北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初10534号原告（反诉被告）：寇相志，男，1990年6月5日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省鸡西市鸡冠区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：张小华，北京市狄克律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱兵，男，1988年4月15日出生，汉族，户籍所在地安徽省安庆市宿松县，住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告（反诉原告）：马华美，女，1995年1月25日出生，汉族，户籍所在地河北省南宫市，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告（反诉被告）寇相志与被告（反诉原告）朱兵、马华美房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）寇相志及其委托诉讼代理人张小华，被告（反诉原告）朱兵、马华美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）寇相志向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带给付原告租金、水电费共计204921元；2.判令二被告自2020年11月2日起，以121192元为基数，按照每日0.8%向原告支付违约金，直至实际给付之日止；4.判令二被告自2020年9月5日起，以132391元为基数，按照每日0.8%向原告支付违约金，直至实际给付之日止。事实与理由：2020年4月，经原告与二被告协商一致，二被告承租原告位于北京市顺义区后沙峪镇裕安路16号人民公社大食堂二楼房屋，约定每月租金为36666元，每三个月结清一次，水电费二被告负担，每月向原告支付。自2020年4月15日，二被告实际使用房屋以来，没有按照约定的期限支付租金及水电费，原告多次找被告协商此事，二被告于2020年9月19日向原告出具欠条一张。经原告多次催要无果，现原告为维护其合法权益，特提起诉讼，请依法判决。原告（反诉被告）朱兵、马华美辩称：房东说过疫情期间减免租户一个月的房租，原告没有扣减。火锅店在2020年9月27日就关门了，所以租金只同意支付至2020年9月27日，起始时间是2020年4月15日。水电费33584元没有异议。因为当时发生疫情，欠原告租金，原告让我们写欠条，不写欠条就不让开门，火锅店经常不开门会影响生意。日利率0.8%太高了，像高利贷，我方要求予以调整。被告（反诉原告）朱兵、马华美向本院提出反诉请求：1.要求被反诉人退还我方押金40000元；2.要求被反诉人减免一个月租金36666元；3.要求被反诉人支付物品折价款50000元。事实和理由：房东管家石建成在群内发消息说过减免餐饮商户一个月租金，且口头告知先让交齐上季度费用，减免费用从4月份开始，但被反诉人从未减免。合同上有押金4万元整，被反诉人拒绝退还。2020年9月29日被强制关店，店内的设备拒绝反诉人收回。原告（反诉被告）寇相志辩称：不同意二被告的反诉请求，被告没有按照双方的约定支付租金及水电费，导致合同无法继续履行，二被告违约。二被告自身导致合同解除应当自行承担责任。如果法院认定其损失，对方主张的物品有折旧，中央空调、收银系统等2015年形成的，经过多年使用，价值明显降低，二被告主张的价值不符合实际，如果法院认定二被告的损失的前提下请考虑二被告的过错。40000元的押金我方认为是基于王子文与原告寇相志签订的合同所产生的，该笔费用应当直接支付给王子文，王子文与被告针对40000元协商的时候并没有向原告主张，也没有经过原告的同意将40000元转给二被告，没有法律依据。租金减免问题，高超所主张的是4月13日之前的，并不是4月13日之后的租金；针对于原告方的减免，原告与被告并没有达成减免合意，疫情期间有相关规定可以适当减免，但是可以是减，也可以是免，双方达成一致才可以实施，被告在出具欠条的时候，被告方已经放弃了自身享有的权利，才会出具4月15至10月15日的欠条，所以我方不同意返还或扣除、租金减免的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，本院对下列事实予以确认：寇相志与高超签订租赁合同，约定高超将位于北京市顺义区后沙峪镇吉祥庄基地餐饮门面房500㎡、操作间132.4㎡租赁给寇相志使用。2017年7月16日，寇相志（出租方、甲方）与王子文（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方吉祥庄龙碗居二楼门面房362平方米，包括一楼厨房面和楼梯间40平方米共计362平方米租赁给乙方使用。该房屋用途为火锅餐饮用房，不允许加其他项目。租赁期限自2017年7月16日至2020年7月15日止。第四条租金及付款方式1.此租赁物门面房362平方米，每平米3元*365天，全年租金396390元，人民币叁拾玖万陆仟叁佰玖拾元整。甲方不负责出具乙方交纳租金的正式发票，若乙方要求甲方出具正式发票，由乙方负担相应10%税款。2.租赁费收取方式，第一次交6个月租金，第二次后每半年为一周期计算，并后押一个月租金。从签约之日起，乙方应在2018年01月15日前交清第一个六个月费用计人民币198195元，以后交费周期以本条款为准。