山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁02民终334号上诉人(原审原告)：王宇辉。委托诉讼代理人：王志广，天津孚惠律师事务所律师。上诉人(原审被告)：王欣泰。委托诉讼代理人：张新红，山东倡通律师事务所律师。委托诉讼代理人：王磊，山东倡通律师事务所律师。原审第三人：青岛链家兴业房地产经纪有限公司。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：李玲瑜。委托诉讼代理人：张迪。上诉人王宇辉与上诉人王欣泰、原审第三人青岛链家兴业房地产经纪有限公司（以下简称链家兴业）因房屋买卖合同纠纷一案，王宇辉、王欣泰均不服（2017）鲁0211民初6770号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王宇辉及其委托诉讼代理人王志广、上诉人王欣泰及其委托诉讼代理人张新红、王磊，原审第三人链家兴业的委托诉讼代理人李玲瑜，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王宇辉向本院提出上诉请求：1、要求王欣泰在一审判决基础上增加赔偿违约赔偿金234000元；2、要求王欣泰承担居间服务费31730元；3、一二审诉讼费由王欣泰承担。事实和理由：一、一审判决事实和法律依据不足，且适用法律错误；判决王欣泰支付违约金10万元明显过低，不能弥补王宇辉的经济损失。1、事实依据方面，本案一审中，王欣泰提出了证明房屋价格上涨的证据，包括掌上链家，赶集网，安居客等网站相同或相近房型房屋的价格上涨情况，还包括青岛市黄岛区同一小区的房屋价格上涨情况，充分证明该小区涨价幅度大于合同约定的20%违约金额度，也证明上诉人的损失大于合同约定总房款20%的违约金。王新泰没有提出异议及相反的证据，一审判决对王宇辉上述证据也予以采信。然而判决时却抛开上述证据，判决10万元违约金没有任何事实依据，也没有任何证据支持。一审判决本院认为部分称：“本案中原告选择要求被告承担违约金，但其所提交的同小区其他房产登记信息，不足以证明其实际损失情况”；我方认为本案涉案房屋就是该小区一般房屋，没有明显的特殊性，该小区的房价上涨情况，乃至黄岛区、青岛地区的房价情况完全适于该房屋；在王欣泰都没有对此提出异议，也没提出相反证据前提下；一审这样表述并依此作出判决没有事实依据，而且有偏袒一方之嫌，有失公允。还要强调一点，房屋价值鉴定评估不是此类案件的法定必须环节。只有双方当事人对违约金约定及实际损失情况存在较大差距时，才通过评估鉴定房屋价值来判断违约金约定是否过高或过低。而本案中当事人双方在这方面不存在差距较大的争议；所以没有评估鉴定房屋价值不能成为调减违约金额度的理由和根据。2、法律适用方面，一审判决本院认为部分“综合考虑涉案买卖合同的缔结、解除时间及限购政策的影响，原被告约定的违约金过高，本院依法对原告主张的违约金依法予以调减”，这是一审判决调减违约金的理由；对此，从这个调减违约金额度的理由中，我们看不出缔结、解除以及限购政策与调减违约金额度的直接关联关系，看不出如何能得出约定违约金过高的结论；相反倒是限购政策出台后，该小区乃至黄岛区的房价一直在上涨，王宇辉提交的赶集网的该小区与涉案房屋面积、房型、朝向相同的房子，在限价出台后上涨60万以上；安居客显示该小区限购后上涨63万元，掌上链家显示该小区限购后上涨近20%；2018年1月该小区相近房屋已经涨到每平米27481元，所以判决中调减违约金额度的理由，属于没有丝毫事实根据的主观臆断，不足以成为一审判决调减违约金的事实或法律依据。《合同法》第114条规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。依据该法律规定可以看出，调减违约金额度必须具备两个条件，一是约定的违约金超过实际损失30%以上，二是当事人以约定过高为由请求减少。而本案中当事人根本没有以约定过高为由提出调减违约金的请求，上诉状中也没有提出违约金过高；其次本案合同约定的违约金是总价款的20%，实际的房价上涨高于20%，我方损失大于违约金额度，对方当事人没有异议没有请求减少；在这种情况下，一审法官随意降低合同约定的违约金额度，适用法律错误，也是滥用自由裁量权。