西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0113民初1213号原告：李世隆，男，1962年4月5日出生，汉族，住北京市西城区。委托代理人：黄继伟，西安市雁塔区小寨法律服务所法律工作者。被告：雷宁，男，1978年8月24日出生，汉族，住陕西省蒲城县。委托代理人：唐亚妮，陕西永嘉信律师事务所律师。原告李世隆诉被告雷宁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李世隆及其委托代理人黄继伟、被告雷宁的委托代理人唐亚妮均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李世隆诉称，2012年2月19日，雷宁与泽达公司签订《房屋租赁合同》一份，约定关于泽达公司将位于西安市××西北新闻大厦××楼门牌号为××房屋出租给被告用于办公，租赁期限自2012年7月30日至2032年7月30日止。2014年11月，泽达公司将该房屋转让给原告李世隆，双方经西安市雁塔区法院以（2014）雁民初字第01981号民事调解书确认。泽达公司李良利将转让该房屋的事项告知被告雷宁，原告李世隆受让该房屋后，被告分两次向原告支付租金16万元，房租付至2015年7月30日，从2015年8月开始，被告雷宁拖欠租金未付，经原告多次索要未果。原告李世隆于2017年9月9日向被告雷宁发函，通知解除被告与泽达公司签订的房屋租赁合同，并要求被告七日内搬离该房屋并结清拖欠的房屋租金。被告于2017年9月13日向原告回函称，被告不承认原告系该房屋的所有权人的身份，原告无权解除泽达公司与被告雷宁之间，不同意向原告支付租金，不同意腾房。截止，2017年11月30日，被告雷宁拖欠原告租金长达27月未付。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告腾交位于西安市××西北新闻大厦××楼门牌号××号房屋（又称1幢1单元3层10310室）；2、被告立即付清拖欠的原告租金299999元（从2015年8月1日起至起诉之日止）以及从起诉之日至被告腾房之日止期间的房屋租金；3、诉讼费由被告承担。被告雷宁辩称，第一、李世隆与陕西泽达实业发展有限公司关于诉争房屋买卖事宜从未告知雷宁，严重侵犯其优先购买权，雷宁对此不知情，截止2015年下半年，原告李世隆持有民事调解书至雷宁的办公场所滋事骚扰时，雷宁才获知房屋买卖事宜；第二、李世隆所持有的民事调解书载明的房屋房号、面积等信息与原告与房屋所有权人签订的《租赁合同》不符，原告李世隆除持有调解书外，尚未取得房屋所有权证书，其房屋所有权人身份并未确定，无权要求雷宁腾房或收取房屋租金；第三，退一步，即使李世隆取得了房屋所有权证书，系该房屋的所有权人，雷宁与泽达公司的《租赁合同》签订在先，该合同依然合法有效，双方均应据约履行，另，雷宁不拖欠租金。经审理查明，2012年2月19日，雷宁（承租方、乙方）与陕西泽达实业发展有限公司（出租方、甲方，以下简称泽达公司）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于西安市××西北新闻大厦××楼，门牌号××；共租房屋面积为700平方米；合同第三条约定，房屋租赁期共240个月，自2012年7月30日至2032年7月30日止，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用；第四条约定，房屋每年租金为160000元，租金总额为3200000元，房屋租金支付方式为按年支付，每年7月30日之前；第七条第1款约定，租赁期间，甲方有权依照法定程序转让出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效，该条第3款约定，甲方出售房屋，须在6个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权；第八条第3款约定，房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（3）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途；（4）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（5）逾期未交纳按约定应当有乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；（6）拖欠房租累计3个月以上；合同第十一条第1款约定，租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的1%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（2）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；（3）拖欠房租累计3个月以上的。庭审中，雷宁提交收条1张、收款收据5张，证明其一直按照《房屋租赁合同》约定向出租人泽达公司支付租金，从未向原告李世隆支付过租金，不存在拖欠租金的情形。其中，收条系2015年8月27日李良利出具，内容为“今收到雷宁交房费2014年7月30日至2015年7月30日壹拾陆万元整”。5张收款收据，其中1张收款收据的时间模糊，无法辨认，加盖“陕西泽达实业发展有限公司财务专用章”；剩余4张载明收款事由分别为房屋租赁费2015年7月30日-2016年7月30日、2016年7月30日-2017年7月30日、2017年7月30日-2018年7月30日、2018年7月30日-2019年7月30日；上述4张收款收据中均加盖“陕西泽达实业发展有限公司”印章。