安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)皖05民终845号上诉人（原审被告）：谢凤华，女，1968年1月25日出生，汉族，住安徽省马鞍山市花山区。被上诉人（原审原告）：安徽汇佳市场管理有限责任公司，住所地安徽省合肥市新区拓基城市广场金座C幢16层1614号。法定代表人：董翠平，该公司总经理。原审第三人：马鞍山市广汇农贸市场投资管理有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市花山区湖北路23号。法定代表人：陶训平，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐亮，安徽明博律师事务所律师。委托诉讼代理人：周萍菊，安徽明博律师事务所律师。上诉人谢凤华因与被上诉人安徽汇佳市场管理有限责任公司（以下简称汇佳公司）、原审第三人马鞍山市广汇农贸市场投资管理有限公司（以下简称广汇公司）占有物返还纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院(2020)皖0503民初641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谢凤华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。2.本案诉讼费用由汇佳公司承担。事实及理由：一、其不应支付案涉铺位租金。1.汇佳公司于2017年至2018年期间以升级改造小商品城为由，强制要求其在内的5户经营户从案涉小商品楼一楼东半边向一楼西半边转移，以便将一楼东半边改造为二楼超市的电梯入口，因其不同意此方案，汇佳公司采取断电、断水、锁门、雇佣社会人员在现场影响经营等方式侵害其权利。在此期间，汇佳公司夜间施工，并雇佣社会人员阻碍其依法保护自身合法权益，双方为此多次发生纠纷，并经派出所记录在案。2.汇佳公司在将案涉小商品楼一楼东半边改造为二楼超市的电梯出入口时挖断了原一楼门口的楼梯，并破坏了一楼东侧的承重结构，且汇佳公司于2020年11月又以升级改造为名，破坏了一楼西侧的承重墙，该行为不仅损害了其对一楼铺位的合法使用权，还严重影响了房屋的质量安全，对其生命安全造成威胁。鉴于汇佳公司在进入市场管理后实施了一系列损害其合法权利的行为，且该行为对其造成了经营损失和精神损失，汇佳公司承诺其在内的5户经营户免费使用案涉小商品楼一楼西侧铺位，无需缴纳2016年至2020年期间的租赁费用，现汇佳公司起诉其要求支付租赁费用，违背诚实信用原则。二、案涉铺位为政府拆迁安置给其使用，一审判决其腾空铺位是错误的。其原系马鞍山市团结路市场西大棚干货市场经营户，2006年马鞍山市工商局因建造小商品楼对团结路市场西大棚进行拆除改造，并在拆除前预收了每户经营户6000元。后小商品楼建成，其被安置在小商品楼一楼经营，案涉铺位是马鞍山市花山区人民政府基于拆迁安置补偿并本着照顾其及其他经营户的原则安置给其及其他经营户永久性使用的，且政府考虑到其需要配备仓库用于存货，故承诺给其一个铺位用于经营、一个铺位用于存货，一审法院不应判令其腾空仓库。基于其经营的货品必须配备仓库，且其在短时间内无法找到可使用的仓库并搬离，如二审法院判决其无需腾空并搬离仓库，其愿意按原来1000元/年的租金标准上浮30%-50%支付仓库使用费。汇佳公司辩称，谢凤华的上诉请求没有事实及法律依据。1.案涉铺位的租金标准远远低于市场标准，并没有增加谢凤华的负担，谢凤华认为一审判决的标准过高，没有事实及法律依据。2.案涉铺位的经营权归其所有，一审法院已经考虑到谢凤华的经营需要，作出有利于谢凤华的判决。广汇公司述称，本案与其没有关系，其已将团结路农贸市场、小商品楼经营权转让给汇佳公司，谢凤华应当服从汇佳公司的管理。谢凤华没有合法的依据占有案涉铺位，谢凤华上诉所称的基于政府的拆迁安置补偿，永久性的使用案涉铺位，没有事实及法律依据。谢凤华享有案涉铺位的使用权，但必须交纳费用。汇佳公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令谢凤华立即将位于马鞍山市花山区小商品楼2号、6号、12号铺位进行腾退并返还给其；2、判令谢凤华赔偿其租金损失181735元（租金损失按照4226元／每月的标准，自2016年1月1日起暂计算至2019年7月31日，请求判令付至实际腾退返还商铺之日止）；3.案件诉讼费用由谢凤华承担。一审法院认定事实：谢凤华原系马鞍山市花山区西大棚经营户。2006年西大棚拆除，经营户进行信访，答复意见为：货币化补偿每户1.4万元，自建门面经营户提供相关证据可按照80元／平方米补偿；对不要求货币化补偿的经营户提供小商品城经营，纳入团结路农贸市场管理范围，收取相关费用。谢凤华不要求货币化补偿，搬至团结路小商品楼一楼经营。2015年，谢凤华占用的2号摊位年租金为5000元，占用的6号、12号摊位年租金共计1000元。2015年9月28日，马鞍山市花山区资产经营有限公司将团结路农贸市场移交广汇公司经营管理。2015年12月25日，广汇公司与汇佳公司签订《团结路农贸市场、小商品楼改造项目及经营权转让合同协议》，约定经营权转让标的为位于马鞍山市花山区，团结路市场上、下两层，面积约4000平方米，小商品楼为五层，约4871.89平方米（有地下室）；团结路农贸市场一楼、小商品楼改造期自2016年1月1日至2016年6月30日止，改造期内免转让金，经营权转让期限为10年，自2016年7月1日起至2026年6月30日。