北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0107民初2746号原告：北京合力精创科技有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街8号院3号楼。统一社会信用代码：911101077533200841。法定代表人：杨成，执行董事。委托诉讼代理人：冯万伟，男，1986年12月18日出生，北京合力精创科技有限公司职员，住北京市石景山区。被告：世纪悦途（北京）家政服务有限公司，住所地北京市石景山区。统一社会信用代码：91110113MA01H2KG4Y。诉讼代表人：世纪悦途（北京）家政服务有限公司清算组。负责人：张友为。委托诉讼代理人：褚立伟，男，1983年1月8日出生，世纪悦途（北京）家政服务有限公司职员，住北京市石景山区。原告北京合力精创科技有限公司（以下简称合力公司）与被告世纪悦途（北京）家政服务有限公司（以下简称悦途公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告合力公司之委托诉讼代理人冯万伟，被告悦途公司之委托诉讼代理人褚立伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告合力公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原、被告双方所签订的《租赁合同》于2020年11月20日解除，被告于《租赁合同》解除当日腾退所租房间；2.请求法院确认被告欠付原告房租493939.02元；3.请求法院确认被告欠付原告滞纳金，以493939.02元为基数，自2020年11月21日起，按照合同约定的日千分之五标准计算；4.请求法院判令被告将公司注册地从所租房间迁出并确认被告欠付违约金，违约金根据合同第十条第七款约定，自2020年11月21日起，按月租金除以三十乘以1.5计算至被告实际迁出之日止；5.案件受理费全部由被告承担。事实与理由：2019年11月，被告（承租人）与原告（出租人）签订了《租赁合同》，被告承租原告位于北京市石景山区实兴东街8号院1号楼6层609室（6层整层，不含615机房），房间建筑面积共计1257.22平方米（下称“所租房间”），用于办公。租赁期为5年，其中2019年12月01日至2020年2月15日为免租期，正式起租日为2020年2月16日。所租房间签订年租金共计1147213.25元，即每月租金95601.1元。根据《租赁合同》第三条第三款及第十四条第一款之约定，每次缴纳的租金最迟在已交费用结束前十五天缴纳。承租方违约的，则应向出租方支付所欠款额的千分之五/日的滞纳金。若承租方所欠款项逾期20天还未缴纳，出租方有权解除本合同。被告自2020年5月15日起，未能按《租赁合同》约定及时支付租金。2020年8月4日，原告向被告送达《催缴通知》，要求被告缴纳房租及滞纳金。2020年8月13日，原告向被告送达《房屋腾退通知书》，要求被告补足房租、滞纳金并腾退房屋，被告并未履行相关义务。经原告多次催促，被告于2020年11月5日向原告补交一个月房租95601.1元。2020年11月19日，被告在未支付房租及滞纳金的情况下将公司重要物品搬离所租房间。2020年11月20日，原告向被告送达了《房屋腾退通知书》，要求被告于2020年11月20日前补足房租及滞纳金并完成腾房工作。被告于2020年11月19日，不再承租房屋但并未将公司注册地从所租房间迁出，根据《租赁合同》第十一条第七款之约定，被告应当将公司注册地迁出所租房间，逾期则应当按照日租金的1.5倍向原告支付违约金。综上所述，被告未按《租赁合同》约定履行相应义务，已构成严重违约，给原告造成经济损失。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规之规定，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告悦途公司答辩称，同意第一项诉讼请求，同意本案《租赁合同》于2020年11月20日解除。被告已经于2020年11月20日将涉案房屋腾空并交还原告。关于第二项诉讼请求，被告还向原告交纳了2个月的房租作为押金，被告腾房的时候就跟原告提过，押金直接抵扣欠付的房租，也不再需要原告返还。因为受疫情影响，被告不能正常经营，原告应当给予被告租金减免。且因原告换老板，还说要给被告涨房租。原告还说疫情限制被告客户人数，导致被告业务无法正常展开。且除了原告提到的，被告曾经还向原告交过两次房租。故总体来说，被告不欠原告房租。对第三项诉讼请求，被告不欠原告房租，就不会产生滞纳金。即使法院判令被告给付租金，原告主张的滞纳金标准过高，远超过原告主张欠付的租金，申请法院予以酌减。被告认为按照银行同期贷款利率或上浮部分比较合理。对第四项诉讼请求，原告租赁给被告的609号房屋地址是原告自行划分的，是虚拟的地址，即使被告不迁地址也不影响后续经营者。如果被告有其他地方，被告可以迁走。但是此前原告也没有通知过被告要迁走。