江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0830民初1490号原告：杨敏，女，1980年7月17日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：余瑞，盱眙县经济开发区法律服务所法律工作者。被告：盱眙鑫优隆商业管理有限公司，统一社会信用代码91320830MA1MXA5B8G，住所地盱眙县金源北路20号盱眙中央商场。法定代表人：张宏明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴建华、孙偲远（实习），北京金诚同达（南京）律师事务所律师。原告杨敏与被告盱眙鑫优隆商业管理有限公司（以下至判决主文简称鑫优隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理后，依法适用简易程序于2021年4月12日公开开庭进行了审理。原告杨敏的委托诉讼代理人余瑞，被告鑫优隆公司的委托诉讼代理人吴建华、孙偲远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还租赁保证金、装修保证金等合计74241元；2、判令被告赔偿原告因其违约造成的各项损失合计35339元；3、被告承担本案诉讼费用。本案审理中变更请求为：1、解除原被告于2019年10月31日签订的《房屋租赁合同》；2、请求判令被告返还原告租赁保证金、装修保证金等合计74241元；3、判令被告赔偿原告因其违约造成的各项损失合计35339元；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年10月31日，原被告签订一份由被告方单方提供的租赁合同，该合同约定被告将位于盱眙县，盱眙XXXX,计租面积113平方米的场地出租给原告。原告在该租赁场地的经营项目为奥密兹乳胶产品。合同项下的租赁期限为3年，自2019年12月28日起至2022年12月27日止。该租赁场地的租金按计租面积计付。租金支付除首期租金外，其他租金按每一个完整的季度为一个交租期交纳。合同项下首期租金应于2019年11月15日前支付，租金期间为2019年12月28日至2020年6月27日，应交租金为32996元。该合同还对保证金、进场及场地交付、乙方开业日、甲方权利义务、乙方权利义务、合同终止、解除、违约责任等各方面条款进行了约定。该合同签订后，原告方按约定打入被告账户租金、保证金和装修保证金等费用，然而被告却迟迟不能按照约定交付房屋。2020年底，被告擅自将原告已经装修的房屋交付了他人经营，给原告造成了巨大损失。为维护原告合法权益，请求法院依法判决如原告所诉。被告鑫优隆公司辩称，1、被告没有违约行为，不应该承担违约责任。首先，合同签订后，被告即交付房屋，并不存在原告诉称的不能按照合同约定交付房屋的情形；其次，2020年8月26日，原告以疫情为由要求解除合同，其行为已经构成根本违约，相应后果应由其自行承担；2、原告主张租赁保证金、装修保证金等合计74241元，没有任何合同依据。根据合同4.1.3条，原告应当在2019年11月15日前交付租金32990元，根据合同5.1条交付租赁保证金24747元，根据合同9.3条按照每月2749.60元支付物业管理费，依据前述约定在被告交付房屋后，原告是无权要求返还租金的，也无权要求返还物业费、保证金。只有在合同终止，且承租人在没有违约责任的情况下才予以返还。而本案中原告违约，无权主张该款项。另外，被告并未收取原告的装修保证金，所以也无返还之责；3、原告主张的各项损失35339元，是原告自己根本违约损失，即使该损失真实存在，也无权向被告主张；4、关于诉请第一项合同解除，因合同签订后，原告于2020年8月26日以疫情影响为由要求解除合同，被告在2020年11月14日通过邮递方式也明确回函，告知原告需在2020年11月16日前进场，并于2020年12月1日完成装修。但事实上原告收到函件后一直未予理睬，也未支付2020年6月28日起以后的租金，故我方认为双方的行为不再继续履行，我们认为合同已经实际解除了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原被告双方进行证据交换和质证，对本案事实及证据，本院认定如下：盱眙鑫优隆商业管理有限公司系有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），法定代表人张宏明，营业期限自2016年10月17日至******，经营范围：商业管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）2019年10月31日，原告杨敏（乙方、承租方）与被告鑫优隆公司（甲方、出租方）协商签订《中央商场﹒盱眙新天地租赁合同》。该合同主要内容为：“盱眙鑫优隆商业管理有限公司，法定代表人李小红，泰国奥密兹乳胶寝具，法定代表人杨敏，甲方同意将位于，中央商场/广场B座一层，铺位号XXXX，计租面积113平方米。乙方在该租赁场地的经营项目为零售，品牌奥密兹，租赁期限3年，自2019年12月28日起至2022年12月27日止，固定租金，该租赁场地的租金按计租面积计付。第一年租约为2019年12月28日至2020年12月27日，每天每平方米人民币1.6元，合计每月租金为人民币5499.30元；第二年租约为2020年12月28日至2021年12月27日，每天每平方米人民币1.60元，合计每月租金为人民币5499.30元；……。