广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初11150号原告：广州市致美斋酱园有限公司，住所地广州市白云区三元里大道路828号之一。法定代表人：周晓炜。委托诉讼代理人：麦景欣，广东智奇诺律师事务所律师。被告：吴锐韶，男，1953年3月14日出生，汉族，身份证住址广东省台山市。原告广州市致美斋酱园有限公司诉被告吴锐韶房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人麦景欣，被告吴锐韶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《场地使用协议》及《补充协议》于2019年6月30日到期终止；2、确认原、被告双方关于广州市越秀区惠福路451号101首层房屋（面积为299.08平方米）的不定期租赁合同关系于2021年2月19日解除，判令被告立即将上述房屋清空交还与原告；3、判令被告向原告支付从2021年2月20日起至实际腾空交还场地之日止的场地占用费（按每月46600元标准计算）及逾期支付上述占用费的违约金（占用费参照合同约定在当月5日前支付当月的占用费，逾期则从当月6日开始起算违约金，每日按所欠占用费的3%计至实际支付之日止）；4、判令被告向原告支付2020年2月、3月、8月至12月，2021年1月，共8个月欠付的租金139800元（按每月46600元计算，8个月共372800元，被告已付120000元+113000元，尚欠139800元）及利息（从2021年1月13日起算，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至全部欠付租金实际付清为止）；5、判令被告向原告支付2021年2月1日至2月19日的租金（按每月46600元计算）；6、判令原告没收不定期租赁关系存续期间，被告交纳的保证金139800元。事实与理由：2016年8月30日，原、被告签订了《场地使用协议》，约定由原告提供位于广州市越秀区惠福路451号101首层的房屋供被告使用，场地面积为254.14平方米。合同签订时，每月的场地使用费为33600元。《场地使用协议》第三条、第七条第1款约定，每月的第5日前被告向原告支付当月的场地使用费，被告每逾期一日则按照应付未付的月租金，以3%／日的标准向原告支付违约金；《场地使用协议》的有效期至2016年12月31日止。签订《场地使用协议》后，被告向原告支付了100800元保证金。2017年1月1日，双方就前述场地使用事宜另行达成了《补充协议》，每月场地使用费为46600元，将场地使用的期限另行约定为：“在房管部门没有要求收回上述场地且原告仍有该场地使用权的前提下。本协议期限从2017年1月1日起不超过2年半”，即到2019年6月30日已经到期。被告按照每月46600元的标准，向原告补足支付了合计139800元，作为场地使用的保证金。2019年10月14日，原告向被告发出《关于惠福××号101首层物业终止租赁关系即收回场地的函》，向被告告知：1、《场地使用协议》及《补充协议》于2019年10月14日终止；2、2019年11月10日前，被告将场地清退交还于原告。被告本人亲自签收该函。实际上，2019年11月10日后，被告未将场地清退交还于原告，原被告双方也未就上述场地另行签订其他书面协议，该场地继续由被告继续使用至今，被告参照《补充协议》的标准，每月向原告支付46600元，双方构成了事实上的不定期租赁合同关系，原合同的保证金转移至不定期租赁合同关系中充当履约保证金，原被告就前述事实均没有异议。但从2020年2月份开始，被告无故拖欠原告2020年2月、3月、8月至12月，2021年1月共计8个月的场地使用费，合计372800元。在2021年1月13日，原告向被告发送《关于催收惠福××号101首层物业租金的函》，向被告追讨应付未付的费用。同日被告在函件上签收，并承诺在2021年1月31日前缴交“前6个月的租金”279600元。被告仅在2021年2月初向原告支付了120000元费用外，截至本案起诉之日，被告尚未主动履行剩余的缴费义务。2021年2月19日，由于被告拖欠多月的使用费未及时支付，原告委托广东启兰律师事务所向被告发送《律师函》，要求解除双方全部法律关系，要求被告支付应付未付的费用并腾空清退场地。