福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0302民初1939号原告：孙立新，男，1966年9月9日出生，汉族，住所地福建省莆田市荔城区。委托诉讼代理人：唐振华，福建闪耀律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：林木琼，福建闪耀律师事务所执业律师。被告：曾飞龙，男，1971年3月11日出生，汉族，住所地福建省莆田市涵江区。被告：黄碧钦，女，1976年11月6日出生，汉族，住所地福建省莆田市涵江区。委托诉讼代理人：陈建洋，福建大涵律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：黄毅，福建大涵律师事务所执业律师。原告孙立新与被告曾飞龙、黄碧钦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙立新的委托诉讼代理人唐振华、林木琼和被告曾飞龙、黄碧钦的委托诉讼代理人黄毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙立新向本院提出诉讼请求：1、判决解除孙立新与曾飞龙、黄碧钦于2014年1月1日签订的《房产买卖合同》；2、判决曾飞龙、黄碧钦返还孙立新购房首付款108万元，并以借款100万元为基数自2014年1月21日起至2020年8月19日止按月利率2%计息，自2020年8月20日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计息，利随本清；3、判决曾飞龙、黄碧钦返还孙立新代其偿还的银行按揭贷款1124403.17元，并以年还款15万元为基数分别自2015年1月6日、2016年1月6日、2017年1月6日、2018年1月6日、2019年1月6日、2020年1月6日起至2020年8月19日止按年利率6%计息，以1124403.17元为基数自2020年11月10日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计息，利随本清。事实与理由：曾飞龙于2012年6月21日向孙立新借款100万元，双方约定利息按月利率3%计算。曾飞龙自2012年8月起每月支付利息3万元，共支付了16个月利息。因曾飞龙无力偿还借款，遂将其位于莆田市城厢区的房产（合同编号：0299077,地址：康嘉御景B区第3栋1701号套房）转让给孙立新。2014年1月1日，孙立新与曾飞龙、黄碧钦签订《房产买卖合同》，约定：1、曾飞龙、黄碧钦将上述房产以188.88万元（108万元+银行未还的按揭本金80.88万元）卖给孙立新；2、曾飞龙、黄碧钦应当协助办理过户手续；3、发生争议任何一方可以向莆田市城厢区人民法院起诉。协议签订当日，孙立新按约支付给曾飞龙、黄碧钦购房首付款108万元（借款100万元及2013年12月的利息3万元折抵为购房款，不足的5万元由孙立新支付现金），余下的银行按揭贷款一直由孙立新偿还。孙立新自2014年1月至2020年5月每个月偿还按揭贷款12500元，2020年11月10日一次性偿还按揭余款164403.17元。银行按揭贷款全部偿还完毕。协议签订后，孙立新多次催促曾飞龙协助办理房产过户手续，但曾飞龙、黄碧钦一直以各种理由拖延，且没有办理房产转移登记，房产至今尚登记在开发商名下。后因孙立新拟转让上述房产给案外人，经查询得知上述房产已因福建海峡银行股份有限公司莆田分行申请执行而被荔城区人民法院执行查封。孙立新向荔城区人民法院提起案外人执行异议，请求解除查封。2020年4月10日，荔城区人民法院以（2020）闽0304执异2号裁定驳回孙立新的异议请求。孙立新又提起执行异议之诉，请求不得执行上述房产，荔城区人民法院作出（2020）闽0304民初1662号民事判决，判决不得执行上述房产。福建海峡银行股份有限公司莆田分行不服判决，提出上诉。莆田市中级人民法院作出（2021）闽03民终353号民事判决，判决撤销一审判决，驳回孙立新的诉讼请求。综上，孙立新认为其与曾飞龙、黄碧钦已签订房产买卖合同，且已按约定支付了购房款，但因曾飞龙、黄碧钦一直推脱不协助办理房产过户手续，至今未缴纳房产税费，未办理房产转移登记，致使上述房产被法院执行。孙立新无法实现合同目的，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条和第五百六十六条的规定，孙立新有权请求解除合同，要求曾飞龙、黄碧钦返还购房款并赔偿损失。故诉至法院，望判如所请。曾飞龙、黄碧钦辩称：一、孙立新的诉讼请求不明确，应当予以驳回。