北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初4336号原告：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301，统一社会信用代码911101057776574230。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：陈淑萍，女，1990年11月3日出生，汉族，北京麦田房产经纪有限公司职员。被告：刘明华，男，1982年3月6日出生，汉族，户籍所在地杭州市下城区，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：王文静，北京市东元律师事务所律师。原告北京麦田房产经纪有限公司（以下简称：麦田公司）与被告刘明华居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告麦田公司委托诉讼代理人陈淑萍，被告刘明华及其委托诉讼代理人王文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告麦田公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告居间服务费111100元；2.判令被告支付逾期付款违约金，以应付款为基数，按照银行同业拆借中心拆借利率的四倍标准进行计算，自应付之日起至实际支付之日止；3.判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：被告通过原告提供的居间服务购买房屋，于2019年12月5日同案外人胡明就买卖坐落于北京市顺义区×花园×区×幢×层×-×-×号房屋签署《北京市存量房屋买卖合同》，并同原告签署《居间服务合同》等交易文件。2020年11月18日被告已取得涉案房屋不动产权证书，涉案房屋买卖交易所涉相关事项已完成。居间服务合同第二条约定被告应于2019年12月5日支付原告居间服务费人民币贰拾贰万贰仟贰佰元整（￥222200.00），2019年12月31日被告已支付居间服务费人民币壹拾壹万壹仟壹佰元整（￥111100.00），剩余居间服务费人民币壹拾壹万壹仟壹佰元整（￥111100.00）尚未支付。居间服务合同第四条第2款约定：本合同约定的支付方延迟向居间方支付居间服务费的，除应向居间方支付居间服务费外，还应按未支付部分的每日百分之一支付违约金。被告经多次沟通催促至今仍拒不支付，给原告造成巨大损失。被告应按约定向原告支付居间服务费，并承担逾期付款违约责任。综上所述，原告为维护自身合法权益，现依照民事诉讼法等相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，望判所请。被告刘明华答辩称：一、被答辩人主张的居间服务费支付时间缺乏依据，且与其他条款冲突，更有悖公平原则。1.被答辩人依据《居间服务合同》第二条的约定主张服务费的付款时间是2019年12月5日。即便按照这个主张来看，双方已经口头变更了协议约定的付款时间。答辩人与被答辩人签约后，答辩人与提供具体居间服务的被答辩人处的业务员罗永刚达成了口头协议，即居间服务费尾款于涉案房屋办理完毕过户时在支付。罗永刚作为被答辩人的工作人员，其为答辩人提供具体的居间服务，答辩人并不清楚被答辩人与罗永刚之间的内部权责划分等，故答辩人有理由相信罗永刚的承诺属于职务行为，其代表被答辩人的意思表示。因此，口头协议对被答辩人产生法律效力。而且从后续履行来看，被答辩人直到2020年11月23日才向答辩人发出书面催款通知函，而答辩人与卖方于2020年11月18日完成过户事宜，这再次印证被答辩人知情且认可口头协议的约定。故，从这个角度来说，居间服务费的付款时间应为2020年11月18日而不是2019年12月5日。另外，虽然《居间服务合同》有相应的格式条款的提示，但该提示属于免除被答辩人责任的条款，对于答辩人的利益将会产生重大影响，被答辩人未尽到提示及说明义务，导致答辩人没有注意到该条款的内容，故此条款对答辩人不产生法律效力。