1江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终1068号上诉人（原审被告）：江西省奥兴房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区北门街11号西门口小区D栋4单元102房，统一社会信用代码：91360800796965907K。法定代表人：秦钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄佳俊，江西奋翼律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴芬，江西奋翼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭建华，男，1973年12月24日出生，汉族，住江西省吉水县。委托诉讼代理人：孙秋萍，江西求正沃德（吉安）律师事务所律师。上诉人江西省奥兴房地产开发有限公司（以下简称奥兴公司）因与被上诉人彭建华商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2021）赣0802民初1154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人奥兴公司的委托诉讼代理人黄佳俊、被上诉人彭建华的委托诉讼代理人孙秋萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥兴公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回彭建华的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由彭建华负担。事实和理由：彭建华关于逾期办证违约金的诉讼请求已过诉讼时效。根据双方于2012年8月10日所签《商品房买卖合同》第十五条约定，奥兴2公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由奥兴公司提供的资料报产权登记机关备案。彭建华于2013年9月12日收房，奥兴公司应于90天后即2013年12月12日将相关办理权属登记的资料报产权登记机关备案，然后通知彭建华办证，但奥兴公司因各种原因未通知，彭建华当时就应当知道自己的权利受到侵害，因此逾期办证违约金诉讼时效的起算点应是2013年12月12日，而彭建华于2021年才提起诉讼，此时已过三年诉讼时效。此外，即便上述事实无法得到确认，根据双方所签《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条关于“买卖合同中，买受人的地址和联系电话必需真实无误，如有变动，应及时书面通知买受人。否则，造成的一切不利后果均由买受人承担。出卖人通知买受人可以以函件、电话、报纸等任意一种方式送达”之约定，奥兴公司于2017年7月29日在小区各楼栋前张贴《房屋产权办理通知》，即已履行通知义务。即使彭建华不知道此事，也是因其自身疏忽，由此导致的责任应由其自行承担。综上，请求二审法院依法改判。彭建华辩称：1.双方对于案涉商品房于2016年5月30日通过综合验收，2017年7月20日才能办理商品房权属初始登记无争议。根据《商品房买卖合同》第十五条第一款第3项约定，综合验收180个工作日办理房地产权属初始登记，逾期奥兴公司自该时起，按已付房款承担日万分之一的逾期办证违约金。显然，彭建华的办证权利受损与交房使用后90天无关，而与综合验收180个工作日有关，应当从彭建华知道案涉商品房通过综合验收之日起算。但案涉商品房何时能综合验收，合同未明确，该时间取决于奥兴公司的工作进度及通知。在奥兴公司并未向彭建华发出能够收到的通知（上诉状中已承认）这一前提下，应从彭建华于2020年年初知道之日起起算。现彭建华于2020年7月3日向吉州区人民法院提出诉讼，未过诉讼时效。此外，奥兴公司称其3于2017年7月29日在小区张贴了通知，奥兴公司提交的图片，根本无法确认奥兴公司确实在2017年7月29日当天在小区内张贴了该通知，且彭建华常年在外，也无法看到该通知。奥兴公司称其按照补充协议第一条约定，可以以函件、电话、报纸等方式通知、送达，但奥兴公司所说的在小区内张贴公告并非前述约定方式之一。综上，奥兴公司无法举证彭建华的起诉已过诉讼时效，应承担举证不能的法律后果。彭建华向一审法院起诉请求：1.判令奥兴公司支付延期办证违约金7726.5元（自2017年2月17日起按已付房款的日万分之一计算至2017年7月20日止）；2.判令奥兴公司支付逾期交房违约金20000元（自2013年5月2日起按已付房款的日万分之二计算至2016年5月30日止）；3.本案诉讼费由奥兴公司负担。一审法院认定事实：2012年8月10日，彭建华与奥兴公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，彭建华购买奥兴公司开发的位于吉州区，建筑面积112.7平方米，购房金额505000元。