陕西省宝鸡市中级人民法院民事判决书 (2021)陕03民终1028号 上诉人（原审原告）：侯利玲，女，汉族，1969年8月2日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人：宋广智，陕西永佳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宝鸡博大置业有限公司，住所地宝鸡市渭滨区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX3530。法定代表人：高飞，执行董事。委托诉讼代理人：高鹏，陕西新纪律师事务所律师。上诉人侯利玲因与被上诉人宝鸡博大置业有限公司（以下简称博大置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2020）陕0302民初3567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人侯利玲委托诉讼代理人宋广智，被上诉人博大置业公司委托诉讼代理人高鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。侯利玲上诉请求：撤销陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2020）陕0302民初3567号民事判决，依法改判支持上诉人全部诉讼请求。事实与理由：1、一审判决认为涉案合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效是完全错误的。2、一审判决上诉人对合同解除承担65%过错责任是完全错误的,被上诉人停水停电致使上诉人无法正常经营，被上诉人应承担合同解除的全部责任。3、一审判决认定上诉人装修损失和中央空调损失亦属错误,该两项损失被上诉人仅承担35%赔偿责任错误，一审酌定装修费用15万元也明显错误。博大置业公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审驳回上诉、维持原判。侯利玲向一审法院提起诉讼请求：1、判决被告赔偿原告装修损失18万元；2、判决被告赔偿原告空调损失22652元；3、判决被告退还原告押金10820元；4、判决被告退还原告物业费12857元；5、判决被告承担本案全部诉讼费用。一审法院查明, 2016年3月10日，原告侯利玲（承租方、乙方）与被告博大置业公司（出租方、甲方）签订《商铺品租赁合同》，约定：甲方同意乙方承租坐落于宝鸡市渭滨区XX路神农新天地项目80101/80102号商铺；租赁商铺计费面积为273.56平方米，一层136.78平方米，二层136.78平方米；租赁期限3年，自2016年3月15日起至2020年3月14日止，其中2016年3月15日起至2017年3月14日止为免租期，免租期不计入租赁期限；租金起记日期为免租期结束后的第一个月首日；租赁单价为一层每月每平方米48元，二层为每月每平方米36元；自合同签订之日起当日内缴纳首次租金（6个月），实际缴纳金额为68937.12元；免租期满前90日甲方下达下一阶段租金缴纳通知书，免租期满前60日前须缴纳下一阶段租金；房屋租金不包括按国家规定乙方缴纳的任何税费，承租方必须按照约定时间向出租方缴纳租金，如无故拖欠租金，出租方有权向承租方收取违约金，则自超出缴纳日当日起向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金，直至补交日为止，拖欠租金超过45日，出租方有权无条件收回商铺；租赁面积60平方米以上的，押金为一个月租金，即11489.52元；该物业由甲方指定的物业管理公司管理，物业管理公司在甲方的授权范围内代表甲方行使物业管理权和承担物业管理义务；物业公司须具备相关资质，根据国家颁布的《物业管理条例》中约定的管理内容对该物业进行管理，并根据甲方物业管理公司向当地物价局申报获批的标准收取，目前暂定为物业费为每平方米2.5元、电费为每度1.5元、水费为每立方米5.8元，最终收取金额及缴纳办法以物业公司发放的缴费通知单金额为准。