北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0108民初14522号原告（反诉被告）：段英华，女，1982年1月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人:侯文霞，北京梵清律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：万国有，男，该公司员工。原告（反诉被告）段英华诉被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段英华之委托诉讼代理人侯文霞与被告自如公司之委托诉讼代理人万国有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段英华向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决双方签订的合同于2021年4月17日解除；2.请求判令自如公司支付我自2020年10月1日至2021年4月17日的预期收益58167.53元；3.自如公司赔偿违约金17716元；4.退还维修基金838元；5.结清生活费18元；6.赔偿空置期损失8858元；7.自如公司赔偿经济损失17716元；8.本案的诉讼费由自如公司承担。事实和理由：2019年6月16日，我与自如公司签署《资产管理服务合同》，约定我委托自如公司管理运营位于海淀区东升乡小营村住宅项目C1地块2幢1单元2层×××号的标的资产；我授权自如公司对标的资产进行经营出租供他人居住，自如公司为我提供资产管理服务。管理期限自2019年6月27日至2023年9月29日止。预期合同收益为8600元每月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。管理期间内，我同意自如公司对标的资产进行必要的装修，改造及不定期的对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏标的资产的承重结构，并符合国家相应的安全管理规范。管理期间内，双方协商一致，可以解除本合同。自如公司有下列情形之一的，我有权随时单方解除合同：迟延支付当期应得收益达15个工作日的。违约方违反本合同约定应立即纠正其违约行为，如给对方造成损失的，应予赔偿。合同签署后，我按约定交付了标的资产，自如公司按约定给付预期收益至2020年9月30日。根据自如公司的打款计划，自如公司应于2020年10月30日、2020年11月30日分别向我支付预期收益8858元，但至今未支付。2020年11月21日，我收到自如公司解约通知函，以及自如公司工作人员短信，单方要求解除合同，并在“自如业主”app中已完成解约结算，我明确表示不同意解约，不参与交接案涉房屋，并要求自如公司按约定支付应付未付的预期收益。因自如公司在无法定和约定的解除合同条件下，肆意违约并解除合同，严重违反了诚实信用原则和契约精神，扰乱市场经济秩序，故我提起诉讼。自如公司辩称,一、我公司与段英华签订的《资产管理服务合同》合法有效，双方就合同履行的居室数量、装修配置处置、资产返还等均作出了明确约定。优化间拆除符合情势变更情形，拆除非我公司过错所致。双方合同约定了解除条款，我公司提出解除合同于法有据，不应承担违约责任。我公司认为双方合同是委托合同，非房屋租赁合同，故我公司具备合同的任意解除权。二、我公司已经就合同的解除履行了通知义务，并办理了解约结算，我公司无法继续承租和管理段英华的房屋，合同不适宜强制履行。我公司向段英华发送了解约通知函，同时通过微信、短信或者电话告知段英华合同无法继续履行。其后，我公司进行了解约结算，腾空房屋，并向段英华发送了房屋永久密码，房屋已经交还，我公司已经不实际占有和控制房屋，合同继续履行对我公司显失公平。段英华作为房屋的产权人，应负有防止损失扩大的义务，因此我公司不同意承担解约后的房屋租金，在我公司发送房屋密码后，段英华不及时收房或采取其他措施降低损失，该部损失与我公司解约之间没有因果关系，应由其自行承担。退一步讲，如果法院认定我公司违约，也请考虑疫情、隔断间拆除的事实等因素予以酌减。我公司提起反诉，反诉的诉讼请求：1.确认签署的《资产管理服务合同》于2020年11月21日解除；2.请求段英华支付新配置设施损失费用16837.67元；3.本案诉讼费用由段英华承担。事实与理由：我公司和段英华签署的《资产管理服务合同》履约条件因不可归责于我公司的原因而发生根本变化，导致合同履行陷入实质性僵局。我公司已就案涉房屋承租人退租清退和还房前保洁等相关工作，完成合同解除且房屋永久密码已交还段英华。因此，无论是形式上还是实质上，原合同已于2020年11月21日终止履行并解除完毕，无法恢复履行。依据约定，资产管理服务合同提前解除的，应当由委托人承担新配置设施损失费用。故我公司提出反诉。段英华针对自如公司的反诉辩称，不同意自如公司所有的反诉请求。第一、自如公司从未因为疫情原因与我协商解约，疫情期间是满租状态，自如公司没有给租客减租，而是强制驱逐租客后与我解约，自如违约。