上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初1613号原告(反诉被告)：刘宇轩，男，1990年7月5日生，汉族，户籍所在地湖北省武汉市。被告(反诉原告)：陶嵘，男，1981年5月1日生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：俞芳华(系被告妻子)，户籍所在地上海市徐汇区。第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区新寺镇桥东新村XXX号。法定代表人：王拥群，总经理。委托诉讼代理人：王夏平，女。委托诉讼代理人：曹磊，男。原告刘宇轩诉被告陶嵘房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序。经被告申请，本院依法追加德佑房地产经纪有限公司(以下简称“德佑公司”)作为第三人参加诉讼，并于2021年3月5日公开开庭进行了第一次庭审。审理中，被告陶嵘于2021年4月2日向本院提出反诉，本院依法受理后就本、反诉合并审理，并于2021年4月23日针对本诉、反诉一并公开开庭进行了第二次庭审。原告刘宇轩、被告陶嵘及其委托诉讼代理人俞芳华、第三人德佑公司委托诉讼代理人王夏平、曹磊，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘宇轩向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的房屋租赁合同于2020年10月6日解除；2.判令被告返还三个月租金20,400元(2020年10月1日至2020年12月31日)、押金6,800元；3.判令被告赔偿原告经济损失3,100元(上海搬家费1,600元、北京搬家费及安装服务费600元、大件垃圾清运费900元)；4.判令被告赔偿原告因无法正常入住额外支付的餐费2,000元；5.判令被告赔偿原告精神损失费10,000元；6.判令被告赔偿违约金6,800元。事实和理由：原、被告通过第三人介绍，于2020年9月16日线上签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)按精装修标准出租给原告，租期自2020年10月1日起至2022年9月30日止，租金每月6,800元，押一付三。签订合同前，被告家中有大量老旧家具，原告需带家具入住。经过中介协商后，被告同意丢弃老旧家具，但是大件垃圾清理费由原告自理，且租期满后要求原告补齐合同中约定家具。2020年9月28日，原告到达上海后，花费900元清理被告家中老旧家具，在此过程中，发现房屋年久失修，存在严重质量问题(主卧与客厅房顶墙体脱落，随时有掉落砸人风险)，危害身体健康(主卧主墙体大面积渗水发霉)，无法正常入住，自带家具安装无法正常进行。原告将情况告知被告，被告承认此问题存在，遂找刷墙师傅上门评估，师傅表示需要将墙体及顶部全部铲除，重做墙面并刷漆。原告因有备孕计划，向被告表示房屋修缮结束后，会自费请将甲醛测试机构上门检测甲醛和其他有害物质是否超标，被告得知后拒绝检测。被告为了完全撇清责任，自行拟定一份补充合同，要求原告不得以甲醛是否符合居住要求等因素向被告提出异议及经济赔偿，并且明确和中介表示，原告必须签署此协议，否则拒绝对房屋进行修缮。同时搬入后原告陆续发现很多物件存在损坏，被告在自行拟定的补充合同中要求后续发现的损坏均由原告负责，以此逃避维护和修缮房屋的责任。此事件中，经中介协调，双方没有达成一致意见。原告在协商失败后于2020年10月17日搬离。搬离当天约被告交接验房，被告拒绝。原告无奈只能约中介于2020年10月18日核验房屋，以证明原告搬离日期无误且房屋状态与交付时一致。综上，被告违反了《房屋租赁合同》第九条规定，交付了存在缺陷的房屋，致使原告无法正常居住，同时被告不履行本合约中规定的维修和养护义务，造成原告财产损失，故为维护自身权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告陶嵘辩称，同意解除合同，但认为解除合同时间为2021年1月1日，解除是因为原告未按约支付第二期租金。鉴于被告不存在违约情况，也未侵犯原告的权益，所以不同意原告其余诉讼请求。审理中，被告陶嵘向本院提起反诉请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同于2021年1月1日解除；2.判令原告支付被告违约金6,800元。事实和理由：2020年9月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告的系争房屋,租金为每月6,800元。合同约定原告应当于2020年12月25日前支付第二期租金，且如原告逾期不支付租金累计超过当日的，被告有权书面通知原告解除合同并要求原告支付数额相当于1个月租金的违约金，给被告造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。截至2021年1月1日，因原告始终未支付第二期租金，被告向原告送达《告知函》书面通知解除合同。依据合同9.3(2)条约定，原告应当向被告支付违约金6,800元。综上所述，被告故提起反诉，望判如所请。原告刘宇轩针对被告陶嵘的反诉辩称，已于2020年10月6日要求解除合同，其不存在违约行为，且其告知了被告搬离情况，是被告扩大了自身损失，故不同意被告的全部反诉请求。第三人德佑公司述称，关于原、被告解除合同时间由法院依法判决，第三人本着客户至上，已经退还了原、被告的中介费，并支付了被告家具补偿款16,500元；同意被告陶嵘的反诉请求。本院经审理认定事实如下：被告陶嵘为系争房屋的产权人之一。