安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖05民初13号原告（申请执行人）：王万倾，男，1968年11月26日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。被告（案外人）：马鞍山市濮塘建筑安装工程有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区绿洲茗都2-1101。法定代表人：杨小明，该公司经理。委托诉讼代理人：金凤涛，安徽华冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：张攀飞，安徽华冶律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：马鞍山市荣基房地产开发有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区江东大道1480号。法定代表人：曹松华，该公司执行董事。原告王万倾与被告马鞍山市濮塘建筑安装工程有限公司（以下简称濮塘建安公司）、第三人马鞍山市荣基房地产开发有限公司（以下简称荣基房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告王万倾、被告濮塘建安公司的委托诉讼代理人金凤涛、张攀飞以及荣基房地产公司的法定代表人曹松华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王万倾向本院起诉请求：1.撤销马鞍山市中级人民法院（2020）皖05执异22号执行裁定；2.恢复对马鞍山市花山区不动产的执行；3.本案诉讼费用由濮塘建安公司负担。事实与理由：一、从马鞍山市中级人民法院（2020）皖05执异22号执行裁定认定的事实来看，2008年8月20日，荣基房地产公司因房地产开发需要拆迁所属房产，与濮塘建安公司签订了《花山路改造工程沿街非住宅房拆迁安置补偿协议》，后因荣基房地产公司严重违约，双方又于2016年1月19日签订了《门面房抵充过渡费的协议书》，将案涉花山区剑桥公馆20幢1-8＃、1-9＃不动产抵充应支付给濮塘建安公司的费用，该债权债务关系形成于2016年1月19日。根据马鞍山市中级人民法院的（2016）皖05民初83号民事判决，其与荣基房地产公司的债权债务关系形成于2009年7月，远早于濮塘建安公司对荣基房地产公司债权的形成时间，故濮塘建安公司对案涉房产提出执行异议，缺乏事实依据。二、马鞍山市花山区人民法院于2019年4月2日作出的（2019）皖0503民初43号民事判决确认上述《门面房抵充过渡费的协议书》合法有效，但从判决结果来看，该案属于确认之诉，并未对该协议中的具体权利义务以及权利义务如何履行进行实体审查。之后，濮塘建安公司就该协议也未向荣基房地产公司主张权利，即要求荣基房地产公司履行门面房抵充过渡费的义务。就相关义务如何履行，基于违约产生的双倍过渡费是否符合法律规定，濮塘建安公司应当通过诉讼的形式进行确认，而不是通过执行异议的形式主张权利。三、案涉《门面房抵充过渡费的协议书》并非是拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，濮塘建安公司通过签订协议的方式取得案涉房产，是基于荣基房地产公司未支付相应的过渡费，实质上是以房抵债，获得的债权应属一般债权，而非优先债权。濮塘建安公司辩称，一、本案是执行异议之诉，不涉及各方债权债务的实体审理。根据证据规则的规定，其在执行异议过程中提供的生效法律文书所确认的事实，可以作为后面案件认定事实的依据。二、案涉执行异议裁定具有事实依据和法律依据。案涉执行异议裁定不仅适用了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，还适用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。三、王万倾的起诉理由不能成立。1.其与荣基房地产公司之间的基础法律关系是房屋拆迁安置补偿协议，形成的时间是2008年，而王万倾与荣基房地产公司所形成的民间借贷法律关系是2009年。2.其与荣基房地产公司签订合同后，因为荣基房地产公司的原因，未及时办理案涉房屋的过户手续，曾经向马鞍山市花山区人民法院起诉要求办理案涉房产过户手续，该院向其释明当时不具备办理产权证的条件，故其将诉讼请求变更为确认合同有效。3.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，在以房抵债的情形下，在金钱债务执行中，其作为买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合规定。4.以房抵债视为已经支付价款，其在2016年就已经支付全部房款并合法地占有案涉不动产，早于人民法院查封。5.案涉房屋非因其自身的原因未办理过户。荣基房地产公司述称，一、以房抵债是事实，案涉花山区剑桥公馆20幢房屋初始备案于2021年元月份办理完毕，截至一审庭审时部分房屋的消防验收手续还未办好。二、关于案涉房屋的价格问题。