北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初14334号原告：尚立刚，男，1980年11月29日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张玉文，北京中昂律师事务所律师。被告：左厚基，男，1937年8月14日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：向翠平，北京诚赢律师事务所律师。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：高佳琪，女，该公司法务。原告尚立刚与被告左厚基、北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尚立刚及委托诉讼代理人张玉文，被告左厚基委托诉讼代理人向翠平，第三人链家置地公司委托诉讼代理人高佳琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尚立刚向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原被告双方签订的《北京市房屋租赁合同》（合同编号：×××）；2．请求判令被告返还原告剩余房租17000元及押金8500元；3．请求判令被告支付原告租房中介费8100元、家具定制费12750元、家具运费20000元、新家具散味损失25000元；4．请求判令被告承担本案费用。事实和理由：原告为方便子女上学，决定租赁一户可以签订长期租赁合同的房屋，后通过第三人居间介绍，原告了解到被告想要出租位于西城区×××号房屋（以下简称909号房屋），在看房交谈过程中，第三人工作人员与被告均承诺909号房屋可按原告的要求长期租赁给原告，租期先行约定为二年，到期后双方再继续签订租赁合同。原告经过再三比较，认为909号房屋的位置便于子女上学，租期也符合长期的要求，便决定承租909号房屋。签订合同前，原告再次向被告确认，是否可以多次续签租赁合同，被告明确向原告表示“可以多次续签，909号房屋我用不到”。后原告与被告于2020年7月18日通过第三人居间签署了《北京市房屋租赁合同》，约定将909号房屋租赁给原告，租期为二年，签订合同后，原告按照长期居住计划，耗费大量时间、资金及精力，根据909号房屋户型，定制了一系列家具，以便长期居住，其中家具定制费12750元、家具运费20000元、误工费、新家具散味损失25000元。就在一切准备就绪，原告开始正常居住不久后，被告向原告提出其准备出售909号房屋的打算，并告知原告909号房屋无法按照开始的承诺长租给原告且在沟通过程中，被告存在言语威胁、恐吓，带人上门砸门等恶劣行为，原告的子女更是因受到被告上述行为的惊吓，出现了离家出走、跳楼的倾向。原告认为，在签订租赁合同前，已向被告及第三人明确表示了长期租赁的要求，如无法长期租赁，则不考虑；在知晓原告租赁要求的情况下，被告与第三人依然向原告承诺可以长租，则此时三方已经达成了口头协议，且第三人为全国知名的房地产经纪公司，原告正是出于对第三人的品牌信任，才于达成口头协议后，同意先行签订二年的租赁合同。现被告的一系列行为，导致原告合同根本目的无法实现，且严重侵犯了原告的利益，影响了原告一家的正常生活；在此情况下，被告拒绝继续将909号房屋长租给原告，原告也无法继续居住，为了避免日后更多的冲突与损失，原告特具此状，望人民法院查明事实，依法判如所请。左厚基辩称，不同意原告的诉讼请求，我方不同意解除合同。原告和被告签订的合同约定的租期是两年，并且在租赁合同第八条第二款中明确约定了若甲方在租赁期内出售该房屋，乙方在同等条件下享有优先购买权，若乙方不行使优先购买权，乙方应配合签署放弃优先购买权声明。从协议看也不是长租，并且也认可了。本案被告在租赁期内有出售房屋的权利，根据买卖不破租赁，我们跟原告也及时沟通联系了，所以本案原告认为现在合同要求解除，没有达到合同的目的，我们不认可，因为他现在也可以继续使用。这个房子是这样，在年初的时候老人生病了，当时是想把这个房子卖出去，因为怕老人摔了以后生了病，怕以后有麻烦事，就想在双方老人在的时候把这个房子卖出去，但是我们找的这个买方他们同意，就是本案原告继续租赁到合同结束。