广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初1523号原告：陈巧芳，女，1949年10月9日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：涂泽宁，广东公忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄贵勇，广东公忠律师事务所律师。被告：许伟杰，男，1991年6月10日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。原告陈巧芳诉被告许伟杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，根据《全国人民大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人涂泽宁到庭参加了诉讼，被告许伟杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告陈巧芳向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原、被告在2019年6月2日签订的编号为GDBY20190529《物业租赁合同》；2.被告向原告支付案涉租赁物业交回给原告前的租金、管理费、电费（暂计至2020年9月30日租金为27247.8元、管理费为640元、电费为159元）；3.被告交纳的押金9460.8元及被告在租赁物范围内添置的设备、设施、电器、照明、装修全部归原告所有；4.被告向原告支付滞纳金12295元（滞纳金以拖欠租金为本金，按3‰每日计算，从拖欠租金之日计至被告付清租金之日止）；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求第二项变更为：租金暂计至2021年4月16日为52864.9元、管理费1200元，电费159元，合计：54223.9元；第四项诉讼请求变更为：滞纳金以拖欠租金总额为本金，按3‰每日计算，从起诉之日计至被告付清租金之日止。事实与理由：原、被告在2019年6月2日签订《物业租赁合同》，合同约定由原告将座落在广州市番禺区新造街南约商业街大街17号铺出租给被告，租赁物业建筑面积84.4平方米，租赁期限自2019年6月1日至2022年10月15日，其中2019年6月1日至2019年10月15日期间月租金（不含税）3153.60元，2019年10月16日至2020年10月15日期间月租金（不含税）3405.88元，2020年10月16日至2021年10月15日期间月租金（不含税）3678.35元，2021年10月16日至2022年10月15日期间月租金（不含税）3972.61元。在合同签订后5个工作日内，被告缴纳押金9460.80元。物业管理费每月80元，应于每月5日前交纳。合同签订后被告应在每月5日前支付当月租金，逾期缴交租金的，每逾期一天，被告须按拖欠金额的8‰向原告支付滞纳金。被告逾期缴交租金超过30天，原告有权解除合同，收回物业，押金不予退还，被告还须支付拖欠的租金及其他费用，同时，被告在租赁物范围内添置的设备、设施、电器、照明、装修无偿归原告所有。被告自2020年2月开始就一直拖欠租金及管理费、电费，经原告多次催收，被告均未支付上述欠款，被告的行为已严重违反《物业租赁合同》的约定，构成违约。原告为维护其合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告许伟杰无答辩亦无提供证据。原告陈巧芳围绕诉讼请求依法提交了见证书、南约村商业街投资协议书、物业租赁合同、情况说明等证据拟证明本案事实。被告许伟杰经本院合法传唤无正当理由拒不应诉，视为其放弃对原告提供证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在无相反证据的情况下，本院对原告提供的上述证据予以确认并在卷佐证。涉案物业位于广州市番禺区新造镇南约商业街大街17号，建筑面积84.4平方米，经本院向广州市规划和自然资源局番禺区分局核查涉案物业的产权登记及报建情况，该局于2021年3月19日复函本院，涉案物业在该局没有相关项目报建档案资料及产权登记记录。2003年6月24日，原告陈巧芳与广州市番禺区新造镇南约村经济合作社签订《南约村商业街投资协议书》一份，约定广州市番禺区新造镇南约村经济合作社将其自有的位于新造镇南约村村口地带的商铺（占地面积约1035平方米）及空地出租给原告，作商业经营之用。租赁期限为20年，从2003年7月1日起至2023年6月30日止。原告承租上述商铺及空地后进行了建设，建立了涉案物业。2019年6月2日，原告陈巧芳、案外人李旺兴（出租方、甲方）与被告许伟杰（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》一份，合同编号GDBY20190529，约定乙方要求甲方将涉案物业出租给乙方用于经营用途。