山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁02民终7070号上诉人（原审被告）：山东三泰节能技术服务有限公司，住所地山东省胶州市阜安第一工业园中环路238号，统一社会信用代码913702815754515582。法定代表人：慈晓菲，总经理。委托诉讼代理人：王**，山东汇融律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘萍，山东汇融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胶州市阜安街道办事处南坦村股份经济合作社（原胶州市阜安街道办事处南坦村村民委员会），住所地：山东省胶州市阜安街道办事处南坦街197号，统一社会信用代码543702817180825000。法定代表人：高小兵，村主任。委托诉讼代理人：周桂斌，胶州中云法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：殷洪鹏，男，1957年1月14日生，汉族，住山东省胶州市，系村委会工作人员。上诉人山东三泰节能技术服务有限公司（以下简称三泰公司）与被上诉人胶州市阜安街道办事处南坦村股份经济合作社（原胶州市阜安街道办事处南坦村村民委员会）（以下简称南坦村村委）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初9175号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三泰公司向本院提出上诉请求：1、请求撤销山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初9175号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项，发回重审或查明事实后依法改判。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院程序出现错误。1.一审审理过程中，上诉人提交了多份证据来证明自己的主张，但一审判决书却记载被告未提交证据，程序出现失误。2、一审审理过程中，上诉人为查明租赁物的真实情况，申请法院到现场勘察，一审法院未予准许，导致错误遗漏了事实。二、原审法院查明事实不清1、一审法院没有查明双方履行的到底是哪一份合同，错误认为双方还在履行已经被后来的资产交易合同替换掉的《租赁补充合同》。2、没有查明上诉人投巨资另行加盖厂房、装修装饰厂房地面和车间及办公室、增加设施的事实，没有查明上诉人巨额投资的时间以及增加物归属被上诉人的前提条件的事实。3、没有查明双方还款协议书的性质，错把承担违约责任的约定认为是处置资产的约定。三、原审法院适用法律错误。1、上诉人投巨资扩建装修装饰厂房、增加设施，最底限度要使用至2027年合同到期，不排除在合同到期后还会继续租赁使用的要求，况且上诉人在合同到期后依法享有优先承租权，合同到期后也会继续租赁标的物。一审法院忽视上诉人在租赁物上已投巨资的事实，忽视上诉人按照还款协议书的约定已付清2018年租金的事实，无视合同法第五条的规定，以延迟支付租金为由强行解除双方的租赁合同，判令上诉人腾出厂房，严重违反合同法第五条规定的公平原则，以上诉人迟延支付一个年度租金62000元的轻微违约行为，导致上诉人120多万的投资付诸流水，会激化矛盾制造社会不安定因素。2、上诉人出具承诺书和还款协议书，目的是为了解决逾期租金的支付问题，综合来看是承担违约责任的约定，逾期付款的违约行为完全可以按照合同法一百零七条、一百零九条、一百一十三条的规定判令支付违约金或赔偿损失来平衡被上诉人的利益无需加大惩罚力度给上诉人带来无妄损失。而承诺书和还款协议书中的解除合同腾出厂房约定显然属于违约责任的一种承担方式，非资产处置方式，完全可以要求降低违约责任的承担幅度避免违约人的利益失衡。一审法院机械理解承诺书和还款协议书的字面内容，没有适用合同法的有关规定强行解除合同判令腾出厂房，导致上诉人承担的违约责任远远大于被上诉人的损失，而且给上诉人本身也带了难以弥补的损害，不仅显示公平也违反合同法一百一十条第二项“债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”和一百一十四条降低承担违约责任，一百二十五条正确理解合同条款真实意思的有关规定。