北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初26872号原告：北京富饶房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南彩镇彩园工业小区内。法定代表人：邓天志，职务：董事长。委托诉讼代理人：张红利，北京市至元律师事务所律师。被告：刘小寅，男，1962年12月4日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：白雁鸿（刘小寅之妻），1965年6月18日出生，蒙古族，无业。原告北京富饶房地产开发有限公司（以下简称富饶公司）与被告刘小寅民事主体间房屋拆迁安置合同纠纷一案，本院于2020年9月11日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员田志鹏独任审判，公开开庭进行了审理。原告富饶公司委托诉讼代理人张红利、被告刘小寅及其委托诉讼代理人白雁鸿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富饶公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告办理北京市西城区右安门内大街X号院内建设的新住宅X号楼（施工楼号）X单元X层X号（富饶家园X栋X单元X号）房屋交接手续；2.判决被告赔偿因其强行撬锁换门入住及装修给原告造成的损失6万元。3.判决二被告赔偿因未办理交接手续而给原告造成的2017年8月1日至2019年12月31日的物业费损失9114.29元，4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月26日，北京市西城区人民法院作出(2017)京0102民初31745号民事判决，判决被告于本判决生效之日起十日内，向原告支付购房款178226元，原告在收到上述购房款后起十日内，向被告交付北京市西城区右安门内大街X号院内建设的新住宅X号楼（施工楼号）X单元X层X号（富饶家园X栋X单元X号）房屋，被告予以必要配合。2019年12月31日，北京市第二中级人民法院作出(2019)京02民终15180号民事判决，判决维持上述判项。上述判决生效后，被告一直拒绝履行支付购房款的判决义务，原告因此无法将上述房屋交付被告。2020年6月16日，被告竟然在原告和物业公司毫不知情的情况下，私自撬锁更换入户门强行入户。后被告擅自进行装修，拆毁房门、浴室柜、花洒、瓷砖、部分墙体等，给原告造成了严重损失，合计6万元。原告认为，被告未履行判决义务的情况下，其无权入住房屋并进行装修。被告强行撬锁换门入户并擅自进行装修的行为已构成严重违约，应当赔偿由此给原告造成的上述损失。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉请，追究被告的法律责任。原告富饶公司提供以下证据：1.北京市宣武区右安门内大街X号院危旧房改造项目回购新建住房协议；2.北京市西城区人民法院（2017）京0102民初31745号民事判决书、北京市第二中级人民法院（2019）京02民终15180号民事判决书；3.照片；4.北京经太联物业管理有限公司第三分公司证明、发票、支票领用单、北京银行客户回单；5.富饶公司与北京经太联物业管理有限公司签订富饶家园前期物业服务合同；6.2017年8月回迁房明细；7.右内X院富饶家园回迁居民交房通知书、入住通知书；8.右内X号院回迁房物业费明细公示照片；9.富饶家园业主物业服务协议；10.房屋面积测算技术报告书（商品房类使用）；11.债务抵销通知、交寄单及查询截屏。被告刘小寅辩称，富饶家园X栋X单元X号是被告的房子。我们不办理什么回迁入住手续，我们一直强调谁违约在先，富饶公司讲的是10年回迁，结果是在17年的时候回迁，是富饶公司违约在先，如果我们收房，就要签一个收房确认书，在最后一条明确写着，如果签了收房确认书，跟富饶公司所有的事情都没有办法再去追究，我们认为损害了我们的利益，所以我们就没有收房。我们当时是要违约金，在一审的时候两案合并，这其实已经是违规了，我们也没有去追究。2019年3月26日的时候，我们提出上诉。由于疫情原因，我们现在正在申诉。我们入住了之后，迟迟拿不到房本，现在也无法办理。对于原告要求赔偿，拆迁补充协议约定中毛坯房是按照每平米280元钱作为装修补偿。