贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1431号上诉人（一审原告）：余胜开，男，1971年7月28日出生，汉族，身份证住址四川省成都市成华区，现住贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人（一审被告）：剑河县国有资产经营投资有限责任公司。住所地：贵州省剑河县仰阿莎街道县财政局**。法定代表人：谢金思，公司经理。委托诉讼代理人（一般授权）：李兴华，贵州合兴律师事务所律师。上诉人余胜开因与被上诉人剑河县国有资产经营投资有限责任公司（以下简称“剑河县国资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省剑河县人民法院（2020）黔2629民初927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。经本院传唤，上诉人余胜开、被上诉人剑河县国资公司的委托诉讼代理人李兴华到庭参加庭询、质证。本案现已审理终结。上诉人余胜开上诉请求：一、撤销一审判决，改判或将本案发回重审。二、一二审案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2号-4号证据：证明上诉人按被上诉人要求对租赁房屋进行装修，被上诉人签署合同前故意隐瞒消防验收未通过的客观事实，违反《中华人民共和国消防法》第十五条之规定，对被上诉人的违法行为置之不理。二、5号-7号证据：证明被上诉人严重违反自己制定的格式合同。1、根据剑河县民族风情街房屋商铺租赁合同第三条第一款：甲方不得以任何理由任意调整租金。2、第九条第六款：乙方在租赁期间确需中途退租，应提前一个月向甲方提出书面申请。对被上诉人的违约和欺诈行为也是置之不理。三、9号-12号证据：证明被上诉人违反《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，被上诉人的重大过错造成了上诉人的重大损失，一审法院对上诉人要求的有资质的评估机构重新评估置之不理，草草结案。综上，上诉人认为，本案系被上诉人的欺诈和严重违约行为所引起的纠纷，一审判决没有依法查明本案的客观事实，认定事实不清，导致适用法律错误，依法应予以纠正。请二审法院查明本案事实后，依法改判或将本案发回重审。被上诉人剑河县国资公司辩称，第一，被上诉人当时按房屋的现状出租，上诉人在签约前也实地查看房屋，双方签订的《剑河县民族风情街房屋商铺租赁合同》系双方真实的意思表示，该租赁合同经黔东南州中级人民法院（2020）黔26民终154号民事判决书认定合法有效，本案中不存在租赁合同无效或合同提前解除的情形，上诉人要求被上诉人赔偿装修残值损失于法无据，一审法院对本案的事实认定清楚和适用法律正确。第二，被上诉人与上诉人之间签订的《剑河县民族风情街房屋商铺租赁合同》因约定的5年租赁期限届满而正常终止，按照《剑河县民族风情街房屋商铺租赁合同》第四条第5款关于收回房屋的约定，涉案租赁房屋中动产部分由上诉人自行处理，不动产部分不能拆除，被上诉人不再补偿，归被上诉人所有，上诉人要求被上诉人赔偿装修残值损失缺乏事实基础，一审法院对本案的事实认定清楚和适用法律正确。第三，上诉人在2014年1月-2018年12月期间将被上诉人出租四栋房屋用于经营由其开设的贵州雨洋碧海城乡服务有限责任公司，其间又将租赁的四栋房屋商铺及独立院落整体转租两年给中交一公局海威工程有限公司作为工程项目部（收取租金45.2万元），而且租赁期间上诉人使用房屋每月支付相关单位几百至几千元的水电费，显然无任何证据证明租赁房屋消防瑕疵问题直接影响了上诉人对涉案房屋的管理使用，上诉人要求被上诉人赔偿装修残值损失亦无事实基础，一审法院对本案的事实认定清楚和适用法律正确。第四，针对涉案租赁房屋存在消防瑕疵问题，黔东南州中级人民法院（2020）黔26民终154号民事判决书已依法作出认定处理，即根据公平原则判决上诉人少付被上诉人租金20%（450439.41元），相当于被上诉人因房屋消防瑕疵减免了上诉人450439.41元的租金，上诉人再次基于涉案房屋的消防瑕疵问题要求被上诉人赔偿装修残值损失属于重复起诉，依法应不予受理。