上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0105民初3346号原告：上海瑞虹实业有限公司，住所地上海市长宁区仙霞路700弄2号至4号。法定代表人：吴剑军，董事长。委托诉讼代理人：周俊辉，上海市现代律师事务所律师。委托诉讼代理人：周郭祺，上海市现代律师事务所律师。被告：上海芮恩机电设备工程有限公司，住所地上海市长宁区芙蓉江路89号201室。法定代表人：瞿卫敏，总经理。委托诉讼代理人：戴忠发，男，该公司监事。原告上海瑞虹实业有限公司与被告上海芮恩机电设备工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月15日进行了证据交换。原告的委托代理人周俊辉、周郭祺，被告的委托代理人戴忠发到庭参加诉讼。本案于2021年5月21日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人周俊辉、周郭祺到庭参加诉讼。被告上海芮恩机电设备工程有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。审理中，当事人向本院申请庭外和解三个月期限，本院予以准许。本案现已审理终结。原告上海瑞虹实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2018年12月28日签订的《租赁合同》于2021年2月10日解除;2.判令被告腾空上海市长宁区虹桥路1024弄3号101-104室房屋（以下简称涉讼房屋）后向原告返还;3.判令被告向原告支付租金72,800元(自2020年10月1日至2021年2月10日);4.判令被告向原告支付房屋使用费(自2020年2月11日起至实际搬离之日止,按租金5倍标准即每日2,800元计算);5.判令被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金40，656元(分两段计算,第一段2020年10-12月滞纳金:50,400元×5‰×140天=35，280元;第二段2021年1月至2月10日滞纳金:22,400元×5‰×48天=5,376元)；6、判令原告收取被告保证金3万元不予返还。审理中，原告自行减少了房屋使用费及滞纳金计算标准，明确诉请如下：1.原、被告于2018年12月28日签订的《租赁合同》于2021年2月23日解除（被告收到诉状副本之日）;2.被告腾空涉讼房屋后向原告返还;3.被告向原告支付租金80,080元(自2020年10月1日起至2021年2月23日，每日租金560元，四个月零23天，共计143天计，以被告支付的保证金3万元先行抵扣);4.被告向原告支付房屋使用费（自2021年2月24日起算至实际搬离涉讼房屋之日止，按日租金两倍，即每日1,120元计）;5.被告向原告支付逾期支付租金的滞纳金3,736.32元(分两段计算,第一段2020年10-12月，滞纳金:50,400元×每日万分之四×150天=3,024元（2020年9月23日至2021年2月23日止）;第二段2020年1月至2月23日滞纳金:29,680元×每日万分之四×60天（2020年12月24日至2021年2月23日止）=712.32元)。事实和理由：2018年12月28日,原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》,由乙方向甲方租赁涉讼房屋,租赁期限自2019年12月20日起至2021年12月31日止,月租金16,800元,保证金30,000元,根据合同第6-2条约定:涉讼房屋租金以一季度为一期支付,遵循“先付后用”的原则,每期届满前七天支付下期租金；根据合同10-1条约定:乙方有下列情形之一,则视作乙方违约,甲方有权提前解除本合同。甲方行使解除权致使提前解除本合同的,甲方有权立即收回租赁房屋并不承担任何责任,所有租赁保证金归甲方所有…(一)乙方逾期支付租金累计达30日以上…。租赁合同签订后,原告按约向被告交付房屋,但被告自2020年第四季度起至今未按约履行支付租金的义务,已构成根本违约,原告据此要求按约解除租赁合同，并要求被告承担违约责任，望判如所请。被告上海芮恩机电设备工程有限公司辩称：租赁合同是非法的，涉讼房屋的产权用途为住宅，不是办公用房，被告因此不同意原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提供的《租赁合同》、告知函、《同意房屋转租的声明》、中国建设银行单位客户专用回单、上海增值税普通发票、被告企业机构信息等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：2018年12月28日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）就涉讼房屋签订《租赁合同》。《租赁合同》约定如下：一、出租房屋情况甲方出租涉讼房屋给乙方。房屋产证建筑面积275平方米。