广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤14民终1110号上诉人（原审原告）：梅州市恒基房地产开发有限公司。住所地：梅州市。法定代表人：洪振君，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘恋，广东立政律师事务所律师。委托诉讼代理人：粟丹丹，广东立政律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢伟业，男，汉族，1996年9月24日出生，住所地：梅州市梅江区。委托诉讼代理人：卢大立，系卢伟业的父亲。委托诉讼代理人：刘静华，系卢伟业的母亲。上诉人梅州市恒基房地产开发有限公司因与被上诉人卢伟业房屋买卖合同纠纷一案，不服梅州市梅江区人民法院（2021）粤1402民初475号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人梅州市恒基房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘恋、粟丹丹，被上诉人卢伟业的委托诉讼代理人卢大立、刘静华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人梅州市恒基房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，将案件发回重审或依法改判支持上诉人在一审对被上诉人所提的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人作为开发商，对于购房者能否成功办理银行按揭不负任何审查义务。在本次房屋买卖合同中上诉人无任何过错，被上诉人未能办理银行按揭的责任不在于上诉人，过错在于被上诉人自身，故被上诉人应承担因相应的违约责任。1、虽然与上诉人签订合同的是被上诉人卢伟业，当时被上诉人卢伟业与其父亲未告知上诉人卢伟业是大学生，且在《置业计划表》中，客户姓名是写着“卢老师”，从首付款的支付情况以及之后的双方沟通情况来看，均是被上诉人的父亲。不管是被上诉人卢伟业还是其父亲，作为成年人，具有完全民事行为能力，在购置如此大笔资金的房产应该是有一定的规划，应自行向相关银行或部门了解清楚当时的银行按揭政策，有无被限购，甚至是一些购房所产生的各种税费问题。但实际上，被上诉人及其父亲均未了解清楚银行按揭等各种政策，就冲动与上诉人签订了购房合同，由此造成的银行无法顺利办理按揭的风险应由被上诉人一方承担。上诉人作为开发商，对购房者能否成功办理银行按揭不负审查义务，也从未向被上诉人及其父亲承诺过一定可以办理银行按揭。2、对一审判决书中第5页提到的“双方并未在合同中对如无法办理商业贷款后该如何支付购房款进行约定”，上诉人认为一审法院的认定非常牵强，即使购房合同中并未约定其他方式付清余款，但从诚实信用原则出发，双方在签订合同后，被上诉人支付了首付款，上诉人也为被上诉人办理房产证，被上诉人即使不能按照银行按揭方式付清余款，也应采取其他途径筹集余款向上诉人付清房款。二、因为被上诉人的原因，造成双方已超过合同解除权行使期限，但一审法院认为应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定解除合同，若遵循一审法院的裁判意见，将会致使上诉人与被上诉人的合同目的不能实现，陷入合同僵局，故一审法院适用法律错误。1、上诉人与被上诉人于2018年2月6日签订了《商品房买卖合同》，合同约定的内容是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，是属于合法有效的合同。双方约定购房款总价为938728元，首付款为278728元，剩余的66万元办理银行按揭。双方在签订合同后，被上诉人于2018年2月6日交付了首付款，按正常情况，银行按揭最迟也能在半年内办理成功，但由于被上诉人个人原因，无法办理银行按揭，被上诉人告知上诉人后，上诉人也是通过各种途径、想方设法协助被上诉人争取银行按揭，但一直未能办成。也就是说不管上诉人还是被上诉人，在被上诉人未能办理银行按揭时已经知道按照合同约定有合同解除的权利，时至上诉人起诉之日，法律所规定的解除权除斥期间一年时间已过，双方已经丧失了合同解除权。2、按照双方的合同第7页关于买受人逾期付款的约定，“买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行”，事实上，被上诉人在得知无法办理银行按揭后，也多次向上诉人协商，表示愿意继续履行合同，上诉人也向其表示同意继续履行合同。综上，因超过合同解除权行使期限，在双方都表态愿意继续履行合同的情况，上诉人要求被上诉人继续履行合同是合法、合理的。3、如若按照一审法院裁判认定应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）中第十九条之规定，上诉人无权要求继续履行合同，应要求合同解除，这与该解释的第十一条第二款规定的解除权的除斥期间相悖。一审法院对本案并未查清事实，这样一来，上诉人既不能要求继续履行合同，也不能解除合同，合同根本目的不能实现，则陷入了合同僵局的局面。为了更好的达成合同目的，上诉人要求被上诉人支付余款，并由被上诉人承担由此造成的违约责任，合法、合理。被上诉人卢伟业答辩称：1.涉案房屋并未移交给答辩人；2.答辩人并未违背诚信，依据双方购房合同约定，付款方式是按揭付款。合同中并未有约定答辩人的银行贷款批不下来则付款方式要由分期支付变为全额支付，上诉人称对客户的银行贷款资料不负审查义务是推卸责任。此外上诉人称需要将房产证做好进行银行贷款并不属实；3.从答辩人与上诉人工作人员的聊天记录可知，答辩人并非不配合上诉人去办理银行贷款业务，反而答辩人比上诉人更着急去办理银行贷款业务；4.对于上诉人提出的被上诉人改变了房屋的墙体,事实占有该房不属实。对于涉案房屋答辩人只是铲去了墙体表面的沙灰，并不是改变原来的墙体，是预先消除隐患的行为。