本合同项下首期租金应于2019年11月15日前支付，租金期间为2019年12月28日至2020年6月27日，应交租金为32990元。租赁保证金：乙方在签订本租赁合同后15日内应向甲方支付相当于三个月租金及物业管理费总金额（按照首年租金及物业管理费标准计算）的租赁保证金人民币24747元，甲方向乙方开具收款收据。装修保证金：乙方应于进场之前办理完成租赁场地交接手续及装修施工手续，签订相关装修管理协议，并向甲方交纳装修保证金10000元。该装修保证金在乙方装修完工后，由甲方根据相关装修管理规定和经甲方审核通过的乙方图纸进行验收，验收合格后30日内无息退还给乙方，乙方应同时退还装修保证金收据原件。2019年12月28日为乙方开业日。物业管理费：计租面积113平方米×24.333元/平方米/月=2749.60元/月。甲方的违约责任，除合同另有约定外，甲方如有违约行为，导致乙方无法继续经营或使用该租赁场地，经乙方书面通知60日内仍未改正的，乙方有权提前解除合同，并有权要求甲方返还保证金及已支付的剩余租期租金。乙方的违约责任，乙方如有根本违约的，甲方有权解除本合同，没收乙方的租赁保证金并追究乙方相当于3个月租金的违约金，乙方还须承担因此给甲方造成的全部损失，包括但不限于甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方装修期或经营优惠期的租金损失、甲方为满足乙方特殊的交房条件而额外增加的工程建设或改造费用和增添设施的费用以及因乙方违约给甲方造成的其他合理损失及甲方为主张权利而支付的合理费用（包括诉讼费、律师费、保全费等）。乙方有下列情形之一（但不限于下列情形），属根本违约，甲方有权选择提前解除本合同，乙方须按照本合同第24.2条的约定承担违约责任：（5）未经双方协商一致，乙方单方面提前解除本合同，或未经甲方书面同意乙方单方面撤场，或乙方擅自连续3日不营业，或一年内累计5日不营业；……。盱眙鑫优隆商业管理有限公司合同专用章、李小红印、杨敏，2019、10、31。”被告鑫优隆公司合同、李小红、杨敏均在合同上盖章、盖印、签名。2019年10月31日，原告杨敏（接收方）与被告鑫优隆公司（交付方）签订《房屋交接确认书》：“盱眙鑫优隆商业管理有限公司（甲方、出租方）与奥密兹（乙方、承租方）依据编号为：ZS013《中央商场﹒盱眙新天地租赁合同》约定，在见证方见证下，对于淮安市盱眙中央广场B座一层的XXXX号商铺进行了交接验收。经现场核实，甲方移交的商铺租赁合同约定的交付条件，乙方没有异议。甲乙双方确认，自验收日起，甲方正式将该商铺移交给乙方，由乙方按租赁合同的约定使用。乙方不可撤销地承诺服从甲方的开业安排，确保该商铺在2019年12月28日按期开业。交付方：盱眙鑫优隆商业管理有限公司，接收方：泰国奥密兹乳胶寝具、杨敏，2019年10月31日。”盱眙鑫优隆商业管理有限公司、杨敏在确认书上盖章、签名。2019年11月1日，被告鑫优隆公司收取原告杨敏商铺租赁保证金24747元、首期6个月租金32996元、6个月物业费16498元，合计74241元，并出具收据：“2019年11月1日，交款单位：泰国奥密兹乳胶寝具（杨敏），DOS机收款，人民币（大写）柒万肆仟贰佰肆拾壹元整，￥74241元，交款事由：租赁保证金（商业B），盱眙鑫优隆商业管理有限公司财务专用章。”2020年8月26日，原告杨敏向被告鑫优隆公司递交《退租申请》：“盱眙鑫优隆商业管理有限公司：兹有杨敏工商户在贵公司B楼-07号商铺租赁经营，因疫情影响，未能及时开张营业，现申请退回租金与保证金共计玖万捌仟玖佰捌拾捌元整，恳请贵公司商议解除合同事宜！谢谢！特此告知。申请人：杨敏，2020年、8、26。”双方以微信形式发送、接收，被告方不认可98988元。2020年11月14日，被告鑫优隆公司向原告杨敏发出《品牌商户进场装修通知书》：“泰国奥密兹乳胶寝具、杨敏：我司明确商场开业时间为2020年12月24日，现通知贵司于2020年11月16日前进场完成后续装修工作。请贵司收到《进场装修通知书》3日内带齐相关资料进行施工，所有装修请务必在2020年12月1日前完成，有关进场流程、装修期间管理规范请严格按我司要求执行。盱眙鑫优隆商业管理有限公司（红印章），2020年11月14日。”原告杨敏于2020年11月15日签收。原告杨敏认为：“根本没有足够时间进行准备，实际上在此之前，被告已经将涉案房屋交付他人，原告根本无法继续履行该租赁合同。”原告杨敏没有提供证据正实被告将涉案房屋交付给谁？原告杨敏提交红星装饰工程清单，项目为：“水电改造（远东电线）、瓦工（人工+辅材，水泥、黄沙等）、瓦工（主材，圣柏龙玻化通体黄聚晶）、木工（轻钢龙骨吊顶）、木工（隔墙）、物业管理费、消防改造、垃圾清运，共计总价35339元。”原告杨敏没有提供装饰装修合同、照片以及装修人员收取装修费用账据，其提供微信截图反映永梅的30000元转账红包，无法证明该款用于装饰装修。原被告就租赁事宜协商未果，产生讼争。本案审理过程中，本庭与原告问答：“审：对于红星装饰工程清单有无付款明细？原告：转账的，高凯是红星装饰的负责人。审：装修工程什么时间实际装修的？原告：2019年11月份装修的。审：有无签订装修合同？原告：没有签订。审：红星装潢门市部在哪？原告：我也不知道，是彭永梅主导的，我和她是合作的，钱方面都是由彭永梅主导的，当时签合同时彭永梅也在现场的。”