广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初9584号原告（反诉被告）：广州市南升汽车销售服务有限公司，住所地广州市荔湾区龙溪大道488号之五，统一社会信用代码91440103799434554M。法定代表人：刘灿升。委托诉讼代理人：杨刚，广东三正律师事务所律师。被告（反诉原告）：李树溪，男，1962年5月28日出生，汉族，身份证住址广州市芳村区，被告（反诉原告）：何杰文，男，1955年11月26日出生，汉族，身份证住址广州市东山区，上述两被告的共同委托诉讼代理人：杨宇鹏，广东富来之律师事务所律师。广州市南升汽车销售服务有限公司（以下简称南升公司）与李树溪、何杰文租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员张旭增适用普通程序公开开庭独任审理。南升公司的委托诉讼代理人杨刚，李树溪、何杰文及其共同委托诉讼代理人杨宇鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。南升公司向本院提出诉讼请求：1、李树溪、何杰文退还保证金30万元；2、李树溪、何杰文赔偿南升公司装修损失322228元；3、李树溪、何杰文赔偿经营损失309300元；4、李树溪、何杰文赔偿搬迁费100000元；5、李树溪、何杰文承担本案受理费和鉴定费。事实与理由：2010年11月15日，南升公司与李树溪、何杰文签订《建筑物及场地租赁合同》，约定李树溪、何杰文将位于广州市白云区*，土名“*”的建筑物及空地出租给南升公司。合同未到期，租赁建筑物被政府作为违章建筑，所有招牌、装饰被拆除，部分建筑物更被拆除，尚未拆除建筑物、空地均不许营业，部分空地被强行绿化。期间李树溪、何杰文一致采取逃避态度，也拒不向南升公司通报有关情况，由此造成南升公司极端被动、重大经济损失和财产损害。南升公司要求李树溪、何杰文退还保证金和赔偿，但其拒不理睬。2020年10月14日，剩余场地被李树溪、何杰文的上一手出租人收回。现特提起诉讼，请依法裁判。李树溪、何杰文共同辩称：不同意南升公司的全部诉讼请求。根据合同约定，李树溪、何杰文有权没收租赁保证金不予退还。关于装修损失，南升公司未经同意进行装修，相关的装修也没有依法进行报批，所以相关损失应自行承担。而且评估报告的损失也并不等于是其实际装修损失。关于经营损失，南升公司违规经营在先，导致被政府相关部门查处，之后其自行在合同届满前解约离场，而且也没有提供任何的证据证实其实际经营损失，其诉请没有事实及法律依据。关于搬迁费，此费用并非是李树溪、何杰文的原因导致的损失，而且南升公司也没有提出任何证据证实相关搬迁费用，该项诉请也没有事实依据。至于受理费和鉴定费，请法院依法判处。另，南升公司自2020年8月起，因自身经营困难，开始拖欠租金、电费，至今未付。同时，南升公司擅自在涉案场地内违法搭建，被相关部门依法拆除。南升公司后在2020年12月自行退场，但并未与李树溪、何杰文结清欠付的租金、电费及滞纳金。现特向法院提起反诉，请求判令：南升公司向李树溪、何杰文支付拖欠的2020年8月1日至10月15日的占有使用费529349.85元以及2020年7月至10月的电费39416元。针对李树溪、何杰文的反诉请求，南升公司辩称：对方出租给我方的涉案场地建筑物经有关部门证实实际上是违章建筑。在此情况下，我方只能配合政府，尽量减少损失，但对方采取回避态度，导致我方不仅不能使用场地，而且由于场地不能使用导致没有经营收入，相关成本例如人工、行政管理依然要支付。而在我方向对方发出场地已经清空，要求收回的通知时，对方依然置之不理，故我方的诉请应予以支持，对方的反诉应予驳回。经审理查明，2010年11月15日，李树溪、何杰文（甲方，出租方）与南升公司（乙方，承租方）签订《建筑物及场地租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区*街*村*东侧（土名：“*”）建筑物及空地租赁给乙方使用，租赁物面积14700平方米。