北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初310号原告（反诉被告）：唐福坤，男，1963年10月14日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告（反诉被告）：刘启兰，女，1965年3月30日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：贾彦格，女，1967年9月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李伟，北京市中盛律师事务所律师。原告（反诉被告）唐福坤、刘启兰与被告（反诉原告）贾彦格房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐福坤、刘启兰；被告贾彦格之委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐福坤、刘启兰向本院提出诉讼请求：1.贾彦格立即履行合同约定的延期支付房款补偿金19000元、租户违约金5300元、搬家费1200元及其利息（从2012年12月31日至贾彦格实际付款之日止）；2.贾彦格支付合同约定的剩余房款的延期支付违约金2416800元；3.贾彦格赔偿用虚假结婚证骗取购房资格订立合同违约金348500元；4.贾彦格承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2012年9月24日，我方与贾彦格就位于海淀区中关村南大街x号x区x号楼x单元x号房屋（以下简称x号房屋）签订北京市存量房屋买卖合同，约定贾彦格通过华夏银行贷款1900000元支付剩余房款。同日签订补充协议，约定如其贷款未获批准，则自行筹集剩余房款，以现金形式在2012年12月24日过户前支付。贾彦格违约，未按照约定期限支付剩余房款，双方于2012年12月28日就此问题进行协商再次签约，约定支付剩余房款的最后期限是2013年1月14日，条件是贾彦格在2012年12月31日办理产权过户之前支付延期支付房款补偿金19000元、租户违约金5300元、搬家费1200元。结果，贾彦格再次违约。2013年3月25日，贾彦格抢先提起诉讼，要求继续履行合同。2013年5月17日，我方提出反诉，正式要求解除合同，并要求贾彦格支付解除合同条件下应当承担的违约金348500元。2018年8月8日、2019年4月14日、2019年4月26日、2019年5月18日，我方尊重法院判决，先后4次通知贾彦格及其丈夫王双增，要求他们尽快履行继续履行状态下的约定义务，但时至今日其仍未履行。贾彦格诉称，不同意唐福坤、刘启兰全部诉讼请求。双方合同约定了逾期交房违约金及逾期迁户违约金。生效判决要求唐福坤、刘启兰办理过户手续，但其仍不履行法定判决义务，我方申请强制执行。房屋过户我方名下后，唐福坤、刘启兰一直未交付房屋，未将原有户口迁出。现提出反诉：1.唐福坤、刘启兰支付逾期交房违约金414715元（自2018年7月27日起至2019年3月24日止）；2.唐福坤、刘启兰按每日1742元向我方支付逾期迁户违约金。唐福坤、刘启兰针对贾彦格反诉辩称：一、不同意贾彦格反诉提出的违约金诉请。过户之前的违约金诉请已在（2014）海民初字第20447号案件中提出并审理，过户之后的违约金诉请已在（2019）京0108民初47695号案件中提出并审理；二、1.不同意贾彦格反诉提出的迁户违约金。该诉请已在（2014）海民初字第20447号案件中提出并审理，属于重复起诉；2.贾彦格提出的支付逾期迁户违约金无有事实依据也不符合合同约定及法院判决；3.贾彦格以资金监管为由拒绝支付房款不履行合同的行为本身就是违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人无异议的证据以及当庭陈述，查明事实如下：唐福坤与刘启兰系夫妻。2011年1月6日，唐福坤向刘启兰出具委托书一份，内容为涉案x号房屋系夫妻共同财产，委托刘启兰出售。2011年1月12日，北京市方圆公证处就该委托书的真实性出具了公证书。2012年9月24日，贾彦格（买受人）与唐福坤（出卖人）之委托代理人刘启兰签订《房屋买卖合同》，约定由买受人购买x号房屋，房屋成交价为3485000元，买受人向华夏银行申办抵押贷款，拟贷款金额为1900000元。当事人双方同意，自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。