江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0303民初2817号原告：徐州创发物业管理有限公司，住所地徐州市泉山区中山南路28号贵邦财富大厦701室。法定代表人：曹开良，该公司总经理。委托诉讼代理人：于洪，女，1966年2月20日生，汉族，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：张影，女，1995年3月14日生，汉族，住徐州市铜山区。被告：孙艳，女，1974年11月4日生，汉族，住徐州市云龙区。原告徐州创发物业管理有限公司（以下简称创发物业公司）与被告孙艳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告创发物业公司的委托诉讼代理人于洪、张影、被告孙艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付物业服务费3110元、违约金933元，合计4043元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是云龙区民富园小区的物业服务单位，承担着该小区的物业服务工作，被告为民富园小区54-1-502室的业主，房屋建筑面积83.61平方米；但被告却拖欠了2010年7月1日至2021年6月30日的物业费。按合同约定，2010年7月1日至2012年6月30日物业费为0.2元/平方·月，2012年7月1日至2021年6月30日的物业费为0.3元/平方·月，被告共拖欠物业费3110元，应支付违约金933元。现被告以实际行动拒不交纳所欠费用，经多次催要未果。为维护原告合法权益，特向法院起诉。被告孙艳辩称，我不支付物业费的原因是物业管理服务不到位，比如下水道堵塞，垃圾乱放，绿化被损坏严重，公共设施水池被填平了，垃圾处理站被租出去了，一楼绿化面积圈给自己使用了，圈地养鸡、鸭。我给上门收费人员反映，没有得到解决，原告违约在先，物业服务费不能全部支付。本院经审理认定事实如下：2010年7月5日，徐州市民富园社区业主委员会（甲方）和原告创发物业公司（乙方）签订《徐州民富园小区物业管理服务合同书》，约定甲方选聘乙方对民富园小区提供物业管理服务事宜。合同第二条约定，乙方提供的物业管理服务中公共服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理。合同第四条约定，乙方提供的物业管理服务应达到约定的质量标准服务质量。合同第六条约定，本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.20元/平方米·月，空置房按70%收取。商业用房1元/平方米·月。合同第七条约定，1、业主应于物业托管之日起交纳物业服务费用。2、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3、业主或物业使用人应按期履行交纳义务。合同第二十二条约定，乙方违反物业管理服务合同的约定，未按照合同规定擅自提高收费标准的，业委会有权要求乙方清退；造成业主经济损失的，乙方应给予经济赔偿。合同第二十七条约定，业主或物业使用人不得无故拖延交纳物业管理费，逾期未交的，乙方可从逾期之日起按每天一元收取滞纳金。合同第二十五条约定，本合同期限自2010年7月5日起至2013年6月30日止。在双方合作满意的情况下可续签合同。双方还就物业服务人员的配置、物业的经营与管理、物业的承接、专项维修基金等其他内容进行了约定。2013年6月12日，徐州市民富园社区业主委员会（甲方）和原告创发物业公司（乙方）再次签订《徐州民富园小区物业管理服务合同书》，合同第六条约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅0.30元/平方米·月，空置房按70%收取。商业用房2元/平方米·月。交费方式为每半年一次，于每半年的第一周交纳。合同第二十五条约定，本合同期限自2013年7月1日起至2016年6月30日止。合同第二十七条约定，业主或物业使用人不得无故拖延交纳物业管理费，逾期未交的，乙方可从逾期之日起按欠费额每天万分之五收取违约金。合同约定的其他内容同2010年7月5日签订的《徐州民富园小区物业管理服务合同书》。2016年6月28日，徐州市民富园社区业主委员会（甲方）和原告创发物业公司（乙方）又签订《徐州民富园小区物业管理服务合同书》，合同第二十五条约定，本合同期限自2016年7月1日起至2019年6月30日止。合同约定的其他内容同2013年6月12日签订的《徐州民富园小区物业管理服务合同书》。2019年6月18日，徐州市民富园社区业主委员会（甲方）和原告创发公司（乙方）又签订《徐州民富园小区物业管理服务合同书》，合同第二十四条约定，本合同期限自2019年7月1日起至2024年6月30日止。合同约定的其他内容同2016年6月28日签订的《徐州民富园小区物业管理服务合同书》。被告孙艳系徐州市云龙区民富园小区54-1-502室房屋业主，该房屋建筑面积83.61平方米，被告孙艳自2010年7月以来拖欠原告物业服务费。