北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初7526号原告：北京长阳兴业投资发展有限责任公司，住所地北京市房山区长阳镇北广阳城村。法定代表人：胡宝军，总经理。委托诉讼代理人：秦志东，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：隗有宝，北京隗有宝律师事务所律师。被告：北京红苗教育技术有限公司，住所地北京市房山区×路×号院×号楼×层×单元308。法定代表人：李明煊，总经理。委托诉讼代理人：谭品，男，系该公司总经理助理。原告北京长阳兴业投资发展有限责任公司（以下简称“长阳兴业公司”）诉被告北京红苗教育技术有限公司（以下简称“红苗教育公司”）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长阳兴业公司的委托诉讼代理人隗有宝、秦志东、被告红苗教育公司的法定代表人李明煊及其委托诉讼代理人谭品到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。长阳兴业公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告2020年4月30日签订的房屋租赁合同及2021年1月15日签订的《灯箱使用合同》于2021年3月1日解除，被告返还租赁×路×号院×号楼×层×单元×1、×2室房屋及灯箱；2.判令被告给付2021年1月1日至2021年2月28日的物业费6398.55元，给付2020年10月1日至2021年2月28日的租金98255.7元；3.判令被告给付2021年3月1日至实际返还房屋的占用费、物业费，具体标准以合同约定为准；4.判令被告给付违约金68323.5元。事实与理由：原被告双方于2020年4月30日签订《房屋租赁合同》，约定原告将北京市房山区×路×号院×号楼×层×单元×1、×2室（建筑面积216.9平方米）出租给被告，用途为艺术类咨询服务，租赁期限为5年，因疫情免租3月（自2020年5月1日至2020年7月31日），租金及物业费给付方式为先交再用的方式，三个月结算一次,但2020年度采用每月结算一次。合同第十三条对违约责任作出了明确约定。2021年1月15日双方又签订附属物的《灯箱使用合同》。合同履行中被告自2020年9月1日开始拖欠租金，自2020年8月1日开始拖欠物业费。截止起诉日被告累计拖欠物业费及租金128187.9元，已经构成根本违约。故此提起诉讼。红苗教育公司辩称，一、不同意解除《房屋租赁合同》和《灯箱使用合同》。理由为：1、造成合同违约的根本原因是连续两年的新冠疫情影响，至今也未结束，属于《房屋租赁合同》第十四条约定的不可抗力，并不是我公司恶意为之。原告不应追究我公司违约责任，更不可以不经协商单方面起诉至法院提出解除合同，而应该是双方协商解决。《灯箱使用合同》作为《房屋租赁合同》的附属合同，应一视同仁。2、我公司一直积极寻找办法应对疫情的影响，一方面举债维持公司正常经营，一方面积极筹款缴纳应缴款项，并通过原告工作人员秦志东递交了两次还款计划和商榷函，均未得到原告的任何回复，应理解为原告默认我公司的协商计划。3、如原告单方面解除与我公司的合同，只能是两败俱伤，我公司因此破产，原告也得不到想要的租金。如双方能否积极应对疫情的影响，彼此体谅宽容一点，让我公司能继续正常经营，补交租金指日可待。二、保留反诉原告的违约责任并追究其不经协商恶意起诉我公司可能造成的恶劣影响。理由为：1、《房屋租赁合同》第十六条第三款约定：“任何一方提前中止合同，均需书面通知对方且需经对方同意，经双方协商后签订提前终止合同书，对方不同意的，视同另一方根本违约”；2、原告提交的证据断章取义，只提供了原告对我公司的催款通知，隐瞒了我公司三番五次递交的协商方案，制造我司恶意违约拒绝协商的假象，原告的恶意诉讼之心昭然若揭；3、我公司通过原告单位的工作人员秦志东提交给原告单位领导的商榷函始终石沉大海，且秦志东始终拒绝代表原告单位签收我公司的商榷函和还款计划，我公司通过秦志东数次邀约原告单位领导未果，秦志东更连领导的电话都拒绝提供，一直阻挠我公司和原告单位领导的直接沟通。