所以，被答辩人以2019年12月5日来主张答辩人存在违约行为及以此计算违约金没有道理。2.抛开第一点来看，被答辩人关于答辩人应于2019年12月5日支付居间服务费尾款的主张与合同条款的文义冲突，更有悖公平原则。首先，《居间服务合同》是被答辩人提供的格式合同，因此，不能仅是简单笼统的依据其中的第一条及第二条判断居间服务的完成时间进而确定支付居间服务费的时间。否则，将会直接与第三条的约定相冲突。结合第三条的条款来看，按照一般人的理解以及立法精神和合同的文义理解，被答辩人只有完成第三条赋予的全部义务才能视为完成服务。根据《民法典》第四百九十八条的规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。既然双方对于居间服务的完成时间有争议，依法应当按照通常理解予以解释，作出有利于答辩人的理解。因此，从这个角度来说，居间服务费的支付时间应当是房产交易流程彻底完成之时而不是2019年12月5日。否则，如若按照被答辩人的主张，则会造成利益失衡。即答辩人付出了高昂的服务费，却未享受与其相对应的权利。而被答辩人收取了高昂的费用，只享受权利而不承担义务。而且答辩人相对于被答辩人而言，处于绝对的弱势，因此，更应当平衡双方的利益，作出有利于答辩人的解释。因此，现被答辩人以2019年12月5日来主张答辩人存在违约行为及以计算违约金没有道理的。何况《居间服务合同》全文并未明确具体约定支付居间服务费的具体时间，有悖《房地产经纪管理办法》第二十一条的规定，房地产经纪机构应书面告知委托人经纪服务费的支付时间。故被答辩人利用强势地位主观臆断以2019年12月5日的时间作为支付时间缺乏根据。二、答辩人不存在任何违约行为，被答辩人的诉求依法应当被驳回。1.答辩人因疫情不得不延期办理过户交易手续，就此情况，答辩人第一时间向被答辩人作出说明解释并要求被答辩人与卖方进行沟通以及协助起草补充协议以便双方签订等事宜。罗永刚电话告知答辩人卖方同意延期且愿意签订补充协议，但迟迟未实施任何行为，答辩人就此事多次催促，但至今也未实现。被答辩人的行为有悖第三条关于尽职提供居间服务的约定，该失职行为直接导致答辩人长期处于承担违约责任的风险中，这就意味着答辩人可能要支付巨额的违约金即200余万元。答辩人对此多次提出希望罗永刚等人能够严格履约尽职尽责的提供居间服务。但被答辩人的具体承办人员不仅未及时改正反而变本加厉的对答辩人的后续工作置之不理，导致答辩人不得不自行就合同的后续全部履约事宜与卖方进行沟通协商，并催促被答辩人的工作人员积极履职。被答辩人的工作人员严重不作为，有悖第三条关于尽职提供居间服务的约定。因此，被答辩人在整个交易过程中并未如约全面的履行合同义务，存在严重的违约行为。结合答辩人前述关于居间服务费支付时间的论述，被答辩人未履行在先合同义务，答辩人行使抗辩权，不履行在后的支付居间服务费的义务不存在任何违约行为。根据《房地产经纪管理办法》第十九条的规定，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取佣金。故，被答辩人的诉求应当被驳回。2、答辩人就疫情延期过户一事要求被答辩人与卖方进行沟通协商延期时间，而被答辩人与卖方确定的延期时间和被答辩人告知答辩人的延期时间完全不一致，严重损害了答辩人的合法权益，导致答辩人处于违约状态。根据《民法典》第九百六十二条的规定，被答辩人无权要求答辩人支付居间服务费。三、被答辩人的诉求有悖公平原则，依法应当被驳回答辩人与被答辩人无论在信息资讯获取途径、交易流程、政策法律法规、社会经济活动等还是在市场中的经济地位相比均处于弱势，故，答辩人才要通过支付高昂的居间服务费从而购买专业优质高效的房产交易全程服务，这是日常生活中任何一个普通的消费者的消费目的。但是结合本案情况来看，被答辩人前期已经收取了11万元的服务费，其所提供的服务内容既不符合合同约定也不符合包含答辩人在内的任何一个一般消费者所理解的常规的服务项目。换句话说，收钱应当办事，如果收钱没有办完事，那消费者付费的意义是什么？