乙方应在每周期的第一周内向甲方支付当期租金，如乙方逾期支付租金，应向甲方交纳滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠缴租金总额的1%。第十一条合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达5日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达5日的。2.擅自改变房屋用途的。3.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。4.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。5.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。6.擅自将房屋转租给第三人的。第十二条违约责任（一）甲方有第十一条第三款约定的情形之一的，应按合同约定年租金的10%向乙方支付违约金；乙方有第十一条第四款约定的情形之一的，应按合同约定年租金的10%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，甲方还应退还相应的租金。（三）甲方未按约定时间交付房屋，乙方未按约定时间返还房屋的，应按合同年租金的10%的标准支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。甲方于本合同生效之日起1日内，将租赁物按现状交付给乙方，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租，承租后乙方应对甲方所提供的房屋及各种设备进行保护和维修。第八条关于房屋租赁期间的有关费用在房屋租赁期间，以下费用由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任：水、电费。合同最后一页，双方手写注明：甲方提供以下设备：立式空调3台。合同解除后，甲方需退还乙方押金4万元整。甲方提供以下设备：立式空调3台。乙方现有设备：①中央空调3台、挂机1台②排风系统③新风系统④厨房设备⑤冷藏柜3台⑥消毒柜1台⑦冰柜2台⑧制冰机1台。朱兵提交其与赵金玉2019年7月1日签订的《合伙人协议》，朱兵陈述，赵金玉系王子文之妻。该协议记载：甲方赵金玉、乙方朱兵。甲方系重庆疯子火锅后沙峪店的创始人，乙方系甲方聘用的重庆疯子火锅后沙峪店的店长，……双方订立本协议内容。1.乙方出资金额为15万元，出资比例为49%。2019年11月1日，赵金玉（甲方出让人）与朱兵（受让人乙方）签订《转让协议》，约定甲方将“重庆疯子火锅后沙峪店”50%的股份以15万元、房租押金4万元、10月底的盘点结余11857元以及乙方从2019年7月至9月对甲方欠款20499元，共计222356元的价格转让给乙方。一、甲方应负的责任和义务乙方接店以后，甲方将一切关于店面的东西移交给乙方，房租到期后，甲方帮助乙方协调办理土地续约手续。租赁费用全由乙方承担。2.股份转让前所产生的债权、债务由甲方自行承担，股份转让后的即日起债权债务由乙方承担。3.甲方如需乙方承担10月的债务，应从总费用中减掉相应的金额。4.股份转让后甲方应退回乙方在2019年7月交的房租伍万伍仟元，可以从总费用中减掉。二、乙方应尽的责任和义务……双方陈述：双方约定租金每季度交纳一次，每季度开始时提前交纳该季度的租金。原告陈述：自2020年4月开始，没有按照约定的期限支付租金及水电费。被告陈述，因为受到疫情影响，确实没有按照约定的期间交租金及水电费，后来都陆陆续续在交。朱兵为寇相志出具欠条一张，载明：位于北京市顺义区后沙峪镇裕安路**人民公社大食堂**疯子火锅现实际经营人马华美、朱兵，马华美、朱兵欠寇相志2020年5月15日至2020年8月15日三个月共计租金11万元整，六月至七月水电费共计22391元，上述共计132391元，朱兵于2020年9月4日之前将132391元全部缴清，如逾期缴纳，每延期一日应按照132391元的日利率0.8%支付违约金。签字：朱兵、寇相志。担保人：马华美。2020年9月19日，朱兵、马华美书写欠条一张，载明：位于北京市顺义区后沙峪镇裕安路**人民公社大食堂**疯子火锅现实际经营人朱兵，朱兵欠寇相志2020年4月15日至2020年5月15日一个月租金36666元整，2020年8月16日至2020年10月15日二个月租金73333元整，八月水电费共计6193元，9月的水电费5000元多退少补。上述共计121192元。马华美、朱兵于2020年11月1日之前将121192元整缴清，如逾期缴纳，每延期一日应按照121192元的日利率0.8%支付违约金（从二零二一年开始计算利息）。欠款人：马华美、朱兵。2020年9月19日。朱兵提交收条一张，载明：今收到朱兵、马华美欠款48662元，收款人：寇相志；2020年10月18日。寇相志陈述：朱兵、马华美微信转的钱是31500元，而收据上写的是48662元，之间的差额是2020年9月30日至2020年10月15日之间的租金，实际上没有收取2020年9月30日至2020年10月15日期间的租金。朱兵、马华美确认实际转给寇相志的钱是31500元。寇相志陈述，是2020年9月30日收回房屋。朱兵、马华美陈述，寇相志是2020年9月29日强制锁门收回房屋。庭审中，本院电话询问王子文。王子文陈述：我是王子文，寇相志不同意（我把店转给朱兵）就会跟我说，但是他从来没有跟我说过，所以是默认的。火锅店的设备都是我承接的上一个租户给我的，没有跟寇相志结算过，我转给朱兵的时候设备也都转让给朱兵了，押金也转了。