除上述事实外，本院生效的(2020)苏0303民初3600号民事判决还查明以下事实：2012年6月30日，徐州市民富园社区业主委员会和原告创发物业公司签订关于调整物业服务费标准的协议，从2012年7月1日起将住宅物业服务费由原来的0.20元/平方米/月调整至0.30元/平方米/月，对2012年6月底前已交纳了下半年和2012年物业服务费的业主，差额部分不再补交。2015年3月25日，徐州市云龙区人民政府办公室发布的云政办发[2015]9号关于印发云龙区老小区整治方案的通知载明：三、整治范围2016年计划整治老居民小区2个，分别为民富园、圆梦花园，建筑面积65.40万平方米。四、整治内容及标准（一）改善卫生环境，包括拆除小区内违章建筑，清理楼道堆积物，定时清掏、新建、改建化粪池，合理设置垃圾桶，绿化补植；（二）修缮基础设施，包括修缮道路，增加停车位，实施划线停车，疏通、修缮地下排水管网，根据实际情况重点安排小区内主干道照明灯，完善电子监控设施。自2015年6月至今，原告根据上述通知的要求并结合徐州市创建文明城市工作，对民富园小区进行了整治。在我市创建国家文明城市过程中，民富园物业管理处于2018年3月被徐州市住房保障和房产管理局授予2017年度创建全国文明城市优秀物业管理小区。本院已发生法律效力的其他案件还查明：原告因物业服务质量问题在2011年度、2012年上半年连续被徐州市住房保障和房产管理局记入不良行为记录的物业企业，并在全市范围内被通报；2012年7月至2015年5月，原告在为民富园小区提供物业服务期间未能按照中国物业管理协会中物协[2004]1号《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）三级项目内容与标准提供服务。本院认为，2010年7月5日、2013年6月12日、2016年6月28日、2019年6月18日原告创发物业公司与徐州市民富园社区业主委员会签订的四份《徐州民富园小区物业管理服务合同书》均合法有效，对民富园小区全体业主均具有法律约束力。双方当事人均应当按照合同约定履行相应的义务，被告孙艳应当按照物业服务合同约定向原告支付物业服务费，而原告也应当按照约定及有关规定提供物业服务。根据《物业管理条例》第四十规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。合同法第一百一十一条规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人根据标的的性质及损失的大小，可以要求对方承担修理、更换、重做、退货、减少价款或者报酬等违约责任。根据本院已生效判决查明的事实，原告2011年度、2012年上半年的服务存在质量问题被徐州市住房保障和房产管理局记入不良行为记录的物业企业，2012年7月至2015年5月，原告未能按照行业标准提供服务。因此，原告主张的物业服务费应当相应予以调整，本院酌定2010年7月至2012年6月期间的物业服务费按照约定标准的70%收取，2012年7月至2015年5月期间的物业服务费按照约定标准的90%收取，2015年6月至2021年6月的物业服务费按照约定标准收取。由于物业服务合同约定的合同期限自2010年7月5日开始，物业服务费的收取时间应自2010年7月5日起算。故被告孙艳应当交纳的物业服务费金额为2900.59元[（83.61*0.2*27/31+83.61*0.2*23）*70%+（83.61*0.3*35）*90%+（83.61*0.3*73）]。关于违约金问题。本院综合考虑到物业服务难以尽善尽美，原告提供的物业服务不排除尚有改进空间或者业主不满意的之处，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷出发，为构建物业公司和业主之间持久、稳定、和谐的关系，故对原告主张的违约金请求，本院暂不予支持。关于被告孙艳的辩称物业服务不到位的问题。本院认为，第一，本院已经就原告提供的物业服务质量，对其在本案中主张的物业服务费数额进行了相应扣减。第二，由于物业服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒绝交纳物业服务费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十一条、《物业管理条例》第四十条、第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告孙艳于本判决生效后七日内，向原告徐州创发物业管理有限公司支付2010年7月5日至2021年6月30日期间的物业服务费2900.59元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，原告负担7元，被告负担18元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 赵莉二〇二一年六月二十四日法官助理 许波书 记 员 杨林