德州经济技术开发区人民法院德州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1491民初703号原告：梁洪田，男，1965年9月28日出生，汉族，公务员，大学，中共党员，住山东省德州市武城县。原告：尹连梅，女，1966年5月28日出生，汉族，退休，高中，群众，住山东省德州市武城县。以上两原告的委托诉讼代理人：梁永达，男，1992年1月16日出生，汉族，住山东省德州市武城县，系梁洪田、尹连梅之子。被告：德州大壮实业有限公司，住所地：德州经济技术开发区104国道南。法定代表人：文爱武，董事长。委托诉讼代理人：徐国栋，山东高行律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘娜，山东高行律师事务所实习律师，一般代理。原告梁洪田、尹连梅诉被告德州大壮实业有限公司（以下简称大壮公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁洪田与两原告的共同委托诉讼代理人梁永达、被告德州大壮实业有限公司的委托诉讼代理人徐国栋、刘娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁洪田、尹连梅向本院提出诉讼请求：1、要求被告德州大壮实业有限公司支付给原告逾期交房违约金共计133047元（以房款总额585337元为基数，自2014年11月2日起至2021年1月22日止合计2273日，按照日万分之一的标准计算）。2、要求被告德州大壮实业有限公司于一个月内协助原告办理年限为70年产权的房屋所有权证。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月20日，原告与大壮公司签订购房合同，合同编号：大壮201300035。房屋坐落在东风东路××外海××水郡××楼××单元××室。合同约定：商品房单价每平方米4850元，建筑面积113.13平方米，总金额548681元整。储藏间面积22.91平方米，单价1600元／平方米，总价36656元。以上房款金额共计585337元。土地使用年限为2008-9-3至2076-6-5_。合同签订后，原告支付给被告首付款335337元，剩余款项250000元由原告以银行按揭的方式支付给出卖人，原告积极履行自己的责任和义务。大壮公司应于2014年10月31日前交房，但是至今，房子迟迟未交房，房产证办理也在无限延期，原告多次与大壮公司协商无果。根据购房合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任中，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款日万分之一的违约金。”。在2014年10月31日，德州大壮实业有限公司出具江南水郡四组团延期交付公告，承诺2014年11月1日起至2015年1月15日以已付房款总额的日万分之一现金方式支付违约金，2015年1月16日至2月15日止，以已付房款总额的日万分之二的现金方式支付违约金。2015年2月3日，德州大壮实业有限公司又出具补充公告，自2015年2月16日起至2015年5月15日止，以已付房款总额的日万分之四的现金方式支付违约金，若2015年5月15日仍未交付，自2015年5月16日起至2015年6月15日止，违约金提升至买受人已付房款总额的日万分之五支付违约金，按此以后每月按日万分之一递增。但是，截至原告起诉日，在原告多次催要的情况下，被告拒不按合同约定支付以上合同违约款。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请判如所请。原告变更第二项诉讼请求为：2、要求被告德州大壮实业有限公司于具备条件后的一个月内协助两原告办理房产证。被告大壮公司答辩称，一、关于逾期交房的答辩意见。1、依据《商品房买卖司法解释》的规定，对房屋的转移占有，视为交付房屋，两被答辩人早已实际占有使用涉案房产，涉案房产早已完成转移占有，答辩人早已完成商品房的交付。案涉合同亦明确约定逾期交房违约金计算至实际交房之日。因此，答辩人逾期交房的期限应计算至两被答辩人实际占有使用之日。2、是否经四方验收不能作为是否交房的标准。案涉合同第八条的约定仅是对交房时房屋所具备条件的约定，并不是交付房屋不符合第八条的约定视为未交付房屋。同时，未经四方验收，被答辩人有权拒绝交房屋。但被答辩人明知在未经四方验收的情况下占有使用案涉房屋，被答辩人以其实际行为认可了交付的房屋不符合合同约定的事实，视为双方对交房条件的变更。因此，商品房实际转移占有之日，即为商品房交付之日，是否经四方验收不影响房屋交付事实的认定。同时，案涉合同第九条系对逾期交房违约金的约定，该条系计算违约金的依据，该条明确约定了逾期交房违约金的截止时间为实际交付之日。因此，违约金计算至实际交房之日，而非经四方验收合格之日。