原告罔顾合同条款约定，不经协商直接付诸诉讼的行为实难理解。4、造成我公司违约的原因除了天灾，还有人祸。原告单位的个别员工多次在我公司工作时间，利用职务之便对我公司工作人员进行人身骚扰和暴力威胁，以致我公司骨干工作人员无法工作而离职，也是造成我公司无力履约的最大原因。此次原告单位的恶意诉讼不排除是个别员工为了泄私愤而欺上瞒下恶意制造公司之间的矛盾，可能并非原告之真实意愿。本院经审理认定事实如下：2020年4月30日，长阳兴业公司（甲方）与红苗教育公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方从甲方处租赁位于北京市房山区×路×号院×号楼×层×单元×1、×2室房屋，建筑面积216.9平方米，用于承办围棋、舞蹈、美术、跆拳道等艺术类课程咨询服务，租期自2020年5月1日至2025年4月30日，计5年，其中，2020年5月1日至2020年7月31日为免租期。租金为租期内第一年3元/天/平方米，第2年3.06元/天/平方米，第3年3.12元/天/平方米，第4年3.18元/天/平方米，第5年3.24元/天/平方米，物业管理费为0.5元/天/平方米。租金和物业费采取先交再用的方式，每3个月结算一次，2020年度内付款方式为每一个月结算一次。第一年具体的付款时间与金额为：2020年4月30日支付2020年5月1日至2020年7月31日的物业费9977.4元；2020年7月31日支付2020年8月1日至2020年8月31日的物业费与租金23533.65元；2020年8月31日支付2020年9月1日至2020年9月30日的物业费与租金22774.5元；2020年9月30日支付2020年10月1日至2020年10月31日的物业费与租金23533.65元；2020年10月31日支付2020年11月1日至2020年11月30日的物业费与租金22774.5元；2020年11月30日支付2020年12月1日至2020年12月31日的物业费与租金23533.65元；2020年12月31日支付2021年1月1日至2021年3月31日的物业费与租金68323.5元；2021年3月31日支付2021年4月1日至2021年4月30日的物业费与租金22774.5元。乙方承担其租赁房屋区域内的水电费及供暖费。乙方需向甲方支付相当于1个月（30天）的租金和物业管理费的合同押金即23000元，并约定：在合同期内，若乙方未依照合同的约定缴纳租金和其他费用，或因为乙方人员的人为因素，对该房屋或大厦其他区域的设施、设备造成损坏，给甲方造成直接经济损失，则甲方经书面通知乙方后，有权从租赁押金中直接扣除予以补偿。《房屋租赁合同》第十一条第1款约定，乙方需按本合同的约定及时向甲方支付租金、物业管理费和其他相关费用。《房屋租赁合同》第十三条第2款约定，乙方有下列情况之一的，构成根本性违约，甲方可以提前解除合同并追究乙方的违约责任：（1）未按照合同的约定支付租金、物业管理费和其他应付费用，时间达到15天以上的……《房屋租赁合同》第十三条第4款约定，甲乙任何一方发生合同约定的根本性违约，导致合同提前解除，违约方除赔付对方的实际损失外，还应支付相当于三个月（90天）租金和物业管理费的违约金。另一方也可以选择不解除合同，但仍有权要求违约方赔偿自己的损失。《房屋租赁合同》第十四条第1款约定，由于地震、台风、暴雨、火灾、战争以及其他不可预见，并且对其发生和后果不能防止或避免的人力不可抗拒事件，而影响任何一方不能执行本合同或不能按本合同约定的条件执行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即以书面方式通知另一方，由双方协议决定解除本合同、部分免除执行本合同的责任或者延期执行本合同。《房屋租赁合同》第十六条第3款约定，任何一方提前终止合同，均须书面通知对方且须经对方同意，经双方协商后签订提前终止合同书；对方不同意的，视同另一方根本性违约。《房屋租赁合同》还对双方其他权利与义务作了约定。《房屋租赁合同》签订后，长阳兴业公司按照约定将房屋交付给了红苗教育公司，红苗教育公司按照约定支付了2020年5月1日至2020年7月31日的物业费及押金23000元。