北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初7272号原告（反诉被告）：翟新华，男，1974年10月18日出生，住北京市海淀区。原告（反诉被告）：北京宏大华远投资有限公司，住所北京市延庆区八达岭工业开发区康西路344号。法定代表人：陈冬利，执行董事。二原告委托诉讼代理人：毕日东，北京市亿达律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市延庆区物资总公司，住所北京市延庆区城×街80号。法定代表人：李利平，总经理。委托诉讼代理人：张兴华，男，北京市延庆区物资总公司职工。委托诉讼代理人：屈信明，北京市昌久律师事务所律师。被告：北京市延庆区物资总公司招待所，住所北京市延庆区×镇×街×号。负责人：刘盛花，所长。委托诉讼代理人：王秉德（兼刘盛花委托诉讼代理人），男，北京市延庆区物资总公司招待所员工。第三人：刘盛花，女，1957年4月15日出生，住北京市延庆区。原告（反诉被告）北京宏大华远投资有限公司（以下简称华远公司）、翟新华与被告（反诉原告）北京市延庆区物资总公司（以下简称物资总公司）、北京市延庆区物资总公司招待所（以下简称招待所）、第三人刘盛花租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。华远公司及翟新华的委托诉讼代理人毕日东，物资总公司的委托诉讼代理人张兴华、屈信明，招待所的负责人刘盛花及其委托诉讼代理人王秉德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翟新华及华远公司向本院提出诉讼请求：1.二被告支付原告房屋、设备建造、装修、改造补偿款4073741元，其中包括新建房屋价值以及装修添置价值为3311246元，锅炉改造费为762495元。2.评估鉴定费70879元，由二被告承担。事实与理由：1999年11月28日，翟新华与招待所签订房屋租赁合同，翟新华租赁位于延庆区×镇×街×号部分楼房及场地。2000年8月，翟新华利用租赁场地设立北京经诚华远宾馆有限公司，后变更为华远公司，华远公司利用租赁场地经营宾馆业务至2019年12月31日。两原告自获得租赁房屋及场地后，经二被告同意对租赁房屋及场地进行新建、装修，包括2000年对原有房屋进行装修，新建房屋1400余平方米，2016年进行锅炉改造。2019年12月31日，租赁合同期满，双方对新建房屋及装修等折价回收产生分歧，二原告诉至法院。物资总公司辩称，不同意翟新华及华远公司的诉讼请求，理由为：1.华远公司新建房屋是违建，因为规委对正常扩建部分会给房产证，在没有拿到审批手续前就已经建设了；2.关于装修，合同租赁期限是20年，华远公司在使用房屋期间已经实现了利润；3.装修物品，电视空调等是可以移的，物资总公司明确表示不会要这些东西；4.关于锅炉改造费，双方对此没有约定，物资总公司不认可这部分费用。另外，物资总公司提出反诉请求：1.翟新华、华远公司、招待所及第三人刘盛花将涉案房屋、场地立即腾退给物资总公司；2.翟新华、华远公司赔偿物资总公司经济损失3088965元（从2020年1月1日暂计至2021年4月30日，每日6369元）；3.翟新华、华远公司自2021年5月1日起按照每日6369元给付物资总公司房屋占用费，至实际腾退租赁房屋完成之日止（计算方式及标准是每天每平米3元，房产证上的面积一共2123平方米，每天费用6369元）。招待所辩称，当时华远公司新建房屋有批示，为物资总公司增加固定资产，物资总公司应当给付补偿。对于装修费用不应该补偿；锅炉改造费应该补偿，当时商定对锅炉改造各负担50%，这部分也应该是物资总公司负担。关于腾退责任，当时开完会总经理告诉刘盛花合同已经终止，有关续租转租事宜不用刘盛花负责，招待所归物资总公司管，刘盛花个人没有责任腾退，招待所有责任腾退。刘盛花与招待所意见一致。本院经审理认定事实如下：1.招待所为物资总公司成立的全民所有制分支机构（非法人），刘盛花为招待所负责人。1999年11月26日，刘盛花与物资总公司签订租赁经营合同，租赁期限20年，自2000年1月1日至2019年12月31日。经询问刘盛花及其申请出庭的证人吴某（招待所的会计），证实刘盛花租赁招待所的真实意思是由刘盛花负责招待所业务，包括招待所餐厅及与华远公司的租赁业务，刘盛花相关业务的开展仍由物资总公司决定，刘盛花与物资总公司之间并非合同法意义上的租赁关系，本质上属于内部经营模式的调整。2.1999年11月28日，翟新华以北京经诚华远娱乐中心（乙方）的名义与招待所（甲方）签订房屋租赁合同，翟新华租赁位于延庆区×街×号（后变更为×号）部分楼房及场地，租赁期限20年，自2000年1月1日至2019年12月30日。租赁场地包括楼房4层共计1350平方米，楼前停车场及楼后空院，共计2202.71平方米。双方约定租金每年20万元，每年1月1日、7月1日按每半年交纳一次租金。合同第三条第2项约定，乙方在租赁期间自建的房屋产权归甲方所有，乙方所建房屋及装修的一切费用在合同到期后，甲方可按国家规定拆（折）旧标准收回，或代替租金，让乙方继续使用。