江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)赣04民终1050号上诉人（原审被告）：九江吕家建筑材料配货中心,住所地:九江市濂溪区十里街道十里村。法定代表人：吕家祥，男，该中心总经理。被上诉人（原审原告）：江西省九江航空运动学校，住所地：九江市前进西路552号中体奥林匹克花园28栋4单元108室，统一社会信用代码：1236000491422362H。法定代表人：李清华，男，该学校校长。委托诉讼代理人：胡剑，男，江西康润律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭江斌，男，江西康润律师事务所律师。上诉人九江吕家建筑材料配货中心（以下简称配货中心）因与被上诉人江西省九江航空运动学校（以下简称九江航校）租赁合同纠纷一案，不服九江市濂溪区人民法院（2018）赣0402民初485号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人配货中心的法定代表人吕家祥、被上诉人九江航校委托诉讼代理人胡剑、彭江斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人配货中心的上诉请求：1、请求撤销一审判决，将本案发回重审；2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、一审认定被上诉人单方解除合同有效的事实，属事实认定不清。双方于2010年5月9日签订的《场地租赁合同》第8条特别约定“由于甲方（被上诉人）出租场地内有大量余土经实际测量，乙方（上诉人）在场地内需运出土方……运输费共计187480.8元：场地内的农作物补偿乙方支付20000元，以上两项，乙方共计支付207480.8元，甲方予以确认，但费用由乙方承担，如遇政府征迁，甲方应协助乙方向征迁部门争取上述补偿权益……”。双方于2015年9月10日续签的《场地租赁协议》中约定“原合同乙方（上诉人）场地内有大量泥土……共计运输费用164080.8元，甲方（被上诉人）特此证明，地面临时建筑由乙方与政府协商…．．”。这先后两份协议都证明了被上诉人认可上诉人在面临租赁场地被征收时获得补偿的权利，只是将自己作为被征收主体所拥有的与征收主体协商补偿的权利委托给被上诉人行使。但是，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）的相关规定，承租人无权直接以被征收主体的身份进行与征收有关的补偿协商及签约，如果在上诉人承租的场地被征收时，被上诉人不积极协助上诉人，上诉人得到补偿的权利是无法实现的。因此，被上诉人单方行使合同解除权的权利何时能够成就，不能依据合同有关条款的规定进行机械地判断。如果被上诉人不积极协助上诉人与征收方进行补偿协商就单方解除合同，致使上诉人不能得到公平合理的征收补偿，实为被上诉人的一种违约行为，明显违反了法律的公平原则及诚实信用原则。上诉人迟迟不交还租赁场地，是担心在补偿未达成前交出，如被上诉人不履行协助义务即单方行使合同解除权，将导致上诉人遭受不可挽回的损失；2、我方是按照对方要求搬走，没有继续使用场地，我们停止经营了，场地还没有交出，是因为建筑物补偿问题还没有协商处理。我认为不应该存在占用费；3、一审判决适用法律错误。被上诉人九江航校答辩：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，恳请二审法院予以维持，驳回上诉人的全部上诉请求。被上诉人九江航校向一审法院起诉请求：1、确认原、被告于2015年9月10日签订的《场地租赁协议》于2016年11月20日已解除；2、判令被告立即将租赁场地恢复原状，并返还原告；3、判令被告支付拖欠的租金及滞纳金33008.9元（从2016年9月10日至2016年11月20日共计71天，按日万分之六计算滞纳金，租金加滞纳金共计29750元+3258.9元=33008.9元）；4、被告支付占用场地期间的使用费，自2016年11月21日起至2018年3月15日止共计200786元，并参照租金数额计算从2018年3月16起至场地返还之日止的场地占用费。