彭建华于2012年8月10日首付房款155000元，其余房款350000元办理银行按揭手续。奥兴公司应于2013年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付彭建华使用。逾期交房的，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，奥兴公司按日向彭建华支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，彭建华要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，奥兴公司按日向彭建华支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条约定，奥兴公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地4使用权证）登记需由奥兴公司提供的资料报产权登记机关备案。如因奥兴公司的责任，彭建华不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、综合验收180个工作日内办理房地产权属初始登记，逾期奥兴公司自该时起按已付房款承担每日万分之一逾期办证违约金。合同签订后，彭建华按合同约定支付了购房款505000元。彭建华于2013年9月12日收房。2016年5月30日，奥兴公司取得紫郡花园9＃-13＃楼工程竣工验收备案。2017年7月20日，吉安市不动产登记中心发出通告，载明：“奥兴公司已按规定到我中心申请办理了其开发的坐落于吉州区不动产首次登记（初始登记）。现特通告上述不动产的购买人可按规定办理所购买不动产的登记手续”。一审法院认为，彭建华与奥兴公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。合同约定的交房时间为2013年5月1日前，奥兴公司实际交房时间为2013年9月12日，奥兴公司逾期交房的时间从2013年5月2日起计算至2013年9月11日止。关于彭建华主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。一审法院认为，彭建华主张逾期交房违约金的诉讼时效起算时间为2013年5月2日，彭建华提起本案诉讼之时已超过诉讼时效，且彭建华未提供证据证明诉讼时效存在中止或中断的情形，故彭建华诉请奥兴公司支付逾期交房违约金，不予支持。合同约定，如因奥兴公司的责任，彭建华不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、综合验收180个工作日内办理房地产权属初始登记，逾期奥兴公司自该时起按已付房款承担每日万分之一逾期办证违约金。奥兴公司于2016年5月30日取得紫郡花园9#-13#楼工程竣工验收备案，即已完成综合验收，按合同约定，奥兴公司应于2016年5月30日后的180个工作日内办好房地产权属初始登记，即在2017年2月17日之前办理好房地产5权属初始登记，而奥兴公司于2017年7月20日才办理好房地产权属初始登记，逾期152天，奥兴公司的行为构成违约，应承担逾期办证的违约责任。关于彭建华主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。合同约定奥兴公司如在综合验收180个工作日内未办理房地产权属初始登记，才需向彭建华承担逾期办证的违约责任。故彭建华只有在知晓奥兴公司通过综合验收的时间后，才能确定奥兴公司是否存在逾期办证的事实，并确定能否向奥兴公司主张逾期办证的违约责任。本案中，奥兴公司并未举证证明其向彭建华告知了通过综合验收的时间，房屋符合办证条件后未直接向彭建华送达办证通知，而是在未确定直接送达不能的情形下以张贴房屋产权办理通知的方式通知业主办证，奥兴公司所举证据亦不能确定彭建华何时知晓可以办证的事实。彭建华主张逾期办证违约金的诉讼时效应从其知道或应当知道逾期办证的事实时开始起算，彭建华提起诉讼之时并未超过诉讼时效。奥兴公司应当承担逾期办证的违约责任。按照合同约定，奥兴公司应向彭建华支付逾期办证违约金7676元（505000元×0.0001×152天=7676元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百一十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、奥兴公司支付彭建华逾期办证违约金7676元，限判决生效后五日内付清；二、驳回彭建华的其他诉讼请求。案件受理费494元，减半收取247元，由彭建华负担177元，奥兴公司负担70元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，予以确认。本院认为，当事人对于反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，否则应当承担不利的后果。