北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初11126号原告：王飞。原告：任稚菡。委托诉讼代理人：林玲，北京市京国（南阳）律师事务所律师。被告：北京未来科技城润昌置业有限公司，住所地北京市昌平区未来科技城英才北一街一号101室。法定代表人：张大为。委托诉讼代理人：袁韶光，北京德和衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩子宜，北京德和衡律师事务所律师。原告王飞、任稚菡诉被告北京未来科技城润昌置业有限公司（以下简称润昌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告王飞、任稚菡及其委托诉讼代理人林玲，被告润昌公司的委托诉讼代理人袁韶光、韩子宜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。王飞、任稚菡向本院提出诉讼请求：1．判令撤销原被告签署的《北京市商品房预售合同》；2．判令被告赔偿原告经济损失200万元；3．判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年8月，原告去被告售卖的华润未来科技城北区楼盘进行咨询，从沙盘上看到B-01号楼南侧有一大片绿化，视线特别好且可保证房屋阳光充足，且据被告介绍房屋配建学校是北京师范大学幼儿园、小学，可以解决孩子未来上学的问题。基于以上两点，原告购买该楼盘B-01号楼内的房屋，并于2017年8月16日向被告交纳了30万元定金。几日后，原告参加了未来科技城北区楼盘的摇号选房，当时在B-01号楼1单元的301室和502室之间犹豫，考虑到301室为把边户型，采光比502更好，故最终选择购买了B-01号楼1单元301室，并向被告支付房屋首付款2445109元。整个过程中被告销售人员并未就房屋的实际情况作任何说明。2017年9月26日早，被告销售人员与原告约定在建国门附近见面，将事先准备好的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2059804）（以下简称：预售合同）文本，大约一式7份，单份83页，交给原告进行签署。在签字前，销售人员明确告诉原告，根据行规和华润地产的品牌公信力，该预售合同是根据住建部的商品房预售合同范本改编且在建委备案的格式合同，不能修改，只能认可并签字。原告出于对华润品牌的信任，认为自己在沙盘和楼书上看到的就是房屋的实际情况，故依照销售人员的指示，在合同中需要签字的地方逐一签字。全部过程在马路边进行，用时不到30分钟，其间销售人员没有就合同中的不利条款向原告作任何提示说明，原告也未进行翻阅，仅根据销售人员指示在指定地方签字。签完合同后，销售人员当即收回全部合同，说是拿回公司盖章走手续。后来预售合同一直放在被告方，直到收房前一个礼拜，原告方才拿到预售合同。2019年12月27日，原告收到被告寄送的《交付通知书》，12月29日在对涉案房屋进行现场查验时，发现房屋南侧仅约16米处竟建造了一座大型建筑物，追问后得知该建筑物为开闭站，根据被告公示的《北京市规划和自然资源委员会建设工程规划核验意见》显示，该建筑物地上两层，地下一层，总建筑面积达759．64平方米。被告在售卖时，只字未提原告涉案楼盘附近将建造大型开闭站该规划之情况，销售资料、楼盘沙盘等也均未体现前述大型开闭站的规划，相反，根据沙盘和销售资料显示大型开闭站所在位置全部规划是园景绿化！大型开闭站的存在，除对涉案房屋客厅、主卧等房间均存在严重的遮挡视线外，还存在辐射、灯光、噪音、安全等问题。原告认为既然是规划中的开闭站，且开闭站的规模庞大，销售人员有义务在购房前进行明确提示该开闭站的存在并说明该开闭站的实际规模，以实现原告购房的知情权。相反，被告故意隐瞒建设开闭站及开闭站规模等重要事实，严重影响原告购买涉案房屋的决定。原告购房时只能根据楼盘及楼书以及销售人员描述判断涉案房屋的情况，客观上没有能力发现大型开闭站的存在，因被告刻意隐瞒行为，使原告在违背真实意思的情况下签署涉案房屋的购房合同，被告已构成合同欺诈。另外，被告售卖时承诺涉案房屋学校的划片区域为未来科学城一期范围内配建的北京师范大学幼儿园、小学等，在被告的楼书中也作为宣传点之一呈现。而实际上划片区域却是昌平区小汤山镇土沟新村的昌平区实验三小，与销售时的承诺相差甚远。被告在销售时虚构了名校学区房的事实，欺骗、误导了原告。同时，原被告签署的预售合同中存在多处免除被告责任且无采取提示说明之合同条款，违反合同法第三十九条规定，特申请法院撤销该格式条款并认定该格式条款无效。