北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初8419号原告（反诉被告）：北京南方弘泰投资经营有限责任公司，住所地北京市西城区右安门内大街65号。法定代表人：武华军，经理。委托诉讼代理人：刘旭，男，北京南方弘泰投资经营有限责任公司职员。委托诉讼代理人：贺晨晨，女，北京南方弘泰投资经营有限责任公司职员。被告（反诉原告）：天源高科技开发有限公司，住所地北京市丰台区刘家窑定安路1号。法定代表人：董波，董事长。委托诉讼代理人：刘路，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁妍，北京大成律师事务所律师。原告（反诉被告）北京南方弘泰投资经营有限责任公司（以下简称南方弘泰公司）与被告（反诉原告）天源高科技开发有限公司（以下简称天源高科技公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，由审判员独任，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南方弘泰公司的委托诉讼代理人刘旭、贺晨晨，被告（反诉原告）天源高科技公司的委托诉讼代理人刘路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南方弘泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令天源高科技公司腾退北京南站路2号院1号楼供销弘泰大厦10层1001、1002房屋，并将房屋交付我公司；2.判令天源高科技公司支付我公司2020年8月14日至2020年11月13日的租金108572.9元；3.判令天源高科技公司向我公司支付违约金（以欠付租金为基数，按照日千分之五的标准，自2020年8月14日至实际给付之日止，暂计算至2021年1月8日为79258.22元）；4.判令天源高科技公司向我公司赔偿2020年11月14日至2020年12月2日逾期腾退房屋的占有使用费45338.18元；5.判令天源高科技公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：我公司与天源高科技公司签订了《房屋租赁合同》，约定我公司将坐落于北京南站路2号院1号楼供销弘泰大厦10层1001、1002号房屋租赁给天源高科技公司，租期为2020年8月14日至2020年11月13日，租金共计108572.9元，按季度支付。合同第9.2条约定，如乙方逾期超过30日仍未能缴付的，乙方应支付未缴金额30%的违约金(或应自逾期之日起按照应付未付金额每日千分之五的标准计算至实际支付完毕之日，以金额较高计算标准为准)；并且甲方有权解除本合同并扣除乙方全部租赁保证金；第10.5条约定，无论任何原因，租赁期届满或返还期届满后乙方仍未能将符合要求的该房屋返还给甲方的，则自租赁期届满之日的次日起，乙方按照本合同约定的当年租金标准的双倍向甲方支付租金，并承担相关费用，直至乙方按照合同要求返还该房屋为止。天源高科技公司承租1001、1002房屋后，自2020年8月7日起至今，一直未支付租金，严重违反了合同约定，故起诉，望判如所请。天源高科技公司辩称，关于第一项诉讼请求，我公司可以腾退并交还，只是南方弘泰公司不让我公司进入房屋。关于第二项诉讼请求，南方弘泰公司违反合同，隐瞒租赁房屋的产权办理情况，导致我方无法将公司注册到租赁房屋、无法使用房屋实际经营。此前双方5年期的合同，南方弘泰公司长达近4年未办出房屋产权证，导到我公司一直无法使用房屋办公经营。本案的3月期合同履行过程中，南方弘泰公司依然违反合同，隐瞒租赁房屋产权证办理情况，致使我公司仍然无法使用房屋办公经营。由于南方弘泰公司违约，我公司无须按照合同标准支付租金，且已经支付的租金已超过实际占有应付金额，不存在欠付租金的情形。关于第三项诉讼请求，我公司不存在违约，是对方存在违约。在本案合同期内，基本上南方弘泰公司没有让我公司使用房屋，该公司于2020年8月13日将室内家具强行搬走，并断水、断电，我公司不应当支付违约金。退一步讲，南方弘泰公司主张的违约金标准也过高。关于第四项诉讼请求，由于南方弘泰公司违约，我公司没有违约情形，不存在占有房屋的情形，不同意支付占有使用费。我公司亦不同意支付诉讼费用。天源高科技公司向本院提出反诉请求：判令南方弘泰公司赔偿我公司支付损失96396.4元。事实与理由：2016年9月，天源高科技公司的投资人董波为了注册经营百草生物公司及天玖公司、圣道艺术公司，并同时将在其他地址经营的中源同发公司迁至此地经营，为此，董波与南方弘泰公司洽谈租赁房屋以经营公司事宜。案涉租赁房屋在当时是新建竣工，南方弘泰公司称其是国企，是该租赁房屋的权利人，产权手续正在办理中，很快就可以办妥。出于信任，2016年9月26日，董波代上述四家公司分别与南方弘泰公司签订了租赁合同，租赁了弘泰大厦10楼一整层。四家公司的房屋租赁合同，都是南方弘泰公司提供的格式合同，仅仅承租人名称、租赁房间及面积不同，其他条款内容完全一致。合同约定，租赁房屋的用途只能用于办公，合同终止后，承租人必须向工商管理部门办理从租赁地址变更或注销注册或营业地址的手续。