福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0902民初3586号原告（反诉被告）：刘巧平，女，1982年7月8日出生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：丁苏彬，福建建达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李锦华，福建建达律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：孙成团，男，1969年8月18日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。被告（反诉原告）：谢平珍，女，1968年9月11日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。二被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：陈长辉。第三人：宁德市东侨经济开发区众得房产中介所，住所地福建省宁德市东侨经济开发区万安东路2号（金港名都B区）14-15裙楼1层101，统一社会信用代码92350901MA2YBJXY11。经营者：马永亮，男，1982年7月7日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济开发区。第三人：福建省澳泰房地产有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区金港名都C区会所，统一社会信用代码91350900731859484E。法定代表人：姚必科，执行董事。委托诉讼代理人：黄象伟。原告（反诉被告）刘巧平与被告（反诉原告）孙成团、谢平珍、第三人宁德市东侨经济开发区众得房产中介所（以下简称众得中介所）、福建省澳泰房地产有限公司（以下简称澳泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘巧平的委托诉讼代理人丁苏彬，被告孙成团、谢平珍及该二人的共同委托诉讼代理人陈长辉、第三人众得中介所的经营者马永亮、第三人澳泰公司的委托诉讼代理人黄象伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘巧平向本院提出诉讼请求：ｌ.判令被告（反诉原告）孙成团、谢平珍继续履行与原告（反诉被告）刘巧平签订的《二手房买卖合同》（204单元）、《二手房买卖合同》（206单元）；2.判令被告（反诉原告）孙成团、谢平珍及第三人众得中介所协助原告（反诉被告）刘巧平办理坐落于宁德市万安西路1号金港名都Ａ区××幢××单元房屋的不动产权变更登记手续；3.判令被告（反诉原告）孙成团、谢平珍协助原告（反诉被告）刘巧平办理坐落于宁德市万安西路1号金港名都Ａ区××幢××单元房屋的抵押登记注销手续；4.判令被告（反诉原告）孙成团、谢平珍向原告（反诉被告）刘巧平支付204单元房屋的逾期交付房屋违约金263458元（按房屋所在地租金每月2600元计算，自2010年11月25日起计算至2019年5月6日）；5.判令被告（反诉原告）孙成团、谢平珍向原告（反诉被告）刘巧平支付204单元房屋的逾期办证违约金（以412800元为基数，2019年8月19日前按中国银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2012年1月1日起计算至实际履行义务之日为止）；6.判令被告（反诉原告）孙成团、谢平珍向原告（反诉被告）刘巧平支付206单元房屋的逾期交付房屋违约金263458元（按房屋所在地租金每月2600元计算，自2010年11月25日起计算至2019年5月6日）；7.判令被告（反诉原告）孙成团、谢平珍向原告（反诉被告）刘巧平支付206单元房屋的逾期办证违约金（以416800元为基数，2019年8月19日前按中国银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2012年1月1日起计算至实际履行义务之日为止）；8.本案诉讼费、保全费、保全担保费由二被告（反诉原告）承担。