安徽省淮北市杜集区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0602民初1401号原告（反诉被告）：宁波天宸房地产营销策划有限公司，住所地浙江省宁波高新区和美诚广场9号4-2。法定代表人：黄昉，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏峰，安徽安港律师事务所律师。被告（反诉原告）：安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司，住所地安徽省淮北市杜集区高岳街道办事处北楼二楼。法定代表人：娄杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：周擎，安徽亚星律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴华伟，安徽亚星律师事务所律师。原告（反诉被告）宁波天宸房地产营销策划有限公司（以下简称宁波天宸公司）与被告（反诉原告）安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司（以下简称淮北润隆公司）合同纠纷一案，本院于2021年5月10日立案后，依法组成合议庭，于2021年6月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宁波天宸公司委托诉讼代理人魏峰，被告（反诉原告）淮北润隆公司委托诉讼代理人周擎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁波天宸公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告各项损失共计100000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年8月12日原告与被告签订了《淮北星洲国际城16#项目包销服务合同》（在这之前双方已经开展了该合作）。合同约定由原告系被告商铺独家包销服务商，服务销售的建筑面积约为59968.6平方米，规划用途为商业，服务期限为2020年8月1日至2021年7月31日，合同签订后，原告积极组织涉诉房屋的销售策划，人员配备，以及办公场地的租赁等事项。在原告营销过程中，被告违反合同约定，于2020年11月份告知原告要求原告立即清场，并通知原告涉诉项目已经委托给另一家公司进行销售，随后原告多次找到被告与其协商赔偿事宜，被告始终以各种理由拒绝。无奈原告依据法律规定特向贵院提出上述诉请，望准。宁波天宸公司为支持其诉讼请求，提供如下证据：1、淮北星洲国际城16#项目包销服务合同、公告声明；2、米兰广场进度播报；3、工资发放凭据及汇总表、租赁合同、收条；4、录音。淮北润隆公司答辩称，原被告签订合同之后，被告怠于履行合同义务，在合同期间基本无销售业绩，原被告双方经协商，在2020年10月份解除了签订的合同，原告退出销售场所，现原告起诉要求赔偿损失10万元没有事实和法律依据，请求法院驳回原告诉请。淮北润隆公司向本院提出反诉请求：1、依法判令被反诉人返还反诉人暂支费用130000元整；2、因本案产生的诉讼费、反诉费等均有由被反诉人承担。事实和理由：2020年8月12日，反诉人与被反诉人签订了一份《“淮北星洲国际城16#”项目包销服务合同》由被反诉人销售反诉人开发的星洲国际城16#楼项目，为了被反诉人能顺利进行销售，反诉人每月暂支给被反诉人80000元作为日常开支费用，该笔费用在结算佣金时扣除。合同签订后，反诉人共向被反诉人暂支了13万元费用，由于被反诉人销售不利，2020年11月双方解除了上述签订的包销服务合同，因被反诉人在合同期内几乎无销售业绩，致使反诉人未能扣除上述费用，合同解除后，反诉人多次要求被反诉人返还暂支的费用，被反诉人总是借故推脱，至今未能返还，被反诉人的行为严重侵害了反诉人的合法权益。为维护反诉人的合法权益，特向贵院提起反诉，请贵院依法支持反诉人的反诉请求。淮北润隆公司为支持其反诉请求，提供了如下证据：1、“淮北星洲国际城16#”项目包销服务合同一份；2、付款审批单以及转账记录各2份；3、支付佣金审批单及转账凭据；4、商品房预售许可证；5、情况说明（张天宇）；6、商铺的买卖合同两份。宁波天宸公司答辩称，请求依法驳回反诉人的反诉请求。反诉人未按照合同约定将具备对外销售的商铺交予被反诉人对外销售，导致有意向购买商铺的客户担心无法对外招租，同时反诉人并未按照合同约定支付暂支费用，导致被反诉人在经营中出现资金困难，请求驳回反诉人的反诉请求。经双方举证质证及陈述，本院查明事实如下：宁波天宸公司通过他人介绍，代理淮北润隆公司开发的淮北星洲国际城16#的包销服务。宁波天宸公司在2020年6月就洽谈此项目，双方于2020年8月12日签订《“淮北星洲国际城16#”项目包销服务合同》，淮北润隆公司为甲方，宁波天宸公司为乙方，约定了服务期限：自2020年8月1日起至2021年7月31日止，可售房源建筑面积约59968.6平方米（本院查证实际为47596.28平方米），规划用途为商业的毛坯销售商品房。第四条佣金支付5、甲方自2020年8月1日起的每月8日前支付乙方暂支费用8万元。该款项在结算佣金时予以扣除，乙方入驻项目销售团队人员不低于15人，备案人员经甲方核准。第九条对乙方的要求4、销售中心乙方人员开展工作的劳动报酬等费用由乙方支付。乙方在包销过程中发生的一切成本、费用均由乙方自行承担，与甲方无关。第十二条合同变更及终止3、任何一方按本合同或相关法律规定提出解除合同时，需提前15天通知对方，双方派人于通知起15日内完成办理相关结清款项、解除合同手续。第十三条违约责任3、甲乙双方不得无故中途解除合同，如要解除合同的，则甲方应结清乙方所有应结算包销服务费及协商相关违约赔偿责任。