四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0402民初2553号原告：赵丹，男，1980年5月16日生，汉族，住攀枝花市东区。原告委托诉讼代理人：陈书彦，四川攀法律师事务所律师，执业证号：15104201210267809。原告委托诉讼代理人：王晶，四川攀法律师事务所律师，执业证号：15104201610548122。被告：攀枝花阳城金海房地产开发有限公司，住所地：攀枝花东区机场路96号，统一社会信用代码：91510400567622329T。法定代表人：马旭，董事长。委托诉讼代理人：万官典，男，1990年6月5日生，汉族，系攀枝花阳城金海房地产开发有限公司职工。原告赵丹与被告攀枝花阳城金海房地产开发有限公司（简称:阳城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵丹的委托诉讼代理人陈书彦、王晶，被告阳城公司的委托诉讼代理人万官典到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵丹向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期为原告办理房屋不动产权证书的违约金10869.09元；2、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买其开发的金域阳光商品房一套，房屋总价款377399元；合同签订后，原告依约履行了交付房款及税费等合同义务；并约定买受人在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书，逾期则出卖人承担违约责任。被告应当在房屋竣工时，即2015年5月22日将案涉房屋交付原告，从2015年5月22日起计算540日，被告就应于2016年11月12日前向原告交付房屋所有权证，原告于2017年8月28日取得房屋所有权证书，按照合同约定被告实际逾期违约天数为288天,应承担逾期违约金为10869.09元（377399×288天×0.0001）。双方协商不成，原告遂诉至法院。原告围绕诉讼请求提交了《商品房买卖合同》及补充协议、税收缴款书(契税)、《四川省增值税普通发票》、缴纳房款收据2张、房屋专项维修基金、物业费首次缴费收据等书证，用于证明当事人双方签订合同、原告收房时间、违约金起止时间及计算金额与依据的情况。该《商品房买卖合同》的第二十条关于产权登记条款第（二）项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理”。第2种方式即为：“买受人不退房，出卖人按日计算向买受人支付已支付房款的万分之一的违约金，起算日为逾期之日起至买受人实际取得房屋产权登记之日止”。上述证据，被告阳城公司质证对其真实性无异议。被告阳城公司辩称，1、被告逾期办证系多方面的客观原因造成，主要是2016年国土部门成立不动产登记中心，对原国土和房管局的部分职能进行整合，其中涉及房屋信息资料的录入需要重建，同时相关递证后何时发证则完全不在被告可控范围之内；2、被告可能存在拖延交纳办证所需要的契税、房屋维修金、《个人及家庭房屋登记记录表》等办证相关材料及与原告联系不畅的行为，导致办证的当然延迟；3、相关司法解释明确规定对于违约金的计算，原则上是以不超过实际经济损失30%为准，原告在并没产生经济损失和未考虑过错程度以及合同履行情况的前提下要求支付过高的违约金，有失“合同法”立法本意。即便存在被告逾期办证，也应对诉请主张的违约金的具体金额依照有关司法解释予以扣减。4、本案系群体性纠纷，不宜仅考虑单方面业主的一纸诉请而不顾案件本身实际情况，而应充分平衡各方利益，综合考虑社会效果等因素，妥善整体解决，以形成良好的经济、社会向导。因此，被告金海公司未违约，也不认可原告的诉讼请求，望依法根据案件存在的实际情况及逾期办证原因予以驳回原告的全部诉讼请求。被告未提供证据。经审查，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人双方其他争议的事实，通过对证据质证、认证和审查判断，分析为：1、被告提出原告存在拖延交纳办证相关材料及与原告联系不畅的意见，未有证据证实，不予采纳；被告在约定交房期限前交房，视为积极履行合同义务之行为；2、被告提交的《公告》、《关于协调解决商品房预告及抵押预告登记的紧急请示》，从文本发布时间上来看，不能够证明与本案中涉及的办证期限相关联，不予采信;3、违约金是否过高应以非违约方的实际损失为判断基础。原告坚持主张违约金约定合理，但未提交证据证实实际损失，这足以让被告对实际损失产生合理怀疑，因而原告应承担其举证不能的责任。因此，被告提出违约金过高的抗辩意见，予以采纳;4、原告主张按房屋竣工时间2015年5月22日为交房时间计算违约金的主张，缺乏事实依据，不予采纳。根据上述当事人双方的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年6月25日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告方以377399元的价格向被告方购买位于攀枝花市东区；约定被告方应在2015年5月31日前向原告方交付该商品房，并约定在商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人按买受人已支付房款的万分之一日息向买受人支付违约金，起算日为逾期之日起至买受人实际取得房屋产权登记之日止。被告按约将案涉房屋交付给原告，但未按约定期限办理并向原告交付房屋权属证书；2015年5月30日，被告将案涉房屋交付给原告；2016年8月16日，原告方取得缴纳购房款377497元销售不动产统一发票。2017年8月28日，原告方取得房屋权属证书，证书编号为：川（2017）攀枝花市不动产权第0018495号。综上，本院确定的违约时间应为2016年11月20日至2017年8月28日期间共计281天，违约金计算为10607.67元（377497元×0.0001×281天）。本院认为，原告与阳城公司的争议焦点主要归于阳城公司是否构成违约。根据查明的事实及合同约定条款，阳城公司作为出卖人未能及时、有效地办理产权证书，致使原告没能够在合同约定期限内取得房屋所有权证书，存在过失，应当按照约定承担违约责任。阳城公司以各种原因抗辩不构成违约的意见，不予采纳；对于违约金的赔付，法律规定是坚持以“补偿为主，惩罚为辅”原则。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和相关司法解释均规定违约金数额应以实际损失为参考基础，如违约金主张金额过分脱离实际损失，视为双方权利义务的不对等，有违公平原则。因此，原告的违约金10607.67元的数额，基于原告未有证据证明其产生实际损失的前提下，考虑到阳城公司积极交房而并非恶意延期办证的客观情况，予以减少至6364.60元（10607.67元×60%）较为公平适当。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限攀枝花阳城金海房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性支付赵丹逾期办证违约金6364.60元；二、驳回赵丹的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36元，由攀枝花阳城金海房地产开发有限公司负担（此款已由赵丹垫付，由攀枝花阳城金海房地产开发有限公司在履行上述给付义务时连同此款一并支付给赵丹）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  吕艳荣二〇一八年七月二十四日书记员  游明花