广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初11145号原告（反诉被告）：余永成，男，1959年9月25日出生，汉族，身份证登记住址广州市海珠区。被告（反诉原告）：广州市越秀区西郊商场，住所地广州市越秀区站南路16号。法定代表人：植治满。委托诉讼代理人：孙聪，广东越众（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程操，广东国智律师事务所律师。原告余永成与被告广州市越秀区西郊商场房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余永成，被告委托诉讼代理人孙聪、程操到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的铺位租赁合同；2.判令被告退回原告所缴纳的租赁合同保证金9433元、电话保证金5000元、空电保证金1659元、守法经营保证金3000元，合计共19092元。事实和理由：2019年12月，因国内爆发新冠××疫情，造成西郊商场不能开门正常营业。2020年1月、2月，被告全面禁止租户进场营业，通知商户和顾客不要返程和返工，令到节后要以在实体店进行、要有实物观感和有现货在场的春季时装不能进入到西郊商场批发和销售，春季服装大量积压和过时。原告是小本经营的个体户，经营资金不能回笼，没有资金夏季服装又不能正常生产和制造，造成原告没有能力和被告履行本租赁合同的余下日期，根据和被告签订的租赁合同第五条，合同期内，因不可抗力或不可预见的正当原因，造成本合同不能履行时，须提前一个月通知对方，双方无条件终止本合同，互不承担任何经济责任，承租方所缴纳的保证金，由出租方在办理退租手续时扣除承租方应缴费用后将余额（不计利息）退还承租方。1月份，被告向商户发出第一份通知书时，原告电话上已向被告提出终止合同，没有向银行账户存入2月份的租金。但被告还是把停止营业期间的2月份管理费、没有使用过的水电费244.10元，在2月12日从银行账户扣走，1月和2月份没有使用过的电话服务费70元，在4月3日也扣了。因此，为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，一、根据最高人民法院关于依法审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）（二），因新冠××疫情影响房屋租赁合同履行的，不应当“一刀切”，应当结合广东省防控的具体情况分析。2020年1月23日，全省进入一级响应，经济处于停摆状态，租赁房屋用于经营确实存在履行严重困难的情形。2020年2月8日，广州市商务局发布通知，农产品批发市场以外的市场推进稳步有序复产复工，进而到2020年2月24日全省降为二级响应，再到2020年3月份广州市的全面复产复工以及越秀区降为低风险地区，房屋租赁合同仅存在履行困难的可能，属于情势变更而非不可抗力。即使是情势变更，首先应当证明疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少（这属于原告的证明责任），原告经营店铺从事服装业，并非疫情影响最严重的餐饮业、网吧电影业、旅游业等，营业收入不存在明显减少的可能性。在此情况下的救济途径是根据公平原则变更合同如减少租金、延长租期或者延长付款期限，而不是解除合同。二、原告主张不成立。其在全省已全面复产复工的情况下单方擅自解除合同，其行为属于严重违约。2020年4月13日，原告给被告发微信称要终止涉案租赁合同，此时广东省已实现了复产复工，不存在疫情作为不可抗力因素导致合同无法履行的情形，仅可能存在情势变更的适用空间。原告以疫情为由直接要求解除涉案租赁合同没有任何法律依据，其行为属于租赁期限未届满前的单方终止合同，系严重违约。更何况，被告在疫情发生后主动给商场租户非常优惠的租金减免政策：2020年1月28日至2020年2月27日免收租金，2020年2月28日至2020年3月27日租金打3折，2020年3月28日至2020年7月27日根据营业情况租金分别打5折、6折、7折、8.5折、9折等。足以证明被告已主动适用情势变更原则调整了合同内容，主动减免租金、延长租金支付期限，为合同正常履约、继续履行创造了充分条件，双方继续履行合同不存在任何障碍。在这种情况下，原告仍单方擅自解除合同，没有任何法律依据。三、在原告严重违约的情况下，根据涉案租赁合同之约定，被告有权没收保证金。双方签订的租赁合同约定，乙方不按时缴纳租金及各项费用逾期十天的，被告有权没收保证金，故原告主张退还保证金没有事实和合同依据。