北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0108民初14508号原告(反诉被告)：栗瑞莲，女，1977年7月25日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人:侯文霞，北京梵清律师事务所律师。被告(反诉原告)：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：万国有，男，该公司员工。原告(反诉被告)栗瑞莲与被告(反诉原告)北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告栗瑞莲之委托诉讼代理人侯文霞、被告自如公司之委托诉讼代理人万国有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告栗瑞莲提出诉讼请求：1.判决自如公司继续履行双方签订的编号为BJGYWLD199359439的《资产管理服务合同》；2.判令自如公司支付我自2020年9月16日至2021年4月19日的预期收益60982.87元；3.诉讼费由自如公司承担。事实和理由：2019年5月17日，我与自如公司签订编号为BJGYWLD199359439的《资产管理服务合同》，约定我将所有的位于北京市海淀区永泰园17号楼2层×××房屋授权自如公司进行管理，合同期限为2019年5月18日起至2024年11月13日止，预计租金为8300（元/月）。合同生效后，我依约向自如公司按时交付了标的资产，自如公司按约定给付预期收益至2020年9月15日,根据自如公司在自如业主小程序中的打款计划,自如公司应于2020年10月15日、11月15日、12月15日分别向我支付预期收益8849元，但至今未支付。2020年11月21日，我收到自如公司工作人员的短信及微信，自如公司单方要求解除合同，并在自如业主APP中已自行完成解约，我明确表示不同意解约，不参与交接案涉房屋，并要求自如公司按约定支付应付未付的预期收益。我为维护自身合法权益，依法提起诉讼，要求对方继续履行合同，并支付拖欠的相应租金。自如公司辩称，不同意栗瑞莲的诉讼请求，理由如下：第一、不同意继续履行合同；第二、不同意支付租金，解约时已经结算清楚了，解约时间为2020.10.17，解约时已经通知业主，扩大损失应当由业主自行承担，2020.12.29下发的电子永久密码。提出反诉：1.请求确认双方合同自2020年10月17日解除；2.栗瑞莲赔偿我公司装修配置费32105.96元；3.诉讼费由栗瑞莲承担。事实和理由：我公司与栗瑞莲签署《资产管理服务合同》，我公司接收产权人房屋，在原有房屋装修水平的基础上经必要的装修改造后对外出租，按月向栗瑞莲支付“预期收益”。在《资产管理服务合同》的附件一中，双方就案涉房屋的经营管理范围，也即可用于经营的“居室数量”可以选择为“三室”，而该案涉房屋的实际居室数量为两室，该条款意味着甲乙双方通过约定，就在房屋内部利用客厅增设可供居住的房间达成一致，我公司以三居室的房屋条件经营管理房屋并对外出租。正是在此合同履行的基础条件上，我公司同意按8300元的标准向栗瑞莲支付“预期收益”并按3%的增幅在合同有效期内进行递增。后来房屋的优化间被责令拆除，可出租的居室数量变成2间，在房屋满租的情况下，我公司仍亏损，加之今年疫情影响，大批滞留外地的租客与我公司解除房屋租赁合同，我公司收支严重倒挂，亏损严重。合同继续履行对我方显失公平，因客观情况发生变化，本着公平、合理分担损失的原则，我公司与栗瑞莲多次协商降价事宜，欲达双方损失最小化，但栗瑞莲一概否决。我公司迫于无奈，于2020年10月12日向栗瑞莲寄送了《解约通知函》通知其解约，支付了应付租金及违约金，且将永久密码下发并书面通知了栗瑞莲。依据合同约定:合同到期或解约的，乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码。我公司已完成房屋的返还，房屋已不在我方占有和控制之下，合同已经实际解除。因我公司对房屋进行了重新装修，依据合同约定，合同到期或提前解除，栗瑞莲应当向我公司支付装修及新配置设施的损失费。故提起反诉。栗瑞莲对自如公司的反诉辩称，不同意自如公司所有的反诉请求。第一、打隔断合同没有约定，与合同履行无关；第二、房屋是两室2厅，我已经将房屋交给自如公司，双方仅是租赁关系，自如公司是否盈利与我无关，自如应当自担风险，禁止打隔断是2013年出台的，自如公司自行打隔断是违法行为，具有主观过错；第三、我已经全面履行义务，自如公司不享有单方解除权，我未收到解除协议，发送密码也不属于交接房屋，双方在依法办理交接前，自如公司仍然控制该房屋；第四、合同系格式条款，3.3条款系其减轻免除自身责任条款，该条款无效，因为自如公司违约，所以不应当按照7.2条款与7.3条款规定赔偿装修配置费，根据住建委的行政通知，自如公司无权抵扣装修配置费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据本院经审理认定事实如下：栗瑞莲系位于北京市海淀区永泰园17号楼2层×××房屋（以下简称×××房屋）的登记所有权人。2019年5月17日，甲方栗瑞莲与乙方自如公司签订《资产管理服务合同》，约定：甲方授权乙方对×××房屋进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务。1.3管理期间，自2019年5月18日起至2024年11月13日止。1.4管理周期，每个履约年度加上该年度甲方承受的空置期。