广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初12852号原告（反诉被告）：广州祥益置业有限公司，住所地广东省广州市天河区吉山新路街107号1栋101，统一社会信用代码91440101MA59JYGA4H。法定代表人：凌志帆，总经理。委托诉讼代理人：周洋、叶慧怡，均系广东格林律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市雁合超市管理有限公司（原名：广州市雁合电器有限公司），住所地广东省广州市黄埔区笔村大路39号5栋305室5栋306室，统一社会信用代码9144011276191697X1。法定代表人：张小芳。委托诉讼代理人：杨锦斌，系该司职员。原告（反诉被告）广州祥益置业有限公司（以下简称祥益公司）与被告（反诉原告）广州市雁合超市管理有限公司（以下简称雁合公司）房屋租赁合同纠纷一案，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）祥益公司的委托诉讼代理人周洋，被告（反诉原告）雁合公司的委托诉讼代理人杨锦斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。祥益公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《租赁合同》于2020年4月4日解除；2.雁合公司向祥益公司支付2019年12月1日至2020年5月25日期间的租金34868元（7605元/月）、2019年12月1日至2020年5月25日期间管理费1608元（507元/月）、2019年12月1日至2020年5月25日期间垃圾费464元（80元/月）、2019年12月1日至2020年5月25日期间电费公摊费360元（1、2月为79元/月，3月57元，4月45元，5月0元）；3.本案诉讼费由雁合公司承担。本诉事实、理由和反诉答辩：2019年8月17日，祥益公司和雁合公司签订《租赁合同》，约定雁合公司向祥益公司承租位于广州市天河区吉山新路街107号1栋自编121物业（以下简称案涉121铺），用于经营批发业；租赁期限自2019年8月19日至2022年8月18日，首年月租金7267元，每年递增5%，租金支付方式为按月支付，雁合公司应于每月的5日前缴付当月租金，逾期交付的，雁合公司应依照每逾期1天，按欠租总额5‰。支付违约金，逾期超过30天则视为雁合公司根本性违约，祥益公司有权解除合同，并没收所有的保证金，且有权收回场地及物业。《租赁合同》签订后，祥益公司依约交付场地及物业，但自2020年12月6日开始雁合公司欠缴租金；2020年4月3日，祥益公司再次发函明确提出解除《租赁合同》，并要求雁合公司在2020年4月6日前搬离场内滞留物品，但雁合公司仍不予理会，继续占用承租物业。祥益公司向雁合公司交付案涉121铺后，就按照合同约定向雁合公司提供电源。雁合公司也一直在使用电脑进行办公，雁合公司已承认存在欠付租金的违约行为，又主张祥益公司违约，违背诚实信用原则。雁合公司2019年12月起未再缴纳租金。祥益公司采取多种方式催促，杨锦斌作为雁合公司的授权代表，一直代表雁合公司向祥益公司缴纳租金及交涉租赁相关事宜。但在本案诉讼过程中，杨锦斌谎称不再代理雁合公司的相关事项，告知祥益公司按照合同约定行使解除权，其拒不提供雁合公司的联系方式。今天杨锦斌以雁合公司的员工的身份参与庭审，足以证明雁合公司存在恶意欠租的行为。因此不应支持雁合公司的反诉请求。因雁合公司存在违约行为，应按照双方租赁合同第3条第2款的约定，保证金归祥益公司所有，该保证金应包含租赁保证金及用电押金。不同意雁合公司的第一项反诉请求。祥益公司未曾扣押雁合公司的物品，在2020年5月25日时另案中交还广州市天河区吉山新路街107号1栋自编120物业（以下简称案涉120铺，并与案涉121铺统称为案涉两铺）铺场地时，祥益公司与雁合公司的授权代理人（杨锦斌是雁合公司的委托代理人，杨锦斌当天授权了三名人员在现场与祥益公司进行交接），双方共同确认了案涉两铺内的物品存放情况，从2020年5月25日交接当日的现场照片可以看出案涉两铺并未进行分隔，且案涉121铺内除一台电脑外，还存放一些物品，但杨锦斌在当日的通话记录中表明案涉121铺内的存放物品由祥益公司自行处理。但祥益公司并未丢弃场地内物品，现另行存放于祥益公司仓库。