广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2020)粤0309民初9507号原告：英某，女，汉族，2003年1月21日出生，户籍所在地北京市西城区。法定代理人：母某，男，1956年12月10日出生，户籍所在地北京市西城区。委托诉讼代理人：母芗苓，女，汉族，1953年3月23日出生，户籍所在地北京市石景山区。委托诉讼代理人：曹恒民，北京坤韬律师事务所律师。被告：陈晓东，男，汉族，1969年7月13日出生，户籍所在地广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：闫涛，北京市君润律师事务所律师。被告：朱群霞，女，汉族，1968年10月21日出生，户籍所在地广东省深圳市龙华区。原告英某与被告陈晓东、朱群霞房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员陈晖独任公开开庭进行了审理。原告委托代理人母芗苓、曹恒民和被告陈晓东委托诉讼代理人闫涛到庭参加诉讼，被告朱群霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付房款1411.4386万元；2、判令两被告向原告支付违约金(违约金按每日万分之五的标准，其中111.4386万元为基数，自2017年10月13日起算；以300万元为基数，自2018年8月1日起算；以1000万元为基数，自2018年12月1日起算，均计至付清房款之日止）；3、判令两被告赔偿原告汇率损失(其中111.4386万元以2017年10月12日汇率为标准、300万元以2018年8月1日汇率为标准、1000万元以2018年11月30日汇率为标准)；4、判令两被告将前述费用汇成美元汇至原告指定账户；5、判令两被告向原告支付律师费13万元、交通住宿费5140.54元；6、判令两被告向原告支付保险费30380元、承担保全费5000元及诉讼费；7、确认原告与陈晓东、王宇坤签署的存量房屋买卖合同无效；8、确认两被告的财产与山西天华众合信息科技有限公司、山西飞蓝置业有限公司、屯留县百华翰林房地产开发有限责任公司、通山方恒建材有限公司、通山世茂工程建设劳务有限公司、北京中铉房地产开发有限公司、深圳市天华和信息科技有限公司、深圳市百华翰林建材有限公司的财产混同。事实与理由：2017年8月7日，原告通过受托人母芗苓与被告陈晓东签署了《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告将其所有的位于北京市朝阳区的房屋卖给陈晓东，价格为1800万元。2017年8月9日，就该房屋的付款事宜原告的监护人与陈晓东签订一份《付款协议》，约定双方办理完房屋的过户手续十五日内买受人支付500万元，2018年7月支付300万元，2018年11月支付1000万元，上述款项均换汇成美元汇至指定的美国银行账户。上述合同签订后，原告依约履行了合同义务，但陈晓东支付的房款共388.5614万元，尚欠1411.4386万元。两被告是夫妻关系，在被告购买涉案房屋后，随即严重违反《付款协议》的约定，私自将涉案房产抵押贷款。被告陈晓东辩称：1、原告提出要求被告支付房款1411.4386万元，应当依据双方提供的证据以及被告向原告、原告法定代理人打款的实际情况来确认；2、关于第二项诉讼请求，被告认为违约金过高，由法庭予以调整；3、关于第三项诉讼请求，被告不予认可汇率损失；4、对第四项诉讼请求不予认可，根据中国人民银行相关的换汇的政策，被告个人每年才换汇5万美元，即使法庭判决被告支付房款，也应当以人民币来计算；5、第五项请求没有法律依据；6、第六项请求由法庭根据法律规定进行裁决；7、对第七项请求，应该另案处理。因为合同相对性，原、被告之间签署多份房屋买卖合同，应当由原告主张本案所依据的合同。根据之前原告是否认和王宇坤签署的买卖合同，该合同是否无效是另案处理；8、第八项请求与本案无关。最后依据合同相对性，被告朱群霞不是买卖合同的一方主体，所以不应当由朱群霞承担相应的责任。被告朱群霞没有提供书面答辩意见，也未提供证据。经审理查明：2017年8月7日，原告委托母芗苓与被告陈晓东签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告将位于北京市朝阳区的房屋，以1800万元的价格转让给陈晓东，其中在签订合同时陈晓东付定金300万元，陈晓东未按照附件约定期限付款的，每日按应付款项的万分之五向原告支付违约金。该房屋买卖合同签订后，原告的父亲母某于2017年8月9日与被告陈晓东又签订了《付款协议》，对于上述房屋买卖合同的价款具体支付方式进行约定。