天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0113民初3807号原告：董晓童，男，1983年4月16日出生，汉族，住天津市北辰区。被告：岳成强，男，1976年1月4日出生，汉族，住天津市北辰区。原告董晓童与被告岳成强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董晓童、被告岳成强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董晓童向本院提出诉讼请求：1．判令被告合同违约立即返还已经支付的款21000元整及违约金4200元；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2020年8月与被告洽谈租赁厂房，并于2020年8月20日签订租赁合同，在2020年8月12日用微信转账方式分两笔向被告支付1000元押金和5000元房租，在8月21日用微信转账的方式向被告支付了15000元房租。由于当时被告说要打隔断，同时没有安装大门，车间设施不完整，无法搬入设备，原告拒绝支付剩余房租，被告也同意了。在8月末经沟通安装大门，原告将部分设备逐渐搬入厂房内，但隔断位置不对，造成面积与签订合同面积不符，同时车间自搬进来一直没有电，无法进行正常的设备安装调试，由于电缆需要电工从总闸接入，自搬入后，与被告多次沟通，反映没人给接电，被告电话总是不接，要么接了电话告诉原告在老家，期间耽误了原告订单生产，造成严重损失和客户流失。在2020年9月末原告的设备被抵账搬走了，并在原告不知情的情况下，被告又把厂房车间租给另外一个人叫徐某，10月份的时候已经看到徐某搬入设备，原告一直联系被告退款，被告均以回老家为由拒绝退还。综上，原告为维护自身合法权益，无奈诉至法院，望判如所请。岳成强辩称，不同意原告的诉讼请求，只能退原告押金1000元，剩余的钱不予退还。双方约定的年租金标准为5万元，原告租赁被告房屋时钱没有按照约定全部支付租金，只支付了被告2万元租金和押金1000元，属于原告违约；另外，原告让被告在车间里打隔断，因为他只租赁500平米，目的是不让别人偷他东西。在2020年8月15日左右开始给原告租赁的厂房打隔断，包工包料花费12065元，均是由被告支付。原告在2020年8月13日就开始陆陆续续搬进厂房。因原告没有全部交齐一年的房租，原告属于违约，故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告向本院提交了租赁合同、原被告的微信聊天记录、现场照片４张及徐某和岳成强的身份证复印件，对上述证据真实性本院予以确认；被告向本院提交了租赁合同、收据，对上述证据的真实性，本院予以确认。本院对证人徐某进行询问，对该证人证言，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2020年8月12日原被告签订了租赁合同，原告为乙方、被告为甲方。双方约定，甲方将其位于天津市北辰区，租赁给乙方用于生产、生活、办公使用。此租赁区域建筑面积500平方米；租赁期限为三年。即2020年8月20日至2023年8月19日；租金每年为5万元，房租自2020年8月20日起计算；自合同签订日起由乙方付给甲方年付全部租金，以后年付租费乙方需在合同到期日提前30天付给甲方；乙方须于本合同签订的同时，交于甲方1000元作为押金，此押金在合同结束后，退与乙方；甲方确保乙方生产、生活用水及上下排放设备的完好，乙方用水、用电安表计算，根据国家标准付费；双方对其他事项进行了相关约定。合同签订后，原被告各保管一份。在原告向本院提供的租赁合同中，另载明了如双方在租赁期内，单方违约，须向对方支付违约金，金额为按年租金20%给付违约金。而在被告向本院提供的租赁合同中，双方对违约金未作约定。签订合同当天，原告将押金1000元及房屋租金5000元支付给被告。2020年8月21日原告将房屋租金15000元支付给被告，后原告不再支付租金。另查，原告租赁被告涉案厂房中的部分区域，该区域面积为500平方米，原告要求被告对其承租的区域进行封闭。后被告应原告的要求对原告所承租的区域打隔断进行封闭，为此支付了人工费及材料费。被告向本院提交了其支付人工费及材料费的相应收据，载明金额为12065元。庭审中，原告称：原告租赁房屋过程中，由于租赁厂房没有电，被告一直未解决，造成原告公司处于停产状态，后由于原告公司内部出现问题，2020年9月末将设备从承租的厂房中搬走，剩余的物品原告也不再要了。搬走时，曾通过电话和微信的方式和被告进行沟通，说租赁的厂房用不了，要求被告将租金退还原告，被告拒绝，但双方未办理交接手续。十一期间，原告发现被告将该厂房另行出租他人；而被告称：涉案厂房有水电。该厂房系被告从案外人岳振波处租赁，双方约定允许被告转租。涉案厂房面积约为800平方米，因原告没钱交纳整个厂房的租金，要求租赁部分区域，因此将涉案厂房中的500平米区域出租给原告，并应原告的要求，被告对原告承租的区域打隔断封闭并安装了门，进行了相应的投入，造成被告经济损失，且原告没有按照约定交齐租金。再查，2020年10月14日，被告将原告承租厂房另行出租他人。在本案辩论终结之前，被告未向本院提交其所出租房屋的建设工程规划许可证或经主管部门批准的相关建设手续。本院认为，本案争议焦点为：1．原被告签订的租赁合同是否合法有效；2．被告是否因返还原告已支付的租金及是否应支付违约金。对此本院分析如下：针对焦点1，依据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中被告在一审法庭辩论终结前，未向本院提交其所出租厂房的建设工程规划许可证或经主管部门批准的相关建设手续，故原被告所签订的厂房租赁合同无效。因无效合同自始无效，故无需解除。针对焦点2，虽然原被告签订的租赁合同无效，但是考虑到被告实际占有使用了该房屋，应参照合同约定的年租金5万元标准向原告支付占有使用费。因被告在2020年10月14日将涉案厂房另行转租他人，故本院认定原告占有使用厂房的期间为2020年8月20日至2020年10月13日，该期间的占用使用费为7534.25元（5万元÷365天×55天），对此原告应当支付。2020年10月14日之后，被告未再占有使用，故原告不再支付占有使用费。因原告已向被告支付了2万租金及押金1000元，共计21000元，对于超出7534.25元部分即13465.75元，被告应予返还。但考虑原告承租的面积只是涉案厂房一部分，被告应原告的要求，对原告的承租区域打隔断封闭，进行了相应的投入，支付了一定的人工费和材料费。因双方签订的合同为无效合同，双方均存在一定过错，因此对被告应原告要求打隔断所投入的费用，根据公平的原则，原告也应承担一部分，综合双方的过错程度，本院酌定原告承担4000元。综上，被告最终应返还原告9465.75元（13465.75元-4000元）。对于原告主张要求被告支付违约金一节，因合同为无效合同，故对原告该主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告岳成强于本判决发生法律效力起十日内返还原告董晓童9465.75元；二、驳回原告董晓童的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费215元，由原告董晓童负担190元，由被告岳成强负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  孙延忠二〇二一年六月二十九日书记员  杨益斌附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。