山东省济南市市中区人民法院山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0103民初2436号原告：宋全成，男，1964年1月2日出生，汉族，山东大学职工，住济南市历城区。委托诉讼代理人：季永凯，北京天驰君泰（济南）律师事务所律师被告：梁为星，男，1965年8月3日出生，汉族，无业，住济南市市中区，现住济南市市中区。被告：孔令国，男，1972年10月23日出生，汉族，无业，住济南市市中区。两被告共同委托诉讼代理人：王洪凤，山东鲁蔚律师事务所律师。第三人：谭谦，男，1985年11月28日出生，汉族，山东大学职工，住济南市市中区。原告宋全成与被告梁为星、孔令国、第三人谭谦案外人执行异议之诉一案，本院于2021年3月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2021年4月23日公开开庭进行了审理。原告宋全成的委托诉讼代理人季永凯，被告梁为星、孔令国的委托诉讼代理人王洪凤到庭参加了诉讼，第三人谭谦经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。宋全成向本院提出诉讼请求：1.请求撤销济南市市中区人民法院（2021）鲁0103执异47号执行裁定；2.请求判决不得执行位于青岛市即墨区户房屋；3.本案案件受理费由被告梁为星、孔令国承担。事实和理由：被告梁为星、孔令国与第三人谭谦等民间借贷纠纷案件执行一案，宋全成于2021年1月29日，作为案外人对法院査封、拍卖涉案房屋提出书面异议，请求不得执行涉案房屋。法院在2018年3月15日预查封了谭谦名下位于青岛市即墨区户的房屋。原告认为市中区人民法院作出的（2021）鲁0103执异47号执行裁定“驳回案外人宋全成的异议”认定事实错误，其提出的执行异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。一、原告宋全成在法院预査封涉案房屋之前已购买涉案房屋并合法占有，已支付给谭谦购房款125万元，并逐年缴纳物业费至2020年8月。原告实际占有涉案房屋的时间远远早于法院预查封的时间。二、涉案房屋未办理过户，系谭谦、涉案房屋有银行抵押、法院查封等原因造成，非因买受人自身原因未办理过户登记。谭谦违反合同约定，在2019年8月可以办理房产证的情况下，原告曾催促谭谦办理房产证，但其至今仍未办理涉案房屋的产权证。谭谦至今未还清涉案房屋贷款，涉案房屋有银行抵押，原告因该客观原因也无法办理过户。法院对涉案房屋预查封，即使谭谦办理了涉案房屋的房产证，原告也因法院查封的客观原因无法办理过户。综上，原告对涉案房屋享有所有权，且非因自身原因不能过户，原告提出的异议符合《最高院办理执行异议和复议规定》第二十八条的规定，足以排除强制执行。请求法院不得对涉案房屋采取执行措施，并确认涉案房屋归原告所有，望判如所请。被告梁为星、孔令国辩称，济南市市中区人民法院依据生效法律文书执行案件，符合法律规定，采取的执行措施合法，亦不违反程序规定，被答辩人提出的执行异议之诉所依据的事实和理由不能成立，应驳回原告的执行异议诉讼请求，理由如下：一、根据青岛市即墨区房管局查询的不动产登记信息显示，案涉房屋的权利人是第三人（被执行人）谭谦而非原告。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”。二、被答辩人购买案涉房屋及附属设施主观上有过错，系被答辩人自身原因未办理过户登记，应自行承担不利后果。1、第三人谭谦对案涉房屋及附属设施还未办理房产证无处分权，被答辩人与第三人签订的《房屋转让协议》无效。依据第三人谭谦与青岛温泉房地产开发有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款第4条规定：乙方以按揭或贷款方式购房且需甲方提供担保的，则该商品房的产权在房产证及他项权证办理完成之前归甲方所有。《青岛市商品房预售合同》附件一付款方式和付款期限约定：付款方式为按揭贷款支付，贷款方式为组合贷款。青岛市不动产登记信息在他项权利人栏显示：他项权利人为青岛市住房公积金管理中心和中国建设银行股份有限公司即墨支行，其中公积金贷款36万元、银行贷款23万元。第三人谭谦至今就案涉房产还未办理房产证，依据谭谦与开发商签订的《青岛市商品房预售合同》补充协议的约定，案涉房屋开发商保留了所有权，因此谭谦无权处分；2、案涉房屋为山东大学青岛校区教职工宿舍，对购房资格有严格要求，非山东大学青岛校区教职工无购房资格，被答辩人不是青岛校区教职工，无权购房，即使被答辩人与谭谦以二手房交易，被答辩人在执行异议程序中未提交其符合青岛市政策的证据；3、被答辩人对自己购买案涉房屋存在的风险是明知的，具有主观过错。（1）被答辩人是山东大学济南校区教职工，熟知法律知识；（2）被答辩人对山东大学即墨校区教职工购房资格及青岛市的购房政策是明知的；（3）被答辩人对开发商保留了案涉房屋所有权是明知的；（4）被答辩人对案涉房屋上存在他项权利人是明知的，在支付了125万购房款后不督促第三人及时解押，还允许第三人继续分期还款，对过户时间不做约定，不但有规避购房政策的嫌疑，还有避税的嫌疑；（5）被答辩人对案涉房产可能因谭谦的债务纠纷被法院查封、拍卖是已经预见到的；4、被答辩人购买案涉房屋不是为了保障基本生活居住条件，而是用于出租；上述等等理由，在答辩人提交的《青岛市商品房预售合同》及其附件和补充协议、被答辩人提交的《房屋转让协议》条款中有具体体现。因此，即使被答辩人与第三人谭谦签订的案涉《房屋转让协议》及履行情况是真实的，因第三人在出卖案涉房屋时尚未取得房屋产权证，故被答辩人在签订《房屋转让协议》时就应当预见到出卖人向其办理房屋过户登记存在障碍。并且，该房屋由出卖人通过办理按揭贷款购得，房屋上设有抵押权。