北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初57774号原告：北京智农投资有限责任公司，住所地北京市海淀区中关村大街27号19层1907。法定代表人：邵丽君，执行董事。委托诉讼代理人：廖克钟，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁杉，北京市天元律师事务所上海分所律师。被告：九台市龙德粮食收储有限公司，住所地九台市营城火车站对面。法定代表人：彭玉春，执行董事。委托诉讼代理人：崔修龙，该公司经理。委托诉讼代理人：崔丽范，该公司经理。第三人：长春盛世汇农农贸有限公司，住所地吉林省长春市九台市九舒公路南侧营城火车站货场东侧。法定代表人：邵丽君，执行董事。委托诉讼代理人：廖克钟，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁衫，北京市天元律师事务所上海分所律师。原告北京智农投资有限责任公司（以下简称智农公司）与被告九台市龙德粮食收储有限公司（以下简称龙德公司）及第三人长春盛世汇农农贸有限公司（以下简称盛世汇农公司）参加诉讼的合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告智农公司及第三人盛世汇农公司的共同委托诉讼代理人廖克钟、袁衫，被告龙德公司的委托诉讼代理人崔修龙、崔丽范到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智农公司向本院提出诉讼请求：1、判令龙德公司将九房他字第xxx号对应的房产过户登记至盛世汇农公司名下；2、判令龙德公司将九国用（2015）第xxx号土地使用权过户登记至盛世汇农公司名下；3、判令龙德公司支付违约金767070元。事实和理由：2015年11月13日，智农公司与龙德公司签署了《合作协议书》，约定龙德公司将其名下所有资产，包括九国用（2014）第xxx号、九国用（2015）第xxx号土地使用权，九房权证字第XXXX号、九房权证字第XXXX号、九房他字第xxx号对应的房产及其他设备设施等转让给智农公司或智农公司指定的公司名下，对应转让款为4600万元。协议签订后，龙德公司未按约定将智农公司支付的转让价款用于清偿债务，导致无法依约办理案涉土地、房屋的解押、过户手续。后经双方协商一致，签订了诉讼和解协议书，约定继续履行原协议，智农公司支付转让价款完毕后，龙德公司解除土地和房产上其他权利障碍，双方办理完成土地和房产的过户手续和资产交接。智农公司支付了相应转让价款后，经多次催促，但龙德公司至今仍未完成土地和房产的过户手续。龙德公司辩称，智农公司就起诉事实已于2016年提起过诉讼，在法院主持调解下，形成（2016）京0108民初229号民事调解书。该调解书生效后，龙德公司积极履行了该法律文书确定的大部分义务，但由于不能归责于龙德公司的客观原因，导致调解书的履行陷入僵局。龙德公司已按调解书及时足额向工商银行股份有限公司九台支行偿还300万元、利息、罚息；向智农公司开具全部4600万元发票；已承担因土地房产转让产生的100万元以内的税费，以及附属设施和资产的相应税费；办理完成案涉土地房产的解除抵押手续，完成九房权证字第XXXX号、九房权证字第XXXX号房产的过户登记；及时向智农公司支付30万元赔偿金。诉讼和解后，龙德公司积极按照调解书确定的内容履行义务，为加快进度，龙德公司在粮食收储业务繁忙时，甚至将龙德公司公章和法定代表人的身份证直接交给智农公司的经办人员，去办理房产和土地的过户。完成房屋过户后，办理土地过户时出现了没有想到的情况，现有条件下达不到土地局要求的过户条件，经多次沟通未果。智农公司申请强制执行后，龙德公司提交了情况说明，希望执行现场了解土地不能完成过户的原因。目前案件尚未执行终本，智农公司不应滥用诉权。经举证质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2015年11月13日，龙德公司（甲方）与智农公司（乙方）签订《合作协议书》，其主要条款约定，甲方将其所有的下列资产转让给智农公司或智农公司指定的新公司名下。1、土地使用权：甲方通过出让方式取得的坐落于九台营城的九国用（2014）第xxx号工业用地、面积39189平方米的土地使用权；甲方通过出让方式取得的坐落于九台营城的九国用（2015）第xxx号工业用地、面积8523平方米。