截至一审庭审时，案涉花山区剑桥公馆20幢房屋最高的销售价也未达到15000元/㎡，故案涉房屋价值经法院认定为300多万元，较为合理，当时调解时，该房屋价值其实并不够抵充相关过渡费，濮塘建安公司做了让步。三、在案涉两间房屋办证过程中，发现被马鞍山市中级人民法院、巢湖市法院和马鞍山市花山区人民法院查封，后巢湖市人民法院和马鞍山市花山区人民法院均已撤销查封。其与濮塘建安公司之间的民事法律关系与本案执行异议无关。濮塘建安公司占有案涉房屋是事实。王万倾围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503民初443号民事判决书、本院执行裁定书及第三人荣基房地产公司的申请书、本院（2016）皖05民初83号民事判决书、荣基房地产公司门面房销售发票、本院（2020）皖05执恢32号之三裁定书、本院协助执行通知书回执。上述证据证明濮塘建安公司无权就案涉房屋提起执行异议。濮塘建安公司与荣基房地产公司对上述证据的真实性与合法性不持异议，但认为达不到其证明目的。本院认定如下：对王万倾提交的证据真实性予以确认，但达不到王万倾的证明目的。本院经审理认定事实如下：2008年8月20日，荣基房地产公司因房地产开发需要拆迁濮塘建安公司的房产，与濮塘建安公司签订《花山路改造工程沿街非住宅房拆迁安置补偿协议》，约定了房屋拆迁补偿、过渡费计算标准及过渡期限等事项，并约定如果荣基房地产公司在24个月内不能妥善安置濮塘建安公司，其延期部分的安置费按照补偿期内的标准二倍计发。上述协议签订后，濮塘建安公司积极配合荣基房地产公司履行合同义务。截至2015年12月20日，经双方结算，荣基房地产公司需支付濮塘建安公司2010年8月20日至2015年12月20日共计64个月的两倍过渡费，合计3556149.74元。经协商，双方于2016年1月19日签订《门面房抵充过渡费的协议书》，约定荣基房地产公司将其开发的剑桥公馆20幢1-8#、1-9#不动产抵充应支付给濮塘建安公司的拆迁过渡费，并将上述两套房产交付濮塘建安公司。2019年1月11日，濮塘建安公司向马鞍山市花山区人民法院提起诉讼，要求确认《门面房抵充过渡费的协议书》合法有效。马鞍山市花山区人民法院于2019年4月2日作出（2019）皖0503民初43号民事判决，确认上述《门面房抵充过渡费的协议书》合法有效。王万倾与荣基房地产公司民间借贷纠纷一案，因王万倾申请保全，本院于2016年7月15日查封包括案涉剑桥公馆20幢1-8#、1-9#不动产在内的多套房产，并于2016年12月28日作出（2016）皖05民初83号民事判决：一、荣基房地产公司偿还王万倾借款本金4462500元和利息343.75元及逾期利息（以4462500元为基数，自2010年9月18日起按年利率24%计算至实际付清为止）；二、荣基房地产公司偿还王万倾借款本金5388384.24元和利息3883.84元及逾期利息（以5388384.24元为基数，自2015年7月12日起按年利率24%计算至实际付清为止）；三、驳回王万倾的其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。王万倾于2017年2月6日向本院申请执行，因荣基房地产公司无财产可供执行终结本次执行程序。2020年9月1日，王万倾申请恢复执行程序，本院依法立案作出（2020）皖05执恢32号裁定，查封包括案涉剑桥公馆20幢1-8#、1-9#不动产在内的多套房产。濮塘建安公司就案涉剑桥公馆20幢1-8#、1-9#不动产的查封提出异议，本院依法作出（2020）皖05执异22号裁定，解除对案涉剑桥公馆20幢1-8#、1-9#不动产的查封，中止执行。王万倾不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，濮塘建安公司与荣基房地产公司于2016年1月19日签订《门面房抵充过渡费的协议书》，约定荣基房地产公司将其开发的剑桥公馆20幢1-8#、1-9#不动产抵充应支付给濮塘建安公司的拆迁过渡费，并将上述两套房产交付濮塘建安公司。而依据王万倾的申请，本院于2016年7月15日查封了案涉房产，查封行为发生在案涉不动产交付濮塘建安公司之后。因荣基房地产公司将案涉房屋用于抵充欠付濮塘建安公司的拆迁过渡费，应视为濮塘建安公司已支付案涉房屋全部价款。根据荣基房地产公司的陈述，案涉剑桥公馆20幢房屋的初始备案手续于2021年元月份办理，濮塘建安公司未及时办理案涉房屋的过户登记非其自身原因。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定，被拆迁人取得补偿安置房屋的权利优先于房屋买卖合同中的买受人，濮塘建安公司作为被拆迁人对案涉房屋享有的权利优先于王万倾的一般债权。综上，濮塘建安公司对案涉不动产提出异议，符合上述规定，应予支持。本院对王万倾的诉讼请求，依法予以驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回王万倾的诉讼请求。案件受理费100元，由王万倾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。审 判 长 曹悝元审 判 员 齐 萍审 判 员 赵丽萍二〇二一年六月二十一日法官助理 陈婷婷书 记 员 温 芳