湖北省枣阳市人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0683民初743号原告：薛学文，男，1950年12月13日出生，汉族，居民，住枣阳市。原告：陈本华，女，1955年2月8日出生，汉族，居民，住址同上，系薛学文之妻。以上二原告共同委托诉讼代理人：陈琪，枣阳市北城法律服务所法律工作者。被告：薛红伟，男，1967年5月2日出生，汉族，居民，户籍所在地：枣阳市。委托诉讼代理人：张德彦，枣阳市中兴法律服务所法律工作者。被告：罗继敏，女，1981年9月15日出生，汉族，居民，户籍所在地：枣阳市，现住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：侯文武，枣阳市王城法律服务所法律工作者。原告薛学文、陈本华与被告薛红伟、罗继敏因房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛学文、陈本华及其委托诉讼代理人陈琪，被告薛红伟及其委托诉讼代理人张德彦，被告罗继敏的委托诉讼代理人侯文武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛学文、陈本华向本院提出诉讼请求：一．请求确认原、被告双方签订的房屋买卖合同无效，被告薛红伟、罗继敏返还原告购房款150000元及利息，并赔偿违约金；二、本案诉讼费用均由被告薛红伟承担。事实和理由：原、被告系亲戚关系，被告薛红伟向原告声称自己在枣阳市××路安泰新城四单元602室一套单元房归自己所有，楼下还带有一间车库，愿意以22万元的价格出售给原告，并向原告出示了一份公证协议，证实该套房屋归薛红伟、罗继敏所有。因原告考虑到双方系亲戚关系，信任被告，便与被告薛红伟、罗继敏签订了房屋买卖合同并由李明国予以见证。合同签订后，原告给被告薛红伟、罗继敏现金5万元，于2013年4月2日以银行转账方式向薛红伟建行账户转账8万元，于2013年4月5日再次转账2万元，三笔共计15万元。当时双方还约定楼下车库于年底付清。买卖合同签订后，原告未对房屋进行装修及入住便外出务工。年底过年回来去查看房屋时发现房屋已被他人装修入住，而装修入住该房屋的住户声称该套房屋系从开发商手中购买，该套房屋的实际所有人不是薛红伟和罗继敏。原告遂找到被告核实此事，被告薛红伟愿意退还购房款，但一直未履行义务。经原告多次催要购房款，被告薛红伟以种种理由推脱。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法解决。被告薛红伟辩称：1.原、被告签订的合同是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，其已将房屋交付给原告占有，履行了合同义务，原告请求确认合同无效没有事实与法律依据。本案诉争房屋系案外人白宇锋因开发房地产缺少资金向其借款60万元，到期后因无款偿还，白宇锋将其与邓子龙合伙开发的房屋一套即本案诉争的房屋作价16万元抵偿部分借款，双方于2012年12月3日签订了房屋转让协议。其购买后对房屋的门窗、水电线路等投资4万元进行了必要的装修。2013年3月31日，其与原告协商，原告愿意购买该房屋，其如实向原告披露了房屋的来源，原告现场查看了解了房屋的现状，商妥后，双方签订了房屋买卖合同。其向原告交付了房屋钥匙，并将水电过户到原告方名下，故诉争房屋已交付给原告。原告诉称房屋被第三人占有并装修入住，显然是第三人侵权，原告不能享有房屋占有权，与其没有任何关系。即使合同无效，原告也应将该房屋钥匙及房屋无任何瑕疵的交付给其个人后，其同意返还原告15万元购房款。综上，请求法院驳回原告对被告薛红伟的诉讼请求。被告罗继敏辩称：1.罗继敏不是本案适格的主体，原告购买的房屋所有权人不是被告罗继敏，其无权处分该房屋，其从未收到原告的购房款；2.房屋买卖合同上“罗继敏”的签字不是其本人签字，其申请笔迹鉴定；即使罗继敏在房屋买卖合同上签了字，只是相当于证明的作用，并不是房屋的出售方。