湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1102民初370号原告：李爱民，男。委托诉讼代理人：蒋艳梅，女（系李爱民之妻，特别授权）。被告：湖南湘汉九鼎实业集团有限公司(曾用名永州九鼎房地产开发有限公司)，住所地：湖南省江**瑶族自治县沱江镇寿域路187-2号。法定代表人：朱江玉，该公司董事长。委托诉讼代理人：马秋鸿，湖南苍松律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：陈军宇，男。原告李爱民与被告永州九鼎房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，在诉讼中发现被告依法变更公司名称为湖南湘汉九鼎实业集团有限公司，原告李爱民遂变更本案被告为湖南湘汉九鼎实业集团有限公司（以下简称九鼎公司），本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李爱民及其委托诉讼代理人蒋艳梅，被告九鼎公司委托诉讼代理人马秋鸿、陈军宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李爱民向本院提出诉讼请求：1.请求判令九鼎公司按商品房买卖合同约定的交付条件交付房屋并由有资质的机构出具商品房面积实测技术报告书；2.判令九鼎公司支付逾期交房违约金10,597.04元；3.判令九鼎公司未达交房条件强行交房、并收取物业管理费的行为无效，并由九鼎公司承担物业管理费；4.判令九鼎公司支付因未按约定取得楼栋权属证明的违约金10,597.04元；5.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年7月2日，李爱民与九鼎公司签订商品房买卖合同，购买九鼎公司开发的金都名邸小区商品房一套。合同约定总价款为528,952元，并约定在2018年12月31日前由九鼎公司将相关验收机构验收合格的商品房屋交付给李爱民。2018年12月22日李爱民收到九鼎公司的《金都名邸2栋住宅入伙通知书》，该通知书要求李爱民在2018年12月31日至2019年1月15日间办理交房手续，李爱民在该时段到九鼎公司，并要求九鼎公司出示商品房买卖合同约定的房屋相关文件，但九鼎公司未能出具合法有效的“三书一证一表”，其所提供的《建设工程竣工验收备案表》不完整，且无相关部门盖章，经李爱民到质量监管部门核实，该建设工程竣工验收备案表未经审批并没有备案登记。李爱民于2019年1月6日向九鼎公司邮寄了《关于房屋未达交付条件并拒收的告知函》明确提出拒绝接收该房屋，并对入伙通知书中提出的超过入伙期限未办理入伙手续视为交房的意见明确表示拒绝认同。之后李爱民多次到九鼎公司售楼部及物业公司要求九鼎公司出示合法的交房证明文件，但九鼎公司始终没有向李爱民出具相关证明文件，根据合同约定，原告有权拒绝收房，并由被告按照合同约定承担逾期交房的违约责任，违约金为10,579.04元（自2019年1月1日算至2020年10月25日计算应当为70,139.04元，同时因双方约定违约金最高不超过总房款的2%，故违约金为10,579.04元）；同时根据双方商品房买卖合同的约定，被告2018年12月22日向原告发出《入伙通知书》该通知书规定，超过2019年1月15日入伙期未办理入伙手续的，视为已交房，同时计收物业费；因该通知书的内容不符合双方商品房买卖合同的约定，原告亦未表示同意该条款，该条款应当无效，且物业费应当由被告自行承担。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，判如所请。被告九鼎公司辩称，1.永州九鼎房地产开发有限公司已于2019年1月28日变更为湖南湘汉九鼎实业集团有限公司，永州九鼎房地产开发有限公司已不存在，原告起诉被告的主体不适格，应当驳回原告的起诉；2.被告已按《商品房买卖合同》的约定于2018年12月22日向原告送达了《金都名邸2栋住宅入伙通知书》，要求原告按合同约定收房，原告未按合同约定收房，原因在原告，故被告不存在逾期交房的情形，不承担逾期交房违约金，被告在2018年12月31日已具备交房条件，并提供了合同约定的《建设工程竣工验收备案登记表》、《房屋实测绘报告书》、《商品房屋住宅工程使用说明书》、《商品房屋住宅工程质量保证书》等，并通知原告收房，且购买该栋房屋的业主均已收房，被告无违约行为，原告至今未收房是原告违约，故请求法院依法驳回原告的第二项诉讼请求，即要求被告支付逾期交房违约金10,597.04元；3.原告诉请3要求计收物业管理费的行为无效及要求被告承担物业管理费无事实依据及法律依据。