租赁期限自2019年6月1日至2022年10月15日，2019年6月1日至2019年10月15日的租金为3153.6元，2019年10月16日至2020年10月15日的租金为3405.88元，2020年10月16日至2021年10月15日的租金为3678.35元，押金为9460.8元。合同签订后，乙方须于每月5日前以转账形式向甲方支付当月的租金。乙方应当于每月5日向甲方交纳物业分摊面积、安保等物业使用管理费80元。水电费由甲方代为向供水、供电部门缴纳。乙方逾期未按合同规定向甲方缴足租金或有关费用的，每逾期一天，乙方须按拖欠金额的8‰向甲方支付滞纳金。乙方单方严重违约或无故擅自解除本合同，甲方有权立即解除本租赁合同，并对租赁物业采取停水、停电的措施，同时甲方有权没收押金并自甲方提出解除租赁合同之日起15个自然日内收回租赁物业而无需给乙方任何补偿，此外，乙方还应将租赁物业内添置的设备、设施、电器、照明、装修无偿交付给甲方。等等。原被告签订上述租赁合同的同时签订了《经营（使用）责任书》及《消防、防火安全及治安安全责任书》。2020年11月10日，原告陈巧芳出具情况说明一份，确认2019年6月2日签订的编号为GDBY20190529的《物业租赁合同》《经营（使用）责任书》及《消防、防火安全及治安安全责任书》，在上述文件中盖章的李旺兴系其女儿，其将涉案物业交由李旺兴管理。涉案租赁合同签订后，被告许伟杰向原告陈巧芳缴纳了押金9460.8元，并按照合同约定缴纳租金及管理费等费用。原告主张被告自2020年1月起没有按时缴纳租金，并在其后没有告知原告的情况下弃租离开，也没有及时搬离涉案物业内的物品。原告为避免损失扩大，于2021年1月27日向本院提起本案诉讼，并于2021年4月16日解锁收回涉案物业，同时对涉案物业内的物品进行清点留存。原告同时主张因涉案物业的租金起止时间为每月的16日至次月的15日，故现诉请被告拖欠的租金和管理费为自2020年1月16日至2021年4月15日的租金和管理费，电费为被告一直拖欠累计的数额，因原告已向南约村垫付，被告应予以返还。经本院释明，如本院认定涉案租赁合同无效，原告陈巧芳将诉请的租金变更为房屋占用费。本院认为，一、关于涉案租赁合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，现涉案物业既未取得不动产权证，也无办理报建手续，因此涉案物业租赁合同因违反了法律的强制性规定，应属无效。虽然涉案租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条有关“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，根据涉案租赁合同约定，涉案物业2019年10月16日至2020年10月15日的租金为3405.88元，2020年10月16日至2021年10月15日的租金为3678.35元，原告要求被告参照租金标准支付房屋占有使用费的诉请合法有据，被告亦未就该时段房屋占有使用费进行抗辩，故本院予以支持。因被告自2020年1月未缴纳房屋占有费，原告于2021年4月16日收回涉案物业，故被告还应支付2020年1月至2021年4月的房屋占用费，因原告明确计算起止时间为2020年1月16日至2021年4月15日，经核算，房屋占用费共计52723.02元，原告主张超过部分，本院不予支持。关于原告诉请的管理费、电费、押金、滞纳金的问题。因涉案租赁合同无效，原告诉请的管理费、滞纳金无收取依据，本院不予支持；合同无效的，已经收取的财物应予以返还，故原告诉请没收已经收取的押金9460.8元无事实与法律依据，本院不予支持，原告应将9460.8元押金返还给被告。原告虽主张已向被告垫付电费159元，但无提供证据证明，本院亦不予支持。关于原告诉请的租赁物业内添置的设备、设施、电器、照明、装修归原告所有的问题。原告诉请的该项请求依据为双方的合同约定，但现合同无效，原告的请求无依据，本院不予支持。另因原告已收回涉案物业，对于涉案物业内留存的被告的物品设施应妥善处理，避免双方损失的扩大。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈巧芳与被告许伟杰于2019年6月2日签订的《物业租赁合同》无效；二、被告许伟杰应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈巧芳支付2020年1月至2021年4月的房屋占用费52864.9元；三、驳回原告陈巧芳的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1048元，由原告陈巧芳负担500元，由被告许伟杰负担548元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审判员  麦绮云二〇二一年六月十日书记员  李紫鑫