二、一审判决应当同案同结，直接判决被上诉人王新泰赔偿我方支付中介费的损失，而不应让王宇辉另案主张。根据一、双方在《青岛市存量房屋买卖合同》第十条第（二）项(4)款约定“出卖人拒绝出售该房屋的，居间机构收取的费用不予退还，由违约方直接向守约方赔付。”根据二、王宇辉在起诉时并没有起诉链家，是一审法官要求将青岛链家追加为本案第三人，而且庭审中对合同约定内容及王宇辉支付居间费31730元的事实三方当事人均无任何异议；王宇辉提出的证据在判决事实认定部分也都予以认定和采信；在此情况完全可以同案同结直接判决王新泰赔偿王宇辉支付居间费的损失，减少当事人的讼累。综上，请求二审依法撤销一审判决，直接改判，维护王宇辉的合法权益。王欣泰辩称，王宇辉的上诉理由缺乏事实和法律依据，且其未在法定期限内提起上诉，依法应驳回其诉讼请求。一、王宇辉要求王欣泰在一审判决的基础上增加赔偿234000元缺乏事实和法律依据。（一）双方所签《青岛市存量房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，对当事人双方均有约束力。合同中明确约定了终止合同的条款，且本案中终止合同条件已成就时，王欣泰告知王宇辉终止合同，该告知终止合同的行为不构成违约，更谈不上赔偿。依据双方签订的合同第十一条第4项：若房屋所在区域出台限购限贷政策，则该合同自动终止，互不追究责任。该约定是双方真实的意思表示，具有法律效力。2017年3月15日，青岛市出台《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》的限购政策，该政策的出台之日，双方买卖合同约定终止的条件就己成就。本案中，王欣泰因合同约定的终止履行的条件在3月15日已成就，王欣泰依法告知王宇辉合同即终止履行。王欣泰始终无任何违约事实。一审判决认定王欣泰违约并判令承担违约损失错误。（二）王欣泰自始自终无任何违约事实和行为。王宇辉提到的房屋涨价是其自身无购房资格耽误时间过长引起的，与王欣泰无关。一审判决已查明，合同签订后，王欣泰按约履行了自己的合同义务，即配合办理相关手续，2017年2月21日办理了银行贷款申请手续，2017年3月2日在银行批货的当天办理了房屋撤押清货手续，房屋符合上市交易条件，王欣泰在交易过程始终以诚信，积极，合作的态度参与其中。双方签订的买卖合同第六条第一款约定：“买卖双方同意，在银行批货后15个工作日内，买卖双方应共同办理房屋所有权转移登记手续及抵押权登记手续。”而本案是在2017年3月2日完成了批贷，故双方应在15个工作日即2017年3月23日前办理房屋所有权转移登记手续。但王宇辉未按约履行合同义务，其原因就是王宇辉不符合3月15日青岛市出台的限购政策（该合同约定的终止事由出现），无法办理房屋所有权转移登记。故王欣泰告知王宇辉合同终止符合合同约定，终止合同的约定条件成就后就有效，合同应依约终止，互不担责。因此，王宇辉要求王欣泰在一审判决的基础上增加赔偿234000元的上诉请求缺乏事实和法律依据。二、王宇辉要求王欣泰承担居间服务费缺乏事实和合同依据。依据双方买卖合同十一条第4项的约定，合同一旦终止，居间费由居间方退回。在2017年3月15日限购政策之日，双方买卖合同约定终止的条件就已成就，根据合同的上述约定，居间服务费是由链家兴业退回的，王欣泰无承担居间费之义务。王宇辉诉称因王欣泰违约导致损失的主张无事实和法律支持。关于王宇辉主张的定金、首付款已支付的各项款项利息损失，因本案合同自行终止，根据合同约定，退回已支付的款项，且双方互不担责。关于王宇辉主张的来回两地的车票费、住宿费以及后期资金监管机构申请退款而导致的误工费、差旅费以及诉讼费、律师服务费，均是其自身无购房资质，超过合同履行期限所致。综上，王欣泰并未违约，王宇辉上诉请求缺乏事实和法律依据。原审第三人述称，买卖合同第十条第二款明确约定若买卖双方中任何一方发生违约，居间机构收取的居间服务费用不予退还，由违约方直接向守约方赔付，因此本案中的居间服务费问题属于买卖合同纠纷范畴，就王宇辉的第二项上诉请求，第三人认为应予支持。