事实和理由：2010年11月14日，孙成团、谢平珍与刘巧平通过众得中介所签订了两份《二手房买卖合同》，合同一（204房屋）约定，刘巧平购买孙成团、谢平珍拥有的坐落在宁德市万安西路1号金港名都Ａ区××幢××层××单元的房屋（以下简称204房屋），总价为412800元，合同签订之日，刘巧平向孙成团支付购房定金50000元，204房屋的房款支付方式为分期付款，孙成团于2010年12月14日办理完公证委托书并将有关204房屋的材料交付刘巧平时，刘巧平应向孙成团支付扣除银行按揭贷款和20000元保证金后的剩余房款；在明年（2011年12月31日前），孙成团协助刘巧平办理出房产证和土地证后，刘巧平和孙成团结清20000元保证金；孙成团同意2010年11月25日前将204房屋交付给刘巧平使用。同日，孙成团、谢平珍与刘巧平通过众得中介所签订了另一份《二手房买卖合同》，合同二（206房屋）约定，刘巧平购买孙成团、谢平珍拥有的坐落在宁德市万安西路X号金港名都Ａ区××幢××层××单元的房屋（以下简称206房屋），总价为416800元，合同签订之日，刘巧平向孙成团支付购房定金50000元，206房屋的房款支付方式为分期付款，孙成团于2010年11月25日办理完公证委托书并将有关206房屋的材料交付刘巧平时，刘巧平应向孙成团支付扣除银行按揭贷款和20000元保证金后的剩余房款；在明年（2011年12月31日前），孙成团协助刘巧平办理出房产证和土地证后，刘巧平和孙成团结清20000元保证金；孙成团同意2010年11月25日前将206房屋交付给刘巧平使用。2010年12月10日，众得中介所向刘巧平出具《承诺函》，约定马永亮作为众得中介所的法人代表，负责办理刘巧平购买孙成团的204、206房屋的过户手续，因孙成团的房产证和土地证未办理出，待孙成团房产证和土地证办理后，马永亮有义务及时协助刘巧平办理完房产证和土地证过户。两份合同签订后，刘巧平依约向孙成团支付204、206房屋的购房定金；孙成团收款后，向刘巧平出具2张定金收条。刘巧平依约向孙成团支付204、206房屋除银行按揭贷款和保证金外的剩余房款；孙成团收款后，向刘巧平出具2张购房款收条。鉴于孙成团购买204、206房屋时，向中国建设银行股份有限公司宁德分行申请了贷款，并以204、206房屋设立抵押，在两份合同履行过程中，刘巧平亦承担了按揭款，现已支付完毕。而孙成团、谢平珍却未能依约向刘巧平交付204、206房屋，直至2019年5月6日才将204、206房屋交付给刘巧平使用；孙成团、谢平珍、众得中介所未能依约协助刘巧平办理204、206房屋的不动产权变更登记手续，为此，刘巧平已多次联系，函告孙成团履行合同义务，但孙成团、谢平珍至今未能履行前述义务。被告（反诉原告）孙成团、谢平珍共同辩称，一、刘巧平要求其支付案涉两套房屋逾期交付违约金及逾期办证违约金无事实和法律依据。1.案涉房屋实际交付期限应为“以开发商具体交付案涉房屋及办证时间为准”，并非2010年11月25日，开发商至今未办理实际交付手续，其并未构成违约。2009年7月1日，孙成团、谢平珍与澳泰公司签订《商品房买卖合同》，约定由孙成团、谢平珍购买澳泰公司开发建设的204、206房屋，约定交付期限为2011年12月31日前。另约定产权登记时间为：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。2010年11月，刘巧平通过众得中介所欲购买备案于孙成团、谢平珍名下的案涉房屋，其告知刘巧平，因案涉房屋系期房，无法保证房屋交付及办证期限，若执意要买，则房产交付与办证应以开发商实际交付与办证时间为准，刘巧平表示同意。2010年11月14日，双方签订《二手房买卖合同》，约定由刘巧平购买孙成团、谢平珍所有的案涉房屋，合同第四条虽约定交付时间为2010年11月25日，但合同签订后10日明显无法交付，该条交付日期约定系刘巧平执意添加，意为以开发商实际交付房产为准。案涉金港名都A区XX幢房产系宁德地区著名的烂尾楼，2009年至2020年因开发商与其他原因导致房产无法交付并办理产权证。直至2020年5月25日，刘巧平与孙成团、谢平珍及众得中介所才前往不动产登记中心申请办证，刘巧平于当日取得案涉房屋产权证办理收件单，案涉房屋的产权证及过户资料孙成团、谢平珍早已交付刘巧平。