长春新区人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0193民初2000号原告：吉林优尼达物业服务有限公司，住所地长春高新区超强街3188号天茂凡尔赛庄园C-1。法定代表人：裴妍，执行董事。委托诉讼代理人：赵志博，系该公司员工。被告：杨雪洁，女，满族，1989年10月7日生，住长春高新区。原告吉林优尼达物业服务有限公司（以下简称“优尼达公司”）与被告杨雪洁物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月18日公开开庭进行审理。原告优尼达公司的委托诉讼代理人赵志博，被告杨雪洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告优尼达公司诉称：1.判决被告立即向原告给付2018年8月1日至2021年7月31日期间欠缴的物业费合计54,028.44元（其中物业服务费42,256.44元、生活垃圾处理费252元、车位费11,520元）；2.判决被告自逾期给付之日起至2021年7月31日期间，以欠缴费用总额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率4倍标准15.4%给付逾期付款违约金（为计算案件受理费之需要，暂计算至2021年7月31日逾期付款违约金为6,507.49元）；3.本案的诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2016年期间，被告购买由吉林某集团有限公司开发建设的天茂庄园-凡尔赛T×栋×××号房，房屋建筑面积为244.54平方米，2016年7月27日被告办理了收房入住手续，同日与原告签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告提供物业服务，物业服务费收费标准为4.8元/月·平方米，生活垃圾处理费84元/年。物业费按年交纳，被告应于当期物业费期满前30日向原告交纳下期物业费，如逾期交纳物业费，则自逾期交纳之日起以应交纳费用总额为基数，按照日千分之三标准给付违约金，如原告提起民事诉讼，则被告承担全部费用支出，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等。物业服务合同签订后，原告依协议约定为被告提供了物业服务，但被告自2018年8月1日起至今再未交纳物业费。原告认为，原被告双方签订的《前期物业服务协议》系双方的当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应为合法有效，对双方当事人有拘束力。原告已按照约定提供了相应的物业服务，被告即应按照约定给予物业服务费用，被告的违约行为已给原告造成重大经济损失。基于上述事实，依照《民法典》等相关规定，特向贵院提出如上诉请，请求人民法院明断速决。被告杨雪洁辩称：不同意原告的诉讼请求，法院应驳回原告的诉讼请求。理由如下：1.我家是T×栋×××室，T×栋×××室将自家院落掏空一层，属于私自改建，造成我家T×栋×××室、T×栋×××室院落地面有下沉，非常严重，我认为物业应当阻止，我向原告反映过此事，但是原告管家说不知道此事，而且我家电闸在靠近T×栋105室那侧，现已严重倾斜无法使用，且我院落中三棵树也已经倾斜到T×栋×××室院中；2.前院中窗台下面墙皮脱落、长毛，我向原告管家反映过这个问题，物业处理不及时，一个星期才来，而且他来了说不管这个事，现在这个问题已经三年了，一直未得到处理；3.我家一楼、后院窗台下墙体大理石脱落，跟物业反映，物业一直没来解决；4.窗户开关不好使，跟物业反映物业没有处理；5.房屋内部设的安监系统不好使，而且小区曾发生过别墅区业主家里被入室盗窃的案件，而且小区安保松散，非业主随意进入小区；6.曾发生过小区别的业主被物业人员暴力殴打事件；7.小区车库从2021年5月开始维修，至今未修理完毕，业主只能随意停车，给生活带来不便；8.我小区业主积极的成立业主委员会，90%以上的业主都签完字了，但是被原告丢失了；9.原告未公示公共部分的广告收益情况，原告应提供其收费标准的相关审批手续，我认为原告的服务不值4.8元的收费标准。经审理查明：被告系天茂庄园温莎园T×栋×××室业主，房屋建筑面积为242.48平方米。2016年7月27日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告提供物业服务，物业服务费收费标准为4.8元/月/平方米、车位管理费160元/月/位，被告应按规定支付环卫等费用。物业费按年交纳，被告应于当期物业费期满前30日向原告交纳下期物业费，并应按规定交纳供水、供电、供暖、燃气、信息、环卫等有关费用。如逾期交纳物业费，则自逾期交纳之日起以应交纳费用总额为基数，按照日千分之三标准给付违约金，如原告提起民事诉讼，则被告承担全部费用支出，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等。原告提供的《业主信息登记表》记载被告在小区使用15、16两个车位。《前期物业服务协议》签订后，原告为小区提供了安全、清洁、维修、维护等物业服务。被告以原告未全面履行服务义务为由未足额给付原告物业服务费。按照《前期物业服务协议》约定，自2018年8月1日起至2021年5月31日止，原告应交纳物业费39,572.74元（242.48平方米×4.8元/平方米/月×34个月），自2018年8月1日起至2021年5月31日止，原告应交纳车位费10,880元，自2018年8月1日起至2021年5月31日止，被告应交纳生活垃圾处理费238元。另查明，2014年期间，案外人吉林某集团有限公司与优尼达公司签订《前期物业服务合同》，约定优尼达公司对吉林某集团有限公司开发的天茂湖凡尔赛庄园、温莎园提供前期物业服务，合同期限自2014年7月25日起至业主委员会代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。本院认为，原被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定，全面履行各自的义务。（一）关于原告要求被告支付物业服务费、车位费的诉讼请求，原告为小区提供了安全、清洁、维修、维护、车库管理等物业服务，被告应按合同约定的交纳物业服务费、车位费。但原告提出的被告给付2021年5月31日以后尚未发生的物业服务费、车位费的诉讼请求，不予支持，待履行物业服务义务后，另行主张。关于被告认为原告物业服务存在问题的抗辩意见，被告提供的证据不足以证明其主张，故本院不予支持。关于被告提出的房屋质量问题、院落地面下沉问题，并非原告物业服务原因所致，被告应另行主张权利，被告以此为由拒交物业服务费不予支持。（二）关于原告要求被告支付生活垃圾处理费的诉讼请求，依据《前期物业服务协议》约定，被告应规定支付环卫等费用。根据相关规定，生活垃圾处理费按月收取，原告主张的已经发生的生活垃圾处理费应予支持，2021年5月31日以后的生活垃圾处理费待发生后另行主张。（三）关于原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求，合同约定的违约金过高，超出法律规定范围，并考虑物业公司与业主之间是长期共存与合作的关系，为了缓和业主与物业公司之间的矛盾，本院认为对原告该项诉讼请求不宜支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十二条规定，判决如下：一、被告杨雪洁于本判决生效后立即向原告吉林优尼达物业服务有限公司支付物业服务费39,572.74元、生活垃圾处理费238元、车位费10,880元；二、驳回原告吉林优尼达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1314元，减半收取计657元，由被告杨雪洁负担。原告吉林优尼达物业服务有限公司多交纳的案件受理费657元，本院退还原告吉林优尼达物业服务有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  唐虹梅二〇二一年六月二十九日书记员  王 越