广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初2067号原告（反诉被告）：广东建方房屋租赁管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河东路220号301-335、337-340单元。法定代表人：周松，董事长。委托诉讼代理人：陈静佳，该司职员。被告（反诉原告）：徐莹，女，1978年3月10日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：徐剑文，广东宏安信律师事务所律师。第三人:邢一，女，1979年9月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告（反诉被告）广东建方房屋租赁管理有限公司（以下简称“建方公司”）与被告徐莹（反诉原告）、第三人邢一房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）建方公司的委托诉讼代理人陈静佳，被告（反诉原告）徐莹及其委托诉讼代理人徐剑文，第三人邢一到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。建方公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签署的JF20180921TH0007号《房屋租赁合同》；2.被告赔偿原告房屋空置期间（2019年1月至12月）的实际租金损失65180元；3.被告向原告支付解约违约金7138.7元；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年9月21日，建方公司与徐莹签署了JF20180921TH0007号《房屋租赁合同》，约定建方公司承租徐莹位于广州市天河区花城大道16号之三1304房的房屋（以下简称涉案房屋），并于2018年9月30日支付了2018年9月25日至2019年12月31日的租金。2018年11月23日，建方公司将涉案房屋出租给第三人邢一，并签署了《房屋租赁合同》。但从2018年12月开始，徐莹就以不同意建方公司及邢一对房屋进行装修为由，干扰阻碍建方公司及邢一对房屋的使用，并要求立即将涉案房屋恢复原状。无奈之下，建方公司与邢一对房屋进行恢复原状，并严格按照被告的指定，选择施工队及施工材料，但施工过程中，徐莹多次无理阻碍施工，导致施工停止，房屋无法居住、运营使用，导致建方公司与邢一解除租赁合同。徐莹的行为己严重违反双方之间的合同约定，导致涉案房屋从2019年1月份开始一直空置，导致建方公司与邢一之间的租赁合同无法履行，给建方公司造成巨大损失。徐莹答辩称：第一，合同无法继续履行的原因在于建方公司，不存在徐莹违约的任何事实与理由。建方公司在未告知徐莹的情况下，擅自清空全部家具、家电，并将二层洗手间墙体全部打掉，随意整改，改变了房屋的房屋建筑主体和承重结构；双方约定租赁物的用途为居住，但建方公司却转租给邢一用于经营民宿，改变了租赁物的用途属于根本违约行为；在徐莹未收到《旧物品搬离通知》的情况下，建方公司私自将家中的家具用品搬离，造成徐莹的重大损失；建方公司至今未支付2020年度租金构成严重违约。第二，建方公司的主张没有任何证据支撑，且完全不合理。邢一不是简单地对房屋进行装修，已经变更了房屋主体结构，物业管理方认为己经属于大规模修整，要求徐莹申报施工图，徐莹才知道涉案物业被违规施工，由此至终均不存在建方公司所称徐莹阻碍其依法如约使用租赁物业的任何事宜。建方公司称徐莹严重违约，但从未主张徐莹任何违约责任，并在2018年12月主张用其控股公司与徐莹重新签署合同，但在应缴纳2020年租金时称徐莹违约，极其不合理。综上，合同不能履行的原因在于建方公司，请求驳回建方公司的诉讼请求。邢一陈述意见称：同意建方公司的诉讼请求。徐莹向本院提出反诉请求：1.建方公司支付涉案房屋恢复原状的装修费用38028.15元和家具家电费用20875.8元；2.