北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初356号原告：吕敏，女，1986年8月22日出生，汉族，无业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：张敏，北京市信之源律师事务所律师。被告：李占兴，男，1984年10月10日出生，汉族，户籍地河北省隆绕县东良乡大市。原告吕敏与被告李占兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员梁朝宝独任审理，于2021年6月11日公开开庭进行了审理。原告吕敏的委托诉讼代理人张敏到庭参加诉讼，被告李占兴经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。吕敏提出诉讼请求：一、请求法院判令原被告之间于2018年11月5日签订的《房屋租赁合同》于被告收到起诉状之日解除；二、请求法院判令被告将房屋租赁合同中约定的门头沟区新城MC16-077地块077-1#办公楼商业楼一层113房屋于合同解除日腾退、返还房屋；三、请求法院判决被告支付自2020年8月5日至合同解除之日的租金及利息（租金以1．5万元/月计；利息利率按照一年期的LPR计算，期限从合同解除的次日起计算至实际支付租金之日止）；四、判令被告支付自合同解除次日至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按照租金标准每月1．5万元计算，从合同解除之日的次日计算至实际腾退之日止）；五、请求法院判令被告支付原告违约金（计算方式：以2020年8月5日至2021年2月4日半年的租金9万元为基数，按照千分之一每日的标准，从2020年8月5日计算至合同解除之日止；以2021年2月5日至2021年8月4日半年的租金9万元为基数，按照千分之一每日的标准，从2021年2月5日计算至合同解除之日止）；六、请求法院判令被告支付原告拖欠的2018-2019年度、2019-2020年度、2020-2021年度的供暖费8815．2元、2020年9月1日至2021年6月8日欠缴的物业管理费5166．17元、欠缴的水费4329元；七、请求法院判令被告支付原告实际腾退之日至再次出租之日期间的房屋闲置损失4．5万元（计算方式：以1．5万元/月计，计算3个月）；八、请求法院判决被告承担本案案件受理费及公告费。事实与理由，2018年11月5日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定将门头沟区门头沟区新城MC16-77地块出租给乙方使用，并约定年租金18万元，物业费、供暖费、水电费等各项费用均由被告负担。2020年8月5日起至今未支付租金，且未支付相应物业费、供暖费、水电费等。现已经联系不到被告，希望法院判决李占兴支付租金及相应费用，将房屋腾退返还给我们。李占兴经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。本院经审理认定事实如下：2018年11月5日，出租方吕敏（甲方）与承租方李占兴（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定，租赁房屋坐落于北京市门头沟区门头沟新城MC16-77地块，产权证面积55．28平方米。租赁期限从2019年2月5日至2024年2月4日，免租期是2018年11月5日至2019年2月4日，租赁房屋交付时间是2018年11月5日。租赁房屋年租金是18万元。乙方向甲方支付的首期租金是2019年2月5日至2019年5月4日的租金4．5万元，房屋租金付款形式为押1付3，各期租金支付日期2018年11月5日，2019年5月5日，2019年8月5日，2020年2月5日，2020年8月5日，以此类推。房屋租金支付方式为季付，乙方将相应租金汇款至甲方提供的建设银行账户，账号为×××，持卡姓名吕敏。房屋押金1．5万元，与首期租金一并缴纳，甲方在收到房屋押金后五个工作日内向乙方提供押金收据。如乙方未能提供押金收据，乙方将视为甲方已经收到房屋押金。房屋押金作为乙方不损害房屋结构、设施和不拖欠水、电、物业、取暖等费用的保证。押金不冲抵房租，合同期满，结清全部费用且双方办理移交手续后，甲方应将所收押金全部返还给乙方。租赁期内的下列费用中，供暖费、物业费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、网费、位费由乙方承担。违约责任，因乙方自身原因导致逾期缴纳房屋租金的，每逾期一日，乙方应按欠付租金金额的千分之一向甲方支付违约金；乙方根据经营需要，可以要求提前解除本合同，但乙方应当支付年租金乘以20%的违约金给甲方，合同解除后，甲方仍应退还乙方未实际发生的租金、押金及各项费用。乙方不按照约定支付租金达7日的，欠缴各项费用达月租金额15%元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。合同补充约定：1、此房出租期需要缴纳的物业费、供暖费由乙方承担，2、此房出租付款方式前2次为季付，2次以后为半年付，3、乙方房屋到期日，该房屋地址迁走或注销。合签订后，吕敏当日向李占兴交付房屋，李占兴缴纳租金。李占兴通过微信转账的方式，分别于2018年11月5日向吕敏支付4万元，于2018年11月6日向吕敏支付2万元,于2019年5月7日向吕敏支付4．