海南省第一中级人民法院民事判决书（2021）琼96民终1755号        上诉人（原审原告）：张永宽，男，1963年3月15日出生，汉族，住海南省海口市龙华区。            委托诉讼代理人：张展，海南泽田律师事务所律师。            委托诉讼代理人：靳梦鸽，海南泽田律师事务所律师。            被上诉人（原审被告）：曾先林，男，1966年3月3日出生，汉族，住海南省海口市琼山区。            委托诉讼代理人：王丹凤，海南维特律师事务所律师。            被上诉人（原审被告）：琼海中天房地产开发有限公司，住所地海南省琼海市嘉积镇银海路清廷小区2号楼。            法定代表人：孙然，该公司总经理。            上诉人张永宽因与被上诉人曾先林、琼海中天房地产开发有限公司（以下简称中天公司）案外人执行异议之诉一案，不服海南省琼海市人民法院（2020）琼9002民初1764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。            上诉人张永宽上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或直接改判停止对琼海市嘉积镇温泉新村墟23号中天·阳光椰蓝湾小区2-1-902号房的强制执行，并解除查封，确认上诉人与被上诉人中天公司2011年9月14日签订的《商品房买卖合同》合法有效，被上诉人中天公司立即为上诉人办理中天·阳光椰蓝湾小区2-1-902号不动产权证书；2．本案一、二审的全部诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、一审未适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，而是适用第二十九条规定审理此案，认为上诉人不符合第二十九条规定不享有排除执行之权利，适用法律错误。对比该规定第二十八条和第二十九条可以看出，第二十八条是对不动产买受人提出异议、对抗阻却其他金钱债权执行的一般性规定，体现的是对无过错不动产买受人物权期待权的保护。只要是不动产买受人，其所购不动产符合该条款四要件，即可向法院申请阻却其他金钱债权申请执行人对该财产的执行。而第二十九条则是对买受人系商品房购买者，且所购房屋系其唯一住房情形的特殊规定，体现的是对唯一住房买受人生存权益的特别保护，即不动产买受人如果是商品房买受人，而且其所购房屋系其用于居住的唯一住房，只要具备查封前签订合同，并支付百分之五十以上房款两个条件就可以产生如二十八条所规定的阻却执行效果，而无需查究该买受人在查封前是否占有该房屋、是否全款支付及对未办理过户登记是否有过错。因此，第二十九条可以理解为是对第二十八条的特别规定、补充性规定，其目的在于赋予购买唯一住房的不动产买受人相对于普通不动产买受人一种获得特殊保护的权利，而不是限制或剥夺该商品房买受人依据第二十八条规定主张维护自身权益的权利。就本案而言，上诉人作为商品房的买受人，可以自主选择适用第二十八条或者第二十九条，以无过错不动产买受人或唯一住房买受人的身份提出执行异议，而不能因为其购买房地产开发企业名下的商品房，就要求其当然且仅能适用第二十九条的规定，从而剥夺其作为一般不动产买受人主张阻却执行的权利。最高人民法院在审理类似案件中也有许多相关判例，已明确《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条系普适性条款，对所有类型的买受人、被执行人和不动产均可适用。因此上诉人依据第二十八条规定主张案涉权利并无不当。二、上诉人已经付清房屋全部款项并合法占有案涉房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，足以排除被上诉人曾先林的执行。上诉人也向被上诉人中天公司发送了要求办理房产证的函，并且多次催促被上诉人中天公司为其办理房产证，中天公司庭审时也承认案涉房屋房产证未能办理是因为其未缴清房产税费造成的，过错在中天公司而非上诉人，上诉人对未办理房产证不存在任何过错。三、一审驳回上诉人确认合同有效及要求中天公司协助办理不动产权证的诉请，适用法律错误。最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第119条规定，案外人执行异议之诉中法院应针对当事人确权、给付的请求在具体判项中予以明确。上诉人提出确认合同有效，属于确权的请求，要求办理不动产权证属于给付的请求，人民法院对该请求是否支持应当在具体判项中予以明确，因此一审法院对该两项不予审理适用法律错误。四、一审法院在执行中对案涉房屋的查封不符合法律规定，应予纠正。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”结合本案，上诉人已经支付了购买案涉房屋的全部费用，实际占有案涉房屋，并且上诉人已经向被上诉人中天公司发送办理入户及房产证的通知，要求被上诉人中天公司为其办理房产证。中天公司因为未缴清办理其开发房产的税费等问题，未能为上诉人办理房产证，过错在中天公司而非上诉人。因此依据上述法律规定，一审法院不得对案涉房屋进行查封。综上，原审法院适用法律存在错误，为维护上诉人合法权益，特向法院提起上诉，望依法支持上诉人的上诉请求。            被上诉人曾先林辩称，一、上诉人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形。本案由于被执行人中天公司属于房地产开发企业，而案涉房屋仍登记在中天公司名下，显然本案应当优先适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十九条。上诉人自认向中天公司一次性购买同一小区26套房产的事实已经足以说明，其所购案涉房屋不是其名下唯一房屋，且上诉人在本案起诉至今仍未对该案涉房屋装修入住，因此也无法说明该案涉房屋是其实际用于居住的房屋。二、上诉人不符合《异议复议规定》第二十八条规定情形。一是上诉人不能提供包括正式交房手续在内的相关证据证明其在法院查封前已合法占有该房屋。