北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初4476号原告：中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段，住所地北京市东城区夕照寺中街绿景苑3号楼东门。负责人：李恩起，段长。委托诉讼代理人：闫进龙，北京市博瀚律师事务所。委托诉讼代理人：张一涵，北京市博瀚律师事务所实习律师。被告：魏垚，男，1981年11月25日出生，汉族，住四川省三台县。委托诉讼代理人：尹昌友，北京市佳泰律师事务所律师。被告：季岩，男，1964年12月7日出生，汉族，住北京市东城区。原告中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段与被告魏垚排除妨害纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法追加季岩作为共同被告参加诉讼，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段的委托诉讼代理人闫进龙，被告魏垚的委托诉讼代理人尹昌友到庭参加了诉讼，被告季岩经本院依法传唤，未到庭应诉，本院对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段向本院提出诉讼请求：1、判令被告魏垚将北京市东城区永铁苑X号楼地下一层北侧房屋腾退并返还原告；2、判令被告魏垚按照每月2000元的标准向原告支付自2016年1月1日至被告腾退上述房屋之日的房屋占有使用费。事实和理由：北京市东城区永铁苑X号楼为中国铁路北京局集团有限公司所属住宅楼房，该房屋由原告负责管理，魏垚自2016年1月1日起一直占用该楼地下室一层北侧房屋。原告与被告魏垚之间不存在任何合同关系，被告魏垚占用原告管理的房屋无任何法律依据，为维护原告合法权益，故成此诉。被告魏垚辩称：不同意原告诉讼请求。据被告季岩所述，涉案房屋是其向北京京铁大方物业管理中心方建达物业管理部（以下简称方建达物业管理部）承租而来，双方应该签订过房屋租赁合同，只是未向原告移交。且季岩称其一直向原告交纳租金。季岩承租涉案房屋后，转租予魏垚，租赁期限自2016年1月1日至2026年1月1日。租金标准为每季度13200元。租金已交纳至2020年9月31日，故不同意支付房屋占有使用费。即使支付房屋占用费，也应从2020年10月1日起交纳。原告所述地下室一层北侧房屋并非全部由被告占有使用，其中北侧区域东北角的一间和东南角的一间由被告季岩使用。对于上述两间房屋，被告不具备腾退条件。且被告承租期间对涉案房屋进行了装修，如果腾退房屋给被告造成损失，季岩应予赔偿。综上，不同意原告全部诉讼请求。被告季岩未到庭应诉，亦未发表书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：坐落于北京市东城区永铁苑X号楼房系原北京铁路局北京铁路分局所有。2005年，根据铁道部决定，撤销北京铁路局的北京、天津、石家庄铁路分局，实施铁路局直接管理站段的体制。2012年，北京铁路局对房建系统管理关系进行调整，将涉案房屋的房建业务划归北京建筑段管理。诉讼中，本院对涉案房屋进行了现场勘验，原告及被告魏垚均认可魏垚实际使用区域为北京市东城区永铁苑X号楼地下一层北侧，用于仓储。但魏垚表示北侧区域的东北角和东南角两间房屋实际由季岩使用。对此原告表示不清楚，亦未提交证据证明魏垚使用上述两间房屋，但仍表示坚持向魏垚主张腾退。原告为证明其向被告主张房屋占有使用费的标准，提交2012年广安门建筑车间向方建达物业管理部交纳租金的缴款单、现金收款凭证，房租明细表等证据，其中2012年5月的房租明细表中显示“永铁苑X号楼负一层”、“富铤”合同年租金4.8万元，已付一季度租金1.2万元。原告表示，根据上述证据显示2012年涉案房屋的租金标准已达4.8万元/年，但原告仅按月租金2000元的标准主张。魏垚对上述证据的真实性及证明目的不予认可。原告另提交其于2020年4月29日向被告送达的《告知书》，主要内容为永铁苑X号楼地下室非法占用人关键、季岩：永铁苑X号楼地下室为我单位所属住宅楼房，现被您非法强占，特告知以下事项：……您自2016年起一直占用2号楼地下室且未与我单位签订任何房屋租赁合同，请于2020年5月8日17点前腾退房屋，并补缴房屋占用费及其他费用。上述告知书由魏垚签收。原告表示之所以被告知人是季岩，系因为原告与方建达物业管理部在原告提交的证据显示的收取涉案房屋租金期间实际上是一套人马两块牌子。