所以，我们认为本案原告起诉没有法定的解除理由，要求驳回原告的全部诉讼请求。链家置地公司述称，对诉讼请求不发表意见。对事实理由方面：签约时原告方曾说过长租，我方认可。双方于2020年7月18日签订租赁合同。进行物业交割后链家没有再进行过跟进。因原被告双方就是否续租问题产生争议后，曾在链家进行过协商，但是没有结果，后续没有再进行跟进。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月18日，左旭作为左厚基（出租方、甲方）的代理人与尚立刚（承租方、乙方）、链家置地公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，内容有：第一条、房屋基本情况。房屋坐落于北京市西城区×××号，建筑面积60．3平方米。第二条、房屋租赁情况及登记备案。租赁用途为居住。第三条、租赁期限。（一）房屋租赁期自2020年7月26日至2022年7月25日，共计2年，甲方应于2020年7月22日前将房屋按约定条件交付给乙方。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第四条、租金及押金。（一）租金标准及支付方式：租金每月8500元，按照半年支付，租金总计204000元。支付方式：押1付6，各期租金支付日期2020年7月25日、2021年1月25日、2021年7月25日、2022年1月25日。（二）押金8500元，随第一笔租金支付。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。……第六条、居间服务。乙方应于本合同签订当日向丙方支付居间代理费8100元。……第八条、转租及出售。……（二）若甲方在租赁期内出售该房屋，乙方在同等条件下享有优先购买权；若乙方不行使优先购买权，乙方应配合签署放弃优先购买权声明。第九条、装修条款。（一）租赁期内，如乙方需对房屋进行装修，应征得甲方的书面同意；（二）甲方书面同意乙方装修房屋的，租赁合同解除时，甲乙双方协商一致，按照以下方式处理：保持现状。第十条、合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1．迟延交付房屋达十日的。2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4．欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金且影响乙方居住使用的。5．签署本合同后未到起租日，甲方拒绝出租该房屋的。……第十一条、（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金。……第十三条、其他约定事项。……3、其他：1、乙方在承租期间，应保持房屋干净卫生，不得留宿非家庭成员。2、乙方不可更改房屋主体结构。3、合同期满后，乙方享有优先续租权。4、乙方承租期间不得扰民。《北京市房屋租赁合同》签订后，左厚基向尚立刚交付了租赁房屋。2020年7月25日，尚立刚向左厚基支付了房屋押金8500元及2020年7月26日至2021年1月25日的房屋租金51000元。2021年1月26日，尚立刚向左厚基支付了2021年1月26日至2021年7月25日的房屋租金51000元。链家置地公司认可尚立刚交纳了居间费8100元。2021年3月2日，左厚基向尚立刚邮寄了《关于行使优先购买权的通知》，主要内容为：左厚基需出售涉案房屋，成交价为7950000元，如尚立刚有意购买涉案房屋，于收到通知后15日内书面回复本人，如未回复或回复不行使优先购买权，则视为尚立刚放弃优先购买权。2021年3月3日，尚立刚收到了该通知。审理中，尚立刚主张其租赁房屋是为了方便子女上学，所以决定签订长期的租赁合同，在合同签订前的协商过程中，左厚基及链家置地公司均承诺涉案房屋可以长期出租，只是先行签订租期二年的合同，到期后再进行续签，在此情况下，其才同意签订租赁合同，其租赁房屋后按照长期居住的计划购买了定制家具并进行较长时间的空置散味，但其正常居住后不久，左厚基就提出准备出售涉案房屋，无法履行长期出租给其的承诺，而且左厚基还存在言语恐吓、砸门等行为，对其子女精神上造成了伤害，因此，其租赁房屋为孩子就近上学的合同目的不能实现，其要求解除与左厚基签订的租赁合同。