北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初808号原告：北京万泉谊和投资有限公司丰台分公司，营业场所北京市丰台区地铁十号线首经贸站B1层。负责人：慕万学，总经理。委托诉讼代理人：何鹏，男，该公司员工。委托诉讼代理人：闫慕，女，该公司员工。被告：黄丽娜，女，1984年2月20日出生，汉族，无业，住北京市通州区。原告北京万泉谊和投资有限公司丰台分公司（以下简称万泉谊和公司）与被告黄丽娜租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告万泉谊和公司的委托诉讼代理人何鹏、闫慕，被告黄丽娜均在线参加诉讼，本案现已审理终结。原告万泉谊和公司当庭将诉讼请求变更为：1.判令原被告于2019年12月19日签订的商铺租赁合同于2021年3月19日解除；2.判令被告支付2020年7月19日至2020年10月18日期间的租金31195元及2020年10月19日至2021年3月18日期间的租金75000元；3.判令被告支付逾期支付租金的滞纳金48526.15元；4.判令被告支付违约金45000元；5.不予退回租赁保证金30000元；6.判令被告支付原告装修免租期其租金15000元。事实和理由：2019年12月19日，经友好协商，原、被告签署《商铺租赁合同》，将位于北京市丰台区地铁十号线首经贸站地铁尚城内第B07A号商铺租赁给原告使用，自2019年12月19日起至2021年1月18日止。年固定租金为180000元。被告应于2020年6月18日前向原告支付2020年7月19日至2020年10月18日期间的租金45000元，经原告多次催缴，被告仅支付原告2000元。因疫情原因，原告已经给被告减免3、4月份租金减免共计11805元，原告同意将减免金额抵扣被告欠缴租金，被告应向原告支付欠缴租金31195元，且原告继续追要2020年10月19日至开庭当日的租金。且根据合同约定，被告应向原告支付违约金12421元。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告黄丽娜辩称，答辩人不存在严重违约行为。一、答辩人与原告已于2020年11月9日协商解除《商铺租赁合同》，将店铺归还原告。二、答辩人对原告诉述欠缴租金数额不认同，1、2020年7月19日至2020年10月18日期间欠缴租金应为人民币13195元。答辩人自具备开业条件开始一直遭受疫情影响，店铺所处位置为花乡街道，更是遭受了二次疫情，整个商场一直没有客流量，答辩人在2020年7月19日前已经严重亏损，原告当时承诺答辩人下期租金打六折，且同意分期付，答辩人才勉强继续经营。即2020年7月19日至2020年10月18日的租金为4500×0.6（六折）-11805（3、4月减免）-2000（已支付）=13195元。2、答辩人不认可2020年10月19日至2020年11月2日期间欠缴租金人民币7500元。此期间产生的租金完全因为原告故意拖延时间导致。答辩人自经营店铺以来亏损43万元，已经无力支付房租，故于2020年10月17日当面和书面向原告提出退租申请，请求内容为：答辩人欠缴房租13195元，合同签订时缴纳原告押金3万元，为了双方都方便，答辩人申请用押金抵所欠房租，双方解除商铺租赁合同。原告承诺第二天给予答复，但之后一直故意拖延，不予回复，不接电话，不回复微信。直至2020年11月9日给予最终答复，原告同意答辩人撤店，但不同意用押金抵租金，并已经起诉追讨租金。三、此案为民事租赁合同纠纷，原告无权收取滞纳金，故答辩人不认可支付滞纳金。四、答辩人不存在违约行为，也未给原告造成损失，合同中也未约定违约责任，故不认可支付原告违约金。1、答辩人提前申请终止合同是因为疫情原因亏损惨重，实在是无奈之举。店铺刚装修好，所有设备物料都采购完成等待开业就赶上了全国疫情，店铺位置又遭受了丰台花乡二次疫情的打击，商场的主要客户群体（首经贸大学生）一直未开学，10月开学后仍然封闭管理，没有客流量，答辩人已经亏损43万元（支出约45万元，营业收入约2万），已经无力再支付房租，而且答辩人是个单亲妈妈，还有个8岁的儿子要抚养，为了及时止损，找工作维持生活才申请退租，希望原告和合议庭给予理解。2、合同中18.3条约定“乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回商铺，并按照本合同第19.3条的约定要求乙方承担违约责任：18.3.9条“乙方在本合同期内提出提前解除本合同的；”但本合同并没有19.3条约定内容，也就是合同没有规定提前解除合同需要支付违约金。3、合同中第15.1.2条和第19.2条均规定由于不可抗力原因导致合同提前终止的，要求归还店铺，双方均不负违约责任。两次疫情属于不可抗力原因。4、提前终止也是为了双方都及时止损，答辩人补齐所欠租金后，并未对原告造成任何损失，其中3、4月减免租金实际为原告的出租方（北京城投地下空间开发建设有限公司）给予的减免，原告除第三期租金给予六折以外，其余租金都是正常全额收取的。答辩人同意承担本案诉讼费。租赁合同已经终止，请求判令原告退还答辩人押金3万元，如法院判令答辩人应向原告支付相关费用，同意以押金折抵。