北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初6190号原告：北京市顺义区龙湾屯镇柳庄户村经济合作社，住所地北京市顺义区龙湾屯镇柳庄户村村东路临6号，统一社会信用代码N2110113778638486F。法定代表人：李宝江，社长。委托诉讼代理人：张旭征，北京顺腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱鸣翔，北京顺腾律师事务所律师。被告：姚春香，女，1969年7月6日出生，汉族，户籍地河北省三河市燕郊开发区，住河北省廊坊市。委托诉讼代理人：周文君，男，1981年9月29日出生，汉族，户籍地河北省三河市，住河北省三河市。被告：三河市宏海机械厂，住所地河北省三河市燕郊北巷口村，统一社会信用代码92131082MA09LKCP5J。经营者：蔺福荣，女，1971年6月11日出生，汉族，三河市宏海机械厂经理，住河北省三河市。委托诉讼代理人：郭银龙，男，1970年2月8日出生，汉族，三河市宏海机械厂厂长，住河北省三河市。原告北京市顺义区龙湾屯镇柳庄户村经济合作社（以下简称柳庄户经合社）诉被告姚春香、三河市宏海机械厂（以下简称宏海机械厂）土地承包经营权合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告柳庄户经合社之委托诉讼代理人朱鸣翔，被告姚春香之委托诉讼代理人周文君，被告宏海机械厂之委托诉讼代理人郭银龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳庄户经合社向本院提出诉讼请求：1.判令三河市宏海机械厂与原告于2011年7月25日签订的两份涉及10亩和18亩土地的《顺义区农村土地租赁经营合同书》解除；2.判令原告与二被告于2017年11月21日签订三方的《土地承包合同转让协议》解除；3.判令姚春香支付拖欠原告的土地租赁费83600元；4.判令姚春香立即腾退涉诉的28亩土地；5.判令本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与三河市宏海机械厂于2011年7月25日签订了两份《顺义区农村土地租赁经营合同书》，双方约定由三河市宏海机械厂承租经营原告村集体土地28亩。承包地位于北京市顺义区龙湾屯镇柳庄户村，具体土地位置见附图，其中10亩土地的租期19年自2011年1月1日至2029年12月31日，租赁费每年每亩2000元，年租金2万元，以后每五年在原租赁费基础上递增10％，每年1月10日前交齐下年度全部土地租赁费。另外18亩土地租期19年自2011年1月1日至2029年12月31日，租赁费每年每亩1000元，年租金1.8万元，以后每五年在原租赁费基础上递增10％，每年1月10日前交齐下年度全部土地租赁费。三河市宏海机械厂使用到2017年，经与原告协商，三河市宏海机械厂将涉诉28亩土地转让给姚春香，于2017年11月21日签订三方的《土地承包合同转让协议》，约定原告与三河市宏海机械厂签订的上述28亩土地的合同项下的租期、租金、等权利义务由姚春香享有，由姚春香按照原告与三河市宏海机械厂的合同约定履行。现姚春香违反合同约定，拒绝缴纳土地租赁费用，经多次催告后仍未缴纳，按照《顺义区农村土地租赁经营合同书》违约责任约定“不按期交纳租赁费属于严重违约行为，乙方发生违约行为时甲方有权单独自行终止租赁合同，双方租赁关系自动解除，乙方在承租地上所有投入形成的动产和不动产无条件在60日内处理，否则无偿归甲方所有，甲方不予任何补偿和赔偿。”故诉至贵院，请求依法判决，支持原告诉讼请求。被告姚春香答辩称：同意原告的第1、2、4项诉讼请求，但不同意第3项要求支付土地租赁费用及第5项诉讼请求，具体理由如下：一、原告无权向姚春香主张土地租赁费用。原告、姚春香及三河市宏海机械厂的负责人郭银龙于2017年11月21日签订的《土地承包合同转让协议》中的第三条“甲方同意本协议中乙方将其承租的土地转租给丙方的约定”可以看出，该协议本质为转租协议，且该转租行为是经原告同意的，且在转租协议上签字确认的，因此该转租协议真实有效。