众所周知，答辩人在市场经济活动中处于弱势，根本没有实力和机会与被答辩人就合同条款的权利义务约定进行沟通协商，答辩人只有接受与否。因此，在合同双方地位悬殊的情况下，无论是合同的理解还是具体的执行更应当倾向于有利于消费者的一方。只有这样，才能真正严格约束居间方提供与收益相匹配的专业服务，减少市场主体利用强势地位侵害弱势消费者的合法权益。否则，有悖公平原则。因此，被答辩人的诉求应当被驳回。四、答辩人未支付居间服务费符合法律规定不属于违约行为，被答辩人存在严重的违法违约行为，故，被答辩人的诉求依法应当被驳回。退一步讲，即便按照被答辩人的主张来看，其按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的4倍来主张违约责任缺乏根据且严重过高，应当结合双方的履约情况、被答辩人的种种违约行为、实际损失、违约金条款是被答辩人提供的格式条款、双方的社会经济地位、公平原则等等因素，予以调低。综上所述，请法院本着“以事实为依据、以法律为准绳”的基本原则，查明事实情况，依法公平公正的裁判，支持答辩人的答辩意见，驳回被答辩人的诉求，维护答辩人的合法权益。本案当事人围绕本诉及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2019年12月5日，胡明（出卖人）、刘明华（买受人）与麦田公司签订了《居间服务合同》，就买卖双方委托居间方就买卖坐落于顺义区×花园×区×栋×至×层×号房屋提供居间服务。第一条居间服务范围（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人看房；（4）协助出卖人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；（5）协助出卖人、买受人签署房屋买卖合同。第二条居间服务费买卖合同生效时，居间服务完成。支付方应按本合同约定向居间方支付居间服务费。1.出卖人向居间方支付居间服务费人民币（大写）零元整（0.00）。2.买受人向居间方支付居间服务费人民币（大写）贰拾贰万贰仟贰佰元整（222200.00）。第三条权利义务1、居间方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务。2.若买卖双方需变更或补充约定，居间方协助买卖双方草拟补充协议。3.居间方协助买卖双方处理交易过程中产生的争议。4.居间方为买卖双方提供与本次交易相关的流程办理及法律政策咨询。5.居间方有权为买卖双方办理网签备案登记手续，买卖双方应配合提供相应材料并签署相应文件。6.买卖双方应积极配合居间方的居间活动，保证提供的资料、信息及签名真实、合法、有效。7.出卖人授权并陪同居间方对其应缴纳的物业、取暖等各项费用进行核实。第四条违约责任第二款本合同约定的支付方延迟向居间方支付居间服务费的，除应向居间方支付居间服务费外，还应按未支付部分的每日百分之一支付违约金。2019年12月5日，胡明与刘明华签订了《北京市存量房屋买卖合同》，出卖人所售房屋为北京市顺义区×花园×区×栋×至×层×，出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称：麦田公司），约定买卖双方于2020年7月1日前（含当日）（日期或条件）办理缴税手续。买卖双方于取得《契税完税凭证》后3个工作日内办理房屋权属转移登记手续。刘明华于2020年11月18日取得涉诉房屋的不动产权证书。2020年11月23日，麦田公司向刘明华发送了《通知函》，通知刘明华支付剩余的居间服务费111100元。刘明华于2020年11月25日签收上述材料。庭审中，双方当事人对一下证据和事实存在争议。原告提交了短信沟通记录，证明被告收到通知函后，经多次沟通解释，仍无理由拒不支付居间服务费。被告认为这些都是在双方办理完过户发的，这个证据充分说明原告知情认可刘明华达成的口头协议支付居间服务费的时间是办理完过户之时。