北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0114民初9726号原告（反诉被告）：吴敌，男，1993年8月14日出生，汉族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：姜玉芹，女，1964年6月15日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：刘春傲，男，1948年6月21日出生，汉族，全民丝路金桥（北京）文化发展股份有限公司法律顾问，住丰台区。第三人：张克良，男，1996年3月25日出生，汉族，住北京市昌平区。第三人：赵庆，男，1993年8月14日出生，汉族，现住黑龙江省大庆市让湖路区。第三人：姜浩，男，1994年2月9日出生，汉族，现住北京市通州区。原告（反诉被告）吴敌与被告（反诉原告）姜玉芹、第三人张克良、赵庆、姜浩房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭悦独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴敌，被告姜玉芹及其委托诉讼代理人刘春傲，第三人张克良到庭参加诉讼，第三人赵庆、姜浩经本院合法传唤，无正当理由，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。吴敌向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告返还押金6300元；2.请求法院判令被告向原告返还电费押金1500元；3.请求法院判令被告支付原告维修费450.11元；4.请求法院判令被告承担逾期还款利息,以8250.11元为基数,按中国人民银行同期贷款利率标准计算,自2019年8月20日起算,直至被告实际还清之日止;5.请求法院判令被告承担本案诉讼费。案件审理过程中，吴敌将四项诉讼请求变更为:请求法院判令被告承担逾期还款利息,以8250.11元为基数,按同期全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算,自2019年8月20日起算,直至被告实际还清之日止。事实与理由:2018年8月19日,原、被告通过麦田房产签订《房屋租赁合同》。被告将位于北京市昌平区×室(上层)出租给原告。合同租期为一年，月租金为6300元整,不包含水电费,押金为6300元,按季度支付租金,原告还向被告支付电费押金1500元。租赁期间,原告向被告汇报房屋内设施需更换，被告不予理睬。原告因此支付修理费450.11元,该费用应当由被告承担。2019年8月19日,双方合同到期,原告退租不再租赁,但同住人赵庆与被告签订短期租赁协议,承租该房屋中的一个房间。原告与被告沟通退还押金时,被告以承租是一个整体为由,需全部都搬出才能办理退租,不予退还押金。2019年12月28日,赵庆与被告签订协议到期并已搬离,原告前去房里查看,发现已有他人居住在该房屋内,原告因此与被告沟通返还押金事宜,但被告拒不露面,只通过麦田房产中介向原告传达房屋损坏严重,要求原告将地板全部换新,墙面重新粉刷,在维修完成后退还押金。原告认为,现该房屋已有他人居住,并不存在被告所谓的破坏严重,且被告也未进行任何修复。被告所述与事实严重不符,恶意扣留原告押金。经与被告多次协商无果,原告只得起诉至法院,请求被告立即返还原告押金6000元、电费押金1500元,并要求被告向原告支付维修费450.11元。因被告逾期退还原告费用,造成原告资金占用期间的利息损失,因此原告主张被告支付逾期退款的利息。综上,原告特向贵院提起诉讼,请求贵院依法支持。姜玉芹辩称:1、吴敌起诉行为不合法。首先是为一己私利，主张的事实无合法证据，提出的证据无效。其次是无理赖诉,试想通过诉讼取得不当得利；第三、利用房屋中介白俊俊，无理拖延归还房屋日期，恶人先告状，属于侵权作为；2、吴敌的民事行为不真实。首先,订立合同不诚信,隐瞒多人承租，以吴敌一人名义签订,其次提的合同证据尾页不完整,导致违法责任难以划分和确认。第三、吴敌违反了合同第十一条第二款的约定,没有提前30日通知甲方,应当支付违约金6300元。3.吴敌的举证不利。