原告于2020年4月13日单方提出解除合同，当时被告的回复是“请在2020年4月30日前来办公室办理退档手续，在这之前来办理你档费以2020年3月28日截止计算”，可以说被告已经作出非常大的让步，但原告发了微信之后就把商铺锁上一走了之，其物品一直都放在商铺里，至今也拒不交还商铺钥匙，更没有找被告结算任何费用及办理腾空交还的手续。其长期占用涉案商铺又不支付任何租金、占用费的行为给被告造成了巨大损失，故保证金不应当退还给原告。同时，基于以上事实和理由，被告向本院提出反诉请求：1.判令原告向被告支付拖欠的租金及管理费（从2020年1月28日计至原告实际腾空并交还商铺钥匙之日止，2020年1月28日至2020年2月27日免收租金，2020年2月28日至2020年3月27日租金打3折，2020年3月28日至2020年5月27日打7折，2020年5月28日至交还商铺之日按照全价每月租金2291元，每月管理费均为237元）；2.判令原告向被告支付逾期付款利息（以原告拖欠的每期租金及管理费为基数，从每期租金及管理费应付之日即当月10日起计算至实际付清之日止，标准为LPR一年期利率的四倍）；3.请求判令原告向被告支付电话费用120元。原告对被告的反诉请求答辩称，事实是，2019年12月国内爆发新冠××疫情后，1月、2月、3月商场都不能开门正常营业，电话也无人接听，商场的有关通知都是在微信群里发出。只有在1月份催交租时商场才有电话打给原告，原告也在电话里告知商场工作人员，由于不知道商场什么时候开门正常营业，因此原告提出了要解除合同，退还按金，且银行已不再存钱交租。到了4月份，商场通知所有经营者，要在微信里办理有关手续和填表格，等候有关部门审批后商场才能开门营业。并获商场通知回商场办理退租有关手续。另告知原告要在微信里写份申请报告作实，因为疫情不能聚集，电话说的不能作实。当在微信里办好了一切有关疫情期间人员流向工人回流等有关手续后，来到商场大门还要向有关工作人员报上商铺号码和姓名，才让原告到商场办公室，洽谈退租事宜（可想而知，一个正常的采纳商谁愿意进入一个打开门不能正常出入营业的商场采购）。商场告知原告，办理退租手续第一要办理税务暂停，第二要注销工商银行委托交租的存折，第三交回商铺的钥匙。要将办好这三件事的手续和回执交回商场，等候商场扣完有关费用后，商场再写一份完结通知给原告到工商局办理注销营业执照手续。办完后再将营业执照已注销的回执交回到商场后，商场再退回剩下的按金，但是却不告知原告可以退回多少钱。商场和原告的租赁合同到此完结了。原告回到商铺发现商铺已被工作人员上了锁，并贴出通告通知经营者如要开铺，要回办公室找领导才能够解锁开铺。所以交回钥匙是一个空谈，商场实际已收回商铺。原告唯有到税局办理停税手续。因此，请法院支持原告的本诉请求。经审理查明，2016年12月28日，被告（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《西郊商场铺位租赁合同》。其中约定：甲方将广州市站南路16号首层西郊商场2305号铺位出租给乙方，租赁面积为7.90平方米，租赁期自2016年12月28日至2021年12月27日止。第一年即2016年12月28日至2017年12月27日，租金每月2291元，综合管理服务费每月237元；自2018年12月28日开始，甲乙双方同意租金、管理服务费在上一年基础上每年递增5%。铺位的电话是直线电话，所用的电话费按电信局记录的实发生额收取。乙方应缴的各项费用和租金等必须在当月10日前在甲方指定的地点账号缴交，每逾期一天，甲方按乙方应缴总金额的2%加收滞纳金，逾期十日作违约处理。铺位保证金与上期合同不变。保证金在合同期间，乙方无违约，合同期满时交还铺位扣除乙方应缴费用后，将余额（不计利息）退还乙方。在合同期内，因不可抗力或不可预见的正当原因及甲方重新修建等原因造成本合同不能履行时，甲方须提前一个月通知乙方，双方无条件终止本合同，甲乙双方互不承担任何经济责任，乙方所缴纳的保证金，由甲方在办理退租手续时扣除乙方应缴费用后，将余额（不计利息）退还乙方。乙方如违反以下内容的视为乙方违约，甲方有权收回铺位，没收乙方保证金，并继续追缴所欠租金及其他费用：1.不按时缴纳租金及各项费用，逾期十天；2.违反本合同各条款及场内所规定的各项规章制度，情节严重者；3.经营违反国家政策法令的项目或受到吊销牌照者；4.违反与我商场签订的补充协议、消防协议及其他有关违约内容的规定等。原告已向被告交纳了铺位保证金9433元、电话保证金5000元、空电保证金1659元及守法经营保证金3000元。2020年1月28日，被告发出《延迟启市通知》，称鉴于新冠××疫情现况，结合该商场实际情况，按广东省人民政府发布的《关于企业复工和学校开学时间的通知》要求，决定广州市越秀区西郊商场2020年春节启市活动延迟，原定于2月2日启市，调整为2月10日启市。