北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0108民初3644号原告：王慧，女，1982年9月29日出生，汉族，华为技术有限公司员工，住北京市怀柔区。被告：张淑君，女，1980年4月4日出生，汉族，东兴证券股份有限公司员工，住北京市房山区。原告王慧与被告张淑君房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告王慧、被告张淑君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王慧向本院提出诉讼请求：1.判令张淑君向我支付拖欠租金25194.5元；2.判令张淑君向我赔偿违约金11000元、开锁费400元、补办卡费90元、交通费100元、通讯费20元；本案诉讼费由张淑君承担。事实和理由:2018年11月20日，张淑君通过北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与我签订房屋租赁合同，房屋位于北京市海淀区文慧园路X号X号楼X层XXX室（以下简称涉案房屋），租赁期3年，合同截止日为2021年11月19日，租金为每月5500元，押一付三，各期支付日期为2018年11月20日、2019年3月20日、6月20日、9月20日、12月20日。2020年3月20日、2020年6月20日、2020年9月20日直至合同截止。由于张淑君自2020年3月20日起一直未缴纳房租，2020年6月初，我与张淑君就房租进行沟通，张淑君表示将在7月初支付房租。2020年7月2日，我再次就拖欠房租事宜与张淑君进行沟通，张淑君拒绝支付，协商未果。2020年7月2日，我根据合同第十条第四项与张淑君正式解除租赁合同。故诉至法院，望判如所请。张淑君辩称，不同意王慧诉讼请求，理由如下：一、关于王慧主张的未缴纳租金。由于疫情的到来，我于2020年2月1日开始陆续与链家公司中介马晗爽联系，让她帮忙联系王慧的父亲王叔叔，（因为此前王慧一直在国外，当时是与王慧的父亲签订的租赁合同），但通过多次联系，于2月1日、15日、18日、3月20日四次沟通，马晗爽回复我说没有联系上王慧父亲，我于2月份曾给王慧父亲打过电话没有接通，加过一次微信一直未通过，直到3月底民宿平台就房子的问题派专人与我联系，就房子是续租还是解约的问题帮我交涉，由于在疫情期间，民宿平台辞职诸多人员，当时涉案房屋的运营和管理人已联系不上，直到5月份，我让管理其他房子的民宿管理人小刘帮我联系王慧父亲，此时才有了联系，经过多次沟通，达成一致结果是如果平台在7月初开始运营，运营之后每月多支付一部分来弥补之前未付的房租，到7月1日民宿平台开通，因为第二次疫情的到来，于中午时间平台关闭，此时王慧与我联系沟通支付房租的事宜。与此同时，小刘与王慧父亲在民宿会面，会面沟通结果是支付2000元，王慧父亲同意，我与王慧父亲的沟通结果是支付5000元房租，王慧同意，我于第二天即将支付5000元时，王慧说在开会，第三天王慧说5000元太少，需要1万元，我认为在整个过程中我都是处于积极沟通的态度，而王慧一再反悔，非常让人气愤。我认为疫情期间，对于经营民宿行业是毁灭性打击，属于不可抗力。经营一年的时间，最后赔了26253.49元，另外我在此处房屋花费36198元的装修费，刨去装修时间及疫情的到来，实际真正使用房屋不到一年时间，装修损耗率不大，可抵减房租。二、关于违约金。根据链家出具的租房合同，违约金为一个月房租，而补充合同是与民宿平台所签，主要目的是不改变房屋结构和出租性质。三、关于开锁费400元、补办卡费90元。电子密码锁、小区门禁卡、水卡和电卡均在民宿平台手中，小刘曾在7月6日跟我说已经跟链家公司和王叔叔交接清楚，密码给了一年的，其他没有跟我说，我不知道怎么就叫拒绝交出了。四、关于交通费及电话费，没有依据，我不认可。五、关于诉讼费365元，我不认可。望法院查明事实，驳回王慧诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月20日，涉案房屋所有权人王慧（甲方）与张淑君（乙方）、链家公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉案租赁合同），约定：房屋租赁期自2018年12月20日至2021年11月19日，共计3年。