安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0422民初2229号原告:寿县斌锋置业有限公司,住所地安徽省寿县寿春镇寿春路与时苗路交叉口西北侧寿滨安置小区(二期)6#楼1-2层商铺,统一社会信用代码:91340422MA2T5WNC68。法定代表人:王斌,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张汉桥，北京中银（合肥）律师事务所。被告:张娜,女,汉族，1983年09月01日出生,住陕西省商洛市丹凤县。原告寿县斌锋置业有限公司（以下简称:斌锋置业公司）诉被告张娜商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年04月09日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。斌锋置业公司的委托诉讼代理人张汉桥，张娜，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。斌锋置业公司向本院提出如下诉讼请求：一、解除斌锋置业公司与张娜于2019年4月10日签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同备案编号:201904090032)；二、张娜向斌锋置业公司支付违约金36108.75元(按合同总额的5%计算)；三、张娜协助斌锋置业公司向房产登记管理部门办理《商品房买卖合同》解除后的合同备案登记、房屋预告登记、抵押权预告登记等相关备案的注销手续；四、本案诉讼费用由张娜承担。事实与理由：2019年04月10日,斌锋置业公司与张娜签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案编号:201905210021）,约定张娜购买斌锋置业公司开发的位于寿县房屋一套,房屋总价款为722175元,首付款为152175元,余款570000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。张娜理应在合同约定的时间内办理上述按揭贷款,经斌锋置业公司书面催告后,仍未收到完成办理按揭贷款流程的通知。张娜的行为已构成严重违约。张娜辩称：不同意解除合同。签合同前是约定房款的20%作为首付办理按揭，首付款已经交给斌锋置业公司。在办理按揭手续时，把材料交给斌锋置业公司，斌锋置业公司拿到银行办理贷款，银行要求补交手续，把银行的车贷尾款还清。后来，按斌锋置业公司的要求已把车贷的尾款付清了，手续都办完了，等待贷款手续下来。等到通知的时候，让再补交10%的首付，因经济能力不允许，就没补交这10%的首付，按揭贷款就没办成。不同意支付违约金。斌锋置业公司为证明其主张向本院提供如下证据：1、斌锋置业公司企业基本信息及张娜的身份证复印件各一份。证明原被告诉讼主体适格；2、《商品房买卖合同（预售）》一份。证明：2019年04月10日,斌锋置业公司与张娜签订《商品房买卖合同（预售）》,约定张娜购买斌锋置业公司开发的位于寿县房屋一套的事实，合同约定张娜逾期超过30日未付款的,斌锋置业公司有权解除合同，且要求张娜按照累计应付款的5%向斌锋置业公司支付违约金的事实；3、《关于催告办理按揭贷款的函》两份、短信截图、快递单、快递签收信息复印件各一份。证明张娜迟延办理银行按揭贷款,经斌锋置业公司两次书面催告后仍不配合办理的事实。张娜对斌锋置业公司所举证据质证意见：对证据1无异议；对证据2异议认为，合同后面的字是其签字，但是对该份合同有疑惑，合同约定的是付20%的首付款；对证据3异议认为，不认可支付违约金。张娜没有向本院提供证据。本院对斌锋置业公司所举证据的认证意见：斌锋置业公司所举证据1，张娜无异议，本院对其证明效力予以确认；斌锋置业公司所举证据2、3，张娜对其真实性、合法性和关联性，没有提出异议，本院对其证明效力予以确认。根据上述认定的证据和当事人的陈述本院查明事实如下：2019年04月10日,斌锋置业公司与张娜签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案编号:201905210021）,合同约定：张娜购买斌锋置业公司开发的位于寿县房屋一套,预测面积107.40平方米，单价为每平方米6724.16元，房屋总价款为722175元；付款方式：商业贷款。买受人支付首付款152175元,余款570000元向银行（贷款机构）申请贷款支付；逾期付款责任：逾期在30日之内,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过30日后,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内，按累计应付款的5%向出卖人支付违约金,同时出卖人退还买受人已付全部房款；交房时间：出卖人应当在2021年05月01日前交付该商品房。2019年04月10日，斌锋置业公司与张娜签订了《商品房买卖合同（预售）》补充协议。补充协议约定了关于贷款购房的约定：1、……；2、买受人选择贷款购房的，无论因出卖人、买受人或不可归责于出卖人、买受人的原因，未获得贷款或获得贷款少于申请金额的，买受人同意继续履行，并在合同约定的付款期限或者出卖人书面催告的还款期限内付清全部购房款，……，若买受人逾期履行上述付款义务，逾期30日内的，按上述应付款项的万分之三每日支付违约金，逾期30日以上的，出卖人有权解除合同，买受人应当按购房款总额的5%赔偿出卖人的损失。3、……；4、买受人办理贷款，出卖人仅限于协助义务，如买受人对出卖人履行协助义务有异议，买受人应当自行办理贷款，……。合同签订后,张娜按约定支付了首期购房款152175元,但余款570000元在办理贷款时,未获成功。