且原告主张的迁出违约金过高，据被告了解，通常在石景山区租赁地址注册用每年的租金是四千到六千元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月，合力公司（出租方）与悦途公司（承租方）签订《租赁合同》，约定承租方承租北京市石景山区实兴东街8号院1号楼第6层609室（6层整层，不含615机房）（以下简称涉案房屋）用途办公。租期：合同租赁期限为5年，免租期：2019年12月1日至2020年2月15日，正式起租日为2020年2月16日起至2025年2月15日止。租金：所租房间签订年租金共计1147213.25元，每月租金95601.1元，双方约定自三年内租金不变。本租赁合同租期中的首期租金（三个月租金）在装修期开始前十五天缴纳。此后每次缴纳的租金最迟在已交费用结束前十五天缴纳。若最后剩余租期不足二个月时，承租方也应在最后剩余租期前十五天内缴付。押金：承租方在本租赁合同签订时，向出租方缴纳191202.2元作为承租方承诺忠实履行本租赁合同各项条款规定的保证金。如承租方不履行本租赁合同任何条款和各项规定，而使出租方支付的费用，出租方有权从押租中扣除其支付的上述费用。押租不足以支付出租方的上述费用的，出租方有权要求承租方补足。承租方在全部履行本租赁合同各项条款和规定的条件下，本租赁合同到期和承租方交还所租房间并结清所有费用后十个工作日内，出租方将押租退还承租方，不计利息。逾期不退还，承租方可向出租方收取滞纳金，其数额按押租的千分之五/日计算。付款方式：租金为“押二付三”方式预付。若承租方未按照规定的时间缴付上述费用，出租方可向承租方收取滞纳金，其数额按所欠款额的千分之五/日计算。交付及验收：如承租方不续租，应在合同届满前迁出注册地址，如承租方在合同到期时注册地址未迁出该物业地址，出租方按照日租金的1.5倍收取承租方违约金，直至承租方将注册地址迁出为止。承租方的契约条款：按时缴付房租、电费、物业费等相关费用以及与承租方使用所租房间有关的维护费用。违约：如承租方违反本租赁合同第十一条第一款约定内容，承租方向出租方分别支付所欠款额的千分之五/日的滞纳金。若承租方所欠款项逾期20天还未缴纳，出租方有权解除本合同。承租方在收到解约通知的5日内腾房完毕，如未在规定的期限内腾房，出租方有权收回该房屋，由此造成的损失全部由承租方承担。除上述约定外，出租方将扣留全部押租。合同签订后，合力公司向悦途公司交付了涉案房屋。悦途公司向合力公司交纳了押金191202.2元并交纳房屋租金至2020年5月15日。2020年5月16日之后，悦途公司未按照合同约定交纳房租。合力公司多次催促，悦途公司于2020年11月5日交纳了一个月的房租。2020年11月20日，悦途公司腾空涉案房屋并将房屋交还合力公司。庭审中，悦途公司主张不欠付房租，其理由为：1、腾房时悦途公司向合力公司表示过押金折抵房租，其不再主张合力公司退还押金；2、除了2020年11月5日交纳的一个月房租外，其还交纳过2个月的房租，但就该主张，悦途公司未提交证据证明，合力公司对此亦不予认可；3、悦途公司从事家政服务行业，受疫情影响不能正常经营，根据国家相关政策，合力公司应当减免其2个月的租金，但悦途公司未提交相应证据证明。悦途公司主张自2020年3月中旬开始正常上班，此后虽未因疫情停工，但因合力公司对进入大厦的人员数量进行限制，其客流量受到较大冲击。合力公司不认可限制顾客进入悦途公司的经营场所，亦不同意减免租金。合力公司主张曾于2020年7月31日向悦途公司发送过一次催缴通知、于2020年8月13日、11月20日向悦途公司发送过两次房屋腾退通知书。但该催缴通知、房屋腾退通知书中未提出过解除合同的主张，且合力公司主张系通过邮寄方式发送上述文件，但未提供原始邮单佐证。悦途公司否认收到过上述三个文件，但同意于2020年11月20日解除双方签订的《租赁合同》。合力公司认可合同约定的滞纳金为违约金性质，悦途公司主张日千分之五的标准过高，请求法院予以酌减。悦途公司主张迁出注册地址违约金约定的日租金1.5倍的标准过高，请求法院予以酌减，并主张其租赁的房间号609系虚拟划定的号码，其租赁的房屋系6楼整层（不含机房），即使其不能及时迁出注册地址，亦不影响后续公司使用其他虚拟划定的号码进行注册，但悦途公司未提供证据证明。经询问，合力公司主张其因违约造成的损失为租金损失和资金占用损失。再查，悦途公司因决议解散于2021年4月21日向北京市石景山区市场监督管理局进行备案，清算组成员为张友为、褚立伟，清算组负责人为张友为，庭审中，各方一致认可由法院进行案涉债权的确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合力公司与悦途公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行各自的义务。悦途公司作为承租方，应当依照合同约定，按时交纳房租。现悦途公司超期未交纳房租，合同约定承租方逾期20天未交纳房租的，出租方有权解除合同。但合力公司在本案诉讼前，未向悦途公司明确提出解除合同的主张，庭审中，悦途公司亦否认收到过催缴通知、房屋腾退通知，但同意双方签订的《租赁合同》于2020年11月20日解除。