辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初2844号原告：交通银行股份有限公司辽宁省分行，住所地沈阳市沈河区市府大路258-1号。法定代表人：张仕才，该行行长。委托诉讼代理人：高元元、卢海保，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被告：赵焕雪，女，1980年5月20日出生，汉族，住址：黑龙江省庆安县。被告：辽宁天易晶城房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪街道丁香村。法定代表人：王晶，该公司总经理。委托诉讼代理人：李森、姜美妮，辽宁丰源律师事务所律师。原告交通银行股份有限公司辽宁省分行与被告赵焕雪、辽宁天易晶城房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司辽宁省分行的委托诉讼代理人高元元，被告赵焕雪、辽宁天易晶城房地产开发有限公司（以下简称房地产开发公司）的委托诉讼代理人姜美妮，均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告交通银行股份有限公司辽宁省分行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决第一被告立即偿还原告全部贷款本金人民币491400.58元，以及直至贷款本息还清之日止所欠利息、复利、罚息等相关款项。（截至2019年12月3日，第一被告欠原告贷款应收未收利息14521.51元、未还复利327.42元、应收未收罚息121.8元，本息合计506371.31元）。2、请求法院判决二被告承担原告为实现债权支付的律师费2000元。3、请求法院判决第二被告对第一被告的上述债务承担连带还款责任。4、依法行使抵押权，请求法院判决原告对第一被告抵押房产具有优先受偿权。5、请求法院判决二被告承担本案的诉讼费用。事实及理由，第一被告于2017年3月8日与原告签署了《个人房产抵押贷款合同》，向原告借款人民币51万元，借款期限为30年。双方约定，当第一被告违反上述合同约定时，原告有权宣布已发放的贷款本金全部提前到期，并要求第一被告立即偿还全部贷款本息。同时，第一被告还将其用上述借款购买的房产抵押给了原告，双方办理了相应的抵押登记手续。第二被告在上述合同中承诺为第一被告的上述借款向原告承担连带保证责任。原告向第一被告发放贷款后，第一被告不能按时还款，现在已逾期数期。因此，特向贵院提起诉讼，请求维护原告的合法权益。被告赵焕雪辩称，原告起诉状陈述的欠款事实，欠款金额均属实，案涉房屋是我弟弟赵焕章用我的名买的，我也帮他还了一些钱，我现在申请原告能给我一定的期限，我想尽快卖房子，用卖房钱还欠款。我离婚了，独自抚养女儿，如果不让我卖房子还款，我和我女儿就没有活路了。被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司辩称，在原告已办理涉案房屋的抵押预告登记，且答辩人已办理首次登记的情形下，原告可直接行使抵押权，答辩人的保证责任应免除。在商品房预售买卖交易中，开发商希望早日回收资金减轻压力，但买受人并未取得不动产登记证，无法办理以银行为抵押权人的抵押权证，银行在没有增信措施的情况下不愿意放款。为了促成交易，解决银行在放款日至取得房屋抵押权期间无任何增信措施的问题，开发商愿意在此期间提供连带责任保证，待银行取得抵押权后，不再承担保证责任。从阶段性保证制度创立的初衷来看，系为了解决贷款风险敞口期的问题，加快房屋买卖进程。故阶段性连带保证合同实为附解除条件的合同，即在银行享有房屋抵押权时，开发商即免除保证责任。2017年，原告与被告一、二签订贷款合同，约定将用上述借款购买的房产抵押给原告，并办理了抵押预告登记。后答辩人按照正常程序办理了房屋首次登记，沈阳市自然资源局也出具了包括涉案抵押房产在内的于洪区广业西路33-3号《商品房屋首次登记证明》，并且答辩人已通知被告一可以办理正式房证。现涉案房产具备办理抵押登记的条件，依据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》的规定，在抵押预告登记和首次登记都满足的情形下，应该认定抵押权自预告登记之日起设立。故原告现可直接依据《不动产登记证明》中抵押权预告登记行使抵押权，对涉案房产优先受偿，依据贷款合同第5.5条的约定，答辩人的保证责任应免除并不承担本案诉讼费用。因被告一逾期还贷，2019年3月29日，原告已从答辩人的保证金账户中划款代偿，代偿本息13995.31元，请求判令答辩人可以向被告一追偿此笔款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对于原告提供的个人房产抵押贷款合同、借款凭证、欠款明细表、预告登记证、关于宣布贷款全部提前到期的通知及邮寄凭证、商品房屋首次登记证明、不动产登记查询等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月8日，原告交通银行股份有限公司辽宁省分行作为贷款人、抵押权人，被告赵焕雪作为借款人、抵押人，被告房地产开发公司作为担保人或保证人，签订《个人房产抵押贷款合同》，合同约定：借款用于购买住房,贷款金额为51万元，借款期限360月。逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。贷款担保方式为抵押加阶段性保证，即乙方以甲方提供的所购住房作抵押，抵押物为沈阳市于洪区广业西路33-3号1-11-2、建筑面积88.29平方米房屋，抵押担保的范围包括本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、提前还款补偿金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。实现债权及抵押权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、抵押物处置费、过户费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其它相关费用。担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证。借款人取得房屋权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除。但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任。