上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初38454号原告：徐春华，女，1980年5月17日出生，汉族，住上海市普陀区。原告：吴君傲，男，1975年9月22日出生，汉族，住上海市普陀区。原告：吴某某，男，XXXX年X月X日出生，汉族，住上海市闵行区。法定代理人：徐春华(系吴XX母亲)，住上海市普陀区曹杨路金沙新村**。法定代理人：吴君傲(系吴XX父亲)，住，住上海市普陀区曹杨路金沙新村**/div>上列三原告共同委托诉讼代理人：梁研之，上海申拓律师事务所律师。被告：宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司，住所地，住所地上海市浦东新区iv>负责人：熊基凯。被告：宁波银隆商业管理咨询有限公司，住所地，住所地浙江省宁波市iv>法定代表人：方宇，执行董事兼经理。上列两被告共同委托诉讼代理人：刘常敏，上海市锦天城律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：程珂焙，上海市锦天城律师事务所律师。第三人：上海源和餐饮有限公司，住所地上海市浦东新区浦三路******。法定代表人：陆一祥，总经理。委托诉讼代理人：邱道勇，北京恒都(上海)律师事务所律师。原告徐春华、吴君傲、吴XX与被告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司(以下简称银隆上海分公司)、宁波银隆商业管理咨询有限公司(以下简称银隆公司)、第三人上海源和餐饮有限公司(以下简称源和公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告之共同委托诉讼代理人梁研之、两被告之共同委托诉讼代理人刘常敏、第三人之委托诉讼代理人邱道勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐春华、吴君傲、吴XX向本院提出诉讼请求：1.判令被告银隆上海分公司将从原告处承租的上海市浦东新区浦三路21弄25、27号202室房屋(以下简称系争房屋)返还给原告；2.判令银隆上海分公司支付原告自2021年2月24日起至实际返还承租房屋之日的原告房租损失(年租金364,540元/会计年度360天=1,012.61元/天);3.判令被告银隆公司对被告银隆上海分公司的上述义务承担连带责任。事实与理由：被告银隆上海分公司自2016年2月24日开始实际占有使用系争房屋。2019年3月4日。三原告(甲方)和银隆上海分公司(乙方)补签了《银亿·诚品大厦委托租赁经营管理合同》(以下简称《委托管理合同》)，约定甲方将系争房屋出租给乙方转租给第三方用于经营，租赁期限自交房之日次日至2025年12月31日，乙方每年向甲方支付租金364,540元，若商铺未出租或租金低于约定租金，不足部分由乙方承担，超出部分归乙方所有。甲方不得以任何理由干涉系争房屋的租赁和经营管理活动。合同第八条约定，2021年2月23日期满前9个月，若全体业主超过三分之二不再委托，则本合同自动终止并解除。第10.3约定，如因乙方管理人员不当等可归因于乙方的原因，致甲方损害的，甲方有权要求乙方赔偿由此造成的经济损失。合同签订后，原告依照约定交付了系争房屋，银隆上海分公司以自己名义和第三人签订了转租合同，转租合同原告没有参与，对其中的内容也毫不知情。2020年10月21日，银隆上海分公司发函给原告，确认双方的原租赁合同将于2021年2月24日解除，并要求原告于2021年2月24日收回系争房屋。后又于2020年10月27日发函给原告，以和第三人存在纠纷为由，拖延交还房屋，并且假意号称要协助原告维权。2021年2月24日，原告前去收房，因被第三人占用而未遂。原告函告银隆上海分公司，银隆上海分公司回函再次以第三人的原因拒绝承担违约责任，并以《委托管理合同》第九条2主张自己免责，并提出由原告去向第三人索赔的无理要求。原告认为：首先，银隆上海分公司是和原告签约的主体，当然就是履行合同义务的主体，其以第三人的原因为借口拒不承担违约责任，违反了合同的相对性。其次，银隆上海分公司主张9.2作为免责理由不能成立，该条款是其提供的格式条款，且在签约时没有采取任何方式提请原告注意，且该条款不合理地加重了原告的负担排除了原告主要权利，依据《民法典》第496和497条规定,银隆上海分公司的免责主张不能成立。第三，本次纠纷的发生过错完全在于银隆上海分公司，原告依照原合同第六条7约定是不能干涉经营，租客的选择和签约完全由银隆上海分公司一手操办，由于银隆上海分公司在选择租客上的不谨慎和管理上的混乱，才导致发生纠纷，原告在整个过程中毫无过错。第四，即使按照银隆上海分公司的逻辑，其也没有尽到协助原告维权的义务。银隆上海分公司以自己名义和第三人签约，发生纠纷后也没有将转租合同的权利转让给原告，导致原告和第三人没有直接的法律关系，因此原告无论法律上还是事实上根本无法起诉第三人，导致维权不能。银隆上海分公司是银隆公司的分公司，银隆公司应当承担连带责任。第三人是转租合同的承租人，与本案存在一定利害关系，为方便法院查明事实列为本案第三人。恳请法院支持原告诉请。原告变更银隆公司的连带责任为补充清偿责任。被告银隆上海分公司、银隆公司共同辩称，不同意原告的全部诉请。原告与被告银隆上海分公司是委托招租经营关系，租户违约属于商业风险，并非原告过错。合同9.2条免责条款，租户违约后通过诉讼解决，目前尚在审理中，故本案应中止审理。