但截至本案起诉之日，被告尚未主动履行义务。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告辩称：确认在2021年2月19日收到原告发出的律师函。同意解除双方之间的租赁合同关系，同意交还房屋。我未交场地给原告，我占用期间的租金或使用费按46600元每月计，一分钱不会差原告。至于利息和违约金，我方不同意，违约金原告无权主张，合同解除违约金无权向我方主张。而且我一直很积极配合交还场地给原告，但该场地我承租后，分租给5个分租户，是分租户不配合拖着导致我无法尽快交还场地给原告。我可以负责将分租户清走，将场地由我交还给原告，可以在2021年5月1日前将场地腾空交还给原告。场地交还责任由我一人承担。原告主张的2020年2月、3月、8月至12月，2021年1月，共8个月欠付的租金139800元，其中2020年2月、3月因疫情，政府通知我方停业，根本不可能营业，所以我方要求免除2020年2、3月的租金，而且该期间原告保证不了我方的营业，对方不应该追讨利息。对原告主张没收保证金，我方不同意，无法律依据，保证金139800元应退还我方。经审理查明：广州市越秀区第一房屋管理所（以下简称房管一所）与原告签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，将越秀区惠福××号101部位的房地产出租给原告作商业用途，建筑面积299.08平方米，租期自2014年7月1日至2016年12月31日。2016年8月30日，原告（为甲方）与被告（为乙方）签订了《场地使用协议》，其中内容为：甲方同意将坐落在广州市越秀区惠福路451号101首层的房屋场地提供给乙方作经营用途使用，建筑（或使用）面积254.14平方米（另有一地下仓库，约80平方米）。2014年7月1日至2015年12月31日月场地使用费32000元，2016年1月1日至2016年12月31日月场地使用费33600元。场地使用费按月结算，有乙方在每月的第5日前按转账付款方式交付场地使用费给甲方。在签订本协议的同时，乙方须向甲方交纳100800元保证金，若乙方无出现违约，甲方应在使用期满或解除协议之日将保证金100800元无息（退回乙方、抵偿场地使用费）。乙方应依时交纳场地使用费，逾期交付场地使用费的，每逾期一日，乙方须按当月场地使用费金额的3%向甲方支付违约金。乙方拖欠场地使用费半个月以上的，甲方可解除协议，收回该使用场地，并要求赔偿损失。使用期届满，乙方应将原使用场地的房屋交回甲方；如需继续使用该场地的房屋，应提前60日与甲方协商，在房管部门或业权人没有要求收回甲方上述场地且仍有该场地使用权时，参照原协议内容双方另行签订续约协议，但总使用期限（含续约）不超过四年，续约使用期间的月场地使用费在房管部门或业权人收取甲方新一轮租赁合同的月租金的基础上上浮15%。其他约定，乙方知悉该使用场地是甲方承租房管部门的直管公房，甲方无需出具场地证明给乙方办理经营所需的各种证照；该场地的房屋不能提供给第三方使用等。签订《场地使用协议》后，被告向原告支付了100800元保证金。2017年1月1日，原告（为甲方）与被告（为乙方）签订《补充协议（直管房）》，其中内容为：甲乙双方于2016年8月30日签订的位于惠福××号首层物业的《场地使用协议》及《房屋租赁安全及计生管理责任书》，租期已于2016年12月31日届满，鉴于房管局（业权人）尚未与甲方签订新一轮的租赁合同，致使甲乙双方新一轮合同、月租金标准未能确定。甲乙双方协商一致，以补充协议（从2017年1月1日起至签定正式租赁合同时间为止）的形式，确定新一轮承租商铺的相关租赁条件。等房管部门与甲方签定新一轮租赁合同后，甲方再正式与乙方签定租赁合同。现就上述场地过渡期使用有关事宜，签订本补充协议：一、在房管部门没有要求收回上述场地且甲方仍有该场地使用权的前提下，本协议期限从2017年1月1日起不超过2年半。二、甲方同意从2017年7月1起将原甲方属下的致美斋惠福经营部商铺（面积45.74平方来）提供给乙方使用，该部分场地使用费为13000元／月，装修免租期为1个半月。甲方提供给乙方使用的惠福××号物业的总面积调整为299.08平方米。三、从2017年1月1日至2017年6月30日止，每月租金标准按38640元执行。