北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）京02民初175号原告（执行案外人）：李鑫伟，男，1995年9月25日出生，汉族。原告（执行案外人）：李双锁，男，1966年4月7日出生，汉族。二原告之共同委托诉讼代理人：韩东，北京知润律师事务所律师。被告（申请执行人）：吕士均，男，1978年10月28日，汉族。委托诉讼代理人：刘莹，北京合韵律师事务所律师。第三人（被执行人）：北京长兴房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区西红门镇大生庄西北京兴旺海平商贸有限公司院内****。法定代表人：张玉方，总经理。委托诉讼代理人：张鹏，男，北京长兴房地产开发有限责任公司员工。原告李双锁、李鑫伟与被告吕士均及第三人北京长兴房地产开发有限责任公司（以下简称长兴公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李双锁及其与李鑫伟之共同委托诉讼代理人韩东，吕士均之委托诉讼代理人刘莹，长兴公司之委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李双锁、李鑫伟向本院提出诉讼请求：1.请求停止对坐落于北京市丰台区2206室（以下简称案涉房屋）的强制执行并解除查封。2.案件受理费由吕士均负担。事实和理由：1.李鑫伟是李双锁之子，案涉房屋是李双锁给李鑫伟买的婚房。李鑫伟现已结婚，除了此房外，名下无其他住房。李双锁为李鑫伟购房的行为符合人之常情，为整个社会所能够接受，没有半点违反公众常理的情况。案涉房屋是李鑫伟基本生存权的保障，李双锁、李鑫伟的主张符合法律规定。2.李双锁是北京小树林机电设备供应站（以下简称小树林供应站）的大股东及法定代表人。长兴公司在开发涉案楼盘时，相关建材是由小树林供应站供应，长兴公司欠付小树林供应站材料款，李双锁是用材料款折抵的购房款，是在支付合理对价的情况下取得入住房屋的权利。在建筑领域，开发商用建好的房屋折抵材料款和工程款的实例比比皆是，李双锁的行为符合行业习惯。3.长兴公司对其他房屋的销售行为证明，早在案涉房屋被查封之前，长兴公司已将全部房屋销售一空。因此，李双锁、李鑫伟主张使用建筑材料折抵购房款购买房屋的行为既符合房地产开发的行业习惯，也符合长兴公司在将房屋销售一空的情况下，优先将房子卖给供货商用房屋抵债的现实。4.李双锁、李鑫伟与长兴公司的购房合同和抵账协议是有效合同，且已在案涉房屋被查封前完成交付。吕士均辩称：1.李双锁、李鑫伟的执行异议不符合受理条件，请求法院裁定驳回李双锁、李鑫伟的诉讼请求。李双锁、李鑫伟在2015年提出过执行异议案件，已被驳回，且放弃在法定期限内提出执行异议之诉的权利。裁定已经生效。李双锁、李鑫伟已经选择通过再审的方式行使救济权利，放弃行使异议之诉的权利，且已不能再行使异议之诉的权利。李双锁、李鑫伟没有发现新的证据或新的事由能够作为人民法院再次予以受理并审查的情形。2.李双锁、李鑫伟提起本案诉讼没有法律依据。二人在实体上不享有对抗执行的权利。李双锁、李鑫伟并未在案涉房屋查封前与长兴公司签订合法有效的书面买卖合同，执行标的不符合用于居住且买受人名下无其他用于居住房屋的条件。李双锁、李鑫伟缴纳房款的资料相互否定，不能证明其已经支付房款。长兴公司辩称：同意李双锁、李鑫伟的全部诉讼请求。二人合理合法购买案涉房屋，支付了全部购房款，并实际占有。长兴公司在开发15号、16号楼时，向北京农商银行申请了在建工程抵押，并取得了贷款。随着工程进展，房屋盖好后，北京农商银行将房号抄走并将在建工程抵押转为房屋抵押。长兴公司与北京农商银行商定以随买随解的方式进行还款，最初共计抵押110余套房屋，而后随着长兴公司将房屋出售已经解除了50余套房屋的抵押，最终因长兴公司资金链断裂，剩余61套房屋未能将房款支付给北京农商银行，因此，北京农商银行起诉了长兴公司并对61套房屋进行了查封。长兴公司认为，虽然原债权人北京农商银行未与长兴公司签订关于出售抵押房屋的协议，但根据为长兴公司解除50余套房屋的情况来看，明显默认了长兴公司以出售的形式偿还贷款。