上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初4534号原告：上海松江新城投资建设集团有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：钱锋，执行董事。委托诉讼代理人：朱婕，上海巨明律师事务所律师。被告：钱佶，男，1981年2月21日生，汉族，户籍地上海市松江区。被告：高敏，女，1979年11月13日生，汉族，户籍地上海市松江区。两被告共同的委托诉讼代理人：李祥美，上海一凡律师事务所律师。两被告共同的委托诉讼代理人：苟丽琦，上海一凡律师事务所律师。原告上海松江新城投资建设集团有限公司与被告钱佶、高敏商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱婕、被告钱佶及两被告共同的委托诉讼代理人李祥美、苟丽琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认原、被告就位于上海市松江区德宁路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》(以下简称“系争合同”)无效;二、请求判令被告协助原告办理系争合同的网签注销手续;三、请求判令被告将系争房屋返还原告;四、请求判令被告支付原告房屋占有使某费(自2015年9月10日起至实际返还房屋之日止，按3,000/元/月计算，暂计至2021年3月10日为198,000元)。事实与理由：上海市松江区德宁路XXX弄XXX号XXX室房屋为拆迁安置房。2015年9月10日,原、被告就该房屋签订《上海市商品房预售合同》,并将房屋交付两被告使某。后根据(2018)沪0117刑初306号刑事判决书(以下简称“306号刑事判决书”)认定，该房屋购买权是被告及其母亲钱勤奇通过非法途径取得。另于2020年4月22日,(2020)沪01民终2685号民事判决书(以下简称“2685号民事判决书”)确认系争合同的签订依据沪松【永丰】补协字老城第21号《上海市松江区老城区危旧居住房屋补偿安置协议》无效,且该房屋对应的订房单也被认定无效。根据相关法律规定,系争合同应被认定为无效。现原告为维护自身合法权益,特提起诉讼,请求依法判决。被告钱佶、高敏辩称，不同意原告全部诉讼请求。首先，被告与原告签订系争合同不存在法律规定的无效情形，系争合同有效且已经履行完毕；其次，即便合同无效，被告不存在任何过错，故不应承担合同无效的后果，且原告主张的占有使某费标准本身也过高，与实际不符。原、被告基于老房子拆除的置换签订了系争合同，被告对原有房屋的建造、翻建和维修行为均符合当时的法律规定，政府拆迁时并非仅仅根据公租房凭证，即使被告拆除的房屋不属于公租房，其被拆除的情况下，被告也应得到补偿，本案所涉房屋是基于老房子被拆的事实而置换获得，故被告坚持认为系争合同有效。本院经审理认定事实如下：原告原名上海松江新城投资建设有限公司。2015年8月5日，上海仓城开发建设有限公司向动迁户钱勤奇发出《订房单》，载明订房人钱勤奇系永丰街道中山西路以北一期地块基地动迁户，协议编号21，应安置面积88.18平房米。现订德宁苑6幢6号1002室，暂定建筑面积52.29㎡……该房屋差价总额贰拾捌万伍仟伍佰肆拾玖元整，285,549元，注：本套房屋总价为494,021.85元，其中208,472.85元，由政府支付……。2015年8月10日，两被告取得配套商品房供应单，载明动迁户为钱勤奇及两被告，购房人为两被告，房屋交付时间为2015年5月30日前。2015年9月10日，原告(甲方、卖房)与两被告(乙方、买方)签订系争合同，约定原告将上海市松江区泗泾镇德宁路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售给两被告，总价款为494,021.85元。合同第十一条约定，甲方定于2015年3月30日之前将该房屋交付乙方。合同另对其他相关事项进行了约定。同日，原告发出联系单一份，载明系争房屋业主已办理交房手续，请上海世江物业发放钥匙。2015年9月11日，原告向两被告就系争房屋开具销售不动产统一发票，金额为494,021.85元。另查明，钱勤奇系被告钱佶的母亲，钱金林系钱勤奇的父亲，钱吉明系钱勤奇的妹妹。钱勤奇系坐落于“松江镇中山西路XXX号”房屋(使某面积合计为31.28平方米)的租赁户主，钱金林系“松江镇中山西路XXX号”房屋(使某面积为34.68平方米)的租赁户。2013年11月16日，由钱勤奇就上述两套房屋分别与上海仓城开发建设有限公司(以下简称“仓城公司”)签订《上海市松江区老城区危旧居住房屋补偿置换协议》各一份(分别简称为“20号补偿置换协议”、“21号补偿置换协议”)，其中20号补偿置换协议项下所涉协议拆除的建筑面积为53.41平方米，其房屋承租人处写明为“钱金林(已故)钱勤奇”；21号补偿置换协议项下所涉协议拆除的建筑面积为48.18平方米。二被告取得系争房屋的购买权及签订系争合同均系基于21号补偿置换协议。2018年9月30日，本院作出306号刑事判决，认定内容如下：“2003年3月至2005年3月期间，陆萍萍在受政府委托经营管理国有直管公房的永开公司担任房产科(经租科)科长期间，利用全面负责国有直管公房管理的职务便利，接受钱吉明的请托，在明知本区中山西路XXX号可能存在动迁规划，且该户天井内的私建房屋系违法建筑的情况下，由陆萍萍审批，钱吉明等丈量面积、填报表单，先后为上述违法建筑办理租户姓名分别为钱金林、钱勤奇的租用公房凭证2张，将上述违法建筑共计65.96平方米纳入国有直管公房体系，致使钱勤奇、钱金林(已故)在动迁过程中，以上述2张租用公房凭证获得位于本区仓丰路955弄三辰苑二村XXX号XXX室、三辰苑二村XXX号XXX室、系争房屋、德宁路89弄德宁苑XXX号XXX室的安置房共计4套(面积共计约284平方米，政府指导价为人民币9,000元/平方米)，钱勤奇等人在拆迁过程中个人支付购房款费用人民币60余万元……并判决陆萍萍、钱吉明犯滥用职权罪”。