（一）本案是房产买卖合同纠纷，故应当适用房屋买卖合同纠纷的相关法律法规来审理。而本案的第二项及第三项诉讼请求都是依据民间借贷纠纷的相关法律法规提出，故诉讼请求不明确，应当予以驳回。（二）孙立新应明确其诉讼请求，若其主张本案系民间借贷纠纷，那么其要求解除合同的诉讼请求不能成立；若其主张本案系房屋买卖纠纷，那么其主张利息缺乏法律依据，应予以驳回；若孙立新没有明确本案具体的基础法律关系，应当驳回其全部诉讼请求。（三）若孙立新认为本案是民间借贷纠纷而不是房屋买卖合同纠纷，那么黄碧钦虽然是曾飞龙的妻子，但其对曾飞龙对外的借款完全不知情，黄碧钦对本案无需承担任何还款责任。二、孙立新要求曾飞龙、黄碧钦承担“以借款100万元为基数自2014年1月21日起至2020年8月19日止按月利率2%计息，自2020年8月20日起至还清借款之日止按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率四倍计息”没有事实及法律依据。（一）该请求是依据民间借贷相关的司法解释及法律法规提出，孙立新的诉讼请求适用法律错误。荔城区人民法院审理（2020）闽0304民初1662号案外人执行异议一案中，曾飞龙亲自到庭表述双方之前的借款没有约定利息，法院亦认定系借款100万元及现金支付8万元，故孙立新的利息主张缺乏依据。（二）双方之间的民间借贷法律关系已经灭失，本案是基于房屋买卖产生的纠纷。退一步说，之前是否存在利息的约定与本案无关，孙立新应当根据《房产买卖合同》中约定的条款主张权利，而《房产买卖合同》中并未约定合同解除后应当支付利息等。三、孙立新的第三项诉讼请求缺乏事实和法律依据。（一）孙立新实际并未代偿按揭款1124403.17元。孙立新向荔城区人民法院交付剩余的购房价款作为执行款项，且于2020年11月10日实际履行交付贷款余额164403.17元的义务。孙立新向荔城区人民法院交付164403.17元贷款余额时并未通知曾飞龙及黄碧钦，法院亦未通知曾飞龙、黄碧钦。荔城区人民法院在收到上述贷款余额时并未将款项交付银行作为执行款项。实际上目前该房屋剩余的贷款余额是由曾飞龙按月归还。（二）双方之间的民间借贷法律关系已经灭失，本案是房屋买卖纠纷，应当适用房屋买卖的相关法律法规，故孙立新以民间借贷相关的司法解释主张利息属于适用法律错误。四、导致本案《房产买卖合同》目的无法实现的根本原因在于孙立新，与曾飞龙、黄碧钦无关。莆田市中级人民法院（2021）闽03民终353号民事判决认定，孙立新自身的原因是导致本案房屋未办理过户登记的根本原因。孙立新明知该房屋存在各种瑕疵，其应当意识到自己的权利在未来可能会受到损害，但却怠于行使权利，造成如今合同目的无法实现的结果。故孙立新主张合同解除后的违约赔偿责任不能成立。五、《房产买卖合同》解除后的法律后果是清算及按合同约定和法律规定对合同解除后违约责任的承担问题。（一）根据事实及莆田市中级人民法院（2021）闽03民终353号民事判决书认定，本案合同目的无法实现的原因在于孙立新，至少是重大原因之一，其应对本案合同目的无法实现承担相应的责任，故其无权提起要求曾飞龙、黄碧钦承担违约责任。（二）因本案的基础法律关系是房屋买卖，孙立新并未按照合同约定及房屋买卖的法律规定提出相应违约责任的诉讼请求，而是按照民间借贷的法律规定主张利息，不能成立。（三）退一步来说，即使要求曾飞龙、黄碧钦承担违约责任，亦应当根据《房产买卖合同》的约定及法律规定来确定。合同虽约定了相应的违约责任，但该约定明显过分高于孙立新所产生的实际损失，且孙立新自身也存在过错。故违约金应当综合考虑双方的过错计算。故在程序上，孙立新混淆房屋买卖关系与民间借贷关系，造成诉讼请求不明确，应当予以驳回。在实体上，由于孙立新自身的原因造成本案合同目的无法实现，其主张的利息部分依法不能成立。孙立新围绕诉讼请求依法提交了下列证据：1、《房产买卖合同》、《承诺书》、收款收据、二次交款收据、预约金收据。欲证明：孙立新与曾飞龙、黄碧钦于2014年1月1日签订买卖协议；双方约定房产交易价格为108万元加上银行按揭剩余本金，孙立新应先付108万元，剩余的按揭由孙立新偿还；小区通知办理产权证起一个月内，曾飞龙应当将房屋登记在其名下，自登记在其名下起2个月内应当协助办理过户登记。2、收据、中国农业银行股份有限公司福建省分行历史数据查询单（姚某）、ＤＣＣ历史流水（孙立新）。欲证明：（1）曾飞龙于2021年6月21日向孙立新借款100万元并约定月利率3%，其按约每月偿还利息3万元；（2）其中购房款108万元包含曾飞龙向孙立新借款100万元及2013年12月的利息3万元，不足的5万元由孙立新支付现金。