河南省新乡市凤泉区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0704民初287号原告：宋德梅，女，1984年1月24日出生，汉族，住河南省新乡市凤泉区。委托诉讼代理人：马瑞军、刘美玲（实习），河南伟兴律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：李妍磊，女，1981年5月15日出生，汉族，住河南省新乡市凤泉区。第三人：新乡市凤泉区小宋黄河房产信息部。住所地：凤泉区区府路小白鹭酒店对面。经营者：宋德浩。原告宋德梅与被告李妍磊、第三人新乡市凤泉区小宋黄河房产信息部（以下简称黄河信息部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋德梅及其委托诉讼代理人马瑞军、被告李妍磊、第三人黄河信息部的经营者宋德浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋德梅向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告、被告、第三人所签订的《二手房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》无效；2、判决被告李妍磊返还原告购房定金15000元、购房首付款200000元、地下室款1500元、电费63.12元、燃气费50元、水费101元、换锁费130元，以上共计216844.12元；3、本案诉讼费等费由被告承担。事实和理由：原告与被告、第三人于2020年8月30日签订《二手房买卖合同》，于2020年9月7日签订《房屋买卖补充协议》，约定原告购买被告位于新乡市凤泉区户的房屋。原告依约向被告支付购房定金15000元、购房首付款200000元、购房尾款300000元，地下室款1500元，支付电费63.12元、燃气费50元、水费101元、换锁费130元，以上共计516844.12元。原告认为该房为“小产权房”，房屋土地性质为小黄屯村村集体所有，原告非该村集体成员，故原、被告、第三人所签订的《二手房买卖合同》因违反我国法律、行政法规的强制性规定属于无效合同。合同无效后被告取得的财产应当返还原告，现仍有216844.12元未返还。因协商未果，为维护合法权益，原告诉至法院，望支持原告的诉讼请求。被告李妍磊辩称，被告认为二手房买卖合同有效，电费、燃气费、水费、换锁费这些费用被告均不知道。本案房屋不属于小产权房，不同意原告诉讼请求。第三人黄河信息部辩称，本案房屋买卖是经第三人介绍，第三人并不知道该房屋是不是小产权房。原告可能咨询了律师，了解该房的情况。同意确认《二手房买卖合同》、《房屋买卖补充协议》无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告对2020年11月19日的收据、微信转账记录和原告与第三人微信聊天记录截屏有异议，该收据、微信转账记录、聊天记录与中国工商银行新乡区府路支行借记卡账户明细清单、第三人陈述相互印证，具有客观真实性、关联性、合法性，本院确认为有效证据。被告对电费缴费条有异议，该缴费收据加盖国网河南省电力公司新乡供电公司财务专用章，与《二手房买卖合同》相互印证，具有客观真实性、关联性、合法性，本院确认为有效证据。被告对换锁费收据有异议，该收据非正规收费发票，本院对其真实性、合法性均不予确认。被告对燃气费收据和水费收据有异议但认可缴费事实，本院对该证据的真实性予以确认，该证据形式、来源合法，与案件纠纷相关，本院对其合法性、关联性予以确认。被告对手机银行转账打印件有异议，该证据与中国工商银行新乡区府路支行借记卡账户明细清单相互印证，具有客观真实性、关联性、合法性，本院确认为有效证据。原告和第三人对国有土地使用证复印件有异议，该证据无原件予以核对，本院对其真实性不予确认。原告对小黄屯居委会证明真实性有异议，该证明无负责人或经办人签字，本院对其真实性、合法性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年8月30日，原告宋德梅经第三人黄河信息部介绍，与被告李妍磊签订《二手房买卖合同》，内容载明：“甲方（买方）：宋德梅乙方（卖方）：李妍磊根据《中华人民共和国经济合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法）及其他有关法律、法规之规定、甲、乙平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方向乙方购买房产签订本合同，以资共同信守执行。甲乙双方在签订本合同时，应当深知丙方已经为甲乙双方付出了相应的劳动，甲乙方应按约定支付相应服务费。第一条房屋基本情况甲方同意购买乙方拥有座落在凤泉区户的房产，建筑面积为154平方米。第二条房屋成交价格上述房产的交易价格为：单价：人民币3344元／平方米，总价：人民币515000元整，（大写：伍拾壹万伍仟零佰零拾零元整）。本合同签订之日，甲方向乙方支付人民币15000元整。作为购房定金。购房定金有收保管，待房产及所有配套过户后（因甲方原因配套未过户情况除外），甲方将房款尾款交由乙方、结清房款。乙方房产证等证件于本合同签订日交由丙方保管。第三条付款时间与办法…3.甲乙双方同意以一次性方式付款，并约定合同签定当日甲方付壹万伍仟元为购房定金，乙方配合甲方改名，改名当日甲方再付于乙方人民币贰拾万元，剩余叁拾万于2020年11月20付清。