广东省韶关市中级人民法院民事判决书（2021）粤02民终1024号上诉人（原审被告）：付新福，男，1969年4月2日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县乳城镇鲜明村委会。上诉人（原审被告）：付智超，男，1995年2月2日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县乳城镇鲜明村委会。上述二上诉人的委托诉讼代理人：傅达栗，广东韶州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖耀明，男，1968年6月8日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县乳城镇洲街。委托诉讼代理人：韩东海，广东维群律师事务所律师。上诉人付新福、付智超因与被上诉人廖耀明建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服乳源瑶族自治县人民法院（2019）粤0232民初1405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人付新福、付智超及其共同委托诉讼代理人傅达栗、被上诉人廖耀明的委托诉讼代理人韩东海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付新福、付智超上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回廖耀明的诉讼请求；2.由廖耀明负担一、二审诉讼费。事实和理由：一、付智超不是本案适格的被告。本案中，付智超与廖耀明签订的《建房合作协议》约定付新福出土地、廖耀明出资金合作建房，在属于父子三人（付新福、付智聪、付智超）共有宅基地（500平方米）上建设房屋。但由于涉案房屋被行政主管部门限制为三层，最终只在付新福所有的120平方米的宅基地上建成了三层房屋，其余属于付智聪、付智超兄弟二人的宅基地依然空置。虽然付智超与付新福共同居住在涉案房屋，但涉案宅基地的权属由始至终属付新福所有，涉案房屋也不归付智超所有，付智超在涉案《建房合作协议》中并没有获得任何利益。因此，一审法院以付智超在《建房合作协议》上签名，且已入住涉案房屋为由，判决付智超承担返还所得财产的义务没有法律和事实依据。二、一审法院判决付新福、付智超向廖耀明返还341026元有误， 且不合理。首先，根据评估报告，现有三层房屋的市场价值是395080元，被拆除的旧房屋的价值是224567元，两者差额是170513元，但一审法院却错误判决付新福、付智超向廖耀明支付341026元（395080元-224567 元+170513元）。其次，本案中双方当事人均没有因合同取得任何财产及利益，双方因该合同的无效均产生了不同程度的损失。双方当事人对合同无效均有过错，一审法院不应简单地以新房与被拆除房屋的价值差额来判决双方责任。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十八条的规定，法院应当把双方的损失相加（395080元+224567元+61200元）之后，再根据双方的过错比例，判决各自承担相应比例的责任。本案中，双方对合同无效的结果应当各自承担50%的责任。综上，一审判决错误，恳请二审法院支持付新福、付智超的上诉请求，维护付新福、付智超的合法权益。二审询问时，付新福、付智超补充如下理由：一、一审判决第一项，判决付新福、付智超向廖耀明返还341026元计算错误。一审法院重复计算了170513元，因此是错误的。一审法院简单地根据双方的损失差值计算付新福、付智超向廖耀明返还的金额违反法律规定，是不公平的。付新福、付智超应当向廖耀明返还的金额为：115856.50元[395080元+61200元-（395080元+224567元+61200元）/2]。廖耀明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回付新福、付智超的上诉请求。廖耀明向一审法院起诉请求：1.解除廖耀明与付新福、付智超签订的《建房合作协议》；2.判令付新福、付智超支付工程款共计453914.4元；3.判令付新福、付智超支付廖耀明先行垫付的各项费用共计66150元；4.判令付新福、付智超退还押金100000元；5.案件诉讼费由付新福、付智超负担。在重审审理过程中，廖耀明将第二项诉讼请求变更为判令付新福、付智超按涉案房屋的市场价值赔偿廖耀明的经济损失。一审法院认定事实：位于乳源瑶族自治县乳城镇鲜明村村民委员会下洞村一块宅基地的使用权人为付新福，集体土地建设用地使用证为乳集建（2008）字第00003189202320106017号，用地面积120㎡、建筑占地120㎡。2014年4月13日，廖耀明与付新福、付智超签订一份《建房合作协议》，约定：现有付新福在鲜明村村民委员会下洞村公路边自有土地一块约500㎡（包括现有一栋二层简易楼房），付新福出土地，廖耀明出资合作建好楼房；楼房建成后付新福分得楼房四套（100㎡内），大于100㎡以上按100㎡计算；楼房建成后，廖耀明一次性总共补一套房的装修费20000元给付新福；拆除付新福现有旧楼二层，廖耀明应交给付新福押金100000元，到廖耀明交付套房六十天内付新福退回押金100000元，如没有退回押金，廖耀明少交一套楼房给付新福作为抵扣押金；拆除楼房，廖耀明应补十个月房租搬迁费，每月300元计，共十个月3000元整；如有涉及该土地的纠纷，由付新福负责办理，廖耀明出相关费用，如出现政策问题双方协商解决。