当事人协商一致，可以解除合同，本院确认《租赁合同》于2020年11月20日解除。因悦途公司已经于2020年11月20日将涉案房屋腾退并交还合力公司，故对于合力公司主张悦途公司于《租赁合同》解除当日腾退租赁房屋的诉讼请求，本院不予支持。关于合力公司请求确认悦途公司欠付房租493939.02元的诉讼请求。悦途公司交纳房租至2020年5月15日，此后又于2020年11月5日交纳一个月房租，截止2020年11月20日，悦途公司尚欠合力公司5个月零5天房租未交纳。现《租赁合同》已经解除，合力公司持有悦途公司交纳的房屋押金未退还，悦途公司主张以其押金抵销其欠付的两个月房租，合力公司亦认可，故本院对此不持异议。关于悦途公司主张的受疫情影响应该减免部分房租的抗辩意见，本院认为悦途公司自认自2020年3月中旬开始正常上班，未因疫情影响而停工，但因合力公司对进入大厦的人员数量进行限制，其客流量受到较大冲击，该意见亦不能成为减免房租的理由，故本院对该项抗辩意见不予采纳。故悦途公司还应支付合力公司房屋租金302736.8元（95601.1*3+15933.5=302736.8）。关于合力公司请求确认悦途公司支付滞纳金，以493939.02元为基数，自2020年11月21日起，按照合同约定的日千分之五标准计算的诉讼请求。《租赁合同》约定承租方未按规定时间交纳房租的，出租方可向承租方收取滞纳金，滞纳金按所欠款额的千分之五/日计算。现悦途公司自2020年5月16日起未按合同约定交纳房租，合力公司主张悦途公司支付相应的滞纳金，符合合同约定。但悦途公司主张该滞纳金标准过高，请求法院予以酌减。经询问，合力公司主张其因违约遭受的损失为租金损失及资金占用损失。因违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等，对违约金调整为以302736.8元为基数，自2020年11月21日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。关于合力公司请求判令悦途公司将注册地从所租房间迁出并确认向原告支付违约金，根据合同第十条第七款约定，自2020年11月21日起，按月租金除以三十乘以1.5计算至被告实际迁出之日止的诉讼请求。《租赁合同》约定如承租方不续租，应在合同届满前迁出注册地址，如承租方在合同到期时注册地址未迁出该物业地址，出租方按照日租金的1.5倍收取承租方违约金，直至承租方将注册地址迁出为止。本案中，双方合同于2020年11月20日解除，悦途公司亦将涉案房屋腾退并交还合力公司。但因迁出注册地址非法院主管范围，本院不予处理。对于合力公司主张确认悦途公司欠付未迁出注册地址违约金，符合合同约定，但悦途公司主张该违约金标准过高，请求法院予以酌减。本院认为，考虑违约金的性质，当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。本案中，合同约定的未迁出注册地址违约金标准高于合同约定的租金标准，合力公司亦未提供证据证明其实际损失的情况，故本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等，对违约金调整为悦途公司按照每月500元标准，自2020年11月21日起至实际迁出之日止，向合力公司支付未迁出注册地址违约金。此外，由于悦途公司因决议解散于2021年4月21日进行自行清算，根据相关法律规定，在清算过程中不得进行个别清偿，故本院对合力公司请求对相应债权进行确认的诉讼请求予以支持，但是相应违约金应仅计算到自行清算之日，即2021年4月21日。本案原、被告之间的房屋租赁合同关系于民法典施行前成立，现因民法典施行前履行合同产生争议，应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认北京合力精创科技有限公司与世纪悦途（北京）家政服务有限公司就北京市石景山区实兴东街8号院1号楼第6层609室房屋签订的《租赁合同》于2020年11月20日解除；二、确认北京合力精创科技有限公司对世纪悦途（北京）家政服务有限公司享有债权，其中房租302736.8元、滞纳金（以302736.8元为基数，自2020年11月21日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2021年4月21日）；三、确认北京合力精创科技有限公司对世纪悦途（北京）家政服务有限公司享有债权即未迁出注册地址的违约金（以每月500元为标准，自2020年11月21日起计算至2021年4月21日）；四、驳回北京合力精创科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8709元（北京合力精创科技有限公司已预交），由北京合力精创科技有限公司负担2226元（已交纳），由世纪悦途（北京）家政服务有限公司负担6483元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  曾 扬二〇二一年六月二十五日法官助理  孙紫淇书 记 员  李 响-12--1--2--1-