贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0102民初1434号原告：黄**，男，1968年2月12日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：夏杰，贵州宏贯律师事务所律师，执业证号：15201201510938055，特别代理。委托诉讼代理人：陈伟，贵州宏贯律师事务所律师，执业证号：15201201710373531，特别代理。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开），住所在贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋，统一社会信用代码：91520100714373423J。法定代表人：肖春红，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王*，男，1987年6月25日出生，汉族，住陕西省礼泉县，公司员工，一般代理。原告黄**与被告宏益房开商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄**的委托诉讼代理人夏杰、陈伟，被告宏益房开的委托诉讼代理人王*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄**向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告根据与原告签订的《商品房买卖合同》（合同编号：184432）的约定立即协助原告办理房屋不动产权证；2、依法判令被告向原告支付逾期办理房屋不动产权证的违约金（以11452946元为基数，按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率上浮50%自2019年12月4日计算至原告取得房屋不动产权证之日止，暂计算至2020年11月4日，约为656300元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年6月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：184432），其中第三条约定，原告购买被告位于南明区，房屋建筑面积为865.69平方米，套内建筑面积为671.07平方米。第八条约定，该房屋采取分期付款方式，原告于2019年9月5日前分期支付房款，其中预付款6786680元，剩余房款4666266元于2019年9月5日付清。《商品房买卖合同》第二十二条对于“转移登记”条款均为“／”，并约定“其他有关事项约定如下：见补充协议”。但附件十二补充协议第十二条关于房屋登记的条款也并未约定办理房屋不动产权证的时间以及逾期办证的违约责任，仅在第12.1条款约定“第二十二条所指‘商品房交付使用之日’是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。”原告于2019年6月30日向被告支付了预付款6786680元，剩余房款4666266元于2019年9月5日一次性付清；被告分别向原告出具了编号为Ｎｏ.0006765194号、Ｎｏ.0006760724号收款收据，并加盖了财务专用章。至此，原告已将全部购房款支付完毕。原、被告双方于2019年9月5日办理完毕房屋交接手续，并于当天签署了《房屋交付验收表》。至2019年12月4日，距离“商品房交付使用之日”已届满90日，被告并未履行办理房屋不动产权证的义务。且自2019年9月5日房屋交付使用后，原告一直催促被告履行办理房屋不动产权证的义务，被告一直以各种理由推拖，且也不同意原告及时缴纳房屋维修基金。2020年10月21日，原告再次微信催促被告置业顾问张萍时，被告知涉案房屋处于抵押状态，目前既不能办理《商品房买卖合同》网签备案，也无法办理房屋产权初始登记，更无法办理房屋不动产权证。被告也是据此迟迟不同意原告缴纳房屋维修基金。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同成立且生效，对双方均具有法律约束力，双方均应诚实信用地履行义务。现原告已经履行完毕合同义务，但被告至今没有交付原告预售合同备案登记表和办理房屋预告登记，也没有积极履行协助原告办理不动产权证的义务，其行为已构成严重违约，且经原告多次追问和催告仍未告知实情，主观上已有恶意之实被告的行为严重损害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，遂诉至人民法院，望判如所请。被告宏益房开答辩称：1、对于违约金的起算时间不认可，原被告双方在签署《商品房买卖合同》时还签订了补充协议，补充协议已明确告知原告该房屋存在抵押，一年以后才能办理房屋登记手续，因此违约金的起算时间应当是签订合同一年后；2、根据《商品房买卖合同》补充协议第12.3条约定初始登记违约责任与转移等及违约责任不作累加，合同中未约定转移登记违约责任，所以我方认为应当按照初始登记违约责任计算违约金。本院经审理认定事实如下：2019年6月30日，被告宏益房开作为出卖人同原告作为买受人签订合同编号为184432的《商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于贵阳市南明区，房屋总价款11452946元；买受人应当在2019年9月5日前分期支付房价款，预付款6786680元，剩余房款4666266元整于2019年9月5日付清；出卖人应当在2019年10月5日前向买受人交付该商品房；双方约定申请预告登记；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，如晚于上述期限办妥初始登记的，不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人逾期未满壹年，未向政府部门提供初始登记资料，按买受人已付购房款万分之二承担违约责任，如超过壹年仍未向政府部门提供初始登记资料，按买受人已付购房款万分之五承担违约责任；合同对转移登记事项未作约定。合同附件十二补充协议12.3条约定“关于第二十二条初始登记违约责任及转移登记违约责任同时产生时，买受人可选择其中一项要求出卖人承担责任，但二者违约责任不作累加。”合同还对其他事项进行了约定。同日，原告（乙方，下同）同被告（甲方，下同）还签订《补充协议》，其中第一条第一款约定“甲方出卖给乙方的前述商品房，在出售乙方时已出租第三人。”第二款约定“甲方出卖给乙方的前述商品房，在出售乙方时已经设定抵押。乙方对此情形完全清楚知晓，且不持异议。甲方应在本协议签订后一年内，解除上述房屋的抵押登记。如甲方在主合同约定办理房屋登记的期限内，因前述房屋已设定抵押而不能办理房屋登记造成乙方损失的由甲方承担相关法律责任。”《商品房买卖合同》及《补充协议》签订当日，原告即支付了首期款6786680元，后于2019年9月5日支付剩余楼款4666266元，以上共计11452946元，被告出具《收据》给原告。2019年9月5日，原被告签订《房屋交付验收表》，约定自2019年9月5日起案涉房屋由被告交付给原告。另查明，案涉房屋于2020年10月14日办理了抵押登记，抵押期限自2019年8月30日起至2022年8月29日止。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《收据》、《房屋交付验收表》、不动产登记查询结果等证据证明，经原、被告在庭审中举证、质证，本院予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应属有效，双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，《商品房买卖合同》、《补充协议》签订后，原告按约支付了全部购房款，完成支付购房款的基本合同义务，被告也应当按照约定履行其合同义务。原被告双方未在《商品房买卖合同》中对转移登记事项作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项之规定，被告应当在《商品房买卖合同》订立之日起90日内即2019年9月28日前为原告办理房屋权属的转移登记，现被告未在前述期限内办理转移登记，已经构成违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因原被告未对逾期办理转移登记的违约责任作出约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条第一款“关于罚息利率问题。逾期贷款(借款人未按合同约定日期还款的借款)罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。”之规定，本院酌情违约责任按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率水平上加收30%计算，原告诉请自2019年12月4日起计算违约金，未超过法律规定，依法予以支持。被告主张“补充协议已明确告知原告该房屋存在抵押，一年以后才能办理房屋登记手续，因此违约金的起算时间应当是签订合同一年后”，被告有责任提供证据证明其主张，但被告并未提交证据，且现有证据表明案涉房屋的抵押登记是在双方签订《商品房买卖合同》签订之后，被告之主张与本院查明的事实不符，故对其主张，本院不予采信。被告其余辩解，与本院查明的事实及法律规定不符，亦不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内向原告黄**交付办理本市南明区花果园项目房屋转移登记的有关文书并协助原告办理房屋转移登记的手续；二、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内一次性支付给原告黄**逾期办证违约金（以11452946元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率水平上加收30%计算，自2019年12月4日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止）；三、驳回原告黄**的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10364元、减半收取计5182元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 翟 涛二〇二一年六月二十四日书记员 陈桂梅