一审法院认定事实：2010年5月9日，原告作为甲方，被告作为乙方（原九江市弘福金属门窗制造厂），签订了一份《场地租赁合同》。合同约定：1、租赁地点及面积：机场高架桥北王吉水（日盛贸易公司围墙以北）153.5米开始向北至363.5米处（长210米），西从老围墙向东84米处开始，向东延伸66米，约21亩；2、租赁期限：本合同自2010年5月10日至2015年9月9日结束，为期五年零四个月，其中前四个月作为乙方的筹建期，不计乙方租金；3、租金及付款方式：每亩租金单价6000元，21亩地年租金126000元；每年租金分两次付清，合同签订当日付租金63000元，余下63000元租金于2011年3月9日付清……；4、押金：为了保证合同正常履行，乙方必须按时交付租金，甲方收取乙方押金5000元，合同正常履行完毕，押金如数退还乙方；5、根据省赣府[2006]20号抄告单精神，我校正与九江巿政府及国土资源局办理该宗土地使用证，但甲方场地如遇巿政府或上级主管部门规划、建设，需要征收拆迁时，甲、乙双方签订的合同必须提前终止。乙方应服从政府或上级主管部门规划使用，甲方退给乙方尚未执行的租金。政府按政策补偿乙方征迁补偿费用（含建筑物拆迁补偿费）；在合同第8条双方特别约定：由于甲方出租场地内有大量余土，经实际测量，乙方在场地内需运出土方24030方，运输费7.8元/方，运输费共计187480.8元；场地内的农作物补偿乙方支付20000元，以上两项，乙方共计支付207480.8元，甲方予以确认，但费用由乙方承担，如遇政府征迁，甲方应协助乙方向征迁部门争取上述补偿权益……。合同签订后，原告按照合同约定将上述场地出租给被告使用，被告亦如约交付租金。合同期限届满，2015年9月10日，经被告要求，原告九江航校（甲方）与被告配货中心（乙方）续签了《场地租赁协议》，该协议序言载明“随着城市规划建设的快速发展，甲方的场地日益显现使用价值，在不久的将来，甲方该宗土地可能另行规划使用，乙方因业务需要，要求继续租赁甲方场地，乙方应有思想准备，为避免土地资源浪费，甲方原则上同意乙方要求，经甲、乙双方共同协商，重新达成如下协议”。该协议约定：租赁地点为南至钢材市场围墙，西至甲方道路，北至上海路，东至甲方场地，面积17亩；租赁期限：从2015年9月10日起至2020年9月9日止，为期5年；租金及付款方式：从2015年9月10日起，每亩年租金9000元，17亩场地年租金153000元，每年租金可分两次付清，具体付款时间为，2015年9月10日付清76500元；2016年3月10日付清76500元；2016年9月10日付清76500元；2017年3月10日付清76500元；……以此类推；押金：为了保证本协议正常履行，乙方于2010年5月10日签订合同时已交5000元押金转到本协议中，本协议正常履行完毕，押金退还给乙方；乙方逾期不交租，甲方每日按万分之六向乙方收取滞纳金，逾期两个月不交租，甲方视乙方违约，有权解除合同，乙方所交押金不退……；甲方或甲方上级主管单位（江西省体育局）需要使用该租赁场地时,甲、乙双方签订的本协议必须提前终止，乙方应服从甲方或甲方上级单位规划使用。本协议订立前，乙方任何临时建筑，甲方不作任何补偿。本协议订立后，乙方需要增加临时建筑须经甲方同意，甲方没有同意的，在提前解除协议时，甲方不作补偿，甲方同意的，在提前解除合同时，附着于甲方地面上的临时建筑，乙方拆除影响使用价值的，甲方按协议未满的时间计算剩余价值予以补偿，其他部分不予补偿，乙方应退出租赁场地，但甲方提前3个月告知乙方，便于乙方作撤场清理工作。乙方所交租金尚未执行部分甲方可退给乙方，押金也同时退还给乙方，乙方场地地面临时建筑物由乙方自行拆除，甲方不作任何经济补偿，此情形不属甲方违约；政府征用或置换乙方租赁场地属不可抗力行为，土地征用补偿归甲方所有，原合同乙方场地内有大量泥土，经实际测量确认21036方，运输单价7.8元/方，共计运输费164080.8元，甲方特此证明，地面临时建筑由乙方与政府协商，甲方不作任何补偿……，合同还对双方其他的权利义务进行了约定。至此，被告继续使用租赁场地，并向原告支付租金。