此后，我公司严格按合同约定支付租金及其他各项费用，并进行装修，购置办公家具、设施设备，但租赁房屋却迟迟未能办出产权手续，导致中源同发公司无法在租赁房屋注册和经营、其他三家公司未能如期设立注册。为了避免更大的损失，2016年12月12日，百草生物公司、天玖公司、圣道艺术公司暂用南方弘泰公司提供的其他地址信息办理了公司设立注册。但此后，案涉租赁房屋仍长期未能取得产权手续，导致新成立的公司即便设立后始终无法将该公司注册地址变更到租赁地址，因公司不能违法异地办公，故一直未能经营。我方多次找南方弘泰公司协商，要求其解决不能注册办公问题，但该公司不予理会，而是以欠缴租金为由，多次采取断水、断电，进而在2020年疫情期间，趁我公司疫情无人值守，南方弘泰公司派人撬锁入室，并更换门锁，不让我公司人员再使用房屋，并提出房租要涨价，威胁我公司等四家公司必须在原合同期内新签合同，否则将处置室内财产、没收保证金、加收占用费和违约金等等。在此情况下，我公司被迫于2020年3月25日又支付了一笔租金，按照惯例，四家公司合在一起交了20万元。2020年8月13日，南方弘泰公司竟然未经我公司同意，强行把我公司租赁房屋内的部分家具搬至地下车库。在南方弘泰公司的继续威逼下，我公司被迫还在原来合同期内，又与该公司签订了一份租金价格大幅上涨的新租赁合同。但即便签约后，依然不让我公司使用房屋，直至2020年9月份，才允许使用。一个月后，南方弘泰公司又以欠租为由，控制房屋不再让我公司使用房屋。2020年下半年，我公司才得知南方弘泰公司并不是租赁房屋的权利人。南方弘泰公司欺骗我公司其是租赁房屋权利人，谎称房屋很快就具备公司注册资格，导致我公司与其签订了用途为办公的租赁合同，并因迟迟无法在此办公使用，不能使用房屋开展经营，无法实现合同目的，造成我公司各项损失。故，反诉要求南方弘泰公司赔偿我公司于2020年12月10日支付的三个月租金96396.4元。南方弘泰公司对反诉辩称，首先，天源高科技公司主张我公司多次断水、断电、一直不允许该公司使用房屋不属实，其也没有提交证据。我公司于2020年12月2日才对涉案房屋进行了换锁，在此之前天源高科技公司一直都可以自由进出涉案房屋并正常使用。其次，天源高科技公司主张2020年下半年才得知我公司不是房屋权利人，我公司欺骗说是权利人亦并非事实，双方签订的租赁合同在1.1条有明确约定，且天源高科技公司的主张没有证据。我公司有真实有效的委托经营协议，有出租权，天源高科技公司也一直在使用涉案房屋，合同目的已经实现。天源高科技公司主张的96396.4元，没有任何依据和证据，我公司不同意该公司的反诉请求，请予以驳回。本院经审理认定事实如下：2020年8月13日，出租方南方弘泰公司（甲方）与承租方天源高科技公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋位于北京市丰台区北京南站路2号院一号楼供销弘泰大厦10层1001/1002房屋，乙方对租赁该房屋的现状及权属已有充分了解，自愿承租该房屋，甲方同意向乙方出租该房屋用于办公，租赁面积为214平方米，起租日为2020年8月14日，终止日为2020年11月13日，租期为3月。该房屋的租金基数为5.56元/平方米/日，物业管理费与公用事业管理费含在租金内，租金总额为108572.9元。乙方同意按租金标准向甲方缴付该房屋租金，支付方式为按季度缴付。首期租金108572.9元，支付时间为本合同签订之日起七日内或约定起租日前（以先到日为准）。若乙方未能依约按期向甲方支付租金、租赁保证金或物业管理费或其他费用的，则甲方或甲方授权的代理人有权书面通知乙方立即予以缴付。乙方逾期未能缴付的，逾期超过30日仍未能缴付的，乙方应支付未缴金额30%的违约金（或应自逾期之日起按照应付未付金额每日千分之五的标准计息至实际支付完毕之日，以金额较高计息标准为准）。合同一旦解除或终止，乙方应在解除或终止之日起7日内（以下简称返还期），将房屋及其附属设施、设备恢复原状后（房屋无法恢复原状且甲方认可现状的除外）无条件归还甲方，同时乙方应当将自身物品清理移除。租赁期届满或返还期届满后乙方仍未能将符合要求的该房屋返还甲方的，则自租赁期届满日或返还期届满之日的次日起，乙方应当按照本合同约定的当年租金标准的双倍向甲方支付租金，并承担相关的其他费用，直到乙方按照合同要求返还该房屋为止。坐落于北京市丰台区北京南站路2号院1号楼-2至16层101房屋于2020年7月17日登记权利人为北京市棉麻公司。2020年8月5日，北京市棉麻公司将上述房屋委托给南方弘泰公司以该公司的名义对外出租及管理，委托期限自2020年8月5日至2025年8月4日。庭审中，南方弘泰公司提交2016年9月26日《房屋租赁合同》、10层历年费用清单、客户收付款入账通知、国内支付业务付款回单，其中，国内支付业务付款回单载有：日期2020年12月10日，金额200000元，用途支付物业房租，附言支付物业房租，拟证明双方曾签订租赁期为2016年9月26日至2021年9月25日的房屋租赁合同，天源高科技公司仅支付租金至2019年9月25日。天源高科技公司认可上述证据，但表示2020年12月10日200000元中的96396.4元系该公司交纳本案2020年8月13日租赁合同的租金。