2020年2月5日，被告发出《西郊商场延迟启市变更通知》，称西郊商场原定2020年2月10日启市通知撤销，将根据疫情防控实际情况，具体启市返工时间另行通知。2020年2月29日，被告发出《启市通知》，称本商场按照政府要求做好了各项复市工作，将于3月3日正式开市复工。2020年3月11日，被告发出《通知》，称本商场经批准于2020年3月3日已复市，现已正常营业；为减轻各商户的经营压力，共同度过疫情受损的经济困难，本商场于2020年2月18日发出通知，免收2020年2月份承租户的租金，至于3月、4月租金的优惠方案，将视疫情影响情况而定。2020年3月21日，被告又发出《租金优惠通知》，称我商场将与各位商户携手抗疫，共度时艰，将根据商户的营业时间给予租金优惠，从2020年3月28日-7月27日按当月不同的开市营业天数给予相对应的优惠折扣，在上述期间内，每天的营业时间不能少于5小时计算，具体如下：1月28日-2月27日免租；2月28日-3月27日3折；3月28日-5月27日，开市营业天数25天（含25天）以上、11-24天、10天（含10天）以下，分别为5折、6折、7折；5月28日-7月27日，开市营业天数25天（含25天）以上、11-24天、10天（含10天）以下，分别为8.5折、9折、全价等。2020年4月13日，原告向被告工作人员发送微信称：因国内1月份爆发新冠××疫情，到现在远未结束。疫情造成国内外来你商场的批发客商不能正常出入你商场进行采购和批发销售。因不可抗力或不可预见的正当原因造成本人不能和商场履行本租赁合同。根据租赁合同第五点，本人在4月2日，在电话口头上向您方提出双方无条件终止合同。甲乙双方互不承担任何经济责任，甲方办理退租手续时扣除商场有关费用后退还乙方本人所缴纳的一切保证金。申请人：西郊商场2305商户。2020年4月29日，被告工作人员回复称：请在2020年4月30日前来办公室办理退档手续。在这之前来办理你档费用以2020年3月28日截止算。过了这个日期办理按照实际退档日期核算你档费用。同年6月4日，被告工作人员通过微信通知原告于6月5日前存2353.3元入2305银行缴费专户，以备划扣款项，其中5月28日至6月27日租金为1947元，管理费为237元，杂费（4月电、水费、电话费）为169.3元。2021年3月8日，被告工作人员通过微信向原告发出《通知》，称原告自2020年1月28日起至今未向被告支付过任何租金、电话费等费用，且未将商铺钥匙交还，现通知原告：1.双方的《西郊商场铺位租赁合同》即告解除；2.原告在收到本通知之日起三日内来被告管理处办理交接手续，将商铺腾空后与钥匙一并交还给被告，逾期不交还商铺及钥匙的，被告将自行清空并收回商铺等。据原告提交的用于被告及涉案商场物业管理公司“广州市荔满园物业管理有限责任公司”（以下简称荔满园公司）扣划租金、管理费、水电费、电话费的中国工商银行账户明细清单显示，荔满园公司在2020年4月3日自该账户划扣70元后，该账户余额为93.61元，此后原告未向该账户存入款项，被告或荔满园公司也未再扣款。关于电话费数额，被告向本院提交中国电信股份有限公司广州越秀区分公司于2021年3月8日出具《通知函》作为证据。《通知函》内容为：固话号码8667×××9，客户名称广州市荔满园物业管理有限责任公司，装机地址广州市越秀区站南路16号西郊商场2305，2020年1月-2020年4月费用35元/月，2020年5月-2021年2月收取停机保号费5元/月，2020年1月-2021年2月电信费用合计190元，所有费用都已经统一在广州市荔满园物业管理有限责任公司对公账户统一划扣。被告称，荔满园公司在2020年4月3日自原告工商银行账户划扣70元电话费，故还应向原告支付120元电话费。2021年3月24日庭审时，被告为证明原告将涉案商铺上锁并在铺内堆放货物一直未将商铺清空交还，向本院提交拍摄于2020年8月28日的涉案商铺照片若干张作为证据。照片显示涉案2305档铁闸门关闭，挂有门帘，上方招牌为“依之美”。原告对照片真实性、合法性、关联性无异议，确认为涉案商铺，其离开前就是这个样子，称该商铺内仅剩货架和杂物，原告不要了，同意被告自行收回商铺。此外，原告还称其未将商铺钥匙交还被告，该钥匙原告现已找不到了，被告已将该商铺换锁及另行出租。被告称其没有将商铺换锁，也未另行出租该商铺。庭后，原告到涉案商铺现场拍照取证，其于2021年3月29日提交的照片显示涉案商铺外观与被告举证的2020年8月28日照片并没有变化。被告陈述，其已于2021年3月30日自行收回了涉案商铺。