四川省自贡市大安区人民法院民 事 判 决 书（2021）川0304民初1072号原告：刘作芳，女，1982年4月29日出生，汉族，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：李刚，四川新大律师事务所律师。被告：自贡鑫茂置业有限公司，住所地四川省自贡市大安区凤凰乡济公居委会3组。法定代表人：周照勇，总经理。委托诉讼代理人：郭珊，四川瀚毅律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司自贡分行，住所地四川省自贡市自流井区林木街227号。负责人：李华，行长。委托诉讼代理人：吕娇，女，1979年12月20日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区，是该行员工。委托诉讼代理人：赖彦，女，1970年10月18日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区，是该行员工。原告刘作芳与被告自贡鑫茂置业有限公司（简称鑫茂公司）、第三人中国建设银行股份有限公司自贡分行（简称建行自贡分行）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序分别于2021年6月2日、6月6日、6月28日公开开庭进行了审理。原告刘作芳（参加了前两次开庭）及其委托诉讼代理人李刚、被告鑫茂公司委托诉讼代理人郭珊（参加了第一次开庭）、第三人建行自贡分行委托诉讼代理人吕娇到庭参加了诉讼。对于后两次庭审，鑫茂公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘作芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告扣除佣金后的购房款730181元；2.判令被告承担超出合理期限后占用首付款的利息，计算方式为：自2019年6月1日起，以首付款为基数，按年利率6%计算至房款实际退还之日止；3.判令被告承担超出合理期限后，原告向第三人支付的从2019年6月1日起至被告实际退还购房款时止的正常贷款利息；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告签订有《四川省商品房买卖合同（预售）》（简称《商品房买卖合同》）并同时签订了《无理由退房协议书》，被告也向原告出具了《无理由退房承诺书》。按《商品房买卖合同》的约定，原告以按揭方式购买了被告开发的自贡恒大未来城20栋1404号房，并于2018年8月28日缴纳了首期款227557元，同时还缴纳了网签登记费80元及维修资金4749元。2018年9月3日，原告与第三人签订了《个人住宅（商业用房）借款合同》（简称《借款合同》），办理银行住房按揭贷款510000元整。自2018年11月29日起，原告提出无理由退房，但被告均以内部流程相推诿，并且还分别于2019年1月14日、2021年1月24日重新填报了《四川公司自贡恒大未来城项目无理由退房审批表》（简称《退房审批表》），但至今被告仍未退款。被告鑫茂公司书面辩称，原告不具有起诉退款的条件，退款条件尚未成就，原告需配合被告完成相关手续即办理完毕注销商品房网签备案登记后，且被告未在约定的时间退款时，原告才具有起诉退款的权利，而《退房审批表》中约定预计退房退款流程结束到公司结清银行按揭款的时间为六个月，至今原告并未履行前期义务；根据《退房审批表》的约定，被告退还原告的房款中已经包含了按揭款，被告不应再次支付，同时，其要求赔付按揭利息损失缺乏事实依据，亦无约定和法律规定；原告主张的资金占用利息没有事实基础，不应得到支持，双方签署的《无理由退房协议书》第二项明确约定只退还本金，《无理由退房审批表》中也并未约定被告向原告支付资金占用利息，同时，原告请求退房是双方协议的结果，非被告的违约行为所致。第三人建行自贡分行述称，第三人对原、被告签订退房协议并协商退款并不知情，第三人依照与原、被告签订的合同履行了义务，原、被告之间的争议不影响第三人回收贷款；原告只主张解除与被告之间《商品房买卖合同》，未主张解除与第三人之间的《借款合同》，无论商品房买卖合同是否解除，原告都应当继续履行还款义务，被告承担连带还款责任；如法院判决解除《商品房买卖合同》和《借款合同》，应根据司法解除规定，判决被告将收受的购房款本息返还第三人；请求法院依法维护第三人的合法权益。本院经审理认定事实如下：2018年8月28日，原告刘作芳与被告鑫茂公司签订了《商品房买卖合同》，约定刘作芳向鑫茂公司购买该公司预售的坐落于自贡恒大未来城第20幢1单元14层1-14-56号的房屋，总价款为737557元，采取按揭的方式付款，即首付227557元，按揭510000元。当日，鑫茂公司还与刘作芳签订了《无理由退房协议书》，主要内容如下：“一、如乙方（指刘作芳）按《自贡恒大未来城商品房认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已经全部履行完毕。”同系当日，刘作芳向鑫茂公司支付了房屋首付款227557元。2018年9月3日，刘作芳与第三人建行自贡分行签订《借款合同》，就涉案房屋向建行自贡分行按揭借款510000元。次日，建行自贡分行将该510000元支付给了鑫茂公司。2018年10月，刘作芳向鑫茂公司的工作人员发送微信，要求无理由退房，11月25日，鑫茂公司的工作人员向其表示公司正在为其办理退房流程。刘作芳共在鑫茂公司提供的三份《退房审批表》上签名，这些《退房审批表》上均载明预计退房流程到公司结清银行按揭款时间为6个月。该三份《退房审批表》载明的签名时间分别为11月29日、1月14日、2021年1月24日。刘作芳提出无理由退房要求后，鑫茂公司至今未予以退款。诉讼中，刘作芳增加诉讼请求，要求解除其与建行自贡分行之间的《借款合同》。因该诉求与本案正在审理的法律关系不同，应另案处理，故本院不予准许；刘作芳主张合同已于2018年11月29日解除。以上事实有记录本案审理过程的庭审笔录以及当事人提供的以下证据加以证明：原告提供的身份证明、企业公示信息、《商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》、首付款收据、《退房审批表》、微信聊天记录、《借款合同》；第三人提供的《借款合同》、贷款支付凭证。当事人提供的以上证据客观真实，本院予以确认。