廖耀明与付新福分别在建房合作协议的甲方、乙方处签名捺印，付智超签名。协议签订后，2015年3月11日，付新福向有关主管部门申请办理报建手续，该报建表载明规划行政主管部门签署的意见为规划为三层，总建筑面积299㎡。2015年3月17日，乳源瑶族自治县住房和城乡规划建设局出具建设工程规划许可证，载明建设规模为三层，总建筑面积299㎡。廖耀明将涉案工程发包给案外人罗林芝承建。在庭审中，廖耀明与付新福均确认涉案房屋在2017年年底建好。现涉案建好的房屋的二层、三层由付新福、付智超使用，首层两间商铺暂时空置。廖耀明与付新福、付智超确认，2015年4月，廖耀明拆除了付新福旧的二层楼房及附属物。一审法院另查明，2014年4月14日，廖耀明支付了付新福房屋拆除费用30000元给拆除房屋的人；2014年9月29日，廖耀明支付了押金100000元给付新福、付智超，付新福、付智超出具收据给廖耀明，该收据载明，此款一年内做订金，一年后退回给廖耀明；2014年12月4日至2017年3月22日期间，廖耀明分8次支付了房租11200元给付新福；2015年2月18日廖耀明支付了围墙款2000元给付新福；2015年3月4日，廖耀明支付了付新福房屋围墙拆除费用8000元；2018年2月3日，廖耀明预付房屋装修款10000元给付新福。一审法院再查明，廖耀明系广东省佛冈县水头镇桂元村村民，付新福、付智超系广东省乳源瑶族自治县乳城镇鲜明村委会下洞村村民。付新福与付智超是父子关系。经韶关中一资产评估事务所评估，已建好的涉案房屋在评估基准日（2017年12月31日）的市场价值为395080元；经广东博邦资产土地房地产评估公司评估，涉案已拆除的房屋及附属物在评估基准日（2015年4月）的市场价值为224567元。一审法院认为，从廖耀明提供的《建房合作协议》的内容分析，付新福出土地、廖耀明出资，因此，本案系农村合作建房合同纠纷。本案争议的焦点为：一是付智超是否是本案适格的被告；二是涉案《建房合作协议》是否有效；三是关于《资产评估报告》《房地产评估报告》是否可以作为本案赔偿损失的依据；四是廖耀明请求付新福、付智超按涉案房屋评估确定市场价值赔偿经济损失是否符合法律规定；五是廖耀明请求付新福、付智超支付廖耀明先行垫付的各项费用共计66150元是否符合法律规定；六是廖耀明请求付新福、付智超退还押金100000元是否符合法律规定。针对上述争议焦点，一审法院综合评判如下：一、关于付智超是否是本案适格的被告的问题。付智超与付新福是父子关系，付智超作为完全民事行为能力人在《建房合作协议》及押金收据上签名，且对《建房合作协议》及收据本身的真实性亦未提出异议，且付智超亦已入住涉案房屋，因此，付智超是本案适格被告，其辩解于法无据，一审法院不予采信。二、关于涉案《建房合作协议》是否有效的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》“原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属‘以其他形式非法转让土地’的违法行为之一”之规定，付新福作为涉案土地的使用权人，依法应不得转让、出租或以合建形式变相转让涉案土地的使用权，涉案土地使用权连同房屋转让的，也限于本村村民。而付新福、付智超与廖耀明签订的《建房合作协议》，约定由付新福提供涉案土地，廖耀明出资建房，在房屋建成后，付新福分得楼房四套，其余楼层归廖耀明，实际上就是以合建形式变相转让付新福名下的集体土地（宅基地）的使用权，且转让的相对方超出了本村村民的范围。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，廖耀明与付新福、付智超签订的《建房合作协议》违反了法律强制性规定，应认定为无效。根据合同法第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”之规定，廖耀明、付新福、付智超于2014年4月13日签订的《建房合作协议》因违反法律强制性规定而无效，自始没有法律效力，故不存在解除的问题。因此，廖耀明请求解除其与付新福、付智超签订的《建房合作协议》于法无据，一审法院不予支持。三、关于《资产评估报告》《房地产评估报告》是否可以作为本案赔偿损失的依据。韶关中一资产评估事务所、广东博邦资产土地房地产评估公司及其鉴定人员均具备对涉案房屋的市场价值进行鉴定的资质，鉴定程序合法，结论客观、公正。且在廖耀明提出异议后，韶关中一资产评估事务所、广东博邦资产土地房地产评估公司均作出了合理的解释。廖耀明没有提供证据证明《资产评估报告》《房地产评估报告》不具有客观真实性，故《资产评估报告》《房地产评估报告》可以作为本案赔偿损失的依据。四、关于廖耀明请求付新福、付智超按涉案房屋评估确定市场价值赔偿经济损失是否符合法律规定的问题。根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，涉案《建房合作协议》无效后，廖耀明与付新福、付智超应当对各自因涉案《建房合作协议》而取得的财产承担相互返还的责任。因此，廖耀明为建造涉案房屋所投入的财产，付新福、付智超应当予以返还；付新福、付智超原有的二层旧房屋，廖耀明亦应当予以返还，但该旧房屋因新建涉案房屋已拆除，亦属于不能返还的情况，廖耀明应当折价补偿拆除旧房屋的价值给付新福、付智超。