借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按本合同约定用途使用贷款的，贷款人有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息（包括罚息）计收复利。同时，单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。2017年3月8日，原告与被告赵焕雪将坐落于于洪区广业西路33-3号（1-11-2），建筑面积88.29平方米的房屋办理了商品房抵押权预告登记，权利人为原告交通银行股份有限公司辽宁省分行，债权数额为51万元。合同签订后，原告依约履行了放款义务。庭审中，原告与被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司确认，被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司已代偿贷款本息13995.31元。截至2019年12月3日，被告赵焕雪尚欠本金491400.58元、利息14521.51、罚息121.8元、复利327.42元。现原、被告因金融借款合同产生纠纷，原告起诉来院。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告与被告赵焕雪、辽宁天易晶城房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》系各方真实意思表示，依法成立、合法有效，具有法律约束力，可以看出原告与被告赵焕雪已经形成借贷合意。关于款项交付的问题。根据原告提供的证据，能够证明原告已依约向被告赵焕雪发放贷款。故，原告与被告赵焕雪之间借贷关系成立。各方当事人应严格按照合同约定的内容认真履行合同义务，原告已按合同约定如期履行了义务，被告赵焕雪作为借款人向原告借款，应按约定履行返还借款的义务。现被告赵焕雪拖欠原告借款的行为，已侵害了原告的合法利益，系违约行为，应承担违约及给付责任。现原告依据双方签订的《个人房产抵押贷款合同》的约定要求被告提前偿还贷款，符合法律规定，故，对于原告要求被告赵焕雪返还贷款本息的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于尚欠贷款本金及利息的数额问题。被告赵焕雪作为原告的客户，其应当知道自己的还贷情况，另外也可通过查询了解到其还贷及是否欠息的情况。被告赵焕雪与原告发生银行贷款，期间还贷、计息等数据由原告的计算机系统处理生成。原告依据系统数据主张被告赵焕雪欠款本息，而被告赵焕雪并没有提供证据反驳原告主张的欠款事实，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，本院对原告主张被告赵焕雪欠款本息的数额予以采信。关于被告赵焕雪提出的生活困难，因未提供证据证明，无法采信。关于原告主张对被告抵押的房屋折价、拍卖或变卖后所得款项享有优先受偿权的诉讼请求。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。抵押权预告登记并非现实的抵押权，并不能直接产生设立抵押权的法律效果。本案中，原告与被告赵焕雪于2017年3月8日就案涉房屋办理了商品房抵押权预告登记，在未办理正式的房屋抵押权登记之前，原告作为抵押权预告登记的权利人，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对案涉房屋办理抵押权登记的债权请求权，并可对抗他人对案涉房屋的处分，而不享有案涉房屋的抵押权。故，对于原告主张对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的二被告承担原告为实现债权支付的律师费2000元，符合合同约定，合法有效，予以支持；关于被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司是否承担连带还款责任的问题。被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司作为保证人，与原告、被告赵焕雪签订《个人房产抵押贷款合同》，合同约定在被告赵焕雪、取得该住房的房屋所有权证和办妥抵押登记之前，由被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证。依据上述约定可以看出，被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司对涉诉债务的履行确有保证的意思表示，应认定为连带保证人，且未超过保证期间，其应承担连带保证责任。故，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条,《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告赵焕雪于本判决书生效之日起十五日内偿还原告交通银行股份有限公司辽宁省分行贷款本金491400.58元、利息14521.51元、罚息121.8元、利息复利327.42元（截至2019年12月3日，自2019年12月4日起至贷款全部还清之日止的利息、罚息、复利等，按合同约定计算）；二、被告赵焕雪于本判决书生效之日起十五日内偿还原告交通银行股份有限公司辽宁省分行律师费2000元；三、被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司对本判决第一项、第二项给付义务承担连带给付责任，被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告赵焕雪追偿；四、驳回原告交通银行股份有限公司辽宁省分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8864元，保全费3052元，由被告赵焕雪承担，被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司承担连带给付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  罗 强人民陪审员  徐永华人民陪审员  王 哲二〇二一年六月二十三日书 记 员  王爱辉本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百九十六条：借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。