左厚基主张双方合同约定的租赁期限是两年，并且也约定了租赁期内其可以出售房屋，其也按照合同约定向尚立刚送达了行使优先购买权的通知，尚立刚未行使优先购买权，应当按照合同约定履行协助其带买家看房的义务，但尚立刚一直不予配合，尚立刚所述的砸门只是其带人看房时敲门，不存在恐吓行为，而且买家也同意尚立刚租赁到合同期结束，由于尚立刚一直不配合，买家认为有纠纷，所以也不想买了，现在房屋也没有出售，故尚立刚所述解除合同的理由不能成立，其不同意解除合同。链家置地公司主张签订合同时尚立刚确实说过要长租，双方产生争议后曾在该公司进行过协商，但未能达成一致。审理中，尚立刚针对链家置地公司、左厚基承诺同意长租的主张，提交了2021年3月4日其爱人宋珊珊与链家置地公司经纪人鲁启昌的电话录音予以证明。左厚基对该证据的真实性不予认可。链家置地公司主张鲁启昌已经离职，无法核实该证据的真实性。尚立刚针对左厚基存在威胁、恐吓的主张，提交了2021年3月2日其与左旭的电话录音、2021年3月7日其夫妻二人与链家置地公司店长李全的谈话录音予以证明。左厚基对尚立刚与左旭通话录音的真实性予以认可，但主张该证据不能证明其存在威胁、恐吓的行为，对尚立刚夫妻二人与链家置地公司店长李全的谈话录音的真实性无法确认。链家置地公司主张该两份录音的真实性无法核实。尚立刚针对左厚基带人砸门的主张，提交了2021年3月7日其爱人宋珊珊与涉案房屋隔壁908室业主的谈话录音予以证明。左厚基主张该证据属于证人证言，证人没有出庭，对真实性不予认可。链家置地公司主张该证据的真实性无法核实。尚立刚主张其购买定制家具支出12750元，为此，尚立刚提交了相关交易记录截图及家具照片予以证明。左厚基对该证据的真实性不予认可。链家置地公司对该证据的真实性予以认可。尚立刚主张搬家和专门搬运钢琴共计支出搬运费约10000元，都是现金支付。尚立刚对此未提交证据予以证明。尚立刚主张家具散味损失25000元指的是其购买定制家具后，因家中有小孩不能直接入住，因散味空置了二、三个月的时间的租金损失。左厚基提交了2021年4月30日李渊出具的《证明函》，用以证明房屋购买人李渊知晓房屋出租事宜，同意尚立刚租住到合同结束。尚立刚主张该证据属于证人证言，但证人没有出庭，真实性无法核实。链家置地公司主张该证据的真实性无法核实。审理中，尚立刚认可涉案房屋其仍在居住使用，由于左厚基不同意赔偿损失，故其未同意配合左厚基带人看房。本院认为，左厚基与尚立刚、链家置地公司签订的《北京市房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。各方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。合同签订前双方会存在磋商的过程，但最终应以双方正式签订的合同约定为准。根据合同约定，房屋租赁期限为2年，合同期满后，尚立刚享有优先续租权，若左厚基在租赁期内出售房屋，尚立刚在同等条件下享有优先购买权，若尚立刚不行使优先购买权，尚立刚应配合签署放弃优先购买权声明。根据上述约定可知，左厚基在租赁期内可以出售房屋，左厚基按照合同约定向尚立刚送达了《关于行使优先购买权的通知》，尚立刚并未行使优先购买权，在此情况下，尚立刚在左厚基出售房屋的过程中应具有一定的协助义务。由于尚立刚不同意协助，由此导致双方产生了一些矛盾，但现有证据也不足以证明左厚基存在威胁、恐吓或砸门的行为。综上所述，现有证据不足以证明左厚基在合同履行过程中存在根本违约行为，尚立刚要求解除合同的理由不能成立，对尚立刚要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。对尚立刚基于合同解除要求左厚基返还剩余房租、押金、赔偿租房中介费、家具定制费、家具运费、新家具散味损失的诉讼请求，本院均不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回尚立刚的诉讼请求。案件受理费1042元，由尚立刚负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李俊二〇二一年六月二十一日法官助理 杨超书 记 员 戴琪