湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初5260号原告:湖南保利房地产开发有限公司，住所地:长沙市芙蓉区韶山北路139号湖南文化大厦27层,统一社会信用代码：91430000616796561Y。法定代表人：康勇，董事长。委托诉讼代理人：蔡夏明，湖南湘军麓和律师事务所律师。委托诉讼代理人：段思羽，湖南湘军麓和律师事务所律师。被告:张志良，男，1983年10月2日出生，汉族，住湖南省衡东县。原告湖南保利房地产开发有限公司（以下简称“保利公司”）与被告张志良商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员谷海涯独任公开开庭进行了审理，书记员汤琳钰担任本庭记录。原告保利公司的委托诉讼代理人段思羽，被告张志良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告保利公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：GX1901043111）；2、请求判令被告向原告支付违约金25857.7元；3、请求判令被告自商品房买卖合同解除之日起10日内到房屋产权登记机关办理注销合同网签登记、备案登记或产权登记等相关手续，并前往麓谷林语营销中心配合办理退房手续；4、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年1月14日，原被告双方签订编号为GX1901043111的《长沙市商品房买卖合同》（以下统称合同），约定（1）被告购买原告开发的保利麓谷林语2B栋3111号房屋，（2）合同总房款为258577元，首付款（含定金）58577元于本合同签订之日支付，第二笔房款200000元于2020年6月30日支付。（3）被告如未按合同规定时间付款，逾期付款在90日之内，自合同规定的应付款项期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按总房价的10%向出卖人支付违约金。原告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。合同签订后，被告仅支付了58577元，剩余购房款200000元至今没有支付，尽管原告已多次催促，但被告至今仍未支付相关款项。原告认为，被告逾期付款已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》及双方签订的《长沙市商品房买卖合同》的约定，原告有权解除合同，同时被告应按照合同约定向原告支付违约金。据此原告特提起诉讼，请求依法判决。被告张志良辩称，1、保利公司违约在先，诚意金逾期退还，诚意金按规定15天内退还，理由是疫情引起，保利公司自己不履行合约；2、本人有去交尾款，保利公司不让我交，说尾款和滞纳金要一块交，我不认可这一点，不知道是不是就是让我们逾期，从而收取我们高额滞纳金；3、我们一直在到处筹钱交尾款，但我们从事酒店餐饮行业受疫情影响实在太大，并非恶意逾期，本身准备付的尾款的钱用于付员工工资、租金；4、保利公司利息过高，我们一直想找保利公司沟通一下疫情影响情况，但保利公司从始至终没有人搭理我们，一心想着收我们违约金、滞纳金和高额利息。房子是在19年12月买的，当时没有疫情，我们交了5000元诚意金签了合同，按合同约定剩余房款2020年6月30日前付款，在这期间是疫情最严重的时候，因为疫情我们无法付款，合同规定了保护不可抗力，我们认为疫情是不可抗力，合同无效。保利公司作为国企没有响应国家号召，得理不饶人，我不愿意交滞纳金。2019年12月至2020年6月30日期间的流水都有记录，我的收入来源就是酒店餐饮行业，因为疫情盈利变成亏损，所有收入用来付了房租和工资，保利公司应该考虑到这一点，我要先保证员工工资支付和酒店正常运转，并且我一直有交尾款，都有记录，只是到现在还差一点没付款。保利公司诉求不合理，令人心寒，我只筹到了交尾款的钱，没有钱交滞纳金，至于退房还是履行合同，如果要履行合同，滞纳金要减免或者少交，如果是退房解除合同，我不同意扣定金。经审理查明：2020年1月14日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》及其附件（合同编号GX1901043111），被告购买原告开发的位于长沙市高新区麓谷（桐梓坡西路408号）保利.麓谷林语项目中的第2B栋幢31层3111号房屋，规划用途为商业，建筑面积32.03平方米，房屋总价款258577元。该合同第六条约定：买受人按下列第其他方式按期付款：首付款（含定金）58577元于本合同签订之日支付，第二笔房款200000元于2020年6月30日支付。该合同第七条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房价的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。该合同第十条约定交房时间为2021年10月30日前。该合同附件四补充协议第六条约定：双方因签订或履行商品房买卖合同及其附件、补充协议所涉往来函文、通知等，均统称为通知，通知如系出卖人发出的，须加盖有出卖人的公章（或合同专用章）；如系买受人发出的，须有买受人或其他授权代理人签署，如买受人为法人或其他组织，须加盖买受人公章。通知未按前述约定签署的，视为无效。通知可采用当面交付、以挂号信或EMS邮件邮寄和发送电子邮件、传真、短信、微信，或在本地报纸刊登可供查询的方式中的一种或多种送达。出卖人的通知邮寄至买受人在签署买卖合同时预留的通讯地址（合同上标明的买受人联系地址、住址和买受人预留给出卖人的电话、传真、电子邮箱、微信号码等电子数据接受地址，统称为通讯地址）后被签收（含他人代收）或到达买受人指定的电子数据接受地址的，即为有效送达。买受人预留的通讯地址有误或变更后未书面通知出卖人或买受人拒绝签收或预留的通讯方式不畅等任何原因导致买受人未签收的，同城以特快专递交寄日期的第3日为送达日，异地以特快专递交寄日起的第7日为送达日。