文书内容辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0791民初731号原告：朱静，女，1987年4月18日生，汉族，住锦州滨海新区珠江街52号56-97号，身份证号211402198704184823。原告：张涛，男，1986年1月24日生，汉族，住锦州滨海新区珠江街52号56-97号，身份证号210781198601244417。二原告委托诉讼代理人：姚剑，锦州市古塔区天安法律服务所法律工作者。被告：冯艳，女，1992年3月14日生，汉族，住锦州滨海新区西海大街天东1弄西2巷6号，身份证号210701199203149222。被告：王彬彬，男，1989年4月29日生，汉族，住锦州滨海新区天王路四段老虎山胡同西5巷13-1号，身份证号210701198904299413。第三人：中国银行股份有限公司锦州港支行，住所地锦州滨海新区锦港大街一段9号。负责人：吴震，该行行长。委托诉讼代理人：刘若阳，辽宁戎达律师事务所律师。原告朱静、张涛诉被告冯艳、王彬彬、第三人中国银行股份有限公司锦州港支行确认合同有效纠纷一案，本院于2021年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张涛及二原告的委托诉讼代理人姚剑和被告王彬彬、第三人的委托诉讼代理人刘若阳到庭参加诉讼，被告冯艳经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告签订的锦州滨海新区珠江街52号56-97号的《二手房买卖协议书》有效；2、请求法院判令被告配合原告办理房屋更名过户手续；3、请求法院判令被告退还原告要其转交银行的贷款5400元；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告通过案外人董明知到其同学王彬彬的妻子，也就是被告冯艳有楼房出售，在董明的安排下，双方于2020年6月12日在董明爱人莘新的婚纱影楼与被告冯艳签订了二手房买卖协议书，以29万元的价格购买了被告位于锦州市经济技术开发区珠江街52号56-97号的楼房，该房面积97.43平方米，协议约定：合同签订之日首付3万元，交付房屋之日给付26万元，同时口头约定26万元中的21万元银行贷款由原告一次性支付或者分期向银行交纳。合同签订之日，原告给付了被告3万元，董明和王彬彬作为证人在合同上签名。原告于2020年6月15日将5万元打入被告指定人处，被告将房照等手续和房屋同时交给原告使用至今，原告已花费7万元进行装修并入住，并将房屋买卖一事已向银行告知。同年7月份原告转交王彬彬2000元，由其代交银行贷款，同年8、9、10月原告分三次给王彬彬银行贷款，每次1800元。共计5400元，由其代缴银行贷款，但是王彬彬将此款用于个人花销，没有将款交纳给银行。同年12月31日，因银行找原告索要贷款，原告无奈一次性支付银行贷款及利息9057.99元。装修入住后，原告准备一次性还银行贷款，找被告办理更名过户手续，被告以房屋卖便宜了为由，要求原告再支付4万元房款。原告不认可，被告便通知银行不再收取原告交纳的银行贷款，因无法达成共识，无奈诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。原告为了证明自己的主张，提供了如下证据材料：1、二手房买卖协议书、房屋所有权证、商品房买卖合同、房屋入住验收单、增量房申报表、住房登记费收据、专项维修基金收据、购房增值税发票，证明房屋买卖合同成立，买卖手续已经履行完毕；2、中国农业银行交易明细清单、微信转款记录、手机银行转款记录，证明原告已履行了首付8万元的义务；3、微信转款记录、中国银行贷款还款回单，证明原告向被告王彬彬支付应偿还的贷款及直接向银行偿还贷款的数额；4、物业费收据、照片，证明原告入住后交纳了物业费用及房屋装修后的照片；5、证人董明当庭证言，证明房屋买卖及付款的经过。被告冯艳未答辩、未出庭对原告证据发表质证意见、未提供证据。被告王彬彬对原告证据发表如下质证意见：对证据的真实性未提出异议，认为证据2中手机银行转款5万元和证据3中的5400元应给冯艳，不应支付给王彬彬。第三人对原告证据发表如下质证意见：对证据的真实性未提出异议，认为涉案房屋在第三人处抵押，原、被告买卖房屋未经过第三人书面同意，买卖合同无效。被告王彬彬辩称，对本案事实承认。被告王彬彬未提供证据。第三人辩称，中国银行股份有限公司锦州港支行与本案的被告签订了个人一手住房贷款合同，在合同中约定在抵押存续期间借款人以其他方式处分抵押物的，包括不限于全部和部分转让，以实物形式出资出借、改造、改建抵押物的，应当事先征得贷款人书面同意。按照双方的贷款合同约定，被告冯艳、王彬彬处分抵押物房产进行转让，应经第三人书面同意。本案中二被告转让房产没有经过第三人书面同意，第三人在二被告清偿贷款前按合同约定不得转让该房产。第三人提供了个人一手住房贷款合同、不动产登记证明，证明涉案房屋在第三人处抵押贷款，第三人是抵押权人。