二是上诉人不能证明非因其自身原因未办理过户登记。中天公司承认案涉房屋所在小区已售房屋大部分已经办理产权登记，这说明上诉人可以就案涉房屋办理产权登记，而其实际没有办理；至于其主张没有办理的原因在于中天公司，该主张明显与实际可以办理产权登记的事实相矛盾，况且上诉人也没有提供任何证据证明就是中天公司的原因无法办理产权登记。综合本案全部材料来看，上诉人虽与被执行人签订购房合同，但其主张的购房款与主张备案登记材料显示的购房款不一致，其也无法提供合法有效的购房发票和完税凭证等材料用以证明其实际支付的购房款究竟是多少，况且近十年时间不办理产权登记。如果该种异议情形得到支持，那么作为被执行人的房地产开发有限公司完全有可能通过类似方式恶意转移资产，逃避执行，这不仅对申请执行人不公平，也违背了执行相关法律规定。三、上诉人第2、3项诉讼请求不在本案审理范围之内，一审法院依法未予支持是正确的。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，案外人在执行异议之诉中提出的诉讼请求应当针对的是执行标的，其提出确认权利的诉讼请求应当是针对执行标的的确权之诉，但上诉人提出的第2项诉讼请求是指向其与中天公司之间的合同关系，第3项诉讼请求是指向中天公司的协助行为，都不是直接指向本案执行标的，况且该两项诉请也不直接发生上诉人对执行标的享有包括所有权在内的物权效力，不是确权之诉，不应当在本案的审理范围之内。另外，该两项诉请的被上诉人只是中天公司，如果在本案中处理该两项诉请，被上诉人曾先林的诉讼主体地位应如何确定？这明显违背诉讼程序，因此，上诉人的第2、3项诉讼请求不应当予以审理。综上所述，上诉人的上诉请求及所依据的事实和理由不能成立，恳请法院依法予以驳回，维持原判。            被上诉人中天公司未到庭，亦未提交书面意见。            张永宽向一审法院起诉请求：1．停止对琼海市嘉积镇温泉新村墟23号中天·阳光椰蓝湾小区2-1-902号房的强制执行，并解除查封；2．确认原告张永宽与被告中天公司2011年9月14日签订的《商品房买卖合同》合法有效；3．被告中天公司立即为原告办理中天·阳光椰蓝湾小区2-1-902房号房屋所有权证；4．本案的案件受理费由两被告承担。            一审法院认定事实：原告张永宽于2011年9月14日与中天公司签订《商品房买卖合同》，购买中天公司开发的位于琼海市嘉积镇银海路中天·阳光椰蓝湾小区第2幢1单元902号的预售商品房一套（面积：79.18平方米，价款：277130元，付款方式：一次性付款）。此外，原告张永宽在该小区还购买了另25套房产，26套房产总金额为406万元。2011年9月21日，原告张永宽通过现金加银行转账的方式向被告中天公司支付购买26套房产的购房款406万元（其中现金支付67.2万元，通过海南荣达实业有限公司代其转账338.8万元）。同日，被告中天公司出具了编号为03145302的收款收据一份，载明收到原告张永宽购买琼海市银海路清庭小区26套房产购房款（其中转账金额338.8万元，现金67.2万元）。上述26套房产均已在琼海市房屋保障与房产管理局办理了手工合同备案手续。中天·阳光椰蓝湾小区2-1-902房至今未办理产权登记或预告登记手续。该院于2019年4月25日立案执行申请执行人曾先林与被执行人中天公司建设工程施工合同纠纷一案。在执行过程中，该院于2019年8月14日依法作出（2019）琼9002执697号执行裁定书，裁定冻结、划拨（扣留、提取）被执行人中天公司所有的存款（收入）600000元，或查封、扣押其相同价值的财产，该院于2019年10月12日作出（2019）琼9002执697号之一协助执行通知书，要求琼海市不动产登记中心协助查封中天公司名下位于琼海市嘉积镇温泉新村墟23号中天·阳光椰蓝总湾小区2-1-902房。该院于2019年10月14日将该协助执行通知书送达琼海市不动产登记中心。原告张永宽对该院查封中天公司名下位于琼海市嘉积镇温泉新村墟23号中天·阳光椰蓝湾小区2-1-902房的所有权提出书面异议。该院于2020年4月20日受理后，于2020年5月26日作出（2020）琼9002执异9号执行裁定：“驳回张永宽的异议请求。”原告张永宽对该裁定不服，向该院提起诉讼，要求判如所请。另查，截止2020年5月11日，张永宽未对该院查封的中天·阳光椰蓝湾小区2-1-902房进行装修和入住，亦未向该小区的物业管理部门办理和缴纳该房的物业管理费用、水电、煤气等费用。            又查，中天公司开发的中天·阳光椰蓝湾小区位于琼海市嘉积镇银海路，又名中天·清庭小区。该院查封的中天·阳光椰蓝湾小区2-1-902房未办理网签合同备案手续，也未办理不动产权证书，该小区的2幢楼房已有部分住户办理了不动产权证书。            一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不得对该标的实施执行的诉讼。本案系张永宽提起的案外人执行异议之诉。就原告诉请停止对琼海市嘉积镇温泉新村墟23号中天·阳光椰蓝湾小区2-1-902号房的强制执行，并解除查封。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其民事权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，由于中天公司系房地产开发企业，目前，案涉房产仍登记在中天公司的名下，因此本案优先适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定予以判断。结合当事人的诉辩主张，该院主要审查以下问题：1．在法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同；2．案涉商品房是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3．支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。一、在法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同。