北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初10055号原告：扈乃双，女，1974年1月8日出生，汉族，北京公交集团客三分公司职工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王雷，北京市三维律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘淼，北京市三维律师事务所实习律师。被告：孙庆德，男，1945年8月6日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：廉金英，女，1948年4月23日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：孙洪志，男，1968年4月13日出生，汉族，北京东方乾海润滑设备有限公司职工，住北京市丰台区。被告：孙洪新，女，1970年7月10日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：孙岩，男，1996年8月3日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告兼孙岩委托诉讼代理人：孙洪利（孙岩之父），男，1972年4月4日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告扈乃双与被告孙庆德、廉金英、孙洪志、孙洪新、孙洪利、孙岩确认合同无效纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告扈乃双及其委托诉讼代理人王雷、刘淼，被告孙庆德、廉金英、孙洪志、孙洪新，被告兼孙岩委托诉讼代理人孙洪利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告扈乃双向本院提出诉讼请求：1.确认扈乃双与孙庆德、廉金英、孙洪志、孙洪新、孙洪利、孙岩于2014年12月13日签订的《协议书》无效；2.孙庆德、廉金英、孙洪利返还购买位于北京市丰台区西局后街×号院×号楼×层1407号房屋（以下简称1407号房屋）的购房款579300元；3.孙庆德、廉金英、孙洪利赔偿因《协议书》无效造成的损失300000元；4.诉讼费由孙庆德、廉金英、孙洪志、孙洪新、孙洪利、孙岩负担。事实和理由：孙庆德与廉金英系夫妻关系，育有孙洪志、孙洪新、孙洪利子女三人。我与孙洪利于1995年1月19日登记结婚，2020年11月12日经法院调解离婚，双方育有一子孙岩。2013年8月23日，孙洪利父母孙庆德与廉金英依据北京市保障住房政策申请限价商品住房并获得购房资格，其二人无力购买诉争房屋，且孙洪志、孙洪新表示不参与购买，故2014年12月13日我与孙庆德、廉金英、孙洪志、孙洪新、孙洪利、孙岩共同签订《协议书》，约定我与孙洪利出资购买诉争房屋，由孙岩借用孙庆德与廉金英名义购买诉争房屋。2014年12月底，我与孙洪利利用自有资金和筹借资金支付了购房款，并于2016年年底前陆续还清借款。诉争房屋交付后，自2017年开始由孙洪利出租并收取租金。2018年5月30日，诉争房屋取得不动产权登记证书，记载：不动产权利人为孙庆德、廉金英，各占50%份额。我因离婚与除孙岩外的各方共有关系基础丧失，可以主张分割共有财产。诉争房屋由我与孙洪利出资购买，利用孙庆德、廉金英购房身份为孙岩购房，并签订《协议书》，属于典型的借名买房合同。因我与孙洪利、孙岩均不具备限价商品房的购房资格，借名买卖行为损害了公共利益和公序良俗，违背了国家建设保障性住房的初衷和政策，根据《合同法》第五十二条第四项、《民法典》第一百五十三条第二款、《北京市高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十点意见、《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第六条规定，系无效协议，另该《协议书》约定的预先放弃继承权条款，限制所有权人自由处分条款，与《继承法》、《物权法》规定相悖，属无效。孙洪利、孙庆德、廉金英依据无效的《协议书》取得房屋并获取收益，应返还我出资并赔偿损失。被告孙庆德、廉金英、孙洪志、孙洪新、孙洪利、孙岩辩称：不同意扈乃双的全部诉讼请求。1.《协议书》是扈乃双自己找律师与各方签订的，扈乃双现在反悔了，我们不同意。2.诉争房屋购房款是孙庆德与廉金英出的，扈乃双没有出资。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孙庆德与廉金英系夫妻关系，育有子女三人，依长幼分别为孙洪志、孙洪新、孙洪利。孙洪利与扈乃双于1995年1月19日登记结婚，育有一子孙岩。2020年11月12日，孙洪利与扈乃双经本院调解离婚。2014年10月15日，住房保障管理部门向孙庆德、廉金英出具《北京市新村街道限价商品住房购买资格审核备案通知单》，告知其根据北京市限价商品住房管理规定，经审核，孙庆德家庭符合北京市申请购买限价商品住房条件，准予备案。