上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初3275号原告：陶渊，男，1982年10月16日生，汉族，住上海市徐汇区。被告：上海孚义房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：蔡玉松。原告陶渊与被告上海孚义房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序审理，因无法通过邮寄或直接方式向被告上海孚义房地产经纪有限公司送达诉讼文书，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案于2021年3月30日采用公告方式送达，并于2021年6月16日公开开庭进行了审理。原告陶渊到庭参加诉讼，被告上海孚义房地产经纪有限公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告陶渊向本院提出诉讼请求：一、判决确认原告与被告签订的《房屋委托合同》于2020年10月9日解除(合同编号SHJAXXXXXXX)；二、判令被告将位于上海市松江区九亭镇朗亭路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给原告；三、判决被告支付原告2020年8月31日至房屋实际返还之日的租金和房屋使用费(按每月5400元标准计算)；四、诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回了第二项诉讼请求，同时将第三项诉讼请求变更为要求被告支付原告2020年10月1日起至2021年6月4日止的租金及使用费38,520元(计算方式：5,400元×8个月＋5,400元÷30天/月×4天-押金5,400元)。事实与理由：2020年8月27日，原、被告签订《房屋委托合同》一份，约定原告将自己所有的坐落于上海市松江区九亭镇朗亭路XXX弄XXX号XXX室住房出租给被告，租赁期2020年8月31日起至2022年8月30日止，租金支付方式为押一付一，首期租金应于2020年9月30日支付。合同履行中，被告只支付了押金，未支付租金。同时，2020年9月22日，原告接到被告业务员郭亮通知称公司经营不正常，无法支付房租。原告于2020年9月24日去往被告经营地址即上海市巨峰路XXX弄XXX号XXX室，发现办公室已被金桥派出所贴了封条,原告也无法联系到该公司的相关人员。原告认为,被告拒付租金的行为显属违约,为维护自身的合法权益,原告于2020年10月9日向被告注册地发送了解除合同通知书,遭退信，原告认为双方合同自此解除，故现诉请至法院，请求判如所请。被告上海孚义房地产经纪有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：位于上海市松江区九亭镇朗庭路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称“系争房屋”)登记的权利人为原告陶渊及案外人孙某某，产权登记日期为2011年4月23日。2020年8月27日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《房屋委托合同》。合同约定，甲方全权委托乙方代理系争房屋租赁事宜。合同第二条约定，委托期自2020年8月31日至2022年8月30日。合同第三条约定：1.委托租金支付方式为月付，每月租金5,400元，乙方于每月30日向甲方支付委托租金；2.委托期限内甲方同意首年给乙方免租期30天，日期为2020年8月31日至2020年9月30日，次年及以后每年给乙方免租期0天；3.委托期开始后乙方应在3个工作日内支付甲方5,400元作为该房屋押金，委托期满后，甲方应全数押金返还于乙方；该条款中还列明了原告的收款账号。合同第八条就原、被告的违约责任进行了罗列，其中第(二)款乙方的违约责任约定如下：1.如乙方逾期支付房租(非乙方因素除外)，每逾期一天，须向甲方支付月租金的0.5%作为滞纳金，无故超过20个工作日未支付租金的，甲方有权追究乙方的违约责任；2.乙方发生下列严重违约行为的，甲方有权解除本合同，乙方须支付甲方2个月租金作为违约金：(1)甲方无任何违约行为，乙方提前解约的；(2)乙方对房屋进行主体结构的破坏，导致甲方无法就正常居住的；3.实际承租人有下列行为之一的，甲方有权终止本合同并收回该房屋，因此而造成的损失，由实际承租人赔偿乙方应协助甲方追究实际承租人的责任：(1)将受托的房屋擅自拆改结构的；(2)利用该房屋进行违法活动的。合同另对其他事项进行了约定。当日，原、被告签订了物业交验单，同时原告向被告出具授权委托书，载明：被告有权代理系争房屋的出租及租后的相关事宜。审理中，原告称，其将房屋交付给被告后，被告仅支付了押金5,400元，对于该押金同意在本案中抵扣被告欠付的租金。原告另称，被告向原告租赁系争房屋后转租给案外人杨某某，双方约定的租期自2020年9月10日至2022年9月9日，被告收取了案外人一某的租金。原告为此向本院提供了提供案外人微信发送给其的租赁合同及交纳租金凭证。原告还称，因被告已经下落不明，为减少损失，其找到次承租人进行协商，双方同意各自承担一些损失，并约定2021年6月5日次承租人交还房屋给被告，故双方签订了《谅解暨租赁协议》，后次承租人按照此协议履行了义务，故原告确认已于2021年6月5日收回系争房屋。为此原告向本院提供了《谅解暨租赁协议》。以上事实，有《房屋委托合同》、授权委托书、物业交验单、微信往来记录、《谅解暨租赁协议》及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋委托合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的规定，应属有效。虽然合同名为“委托”合同，但根据合同内容及实际的履行，双方之间成立的应为房屋租赁合同关系，本院对此予以认定。原、被告均应按照约定全面履行自己的义务。因被告自签订合同起就未交纳租金，且目前也下落未明，被告迟延履行债务的行为致使原告不能实现其合同目的，该情形已经符合法定的解约条件，原告可据此解除双方的合同关系。关于合同解除的时间，因本案诉讼前被告并未以书面形式向原告提出解除合同，故应以本案诉状送达之日即2021年5月29日作为合同解除日为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于房屋返还。原告为避免损失进一步扩大自行与次承租人办理房屋交还手续，并无不当。原告据此撤回了要求被告返还房屋的诉讼请求，本院予以准许。关于租金及使用费。原告主张被告按照合同约定，按照每月5,400元的标准支付自2020年10月1日起至2021年6月4日止的租金及使用费，有事实和法律的依据，本院予以支持。关于押金5,400元。原告同意在被告尚欠的租金的予以抵扣，并无不当，本院予以确认。应付租金及退还押金两相抵扣，被告还应支付原告租金38,520元(5,400元/月×8个月＋5,400元/月÷30天/月×4天-押金5,400元)。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告上海孚义房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第(四)项、第五百六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陶渊与被告上海孚义房地产经纪有限公司于2020年8月27日签订的《房屋委托合同》(合同编号为SHJAXXXXXXX)于2021年5月29日解除；二、被告上海孚义房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陶渊自2020年10月1日起至2021年6月4日止的租金及使用费38,520元(其中已扣除押金5,400元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费763元，减半收取计381.50元，由被告上海孚义房地产经纪有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 莉书记员 吴诗婕附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。