经评估，涉案已建好的房屋市场价值为395080元，被拆除的旧房屋市场价值为224567元。故廖耀明应当向付新福、付智超返还224567元，付新福、付智超应当向廖耀明返还395080元。且在本案中，未达到合同目的是因涉案房屋被行政主管部门规划为三层，不能建设八层的楼房，属于客观原因。而付新福、付智超已入住涉案房屋的第二、第三层，廖耀明并非涉案房屋所在村集体的村民，无权分得涉案房屋，故涉案房屋已实际归付新福、付智超所有，属于不能分割的情况。因此，付新福、付智超应当将其在涉案《建房合作协议》中获得的利益即涉案房屋的市场价值减去被拆除的旧房屋的市场价值170513元（395080元-224567元）来补偿廖耀明建房的损失。综上，付新福、付智超应当返还341026元（395080元-224567元+170513元）给廖耀明。五、关于廖耀明请求付新福、付智超支付廖耀明先行垫付的各项费用共计66150元是否符合法律规定的问题。在本案中，廖耀明为建造涉案房屋额外投入了拆迁费30000元、围墙款10000元、预付装修款10000元、支付房租11200元，合计61200元。现涉案《建房合作协议》无效，付新福、付智超应当退还廖耀明先行垫付的61200元给廖耀明，对廖耀明诉请超出部分一审法院不予支持。六、关于付新福、付智超是否应当退还押金100000元给廖耀明的问题。一审庭审中，付新福、付智超认可已收廖耀明100000元押金，现涉案《建房合作协议》无效，付新福、付智超应当退还押金100000元给廖耀明。因此，廖耀明请求付新福、付智超退还押金100000元的诉讼请求一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年12月25日作出（2019）粤0232民初1405号民事判决：一、限付新福、付智超于判决发生法律效力之日起十日内返还341026元给廖耀明；二、限付新福、付智超于判决发生法律效力之日起十日内返还廖耀明先行垫付的61200元给廖耀明；三、限付新福、付智超于判决发生法律效力之日起十日内返还押金100000元给廖耀明；四、驳回廖耀明的其他诉讼请求。一审案件受理费10001元，由廖耀明负担2001元，付新福、付智超负担8000元，并限于判决发生法律效力之日起十日内一次性交纳。廖耀明预交的受理费8000元，在判决发生法律效力后由一审法院予以退还。廖耀明交纳的韶关中一资产评估事务所的评估费3950元及原审交纳的房屋造价评估费15000元，由廖耀明承担。付新福交纳的广东博邦资产土地房地产评估公司的评估费1200元，由付新福、付智超承担。二审中，双方都没有提交新的证据。关于付新福、付智超二审时提出没有收取2000元围墙款，经查，廖耀明提交了一份2015年2月18日《现金支出证明单》，载明廖耀明预付围墙款2000元，付新福在收款人处签名。在一审质证时，付新福、付智超对廖耀明提交的借条、收条、收据、欠条、现金支出证明单的质证意见为：“与2018年8月31日一审开庭时的质证意见一致”，而付新福、付智超在2018年8月31日开庭时的质证意见为“没有异议”。付新福、付智超二审时没有提交证据推翻其之前的意见，因此，本院对付新福、付智超提出没有收取2000元围墙款的意见不予采纳。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。本院另查明，经韶关市建韶工程造价咨询有限公司评估，涉案房屋工程造价为455914.40元，该款项包含拆除旧房屋的费用30000元。廖耀明主张其支付的工程款为453914.40元。二审询问时，付智超陈述其没有申请新的宅基地、没有新建房屋。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。当事人共同承担开发房地产的经营风险，是认定合作开发房地产合同性质的关键。认定当事人是否共担经营风险，应当依据合同权利义务关系的内容判断。出地方不承担经营风险，只收取固定利益，包括固定数额货币、固定面积或者固定比例房屋的，应当认定为建设用地使用权转让合同。本案中，涉案《建房合作协议》虽然名为合作建房，约定付新福出地、廖耀明出资合作建房，但付新福、付智超并不承担经营风险，只分配固定面积的房屋四套，故该合同实质为建设用地使用权转让合同，而不属于合作开发房地产合同。一审法院将本案案由定为农村合作建房合同纠纷不当，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，因此本判决适用的法律为《中华人民共和国民法典》生效前的法律、司法解释。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕付新福、付智超上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、付智超是否是本案适格被告；二、付新福、付智超应向廖耀明支付的款项。一、关于付智超是否是本案适格被告的问题。付新福、付智超以涉案宅基地的权属属付新福所有，涉案房屋也不归付智超所有，付智超在涉案《建房合作协议》中没有获得任何利益为由，主张付智超不是本案适格被告。对此，本院认为，付智超在《建房合作协议》上签名，属于合同相对方，付智超与付新福为父子关系，付智超没有另行申请宅基地且已入住使用涉案房屋，因此，付智超为本案适格被告。