福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0304民初2074号原告：叶秀连，女，1968年10月19日出生，汉族，住所福建省莆田市荔城区。委托诉讼代理人：黄俊兴、陈雪敏，福建典冠律师事务所执业律师，委托权限为特别代理。被告：莆田恒耀置业有限公司，住所福建省莆田市荔城区北高镇尚德东路59号。统一社会信用代码：91350300MA2YQ2666U。法定代表人：倪可铨，总经理。委托诉讼代理人：黄怀烨，该公司员工，委托权限为特别代理。被告：恒大地产集团有限公司，住所深圳市南山区海德三道126号卓越后海金融中心2801房。统一社会信用代码：91440101231245152Y。法定代表人：柯鹏，总经理。委托诉讼代理人：高良汉，该公司员工，委托权限为特别代理。第三人：兴业银行股份有限公司莆田城厢支行，住所莆田市城厢区霞林街道荔华东大道696号。统一社会信用代码:91350302855342428K。法定代表人：李源，行长。委托诉讼代理人：许国德，福建莆中律师事务所执业律师，委托权限为一般代理。原告叶秀连与被告莆田恒耀置业有限公司（以下简称莆田恒耀公司）、恒大地产集团有限公司（以下简称恒大地产公司）、第三人兴业银行股份有限公司莆田城厢支行（以下简称兴业银行城厢支行）因商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶秀连的委托诉讼代理人陈雪敏、被告莆田恒耀公司的委托诉讼代理人黄怀烨、被告恒大地产公司的委托诉讼代理人高良汉、第三人兴业银行城厢支行的委托诉讼代理人许国德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。叶秀连向本院提出诉讼请求：1.判决解除叶秀连与莆田恒耀公司于2018年8月30日签订的《商品房买卖合同》（预售）、《室内装修委托合同》，由莆田恒耀公司为叶秀连办理《商品房买卖合同》备案登记的注销手续；2.判决解除叶秀连、莆田恒耀公司与兴业银行城厢支行于2018年10月30日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；3.判决莆田恒耀公司、恒大地产公司连带返还叶秀连已付首期房款共计251258元、公共维修金10486.8元；4.判决莆田恒耀公司、恒大地产公司连带返还叶秀连已付装修款128172元；5.判决莆田恒耀公司、恒大地产公司连带返还给叶秀连自2018年10月30日起至《个人购房抵押（保证）借款合同》解除之日止叶秀连已支付的按揭贷款本金和利息；6.判决莆田恒耀公司、兴业银行城厢支行解除商品房抵押登记，解除对叶秀连抵押人登记信息；7.判决莆田恒耀公司、恒大地产公司连带将剩余按揭贷款本金返还给兴业银行城厢支行。事实和理由：莆田恒耀公司系恒大地产公司旗下开发恒大房地产的公司。“莆田恒大悦府”系莆田恒耀公司、恒大地产公司共同开发建设。2018年8月28日，叶秀连签订《商品房认购书》时，恒大地产公司向叶秀连出具《无理由退房承诺书》一份。2018年8月30日，叶秀连与莆田恒耀公司签订《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：×××58），约定：叶秀连购买“莆田恒大悦府”楼盘6幢703室商品房一处，购房款总计831258元，于2018年8月30日前支付首期房价款251258元，余款580000元向按揭银行（贷款机构）申请贷款支付。同日，叶秀连与莆田恒耀公司签订《室内装修委托合同》，约定叶秀连委托莆田恒耀公司对上述房屋进行统一装修，总包干价为128172元。当日，叶秀连支付首付款251258元及公共维修金10486.8元。2018年8月30日，叶秀连与莆田恒耀公司签订《无理由退房协议书》，承诺自签署《商品房买卖合同》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。2018年10月30日，叶秀连、莆田恒耀公司、兴业银行城厢支行共同签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，由叶秀连向兴业银行城厢支行申请按揭贷款580000元，莆田恒耀公司作为贷款保证人，并以上述商品房作为抵押。叶秀连依约向兴业银行城厢支行按揭还款。现叶秀连多次要求退房，但莆田恒耀公司、恒大地产公司均予以推脱。莆田恒耀公司辩称：1.案涉相关合同合法有效，其严格按合同约定履行义务，不存在违约行为。《商品房买卖合同（预售）》及《室内装修委托合同》系双方自愿签订，其内容不违反法律、行政法规的规定，亦未存在法律规定可撤销或可变更的情形，故具有法律约束力，各方均应严格履行；2.无理由退房并非绝对无条件退房，仅在符合《无理由退房协议书》约定的条件时才享有退房权利。①《无理由退房协议书》第一条约定，乙方按《商品房认购书》、《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，且在履行《商品房买卖合同》时不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》、《无理由退房协议书》之日至办理入住手续前可无理由退房。按照《商品房买卖合同》附件十一补充协议第五条第（二）、（三）、（五）项约定，买受人未按通知的日期办理验收交接手续的，应视为该商品房符合交付条件，并从通知办理交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。根据上述约定，在收到莆田恒耀公司的通知后，叶秀连拒绝办理收楼手续，已违反约定，其拒绝收楼的行为亦视为莆田恒耀公司已经交付房屋；②《无理由退房协议书》第二条约定：“乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕”，故即使认定叶秀连符合无理由退房的情形，叶秀连应向莆田恒耀公司提交书面退房申请、提供房管局要求的证明文件或生效法律文书、配合办理撤销商品房买卖合同备案、交回合同发票等。