北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初5634号原告（反诉被告）：张晓宏，女，1976年10月22日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：母永涛，北京市天沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐芳，北京市天沐律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑玫，女，1965年6月20日出生，香港居民。委托诉讼代理人：何维，北京天达共和律师事务所律师。原告（反诉被告）张晓宏（以下简称原告）与被告（反诉原告）郑玫（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人母永涛、徐芳，被告的委托诉讼代理人何维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还房屋租金及押金235000元；3、判令被告支付违约金94000元；4、判令被告支付律师费3万元。事实和理由：2020年1月6日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租位于北京市朝阳区辛店路一号朗月园5-16号房屋（以下简称涉案房屋），同时约定待涉案房屋室内外装修全部完成，交付房屋进行物业交割，租赁期限自2020年3月1日至2023年2月28日，租金为47000元每月，押金为94000元，支付方式为押二付三。截至到2020年1月底，涉案房屋仍未完成装修，达不到双方约定的交付标准，经过协商，原告于2020年2月2日向被告指定账户支付押金及租金共计235000元，并将家具绿植等搬入涉案房屋内。后受疫情影响，涉案房屋于2020年6月仍未完成装修，2020年7月被告擅自修改了涉案房屋密码，我方无法进入涉案房屋中。2020年8月7日，我方向被告邮寄律师函，要求被告尽快交付房屋，被告置之不理，现诉至法院，请求维护我方的合法权益。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1、我方已经向原告交付了涉案房屋。根据合同约定，房屋交割清单作为附件，经签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成，双方签订了交割清单，告知了原告密码，原告已经把物品搬入到涉案房屋中，并且支付了租金及押金共计235000元。2、双方并未达成延迟起租日或者降低租金的一致意思表示，原告迟延支付租金已经构成根本违约，我方有权解除合同，并且双方的合同已经于2020年6月20日解除。3、原告主张律师费无依据，我方不予认可。被告提出反诉请求：1、确认原被告的《房屋租赁合同》于2020年6月20日解除；2、判令原告支付自2020年6月1日至6月20日的租金31333.33元；3、判令被告支付2020年6月21日至11月22日期间的占有使用费238133.33元；4、判令原告支付违约金94000元，由原告的押金进行抵扣；5、判令原告支付律师费5万元。事实及理由：双方签订租赁合同后，我方向原告交付了涉案房屋，原告支付了三个月租金及押金，并应于2020年5月31日前支付下一期的租金，但原告并未支付，原告不支付租金的行为已经构成根本违约，我方有权解除合同，同时原告需按月租金200%的标准支付违约金。2020年6月5日，我方向原告邮寄催促函，原告于6月6日签收，但并未支付租金；6月18日，我方向原告邮寄了清场通知，原告于6月20日签收，该清场通知实际上是我方发出的解除合同的函，故双方之间的租赁合同于6月20日解除。原告拒不支付租金的行为导致合同解除，同时给我方造成了经济损失，望判如所请。原告辩称，因为涉案房屋一直没有交付，不同意被告的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2020年1月6日，原告（乙方）与被告（甲方）的代理人王彤签订《房屋租赁合同》，约定原告承租涉案房屋，租赁期限自2020年3月1日至2023年2月28日，共计3年，甲方应于2020年2月15日将涉案房屋按约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。租金为47000元每月，押金为94000元。各期租金支付日期：第一次2020年2月28日前支付235000元，第二次2020年5月31日前支付141000元。乙方不按照约定支付租金达10日的，甲方有权单方解除合同。租赁期内,甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金，甲方应退还相应的租金。当天，双方就涉案房屋签署了交割清单。合同签订后，原告向被告支付押金及三个月租金235000元，各方均认可2020年1月10日被告即告知了原告密码，原告开始往涉案房屋中搬家具及绿植，直到2020年7月6日被告更换了房屋密码，原告无法进入涉案房屋。2021年5月11日，双方自行就涉案房屋中原告的物品交接完毕。2020年6月5日，被告向原告发出催收租金的函，快递单显示原告于2020年6月6日签收。2020年6月18日，被告向原告发出清退房屋的函，要求原告三日内腾退涉案房屋，快递单显示原告于2020年6月20日签收。