北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初3898号原告（反诉被告）：北京越丘科技有限公司，住所地北京市朝阳区朝新嘉园东里一区8号楼（成了未来孵化器0301号）。法定代表人：韩煜，经理。委托诉讼代理人：穆兰，北京市中咨律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤冬梅，北京市中咨律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京弘启物业管理合伙企业（有限合伙），住所地北京市东城区东直门外小街甲2号1层B座一层1019号。执行职务合伙人：北京国能新星纳米技术有限公司（委派鲍莜斌为代表）。委托诉讼代理人：赵佳，北京市中永律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵青，北京市中永律师事务所律师。原告（反诉被告）北京越丘科技有限公司（以下简称越丘公司）与被告（反诉原告）北京弘启物业管理合伙企业（以下简称弘启公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）越丘公司的委托诉讼代理人穆兰、汤冬梅、被告（反诉原告）弘启公司的委托诉讼代理人赵佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）越丘公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2019年10月30日签署的《房屋租赁合同》；2、要求弘启公司返还履约保证金253894元；3、要求弘启公司退还2020年2月15日至2020年5月14日的租金108040元及物业费37814元；4、要求弘启公司赔偿装修损失52.1万元；5、要求弘启公司赔偿经营损失27139元；6、弘启公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年10月30日，越丘公司、弘启公司签订《房屋租赁合同》，约定弘启公司将位于北京市东城区东直门外小街甲2号B座二层×××号房屋（建筑面积592平方米，以下简称涉案房屋）出租给越丘公司用于经营“巴赫与我”品牌的音乐、表演、音乐剧、美术、瑜伽等培训教育。租赁期限自2019年11月15日至2025年4月14日，2019年11月15日至2022年11月14日期间的租金标准为每日每平方米4.7元（含物业费0.7元），年租金标准为1015576元（含物业费151256元）。上述协议签署后，越丘公司缴纳了第一期（2019年11月15日至2020年5月14日）租金及物业管理费291708元及履约保证金253894元。弘启公司将涉案房屋交付后，越丘公司开始进行装修。自2020年1月，中国爆发新冠肺炎疫情，北京市一直处于高等级防控，政府部门对北京市室内装修及教育培训机构均有限制，装修施工与招生均无法开展。至2020年8月份，涉案房屋装修恢复施工，至2020年9月中旬装修施工基本结束，但消防验收尚未通过。自2020年8月开始，越丘公司与弘启公司协商租金减免事宜，越丘公司希望弘启公司能够免除三个月租金，弘启公司同意协商，双方始终保持良好沟通。2020年9月份底，越丘公司试营业。在2020年10月30日，越丘公司突然接到弘启公司发来的解约函，以越丘公司迟付租金构成违约为由，要求解除双方租赁合同。弘启公司对涉案房屋采取了停水、停电措施。11月份，越丘公司诉至法院，要求弘启公司继续履行租赁合同，并请求法院对租金进行减免。但2020年11月10日夜间至2020年11月11日凌晨，弘启公司强行打开涉案房屋房门，将越丘公司放置于室内的物品全部搬离。之后虽法院要求弘启公司保持涉案房屋现状，但弘启公司依然对涉案房屋进行了拆改和装修。越丘公司认为，越丘公司承租涉案房屋用于教育培训，因疫情影响导致越丘公司无法利用涉案房屋，没有营业收入。疫情属于不可抗力，越丘公司因为疫情原因未能按期支付租金，不构成违约。但弘启公司在诉讼期间清退越丘公司并对涉案房屋重新进行了装修，导致双方租赁合同已无法继续履行，越丘公司有权要求解除租赁合同，并要求弘启公司退还履约保证金。同时因疫情影响，越丘公司在2020年2月15日至2020年5月14日期间无法经营，弘启公司应返还此期间一半的租金及物业管理费。另，越丘公司承租期间对涉案房屋进行了装饰装修，弘启公司强行清退行为存在明显过错，故弘启公司应赔偿越丘公司装饰装修损失和清退后学员退费的损失。综上，越丘公司提起本案诉讼，诉如所请。被告（反诉原告）弘启公司答辩并提出反诉称：双方签署的租赁合同合法有效，越丘公司应该遵守。2020年4月14日，越丘公司应支付第二期租金而未支付，2020年10月29日弘启公司解除合同，期间越丘公司已经逾期支付租金6个月时间，弘启公司要求解除租赁合同合法合理。