福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终3374号上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路200号14楼。法定代表人：高佳灵，总经理。委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谢云清，女，1977年10月30日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：吴俊，福建知茂律师事务所律师。上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称“国有房产公司”）因与被上诉人谢云清房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初507号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国有房产公司上诉请求：一、变更一审判决第三项为：谢云清按1206元/月标准向福州市国有房产经营有限公司支付自2018年1月25日起至2019年8月3日止的租金，按5189.88元/月标准向福州市国有房产经营有限公司支付自2019年8月3日起至判决第二项中房屋实际交还福州市国有房产经营有限公司之日止的房屋占有使用费。二、本案一审、二审诉讼费用全部由谢云清负担。事实和理由：一审基本事实认定不清，适用法律错误。一、一审法院认定国有房产公司“未积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产”，属于基本事实认定不清。事实上，国有房产公司不断采取工作人员上门通知、电话通知、委托签发律师函、再电话通知等方式要求谢云清移交房产或参与公开招租，国有房产公司不存在疏于管理的情形。由于国有房产公司没有强制执法权，因此，国有房产公司没有采取自力救济的合法依据，依法仅能诉诸司法途径。实际上，国有房产公司于2019年9月20日就向一审法院立案庭送交材料，进行立案。立案庭以案件需先行诉前调解为由将案件移送福州市仓山区仲裁委员会调解，直至2020年1月8日才正式立案。二、本案中，国有房产公司主张的房屋占用费属于主张损害赔偿请求权，国有房产公司主张谢云清应按照案涉租赁房产的市场租金价值支付房屋占用费，以弥补国有房产公司损失，因此，国有房产公司所遭受的实际损失属于本案应当查明的重要事实。一审法院没有查明该事实，属于认定事实不清。租赁关系解除后，谢云清继续占用租赁房产的行为，侵害了国有房产公司对租赁房产管理经营的权益，获得了占用租赁房产的不当利益，造成了国有房产公司的实际损失，该损失应当相当于租赁房产市场租金价值的租金收益，该收益依法应当按照案涉租赁房产的市场评估租金标准计算。故，讼争租赁房产的市场租金价值属于本案依法应当查清的重要事实，关系到本案判决结果的公平、公正、客观性。案件审理过程中，国有房产公司提供了有资质的第三方评估机构出具的资产评估报告对案涉租赁房产市场租金价值进行评估，庭审中，国有房产公司也依法向一审法院提交了司法评估申请书，并表示同意预先垫付评估费用。然而，一审法院对案涉租赁房产的市场租金价值这一重要事实不进行审查，也没有以其他方式查清国有房产公司所遭受的损失，明显属于认定基本事实不清。三、首先，租赁关系解除后，谢云清继续占用租赁房产，造成了国有房产公司的实际损失，国有房产公司的损失等价于谢云清继续占用租赁房产的获益，该损失不存在一审法院认为的“扩大损失”的情形。另，从一审法院的判决理由可以看出，一审法院的“扩大损失”是因为国有房产公司自身疏于管理，也就是没有及时的提起诉讼，导致谢云清占用租赁房产的期间延长，进而导致房屋占用费增多，明显属于逻辑混淆。其次，合同解除后谢云清负有主动返还房屋的法定义务，但谢云清没有积极履行该义务。房屋占用费增多的原因明显是谢云清继续占用租赁房产，而不是国有房产公司提起本案诉讼的先后。故，造成国有房产公司损失增多的原因是谢云清占用租赁房产期间的延长，与国房公司提起诉讼时间的先后不存在因果关系。