本案中，《商品6房买卖合同》第十五条约定，奥兴公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由奥兴公司提供的资料报产权登记机关备案，如因奥兴公司责任，彭建华不能在规定期限内取得房地产权属证书的，奥兴公司自综合验收180个工作日起按已付房款承担每日万分之一逾期办证违约金。根据前述条款，即便奥兴公司在商品房交付使用后90日内，未将办理权属登记需由奥兴公司提供的资料报产权登记机关备案，只要奥兴公司在案涉商品房综合验收后180个工作日内完成办理房地产权属初始登记，亦无需支付逾期办证违约金。奥兴公司需向彭建华支付逾期办证违约金的前提是案涉商品房综合验收后180个工作日内未完成权属初始登记，故彭建华主张逾期办证违约金的诉讼时效之起算点应为彭建华知晓案涉商品房通过综合验收后的第181个工作日。奥兴公司提出其已通过在小区张贴通知的方式告知彭建华关于案涉商品房已通过综合验收的事实，但在小区张贴通知并非法律法规规定或案涉《商品房买卖合同》约定的有效通知方式。至于案涉《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条关于“买卖合同中，买受人的地址和联系电话必需真实无误，如有变动，应及时书面通知买受人。否则，造成的一切不利后果均由买受人承担。出卖人通知买受人可以以函件、电话、报纸等任意一种方式送达”之约定，应理解为只有奥兴公司根据案涉《商品房买卖合同》第一页载明的彭建华的地址和联系电话无法直接通知或送达时，才能以函件、电话、报纸等任意一种方式送达。但奥兴公司提供的现有证据无法证明该公司已根据彭建华的地址和联系电话进行通知或送达且无法送达，故奥兴公司关于该公司已通过在小区张贴通知的方式通知各业主办证，应视为有效通知的意见，依据不足，本院不予采纳。此外，根据彭建华自认，其办证时间是2018年7月1日，应认定此时彭建华应已知晓案涉商品房已通过综合验收的事实，在奥兴公司无法提供其他有力证据证明该7公司已告知彭建华关于案涉商品房已通过综合验收这一事实的情况下，彭建华主张逾期办证违约金的诉讼时效应从该日起算为宜。至彭建华一审起诉时，彭建华关于逾期办证违约金的诉请并未超过诉讼时效。综上所述，奥兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江西省奥兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴富强审 判 员 李伟杰审 判 员 罗良华二〇二一年六月二十四日法官助理 曾 柳书 记 员 刘 璐1江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终1068号上诉人（原审被告）：江西省奥兴房地产开发有限公司，住所地：江西省吉安市吉州区北门街11号西门口小区D栋4单元102房，统一社会信用代码：91360800796965907K。法定代表人：秦钢，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄佳俊，江西奋翼律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴芬，江西奋翼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭建华，男，1973年12月24日出生，汉族，住江西省吉水县。委托诉讼代理人：孙秋萍，江西求正沃德（吉安）律师事务所律师。上诉人江西省奥兴房地产开发有限公司（以下简称奥兴公司）因与被上诉人彭建华商品房销售合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2021）赣0802民初1154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人奥兴公司的委托诉讼代理人黄佳俊、被上诉人彭建华的委托诉讼代理人孙秋萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥兴公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回彭建华的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由彭建华负担。事实和理由：彭建华关于逾期办证违约金的诉讼请求已过诉讼时效。根据双方于2012年8月10日所签《商品房买卖合同》第十五条约定，奥兴2公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由奥兴公司提供的资料报产权登记机关备案。彭建华于2013年9月12日收房，奥兴公司应于90天后即2013年12月12日将相关办理权属登记的资料报产权登记机关备案，然后通知彭建华办证，但奥兴公司因各种原因未通知，彭建华当时就应当知道自己的权利受到侵害，因此逾期办证违约金诉讼时效的起算点应是2013年12月12日，而彭建华于2021年才提起诉讼，此时已过三年诉讼时效。