越丘公司一直未开业经营，并未受疫情或疫情防控措施影响，而是越丘公司一直欠付装修施工方工程款，导致装修工程一直没有竣工，所以越丘公司才一直没有营业，本案不适用不可抗力条款。2020年8月8日政府允许教育培训行业开业，之后没有疫情或疫情防控措施影响，但之后越丘公司依然拒付租金，违反合同约定，弘启公司以其欠付租金为由解除合同，合法合理。另，2019年12月，弘启公司将合同项下资产质押给银行，越丘公司逾期不支付租金导致弘启公司违反贷款义务，弘启公司将面临清偿大额贷款的法律风险。弘启公司出于疫情影响的考虑，对越丘公司逾期支付租金行为已经很包容，弘启公司直到2020年7月才开始催缴租金，但这不代表弘启公司同意越丘公司缓交租金，弘启公司直到2020年10月27日方才解除合同，给了越丘公司足够的体谅和准备时间，故弘启公司同意解除合同，但不同意越丘公司的其他诉讼请求。同时弘启公司以被告欠付租金构成违约，导致弘启公司提前解除租赁合同为由，提起反诉，反诉请求：1、确认双方签署的房屋租赁合同已于2020年10月27日解除；2、要求越丘公司支付2020年5月15日至2020年10月27日租金459096元；3、要求越丘公司支付逾期支付租金的违约金（以2020年5月15日至2020年8月14日租金255980.8元基数，按照日千分之二的标准，自2020年4月27日至实际付款之日；以2020年8月15日至2020年10月26日期间的租金203115.2元为基数，按照日千分之二的标准，自2020年7月27日计算至实际付款之日）；4、要求越丘公司支付解约违约金253894元；5、要求判令越丘公司已付保证金253894元无须返还；6、要求越丘公司支付2019年1月15日至2020年2月14日免租期租金253894元；7、越丘公司承担本案诉讼费用。针对弘启公司的反诉，越丘公司辩称：越丘公司系受疫情影响延迟支付租金，双方一直在协商减免租金问题，越丘公司行为不构成违约，故不同意支付违约金、扣留保证金以及支付免租期间租金。如果法院认为越丘公司应该支付，越丘公司也认为弘启公司主张的标准过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月30日，弘启公司（甲方、出租方）与越丘公司（乙方、承租方）签署《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市东城区东直门外小街甲2号B座二层×××号房屋（建筑面积约592平方米）出租给乙方经营品牌“巴赫与我”，经营范围为音乐教育（含器乐、声乐）、表演和音乐剧、瑜伽、美术。房屋未设定抵押。租赁期限为65个月，自2019年11月15日至2025年4月14日。装修免租期为150天，自2019年11月15日至2020年2月14日；2021年11月15日至2021年12月14日和2022年11月15日至2022年12月14日，此期间，乙方无需支付租金，但仍需要支付物业管理费以及相应的装修押金、装修管理费等。2019年11月15日至2022年11月14日期间的租金单价为人民币4.7元/建筑平方米/日（含与0.7元/建筑平方米/日的物业管理费）。每年按照365天计算，年租金为1015576元，其中包含物业管理费151256元。乙方以三个月为一个支付周期向甲方支付租金，具体支付明细：2019年11月15日至2020年5月14日租金216080元、物业费75628元；2020年5月15日至2020年8月14日租金216080元、物业费37814元；2020年8月15日至2020年11月14日租金216080元、物业费37814元；2020年11月15日至2021年2月14日租金216080元、物业费37814元等。首期租金乙方应于双方签署租赁合同后5个工作日内支付甲方指定账户；之后各期租金乙方应于每一个支付周期的最后十五工作日之前支付下一个支付周期的租金。为保证乙方全面诚信履行本合同各条款，在签署本合同的同时，乙方向甲方交纳相当于2019年11月15日至2020年2月14日期间月租金标准的3个月租金及物业费253894元作为履约保证金。在乙方迟延支付租金、物业管理费、能源费、滞纳金、违约金等费用时，甲方可以扣除乙方保证金。甲方应于2019年11月15日按现状将涉案房屋交付乙方。乙方对该房屋进行二次装修时，必须在装修开始前提前十五日向物业管理公司提交装修施工图纸及方案并经物业管理公司书面同意，必要时需取得有关主管机关批准，并与物业管理公司签订装修管理合同及相关文件后方可施工。租赁期内，甲方应保证该房屋及附属设施处于适用和安全的状态，乙方有权按照本合同规定租赁和使用该房屋，有义务依据本本同约定的期限和方式支付租金、保证金及其他费用。合同另约定，如乙方逾期支付本合同项下租金、物业管理费、保证金或本合同规定的其他应缴费用的，每逾期一日，甲方有权要求乙方支付逾期未付金额的千分之二作为违约金。