江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0311民初2808号原告：张茂龙，男，1964年4月22日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈俊辉，女，1966年9月5日生，汉族，住徐州市鼓楼区。被告：徐州润阳伟业置业有限公司，住所地徐州市泉山区城南大道西侧维天大厦409室。法定代表人：杨浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：李杨，男，1988年1月8日生，汉族，住南京市鼓楼区。原告张茂龙与被告徐州润阳伟业置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月22日公开开庭进行了审理。原告张茂龙的委托诉讼代理人陈俊辉、被告徐州润阳伟业置业有限公司的委托诉讼代理人李杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张茂龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告退地下室房款64303元，房款利息8700元；2、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告增加一项诉讼请求为：要求被告赔偿两年地下室不能使用的费用及物品发霉损坏的损失共计10000元。事实与理由：2018年3月19日，原告从被告处购买了位于徐州市，面积为16.62平方米，购买时被告未告知原告地下室位于地下负二层，上房后发现南面墙体渗水，地下室严重潮湿，致使原告放置的东西发霉腐烂。原告多次找寻被告进行协商，被告公司营销负责人答复同意退还，后又以总公司不同意为由，不予退还。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求依法支持原告的各项诉讼请求。被告徐州润阳伟业置业有限公司辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。本案的争议焦点为：1、原被告双方签订的有关地下室的买卖合同是否应当解除？2、原告基于合同解除的法律后果要求被告返还购房款并支付利息是否有依据？3、原告主张的损失赔偿能否予以支持。原告张茂龙为支持自己的诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、地下室商品房买卖合同原件，增值税发票一张，照片12张，光盘一张（附有照片、通话录音及，视频），照片是在地下室拍摄，时间是2020年8月23日。2、便条一张，证明原告提出退地下室之后，被告公司负责人让原告准备的资料和联系电话，这是被告负责人书写的；3、信函复印件一份，是原告在2020年3月份向中国恒大集团董事局主席许家印发出的信函。经质证，被告徐州润阳伟业置业有限公司对原告提交的上述证据1商品房买卖合同以及发票的真实性无异议，但认为不能达到原告证明目的，对照片有异议，无法证实是涉案房屋，即使是涉案房屋，该照片拍摄时间也并非交付的时间，拍照的房屋状况是原告没有尽到房屋养护责任，导致房屋产生损失的情况；证据2需要核实后发表意见；对证据3只有函件内容，没有快递面单及查询的记录，被告公司没有收到，并且收件人并不在被告公司任职，与本案无关。被告徐州润阳伟业置业有限公司为支持其抗辩意见，向本院提交：竣工验收备案证明，证明涉案房屋及地下室已于2018年10月12日通过了政府有关部门的验收，涉案房屋符合国家法律法规的建筑标准，不存在房屋质量问题。经质证，原告认为地下室在负二层设计不合理，容易受潮。根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张茂龙与被告徐州润阳伟业置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为N0.×××，双方约定原告购买被告开发的坐落于徐州市，建筑面积共16.62平方米，其中套内建筑面积8.06平方米。2019年4月20日，被告向原告开具了金额为64303元的增值税发票。根据原告所提供的证据显示，在该地下室交付原告使用后，出现了墙体渗水，致使内置物品发霉腐烂。2021年3月17日，原告以本人名义向被告集团公司许家印致函，内容涉及原告与被告公司负责人协商处理的过程，其中提及因地下室无法正常使用，被告公司负责人同意退款，但要求原告承担10000元的违约金。原告认为违约责任不在本方，故致函陈述本方意见，要求全额退款。原告以诉称理由起诉来院，被告以辩称理由进行答辩。本院认为，根据法律规定，在合同履行过程中，当事人一方履行合同不符合约定的，受损害方可以根据标的物的性质及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退伙、减少价款或者报酬等违约责任。因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝受领标的物或者解除合同。一、关于涉案的地下室买卖合同应否应解除的问题。本院认为，原被告通过签订商品房销售合同，建立了商品房买卖合同法律关系，被告作为出卖人，其负有完整交付标的物义务，同时应保证买卖标的物的质量，能为买受人正常合理使用。从现有证据来看，原告购买的标的物位于负二层，原告提交的证据可以证明地下室濒河而建、墙体有水渗入及室内物品的霉变等事实情况，能够认定被告交付于原告的标的物有质量及设计方面的瑕疵，影响了原告的正常使用。原告作为买受人已就此向被告及有关人员进行了如实的反映和陈述，并多次与被告协商解决，也有相关人员到场进行多次维修，但均未达到修缮的目的。被告作为出卖人未按照标的物之性质正常履约，在出现质量问题之后，虽然被告承担了交付使用之后的维修义务，但原告所购房屋地下室的质量问题未能得到根本解决，且以现有证据来看，因房屋构建及房屋坐落位置等因素，现有质量问题难以通过修缮的方式来进行履约补正，特别是原告出于对被告品牌的信任，向中国恒大集团发出信函，陈述维修及请求退房的事实，但此后被告也没有通过维修方式使涉案房屋达到原告的使用目的。现原告作为守约方要求退还购房款，实质上是在要求补正履约瑕疵未果之后行使合同解除权的现实方式，故原告依据合同目的不能实现的情形，请求解除涉案商品房销售合同，有事实和法律依据，本院予以支持。二、关于原告基于合同解除的法律后果要求被告返还购房款并支付利息是否有依据的问题。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现因原告行使解除权，解除了双方签订的商品房销售合同，故被告应当向原告返还购房款64303元，同时原告还应当将涉案地下室返还给被告。因原告在庭审中自愿撤回要求被告支付利息的诉讼请求，该项权利的行使，是原告自主处分实体权利的体现，本院予以准许。三、关于原告诉请的未能正常使用及物品损失应否赔偿的问题。本院认为，根据原告已提交证据来看，在被告交付之后，原告已进行了使用，因房屋墙体渗水致使内置物品霉变是在本人使用过程中，从现场照片来看，屋内放置的物品系废弃的纸盒等使用价值较低的物品，没有原告陈述的棉被、床垫等具有较高使用价值的起居物品，原告要求的物品损失未有相应证据来佐证，本院不予支持。另外，对于原告主张未能正常使用的损失，本院认为，被告交付原告使用的地下室虽存在质量问题，但原告未提交证据证明，其未能正常使用地下室而另行找寻其他空间放置物品所支出的合理费用，因没有实际费用支出，该诉请非合同利益范围内的损失赔偿项目，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告张茂龙与被告徐州润阳伟业置业有限公司签订的合同编号为N0.×××的《商品房买卖合同》；二、被告徐州润阳伟业置业有限公司于本判决生效后十日内向原告张茂龙返还购房款64303元；三、原告张茂龙于本判决生效后十日内将徐州市返还给被告徐州润阳伟业置业有限公司；四、驳回原告张茂龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1625元，减半收取812.50元，由被告徐州润阳伟业置业有限公司负担，被告于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 刘现伟二〇二一年六月二十四日法官助理 王鹏里书 记 员 刘 文