北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初8108号原告：马兰英，女，1957年3月15日出生，汉族，住北京市石景山区。法定代理人：李**（马兰英之母），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李燕莹，北京市金台律师事务所律师。被告：北京市四方房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区小营路5号楼。法定代表人：曹和竹，总经理。委托诉讼代理人：岳帅，男，该公司员工。被告：李金辉，男，1962年12月15日出生，回族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李云波，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：于彦姝，女，北京市盈科律师事务所实习律师。被告：任熠，男，1986年9月23日出生，汉族，户籍地北京市丰台区。原告马兰英与被告北京市四方房地产开发有限公司（以下简称四方公司）、李金辉、任熠确认合同效力纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告马兰英委托诉讼代理人李燕莹、被告四方公司委托诉讼代理人岳帅、被告李金辉及其委托诉讼代理人李云波、于彦姝到庭参加诉讼。被告任熠经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马兰英向本院提出诉讼请求：1．依法确认四方公司与李金辉于2014年12月8日签订的《优惠购房买卖协议书》无效；2．确认四方公司与李金辉于2017年11月20日签订的《购房合同》无效；3．确认李金辉与任熠于2014年10月30日签订的《房屋转让合同》无效，本案诉讼费用由四方公司、李金辉、任熠负担。事实和理由：1993年7月10日,马兰平与北京市国家安全局八○二工程筹建处签订《优惠购房买卖协议书》,购买了位于八○二工程施工号×号一居室房屋。后因上述房屋遇有回迁安置,我取得了位于北京市×312号房屋（以下简称312房屋）的所有权(312房屋至今未办理个人权属登记证书)。2014年10月29日,在马兰英监护人不知情的情况下,马兰英与任熠签订了《房产过户协议》,将312房屋在四方公司(原北京市国家安全局八○二工程筹建处)处变更至任熠名下。后该转让所依据的《房产过户协议》于2018年3月12日被法院判决确认无效。后四方公司与任熠之间签订的《优惠购房买卖协议书》于2019年2月28日被北京市海淀区人民法院作出的(2018)京0108民初35317号判决确认无效。任熠与李金辉于2014年10月30日签订的《房屋转让合同》，约定同意将任熠名下的312房屋的产权人变更为李金辉。2014年12月8日,李金辉与四方公司签订了《优惠购房买卖协议书》。2017年11月20日李金辉与四方公司签订《购房合同》,以便等待下一步办理个人权属登记证书。由于任熠与李金辉签订的《房屋转让合同》，李金辉与四方公司签订的《优惠购房买卖协议书》《购房合同》所依据的基础《优惠购房买卖协议书》和《房产过户协议》均被法院认定无效。因此,上述合同失去了存在的依据,也应当无效。现诉至法院,请求法院维护马兰英合法权益，判如所请。四方公司辩称，我公司是根据相对人要求变更协议，就马兰英的诉讼请求不发表意见，由法院裁决。李金辉辩称，我是通过北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）以市场价从任熠处购买312房屋。我不认识马兰英，不认可其主张的合同无效。我通过任熠与四方公司也达成了购买合同，该合同是有效成立的，我是善意取得312房屋，合同不违反法律强制性规定，意思表示真实。任熠未到庭应诉或提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1993年7月10日，北京市国家安全局八○二工程筹建处（甲方）与马兰平（乙方，马兰英之妹）签订《优惠购房买卖协议书》，约定马兰平作为买方以优惠价格购买312房屋。四方公司后在该协议上签章确认乙方更名为马兰英。2014年10月29日，马兰英与任熠签署《房产过户协议》，内容为：“本人马兰英是本房产：坐落于北京市×312室的持有者。现本人同意将此房产：坐落于北京市×312室过户给任熠。”北京市吉润物业管理有限公司小南庄项目部于同日出具证明，内容为同意更名。