如果按毛坯房，装修应该是280元钱每平方米，按照我家112.03平方米来算的话，原告当时里边的装修成本是31368.4元，从何而来的6万元钱。房子是被告的，我拆的是我家里边的，并没有任何的公共设施。基于拆迁补充协议，原告已经剥夺了被告的选择权。2010年的4月7日，一直到2017年的7月份。原告先违约了2676天，原告违约在先。原告所述与事实不符。原告要求赔偿物业费，在我们一审的上诉期间，所以这个物业费不应该由我们来承担，所以请求法院驳回其诉讼请求，诉讼费由原告来承担。现不同意原告诉讼请求。被告刘小寅提供以下证据：1.北京市规划委员会规（西）行决字2015第005号行政处罚决定书；2.北京市宣武区右安门内大街X号院危旧房改造项目回购新建住房协议；3.协议；4.收房确认书；5.右安门X号院拆迁安置补充协议。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于以下证据真实性当事人无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证：对有争议的证据和事实，本院认定如下：富饶公司提供以下证据：1.交房通知书、入住通知书，证明曾经两次通知被告收房，被告对该证据真实性不予认可，称没有见过也未收到过。本院（2017）京0102民初31745号民事判决书中认定富饶公司向刘小寅送达了入住通知书和交房通知书，对该证据本院予以认定。2.债务抵销通知、EMS交寄单、查询回执，证明根据15180号判决书，双方互负债务，富饶公司发出抵销通知，双方的等额债务互相抵消了。但是抵消之后，被告应该还继续向富饶公司履行债务。抵销通知已经发送给被告，被告已经签收了，后边附有签收记录，收件地址就是被告本人的地址，判决书上被告留的也是这个地址。刘小寅对该证据真实性不予认可，表示未收到。富饶公司向本院出示了证据原件，对该证据真实性本院予以认定。本院根据双方当事人的陈述及上述证据，确定如下事实：2010年4月7日刘小寅（乙方、被拆迁人）与富饶公司（甲方、拆迁人）就上述房屋签订了《北京市宣武区右安门内大街X号院危旧房改造项目回购新建住房协议》（编号：419）即《房屋拆迁回购住房协议》。上述协议内容为：根据北京市宣武区京建宣拆字[2007]第409号《房屋拆迁许可证》批准，北京富饶房地产开发有限公司委托北京拓荒牛拆迁有限公司对北京市宣武区右安门内大街X号院内房屋及附属物进行拆迁。经甲乙双方协商一致，就拆除乙方原有房屋和乙方自愿回购新建住房事宜达成如下协议。第一条：甲方需拆除乙方房屋：乙方将原住在拆迁范围内的北京市宣武区右安门内大街X号院／号／楼X门X号的住房3居室，合计使用面积／平方米，建筑面积75.93平方米交由甲方拆除。第二条：乙方回购新房及周转期：1.乙方自愿选择回购甲方在北京市宣武区右安门内大街X号院内建设的新住宅2号楼（施工楼号）X单元X层X号3居室，建筑面积112.03平方米。超出乙方原有面积36.10平方米（回购新房的建筑面积暂按设计图中核定的面积计算，最终以测绘面积为准）。2.乙方回购新住房并自行解决周转用房，周转期为2010年4月7日至2013年4月6日。三年周转期自乙方实际腾空房屋交甲方拆除之日起计算。首期领取12个月的周转补助费用，之后由甲方按年度发放。第三条：回购新房付款方式及期限：1.乙方回购新房建筑面积超出原建筑面积25平方米，按北京市政府和北京市发改委京发改[2007]79号批准的经济适用房房价4750元／建筑平方米结算。2.回购新房应缴纳房款人民币118750元。大写壹拾壹万捌仟柒佰伍拾零元零角零分。（新房建筑面积减去原住房建筑面积乘以4750元／建筑平方米。实际房款以房屋竣工后房屋管理部门出具的实际测量面积为准，多退少补）。3.被拆迁人自签订回购新房协议之日起，首期付款不低于总房价款的30%，于本协议签订后30日内付清，合计人民币35625元。剩余房款共计人民币83125元。4.回迁居民购房选择一次性付清全部房款的，可优惠5%。5.回迁居民购房选择分期付款的，首付30%，剩余70%房款最迟交房前30天付清；否则甲方不办理交房手续。第四条：拆迁补助费：甲方支付乙方拆迁补助费共计人民币175724元，其中包括：1.一次性搬家补助费：1519元；2.提前搬家奖励费：5000元；3.工程配合奖：20000元；4.