山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初3494号原告：张同海，男，1970年5月16日出生，汉族，山东永兴物业管理有限公司员工，住济南市。原告：王松英，女，1973年2月1日出生，汉族，新联谊会计师事务所有限公司员工，住济南市。被告：山东龙腾房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：吴荣彬，总经理。委托诉讼代理人：杨新，山东信如律师事务所律师。原告张同海、王松英与被告山东龙腾房地产开发有限公司（以下简称龙腾公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张同海、王松英、被告龙腾公司的委托诉讼代理人杨新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张同海、王松英向本院提出诉讼请求：1.判令龙腾公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，由张同海、王松英自行向房地产主管部门办理产权登记手续；2.判令龙腾公司支付违约金93762.79元；3.判令本案产生的诉讼费用由龙腾公司承担。事实和理由：2014年3月6日，张同海、王松英与龙腾公司签订商品房买卖合同，买受人所购商品房的基本情况为：龙腾国际花园**号楼***室(实际楼号变更为14号)，建筑面积87.93平方米，总价款691466元。合同约定房屋交付期限为2015年12月31日前，将具备该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》条件；关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人应当在该商品房交付后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，由买受人自行向房地产主管部门办理产权登记手续。如因出卖人的责任，买受人在该商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。”2016年4月8日，张同海、王松英与龙腾公司签订补充协议，房屋交付期限变更为2016年6月30日，如甲方在2016年6月30日前，未能将商品房交付乙方，则自2016年7月1日起算，《商品房买卖合同》第九条约定的逾期交房违约金由乙方已付房价款每日万分之一的比例调整为乙方已付房价款每日万分之二的比例执行。补充协议未约定的，适用《商品房买卖合同》。张同海、王松英于2017年5月22日到龙腾国际花园物业办理了收房手续，并居住至今。收房至今已近四年，因龙腾公司的责任，张同海、王松英与龙腾公司不能在规定期限内取得房地产权属证书，且龙腾公司未支付违约金。2017年5月22日至2021年2月5日共计1356天，龙腾公司应支付违约金共计1356天*0.0001*691466元=93762.79元。张同海、王松英与龙腾公司如约履行了义务，龙腾公司未在期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，张同海、王松英无法自行向房地产主管部门办理产权登记手续。因龙腾公司的责任，张同海、王松英至今未能取得房屋产权证书，龙腾公司未支付违约金。故诉至法院，望判如所请。龙腾公司辩称，张同海、王松英要求龙腾公司承担违约金数额过高，违反合同约定。第一，张同海、王松英与龙腾公司于2014年3月6日签订《商品房买卖合同》，该买卖合同中另行包含一份《补充协议》，该补充协议中第六条第十项对于双方延期交房的违约行为进行了约定，即：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人应按日承担已付款万分之一的违约金，违约金最高限额为已付房款的1%。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在双方已对逾期办证违约金进行特别约定的情况下，应当按照双方合同的约定计算逾期办证违约金。张同海、王松英在签订商品房买卖合同时，对上述条款明知且自愿接受，合同签署后也从未提出异议，因此张同海、王松英应按照合同约定向龙腾公司主张违约金金额，即日万分之一与最高限额1%之间，张同海、王松英应按照违约金金额较低的一种来选择诉讼。而本案中张同海、王松英所主张的违约金明显高于合同约定，因此贵院不应支持张同海、王松英该项诉讼请求。第二，我国合同法规定的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性行为。因此，合同中约定的违约金过高或过低时，当事人都可以参照实际损失进行调整。但是，当事人如需要法院增加违约金金额时，应当承担证明实际损失大小的责任。本案中，张同海、王松英并未说明也未证明其因逾期办证产生的实际损失，故其主张按照日万分之一的约定增加合同违约金与事实不符，无法律依据。对张同海、王松英购买房屋及付款事实认可，对楼号从12号变更为14号认可。对于张同海、王松英要求我们到相关部门备案，如果涉案房屋符合向产权登记机关备案条件，龙腾公司同意提交相关手续。本院经审理认定事实如下：2014年3月6日，张同海、王松英作为买受人与出卖人龙腾公司签订《济南市商品房买卖合同》，约定张同海、王松英购买龙腾公司开发的龙腾国际花园**号楼***室商品房，建筑面积共87.93平方米，单价为每平方米7864元，总价款691466元。出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，并在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房地产主管部门备案，由买受人自行向房地产主管部门办理产权登记手续。如因出卖人责任，买受人在该商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。