上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初57656号原告：竺嘉，男，1977年2月10日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：杨志杰，上海信亚律师事务所律师。被告：张加政，男，1963年4月15日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，住上海市静安区。被告：张如君，女，1957年8月4日出生，汉族，户籍地上海市虹口区，住上海市静安区。被告：吴怡婕，女，1984年2月5日出生，汉族，户籍地上海市虹口区，住上海市静安区。上列三被告共同委托诉讼代理人：朱晓剑，上海市中天律师事务所律师。被告：金菊秀，女，1926年10月24日出生，汉族，户籍地上海市虹口区，住上海市静安区。原告竺嘉诉被告张加政、张如君、吴怡婕、金菊秀排除妨害纠纷一案，本院于2020年12月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年2月2日公开开庭进行了审理。原告竺嘉及其委托诉讼代理人杨志杰、被告张加政及张加政、张如君、吴怡婕的共同委托诉讼代理人朱晓剑到庭参加诉讼。被告金菊秀经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告竺嘉向本院提出诉讼请求，要求判令四被告搬离上海市静安区永兴路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)并将该房屋交付竺嘉。事实和理由：2013年8月，竺嘉从案外人景某名下购买了涉案房屋，因竺嘉长期居住在国外且与景某私交较好，故在购买后仍将涉案房屋交给景某使用。直至2018年年末，因竺嘉急需资金周转欲将该套房屋出售，此时其才发现该房屋已由四被告非法占有。为了维护自己的合法权益，原告遂起诉至法院并提出诉讼请求如上。被告张加政、张如君、吴怡婕、金菊秀共同辩称，涉案房屋确实由四被告使用，但四被告占有使用涉案房屋是有依据的；从2004年开始，张加政等人即居住在涉案房屋内，张加政和案外人景宇之间存在买卖关系，因此景宇才一直将涉案房屋给张加政居住那么长时间，张加政和景宇之间的房屋买卖存在瑕疵，虽然没有登记，但手续已经办理，钱款已经交付，并有交付凭证；2013年8月，竺嘉购买涉案房屋并将涉案房屋登记在其名下，但涉案房屋产权人的更换是有问题的，竺嘉自称长期居住国外，因为与景某私交好故将房屋继续给景某使用与事实不符，张加政等人从2004年搬入涉案房屋后一直居住在内，竺嘉购买涉案房屋时应该对房屋现状有了解，包括房屋内是否有人居住、是否有抵押权等，四被告从2004年居住至今是得到原所有权人同意的，竺嘉的陈述均不符合事实；在查清案外人是否有刑事诈骗的前提下，希望法院公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2004年2月6日，上海灵艺置业有限公司(甲方、卖方)与景某(乙方、买方)就上海市永兴路XXX号XXX层XXX室签订《上海市商品房预售合同》，合同中写明，该房屋暂测建筑面积为160.41平方米，其中套内建筑面积116.38平方米、公用分摊建筑面积44.03平方米、建筑层高2.8米，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为6,000元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为962,400元，甲方定于2004年12月30日前将该房屋交付给乙方，房屋交付标志为乙方收到甲方交付该房钥匙，在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证后15日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件，甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向原闸北区房屋土地管理局交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证，合同附件一中写明“1.首付200,000元，2.余款贷款”，该合同还对其他相关内容进行了约定。2009年9月16日，上海灵艺置业有限公司(甲方)与景某(乙方)签订《房屋交接书》，该交接书载明2009年9月16日甲、乙双方对涉案房屋进行验收交接，双方确认甲方交付给乙方的房屋为上海市静安区永兴路XXX号1415(原1412A)室，该房屋实测建筑面积162.70平方米，该房屋的总房价款为962,400元，乙方已付清全部房价款962,400元。2013年11月5日，景某(甲方、卖售人)与竺嘉(乙方、买受人)就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方通过上海伯仲房地产经纪有限公司居间介绍(房地产执业经纪人：景宇，经纪人执业证书号：FAXXXXXXXXX)，由乙方受让甲方自有的涉案房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，上述房地产转让价款共计3,880,000元，甲、乙双方同意甲方于2013年12月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，甲乙双方确认在2013年11月30日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，附件三为付款协议，具体内容为1.乙方于2013年6月30日前支付甲方1,170,000元(包含定金50,000元)，乙方贷款2,700,000元在银行放贷当日结于甲方，若乙方申请的贷款不足，不足部分乙方以现金补足，剩余尾款10,000元乙方在交房当日一次付清，该合同还对该房屋买卖的其他相关内容进行了约定。该合同的甲方签字处由代理人景宇签字。2013年11月18日，沪房地闸字(2013)第019925号《上海市房地产权证》载明涉案房屋的权利人为竺嘉，建筑面积162.70平方米，建筑类型公寓，用途居住。后，因四被告至今居住于涉案房屋内，原、被告就涉案房屋产生纠纷，原告遂起诉来院，要求判决如上所请。另查，2019年11月2日，张加政至本院起诉被告竺嘉、景某、第三人景宇要求确认竺嘉与景某之间的房屋买卖合同无效，该案的案件审理过程中，本院认为张加政就其与景宇达成了涉案房屋的口头买卖协议这一节事实未能提供相应的证据，难以认定张加政与景宇就涉案房屋达成了买卖合意，且张加政也未就其在涉案房屋上存在其他合法权益提供依据，而景某与竺嘉之间就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》从形式上已足以证明该合同的合法有效性及房款支付的真实性和合法性，本院据此认为张加政主张确认景某与竺嘉之间就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求，缺乏法律依据，驳回了张加政的诉讼请求。后，张加政上诉至上海市第二中级人民法院，其于2020年9月10日申请撤回上诉，上海市第二中级人民法院于2020年9月11日裁定准许张加政撤回上诉，一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。关于四被告的身份关系，据四被告称，张加政、张如君系男女朋友关系，金菊秀、张如君系母女关系，张如君、吴怡婕系母女关系。本院认为，本案的争议焦点在于四被告有无权利继续居住在涉案房屋内及竺嘉可否要求四被告向其交付涉案房屋，本院对上述争议焦点分析如下：一方面，就四被告有无权利继续居住在涉案房屋内，在张加政起诉被告竺嘉、景某、第三人景宇要求确认竺嘉与景某之间的房屋买卖合同无效的案件中，张加政既未就其与景宇达成了涉案房屋的口头买卖协议提供相应的证据，亦未就其在涉案房屋上存在其他合法权益提供依据，现已有生效判决对上述事实进行了认定，因此，就现有证据而言，四被告并无权利继续居住在涉案房屋内；另一方面，公民的合法民事权益受法律保护，现竺嘉已通过房屋买卖合同取得了涉案房屋的所有权，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，四被告在未征得竺嘉同意的情况下，继续使用涉案房屋用于居住，已经构成了对竺嘉所有权的妨害，竺嘉有权要求其排除相关妨害并交还涉案房屋，故竺嘉的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告金菊秀经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃了答辩的权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法典》第三条、第二百三十六条、第二百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：被告张加政、张如君、吴怡婕、金菊秀应于本判决生效之日起十五日内迁出上海市静安区永兴路XXX号XXX室房屋，并将前述房屋返还给原告竺嘉。案件受理费80元，由被告张加政、张如君、吴怡婕、金菊秀共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 巫建强法官助理 王 菁书 记 员 王心颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第二百三十六条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第二百四十条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。