3、九民会议纪要明确了:人民法院在认定约定解除的条件是否成就时，不能完全依据合同文本机械的确定合同是否解除，还要综合考察违约方的违约程度，如果是轻微过失，一般不宜认定合同解除。应坚持鼓励交易的原则，不轻易否定一个已经成立且履行的合同。本案上诉人现为表达愿继续履行租赁合同的诚意，愿将剩余租赁期间的租赁费一次性交付给被上诉人，继续使用涉案房屋。综合本案事实，若因欠付几万元的租赁费就解除了双方的租赁合同不仅显示公平，对双方也均无益处。4、本案系租赁合同纠纷而非民间借贷纠纷，一审法按照四倍LPR利率计算违约金没有法律依据，参照商品房买卖合同司法解释的规定，应按照银行贷款利率LPR的130％来确定违约金的承担数额。综上，上诉人认为一审判决程序错误，查明事实不清，认定事实有遗漏，适用法律错误，判决解除合同腾出租赁的房屋显失公平，会带来激化社会矛盾的不利后果。望二审法院查明事实，坚持鼓励交易，维护社会公平的原则，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人二审答辩称：一审法院认定事实清楚，适应法律正确，诉讼程序合法有效，判决公正。上诉人上诉理由不能成立，应依法驳回其上诉请求，维持原判。首先，一审法院诉讼程序合法，上诉人认为一审法院程序错误是没有任何事实及法律依据。1、一审法院依法进行庭审程序，庭审中凡是上诉人提交的证据均已组织质证，答辩人也对其提交法庭的证据进行了质证，上诉人以判决书记载未提交证据为由，主张程序错误，其主张不能成立。2、关于提出的要求法院到现场勘查，一审法院已经明确告知上诉人申请勘验与本案是否有关，是否需要勘查，主审法院有权决定；且被上诉人认为现场勘查并非诉讼的必要程序，法院对于事实的认定并非仅有现场勘验唯一途径，其有权决定是否进行现场勘查。一审法院未予准许并非程序错误。为此，上诉人第一项上诉理由不能成立。其次，一审法院认定事实清楚，上诉人称其认定事实错误是没有任何依据的：双方签订多份合同，是存在第一份合同到期上诉人继续租赁，待第二份合同续签时乡镇政府要求进行招标且统一使用胶州市农村产权交易中心印制的合同范本，为了时间的衔接才出现补充合同，招投标合同需要一段时间，为此才出现招投标合同在补充合同之后的顺序，招投标合同第十条2项明确本合同与补充合同具有同等法律效力。实际上三份合同均为双方的真实意思表示，但并非上诉人所述存在替换掉的问题，三份合同均系合法有效的合同。1、2012年9月11日双方签订的《厂房租赁合同》明确约定了“乙方在租赁期内不得随意拆迁、改建，如需改建时须经甲方同意，方可施工。新建土建设施合同期满后归甲方所有。而被答辩人所述其斥巨资在未经许可的情况下于2004年违章建造厂房，并以不正当的手段转租他人，而根据其双方于2016年12月31日内容合同到期后，其所有权归答辩人所有。2、承诺函及还款协议是双方基于合同内容的补充，对于双方权利义务的约定，是双方真实意思表示，其已经明确表示：“如未按协议约定支付租赁费，双方自2019年12月1日起即合同解除，同时结清所欠租金病案租赁合同约定承担违约金，十日内撤出场地，如不按期搬离为自动放弃，所有遗弃物任凭甲方自行处置”。上诉人为了拖延时间，不给腾房，已经穷尽了所有的手段。曾提起撤销之诉：“要求撤销2019年8月22日双方签订的还款协议书以及2019年8月21日上诉人的承诺函、确定被告腾房通知不具有法律效力。但上诉人的请求业经一、二审法院判决处理，驳回其诉讼请求（详见（2020）鲁0281民初8728号和（2020）鲁02民终14394号判决书）。因此承诺书及还款协议书是合同法有效，双方均应按照其内容履行。也就是说上诉人与被上诉人2012年9月11日签订的合同，已经于2016年12月31日到期，期间上诉人未经被上诉人同意私建厂房对外转租（诉讼后得知转租）已经构成根本违约。上诉人的所谓的巨额投资根据第一份合同约定，已经归被上诉人所有，并不需要再行认定。第三、一审法院适用法律正确，上诉人认为适用法律错误是不存在的。