与雁合公司提交的物品清单是否对应，祥益公司无从确认，因为除了电脑是清晰可见的，其他的物品是用木箱、纸箱包装起来的，所以祥益公司不清楚里面放的物品是什么，祥益公司将这些物品存放到仓库之后，并未拆除包装，仍按原状存放着。祥益公司同意雁合公司到仓库自行取走这些物品。为维护祥益公司的合法权益，特诉诸法院，请依法支持祥益公司的诉讼请求，并驳回雁合公司的反诉请求。雁合公司向本院提出反诉请求：1.祥益公司双倍退还雁合公司租赁保证金43602元、水电保证金1500元；2.祥益公司返还雁合公司被扣留的所有财产（详见《物资清单》）；3.祥益公司承担本案诉讼费用。反诉事实、理由和本诉答辩：祥益公司和雁合公司于2019年8月17日签署《租赁合同》，约定雁合公司从2019年8月19日起承租祥益公司案涉121铺，租期3年。雁合公司按合同要求缴纳了租赁铺位的所有费用，包括租赁保证金21801元、用电押金1500元。11月缴纳了当月11月租金。《租赁合同》生效之后，祥益公司没有给案涉121铺提供电源，致使雁合公司租用的案涉121铺不能正常使用。雁合公司多次交涉无果，于2019年12月停交当月租金。2020年1月6日，祥益公司借此故称雁合公司租金未交、封闭案涉121铺。自2020年1月6日起雁合公司再没有使用案涉121铺。直到2020年5月25日清场，案涉121铺内办公区只剩一台电脑，其它贵重物资大部分不见了。雁合公司按《租赁合同》繳纳了用电押金，祥益公司从始至终没有给案涉121铺提供电源，致使雁合公司租赁本案物业的目的没有实现。雁合公司未缴12月份租金有违合同约定，起因却是祥益公司一直没有给案涉121铺提供电源造成的。案涉121铺被封闭期间，发生了案涉120铺卷闸门被祥益公司撬开案件，直接殃及案涉121铺，造成雁合公司在案涉121铺内大部分物资去向不明。祥益公司不提供电源、扣留、毁坏雁合公司财产的行为构成根本性违约。雁合公司不但不需要支付祥益公司租金，祥益公司还应当向雁合公司承担全部法律责任。祥益公司在2020年1月6日突然断电关门不让雁合公司使用，并扣留办公设备实际上己按合同约定回收物业。祥益公司没有退还雁合公司所交租赁保证金、水电保证金。雁合公司不确认合同在2020年4月4日解除。按照合同约定，在雁合公司满一个月未缴租金的情况下，祥益公司可以解除合同，收回物业。但祥益公司并没有使用合同解除权。在烨联公司提出解除合同之日即2020年3月16日应作为合同解除日。而且在2020年1月6日祥益公司断电封门之后，案涉121铺无法正常使用，只能按仓库租金结算。综上所述，请支持雁合公司的反诉请求，并驳回祥益公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于祥益公司是否在2020年1月6日对案涉两铺进行断电封门的问题。雁合公司对此提交了证据祥益公司郝助理微信记录及手机短信截图；祥益公司对上述证据真实性、合法性确认。另，烨联公司在另案中为证明祥益公司存在断电封门行为还提交了证据祥益公司孔海英微信记录；祥益公司对该证据真实性、合法性确认。从雁合公司及烨联公司提交的上述证据可以反映出以下内容：1.杨锦斌一直代表烨联公司和雁合公司先后与祥益公司工作人员郝助理、孔经理联系沟通有关案涉两铺租赁合同履行期间的事宜，但杨锦斌从2020年3月16日开始只针对案涉120铺与祥益公司人员沟通有关租赁事宜。2.杨锦斌在2020年1月13日向郝助理提出“今天停水停电了，门打不开”、“之前贵公司说过减免滞纳金的，现在咋又要了”；郝助理当日回应“是的，因为之前说好10号交租，现已逾期了，滞纳金不能减免”、“……公司决定为避免造成更大的损失，暂先关闭水电，交租后方可开启”。3.从2020年3月6日开始，杨锦斌与孔经理进行微信聊天，主要围绕租金等欠费、停电（开门）、铺内物资问题展开，其中就停电（开门）问题，杨锦斌从2020年3月11日开始多次表达祥益公司存在停电不给其开门情形，祥益公司孔经理对此均未反驳未进行停电，直至2020年4月4日，祥益公司孔经理才在向杨锦斌发送解除合同通知图片后明确提出“我司一直有送电1栋120单元，不存在停电情况”。祥益公司在另案中为证明其并未对案涉两铺进行停电，提交了证据《祥益科技小镇电工日常工作日志记录》（该记录从2020年1月16日开始，未显示有关案涉两铺闭电、供电内容），并申请其电工伍声华作为证人出庭作证。烨联公司对祥益公司证据《祥益科技小镇电工日常工作日志记录》真实性表示无法确认。