乙方逾期超过十日，经甲方书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方可以对涉案房屋暂停部分或全部能源供应或管理服务，直至乙方履行相应付款义务位置。甲方无需因此承担任何责任。乙方迟延支付租金、物业管理费超过十日，甲方有权单方解除合同，乙方已付但未实际使用的租金不予退还且乙方应向甲方支付相当于合同解除之日前一日的租金标准3个月租金的违约金。本合同签订后，没有合同约定或法律规定的情形，任一方单方终止或解除本合同将被视为违约，在此情况下，如果甲方为违约方，甲方应返还乙方保证金及乙方已付未实际使用的租金，并赔偿因此给乙方造成的其他损失。若乙方为违约方，乙方向甲方支付相当于合同解除之日前一日的租金标准3个月租金的违约金，乙方还应按本合同约定的已发生的免租期所处期间的租金标准向甲方全额补交免租期间的租金。上述合同签订后，双方依约履行。越丘公司2019年11月22日支付了保证金253894和首期租金216080元以及首期物业费75628元。弘启公司向越丘公司交付涉案房屋后，越丘公司对涉案房屋进行了装饰装修。因越丘公司未依约支付第二期租金，弘启公司自2020年7月始与越丘公司沟通疫情后租金及物业费交纳问题，期间弘启公司表示疫情期间出租方也有一些政策，但不能一直拖着。8月底，越丘公司提出先支付一个月费用，然后11月15日付四个月，然后2月15再付4个月的支付方案。弘启公司表示按照上述方案沟通一下。后双方就租金及物业费减免问题未能达成一致意见。2020年10月24日，弘启公司向越丘公司邮寄了《解约函》，载明越丘公司未依约支付2020年5月15日和2020年8月14日、2020年8月15日至2020年11月14日期间的租金及物业费，逾期支付已达数月之久，故解除双方《租赁合同》，并要求越丘公司于2020年10月31日交还涉案房屋。2020年11月7日，弘启公司向被告发出《告知函》，申明10月23日已经出具《解约函》双方租赁合同关系解除，要求越丘公司2020年11月8日搬离室内物品并将涉案房屋交还弘启公司。2020年11月，弘启公司自行收回涉案房屋并将越丘公司放置于室内物品搬离，后弘启公司将涉案房屋另行出租并重新进行了装修改造。另，越丘公司因不认可双方租赁合同关系解除，于2020年11月9日向本院递交了民事起诉书，最初越丘公司的诉请要求继续履行《房屋租赁合同》，并要求免除2020年5月15日至2020年8月14日期间的租金及物业费。本案审理过程中，因弘启公司已经对涉案房屋重新出租并进行了装修施工，越丘公司变更为前述诉讼请求。因双方当事人均同意解除租赁合同，故本院组织双方当事人对弘启公司搬离的室内物品、设备进行了清点和交接。庭审中，越丘公司为证明装饰装修损失，向本院提交了涉案房屋装修后照片、其与案外人北京中亿丰工程设计有限公司签署的《装饰装修施工承包合同》、《消防设计施工工程合同》和《装饰装修施工增项合同》以及支付工程款的银行电子回单、微信支付凭证、发票等证据，其中《装饰装修施工承包合同》载明工程款28万元、《消防设计施工工程合同》载明工程款为15万元（固定总价）、《装饰装修施工增项合同》载明工程款为227133元。电子回单、微信支付凭证等付款记录汇总金额为563000元，发票金额汇总为521000元。弘启物业公司不认可上述证据的真实性，并主张越丘公司所提交证据可以显示越丘公司拖欠施工方工程款，因此导致涉案房屋装饰装修一直未能完工。因涉案房屋重新进行了装修改造，不具备司法鉴定的条件。另，越丘公司向本院提交了两份《退费协议》以证明其主张的经营损失，《退费协议》显示越丘公司向学员退还未使用的服务费共计27139元，弘启公司不认可上述证据真实性，越丘公司未提交实际退款的银行流水，同时越丘公司亦认可仅将学员已交但未使用期间的服务费用退还，未赔偿其他损失。另查，2020年8月9日，北京新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室作出（2020）36号通知：北京市小学一年级秋季开学时间为2020年8月29日，二、三、四年级的开学时间为2020年9月7日，小学五、六年级的开学时间为9月1日。全市学科类校外培训机构可向审批机关书面申请，经批准后，恢复线下课程和集体活动。市、区教委审批的其他培训参照执行。本院认为：弘启公司与越丘公司订立的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。自2020年1月新冠肺炎疫情发生以来，为防止疫情的扩散、保护公众健康，全国、特别是北京市行政辖区均采取了较为严格的疫情防控措施，自2020年1月底即已暂停全市培训机构培训活动，且疫情对于装饰装修施工已构成较大影响。在不可抗力规则适用问题上，既要依法使用，又要避免规则滥用，应积极鼓励交易，最大限度减少对正常经济秩序的冲击，将疫情对市场秩序影响减到最低，有效助力和推动复工复产。