我公司已经将房屋交给自如公司，我公司没有任何违约行为，自如公司无权以通知的形式解除合同。我没有收到结算协议也没有签字，故解除通知不生效。自如公司发送密码锁的行为不构成交接，密码由自如公司控制，房屋也由自如公司控制，不是房屋交接，国家规定，电子密码锁必须配备物理钥匙，自如公司没有将实物钥匙给我，因此不能在2020年11月21日解除合同。第二、合同3.3和3.4条款是格式条款免除自如公司责任，是无效条款。现在是自如公司违约，不应当由我承担折旧费。另外依据住建委通知，不能由租客承担装修折旧费，自如公司没有举证证明费用真实性，自如公司违约，应当承担赔偿责任和控制损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据本院经审理认定事实如下：段英华系位于北京市海淀区东升乡小营村住宅项目C1地块2幢1单元2层×××号（以下简称×××房屋）的登记所有权人。2019年6月16日，甲方段英华与乙方自如公司签订《资产管理服务合同》，约定：甲方授权乙方对×××房屋进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务。1.3管理期间，自2019年6月27日起至2022年9月29日止。1.4管理周期，每个履约年度加上该年度甲方承受的空置期。2.1预期收益，依据市场行情预期合理收益为8600元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。2.2空置期，首个管理周期60天，次个管理周期起每个管理周期30天。甲方同意空置期不取得任何收益。2.6服务质量保证金，乙方按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金=当期管理周期内单个结算预期收益），每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，本合同终止或解除时结算如仍有剩余的，甲方应当在当期付款期限内将余额返还乙方。2.7结算方式，双方认可自2019年8月1日开始计收收益，每个履约年度内每月为一次计算周期。合同3.1约定，管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构，并符合国家相应的安全管理规范。3.3合同提前解约，甲方应向乙方支付新配置设施的损失费（损失费=为标的资产的购进家具或家电的配置价格*（管理期间内未履行天数/管理期间总天数））。合同到期或提前解约，乙方购置的相应配置设施所有权归甲方，并保证配置设施处于正常使用状态。4.3维修期金。标产资产类型为精装、简装、老旧/改造的，甲方应于乙方向其支付服务质量保证金当日向乙方支付以下标准的维修基金，且甲方同意从应收的服务质量保证金中先行支付该笔费用：828元/年的维修基金，该维修基金适用于单个管理周期。合同第6.2条（2）约定因乙方违约，甲方有权单方解除合同的几种情:（a）迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的；（b）乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的；（c）将标的资产擅自抵押买卖的；（d）明知资产使用人在标的资产内从事刑事犯罪活动而不采取措施的；（e）因为乙方原因导致甲方重大损失的。7.3条约定，乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。双方附件一中房屋信息未对居室数量为3室1厅（含优化间）或3室1厅（不含优化间）进行勾选。合同签订后，段英华向自如公司交付了涉案房屋，房屋交付后，自如公司对×××房屋进行了装修。自如公司向段英华支付了服务质量保证金，并支付租金至2020年9月30日。自如公司称因隔断被拆除，房屋作为三居室出租的目的无法实现，遂与段英华协商合同解除事宜，但未征得段英华的同意。2020年9月26日，自如公司向段英华寄送《解约通知函》，通知：“一、我公司决定于2020年11月21日与您解除服务合同，并遵循合同条款约定，向您支付违约金。解约日前的租金预期收益我公司将正常向您支付…段英华不同意自如公司的解约。诉讼中自如公司表示段英华可在自如app中查询到解约结算协议，并可获取智能密码锁。自如公司在解约结算协议中第三条说明根据协议附《费用结算清单》甲乙双方费用结算明细：截止至2020年11月15日乙方应向甲方支付费用6367.56元。《费用结算》列明乙方应付甲方违约金17716元、甲方应付乙方装修损失费7×××.29元、配置设施损失费10760.10元、甲方应退还乙方服务质量保证金8858元、乙方应付甲方预期收益15353.87元、生活费用120.08元。段英华不认可自如公司的结算协议，仅认为收到自如公司结算款6367.56元。2021年1月5日，自如公司向段英华发送短信，告知解约通知及下发房屋永久密码。2021年4月17日，段英华收回房屋，双方在房屋交接时对自如公司欠付生活费进行确认，自如公司仍需支付段英华18元。