签约当日，贾彦格（买受人，乙方）给付唐福坤、刘启兰（出卖人，甲方）定金2万元，并在我爱我家房地产公司（见证方，丙方）的见证下与贾彦格签订《补充协议》，该协议约定，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。同时三方在执行合同的过程中，如有任一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合，如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同房价总款金额10%的违约金；若丙方违约，则甲乙双方有权要求丙方退还全部已支付代理费。甲乙双方协商一致，乙方在与甲方在网签当天先行支付给甲方1565000元，剩余部分乙方采用商用贷款支付贷款部分1900000元，剩余现金部分过户前给齐。甲乙双方协商一致，乙方保证自己有资质购买甲方房产，若因乙方问题不能过户，乙方承担违约责任。2012年10月22日，贾彦格向唐福坤、刘启兰支付首付款1565000元。2012年12月25日，唐福坤、刘启兰将户口迁出**房屋。2012年12月28日，刘启兰（甲方）与贾彦格（乙方）、我爱我家房地产公司（丙方）签订《协议》一份，主要内容为：1.关于合同中约定的双方90天过户，现已过日期，没有过户原因双方各保留自己的证据作为判断。现甲方愿意继续配合顺利办理过户，因不能确定银行何时将乙方的房贷款1900000元支付给甲方，双方约定乙方暂时支付甲方19000元作为延期支付房款补偿金，办理过户当日，办手续前乙方现金支付甲方；2.如甲方不能配合过户，该项19000元乙方不支付给甲方。如因乙方丙方的责任过户无法完成，则过户违约责任甲方不承担。过户时间约定在2012年12月31日，如当日没有办理完毕过户手续，过户时间顺延至下一个工作日。如双方因不配合没有办理完成过户手续，继续按照原合同及补充协议约定，按照甲乙丙方实际履行原合同的实际违约行为追究违约者的违约责任。租户违约金5300元及搬家费1200元在过户手续办理前乙方以现金形式交给甲方。甲乙双方协商一致，甲方保证过户以后10个工作日把此房屋交付给乙方。此后，贾彦格与唐福坤、刘启兰未能办理x号房屋的过户手续。后，贾彦格将唐福坤、刘启兰起诉至海淀法院，要求唐福坤、刘启兰将x号房屋过户给贾彦格，并要求唐福坤、刘启兰支付违约金348500元。唐福坤、刘启兰提出反诉，要求解除《房屋买卖合同》，并要求贾彦格支付违约金348500元。本院曾出具（2013）海民初字第11804号民事判决书，北京市第一中级人民法院于2014年6月9日作出（2014）一中民终字第3028号民事裁定书，撤销本院前述民事判决，发回本院重审。本院于2018年2月8日就重审案件作出（2014）海民初字第20447号民事判决书，该判决认定如下事实：“2012年10月17日，贾彦格用伪造的与李建华的结婚证通过了购房资格审查，并与唐福坤、刘启兰办理了x号房屋的网签手续。贾彦格承认其夫为王双增而非李建华，但称与李建华的结婚证并非其本人提供，而是我爱我家公司一手操办，其事后方知晓此事。”……“2012年12月，双方就资金监管事宜产生争议，2012年12月31日，刘启兰曾提出当日下午办理过户，而贾彦格提出刘启兰需先签订资金监管的书面协议，刘启兰遂提出无法在当日下午办理过户；此后双方多次洽商资金监管问题，2013年1月5日，刘启兰曾明确表示同意签署资金监管协议。”……“另，本案在重审期间，贾彦格为保证合同继续履行，向本院缴纳剩余房款1900000元”。最终，本院认为，唐福坤和刘启兰未有合同解除权，故贾彦格请求继续履行合同并由唐福坤、刘启兰协助办理房屋过户手续，予以支持。但贾彦格在买卖合同订立时提供虚假信息，是引发双方未实际履行合同的原因之一，并非唐福坤、刘启兰故意违约造成，因此贾彦格要求唐福坤、刘启兰支付违约金，不予支持。对唐福坤、刘启兰反诉请求一并驳回。判决主文为：一、贾彦格于本判决生效后七日内给付唐福坤、刘启兰剩余购房款1900000元，唐福坤、刘启兰收到全部房款后七日内协助贾彦格将x号房屋产权过户至贾彦格名下；二、驳回贾彦格要求违约金的本诉请求；三、驳回唐福坤、刘启兰的反诉请求。唐福坤、刘启兰不服提出上诉。北京市第一中级人民法院于2018年7月26日出具（2018）京01民终4871号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决书在本院认为中再次重申：贾彦格提供虚假资料取得购房资格的行为不当，本院予以批评。鉴于其在一审法庭辩论终结前已取得北京市工作居住证等材料，贾彦格提供虚假材料的行为并不导致合同履行不能，故不影响双方当事人房屋买卖合同目的的实现。