2020年10月30日，红苗教育公司向长阳兴业公司送达《关于红苗教育房租延期支付申请》，主要内容为：9月，随着我市小学和幼儿园的开学，我司也逐步恢复正常经营，但复课后学生出勤率和招生情况非常糟糕，尤其我国其他地区仍然病例出现，目前家长仍然比较谨慎，同时还有部分因升小学而转学的退费，我司资金压力难以得到缓解，经营异常艰难。按照协议，我司应于8月31日前支付9月的租金及物业费，9月30日前支付10月的租金和物业费，但目前我司资金情况，难以按协议执行，现向贵司申请费用延期支付，9月和10月的房租及物业费在11月底支付，11月和12月的租金及物业费在12月底支付，以缓解我校的资金压力。后红苗教育公司未能在2020年11月底前支付2020年9月1日至10月31日的租金以及欠付的2020年8月1日至10月31日的物业费。2020年12月1日，长阳兴业公司向红苗教育公司送达《欠费催缴通知函》，主要内容为：双方于2020年4月30日签订《房屋租赁合同》，考虑到新冠疫情对贵公司经营的影响，我公司按相关政策给予贵方租金减免，后因疫情对教培机构影响较大，贵公司书面申请缓交房租，我方酌情按申请函时限给予支持，由于申请时限到期贵方仍未缴纳所有应缴费用，现我方郑重通知贵方于2020年12月10日前缴纳所有应缴费用。在《欠费催缴通知函》中，长阳兴业公司要求红苗教育公司在2020年12月10日前缴纳的费用为2020年9月1日至10月31日的租金、2020年8月1日至10月31日的物业费及所有欠缴费用的滞纳金，长阳兴业公司在《欠费催缴通知函》还特别提醒红苗教育公司注意《房屋租赁合同》第十三条第2款的约定。红苗教育公司收到《欠费催缴通知函》后在2020年12月12日支付了长阳兴业公司2020年8月1日至2020年12月31日期间的物业费，但未支付2020年9月1日往后的租金。该公司于2020年12月17日向长阳兴业公司送达了第一份《商榷函》，申请延期支付租金，并承诺于2020年12月22日前支付2020年9月和10月的租金，于2021年1月15日前支付2020年11月和12月的租金。后红苗教育公司支付了2020年9月的租金，但未能按照其承诺的时间支付2020年10月1日至12月31日期间的租金并持续欠付长阳兴业公司2021年1月1日往后的租金及物业费。2021年2月24日，长阳兴业公司向红苗教育公司送达《通知函》，主要内容为：2020年12月29日贵司向我司致函，申请延期缴纳租金及物业费，但至今未按所述方案履行；如2021年2月28日前贵司仍未按申请函所述缴纳相关费用，按照双方《房屋租赁合同》第十三条第4款的约定，“甲乙任何一方发生上述根本性违约，导致合同提前解除，违约方除赔付对方的实际损失外，还应支付相当于三个月（90天）租金和物业管理费的违约金”，请贵公司高度重视《房屋租赁合同》的约定，严格履行贵公司义务，按期支付租金、物业费等各项费用，如2021年2月28日前仍未支付欠缴费用113980.95元，我公司将于2021年3月1日起解除《房屋租赁合同》，并按照合同约定追究贵公司的违约责任。2021年2月27日，红苗教育公司通过长阳兴业公司的员工秦志东给长阳兴业公司发送了第二份《商榷函》，表示因2021年1月，新冠病毒再次在北京和周边暴发，北京市中小学、幼儿园提前放寒假，并且禁止校外机构开展线下课程，其公司又按下了暂停键，在这种天灾面前，其公司实在是无力抗拒。其公司目前处于垂死挣扎状态，希望能够得到长阳兴业公司的支持，延缓交纳租金，以继续经营下去。2021年3月5日，红苗教育公司通过长阳兴业公司的员工秦志东给长阳兴业公司发送了第三份《商榷函》，希望长阳兴业公司给其公司缓口气的时间，并就按欠付的租金与物业费制定了以下支付方案：2021年4月30日前支付2020年10-11月租金；2021年5月31日前支付2020年12月租金+2021年1月租金和物业费；2021年6月30日前支付2021年2-3月租金和物业费；2021年7月31日前支付2021年4-5月租金和物业费；2021年8月31日前支付2021年6月租金和物业费；2021年9月30日前支付2021年7-8月租金和物业费；2021年10月31日前支付2021年9-10月租金和物业费；2021年11月30日前支付2021年11-12月租金和物业费；2022年按合同约定执行。