文书内容湖南省衡阳市雁峰区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0406民初653号原告：湖南星美联行物业管理有限公司，住所地湖南省衡阳市雁峰区湘江南路16号。法定代表人：罗晓宏，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭冬生，衡阳市雁峰区白沙洲法律服务所法律工作者。被告：邓凌芝，女，1989年6月17日出生，住湖南省衡阳市雁峰区。委托诉讼代理人：王浩，男，1987年7月20日出生，系邓凌芝丈夫，住湖南省沅江市。原告湖南星美联行物业管理有限公司（以下简称星美联行物业公司）与被告邓凌芝物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告星美联行物业公司委托诉讼代理人彭冬生、被告邓凌芝委托诉讼代理人王浩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告星美联行物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付2017年12月至2020年12月物业费7842.48元；2．判令被告向原告支付2017年12月至2020年12月的违约金4270.5元直至结清物业费；3.判令被告承担本案诉讼费。被告邓凌芝辩称：1.物业公司未适当履行约定的义务，被告不交服务费系行使先履行抗辩权；2.物业合同由开发商与物业公司签订，本人并不知情；3.已交2500元装修押金未退还，亦未抵扣物业费；4.物业公司提供的物业服务费存在质量问题：因地下室架空层下水道过长导致家中下水道倒流泡坏地板和衣柜，环境卫生质量差，小区公共部分收益未公开，小区内交通秩序混乱，电动车管理混乱，安保秩序未维护，占有业主公摊面积私自改建，消防设施管理责任不到位，高空抛物情况监管不力、私自上涨停车管理费用为300元/月。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据在案证据及当事人及其委托诉讼代理人的当庭陈述，本院依据证据规则及举证责任分配原则确认以下事实：2013年9月18日，衡阳市禧诚房地产开发有限公司与原告星美联行物业公司签订了《前期物业服务合同（示范文本）》，约定由原告为禧诚雁巢小区提供物业服务，合同期限自2013年9月19日起至2018年9月18日止。物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体为高层住宅1.5元/月/平方米、办公楼2.5元/月/平方米、商业物业3.0元/月/平方米，物业服务费用按年收取，在每次缴费的第一个月的10日前履行交纳义务，逾期按日千分之五支付违约金。合同到期后，衡阳市禧诚房地产开发有限公司于2018年9月19日与原告续签一份《前期物业服务合同（示范文本）》，约定仍由原告为禧诚雁巢小区提供物业服务，合同期限自2018年9月19日起至业主大会依法成立。高层住宅物业服务费的标准为1.5元/月/平方米、办公楼物业服务费标准调整为2.0元/月/平方米、商业物业服务费标准调整为2.5元/月/平方米，合同其他约定内容未变更。被告邓凌芝系该小区*室房屋业主，自2017年12月至2020年12月，被告拖欠物业管理费共计7842.48元。经原告多次向被告催收未果，故诉至法院。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案建设单位衡阳市禧诚房地产开发有限公司与原告星美联行物业公司签订的两份《前期物业服务合同（示范文本）》内容未违反法律法规强制性规定，对被告邓凌芝具有法律约束力。原告星美联行物业公司为小区提供了物业管理服务，被告未按约及时支付物业管理费，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于邓凌芝以物业公司未适当履行物业管理合同约定的义务为由拒绝交纳物业管理费的行为是否系行使先履行抗辩权的问题。本院认为,合同签订后,物业公司所提供的物业管理服务一直未中断,邓凌芝主张物业公司未完全履行物业合同约定的义务,且自2017年12月起至今均未缴纳物业管理费,但一直在接受物业公司提供的物业服务,故邓凌芝拒交物业管理费的行为不符合行使先履行抗辩权的情形,对其上述主张,不予支持。关于邓凌芝主张物业公司未退还装修押金2500元的问题，该意见不属抗辩而属具备给付内容的请求权，应当另行主张权利。邓凌芝辩称环境卫生质量差、小区公共部分收益未公开、小区内电动车停放秩序混乱及管理不严、安保秩序未维护致使小区偷盗事件时常发生、消防设施管理责任不到位、高空抛物情况监管不力,上涨停车管理费用为等意见，并提供了照片予以佐证。本院认为,上述事由均属小区共有部分，涉及小区业主公共利益，可根据相关物权法律规定,行使共有部分共同管理的权利，但不能以此为由拒付物业服务费。被告邓凌芝辩称其家中下水道倒流导致财产损失问题。本院认为，下水道倒流应全面分析缘由,如因物业公司管理行为所致,物业公司应当承担相关责任,但邓凌芝未提交证据证明下水道倒流系物业公司不当的管理行为所致,故对其上述主张,不予支持。综上所述，基于物业服务合同具有长期性、持续性、服务性的特点，在实际中不可能是完美的，如业主发现物业公司不履行或不完全履行服务合同约定的或者法律、法规以及相关行为规范确定的维修、养护、管理和服务义务，可以通过及时有效的沟通、协调解决问题，也有权提出意见和建议以及要求限期改正，逾期未改正造成损失的，业主还可以另行要求物业公司承担相应的法律责任，但不能以此作为拒交物业费的理由。本院同时认为，和谐社区是构建和谐社会的基础，建设和谐社区需要业主和物业服务企业共同努力。就本案而言，物业公司在提供物业管理服务过程中应切实履行自己的职责，对业主的合理要求应当及时回应并尽最大努力改正自身的不足，不断提高自己的服务质量。被告作为小区业主，亦应当及时交纳相应的物业费用。物业公司与业主相互沟通、相互配合，共同建设和维护小区良好环境。综合考虑本案案情，原告星美联行物业公司在履行相关维修、管理、维护等物业服务义务时虽未影响整体上物业服务合同目的的实现，但在某些方面、某些环节确实存在一定瑕疵，其提供的物业服务仍有进一步完善的空间，被告邓凌芝欠缴物业费系因其对原告星美联行物业公司提供的物业服务质量存在异议，亦非恶意拖欠物业费，为了有效缓和双方之间的矛盾，营造和谐的居住环境，本院酌情对被告邓凌芝应当支付的物业费核减为7058.2元（即7842.48元×90%），对被告邓凌芝应当支付的违约金予以免除。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告邓凌芝于本判决生效之日起十日内支付原告湖南星美联行物业管理有限公司物业管理服务费7058.2元；二、驳回原告湖南星美联行物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告邓凌芝未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102元，减半收取51元，由原告湖南星美联行物业管理有限公司负担21元，被告邓凌芝负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 员  罗 诚二〇二一年六月二十九日法官 助理  黄学锋代理书记员  汤芷欣            校对人：黄  学  锋      注：本案适用法律条款见附页附：本案适用的法律条文《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。