2017年7月1日乙方正式接手致美斋惠福经营部商铺，每月租金标准暂按46600元执行，如遇房管部门（业权人）调整租金，乙方除需从2017年1月1日起一次性全部补回房管部门每月调整增加的差额外，须在现租金基础上作相应的调整，方法如下：1、如房管部门调整的月租金标准比上一轮月租金标准增加部分由乙方全额承担；……3、按照新的场地使用费46600元/月标准，乙方须向甲方交纳三个月保证金139800元，乙方需要在原交纳的保证金96000元基础上补交差额43800元，乙方在签订本补充协议后10天之内接转账方式补缴给甲方。……三、其他权利义务按原《场地使用协议》履行。本补充协议原《场地使用协议》及《费任书》同具法律效力。2019年10月12日，房管一所向原告发出《关于收回房屋的通知》，称：双方的租赁合同已到期，且原告存在擅自将房屋转租（分租、转让或转借）他人使用的行为，违反直管房管理条例和广州市直管房租赁合同的有关约定，故决定收回涉讼房屋，解除与原告的租赁关系，请原告于2019年11月11日前办理相关退租手续等。2019年10月14日，原告向被告发出《关于惠福××号首层房屋终止租赁关系及收回场地的函》，称：现我司收到房管部门通知，要求与我司解除上述房屋的租赁关系并于2019年11月11日前办理退租手续。……函告如下：1、《场地使用协议》及《补充协议》已于2019年6月30日到期，基于房管部门收回房屋的要求，您我双方的租赁关系将于2019年10月31日终止；2、请您在2019年11月10日前拆除租赁场地内可移动的设备设施和物品，将租赁场地清空交还我司；同时，结清该物业使用期间产生的所有费用等。被告已签收该函。2020年1月2日，房管一所向本院提起诉讼，请求:1、解除其与原告的不定期租赁关系；2、原告向其交纳2020年3、4月的房屋使用费等。在该案中，本院追加了吴锐韶、广州市越秀区喜欣美食店、广州市喜嘉餐饮有限公司作为该案被告参加诉讼。2021年1月7日，本院作出（2020）粤0104民初1245号民事判决。判决认为，房管一所与原告签订的合同约定的租赁期限至2016年12月31日，期满后双方没有续签租赁合同，原告继续向房管一所交租，故双方形成不定期租赁关系。就合同解除的问题，房管一所依据法律规定可随时解除租赁关系，房管一所在2019年10月12日即已向原告发出《关于收回房屋的通知》，其中明确作出了解除双方租赁合同关系、收回涉讼房屋的意思表示，且该通知也在同日送达原告。原告既未对合同解除提出异议，又未就房管一所行使合同解除权诉至法院。因此，双方之间的租赁合同关系自2019年10月12日即已解除。房管一所再于该案中诉请要求解除双方的不定期租赁合同关系，本院不再予以处理。合同解除后，原告应将涉讼房屋交还房管一所，鉴于涉讼房屋现已转租予吴锐韶作餐饮经营之用，因此房管一所诉请要求原告、吴锐韶、广州市越秀区喜欣美食店、广州市喜嘉餐饮有限公司共同将涉讼房屋腾空交还，理据得当，本院予以支持。合同解除后，原告应按原合同约定的租金标准继续支付房屋使用费予房管一所直至房屋腾空交还之日。至于房管一所主张的2020年3月、4月期间的租金问题，虽然受新型冠状病毒疫情的影响，租赁双方可就2020年3月、4月期间的租金减免问题进行协商，但房管一所早在2019年10月12日即已通知原告解除双方的租赁合同关系并要求原告交还房屋，彼时疫情并未发生。因此，原告以该两个月的租金受疫情影响应予免除的抗辩，本院不予采信。遂判决如下：一、原告、广州市越秀区喜欣美食店、广州市喜嘉餐饮有限公司、吴锐韶应于判决发生法律效力之日起十日内将涉讼房屋腾空并交还给房管一所；二、原告应于判决发生法律效力之日起十日内一次性向房管一所支付2020年3月、4月以及自2021年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋使用费；自判决发生法律效力之次日起至实际腾退交还前址房屋之日止的房屋使用费由原告逐月支付予房管一所；三、驳回房管一所的其他诉讼请求。2021年1月13日，原告向被告发出《关于催收惠福××号101首层物业租金的函》，催缴2020年2月、3月、8月至12月，2021年1月共计8个月的租金合计372800元。被告于同日签收该函，并在函上书写：“争取在2021年1月31日前缴交前面所欠的6个月的租金共279600元。”