一审判决付智超与付新福一并承担有关民事责任有事实依据，付新福、付智超上述主张理由不成立，本院不予采纳。二、关于付新福、付智超应向廖耀明支付的款项问题。对于《建房合作协议》的效力，一审法院确认无效，本院予以认同。根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案涉及财产返还、折价补偿及赔偿损失的问题，具体分析认定如下：（一）涉案房屋。付新福、付智超系基于《建房合作协议》而取得了涉案房屋的居住使用权，涉案房屋所在的宅基地使用权人为付新福，涉案房屋应归付新福、付智超居住使用，而无法归属于廖耀明。因此，付新福、付智超应向廖耀明折价补偿涉案房屋的价值。经评估，涉案房屋在评估基准日2017年12月31日的市场价值为395080元，付新福、付智超应按此数额支付给廖耀明。（二）其他有关费用。廖耀明向付新福支付了押金100000元、围墙款10000元、预付装修款10000元、房租11200元，合计131200元。此为付新福、付智超因《建房合作协议》而取得，应返还给廖耀明。廖耀明另外还支付了付新福房屋拆除费用30000元给拆除房屋的人，虽然付新福、付智超没有取得该30000元，但该款项属于拆除付新福旧房的必要费用，亦应由付新福、付智超返还给廖耀明。上述（一）（二）项合计556280元，应由付新福、付智超共同支付给廖耀明。（三）双方对损失的承担。根据合同法第五十八条的规定，合同无效的另一个法律后果是赔偿损失。凡在主观上对于合同无效有过错的一方当事人，应当赔偿对方因该合同无效而蒙受的损失。如果双方当事人均有过错，则不论发生一方受有损失或者双方都受有损失的结果，均应适用过错相抵原则，由双方根据自身过错的程度和性质，各自向对方承担相应的责任。付新福、付智超主张双方承担的过错比例为50%。对此，本院认为，在廖耀明和付新福、付智超签订《建房合作协议》时，对于涉案土地的性质和用途，《集体土地建设用地使用证》和宗地图已有明确记载。涉案土地为宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”及第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”的规定，宅基地与该集体经济组织成员的特定身份相联系，不得转让给非本集体经济组织成员。付新福、付智超在明知涉案土地不得转让给非本集体经济组织成员的情况下，仍与廖耀明签订转让合同，其过错较大。廖耀明没有考虑到涉案土地的性质及用途而签订《建房合作协议》，亦存在过错。结合双方的过错大小和损失情况，本院酌情认定付新福、付智超承担60%的责任，廖耀明承担40%的责任。双方损失分别为：1.付新福、付智超被拆除的旧房屋及附属物为其损失，经评估，该被拆除的旧房屋及附属物在评估基准日的市场价值为224567元。廖耀明承担40%的责任，即应赔偿89826.80元（224567元×40%）给付新福、付智超。2.廖耀明投入工程款与涉案房屋价值之间的差额为廖耀明的损失。经评估，涉案房屋的工程造价为455914.40元，廖耀明主张其支付了453914.40元，故以廖耀明主张的453914.40元计算。该款项包含了拆除旧房屋的费用30000元，剔除30000元后，廖耀明投入的工程款为423914.40元，其与涉案房屋价值之间的差额为28834.40元（423914.40元-395080元），付新福、付智超承担60%的责任，即应赔偿17300.64元（28834.40元×60%）给廖耀明。上述（一）（二）（三）项合计，付新福、付智超尚应支付483753.84元（556280元+17300.64元-89826.80元）给廖耀明。付新福、付智超主张其应向廖耀明返还115856.50元理由不成立，本院不予采纳。一审判决付新福、付智超返还502226元（341026元+61200元+100000元）给廖耀明不当，本院予以纠正。综上所述，付新福、付智超的上诉主张部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销乳源瑶族自治县人民法院（2019）粤0232民初1405号民事判决；二、付新福、付智超应于本判决发生法律效力之日起十日内共同支付483753.84元给廖耀明；三、驳回廖耀明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9412元，由廖耀明负担1299元，付新福、付智超负担8113元。廖耀明已向一审法院交纳10001元，一审法院应退还8702元给廖耀明；付新福、付智超应向一审法院交纳8113元。廖耀明交纳的韶关中一资产评估事务所的评估费3950元及原一审交纳的房屋造价评估费15000元，付新福交纳的广东博邦资产土地房地产评估公司的评估费1200元，合计20150元，由廖耀明负担2781元，付新福、付智超负担17369元。廖耀明多交纳的16169元，由付新福、付智超迳付给廖耀明。二审案件受理费9412元，由廖耀明负担1299元，付新福、付智超负担8113元。付新福、付智超已向本院交纳10001元，本院退还1888元给付新福、付智超；廖耀明应向本院交纳1299元。本判决为终审判决。审 判 长 刘 斌审 判 员 黄 颖 红审 判 员 梁 晓 芳二〇二一年六月十八日本件与原本核对无异书 记 员 李 娟广东省韶关市中级人民法院民事判决书（2021）粤02民终1024号上诉人（原审被告）：付新福，男，1969年4月2日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县乳城镇鲜明村委会。