2000年8月，翟新华利用租赁场地设立北京经诚华远宾馆有限公司，后变更为华远公司，华远公司利用租赁场地经营宾馆业务至2019年12月31日。经询问，翟新华及华远公司均否认成立过北京经诚华远娱乐中心，租赁期间一直由华远公司履行合同义务，并实际经营相关业务。3.租赁期间，经物资总公司同意，并经相关部门批准，华远公司对租赁房屋进行扩建和装修，主要经营洗浴及宾馆业务，其中1999年编号建设工程规划许可证记载建设规模487平方米，2000年编号建设工程规划许可证记载建设茶炉房61平方米，2000年3月26日延庆县计划委员会批复同意招待所扩建后院餐厅，建筑面积496平方米，投资35万元。2016年，因物资总公司及招待所缺乏经费，由华远公司对锅炉进行改造，华远公司主张包括管道工程费33万元、锅炉安装费283800元，加上其他相关费用共计762495元。华远公司提供了管道安装合同、锅炉安装合同及相关票据予以证实。4.诉讼中，华远公司申请对扩建房屋的重置成新价及装修部分进行评估。2021年4月12日，北京建亚恒泰房地产评估有限公司出具资产评估报告，该报告载明，1-4层，东西跨度：一层东数第一至第七窗户的室内装修的现值及楼房南侧与楼房相连接的新增建房屋重置成新价的评估值为3311246元，其中1-4层，东西跨度：一层东数第一至第七窗户的室内装修的现值的评估值为2744705元，楼房南侧与楼房相连接的新增建房屋重置成新价为566541元。华远公司支出鉴定费70879元。5.经本院协调，2021年5月17日，华远公司将涉案房屋及场地腾退给物资总公司。本院认为，当事人履行合同应当遵循诚实守信的原则。本案中，关于租赁合同的主体问题，翟新华以北京经诚华远娱乐中心的名义与招待所签订房屋租赁合同，但其后实际以华远公司的名义履行合同，故招待所为租赁合同的出租人，华远公司为租赁合同的承租人。招待所为物资总公司成立的全民所有制分支机构（非法人），其与华远公司的租赁事宜均由物资总公司决定，招待所应当承担的合同义务应当由物资总公司负责。本案争议的焦点是租赁合同终止后，如何处理华远公司对房屋的装修及新建部分的折价问题。对此，本院认为，根据合同第三条第2项的约定，乙方在租赁期间自建的房屋产权归甲方所有，乙方所建房屋及装修的一切费用在合同到期后，甲方可按国家规定拆（折）旧标准收回，或代替租金，让乙方继续使用。据此，物资总公司应当给付华远公司一定的补偿，对于补偿的数额本院分别处理。1.关于新建房屋部分，楼房南侧与楼房相连接的新增建房屋重置成新价评估值为566541元，考虑到华远公司在新建时经过物资总公司的同意并经相关部门批准，物资总公司应当按照该评估值支付补偿款；2.关于装修部分，本院考虑到华远公司经营洗浴及宾馆业务，对装修已经使用多年，将来物资总公司因此而受益的程度处于不确定状态，本院酌定按照评估值2744705元的20%计算补偿款，即548941元；3.关于锅炉改造费，本院考虑到双方没有明确约定如何承担改造费用，按照一般租赁交易习惯，物资总公司或者招待所至少应该负担主要费用，同时考虑到华远公司并未提供充分的证据证实其具体支出数额，且对锅炉改造也属于获益者，本院酌定物资总公司给付补偿款70万元。关于物资总公司要求腾退涉案房屋及场地一节，双方在诉讼中已经履行，本院予以确认。关于物资总公司要求赔偿房屋占用费一节，本院考虑到双方合同期满后对于善后事宜并未达成一致意见，物资总公司不愿支付相关补偿款，具有一定的过错，同时考虑到新冠疫情的影响，物资总公司也没有提供证据证实华远公司逾期交房造成的损失，故本院结合双方之前的租金标准，酌定华远公司给付物资总公司房屋占用费20万元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京市延庆区物资总公司于本判决生效后七日内给付北京宏大华远投资有限公司新建房屋补偿款566541元、房屋装修补偿款548941元、锅炉改造补偿款700000元，以上共计1815482元；二、北京宏大华远投资有限公司将承租的位于北京市延庆区×街×号的房屋及场地腾退给北京市延庆区物资总公司，已履行；三、北京宏大华远投资有限公司于本判决生效后七日内给付北京市延庆区物资总公司房屋占用费200000元；四、驳回北京宏大华远投资有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京市延庆区物资总公司的其他反诉请求；六、驳回翟新华的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19695元，由北京宏大华远投资有限公司负担9125（已交纳），由北京市延庆区物资总公司负担10570元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费15756元，由北京市延庆区物资总公司负担13606元（已交纳），由北京宏大华远投资有限公司负担2150元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费70879元，由北京市延庆区物资总公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 赵永攀二〇二一年六月十五日法官助理 潘 敏书 记 员 昝 彤