3、《个人购房借款／担保合同》、建行转账流水（黄某）、工商银行转账流水、ＤＤＣ历史流水、借记卡账户历史明细单、中国建设银行个人活期账户交易明细（黄某）、荔城区人民法院（2016）闽0304民初581号民事判决书、中国建设银行个人活期账户交易明细（孙立新）。欲证明：（1）孙立新通过其公司财务黄某及自己的银行账户每月偿还案涉房屋的按揭贷款；（2）孙立新于2020年11月10日一次性偿还按揭余额164403.17元，银行按揭贷款全部偿还完毕；（3）孙立新一共偿还银行按揭贷款1126903.17元。4、荔城区人民法院（2020）闽0304执异2号执行裁定书、（2020）闽0304民初1662号民事判决书、莆田市中级人民法院（2021）闽03民终353号民事判决书。欲证明：（1）孙立新提起执行异议被驳回后又提起执行异议之诉，一审判决支持孙立新的诉讼请求，不得执行房产。二审判决撤销一审判决，改判驳回孙立新的诉讼请求；（2）孙立新无法实现合同目的，有权解除房屋买卖合同；（3）房产至今未办理过户的原因是曾飞龙至今未缴纳相关税费、未及时办理房产转移登记在曾飞龙名下。本案审理期间，孙立新申请黄某、姚某作为证人出庭作证。1、证人黄某陈述，2007年至2019年期间，其在孙立新的公司担任财务一职。孙立新向曾飞龙购买了康嘉御景的套房，故孙立新让其每月偿还房屋的按揭款，其分别通过自己的中国建设银行银行卡和中国工商银行卡支付按揭款，最后一次还款是在2019年1月。2、证人姚某陈述，其与孙立新系亲戚关系。其于2012年6月21日支付97万元给曾飞龙，该笔款项是代孙立新支付，与其本人无关。曾飞龙、黄碧钦的质证意见如下：对证据1的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。虽然双方约定了过户事宜，但至今贷款未还清，故无法过户的原因在于孙立新。对证据2中的收据无异议，对该组其他证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。该些证据仅能证明曾飞龙有收到97万元，无法证明双方约定按月利率３%计息。对证据3中的《个人购房借款／担保合同》无异议，对其他证据的真实性、合法性无异议，但认为最后一笔款项164403.17元与本案无关，孙立新是转账给荔城区人民法院并没有交付执行。对证据4的真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，本案合同目的无法实现的原因是孙立新怠于行使交付房屋及过户的权利。曾飞龙、黄碧钦对证人黄某证言，质证意见为2014年1月1日之后涉案房屋的按揭款确实是孙立新付款。对证人姚某的证言，质证意见为孙飞龙确有在2012年6月21日收到姚某支付的款项，但无法证明其他内容。本院审查认为，黄某、姚某对孙立新提供的证据1-4的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。证人黄某、姚某的证言与上述证据可相互印证，本院亦予以采信。上述证据可证明：1、2012年6月21日，孙立新通过案外人姚某向曾飞龙转账97万元。2、2014年1月1日，孙立新与曾飞龙、黄碧钦签订《房产买卖合同》，约定孙立新向曾飞龙、黄碧钦购买案涉房屋，双方对房产成交价、支付方式、违约责任等进行了约定。同日，曾飞龙出具了《收据》一份，确认收到孙立新支付的第一笔购房款108万元。3、2019年案涉房屋被荔城区人民法院裁定续行预查封，孙立新对此提出执行异议，后荔城区人民法院裁定驳回孙立新的异议请求。孙立新不服提起执行异议之诉。后荔城区人民法院作出（2020）闽0304民初1662号民事判决，认为孙立新提起的异议请求成立，判决不得执行案涉房屋。福建海峡银行股份有限公司莆田分行不服上述判决，向莆田市中级人民法院提起上诉。莆田市中级人民法院作出（2021）闽03民终353号民事判决，认为孙立新在查封前并未实际占有、控制案涉房屋，其在签订《房产买卖合同》时应当预见到办理房屋所有权证存在风险，且并无积极行使登记权利的行为，也是导致案涉房产尚未办理过户登记的原因之一，故莆田市中级人民法院认为（2020）闽0304民初1662号民事判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法予以改判，故判决撤销莆田市荔城区人民法院（2020）闽0304民初1662号民事判决，驳回孙立新的诉讼请求。4、孙立新在《房产买卖合同》签订之后至2020年6月16日已支付案涉房屋的按揭款96万元，加上孙立新于2020年11月10日将案涉房屋计至2020年6月23日止的贷款余额164403.17元交付荔城区人民法院作为执行款，故孙立新共计偿还案涉房屋的按揭款为1124403.17元。