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”之规定，原告与宏海机械厂签订的租赁合同继续有效，宏海机械厂并未退出其与原告的租赁关系。因此，根据民法典的基本原理，合同具有相对性，租赁合同当事人履行义务对象仅限于租赁合同的另一方。承租人即宏海机械厂与次承租人即姚春香签订了转租合同，姚春香履行支付租金义务的对象仅仅是宏海机械厂，出租人即原告与姚春香并没有直接的合同关系，其无权要求姚春香向其履行义务，即原告无权直接向姚春香索要土地租赁费用。二、原告未按《土地承包合同转让协议》约定提供10亩建设用地，已经构成违约，应当向姚春香承担违约责任。原告、姚春香以及宏海机械厂的负责人郭银龙于2017年11月21日签订的《土地承包合同转让协议》中约定，姚春香承租的土地有10亩建设用地，土地租赁费用为每年每亩2000元。但是姚春香实际租赁后，原告未按约定提供该10亩建设用地，造成姚春香不能够实现其承租该土地的根本目的。因此，原告、宏海机械厂已经构成根本违约，根据《土地承包合同转让协议》第四条“任何一方违反本协议规定应承担违约责任，并赔偿非违约方的损失”的约定，原告以及宏海机械厂应当向姚春香承担违约责任。即使无法确定姚春香的实际损失，但是至少应当退还姚春香按建设用地多支付的每年每亩1000元的土地租赁费用，共计35699元。原告应当返还姚春香已付但未发生的土地租赁费用，姚春香于2019年4月9日通过掌上银行转账的方式已经向原告支付土地租赁费163400元。假设原告以及宏海机械厂按照《土地承包合同转让协议》中的约定提供了10亩建设用地，同时按协议中“以后每5年在原租赁费基础上递增10％”的约定计算，到开庭之日，被告应当支付147072元的土地租赁费，但被告已经实际支付了163400元，远远超过其应当支付的土地租赁费用。况且原告及宏海机械厂并未按协议约定提供10亩建设用地，因此，原告应当将已付但未发生的土地租赁费用作为不当得利返还给姚春香。综上所述，原告要求被告支付拖欠的土地租赁费既无法律依据也无事实依据。且被告将保留向原告主张违约赔偿及不当得利的权利。被告宏海机械厂答辩称：同意原告诉讼请求第一、二、四项，即使涉诉土地上有宏海机械厂的地上物，宏海机械厂也同意腾退，放弃地上物。宏海机械厂认为涉诉土地经营权已于2017年转让给姚春香，之后就与宏海机械厂无关了，转让之后没有参与过涉诉土地的事情，对于后续租金的问题其也不清楚，与其方无关。本院经审理认定事实如下：2011年7月25日，柳庄户经合社（甲方）与宏海机械厂（乙方）签订《顺义区农村土地租赁经营合同书》约定：一、土地面积：18亩。二、土地用途：粮、棉、油等农作物及蔬菜。三、租赁土地的位置与四至：（详见附图）。四、租赁期限：从2011年1月1日起至2029年12月31日止，租期为19年。五、年租金标准与缴纳方法：1.乙方承租甲方土地18亩，土地租赁费为每年每亩1000元，年租赁费为18000元，以后每五年租赁费在原租赁费的基础上递增10％。2.交纳办法：土地租金采取按年支付的方式，由乙方于每年1月10日之前交齐下一年度全部土地租赁费。同日，柳庄户经合社（甲方）与宏海机械厂（乙方）签订《顺义区农村土地租赁经营合同书》约定：一、土地面积：10亩。二、土地用途：承租经营。三、租赁土地的位置与四至：（详见附图）。四、租赁期限：从2011年1月1日起至2029年12月31日止，租期为19年。五、年租金标准与缴纳方法：1.乙方承租甲方土地10亩，土地租赁费为每年每亩2000元，年租赁费为20000元，以后每五年租赁费在原租赁费的基础上递增10％。2.交纳办法：土地租金采取按年支付的方式，由乙方于每年1月10日之前交齐下一年度全部土地租赁费。2017年11月21日，柳庄户经合社（甲方）与宏海机械厂的郭银龙（乙方）、姚春香（丙方）签订《土地承包合同转让协议》约定：甲乙双方于2011年7月25日签订土地承包合同，乙方承包甲方合同项下土地28亩，其中10亩建设用地土地租赁费每年每亩2000元，其余18亩基本农田土地租赁费每年每亩1000元，以后每五年在原租赁费基础上递增10％。合同期限至2029年12月31日。合同履行期间，乙方依约交费并依法经营。