文书内容江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0830民初1745号原告：朱美军，男，1977年5月25日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：梅雪，江苏衡胜律师事务所律师。被告：盱眙五洲国际置业有限公司，统一社会信用代码91320830553828780B，住所地盱眙县盱城街道五洲国际广场B区2号楼101室。法定代表人：赵从友，董事长。被告：盱眙五洲国际商业运营有限公司，统一社会信用代码91320830596952327D，住所地盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区4001室。法定代表人：赵从友，董事长。两被告的共同委托诉讼代理人：黄国西，江苏法之衡律师事务所律师。原告朱美军与被告盱眙五洲国际置业有限公司（以下简称五洲置业）、盱眙五洲国际商业运营有限公司（以下简称五洲运营）排除妨碍、财产损害赔偿纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法由审判员余中文适用简易程序于2021年4月15日公开开庭进行了审理，原告朱美军的委托诉讼代理人梅雪，被告五洲置业、五洲运营的委托诉讼代理人黄国西到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱美军向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告五洲置业于2012年6月14日签订的五洲国际广场《商铺委托经营管理协议》；2、请求被告五洲运营立即将盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区B层C室房屋返还于原告并恢复原状；3、要求两被告向原告支付2018年5月1日起至2021年3月1日期间租金损失139424元，之后的租金按每日135元的标准计算至实际交房之日；诉讼中上述请求变更为：1、解除原告与两被告于2012年6月14日签订的五洲国际广场《商铺委托经营管理协议》；2、判令两被告立即将盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区B层C室房屋返还原告；3、两被告向原告赔偿2018年5月1日起至2020年5月1日期间的损失54235元（两年租金98512元减去已经支付44277元）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年6月14日，原告购买五洲置业开发的盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区B层C室商铺并委托出租五洲运营经营，房屋买卖合同面积为43.92平方米，双方分别签订《商铺委托经营管理协议》，其中委托经营协议约定租赁时间5年，即自2013年5月1日起至2018年4月30日，委托出租放弃向承租管理方收取该期间的任何形式的经营收益；委托经营期结束，如委托经营的商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由管理方收取，出租方确认，管理方按实际收取租金标准的10％商业服务费，代为收取的租金由管理方按季度支付委托方……。五洲运营将涉案商铺出租经营。委托经营管理协议约定五年到期后，原告向五洲置业、五洲运营索要涉案商铺未果，故提起本案诉讼。被告五洲置业辩称，我公司不是本案适格主体。2012年6月14日，我公司与原告签订了商铺委托经营管理协议，协议实际履行者是五洲运营，之前五年的租金是通过原告向我公司购买房屋在房屋总价款中予以让利。2017年8月15日五洲运营将涉案房屋出租给金月红，收取金月红租金后按协议向原告支付了相应部分，从2018年5月1日至2020年3月30日计23个月44277.48元，原告接收该租金的行为视为同意五洲运营将涉案房屋出租给他人。我公司与原告签订的商铺委托经营管理协议，于2018年4月30日到期，双方权利义务已经终止，不应承担2018年5月1日之后租金给付义务，对原告要求解除，我公司无异议。被告五洲运营辩称，我公司不同意解除合同，理由是涉案房屋于2017年8月15日租赁给金月红，并将租金支付给原告，视为原告认可两被告在委托经营管理协议届满后，均未与原告签订书面的经营管理协议和租赁协议。对原告参照鉴定出租价格要求给付2018年5月1日起至2021年3月1日期间租金损失有异议，应按实际出租租金计算，还应扣除我公司已付租金44277.48元，请求法院公正审理。经审理查明，2012年6月14日，原告购买五洲置业开发的盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区B层C室商铺并委托出租五洲运营经营，房屋买卖合同面积为43.92平方米，双方分别签订《商铺委托经营管理协议》，其中委托经营协议约定租赁时间5年，即自2013年5月1日起至2018年4月30日，委托出租放弃向承租管理方收取该期间的任何形式的经营收益；委托经营期结束，如委托经营的商铺已实际出租，并取得租金收入的，租金由管理方收取，出租方确认，管理方按实际收取租金标准的10％商业服务费，代为收取的租金由管理方按季度支付委托方；前五年委托经营期满时委托方要求收回所购商铺自用，需提前6个月向管理方提出书面申请并征得管理方同意，即使届时该商铺实际未出租的，亦应当征得管理方书面同意，否则不影响本协议第三条约定的委托经营期限。