广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初6397号原告：陈骏，男，1990年8月21日出生，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：苏文聪，系广东习法律师事务所律师。委托代理人：熊若云，系广东习法律师事务所实习律师。被告：谭汝芝，女，1975年10月13日出生，土家族,住湖北省恩施市，委托代理人：朱陈康、简永安，系北京市东元（广州）律师事务所律师。原告陈骏诉被告谭汝芝房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，由审判员梁思远独任审理，公开开庭进行了审理。原告陈骏及其委托代理人苏文聪、熊若云、被告谭汝芝及其委托代理人朱陈康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告双方于2019年1月14日签订《商铺租赁合同》，并于2019年12月31日签订《商铺续租合同》，原告将其从第三人处承租的广州市海珠区长江国际辅料城首层北五街ZA028号商铺（以下简称“租赁商铺”）转租给被告作商业用途使用。《商铺续租合同》约定租金按季支付，每季租金37500元，租赁期间为2020年2月19日至2021年2月18日，商铺租赁期间的管理费、电费由原告代交后被告支付给原告。租赁期满后被告表示不再续租但仍占用租赁商铺至2021年3月2日。原告体谅被告在疫情期间经营困难，承诺被告：若出租方给予原告免租期，原告将给予被告同样的免租期待遇，但出租方最终没有给予原告的免租期，原告也因此没有给予被告免租期。2020年5月18日，原告与被告在微信中达成一致，同意让被告每月先交8000元租金，后期再补交差额。截止原告起诉之日，被告仅在2020年5月至11月向原告每月缴纳8000元租金，并在2021年3月3日向原告转账13200元声称作为租金的清算数额。根据《商铺续租合同》的约定，被告尚欠原告租金本金85800元，逾期利息1974.93元，2021年2月份管理费655元，总计87774.93元。由于被告拒不支付上述所欠租金本息和管理费，使得原告不得不提起诉讼维护自己的合法权益。因此，原告为本案所支出的诉讼费应由被告承担。恳请法院作出公正判决，支持原告全部诉讼请求。诉求：一、判令被告向原告支付逾期租金85800元及逾期利息（85800元为本金，以一年期LPR3.85%加计50%，即5.775%的年利率，2020年2月、3月份租金自2020年6月10日起算利息，2020年4月至12月份租金自2021年1月15日起算利息，2021年1月份租金和2月份占用费自2021年3月3日起算利息，实际利息计至款项付清之日）以及欠缴的管理费655元；二、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：一、疫情期间减免租金符合公平原则。1、依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。如果被答辩人一开始就坚持不减免租金，则答辩人必将选择提前解除合同而避免更大的损失，不可能选择继续承租。2、众所周知，2020年1月23日，广东省人民政府决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。自2020年2月24日9时起，广东省人民政府决定疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。2020年1月24日，湖北省新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布通告称，针对湖北省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，根据《湖北省突发公共卫生事件应急预案》，省新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部决定，启动湖北省重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。自2020年5月2日零时起，湖北省重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。自2020年6月13日零时起，湖北省突发公共卫生应急响应级别由二级调整为三级。3、答辩人节前回湖北老家过春节，积极配合政府关于疫情防控措施，导致节后不能正常开门营业，即便后来开门营业，但由于防控措施尚未完全解除，客观上影响业绩导致收入降低，如果不减免租金则显失公平。二、答辩人与被答辩人就减免租金事宜在微信聊天虽未达成一致意见，但依据交易习惯，被答辩人默示承认，亦可认定双方就租金减免并无异议。依据《商铺租赁合同》第4条约定，答辩人如果逾期一个月交租，则被答辩人有权单方面终止合同。但是事实上，被答辩人不但没有终止合同，而且也接受按照每月8000元支付租金的事实，直至合同到期。民法总则与《民法典》第一百四十条均规定行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。故此，被答辩人已经默示同意将租金降至每月8000元。如果被答辩人一开始就明确坚持不减免租金而不选择默示承认现状，则答辩人必将选择提前解除合同而避免更大的损失，更加不会选择继续承租被答辩人的物业。被答辩人既然默示选择接受减免租金，在合同结束后又为了争取更大利益，反复无常，背离诚实信用原则而起诉，此行为必为法律所不支持，亦违背社会主义核心价值观！