山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0105民初71号原告：济南化工机械总厂有限公司，住所地济南市。法定代表人：张钧普，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘建中，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王安乔，男，该公司员工。被告：山东三义和酒店管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：邓春华，该公司总经理。委托诉讼代理人：李明哲，上海兰迪（济南）律师事务所律师。原告济南化工机械总厂有限公司（以下简称化工总厂）与被告山东三义和酒店管理有限公司（以下简称三义和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告化工总厂的委托诉讼代理人潘建中、王安乔，被告三义和公司的委托诉讼代理人李明哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告化工总厂向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担2017年1月15日至2020年5月15日延迟支付房屋租金违约金254615元；2.判令被告退还租期内减免的一个月房屋租金83333.33元；3.判令被告承担擅自解除合同的违约金417248元；4.判令被告恢复该承租房主体结构，即：恢复一层楼男女卫生间，全楼窗户恢复至原始结构，全楼暖气恢复至原始结构；5.被告承担全部诉讼费用。诉讼中，原告民增加并明确诉讼请求为：1.判令被告承担2017年1月15日至2020年5月15日延迟支付房屋租金违约金254615元；2.判令被告退还租期内减免的一个月房屋租金83333.33元；3.判令被告承担擅自解除合同的违约金417248元；4.判令被告恢复该承租房主体结构，即：恢复一层楼男女卫生间，全楼窗户恢复至原始结构，全楼暖气恢复至原始结构；5.判令被告承担全部诉讼费用，是指案件受理费；6.被告赔偿原告2020年8月1日至2020年11月30日共计4个月该商业房闲置的实际损失556330.68元。事实和理由：原、被告于2010年12月14日订立一份房屋租赁合同，合同约定被告承租原告位于济南市天桥区济安街75号、77号(原济南市天桥区聚贤安置片区施工号8#楼公建房1-106号)商业房用于开办酒店。租期为2010年12月15日至2025年12月14日。被告经营酒店期间，原告为其做了大量的协助工作，2018年后，为支持被告酒店经营，双方于2019年1月11日订立一份《补充协议》，同意被告提出不按合同上调租金的要求。2020年1月10日双方又订立一份《补充协议》，同意被告提出下调租金的要求，将年租金140万元降至120万元，该协议只履行了数月，被告又以疫情为由又一次提出变更协议要求，要求将年租金120万元降至100万元，并减免疫情期间两个月的房租。原告充分考虑到被告多年经营困难，和疫情的实际情况，与被告于2020年4月30日签订一份《变更协议书》，满足了被告的全部要求。但该变更协议书只履行了一个半月，被告方就电话告知原告提前退租解除合同的要求，给原告造成巨大经济损失。尽管原告同意了被告的退租要求，并于2020年7月31日双方进行了交接，但被告至今未按合同约定承担相应的经济损失，丧失了一个企业在市场经济发展过程中所应有的最起码的信誉。为此，原告特向人民法院提起诉讼，主张权利，请求依法公断。被告三义和公司辩称，一、原告于2020年10月18日起诉，原告诉请的2017年10月18日之前的延迟支付违约金诉求已超诉讼时效，请求法庭对2017年10月18日之前的违约金诉求予以驳回。二、原告诉求的延迟支付房租违约金数额较高，请求法庭调减。截止2019年8月19日，应按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率标准予以计算，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准予以计算。首先，根据2017年11月8日，原被告双方签署的补充协议第二条第一款“甲方同意乙方逾期支付本期拖欠租金228881.12元，于2017年11月底前向甲方支付114881.12元，于2017年12月底前向甲方支付114000元。”