2020年9月16日，原告刘宇轩作为承租方(乙方)、被告陶嵘作为出租方(甲方)、第三人德佑公司作为居间方(丙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方向甲方承租系争房屋，甲方应于2020年9月30日之前向乙方交付该房屋，租赁期限自2020年10月1日起至2022年9月30日止，月租金6,800元，租赁保证金(押金)6,800元；租金以三个月为一期支付，乙方每期租金提前7日直接或通过丙方向甲方支付(即先付后租)，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按当期日租金的150%支付逾期违约金；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息退还乙方。其中合同第6.3条约定，甲方保证在租赁期内，该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态……；第6.4条约定，合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方自接到乙方通知后的3个工作日内上门维修或提供相应替代物，如遇特殊情况，双方协商处理，甲方拒不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，乙方有权直接从租金中扣除相关费用；第9.1(3)条约定，若甲方有下列情形之一，乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于1个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：①甲方交付的该房屋不符合本合同的约定或不符合6.1款的，致使不能实现租赁目的的；②甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的……第9.2(3)条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付数额相当于1个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……⑥乙方逾期不支付租金累计超过当日的。该合同另对其他租赁事项作出了约定。签订合同当日，原告向被告支付押金6,800元。另查明，2020年9月18日，原告及其女朋友、被告妻子即本案被告的委托诉讼代理人、第三人工作人员即本案第三人的委托诉讼代理人曹磊组成“上海租房”微信群，被告在该群聊中将系争房屋的房门密码告知原告。2020年9月28日，原告入住系争房屋。同日，原告发现系争房屋的主卧存在墙体脱落及霉点，遂通过上述微信群告知被告方，经过双方协商后，原告于当日在群里发送“我和房东已经商量好了刚才电话，我们自己付500房东付1,500。主卧重新做一遍墙体，颜色可以改成我们喜欢的淡灰色”，被告方回复“好，你可以立邦网站上看下那个色号，然后报给师傅”。2020年9月29日,维修师傅到达系争房屋查看现场后,原告方向被告方提出希望用的是环保漆，并在刷完后原告会请环保公司检测甲醛,被告方表示用的是立邦牌的环保漆,后双方就甲醛检测产生了分歧。2020年10月1日，第三人在“上海租房”微信群里发送“刚才和业主沟通过了，墙面粉刷如之前协商的那样，2,000元费用，业主1,500，租客500，后续业主会对墙面非人为问题继续负责……刘先生这边没有其他问题的话，可以把三个月租金今天交付给俞女士，后续还有其他事宜，可以多和我沟通”，原告回复“辛苦了，我把房租打过去”，后就墙面粉刷的颜色问题双方又产生分歧，原告最终确定维持有颜色的状态，选好色号发过去。被告予以确认。当日，原告方与被告方又就墙面维修费用负担问题发生争执。次日，原、被告双方再次就原有达成一致的修复方案进行了确认。2020年10月4日，被告方在“上海租房”微信群里发送《补充合同》一份，写明：“……1、被告位于上海市松江区涞寅路106弄奥林匹克花园二期41号402室房屋主卧房顶出现裂缝并有部分掉落，窗台下墙面有脱落及发霉现象，被告承担修复工作及相关费用人民币壹仟伍佰元整；2、被告同意按原告要求将主卧墙面颜色粉刷成立邦色号nn0277-4莫斯科白，相关费用人民币伍佰元整由原告承担；3、将双方协商一致，采用立邦金装5合1乳胶漆。施工后，原告不得以甲醛释放符合居住要求等因素向被告提出异议及要求经济索赔……”。同时，被告方表示“……需要修改的，可以标注，大家再协商修改”。对此，原告于2020年10月6日在该微信群里发送“你们好，由于房屋存在质量问题，无法正常入住，同时房东给出的附加条件我们无法接受，假期也没好好休息身心疲惫，我们不得已今早委托曹磊，依照合同第九条，提出解除合同，退回租房费用和押金，同时根据合同需甲方赔偿违约金和搬家损失”，被告方则回复“合同上明确指出，甲方负责维修，你们有问题请书面写给我，需要维修的内容，但是我只负责维修，而不是重新装修，如果你们要违约请按合同。目前为止，大家按合同”，原告又回复“维修可以，维修后房屋需要房东自行找权威公司，测量甲醛等有害物质是否超标。其次在维修过程中，直到甲醛检测合格前，此过程中请房东再找一套房子供我们居住，或者负担酒店费用。”，被告方回复“乙方的诉求不合理，甲方无法同意”。之后第三人居中调解未果，原、被告就此事未能达成一致意见。2020年10月17日，原告搬离系争房屋，第三人于当日告知被告方，要求做个搬离交接，对此，被告方认为仍在履约期，不同意终止合同。2021年1月1日，被告在“上海租房”微信群里发送《告知函》，写明：根据合同约定被告应提前7日支付三个月租金，现原告未支付第二期(2021年1月1日至2021年3月30日)的租金，现正式通知原告解除合同，并请链家和原告到现场做房屋交接手续。原告于当日将被告方移出上述微信群。后被告于当日收回系争房屋。再查明，原告已向被告支付自2020年10月1日起至2020年12月31日止的租金20,400元；第三人退还原告已付佣金3,400元、被告已付佣金3,400元；被告与第三人签订《和解协议书》，第三人向被告支付了家具损失款16,500元。