江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书(2018）赣0802民初1683号原告：中国工商银行股份有限公司吉安分行，住所地江西省吉安市吉州区井冈山大道103号，统一社会信用代码：91360800861979601T。负责人：方怡，行长。委托诉讼代理人：李月明，江西吉泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁鸿燕，江西吉泰律师事务所律师。。被告：刘星萍，女，1988年11月4日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区，。被告：吉安聚源实业发展有限公司，住所地江西省吉安市吉州区工业园聚源公馆内，统一社会信用代码：913608027511255170。法定代表人：万义国，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾小华，女，该公司办公室主任，。原告中国工商银行股份有限公司吉安分行诉被告刘星萍、吉安聚源实业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司吉安分行的委托诉讼代理人梁鸿燕、被告吉安聚源实业发展有限公司的委托诉讼代理人曾小华到庭参加诉讼。被告刘星萍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司吉安分行（以下简称工行吉安分行）向本院提出诉讼请求：1、判决被告刘星萍立即归还原告借款本金229820.54元，支付原告截至2018年1月7日止的利息、罚息、复利共计22525元，并按年利率8.085%支付原告自2018年1月8日起至借款本息还清之日止的利息、罚息、复利；2、判决被告刘星萍支付原告律师代理费2000元；3、判决由被告刘星萍立即办理聚源公馆7栋3-502号房屋正式抵押登记手续并承担登记费用，原告有权依约处分本案抵押物，以优先偿还本案全部债务；4、判决被告聚源实业发展有限公司（以下简称聚源公司）对上述债务承担连带清偿责任；5、判决各被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告刘星萍为购买位于吉州工业园聚源公馆7栋3-502房屋向原告借款，被告聚源公司向原告出具了一份《担保函》，为该笔债务提供连带责任保证担保。2011年8月25日，原告与二被告签订了《个人购房借款/担保合同》，借款290000元，贷款期限15年，年利率为5.39%，罚息利率在借款利率的基础上加收50%，即8.085%；采取按月等额本息还款法按月归还贷款；以所购房产为抵押物担保；被告聚源公司提供连带责任保证。被告于2011年9月1日办理了抵押权预告登记手续（证号：吉市房预吉州字第000017939号）。原告按约向被告刘星萍发放了290000元借款，款项一次性划入被告聚源公司的账户，但被告刘星萍未按约归还借款，自2016年12月7日起，已连续14个月未按约定履行还本付息义务，截至2018年1月7日，被告刘星萍积欠到期借款本金28853.89元，利息22525元，尚有贷款本金余额229820.54元未归还。经原告多次催促，被告刘星萍仍未还款，根据合同约定其已构成违约，原告有权宣布《借款合同》立即到期，要求刘星萍立即清偿全部借款229820.54元及所产生的利息、罚息、复利、2000元的律师费及原告为实现债权产生的费用。《借款合同》约定被告刘星萍应在合同签订之日起30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，但被告在办理了抵押权预告登记手续后，却怠于履行办理正式抵押登记手续的合同义务，严重影响原告抵押权的实现。为此，请求法院判决由被告立即办理聚源公馆7栋3-502房屋正式抵押登记手续，原告对抵押财产享有优先受偿权。被告刘星萍未作答辩。被告吉安聚源实业发展有限公司辩称，这是刘星萍个人的问题，一般情况一年内就要办好房产证，我们也一直电话催刘星萍去办理，刘星萍一直都没有去，所以责任应由刘星萍自己承担。原告工行吉安分行围绕诉讼请求依法提交了七组证据，被告聚源公司对七组证据均未发表质证意见。经审查，原告提交的七组证据三性均符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月1日，被告刘星萍与被告聚源公司签订《商品房买卖合同》（备案合同编号：20110600685），购买吉州工业园的聚源公馆7栋3-502号房屋。2011年8月25日，刘星萍与工行吉安分行签订《个人购房借款/担保合同》，刘星萍向工行吉安分行抵押借款290000元，用于购置位于聚源公馆7栋3-502号产，约定：贷款期限15年；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以下调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款；借款人未按合同约定的日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在贷款利率的基础上加收50%确定；保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；违约责任：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的构成违约。贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；订立和履行本合同所需登记、公证、评估等费用，以及由于贷款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。