司均表示没有大门钥匙。山东开慧公司向本院提交社区居民给太平桥街道写的信、签名表格、证人证言、协调会的内容等，欲证明因社区居民阻挠，造成该公司无法实际使用承租房屋，经太平桥社区主持，该公司与社区居民、北京建投公司召开几次协调会，均无果。北京建投公司向本院提交山东开慧公司工作人员和北京建投公司工作人员微信聊天记录、山东开慧公司发送给北京建投公司的《关于12月26日太平桥中里社区老人诉求协调会后意见反馈》、《关于山东开慧教育集团承办太平桥中里建行幼儿园的说明》，证明在双方签订租赁合同前，山东开慧公司即已了解社区居民要求将承租房屋改建为养老院的意愿以及北京建投公司积极协助山东开慧公司处理社区居民事宜。北京建投公司还向本院提交幼儿园设计图纸、微信聊天记录、工程概算总投资表、工程报价单等，证明山东开慧公司已接收房屋并进行打扫、实地测绘，制定了装修设计方案。经本院向北京市丰台区太平桥街道太平桥中里社区党委书记询问，其表示太平桥中里小区17号楼规划用途为教育用地，房屋在空置荒废多年后由北京建投公司按照规划用途出租给山东开慧公司。山东开慧公司入驻准备装修时，受到部分居民反对、围堵，一直未能正常入驻、装修。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，山东开慧公司与北京建投公司签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守合同，行使权利、履行义务。本案争议焦点为双方签订的《房屋租赁协议》解除时间，山东开慧公司是否享有合同解除权。现山东开慧公司称北京建投公司未向其交付房屋构成违约，但其自认北京建投公司已向其交付过房屋钥匙，山东开慧公司虽表示其已将钥匙返还给北京建投公司，但未向本院提供相关证据，北京建投公司对此不予认可，故本院对山东开慧公司的主张不予采信。山东开慧公司称北京建投公司在签订合同前未如实告知北京建投公司与社区居民存在纠纷，导致山东开慧公司无法实现合同目的，但根据双方签订的合同可见，山东开慧公司在签订合同时确认在签署合同前已了解并接受承租房屋的全部现有状况，并承诺不得以房屋用途无法实现为由拒绝履行合同，且北京建投公司将房屋出租给山东开慧公司用于开办幼儿园，符合承租房屋的规划性质、用途，故本院对山东开慧公司的此项主张，亦不予支持。综上，山东开慧公司称北京建投公司未按约定交付房屋，及山东开慧公司无法实现合同目的，均没有事实和法律依据，故山东开慧公司不享有合同解除权。山东开慧公司要求确认双方之间的《房屋租赁协议》于2020年8月21日解除，没有法律依据，本院对此不予支持。根据双方提供的证据及当事人陈述可见，北京建投公司已将房屋钥匙交付给山东开慧公司，山东开慧公司亦对房屋进行了打扫、设计等工作，现双方未就承租房屋腾退及合同解除事宜进行交接，故山东开慧公司要求北京建投公司返还已交纳的房屋租金3333333.33元，没有法律依据。因山东开慧公司于2020年6月24日向北京建投公司发送《协议终止申请》，欲终止双方之间的协议，明确表示不履行合同，故北京建投公司享有法定合同解除权。2020年10月27日，北京建投公司将《通知函》发送给山东开慧公司，山东开慧公司于2020年10月29日收到，故双方签订的《房屋租赁协议》应于此日解除。合同解除后，山东开慧公司应将承租房屋腾退，返还给北京建投公司并支付占有房屋期间的使用费。现北京建投公司按合同约定的租金标准主张房屋占有使用费，本院对此不持异议。山东开慧公司明确表示不履行合同，构成违约，其应按照合同约定向北京建投公司支付两个月租金作为违约金，保证金不予退还。故对山东开慧公司要求北京建投公司退还装修保证金666666.67元并支付违约金666666.67元的诉讼请求，本院均不予支持。现北京建投公司除主张两个月租金作为违约金外，还要求山东开慧公司按日租金标准支付违约金，约定的违约金标准过高，本院对此不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认山东开慧教育科技股份有限公司与北京建投嘉昱资产管理有限公司签订的协议编号BJJT_BJ_20200120_002《房屋租赁协议》于二〇二〇年十月二十九日解除；二、山东开慧教育科技股份有限公司于本判决生效之日起七日内将位于北京市丰台区太平桥中里小区17号楼（面积3741.5平方米）的房屋腾退，交付给北京建投嘉昱资产管理有限公司；三、山东开慧教育科技股份有限公司于本判决生效之日起七日内按每日10958.9元的标准向北京建投嘉昱资产管理有限公司支付自二〇二一年一月二十日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费；四、山东开慧教育科技股份有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京建投嘉昱资产管理有限公司违约金666666.67元；五、驳回山东开慧教育科技股份有限公司的全部诉讼请求；六、驳回北京建投嘉昱资产管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费44133元，由山东开慧教育科技股份有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费10775元，由北京建投嘉昱资产管理有限公司负担4665元（已交纳）；由山东开慧教育科技股份有限公司负担6110元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刁 彤二〇二一年六月二十三日法官助理  焦语晨书 记 员  王 琪