曾飞龙、黄碧钦依法提交了下列证据：1、荔城区人民法院（2020）闽0304民初1662号案件的庭审笔录，欲证明该案第二次庭审时曾飞龙到庭陈述其与孙立新之前的借款没有约定利息。2、中国工商银行借记卡账户明细清单，欲证明自2020年11月起，本案房产剩余的贷款由曾飞龙归还。孙立新对证据1的形式真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。曾飞龙的当庭陈述仅是单方陈述，无法证明双方的借款没有约定利息。证据2的真实性由法庭认定，但对其关联性有异议，即使认定曾飞龙偿还部分房屋贷款也与本案无关，因为孙立新的诉讼请求中并未把曾飞龙偿还的数额计算在内。本院审查认为，孙立新对曾飞龙、黄碧钦提供的证据的真实性无异议，本院予以确认。曾飞龙、黄碧钦与孙立新之间的民间借贷关系已经转化为房屋买卖合同关系，故关于原借贷期间是否存在利息约定并非本案审查的重点。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：曾飞龙与黄碧钦系夫妻关系。2012年6月21日，孙立新通过案外人姚某向曾飞龙转账97万元。2013年12月31日，曾飞龙向孙立新出具了《承诺书》一份，内容为“曾飞龙现有一套坐落于莆田市城厢区××区××山庄旁（地块二）××区第××栋××号单元房产，建筑面积约为171.89㎡，转让给孙立新同志，以后在孙立新办理过户手续时曾飞龙必须无偿、无条件配合提供相关手续及证件给孙立新同志。承诺人：曾飞龙2013.12.31”。2014年1月1日，曾飞龙、黄碧钦（卖方、甲方）与孙立新（买方、乙方）签订《房产买卖合同》，约定：甲方将坐落于莆田市城厢区××区××山庄旁边（地块二）××区第××栋××号单元房产出售给乙方；成交价为108万元＋甲方自今日起银行剩余本金；抵押状态为存在抵押，土地使用证状态和房屋所有权证状态均为未办理；签约当日乙方一次性支付108万元购房款；甲方的银行按揭款直接从总成交价款中扣除，由乙方代甲方支付月供；甲方保证上述房产产权清晰且房产共有人已知情，并在合约上签字，在房屋权属（含土地证）转移登记前，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷概由甲方负责，如因此造成合同履行障碍，视为其违约；任何一方擅自解除合同，违约方必须按合同约定成交价款的3倍赔偿给守约方（备注：乙方违约，甲方收回房产后乙方应按合同约定成交价款的2倍赔偿给甲方），守约方还有权要求违约方支付产生的介绍费、服务费、交易过程中所产生的其他费用、律师代理费、差旅费等。守约方自愿从所得赔偿中优先支付甲乙双方应支付见证方介绍费及交易过程中已产生的费用等。同日，曾飞龙向孙立新出具《收据》一份，内容为“今收到孙立新身份证号码：×××0314（购买莆田市城厢区××区××山庄旁边（地块二）××区第××栋××号单元的房产）以现金方式支付第一笔购房款人民币壹佰零捌万元整（￥：1080000.00元整）收款人：曾飞龙交款方：孙立新2014年01月01日”。之后，孙立新分别通过自己的银行账户及其公司财务人员黄某的银行账户陆续偿还上述房屋的按揭，具体明细如下：1、2014年1月6日、2014年1月15日、2014年3月19日、2014年4月21日、2014年5月20日、2014年6月17日、2014年7月16日、2014年8月14日、2014年9月22日、2014年10月21日、2014年11月20日、2014年12月18日、2015年1月21日、2015年2月20日、2015年3月18日、2015年4月16日、2015年5月18日、2015年6月12日、2015年7月13日、2015年8月14日、2015年9月22日、2015年10月21日、2015年11月18日、2015年12月20日、2016年1月20日、2016年2月23日、2016年3月16日、2016年4月19日、2016年5月17日、2016年6月18日、2016年7月8日、2016年8月15日、2016年9月12日、2016年11月20日、2016年12月19日、2017年1月17日、2017年2月16日、2017年3月19日、2017年4月12日、2017年5月18日、2017年6月18日、2017年7月8日、2017年8月9日、2017年9月19日、2017年10月20日、2017年11月20日、2017年12月10日、2018年1月20日、2018年2月14日、2018年3月20日、2018年4月20日、2018