南方弘泰公司对此不予认可。经本院询问，天源高科技公司表示按2016年9月26日租赁合同约定，该公司未足额交纳合同约定的租金，但认为系因南方弘泰公司违约致使合同目的无法实现，故不应按合同约定交纳租金。庭审中，天源高科技公司提交工商登记信息截图、2019年8月20日《对银行结算账户采取措施的通知书》，拟证明由于南方弘泰公司提供的房屋无产权证明，致使该公司无法在租赁房屋登记注册，不能实现合同目的，且因不在注册地址办公被列为经营管理异常名录，限制银行账户使用，造成不利影响。南方弘泰公司认可该组证据的真实性、合法性，不认可证明目的，认为没有关联性。经本院询问，天源高科技公司表示该公司被列入经营管理异常名录的情形未发生在本案租赁合同期内。庭审中，天源高科技公司表示租赁合同终止后，因为租赁房屋由南方弘泰公司控制，天源高科技公司无法进入搬移屋内设施。南方弘泰公司对此不予认可，表示在2020年12月2日对租赁房屋进行换锁，在此之前，天源高科技公司人员可以随意进出租赁房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。承租人应当按照期限支付租金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，南方弘泰公司与天源高科技公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。天源高科技公司称系被迫签订上述合同，因其未提交确实、充分的证据，南方弘泰公司对此亦不予认可，本院不予采信。合同签订后，天源高科技公司应按照约定履行支付租金的义务，故对南方弘泰公司要求天源高科技公司支付租金的诉讼请求，本院予以支持。天源高科技公司未按合同约定支付租金，构成违约，应向南方弘泰公司支付违约金。关于具体金额，南方弘泰公司主张的违约金过高，结合违约情况及造成的损失，本院对违约金计算标准予以调整。合同终止后，天源高科技公司应于终止之日起7日内清理移除自身物品并将房屋交付给南方弘泰公司，现天源高科技公司未及时腾退、交付房屋，应向南方弘泰公司给付占有使用费。关于具体金额，南方弘泰公司计算有误，本院予以调整为26176.48元。天源高科技公司辩称系因南方弘泰公司违约未办理房屋产权证，致使公司无法实际经营，合同目的无法实现，根据现有证据及当事人陈述，租赁房屋在本案租赁合同签订前已办理产权登记，而天源高科技公司因不在注册地址办公被列为经营管理异常名录的期间亦未发生在本案租赁合同期内，故对天源高科技公司的该项辩解，本院不予采信。天源高科技公司辩称已支付本案租赁合同租金，表示四家公司于2020年12月10日一并共支付租金200000元，其中96396.4元系本案租赁合同租金，因南方弘泰公司与天源高科技公司于2016年9月26日曾签订过房屋租赁合同，天源高科技公司于庭审中亦表示未足额交纳该份租赁合同约定的租金，而200000元的付款回单上亦未显示具体支付租金期间段，天源高科技公司未提交证据证明该笔钱款明确指明系用于交纳本案租赁房屋租金，南方弘泰公司对此亦不认可，故本院对天源高科技公司的该项辩称，不予采信。关于天源高科技公司反诉要求赔偿租金损失96396.4元，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、天源高科技开发有限公司于本判决生效之日起七日内腾退北京南站路2号院1号楼供销弘泰大厦10层1001、1002房屋，并将房屋交还北京南方弘泰投资经营有限责任公司；二、天源高科技开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京南方弘泰投资经营有限责任公司二〇二〇年八月十四日至二〇二〇年十一月十三日房屋租金108572.9元；三、天源高科技开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京南方弘泰投资经营有限责任公司违约金，以108572.9元为基数，自二〇二〇年八月十四日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至实际给付之日止；四、天源高科技开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京南方弘泰投资经营有限责任公司占有使用费26176.48元；五、驳回北京南方弘泰投资经营有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回天源高科技开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2399元，由北京南方弘泰投资经营有限责任公司负担868元（已交纳），由天源高科技开发有限公司负担1531元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费1105元，由天源高科技开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯大伟二〇二一年六月九日法官助理 王蓉梅书 记 员 李晓涵