北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初17236号原告（反诉被告）：韩天竹，女，1987年11月5日出生，汉族，北京北图文化发展中心职员，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：苏燕英（韩天竹之母），女，1951年12月8日出生，汉族，北京市法学会退休干部，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：熊英，北京市经纬律师事务所律师。被告（反诉原告）：姜虎明，男，1986年6月13日出生，汉族，安道斯软件（北京）有限公司职员，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：申滢鋆（姜虎明之妻），女，1985年3月31日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。原告韩天竹与被告姜虎明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员王磊独任审判，并公开开庭进行了审理。原告韩天竹及其委托诉讼代理人苏燕英和熊英、被告姜虎明委托诉讼代理人申滢鋆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。韩天竹向本院提出诉讼请求：判令姜虎明返还韩天竹剩余物业交割保证金25556．6元。庭审中，韩天竹增加诉讼请求：1．姜虎明给付韩天竹预期付款滞纳金（以25556．6元为基数，自2020年7月30日至实际付清之日止，按照万分之三的标准计算）；2．判令使《物业交割确认书》第一条括号中的后半句话“且不论该笔费用是否由出售人使用产生均需结清”不成为该确认书的内容。事实和理由：韩天竹将其所有的位于北京市昌平区龙华园××号楼××单元××室房屋出售给姜虎明，双方约定物业交割保证金为30000元。在2020年7月30日前，韩天竹已经结清所有自己作为该房屋房主期间的相关费用。现物业交割保证金尚余25226．6元未给付。姜虎明辩称，韩天竹补交欠付的暖气费、电费后，剩余金额可以给付。是因为韩天竹未将供暖费结清，未达到付款条件，姜虎明不构成违约，不应给付滞纳金。双方之间签订的合同文件是双方的真实意思表示，合法、有效。同时，针对韩天竹的起诉，姜虎明提出反诉请求：1．判令韩天竹补缴欠付电费4443．4元、供暖费15898．81元（以上费用暂计至2020年11月2日）及随后产生的滞纳金；2．判令韩天竹支付违约金（自2020年7月30日起，按每日按照总房款的万分之五计算）；3．判令韩天竹将私自拆除的客厅书柜及榻榻米恢复原状。庭审中，姜虎明撤回前述关于电费4443．4元的相关反诉请求和第三项反诉请求。之后，姜虎明变更第一项反诉请求为：判令韩天竹结清2020年7月30日前涉案房屋欠缴的供暖费及滞纳金。事实与理由：根据双方签订的《物业交割确认书》的约定，韩天竹应当将交易房屋的全部需结清费用结清，且不论该笔费用是否由其使用产生。逾期缴纳欠费的，韩天竹需向姜虎明每日承担总房款万分之五的违约责任。2020年6月28日，双方物业交割，但是韩天竹至今仍欠付电费4443．4元及供暖费。韩天竹针对姜虎明反诉辩称，韩天竹要求返还的物业交割保证金已经扣除了所欠电费。而其所述供暖费并非韩天竹使用该房屋期间产生，韩天竹对此没有清偿义务。因为韩天竹不存在未清缴的欠费，因此不应承担违约责任。且双方之间对于违约金的约定金额过高。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月1日，韩天竹（甲方）与姜虎明（乙方）在北京链家置地房地产经纪有限公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议，约定姜虎明购买韩天竹所有的坐落于北京市昌平区回龙观镇龙华园小区××号楼××单元××房屋（建筑面积108．24平方米），交易价格4050000元。其中对于“物业交割”一节双方约定：乙方从成交价中留存30000元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方为保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，具体抵扣金额以甲乙双方签署的书面协议或法院生效裁判文书中载明的金额为准，该保证金在双方办理完毕物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。