3、逾期交房违约金不是整体之债而是单个之债，答辩人每逾期一日，则构成一日违约，产生一日的违约金，此时即应起算该日违约金的诉讼时效。因两被答辩人于2021年1月27日向贵院提起诉讼，违约金自实际交付之日截止，其主张的违约金已经全部超过诉讼时效，不应受法律保护。4、退一步讲，即使本案逾期交房违约金应计算至四房竣工验收之日，因两被答辩人已提前入住，应适当减轻答辩人的违约责任。德州市中级人民法院（2018）鲁14民终1393号，（2020）鲁14民终1006号两份民事判决书均持相同观点。5、答辩人已向被答辩人支付一定金额违约金，该部分应在调整减少后的违约金总额内予以扣减。二、关于协助办理70年不动产权证的答辩意见。1、案涉合同签订时，由于答辩人使用公司制式合同文本，该文本上载明的案涉房屋所在地的土地证编号为德国用（2008）第2××1号，但事实是，案涉房屋所在的土地证实际为鲁（2018）德州市不动产权第0××4号不动产权证，该不动产权证上载明的使用期限为：住宅至2053.03.30止，商业至2043.03.30止。因此，案涉房屋在事实上无法办理年限为70年产权的房屋所有证。2、案涉合同第15条明确约定了办证时间及方式，答辩人将需由答辩人提供的材料提交产权机关备案即履行了约定的合同义务。因房屋产权证需办理至两被答辩人名下，故两被答辩人系办理产权证件的法定申请主体，两被答辩人需出具其身份信息、授权委托书、契税缴纳凭证等材料，如无相关材料，答辩人无法协助办理。两被答辩人将相关材料交付答辩人，答辩人将相关材料交付相关行政机关，即视为履行了相关约定的义务。综上所述，恳请贵院在查明事实的基础上，依法驳回两被答辩人的诉讼请求。另外，1、对原告主张的违约金的数额有异议，应当自2014年的11月1日起到2016年7月17日（原告实际占有之日）止以购房款585337元为基数按日万分之一计算。2、同意原告的第二项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告梁洪田、尹连梅提交的《商品房买卖合同》1份、房地产企业发票2张、（2020）鲁14民终4410号民事判决书1份；对被告大壮公司提交的用水清单、竣工工程质量验收报告、2014年12月2日的收到条、记账凭证1份、违约金分配方案1份、分配清单1份、公告2份、杨荣文手写收款账户条1份、杨荣文银行交易回单3份，谭莹名下银行账号：6222××××8235）支付四组团业主许蒙蒙（55号路1单元401室）、徐敏（55号楼1单元201室）、高胜寒（58号楼1单元302室）11273.68元的电子回单等证据，各方当事人对其真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1、原告梁洪田、尹连梅提交的《关于外海江南水郡四组团房屋延期交付的公告》照片复印件2页，两原告称该证据能够证明两原告分两次按约定支付给被告房款585337元。被告称对该证据的真实性不予认可，同时该公告系《民事诉讼法司法解释》第115条规定的单位证明，该证明单位盖章，不符合法律规定的证据形式，不具有证据效力。并且，该证据的形成过程存在重大疑问，大壮公司在此时已濒临破产，已无力支付工程款，工程进度根本无法保证，其更无力支付逾期交房产生的违约金，此时作出加重其自身一方负担的公告明显不符合常理。本院认为，该组证据系复印件，且被告不予认可，本院对其不予认定。2、被告大壮公司提交的2015年4月1日的收到条，被告称该证据能够证明被告直接向原告以现金方式累计支付违约金3756元，分别是2014年12月2日原告领取的1756元，2015年4月1日案外人李忠代原告领取的2000元，该3756元应当予以扣除。被告在与案外人李忠诉讼案件中并未提交2015年4月1日的违约金收到条。两原告称对2015年4月1日李忠代收的2000元有异议，其没收到这个钱。本院认为，对被告提交的该份收到条因两原告不认可收到该款，且被告无其他证据予以印证两原告已收到该款，故该证据不能证明两原告已收到2000元违约金的事实。本院经审理查明，2013年6月20日，原告梁洪田、尹连梅作为买受人与被告大壮公司作为出卖人签订《德州市商品房买卖合同》。合同约定：三、买受人所购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第53栋二单元2层202号房，该商品房建设面积共113.13平米，该商品房单价为每平米4850元，附属用房单位售价为每平米1600元；八、出卖人应当在2014-10-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房依照《中华人民共和国建筑法》第61条和国务院《建设工程质量管理条例》第16条的规定，经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格。