第九条第二款“委托经营期间，乙方（委托方）需提前终止协议的，应提前90日通知甲方（管理方），征得甲方同意后，乙方按剩余未履行期间的预计总租金的50％（年租金标准参照甲方购买商铺总价款的8%计算）向甲方支付违约金，并赔偿由此造成的一切经济损失”……。委托经营管理协议履行至2017年8月15日，五洲置业、五洲运营未征得原告同意将涉案房屋出租给金月红，按其实际收取租金扣除相应管理费用后剩余部分给付原告，从2018年5月1日至2020年3月30日累计转账44277.48元。委托经营约定五年到期后，原告向五洲置业、五洲运营索要涉案商铺未果，近期提起本案诉讼。另查明，原告与王艳于2017年7月24日协议离婚，盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区B层C室商铺约定归原告所有。黄玲球、郑仕梅、黄振于2020年1月6日起诉五洲运营、盱眙永和豆浆店要求排除妨害，该审理中黄玲球、郑仕梅、黄振提出申请对五洲国际广场A区D号商铺（建筑面积48.29平方米）2018年5月1日后的房屋租金标准进行评估，征询其他诉讼当事人意见后本院依法进行了委托，江苏苏瑞土地房地产评估有限公司（以下简称苏瑞评估公司）于2020年6月2日出具《房地产估价报告》，认为估价对象在2018年5月1日至2020年4月30日租金合计98512元。本院依据该评估报告作出（2020）苏0830民初108号民事判决书，五洲运营不服提起上诉，江苏省淮安市中级人民法院于2020年12月2日作出（2020）苏08民终2606号民事判决书，维持原判。原告在本案审理中提交苏瑞评估公司于2020年6月2日出具《房地产估价报告》及民事判决书并要求以此计算租金损失，五洲置业、五洲运营对此有异议，要求按其实际出租给金月红收取租金计算给付原告租金，原告对此有异议，五洲置业、五洲运营未就其陈述事实进行举证。上述事实，有当事人陈述，原告提供不动产登记证及发票、《商铺委托经营管理协议》、苏瑞评估公司的《房地产估价报告》、本院（2017）苏0830民初2938号民事调解书和本院（2020）苏0830民初108号、969号民事判决书、江苏省淮安市中级人民法院（2020）苏08民终2606号民事判决书等证据，经庭审质证无异议，或异议不能成立，应予确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。盱眙县盱城街道东阳路2号五洲国际广场A区B层C室商铺归原告所有。五洲置业作为商铺的出卖方还是五洲运营公司作为委托经营管理协议的相对方，有义务按照商品房买卖合同的约定将涉案商铺向原告交付，五洲置业公司未履行合同约定义务，原告向其主张本案民事责任，有事实根据和法律依据，本院予以支持。五洲置业庭审中不承担给付租金的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。五洲置业、五洲运营与原告履行《商铺委托经营管理协议》到期后，没有签订新的协议，因此原告无需要求解除与两被告《商铺委托经营管理协议》，但原告要求两被告将委托经营涉案房屋返还、给付相应期间的租金，有事实根据和法律依据，本院予以支持。关于涉案房屋2018年5月1日至2020年5月1日期间的损失问题，原告按评估价格计算同地段、同期间涉案房屋租金损失，即五洲国际广场A区D号商铺（建筑面积48.29平方米）在2018年5月1日至2020年4月30日租金合计98512元，而五洲国际广场A区B层C室（建筑面积43.92平方米）上述期间租金为89597.16元，扣除已经支付租金44277元，剩余租金损失为45320.16元。五洲置业、五洲运营有异议，但庭审中认可其未征得原告同意将涉案房屋出租给金月红，其要求按其实际收取租金扣除相应管理费用后剩余部分给付原告，原告对此有异议，五洲置业、五洲运营未就其陈述事实进行举证，应承担不利法律后果。原告超过法律保护范围主张权利，其超出部分民事责任由自己承担。经本院主持调解，双方当事人未达成一致协议。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告盱眙五洲国际置业有限公司、盱眙五洲国际商业运营有限公司于本判决生效后30日内从租赁原告朱美军盱眙县盱城街道五洲国际广场A区B层C室商铺搬离，并给付原告朱美军盱眙县盱城街道五洲国际广场A区B层C室商铺自2018年5月1日至2020年4月30日期间租金损失计45320.16元；二、驳回原告朱美军其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3088元，减半收取1544元，由原告朱美军承担744元，被告盱眙五洲国际置业有限公司、盱眙五洲国际商业运营有限公司承担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  余中文二〇二一年六月八日书记员  徐芳芳开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000347215附法律条文：1、《中华人民共和国民法典》第五百零二条【合同生效时间】依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条【租赁合同定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十二条【承租人违反支付租金义务的法律后果】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。