根据此协议，双方已变更两笔租金的支付日期，即被告应于2017年11月底与2017年12月底之前支付。被告于2017年11月30日与2017年12月25日按照该补协，先后按期支付了以上租金，并未构成违约逾期支付，不应承担相应的违约金。其次，原被告双方在《房屋租赁合同》中约定的每日千分之三的违约金，违约金年利率达到100%以上，标准过高，请求法庭予以调减。第三，被告对于房租缴纳虽有拖欠但已全部交齐，被告对于房租的拖欠主观上并未恶意，即使是在2020年面对疫情对餐饮业几乎是毁灭性的打击下，被告也是积极筹措资金将拖欠时间控制在了一个月之内。合同履行瑕疵较为轻微，且也并未对原告造成重大损失。三、根据原被告双方签订的《退租交接书》，原告为提出解除合同方，被告不应承担租赁合同单方解除的违约责任。第一，该租赁合同为原告方单方提出解除，在2020年7月20日时原告已将该租赁房屋挂网招租，当时至租赁合同期满还有5年的时间，原告已经用实际行动向被告表明其没有继续履行合同的意图。第二，在2020年7月31日，原被告双方在最终合同解除以及房屋交接时签订的《退租协议书》中，明确写明“现乙方解除租赁合同”。故该租赁合同是由原告方单方提出解除，而非被告方提出解除。第三，被告方作为餐饮企业，在2020年确实受到新冠疫情的巨大冲击，一直经营困难，对租金的支付能力确实有限。在此期间被告一直多方筹措资金，尽量不拖延租金支付，并一直与原告方积极协商降租或延期支付房租的事宜，但最终没有协商成功，后原告直接提出解除租赁合同。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。第四，合同约定的违约金数额过高，请求法庭予以调减。四、原告要求被告退还一个月房租没有事实与法律依据。根据原被告双方2020年4月30日签订的《变更协议书》，原告免除2020年6月15日至2020年9月15日之间一个月的租金，且被告已经支付此期间内的一个半月房租。按照商业惯例，在此三个月内，应适用先免后交房租的规则。且根据《房屋租赁合同》第二条第二款“装修免租期为3个月，起租日期于2011年3月15日起开始计算”的约定，也可看出原被告双方之间实际适用的也为房租先免后交的原则。根据该原则，原告即先免除6月15日至7月15日房租，再行缴纳剩余两个月的房租。双方已于7月31日解除租赁合同并办理完毕交接手续，房租缴纳应截止至7月31日，故在合同解除前被告只需向原告缴纳7月15日至7月31日期间的半个月房租即可。但在此之前被告已经缴纳一个月半房租，故被告不应向原告返还一个月房租，原告还应向被告退还未实际履行一个月的租金。五、在原被告之间的房屋租赁合同解除并交接后，被告不应再继续承担闲置费用。且原告的违约金数额计算错误。首先，根据原被告双方签订的《退租交接书》，本租赁合同为原告单方提出解除。该闲置损失不应由被告承担。其次，原告因单方认为租赁合同为被告单方提出解除，已经在诉讼请求三中要求被告，根据合同约定支付单方解除违约金。在此基础上，原告又再要求被告支付闲置房屋费用，没有法律与事实依据。最后，根据原被告于2020年4月30日最后签署的补充协议，2020年租金已经变更为每年100万元，即每月83333.33元，而非原告所主张的租金数额。原告所主张的租金数额没有事实与法律依据。六、根据原被告双方签订的《退租交接书》，原被告已对租赁房屋交接完毕，故被告不再承担对租赁房屋的任何恢复责任。七、对于原告的其他诉讼请求，没有事实与法律依据，请求法庭予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议证据本院予以确认并在卷佐证。对争议证据作如下认定：被告虽对原告提交的催款函、运单明细、邮寄费发票、违约金告知函、通知、运单明细有异议，但其在本院限定期限内未书面回复法庭，视为其受到该邮寄，本院结合化工总厂提交的短信记录，对上述证据的真实性予以确认。被告虽对原告提交的与案外人签订的租赁合同真实性不予认可，但未提交相应反驳证据，本院对化工总厂提交的租赁合同真实性予以确认。对被告提交的58同租赁广告截图，因无原始载体，在化工总厂不予认可的情况下本院对该证据不予认定。结合本院经审查确认的证据和当事人陈述，认定事实如下：涉案房屋位于济南市天桥区济安街75号、77号（济南市天桥区聚贤安置片区施工号8#楼公建房1-106号）。