后汇佳公司对团结路农贸市场进行改造，对小商品楼1楼铺位进行面积测量并对每个铺位安装了独立的卷帘门。谢凤华在小商品楼2号（15.21平方米）商铺经营，并将6号（12.1平方米）、12号（20.28平方米）商铺作为仓库使用。汇佳公司对团结路农贸市场改造后要求谢凤华按每月每平方米80元支付租金，谢凤华认为价格太高，双方未能协商一致，以致成讼。一审法院认为，谢凤华原系团结路西大棚经营户，因西大棚拆除放弃货币化补偿而获得位于小商品楼1楼摊位的经营权，不同于一般的团结路农贸市场铺位租赁经营者。谢凤华一直在小商品楼1楼铺位经营，也愿意交纳铺位租金，故对汇佳公司要求谢凤华腾退其经营的2号铺位之诉请，不予支持。但小商品楼经汇佳公司取得经营权并进行改造后，继续按照原标准计算2号铺位租金，明显对汇佳公司不公平，故结合案件的实际情况酌情确定谢凤华占用的2号铺位按每年5200元计算租金。2016年1月1日至2016年6月30日为改造期间，不计取租金。小商品楼1楼系经营场所，谢凤华占用6号、12号铺位作仓库使用，无法发挥铺位的经营价值，影响了汇佳公司对小商品楼的开发使用，故对汇佳公司要求谢凤华腾退6号、12号铺位之诉请，予以支持。同时，谢凤华应支付汇佳公司相应的铺位占有使用费。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、谢凤华于判决生效之日起10日内支付汇佳公司花山区团结路农贸市场小商品楼2号铺位租金23400元(自2016年7月1日计算至2020年12月31日，按每年5200元计算)，6号、12号铺位占有使用费4500元(自2016年7月1日计算至2020年12月31日，按每年1000元计算)；二、谢凤华于判决生效之日起20日内将花山区团结路农贸市场小商品楼6号、12号铺位腾退并返还给汇佳公司；三、驳回汇佳公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3934元，减半收取1967元，由汇佳公司负担1718元，谢凤华负担249元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。另查明，自2016年汇佳公司开始经营管理团结路农贸市场后，谢凤华租赁的案涉铺位被断水断电，对谢凤华的正常经营造成一定的影响。根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：一、一审判令谢凤华将案涉6号、12号铺位腾退并返还汇佳公司，是否有事实及法律依据；二、一审判令谢凤华交纳2号铺位租金23400元及6号、12号铺位使用费4500元，是否适当。本院认为：关于争议焦点一，谢凤华原系马鞍山市花山区西大棚经营户，2006年西大棚拆除，谢凤华放弃货币化补偿，根据相关政府部门的“关于团结路农贸市场原西大棚经营户信访事项的答复意见书”载明，对不要求货币化补偿的经营户提供小商品城经营，纳入团结路农贸市场管理范围，收取相关费用。因此，谢凤华在案涉团结路农贸市场小商品楼2号铺位经营及占有6号、12号铺位作为仓库使用，系政府部门对其放弃货币化补偿安置所进行的一种安置，在政府部门与谢凤华就经营的铺位及作为仓库使用的铺位如何使用达成新的协议之前，汇佳公司无权要求谢凤华腾空并返还该铺位，一审判决认为谢凤华占用6号、12号铺位作为仓库使用，无法发挥铺位的经营价值，影响了汇佳公司对小商品楼的开发使用，从而判令谢凤华腾退6号、12号铺位没有事实及法律依据。关于争议焦点二，谢凤华自2014年进入团结路小商品楼一楼经营。2015年，谢凤华使用的2号铺位年租金为5000元，使用的6号、12号铺位年租金共计1000元。2016年，汇佳公司开始经营位于马鞍山市花山区后，对谢凤华经营的2号铺位断水、断电，影响了谢凤华的正常经营，按照原租金标准交纳租金对谢凤华不公平，本院酌情确定谢凤华按照原租金标准的70%，即每年3500元的标准交纳2号铺位2016年7月1日至2020年12月31日的租金。综上，谢凤华的上诉请求部分成立。一审判决认定事实部分不清，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销安徽省马鞍山市花山区人民法院(2020)皖0503民初641号民事判决。二、谢凤华于本判决生效之日起10内支付安徽汇佳市场管理有限责任公司马鞍山市花山区小商品楼2号铺位租金15750元（自2016年7月1日计算至2020年12月31日，按每年3500元的标准计算）、6号、12号铺位租金4500元（自2016年7月1日计算至2020年12月31日，按每年1000元计算）。三、驳回安徽汇佳市场管理有限责任公司的其他诉讼请求。四、驳回谢凤华的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3934元，减半收取1967元，由安徽汇佳市场管理有限责任公司负担1718元，谢凤华负担249元；二审案件受理费497元，由谢凤华负担306元，安徽汇佳市场管理有限责任公司负担191元。本判决为终审判决。审 判 长 刘鸿飞审 判 员 曹悝元审 判 员 赵丽萍二〇二一年六月二十九日法官助理 陈婷婷书 记 员 冯 倩