天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津03民终2869号上诉人（原审被告）：天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽解放路八方园明商业街地下超市1。法定代表人：苏永刚，董事长。委托诉讼代理人：潘帅，天津高地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷效仙，女，1977年6月24日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：王海娟，天津千顷律师事务所律师。上诉人天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司（以下简称八方园明公司）因与被上诉人雷效仙商品房销售合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2021）津0116民初255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。八方园明公司上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回雷效仙的全部诉讼请求；2.判令本案一审、二审的全部诉讼费用由雷效仙承担。事实和理由：一审判决认定事实和适用法律错误。1.一审法院对于雷效仙向八方园明公司邮寄律师函的事实认定错误。(1)雷效仙提供的快递单仅显示其向苏永刚邮寄了快递,无法证实该封快递是向八方园明公司邮寄的,同时雷效仙提交证据时快递单已经被拆封,因此无法证明其邮寄的是雷效仙作为证据提交的律师函;(2)快递单退回的原因并不是无法联系到收件人而是拒收,与一审法院所认定的退回原因不一致,八方园明公司从未收到该封快递,不能视为律师函已经送达八方园明公司;(3)八方园明公司售楼处位于八方观园小区内,雷效仙可以直接到售楼处联系八方园明公司工作人员或通过销售联系八方园明公司,不存在无法与八方园明公司取得联系的情况;(4)无论雷效仙作为证据的律师函是何时制作的,律师函只有送达八方园明公司才具有中断诉讼时效的效力,雷效仙未提供任何证据证明其将律师函送达八方园明公司,因此雷效仙起诉时已经超过了诉讼时效。2.即使本案未过诉讼时效,八方园明公司也不存在逾期交房的行为,交房时间晚于合同约定的时间的原因是发生了不可抗力及根据相关部门及太原重工的要求对涉案房屋进行外立面以及小区内部景观的重新设计施工，上述情况导致涉案房屋施工延期381天,八方园明公司交付涉案房屋的时间晚于合同约定日期300天,由此可见,导致施工延期的时间多于交付涉案房屋较晚的时间,八方园明公司不存在逾期交房的行为。而原审法院仅判决扣除因政策停工的86天,未考虑到其他政策与实际施工阶段的各种因素,属于事实认定错误。3.八方园明公司已经在合同约定的期限内为八方园明公司办理完毕房屋权属转移登记手续,无需向雷效仙承担任何违约责任。4.原审法院认定八方园明公司应当办结产权初始登记的时间依据不正确,适用法律错误。雷效仙辩称，关于律师函的问题，雷效仙是严格按照双方签订的《天津市商品房买卖合同》中约定的地址、联系方式向八方园明公司发送了律师函，因电话号码不存在而被退回，在一审中双方均在法庭上拨打了该电话，双方均没有拨通，原因是电话不存在，与快递单退回的原因一致，因八方园明公司更改联系方式后，未能及时主动地告知雷效仙，因此应当承担不利的后果。雷效仙在诉讼时效期间内向八方园明公司主张的权利，因此本案并不存在诉讼时效的问题。八方园明公司主张律师函制作的时间不确定，但在一审中经法院释明后仍放弃了对形成时间进行鉴定，应承担不利的举证后果。针对其他上诉意见，包括逾期交房还有办证的问题，希望法院参考已经生效的判决。雷效仙向一审法院起诉请求：1.判令八方园明公司立即支付逾期交房利息25871.9元,逾期交房违约金2141.1元,逾期办证违约金100元,共计28113元;2.本案诉讼费全部由八方园明公司承担。一审法院认定事实：2016年4月21日，八方园明公司（甲方）与雷效仙（乙方）签订了《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定乙方购买甲方开发建设的位于滨海新区房屋，建筑面积135.06平方米，每平方米价格为7408元，房屋总价款1000525元。第3条约定商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付，未经验收或验收不合格的不得交付使用。甲方于2016年12月31日前将符合上述条件的商品房交付乙方使用。乙方应于2016年4月28日前一次性存入资金监管账户商品房首付款400525元，其余价款办理贷款。第5条约定除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第3条约定日期交付商品房，逾期在30日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方自应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超出上述约定期限的，合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外甲方还应每日按商品房价款的万分之零点一向乙方支付违约金。第12条约定，自初始登记完毕之日起360日内办结房屋权属转移登记。