北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初1767号原告（反诉被告）：北京天盛卓创商业管理有限责任公司，住所地北京市门头沟区双峪路35号院1号楼B1层B101、B102、B103-D1-40。法定代表人：姜涛，经理。委托诉讼代理人：孟磊，北京天盛卓创商业管理有限责任公司经理。被告（反诉原告）：王见，男，1990年10月15日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：高掉梅，北京京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：文小敏，北京京师律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京天盛卓创商业管理有限责任公司(以下简称天盛卓创公司)与被告（反诉原告）王见房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天盛卓创公司的委托诉讼代理人孟磊、被告（反诉原告）王见及其委托诉讼代理人高掉梅、文小敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）天盛卓创公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除天盛卓创公司与王见签订的自2020年2月1日至2023年1月31日的《房屋租赁合同》，解除时间以法院查明为准；2．判令王见支付拖欠的2020年10月1日至合同解除之日的租金，按照月租金15893元计算；3．判令王见支付提前解约的违约金47679元；4．判令王见按日租金的2倍即1046元/天的标准支付商铺使用费，支付的期间自合同解除次日至2021年5月25日。事实与理由：2020年2月1日，王见与我公司签署了商铺租赁合同，承租位于北京市门头沟区双峪路35号院1号楼B1层xxxx、xxxx、xxxx-D1-28号（以下简称28号）商铺，商铺面积为95平米。并约定按半年为一个计费周期支付租金。但经多次催收，王见仍拖欠租金，并于2021年1月5日收到其《解除合同告知函》单方提出解除合同。王见拖欠租金，单方解除合同的行为构成违约，侵犯了我公司的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）王见不同意天盛卓创公司的诉讼请求并向本院提出反诉请求：1．确认双方签订的房屋租赁合同于2021年1月5日解除；2、判令天盛卓创公司返还保证金31786元；3．判令天盛卓创公司支付违约金47679元；4．判令天盛卓创公司赔偿王见各类营业损失（包括漏水11个月的营业损失、疫情堂食停业的营业损失、商场装修一周的营业损失）99048元；5．判令天盛卓创公司赔偿王见律师费4500元。事实与理由：2019年10月30日，双方签订房屋租赁合同，承租28号用于餐饮。自承租该房屋起，房屋一直存在漏水问题，且漏水位置位于餐桌上方，严重影响我营业。租赁期间，我曾多次联系天盛卓创公司及物业沟通维修事宜。至我提出解除合同，漏水问题仍未有效修缮。此外，我的餐馆因商场装修无法堂食达一周，因新冠疫情商场关闭堂食停业三个月。2021年1月5日，我向天盛卓创公司发函提出解除合同，双方合同已经于该日解除，且于该日房屋由天盛卓创公司控制。1月9日天盛卓创公司已将部分房屋出租，其余部分也挂牌出租。综上，因天盛卓创公司出租的房屋因漏水、商场停业等原因处于不适租状态，我方不支付租金是合理的，天盛卓创公司已构成违约。即便天盛卓创公司有损失，我方已经支付了相当于三个月租金的保证金，足以弥补其损失。为维护合法权益。故提出反诉，请求判如所请。原告（反诉被告）天盛卓创公司辩称，不同意王见的全部反诉请求。我方不同意《房屋租赁合同》于2021年1月5日解除，双方合同约定，提前解除合同王见应付相当于三个月租金的违约金，所以我方不同意在王见未付违约金的情况下退还保证金。虽然我方确有修缮义务，但基于各方面阻碍，无法达到完全修缮，故我方不存在违约情形。漏水确实会造成营业损失，但是王见主张过高。不同意支付王见律师费。王见在我处的保证金是两个月的租金，不是三个月的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议事实如下：2019年10月30日，王见（乙方）与天盛卓创公司（甲方）签订《房租租赁合同》，承租了28号用于经营餐饮，房屋租赁建筑面积为95平米。合同约定租赁期为三年，自2020年2月1日起至2023年1月31日止。租期内第一年租金为15893元/月，年租金为190713元。第二年租金为17165元/月，年租金为205970元。第三年租金为17165元/月，年租金为205970元，付款方式押二付六。租赁期内，甲方的修缮责任仅限于由于非可归因于乙方的原因而导致的本合同附件二所列之房屋及附属设施，及设备的损坏。乙方应当于本合同期限届满或提前终止的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占有期间使用费。