此外，即便上述事实无法得到确认，根据双方所签《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条关于“买卖合同中，买受人的地址和联系电话必需真实无误，如有变动，应及时书面通知买受人。否则，造成的一切不利后果均由买受人承担。出卖人通知买受人可以以函件、电话、报纸等任意一种方式送达”之约定，奥兴公司于2017年7月29日在小区各楼栋前张贴《房屋产权办理通知》，即已履行通知义务。即使彭建华不知道此事，也是因其自身疏忽，由此导致的责任应由其自行承担。综上，请求二审法院依法改判。彭建华辩称：1.双方对于案涉商品房于2016年5月30日通过综合验收，2017年7月20日才能办理商品房权属初始登记无争议。根据《商品房买卖合同》第十五条第一款第3项约定，综合验收180个工作日办理房地产权属初始登记，逾期奥兴公司自该时起，按已付房款承担日万分之一的逾期办证违约金。显然，彭建华的办证权利受损与交房使用后90天无关，而与综合验收180个工作日有关，应当从彭建华知道案涉商品房通过综合验收之日起算。但案涉商品房何时能综合验收，合同未明确，该时间取决于奥兴公司的工作进度及通知。在奥兴公司并未向彭建华发出能够收到的通知（上诉状中已承认）这一前提下，应从彭建华于2020年年初知道之日起起算。现彭建华于2020年7月3日向吉州区人民法院提出诉讼，未过诉讼时效。此外，奥兴公司称其3于2017年7月29日在小区张贴了通知，奥兴公司提交的图片，根本无法确认奥兴公司确实在2017年7月29日当天在小区内张贴了该通知，且彭建华常年在外，也无法看到该通知。奥兴公司称其按照补充协议第一条约定，可以以函件、电话、报纸等方式通知、送达，但奥兴公司所说的在小区内张贴公告并非前述约定方式之一。综上，奥兴公司无法举证彭建华的起诉已过诉讼时效，应承担举证不能的法律后果。彭建华向一审法院起诉请求：1.判令奥兴公司支付延期办证违约金7726.5元（自2017年2月17日起按已付房款的日万分之一计算至2017年7月20日止）；2.判令奥兴公司支付逾期交房违约金20000元（自2013年5月2日起按已付房款的日万分之二计算至2016年5月30日止）；3.本案诉讼费由奥兴公司负担。一审法院认定事实：2012年8月10日，彭建华与奥兴公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，彭建华购买奥兴公司开发的位于吉州区，建筑面积112.7平方米，购房金额505000元。彭建华于2012年8月10日首付房款155000元，其余房款350000元办理银行按揭手续。奥兴公司应于2013年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付彭建华使用。逾期交房的，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，奥兴公司按日向彭建华支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，彭建华要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，奥兴公司按日向彭建华支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十五条约定，奥兴公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地4使用权证）登记需由奥兴公司提供的资料报产权登记机关备案。如因奥兴公司的责任，彭建华不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、综合验收180个工作日内办理房地产权属初始登记，逾期奥兴公司自该时起按已付房款承担每日万分之一逾期办证违约金。合同签订后，彭建华按合同约定支付了购房款505000元。彭建华于2013年9月12日收房。2016年5月30日，奥兴公司取得紫郡花园9＃-13＃楼工程竣工验收备案。2017年7月20日，吉安市不动产登记中心发出通告，载明：“奥兴公司已按规定到我中心申请办理了其开发的坐落于吉州区不动产首次登记（初始登记）。现特通告上述不动产的购买人可按规定办理所购买不动产的登记手续”。一审法院认为，彭建华与奥兴公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。合同约定的交房时间为2013年5月1日前，奥兴公司实际交房时间为2013年9月12日，奥兴公司逾期交房的时间从2013年5月2日起计算至2013年9月11日止。关于彭建华主张逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。一审法院认为，彭建华主张逾期交房违约金的诉讼时效起算时间为2013年5月2日，彭建华提起本案诉讼之时已超过诉讼时效，且彭建华未提供证据证明诉讼时效存在中止或中断的情形，故彭建华诉请奥兴公司支付逾期交房违约金，不予支持。