广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初8247号原告：陈允，女，1964年10月6日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：曾祥辉，广东百科律师事务所律师。被告：广州市德才房地产代理有限公司，住所地广州市越秀区小北路三眼井上街4号101房。法定代表人：宋炽平，总经理。委托诉讼代理人：王婷、唐超玉，该公司职员。原告陈允诉被告广州市德才房地产代理有限公司中介合同纠纷一案，本院于2021年4月19日立案后，依法适用简易程序，由审判员施海文独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾祥辉，被告的委托诉讼代理人王婷、唐超玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告损失200000元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月，原告通过被告介绍，拟购买案外人位于广州市海珠区纺织路名都一街5号1105房的物业，在接触过程中，原告明确告知被告在广州市市区有一套房产、在增城区有一套房产，且有银行按揭贷款未付清，以及拟购买房屋需要通过银行按揭付款。被告经核实后，明确告知原告有购买资格，并可以按揭付款。基于对被告的信任，2019年6月30日，原告与被告及案外人签订了《中介服务三方协议》。期后，原告知悉没有贷款资格，遂通知被告及案外人解除合同，由于案外人不同意解除合同并向法院提起诉讼，最终导致原告赔偿案外人200000元。被告辩称：一、其系中介方，根据民法典对于中介合同的约定，中介人在中介合同中的义务本质系报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务。原告和案外人卖家在其司的促成下，于2019年6月30日成功签订了《房屋买卖合同》，其司向双方提供中介服务，并促成双方签订买卖合同，已经依约履行合同义务。二、作为中介方，提供的咨询仅仅是一个具参考的意见，最终能决定原告与卖家签订合同、决定买房，只能原告自身控制，而并非混淆和偷换概念的方式，将中介的服务直接定位系促成交易的决定性因素。更何况，提供贷款政策咨询并非中介方的法律义务，且作为中介方亦是无法掌控，仅仅能提供市场咨询，最终根据相关政策能否购房、有无贷款资格、贷款额度多少，均以相关部门及银行作出最终决定。三、原告不能履约的根本原因系原告自身不想再继续交易，而非不能贷款而不能继续交易。在签订合同后一天，原告坚定表示不再继续履行合同，被告作为经纪人多次协调。在签订买卖合同后，在相当短的时间内，原告就表示不再继续履行合同，同时在未提供相关任何材料，被告亦未采取任何其他补救性措施，显然不符合逻辑。原告在2019年7月4日，又提议采取订金和首期款的交易方式继续交易，因与案外人卖家未能达成一致意见，遂单方提出解约，并于同年7月11日向卖家发出解除合同通知，由此表明，原告承担买卖合同的违约责任，本质上是其自身不想再继续履约的违约行为，而不是被告的原因。四、根据《中介服务三方协议》约定，原告知悉限购及贷款政策，确保可以提交合资格文件以办理过户及贷款手续。同时，该协议也约定卖家与买家任何一方违约，中介人可协调，但不能为过失方承担责任。五、原告从未向被告经纪人披露原告真实的房产套数，原告与李宇安之间关于房产套数的微信沟通不能证明原告已经向被告经纪人履行了如实告知义务，李宇安也并非被告员工。经审理查明：2019年6月30日，原告（乙方）、案外人唐健书、罗飞（甲方）与被告(丙方）签订《中介服务三方协议（买卖）》约定：甲乙双方委托丙方就买卖海珠区纺织路名都一街5号1105房提供中介服务；乙方知悉国家及不动产所在地的限购及贷款政策，确保可提交合资格文件以办理过户及贷款手续；甲乙双方任意一方违约，丙方可协调，但不能为过失方承担责任；等。同日，原告签署了《中介方告知客户的国家购房政策告知书》。案外人唐健书、罗飞曾起诉原告陈允，要求解除双方之间的《房屋买卖合同》及支付逾期付款违约金、解除合同违约金等。本院作出(2019)粤0105民初17644号民事判决书判决如下：一、解除唐健书、罗飞与陈允在2019年6月30日签订的《房屋买卖合同》；二、陈允在本判决生效之日起10日内向唐健书、罗飞支付违约金20万元；三、驳回唐健书、罗飞的其它诉讼请求。上述判决书查明：2019年6月30日，唐健书、罗飞（甲方）与陈允（乙方）经广州市德才房地产代理有限公司促成签订《房屋买卖合同》，约定：甲方持有位于海珠区纺织路名都一街5号1105房《房地产权证》及《房地产权共有（用）证》；甲方以成交价606万元将涉案房屋出售给乙方。（第六条）签署本合同后，若因金融政策性调整导致按揭抵押贷款申请未获银行批准，而乙方亦不能一次性补足全部楼款余额给甲方的，双方可以解除合同，各自返回定金及楼款。乙方以按揭付款方式支付房款，其中乙方应于签订本合同时支付20万元作为定金，首期楼价款（含定金）425万元于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2019年9月30日前）到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天使付清；181万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行帐号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及到不动产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付。