同日，聚源公司向工行吉安分行出具《担保函》，同意为刘星萍所购房产提供阶段性担保，约定：担保期限为从《刘星萍借款合同》（以下简称《借款合同》）项下贷款发放之日起至该《借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交贵行之日止；担保范围为《借款合同》项下贷款本金及利息、逾期罚息、复息、违约金、赔偿金和实现债权所需费用；担保方式为保证金担保和连带责任保证担保。2011年9月1日，吉安市吉州房地产交易所对上述房产进行了预购商品房抵押权预告登记（证号：吉市房预吉州字第000017939号），但至今未取得他项权利证书。合同签订后，工行吉安分行将290000元贷款发放至刘星萍指定的聚源公司账户，发放贷款时的基准利率为年利率7.715%，后下调至年利率5.39%。刘星萍未按合同约定的时间金额还款，暂计至2018年1月7日止，刘星萍尚欠工行吉安分行借款本金229820.54元、利息、罚息为22525元，本息合计为252345.54元。另查明，工行吉安分行为实现上述债权聘请律师支付的律师费为2000元。本院认为，合法的借贷关系应予保护。被告刘星萍与被告聚源公司签订的《商品房买卖合同》、原告工行吉安分行与被告刘星萍签订的《个人购房借款/担保合同》系双方真实意思表示，依法有效。工行吉安分行已按约足额发放贷款，被告刘星萍未按约归还借款本金及利息，违反了合同的约定，构成违约，应按照合同约定提前归还全部借款及利息，并承担相应违约责任。根据双方合同约定，刘星萍应按逾期利率即借款利率水平上加收50%（即年利率8.085%）向原告支付逾期利息及律师费2000元。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。若商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致对商品房的抵押权未能依登记而及时设立。因此，在具备物权登记条件的情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，被告聚源公司陈述未及时办理房产证的原因并非为案涉商品房不具备物权登记的条件，而是由于刘星萍怠于办理所致，属于不正当地阻止条件成就，违背了诚实信用原则，不利于交易安全。故本院认为购房人刘星萍负有协助办理抵押登记并承担登记费用的义务，聚源公司应督促其办理。本院确定被告刘星萍应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记，并自行承担登记费用。购房人刘星萍若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，本院亦无法径行判决由债权人工行吉安分行自行办理抵押登记手续。因此，在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人工行吉安分行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因工行吉安分行与聚源公司约定的保证期间为“从贷款发放之日起至该《借款合同》项下抵押物办妥抵押登记之日并将有关他项权利证明移交工行吉安分行之日止”，在抵押权未能依法登记而设立的情况下，聚源公司应依照《个人购房借款/担保合同》及《担保函》的约定，向工行吉安分行在其保证范围内承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。”的规定，保证人聚源公司在承担保证责任后，有权向债务人刘星萍追偿。本案中被告刘星萍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃自己的诉讼权利并自行承担相应的不利法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条规定，判决如下：一、被告刘星萍于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司吉安分行借款本金229820.54元及利息、罚息（利息、罚息计算至2018年1月7日为22525元，自2018年1月8日起至实际还清款之日止的利息按年利率8.085%计算）；二、被告刘星萍于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司吉安分行律师费2000元；三、被告吉安聚源实业发展有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、被告刘星萍应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国工商银行股份有限公司吉安分行办理不动产（位于吉州区工业园聚源公馆7栋3-502号房产）抵押登记手续并承担登记费用，被告吉安聚源实业发展有限公司应督促刘星萍并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，吉安聚源实业发展有限公司的保证责任终止；五、聚源公馆7栋3-502号房产抵押登记办妥后，或被告刘星萍逾期仍未办理抵押登记的，原告中国工商银行股份有限公司吉安分行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿；六、被告吉安聚源实业发展有限公司承担保证责任后，有权向被告刘星萍追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5115元，由被告刘星萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 员  阚常绢人民陪审员  韩金香人民陪审员  龙启发二〇一八年七月二日书 记 员  肖丽英