原告拒绝收房系违约行为，且其与物业公司是基于商品房买卖合同产生的前期物业服务合同关系，与被告九鼎公司无关联，请求法院依法予以驳回；4.被告未按期取得本案商品房屋所在楼栋的权属证明系有新冠肺炎病毒影响所致，属于不可抗力，其期限可以顺延，其次因消防验收部门改为住建部门，两单位交接权利过程中有真空期，是政策原因导致的迟延，故不能办理楼栋权属证明，责任不在被告，永州市2017年以后新楼盘基本没有办理楼栋权属证明，永州市也无因未办理楼栋权属而承担违约责任的先例，故请求法院依法不予支持原告的该项诉请；5.本案原告拒绝收房，导致双方签订的《商品房买卖合同》目的不能实现，现被告保留提出反诉或者另行起诉要求解除本案《商品房买卖合同》的诉讼权利。当事人围绕自己的诉讼请求提交了相应的证据，本院组织双方进行举证、质证，对当事人没有异议的原告李爱民提交的证据1.商品房买卖合同，证据2.契税发票、住房公积金贷款借据、购房发票，证据3.入伙通知书、交房流程需知；证据4.建设工程竣工验收备案表，证据5.商品房屋住宅工程使用说明书、零陵九鼎金都名邸2#楼商品房屋住宅工程质量保证书，被告九鼎公司提交的证据1.商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议，予以采信并在卷佐证；对当事人有异议的证据本院认定如下，原告提交的证据6.关于房屋未达交付条件并拒收的告知函，被告九鼎公司质证认为对该证据三性均有异议，该告知函为空白的，也没有原告签名及被告的工作人员的签收；原告李爱民提交的证据7.快递单、视频资料，证明因被告没有达到交房条件，拒绝收房，因被告没有收，原告就快递过去；被告九鼎公司质证认为，该证据是真实的，但认为来源不合法，本院认为原告向被告递交拒收房屋告知函，并对该过程进行摄录，该行为并不违法，本院对该证据予以采信；2.问政湖南关于零陵区金都名邸为何迟迟办不了产权证的官方回复，证明被告没办好预售备案相关手续，被告对该证据的三性均提出异议，本院认为问政湖南官网所作出的回复，是真实的，本院对真实性予以采信，但是否达到原告的证明目的，本院结合采信的其他证据综合予以认定。被告九鼎公司提交的证据2.建设工程竣工验收备案表、房产实测绘报告书、商品房住宅工程使用说明书、质量保证书，原告李爱民质证认为该证据缺少备案登记部门的意见及印章，且为复印件，被告始终提供不出备案登记表的原件，本院审查认为被告九鼎公司不能提供被告登记表的原件，且其提供的备案登记表的复印件不完整，并无工程质量监督机构（永州市建设工程质量安全监督站）的意见及印章，亦无建设工程主管部门的备案意见及印章，且在庭审中，被告委托诉讼代理人，明确陈述相关手续都在办理中，但公司没有支付相关税费，这个表没有给公司，该表在住建局，证实被告并没有取得备案登记的相关手续，故本院对该证据中的备案登记表不予采信，对该组证据中的房产实测绘报告书,被告提交了相关原件，原告质证后没有异议，本院予以采信；证据3.物业交房情况证明，该证明目的为该小区2栋已交付112户，与本案商品房买卖合同并无直接关联，本院不予采信。根据采信的证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：2017年7月2日，原告李爱民（买受人）与被告九鼎公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定:被告将坐落于永州市零陵区永州大道西侧“金都名邸”2栋第7层1单元702号住宅商品房（建筑面积为165.93㎡）以3187.8元/㎡的单价出售给原告，购房总价款为528,952元，约定支付方式为李爱民支付总房款的30%的首付款，其余价款370,000元，可以向商业银行或者住房公积金管理机构借款支付。原告于2017年7月10日前向被告交付购房首付款158,952元，2017年7月26日缴纳房屋契税7556.45元，并于2018年1月30日办理了住房公积金借款手续通过住房公积金借款向被告支付了剩余370,000元购房款。合同约定交房时间为2018年12月31日。约定交房条件为（第十一条规定）：甲方（九鼎公司）还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》且该商品房已取得《规划条件核实单》、《建筑工程竣工验收备案表》、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、甲方已取得该商品房所在楼栋的房屋权属证明、满足第十二条中甲方承诺的市政基础设施达到的条件、该商品房为住宅的，甲方提供《住宅工程质量分户验收表》、甲方已依法完成物业承接查验且满15个工作日（具体内容为各项资料已零陵区房产局物业管理办公室下发的“承接查验移交资料清单”为准；设施设备包括供电系统、给排水系统、消防系统、电梯、安防设施、弱电系统等）;逾期交房责任为合同继续履行,甲方按日向乙方按已付房款的万分之二支付违约金,违约金总计最高不超过总房款的2%;合同第十七条还约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，乙方应当在交付日的7日前，书面通知乙方办理交接手续的时间地点、及应当携带的证件。