综上，上诉人与被上诉人签订的《剑河县民族风情街房屋商铺租赁合同》真实合法有效，且因租赁期限届满而正常终止，双方对涉案房屋的装修残值的归属已作出明确约定，上诉人要求被上诉人承担侵权赔偿责任（赔偿装修损失300万元）无相应的事实基础和法律依据。请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。余胜开向一审法院起诉请求：1、依法判决被告剑河县国资公司因其过错行为赔偿原告装修损失费300万元（具体赔偿数额以法院委托评估结果为准）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年10月25日，剑河县国资公司发布《剑河县民族风情街招商公告》，对剑河县房屋（Ａ区7栋、Ｂ区11栋、Ｃ区6栋）进行招租。该公告载明房屋的招租方式及功能区划分是：Ｂ1—1至Ｂ10—3为休闲娱乐区，该区主要经营茶楼、酒吧、咖啡厅、书吧、简餐、风情小客栈、通讯服务等。2014年1月1日，剑河县国资公司（甲方）与余胜开（乙方）签订《房屋商铺租赁合同》，合同约定：“第一条、房屋商铺基本情况：1、甲方出租给乙方的房屋商铺位于贵州省剑河县。2、出租房屋为Ｂ2-2、Ｂ2-3两栋，为三层。一楼共5间门面，面积为159.2平方米；二楼商铺2个，面积为174.49平方米；三楼商铺2个，面积为159.21平方米，共计面积492.9平方米。3、该房屋层数均为2—3层，房屋商铺未进行装修，乙方可以根据经营需要自行室内装修，但不得擅自改变房屋整体结构。第二条、租赁期限、用途：1、租期为5年，即自2014年1月1日起至2018年12月31日止；2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋商铺必须合法经营，并按甲方提供的经营范围进行经营，否则甲方有权终止该合同。第三条、租金及支付方式：1、租金（暂定）：房屋的基准租金每月按一楼门面40元／平方米、二楼商铺按30元／平方米、三楼商铺按25元／平方米；乙方可免缴2014和2015两年的房屋租金，2016年房屋租金为基准租金的一半，2017和2018年房屋租金按基准租金全额缴纳。租赁期间，甲方不得以任何理由任意调整租金。2、支付时间及方式：租金于2016年1月份开始收取，每半年交一次，上半年租金于合同生效后2016年1月15日-1月31日内交纳，下半年租金于2016年7月15日至7月31日内交纳，以后交付方式以此类推。3、乙方必须按照约定向甲方交纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天宽限期，宽限期到后仍不交纳的甲方有权终止合同和禁止乙方继续经营。第四条、其他条件：……2、乙方需报经营和装修方案给甲方，甲方同意后即可实施装修，装修垃圾由乙方自行清理干净；甲方负责制定统一的店铺招牌（招牌费用由乙方承担）。3、乙方在租赁期间原则上不得整体或拆分单间转租，确需转租的需经甲方同意后方能转租，转租的保证金租赁期满后才能退回，未经甲方同意进行转租的违约方将承担由此引起的经济责任。……5、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，房屋动产部分由乙方自行处理，不动产部分不能拆除，甲方不再补偿；租赁期满后甲方对房屋进行出售或续租，乙方优先享有购买及租用。第五条、各项费用的缴纳：1、卫生管理费：乙方每月将按时交纳卫生管理费用，对所承租的房屋商铺面积2014年按每平方米0.7元收取，以后几年随市场价而适当上浮，费用收取时间从订立合同时间算起。……第六条、甲方违约责任处理规定：甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，每小栋应向乙方支付5万元的违约金，若支付违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任。