北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初1156号原告（反诉被告）：北京泰美味餐饮管理有限责任公司，住所地北京市丰台区马家堡东路101号院10号楼地下一层102。法定代表人：刘欣，执行董事。委托诉讼代理人：黄忠川，男，1967年8月8日出生，汉族，北京泰美味餐饮管理有限责任公司员工。委托诉讼代理人：张岩，北京市京师律师事务所律师。被告：浙江银泰百货有限公司，住所地杭州市延安路530号。法定代表人：陈晓东，董事长。被告（反诉原告）：浙江银泰百货有限公司北京大红门分公司，住所地北京市丰台区马家堡东路101号院10号楼。负责人：扈佳娜，总经理。委托诉讼代理人：王甲举，男，1984年11月25日出生，汉族，浙江银泰百货有限公司北京大红门分公司法务，住朝阳区。委托诉讼代理人：陈**，女，1983年3月7日出生，汉族，浙江银泰百货有限公司北京大红门分公司法务，住朝阳区。原告北京泰美味餐饮管理有限责任公司与被告浙江银泰百货有限公司、浙江银泰百货有限公司北京大红门分公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京泰美味餐饮管理有限责任公司（以下简称泰美味公司）的委托诉讼代理人黄忠川、张岩，被告浙江银泰百货有限公司（以下简称银泰公司）、浙江银泰百货有限公司北京大红门分公司（以下简称银泰大红门分公司）的委托诉讼代理人陈**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰美味公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告退还履约保证金300577.50元以及预付卡保证金80000元，赔偿违约金487603元（四个月租金），赔偿设计费20000元，退还多收的电费94420.18元，赔偿转让费650000元，装饰装修家居厨具设备等损失650000元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月15日，被告二与第三方公司北京北方恒美置业有限公司（以下简称恒美公司）签订《租赁合同》，约定恒美公司承租位于北京市大红门店地下一层06号铺位，经营种类为美食档口。后于2014年11月20日，被告二与原告、恒美公司签署《房屋租赁合同主体变更协议》，约定将恒美公司的权利义务概括转移给原告。在租赁合同履行期间，被告二为了提高租金，以更改档口经营种类的名义逼迫原告，并在未经原告授权并知情的情况下，私自冒充原告名义向广大客户发出变更经营种类及退卡的通知，严重侵犯原告的合法权益。并以停运电梯，驱赶原告及客户、围堵租赁场地等方式拒绝履行合同。2019年9月，原告不得已将被告二诉至法院，要求履行租赁合同。诉讼期间，2020年3月，被告一、二在未通知原告情况下，将诉争租赁房屋出租给其他公司，进一步侵犯了原告的合法权益。原告不得已只好提起本诉。综上，被告为了商业利益，其行为严重侵害了原告的合法权益，恳请人民法院查清事实，判如所请。银泰公司、银泰大红门分公司辩称：第一，租赁合同明确约定“续约条件双方协议决定”，优先续约权不能当然等同于合同自动顺延。在合同到期前，并无第三人与泰美味公司竞争承租权情形，未续约成功的原因系双方协商未达成一致意见，我公司并未侵犯泰美味公司的优先续约权。第二，泰美味公司存在严重的违法违约行为，不但不应享受优先续约权，还应按照合同约定和法律规定向我公司承担违约责任。在合同履行期间，2019年7月15日，泰美味公司未取得食品经营许可从事经营被处罚，2018年8月13日，销售腐败变质、霉变生虫食品被行政处罚，2015年12月16日，经营腐败变质食品被行政处罚。泰美味公司将第4号摊位承租给案外人陈永亮，泰美味公司采取隐瞒方式将涉案商铺进行分租或者转包给自然人分割经营，违反《租赁合同》5.4条。泰美味公司至今仍拖欠我公司8、9月份账单对应的电费、水费以及综合管理费。因泰美味公司严重违约违法，不应享受优先续约权，且在合同终止后，我公司有权追究泰美味公司违约责任。第三，泰美味公司主张的设计费、转让费、多收电费以及装饰装修家居厨具设备等损失，无事实和法律依据，不应支持。综上所述，我公司并未侵犯泰美味公司的优先续约权，相反，因泰美味公司的严重违约违法行为，我公司遭受了巨大损失，故银泰大红门分公司提起反诉，反诉请求为：1.