湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初4759号原告：湖南上城投资发展有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区学士街道学士路117号福天洋湖时代苑17栋105房。法定代表人：刘湘，系公司总经理。委托诉讼代理人：周琛，女，汉族，1992年12月8日出生，住湖南省益阳市大通湖区，系公司员工。委托诉讼代理人：田丰，女，土家族，1989年2月20日出生，住湖南省花垣县，系公司员工。被告：肖帆，女，汉族，1982年7月4日出生，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：陈政文，男，汉族，1973年1月14日出生，住长沙市芙蓉区，系肖帆丈夫。原告湖南上城投资发展有限公司（以下简称上城公司）诉被告肖帆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。上城公司的委托诉讼代理人周琛和田丰，肖帆及其委托诉讼代理人陈政文均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上城公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《洋湖时代广场商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年9月30日的房屋租金、运营管理费、物业服务费共计112635元；3、判令被告支付逾期未付费用的违约金，原告自愿下调至按年利率15.4%的标准，暂计至2020年9月30日为8721.08元，全部金额计算至款项付清之日止；4、本案受理费由被告承担。事实与理由：2018年7月25日，原告与被告签订《洋湖时代广场商铺租赁合同》，将位于长沙市岳麓区××路××号“洋湖时代”内购物中心项目第三层Ｌ332号商铺租赁给被告使用，租期36个月。合同对租金及运营管理费、物业服务费的支付标准、违约责任等进行了明确的约定，同时约定被告需在按季度、在上期最后一个月的ｌ5日前向原告支付下季度租金及运营管理费，被告拖欠应付款项的，每迟延一日均应按欠费金额的千分之一向原告缴纳迟延履行违约金。合同签订后，原告于2019年1月1日交付商铺给被告开展经营活动，但被告并未按合同约定支付2020年1月ｌ日至2020年9月30日的租金、运营管理费及物业费。期间原告多次催缴无果，为避免损失扩大，不得已于2020年8月17日向被告发出《合同解除通知书》，解除了双方签订的租赁合同，并要求被告收到通知书后3日内支付所欠全部款项，并将所有物品搬离商铺，被告置之不理。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院查清事实，依法判处。肖帆辩称，原告强制关了被告的店面，导致无法营业，是原告单方面解除双方的合同，被告并没有同意解除合同。原、被告双方都有过失，不是被告单方的过失。租金没有交的原因是当时处于疫情期间，被告于2020年3月底才开始营业，营业之后生意一直不好，被告没有否认要交租金，是希望等慢慢缓过来再交租金，被告在之前并没有欠过租金。9月1日原告就把电给断了，不给被告一个缓冲的期限，直接就断了被告的来源，被告没有营业到9月30日。从原告把电停了之后，被告存放在冰箱里的货物全部的坏掉了。原告还把店面的门锁给撬开了，把里面的东西搬走了，致使被告的资料、进货单、账本什么东西都找不到了。经审理查明，2018年7月25日，肖帆（乙方、承租方）与上城公司（甲方、出租方）签订《洋湖时代广场商铺租赁合同》，约定：甲方同意在商业广场建设完成后将其中3层L332号商铺出租给乙方使用。第二条，该商铺的建筑面积为185.4平方米，双方确认，建筑面积为合同项下的计租面积，不再调整。第三条，3.1本合同项下租赁期限为36个月，自开业日开始计算，即自2018年11月22日起至2021年11月21日止。第九条，9.1双方约定采用固定租金及运营管理费、物业服务费标准及按先付费后使用的原则按季度向甲方支付费用；9.6租金、运营管理费、物业服务费计费明细如下：2018年11月22日至2019年11月21日为12051元/月，2019年11月22日至2020年11月21日为12515元/月，2020年11月22日至2021年11月21日为13001元/月。第十八条，18.3乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方或物业服务公司支付相当于欠费金额千分之一的延迟履行违约金。乙方延迟交纳本合同项下租金、保证金或物业服务费或能源费用或其他应付费用超过15日，经过甲方、物业服务公司书面催告，乙方仍不交纳的，甲方或物业服务公司可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方或物业服务公司无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方或物业服务公司因此受到第三方索赔的，甲方或物业服务公司有权向乙方追偿损失。