本院认为，原被告之间争议的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案纠纷应适用当时正在施行的法律法规及司法解释的规定。因新型冠状病毒××疫情发生，广东省于2020年1月23日决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，广东省人民政府通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2020年2月9日24时（涉及保障城乡支行必需、疫情防控必需、群众生活必需和其他涉及重要国计民生、供港澳及特殊情况急需复工的相关企业除外），此后被告通知涉案商铺所在西郊商场启市时间继续延后，至2020年3月3日开市复工，之后未有证据显示涉案商铺存在无法使用的情形。可见，突发疫情这一不可抗力因素确实导致原告在商场停业期间不能正常使用涉案商铺进行经营，但并未导致原被告之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权，同时，双方亦可通过协商解除合同。本案中，原告于2020年4月13日通过微信向被告提出解除合同的申请，被告工作人员于同年4月29日回复“请在2020年4月30日前来办公室办理退档手续。在这之前来办理你档费用以2020年3月28日截止算。过了这个日期办理按照实际退档日期核算你档费用”，意思为同意解除，故双方签订的《西郊商场铺位租赁合同》经协商一致已于2020年4月29日解除。关于是否应当退还各项保证金的问题，由于本案系原被告协商一致解除合同，并且未附加没收保证金等解除条件，故原告主张退还保证金于法有据。但无论基于合同约定还是法律规定，承租人均有义务在租赁关系终止后将租赁物返还出租人，而原告既未将涉案商铺内的杂物清空，也未将商铺钥匙交还被告，且未举证证明因被告责任导致无法交还商铺，故被告反诉要求原告支付2020年1月28日至收回商铺之日的租金（合同解除后应为占用费）、管理费及电话费合法合理，原告所付各项保证金应先抵扣上述各项应付费用。对于合同解除前即2020年1月28日至2020年4月29日的租金，由于存在新冠××疫情影响，被告已主动降低租金为2020年1月28日至2020年2月27日免收租金，2020年2月28日至2020年3月27日租金打3折（即687.3元/月），2020年3月28日至2020年4月29日租金打7折（即1603.7元/月），综合管理服务费每月按237元计付，较为合理，本院予以采纳。按该标准计算，2020年1月28日至2020年4月29日期间原告应付租金及综合管理服务费为3124.71元。对于合同解除后的占用费，一方面，原告持续占用该商铺应当支付占用费，但另一方面，被告在2020年4月29日回复同意解除合同，之后在清楚原告未再支付租金或使用费也未交还商铺的情况下直至原告提起本案诉讼后，才于2021年3月8日催促原告办理商铺交接手续，未采取适当措施防止损失的扩大，且原告占用期间也未使用商铺进行经营，故结合以上实际情况，本院酌定合同解除后的占用费按约定租金标准减半计付，计得原告应付2020年4月30日至2021年3月30日期间占用费为12676.87元，该期间的管理服务费及逾期付款利息不予支持。据此，被告应向原告退还铺位保证金9433元、电话保证金5000元、空电保证金1659元、守法经营保证金3000元，共计19092元。原告应向被告支付电话费120元、2020年1月28日至2020年4月29日期间的租金及综合管理服务费3124.71元、2020年4月30日至2021年3月30日期间占用费12676.87元，共计15921.58元。二者相互抵销后，被告还应向原告退还保证金余额3170.42元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十条第三款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市越秀区西郊商场在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告余永成返还保证金余额3170.42元；二、驳回原告余永成的其他诉讼请求；三、驳回被告广州市越秀区西郊商场的其他反诉请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取139元，由被告广州市越秀区西郊商场负担；反诉受理费减半收取278元，由原告余永成负担218元、被告广州市越秀区西郊商场负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  杜轶群二〇二一年六月二十一日书记员  梁 涛刘睿祺