最后，退一步讲，假设一审法院认定国有房产公司没有积极采取司法救济途径系疏于管理是正确的，那么，国有房产公司于2019年9月20日依法向法院提起诉讼也应属于采取了积极措施，国有房产公司不再存在疏于管理，在国有房产公司委托签发律师函或提起诉讼后至谢云清实际返还房屋之日期间的损失，依法也应有谢云清承担责任，一审法院同样认定在国有房产公司委托签发律师函或提起诉讼后至谢云清实际返还房屋之日期间仍由国有房产公司对所谓扩大损失承担责任，明显不当。综上，原审法院按照讼争租赁合同约定的租金价格计算房屋占用费，使得租赁合同解除后的法律后果与租赁合同存续期间的法律效果没有任何区别，且不足以弥补国有房产公司损失，明显违反公平原则，必然助长租赁合同解除后拒不退房的承租户恶意继续占用租赁房产的不良风气，使得违约方因其违约而获得更多的利益，损害守约方的合法权益，明显违背立法本意。谢云清辩称，一、国有房产经营公司要求谢云清依照5189.88元/月标准自2019年8月3日之起支付房屋占有使用费没有任何事实与法律依据。2019年8月3日，谢云清在收到国有房产经营公司寄送的律师函后，当即与国有房产经营公司的工作人员联系，要求协助处理后续的退租事宜，但国有房产经营公司的工作人员以其无权处理为由，拒不配合办理退租手续，而后谢云清仍按照房屋租赁合同约定的1206元/月标准按月向国有房产经营公司支付租金至2020年2月。在此期间，国有房产经营公司始终未对谢云清支付租金的行为及金额提出任何异议，直接2020年2月谢云清接到国有房产经营公司通知因疫情原因国有房产经营公司决定免除租户2020年3月至2020年5月的租金，谢云清才停止支付租金。二、国有房产经营有限公司提交的《福州市国有房产管理中心房地产租赁涉及榕城广场店面月租金资产评估报告》（以下简称“榕城广场店面评估报告）系其单方委托制作，且已过使用有效期，不能作为审理本案依据。1.国有房产经营公司单方委托评估时，案涉的房屋租赁合同并未解除，故《榕城广场店面评估报告》出具的评估意见对案涉房屋租赁合同不具有约束力及参考性.2.早在2019年7月31日国有房产经营公司向谢云清发出解除案涉房屋租赁合同通知时，该评估报告已经失效，国有房产经营公司明知该评估报告有效期仅为有一年，而仍迟延至2020年1月18日才提起本案诉讼，并要求谢云清按评估报告的意见支付房屋占用费，显属恶意扩大损失，基于此也不应支持国有房产经营公司的该项主张，否则明显有失公平、公正。3.原审判决已经支持国有房产经营公司有权不予退还谢云清支付的租赁押金，足以弥补国有房产经营公司的损失，故其在主张按《榕城广场店面评估报告》的标准要求谢云清支付房屋占用费，明显超过其损失，依法不应予以支持。三、谢云清已于2020年6月1日腾退、搬离案涉租赁房屋，而后国有房产经营公司于2020年7月14日对案涉租赁房屋进行查封处理，基于谢云清已经支付租金至2020年2月，而国有房产经营公司同意免除其2020年3月至2020年5月的租金，且谢云清于2020年6月已经腾退、搬离案涉租赁房屋，故其无需再行向国有房产经营公司支付房屋占用费用。国有房产公司一审法院起诉请求：1.判令确认国有房产公司与谢云清之间的《房屋租赁合同》于2017年12月20日解除；2.判令谢云清立即腾空搬离福州市仓山区××广场××号楼××层××单元房产，并返还给国有房产公司；3.判令谢云清向国有房产公司支付房屋占用费（房屋占用费按每月5189.88元标准，自2018年1月1日起计至谢云清实际搬离上述租赁房屋之日止），暂计至2019年8月份的房屋占用费为103797.6元；4.判令确认国有房产公司有权不予退还谢云清方交付的租赁押金；5.判令谢云清赔偿国有房产公司因本案所支出的律师费14800元；6.本案的诉讼费用全部由谢云清方承担。一审法院认定事实:2010年3月10日，谢云清与国有房产公司签订《房屋租赁合同》，承租福州市仓山区金山××广场××号楼一层35、47单元房产，建筑面积42.54平方米，租赁期限自2010年3月25日起至2012年3月24日止，第一年租金1149元，第二年租金1206元，租赁押金3447元。租赁合同第11条约定，谢云清迟延支付租金一个月以上或者违法使用租赁物的，租赁押金不予退还；双方违反合同约定造成对方损失的，应赔偿对方损失。合同签订后，谢云清向国有房产公司支付了租赁押金3447元。