2016年11月15日，原告上级主管部门江西省体育局责令原告终止与被告签订的《场地租赁协议》，收回出租土地，交省体育局统筹使用。2016年11月17日，原告将关于解除《场地租赁协议》的通知送达给被告，要求解除双方于2015年9月10日订立的《场地租赁协议》，解除时间为2016年11月20日，同时要求被告于2017年2月20日前做好搬迁工作，撤出所租赁场地。被告认为针对租赁场地无论是土地平整还是地上建筑自己都投入大量资金，要求原告对地上建筑物给予补偿，故拒绝返还租赁物，也未再按合同约定交付租金，故原告诉至法院，提出上述诉请。一审法院另查明，原告系差额拨款的事业单位；涉诉租赁场地从1958年起由原告单位用于航空飞行训练基地，其性质为国有划拨土地。一审法院审理中，被告就租赁场地的建筑物价值及搬迁费向一审法院提交了评估申请，但在一审法院向其送达限期缴纳评估费和资产清单明细的通知书后，被告未在规定期限缴纳评估费和资产清单明细，一审法院已按被告撤回评估申请处理。一审法院认为：原告九江航校与被告配货中心签订的《场地租赁合同》、《场地租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，依法受法律保护，签约双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。根据双方签订的《场地租赁协议》第七条“甲方（原告）或甲方上级主管单位（江西省体育局）需要建设使用该租赁场地时,甲、乙双方签订的本协议必须提前终止，乙方应服从甲方或甲方上级单位规划使用……”及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除条件成就时，解除权人可以解除合同”。现原告因上级主管部门需收回诉争租赁场地，根据合同约定及法律规定，依法行使合同解除权，并于2016年11月17日向被告依法送达了解除通知书，而被告未在法律规定的期限内对合同解除提出异议却以要求原告就地上建筑物进行补偿为由，拒不归还租赁场地，亦不支付租金和场地占用费的行为，已构成违约,现原告要求确认原、被告签订的《场地租赁协议》于2016年11月20日已解除、要求被告将租赁场地返还原告、并支付截至2016年11月20日的租金29750元和截至2018年3月15日场地占用费200786元以及参照双方于2015年9月10日签订的《场地租赁协议》约定的租金数额支付从2018年3月16起至租赁场地返还之日止的占用费、支付违约金3258.9元等诉请，有事实和法律依据，依法均予以支持；被告辩称合同解除必须经协商以及送达了解除通知就无需再交租金有违事实和法律，不予采信。另被告要求原告对其平整土地及地上建筑物的投入进行补偿，首先，案涉合同系续租合同，被告根据自己经营需要平整土地及地上建筑物的投入是其根据原租赁合同期限所进行的必要投入，而且原、被告双方在原租赁合同对租赁合同到期后被告因经营需要所作土地平整及地上建筑物投入又未有约定；其次，根据原、被告双方签订的《场地租赁协议》第七条“甲方或甲方上级主管单位（江西省体育局）需要建设使用该租赁场地时,甲、乙双方签订的本协议必须提前终止，乙方应服从甲方或甲方上级单位规划使用。本协议订立前，乙方任何临时建筑，甲方不作任何补偿”；《场地租赁协议》第八条“政府征用或置换乙方租赁场地属不可抗力行为，土地征用补偿归甲方所有。原合同乙方场地内有大量泥土，经实际测量确认21036方，运输费单价7.8/方，共计运输费164080.8元，甲方特此证明，地面临时建筑由乙方与政府协商解决，甲方不作任何经济补偿”，该条进一步明确，即使出现双方约定的政府征用或置换及符合政府补偿之情形，也是由被告与政府进行协商，原告只是对其相关花费予以证明，而不是由原告进行补偿，故被告要求原告对地面平整及地上建筑物予以补偿的理由不能成立，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第二款、第二百一十四条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：一、确认原告江西省九江航空运动学校与被告九江吕家建筑材料配货中心2015年9月10日签订的《场地租赁协议》于2016年11月20日已解除