该合同同时对双方其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，被告博大置业公司依约向原告侯利玲交付商铺，原告侯利玲对案涉商铺进行了装修，用于经营“宝鸡市渭滨区XX餐厅”（以下简称“珍味轩”）。原告侯利玲向被告博大置业公司支付押金10820.68元，支付商铺租金截止日期为2018年9月14日，支付物业费截止日期为2019年3月31日。2016年8月28日，被告博大置业公司作为甲方与案外人曹某某（珍味轩）作为乙方签订《神农新天地库房租赁协议》，约定：租赁期限自2016年8月28日至2017年2月27日；租赁面积27平方米，每月900元；乙方应在第一次一次性支付甲方6个月租金，押金1000元，合计6400元；如乙方需要续租，乙方应在合同到期前一个月通知甲方并提前一个月支付甲方6个月租金。该协议还对其他事项进行了约定。该协议签订后，被告博大置业公司将约定库房交付案外人曹某某用于珍味轩经营。2017年6月17日，原告侯利玲向神农生态烧烤园运营部提交《申请》一份，载明：“本人为神农生态烧烤园8#101（珍味轩）商铺租户，现因个人经济紧张原因推迟缴纳商铺（8#101）2017年北侧外摆区域费用3000元。在此，本人承诺于2017年8月31日之前将所拖欠款项3000元交清，如没有在约定时间内将拖欠费用缴清，运营管理中心将对8#101北侧外摆区域做收回处理。本人无异议。”后曹某某在外摆区域搭建一篷布外摆棚。2019年10月23日，铁路部门发现上述外摆棚存在危及铁路安全的隐患。2019年12月11日，宝鸡市渭滨区城市管理执法局向被告博大置业公司下达责令改正通知书，要求其停止违章搭建行为。2019年12月12日，曹某某书面委托被告博大置业公司工作人员李某某将其位于神农生态烧烤园8号101北侧临建大棚拆除，大棚内物品全部放弃。2018年9月，被告博大置业公司发现珍味轩商铺用水量明显少于其它经营商铺，遂对珍味轩水表进行检查，发现用水时水表不进行计量。2018年11月，被告博大置业公司对珍味轩水表进行更换后，发现问题仍然存在。被告博大置业公司进一步检查认为是墙体内装有暗管，用水不经过水表。2018年11月28日，被告博大置业公司作出《关于神农项目8#801商户私自改水的处理方案》并送达珍味轩经营者，载明：对801商户用水异常问题，经其工程部水电工程师排查查清801商户在装修XX段XX路改装，将水表管路绕开用水近三年之久，实属盗窃行为；并据此作出处理方案：根据园区商户开业以来平均用水量计算，801商户应补交水费26785元，并处5000元罚金，共计31785元；截止日期没有按时缴费，对该商户实行停止营业。曹某某不同意上述处理方案，主张其并未私改水路，要求原告进一步调查。2018年12月3日，神农生态烧烤园运营管理中心向珍味轩发通知一份，要求其于2018年12月5日下午18时前将所欠款项全额缴清，否则将处以停业整顿并通过司法途径追缴欠款。2018年12月1日前后，被告博大置业公司对珍味轩断水断电，于2019年2月3日恢复供电。2019年3月1日，被告博大置业公司及神农生态烧烤园运营管理中心向珍味轩送达《催缴函》一份，载明，“贵店已拖欠房费5个月有余，运营管理中心多次考虑到贵店的实际情况一直予以拖延，由于拖欠费用时日之久，现通知贵店及时缴清以下所欠款项：1、房费68937元（2018年9月15日-2019年3月14日）。在此期间所产生的滞纳金已向公司申请给予免除，请您接到此通知后于2019年4月1日前到运营管理中心缴清欠款。”曹某某于当日予以签收。当日，曹某某将案涉承租房屋内后厨物品装车欲拉运走时，被告博大置业公司工作人员以未经被告公司允许为由予以阻拦。原告侯利玲自认，自被告博大置业公司停水停电后，其一直要求搬出商铺，2018年3月1日是准备彻底搬离。2019年3月21日，神农生态烧烤园运营管理中心向原告侯利玲邮寄《清场催缴函》一份（于2019年3月22日签收），载明其违反合同约定拖欠房租及相关费用至今，包括：1.2018年9月15日至2019年3月21日房费71581.02元（滞纳金款项暂未计算），2.