因此，长兴公司将抵押房屋出售李双锁、李鑫伟的行为并不违法，李双锁、李鑫伟作为善意第三人所购案涉房屋应予以解除查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：北京市丰台区农村信用合作联社（以下简称丰台农信社）诉长兴公司一般借款合同纠纷一案，本院于2005年11月18日作出（2005）二中民初字第11493号民事判决，该判决经审理查明部分载明：2004年9月14日，丰台农信社与长兴公司在北京市丰台区国土资源和房屋管理局办理了房地产抵押登记，并领取了《他项权利证书》，该证书载明：房屋他项权人为丰台农信社；义务人为长兴公司；房屋座落于北京市丰台区2#、3#住宅及配套商业，权利种类为土地使用权及在建工程抵押；权利价值1400万元人民币；权利范围包括京丰国用（2003出）字第001721号《国有土地使用证》所载部分土地（为110套在建房屋所分摊土地使用权），抵押土地面积2763.23平方米；权利顺序为1.丰台农信社2900万元；2.丰台农信社1400万元。判决主文为：一、北京长兴房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内偿还北京市丰台区农村信用合作联社借款本金一千四百万元人民币及相应的利息（自二ОО五年七月十六日起至款项付清之日止，按日万分之三计算一千四百万元尚未偿付部分所生之利息，并计收复利）；二、北京市丰台区农村信用合作联社对其与北京长兴房地产开发有限责任公司签订的《抵押合同》中所涉抵押物在抵押担保范围内享有优先受偿权。案件受理费八万零一十元，财产保全费七万零五百二十元，以上合计十五万零五百三十元由北京长兴房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。上述2#、3#住宅即现在的15号、16号楼。本院于2005年11月28日保全查封长兴公司名下位于本市丰台区2号楼、3号楼的24套房屋，案涉房屋位于其中，且处于抵押范围内。判决生效后，丰台农信社向本院申请强制执行，本院以（2006）二中执字第215号立案受理。另查，2012年1月18日，本院作出（2012）二中执异字第00094号执行裁定，确认北京农村商业银行股份有限公司丰台支行（原名为丰台农信社）依据（2005）二中民初字第11493号民事判决取得的对长兴公司享有的债权由中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司承受。2014年5月21日，本院作出（2014）二中执异字第00489号执行裁定，确认申请执行人由中国信达资产管理股份有限公司天津市分公司变更为北京昆盛资产管理有限公司。2018年11月27日，本院作出（2018）京02执异757号执行裁定，确认申请执行人由北京昆盛资产管理有限公司变更为吕士均。再查，2015年7月，李双锁、李鑫伟向本院提出执行异议申请，请求解除对案涉房屋的查封。本院于2015年8月10日作出（2015）二中执异字第01019号执行裁定，以申请执行人北京昆盛资产管理有限公司对案涉房屋依法享有对抗案外人李双锁、李鑫伟的抵押权，故裁定驳回李双锁、李鑫伟的执行异议。该裁定中载明，李双锁、李鑫伟诉称，因长兴公司欠其材料款无力偿还，双方商定案涉房屋作价150万元，以全部材料款抵偿部分房款，余款由李双锁、李鑫伟支付，现该款已付清。后，李双锁、李鑫伟向本院申请再审，要求撤销（2005）二中民初字第11493号民事判决第二项。2016年2月29日，本院作出（2016）京02民申69号民事裁定，裁定驳回李双锁、李鑫伟的再审申请。2021年2月，李双锁、李鑫伟以其有新证据为由，再次向本院提起执行异议申请，请求中止对案涉房屋的执行并解除查封。本院于2021年2月9日作出（2021）京02执异76号执行裁定，裁定驳回案外人李双锁、李鑫伟的异议请求。裁定后，李双锁、李鑫伟提起本案诉讼。本案中，李双锁、李鑫伟主张其与长兴公司于2004年11月23日签订《商品房买卖合同》购买了案涉房屋。为证明其主张，提交了以下证据：证据一，《商品房买卖合同》，用以证明李双锁、李鑫伟与长兴公司的购房关系。证据二，小树林供应站的营业执照，用以证明抵债基础。