北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初841号原告：宋方，男，1975年10月16日出生，汉族，华为技术有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郭春瑞，北京市诺恒律师事务所律师。被告：北京海盈房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区瀛海镇镇区瀛顺路16号兴海大厦111室。法定代表人：成欣，总经理。委托诉讼代理人：翟雪明，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡文军，北京市安理律师事务所律师。原告宋方与被告北京海盈房地产开发有限公司（以下简称：海盈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋方及其委托诉讼代理人郭春瑞，被告海盈公司的委托诉讼代理人翟雪明、胡文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋方向本院提出诉讼请求：1．海盈公司支付宋方逾期交房违约金（以房屋总价款9500000元为基数，按照日万分之二的标准计算，自2020年7月1日起至房屋实际交付之日止）；2．海盈公司赔偿宋方损失1900000元（按照房屋总价款20%计算）；3．本案诉讼费用由海盈公司承担。事实和理由：2018年10月，宋方拟购买海盈公司预售的北京市大兴区瀛海府别墅项目。在预售过程中，海盈公司在其宣传册及样板间显示，房屋带有自地下二层至地上三层的电梯，地下部分与地上部分有楼梯相通，三层为封闭式露台，一层带有封闭式庭院，一层南侧有门通往庭院，地下一层通有燃气。基于上述宣传，2018年10月18日，宋方与海盈公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》及相关附件，约定宋方购买位于北京市大兴区瀛海镇C4组团****-****-****地块F2共建混合住宅用地**#住宅楼*层108号房屋（以下简称：108室），包括地上三层，预测建筑面积138．78平方米，房屋总价7147170元。出卖人应当在2020年6月30日前交房，逾期交房按照全部房价款的万分之二，每日向买受人支付违约金。该合同附件四中，明确约定交付设备包括电梯。同日，宋方与海盈公司另签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及相关附件，约定海盈公司购买位于北京市大兴区瀛海镇C4组团****-****-****地块F2共建混合住宅用地**#住宅楼-2层-108号房屋（以下简称：-2-108室），包括地下两层，预测建筑面积133．42平方米，房屋总价2352830元。出卖人应当在2020年6月30日前交房，逾期交房按照全部房价款的万分之二，每日向买受人支付违约金。合同签订后，宋方按照合同约定支付了全部购房款。但至约定交付之日，宋方购买房屋的三层露台并未封闭，电梯井被拆除，一楼南侧未开通通往庭院的门，庭院未封闭，地下部分与地上部分也不能相通，燃气通在地上一层。海盈公司要求宋方必须签订海盈公司拟定好的补偿协议，放弃索赔权利，同时要求宋方必须购买车位，才能交付房屋。宋方未同意，故海盈公司至今不向宋方交房。宋方已按照合同约定期限交付房款，海盈公司应当按照合同约定期限和承诺内容交付房屋。海盈公司至今未交付房屋，已构成逾期交房，应当按照合同约定承担逾期交房责任。同时，海盈公司出售的房屋不符合宣传内容及合同约定，已构成违约，其应对宋方的损失承担赔偿责任。故宋方诉至法院，请法院判如所请。海盈公司辩称，不同意宋方的全部诉讼请求,恳请人民法院依法予以驳回。一、海盈公司已经按照合同约定向宋方交付了房屋,不存在逾期交付违约行为,宋方要求海盈公司支付逾期交房违约金无事实依据。依据案涉预售合同第四章第十一条之约定,海盈公司应于2020年6月30日前向宋方交付房屋。2020年5月14日,海盈公司向宋方发送了《入住通知书》,其本人于5月22日签收。同日,宋方与海盈公司又签订了《协议书》,依据《协议书》第1条之约定,宋方确认海盈公司已经按照预售合同的约定完成案涉房屋交付义务并接收案涉房屋现状情况。