第七条、乙方违约责任：1、在租赁期内，乙方不经甲方同意，私下转租或不按装修方案、经营方案实施，给甲方造成损失或不良影响的，保证金不再退还；……”同时，原、被告口头约定被告将校场坝民族风情街Ｂ2-1、Ｂ3-1两栋房屋出租给原告使用，Ｂ2-1栋一层为111.8平方米，二层为129.87平方米；Ｂ3-1栋一层为202.82平方米，二层为146.7平方米，两栋房屋租赁条款参照Ｂ2-2、Ｂ2-3栋房屋租赁合同的约定执行。合同订立后，原告于2014年1月3日、2月25日分别向被告交纳租房保证金5万元，共计10万元，被告按约定将房屋交付给原告。在合同履行过程中，原告余胜开曾以被告出租的房屋隐瞒了消防未经验收的事实，导致不能正常经营为由，向被告提出交涉，并因此拒绝向被告支付房屋租金和卫生管理费。自2016年起，被告委托管理的单位剑河县仰阿莎公司多次与原告交涉支付租金、卫生管理费及退还租赁房屋等事宜未果。合同约定的租赁期限届满后，原告仍占用租赁房屋拒绝退还。2018年12月31日租赁合同到期后，剑河县仰阿莎公司将余胜开承租的房屋门锁上，但原告的物品仍放在租赁房屋中。2019年6月17日，被告剑河县国资公司向该院提起民事诉讼，请求依法判决原告返还租赁原告的四栋房屋，并支付从2014年1月1日至2019年5月31日止房屋租金、卫生管理费和违约金。案件经剑河县人民法院一审、黔东南州中级人民法院二审判决，黔东南州中级人民法院二审依法判决：一、撤销剑河县（2019）黔2629民初633号民事判决；二、余胜开于本判决生效后十五日内支付剑河县国资公司剑河县民族风情街Ｂ2-1、Ｂ2-2、Ｂ2-3、Ｂ3-1四栋房屋自2014年1月1日至2019年5月31日期间的卫生管理费50084.96元、2016年1月1日至2018年12月31日期间的租金775156.44元，共计825241.40元；三、余胜开于本判决生效后十五日将其承租的剑河县民族风情街Ｂ2-1、Ｂ2-2、Ｂ2-3、Ｂ3-1四栋房屋退还给剑河县国资公司，同时剑河县国资公司负有协助开启上述房屋门锁的义务；四、驳回剑河县国资公司的其余诉讼请求。同时查明，原告余胜开系贵州雨洋碧海城乡服务有限责任公司（以下简称“雨洋碧海公司”）的法定代表人，余胜开在房屋租赁期间，将房屋作为雨洋碧海公司的办公用房，并于2016年11月21日以雨洋碧海公司的名义与中交一公局海威公司签订《房屋租赁协议书》，将其承租的剑河县民族风情街Ｂ2-2、Ｂ2-3、Ｂ2-1、Ｂ3-1共四栋房屋商铺及独立院落整体出租给第三人中交一公局海威公司使用，租期为24个月，即从2016年8月20日起至2018年8月19日止，租金共计45.2万元。合同到期后，中交一公局海威公司已将房屋退还给原告余胜开。另查明，剑河县仰阿莎公司向余胜开发出多次通知，其中，2016年12月16日的剑仰司通（2016）18号《通知》：“……由于你方不按约定交纳租金，不履行租赁合同，违反合同约定条款，公司决定，终止和你方所签订的租赁合同，收回你方租赁和占用的房屋，在收到通知三日起，五个工作日内把房屋交还我公司……”；2017年1月14日的剑仰司通（2017）1号《通知》：“……由于你在公司多次下达通知后，占用房屋仍不予签订租赁合同，签订的租赁合同也不履行合同义务，不缴纳租金，并违反合同约定，公司董事会决定，终止和你所签订的房屋租赁合同，收回你租赁（Ｂ2-2、Ｂ2-3）和占用（Ｂ2-1、Ｂ3-1）4栋房屋，在接到通知后，于元月23日前把房屋腾退交与公司，否则，公司采取强制措施收回，一切后果由你承担”；2017年4月7日的剑仰司通（2017）7号《通知》：“……因你户长期拒绝交纳租金，经多次催告仍拒绝履行合同义务，现公司再次通知租户，三天内把设备、设施搬出，三天后公司依法对剑河民族风情街房屋、出租房屋为Ｂ2-2、Ｂ3-3栋予以查封……”；2018年7月6日的剑仰司通（2018）16号《通知》：“……由于你在公司多次下达通知后，占用房屋仍不予签订租赁合同，签订的租赁合同也不履行合同义务，不缴纳租金，并违反合同约定，公司董事会决定，终止和你所签订的房屋租赁合同，并收回你租赁（Ｂ2-2、Ｂ2-3）和占用（Ｂ2-1、Ｂ3-1）4栋房屋，在接到通知后，于2018年7月10日前把房屋腾退交与公司，否则，公司采取强制措施收回，一切后果由你承担。”