山东省淄博市淄川区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0302民初754号原告：淄博康润投资发展有限公司，住所地淄川经济开发区唐骏欧铃路88号。法定代表人：郑祥展，董事长。诉讼代表人：淄博康润投资发展有限公司清算组。负责人:任颂远。委托诉讼代理人：王巍巍，北京市盈科（淄博）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘潇，北京市盈科（淄博）律师事务所实习律师。被告：刘玉永，男，1968年3月9日出生，汉族，住淄川经济开发区。委托诉讼代理人：张法忠，山东杰盟律师事务所律师。原告淄博康润投资发展有限公司（以下简称康润公司）与被告刘玉永合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，分别于2021年3月19日、4月16日公开开庭进行了审理，第一次庭审原告委托诉讼代理人王巍巍、刘潇，被告刘玉永及其委托诉讼代理人张法忠到庭参加诉讼；第二次庭审，原告委托诉讼代理人王巍巍，被告委托诉讼代理人张法忠到庭参加诉讼。案件审理过程中，原、被告申请继续使用简易程序审理案件。本案现已审理终结。康润公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付剩余合同价款2530971.20元；2.判令被告支付违约金699541.57元（计算至2020年11月18日）及自2020年11月19日至实际付清之日止的违约金（以欠付款项为基数，按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）；3.判令被告向原告提报A1-10#楼全部工程施工资料两套；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年7月10日签订《协议书》，被告购买原告开发的奥都庄园项目一期工程A1-10#楼座，双方约定总价款为4687410.00元，被告于协议签订之日支付定金1000000.00元，三个月内再支付1000000.00元，余款于2016年12月31日前一次性向原告付清。截止2020年11月18日，被告仅向原告支付了2156438.80元，尚欠付2530971.20元。原告多次催要欠付款项，被告始终拒绝支付，现原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法支持原告诉求。刘玉永辩称，1、本案所涉实际是两幢楼房24户业主，刘玉永仅是代表24户业主签订协议，原告所诉主体错误；2、案涉协议系建设工程施工合同，因被告及所代表的24户业主均不具备施工资质，故案涉协议系无效合同，应按合同无效的相关法律规定处理；3、案涉24户业主已经支付大量购房款，A1-13#楼购房款已全部支付，但原告未完全履行自身义务，至今未办理不动产登记证书，基于不安抗辩权，有权拒绝支付剩余款项；4、原告所诉欠款数额不准确，A1-10#楼与A1-13#楼面积完全一样，价款应当一致，另被告垫付了部分款项应予扣除，此外，还应扣除原告应当完成而没有完成的工程约200万元左右。本院经审理认定事实如下：2016年7月10日，康润公司作为甲方与刘玉永作为乙方签订协议书一份，约定“甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方××××奥都庄园项目一期工程中Ａ1-10＃住宅楼事宜，达成如下协议：第一条房屋概况甲方××××奥都庄园项目位于淄川经济开发区胶王路南侧、凤凰山东路以东，其中乙方购买的Ａｌ-10＃楼（以下简称“本房屋”）为半地下一层地上四层的住宅楼，该楼共12户。第二条购买价款乙方按照Ａｌ-10＃楼测算面积2626㎡，单价1785元／㎡向甲方支付购买价款4687410.00元，人民币大写：肆佰陆拾捌万柒仟肆佰壹拾元整。上述价款包含该楼的土地费用、小区总体基础设施配套费、开发建设手续费及上述价款以内相关税金。