原告方没有向本庭提供其与彭永梅的合作协议，彭永梅也没有到庭证实。上述事实有原告杨敏围绕诉讼请求依法向本庭提交了2019年10月31日原被告签订的《中央商场﹒盱眙新天地租赁合同》和《房屋交接确认书》、2019年11月1日74241元的收据、红星装饰工程清单（35339元）、2020年11月14日《品牌商户进场装修通知书》、微信截图；被告鑫优隆公司向本庭提供《房屋交接确认书》、2020年8月26日杨敏的《退租申请》、2020年11月14日被告鑫优隆公司邮寄给原告杨敏的《品牌商户进场装修通知书》、微信截图等证据证实，本院予以确认。本案的争议焦点为：涉案房屋租赁合同是否合法有效，合同是否符合解除条件？原告要求被告退还租赁租金、租赁保证金以及物业费是否合理？该租赁合同履行过程中谁违约，是否赔偿因违约造成的相关损失等？关于争议焦点一：涉案房屋租赁合同是否合法有效，合同是否符合解除条件问题。本院认为，我国《合同法》规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”结合本案而言，原被告于2019年10月31日签订的《中央商场﹒盱眙新天地租赁合同》和《房屋交接确认书》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，双方当事人必须依法履行合同义务。原告杨敏于2019年11月1日向被告鑫优隆公司交付商铺租赁保证金24747元、首期6个月租金32996元、6个月物业费16498元，合计74241元，被告鑫优隆公司向原告杨敏交付租赁商铺，均符合合同约定，原被告履行了合同约定的初期各自义务。我国《合同法》规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”原告杨敏于2020年8月26日以疫情影响向被告提出解除合同，在涉案地域没有疫情，也不存在政府部门以疫情而禁止商铺营业的情况，故原告杨敏提出解除《中央商场﹒盱眙新天地租赁合同》的理由不符合双方约定或相关法律规定。被告鑫优隆公司于2020年11月14日邮寄给原告杨敏《品牌商户进场装修通知书》后，原告杨敏未予理睬，也未支付2020年6月28日以后的租金，被告方也认可双方不再继续履行合同，故原告杨敏请求解除原被告于2019年10月31日签订的《中央商场﹒盱眙新天地租赁合同》，有事实和法律依据，本院依法支持原告杨敏提出的解除合同的请求。关于争议焦点二：原告要求被告退还租赁租金、租赁保证金以及物业费是否合理问题。本院认为，我国《合同法》规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原被告于2019年10月31日签订的《中央商场﹒盱眙新天地租赁合同》已经初步履行相关义务，原告杨敏已经交付商铺租赁保证金24747元、首期6个月租金32996元、6个月物业费16498元，合同履行至2020年6月28日，原告杨敏提出受疫情影响不再履行合同，并要求被告鑫优隆公司退还首期6个月租金32996元、6个月物业费16498元，该请求在涉案地域没有疫情等情势变更情况，故缺乏事实和法定事由，本院对此请求不予支持；其请求被告鑫优隆公司退还租赁保证金24747元，因被告鑫优隆公司没有没收租赁保证金的处罚权，合同依法解除后应予退还，故退还租赁保证金24747元的请求，符合法律规定，本院对此予以支持；原告杨敏请求退还装修保证金以及赔偿装饰装修损失35339元，因原告杨敏没有向被告鑫优隆公司交纳装修保证金，故不存在退还装修保证金。至于装饰装修损失35339元，原告杨敏只提供红星装饰工程清单，没有提供装饰装修合同、照片以及装修人员收取装修费用账据，其提供微信截图反映彭永梅的30000元转账红包，无法证明该款用于涉案装饰装修费用，原告认为其与彭永梅合作的，钱方面都是由彭永梅主导的，其也没有向本庭提供其与彭永梅的合作协议，彭永梅也没有到庭证实，均不能证明原告自己投资损失，故原告杨敏主张该请求缺乏事实依据，本院暂不予支持。原告杨敏超出诉讼标的的诉讼费用由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十九条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、解除原被告于2019年10月31日签订的《中央商场﹒盱眙新天地租赁合同》。二、被告盱眙鑫优隆商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退还原告杨敏租赁保证金计人民币24747元。三、驳回原告杨敏其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2492元，减半收取1246元，由原告杨敏负担987元，被告盱眙鑫优隆商业管理有限公司负担259元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费2492元。审判员  罗德俊二〇二一年六月三日书记员  王 媛附本院执行款账户户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000351780开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部附相关法律及司法解释规定：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。