证据三，抵账单，用以证明建材款抵债的事实。证据四，便签，用以证明长兴公司的材料经理张宏芳确认2003年之前欠李双锁、李鑫伟材料款80余万元的事实。证据五，销货单15张，用以证明李双锁、李鑫伟与长兴公司存在供货关系，长兴公司存在拖欠李双锁、李鑫伟货款的事实。且该部分单据未在2015年提起的执行异议案件中提交，因当时没有找到。证据六，借条和收据，用以证明长兴公司出具的150万元收据是长兴公司额外要的。证据七，物业费收据及结清证明，用以证明李双锁、李鑫伟已实际使用案涉房屋。证据八，不动产登记信息查询结果告知单，用以证明李鑫伟名下无房。证据九，（2016）京02民初553号民事判决书及（2017）京民终280号民事判决书。用以证明与李双锁、李鑫伟相同事实的案件，经两级法院审理支持了购房人的诉讼请求。吕士均质证意见为：对证据二、八、九的真实性认可，但证明目的不予认可。对其他证据的真实性及证明目的均不予认可，认为均是虚假证据，目的是为了对抗执行。长兴公司对李双锁、李鑫伟提交的证据均予认可。吕士均提交如下证据以证明其主张：证据一，（2005）二中民初字第11493号民事判决书，用以证明原债权人对抵押合同设定的抵押物享有优先受偿权。证据二，（2018）京02执异757号执行裁定书，用以证明申请执行人由北京昆盛资产管理有限公司变更为吕士均，吕士均是本案的合法债权人及权利人。证据三，《他项权利证书》，用以证明案涉房屋的抵押事项。证据四，（2015）二中执异字第01019号执行裁定及（2016）京02民申69号民事裁定书，用以证明李双锁、李鑫伟已在2015年就案涉房屋提出过执行异议并被驳回，提出再审申请亦被驳回。证据五，（2015）二中执异字第01019号执行案的谈话笔录，用以证明李双锁、李鑫伟在该案陈述的房款及付款情况与本次诉讼中陈述不一致。李双锁、李鑫伟的质证意见，对上述证据的证明目的均不予认可，认为上述证据不能证明吕士均对案涉房屋享有合法的抵押权。关于150万元是长兴公司额外要的，并非真实的购房款。长兴公司对上述证据的证明目的均不予认可。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案争议焦点是：李双锁、李鑫伟所享有的民事权益是否足以排除强制执行。首先，现有证据表明，案涉房屋被查封后，李双锁、李鑫伟曾于2015年提出执行异议，本院于2015年8月10日作出（2015）二中执异字第01019号执行裁定，裁定驳回李双锁、李鑫伟提出的执行异议。理由是申请执行人北京昆盛资产管理有限公司对案涉房屋依法享有对抗案外人李双锁、李鑫伟的抵押权。本次诉讼中，李双锁、李鑫伟虽然提交了新证据，但并未否认案涉房屋所设抵押登记的事实，故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，吕士均作为债权的承受人，亦对案涉房屋享有对抗案外人李双锁、李鑫伟的抵押权。其次，李双锁、李鑫伟作为案外人提出排除执行异议的请求，应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。本案中，关于购房款的支付问题，李双锁、李鑫伟提交的证据表明，其系通过抵顶材料款的形式支付的购房款。经审查，李双锁、李鑫伟提交的材料欠款数额与购房款数额相差较大；且该部分材料欠款的形成时间亦发生在李双锁、李鑫伟主张的2004年11月23日购买案涉房屋之前，而李双锁、李鑫伟在2015年提出执行异议时并未提交上述单据，对于未能提交的原因所作解释亦缺乏合理性；加之，该部分单据仅为销货单，不能完整的反映李双锁、李鑫伟与长兴公司之间的供货、付款、欠款的相关事实。综上，李双锁、李鑫伟提交的证据不能证明其已支付过购房款，故二人的购房行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条规定，本院判决如下：驳回李双锁、李鑫伟的诉讼请求。案件受理费9738.38元，由李双锁、李鑫伟负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审判长 陈 妍审判员 高宝钟审判员 陈雨菡二〇二一年六月二十九日书记员 孙辰姝