待办结上述有关手续后，莆田恒耀公司才可退还房款本金。此外，根据《室内装修委托合同》第四条规定，叶秀连承诺不会以任何理由提出解除合同及主张权利，若要求解除装修合同，应承担商品房买卖合同约定的违约责任，故叶秀连单方解除《室内装修委托合同》的违约责任并不因无理由退房权利而免除；3.根据《无理由退房协议书》第二条约定，莆田恒耀公司仅应退还“楼款本金”，不应支付购房款、贷款的利息及承担其他费用。在上述合同解除过程中，双方均无过错，但因解除权系由叶秀连发起，按照公平合理的原则，诉讼费等费用，应由叶秀连承担；4.叶秀连依据《无理由退房协议》主张无理由退房，退还的楼款本金应扣除约定由叶秀连负担的提前还款优惠294元。住宅专项维修资金10486.8元，应由叶秀连自行向主管部门申请退还；5.无理由退房实际上是其附条件主动增加己方义务而减轻对方责任的行为。鉴于退房协议未约定退款时间、办理退房退款手续繁琐等因素，恳请法院酌定给予3个月以上的办理期限；6.恒大地产公司既非合同相对方，亦非合同利益获取人，故叶秀连诉求恒大地产公司承担连带偿还责任，属于诉讼主体选择错误，应予驳回。恒大地产公司辩称：叶秀连诉求恒大地产公司对本案贷款本金及利息承担连带偿还责任，缺乏事实与法律依据，应予以驳回。理由是：①恒大地产公司并非《无理由退房协议书》的相对方，根据合同相对性原理，恒大地产公司不应承担义务；②恒大地产公司与莆田恒耀公司均属独立的法人，没有证据证明双方存在控股关系，莆田恒耀公司应对自己的行为承担完全民事责任；③恒大地产公司出具的《无理由退房承诺书》系要约邀请。兴业银行城厢支行主张：1.《个人购房抵押（保证）借款合同》第九条第二款约定：“二、借款发放后，本合同的效力独立于本合同项下房屋买卖合同的效力，该房屋买卖合同发生变更、延期执行成被宣布无效等情况的，均不影响本合同的履行；房屋买卖合同发生的任何纠纷，包括但不限于有关质量、交房条件、权属等方面的纠纷，均与债权人无关，本合同应正常履行，债务人应按照本合同约定归还借款本息、支付有关费用。如房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，本合同也被解除的，债务人应积极配合债权人向售房者追索其所收受的购房借款本金及利息”，故《个人购房抵押（保证）借款合同》独立于《商品房买卖合同》，若法院判决一并解除《个人购房抵押（保证）借款合同》，兴业银行城厢支行作为按揭贷款银行并无任何过错，其贷款本息均应得到清偿；2.应当由叶秀连、莆田恒耀公司共同承担结清贷款本息的责任，而不是仅由莆田恒耀公司单独承担。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定只是为了避免讼累，才规定由开发商直接向银行返还，但并未否定合同相对性的原理，故解除合同后，叶秀连也负有结清贷款本息的义务；3.法院之前的判例酌定莆田恒耀公司退款期限为合同解除之日起30日，该期限过长，会增加不必要的损失，请求酌定期限为10天；4.在贷款本息未结清前，不能办理解除抵押登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了《无理由退房承诺书》《无理由退房协议书》、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××58）、《室内装修委托合同》、《收款收据》、ＰＯＳ签购单、《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：城ＧＡ20180102）、《福建省住宅专项维修资金专用票据（业主使用）》、《提前支付房款优惠确认函》等证据（上述证据均为复印件），经庭审质证及审查，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年8月28日，恒大地产公司向叶秀连出具《无理由退房承诺书》，约定：若恒大悦府楼盘商品房的认购者已履行《商品房认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。之后，莆田恒耀公司与叶秀连签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××58）、《室内装修委托合同》，其中：《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××58）约定：叶秀连向莆田恒耀公司购买莆田恒大悦府××期××幢××室商品房一处（建筑面积116.52㎡、单价7134.04元／㎡），房屋总价款831258元，叶秀连应于2018年8月30日前支付首期房款251258元，余款580000元向按揭银行申请贷款支付；《室内装修委托合同》约定：叶秀连委托莆田恒耀公司安排具有资质的装修施工单位上述房屋进行装修，委托服务总包干价为128172元。2018年8月30日，叶秀连与莆田恒耀公司签订《无理由退房协议书》，约定：若叶秀连按《商品房认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，且叶秀连在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，叶秀连享有无理由退房的权利。...叶秀连行使无理由退房权利的，在双方办结相关手续，莆田恒耀公司将叶秀连所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。2018年10月30日，叶秀连、莆田恒耀公司与兴业银行城厢支行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：城ＧＡ20180102），借款金额为580000元，由兴业银行城厢支行向莆田恒耀公司支付。