安徽省阜阳市颍州区人民法院民 事 判 决 书(2021)皖1202民初6294号原告（反诉被告）：白文彬，男，1967年10月5日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。被告（反诉原告）：阜阳市万方车贸有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区西湖大道28号万方广场B座（4号楼）21楼。法定代表人：杨晓明。委托诉讼代理人：杨晨，安徽元祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧，安徽安泰达（阜阳）律师事务所律师。原告（反诉被告）白文彬与被告（反诉原告）阜阳市万方车贸有限公司（以下简称：万方车贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）白文彬、被告（反诉原告）万方车贸公司的委托诉讼代理人王慧到庭参加诉讼，本案现在已经审理终结。原告（反诉被告）白文彬向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期办理房屋权属登记违约金86373元（从2019年2月8日计算至2021年4月8日）及后期违约金（按照已支付购房款年利率6%从2021年2月9日计算至产权登记办理完毕时止）。2.判令被告在30日内给原告出具购房增值税发票并办理位于阜阳市颍州区房屋权属登记。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告因开发阜阳市万方金融广场项目于2012年至2014年期间先后向原告借款300万元，约定利息年利率24%，同时承诺在原告购买房屋时给予最大优惠。至2015年7月前，被告陆续偿还原告借款300万元，2015年12月，经原告和被告股东杨晓明、付苍鹏、王哲核算被告应付利息128万左右。2015年12月3日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，被告支付原告45万元，用于支付原告购买万方广场5号楼201、202两套房屋的首付款，被告为原告购买的201房屋剩余房款52万元办理了银行按揭贷款，在办理202房屋剩余房款45万元按揭贷款时，由于201房屋已办理按揭，银行按揭比例有所变化，为此被告和原告协商将借款利息按照100万元计算，将剩余55万元利息中的45万元作为支付202房屋的剩余购房款，并于2017年给原告出具45万元的收据一张注明202房屋购房款全部结清并由被告法定代表人杨晓明签字确认，落款日期仍为2015年12月3日，同时承诺赠送一个地面室内车位给原告，随后被告又支付原告10万元。按照《商品房买卖合同》约定，被告应在2017年3月30日交付房屋，并在房屋交付365天内办理房屋权属登记，但直到2018年2月6日才将房屋交付给原告使用。经原告多次催促，直到原告起诉时被告也没有给原告出具增值税发票，致使原告不能在税改前缴纳房屋契税，更没有给原告办理房屋权属登记，造成原告房屋无法进行抵押贷款而影响资金周转，为此特提起诉讼，敬请依法审理判决。被告（反诉原告）万方车贸公司辩称：被答辩人未支付剩余购房款，存在根本违约行为，无权要求答辩人办理房屋权属登记。2015年12月7日，答辩人万方公司与被答辩人签订《商品房买卖合同》及补充协议，房款支付方式为：买受方支付房款人民币206001元，余款450000元用银行按揭贷款支付，买受方于2015年12月20日前向出卖方指定银行提供办理按揭贷款所需一切资料，并于60日内办理完按揭相关手续、贷款发放，如按揭贷款逾期未发放，视为买受人违约。协议签订后，被答辩人至今未按合同约定办理银行按揭手续，也未将剩余45万元购房款支付完毕，其行为构成根本违约。按合同补充协议第3.4条约定，被答辩人付款存在违约行为，答辩人有权不向被答辩人交房，且不承担违约责任。被答辩人因自身原因未向银行申请办理按揭贷款，也未支付剩余45万元购房款存在根本违约，按合同约定以及法律规定，被答辩人无权要求答辩人履行开具增值税发票及办理房屋权属登记义务。而按照补充协议第四条第1款约定，被答辩人未按约定期限付清购房款，逾期超过60日的，答辩人有权随时解除合同，答辩人已经提起反诉要求解除合同，被答辩人的诉讼请求不应支持。二、被答辩人主张的办证违约金数额及计算标准无事实和法律依据。答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有约束力。合同第十五条第二款第二项约定，如因出卖人原因，未能在规定时间内办理产权证的，出卖人按总房款的万分之一向买受人支付违约金，由此产生的一切纠纷，由出卖人承担。该条款合同约定的办证违约金是固定标准，被答辩人主张按购房款年利率6%计算逾期办证违约金，无任何依据。综上所述，被答辩人针对答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。