2018年8月7日，余胜开向剑河县国资公司发出《律师函》，要求剑河县国资公司及时函复以下问题：一、剑河县仰阿莎公司自称贵公司把民族风情街房产整体出让给其公司等问题；二、贵公司出租的房屋至今未取得消防验收，合同履行期限应从房屋取得消防验收的时间向后顺延至第5年的12月31日；因贵公司的过错应承担租赁房屋装修损失300万元，满足该条件，才同意解除租赁合同。剑河县国资公司收到该《律师函》后，未给与答复。2018年12月31日租赁合同到期后，剑河县仰阿莎公司已将余胜开承租的房屋门锁上。案件审理过程中，经原告余胜开申请，该院委托贵州磐基房地产评估有限公司对原告余胜开承租被告剑河县国资公司的四栋房屋（即位于剑河县房屋）的装修及房屋内所有添附物品进行价值评估，经贵州磐基房地产评估有限公司鉴定，截止评估基准日2020年11月17日，原告余胜开承租被告剑河县国资公司的四栋房屋（即位于剑河县房屋）的装修及房屋内所有添附物品的评估价值为632327元，评估费20750元。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。剑河县国资公司与原告余胜开签订的《房屋商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的房屋租赁合同，双方应当按照合同约定的内容全面履行自己的义务。剑河县国资公司将出租的房屋交付给原告使用后，原告与被告应当按合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：案涉租赁房屋未经消防验收，被告是否应赔偿原告的装修损失。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物……”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过)第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”；第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”的规定，本案中，原、被告之间签订的租赁合同对涉案房屋装修事宜已进行了约定即未形成附合的装饰装修物由原告自行处理，对已形成附合的装饰装修物且不能拆除部分，被告方不再补偿。同时，剑河县国资公司发布的《剑河县民族风情街招商公告》中载明房屋的招租方式及功能区划分，装修是一种必需，且装修时被告未阻拦，也未在合同期间内提出异议，视为对原告装修行为的同意或默许。在涉案房屋租赁期间，房屋虽未经消防验收，但原告余胜开在尚未办理齐备餐饮、住宿必备手续情况下，对其承租的房屋进行了管理使用，并于2016年11月21日以雨洋碧海公司的名义又转租给中交一公局海威公司使用24个月，获取租金45.2万元。被告剑河县国资公司所租赁给原告的四栋房屋虽存在未经消防验收的问题，但原告在房屋租赁期间对房屋已进行了管理使用和出租给中交一公局海威公司获取收益，且黔东南州中级人民法院作出的（2020）黔26民终154号二审判决（已生效）中已鉴于被告存在未经消防验收的过错，减少了原告应付租金的20%。综上，原、被告之间的房屋租赁关系因租赁期限届满而正常终止，原告应按合同约定如期将其承租的案涉房屋退还给被告，涉案房屋中未形成附合的装饰装修物由原告自行处理，对已形成附合的装饰装修物且不能拆除部分，被告方不再补偿。因此，原告请求被告补偿房屋装修损失费，不符合法律规定，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百二十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过)第十条、第十二条的规定，判决：驳回原告余胜开的诉讼请求。案件受理费人民币30800.00元，减半收取人民币15400.00元，评估费20750.00元，共计36150.00元（原告已预交），由原告余胜开负担。二审期间上诉人余胜开提交如下证据：剑河风情园拍卖中标公示。拟证明：实际上剑河民族风情园产权拥有者是剑河县仰阿莎旅游投资开发有限责任公司，而不是剑河县国资公司。经二审庭询，被上诉人剑河县国资公司的质证意见为：一、该组证据的来源被上诉人也不清楚，请求法院予以核实该组证据的真实性。