我跟寇相志约定的押金在合同结束后退给朱兵，我跟朱兵都知道这件事，寇相志应当把押金给我，但是寇相志没有给我，店铺转让给朱兵，押金自然而然就给朱兵了。寇相志从来没有说过不同意转让的事，寇相志就在楼下做生意，开的东北饭馆，就在我们楼下，寇相志经常在这。我跟朱兵是合作关系，朱兵是店里负责整体经营，是店长。原告肯定知道我们是合作关系，因为寇相志天天都在，也找我们聊天。我把所有的股份都转让给朱兵了，也都把所有的权利、义务都转让给朱兵了，跟我都没有关系了。15万元是50%股份的价值，包括了火锅店的物品、设备价值。朱兵提交微信群聊天记录。2020年4月11日，石建成在微信群中发通知：各位租户，因受新冠肺炎疫情影响，各行业经济压力过大，为减轻各租户经营压力，现我公司决定对餐饮租户减免一个月租金，非餐饮租户减免半个月租金，让我们共同携手打赢疫情防控阻击战。寇相志陈述：石建成是房东高超的管家，高超给寇相志减免了一个月的租金，但是这只针对寇相志，并不针对朱兵，寇相志不同意给朱兵减免租金，而且这个租金减免是针对2020年4月份之前的租金，朱兵欠的是2020年4月以后的租金。朱兵陈述：我跟寇相志一起去找的房东，房东说减免的是4月份之后的租金，让我们先把第一季度的租金交了，我们没有放弃减免租金，我们回来后就找原告要求退还押金、减免租金及把两张欠条合并到一张上，但是寇相志不同意。寇相志陈述：朱兵是找我说过，但我不同意，如果朱兵继续干下去就同意，因为朱兵一直欠租金，我就不同意减免。朱兵陈述：除了寇相志与王子文签订的租赁合同上约定的王子文现有物品之外，还有从上个租户承继的收银系统、根据政府要求定制的燃气房，从王子文处受让的桌椅、餐具等。另，马华美与朱兵自述，双方系男女朋友关系，住在一起，尚未领取结婚证。上述事实，有双方提交的房屋租赁合同、欠条、合伙协议、转让协议、收据、微信聊天记录，以及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案事实主要发生在民法典施行以前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。原告寇相志在起诉状中自述，2020年4月，经原告与二被告协商一致，二被告承租原告的房屋，约定每月租金36666元。被告朱兵自述其从王子文处受让店铺及租赁合同，并实际交纳了租金和水电费等。故本院确认原告与被告双方存在租赁合同关系，双方应当按照约定履行租赁协议。关于欠付租金和水电费的数额。根据欠条记载的金额，被告欠付原告2020年4月15日至10月15日期间的租金共计219999元，2020年6月至9月期间的水电费33584元。2020年10月18日寇相志出具的收据显示收到朱兵、马华美的欠款48662元，但双方在庭审中确认，朱兵、马华美实际支付的金额是31500元，但收据写的是48662元，实际欠付租金数额没有计算到10月15日。结合双方的证据及陈述，本院确认被告欠付租金和水电费合计204921元。关于押金。王子文已经将全部房屋租赁的权利义务包括押金均转让给朱兵，且朱兵实际已经取代了王子文开始履行租赁相关权利义务，寇相志从未提出过异议，故本院确认朱兵有权要求寇相志返还押金。同时，王子文与寇相志签订的租赁合同约定，如果承租人不按照合同约定支付租金达5日的，应当按照合同约定的年租金的10%支付违约金。双方在庭审中确认，因受到疫情影响，朱兵并未完全按照合同约定的期间支付租金，而是陆续支付，且一直未付清，因此应当支付迟延支付租金的违约金。其金额经核算，与押金金额大体相当，二者可以相互抵扣。故寇相志无须再返还租房押金，亦不得再主张违约金。关于租金减免。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，大房东已经为减免了寇相志一个月的租金。根据上述规定和公平原则，朱兵、马华美要求寇相志减免一个月租金，于法有据，应予支持。关于朱兵、马华美主张的店铺内物品设施的折价问题。寇相志与王子文的租赁合同明确约定了属于王子文的物品清单，王子文亦明确表示将店内物品全部作价转让给朱兵，故朱兵取得了物品的所有权。寇相志与朱兵进行结算时，并未约定物品归属和处理问题。因店铺现已经有新的商家在经营，且使用了店铺内的物品，为确保物的充分利用，考虑到物品的使用年限、折旧因素等，本院酌情确认店内现存全部物品归寇相志所有，寇相志支付朱兵、马华美物品折价款1万元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）朱兵、马华美于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）寇相志房屋租金、水电费共计168255元（已扣减一个月的房租36666元）；二、原告（反诉被告）寇相志于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）朱兵、马华美物品及设施折价款1万元；三、驳回原告（反诉被告）寇相志的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）朱兵、马华美的其他反诉请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2187元，由被告（反诉原告）朱兵、马华美负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费1417元由被告（反诉原告）朱兵、马华美负担895元（已交纳），由原告（反诉被告）寇相志负担522元，于本判决生效之日起七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 谢彩凤二〇二一年六月二十九日法官助理 叶丽芳书 记 员 徐苑馨