安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书(2018)皖1821民初890号原告：郎溪县皖嫂物业管理有限公司，住所地郎溪县建平镇华润苏果购物广场F幢144号，统一社会信用代码：91341821580142282E（1-1）。法定代表人：许胜华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李海根，安徽擎义律师事务所律师。被告：胡梅建，男，1967年7月19日出生，汉族，住址安徽省郎溪县建平镇县巷*号，现住安徽省郎溪县。被告：王莉芸，女，1977年3月13日出生，汉族，住址安徽省郎溪县建平镇郎步路*******号，现住安徽省郎溪县。两被告共同委托诉讼代理人：王桢，安徽宣一律师事务所律师。原告郎溪县皖嫂物业管理有限公司与被告胡梅建王莉云物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月17日立案受理后，依法适用简易程序于2018年6月13日公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人李海根及被告胡梅建、王莉云委托诉讼代理人王桢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郎溪县皖嫂物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即拆除其在鑫泰悦府小区3幢1单元1601室露台搭建的雨棚（遮阳棚）；2、案件诉讼费由被告承担。事实与理由：两被告是郎溪县鑫泰悦府小区3幢1单元1601室的业主。原告与建设单位签订了前期物业服务合同，为鑫泰悦府小区提供物业服务。鑫泰悦府房屋装饰装修管理协议作为被告与建设单位签订的房屋买卖合同的附件，其第五条第六款明确约定“不得改变外立面、不得拆改连接阳台的墙体、不得封闭阳台、不得在外墙安装晾衣架、遮阳棚、广告牌等任何伸出物，不得搭建阳光房及其他构筑物”等。2017年元月，被告在签署小区物业管理事项特别强调后开始进行装修。但被告在装修过程中却在居住顶楼违规搭建雨棚。被告的行为严重违反上述相关约定及规定。2017年8月6日，原告遂向被告下发了限期整改通知书。被告接到整改通知书后，依旧未按原告的要求履行整改义务。原告认为被告的行为显属违法且侵犯了其他业主的合法权益，遂诉至法院，请求法院判若诉请。被告辩称：1、本案系物业服务合同纠纷，原告与两被告之间并没有形成合同关系，双方互不享有权利，也不承担义务。2、两被告在其房屋的专有部分进行相应的处分，并没有威胁到建筑物的安全，也没有损害到其他业主的合法权益。因此，原告的诉讼请求缺乏相应的事实和法律依据，请求依法驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院对如下无异议的证据予以确认并在卷佐证：商品房买卖合同及交房协议书，证明被告在郎溪鑫泰置业有限公司购买了鑫泰悦府小区3幢1单元1601室房子，于2017年1月23日两被告收到该房。对有争议的证据，本院认定如下：1、鑫泰悦府前期物业服务合同一份及两份附件即郎溪县住宅小区物业服务收费备案表复印件一份、郎溪县住宅小区车辆停放服务最高指导收费标准复印件一份，被告对前期物业服务合同、郎溪县住宅小区物业服务收费备案表两个证据三性及证明目的均有异议，对郎溪县住宅小区车辆停放服务最高指导收费标准的关联性不予认可。本院认为原告只提供了郎溪县住宅小区物业服务收费备案表的复印件、郎溪县住宅小区车辆停放服务最高指导收费标准与本案无关联，本院不予采信；鑫泰悦府前期物业服务合同，该证据形式要件合法，内容真实，能够证明：2014年12月22日，被告居住的鑫泰悦府小区的建设单位与原告约定由原告为该小区提供前期物业服务，本院予以采信。2、鑫泰悦府房屋装饰装修管理协议，被告对此证据的的三性及证明目的均有异议，认为：该证据没有两被告的签名，该协议的第五条第六款所约定的限制对象是装修施工单位，而非本案的两被告。本院认为，该证据能够证明两被告未在鑫泰悦府房屋装饰装修管理协议上签字、案外人岑家明以代理人身份签名的事实。3、小区物业管理事项特别强调，被告对此证据三性及证明目的均有异议，认为，该证据没有两被告的签名；本院认为该证据能够证明：两被告未在小区物业管理事项特别强调上签字、案外人岑家明以代理人身份签名的事实。4、装修违规图，被告对其三性及证明目的均有异议；本院认为：该证据能够证明被告在鑫泰悦府小区3幢1单元1601室房屋顶楼楼顶的露天部位搭建雨棚（遮阳棚）的事实，本院予以采信。