四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川05民终901号上诉人（原审被告，反诉原告）：杨兴岭，男，汉族，1970年12月1日生，住四川省合江县。委托代理人：黄平，四川蜀渝律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：泸州川源房地产开发有限公司，住所地：四川省合江县合江镇符信路20号3幢1单元9号，统一社会信用代码：91510522560719427D。法定代表人：赵家贵。委托诉讼代理人：赵邦君，四川鼎正律师事务所律师。上诉人杨兴岭与被上诉人泸州川源房地产开发有限公司（以下简称川源房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2017）川0522民初3589号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并组织当事人进行听证。上诉人杨兴岭的委托诉讼代理人黄平，被上诉人川源房产公司的���托诉讼代理人赵邦君到庭参加听证。本案现已审理终结。上诉人杨兴岭的上诉请求为：撤销原判；依法判令杨兴岭按7.00元/㎡/月的租金标准支付川源房产公司的租金。上诉人杨兴岭主要的上诉理由为：一、杨兴岭不存在违约，杨兴岭具有正当理由抗辩川源房产公司提出的缴纳房租请求。首先，杨兴岭未交纳后期的相应租金，是因为川源公司的原因导致的，其原因包括房屋漏水、道路被施工单位阻拦无法同行、天棚漏水和爆裂导致通道无法通行、川源房产公司在主要干道、通道口拉上禁止通行的条幅、警戒线等，导致杨兴岭的商场无法经营，杨兴岭多次要求川源房产公司进行维护并协商解决，但川源房产公司却对此置之不理，于是杨兴岭才未交纳后期约定的租金。其次，由于川源房产公司不按照约定为商圈进行广告宣传，管理混乱等导致该商圈很多商家都纷纷退出了商圈。杨兴岭等商家多次找到川源房产公司要求履行协议，川源房产公司却以蛮横的态度处置，杨兴岭等人曾多次组织商家上访到县府相关部门，请求解决，但川源房产公司以各种理由搪塞，导致杨兴岭与川源房产公司之间的分歧得不到有效的解决。所以，杨兴岭未交纳后期约定的租金，不是杨兴岭不交纳，而是因为双方有纠纷产生且纠纷未得到有效的处理而暂时未交纳也不是杨兴岭恶意为之，只要杨兴岭的诉求得到解决，杨兴岭会自觉交纳租金，更不存在杨兴岭违约的行为，所以川源房产公司要求杨兴岭承担违约金的请求不能成立。二、涉案房屋的使用价值不具有商业用房的价值，原审判决按照12.00元/㎡/月为标准计算收取杨兴岭涉案房屋租金确定过高且损害杨兴岭合法权益。涉案房屋规划为车库或车位，川源房产公司隐瞒事实欺骗杨兴岭把本是车库或车位的房屋当成商业用房出租给杨兴岭，因此不能按照商业用房的价值收取租金，应按涉案房屋的实际价值计算租金。杨兴岭一直相信自己租用的案涉房屋是商铺而且是位于合江县商业价值较高的商圈（在承租时川源房产公司以各种宣传资料和口头宣传将在案涉房屋所在楼盘打造成合江一流的商业圈、建材城），但自杨兴岭入住以来，该商业圈常无法正常营业。在承租期内，因川源房产公司出租的房屋存在严重漏水、拦截客源等问题，造成杨兴岭装修的房屋多次漏水，给杨兴岭带了巨大的经济损失，包括杨兴岭在内的众多商家曾多次要求川源房产公司消除隐患、赔偿损失，但川源房产公司一直都是以口头答应，但拒绝予以整改。川源房产公司采取各种手段打压承租人，以致商户纷纷拒绝交纳房屋租金从而导致纠纷发生。综上所述，本案涉���房屋的租金不能按照合同约定的标准计算，而应该以车库或车位的出租标准计算且因本身房屋存在未消防验收、多年渗水、漏水等情况存在，涉案房屋本身的商业价值就非常低，甚至不存在商业价值。而相邻租户的租金经法院审理后认定的仅仅只有7.00元/㎡/月（部分甚至低于该标准）。因此杨兴岭认为按照该标准认定杨兴岭房屋租金标准较为合理。被上诉人川源房产公司辩称，杨兴岭严重违约，事实清楚，不存在法律规定的抗辩事由，漏水不是不交租金的理由，一审根据违约情况，判决解除合同是正确的。川源房产公司出租房屋合法，涉案房屋办理了产权证，产权证载明用途属于商业用房，一审中提供了相关证据，不存在车库的说法。