在解除抵押权之前，买卖双方仍无法办理过户登记。因此，被答辩人的诉求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。纯系买受人自身原因未办理过户登记，被答辩人的执行异议诉讼请求应予驳回。第三人谭谦未到庭，未答辩。原、被告围绕其诉讼请求依法提交了涉案房屋物业服务公司开具的证明、结婚证、青岛山大乐水居管理处收费单两份、乐水居A2收款收据、申请书、证明、谭谦公积金个人提取明细、国家企业信用信息公示系统截屏、《关于青岛校区教职工生活区不动产登记的通知（第三批次）》截屏等证据，本院组织原、被告进行了质证，对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。因第三人谭谦未到庭，视为放弃质证的权利。根据本院审查确定的证据及原、被告的当庭陈述，本院认定事实如下:被告梁为星、孔令国与第三人谭谦等民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月18日作出（2018）鲁0103民初2014号民事判决：“一、被告谭雅军于本判决生效之日起十日内偿还原告梁为星、孔令国借款200万元。二、被告谭雅军于本判决生效之日起十日内偿付原告梁为星、孔令国利息及违约金，以200万元为基数，自2016年4月27日起至实际给付之日止，按照年利率24%计算。三、被告杨艾华、谭谦对上述判决第一、二条确定的债务承担连带清偿责任……。”2018年3月15日，本院作出（2018）鲁0103执保400号裁定，保全预查封了谭谦名下位于青岛市即墨区户房产，证号：鲁（2016）即墨市不动产证明0000775号，查封期限三年。2018年11月23日，梁为星、孔令国向本院申请执行，执行案号为（2018）鲁0103执3838号。2019年3月4日，本案以终结本次执行程序的方式结案。2021年1月29日，案外人宋全成针对涉案房屋的查封，向本院提出执行异议，请求中止对该房产的执行，并解除对该房屋的查封，本院作出（2021）鲁0103执异47号执行裁定：驳回案外人宋全成的异议。案外人宋全成对该裁定不服，由此提起本案之诉。另查明，2015年9月19日，第三人谭谦（乙方）与青岛温泉房地产开发有限公司（甲方）签订购买涉案房屋《青岛市商品房预售合同》，该合同补充条款第七条关于按揭贷款的约定中第4项约定：乙方以按揭或贷款方式购房且须甲方提供担保的，则该商品房的产权在房屋产权证及他项权证办理完成之前归甲方所有。同年12月31日交付涉案房屋后，谭谦于2016年1月11日办理了不动产登记手续，并与青岛市住房公积金管理中心、中国建设银行股份有限公司即墨支行办理了鲁（2016）即墨市不动产证明第0××6号抵押登记，设定日期为2015年12月22日至2045年12月21日，备注：组合贷款，其中公积金债权数额36万元，银行债权数额23万元。2016年12月1日第三人谭谦（转让方）与原告宋全成（受让方）以青岛德信源房地产服务有限公司为中介方签订《房屋转让协议》，协议约定：将涉案房屋以130万元的价格转让给宋全成，宋全成于2016年12月3日支付给谭谦购房首付款60万元，同年12月5日支付给谭谦第二笔购房款65万元，协议约定剩余5万元购房款于办理过户当日全部付清。同年12月3日，宋全成支付给青岛广厦物业管理有限公司蓝色硅谷分公司涉案房屋物业管理费6075.4元，并于2017年8月至2020年8月交纳了物业费用。2018年5月28日，宋全成与青岛金家吉装饰工程有限公司签订涉案房屋装修合同，工程价款125500元，工程于2018年6月1日开工，同年11月30日峻工。2018年11月10日，案外人张淑娟（承租人）与宋全成之妻张卫东（出租人）签订房屋租赁合同，宋全成夫妇将涉案房屋出租给张淑娟使用，租用期限自2018年11月20日至2028年11月19日。2020年12月25日，谭谦向我院出具证明一份，证明其与宋全成已经完成对涉案房屋的买卖，至今未办理房屋过户手续。2021年3月26日，宋全成向本院提交申请书，愿将剩余5万元购房款交付本院依法执行。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为原告宋全成对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。根据本案查明的事实，第三人谭谦与青岛温泉房地产开发有限公司签订的商品房预售合同中约定：乙方以按揭或贷款方式购房且需甲方提供担保的，则该商品房的产权在房产证及他项权证办理完成之前归甲方所有。涉案房产系按揭贷款支付，贷款方式为组合贷款；青岛市不动产登记信息中载明：他项权利人为青岛市住房公积金管理中心和中国建设银行股份有限公司即墨支行，原告宋全成在与谭谦签订转让协议时对涉案房屋存在抵押权是明知的，且谭谦尚未取得房屋产权证，在排除抵押权之前，原告与谭谦无法办理过户登记，故原告应当预见谭谦向其办理房屋过户登记存在障碍。且在原告已支付125万元购房款后谭谦未及时偿还贷款并办理解除抵押，为办理产权证排除障碍，不符合常理。原告也未提供证据证实其曾催促谭谦办理房产过户。据此可以认定原告宋全成系自身原因未办理过户登记。原告提供的证据不足以证明其对涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，故原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。对被告梁为星、孔令国的辩称意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回原告宋全成的诉讼请求。案件受理费21071元，由原告宋全成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  王卫二〇二一年六月七日书记员  胡越