综上，请求法院驳回原告对被告罗继敏的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人当庭进行了举证和质证。原告为证明其主张提交了：协议、房屋买卖合同、银行回单、证明和收条，证明白宇锋将诉争房屋出售给薛红伟、罗继敏，二人又将该房屋出售给原告，原告已支付购房款15万元。被告薛红伟质证后无异议；罗继敏质证后认为其未在二份合同上签字，也未收到购房款，并申请文字鉴定。被告薛红伟为证明其主张提交了：借条、协议、水电开户收条、电费发票和电表照片，证明原告诉称的房屋来源合法，水电已变更到原告亲属薛菊霞名下，原告已占用房屋并使用水电。原告质证后对证据的真实性无异议，但认为原、被告双方未进行物业交割也没有其他在场人能够证实房屋的交付行为，仅凭用电开户及开发商水电开户收条不能证明原告将该套房屋交付给了被告。罗继敏质证后认为其未在协议上签字，对其他证据无异议。罗继敏为证明其主张提交了：抵押合同一份，证明房屋所有权与被告罗继敏没有任何关系。原告与被告薛红伟质证后均无异议。经罗继敏申请，本院组织双方选择并委托湖北军安司法鉴定中心对协议和房屋买卖合同上“罗继敏”的签字和捺印是否为本案罗继敏本人书写和捺印进行鉴定，鉴定意见为：协议和房屋买卖合同上“罗继敏”的签名和指印均与罗继敏本人的签名和指印不是同一人所书写和捺印。为此支付鉴定费6000元。原、被告质证后均无异议。原告认为该鉴定意见进一步说明薛红伟出售该套房屋时具有欺瞒的行为，并伪造第三人罗继敏签字，诱骗原告对房屋属性的认可，该套房屋就是一套产权不清晰的房屋，被告薛红伟以此种手段欺骗原告方购买。被告薛红伟认为该鉴定意见没有说“罗继敏”的签字系薛红伟伪造的。被告罗继敏认为二原告存在恶意诉讼，应由二原告赔偿罗继敏的鉴定费损失及交通费损失。本院认为，通过司法鉴定，确认协议和房屋买卖合同上罗继敏的签字及捺印不是其本人签名和捺印，几方当事人均无异议，本院予以采信。对房屋来源、原告与被告薛红伟的房屋买卖合同、房屋交钥匙及水电过户情况，双方无异议，本院予以采信。根据上述有效证据并结合当事人当庭陈述，本院认定事实如下：白宇锋因开发房地产缺少资金向薛红伟借款60万元，到期后因无款偿还，白宇锋用其与邓子龙合伙开发的部分房屋抵押给薛红伟，双方于2012年11月25日签订抵押合同，约定白宇锋向薛红伟借款60万元用位于西城西环二路安泰新城四单元118平方米单元602（不含车库）及1号楼、2号楼车库抵押（除8.3.2.5号外）全部抵押给薛红伟，借款还清后，双方当面合同销毁终止，若不能在7天内还清，薛红伟有权进行变更或出售；白宇锋和其他人签订的合同无效。抵押协议约定的付款期逾期后，白宇锋没有还清借款，双方于2012年12月3日签订了房屋转让协议，约定白宇锋将位于西城西环二路安泰新城小区三号楼××单元118平方米单元六楼（不含车库）出售给薛红伟，另附带5号楼车库面积约37平方米，共计售价单元、车库16万元，白宇锋保证该房屋无产权纠纷，现金一次性支付。该协议经李明国见证。2013年3月31日，薛红伟（甲方）与薛学文、陈本华（乙方）签订房屋买卖合同，约定：一、甲方将位于西二环路安泰新城四单元602（不含车库，即6+1,1楼属于车库）一套单元房，面积118㎡，另带5号车库，面积为37㎡，全部出售乙方，最终以房产证实际面积为准，多退少补。二、付款方式：房子总价贰拾贰万元整（220000.00元整），首付壹拾万元整，余款在甲方提供有效证件办到房产证之日起付齐，办理房产证的费用由乙方承担（约8000-10000元）。三、乙方进行装修房屋中不得随意破坏房屋主体结构，因装修出现的一切房屋质量事故均由乙方承担。四、甲方与白宇锋之间的一切债务纠纷均与本套单元房和车库无关，一切纠纷全由甲方负责。五、甲方向乙方提供房产总证，负责为乙方办理房产分证，并负责乙方的水通，电通、路通，但有关分户证件费用由乙方承担。六、若甲方因债务纠纷违约，甲方要退还乙方所有购房款，装修费另计（约捌万元整），并赔偿乙方违约金，违约金为本购房合同房屋总价的百分之三十五。七、本合同一式二份，双方各执一份，并相互遵守，此合同双方签字之日起生效。