本租赁物按双方协商确定的现状租给乙方使用，用途为厂房、仓库及商业等（严重污染行业除外），如乙方需转变使用功能或加盖建筑物，须经甲方同意方可，因改变使用功能及加盖建筑物所产生的全部费用由乙方自行承担，合同期间乙方加建的建筑物不能拆除。租赁期限从2011年1月1日起至2021年5月8日止，租赁物交付乙方之日为起租日，由起租日开始计收租金（即2011年3月1日起租期开始后一个月为免租期，2011年4月1日开始计收租金。签订本出租合同时乙方先付1000000元给甲方作合同前期保证金，超出两个月租金部分（约300000元）从计租期起抵扣当月租金。基础租金为每月每平方米不含税价10元（第一期不含税月租金147000元），以后每年租金将在上年的基础上递增8%直至租赁期满。甲方负责将现有水源和电源提供至乙方租用场地，水电费由乙方按实际耗用量和供水供电方收费标准交纳。乙方应于每月五号或该日以前向甲方支付当月租金。乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日数乘以欠缴租金及其他费用总额的1%。同日，李树溪、何杰文向南沙公司出具《收据》，确认收到南升公司支付的合同保证金300000元，并将涉案物业交付给南升公司使用。2013年10月29日，李树溪、何杰文（甲方）与南升公司（乙方）就上述租赁合同签订《补充协议》，约定：甲方确认将按照合同约定履行作为出租方应履行的义务，确保不因为甲方原因或者甲方与其他人的纠纷影响乙方对租赁场地的使用（包括但不限于停电、停水等情形），否则乙方有权要求甲方赔偿损失。2020年2月1日，李树溪、何杰文（甲方）与南升公司（乙方）签订《之补充协议》，约定乙方向甲方承租位于广州市白云区*（土名“*”）的土地，甲方同意乙方在原租赁土地面积为14700㎡的基础上减少4648㎡，现租赁土地面积合计为10052㎡。减少土地面积后，租赁租金做以下调整：1、租金交费按月缴纳；2、2020年2月1日至2020年2月29日期间每月租金为196055.5元，2020年3月1日至2021年2月28日期间每月租金为211739.94元，2021年3月1日至2021年5月8日期间每月租金为228679.13元。2020年7月28日，南升公司的法定代表人刘灿升向何杰文发送微信图片，称南升公司接到《关于做好*路沿线重点整治的通知》及《关于规范*的通知》，并称*街道办事处也要求其自场地入口处推20米区域不能停放任何车辆，申请就该区域15080平方米无法使用的场地减免100天的租金。2020年8月3日，广州市白云区人民政府*街道办事处向永泰、*经济联合社发出《关于落实*整治工作的通知》，载明：根据上级有关*整治工作要求，*沿线违规售卖大货车、二手车，违规设置广告标牌，违规停放车辆的情况，须在2020年8月4日前完成清理。2020年8月5日，广州市城市管理综合执法部门向南升公司发出《责令限期改正通知书》，载明南升公司于2010年在白云区*号进行无证搭建简易厂房的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，责令南升公司立即停止违法行为，并在2020年8月12日前自行拆除该简易铁棚，否则将依法强制拆除。2020年8月中旬左右，该部分违法建筑被相关政府部门依法强制拆除。2020年8月13日，南升公司的法定代表人刘灿升通过微信向何杰文发送《客户停电通知书》，该通知书停电原因记载：“配合*街道对违法建设进行整治停电。”。何杰文在2020年8月18日前对上述微信内容均未作出明确回复。依南升公司的申请，本院依法委托广州市*价格事务所有限公司对涉案物业的装修现值进行评估。该司于2021年1月28日作出*号评估结论书，评定装修现值为644457元。南升公司对该评估结论无异议，其为此垫付评估费25000元。