2.1预期收益，依据市场行情预期合理收益为8300元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。2.2空置期，首个管理周期60天，次个管理周期起每个管理周期30天。2.6服务质量保证金，乙方按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金=当期管理周期内单个结算预期收益），每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，本合同终止或解除时结算如仍有剩余的，甲方应当在当期付款期限内将余额返还乙方。2.7结算方式，双方认可自2019年7月17日开始计收收益，每个履约年度内每月为一次计算周期。合同约定，管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构。合同第6.2条（2）约定了因乙方违约，甲方有权单方解除合同的几种情形；合同第7.3条约定，乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同签订后，栗瑞莲向自如公司交付了涉案房屋，房屋交付后，自如公司对×××房屋进行了装修。自如公司向栗瑞莲支付了服务质量保证金，并支付租金至2020年9月16日。此后自如公司与栗瑞莲协商合同解除事宜，但未征得栗瑞莲的同意。2020年12月29日，自如公司向栗瑞莲发送短信，告知解约通知及下发房屋永久密码。对有争议的证据和事实，本院认定如下：自如公司提供向栗瑞莲发送的《解约结算协议》及2020年10月12日向栗瑞莲邮寄《解约通知函》，证明发出解约通知情况。栗瑞莲不认可收到上述文件，且不同意解约。因栗瑞莲对上述证据持有异议，故本院不予确认。本院认为，当事人应当依据诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，栗瑞莲与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同虽名为资产管理服务合同，但是根据该合同所约定的当事人权利义务内容如：栗瑞莲将涉案房屋交由自如公司经营出租，供他人居住，自如公司按照合同约定标准支付“预期收益”的约定符合合同法关于出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的租赁合同基本属性，该合同应当认定为房屋租赁合同。关于自如公司是否享有单方合同解除权一节，因如前所述涉案合同已认定为房屋租赁合同，自如公司作为具有一定规模的房屋租赁企业，应当对相关房屋租赁的政策性规定具有全面的知悉，同时对公司自身业务风险应当具有前瞻性预判。自如公司在经营中设置优化间系其自身经营行为，作为出租人栗瑞莲并不知晓，优化间被拆除系其作为房屋租赁市场经营主体的商业风险所致，并非情势变更；故相关经营风险应由自如公司自行承担。自如公司以经营收益受损，合同目的不能实现为由主张可以行使合同解除权的辩称，本院不予采纳。自如公司单方向栗瑞莲发送《解约通知函》并要求解除双方合同的行为，不符合双方之间关于合同解除的相关约定，亦不符合合同法定解除的情形，自如公司单方解除合同的行为已经构成违约，应当承担因违约给栗瑞莲带来的损失。对于栗瑞莲要求自如公司继续履行合同的诉讼请求本院评述如下：房屋租赁合同属于继续性合同，合同义务的履行建立在双方的信任基础之上，亦需要彼此较高的配合程度，在承租人明确表示不再履行合同的情况下，不宜强制承租人继续履行合同，租赁合同的目的已无法实现。为避免合同关系的僵持状态持续存在，故本院对于栗瑞莲要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。自如公司反诉要求确认其与栗瑞莲签署的《资产管理服务合同》于2020年10月17日解除的反诉请求，因自如公司作为房屋租赁合同的违约方不具备合同的单方解除权，故对于其该项反诉请求本院不予支持。但因自如公司明确以自身行为表明不能继续履行合同，涉案合同客观上已无法继续强制履行，双方合同目的无法实现，在该种情况下，本院判决终止双方合同权利义务关系，但是不影响自如公司应承担的违约责任。因栗瑞莲在本案中主张的房屋租金是在继续履行合同基础上提出，现其继续履行合同之诉未得到本院支持，故对于栗瑞莲提出的房屋租金的请求不予支持。栗瑞莲可待合同权利义务终止后，就房屋收益等费用等一并向自如公司另行主张。栗瑞莲作为守约方也负有减少损失扩大的义务，故双方应尽快就合同终止后续事宜进行处理。因本案系自如公司违约导致，故本诉案件受理费本院酌定由自如公司承担相应部分。至于自如公司反诉要求赔偿新配置设施损失费用的请求，因本案系自如公司违约导致合同目的不能实现，故不属于双方合同约定的“合同提前解除”的情形，故本院对于自如公司的该项反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十一条规定，判决如下：一、本判决生效之日,北京自如生活企业管理有限公司与栗瑞莲签订的编号为BJGYWLD199359439的《资产管理服务合同》权利义务终止；二、驳回栗瑞莲的诉讼请求；三、驳回北京自如生活企业管理有限公司的反诉请求。本诉案件受理费663元(栗瑞莲已预交)，由栗瑞莲负担331元，已交纳；北京自如生活企业管理有限公司负担332元，于本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费302元，由北京自如生活企业管理有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郝 蓬二〇二一年六月三十日书记员 秦芳芳