2018年5月20日，福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司接受福州市国有房产管理中心委托，对福州市仓山区××广场1#01、7#13、9#03、9#16、9#33、9#49市场租金进行估价，评估基准日2018年5月1日，评估报告的有效期一般为一年，通常只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可使用评估报告。2019年7月31日，国有房产公司委托福建名仕律师事务所律师向谢云清出具律师函，告知：涉讼租赁合同租赁期限已届满，国有房产公司已于2017年12月已书面通知终止双方之间租赁关系及办理移交房产相关事宜；鉴此，自谢云清收到通知之日，双方之间租赁关系依法终止，但谢云清至今未与国有房产公司协商继续租赁房产，亦未向国有房产公司移交房产，已构成违约；故此函告，自函件送达之日，谢云清应立即主动与国有房产公司联系，积极办理租赁合同项下房产移交手续，包括立即返还房产、配合国有房产公司办理公开招租、支付截至房产返还之日止的租金、房屋占用费等，否则，国有房产公司将依法诉诸司法途径强制要求谢云清腾空租赁房产并追究谢云清应承担的其他法律责任等。2019年8月2日，国有房产公司通过EMS专递向涉讼租赁房产所在地邮寄了前述律师函（收件人填写为谢云清，联系电话为谢云清签订合同时所留存的电话）。2019年8月3日，EMS专递由店里前台人员代收。另，福州市国有房产管理中心与国有房产公司签订《国有房产委托管理协议》，将其所属的包括涉讼租赁房产在内的部分国有房产委托国有房产公司经营管理，由国有房产公司具体负责受托管业房产的租赁合同签订、租金收缴、押金代收代付等事项。国有房产公司就本案诉讼聘请律师支出律师费14800元。一审法院认为，国有房产公司受托对包括本案涉讼租赁房产在内的国有房产进行经营管理，后与谢云清平等协商自愿签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。谢云清抗辩租赁期限届满后，双方并未签订新的合同，根据合同法规定，双方之间形成不定期租赁关系，一审法院予以采纳。2019年7月31日，国有房产公司委托福建名仕律师事务所律师向谢云清出具律师函，律师函于2019年8月3日到达谢云清租赁店面，谢云清庭审中亦确认收到律师函，故《房屋租赁合同》于2019年8月3日解除。合同解除后，谢云清作为承租人负有将租赁房产返还国有房产公司的义务，但其确认未向国有房产公司移交涉讼房产，故国有房产公司判令谢云清立即腾空搬离福州市仓山区××广场××号楼××层××单元房产，并返还给国有房产公司，一审法院予以支持。涉讼房产由谢云清管理使用至今，国有房产公司诉请谢云清支付自合同解除次日起至房产实际返还之日止的房屋占有使用费合理，一审法院予以支持。但国有房产公司所提供资产评估报告系2018年5月1日出具，至今已过一年的使用有效期，且国有房产公司在2019年7月31日发函后，亦未在承租人谢云清后续无回应的合理期限内积极采取自力或司法救济途径收回租赁房产，其应对自身疏于管理所扩大损失部分承担责任，故一审法院对其主张以所提交资产评估报告中评定的租金标准计算合同解除之后的房屋占有使用费不予支持，其有关就涉讼租赁房产市场租金予以评估的申请，一审法院亦不予准许，合同解除次日至房产实际返还之日止的房屋占有使用费认定参照合同约定的租金标准1206元／月计算。谢云清辩称2014年10月将承租店面转让给卓莺，以后由卓莺承租。《房屋租赁合同》第七条约定，租赁期间，未经国有房产公司书面同意，谢云清不得将租赁物转租、分租、转借或者变相转租、分租、转借第三方，故谢云清的抗辩，一审法院不予采纳。谢云清庭审中辩称有缴交2018年1月之后的租金，但未提供其缴交租金的凭证证实其租金支付情况，根据国有房产公司所提供谢云清支付租金的银行支付凭证及国有房产公司所确认的谢云清支付款项明细表，结合合同所约定租期起算点及租金标准，一审法院认定谢云清缴纳租金至2018年1月24日。谢云清应以1206元／月的标准向国有房产公司缴交从2018年1月25日起至2019年8月3日止的租金以及2019年8月4日起至腾空搬离租赁房屋止的房屋占有使用费。合同约定谢云清应于每月30日前一次性支付当月租金，逾期一个月以上的，国有房产公司有权不予退还租赁押金等，现谢云清累计拖欠多月租金，国有房产公司诉请不予退还租赁押金3447元，符合合同约定，一审法院予以支持。