1、上诉人声称一审法院无视《合同法》第五条的规定以及上诉人出具承诺书、还款协议书应按照《合同法》第107条、109条、113条规定判令支付违约金，上诉人再次提到违反《合同法》第110条第二款“债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高”，该案不适应于该法条的规定，因答辩人并未因合同法约定解除合同，而是确认合同于2019年12月1日已经解除，其根据的上诉人向答辩人出具的承诺书及还款协议内容，而不是上诉人所述根据合同法内容强行解除双方的租赁合同。相反，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第60条、第93条、第96条、第107条、第109条、第114条的规定，结合《最高人民法院关于使用时间效力的若干规定》第一条判决，属于适用法律得当，上诉人的该项请求也不成立。2、对于违约金上诉人在一审答辩意见已提出应该以欠款数额为基数按照LPR为准计算违约金（详见判决书第4项倒数第十行）。被上诉人请求的是按照合同约定支付违约金，一审法院认为过高，法官自由裁量为四倍LPR利率并无不当。为此，上诉人的该项上诉理由不能成立。综上所述，上诉人与被上诉人已经对于合同履行、合同解除及解除后资产的处分，所有权归属已经有了明确约定，为此一审法院认定事实清楚，适用法律正确，诉讼程序合法，请求贵院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。南坦村村委向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认南坦村村委、三泰公司于2016年12月25日签订的《租赁补充合同》和2017年5月31日签订的《胶州市农村实物资产交易合同》于2019年12月1日起即为解除，三泰公司立即腾出租赁场地；2.请求法院依法判令三泰公司结清所欠租金101783元（暂算至2020年7月）并且按照租赁合同约定承担违约金84444元，租金、违约金两项合计：186227元，8月份之后的租金及违约金请求至实际搬出之日止；3.请求三泰公司支付本案代理费15000元，以上（2-3项）合计201227元；4.本案诉讼费用由三泰公司承担。事实与理由：南坦村村委、三泰公司于2012年9月11日签订了《厂房租赁合同》，南坦村村委将胶州市阜安第一工业园中环路238号院内中间厂房（500平方米，包括厂房西头2层小临时房传达室）租给被告使用，租赁期限为4年，自2013年1月1日至2016年12月31日止。合同第六条约定：乙方在租赁期内不得随意拆迁、改建，如需改建时需经甲方同意方可施工。新建土地设施合同到期期满后归甲方所有。合同即将到期时，双方于2016年12月25日又签订了《租赁补充合同》约定南坦村村委将胶州市阜安第一工业园中环路238号院内中间厂房1027平方米及二层传达室租赁给三泰公司经营使用，合同中约定：租赁期限为10年，自2017年1月1日起至2027年12月31日止；付款方式为：每年一交。南坦村村委按照合同约定按时交割转让了标的，该补充合同履行的同时双方于2017年5月31日签订了《胶州市农村实物资产交易合同》进行了备案，其合同内容除违约金约定不一致外，其他内容与补充合同完全一致。南坦村村委自2018年以来一直拖欠租赁费，因此双方协商于2019年8月22日南坦村村委就被告延期缴纳租赁费与其重新签订了还款协议，协议约定于2019年11月30日前分期分批还清全部所欠租赁费，如在2019年11月30日前有一笔不能按期支付，按承诺书所承诺的即：2019年12月1日起解除合同（详见2019年8月21日被告承诺函）。然而三泰公司依然未按约定履行义务，经南坦村村委以电话、信息及发送书面催促腾房通知等方式多次催要，时至今日三泰公司仍未按约定付清所欠租金，三泰公司的行为已经给南坦村村委造成巨大损失，损害了南坦村村委的合法权益。望法院判如所请。三泰公司一审中辩称，1.合同解除问题，双方履行的是2017年5月31日签订的《胶州市农村实物资产交易合同》，该合同晚于2016年12月25日签订的租赁补充协议，并且经市、镇、村三级部门的认可并经过胶州市农村产权交易领导小组见证，2012年签订的合同当然解除。双方履行合同的第九条约定，变更和解除合同需要经过双方同意并备案，现在三泰公司一直使用租赁场地，合同期限未到期。