唐福坤、刘启兰行使法定解除权要求解除合同，但并未提供充分证据证明其已经取得合同解除权，故本院对其该项请求不予支持。现贾彦格要求继续履行合同，且将剩余购房款交至法院账户，合同履行不存在障碍，一审法院判决合同继续履行并无不当。判决生效后，贾彦格申请执行，本院于2018年10月出具（2018）京0108执13058号执行裁定书，裁定x号房屋产权转移登记至贾彦格名下所有。2019年3月25日，x号房屋产权登记至贾彦格名下。2019年8月30日，贾彦格以物权保护为由再次将唐福坤、刘启兰诉至法院，要求二人搬离、腾退x号房屋，并要求二人赔偿自2019年3月26日起至搬离房屋之日止的经济损失。该案二审期间，双方达成调解协议，北京市第一中级人民法院出具（2019）京01民终10892号民事调解书，内容为：唐福坤、刘启兰于调解书生效后60日内将x号房屋腾空交予贾彦格，并按每月5000元标准，赔偿贾彦格经济损失，自2019年9月1日起至房屋实际腾退之日止。2019年9月29日，唐福坤、刘启兰就（2014）海民初字第20447号民事判决书中剩余房款1900000元申请执行，本院出具(2019)京0108执20022号执行裁定书，该裁定书载明：本院于2019年11月25日将贾彦格缴纳的1900000元从编号为00129877的案款票据中转入本案（2019）京0108执20022号执行案件的一案一号中。经唐福坤、刘启兰同意，本院于2019年12月12日向唐福坤、刘启兰的指定账户各发还950000元。……本案被执行人贾彦格于2016年12月2日即向本院缴纳剩余房款1900000元，其行为属于对（2014）海民初字第20447号民事判决书主文第一项的主动履行，不存在迟延给付的事实。本院认为，就唐福坤、刘启兰要求贾彦格支付房款补偿金19000元、租户违约金5300元、搬家费1200元及其利息一节，双方于2012年12月28日签订的《协议》中注明，如刘启兰不能配合过户，贾彦格不支付该项19000元,现x号房屋的过户是基于法院生效判决及强制执行才完成，并非刘启兰配合完成，故刘启兰、唐福坤无权要求《协议》中约定的房款补偿金。同理，前述协议中涉及的租户违约金5300元、搬家费1200元的给付均是以双方按《补充协议》约定日期过户并交付房屋为前提条件，现刘启兰、唐福坤并未按照原合同履约，其仍要求贾彦格支付租户违约金及搬家费，无法律依据，本院不予支持。就唐福坤、刘启兰要求贾彦格支付迟延支付剩余房款190万元违约金一节，法院生效判决确认的剩余房款给付时间为判决生效后七日内，该判决生效时间为二审判决作出日即2018年7月26日，事实上贾彦格为保证涉案合同的顺利履行，已于2016年12月2日将剩余房款交至法院，故贾彦格不存在迟延付款的事实，(2019)京0108执20022号执行裁定书对该部分也已做出明确认定，本院不再赘述。唐福坤、刘启兰在本案中仍以贾彦格迟延支付房款为由要求贾彦格承担违约责任，本院不予支持。就唐福坤、刘启兰以贾彦格用虚假结婚证骗取购房资格为由要求贾彦格支付违约金一节，唐福坤、刘启兰主张其合同依据为《补充协议》中的约定“甲乙双方协商一致，乙方保证自己有资质购买甲方房产，若因乙方问题不能过户，乙方承担违约责任。”本院认为，贾彦格提供虚假资料取得购房资格属于行为不当的范畴，并非违约或合同无法继续履行的原因，且前述生效判决已认定贾彦格具有购房资格，故唐福坤、刘启兰该项违约金主张，本院不予支持。就贾彦格要求唐福坤、刘启兰支付2018年7月27日至2019年3月24日逾期交房违约金一节，双方《补充协议》中约定的交房日期为：过户以后10个工作日。贾彦格取得房产证日期为2019年3月25日，故贾彦格要求2019年3月24日前逾期交房违约金，本院不予支持，且贾彦格对于原合同的未实际履行存在不可推卸的责任，本院已驳回其要求违约金的诉请，其不应再依据房屋买卖合同要求违约金。就贾彦格要求唐福坤、刘启兰支付逾期迁户违约金一节，根据查明事实，唐福坤、刘启兰早在2012年已将户口迁出，不存在逾期迁户的情况，在贾彦格未提交任何证据证明唐福坤、刘启兰逾期迁户的情况下，本院对该项反诉请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零八条之规定，判决如下：一、驳回唐福坤、刘启兰全部诉讼请求；二、驳回贾彦格全部反诉请求。本诉案件受理费29126元，由唐福坤、刘启兰负担，已交纳。反诉案件受理费4892元，由贾彦格负担，已交纳。保全费5000元，由唐福坤、刘启兰负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李晓馨人民陪审员  闫 静人民陪审员  付维嘉二〇二一年六月三十日书 记 员  王晓丹书 记 员  张立莉