江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0206民初6502号原告：周霞琴，女，1981年2月19日出生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：华锋，无锡市惠山区惠邦法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：冯龙兴，无锡市梁溪区慧龙法律服务所法律工作者。被告：无锡华广物业服务有限公司，统一社会信用代码91320206660084297N，住所地无锡市惠山区洛社镇洛社展示中心洛城大道102号。法定代表人：苗晓强，该公司董事长。委托诉讼代理人：周波，江苏景丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞博凡，江苏景丰律师事务所律师。原告周霞琴与被告无锡华广物业服务有限公司（以下简称华广公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周霞琴的委托诉讼代理人冯龙兴，被告华广公司的委托诉讼代理人俞博凡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周霞琴向本院提出诉讼请求：1.依法判令华广公司赔偿房屋修复损失8663元、房屋无法使用的损失15000元（从2020年7月6日计算至2021年5月5日，按每月1500元计算），2.本案诉讼费、评估费由华广公司承担。事实与理由：其系橄榄园68-402号房屋的所有权人，华广公司系橄榄园小区的物业服务企业。2020年7月6日，因连续下大雨，其发现主卧室大量进水，导致地板等受损。其通知华广公司上门检查，发现公共排水管漏水、地漏堵塞，导致其房间进水。因华广公司怠于对公共设施维护管理，导致其财产受损，应当赔偿其全部损失。被告华广公司辩称：其对房屋进水没有过错，不应承担赔偿责任。其根据三级物业服务标准提供服务，没有对排水管进行日常维护的要求。涉案房屋主卧室的阳台是非封闭阳台，周霞琴在装修时承诺因封闭阳台出现的漏水问题与其无关。周霞琴封闭阳台后擅自将阳台上的移门拆除，将阳台与卧室连通，并封闭了阳台上排水管的检修口，导致没有发现排水管上的密封盖缺失和地漏堵塞，最终产生损失。请求法院驳回周霞琴的诉请。本院经审查认定事实如下：周霞琴系橄榄园68-402号房屋的所有权人，华广公司系橄榄园小区的物业服务企业。2008年9月27日，周霞琴与华广公司签订前期物业服务协议，载明：华广公司对房屋共用设施设备等进行维护、修缮与管理；共用设施设备是指共用的上下水管道等；华广公司应对共用设施定期进行保养，做到设备完好；对共用设施的小修，华广公司接到报修后及时到达现场，确定维修方案并解决，属物业原因的免收维修费用，属业主原因的由业主支付相关费用，业主报急修属小修的，华广公司随叫随到；华广公司违反协议，未能达到管理服务质量目标的，周霞琴有权要求华广公司限期改正，给周霞琴造成损失的由华广公司负责。2008年10月24日，周霞琴与华广公司签订了装修管理服务协议，并签署关于阳台封闭事宜的承诺书，承诺阳台封闭后，出现渗漏水等问题与物业公司无关。在装修中，周霞琴将主卧室南面的阳台用玻璃窗封闭，拆除了主卧室与阳台之间的移门及其轨道基础，将房间与阳台的地面连通并铺设了实木地板。该阳台西侧为石膏板封闭区域，表面设置了检修口，里面是公共排水管，地面有地漏接入排水管，顶部为上一楼层阳台地漏与排水管相连的管道，管道弯头处设有密封盖。2020年7月6日，周霞琴发现涉案房屋主卧室进水，后通知了华广公司。经检查，系阳台处公共排水管与上一楼层阳台地漏相连的管道弯头处的密封盖缺失，导致雨水从管道弯头处漏出，同时因阳台地漏堵塞，导致漏出的雨水无法及时排出，进而流入房间内，损坏了主卧室内的实木地板等。后华广公司帮助周霞琴拆除了实木地板，并代为保管了其中的大部分。审理中，因双方当事人对因进水造成的装修损失金额无法达成一致，周霞琴申请对涉案房屋主卧室内因被水浸泡而损坏的实木地板、踢脚线、门套的装修损失进行鉴定。