王欣泰向本院提出上诉请求：1、依法撤销一审判决的第四、五项，改判驳回王宇辉的诉讼请求。2、一、二审的诉讼费用由王宇辉承担。事实和理由：一审判决认定案件事实错误，适用法律不当，直接导致案件错判，严重损害王欣泰的合法权益，请二审法院依法予以改判。一、一审判决书的错误主要有以下七点。一是一审判决判非所诉。王宇辉主张赔偿损失但又拒绝申请损失的评估鉴定，判决依职权强行变更王宇辉的诉讼主张，以王宇辉并未主张的违约金予以判决，违反了不告不理的司法原则；二是一审对王欣泰提交的有效书证不予采信。王欣泰提交了青岛市《关于保持和促进我市房地产平稳运行的通知》以及《关于落实有关事项的通知》。文件明确规定“购房时间以交易合同网签备案时间为准”，3月15日后未网签的属于限购范围，而一审判决却称王欣泰未提交证据，无视证据的客观存在，对有利于王欣泰的证据不依法认定。三是一审判决对王欣泰依据合同约定所发出的终止合同函的效力不予认定属错误适用法律。王欣泰提交的证据四《房屋买卖合同终止通知函》是按照合同双方的明确约定而为，该证据合法、合情、合理，判决书认定该证据“不符合合同约定，亦无法律依据”是严重错误的。四是一审判决对证据的认定存在偏袒王宇辉的错误。一审判决仅依据原审第三人的猜测性陈述就以推定的方式错误地认为3月29日左右确定已具备购房资格错误。一审判决书认定王欣泰“预期违约”不符合事实逻辑，更违背法律常识；五是一审判决为达到偏袒王宇辉的目的，故意在判决中混淆概念。一审判决认为：王宇辉“至今仍具有购房资格”，至今是何时开始和结束？当事人合同约定的合同终止的条件无效吗？过户期限和违约责任的约定无效吗？判决书认为违反前述承诺按违约赔偿损失，“前述承诺”是何承诺？一审判决为何不列明？因合同约定违反承诺和违约是不同的处理方式。判决书在引用第三条时故意将“违反承诺方”私自改为“违约方”，把违反承诺和违约故意混为一谈。一审判决的认定也已超出了合约的约定，严重违背合同自治的原则；六是一审判决前后矛盾。一审判决书前面否认限购政策对王宇辉的约束，后面却提出限购政策导致王宇辉合同履行出现顺延。一审判决为什么偏偏忽略了合同约定的附条件的终止条款及合同约定的履行期限？这是一审判决故意违背基本法律常识判案。七是一审在引用双方合同的条款时断章取义，导致判决结果错误。合同第三条是关于“房屋产权及具体状况的承诺”，该条约定是基于诚信原则，防止在交易过程出现欺诈行为而作的承诺。一审判决书引用该条约定判定上诉人违约无任何证据和法律依据。王欣泰在交易过程没有违背承诺，始终以诚信、真实、公开、遵约的态度参与交易。二、—审判决在认定合同有效的前提下，不顾有效合同的明确约定错误地认定上诉人构成违约，并判令赔偿违约金及维修基金是严重错误的，该认定突破了当事人意思自治的原则，属于枉法裁判。（一）本案双方所签《青岛市存量房屋买卖合同》中明确约定了终止合同的条款，且本案中终止合同条件已成就时，王欣泰告知王宇辉终止合同的行为不构成违约。根据双方合同约定，若房屋所在区域出台限购限贷政策，则该合同自动终止，互不追究责任。2017年3月15日限购政策出台之日，双方买卖合同约定终止的条件就已成就，王欣泰告知王宇辉合同即终止履行，王欣泰始终无任何违约事实。该终止事由合同签订时的明确约定，不归属于任何一方的过错，也非任何一方的违约所致。（二）王欣泰自始自终无任何违约事实和行为。双方合同应依约在2017年3月15日限购政策出台后就自动终止履行。一审已查明，合同签订后，上诉人按约履行了自己的合同义务，即配合被上诉人及中介办理相关手续。双方签订的买卖合同约定：“买卖双方同意，在银行批货后15个工作日内，买卖双方应共同办理房屋所有权转移登记手续及抵押权登记手续。”而本案是在2017年3月2日完成了批贷，故双方应在15个工作日即2017年3月23日前办理房屋所有权转移登记手续。但王宇辉未按约履行合同义务，其原因就是其不符合3月15日青岛市出台的限购政策，无法办理房屋所有权转移登记。一审判决判令王宇辉承担违约责任没有事实依据。（三）王欣泰不存预期违约。一审错误的撇开终止合同条件成就的时间点2017年3月15日，而以王宇辉和第三人2017年3月29日已知道具备购房资格为由，错误判定王欣泰预期违约。