北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初22465号原告：孙建春，男，1971年1月29日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：刘静，北京冠领律师事务所律师。被告：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室。法定代表人：郭淑华，经理。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层（02）2003。法定代表人：张永田，经理。上述二被告的共同委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。原告孙建春与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称：泰禾商业公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称：泰禾嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙建春及其委托诉讼代理人刘静、被告泰禾商业公司和被告泰禾嘉信公司的共同委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙建春向本院提出诉讼请求为：1.请求法院依法判令被告1立即支付原告租金249109.95元（暂自2020年3月1日计算至2021年5月31日租金）（16607.33元乘以15个月）及逾期支付违约金49821.99元（根据合同第九条第一款、第八条第三款约定），总计298931.94元；2.请求法院依法判令被告2对被告1应当承担的责任范围内承担连带保证责任；3.诉讼费由被告承担；事实理由：2018年2月24日，原告与被告1签署《北京市房屋租赁合同》，双方约定原告将位于北京市大兴区黄村镇0101-017、021e、021c地块F3其他类多功能用地017-4#办公商业楼15层1504（现房行政登记地址为：北京市大兴区义和庄北路11号2号楼15层1504），建筑面积62.08平方米的房屋出租给被告1，租金为每月16607.33元，租期为2019年9月1日至2024年11月30日，免租期3个月，本季度期满后15日内被告1按照协议约定支付原告下季度租金。2019年9月1日，原告按约将涉案房屋交付给被告1，被告1仅支付了一个季度的租金49821.99元，其他季度租金至今未支付，根据双方合同约定，被告1应承担逾期付款违约责任，违约金按照全部租金的20%支付，原告多次索要，均不予支付，特提起诉讼。2018年2月24日，原告与被告1、被告2签署保证担保协议，三方约定被告2对被告1履行《北京市房屋租赁合同》产生的租金、违约金、赔偿金及利息承担保证责任。双方对保证方式没有约定，根据担保法第十九条之规定，应视为连带保证责任。泰禾商业公司、泰禾嘉信公司辩称，我方不同意支付违约金，合同明确约定只有在合同解除情况下才支付违约金，对于拖欠租金认可。关于诉求二、被告认为承担的是一般保证责任，而不是连带保证责任，故被告享有申诉抗辩权，根据其他案例，法院都认定被告应该承担一般保证责任，具体可以根据担保法第17条约定，根据民法典第686条约定，根据最高院使用民法典时间效力若干规定，我方认为该案件是事实民法典之前引发民事纠纷案件，使用当时的司法解释，但是法律另有规定的除外，可以使用民法定的相关规定，故按照过去及相关法律规定都应该承担一般保证责任。对第一条要求被告承担支付违约金，被告认为如果双方未能够解除租赁合同，则原告无权要求被告承担违约金，根据房屋租赁合同第八条第三款规定，只有在解除合同的前提下原告可向被告请求支付违约金，另未解除的情况下被告认为双方未有约定条款。如果要求支付违约金的话我方认为也应该按照银行拆借利率计算更为公平合理，而不是按照原告主张的金额进行认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2017年2月20日，孙建春与泰禾嘉信公司签订了北京市商品房预售合同，购买泰禾金悦中心017-4#办公商业楼第15层1504号。2018年2月24日，孙建春（甲方、出租人）与泰禾商业公司（乙方、承租人）就北京市大兴区黄村镇0101-017、021e、021c地块F3其他类多功能用地17-4#办公商业楼15层1504室（建筑面积62.06平方米）的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2019年9月1日起至2024年11月30日止，其中免租期为3月。第四条租金支付方式：租金标准及支付方式：16607.33元/月，按季度支付……租金支付时间：首期租金于免租期结束后、甲方交付房屋10日内一次性支付，即49821.99元。此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。第八条合同解除与变更：……（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。第九条违约责任：（一）……乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。同日，孙建春（丙方、产权人）、泰禾嘉信公司（甲方、保证人）、泰禾商业公司（乙方、被保证人）签订《保证担保协议书》，约定：第一条：本协议所担保的主合同为乙方与丙方2018年2月24日签署的《北京市房屋租赁合同》。第二条：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息……第四条：甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。第五条：乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）……。合同签订后，孙建春向泰禾商业公司交付房屋。泰禾商业公司交纳租金至2020年2月29日。2020年3月1日起未再交纳租金。在庭审中，孙建春同意解除合同，解除时间为2021年4月16日，并同意自2021年4月16日起算，给付被告35日的腾退期。二被告认可合同解除日期为2021年4月16日，但要求自判决生效之日起给付35日的腾退期。孙建春在庭审中表示如果确认合同解除日为2021年4月16日，其诉讼请求变更为：被告1支付租金224198.96元（暂至2020年3月1日计算至2021年4月16日及逾期违约金44839.80元，依据是合同第九条第一款、第八条第三款约定），共计269038.76元。孙建春提交地址证明一份，以证明北京市大兴区义和庄北路11号2号楼15层1504与北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其它类多功能用地017-4#办公商业楼15层1504系同一地址。泰禾商业公司与泰禾嘉信公司对该地址情况予以认可。另查，孙建春认可其与泰禾商业公司于2021年4月16日办理了房屋腾退交接手续。孙建春主张收回房屋时涉案房屋内无任何家具家电，但根据其与泰禾商业公司签订的《房屋独家委托协议》约定，其已经向泰禾商业公司支付了17500元的家具配饰费用。在庭审中，双方当事人均同意就房屋腾退引发的后续事宜另案处理。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案仍适用当时的法律及司法解释。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。泰禾商业公司与孙建春之间签订了《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。合同签订后，因泰禾商业公司未按照约定方式向孙建春交纳房屋租金，泰禾商业公司以自己的行为表明不再履行合同，孙建春有权据此解除合同。孙建春和被告在庭审中均同意解除合同，并已经于2021年4月16日办理了房屋腾退手续，故本院认定双方合同的解除时间为2021年4月16日。关于租金。泰禾商业公司认可自2020年3月1日起未再向孙建春交纳租金，因此对于孙建春要求泰禾商业公司支付自2020年3月1日起至2021年4月16日止的租金224198.96元的诉讼请求，并未高于本院核定数额，故应予以支持。关于违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，泰禾商业公司存在逾期未支付租金的违约情形，合同中约定的违约金标准过高，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，依法予以酌减，酌情支持33214.66元。关于保证责任。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三方签订的《保证担保协议》第二条约定：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第四条约定：如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。上述约定符合担保法中对连带保证的相关解释，故对孙建春主张泰禾嘉信公司对泰禾商业公司上述给付义务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认孙建春与北京泰禾商业管理有限公司于2018年2月24日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付孙建春2020年3月1日至2021年4月16日期间房屋租金224198.96元；三、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付孙建春违约金33214.66元；四、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第二项、第三项确定的北京泰禾商业管理有限公司所欠孙建春的债务承担连带保证责任。北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；五、驳回孙建春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5336元，由孙建春负担321元（已交纳），由北京泰禾商业管理有限公司负担5015元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二一年六月二十八日法官助理  刘天怡书 记 员  陈禄源