请求判令双方签订的《租赁合同》于2019年9月14日到期终止；2.请求判令原告支付被告2019年9月25日至2020年1月19日的场地占用费1526933.70元、2019年8、9月的电费54478元、2019年8、9月的水费10782.50元、综合管理费19883.60元；3.请求判令原告支付被告违约金487603.50元（四个月租金）；4.反诉费用由原告承担。反诉的事实和理由：原告与银泰大红门分公司存在房屋租赁关系，原告租赁地下一层06号铺位，面积1098平方米，用于经营美食广场，合同期限至2019年9月14日。合同到期前，银泰大红门分公司曾多次函告原告将改变业态，但双方未就续租达成一致意见。2019年9月14日合同到期后，原告于9月18日公开发函停止营业，但拒不交还场地，给银泰大红门分公司重新招租造成巨大障碍，带来巨大经济损失。另外，原告营业期间，存在拖欠水电费和综合管理费、未经银泰大红门分公司同意擅自转租，未取得食品经营许可证从事经营被处罚等多种违约行为，且从2019年9月14日双方之间的《租赁合同》终止至今，原告仍然未办理现注册地址的工商注销或者变更登记手续，给被告造成不利影响，综上，请求判令原告按照双方签订的《租赁合同》约定向银泰大红门分公司支付4个月租金作为违约金。综上，为维护被告的合法权益，特提起反诉，望判如所请。泰美味公司针对银泰大红门分公司的反诉辩称：第一，原告严格履行了《租赁合同》义务，未违反合同约定和法律规定，不应承担违约责任，被告故意违反《租赁合同》义务，无权要求原告承担违约责任，相反，还应向原告承担违约赔偿责任。根据《租赁合同》约定，原告对争议租赁房屋享有“优先续约权”，被告违反《租赁合同》，将争议租赁房屋出租给其他公司，该行为侵犯了原告的“优先续约权”，被告应当对其违约行为承担法律责任。在目前情形下，原告要求被告继续履行合同的目的无法实现，故被告应承担返还保证金、赔偿损失等违约责任。第二，被告要求原告支付场地占用费和综合管理费，无事实和法律依据，依法应当驳回。本案中即使按照《租赁合同》的约定，合同在2019年9月14日期满，根据合同第十条，被告也应当给原告最短10日的清场期限。实际上，被告私自在2019年9月18日将争议租赁场地及电梯等设施进行围挡并上锁，致使原告根本无法进入场地，更无法控制机器设备等设施，基于被告的前述围挡行为导致原告无法及时转移清场，原告不应为其不合理的行为承担清偿不能的法律责任，无权要求原告承担场地占用费用。此外，如果被告严格遵守《租赁合同》的约定履行合同，按照双方已经协商一致的续租条件及时签订续租合同，原告根本不需要撤离清场。被告要求原告支付综合管理费无事实和法律依据，根据《租赁合同》约定，原告承租争议租赁房屋，合同中无综合管理费条款，且在整个合同履行期间也从未支付过综合管理费。虽然原告在2019年4月15日按照被告的要求补缴了“管理费”，实际上是电费差价费，该部分电费差价是被告强制收取的费用，被告要求原告支付高于国家电价标准电费的行为违反合同约定，于法无据，应当退还原告。第三，被告要求原告承担违约责任，无事实和法律依据，应当驳回。被告称原告在合同履行期间无经营许可证的问题，完全毫无根据，原告针对争议租赁房屋所持的食品经营许可证到期日为2022年10月26日。被告主张原告存在因食品卫生问题受到行政处罚的违约行为，事实上，原告旗下联营主体虽有受行政处罚的事实，但也只是仅仅受到两次，其中2015年12月16日联营档口糕点有霉点，对此原告当时已要求档口按照要求及时整改完毕，并未造成任何不良影响。对于2018年8月13日，是档口经营者陈永亮受骗于肉制品生产企业造成，该行为也被原告及时整改处理，未造成任何安全事故和不良影响。被告主张原告将争议租赁物转租给他人，原告经营该美食广场，必然要引进不同种类的餐饮品牌、商户等在原告的不同档口经营，原告与各档口经营者是一种联营合作（收取一定租金+营业额提成），仅仅是将该档口下的品牌交由他人运营，原告仍然要负责整个租赁场地的管理、维护、缴费、宣传、接受被告的管理和处罚、接受食药和工商等行政部门的监督、管理和处罚等工作，同时原告需要与档口经营者“风险共担、利益共享”，与转租存在根本区别。被告主张原告违反预付卡协议的主张无事实和法律依据，如前所述，原告基于被告承诺，将与被告优先续租的合理信赖，有理由相信将继续承租争议租赁物，原告无需履行预付卡退卡工作，反而是被告在租赁合同正常履行期限内，冒充原告工作人员的名义，私自张贴退卡通知，导致原告正常营业期间大量预付卡被退回，严重损害原告的正常经营。