本案是双方约定的终止条件成就而终止合同，并非任一方违约终止，更不存在所谓的预期违约。一审判决错误查明事实：第三人称是3月29日左右，确定已经具备购房资格，但客观事实是王欣泰并不知道该事实。且在3月20日已依约发出了合同终止条件已成就而终止合同的通知，该通知送达时即生效。一审判决在认为中推定3月29日王宇辉具备购房资格这一事实没有证据予以证实。而此时，王宇辉仍未取得《购房资格查验证明》，直至4月7日合同的最后迟延履行期限届满，王宇辉仍未取得该证明。三、一审判决适用法律错误，导致案件错判，严重侵害了王欣泰的合法权益。（一）一审判令王欣泰承担违约金10万元，并负担公共维修基金18783.59元，系错误适用法律。双方所方所签合同明确约定了终止合同的条款，且终止合同条件已成就，合同已终止。基于双方在合同中对终止合同条件的约定以及合同约定的终止条件已成就的事实，依据《合同法》第九十一条之规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”和第九十二条之规定：“合同的权利终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”合同终止后，王欣泰两次致函通知王宇辉，履行了通知义务，王欣泰无违约行为，双方签订的房屋买卖合同已终止。（二）王宇辉主张的承担公共维修金等费用，根据合同第七条“税、费及公共维修基金的承担”约定，是由王宇辉承担全部费用，王宇辉要求王欣泰承担没有合同依据和法律依据。四、一审判决在王宇辉未主张违约金的情况下而判令王欣泰承担违约金系适用法律错误，违反不告不理的司法原则。王宇辉要求王欣泰赔偿实际损失，并非是违约金。一审在王宇辉未主张违约金的情况下而判令王欣泰承担违约金系适用法律错误。王宇辉辩称，对方提出合同已经终止，说是王宇辉违约，对双方签订的买卖合同，对法律规定以及限购合同的曲解，限购令出台以后至购房资格被确认这段时间属于是否可以买房处于一种不确定状态，并不是丧失了购房资格。关于对方提出的没有申请鉴定，王宇辉认为对房屋的评估鉴定不是承担违约责任赔偿损失法定的前提条件。由王欣泰赔偿中介费损失属于房屋买卖合同约定的内容，既然王欣泰违约就应当承担违约责任。合同第十一条第四项不是出台限购令自动终止合同，而是限购以后导致不能买房才终止。原审第三人述称，居问服务费应由违约方承担。王宇辉向一审提起诉讼请求：1、依法判令王欣泰承担违约责任，双倍返还定金100000元；并赔偿损失334000元，共计434000元；2、判决王欣泰返还首付款440000元，物业保证金20000元，公共维修基金18783.59元，共计478783.59元；3、判决由王欣泰承担中介居间服务费31730元；4、本案诉讼费用由王欣泰承担。2017年9月26日，王宇辉变更第一项诉讼请求为：解除合同，要求王欣泰返还定金50000元，并赔偿损失334000元。一审法院认定事实如下：1、2017年2月20日，王宇辉与王欣泰签订《青岛市存量房屋买卖合同》，合同编号100000684895，双方约定王欣泰将其所有的位于青岛市开发区嘉陵江东路8号内24号楼一单元601室房屋售于王宇辉。该房屋建筑面积141.23平米，合同载明该房屋设定抵押，出卖人应于2017年2月28日前向贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2017年3月31日前办理完毕解除抵押登记手续。合同第三条第（一）项约定，出卖人及其配偶、共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其相关文件的约定；买受人承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其相关文件的约定，买受人确认本人及购房相关人具备购房资质；如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记的，由违约方按房屋成交总价款的20%赔偿守约方损失。