上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初33777号原告：吴志浩，男，1978年7月12日生，汉族，住上海市静安区。原告：林锋，男，1963年3月9日生，汉族，住上海市黄浦区。原告：林铮，女，1969年10月10日生，汉族，住上海市闵行区。上列三原告共同委托诉讼代理人：杨舒，上海德禾翰通律师事务所律师。上列三原告共同委托诉讼代理人：李世刚，上海德禾翰通律师事务所律师。被告：陈敏，女，1978年2月17日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：邹纬，上海市淮海律师事务所律师。原告吴志浩、林锋、林铮与被告陈敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月31日公开开庭进行了审理。原告吴志浩、林锋、林铮的共同委托诉讼代理人李世刚，被告陈敏及其委托诉讼代理人邹纬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴志浩、林锋、林铮向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2020年8月30日签订的《上海市房地产买卖合同》；2.判令被告支付原告违约金人民币(以下币种同)56万元；3.判令被告清退上海市浦东新区昌里东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)租客，并将该房屋交还原告。事实与理由：2020年8月30日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》，约定被告以280万元的价格向原告购买系争房屋；本次房产买卖交易所有税费均由被告承担；双方应于2020年10月20日前至交易中心办理转让过户手续；在办理转让过户手续过程中，被告应及时支付各项应付之税费。但截至目前，由于被告在办理转让过户手续过程中拒不支付按约应承担之税费，导致交易至今未完成。且被告已延期数月未及时向原告支付转让价款。原告多次要求被告按照合同约定及时履行义务，被告均不予理会。被告的行为己构成违约，应按约承担违约责任。原告委托律师于2021年1月25日致函被告，要求其履行约定义务，缴纳相关税费并办理房产过户，否则原告将解除合同。被告收函后既不同意解约，又拒绝按约定履行义务，故原告不得不正式通知被告解除双方之间的房屋买卖合同，但仍遭被告拒绝。被告陈敏辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告在交易过程中才得知原告隐瞒了系争房屋不是原告林锋、吴志浩唯一住房的情况，由此多出了个人所得税20余万元，被告认为该部分税款应由原告承担。被告并未违约，合同应继续履行。本院经审理确认如下事实：2020年7月17日，三原告被核准登记为系争房屋权利人(共同共有)，所有权来源为继承。2020年8月3日，原告林铮与被告经上海元亿房地产经纪有限公司居间介绍，就系争房屋买卖事宜签订《房地产买卖合同》，载明出售方(甲方)为原告林锋、林铮、吴志浩，买受方(乙方)为被告；落款处甲方签名为“林铮代：林锋、吴志浩”。该合同第二条约定，该房屋的房价为280万元；第三条约定，3.1网签时间：为办理交易过户手续之需要，双方同意于本合同签署后30日内前往元亿地产签约中心签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。3.2房款的支付方式：甲、乙双方约定定金总额为5万元；待甲、乙双方签订网签合同后当日内，乙方向甲方支付首期房价款150万元(含已付定金)；乙方以贷款方式支付房款100万元；双方定于2020年10月20日前办理交易过户手续，同时双方同意在过户时互相积极配合办理审税等申报手续；乙方应于2020年10月20日前支付甲方房价款30万元。第四条约定，4.1乙方承担双方全部交易税费，但若甲方4.3款义务未能履行的，则因此无法减免的税费由甲方自理。4.3甲方承诺其房屋为满五年(勾选)，唯一住房(未勾选)。