由于甲方的原因未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，甲方应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。《补充协议》第8条约定，甲方对项目名称进行修改、外檐颜色进行调整等事项不属于设计变更，无须通知乙方；甲方提高房屋品质，使用或更换相应材料不属于设计变更，无须通知乙方；房屋配套及附属设施的涉及施工工作尚未完全完成，且上述工程在施工过程中将根据房屋实际情况进行适度调整，不属于设计变更，无须通知乙方。第9条约定，在合同履行过程中发生下列情况导致合同项下商品房逾期交房的，不适用合同第五条有关甲方逾期交付商品房的处理条款，乙方不得主张解除合同且甲方不承担违约及赔偿责任：（1）政府行为，是指当事人的合同订立后，政府当局颁布新的政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的……（5）其他不受甲方合理控制且没有故意或过失的行为。上述合同签订后，雷效仙如约支付了合同约定的购房款，八方园明公司给雷效仙开具了等额的增值税发票。涉诉房屋于2017年9月29日取得建设工程规划验收许可证，于2017年10月20日完成竣工验收备案。八方园明公司于2017年11月23日取得涉诉房屋的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。八方园明公司于2017年10月27日将涉诉房屋交付雷效仙。雷效仙于2019年7月12日登记为涉诉房屋的所有权人。另查明，《美丽天津一号工程[2016]11号》文件作如下要求：除武清、宝坻、宁河、蓟县4个区县外，全市存在土石方作业的全部施工工地自2016年4月20日起至4月30日全面停止土石方作业，八方园明公司应文件要求停工11天。《美丽天津一号工程[2016]27号》文件作如下要求：2016年11月15日至2016年12月31日，原则上全市所有在建施工项目一律停止施工，八方园明公司停工47天。津建治安总[2017]73号文件要求，根据《美丽天津一号工程[2017]9号》文件要求，2017年8月25日至2017年9月10日全市所有建筑工地停止土石方作业，八方园明公司停工17天。八方园明公司提交的停工令显示：1.根据天津市发布重污染天气黄色预警的通知，涉诉房屋所在工程在2016年3月14日至2016年3月18日停工，停工5天；2.根据天津市发布重污染天气橙色预警启动2级应急响应措施的通知，涉诉房屋所在工程在2017年4月2日至2017年4月7日停工6天。上述停工天数为86天。一审法院认为，雷效仙与八方园明公司签订的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。本案的争议焦点为：1.雷效仙起诉是否已过诉讼时效；2.八方园明公司是否应承担逾期交房的违约责任；3.八方园明公司是否存在逾期办理房屋权属转移登记行为。关于争议焦点1，雷效仙当庭提交了其于2020年5月8日向八方园明公司邮寄的律师函以证实其诉讼时效期间内向八方园明公司主张了权利。八方园明公司抗辩称EMS快递单已拆封不能显示当时邮寄的是否是案涉律师函；雷效仙写明的收件人为苏永刚而非八方园明公司，八方园明公司从未收到过该邮件；另，律师函系雷效仙代理人自行制作，制作时间是否为雷效仙主张的2020年5月存在异议。对此，一审法院意见为，雷效仙系根据案涉《天津市商品房买卖合同》中载明的八方园明公司法定代表人姓名、地址及联系电话向八方园明公司邮寄的律师函，经一审法院当庭核实，买卖合同中载明的八方园明公司联系电话显示号码不存在，与快递退回事由一致；八方园明公司在联系电话不能使用后未能及时告知雷效仙其他联系方式，致雷效仙不能成功与八方园明公司取得联系，应承担相应的法律后果；另，经一审法院释明，八方园明公司未对律师函的形成时间申请司法鉴定，故一审法院对雷效仙提交的律师函的形成时间予以认定，结合快递单据显示，雷效仙在诉讼时效期间内向八方园明公司主张了权利，故其本次起诉并未超过诉讼时效。关于争议焦点2，八方园明公司的实际交房时间晚于合同约定的交房时间。《补充协议》约定因政府当局颁布新的政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的，雷效仙不得主张解除合同且八方园明公司不承担违约及赔偿责任，八方园明公司所举的三份美丽天津一号工程文件和两份天津市发布重污染天气黄色预警的通知，均系政府颁布的行政措施，因上述行政措施停工而造成的逾期交房，八方园明公司应当免责。八方园明公司抗辩小区内部景观设计变更导致逾期交房，八方园明公司所举证据不足以证明该主张，且根据合同约定小区景观的变更也不属于设计变更，一审法院不支持该抗辩主张。八方园明公司逾期交房天数为300天，扣除上述因政策停工的86天后，八方园明公司逾期交房214天。八方园明公司逾期交房，应当按照约定给付雷效仙逾期交房的利息和违约金，因逾期交房期间一至三年的中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为4.35%，故利息数额为1000525×4.35%÷360×214=25871.9元；合同约定的违约金计算标准为每日按商品房价款的万分之零点一，违约金数额为1000525×0.00001×214=2141.1元，合计28013元。关于争议焦点3，涉诉房屋于2017年10月20日完成竣工验收备案，《天津市商品房买卖合同》仅约定自初始登记完毕之日起360日内办结房屋权属转移登记，未明确约定八方园明公司应当在何时办理完初始产权登记，八方园明公司应当在涉诉房屋竣工验收后的合理期限内办理房屋产权初始登记。八方园明公司抗辩称系政府和房管局原因导致其迟迟不能办理产权初始登记，但八方园明公司未提交证据证明该主张，一审法院不予支持。