伍声华到庭称其自2020年1月1日开始至今都在园区工作，负责园区的电的维护，在工作期间没有对园区内1栋120铺和121铺进行过断电或供电的操作；《祥益科技小镇电工日常工作日志记录》是其做的工作记录；园区的配电房在电梯旁边，配电房的钥匙由其管理；没有看到园区内1栋120铺在2020年1、2、3月打开过，没有看到该铺在2020年5月25日打开门；其按照公司孔经理的指示操作供电和闭电，如有商铺搬离了，孔经理指示其关电的话，其就会进行关电。祥益公司和雁合公司、烨联公司均确认案涉两铺同用一个卷闸门（卷闸门开关是用遥控钥匙开锁的，并无密码），120铺和121铺之间没有隔墙，屋内地面上是划有120铺和121铺的分界线，分界线两侧范围内均放置有物品（烨联公司和雁合公司对此称烨联公司的物品摆放在120铺界线内，雁合公司的物品摆放在121铺界线内；祥益公司则称其不清楚物品归属烨联公司还是雁合公司）在卷闸门左右的门柱上分别悬挂了120和121两个门牌编号。祥益公司还称案涉两铺共用一个电表，日常电费是由案涉120铺统一向祥益公司交纳；烨联公司和雁合公司还称祥益公司只提供了案涉120铺的电表，案涉121铺未安装电表，日常中烨联公司按照案涉120铺电表向祥益公司缴纳电费，案涉121铺并无交纳过电费。对比原、被告双方提交的以上证据看，雁合公司及烨联公司的电子证据属于原、被告双方人员利用微信、短信通讯方式在相互对话过程中共同形成的，而祥益公司的书面证据属于己方单方进行的记录、其证人证言属于与己方存在利害关系人员的证人证言，相比较而言，雁合公司及烨联公司上述证据的证明力较祥益公司的更强。根据以上查明事实，结合日常生活经验法则判断，雁合公司关于祥益公司自2020年1月对案涉两铺停电的陈述具有高度盖然性，可予以采信，但关于停电开始的具体时间，雁合公司在微信聊天中先称是2020年1月13日，后又称是2020年1月6日，鉴于雁合公司对此提供的证据存在自相矛盾之处，且雁合公司未能提交充分证据证明停电时间始于2020年1月6日，故本院结合祥益公司郝助理的微信聊天记录内容推定停电开始时间为2020年1月13日。关于物品的交接问题。在另案中，经本院组织，祥益公司与烨联公司双方于2020年5月25日自行进行物品交接，双方均确认2020年5月25日交接物品时，烨联公司仅是将案涉120铺中物品中的部分取回（仅拿走4项，也即烨联公司《物资清单》中的第13、21、25、76项），案涉120铺中的其他物品（对此祥益公司称无法确认这些物品是否一一对应烨联公司《物资清单》中的名称及型号，因为祥益公司无法进行专业判断）没有取回，其他物品的原因是在交接过程中，原、被告之间人员因为焊机交接问题产生争议导致没有顺利交接其他物品（祥益公司还称还因为双方对物品的型号名称没有达成统一的意见）；烨联公司并未将案涉121铺界线内的物品拿走过。本院于另案庭审后再次组织祥益公司和烨联公司双方于2020年7月4日进行物品交接。2020年9月9日，祥益公司和烨联公司双方均确认已交接完；祥益公司并称已将物品全部归还烨联公司；烨联公司并称2020年7月4日交接时，存放于祥益公司处的属于烨联公司的物品已经取回，但烨联公司原先存放在案涉120铺的物品有遗失且因此并没有取回全部物品。本案2020年9月9日庭审中，原、被告双方均表示同意交接物品且可自行交接，但双方在此后自行交接过程中又发生争议未能进行交接，本院遂于2020年10月12日到现场组织原、被告进行物品交接，双方当天书面确认雁合公司取回了其《物资清单》中“7桑美电镐”，另书面确认雁合公司取回了273项未在《物资清单》列出的物品。本案审理过程中，本院向广州市规划和自然资源局发函查询案涉房屋报建情况，该局作出穗规划资源协查〔2020〕1430号协助司法查询的复函称：该局未查询到来函所提及天河区吉山新路街107号自编1栋120、121的建设工程规划许可证等相关档案记录。另，祥益公司以双方在2020年5月25日已经交接案涉121铺为由当庭申请撤回要求雁合公司立即搬离并交还案涉121铺的诉请，并申请撤回要求雁合公司支付前述第二项诉请中款项的滞纳金的诉请。本院认为：祥益公司上述撤回部分诉讼诉请求的申请，符合法律规定，本院依法予以准许。根据广州市规划和自然资源局作出的穗规划资源协查〔2020〕1430协助司法查询的内容看，案涉两铺应属于未取得建设工程规划许可证的房屋或未经规划部门批准临时建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，原、被告就案涉121铺签订的《租赁合同》应属无效。原、被告双方对导致合同无效均有过错，且过错相当。