2020年8月30日，三原告(卖售人、甲方)与被告(买受人、乙方)就系争房屋买卖事宜签订《上海市房地产买卖合同》(即网签合同)，该合同第二条约定，系争房屋转让价款为200万元；第四条约定，甲方于2020年8月31日前腾出该房屋并通知乙方验收交接；第六条约定，2020年10月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；补充条款(一)第9条约定，在履行本合同过程中，甲、乙双方任意一方若未按照本合同履行的，即为违约；违约方每逾期一日，应向守约方支付本合同约定的总房价款的万分之五作为延迟履行违约金；若该等逾期超过十五日的，则守约方有权单方面解除本合同并追究违约方的违约责任，该等违约金按本合同约定总房价20%计或要求违约方继续履行本合同且支付迟延履行违约金直至恢复履行之日止。附件三付款协议约定，签订本合同当日内，乙方应支付甲方首期房价款71万元(含已付定金5万元)；待不动产登记事务中心出具产权过户的收件收据前，乙方应支付甲方第二期房价款29万元；待上海市浦东新区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证以及以贷款银行为抵押权人之他项权利证明后，乙方应委托贷款银行将100万元的贷款直接支付至甲方账号作为第三期房价款。同日，甲乙双方还签订了《补偿协议》，该协议载明，双方就系争房屋达成的实际总成交价为280万元(该总成交价为甲方净到手价，乙方承担本交易税、费)，其中房屋买卖合同约定的成交价为200万元，房屋现有固定装修及搬迁补偿价为80万元(其中乙方于2020年8月30日前支付甲方79万元、于2020年10月20日前支付甲方1万元)。2020年8月3日、2020年8月30日、2020年9月25日，被告分别转账支付原告5万元、145万元、30万元，至此被告已支付原告购房款180万元。另外，2020年8月30日，被告转账支付赵汉强20万元。2020年8月底，原告将系争房屋交付被告。2020年9月30日，中介工作人员代被告缴税过程中发现税款高达40多万元，故最终没有缴税，目前系争房屋尚未变更登记至被告名下。2020年10月22日，原告林铮向赵汉强发送微信：“小赵，我们还是要按合同的约定操作，我们的确是满五不唯一。”2021年1月10日，赵汉强与林铮微信对话如下，赵汉强：“然后当时谈的时候，您给我们隐瞒了您哥哥和您弟弟是不唯一的事情，您当时说他们是唯一的，我们给客户算税也是按您自己不唯一来算的。”林铮：“我发给你的微信证明我们一早就告诉你：我们的房子满5不唯一！”赵汉强：“姐，你不要这么说啊，你可从来没有跟我说过，我们当天谈判的时候，你只跟我说了您是不唯一的，您哥哥和弟弟都是唯一的，现在你过来跟我说，这个你从来没有跟我说过的啊。”“直到过了户我去交税的时候，我才知道这个房子要交40几万的税。”林铮：“这条微信至今保留在我手机里，我也给我们的律师看过！”“是2020年10月22日上午11：55分发给你的。”赵汉强：“我们是九月份过的户，你十月份给我发的这个你感觉合适吗？”“我们谈的时候，你可不是这么跟我说的哦。”“而且我们过户的时候，你在交易中心写，也不是这么写的”“有些证据的话在交易中心这边都有的，所以的话这个不管你怎么说，这个赖他是赖不掉的。”“我约了你很多次，我不知道是你，因为是房价涨啦，你不愿意碰碰面还是怎么样？是现在房价涨了四五十万了，但是有些问题是想抵赖是抵赖不掉的呀。”林铮：“啊！房价涨啦！我们伟大的祖国形势一片大好呀！我明天有空，我们明天几点见面？”2021年1月25日，原告委托律师向被告寄送《律师函》，载明由于被告在办理系争房屋转让过户手续过程中拒不支付按约应承担之税费，导致交易至今未完成，且被告已延期数月未及时向原告支付转让价款，原告曾多次要求被告按约履行义务，被告均不予理会，现要求被告于收函后三日内办理过户手续、承担全额税费、按约向原告支付滞纳金。2021年1月31日，原告又委托律师向被告寄送《律师函》，载明因被告收到前述律师函后仍拒不履行相关义务，被告的行为已构成实质违约，故通知被告于2021年1月31日正式解除原、被告签署的《上海市房地产买卖合同》和《补偿协议》。审理中，被告申请上海元亿房地产经纪有限公司工作人员赵汉强出庭作证。