广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1881民初2400号原告：曾庆艺，男，汉族，1981年8月18日出生，英德市人，个体户，住英德市。被告：英德市宏润房地产开发有限公司，所在地：英德市英城碧桂路99号综合楼114室。法定代表人：梁硕。委托代理人：于长兴，公司员工。原告曾庆艺诉被告英德市宏润房地产开发有限公司（以下简称宏润房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本案于2021年4月9日立案受理后，依法由审判员廖明阳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾庆艺、被告宏润房地产公司委托代理人于长兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、请求法院判决被告在2021年4月30日前整改修复好商品房查验不合格的项目并交付原告验收使用。2、根据双方签订的商品房买卖合同逾期交付责任，请求法院判决被告支付原告购买碧桂园云璟2号楼首层商铺06号自2020年11月1日起，暂计至2021年4月30日共181天的商铺违约金人民币共28197元（按合同每日万分之3计）。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年12月12日与被告双方签订了编号为2018121243196938商品房买卖合同，原告向被告购买英德市房产、建筑面积为48.82平方米，成交价分别为11022.18元，房产交付时间与购房合同约定时间2020年10月30日。原告2020年10月30日收到被告收楼通知书后，原告和被告前往商品房收楼过程中发现几处问题，地面楼板钢筋裸露、墙体与地板渗水、门面外墙交付与设计图纸不一致、铝窗和玻璃门安装不合格，要求被告整改修复好问题后再通知原告收楼。然而原告等了半个月都没收到被告整改修复好后的收楼通知，于是原告打电话咨询被告说在整改修复中，但是原告每次前往现场发现被告任何问题都没有去跟进处理，墙体与地板渗水越来越严重。到2021年4月8日原告反复多次询问被告整改修复进度，但无果被告一直拖延。最近导致门的把手也不见了，之前问题也没处理，打电话沟通后说会重新安装新的，但前几天过去发现安装了一个旧的生锈变形的使用过的上去。实在是没精力和被告耗下去了。由于原告急需商铺验收交付使用，也对被告的处理态度失去了信心。所以请求法院判决被告在2021年4月30日前整改修复好商品房查验不合格的项目并交付原告验收使用。为维护原告的合法权益，现特具本状，诉诸法院，希望贵院依法判准原告的诉讼请求。庭审中，原告变更、增加诉讼请求：第一项变更要求被告在2021年5月31日前维修好交付使用。第二项的违约金，是按照合同约定的每日万分之三计算的，变更算至2021年5月31日共212天的违约金33026元；第三项的租金损失，按照约80元一平方米，48.85方，每月4000元，计7个月，共28000元。原告向本院提交的证据如下：1：商品房买卖合同；2、碧桂园集团通用机打收据；3、收楼通知书；4、被告企业信息。5、与被告沟通记录。补充提交证据六：照片打印件21张，证明房屋的漏水情况。被告宏润房地产公司答辩称,一、案涉商品房在合同约定的交付之日届满前已办理了竣工验收备案手续，并取得了房屋测绘报告，完全达到了交付条件。2018年12月12日，被告（出卖人）与原告（买受人）签署编号为2018121243196938的《商品房买卖合同》原告向被告购买位于英德市。合同第九条约定，案涉商品房的交付条件为；1、已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定，被告应在2020年10月30日之前将案涉商品房交付给原告使用。根据被告提交的编号为ＧＤ－Ｅ1-916001号的《单位（子单位）工程竣工验收备案表》，案涉商品房已经于2020年8月6日在英德市住建部门办理了竣工验收备案手续；根据被告提交的《房屋测量报告》，案涉商品房已于2020年7月2日取得了有资质的测绘机构出具的房屋测绘报告。上述证据证明案涉商品房在交付之日届满前就完全达到了合同约定的交付条件，可以交付给原告使用。二、原告在起诉状中陈述的案涉商品房的质量问题与事实相比有所夸大，案涉商品房并不存在影响使用的质量问题。原告在起诉状中陈述案涉商品房存在地面楼板钢筋裸露、墙体与地板渗水、门面外墙交付与设计图纸不一致、铝窗和玻璃门安装不合格等严重的质量问题，导致无法正常使用。原告的上述陈述有所夸大，与事实并不相符。事实上，原告陈述的所谓钢筋裸露问题只是单独一小段钢筋突出，被告已经将该小段钢筋切除。原告陈述的渗水问题只是墙角小范围的渗水，被告已经将前述小范围渗水问题修复完毕。至于原告陈述的门面外墙交付与设计图纸不一致、铝窗和玻璃门安装不合格的所谓质量问题，完全属于原告单方猜测，与事实并不相符。案涉商品房已经通过了竣工验收，即使存在个别瑕疵，根本不影响原告的使用。三、被告依约在合同约定的交付之日向原告交付案涉商品房，但原告无合理、正当理由拒绝接收商品房，在此情形下，案涉商品房视为已经按期交付，被告无需承担任何逾期交付责任。2018年12月12日，被告与原告签署《商品房买卖合同补充协议》，对合同中的有关事项进行了补充约定。补充协议第四条第5款约定，案涉商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，原告有权要求保修，被告应负责保修并承担保修费用，原告因此拒绝收楼的，不视为被告逾期交楼。