山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0691民初3922号原告：王庆，男，1986年12月17日生，汉族，住山东省招远市。委托诉讼代理人：姜群程，山东书言律师事务所律师。被告：王红霄，女，1969年2月11日生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：穆慧明，北京市华堂律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈学渊（系王红霄丈夫），男，1967年9月11日生，汉族，住烟台经济技术开发区。第三人：蔡建贺，男，1987年3月31日生，汉族，户籍地山东省文登市，现住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：牟玲玲，山东劳尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔方圆，山东劳尔律师事务所律师。第三人：孙晓瑜（系蔡建贺妻子），女，1987年7月7日生，汉族，户籍地山东省文登市，现住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：牟玲玲，山东劳尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔方圆，山东劳尔律师事务所律师。原告王庆与被告王红霄，第三人蔡建贺、孙晓瑜案外人执行异议之诉一案，本院于2020年12月26日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告王庆委托诉讼代理人姜群程，被告王红霄委托诉讼代理人穆慧明、陈学渊，第三人蔡建贺、孙晓瑜共同委托诉讼代理人牟玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认位于烟台经济技术开发区×号房产归原告所有；2、请求判令停止对烟台经济技术开发区×号房产的强制执行，并解除查封；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：开发区法院在办理王红霄申请执行蔡建贺、孙晓瑜民间借贷纠纷一案中，查封了蔡建贺名下位于烟台经济技术开发区×号房产，目前正在评估拍卖。原告提起执行异议，你院听证后作出（2020）鲁0691执异43号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。原告认为，2017年11月15日，原告与第三人蔡建贺为了解决双方之间的民间借贷债权债务关系便已经签署了以房抵债协议，第三人蔡建贺将上述房产抵偿给了原告，协议签署后原告及时占有了上述房产并且按期还贷，只因上述房产的贷款未还清无法将产权证办理至自己名下。原告对于上述房产提出异议的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的相关规定，原告是上述房产的真正权利人，你院对于上述房产查封拍卖没有依据，应对上述房产停止强制执行，并解除查封。综上所述，原告对你院作出的（2020）鲁0691执异43号执行裁定不服，现提起诉讼，请求依法裁判。被告辩称，原告的异议不能成立，理由如下：一、原告王庆与第三人蔡建贺目前均为烟台×公司股东，其中蔡建贺占60%股份，王庆占20%股份，并且本案原告担任该公司总经理，第三人蔡建贺担任该公司执行董事，两人关系密切，具有法律上的关联关系，其提出本案诉讼，真假存疑。二、本案所涉《以房抵债协议》系盗签的，是不真实的，原告王庆与本案第三人存在恶意串通的嫌疑，表现在：1、本案起诉状所列明的第三人蔡建贺及妻子孙晓瑜现住址为烟台经济技术开发区，提请法官注意这个现住址就是本案所诉争的以房抵债的房子，所以说这个事实与原告起诉确立的诉讼请求是矛盾的，不能成立。