本院经审理认定事实如下：2019年12月19日，万泉谊和公司（甲方、出租方）与黄丽娜（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，黄丽娜承租B07a号商铺，租期自2019年12月19日至2021年1月18日，其中免租期自2019年12月19日至2020年1月18日，在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受装修免租期的免租金优惠，乙方应按合同约定的租金标准向甲方补交该期间的全部租金及相关费用。自起租日起，按照月固定租金15000元计算租金。租赁保证金总金额为30000元。合同17.4条约定，乙方依据本合同18.3条单方终止合同的，应书面通知甲方，要求甲方返还剩余的租赁保证金，退还多收的预交款项（如有），乙方并在5日内交还该商铺。第十八条约定了乙方违约责任：“18.1乙方逾期支付租金、租赁保证金等其他费用的，应自逾期之日起，每逾期一日，按逾期交付金额的0.3%支付违约金。18.2因乙方有本合同第19.3条约定的违约行为的，甲方有权单方解除本合同并能收回该出租店铺，对乙方已支付的租赁保证金、所有租金或其他费用（无论该等租金或其他费用所对应的租赁期间是否届满）均不予退还，并向乙方索取乙方在本合同规定的装修期内所免去的所有租金等费用。此外，乙方还应向甲方支付相当于3个月租金的违约金（租金以违约行为发生年度的租金标准计算）。18.3乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，并按照本合同第19.3条的约定要求乙方承担违约责任……”经对合同进行审核，该合同并无19.3条。庭审中黄丽娜主张合同无19.3条，应视为对违约责任无约定。万泉谊和公司称合同系文本笔误，19.3条实应为18.3条。合同签订后，万泉谊和公司向黄丽娜交付了B07a号商铺，黄丽娜向万泉谊和公司支付了押金30000元，使用B07a号商铺经营泰迪珍藏水吧，并支付了2020年7月18日前的租金。2020年5月28日，万泉谊和公司与黄丽娜签订《商铺租赁合同之减免协议》约定在收取下一期租金中等额抵减11805元。双方均认可在2020年第三季度租金中减免上述协议约定的抵减金额，以及2020年7月19日后的租金仅支付2000元的事实。庭审中，双方均认可黄丽娜所经营的水吧经营至2020年11月4日，黄丽娜于2020年11月9日提出退租，11月11日在万泉谊和公司工作人员在场的情况下搬走店铺内大部分物品。万泉谊和公司当庭认可其公司于2020年11月12日给B07a号店铺更换了门锁，更换门锁未告知黄丽娜，钥匙未交给黄丽娜。本院认为：《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。万泉谊和公司要求确认案涉《商铺租赁合同》解除，根据庭审中查明的事实，黄丽娜提出退租后，于2020年11月11日搬离B07a商铺，万泉谊和公司于当日实际掌握店铺，并于次日为店铺更换门锁，应视为双方已实际解除了合同，故本院确认《商铺租赁合同》的解除时间为2020年11月11日。万泉谊和公司主张黄丽娜支付欠付租金的诉讼请求与法有据，但计算日期应截至案涉商铺交还日期即2020年11月11日。黄丽娜主张2020年7月19日至2020年10月18日期间应按六折计算，但其提交的证据不足以证明双方就该部分租金减免达成了确定的协议，故对其该项辩称本院不予采纳。经本院核算，2020年7月19日至11月11日期间的租金扣减黄丽娜已支付的2000元及万泉谊和公司同意减免的11805元后应为42695元。双方均同意以黄丽娜向万泉谊和公司交纳的30000元押金抵扣应付租金，本院不持异议。鉴于疫情及防控措施势必对被告使用房屋或者业务开展造成影响，本院对万泉谊和公司主张的逾期给付租金的滞纳金的诉讼请求不予支持。关于万泉谊和公司依据合同主张三个月租金违约金的诉讼请求，双方签订的《商铺租赁合同》系万泉谊和公司提供文本，该合同关于违约责任的约定出现笔误，合同写明按19.3条承担违约责任，然而合同并没有19.3条条款，可见在合同签订时双方未就违约责任的约定进行具体的磋商与沟通，从文本展示内容与合同签订实际情况看，无法认定双方就违约责任的约定作出了真实的意思表示。且，万泉谊和公司作为商铺租赁经营企业，本应担负起严格审核合同文本、充分向承租人尤其是个人承租人释明合同条文及对承租人不利的违约责任条款的责任。在此情况下，本院对万泉谊和公司上述诉讼请求不予支持。关于万泉谊和公司主张黄丽娜支付免租期租金15000元租金的诉讼请求，虽双方合同解除确系黄丽娜提出，但合同实际履行期间，即2019年12月19日至2020年11月11日期间，考虑其案涉商铺所在地丰台区花乡地区的疫情情况，结合案涉合同实际履行时间，由黄丽娜支付免租期全部租金有失公允，故本院对该部分租金酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、黄丽娜于本判决生效之日起七日内给付北京万泉谊和投资有限公司丰台分公司二〇二〇年七月十九日至二〇二〇年十一月十一日期间的租金12695元；二、黄丽娜于本判决生效之日起七日内给付北京万泉谊和投资有限公司丰台分公司支付免租期租金1500元；三、驳回北京万泉谊和投资有限公司丰台分公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3971元，由北京万泉谊和投资有限公司丰台分公司负担3018元（已交纳），由黄丽娜负担953元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李婍婧二〇二一年六月二十五日法官助理 邱松宁书 记 员 李京宇