四方公司在1993年7月10日《优惠购房买卖协议书》上签章确认乙方由马兰英更名为任熠。2014年10月30日，任熠（甲方，转让方）与李金辉（乙方，受让方）就312房屋签订《房屋转让合同》，约定房屋面积约53平米，房屋转让价格为135万元，签约当日支付定金5万元和第一笔房款60万元，2014年11月2日支付第二笔房款70万元，双方最晚应于合同签订之日起3日内，共同向房屋开发商申请办理房屋权属由甲方转移到乙方的转移登记手续，甲方于2014年12月2日交付该房屋。同日，任熠（甲方，出售方）与李金辉（乙方，买受方）、我爱我家公司（丙方）签订《顾问协议》，约定甲乙双方同意基于丙方的房产信息顾问服务支付信息顾问费共计2万元，其中甲方支付2万元，乙方支付0元。任熠向李金辉出具收条，载明收到312房屋购房定金5万元及购房首付款55万元，剩余房款75万元交齐后办理过户手续。2014年11月3日，任熠向李金辉出具收条，载明收到房款135万元。任熠（甲方，出卖方）与李金辉（乙方，买受方）、我爱我家公司（丙方，见证方）签订《补充协议》，约定甲方同意将312房屋出售给乙方，出售价格为135万元，现乙方已支付全部房款135万元，由于此房抵押期还有一个月到期，甲方承诺于2014年12月3日前办理完毕过户手续。如因甲方原因延长过户时间，则甲方按照总房款万分之5每日支付乙方违约金。同日，四方公司在1993年7月10日《优惠购房买卖协议书》上签章确认乙方由任熠更名为李金辉。2014年12月8日，李金辉与北京天海益泰楼宇设备维护运行技术有限公司就312房屋供暖事宜签订《北京市居民供热采暖合同》，并支付了312房屋2014至2021年度的供暖费。2015年6月2日，北京市石景山人民法院就申请人焦一铮请求法院宣告马兰英为无民事行为能力人一案作出（2015）石民特字第15号民事判决书，宣告马兰英为限制民事行为能力人。该案审理中，法院依法委托首都医科大学附属北京安定医院精神疾病司法鉴定科对马兰英的民事行为能力进行鉴定，该鉴定机构于2015年5月27日出具《精神疾病司法鉴定意见书》，鉴定意见为：被鉴定人马兰英临床诊断偏执性精神障碍，受疾病影响，不能全面保护个人利益，应评定为限制民事行为能力。2016年11月3日，本院立案受理原告马兰英与被告任熠确认合同效力纠纷一案，后于2018年3月12日作出（2016）京0108民初38266号民事判决书，确认马兰英与任熠于2014年10月29日签订的《房产过户协议》无效。该判决业已生效。本院在该民事判决书中对相关证据和事实认定如下：马兰英之法定代理人李**主张马兰英为312房屋的权利人，其主要向本院提供《优惠购房买卖协议书》、购房款收据、《分配住房通知单》《父母房产继承协议书》《房产过户协议》（2013年2月25日）、证明为依据。其中，《优惠购房买卖协议书》显示协议最初由北京市国家安全局八〇二工程筹建处与马兰平（马兰英之妹）签署于1993年7月10日，马兰平作为买方以优惠价格购买312房屋。《父母房产继承协议书》签署于2012年10月20日，显示有父亲马有良、母亲李**及子女马晖、马兰平、马兰英署名或捺印，其中确定312房屋由马兰英继承。《房产过户协议》显示由母亲李**与马兰平夫妇签署于2013年2月25日，其中确定312房屋由马兰平过户给马兰英。同日，由北京市吉润物业管理有限公司小南庄项目部（以下简称物业公司）及四方公司签章出具的证明，载明同意312房屋更名。上述《优惠购房买卖协议书》还显示由四方公司签章确认买方由马兰平更名为马兰英。马兰英之法定代理人李**主张马兰英经北京曌龙华艺科贸有限公司法定代表人王智东介绍，以312房屋作为抵押向任熠借款45万元的事实，其为此向本院提供的证据主要包括《房产过户协议》、证明、《优惠购房买卖协议书》。该《房产过户协议》显示签订于2014年10月29日，并有马兰英与任熠签名并捺印，内容为：“本人马兰英是本房产：坐落于北京市×312室的持有者。现本人同意将此房产：坐落于北京市×312室过户给任熠。”证明则由物业公司于同日出具，内容为同意更名。上述《优惠购房买卖协议书》亦相应再次由四方公司签章确认将买方马兰英更名为任熠。经本院询问，马兰英之法定代理人李**确认马兰英实际向任熠借款45万元并表示愿意偿还。2017年11月13日，四方公司向×号楼的房屋持有人发布公告，通知在2017年12月15日前办理相关产权登记手续。2017年11月20日，李金辉（乙方）与四方公司（甲方）签订《购房合同》，约定312房屋总建筑面积54．