上诉人（原审被告）：付智超，男，1995年2月2日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县乳城镇鲜明村委会。上述二上诉人的委托诉讼代理人：傅达栗，广东韶州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖耀明，男，1968年6月8日出生，汉族，住广东省乳源瑶族自治县乳城镇洲街。委托诉讼代理人：韩东海，广东维群律师事务所律师。上诉人付新福、付智超因与被上诉人廖耀明建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服乳源瑶族自治县人民法院（2019）粤0232民初1405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人付新福、付智超及其共同委托诉讼代理人傅达栗、被上诉人廖耀明的委托诉讼代理人韩东海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付新福、付智超上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回廖耀明的诉讼请求；2.由廖耀明负担一、二审诉讼费。事实和理由：一、付智超不是本案适格的被告。本案中，付智超与廖耀明签订的《建房合作协议》约定付新福出土地、廖耀明出资金合作建房，在属于父子三人（付新福、付智聪、付智超）共有宅基地（500平方米）上建设房屋。但由于涉案房屋被行政主管部门限制为三层，最终只在付新福所有的120平方米的宅基地上建成了三层房屋，其余属于付智聪、付智超兄弟二人的宅基地依然空置。虽然付智超与付新福共同居住在涉案房屋，但涉案宅基地的权属由始至终属付新福所有，涉案房屋也不归付智超所有，付智超在涉案《建房合作协议》中并没有获得任何利益。因此，一审法院以付智超在《建房合作协议》上签名，且已入住涉案房屋为由，判决付智超承担返还所得财产的义务没有法律和事实依据。二、一审法院判决付新福、付智超向廖耀明返还341026元有误， 且不合理。首先，根据评估报告，现有三层房屋的市场价值是395080元，被拆除的旧房屋的价值是224567元，两者差额是170513元，但一审法院却错误判决付新福、付智超向廖耀明支付341026元（395080元-224567 元+170513元）。其次，本案中双方当事人均没有因合同取得任何财产及利益，双方因该合同的无效均产生了不同程度的损失。双方当事人对合同无效均有过错，一审法院不应简单地以新房与被拆除房屋的价值差额来判决双方责任。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十八条的规定，法院应当把双方的损失相加（395080元+224567元+61200元）之后，再根据双方的过错比例，判决各自承担相应比例的责任。本案中，双方对合同无效的结果应当各自承担50%的责任。综上，一审判决错误，恳请二审法院支持付新福、付智超的上诉请求，维护付新福、付智超的合法权益。二审询问时，付新福、付智超补充如下理由：一、一审判决第一项，判决付新福、付智超向廖耀明返还341026元计算错误。一审法院重复计算了170513元，因此是错误的。一审法院简单地根据双方的损失差值计算付新福、付智超向廖耀明返还的金额违反法律规定，是不公平的。付新福、付智超应当向廖耀明返还的金额为：115856.50元[395080元+61200元-（395080元+224567元+61200元）/2]。廖耀明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回付新福、付智超的上诉请求。廖耀明向一审法院起诉请求：1.解除廖耀明与付新福、付智超签订的《建房合作协议》；2.判令付新福、付智超支付工程款共计453914.4元；3.判令付新福、付智超支付廖耀明先行垫付的各项费用共计66150元；4.判令付新福、付智超退还押金100000元；5.案件诉讼费由付新福、付智超负担。在重审审理过程中，廖耀明将第二项诉讼请求变更为判令付新福、付智超按涉案房屋的市场价值赔偿廖耀明的经济损失。一审法院认定事实：位于乳源瑶族自治县乳城镇鲜明村村民委员会下洞村一块宅基地的使用权人为付新福，集体土地建设用地使用证为乳集建（2008）字第00003189202320106017号，用地面积120㎡、建筑占地120㎡。2014年4月13日，廖耀明与付新福、付智超签订一份《建房合作协议》，约定：现有付新福在鲜明村村民委员会下洞村公路边自有土地一块约500㎡（包括现有一栋二层简易楼房），付新福出土地，廖耀明出资合作建好楼房；楼房建成后付新福分得楼房四套（100㎡内），大于100㎡以上按100㎡计算；楼房建成后，廖耀明一次性总共补一套房的装修费20000元给付新福；拆除付新福现有旧楼二层，廖耀明应交给付新福押金100000元，到廖耀明交付套房六十天内付新福退回押金100000元，如没有退回押金，廖耀明少交一套楼房给付新福作为抵扣押金；拆除楼房，廖耀明应补十个月房租搬迁费，每月300元计，共十个月3000元整；如有涉及该土地的纠纷，由付新福负责办理，廖耀明出相关费用，如出现政策问题双方协商解决。