海盈公司在合同约定交付日期之前已经完成了交付义务,不存在逾期交付情形。宋方所主张的“逾期交付”完全是由于其委托第三方对案涉房屋进行电梯增建改造以及露台改造原因造成。依据《协议书》第4条之约定,因电梯改造、露台改造原因引起的延期交付,宋方放弃追究逾期交付责任,宋方主张逾期交付违反双方协议约定,也违背诚实信用原则,不应被支持。二、海盈公司交付的房屋完全符合合同约定,不存在违约。宋方要求赔偿1900000元损失无合同及法律依据。（一）宋方该项诉求无合同依据。宋方民事起诉状事实和理由部分主张海盈公司交付房屋不符合约定的理由有4项:1．交付房屋未带有电梯:2．三层露台未封闭;3．没有封闭式庭院:4．地下一层没有通燃气。海盈公司现分别答辩如下:1．案涉房屋不包含电梯设施,海盈公司在预售合同中对此已经进行了明确告知。宋方对不含电梯设备的情况有清晰认知,并且接收和认可了案涉房屋。预售合同正文中没有任何关于电梯的约定或承诺。因预售合同版本系瀛锦苑整体项目的通用版本,因此在合同附件中出现个别包含“电梯”表述的条款,但通过预售合同项下《前期物业服务合同》的附件四、附件五的相关条款以及瀛锦苑高层洋房规划及设计图可以明显看出,预售合同附件中个别包含“电梯”表述的条款都是针对瀛锦苑高层洋房物业共用设备的约定,与案涉房屋无关。通过预售合同附件一房屋平面图可以看出,案涉房屋规划及设计中并没有电梯。在预售合同《补充协议》第十二设计说明第78条中,海盈公司就案涉房屋户型及布局亦向宋方做出了进一步明确说明与告知。海盈公司提供的样板间中,在电梯及其他醒目位置均明确设置了“非交付标准”的提示语,样板间布局不能作为案涉房屋的交付标准。对于宣传资料及样板间与案涉房屋实际交付不一致的问题,案涉预售合同附件十二第73条、74条、75条、76条作出了明确约定,样板间及宣传资料仅是为方便买受人了解房屋布局和使用功能制作,仅供参考,不属于合同内容,不作为交付标准。宋方为满足其自身居住需求,在案涉预售合同之外另行委托第三方进行电梯增建改造,对于增建改造电梯的相关权利义务，宋方与海盈公司在《协议书》中已作出约定,宋方所主张的电梯并不属于案涉预售合同范围内的交付内容。2．案涉预售合同并未约定封闭三层露台。预售合同第三条商品房基本情况第4条明确约定:案涉房屋“有2个阳台,其中0个阳台为封闭式,2个阳台为非封闭式”，预售合同附件一房屋平面图当中,也明确标注三层露台为开敞阳台。依据预售合同及附件一之约定,案涉房屋并不包含封闭式露台,宋方对不含封闭露台的事实明知且签字予以认可。3．案涉房屋并不包含封闭庭院。预售合同第三条房屋基本情况第4条对案涉房屋进行了明确约定,案涉房屋预测建筑面积138．78平米,其中套内面积129．57平米,公摊面积9．21平米,房屋面积中没有封闭庭院的面积约定及承诺。且预售合同附件一规划许可总平面图中,亦没有任何封闭庭院的规划。同时根据附件十二补充协议第100条,海盈公司就规划情况向宋方进行了明确告知,宋方对规划情况知悉并认可。宋方支付的购房款也不包括封闭庭院。（1）房屋单价不包含封闭庭院。依据预售合同第三章商品房价款第六条之约定，地上三层每平米单价55160．68元，该单价系建委依据规划及相关施工文件审批通过的备案价,基于规划文件中不含封闭庭院,因此该备案单价中不包含庭院。（2）商品房面积中不包含封闭庭院面积。宋方支付的地上三层购房款7147170元是根据129．57平米套内面积计算得出,该购房款中不含所谓封闭庭院面积。4．预售合同并未约定燃气装置设置在地下一层。预售合同附件一注明部分第6条明确约定,燃气入户位置以实际施工为准。依据补充协议第80条，海盈公司已经向宋方充分说明,基于设计施工需要，燃气主管道及控制阀安装在商品房首层（一层），宋方对此知悉并认可，同时承诺不因燃气主管道及控制阀向海盈公司提出任何主张要求。（二）宋方以宣传资料及样板间作为交付标准并提出1900000元赔偿诉求无法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定,商品房销售广告及宣传资料为要约邀请,不属于合同内容。只有该要约邀请具体确定,并且同时对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,才构成要约并视为合同内容。