湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘12民终1164号上诉人（原审被告）：怀化世雄置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰西路团结巷18号世雄大酒店2楼，统一社会信用代码91431200698555971Y。法定代表人：李志勤。委托诉讼代理人：曾飞，湖南玉锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒振荣，湖南玉锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭春辉，男，1976年2月18日出生，汉族，住湖南省新化县。被上诉人（原审原告）：曾玉梅，女，1976年6月29日出生，汉族，住湖南省新化县。委托诉讼代理人：彭春辉，男，1976年2月18日出生，汉族，住湖南省新化县，系曾玉梅丈夫。上诉人怀化世雄置业有限公司因与被上诉人彭春辉、曾玉梅商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2021）湘1202民初1597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。怀化世雄置业有限公司上诉请求：1、请求依法撤销原判第二项、第三项，依法改判或者发回重审；2、一、二审案件诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：1、被上诉人系“按揭或者公积金贷款”，依照《商品房买卖合同书》、《怀化市商品房买卖合同》的约定，对逾期办证应当不计违约责任。一审法院判决上诉人对此承担违约责任，存在错误。2、一审法院支持水电开户费3000元错误，应当予以纠正。3000元在《商品房买卖合同书》附件二明确约定：水电是每户一表，户外集中管理，单独开户费用业主自理。3000元是签订合同时就约定清楚了的，同时被上诉人也把3000元交清了。现在主张返还，诉讼时效已经超过了。3、本案逾期办证一直持续至《民法典》生效后，本案应当适用《民法典》的规定。根据《民法典》第497条的规定，该条款未约定办证期限与违约责任不存在无效情形。一审判决既认可两份合同真实、合法有效，又对两份格式合同文本约定“无效”与“有效”存在自相矛盾。4、案涉房屋直到2020年6月1日才取得商品房竣工验收备案表，导致逾期办证系政府原因造成。综上所述，一审判决事实不清，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人彭春辉、曾玉梅答辩称：上诉人的上诉主张不能成立，应予驳回。彭春辉、曾玉梅向一审法院起诉请求：1、判定被告怀化世雄置业有限公司立即办理并给付原告位于怀化市鹤城区××路××栋××单元××房屋的《不动产权证》；2、请求法院判定被告赔偿因延迟办证违约金人民币8400元整，（截止起诉），起诉次日至实际办证交付日的违约金按合同约定计算；3、退还不合理的水电开户费3000元，请求法院判定开发商退还代收的维修基金9482元和契税13119元，共计34001元（含违约金8400元）；4、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月14日，原告彭春辉与被告签订了《商品房买卖合同书》（以下简称涉案合同一）。同日，原告彭春辉、曾玉梅与被告签订《怀化市商品房买卖合同》（以下简称涉案合同二）。涉案合同一约定原告彭春辉购买被告开发的××小区××栋××单元××号商品房，经优惠后房屋总价款474120元，首付款144120元，330000元余款以银行按揭（公积金）贷款方式支付。被告应在2014年3月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将商品房交付给原告；该合同第十二条约定交房后545个工作日内为原告代办好房地产权属证书，如因政府政策及相关部门办事效率问题及原告原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，每延期满一个月，被告给予原告延误补偿费100元。若原告未交清房款或其他费用，则被告不予代办房产证和土地使用证，被告不承担任何责任。被告办好两证后应通知原告前来领取，以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款的约定。该合同第五条约定契税和办证费、住房维修基金应由原告缴纳，被告代为收取。附件二第七点约定“水源：主水管明装到户，每户一表，户外集中管理”，第八点约定“电源：电线为铜芯暗线，每户一表，户外集中管理，单独开户费业主自理。”。涉案合同二中对于所购物业、购房单价、总房款、付款方式的条款与涉案合同一约定一致，而对于办证期限与逾期办证的违约责任均未做约定，而合同第四条注明“该商品房售价已包括供水、供电、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称开户费）”。上述涉案合同一及涉案合同二签订后，原告彭春辉、曾玉梅依约支付了全部购房款，并于2013年9月14日向被告交纳维修基金9482元，2014年7月3日向被告交纳了契税10369元、土地使用证费750元、水电开户费3000元、补交维修基金33元。2014年7月3日，原告从被告处接收房屋。2018年3月27日该小区业主向被告要求解决路面、围墙及房产证问题，被告承诺争取在2018年底办理好产权证书。但被告违反承诺至今未为原告办理好房屋产权证书。另查明，原告曾玉梅未在《商品房买卖合同书》中落款处签名，但在房产部门出具的不动产房地产权情况证明中的“预告权利人”一栏中记载权利人为彭春辉、曾玉梅。一审法院认为：被告于2013年9月14日与原告彭春辉签订的涉案合同一虽没有原告曾玉梅的签名，但留存于房产部门的涉案合同二中有原告曾玉梅的签名，且房产部门出具的不动产房地产权情况证明预告登记一栏中预告登记的权利人为彭春辉、曾玉梅。以上证据足以证明被告是在明知且同意的情况下为原告彭春辉、曾玉梅办理了权利人预告登记。故被告认为原告曾玉梅主体不适格的请求，一审法院不予支持。原、被告签订的涉案合同一系双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人在依合同享有权利的同时，也应全面履行相应的合同义务。原告交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，而被告至今未给原告办理好不动产权证书，已构成违约，应继续承担为原告办理好所购商品房的不动产权证书的责任。