长春新区人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0193民初2002号原告：吉林优尼达物业服务有限公司，住所地长春高新区超强街3188号天茂凡尔赛庄园C-1。法定代表人：裴妍，公司执行董事。委托诉讼代理人：赵志博，系该公司员工。被告：于洪军，男，汉族，1967年5月30日生，住长春高新区。委托诉讼代理人：王伟波，女，汉族，1976年5月29日生，住长春高新区，系于洪军妻子。原告吉林优尼达物业服务有限公司（以下简称“优尼达公司”）与被告于洪军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月18日公开开庭进行审理。原告优尼达公司的委托诉讼代理人赵志博、被告于洪军的委托诉讼代理人王伟波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告优尼达公司诉称：1.判决被告立即向原告给付2018年7月1日至2021年12月31日期间欠缴的物业费合计35,653.72元（其中物业服务费35,359.72元，生活垃圾处理费294元）；2.判决被告自逾期给付之日起至2021年12月31日期间，以欠缴费用总额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率的4倍标准15.4%给付逾期付款违约金（为计算案件受理费之需要，暂计算至2021年12月31日逾期付款违约金为19,346.29元）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年期间，被告购买由吉林某集团有限公司开发建设的天茂庄园-温莎园E2×栋×××号房，房屋建筑面积为196.08平方米，2016年7月30日被告办理了收房入住手续，同日与原告签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告提供物业服务，物业服务费收费标准为4.3元/月·平方米，生活垃圾处理费84元/年。物业费按年交纳，被告应于当期物业费期满前30日向原告交纳下期物业费，如逾期交纳物业费，则自逾期交纳之日起以应交纳费用总额为基数，按照日千分之三标准给付违约金，如原告提起民事诉讼，则被告承担全部费用支出，包括但不限于诉讼费、交通费等。物业服务合同签订后，原告依协议约定为被告提供了物业服务，但被告自2018年7月1日起至今再未交纳物业费。原告认为，原被告双方签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应为合法有效，对双方当事人有拘束力。原告已按照约定提供了相应的物业服务，被告即应按照约定给予物业服务费用，被告的违约行为已给原告造成重大经济损失。基于上述事实，依照《民法典》等相关规定，特向贵院提出如上诉请，请求人民法院明断速决。被告于洪军辩称：不同意原告诉讼请求，原因如下：第一，原告未公布物业费收支明细、收费标准、收费细则，要求原告出具收取物业费的相关部门出具的证明；第二，物业服务人员不足，服务不达标，交房时物业承诺每个管家管20户业主，但迄今为止，将近200户业主仅有一位管家，这位管家还管理洋房区，即一位管家管理近三四百户，除了通知停水停电之外没有其他服务，且停水停电通知还不及时，物业三年换了11个管家，根本没有服务；第三，业主反映的房屋需要维修的问题处理不及时且不到位，如我家房屋墙皮脱落的问题至今仍未解决，我询问过该问题需要五六千的费用，跟原告反映，原告推脱；第四，小区存在安全隐患，安全保障形同虚设，安保人员脱岗，非业主人员及车辆随意出入小区，小区曾经发生过其他业主家被入室盗窃和持枪抢劫案件，即使发生这种事件，外来人员仍在小区随意通行；第五，车辆违停行车道存在安全隐患，阻塞消防通道，原告多年来未管理；第六，安监报警系统、对讲系统、幕帘监控系统形同虚设；第七，物业懒作为，清雪不及时，道路存在冰雪覆盖，我婆婆在2019年12月9日摔倒在我家门外，脚踝骨骨裂，直至2020年5月才拆石膏，要求物业支付相关费用；第八，绿化维护不到位，树木枯死，存在安全隐患；第九，物业公司乱作为，我家装修时，强制我家安装卷帘门，结果后期其他人装修没有限制；第十，公共部分收益未公示；第十一，原告公司内部管理混乱，曾出现过骗取装修费用案件，涉案人员已经被公安部门处理，其他业主反映还存在强制要求存在物业指定的砂石和其他材料的问题。经审理查明：被告系天茂庄园温莎园E2×栋×××号业主，房屋建筑面积为196.08平方米。2016年7月30日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，约定原告接收物业，提供保洁、安保、维修、维护等物业服务，被告按每4.3元/平方米/月的标准交纳物业费，被告应按规定交纳环卫等费用。物业服务费按年交纳，被告应于当期物业费期满截止30日前向原告交纳下期的物业服务费。被告未按时缴纳物业管理费的，原告有权就延迟付款收取违约金，违约金自该款项应付期限届满之日起以应交纳的费用总额的每日千分之三计算，同时被告并应赔偿原告为此催付行为付出的额外各项费用及全部损失，原告可根据情况对被告提起民事诉讼，被告承担原告的全部诉讼支出，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等。《前期物业服务协议》签订后，原告为小区提供了安全、清洁、维修、维护等物业服务。被告以原告未全面履行服务义务为由未足额给付原告物业服务费。按照《前期物业服务协议》约定，自2018年7月1日起至2021年5月31日止，原告应交纳物业费29,510.04元（196.08平方米×4.3元/平方米/月×35个月），自2018年7月1日起至2021年5月31日止，被告应交纳生活垃圾处理费245元。另查明，2014年期间，案外人吉林某集团有限公司与优尼达公司签订《前期物业服务合同》，约定优尼达公司对吉林某集团有限公司开发的天茂湖凡尔赛庄园、温莎园提供前期物业服务，合同期限自2014年7月25日起至业主委员会代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定，全面履行各自的义务。（一）关于原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，原告为小区提供了安全、清洁、维修、维护等物业服务，被告应按合同约定支付物业服务费。但原告提出的被告给付2021年5月31日以后尚未发生的物业服务费的诉讼请求，不予支持，待履行物业服务义务后，另行主张。关于被告认为原告的物业服务存在问题故拒交物业服务费的抗辩意见，被告提供的证据不足以证明原告的物业服务存在长期性、持续性的问题，被告拒交物业服务费于法无据，本院不予支持。关于被告主张的房屋质量问题、其家人摔倒受伤一节，依据被告提供的现有证据不能证明系原告物业服务原因所致，被告可另行主张权利。（二）关于原告要求被告支付生活垃圾处理费的诉讼请求。依据《前期物业服务协议》约定，被告应支付已经发生的生活垃圾处理费，对2021年5月31日以后的生活垃圾处理费待发生后可另行主张。（三）关于原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求，合同约定的违约金过高，超出法律规定范围，并考虑物业公司与业主是长期共存与合作的关系，为缓和双方之间的矛盾，本院认为亦不宜判处被告支付违约金。故本院对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十二条规定，判决如下：一、被告于洪军于本判决生效后立即向原告吉林优尼达物业服务有限公司支付物业服务费29,510.04元、生活垃圾处理费245元；二、驳回原告吉林优尼达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1176元减半收取为588元，由被告于洪军负担。原告吉林优尼达物业服务有限公司多交纳的案件受理费588元，本院退还原告吉林优尼达物业服务有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  唐虹梅二〇二一年六月二十九日书记员  王 越