同日，双方签订《物业交割确认书》，其中第一条约定：“一、关于办理物业交割手续前交易房屋存在的全部需要结清费用（包括但不限于物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电话通信等，且不论该笔费用是否由出售人使用产生均需结清），甲、乙双方同意按如下方式处理：由出卖人于办理物业交割前1日内结清相关费用，如逾期未缴纳的，买受人有权自出卖人逾期当日起，用留存的物业交割保证金向相关单位缴纳欠缴费用，清缴后剩余的物业交割保证金买受人应按合同约定方式支付出售人。不足清缴部分，买受人可选择代缴，并有权向出卖人追偿。同时，逾期交纳欠费的，出卖人需向买受人承担总房款万分之五/日的违约责任。”之后，双方依约履行了前述《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议。2020年7月30日，双方在进行物业交割时，发现并确认前述买卖标的房屋尚有供暖费及相应滞纳金欠缴。当日，韩天竹承诺其会对相应供暖费及滞纳金进行处理，双方未结算物业交割保证金。次月25日，韩天竹明确表示因所欠费用并非由其使用产生，其拒绝补缴所欠费用。之后，双方经多轮协商，未能达成一致。本院认为，韩天竹与姜虎明签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议等一些列文件，包括《物业交割确认书》，均系当事人的真实意思表示，合法、有效。韩天竹主张依据我国《民法典》第四百九十六条中关于“格式条款”的规定，《物业交割确认书》中的“且不论该笔费用是否由出售人使用产生均需结清”约定不应成为该确认书的内容。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，《物业交割确认书》系北京链家置地房地产经纪有限公司拟定，其并非该确认书的合同一方当事人。该确认书仅一页，规定了两项内容，其中主要内容均由黑体字书写，包括“且不论该笔费用是否由出售人使用产生均需结清”的文字。且韩天竹在协商之初并未对由其承担欠缴费用结清义务提出异议，应当可以说明其当时对于该条款约定是明晰的，不存在未经协商的情况。因此，对于韩天竹要求确认相应约定不成为该确认书内容的诉讼请求，没有事实基础，本院不予支持。鉴于韩天竹与姜虎明签订的《物业交割确认书》有效，当事人应当依约履行其约定的义务。因此，韩天竹应当依约结清前述涉案买卖房屋欠缴的供暖费。在欠付供暖费未结清前，韩天竹无权要求姜虎明支付剩余物业保证金。故对于韩天竹要求姜虎明支付物业保证金及相应滞纳金的诉讼请求，没有事实基础，本院不予支持。相应的，依据双方在《物业交割确认书》中的约定，姜虎明可以用留存的物业交割保证金支付相关欠费，但亦可要求韩天竹结清所欠费用。故对于姜虎明要求韩天竹结清房屋交割前所欠供暖费用的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。韩天竹未能依约履行义务，构成违约，但双方之间对于违约金约定的标准过高，且姜虎明没有相应证据证明其实际损失，故本院应当予以调整。鉴于前期韩天竹对于合同理解有误，且姜虎明未受到直接经济损失，同时为了督促韩天竹履行约定义务，本院酌情调整违约金为本判决生效前的违约金为2000元，本判决生效后的违约金为每日100元至欠费结清之日止。综上所述，韩天竹构成违约，姜虎明的反诉请求应当予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、韩天竹于本判决生效后三日内结清2020年7月30日前坐落于北京市昌平区回龙观镇龙华园小区××号楼××单元××房屋欠缴的供暖费及滞纳金；二、韩天竹给付姜虎明违约金2000元，于本判决生效后七日内支付；三、韩天竹给付姜虎明违约金（自本判决第一项确定债务履行期限届满后至本判决第一项确定债务履行完毕之日止，每日按100元计算），于本判决第一项确定债务履行完毕后次日支付；四、驳回韩天竹的诉讼请求；五、驳回姜虎明的其他反诉请求。本诉案件受理费455元，由原告韩天竹负担（已交纳）；反诉案件受理费163元，由反诉被告韩天竹负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 王 磊二〇二一年六月十五日书记员 李峥艳