贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0113民初2361号原告：袁艳，女，1966年5月19日生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：曾敏，女，1991年10月10日生，汉族，系原告之女，住贵州省贵阳市白云区，代理权限：特别代理。被告：贵州兴禾诚商业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金阳南路54号观山湖1号第商业会所3层1号房，统一社会信用代码：91520115MA6GKTR537。法定代表人：张加禄，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田维军，男，1977年6月18日生，汉族，系该公司股东，住贵州省贵阳市云岩区，代理权限：特别代理。被告：贵阳品筑置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区同心西路17号，统一社会信用代码：91520113580666211F。法定代表人：傅心宇，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙成，男，1994年7月9日生，汉族，系该公司法务，住四川省南部县，代理权限：特别代理。第三人：贵州金广达工程劳务有限公司，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城X组团1-5号商业、1-5号办公楼2单元21层3号，统一社会信用代码：91520115MA6DXB755G。法定代表人：张加禄，系该公司总经理。原告袁艳诉被告贵阳品筑置业有限公司（以下简称品筑公司）、贵阳兴禾诚商业管理有限公司（以下简称兴禾诚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案受理后，被告兴禾诚公司申请追加贵州金广达工程劳务有限公司（以下简称金广达公司）为第三人，本院口头裁定予以准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁艳及其委托诉讼代理人曾敏，被告兴禾诚公司之委托诉讼代理人田维军、被告品筑公司之委托诉讼代理人孙成，第三人金广达公司之法定代表人张加禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁艳向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令二被告立即双倍返还原告定金60000元；2．本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年3月24日，原告通过被告品筑公司置业顾问办理购买其位于优品新城20、21栋负1-15号的门面认筹相关事宜，并于当日与被告品筑公司签订了该门面的认筹协议并交纳认筹团购服务费3万元。该门面建筑面积为34.87㎡，总价款为1263055元。因被告品筑公司已经将该项目委托给被告兴禾诚公司进行代销售，故原告于2018年3月24日向被告品筑公司交纳的团购服务费是由被告兴禾诚公司代为收取的。后原告于2018年6月3日参与被告品筑公司门面开盘，被告兴禾诚公司于开盘当日将原告交纳的优品新城20-21栋负1-15号的门面团购服务费3万元，转成优品新城20-21栋负1-15号的商铺的定金单，并同时向原告出具了意向金转购房定金共计30000元的收据一张。2019年，被告品筑公司在未事前通知原告也未事前与原告协商的基础上将原告已交纳定金认购的该门面擅自转卖给第三人。原告在得知此消息后多次与被告品筑公司、兴禾诚公司沟通退还该商铺定金等相关事宜，但二被告均互相推脱不予退款，故原告起诉至法院，望判如所请。被告兴禾诚公司辩称：1、当时金广达公司与品筑公司签订《优品城邦商铺包销购买合同》，约定金广达公司负责包销包含涉案房屋在内的145套房屋，合同生效当日向品筑公司支付包销总价的10%，即12168269元作为定金，品筑公司提供包括预售许可证在内的有关证件，金广达公司已按照协议交纳定金12168269元。2018年3月5日，金广达公司发函至品筑公司，拟在销售执行环节以同一实际控制人张加禄的另一公司“贵州兴禾诚商业管理有限公司”参与销售端工作，并执行签订协议、收取费用等工作，该《征询函》由被告品筑公司营销总监陈永锋签收，品筑公司对该函并未提出异议，足以证明品筑公司同意并委托兴禾诚公司销售的行为成立，兴禾诚公司和购房客户签订协议，收取定金等得到品筑公司授权认可。2018年3月24日，原告通过品筑公司销售主管齐滕，和兴禾诚公司签署《团购意向登记书》、《团购意向登记信息告知书》等并交纳意向金3万元，协议约定客户成功认购，签订《定房单》，意向金转为购房定金。2018年6月3日，原告和兴禾诚公司签订《定房单》，意向金3万元转为购房定金，该《定房单》第一条约定，原告在置业顾问通知后5日内和开发商签订《商品房买卖合同》等，且上述行为得到品筑公司认可。