合同第五条约定，双方经协商一致，转让款为1670000元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动；买受人于2017年2月20日将第一笔定金50000元自行支付给出卖人；买受人于2017年2月23日前将首付款340000元以理房通托管的方式支付给出卖人；买受人于2017年3月15日前将第二笔购房款100000元自行支付给出卖人；买受人拟贷款1160000元，买卖双方应于2017年2月23日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。合同第六条第一款约定，买卖双方同意，在银行批贷后15个工作日内，买卖双方应共同办理房屋所有权转移登记手续及抵押权登记手续。合同约定买卖双方一致同意，买受人从本协议约定的购房款中留存20000元作为物业交割保证金，买受人应于2017年2月23日前以理房通托管的方式支付出卖人。关于违约责任合同第十条约定，出卖人若出现下列情形之一的，出卖人构成根本违约，且买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（4）拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；买受人若出现下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权以书面通知的方式解除合同：（3）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。合同第十一条第4项约定，甲乙丙三方协商一致，若房屋所在区域出台限购限贷政策，导致乙方无法购买此房，则该合同终止，丙方退还已付居间服务费，甲方退还所有已付房款，互不追究责任。王宇辉、王欣泰双方在合同上签字捺印，王欣泰配偶吕雪梅在相关权利人同意出售证明上签字捺印。双方对于该合同的真实性均无异议。2、王宇辉（乙方）、王欣泰（甲方）与北京理房通支付科技有限公司（丙方）就涉案房屋买卖的交易资金监管签订《理房通房屋交易资金监管服务协议》，约定经协商一致，各方同意乙方将购房款340000元于双方签署的交易合同载明的付款时间存入监管账户内；各方同意乙方将物业交割保证金20000元存入监管账户内；三方同意监管期限为：自乙方将第一笔监管资金足额存入监管账户之日起至丙方已按本协议约定将监管资金划转之日止，最长不超过90个自然日。监管期限届满后，乙方有权书面通知丙方将监管资金按乙方要求退回至乙方理房通账户或乙方付款账户。监管期间内，甲乙双方买卖合同被法院裁判解除或终止的，则甲乙双方应向丙方提交书面解除或终止买卖合同的协议，或者甲乙任何一方可向丙方提交生效裁判文书，丙方收到书面解除或终止买卖合同的协议或生效裁判文书之日起5个工作日内将监管资金按乙方要求退回至乙方理房通账户或乙方付款账户。双方在该协议上签字捺印。2017年2月20日，王宇辉按照协议约定向北京理房通支付科技有限公司付款360000元。王宇辉、王欣泰对此无异议。3、2017年2月20日，王欣泰收到王宇辉支付的定金50000元，并在定金收条上签字捺印。2017年2月21日王宇辉支付第三人链家兴业居间代理费31730元。2017年3月2日，王欣泰收到王宇辉支付的房款100000元，并在收条上签字捺印。2017年2月21日，王欣泰配合王宇辉办理了银行贷款申请手续；3月2日银行批贷，当天王欣泰办理了房屋撤押清贷手续；3月15日，王欣泰协助王宇辉办理房屋维修基金交付手续，王宇辉交纳公共维修基金18783.59元。王宇辉、王欣泰对上述事实无异议。4、2017年3月15日，青岛市出台《关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》的限购政策，王欣泰认为王宇辉不符合购房条件，根据双方签订的《青岛市存量房买卖合同》第十一条第4项的约定，王欣泰于2017年3月20日向王宇辉快递邮寄《房屋买卖合同终止通知函》，告知王宇辉终止合同。5、2017年3月16日，第三人链家兴业通知王宇辉，需要将涉案房屋买卖合同进行报备及审查，等待确定是否能够继续购买涉案房屋。2017年3月29日，王宇辉称收到第三人工作人员张迪的通知，说可以继续购买房屋。