上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初32137号原告：丁江沛，男，1947年10月18日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：梁叶涛，上海同易律师事务所律师。被告：上海华辰隆德丰酒店管理服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东大道****。法定代表人：朱马飞，董事长。委托诉讼代理人：李虹，女。原告丁江沛与被告上海华辰隆德丰酒店管理服务有限公司(以下简称华辰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁江沛的委托诉讼代理人梁叶涛、被告华辰公司的委托诉讼代理人李虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁江沛向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠自2020年5月1日至2020年12月3日的房租共计46,838.71元(按每月6,600元计算，不扣除税费)；2.判令被告支付原告违约金13,200元；3.判令被告房租滞纳金2,962.90元，按每日拖欠租金的万分之二计算至2021年5月31日；4.被告承担本案原告律师费1,500元；5.判令诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2011年12月15日与上海市浦东新区浦东大道988号1号楼901室房屋(以下简称系争房屋)原产权人之代理人签订《房屋租赁合同》，约定被告承租系争房屋，租期从2012年2月1日起至2022年2月1日，2019年2月1日至2021年1月21日的租金为每月6,600元。原告因从原产权人处购得系争房屋，于2013年9月2日起承接了前述租赁合同。被告自2013年9月起，按照合同约定,按期向原告的银行账户转账支付租金。但从2020年1月31日,即2019年11月-2020年1月这一季度的支付日起，被告不再按时支付房租。经原告多次催付，原告于2020年5月25日和6月24日分别支付了拖欠的2019年11月-2020年1月、2020年2月-4月的租金，但仍未支付2020年5-11月的租金。原告经多次催告无效于2020年12月3日收房，被告至今仍拖欠租金45,744.28元及违约金、拖欠滞纳金等。被告承认有拖欠租金的违约行为，并有被告管理人员陈丁敏签署的房屋交接书为证。请求法院支持原告诉请。被告华辰公司辩称，诉请1无异议。诉请2，合同5-2条与11-2条冲突，违约金过高，请求降低违约金。不同意诉请3，合同中没有约定。诉请4合同没有约定，房屋交接书没有被告盖章，不予认可。同意承担本案诉讼费本院经审理认定事实如下：2011年12月15日，案外人RonanJohnRyan作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋(建筑面积68.93平方米)出租给乙方，该房屋用途为乙方经营酒店式公寓用房。租赁期120个月，自2012年2月1日起至2022年1月31日止，2019年2月1日至2021年1月31日每月租金6,600元，乙方在每季度的最后一天支付本季度的租金。乙方若逾期支付租金，每日承担的违约金为应付未付租金的万分之二(合同5-2条)。乙方所支付的租金中除了包括5%税费(租房税、地、地方附加税等无其他税费减损项目第十一条合同的解除，11-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守望约方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按当年度月租金的贰倍支付违约金。……(四)乙方无故逾期不支付租金超过一个月，经甲方催告后仍不支付的。合同签订后，系争房屋由被告作为酒店式公寓经营使用。2013年9月2日，系争房屋登记于原告名下，被告遂按合同约定向原告支付租金，但2019年11月至2020年1月、2020年2月至4月两个租赁季度的租金，被告分别延期至2020年4月17日、2020年6月24日支付。因被告未能继续支付2020年5月起的租金，原告于2020年12月3日与被告办理了系争房屋交接手续并签署《房屋交接书》确认“根据双方《房屋租赁合同》的约定，乙方(即被告)现将该房地产及该合同附件二所列之附属设施、设备交付甲方(即原告)，经甲方验收后认为乙方的交付行为符合该合同所规定的交付条件及标准，甲方同意接受。……4.乙方承诺：2020年11月30日之前向甲方支付拖欠的2020年5、6、7月份租金19,328.57元。2020年12月31日之前向甲方支付拖欠的2020年8、9、10、11月份租金19,328.57+6,442.86+644.28元。甲方有权按照合同约定追究乙方的违约责任，届时甲方由于维权产生的律师费、诉讼费等费用由乙方承担”，乙方签名“陈丁敏”。被告称陈丁敏原系被告公司员工，已于2021年1月离职。因被告未按承诺支付欠付租金，致原告诉讼来院。2021年5月25日，原告与上海同易律师事务所(以下简称同易所)签订《法律服务合同》，法律服务费1,500元。原告于2021年5月21日向同易所支付了1,500元，同易所于2021年5月26日出具发票。审理中，因双方各执己见，致调解不成。被告还表示由于受疫情影响及地理位置限制，被告经营困难，已于2021年1月停止经营。本院还查明，2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月24日，上海市将本市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。本院认为，讼争《租赁房屋合同》合法有效，对原、被告具有约束力，双方应恪守履行。因被告未能按约支付租金，经原告催告后，被告仍无力足额支付，双方遂于2020年12月3日一致同意解除合同并办理了系争房屋交接手续，应予准许。被告同意支付原告主张的租金，可予照准。被告请求调低违约金，本院认为，新冠肺炎疫情被认定为突发公共卫生事件，为民生健康、安全计，政府及有关部门采取了相应的疫情防控措施，上海市亦在2020年1月24日至3月24日启动了重大突发公共卫生事件一级响应，疫情及疫情防控措施对被告经营的酒店式公寓，影响深历时长，被告的营业收入必然骤减。原告亦在起诉状中陈述被告自2020年1月才发生支付违约，显见被告违约并无主观恶意，结合被告承担全部欠付租金的事实，本院酌定解约违约金为6,600元。双方在《房屋交接书》中重新约定了欠付租金的支付时间，被告仍未支付，应赔偿原告利息损失。原告主张的律师费，符合《房屋交接书》中的“乙方承诺”，被告亦确认陈丁敏原系被告公司员工，原告有理由相信陈丁敏有权代表被告与原告处理合同事宜，经陈丁敏签字确认的事项，应由被告承担相责任。被告现以交接书上无被告公章为由不同意承担律师费，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二项以及1999年《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告上海华辰隆德丰酒店管理服务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告丁江沛2020年5月1日至2020年12月3日的房租46,838.71元；二、被告上海华辰隆德丰酒店管理服务有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告丁江沛利息损失;(其中19,800元自2020年12月1日起算、27,128.71元自2021年1月1日起算，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2021年5月31日)三、被告上海华辰隆德丰酒店管理服务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告丁江沛解约违约金6,600元；四、被告上海华辰隆德丰酒店管理服务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告丁江沛律师费1,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,412元，减半收取706元，由被告上海华辰隆德丰酒店管理服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦书记员  王 珺附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……