不包含房屋建设工程成本、建筑单体设计费、房屋建设管理（规划放验线、工程监理及日常管理）及工程验收费用、私家院落及其范围内的附属设施建设费用、地源热泵空调和地理管系统的建设费用，及自来水、电、燃气、宽带、闭路电视等各项开口费、办理房屋产权各种费用等，也不含本条前款所述价款以外的税金，以及不含在内的项目价款由乙方承担并自行及时支付。上述价款为固定价，不因房屋实际建筑面积的多少而调整。第三条购买价款支付方式乙方于本协议签订之日支付定金壹佰万元整（1000000元），三个月内再支付壹佰万元整（1000000元），余款于2016年12月31日前一次性向甲方付清。收款账号：2455××××5978，开户行：中国银行，收款单位：淄博润泰贝德经贸有限公司。第五条房屋验收备案乙方负责本房屋工程建设的各项验收事宜，工程质量验收、消防验收、规划验收通过后三日内，需将验收结果材料原件交给甲方，由甲方统一办理小区综合验收各案手续。”该协议结尾处分别列明“甲方（盖章）代表人（签字）乙方（盖章）代表人（签字）”。康润公司在甲方处加盖合同专用章，刘玉永在乙方代表人（签字）处签名。协议签订后，刘玉永共支付价款2156738.80元。以上事实有原告提供《协议书》、收款收据以及原、被告当庭陈述在卷佐证，本院依法予以确认。本院认为，本案争议焦点为：1、刘玉永是否应当支付案涉协议剩余款项，数额是多少；2、刘玉永是否应当提报案涉A1-10#楼全部施工资料。关于争点一，案涉协议书从形式上看系刘玉永个人与康润公司签订，从内容上看系刘玉永个人从康润公司购买A1-10#楼开发建设权，然后按照相关规划，在康润公司监督、指导下从事开发建设，刘玉永自行对相关施工事宜享有权利、承担责任，故案涉协议并非建设工程施工合同，而是康润公司与刘玉永就案涉A1-10#楼开发建设相关权利义务作出的约定，本院依法确认刘玉永系案涉协议的合同主体，其应当承担合同约定的义务，刘玉永关于其代表24户业主签订协议以及案涉协议无效的辩解无事实和法律依据，本院依法不予采信。刘玉永辩称A1-13#楼已全部交付款项和资料，康润公司未完成相应基础设施建设，至今未办理不动产登记证书，基于不安抗辩权，有权拒绝支付剩余款项。本院认为，刘玉永基于A1-13#楼相关协议的履行情况在本案中不能行使不安抗辩权，首先，A1-13#楼与本案无关联性，不在本案审理范围，本院无法确认康润公司是否履行了A1-13#楼相关的合同义务，且刘玉永并非A1-13#楼相关协议的合同主体，相关权利人可另行主张权利；其次，康润公司提供告知书、通知书、律师函以及送达照片证明清算组已多次通知刘玉永支付剩余款项以便及时办理相关产权证书，刘玉永对送达照片的真实性无异议，辩称不能证明康润公司送达了上述文书，但未提供相反的证据予以反驳，且刘玉永在庭审中提交了康润公司举证的“2020年6月12日的通知书”，未能对如何获得该份通知书作出合理解释，现康润公司正处于清算状态，清算组对康润公司的相关权利义务进行全面梳理，及时通知刘玉永支付剩余款项以便尽快办理相关产权证书系清算组应当享有的权利和负担的义务，清算组的存在系对刘玉永及相关业主权利的保障，故刘玉永主张的不安抗辩权不符合事实和法律的规定，本院依法不予采信。关于剩余款项数额问题，刘玉永辩称基础设施配套费339271.00元、垫付农民工工资保证金44970.00元、垫付工资性工程预付款32500.00元、垫付路面配套工程款70000.00元，以上款项计486741.00元应予扣除，案涉A1-10#楼与13#楼建筑面积一样，原告在计算该楼房价款时超要了149208.15元，也应予以扣除，被告已经支付了2694259.80元，尚欠1843941.20元，且还应扣除康润公司未完成工程项目款200万元左右。康润公司主张刘玉永应当支付剩余款项2530971.20元，基础设施配套费339271.00元应向淄川区住建局核实缴费情况是否属实，并由刘玉永提交淄川区住建局收款收据原件后，同意从拖欠款项中扣除，其余款项或与本案无关联性或系应由刘玉永负担，若需办理退款手续，康润公司可协助办理，但不同意从应付款项中扣除。本院认为，刘玉永关于案涉协议价款错误，应与A1-13#楼价款一致以及应扣除康润公司未完成工程项目款200万元左右的辩解无事实和法律依据，本院依法不予采信；关于垫付农民工工资保证金44970.00元、垫付路面配套工程款70000.00元，与本案无关联性，故不应扣除；关于垫付工资性工程预付款32500.00元，因案涉协议约定的价款不包含该款项，故不应扣除；关于基础设施配套费339271.00元，因案涉协议约定的价款包含了“小区总体基础设施配套费”，故该费用应予扣除。