建方公司支付自2020年1月1日起计至2020年12月31日的租金、占用费65384元，自2021年1月1日至2021年5月14日的租金、占用费24944.39元（2021年1月1日至2021年1月25日租金为61517元，133天为61517/÷328×133=24944.39）；3.建方公司支付解约违约金130768元；4.建方公司赔偿6个月的空置期租金损失32692元（以5448元/月为标准）；5.建方公司承担反诉费用。事实和理由：2018年9月21日，徐莹与建方公司签订《房屋租赁合同》，将自有的位于广州市天河区花城大道16号之三1304房出租给建方公司作居住使用。建方公司于2020年1月21日出具《律师函》解除合同，徐莹同意合同于当日解除。2018年11月，在未经徐莹许可的情形下，建方公司私自拆改房屋，随意整改，私自将家中的家具用品搬离属于违约，应当返还。建方公司将房屋门换了密码锁，一直占用房屋拒不归还，应当支付租金及占用费，应当支付自2020年1月1日至2020年1月21日的租金。由于建方公司根本违约，应当按合同约定承担违约责任，由于造成委托人可得利益损失，应参照《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的相关规定，赔偿徐莹闲置期间六个月的租金损失。建方公司对反诉答辩称：对反诉请求1，我方同意按照现状去返还房屋。但是根据合同第一部分第4条第1款约定，我方是有权去装修改造，且徐莹无权要求复原，我方返还房屋的标准是根据合同约定里面确保房屋的设施设备可以正常使用，所以无须赔偿复原费用，合同约定是不需要复原。而且徐莹所谓的复原原状，我方也是不确认的，应该以房屋交接清单为准。对于打勾的部分，我方同意返还，对于打叉的部分意见与诉讼请求3意见一致，即使要赔偿也要以交付清单确认的损失为准。对反诉请求2，我方不同意支付该段时间的租金或者是房屋占用费，因为现状是该房屋是被密码锁锁住了，我方掌握了密码锁的密码，但却客观无法使用，该房屋从2019年8月上旬开始被业主叫物业公司停水停电。对反诉请求3，我方不同意支付违约金，因为我方不存在违约行为，而且该违约金计算也是过高的，应该结合对方的实际损失来进行结算。对反诉请求4，不同意支付，没有任何事实和法律依据。如果徐莹觉得有损失应提供相应的证明材料。对反诉请求5、我方不同意承担本案反诉费用。邢一陈述意见称：同意建方公司的答辩意见。经审理查明：2018年9月21日，建方公司（承租方/乙方）与徐莹（出租方/甲方）签订《房屋租赁合同》（编号：JF20180921TH0007），约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作居住用途，房屋建筑面积38.09平方米，房产证号码：粤(2018)广州市不动产权第02003727号；租赁期限38个月，自2018年9月25日至2021年11月25日，甲方应在2018年9月25日前将房屋交付乙方，具体以双方签署的《房屋交接确认书》为准；免租期2个月，自2018年9月25日至2018年11月25日，免租期内乙方无需支付租金，但应支付物业管理费、水电费及其他因使用租赁房屋而产生的费用；租金总额198288元，其中第一年2018年9月25日至2019年12月31日，年租金71387元，第二年2020年1月1日至2020年12月31日，年租金65384元，第三年2021年1月1日至2021年11月25日，年租金61517元；租金按年结算，除首年租金外乙方应在每年l月10日前结清本年租金，首年租金则应在本合同成立并生效，且甲方交付符合乙方验收标准的房屋以及《客户资料齐全通知》要求的全部资料后的15个工作日内予以支付；租赁期限内，甲方同意授权乙方视具体情况对房屋及其附属物品、设备设施进行装修维修、改造及不定期的翻新（包括但不限于更换门锁、对房屋进行装修及配置家电、家具），无需通知或另行征得甲方同意，但变更房屋主体结构的装修需提前征得甲方书面同意；租赁期满，甲方同意乙方按房屋届时软硬装现状交付物业，应保证家具家电正常使用（因正常使用或自然损耗导致不能使用的除外），不再要求乙方将房屋恢复原状或承担任何补偿、赔偿；租赁期限内，甲方同意授权乙方视具