双方在该协议中约定，总房款1800万元，由陈晓东换汇成美元分三次支付到指定银行账户，其中房屋办理完过户手续15日内支付500万元，2018年7月支付300万元，2018年11月支付1000万元。上述房屋买卖合同签订后，原告依约向被告陈晓东交付了房屋。另原、被告为办理涉案房屋的过户，在2017年9月8日就涉案房屋由原、被告及王宇坤又共同签订了另一份《存量房屋买卖合同》，约定原告将涉案房屋以450万元的价格转让给陈晓东、王宇坤。此后原告依约为涉案房屋办理了房屋过户登记，将涉案房屋变更登记至陈晓东和王宇坤名下。陈晓东在2017年10月23日至2018年10月24日期间，共计向原告方支付了30笔房款，金额共计8685614元。双方确认该30笔款项中的480万元并非购房款，则实际已付的购房款为3885614元，尚欠14114386元房款未支付。另查明：被告陈晓东、朱群霞为夫妻关系，二人于2014年9月12日登记结婚，后因结婚证遗失曾于2019年8月26日补发结婚证。以上事实有庭审举证、质证的房屋买卖合同、微信聊天记录、付款记录等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，原告与被告陈晓于于2017年8月7日所签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定主张权利和履行义务。根据该合同，原告与被告陈晓东之间成立房屋买卖合同关系，被告陈晓东作为买受人，应当按约定向原告支付购房款。关于被告陈晓东已支付的购房款的数额，被告提供了相应的付款明细及凭证，但在该付款明细第7项至第29项的付款总额统计有误，经本院重新核算，该23笔付款总额应为4985614元，而非5207390元。另第33项和第34项均显示2018年10月19日付款80万元，根据双方微信聊天记录，确认该两笔付款实际为一笔。另关于明细表中显示的手续费、税费等，并非购房款，同时扣除双方之间的480万元借款，则在上述期间，陈晓东实际向原告支付的购房款总额应当为3885614元，而非被告在本案庭审中主张的5507717.44元。依据双方约定的房屋价款，被告陈晓东仍需向原告支付房款余额14114386元。原告要求被告支付该款项的诉讼请求，本院应予以支持。由于被告陈晓东没有按约定期限向原告支付购房款，已构成违约，应当承担相应的违约责任。双方在房屋买卖合同中对逾期支付房款的违约责任约定了每日按未付款项的万分之五计付违约金，在现有证据未能证明被告陈晓东的逾期付款行为造成的具体损失情况下，则该违约金标准过高，被告提出对违约金予以调整的意见，本院予以采纳。综合考虑陈晓东的逾期付款行为给原告实际造成的利息等损失，对于违约金本院按总房款的30%，即540万元予以支持。关于原告主张的汇率、律师费、交通住宿费等损失，均在违约金范围内，本院不再支持。关于原告在本案中要求被告将承担的付款义务以美元方式交付的诉讼请求，由于人民币与美元并非能够自由兑换，需受相关外汇管理政策的调整，因此原告该项诉讼请求，本院不应支持。至于原告要求确认原告、被告陈晓东及案外人王宇坤签订的《存量房屋买卖合同》无效的诉讼请求，因该合同的一方当事人王宇坤并非本案诉讼当事人，也非原告和陈晓东之间的房屋买卖合同关系的当事人，因此在本案中，本院对该诉讼请求不应处理。另外原告要求确认被告个人财产与相关公司财产混同的诉讼请求，也与本案不属于同一法律关系，本院亦不应处理。被告陈晓东与原告成立房屋买卖合同关系时，系与被告朱群霞婚姻关系存续期间，且根据相应微信聊天记录，被告朱群霞对购买该房屋也系明知，因此陈晓东因履行涉案房屋买卖合同负担的债务应属于陈晓东与朱群霞的夫妻共同债务，原告要求被告朱群霞对陈晓东付款义务一并承担付款义务的诉讼请求，本院应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈晓东于本判决生效之日起五日内向原告英某支付房款余额14114386元；二、被告陈晓东于本判决生效之日起五日内向原告英某支付违约金5400000元；三、被告朱群霞对上述第一项、第二项确定的陈晓东的付款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告英某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120589.35元，由被告陈晓东、朱群霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈   晖二〇二一年六月二十八日书记员 邓 燕 玲书记员 刘银(兼)附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。夫妻一方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。