5万元,于2019年8月5日向吕敏支付4．5万元，于2019年11月5日向吕敏支付2．5万元，于2019年11月12日向吕敏支付1万元，于2019年12月6日向吕敏支付1万元，于2020年5月1日支付4．5万元，于2020年5月31日向吕敏支付4．5万元，李占兴合计向吕敏支付租金27万元和押金1．5万元。2020年8月5日之后的租金，李占兴尚未支付。庭审中，吕敏表示，李占兴与吕敏曾通过电话沟通退房事宜，双方电话约定到租赁房屋地址办理房屋交接事宜，但是李占兴未如约到现场办理房屋交接手续，具体日期吕敏已经记不清楚，后续李占兴拒绝接听电话，失去联系，亦未办理房屋交接手续。对于吕敏第五项诉讼请求，本院按照其计算方式计算如下，2020年8月5至2021年2月4日的租金9万元，应当于2020年8月5日前支付，按照每日千分之一的标准，从2020年8月5日计算至2021年5月9日（合同解除之日）为25020元。2021年2月5日至2021年5月9日的租金47500元，应当于2021年2月5日前支付，按照每日千分之一的标准，从2021年2月5日计算至2021年5月9日（合同解除之日），经计算为4465元。违约金合计为29485元。因合同约定的是租金的违约金，对于吕敏主张的以合同解除之日后的租金计算违约金的诉讼请求，超出合同约定，本院不予认定。案涉租赁房屋的供暖费，吕敏已经垫付，发票显示金额是2018-2019年3122元，2019-2020年2846．6元，2020-2021年2846．6元，合计是8815．2元。案涉房屋所在小区的物业公司融创物业服务集团有限公司北京分公司开具证明显示，西长安壹号欠缴的2020年9月1日至2021年6月8日的物业费为5166．17元，欠交的水费为4329元。本院未联系到李占兴，为了送达起诉材料，吕敏支出公告费用650元，公告期满之日为2021年5月9日。本院认为，无正当理由拒不到庭的可以缺席判决。本案被告李占兴经公告传唤，未到庭应诉，视为其放弃当庭答辩和举证质证的权利。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案的《房屋租赁合同》系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。因李占兴未交纳2020年8月5日以后的租金，合同约定不按照约定支付租金达7日的，吕敏有权解除合同收回房屋。故吕敏有权解除合同，合同解除之日本院确认为起诉书公告送达期满之日，即为2021年5月9日。2020年8月5日至2021年5月9日的租金，按照15000元/月，经计算为137500元。李占兴交纳的押金15000元应当扣除，故其应当缴纳的租金应当扣除该费用，即李占兴应支付的租金为122500元。合同解除后，案涉房屋尚有部分李占兴的物品，其应当将房屋腾退、返还给吕敏，故对吕敏要求李占兴腾退返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，房屋腾退、返还之前，仍属于李占兴占用期间，故其应当负担期间的占有使用费。占有使用费的标准500元/日（按照15000元/月折算）计算，对吕敏要求李占兴支付合同解除后至实际腾退交付房屋之日止的占有使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。因李占兴未如约交纳已经产生的租金，应当承担违约责任。吕敏主张的违约金在29485元范围内的部分，本院予以支持。吕敏提出的以合同解除之日后的租金为基数计算违约金的诉讼请求，没有依据，对超出本院计算部分的诉讼请求，本院不予支持。因李占兴承担此违约责任之后，对于吕敏再要求按照一年期LPR支付利息的请求，本院不予支持。合同约定供暖费、物业费、水费由李占兴承担，故吕敏要求李占兴支付2018-2019年度、2019-2020年度、2020-2021年度的供暖费共计8815．2元、2020年9月至2021年6月8日欠缴的物业管理费5166．17元、欠缴的水费4329元，具有事实和法律依据，本院予以支持。在本院确认李占兴支付违约金之后，吕敏再要求李占兴赔偿房屋空置损失45000元，事实及法律依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、吕敏与李占兴于2018年11月5日签订的《房屋租赁合同》于2021年5月9日解除。二、李占兴于本判决书生效之日起七日内将位于门头沟区新城MC16-077地块房屋腾退、返还给吕敏。三、李占兴于本判决书生效之日起七日内向吕敏支付租金122500元。四、李占兴于本判决书生效之日起七日内向吕敏支付从2021年5月10日至实际腾退之日止的房屋占有使用费，按照500元/日的标准计算。五、李占兴于本判决书生效之日起七日内向吕敏支付违约金29485元。六、李占兴于本判决书生效之日起七日向吕敏支付供暖费8815．2元、物业管理费5166．17元、水费4329元。七、驳回吕敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千三百元，由李占兴负担，于本判决生效之日起七日内交纳。公告费六百五十元，由李占兴负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 梁朝宝二〇二一年六月二十八日法官助理 陈新明书 记 员 沈 彤