原告提交了微信沟通记录，证明原告协助沟通履约、补充协议签署等事项，并不存在买方所说放任其风险发生的情况，买卖双方均实际履行，未对买卖双方造成任何损失。被告认为已经过了约定的2020年7月6日办理过户的时间，充分说明原告存在严重的失职，导致被告处于违约状态。这个是被告和卖方沟通的结果，不是原告提供服务的结果，双方虽然已经实际履约，不能否认原告存在失职违约行为，目前没有发生不代表不会发生。原告提交了《交易保障服务合同》《七星保障服务合同》，第三方提供二手房后期办理的相关服务，原告承诺交易未果佣金退还，即买卖双方如解约麦田公司需退还已收佣金，原告是一家提供中介服务的企业，给予保障承诺，必定尽全力促成、协助买卖双方顺利履约，如果说原告放任买卖双方产生违约风险，这不符合常理。被告认为居间服务合同明确约定了后期办理服务是原告合约义务之一，根据双方履行的情况来看，都是原告在给被告提供服务，被告将中介费交给了原告公司，原告不能以此为由免责，否则与现有的证据和双方陈述都是相互矛盾的。且上述证据不能说明原告已经全面履行了居间服务合同义务，后续的交易流程都是原告在实际提供服务，与金诚丰房产公司无关。原告提交了《光大银行资金托管协议》和聊天记录，证明原告协助双方办理购房款银行托管事宜，买房取得涉案房屋产权证书后购房款810万元划转支付给出卖人，为买方资金安全保驾护航。签约后原告业务人员跟进、协调对接，是为帮助买卖双方顺利履约，为其提供便利，但并非原告义务。被告不认可上述证据，认为上述证据不能说明原告公司协助被告签订了延期过户的补充协议及准确传达签延期过户的变更时间。原告为被告提供二手房的服务是在履行义务，否则原告公司投入大量的人力去对接是有违背常理的，原告的优势地位逃避自身应履行的义务，使原告处于可选择履行义务的状态，但是无论根据常理和双方的陈述及质证可以验证负责交易双方完成交易流程就是原告公司的服务内容，微信聊天记录可以反映出原告提供的服务存在问题，问题有未明确告知双方交易的具体流程，未积极推进交易事宜，告知交易双方存在违约的风险，原告没有全面积极的履行义务。被告提交了罗永刚的电话录音、微信聊天记录，证明原被告双方达成口头协议即办理完过户时支付剩余的居间服务费，且被告因疫情需要延期过户一事需要签订补充协议，但是经多次催促，原告未协助被告就延期过户一事签订补充协议，原告未尽职向被告提供居间服务，置被告处于违约状态。原告对真实性及证明目的均不认可，认为录音无法证明是否是原始载体，提供的录音版本存在不完整性。认为原告提供的证据一中第二页和第三页中中介居间服务交易告知第11条明确约定了交易过程中签署的涉及原告权利义务声明的加盖原告的合同专用章后对原告产生法律效力，原告的证据三通知函并未声明认可被告过户后再向原告支付居间服务费，原告不认可被告所主张的其与原告口头协议办理完过户手续后缴纳居间服务费的主张。原告并没有义务协助双方签订补充协议，涉案房屋在签订后相关的后续具体事项的办理，并非原告必须协助的义务，原告不存在违反合同约定的行为。被告所提供的证据不能说明原告的服务存在问题，就算买卖双方要变更交易事项，买卖双方要求原告帮忙转述，前提是买方的需求告知相关人员帮忙转告卖方，该证据并无此内容。原告所提供的证据五已经表明张**帮助同出卖方就延期事宜草拟补充协议，并根据其相关的需求帮忙邮寄至出卖方，双方最终未能签订补充协议的原因与原告无关。被告提交了与买方代理人张俊的微信聊天记录，证明原告的不作为，被告不得不与卖方就合同履行的后续诸多事宜进行沟通协商，原告与卖方确定的延期过户时间和被答辩人的延期时间完全不一致，严重损害了被告的合法权益。原告不认可上述证据，认为与出卖方沟通延期是被告因另售房屋未果才有延期的需求，买卖双方作为买卖合同的主体，涉及权利义务变更时本应该由买卖双方协商沟通，原告并没有义务必须按照买方要求转述，且被告并未要求必须原告和出卖方沟通，被告同出卖方之间有微信和电话的联系方式，被告同出卖方沟通并未原告不帮忙导致。被告同代理人张俊沟通延期至10月底和11月初告知张**，张**根据其反馈的内容帮忙出具草拟的补充协议，被告也明确了书面上让他们看看写到11月底，但是实际进度是10月底11月初的样子，其意思表明同卖方表明是延期到10月底11月初，书面上填写11月底是被告自己明确表示的，被告自己的要求未经过出卖人同意不应将责任推卸给原告。