江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民终1303号上诉人（原审原告）：南京威皇金属科技有限公司，住所地南京市秦淮区宏光路118号。法定代表人：黄飞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄厚平，上海申浩（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈婷婷，上海申浩（南京）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：丹阳市安定机械有限公司，住所地丹阳市丹北镇后巷中心大街东侧（原江南工具厂内）。法定代表人：韩方同，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕品，江苏定典律师事务所律师。上诉人南京威皇金属科技有限公司（以下简称威皇公司）因与被上诉人丹阳市安定机械有限公司（以下简称安定公司）排除妨害纠纷一案，不服江苏省丹阳市人民法院（2020）苏1181民初4357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。威皇公司上诉请求：撤销原判，依法改判安定公司支付自2019年1月1日起至2020年6月30日的房租300960元，并继续承担至实际搬出之日每日384元的房租，并自起诉之日起至实际搬出日以300690元为基数，按银行同期贷款利率计算利息。事实和理由：在威皇公司不知情的情况下，安定公司与原房主丹阳市江南工具有限公司（以下简称江南公司）于2019年1月1日签订《工业厂房租赁合同》，擅自将威皇公司名下的房产进行出租使用，且经催告后拒不搬出，严重侵犯威皇公司的合法权益。安定公司以厂房显眼处有“江南工具”标识为由认为江南工具厂对涉案房屋具有处分权，理由牵强。安定公司签订合同之时未尽到合理的审查义务，且不排除其与江南公司有恶意串通损害威皇公司合法权益的嫌疑。因此，安定公司具有重大过错，除排除妨害、停止侵害外，还应当赔偿威皇公司相应的使用、收益损失。被上诉人安定公司辩称：1.安定公司在签订涉案房产租赁合同时，威皇公司虽已经取得涉案房产的所有权，但是未在任何位置设置关于该公司的标识或厂牌，反而在租赁厂房正前方的屋顶上有非常醒目的江南工具字样，安定公司据此与江南公司的法定代表人蒋宏伟签订了房屋租赁合同并支付了两年的房屋租金。且在该租赁合同签订之前，威皇公司还与原江南公司的法定代表人签订了房屋回购合同，约定威皇公司将包括涉案房屋的所有拍卖所得房产以约定的价格卖给原江南公司的法定代表人蒋宏伟，蒋宏伟也按约支付了部分的回购款。故无论从善意第三人角度还是从威皇公司的意思表示的角度，原江南公司的法定代表人具有自行使用出租涉案房屋的权利。2.安定公司在租赁过程中与威皇公司就房屋买卖问题进行多次协商，并最终达成协议，故威皇公司对其租赁、使用涉案房屋属于明知的状态，而未提出异议。2019年因威皇公司违反约定拒不履行合同约定的办理房产证的义务，双方发生诉讼，威皇公司一审败诉后，提出本次诉讼，属于恶意诉讼。3.安定公司已经按合同约定向江南公司法定代表人支付了相应的租金，并在威皇公司起诉后多次表示愿意在2020年底搬出诉争房产，并实际在2020年12月30日向江南公司的法定代表人返还该房产。综上，驳回威皇公司的上诉请求，并修正一审判决中判令安定公司自2021年1月1日起支付房屋租金的条款。威皇公司向一审法院起诉请求：1.确认安定公司与江南公司签订的工业厂房租赁合同无效，判令安定公司立即搬出侵占的厂房并将厂房恢复至租赁前的原状；2.判令安定公司支付自2019年1月1日起至2020年6月30日的房屋租金300960元，并继续承担至实际搬出之日按每平方米每月10元计算的房屋租金及自起诉之日起至实际搬出之日以300960元为基数，按银行同期贷款利率计算的利息；3.判令安定公司按每棵2000元赔偿威皇公司香樟树损失合计1万元；4.判令本案律师费及诉讼费用由安定公司承担。