广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终2415号上诉人（原审被告）：王忠，男，1983年8月10日出生，汉族，住广东省南雄市。委托诉讼代理人：王海志，广东鸿峰（麻章）律师事务所律师。委托诉讼代理人：成君，广东鸿峰（麻章）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：肖妃亚，女，1977年4月1日出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：郑文钊，广东粤海律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈世君，广东粤海律师事务所律师。上诉人王忠因与被上诉人肖妃亚房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2020）粤0811民初1084号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王忠及其委托诉讼代理人王海志、成君，被上诉人肖妃亚的委托诉讼代理人郑文钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王忠上诉请求：1.撤销湛江市麻章区人民法院(2020)粤0811民初1084号民事判决第一项，并依法改判王忠无需向肖妃亚返还住宅专项维修资金9718元;2.一审、二审的案件受理费全部由肖妃亚承担。事实和理由：一审法院对案件审理的事实认定不清,导致判决错误。物业机构收取维修资金有法可依，同时本案存在无法设立专项维修资金账户的客观原因。(一）物业机构收取维修资金具有法律依据。依据《广东省物业管理条例》第五十八条“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家规定交存住宅专项维修资金”以及《住宅专项维修资金管理办法》第七条“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%”、第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”的规定，维修资金是用于住宅共用部位、公用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的专项资金，所以物业收取专项维修资金是有理有据的。而且，住宅交付给买受人之前，业主应当交存住宅专项维修资金。（二）王忠未在银行设立住宅专项维修资金账户存在客观原因。根据上述《管理办法》的规定，未缴交住宅专项维修资金，则不得将房屋交付给买受人，而且按规定最低标准为每平方米75元，王忠仅按照每平方米68元收取，故王忠并不具有占有的目的。王忠依照上述《管理办法》欲将已代收的维修资金存至麻章区住建局指定的商业银行，但因款项较少，住建局的工作人员要求达到三分之一以上再一起处理。目前，福民雅居有70户，已代收维修资金的只有十多户，王忠将根据收取维修资金的户数，依照住建局的要求多退少补，收取维修资金并办理住宅专项维修资金账户。而且，一旦维修资金退还后，将来住宅共用部位、共用设施设备的维修就无法得到资金上的保障。综上，一审判决认定“肖妃亚购买涉案房屋应当将住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”、“王忠作为涉案房屋的转让人，……涉案房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户给肖妃亚”、“故王忠收取肖妃亚缴交的住宅专项维修资金没有法律依据，肖妃亚请求王忠返还住宅专项维修资金9718元，予以支持”，忽略了王忠代收的维修资金无法存进指定的专户管理银行这一客观原因，导致对本案认定事实不清，继而认定要王忠返还专项维修资金的是错误的。综上所述，一审法院事实认定不清，导致作出王忠向肖妃亚支付逾期交付房屋违约金、逾期办证违约金及返还住宅专项维修资金的错误判决，有失公允。为维护王忠的合法权益，请求二审法院支持王忠的诉讼请求。被上诉人肖妃亚答辩称：一审法院认定事实清楚,证据确实充分,法律适用正确，请求二审法院维持原判。肖妃亚起诉请求：1.判令王忠向肖妃亚支付延期交付房屋的违约金22656.15元（自2018年12月31日起计算至王忠实际交付房屋之日2019年8月13日止，共225天，按房价总额的日万分之一计算违约金）；2.判令王忠向肖妃亚支付延期办理产权过户手续的违约金15607.57元（自2018年12月31日起计算至王忠实际办理过户手续之日2019年6月4日止，共155天，按已支付购房款的日万分之一计算违约金）；3.判令王忠向肖妃亚返还维修基金9718元；4.判令王忠向肖妃亚返还水电报装费8000元；5.本案诉讼费由王忠承担。一审法院审理查明：2018年11月13日，肖妃亚（乙方、受让方）与王忠（甲方、转让方）签订《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》，约定王忠将湛江市麻章区福民路和瑞云中路交汇处【福民雅居】409单元转让给肖妃亚，建筑面积为142.91平方米，实用面积为127.60平方米；成交总价为996940元，交接时间为2018年12月31日前。2019年5月10日，肖妃亚（乙方、受让方）与王忠（甲方、转让方）重新签订《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》，约定王忠将湛江市麻章区福民路和瑞云中路交汇处【福民雅居】409单元转让给肖妃亚，建筑面积为151.49平方米，实用面积为128.04平方米，成交总价为1006940元，项目达到交付使用条件后，王忠应当书面通知肖妃亚办理交接手续，双方约定交接时间为2019年6月30日前。第四条约定收楼费用：按政府规定的收费标准收费。（包括但不限于：自来水、电和管道燃气的初装费、物业管理费押金等）全部由肖妃亚承担。