原告提供的代收费收据、维修资金收据、贷款对账单以及第三人提供的《个人住房/商业用房借款业务协议》、《个人住房/商业用房借款最高额保证合同》、贷款对账单与本案无关（与本案处理结果相关的事实不需要这些证据加以证明），本院不予确认。被告鑫茂公司未到庭发表质证意见，属于放弃质证权利。本院认为：一、关于本案法律适用的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。该司法解释体现“法不溯及既往的”的法治原则，明确表明不能用现在的法律规定，去约束过去的行为。根据该司法解释的规定，由于本案的法律事实发生于《中华人民共和国民法典》（简称民法典）施行前，故本案应适用民法典施行前的相关法律和司法解释。二、关于原告是否具有起诉条件的问题。被告鑫茂公司主张原告尚未配合被告完成相关手续，不具有起诉条件，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，起诉只需要满足以下要件：1.原告与本案有利害关系；2.有明确的被告；3.有具体的诉讼请求和事实、理由；4.属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。由于是否完成相关手续与上述起诉要件无关，故被告鑫茂公司的主张不成立，原告具有提起本案诉讼的资格。三、关于无理由退房权利的问题。根据《中华人民共和国合同法》（简称合同法）第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人有权解除合同。由于退房将消除合同履行的基础，故无理由退房权利是一种约定的合同解除权利。同时，这种解除权利是一种单方性的权利，只要符合行使该权利的条件，则开发商无权拒绝。无理由退房权利作为一种合同解除权利，开发商既然界定了其行使的边界，也就应当对权利如何行使进行说明。具体而言，在购房人要求无理由退房时，开发商仅仅不拒绝购房人退房是不够的，根据公平和诚信原则，其还应当明确告知购房人退房的流程、积极办理相关手续以及不得加设无关条件（即退房流程应当是合理的）。根据查明的事实，原告在本案中享有无理由退房的权利。四、关于合同解除的时间问题。对于合同的解除时间，根据私法自治原则，有约定的可以从约定，没有约定的，应根据合同法确定。根据合同法第九十六条规定，合同自通知到达对方时解除。由于双方没有约定合同的解除时间，故涉案合同于原告通知被告时解除。原告在被告鑫茂公司提供的《退房审批表》上签名时即属于正式通知了被告，签名的时候合同就已经解除。原告主张合同已于2018年11月29日解除实际上是主张落款日期为11月29日《退房审批表》产生于2018年，根据原告提供的聊天记录，该主张具有合理性，本院予以支持。因此，涉案《商品房买卖合同》于2018年11月29日解除。五、合同解除后的责任问题。合同解除后，根据合同法第九十七条规定，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该规定，合同解除后，被告鑫茂公司应当及时退款并办理相关手续，而需要原告办理或协助的事项，则应明确告知原告。由于鑫茂公司在原告提出无理由退房的要求后不作为，故其违反了诚信原则，占用了原告的资金，给原告造成了损失，应承担退还购房款并赔偿损失的责任。鉴于鑫茂公司即便积极作为，也不可能立即退款，故应给予鑫茂公司适当的合理期间。原告主张鑫茂公司从2019年6月1日起支付损失已经给予了鑫茂公司足够的时间，故本院予以支持，该损失分为两部分，第一部分损失为占用原告首付款所产生的资金占用利息损失，该损失应以原告主张的扣除了佣金后的首付款220181元(由于退还房款时需扣除佣金，故佣金部分不会产生占用利息)，分两段计算，即2019年6月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；2019年8月20日起至该首付款实际还清之日止，按同期市场报价利率进行计算；第二部分损失为占用银行代付的购房款给原告造成的损失，原告主张该损失按其向第三人支付的从2019年6月1日起到购房款退还之日止的银行正常借款利息进行计算符合法律规定，本院予以支持。对于鑫茂公司提出的按《无理由退房协议书》和《退房审批表》的约定不应支付利息以及需完成相关手续后再退款的主张，由于上文已述，在无理由退房的情况下，根据诚信原则，鑫茂公司应当积极办理相关手续，且不得加设无关条件，故本院不予支持，鑫茂公司明知原告系按揭购房，在没有结清贷款的情况下不可能完成相关手续，就更应当及时将购房款退还。六、关于第三人建行自贡分行与原告之间借贷关系的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。由于第三人建行自贡分行在本案中并未提出诉讼请求，故本院仅处理原、被告之间的争议。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告自贡鑫茂置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告刘作芳购房款730181元；二、被告自贡鑫茂置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘作芳支付首付款的资金占用利息，计算方式为：以扣除佣金后应退还的首付款220181元为基数，按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率，自2019年6月1日起计算到2019年8月19日止；以前述未退还的首付款为基数，按同期市场报价利率，自2019年8月20日起计算至该首付款实际退还之日止；三、被告自贡鑫茂置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告刘作芳支付贷款利息损失，计算方式为：第三人中国建设银行股份有限公司自贡分行基于涉案《个人住宅（商业用房）借款合同》向原告刘作芳收取的从2019年6月1日起至购房款实际还清之日止的正常贷款利息；四、驳回原告刘作芳提出的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11102元减半收到计5551元，由被告自贡鑫茂置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审 判 员 黄剑波二〇二一年六月二十八日法官助理 陈 阳书 记 员 游雪婷