山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁15民终2662号上诉人（原审原告、反诉被告）：梁庆军，男，1970年3月9日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：孙阳东，聊城高新辰阳法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）：宋相虎，男，1986年10月10日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：李学德，山东德鼎律师事务所律师。原审第三人：宋美香，女，1957年11月3日出生，汉族，住内蒙古牙克石市。上诉人梁庆军因与上诉人宋相虎及原审第三人宋美香房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院(2021)鲁1502民初2450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁庆军及其委托诉讼代理人孙阳东、上诉人宋相虎的委托诉讼代理人李学德到庭参加诉讼，原审第三人宋美香经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁庆军上诉请求：1、撤销(2021)鲁1502民初2450号民事判决第三项，依法改判驳回被上诉人的反诉请求。2、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院按照每天89元的标准支持被上诉人的反诉请求，没有事实及法律依据，并且违反法律规定。1、被上诉人宋相虎在原审中提出反诉，以上诉人切断争议房屋的自来水为理由称自己造成房屋租金损失16000元。在2020年1月1日前，上诉人与原审第三人多次明确告知宋相虎。合同到期后不再进行继续租赁，要求宋相虎搬出。宋相虎在合同到期以后，强行占据涉案房屋并进行经营。也不向上诉人及第三人交纳任何费用。宋相虎的强占侵权行为已经构成违法。不要说没有构成损失。就是存在财产损失的情况，其损失也是在违法行为基础上产生的。其损失结果也应自行承担。对于该项反诉请求，一审判决中并没有给出法律依据，而且违反《中华人民共和国民法典》第8条“民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗”的基本原则。2、原审法院按照每天89元的标准，判决上诉人支付被上诉人的损失没有事实依据。被上诉人强行占用了上诉人的房产进行经营，在占用期间正常营业。该事实在一审当中，上诉人已经提交了相关证据。被上诉人根本没有损失，每天89元标准的法律依据是什么？判决书中也没有显示。被上诉人要求的反诉请求是违法占用期间的租赁费用。在违法占用期间，被上诉人根本没有交纳租赁费用。怎么能够产生租赁费用损失呢？因此，原审对该项的判决没有事实依据，也没有法律依据。3、按照现在的市场行情，现在争议房产每年的租赁费在九万元左右。如果按照该判决执行，被上诉人占用该房产成本只有每年32040元，被上诉人的违法成本极低，不但不能维护合法人的权益，反而维护了违法人的权益，有违《中华人民共和国民法典》立法宗旨及《中华人民共和国民事诉讼法》第二条。综上，请求法院撤销(2021)鲁1502民初2450号民事判决第三项，依法改判驳回被上诉人的反诉请求。宋相虎辩称，宋相虎占有涉案房屋是基于与宋美香的涉案房屋租赁关系，并非梁庆军上诉状中所称的强占侵权行为。涉案房屋的租金宋相虎和宋美香有相互合同的约定，符合市场价值。梁庆军擅自切断涉案房屋自来水的行为造成宋相虎无法利用涉案房屋进行饭店经营，应赔偿全部资金损失，请求二审法院依法驳回梁庆军的上诉。宋相虎上诉请求：请求二审依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，被上诉人赔偿上诉人的全部租金损失。事实和理由：2018年12月4日宋美香与宋相虎签订《商铺租赁合同》，宋美香将位于聊城开发区最南端门脸房（三虎子砂锅，下称涉案房屋）租赁给宋相虎，租期一年。宋美香收取宋相虎涉案房屋2020年1月1日至2020年12月31日租金的行为，证明2020年度的租期是确定的，原审认定2020年1月1日后为不定期租赁有误，不定期租赁自2021年1月1日开始。宋美香承租房屋、进行装修、购置物品而开设优品快捷酒店。2020年4月1日宋美香与梁庆军签订《优品快捷酒店转让合同》，一方面将酒店的装修、物品转让给了梁庆军，另一方面将承租的全部房屋（包括涉案房屋）转租给梁庆军。显然，本案存在两个转租合同关系。就宋美香和宋相虎的转租合同关系而言，宋美香作为转租人有权解除不定期转租合同、收回转租的涉案房屋。