合同未就聘请律师代为提起诉讼主张权利所致律师费承担问题作出明确约定，律师费亦非主张合同权利所致必然支出，国有房产公司诉请谢云清予以承担，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决：一、福州市国有房产经营有限公司与谢云清之间的房屋租赁合同于2019年8月3日解除；二、谢云清于本判决生效之日起二十日内腾空搬离坐落于搬离福州市仓山区××广场××号楼××层××单元房产（建筑面积42.54㎡），并返还予福州市国有房产经营有限公司；三、谢云清按1206元／月标准向福州市国有房产经营有限公司支付自2018年1月25日起至判决第二项中房屋实际交还福州市国有房产经营有限公司之日止的房屋租金及房屋占有使用费；四、福州市国有房产经营有限公司已收取的租赁押金3447元无须退还谢云清；五、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2740元，由福州市国有房产经营有限公司负担1240元，谢云清负担1500元。谢云清负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。本院二审期间，谢云清向本院提交：证据一【福州市国有房产经营有限公司记账凭证】、证据二【中国建设银行个人活期账户交易明细】，证明2019年1月至2020年2月期间，谢云清向福州市国有房产经营有限公司支付租金案涉××广场××号楼1层135、147店面租金9468元；证据三【现场照片】，证明2020年7月14日，谢云清已将案涉房屋腾退并交还福州市国有房产经营有限公司。国有房产经营有限公司经质证认为，对证据一的三性不予确认。证据二的真实性由法院依法认定，对其关联性有异议，从交易明细上可以明显看出付款是一个叫陈飞的人，陈飞这个人付了一笔钱，这个钱是不清楚的，是没有办法入账的，因为国有房产经营有限公司跟陈飞之间是没有租赁关系的，而且这笔款项也没有得到陈飞的本人的确认。对证据三的时间不以确认。本院经审查认为，谢云清在二审中提交的证据与本案不具有关联性，本院不予采纳。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，国有房产公司与谢云清签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约全面履行自己的义务。上述合同约定的租赁期从2010年3月25日起至2012年3月24日止。租赁期限届满后，双方未签订租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”依法应视为双方之间成立不定期租赁关系。不定期租赁的合同当事人有权随时解除合同，2019年7月31日，国有房产公司委托福建名仕律师事务所律师向谢云清出具律师函，律师函于2019年8月3日到达谢云清租赁店面，谢云清庭审中亦确认收到律师函，一审法院认定双方的后续不定期租赁合同于谢云清收到律师函之日即2019年8月3日解除，并无不当，本院予以认可。合同解除后，谢云清应将租赁房产返还国有房产公司，但谢云清至今未向国有房产公司移交涉讼租赁房产，应向国有房产公司支付自合同解除次日起至房产实际返还之日止的房屋占有使用费。本案二审争议焦点在于一审判决参照原租赁合同约定的租金标准计算占有使用费是否正确。国有房产公司于2012年3月24日合同租赁期限届满后一直按照原租金标准收取讼争店面租金，合同解除后至本案纠纷开始前，国有房产公司均未向谢云清主张过占有使用费要按照其自行委托评估的租金价格计算，现国有房产公司在诉讼过程中提出应当按照其自行委托评估的租金价格计算2019年8月3日之后的房屋占用费，既超出双方订立合同时谢云清可预见的范围，亦超过了该评估报告的一年有效期，缺乏依据，不予支持。一审法院判令谢云清参照原合同的租金标准向国有房产公司支付涉讼租赁房产至返还时的占有使用费并无不当，本院予以维持。综上所述，国有房产公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2601元，由福州市国有房产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  林哲森审判员  金光玉审判员  黄 锋二〇二一年六月××日书记员  吴 超