；被告九江吕家建筑材料配货中心于本判决生效之日起10日内将租赁场地返还原告江西省九江航空运动学校；二、被告九江吕家建筑材料配货中心于本判决生效之日起10日内支付原告租金29750元、占用费200786元、违约金3258.9元，共计233794.9元（占用费截至2018年3月15日）；并按双方于2015年9月10日签订的《场地租赁协议》第二条约定的租金数额明确每年租金9000元标准支付从2018年3月16日起至租赁场地返还之日止的租赁场地占用费；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12966元，由被告九江吕家建筑材料配货中心负担。二审期间，双方当事人均未提供新证据。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本案争议的焦点问题1、一审判决确认双方当事人于2015年9月10日签订的《场地租赁协议》于2016年11月20日已解除是否正确？本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案涉案《场地租赁协议》第七条约定：“甲方（被上诉人）或甲方上级主管单位（江西省体育局）需要建设使用该租赁场地时,甲、乙双方签订的本协议必须提前终止，乙方（上诉人）应服从甲方或甲方上级单位规划使用……”。现被上诉人因上级主管部门的要求需收回诉争租赁场地，上诉人于2016年11月17日向上诉人依法送达了解除通知书，符合合同约定及法律规定，故一审法院判决确认双方当事人于2015年9月10日签订的《场地租赁协议》于2016年11月20日已解除并无不当。至于上诉人认为被上诉人应协助其与相关部门协商好其对平整土地及地上建筑物投入的费用的补偿的问题后才同意解除合同的问题。本院认为，本案系续租合同纠纷，上诉人根据自己经营需要平整土地及地上建筑物的投入均是其根据原《场地租赁合同》约定的期限所进行的必要投入，原《场地租赁合同》约定的租赁期限已于2015年9月9日届满，原《场地租赁合同》对该租赁合同到期后上诉人在租赁期间因经营需要所作土地平整及地上建筑物投入的处理未作约定。而2015年9月10日双方在续签的《场地租赁协议》第七条约定“甲方（被上诉人）或甲方上级主管单位（江西省体育局）需要建设使用该租赁场地时,甲、乙双方签订的本协议必须提前终止，乙方（上诉人）应服从甲方或甲方上级单位规划使用。本协议订立前，乙方任何临时建筑，甲方不作任何补偿”；第八条约定：“政府征用或置换乙方租赁场地属不可抗力行为，土地征用补偿归甲方所有。原合同乙方场地内有大量泥土，经实际测量确认21036方，运输费单价7.8/方，共计运输费164080.8元，甲方特此证明，地面临时建筑由乙方与政府协商解决，甲方不作任何经济补偿”。从上述约定看，被上诉人只是承诺其对上诉人原投入的相关费用给予证明，并不是承诺由其对上诉人给予补偿，即使出现双方约定的政府征用或置换或符合政府补偿的情形，也是由上诉人与政府进行协商。被上诉人是否协助上诉人与相关部门协商解决补偿问题，不是本案解除合同的前提和条件，上诉人亦未就此问题提出反诉，故上诉人该上诉主张本院不予支持。本案焦点问题2、上诉人是否应自2016年11月21日起向被上诉人支付场地占用费？本院认为，被上诉人于2016年11月17日向上诉人依法送达了解除通知书，要求解除双方于2015年9月10日订立的《场地租赁协议》，解除时间为2016年11月20日。上诉人在法律规定的期限内未对合同解除提出异议，上诉人至今仍未交还租赁场地。被上诉人是否协助上诉人与相关部门协商解决补偿问题，并不是本案解除合同的前提和条件，故上诉人称其已停止经营了，没有继续使用场，其不归还租赁场地，是因上诉人未协助解决好补偿问题，其不应向被上诉人支付自2016年11月21日起的场地占用费的上诉人理由不能成立，本院不予支持。综上所述，本院认为上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12966元，由上诉人九江吕家建筑材料配货中心承担。本判决为终审判决。审判长  叶常青审判员  郑敏红审判员  刘 欣二〇一八年七月十七日书记员  杨雨泉