2021年03月04日,张娜收到斌锋置业公司通过快递邮寄的“关于催告办理按揭贷款的函”的书面函。购房余款570000元，张娜至今未付。本院认为，斌锋置业公司和张娜签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同备案编号:201904090032)及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。因张娜未按合同约定履行给付全额房款义务，其行为违反了《商品房买卖合同》及补充协议的约定,已构成违约,已达到解除合同成就的条件,斌锋置业公司请求解除《商品房买卖合同》,于法有据,应予支持。斌锋置业公司于2021年03月04通知到达张娜,根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定,涉案《商品房买卖合同》解除之日应为2021年03月04日。《商品房买卖合同》解除后,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,斌锋置业公司要求张娜协助办理《商品房买卖合同》解除后的合同备案登记、房屋预告登记、抵押权预告登记等相关备案的注销手续，于法有据,应予支持。对违约金问题,双方虽约定“按累计应付款的5%向出卖人支付违约金”，鉴于斌锋置业公司未能提供证据证明其因此遭受的损失,本院认为该约定的违约金偏高,斌锋置业公司请求张娜按累计应付款的5%支付违约金，应予调整,故本院酌定按累计应付款的2%计算违约金，即14443.5元（722175元×2%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，判决如下:一、确认寿县斌锋置业有限公司与张娜于2019年04月10日签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同备案编号:201904090032)于2021年03月04日解除;二、张娜应于本判决生效之日起十五日内支付给寿县斌锋置业有限公司违约金14443.50元;三、张娜于本判决生效之日起十五日内协助寿县斌锋置业有限公司办理《商品房买卖合同》解除后的合同备案登记、房屋预告登记、抵押权预告登记等相关备案的注销手续;四、驳回寿县斌锋置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费702.00元，减半收取351.00元（已由斌锋置业公司预交），由寿县斌锋置业有限公司负担271.00元，张娜负担80.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  张传宏二〇二一年六月二十一日书记员  王书媛附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。安徽省寿县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0422民初2229号原告:寿县斌锋置业有限公司,住所地安徽省寿县寿春镇寿春路与时苗路交叉口西北侧寿滨安置小区(二期)6#楼1-2层商铺,统一社会信用代码:91340422MA2T5WNC68。法定代表人:王斌,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张汉桥，北京中银（合肥）律师事务所。被告:张娜,女,汉族，1983年09月01日出生,住陕西省商洛市丹凤县。原告寿县斌锋置业有限公司（以下简称:斌锋置业公司）诉被告张娜商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年04月09日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。斌锋置业公司的委托诉讼代理人张汉桥，张娜，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。斌锋置业公司向本院提出如下诉讼请求：一、解除斌锋置业公司与张娜于2019年4月10日签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同备案编号:201904090032)；二、张娜向斌锋置业公司支付违约金36108.75元(按合同总额的5%计算)；三、张娜协助斌锋置业公司向房产登记管理部门办理《商品房买卖合同》解除后的合同备案登记、房屋预告登记、抵押权预告登记等相关备案的注销手续；四、本案诉讼费用由张娜承担。事实与理由：2019年04月10日,斌锋置业公司与张娜签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案编号:201905210021）,约定张娜购买斌锋置业公司开发的位于寿县房屋一套,房屋总价款为722175元,首付款为152175元,余款570000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。张娜理应在合同约定的时间内办理上述按揭贷款,经斌锋置业公司书面催告后,仍未收到完成办理按揭贷款流程的通知。张娜的行为已构成严重违约。张娜辩称：不同意解除合同。签合同前是约定房款的20%作为首付办理按揭，首付款已经交给斌锋置业公司。在办理按揭手续时，把材料交给斌锋置业公司，斌锋置业公司拿到银行办理贷款，银行要求补交手续，把银行的车贷尾款还清。后来，按斌锋置业公司的要求已把车贷的尾款付清了，手续都办完了，等待贷款手续下来。等到通知的时候，让再补交10%的首付，因经济能力不允许，就没补交这10%的首付，按揭贷款就没办成。不同意支付违约金。斌锋置业公司为证明其主张向本院提供如下证据：1、斌锋置业公司企业基本信息及张娜的身份证复印件各一份。