2、按照常理《以房抵债协议》签订以后，并且原告主张已经实际占有了×号房屋，视同已经履行了相应金钱债务，按常理该借条应当予以收回，但是这个借条在执行异议听证过程中是由原告提交了借条原件，与常理不符。3、在《以房抵债协议》中第二条出现了因被执行人至今未完成该房屋房贷字眼，这个被执行人与本案第三人重合，说明《以房抵债协议》是虚假的，是盗签的文件。4、《以房抵债协议》第二条与第三人蔡建贺商品房买卖合同第六条所确定的内容是矛盾的，根据商品房买卖合同第六条约定，本案所涉的×号房屋162万元房款已经全部付清，不存在贷款没有付清的情况。5、依照《以房抵债协议》第八条约定，本案原告应当在该协议签署6个月内没有将所涉×号房产登记到本案原告名下的时候，应当继续向本案第三人追索77万元债务，但是至今没有证据证明本案原告向第三人蔡建贺追偿债务的证据。三、商品房买卖合同证明第三人蔡建贺已经于2017年7月22日之前付清了全部房价款，与本案原告王庆起诉状陈述相矛盾。之前法院保全的裁定也证明了×号房产登记在第三人蔡建贺名下，从来没有变更过。四、本案原告与第三人蔡建贺借款是存疑的，其基础金钱债权债务关系不成立，与本案没有关系。五、原告与第三人没有证据证明在×号房产被查封之前已经签订了合法有效的书面房屋买卖合同，也没有证据证明原告在×号房产查封前已经实际占有和使用该不动产，也没有证据证明本案原告已经支付了全部的房价款，更没有原告申请办理房产登记过户或者要求第三人办理房产过户的证据。所以本案原告诉讼请求不符合最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定的相关条款，不具有排除本案被告的实体权利。所以本案原告的诉讼请求应当予以驳回。第三人述称，原告的诉请符合事实和法律规定，应当予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院在审理王红霄与蔡建贺、孙晓瑜民间借贷纠纷一案中，于2019年5月16日作出保全裁定书，依法查封了蔡建贺名下位于烟台经济技术开发区×号房产。该案判决生效后，在执行过程中，异议人王庆主张其系涉案房屋的所有权人，向本院提起执行异议。本院于2020年9月16日作出（2020）鲁0691执异43号执行裁定书，驳回了异议人王庆的异议，王庆在法定期限内向本院提起执行异议之诉，请求确认上述涉案房屋归其所有并停止对该房屋的执行。原告为证明其主张，向本院提交了借条及原告的银行卡交易流水，以证明2016年5月27日第三人蔡建贺向原告王庆借款，金额为77万元。提交了2017年11月15日原告王庆与第三人蔡建贺签订的《以房抵债协议》，协议载明：乙方（蔡建贺）于2016年5月27日向王庆（甲方）借款柒拾柒万元已到期，至今尚未偿还，为解决甲乙双方债权债务问题，现双方就以房抵债事宜，经协商达成一致同意订立本协议，各方应共同遵守。第一条、关于乙方所欠甲方柒拾柒万元的债务，乙方自愿以自有财产清偿其所欠甲方的该项债务。第二条、乙方提供下列一套房屋（下称房屋），清偿其所欠甲方柒拾柒万元的债务：上述房屋作价人民币贰佰贰拾万元。但因被执行人至今没有还完该房屋的房贷（烟台开发区工商银行贷款150万元，现在还剩余1358333.22元未还，每月还款由王庆以现金的方式给与蔡建贺去还款）。房屋信息如下：1、房屋坐落：烟台开发区黄河路×号；2、房产证号：×登记面积：209.36；3、土地证号：烟国用（2013）第×号登记面积。第三条、乙方应于本协议签署之日起三十个工作日内将房屋交付给甲方。第四条、乙方应于本协议签署之日起三十个工作日内，负责办理房屋产权证书的有关手续，房屋办证所需税费由双方按照法律规定各自负担。第五条、乙方保证对所交付房屋拥有所有权，房屋产权无争议，亦不存在产权上的争议。第六条、乙方保证所交付的房屋及其土地使用权未设定抵押或权利受到其它限制。第七条、乙方配合甲方办理不动产登记手续后，甲乙在合同项下的债权债务即告清结，该项债权债务关系归于消灭。第八条、本协议签署之日起6个月内，因任何原因导致房屋无法登记到甲方名下，甲方有权向乙方继续追索柒拾柒万元债务，并自本协议签署之日起按每日万分之三收违约金。