截至刘巧平起诉之日，刘巧平早已对案涉房产装修并对外出租收取租金。2.案涉房屋办证期限应为孙成团、谢平珍配合办理委托公证手续直至取得案涉房屋产权证，并非刘巧平主张的2011年11月25日前。根据孙成团、谢平珍提供的两份公证委托书及《公证书》证实，孙成团、谢平珍第一次公证委托到期后积极配合办理后续公证委托，第二次公证委托于2017年1月9日到期，后因政策原因无法办理房屋转让公证委托，故孙成团、谢平珍不存在违约行为。3.案涉合同并未约定逾期交付房屋与逾期办证的违约责任及计算标准，即便认定孙成团、谢平珍存在违约行为，刘巧平主张违约金畸高，刘巧平也应就孙成团、谢平珍违约给其造成的损失承担举证责任，否则孙成团、谢平珍无需承担违约赔偿责任。二、刘巧平依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、第十八条主张逾期交付房屋违约金、逾期办证违约金，系适用法律错误。三、刘巧平在合同履行过程中未按时支付案涉房产银行按揭贷款的行为构成违约，应承担违约责任。第三人众得中介所述称，对刘巧平要求其协助办理案涉房屋变更登记手续无异议，其他由法院依法判决。第三人澳泰公司述称，由法院依法判决。被告（反诉原告）孙成团、谢平珍向本院提出反诉请求：1.判令原告（反诉被告）刘巧平返还被告（反诉原告）孙成团、谢平珍代垫银行按揭贷款人民币1050元；2.判令原告（反诉被告）刘巧平向被告（反诉原告）支付违约金人民币150000元；3.判令原告（反诉被告）承担本案诉讼费。庭审中，被告（反诉原告）将第1项诉讼请求变更为：判令原告（反诉被告）刘巧平返还被告（反诉原告）孙成团、谢平珍代垫银行按揭贷款人民币2963元；第2项诉讼请求变更为：依法判令原告（反诉被告）刘巧平向被告（反诉原告）支付违约金人民币180000元。事实与理由：2010年11月14日，刘巧平通过众得中介所与孙成团、谢平珍签订了两份《二手房买卖合同》，分别约定由刘巧平购买孙成团、谢平珍共同共有的坐落于宁德市万安西路1号金港名都A区XX幢XX层204及206房产，房屋总价分别为人民币41.28万元及41.68万元；房款支付方式为分期付款并备注“乙方使用甲方的姓名进行银行按揭还款，并确保甲方征信良好，否则逾期还款一次将赔偿甲方叁万元整……”。合同签订后，孙成团、谢平珍分别收取刘巧平案涉两套房产购房款256834及277605元，共计534439元，剩余款项双方约定以孙成团名义向中国建设银行宁德分行办理按揭贷款，由刘巧平偿还。刘巧平以林辉账户（尾号为8049）向孙成团、谢平珍支付204房屋银行按揭款，每期还款金额1040元；以刘巧平本人账户（尾号2411）向孙成团、谢平珍支付206房屋银行按揭款，每期还款金额863元。刘巧平未支付2020年11月份204及206房屋按揭贷款1913元，刘巧平于2013年3月逾期一个月支付204房屋银行按揭贷款，2016年2月未支付204房屋银行按揭贷款1050元，该款由孙成团、谢平珍垫付；2014年5月、2014年10月、2017年11月，刘巧平未及时向孙成团、谢平珍支付206房屋银行按揭贷款。孙成团、谢平珍认为刘巧平上述行为构成违约，刘巧平应当返还孙成团、谢平珍代垫按揭款并按合同约定向孙成团、谢平珍支付逾期支付按揭贷款6次违约金共计人民币180000元。原告（反诉被告）刘巧平辩称，一、根据孙成团、谢平珍提供的银行流水记录可以看出刘巧平已超额支付按揭款，孙成团、谢平珍要求刘巧平返还代垫款2963元无事实依据。2016年2月的按揭贷款1050元，刘巧平已经通过林辉支付。204房屋的2010年11月的银行按揭贷款由刘巧平承担，该款项已于2010年12月11日支付。206房屋银行按揭贷款还款时间为每月的1日，而案涉合同签订时间在2010年11月14日，此时206房屋的按揭款项卖方已支付，应默认为卖方承担。二、刘巧平不存在违约情形，孙成团、谢平珍要求刘巧平承担违约责任，并无合同依据。双方签订《二手房买卖合同》仅约定刘巧平使用孙成团的姓名进行银行按揭还款，并确保孙成团征信良好，并未约定刘巧平向孙成团转账按揭款的时间，故孙成团、谢平珍主张刘巧平逾期支付按揭款，并无合同依据。