根据《关于神农项目8#801商户私自改水的处理方案》应缴罚款5000元及应补交水费26785元，3.补交2017年、2018年北侧外摆区域费用6000元。并限其于2019年3月27日之前缴清，并将该商铺水电气卡及钥匙交至神农生态烧烤园运营管理中心，同时保持原商铺达到可出租状态完好，否则被告博大置业公司将通过法律诉讼解决。后因侯利玲未清缴费用并交回房屋，被告博大置业公司将侯利玲、曹某某诉至本院。在本院原审审理过程中，经本院协调，曹某某于2019年7月9日将案涉租赁房屋返还给被告博大置业公司，被告博大置业公司工作人员向曹某某出具《收条》一张，载明“今收到8#01原珍味轩后门钥匙壹把，三张水电气卡，一张燃气卡。”原告侯利玲自认，除中央空调外，其它有价值的可移动物品均已从租赁商铺内搬离。 另查，原告侯利玲于2016年4月13日注册成立“宝鸡市渭滨区XX餐厅”（经营地址位于案涉租赁房屋），于2019年7月26日以歇业为由申请注销。2019年7月26日，曹某某申请注册成立“宝鸡市渭滨区新珍味轩小餐馆”，经营地址位于XX路XX号XX花园XX号门面房。曹某某于2018年12月3日已就该房屋与房主签订租赁合同。又查， 2015年4月27日，宝鸡市渭滨区神农镇人民政府（甲方）与被告博大置业公司（乙方）签订《神农生态烧烤园项目合作合同》，约定该项目建设投资以乙方为主，甲方作为区政府授权本项目合作主体，提供项目公共配套设施建设，甲方以项目20年经营权作为乙方投资回报，项目用地使用权由甲方提供。2015年8月4日，宝鸡市城乡建设规划局在神农生态烧烤园总平面布置图上加盖公章，注明“原则同意神农烧烤园总平”。再查，被告博大置业公司实际按每吨6.8元向商铺收取水费，从2017年9月5日起按4.5元/㎡向商铺收取物业费。还查，原告侯利玲购买中央空调一套安装于案涉租赁房屋内，支出货款32360元。原告侯利玲撤场时并未将空调拆除。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案争议焦点为：1.案涉房屋租赁合同是否有效；2.如租赁合同有效，合同是否已解除，导致合同解除的原因是什么，责任在哪一方；3.原告主张的相关费用应否予以支持。对此，分述如下。一、案涉房屋租赁合同的效力。经查，案涉商铺占用场地已经主管部门审批，办理相关证照是行政部门行使行政管理权的事项，并不影响合同的效力。且原告在接受租赁物时有适当的检视义务，原告已进行装修并经营餐饮，足以说明租赁物没有不适合原告使用的情形。因此，一审法院认定案涉合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效。二、合同解除的原因及责任。1.原告侯利玲自认从被告博大置业公司对珍味轩停水停电后，其一直要求搬出商铺，2018年3月1日其准备彻底搬离，但因被告博大置业公司阻止而未果。曹某某也确实于2018年3月1日拉运商铺内物品。因此，原告侯利玲及曹某某已经以其行为表示了不再履行案涉租赁合同的意思。2019年3月21日，被告博大置业公司以神农生态烧烤园运营管理中心名义向原告侯利玲发出《清场催缴函》（于2019年3月22日邮寄送达），限被告于2019年3月27日之前缴清费用，交还水电气卡及钥匙并保持房屋可出租状态完好，亦表明了终止双方租赁合同的意思。因此，双方实际已就案涉租赁合同的解除达成合意，一审法院认定案涉合同于2019年3月22日经双方协议而解除。2. 双方导致合同解除的责任大小。案涉合同虽因双方协议解除，但双方同意解除合同实系基于该合同实际已难以继续履行。而对此，双方均存在过错。其中，原告侯利玲存在如下过错：a.未按照约定期限支付房屋租金。案涉商铺租赁合同虽对于租金缴纳的约定不甚清楚，但根据商铺租赁合同、库房租赁合同的相关约定及被告博大置业公司向原告侯利玲催收函件的表述，以及双方实际的履约行为，可以认定原告侯利玲需预先交纳后期租金符合双方实际约定，原告侯利玲拖延支付租金违反该约定。b.