2010年12月14日，化工总厂作为出租方（甲方），山东鲁西南风味楼酒店管理有限公司（即本案被告三义和公司）作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将涉案房屋及院落出租给被告三义和公司，租赁总建筑面积1292平方米，租赁用途为餐饮及酒店相适应的其他合法经营项目使用；合同期限自2010年12月15日起至2025年12月14日止，共15年；装修免租期为3个月，起租日期于2011年3月15日起开始计算；租金按每年交纳，该合同签订并房屋交接后三个工作日内，乙方须付给甲方第一期租金636633元；乙方应于前一期租金届满前60天支付下一期租金（先交钱后使用房子）；租期内房屋租金按2.7元/天·㎡，年租金（按365天计，下同）为1273266元；租金递增：前三年不递增，从第四年开始每两年递增7%。合同第四条第三款约定：乙方对租赁房屋进行改造装修，不能改动主体结构（梁、柱及承重墙），否则出现问题由乙方负责。第五款约定：乙方合同期满或因提前解除合同退房时，在事由发生后五日内向甲方移交资产，并签订合同终止协议，乙方购置的可移动设施设备及其他物品由乙方处理。装饰装修等不可移动的物品无偿归甲方按废弃品处理，乙方无异议。乙方提前解除合同应提前三个月以书面形式报给甲方，经双方签订合同解除协议后方可生效。第九款约定：甲方同意乙方安装电梯，在解除或终止合同时，乙方应恢复原状。第五条约定：租赁期内，除乙方有下列行为之一的，甲方不得解除合同：（2）拖欠房屋租金且未经甲方同意一个月以上的。合同第六条约定，在租赁期内，甲方因非本合同第五条、第九条规定的情况致使合同解除的，甲方应赔偿乙方装修及设施设备等按评估的实际损失价值作为违约金；在租赁期内，乙方中途擅自退租的，付给甲方三个月租金作为违约金。合同第七条约定，未经甲方同意租金逾期交纳，还需每日按前交费用的千分之三向甲方支付滞纳金。合同还约定了其他权利义务。化工总厂将涉案房屋交付给三义和公司。2017年11月8日，原、被告签订《补充协议》一份，约定双方依据2010年12月14日订立的房屋租赁合同，经协商达成补充协议：考虑到三义和公司经营状况的困难，化工总厂有条件的同意三义和公司如下要求：1、化工总厂同意三义和公司逾期支付本期拖欠租金228881.12元，于2017年11月底前向化工总厂支付114881.12元，于2017年12月底前向化工总厂支付114000元，若三义和公司仍继续违约，仍按原合同的约定，向化工总厂支付违约金。2、化工总厂同意三义和公司今后的房屋租金，按每三个月支付一次，且每次仍需提前两个月支付。3、化工总厂同意三义和公司自2018年3月14日至2019年3月13日的租金，免租金上调7%，自2019年3月14日始恢复原合同租金上浮的约定。2019年1月11日，原、被告再次签订《补充协议》一份，约定，双方依据2010年12月14日订立的租赁合同及2017年11月8日订立的补充协议，又达成补充协议，约定：考虑到三义和公司北坦分公司经营状况的困难，化工总厂同意三义和公司如下要求：1、化工总厂同意三义和公司今后的房屋租金，按每三个月支付一次，且每次仍需要提前两个月支付。2、化工总厂同意三义和公司自2019年3月15日至2020年3月14日的租金免租金上调7%，且全年减免57762.28元，年租金为140万元，平均每月租金为116666.67元。3、自2020年3月15日始恢复原合同租金上浮的约定。2020年1月10日，原、被告又一次签订《补充协议》一份，约定：考虑到三义和公司北坦分公司经营状况的困难，化工总厂同意三义和公司如下要求：1、三义和公司支付租金方式，每三个月支付一次，且每次仍需提前两个月支付。2、化工总厂同意三义和公司自2020年3月15日至2021年3月14日的年租金调整为120万元，平均每月租金为10万元。2020年4月30日，原、被告签订《变更协议书》一份，约定，因新冠病毒疫情期间对餐饮行业造成影响，化工总厂对三义和公司予以充分理解和同情，经协商，同意将2020年1月10日订立的补充协议作如下变更：一、将2020年3月15日至2021年3月14日的年租金120万元临时下降调整为100万元。二、三义和公司支付租金方式，每三个月支付一次，将提前两个月支付变更为提前一个月支付，即2020年5月15日、2020年8月15日、2020年11月15日前三义和公司向化工总厂支付租金。