苏州工业园区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0591执异89号案外人：姚宇，男，汉族，1962年5月14日生，住苏州市姑苏区。案外人：李荷芳，女，汉族，1959年7月28日生，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：姚宇，即案外人姚宇，系李荷芳配偶。申请执行人：许蔚，女，汉族，1971年2月25日生，住苏州。被执行人：尤继明，男，汉族，1968年3月13日生，住苏州。被执行人：邱宣峰，男，汉族，1972年3月7日生，住苏州市姑苏区，已死亡。被执行人：唐静，女，汉族，1978年7月15日生，住苏州市虎丘区。本院在执行申请执行人许蔚与被执行人尤继明、邱宣峰、唐静民间借贷纠纷一案中，案外人姚宇、李荷芳向本院提出书面异议。本院立案后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2015年12月18日，本院对原告许蔚诉被告尤继明、邱宣峰、王惠芳、唐静民间借贷纠纷一案作出（2015）园民初字第00862号民事判决：一、被告邱宣峰、唐静于本判决生效之日起十五日内共同向原告许蔚归还借款本金40万元并支付相应的利息（利息以40万元为基数，自判决确定的还款之日起按月利率2%计算至实际还款之日止）；二、被告尤继明就被告邱宣峰、唐静上述债务负连带清偿责任；三、驳回原告许蔚的其余诉讼请求；案件受理费10260元、保全费3750元，合计14010元，由原告许蔚负担2190元，被告尤继明、邱宣峰、唐静负担11820元。因债务人未履行生效判决确定的义务，根据许蔚的申请，本院于2016年2月22日立案强制执行，案号为（2016）苏0591执513号。2016年2月25日，本院作出（2016）苏0591执513号执行裁定：一、冻结、扣划被执行人尤继明、邱宣峰、唐静的银行存款人民币430077.00元；二、银行存款不足之数，查封被执行人所有的其他相应价值的财产。2016年3月8日，本院查封了被执行人唐静名下位于苏州市吴中经济开发区××街道××郡花园××室的住宅（权证号00××21，以下简称“案涉房产”），查封期限三年。2016年12月22日，本院作出（2016）苏0591执513号之一执行裁定，终结本案本次执行程序。2019年3月5日，本院续查封了案涉房产，续查封期限三年。案外人姚宇、李荷芳提出异议称，2015年11月2日，其与被执行人唐静、邱宣峰签订《房屋买卖合同》，以180多万元的价格购买案涉房产。该房产原设定有工商银行苏州留园支行抵押权，因唐静未依约归还房贷被诉至姑苏法院，故买卖双方在合同中约定买方支付定金2万元并代唐静归还全部银行欠款及其他费用后，在办理房屋过户时另行支付卖方18万元，而未约定明确的转让价款。签订合同的当日，异议人支付了2万元定金，卖方将案涉房产交付异议人。次日，异议人代唐静付清了工商银行全部欠款以及诉讼费、律师费、物业费、热水费、车位费等合计1643193.33元。2016年1月29日、6月25日，被执行人唐静以个人无工作、家人生病、前夫邱宣峰未支付儿子抚养费等为由分别提前支取购房款3万元、2万元。至此，异议人尚欠唐静、邱宣峰购房款13万元。关于未办理过户手续的原因，案涉房产完成交付后，双方即着手办理过户手续，但不动产登记部门告知双方该房产已被中介挂牌，需解除挂牌或挂牌期届满后方可交易，但唐静表示其与该中介公司尚有经济纠纷未了结，暂无法解除挂牌。2015年11月9日，案涉房产被海门法院查封。2018年8月，异议人向该院提出案外人排除执行异议，后经异议审查及异议之诉二审终审，其异议请求最终被法院支持。2021年3月，海门法院解除了对案涉房产的查封，本院2016年3月8日办理的轮候查封（2019年3月5日继续查封）成为在先查封。异议人认为，其签订《房屋买卖合同》以及占有案涉房产时，该房产尚未被人民法院查封，至于未能办理过户手续，系中介挂牌未解除所致，且房屋交易后第五个工作日即被法院查封，客观上导致其无法办理过户，其本人并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，请求解除对案涉房产的查封措施。异议人提交了（1）《房屋买卖合同》一份，证明于2015年11月2日签订了房屋买卖合同；（2）《房屋交付确认书》一份，证明被执行人于2015年11月2日即将案涉房产交付异议人；（3）收条一份，证明买卖双方于2015年11月2日办理了房屋交接手续，同时唐静收到姚宇交付的定金2万元；（4）姑苏法院（2015）姑苏商初字第01241号民事调解书、二份代付款项确认书、归还工商银行贷款及案件诉讼费律师费凭证共五份、个人贷款结清证明，证明异议人姚宇于2015年11月3日代唐静付清了涉及房贷的全部欠款及诉讼费用；（5）物业费缴清证明一份、银行明细一份、发票三份，证明2015年11月至12月，异议人姚宇付清了唐静欠缴的物业费、停车费、热水费；（6）发票二份、银行明细一份，证明异议人姚宇2016年5月20日缴纳热水费、物业费；（7）收条二份，证明姚宇分别于2016年1月29日、6月25日提前付给唐静3万元、2万元；（8）案涉房产的房屋所有权证和国有土地使用权证复印件，证明被执行人唐静向其交付了案涉房产的权属证书；（9）海门法院（2018）苏0684执异31号执行裁定、（2018）苏0684民初7379号民事判决、南通市中级人民法院（2019）苏06民终2570号民事判决、海门法院（2018）苏0684执恢507号通知书，证明对于原有的在先查封，经案外人异议及一审、二审执行异议之诉，法院支持了其异议请求；（10）汇款凭证及收据共三份，证明姚宇分别于2018年12月10日、2021年2月25日将购房款余款3万、10万付至海门法院。本院另查明，2016年12月26日，苏州市吴中区人民法院对原告姚宇、李荷芳诉被告邱宣峰、唐静房屋买卖合同纠纷一案作出（2016）苏0506民初4546号民事判决：一、原、被告双方于2015年11月2日签订的房屋买卖合同合法有效；二、驳回原告姚宇、李荷芳的其他诉讼请求。2018年10月30日，海门法院作出（2018）苏0684执异31号执行裁定：中止对案涉房产的执行，裁定书中载明“在本案的审查过程中，两异议人同意将剩余的购房款作为执行款交付法院”。嗣后经执行异议之诉二审终审，法院判决支持了其诉讼请求。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中，案外人姚宇、李荷芳在本案查封前即同被执行人邱宣峰、唐静签订了买卖合同，苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初4546号民事判决确认该合同合法有效；合同签订当日买卖双方完成了房屋交付手续，异议人已合法占有案涉房产；异议人向被执行人邱宣峰、唐静交付了大部分购房款，并已将剩余购房款13万元交付海门法院执行；至于未办理过户的原因，一方面当时中介挂牌未解除，另一方面购房合同的履行客观上需要一定合理期限，异议人于2015年11月2日签订购房合同，同年11月9日即被海门法院在先查封，嗣后又多次被其他法院轮候查封，案涉房产未能办理过户登记非因异议人自身原因所致，不存在可归责的主观过错。综上，案外人姚宇、李荷芳的异议请求成立，本院予以支持。异议人交付海门法院执行的剩余购房款，申请执行人可以在该财产执行终结前申请参与分配。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条之规定，裁定如下：中止对苏州市吴中经济开发区城南街道东吴绿郡花园5幢603室不动产（权证号00××21）的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  王冬青人民陪审员  金兴梅人民陪审员  王晓嬿二〇二一年六月二十九日法官 助理  郭志伟书 记 员  李晶晶