双方进行交接时，甲方应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。甲方不出示证明文件或者文件不齐全、或者未满足第十一条约定的其他条件的，乙方有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由甲方承担，并按照第十五条处理。合同第二十二条约定了产权登记事项为：甲方应当在2020年6月30日前，取得商品房所在楼栋的权属证明，如因甲方责任未能在本款约定的期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意不解除合同，自本合同约定的期限第二天起自实际办妥登记之日止，甲方按日向乙方支付已付房款的万分之二的违约金，违约金总计不超过总房款的2%。……在双方签订的商品房买卖合同补充协议中，就交房事宜进行了补充约定如下：1.双方同意变更《商品房买卖合同》第十一条第（二）款第三项约定，该权属文件按主合同约定时间取得即可。2.由于乙方原因，未能办理完毕合同备案贷款手续，或者乙方未付清房款，因面积差异乙方需补交的房款合同约定的违约金等，甲方有权拒绝交付房屋或产权证书，甲方不承担由此造成延期交房的违约责任，同时延期交房期间房屋的风险由乙方承担，乙方除按合同约定承担相应的违约责任外，另须支付延期交房期间的物业管理费等一切费用。……，2018年12月22日李爱民收到被告九鼎公司发出的《金都名邸2栋住宅入伙通知书》，该通知书要求原告李爱民在2018年12月31日至2019年1月15日期间办理交房手续，李爱民在此期间到指定交房地点，但发现九鼎公司未依合同约定出示双方合同约定证明文件，特别是房屋竣工验收备案登记表，只有相关建设单位盖章前2页的复印件，无相关部门审核盖章的主要页面，遂拒绝收房，2019年1月6日李爱民向被告邮寄了《关于房屋未达交付条件并拒绝收房的告知函》向九鼎公司明确表示房屋不符合交付条件拒绝收房，并对告知函中提出超过该期限办理入伙手续，视为已交房一事表示明确拒绝。李爱民就交房一事后多次与被告公司协商，但均未果。李爱民遂向法院提出民事诉讼，引发本案。本院认为：关于本案诉讼主体的问题，被告九鼎公司提出原永州九鼎房地产开发有限公司已变更为湖南湘汉九鼎实业有限公司，永州九鼎房地产开发有限公司已不存在，原告起诉被告不适格应当驳回原告李爱民的起诉的答辩意见，对此本院评判如下：经审查永州九鼎房地产开发有限公司，于2019年2月18日进行了公司变更登记，名称由永州九鼎房地产开发有限公司变更为湖南湘汉九鼎实业有限公司，因法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。该公司只是公司名称等事项发生了变更，且原告李爱民在诉讼过程中已申请变更被告为湖南湘汉九鼎实业有限公司，故本案应当继续审理。原告李爱民与被告九鼎公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效，具有法律约束力。原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中双方约定的房屋交付条件为甲方（九鼎公司）还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》且该商品房已取得《规划条件核实单》、《建筑工程竣工验收备案表》、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、甲方已取得该商品房所在楼栋的房屋权属证明、满足第十二条中甲方承诺的市政基础设施达到的条件、该商品房为住宅的，甲方提供《住宅工程质量分户验收表》、甲方已依法完成物业承接查验且满15个工作日（具体内容为各项资料已零陵区房产局物业管理办公室下发的“承接查验移交资料清单”为准；设施设备包括供电系统、给排水系统、消防系统、电梯、安防设施、弱电系统等）。同时还约定了甲方（九鼎公司）不出示证明文件或者证明文件不齐全或者为满足以上交房条件的，乙方（李爱民）有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由甲方承担。