北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初8056号原告：吴重悦。被告：万林。被告：付秋莲。二被告委托诉讼代理人：陈丹丹，北京市丽水律师事务所律师。第三人：陆景刚。原告吴重悦与被告万林、付秋莲，第三人陆景刚返还原物纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告吴重悦、被告付秋莲及万林、付秋莲的委托诉讼代理人陈丹丹及第三人陆景刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴重悦向本院提出诉讼请求：1．判令二被告立即将房屋（昌平区东小口镇天通苑某房屋）腾空返还给原告；2．判令二被告连带向原告支付房屋占用费暂计39万元（暂计以10000元/月，从2016年8月26日开始，至实际腾退之日止）；3．判令二被告连带承担本案的诉讼费。事实与理由：苏优勒夫和陆景刚为朋友关系，陆景刚于2016年8月10日从被告处购买昌平区东小口镇天通苑某房屋，并办理了产权过户；苏优勒夫称其与其朋友万林、付秋莲暂居两三个月后再将房屋交付给陆景刚。2016年8月26日，陆景刚将该房屋卖给原告，并办理了产权过户。但时至今日，二被告仍未将诉争房屋腾空给原告；原告和第三人多次让二被告搬出该房屋，但被告均以各种理由拒绝搬出该房屋，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。万林、付秋莲辩称，涉案房屋的所有权人是万林、付秋莲，二被告在2003年将房屋的首付款全部支付了原房屋所有权人苏优勒夫，2010年偿还完毕所有银行贷款并且（2012）昌民初字第00611号民事判决书确认了苏优勒夫与被告之间的房屋买卖合同合法有效，第二，被告万林、付秋莲自2003年一直合法居住至今，第三，第三人陆景刚在向苏优勒夫购买房屋时没有到房屋的现场查看也明显出于恶意，陆景刚在向本案的原告转让房屋时也没有到现场查看，因此也是与陆景刚恶意串通，属于共同侵权。在本案的原告、第三人及苏优勒夫未向本案被告支付房屋的价款之前本案被告属于合法居住行使不安抗辩权，不予腾退房屋，请求贵院驳回原告请求。原告与第三人签订了阴阳合同，目的是少交税费，属于以合法形式掩饰非法目的，合同应属无效。陆景刚述称：我与苏优勒夫不认识，我通过银行人员知道他欠贷款136万，找到我，我替他还了136万元，当时做了公证，后来又发现房本不在苏优勒夫手里才知道苏优勒夫把房本押给他朋友和他朋友郭宝峰借了210万。一开始帮他还了10万，又转了197万帮他还贷款，之后程旭凯还了3万，于是形成买卖合同，他把房子过户给了我。当时我了解到只有中信银行抵押没有其他产权纠纷。在苏优勒夫是经济适用房过户给我后变成商品房。我为其缴纳过户费60万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：万林与付秋莲系夫妻。2000年7月30日，案外人苏优勒夫与北京顺天通房地产开发有限责任公司（以下简称顺天通公司）签订《北京市经济适用住房预售合同》，约定：苏优勒夫购买位于北京市昌平区东小口镇天通苑小区1509号楼某房屋一套，建筑面积162．97平方米，单价2650元/平方米，房屋总价款431871元。2001年5月28日，顺天通公司向苏优勒夫开具了425192．5元的购房款发票。2001年该房屋交付后，万林夫妇对房屋进行了装修并居住至今。2002年3月11日，北京市国土资源和房屋管理局颁发了房屋所有权证（证号为：京房权证昌私字第XXXX号），登记房屋所有权人苏优勒夫，房屋性质经济适用住房，房屋建筑面积160．45平方米。2011年6月，苏优勒夫诉至本院，要求万林夫妇腾退案涉房屋。2011年8月11日，本院以（2011）昌民初字第8627号民事判决书，判决驳回苏优勒夫的诉讼请求。后万林将苏优勒夫诉至本院，请求判令苏优勒夫和自己办理房屋过户手续。本院于2012年9月19日出具（2012）昌民初字第00611号民事判决书，认定：万林主张的其与苏优勒夫之间存在房屋买卖合同关系；该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，虽然涉案房屋系经济适用住房，但在本案法庭辩论终结前，该房屋已具备上市交易条件，故万林与苏优勒夫达成的房屋买卖合同不存在合同无效的法定情形，应属合法有效；本案中，苏优勒夫已将案涉房屋抵押他人，并办理了抵押登记；经本院释明后，万林不同意代为清偿债务消灭抵押权，亦坚持不同意变更其诉讼请求；万林要求苏优勒夫办理房屋过户手续在事实上不能履行，对于万林的诉讼请求，本院无法支持；故判决驳回万林的诉讼请求。2016年7月29日，出卖人苏优勒夫和买受人陆景刚签订《存量房屋买卖合同》，苏优勒夫向陆景刚出卖案涉房屋，成交价格160万元。