如合同补充协议部分第十二条第1项内容，又如合同补充协议第十四条第3．2项内容，以及合同之补充协议部分第二十五条第2项、第3项内容的全部条款等。综上所述，被告隐瞒涉案房屋紧邻处建造大型开闭站、虚假承诺房屋配套名校等重要事实，并且提供多处免除被告责任的格式合同，在明知规划中有明显不利因素时不仅不做提示反而刻意隐瞒，已构成合同欺诈，原被告签署的预售合同应被撤销，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告润昌公司辩称，一、关于原告主张“被告未如实披露开闭站及开闭站影响其正常使用房屋”的答辩意见。1、被告在《北京市商品房预售合同》中已就开闭站的相关情况作出多处说明和提示，已经清楚披露开闭站的存在，原告在签订合同时对开闭站的存在是明知的，不存在欺诈和隐瞒一说。2、案涉项目开闭站是由北京市规划委员会决定建设的，是大型住宅小区必备的设施，也已经取得了政府审批的全套手续文件，通过了竣工验收，是合法合规的。3、开闭站的存在对原告正常使用房屋没有任何影响，不存在安全、辐射、挡光、噪音等问题，原告也没有因为开闭站的存在遭受任何损失。二、关于原告主张“被告虚假承诺园区配套学校”的答辩意见概述。1、被告对于未来科技城园区配套学校的宣传与未来科学城管委会对于园区配套学校的宣传是一致的，被告没有虚假宣传园区配套学校。2、被告对园区配套学校的宣传与学校实际建设情况是一致的，被告没有虚假宣传园区配套学校。3、被告从未向原告承诺其子女一定能就读园区配套学校，《北京市商品房预售合同》也明确约定了原告子女能否就读园区配套学校由政府决定，被告无权干涉。宣传楼书关于学校的描述不构成要约，不是确定的合同义务，被告不存在销售欺诈行为。4、事实上，华润智慧中心项目的业主子女可以就读北师大实验小学未来科技城学校，被告并未虚假宣传。5、华润智慧中心项目的业主一直在向昌平区政府、教委等政府部门就所谓“虚假宣传”一事进行投诉，政府部门已经确认“被告不存在虚假宣传”。经审理查明：2017年9月25日，买受人王飞、任稚菡与出卖人润昌公司签订《北京市商品房预售合同》，由王飞、任稚菡购买坐落于昌平区小汤山镇（未来科技城北区）CP05-0801-0015、17地块F2公建混合住宅用地B-01#住宅楼3层1单元-301。该商品房面积预测96．16平方米，套内建筑面积77．58平方米，商品房单价78565．47元，总价款6095109元。商品房层高2．9米。出卖人应当于2019年12月31日前向买受人交付该商品房。第二十九条，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除或限制买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件五：二、建设内容，四期项目包含建筑市政公用基础设施，开闭所（建筑面积600平方米，位于B-05#开闭站）。附件十一：出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明。B-05#开闭站位于B-01#商品房东南角，可能会对周边楼座产生影响。附件十二：补充协议。鉴于，买受人购买出卖人开发的华润智慧中心小区B-01号楼1单元301号房屋并与出卖人签订编号为Y2059804的《北京市商品房预售合同》。现经买卖双方友好协商，达成如下补充协议，本补充协议与主合同对双方当事人均具有同等法律约束力，主合同与本补充协议有抵触之处，以本补充协议为准。第八条。4．公共配套建筑的交付，指竣工并达到使用条件。出卖人保留对后期规划调整的权利。出卖人对小区内公建、商业性等设施的配套承诺是指整个小区全部建成完全交付使用时所应达到的，不是分期交付时须达到的配置标准。出卖人有权对该商品房所属开发期（即本期）外的其他开发区域的规划设计方案（包括但不限于功能规划、组团、环境、公建配套、楼宇道路等设置及布局）、开发时间及开发模式进行优化及调整，最终以政府批准的规划方案为准，无需征得本期买受人同意，买受人不得提出异议。除该商品房所属本期开发项目按约定日期交付外，其他分期开发项目的完工时间由出卖人根据情况自行安排，买受人对此无异议。本项目用地红线以外并非出卖人规划开发范围，出卖人对建筑区划外的情况进行介绍或引用相关资料，仅具有参考作用，出卖人无需承担责任。5．共用设施与附属配套项目的投入使用（如有学校、幼儿园开学等）的共用设施与附属配套项目的投入使用（如有学校、幼儿园开学等）的具体时间由相关买受人或经营者、相关政府部门确定，其对外开放时间与出场人房屋交付标准无关。