自行周转补助费：3居室2500元／月，×24个月＝60000元。5.电话移机费：235元。6.空调移机费：1200元。7.有线电视费：300元。8.热水器移机费300元。9.装修补偿费11240元。10.其他：75930元，停产停业补助。第五条：房屋交接手续：1.乙方应在本协议签订后7日内腾空原有房屋，交甲方拆除。乙方逾期违约，乙方按所拆迁房屋总价值的万分之二向甲方支付逾期搬家违约金，甲方并有权请求房屋所在地人民法院先于执行，强制腾房。2.乙方应按照甲方回迁通知要求办理回购房交接手续，无故逾期不办理手续，责任由乙方负责。第六条：新旧房屋权属的处理：1.乙方在签订协议时，应将所住房屋产权原件及有关资料交甲方，同意办理注销登记手续。2.乙方回购的新房产权为经济适用房产权管理、房改房产权。回购新房产权证的办理由原产权单位负责办理，北京富饶房地产开发有限公司协助。3.乙方回购新房的物业管理费按照北京市经济适用房当时的收费标准交纳。第七条：违约责任：1.甲方责任：如因甲方原因未按本协议约定期限将乙方回购房交付使用，即从逾期之日起，甲方按照乙方已缴纳房款的万分之二支付违约金，并承担延期周转房补助费至通知乙方办理新房入住手续之日止。2.乙方责任：如乙方未按本协议规定期限交纳回购住房款，逾期三日起按照乙方应交纳欠款的万分之二向甲方支付违约金，否则甲方有权终止协议。第八条、免责条件：本协议生效后，遇不可抗力、政府行为、司法行为致使本协议不能履行、延误履行的，双方对此均不承担责任。相应的履行期限应予以顺延。第九条：回购住房质量保证：1.甲方严格遵守国家规定和施工程序，组织施工确保工期和质量，新建住房按照普通内装修标准达到住用条件。2.自乙方正式接受回购住房之日起，在保修期内发现房屋存在质量问题，由甲方按照有关规定承担保修责任。在保修期内因不可抗力因素或其它非建房原因造成损坏的甲方不承担责任。（保修期按照国家建设部门的规定期限）第十条：房屋使用约定：1.甲方不得擅自改变与回购房有关联的公共部位及设施的使用性质。2.乙方的回购住房不得改变使用性质，房屋装修必须严格遵守物业管理有关规定。第十一条：争议解决：本协议在履行过程中，甲乙双方如发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方均可向被拆迁房屋所在地人民法院提起诉讼。第十二条：协议文本：本协议一式四份，甲乙双方各持一份，报拆迁主管部门备案二份。第十三条：协议生效日期：本协议自甲乙双方签字盖章后生效。附件：1.回购新房户型平面图。2.被拆迁人身份证、户口本复印件。同日，原告（乙方、被拆迁人）与被告（甲方、拆迁人）又签订了《协议》：乙方因住房困难回购新建住房增加面积超出政策规定25平方米以上11.10平方米，自愿按12000元／平方米购买（附被拆迁人自愿申请）。乙方回购房款人民币133200元。大写壹拾叁万叁仟贰佰零拾零元。乙方自签订回购新房协议之日起，首期付款不低于总房价款的30%，于本协议签订后30日内付清，合计人民币40099元。剩余房款共计人民币93101元。回迁居民购房选择分期付款的，首付30%，剩余70%房款最迟交房前30天付清；否则甲方不办理交房手续。乙方回购的这部分新房产权为经济适用房产权管理。协议一式四份，甲乙双方各持一份。报拆迁主管部门备案两份。2017年刘小寅起诉富饶公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案，刘小寅要求富饶公司1.立即无条件交付位于北京市宣武区右安门大街X号院新建住宅X号楼X单元X层X号房屋；2.支付逾期交房违约金至实际办理新房入住手续之日止（暂计算2013年4月7日至2017年10月1日违约金162389元）；3.赔偿逾期交房经济损失至实际办理新房入住手续之日止（暂计算2017年8月1日至2017年11月1日，每月3500元房租，房屋租金经济损失10500元）。本院于2019年3月26日作出（2017）京0102民初31745号判决书，判决一、刘小寅向北京富饶房地产开发有限公司支付购房款十七万六千二百二十六元；二、北京富饶房地产开发有限公司在收到刘小寅上述购房款后起十日内，向刘小寅交付北京市西城区右安门内大街X号院内建设的新住宅X号楼（施工楼号）X单元X层X号（富饶家园X栋X单元X号）房屋，刘小寅予以必要配合；三、驳回刘小寅的其他诉讼请求。