浙江省嘉善县人民法院民事判决书（2021）浙0421民初478号        原告：嘉兴金钥匙物业服务有限公司，住所地嘉善县罗星街道乔克国贸中心2号楼603室。统一社会信用代码：91330421552876844R。                法定代表人：瞿鑫芳，执行董事。                委托诉讼代理人：蒋依慧、胡王磊，浙江子城律师事务所律师。                被告：嘉善华江置业有限公司，住所地嘉善县姚庄镇汇源路192号。统一社会信用代码：91330421591776934X。                法定代表人：赵国平，总经理。                原告嘉兴金钥匙物业服务有限公司（以下简称金钥匙公司）与被告嘉善华江置业有限公司（以下简称华江公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告金钥匙公司的委托诉讼代理人胡王磊到庭参加诉讼，被告华江公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告金钥匙公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付物业服务费计67378元，庭审后变更为40426.80元；2．判令被告支付违约金18852元，庭审后变更为11311.20元（违约金计算：以所欠本金从2017年1月1日起按每日万分之二计算到2020年10月31日止，实际计算到实际支付之日止）；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月8日，原、被告签订《前期物业服务合同》份，约定被告选聘原告为景江花苑物业管理服务事宜。合同约定：物业名称景江花苑，物业类型：多层、小高层、商铺，多层、商业物业物业费均为0.7元／月／平方米。景江花苑小区商铺：姚庄镇河滨路224号、226号、228号、230号、232号、234号、236号、238号、240号，姚庄镇河滨路202号、204号、206号、208号、210号、212号、214号、216号、218号、220号、222号，该20套商铺为被告所有。合同签订后，原告依约履行合同义务至今，但被告自2016年3月底起拖欠物业服务费至今。期间，原告多次通过电话、邮寄、张贴等方式向被告催讨物业费，但被告仍拒不支付，故诉至法院。                被告华江公司未作答辩。                原告围绕诉讼请求依法提交了证据：1、原告营业执照、被告工商登记信息复印件各1份，证明原、被告的诉讼主体资格；2、嘉善景江花苑前期物业服务合同复印件1份（与原件已核对），证明原告于2013年11月8日与被告签订前期物业服务合同，并约定从2013年11月8日开始到小区业主委员会成立并签订物业服务合同生效时止提供物业服务的事实；另约定商业物业按每月每平方米收取0.7元物业费的事实；3．不动产登记信息查询单复印件件20份，证明位于姚庄镇河滨路上述20套商业用房的房屋所有权人登记为被告，以上房屋总建筑面积为1750.07平方米的事实；4、物业费催缴函复印件4份、挂号信挂号单1份、退件原件1份及照片打印机13份，证明原告于2019年、2020年多次向被告催讨物业费的事实。                对于上述证据被告未到庭发表质证意见，视为放弃相应的诉讼权利，本院依法对原告提供的证据的真实性、合法性、关联性予以确认，且上述证据能相互印证本案事实，本院予以确认并在卷佐证。                根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实与原告陈述相一致。                另查明，原告与被告华江公司曾于2016年签订《景江花苑前期补充协议》一份，约定未销售商业空置房按照收费标准的60％由华江公司二年一次结算给原告。被告华江公司开发自有的20套商业用房座落于嘉善县姚庄镇河滨路景江花苑内，上述房屋交付后空置至今，其建筑面积共计为1750.07平方米。自2016年4月1日起至2020年10月31日止，被告未缴纳上述房产的物业费合计为67378元（1750.07＊0.7＊55）。该物业费经原告多次催讨，被告至今尚未缴纳故成诉。                还查明，原嘉善金钥匙物业管理有限公司于2021年3月9日变更公司名称为嘉兴金钥匙物业服务有限公司。                本院认为，本案系物业服务合同纠纷，现原告主张2020年10月前的物业费系民法典施行前的法律事实，应适用当时的法律、司法解释。原告与被告签订的《嘉善景江花苑前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定合法有效。被告代表小区全体业主签订的上述合同，对全体业主均有约束力，被告在取得诉争20套房屋所有权后已作为该小区业主，在原告提供了相应的物业服务后理应按约履行交纳物业费之义务。现被告从2016年4月起到2020年10月止共计拖欠物业服务费67348元，已构成违约；但根据双方补充协议约定上述空置商业用房应按照收费标准的60％计算，实际欠付物业费应为40426.80元，故该费用应依法及时缴纳。另被告逾期缴费已构成违约，应依法承担相应的违约责任，现原告主张违约金11311.20元的请求，其计算标准过高，应按照双方合同约定的违约金5000元计算为宜，超过部分不予支持。被告华江公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。                据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：                一、被告嘉善华江置业有限公司应于本判决生效后五日内支付原告嘉兴金钥匙物业服务有限公司物业服务费40426.80元；                二、被告嘉善华江置业有限公司应于本判决生效后十日内支付原告嘉兴金钥匙物业服务有限公司违约金5000元；                三、驳回原告嘉兴金钥匙物业服务有限公司的其他诉讼请求。                如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                本案受理费1956元，由原告嘉兴金钥匙物业服务有限公司负担926元，被告嘉善华江置业有限公司负担1030元。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。                本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。                    审判长祖国宏            人民陪审员姚明镜            人民陪审员陆金根    二○二一年六月二十八日            书记员路心怡            附页            一方当事人拒绝履行发生法律效力且具有给付内容的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。