其上载明“你家庭申请人口2人，姓名：孙庆德、廉金英，配售一套一居室户型限价商品住房，该家庭属于：老龄。”2014年10月16日，孙庆德、廉金英签署《摇号登记承诺书》，承诺“知晓并遵守北京市保障性住房政策规定……家庭人口等情况无变化，否则摇号结果自行作废，直至取消保障资格。”2014年12月13日，孙洪利、扈乃双（甲方）与孙庆德、廉金英（乙方）、孙岩（丙方）及孙洪志、孙洪新（丁方）共同签署《协议书》，约定“2013年8月23日孙庆德按照北京市的有关政策申请两限房，2014年10月15日，北京市丰台区新村街道办事处通知孙庆德，其通过了购买资格的审核，同意按照北京市关于购买两限房的有关政策，将北京市丰台区××家园的两限房一套（一居室，建筑面积约为55平方米）给付孙庆德以及配偶廉金英。由于孙庆德与廉金英无力购买该房屋，孙洪利与扈乃双在2014年12月份将全部房款交付给相关的管理部门。经过甲、乙、丙、丁四方共同协商，根据我国相关的法律法规的规定，就与上述房屋有关的事宜达成如下协议：一、位于北京市丰台区玉璞家园的两限房（一居室）一套的全部房款均由孙洪利与扈乃双共同支付，孙洪利与扈乃双不得以任何理由拒绝支付全部房款。二、位于北京市丰台区玉璞家园的两限房（一居室）一套虽然以孙庆德与廉金英的名义申请，但是由于孙洪利与扈乃双支付了全部房款，现经过甲、乙、丙、丁四方共同确定，决定该房屋的产权归丙方孙岩所有。任何人包括孙庆德、廉金英、孙洪利、扈乃双、孙洪志、孙洪新不得以任何理由向孙岩主张该房屋的所有权。三、如果孙庆德、廉金英任何一方去世，孙洪志、孙洪新、孙洪利不得以第一顺序继承人等任何理由向孙岩主张该房屋的所有权，即孙洪志、孙洪新、孙洪利确认该房屋的所有权完全归孙岩一人单独所有，该房屋与孙洪志、孙洪新、孙洪利无任何法律关系。四、该房屋的具体房号以政府有关管理部门的认定通知为准。五、现该房屋的产权证书尚未发放，但是一旦产权证书下发，并且符合本市有关的政策规定后，孙庆德与廉金英必须将该房屋的产权过户到孙岩的名下，孙庆德与廉金英不得以任何理由拒绝将该房屋过户到孙岩的名下。如有需要，孙洪志、孙洪新必须无条件配合过户，孙洪志、孙洪新不得以任何理由拒绝将该房屋过户到孙岩的名下。六、孙岩获得该房屋的产权证书后不得任意将该房屋出售，如需出售，孙岩必须要经过孙洪利与扈乃双两方的共同同意，否则孙岩不得以任何理由任意出售。七、孙岩是上述房屋的唯一完全所有权人，如与他人结婚，该房屋作为孙岩的婚前个人财产，与他人无任何法律关系。八、本协议书如有未尽事宜，必须经甲、乙、丙、丁四方共同协商且达成书面的补充协议方可生效，否则，甲、乙、丙、丁四方任何一方无权擅自变更本协议书的任意条款。九、本协议书仅此一份，在孙岩处留存，经甲、乙、丙、丁四方签字并按手印后即发生法律效力。”孙庆德、廉金英、孙洪新、孙洪志、孙岩在上述协议上签字并捺印，孙洪利、扈乃双未签字捺印。2014年12月20日，北京葛洲坝龙湖置业有限公司（出卖人，以下简称龙湖公司）与孙庆德、廉金英（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定孙庆德、廉金英购买1407号房屋。同日，孙洪利向龙湖公司转账支付558601元，贾怡（孙洪新之夫）向龙湖公司转账支付600000元。2015年1月8日，龙湖公司向孙庆德、廉金英开具房款发票，金额为1158601元。2018年5月30日，北京市规划和国土资源管理委员会向孙庆德、廉金英发放京（2018）丰不动产权第×××××××号不动产权证书，证书显示坐落于丰台区西局后街×号院×号楼×层1407房屋为孙庆德、廉金英共有，各占50%份额，权利性质为限价商品住房，房屋建筑面积54.99㎡。扈乃双要求确认各方于2014年12月13日签订的《协议书》无效，理由有三：一是根据《合同法》第52条第4项、《民法典》第153条规定协议应属无效；二是根据《北京市限价商品住房购买资格申请审核及配售管理办法》（京建住[2008]226号文件）规定，孙岩当时不满30周岁，其收入水平不符合申请条件；三是根据北京市高院相关会议纪要，借名买房发生在2008年4月11日之前且符合一定条件才能有效，否则应属无效。孙洪利等被告不予认可，理由有二：1.《协议书》是扈乃双自己找律师与各方签订的，扈乃双现在反悔了，我们不同意。2.诉争房屋购房款是孙庆德与廉金英出的，扈乃双没有出资。扈乃双主张合同无效后，孙庆德、廉金英应当返还购房款579300元。关于房款支付情况，经询，孙庆德、廉金英、孙洪志、孙洪新、孙洪利、孙岩主张2014年12月20日所支付的购房款分为两部分：一部分是孙洪利转账支付的558601元，该部分房款中340000元来自于出售房山小产权房的售房款，另孙庆德、廉金英出资200000元并向邻居借款40000元后，转入孙洪利账户218700元；另一部分是贾怡转账支付的600000元，系借款。孙庆德、廉金英、孙洪志、孙洪新、孙洪利、孙岩对上述主张提交孙洪利转账记录等证据佐证。转账记录显示2014年12月1日、12月9日，孙洪利账户分别进账340000元、218700元，余额558700元，2014年12月20日，转出558601元。