长阳兴业公司对红苗教育公司的第三份《商榷函》未回复，并在2021年3月23日提起了诉讼。2021年1月15日，长阳兴业公司（甲方）与红苗教育公司（乙方）签订《灯箱使用合同》，约定乙方承租甲方所有的位于北京市房山区×路×号院×号楼底商上的灯箱6块，年租金5000元，租期自2021年5月1日至2025年4月30日。《灯箱使用合同》第六条第2款约定，甲乙双方签订的《房屋租赁合同》如解除或提前终止，本合同也同时终止。本案于2021年6月1日开庭审理。庭审中，长阳兴业公司称因为疫情，2020年8月也是免租期，红苗教育公司表示认可，对于长阳兴业公司主张的2021年2月28日前的租金与物业费金额无异议。红苗教育公司称，因为疫情，其公司在2021年1月23日左右全部停课，于2021年3月1日恢复营业，因为经营很不好，其公司只能每月付两个月租金。上述事实，有长阳兴业公司提交的《房屋租赁合同》、《灯箱使用合同》、《欠费催缴通知函》、《通知函》、《关于红苗教育房租延期支付申请》、《商榷函》、红苗教育公司提交的微信沟通记录、《商榷函》及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。长阳兴业公司与红苗教育公司签订的《房屋租赁合同》系合同当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。《房租租赁合同》明确约定了租金与物业费的支付时间，红苗教育公司因不能按照约定的时间支付租金与物业费，先后于2020年10月30日发送《关于红苗教育房租延期支付申请》、于2020年12月17日送达《商榷函》，就未能按照约定时间支付的租金与物业费作出支付计划，但红苗教育公司先后违反了其自行承诺的支付计划，红苗教育公司的行为属于迟延履行合同约定的主要债务，构成根本违约。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。长阳兴业公司在红苗教育公司多次违反约定不能支付租金与物业费的情况下，于2021年2月24日送达《通知函》，要求红苗教育公司在2021年2月28日前补齐所欠费用，否则将于2021年3月1日起解除双方签署的《房屋租赁合同》。长阳兴业公司的行为符合《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十三条第（三）款及第五百六十五条第一款的规定，亦符合《房屋租赁合同》第十三条第2款的约定。因红苗教育公司未能在2021年2月28日前补齐所欠费用，在本案开庭审理时，红苗教育公司亦明确表示不能补齐所欠的租金与物业费，在此情况下，长阳兴业公司要求本院确认其与红苗教育公司签订的《房屋租赁合同》于2021年3月1日起解除合法有据，本院对其请求予以支持。根据双方签署的《灯箱使用合同》第六条第2款的约定，《灯箱使用合同》亦应于2021年3月1日起解除。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款及第二款规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。长阳兴业公司与红苗教育公司签署的《房屋租赁合同》于2021年3月1日解除后，红苗教育公司应当支付2021年1月1日至2021年2月28日的物业费6398.55元及2020年10月1日至2021年2月28日的租金98255.7元，合计104654.25元，扣除押金23000元，红苗教育公司还应当支付81654.25元。因双方签署的《房屋租赁合同》与《灯箱使用合同》于2021年3月1日解除，红苗教育公司应当及时将租赁的涉案房屋及灯箱腾退交还给长阳兴业公司，其在腾退交还之前，长阳兴业公司要求红苗教育公司按照合同约定的标准即《房屋租赁合同》第六条第2款与第3款约定的物业费标准与租金标准支付2021年3月1日起至房屋腾退之日止的房屋占有使用费与物业费合法有据，本院予以支持。本案系因红苗教育公司违反合同约定，迟迟不履行合同约定的主要债务，导致长阳兴业公司依据法律规定及合同约定选择解除《房租租赁合同》，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款的规定及《房屋租赁合同》第十三条第4款约定，红苗教育公司应当支付长阳兴业公司90天租金和物业管理费标准的违约金即68323.5元。