上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0116民初5821号原告：潘祥珍，女，1948年11月24日出生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：李良清、唐秋月，上海清辰律师事务所律师。被告：朱红梅，女，1979年1月16日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：黄和云，女，1952年1月24日出生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：张保群，男，1970年3月26日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：沈其昌，男，1960年6月16日出生，汉族，住上海市金山区。原告潘祥珍与被告朱红梅、黄和云、沈其昌确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年5月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李良清、唐秋月，被告朱红梅、黄和云及其委托诉讼代理人张保群，被告沈其昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认2003年4月13日与2003年4月20日被告沈其昌与朱国华(已去世)签订的关于上海市金山区枫泾镇下坊村X组XXXX号房屋的《购房协议》和《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费用被告承担。事实和理由：原告系涉案房屋宅基地的申请人和使用权人，也是宅基地房屋的所有权人。朱国华与被告黄和云系夫妻关系，被告朱红梅系其女儿。原告因随女儿居住搬出涉案房屋，2018年左右该房屋涉及拆迁时原告方知此房屋被被告占有居住，原告多次要求被告搬离，被告均不予理会。2020年11月，原告以排除妨害为由提起诉讼，该案审理过程中，被告黄和云提交了朱国华与被告沈其昌于2003年4月13日签订的《购房协议》及2003年4月20日补签的《房屋买卖合同》。协议和合同约定被告沈其昌将涉案房屋出售给朱国华，朱国华支付被告沈其昌22,000元。被告沈其昌系原告丈夫的弟弟，原告丈夫曾委托被告沈其昌看管涉案房屋，从未委托其出售房屋。原告认为，被告沈其昌擅自将房屋出售他人，其既不是涉案房屋和宅基地的权利人和使用权人，也未得到原告的授权。朱国华明知涉案房屋非被告沈其昌所有，仍然与其签订房屋买卖合同，侵犯了原告的合法权益，故诉请确认《购房协议》和《房屋买卖合同》无效。被告朱红梅、黄和云辩称，原告是知道涉案房屋卖给他们一家的，故不同意原告的诉请。被告沈其昌辩称，所有人都知道涉案房屋是原告方卖给我的，然后我再卖给人家，如果不是卖给我的，我也不敢卖给人家，再穷也不会干这种事，故不同意原告的诉请。经审理查明，涉案房屋坐落于上海市金山区枫泾镇下坊村X组XXXX号，系农村宅基地房屋，1991年《上海市农村宅基地使用权申请表》、《上海市农村宅基地使用权审核表》土地使用者一栏登记人为原告潘祥珍，立基人包含原告丈夫沈好根等六人。2000年左右，原告搬至奉贤区女儿处居住。2003年4月13日，被告黄和云丈夫朱国华与原告小叔被告沈其昌签订购房协议一份，协议载明，由兴塔镇下坊村X组沈其昌出售给兴塔镇贵泾村XX组朱国华房屋一套，售价为22,000元，产权属朱国华所有，本协议双方签字后生效。协议落款处由沈其昌、朱国华签名，下坊村村民陆彐云以证明人身份在该协议上签名。同年4月20日，沈其昌、朱国华重新签订《房屋买卖合同》一份，合同对出售房屋的权属及坐落作出明确，合同载明，兹有兴塔镇下坊村X组沈其昌愿将自有的下坊村XXX号住房一套出售给朱国华，房屋买卖价格为22,000元。同日，沈其昌向朱国华出具收取22,000元的收条一份。之后，被告黄和云一家一直在涉案房屋居住，朱国华去世后，该房屋至今仍由被告黄和云居住使用。2020年10月，原告以排除妨害为由提起诉讼，诉请被告黄和云搬离涉案房屋，在该案庭审过程中，原告称并不知晓被告黄和云一家自2003年起在涉案房屋居住，只是在2018年该房屋涉及拆迁时才得知由被告黄和云一家占有使用。对于被告黄和云提供的购房协议，原告认为沈其昌无权处分涉案房屋，购房协议应属无效。