福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0581民初2732号原告：蔡玲玲，女,1990年8月8日出生，香港特别行政区居民，现住福建省石狮市，香港居民身份证号码Ｍ××××（7）。委托诉讼代理人：苏伟伟，上海柏年（泉州）律师事务所执业律师。被告：石狮泰禾商业运营管理有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路339号泰禾广场805室，统一社会信用代码91350581MA2YOMY163。法定代表人：郭淑华，公司执行董事兼总经理。被告：石狮泰禾广场投资有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路339号泰禾广场，统一社会信用代码91350581062287377W。法定代表人：汤婷婷，公司执行董事兼总经理。原告蔡玲玲与被告石狮泰禾商业运营管理有限公司（以下简称“石狮泰禾管理公司”）、石狮泰禾广场投资有限公司（以下简称“石狮泰禾投资公司”）合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用普通程序，于2021年5月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人苏伟伟到庭参加诉讼，被告石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司未到庭应诉。本案现已审理终结。蔡玲玲向本院提出诉讼请求：1.判决石狮泰禾管理公司支付2019年12月20日起至2021年6月19日止的租金150421.5元，并支付自2020年2月20日起至实际付款之日止每日按1002810元的万分一支付违约金；2.石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司上述租金和违约金承担连带保证责任；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2017年9月20日，蔡玲玲与石狮泰禾管理公司签订《房屋租赁委托合同》，约定蔡玲玲将位于石狮泰禾广场的房屋委托石狮泰禾管理公司租赁，合同签订日当日即视为交付租赁物，计租日为合同签订日。租金每三个月结算一次，石狮泰禾管理公司须在合同约定的计租日起15个工作日内预付三个月租金给蔡玲玲，逾期支付租金超过30日的，每天按购房款总额的万分一支付违约金。同日，蔡玲玲与石狮泰禾投资公司签订《担保协议》，约定石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司上述应付租金及违约金承担连带保证责任。上述《房屋租赁委托合同》及《担保协议》签署后，蔡玲玲依约将案涉房屋交付石狮泰禾管理公司，但石狮泰禾管理公司却逾期支付租金，石狮泰禾管理公司的行为已经违约，应依法承担相应责任，石狮泰禾投资公司应履行其担保责任。石狮泰禾管理公司辩称，1.对蔡玲玲提出的租金经过石狮泰禾管理公司校对，按合同日：2020年12月20日前已付清，按内部会计月(10、11、12)已付清；2.蔡玲玲诉请的违约金起算期限错误。根据案涉委托合同第4.2条约定，租金支付期限为租期开始之日起15个工作日，同时合同第8.4条约定，石狮泰禾管理公司逾期支付租金超过30日，方才计收逾期违约金。现蔡玲玲诉请违约金将租期起算日次日作为起算点，与合同不一致，存在错误。应当予以纠正；3.合同约定违约金标准过高，依法应予以调减。委托合同第4.2条约定，违约金计算标准为按总房价款的日万分之一计算，计算基数为总房价款，而实际欠付的月租金为仅为总房价款的120分之一，换算一下按此标准计算，业主将获得相当于月租金每月36%的违约金，明显高于业主的损失，甚至高于法律允许的民间借贷利息。而根据最高院发布《全国法院民商事审判工作会议纪要》五十条，已明确提出认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，还应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案中的租金已经明显高于相同类型、相同地段房屋的租金标准，而合同约定的违约金已高达月租金的36%，明显高于原告损失或合同履行的可得利益，因此对于该明显高于损失的违约金，法院应当予以调减。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三条第（一）款规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”。福建省高级人民法院发布的《福建高院关于充分发挥审判职能作用为坚决打赢疫情防控阻击战提供有力司法服务保障的指导意见》第十二点：“因疫情影响致使合同根本不能履行而引起纠纷，当事人主张部分或者全部免除责任的，依法予以支持。”因此，在疫情的冲击下，石狮泰禾管理公司受影响非常严重，经营困难，逾期支付租金情有可原，也应当予以减免；4.受新冠肺炎疫情防控不可抗力因素影响，承租的商户纷纷提出租金减免，提议业主考虑疫情防控不可抗力因素减免3个月租金，参照内容：由于疫情影响，福建省出台相关文件，对承租国有经营性房产的中小企业，可以免收或减半收取3个月左右的房租。疫情爆发以来，受疫情防控工作影响，目前石狮泰禾管理公司受到很大冲击，经营收入锐减，石狮泰禾管理公司响应政府号召，对于承租商户减免了部分租金。请求法院及业主考虑目前实际情况，酌情减免石狮泰禾管理公司租金。石狮泰禾投资公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.石狮泰禾管理公司提供的泉州市防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急指挥部于2020年5月17日发布的《关于恢复场所开放和活动举办的通告》，因无法体现与本案的关联性，故本院不予采纳。2.《福建省财政厅福建省机关事务管理局关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租的补充通知》，该通知针对的对象是承租国有经营性房产的中小企业，而案涉房屋并非国有经营性房产，故本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月20日，蔡玲玲作为甲方，石狮泰禾管理公司作为乙方，双方签订编号为×××92、0006XX的委托合同两份，载明甲方将石狮市宝岛中路339号石狮泰禾广场X号楼XXXX、XXXX号房屋（以下简称案涉房屋）（建筑面积即计租面积为49.02、48.88平方米）委托乙方代为处理房屋租赁事宜，合同约定主要条款如下：2.1委托租赁期限为十年，自开发商收到甲方支付的购房全款且甲方与开发商实际办理完交付手续之日起开始计算租金；3.2乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每个租赁年度（每12个月为一个租赁年度，下同）的租金总额（相当于购房合同总价10%），分别为49954和50327.2元；4.2应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在该合同2.1条约定的计租日起15个工作日内预付三个月的租金给甲方（如遇法定节假日，则顺延），依次类推；8.1甲乙双方应严格履行本合同规定的各项条款，如有违约，违约方向守约方承担违约责任并赔偿经济损失；8.4乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等。