廖耀明与付新福分别在建房合作协议的甲方、乙方处签名捺印，付智超签名。协议签订后，2015年3月11日，付新福向有关主管部门申请办理报建手续，该报建表载明规划行政主管部门签署的意见为规划为三层，总建筑面积299㎡。2015年3月17日，乳源瑶族自治县住房和城乡规划建设局出具建设工程规划许可证，载明建设规模为三层，总建筑面积299㎡。廖耀明将涉案工程发包给案外人罗林芝承建。在庭审中，廖耀明与付新福均确认涉案房屋在2017年年底建好。现涉案建好的房屋的二层、三层由付新福、付智超使用，首层两间商铺暂时空置。廖耀明与付新福、付智超确认，2015年4月，廖耀明拆除了付新福旧的二层楼房及附属物。一审法院另查明，2014年4月14日，廖耀明支付了付新福房屋拆除费用30000元给拆除房屋的人；2014年9月29日，廖耀明支付了押金100000元给付新福、付智超，付新福、付智超出具收据给廖耀明，该收据载明，此款一年内做订金，一年后退回给廖耀明；2014年12月4日至2017年3月22日期间，廖耀明分8次支付了房租11200元给付新福；2015年2月18日廖耀明支付了围墙款2000元给付新福；2015年3月4日，廖耀明支付了付新福房屋围墙拆除费用8000元；2018年2月3日，廖耀明预付房屋装修款10000元给付新福。一审法院再查明，廖耀明系广东省佛冈县水头镇桂元村村民，付新福、付智超系广东省乳源瑶族自治县乳城镇鲜明村委会下洞村村民。付新福与付智超是父子关系。经韶关中一资产评估事务所评估，已建好的涉案房屋在评估基准日（2017年12月31日）的市场价值为395080元；经广东博邦资产土地房地产评估公司评估，涉案已拆除的房屋及附属物在评估基准日（2015年4月）的市场价值为224567元。一审法院认为，从廖耀明提供的《建房合作协议》的内容分析，付新福出土地、廖耀明出资，因此，本案系农村合作建房合同纠纷。本案争议的焦点为：一是付智超是否是本案适格的被告；二是涉案《建房合作协议》是否有效；三是关于《资产评估报告》《房地产评估报告》是否可以作为本案赔偿损失的依据；四是廖耀明请求付新福、付智超按涉案房屋评估确定市场价值赔偿经济损失是否符合法律规定；五是廖耀明请求付新福、付智超支付廖耀明先行垫付的各项费用共计66150元是否符合法律规定；六是廖耀明请求付新福、付智超退还押金100000元是否符合法律规定。针对上述争议焦点，一审法院综合评判如下：一、关于付智超是否是本案适格的被告的问题。付智超与付新福是父子关系，付智超作为完全民事行为能力人在《建房合作协议》及押金收据上签名，且对《建房合作协议》及收据本身的真实性亦未提出异议，且付智超亦已入住涉案房屋，因此，付智超是本案适格被告，其辩解于法无据，一审法院不予采信。二、关于涉案《建房合作协议》是否有效的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”国家土地管理局《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》“原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属‘以其他形式非法转让土地’的违法行为之一”之规定，付新福作为涉案土地的使用权人，依法应不得转让、出租或以合建形式变相转让涉案土地的使用权，涉案土地使用权连同房屋转让的，也限于本村村民。而付新福、付智超与廖耀明签订的《建房合作协议》，约定由付新福提供涉案土地，廖耀明出资建房，在房屋建成后，付新福分得楼房四套，其余楼层归廖耀明，实际上就是以合建形式变相转让付新福名下的集体土地（宅基地）的使用权，且转让的相对方超出了本村村民的范围。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，廖耀明与付新福、付智超签订的《建房合作协议》违反了法律强制性规定，应认定为无效。根据合同法第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”之规定，廖耀明、付新福、付智超于2014年4月13日签订的《建房合作协议》因违反法律强制性规定而无效，自始没有法律效力，故不存在解除的问题。因此，廖耀明请求解除其与付新福、付智超签订的《建房合作协议》于法无据，一审法院不予支持。三、关于《资产评估报告》《房地产评估报告》是否可以作为本案赔偿损失的依据。韶关中一资产评估事务所、广东博邦资产土地房地产评估公司及其鉴定人员均具备对涉案房屋的市场价值进行鉴定的资质，鉴定程序合法，结论客观、公正。且在廖耀明提出异议后，韶关中一资产评估事务所、广东博邦资产土地房地产评估公司均作出了合理的解释。廖耀明没有提供证据证明《资产评估报告》《房地产评估报告》不具有客观真实性，故《资产评估报告》《房地产评估报告》可以作为本案赔偿损失的依据。四、关于廖耀明请求付新福、付智超按涉案房屋评估确定市场价值赔偿经济损失是否符合法律规定的问题。根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，涉案《建房合作协议》无效后，廖耀明与付新福、付智超应当对各自因涉案《建房合作协议》而取得的财产承担相互返还的责任。因此，廖耀明为建造涉案房屋所投入的财产，付新福、付智超应当予以返还；付新福、付智超原有的二层旧房屋，廖耀明亦应当予以返还，但该旧房屋因新建涉案房屋已拆除，亦属于不能返还的情况，廖耀明应当折价补偿拆除旧房屋的价值给付新福、付智超。