在该案中本院认为，涉案房屋存在买卖关系，在沈其昌对涉案房屋是否具有处分权利、其与朱国华签订的房屋买卖合同是否有效等问题未明确的情况下，涉案房屋的所有权是存在争议的，故原告以排除妨害为由诉请被告黄和云搬离，本院难以支持，故本院作出了驳回原告潘祥珍的诉讼请求的判决。该判决生效后，原告潘祥珍于2021年4月提起本起诉讼。在本案庭审过程中，被告沈其昌称涉案房屋在1998年以2万元的价格从原告丈夫即其兄沈好根处购买，2003年4月份转卖给了朱国华。其自有的房屋与涉案房屋只隔了其二哥及其他一户人家。当年5月18日因在镇上购买了房屋摆酒，原告及其丈夫、女儿均到场，当时朱国华一家都已经搬进涉案房屋，而且在2003年之后，沈好根一年要回来几次，他不可能不知道房子卖掉了。同时被告沈其昌向法庭出具了关于沈好根卖房事实证明一份，证明上书：沈好根在1998年以前把乡下房屋以2万元高价卖给了沈其昌，情况事实，由于沈好根是老师智商高，叫他写个书面协议他不肯写，但所有亲戚、本生产队人及本村相当一部分人都知道此事。该证明落款处有其所在村村民、邻居及亲戚等20人签名，落款时间为2021年4月12日。庭审当天，落款人中三人到庭作证，其中证人张连华称，涉案房屋在1998年以前沈好根曾以1.8万元的价格卖给他，双方未签订买卖合同，但其已支付1万元，后其提出房屋不要了，沈好根即退还了1万元。之后听说涉案房屋已卖给沈其昌，在去被告黄和云家玩时知道涉案房屋沈其昌又卖给了黄和云。证人沈连根系被告沈其昌之兄、沈好根之弟，其称，十几年前听沈其昌说涉案房屋是沈好根卖给沈其昌，沈其昌又卖给黄和云。证人沈道法系邻居，与沈其昌、沈好根有亲戚关系，其称，沈好根一年回来几次，春节、清明都回来，黄和云一家搬进涉案房屋原告肯定知道。被告朱红梅称，2003年，沈其昌摆酒那天，潘祥珍带了她一个女儿一个小孩到过涉案房屋，并问我们这个房子多少钱买的。原告则称上述陈述情况并不清楚，坚持认为涉案房屋系沈好根委托被告沈其昌看管，原告直至2018年才知道被告黄和云在涉案房屋居住。以上事实，由《上海市农村宅基地使用权申请表》、《上海市农村宅基地使用权审核表》、购房协议、房屋买卖合同、收条、关于沈好根卖房事实证明、证人证言、(2020)沪0116民初14306号民事判决书及当事人的当庭陈述等证据所证实。本案争议焦点在于原告方与被告沈其昌之间就涉案房屋是否存在买卖关系及买卖是否有效。首先，买卖标的系农村宅基地房屋，按照农村习俗、习惯和生活方式，农村宅基地房屋发生易主在房屋所在地应当是广为人知的，而涉案房屋买受人黄和云一家自2003年起即在涉案房屋中居住使用至今，被告沈其昌提供的由二十人签名的关于沈好根卖房事实证明及证人证言至少可以证明被告沈其昌与被告黄和云一家就涉案房屋存在买卖关系是公开的，且广为传播，被告黄和云一家自2003年在涉案房屋居住至今已长达十八年之久，原告作为涉案房屋的权利人更应当知道这一事实，其称直至2018年该房屋涉及拆迁时方知该房屋由被告黄和云一家居住使用有违常理。现有证据可以推定原告一家在2003年5月起就应当知道被告沈其昌已将涉案房屋出售被告黄和云，并由黄和云一家居住使用的事实。在原告明知涉案房屋已被被告沈其昌出售的情况下，长达十八年之久原告未主张权利，且在其诉被告黄和云(2020)沪0116民初14306号排除妨碍一案中，原告未如实陈述事实，结合被告沈其昌提供的证据及当庭陈述，可以推定被告沈其昌与原告方就涉案房屋存在买卖关系。其次，该买卖是否有效。买卖虽系被告沈其昌与其兄沈好根之间达成，但沈好根系原告丈夫，且是涉案房屋权利人之一，涉案房屋已交付被告沈其昌，之后又由被告沈其昌转卖被告黄和云居住至今，双方虽无书面买卖合同，原告及其他权利人也未书面确认，但十余年来未提出异议，可视为默认。沈好根将房屋出售本村村民，且系自家兄弟，与法不悖，故该房屋买卖是真实有效的。本院认为，被告沈其昌虽未能提供涉案房屋与原告方存在买卖的直接证据，但其提供的其他证据及证人证言能够间接证明涉案房屋在1998年经原告丈夫沈好根之手出售给被告沈其昌的事实，在此买卖有效成立且已实际履行的情况下，该房屋的权利人已经转移，原告已丧失对该房屋的权利主张，故其诉请确认被告沈其昌与被告黄和云之间就涉案房屋买卖无效的请求应当驳回。综上，依照《中华人民共和国民法典》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告潘祥珍的诉讼请求。本案受理费减半收取50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 叶 军书记员 徐佳伟附：相关法律条文1、《中华人民共和国民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。