重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0105民初6638号原告：重庆新东原物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪镇白鹤路108号负1层商业201室，统一社会信用代码91500108753082098Q。法定代表人：俞尾银，总经理。委托诉讼代理人：刘鹏，男，系原告公司工作人员。委托诉讼代理人：金世会，女，系原告公司工作人员。被告：宋双，男，1986年10月20日出生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆新东原物业管理有限公司与被告宋双物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆新东原物业管理有限公司的委托诉讼代理人金世会、被告宋双到庭参加诉讼。审理中，双方申请一个月和解期间，但未能协商一致。本案现已审理终结。原告重庆新东原物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2015年11月至2018年3月期间的物业服务费5561.62元；2.判令被告支付因逾期交纳物业服务费产生的违约金6750.46元；3.判令被告支付2015年11月至2018年2月期间的公摊水电费235.44元。事实和理由：2010年8月1日，原告与重庆同原房地产开发有限公司签订《东原D7区（一期）前期物业服务合同》，约��原告为位于重庆市江北区红盛路37号的东原D7区一期物业提供物业服务。被告系上述物业3幢1单元30-3号房屋的业主，合同履行过程中，经原告多次催促，被告未缴纳2015年11月至2018年3月期间的物业服务费，以及2015年11月至2018年2月期间的公摊水电费，同时因其违约行为还应承担按每月应交物业服务费分别从次月1日起，以每日千分之三的标准计算至2018年2月28日止的违约金。被告宋双辩称，我的产权车位与临街商业门面使用的共墙，因原告不作为，同意该临街门面开洞安装鼓风机，其厨房油烟经鼓风机直接排放到我的车上，给我造成损失；我家卧室墙体开裂漏水，浸泡了衣柜、墙面和墙纸，屋内潮湿无法居住，虽然开发商的补偿款现已到位，但原告存在拖延支付的情形，且目前又出现了漏水迹象；我所住楼层门牌错误，自来水水表不对户，收费混乱，为更改业主信息，原告收取了我的自来水水卡，导致我无卡缴费，被自来水公司多次停水，给我及家人带来了诸多不便；原告的物业服务不到位，部分电梯经常有问题，原告也未按照物业服务协议的内容对公共区域进行维护管理，出现问题之后没有及时处理。因原告物业服务不到位，我不应支付相应物业服务费及违约金,且原告的请求已经超过诉讼时效，即使应当承担违约金，也请法院依法调减。对应付公摊水电费没有异议。本院认为，根据经庭审质证的《东原D7区（一期）前期物业服务合同》、《前期物业服务合同备案证明》、《关于延长期限的协议》、《每日防火巡检记录表》、《泵房巡查记录表》、《专用变配电设备机房巡检记录表》、《电梯巡查记录表》、《提排（水）巡查记录表》、《客户面谈记录表���、《客服中心值班记录表》、《报事接待记录表》、《现场巡查记录表》、现场照片、不动产登记信息查询单，以及当事人陈述等证据，本案可以认定以下事实：原告系重庆市江北区东原D7区一期物业服务企业，被告系重庆市江北区房屋业主，该房屋建筑面积为95.88平方米。2010年8月1日，原告与重庆同原房地产开发有限公司（建设单位）签订《东原D7区（一期）前期物业服务合同》，约定由原告为东原D7区一期提供物业服务，合同期限为三年；物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，物业区域内市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通等；物业服务费以建筑面积计算，每月每平方��为2.4元，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务，逾期应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。前述物业服务合同期满后，原告与重庆同原房地产开发有限公司约定将合同期限延长至2018年7月15日止。上述《东原D7区（一期）前期物业服务合同》签订后，原告为该小区提供物业服务至今，其已履行物业服务合同主要义务。2015年11月至2018年3月期间，被告未交纳物业服务费。另查明，被告在该小区原有停车位，该车位一侧的墙体上方由他人安装鼓风机用于排放油烟，由此对被告使用停车位造成影响。此外，2017年12月26日，被告与重庆渝发建设有限公司协商一致，就户内卧室漏水问题签订《备忘录》，根据该份备忘录，案涉房屋已通过综合质量验收取得竣工备案证，并达到交付条件，重庆渝发建设有限公司向被告补偿2000元，以兹相互谅���，被告签字表示收到该笔款项。庭审中，原、被告确认物业服务费标准为以房屋建筑面积计算，每月每平方米的物业服务费为2元。此外，被告对原告诉请的公摊水电费没有异议。本院认为，原告与重庆同原房地产开发有限公司签订《东原D7区（一期）前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同系业主大会成立前，建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同，对原、被告具有约束力。原告表示该物业区域均采用统一的低于《东原D7区（一期）前期物业服务合同》约定的标准，故不涉及其他业主利益损害问题，只是原告不能因此而降低服务质量。关于物业服务费问题，物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。原告举示的证据反映出原告对小区实施了日常管理、维护维修和绿化保洁等，可以认定原告履行了物业服务合同的主要义务。针对被告提出的诉讼时效抗辩，以2015年11月的物业服务费为例，根据《民法通则》的规定，其诉讼时效期间为2015年11月至2017年11月，但《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日起施行，故该月物业服务费债权的诉讼时效应适用《民法总则》，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，故原告的诉讼请求未超过诉讼时效。关于被告提出的临街门面安装鼓风机对其车位造成影响的问题，该行为应属被告向安装及使用鼓风机的对方主张权利的问题，物业服务企业可协调处理，但并非其合同义务；至于屋内墙体开裂漏水问题，因屋内墙体属业主专有部分，不属于原告的维修义务，以上理由均不构成被告拒交物业服务费的理由，此外，被告未举证证明其所述的小区内部分电梯故障及诉请期间的物业服务费缴费情况，应承担不利的法律后果，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持，被告应支付2015年11月至2018年3月期间的物业服务费5561.04元（95.88平方米×每月每平方米2元×29个月），对原告诉讼请求超过前述金额部分，本院不予支持。关于违约金问题，根据前期物业服务合同的约定，由于被告未按时如数交纳物业服务费，故被告应当向原告支付违约金，但合同约定的每日千分之三的标准，按月折算后为每月9%，过分高于原告因此而产生的损失，故本案酌情调减为按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%进行计算。至于公摊水电费问题，因被告认可原告该项诉讼请求，故本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告宋双于本判决生效之日起三日内给付原告重庆新东原物业管理有限公司2015年11月至2018年3月期间的物业服务费5561.04元、2015年11月至2018年2月期间的公摊水电费235.44元；二、被告宋双本判决生效之日起三日内支付原告重庆新东原物业管理有限公司逾期交纳物业服务费的违约金（以每月应交物业服务费191.76元为基数，从2015年12月至2018年2月期间的各月1日起，分别按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至2018年2月28日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华��民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取36.35元，由被告宋双负担，并于履行上述义务时一并给付原告重庆新东原物业管理有限公司。本判决为终审判决。审 判 员  顾 毅二〇一八年七月十二日法官助理  李 怡书 记 员  吴小娇