综上，原告并无被告主张的任何违约行为，被告要求原告承担违约责任的诉讼请求无任何事实和法律依据，应依法驳回。第四，被告的违约行为给原告造成巨大的经济损失，被告应向原告承担违约赔偿等法律责任。因原告有充足的理由相信被告同意将争议租赁房屋出租给原告，原告基于对被告的合理信赖聘请了专业设计公司按照被告对争议租赁房屋改造升级的要求设计方案，最终也得到了被告的认可，现被告单方毁约，违反《合同法》42条规定，应当承担缔约过失责任，赔偿原告设计费用。被告在未通知原告的情况下，私自处置争议租赁房屋中原告的机器设备等财产，被告未采取合理措施处置原告所有的机器设备，应当对原告的财产损失承担违约赔偿责任。综上，被告称原告违反合同约定，主张原告应当承担违约责任、支付场地占用费、综合管理费的反诉请求，无任何事实和法律依据，恳请法院查明案件事实，驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年8月15日，银泰大红门分公司（甲方、出租方）与恒美公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，大致记载：乙方经营档口餐饮，品牌为美食广场；租赁期限自2014年9月15日至2019年9月14日；租赁合同期满，在同等条件下乙方有优先续约权，但应于期满前三个月提出书面申请，续约条件双方商议决定，乙方未在合同约定期限内提出书面申请的，视为放弃优先续约权；合同期满后同等条件下乙方享有2年优先续约权，乙方一次性支付65万元场地转让费、特别保证金3万元（需签署预付卡协议）；乙方须向甲方交纳履约保证金300577.50元，用于乙方对履行本合同各条款之保证；租赁合同期满或提前终止时，乙方结清所有应付费用后，甲方应在30天内将履约保证金无息一次性全部退还给乙方；如乙方逾期支付租金或物业管理费超过15天，则履约保证金抵作相应的租金或物业管理费；乙方与任何第三方发生的债务关系或其他违法经营所造成的法律后果不得影响甲方，如因此导致甲方损失，甲方有权扣除相应的履约保证金以获得补偿；乙方在合同提前终止或期满终止后10日内将租赁场地及甲方提供的配套设施以完好状态交还甲方，如损坏需按价赔偿。如乙方未按照约定日期交还，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失将由乙方承担。乙方留存于房屋内的财物被视为其放弃所有权，甲方可任意处置且无需承担法律责任，乙方如逾期交还，应按日租金标准的三倍，向甲方支付逾期占用费，并且，乙方需按合同的规定支付逾期腾退期间的物业管理费和实际使用量及损耗量的能源费（如水、电等）。乙方依照约定解除合同（不可抗力除外）或甲方单方面擅自解除合同的，甲方应在合同解除后20日内退还履约保证金，且甲方和物业服务公司应向乙方退还多收款项。乙方应在合同解除后20日内将租赁场所交还甲方。如果本合同解除时，乙方租赁期限不满六个租赁年度的，甲方除承担11.6.1责任外，还应赔偿乙方相当于4个月租金的违约金。如果本合同解除时，乙方租赁期限满六个租赁年度的，甲方除承担11.6.1责任外，还应赔偿乙方相当于2个月租金的违约金。同日，银泰大红门分公司与恒美公司签订《预付卡协议》，约定在合作期满结算完毕且乙方妥善处理后续使用和办理等相关事宜后1个月内由甲方无息返还给乙方。2014年11月20日，银泰大红门分公司（甲方，出租方）与恒美公司（乙方、承租方）、泰美味公司（丙方、受让方）签订《房屋租赁合同主体变更协议》，约定乙方在2014年8月15日与甲方签订的《浙江银泰百货有限公司北京大红门分公司房屋租赁合同》，乙方拟将该合同项下权利和义务全部转让至丙方。2017年11月3日，银泰大红门分公司与泰美味公司签订《补充协议》，将原协议中预付卡履约保证金3万元更改为5万元。合同签订后，泰美味公司向银泰大红门分公司支付履约保证金300577.50元，预付卡保证金80000元，合同转让费650000元。2019年4月15日，泰美味公司支付管理费（电费差价款2018.9.16-2019.5.15）共计94420.18元，银泰大红门分公司给泰美味公司开具名称为“企业管理服务*物业费”的发票。2019年5月17日，泰美味公司向银泰大红门分公司提出《续约申请》。