第三人庭审中称，2017年3月16日，王欣泰配偶吕雪梅电话联系第三人工作人员，称王宇辉没有购房资质了，第三方答复当时政策不明朗，需要等待细则出台。3月20日左右，第三人接到不动产登记中心通知后开始报备。3月29号左右，确定王宇辉已经具备购房资格。王欣泰称不清楚第三人进行房屋买卖合同报备及资格审查的事。6、2017年4月11日，青岛市黄岛区不动产登记中心出具的201700018875*号《购房资格查验证明》，载明王宇辉非本市户籍居民家庭，无住房登记。根据该证明王宇辉可以继续购买涉案房屋。王欣泰对于该证明的真实性无异议，但认为王宇辉于2017年4月11日才取得该购房资格，王欣泰已经于2017年3月20日终止合同。7、第三人链家兴业于2017年4月14日通过快递向王欣泰发送催告函，要求于2017年4月17日之前办理涉案房屋过户相关手续。王欣泰称没有收到。2017年4月13日，王宇辉通过快递向王欣泰发送催告函，要求办理涉案房屋过户相关手续。8、庭审中，王宇辉提交掌上链家、赶集网、安居客等网站网页下载图片，欲证明与涉案房屋同一小区的其他商品房同期售价上涨的情况。9、庭审中王欣泰明确表示涉案房屋买卖合同已经终止，拒绝继续履行。王宇辉要求继续履行，后表示如不能继续履行，要求解除合同。王宇辉于2017年6月8日、6月9日两次提交关于房屋评估鉴定的答复，均明确表示不申请进行房屋评估鉴定。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。王宇辉、王欣泰均提交了《青岛市存量房买卖合同》、《理房通房屋交易资金监管服务协议》，双方对合同的真实性均予以认可，一审对于双方之间存在的房屋买卖合同关系予以确认。双方前期均按照买卖合同约定履行合同义务；王宇辉向王欣泰支付定金50000元，购房款100000元，向理房通监管账户支付购房款340000元和物业交割保证金20000元，王宇辉支付公共维修基金18783.59元，上述款项双方均无异议。王宇辉申请的银行贷款于2017年3月2日通过审批，根据合同约定双方应于15个工作日内，共同办理房屋所有权转移登记手续及抵押权登记手续，即应于2017年3月23日之前办理相关手续；2017年3月15日，青岛市出台限购政策，第三人告知双方等待具体细则出台，在王宇辉的购房资格尚不确定的情况下，王欣泰根据房屋买卖合同第十一条第4项的约定，即“若房屋所在区域出台限购限贷政策，导致乙方无法购买此房，则该合同终止”，于2017年3月20日向王宇辉提出终止合同的通知。本案审理过程中王欣泰并未提交因限购政策导致王宇辉无法购房的证据，王欣泰仅仅依据自己对限购政策的理解就认定王宇辉不具备购房资格，相反，王宇辉提交的青岛市黄岛区不动产登记中心出具的《购房资格查验证明》，证明王宇辉至今仍具有购房资格，因此王欣泰所主张的合同终止的条件并未成就，王欣泰向王宇辉发送的《房屋买卖合同终止通知函》，既不符合合同约定，亦无法律依据，一审法院依法不予支持。王欣泰抗辩合同最后的履行期限为2017年4月7日，王宇辉取得书面《购房资格查验证明》的时间为2017年4月11日，但王宇辉与第三人均表示3月29日已经得知王宇辉具备购房资格；且因为在合同履行过程中限购政策出台，导致合同的履行出现顺延，不应归责于王宇辉。王欣泰在合同约定的履行期限届满前，未确定合同终止条件是否成就的情况下提出终止合同，应视为预期违约；在王宇辉具备购房资格的情况下，王欣泰拒绝继续履行合同，亦应视为王欣泰违约。因王欣泰拒绝继续履行涉案房屋买卖合同，王宇辉要求解除涉案合同，一审法院予以照准。本案合同解除的原因系王欣泰违约，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况，王宇辉可以要求王欣泰返还其所支付的款项，并有权要求王欣泰赔偿损失。本案中王宇辉支付王欣泰的定金50000元和购房款100000元，王欣泰应当返还王宇辉。王宇辉支付北京理房通支付科技有限公司监管账户的首付款340000元及物业交割保证金20000元，根据监管协议，该款项应由北京理房通支付科技有限公司返还王宇辉，王宇辉要求王欣泰返还该部分款项的主张一审法院不予支持。