一审法院认定事实：威皇公司于2017年8月15日通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得拍卖标的物，即丹阳市东侧房地产（原江南公司所有，公司法定代表人为蒋宏伟），成交价为1501万元。2018年9月，威皇公司取得了上述物业的不动产权证，证号为苏（2018）丹阳市不动产权第0029082号，宗地面积19999.80平方米，房屋建筑面积12039.48平方米。江南公司仍一直使用上述房地产。2018年11月16日，丹阳市捷诺工具有限公司（蒋宏伟）（甲方）与威皇公司（乙方）签订协议书，约定甲方以2000万元的价格购买上述房地产；甲方购买时限为2020年12月30日前；签订合同之日甲方给付乙方50万元，依次每月16日及时付款给乙方。2018年底，江南公司与安定公司签订《工业厂房租赁合同》，将上述物业中西北侧车间东半间出租给安定公司使用，租期为5年即自2019年1月1日起至2024年12月31日止，年租金为14万元。合同签订后安定公司即搬入上述物业进行生产经营。安定公司以抵扣设备款的形式已给付江南公司2年租金合计28万元。2019年6月至8月间，威皇公司、张荣及蒋宏伟劝说安定公司购买上述物业，安定公司的法定代表人韩方同与张荣持续商洽上述物业的东边厂房及土地的购买事宜。2019年9月20日，安定公司作为乙方，威皇公司作为甲方，张荣、蒋宏伟作为丙方，三方共同签订“转让协议”，协议约定：甲方将丹阳市丹北镇济德村厂方东边围墙为界到西边办公楼大楼间隔一米的范围部分的土地、厂房，土地约10亩左右(东西宽约80米，南北长度约110米)，房产建筑面积4000多平方米转让给乙方。合同签订后，安定公司即将机器设备从西边厂房搬迁至所购买的东边厂房内进行生产。安定公司承租的厂房现由安定公司作仓储使用。上述威皇公司所有的厂区范围内，安定公司购买的厂房南侧由北向南原种有香樟树5棵，后由安定公司移走，无法恢复。威皇公司为此曾于2019年12月12日报警处理。一审法院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，威皇公司已经依法取得涉案厂房的所有权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。江南公司将威皇公司所有的厂房出租给安定公司属于无权处分。安定公司未能举证证明事前江南公司取得了威皇公司的授权，现威皇公司也不予追认，故江南公司与安定公司签订工业厂房租赁合同应属无效。由于租赁权在性质上属于债权而非物权，故即使安定公司为善意，亦不适用善意取得规则而获得租赁权。威皇公司要求安定公司搬出其租赁厂房的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。本案双方及蒋宏伟等人为涉案物业东边厂房及土地购买事宜协商、洽谈长达3月之久，威皇公司应当知道安定公司租用涉案物业的情况，且安定公司作为承租人已经支付了2年的租金，故威皇公司要求安定公司向其支付相应期间内租金及利息的诉讼请求，一审法院不予支持。威皇公司可另行向相关主体主张。至于威皇公司要求安定公司给付自2021年1月1日起至实际搬出之日的租金，符合法律规定，一审法院予以支持。由于威皇公司未能提供证据证明其主张的租金标准，故一审法院参照涉案工业厂房租赁合同约定的租金标准即每日384元（14万元/365天）计算。涉案的5棵香樟树确系由安定公司移走。安定公司认为该5棵香樟树属于其受让范围之内，但未能提供充分的证据予以证明，故对安定公司的该项抗辩，一审法院不予采纳。涉案全部房产及土地虽由威皇公司通过司法拍卖取得了所有权，但威皇公司未能举证证明其已经取得了涉案的5棵香樟树所有权。鉴于威皇公司对涉案5棵香樟树的合法占有状态，且上述香樟树由安定公司移走后已无法恢复返还，故对威皇公司要求赔偿的诉讼请求，一审法院予以支持。至于赔偿的金额，由于本案双方均未能就该5棵香樟树的树龄、高度、冠幅、米径等影响价格的因素进行举证，结合威皇公司在报警记录中的陈述及相关苗木的市场行情，一审法院酌情确定由安定公司赔偿威皇公司5000元。至于威皇公司对律师代理费的主张，该诉讼请求既不明确，威皇公司也未能提供相关证据，且无法定或约定的依据，故一审法院不予支持。