托管合同于2021年2月23日终止，原告也发函确认，合同8.1条约定只有在继续履行的情况下才能按合同约定的租金标准计算。根据8.2条双方明确约定，托管合同终止或解除，被告无需按托管合同继续支付租金，8.3条双方合同解除后，原告应承继租赁合同全部权利义务，即按租赁合同的租金标准收取租金或占用费。根据民法典74条规定，被告银隆公司不是本案适格主体。第三人源和公司述称，本案三项诉请均未要求第三人承担责任。本案被告与第三人已就系争房屋返还有相应判决，第一项诉请重复，故第三人不同意。本院经审理认定事实如下：被告银隆上海分公司系被告银隆公司的分支机构。2019年3月4日，三原告(委托方、甲方)与被告银隆上海分公司(受托方、乙方)签订《委托管理合同》，约定，甲方已与上海市银亿·诚品大厦项目的开发商签订《商品房买卖合同》，购买了系争房屋(产权建筑面积为188.94平方米)，甲方知悉并同意乙方租用甲方房屋用于统一运营及再转租给第三方(即承租方)用于经营，为此甲方承诺，完全履行与项目开发商签署的《商品房买卖合同》，保证乙方及承租方的权利和乙方受托租赁经营管理不受影响。在本合同委托租赁经营管理期限内，未经乙方同意，甲方不得对该房屋作影响乙方运营及承租方使用之任何处置，包括但不限于出租、转租、自主经营等。第四条委托租赁经营管理期间租金及支付方式约定，1.自交房之次日起计至2025年12月31日止，甲方同意自2016年2月24日至2021年2月23日，乙方按以下方式结算甲方租金：①自2016年2月24日至2019年2月23日为市场培育期，甲方无偿将系争房屋交由乙方经营及转租以培育市场，自2018年2月24日始，乙方于每年向甲方支付年租金(含税)364,540元，并分别于每年度的2月24日和8月24日前十天向甲方支付。②若系争房屋未能实际租出或者实际收取的租金不足以支付本款第①项约定的租金的，不足部分由乙方自行承担量；若实际收取的租金超出本款第①项约定的租金的，则超出部分作为甲方委托乙方租赁经营管理的服务费用归乙方所有。③如乙方未能按约向甲方支付租金，则每逾期一日，乙方应当按照应付未付租金的万分之三标准，向甲方支付逾期的滞纳金。如逾期支付超过90天，则甲方有权单方解除本协议。2.甲方同意在2021年2月24日至2025年31日方按以下方式结算甲方的租金：①……年度经营总净租金收入……按照甲方初始实际购买总价金额……第八条合同续约、终止或解除约定：1.在本合同委托租赁管理期限第五年(即2021年2月23日)期满前9个月，若托乙方租赁经营管理的全体业主中有超过三分之二以上业主一致要求本合同委托租赁管理期限内，自2021年2月24日至2025年12月31日不再委托乙方租赁经营管理，则乙方在收到甲方书面通知后，本合同自动终止并解除，与此同时，其余业主委托租赁经营管理合同一并终止并解除；2.若本合同终止或解除，则甲方同意乙方无须再向甲方按本合同上述任一租金支付方式向甲方支付租金。3.若本合同终止或解除，则甲方……须承继乙方与承租商户之间包括但不限于租赁合同、补充协议等相关合同，并继续履行，同时须确保乙方不会因此遭受到任何损失，否则乙方有权向甲方追偿。第九条免责条款约定，2.因承租方违约所引起的损害，乙方有义务协助甲方积极实施索赔。第十二条其它约定，甲方同意就该商铺的租赁管理事宜，特别全权委托乙方以甲方名义处理；本合同委托租赁经营管理期限，乙方将该商铺交还给甲方，双方办理交接手续。2020年10月21日，被告银隆上海分公司函告原告，《委托管理合同》于2021年2月24日解除，“请于2021年2月24日前到时项目部办理与相关商铺交接手续”；又于10月27日致函原告“商铺应于2021年2月24日归还给您，现因承租主逾期支付租金等违约事宜，我司依据托管合同约定已于2020年8月对其起诉，要求解除租赁合同及腾退商铺，基于该诉讼目前尚在进行中，承租户腾退商铺尚需等待法院报生效判决及强制执行，故我司特告知该商铺无法在前述还铺日交还与您，与此同时还铺日后基于法院判决确定的权益亦归属于您所有。就租户违约占用商铺期间的相关问题，我司根据托管合同第九条第1款第2项约定将持续协助贵方积极向租户进行索赔。”2021年2月24日，原告函告银隆上海分公司，要求交付系争房屋并负责2021年2月24日起至交还之日的空置损失，按年租金364,540元计算。3月29日银隆上海分公司回函，“贵方要求按照原托管合同支付租金没有合同依据，我司无法认可。因承租方上海源和餐饮管理有限公司逾期支付租金及交还商铺等违约事宜，我司根据托管合同相关约定已于2020年8月对其发起诉讼，……现就该诉讼结果上海源和餐饮管理有限公司不服，向上海市中级人民法院发起上诉……我司……将根据法院最终判决结果将我司实际收到的房屋占用费用交予贵方，贵方也可以以产权人名义直接向违约租户进行追索，我司将提供必要协助与配合。”庭审后，被告银隆上海分公司确认与原告之间系租赁合同关系。另查明，本院于2020年10月23日以(2020)沪0115民初81012号立案受理银隆上海分公司与源和公司、胡耀民房屋租赁合同纠纷一案，并于2021年2月5日作出判决。判决书查明，2015年11月4日，银隆上海分公司(出租方、甲方)与胡耀民(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区浦三路21弄25、27号201、202、203室商铺(建筑面积约502.81平方米)出租给乙方经营餐饮，租赁期限从2016年1月1日至2025年12月31日，单位租金为每天每平方米4.4元。