广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初18174号原告：朱含茵，女，1983年8月3日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人：黄其伟、曾丹，均系北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：广州丽途酒店管理有限公司，住所地广东省广州高新技术产业开发区科丰路83号104房，统一社会信用代码914401160589454888。法定代表人：刘伟雄。委托代理人：熊亚然，系该司员工。原告朱含茵诉被告广州丽途酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告就广州市天河区御公馆项目E3栋0615房签订的《房屋托管租赁合同》（依据合同第9条）；2.被告向原告支付：（1）2018年8月25日至2018年10月24日止的租金14000元（每月7000元）；（2）2020年2月1日起至房屋实际交还原告之日止的租金（租金标准为2020年1月25日起至2020年8月24日，每月7350元；2020年8月25日起至2021年8月24日，每月7718元；之后逐年递增5%）；（3）解约违约金28000元（按照保证金的2倍计算）；3.被告承担本案诉讼费用。本院受理后，依法进行审理，本案现已审理终结。本案相关情况一、租赁房产（以下简称案涉房屋）的位置：广州市天河区花城大道770号615房。二、房产的建筑面积：52.804平方米。三、房屋规划用途：办公。四、租赁合同签订时间：2018年8月24日。五、合同约定租赁期限：2018年8月25日至2023年8月24日。六、合同约定月租金标准：其中2018年8月25日至2019年8月24日为7000元/月；2019年8月25日至2020年8月24日为7350元/月；2020年8月25日至2021年8月24日为7718元/月。七、合同约定的租赁保证金金额：14000元。八、合同约定租金缴纳日期：每月15日前支付当月租金，如遇国家法定节假日和休息日的，则顺延到节假日和休息日后上班的3天内支付。九、合同（第九条第一款）约定的出租人解约权：承租人逾期支付租金超过15日，出租人有权解除本合同，承租人应以保证金的2倍赔偿出租人。十、关于出租人交付案涉房屋钥匙给承租人的时间：原告称是2018年8月27日。被告称是2018年11月1日。原告为证明其主张，提交了证据微信聊天记录、水电费缴费记录与张赵宇出具的证明、持证明的照片、身份证复印件。被告对上述证据真实性予以确认。十一、被告未付租金期间：2018年8月25日至2018年10月24日期间未支付过租金；自2020年2月1日起的租金未付。十二、原告向被告发函解除租赁合同的时间：2020年3月5日。十三、需要说明的其他事项：1.通过本案庭审、庭审后本院立即组织原、被告双方共同到案涉房屋进行现场勘察及在勘察时向案涉房屋所在楼宇的物业管理公司的“物业管家”刘满霞调查和对原、被告询问，查明以下事实：原、被告曾于2020年4月1日共同到案涉房屋拟办理房屋交接手续，在原、被告共同勘察房屋过程中，原告在被告事先加盖了公章的《物业交接确认书》上手写了7项需被告负责处理的问题（包括客厅位头顶灯坏及未安装好；楼梯位电视墙钉孔需修复原状；房屋内多处墙角发霉、脱漆、生锈等现象需乙方修复；厕所门挡石泛白需更换；厕所旁木饰面需更换；客厅背景墙有钉孔需恢复原状；所有电器需确保正常使用），要求被告负责维修、恢复或由原告维修而由被告承担费用，被告对此不认可故而在原告签名前划掉了被告事先加盖的公章，被告要求原告接收房屋钥匙，但因被告不同意原告上述要求原告未接收房屋钥匙，双方当日未能实际完成房屋交接手续；刘满霞于2020年4月8日微信联系被告的工作人员要求打开案涉房屋的房门让维修人员（刘满霞称是开发商委托的原来装修案涉房屋的装修公司的人员）进入案涉房屋进行维修（刘满霞称维修内容涉及渗漏水的维修等。关于是何方通知人去维修的问题，被告称是原告作为业主通知人员去维修的，被告没有通知过；原告对此否认；刘满霞称是被告通知的），刘满霞于2020年5月6日微信告知原告案涉房屋已经维修完成（具体信息内容为“您好朱总，御公馆615房的维修都已完成了，麻烦您有时间过来看看，如果有什么没做到位的地方，麻烦通知下我让师傅整改，谢谢”）；案涉房屋自2020年4月1日至2020年10月28日没有被经营使用。2020年10月28日勘察现场时，被告从位于案涉房屋隔壁的被告办公用房取出案涉房屋钥匙打开了房门，随后将钥匙交付给原告，各方共同勘察案涉房屋，可见房屋内墙面有几个钉空、窗边地面有少量掉落的白色墙漆灰。2.原、被告均确认被告将案涉房屋用于经营酒店式公寓。3.因为新冠××疫情，广东省人民政府于2020年1月23日启动共公卫生突发事件一级响应；于2020年2月24日调整为二级响应至2020年5月8日。4.被告认为租赁合同已于2020年3月5日原告函告解除；因新冠疫情属于不可抗力，其迟延支付租金不属于违约，其预交的押金14000元应退回，同时其同意补支付2020年2月1日至2020年3月5日的租金共计7350+7350×（5÷31）=9665元；如其应当支付解约违约金，则计算标准应以押金金额作为违约金。