上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初12424号原告：丁某某，男，1980年5月14日出生，汉族，住上海市闵行区。原告：黎某，女，1981年4月30日出生，土家族，住上海市闵行区。上列两原告共同委托诉讼代理人：栾绿川，上海中联律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：雷思铭，上海中联律师事务所律师。被告：孙某，男，1981年12月27日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。委托诉讼代理人：张叙，上海申浩律师事务所律师。原告丁某某、黎某与被告孙某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁某某、黎某及其委托诉讼代理人栾绿川，被告孙某的委托诉讼代理人张叙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁某某、黎某向本院提起诉讼请求：判令被告孙某继续履行《上海市房地产买卖合同》(网签合同编号XXXXXXXXXXXXXXXXXXX1)，将闵行区七莘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)交付给两原告(包括房屋产权过户及房屋实际交付)。事实与理由：2020年7月13日，两原告(系夫妻关系)经上海菁英房地产经纪有限公司的介绍看中了被告一人名下的系争房屋，并当天签订书面的《房地产买卖(含居间)合同》一份。该合同约定，被告同意将上述房地产以总价633万元的价格转让于两原告，两原告于该合同签订时支付被告定金10万元；在2020年8月13日前，两原告支付被告定金30万元；在双方正式签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》的当日，已支付的全部定金转为两原告支付被告的房款；在2021年2月28日前，两原告再支付被告房款310万元；在银行向两原告发放购房贷款后，由贷款银行将房款150万元直接转入被告账户等付款步骤。该《房地产买卖(含居间)合同》第2.4条还约定：两原告应于2021年3月15日前备齐资料办理银行贷款申请手续；若两原告的贷款银行要求被告应至贷款银行签订相关文件并提供相应资料的，被告应按贷款银行的要求配合两原告办理银行贷款。上述《房地产买卖(含居间)合同》实际由原、被告双方协商至2020年7月14日凌晨签订，两原告于签订当下即支付被告定金10万元，又于2020年8月13日支付被告定金30万元，被告就此均出具相应收条。2020年9月14日，原、被告双方签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》，该网签备案合同以《房地产买卖(含居间)合同》为依据，在其附件三“付款协议”中对付款步骤进行了相同的约定。此外，该网签备案合同还约定：在2021年4月15日前，原、被告双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；若被告未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给两原告，应当向两原告支付赔偿金，以两原告已付款的金额，自该合同约定应当交付之日起至实际交付之日止，按日万分之五计算。之后，两原告按约履行剩余支付义务，于2021年2月7日支付被告房款310万元。直至2021年3月3日，原告丁某某在向银行提交房屋贷款申请并通过贷款资格审查后，要求被告配合前往银行签订相应文件，被告开始以各种理由进行推诿。至2021年3月9日，被告于微信中正式向原告丁某某表示，其拒绝将系争房产继续出售并过户给两原告，两原告明确表示不同意，并要求其继续履约。在此情况下，被告仍坚持不履行合同义务。本案中，两原告买房系出于置换的需求，故系争合同自正式签订至其约定的过户之日跨度七个月，被告自合同签订之始亦知道该情况。2020年底至今，因系争房屋的同类型市场价格上涨幅度较大，使被告产生了预先违约的意向。现原告为维护自身权益，故诉至法院。庭审中，原告增加如下诉讼请求：判令被告支付原告以350万元为基数自判决生效之日起至实际交付房屋之日止按日万分之五计算的违约金。被告孙某辩称，其不同意继续履行合同。其于2013年2月19日登记结婚。系争房屋是其婚前购买的，登记在其一人名下。其和妻子正在办理离婚，如果要继续履行合同，被告将无处居住。被告不是故意的恶意的违约，是因为政策性的原因导致了其在离婚以后的购房受限，是属于一个情势变更。原告的违约金计算标准过高。假设法院认为被告违约行为成立的话，请求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。现根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋于2010年9月26日登记在被告孙某名下。2020年7月13日，被告孙某(出售方、甲方)与被告黎某(买受方、乙方)和上海菁英房地产经纪有限公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖(含居间)合同》一份，约定：交易总价：甲方同意将系争房地产以总价633万元的价格转让于乙方。定金约定：甲、乙双方约定定金总额为40万元。乙方于签订本合同时支付甲方定金10万元，剩余定金30万元乙方于签订本合同次日起30日内补足。付款方式：乙方于甲、乙双方签订网络备案版《上海市房地产买卖合同》当日,支付甲方房款10万元(含已支付的全部定金)；乙方于2020年8月13日之前，支付房款30万元，乙方于2021年2月28日之间，支付房款310万元；乙方于甲乙双方至不动产登记事务中心办理产权转让手续之前，支付甲方房款130万元；乙方以银行发放贷款的形式支付甲方房款150万元，直接由银行发放至甲方的账户；乙方于甲方将该房地产交付乙方并办妥物业更名手续当日，支付甲方房款3万元。2.6房屋交接：甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内,将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视，(若有)等费用进行结算。2.8.1本次交易应国家及本市有关规定产生的税费全部由乙方承担。