首先五件书证的真实性与证明目的矛盾，其次,提供的证据缺乏关联性，不能起到证明作用。4、吴敌诉讼程序不合法。对房屋造成的损失应由吴敌与其他同住人共同承担赔偿。5、吴敌给姜玉芹造成损失是铁的事实,吴敌也没提出否认的依据。姜玉芹向本院提出反诉请求:1.判令吴敌赔偿房租损失63000元，(暂从2020年月1日计至2020年11月30日,后续损失将按实际追加请求)；2.判令吴敌赔偿房屋维修款13000元；3.判令吴敌赔偿人为损坏家具等物品损失费4000元；4.由吴敌承担诉讼费用。案件审理过程中，姜玉芹明确第一项反诉请求为，要求吴敌赔偿房屋租金100800元；增加反诉请求，要求吴敌赔偿应诉误工费、交通费共1800元，要求吴敌赔偿房屋维修款及物品损失共计20000元。事实和理由：2018年8月12日,白俊俊说有人要租房子,当时我在东北,白俊俊非常急切的转给我6000元说是客户的定金。2018年8月16日，我还没有回京,白俊俊就和我说要做保洁,当时房子是刚刚粉刷过的,没办法我只得把钱转他,白俊俊向我要完保洁钱之后告诉我房租他已收,把合同都打印好了,就等我回来签个字可以了。2018年8月18日，吴敌与张克良、赵庆、姜浩（还有一女孩）几人通过麦田房产签订了《房屋租赁合同》,我将位于华龙苑北里1号楼5单元1101室出租给吴敌,租金为6300元/月,支付方式押一付三,且支付1500元电费押金。在合同中，第十一条违约责任中已明确约定乙方有第九条第四款的定的情形之一导致合同解除的,应按月租金的100%向甲方支付违约金外,甲方还可要求乙方将房屋恢复原状。房屋出租后,由于家里老人生病严重的的候,姜玉芹也顾不上因此也没有时间去出租房屋盯着。吴敌等人入住该房屋后，姜玉芹一次都没有踏进该房屋，直到2019年5月27日，华龙苑北里的居委会找到我，说出租房里面好像有挺多的人，居委会在检查工作时去过但里面没有开门,怕有意外事情发生,所以居委会找到我。于是晚上9点多我第一次突击去了出租房屋,当时就见屋里的卫生几乎下不去脚,特别生气的就是不知道什么时候泡的水,把地板都泡坏了,我就想赶他们走,吴敌他们又是道歉又是马上打扫卫生，想到都是学生,就给了他们一次机会。2019年8月中旬,麦田房产白俊俊给我打电话告知吴敌和张克良怕我让他们维修被泡的地板，所以先撤走让赵庆在这里先住着，白俊俊告诉我说赵庆和吴敌等人是一体的，只要赵庆在这住着，合同就没有解除，但在赵庆履行合同期间，家里人去看了几次房屋都是进不去屋，无论如何就是不给开门，直到2019年12月19日老家来人到北京看病，就想让去房子住几天,结果敲了半夜的门,也没有进去这个屋,当时还拖欠房租，由于房屋损坏程度之大，至今该房屋仍未租出去，因此姜玉芹根据合同条款要求吴敌把房屋恢复原状，结果吴敌等人拒不赔偿，因此房屋一直空置，因此，姜玉芹请求法院判令吴敌赔偿房屋空置的损失以及维修、应诉支出等费用。吴敌辩称：不同意姜玉芹的反诉请求，房屋由吴敌整租下来和室友合住，一共四个人。当时已经和中介说明了居住人为4人，不存在多人合租。房东确实来看过一次，房间并没有向姜玉芹所述下不去脚，她提出卫生问题后，我们确实进行了打扫。房屋租赁合同是2019年8月20日到期，8月18日我们就搬离了，但不是怕维修先撤。合同到期后，维修打扫房屋之后，我们就找房东商谈退租事宜。后来房东已经和赵庆续签了协议，房东通过中介，告诉我因为是一个整体，赵庆没有搬走，房东不退押金，等赵庆搬走之后才能退押金。赵庆履行期间是否与房东发生纠纷我们不知情。吴敌使用房屋期间没有使用燃气灶，墙面和护栏属于自然损耗，不是人为损坏，门厅地板的照片显示租给我们的时候就已经损坏了。卫生间门口向北两块地板损害，我们居住期间损坏的我们认可，床垫、过门石、电线、墙皮、北东屋地板、卫生间物品及地面均不认可是人为损坏。第三人张克良述称：认可吴敌的诉讼请求，不认可姜玉芹的反诉请求。第三人赵庆向本院提交书面情况陈述：2019年12月28日，赵庆开始短期租房。2018年8月16日到2018年8月20日，我开始联系房东姜玉芹想短期租赁一个单间和麦田中介白俊俊,然后房东电话无人接听，微信没有回复。期间房东和中介都没有联系我说短期租赁就是要续租吴敌签署的租房合同的事情。也没有达成一致要续租吴敌签署的租房合同，期间有协商续租单间次卧意向，没有达成一致说续租整个房屋这件事。但中介打电话说可以短期租给我。