广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初878号原告：蒙昶兆，男，1990年3月16日出生，汉族，身份证住址广州市花都区，委托诉讼代理人：李平，广东格士律师事务所律师。委托诉讼代理人：李金燕，广东格士律师事务所实习人员。被告：广州华米商业发展有限公司，住所地广州市白云区*路1000号自编1栋首层至三层306房，统一社会信用代码91440101MA5CHU6D6C。法定代表人：梁建中。被告：广州市石井国际大酒店有限公司，住所地广州市白云区*路1000号五层至八层，统一社会信用代码914401017837763147。法定代表人：吴佑福。委托诉讼代理人：张柏生，男，1967年7月29日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。第三人：广州星房网络科技有限公司，住所地广州市番禺区钟村街汉兴东路10号510房，统一社会信用代码91440113MA59DN0J3P。法定代表人：刘用华。委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉城，广东广岭律师事务所律师。原告蒙昶兆与被告广州华米商业发展有限公司（以下简称华米公司）、广州市石井国际大酒店有限公司（以下简称石井大酒店）、第三人广州星房网络科技有限公司（以下简称星房公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒙昶兆及其委托诉讼代理人李平，被告华米公司的法定代表人梁建中，第三人星房公司的委托诉讼代理人黄嘉城到庭参加了诉讼。被告石井大酒店经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蒙昶兆向本院提出诉讼请求：1、确认原告与华米公司于2018年11月27日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；2、华米公司返还原告的购房款（名为租金）人民币462000元，并支付自2019年1月19日前按年利率6%计算的利息损失至支付完毕之日止；3、石井大酒店对华米公司的债务承担连带责任；4、本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年11月前后，原告因个人生活居住需求，欲购买房屋一套。原告于2018年11月27日就涉案房产与华米公司签订了《*公馆房屋租赁合同》，根据合同约定，石井大酒店授权华米公司代为处理其名下房屋产权租赁事宜，原告租赁涉案房产，面积31.81平方米，租赁期20年，即自2020年6月20日起至2040年6月19日止。《补充协议》约定：在主合同约定使用到期后，原告可继续无偿使用至2087年6月19日止。华米公司也承诺为原告办理房产证。华米公司交付租赁物的时间为2020年6月20日前。合同还约定了租金的缴纳期限、方式和数额，逾期交房和逾期支付租金的违约责任。合同签订后，原告向华米公司支付了462000元人民币。在双方签订的《房屋租赁合同》中，石井大酒店授权华米公司对外办理其名下房产租赁事宜，签订合同的行为，对石井大酒店有约束力，石井大酒店应当对华米公司的行为承担连带责任。华米公司、石井大酒店未取得相应的预售许可证、规划许可证等证照，欺骗原告可以办理产权证书，与原告订立名为租赁实为商品房买卖的《*公馆房屋租赁合同》及《补充协议》，依法应认定无效。现特向法院提起诉讼，望判如所请。被告华米公司辩称：我方这个项目现在是出现问题，无法按合同约定交付房屋，所以我方也在积极落实退房款的事。鉴于资金压力，我方现在先对第一批退款，剩余的分期，将他们已交的房款退还。被告石井大酒店辩称：我方与华米公司之间是租赁关系，原告主张退还相应购房款（租金）与我方无关。现在通过与街道协商之后，政府已要求华米公司将已收的款项退还给业主。第三人星房公司述称：本案属于房屋租赁合同纠纷，并非房屋买卖合同纠纷。