案涉合同签订后，刘巧平已经足额向孙成团支付按揭款，且孙成团的两份贷款合同均已履行完毕，均不存在逾期还款，也未对孙成团的征信造成影响，违约金的适用条件并不满足；退一步说，即使孙成团提及的几笔其先行支付银行贷款的情况，原告对于以上情况并不存在恶意，且前述情况出现后，刘巧平及时补齐了款项。三、若法院认为刘巧平存在违约行为，孙成团、谢平珍诉请的违约金过高，应依法调低。第三人众得中介所述称，由法院依法认定。本院经审理查明，2010年11月14日，孙成团、谢平珍（卖方、甲方）与刘巧平（买方、乙方）签订《二手房买卖合同》（204房屋），合同约定：一、乙方同意购买甲方拥有的坐落在宁德市万安西路1号金港名都Ａ区××幢××层××室的房产，建筑面积82.56平方米。二、上述房产的成交价格：单价为每平方米5000元整，总价为人民币412800元。本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币五万元整，作为购房定金。三、房款交付：本合同签订后，经甲乙双方同意，乙方按下列第2种方式给付除定金外的剩余房款：……2、分期付款：①卖方于2010年12月14日办理完公证委托书并将有关该房产的材料交付给乙方时将支付购房款人民币：扣除银行按揭贷款和贰万元保证金后，将剩余房款一次性结清。备注：此时乙方使用甲方的姓名进行银行按揭还款，并确保甲方征信良好，否则逾期还款一次将赔偿甲方叁万元整，贰万元保证金在明年房产证和土地证办理出后向甲方结清，另外明年办理房产证时，房产证上的面积和本合同上的面积如有差异，按房产证上的面积多还少补。四、甲方同意2010年11月25日前或将房产全部交付给乙方使用……。五、税费分担：经双方协商，交易所产生的一切税费由乙方承担，甲方已经交付过的所有的税费和费用包含在总价中。六、中介服务费收费标准及付款方式：2、本合同一经签订甲乙双方即各将向中介方先支付人民币一千元中介服务费，甲乙双方将剩余的中介费分别在2010年11月25日交付公证委托书时结清（中介方有义务负责办理完产权过户）。2010年11月14日，孙成团收到刘巧平支付的204房屋定金50000元；2010年12月10日，孙成团收到刘巧平支付的204房屋购房款256834元，并出具收条一份，收条中双方补充约定：若三年内卖方房产证、土地证无法办理出、卖方需配合买方再次办理委托公证手续。若届时卖方不配合办理则视为卖方违约，卖方除退还买方的全部房款外，另支付违约金贰拾万元整。2010年11月14日，孙成团、谢平珍（卖方、甲方）与刘巧平（买方、乙方）签订《二手房买卖合同》（206房屋），合同约定：一、乙方同意购买甲方拥有的坐落在宁德市万安西路1号金港名都Ａ区××幢××层××室的房产，建筑面积83.36平方米。二、上述房产的成交价格：单价为每平方米5000元整，总价为人民币416800元。本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币五万元整，作为购房定金。三、房款交付：本合同签订后，经甲乙双方同意，乙方按下列第2种方式给付除定金外的剩余房款：……2、分期付款：①卖方于2010年11月25日办理完公证委托书并将有关该房产的材料交付给乙方时将支付购房款人民币：扣除银行按揭贷款和贰万元保证金后，将剩余房款一次性结清。备注：此时乙方使用甲方的姓名进行银行按揭贷款，并确保甲方征信良好，否则逾期还款一次将赔偿甲方叁万元整，贰万元保证金在明年房产证和土地证办理出后向甲方结清，另外明年办理房产证时，房产证上的面积和本合同上的面积如有差异，按房产证上的面积多还少补。四、甲方同意2010年11月25日前或将房产全部交付给乙方使用……。五、税费分担：经双方协商，交易所产生的一切税费由乙方承担，甲方已经交付过的所有的税费和费用包含在总价中。六、中介服务费收费标准及付款方式：2、本合同一经签订甲乙双方即各将向中介方先支付人民币一千元中介服务费，甲乙双方将剩余的中介费分别在2010年11月25日交付公证委托书时结清（中介方有义务负责办理完产权过户）。2010年11月14日，孙成团收到刘巧平支付的206房屋定金50000元；2010年11月24日，孙成团收到刘巧平支付的206房屋购房款277605元，并出具收条一份，收条中双方补充约定：若三年内卖方房产证、土地证无法办理出、卖方需配合卖方再次办理委托公证手续。