甲方应于2021年11月19日前将房屋按约定条件交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用。租金每月5500元，押一付三，各期租金支付日期：2018年11月20日、2019年3月20日、2019年6月20日、2019年9月20日、2019年12月20日、2020年3月20日、2020年3月20日、2020年6月20日、2020年9月20日、2020年12月20日、2021年3月20日、2021年6月20日、2021年9月20日、2021年12月20日。押金5500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方；第八条转租及出售：（一）除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任；第九条装修条款：（一）租赁期内，如乙方需对房屋进行装修，应征得甲方的书面同意。（二）甲方书面同意乙方装修房屋的，租赁合同解除时，甲乙双方协商一致，按照以下哪种方式处理：保持现状；第十条合同解除：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金十日的。2、欠缴各项费用的金额相当于一个房屋租金的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。第十一条违约责任：（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或乙方不按约定支付租金单位达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金的2倍标准支付违约金；第十三条其他约定事项：3、其他：合同签约三年，租金每年上涨100，第一年租金5500，第二年5600，第三年5700。同日，双方于上述合同交房确认栏签字确认，并签订房屋交割清单。王慧（甲方）与张淑君（乙方）后签订《房屋租赁补充协议》（以下简称涉案补充协议），约定：第三条房屋改造：3.1甲方同意乙方在不改变房屋主体结构的情况下对房屋进行翻新、装修及装饰（房屋主体结构是指房屋建筑中，由若干构件连接的能承受作用的平面或空间体系，具备足够强度、刚度、稳定性，如：地基、承重墙等）在装修开始前或装修过程中如需办理相关手续或提供相关材料，甲方应当积极配合办理及提供；若因甲方原因造成装修延误的，免租期及房租支付日期应根据延误日期顺延。3.3本合同项下租赁期限届满，乙方将标的房屋内装修部分无偿赠与甲方，甲方同意接受，乙方无需拆除。5.4装修折旧计算。因甲方原因或过失导致合同无法继续履行的，甲方应向乙方支付剩余合同期的装修改造折旧款，具体计算方式为：乙方装修改造投入总价除以合同约定月份总数后乘以剩余未履行月份数。乙方平均设计装修改造总投入预计在4-6万元左右，该房屋的设计改造总投入在房屋完成装修后以乙方实际提供的支出明细账单为准。5.5租赁期间续期。租赁合同届满日前12个月，双方应协商续约事宜。双方均同意续约的，另行签署协议。如双方不续约的，租赁期间届满后甲方给予乙方10日的免费腾退期……5.6违约赔偿金。双方因各自的原因导致单方面违约的需向对方支付相当于两个月月租的违约金，其他损失或结算方式按照相应条款进行结算；5.7房屋返还。合同终止后，乙方应向甲方返还房屋。甲方应在本租赁合同到期日、解除日或者腾退期届满日与乙方办理租赁合同解除及物业交割等相关手续，如甲方未在约定日期与乙方办理前述手续，则乙方有权在上述日期届满之日起将房屋按当时情况进行封存，如封存之日后房屋出现物品丢失、损坏或财产发生其他损失由甲方自行承担。张淑君于2018年11月20日、2018年11月21日向王慧分别支付22000元、122.5元，后于3月21日、6月25日、9月20日、12月24日分别向王慧支付16500元。2020年2月1日，张淑君向链家公司中介马晗爽发送微信信息，希望对方与王慧沟通减房租，涉案房屋的民宿现在已经不经营，对方直至3月20日均未联系上王慧父亲王仕江。2020年5月，在涉案房屋运营民宿管理人与王仕江通话沟通涉案房屋退租或减租后继续租赁事宜，王仕江不同意减租。2020年6月8日，王慧向张淑君发送微信“你好请问五月华庭的房子您好要继续租吗”“还要继续租吗”，张淑君回复“上次跟您父亲商量好了，说是平台开通了就打租金哈”，王慧回复“平台开通是啥意思”，张淑君回复“民宿平台现在没让开，所以房子没让运营”，王慧回复“所以是几月可以开始付呢”，张淑君回复“不好意思刚刚在忙，民宿的说是七月份开通哈，您可以问您父亲，民宿的运营跟您父亲说好了”。