广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初5840号原告：曹作雄，男，1978年9月21日出生，汉族，身份证住址湖南省嘉禾县。委托诉讼代理人：陈泳妍，广东巨能律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴桂龙，广东巨能律师事务所实习人员。被告：吴金燕，女，1984年5月9日出生，汉族，身份证住址江西省德兴市。委托诉讼代理人：纪仍洪，夫妻关系。原告曹作雄与被告吴金燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹作雄及其委托诉讼代理人陈泳妍，被告吴金燕的委托诉讼代理人纪仍洪到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告曹作雄向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的《商铺场地使用协议》无效；2.判令被告向原告退还场地使用保证金24000元、2020年9月份租金8000元；3.判令被告向原告赔偿涉案商铺装修损失62950元；4.判令被告向原告赔偿在涉案商铺门前加建部分损失30000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告因经营需要向被告租赁白云区太和镇北村鹤龙五路7号103商铺，租金11000元/月，原告共支付了44000元。承租商铺后，原告在商铺内外进行了装修。由于涉案商铺属于违章建筑，当地城管于2019年7月份将原告出资建造的商铺门前部分装修进行了拆除，造成原告30000元的装修损失。后原告与被告于2019年7月1日重新签订《商铺场地使用协议》一份，约定被告将上述商铺出租给原告使用，场地使用期限为3年，从2019年7月1起至2022年6月31日止。场地使用保证金变更为24000元，场地使用费不含税更为每月为8000元，其中原告多缴纳的20000元场地使用保证金已用于抵扣商铺租金。后又因当地政府建设需要，于2020年9月5日将商铺门口围蔽进行高架桥的施工建设，导致原告无法开展营业，造成原告严重的经济损失。原告与被告积极沟通，经双方协商一致被告同意退还场地使用保证金、租金，并同意赔偿原告的装修损失，以及因城管拆除而造成的30000元装修损失。但被告出尔反尔，迟迟不肯退还以及赔偿。原告认为，涉案商铺未取得建设工程规划许可证，属于违章建筑。因此，原告与被告签订的《商铺场地使用协议》属于无效合同，因无效合同取得财产应当予以返还。同时，被告应当赔偿原告的损失。被告吴金燕辩称，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2019年6月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺场地使用协议》约定，甲方将广州市白云区太和镇北村鹤龙五路7号103商（220平方米）出租给乙方使用，从2019年7月1日起至2022年6月31日止，租金每月11000元，甲方给予乙方30天装修期，场地使用保证金33000元；如城管拆除前面部分，甲方减除3000元场地使用费，计8000元场地使用费，双方协议是否继续使用或者不使用，乙方有优先权；甲方应在2019年6月5日前向乙方交付场地；乙方有权进行场地内部装修并及时知会甲方；甲方提供给乙方进场装修前工作内容，原天花板拆除，墙面夹板拆除，重新用隔热彩钢板吊天花，对漏水部分进行处理好交给乙方使用；甲方提供大门口广告位一半给乙方使用，侧面提供三分之二的前面部分给乙方使用；乙方负责室内装修，室内的电线水管由乙方布置，地面铺地砖；场地使用费每月交纳一次，第一次交款时间为签订协议后，第二次付款日为每月后的1号。乙方每次支付场地使用费时间为收到甲方收据后2个工作日内汇入甲方账户；乙方拖欠房租累计10天以上，甲方有权终止协议收回房屋，乙方需支付当月场地使用费30%的违约金；乙方逾期交纳水电费的，每逾期5天按费用总额的1%每天向甲方支付滞纳金，如逾期一个月甲方有权终止协议，场地使用保证金不退还；乙方未经甲方同意单方面终止协议的，乙方应支付当月场地使用费30%的违约金，且保证金不退还；因政府行为需要拆迁或改造房屋而提前终止本协议，甲方提前一个月通知乙方，双方结清费用、退回保证金、收回场地；因不可抗力致使协议不能继续履行，因国家政策需要拆除或改造房屋，造成双方损失的，互不承担责任；甲方负责出资将空地进行硬化处理等。同年7月1日，双方再次签订《商铺场地使用协议》，将租金变更为每月8000元、场地使用保证金变更为24000元，其他内容与第一次签订的《商铺场地使用协议》一致。根据原告提供的视频显示，涉案商铺门前地面、天花板等有进行过装饰装修，但视频无法证实装饰装修的人员是原告或被告聘请。原告举证了一份手写的装修明细，拟证实其对涉案商铺内部进行装修，支出了家具费、天花隔墙费、五金材料费、水泥砖费等合计99191元，被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。另，原被告双方均举证了2019年6月-9月期间向案外人通过微信或支付宝转账的记录，拟证实装修费由己方支出的情况。庭审过程中，原告确认商铺内未形成附合的装饰装修物已自行取回，已形成附合的装饰装修物价值62950元。双方当事人均不同意申请对原告的装饰装修损失进行评估鉴定。2020年10月19日，原告至涉案商铺现场拍摄视频，视频中显示商铺大门敞开，商铺内未见家具、电器或其他用品，属空置状态，原告要求在涉案商铺隔壁办公室内的被告的丈夫纪仍洪验收已清空的商铺，纪仍洪未予理睬。庭审中，原告称是在2020年9月底将商铺钥匙交还被告的工作人员，10月9日清空商铺，被告表示庭审当日才知道商铺空置的事情。双方当事人均未举证涉案商铺的权属证明或规划报建许可资料，经本院向广州市规划和自然资源局查询，未查询到涉案建筑物有取得《建设工程规划许可证》或《农村（墟镇）宅基地使用证》。以上事实，有《商铺场地使用协议》、微信聊天记录、照片及双方当事人陈述等证据证实。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实引起的民事纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，本案符合适用“当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的情形。关于涉案《商铺场地使用协议》的合同效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，直至一审法庭辩论终结前，双方当事人未提交涉案房屋的建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的证明，故《商铺场地使用协议》应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故，被告向原告收取的保证金24000元依法应退还原告。对于原告主张的装修损失，原告、被告所举证据均无法明确各自对涉案商铺进行装修的范围及价值，但因《商铺场地使用协议》中有约定“甲方给予乙方30天装修期；甲方提供给乙方进场装修前工作内容，原天花板拆除，墙面夹板拆除，重新用隔热彩钢板吊天花，对漏水部分进行处理好交给乙方使用；乙方负责室内装修，室内的电线水管由乙方布置，地面铺地砖”等内容，结合日常经验，原告进入商铺后进行一定的装修是合乎常理的，但由于双方当事人举证的微信或支付宝转账记录无法证实与本案有关，原告、被告拒绝申请对装饰装修现值损失进行评估鉴定，应承担相应的不利后果。被告将无合法报建的房屋出租给原告，原告对租赁物的合法性未尽谨慎审查义务，双方对合同无效均有过错，故本院结合本案实际情况及双方当事人过错程度，依据公平合理原则酌情确定被告赔偿原告装饰装修损失9000元。虽然合同无效，但原告依旧需要参照租金标准支付占有使用费给被告，故对于原告主张的被告应退还9月份租金8000元，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条、第四条、第七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告曹作雄与被告纪仍洪签订的《商铺场地使用协议》无效；二、于本判决生效之日起五日内，被告纪仍洪返还原告曹作雄保证金24000元；三、于本判决生效之日起五日内，被告纪仍洪给付原告曹作雄装饰装修损失9000元；四、驳回原告曹作雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2810元，由原告曹作雄负担1405元，被告纪仍洪负担1405元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 周 蕾二〇二一年六月十五日书记员 何丽欣