2、房产及其他建筑物明细包括：房产证一、九房权证字第XXXX号，面积4394平方米；房产证二、九房权证字第XXXX号，面积4394平方米。3、动产及其他设施设备清单：作为本协议必不可少的附件。4、甲方现有场地范围内为经营目的需要的，所有现有设备均包含在交易资产中。本合同总价款为4600万元。鉴于甲方欠江西大北农1000万元预付款、湖南大北农320万元预付款及利息，安陆大北农78．9611万元货款、高安大北农206．7814万元货款、江西大北农87．0616万元货款、泰和大北农301．7962万元货款，以上合计1994．5992万元及利息，双方同意由乙方直接从应付甲方转让款中直接进行抵扣。本协议生效后10日内，乙方抵扣（或代为支付）甲方所欠湖南大北农320万元预付款及利息，高安大北农206．7814万元货款、江西大北农87．0616万元货款后，乙方支付剩余总价款的45%，甲方立即办理涉及所有土地的解除抵押的手续；本协议中涉及所有土地、房产等资产过户至乙方新成立公司名下，所有资产发票手续完备（或补齐），并将周围1万平方米的土地相关资料交接给乙方后，乙方抵扣（或代为支付）甲方所欠江西大北农1000万元预付款及利息、安陆大北农78．9611万元货款、泰和大北农301．7962万元货款后的10日内，乙方支付款项至合同总价款的85%；乙方新公司资质完备且甲方资产出售公告期满3个月内，资产未出现任何争议、纠纷或潜在纠纷的前提下，乙方支付剩余全部货款的15%。乙方付款前，甲方应提供符合会计、税收等法规要求的合计4600万元的资产转让发票，甲方应优先偿还外部所欠债务。因本协议而产生的和涉及的各项税费由甲方承担，契税由双方均担。其他过户办理手续费用由乙方承担。双方签字盖章后5日内，乙方委派采购中心人员驻场办理资产清点核实及后续资产交接手续，有损坏、遗失的，根据资产清单价款抵扣总价款。因厂区外围1万多平方米的土地地勘手续基本办完，在本协议签订后24个月内，甲方同意协助乙方将该地块1万平方米的土地出让或转让手续办理到乙方名下（费用乙方负责）。甲方承诺：因本协议中所有资产、原龙德公司经营过程中所产生的债权债务争议、纠纷，由甲方负责处理和解决。乙方由此向他人承担或遭受损失的，乙方有权在应支付给甲方的合同价款中予以扣除或要求甲方赔偿，不足金额，甲方还应补足。甲方出售资产、转租经营权未设定限制，不存在瑕疵与争议，属于符合法律法规、便于乙方实现合同目的的资产与经营权。否则，乙方由此造成的损失，乙方有权在应支付给甲方的合同价款中予以扣除或要求甲方赔偿，不足金额，甲方还应补足。签约后至乙方新成立公司办理到位土地过户手续期间，甲方确保协议中所有资产手续完备，资产完好，未有遗失或损害，能满足正常经营使用，如出现资产减少或损害或不能使用的，乙方有权从总价款中进行抵扣或要求甲方进行赔偿。如甲方交割的资产、经营权与本协议所列资产、经营权情况不符合的，甲方应补足，甲方不能补足的，乙方有权在应支付给甲方的价款中予以扣除。如甲方未按约定完成过户登记的，每违约一天按合同价款的千分之二向乙方交纳违约金，受甲方通知后2个月内仍不能完成的，乙方有权解除合同，甲方依照合同总金额20%支付违约金，乙方损失大于违约金的，应予补足。甲方违反其他承诺，向乙方支付合同总金额20%的违约金。如果乙方未在合同生效后10日内履行上述条款，甲方有权书面通知乙方解除合同。乙方未按约定日期向甲方支付价款的，每迟延一天，乙方应按照欠付金额的千分之二向甲方交纳违约金，经甲方通知后2个月内仍不能支付的，甲方有权解除合同，乙方依照合同总金额20%支付违约金，实际损失大于违约金的，并应补足差额。2016年1月，智农公司向本院提起诉讼称，智农公司与龙德公司于2015年11月13日签订《合作协议书》，协议约定：双方协商作价4600万元，智农公司收购龙德公司坐落于九台营城火车站对面九国用2014第xxx号工业用地（面积39189平米）土地使用权，九国用2015第xxx号工业用地（面积8523平方米）土地使用权，九房权证字第XXXX号（面积4394平方米）房产，九房权证字第XXXX号（面积4394平方米）房产，及设备清单附注的动产及其他设施设备。智农公司按协议约定支付第一笔款17881779．31元后，龙德公司未按约定将该款用于支付该司所欠工商银行九台支行的1300万元贷款，导致无法按约办理土地、房产等抵押物的解押手续。此后智农公司与龙德公司多次交涉，要求龙德公司按约向银行还贷，或者向智农公司退还已向其支付款项，但龙德公司拒绝向银行还贷，也拒绝向智农公司返还款项。