之后，双方因无理由退房事宜协商未果，致讼。另查明，叶秀连已缴纳了案涉购房首付款251258元、住宅专项维修资金10486.8元、装修款128172元（包含优惠金额294元）。针对下列本案的争议焦点，本院逐一分析并认定如下：一、若《商品房买卖合同（预售）》解除后，《个人购房抵押（保证）借款合同》是否应当一并解除？本院认为，莆田恒耀公司与叶秀连签订的《商品房买卖合同（预售）》、《无理由退房协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性、效力性规定，是合法有效的。双方当事人均应按照约定行使权利、履行义务。履约过程中，叶秀连并未存在违约行为，故其享有无理由退房的权利。现叶秀连主张解除《商品房买卖合同（预售）》，本院予以支持。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，故《个人购房抵押（保证）借款合同》亦应予解除；二、莆田恒耀公司单独抑或是莆田恒耀公司及叶秀连共同向兴业银行城厢支行结清剩余贷款？本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，故应由莆田恒耀公司向兴业银行城厢支行结清《个人购房抵押（保证）借款合同》项下的剩余借款本金；三、莆田恒耀公司是否需要退还住宅专项维修资金？本院认为，住宅专项维修资金系莆田恒耀公司代叶秀连向房管部门缴纳，叶秀连系实际受益人，莆田恒耀公司并不直接占有或使用，故不应由莆田恒耀公司退还，但莆田恒耀公司应协助叶秀连办理退还住宅专项维修资金手续。；四、恒大地产公司是否应承担连带偿还责任？本院认为，恒大地产公司并非本案合同相对方，其出具的《无理由退房承诺书》系要约邀请，且其并未参与本案相关合同的签订过程，故依据合同的相对性原理，叶秀连无法向恒大地产公司主张权利。五、房屋抵押登记是否予以解除？本院认为，抵押的房屋转让的，抵押权不受影响，当本案《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房借款/担保合同》均解除并办理完商品房备案撤销手续后，抵押权应由莆田恒耀公司向兴业银行城厢支行申请涤除，叶秀连不再对非本人名下的房屋权属负担问题享有诉权，故其诉求解除房屋抵押登记并非适格原告，故该诉求与退房退款同时提出并不合适，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十六条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除叶秀连与莆田恒耀置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××58）和《室内装修委托合同》，莆田恒耀置业有限公司应于本判决生效之日起30日内配合叶秀连在莆田市××商品房撤销备案手续及住宅专项维修资金退还手续；二、解除叶秀连、莆田恒耀置业有限公司与兴业银行股份有限公司莆田城厢支行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：城GA20180102）；三、莆田恒耀置业有限公司应于本判决生效之日起30日内返还叶秀连已付款项共计379136元（含购房款251258元、装修款128172元，提前还款优惠款294元已扣减）；四、莆田恒耀置业有限公司应于本判决生效之日起30日内向叶秀连支付已向兴业银行股份有限公司莆田城厢支行偿还的贷款本金（具体以银行实际结算明细为准）；五、莆田恒耀置业有限公司应于本判决生效之日起30日内向兴业银行股份有限公司莆田城厢支行结清本案《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：城GA20180102）项下的借款本金余额及相应借款利息（具体以银行实际结算明细为准）；六、莆田恒耀置业有限公司因结清本案《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：城GA20180102）所支出的借款利息在莆田恒耀置业有限公司应返还叶秀连已付款项379136元中予以直接抵扣；七、驳回叶秀连对莆田恒耀置业有限公司的其他诉讼请求；八、驳回叶秀连对恒大地产集团有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的，应自觉主动前往执行法院申报经常居住地及财产情况，并不得转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨碍或逃避执行的行为；本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明确认的送达地址送达相关法律文书，并依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人依法采取纳入失信被执行人名单、限制消费令、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。案件受理费7149元，减半收取计3574.5元，由叶秀连负担81元，由莆田恒耀置业有限公司负担3493.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  林晓锋二〇二一年六月二十八日书记员  郭海霞本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条第一款合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条第二款商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。申请执行提示：第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。