北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初57935号原告：北京市鑫源旺建材厂，住所地北京市丰台区。法定代表人：郭喜存，执行董事。委托诉讼代理人：蔡俊逸，北京市长安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欣，北京市长安律师事务所律师。被告：北京中关村开发建设股份有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡来北家园小区西北角。法定代表人：孙长财，董事长。被告：北京中宏基建筑工程有限责任公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路。法定代表人：韩盛宝，董事长。委托诉讼代理人：王晓艳，女，1975年12月22日出生，汉族，北京中宏基建筑工程有限责任公司员工。原告北京市鑫源旺建材厂（以下称鑫源旺厂）与被告北京中关村开发建设股份有限公司（以下称中关村公司）、被告北京中宏基建筑工程有限责任公司（以下称中宏基公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。鑫源旺厂的法定代表人郭喜存及委托诉讼代理人蔡俊逸，中宏基公司的委托诉讼代理人王晓艳到庭参加诉讼。中关村公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫源旺厂向本院提出诉讼请求：1、要求解除鑫源旺厂、中关村公司、中宏基公司签订的《房屋抵账协议书》及《关于的补充协议》（以下称补充协议）；2、要求中关村公司和中宏基公司连带赔偿3517500元。事实和理由：中宏基公司因交易往来欠付鑫源旺厂材料款2600100元。经调查了解，中宏基公司对中关村公司享有2600100元（工程款）到期债权未实现。2010年，鑫源旺厂与中关村公司、中宏基公司签订《房屋抵账协议书》，约定鑫源旺厂以2600100元的价格购买中关村公司位于北京市朝阳区左家庄中街6号院9号楼豪成大厦***号房屋（以下称涉诉房屋），并以此房屋总价款抵扣中宏基公司应付鑫源旺厂材料款、中关村公司应付中宏基公司工程款。后三方又签订了补充协议，约定中关村公司待房屋解除司法查封后应第一时间为鑫源旺厂办理过户手续。经查，涉诉房屋已于2013年解除司法查封，解封后中关村公司将涉诉房屋于2013年7月31日转让给了北京紫东四方科贸有限公司（以下称紫东四方公司），并办理了房屋转移登记，目前涉诉房屋已登记在紫东四方公司名下。中关村公司将合同中约定的房屋转让给第三人，该违约行为导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，故诉至法院。中宏基公司辩称，不同意鑫源旺厂的诉讼请求。鑫源旺厂在《房屋抵账协议书》项下的权利是可以实现的，鑫源旺厂应本着追求交易成立的方向主张权利，而非消极的主张解除合同，转而向中宏基公司主张权利。紫东四方公司是中关村公司的全资下属公司，中关村公司和紫东四方公司之间的过户行为是无效的，据了解，中关村公司和紫东四方公司之间就涉诉房屋只是代持关系，并不存在真实的买卖交易，所以鑫源旺厂应先确认中关村公司和紫东四方公司之间的房屋买卖合同无效，再要求过户。鑫源旺厂对中宏基公司的诉讼请求无任何道理，本案与中宏基公司无关，中宏基公司与鑫源旺厂原先存在的是债权债务关系，通过签署《房屋抵账协议书》，鑫源旺厂的债权已经实现，之前的材料款已经转为购房款，中宏基公司的债务已经履行完毕，和鑫源旺厂的债权债务关系已经消灭。《房屋抵账协议书》内容只差过户了，房屋过户到案外人名下与中宏基公司无关，中宏基公司没有过失，也没有过错，不应当承担连带赔偿责任。即使中宏基公司需要承担责任，鑫源旺厂也是没有损失的，因为按照《房屋抵账协议书》，涉诉房屋已经实际交付给鑫源旺厂，鑫源旺厂自2011年1月1日起就一直实际占有使用涉诉房屋，鑫源旺厂对房屋的使用价值已经获得。