答辩人只是借来涉案房屋的钥匙来放置一些装修材料。一审原告梅州市恒基房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行原被告于2018年2月6日签订的《商品房买卖合同》，并按照合同约定，向原告支付剩余购房款660,000元及逾期付款利息（以欠付购房款660,000元为基数，按每日5‰的标准计算）；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：原告是经营房地产开发、销售等业务的有限责任公司，投资兴建了******广场Ａ4栋住宅项目。涉案住宅项目于2011年1月27日通过竣工验收。2018年2月6日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》【合同编号：梅市**2018（***）】一份，约定被告向原告购买位于梅江区，房屋建筑面积为167.63平方米，房屋总价款为938728元，付款方式为在首付278728元，剩余房款660000元做商业贷款。签订合同后，被告向原告支付了购房首付款后，因被告未满足贷款资格而无法办理银行按揭手续，未向原告支付剩余购房款。双方协商无果后，原告遂向一审法院提起诉讼，提出上述诉讼请求，被告则到庭作如上答辩。另查明，涉案房屋权属已经变更为被告卢伟业。以上事实，有经双方质证的《商品房买卖合同》、微信聊天记录等证据及当事人陈述为据。一审法院认为：本案案由为房屋买卖合同纠纷，结合原、被告诉辩意见，主要争议焦点在于原告的诉请是否应支持。原、被告于2018年2月6日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人均具有约束力。根据双方签订合同中对付款方式的约定，总房款938,728元，首付278,728元，剩余660,000元做商业贷款。原、被告双方并未在合同中对如无法办理商业贷款后该如何支付购房款进行约定。此外，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。本案中，在被告未能办理银行按揭的情况下，法律并未赋予原告可以要求被告一次性偿还剩余购房款权利。故原告要求被告继续履行合同，支付剩余购房款660,000元无法律依据，一审法院不予支持。鉴于原告上述请求未获一审法院支持，故对于原告主张被告支付逾期利息亦不予支持。综上，被告抗辩依据充分，予以采纳。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，判决如下：驳回原告全部诉讼请求。一审案件受理费按规定减半收取为6900元（原告已预交），由原告负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，《房屋买卖合同》第七条第一款第二项约定：“买受人逾期付款的违约责任：逾期超过30天，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之50的违约金”。上诉人梅州市恒基房地产开发有限公司已于2018年4月3日为被上诉人卢伟业办理了不动产权证[证号：（2018）梅州市不动产权第000****号]。根据被上诉人提供的微信聊天记录显示，被上诉人最迟已于2018年4月接收房屋并着手进行装修。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。上诉人与被上诉人于2018年2月6日签订了《商品房买卖合同》，合同约定的内容是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，是属于合法有效的合同，双方均应按照约定履行自己的义务。双方在签订上述合同后，上诉人向被上诉人卢伟业交付了房屋并为其办理了不动产权证[证号：（2018）梅州市不动产权第000****号]，上诉人已全面履行自己的合同义务。但被上诉人于2018年2月6日交付首付款后因未能办理银行按揭贷款，至今未支付剩余购房款660,000元，已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，被上诉人应当承担继续履行上述合同的付清购房款义务。双方签订的《房屋买卖合同》第七条对买受人逾期付款的违约责任进行约定，上诉人在庭审中表示如认为违约金过高，同意进行调整。据此，结合本案《房屋买卖合同》签订时间、不动产权证办理时间、房屋交付等情况，本院调整其违约金计算标准为参照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以剩余购房款660,000元为基数，自2018年8月7日起计算至付清剩余购房款之日止。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销梅州市梅江区人民法院（2021）粤1402民初475号民事判决；二、被上诉人卢伟业应于本判决生效后30日内继续履行双方签订的《房屋买卖合同》，并向上诉人梅州市恒基房地产开发有限公司支付剩余购房款660,000元及违约金（参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以尚欠购房款为基数，自2018年8月7日起计付至付清之日止）；三、驳回上诉人梅州市恒基房地产开发有限公司的其他诉讼请求。一审案件诉讼费6900元（已由上诉人梅州市恒基房地产开发有限公司预交），由被上诉人卢伟业负担。上诉人预交的诉讼费由一审法院退回，被上诉人应于本判决生效后十日内向一审法院交纳诉讼费6900元。二审案件受理费13800元（已由上诉人梅州市恒基房地产开发有限公司预交），由被上诉人卢伟业负担。上诉人预交的诉讼费由本院退回，被上诉人应于本判决生效后十日内向本院交纳诉讼费13800元。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 柯 彬审 判 员 孔宁清二〇二一年六月三十日法官助理 赖志明书 记 员 黄怡芬