珍味轩水表异常情况，即便非因原告侯利玲私改水路所致，但其用水量明显偏少、少交水费系事实，原告侯利玲对此应当明知而未主动查找原因；在被告博大置业公司发现问题进行调查期间，原告侯利玲亦未积极与被告博大置业公司沟通协商弥补被告博大置业公司损失解决问题；在被告博大置业公司作出处理方案后，原告侯利玲仍不及时与被告博大置业公司沟通协商交纳一定费用，对于双方矛盾升级负有一定责任。c.被告博大置业公司采取断水断电措施后，原告侯利玲仍未积极协商解决争议，而是立即于2018年12月3日另行租赁房屋从事餐饮经营，对被告断水断电导致其经营损失持放任态度，不打算继续履行案涉租赁合同。d.在被告博大置业公司于2019年春节前向其恢复供电并通知其免除拖欠租金滞纳金的情况下，原告侯利玲仍以拉运财物的行为表明其不愿再履行案涉租赁合同。被告博大置业公司存在如下过错：a.未按照租赁合同约定的物业费、水费标准计收相关费用，增加了原告侯利玲的经营成本；b.在无充足证据证实原告侯利玲私改水路偷用水情况下，认定原告侯利玲存在上述行为并要求原告侯利玲补交水费并交纳罚款共计31785元，显然不妥；c.为迫使原告侯利玲交纳水费、罚款及其它费用，不当采取停水停电措施，致使原告侯利玲无法正常经营造成损失。对于上述双方的违约行为，一审法院认为，被告博大置业公司的违约行为虽给原告侯利玲经营造成一定影响，尤其是不当断水断电行为给原告侯利玲造成营业损失，但尚不致案涉合同无法继续履行必须解除；原告侯利玲因经营状况不佳拖欠被告博大置业公司相关费用，不积极解决用水争议，放任损失发生，不愿再继续履行案涉租赁合同才是导致案涉租赁合同解除的主要原因。综合本案实际情况，一审法院认定对于合同的解除原告侯利玲承担65%的过错责任，被告博大置业公司应承担35%的过错责任。三、原告侯利玲主张的相关诉请。1、关于原告侯利玲主张的装修费及安置中央空调的费用。被告博大置业公司向原告侯利玲交付房屋后，原告侯利玲为经营餐饮需要进行装修不可避免，被告博大置业公司对此质疑，可以提供相关证据，其仅有质疑，没有证据支持，不足以否定原告侯利玲请求的合理性。因原告侯利玲经营需要安装添置了中央空调设施和设备，根据常识，租赁房屋内安装的中央空调设施和设备已与房屋结合成为不宜分割的整体，如果硬性分离，必将会造成财产价值的损毁。故对原告侯利玲要求赔偿装修、安装中央空调费用的请求，予以支持。案涉租赁房屋内的装修物及中央空调设施和设备归被告博大置业公司所有。关于赔付数额，原告侯利玲提出装修按5年折旧，中央空调按10年折旧，被告博大置业公司未提出相关意见，原告侯利玲的主张并无不当，予以采纳。本案中，原告侯利玲仅向法院提交装修合同及收据，并未提交其支付装修费用的其他有效凭证予以佐证，对其上述证据的真实性无法采信，其主张的装修款45万元，一审法院不予认定。综合全案及租赁房屋面积，一审法院酌定装修费用为15万元，按照原告侯利玲主张的折旧计算标准，被告博大置业公司应赔偿原告侯利玲装修损失为（150000元÷5年）*2年*35%=损失21000元。被告博大置业公司应赔偿原告侯利玲中央空调损失为（32360元÷10年）*7年*35%=7928.20元。2、关于暂定为物业费为2.5元/㎡、电费为1.5元/度、水费为5.8元/立方的变更问题，原告侯利玲作为物业控制人和格式合同的提供者，应当全面履行合同给自己设定的义务，合同对价格变更设有相应的条件，应当根据被告物业管理公司向当地物价局申报获批的标准收取，被告博大置业公司没有提供相关的证据证实该区域由符合资质的物业公司提供物业服务，并经物价部门批准，向商户公示，其价格变动不具有合理性，在物业服务达不到相关标准之前，只能按暂定价格收取，原告侯利玲的此项主张理由正当，一审法院予以采纳，对于多收的物业费依法应当返还，关于多收物业费数额，停电前2017年9月15日至2018年11月30日，每月547. 12元共计7933.24元，停电后到被告撤出前，每月1231.02元共计4924.08元，合计12857.32元，对原告侯利玲的此项请求本院予以支持。3、关于原告侯利玲主张的押金。