福建省德化县人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0526民初208号原告：陈宝珠，女，1989年7月24日出生，汉族，住福建省德化县。委托诉讼代理人：陈小平，福建戴云律师事务所律师。被告：彭钦杰，男，1994年6月24日出生，汉族，住福建省德化县。委托诉讼代理人：章建来，福建兴世通律师事务所律师。第三人：德化佰亿置业有限公司，住所地：福建省德化县龙浔镇湖心1路22号。法定代表人：方志亮，公司经理。原告陈宝珠与被告彭钦杰、第三人德化佰亿置业有限公司（以下简称佰亿公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。审理过程中，本院发现本案案情复杂，不宜适用简易程序，于2021年3月30日转为普通程序，由审判长陈志群与人民陪审员支烦燕、赖开汪组成合议庭进行审理。原告陈宝珠的委托诉讼代理人陈小平、被告彭钦杰的委托诉讼代理人章建来、第三人佰亿公司的法定代表人方志亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈宝珠向本院提出诉讼请求：一、判令撤销陈宝珠、彭钦杰双方于2020年6月15日签订的《房屋买卖合同》；二、判令彭钦杰返还购房定金2万元、购房款11万元，共13万元，并支付自起诉日起至实际还款日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、判令彭钦杰承担诉讼费用。事实与理由：经佰亿公司中介介绍，陈宝珠向彭钦杰购买位于德化县城东嘉德新苑小区8号楼B单元2007室房屋（以下简称案涉房屋）。2020年5月25日，陈宝珠付购房定金2万元。2020年6月15日，双方签订《房屋买卖合同》（以下简称案涉合同）。同日，陈宝珠分三次通过支付宝付给佰亿公司的法定代表人方志亮购房款11万元，佰亿公司扣回彭钦杰应付的中介费5500元后，由工作人员方志旭转付给彭钦杰购房款104500元。当陈宝珠得知彭钦杰出售的房屋属政府保障性住房，一定期限内限制转卖，彭钦杰也未交清购房款，未取得产权证后，陈宝珠未再支付购房款，案涉房屋也未交付。陈宝珠要求彭钦杰退款，彭钦杰置之不理。陈宝珠认为，依照《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第一百四十八条、第一百五十七条规定，彭钦杰隐瞒事实，采取欺诈手段，双方签订的案涉合同无效。彭钦杰辩称，一、陈宝珠主张案涉房屋属政府保障性住房，彭钦杰未交清购房款等事实均不属实，也与客观事实相违背。陈宝珠称彭钦杰隐瞒事实，采取欺诈手段，不属实。彭钦杰从未隐瞒事实，也从未有任何欺诈。陈宝珠认为案涉合同无效的主张不能成立，彭钦杰认为案涉合同合法、有效；二、陈宝珠认为应本案应适用《民法典》属于法律适用错误。引发本案纠纷的法律事实是产生在《民法典》实施之前，所以应适用《民法典》之前的法律、司法解释，而不应适用《民法典》。不是说起诉在《民法典》实施后就应适用《民法典》。综上，陈宝珠的诉求没有事实根据、合同依据，也无法律依据，应予驳回。佰亿公司陈述，无意见。本院经审理查明，2015年，德化县中冶房地产开发有限公司作为出卖人、彭钦杰作为买受人，双方共同签订一份址在转让案涉房产的《商品房买卖合同（预售）》。2020年6月15日，在中介方佰亿公司的介绍之下，彭钦杰作为出售方、陈宝珠作为购买方，双方共同签订一份《房屋买卖合同》即案涉合同。根据案涉合同的约定，彭钦杰将案涉房屋转让给陈宝珠。为此，陈宝珠共计支付购房款13万元。另查明，案涉房产坐落于德化县城东工业项目区××东保障性住房二期。案涉房产所处的地块的建设用地使用权系由德化县中冶房地产开发有限公司以划拨的形式取得。截止至本案法庭辩论终结前，案涉房产尚未办理不动产所有权登记手续，但已办理了预告登记手续。案涉房产为按揭贷款状态。上述事实，有各方当事人对真实性均无异议的《房屋买卖合同》、《收条》、转账凭证、《商品房买卖合同（预售）》复印件、首付款发票复印件、《商品房查询结果证明》及当事人的陈述为据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，一、案涉合同于2020年6月15日签订，系《民法典》施行前成立的合同，且本案的当事人系在《民法典》施行前履行案涉合同时发生争议。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”之规定，又依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”之规定，本案应适用发生争议时的法律、司法解释，但案涉合同适用争议发生时的法律、司法解释的规定案涉合同无效而适用《民法典》的规定案涉合同有效的，适用《民法典》的相关规定。二、关于案涉合同的效力。陈宝珠认为，彭钦杰隐瞒案涉房屋属于政府保障性住房、一定期限内限制交易及彭钦杰未交清购房款、案涉房产尚未办理不动产所有权登记证等事实，采取欺诈手段与其签订案涉合同，按照《中华人民共和国合同法》的规定，案涉合同是无效的；按照《民法典》的规定，案涉合同是可撤销的。根据《民法典》的规定，不管案涉合同是无效还是可撤销，法律后果都是一样的。陈宝珠是在案涉合同签订后，才看到彭钦杰提供的《商品房买卖合同（预售）》的。彭钦杰认为，陈宝珠所主张的案涉房屋属政府保障性住房、彭钦杰未交清购房款等事实均不属实，也与客观事实相违背。