陕西省延安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)陕06民终962号上诉人(原审被告)：闫娜，女，1984年11月18日出生，汉族。被上诉人(原审原告)：志丹县国铭物业管理有限公司（以下简称“国铭公司”），住所地：志丹县城北马岔市场。法定代表人：任治国，该公司经理。上诉人闫娜因与被上诉人国铭公司物业服务合同纠纷一案，不服陕西省志丹县人民法院(2018)陕0625民初54号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。闫娜向本院提出上诉请求：一、被上诉人不具备主体资格。2014年10月15日，上诉人居住的春辉苑小区业主委员会与志丹县荣望物业服务有限责任公司签订了《春辉苑小区服务协议合同》，甲方为业主委员会，乙方为荣望公司，乙方的委托代理人为任治国。2018年1月5日被上诉人以上诉人欠其物业管理费825元，取暖费3706元不予支付为由向志丹县人民法院提出了诉讼，在庭审中法院未考虑上诉人的答辩意见，被上诉人的法定代表人任治国只是志丹县荣望物业服务有限责任公司的委托代理人，案卷中有证可查，而被上诉人以志丹县国铭物业管理有限公司的名义状告上诉人，不具备主体资格。更何况志丹县国铭物业管理有限公司没有依法经春辉苑小区业主委员会公开招标，在志丹县房管局物业行政主管部门没有登记备案。未经过批准。而被上诉人是“物业管理公司”，并不是“物业服务公司”。违反《陕西省物业管理条例》的规定。二审人民法院应撤销志丹县人民法院(2018)陕0625民初54号民事判决书。二、被上诉人在管理期间没有尽到服务义务，上诉人不予支付物业费和取暖费是对上诉人受害的补偿。1、被上诉人在管理期间，不按照小区与荣望公司签订的合同办理，每年收取小区的暖气费129万余元，开支却只有72万余元。合同中约定每日供暖在8小时以上，温度不低于20度，但是上诉人宅中的温度平时只有十度左右，由于太冷，我家去年冬天不在本住宅居住了。小区中其他住户全部这样。每平方米每月收取6.5元取暖费3706元，物业管理费825元，共计4531元，上诉人未享受故不应该交付。2、合同约定载人电梯24小时营运，电梯费从第三层起每月每平方米0.20元，高一层加收一分钱。合同第三十四条第92项约定要配备电梯备用发电机，但是由于被答辩人至今没有配备发电机，几年来遇到停电时多次发生电梯无电使用，住户只得步行上楼，少则一、两天、多则三、五天，2017年一次由于电梯故障，停止使用时间长达48天，由于物业公司收费后不给电梯出售部门交维保费，致使电梯经常出现故障，志丹县质保局经过检验，已做出过电梯报废的结论，之后经过多次协商，由小区业主委员会做工作，在小区住户每户收取了三百元计九万多元维修了电梯，才使电梯能正常使用。3、合同约定物业公司从业人员要配置十名以上，而被答辩人只配备6名从业人员，而且全无有上岗从业资质，住户一但发生电器短路，管道出现问题，求救物业无法找到人，只得自己找人维修，这就是昌牌的国铭物业公司的服务行为。4、合同第二十八条环境卫生中约定的关于卫生问题，可以说小区物业公司基本没有做到，楼道无人扫，下雪无人清扫，对化粪池每三个月检查一次，每年清淘1-2次根本没有做。在小区每个月要喷洒药水一次，每年灭鼠一次，并没有履行。未按合同约定绿化小区，小区内没有一处健身场地和器材。5、被上诉人在经营期间竟然未经任何人同意，将小区大门处安置的电动门卖掉，处置公共财产得款十多万元。6、合同第三十四条约定要求物业协助完善开发商遗留问题，住户至今没有得到房屋产权证书，经过测评，小区对物业的测评满意率才达12.14%，离满意率要达到百分之九十以上相差87.86%。国铭公司辩称：一、一审法院适用法律正确，认定事实清楚，应依法对一审判决予以维持。答辩人借用志丹县荣望物业服务有限责任公司的资质进行了春辉苑物业管理的招标，中标后，答辩人注册成立，故以答辩人自己及荣望物业服务有限责任公司的名义分别与春辉苑小区业主委员会签订了《物业服务协议合同》，虽签订了两份协议，但实际提供物业服务的是答辩人。答辩人在与春辉苑小区业主委员会签订的《物业服务协议合同》中明确约定了物业费及取暖费的收取办法，后答辩人依约为被答辩人提供了物业服务及供暖，但被答辩人未依约缴纳相关费用。