北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初10897号原告（反诉被告）：史雅春，女，1974年2月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：仵琼，北京英淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓彬，北京英淇律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘友文，男，1984年10月6日出生，汉族。委托诉讼代理人：胡素梅，北京法旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾忆兵，北京法旺律师事务所实习律师。原告（反诉被告）史雅春与被告（反诉原告）刘友文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。史雅春的委托诉讼代理人仵琼，刘友文的委托诉讼代理人胡素梅、贾忆兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。史雅春向本院提出诉讼请求：1．要求确认双方签订的《房屋租赁合同》及《附加合同》于2021年3月7日解除；2．要求刘友文支付违约金21．06万元；3．要求刘友文支付租赁期内拖欠的取暖费13438．8元、物业费39014．94元并以52448．99元为基数按照每日5%计算，自2021年3月7日起至全部支付完毕之日止的滞纳金。事实和理由：史雅春系位于北京市东城区法华南里××号楼×层×座×号（以下简称涉案房屋）的产权人。2015年12月2日，史雅春（甲方）与刘友文（乙方）之间签订涉案房屋的《房屋租赁合同》及《附加合同》约定：乙方承租房屋用于办公或经营商业；租赁期为2015年12月3日至2024年3月2日；在租赁期间内，租赁期内发生的物业费、供暖费由乙方承担；乙方必须按时缴纳各种费用，乙方未按期缴纳各种费用的，需补清所欠费用并按所欠费用日5%支付甲方滞纳金；在租赁期内，如一方违约需付对方合同期内总租金的30%；第六年租金70．2万元于2021年3月3日前交付。因刘友文拖欠支付2020年度的房屋租金，史雅春将其诉至法院，法院于2020年11月24日出具民事调解书，确认刘友文向史雅春支付违约金10万元。因刘友文再次拖欠支付2021年度的房屋租金，史雅春于2021年3月2日向刘友文送达了催交告知书，告知若逾期未足额支付房屋租金等费用，双方之间的《房屋租赁合同》及《附加合同》于2021年3月7日正式解除。刘友文在宽限期内仍未支付租金，史雅春于2021年3月7日向刘友文发送了解除合同通知书，告知涉案房屋租赁合同于当日正式解除。综上，双方签订的《房屋租赁合同》真实、有效，刘友文未按时支付租金构成违约。故诉至法院，合同约定违约金标准过高，故史雅春自愿按照年租金的30%计算，诉如所请。刘友文辩称，双方《房屋租赁合同》合法有效，双方应继续履行原合同，刘友文在合同正当履行期间不存在主动违约行为，合同应继续履行。首先，史雅春提供的告知书、解除合同通知书为打印版，无本人签名，没有解除合同的法律效力，刘友文也没有收到。其次，2015年刘友文承租该房屋后，进行装修、整理、招商开发，投入装修费、维修费、取暖费、中介费、广告招商等150万元以上，最终形成了现今的稳定租户，稳定收入情况。其中，2016年因房屋门前修路产生空租期6个月，空租和补充招租亏损超40万元；2020年因为疫情防控需要，餐饮业关停数月，涉案房屋空租期长达半年。刘友文不但足额支付了2020年全年租金，还接受法院调解，积极筹款违约金10万元，目的就是为了继续友好合作。然史雅春却在合同履行有效期内，直接将通知刘友文缴纳租金的告知书送到次承租人租户门店，并用“三日内腾退”等带有威胁性语言告知其与刘友文之间存在房屋租赁矛盾，擅自与刘友文的租户另签租赁合同致使租户不敢按约向刘友文缴纳2021年度租金，从而导致刘友文无经济能力向史雅春支付2021年度租金。史雅春以双方存在矛盾为由恶意唆使租户拒绝向刘友文支付租金，刘友文持合理怀疑其解除合同的目的为恶意侵占刘友文装修及招商、经营、管理该房屋的经营成果。故提起反诉，1、请求法院依法判令史雅春支付违约金21．06万元；2．请求法院依法判令史雅春继续履行本诉涉案房屋租赁合同；3．请求变更双方签订的租赁合同中的第十条第三款违约金标准为10%以内；4．请求变更双方签订的租赁合同中的第八条第一款第三项拖欠房租标准为累计30天以上。史雅春针对反诉辩称，不同意刘友文的反诉请求，双方的租赁合同文本由刘友文起草。而刘友文自2018年起每年都拖欠租金、拒交物业费达两年。往年次承租人按期交纳房租后，刘友文也未按月缴纳房租。史雅春与次承租人订立合同与否，与刘友文无关。本院经审理认定事实如下：2015年12月2日，史雅春（甲方）与刘友文（乙方）之间签订涉案房屋的《房屋租赁合同》、《附加合同》约定：乙方承租的房屋作为办公或经营商业，承租期间，乙方以自己的名义开展业务活动（须取得有关部门批准），独立承担民事，法律责任，债权、债务责任，依法向有关部门交纳各项费用；租赁期为2015年12月3日至2024年3月2日，装修期为3个月，装修期免收租金，物业水电等费用由乙方承担；乙方在租赁期内发生的费用，如水费、电费、燃气费、卫生费、物业费、供暖费、房屋租赁税费等一切费用由乙方承担；在合同期内，未经甲方同意不得整体转租，（允许可以分租或可转让）但是转让第三方必须和甲方重新签订合同方可生效；第八条“合同的变更、解除与终止”规定,房屋租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付一切经济损失……（3）拖欠房屋租金累计3天以上的；”第十条违约责任处理规定在租赁期内，乙方必须按时缴纳各种费用，乙方未按期缴纳各种费用的，补清所欠费用并按所欠费用日5%支付甲方滞纳金；在租赁期内，如一方违约需付对方合同期内总租金的30%”。