被告（反诉原告）万方车贸公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原、被告于2015年12月7日签订的《阜阳市商品房买卖合同》及补充协议（合同编号为ＦＹ2015070519），责令反诉被告返还房屋并配合反诉原告办理合同备案合同或预告登记撤销手续；2、判令反诉被告支付反诉原告解除合同违约金131200.2元；3、判令反诉被告支付房屋占用使用费80000元（暂计算至2021年5月19日，此后计算至实际返还房屋之日止）；4、反诉原告扣除上述2、3项数额后返还反诉被告剩余购房款；5、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2015年12月7日，反诉原告（作为甲方）与反诉被告（作为乙方）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定反诉被告购买反诉被告开发建设的位于颍州区房屋，总价款为656001元，房款支付方式为：买受方支付房款人民币206001元，余款450000元用银行按揭贷款支付，买受方于2015年12月20日前向出卖方指定银行提供办理按揭贷款所需一切资料，并于60日内办理完按揭相关手续、贷款发放，如按揭贷款逾期未发放，视为买受人违约。补充协议第四条第1款约定，若乙方未按约定期限付清购房款，应按照如下方式承担违约责任，逾期超过60日的，甲方有权解除本合同，且甲方随时可以行使合同解除权。补充协议第九条第1款约定，如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理：乙方应向甲方支付购房款总额20％的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。协议签订后，反诉被告至今未按合同约定办理银行按揭手续，也未将剩余45万元购房款支付完毕。综上所述，反诉被告的行为违反了合同约定，已经构成违约。现反诉原告为了维护本公司的合法权益，特提起诉讼，恳请判如所请。原告（反诉被告）白文彬辩称：1.答辩人与被答辩人于2015年12月3日将涉案房屋首付款206001元支付给被答辩人，12月7日签订《商品房买卖合同》，虽然合同约定余下购房款采取银行按揭贷款形式，但由于被答辩人此前向答辩人借款300万元，经双方结算，被答辩人尚欠答辩人借款本息55万元，经协商被答辩人扣除剩余房款45万元后，将剩余10万元偿还给答辩人，同时给答辩人出具收款收据（落款日期仍为2015年12月13日）并注明“购买万方金融广场5号楼202户”,被答辩人法定代表人杨晓明在收据上签字注明“情况属实，杨晓明，2015年12月3日”。因此答辩人针对涉案的202户房屋已支付全部购房款，不存在任何违约行为。2.按照合同约定被答辩人应在2017年3月30日交付房屋，被答辩人直到2018年2月8日才将房屋交付给答辩人使用，并且强行将应承担的迟延交房违约金抵付答辩人3年的物业管理费，如果是答辩人违约在前，被答辩人完全可以拒绝交房或提出解除合同，更不可能主动承担迟延交房违约金。3.被答辩人向答辩人借款以及结算也是在其售楼部办公室进行的，其所有股东均参与结算予以认可的，即便被答辩人认为借款、结算系与公司股东付苍鹏个人之间的借贷关系，但其出具收据的行为也应视为自愿接受付苍鹏对答辩人债务的转移或者债务加入的行为。从被答辩人2017年7月25日与其股东付苍鹏签订的股权转让协议上也可以证明已将剩余45万元购房款予以扣除，退一步来讲即便答辩人与被答辩人不存在借贷任何关系，也应视为付苍鹏将其债权转让给答辩人，并且被答辩人在收款收据上盖章并由法定代表人签字确认。4.被答辩人认为答辩人存在违约行为要求解除合同、承担违约金，应按照《商品房买卖合同》第七条、《补充协议》第四条约定逾期时间最后期限内1年提出，在此期间被答辩人不但没有向答辩人催告，反而在2018年2月8日将涉案房屋交付给答辩人使用，并且主动承担迟延交房违约金。无论是根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”、第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”或者是《民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”之规定，被答辩人的反诉请求均超过诉讼时效。5.被答辩人依法应为答辩人办理房屋权属登记并承担因迟延办理产生的违约金。被答辩人提供的《商品房买卖合同》系格式条款合同，合同第十五条第（二）项第2条约定的迟延办理房屋权属登记违约金明显过低，且目前被答辩人没有给答辩人更换增值税发票，造成答辩人不能在税改前办理契税缴纳和商品房贷款从而影响经营活动，所造成的损失远远高于同期银行贷款利率，因此根据《民法典》第四百九十七条“有下列情形之一的，该格式条款无效：（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十四条第一款“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;”第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，答辩人请求按照同期银行贷款利率计算违约金完全合理合法。