九、出卖人逾期交房的违约责任：（2）逾期超过30日后，……出卖人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同落款处有大壮公司加盖合同专用章，有梁洪田、尹连梅签字并按手印，有德州市房产管理中心盖章。2013年6月19日，原告梁洪田、尹连梅支付被告大壮公司335337元购房款，被告大壮公司为其开具山东省房地产企业预收款收据一份；2013年8月21日，原告梁洪田、尹连梅支付被告大壮公司250000元购房款，被告大壮公司为其开具山东省房地产企业预收款收据一份。2014年12月2日，原告梁洪田出具收到条一张，载明：今收到2014年11月份外海江南水郡小区53号楼2单元202室延期交房违约金1756元。2017年9月18日，被告大壮公司与外海江南水郡四组团业主达成违约金分配方案，四组团业主成立分配小组。2017年12月6日，涉案房屋由建设单位、设计单位、勘察单位、监理单位及施工单位共同组成的验收组验收合格，并出具竣工工程质量验收报告。另查，庭审中原告梁洪田、尹连梅认可2014年12月2日被告向两原告支付违约金1756元；后被告又累计向两原告支付11273.68元，共计13029.68元。2016年7月17日至2021年3月11日，涉案房屋持续发生用水，有加盖德州公用水务有限公司城市供水合同专用章的用水清单一份予以证实。本院认为，原告梁洪田、尹连梅与被告大壮公司所签订《德州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同有效。本案的争议焦点为：被告德州大壮实业有限公司是否应当支付给原告逾期交房违约金共计133047元(以房款总额585337元为基数，自2014年11月2日起至2021年1月22日止合计2273日，按照日万分之一的标准计算)。对于该焦点问题，本院认为，被告大壮公司未在合同约定期限交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。虽然被告大壮公司提交的用水清单可以证实涉案房屋于2016年7月17日已实际入住并产生用水，但2016年7月17日房屋不符合原告梁洪田、尹连梅与被告大壮公司所签订《德州市商品房买卖合同》第八条中约定的房屋交付条件：“该商品房经建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的四方验收合格”。此时原告即使实际入住了该房屋，也不能认定为房屋已交付。故2017年12月6日涉案房屋经四方验收合格之日应为该房屋的实际交付之日。被告大壮公司应按照《德州市商品房买卖合同》第九条“逾期超过30日后，……出卖人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”的约定，自延期交房的第二天即2014年11月2日起至2017年12月6日止，以两原告已付房款总额585337元为基数，按照日万分之一的利率承担违约金。故被告大壮公司应给付原告违约金585337×0.01%×1130天＝66143元。庭审中两原告认可2014年12月2日被告向其支付违约金1756元；后被告又累计向其支付11273.68元，共计13029.68元，该陈述属于自认的事实，本院对其自认予以认定。故违约金应去除被告大壮公司已给付的违约金13029.68元，被告大壮公司还应给付原告梁洪田、尹连梅违约金66143元-13029.68元=53113.32元。因被告在庭审过程中同意在具备条件后的一个月内协助两原告办理房产证，故本院予以支持。对于被告大壮公司提出的两原告于2021年1月27日向贵院提起诉讼，违约金自实际交付之日截止，其主张的违约金已经全部超过诉讼时效的抗辩意见。原、被告在《德州市商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，系原、被告在合同中确定的一个整体合同权利，不宜认定为按照违约天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，原告在该项整体权利未能全部实现时提出主张，不应将违约金分割开来单独再计算诉讼时效，并且原、被告在合同中并未约定违约金的支付期限，故原告随时可以主张权利。对于被告大壮公司称两原告主张的违约金已全部超过诉讼时效的抗辩意见本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告德州大壮实业有限公司于本判决生效后10日内支付原告梁洪田、尹连梅逾期交房违约金53113.32元；二、被告德州大壮实业有限公司于具备条件后的一个月内协助原告梁洪田、尹连梅办理房屋所有权证；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1480元，由原告梁洪田、尹连梅负担916元，由被告德州大壮实业有限公司负担564元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  王爱民二〇二一年六月十一日书记员  牛晓坤