经评估，涉案已建好的房屋市场价值为395080元，被拆除的旧房屋市场价值为224567元。故廖耀明应当向付新福、付智超返还224567元，付新福、付智超应当向廖耀明返还395080元。且在本案中，未达到合同目的是因涉案房屋被行政主管部门规划为三层，不能建设八层的楼房，属于客观原因。而付新福、付智超已入住涉案房屋的第二、第三层，廖耀明并非涉案房屋所在村集体的村民，无权分得涉案房屋，故涉案房屋已实际归付新福、付智超所有，属于不能分割的情况。因此，付新福、付智超应当将其在涉案《建房合作协议》中获得的利益即涉案房屋的市场价值减去被拆除的旧房屋的市场价值170513元（395080元-224567元）来补偿廖耀明建房的损失。综上，付新福、付智超应当返还341026元（395080元-224567元+170513元）给廖耀明。五、关于廖耀明请求付新福、付智超支付廖耀明先行垫付的各项费用共计66150元是否符合法律规定的问题。在本案中，廖耀明为建造涉案房屋额外投入了拆迁费30000元、围墙款10000元、预付装修款10000元、支付房租11200元，合计61200元。现涉案《建房合作协议》无效，付新福、付智超应当退还廖耀明先行垫付的61200元给廖耀明，对廖耀明诉请超出部分一审法院不予支持。六、关于付新福、付智超是否应当退还押金100000元给廖耀明的问题。一审庭审中，付新福、付智超认可已收廖耀明100000元押金，现涉案《建房合作协议》无效，付新福、付智超应当退还押金100000元给廖耀明。因此，廖耀明请求付新福、付智超退还押金100000元的诉讼请求一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年12月25日作出（2019）粤0232民初1405号民事判决：一、限付新福、付智超于判决发生法律效力之日起十日内返还341026元给廖耀明；二、限付新福、付智超于判决发生法律效力之日起十日内返还廖耀明先行垫付的61200元给廖耀明；三、限付新福、付智超于判决发生法律效力之日起十日内返还押金100000元给廖耀明；四、驳回廖耀明的其他诉讼请求。一审案件受理费10001元，由廖耀明负担2001元，付新福、付智超负担8000元，并限于判决发生法律效力之日起十日内一次性交纳。廖耀明预交的受理费8000元，在判决发生法律效力后由一审法院予以退还。廖耀明交纳的韶关中一资产评估事务所的评估费3950元及原审交纳的房屋造价评估费15000元，由廖耀明承担。付新福交纳的广东博邦资产土地房地产评估公司的评估费1200元，由付新福、付智超承担。二审中，双方都没有提交新的证据。关于付新福、付智超二审时提出没有收取2000元围墙款，经查，廖耀明提交了一份2015年2月18日《现金支出证明单》，载明廖耀明预付围墙款2000元，付新福在收款人处签名。在一审质证时，付新福、付智超对廖耀明提交的借条、收条、收据、欠条、现金支出证明单的质证意见为：“与2018年8月31日一审开庭时的质证意见一致”，而付新福、付智超在2018年8月31日开庭时的质证意见为“没有异议”。付新福、付智超二审时没有提交证据推翻其之前的意见，因此，本院对付新福、付智超提出没有收取2000元围墙款的意见不予采纳。对于一审法院认定的事实，本院予以确认。本院另查明，经韶关市建韶工程造价咨询有限公司评估，涉案房屋工程造价为455914.40元，该款项包含拆除旧房屋的费用30000元。廖耀明主张其支付的工程款为453914.40元。二审询问时，付智超陈述其没有申请新的宅基地、没有新建房屋。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。当事人共同承担开发房地产的经营风险，是认定合作开发房地产合同性质的关键。认定当事人是否共担经营风险，应当依据合同权利义务关系的内容判断。出地方不承担经营风险，只收取固定利益，包括固定数额货币、固定面积或者固定比例房屋的，应当认定为建设用地使用权转让合同。本案中，涉案《建房合作协议》虽然名为合作建房，约定付新福出地、廖耀明出资合作建房，但付新福、付智超并不承担经营风险，只分配固定面积的房屋四套，故该合同实质为建设用地使用权转让合同，而不属于合作开发房地产合同。一审法院将本案案由定为农村合作建房合同纠纷不当，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，因此本判决适用的法律为《中华人民共和国民法典》生效前的法律、司法解释。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将围绕付新福、付智超上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。针对各方当事人在二审中的诉辩意见，本案争议焦点是：一、付智超是否是本案适格被告；二、付新福、付智超应向廖耀明支付的款项。一、关于付智超是否是本案适格被告的问题。付新福、付智超以涉案宅基地的权属属付新福所有，涉案房屋也不归付智超所有，付智超在涉案《建房合作协议》中没有获得任何利益为由，主张付智超不是本案适格被告。对此，本院认为，付智超在《建房合作协议》上签名，属于合同相对方，付智超与付新福为父子关系，付智超没有另行申请宅基地且已入住使用涉案房屋，因此，付智超为本案适格被告。