山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初3946号原告：张守凤，女，1987年9月5日出生，汉族，住山东省曹县。委托诉讼代理人：袁欣，山东隆道律师事务所律师。被告：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴荣彬，总经理。委托诉讼代理人：杨新，山东信如律师事务所律师。原告张守凤与被告山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张守凤的委托诉讼代理人袁欣、被告龙腾公司的委托诉讼代理人杨新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张守凤向本院提出诉讼请求：1.请求判令龙腾公司立即为张守凤办理济南市槐荫区龙腾国际花园*号楼*单元*号(现为*号楼*单元*号)及地下室**号楼***室(现为**号楼***室)的房屋产权转移登记；2.请求判令龙腾公司向张守凤支付逾期办证违约金暂计144469.3元(以1675978元为基数，自2018年9月22日起至2021年1月31日，按日万分之一计算)；2021年2月1日至龙腾公司将房屋产权转移登记至张守凤之日期间的违约金由龙腾公司继续支付；3.本案的诉讼费由龙腾公司承担。诉讼过程中，张守凤申请撤回要求龙腾公司办理济南市槐荫区龙腾国际花园地下室**号楼***室(现为**号楼***室)的房屋产权转移登记的诉讼请求。事实和理由：2014年1月7日，张守凤与龙腾公司签订《商品房买卖合同》(合同编号：销售(字)201410215422)，约定张守凤购买龙腾公司开发建设的龙腾国际花园*号楼*单元*号(现为*号楼*单元*号)预售商品房，该楼预售许可证号为济建预许2013422号；该房屋建筑面积为181.03平方米，单价为每平方米9258元，金额为1675978元；合同第十五条还约定，出卖人应当在房屋交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房地产主管部门备案，如因出卖人的责任，买受人在该商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，张守凤按合同约定向龙腾公司支付了全部购房款。2016年10月1日，涉案商品房交张守凤使用。龙腾公司已经对涉案楼座进行了初始登记，但至今没有按照合同约定将房屋产权转移登记至张守凤名下。为维护张守凤的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。龙腾公司辩称，第一，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，如果张守凤已经符合办证条件，龙腾公司同意向相关部门提交材料，以此协助张守凤办理产权证。第二，张守凤要求龙腾公司承担违约金数额过高，违反合同约定，双方签订的《商品房买卖合同》附件补充协议第六条第十项对于双方延期交房的违约行为进行的约定，即：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书，买受人不退房的，出卖人应按日承担已付款万分之一的违约金，违约金最高限额为已付房款的百分之一。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，在双方已对逾期办证违约金进行特别约定的情况下，应当按照双方合同的约定计算逾期办证违约金。张守凤在签订商品房买卖合同时，对上述条款明知且自愿接受，合同签署后也从未提出异议，因此张守凤应按照合同约定，即：最高限额百分之一向龙腾公司主张违约金。本案中张守凤所主张的违约金明显高于合同约定，因此贵院不应支持该项诉讼请求。我国合同法规定的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性行为。因此，合同中约定的违约金过高或过低时，当事人都可以参照实际损失进行调整。但是，当事人如需法院增加违约金金额时，应当承担证明实际损失大小的责任。本案中，张守凤并未说明也未证明其因逾期办证产生的实际损失，故其主张按照百分之一的约定增加合同违约金与事实不符，无法律依据。本院经审理认定事实如下：2014年1月7日，张守凤作为买受人与出卖人龙腾公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定张守凤购买龙腾公司开发的龙腾国际花园*号楼*单元*号商品房，建筑面积共181.03平方米，单价为每平方米9258元，总价款1675978元。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，并在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房地产主管部门备案，由买受人自行向房地产主管部门办理产权登记手续。如因出卖人的责任，买受人在该商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。附随该合同，另有附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四民用建筑节能信息公示、附件五合同补充协议，其中附件五合同补充协议中第六条第十项约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人应按日承担已付款万分之一的违约金，违约金最高限额为已付房款的1%。合同签订后，张守凤向龙腾公司支付了购房款共计1678385元（在合同约定的购房款的基础上另行补交了部分房屋面积差价），已经依约向龙腾公司支付完毕全部购房款。