祥益公司的第一项诉讼请求系基于认为《租赁合同》有效而提出，这与本院前述认定不符，本院对祥益公司该诉请不予支持。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于祥益公司的第二项诉请，针对祥益公司第二项诉请中所主张的相应期间的各性质费用，雁合公司并未提交证据证明其已经支付，故本院对祥益公司关于雁合公司未支付该期间费用的陈述予以采信。第一，《租赁合同》虽然无效，但雁合公司实际使用了案涉121铺，根据公平原则，雁合公司应参照合同约定的租金标准向祥益公司支付案涉121铺能正常使用期间的占用费。如前所述，本院采信雁合公司关于祥益公司自2020年1月对案涉两铺停电的陈述并推定停电开始时间为2020年1月13日。因此，雁合公司仍应按照7267元/月（合同第三条第三款）的标准向祥益公司支付2019年12月1日至2020年1月12日期间的占用费8907.94元（7267元/月+7267元/月÷31日×7日）；至于自2020年1月13日至2020年5月25日期间的占用费，由于祥益公司并未举证证明其恢复案涉房屋正常供电的情况，故祥益公司就此应承担举证不能的不利后果，本院根据双方举证的微信聊天记录、通话记录、视频等证据及另案烨联公司举证的报警回执、微信聊天记录，结合双方履约过程中的过错程度和在诉讼中的表现，根据公平原则，综合本案案情酌情认定由雁合公司向祥益公司支付该期间占用费6400元。第二，合同第四条第一款约定2019年8月17日至2020年2月18日期间免收物业管理费，自2020年2月19日起按照每月507元计算物业管理费。结合本院前述关于案涉121铺停电情况的认定，根据公平原则，由雁合公司向祥益公司支付物业管理费330元为宜。第三，合同第四条第一款约定垃圾费每月80元，结合本院前述关于案涉121铺停电情况的认定，根据公平原则，由烨联公司向祥益公司支付垃圾费70元为宜。第四，祥益公司未提供证据证明案涉121铺在2019年12月1日至2020年5月25日期间产生公摊电费情况，应承担举证不能的不利后果，结合本院前述关于案涉121铺停电情况的认定，祥益公司要求雁合公司支付电费公摊费360元，理据不足，本院不予支持。第五，鉴于合同无效，祥益公司基于合同有效而主张欠付费用的滞纳金，欠缺理据，本院不予支持。关于雁合公司的第一项反诉请求，雁合公司要求祥益公司返还租赁保证金21801元、水电保证金1500元，符合上述法律规定，应予以支持；雁合公司要求祥益公司就上述租赁保证金进行双方返还，缺乏依据，不予支持。关于雁合公司的第二项反诉请求，在本案中，原、被告双方经本院组织于2020年10月12日共同到祥益公司的仓库对当时现存的原来存放于案涉121铺中的雁合公司财产进行交接，双方清理移交的物品除雁合公司《物资清单》中“7桑美电镐”外，还包括未在《物资清单》列出的273项物品。由于雁合公司未提供充分证据证明其原来存放于案涉121铺的物品具体情况，且其在对自身物品主张权利方面存在不积极情形，也导致无法查清上述物品的具体情况，相应举证不能的不利后果应由雁合公司承担。鉴于雁合公司已经取回其《物资清单》中“7桑美电镐”，故本院对该部分请求不再另行支持；雁合公司要求祥益公司返还《物资清单》中其余物品的请求，因缺乏证据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、广州市雁合超市管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州祥益置业有限公司支付占有使用费15307.94元、物业管理费330元、垃圾费70元。二、广州祥益置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向广州市雁合超市管理有限公司退还租赁保证金22815元、水电保证金1500元。三、驳回广州祥益置业有限公司的其他诉讼请求。四、驳回广州市雁合超市管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5227元，由广州祥益置业有限公司负担4929元，广州市雁合超市管理有限公司负担298元；反诉受理费（已减半收取）2320元，由广州市雁合超市管理有限公司负担1070元，广州祥益置业有限公司负担1250元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 秦 雯二〇二一年六月十七日书记员 梁炎梅