第九条，1．关于交付时间，双方同意。a、2019年12月31日之前，主合同以及补充协议签订并生效且买受人所付全部房款到达出卖人账户二十五个工作日以上的，出卖人在2019年12月31日前交付房屋。b、2019年12月31日后主合同及补充协议签订并生效，或买受人所付全部房款到达出卖人账户距离2019年12月31日不足二十五个工作日的，则出卖人应于买受人全部房款到达出卖人账户且主合同及补充协议已经生效两个条件全部成就后二十五个工作日内向买受人交付房屋。第二十五条，其他补充条款。2．3主合同所售房产在售价中已经充分考虑了各项不利因素可能对居住造成的影响，买受人知晓并予以接受，买受人承诺未来不得就此向出卖人提出任何要求或主张。项目外的道路、绿地、学校、基础设施等发生变化，以政府审批的城市规划为准，与出卖人没有任何关系。3．双方的权利、义务及出卖人有关该项目的一切承诺均以主合同及补充协议的约定为准，出卖人通过口头、书面、实物、网络媒体及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不作为确定双方权利、义务的依据，不构成对该商品房现确定的价格有重大影响的因素。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知。主合同和补充协议对相应房产的定价不包含前述宣传物料和销售说辞超出合同内容所做的表述。出卖人的销售人员所出具或签订的与该商品房有关的任何文件，均应在取得出卖人书面授权或书面确认的情况下对出卖人才具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和信息等，与主合同及其附件、本补充协议以及双方签订的其他协议等的约定不一致的或超出约定范围的，不构成合同及其附件、本补充协议以及双方签订的其他协议等的内容。对于该商品房的销售价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已列入合同及其附件、本补充协议以及其他相关的文件之中。王飞、任稚菡已支付购房款6095109元。经本院现场勘验及建筑图纸，开闭站与王飞、任稚菡购买的B-01#楼直线距离16．94米，开闭站地上建筑面积600．1平方米，地下建筑面积159．54平方米，地上高度为9．6米。关于润昌公司在销售房屋时承诺案涉房屋学校划算区域的问题。王飞、任稚菡述称，润昌公司在宣传中称，园区内建设有7所北师大公立学校、1所国际学校，建构了从幼儿园到高中的全龄一站式优质教育体系，助力小精英们茁壮成长。与此同时，区政府与北京十一学校签署战略合作框架协议，计划筹建2所学校。在宣传册中“完备的教育体系”处写明构造了从幼儿园到高中的一站式优质教育体系，规划3所幼儿园、2所小学、1所初中、1所完全中学，具体承办方为北师大实验幼儿园、北师大实验小学、北师大二附中、满足入园企业人员子女的基础教育需求。规划一所国际学校，与国际高等教育体制接轨，满足入园企业子女的高端教育需求。润昌公司述称润昌公司从未承诺业主子女一定能就读配套学校，《北京市商品房预售合同》也明确约定了原告子女能否就读园区配套学校由政府决定，被告无权干涉。宣传楼书关于学校的描述不构成要约，不是确定的合同义务，被告不存在销售欺诈行为。另外，华润智慧中心项目的业主子女可以就读北师大实验小学未来科技城学校，被告并未虚假宣传。2020年5月18日，北京市昌平区住房和城乡建设委员会向润昌公司作出了（京建法改（昌建）字[2020]第640029号）《责令改正通知书》，写明你（单位）商品房买卖合同补充约定条款不合理，减轻或免除开发企业承担的责任或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的行为，违反了《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》（京建交[2006]334号）第三条的规定，本机关依据《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》（京建交[2006]334号）第三条的规定，现责令你单位于2020年6月1日前改正该行为，提供整改报告。