二、答辩人已依约雇佣相关工作人员为志丹县春辉苑小区提供物业服务，所有岗位无空缺情况，也无乱收费情况，已实际为被答辩人提供了充分的物业服务。答辩人积极雇佣相关工作人员以满足物业合同中的约定，分别雇佣电工王彦琦、管道工王聚乾、保安刘志学与张志功、锅炉工任存贵、清洁工牛宝萍与张定举、安检员任志铭、会计白娜、门房程进虎(已被答辩人解雇)、管理人员为答辩人与杜成喜。同时，因部分业主未按合同约定缴纳相关物业管理费及取暖费，答辩人并未按照合同约定收取所有取暖费(¥1290000元），无乱收费的情况。答辩人依约雇佣所有工作人员后，为被答辩人提供了充分的物业服务，被答辩人应当向答辩人支付相关物业管理服务费及取暖费。国铭公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告向原告支付物业管理费825元及逾期利息；2、依法判令被告向原告支付取暖费3706元及逾期利息；3、由被告负担本案案件受理费及其他诉讼费用。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于原告提交的证据，被告由异议认为原告主体不适格，经本院审查原告实际提供了物业服务，故对原告的证据予以采纳。对于被告提交的证据经本院审查原告借用志丹县荣望物业服务有限责任公司与被告所在的小区业主委员会与签订《物业服务协议合同》的事实，本院对此依法予以采纳；对于被告提交的第二份证据，经本院审查与本案无关，不予采纳。经查明：2014年10月15日，原告志丹县国铭物业管理有限公司借用志丹县荣望物业服务有限责任公司与志丹县春辉苑小区业主委员会签订《物业服务协议合同》，后原告在成立了志丹县国铭物业管理有限公司，并与该业主委员会重新签订了《物业服务协议合同》，并提供了物业服务，双方在合同中约定：由原告为志丹县春辉苑小区业主提供物业服务；物业费为每月每平米0.9元，卫生费每月6元，电梯费自三层起每平米0.2元，每高一层加0.1元，每年每月取暖费每平米6.5元。后原告经核对，被告自2016年6月1日起至2017年11月1日止共欠物业管理服务费825元；自2016年11月10日至2017年3月17日止共欠取暖费3706元。一审法院认为，本案原告依法与被告所在小区的业主委员会签订《物业服务协议合同》，该合同合法有效，本院依法予以认定。本案原告依合同约定为被告提供物业服务，被告理应依照合同约定向原告支付物业管理服务费及取暖费；关于原告要求被告逾期款项利息的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告闫娜于本判决生效后3日内支付原告志丹县国铭物业管理有限公司物业管理服务费825元、取暖费3706元，共计4531元；二、驳回原告志丹县国铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告闫娜负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，原审判决认定的基本事实属实，本院予以确认。上述事实，有书证、当事人陈述等在卷佐证，这些证据已经一审开庭质证、认证和二审审查，具有证明效力。本院认为，国铭公司与闫娜所在小区的业主委员会签订的《春辉苑小区物业服务协议合同》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。国铭公司依约为闫娜提供了物业服务，闫娜应当按照合同约定向国铭公司支付物业管理服务费及取暖费。闫娜上诉称国铭公司提供的物业服务不符合合同约定，但其并未提供证据支持其主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应由其承担举证不能的不利后果。综上所述，闫娜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人闫娜负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  程晓元审 判 员  贺 洁代理审判员  但 勇二〇一八年七月三十日书 记 员  南慧玲