附随该合同，另有附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四民用建筑节能信息公示、附件五合同补充协议，其中附件五合同补充协议中第六条第十项约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人应按日承担已付款万分之一的违约金，违约金最高限额为已付房款的1%。合同签订后，张同海、王松英向龙腾公司支付了购房款共计691466元，已经依约向龙腾公司支付完毕全部购房款。张同海、王松英于2017年5月22日接收了上述商品房。张同海、王松英已支付了案涉房屋的住宅专项维修资金。另查明，案涉龙腾国际花园**号楼***室现已变更楼号为14号楼2单元803号。龙腾公司至今未将张同海、王松英办理权属登记需由其提供的材料报房地产主管部门备案。本院认为，张同海、王松英与龙腾公司签订的商品房买卖合同及附件均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。张同海、王松英主张龙腾公司无条件配合上传相关部门申办不动产证所需资料。根据商品房买卖合同的约定，作为出卖人的龙腾公司应当在案涉商品房交付使用后的360日内，将办理权属登记需由其提供的材料报房地产主管部门备案，然后由买受人张同海、王松英向房地产主管部门办理房屋产权登记手续。本案案涉商品房已于2017年5月22日交付使用，至今已经超过前述约定的360日的期限，龙腾公司依约应将办理权属登记需由其提供的材料报房地产主管部门备案。龙腾公司亦称如涉案房屋符合向产权登记机关备案条件，同意提交相关手续。据此，龙腾公司应将张同海、王松英办理济南市槐荫区龙腾国际花园14号楼2单元803室房屋权属登记需由其提供的材料报房地产主管部门备案。张同海、王松英主张龙腾公司向其支付自2017年5月22日至2021年2月5日的逾期办证违约金共计93762.79元。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条第3项约定：“出卖人应在涉案房屋交付后360个工作日内将办理房产登记需由其提供的资料报房屋产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人在商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。”龙腾公司于2017年5月22日将涉案房屋交付给张同海、王松英，按照上述约定，龙腾公司理应在交付涉案房屋后的360个工作日内将办理房产登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但龙腾公司至今未能将办理房屋权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，张同海、王松英因此亦未能在涉案房屋交付后720日内取得房屋产权证书，据此，因龙腾公司违反合同约定导致张同海、王松英未能在合同约定的期限内取得房屋产权证书，理应承担相应的违约责任，向张同海、王松英支付违约金。关于违约金计算的起止时间，双方签订的商品房买卖合同中明确约定了因出卖人责任导致买受人在商品房交付后720日内未能取得房屋产权证书的，出卖人按已付房价款的每日万分之一向买受人支付违约金。因张同海、王松英于2017年5月22日接收了其所购买的商品房，故自2019年5月13日（商品房交付后的第721日）起，因龙腾公司的原因，张同海、王松英未能取得案涉房屋产权证书的，龙腾公司需开始支付违约金。因此违约金应自2019年5月13日起计算至张同海、王松英主张的截止时间2021年2月5日，张同海、王松英主张违约金自2017年5月22日起算，于法无据，本院不予支持。此外，龙腾公司辩称按照双方签订的商品房买卖合同补充协议的约定，其承担逾期办证违约金的最高限额为已付房款的1%，本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，双方在补充协议中约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人应按日承担已付款万分之一的违约金，违约金最高限额为已付房款的1%。龙腾公司主张违约金最高不应超过已付房款的1%，张同海、王松英主张应当按照日万分之一计算违约金。经审查，龙腾房地产公司应当于2018年5月17日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但其至今未履行上述义务。合同约定的已付房款的1%限额，明显过低，故应对逾期交房违约金予以调整。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”张同海、王松英要求龙腾公司按照日万分之一的标准支付逾期办证违约金的主张未超过上述法律规定，本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下：一、被告山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将原告张同海、王松英办理济南市槐荫区龙腾国际花园14号楼2单元803室房屋权属登记需由其提供的材料报房地产主管部门备案;二、被告山东龙腾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张同海、王松英支付违约金（以691466元为基数，自2019年5月13日起计算至2021年2月5日止，按照每日万分之一计算）；三、驳回原告张同海、王松英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2244元，减半收取计1122元，由原告张同海、王松英负担562元，由被告山东龙腾房地产开发有限公司负担560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  赵洪彬二〇二一年六月十六日书记员  史晓云