2020年春天，双方曾经发生激烈矛盾、报警处理，也没有终止双方之间的合同，因此南坦村村委要求确认合同已经解除不符合实际情况和合同，三泰公司要求继续履行合同；2.违约金问题，基于双方履行的是2017年5月31日签订的《胶州市农村实物资产交易合同》。该合同没有约定延期支付租金的违约金，因此南坦村村委要求支付违约金没有依据。即便存在违约金支付的约定，违约金也高于原告的实际损失，如法庭审查后三泰公司需要支付违约金，也应该以欠款数额为基数按照LPR为准计算违约金；3.关于代理费问题，双方没有约定有关代理费应该由三泰公司支付，况且南坦村村委与代理人约定的代理费也高于双方诉讼的标的额，请求驳回南坦村村委该项诉讼请求。最后，三泰公司在租赁合同期间在该土地上进行了大量的不动产建设，如果解除合同腾出厂房，会导致三泰公司巨大的损失，三泰公司欠付租金6万元，相对于投资建设的120万元非常轻微，因轻微的违约行为导致南坦村村委巨大的损失显然不符合公平原则，三泰公司也知道在履行合同过程有数次违约行为，也愿意将后期的租赁费支付给南坦村村委并继续履行合同。综上，请求法庭依法查明事实。一审法院认定事实如下：2012年9月11日，南坦村村委（甲方）与三泰公司（乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方将坐落于胶州市院内中间厂房（527平方米）以及另在厂房西头2层小临时房传达室租赁给乙方使用。合同第二条约定租赁期限为4年，自2013年1月1日起至2016年12月31日止。合同第三条约定租赁费为每年3万元人民币（含土地使用税及房屋租赁费税），每一年一交，先交款后使用，逾期不交，甲方向乙方收取滞纳金为欠付租金的3‰／日，一月内不交租金甲方有权终止合同。合同第六条约定乙方在租赁期内不得随意拆迁、改建，如需改建时须经甲方同意方可施工，新建土建设施合同期满后归甲方所有。2016年12月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁补充合同》一份，约定甲方将坐落于胶州市院内中间厂房（1027平方米）以及另在厂房西头2层小临时房传达室租赁给乙方使用。合同第二条约定租赁期限为10年，自2017年1月1日起至2027年12月31日止。合同第三条约定租赁费为2017年62000元人民币，合同生效后每三年上浮10%（含土地使用税及房屋租赁费税），每一年一交，先交款后使用，逾期不交，甲方向乙方收取滞纳金为欠付租金的3‰／日，一月内不交租金甲方有权终止合同。合同第六条约定乙方在租赁期内不得随意拆迁、改建，如需改建时须经甲方同意方可施工，新建土建设施合同期满后归甲方所有。2017年5月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《胶州市农村实物资产交易合同》一份，约定甲方将坐落于胶州市院内中间厂房（1027平方米）以及另在厂房西头2层小临时房传达室租赁给乙方使用。合同第二条约定租赁期限自2017年4月10日起至2027年4月9日租赁费为每年62000元，合同总额620000元。合同第八条约定乙方未能按合同约定支付实物资产转让价款，或甲方未能按期割让标的的，每逾期1天，应按总价款的1‰向对方支付违约金。合同第九条约定由于一方在合同约定的期限内因故没有履行合同，另一方予以认可的，可以变更解除合同。对本合同的任何变更或解除，双方应另行签订变更或解除合同，报产权交易中收审核备案。合同第十条本合同未尽事宜可通过甲乙双方签订补充合同或协议进行约定，补充合同或协议经双方签字盖章后具有同等法律效力。2019年3月22日，三泰公司向南坦村村委作出了承诺：承诺于2019年4月底付南坦村委2018年租赁费叁万元整，2019年5月底付南坦村委2018年租赁费叁万贰仟元整，2019年租赁费于2019年6月底之前结清全年租金陆万贰仟元整。如若不能按时结清租金，即解除租赁合同，按合同付清本息。（最终付款金额以双方财务对账为准）。2019年8月21日，三泰公司向南坦村村委作出了承诺：因为其这几年在外地项目投资过大，资金回笼较慢，目前暂时经营困难，针对租赁费之事，承诺于2019年8月底先行支付南坦村委2018年租赁费贰万元整，2019年9月25日前付清2018年房租肆万贰仟元整，2019年租赁费于2019年11月底之前，分三次结清。