…第四条交房时间与随附物品乙方应于收到甲方全额房款之日起7天内将交易的房产全部交付给甲方使用，随房产一并转让的还有该房屋?燃气设施?水表?电表?有限电视?户口?地下室。家具家电一并转让的有空调三台，厨房卫生间固定设施不变，地下室一间约15㎡（以上皆包含在房屋总价中）。转让的家具家电种类、型号以丙方的照片为准。乙方应在交付使用前将前述相关费用、手续结清、交接妥当，并配合甲方完成相关过户。甲方应于新房出来后两日内完成相关过户流程。第五条税费支付甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费甲方承担0%,乙方承担100%（该房屋产权过户税费的计算依据是指定评估单位对该房屋约评估价格，而非实际成交价）。中介费：甲方1%×房款或交价、乙方1%×房款成交价，按据手续费：甲方1%×房款成交价。（1%×房款成交价不足贰仟元的，以贰仟元计）支付时间：乙方支付时间为收到首付款当日即时支付，甲方支付时间为银行放款日三日内，用定金冲抵并结清钱款。…第六条所有权保证条款乙方保证对所出售的房屋具有完全的所有权，能够上市自由交易，没有其他任何形式的权属纠纷或争议；若该房屋为共有房屋，在签订本合同时，乙方须保证已取得其他共有人的同意。若发生与乙方有关的权属纠纷或债务纠纷，由乙方负责解决并承担一切后果及违约责任。第七条违约责任违约包括但不限于以下形式：合同签订后任一方拒绝履行、乙方取走约定一并转让的家具家电、乙方不配合办理无房证明、乙方户口不迁走、乙方不配合配套过户、乙方拖欠费用未缴、签订合同后过户时乙方房屋处于抵押状态、乙方产权有纠纷、甲方拖延交款时间。代理人应确保其拥有代理甲方或乙方的合法代理权，否则，因此导致本合同效力存在问题，交易过程中产生的全部费用最终由无权代理人承担，并承担房屋成交价10%的违约金。违约方向另一方支付房屋成交价10%的违约金，实际损失超过违约金总额的，应据实赔偿，同时违约方支付丙方双倍服务费。第八条免责条款如因洪水、地震、火灾等不可抗力的原因和法律，政府政策变化等因素导致本合同不能履行的，甲乙丙三方互不承担违约责任，另行商议解决办法。第九条本合同发生争议的解决方式在履行过程中发生的争议，双方可通过协商，诉讼方式解决。第十条约定的其他事项：乙方负责改名手续所花费用与甲方无关，甲双方约定由乙方办理更名户口变更手续，若是不成功甲方可解除合同定金原路退还，期限为合同签行之日起7日内。第十一条本合同一式三分，甲方、乙方、丙方各一份。合同自签订日生效，双方签订《房屋结件确认单》后或通知双方达5个工作日的，合同终止。”当日，原告支付被告定金15000元，被告为原告出具收据一份。2020年9月7日，原、被告双方签订《房屋买卖补充协议》，内容载明：“甲方（卖方）：李妍磊乙方（买方）：宋德梅经双方协商决定补充以下协议：1、甲方房屋内空调、全部窗帘、全部灯具、厨卫、固定设施留给乙方。2、乙方于2020年9月7号付给甲方首批房款贰拾万元整人民币和地下室款叁仟零肆拾贰元整（注：地下室款乙方付一半，中介方付一半）；3、甲方于2020年11月14日前自行搬走该拿走的物品，甲乙约定于2020年11月20日前乙方付清剩余房款叁拾万元整，并于付款当日交接房屋，确认屋内约定的事项清晰。4、若乙方违约，甲方所收定金和首批房款不退，若甲方违约，甲方双倍赔偿定金给乙方，并退回首批房款。”当日，原告家人支付被告购房款180000元整，被告为原告出具收据一份，内容载明：“今收到宋德梅购房款人民币贰拾万元整，地下室款项3042元。共计贰拾万叁仟零肆拾贰元整”。2020年11月19日，原告向第三人转账301500元，第三人为原告出具收据一份，内容载明“今收到宋德梅人民币叁拾万元整￥300000系付小黄屯剩余房款”。2020年12月15日，原告为该房缴纳电费63.12元，燃气费50元。2021年12月17日、2021年1月14日，原告分别为该房缴纳水费68.43元、32.4元。后原告认为该房为“小产权房”，要求被告退还已交房款，被告予以拒绝，双方发生纠纷，原告诉至本院。庭审中，原告自认已收到第三人退回的300000元尾款。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”被告经第三人介绍，和原告签订《二手房买卖合同》、《房屋买卖补充协议》，将案涉房屋出卖给原告。虽未办理物权登记，但合同内容无法定的无效情形，依法应认定为有效合同。原告主张案涉房屋的土地性质为集体性质，原告不是小黄屯村集体成员，所签订的合同违反我国土地管理法规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“…农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。…”虽然原告主张案涉土地性质为集体土地，但未提交有效证据予以证明，其主张本院不予采信。退一步说，即使案涉房屋土地性质为集体性质，但《中华人民共和国土地管理法》并未禁止集体土地用于非农建设，故原告主张案涉《二手房买卖合同》、《房屋买卖补充协议》违反法律的强制性规定为无效协议，于法无据，本院不予支持。因此，原告以该协议无效而主张被告返还其购房定金、购房首付款、地下室款、电费、燃气费、水费、换锁费等共计216844.12元，于法无据，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告宋德梅的诉讼请求。案件受理费2276元、保全费1605元，由原告宋德梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  闫帅锋二〇二一年六月三日书记员  杨朝霞