若届时卖方不配合办理则视为卖方违约，卖方除退还买方的全部房款外，另外支付届时市场价位的全部房款。2010年12月10日，马永亮作为众得中介所的经营者出具承诺函，承诺：负责办理刘巧平购买孙成团位于宁德市金港名都Ａ区××幢××室房屋过户手续，因卖方孙成团的房产证和土地证未办理出，要待日后过户，等孙成团房产证和土地证办理出后，本人有义务及时协助刘巧平办理完房产证和土地证过户，否则愿赔偿对方人民币五万元整。2020年6月15日，204、206房屋【不动产权证号分别为：闽（2020）宁德市不动产权第000XXXX、000XXXX号】登记在孙成团、谢平珍名下。截至2020年8月27日，204房屋在中国建设银行股份有限公司宁德蕉城支行的贷款已经结清；截至2020年9月1日，206房屋在中国建设银行股份有限公司宁德蕉城支行的贷款已经结清。2010年11月16日，孙成团、谢平珍委托刘巧平办理案涉204室、206室房屋的房地产权属登记、申请办理并领取房屋所有权证、国有土地使用权证，交房手续、房屋所有权和国有土地使用权的移户、变更登记手续等事项，委托期限为三年；并办理公证手续。2014年1月9日，孙成团、谢平珍委托林生办理案涉204室、206室房屋的房地产权属的转移登记手续、房屋交接事宜等事项，委托期限为三年；并办理公证手续。2009年7月1日，孙成团、谢平珍与澳泰公司签订两份《商品房买卖合同》（备案合同编号：20090601284、2009061246），约定由孙成团、谢平珍购买澳泰公司开发建设的案涉204、206房屋，总价款分别为174449元、176140元。《商品房买卖合同》第八条均约定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付买受人使用；第九条第（2）点均约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金；第十四条均约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。庭审中，刘巧平自认于2019年5月6日取得案涉两套房屋的钥匙，孙成团、谢平珍自认204、206房屋的银行按揭款，除了反诉中其主张的2963元，其余部分刘巧平已还清。上述事实，有二手房买卖合同、商品房买卖合同、收条、承诺函、中国建设银行个人贷款结清证明、宁德市不动产登记查询证明、委托书、公证书及当事人的陈述等在案佐证。本案的争议焦点为：一、孙成团、谢平珍是否应支付逾期交房违约金的问题；二、孙成团、谢平珍是否应支付逾期办证违约金的问题；三、刘巧平是否应返还孙成团、谢平珍代垫银行按揭贷款人民币2963元；四、刘巧平是否应支付孙成团、谢平珍违约金180000元。围绕争议焦点，本院予以调查、分析、认定如下：一、孙成团、谢平珍是否应支付逾期交房违约金的问题。虽然案涉合同未约定逾期交房违约金、损失赔偿额计算方法，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，孙成团、谢平珍应支付逾期交房违约金。至于逾期交房违约金的起算时间节点及计算标准，分析如下：案涉合同约定204、206房屋于2010年11月25日前交付，但孙成团、谢平珍未在该期限内向刘巧平交付房屋，故204、206房屋逾期交房违约金应从2010年11月26日起算，案涉房屋至今未办理交房手续，现刘巧平主张计算至2019年5月6日符合法律规定，予以支持。案涉合同约定的交房时间早于澳泰公司向孙成团、谢平珍向交付房屋的时间，但孙成团、谢平珍在明知以上情况下，还与刘巧平在案涉合同中约定交房时间为2010年11月25日前，其应当按《二手房买卖合同》的约定履行交房义务。刘巧平提供房屋租赁合同，微信支付转账电子凭证、微信聊天记录，交易明细，拟共同证明204、206房屋出租后每月租金收益均为2700元；中国房价行情网截图，拟证明东侨经济开发区房屋租金标准为每平方米29.08元/月。本院认为，刘巧平提供的证据不足以证明案涉房屋在毛坯情况下2010年至2019年期间的租金收益。鉴于案涉合同未约定逾期交房的违约金数额且损失数额难以确定，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。