2020年7月1日，王慧向张淑君发送微信“您好，请问五月华庭7月份的房费什么时候打”，张淑君回复“您好，上次说是开始运营的时候交房租，现在还没有开通哈”，王慧回复“我们不能一直等啊，疫情现在这个情况我也理解您的难处，业界一般就让2个月现在上半年只交了一个月的房租”，张淑君回复“是的，因为疫情一直不运营，我现在为止，连我们的装修费还没有挣回来呢”，王慧回复“您要是想租的话麻烦把七月的费用缴纳一下吧，如果不行的话我要终止合同了，谢谢，疫情的损失不能完全转移到我们身上”。2020年7月7日，王慧为更换涉案房屋密码锁支出400元。2020年7月12日，北京中实杰肯道夫物业管理有限公司向王慧出具涉案房屋补办水卡、电卡的服务管理费65元的发票。2021年3月24日，微信号为“大成国际民宿刘”的微信用户向张淑君发送信息“7月2号告知房东收房7月6号老爷子这样过来收的房”，张淑君回复“业主7号找的开锁公司的人，说是当时不给她密码，电卡之类的都不给她，是这样吗”，对方回复“给了一年的”，张淑君回复“啥意思？”，对方回复“当时链家的也在，给了一年的密码”，张淑君回复“那业主怎么说是拒绝给密码和电卡，小区卡”，对方回复“水电卡都没有”，张淑君回复“为啥都没有”，对方回复“去公司没找到，还是给了我也忘记了”，张淑君回复“业主说拒绝给”，对方回复“她又没去”，张淑君回复“她还换的锁，让我给她赔换锁钱”，对方回复“老爷子在的，敢不敢让她当面给我对质，链家的人也在，做人不能信口雌黄”。2021年3月25日，本案庭审中，王慧称其主张的拖欠租金25194.5元计算方式如下：2018年12月1日至2019年2月28日拖欠租金6337.5元，2020年3月20日至6月19日的租金16800元，2020年6月20日至2020年7月1日拖欠租金2017元。王慧因参加庭审通过滴滴平台支出交通费146元。2021年4月12日，王慧向微信号为“刘哥-民宿”的微信用户发送微信“你好，我是五月华庭526业主，去年我从您要房门的密码锁您并没有给我，您说您提供了那么请问提供给谁了”，对方回复“当时链家的人也在”，王慧回复“您给链家的谁了”，对方回复“我把密码给老爷子了，给了一年”，王慧回复“就是链家的人帮我找的开锁的”，对方回复“我过去交接的，难道我不知道”，王慧回复“我要的是原始密码，我要保障我的租客的安全，你的那个密码大家都知道，没法改，现在处于纠纷期间，要避免新租客财务有损失”，对方回复“那跟我就没关系了，我该给的给了，剩下的找我们公司就可以了”，王慧回复“那麻烦您把原始密码给我”，对方回复“我已经都不在公司了”，王慧回复“那你方便把公司的联系人推给我一下嘛”，对方回复“不好意思，我当时能做的都做了，能说的都说了，我跟公司也是不欢而散，我也联系不上，公司已经倒闭了，我认识的人都离职了”。2021年4月23日本案庭审中，经询问，王慧称涉案房屋原始密码与临时密码不同，拥有原始密码才能更改临时密码，而对方所提供的只有临时密码。张淑君称自己对此事不知情；其在王慧房屋中进行过装修，房屋交接时存在电路老化、地板损坏等诸多问题，现在是精装修，可以用以折抵部分房租。王慧称涉案补充协议中约定涉案租赁合同期限届满前12个月，双方应协商续约事宜，双方均同意续约的，另行签署协议，故涉案补充协议有效期为2018年12月20日至2019年12月20日，故2019年12月20日后补充协议失效，租赁房屋目的应为居住，疫情不属于不可抗力。张淑君称当时协商系以正常经营为基础，但因疫情未正常经营，所以是5月终止，且疫情应属于不可抗力。王慧称涉案补充协议已经失效，对方无法再进行转租，另根据涉案补充协议5.4条以及涉案租赁合同第9条第2项规定，合同解除应当恢复现状，未提及由其承担装修费和折旧费，且对方所述2020年5月涉案补充协议终止不成立，录音中仅提及暂缓缴纳租金，短信中亦表示继续履行合同，补充协议失效后房屋租赁目的为居住而非转租，故疫情不可视为不可抗力。张淑君称自己转租已经过王慧同意，且王慧父亲在补充协议上亦有签字，对其经营民宿是知情的；王慧称违约金计算的考虑因素包括以5600元/月为标准的一个月租金，以及遗失家具的损失5600元。张淑君称交接时没有床头柜等物品，此外自己还有5500元押金在王慧处。王慧称遗失物品损失仅用作认定违约金所覆盖损失，而押金则用以折抵2020年2月20日至3月19日租金。