2020年11月9日，被告再次向原告发出清退房屋的函，要求原告于2020年11月24日前腾退涉案房屋，快递单显示原告于2020年11月11日签收。原告表示就6月5日和6月18日的函，虽然快递单中郑州市金水区福禄街16号院5号楼202号是其地址，但是快递显示他人收，原告本人并未收到。11月9日的函收到了。2020年6月8日、6月15日、7月5日，原告分别向被告发函，要求被告尽快完成房屋装修达到交付条件，并商讨减免租金事宜。被告表示原告上述三封函件均寄到了涉案房屋处，并未收到。另，原告提交其代理人朱宴与被告的代理人王彤的微信聊天记录，双方自合同签订后就涉案房屋的装修问题、马桶漏水、后院施工问题进行沟通，2020年5月26日，王彤在微信中表示“六月一号起租吧！抓紧处理问题，三个月免租，时间够长了”、“我该处理的，我处理。在使用中，你该处理的，你处理。分界线是起租日，六月一号”。5月29日，王彤“从六月一号，北京基本恢复正常，我们该起租”。就此，朱宴未作答复。朱宴“王彤老师，咱们之间的约定是什么？一是你把房子在2月10号之前装修好，完工之后把这个房子交付给我。我有一个月的装修期，到3月10号，三月号我们才开始算起租。因为受疫情的影响，工人无法施工，房子也不能交付。我们在给你已经付押金、还有第一个季度的租金的情况下，你才同意我们拉家具进入房间。二是截至目前为止，你们的施工仍未完成交付工作，你们只有在完成交付后，并给予一个月装修期后，才能算起租日，怎能随便定起租呢？”王彤“你们的说法，我的理解，和业主观点都不一致。我还是把你们的说法转告业主，最终由你们租户和业主来决定。”原告表示，王彤已经承诺于2020年6月1日为起租日，被告对该聊天记录真实性认可，但是认为这属于变更合同条款的重要事项，王彤没有权利私自做决定，需要征得被告本人同意才能生效，而且王彤也表达了最终需要业主来做决定。经询，原告承租涉案房屋用于经营养生会馆，且通过聊天记录显示，被告对此是知晓的。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。租赁合同中约定双方签订交割单、交付钥匙后即视为完成交付，现根据被告提交的证据显示原告签署了交割单，虽然原告抗辩称涉案房屋的装修没有完成，无法视为交付，但是原告认可于2020年1月10日掌握了涉案房屋密码并开始搬家具，本院认为被告已将涉案房屋实际交付给原告。关于涉案房屋的起租日，租赁合同约定涉案房屋自2020年3月1日起租，原告称因为装修及涉案房屋其他需要维修的问题，王彤曾承诺原告起租日定于2020年6月1日，结合王彤与朱宴的微信聊天记录，截止到2020年5月30日，虽然王彤提出了起租日定于2020年6月1日的主张，但是朱宴并未表示同意，双方并未就变更起租日达成新的合意，故本院对于原告的主张不予采信，双方的起租日应确定为2020年3月1日。根据合同约定，原告应于2020年5月31日支付下一期租金，但原告并未支付，被告享有单方解除权，并于6月18日向原告发出了清退房屋的函，原告于6月20日签收，本院确认双方的租赁合同于2020年6月20日解除。就本反诉各项诉讼请求，1、就租金一节。被告于2020年7月6日对涉案房屋进行了更换密码，原告无法进入到涉案房屋中，故被告主张原告支付自2020年6月1日至11月22日的房租及占有使用费无依据，本院确定原告需支付被告房租的期间为2020年3月1日至2020年7月5日，综合考虑涉案房屋的装修情况、受疫情影响养生会馆无法经营的情况，本院酌情判处2020年3月1日至7月5日的租金及占有使用费由双方均担，按照月租金47000元的标准核算，此期间的租金应为195833元，由双方均担后，原告应负担的部分为97916元，原告已支付的租金系141000元，酌情判处被告退还原告租金42084元。2、就违约金一节，原告未按照合同约定支付房租，导致被告催收房租未果的情况下，向原告发出清退房屋的函，原告的行为确属违约，但原告抗辩称双方约定的违约金金额过高，要求调低，被告亦未证明其实际损失，本院以一个月租金为标准，酌情判处原告支付被告违约金47000元，在押金中予以抵扣。3、关于各方主张的律师费均无依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张晓宏与被告（反诉原告）郑玫签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年六月二十日解除。二、被告（反诉原告）郑玫于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）张晓宏房屋租金四万二千八百零四元。三、被告（反诉原告）郑玫于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）张晓宏押金四万七千元。四、驳回原告（反诉被告）张晓宏的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）郑玫的其他诉讼请求。本诉案件受理费3342元，由原告（反诉被告）张晓宏负担2506元（已交纳），被告（反诉原告）郑玫负担836元（原告（反诉被告）张晓宏已交纳，被告（反诉原告）郑玫于本判决生效之日起七日内支付给原告（反诉被告）张晓宏）。反诉案件受理费3750元，由被告（反诉原告）郑玫负担（已交纳）。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 付瑞洁二〇二一年六月二十三日法官助理 王泉丁书 记 员 王 磊