本案中，越丘公司承租涉案房屋用于教育培训，根据双方合同约定的经营范围可见越丘公司承租涉案房屋主要用于线下培训。越丘公司受疫情或疫情防控措施影响较为明显。根据相关规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。越丘公司租金及物业管理费已依约付至2020年5月14日，且已经交纳了相当于3个月租金及物业费253894元作履约保证金。在疫情好转后，越丘公司亦与弘启公司就租金减免问题进行协商。弘启公司作为出租人本应根据公平原则与承租人分担疫情期间的租金损失，可以通过与越丘公司协商或通过向人民法院起诉的方式请求对合同履行予以适当变更、调整，以减轻因疫情所受到的影响，尽可能继续履行合同。但弘启公司在双方协商未果情况下向越丘公司发出合同解除通知，并以强行清退方式迫使越丘公司无法继续经营。弘启公司发出解除合同通知不发生解除合同法律效力，故弘启公司反诉要求确认双方签署的房屋租赁合同已于2020年10月27日解除的请求，无法律依据，本院不予支持。考虑弘启公司已于2020年11月份强行清退涉案房屋，越丘租赁合同目的已经无法实现，越丘公司要求解除双方于2019年10月30日签署的《房屋租赁合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因弘启公司擅自收回涉案房屋导致双方租赁合同提前解除，越丘公司要求弘启公司退还已交纳的履约保证金，于法有据，本院予以支持。弘启公司反诉要求越丘公司承担逾期付款违约金、提前解约违约金以及补交免租期间租金的反诉请求，无法律依据，本院不予支持。现越丘公司租金足额支付至2020年5月14日，考虑疫情对越丘公司的影响，租赁合同双方应根据公平原则分担疫情期间的租金损失，故本院将对越丘公司应负担租金予以酌定，剩余金额弘启公司应退还给越丘公司。至于弘启公司反诉要求越丘公司支付2020年5月15日至2020年10月27日租金，本院亦考虑疫情影响以及疫情好转后相关疫情防控措施适度放松的情况，酌情确定越丘公司应负担具体租金金额。物业管理费同理处之。同时需要注意的是，弘启公司反诉中所谓的租金，根据其计算方式实际包含了物业管理费。弘启公司擅自收回涉案房屋，导致越丘公司合同目的无法实现，已经构成违约，对此弘启公司应承担违约责任。越丘公司承租期间已经涉案房屋进行了装修施工，现因弘启公司违约导致双方租赁合同关系提前解除，弘启公司应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，本院结合越丘提交的证据材料，考量租赁合同期限、已履行期限、双方过错程度等因素酌定具体金额。越丘公司现有证据不足以证明其经营损失，越丘公司该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京越丘科技有限公司与被告（反诉原告）北京弘启物业管理合伙企业签署的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）北京弘启物业管理合伙企业于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京越丘科技有限公司履约保证金253894元；三、被告（反诉原告）北京弘启物业管理合伙企业于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京越丘科技有限公司2020年2月15日至2020年5月14日的租金108040元、物业费18907元，合计126947元；四、被告（反诉原告）北京弘启物业管理合伙企业于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）北京越丘科技有限公司装装饰装修损失521000元；五、原告（反诉被告）北京越丘科技有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京弘启物业管理合伙企业2020年5月15日至2020年10月27日租金261697元、物业费45979元，合计307494元；六、驳回原告（反诉被告）北京越丘科技有限公司其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京弘启物业管理合伙企业其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费40880元和反诉案件受理费20440元，由被告（反诉原告）北京弘启物业管理合伙企业负担（反诉案件受理费已交纳，本诉案件受理费于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 亮二〇二一年六月十七日法官助理  刘倩茹书 记 员  杨 闻