当时原告以方建达物业管理部的名义将涉案房屋出租予原告下属单位广安门车间。租金由原告实际收取，双方之间没有签订书面合同。此后因改制，原告与方建达物业管理部分立，原告并不掌握涉案房屋租赁的实际情况。听广安门车间称，涉案房屋由季岩使用，双方之间没有任何租赁合同，故原告向季岩送达了告知书。但送达时是魏垚签收的，魏垚表示其是实际使用人。魏垚对其真实性认可，表示确实系其签收。魏垚为证明其主张，提交1、《房屋租赁合同》复印件，该复印件显示季岩将永铁苑小区2号楼地下室租予魏垚，租赁期限自2016年11月1日至2018年12月31日。月租金4400元。支付方式为季付。魏垚表示合同原件搬家时找不到了。原告不予认可。2、魏垚向季岩支付租金的转账凭证，最后一期转账日期为2020年7月3日，金额13200元。原告对其关联性不予认可。3、安全管理协议书，显示出租方为季岩，承租方为魏垚，租赁标的为东城区永外永铁苑小区X号楼地下室。签订日期为2016年10月25日。该安全管理协议书对双方的安全管理责任作出约定。原告对其真实性认可。4、方建达物业管理部收取租金的房租明细表及北京富铤诚信商贸有限公司工商登记信息，房租明细表与原告提交的明细表内容一致。对于明细表中显示的“永铁苑X号楼负一层”、“富铤”合同年租金4.8万元，魏垚表示富铤指的就是北京富铤诚信商贸有限公司，该公司的法定代表人为季岩。原告对其真实性认可。本院认为，根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告季岩经本院依法传唤，未申明理由未到庭应诉，视为其放弃了质证的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，原告系涉案房屋的管理单位，享有对涉案房屋的管理使用权利。根据被告魏垚提交的证据，其于2016年11月1日起即占有使用涉案房屋，并向季岩交纳租金。魏垚虽表示涉案房屋系季岩向方建达物业管理部承租后转租予魏垚，但根据现有证据无法证明原告或方建达物业管理部与季岩之间曾经签订过书面租赁合同，原告亦不认可，被告应当承担相应不利后果。且即使如魏垚所述涉案房屋系季岩向方建达物业管理部承租而来，原告与季岩之间并未签订书面租赁合同，形成不定期租赁合同关系，不定期租赁合同的出租方可以随时解除租赁合同关系，收回涉案房屋。鉴于原告已于2020年4月29日以季岩为被告知人送达了《告知书》，要求季岩腾退房屋，故魏垚至今仍占有使用涉案房屋，缺乏事实和法律依据，原告要求魏垚腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于魏垚腾退的范围，鉴于原告并未提供证据证明永铁苑X号楼地下一层北侧区域的东北角和东南角两间房屋由魏垚使用，故原告要求魏垚腾退上述两间房屋的诉讼请求，本院不予支持。另根据相关证据显示，魏垚向季岩承租使用涉案房屋期间，已经交纳租金至2020年9月31日，此后未交纳，故对于原告主张的该日之后至魏垚实际腾退之日的房屋占有使用费，本院予以支持。对于此前的房屋占有使用费，本院不予支持。关于使用费的标准，结合双方提交的证据，原告以每月2000元的标准主张使用费具有合理性，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百三十六条、第二百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告魏垚于本判决生效后十五日内将北京市东城区永铁苑X号楼地下一层北侧区域房屋（不包含北侧区域东北角一间和东南角一间）腾退并返还原告中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段；二、被告魏垚于本判决生效后十五日内按照每月2000元的标准向原告中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段支付自2020年10月1日至实际腾退上述房屋之日的房屋占有使用费；三、驳回原告中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1210元，由原告中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段承担1005元（已交纳），由被告魏垚负担205元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓彤二〇二一年六月十六日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