一两天后麦田中介电话通知我可以短期租一个单间给我1800一个月，一个月一交，需要签一个协议并通知去签短期协议。2019年8月20日，当天我去麦田房产回龙观东大街店签署短期租房协议，发现现场房东不在，我问白俊俊为什么房东不在，当时麦田房产回复我说你可以自己先签字，等房东有时间后再来签协议，我们（麦田房产）再通知你来取走协议，随后我自己先签的协议，并由麦田中介白俊俊代房东签署的协议。当天我微信发送协议和当月房租1800元给房东，房东当天收款。以后分别于2019年9月20日、10月21日、11月20日转账1800元;2019年12月20日到12月28日的560元租金也用微信把房租转账给房东并通知她收款，姜玉芹全部收款。2019年11月16日微信记录可以证明我方积极配合房东看房并无消极拖延。至于为什么房东开不开房门没有人租赁该房屋，我方不知情。2019年12月20日，房东（姜玉芹）微信联系我说，让我三天搬离房屋不租给我，我说短期协议不是给10天找房子吗？当天微信转账房租600元未接收。后微信房东（姜玉芹）说只让我住到周末。后来微信转账560元，房东接收了。2019年12月28日晚我搬离房屋，交还房子钥匙，并更换门把手，由房东丈夫（姜子林）签收,之后不曾继续居住使用该房屋。2020年1月2日，我主动微信联系麦田中介白俊俊取回协议，协议上没有房东签字。我居住期间居住在次卧，其他房间并未使用，正常使用房屋设施没有故意损坏房屋结构与设施，该房屋位于楼房顶层楼层很高没有直达电梯，是一个阁楼，其两个次卧房顶都为45度斜坡，入住久后会烦躁憋闷，并且斜坡上有一个推拉式窗户，夏天热冬天冷透风。厨房没有燃气，电费是和楼下一起计算的一个月用电很容易进入阶梯用电，增加电费支出。其主卧阳台为私自搭建出的部分。厕所没有干湿分离，常常有水流出。第三人姜浩未到庭陈述意见，也未提交书面陈述。本院经审理认定事实如下：2018年8月18日，吴敌与姜玉芹经北京麦田房产经纪有限公司居间签订《北京市房屋租赁合同》。该合同约定，姜玉芹将位于昌平区×室出租给吴敌使用；建筑面积76平方米，租赁用途为居住，居住人数为4人，租赁期限自2018年8月20日至2019年8月19日；租金标准为6300元每月，支付方式为押一付三，每期租金支付日期为期限届满前提前七日支付；押金为6300元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。合同第七条约定，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同第八条第（二）款约定，若乙方拟续租该房屋，应于租赁期限届满前一个月向甲方发出续租申请。甲乙双方应就续租事宜进行协商，重新签订租赁合同，若乙方未按上述约定向甲方发出续租申请，将被视为放弃同等条件下的优先承租权，甲方有权将该房屋出租给他人，并引领他人看房。合同第十一条第（一）款约定，乙方保管不当或不合理使用房屋导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿，导致合同解除的，应按月租金的100%，向甲方支付违约金外，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状。合同还约定了其他内容。姜玉芹持有的合同中，签约日期下方注明了涉案房屋全部居住人的身份信息及联系方式，包括吴敌、张克良、赵庆、姜浩。合同签订后，吴敌支付了房屋押金及房屋租金，吴敌另向姜玉芹支付了国家电费押金1500元，双方约定解除合同时结算。2019年8月，合同租赁期限临近，吴敌与姜玉芹进行过租赁合同续期的协商，但未达成一致。2019年8月18日，吴敌搬离房屋。同住人之一赵庆继续使用涉案房屋中的一间卧室。麦田工作人员白俊俊告知吴敌，因赵庆续租一间卧室，姜玉芹表示现在无法查验房屋无法退还租赁押金，待赵庆搬出后一并退还。吴敌与白俊俊沟通过程中，同意对涉案房屋中的五块地板及门锁进行维修。白俊俊还为赵庆与姜玉芹起草了补充协议。内容为“承租人赵庆于2019年8月20日与出租人姜玉芹协商一致，承租人以一个月为期租金为1800元交付给出租人，如出租人找到其他整租的客户，应该承租人10天搬家时间，承租人应配合看房并搬走。”该协议赵庆在承租人处签字，白俊俊亦签字。姜玉芹未在该协议上签字。