李树溪、何杰文认为不应该以相关建筑物的规定使用年限确定成新率及现值，而应该以租赁合同期限届满日作为确定依据；根据南升公司的陈述，建筑物的墙体、天花、内部装修都是由南升公司自行加建的，即涉案建筑物基本上完全是由南升公司在承租后重新加建、装修和改建，所以由此产生的后果应由其自行承担。李树溪、何杰文确认向南升公司交付涉案物业时该地块有上盖物，亦确认在签订涉案补充协议时，上盖物仍存在，亦未实际收回上盖物及相应地块。李树溪、何杰文称交付涉案物业时场地内只有一层，且仅有柱子框架，其他是南升公司后来进行的加建、扩建及装修。南升公司确认在原建筑内部增加了一个二楼的隔层，并确认在维修车间和飞碟汽车区域之间到底三角位连接搭建了部分区域用作食堂。双方确认已被政府部门拆除的物业包括该食堂区域的建筑以及李树溪、何杰文交付给南升公司的原有上盖物的一部分。南升公司表示其要求赔偿的经营损失是指公司运营费用和人员费用，但未能提供相应证据证实该部分费用损失。关于搬迁费，南升公司亦无证据证实。南升公司及李树溪、何杰文一致确认南升公司已足额付清涉案物业2020年7月31日之前的租金或占有使用费，自2020年8月1日之后的租金或占有使用费南升公司未支付。南升公司称其在2020年9月30日前已告知李树溪、何杰文交还涉案物业；李树溪、何杰文对此予以否认，主张南升公司直到2020年10月15日才实际清空交还涉案物业，并提供了2020年10月15日南升公司人员在涉案场地搬运物品的视频用以证实。南升公司称其自2020年9月开始陆续搬离，最终搬完应是在2020年10月14日，具体是哪天差别不大，由法院认定，上述视频的真实性由法院核实。结合视频拍摄时间，本院认定南升公司最终搬离涉案场地的日期为2020年10月15日。李树溪、何杰文主张南升公司尚欠付涉案物业2020年7月至2020年10月的电费分别为14170元、9906元、10660元、4576元，并提供了与南升公司工作人员之间的微信聊天记录用以佐证。南升公司对该微信聊天记录的三性无异议，本院对该证据予以采信。该聊天记录显示南升公司是当月交纳上个月的电费，其中2020年5月的电费为9672元、6月的电费为11726元。本院另依法向广州市规划和自然资源局发函查询涉案物业的用地及报建手续等情况。该局复函称该地块历史上未办理过农用地转用审批手续，未办理用地报批手续，未查到《建设工程规划许可证》相关信息。南升公司及李树溪、何杰文均未能提供证据证实涉案物业有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设以及涉案地块有取得合法的用地批准手续，并认可涉案租赁合同为无效合同。以上事实，有《建筑物及场地租赁合同》、《收据》、《补充协议》、《之补充协议》、微信聊天记录、《责令限期改正通知书》、复函、评估报告及当事人陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。结合双方诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于合同效力及保证金返还事宜。南升公司及李树溪、何杰文均未能提供证据证实涉案物业有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设以及涉案地块有取得合法的用地批准手续，则涉案的《建筑物及场地租赁合同》及相关补充协议依法均属无效合同。合同无效后，因合同取得的财产应予以返还，现南升公司要求返还已付的保证金30万元合法合理，本院对此予以支持。二、关于装修损失、经营损失及搬迁费。南升公司及李树溪、何杰文在签订涉案租赁合同时均未对涉案物业有无取得合法用地手续及报建手续尽到审慎审查的义务，其对涉案合同无效均存在过错。合同无效后，双方应按照各自导致合同无效的过错分担已形成附合的装饰装修物的现值损失。结合本案实际情况，本院酌定涉案装饰装修物的现值损失由南升公司与李树溪、何杰文各分担50%。广州市华盟价格事务所有限公司评定装修现值为644457元，则李树溪、何杰文尚应向南升公司赔偿装修现值损失322228.5元。