6月5日，银泰大红门分公司回复：将会对泰美味公司目前经营的位置进行重新规划，调整为餐饮零售综合创意街区，不再规划美食广场品类。介于泰美味发来的续约申请，银泰大红门分公司会对创意街区进行重新招商，针对规划调整方案会对品牌进行专业衡量，包括设计方案，动线规划，品牌落位，商务条件等多方考量，如果泰美味公司也有做创意的考虑，银泰大红门分公司将会有招商人员进行对接。7月25日，泰美味公司出具《关于泰美味美食城续约申请及情况说明》：泰美味公司已经与银泰大红门分公司就美食广场升级改造成美食街的经营形式达成了共识，升级改造方案也与银泰大红门分公司相关人员进行沟通和商榷，并就相关问题进行了一再整改，形成了比较完善的方案。现就具体如何落实方案，感觉时间紧迫，望银泰大红门分公司就续约问题尽快与泰美味公司商讨，确定。9月2日，泰美味公司出函询问关于两年优先续约权的问题，请银泰大红门分公司于9月14日前给予书面明确答复。9月5日，银泰大红门分公司出具《回函》：特询问泰美味公司是否有意向续租该位置经营零售业态，若泰美味公司同意按照银泰大红门分公司规划经营零售业态，请与招商部门洽谈续约事宜，若泰美味公司不同意经营零售业态，则银泰大红门分公司将重新就该位置进行招租。是否同意续租尽快回复。9月9日，银泰大红门分公司出具《沟通函》：由于泰美味公司未回复，若泰美味公司在9月14日之前仍不回复，银泰大红门分公司将视同泰美味公司放弃续约，双方合同到期解除，请泰美味公司按照合同约定履行解约手续并交还场地。9月10日，泰美味公司出具《公司函》：《租赁合同》明确载明租赁期间为七年，若租赁期间不满七年，将会赔偿至少相当于两个月的违约金。由于双方的《租赁合同》尚在履行期内，银泰大红门分公司将“档口餐饮”“美食广场”变更为“零售业态”，是对《租赁合同》内容实质性更改。银泰大红门分公司在未经泰美味公司同意的情况下擅自以泰美味公司名义张贴《退卡通知》，实质是在为银泰大红门分公司变更经营范围做准备，该行为违反《租赁合同》，也损害了泰美味公司的合法权益。9月23日，泰美味公司出具《公司函》：不认可银泰大红门分公司提到的合同终止原因，泰美味公司始终认为《租赁合同》尚在履行期间内，不符合任何的解除的条件。《租赁合同》明确约定合作期限为七年，现合约未满，解除合同条件尚未成就。即使银泰大红门分公司认为双方签订的《租赁合同》履行期限届满，泰美味公司也完全按照《租赁合同》中约定的提前三个月书面申请续租，银泰大红门分公司也回函表示同意，此外双方就续租事宜达成多次口头合意，因此没有理由终止协议。9月30日，银泰大红门分公司出具《沟通函》：双方之间的《租赁合同》已于2019年9月14日到期，到期后泰美味公司于2019年9月18日自行停止营业但至今仍未按照《租赁合同》规定向银泰大红门分公司交还场地。特函告1.自2019年9月25日起请泰美味公司按照12023.10元支付场地占用费，2.请泰美味公司尽快交还场地并支付场地占用费及拖欠的水电费费用，3.若泰美味公司接到本函件后拒绝配合，将依法提起诉讼。2019年9月14日，泰美味公司开始撤场，9月18日停业，设备设施未腾退，消费者预付卡退费事宜尚未处理完毕。泰美味公司欠付电费54478元、水费10782.50元。2020年1月19日，泰美味公司与银泰大红门分公司现场勘验，对现场进行交接。2020年8月3日，泰美味公司报警称银泰大红门分公司未经其同意，将其租赁场地内的机器设备、装饰装修私自处置。庭审中，泰美味公司提交微信记录，欲证明银泰大红门分公司同意与泰美味公司续约，为此泰美味公司支付设计费2万元对美食街空间进行设计。银泰大红门分公司对微信记录真实性认可，但其认为恰恰证明双方并未达成续约协议，泰美味公司对美食街空间进行设计是错误的商业判断。另，2015年12月16日，食药监局对泰美味公司蛋糕发霉变质进行处罚；2018年8月13日，食药监局对泰美味公司使用腐败变质、油脂酸败、霉变生虫、污秽不洁、混有异物、掺杂掺假、感官性状异常的食品原料、食品添加剂的违法行为进行罚款、没收违法所得、没收非法财物；2019年7月15日，食药监局对泰美味公司未取得食品经营许可从事食品经营活动，进行罚款，没收违法所得，没收非法财物。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。本案中，根据泰美味公司与银泰大红门分公司签订的《租赁合同》，租赁期限自2014年9月15日至2019年9月14日，现该合同已到期终止，对续约条件，双方未商议一致。