北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初20605号原告：北京西宇嘉业物业管理有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路50号院8号楼1层106。法定代表人：于福江，总经理。委托诉讼代理人：柴学伟，男，1984年9月20日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：刘建强，男，1967年12月13日出生，汉族，该公司员工。被告：缪锦山，男，1981年7月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京西宇嘉业物业管理有限公司（原名称为北京格兰浩泰物业管理有限公司，于2006年8月1日变更为现名称，以下简称西宇公司）与被告缪锦山物业服务合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告西宇公司的委托诉讼代理人柴学伟、刘建强，被告缪锦山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。西宇公司向本院提出诉讼请求：1.判令缪锦山向西宇公司支付2011年12月1日至2020年11月30日期间的物业管理服务费15530.4元；2.判令缪锦山支付违约金3106.08元。事实和理由：西宇公司为北京市朝阳区甘露园中里青年汇佳园小区的物业服务企业，缪锦山为该小区6号楼某某室房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。西宇公司与缪锦山签订《前期物业管理服务协议》，约定由西宇公司为缪锦山提供物业服务。西宇公司按照约定为涉案房屋提供了物业服务，缪锦山未交纳2011年12月1日至2020年11月30日期间的物业管理服务费，经多次催要未果，故西宇公司诉至本院。缪锦山辩称：不同意西宇公司的诉讼请求，西宇公司的物业服务存在诸多不到位的情况，其提供的服务不符合协议的约定。物业服务合同第2条第3项约定涉案小区设有垃圾转运站，西宇公司将垃圾转运站设立在楼栋附近，经过业主投诉，才将一部分清理了，而且西宇公司将转运站出租给废品收购站，占用了公共区域的面积和停车位，废品收购站对小区环境和业主的健康造成了严重影响。涉案小区5号楼1层存在大量商户，12号楼和13号楼也有商户经营，法律规定住宅一层不能作为商业使用，西宇公司未对此进行管理。西宇公司将地下室和人防工程出租。社会人员随意进出小区，存在安全隐患。小区免费安装机顶盒，但是西宇公司以我没有交费为由，不让我领取。2016年夏天，西宇公司聚集社会人员堵在小区门口，要殴打业主，业主采取了报警措施后才解决。2017年至2018年西宇公司上门催要物业费，通过辱骂、砸门的方式催要，导致家人受到惊吓。2019年10月28日，我的车辆在小区内被西宇公司上锁，西宇公司的行为违反了协议约定。3月13日，我在小区内发生交通事故，我打电话联系西宇公司，西宇公司表示是外来车辆，无法联系车主，不派人前来查看、处理。2020年4月，西宇公司不给我办理停车证，我用的邻居的停车证，西宇公司电话联系我的邻居，告知我的邻居我被起诉了，要求邻居不将车位出租给我，对我的声誉造成影响。2021年3月29日，涉案房屋漏水，晚上七点我给西宇公司打电话，打了三个小时之后，十点多西宇公司才有人员上门查看，我要求关闭阀门，西宇公司人员表示下班了无法关闭，导致损失扩大。4月6日下午两点，我向西宇公司报修，要求西宇公司排查漏水情况，直到下午六点才派人查看。4月9日上午八点打电话报修，西宇公司人员表示没有上班，一直没有关闭阀门，上午十点，西宇公司人员上门将阀门关闭，但是没有关闭水表，水漫延至卧室，导致涉案房屋被水浸泡，西宇公司的维修不及时。小区公共区域的地砖、墙砖破损没有及时修复。小区楼门口堆放了大量垃圾桶，每天只清理一次，说明西宇公司的清洁工作不及时。楼道里有电动车停放，侵占了公共区域，西宇公司没有进行管理。小区广告收入和停车费收入属于全体业主，西宇公司没有对公共收入进行分配，法律规定公共收益可以抵扣物业费。小区选举物管会委员时，我有资格参选和投票，西宇公司联合街道、居委会，以我没有交费为由禁止我参选和投票。综上，西宇公司不应该全额收取物业费。关于违约金，不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年9月29日，缪锦山作为甲方与西宇公司作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，约定由西宇公司为涉案房屋提供物业服务，涉案房屋建筑为71.9平方米，收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米2元。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金。庭审中，双方均认可缪锦山为涉案房屋的房屋所有权人，房屋建筑面积为71.9平方米。经询，缪锦山认可物业费的收费标准。庭审中，缪锦山表示西宇公司在服务上存在其抗辩意见提及的各项问题，并提交照片、微信记录、视频光盘等证据证明。经询，西宇公司表示已经按照协议履行了义务。关于物管会选举，根据物业管理条例，缪锦山未交纳物业费，政府部门依法处理，符合法律规定。关于停车证，是正常办理。关于小区内的地砖、墙砖，如果有破损会及时维修。不存在暴力催收物业费的行为。关于机顶盒的业务不属于其职责范围。在小区出入口设有保安站岗。没有将地下室和人防工程出租。关于小区内的商户，只有检查的权利和义务，相关资质由工商部门检查，商户在社区也有备案。关于垃圾中转站，开发商设计的在小区中间，业主不同意，经过协商，不再设立垃圾中转站，但是需要日产日清小区垃圾，晚间产生的垃圾临时存放在小区西侧，该区域是待拆迁的荒地，便于业主存放大件垃圾。对于公共收益的收支情况进行了公示，每年会在物业前台进行公示。庭审中，缪锦山表示涉案房屋存在漏水问题，虽经多次报修，但是西宇公司不及时维修，应对十分缓慢，导致家中被泡，漏水损失扩大。经询，西宇公司表示漏水属于涉案房屋楼上业主家中管道的问题，并非其导致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。缪锦山与西宇公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。缪锦山为涉案房屋的所有权人，西宇公司为涉案小区提供物业服务，双方之间存在物业服务合同关系，故双方均应当按照约定履行各自的义务。西宇公司按照合同约定为涉案房屋提供了物业服务，缪锦山应支付物业费。关于缪锦山主张的涉案房屋漏水的问题，如其认为权益受到损害，可通过合法途径另行解决，缪锦山以此为由拒绝交纳物业费，缺乏依据。关于缪锦山主张的西宇公司在服务上存在其抗辩意见中提及的各种问题的抗辩意见，考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，物业管理有一定的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等确认。从缪锦山提供的现有证据而言，难以证明西宇公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对其抗辩意见，本院不予采信。现西宇公司要求缪锦山支付2011年12月1日至2020年11月30日期间的物业管理服务费15530.4元，其诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于西宇公司主张的违约金，缪锦山系因涉案房屋漏水及西宇公司服务上存在的问题与西宇公司进行沟通，并非恶意欠缴，故本院对该项诉讼请求不予支持。同时，需要说明的是，西宇公司应当以善意、诚信的为业主提供有效的物业服务为原则，在服务过程中充分听取广大业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，充分获取业主的理解和配合。不断提高物业服务质量和标准，完善服务细节，最大限度的争取获得业主的满意和认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告缪锦山于本判决生效之日起七日内支付原告北京西宇嘉业物业管理有限公司2011年12月1日至2020年11月30日期间的物业管理服务费15530.4元；二、驳回原告北京西宇嘉业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费133元，由原告北京西宇嘉业物业管理有限公司负担22元（已交纳）；由被告缪锦山负担111元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  谷培培二〇二一年六月二十八日书记员  卢伟明