二、这张照片显示内容是A区6栋商业用房的拍卖信息，与本案的民族风情街B2-2栋、B2-3栋、B2-1栋、b3-1栋房屋的租赁不具有关联性，也就是说与本案无关。三、民族风情街部分房屋在2020年年初的时候，产权人由被上诉人变更为剑河县仰阿莎旅游投资开发有限责任公司，是以转让的方式进行变更，剑河县人民法院（2019）黔2629民初334号民事裁定书对涉案租赁房屋的权利主体予以认定为被上诉人。对上诉人余胜开提交的证据本院认证如下：上诉人余胜开二审提交的证据与本案诉争焦点或待证事实不具有关联性，本院不予认定。二审经庭询，审理查明如下事实：余胜开长期从事建筑行业，余胜开自认案涉承租商铺经营，系其首次从事餐饮、旅店住宿领域。二审审理查明的其余事实与一审一致。本院组织双方调解未果。本院认为，本案二审的争议焦点在于：余胜开诉请剑河县国资公司因其过错行为赔偿余胜开装修损失费300万元（具体赔偿数额以法院委托评估结果为准），应否支持。本院认为，余胜开的诉讼请求缺乏事实和法律依据，不能成立，应予驳回。现逐一分析如下：其一，任何商业投资行为，需要进行相应的事前评估和风险研判，这既是投资人基于审慎考察进行的必要步骤，也是在市场经济条件下进行投资风控的理性体现。余胜开在本案二审庭询中自认在案涉承租商铺从事经营的餐饮、旅店住宿领域项目系其首次涉足。余胜开作为商人，在承租案涉商铺之后，未及时对案涉商铺是否满足经营餐饮、旅店住宿的条件，与剑河县国资公司充分沟通，进行必要的合理审查；也未对正式从事餐饮、旅店住宿经营所需办理的相关营业证照的前置条件是否具备进行前期调研，其先行盲目进行的装饰装修的投资行为，对于导致后期出现未能正常经营的后果，应当自担风险。其二，从案涉双方签订的《房屋商铺租赁合同》来看，2014年1月1日，剑河县国资公司（甲方）与余胜开（乙方）签订《房屋商铺租赁合同》约定：“5、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还，房屋动产部分由乙方自行处理，不动产部分不能拆除，甲方不再补偿；租赁期满后甲方对房屋进行出售或续租，乙方优先享有购买及租用。”，据此分析，基于双方在合同的特别约定，应对双方具有法律拘束力。一审法院根据余胜开申请所进行的委托评估机构对案涉剑河县民族风情街B2-2、B2-3、B2-1、B3-1四栋房屋的装修及屋内所有添附物品在评估基准日所表现的市场价值出具的资产评估报告意见，亦并未能当然作为本案认定事实的依据。其三，实践中，餐饮、旅店住宿等商业领域的日常经营状态受制于多种主客观因素影响。余胜开是否确属尽心竭力投入经营，是否具备相应的从业经验，人力资源管理和成本控制是否得当，其市场需求定位是否准确，地理区位优势是否明显，其开办的餐饮、旅店住宿经营的服务水平和定价是否具有市场竞争力，周边停车等附属设施是否齐备等等问题，仅从本案现有证据，均无法对此确认。即便余胜开二审反映的其承租商铺期间恰因剑河县建设规划部门要求对其毗邻的滨江大道进行封闭施工修路，导致其客流量下滑，无法正常经营，但该行为亦并非剑河县国资公司的原因所致，并不能将这一经营过程中的未能获得预期的投资回报的商业风险，归结于由作为出租人的剑河县国资公司承担。其四，从本案租赁合同的实际履行情况来看，余胜开在案涉商铺租赁期间，将商铺作为其开办的雨洋碧海公司的办公用房，并于2016年11月21日以雨洋碧海公司的名义与案外人中交一公局海威公司签订《房屋租赁协议书》，将其承租的剑河县民族风情街B2-2、B2-3、B2-1、B3-1共四栋房屋商铺及独立院落整体对外转租给案外人中交一公局海威公司使用，租期为24个月，即从2016年8月20日起至2018年8月19日止，租金共计45.2万元。此单方转租并收取租金收益行为，亦可认定剑河县国资公司提供的租赁物，即便存在未经消防验收的瑕疵问题本身，亦未对余胜开的承租及投资回报率造成实质性侵害。综上所述，上诉人余胜开的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由上诉人余胜开负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 嫄审 判 员  龙集东审 判 员  罗 维二〇二一年六月三日法官助理  潘虹兵书 记 员  吴光耀