四川省成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0191民初2667号原告：王义，男，汉族，1982年11月28日出生，住成都市高新区。委托诉讼代理人:罗莉，四川顶泰律师事务所律师，特别授权代理人。被告：黄虹，女，汉族，1989年6月22日出生，住四川省筠连县。委托诉讼代理人:黄靖，四川万帆律师事务所律师，特别授权代理人。原告王义与被告黄虹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案受理后，因被告下落不明，于2018年3月30日裁定由简易程序转为适用普通程序，由审判员罗良华担任审判长，与人民陪审员吴建强、岳云川共同组成合议庭，于2018年6月19日公开开庭进行了审理。原告王义的委托诉讼代理人罗莉、被告黄虹的委托诉讼代理人黄靖均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王义的诉讼请求：1、请求判令双方签订的《房屋租赁合同》于2017年11月20日解除；2、请求判令被告支付2017年11月9日至2017年11月20日租金1714元；3、请求判令被告支付原告4个月的租金18700元；4、请求判令被告支付违约金20000元；5、请求判令被告对房屋恢复原状；6、请求判令被告承担本案的案件受理费等诉讼费用。原告当庭撤回了第5项诉讼请求。原告的事实与理由为：2017年4月6日原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于高新区清风时代城8栋2层14号商铺出租给被告使用，租赁期为5年，自2017年4月7日至2022年4月6日止，月租金为4675元。因租赁期长达5年，故原、被告协商一致给予被告4个月的免租期。合同签订以后，被告对承租房屋进行装饰装修。2017年11月被告单方面通知原告不再承租房屋并将物品搬离承租房。被告的行为已经严重违反双方所签订的《房屋租赁合同》给原告造成较大的经济损失。综上所述，原告为维护自身的合法权益，特依据《民事诉讼法》的有关规定，诉请至贵院，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。被告黄虹辩称，一、答辩人在租赁期间因为店铺生意差以及自身身体原因在2017年10月5日前通知解除了双方之间的租赁合同，且在合同履行过程中没有任何违约行为发生。原告诉请租金和违约金无事实及法律依据。首先，被答辩人在租赁店铺时，因为该店铺为清水铺面，故双方约定了免租期，以满足答辩人对该店铺的装修需求，装修完成之后，店铺于2017年7月9日开业，经营期间因为该商铺所在商业区一直没有发展起来，故商铺一直处于亏损状态，正常经营20余天关门歇业，后答辩人怀孕，身体也不便于再继续经营该店铺，于是经过慎重思考后决定终止该租赁合同，于是答辩人于2017年10月5日左右找到原告协商退租事宜，答辩人明确表示不再续租该商铺，店内可以带走的财物由答辩人带走，拆不走的归原告，原告表示同意，同时答辩人并表示愿意尽可能帮助原告找到新的租户，随即答辩人通过网络发布了转租信息。2017年10月底，答辩人组织人员到店铺，准备将店铺中的财物搬离腾退房屋给原告，却被物业阻拦，物业称接到业主方通知，禁止答辩人将任何物品搬离，后双方就租赁事宜进行了协商，原告却反悔并表示：退租可以，但须额外支付5年的物业费，并将房屋恢复至原样（清水房的样子）。后双方就此发生争议。答辩人认为：依据合同第九条第7款约定，承租人享有单方提前一个月通知解除合同的预告解除权，而在合同履行过程中，答辩人已经于2017年10月5日左右依据合同约定行使了合同的单方预告解除权，故双方之间的租赁合同已经解除，故原告诉请支付租金无基本事实依据。其次，依据双方之间的合同约定，被告除开合同约定的四个月免租期外，实际支付的租赁费为14025元和押金4675元，方式为押一付三，正常租赁费付至2017年11月6日，而依据合同约定，押金可以抵扣租金，故答辩人已支付款项可依法使用房屋届满之日为2017年12月6日。本案原告已经在使用期到期前的两个月提前通知了原告解除了双方之间的合同，故在合同履行过程中答辩人没有任何违约行为发生。本案中反而是原告出尔反尔，违反诚实信用原则，并指使店铺物管实施侵权行为，答辩人没有违约，故其要求答辩人承担违约责任无事实依据。二、原告指示物业阻拦答辩人在租赁期限内将个人财物搬离已经构成违约且严重侵犯了被告的物权，其依法应该承担相应的法律责任，若原告在本案中滥用诉权，恶意缠讼，答辩人将另行就其违约及侵权提起诉讼，追究由此给答辩人造成的一切损失。综上所述，原告诉请请贵院在查明案件事实后予以驳回。经审理查明，2017年4月6日，原告王义（甲方、出租方）与被告黄虹（乙方、承租方）签订一份合同编号为0001289的《房屋租赁合同》，合同主要约定：1、出租方将位于成都市高新区清凤时代城8栋2层14号的房屋出租给被告使用，房屋建筑面积为85平方米，租赁期为五年，从2017年4月7日至2022年4月6日，2017年4月7日-2017年8月6日的四个月为装修免租期，第一年每月租金为4675元，租金以每三个月一期之方式支付，每次交付租金须于下期租金到期前7天交付甲方，第一期租金应于2017年4月7日支付；2、乙方须向甲方支付押金4675元，乙方违反合同约定，致使甲方未能如期收取租金，甲方可以扣除部分或全部押金抵付；3、乙方如拖欠租金达十天或以上，或欠交各种费用达两个月以上视为乙方违约。