年5月21日、2018年6月21日、2018年7月25日、2018年8月20日、2018年9月19日、2018年10月17日、2018年11月20日、2018年12月15日、2019年1月19日、2019年2月21日、2019年3月23日、2019年4月24日、2019年5月28日、2019年6月23日、2019年7月20日、2019年8月20日、2019年9月21日、2019年10月20日、2019年11月20日、2019年12月21日、2020年1月23日各偿还按揭款12500元；2、2014年2月20日偿还按揭款10000元；3、2020年4月2日及6月16日各偿还按揭款25000元。上述共计还款96万元。荔城区人民法院在审理福建海峡银行股份有限公司莆田分行与曾飞龙等人金融借款合同纠纷一案时于2019年6月25日作出（2016）闽0304执1747号之一《执行裁定书》，裁定续行预查封被执行人曾飞龙购买的坐落于莆田市城厢区××街道××片区××山庄南侧的房产（合同号0××7）。孙立新对该裁定提出执行异议。2020年4月10日，荔城区人民法院作出（2020）闽0304执异2号执行裁定书，认定事实如下“海峡银行与莆田市涵江区勇达鞋业有限公司、莆田市涵江区鸿海鞋业制品有限公司、陈亚雄、林丽华、曾飞龙、黄碧钦金融借款合同纠纷一案，因被执行人曾飞龙购买坐落于莆田市城厢区××街道××片区××山庄南侧的房产一处（合同号0××7），在诉讼过程中，根据海峡银行的申请，本院于2016年6月6日作出（2016）闽0304民初2194号《民事裁定书》，裁定查封曾飞龙名下位于福建省莆田市城厢区××街道××区××山庄南侧的房产一处（合同号0××7）。本院于2016年6月13日实施上述查封。后该案进入强制执行程序，本院于2019年6月25日作出（2016）闽0304执1747号之一《执行裁定书》，裁定续行预查封被执行人曾飞龙购买的坐落于莆田市城厢区××街道龙桥片区××山庄南侧的房产（合同号0××7）。本院于2019年7月4日实施上述查封。……被执行人曾飞龙于2011年向福建奥元房地产开发有限公司购买坐落于福建省莆田市城厢区××街道××号楼××号的房产，该房产于2011年7月25日办理预购商品房预告登记，权利人为曾飞龙。该房产于2011年9月2日办理抵押权预告登记，权利人为中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行。该房产于2014年11月5日初始登记至福建奥元房地产开发有限公司名下。该房产至今未办理转移登记。”，并裁定驳回孙立新的异议请求。2020年4月21日，孙立新提起案外人执行异议之诉。荔城区人民法院于2020年11月11日作出（2020）闽0304民初1662号民事判决，认定事实如下“曾飞龙与黄碧钦系夫妻关系……2011年6月20日，曾飞龙与福建奥元房地产开发有限公司（以下简称奥元房地产公司）签订《商品房买卖合同》（编号：ＭＦ××××）一份，约定曾飞龙以单价8698元／平方米、总金额1495099元向奥元房地产公司购买康嘉御景Ｂ区3座1701号房，首付款为455099元，余款1040000元办理银行按揭贷款，贷款期限为10年，曾飞龙自2011年11月开始按月归还贷款。该房产于2011年7月25日办理预购商品房预告登记，权利人为曾飞龙。该房产于2011年9月2日办理抵押权预告登记，权利人为中国工商银行股份有限公司莆田城厢支行。该房产于2011年6月28日办理备案登记手续，于2014年11月5日初始登记至奥元房地产公司名下，至今未办理转移登记至曾飞龙名下。曾飞龙至今尚未交清案涉房产的有关费用，奥元房地产公司至今未将该商品房交付给曾飞龙使用。2012年6月21日，孙立新主张其曾通过案外人姚某的中国农业银行账户（6228××××7117）向曾飞龙的中国建设银行账户（账户4340××××4108）转账970000元，并扣除2012年7月份的利息30000元，曾飞龙实际向孙立新借款1000000元，口头约定借款月利率为3%。曾飞龙确认借款为1000000元，但没有约定利息。姚某确认曾将上述账户出借给孙立新使用。曾飞龙分别于2012年8月13日、9月4日、10月26日、11月7日、12月25日、2013年3月10日、3月30日、6月5日、9月2日、10月14日、12月6日共计十一次通过中国建设银行（账户4340××××4108）向孙立新的中国建设银行（账户4367××××3071）各转账30000元。