内蒙古自治区鄂托克旗人民法院民 事 判 决 书（2021）内0624民初575号原告：张玲玲，女，1970年9月8日出生，汉族，无业，中共党员，户籍地及现住址内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。原告：廉月珍，女，1962年8月5日，汉族，供销大厦退休职工，群众，户籍地内蒙古鄂尔多斯市东胜区，现住址内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。以上二原告共同委托诉讼代理人：云万，内蒙古久晖律师事务所律师。被告：鄂尔多斯市磊扬房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码91150602552845642E，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区铜川镇大街东、东方大街西“磊扬世纪城”接待中心二楼。法定代表人：郝向东，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴静，内蒙古三恒（伊金霍洛）律师事务所律师。第三人：刘翠琴，女，1975年2月28日出生，汉族，无业，户籍地，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。原告张玲玲、廉月珍与被告鄂尔多斯市磊扬房地产开发有限责任公司（以下简称“磊扬房地产公司”）、第三人刘翠琴商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玲玲、廉月珍及其委托诉讼代理人云万、被告磊扬房地产公司的委托诉讼代理人吴静、第三人刘翠琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张玲玲、廉月珍向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原、被告双方于2012年8月17日签订的《认购书》(《磊扬世纪城协议书》)。2.请求法院依法判决被告偿还原告购房款467696元。3.请求法院依法判决被告支付原告资金占用利息，以467696元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2012年8月18日计算至2019年8月19日的利息163688元，以467696元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日至实际支付之日止的利息，以上合计631384元。4.本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实与理由：2012年8月17日，原、被告双方签订《认购协议书》，约定原告购买被告开发建设的磊扬世纪城房产9号楼1单元9层901室，面积为84.3平方米，单价为5548元/平方米,房屋总价为467696元。二原告通过抵顶被告欠付案外人刘翠琴的债权付房款447696元，补交楼层差价12000元后付清房屋全款，被告给原告出具编号为0134474的收据一枚，载明收到购房款467696元。《认购协议书》约定案涉房屋交工日期为2013年12月30日，但截至起诉之日，被告仍拒绝交房并拒绝签订正式的《商品房买卖合同》办理网签备案的登记手续，且现该房屋已经被东胜区人民法院查封，故原告购房的目的已经无法实现。原告为了维护自身合法权益，依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，请求支持诉请。被告鄂尔多斯市磊扬房地产开发有限责任公司辩称，1.本案案涉合同的性质为预售合同，双方没有签订正式的商品房买卖合同，被告依据预售合同双方仅有协商签约正式商品房买卖合同的义务，被告没有交付房屋的义务。2.原告没有支付案涉购房款467696元，被告没有义务返还购房款。根据合同性质，双方应承担缔约过失责任，而不是双方返还购房款和支付利息的责任。第三人刘翠琴述称，第三人借二原告19万元和21万元，一共40多万元，第三人拿网签到自己名下的位于康巴什靠近伊旗的写字楼置换了冯君的车和房子，什么车记不清了，一共是七八辆车，房子一共置换了八套，房子是磊扬房地产的，置换的房没有网签到我名下，债权人直接和磊扬房地产联系网签到他们名下，我撤了条子。二原告要了一套房子，连桂艳要了一套，丁薇要了一套，张丽娟要了一套，但是网签到他儿子名下，杨书儿要了一套，呼丽要了一套，其他的想不起来了。原告张玲玲、廉月珍针为证明其主张向本院提供证据及质证、认证情况如下：原告：证据1.《磊扬世纪城协议书》原件1份、收据原件1支、民事裁定书复印件1份、网签查询结果原件1份、增值税电子发票1支。要证明1.原被告在2012年8月17日签订磊扬世纪城协议书（认购协议），约定原告认购磊扬世纪城9-1-901号房屋，面积84.3平方米，单价5548元每平米，总价467696元，二原告通过以物抵债455696元和现金12000元支付清房款，共计467696元。2.因被告不与原告签署正式的商品房买卖合同并办理网签登记导致该房屋在2020年4月17日被东胜区人民法院查封。