上述协议和房屋买卖合同均有“罗继敏”签名和捺印，该签名和捺印经罗继敏申请，本院委托湖北军安司法鉴定中心鉴定，均不是本案罗继敏本人书写和捺印，罗继敏为此支付鉴定费6000元。房屋买卖合同签订后，薛学文、陈本华陆续支付薛红伟购房款15万元，薛红伟将房屋钥匙交给薛学文、陈本华，并将该房屋水电变更到二人之女薛菊霞名下。因薛学文、陈本华外出务工，未对房屋进行装修入住，等当年年底过年回家查看房屋时发现房屋已被他人装修入住，该住户声称该房屋系其从开发商处购买。现住户姓名及如何取得该房屋等事实，原告薛学文、陈本华尚不知情，薛学文、陈本华遂找薛红伟核实此事，并向其索要购房款，双方协商未果，为此引起纠纷。审理中，被告薛红伟确认本案诉争的房屋为小产权房，暂时不能办理房屋确权过户手续。本院认为，本案诉争房屋来源于白宇锋的抵款，该房屋为小产权房，开发商未取得相应的房屋销售许可手续，房屋销售本身违法。被告薛红伟在未取得房屋销售许可手续，也未取得诉争房屋的产权的情况下，将该房屋出售给原告薛学文、陈本华，违反法律法规强制性规定，原告薛学文、陈本华与被告薛红伟签订的房屋买卖合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案房屋买卖合同无效，被告薛红伟应返还二原告购房款15万元。对二原告是否返还被告房屋问题，因双方合同中约定被告应向二原告办理房屋过户手续，并保证其与白宇锋之间的一切债务纠纷均与本套单元房和车库无关，被告薛红伟虽然向二原告交付了钥匙并办理了水电过户，但薛学文、陈本华并未装修入住，现房屋被第三人以从开发商处购买而实际占有，由于该房屋为小产权房，购买后不能办理备案手续；水电虽然开户，但不影响他人使用该线路。原告薛学文、陈本华取得房屋钥匙，只是取得进入房屋的通道，原告薛学文、陈本华未装修入住，并未实际占有该房，因房屋未过户，二原告不能取得该房的物权，无法对抗第三人的占有。在二原告未取得房屋物权之前，房屋物权仍由出卖人薛红伟行使。第三人不论是从开发商处取得该房，还是通过其他手段取得该房，均应由该房的出卖人薛红伟向实际侵权人主张权利。故原告薛学文、陈本华虽然取得房屋钥匙，不能视为完全取得了房屋，二原告应向被告交付房屋钥匙，无需向被告交付房屋，同时应将水电开户过户给薛学文。被告主张其退还购房款的同时原告应退还其房屋的辩称理由不能成立，本院不予支持。罗继敏未在协议和房屋买卖合同上签字，原告诉求罗继敏承担民事责任无事实与法律依据，本院不予支持。二原告及被告薛红伟对“罗继敏”的签字把关上未尽注意义务，导致罗继敏为确定其签字的真实性而鉴定支出费用6000元，二原告及被告薛红伟均有过错，应由二原告和被告薛红伟平均分担该损失。二原告要求被告赔偿利息及违约金问题，因该合同无效，违约金约定亦无效，对原告主张的违约金本院不予支持。因签订合同时，二原告已知道房屋的来源及现状，对合同无效，房屋被他人占有，双方均有过错，原告有利息损失，被告有房屋租金损失，对各自损失应各自承担。对原告主张的利息损失，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、被告薛红伟于本判决生效之日起十日内退还原告薛学文、陈本华购房款150000元。二、原告薛学文、陈本华于本判决生效之日起十日内退还被告薛红伟房屋钥匙，并将水电过户给被告薛红伟。三、驳回原告薛学文、陈本华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元减半收取1650元，财产保全费1270元，鉴定费6000元，共计8920元，由原告薛学文、陈本华负担3000元，被告薛红伟负担5920元，于本判决生效后三日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，帐号17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交到本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理）。审判员  张家政二〇一八年七月三十一日书记员  王玉爽