福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)闽06民终1401号上诉人（原审被告、反诉原告）：林燕清，男，1989年9月16日出生，汉族，住福建省漳州市龙文区。委托诉讼代理人：蔡淑丽，福建开度律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛萌涓，福建开度律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：漳州市川渝商会，住所地福建省漳州市芗城区新华北路万景商务中心72号，统一社会信用代码51350600345197136Y。法定代表人：张涛，会长。委托诉讼代理人：蔡颖，女。委托诉讼代理人：吴技刚，男，该单位秘书长。原审第三人：吴技刚，男，1982年2月2日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。上诉人林燕清因与被上诉人漳州市川渝商会（以下简称“川渝商会”）、原审第三人吴技刚租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2020）闽0603民初1612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林燕清的委托诉讼代理人蔡淑丽、薛萌涓、被上诉人川渝商会的委托诉讼代理人蔡颖、吴技刚（亦为原审第三人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林燕清上诉请求：请求依法撤销福建省漳州市龙文区人民法院（2020）闽0603民初1612号民事判决，发回重审或改判驳回川渝商会一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院未详细审查案涉合同各方主体权利来源是否合法，遗漏认定案涉土地及建筑物的合法权利主体。案涉的山庄林燕清虽与川渝商会签订《云洞岩山庄承包经营合同书》，但系基于2016年6月1日吴技刚与案外人曾庆山等人签订的《云洞岩休闲山庄租赁合同》，吴技刚租赁农用地经营农庄，转而以川渝商会的名义与林燕清签订合同。因案涉山庄涉及农用地，而案外人曾庆山等人是否有权出租农用地给吴技刚，川渝商会是否为山庄的所有权人的认定，直接影响林燕清与川渝商会签订的《云洞岩山庄承包经营合同书》的法律效力，一审法院对此未进行调查，属事实认定不清应当发回重审。案涉农用地位于漳州市龙文区××村，该农用地为该村集体所有，案外人曾庆山等人并非该村村民，其亦未与蔡坂村签订任何承包协议，根据《土地管理法》及《农村土地承包法》等法律法规规定，案外人曾庆山等人可能涉嫌违法侵占农用地，其无权将该农用地出租给吴技刚，据此吴技刚与案外人曾庆山等人签订的《云洞岩休闲山庄租赁合同》无效，川渝商会自认其基于吴技刚与无合法权利的案外人曾庆山等人签订的《云洞岩休闲山庄租赁合同》而享有山庄所有权，实则是非法占用农用地，川渝商会并非案涉土地的合法权利人其无权继续使用案涉土地，因此一审法院判决林燕清将“《云洞岩山庄承包经营合同书》中所附《山庄红线图》中位于漳州市龙文区××村花园酒店后侧约17.46亩土地返还川渝商会”属事实认定错误，亦存在法律适用错误。二、一审法院判决解除林燕清与川渝商会签订的《云洞岩山庄承包经营合同书》，存在事实认定不清及法律适用错误。（一）如前所述，《云洞岩山庄承包经营合同书》属于无效合同，一审法院认定双方解除合同属事实认定不清，法律适用错误。（二）退一步讲，即使一审法院不直接认定双方签订的《云洞岩山庄承包经营合同书》属于无效合同，一审法院也应当审查本案涉及案外人曾庆山等人、吴技刚或者是川渝商会是否享有合法处分权，因为根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《合同法》第五十一条之规定，双方签订的《云洞岩山庄承包经营合同书》是否有效，需要权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权，但一审法院未审查权利人的追认或者无权处分人是否是有取得处分权，直接认定双方签订的合同有效，并判决解除，属法律适用错误。