但宋美香并未就此提起相应诉讼，不属于本案审理范围。就宋美香与梁庆军的转租合同关系而言，梁庆军有权要求宋美香履行交付涉案房屋的合同义务，并承担违约责任。而梁庆军与宋相虎没有直接的合同关系，梁庆军要求宋相虎搬出涉案房屋没有合同依据。原审判决以梁庆军和宋美香的《优品快捷酒店转让合同》为据，认为梁庆军享有宋美香在优品快捷酒店的权利，即有权决定是否继续将涉案房屋租赁给宋相虎，是错误的。因为虽然宋美香承租房屋后开设优品快捷酒店，是优品快捷酒店的股东，而宋美香和优品快捷酒店仍是两个独立的民事主体，原审判决将二者混为一谈显然错误。宋美香既是涉案房屋的承租人、也是转租人。根据《民法典》第七百十六条规定“承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效”，梁庆军、宋相虎仅享有与宋美香签订的转租合同中的权利，而不享有宋美香与他人签订的承租合同中的权利。原审判决混淆了房屋转租与合同权利转让的区别，且片面强调梁庆军的承租权，同时又片面无视宋相虎的承租权，造成错误。梁庆军不享有涉案房屋的物权，不能行使《民法典》第二百三十五条规定的返还原物请求权。涉案房屋仍由宋相虎占有，梁庆军没有占有，梁庆军也不能行使《民法典》第四百六十一条规定的占有保护请求权。所以，梁庆军的诉讼请求没有法律依据。梁庆军擅自切断涉案房屋的自来水，造成宋相虎无法利用涉案房屋进行饭店经营，应赔偿全部租金损失，而不是仅仅一半的租金损失。综上，梁庆军作为涉案房屋的承租人，只能依合同向宋美香要求交付涉案房屋，赔偿损失。二审应当依法驳回梁庆军对宋相虎的全部诉讼请求，并改判其赔偿宋相虎的全部租金损失。梁庆军辩称，原审判决除判决主文第3项判决结果及原审反诉损失的认定外，其他部分认定事实清楚适用法律正确，其判决结果应予维持。一、原审法院认定宋美香与宋相虎在2020年1月1日至2020年4月31日之间形成的租赁关系为不定期租赁关系符合法律规定。2018年12月4日宋美香与宋相虎签订了商铺出租合同，其租赁期限是一年。2020年1月1日合同到期后，双方没有重新签订合同。该合同已经履行完毕合同终止。2020年1月份宋相虎向宋美香交付一年的租赁费行为，根据民法典第707条的规定可以视为不定期合同。在宋美香签订酒店转让协议之前，宋美香与梁庆军多次告知宋相虎，涉案房屋不再租赁给宋相虎，终止了宋相虎与宋美香的租赁关系。宋相虎也通过自己不再提前向宋美香支付房屋租赁费的行为，认可租赁关系的终止。宋相虎于2021年1月1日以后继续占用涉案房屋的行为属于恶意占有。原审判决主文第一、二项的判决结果，符合《民法典》第462条的规定。二、宋美香与梁庆军签订《优品快捷酒店转让协议》，双方约定包括涉案房屋在内的全部设备转让给梁庆军，在全部设备中包括各类设施、装修等各类物品。合同签订后，全部设施的所有权及相关的使用权当然由梁庆军所有和使用。合同签订后，梁庆军与宋美香按照合同约定履行了合同义务，梁庆军自然享有宋美香享有的权利。三、根据梁庆军进行网上查询，宋美香经营的聊城经济开发区优品快捷酒店其登记的性质为个体工商户，并不存在股东的问题。综上，答辩人请求驳回宋相虎的上诉请求。原审第三人宋美香既未出庭参加诉讼，也未提交书面意见。梁庆军向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即搬出位于聊城开发区最南面的门面房（三虎子砂锅）；2、判令被告支付非法占用原告房屋期间的占用费用损失，按同地段房屋租金收取，每天233元（每年租金85000元／365天＝233元），自2021年1月1日起至实际搬出为止；3、赔偿原告无法进行早餐项目造成的损失，自2021年1月1日至实际搬出之日止每天按500元计算，本案诉讼费用由被告承担。宋相虎向一审法院反诉请求：梁庆军赔偿其切断自来水期间的三个月的房屋租金16000元。一审法院认定事实：2018年12月4日，第三人宋美香与被告宋相虎签订《商铺出租合同》，约定：第三人宋美香将优品酒店一层南步梯一间门面房租给被告宋相虎使用。租期一年，自2019年1月1日起至2020年1月1日。如需续租提前一个月交付一年租金。租金一年65000元（不含税），被告一次性向第三人交清。合同还约定了其他内容。被告在租赁期满后，又向第三人交纳了一年的租金。未签订租赁合同。2020年4月1日，第三人宋美香将自己租赁的优品快捷酒店转租给本案原告梁庆军并签订了《优品快捷酒店转让协议》。约定：宋美香将其自营的位于聊城市开发区的优品快捷酒店全套设备、证、照转让给原告梁庆军，宾馆建筑面积约为1200平方米，客房43间，门面两间。（优品麻辣串、三虎砂锅）并保证原告同等享有第三人在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。转让费总计465000元。