本案中，原告侯利玲确向被告博大置业公司缴纳押金10820.68元，现双方之间的租赁合同已解除，原告侯利玲的上述请求，于法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、被告宝鸡博大置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告侯利玲各项损失共计28928.20元。二、被告宝鸡博大置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告侯利玲物业费、押金共计23678元。三、驳回原告侯利玲的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4690元，由原告侯利玲承担3600元，被告宝鸡博大置业有限公司承担1090元。   二审期间，侯利玲自认，自博大置业公司停水停电后，其一直要求搬出商铺，2019年3月1日准备彻底搬离。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。    本院认为，本案二审主要争议焦点为：一、案涉合同的效力问题；二、对案涉合同解除的过错责任比例划分问题；三、关于装修损失问题。具体分析如下：   关于焦点一，根据本案查明事实，2015年4月27日，宝鸡市渭滨区神农镇人民政府（甲方）与博大置业公司（乙方）签订《神农生态烧烤园项目合作合同》，约定该项目建设投资以乙方为主，甲方作为区政府授权本项目合作主体，提供项目公共配套设施建设，甲方以项目20年经营权作为乙方投资回报，项目用地使用权由甲方提供。2015年8月4日，宝鸡市城乡建设规划局在神农生态烧烤园总平面布置图上加盖公章，注明“原则同意神农烧烤园总平”。据此，案涉商铺占用场地总平规划已经主管部门审批，办理相关证照是行政部门行使行政管理权的事项，并不影响合同的效力，且案涉合同已实际履行。故，原审法院认定案涉合同合法有效，并无不当，上诉人该上诉理由不能成立。    关于焦点二，支付租赁费系承租人的基本合同义务，本案中，案涉商铺租赁合同虽对于租金交纳的约定不甚清楚，但根据商铺租赁合同、库房租赁合同的相关条款及博大置业公司向上诉人催收函件的表述、双方实际的履约行为，可以认定承租人需预先交纳后期租金符合双方实际约定，但上诉人侯利玲在被上诉人多次催交的情况下，仍拒不履行交纳租金的基本合同义务，构成根本违约，应对最终导致双方合同解除承担主要责任。另外，被上诉人博大置业公司在无充足证据证实侯利玲私改水路偷用水的情况下，认定侯利玲存在上述行为并要求侯利玲补交水费、交纳罚款；同时，被上诉人博大置业公司作为出租方，在双方出现纠纷时，未依法行使权力，而采取停水停电等不当措施，致使侯利玲无法正常经营，对双方合同解除亦应承担一定责任。综合以上事实，本院认为，原审法院认定侯利玲对于合同解除承担65%的过错责任，博大置业公司对于合同解除承担35%的过错责任，并无不当。    关于焦点三，上诉人侯利玲作为主张损失赔偿的一方当事人，其虽然提交了装修合同及收据，但对该较大数额款项的支付其并未提交任何诸如银行流水、微信转账等有效支付凭证予以佐证，上诉人提交的现有证据不能形成完整的证据链，且被上诉人对侯利玲主张的装修费亦明确表示不予认可，故原审法院综合考虑案涉房屋的面积、用途等，酌情确定装修费用为15万元，折旧后按责任比例认定由被上诉人博大置业公司赔偿上诉人侯利玲21000元，符合案件事实。    综上，上诉人的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：    驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费4690元 ，由上诉人侯利玲承担。    本判决为终审判决。                       审  判  长     邱有前    审  判  员     李宝萍审  判  员     彭  澍   二0二一年六月二十九日 法官 助 理     王家英   书  记  员     刘宜卓