在签订案涉合同时，彭钦杰不存在隐瞒事实，也未对陈宝珠进行欺诈。所以，案涉合同是合法、有效的。且，案涉合同因陈宝珠未履约，已被彭钦杰于2020年10月3日解除。因案涉合同已被依法解除，不存在可撤销的事由。为证实其主张，彭钦杰提供证据1、《商品房查询结果证明》一份，拟证明案涉房屋的性质为商品房，并不属于政府保障性住房；证据2、短信截图一份，拟证明案涉合同因陈宝珠未依约支付购房款已被彭钦杰解除。佰亿公司认为，彭钦杰有向其告知案涉房屋属于保障性住房。彭钦杰提供的《商品房买卖合同（预售）》体现的也是保障性住房性质。彭钦杰和陈宝珠交易案涉房屋时，佰亿公司已向陈宝珠告知了案涉房屋的性质。因为全德化人都知道，案涉房屋所在的小区属于保障性住房，所以佰亿公司也未看彭钦杰提供的《商品房买卖合同（预售）》关于案涉房屋性质的规定。后因陈宝珠未支付尚余的购房款，所以才把彭钦杰提供的《商品房买卖合同（预售）》复印件提供给陈宝珠。本院认为，一、根据彭钦杰在庭审中的陈述“（案涉房屋）属于商品房买卖。（但）这个买受人资格还是有一定条件限制的，就是原告说的农村旧房改造，而取得的购买商品房的资格，但这不影响该房子的性质”。所以，彭钦杰也是认可案涉房屋的购买人资格是有一定条件限制的，结合案涉房屋所处的地块的建设用地使用权系由开发商以划拨的形式取得这一事实，及《商品房买卖合同（预售）》的相关规定，可以综合认定，案涉房屋的上述特征并不符合法律意义上的商品房的特征，案涉房屋的性质属于保障性住房中的经济适用住房。所以，彭钦杰提供的证据1不足以证实案涉房屋的性质为法律意义上的商品房。根据前述分析，案涉房屋的性质为经济适用住房。案涉合同系对经济适用住房的转让，而国务院制定的国发（2007）24号《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用房住房属于政策性住房，购买人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购买人因种种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳土地收益等价款。本案中，截止至本案法庭辩论终结前，彭钦杰购买房案涉房屋已满5年，案涉房屋已符合上市交易的条件。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，陈宝珠并未提供证据证实彭钦杰在案涉房屋的交易过程中存在隐瞒事实和欺诈行为，且根据中介方佰亿公司的陈述，案涉房屋在交易时已告知陈宝珠案涉房屋属于政府保障性住房的性质。所以，陈宝珠应自行承担举证不能的不利后果。陈宝珠关于彭钦杰在案涉房屋的交易过程中存在隐瞒事实和欺诈行为的主张缺乏证据佐证，本院不予采纳。综上所述，案涉合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，也未违背公序良俗。所以，案涉合同合法、有效。根据上述评析，案涉合同合法、有效。这与陈宝珠在本案中所主张的合同效力不一致，且人民法院已将案涉合同的效力作为焦点问题进行审理，双方当事人也就案涉合同的合同效力充分发表了辩论意见。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（2019修正）第五十三条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限”。现因案涉合同的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致，且陈宝珠在本案法庭辩论终结前未向本院申请变更诉讼请求，所以陈宝珠以案涉合同为可撤销合同（或无效合同）为由要求彭钦杰返还购房款13万元及利息的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。彭钦杰在诉讼过程中主张案涉合同已因陈宝珠违约而被彭钦杰于2020年10月3日解除的答辩意见，因陈宝珠并未主张案涉合同被解除，彭钦杰也未向本院提出自己的诉求。所以，彭钦杰的该的答辩意见，并不属于本案的审理范畴。双方当事人可就案涉合同是否已被解除另行诉讼解决。彭钦杰提供的证据2因此与本案不具有关联性，本院不在本案中予以评判。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条、第二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下：驳回陈宝珠的诉讼请求。案件受理费2900元，由陈宝珠负担。限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  陈志群人民陪审员  支烦燕人民陪审员  赖开汪二〇二一年六月四日书 记 员  郑雅婷附：主要法律条文：1、《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。2、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条：民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。第二十条：民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。3、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。