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条明文规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担，买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”，换言之，买受人无正当理由拒绝收楼的，视为出卖人按期交楼。合同约定的交付日期届满前，被告已向原告寄发《期楼收楼通知书》，告知原告案涉商品房已达到交付条件，被告可依约向原告交付案涉商品房。但原告在验收楼时以案涉商品房存在的个别瑕疵为由拒绝接收案涉商品房。被告此后多次通知原告来收楼，原告均置之不理。前文已述，案涉商品房已经办理了竣工验收备案手续，即使存在个别瑕疵，根本不存在影响使用。原告拒绝接收涉案涉商品房的抗辩理由并不成立。被告出售的商品房完全达到交付条件，无论是依据合同及其补充协议的约定还是依据最高院司法解释的规定，均视为被告已经按期交楼。原告应自行承担逾期收楼的不利后果，被告无需承担任何逾期交付责任。四、即使案涉商品房在交付时存在个别瑕疵，但这并不影响原告正常使用，原告完全可以先收楼再要求被告承担保修责任，收楼后原告的合法权益不会受到损害。退一步说，即使案涉商品房在合同约定的交付之日存在个别瑕疵，这些瑕疵亦不影响使用。从常理上分析，案涉商品房涉及到多个分部工程和子工程，个别部位出现瑕疵也属正常。况且，收楼后被告仍然需要承担保修责任，并不是原告一收楼，被告的义务和责任就免除了。原告完全可以先收楼再要求被告承担保修责任，收楼后原告的合法权益丝毫不会受到任何损害。只要不存在严重影响正常使用的质量问题，原告理应接收案涉商品房。如买受人以任何瑕疵为由均可以拒绝接收商品房，那么，商品房毁损、灭失的风险将会无限期转移给出卖人，这样将替不合理地加重出卖人的责任，对出卖人显属不公，商品房买卖正常的交易秩序也会受到极大损害。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告向法院提交证据如下：1、《商品房买卖合同》，证明1、2018年12月12日，原告向被告购买位于英德市，合同对原、被告双方的权利义务进行了明确约定。2、合同第九条约定，涉案商品房的交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。3、合同第十一条第一款约定，被告应当在2020年10月30日前将涉案商品房交付给原告使用。4、合同第十一条第三款第3项约定，由于原告原因导致案涉商品房未能按期交付的，视为被告已经按期交房。2、《商品房买卖合同补充协议》，证明补充协议第四条第5款约定，案涉商品房存在除地基基础和主体结构，导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，原告有权要求保修，被告应负责保修并承担保修费用，原告因此拒绝收楼的，不视为被告逾期交楼。3、编号为ＧＤ-Ｅ1-916001号的《单位（子单位）工作竣工验收备案表》；证明涉案商品房于2020年8月6日办理了竣工验收备案，在合同约定的交付时间之前竣工验收合格，达到了交付条件。4、广西创字测绘地理信息科技有限公司于2020年7月2日出具的《房屋测量报告》，证明涉案商品房在合同约定的支付时间之前取得了房屋测绘报告，达到了交付条件。本院经审理认定如下事实：2018年12月12日，原告曾庆艺（买受人）与被告宏润房地产公司（出卖人）签署编号为2018121243196938的《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于英德市，建筑面积为48.82平方米，总价款519365元。合同主要内容：第九条约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2020年10月30日前向买受人交付该商品房……（三）查验房屋。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；（2）管道堵塞；（3）门窗翘裂、五金件损坏；（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）视为出卖人已按期交付该商品房”。合同第十二条逾期交付责任：“除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.本条未尽事宜详见本合同附件十一补充协议书第五条的约定，如本条与附件十一约定内容不一致的，以附件十一约定内容为准”。附件十一“补充协议”第四条“关于该商品房交付条件与交接手续”中“……。5.买受人查验的该商品房存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人。出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在与合同约定标准不一致的问题，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日人民币伍拾元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，不按合同第十一条第（三）款第2项的约定履行，按本条约定：针对商品房存在前述问题，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼”。