出卖人采取多种方式向买受人送达通知的，以先到达或推定先到达的日期为通知送达日期。补充协议第七条约定：出卖人、买受人依约解除合同或合同自动解除后，按以下办法处理：（1）出卖人应在合同解除（含买受人依约退房，下同）后三十日内返还已收买受人购房款（除合同有明确约定的外均不计息），但可以从中直接扣除买受人应当向出卖人支付的违约金、赔偿款、折旧费等款项；出卖人应当向买受人支付的违约金、赔偿款等的，应在返还购房款时一并支付给买受人。双方对违约金、赔偿款等的计算有争议的除外。（2）双方应于合同解除之日起，①15日内共同到合同（或产权）登记机关办好注销合同备案登记（或产权预登记）相关手续；②如合同约定的房屋已交付的，买受人需在10日内退还房款并向出卖人支付自办理支付手续之日至办理合同相关登记注销手续之日（或实际退还房屋日——以后一个日期为准）期间的房屋折旧费（按房屋总价款7%的年折旧率计算）。房屋如有毁损，买受人还应另行给予赔偿。本条约定不影响任何一方依据合同其他条款约定向对方追究违约责任。合同签订后，被告向原告交纳了首付款58577元，之后未再支付任何款项，原告亦未将该房屋交付给被告。原告通过顺丰速运向被告邮寄了落款时间为2020年7月9日的《催促支付购房款等的通知书》，该通知载明：2019年1月14日，您与我公司签订编号为XX1901043111的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），购买我公司开发建设的保利.麓谷林语2B栋3111号房屋。截止2020年7月9日，你已支付房款58577元，仍有2020年6月30日到期楼款200000元未予支付。根据《合同》第七条约定，如您逾期付款时间在90日内，自合同规定的应付款项期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，您应按日向我司支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，我司有权解除合同。我司解除合同的，您应按总房价的10%向我司支付违约金。您愿意继续履行合同的，经我司同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，您按日向我司支付逾期应付款万分之三的违约金。鉴此，我司特致函于您，请您自本函件发出之日起7日内向我司支付已到期应交房款及产权费用，并及时至我司财务部门结清违约金，以免使您承担的违约责任进一步加重。因被告未予付款，原告遂委托湖南湘军麓和律师事务所向被告发送律师函，催促被告支付剩余房款及违约金。以上事实有当事人的当庭陈述，以及经庭审质证的原告湖南保利房地产开发有限公司提交的《长沙市商品房买卖合同》、《催促支付购房款等的通知书》《律师函》邮寄凭证（2份）等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原告保利公司与被告张志良签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。现由于被告逾期支付房款，致使合同未能继续履行，根据双方合同约定，原告有权解除双方所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件，原告于2021年4月1日诉至本院，本院于2021年4月7日向被告送达起诉状副本等应诉材料，现原告要求判令解除双方签订的《长沙市商品房买卖合同》，故本院确认双方于2020年1月14日所签订的《长沙市商品房买卖合同》及其附件自2021年4月7日予以解除。合同解除后，被告应当按照合同约定协助原告到合同（或产权）登记机关办理好注销合同备案登记（或产权预登记）的相关手续。对原告要求被告支付违约金25857.7元的主张，本院认为，被告逾期支付购房款，存在违约行为，应当承担支付违约金的违约责任，但原告诉请的违约金过高，本院根据本案原、被告双方的履约情况、被告的过错大小及因被告的违约行为可能给原告所造成的损失情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告张志良向原告支付违约金10343.08元（258577*4%）。对原告所主张的超出部分，本院不予支持。被告张志良主张系原告保利公司未予退还其购房诚意金，违约在先，同时因受疫情影响才未能及时缴纳房屋尾款，本院结合其提交的证据，被告张志良所提交的证据并不能达到其证明目的，且诚意金的退还与否与被告需按约履行支付尾款的义务并无直接联系。同时，并无有效证据证明双方房屋买卖合同受疫情因素影响，即双方房屋买卖合同与疫情并无直接因果关系，故对被告的抗辩，本院不予支持。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告湖南保利房地产开发有限公司与被告张志良于2020年1月14日所签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号GX1901043111）及其附件于2021年4月7日予以解除；二、被告张志良自本判决生效之日起十日内协助原告到合同（或产权）登记机关办理好注销合同网签、备案登记（或产权预登记）的相关手续；三、被告张志良自本判决生效之日起十日内向原告湖南保利房地产开发有限公司支付违约金10343.08元；四、驳回原告湖南保利房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告张志良未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取224元，由被告张志良负担（此款已由原告垫付，被告在给付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 谷海涯二〇二一年六月一日法官助理 郭 磊书 记 员 汤琳钰附：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。