本院认为，当事人应当依据诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，段英华与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同虽名为资产管理服务合同，但是根据该合同所约定的当事人权利义务内容如：段英华将涉案房屋交由自如公司经营出租，供他人居住，自如公司按照合同约定标准支付“预期收益”的约定符合合同法关于出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的租赁合同基本属性，该合同应当认定为房屋租赁合同。关于自如公司是否享有单方合同解除权一节，因如前所述涉案合同已认定为房屋租赁合同，自如公司作为具有一定规模的房屋租赁企业，应当对相关房屋租赁的政策性规定具有全面的知悉，同时对公司自身业务风险应当具有前瞻性预判。自如公司在经营中设置优化间系其自身经营行为，作为出租人段英华并不知晓，优化间被拆除系其作为房屋租赁市场经营主体的商业风险所致，并非情势变更；故相关经营风险应由自如公司自行承担。自如公司以经营收益受损，合同目的不能实现为由主张可以行使合同解除权的辩称，本院不予采纳。自如公司单方向段英华发送《解约通知函》并要求解除双方合同的行为，不符合双方之间关于合同解除的相关约定，亦不符合合同法定解除的情形，自如公司单方解除合同的行为已经构成违约，应当承担因违约给段英华带来的损失。段英华于2021年4月17日从自如公司处收回房屋，其行为表示同意解除双方的《资产管理服务合同》，故双方合同于2021年4月17日解除。自如公司反诉要求确认其与段英华签署的《资产管理服务合同》于2020年11月21日解除的反诉请求，因自如公司作为房屋租赁合同的违约方不具备合同的单方解除权，故对于其该项反诉请求本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现段英华要求自如公司支付房屋预期收益并赔偿违约金的请求，具有事实与法律依据，本院支持。其中对于段英华要求自如公司支付自2020年10月1日至2021年4月17日的预期收益，本院认为：在双方合同解除前，自如公司应如约交纳租金。但同时还要考虑到，自如公司自2020年11月便开始拖欠租金，且在沟通无果的情况下明确向段英华表示无法继续履行合同。作为出租人，段英华在2021年1月5日收到房屋电子密码后理应及时收回房屋，采取减损措施。因自如公司擅自搬离涉案房屋，故应给予段英华合理的准备时间，根据通常的房屋租赁市场规则，退房应当提前一个月通知对方，作为给予合同相对方再行出租房屋的合理准备时间，而此段时间的房租自如公司应当予以支付。在此之后，段英华仍未收回房屋，故产生的损失应属段英华因未及时采取减损措施而不当扩大的损失，应由段英华自行承担。故本院确定自如公司应支付段英华2020年10月1日至2021年2月5房租，其中2020年10月1日至2020年10月30日数额为8858元、2020年11月1日至2020年11月30日数额为8858元、2020年12月1日至12月30日数额为8858元、2021年1月1日至1月30日数额为8858元、2021年2月1日至2月5日数额为1476.33元。自如公司已支付的质量保证金8858元、及结算款6367.56元予以扣除。自如公司欠付的生活费生活费用120.08元及收房后核实的欠费18元应当支付；故上述折抵后自如公司应支付段英华21820.85元。至于段英华所要求的空置期及维修基金损失，因缺乏合同依据，故本院不予支持。段英华主张收房后需进行装修要求自如公司赔偿免租期的损失，亦缺乏法律依据，本院不予支持。违约金一项，应根据双方合同约定的赔偿标准考虑。诉讼中自如公司自如公司要求酌减违约金，并未提供充分理由，且段英华对于合同解除并无过错，故本院对于自如公司的抗辩意见不予采纳。至于自如公司反诉要求段英华赔偿新配置设施损失费用的请求，因本案系自如公司违约导致合同目的不能实现，故不属于双方合同约定的“合同提前解除”的情形，故本院对于自如公司的该项反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一百四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十一条规定，判决如下：一、确认段英华与北京自如生活企业管理有限公司签订的《资产管理服务合同》于2021年4月17日解除；二、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效后七日内支付段英华预期收益21820.85元、违约金17716元；三、驳回段英华的其他诉讼请求；四、驳回北京自如生活企业管理有限公司的全部反诉请求。案件受理费1183元（段英华已预交），由段英华负担789元，已交纳；北京自如生活企业管理有限公司负担394元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费111元，北京自如生活企业管理有限公司负担，已交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郝 蓬二〇二一年六月三十日书记员 秦鹏博