经本院庭后查询，同地段同类房屋的出租价格：2010年至2014年12月期间每月租金500元左右，2015年1月起至2019年12月期间每月租金800元左右。本院酌定204、206房屋从2010年至2014年12月期间的租金均按每月500元计算、2015年1月起至2019年6月期间的租金按每月800元计算。综上，204、206房屋逾交房违约金均为66360元[（4×12+1.2）×500元+（4×12+4.2）×800元]，孙成团、谢平珍应支付204、206房屋的逾期交房违约金共计132720元。二、孙成团、谢平珍是否应支付刘巧平逾期办证违约金的问题。虽然案涉合同未约定逾期办证违约金、损失赔偿额计算方法，但根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，孙成团、谢平珍应支付逾期办证违约金。至于逾期办证违约金的起算时间节点及计算标准，分析如下：虽然案涉两份《二手房买卖合同》第三条第2款均约定“……备注：此时乙方使用甲方的姓名进行银行按揭贷款，并确保甲方征信良好，否则逾期还款一次将赔偿甲方叁万元整，贰万元保证金在明年房产证和土地证办理出后向甲方结清，另外明年办理房产证时，房产证上的面积和本合同上的面积如有差异，按房产证上的面积多还少补。”，但双方在2010年12月10日收条（204房屋）中补充规定：“若三年内卖方房产证、土地证无法办理出，卖方需配合买方再次办理委托公证手续，若日后卖方不配合办理则视为卖方违约，卖方除退还买方的全部房款外，另支付违约金贰拾万元整”及2010年11月24日收条（206房屋）中补充规定：“三年内卖方房产证、土地证无法办理出，卖方需配合买方再次办理委托公证手续，若届时卖方不配合办理则视为卖方违约，卖方除退还买方的全部房款外，另外支付届时市场价位的全部房款”，双方对办证时间的约定应以2010年12月10日、2010年11月24日的收条中的约定为准，而根据两份收条中的补充约定，孙成团、谢平珍违约的前提是孙成团、谢平珍未配合办理委托公证手续，本案中孙成团、谢平珍已经配合刘巧平两次办理了委托公证手续，可推定2017年1月9日前孙成团、谢平珍并未构成违约；而在2017年1月10日之后，双方均未提供证据证明对案涉房屋的办证时间有另行约定，则视为双方对案涉房屋的办证时间未约定。且根据已查明的事实，204、206房屋的银行按揭贷款刘巧平分别于2020年8月27日、2020年9月1日才结清，在房屋的按揭贷款未还清的情形下，孙成团、谢平珍事实上无法配合刘巧平办理案涉房屋过户手续。另，根据刘巧平提供的《通知函》、快递面单、快递记录，可证明2020年9月28日，孙成团签收了刘巧平寄出的《通知函》，该《通知函》通知孙成团、谢平珍于函发出之日按照合同约定办妥公证手续，或于2020年10月15日前将204室、206室两套房产的房屋所有权登记至刘巧平名下等事实，结合以上事实，204、206房屋逾期办证违约金应均从2020年10月16日起计算至实际履行义务之日止；因案涉合同未对逾期办证违约金进行约定，本院酌定参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》十四条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，本案204、206房屋逾期办证违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，现刘巧平主张按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，符合法律规定，本院予以支持。即：204房屋的逾期办证违约金，以392800元为基数（扣除保证金2万元），从2020年10月16日起计算至实际履行义务之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算；206房屋的逾期办证违约金为以396800元为基数（扣除保证金2万元），从2020年10月16日起计算至实际履行义务之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。三、刘巧平是否应返还孙成团、谢平珍代垫银行按揭贷款人民币2963元。