杨兴岭没有任何损失，也无任何证据证明损害事实和结果，上诉状提到的漏水问题已经不存在��，是早在2014年的事，不能拿到2018年来说，生意好坏跟房东是没有关系的。综上，双方合同合法有效，杨兴岭违约，应当解除合同，合同约定的20.00多元每平方，但一审酌情减少租金，一审判决基本符合事实，建议二审驳回其上诉请求，或者杨兴岭撤回上诉。川源房产公司向一审法院起诉请求：判令解除川源房产公司与杨兴岭于2014年3月13日签订的《房屋租赁合同》，并将租赁房屋交回川源房产公司；判令杨兴岭向川源房产公司支付2014年12月至2017年10月期间拖欠的房租80466.00元，及至交房时止按合同约定的租金标准计算的房租；杨兴岭支付违约金6417.00元；杨兴岭向一审法院提起反诉请求：依法判决杨兴岭与川源房产公司之间签订的《房屋租赁合同》无效；川源房产公司应赔偿杨兴岭因合同无效给���兴岭造成的损失84000.00元。一审法院认定事实：合江川源第一城Ａ区，其产权性质为商业，建筑面积为10086.09㎡，为川源房产公司所有。2014年3月13日，合江县恒万物业管理有限公司受川源房产公司委托与杨兴岭签订房屋租赁合同，合同约定（以下序号非合同本身序号）：“一、川源房产公司将自有的合江川源第一城Ａ区A09A号（面积93㎡）商铺出租给杨兴岭从事建材经营。二、租赁期限为4年，从2014年3月13日起至2018年3月13日止，免租期为2014年3月13日至2014年6月13日。三、租金及缴纳方式为：2014年3月13日至2015年3月13日,23.00元/㎡/月；2015年3月13日至2016年3月13日，24.15元/㎡/月；2016年3月13日至2017年3月13日，25.35元/㎡/月；2017年3月13日至2018年3月13日，26.6元/㎡/月。承租方在签订本合同当日支付2139.00元定金，定金在合同开始执���时转为租金，承租方需在2014年3月13日至3月28日之内一次性付清当期应付的剩余租金和房屋保证金，以后每6个月为一个支付时段预付，并在每6个月结束前30日内支付下一个时段的租金；合同签订之日起承租方需在15个工作日内结清所有应缴费用，如杨兴岭没有按时缴纳将视为违约，2139.00元房屋定金将作为赔偿金归川源房产公司所有。四、房屋履约保证金6417.00元。五、违约责任：约定违约金6417.00元；如逾期15日未交纳租金，川源房产公司有权解除合同并主张违约金。”合同还约定了其他事项。合同订立后，川源房产公司依约向杨兴岭交付了租赁的房屋，杨兴岭于2014年3月13日交纳了定金2139.00元，于2014年3月26日缴纳房屋租金及保证金17112.00元（保证金为6417.00元,租金10695.00元），根据其合同约定，杨兴岭的房租交至2014年12月12日，其余租金（2014年12月13日起��今的租金），经川源房产公司多次催收，杨兴岭至今未交纳。一审法院另查明，在川源房产公司所有的合江川源第一城Ａ区，与案涉房屋同地段其他房屋承租户王溢佳，在2016年4月19日与川源房产公司所签订的房屋租赁合同，约定的租金为每平方米10.00元每月。2014年，在案涉房屋租赁期间，因案涉房屋所在商区漏水渗水等原因，杨兴岭对案涉房屋的使用和经营曾受一定程度的影响。杨兴岭在诉讼中明确表示，如租金调整，即放弃相关鉴定申请；川源房产公司同意调减租金。一审法院认为：一、川源房产公司与杨兴岭间所签订的案涉房屋的房屋租赁合同有效。现有证据表明，川源房产公司对案涉房屋享有合法所有权，案涉房屋产权性质亦为商业，川源房产公司是案涉房屋的合法的出租主体；在无其他原因导致案涉房屋租赁合同无效��情况下，案涉房屋租赁合同应为有效。杨兴岭认为川源房产公司系将设计规划的车库违规改建为商铺出租因而租赁合同无效的主张，证据不足，一审法院不予采信。二、杨兴岭的行为已经构成违约，川源房产公司有权据此解除案涉房屋租赁合同，杨兴岭应将案涉房屋交还川源房产公司并支付违约金。长期以来，杨兴岭既不依约缴纳租金，亦不将所租房屋交还，已经导致川源房产公司订立合同的目的无法实现，杨兴岭的行为已构成根本违约，故其应依约支付约定的违约金6417.00元；因杨兴岭已缴纳6417.00元保证金，故该保证金依约折抵为违约金。