北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0117民初3641号原告：秦晓冲，男，1973年6月8日出生，汉族，住北京市平谷区，公民身份号码×××。被告：北京金谷科工贸集团公司，住所地北京市平谷区滨河开发区零号区西北侧。法定代表人：郭东凯，总经理。委托诉讼代理人：崔增富，男，1949年9月23日出生，汉族，北京金谷科工贸集团公司退休返聘员工。原告秦晓冲与被告北京金谷科工贸集团公司（以下简称×科工贸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦晓冲，被告×科工贸公司的委托诉讼代理人崔增富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦晓冲向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付逾期交房违约金14718元；2.要求被告支付初始登记违约金143649元；3.要求被告支付转移登记违约金123123元；4.要求被告返还产权代办费200元、契税3310元、房产登记费80元、测绘费122元。事实和理由：2007年1月26日，原、被告签订购买平谷区×号楼×层×单元×号房屋的《北京市商品房预售合同》,房屋总价款330114元，原告依约支付了购房款。合同约定被告于2007年10月1日前交房，但实际被告于2008年12月20日才交房。合同第十三条约定了逾期交房应该按日支付房款万分之一的违约金。被告没有按照合同第二十条产权登记的约定在2008年5月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。被告也没有依约为原告办理转移登记，直到2020年才办理了初始登记及房屋所有权证，均应按照合同约定支付违约金。另被告收取了原告交付的产权代办费、契税、房产登记费，但被告并未为原告办理转移登记，原告于2020年4月13日办理房屋产权证时，又交纳了上述费用，故被告应将相应款项退还给原告。房本面积92.73平方米。故诉至法院。被告不同意原告的诉讼请求，辩称：1.原告主张的房屋权属转移登记违约金不应由我公司承担。2005年8月22日，我公司与北京×房地产开发公司（以下简称×公司）签订了《×家园》建设工程补充协议，依据该补充协议第五条、第六条约定，我公司只出正当的相关手续，不参与该项目的经营管理活动，一切债权、债务均由×公司负责。2009年4月29日，我公司与×公司签订协议书，该协议书约定逾期办理产权登记发生纠纷，由×公司承担。故原告要求支付房屋权属登记违约金不应由我公司承担。2010年3月23日，平谷区政府会议纪要要求×公司负责房产销售，区住建委为项目办理手续。2.逾期办理房产证，我公司没有过错。如前所述，我公司只提供房产开发的手续，不参与经营管理。逾期办理房产证，均是由于×公司等原因造成的，我公司没有过错。3.逾期办理初始登记和转移登记情况属实，虽逾期办证，但原告没有实际损失，且违约金过高，我公司申请法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定不予支持，如不能不予支持，则请求适当减少。我公司现已严重资不抵债，无力承担巨额赔偿。不同意原告第一项诉讼请求，没有约定。契税、房产登记费认可，代办费、测绘费不认可，我们没有收取。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年12月15日及2005年8月22日，被告与案外人北京×房地产开发有限公司（以下简称×公司）就合作开发×家园项目签订协议。2007年1月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定由原告购买平谷区×号楼×层×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）。该合同第一条，建设工程施工合同约定的竣工日期为2008年12月11日；第三条，预测建筑面积91.54平方米、套内建筑面积70.67平方米。第五条按套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4671.2元，总价款为330114元；第十一条，出卖人应当在2007年10月1日前向买受人交付该商品房；第十三条，逾期交房责任，出卖人未按照约定期限向买受人交付房屋，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，出卖人应继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2007年3月2日，原告向×公司交纳首付款140114元、印花税165元，其余房款以贷款方式支付。2008年12月20日，×公司收取原告公共维修基金6620元、产权代办费200元、测绘费122元、契税3310元、房产登记费80元，并办理了入住手续。合同第二十条（一）初始登记约定，出卖人应当在2008年5月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。合同第二十条（二）转移登记约定，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用待定。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向出卖人支付。2008年12月20日，被告将房屋交付原告。2009年4月29日，被告与×公司签订《协议书》，约定×家园项目建设、房屋质量、逾期交房、逾期办理产权登记、物业管理等相关事宜与建筑商或业主（购房户）发生纠纷，由×公司负责并承担后果，若被告败诉，有权向×公司及保证人宋某某追偿。2014年3月5日，×公司向被告承诺：×公司负责给×家园20、21号楼业主办理房本，所需费用全部由×公司负责，与被告无关；如业主追加逾期办理产权违约金等责任，全部由×公司负责给付，与被告无关。2020年,3月6日，原告与被告签订《补充协议》，约定实测面积与《北京市商品房预售合同》约定暂测套内建筑面积误差按合同第十四条的约定方式据实结算，合同约定总房款为330114元，实际结算总房款331001元，房款差额为887元。另查明，×家园项目存在不符合规划等原因，完工后无法通过竣工验收。2019年10月17日，×公司因资不抵债破产注销。后经政府部门多方协调，2019年1月，×家园由被告接手开始为购房人办理产权登记。2019年12月2日,被告取得涉案房屋的初始登记,2020年4月13日，原告取得涉案平谷区×道×园×号楼×层×单元×号房屋的转移登记。本院认为，原、被告签订的《北京市商品房预售合同》合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，守约方有权要求违约方承担违约责任。本案中，原告交付房款后，被告未在约定期限内向原告交付房屋，现原告要求被告支付违约金，依法有据。被告未能依据合同约定取得初始登记，未能在合同约定的期限内为原告办理房屋权属转移登记，已构成违约。但考虑到涉案房屋未能按约办理产权登记，存在×家园项目不符合规划、实际责任人×公司资不抵债已破产注销等不可归责于被告一方的原因，且原告不能提供证据证明其因逾期办证造成的实际损失，故被告辩称违约金过高应予适当调整的辩解意见，本院予以采纳。原告现主张逾期办理初始登记违约金和转移登记违约金两项，考虑到办理初始登记与办理转移登记具有一定因果关系，被告的两项违约行为给原告造成的损失存在一定重复，故根据本案的实际情况、合同约定、违约原因、合同履行情况、原告实际损失、被告过错程度及经济状况等因素酌情确定违约金数额。原告另主张返还产权代办费、契税、房产登记费、测绘费，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京金谷科工贸集团公司于本判决生效后七日内支付原告秦晓冲逾期交房违约金14690元；二、被告北京金谷科工贸集团公司于本判决生效后七日内支付原告秦晓冲初始登记违约金14005元；三、被告北京金谷科工贸集团公司于本判决生效后七日内支付原告秦晓冲转移登记违约金437元；四、被告北京金谷科工贸集团公司于本判决生效后七日内返还原告秦晓冲产权代办费200元、契税3310元、房产登记费80元、测绘费122元，合计3712元。五、驳回原告秦晓冲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2789元，由原告秦晓冲负担2478元（已交纳），由被告北京金谷科工贸集团公司负担311元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 何术清二〇二一年六月二十四日法官助理 赵彩军书 记 员 王梦迪