赵庆将该补充协议照片通过微信发至姜玉芹，姜玉芹未在微信中提出异议，也未回复。此后，赵庆按月支付租金1800元给姜玉芹。赵庆微信记录显示，姜玉芹分别于2019年8月20日、9月25日、10月24日接受了赵庆支付的款项，但2019年11月，姜玉芹未接受赵庆在微信中发起的款项支付，直至2019年12月10日才予以接收。2019年12月20日凌晨，因姜玉芹欲安排其亲属暂住涉案房屋，但涉案房屋无法用钥匙开门且赵庆未听到敲门声，双方发生争议，姜玉芹在微信中要求赵庆三日内搬出房屋。2019年12月28日，赵庆支付2019年12月20日至12月28日的租金560元并更换维修门把手后，搬离了涉案房屋。2019年12月29日，姜玉芹收到了涉案房屋钥匙4把。案件审理过程中，姜玉芹称房屋收回后因损坏严重一直空置，尚未进行维修；姜玉芹还提交了缴纳电费凭证，证明吴敌尚欠电费481元未交纳；姜玉芹主张吴敌欠缴水费，但未提供充分证据证明欠缴水费的具体数额；姜玉芹不认可与赵庆存在短租协议，称赵庆没有搬离说明合同仍在延续，只是同意赵庆缓交房租，仍要求赵庆补齐，并认为吴敌一方与麦田工作人员存在超越租户和中介的关系。吴敌不认可姜玉芹所述房屋设施被人为损坏，仅同意对卫生间门口两块地板进行赔偿；不认可还欠交电费水费，主张姜玉芹交纳的电费是2019年10月之后发生的，不属于吴敌使用房屋期间；吴敌主张曾购买灯泡、给空调加氟，但未提供证据证明其就维修事项告知过姜玉芹。为查明案件事实，本院向麦田工作人员白俊俊核实双方争议的焦点，即吴敌合同到期后，姜玉芹是否与赵庆另行达成短租协议。白俊俊电话中认可，赵庆曾与姜玉芹达成口头续租的一致意见，补充协议拟好后赵庆已经签字，但姜玉芹未签字，此后赵庆使用涉案房屋的其中一间卧室，租金标准为1800元，一月一付；大概2019年12月，因姜玉芹安排朋友入住涉案房屋，但赵庆没有听到敲门声没有开门，双方发生了纠纷，姜玉芹要求赵庆搬出房屋。本院认为，房屋租赁合同约定的履行期限届满，合同权利义务虽已终止，但当事人对房屋租赁合同终止后的房屋交付、退还押金等附随义务亦应诚信履行，履行过程中还应充分协商，相互配合。吴敌与姜玉芹签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。合同约定的履行期限届满，吴敌并未与姜玉芹签订续租协议，故吴敌与姜玉芹之间的房屋租赁合同已经终止。因赵庆作为原同住人之一，提出拟继续短租涉案房屋的其中一间卧室，故房屋并未整体交还，姜玉芹提出待赵庆搬走后再退还押金，吴敌一方虽提出过异议但最后也同意按此方案进行，现赵庆已实际搬离房屋，姜玉芹应当退还房屋租赁押金及电费押金。吴敌认可房屋地板存在一定损坏，故本院酌情扣除关于地板的维修费用3000元，剩余房屋租赁押金3300元及电费押金1500元，姜玉芹仍应退还。吴敌要求姜玉芹支付押金的利息，依据不足，本院不予支持。吴敌要求姜玉芹支付维修和换锁费用，证据不足，本院不予支持。姜玉芹要求吴敌赔偿房租损失100800元，依据不足，本院不予支持。姜玉芹主张房屋内其他损失亦是由吴敌人为损坏，证据不足，本院不予采信。根据赵庆提供的微信记录、转账凭证以及本院对麦田工作人员白俊俊调查核实的情况，姜玉芹虽没有在“补充协议”上签字，但姜玉芹收取赵庆按月支付的租金1800元的行为证明姜玉芹认可赵庆短租涉案房屋其中一间卧室。姜玉芹主张吴敌使用房屋期间欠缴水电费用，证据不足，本院不予采信。姜玉芹要求吴敌赔偿应诉误工费、交通费1800元，欠缺法律依据，本院不予支持。姜玉芹要求吴敌赔偿房屋维修款及物品损失，本院已在退还押金中进行了酌情扣减，故不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的一条第二款的规定，判决如下：一、姜玉芹于本判决生效之日起七日内退还吴敌房屋租赁押金3300元、电费押金1500元；二、驳回吴敌的其他诉讼请求；三、驳回姜玉芹的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由姜玉芹负担，已交纳。反诉案件受理费1376元，由姜玉芹负担1326元，已交纳；由吴敌负担50元，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郭 悦二〇二一年六月二十八日书记员 姚东方