贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0113民初2196号原告：贵阳银行股份有限公司白云支行，住所地：贵州省贵阳市白云区白云北路1-2-01号地块，统一社会信用代码：91520113214620299E。负责人：李祖钧，系该支行行长。委托诉讼代理人：平永波，男，1971年1月24日生，汉族，系该公司员工，住贵州省贵阳市白云区，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：丁维娜，女，1985年3月28日生，彝族，系该公司员工，住贵州省贵阳市云岩区，代理权限：一般代理。被告：钟开仙，女，1980年4月28日生，汉族，住贵州省凯里市。被告：贵州广聚源房地产开发有限公司，地址：贵州省贵阳市白云区云环路388号贵阳恒大城12栋9层1号，统一社会信用代码：915201136629891887。法定代表人：刘长波，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢福成，男，1985年10月5日生，汉族，住重庆市渝北区，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：杨杰，男，1995年4月24日生，苗族，住贵州省锦屏县，代理权限：特别代理。原告贵阳银行股份有限公司白云支行（以下简称贵阳银行白云支行）与被告钟开仙、贵州广聚源房地产开发有限公司（以下简称广聚源公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵阳银行白云支行之委托诉讼代理人平永波、丁维娜，被告广聚源公司之委托诉讼代理人谢福成到庭参加了诉讼。被告钟开仙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。贵阳银行白云支行向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院判令被告钟开仙立即偿还所欠原告借款本金（未到期本金及逾期本金）261840.63元，利息（含罚息、复利）10306.61元（暂算至2021年3月29日），合计272147.24元，从2021年3月29日起的罚息以欠付本金为基数，按双方合同约定的罚息利率计算至本金清偿之日止，同时计算复利；2．请求人民法院查封被告位于贵阳市白云区房屋一套（筑房预白云字第××号），原告对该房屋享有优先权且对该房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿的权利；3．请求人民法院判令被告广聚源公司对上述债务本息承担连带清偿责任；4．本案诉讼费、保全费等费用均由二被告承担。事实及理由：2012年7月9日，被告钟开仙与原告签订《商品房按揭借款（抵押）合同》（合同编号Ｊ1091201207091802），合同约定被告向原告借款360000元，期限2012年7月27日至2032年7月27日，贷款利率按年利率6.55%计算，同时合同对其他事项进行约定。被告广聚源公司做为该笔借款的保证人，同日在该合同保证人处签字捺印，合同中第十二条约定保证方式为：连带责任保证；保证范围：借款本金和利息、逾期利息、复利、罚息以及其他本合同规定由借款人缴付的一切费用；同时合同对其他事项进行约定。原告于2012年7月27日向被告实际发放贷款360000元，到期日为2032年7月27日。原、被告双方于2012年10月25日办理了该房屋预抵押登记，证号：筑房预白云字第××号。2020年7月该笔贷款出现逾期，原告电话向借款人进行催收，其不予理睬或直接不接电话，同时向被告广聚源公司电话告知履行担保义务，但其至今均未履行保证责任。截至2021年3月29日，被告尚欠原告借款本金（未到期本金及逾期本金）261840.63元，利息（含罚息、复利）10306.61元（暂算至2021年3月29日），合计272147.24元。原告为维护自身权益，特诉至本院，诉请如前。被告钟开仙未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面陈述意见及证据。被告广聚源公司辩称，案涉房屋已经可以办证，被告钟开仙拒不履行办证义务，导致我方承担保证责任期限无限制延长，被告钟开仙存在过错，被告钟开仙提供案涉房屋作为贷款担保，在物保和人保情况下，应先由被告钟开仙的房屋进行清偿，不足部分再由我方承担。本院经审理认定事实如下：2012年6月25日，被告钟开仙购买的位于贵阳市白云区房屋房屋在贵阳市房地产管理局登记备案，预售合同登记号为Ｙ0380538。2012年7月9日，被告钟开仙就购买涉案房屋向原告申请借款36万元，贷款年限为20年。同时，向原告出具《承诺书》，载明“本人（借款人）钟开仙在贵阳银行股份有限公司白云支行办理个人住房按揭贷款，自愿以位于贵阳市白云区，作为该笔贷款的抵押物。在贷款期间，如果我未按照借款合同上载明的约定，按时偿还贵行贷款本息，贵行有权对抵押物进行处置，并用于偿还该笔住房按揭贷款所产生的本息。同时在贵行处理抵押物时，本人自愿放弃保障自己最低生活标准的权利···”，该承诺书有被告钟开仙的签字捺印予以确认。当日，被告钟开仙（乙方）与原告贵阳银行白云支行（甲方）、被告广聚源公司（丙方）签订《商品房按揭借款（抵押）合同》，约定被告钟开仙向原告借款人民币36万元用于购买由被告开发建设的位于贵阳市白云区的房屋，借款期限自2012年7月27日至2032年7月27日止，共二十年，每月为一期，分240期归还，贷款利率按年利率6.55%执行，遇法定利率调整不分段计息；借款期限一年以上的，遇法定利率调整，于下年初按相应利率档次执行新的利率规定，贷款逾期罚息为本借款合同载明的贷款利率水平上加收50%。还款方式为等额本息，每月还款金额为2694.66元。乙方负有按时足额还本付息的义务，乙方在合同期内，未按月偿还借款本息，甲方按规定对其逾期本息计收逾期利息和复利。