根据刘巧平提供的《个人活期明细信息-新一代》，可证明其通过案外人林辉于2010年12月11日向孙成团转账支付257832元（204房屋的剩余购房款为256834元），于2010年12月24日向孙成团转账支付990元，故204房屋的2010年11月的按揭款刘巧平已于2010年12月11日支付。206房屋的案涉合同签订时间为2010年11月14日，案涉合同第三条规定“此时乙方使用甲方的姓名进行银行按揭还款……”，而该房屋的2010年11月的按揭款还款时间为2010年11月1日，该还款时间在合同成立前，故206房屋2011年11月的按揭款应由孙成团、谢平珍自行承担。另，根据刘巧平提供的支付宝转账凭证，该份证据可证明刘巧平于2016年2月27日通过案外人林辉向孙成团建行尾号6311转账1050元的事实。综上，204房屋2010年11月、2016年2月的银行按揭款刘巧平均已支付，206房屋2010年11月的银行按揭款应由孙成团、谢平珍自行承担。四、刘巧平是否应支付违约金180000元。根据上述分析，206房屋的2010年的11月银行按揭款应由孙成团、谢平珍自行承担，204房屋的2016年2月银行按揭款刘巧平已按期足额支付，故该两笔不存在逾期支付的问题。案涉合同均约定“此时乙方使用甲方的姓名进行银行按揭还款，并确保甲方征信良好，否则……”；刘巧平提供的《中国建设银行个人贷款对账单》，可证明204房屋的银行按揭还款日期为每月27日，206房屋的银行按揭还款日期为每月1日，根据上述事实，可推定，204、206房屋的银行按揭款，刘巧平应分别于每月27日、1日前支付。因案涉合同亦未约定刘巧平每月应支付的银行按揭款数额，则刘巧平每月应支付的204、206房屋银行按揭款应以《中国建设银行个人贷款对账单》显示的每月还款数额为准，其中，204房屋2010年11月应支付的银行按揭款为989.37元、2013年3月应支付的银行按揭款为1019.89元；2016年2月应支付的银行按揭款为977.35元；206房屋的2014年5月应支付的银行按揭款为844.74元、2014年10月应支付的银行按揭款为844.74元、2017年11月应支付的银行按揭款为806.44元。根据孙成团、谢平珍提供的《个人活期明细信息-新一代》，可证明204房屋2013年3月的银行按揭款刘巧平于2013年4月26日支付。根据孙成团、谢平珍提供的《个人活期明细信息-新一代》，可证明206房屋2014年5月的银行按揭款刘巧平于2014年6月4日支付，2014年10月的银行按揭款刘巧平于2014年11月15日支付、2017年11月的银行按揭款刘巧平于2018年2月21日支付。根据上述事实可推出，204房屋2010年11月的银行按揭款刘巧平逾期14天支付（应支付时间为2010年11月27日，实际支付时间为2010年12月11日）；204房屋的2013年3月银行按揭款刘巧平逾期30天支付（应支付时间为2013年3月27日，实际支付时间为2013年4月26日）；206房屋2014年5月的银行按揭款逾期34天支付（应支付时间为2014年5月1日，实际支付时间为2014年6月4日）、2014年10月银行按揭款逾期45天支付（应支付时间为2014年10月1日，实际支付时间为2014年11月15日）、2017年11月银行按揭款逾期112天支付（应支付时间为2017年11月1日，实际支付时间为2018年2月21日）。孙成团、谢平珍主张逾期违约金为每次3万元，但该违约金过分高于给孙成团、谢平珍造成的损失，刘巧平的违约行为并未造成孙成团征信不良的影响，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以调整，酌定违约金以应支付之数为基数，按月利率2%计算，故逾期付款约金为134.33元【989.37元×2%×（14÷30）＋1019.89元×2%×（30÷30）＋844.74元×2%×（34÷30）＋844.74元×2%×（45÷30）＋806.44元×2%×（112÷30）】。综上，本院认为，原告（反诉被告）刘巧平与被告（反诉原告）孙成团、谢平珍签订的二份《二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当认定合法有效。