本案中海盈公司宣传资料及样板间中体现的内容并不是“具体确定”的,更均未对案涉预售合同的订立以及案涉房屋的价格产生任何影响,不应作为合同内容。1．宣传资料及样板问对案涉预售合同的订立未产生影响。海盈公司宣传资料中没有任何关于电梯、封闭露台、封闭庭院以及燃气装置的描述及承诺。海盈公司提供的样板间中,在所有显著位置均设置了“非交付标准”的文字提示并在预售合同附件十二当中,通过专门条款对宣传资料、样板间的用途及性质作出约定,海盈公司不存在任何虚假宣传或故意隐睛情形。2．宣传资料及样板间展示内容对案涉预售房屋价格不产生影响。案涉房屋性质属于限竞房,房屋单价系建委依据规划及相关施工文件审批通过的备案价,房屋单价基本锁定。宋方所主张的电梯、封闭露台等内容即使存在亦不会对案涉房屋单价产生影响。本院经审理认定事实如下：2018年10月18日，宋方（买受人）与海盈公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定宋方购买108室，项目名称：瀛锦苑；预测建筑面积共138．78平方米；套内建筑面积129．57平方米，分摊共有建筑面积9．21平方米；该商品房层高为3米，有2个阳台，2个阳台为非封闭式；购房款为7147170元。该预售合同第四章约定出卖人应当于2020年6月30日前向买受人交付该商品房，并约定，除不可抗力之外，出卖人未按约定时间将该商品房交付买受人的，逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人解除合同，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金；买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。该预售合同附件十二第108条约定买受人应保证其留给出卖人的通讯联系地址、电话、传真均真实有效，出卖人依上述方式或地址发送通知即为送达……预售合同约定之所有通知均应以书面形式，即邮政快递或手递信件，邮政快递方式送达的，信件发出后第2日为送达日，手递送达的，手递日为送达日，出卖人采用以上任一方式进行送达的，无论是否发生拒收行为，均视为已经送达。该预售合同附件十二第110条约定，因买受人所提供的联系地址有误而导致有关文书未送达，视为出卖人完成送达义务。同日，宋方（买受人）与海盈公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定宋方购买-2-108室，项目名称：瀛锦苑；预测建筑面积共133．42平方米；套内建筑面积126．03平方米，分摊共有建筑面积7．39平方米；该商品房层高为3米，有0个阳台，0个阳台为非封闭式；购房款为2352830元。该预售合同第四章约定了与前述相同的交房日期与违约责任。该预售合同第十章第二十六条约定出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，以邮政快递方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当自变更之日起10日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应当承担相应的法律责任。2018年7月至2019年6月期间，宋方分多笔共计向海盈公司支付购房款9500000元。2020年5月22日，宋方签署《【瀛锦苑】入住通知书》。同日，海盈公司（甲方）与宋方（乙方）签订《协议书》，主要内容为：鉴于乙方需要委托第三方对该房屋北侧电梯井和三层南侧露台进行施工改造，为明确双方权利义务，双方达成以下一致意见：1．双方确认，甲方已经按照预售合同约定和相关法律法规的规定完成预售合同约定之商品房交付义务，并向乙方发出入住通知书，乙方已收到入住通知书并接收该房屋现状情况。如有其他事项，甲乙双方日后另行协商解决。2．乙方为满足自身居住需求，同意并委托第三方对该房屋北侧电梯井和三层南侧露台进行改造，具体情况详见乙方与第三方施工单位签署的《装修改造协议》。如因上述两项改造工程完成后导致房屋装修改造后面积、户型结构、空间尺寸、采光日照、使用功能等发生变化的，乙方确认自行承担后果。