三、一审法院判决林燕清支付川渝商会租金156000元，属事实认定不当，法律适用错误。（一）如前所述，川渝商会并非案涉土地的合法权利人，其未经土地权益方同意，擅自使用并进行经营收益未向土地权益方支付任何承包费用，其权利来源违法，一审法院支持林燕清需支付川渝商会至2020年7月的租金156000元，相当于支持了川渝商会的违法所得，支持川渝商会可以不经土地权益方同意处分农用地的违法行为，一审法院的判决有违公平原则及违背公序良俗，属法律适用错误。（二）退一步讲，即使川渝商会有权收取案涉土地的租金，则一审法院判决上诉人需支付至2020年7月的租金，也存在事实认定不清，法律适用错误的情形。《云洞岩山庄承包经营合同书》签订的内容可以说合同目的是经营山庄的餐饮。在经营过程中，因山庄涉及非法建筑及暂用农用地，被强制拆除，在2018年6月份之后林燕清已无法继续经营，合同目的无法实现。况且，被拆除的建筑物正是川渝商会交付场地给林燕清时已经搭建的，一审法院未充分调查合同签订目的，未认定终止经营的过错方，直接认定上诉人租金需支付到2020年7月份属事实认定不清，法律适用错误。四、一审法院未全面审查川渝商会的过错，判决林燕清支付川渝商会全部损失170055.55元不当。如前所述，川渝商会也存在过错，若认定双方签订的合同有效，则根据《合同法》第一百二十条之规定，川渝商会也要承担相应的责任；若认定双方签订的合同无效，则根据《合同法》第五十八条之规定，川渝商会也要承担相应的责任。川渝商会辩称，一审认定事实清楚，程序合法，应予维持。理由如下：本案实际的经营者是蔡坂村村委的儿子，林燕清在承租后，违规硬化道路、修建游泳池、搭建木屋、动用挖机大量开挖，导致被强行拆除，而且被拆除后还进行了一系列的恢复动作。违章建筑被拆除后，林燕清还于2018年5月明确告知我方，要继续使用，留下来自己种菜，租金会按时交纳，且我方租赁给林燕清的就是17.5亩山地和价值24万元的固定资产设备，林燕清从未书面告知过我方不再承租。按《云洞岩山庄承包经营合同书》第八条约定，乙方要终止合同应提前三十日书面告知，双方达成一致后双方签字，并结算好未履行的义务，方可终止。吴技刚述称，一审判决我们有收到一部分租金，予以认可。没有其他的意见。川渝商会向一审法院起诉请求：判令林燕清向川渝商会支付截至2020年7月的承包费210000元、租赁固定资产损失170055.55元（交付时盘点固定资产价值242936.5元，按合同约定每年折价10%的余额）和违约金50000元，合计430055.55元；并终止租赁合同，交还经营权给川渝商会。本案诉讼费、律师费、误工费、差旅费由林燕清负担。林燕清向本院提出反诉请求：1.判令川渝商会赔偿林燕清经济损失74,231元；2.判令川渝商会支付林燕清违约金50,000元；3.本案反诉费用由川渝商会承担一审法院认定事实：2017年8月16日，川渝商会（发包人）与林燕清（承包人）签订一份合同书。合同书第一条承包标的约定：1、发包人提供给承包人承包经营的云洞岩山庄位于福建漳州龙文区××村花园酒店后侧，面积约为17.46亩，详见原租赁红线图。2、承包人在承包经营期间向发包人支付承包费用，并按本承包合同的约定享有承包经营的收益和承担承包经营的风险。3、发包人向承包人提供用于承包经营的设施、设备、用具（见附件一：山庄固定资产盘点表）。合同书第二条承包期限约定：承包经营期间为2017年7月1日至2026年5月30日，共117个月。合同书第三条承包经营费及押金约定：1、承包经营费：承包人承包经营期内，每月承包经营费为6000元（不含水电气费、物业管理费、税收等）。不足一个日历月的部分的按一个月计算。2、每个月的承包经营费须提前一个月的最后三（3）个工作日之前向发包人支付。