所以二原告购买案涉房屋的合同目的不能实现，案涉房屋已经无法交付二原告使用。二原告办理诉讼保全购买的诉讼保险花费1400元。证据2.借款单复印件5份。要证明刘翠琴向廉月珍在2011年5月24日借款7万元，7月5日借款21万元。2011年7月7日刘翠琴向张玲玲借款19万元。在2012年6月17日刘翠琴与廉月珍重新结算借款，出具25万元借款单，同时因为刘翠琴无力偿还廉月珍及张玲玲的借款，就协商用磊扬房地产开发的磊扬世纪城9-1-1501号房屋抵顶借款455696元，后二原告与磊扬房地产办理购房手续时得知该1501号房屋可以换为9-1-901房屋，需补缴纳12000元楼层差价，所以二原告与被告签署本案的认购协议书并交纳12000元现金楼层差价。后刘翠琴收回二原告借款凭证。被告磊扬房地产公司对证据1认购合同真实性认可，证明目的不认可，原告没有向被告支付购房款，案涉房屋是否被查封，根据现有证据无法确认。原告购买保险的发票与被告无关。对证据2三性不认可，原告与第三人刘翠琴借条抵顶与被告无关。第三人刘翠琴对证据1认购合同认可，对收据认可，对网签查询结果、民事裁定书认可，对发票认可。对证据2借款单认可。本院认为，原告提供的证据1、2可以相互印证，且第三人出庭对于几方抵顶房款的情况作出了详细的陈述，与原告提供的证据及庭审中的陈述一致，虽被告提出异议，但未提供证据予以反驳，本院予以采信。被告磊扬房地产公司为证明其主张向本院提供证据及质证、认证情况如下：记账单原件一份。要证明被告没有收到原告的房款。原告张玲玲、廉月珍对真实性不认可，记账单是可以单方随意制作的，虽然加盖磊扬房地产公司公章，但并不能体现是磊扬房地产公司所有的现金流水。从2012年8月16日记的一笔，该笔摘要为购买网卡（康巴什办公楼），该笔有可能是本案第三人所述抵顶的办公楼。摘要部分未能体现全部摘要，内容不全，无法看清。第三人刘翠琴质证认为记账单里不可能体现我们相互顶账的部分，我也不知道冯君和磊扬公司办的是什么手续。本院认为，被告提供的该证据为其单方出具，其并未提供完整的流水，仅提供部分现金流水，故真实性本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月7日，第三人刘翠琴向原告张玲玲借款190000元，双方未约定借款利率，借款期限为三个月。2011年5月24日，第三人向原告廉月珍借款70000元，双方未约定借款利率，借款期限为三个月。2011年7月5日，第三人向原告廉月珍借款210000元，双方未约定借款利率，借款期限为三个月。2012年6月27日，经第三人与原告廉月珍结算，第三人重新向原告廉月珍出具250000元借款单，借款单中未约定借款期限和借款利息。现第三人向原告张玲玲和廉月珍出具的190000元及250000元借款单均已标注清账字样，且借条原件第三人已经收回并销毁。后经第三人与原告协商，用两人借款抵顶被告磊扬房地产的房屋。2012年8月17日，原告张玲玲、廉月珍作为乙方与被告磊扬房地产公司作为甲方签订《磊扬世纪城协议书》，协议书约定，认购房屋为9号楼1单元9层901室，暂测建筑面积84.3㎡，单价5548元∕㎡，总价467696元。付款方式是一次性付款，认购当日预付认购金467696元。双方约定条款，1.乙方同意在签订本《认购书》后，按上述约定时间交纳房款，乙方若逾期三日内未交房款，则按规定期限应交款额的10%支付给甲方违约金，乙方若逾期三日至七日内未交纳房款，则按规定期限应交款额的20%支付给甲方违约金，乙方若逾期七日以上未交纳房款，则甲方有权将此房屋出售而无需通知乙方，并有权按照约定扣除乙方相应的违约金后，返还乙方交纳的房款（不计利息）。2.乙方需按甲方通知的时间到甲方售楼处签订《商品房买卖合同》。..7.甲乙双方同意本《认购书》仅作为甲乙双方购买以下房产而约定的意向性法律文件，双方将于本认购书所约定的日期内就本房产购买事宜签订具体的《商品房买卖合同》以明确双方权利、义务后，此协议收回作废并备案。同日，被告磊扬房地产公司向二原告出具收据，收据内容为“今收到廉月珍（9＃-1-901）张玲玲购房款肆拾陆万柒仟陆佰玖拾陆元整467696。被告磊扬房地产公司在收据中加盖公章。另查明，鄂尔多斯市住房和城乡建设局出具案涉房屋小区房屋状态清单，其中案涉房屋已被东胜区人民法院于2020年1月6日查封（案号为(2020)内0602执保158号），查封期限从2020年4月17日至2023年4月17日。原告提起本案诉讼后，申请诉讼财产保全，购买了财产保全责任保险，支付了1400元保险费。本院认为，《磊扬世纪城协议书》虽对诉争房屋的基本情况、房屋价格、付款方式进行了约定，但没有对交付时间、交付的条件、违约责任、办证等事项作出明确具体的约定，且该协议书中明确约定，“乙方需按甲方通知的时间到甲方售楼处签订《商品房买卖合同》”“甲乙双方同意本《认购书》仅作为甲乙双方购买以下房产而约定的意向性法律文件，双方将于本认购书所约定的日期内就本房产购买事宜签订具体《商品房买卖合同》以明确双方权利、义务后，此协议收回作废并备案”，故可以认定该协议书为预约合同，而非商品房买卖合同。