签订合同后，原告依约履行了所有的合同义务，付清了全部购房款，被告于约定的交付日期前寄出《期楼收楼通知书》给原告，但因原告查验案涉房屋时发现涉案房屋地面楼板钢筋裸露、墙体与地板渗水、门面外墙交付与设计图纸不一致、铝窗和玻璃门安装不合格，要求被告整改修复好问题后再收楼。经被告多次修复，现原告反映的房屋主要质量问题即墙体与地板渗水至本案开庭时仍未修复。2021年6月8日原告曾庆艺向本院提交“维修确认书”确认：2021年6月8日经原告现场确认地面墙面渗水问题已经基本处理好。原告至今没有办理收楼手续。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》和附件一至十一系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，是合法有效的合同，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。在履行合同过程中，原告已按合同约定向被告支付了合同价款，被告亦于约定的交付日期前取得了建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，即具备了合同约定的交付条件。关于原告请求被告在2021年5月31日前修复好商品房查验不合格的项目并交付原告验收使用的问题。对于仍未保修好的项目，主要是墙体与地板渗水问题，被告应采取积极措施尽快予以解决。2021年6月8日原告曾庆艺向本院提交“维修确认书”确认：2021年6月8日经原告现场确认地面墙面渗水问题已经基本处理好。因此，对于保修的项目至今已得到基本解决，不需再予以处理（判决确认）。本案另一争议焦点即被告是否承担逾期交付违约责任的问题。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，案涉房屋的交付期限为2020年10月30日前，交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。双方还于补充协议中进一步约定，商品房存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应修复后交付并承担修复期间的逾期交楼责任；商品房存在与合同约定标准不一致的问题，出卖人应更换并按每日五十元补偿房屋使用损失，无需承担逾期交楼责任；商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与本合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，出卖人应负责保修并赔偿买受人的实际经济损失，买受人不能因此拒绝收楼。根据上述合同约定，在案涉房屋符合法定交付条件下，查验发现的地面楼板钢筋裸露、墙体与地板渗水、门面外墙交付与设计图纸不一致、铝窗和玻璃门安装不合格等并非房屋主体质量问题，根据补充协议约定“按本条约定：针对商品房存在前述问题，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼”。原告有权要求保修、更换，如因此给原告造成损失的，还可以请求赔偿原告的实际损失。现原告请求被告承担逾期交楼违约金，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。关于原告在庭审中增加的要求被告赔偿修复期间的7个月的租金损失28000元的问题。由于被告交付的涉案房屋存在墙体与地板渗水、地面楼板钢筋裸露、铝窗和玻璃门安装不合格等质量问题，且至本案开庭审理时墙体与地板渗水问题尚未根本解决，对原告正常使用房屋（自用或出租）造成严重影响，根据补充协议的约定，原告有权请求被告赔偿实际损失。对于损失计算的标准即租金参照同地段每平米80元，原、被告均无异议，本院予以确认实际损失即每月租金为3908元（48.85㎡×80元/㎡）。对于损失计算的时间，根据合同约定，应给予被告60天的合理的修复时间。因此，损失时间应扣减二个月即计算至2021年5月底共5个月。实际损失为19540元（3908元×5个月），本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十三条、第五百八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十条的规定，判决如下：一、被告英德市宏润房地产开发有限公司赔偿给原告曾庆艺使用房屋损失19540元。此款项限被告于本判决发生法律效力之日起十五日内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费602.46元（原告已预交），由被告英德市宏润房地产开发有限公司负担210元，原告负担392.46元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  廖明阳二〇二一年六月二十九日书记员  赖静君附：本案适用的法律法规《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十二条【瑕疵履行违约责任】履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第五百八十三条【违约损害赔偿责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第五百八十四条【损害赔偿范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）》第十条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。