3、租赁期满，承包人应将所有债权债务结算清楚，损坏的固定资产照价赔偿给发包人。4、仅场地租金由承包人负责，其余费用均由承包方自行承担。合同书第三条承包经营活动约定：1、发包人将云洞岩山庄的整体经营权交承包人承包经营。承包人在向发包人支付了承包经营费后，采取自主经营、自负盈亏的运行模式承包经营。7、承包经营期间，承包人只能在山庄范围内使用发包人提供的设备设施及各类用具用品等，承包人不得将其携带或搬出山庄范围之外使用。承包人应对山庄的建筑物、设备设施、日常用品、低值物品、工具等精心维护、定期保养、及时维修。9、承包经营期满，承包人应将山庄返还给发包人。山庄的资产、设备设施、用具等应与原清册相符，并返还给发包人。承包人因经营采取的装修应无偿留给发包人，添置的设备可自行搬离或协商折价处理给发包人。合同书第六条违约责任约定：1、在合同有效期内，除了不可抗力、本合同约定的终止条件、及发包人和承包人达成一致意见外，任何一方都不得提前终止合同。不符合条件和要求提前终止合同的行为视为违约，违约方应向守约方支付违约金五万元，给守约方造成损失的，还应当赔偿给守约方造成的损失。合同书第八条合同终止约定：1、承包人或发包人如要提前终止本合同，应提前三十天正式书面并电话通知对方，双方应在达成一致意见签字同意终止合同并在承包人结清所有费用及承担相应责任后本合同才能终止。2、合同终止后，承包人与发包人仍应承担原合同内所规定之各方应履行而尚未执行完毕的义务与责任。合同书第十一条争议的解决约定：本合同各方当事人对本合同有关条款的解释或履行发生争议时，应通过友好协商的方式予以解决。如果双方通过友好协商不能解决争议，则可通过提起诉讼交有管辖权的人民法院裁决。本协议的签订地点和履行地点均在龙文区法院管辖。合同书第十二条生效条件约定：本合同自各方的代表人或其授权代理人在本合同上签字之日起生效。合同书落款处由川渝商会在发包人处盖具公章，由代表周军签名；林燕清在承包人处签名捺指模。附件一《山庄固定资产盘点表》共8页，载明了物品的品名、数量、单位、单价及金额，合计金额为242936.5元。第8页表格下方手写：“鉴于固定资产折旧问题，经双方协商做如下调整，总价值调整为242936.05元，并且合同有效期按年折旧，每年折旧10%，租期满9年，租期满承租方仅需交付剩余价值10%的等值资产或现金即可。”下方由川渝商会代表周军及林燕清签名捺指模。合同签订后，川渝商会交付讼涉租赁物及《山庄固定资产盘点表》中物品。林燕清交付租金至2018年5月。2020年10月30日，漳州市龙文区蓝田街道蔡坂社区居民委员会出具一份《证明》，内容载明：位于龙文区××镇××村××区龙之山边界外的一宗建筑物，原名称“兔子山庄”，房主林乌森。因占用云洞岩景区用地及涉及违章建筑，先后在2019年8月和2020年4月被镇政府两违办和执法大队拆除。一审法院认为，川渝商会与林燕清签订的合同书，是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的效力性强制性规定，应认定合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。该合同虽名为承包经营合同，实际是约定由林燕清承租土地及建筑物等，实为租赁合同，因此，本案案由应确定为租赁合同纠纷。林燕清在合同签订后，支付租金至2018年5月，此后未再支付租金，已构成违约。现川渝商会要求终止合同书，因林燕清欠付租金，已构成根本违约，故川渝商会有权请求解除合同。合同解除为合同终止的情形之一，川渝商会关于终止合同书的请求，一审法院予以支持解除合同书。合同书解除后，林燕清应依法向川渝商会返还租赁物。川渝商会要求林燕清按每月6000元支付租金至2020年7月，符合合同约定，予以支持。2018年6月至2020年7月租金共计156000元，林燕清应予支付。林燕清辩称讼涉山庄因川渝商会原因自2018年9月起已无法继续经营，且因涉嫌违章建筑已被拆除，川渝商会主张的租金无事实和法律依据。