北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初8028号原告：北京邻睦里物业管理有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇幸福东园小区3号楼西侧平房，实际经营地北京市西城区三里河东路甲8号院1号楼110房。法定代表人：蔡茉莉，董事长。委托诉讼代理人：贺晨，女，该公司行政经理。委托诉讼代理人：常改波，男，该公司项目经理。被告：辛培彦，男，1970年6月1日出生，汉族，国家发改委处长，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘海燕（辛培彦之妻），1970年5月16日出生，汉族，北京市建设工程发包承包交易中心职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：辛宁（辛培彦之女），1998年10月4日出生，汉族，学生，住北京市西城区。原告北京邻睦里物业管理有限公司（以下简称邻睦里物业公司）与辛培彦物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邻睦里物业公司的委托诉讼代理人贺晨、常改波，被告辛培彦的委托诉讼代理人刘海燕、辛宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邻睦里物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令辛培彦支付2017年1月1日至2020年12月31日的物业费共计8958．48元；2．判令辛培彦支付利息，自2017年1月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日至2020年12月31日起至实际履行之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3．本案诉讼费用、公告费用由被告承担。事实与理由：2015年，国家发改委基建物业管理中心为响应国管房改【2014】504号文政策，对国家机关职工住宅物业服务采取市场化管理。在小区没有业主委员会的前提条件下，国家发改委基建物业管理中心作为原产权单位，遵照相关法律、法规进行选聘物业公司，最终由业主选举出的原告单位，为小区居民提供物业管理服务。随后原告单位于2016年1月1日与房屋产权单位国家发改委基建物业管理中心签订《物业服务合同》且张贴公示。原告自2017年1月1日至2020年12月31日期间，一直为被告小区提供物业服务，然被告北京市西城区三里河东路xx楼xxxx室（房本面积81．5平方米）自2017年1月1日至今未缴纳物业费，已连续拖欠48个月之久。其间，原告曾多次联系催要未果。综上，原告认为，被告作为小区业主，依法应当向原告支付物业费，且已经享受到原告提供的事实服务，被告久拖未付，应依法承担相应的物业服务费用和相应利息。故，原告特起诉至贵院请求贵院依法判决并支持原告的诉讼请求。辛培彦辩称，不同意原告的诉讼请求。1．国家发改委基建中心不是业主，其仅有组织业主选聘物业服务企业和协助业主签订物业服务合同的义务，没有代替业主签订《物业服务合同的权利》，国家发改委基建中心不具备合同主体资格，邻睦里物业公司与其所签订的《物业服务合同》为无效合同。2．发改委基建中心与邻睦里物业公司签订的《物业服务合同》不是原被告自愿订立的合同，属于强加给被告的服务，被告有权拒绝。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：庭审中，原被告均认可辛培彦为北京市西城区三里河东路xx楼xxxx室房屋的所有权人，房屋建筑面积81．5平方米。2015年12月31日，国家发展和改革委员会基建物业管理中心（以下简称发改委物业中心）作为甲方，邻睦里物业公司作为乙方，双方签订《物业服务合同》，约定：第一条，本物业项目基本情况：名称，发改委住宅项目（坐落位置的9个项目）。类型，住宅。坐落位置……西城区三里河东路xx楼12689．31平方米。本条约定为乙方的物业服务管理范围，乙方物业费由乙方依照本合同第十三条的约定向承担缴费义务主体收取。第五条，物业服务期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日。第六条，乙方提供的物业服务包括以下主要内容：……2．本物业管理区域内公共部位的日常维修、养护和管理；3．负责本物业管理区域内公共设施设备的日常维修、养护、运行和管理；4．负责共有绿地、景观的养护和管理；5．负责清洁卫生服务，包括物业公共部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6．负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作；……第七条，乙方按《住宅物业服务标准》中的一级物业服务标准提供住宅的物业服务。第十二条，本物业管理区域物业服务收费方式为包干制。第十三条，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下……三里河东路A5楼物业：2．42元/月·平方米……。第十六条，甲方的权利义务，1．有权要求乙方按合同约定提供物业服务；2．监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利……。第十七条，乙方的权利和义务：1．根据有关法律、法规规定和合同约定，收取物业服务费、特约服务费；2．按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务……第十九条，本合同期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方，双方另行协商签订物业服务合同的具体条款。第二十条，本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按本合同的约定提供服务6个月，在此期间的物业服务费乙方有权向业主收取。第二十七条，业主经乙方书面催缴，未能按时足额缴纳物业服务费的，乙方有权要求业主按有关法律规定或乙方与业主的约定向乙方支付违约金。2018年12月31日，发改委物业中心作为甲方，邻睦里物业公司作为乙方，双方签订《物业服务合同》之补充协议，约定将原合同物业期限顺延1年零5个月，顺延时间自2019年1月1日至2020年5月31日止。原合同其他条款内容维持不变，双方在顺延期限内仍然遵照执行。2020年6月1日，发改委物业中心作为甲方，邻睦里物业公司作为乙方，签订《物业服务委托合同》，约定邻睦里物业公司为西城区三里河东路xx楼12689．31平方米提供物业服务，物业服务期限三年，自2020年6月1日至2023年5月31日，合同约定了物业服务的内容，并约定物业费单价按照2．29元/月·平方米标准执行。合同签订后，2016年1月1日，邻睦里物业公司进驻辛培彦居住的小区提供物业服务，邻睦里物业公司与辛培彦未签订物业服务合同，辛培彦自2017年1月1日至今未缴纳物业费。现邻睦里物业公司继续为该小区提供服务。2015年10月28日，北京金泊顿物业服务评估监理有限公司对西城区三里河东路xx楼物业服务费用收费标准测算为2．61元/月·平方米。邻睦里物业公司自认由于业主对小区停车、绿化等反映问题，故邻睦里物业公司自2017年1月1日主动按照2．29元/月·平方米标准收取物业费。经询，涉案小区尚未成立业主委员会。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，发改委物业中心与邻睦里物业公司签订的两份《物业服务合同》及补充协议系双方自愿订立，未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。被告抗辩该合同无效的意见，缺乏依据，本院不予支持。辛培彦居住的西城区三里河东路xx楼xx单元xxxx室房屋在邻睦里物业公司提供物业服务的范围内，物业服务费应由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。邻睦里物业公司与辛培彦虽未签订物业服务合同，邻睦里物业公司为该小区提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系；辛培彦作为该小区的业主，理应向邻睦里物业公司交纳物业服务费用。邻睦里物业公司要求辛培彦交纳物业费的主张，理由充分。本院予以支持。就违约金一节，上述合同中未对违约金的标准进行明确约定，且考虑到原告在物业服务中亦有需要改进之处，故本院对该项诉讼请求不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告辛培彦给付原告北京邻睦里物业管理有限公司2017年1月1日至2020年12月31日的物业费8958．48元；二、驳回原告北京邻睦里物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果辛培彦未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由辛培彦负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  黄 丹二〇二一年六月十五日法官助理  张学良法官助理  董 悦书 记 员  郑佳丽