3．对于该房屋进行后续的相关施工改造，本着维护乙方利益的原则，双方同意责任共同承担。如因上述第2条中的改造工程出现不能建设或建设后被拆除的情形，以及因改造出现不能办理产权证书或产权证书被冻结的情形，由甲乙双方另行协商解决方案。4．本协议签订后乙方不得以第三方实施的上述两项改造工程未按期交付为理由追究甲方逾期交付责任，因房屋施工改造导致的工期顺延甲方无需为此承担责任……。2020年8月25日，北京市大兴区瀛海镇人民政府向海盈公司出具京大瀛海镇限拆字（2020）140017号《北京市大兴区瀛海镇人民政府限期拆除（回填）决定书》，主要内容为：2020年7月30日，北京市大兴区瀛海镇人民政府执法人员在检查中发现，你（单位）有违法建设行为，遂予立案调查。经查：你（单位）在北京市大兴区瀛海镇C4组团****-****-****地块项目二标段合院北侧建的建筑物，具体为：长1．9米，宽1．9米，面积3．61平方米，共计27处，97．47平方米。现用于搭建电梯井，搭建时间为2020年5月……你（单位）搭建违法建设的行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条第一款规定，影响了本市诚实规划管理秩序，依据《北京市城乡规划条例》第七十五条第一款规定，本行政机关决定：限你（单位）收到本决定7日内拆除（或回填）上述违法建设，并接受复查。逾期未拆除的，本行政机关将报请区人民政府责成有关部门依法强制拆除……。经询问，双方均认可电梯井已于2020年9月被拆除，海盈公司称具体的拆除时间为2020年9月10日。现宋方尚未办理涉案房屋的交接手续，未入住房屋。宋方陈述称其未收房系因为海盈公司要求购房车位，否则不能收房。海盈公司对此不予认可，并表示宋方随时可以收房。经本院释明，双方已于私下自行联系收房事宜。庭审中，宋方称其购买的涉案房屋三层露台未封闭，电梯井被拆除，一层南侧未开通通往庭院的门，庭院未封闭，地下部分与地上部分也不能相通，燃气通在地上一层，地上和地下房屋不相通，不符合海盈公司售房时的承诺。宋方提交海盈公司销售宣传材料及销售视频、样板间照片、安居客网站照片等证据证明海盈公司在售房宣传时其应当交付的房屋是有上述内容的。海盈公司称宣传材料中并没有关于电梯、封闭庭院等的承诺，而其当时的样板间有“非交付标准”的提示，宣传材料及样板间展示的内容并非房屋交付时的状态。宋方另提交其于2020年9月24日与海盈公司工作人员的通话录音，证明海盈公司要求购买车库的事实。录音中，宋方问：“如果不买那两个车位，我现在收房，是不是可以？”工作人员回答：“这个是不行的，公司规定说，那个因为他那个正好在咱们门口嘛，其他家也用不了。”宋方说：“那不见得啊，咱下面不是公共的吗，你的意思是说如果我不买那个车位就没法收房是不是？”工作人员回答：“因为是配套的，就是说这个，公司这边也提出了那个什么，提出了那个收房，跟业主把车位费收回来嘛。”海盈公司对于录音的真实性认可，但海盈公司认为宋方的问话具有诱导性，且仅凭一个非正式情景中的沟通，并不足以认定购买车位为收房的条件，而海盈公司已于2020年10月14日向宋方发送了《关于尽快收房的催告函》，但宋方从未按照《入住通知书》及《关于尽快收房的催告函》的要求向海盈公司提出办理收房手续。海盈公司提交《关于尽快收房的催告函》和相应快递订单（收寄日期为2020年10月15日，邮寄地址为北京市海淀区中关村319号楼，收件人为宋方，电话为178XXXXXXXX）佐证，《关于尽快收房的催告函》载明：“为维护您的合法权益，避免房屋长期空置的不利影响及保修期过期，尽快为您办理完毕该房屋的权属转移登记，我司再次向您书面函告：鉴于在您缴纳相关契税、公共维修基金等费用后，我司才能为您办理该房屋的权属转移登记，请您尽快完成该房屋相关税费的缴纳、履行收房手续并向我司提交关于办理商品房权属转移登记应由买受人提交的各类资料，我司工作人员将尽快为您办理各项手续。如因您个人原因所引发的诸如房屋空置、物业服务费用（自2020年9月1日开始计费）、保修期过期、无法办理权属转移登记等相关费用、一切不利后果及法律责任均由您自行承担。”宋方对上述证据不予认可，称根据邮件查询记录，上述快递函件已被退回，自己从未收到过《关于尽快收房的催告函》。