刘小寅不服本院判决，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2019年12月31日作出（2019）京02民终15180号民事判决书，判决一、维持北京市西城区人民法院(2017)京0102民初31745号民事判决第一、二项；二、撤销北京市西城区人民法院(2017)京0102民初31745号民事判决第三项；三、北京富饶房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付刘小寅逾期交付房屋违约金（以355916.5元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2013年4月7日至2017年7月31日止）；四、驳回刘小寅其他诉讼请求。二中院本院认为中记载，富饶公司实际于2017年7月3日向刘小寅送达入住通知书，通知其于当月31日办理入住手续，该日刘小寅未交纳剩余购房款，同时富饶公司强行附加要求各业主对其逾期交房之违法责任予以磋商，并以签订《收房确认书》作为交付房屋的条件，致使双方产生争议而未能交接房屋，故刘小寅未付清购房款项的问题不能作为免除富饶公司2017年7月31日前逾期交房之违约责任的理由，刘小寅在该日期后仍未交纳剩余购房款，富饶公司据此主张拒绝交付房屋符合双方协议约定，刘小寅要求富饶公司支付2017年7月31日后的违约金缺乏合同依据。二中院作出判决后，刘小寅未向富饶公司交纳购房款。2017年5月1日富饶公司与北京经中联物业管理有限公司（以下简称中联物业公司）签订《富饶家园前期物业服务合同》，合同约定富饶公司选聘中联物业公司对右安门内大街X号富饶家园提供前期物业服务，物业服务期限为3年，自2017年5月1日至2020年4月30日……。中联物业公司张贴物业收费明细公示所载回迁房物业费标准为2.67元/平方米/月。2018年9月10日，北京西城区房地产测绘二所出具《房屋面积测算技术报告书》，该报告书所载案涉房屋测绘建筑面积为117.71平方米。2020年4月20日，富饶公司作出《债务抵销通知》，内容为，根据生效的（2019）京02民终15180号民事判决书，截止2020年3月23日，富饶公司应支付逾期交房违约金87210.49元，迟延履行期间的加倍利息为1098.85元，案件受理费2348元，合计90657.34元，您应向富饶公司支付购房款176226元，迟延履行期间的加倍利息2220.45元，合计178446.45元。基于双方互负到期金钱债务，富饶公司特向您发出抵销通知，自您收到该函之日，双方互负债务予以等额抵销，抵销后您应支付富饶公司剩余购房款请及时向富饶公司履行。2020年4月23日富饶公司寄出该通知。2020年11月16日，中联物业公司出具证明，内容为，自2017年8月1日起，富饶公司向物业公司缴纳X栋X单元X号房间物业费，缴费期间为2017年8月1日至2019年12月31日，缴费标准为2.67元/月/平方米，缴费面积117.71平方米，此期间累计缴费金额为9114.29元。本案审理中，刘小寅向本院提交富饶公司2017年收房确认书，收房确认书所载，鉴于《房屋拆迁回购住房协议》项下的新房已具备入住条件，北京富饶房地产开发有限公司同意将新房交付业主。北京富饶房地产开发有限公司并同意就晚交房另行补偿业主15个月的周转费作为补偿费，共计—元，自交房之日起3个月内付清。业主同意办理收房手续，拿到新房钥匙且收到上述补偿费后，《房屋拆迁回购住房协议》即履行完毕。刘小寅称收房确认书是不合理、不合法的，如果签署，即不能追究富饶公司的责任，限制了我方的权利。富饶公司则称收房确认书是业主办理入住手续所需提供的一份文件，是证明富饶公司履行交房义务所需正当而合理的手续，业主应配合富饶公司完成交房手续。《收房确认书》中提到的“拿到新房钥匙且收到补偿费后《房屋拆迂回购住房协议》即履行完毕”是指交房义务及晚交房的补偿履行完毕，并没有限制业主对看房验房提出异议的权利。业主仍可在看房验房环节的《验房单》上提出异议，如房屋存在严重质量问题影响居住使用的，可以不领取钥匙，那么收房行为就没有完成，业主可以继续主张相应权利。所以，先签署收房确认书后验房看房的流程设置并未限制业主的权利。对于收房流程，富饶公司向本院提交说明，流程为1、身份验证：查验业主身份证明，查验业主交付应携带文件是否齐全（入住通知书、委托文件）；2.手续办理：签署《收房确认书》；核实《缴费单》；3.