双方确认，在乙方欠付租金，物业服务费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。2018年12月30日，上城公司向肖帆发出一份《起租日确认函》约定租金起付日为2019年1月1日。2019年1月至12月期间，肖帆均按合同约定的租金标准向上城公司予以交纳。自2020年1月1日起未向上城公司交纳租金。上城公司因2020年新冠肺炎疫情的影响对商场租户实行减免两个月租金政策。2020年8月10日，上城公司向肖帆发出《通知书》，要求肖帆在收到该通知后7日内向上城公司支付欠付的2020年一、二（7月）季度的租金、运营管理费、物业服务费共计87595元。肖帆于2020年8月11日收到该知会函。2020年8月17日，上城公司向肖帆发出《合同解除通知书》。肖帆于2020年8月19日收到。函件载明:截至本通知发出当日贵方尚欠租金及运营管理费87595元。因贵方逾期不支付租金及运营管理费的行为已构成违约，因贵方的违约行为，我司现依据《合同法》第九十四条特依法通知解除该合同。请贵方接到通知后3日内，将所欠租金及运营管理费、逾期付款的滞纳金、合同约定的违约金支付至合同约定账户，并按合同第18条的约定撤场，将贵方物品全部搬离，逾期未清空的，视现为贵方放弃商铺内所有物品的所有权益，由我司自行处理，因恢复商铺原状、拆卸、搬离贵方物品产生费用的，我有权向贵方追偿。2020年9月1日，上城公司对肖帆承租商铺实施断电，肖帆于2020年9月离场，因肖帆尚欠租金等费用，上城公司未准许其将物品搬离。2020年11月11日，上城公司对涉案商铺进行清场，将肖帆的物品搬离另行寄存。以上事实，有原告的营业执照、被告居民身份证、房屋产权证、租赁合同、起租确认函、通知书及快递回执、合同解除通知书以及当事人陈述证明，并经质证，本院予以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见及案件实际，争议焦点为：1.案涉合同解除时间；2.关于租金计算问题；3.肖帆是否支付逾期违约金问题。1.关于案涉合同解除时间。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，上城公司基于肖帆未按合同约定的支付租金等，经多次催缴后仍未支付的事实而于2020年8月17日向肖帆发函要求解除合同，肖帆于2020年8月19日收到该函。案涉《洋湖时代广场商铺租赁合同》因上城公司行使法定解除权而解除，故涉案合同解除时间为2020年8月19日。2.关于租金计算问题。本案中肖帆从2020年1月起未再向上城公司交纳租金等费用，肖帆实际经营至2020年8月31日，故肖帆应按12515元／月标准向上城公司支付租金等费用100120元，但基于因疫情影响给肖帆经营造成实际经营收益损失，上城公司亦有减免租户两个月的优惠政策，故从平衡双方利益的角度出发并综合本案客观实际，本院酌情认定肖帆应向上城公司支付自2020年1月1日至2020年8月31日的租金等费用为75090元，对于上城公司超出部分的诉求不予支持。3.关于肖帆是否支付逾期违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，肖帆未按合同约定向上城公司支付租金等费用，属于履行合同义务不符合约定的情形，故上城公司要求肖帆承担相应的违约责任，有事实与法律依据，本院予以支持，但上城公司主张肖帆按年利率15.4%的标准支付逾期违约金，显然过高，本院在综合考虑本案实际及平衡当事人利益，酌情认定肖帆向上城公司支付从2020年9月1日起以75090元为基数按照一年期贷款市场报价利率3.85%计算至实际清偿之日止的逾期利息。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、湖南上城投资发展有限公司与肖帆签订的《洋湖时代广场商铺租赁合同》于2020年8月19日解除；二、肖帆在本判决生效之日起十日内支付湖南上城投资发展有限公司75090元，并支付从2020年9月1日起以75090元为基数按照一年期贷款市场报价利率3.85%计算至实际清偿之日止的逾期利息；三、驳回湖南上城投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2728元，适用简易程序减半收取为1364元，由湖南上城投资发展有限公司负担303元，肖帆负担1061元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 谭雄建二〇二一年六月七日法官助理 黄 倩书 记 员 徐 珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。