青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2021）青0102民初1891号原告：青海三榆物业管理有限公司（统一社会信用代码：91630100564913841L），住所：西宁市城北区建设北巷1号1号楼1-1室。法定代表人：林文斌，系该公司副总经理。委托诉讼代理人：张卫红，该公司东城佳苑服务中心经理。委托诉讼代理人：王建明，该公司办公室主任。被告：孟海全，男，1969年5月8日出生，撒拉族，户籍住址：西宁市城西区五四大街19号，现住西宁市。原告青海三榆物业管理有限公司与被告孟海全物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月17日公开开庭进行了审理，原告青海三榆物业管理有限公司的委托诉讼代理人张卫红、王建明、被告孟海全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青海三榆物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告给付2017年7月1日至2020年12月31日期间物业管理费2244.2元；2.判令被告以2244.2元为基数，每日按照逾期付款金额的千分之三自2017年7月1日至2020年12月31日的违约金3764元。以上各项合计：6008.2元；3.判令被告以2244.2元为基数，每日按照逾期付款金额的千分之三支付自2021年2月28日起至实际偿还之日的违约金；4.判令被告支付承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：被告是原告所管理的三榆东城佳苑小区业主，被告2011年1月10日在接受物业时与青海三榆物业管理有限公司签订了《商品房买卖合同》，并约定按建筑面积89.06平米收取0.60元/月/平米的物业管理费。合同签订后，原告依约对三榆东城佳苑小区提供了安全、清洁、维护及供暖等物业服务工作。在原告提供服务的同时，被告自2017年7月1日起至2020年12月31日止，一直未缴纳物业管理费，欠费共计2244.2元。截止2021年3月30日，被告应向原告缴纳逾期缴纳物业费的违约金3764元。以上被告共计欠付原告6008.2元（大写：陆仟零捌元贰角整）。经原告工作人员多次书面与上门催缴均无果，故起诉至贵院，请求贵院依法裁判，支持原告的全部诉讼请求。被告孟海全辩称，其并未与原告签订物业服务合同，且绿化带施工噪音严重影响了业主生活，物业服务不到位，管理混乱，单元门未及时维修，水、电费并未按国家规定收取。原告青海三榆物业管理有限公司为支持其主张，向本院提交了商品房预售合同、前期物业服务合同、西宁市发展和改革委员会物业管理服务收费备案表、2011年9月-2021年4月水电费、物业费的收款收据、购买明细、小区温馨提示（物业费收取）、物业费催缴律师函、缴费通知单，欲证明原告已经提供了物业服务，且被告前期也在缴纳物业费，自2017年7月1日起未缴纳物业费，原告一直在向被告催缴物业费的事实。经被告孟海全质证，对商品房预售合同的真实性不持异议，认为前期物业服务合同其并未签订过，不发表意见。对西宁市发展和改革委员会物业管理服务收费备案表、2011年9月-2021年4月水电费、物业费的收款收据、购买明细、小区温馨提示（物业费收取）、物业费催缴律师函的真实性均不持异议，但对水、电费的收费标准持有异议，物业费催缴律师函确实收到了。缴费通知单并未见过，不发表意见。原告提交的上述证据相互印证，本院对其证明效力予以确认。被告孟海全为支持其主张，向本院提交了照片、收据，欲证明：1.涉案小区在晚上施工，影响正常休息，原告提供的物业服务不符合要求，原告并未履行物业服务；2.原告对水、电费的收费标准违反国家规定。经原告质证，对真实性均不持异议，认为小区绿化带施工符合要求，发现问题也有及时处理，已经履行了物业服务。本院对被告孟海全提交的照片、收据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月10日，孟海全与青海三榆房地产集团有限公司签订《商品房预售合同》，约定孟海全购买青海三榆房地产集团有限公司开发的位于西宁市××区房屋，房屋预测建筑面积共87.65平方米。并该合同“房屋预测建筑面积共87.65平方米……”内容旁手写“实测建筑面积89.06平方米”。2011年4月1日，青海三榆房地产集团有限公司与青海三榆物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对东城佳苑提供前期物业管理服务，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，每月每平方米0.8元，物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在1月1日前履行交纳义务，合同期限自2011年4月1日起至业主成立业主委员会与物业公司签订物业服务协议时止。该合同签订后，原告为东城佳苑提供物业服务至今。被告属该小区4号楼4单元441室房屋业主，因其并未与原告签订书面物业服务合同、小区施工噪音问题及其他物业服务问题自2017年7月1日起至今未缴物业费，遂原告诉至本院。另，2012年7月9日，原告就其物业管理服务收费在西宁市发展和改革委员会进行备案。本院认为，原、被告虽并未签订书面物业服务合同，但原告作为具有物业服务资质的企业法人与小区开发商在小区业主委员会尚未成立，不能自主选择物业服务企业的情况下签订《前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，且内容符合法律的规定，属有效合同。现原告实际为东城佳苑提供物业服务至今，原告已经基本履行了物业服务，被告应当及时交纳物业费。现被告对原告主张的物业费2244.2元不持异议，但认为由于原告未完全履行物业服务义务，应当减免物业费。对此，小区内因在建工程产生的噪音，并非原告可以控制，仅依靠原告也无法解决该问题。原告提交的照片中虽然能证明原告在卫生、小区维护等方面确实存在一定瑕疵，但物业服务具有重复性、长期性、多面性、繁杂性等特点，物业服务合同的特点决定了物业服务的标准很难细化及量化，各小区物业费的高低不同决定了物业服务标准也有所区别。且物业服务针对小区的全体业主及整体环境，单凭物业服务企业的努力不一定能达到业主要求，小区整体卫生环境还与小区业主素质、小区硬件设施等密切相关。故不能仅仅以某一时间点，或某一暂时性的状态评判物业服务的好坏。从整体来看，上述问题不足以减免物业费，故本院对被告的辩解意见不予采信。综上，原告要求被告支付2017年7月1日至2020年12月31日期间物业管理费2244.2元的主张于法有据，本院予以支持。综合本案事实来看，原告在提供物业服务期间，管理、服务方面确实存在一定瑕疵，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告孟海全于本判决生效之日起五日内给付原告青海三榆物业管理有限公司自2017年7月1日至2020年12月31日期间的物业管理费2244.2元；二、驳回原告青海三榆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告孟海全承担，与上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马晓宇二〇二一年六月十一日法官助理 刘连连书记员 韩美玲附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。