本院委托南京长城土地房地产资产评估造价咨询有限公司进行评估，经评估，截止评估基准日2021年1月28日，装修损失总估值为8663元。周霞琴对评估意见无异议。华广公司对评估意见的真实性无异议，但认为受损的地板只有一部分，故评估意见不能反映周霞琴的实际损失。周霞琴主张：漏水是由于房屋交付时没有安装上一楼层阳台地漏管道的密封盖，初期地漏没有堵塞，所以漏水没有渗到房间内，后因日常漏水导致杂物堆积，致使地漏堵塞，其没有更改过管道，也没有封闭检修口，漏水是华广公司造成的；涉案房屋的市场租金为2500元/月，故主卧室不能使用的损失按1500元/月计算至2021年5月5日，由法院依法酌定。华广公司主张：其按照三级标准提供物业服务，没有日常维护排水管的要求，涉案排水管只要不出问题，平时不需要其维护；开发商交付房屋时，周霞琴经过了验收确认，在此期间密封盖缺失应自行承担相应风险；据了解，地漏处的检修口被周霞琴封闭了，否则地漏堵塞可以直接清理，不会造成积水；周霞琴封闭了阳台，并拆除了移门，否则漏水将被移门阻挡，水位再高一些，积水也可以从阳台流出，不会流入房间；主卧室的地板在事发后已经拆除，地面没有积水，不影响使用，其不认可主卧室不能使用的损失；涉案房屋的租金为1500元/月，主卧室空置损失只认可300元/月，由法院依法酌定。以上事实，有不动产权证书、前期物业服务协议、装修管理服务协议、承诺书、现场照片、房地产司法鉴定估价报告及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：周霞琴与华广公司之间的前期物业服务协议合法有效，双方均应按约履行。根据协议，华广公司对公共设施负有维护、修缮与管理的义务，应当对公共排水管定期维护。涉案房屋因地漏管道漏水、地漏堵塞而发生返水问题，而发生漏水和堵塞的部位所在管道与公共排水管相连，在构造上不具有独立性，属于公共排水管的组成部分，也是公共设施，故华广公司也负有维护、修缮与管理的义务。现涉案房屋内发生返水问题，说明华广公司未尽到维护、修缮与管理的义务，存在违约行为，故其应当对涉案房屋的损失承担相应的赔偿责任。同时，因发生漏水和堵塞的部位在涉案房屋内，周霞琴作为房屋使用人对房屋也负有日常看管义务，但未及时发现密封盖缺失及地漏堵塞，且其在装修时拆除了阳台上的移门，导致积水可以直接流入房间内，周霞琴的行为也是导致返水问题发生及损失扩大的重要原因，故其也存在过错。综合考虑双方各自的过错程度，本院确定华广公司对周琴霞的损失承担40%的赔偿责任。至于周霞琴签署的关于阳台封闭事宜的承诺书，因返水问题与阳台封闭并无直接因果关系，故不应以此认定由周霞琴自行承担全部损失。关于装修损失，华广公司认为评估意见不能反映周霞琴的实际损失，但未举证证明有部分地板未受损，故本院对其意见不予采信，对评估意见确定的装修损失8663元予以确认。关于主卧室空置损失，因主卧室装修受损且实木地板已被拆除，不适于继续使用，考虑到主卧室需要重新装修、消毒、通风后再入住，故本院酌情认定空置期6个月为宜，其空置损失根据当地房屋租金水平及主卧室的功能大小按1000元/月计算，故主卧室空置损失为6000元。据此，周霞琴的合理损失为14663元，由华广公司赔偿5865.2元。对周霞琴超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、无锡华广物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向周霞琴赔偿损失5865.2元；二、驳回周霞琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取196元，鉴定费3000元，合计3196元，由周霞琴负担1947元，华广公司负担1249元（该款已由周霞琴预交，周霞琴同意直接由华广公司向其支付，无需法院退还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 李洪毅二〇二一年六月十五日法官助理 周 腾书 记 员 王 琰