2013年12月31日，曾飞龙向孙立新出具《承诺书》一份，内容如下：曾飞龙现有一套坐落于莆田市城厢区××区××山庄旁（地块二）××区第××栋××号单元房产，建筑面积为171.89㎡（以下简称案涉房产）转让给孙立新，以后在孙立新办理过户手续时曾飞龙必须无偿、无条件配合提供相关手续及证件给孙立新。2014年1月1日，原告孙立新（乙方）与第三人曾飞龙（甲方）签订《房产买卖合同》，约定案涉房产（房屋建筑面积为171.89平方米）以交易成交价为108万元＋甲方自签约之日起银行剩余本金转让给孙立新，合同主要内容为：甲方特此告知乙方上述该房产存在下列情况：存在抵押、土地使用证及房屋所有权证未办理；签约当日乙方支付第一笔购房款1080000元；甲方自签约之日起房屋剩余贷款由乙方承担；权证过户：当该小区通知办理房屋所有权证时，甲方必须在1个月内办理甲方名下的房屋所有权证，在甲方名下的房屋所有权证领出后，甲乙双方应在2个月内配合过户给乙方；当可以办理《国有土地使用证》时，甲方必须在1个月内办理，并在《国有土地使用证》出证1个月内配合过户给乙方。并由案外人莆田市荔城区泛联房产中介有限公司作为见证方。合同签订当日，曾飞龙向孙立新出具收据一份，内容如下：今收到孙立新案涉房产以现金方式支付第一笔购房款1080000元。同时曾飞龙将上述房产的预约金收据（金额150000元）、二次交款收据（金额305099元）、公维金收款收据（金额14951元）交由孙立新收执。该房产至今未转移登记至孙立新名下。合同签订后，孙立新自2014年1月6日起至今通过其员工黄某的中国建设银行账户（卡号6227××××5188、6227××××8938、6236××××4258）、孙立新的中国工商银行账户（卡号6222××××6201）、黄某的中国工商银行账户（卡号6222××××6912）、孙立新的中国建设银行账户（6217××××3686）按月向曾飞龙的还款账户（卡号6222××××7397）归还按揭贷款（并备注立新按揭房贷还款），每月归还12500元，备注孙立新房贷还款。另查，黄某自2007年4月至2019年1月间系孙立新的公司及个人的财务人员。庭审中，孙立新同意将购房剩余价款（贷款余额）交付法院作为执行款，并于2020年11月10日将至2020年6月23日（开庭时间为2020年6月18日）止的贷款余额164403.17元交付法院作为执行款。孙立新主张其用曾飞龙向其所借的借款1000000元及一个月利息30000元，另加支付现金50000元计1080000元支付讼争房屋的首付款，但没有提供支付现金50000元的证据。但曾飞龙确认收到孙立新支付的首付款1080000元，系用借款1000000元抵债及现金80000元支付购房首付款，并在出具收据时收回原借条，同时确认案涉房产系以房抵债。曾飞龙至今未向奥元房地产公司办理案涉房产接收手续，孙立新与曾飞龙自签订合同之日起至今未对该案涉房产办理交接手续，孙立新也未对该房产进行装修、入住及管理使用，孙立新也没有交纳案涉房屋的水、电费，至今也未办理产权过户手续。案涉房产至今无人管理使用。另查，2016年5月10日，海峡银行莆田分行以勇达鞋业公司、鸿海鞋业公司、陈亚雄、林丽华、曾飞龙、黄碧钦作为被告向法院起诉，请求判令：１.勇达鞋业公司向海峡银行莆田分行偿还借款本金3389498.8元及按合同约定标准计算至实际还款之日止的利息、罚息、复利；２.勇达鞋业公司承担海峡银行莆田分行为实现本案债权而产生的律师代理费36000元；３.鸿海鞋业公司对勇达公司应承担的上述债务在最高债权额4200000元的范围内承担连带清偿责任；４.陈亚雄、林丽华、曾飞龙及黄碧钦对勇达鞋业公司应承担的上述债务承担连带清偿责任。2016年9月6日，法院作出（2016）闽0304民初2194号民事判决：一、勇达鞋业公司应偿还给海峡银行莆田分行借款本金3429498.8元，自2015年1月21日起至实际还清之日止按年利率9%计算的利息，并按年利率9%上浮50%计算复利，及自2015年2月13日起至实际还清之日止按年利率9%上浮50%计算罚息；二、勇达鞋业公司偿还给海峡银行莆田分行为实现本案债权支出的律师费36000元；三、陈亚雄、林丽华、曾飞龙、黄碧钦对上述第一项、第二项债务承担连带偿还责任；四、鸿海鞋业公司对上述第一项、第二项债务在最高额4200000元内承担连带清偿责任。案件受理费40212元，诉讼保全费5000元，合计45212元，由勇达鞋业公司、鸿海鞋业公司、陈亚雄、林丽华、曾飞龙、黄碧钦负担。在诉讼过程中，海峡银行莆田分行于2016年5月17日，向本院提出财产保全的申请，法院于2016年6月6日作出（2016）闽0304民初2194号民事裁定：查封曾飞龙名下位于福建省莆田市城厢区××街道××区延寿山庄南侧的房产一处（合同编号：0××7，案涉房产）。