合约因违约而终止的，乙方须全部承担因违约所造成的责任；4、在租赁期内若乙方提前解约，必须提前一个月通知甲方，同时甲方所收的押金不退还乙方，乙方已交租金扣除实际租住天数的租金后，已交租金扣除实际租住天数后的剩余租金由甲方退还乙方（不计利息）；5、合同期内，乙方有权转租，但不得影响房东房租收益并提前告知甲方；6、合同期内，甲乙双方若违约，须赔偿另一方违约金10万元。乙方如在找到第三方租客并第三方与甲方签订合同情况下退租，则乙方无须赔偿。双方签订合同以后，原告将房屋交付给被告使用。被告向原告支付了2017年8月7日至2017年11月6日期间的租金14025元以及押金4675元。被告对案涉房屋进行装修后于2017年7月9日正式开始营业。2017年8月，被告关闭了门店并告知原告因家里有事，准备将店转租出去。原告回复她找好转租后告诉他。而后被告通过多个渠道转租房屋均未能转租成功。2017年10月初，被告再次向原告提出不再继续租赁房屋，双方就后续事宜进行了协商。2017年11月5日，被告明确告知原告房屋于2017年11月6日到期，她不再继续租赁该房屋，同时表示“这个事也是一月以前给你讲的，店子也挂了一个月了还是没人要，这我也没办法”。原告要求被告将房屋恢复到毛坯房并支付未来五年的物业费和清洁费。而后双方未能协商达成一致。以上事实有原、被告的当庭陈述，原、被告提交的《房屋租赁合同》、微信聊天记录、《收条》、微信朋友圈、58同城、QQ空间截图，证人胡某的证人证言等证据予以证明。本院经审查认为，上述证据系原件或可以核实的复印件，其来源合法、内容真实，与本案具有关联性，能够证明本案待证事实，故予以采信。对于被告提交的彩照报告，与本案缺乏关联性，故不予采信。对于被告提交的房屋照片资料、录音文件，不能达到被告的证明目的，故不予采信。本院认为，原告王义与被告黄虹签订的《房屋租赁合同》系原、被告双方真实意思表示，合同内容与法无悖，应为合法有效，对当事人均具有约束力。上述合同签订后，原告按约向被告黄虹交付房屋供其使用，而被告交纳了至2017年11月6日的房屋租金。被告于2017年11月5日向原告正式提出在2017年11月6日后不再租赁案涉房屋，系行使《房屋租赁合同》关于单方提前解约之约定，而被告在至少一个月之前已经向原告告知其准备不再租赁房屋的情况，符合单方提前解约的约定条件，故本院认为《房屋租赁合同》应于2017年11月6日正式解除，原告主张系被告不支付租金导致违约解除，与事实不符，故关于原告诉请确认《房屋租赁合同》于2017年11月20日正式解除以及请求被告支付2017年11月9日至2017年11月20日租金的请求，不予支持。关于原告请求被告支付四个月免租期租金18700元以及20000元违约金的请求，本院做综合分析。一、从合同约定而言，未约定租赁提前到期时承租方应当向出租房补交免租期的租金。约定有提前退租解约的提前通知义务和押金没收的惩罚措施，同时还约定有违约赔偿10万元，承租方如在找到第三方租客并第三方与出租房签订合同情况下退租，则承租方无须赔偿10万元违约金。从这些约定可以确定被告未能转租而提前退租的应当负有赔偿责任。但约定的赔偿责任除了没收押金外没有支付免租期租金的约定，而是否支付10万元违约金则并不明确。同时如果提前退租还需另行支付10万元违约金则明显过高。二、从装修免租条款约定的原因而言，房屋在装修期内无法对外营业和正常使用，故承租人不愿意承担在此期间的房租费用。而对于出租人而言，其考虑到装修的目的就是使用房屋，基于对后续租金收取的预期，常常同意对于装修期间的租金予以免收。因此，在房屋租赁中，尤其是商铺租赁中，经常都有关于免租期的约定。就本案而言，合同租期长达五年，因此原告愿意给予被告较长时间的装修免租期。而较长时间免租期的约定也是被告愿意承租案涉清水房屋的一个重要原因。三、被告在退租前已经提前较长时间告知原告其退租意愿并积极对外转租，尽管最终未能转租成功，但其已经采取多种措施以减少各方损失，主观过错较小。综合合同约定、被告违约情况、原告实际损失、押金没收情况，本院酌情支持被告向原告再支付二个月的租金9350元作为被告向原告另行支付的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告黄虹于本判决书生效之日起十日向原告王义支付违约金9,350元；二、驳回原告王义的其他诉讼请求。如被告黄虹未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费810元，由原告王义负担760元，由被告黄虹负担50元。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  罗良华人民陪审员  吴建强人民陪审员  岳云川二〇一八年七月十日书 记 员  李俊才书 记 员  孟莹莹