我方是基于为原告提供的中介服务而收取中介费60000元。本案原告是认为其购房目的无法实现而提起诉讼，意味着原告自始至终清楚我方是中介角色，且认为我方收取中介费用60000元。无论本案合同是无效还是解除，我方均提供了优质的中介服务，未出现任何欺骗隐瞒，且中介服务关系与房屋租赁关系独立，我方与本案无关。经审理查明，2018年11月，被告华米公司（甲方）与第三人星房公司（乙方）签订《【*公馆】渠道合作协议》，甲方委托乙方从2018年11月5日起至2018年12月31日止对位于广州市白云区*路1000号“*公馆”项目进行推广服务，该项目物业性质为长租公寓、产权公寓，乙方按照人民币陆万元整/套（￥60000元/套）+成交额5%后佣收取渠道服务费佣金，前佣由乙方在案场收取。2018年11月27日，原告蒙昶兆（乙方，承租方）与华米公司（甲方，出租方）签订《*公馆房屋租赁合同》，约定：第一条甲方同意将坐落在广州市白云区石井街*路1000号“*公馆”项目6层612房【下称“该物业”，该物业建筑面积（含套内建筑面积、共有分摊面积，见附图）31.81平方米，以实际交付为准】出租给乙方。第二条租赁期为20年，即自2020年6月20日起至2040年6月19日止。第三条乙方同意按下列第1种方式向甲方支付该物业租赁款项：第一期在2018年11月24日前一次性支付租赁款112000元（含定金）；第二期在2018年12月17日前一次性支付租赁款290000元。第四条1、甲方同意于2020年6月20日前将该物业以毛坯的标准交付给乙方使用。第七条1、本项目产权归属广州石井国际大酒店有限公司所有，甲方拥有产权方的合法授权，产权方亦知悉认同合同中所涉及物业就租赁使用年限、租赁价格等内容的条款。除因本合同约定情形外，租赁期限届满前甲方不得擅自否定或终止租赁关系。3、租赁期内，甲方保障该物业主体结构处于安全状态，并已委托物业管理公司负责该物业所在楼宇公共设施设备的维修保养，相关费用按照本合同及物业管理协议约定承担。如该物业主体结构出现质量问题导致乙方无法正常使用该物业，乙方有权解除合同。5、甲方保留该物业所在楼宇外墙、楼顶及其它公共区域等位置的使用、管理、收益权，使用时无需再征得乙方同意，以及收益款项也无需分配给乙方。第八条1、租赁期内，乙方享有该物业的使用权、收益权，除因本合同约定情形外，租赁期限届满前乙方不得擅自否定或终止租赁关系。2、租赁期间乙方不得擅自转让租赁权（向他人转让其在本合同中的全部权利义务），否则甲方有权解除合同。4、乙方不得在该物业内贮存超重、易燃、易爆、剧毒、放射性污染物等危险物品，不得利用该物业进行违法犯罪活动；因乙方违反前述约定所产生的一切刑事、民事、行政法律责任均由乙方自行予以承担，同时甲方有权直接解除合同，因乙方的违法、侵权行为导致甲方或第三方遭受损失的，乙方应予以赔偿。10、租赁期届满或本合同提前解除后，乙方须在十天内将该物业按现状交回甲方，不得损坏该物业内不可移动的附属设施设备。第九条2、如甲方逾期交付租赁物业，每逾期一个月须按乙方单位户型每月月租金额向乙方支付违约金（35㎡以下面积单位每月按照2500元/月，35㎡以上面积单位每月按照3000元/月）；如甲方逾期交付租赁物业超过12个月，乙方有权解除本合同，甲方除应当退还乙方已付租赁款外，还应以乙方已付租赁款为本金，按照银行同期贷款年利率的标准向乙方支付赔偿金（适用赔偿金情况下乙方不得重复主张违约金）：违约金和赔偿合计总额不超过合同金额的10%。同日，蒙昶兆（乙方，承租方）与华米公司（甲方，出租方）签订《补充协议》，约定：一、租赁期满或提前解除终止的处理1、该物业按照主合同约定使用到期后，乙方可继续无偿使用至2047年6月19日止。2、根据《物权法》规定，房屋使用权属于甲方所有，土地为国有用地，50年到期需交土地出让金继续使用。2047年6月19日物业土地出让年限到期后，若政策允许土地使用年限免费续期，乙方可继续使用该物业至2087年6月19日。若政策需要补偿土地出让金，乙方要按照届时的政府政策补偿土地出让金。