川源房产公司主张解除案涉租赁合同的主张，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持；双方的案涉房屋租赁合同自判决生效之日即行解除，杨兴岭于判决生效之日起10日内，将案涉房屋交还川源房产公司。三、杨兴岭要求调减租金的主张，符合法律规定，杨兴岭应按调整后的租金将尚欠房租交付川源房产公司。虽然双方签订的房屋租赁合同合法有效，但在杨兴岭租赁案涉房屋期间，案涉房屋所在商区曾出现较为严重的渗水漏水；因案涉房屋所在商区是一个商业体，故案涉房屋所在商区曾出现较为严重的渗水漏水，对杨兴岭租赁房屋的使用和经营造成了一定的影响，其后续的相关维修亦影响了杨兴岭对案涉房屋的使用和经营；《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修的费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，杨兴岭要求减少租金，川源房产公司亦同意调减租金，故一审法院对川源房产公司要求调减租金的主张应予支持；因同地段负二层王溢佳在2016年4月19日与川源房产公司签订房屋租赁合同，其租金为10.00元/㎡/月，故一审法院将租金标准酌情调整为12.00元/㎡/月。综上，一审法院确定杨兴岭于判决生效之日起10日内，以案涉房屋租赁合同约定的房屋面积93㎡为基数，按12.00元/㎡/月的标准，将2014年12月13日起至将案涉房屋交还川源房产公司之日起的房租交付川源房产公司。四、杨兴岭要求川源房产公司赔偿84000.00元的主张，证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第二百二十一条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除川源房产公���与杨兴岭签订的关于合江川源第一城Ａ区A09A号商铺的房屋租赁合同；二、杨兴岭在该判决生效之日起十日内交还其所租赁的川源房产公司所有的案涉房屋（合江川源第一城Ａ区商铺）；三、杨兴岭于该判决生效之日起10日内，以案涉房屋租赁合同约定的房屋面积93㎡为基数，按12元/㎡/月的标准，将2014年12月13起至将案涉房屋交还川源房产公司之日起的所欠的房租交付川源房产公司；杨兴岭已缴纳6417.00元保证金，折抵其应支付川源房产公司的违约金6417.00元。四、驳回川源房产公司的其他诉讼请求和杨兴岭的诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案本诉案件受理费2073.00元，减半收取1036.00元，反诉案件受理费950.00元，合计1986.00元，由川源房产公���负担1036.00元，杨兴岭负担950.00元。二审中，当事人未提交新的证据。本院经审理查明的法律事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：原判对诉争房屋租金的调整是否不当。针对该争议焦点，结合本案查明的法律事实，本院作如下评述：诉争房屋所在区域曾出现较为严重的漏水、渗水等影响诉争房屋在内的商场正常经营的情形，在一定时期内对杨兴岭正常利用诉争房屋使用价值存在影响，且川源房产公司亦同意一审法院法院对租金进行调整，故一审法院结合同地段房租情况、当事人权利处分情况，酌情对诉争房屋的租金进行大幅度的调低，既平衡了当事人利益，亦符合公平原则和诚实信用原则，并无不当。杨兴岭要求���租金调整为7.00元/㎡/月的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认定基本事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2073.00元，由杨兴岭承担。本判决为终审判决。审 判 长 范升山审 判 员 曹天全审 判 员 李 平二〇一八年七月十七日法官助理 刘 静书 记 员 毛 林