原告所交定金，金广达公司已经提前交付给品筑公司，品筑公司虽未直接委托兴禾诚公司，但兴禾诚公司参与销售并收取定金是得到品筑公司授权认可，且案涉房屋销售由品筑公司销售主管齐滕为销售经办人完成，本公司的销售行为没有超出包销购买协议约定，是在品筑公司授权范围内开展工作，其代表的是品筑公司，兴禾诚公司实际上是代品筑公司收取定金。2、案涉纠纷的根本原因是品筑公司未取得预售许可条件或将案涉房屋另行销售，品筑公司应当承担全部违约责任，2018年12月12日至2020年3月14日，品筑公司也承担了和原告情形完全一样的退赔责任。金广达公司或兴禾诚公司在知道案涉房屋没有预售许可证，以书面形式函告品筑公司加快预售许可办理，妥善处理定房客户问题等形式积极的提醒和催促，尽到了相关义务，但品筑公司在未告知原告的情况下私自另行将房屋销售给他人，属于违约，其应当承担违约责任。被告品筑公司辩称：1、被告兴禾诚公司向原告收取的定金与本公司无关，因为兴禾诚公司与我方没有法律上的关系，本公司并未委托兴禾诚公司对案涉商品房进行销售，对于兴禾诚公司是否收取原告定金、收取多少定金，本公司并不知情，故本公司无返还定金的义务；2、兴禾诚公司称变更合同主体时征得了品筑公司同意的理由和事实不充分，《优品城邦商铺包销购买合同》第七条第11款明确约定金广达公司不得变更合同主体，陈永峰虽是本公司员工，但其无权代表品筑公司签收《询证函》，陈永峰也没有将《询证函》告知品筑公司，公司对《询证函》记载的内容并不知情；3、兴禾诚公司称案涉纠纷的根本原因是本公司没有取得预售证，但品筑公司和金广达公司在签订《优品城邦商铺包销购买合同》即告知金广达公司部分房屋（包含案涉房屋在内）未取得预售许可证，金广达公司应先销售有预售证的房屋。同时合同第6款约定，如预售许可证办理延时，金广达公司不承担违约责任。现金广达公司擅自将合同内容转包给他人，本公司已于2018年9月13日解除了合同，故兴禾诚公司收取定金的行为和本公司是否取得预售许可证无关。其次，本公司确实在白云区政府的协调下，代金广达公司退还部分客户的定金，后本公司按照《优品城邦商铺包销购买合同》的约定，在成都仲裁委员会申请仲裁要求金广达公司返还本公司代为支付的定金，现仲裁结果尚未出来。仲裁开庭之后的客户，本公司无法再代为退还；4、（2020）黔0113民初6050号案件的认定，品筑公司对兴禾诚公司收取的款项不承担连带责任。本案中，原告仅与兴禾诚公司签订了合同，与品筑公司没有任何合同关系，品筑公司未收取任何费用，根据“举重以明轻”的原则，本公司不应对兴禾诚公司收取的费用承担连带退还责任。第三人金广达公司述称，金广达公司确实参与销售，本公司和被告兴禾诚公司原系同一个法定代表人控制下的两个企业，定金是品筑公司委托被告兴禾诚公司进行销售并收取定金。本院经审理认定的事实如下：因第三人金广达公司与被告品筑公司欲达成包销协议，第三人金广达公司先后于2017年12月29日、2018年2月2日、2018年3月30日向被告品筑公司转账4400000元、7768269元及12170000元，上述款项共计24338269元。2018年1月31日，被告品筑公司作为甲方与乙方金广达公司签订《优品城邦商铺包销购买合同》，约定金广达公司系品筑公司指定的包销购买商，包销含涉案房屋在内的品筑公司优品城邦项目145套商铺，乙方指定的实际买受人与甲方签订《商品房买卖合同》，同时约定乙方为客户办理签订《商品房买卖合同》（网签）补充协议及相关文件等相关手续，乙方在甲方授权范围内开展营销相关工作，包括营销策划、广告推广、现场销售、签订《商品房认购协议》和《商品房买卖（预售）合同》等，乙方不得以任何形式将本合同主体变更为其他第三方，否则，乙方定金由甲方没收，且甲方有权解除合同，由乙方承担甲方的实际损失和预期损失。在违约责任中约定甲方违反本协议的约定，自行销售房屋或委托他人销售房屋的，则自销房屋或委托他人销售房屋全部列入乙方已经完成的包销任务，甲方还应向乙方支付甲方自行销售房屋或者委托他人销售房屋总价的20%作为违约金并赔偿乙方因此而遭受的损失。2018年3月5日，第三人金广达公司向被告品筑公司发函，称因金广达公司名字不利于销售，将用金广达公司的法定代表人张加禄控制的另一公司即被告兴禾诚公司参与销售端工作，如有不同意见及不同意的意见，请在5日内给予提出。该函由被告品筑公司员工陈永锋签收。2018年3月24日，被告兴禾诚作为甲方与作为乙方的原告袁艳签订《团购意向登记书》，约定“乙方意向参与团购优品城邦项目商业门面及优品道现代城临街一层住宅。乙方在签订本意向登记书之日交纳团购服务意向金3万元，乙方成功认购，团购活动服务费由甲方收取（不计入房价），房款由开发商收取；乙方未能认购或放弃团购，本团购意向金全额无息退还”，该《团购意向登记书》除有原告袁艳及被告兴禾诚公司签字确认外，还有被告品筑公司员工齐藤在甲方销售代表处亦签字认可。同日，原告向被告兴禾诚公司通过银行转账的方式交付30120元。2018年6月3日，原告与被告兴禾诚签订《定房单》一份，内容为原告袁艳作为乙方，被告兴禾诚作为甲方，由乙方定购位于优品新城20-21栋负1-15房屋一套，该房屋建筑面积34.87㎡，单价36222元/㎡，总价1263055元。