如若不能按时结清租金，即解除租赁合同。（最终付款金额以双方财务对账为准）。2019年8月22日，双方签订了还款协议，约定鉴于乙方项目投资等原因，资金暂时紧张，向甲方请求延期支付所欠租金及承诺，甲方经研究同意暂缓缴纳，甲乙双方友好协商达成以下条款：一、乙方必须在2019年8月30日前支付两万元；2019年9月20日前付清2018年所欠租金；2019年所欠租金须在10月30日前支付四万元；余欠在11月30日前全部付清。二、乙方如有以上一笔不能按期支付，乙方自愿按承诺书所承诺，2019年12月1日起即解除合同，同时结清所欠租金并按租赁合同约定承担违约金。十天内撤出租赁场地，如不按期搬离为自动放弃，所有遗弃物任凭甲方自行处置。由此引起纠纷导致提起诉讼，因诉讼而产生的诉讼代理费用由乙方承担。为了避免因诉讼产生不必要的费用，乙方应按时履行本还款协议。2020年1月2日、2020年2月12日、2020年4月25日，南坦村村委向三泰公司发出了腾房通知，通知因三泰公司长期拖欠租赁费，依还款协议约定，三泰公司应腾出房屋。南坦村村委现在仍在使用三泰公司位于位于胶州市。双方确认三泰公司尚欠南坦村村委2019年至今的租赁费，之前的已结清，2019年的租赁费为62000元。南坦村村委因本案支出代理费15000元。南坦村村委按胶州市农村实物资产交易合同的约定主张违约金，明确其违约金计算：租金2019年欠交62000元，2020年39783元（按年租金68200计算1-7月）合计101783元；违约金：1.2018年，租金62000元违约金每日千分之一，1-12月共365天，违约金为22630元；2.2019年1-7月为210天，租金62000元，2018年62000元，合计124000元，违约金按日千分之一计算为26040元；3.2019年8-10月=90天，租金104000元（2019年8月交2万元）×千分之一=9360元；4.2019年11-12月=60天，租金84000元（2019年11月交2万元）×千分之一=5040元；5.2020年1-7月=210天，租金101783元（2020年1月交2.2万元）×千分之一=21374元，违约金合计84444元。租金、违约金合计：101783+84444=186227元。一审法院认为，本案争议的焦点：一、关于双方租赁合同解除问题。南坦村村委、三泰公司双方就南坦村村委位于胶州市的租赁先后签订了厂房租赁合同、租赁补充合同、胶州市农村实物资产交易合同，三份合同均为双方的真实意思表示，为有效合同。租赁补充合同、胶州市农村实物资产交易合同是双方在厂房租赁合同到期后又续签的合同，合同中对租赁合同期限、租赁费的支付、合同解除等进行了约定。在合同履行过程中，三泰公司自2018年开始未按合同约定支付租赁费。三泰公司于2019年3月22日、2019年8月21日以书面形式向南坦村村委承诺结清其拖欠的2018年、2019年的租赁费，如不能结清，则解除租赁合同。在2019年8月22日，双方就拖欠租赁费的支付、合同解除等问题又达成了还款协议，但三泰公司仍未按合同、承诺、协议的约定履行支付租赁费的义务，构成违约，南坦村村委主张2016年12月25日的租赁补充合同、2017年5月31日胶州市农村实物资产交易合同于2019年12月1日解除，符合租赁补充合同第三条“每一年一交，先交款后使用，逾期不交，甲方向乙方收取滞纳金为欠付租金的3‰／日，一月内不交租金甲方有权终止合同。”、胶州市农村实物资产交易合同第九条“由于一方在合同约定的期限内因故没有履行合同，另一方予以认可的，可以变更解除合同。对本合同的任何变更或解除，双方应另行签订变更或解除合同，报产权交易中心审核、备案。”、2019年8月22日还款协议的约定和法律规定，予以支持。二、房屋腾出问题在2012年9月11日南坦村村委与三泰公司签订的厂房租赁合同中约定租赁胶州市院内中间厂房（527平方米）以及另在厂房西头2层小临时房传达室，在2016年12月25日南坦村村委与三泰公司签订的租赁补充合同中约定租赁胶州市院内中间厂房（1027平方米）以及另在厂房西头2层小临时房传达室，虽然从两份租赁合同来看，中间厂房的面积增加为1027平方米，但是依2012年9月11日厂房租赁合同第六条“乙方在租赁期内不得随意拆迁、改建，如需改建时须经甲方同意方可施工，新建土建设施合同期满后归甲方所有。”