三、因疫情影响，化工总厂向三义和公司减免两个月的租金，三义和公司于2020年5月15日前向化工总厂支付租金时免一个月，三义和公司于2020年8月15日前向化工总厂支付租金时免一个月。该协议第五条约定：本协议终止时，双方仍依据2010年12月14日订立的房屋租赁合同继续履行，或另行协商下一年度相关租赁事宜。协议第六条约定，本协议未变更条款及违约条款，仍以双方2010年12月14日订立的房屋租赁合同为准。2020年7月25日，三义和公司向化工总厂发出通知书，载明因疫情原因被告无法继续履行房屋租赁合同，现依据合同相关约定，通知原告解除租赁合同及相关补充协议，望化工总厂在收到该通知后三日内与被告沟通合同解除后的房屋交接等相关事宜，避免损失扩大。2020年7月31日，三义和公司将涉案房屋交付给化工总厂，双方签订有《退租交接书》，对电表、水表、物业费、燃气费、暖气费、房屋钥匙、三义和公司安装物资交接，该交接书第十条约定，双方其他事宜另行协商解决。2020年8月，化工总厂向三义和公司发出《支付违约金告知函》，载明，因被告提出退租，且把经营不善、擅自解除房屋租赁合同的原因归咎于“不可抗力”是错误的，通知三义和公司自2017年1月15日至2020年5月15日未按约定时间交纳房租，形成违约金254615元。关于2017年至租赁合同双方解除后交接房屋之前，三义和公司支付租金情况，三义和公司认可化工总厂提交的违约金告知函上所载明的三义和公司支付租金的时间和金额，即三义和公司于2017年1月22日缴纳租金10万元，同年1月24日缴纳10万元，同年2月6日缴纳40万元，同年2月8日缴纳128881.12元，同年7月25日缴纳35万元，同年8月22日缴纳10万元，同年10月12日缴纳5万元，同年11月30日缴纳114881.12元，同年12月25日缴纳114000元，2018年4月16日缴纳164440.56元，同年5月2日缴纳20万元，同年8月3日缴纳364440.56元，2019年5月5日缴纳35万元，同年7月29日缴纳35万元，同年10月18日缴纳35万元，同年6月16日缴纳116666.66元。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及相关补充协议、变更协议均系双方真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应恪守合同权利义务。化工总厂将涉案房屋交付三义和公司使用，三义和公司应按照合同按时足额支付租金。三义和公司未按合同约定支付租金，其于2020年7月25日向化工总厂发出解除通知，其作为违约方不具有解除权，但化工总厂同意解除，并于2020年7月31日办理房屋交接，故本院认定双方之间的租赁合同于2020年7月31日解除。三义和公司虽辩称其发出的解除通知并非意在解除合同，但未提交相应证据，本院对其抗辩理由不予采纳。根据租赁合同约定，三义和公司租赁期限内擅自退租的，支付化工总厂三个月租金作为解除合同违约金，双方已于2020年4月30日的变更协议书中约定租金变更为年租金为100万元，故计算违约金应按该租金标准计算，故三义和公司应支付化工总厂解除合同违约金25万元。关于化工总厂主张的迟延支付租金的违约金的请求，结合合同约定及三义和实际缴纳租金情况来看，三义和公司确实存在自2017年1月15日至2020年5月15日迟延缴纳租金的情形，应按照合同约定支付迟延支付租金的违约金，因合同约定的违约金日3‰过高，被告已提出抗辩，本院予以调整为按照贷款利率的1.95倍计算。关于2017年11月8日双方签订的补充协议的第二条第一款约定了如三义和公司继续违约，则按原合同约定向化工总厂支付违约金，而三义和公司在后续履行合同过程中，确实又存在逾期支付租金的违约金行为，因此，关于该协议约定的拖欠租金仍然应按租赁合同支付违约金。关于三义和公司抗辩的时效问题，本院认为，原告主张的系迟延履行违约金，而并非租金，而合同并未约定违约金的支付期限，另，在原、被告双方合同履行期间，债务应视为整体性的债务，因此时效应自原告向被告主张之日起计算，化工总厂自2020年8月发出违约金催告函，故并未超过诉讼时效。