现因乙方自身身体原因，无力经营，故经甲乙丙三方协商一致，达成如下转租协议：一、丙方租赁甲乙双方原租赁合同项下土地28亩，租期、租金、承租方与出租方的权利与义务等按甲乙双方达成的原合同执行。本协议作为原租赁合同附件。二、截至合同签订之日，甲乙双方本年度承包费、水电费等费用均已结清，不存在其他任何未了解的债权债务。三、甲方同意本协议中乙方将其承租的土地转租给丙方的约定。2019年4月9日，姚春香通过银行转账给付柳庄户经合社土地租赁费163400元。诉讼中，原告称姚春香支付的是2015年至2018年的土地租赁费，2015年38000元，2016、2017、2018年各41800元。原告在本案中仅主张2019年之后的土地租赁费；姚春香称其从2017年11月21日开始由其方交纳租金，已经支付至2021年11月21日，第一年是38000元，之后三年都是41800元。诉讼中，原告称姚春香确实没有使用过涉诉土地，没有人员，没进行建设。姚春香称签订三方转让协议当日宏海机械厂将涉诉土地交付姚春香，但因为不是建设用地，姚春香无法开发使用，故对于两份合同项下土地姚春香均未实际使用，没有进行任何建设，也没有派驻过人员。诉讼中，原告变更第3项诉讼请求为：判令姚春香支付拖欠原告的土地租赁费105272元，计算方法为2019年度土地租赁费41800元，2020年度土地租赁费41800元，2021年上浮百分之十为45980元，2021年1月1日至2021年6月22日共计172天，每日126元，共计21672元。上述事实，有原告柳庄户经合社提交的《顺义区农村土地租赁经营合同书》两份、《土地承包合同转让协议》、银行回单，双方当事人陈述及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：姚春香、宏海机械厂同意原告诉讼请求第1、2、4项，本院不持异议并予以确认。关于原告要求姚春香支付2019年度土地租赁费41800元，2020年度土地租赁费41800元，2021年1月1日至2021年6月22日的土地租赁费21672元，合计105272元的诉讼请求。本院作如下考量：第一，涉诉转让协议签订于2017年11月21日，姚春香于当日才成为涉诉土地的承包方，在转让协议并无特别约定的情况下，姚春香仅对2017年11月21日及之后的土地承包费负有交纳义务。第二，涉诉转让协议第二条明确约定“截至合同签订之日，甲乙双方本年度承包费、水电费等费用均已结清，不存在其他任何未了解的债权债务。”第三，姚春香自认交纳的是2017年11月21日至2021年11月21日的租金。综上，本院确认姚春香于2019年4月9日向原告交纳的土地租赁费163400元为2017年11月21日及其后的土地租赁费。经过计算，涉诉土地2017年11月21日至2017年12月31日的土地租赁费为4715元，2018年度土地租赁费41800元，2019年度土地租赁费41800元，2020年度土地租赁费41800元，2021年1月1日至2021年6月22日的土地租赁费21672元，合计151787元。姚春香已经交纳的土地租赁费数额163400元超过2017年11月21日至2021年6月22日应当交纳的数额151787元，故对于原告的相应诉讼请求本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告北京市顺义区龙湾屯镇柳庄户村经济合作社与被告三河市宏海机械厂于二〇一一年七月二十五日签订的土地面积为十八亩、十亩的两份《顺义区农村土地租赁经营合同书》于二〇二一年六月二十二日解除；二、确认原告北京市顺义区龙湾屯镇柳庄户村经济合作社与被告三河市宏海机械厂、姚春香于二〇一七年十一月二十一日签订的《土地承包合同转让协议》于二〇二一年六月二十二日解除；三、被告姚春香将涉诉二十八亩土地按照现状腾退给原告北京市顺义区龙湾屯镇柳庄户村经济合作社，于本判决生效之日起七日内执行；四、驳回原告北京市顺义区龙湾屯镇柳庄户村经济合作社的其他诉讼请求。案件受理费一千二百零三元，由原告北京市顺义区龙湾屯镇柳庄户村经济合作社负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 王琬萱二〇二一年六月二十九日法官助理 王天兴书 记 员 王 欢