租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。下列任一事件发生后：乙方在甲方未按时交付房屋，经乙方书面催告后90日仍未交付的，因甲方原因致乙方无法营业超过90天仍未解决的，或其他法律、行政法规规定的乙方可提前终止本合同情形的，乙方有权提前终止本合同。下列任一事件发生后：乙方逾期向甲方支付租金或（及）本合同约定的应由乙方向甲方或物业管理公司支付任何一项费用累计超过15日的，乙方未按照本合同约定及时补足租金保证金，逾期超过15日的，甲方有权没收乙方的租赁保证金，并要求乙方补交免租期所免除的租金等费用，提前终止本合同并合法提前收回房屋，同时乙方应另行按月租金及物业管理费的3倍金额补偿甲方或甲方指定的物业管理公司。在租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除合同，提前收回房屋的，甲方应按月租金的3倍向乙方支付违约金。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，视为乙方放弃保证金所有权，甲方有权不予退还乙方的保证金，除此之外，乙方还应按月租金及物业管理费的3倍向甲方及物业管理公司支付违约金。2020年12月17日，天盛卓创公司向王见发出租金催缴通知函，要求其交纳欠付租金，王见于2020年12月18日签收。2021年1月5日王见向天盛卓创公司发出解除合同告知函，载明营业期间房屋屋顶漏水。下方四人座位的餐桌无法坐人，因此造成客流损失，以及长期漏水导致地砖损坏严重。期间商场装修导致其一个星期堂食无法营业，及2020年2月、3月份因疫情商场封闭无法营业，以上因商场原因造成损失我单位和该商场提出退还押金和赔偿，特此提出解除合同。天盛卓创公司于当日签收解除合同告知函。次日，天盛卓创公司回函，载明1、贵方（王见）需缴纳自2020年10月1日至2021年1月5日共欠缴租金50294元。由于贵方提前解除合同需向我司支付月租金3倍的费用作为违约金即47679元。……，5、贵方完成以上条款后我司于90日内退还贵方保证金。当日，天盛卓创公司在28号玻璃门上张贴告知信，记载内容如下：尊敬顾客你们好，酱骨头/花甲粉商户由于自身原因2021年1月5日起停止经营，请在此商户办理过会员的顾客尽快与商家联系办理会员退出事宜，以免给您带来不必要的损失。王见收到回函后再次进行了回复，但未记载回复时间。合同履行期间，王见按照合同约定交纳了2020年2月1日至2020年9月30日的租金并交纳保证金31786元，目前王见交纳的保证金31786元暂未退还。2021年1月5日，王见关闭门店，2021年1月9日,天盛卓创公司与案外人签订房屋租赁合同将涉案28号的一部分（建筑面积为30平方米）出租，约定月租金6300元每月，租赁期自2021年1月6日至2023年1月5日。天盛卓创公司后期对其余部分张贴了招租公示。双方均认可王见在和天盛卓创公司签订租赁合同前，就已经与案外人就28号签订租赁合同，该合同履行期内28号就存在漏水情况。王见曾向天盛卓创公司报修，天盛卓创公司就该问题向嘉城嘉信（国际）物业管理有限公司门头沟分公司（以下简称物业公司）发出工作联系函要求其尽快修复，于2020年11月16日就漏水点位维修与王见签署了商户维修确认单。经本院现场勘查，漏水位置的下方放有餐桌一张，餐桌上有漏水的痕迹，餐桌下方地面的瓷砖存在松动、翘起问题。天盛卓创公司于2021年5月25日将电路和排烟系统作价2800元支付给王见，双方就28号的腾退问题不存在争议。经审查，双方主要存在以下争议:一、违约责任应由哪方承担及双方房屋租赁合同解除时间；二、王见的保证金应否返还、天盛卓创公司应否支付王见违约金、赔偿其营业损失和律师费；三、天盛卓创公司主张的租金、房屋占有使用费及违约金问题。关于争议焦点一，天盛卓创公司主张，其虽收到了王见发出的解除合同告知函，但王见并未按照其回函载明的要求支付相关费用。对于28号漏水，其尽到了积极维修的义务，不存在王见主张的违约情形。对此天盛卓创公司分别提交2020年1月9日及2020年8月27日致物业公司的工作联系函。工作联系函记载了28号漏水以及希望物业公司尽快修复的情况。所以，其起诉前双方合同并非解除。王见主张，基于天盛卓创公司交付的房屋不适格问题，其于2021年1月5日已经发出解除合同告知函，天盛卓创公司于当日已经签收。且后期28号一直由天盛卓创公司控制并部分出租，所以双方签订的的房租租赁合同已于2021年1月5日解除。对此，本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依法成立生效的合同，双方可以协商一致解除，当合同约定的解除条件成就时，享有合同解除权的一方可以单方解除合同，当合同存在法定解除的情形时，守约一方可以单方解除合同。本案中，双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示且未违反法律强制性规定，应属有效。