赵汉强称，被告看中系争房屋后，赵汉强约林铮前来商谈，林铮告知系争房屋系三原告继承所得；2020年8月3日，林锋和吴志浩均未到场，该日问及系争房屋是否系三人唯一住房时，林铮表示其本人他处有房，但系林锋和吴志浩的唯一住房，故合同上未勾选“唯一住房”，赵汉强据此核算，交易中将产生个人所得税约133,000元，核税过程林铮也在场，其知晓该款由被告负担，否则房价不可能定为280万元；2020年9月下旬，赵汉强陪同原、被告四人至交易中心办理过户手续，三原告在涉税情况表上均表明在沪他处无房，并签署了唯一住房承诺书；被告于网签当日预付赵汉强税款、中介费共计20万元；2020年9月30日，赵汉强代被告去缴税，核税表显示税款共40多万元，故最终未缴税；之后赵汉强分别与双方沟通，原告数次均表示没空；得知系争房屋价格已上涨后，林铮表示同意见面，但最终双方还是没有见面；2021年春节后，赵汉强最后一次约林铮，其表示已起诉，故不再约双方见面。被告对于证人陈述无异议；原告则认为证人与本案有利害关系，其陈述不应予以采信。三原告称，根据合同约定，税费应由被告承担，若税费计算错误的，被告应向中介方主张权利，即便原告告知错误，也应由中介方向原告主张权利。被告称，2020年8月3日，原告方仅林铮一人到场，双方不直接沟通，被告到场时中介工作人员已与其谈妥，即被告支付300万元、原告方到手280万元；被告曾告知中介工作人员若总价超过300万元便不愿购买系争房屋；当时考虑继承因素，系争房屋价格才确定为280万元，否则要达300万元多。庭审后，原告林铮向本院提交书面材料称，林锋、林铮系同父同母兄妹关系，吴志浩系林锋、林铮同父异母的弟弟，父亲于2015年12月去世、吴志浩母亲于2020年1月去世，此后三原告继承取得系争房屋；签约前，买卖双方不直接沟通，是通过中介工作人员沟通的，原告方将房屋来源告知了中介工作人员，并告知了自己都有房子；2020年8月30日，中介工作人员只是确保原告能拿到多少房款，并未告知被告须承担的税额。以上事实，有《房地产买卖合同》《上海市房地产买卖合同》《补偿协议》《律师函》、微信记录、证人证言等以及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告约定的系争房屋真实转让价款为280万元，双方通过在《上海市房地产买卖合同》之外另签订《补偿协议》的方式将房价款予以拆分，合同价200万元和固定装修及搬迁补偿价80万元的约定显然系为避税，应属无效，但合同部分无效不影响合同整体效力，双方买卖合同除价格条款之外的其余约定内容均系原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按照总价款280万元切实履行合同。本案争议焦点在于被告未缴纳交易税款导致合同中止履行是否构成违约。原告认为被告应按约缴纳交易中产生的所有税费，被告则认为其不应承担被告林锋、吴志浩对系争房屋不唯一时所对应的个人所得税。对此本院认为，原、被告约定，系争房屋交易税、费均由被告承担，但具体税款的计算有赖于房屋的实际状况以及中介方相关专业知识。系争房屋是否满五唯一这一基本信息掌握在作为出卖人的原告处，但签约过程中买卖双方并不直接沟通，而是通过中介工作人员传达相关信息。作为中介工作人员的证人赵汉强，参与整个交易过程，其称当时原告林铮告知系争房屋系其本人不唯一住房，但系林锋、吴志浩唯一住房。原告以证人与本案有利害关系为由否认其证言的客观性，但原告无证据证明证人与被告有恶意串通行为，另结合证人与原告林铮之间的微信对话内容，本院认为证人作为相对独立的第三方所作陈述较为客观真实，予以采信。2020年8月3日，证人依据原告林铮告知的系争房屋是否系三原告唯一住房的情况估算了交易中将产生的税款并告知被告，故被告当时的真实意思表示和预期为仅承担一名产权人不唯一时对应的个人所得税。此后直至缴税时，亦无证据证明原告向中介方或被告更正过系争房屋是否系三原告唯一住房的信息且被告同意承担多产生的个人所得税。在此情形下，当税务机关的核税结果远远高于被告预期时，被告不予缴纳税款致交易中止不能视为违约，原告以被告违约为由发出的解除通知不发生解除合同的效力，对于原告的全部诉讼请求，本院均不予支持。对于交易中多出的个人所得税，原、被告可通过协商或另觅其他合法途径解决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告吴志浩、林锋、林铮的全部诉讼请求。案件受理费9,400元，减半收取计4,700元，由原告吴志浩、林锋、林铮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  许瑞芬书记员  陈倩茹附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。