第九条、双方对因本次协议而获知的对方的商业机密负有保密义务，不得向有关其他第三方泄露，但现行法律、法规另有规定的或经另一方书面同意的除外。原告提供上述证据证明因第三人蔡建贺无力偿还2016年5月27日的借款，将其位于烟台经济技术开发区×号房产抵债给了原告。协议签订后，原告便拿到了房屋钥匙，合法占有了该房产。因签订抵债协议时，上述房屋贷款未还清，原告多次催促第三人蔡建贺办证，但第三人蔡建贺一直推脱办理。关于出现“被执行人”字样，是因为原告法律知识缺乏所致，原告是上述房产的合法所有人，被告无权申请法院强制执行上述房产。同时原告为了防止第三人蔡建贺其他债权人主张债权影响其权利的实现，与第三人蔡建贺约定借条原件在双方办理产权登记之后归还。被告在庭审中主张抵债协议中有关于原告方可在后续选择继续追偿的一些约定，也可以证实原告方的主张是合理的。被告对《以房抵债协议》真实性不认可，认为内容是虚假的，存在双方恶意串通，倒签协议的嫌疑，主要体现在：第一点以房抵债协议第二条出现了因被执行人（蔡建贺）至今没有还完房屋房贷；第二点提到没有还完房贷与证据3-1购房合同相矛盾，应当是不真实的；第三点以房抵债协议作价人民币220万元，已经支付的款项与没有支付的款项也都没有提交证据证明；第四点该协议第八条所列明的原告所应享有的权利，原告没有提交证据证明其已经行使。对证明目的不认可，被告认为这是一个虚构的案件，以房抵债的事实是不存在的，本证据不具有所谓物权的期待权，不具有排除本案被告也就是执行申请人的执行权利。另查明，烟台×公司成立于2017年8月17日，注册资本1亿元人民币，目前法定代表人为本案原告王庆，控股股东为本案第三人蔡建贺，蔡建贺持股比例60%，职位为执行董事。本院认为，本案为执行异议之诉案件，主要审查异议人是否享有足以排除执行的实体权利，其要求停止对涉案房产的执行应否支持。根据原告诉称与被告辩称、第三人述称及本案查明的事实，本案的争议焦点为：1、原告与第三人蔡建贺之间是否存在真实的借款关系和以物抵债关系；2、如存在真实的借贷和以物抵债协议能否对抗法院的执行。关于原告与第三人蔡建贺之间是否存在真实的借款关系和以物抵债关系。本案中，原告与第三人蔡建贺之间虽然存在金钱往来，也出具了相关借条和《以房抵债协议》，但因原告与第三人蔡建贺之间同为相关公司股东，且其提交的《以房抵债协议》中出现“被执行人”字样，相关借条在原告主张已经完成的情况下，仍然留在原告手中，与常理不符，是否存在真实的借贷关系和以物抵债关系有存疑之处，本院对其真实性无法确认。如原告与第三人蔡建贺之间存在真实的借贷和以物抵债关系能否对抗法院的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”该规定系买受人向出卖人购房，却未及时办理房产过户的情形，优先保护购买人的物权期待权。但人民法院在审理执行异议之诉案件时，既要对执行标的享有实质民事权益的权利人依法进行保护，也要防止案外人与被执行人恶意串通规避执行。本案与通常意义上的房屋买卖不同，原告主张的是因第三人欠其借款而达成以物抵债协议，原告并未实际支付购房款。原告主张的法律关系属于原告金钱之债的履行方法，且原告也未能提交证据证明涉案房屋已交付给原告。如存在真实借贷和以物抵债关系，原告可以基于上述协议请求第三人履行该协议并办理交付和产权过户手续。在房屋权属登记未变更前，原告不能基于以物抵债协议形成优于其他债权的利益，并据此排除强制执行。综上所述，原告与第三人蔡建贺之间是否存在真实的借贷关系和以物抵债关系无法确认，原告主张的《以物抵债协议》即使真实也无法对抗并排除强制执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告王庆的诉讼请求。案件受理费19380元，由原告王庆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  张 强人民陪审员  王昭程人民陪审员  林家臣二〇二一年六月二日书 记 员  盖雯勃