张淑君称2月租金已支付，遗失物品损失不认可，且对方无相关证据；王慧称张淑君的装修自己直接使用了。张淑君称装修花费共计3.6万元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.王慧提交涉案房屋租赁合同、涉案补充协议，证明张淑君未缴纳租金，未经过其同意擅自对房屋进行装修。涉案补充协议上无签订日期。经质证，张淑君对上述证据真实性无异议，其已缴纳2018年12月1日至2019年2月28日租金；其对涉案房屋进行装修王慧是知晓的。本院认为本院认为，上述证据能否支持其证明目的，在本院认为部分结合其他事实统一论述。2.张淑君提交如下证据：（1）房租明细，证明其损失。该证据显示其支付2019年1月至2020年3月租金，共计82500元，2018年12月至2019年12月收入共计99179.21元，装修费33982.7元，设计费及中介费支出8950元，利润为-26253.5元。（2）装修费用明细，证明其在涉案房屋装修民宿产生的费用。该证据显示涉案房屋装修费合计36198元，投资人张淑君，收货人王萌萌。（3）装修图，证明涉案房屋在2018年11月20日签约时的原状。该证据显示项目地址为涉案房屋，设计师王萌萌，投资人张淑君，方案日期：2018年11月24日，原始空间图及改造建议一节包括“原空间大图-客厅阳台”“原空间大图-厨房”“原空间大图-卫生间”，“原空间大图-客厅阳台”的图片上标记文字“屋内家具、杂物、灯具、窗帘杆、窗帘全部不保留，（保留入户门处衣柜）”，筹备检查图一节中图片上标记文字“换浴霸，换吊顶”“地面加防水（看不清）”“橱柜维修、瓷砖固定”“从新打交”“更换所有防水盒”“更换地漏”“换水龙头”等。经质证，王慧对证据（1）外的其他证据真实性不认可，认可证据（3）中的房屋是涉案房屋，不认可上述证据证明目的。本院认为，上述证据能否支持其证明目的，在本院认为部分结合其他事实统一论述。本院认为，王慧与张淑君签订的涉案租赁合同及涉案补充协议系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院确认合法有效，双方当事人均应严格遵守履行。关于王慧主张的违约金及开锁费、补办卡费、交通费、通讯费一节。张淑君承租涉案房屋经营民宿后，确因新冠肺炎疫情影响导致其营业收入明显减少，但综合本案案情来看，并不足以导致其无法继续履行合同，因而张淑君并不享有合同约定或者法定解除权，其因合同履行困难而单方解除合同，构成违约，应承担赔偿损失的违约责任。王慧主张的通讯费缺乏事实依据，本院不予支持。王慧主张的开锁费、补办卡费、交通费等费用均系张淑君违约导致的实际损失。涉案补充协议5.6条约定：“双方因各自的原因导致单方面违约的需向对方支付相当于两个月月租的违约金，其他损失或结算方式按照相应条款进行结算”。王慧依约主张的违约金11000元具有事实和法律依据，本院予以支持。该违约金足以涵盖王慧主张的开锁费、补办卡费、交通费等实际损失，故对王慧主张的开锁费、补办卡费、交通费不予支持。关于王慧主张的拖欠租金一节。王慧主张2018年12月1日至2019年2月28日拖欠租金6337.5元缺乏事实依据，本院不予支持。张淑君确未支付2020年3月20日至7月1日的租金18817元。涉案租赁合同虽然约定租赁用途为居住，但根据现有查明事实可以认定王慧对于张淑君承租涉案房屋后进行装修并用于经营民宿系知情且同意。张淑君承租涉案房屋用于经营，确因新冠肺炎疫情导致其营业收入明显减少，继续按照涉案租赁合同支付租金对其明显不公平，本院结合本案实际情况，根据公平原则变更合同，对于张淑君上述期间的拖欠租金予以酌减，具体金额由本院综合考虑本案案情予以判定。张淑君虽主张以36198元装修费的剩余装修价值予以折抵，但且其提交的证据不足以证明其装修费用，且涉案租赁合同系因其违约而解除，故其主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、张淑君于本判决生效后七日内向王慧支付拖欠租金10000元；二、张淑君于本判决生效后七日内向王慧赔偿违约金11000元。三、驳回王慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费720元，由王慧负担309元，由张淑君负担411元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  胡光二〇二一年六月三十日书记员  陈强