2021年2月19日，原告委托广东启兰律师事务所律师麦景欣向被告发出《律师函》，通知被告双方之间关于上述房屋的不定期租赁合同关系于2021年2月19日解除，要求被告收到该函之日起5日内清退场地，支付拖欠的场地使用费及利息等。被告于2021年2月20日收到该函。本案诉讼中，原、被告双方确认被告已向原告交纳保证金139800元。原告于2021年5月1日收回涉讼租赁房屋。本院认为：原告与被告签订的《场地使用协议》约定的期限于2016年12月31日届满，双方于2017年1月1日签订《补充协议（直管房）》约定：“在房管部门没有要求收回上述场地且甲方仍有该场地使用权的前提下，本协议期限从2017年1月1日起不超过2年半。”即在在房管部门没有要求收回上述场地且原告仍有该场地使用权的前提下，补充协议期限到2019年6月30日止。对此，双方并无争议，无需在通过诉讼予以确认。补充协议约定的期限于2019年6月30日届满后，被告继续使用租赁场地，原告继续收取场地使用费（即租金），根据合同法第二百三十六条规定，原租赁协议继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，依照合同法第二百三十二条规定，当事人可以随时解除合同。原告于2019年10月14日向被告发出《关于惠福××号首层房屋终止租赁关系及收回场地的函》，通知被告双方的租赁关系于2019年10月31日终止。被告已签收该函。根据合同法第九十六条规定，原告与被告的不定期租赁合同关系于2019年10月31日解除。原告再于2021年2月19日发律师函来解除该不定期租赁合同关系已是重复行为，其诉请确认双方之间的不定期租赁合同关系于2021年2月19日解除，本院不予支持。在本案诉讼过程中，原告已于2021年5月1日实际收回租赁场地，其要求被告交还租赁场地的诉讼请求已无需处理。合同解除后至被告将租赁房屋交还原告之前，被告仍占用了房屋的，理应按原协议约定的标准向原告支付场地使用费。原告在2021年1月13日向被告发出《关于催收惠福××号101首层物业租金的函》，催缴2020年2月、3月、8月至12月，2021年1月共计8个月的场地使用费合计372800元。被告对此无异议，并在该函中表示“争取在2021年1月31日前缴交前面所欠的6个月的租金共279600元”。现原告诉请要求被告支付2020年2月、3月、8月至12月，2021年1月共8个月剩余未付的场地使用费139800元及计付利息，合法合理，本院予以支持。至于被告提出2020年2月、3月受疫情影响应免除这两月场地使用费的抗辩，因原告早在2019年10月14日即已通知被告解除双方的租赁合同关系并要求被告交还房屋，彼时疫情并未发生。被告未按要求交还房屋后发生了疫情，根据合同法第一百一十七条规定，不能免除其责任，故被告的该抗辩，本院不予采纳。因合同已被解除，原告要求按原协议的约定来计算逾期支付场地占用费的违约金已无依据，本院对此不予支持。关于被告交纳的保证金139800元。一方面，《场地使用协议》和《补充协议（直管房）》均无原告可没收保证金的约定；另一方面，合同的解除也不是被告违约导致，故原告没收保证金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照当时施行的《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告吴锐韶向原告广州市致美斋酱园有限公司支付2020年2月、3月、8月至12月，2021年1月共8个月剩余未付的场地使用费139800元及利息（从2021年1月13日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计至上述款项实际支付之日止）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告吴锐韶向原告广州市致美斋酱园有限公司支付2021年2月1日至2021年5月1日期间的场地使用费（按46600元/月计）。三、驳回原告广州市致美斋酱园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3844元，由原告广州市致美斋酱园有限公司负担1262元，被告吴锐韶负担2582元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  邓小斌二〇二一年六月二十二日书记员  徐珮仪