乙方以其购买的贵阳市白云区房屋对上述债务作抵押，抵押担保范围：借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、诉讼费、律师代理费、鉴定评估费、勘验费、执行费、抵押物处置费、过户、拍卖费等甲方实现抵押权的一切费用，乙方连续超过三个月未偿还借款本息和相关费用或任何一期借款本息和相关费用逾期超过三个月的，甲方有权依法处分抵押物并优先受偿。同时，丙方对上述债务承担保证责任，保证方式为连带责任保证（一次性在约定保证期间内承担连带责任），保证期间自本合同生效之日起至丙方协助乙方办妥所购商品房全权手续并移交甲方前。2012年7月27日，原告向被告钟开仙发放了36万元贷款用于购买涉案房屋。2012年10月25日，被告钟开仙为其购买的涉案房屋办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为原告贵阳银行白云支行，登记证号为筑房他证白云字第××号，该证上登记的房屋座落为白云区云环路××号。自2020年7月20日至2021年3月20日，被告钟开仙未按合同约定偿还借款本息已超三个月以上。截止2021年3月29日，被告钟开仙所欠原告贵阳银行白云支行本金（未到期本金249663.83元及逾期本金12176.8元）261840.63元、本金对应利息329.42元、欠息（表内欠息＋表外欠息＋逾期本金利息）9647.2元、复息（表外复息＋复息的利息＋表内欠息利息＋表外欠息利息）329.99元，上述款项共计272147.24元。本案中，原告主张的金额不包含违约金。另查明，本案诉至本院后，原告从被告广聚源保证金账户中扣取部分款项用于偿还贷款。经被告广聚源当庭自认，截止2021年4月22日，被告钟开仙尚欠原告贷款本金（逾期本金13566.11元、未到期本金248274.52元）261840.63元，利息（复息11090.20元、未到期利息65.52元）11155.72元，上述款项共计272996.35元。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述及《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、预购商品房抵押权预告登记证、通用凭证、《借款人授权委托书》、《个人薪金收入证明》、《承诺函》、《商品房按揭借款（抵押）合同》、出账通知书等证据在卷佐证，并经庭审核实、质证，本院予以确认。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。本案借款事实清楚，保证关系明确。本案中截止2021年4月22日，被告钟开仙所欠原告贵阳银行白云支行本金（未到期本金及逾期本金）261840.63元、利息（罚息及复利）11155.72元，被告钟开仙未按期足额还款，逾期多期，已构成违约，原告要求被告钟开仙偿还本金261840.63元、暂计算至2021年4月22日的利息（含利息、复利）11155.72元，并从2021年4月23日起的罚息以欠付本金为基数，按双方合同约定的罚息利率计算至本金清偿之日止，同时计算复利的诉请，于法有据，本院予以支持。同时，根据《商品房按揭借款（抵押）合同》约定，被告广聚源公司承担保证责任的保证期间在办妥所购房屋全部产权并移交原告时终止，被告钟开仙未获得该房屋所有权证，保证期间尚未终止，被告广聚源公司应依约承担连带保证责任，故原告诉请被告广聚源公司对上述债务本息承担连带清偿责任的请求，于法有据，本院予以支持。关于第二项诉请，涉案房屋上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋的协议或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实抵押权，故原告诉请对该房屋享有优先权且对该房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿的诉请于法无据，本院不予支持；关于原告请求法院查封被告位于贵阳市白云区房屋一套（筑房预白云字第××号），该项请求并非诉讼请求，而系保全申请，且原告已于2021年3月30日向本院申请保全被告钟开仙、广聚源公司名下价值272147.24元财产，本院亦于2021年4月29日对二被告名下的财产进行足额保全，故对原告该项请求，亦无处理必要。关于保全费1881元，原、被告三方签订的《商品房按揭借款（抵押）合同》中明确约定欠款包含了借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息、实现债权的费用及其他费用，因此，原告诉请被告钟开仙支付其为实现债权的费用并由被告广聚源公司承担连带责任的诉讼请求，本院亦予以支持。被告钟开仙经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和辩论的权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、二百零五条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条以及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告钟开仙在本判决生效后十日内偿还原告贵阳银行股份有限公司白云支行借款本金261840.63元，及暂计算至2021年4月22日的利息11155.72元（含罚息、复利），自2021年4月23日起产生的罚息、复利，按本案借款合同的约定计算，至借款本息付清之日止；二、被告贵州广聚源房地产开发有限公司对上述款项向原告贵阳银行股份有限公司白云支行承担连带清偿责任；三、驳回原告贵阳银行股份有限公司白云支行的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行交付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2691元（已减半、原告已预交），保全费1881元（原告已预交），由被告钟开仙和贵州广聚源房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员  安 秀二〇二一年六月二十三日法官助理  祝文君书 记 员  蒋晓霏