在乙方补偿土地出让金后，甲方同意乙方可继续无偿使用该物业至2087年6月19日。3、在需要补偿土地出让金情况下，乙方拒绝补偿土地出让金，则视为租赁合同自动终止。甲方补交该份额土地出让金，且有权无条件收回乙方所租赁的房屋。4、若乙方在使用该物业期间，出现政府征收、拆迁本物业的而导致乙方无法继续使用该物业，甲方将政府补偿金按比例分摊给乙方，但土地补偿不属于乙方。5、如遇政策变化，本项目可办理分户房产证，且本项目符合分证条件的，乙方缴纳契税等房产费用，甲方负责办理分户房产证给乙方。同日，华米公司向蒙昶兆出具《收款收据》，确认收到涉案612房租金102000元。第三人星房公司向蒙昶兆出具《收款收据》，载明：“今收到蒙昶兆交来*公馆612单位团购优惠费60000元。”。2019年1月19日，华米公司向蒙昶兆出具《收款收据》，确认收到涉案612房租金（余款）140000元。华米公司另曾于2018年11月17日向蒙昶兆出具《收款收据》，确认收到涉案612房定金10000元。蒙昶兆主张另于2018年12月28日通过银行转账向华米公司另行支付了150000元，加上上述《收款收据》所涉款项，共计向华米公司支付402000元。华米公司在庭审中确认收到该402000元款项，同意退还该部分款项给蒙昶兆，并确认涉案物业未依约交付给蒙昶兆，且因涉案“*公馆”项目物业进行装修升级改造时未取得施工许可证，现已被相关政府部门要求停止施工。星房公司提交了有蒙昶兆签名确认的《*公馆认租确认单》，蒙昶兆对该证据的真实性、合法性无异议。该单据载明房号612，认租总价“402000+6万=462000”。星房公司确认收到蒙昶兆支付的团购优惠费60000元，确认未将该款项支付给华米公司。另查，涉案的广州市白云区*路1000号自编1栋六层物业现登记产权人为石井大酒店，规划用途为办公，建筑面积为590.6876平方米。蒙昶兆提供了加盖有石井大酒店印章的《证明》的照片打印件，该《证明》载明：“*公馆项目所在地块为我司合法所有物业与用地，我司已与华米公司合作，由华米公司独立运营出租、管理该项目的物业，合作期限为长期。在上述合作期限内，华米公司有权自主经营*公馆项目所有物业，包括但不限于租赁/经转让租赁权、整体租赁/分散租赁、长期租赁/短期租赁、自营/合作经营、物业管理。”。华米公司、石井大酒店对该证据不予认可。以上事实，有《【*公馆】渠道合作协议》、《*公馆房屋租赁合同》、《补充协议》、《收款收据》、《*公馆认租确认单》、《证明》、银行付款凭证、不动产查册表及当事人陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案属于因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。涉案《*公馆房屋租赁合同》及《补充协议》是蒙昶兆与华米公司的真实意思表示，依法成立。结合原、被告双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于涉案《*公馆房屋租赁合同》及《补充协议》的合同性质及效力。《*公馆房屋租赁合同》明确约定华米公司是将涉案房屋出租给蒙昶兆，并就租赁期限、租金标准、转租条件等内容进行了约定，符合租赁合同的基本特征；合同中明确披露了涉案物业的产权人为石井大酒店而非华米公司，且约定华米公司保留对涉案物业所在楼宇外墙、楼顶及其他公共区域等位置的使用、管理、收益权，租赁期间华米公司仍负担涉案物业的维修义务，蒙昶兆不得在涉案物业内贮存超重、易燃、易爆、剧毒、放射性污染物等危险物品，《补充协议》另约定在蒙昶兆拒绝补偿土地出让金的情形下，华米公司有权无条件收回涉案物业，上述内容均反映出华米公司向蒙昶兆交付的是涉案物业的使用权，双方实质上是房屋租赁合同关系而非房屋买卖合同关系。《补充协议》虽约定在遇政策变化，涉案项目可办理分户房产证的情形下，华米公司负责办理分户房产证给蒙昶兆，但该约定所附条件能否成就具有不确定性，此约定内容并非双方履行涉案合同的首要目的，而《补充协议》关于征收补偿款按比例分配的约定并不能必然推定涉案合同为房屋买卖合同，故蒙昶兆认为涉案合同为房屋买卖合同的主张本院不予认可。