，即使是被告在租赁期间有新建土建设施，按合同约定新建土建设施在合同期满后是归南坦村村委所有的。同时，南坦村村委、三泰公司在2019年8月22日签订的还款协议中也约定“十天内撤出租赁场地，如不按期搬离为自动放弃，所有遗弃物任凭甲方自行处置。”，即使是三泰公司在租赁期间新建的土建设施不归南坦村村委所有，那么双方对腾出租赁场地时相关物品的处置和后果进行了明确，因此对三泰公司辩称的解除合同腾出厂房会导致被告巨大的损失且不符合公平原则的意见不予采纳，南坦村村委主张被告腾出租赁场地，予以支持。三、租赁费问题双方的合同于2019年12月1日解除，因此南坦村村委主张被告支付截至2019年12月1日的2019年的租赁费56833.33元（62000元/年÷12月×11月），予以支持。双方的合同于2019年12月1日解除，但三泰公司至今仍使用南坦村村委的厂房和临时房，南坦村村委主张三泰公司支付2019年12月1日合同解除后至2020年7月份其实际占有期间相当于租赁费的占有使用费，予以支持。2016年12月25日租赁补充合同第三条虽然约定“租赁费为2017年62000元人民币，合同生效后每三年上浮10%（含土地使用税及房屋租赁费税）”，但是在2017年5月31日《胶州市农村实物资产交易合同》第二条中约定租赁期限自2017年4月10日起至2027年4月9日租赁费为每年62000元，视为双方对租赁费进行了变更，即租赁费为每年62000元，故2019年12月至2020年7月的使用费用为41333.33元（62000元/年÷12月×8月）。四、违约金问题双方在还款协议中重新约定三泰公司“必须在2019年8月30日前支付两万元；2019年9月20日前付清2018年所欠租金；”，且双方确认三泰公司尚欠南坦村村委2019年至今的租赁费，之前的已结清，因此南坦村村委主张三泰公司承担2018年租赁费的违约金，不予支持。三泰公司未支付2019年的租赁费，依双方在还款协议中按租赁合同约定承担违约金的约定和《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，南坦村村委主张三泰公司承担未支付2019年之后租赁费的违约金，予以支持，但三泰公司主张租赁合同中约定“逾期不交，甲方向乙方收取滞纳金为欠付租金的3‰/日。”的违约金高于南坦村村委的损失，对南坦村村委主张的违约金予以调整，依双方在还款协议中三泰公司承诺“2019年所欠租金须在10月30日前支付四万元；余欠在11月30日前全部付清。”的付款时间约定，参照原告起诉时（2020年8月27日）四倍LPR利率（3.85%），确定违约金为6878.67元﹛4620元﹝40000元×3.85%÷12×4×9个月（2019年10月31日至2020年7月31日）﹞+2258.67元﹝22000元×3.85%÷12×4×8个月（2019年12月1日至2020年7月31日）﹞﹜。五、2020年8月份后相关费用和违约金问题因三泰公司至今仍使用南坦村村委的厂房和临时房，南坦村村委可在三泰公司实际腾出房屋后，另行主张2020年8月份后的费用及违约金。六、代理费问题双方在2019年8月22日签订的还款协议中约定“因诉讼而产生的诉讼代理费用由乙方承担”，因此南坦村村委请求三泰公司支付代理费15000元，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、胶州市阜安街道办事处南坦村村民委员会与山东三泰节能技术服务有限公司签订的《租赁补充合同》《胶州市农村实物资产交易合同》于2019年12月1日解除；二、山东三泰节能技术服务有限公司于判决生效之日起十五日内腾出《租赁补充合同》和《胶州市农村实物资产交易合同》中约定的包括位于胶州市院内中间厂房（1027平方米）以及另在厂房西头2层小临时房传达室在内的租赁场所；三、山东三泰节能技术服务有限公司支付胶州市阜安街道办事处南坦村村民委员会租赁费56833.33元，于判决生效之日起十日内付清；四、山东三泰节能技术服务有限公司支付胶州市阜安街道办事处南坦村村民委员会租赁物占用费用41333.33元，于判决生效之日起十日内付清；五、山东三泰节能技术服务有限公司支付胶州市阜安街道办事处南坦村村民委员会违约金6878.67元，于判决生效之日起十日内付清；六、山东三泰节能技术服务有限公司支付胶州市阜安街道办事处南坦村村民委员会代理费15000元，于判决生效之日起十日内付清；七、驳回胶州市阜安街道办事处南坦村村民委员会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4318元，减半收取2159元，胶州市阜安街道办事处南坦村村民委员会负担871元，山东三泰节能技术服务有限公司负担1288元。