法院于2016年6月6日实施上述查封。后该案进入强制执行程序，法院于2019年6月25日作出（2016）闽0304执1747号之一《执行裁定书》，裁定续行查封曾飞龙购买的坐落于莆田市城厢区××区延寿山庄南侧的房产（合同号0××7）。法院于2019年7月4日实施上述查封。另查，法院在执行申请执行人海峡银行莆田分行与被执行人勇达鞋业公司、鸿海鞋业公司、陈亚雄、林丽华、曾飞龙、黄碧钦金融借款合同纠纷一案中，案外人孙立新对法院作出的（2016）闽0304执1747号之一《执行裁定书》中关于续行查封曾飞龙购买的坐落于莆田市城厢区××区延寿山庄南侧的房产（合同号0××7）不服，向法院提出书面执行异议。法院于2020年4月10日作出（2020）闽0304执异2号《执行裁定书》，以案涉房产登记在奥元房地产公司名下为由裁定驳回孙立新的异议请求。2015年4月21日，孙立新诉至本院，案经调解，因双方未能达成一致调解意见，致调解无效。”。荔城区人民法院认为孙立新对案涉房屋享有排除强制执行的权益，故判决“不得执行登记在曾飞龙名下的位于福建省莆田市城厢区××街道××区延寿山庄南侧的房产（合同编号：0××7，××区第××栋××号套房）”。福建海峡银行股份有限公司莆田分行不服上述判决，向莆田市中级人民法院提起上诉。莆田市中级人民法院于2021年3月23日作出（2021）闽03民终353号民事判决，认为“原买受人曾飞龙亦未办理房屋过户登记手续或房屋交付手续，案涉房屋仍然登记于奥元房地产公司名下，案涉房产所有权仍未转移，其所有权仍归属于奥元房地产公司，即曾飞龙既未享有案涉房屋的所有权，双方关于案涉房产的转让并未产生物权变动效力。同时，根据在案证据及孙立新的自认，孙立新与曾飞龙自签订合同之日起至今未对案涉房屋办理交接手续，孙立新也未对该房产进行装修、入住及管理使用，孙立新也没有缴纳案涉房屋的水费、电费，案涉房屋至今无人管理使用，因此孙立新未对案涉房屋建立事实上的占有，因此孙立新在查封前并未实际占有案涉房屋。其次，关于是否非因孙立新自身原因未办理过户登记的问题。本案中孙立新和曾飞龙所签订的《房产买卖合同》明确案涉房屋在合同签订时其房屋所有权证及土地使用证状态为未办理，且房屋已办理抵押，故孙立新在签订该合同时应当预见到办理房屋所有权证存在风险。且《房产买卖合同》签订于2014年，至法院起诉时长达六年的时间，并无积极行使登记权利的行为，将自己的权利置于可预见的风险之中，其怠于行使权利，这也是案涉房产尚未办理过户登记的原因之一。因此，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定的情形，孙立新对于案涉房屋的权益不足以排除法院的强制执行。综上所述，本院认为，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，依法予以改判。”，故判决“一、撤销莆田市荔城区人民法院（2020）闽0304民初1662号民事判决；二、驳回孙立新的诉讼请求。”。庭审中，曾飞龙、黄碧钦表示同意解除其与孙立新于2014年1月1日签订的《房产买卖合同》，并自认《房产买卖合同》签订后的房屋按揭款是由孙立新偿还至2020年5月止（共计96万元）。本院认为，曾飞龙、黄碧钦与孙立新签订的《房产买卖合同》系双方的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，孙立新已按合同约定支付了第一期购房款108万元，并支付了案涉房屋的按揭款1124403.17元，但案涉房屋因曾飞龙、黄碧钦涉及金融借款合同纠纷于2019年7月4日被荔城区人民法院实施查封，致双方签订《房产买卖合同》目的无法实现。现双方当事人均同意解除本案的《房产买卖合同》,本院予以支持。孙立新要求曾飞龙、黄碧钦退还购房首付款108万元及其代偿的按揭款1124403.17元有理，本院亦予以支持。莆田市中级人民法院（2021）闽03民终353号民事判决认定“孙立新和曾飞龙所签订的《房产买卖合同》明确案涉房屋在合同签订时其房屋所有权证及土地使用证状态为未办理，且房屋已办理抵押，故孙立新在签订该合同时应当预见到办理房屋所有权证存在风险。且《房产买卖合同》签订于2014年，至法院起诉时长达六年的时间，并无积极行使登记权利的行为，将自己的权利置于可预见的风险之中，其怠于行使权利，这也是案涉房产尚未办理过户登记的原因之一”，故孙立新对合同解除这一结果的发生应承担一定的过错责任。结合在案的证据材料，本院酌情认定曾飞龙、黄碧钦与孙立新的过错责任比例为70%、30%。