原告李世隆对该组证据均不予认可，称其向泽达公司核实，该公司未收到2015年7月30日至今的房租。原告李世隆提交（2014）雁民初字第01981号民事调解书、《解除合同通知书》、复函、《证明》，证明李世隆与泽达公司在雁塔区法院调解，同意将房屋办至李世隆名下，至此该房出租方变为李世隆；因被告逾期交付租金，李世隆通知雷宁解除《房屋租赁合同》。（2014）雁民初字第01981号民事调解书系本院2014年11月11日作出，内容载明，原告为李世隆、被告为泽达公司，原告李世隆诉称：2005年7月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买位于西安市××西北新闻大厦××单元××号房屋，建筑面积为600平方米；双方当事人自愿达成如下协议：一、被告泽达公司于本调解书生效之日起十日内协助原告李世隆将位于西安市雁塔南二环东段××西北新闻大厦第1幢1单元3层10××10号房屋产权证书办理至原告李世隆名下；二、案件受理费100元，减半后由原告李世隆承担50元。《解除合同通知书》系李世隆于2017年9月9日向雷宁出具，内容包括“李世隆特此通知你：一、即日起解除你和泽达公司（房屋的受让人为李世隆）签订的关于西安市南二环东段××西北新闻大厦三楼（即西北新闻大厦第1幢1单元3层10××10号房屋）房屋租赁合同，你在七日内搬离该房屋；二、你在三日内结清拖欠的房屋租金。”复函系雷宁于2017年9月13日向李世隆出具，内容包括“你所购买的房屋与我所承租的房屋非同宗物业，即使是同宗，我所承租的面积也远大于你所购买的面积，故在你尚未取得房屋所有权证书，明确房屋具体分割区域前你并非该房屋的权利人，无权要求我腾房”。《证明》加盖“陕西泽达实业发展有限公司”印章，内容为“2012年2月19日，我公司将我公司所有的房屋约600平方米，位于西安市××东××西北新闻大厦××层，租赁给雷宁，约定年租金16万元，租期20年，在租赁期间，我公司将该出租房产权转让给李世隆，李世隆经西安市雁塔区人民法院于2014年11月14日以（2014）雁民初字第01981号民事调解书，依法持有该房，我公司于2015年7月收到雷宁20**年7月之前租金，并和雷宁解除租赁合同，特此证明。”落款时间为2015年7月20日。雷宁对李世隆提交的该组证据的（2014）雁民初字第01981号民事调解书、《解除合同通知书》、复函真实性认可，称调解书中载明的房屋信息与其租赁合同中载明的房屋信息无法确认一致，仅通过该份调解书无法确认原告系房屋所有权人；雷宁已经回复李世隆，不能代表《房屋租赁合同》已经解除；雷宁对李世隆提交的《证明》不予认可，称该《证明》中加盖的印章与其租赁合同中加盖的印章不一致，不能以此为依据主张其腾房。案件审理过程中，李世隆提交城建局档案馆调取的3层平面图、建筑物分户实测平面图（复印件），证明泽达公司与雷宁签订的《房屋租赁合同》涉及的房屋就是本案中其向雷宁主张腾交的房屋；其中，城建局档案馆调取的3层平面图“右上角”区域属于其与泽达公司调解取得的房屋所有权，减去建筑物分户实测平面图中属于他人的房屋，剩余的范围是其与泽达公司调解取得所有权的房屋。雷宁对该组证据不予认可，称原告主张其所承租的房屋所有权归其所有，需要向房管局调取涉案房屋唯一、确定的建筑物分户实测平面图。李世隆另提交（2014）雁民初字第01981号案件中谈话笔录5份，证明该案中涉及房屋确系雷宁承租泽达公司的房屋。上述谈话笔录中均无对雷宁的谈话内容。雷宁称，上述5份谈话笔录无法证明其证明目的。上述事实，有《房屋租赁合同》、《解除合同通知书》、复函、（2014）雁民初字第01981号民事调解书及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告李世隆主张其系雷宁与泽达公司签订《房屋租赁合同》中所涉房屋的所有权人，且雷宁未向李世隆交纳房屋租金，故其要求雷宁腾交《房屋租赁合同》中所涉房屋。本案中，《房屋租赁合同》中约定，雷宁承租房屋位于西安市××西北新闻大厦××楼，门牌号××；房屋面积为700平方米。李世隆提交的（2014）雁民初字第01981号民事调解书中，其诉称购买位于西安市××西北新闻大厦××单元××号房屋，建筑面积为600平方米。另，李世隆尚未取得该调解书中房屋的产权登记。根据李世隆提交的3层平面图、建筑物分户实测平面图（复印件）亦无法确认其对雷宁承租的房屋具有所有权。李世隆提交的《证明》，加盖“陕西泽达实业发展有限公司”印章。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条之规定：“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。”故对该《证明》，本院依法不予采信。关于雷宁提交的收款收据，李世隆称其向泽达公司核实，该公司未收到2015年7月30日至今的房租，其未提交证据足以反驳上述证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故，李世隆诉请主张雷宁腾交房屋，无事实依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李世隆的诉讼请求。本案案件受理费5800元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王 丹人民陪审员  张广乾人民陪审员  王 艳二〇一八年七月十九日书 记 员  马浩浩打印：相丽华2018年月日送达