双流县人民法院民 事 判 决 书(2018)川0116民初4071号原告:中航物业管理有限公司成都分公司。住所地：成都市双流区。负责人：张力，经理。委托诉讼代理人：陈爱强、李小蕾，四川中一律师事务所律师。被告:潘琳,女,1969年6月7日出生,汉族,住成都市青羊区。被告:袁勇,男,1969年2月10日出生,汉族,住成都市武侯区。委托诉讼代理人：潘琳,系被告袁勇之妻。被告:袁林兰馨,女,1995年9月20日出生,汉族,住成都市武侯区。委托诉讼代理人：潘琳,系被告袁林兰馨之母。原告中航物业管理有限公司成都分公司（以下简称中航物业公司）与被告袁勇、潘琳、袁林兰馨物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中航物业公司的委托诉讼代理人陈爱强、李小蕾，被告袁勇、袁林兰馨的委托代理人被告潘琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中航物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令三位被告共同向原告支付拖欠2012年1月1日至2018年1月31日的物业管理费117144.56元。2、判令三位被告共同向原告支付逾期违约金35143.37元。3、本案诉讼费由三位被告共同承担。事实与理由:原被告双方于2009年3月27日签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时公约》，约定由原告对被告所购房产中航·云岭高尔夫别墅第88栋提供物业管理服务。上述协议签订后，原告依照约定向被告提供了物业管理服务，但被告无理由拒绝向原告支付自2012年1月1日起至2018年1月31日期间的物业管理费，共计117144.56元。原告认为，三被告共同购买了该88栋别墅，并且拖欠物业费的行为已经构成严重违约，应当按照《前期物业管理服务协议》第十条第四款的约定承担违约责任，被告应当向原告支付逾期违约金，具体方式为：自2012年1月6日起，以被告每月拖欠的物业费1604.72元为本金，每日按3‰的标准计算,暂计算至2018年1月31日止,逾期违约金394130.47元。但是,依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条的规定，当事人约定的违约金一般不得超过损失的百分之三十，故本次原告按照被告欠缴物管费的百分之三十主张逾期违约金，即35143.37元。综上，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，故原告提起诉讼。被告袁勇、潘琳、袁林兰馨辩称：我方在过去2012年至2018年5月从未收到过原告的催收函，根据相关法律规定诉讼时效为两年，我方愿意支付诉讼时效内的物管费;原告在案涉小区其他业主进行违章时未能及时予以制止，导致现在该违法建筑严重影响了被告在该小区居住的质量。经审理查明，三被告与成都中航阳光地产有限公司于2007年5月19日签订《商品房买卖合同》及补充协议、《业主临时公约》，约定三被告购买该公司开发的位于双流县牧马山开发区“中航云岭高尔夫邻里”第88幢别墅，其中地上面积333.03平方米，地下面积为177.61平方米。其中《商品房买卖合同》上载明三被告的地址为“成都市高新区元通二巷8号1栋2单元7号”。2009年3月27日案涉房屋交付给三被告。同日，被告袁勇与深圳市中航物业管理有限公司成都分公司（2011年2月16日更名为中航物业管理有限公司成都分公司，即本案原告）签订了一份《中航·云岭高尔夫邻里前期物业管理服务协议》，约定原告对三被告上述房屋所在的小区提供前期物业管理服务，物业管理服务内容包括：房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维修和管理、环境卫生、安全管理、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理；物业管理服务费用由被告按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅的标准为：地上3.80元/月·平方米，地下室1.90元/月·平方米，被告在每月的5日前缴纳本月的物业管理服务费；被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金。2012年，该小区76号、77号房屋业主进行违法建设，被告以此为由拒绝向原告缴纳物管费。原告于2013年、2014年、2015年、2017年通过邮寄的方式向被告（地址为“成都市高新区元通二巷8号1栋2单元7号”）邮寄了催收函等催收物管费。上述事实，有当事人身份信息、准予变更登记通知书、中航·云岭高尔夫邻里前期物业管理服务协议、商品房买卖合同及补充协议、业主临时公约、交房手续书、律师函、快递单、邮件查询、装修违章通知书、责令停止建设决定书、违法建设整改通知、建设项目执法调查通知书、责令限期拆除违法建设决定书以及当事人的陈述等在卷予以佐证。本院认为，原、被告签订的《中航·云岭高尔夫邻里前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。三被告系案涉“中航云岭高尔夫邻里”第88幢别墅业主。原告向被告提供了物业服务，被告应当按照合同约定支付相应物业管理费用。关于被告提出没有收到原告的催收函件，故原告所主张的部分物管费已经超过两年的诉讼时效。本院认为，原告于2013年、2014年、2015年、2017年通过邮寄的方式向被告（商品房买卖合同中载明的地址“成都市高新区元通二巷8号1栋2单元7号”）邮寄了催收函等催收物管费，按照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”和第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；……”的规定，原告的起诉并未超过诉讼时效。关于被告提出原告在该小区76号、77号业主进行违法建设时未及时予以制止，导致该违法建设至今严重影响被告的居住质量等。本院认为，该违法建设并非原告搭建，原告向本院提交了装修违章通知书、责令停止建设决定书、违法建设整改通知、建设项目执法调查通知书、责令限期拆除违法建设决定书，以证明其在制止76号、77号业主进行违法建设过程中履行了物业管理服务约定的义务。被告如认为原告在上述制止违法建设过程中未履行义务，存在违约行为，可依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定进行主张，但不得以此作为拒绝缴纳物管费的理由。综上，被告应当向原告支付其欠付的2012年1月1日到2018年1月31日期间的物业管理费117144.56元：（地上333.03平方米×3.80元/月·平方米+地下177.61平方米×1.90元/月·平方米）×73个月。被告逾期未缴纳物业管理费的行为违约，应按《中航·云岭高尔夫邻里前期物业管理服务协议》第四条“乙方交纳费用的时间：每月的5日前缴纳本月的物业管理服务费”和第十条“四、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求被告补交并从逾期之日起按每日3‰交纳违约金”的约定承担违约责任，现原告要求被告按其欠缴物业管理费总额117144.56元的30%=35143.37元支付违约金，低于双方在协议中对于违约金的约定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用适用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告袁勇、潘琳、袁林兰馨于本判决生效之日起十日内支付原告中航物业管理有限公司成都分公司2012年1月1日起至2018年1月31日期间的物业管理费117144.56元。二、被告袁勇、潘琳、袁林兰馨于本判决生效之日起十日内支付原告中航物业管理有限公司成都分公司违约金35143.37元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1673元，由被告袁勇、潘琳、袁林兰馨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。审 判 员  王 璇二〇一八年七月九日法官助理  龚玉洁书 记 员  张 玲