同时合同约定乙方交纳定金30000元给甲方定购上述房屋，并在置业顾问通知后5日内和开发商签订《商品房买卖合同》及相关协议，交纳房款及维修基金等费用，超期视为放弃购买，定金不退；如乙方未能按上述约定价格购买到上述房屋，定金双倍返还。本凭证甲方两份，乙方一份，双方签字或盖章并乙方交纳定金有效。原告袁艳和被告兴禾诚公司在《定房单》底部签字捺印予以确认。同日，被告兴禾诚公司出具《收据》一份，载明“收款方式：团购意向金转购房定金30000元，收款事由为优品新城20.21栋负1-15”。2018年9月13日，第三人金广达公司向被告品筑公司送达《关于合同欺诈消费欺骗告知函》，告知品筑公司加快预售许可手续办理。2019年1月6日，第三人金广达公司向品筑公司送达《催促函》，载明“贵阳品筑置业有限公司：自贵司单方面提出解除《优品城邦商铺包销购买合同》函件以来···因贵司至今仍未能提供商业销售许可证及完成备案登记等事宜，导致定购客户不能签约···春节将至，为了避免客户及销售员群体事件给社会带来不良影响及给我司带来损失，我司再次催促贵司···如贵司执意单方面解除合同，请立即退还我司所交全部定金及房款，赔偿我司因此而产生的广告费、人员工资、资金占用费等并按《优品城邦商铺包销购买合同》约定赔偿我司其他损失”，该《催促函》由被告品筑公司的员工刘爽签收。2020年6月30日，第三人金广达公司向被告品筑公司送达《关于要求停止一房多卖的函》，该函载明“我司包销购买的贵司优品城邦商铺，至2018年9月13日前，我司实现了全部商铺的销售，因贵司未取得商品房预售许可证等原因，导致购买客户不能完善购房手续···”。后被告品筑公司未与原告签订《商品房买卖合同》且涉案房屋已出卖给他人，现双方对返还团购服务费等发生争议，原告诉至法院，诉请如前。庭审中，经本院释明，原告不要求第三人金广达公司承担返还责任。以上事实，有原、被告及第三人的陈述，原告提交的身份证、工商登记信息、收据、《定房单》、中国银联签购单，被告兴禾诚公司提交的《优品城邦商铺包销购买合同》、《征询函》、《团购意向登记书》、贵阳市白云区人民法院出具的（2020）黔0113民初6050号民事判决书、转账记录、《关于合同欺诈消费欺骗告知函》、《催促函》、《关于要求停止一房多卖的函》、养老保险缴费人员名单等在卷佐证，并经庭审质证，作为本案定案依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护，各方应诚信全面履行各自义务。本案争议焦点在于：1、被告兴禾诚公司、品筑公司和第三人金广达公司之间的关系。2、团购费的退还责任主体认定。针对第一个争议焦点：第三人金广达公司与被告品筑公司签订了包销协议，由金广达公司负责销售品筑公司的房屋，在包销期间，金广达公司名称中有“劳务”二字，不便于开展营销工作，因此金广达公司以兴禾诚公司名义对外开展营销，该行为金广达公司已发函告知品筑公司，品筑公司未提反对意见。同时，金广达公司与兴禾诚公司均为其法定代表人张加禄控制，兴禾诚公司的销售范围也没有超出包销协议约定，因此品筑公司与兴禾诚公司委托销售关系为有效行为。针对第二个争议焦点，原告与被告兴禾诚公司签订《定房单》，原告已按约定支付居间服务费，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”之规定，原告袁艳与被告兴禾诚公司之间达成居间服务合同关系。该合同系双方当事人真实意思表示，双方均应按合同约定履行各自义务，但至今因被告品筑公司将案涉房屋出卖他人导致原告无法购买案涉房屋，被告兴禾诚公司作为居间人应向委托人，即本案原告承担违约责任。关于违约责任的范围，经查，2018年6月3日出具的《收据》上已记载“团购意向金转购房定金30000元”，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，被告兴禾诚公司应当向原告袁艳返还6万元。对于原告诉请二被告承担连带退还责任的问题责任，本院认为，原告所交付的团购意向金转为定金系被告兴禾诚公司收取，合同具有相对性，原告亦不能举证证明被告品筑公司委托销售涉案房屋和兴禾诚公司收取团购费即定金之间存在混合行为，故原告要求二被告承担连带责任，与客观事实不符，于法无据，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十五条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告贵阳兴禾诚商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告袁艳款项60000元；二、驳回原告袁艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元（已减半，原告已预交），由被告兴禾诚商业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员  张 钰二〇二一年六月二十一日法官助理  祝文君书 记 员  陈倩倩