另外，业主给所有商铺均有免除两个月租金（见2020年6月10日微信聊天记录）。三、被答辩人扣留押金没有法律依据。1、后继续租赁期间未签订书面合同，应视为不定期租赁。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。故此，依据《合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。2、被答辩人认为答辩人违约扣留押金亦无法律依据。依据前述，答辩人客观方面受疫情影响导致减免租金与被答辩人发生争议，而非恶意欠付租金，故此，扣留的押金应予以返还。3、后期延迟交租金是因为被答辩人未与业主续签，未交租金，导致业主断水断电（见2020年6月9日至10日、2020年12月29日的微信聊天记录）经审理查明：原、被告于2019年1月14日签订《商铺租赁合同》，约定:一、原告同意将广州市海珠区长江国际辅料城首层北五街ZA028号商铺续租给被告作为商业用途使用，双方约定该商铺的租赁期限为自2019年2月19日起至2020年2月18日止；二、租赁期内租金以银行转账方式按季度支付，每季租金￥42000元（人民币大写：肆万贰仟元整），被告应在每季19日前向原告交纳租金（手写：第二季交租日：5月19日；第三季交租日：8月19日；第四季交租日：11月19日）；三、被告在签订本合同当日向原告缴纳￥14000元（人民币大写壹万肆仟元整）作为租赁押金及首季租金￥42000元，原告收到租金后应向被告开具收据。合同期满后，在被告缴清管理费、电费等租赁期间与该商铺有关的费用后，原告无息退还该租赁押金给被告。四、租赁期间，被告应按时向原告支付租金，逾期交租超过1个月，原告有权单方面终止并没收押金，并要求被告交还商铺；五、该商铺租赁期间所有管理费、电费、国税、地税费一切费用由乙方承担。2019年12月31日，原、被告签订《商铺续租合同》，约定：一、原告同意将广州市海珠区长江国际辅料城首层北五街ZA028号商铺续租给被告作为商业用途使用，双方约定该商铺的租赁期限为自2020年2月19日起至2021年2月18日止；二、租赁期内租金以银行转账方式按季度支付，每季租金￥37500元（人民币大写：叁万柒仟伍佰元整），被告应在每季19日前向原告交纳租金；三、原租赁合同押金14000元转为本续租合同押金，待本续租合同届满时被告结清租赁期间全部费用后由原告无息返还被告；四、租赁期间，被告应按时向原告支付租金，逾期交租超过1个月，原告有权单方面终止并没收押金，并要求被告交还商铺；五、该商铺租赁期间所有管理费、电费、国税、地税费一切费用由乙方承担。诉讼中，原、被告确认双方在2019年12月31日签订商铺续租合同，约定涉案商铺的租赁期限至2020年2月19日到2021年2月18日，每季租金37500元，即每月租金12500元，按照合同约定全年租金为150000元；被告实际使用商铺到2021年3月2日；被告已缴付租金总额为77200元；被告还欠付2021年2月管理费655元。庭审中，原告表示因被告逾期缴纳租金，故依据合同约定没收被告的押金。本院认为，根据原、被告双方的陈述以及提交的证据，本案争议的焦点在于租金的减免问题。被告主张原告已默示承认减免租金，即每月租金减至8000元，依据是2020年5月18日，原告在微信对被告表示“那你这边先按8000元交给我吧，多出来我先垫着，看之后如何”。对此，原告表示其“只是同意被告每月先交8000元，4500元差额待经营状态改善后再补交，并没有表示放弃的意思”。从上述聊天记录的字面意义理解，原告并未明确表示同意减免租金，再综合审查原、被告双方的其他微信聊天记录等证据，结合双方的陈述，也未证明原告有同意减免租金的意思表示及双方就减租达成一致意见，故被告的前述主张缺乏依据，本院不予支持，被告应按照合同约定支付租金等费用。关于减免租金。考虑到本案的实际情况，综合考虑疫情发生时涉案房屋的实际用途、疫情及防控措施对被告经营的影响程度等，从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，本院酌情减免被告一个的租金。关于占用费。原、被告双方确认被告实际使用商铺至2021年3月2日，逾期12天，故原告要求被告另行支付场地占用费5000元（12500元÷30天×12天）有理，本院予以支持。原告请求被告支付拖欠的2021年2月的管理费655元有理，本院予以支持。关于逾期利息。《商铺续租合同》对此并无约定，而原告已依约没收了被告押金14000元，现又要求被告承担逾期租金的利息的违约责任，属重复主张，本院不予支持。综上，被告应支付拖欠的租金60300元、2021年2月19日至2021年3月2日期间的占用费5000元及管理费655元，合计65955元给原告。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、第七百二十一条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告谭汝芝自本判决生效之日起十日内支付2020年2月19日至2021年2月18日期间拖欠的租金60300元给原告陈骏。二、被告谭汝芝自本判决生效之日起十日内支付2021年2月19日至2021年3月2日期间的占用费5000元给原告陈骏。三、被告谭汝芝自本判决生效之日起十日内支付2021年2月的管理费655元给原告陈骏。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费725元，由原告负担180元，被告负担545元。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  梁思远二〇二一年六月二十五日书记员  李易蔓梁倩