该判决书现已生效。再查明，仓城公司、征收一所于2019年10月12日将钱勤奇、钱佶、高敏诉至本院【案号：(2019)沪0117民初16892号】，请求：1.确认2013年11月16日原告上海仓城开发建设有限公司、上海市松江第一房屋征收服务事务所有限公司与被告钱勤奇、钱佶、高敏之间签订的沪松【永丰】补协字老城第21号《上海市松江区老城区危旧居住房屋补偿安置协议》无效；2.确认2013年11月16日原告上海仓城开发建设有限公司与被告钱勤奇之间签订的《中山西路以北一期地块订房单(代协议)》无效；3.确认2013年11月16日原告上海仓城开发建设有限公司与被告钱勤奇之间签订的涉及松江区三辰苑27幢11号301室房屋的订房单、德宁苑6幢6号1002室房屋的订房单无效。本院于2020年1月10日作出(2019)沪0117民初16892号民事判决书(以下简称“16892号民事判决书”)，判决：一、确认原告上海仓城开发建设有限公司、上海市松江第一房屋征收服务事务所有限公司于2013年11月16日与被告钱佶、钱勤奇、高敏之间签订的沪松【永丰】补协字老城第21号《上海市松江区老城区危旧居住房屋补偿安置协议》无效；二、确认原告上海仓城开发建设有限公司于2013年11月16日与被告钱佶、钱勤奇、高敏之间签订的《中山西路以北一期地块订房单(代协议)》无效；三、确认原告上海仓城开发建设有限公司于2013年11月16日与被告钱佶、钱勤奇、高敏之间签订的涉及三辰苑27幢11号301室房屋的订房单、德宁苑6幢6号1002室房屋的订房单无效。钱勤奇、钱佶、高敏对该判决不服，上诉于上海市第一中级人民法院。2020年4月22日，上海市第一中级人民法院作出2685号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。庭审时，原、被告均确认，截至2015年9月10日双方签订系争合同时，系争房屋已经交付两被告，交付状态为毛坯房，现由两被告出租给案外人使某。原、被告另确认系争房屋的购房款已经全部付清，两被告实际支付款项为285,549元，其余款项系动迁款抵扣。本院就系争合同效力进行释明，两被告坚持系争合同有效，并表示不在本案中处理无效后果。对于原告主张的房屋占有使某费标准，原告称，当前系争房屋相同户型每月租金2,000元至4,000元不等，故按照每月3,000元主张，具体由法院依法认定。被告则称，根据其实际出租的合同约定，系争房屋租金2015年11月至2017年11月每月租金1,200元，2017年9月至2018年9月每月1,500元，此后逐年月租金递增100元，即2018年9月至2019年9月每月1,600元，2019年9月至2020年9月每月1,700元，2020年9月至今为每月1,800元，且被告进行了装修，而原告交付的为毛坯房，被告就此提供物业租赁合同及租金支付凭证一组。原告认为上述证据系被告与案外人签某，原告对此不清楚，且仅仅是被告个人出租的情况，不能以此作为占用使某费的参考。上述事实，主要有上海市商品房预售合同、订房单、补偿置换协议、306号刑事判决书、16892号民事判决书、2685号民事判决书、物业租赁合同、付款凭证及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于系争合同的效力应如何认定，如无效，则原告主张的无效后果处理是否具有相应依据。从生效判决查明和认定的事实来看，因损害国家利益，21号补偿置换协议及系争房屋的订房单均被认定为无效。原、被告均确认系争房屋的购房权是基于上述补偿置换协议和订房单签订所取得，系争合同也是基于上述补偿置换协议和订房单所签订，故系争合同亦属无效。因系争合同无效，故原告要求被告协助办理系争合同的网签注销手续并返还系争房屋，于法有据，本院予以支持，且被告需支付原告占有使某系争房屋期间的相应费用。但对于原告主张的房屋占用使某费标准本身，考虑到系争房屋交付情况、市场行情等因素，结合在案证据，本院综合考量后，依法酌定被告需自2015年9月10日起至2017年9月9日至按照每月1,200元的标准、2017年9月10日起至搬离和返还系争房屋之日止按照每月1,500元且前述逐年月占用使某费递增100元的标准履行支付义务。至于其他无效后果，被告明确不在本案中主张，故本院不予处理，被告可依法另行主张。综上，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告上海松江新城投资建设集团有限公司和被告钱佶、高敏就位于上海市松江区泗泾镇德宁路XXX弄XXX号XXX室房屋于2015年9月10日签订的《上海市商品房预售合同》无效；二、被告钱佶、高敏于本判决生效之日起十日内协助原告上海松江新城投资建设集团有限公司办理上述《上海市商品房预售合同》的网签注销手续；三、被告钱佶、高敏于本判决生效之日起三十日内返还原告上海松江新城投资建设集团有限公司位于上海市松江区泗泾镇德宁路XXX弄XXX号XXX室房屋；四、被告钱佶、高敏于本判决生效之日起三十日内支付原告上海松江新城投资建设集团有限公司自2015年9月10日起至搬离和返还上述房屋之日止的房屋占有使某费(2015年9月10日起至2017年9月9日止按照每月1,200元的标准支付，2017年9月10日起至搬离和返还上述房屋之日止按照每月1,500元且逐年前述月占用使某费递增100元的标准支付)。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,260元，减半收取2,130元，由原告上海松江新城投资建设集团有限公司负担945元，由被告钱佶、高敏负担1,185元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沙 莎法官助理  张树腾书 记 员  张树腾附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。