一审法院判决：一、安定公司与江南公司签订的关于位于丹阳市丹北镇后巷中心大街东侧房地产中西北侧车间东半间的工业厂房租赁合同无效；二、安定公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将位于丹阳市东侧房地产中西北侧车间东半间迁让给威皇公司；三、安定公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付威皇公司自2021年1月1日起至实际迁让之日止按每日384元计算的房屋租金；四、安定公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿威皇公司苗木损失5000元；五、驳回威皇公司的其它诉讼请求。本院二审期间，安定公司提交了江南公司出具的情况说明一份，拟证明安定公司已经于2020年12月30日将涉案房屋腾空退还给了江南公司。威皇公司对该份情况说明的真实性和证明目的均不予认可，其认为即使是退还房屋也应当向威皇公司退还，而不是向江南公司或蒋宏伟退还。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，安定公司在2021年5月7日听证中陈述，因威皇公司无人派驻在涉案房屋处，且房屋并无钥匙需要交接，故其2020年底腾空搬离时系与蒋宏伟进行了交接。目前房屋内如有物品，无安定公司无关，威皇公司可以任意处置。威皇公司认可其无人派驻在涉案房屋处，而是派人定期去查看。现有一段时间未去现场进行查看，如安定公司明确涉案房屋内如有物品与其无关，威皇公司可自行处置，其认可安定公司至此已经搬离。本院认为：本案中，威皇公司经司法拍卖程序于2018年9月依法取得涉案厂房的所有权。但此后，涉案厂房的原所有权人江南公司仍继续使用涉案厂房进行生产经营。威皇公司虽主张其一直在与江南公司协调迁让事宜，但其二审中也认可在与丹阳市捷诺工具有限公司（蒋宏伟）签订协议书时，因对方存在购买意向，未明确提出让江南公司搬走的要求。威皇公司主张其与丹阳市捷诺工具有限公司（蒋宏伟）签订的购买协议未实际履行，但其亦认可蒋宏伟曾支付了一期购房款。本案中，江南公司作为无权处分人，与安定公司签订的房屋租赁合同，未得到所有权人威皇公司的追认，该租赁合同无效。威皇公司作为所有权人，有权要求实际使用人安定公司返还房屋。但二审中，威皇公司认可，其在2019年6月至8月期间，与安定公司商谈厂房买卖事宜时，对于安定公司实际使用涉案房屋的事实也是明知的。且威皇公司表示，基于合作的目的，当时对安定公司使用厂房未提出异议。安定公司在江南公司实际占有、使用涉案房屋，并出示了丹阳市捷诺工具有限公司（蒋宏伟）与威皇公司签订的协议书的情况下，与江南公司签订了房屋租赁合同。后续又在蒋宏伟的介绍下，与威皇公司商谈并购买了涉案的部分厂房。在上述期间，威皇公司作为房屋所有权人亦未向江南公司或安定公司提出过任何异议，故威皇公司主张安定公司与江南公司恶意串通，损害其利益，依据不足。现安定公司已经向江南公司支付了2年的租金，威皇公司要求安定公司向其支付相应期间内租金及利息，本院不予支持。威皇公司在此期间的被占用损失，可向相关主体另行主张。至于安定公司实际于何时搬离涉案房屋，仅根据江南公司出具的情况说明，尚不足以认定相关事实。威皇公司亦不认可安定公司于2020年底向江南公司退还房屋的事实，其仅于2021年5月7日表示认可安定公司目前已经搬离。本案一审法院于2021年1月11日做出判决，安定公司在一审期间亦未明确与威皇公司进行房屋交接的事宜并办理相关手续，故安定公司主张其2020年12月30日已实际迁让涉案房屋，本院不予支持。一审法院判令安定公司于本判决发生法律效力之日起十五日内给付威皇公司自2021年1月1日起至实际迁让之日止按每日384元计算的房屋租金，并无不当，本院予以维持。综上所述，威皇公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5814元，由上诉人南京威皇金属科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 剑审判员 甘可平审判员 田 原二〇二一年六月二十八日书记员 柳婷婷