现南升公司要求赔偿装修现值损失322228元符合法律规定，本院对此予以支持。涉案合同为无效合同，李树溪、何杰文主张以租赁合同期限届满日作为确定成新率的抗辩意见于法无据，本院对此不予支持。李树溪、何杰文称其向南升公司交付涉案物业时仅有柱子框架，则南升公司承租后必然需要进行装修才能正常使用，其虽搭建了部分区域，但已使用多年，李树溪、何杰文应该知晓南升公司对涉案物业进行装修、改建的事实而未提出异议，应视为其同意南升公司进行装修、改建，故其以此为由主张无需承担该部分损失的抗辩意见本院亦不予支持。涉案合同为无效合同，南升公司亦未能提供证据证实其实际存在经营损失及搬迁费损失，故其要求李树溪、何杰文赔偿该部分损失的诉请本院不予支持。三、关于占有使用费。南升公司在2020年8月1日至2020年10月15日期间仍实际占用涉案物业，其虽称该期间涉案物业已无法正常使用且已告知李树溪、何杰文交还该物业，但并无相应的证据证实；且其自认自2020年9月才开始陆续搬离，直至2020年10月15日左右才全部清空搬离，可见其对涉案物业未能及时办理交接手续存在过错，故其仍须支付该期间合理的使用费用。结合双方人员之间的微信聊天记录、《责令限期改正通知书》等证据可知，自2020年8月初左右开始，涉案物业中部分场地因相关行政部门整治等原因无法正常使用，部分建筑因违建被相关行政部门依法拆除，由此必然导致涉案租赁物的正常使用受到影响，南升公司已将此情况通过微信及时发送给何杰文并要求减少租金，而李树溪、何杰文均未就此给予及时合理的回复，在此情况下如仍要求南升公司参照合同约定的租金标准支付占有使用费显然有失公平。综合考虑本案实际情况，本院酌定2020年8月1日至2020年10月15日期间的占有使用费按照每月100000元的标准计算应为250000元。四、关于电费。李树溪、何杰文主张南升公司尚欠付涉案物业2020年7月至2020年10月的电费分别为14170元、9906元、10660元、4576元，该电费数额与南升公司认可的2020年5月、6月的电费数额大致相近，南升公司亦未就此提供相反证据，本院对上述电费数额予以认可。南升公司在上述期间实际使用涉案物业，现李树溪、何杰文要求其支付上述电费合法合理，本院对此予以支持。经核算，上述电费合计应为39312元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，李树溪、何杰文向广州市南升汽车销售服务有限公司返还保证金300000元；二、自本判决生效之日起三日内，李树溪、何杰文向广州市南升汽车销售服务有限公司赔偿装修损失322228元；三、自本判决生效之日起三日内，广州市南升汽车销售服务有限公司向李树溪、何杰文支付2020年8月1日至10月15日期间的占有使用费250000元；四、自本判决生效之日起三日内，广州市南升汽车销售服务有限公司向李树溪、何杰文支付2020年7月至10月的电费39312元；五、驳回广州市南升汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回李树溪、何杰文的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费14084元，由广州市南升汽车销售服务有限公司负担5588元，李树溪、何杰文负担8496元；反诉受理费4744元，由广州市南升汽车销售服务有限公司负担2413元，李树溪、何杰文负担2331元；评估费25000元，由广州市南升汽车销售服务有限公司负担12500元，李树溪、何杰文负担12500元。李树溪、何杰文负担的上述本诉受理费及鉴定费应在本判决生效之日起三日内迳付给广州市南升汽车销售服务有限公司。广州市南升汽车销售服务有限公司负担的上述反诉受理费应在本判决生效之日起三日内迳付给李树溪、何杰文。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张旭增二〇二一年六月十五日书记员  冼颖斯