其中自来水、电和管道燃气的初装费共8000元。第五条违约处理约定：1.产权证由王忠负责办理，肖妃亚配合王忠办理产权过户手续。如该物业无法办理产权证，王忠应在约定办理产权证截止时间（2019年6月30日）起计的一个月内，退回肖妃亚所交纳之购房款项，并按银行同期贷款利息赔付给肖妃亚。2.王忠因为自身原因未能在约定时间办理完产权过户，肖妃亚有权选择退房，并要求王忠按已支付购房款的万分之一/天作为违约金，王忠在收到肖妃亚书面通知的一个月内将肖妃亚所交纳之购房款项和违约金打到肖妃亚指定账户；如果肖妃亚不选择退房的，从约定时间（2019年6月30日）起,王忠按已支付购房款的万分之一/天赔付给肖妃亚。……5.项目具备交付使用条件后，肖妃亚应该在约定的时间内前来办理交接手续，逾期30日的，王忠有权扣除肖妃亚己支付房款项的3%，并有权对本物业另行处理。6.如果因为王忠的原因不能如期交付的，逾期超过30日，肖妃亚可选择退楼，并要求王忠按己支付房款的3%的标准赔付。王忠在收到肖妃亚书面通知的一个月内将肖妃亚所交纳之款项和赔付金额打到肖妃亚指定账户；如果肖妃亚不选择退房的，从约定正式交楼时间起，王忠按总房款的万分之一/天赔付给肖妃亚。王忠在合同中手书备注如下：（1）免收客户两年物业管理费。（2）水、电表开户的费用各不超2000元，超2000元部分开发商出。合同签订后，肖妃亚依约支付了全部房款给王忠。2019年2月2日，王忠收取了肖妃亚的自来水、天然气、电的报装安装费8000元及维修基金9718元。2019年6月4日，湛江市自然资源局对涉案房屋颁发了粤（2019）湛江市不动产权第××号《不动产权证书》给肖妃亚。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为（一）王忠是否逾期交付房屋，是否逾期办理产权过户手续，应否承担违约责任；（二）王忠应否向肖妃亚返还收取的维修资金和水电气报装费用。（一）关于王忠是否逾期交付房屋，逾期办理产权过户手续的问题。肖妃亚与王忠于2018年11月13日签订《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》，又于2019年5月10日重新签订《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》。2019年5月10日签订的购房合同对比2018年11月13日签订的购房合同，修改的内容如下：涉案房屋的建筑面积变更为151.49平方米，实用面积变更为128.04平方米，物业成交总价变更为1006940元，房屋交接时间变更为2019年6月30日前，办理产权证截止时间变更为2019年6月30日，收楼费用中增加“其中自来水、电和管道燃气的初装费共8000元”等内容。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”、第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”以及第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，肖妃亚、王忠均确认由于购买的房屋面积增加而于2019年5月10日重新签订购房合同，即肖妃亚、王忠协商变更2018年11月13日签订的购房合同，已于2019年5月10日签订新的购房合同，肖妃亚、王忠在购房合同中签字捺印，则2019年5月10日签订的购房合同成立并生效，2018年11月13日签订的购房合同已被2019年5月10日签订的购房合同所替代。故双方应按2019年5月10日签订的购房合同全面履行自己的义务，按照2019年5月10日签订的《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》的约定，房屋交接时间为2019年6月30日，办理产权证的截止时间为2019年6月30日。涉案房屋的不产权证书于2019年6月4日颁发，在购房合同约定的办理产权证届满期限前。肖妃亚主张王忠于2019年8月13日交付房屋，但未能提供证据予以证实，王忠称其已于2019年5月25日交付房屋给肖妃亚，亦未能举证证实。依照《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，涉案房屋于2019年6月4日登记在肖妃亚名下，即涉案房屋的所有权已于2019年6月4日转移至肖妃亚，肖妃亚已取得涉案房屋的所有权，故认定王忠于2019年6月4日将涉案房屋交付给肖妃亚。因此，房屋交付时间亦在购房合同约定的期限届满前。综上，王忠在购房合同约定的期限届满前向肖妃亚交付房屋并办理产权过户手续，不存在逾期，故无需为此承担违约责任。对于肖妃亚请求王忠支付逾期交付房屋的违约金和逾期办理产权过户手续的违约金，不予支持。对于肖妃亚称王忠告知其第二份购房合同仅在房屋面积即房价总额处有改动，未告知肖妃亚已将交付房屋和办理产权过户的时间改为2019年6月30日，其在不知情的情况下于2019年5月10日与王忠签订新的购房合同，并称王忠存在欺诈和显失公平的情形，还称其不懂法律程序，不懂得看合同内容，要求涉案房屋的交付时间和办理产权过户的时间应按2018年11月13日签订的合同为准的说法。一审法院认为，房屋买卖属于普通人日常生活中的重大交易，2019年5月10日签订的购房合同中明确约定了房屋的面积、成交总价和房屋交接时间以及办理产权过户的时间等内容，肖妃亚作为完全民事行为能力人，在签订房屋买卖合同时应尽到审慎义务，全面了解自己所签合同的具体内容，也应知晓在合同中签字后所发生的法律后果。肖妃亚应对自己的行为负责，一句“不懂得看合同”是无法搪塞的，这并不可归咎于王忠。本案中没有证据显示双方签订购房合同时，王忠存在欺诈和显失公平的情形。肖妃亚作为民事主体，在进行民事活动中，还应遵循诚实信用原则，正当地行使自己的权利和履行自己的义务。