另，孙庆德、廉金英、孙洪志、孙洪新、孙洪利、孙岩称房山小产权房屋虽系婚姻关系存续期间登记在孙洪利名下，但是由孙庆德、廉金英出资购买，扈乃双对此不予认可，主张是向孙庆德、廉金英借的购房款，已还清。扈乃双认可购房款支付由两部分构成，并对向贾怡借款支付房款不持异议，但对558601元房款来源存有异议，称该部分房款中的360000元来自于2014年扈乃双与孙洪利出售婚姻关系存续期间取得的房山小产权房的售房款，200000元系孙庆德、廉金英资助，剩余18601元并非扈乃双与孙洪利指出，不清楚来源。各方均认可，孙洪利与扈乃双在夫妻关系存续期间已将贾怡的600000元借款归还完毕，是通过出售夫妻关系存续期间登记在孙洪利名下房屋所得款项用于还款。但孙庆德、廉金英、孙洪志、孙洪新、孙洪利、孙岩称上述房屋系孙庆德、廉金英出资购买。扈乃双主张合同无效后，因房屋登记在孙庆德、廉金英名下，二人获得了房屋的增值利益，该利益归属二人对扈乃双显失公平，且孙庆德、廉金英占用扈乃双支付的房款亦给扈乃双造成资金占用损失，故要求赔偿损失300000元。经询问，孙岩认可1407号房屋自交付之后由其占有。本院认为：1407号房屋系限价商品房。限价商品住房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、限制住房套型面积、限制销售对象等要求，由开发企业通过公开竞争取得土地，并严格执行限制性要求开发建设和定向销售的普通商品住房，属于保障性住房。限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭。申请购买限价商品住房的家庭须经过资格审核。依据现有证据可知，孙庆德作为申请人、廉金英作为家庭成员获得购买1407号房屋的资格，孙岩并非该家庭成员。从《协议书》内容来看，本院可以认定各方约定孙岩借用廉金英、孙庆德名义购买1407号房屋，房款由孙洪利、扈乃双支付。参照《北京市限价商品住房管理办法(试行)》第二十八条规定“购房人取得房屋权属证书后五年内不得转让所购住房”。虽然上述规范性文件不属于法律、行政法规，但国家出台限价商品房的初衷是为了保障特定群体的住房困难，限价商品房属于保障性住房范畴，《协议书》内容明显损害了社会公共利益，故《协议书》应为无效。合同无效后，双方应当返还基于合同取得的财产，换言之，孙庆德、廉金英应当将房款予以返还。依据转账记录并结合双方当事人陈述基本可以认定房款1158601元分两次支付：第一笔支付的558601元中，340000元系出售孙洪利、扈乃双的小产权房的售房款。因各方均认可上述房屋系孙洪利、扈乃双婚姻存续期间取得，故即使该房屋系孙庆德、廉金英出资购买，该房屋的售房款亦应属于孙洪利、扈乃双，即上述款项应认定为孙洪利、扈乃双支付。孙庆德、廉金英的出资问题可另行向孙洪利、扈乃双主张。扈乃双主张200000元系孙庆德、廉金英赠予，但并未提交证据予以佐证，且孙庆德、廉金英亦不予认可，故本院不予采信，扈乃双自认剩余18601元并非扈乃双、孙洪利支付，孙洪利不持异议，本院予以认定。第二笔支付的600000元，双方均认可系向贾怡借款并用出售孙洪利、扈乃双婚后取得房屋的款项偿还借款，本院予以认定。同前述340000元的认定，第二笔购房款应当认定为孙洪利、扈乃双支付。综上，本院认定孙洪利、扈乃双共支付购房款940000元，孙庆德、廉金英应当予以返还，扈乃双要求孙洪利返还，本院不予支持。因孙洪利、扈乃双已经离婚，故孙庆德、廉金英应当返还扈乃双购房款470000元。《协议书》无效后，扈乃双有权要求赔偿信赖利益损失。此处的信赖利益包括所受损害和所失利益。从《协议书》内容来看，孙洪利、扈乃双，孙庆德、廉金英、孙岩均为《协议书》当事人，《协议书》并非向第三人履行合同，故虽然1407号房屋截止法庭辩论终结时仍由孙岩占有，但协议无效后孙庆德、廉金英不能以占有使用费来抵消购房款利息，故本院对扈乃双主张的损失中关于资金占用的内容予以支持，数额由本院结合利率标准、法庭辩论终止时间等情节酌情确定。同时，赔偿损失义务人应为孙庆德、廉金英，扈乃双要求孙洪利承担赔偿责任无法律依据，本院不予支持。假使《协议书》有效，1407号房屋亦归属于孙岩，故扈乃双无权要求房屋的增值利益损失。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认孙洪利、扈乃双、孙庆德、廉金英、孙岩、孙洪志、孙洪新于二〇一四年十二月十三日签订的《协议书》无效。二、孙庆德、廉金英于本判决生效之日起十日内返还扈乃双购房款470000元。三、孙庆德、廉金英于本判决生效之日起十日内给付扈乃双经济损失130000元。四、驳回扈乃双其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费6400元，由扈乃双负担2033元（已交纳），由孙庆德、廉金英负担4367元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  高原二〇二一年六月二十九日书记员  郭融