本案中，原告张永宽与被告中天公司于2011年9月14日签订《商品房买卖合同》，购买案涉房产即中天公司开发的位于琼海市嘉积镇银海路中天·阳光椰蓝湾小区第2幢1单元902号的预售商品房一套。该院于2019年10月14日将协助执行通知书送达琼海市不动产登记中心，查封上述案涉房产。因此，在法院查封之前原告张永宽与被告中天公司在法院查封之前已签订有效的商品房买卖合同。二、案涉商品房是否用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。原告张永宽未提交该房的物业管理费、水电费、煤气费、垃圾费、水电公摊费等缴费凭证予以佐证该房用于居住。且未能提交其名下无其他用于居住的房屋的相关证明。三、支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。案涉房产在《商品房买卖合同》中约定的价款为277130元，原告已于2011年9月21日一次性付清价款。            综上所述，原告对案涉房屋权益不同时具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定的条件，不能阻止对案涉房产的执行。原告诉请停止对琼海市嘉积镇温泉新村墟23号中天·阳光椰蓝湾小区2-1-902号房的强制执行，并解除查封。没有法律依据，该院不予支持。就原告诉请确认原告与被告中天公司2011年9月14日签订的《商品房买卖合同》合法有效；要求被告中天公司立即为原告办理中天·阳光椰蓝湾小区2-1-902房号房屋所有权证。系其与被告中天公司间的商品房买卖合同纠纷，商品买卖合同的相对方分别为原告张永宽和被告中天公司，中天公司系唯一被告。原告要求被告中天公司为其办理执行标的房屋所有权证书的诉讼请求所指的是被告中天公司协助行为，不直接指向本案执行标的，故原告的此两项诉讼请求不直接发生原告对执行标的享有包括所有权在内的物权效力，应依法驳回原告此二项诉求。原告张永宽可另案诉讼保护其权益。一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回原告张永宽的诉讼请求。案件受理费5457元，由原告张永宽负担。            二审中，各方当事人均未提交新证据。            二审查明的事实与一审查明认定的事实一致，本院予以确认。            本院认为，本案系案外人执行异议之诉。由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，本案可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定予以判断。根据本案查明认定的事实，张永宽一次性购买26套房屋，二审中自认其中22套房屋已转卖他人，另有2套房屋已诉请过户至张永宽名下，且案涉房屋迄今未曾居住使用，故，案涉房屋明显不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”情形，张永宽不能依据该二十九条排除执行。另外，张永宽一审提交的房屋交付证据显示，张永宽于2013年7月17日发出《办理入户手续及房产证的通知》，催促交房并办证；而中天公司于2013年4月9日制作费用缴交清单，称“以上费用已缴清，请给予办理交房手续”。上述证据前后时间矛盾，且不足以证明双方已经于当时实际交付了房屋。张永宽提交的视频亦不能证实其在法院查封前就对案涉房屋占有使用并进行了装修。结合张永宽一次性购买数十套房屋且自认大部分予以转卖、案涉房屋自2011年签订合同以来未曾发生物业费用等事实，本院认为，张永宽所提交证据不足以证明其已在法院查封前合法占有使用案涉房屋。再者，案涉房屋所在小区已有部分业主办理了不动产权证书，表明房屋过户登记并非绝不可行，案涉房屋多年来仍登记在中天公司名下，张永宽有怠于行使权利之嫌。综上，本案亦不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行之情形。因此，张永宽主张依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条停止执行案涉房屋，事实和法律依据不足，本院不予支持。            至于张永宽提出的确认《商品房买卖合同》有效、判令中天公司协助办证的诉请，并非执行异议之诉依法必须处理的事项，而且本案未支持张永宽的排除执行之主张，一审在本案中未予处理该两项诉请，并无不当。            综上所述，上诉人张永宽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：            驳回上诉，维持原判。            二审案件受理费5457元，由上诉人张永宽负担。            本判决为终审判决。                审判长白玉琳            审判员杨洁            审判员林珍    二〇二一年六月三十日            法官助理谢婷婷            书记员蔡汝明            《中华人民共和国民事诉讼法》            第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：            （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；            （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；            （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；            （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。            原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。