二审中，被上诉人提交以下证据：证据1、租赁合同（来源：工商调取），证明未经被上诉人的许可，上诉人私刻公章，以被上诉人的名义在2014年对外转租，租金20万元/年。严重违反了合同不得转租的相关规定，我方保留追究上诉人私刻公章对外签订合同的权利。上诉人质证后认为：对证据真实性无法核实，请求法庭依法核实。对证明事项不予认可，该证据的合同双方不涉及到上诉人，该证据也与本案无关。请求法庭注意，在该证据后附证明中载明的厂房是400平米，本案涉案厂房是1027平米，从侧面说明上诉人在被上诉人处加盖了工商，按照合同约定第2条应当使用到2027年（依据2017年5月31日签订的《农村实物资产交易合同》），现在被上诉人解除会造成我方巨大损失。证据2、建设用地规划及建设工程规划许可证。证明涉案房屋符合规划。上诉人质证后认为：我方认为涉案土地及房屋符合建设用地规划和建设工程规划，但我方不能确认被上诉人提交的相关规划证据是否是涉案房屋的规划证件。证据3、南坦村村委与东旭节能环保科技有限公司签订的厂房租赁合同，该合同租赁面积为500平米。该合同租赁位置与2012年我方与三泰公司租赁面积合并以后，就是2016年12月25日签订的《租赁补充合同》和2017年5月31日签订的《胶州市农村实物资产交易合同》约定的租赁面积。上诉人质证后认为：对该合同的真实性及证明事项均不认可，被上诉人的陈述与其在一审时的陈述完全不一致，被上诉人一开始陈述涉案房屋中我方建设的房屋合同期满后，应归被上诉人所有，被上诉人主张在2016年就应归其所有，并没有否认过是我方建设房屋。二审另查明，胶州市阜安街道办事处南坦村村民委员会现更名为胶州市阜安街道办事处南坦村股份经济合作社。二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，争议的焦点在于租赁合同是否应予解除。上诉人与被上诉人于2016年12月25日和2017年5月31日分别签订《租赁补充合同》和《胶州市农村实物资产交易合同》，两份合同租赁位置一致，《胶州市农村实物资产交易合同》是对《租赁补充合同》的变更与补充，两份合同均合法有效。但《胶州市农村实物资产交易合同》未约定的内容，仍应以《租赁补充合同》约定的内容为准。因三泰公司拖欠租金，2019年8月22日与南坦村村委签订还款协议，承诺2019年租金在2019年11月30日前付清，负责自2019年12月1日起即解除合同，搬离涉案场地，故一审判决双方合同自2019年12月1日解除、并判令三泰公司腾让涉案房屋，符合双方的约定，本院依法予以认可。三泰公司主张其在涉案场地进行投资如果提前解除合同损失巨大，本院认为，本案中三泰公司并不能提交其实际加建房屋的证据，故不能证明其具有损失，且租赁期间承租人的添附损失与解除合同并不矛盾，三泰公司也未提出反诉，故无需在本案中一并解决。因此，对于该上诉主张，本院不予支持。关于违约金计算，《租赁补充合同》约定为3‰，《胶州市农村实物资产交易合同》约定为1‰，应以在后签订的《胶州市农村实物资产交易合同》约定为准，一审法院调整后的违约金低于该约定，本院依法予以维持。关于原审判决第四项，上诉人的上诉缺乏事实及法律依据，本院不予采信。因上诉人仅针对原审第一、二、四、五项提起上诉，故对其他部分本院二审不予审查。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4318元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 王颖颖审 判 员 谷林平审 判 员 于 梦二〇二一年六月十八日法官助理 徐 鹏书 记 员 王若怡书 记 员 王珩霖