黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1005民初718号原告：周继江，男，1971年6月28日出生，汉族，住牡丹江市西安区。被告：牡丹江中闽置业有限公司，住所地牡丹江市西安区。法定代表人：何礼清，经理。委托诉讼代理人：杨宝杰，黑龙江宋传东律师事务所律师。原告周继江与被告牡丹江中闽置业有限公司（以下简称中闽置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周继江及被告中闽置业公司委托诉讼代理人杨宝杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周继江向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告经济损失15万元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告2018年12月27号在被告开发的位于西十一条路兴隆大桥东、环江路北，滨江壹号小区购买住宅期房面积133.64平方米，首付144596元，贷款570000元，房屋总价值714596元。合同约定2019年12月31日前交付房屋。原告在购买期间被告公司售楼人员李锦阳(又名李龙)介绍小区环境时承诺小区是人车分流的，车走地下，小区院内没有车位车库，小区不允许机动车进入的封闭式管理的现代化智能小区。原告于2020年1月3日办理入住后发现在小区院内有四十几个车库还有车位，并不是当初被告介绍的人车分流的高品质的现代化智能小区。原告觉得受到欺骗，在2020年1月份打电话给被告公司售楼员李锦阳质询，李锦阳承认售楼时承诺小区环境是人车分流的小区不让进车，车走地下，小区内没有车位车库的事实，并解释说被告公司在2018年销售培训时公司就是这么培训的，小区是人车分流的，但是到2019年下半年的时候他们售楼人员发现院内有车位车库，售楼员们就不介绍人车分流了。原告之后找过被告公司多次，被告公司领导以各种理由就是不见。后原告通过市长热线12345投诉，由市场监督管理局出面多次协调，找到了被告开发公司办公室李主任，李主任承认被告在卖房子的时候介绍人车分流的事情属实，但是人车分流是小区物业管理方面的问题为由拒绝赔偿原告，只同意补偿5000元人民币，与原告未达成协议。原告认为如果被告告知小区内有车库车位，小区院内可以随意走车，这样的小区是有潜在安全风险的，不是消费者通常意义理解的人车分流有高品质生活质量的小区，原告是不会或者至少不会以同等价格购买的。综上所述，被告明知道小区内有车库车位，机动车不走地下可以随意出入，并非消费者通常意义理解的人车分流的小区。被告却隐瞒事实出售给原告，侵犯了原告的知情权和选择权，构成欺诈。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定：经营者提供的商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或接受服务的三倍。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题解释》第三条规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体规定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品买卖合同，亦应当视为要约，当事人违反的，应当承担违约责任。现原告向被告提出赔偿15万元人民币的要求，请求人民法院公正审理，依法维护原告的合法权益不受侵犯。庭审中，原告表示主张15万元损失的计算方法是房屋应每平方米降低1000元出售，其购买的房屋面积为133平方米，其主张15万元。中闽置业公司辩称，原告所购卖的房屋价格符合被告在房产部门的市场备案价格幅度范围内，且被告不存在任何欺诈行为，原告的诉请无事实和法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告举示的证据一、商品房买卖合同、发票，原告对被告举示的证据一、商品房买卖合同均无异议本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告证据二、原告与被告公司售楼员李锦阳（李龙）电话录音二份，录音时间分别是2020年1月6日、2020年7月3日，意在证明：被告公司在培训售楼人员时说滨江壹号小区是人车分流的封闭式管理小区，但实际不是，被告存在主观恶意欺诈行为。被告对证据的真实性、合法性有异议，认为无法核实两份电话录音中与原告通话者的实际身份，且在录音中双方并没有对小区的位置及房屋予以明确；两份电话录音不符合视听资料的证据形式，该录音应为证人证言，证人应出庭作证；2020年1月6日录音中，原告自称小区存在很多问题并有威胁性语言，原告在该录音中也表示其实际想退房，原告所称的人车分流只是借口，人车分流是无法具像化的概念，即使被告设计时存在关于人车分流的设计概念，而实际中是否进行人车分流、如何分流属于物业公司的管理范畴，与被告无关。本院认为，结合原告申请本院调取的牡丹江市市场监督管理局的调查笔录，可以证实电话录音中李锦阳原名李龙，现为被告单位的工作人员。通话录音内容可以证明售楼人员李龙在向原告售楼时曾经宣传过滨江壹号为人车分流小区。2.原告证据三、滨江壹号小区近期照片4张，意在证明：小区内机动车随意进出，车乱停乱放，存在安全隐患，是生活品质低下的小区。被告对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为原告提供的照片无法体现拍摄的地点为滨江壹号小区，即使照片所体现为该小区，小区内存在车辆也符合设计要求，因小区的设计本就有车位、车库，并且小区内是否允许车辆进入及车辆如何摆放是小区物业管理问题，与被告无关。