辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终9951号上诉人（原审原告）：沈阳蕾曜投资咨询有限公司，住所地：沈阳市沈河区青年大街35号1302室，统一社会信用代码：912101035734736220。法定代表人：陈卓军，总经理。委托诉讼代理人：刘学，辽宁同泽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭向羽，男，1993年8月22日出生，汉族，住址：河南省夏邑县。委托诉讼代理人：白明正，辽宁共襄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭向涛，男，1992年7月14日出生，汉族，住址：河南省夏邑县。委托诉讼代理人：白明正，辽宁共襄律师事务所律师。上诉人沈阳蕾曜投资咨询有限公司因与被上诉人郭向涛、郭向羽中介合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院(2021)辽0103民初2932号民事判决，向本院提起上诉。本院组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：改判被上诉人向上诉人支付居间服务费、违约金及律师费共计40000元。事实与理由：一、上诉人、被上诉人签订的求租委托协议系双方的真实意思表示，依法成立并生效，一审法院认定双方签订协议第6.3条无效无事实和法律依据。上诉人与被上诉人郭向羽于2020年1月7日签订了求租委托协议，约定上诉人为被上诉人经营“烟酒超市”项目进行选址，委托方式为排他独家委托，居间服务费为二个月均租金。上述协议经双方协商一致并签字盖章，协议已成立并生效，对双方具有约束力，各方应当严格按照协议履行各自的义务。2020年1月7日上诉人带被上诉人实地查看了案涉房屋，并经被上诉人郭向羽确认签字。根据《民法典》第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。本案中被上诉人郭向羽在签订求租委托协议时，上诉人对于委托协议中涉及双方权利义务以及违约责任条款均向被上诉人郭向羽作出了全面的提示和说明义务，并有被上诉人郭向羽签字确认。故，一审法院认为求租委托协议第6.3条款属于格式条款并且无效无事实和法律依据。二、上诉人已按照合同约定完成了居间服务，促成了租赁合同签订，被上诉人应当按照约定支付服务费用。一审法院认定被上诉人通过案外人完成居间服务事实不清、证据不足。1.上诉人与被上诉人在求租委托协议签订后，上诉人工作人员一直以微信方式与被上诉人沟通欲租赁房源信息，截至4月20日上诉人仍与被上诉人就案涉房屋的相关情况进行沟通。一审法院认定被上诉人通过案外人完成居间服务事实不清、证据不足。庭审中被上诉人提供的其与案外人的聊天记录可以看出截至2020年4月24日前被上诉人从未与案外人就案涉房屋租赁的相关事实进行过任何磋商，无法看出案外人向被上诉人提供过案涉房源信息。案外人在没有与被上诉人对房源信息进行沟通的情况下而直接将租赁协议发送给被上诉人，结合租赁市场和现代生活的交易习惯，无法证明被上诉人与案外人之间就案涉房源存在居间服务关系，被上诉人亦未提供与案外人签订的委托协议，被上诉人向案外人的转账记录无法看出是向案外人支付的案涉房源居间服务费。另外，被上诉人一审称案涉房屋交易系案外人主动联系被上诉人，被上诉人未提供证据证明其将寻租的信息通过公开的方式向社会公示。并且，作为中介的案外人主动联系被上诉人的情形与中介服务市场中的交易习惯完全不符。2.关于上诉人与被上诉人微信聊天记录中的租赁价格问题：按照被上诉人提供的租赁合同案涉房屋年租金约8.5万元，加上物业等管理费用年租金总额约10万元。而上诉人在微信中的租金7、8万元是指租金、物业费用等全部费用总额。故可以看出上诉人并非无法促成案涉房屋交易，一审法院对于该部分事实认定错误。3.上诉人一审中提供的通话录音中，被上诉人明确承认通过上诉人获取案涉房源信息。在上诉人要求被上诉人支付居间服务费时，被上诉人并未拒绝支付，而是要求上诉人为其打折。若被上诉人系通过案外人完成中介服务，被上诉人完全有理由拒绝支付居间服务费，而不是要求上诉人打折。综上，被上诉人系通过上诉人获取了案涉房源信息，现已实际租赁案涉房屋并开始经营“烟酒超市”，上诉人已经完成了居间服务。根据《民法典》第九百六十五条委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。故，被上诉人应向上诉人支付居间服务费。恳请法院在查明事实的基础上，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人答辩：一审判决正确，请求维持原判。上诉人一审诉讼请求：1.判令被告向原告支付居间服务费25000元；2.判令被告向原告支付违约金至实际支付居间服务费之日止，按照约定居间服务费的百分之一支付违约金和律师费4000元。一审法院查明：2020年1月7日，原告沈阳蕾曜投资咨询有限公司作为居间人与被告郭向羽作为委托人签订《求租委托协议》，委托事项：委托人委托居间人办理商业房屋租赁居间服务。求租意向：地段区间全市，面积区间60-100平方米，经营项目烟酒超市。居间服务费：服务费为租赁期间两个月月均租金，委托人在房屋租赁合同签订之日向居间人支付居间服务费。居间人服务内容：居间人根据委托人或出租方的实际需求协调双方对租赁事宜进行商洽；协助委托人与出租房进行房屋租赁合同的签订；协助委托人与出租房对租赁房屋进行交付等相关活动等。