承租方王见应按合同约定的租金标准及支付时间交纳租金，出租方天盛卓创公司应按合同约定交付租赁物并承担租赁物的维修义务。依据查明的事实，王见在租赁28号时对于房屋存在漏水问题系明知，且王见在明知的情况下仍与天盛卓创公司签订房屋租赁合同，属于对房屋现状的许可，其不能以此为由行使合同解除权，故王见于2021年1月5日发出解除合同告知函并搬离28号的行为不产生合同解除的效力。王见在合同履行期内经天盛卓创公司催缴租金后仍未交纳2020年10月1日之后的租金，且租期内搬离租赁房屋，属于违约。现天盛卓创公司未向王见发出过解除合同通知书，直接起诉至法院要求解除合同，故本院确认本诉起诉状副本送达王见之日，即2021年1月31日双方签订的房屋租赁合同解除。关于争议焦点二，王见主张，天盛卓创公司应支付其违约金、返还其保证金、赔偿其因房屋漏水造成其营业损失、赔偿其因疫情堂食停业3个月产生的部分损失、赔偿其因商场装修一周产生的营业损失；赔偿其本案诉讼的律师费。天盛卓创公司辩称，保证金应当折抵王见应支付我的租金；因疫情导致通道关闭属于不可抗力，根据合同约定我方不承担任何责任；商场装修的时间是2019年11月12月，不在双方签署的合同期内，且施工位置不涉及王见提出的营业损失区域，故我方不应承担因装修造成的营业损失；营业损失不实际，不同意赔偿营业损失和律师费。对此，本院认为，合同解除后，天盛卓创公司应退还王见保证金。王见属于违约方，无权要求天盛卓创公司支付违约金，故其关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。考虑到违约金的功能系弥补守约方损失，一般情况下，违约金和损失赔偿不能并行主张，除非守约方能够举证证明违约金不足以弥补其损失。另，28号存在漏水问题系王见签订合同时明知，疫情属不可抗力，天盛卓创公司提交的装饰装修施工工程合同显示，商场装修的时间在双方签订合同之前，故王见关于各类营业损失的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，关于王见主张的律师费，因其违约在先，且双方签订的房屋租赁合同中并无对律师费支出的约定，故其该项请求，本院不予支持。关于争议焦点三，天盛卓创公司主张的租金和违约金，王见抗辩违约金过高，应以其实际损失为标准。对此，本院认为，王见在明知28号存在漏水问题的情况下仍承租，属于对房屋状况的认可。故其应当按照合同约定的租金标准支付租金。但因王见1月5日搬离28号，不再继续使用，并且与天盛卓创公司工作人员于2021年1月11日在微信聊天中确认，天盛卓创公司可以自行处理28号内的物品并另行出租，此时天盛卓创公司已经完全取得了28号的控制权，故王见应支付2020年10月1日至2021年1月11日期间的租金，2021年1月12日起的租金和房屋占有使用费，本院不予支持。另，考虑到天盛卓创公司认可其已将28号内30平米的面积出租并于2021年1月6日收取了租金，故2021年1月6日至2021年1月11日期间该部分面积的租金应当从王见应交租金中扣除。经核算，王见应支付天盛卓创公司2020年10月1日至2021年1月11日期间的租金52099元。关于违约金，天盛卓创公司王见支付相当于三个月租金的违约金，王见抗辩违约金过高，申请法院调整，本院结合天盛卓创公司的损失，同时兼顾合同履行情况、双方过错程度、诉争房屋另行出租情况以及28号漏水及地面瓷砖松动确实一定程度上影响王见经营等因素综合考虑，本院将违约金调整为9000元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、五百零九条第一款、五百六十三条第一款第（三）项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条、五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王见与北京天盛卓创商业管理有限责任公司于二〇一九年十月三十日签订的《房屋租赁合同》于二〇二一年一月三十一日解除；二、王见于本判决生效之日起七日内给付北京天盛卓创商业管理有限责任公司租金52099元；三、王见于本判决生效之日起七日内给付北京天盛卓创商业管理有限责任公司违约金9000元；四、北京天盛卓创商业管理有限责任公司于本判决生效之日起七日内退还王见保证金31786元；五、驳回北京天盛卓创商业管理有限责任公司的其他诉讼请求。六、驳回王见的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一千四百九十五元，由北京天盛卓创商业管理有限责任公司负担一千四百一六元，已交纳；由王见负担七十九元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费一千九百八十元，由王见负担一千六百八十二元，已交纳，由北京天盛卓创商业管理有限责任公司负担二百九十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 耿迎涛二〇二一年六月十五日法官助理 颜云云书 记 员 彭 赛