3平方米，以成本价出售给乙方，每建筑平方米1560元，公共维修基金每建筑平方米31．2元，经计算乙方房屋价格为29156．58元，公共维修基金1694．16元。同日，李金辉向四方公司缴纳312房屋补房改房款及公共维修基金17243．91元，向北京茉莉桦派房地产经纪有限公司支付产权登记代办费8760元。2018年7月5日，本院立案受理原告马兰英与被告任熠、四方公司确认合同效力纠纷一案，后于2019年2月28日作出（2018）京0108民初35317号民事判决书，确认任熠与四方公司（北京市国家安全局八〇二工程筹建处）之间的《优惠购房买卖协议书》无效。该判决业已生效。2019年10月30日，李金辉与北京市首创吉润物业管理有限公司就312房屋签订《物业管理委托合同》，并支付了2015年至2018年度卫生费，2019年至2021年度物业费。2021年3月8日，李金辉的证人魏某向本院出具《证人证言》，称2014年10月30日其在我爱我家公司洋桥北里店任店面经理，业主任熠于2014年10月29日向其提供312房屋出售信息，底价135万元，包过户费、中介费等手续费用。其同日联系上客户李金辉，提供312房屋信息，李金辉于次日看房，与任熠见面，商议好价格，在小南庄附近我爱我家公司门店签订房屋转让合同，其和同事许玲玲全程陪同办理，所有手续均由我爱我家公司出具，整个交易过程公开透明，我爱我家公司有合同存档，并且上传公司系统。2021年3月15日本案庭前会议时，关于312房屋产权证问题，经询问，马兰英代理人称312房屋产权证没有办下来。李金辉称产权证具备办理条件，但因为有本案纠纷无法办理。四方公司称312房屋具备办理房产证条件，但有本案纠纷，中止办理流程，等候法院判决结果。关于312房屋由谁控制问题，经询问，马兰英代理人、四方公司称不清楚，李金辉称其在2015年就正式入住了。2021年6月22日本案庭审中，李金辉申请证人魏某出庭作证，魏某陈述内容与证人证言内容相符。经询问，魏某称当时312房屋没有房本，任熠说可以做过户手续，合同签的是双方自行成交合同；其记得是去物业做完更名李金辉就支付完房款，没有去建委做过更名。经本院询问，马兰英代理人称马兰英诉请合同无效的理由为任熠与四方公司签订的《优惠购房买卖协议书》无效，导致后续其他相应协议也应认定为无效，法律依据是限制民事行为人行使与其能力不符的民事行为。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，任熠经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，应视为放弃答辩和质证的权利，不影响本院依法查明事实，依法作出裁判。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为任熠与李金辉签订的《房屋转让合同》以及李金辉与四方公司签订的《优惠购房买卖协议书》《购房合同》是否无效。本院对此分析如下：马兰英主张上述合同无效的理由为上述合同所依据的其与任熠签订的《房产过户协议》以及任熠与四方公司签订的《优惠购房买卖协议书》已被法院生效判决确认无效，故上述合同失去存在依据，也应当无效。本院认为，在《优惠购房买卖协议书》的买方更名为马兰英后，马兰英对312房屋享有的是债权请求权，并非所有权。马兰英将312房屋签约出售给任熠，任熠又将312房屋签约出售给李金辉，四方公司因此在《优惠购房买卖协议书》上盖章同意将买方由马兰英先后更名为任熠、李金辉，312房屋在此情形下显然处于连环买卖中。房屋连环买卖中，前一手房屋买卖合同被确认无效，并不必然影响后一手房屋买卖合同的效力，法院应当根据后一手买卖合同是否存在其他法定无效情形予以认定。就本案而言，虽然马兰英与任熠签订的《房产过户协议》以及任熠与四方公司签订的《优惠购房买卖协议书》已被法院生效判决确认无效，但并不必然影响后续任熠与李金辉签订的《房屋转让合同》以及李金辉与四方公司签订的《优惠购房买卖协议书》《购房合同》的效力，而马兰英提交的本案现有证据亦不能证明上述诉争合同存在其他法定无效情形，故马兰英请求确认上述诉争合同无效的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回马兰英的诉讼请求。公告费780元，由马兰英负担。案件受理费17088元，由马兰英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  胡光二〇二一年六月二十八日书记员  崔丽