广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1721民初914号原告：保利（佛山）物业服务有限公司阳西分公司，住所地：广东省阳西县县城迎宾大道御景湾峰景二街18号御景湾综合楼之一。负责人：赵广峰，该分公司总经理。委托诉讼代理人：杨计柯，广东迅恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鹤，广东迅恒（阳西）律师事务所实习律师。被告：陈杏，女，1986年12月19日出生，汉族，户籍地：广东省阳西县。原告保利（佛山）物业服务有限公司阳西分公司（以下简称保利物业公司）与被告陈杏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托诉讼代理人杨计柯、李鹤到庭参加诉讼，被告陈杏经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告陈杏支付物业服务费1359.98元、公摊水电费266.88元（共1626.86元）给原告保利物业公司；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是一家具备物业服务管理资质的企业。2019年9月1日，原告经中标进驻阳西县御景湾小区。2020年1月19日，原告经阳西县住房和城乡建设局备案登记，办妥相关手续，阳西县御景湾小区原前期物业服务公司即阳西县御景物业管理有限公司的合同权利义务终止，由原告向阳西县御景湾小区住户继续提供前期物业管理服务。被告从前业主陈丽烨处购买了阳西县御景湾水木源华3栋1103号房一座，双方于2013年9月23日签订了《商品房转让协议书》。被告在领受房屋并入住后实际享受了原告对阳西县御景湾小区的物业管理服务，但被告自2019年9月1日至2020年12月31日一直拖欠物业费1359.98元、水电费266.88元，合计1626.86元。经原告多次催缴，被告均置之不理。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。为维护原告的合法权益和小区的物业管理的正常工作秩序以及经营秩序，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。诉讼过程中，原告主张公摊水电费由其与被告庭外协商解决，故向本院申请撤回要求被告支付公摊水电费266.88元的诉讼请求。被告陈杏不作答辩。本院经审理认定事实如下：阳西县汇景房地产有限公司是阳西县御景湾小区的建设单位，案外人陈丽烨向阳西县汇景房地产有限公司购买了阳西县御景湾水木源华3栋1103号房，该房的建筑面积为84.16平方米。2013年1月30日，案外人陈丽烨（甲方）与阳西县御景物业管理有限公司（乙方）签订了一份《御景湾前期物业服务协议》，约定：“甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务，授权乙方代为查验本园区的物业共用部位、共用设施设备；本园区的物业服务费采取包干制方式，甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和），其中底层住宅[建筑面积]每月每平方米1.5元计收（不含共用水电费），高层住宅[建筑面积]每月每平方米1.0元计收（不含共用水电费），按上述计算方式、标准，甲方应按84.16元/月向乙方交纳物业服务费；物业服务费的计收标准由乙方报政府相关主管部门备案或批准后执行；甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，乙方采用银行代收交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月25日前（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费；甲方享有接受乙方提供物业管理服务的权利；乙方有权按照本协议约定的收费项目、标准向甲方或该物业使用人收取物业服务费和其他费用，并告知甲方物业服务费及其它费用的交纳情况；物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任；甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金；本协议经甲乙双方签署后生效，至本园区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止”等内容。2013年9月23日，被告陈杏（乙方、买方）与案外人陈丽烨（甲方、卖方）签订了一份《商品房转让协议书》，约定：“甲方将阳西县御景湾水木源华3栋1103号房转让给乙方，转让价格为325000元，过户后属于乙方的债权债务与甲方无关”等内容。之后，被告陈杏签订了一份《御景湾业主入住登记表》。阳西县御景物业管理有限公司为涉案小区提供物业服务，并于2019年8月退出了涉案小区的物业服务工作。2019年6月25日，涉案小区的建设单位阳西县汇景房地产有限公司（甲方）与保利（佛山）物业服务有限公司（乙方）签订了一份《阳西御景湾前期物业服务合同》，约定：“甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对阳西御景湾提供前期物业服务事宜，订立本合同；本合同期限自2019年9月1日起，至业委会成立并由业主大会选聘物业公司之日止；物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：高层住宅1元/月/平方米，别墅1.5元/月/平方米，以上收费标准均不含公共水电分摊费，物业服务费按月度交纳，业主应于每月第5日履行交纳义务，在当月最后一日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠交总额的万分之五向乙方支付违约金”等内容。签订上述合同后，原告于2019年9月起为涉案小区提供物业服务。2021年3月19日，原告以被告欠缴2019年9月至2020年12月期间的物业服务费1359.98元以及2019年9月至2020年12月期间的公摊水电费266.88元为由向本院提起诉讼。另查明，原告保利物业公司的经营范围为物业管理、清洁服务等。涉案小区尚未成立业主委员会。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案中，原告请求被告支付2020年12月之前的物业服务费，本案纠纷应适用民法典施行前的法律、司法解释的规定进行处理。诉讼中，原告向本院申请撤回要求被告支付公摊水电费266.88元的诉讼请求，系对其民事权利自行处分的行为，没有违反法律规定，本院应予准许。涉案小区原来的物业服务公司是阳西县御景物业管理有限公司，其于2019年8月退出了涉案小区的物业服务工作。此前，涉案小区的建设单位阳西县汇景房地产有限公司与保利（佛山）物业服务有限公司于2019年6月25日签订了《阳西御景湾前期物业服务合同》，约定从2019年9月起由保利物业公司为涉案小区提供物业服务，物业服务费按原来的收费标准收取。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，阳西县汇景房地产有限公司与保利物业公司签订的前期物业服务合同对涉案小区的业主具有约束力。原告于2019年9月已实际进驻涉案小区，为该小区提供了一定的物业服务，原告请求被告继续按以往的标准支付物业服务费，本院予以支持。被告陈杏的涉案房屋的建筑面积为84.16平方米，按1元/平方米计算，物业服务费为84.16元/月。被告陈杏自2019年9月开始欠费，计至2020年12月，共计16个月，物业服务费为84.16元/月×16个月=1346.56元。对原告请求的超出部分，本院不予支持。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未作答辩，视为放弃相应的抗辩、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、限被告陈杏在本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费1346.56元给原告保利（佛山）物业服务有限公司阳西分公司；二、驳回原告保利（佛山）物业服务有限公司阳西分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告陈杏负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 员 麦家宝二〇二一年六月十七日法官助理 刘连体书 记 员 黄星航附相关法条：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典法施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。