本院认为，原告质证有理，本院对该组证据不予采信。3.原告申请法院调取市场监督管理局执法大队询问笔录两份（2020年9月16日李龙、2021年1月25日李景宏），意在证明：李龙是中闽置业公司的销售顾问；原告购买的房屋是李龙销售；笔录中李景宏主任承认开发公司在2018年春天在西安助词广告美术设计部印制的宣传资料中有人车分流字样，开发公司开盘时销售定位为人车分流小区；开发公司前期对售楼员有过人车分流培训，培训内容为小区没有车库、车位、不能进车、停车的人车分流小区，此宣传严重误导消费者做出错误选择。被告对证据的真实性没有异议，认为李龙询问笔录中，李龙明确陈述了其在2019年10月15日之前为哈尔滨华美房地产经纪有限公司工作人员，其陈述了小区内存在车库及业主可以开车进入小区的事实；李景宏询问笔录中陈述在2018年春天滨江壹号小区曾做过图册，而该图册是否实际用使用及图册所涉及的房屋户型与原告的户型是否一致均无法证明。本院对该组证据的真实性予以采信。4.被告证据二、设计图纸一张，意在证明：滨江壹号小区在最初规划设计时该小区院内就存在车库和车位，被告的施工符合设计审批要求。原告质证认为，对证据的真实性没有异议，但设计图纸在其买房时没有看到，且销售员买房时也没有向其说明。本院对该证据的真实性予以采信，该图纸中显示，该小区共有楼房24幢，其中11号楼至24号楼为11层，所有11层楼内地上车库面积为2786.18平方米，停车位1396个，其中地上地面停车位385个、地上车库停车位114个、地下车库停车位897个，2018年4月13日牡丹江市城市规划局同意被告建设工程设计方案。5.被告证据三、沙盘照片三张，意在证明：滨江壹号小区沙盘展示体现小区内含有车库和车位，销售人员不可能在销售时陈述小区不允许任何车辆通行。原告质证认为，对沙盘其已经没有印象，手机中的照片和真实的沙盘是否一致不清楚，且李龙向其销售的过程中有录音证实小区是没有车库、车位。本院认为，从照片中无法判断是滨江壹号小区沙盘，故对该组证据不予采信。根据双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月27日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号：2018122717AC0D1894767，合同内容为，原告购买被告开发建设的“滨江壹号”小区2幢4单元040402号房屋，房产图号为350-470-2/2-2。建筑面积为133.64平方米，每平方米5347.17元，房屋总价款为717596元；合同第二十一条约定，本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。该合同附件四：第七条约定，关于广告示范单位的被充协议1、出卖人与买受人之间全部权利、义务、责任，无论签约双方是否口头成书面确认，仅以本合同、本补充协议及附件为准；出卖人对买受人展示沙盘、广告、楼书等宣传资料所载内容以及售楼人员口头陈述，仅作为没有约束力的参考信息，不是合同要约，但由出卖人盖章确认的书面承诺可以视为合同要约，一旦载入合同、协议，则对出卖人具有约束力，出卖人应当严格履行。原告于签订合同当日向被告支付购房首付款144596元，剩余购房款570000元通过银行贷款的方式向被告支付，被告分别为原告出具两张黑龙江增值税普通发票，并按合同约定的2019年12月31日前向原告交付房屋。原告收房时，发现该小区内有地上车库及车位，遂与当初至滨江壹号小区购房时的售楼顾问李龙电话交涉，并做了电话录音。原告装修入住后，曾就被告销售房屋宣传人车分流（涉嫌虚假宣传）问题向牡丹江市市场监督管理局提出举报，牡丹江市市场监督管理局立案调查后，认定被告不构成虚假宣传。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应为合法有效，《商品房买卖合同》中并无关于滨江壹号小区“人车分流”设施的约定，且包含楼内车库、地面车位的小区项目通过了规划审核确认，符合规划要求。因此，关于被告售楼人员所称的“人车分流”是否可视为合同内容，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的条件进行审查，即说明和允诺是否具体确定，对合同订立或房屋价格的确定有重大影响。本案中，被告售楼人员虽然向原告介绍过小区是人车分流但如何“人车分流”并不具体，且原告并未提供证据表明“人车分流”对于双方合同订立和房屋价格的确有重大影响，被告售楼人员宣传内容虽有夸大之嫌，但不足以造成原告作出错误的意思表示，且根据双方签订商品房买卖合同中补充协议中也明确约定售楼人员口头陈述仅为要约邀请，不构成要约，无法构成双方的合同内容，不应认为违约，故原告要求被告赔偿经济损失15万元请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回周继江的诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取计1650元，由周继江负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 员 纪长颖二〇二一年六月二十八日法官助理 刘文涛书 记 员 张 晶附相关法条：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。依法成立的合同，受法律保护。第十四条要约是希望与他人订合合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件。（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。