5、整改通知书，被告对该证据的三性及证明目的均有异议，认为；两被告从未收到过整改通知书；本院认为该组证据系复印件且不能证明2017年8月6日原告向被告发出拆除案涉被告搭建雨棚的通知及被告已经收到整改通知书的事实，故不予采信。6、业主基本信息登记表、皖嫂物业领房验收交接表，被告对其三性无异议，能够证明被告胡梅建应原告要求亲自填写业主基本信息登记表、两被告系夫妻关系及被告胡梅建在皖嫂物业领房验收交接表上签名确认的事实，本院予以采信。7、被告胡梅建及物业代理人岑家明身份证复印件，被告对其真实性、合法性没有异议，对其关联性及证明目的有异议，认为该证据不能证明两被告曾经向案外人有过口头或书面的授权；本院认为该证据不能证明案外人岑家明代理被告完成了物业交接手续的事实，故不予采信。本院根据当事人的当庭陈述及采信的证据，确认如下事实：两被告与郎溪鑫泰置业有限公司签订商品房买卖合同，购买郎溪县鑫泰悦府小区3幢1单元1601室（跃层）的房屋，2017年1月23日双方办理了交房协议书。2014年原告与建设单位郎溪鑫泰置业有限公司签订了前期物业服务合同，原告被授权为鑫泰悦府小区提供物业服务。前期物业服务合同第二十一条规定：“乙方（指原告）与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理协议，就允许施工的时间、废弃物清运与处置、装修保证金等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项”。原告提交的鑫泰悦府房屋装饰装修管理协议第五条第六款明确约定“不得改变外立面、不得拆改连接阳台的墙体、不得封闭阳台、不得在外墙安装晾衣架、遮阳棚、广告牌等任何伸出物，不得搭建阳光房及其他构筑物”等。小区物业管理事项特别强调的第二条第（二）项载明“装修时，严禁乱搭乱建构筑物、建筑物……”。原告的格式合同鑫泰悦府房屋装饰装修管理协议和小区物业管理事项特别强调上，只有案外人岑家明代签了“胡梅建”三个字及“代理人：岑家明”，未见两被告亲自签名或盖章。房屋交接后，被告在其居住顶楼楼顶露天部分搭建了雨棚（遮阳棚）。现原告认为被告的行为属违法且侵犯了其他业主的合法权益，遂诉至法院，请求法院判若诉请。另查明：鑫泰悦府小区业主委员会尚未成立。本院认为：原告与建设单位郎溪鑫泰置业有限公司依法签订了前期物业服务合同，根据相关规定该合同对鑫泰悦府小区全体业主均具有法律约束力。两被告是郎溪县鑫泰悦府小区3幢1单元1601室的业主，与原告形成了物业服务合同关系。前期物业服务合同第二十一条规定：“乙方（指原告）与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理协议，就允许施工的时间、废弃物清运与处置、装修保证金等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项”，因此原告有与被告签订书面装饰装修管理协议、书面告知被告小区物业管理事项特别强调的义务和责任。采用书面形式订立合同的，当事人应当签字或盖章，合同自双方当事人签字或盖章时成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告提交的装饰装修管理协议和小区物业管理事项特别强调，签字处出现：“胡梅建、代理人：岑家明”，被告“胡梅建”三字是由他人代签，被告王莉芸未签名，且原告并未举证证明被告与岑家明之间存在委托授权关系。因此被告购房后作为业主并未与原告签订书面装饰装修管理协议、被告并未在小区物业管理事项特别强调上签名，装饰装修管理协议和小区物业管理事项特别强调对被告不具有约束力。故，原告以被告违反约定要求拆除被告搭建的雨棚（遮阳棚）的诉讼主张，因证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、《最高人民法院关于审理物业纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告郎溪县皖嫂物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告郎溪县皖嫂物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  张德琴二〇一八年七月九日书记员  谢 童附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。2、《最高人民法院关于审理物业纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。