2020年7月8日，北京市昌平区住房和城乡建设委员会向润昌公司作出了（京建法改（昌建）字[2020]第640061号）《责令改正通知书》，写明你（单位）双方签定认购书或买卖合同后，收回全部合同文本，未交买受人持有一份合同原件的行为，违反了《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》（京建交[2006]334号）第三条的规定，本机关依据《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》（京建交[2006]334号）第三条的规定，现责令你单位于2020年6月1日前改正该行为，提供整改报告。双方当事人均认可，沙盘展示，并未标注开闭站，在开闭站处显示的是绿地。2019年12月26日，润昌公司向王飞、任稚菡寄送了房屋交付通知书及入住结算费用清单。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、宣传网页及宣传册、《责令改正通知书》、《建设工程规划许可证》、《交付通知书》、原被告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在民法典施行前，应适用《中华人民共和国合同法》及相关规定。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，一方以欺诈、胁迫、趁人之危使对方在违背真实意思的情况下订立合同，受损害方有权请求变更或者撤销。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。王飞、任稚菡认为润昌公司在销售房屋过程中存在欺诈行为。润昌公司则辩称，已方不存在欺诈行为。关于王飞、任稚菡提出的开闭站的问题。尽管双方当事人均认可润昌公司在沙盘上未标注开闭站。但是在双方当事人签订的《北京市商品房预售合同》补充协议第二十五条第3款约定，双方的权利、义务及出卖人有关该项目的一切承诺均以主合同及补充协议的约定为准，出卖人通过口头、书面、实物、网络媒体及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息都不作为确定双方权利、义务的依据，不构成对该商品房现确定的价格有重大影响的因素。尽管该合同系润昌公司单方提供的格式合同，但润昌公司对该条款进行加粗、标星。另外，购买案涉商品房产，属于重大交易行为，而合同，作为确定买卖双方权利义务的依据，买受人更应慎重审查，王飞、任稚菡所述的整个签订合同的过程并不能排除其本人应仔细研读合同，注意合同中特殊标示的条款的义务。王飞、任稚菡亦主张该格式条款应被依法确认无效。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。但本案王飞、任稚菡提交的证据不足以证明开闭站的存在严重影响了其房屋的使用效能，其所主张的对于开闭站存在的知情权并非其主要权利，本约定亦未免除润昌公司的责任，补充协议第二十五条第3款约定不应被确认为无效。另外，在《北京市商品房预售合同》附件十一出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明中写明B-05#开闭站位于B-01#商品房东南角，可能会对周边楼座产生影响。附件五建设内容中标有开闭所，建筑面积600平方米，位于B-05#开闭站。综上，润昌公司已在《北京市商品房预售合同》中对于开闭站存在的情况进行了提示，且写明了沙盘等实物所提供的信息都不作为确定双方权利、义务的依据。故对于王飞、任稚菡所主张的润昌公司在销售房屋过程中未提示开闭站存在构成欺诈的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。关于王飞、任稚菡提出的案涉房屋学校划片的问题。润昌公司在宣传中对于教育体系的描述并不构成对于业主子女可划片入学的承诺，另外，《北京市商品房预售合同》附件十二第八条亦提示，共用设施与附属配套项目的投入使用（如有学校、幼儿园开学等）的共用设施与附属配套项目的投入使用（如有学校、幼儿园开学等）的具体时间由相关买受人或经营者、相关政府部门确定，其对外开放时间与出场人房屋交付标准无关。故对于王飞、任稚菡所主张的润昌公司在销售房屋过程中虚假承诺房屋配建学校构成欺诈的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，对于王飞、任稚菡提出的要求撤销合同并赔偿损失的诉讼请求，综上所述，本院依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王飞、任稚菡的全部诉讼请求。案件受理费22800元，由原告王飞、任稚菡负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 孙 颖二〇二一年六月二十九日书记员 丁晓影