一审判决付智超与付新福一并承担有关民事责任有事实依据，付新福、付智超上述主张理由不成立，本院不予采纳。二、关于付新福、付智超应向廖耀明支付的款项问题。对于《建房合作协议》的效力，一审法院确认无效，本院予以认同。根据合同法第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本案涉及财产返还、折价补偿及赔偿损失的问题，具体分析认定如下：（一）涉案房屋。付新福、付智超系基于《建房合作协议》而取得了涉案房屋的居住使用权，涉案房屋所在的宅基地使用权人为付新福，涉案房屋应归付新福、付智超居住使用，而无法归属于廖耀明。因此，付新福、付智超应向廖耀明折价补偿涉案房屋的价值。经评估，涉案房屋在评估基准日2017年12月31日的市场价值为395080元，付新福、付智超应按此数额支付给廖耀明。（二）其他有关费用。廖耀明向付新福支付了押金100000元、围墙款10000元、预付装修款10000元、房租11200元，合计131200元。此为付新福、付智超因《建房合作协议》而取得，应返还给廖耀明。廖耀明另外还支付了付新福房屋拆除费用30000元给拆除房屋的人，虽然付新福、付智超没有取得该30000元，但该款项属于拆除付新福旧房的必要费用，亦应由付新福、付智超返还给廖耀明。上述（一）（二）项合计556280元，应由付新福、付智超共同支付给廖耀明。（三）双方对损失的承担。根据合同法第五十八条的规定，合同无效的另一个法律后果是赔偿损失。凡在主观上对于合同无效有过错的一方当事人，应当赔偿对方因该合同无效而蒙受的损失。如果双方当事人均有过错，则不论发生一方受有损失或者双方都受有损失的结果，均应适用过错相抵原则，由双方根据自身过错的程度和性质，各自向对方承担相应的责任。付新福、付智超主张双方承担的过错比例为50%。对此，本院认为，在廖耀明和付新福、付智超签订《建房合作协议》时，对于涉案土地的性质和用途，《集体土地建设用地使用证》和宗地图已有明确记载。涉案土地为宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农村集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”及第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”的规定，宅基地与该集体经济组织成员的特定身份相联系，不得转让给非本集体经济组织成员。付新福、付智超在明知涉案土地不得转让给非本集体经济组织成员的情况下，仍与廖耀明签订转让合同，其过错较大。廖耀明没有考虑到涉案土地的性质及用途而签订《建房合作协议》，亦存在过错。结合双方的过错大小和损失情况，本院酌情认定付新福、付智超承担60%的责任，廖耀明承担40%的责任。双方损失分别为：1.付新福、付智超被拆除的旧房屋及附属物为其损失，经评估，该被拆除的旧房屋及附属物在评估基准日的市场价值为224567元。廖耀明承担40%的责任，即应赔偿89826.80元（224567元×40%）给付新福、付智超。2.廖耀明投入工程款与涉案房屋价值之间的差额为廖耀明的损失。经评估，涉案房屋的工程造价为455914.40元，廖耀明主张其支付了453914.40元，故以廖耀明主张的453914.40元计算。该款项包含了拆除旧房屋的费用30000元，剔除30000元后，廖耀明投入的工程款为423914.40元，其与涉案房屋价值之间的差额为28834.40元（423914.40元-395080元），付新福、付智超承担60%的责任，即应赔偿17300.64元（28834.40元×60%）给廖耀明。上述（一）（二）（三）项合计，付新福、付智超尚应支付483753.84元（556280元+17300.64元-89826.80元）给廖耀明。付新福、付智超主张其应向廖耀明返还115856.50元理由不成立，本院不予采纳。一审判决付新福、付智超返还502226元（341026元+61200元+100000元）给廖耀明不当，本院予以纠正。综上所述，付新福、付智超的上诉主张部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销乳源瑶族自治县人民法院（2019）粤0232民初1405号民事判决；二、付新福、付智超应于本判决发生法律效力之日起十日内共同支付483753.84元给廖耀明；三、驳回廖耀明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9412元，由廖耀明负担1299元，付新福、付智超负担8113元。廖耀明已向一审法院交纳10001元，一审法院应退还8702元给廖耀明；付新福、付智超应向一审法院交纳8113元。廖耀明交纳的韶关中一资产评估事务所的评估费3950元及原一审交纳的房屋造价评估费15000元，付新福交纳的广东博邦资产土地房地产评估公司的评估费1200元，合计20150元，由廖耀明负担2781元，付新福、付智超负担17369元。廖耀明多交纳的16169元，由付新福、付智超迳付给廖耀明。二审案件受理费9412元，由廖耀明负担1299元，付新福、付智超负担8113元。付新福、付智超已向本院交纳10001元，本院退还1888元给付新福、付智超；廖耀明应向本院交纳1299元。本判决为终审判决。审 判 长 刘 斌审 判 员 黄 颖 红审 判 员 梁 晓 芳二〇二一年六月十八日本件与原本核对无异书 记 员 李 娟