广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终1860号上诉人（原审被告）：惠州市亚新房地产有限公司，住所地：惠州市江北新区文昌一路一号帝景湾。法定代表人：许丽。委托诉讼代理人：林晓霞、林敏倩，该公司法务。被上诉人（原审原告）：高一敏。委托诉讼代理人：石国胜，广东君言律师事务所律师。上诉人惠州市亚新房地产有限公司因与被上诉人高一敏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初11460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人惠州市亚新房地产有限公司委托诉讼代理人林晓霞、林敏倩，被上诉人高一敏及其委托诉讼代理人石国胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被上诉人高一敏辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审原告高一敏向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿原告因房屋质量导致的装修费用损失151400元；2、判令被告赔偿原告商品租金损失162000元（从2012年3月11日，暂计至2015年3月10日）；3、判令被告赔偿原告物业费损失45601元（其中商铺14905元，住宅30696元，从交楼之日，暂计至2015年3月31日）；4、由被告承担本案的诉讼费用。以上合计：359001元。本案审理过程中，原告申请变更第一项诉讼请求为判令被告维修原告因房屋质量问题导致损失的房屋，维修标准为双方签订的商品房买卖合同附件三约定的交楼标准(附件三：惠州市合生国际新城三、四期B、C、L型别墅交楼标准）。一审法院认定事实2009年12月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》［合同编号为：惠州（2009）10013624］，约定由原告购买被告开发的位于惠州市惠城区水口办事处联合村地段合生国际新城（三、四期第六批）XX号房的房产。合同第四条约定，按套内建筑面积计算价款，每平方米6147.04元，总房价款为1346756元；合同第八条约定，出卖人应当在2010年4月30日前将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告且符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十六条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同附件三《惠州市合生国际新城三、四期B、C、L型别墅交楼标准》约定了涉案房产交楼标准。同日，原告与被告还签订了一份《商品房买卖合同》［合同编号为：惠州（2009）10013630］，约定由原告购买被告开发的位于惠州市惠城区水口办事处联合村地段合生国际新城（三、四期第六批）XX号房的房产。合同第四条约定，按套内建筑面积计算价款，每平方米6153.62元，总房价款为457829元；合同第八条约定，出卖人应当在2010年4月30日前将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告且符合本合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十六条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。合同附件三《合生国际新城B型（一、二、三、四期）商铺交楼标准》约定了涉案房产交楼标准。上述两份合同的《住宅质量保证书》约定屋面及外墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏保修期限均为5年，其余保修项目的保修期限均为2年或2年以下。上述合同签订后，原告依约足额支付了购房款。涉案工程已于2009年4月30日经建设、监理、施工、勘查、设计五个单位验收合格，并于2009年10月9日在惠州市规划建设局进行工程竣工验收备案。2011年3月11日，原告签收了被告出具的交楼验收表确认收楼，并提出了墙面开裂、漏水等9点验收意见。本案审理过程中，原审法院组织原、被告双方到现场进行勘查，涉案房产至今未入住，现场杂乱，部分门窗敞开，部分墙面出现渗漏水迹象，渗漏水墙体抹灰层出现发霉脱落现象，屋内部分木制家装制品霉烂。原告认为出现该现象系由被告的房屋渗漏水问题导致，被告认为原告长期未入住该房屋，管理不善导致。一审法院认为：本案系商品房销售合同纠纷，原告与被告签订的两份《商品房买卖合同》，是在平等、自愿、协商一致基础上签订的，合法有效，受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。双方当事人争议的主要问题是：一、被告是否应当对原告受损房屋进行维修；二、是否应当由被告支付商铺租金损失及物业费损失。关于第一个争议问题，根据双方签订《商品房买卖合同》中附件《住宅质量保证书》约定，屋面及外墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏保修期限均为5年，其余保修项目的保修期限均为2年或2年以下，该保修期限起算应从原告收楼之日即2011年3月11日起算。原审法院于2016年1月8日受理本案，故对于渗漏水问题尚在保修期限内。原告在交楼验收表上提出9点验收意见，其中涉及渗漏水问题，但由于被告亦未能举证证明其已经对交楼验收表上原告提出的验收意见进行了维修处理，结合原审法院现场勘查结果，涉案房产至今仍存在渗漏水问题，故被告当对房屋该装修质量问题承担相应责任。对于原告主张的其他质量问题，已过质保期，且涉案房产自交楼至今未入住，现场杂乱、部分门窗敞开，原告自身也存在管理不善等原因，故原告要求被告承担修复责任，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。关于第二个争议问题，由于原告已于2011年3月11日对商铺进行验收，未提出验收意见也未有证据显示其在保修期内提出维修请求，原审法院认定商铺交楼时已符合交付条件，至于机场路开通问题，系市政设施工程，非被告所能决定，故原告要求被告承担商铺租金损失，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。至于物业费问题，根据合同相对性原则，合同当事人是原告与小区物业服务公司，属另一法律关系，原告收楼后以被告未履行保修义务为由，诉请被告承担物业费损失，亦没有事实和法律依据，原审法院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市亚新房地产有限公司应当在本判决发生法律效力之日起十五日内对原告高一敏名下的位于惠州市惠城区水口办事处联合村地段合生国际新城（三、四期第六批）XX号房、XX号房的渗漏水及导致的墙体抹灰层发霉脱落问题按照合同附件三《惠州市合生国际新城三、四期B、C、L型别墅交楼标准》、《合生国际新城B型（一、二、三、四期）商铺交楼标准》进行修复。二、驳回原告高一敏的其他诉讼请求。本案受理费6685元（原告已预交），由原告高一敏负担3340元，被告惠州市亚新房地产有限公司负担3345元。被告惠州市亚新房地产有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的诉讼费向原审法院缴交，逾期未缴交，原审法院依法强制执行。审 判 长 曾求凡审 判 员 邹 戈审 判 员 徐国华二〇一八年七月二日法官助理 黄湘燕书 记 员 彭 敏附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。