2016年8月10日，案涉房屋权利人苏优勒夫转移登记为陆景刚。2016年8月26日，出卖人陆景刚与买受人吴重悦签订《存量房屋买卖合同》，陆景刚向买受人吴重悦出卖案涉房屋，成交价格160万元。庭审中，陆景刚与吴重悦均表示未签订成交价格为501万元的房屋买卖合同。当日，案涉房屋权利人陆景刚转移登记为吴重悦。2016年9月23日，吴重悦向陆景刚支付120万元。2016年9月30日，吴重悦向陆景刚支付15万元。2017年2月25日，吴重悦向陆景刚支付336万元。2017年6月23日，吴重悦向陆景刚支付10万元。2017年6月24日日，吴重悦向陆景刚支付20万元。吴重悦共向陆景刚支付501万元。2019年4月10日，吴重悦与廊坊银行股份有限公司签订《个人综合授信额度最高额抵押合同》，以案涉房屋作为抵押担保，向廊坊银行股份有限公司借款310万元。本案审理过程中，吴重悦于2020年10月14日庭审中称，我买房是为了自住，没去看房子并不违法，交易同样合法有效。吴重悦于2021年5月26日庭审中称，我购买房屋时没有到案涉房屋看过，没有考虑那么多，当时就觉得实惠。上述事实，有《不动产登记簿》、《不动产权证书》、《个人综合授信额度合同》及《补充协议》、《公证书》[（2019）京长安内经证字第16242号]、《个人综合授信额度最高额抵押合同》及《补充协议》、《公证书》[（2019）京长安内经证字第16243号]、《个人借款合同》、招商银行户口历史交易明细表、《存量房屋买卖合同》（合同编号：C1342968）、（2012）昌民初字第00611号《民事判决书》、《借款合同》、中信银行《转账明细》及当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实均发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”2016年7月29日，苏优勒夫与陆景刚签订《存量房屋买卖合同》，苏优勒夫向陆景刚出卖案涉房屋。2016年8月10日，苏优勒夫与陆景刚办理了案涉房屋转移登记。2016年8月26日，陆景刚与吴重悦签订《存量房屋买卖合同》，向吴重悦出卖案涉房屋。2016年8月26日，陆景刚与吴重悦办理了案涉房屋转移登记。而本院于2012年9月19日出具的（2012）昌民初字第00611号民事判决书确认万林与苏优勒夫之间就案涉房屋存在房屋买卖合同关系。且房屋交付后，万林夫妇对房屋进行了装修并占有使用至今。依据《八民纪要》的规定，吴重悦请求万林夫妇腾退并返还案涉房屋的主张不能成立，本院阐述如下：一、个人购房无论自住，抑或投资，均系个人重大事项。购房人自当全面了解、实地查勘，此乃谨慎注意义务之所在。而吴重悦购买案涉房屋，仅与陆景刚签订了网上买卖合同，也未于网签合同中详细约定双方权利和义务。更未前往案涉房屋进行实地查勘。吴重悦之举，显而易见与通常购房逻辑不符。二、万林夫妇的陈述和其举示的交纳物业费、水费、燃气费的票据，以及（2012）昌民初字第00611号民事判决书，证明万林夫妇占有使用案涉房屋居住生活。三、2016年8月24日，陆景刚与吴重悦签订《存量房屋买卖合同》，陆景刚吴重悦出售案涉房屋。2016年8月26日，陆景刚将案涉房屋转移登记至吴重悦名下。办理房屋转移登记时，吴重悦尚未向陆景刚支付购房款分文。当本庭询问为何钱还没拿到，陆景刚就将房屋过户给了吴重悦。吴重悦与陆景刚述称，两人去北京市中信公证处做了公证，内容为在吴重悦付款之前，房屋的处置权在陆景刚处，但吴重悦与陆景刚表示两人均未拿此公证书，如需要可去公证处调取。四、吴重悦与陆景刚仅签订了备案于北京市国土资源局昌平分局不动产登记中心的成交价格为160万元的《存量房屋买卖合同》，而未签订真实成交价格的房屋买卖合同。综合以上，吴重悦虽不认可其购买房屋时知晓该房屋存在诉讼或权属争议，但陆景刚与吴重悦办理房屋过户的过程与真实交易过程严重不符，陆景刚在未收到任何购房款的情况下将该房屋过户给了吴重悦，陆景刚与吴重悦存在恶意串通办理房屋转移登记的行为，损害了房屋的在先购买且已占有使用的权利人的利益，吴重悦作为恶意办理登记的买受人，其恶意过户的民事行为应被依法认定为无效，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人万林。故对于吴重悦提出的要求万林、付秋莲腾退返还房屋并支付占有使用费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告吴重悦的全部诉讼请求。案件受理费7150元，由原告吴重悦负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 孙 颖二〇二一年六月二十九日书记员 丁晓影