综上，案涉协议合同约定总价款4687410.00元，该价款为固定价，不因实际建筑面积多少而作调整，双方确认已支付2156738.8元，扣除基础设施配套费339271.00元，刘玉永应支付康润公司剩余款项2191400.20元，本院对该部分诉讼请求依法予以支持，对超出部分不予支持。关于违约金，本院认为，案涉协议并未有关于违约金数额或计算方式的约定，原告主张的违约金实为逾期付款损失，刘玉永未按合同约定及时支付相应款项，给原告造成损失，应当承担相应赔偿责任，案涉协议并非一般意义上的买卖合同，本院结合案涉协议的履行情况以及协议本身的性质，考虑相应贷款利率标准，依法确认以未付款项2191400.20元为基数，自2017年1月1日至2020年11月18日止，按年利率4%计算逾期付款损失，为340297.43元，对原告计算超出部分不予支持；以2191400.20元为基数，自2020年11月19日至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的逾期付款损失予以支持，对超出部分不予支持。关于原告主张的A1-10#楼全部施工资料问题，本院认为案涉协议约定由刘玉永负责案涉工程施工建设，施工企业及监理单位的招投标及合同的签订由刘玉永负责并承担所有责任，刘玉永负责案涉工程建设的各项验收事宜，工程质量验收、消防验收、规划验收通过后三日内，需将验收结果资料原件交给康润公司，由康润公司统一办理小区综合验收各项手续。根据案涉协议约定，刘玉永负有向原告提交全部施工资料的合同义务，刘玉永提供的证据不足以证明其已经履行了上述义务，故本院对原告要求刘玉永提报案涉A1-10#楼全部工程施工资料两套的诉讼请求依法予以支持。综上所述，康润公司与刘玉永签订的案涉协议系双方真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规强制性规定，该协议成立并有效，双方应当按照协议约定行使权利、履行义务，现刘玉永拖欠康润公司相应款项未付，构成违约，应当承担相应违约责任，故本院对康润公司要求刘玉永支付合同价款2191400.20元、赔偿逾期付款损失340297.43元及以2191400.20元为基数，自2020年11月19日至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算逾期付款损失的诉讼请求依法予以支持，对超出部分不予支持；刘玉永应当按照协议约定向康润公司提报全部施工资料，以便康润公司履行统一办理产权证书等相关义务，故本院对康润公司要求刘玉永提报A1-10#楼全部工程施工资料两套的诉讼请求依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、刘玉永支付淄博康润投资发展有限公司合同价款2191400.20元；二、刘玉永赔偿淄博康润投资发展有限公司逾期付款损失340297.43元及以2191400.20元为基数，自2020年11月19日至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的逾期付款损失；三、刘玉永向淄博康润投资发展有限公司提报淄川经济开发区胶王路南侧、凤凰山路以东奥都庄园项目A1-10#楼全部施工资料两套；刘玉永应负担的以上一、二、三项义务于本判决生效之日起十日内履行；四、驳回淄博康润投资发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32644.00元，减半收取16322.00元，财产保全费5000.00元，合计21322.00元，由淄博康润投资发展有限公司负担2795.00元，刘玉永负担18527.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审 判 员  韩 宏二〇二一年六月四日法官助理  李 康书 记 员  安芯乐