从三方签订《房屋抵账协议书》时，中宏基公司可预见的情况来说，中宏基公司抵债完成，不可能预见房屋会涨价。综上，中宏基公司对鑫源旺厂没有获得房屋所有权不存在过失和过错，也没有给鑫源旺厂造成损失，中宏基公司也不可能预见到会发生损失，故不同意鑫源旺厂对中宏基公司的诉讼请求。中关村公司未到庭，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年，中关村公司作为甲方、中宏基公司作为乙方、鑫源旺厂作为丙方签订《房屋抵账协议书》，约定鉴于甲方欠乙方工程款超过2600100元，乙方欠丙方材料款约2600100元，经三方友好协议，就丙方购买甲方房屋并将购房款直接抵扣甲方应付乙方的工程款、抵扣乙方应付丙方的材料款事项达成一致意见并订立本协议，内容如下：一、丙方同意以单价3万元/平方米、总价2600100元的价格购买涉诉房屋，房屋建筑面积为86.67平方米；二、丙方同意以此购买总价2600100元抵扣乙方应付丙方的约2600100元材料款、抵扣甲方应付给乙方的2600100元的工程款；三、上述房屋涉及面积为暂测面积，最终面积以实测面积为准，甲丙双方约定交房日期详见购房合同；四、丙方应付甲方的购房款通过上述办法抵扣的2600100元既视为乙方已支付丙方等额材料款、甲方已支付乙方等额工程款、丙方已支付甲方等额购房款；五、本协议签订生效后，甲方应给予丙方或丙方指定单位或个人签订正式售房合同，并办理该房屋的产权登记及入住手续；六、本协议盖章生效后十日内，丙方向乙方开具发票，乙方向甲方开具发票，甲丙双方在符合交房条件时凭此协议换签房屋买卖合同并由甲方向丙方开具发票，因面积出现金额差异，甲丙双方采取多退少补的办法另行结算，不再与本协议已经抵扣的金额发生关系。2010年12月30日，中关村公司作为甲方、中宏基公司作为乙方、鑫源旺厂作为丙方签订补充协议，约定根据《房屋抵账协议书》中相关规定，甲方同意将涉诉房屋以总价2600100元抵扣给丙方，现因涉诉房屋被司法查封，无法办理网签及过户手续，经三方协商，签订以下协议内容：一、甲方给丙方先行办理入住手续，入住手续办理完结后丙方有权使用涉诉房屋，办理入住手续后发生的物业、能源等费用由丙方承担；二、待涉诉房屋司法查封解除后，甲方应第一时间给丙方办理网签合同及相关的过户手续，过户所涉及的费用由丙方按国家规定承担。鑫源旺厂称，中关村公司于2011年年初将涉诉房屋交付给鑫源旺厂，此后涉诉房屋一直由鑫源旺厂控制使用。2013年7月31日，涉诉房屋从中关村公司名下转移登记至紫东四方公司名下，转移类型为新建商品房买卖，登记的建筑面积为86.67平方米。中宏基公司主张中关村公司是紫东四方公司的实际控制人，二者之间不存在真实的买卖交易，就此提交了紫东四方公司的工商登记信息及电话联系表，同时申请证人原某某出庭作证。原某某表示：其曾是中关村公司的员工，后于2009年离职；紫东四方公司是中关村公司的控股公司中恒泰公司和中泰恒公司出资设立的，设立的目的是，因中关村公司自2005年起涉及诉讼，为了保障资金安全，故设立紫东四方公司收取工程款等。鑫源旺厂对该组证据的关联性和证明目的均不予认可。另查，鑫源旺厂曾于2019年7月以商品房销售合同纠纷为由将中关村公司、中宏基公司诉至本院，要求中关村公司将涉诉房屋转移登记至鑫源旺厂名下。后在2019年12月2日的庭审中，鑫源旺厂将诉讼请求变更为要求解除《房屋抵账协议》及补充协议、中关村公司和中宏基公司连带赔偿涉诉房屋现值。中关村公司和中宏基公司均到庭参加当天的庭审，但并未当庭答辩，要求本院给予答辩期。2019年12月23日，鑫源旺厂向本院申请撤诉，本院于当日裁定准许鑫源旺厂撤诉。本案审理过程中，经鑫源旺厂申请，本院依法委托北京市中恒业房地产评估有限责任公司（以下称中恒业公司）对涉诉房屋于2019年12月2日的市场价值进行评估。2021年5月26日，中恒业公司出具《房地产估价报告》，估价结果为涉诉房屋于2019年12月2日的总价为3517500元，单价为40585元/平方米。鑫源旺厂支付评估费12000元。