张守凤于2016年10月1日接收了上述商品房。张守凤已支付了案涉房屋的住宅专项维修资金。另查明，案涉龙腾国际花园*号楼*单元*号现已变更楼号为*号楼*单元*号。龙腾公司已完成了案涉房屋所在楼幢的所有权初始登记，但至今未将张守凤办理权属登记需由其提供的材料报房地产主管部门备案。本院认为，张守凤与龙腾公司签订的商品房买卖合同及附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。张守凤主张龙腾公司为其办理案涉房屋的房屋产权转移登记。根据商品房买卖合同的约定，作为出卖人的龙腾公司应当在案涉商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需由其提供的材料报房地产主管部门备案，然后由买受人张守凤向房地产主管部门办理房屋产权登记手续。本案案涉商品房已于2016年10月1日交付使用，至今已经超过前述约定的360日的期限，龙腾公司依约应将办理权属登记需由其提供的材料报房地产主管部门备案，以协助买受人张守凤办理案涉房屋的所有权转移登记。龙腾公司亦称如张守凤符合办证条件，其同意向相关部门提交材料以此协助张守凤办理不动产权证书。据此，龙腾公司应协助张守凤将济南市槐荫区龙腾国际花园3号楼1单元2801室房屋的所有权转移登记至张守凤名下。张守凤主张龙腾公司向其支付以1675978元为基数，自2018年9月22日起至龙腾公司将房屋产权转移登记至其名下之日止的逾期办证违约金。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条第3项约定：“出卖人应在涉案房屋交付后360个工作日内将办理房产登记需由其提供的资料报房屋产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人在商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。”龙腾公司于2016年10月1日将涉案房屋交付给张守凤，按照上述约定，龙腾公司理应在交付涉案房屋后的360个工作日内将办理房产登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但龙腾公司至今未能将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，张守凤因此亦未能在涉案房屋交付后720日内取得房屋产权证书，据此，因龙腾公司违反合同约定导致张守凤未能在合同约定的期限内取得房屋产权证书，理应承担相应的违约责任，向张守凤支付违约金。关于计算违约金的起止时间，双方签订的商品房买卖合同中明确约定了因出卖人责任导致买受人在商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。因张守凤于2016年10月1日接收了其所购买的商品房，故自2018年9月22日（商品房交付后的第721日）起，因龙腾公司的原因，张守凤未能取得案涉房屋产权证书的，龙腾公司需开始支付违约金直至其提供材料报产权登记机关备案前一日止。同时，根据商品房买卖合同的约定，龙腾公司的义务为提供材料报产权登记机关备案，之后由买受人张守凤自行向产权登记机关办理产权登记手续，故张守凤主张违约金计算至房屋产权转移登记之日，依据不足，本院不予支持。此外，龙腾公司辩称按照双方签订的商品房买卖合同补充协议的约定，其承担逾期办证违约金的最高限额为已付房款的1%，本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，双方在补充协议中约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人应按日承担已付款万分之一的违约金，违约金最高限额为已付房款的1%。龙腾公司主张违约金最高不应超过已付房款的1%，张守凤主张应当按照日万分之一计算违约金。经审查，龙腾公司应当于2017年9月27日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但其至今未履行上述义务。合同约定的已付房款的1%限额，明显过低，故应对逾期交房违约金予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”张守凤要求龙腾公司按照日万分之一的标准支付逾期办证违约金的主张未超过上述法律规定，本院予以支持。另外，诉讼过程中,张守凤申请撤回要求龙腾公司为其办理济南市槐荫区龙腾国际花园地下室**号楼***室(现为**号楼***室)的房屋产权转移登记的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下：一、被告山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告张守凤将坐落于济南市槐荫区龙腾国际花园*号楼*单元*室房屋的所有权转移登记至原告张守凤名下;二、被告山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张守凤支付违约金（以1675978元为基数，自2018年9月23日起至被告山东龙腾房地产开发有限公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按照每日万分之一计算）；三、驳回原告张守凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21488元，减半收取计10744元，由被告山东龙腾房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  赵洪彬二〇二一年六月二十八日书记员  崔潇月