参照建设部发布《城市房屋权属登记管理办法》第十六条和《天津市房屋权属登记条例》第二十四条及第二十八条规定的房地产企业办理产权初始登记的期限和条件，一审法院认为八方园明公司应当在房屋竣工验收备案后的90天内即2018年1月18日前办结房屋产权初始登记，照此日期推算，八方园明公司应当在2019年1月13日前给雷效仙办结房屋权属转移登记。雷效仙取得房屋产权登记的时间晚于该日期，八方园明公司未举证证明逾期办结房屋权属转移登记系雷效仙本人的原因，故八方园明公司应当承担逾期办结房屋权属转移登记的违约责任，给付雷效仙逾期办证违约金。根据合同约定的标准计算，八方园明公司应当给付雷效仙违约金即1000525×0.0001=100元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“一、被告天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司于本判决生效后十日内给付原告雷效仙逾期交房利息和违约金合计28013元；二、被告天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司于本判决生效后十日内给付原告雷效仙逾期办结房屋权属转移登记违约金100元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费252元，由被告天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。”二审中，当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点为：一、雷效仙提出的诉讼请求是否超过诉讼时效。二、八方园明公司是否承担逾期交房违约责任；三、八方园明公司是否承担逾期办理房屋权属转移登记违约责任。关于雷效仙提出的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。雷效仙提交了其于2020年5月8日向八方园明公司邮寄的律师函以证实其诉讼时效期间内向八方园明公司主张了权利。双方签订的《天津市商品房买卖合同》中载明了八方园明公司的地址、联系电话及法定代表人姓名，雷效仙按照该地址、联系电话及法定代表人姓名邮寄了律师函主张权利，且经一审法院当庭核实，买卖合同中载明的八方园明公司联系电话号码不存在，与快递退回事由一致。八方园明公司在联系电话不能使用后未能及时告知雷效仙其他联系方式，致雷效仙不能成功与八方园明公司取得联系，应承担相应的法律后果。另，经一审法院释明，八方园明公司未对律师函的形成时间申请司法鉴定，故一审法院对雷效仙提交的律师函的形成时间予以认定，结合快递单据显示，雷效仙在诉讼时效期间内向八方园明公司主张了权利，故其提出的诉讼请求并未超过诉讼时效，一审认定正确，本院予以维持。关于八方园明公司是否承担逾期交房违约责任的问题。本案八方园明公司交房时间晚于合同约定的时间，涉案房屋已经逾期交付。八方园明公司上诉主张的不可抗力系指政府部门发布的停工措施的通知，并在一审期间提交了相关政府部门下发的停工文件，因双方《补充协议》约定因政府当局颁布新的政策、法律、行政措施而致使合同不能履行或延期履行的，雷效仙不得主张解除合同且八方园明公司不承担违约及赔偿责任，现一审法院据证认定停工天数并在逾期交房违约天数中予以扣除，符合双方约定，应予维持。但八方园明公司提供的证据，不足以充分证明其主张的停工天数，一审法院认定的停工天数合理，本院予以认可。八方园明公司另主张其根据相关部门及太原重工的要求对涉案房屋进行外立面以及小区内部景观的重新设计施工导致停工。根据双方《补充协议》第8条约定：“合同第十条关于商品房设计变更补充如下内容：（1）在不影响乙方所购房屋质量的前提下，甲方对原设计方案做出细部调整，可以不通知乙方，乙方对此没有任何异议。（2）如甲方调整方案将导致房屋的结构型式、户型、朝向变化或严重影响房屋质量或使用功能的，甲方应当在变更方案确定之日起10内书面通知乙方。”二审期间，八方园明公司自认就重新设计施工行为未通知雷效仙，未与雷效仙重新协商约定。对此本院认为，八方园明公司一方面主张重新设计施工已经达到需要延长工期并免除其逾期交房违约责任的程度，但又主张就该重新设计施工情况不需要通知雷效仙并与其重新协商，明显与合同约定的目的相悖。并且太原重工并非本案合同当事人，八方园明公司不得以其与太原重工之间关系，对抗合同相对方雷效仙主张违约责任的权利。综上，一审法院判决的逾期交房利息和违约金符合法律规定，应予维持。关于八方园明公司是否承担逾期办理房屋权属转移登记违约责任的问题。双方《天津市商品房买卖合同》约定自初始登记完毕之日起360日内办结房屋权属转移登记，但未明确约定八方园明公司应当在何时办理完初始产权登记。涉诉房屋于2017年10月20日完成竣工验收备案，一审根据相关规定，认定八方园明公司应当在涉诉房屋竣工验收后90天的合理期限内办理完房屋产权初始登记，并依据该事实和合同约定判决八方园明公司支付逾期办理房屋权属转移登记违约金，处理妥当，本院予以维持。综上所述，天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费503元，由上诉人天津市滨海新区塘沽八方园明实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 欣审 判 员  何日升审 判 员  郭小峦二〇二一年六月十五日法官助理  王飞凡书 记 员  翟 畅附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……