备注：乙方由2019年7月15日前支付部分楼款首期180万元给甲方。签订合同后当天，因陈允了解到自己购买涉案房屋属于限贷范围，随即表示要取消交易，也没有向唐健书、罗飞支付购房定金。之后，经中介公司协调双方买卖涉案房屋事宜均无果。2019年7月11日陈允通过中介公司向唐健书、罗飞转发出《解除合同通知书》，依据合同第六条约定通知唐健书、罗飞解除双方的买卖合同。唐健书、罗飞表示已收到该通知书。后陈允不服判决提出上诉，广州市中级人民法院作出（2020）粤01民终12015号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。原告为证明其主张，提供了如下证据：1、（2020）粤广南方第009123号《公证书》，对于原告与李宇安、王玉兰之间的微信聊天记录予以公证；2、房地产中介协会的《复函》，载明：2019年8月13日，德才公司经纪人王玉兰前往协会接受调查，其表示在交易前其询问你名下房产套数情况，你回复其在广州市内有一套。但根据你提交的微信通话记录显示，你在签订合同前已明确告知李宇安在广州市内有两套物业（即中心城区一套、增城一套），现在即将购买的房屋是第三套。作为专业的经纪人，李宇安、王玉兰是应该了解并熟悉广州市内相关限购限贷政策规定，故对于王玉兰的调查笔录，我会不予采信。3、广州市房屋交易监管中心出具的《关于陈允反映事项的答复意见书》。被告质证认为：对证据1中，原告与李宇安的微信文字、语音整理证据不予认可。李宇安不是实际提供中介服务的人员，也并非被告员工，原告与李宇安之间的信息往来不能视为原告向被告履行了告知义务，被告对其两人之间关于购房资格和贷款资格问题的相关回复不予认可；对原告与王玉兰的微信文字、语音整理证据合法性认可，真实性与关联性不认可。微信聊天和语音记录表述不明，存在多种语境解读，无法判断内容的真实性，不能单独作为定案证据。微信语音存在容易改变、难以识别的特性，并不能完全反映整个交易过程。双方用粤语进行沟通存在多种语境解读。除语音沟通外，有更多关于交易沟通的细节，原告提供的证据不能完整反映交易过程。根据微信记录显示，原告从未就贷款资格问题跟王玉兰有明确沟通，不存在误导原告交易行为。原告仅以“二套”、“一套”等标准要求王玉兰提供税费咨询，王玉兰回复“名下两间屋买家是3个点”，“名下没有房的话，买这间是首套，那税费就是1.5”，王玉兰回复“名下两间屋买家是3个点”是包含涉案房屋的一个表示，按常人思维，如果王玉兰知道原告有两套房的话，王玉兰的回复正好印证了原告只告诉其在广州只有一套房，如果能谈低本次交易价格还可以卖掉一套，一次性付款的表述。王玉兰所说“两套房”、“一套房”均是根据原告的税费咨询而提供的税费咨询，并不能认为此系王玉兰对贷款资格的回复。广州市限购限贷政策是公开性文件，原告自身应有理性判决，原告也从未委托被告提供贷款咨询服务，未向被告明确需要推荐按揭贷款公司，原告是否符合贷款政策及如何达到贷款标准被告均不知情。交易过程中被告多次履行了购房政策风险告知义务，原告仍然选择按揭付款的方式，系原告自身的决定。诉讼中，被告表示原告签署了向被告支付中介费用61000元的《经纪代理服务费确认书》，唐健书、罗飞签署了向被告支付中介费用60000元的《经纪代理服务费确认书》，但因交易未成，双方均没有向其司支付中介费。本院认为：被告促成原告与案外人就买卖涉案房屋签订买卖合同，原告与被告之间的中介合同关系成立。作为房屋买受人，应当对于早已出台的广州市区域的限购限贷政策有所了解，亦应保证自身具备购房贷款资格才签订房屋买卖合同。作为中介方，应当认真审核买卖双方的基本情况，对影响买卖合同有效成立和履行的如出卖人处分权、房屋权属状况或买受人资格等重要事项，必须尽职调查并如实披露，该项义务不因出卖人、买受人作出有权处分、具备购房资格等声明或承诺而免除。现已经生效的民事判决认定原告没有对贷款带来的交易风险充分预见及尽到谨慎注意义务，原告违约导致《房屋买卖合同》未能继续履行，原告需向案外人支付违约金20万元。虽然原告签署了《中介方告知客户的国家购房政策告知书》，但被告作为专业的中介机构，亦应对买受人是否具备购房资格进行详细询问及严格审查、对于限购限贷政策进行解释，且被告应当知晓买受人有无购房资格系房屋买卖合同能否订立的前提条件。在原告并无购房资格的情况下被告仍然促成了其与卖家订立房屋买卖合同，被告亦存在审查不严的责任。综上，对于原告不具备购房资格导致其与卖家的《房屋买卖合同》解除，原告向案外人支付违约金的主要责任应由原告承担，次要责任由被告负担。原告要求被告赔偿损失20万元，本院酌情判令被告向原告赔偿5万元，其余要求被告赔偿的金额本院予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市德才房地产代理有限公司在本判决生效之日起十日内向原告陈允赔偿50000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2150元，由原告负担1613元，由被告负担537元。如不服本判决，当事人可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二一年六月二十四日书记员  梁嘉淇吴越鸣