押金为10．83万元。第五、六年租金70．2万元分别于2020年3月3日、2021年3月3日前交付。租金支付方式为第二年开始，每年支付一次租金，租金交付日期为每次租金到期前3天交付下一年的租金。合同签订后，史雅春向刘友文交付了涉案房屋，刘友文向史雅春交纳了押金10．83万元，并将涉案房屋转租给案外人。2020年，因刘友文提出因疫情减付租金、修改合同等内容，双方通过微信等途径进行协商至2020年6月2日，但始终未达成一致。期间史雅春起诉刘友文要求继续履行租赁合同、支付租金70．2万元及滞纳金。刘友文于2020年6月除被羁押。此后，史雅春与刘友文的妻子“菩提的微笑”通过微信沟通刘友文羁押及租赁合同履行一事。史雅春表示同意先收取35万元的租金。此后，史雅春于2020年6月14日收到租金35万元、8月24日收到租金35．2万元。2020年10月14日，史雅春向刘友文之妻催促交纳当季的供暖费。2020年11月24日本院作出（2020）京0101民初6095号民事调解书，确认刘友文于2021年1月1日前一次性支付史雅春违约金10万元，双方就本案再无其他争议。因刘友文未按期履行该调解书，史雅春申请强制执行。经询，史雅春认可通过强制执行，其已收到违约金。2021年3月2日，史雅春向刘友文及其妻的微信“菩提的微笑”发送了告知书，内容为要求在次日前支付租金、物业费、违约金等，否则双方的租赁合同关系于2021年3月7日解除，并要求刘友文在解除合同后的三日内腾退房屋等。2021年3月3日，刘友文因执法期满，予以释放，并于当日通过名为“菩提的微笑”的微信告知史雅春，并称会安排好双方的合作，不论赔多少，都会让史雅春满意，三天内会联系沟通。3月4日起，刘友文通过“菩提的微笑”要求史雅春减免疫情期间的房租、分期付款、延长租期、降低租金递增幅度。史雅春予以拒绝，要求按照合同约定进行履行。3月7日，史雅春向刘友文及“菩提的微笑”微信发出解除合同通知书，通知合同于该日解除。3月9日，史雅春表示其来到北京。3月20日，刘友文表示已经准备好全年的租金，并将调解书确定的案款支付到法院账户。3月21日，刘友文再次表示可以交纳全年租金，但要求补“1年3个月”。关于实际使用情况一项，刘友文称其以北京旺仁源投资有限公司的名义出租给案外人北京逸然轩餐饮管理有限公司（以下简称逸然轩公司）及北京满庭阁餐饮管理有限公司（以下简称满庭阁公司）；与逸然轩公司的租期为自2020年5月13日至2025年6月12日，付款日期为每次房租到期前30天交付，其中2021年3月13日的租金为287437元；与满庭阁公司合同于2021年2月3日到期，满庭阁承诺续租，故其法定代表人宋晓辉与刘友文签订定金条，约定了房租等内容。史雅春称其已于2021年3月10日分别与逸然轩公司及宋晓辉签订租赁合同，现实际使用人未发生变更。庭审中，史雅春提交发票，以证明其于2021年1月25日交纳了涉诉房屋2020年至2021年的供暖费13438．8元；于2021年5月27日向北京天麒创景投资咨询有限责任公司交纳了2019年1月1日至2021年3月7日期间的物业管理费39014．94元。刘友文提交微信记录，称该通讯系其与逸然轩公司法定代表人刘毅在2021年5月中旬的交流，内容为刘友文要求对方交纳房租，称其与大房东之间的纠纷不影响对方交纳租金；对方表示自己受到影响，不能交纳房租。经询，史雅春同意以刘友文已支付的押金折抵刘友文应当承担的金钱给付责任。本院认为，史雅春与刘友文签订的《房屋租赁合同》及《附加合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人均应当依约履行。刘友文未按合同约定支付租金，构成违约。史雅春据此通过微信通知刘友文要求解除合同，符合合同的约定；根据查明的事实，刘友文收到了该通知，故史雅春要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。刘友文称其未支付租金系不安抗辩，并称史雅春与次承租人存在恶意串通的情形，但其证据不足以证明上述事实的存在，故对上述抗辩意见，本院不予采纳。关于物业费、供暖费两项，刘友文应当支付租赁合同期内的相应费用。关于史雅春主张的违约金及滞纳金，均系违约金性质，综合考虑合同履行情况、2020年租金支付、调解协议内容、刘友文在被羁押期间行使民事权利不便的情形，本院不予支持。关于刘友文的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条之规定，判决如下：一、确认史雅春与刘友文签订的《房屋租赁合同》及《附加合同》于2021年3月7日解除；二、刘友文向史雅春支付取暖费12731元、物业费39014．94元（以刘友文已向史雅春支付押金108300元中的相应数额部分元折抵）；三、驳回史雅春的其他诉讼请求；四、驳回刘友文的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2623元，由史雅春负担2107元（已交纳），由刘友文负担516元（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉受理费2230元，由刘友文负担（已交纳）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  崔 赟二〇二一年六月二十八日法官助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