就泰美味公司称其享有优先续约权，从双方往来函件可以看出，银泰大红门分公司将其欲改变经营业态的决定通知泰美味公司，并询问泰美味公司是否有意向续租该位置经营零售业态，但泰美味公司并未在给定的时间内对此进行回复，银泰大红门分公司作为出租人，有权根据其自身发展考量房屋如何使用，泰美味公司在改变经营业态的前提下，在设计方案，动线规划，品牌落位，商务条件等与其他单位同等条件下，才享有优先续约权。泰美味公司未对银泰大红门分公司的询问积极答复，就续约问题未能达成一致后，又称《租赁合同》租期为7年，该意见本院无法采纳。至于泰美味公司依据《租赁合同》第11.6.2条款，要求4个月的租金作为违约金，纵观双方签订的《租赁合同》，该条款是泰美味公司行使合同解除权时违约金的计算方式，现合同到期终止，不适用此违约金条款。故泰美味公司称二被告违约，要求二被告赔偿违约金、装修设计费2万元的诉讼请求，本院不予支持。关于泰美味公司称银泰大红门分公司多收电费情节，银泰大红门分公司解释为根据《租赁合同》约定电费1.44元/度，后电费下调，双方口头约定电费差价款作为管理费由泰美味公司交纳。2019年4月15日，泰美味公司支付2018.9.16-2019.5.15管理费94420.18元时并未提出异议，且银泰大红门分公司也已为泰美味公司开具了发票，现泰美味拖欠2019.7.16-2019.9.15管理费19883.60元，应当向银泰大红门分公司交纳。故对原告要求二被告退还94420.18元的诉讼请求，本院不予支持，对银泰大红门分公司要求原告交纳管理费19883.60元的诉讼请求，本院予以支持。《租赁合同》于2019年9月14日到期终止后，泰美味公司应于10日内将租赁场地交还，泰美味公司未按合同约定腾退场地，双方于2020年1月19日进行场地交接，故自2019年9月25日至2020年1月19日的场地占用费泰美味公司应当交纳。泰美味公司在双方交接后报警称设备被银泰大红门分公司擅自处理，并要求装饰装修家具设备损失65万元，无法律依据，本院不予支持。银泰大红门分公司要求泰美味公司支付自2019年9月25日至2020年1月19日的场地占用费1526933.70元，与法有据，本院予以支持。泰美味公司认可拖欠电费、水费，故对银泰大红门分公司要求泰美味公司支付电费54478元、水费10782.50元的诉讼请求，本院予以支持。待双方结清所有款项，预付卡结算手续处理完毕后，可将履约保证金、预付卡保证金退回，现泰美味公司要求退还上述款项，本院不予支持。因泰美味公司违约，银泰大红门分公司要求按照《租赁合同》第11.4.2条款，要求4个月的租金作为违约金，同理，该条款系银泰大红门分公司行使合同解除权时违约金的计算方式，现合同到期终止，不适用此违约金条款。但鉴于泰美味公司违约给银泰大红门分公司带来的损失，违约金本院进行酌定。泰美味公司要求二被告返还65万元转让费，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、确认北京泰美味餐饮管理有限责任公司与浙江银泰百货有限公司北京大红门分公司签订的《租赁合同》于2019年9月14日到期终止；二、北京泰美味餐饮管理有限责任公司于本判决生效后十日内支付浙江银泰百货有限公司北京大红门分公司2019年9月25日至2020年1月19日的场地占用费1526933.70元、电费54478元、水费10782.50元、管理费19883.60元；三、北京泰美味餐饮管理有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿浙江银泰百货有限公司北京大红门分公司违约金10万元；四、驳回北京泰美味餐饮管理有限责任公司全部本诉诉讼请求；五、驳回浙江银泰百货有限公司北京大红门分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25040元、反诉案件受理费11796元，由原告北京泰美味餐饮管理有限责任公司负担35136元（已交纳25040元，剩余10096元于本判决生效后七日内交纳），由被告浙江银泰百货有限公司北京大红门分公司负担1700元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员  冯 媛二〇二一年六月二十八日法官助理  谢家文书 记 员  陈 曦