该合同第十一条约定，合同期满终止或提前解除的，乙方须在合同期满之日或合同解除之日前将承租的商铺恢复原状后返还给甲方，如逾期交还该商铺，乙方应当按届时租金及物业管理费标准的二倍向甲方支付占用期间的房屋占用费及物业管理费等费用。2016年4月9日，银隆上海分公司与源和公司、胡耀民签订《协议书》，约定将胡耀民在《银亿滨江汇租赁合同》中的权利义务概括转移给源和公司。其后，银隆上海分公司与源和公司又签署了《补充协议书》，租赁面积变更为502.98平方米，2020年1月1日至2020年12月31日期间的年度租金为848,175元，季度租金为212,044元；同时对2016年、2017年的租金折扣等作了约定。后银隆上海分公司以源和公司未按约支付租金为由，于2020年7月17日致函源和公司，解除租赁合同。该案作出如下判决：“一、原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司与被告上海源和餐饮有限公司之间的《银亿﹒滨江汇租赁合同》于2020年7月20日解除；二、被告上海源和餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区浦三路21弄25、27号201、202、203室房屋恢复原状并返还给原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司；三、被告上海源和餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司支付租金58,519.34元及租金折扣673,155元；四、被告上海源和餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司支付房屋占用费(按照每日4,647.53元的标准，从2020年7月21日起计算至实际返还之日止)；五、被告上海源和餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司支付解约违约金212,044元；六、被告胡耀民对被告上海源和餐饮有限公司上述第三至五项付款义务承担连带清偿责任。”现该案在二审审理中。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。原告与被告银隆上海分公司签订的名为“委托租赁经营管理”的合同，其权利义务的约定符合租赁合同的性质，应当认定为租赁合同。现合同已于2021年2月23日解除，原告要求银隆上海分公司返还系争房屋并支付房屋占用费，应予支持，占用费参照合同约定的租金标准计付，并无不当。银隆上海分公司认为自2021年2月24日起，因承租人即第三人的原因导致系争房屋不能交还原告的，应由原告按银隆上海分公司与第三人之间的租赁合同、向第三人主张租金或占用费，其按约对原告只承担协助义务。即使该抗辩所依据的合同第9.2条有效，但银隆上海分公司已于2020年10月向承租人即本案第三人源和公司提起诉讼，向源和公司主张了直至系争房屋实际返还之日止的权利，而不是截止2021年2月24日的权利，且在81012号案的审理中，也未披露过该案涉租赁合同出租人的权利义务自2021年2月24日起由房屋产权人承继，故在银隆上海分公司已向源和公司主张了系争房屋返还及2021年2月24日起的系争房屋占用费的情形下，原告向银隆上海分公司提出相关诉请，并无不可，且租赁合同约定第三人承担的房屋占用费为日租金的两倍，银隆上海分公司获一审法院支持占用费为每日4,647.53元(502.98平方米)，折算出原告占188.94平方米占用费为每日1,745.80元，远高于本案中原告主张的每日1,012.61元，故原告的诉讼请求也应予支持。银隆上海分公司系银隆公司的分支机构，按民法典第七十四条规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以其管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。银隆上海分公司于81012号案件中有财产性收入，故对于原告主张银隆公司承担补充清偿责任，可予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七十四条、第五百六十二条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、被告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区浦三路21弄25、27号202室返还原告徐春华、吴君傲、吴XX；二、被告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司于本判决生效之日起十日支付原告徐春华、吴君傲、吴XX房屋占用费(按照每日1,012.61元的标准，从2021年2月24日起计算至实际返还之日止)；三、被告宁波银隆商业管理咨询有限公司对被告宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司的上述第二项支付义务，承担补充清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费864元，减半收取计432元，由被告宁波银隆商业管理咨询有限公司、宁波银隆商业管理咨询有限公司上海分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦书记员  王 珺附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。