涉案房屋有合法产权登记，涉案合同为房屋租赁合同，依照法律规定，租赁合同期限不得超过二十年。涉案《补充协议》第一条关于租赁期满或提前解除终止的处理第1、2点约定租赁期届满后，蒙昶兆继续无偿使用至2047年6月19日，在补交土地使用金的情况下可继续使用至2087年6月19日，该约定内容实质是变相将租赁期限超出二十年，故该部分约定即双方2040年6月20日至2087年6月19日期间的租赁合同关系依法应属无效。双方在2020年6月20日至2040年6月19日期间的租赁合同关系应为合法有效。二、关于涉案购房款的返还及利息。华米公司至今未向蒙昶兆交付涉案房屋，且其确认涉案项目已停工，在约定期限内实际已无法完成交付义务，则其逾期交付房屋的行为已构成违约。华米公司虽以涉案合同无效为由主张返还购房款，但实际已无继续履行合同的意愿，华米公司在庭审中亦同意返还涉案购房款，实际上亦是同意不再继续履行合同，故本院认定双方经协商一致解除合同，合同自2021年5月21日华米公司在庭审中明确同意退款之日解除。现华米公司同意返还其中的购房款402000元，本院对此予以认可。关于剩余的60000元团购费款项，该款项虽非华米公司收取，但因其违约行为导致涉案合同无法继续履行，必然导致蒙昶兆产生上述团购费用损失，该费用款项华米公司应予以赔偿，故本院对蒙昶兆要求华米公司支付该部分款项的诉请亦予以支持，华米公司共计应向蒙昶兆返还购房款462000元。关于利息。因华米公司的上述违约行为导致蒙昶兆产生上述462000元款项的利息损失，蒙昶兆要求华米公司支付自2019年1月19日至上述款项实际付清之日止的利息，本院对此予以支持。关于利率，本院酌定2019年1月19日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日之后的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、关于石井大酒店是否承责。蒙昶兆提供的关于石井大酒店出具的《证明》等所谓的授权资料并无原件，华米公司及石井大酒店对此均不予认可，且该证据所载内容仅能反映石井大酒店同意华米公司对外出租涉案物业，据此不足以证实石井大酒店与华米公司之间存在委托代理关系，不足以认定石井大酒店为涉案合同的相对方；仅凭华米公司与石井大酒店公司工商登记住所地一致亦不足以证实两公司存在混同，故蒙昶兆要求石井大酒店公司对涉案债务承担连带清偿责任的诉请无事实与法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告蒙昶兆与被告广州华米商业发展有限公司于2018年11月27日签订的《*公馆房屋租赁合同》及《补充协议》中所涉的租赁期限超出二十年的部分（即2040年6月20日至2087年6月19日的租赁期限）无效，双方之间在2020年6月20日至2040年6月19日期间的租赁合同关系有效；二、自本判决生效之日起三日内，被告广州华米商业发展有限公司向原告蒙昶兆返还购房款462000元，并支付利息（利息以462000元为本金，自2019年1月19日起计至上述款项实际付清之日止，其中2019年1月19日至2019年8月19日期间的利息按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起之后的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告蒙昶兆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8300元、财产保全费2830元，均由被告广州华米商业发展有限公司负担并须在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  张旭增人民陪审员  庄舜琴人民陪审员  胡亚芳二〇二一年六月十五日书 记 员  冼颖斯