双方虽在《房产买卖合同》中约定“任何一方擅自解除合同，违约方必须按合同约定成交价款的3倍赔偿给守约方（备注：乙方违约，甲方收回房产后乙方应按合同约定成交价款的2倍赔偿给甲方），守约方还有权要求违约方支付产生的介绍费、服务费、交易过程中所产生的其他费用、律师代理费、差旅费等。守约方自愿从所得赔偿中优先支付甲乙双方应支付见证方介绍费及交易过程中已产生的费用”，但因曾飞龙、黄碧钦主张该违约金金额过高，故本院根据实际情况酌情确定由曾飞龙、黄碧钦同时支付给孙立新以108万元为基数自2014年1月1日起至还清之日止按起诉时即按全国银行间同业拆借中心于2021年4月20日公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的四倍即按年利率15.4%计算的利息，扣除孙立新应自行承担的30%的过错责任，该利率应为年利率10.78%。孙立新要求曾飞龙、黄碧钦支付以借款100万元为基数自2014年1月21日起至2020年8月19日止按月利率2%计息，自2020年8月20日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计息，该利息请求过高，且双方之间的民间借贷关系已经转化为房屋买卖合同关系，故本院不予支持。孙立新同时要求曾飞龙、黄碧钦支付以年还款15万元为基数分别自2015年1月6日、2016年1月6日、2017年1月6日、2018年1月6日、2019年1月6日、2020年1月6日起至2020年8月19日止按年利率6%计息，以1124403.17元为基数自2020年11月10日起至还清之日止按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计息，本院认为孙立新的该请求金额同样偏高，曾飞龙、黄碧钦应支付以年还款15万元为基数分别自2015年1月6日、2016年1月6日、2017年1月6日、2018年1月6日、2019年1月6日、2020年1月6日起至2020年8月19日止按全国银行间同业拆借中心于2021年4月20日公布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算的利息，并以1124403.17元为基数自2020年11月10日起至还清之日止按年利率3.85%计算的利息，扣除孙立新应自行承担的30%的过错责任，该利率应为年利率2.695%。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百四十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除孙立新与曾飞龙、黄碧钦于2014年1月1日签订的《房产买卖合同》；二、曾飞龙、黄碧钦应于判决生效之日起十日内返还给孙立新首付款108万元，并支付该款自2014年1月1日起至还清之日止按年利率10.78%计算的利息；三、曾飞龙、黄碧钦应于判决生效之日起十日内返还给孙立新代偿的按揭款1124403.17元，并以年还款15万元为基数分别自2015年1月6日、2016年1月6日、2017年1月6日、2018年1月6日、2019年1月6日、2020年1月6日起至2020年8月19日止按年利率2.695%计息，并以1124403.17元为基数自2020年11月10日起至还清之日止按年利率2.695%计算的利息；四、驳回孙立新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的，应自觉主动前往执行法院申报经常居住地及财产情况，并不得转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨碍或逃避执行的行为；本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明确认的送达地址送达相关法律文书，并依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人依法采取纳入失信被执行人名单、限制消费令、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。案件受理费38779.7元，由孙立新负担8086.7元，由曾飞龙、黄碧钦负担30693元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  王冠丽人民陪审员  林梦侠人民陪审员  陈文松二〇二一年六月二十九日书 记 员  林 滢附：本案相关的法律法规及申请执行提示《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。