具体包括：房屋现有的全部设备、设施、装饰类等，还有原告认可的其他物品。合同还约定了其他内容。上述事实有原被告的陈述、第三人的叙述、第三人与被告签订的《商铺出租合同》、原告与第三人签订的《优品快捷酒店转让协议》存卷佐证，经当事人质证，可以采信。一审法院认为，原告梁庆军与第三人宋美香签订的《优品快捷酒店转让协议》系双方真实意思表示，且不违背国家禁止性规定，为有效合同，对双方有法律约束力。原告与第三人均按照合同履行了自己的义务，原告梁庆军即享有宋美香在优品快捷酒店宋美香应享有的权利。第三人宋美香与被告宋相虎签订的《商铺出租合同》，合同期满后，宋美香与被告宋相虎未签订书面合同。《中华人民共和国民法典》第七百零七条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。被告宋相虎在租赁期限届满后，未与第三人宋美香签订书面租赁合同。2020年1月1日后，宋美香与宋相虎之间的租赁应为不定期租赁。因原告现不再出租被告现租赁的门面房，原告要求被告立即搬出位于聊城开发区最南面的门面房（三虎子砂锅）于法有据，本院应予支持。原告要求被告支付非法占用原告房屋期间的占用费损失，因被告将租赁费支付至2020年12月31日，2021年1月1日起至被告实际搬出的租赁费用，被告应支付给原告。原告要求每天按233元计算租金，无法律依据，应按照每年65000元，即每天178元计算为宜。原告要求被告赔偿因无法经营早餐，每天按500元计算至实际搬出之日，未向本院提交相关证据，本院不予支持。原被告为相互经营的邻居，应互谅互让，彼此照应，共同把生意做好。原告在未与被告充分友好协商的情况下，即采取切断该租赁房屋的水源，给被告的经营带来一定损失，该损失由原告每天赔偿该房屋租赁费的一半即89元为宜。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（反诉原告）宋相虎于本判决生效后七日内搬出位于聊城开发区最南面的门脸房（三虎子砂锅）；二、被告（反诉原告）宋相虎于本判决生效后七日内支付给原告（反诉被告）梁庆军租赁费用至实际迁出之日止（租赁费自2021年1月1日起至被告宋相虎实际搬出之日止每天按照178元计算）；三、原告（反诉被告）梁庆军于本判决生效后七日内赔偿给被告（反诉原告）宋相虎损失至被告迁出之日止（自2021年1月1日起至被告宋相虎实际搬出之日止每天按照89元计算）；四、驳回原告（反诉被告）梁庆军的其他诉讼请求。案件受理费176元，减半收取88元，由被告宋相虎负担。反诉费200元，减半收取100元，由原告梁庆军负担。本院二审期间，上诉人梁庆军、上诉人宋相虎均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院一致。本院认为，梁庆军与宋美香于2020年4月1日签订的《优品快捷酒店转让协议》系双方真实意思表示，且不违反国家禁止性规定，为有效合同。梁庆军按照上述约定即依法享有宋美香在原有房屋租赁合同中享有的权利和义务。宋美香与宋相虎签订的《商铺出租合同》于2020年1月1日期满之后，宋相虎又向宋美香支付一年租金，但双方未签订书面合同。《中华人民共和国民法典》第七百零七条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。故宋相虎与宋美香2020年1月1日之后的租赁关系应视为不定期租赁。《中华人民共和国民法典》第七百三十条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人随时可以解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。本案中宋美香、梁庆军均已在合理期限内告知宋相虎涉案房屋不再对其租赁，双方的租赁关系已经终止，故上诉人宋相虎应当搬离涉案房屋。本案中宋相虎将租赁费支付至2020年12月31日，之后宋相虎仍继续占有涉案房屋，影响梁庆军对涉案房屋使用，故2021年1月1日起至宋相虎实际搬出之日的租赁费用，宋相虎应支付给梁庆军。一审法院判令宋相虎参照之前每年65000元的租金，即每天178元的计算标准支付给梁庆军并无不当。梁庆军在未与宋相虎充分友好协商的情况下，擅自切断涉案房屋的水源，对宋相虎的经营带来一定损失，故一审法院判令梁庆军赔偿宋相虎涉案房屋损失并无不当。综上所述，上诉人梁庆军、上诉人宋相虎的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费376元，由梁庆军负担200元，宋相虎负担176元。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽珍审 判 员 管玲玲审 判 员 牛祺忠二〇二一年六月三十日法官助理 闫 滨书 记 员 刘心磊