5.被告主张其工作人员已于2018年11月14日明确告知了按照签订合同之前的沟通，合同起租是有2个月免租期用于房屋配置，原告未表示任何异议，且原告一直未对这部分租金催告，因此说明这是双方达成了一致的，起租日期应从11月1日开始。被告为此提交了证据其工作人员与原告的微信聊天记录（其中2018年11月14日的内容显示：原告询问体现免租期的时间在哪；被告工作人员回复原告“合同起租开始有两个月免租期，我们当时谈好的”、合同第三条支付租金期限第一项“2018年8月25日至2019年8月24日”应该为“2018年10月25日至2019年10月24日”，原告对此未再回复）。原告对该证据真实性予以确认。6.原告于2021年5月28日向本院申请撤回要求被告于判决生效之日起三个工作日内将案涉房屋按现状交还原告的诉讼请求。判决结果本院认为：原告上述撤回部分诉讼请求的申请，符合法律规定，本院予以准许。从查明的事实看，被告未付原告自2020年2月1日起的租金，至原告2020年3月5日发函解除合同时已经达到合同约定的原告有权解除合同的条件，原告上述发函行为属于行使合同约定的解除权，原、被告之间就案涉房屋形成的租赁合同关系于被告收到该函之时解除。原告于2020年6月4日提起本案诉讼时要求本院判令解除上述合同，与上述查明及认定事实不符，本院对该项诉请不予支持。原、被告均确认被告将案涉房屋用于经营酒店式公寓。根据日常生活经验法则判断，该类经营场所的经营必然会受到新冠××疫情的负面影响，根据新冠××疫情爆发的实际情况，结合原、被告履行合同的情况，本院按照公平原则，综合本案案情酌情认定由被告向原告支付解约违约金14000元。关于原告要求被告支付2018年8月25日至2018年10月24日期间租金的诉请，原告提交的证据微信聊天记录、水电费缴费记录与张赵宇出具的证明、持证明的照片、身份证复印件基本能形成完整的证据链，证明原告在2018年9月1日前已经交付案涉房屋钥匙给被告。被告主张其与原告达成了一致自2018年11月1日才起算租金，原告对此加以否认。从被告为此提交的证据其工作人员与原告的微信聊天记录内容来看，原告针对被告工作人员所述“合同起租开始有两个月免租期，我们当时谈好的”及合同第三条支付租金期限第一项“2018年8月25日至2019年8月24日”应该为“2018年10月25日至2019年10月24日”的内容，并无提出异议，现有证据也未显示原告在本案诉讼前向被告主张过该诉请期间的租金，按照日常生活经营法则判断，被告关于双方达成过免租期约定的陈述具有高度盖然性，本院予以采信，但根据被告提供的上述证据看，双方所达成的免租期应是截止至2018年10月24日而非2018年10月31日。因此，原告现要求被告支付2018年8月25日至2018年10月24日期间租金14000元，缺乏理据，本院不予支持。关于原告要求被告支付2020年2月1日起至房屋实际交还原告之日止的租金的诉请，第一，被告确认从2020年2月1日起的租金未向原告支付过，结合本院前述关于合同解除的认定，原告要求被告支付2020年2月1日至2020年3月5日期间租金8052.82元（7350÷31×24+7350÷28×9），有事实和法律依据，本院依法予以支持。第二，原、被告双方于2020年4月1日共同到案涉房屋办理交接手续，因此，在此之前的房屋占用费，被告应参照租金标准支付给原告，经计算为6884.27元（7350÷28×19+7350÷31×8）。第三，从本案查明的原、被告双方2020年4月1日共同到案涉房屋办理交接手续的情况及后续处理经过来看，双方对导致案涉房屋未能及时交接均有责任，相比较而言，负有交还义务一方的被告从其具体表现来看，责任较之原告更大，鉴于此，本院根据公平原则，综合本案案情酌情认定由被告向原告支付2020年4月2日至2020年10月28日期间占用费30900元。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州丽途酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告朱含茵支付解约违约金14000元。二、被告广州丽途酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告朱含茵支付2020年2月1日至2020年3月5日期间租金共计8052.82元。三、被告广州丽途酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告朱含茵支付2020年3月6日至2020年4月1日期间占用费6884.27元，2020年4月2日至2020年10月28日期间占用费30900元。四、驳回原告朱含茵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7094元，由原告朱含茵负担5995元，被告广州丽途酒店管理有限公司负担1099元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 秦 雯二〇二一年六月二十四日书记员 梁炎梅