被告九鼎公司虽然在答辩及辩论中提出其已经取得《竣工验收备案表》，但在庭审中又作出相关手续都在办理中，但公司没有支付相关税费，这个表没有给公司自相矛盾的陈述，又不能举证证实已提供符合约定条件的《建设工程竣工验收备案表》，故应当承担举证不能的责任，即被告在约定的交房时间并未提供符合双方约定的交房条件的《建设工程竣工验收备案表》,违反双方合同约定，依照双方合同约定原告李爱民有权拒绝收房，且由被告九鼎公司承担违约责任，按照双方合同约定，双方合同继续履行，九鼎公司每日按已付房款的万分之二向李爱民支付违约金（违约金总计不超过购房款的2%），按此计算被告九鼎公司应当支付李爱民逾期交房违约金10,579.04元；故本院对原告李爱民提出的由被告九鼎公司按合同约定的条件交付房屋并提供有资质的机构出具的商品房面积实测技术报告书及要求被告九鼎公司支付逾期交房违约金10,579.04元的诉讼请求本院予以支持。原告李爱民提出的要求判令被告未达交房条件而强行视为交房，并计收物业管理费行为无效，判令被告承担物业管理费的诉讼请求，对此本院评判如下：虽然在入伙通知书通知事项中有提醒注意事项即“根据法律规定，如您超过入伙其未办理手续，按合同约定视为已交房，同时从入伙之日起计收物业管理费，且我公司不承担由此产生的任何延期交房责任。”，该提醒事项并不具备变更双方签订和《商品房买卖合同》及其补充协议的效力，不属于双方协商一致的内容，根据原告提供的商品房买卖合同约定，双方关于房屋交付、前期物业管理等事项仍应当按照《商品房买卖合同》及其补充协议履行，且根据《商品房买卖合同》及补充协议甲方选取的物业管理企业为永州艺港物业管理有限公司，物业费用为该公司收取，原告李爱民未提供被告九鼎公司向其收取物业费的证据，亦未提供已实际发生物业费用及物业费具体数额的证据，故对该项诉讼请求本院不予支持。原告李爱民可在物业费实际发生后，另行主张权利。原告李爱民提出要求被告支付未按期取得该商品房所在楼栋的权属证明违约金10,579.04元的诉讼请求，被告提出未能取得该权属证明系由新冠病毒疫情影响及消防验收部门由原消防部门改为住建部门，两单位权力交接过程有真空期等不可抗力或者政策原因导致的，故责任不在九鼎公司，而且还提出2017年永州市新楼盘基本没有办理楼栋权属证明，永州市也无因未办理楼栋权属证明而承担违约责任的先例等抗辩意见，对此本院评判如下：双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思的表示，没有违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应当严格按合同履行自己的义务，被告虽然提出因新冠肺炎疫情影响及消防验收部门的职权变更导致其迟延办证，但又未提供相关部门在新冠肺炎疫情期间停办相关办证业务的证据，亦没有提供消防验收部门职权变更停办相关验收业务的证据，更没有提供其已向相关登记部门或者消防验收部门提出办证或者验收请求的相关证据，其应当承担举证不能的后果，且永州市范围内2017年以来新楼盘基本未办理楼栋权属证明及永州市也无因未办理楼栋权属证明而承担违约责任的先例亦不能成为其不履行双方合同约定的义务的理由，故对被告的抗辩理由本院不予采纳，按照双方合同约定，该违约金计算因超过总房款的2%，故应当按照总房款的2%计算违约金，本院对原告李爱民要求被告九鼎公司支付10579.04元的诉讼请求予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、被告湖南湘汉九鼎实业集团有限公司在本判决生效之日起30日内向原告李爱民交付符合双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定的交付条件的房屋；二、被告湖南湘汉九鼎实业集团有限公司在本判决生效之日起7日内给付原告李爱民逾期交房违约金10,597.04元；三、被告湖南湘汉九鼎实业集团有限公司在本判决生效之日起7日内给付原告李爱民未按约定取得该商品房楼栋权属证明的违约金10,597.04元；四、驳回原告李爱民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费330元，由被告湖南湘汉九鼎实业集团有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  李跃林人民陪审员  蒋玉萍人民陪审员  吕 睿二〇二一年六月十七日法官 助理  杨淑萍书 记 员  唐燕辉附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。