合同约定，如因奥兴公司的责任，彭建华不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、综合验收180个工作日内办理房地产权属初始登记，逾期奥兴公司自该时起按已付房款承担每日万分之一逾期办证违约金。奥兴公司于2016年5月30日取得紫郡花园9#-13#楼工程竣工验收备案，即已完成综合验收，按合同约定，奥兴公司应于2016年5月30日后的180个工作日内办好房地产权属初始登记，即在2017年2月17日之前办理好房地产5权属初始登记，而奥兴公司于2017年7月20日才办理好房地产权属初始登记，逾期152天，奥兴公司的行为构成违约，应承担逾期办证的违约责任。关于彭建华主张逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。合同约定奥兴公司如在综合验收180个工作日内未办理房地产权属初始登记，才需向彭建华承担逾期办证的违约责任。故彭建华只有在知晓奥兴公司通过综合验收的时间后，才能确定奥兴公司是否存在逾期办证的事实，并确定能否向奥兴公司主张逾期办证的违约责任。本案中，奥兴公司并未举证证明其向彭建华告知了通过综合验收的时间，房屋符合办证条件后未直接向彭建华送达办证通知，而是在未确定直接送达不能的情形下以张贴房屋产权办理通知的方式通知业主办证，奥兴公司所举证据亦不能确定彭建华何时知晓可以办证的事实。彭建华主张逾期办证违约金的诉讼时效应从其知道或应当知道逾期办证的事实时开始起算，彭建华提起诉讼之时并未超过诉讼时效。奥兴公司应当承担逾期办证的违约责任。按照合同约定，奥兴公司应向彭建华支付逾期办证违约金7676元（505000元×0.0001×152天=7676元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百一十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决：一、奥兴公司支付彭建华逾期办证违约金7676元，限判决生效后五日内付清；二、驳回彭建华的其他诉讼请求。案件受理费494元，减半收取247元，由彭建华负担177元，奥兴公司负担70元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致，予以确认。本院认为，当事人对于反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，否则应当承担不利的后果。本案中，《商品6房买卖合同》第十五条约定，奥兴公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由奥兴公司提供的资料报产权登记机关备案，如因奥兴公司责任，彭建华不能在规定期限内取得房地产权属证书的，奥兴公司自综合验收180个工作日起按已付房款承担每日万分之一逾期办证违约金。根据前述条款，即便奥兴公司在商品房交付使用后90日内，未将办理权属登记需由奥兴公司提供的资料报产权登记机关备案，只要奥兴公司在案涉商品房综合验收后180个工作日内完成办理房地产权属初始登记，亦无需支付逾期办证违约金。奥兴公司需向彭建华支付逾期办证违约金的前提是案涉商品房综合验收后180个工作日内未完成权属初始登记，故彭建华主张逾期办证违约金的诉讼时效之起算点应为彭建华知晓案涉商品房通过综合验收后的第181个工作日。奥兴公司提出其已通过在小区张贴通知的方式告知彭建华关于案涉商品房已通过综合验收的事实，但在小区张贴通知并非法律法规规定或案涉《商品房买卖合同》约定的有效通知方式。至于案涉《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条关于“买卖合同中，买受人的地址和联系电话必需真实无误，如有变动，应及时书面通知买受人。否则，造成的一切不利后果均由买受人承担。出卖人通知买受人可以以函件、电话、报纸等任意一种方式送达”之约定，应理解为只有奥兴公司根据案涉《商品房买卖合同》第一页载明的彭建华的地址和联系电话无法直接通知或送达时，才能以函件、电话、报纸等任意一种方式送达。但奥兴公司提供的现有证据无法证明该公司已根据彭建华的地址和联系电话进行通知或送达且无法送达，故奥兴公司关于该公司已通过在小区张贴通知的方式通知各业主办证，应视为有效通知的意见，依据不足，本院不予采纳。此外，根据彭建华自认，其办证时间是2018年7月1日，应认定此时彭建华应已知晓案涉商品房已通过综合验收的事实，在奥兴公司无法提供其他有力证据证明该7公司已告知彭建华关于案涉商品房已通过综合验收这一事实的情况下，彭建华主张逾期办证违约金的诉讼时效应从该日起算为宜。至彭建华一审起诉时，彭建华关于逾期办证违约金的诉请并未超过诉讼时效。综上所述，奥兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江西省奥兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴富强审 判 员 李伟杰审 判 员 罗良华二〇二一年六月二十四日法官助理 曾 柳书 记 员 刘 璐