同日，蔡玲玲作为甲方，石狮泰禾投资公司作为乙方，双方签订《担保协议》两份，载明：“甲方与石狮泰禾管理公司于2017年9月20日签订了编号为×××92、000XXX委托合同，为确保委托合同的履行，乙方愿意向甲方提供担保，甲、乙双方经协商一致达成如下协议：1.乙方保证范围为甲方按照委托合同约定而取得的租金收益。2.乙方保证：在石狮泰禾管理公司不能按照委托合同约定向甲方支付委托合同约定的租金收益时，乙方愿意向甲方支付上述收益。3.本合同保证期间为委托合同约定的债务履行期限届满之日后一个月……”等内容。本院认为，蔡玲玲分别与石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司签订的委托合同和《担保协议》，系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。石狮泰禾管理公司主张2020年12月20日前已经付清，但未提供证据予以证明，本院不予采纳。石狮泰禾管理公司尚欠蔡玲玲自2019年12月20日起至2021年6月19日止的租金150421.5元未付，现蔡玲玲请求支付，有事实和法律依据，予以支持。1.关于应否减免3个月租金的问题。因本省出台的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，扎实做好“六稳”工作的若干措施》（以下简称“《措施》”）中规定可以免收或减半收取3个月左右租金的对象是承租国有经营性房产的中小企业，而案涉房屋并非国有经营性房产，故不适用该《措施》。因此，石狮泰禾管理公司主张减免3个月租金，缺乏依据，本院不予支持。2.关于逾期违约金的计算问题。案涉委托合同委托方因受托方逾期支付租金的违约行为所遭受的损失主要是利息损失，而案涉委托合同8.4条约定，若石狮泰禾管理公司逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一支付逾期违约金，按该条款约定计算的违约金相当于年度租金总额的36.5%，明显高于委托方所遭受的实际损失，因此石狮泰禾管理公司关于违约金过高要求调低的抗辩意见，本院予以采纳。根据案涉委托合同履行的情况、石狮泰禾管理公司过错程度、新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响及委托方预期利益等因素，本院酌情将违约金的计算方式调整为以当期尚欠的租金为基数，自约定的违约金起算之日起至实际付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。违约金起算时间点为计租日起15个工作日加上30日的宽限期。即2019年12月20日至2020年3月19日期间租金的违约金应自2020年2月13日开始计算；2020年3月19日至2020年6月19日期间租金的违约金应自2020年5月10日开始计算；2020年6月20日至2020年9月19日期间租金的违约金应自2020年8月13日开始计算；2020年9月20日至2020年12月19日期间租金的违约金应自2020年11月16日开始计算；2020年12月20日至2021年3月19日应自2021年2月11日开始计算；2021年3月20日至2021年6月19日期间租金的违约金应自2021年5月13日开始计算。石狮泰禾管理公司应以当期尚欠的三个月租金25070.3元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计付自2020年2月13日、2020年5月10日、2020年8月13日、2020年11月16日、2021年2月11日、2021年5月13日起至实际付清之日止的违约金。蔡玲玲主张超过本院认定部分的违约金，不予支持。3.关于石狮泰禾投资公司应否应承担保证责任的问题。虽然《担保协议》约定保证期间为委托合同约定的债务履行期限届满之日后一个月，但本案的租金支付是连续性债务，故应按未付租金的最后履行期限届满之日计算保证期间，故蔡玲玲诉请判令石狮泰禾投资公司承担保证责任并未超过保证期间。《担保协议》约定，石狮泰禾投资公司保证在石狮泰禾管理公司不能按照委托合同约定支付租金收益时，愿意支付上述收益，故石狮泰禾投资公司承担的是一般保证责任，且保证的范围仅是租金。石狮泰禾投资公司作为一般保证的保证人，在石狮泰禾管理公司经人民法院已依法强制执行仍未能支付其应付的租金150421.5元时，应对该租金的债务承担保证责任。综上所述，对蔡玲玲的诉讼请求，本院予以部分支持。石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第六百八十七条、第七百条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、石狮泰禾商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付蔡玲玲租金150421.5元，并以租金25070.3元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计付自2020年2月13日、2020年5月10日、2020年8月13日、2020年11月16日、2021年2月11日、2021年5月13日起至实际付清款项之日止的违约金；二、石狮泰禾广场投资有限公司在石狮泰禾商业运营管理有限公司经人民法院依法强制执行仍未能履行本判决第一项确定的支付租金150421.5元的义务时，应对该债务承担保证责任；三、石狮泰禾广场投资有限公司承担保证责任后有权向石狮泰禾商业运营管理有限公司追偿；四、驳回蔡玲玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4028元，由石狮泰禾商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  吴志生人民陪审员  邱世昌人民陪审员  吴志聪二〇二一年六月二十三日书 记 员  蔡鸿毅一、本案适用的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。4.《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第六百八十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，有权拒绝向债权人承担保证责任，但是有下列情形之一的除外：（一）债务人下落不明，且无财产可供执行；（二）人民法院已经受理债务人破产案件；（三）债权人有证据证明债务人的财产不足以履行全部债务或者丧失履行债务能力；（四）保证人书面表示放弃本款规定的权利。第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示二、执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。