涉案合同一第十二条第一款约定：“被告应于交房后545个工作日内为原告代办好房地产权属证书，如因政府政策及相关部门办事效率问题及原告原因逾期，则相应顺延。属于被告原因逾期的，每延期满一个月，被告给予原告延误补偿费100元。”。因被告未向一审法院提供逾期办证是政府原因导致的相关证据，其辩称延期办证系政府原因导致的理由，一审法院不予采信。被告主张该合同约定以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此违约条款的约定。一审法院认为，该涉案合同是被告为重复使用而预先拟定，属于格式条款。被告作为提供格式条款的一方，在该条款中不合理地免除自己的责任，限制原告的主要权利，故一审法院认定该条款无效。涉案房屋于2014年7月3日交付于原告，因此办证期限应从2014年7月4日起算545个工作日至2016年9月2日止。被告应向原告支付自2016年9月3日起至2021年3月2日止（共计54个月）的逾期办证违约金5400元，2021年3月3日起的逾期办证违约金按每满一个月支付100元的标准继续计算至办证之日止，一审法院予以支持。涉案合同一附件二约定的“水源：主水管明装到户，每户一表，户外集中管理；电源：电线为铜芯暗线，每户一表，户外集中管理，单独开户费业主自理。”，并未约定由谁负担主水管到户的具体费用，而被告也未向一审法院提供水源开户、电源开户的具体费用，故一审法院认定原、被告对水、电开户费约定不明。根据《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条明确商品房销售价格构成，与商品房配套建设的各项生活必需基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统等建设费用全部计入商品房的建设成本之中，不得在房价外另行收取。故原告请求被告返还收取的水电户费3000元，一审法院予以支持。原告委托被告为其代办房屋产权证书，契税及物业专项维修资金系原告应当承担的费用，而被告只是代为收取。故原告请求被告退还契税及物业专项维修资金一审法院不予支持。关于被告提出的原告主张的违约金请求已经超过诉讼时效的辩论意见，一审法院认为，原告等业主曾于2018年3月就被告的逾期办证违约行为向其主张权利，被告予以了承诺，因此，原告主张逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效期间规定，故被告的辩论意见，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十七条、第五百零九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告怀化世雄置业有限公司于具备办证条件起90日内为原告彭春辉、曾玉梅办理好怀化市武陵南路××小区××栋××单元××号房屋的产权证书；二、被告怀化世雄置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告彭春辉、曾玉梅逾期办证违约金5400元，2021年3月2日起的逾期办证违约金按每月100元继续计算至办证之日止；三、被告怀化世雄置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告彭春辉、曾玉梅水、电开户费3000元；四、驳回原告彭春辉、曾玉梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取325元，由被告怀化世雄置业有限公司承担80元，原告彭春辉、曾玉梅承担245元。本院二审期间，上诉人未向本院提交新的证据，被上诉人向本院提交证据如下：1、2018年11月5日会议记录；2、2019年5月25日小区业主集体维权微信群消息；3、绿海新城针对未能准时办证书面诉求；4、给世雄房地产领导公开信及回复；5、鹤城区政府关于绿海新城办证项目指示。以上证据拟证明维权、办证等相关情况。上诉人对于被上诉人提交的证据质证称，对证据1、2、3的均不予认可；对证据4的真实性无异议，但对证明目的有异议，上诉人当时并未提出关于水电费相关事实；对证据5的关联性有异议。对于被上诉人提交的证据，本院认证认为该五份证据都是复印件，不能达到被上诉人的证明目的，故本院对该五份证据不予采纳。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院依法予以确认。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”故本院二审应当围绕上诉人的上诉请求进行。本案中，上诉人与被上诉人签订的《绿海新城售楼合同书》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应遵照执行，全面履行各自的义务。被上诉人依约向上诉人交付了全部购房款及相关办证税费和代办证服务费用，上诉人应当及时代为被上诉人办妥相应不动产权证。然而，上诉人未依约及时办理，构成违约，应当承担相应违约责任。上诉人上诉称，依据合同第12条“以银行按揭和公积金贷款方式付款的客户不适用此条款约定”之约定，上诉人不应承担支付逾期办证违约金的责任。经查，《绿海新城售楼合同书》系上诉人提供的格式合同文本，该合同文本第十二条就免除上诉人逾期办证违约金的约定内容未向被上诉人予以提示或说明，而且该条款内容系不合理地免除上诉人办证的违约责任，应认定为无效。因此，对于上诉人的该上诉请求及理由，本院不予支持。关于双方当事人争议的3000元水电开户费是否应当退还的问题，本院认为，水电开户费3000元已经包含在商品房销售价款内，上诉人对该笔费用系重复收取，没有事实与法律依据，应当予以退还。因此，上诉人关于不退还被上诉人水电开户费3000元的上诉主张不成立，本院不予支持。上诉人关于逾期办证系政府原因所致的上诉主张，未能向本院提交充分证据予以证实，本院对此上诉主张不予支持。综上所述，上诉人怀化世雄置业有限公司的上诉请求和理由均不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理恰当。依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百九十七条、第四百九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人怀化世雄置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  武春毅审判员  刘士平审判员  黄丽霞二〇二一年六月二十二日书记员  蔡厚羿