体情况更换房屋原附属物品及设备设施；甲方应配合乙方办理包括但不限于：装修、改造所需的放行条、装修备案等一切审批、许可或文件等手续（如有）；甲方同意乙方在租赁期限内有权对房屋进行分租或转租，或以其他方式对房屋进行经营管理；甲方严重违反本合同约定，致使乙方的租赁权遭受不利影响或本合同无法继续履行的，乙方有权单方解除合同，甲方应退还剩余期限的租金，并按当年租金的10%支付违约金，同时乙方有权要求甲方赔偿损失；乙方非因不可抗力或甲方违约的原因逾期支付租金超过30天的，或乙方擅自拆改变动损坏房屋主体结构，甲方有权单方解除合同，乙方应在合同解除后3个自然日内向甲方支付当年租金的两倍作为违约金。2018年9月25日，建方公司与徐莹签订《房屋原有物品交接清单》，确认以下物品及损坏赔偿参考价格：床1个680元、床垫1个300元、床头柜1个100元、书桌1个150元、座椅3个150元、顶灯5个150元、窗帘1幅150元、餐桌1个150元、茶几1个200元、沙发1个600元、梳妆台1个、微波炉1个、电视1个500元、电视遥控器1个20元、电视机柜1个180元、排风扇1个120元、洗手池1个200元、冰箱1个998元、洗衣机1个900元、空调1个1200元、空调遥控器1个20元、热水器1个650元、油烟机1个300元、电磁炉1个300元。2018年9月30日，建方公司向徐莹转账支付租金71387元。2018年11月23日，建方公司（出租方/甲方）与邢一（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》（编号：JFZJ20181123HZ005），约定：租赁房屋为涉案房屋，建筑面积38.09平方米，租赁期限自2018年11月23日至2021年11月22日。同日，建方公司向邢一交付房屋并签订《房屋交接确认》。2018年12月1日，徐莹与邢一签署《承诺书》，载明：邢一在未知会业主的情况下，擅自将二层洗手间墙体全部打掉，装修期间由大厦物业管理发现并知会业主，现邢一要求将二层洗手间墙体改为玻璃，并承诺由有资质的工程公司进行施工；本单元原有1.6米宽的入墙鞋柜，全镜柜门，地到天花板高度，邢一承诺复原等内容。庭审之后，双方曾于2020年4月26日到涉案房屋查看，但未办理房屋交接。建方公司表示，未交接的原因是徐莹不同意建方公司提出的按现状交接房屋，其又于2021年3月与徐莹代理人约交接事宜未成功；徐莹表示，建方公司当时未提出按现状交接，未交接的原因是由于涉案房屋一直由建方公司占有，且当时合同未解除。2021年5月14日，建方公司与徐莹进行涉案房屋交接，双方各自出具房屋交接情况说明，徐莹一并提交交接现场视频及照片。根据双方书面说明及视频，涉案房屋具体情况如下：1、现存物品包括厨房橱柜、抽油烟机1台、消毒柜1个、微波炉1个、电磁炉1个、冰箱1个、空调1个、洗衣机1个、热水器1台、马桶1个、窗帘1幅、顶灯1个、吊灯1个、淋浴花洒1套，视频中还显示二楼厕所墙已恢复、二楼木地板未铺设，交接房屋时尚未通电，木门锁可以正常使用；2、徐莹主张冰箱、洗衣机、消毒碗柜已损坏，密码锁损坏，铁门关不紧、木门严重变形，已无法继续使用，二楼旋转楼梯存在摇动，屋内入墙柜体（除橱柜外）部分遗失和部分被破坏，二楼处于毛坯房状态、卫生间装修质量低劣；3、建方公司确认铁门锁芯已拆、木门密码锁暂停使用，但不确认徐莹所称的其他问题。关于建方公司对涉案房屋的改动是否涉及房屋主体结构，徐莹认为，墙作为房屋间隔主要形式，建方公司拆除二楼厕所两面内墙，等于对主体结构进行改动。建方公司确认前述改动，但认为厕所墙不是房屋主体结构，也不是承重墙，且改动前厕所其中一面墙是玻璃墙。关于徐莹反诉主张的装修费用及家具家电费用，徐莹提供了上海百安居装饰工程有限公司广州分公司出具的《预算报价书》（时间：2020年4月27日）和《家具家电清单》予以证明，《预算报价书》中载明原二楼实木地板材料费3534元等，《家具家电清单》中列明的项目与《房屋原有物品交接清单》部分未重合，具体包括地毯、书柜和书架、梳妆椅、消毒碗柜、有线电视机顶盒、光纤网关wifi路由器等。原告质证认为，报价书为单方制作未经各方确认，所列项目及价格毫无根据。