该房屋的权属证明复印件为本合同附件（一）；二、租赁用途乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未批准前，不得擅自改变房屋的使用用途；三、交付日起和租赁期限租赁期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止；四、租金年租金201,600元，月租金16,800元；五、保证金甲、乙双方约定，本合同签订之日，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金为30,000元。甲方有权从上述房屋租赁保证金中扣减、抵消如下费用：（1）任何乙方应付而未付的租金、水费、电费、煤气费、电信费、违约金、滞纳金、赔偿金和其它有关费用；（2）甲方因乙方违约行为提前解除本合同，乙方应向甲方支付违约金及赔偿甲方的损失……；六、费用支付方式该房屋租金以一季度为一期支付,遵循“先付后用”的原则,每期届满前七天支付下期租金……。乙方逾期支付租金的，甲方有权按日向乙方收取滞纳金至实际交付租金日，每日滞纳金为乙方拖欠金额的千分之五；九、房屋返还除依据本合同约定乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或合同解除后的当日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按当年日租金的5倍向甲方支付该房屋占有使用费……。十、合同的解除及违约责任乙方有下列情形之一,则视作乙方违约,甲方有权提前解除本合同。甲方行使解除权致使提前解除本合同的,甲方有权立即收回租赁房屋并不承担任何责任,所有租赁保证金归甲方所有……。(一)乙方逾期支付租金累计达30日以上……。租赁合同附件一：该房屋权属证明复印件……。租赁合同履行中，被告于2020年12月10日向原告支付租金50,400元。之后，原告向被告开具了上述金额的租金发票，发票备注：租金2020年7月1日至2020年9月30日。2021年1月，原告向被告送达了一份《告知函》，主要内容为：被告2020年第四季度的房屋未付，要求被告按约履行。之后，原告向本院提起诉讼。审理中，原告主张被告支付的保证金30,000元抵扣拖欠的租金。经本院释明，被告坚持不对原告主张的违约金等诉请提出过高的抗辩。本院认为，原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害第三人的合法权益，应属合法有效，当事人均应恪守履行。根据租赁合同的约定，被告租赁涉讼房屋时已知晓房屋的登记用途，被告租赁后如何使用房屋系被告的自主行为，并非是被告主张合同无效的理由，被告相关抗辩意见本院不予支持。被告未按约支付租金，其违约行为已符合合同约定的解除条件，原告依约行使合同解除权符合法律规定，本院予以支持。租赁合同解除后，被告应向原告返还涉讼房屋，原告主张的该项诉请，本院予以支持。租赁合同解除后，被告应支付拖欠的租金款项，并承担违约责任。原告主张的租金应以租赁合同约定的年、月租金明细为基础，故每日租金为552元、月租金为16,800元，拖欠4个月零23日的租金总额为79,896元。关于房屋使用费，原告自行降低合同约定的标准并无不妥，本院支持每日使用费按1,104元计。关于滞纳金，原告已自行降低计算的标准，本院亦予以支持，但具体金额应以本院已确认的上述租金标准计，共计为3,732元。至于被告支付的保证金，原告主张先行抵扣被告拖欠的租金符合合同约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告上海瑞虹实业有限公司与被告上海芮恩机电设备工程有限公司就上海市长宁区虹桥路1024弄3号101-104室房屋签订的《租赁合同》于2021年2月23日解除；二、被告上海芮恩机电设备工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海瑞虹实业有限公司返还上址房屋；三、被告上海芮恩机电设备工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海瑞虹实业有限公司支付租金79,896元（以被告上海芮恩机电设备工程有限公司支付的保证金30,000元先行抵扣）；四、被告上海芮恩机电设备工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海瑞虹实业有限公司支付房屋使用费（自2021年2月24日起算至被告上海芮恩机电设备工程有限公司返还上址房屋之日止，按每日1,104元计）；五、被告上海芮恩机电设备工程有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海瑞虹实业有限公司支付滞纳金3,732元；六、驳回原告上海瑞虹实业有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,169.20元（原告上海瑞虹实业有限公司已预缴），因本案适用简易程序审理，减半收取计1,584.60元，由被告上海芮恩机电设备工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 李 冬书记员 李浩浩附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。