《中华人民共和国民法典》第五百九十条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外，因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。红苗教育公司辩称导致其不能支付租金与物业费的根本原因为连续两年的新冠疫情影响，新冠疫情属于不可抗力。对此本院认为，2020年1月份暴发的新冠疫情的确对教育培训行业造成较大冲击，但新冠疫情的具体影响应结合不同地域的防控情况来评估。具体到北京地区，2020年八九月开始，各行各业即已逐步恢复正常营业。具体到本案，红苗教育公司自2020年9月1日亦已经开始营业，在长阳兴业公司免除红苗教育公司2020年5月1日至2020年8月31日的租金的情况下，新冠疫情的影响不足以完全导致红苗教育公司长期不按照约定支付2020年9月1日往后的租金。虽2021年春节前后新冠疫情在北京地区局部反复，红苗教育公司亦只在2021年1月23日至2021年2月28日期间短时间停课。自2021年3月1日起，北京市的校外培训教育机构即可以开始营业，红苗教育公司亦选择在2021年3月1日开始营业，但直至本院开庭审理当日，红苗教育公司仍然拖欠长阳兴业公司2020年10月1日往后的租金。本院认为2021年春节前后新冠疫情在北京地区的局部反复亦不足以完全导致红苗教育公司拖欠长阳兴业公司2020年10月1日往后的租金至今。本院对红苗教育公司以新冠疫情属于不可抗力、其公司不能支付租金与物业费的根本原因为新冠疫情的影响的主张不予采信。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。红苗教育公司主张长阳兴业公司的个别员工多次在其公司工作时间，利用职务之便对其公司工作人员进行人身骚扰和暴力威胁，以致其公司骨干工作人员无法工作而离职，该情形也是造成其公司无力履约的最大原因。长阳兴业公司对此不予认可，在红苗教育公司未能举证证明其主张的情况下，本院对其该项答辩意见不予采信。红苗教育公司称长阳兴业公司提起本次诉讼系恶意诉讼，没有法律依据，本院对其主张不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十三条第（三）款、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一款及第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京长阳兴业投资发展有限责任公司与北京红苗教育技术有限公司于2020年4月30日签订的《房屋租赁合同》及于2021年1月15日签订的《灯箱使用合同》于2021年3月1日解除；二、北京红苗教育技术有限公司于本判决生效后七日内返还北京长阳兴业投资发展有限责任公司位于北京市房山区×路×号院×号楼×层×单元×1、×2室的房屋及位于北京市房山区×路×号院×号楼底商上的灯箱6块；并按照《房屋租赁合同》第六条第2款与第3款约定的标准支付北京长阳兴业投资发展有限责任公司自2021年3月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费及物业费；三、北京红苗教育技术有限公司于本判决生效后七日内支付北京长阳兴业投资发展有限责任公司2021年1月1日至2021年2月28日的物业费及2020年10月1日至2021年2月28日的租金合计81654.25元；四、北京红苗教育技术有限公司于本判决生效后七日内支付北京长阳兴业投资发展有限责任公司违约金68323.5元；五、驳回其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1880元，由北京长阳兴业投资发展有限责任公司负担230元，由北京红苗教育技术有限公司负担1650元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  江正春二〇二一年六月二十九日书记员  孙震颐