审理中，原告陈述，其于签订租赁合同前查看过系争房屋，系争房屋是3室2厅结构，双方主要协商维修主卧墙壁及顶面，没有提出维修其他房间，其他房间没有影响正常生活，其要求解除合同是因为房屋存在质量问题，被告表示原告不签署补充合同就不进行房屋维修，导致原告无法正常入住。被告则陈述，其没有表示若原告不签署补充合同其就不予维修，而且原告是看房之后充分了解房屋状况才签署的租赁合同，关于押金6,800元，其同意返还，但要求冲抵原告应支付的违约金。以上事实，有《房屋租赁合同》、微信聊天记录及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。本案中，原、被告双方均以对方违约为由要求解除合同，并要求对方承担违约责任，故本案争议焦点为合同解除原因及违约方、解除后果如何处理？本院对此分析如下，出租人应当履行租赁物的维修义务，而承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。系争房屋存在主卧墙体脱落及霉点的需要维修的事实，双方对相应的维修方案已达成一致意见并多次进行了确认，被告亦在原告提出问题的第二天即请维修师傅上门查看，积极履行了相应的义务，在原、被告双方因甲醛检测问题发生争议后，被告未明确表示拒绝维修，原告主张被告要求其必须签署补充合同才进行维修，未能提供相应证据予以证明，本院难以采信，且即使被告拒绝维修，根据合同第6.4条约定，原告可代为维修，费用由被告承担，原告有权直接从租金中扣除相关费用，并且系争房屋为三室两厅结构，原告庭审中陈述其他房间没有影响其正常生活，现原告以房屋存在质量问题，无法正常入住为由，单方提出解除合同，无事实和法律依据，依法不产生解除合同的效力；而原告在合同未解除的情况下，擅自搬离系争房屋，也没有按照合同约定支付第二期租金，显属违约，故被告以此为由行使单方解除权并向原告发送解除通知，于法有据，被告确认双方签订的《房屋租赁合同》于解除通知书送达原告之日即2021年1月1日解除的反诉诉请，本院予以支持。原告确认合同解除的请求，于法无据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告要求被告返还三个月租金20,400元的诉讼请求，本院认为，虽然原告在行使单方解除权条件未成就的情况下擅自搬离属于违约行为，并不能免除其支付租金的义务，但根据法律规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，本案被告于2020年10月17日即知晓原告搬离的事实，但其没有采取适当措施防止损失扩大，故本院综合考虑原告实际占有房屋的时间、被告的损失及被告的合理止损义务，酌定被告返还原告已付租金10,200元。关于原告要求被告返还押金6,800元的诉讼请求，被告对此表示同意，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿经济损失、餐费、精神损失费、违约金的诉讼请求，因原告系违约方，其上述诉讼请求于法无据，故本院不予支持。关于被告要求反诉被告支付违约金6,800元的反诉请求，本院认为，根据合同约定，原告逾期支付第二期房租构成违约，被告有权解除合同，并要求原告支付相当于一个月租金的违约金，故对该项反诉请求，本院予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款以及《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一款、第五百七十七条、第五百九十一条第一款的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)刘宇轩与被告(反诉原告)陶嵘就上海市松江区九亭镇涞寅路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2021年1月1日解除；二、被告(反诉原告)陶嵘于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)刘宇轩房屋租金10,200元；三、被告(反诉原告)陶嵘于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)刘宇轩押金6,800元；四、原告(反诉被告)刘宇轩于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陶嵘违约金6,800元；五、驳回原告(反诉被告)刘宇轩的其余本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,108元，减半收取554元，反诉案件受理费65元，合计诉讼费619元，由原告(反诉被告)刘宇轩负担506.50元(已付)，被告(反诉原告)陶嵘负担112.50元(已付25元，余款87.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  李 娜法官助理  余诗诗书 记 员  诸金辉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条…………民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第五百六十二条……当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。……第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。……第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百九十一条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。