关于鑫源旺厂的第一项诉讼请求，鑫源旺厂表示其要求解除的是其与中关村公司之间就涉诉房屋形成的买卖合同关系，其对中宏基公司享有的债权、中宏基公司对中关村公司享有的债权已经通过抵扣予以消灭。关于鑫源旺厂的第二项诉讼请求，鑫源旺厂表示包括返还购房款2600100元和赔偿房屋差价损失917400元（涉诉房屋于合同解除时的价值3517500元减去购房时的价值2600100元）。中宏基公司认可鑫源旺厂对中宏基公司享有的债权、中宏基公司对中关村公司享有的债权已经通过抵扣予以消灭。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，鑫源旺厂、中关村公司、中宏基公司签订的《房屋抵账协议书》及补充协议系各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，各方均应据此行使权利、履行义务。《房屋抵账协议书》包括两部分法律关系，一部分是各方之间的债权债务抵销关系，一部分是鑫源旺厂与中关村公司之间的房屋买卖合同关系。根据协议约定，中关村公司欠付中宏基公司的工程款、中宏基公司欠付鑫源旺厂的材料款、鑫源旺厂应向中关村公司支付的购房款相互抵扣，抵扣后中宏基公司对中关村公司享有的债权、鑫源旺厂对中宏基公司享有的债权均予以消灭，鑫源旺厂与中关村公司之间形成了房屋买卖合同关系，通过抵扣，购房款视已支付完毕，中关村公司负有房屋买卖合同项下的义务，包括交房、办理权属转移登记等。根据补充协议约定，因涉诉房屋被查封无法办理网签及过户手续，待查封解除后，中关村公司应第一时间为鑫源旺厂办理网签和过户，但根据查明的事实可知，在涉诉房屋的查封被解除后，中关村公司并未及时通知鑫源旺厂办理网签和过户，而是擅自将涉诉房屋以买卖方式转移登记至紫东四方公司名下，中关村公司的行为构成根本违约，鑫源旺厂有权解除合同。鑫源旺厂曾于2019年7月将中关村公司、中宏基公司诉至本院，于2019年12月2日提出解除合同的诉讼请求，中关村公司和中宏基公司均到庭参加诉讼，并知晓鑫源旺厂的诉讼请求，故鑫源旺厂和中关村公司之间的房屋买卖合同关系于解除的意思到达中关村公司之时即2019年12月2日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。鑫源旺厂与中关村公司之间的房屋买卖合同关系解除后，中关村公司应将已收取的购房款2600100元返还给鑫源旺厂，同时，因中关村公司的行为构成违约，导致鑫源旺厂未能取得涉诉房屋的所有权，中关村公司应该赔偿房屋的差价损失，至合同解除之日，涉诉房屋的市场价值为3517500元，该价值与购房价2600100元的差价部分917400元即属于鑫源旺厂遭受的差价损失。关于中宏基公司的责任，根据《房屋抵账协议书》的约定以及鑫源旺厂和中宏基公司在本案中的陈述，签订协议书即视为鑫源旺厂对中宏基公司享有的债权予以消灭，鑫源旺厂的第二项诉讼请求系基于其与中关村公司之间的房屋买卖合同关系，而中宏基公司并非房屋买卖合同关系的当事人，也不负有相关义务，故鑫源旺厂要求中宏基公司承担连带责任缺乏依据，本院不予支持。中关村公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告北京市鑫源旺建材厂与被告北京中关村开发建设股份有限公司就北京市朝阳区左家庄中街6号院*号楼豪成大厦***号房屋形成的房屋买卖合同关系于二○一九年十二月二日解除；二、被告北京中关村开发建设股份有限公司于本判决生效后七日内向原告北京市鑫源旺建材厂返还购房款2600100元、赔偿差价损失917400元；三、驳回原告北京市鑫源旺建材厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34940元、评估费12000元，由被告北京中关村开发建设股份有限公司负担（于本判决生效后七日内给付原告北京市鑫源旺建材厂）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 谷培培审判员 吴 玲二〇二一年六月二十四日书记员 徐梦桥