在双方履行中，淮北润隆公司于2020年8月17日暂支费用8万元，2020年9月22日暂支费用5万元。合同履行期间，宁波天宸公司销售商铺22.17平方米销售款163068元，淮北润隆公司于2020年9月14日向其支付佣金35838元。后因销售问题引起纠纷，双方经过交涉，宁波天宸公司于2020年11月初退场。宁波天宸公司支付人员工资及房屋租赁费若干。另查，本院受上级法院的指令于2017年7月19日受理淮北润隆公司的破产和解案件，涉案项目为该公司开发。16#楼于2016年8月8日取得预售许可证，预售总面积为47596.28平方米，其后两次延期，分别是“延期至2019年8月8日”、“延期至2020年8月7日”。在双方签订包销合同之前，涉案商铺已对外销售。上述事实有双方当事人提供的证据及陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方应全面履行各自的义务。本案双方签订的《“淮北星洲国际城16#”项目包销服务合同》不违反法律规定，是双方真实意思表示，应为有效。宁波天宸公司对收到淮北润隆公司的暂支费13万元及销售佣金35838元无异议。2020年11月初，宁波天宸公司退场，双方实际解除了包销合同这一事实也无异议。但对解除的原因，双方各执一词，宁波天宸公司认为是淮北润隆公司未按照合同约定将具备对外销售的商铺交予其对外销售，且未按合同约定支付暂支费用而违约，要求扣除暂支费13万元后再赔偿10万元。淮北润隆公司认为是宁波天宸公司的销售人员不足，未采取适格的销售策略，致使合同签订之日到合同解除前仅销售22.17平方米的商铺，损害了淮北润隆公司的合法权益，要求返还暂支费13万元，宁波天宸公司要求赔偿10万元无法律依据应予驳回。对双方的理由，本院分析如下：宁波天宸公司自述2020年6月经人介绍来的，应对该项目状况有较多的了解，否则不可能接16#的销售。此项目虽处在破产和解阶段，但工程相关的证照是齐全的，不存在不符合销售的情况。在双方签订合同不久，淮北润隆公司发布《公告声明》，主要内容为16#楼的销售由宁波天宸公司代理销售，说明淮北润隆公司不存在“未按照合同约定将具备对外销售的商铺交予其对外销售”的情形，宁波天宸公司也未提供证据证明，故宁波天宸公司此项理由不成立，本院不予支持。淮北润隆公司支付暂支费用第一次为2020年8月17日的8万元，而双方2020年8月12日才签订合同，不存在逾期支付的情形；第二次为2020年9月22日支付5万元，在9月14日支付了宁波天宸公司销售的佣金35838元，第二次支付5万元的暂支费显然是按合同约定扣除佣金费用后支付的。虽双方约定是每月8日前支付暂支费用8万元，但要从销售佣金中扣除，当然淮北润隆公司在支付暂支费时有逾期的情形。2020年10月开始就未付暂支费，显然是双方已产生了矛盾，才有了宁波天宸公司11初退场。宁波天宸公司自合同签订至退场之日，三个月时间内仅销售商铺22.17平方米，虽然双方未约定月销售的进度任务，但从淮北润隆公司签订合同的目的看，找专业销售公司做销售就是想尽快的销售出去，达到资金及时回笼，何况本项目是属于破产阶段回笼资金更迫切。宁波天宸公司如此销售进度，很难完成双方合同约定的一年内销售几万平方米的任务，双方起纠纷在所难免。在此情况下淮北润隆公司提出解除合同是有正当理由的，宁波天宸公司虽然不情愿退出，但其自身也认识到销售不出去就拿不到佣金，且要支付销售人员大额的工资薪金。宁波天宸公司2020年8、9两月的销售人员达到了合同约定的15人以上，2020年10月及以后都未达到合同约定的销售人员，有的月份甚至不足10人，显然是对自己的销售不佳得不到佣金而减少销售人员，以此来减少投入，但减少销售人员可能会带来销售业绩更不佳，从而形成恶性循环。从上述分析看，宁波天宸公司退场是其基于自身利益的权衡作出的，有“顺势而为”的意味。双方解除合同的主要原因是宁波天宸公司销售不佳。宁波天宸公司诉请的扣除暂支费用后淮北润隆公司再赔偿10万元显然无事实和法律依据，本院不予支持。关于淮北润隆公司反诉返还暂支费13万元能否支持。暂支费从双方的约定看，实质是预支预借的性质，宁波天宸公司销售不佳得不到佣金而未扣除，本应予以返还。但涉案商铺销售不出去，除有宁波天宸公司营销原因外，在现阶段不能忽略的一个因素是商铺普遍难以销售，再加上淮北近几年大型综合商场相继建成经营。本市人口总量少，大型商场式的商铺更是难销售。涉案16#楼就是例证，在宁波天宸公司退出后，其他公司代理销售的情况仍不乐观。鉴于宁波天宸公司在此过程中也有支出，综合考虑上述因素，为平衡双方的利益，本院酌定宁波天宸公司返还暂支费的70%（130000元×70%=91000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）宁波天宸房地产营销策划有限公司的诉讼请求；二、原告（反诉被告）宁波天宸房地产营销策划有限公司于判决生效之日起10日内返还被告（反诉原告）安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司暂支费91000元；三、驳回被告（反诉原告）安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原告（反诉被告）宁波天宸房地产营销策划有限公司负担；反诉费1450元，原告（反诉被告）宁波天宸房地产营销策划有限公司负担900元，被告（反诉原告）安徽省淮北市润隆房地产开发有限公司负担550元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  陈茂峰人民陪审员  娄 茹人民陪审员  尹红亮二〇二一年六月二十八日书 记 员  刘 惠附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。