关于违约金的计算。原告称：根据居间合同第四条第二款的约定，我们主动进行了调整。被告称：调整后的违约金缺乏依据，我们要求法院进行调整。上述事实，有《居间服务合同》《北京市存量房屋买卖合同》、不动产权证书、《通知函》及快递签收凭证、短信沟通记录、电话录音、微信聊天记录、《交易保障服务合同》《七星保障服务合同》及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，麦田公司为被告提供了签订房屋买卖合同的机会，促使双方签订了房屋买卖合同。根据双方提交的证据及陈述，该案的争议焦点主要为以下几个方面：一、居间服务费的支付时间确认。根据《居间服务合同》的约定，居间服务费222200元由买方即本案被告承担，买卖合同生效时，居间服务完成。支付方应按本合同约定向居间方支付居间服务费。买卖合同签订后，被告支付了111100元服务费，剩余111100元服务费未支付，被告主张剩余服务费双方达成口头协议变更为涉诉房屋办理完过户后支付，原告对此不予认可。根据双方提交的证据，双方沟通的过程中提到了剩余服务费在过户后支付，麦田公司的工作人员即负责刘明华的客户经理明确表示了“我这边是同意的”，因此本院认为双方一致同意对剩余服务费的支付时间进行了变更，因此剩余服务费的支付时间应是在过户后，即2020年11月18日。二、麦田公司是否存在过错。本案中，双方争议的焦点是麦田公司未协调双方签署延期过户的补充协议，是否存在过错。根据《居间服务合同》的约定，若买卖双方需变更或补充约定，居间方协助买卖双方草拟补充协议。根据双方提交的证据，买卖双方于2020年7月1日前办理缴税手续，于取得《契税完税凭证》后3个工作日内办理房屋权属转移登记手续，由于被告不能在原合同约定的过户时间过户，因此要求中介协助草拟延期过户协议，原告在此过程询问了被告延期过户的时间并表示帮助沟通协调，在沟通的过程中双方因为服务费的支付问题产生争议，导致该项延期过户的协议迟迟未落实，后于2020年7月29日发送了延期协议模板，但因延期时间问题最终未签署。本院认为，麦田公司同意被告剩余服务费的支付时间变更为过户后，应继续按照合同约定向被告提供居间服务，但是被告因剩余服务费的支付问题未及时协助解决延期过户的问题，且超过了应过户的时间向双方发送了草拟的延期合同，麦田公司未尽到居间人的合理义务，具有一定的过错。三、关于剩余服务费的认定。如前所述，麦田公司促成了房屋买卖合同的签订，基本已经履行完成了居间义务，但是因为补充协议未及时落实导致原告承担一定的风险，对此麦田公司具有一定的过错。另，根据双方提交的证据，就房屋买卖合同麦田公司积极与买卖双方进行了沟通与告知，且持续为双方提供了居间服务，并最终协助双方办理了过户。关于过户是房屋买卖合同中最重要的条款之一，只有作为房屋买卖合同的买方和卖方才可以对该条款进行变更，麦田公司作为居间方只能协助双方进行沟通，被告刘明华不应将延期过户的变更过分强加于中介公司，且麦田公司在沟通中协调了延期时间，最终未签署的原因不能完全归责于麦田公司。因此本院综合考虑麦田公司的过错程度，对剩余未支付的服务费酌情进行确认。对于原告所主张的违约金的请求没有事实和法律依据本院不予支持。综上所述，本院依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十条之规定，判决如下：一、被告刘明华于本判决生效之日起七日内向原告北京麦田房产经纪有限公司支付服务费8万元；二、驳回原告北京麦田房产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1261元，由原告北京麦田房产经纪有限公司负担361元（已交纳），由被告刘明华负担900元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张鹏飞二〇二一年六月二十三日法官助理 孙 鹏书 记 员 赵文鑫