故诉请法院1、判令解除智农公司与龙德公司于2015年11月13日签订的《合作协议书》；2、判令龙德公司归还智农公司依约向其支付的第一笔合同款17881779．31元；3、判令龙德公司按约向智农公司支付违约金920万元。该案诉讼中，龙德公司（甲方）与智农公司（乙方）签订《诉讼和解协议书》，其主要条款约定，乙方按协议约定支付甲方第一笔款17881779．31元后，甲方未按约定将该款用于支付甲方所欠工商银行九台支行的1300万元贷款，导致无法按约办理土地、房产等抵押物的解押手续。甲方尚欠工商银行九台支行贷款本息1070万元，还款期限为2016年9月1日。诉讼期间，甲方未与乙方沟通，在乙方收购的土地上新建库房（5、7、8号）1．7万平方米（目前尚未办理产权手续）。诉讼期间，龙德公司因借款合同纠纷，被江西大北农在南昌市中级人民法院提起诉讼，乙方收购土地和房产被采取诉讼保全措施；因买卖合同纠纷，被江西大北农在进贤县人民法院提起诉讼，乙方收购的土地房产被采取诉讼保全措施。双方因合同纠纷一案，乙方向北京市海淀区人民法院提起诉讼，现双方达成如下协议：原协议合法有效，双方均同意继续履行。甲方以公司的全部资产，彭玉春、张丽华、崔丽范以个人及家庭全部财产，提供甲方按照本和解协议约定进行土地和房产过户和按照原协议履行的保证。2016年9月30日前，甲方按协议约定提供符合会计、税收等法规要求的合计2300万元的资产转让发票给乙方所属公司，剩余2300万元发票在10月25日前交付。就涉及土地、房产部分的税款，税额在100万元以内部分由甲方承担，税额在100万元以上部分由乙方承担。资产转让发票及资产涉及开票的税费均由甲方承担。乙方同意在300万元范围内就甲方承担部分向甲方提供借款，用于此处的税费支出，甲方应于2016年12月30日前全部偿还。其中100万元不计利息，但甲方逾期还款，则从借款之日起按年利率7%计算利息，如逾期还款两个月以上，则从借款之日起按年利率14%计算利息，其余部分借款按年利率7%计算利息，甲方如逾期还款的，从逾期之日起按年利率14%计算利息。在约定期限内，甲方应将各项税收的完税凭证交付或直接开具给乙方所属公司。甲方向工商银行九台支行偿还贷款300万元，符合上述条件并将已偿还贷款证明提供给乙方后，乙方代甲方偿还贷款770万元，该款用于冲抵乙方按照原协议应向甲方支付的剩余合同款，如按原协议乙方已超付，则甲方应按照本协议约定归还乙方。工商银行九台支行出具贷款还清证明后3个工作日内，甲方负责协调银行完成协议标的的土地和房产上的贷款抵押解除。满足上述条件后，乙方解除土地和房产上其它权利障碍，7日内双方办理完土地和房产的过户手续和资产交接。甲方仍应按照原协议约定，保证厂区周围1万平方米土地乙方正常和顺利使用，并尽力将土地出让手续办理完成，过户到乙方或乙方所属公司名下。乙方将全部资产整体租赁给甲方使用，租期为3年，甲方新建库房冲抵租金，双方约定资产收购价格不因此做调整。甲方在资产和土地全部过户完成后9个月内，甲方将新建库房的产权办理至乙方名下。土地和房产过户及原协议履行完成后，乙方协调江西大北农、湖南大北农，安陆大北农、高安大北农、江西泰和大北农向甲方出具协议约定的相应欠款和货款已全部还清的证明。协调淮安大北农、宿迁大北农、安徽大北农、湖南大北农、郴州大北农及时与甲方开展对账工作。本和解协议中所有乙方承诺内容，均以甲方遵守原协议与本协议所有规定，以及未出现阻碍本次收购交易进程的其他因素为前提，否则本和解协议中约束乙方的所有相关义务自始无效（原协议与本和解协议不一致内容，均以本和解协议为准）。甲方应向乙方提供2016年8月15日前债务清单，并保证无其它未披露的对外债务，已披露债务的债权人不会向乙方收购资产主张任何权益，并且甲方还应按原协议约定，在九台市当地有影响力的媒体上刊登资产出售公告，以保证无其他影响甲方利益的或然债务。甲方还应向乙方披露包含新建库房的应付未付工程款，并承诺该债务由甲方承担，与乙方无关。如存在其他任何争议影响本协议履行，甲方应积极予以解决，否则甲方应向乙方承担违约责任，违约金为原协议交易总金额的20%。鉴于乙方因甲方未履行原协议导致的损失共计30万元，及甲方在原协议中应支付而未支付的利息截止土地房产过户完成之日，甲方应于2016年12月30日前，在向乙方归还欠款时，将应付未付利息、30万元赔偿金及乙方超付部分资金，一并支付给乙方。本协议自双方签字、盖章并正式签署法院调解书后生效。