庭审中，建方公司表示，徐莹要求找其指定的装修方百安居进行装修，曾断水断电、要求物管公司不让施工建材和家具进入房屋、阻挠施工人员施工等行为，要求邢一将房屋和家具恢复原状，恢复过程中，徐莹对建材选购、家具购买提出要求，并时不时到现场查看施工情况，导致与装修人员发生矛盾。为证明前述主张，建方公司还提交了以下证据：1、施工人员、建方公司工作人员、徐莹等人的业主群微信聊天记录，拟证明徐莹干扰施工、限制采购途径，与施工人员产生言语冲突并以此为由要求工程重做，建方公司表示，由于本案与（2020）粤0106民初2065号案业主在同一个群中，一个业主表示要停工，另一个业主也跟着来。上述证据显示，2019年7月3日，建方公司工作人员表示目前进度是“租客在采购木地板和软饰、家具”，吴海燕表示“别在网上买”、“要不我们不验收”，要求“恢复同品质……要购买同品牌的”、“进货渠道、发票等保存好”；吴海燕在群里表示“请把房子复还！如果做错尺寸了，请重做！”2、建方公司工作人员与邢一的微信群聊记录，拟证明业主停水停电后，建方公司、邢一均积极配合业主要求进行房屋恢复。3、邢一与施工人员的微信聊天记录（2018年12月20日—2019年10月5日），拟证明徐莹在2018年12月干扰施工，赶走施工人员且停水停电，导致施工拖延。其中2018年12月22日，施工人员向邢一称，昨天业主进来不让施工人员施工，再施工就报警，并叫保安赶走了施工人员。徐莹质证认为，证据1无法体现出徐莹妨碍装修，对证据2-3不予确认，因为徐莹不在该聊天群中，但徐莹确认其参与到邢一对涉案房屋的装修过程并指定由百安居公司进行装修，但表示物业公司停水停电是因为建方公司欠费并非因为徐莹要求，徐莹也未阻止或阻碍装修。另，徐莹当庭申请撤回要求确认建方公司与徐莹签订的《房屋租赁合同》在2020年1月21日解除的反诉请求。本院认为：徐莹上述撤回部分反诉请求的申请，符合法律规定，本院依法予以准许。建方公司与徐莹签订的案涉合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，依法成立、生效，双方均应依约履行。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生在民法典实施前，故应适用《中华人民共和国合同法》及其相关司法解释。关于原告要求解除合同的问题。被告同意案涉合同于2020年1月21日解除，根据双方一致的意思表示，对原告该项诉请本院予以支持。关于导致合同解除的原因，建方公司主张徐莹在其租赁期内干扰其及第三人对涉案房屋的使用，要求将房屋恢复原状，并阻碍施工，导致涉案房屋无法使用、运营，合同无法继续履行。根据建方公司与徐莹签订的《房屋租赁合同》，建方公司有权对房屋进行转租或以其他方式对房屋进行经营管理，在租赁期内有权对涉案房屋及附属物品进行装修、更新，但变更房屋主体结构需业主书面同意。结合双方庭审中对改造内容的陈述，建方公司仅对涉案房屋二楼厕所的两面墙进行拆除，显然不属于改变房屋主体结构，且其将涉案房屋转租给第三人使用未违反合同约定，徐莹以此为由对建方公司的装修改造进行干预并要求复原，已违反合同约定，已经实际损害建方公司实现对涉案房屋进行装修改造及经营使用的权利，导致建方公司的合同目的不能实现，徐莹对此应承担违约责任。关于建方公司要求支付违约金7138.7元以及赔偿2019年1-12月空置期的租金损失的问题。根据合同约定，业主违反合同约定致使建方公司租赁权遭受不利影响或合同无法继续履行的，建方公司有权单方解除合同，业主方应按当年租金的10%支付违约金，并赔偿损失。现建方公司要求徐莹支付违约金7138.7元（其已付第一年租金71387元的10%）有理，本院依法予以支持。建方公司提供的微信聊天记录中反映出，2019年双方仍在沟通和实施涉案房屋恢复原状的工作，案涉合同仍在履行过程中，房屋空置的运营风险应由建方公司自行负担，建方公司要求徐莹赔偿2019年1-12月房屋空置的租金损失依据不足，本院不予支持。关于徐莹反诉要求建方公司支付2020年1月1日至2021年5月14日租金和占用费的问题。