该预约合同订立后，双方均负有继续磋商的义务，依照《中华人民共和国合同法》第110条第（1）项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上和事实上不能履行”之规定，本案中，在双方订立协议书后，应当继续就如何达成商品房买卖合同进行商讨，但至原告提起诉讼，双方仍未就涉案房屋的交付、办证等事项形成一致意见并签订正式的《商品房买卖合同》，且案涉房屋已被法院予以查封，致使预约合同在事实上也无法继续履行，故原告请求解除与被告签订的《磊扬世纪城协议书》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案合同自本判决生效之日解除。关于案涉协议书解除后的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案中，由于原、被告双方并未签订正式的商品房买卖合同，且案涉房屋被告亦未向原告交付，被告辩称与原告签订案涉合同后，原告并未支付相应的购房款，但根据原告提供的证据、当庭陈述及第三人陈述可以形成完整的证据链，证明案涉房屋的房款是通过第三人抵顶借款支付的，同时根据原告提供的协议书及收条的内容显示，被告作为房地产开发企业，在购房人未支付合同约定的价款前给购房人出具收条并交付购房人，不符合日常交易的习惯，且被告与原告签订的是预约合同，尚未签订正式的《商品房买卖合同》，如果本案系原告通过自行支付房款而签订的合同，原告在未签订正式的《商品房买卖合同》时应当支付的是房屋定金或者部分首付款，一般情况下不会支付全额的房款，而原告支付全部房款的行为更符合当时本地区因不能偿还债务，用房屋抵顶债务的市场行情和交易习惯，故可以认定被告磊扬房地产公司完全同意上述房屋交易行为和房款支付方式。该房款支付方式虽与现金支付方式不同，但因被告磊扬房地产公司在签订合同时并未提出任何异议，故该债权转让具备代付现金功能，可以认为原告已通过债权转让方式向被告磊扬房地产公司支付了467696元购房款，同时，因第三人刘翠琴给原告张玲玲、廉月珍出具的借条已经被书写为清账字样，且借条原件已销毁，双方之间的债务已经通过抵顶方式清偿完毕，客观上也无法继续履行，债权人仅可以按照新债中的约定内容继续履行，故被告的答辩理由不能成立。现因双方签订的合同已经解除，被告磊扬房地产公司应以现金方式向原告退还467696元购房款，故原告要求被告返还467696元购房款的请求未违反法律规定，本院予以支持。对于原告请求被告支付资金占用期间的利息，虽双方签订的协议书中未约定违约金，也未约定违约金的计算标准和方式，当涉案房屋于2020年1月6日被法院查封，说明从此时起针对案涉房屋原、被告已经无法签订正式的《商品房买卖合同》，原告已经依法享有解除权，依照《合同法》第九十六条第一款规定“当事人一方依照本案第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，对于合同解除前的利息，没有法律依据，本院不予支持。对于合同解除后至实际给付之日的利息，本院予以支持，对于利息的计算标准应按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。原告请求被告支付1400元诉讼财产保全费，因该笔费用系申请保全而支出的费用，应当由被告负担，故本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第四条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、解除原告张玲玲、廉月珍与被告鄂尔多斯市磊扬房地产开发有限责任公司于2012年8月17日签订的《磊扬世纪城协议书》；二、被告鄂尔多斯市磊扬房地产开发有限责任公司于本判决生效之日一次性向原告张玲玲、廉月珍返还购房款467696元及利息（以未支付房款为基数，从本判决生效之日至实际返还之日按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、被告鄂尔多斯市磊扬房地产开发有限责任公司于本判决生效之日一次性向原告张玲玲、廉月珍支付保险费1400元；四、驳回原告张玲玲、廉月珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，至实际给付之日。案件受理费5056.92元，保全费4020元，由原告张玲玲、廉月珍负担898.92元，由被告鄂尔多斯市磊扬房地产开发有限责任公司负担8178元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员 白 蓉二〇二一年六月七日书记员 李越越法条链接：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条?合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条?当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。3.《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。4.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。