彭玉春、崔丽范、张丽华作为保证人亦在该协议上签字。2016年9月12日，本院作出（2016）京0108民初229号民事调解书，确认经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、龙德公司欠付中国工商银行股份有限公司九台支行的贷款1070万元由龙德公司于2016年9月20日前向中国工商银行股份有限公司九台支行偿还300万元；二、龙德公司于2016年3月30日前向智农公司开具金额为2300万元的发票，于2016年10月25日前向智农公司开具金额为2300万元的发票；三、智农公司于2016年10月30日前代龙德公司向中国工商银行股份有限公司九台支行偿还770万元，就龙德公司向中国工商银行股份有限公司九台支行借款所产生的其他利息、罚息部分由龙德公司同时向中国工商银行股份有限公司九台支行付清；四、因土地、房产转让产生的税费，数额在100万元以内的部分由龙德公司承担，数额在100万元以上的部分由智农公司承担，除土地、房产之外的附属设施等资产转让产生的税费由龙德公司承担；上述税费中由龙德公司承担的部分，由智农公司向龙德公司提供不超过300万元的借款，龙德公司应于2016年12月30日前全部偿还；其中借款100万元的部分在2016年12月30日前不计算利息，如龙德公司逾期还款且未超过二个月，则从实际借款之日起按照年利率7%的标准计算借款利息，如逾期超过二个月，则从实际借款之日起按照年利率14%的标准计算借款利息；对于智农公司向龙德公司提供借款100万元以上的部分，如龙德公司逾期还款，则自实际借款之日至2016年12月30日期间按照年利率7%的标准计算利息，自逾期还款之日按照年利率14%的标准计算逾期还款利息；五、在前述银行贷款结清后三个工作日内，由龙德公司向中国工商银行股份有限公司九台支行申请办理九国用（2014）第xxx号土地使用权、九房权证字第XXXX号房产、九房权证字第XXXX号房产的解除抵押手续；六、在前述土地、房产之上的权利负担及财产保全措施解除之日起七个工作日内，龙德公司将九国用（2014）第xxx号土地使用权、九房权证字第XXXX号房产、九房权证字第XXXX号土地及房产过户登记至智农公司名下；七、龙德公司于2016年12月30日向智农公司支付30万元赔偿金。2018年6月，智农公司向本院提出执行申请，要求将九国用（2014）第xxx号土地使用权过户至其名下。同年11月18日，本院作出（2018）京0108执10651号执行裁定书，以案涉土地上有其他产权登记的房屋，致使本案无法执行，故裁定终结本案的执行。本院函询长春市九台区自然资源局关于九国用（2015）第xxx号土地使用权是否具备过户条件。该局函复本院称，该宗地至今未办理土地竣工验收手续。本院认为，智农公司与龙德公司签订的《合作协议书》、《诉讼和解协议书》，均系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律法规的效力性强制性规定，应属有效。龙德公司至今未完成将九国用（2015）第xxx号土地使用权过户的义务，属违约行为，其负有继续履行并支付违约金的责任。鉴于该土地使用权目前不具备办理过户的条件，故智农公司的相关诉讼请求，本院不予支持。《合作协议书》、《诉讼和解协议书》、调解书中均不涉及九房他字第xxx号房产过户的约定和内容，故智农公司要求龙德公司将相应房产过户的请求，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，本院依照原《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告九台市龙德粮食收储有限公司向原告北京智农投资有限责任公司支付违约金767070元，于本判决生效后10日内付清；二、驳回原告北京智农投资有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费91597元，由原告北京智农投资有限责任公司负担8．5万元（已交纳），由被告九台市龙德粮食收储有限公司负担6597元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，并交纳上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  曲育京人民陪审员  王叔洁人民陪审员  张金海二〇二一年六月二十九日书 记 员  杨 青书 记 员  王京蕊