双方责任和要求约定：“委托人在看房后六个月内不得与居间人提供的出租方私下进行接触、商洽等与交易有关的行为，也不得通过代理人、亲友、同事、合作伙伴、雇员等其他关联人员从事上述活动，委托人通过上述人员避开居间人与出租房签订租赁合同或有其他使用行为的，委托人应当按照委托协议附件约定的月租金标准向居间人支付居间服务费”。协议签订后，原告为被告带看沈阳市沈河区青年大街55-甲百联门市。之后，原被告之间多次微信沟通，微信聊天记录里显示，被告方明确表示“俺弟说，地方太小，房租太贵了”，“7-8万差不多能接受，你看能和房主最低能多少房租”，原告方回复“这七八万肯定下不来，他这个也是，后期这个商场要重新做规划，它涨价之前他租给董大厨是十二万一年”；被告表示“10万至12万不能研究一下”，“你到时候在跟那个酒店里面再协商一下，看那个房子，房子反正是八九万，应该差不多，我们能定，如果多的话我们是定不了的，因为那个太不合适了”。原告方回复“他这个之前是董大厨，董大厨是12万租的，他现在这个房租肯定是上涨”，“姐，这个房子七八万的话，肯定这个研究不了”，“现在这边儿百联重新更改，然后那个项目都重新的规划，咱们这个之前报的那个价格呀，肯定是不行的”。双方对诉争房源看房后，因被告对承租价格不予认可，原、被告双方均未与出租方进一步洽谈。2020年1月14日，被告与案外人盛华利源房产经纪信息服务站地产经纪人沟通联系，委托其代为寻找推荐房源。2020年5月30日，被告郭向涛与沈阳百联购物中心有限公司签订《物业租赁合同》，约定租赁物业位于沈阳市沈河区。《沈阳百联购物中心有限公司租户结算通知单》载明，月租金为7103.33元。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。双方签订的《求租委托协议》中虽约定了“委托人在看房后六个月内不得与居间人提供的出租方私下进行接触、商洽等与交易有关的行为，也不得通过代理人、亲友、同事、合作伙伴、雇员等其他关联人员从事上述活动，委托人通过上述人员避开居间人与出租房签订租赁合同或有其他使用行为的，委托人应当按照委托协议附件约定的月租金标准向居间人支付居间服务费”。但该条款系由原告提供的为重复使用而预先拟定的格式条款，在订立合同时并未与被告进行协商，且市场中存在的相同条件下可供承租房屋数量有限，中介机构存在相同房源信息亦合乎常理，针对相同房屋，承租人欲以较低价格承租符合市场交易习惯，原告作为居间人在无法提供被告理想承租价格且其他居间人能够提供被告认可价格的情况下，依然约定禁止委托人在看房后六个月内不得以各种方式承租带看房屋，该条款内容明显存在加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应属于无效条款。故对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告请求判令被告向其支付居间服务费25000元的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，被告多次表示欲以7万至8万元每年的租金承租房屋，原告均明确表示无法促成。现被告以7103.33元每月价格承租房屋，实际促成房屋租赁合同的居间人系案外人，非本案原告。被告之所以未与原告将居间合同履行完毕，系因原告无法以被告理想的价格为其承租房屋，原告不考虑其能够为被告提供的承租价格是否符合实际情况，仅以被告实际租赁了带看房屋为由，要求被告支付居间费用，本院不予支持。但考虑到原告为被告提供了房源及带看服务，被告亦应支付原告从事居间活动支出的必要费用，故本院酌定，被告向原告支付居间活动费用1000元。因实际欲租赁房屋的委托人系郭向涛，郭向羽仅是代郭向涛签署协议、看房，故该1000元应由被告郭向涛支付。关于原告请求判令被告支付律师费4000元的诉讼请求，因被告不存在违约行为，故原告的该项诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决：一、被告郭向涛于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告沈阳蕾曜投资咨询有限公司居间活动费用1000元；二、驳回原告沈阳蕾曜投资咨询有限公司其他诉讼请求。案件受理费400元（已减半收取），由原告沈阳蕾曜投资咨询有限公司负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为被上诉人通过案外人沈阳盛华利源房产经纪信息公司签订房屋租赁合同是否属于跳单。上诉人告知被上诉人案涉房屋租金为10万至12万，而被上诉人欲以7万至8万元的租金承租房屋，上诉人明确表示无法促成，被上诉人无法实现合同目的。由于疫情原因，涉案房屋降低租金，但上诉人并未告知被上诉人，仍坚持按原租金承租，而被上诉人与案外人以7103.33元每月价格签订房屋租赁合同实现了合同目的，故被上诉人不属于跳单，不承担违约责任。综上，上诉人上诉理由不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人沈阳蕾曜投资咨询有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 丽审 判 员  贺新发审 判 员  宁久宏二〇二一年六月二十四日法官助理  李国楠书 记 员  唐晓琬本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。