双方确认在2020年4月26日曾共同到涉案房屋查看，但未办理交接手续，直至2021年5月14日正式交还房屋，双方均未提交证据证明其在前述期间积极交还或接收房屋，双方对导致涉案房屋未能及时交接均负有责任。根据合同约定，建方公司在租赁期满后按房屋届时软硬装现状交付，徐莹既已表示同意解除案涉合同，无论房屋现状如何均应积极收回房屋以避免损失进一步扩大，综合本案案情，负有接收房屋义务的一方徐莹责任较之建方公司更大，鉴于此，本院根据公平原则，酌情认定由建方公司向徐莹支付2020年1月1日至2021年5月14日的租金和占用费27132元。关于徐莹反诉要求建方公司支付房屋装修费用38028.15元和家具家电费用20875.8元的问题。根据合同约定，租赁期满，建方公司可以按届时软硬装现状交付物业，应保证家具家电正常使用。现双方已按现状交接涉案房屋，确认二楼木地板已拆除未铺设，仅交还部分家具家电，故建方公司应向原告补偿铺设二楼木地板费用，并按《房屋原有物品交接清单》（2018年9月25日）载明的项目及标准赔偿未能交还的家具家电费用。徐莹提供了《预算报价书》拟证明装修费用，本院对其中木地板的材料报价予以采信，建方公司应赔偿该部分费用3534元。根据《房屋原有物品交接清单》和交接时物品实际状况，建方公司应赔偿未能交付的家具家电包括床680元、床垫300元、床头柜100元、书桌150元、座椅150元、顶灯3个90元、餐桌150元、茶几200元、沙发600元、梳妆台、电视500元、电视遥控器20元、电视机柜180元、排风扇120元、洗手池200元。关于梳妆台，双方未在《房屋原有物品交接清单》中列明价格，本院现酌情认定赔偿金额为150元。前述家具家电费用合计3590元。关于徐莹在《家具家电清单》中主张的，但未包含在《房屋原有物品交接清单》、交接书面说明和视频中的家具家电，缺乏事实依据，本院不予支持。关于徐莹在房屋交接书面说明中主张的房门损坏、部分家电损坏等问题，未在交接时经双方确认，本院不予采信。综上，建方公司需向徐莹赔偿木地板修复费用3534元、家具家电费用3590元。关于徐莹反诉要求建方公司支付解约违约金130768元并赔偿6个月的空置期租金损失32692元的问题。承前所述，案涉合同解除的原因是徐莹违反合同约定，导致建方公司使用涉案房屋的合同目的不能实现，徐莹主张建方公司违约导致合同解除不能成立，故对其要求建方公司支付前述解约违约金并赔偿租金损失的诉请，本院不予支持并依法予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告徐莹签订的《房屋租赁合同》（编号：JF20180921TH0007）；二、被告徐莹于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东建方房屋租赁管理有限公司支付违约金7138.7元；三、原告广东建方房屋租赁管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告徐莹支付2020年1月1日至2021年5月14日的租金和占用费27132元；四、原告广东建方房屋租赁管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告徐莹赔偿木地板修复费用3534元；五、原告广东建方房屋租赁管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告徐莹赔偿家具家电费用3590元；六、驳回原告广东建方房屋租赁管理有限公司的其他本诉请求；七、驳回被告徐莹的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1608元，由原告广东建方房屋租赁管理有限公司负担1450元，由被告徐莹负担158元；反诉案件受理费2995元，由原告广东建方房屋租赁管理有限公司负担330元，由被告徐莹负担2665元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  何晓芬人民陪审员  钟颖欣二〇二一年六月二十三日书 记 员  滕 悦邱莉晶