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，宋方与海盈公司所签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》及《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》系双方真实意思的表示，且符合有关法律规定，合法有效。本案争议的焦点主要为以下两方面：一是涉案房屋的现状是否符合合同约定，宋方因电梯、露台封闭等的损失海盈公司是否需要赔偿；二是海盈公司是否存在逾期交房的事实。关于第一个争议焦点，双方签订的预售合同并无关于电梯、封闭露台、封闭庭院等的约定，虽然涉案房屋现状与宋方提交的宣传材料、样板间照片等证据中显示的情况不符，但销售房屋时的宣传材料显示的均是房屋装修后的状况，该状况与实际交付的毛坯房状态不符亦符合常理，而宋方于2020年5月22日分别在《【瀛锦苑】入住通知书》及《协议书》中签字确认，该《协议书》约定由第三方对涉案房屋北侧电梯井和三层南侧露台进行改造，说明宋方明确知道涉案房屋交付时并无电梯和封闭露台，需要通过后期装修安装，且根据《协议书》约定的内容，“甲方已经按照预售合同约定和相关法律法规的规定完成预售合同约定之商品房交付义务，并向乙方发出《入住通知书》，乙方已收到《入住通知书》并接收该房屋现状情况。如有其他事项，甲乙双方日后另行协商解决”，以上约定内容显示，宋方当时认可海盈公司完成预售合同约定之商品房交付义务，并且接收房屋现状。在此情况下，本院对宋方主张涉案房屋不符合承诺内容应予赔偿的请求不予支持。关于海盈公司是否逾期交房的问题，虽然《协议书》中宋方已确认海盈公司“已经按照预售合同的约定和相关法律法规的规定完成预售合同约定之商品房交付义务”，但该房屋的实际交付方式为委托给第三方进行房屋北侧电梯井和三层南侧露台进行改造，而2020年9月，上述改造项目被认定为违法建设被拆除，在此情况下，海盈公司应当及时将涉案房屋交付给宋方，现房屋长期未办理交接，是否应认定为海盈公司逾期交房，对此，本院有以下几点考虑：首先，宋方于2020年9月24日通过电话方式向海盈公司工作人员询问收房事宜，该行为应当认定为宋方向海盈公司提出了收房的意思表示，虽然通话对方系以口头形式进行了答复，海盈公司并未以书面形式告知其交房条件，但通话对方系海盈公司的工作人员，宋方有理由相信其答复内容来自于海盈公司，故该工作人员提出以购买车位为收房条件应当认定为海盈公司拒绝宋方的收房要求。其次，海盈公司于2020年10月15日向宋方邮寄了《关于尽快收房的催告函》，从该催告函的内容上来看，并无关于要求宋方购买车位的表述，虽然该邮件被退回，但海盈公司的邮寄地址及联系方式系宋方在预售合同上签字确认的地址，且从双方预售合同的约定来看，以该地址及联系方式邮寄书面材料，邮件发出后第二日为送达日，故海盈公司在邮寄该催告函后第二日已完成向宋方通知交房的义务，宋方未提交证据证明在此之后收房遭拒，其后未收房的法律后果应由宋方自担。综上，海盈公司确实存在逾期交房的事实，宋方诉讼请求的合理部分应当予以支持，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况（包括宋方与海盈公司工作人员的通话时间、海盈公司邮寄《关于尽快收房的催告函》的时间、双方关于逾期交房违约责任的约定等）、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定海盈公司给付宋方逾期交房违约金40000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京海盈房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付宋方逾期交房违约金40000元；二、驳回宋方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13052元，由宋方负担12652元（已交纳），由北京海盈房地产开发有限公司负担400元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 瑶二〇二一年六月四日书记员 张思竹