江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0121民初2854号原告：江西五合华居物业发展有限公司。住所地：江西省南昌市青云谱区新地路****楼****。统一社会信用代码：913601007633675486。法定代表人：李荔，该公司执行董事。委托代理人：熊大伟，该公司项目经理。委托代理人：周保平，该公司项目副经理。被告：邹江兰，女，汉族，住江西省南昌市南昌县。原告江西五合华居物业发展有限公司诉被告邹江兰物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江西五合华居物业发展有限公司的委托代理人熊大伟、周保平，被告邹江兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西五合华居物业发展有限公司诉称：被告系江西星洲房地产开发有限公司（下称开发商）开发的位于江西省南昌市南昌县业主，房产面积89.01平方米。原告系星洲国际商住小区的物业管理服务单位，与开发商签订了前期物业服务合同，并受开发商的委托，依法对星洲国际商住小区进行物业服务管理。合同约定星洲国际商住小区物业管理费用为每月每平方米1.5元。被告每月应缴纳物业管理费为133.5元。合同还约定，业主不按规定缴纳物业管理服务费逾期之日按每日0.2‰比例加收滞纳金。原告自接受委托以来，正确的履行了自己应尽义务，星洲国际商住小区大部分业主也认可原告提供的服务，但也有极个别业主无任何正当理由长期拒不缴纳物业管理费，被告就是其中之一。被告自2017年10月1日起拒不支付物业管理费，原告现场工作人员虽采用多次的电话催缴、上门催缴等形式进行催收但被告置若罔闻，根本不予理睬。截至2021年3月31日，被告共拖欠原告物业管理费5607.6元及承担滞纳金1379.5元，共计6987.1元。为维护原告合法权益和小区的物业管理正常工作秩序和经营秩序，现向法院起诉，请求判决：1、被告立即向原告支付物业管理费5607.6元（即2017年10月1日至2021年3月31日）及承担滞纳金1379.5元，总计6987.1元；2、被告承担本案所有的诉讼费用。被告邹江兰答辩称：对欠费时间没有异议，金额没有计算过，不交物业费是因为物业公司不作为，保安天天睡觉打游戏，主要还有小区的树挡到了我家的阳台视线，风水不好，要求把树移走，我就交纳物业费。经审理查明：2014年3月14日，被告邹江兰（买受人）与江西星洲房地产开发有限公司（出卖人）签订了《南昌县商品房买卖合同》（合同编号：2014-006158），合同约定被告购买南昌县星洲国际二期12栋1单元202室房屋一套。2017年9月15日，江西星洲房地产开发有限公司（甲方）与江西五合华居物业发展有限公司（乙方）签订了《星洲国际前期物业服务合同》（合同编号为：XZGJ2017-031）一份，合同约定甲方选聘乙方对星洲国际实施前期物业管理服务事宜，同时约定了物业的基本情况、物业服务内容和质量要求、物业服务费用、其他约定、甲乙双方的权利和义务、违约责任等。其中第三章第三条约定：“一期、二期、三期、四期电梯高层住宅：按房屋建筑面积1.5元/月·平方米计收。”第八章第三十二条约定：“本合同经甲乙双方签署后，自2017年10月1日至2018年9月30日止，有效期1年，合同到期前3月内，由甲方通知乙方是否续签，乙方不得有异议。如在合同有效期内本项目成立业主委员会，本合同自动终止。……”2018年9月24日，江西星洲房地产开发有限公司（甲方）与江西五合华居物业发展有限公司（乙方）签订了一份《星洲国际前期物业服务补充协议》（编号：XZGJ2017-031补），补充协议对延长原合同有效期方面的内容作了约定。2019年7月30日，江西星洲房地产开发有限公司（甲方）与江西五合华居物业发展有限公司（乙方）续订一份《星洲国际前期物业服务合同》（编号：XZGJ2019-015），该合同内容基本与前份星洲国际前期物业服务合同一致，其中合同期限变更为自2019年10月1日至2020年9月30日止。2020年11月17日，江西星洲房地产开发有限公司出具一份证明，载明：江西五合华居物业发展有限公司为我司开发的星洲国际小区物业服务单位，目前服务合同还在有效期之内，合同期限到2021年9月30日止。同时查明：南昌县星洲国际住宅区至今未成立业主委员会。原告自2017年10月1日进驻小区后一直为该小区提供物业服务至今。被告邹江兰系南昌县莲塘镇莲塘中大道188号星洲国际住宅区12栋1单元202室的业主，该房屋系电梯住宅，实际建筑面积88.78平方米，物业费为1.5元/平方米/月，每月应交纳物业服务费133.17元，自2017年10月1日至2021年3月31日止，被告共拖欠42个月，计人民币5593.14元。诉前原告已履行催缴义务。庭审中，原、被告各执己见，法庭调解无果。上述事实有原告提供的营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、商品房买卖合同、前期物业服务合同、补充协议及证明、催缴通知单、欠费名单表等证据予以证实。本院认为，江西星洲房地产开发有限公司与被告邹江兰签订的《南昌县商品房买卖合同》、原告江西五合华居物业发展有限公司与江西星洲房地产开发有限公司签订的《星洲国际前期物业服务合同》均系当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认，该合同对业主包括被告邹江兰均具有约束力。原告作为被告所在小区的物业服务企业，按合同约定履行物业管理服务义务后，依法享有向被告收取物业管理服务费的权利。被告作为原告所服务小区的业主，接受了原告的物业服务，理应按约交纳物业管理服务费。被告邹江兰自2017年10月1日至2021年3月31日期间拖欠原告物业管理服务费5593.14元。被告邹江兰答辩认为原告公司不作为，未履行物业服务义务，且大树遮挡其阳台视线，要求原告移走。原告则认为其已为涉案小区提供了物业服务，小区内的树木属公共绿植，物业公司不能直接移除，亦已安排人员定期修剪。鉴于被告邹江兰并未能举证证明原告未按合同约定履行物业服务义务、原告提供的物业服务存在重大履行瑕疵，故被告以此为由拒交物业费，本院不予采纳。原告要求被告邹江兰支付自2017年10月1日至2021年3月31日期间拖欠的物业管理费理由正当，证据充分，本院予以支持，但原告起诉金额计算错误，本院予以纠正为5593.14元，超出部分本院不予支持。关于原告要求被告支付滞纳1379.5元，鉴于被告未按约及时向原告缴纳物业费系与原告在服务义务履行上存在争议，并非恶意欠缴，原告对此亦未与被告妥善沟通化解，其提供的物业服务质量还有待提升，故本院对原告的该项诉请不予支持。值得提醒的是，小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建离不开全体业主、物业公司的相互配合和共同努力，建设和谐文明的住宅小区，需要全体业主的理解与支持，原告作为物业服务企业，亦应在今后工作中，注重提高服务质量和水平，加强与业主的沟通联系，听取业主的意见与合理建议，不断改进完善服务质量，共同创造美好居住环境。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告邹江兰于本判决生效之日起五日内一次性支付原告江西五合华居物业发展有限公司自2017年10月1日至2021年3月31日止的物业管理服务费计人民币5593.14元；二、驳回原告江西五合华居物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告邹江兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 员 娄智伶二〇二一年六月二十八日法官助理 赵丽丽书 记 员 陈佳琦