按照合同约定，三义和公司应在2017年1月15日前缴纳2017年3月15日至2017年9月14日期间的租金728881.12元，按照三义和公司实际缴纳时间，三义和公司应支付该笔租金的迟延履行违约金3305.2元（计算方式为：以三义和公司每期实缴缴纳租金为基数，乘以违约天数，乘以人民银行同期贷款利率的1.95倍）。同理，三义和公司应在2017年7月15日前支付2017年9月15日至2018年3月14日的租金728881.12元，而按照三义和公司实际缴纳情况，三义和公司应支付化工总厂该笔租金的违约金为10085.2元。三义和公司应于2018年4月15日缴纳2018年3月15日至2018年6月14日的租金36440.56元，结合三义和公司实际缴纳情况，三义和公司应支付化工总厂该笔租金迟延履行违约金874.8元。同理，三义和公司应支付2018年7月15日至2018年9月15日的租金364440.56元的迟延履行违约金元1608元。三义和公司应于2019年4月15日支付化工总厂2019年6月15日至2019年9月14日期间的租金35万元，其在2019年5月5日缴纳，故应支付违约金1626.8元。三义和公司应在2019年7月15日支付2019年9月15日至同年12月14日的租金35万元，其于2019年7月29日支付，应支付违约金1138.7元。三义和公司应于2019年10月15日支付2019年12月15日至2020年3月14日租金35万元，实际支付系在2019年10月18日，故应支付违约金235.6元（以35万元为基数，自2019年10月15日至2019年10月18日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）。按照变更协议书，三义和公司应于2020年5月15日支付2020年6月15日至2020年9月14日租金166666.66元，三义和公司实际于2020年6月16日支付116666.66元，原告自愿按照该数额为基数计算违约金，本院予以准许，故三义和公司应支付违约金743.9元。综上，化工总厂应支付三义和公司迟延支付租金违约金共计19618.2元。关于化工总厂主张的闲置期间2020年8月1日至2020年11月30日的实际损失556330元的诉讼请求，因化工总厂实际已经于2020年11月30日将涉案房屋另行出租，该期间虽属于原告空租期，属于原告实际损失，因变更协议书约定2020年8月1日至2020年11月30日期间的租金水平为年租金100万元，化工总厂该段期间的空租期损失333333.3元，因双方已经约定违约金为三个月租金，不足以弥补全部损失，故三义和公司还应赔偿化工总厂一个月空租期损失83333.3元。关于原告主张的被告退还一个月减免租金83333.33元，因该减免系在2020年6月15日至2020年9月14日期间的租金，而双方已于2020年7月31日解除，被告最后一次缴纳的租金为116666.66元，并不涉及减免的一个月，故对该请求不予支持。对于三义和公司要求退还租金的抗辩意见，因三义和公司违约导致合同解除，从合同公平角度来看，双方签订的变更协议书关于租金减免系促进合同履行，故不再予以减免，原告所缴纳的租金数额并未超出其实际使用涉案房屋期限的租金，故对其要求退还的抗辩意见不予采纳。关于原告要求被告恢复涉案房屋主体结构，包括一层男女卫生间，和全楼窗户，全楼暖气结构，因原告已对被告的装修情况知悉，但未提出异议，且上述非房屋主体结构，故对该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告山东三义和酒店管理有限公司与本判决生效之日起10日内支付原告济南化工机械总厂有限公司迟延支付租金的违约金19618.2元；二、被告山东三义和酒店管理有限公司与本判决生效之日起10日内支付原告济南化工机械总厂有限公司擅自解除合同违约金25万元；三、被告山东三义和酒店管理有限公司与本判决生效之日起10日内支付原告济南化工机械总厂有限公司空租期损失83333.3元；四、驳回原告济南化工机械总厂有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计5676元，由原告济南化工机械总厂有限公司负担4149元，被告山东三义和酒店管理有限公司负担1527元。如不服本判决，可以在收到判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 季 丹二〇二一年六月九日书记员 郝慧明