一审法院认为，首先，讼涉合同书约定的租赁面积达17.46亩，既有建筑物亦有林地，林燕清提供的照片及视频所显示的拆除范围仅为租赁范围的一部分，拆除部分是否影响整体的经营，林燕清未予举证证明。其次，林燕清认为讼涉土地及建筑物被拆除系川渝商会原因所致，但未能举证证明；且讼涉土地及建筑物自2017年7月1日起即为林燕清掌控，因何原因导致被拆除应由其举证证明。再次，林燕清认为无法继续经营，但未能举证证明其向川渝商会就租赁土地及建筑物办理了交付手续，且至今仍未与川渝商会办理交接手续，应继续承担相应的租金。因此，林燕清的辩解，依据不足，不予采纳。关于川渝商会请求的固定资产损失170055.55元的问题。根据双方合同书附件一《山庄固定资产盘点表》中双方确认的资产总价值242936.5元，及“合同有效期按年折旧，每年折旧10%”约定，川渝商会请求按照每年折价10%计算，确定固定资产损失为242936.5元×70%=170055.55元，要求林燕清予以支付，符合合同约定，予以支持。林燕清辩称其在违章拆除时，通知川渝商会及吴技刚现场清理资产，川渝商会故意不为之导致财物被执法机关运离，过错在川渝商会，但未能举证予以证明；且《山庄固定资产盘点表》中的物品均由林燕清掌控，林燕清负有保管好相关物品的责任。若如其所称物品被运离，亦系因其未采取适当措施妥善保管所致，应由其自行承担损失。关于林燕清反诉请求的经济损失74231元的问题。因其所提供的证据不能证明投资的真实性及用途，且未能提供相应的付款凭证予以印证，故该反诉请求不予支持。关于违约金的问题。川渝商会及林燕清均要求对方支付违约金50000元，根据合同书第六条违约责任和第八条合同终止的约定，双方的违约金请求均不符合合同约定，均不予支持。综上所述，川渝商会与林燕清所签订的合同书解除，林燕清应向川渝商会返还合同书所附《山庄红线图》中位于漳州市龙文区××村花园酒店后侧约17.46亩土地；林燕清应向川渝商会支付尚欠租金156000元及损失170055.55元。川渝商会的其他诉讼请求及林燕清的反诉请求，均依据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、解除川渝商会与林燕清签订的《云洞岩山庄承包经营合同书》；二、林燕清应于判决生效之日起15日内将《云洞岩山庄承包经营合同书》中所附《山庄红线图》中位于漳州市龙文区××村花园酒店后侧约17.46亩土地返还川渝商会；三、林燕清应于判决生效之日起15日内向川渝商会支付尚欠租金156000元；四、林燕清应于判决生效之日起15日内向川渝商会支付损失170055.55元；五、驳回川渝商会的其他诉讼请求；六、驳回林燕清的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7751元，由川渝商会负担1874元，林燕清负担5877元；一审反诉受理费1392元，由林燕清负担。二审中，双方当事人对一审查明认定的事实均无异议，本院予以确认。林燕清二审提交新证据《证明》一份，拟证明案涉土地17.46亩为漳州市龙文区蓝田镇蔡坂村集体所有，案外人曾庆山等人并未合法向该集体承包土地，也未支付承包费用，川渝商会没有合法出租权，系非法占用土地。川渝商会质证认为，对真实性有异议，《证明》上少写了一个林吴生，他就是蔡坂村村民。实际就是蔡坂村村民租给川渝商会，当初川渝商会租的时候就是林地，川渝商会想种植，林吴生就是房主，川渝商会和他租的，但是和川渝商会实际签署的是曾庆山。这当中最起码有一个人是村民。吴技刚质证认为，该《证明》是林燕清单方开具，真实性不予认可。本院认为，该《证明》加盖有漳州市龙文区蓝田街道蔡坂社区居民委员会的公章，且有经办人蔡明建的签名，符合证明的形式要件，真实性可以认定，本院予以采信，但是否可以证明林燕清所要证明的内容，本院将结合争议焦点进行分析认定。本案的争议焦点为：一、本案的合同关系及效力问题；二、林燕清是否应支付租金，支付多少租金；三、林燕清应承担多少赔偿损失责任。