现刘巧平已付清除保证金外的购房款，孙成团、谢平珍应当继续履行案涉二份《二手房买卖合同》，协助刘巧平办理204、206房屋的不动产权变更登记手续及办理204、206房屋的抵押登记注销手续。第三人众得中介所对原告（反诉被告）刘巧平要求其协助办理204、206房屋过户登记至原告（反诉被告）刘巧平名下的不动产变更登记手续的诉求无异议，本院予以确认。案涉合同并未约定逾期交付房屋违约金、逾期办证违约金，但孙成团、谢平珍的逾期交房、逾期办证行为确实给刘巧平造成损失，应承担违约责任，故其应支付刘巧平204、206房屋的逾期交房违约金共计132720元及逾期办证违约金（以789600元为基数，从2020年10月16日起计算至实际履行义务之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）。刘巧平要求孙成团、谢平珍负担保全保险费，因该费用系刘巧平为诉讼保全申请提供担保产生，应由其自行负担，本院不予支持。刘巧平诉求超过部分，本院不予支持。孙成团、谢平珍抗辩案涉房屋实际交房时间应以开发商具体交付案涉房屋及办证时间为准，且刘巧平亦同意交房时间应以开发商具体交付案涉房屋及办证时间为准，但未提供证据证明，本院不予采纳；孙成团、谢平珍抗辩刘巧平应就孙成团、谢平珍给其造成的损失承担举证责任，否则不承担违约赔偿责任，无法律依据，本院不予支持。反诉部分，刘巧平已全额支付除保证金外的购房款，故对孙成团、谢平珍要求刘巧平支付代垫银行按揭贷款人民币2963元，不予支持；但刘巧平在履行支付银行按揭贷款中存在迟延履行的情况，应承担违约责任，其应赔偿孙成团、谢平珍违约金134.33元。孙成团、谢平珍反诉诉求超过部分，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十三条、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孙成团、谢平珍继续履行与原告（反诉被告）刘巧平于2010年11月14日签订的二份《二手房买卖合同》；二、被告（反诉原告）孙成团、谢平珍应于本判决生效之日起三日内协助原告（反诉被告）刘巧平办理坐落于宁德市万安西路1号金港名都Ａ区××幢××房屋的抵押登记注销手续；三、被告（反诉原告）孙成团、谢平珍及第三人宁德市东侨经济开发区众得房产中介所应于本判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）刘巧平将坐落于宁德市万安西路1号金港名都Ａ区××幢××房屋变更登记至原告（反诉被告）刘巧平名下；四、被告（反诉原告）孙成团、谢平珍应于本判决生效之日支付原告（反诉被告）刘巧平宁德市万安西路1号金港名都Ａ区××幢××房屋的逾期交房违约金共计132720元；五、被告（反诉原告）孙成团、谢平珍应于本判决生效之日支付原告（反诉被告）刘巧平宁德市万安西路1号金港名都Ａ区××幢××房屋的逾期办证违约金（以789600元为基数，从2020年10月16日起计算至实际履行义务之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，暂计算至2021年3月31日为13933.15元）；六、原告（反诉被告）刘巧平应于本判决生效之日支付被告（反诉原告）孙成团、谢平珍违约金134.33元；七、驳回原告（反诉被告）刘巧平的其他诉讼请求；八、驳回被告（反诉原告）孙成团、谢平珍的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13192元，财产保全费5000元，共计18192元，由原告（反诉被告）刘巧平负担11110元，被告（反诉原告）孙成团、谢平珍负担7082元；反诉案件受理费1979.5元，由被告（反诉原告）孙成团、谢平珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审 判 长  陈欢欢人民陪审员  陈仲斌人民陪审员  陈郑妹二〇二一年六月十一日书 记 员  郑文涛附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十三条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。