原告、被告王彬彬对第三人证据的真实性、合法性、关联性未提出异议。结合当事人质证意见，本院对证据认定如下，原告和第三人的证据具有证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认其证据效力。本院据此认定以下事实：二原告是夫妻关系，二被告原是夫妻关系，现已离婚。2018年9月21日，被告冯艳与开发商签订商品房买卖合同，约定贷款购买座落于锦州滨海新区珠江街52号56-97号楼房，2019年5月6日，被告冯艳与第三人签订个人一手住房贷款合同，约定第三人出借给被告冯艳22万元用于购买珠江街52号56-97号楼房，贷款期限180个月，按月等额本息还款，并用购买的房屋提供抵押担保，约定在抵押存续期间借款人以其他方式处分抵押物的，包括不限于全部和部分转让，以实物形式出资出借、改造、改建抵押物的，应当事先征得贷款人书面同意。合同签订后，双方对该房屋办理了抵押权登记。被告冯艳交纳了房屋首付款并办理了该房屋的不动产权证书（辽2019锦州市不动产权第0017140号），2019年6月20日，被告冯艳交纳了房屋维修基金，接收了该房屋并进行装修。2020年6月12日，经证人董明和被告王彬彬介绍，被告冯艳与原告朱静在被告冯艳经营的爱蕾那婚礼订制店内签订了二手房买卖协议书，约定被告冯艳以29万元的价格将该房屋卖给原告朱静，房屋价款分三期给付，在签订买卖合同之日给付3万元，在交房之日付26万元（除银行贷款以外），在房屋产权证批准过户之日付清。并约定被告自签订合同之日起20日内将房屋腾空，连同原房屋所有有关证件交给原告朱静。并约定了办理产权变更登记时如需要被告冯艳出面的，被告应予协助以及过户发生的登记费、契税、估价费印花税由原告负担，其他税费按有关法律规定各自承担，合同签订前的水、电、物业等费用由被告负担等条款。原告朱静和被告冯艳在买受人和出卖人处签名按手印，被告王彬彬和证人董明在见证人处签名。原告于签订买卖协议前一日通过转帐支付被告王彬彬5000元，合同签订当日通过微信转账支付冯艳18000元，现金支付7000元。2020年6月15日，二被告给被告王彬彬母亲取车时，需支付5万元，被告王彬彬给证人董明打电话要求原告支付房款，原告遂将5万元转到董明妻子帐户，董明妻子又将5万元支付给被告王彬彬指定的帐户。后被告冯艳将房屋交给原告并将涉及该房屋的不动产权证、买卖合同等所有材料交给原告。原告接收该房屋后，交纳了物业费用，并在被告装修的基础上继续装修完毕，现已入住。因双方口头约定银行贷款21万元由原告支付给被告，再由被告偿还第三人，原告将2020年7月份应还贷款支付给被告冯艳，被告已偿还给第三人，2020年8月、9月的贷款3600元由原告交给证人董明妻子，董明妻子用微信方式转给微信名为爱蕾那婚礼订制的帐户，10月的贷款1800元由原告交给董明，董明用现金方式支给被告王彬彬，被告王彬彬将上述5400元用于个人支出，未偿还第三人。经原告到银行查询发现贷款自2020年8月开始逾期，原告张涛于2020年12月31日偿还了该房屋至2021年1月的借款本息共计9057.99元。因原、被告发生纠纷，被告王彬彬通知第三人不得收取原告偿还的借款，现该房屋贷款尚未偿还的本金数额是205960.01元，自2021年1月12日开始逾期。本院认为，原告朱静与被告冯艳签订的二手房买卖协议书是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，虽然被告冯艳与第三人签订的借款合同中约定被告冯艳处分抵押物时应事先征得第三人书面同意，被告冯艳违反了该约定是违约行为，但抵押权不受影响，第三人的合法权益未受到损害，故原告要求确认与被告冯艳签订的二手房买卖协议书有效的诉讼请求本院予以支持；关于原告要求被告配合原告办理房屋更名过户手续的诉讼请求，原、被告在协议中明确约定被告冯艳应协助原告办理房屋产权变更登记，但该房屋存在抵押权，被告冯艳应在该房屋抵押权消除后，履行配合原告办理产权变更登记的义务；被告王彬彬在收取原告房屋贷款5400元后，未将该钱款交付第三人，属于不当得利，应将该钱款返还原告。依据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第四百零六条、第五百零九条、第九百八十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告朱静与被告冯艳签订的关于锦州滨海新区珠江街52号56-97号房屋的二手房买卖协议书有效；二、被告冯艳在锦州滨海新区珠江街52号56-97号房屋抵押权消除后，履行配合原告办理产权变更登记的义务；三、被告王彬彬于本判决生效后十日内返还原告钱款5400元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元，由被告王彬彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  王利民二〇二一年六月二十二日书记员曹在天