北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初5522号原告：陈杰，男，1983年9月8日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：华美亚国际商贸（北京）有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：董志钢，总经理。委托诉讼代理人：王凯，北京市东友律师事务所律师。委托诉讼代理人：王绍伟，北京市东友律师事务所律师。原告陈杰与被告华美亚国际商贸（北京）有限公司（以下简称华美亚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈杰，被告华美亚公司的委托诉讼代理人王凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈杰向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2010年4月3日签订的房屋租赁合同无效；2.判令被告返还原告剩余房租62295元；3.判令被告退还原告过户费10000元；4.判令被告赔偿原告装修损失20000元、搬家损失1100元；5.案件受理费由被告承担。事实和理由：2010年4月3日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市昌平区北七家镇西沙各庄1号楼3单元403号房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告居住，被告应于2010年6月1日前将房屋交付原告使用，租赁期限至2030年1月1日止。合同签订当日，原告一次性支付房屋租赁费用108000元。合同签订后，原告按照约定履行了合同义务，但被告在不退还原告剩余租金的情况下，采取断水断电的措施致使该房屋于2018年9月10日起停水停电，无法正常居住。被告的违约行为导致双方签订的合同无法继续履行。期间原告多次与被告协商相关赔偿事宜，被告均拒绝协商，并拒绝退还剩余租金，其行为侵犯了原告的合法权益。故原告向法院提起诉讼。华美亚公司辩称，我方认可合同无效，但双方均有过错。不同意退还租金、过户费，不同意赔偿装修损失、搬家损失。不同意承担诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年1月，西沙各庄村委会与北京华美亚幕墙装饰工程有限公司（以下简称华美亚幕墙公司）签订《土地租赁合同》，约定西沙各庄村委会将村西工业小区一号地（即本案涉案房屋所在地）20亩土地租赁给华美亚幕墙公司。华美亚幕墙公司后更名为北京华美亚房地产投资顾问有限公司（以下简称华美亚房地产公司）。陈杰向法庭提交2010年4月3日，华美亚房地产公司（出租方、甲方，后又更名为现名称）与案外人范玲玲（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：该房屋坐落于西沙各庄村西1号楼3单元403号，为一居室41.6平方米；甲方提供水、电、路入户，毛坯现状，乙方自行装修；甲方允许乙方对该房屋进行装修、装饰；甲方应于2010年6月1日前将房屋交付给乙方。同日，双方又签署合同附件《5年期租赁合同续约补充条款》，约定：乙方连续4个5年期租赁甲方物业，自2010年6月1日至2030年6月1日，共计240个月，租赁总计108000元（折合450元/月），期满甲方承诺乙方无偿（零租金）使用该房屋至2034年1月1日；乙方所承租房屋如遇国家土地征用拆迁时，房屋拆迁费归承租人（乙方）所有。2015年2月4日，陈杰与华美亚公司另行签订《房屋租赁合同》，内容与2010年4月3日华美亚公司与范玲玲签订的《房屋租赁合同》一致，华美亚公司于当日收取陈杰过户费10000元。陈杰述称范玲玲将从华美亚公司租赁的涉案房屋转由陈杰继续承租，华美亚公司对其与范玲玲签订的《房屋租赁合同》真实性不予认可，但认可租房款108000元收据的交款人也由范玲玲变更为陈杰。2018年8月31日，西沙各庄村委会、西沙各庄股份经济合作社（甲方）与华美亚公司（乙方）签订《解约腾退补偿协议》，约定：甲乙双方于2004年1月1日签署《土地租赁合同》，乙方承租/承包甲方位于本村西定泗路南的20亩土地；甲方正在开展集体土地非住宅腾退工作，需收回使用土地及其地上物；根据评估公司的评估结果，双方经协商一致，甲方给予乙方解约腾退补偿款为18192734元。2018年10月29日，西沙各庄村委会在涉案房屋所在小区内张贴《通知》，载明：为积极推进本村土地优化整合，切实提高土地利用效益，践行市区关于全面清理整治镇村非宅腾退出租大院的工作要求，开展非宅腾退出租大院清理拆除工作。华美亚幕墙公司于2018年8月31日已完成腾退解约协议的签约。该处于2018年10月31日前需完成腾退拆除工作，实现场清地平。现通知未搬离租户，院内不准停放一切车辆及杂物。请未搬离租户积极配合腾退，不能影响到腾退拆除工作的进展，尽快找华美亚幕墙公司负责人商谈，可自留证据，也可向法院起诉一包。即日起给予未搬离租户三天时间腾退，否则，影响出行等一切相关事项，后果自行承担。诉讼过程中，陈杰主张涉案房屋于2018年9月10日起停水停电，无法正常居住，华美亚公司对此未提出异议。诉讼过程中，本院调取了（2019）京0114民初1912号华美亚公司与宫哲梅合同纠纷一案的询问笔录，在该询问中，华美亚公司对《北京市集体土地非住宅房屋腾退估价结果通知单》及《解约腾退补偿协议》的真实性予以认可，同意每平方米装修损失为281元。经质证，本案双方当事人对该询问笔录均无异议，陈杰亦同意依据该询问笔录由法院确认其装修损失。另查，涉案房屋项目系由华美亚公司开发建设，但未取得建设工程规划许可证等审批手续。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋的建设未取得建设工程规划许可证等审批手续，故陈杰与华美亚公司签订的《房屋租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于《房屋租赁合同》无效，陈杰与华美亚公司均有过错，应负同等责任。陈杰与华美亚公司基于无效的《房屋租赁合同》而取得的财产，应予以返还，故关于陈杰要求华美亚公司返还过户费的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案双方签订的《房屋租赁合同》虽被认定无效，陈杰应按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，但由于涉案房屋已于2018年9月10日停水停电，陈杰无法实现其居住使用的目的，故陈杰应支付房屋占有使用费至2018年9月10日止，对于之后的剩余租金，华美亚公司应当予以返还。关于装修损失，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》明确约定涉案房屋交付时为毛坯房，为实现其居住要求势必会对涉案房屋进行适当装修，在合同无效的情况下，双方应当按照各自的过错分担装修现值损失。对于装修损失的金额，本院参照涉案房屋腾退补偿时的装修补偿标准酌情予以确定，陈杰主张的过高部分损失，本院不予支持。关于搬家损失，陈杰并未提供相应证据，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条、第九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、陈杰与华美亚国际商贸（北京）有限公司于2015年2月4日签订的《房屋租赁合同》无效；二、华美亚国际商贸（北京）有限公司于本判决生效后十日内返还陈杰剩余租金61116元，过户费10000元；三、华美亚国际商贸（北京）有限公司于本判决生效后十日内赔偿陈杰装修损失5844.8元；四、驳回陈杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1068元，由陈杰负担188元（已交纳）；由华美亚国际商贸（北京）有限公司负担880元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  董闻昕二〇二一年六月二十二日书记员  雷迎新