王宇辉交纳的公共维修基金18783.59元，应由王欣泰赔偿王宇辉。王宇辉主张由王欣泰承担中介居间服务费31730元，因该费用属于居间服务合同纠纷，不属于本案的审理范围，应由王宇辉另案主张。本案双方签订的《青岛市存量房买卖合同》对双方具有约束力，合同第三条约定，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记的，由违约方按房屋成交总价款的20%赔偿守约方损失。现王欣泰拒绝履行涉案房屋买卖合同，按照约定应承担房屋成交价款20%的违约责任，即334000元（167万元×20%）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，王宇辉选择要求王欣泰承担违约金，但其所提交的同小区其他房产登记信息不足以证明其实际损失情况，王宇辉亦未对损失申请鉴定，结合青岛市黄岛区房屋买卖价格上涨情况，综合考虑双方签订合同的时间以及王宇辉的可得利益，双方约定的违约金过高，一审法院依法对王宇辉主张的违约金酌情予以调减，调整至100000元。综上，王宇辉的诉讼请求，一审法院部分予以支持；王欣泰的辩解,一审法院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除王宇辉与王欣泰于2017年2月20日签订的《青岛市存量房买卖合同》；二、王欣泰于判决生效后十日内返还王宇辉定金50000元；三、王欣泰于判决生效后十日内返还王宇辉购房款100000元；四、王欣泰于判决生效后十日内赔偿王宇辉公共维修基金18783.59元；五、王欣泰于判决生效后十日内支付王宇辉违约金100000元；六、驳回王宇辉的其他诉讼请求。案件受理费13245元，此款王宇辉已预交，由王宇辉负担9475元,由王欣泰负担3770元,王欣泰负担的费用于判决生效后十日内支付王宇辉。二审查明的其他事实与一审查明一致。本院认为，王宇辉与王欣泰双方签订的房屋买卖合同系双方真实自愿的意思表示，合法有效，双方在合同中约定了若房屋所在区域出台限购限贷政策，导致无法购买此房，则该合同终止。上述合同签订后，青岛市于2017年3月15日出台了房屋限购有关政策。王欣泰认为其于2017年3月20日以王宇辉不具备购房资格为由向王宇辉送达解除合同通知符合合同约定的解除条件，该时间双方的买卖合同即已解除。对此本院认为，双方合同中关于出台限购政策后合同终止的约定并非无条件终止，应当同时具备出台限购政策以及因此导致王宇辉无法购买涉案房屋两个条件，仅仅出台限购政策并不必然导致王宇辉无法购买涉案房屋，而王欣泰以其自己对政策的理解认为合同终止条件达成，与事实不符。王宇辉及中介公司经向房管部门报备，于2017年4月11日取得具备购房资格的证明材料，说明其购买涉案房屋不受限购政策的限制，王欣泰在得知此情况后，仍拒绝继续履行合同，违反合同约定，构成违约，因此，一审判令王欣泰承担相应的违约责任并无不当，王欣泰主张自己不存在违约，要求改判驳回王宇辉的诉讼请求，本院不予支持。关于王宇辉要求在一审基础上增加赔偿违约赔偿金234000元的主张，缺乏充分的证据予以支持，一审酌情判令王欣泰支付10万元违约损失并无不当。王宇辉主张一审法院系在当事人未提出申请调减违约金的情况下主动对违约金进行调减没有法律依据，但王欣泰一审中提出其不存在违约事实，不应承担违约责任，完全否定了王宇辉要求其承担违约责任的主张，其抗辩程度已超过了调减违约金的意思，因此，一审对违约责任进行调整并不违反法律规定。关于王宇辉要求被上诉人承担居间服务费的问题，一审认定与本案不属同一法律关系正确，本院予以维持。另外，王欣泰主张王宇辉未在法定期限内提起上诉，与事实不符，经审查，王宇辉于2017年11月4日签收一审判决书，于2017年11月15日提起上诉，并未超过法定上诉期限，王欣泰该主张不成立，本院不予采信。综上，二上诉人的上诉主张均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计7962元，由王宇辉负担5286元、王欣泰负担2676元。本判决为终审判决。审判长 徐 明审判员 王化宿审判员 齐 新二〇一八年七月二十日书记员 王 繁