综合以上所述，请求贵院依法驳回被答辩人的反诉请求，支持答辩人的诉讼请求。经审理查明：2015年12月3日白文彬先向万方车贸公司交付首付款206001元用于购买万方广场5号楼202房屋，由万方车贸公司出具了收据。2015年12月7日白文彬与万方车贸公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，主要约定：出卖人万方车贸公司向买受人白文彬出售颍州区一道河中路28号万方金融广场5号楼202室房屋，面积为105.48㎡，总价为656001元。首付款206001元，余款450000元银行按揭买受人支付。出卖人应当于2017年3月30日前交付房屋。合同15条还约定买受人应当在商品房交付后365日内办理权属登记，相关费用由买受人承担；如因买受人原因，未能在规定时间内办理产权证的，买受人按总房款万分之一向出卖人支付违约金，因此产生的一切纠纷，由买受人承担。如因出卖人的原因，未能在规定时间内办理产权证的，出卖人按总房款的万分之一向买受人支付违约金，因此产生的一切纠纷，由出卖人承担等内容。合同签订后由于万方车贸公司此前向白文彬借款300万元未能偿还。经双方结算，万方车贸公司尚欠白文彬借款本息55万元，经协商万方车贸公司同意将其中的450000元用于抵付白文彬购买房屋的房款，万方车贸公司给白文彬出具了450000元的2015年12月3日的收款收据，并注明“购买万方金融广场5号楼202户”,万方车贸公司法定代表人杨晓明在收据上签字注明“情况属实，杨晓明，2015年12月3日”。2018年2月6日万方车贸公司将房屋交付给白文彬使用。现万方车贸公司至今未能为白文彬办理房屋权属登记，引起本案诉讼。上述事实由原告身份证、被告营业执照、《商品房买卖合同》、收据等证据及当事人当庭陈述在卷予以佐证。本院认为：白文彬与万方车贸公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的规定，应当为有效合同，双方应履行各自义务。由于万方车贸公司此前向白文彬借款300万元未能偿还，经双方结算，万方车贸公司尚欠白文彬借款本息55万元，经协商万方车贸公司同意将其中的450000元用于抵付白文彬购买202房屋的房款系双方自愿协商的结果，万方车贸公司亦为白文彬出具了450000元购房款收据，加上前期白文彬已经支付首付款206001元白文彬已经完成了房屋总价款656001元支付义务，万方车贸公司理应为白文彬办理房屋权属登记。万方车贸公司反诉称白文彬未支付剩余的45万元购房款与事实不符本院不予采信，其反诉请求本院不予支持。合同15条约定出卖人、买受人均出现了逾期办理产权证违约情形时都是按照房价款的万分之一支付违约金，该条款未有免除或者减轻责任、加重对方责任、限制对方主要权利的情形，应属有效条款。白文彬要求按照银行贷款年利率支付违约金的诉讼请求与合同约定不符，本院不予支持。按照合同约定万方车贸公司应当支付白文彬逾期办证违约金65.60元（656001元×0.01%）。对于白文彬要求万方车贸公司出具购房增值税发票的诉讼请求，因发票纠纷是税务部门的职责，人民法院不宜直接处理，白文彬可以直接向税务部门反映解决，该项诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、《中华人民共和国合同法民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）阜阳市万方车贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）白文彬逾期办理房屋产权证违约金65.60元；二、被告（反诉原告）阜阳市万方车贸有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告（反诉被告）白文彬办理阜阳市颍州区一道河中路28号万方金融广场5号楼202室房屋至白文彬名下的权属登记；三、驳回原告（反诉被告）白文彬的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告阜阳市万方车贸有限公司的反诉请求。案件本诉受理费已减半收取5582元（白文彬预交），反诉受理费2234元（万方车贸公司预交）、合计7816元，由原告（反诉被告）白文彬负担2816元，被告（反诉原告）万方车贸公司负担5000元。相抵后万方车贸公司还需支付白文彬2766元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  丁跃宇二〇二一年六月十八日书记员  聂小草