双方于2019年5月10日签订的合同已经发生效力，就应按合同约定履行合同义务，不应只承认对自己有利的条款，又否认对自己不利的条款，按照自己的意愿不受限制地适用自己想适用的合同和条款。同时，肖妃亚也应明确，在法律面前，人人平等，在肖妃亚不懂法律的时候，法律也在保护肖妃亚的权利，在肖妃亚不懂法律的时候，法律也在约束肖妃亚的行为，肖妃亚在民事活动中的行为是在法律的界限内的，任何人都不可能以其不懂法律来放大自己的权利或者规避法律。（二）关于王忠应否向肖妃亚返还收取的住宅专项维修资金和水电气报装费的问题。1.关于王忠收取住宅专项维修资金的问题。根据《住宅专项维修资金管理办法》第四条“住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。”第六条第一款“下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。”第十条“（第一款）业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。（第二款）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门号设分户账。”第十二条第一款“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”第二十八条“（第一款）房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。（第二款）受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。”的规定。肖妃亚购买涉案房屋应当将住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。王忠作为涉案房屋的转让人，应向肖妃亚说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，涉案房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户给肖妃亚。肖妃亚作为受让人，应持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。故王忠收取肖妃亚缴交的住宅专项维修资金没有法律依据，肖妃亚请求王忠返还住宅专项维修资金9718元，予以支持。2.关于王忠收取水电气报装费的问题。王忠于2019年2月2日向肖妃亚出具收据一张，确认收到肖妃亚的自来水、天然气、电三者的报装安装费共8000元。根据双方签订的购房合同第四条第2项的约定，自来水、电和管道燃气的初装费共8000元，由肖妃亚负担。虽然涉案购房合同的底部手书备注“水、电开户费用各不超2000元，超2000元的部分开发商出”，但该手书备注的仅仅是水、电开户费用，而购房合同中载明的是自来水、电和管道燃气的初装费共8000元。因此，手书备注的内容与合同约定的内容并不冲突，自来水、电和管道燃气的初装费8000元理应由肖妃亚承担。现肖妃亚请求王忠返还水、电、管道燃气报装安装费用，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，对肖妃亚合理的请求，予以支持；对肖妃亚不合理的请求，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第七十七条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《住宅专项维修资金管理办法》第四条、第六条第一款、第十条、第十二条第一款、第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、王忠应于判决发生法律效力后十日内返还住宅专项维修资金9718元给肖妃亚。二、驳回肖妃亚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1199.54元，由肖妃亚负担991.54元，王忠负担208元。肖妃亚预交的受理费1199.44元，不作退还，王忠负担的208元，由其在上述履行期限内迳付肖妃亚。二审期间，王忠与肖妃亚均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对王忠上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人王忠的上诉请求和理由，及被上诉人肖妃亚的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：王忠应否向肖妃亚返还住宅专项维修资金。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十条“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门号设分户账”、第十二条第一款“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”的规定，住宅专项维修资金应当存入住宅专项维修资金专户。本案中，涉案房屋买卖合同并没有约定由王忠代收肖妃亚应缴纳的住宅专项维修资金，而且，王忠于2019年2月2日收取肖妃亚支付的住宅专项维修资金后，却未将该住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，甚至至今尚未开立住宅专项维修资金专户及按房屋户门设分户账。因此，一审法院认定王忠收取肖妃亚缴交的住宅专项维修资金没有法律依据，并判决王忠应向肖妃亚返还住宅专项维修资金并无不当，本院予以维持。综上所述，王忠的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 林 竹审 判 员 陈小媚二〇二一年六月十八日法官助理 杨 旸书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。