证明原被告诉讼主体适格；2、《商品房买卖合同（预售）》一份。证明：2019年04月10日,斌锋置业公司与张娜签订《商品房买卖合同（预售）》,约定张娜购买斌锋置业公司开发的位于寿县房屋一套的事实，合同约定张娜逾期超过30日未付款的,斌锋置业公司有权解除合同，且要求张娜按照累计应付款的5%向斌锋置业公司支付违约金的事实；3、《关于催告办理按揭贷款的函》两份、短信截图、快递单、快递签收信息复印件各一份。证明张娜迟延办理银行按揭贷款,经斌锋置业公司两次书面催告后仍不配合办理的事实。张娜对斌锋置业公司所举证据质证意见：对证据1无异议；对证据2异议认为，合同后面的字是其签字，但是对该份合同有疑惑，合同约定的是付20%的首付款；对证据3异议认为，不认可支付违约金。张娜没有向本院提供证据。本院对斌锋置业公司所举证据的认证意见：斌锋置业公司所举证据1，张娜无异议，本院对其证明效力予以确认；斌锋置业公司所举证据2、3，张娜对其真实性、合法性和关联性，没有提出异议，本院对其证明效力予以确认。根据上述认定的证据和当事人的陈述本院查明事实如下：2019年04月10日,斌锋置业公司与张娜签订《商品房买卖合同（预售）》（合同备案编号:201905210021）,合同约定：张娜购买斌锋置业公司开发的位于寿县房屋一套,预测面积107.40平方米，单价为每平方米6724.16元，房屋总价款为722175元；付款方式：商业贷款。买受人支付首付款152175元,余款570000元向银行（贷款机构）申请贷款支付；逾期付款责任：逾期在30日之内,买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期超过30日后,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内，按累计应付款的5%向出卖人支付违约金,同时出卖人退还买受人已付全部房款；交房时间：出卖人应当在2021年05月01日前交付该商品房。2019年04月10日，斌锋置业公司与张娜签订了《商品房买卖合同（预售）》补充协议。补充协议约定了关于贷款购房的约定：1、……；2、买受人选择贷款购房的，无论因出卖人、买受人或不可归责于出卖人、买受人的原因，未获得贷款或获得贷款少于申请金额的，买受人同意继续履行，并在合同约定的付款期限或者出卖人书面催告的还款期限内付清全部购房款，……，若买受人逾期履行上述付款义务，逾期30日内的，按上述应付款项的万分之三每日支付违约金，逾期30日以上的，出卖人有权解除合同，买受人应当按购房款总额的5%赔偿出卖人的损失。3、……；4、买受人办理贷款，出卖人仅限于协助义务，如买受人对出卖人履行协助义务有异议，买受人应当自行办理贷款，……。合同签订后,张娜按约定支付了首期购房款152175元,但余款570000元在办理贷款时,未获成功。2021年03月04日,张娜收到斌锋置业公司通过快递邮寄的“关于催告办理按揭贷款的函”的书面函。购房余款570000元，张娜至今未付。本院认为，斌锋置业公司和张娜签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同备案编号:201904090032)及补充协议系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格履行合同约定的义务。因张娜未按合同约定履行给付全额房款义务，其行为违反了《商品房买卖合同》及补充协议的约定,已构成违约,已达到解除合同成就的条件,斌锋置业公司请求解除《商品房买卖合同》,于法有据,应予支持。斌锋置业公司于2021年03月04通知到达张娜,根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定,涉案《商品房买卖合同》解除之日应为2021年03月04日。《商品房买卖合同》解除后,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定,斌锋置业公司要求张娜协助办理《商品房买卖合同》解除后的合同备案登记、房屋预告登记、抵押权预告登记等相关备案的注销手续，于法有据,应予支持。对违约金问题,双方虽约定“按累计应付款的5%向出卖人支付违约金”，鉴于斌锋置业公司未能提供证据证明其因此遭受的损失,本院认为该约定的违约金偏高,斌锋置业公司请求张娜按累计应付款的5%支付违约金，应予调整,故本院酌定按累计应付款的2%计算违约金，即14443.5元（722175元×2%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，判决如下:一、确认寿县斌锋置业有限公司与张娜于2019年04月10日签订的《商品房买卖合同(预售)》(合同备案编号:201904090032)于2021年03月04日解除;二、张娜应于本判决生效之日起十五日内支付给寿县斌锋置业有限公司违约金14443.50元;三、张娜于本判决生效之日起十五日内协助寿县斌锋置业有限公司办理《商品房买卖合同》解除后的合同备案登记、房屋预告登记、抵押权预告登记等相关备案的注销手续;四、驳回寿县斌锋置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费702.00元，减半收取351.00元（已由斌锋置业公司预交），由寿县斌锋置业有限公司负担271.00元，张娜负担80.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员  张传宏二〇二一年六月二十一日书记员  王书媛附相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第四十四条依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。