财务缴费：按《房屋拆迁回购住房协议》面积结算；4.签署物业文件：发放《住宅质量保证书》《房屋使用说明书》《住户手册》《装修手册》《临时管理规约》各类室内图纸、物品等；签署《服务协议、物品移交确认表》；回收《业主信息登记表》；签署《消防安全承诺书》；5.物业收费：缴付物业费；6.供暖：签署《供暖协议》，缴纳供暖费；7.验房：验房小组人员陪同业主验房；业主签署《验房单》；8.钥匙移交：发放门禁卡、水电燃气表、户门、信报箱等钥匙；签署《钥匙、物品移交确认表》《房屋钥匙托管单》；回收《验房单》。本案审理中，富饶公司表示待刘小寅未交纳购房后，我方才能办理交房手续。2020年6月16日，刘小寅撬锁进行安置房屋。本案审理中，本院至现场进行勘验，刘小寅将案涉房屋防盗门更换，东南卧室北侧墙体及门拆除，西南卧室与阳台连接处门及部分墙体拆除，卫生间与客厅间墙体封堵并在卫生间南侧开门，厨房东侧、北侧墙体及门拆除，厨房窗门与北卧室连接墙拆除，北卧室南墙及门拆除。对于原告主张办理交接手续的主张，原告富饶公司表示双方做一个款项的结算，包括应当缴纳的购房款、判决书中涉及的款项，结清款项后签署收房确认书，我方委托物业公司发放钥匙、看房。对于富饶公司主张损失一节，富饶公司表示要求刘小寅赔偿入户门、瓷砖、花洒、部分墙体的损失。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于原告富饶公司要求被告刘小寅办理交接手续一节，2017年7月3日富饶公司向刘小寅送达入住通知书，通知其于当月31日办理入住手续，该日刘小寅未交纳剩余购房款，刘小寅以《收房确认中》“业主同意办理收房手续，拿到新房钥匙且收到上述补偿费后，《房屋拆迁回购住房协议》即履行完毕”限制其权利为由拒绝接收房屋。从文义解释上看，《收房确认书》系对一方愿意交付房屋，另一方接收房屋的确认，《收房确认书》系格式合同，合同中附加“业主同意办理收房手续，拿到新房钥匙且收到上述补偿费后，《房屋拆迁回迁住房协议》即履行完毕”条款系对原协议的变更，合同变更应系双方磋商协商一致，刘小寅不同意该条款内容，最终导致富饶公司未向刘小寅交付房屋，刘小寅不接收房屋的行为并无不当，故不应以当日作为接收房屋之日。本院于2019年3月26日作出（2017）京0102民初31745号民事判决书中判决：一、刘小寅于本判决生效之日十日内向富饶公司支付购房款176226元；二、富饶公司在收到刘小寅上述购房款后起十日内，向刘小寅交付案涉房屋，刘小寅予以配合。北京市第二中级人民法院于2019年12月31日作出（2019）京02民终15180号民事判决书中判决维持本院判决第一、二项。根据上述判决，富饶公司应于刘小寅支付购房款后十日内向刘小寅交付房屋。本案审理中，富饶公司表示待刘小寅交纳购房款后，我方才能为其办理交房手续。刘小寅现尚未交纳购房款，案涉房屋尚未具备交房条件，刘小寅不同意办理交房手续，对于富饶公司要求办理交房手续的诉讼请求，本院不予支持。对于富饶公司要求刘小寅赔偿财产损失、赔偿物业费损失一节，根据2017年富饶公司向刘小寅送达入住通知、富饶公司在本案中要求刘小寅办理入住手续，可以认定富饶公司愿意将案涉房屋交付给刘小寅，本院及二中院判决书中判决富饶公司待刘小寅交纳购房款后十日内富饶公司向刘小寅交付房屋，刘小寅未交纳购房款，该判决确定富饶公司交付房屋期限未至，刘小寅于2020年6月16日撬门占用案涉房屋，视为其该日接收案涉房屋，故本院认定富饶公司交付房屋时间为2020年6月16日。鉴于本院上述认定，富饶公司向刘小寅交付房屋后，案涉房屋的财产归刘小寅所有，富饶公司主张刘小寅赔偿其在占用房屋后将案涉房屋防盗门更换并对案涉房屋进行装修拆改，并未造成富饶公司损失，对于富饶公司该项诉讼请求，本院不予支持。对于富饶公司主张2017年8月1日至2019年12月31日物业费损失，本院已经认定富饶公司交付房屋时间为2020年6月，对于交付房屋前案涉房屋物业费应由富饶公司承担。对于富饶公司该项请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告北京富饶房地产开发有限公司全部诉讼请求。案件受理费1528元，由原告北京富饶房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 田志鹏二〇二一年六月二十八日法官助理 石 博书 记 员 郭莹莹