对此，本院分析认定如下：一、关于本案的合同关系及效力问题本院认为，林燕清上诉主张案涉土地系村集体所有，川渝商会未获得合法的使用权而对外出租案涉土地，因此，涉案《云洞岩山庄承包经营合同书》无效的上诉理由不能成立。首先，因双方在《云洞岩山庄承包经营合同书》签订后，有办理交接手续，现川渝商会主张终止合同，林燕清并未提供证据证明双方已完成返还土地交接，因此，可以认定涉案土地仍置于林燕清掌控之下。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。其次，根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条关于“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”及五百零二条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”的规定，及双方确认的事实，本案租赁的场地达17.46亩，仅有一栋2层楼房及少部分搭建，主要租赁物为土地，而且林燕清也已实际掌控使用涉案土地、房产。因此，可以认定《云洞岩山庄承包经营合同书》成立并生效。最后，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第一款的规定，民事法律行为的无效，应违反法律、行政法规的效力性规定，而林燕清主张川渝商会未取得涉案土地所有权人的授权，而对外出租土地，属于是否有权出租的问题，并不属于合同无效的情形。至于川渝商会或林燕清是否构成非法占用土地，因双方均有与上一手签订租赁合同，在无其他证据加以证明川渝商会或林燕清使用涉案土地受到行政处罚或刑事追责的情况下，本院对此不予认定。综上，林燕清该上诉理由不能成立，《云洞岩山庄承包经营合同书》合法有效。二、关于林燕清是否应支付租金，支付多少租金的问题本院认为，林燕清上诉主张一审法院支持林燕清需支付川渝商会至2020年7月的租金156000元，相当于支持了川渝商会的违法所得，支持川渝商会可以不经土地权益方同意处分农用地的违法行为，该上诉理由不能成立。如前所述，案涉《云洞岩山庄承包经营合同书》合法有效，川渝商会是否属于无权出租的情形，其上一手的出租方，亦有权向其主张民事权利，林燕清以川渝商会未向上一手出租方交纳租金等为由，阻却其自身支付租金的义务，显然不能成立。林燕清还上诉主张，因山庄涉及非法建筑及占用农用地，被强制拆除，在2018年6月份之后林燕清已无法继续经营，合同目的无法实现，故不应继续计算租金的上诉理由，亦不能成立。双方均确认涉案土地已交付林燕清使用，林燕清在认为合同目的不能实现后，虽提出过解除合同，但并未获得川渝商会的同意，而且根据双方无异议的一审查明认定的事实，涉案土地上的建筑，在2019年8月及2020年4月，仍被蓝田镇两违办和执法大队拆除，林燕清主张2018年6月后合同目的已不能实现缺乏事实依据。因此，一审法院判令林燕清应支付2019年6月至2020年7月的租金156000元于法有据，应予维持。三、关于林燕清应承担多少赔偿损失责任的问题本院认为，《云洞岩山庄承包经营合同书》合法有效，协议附件书明确就《山庄固定资产盘点表》中的财产及价值进行了约定，也约定了如何折旧计算。现林燕清逾期支付租金构成违约，川渝商会主张终止合同，并据此要求林燕清承担该部分财产的赔偿责任，合法有据，一审判令林燕清赔偿该部分损失170055.55元于法有据，应予维持。林燕清上诉主张其不应承担赔偿损失的责任的上诉理由，没有事实依据，不予采纳。综上，林燕清的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7751元，由上诉人林燕清负担。本判决为终审判决。审 判 长 邹跃光审 判 员 王梓聪审 判 员 朱俊平二〇二一年六月八日法官助理 张阿娇书 记 员 常艺虹申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。