2020年7月14日，原告黎某向被告孙某支付定金10万元。被告出具收据，确认收到10万元。2020年8月13日，原告丁某某向被告孙某支付30万元。同日，被告出具收据，确认收到30万元。2020年9月14日，被告孙某(卖售人、甲方)与原告黎某、丁某某(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定：第一条甲乙双方通过上海菁英房地产经纪有限公司中佳路店公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产具体状况如下：(一)甲方依法取得的房地产权证号为：闵XXXXXXXXXX(二)房地产座落：七莘路XXX弄XXX号XXX室室号(部位：134号602室)，房屋类型：公寓，结构：混合1，(三)房屋建筑面积：117.35平方米。第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计为500万元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。第六条甲、乙双方确认，在2021年4月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以闵行区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第十条(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。该合同补充条款(一)约定：2、甲、乙双方应于乙方办妥贷款审批手续后的15个工作日内，至该房地产所在区的房地产交易中心办理房地产过户手续，并在办理房地产过户手续后7个工作日内办理税、费缴纳及产权转移登记手续。3、甲方于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将该房地产交付乙方，交付标志为甲方将该房地产的钥匙交付乙方，并对物业管理费、水、电、煤气(若有)、电话(若有)、有线电视(若有)等费用进行结算。该合同附件三付款协议约定：1、乙方于签约当日,支付甲方房款10万元。2、乙方于2020年8月13日之前,支付甲方房款30万元。3、乙方于2021年2月28日之前,支付甲方房款人民币310万元。4、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款人民币150万元整，该款项由贷款银行直接转入甲方账户。同日，被告孙某(甲方)与被告黎某、丁某某(乙方)还签订《补偿协议》一份，约定，甲、乙双方于2020年9月14日签订关于上海市闵行区七莘路XXX弄XXX号XXX室之房产的《上海市房地产买卖合同》。实际成交价为633万元。买卖合同约定的成交价为500万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。现经双方友好协商，就此达成如下协议：1.乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方133万元：(1)乙方于甲、乙双方至房地产交易中心办理过户手续之前，支付甲方人民币130万元；(2)乙方于甲、乙双方办妥该房地产交接手续当日，支付甲方3万元。2.本次交易,甲、乙双方按国家规定及交易中心核定的应缴纳的所有税费均由乙方承担并支付。2021年2月7日，原告黎某向被告孙某支付310万元。2021年3月9日，被告孙某微信通知原告丁某某其不能出售系争房屋。原、被告协商未果，遂涉讼。在本案审理过程中，原告于2021年5月28日将剩余房款283万元交至本院代管。本院认为，原告与被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》以及补充协议均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。孙某在签订上述合同后拒绝履行，庭审中也明确表示不愿继续履行合同，显然有悖诚信，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。孙某以购房限购为由要求解除合同，于法无据，孙某不具有合同约定或法律规定的合同解除权。现双方的买卖合同可继续履行，原告亦将剩余房款交至本院，原告要求继续履行原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》，办理系争房屋转让过户手续并交付房屋不存在障碍，且具有合同和法律依据，本院予以支持，孙某应于收到房款后配合办理过户并交付房屋。双方签订的合同约定在办理产权过户过程中的全部税费由原告负担，此约定不违反法律规定，本院予以准许。根据合同约定，被告应于收到乙方贷款款项后3个工作日内，将系争房屋交付原告，现原告要求被告支付以350万元为基数自判决生效之日起至实际交付房屋之日止的违约金，符合双方之间的约定，违约金标准本院酌情调整至按日万分之二计算。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十条第一款规定，判决如下：一、原告丁某某、黎某与被告孙某于2020年9月14日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、原告丁某某、黎某于本判决生效之日起十日内向被告孙某支付房款283万元；三、被告孙某于本判决生效之日起十日内协助原告丁某某、黎某将上海市闵行区七莘路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告丁某某、黎某名下(由此产生的相关税、费由丁某某、黎某承担)；四、被告孙某于本判决生效之日起十五日内将上海市闵行区七莘路XXX弄XXX号XXX室房屋交付给原告丁某某、黎某；五、被告孙某于本判决生效之日起十日内支付原告丁某某、黎某以350万元为基数自判决生效之日起至实际交付房屋之日止按日万分之二计算的违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计28,055元、保全费5,000元，合计33,055元，由被告孙某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 金渊法官助理 王晶书 记 员 王晶附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。……