广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0105民初812号原告：黎强。被告：刘书安。被告：刘书嘉。委托诉讼代理人：刘书安，与刘书嘉系兄弟关系。原告黎强与被告刘书安、刘书嘉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告黎强、被告刘书安并作为刘书嘉的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决两被告继续履行合同，两被告协助原告办理南宁市江南区×××房屋产权过户至原告名下的手续；2.判决两被告支付逾期过户违约金，以750000元为本金，自2020年5月1日起按该物业成交价的每日万分之四计算，至2020年12月15止，共计58500元；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年5月7日，原、被告在优居介绍下签订《房屋买卖协议》，约定两被告将其名下共有的位于南宁市江南区×××转让给原告，房屋转让价为人民币柒拾伍万元，原告支付叁拾万元作为首付。合同约定卖方办理产权证完毕后办理过户手续，银行贷款解押金额双方各负责一半。若任何一方未按合约履行，应当自违约行为发生之日起，按照总价款的日万分之四支付违约金。房产证于2020年4月由开发商代办完成。期间，由于被告欠开发商13850元，开发商不同意办理房产证，故由原告先借予被告13850元支付欠款以便办理房产证。考虑到正常二手房买卖，原告的银行贷款会下放到被告银行账户，而两被告信用卡逾期较多（原告家中经常收到被告信用卡中心的催债信），征信过差，原告为保护自身权益，与被告协商，由被告出面全额向中介申请垫资，办理解押过户，原告支付一半的垫资费用（征信良好情况下的垫资费用），被告已同意。后中介风控部门对两被告征信进行评估，发现呆账、逾期已达贰拾余万，且两被告无力偿还，故不愿垫资。经原告、被告、中介三方共同协商，被告两月内自筹全部银行解押资金，在这段时间内，房贷由原、被告各还一半。自此开始，被告以出差、生病、钱未筹够等各种理由推脱，不配合过户。原告数月来不断催促未果。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，请求法院支持原告。被告刘书安、刘书嘉共同答辩称，一、对于原告提出的诉讼请求、事实与理由无异议；二、同意法院出具判决书给原告进行过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院结合当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下：2018年5月7日，原告黎强作为买方（委托代理人周霞）与作为卖方的刘书安、刘书嘉签订《房屋买卖协议》，约定被告将位于南宁市江南区×××（建筑面积：92.57平方米）出售给原告，该物业成交价为750000元；买卖双方确认权属现状为：该物业处于已验收合格并交付，尚未取得房屋产权证状况，与开发商前述《商品房买卖合同》已在房管部门办理合同备案及办证阶段中，双方同意待被告办理产权证完毕后再办理过户手续；物业处于抵押状态，未结清的还款额约为404000元，被告承诺并配合办理注销手续及承担所产生的违约金、罚息等手续费用，不得故意拖延及隐瞒其他债权债务及银行信用等情况；被告同意缴纳税费中的个人所得税，原告同意缴纳税费中的增值税、工本费、登记费、印花费、评估费、抵押登记费；双方确认物业交付标准为空房毛坯；物业交付时间约定为交齐定金款当日，交付前被告须付清一切有关该物业所欠缴之物业费；被告保证上述房产未被依法查封或者以其他形式限制房产权利，若因此导致房屋无法过户，属于被告违约，由被告承担所有违约责任；双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按该物业成交价的万分之四向守约方支付违约金；付款方式为：第一部分房款（定金款）100000元于签约当天原告一次性支付上述定金，并转为购房款；第二部分房款（首期款）200000元于2018年5月30日前支付给被告；第三部分房款（尾期款）450000元在过户出证及抵押登记手续完成银行并领取他项权利证后，由原告方贷款银行直接划给被告或垫资方，如由垫资方电子解押或垫付款项的，则由原告与垫资方完成此款项结算；银行欠款（以银行解押时的欠款为准）买卖双方各付解押欠款一半；原告承担银行还款解押前月供；银行解押前月供的本金从房款总价中减除；被告承诺配合原告办理相关手续。《房屋买卖协议》签订当日，原告向被告支付购房定金100000元，被告刘书安、刘书嘉出具《收条》予以确认，并于当日将房屋钥匙交付原告，原告于2018年9月装修完毕入住至今。2018年5月28日，原告向被告支付首付款200000元，被告刘书安、刘书嘉另行出具《收条》予以确认。自2018年5月起至2021年1月时止，原告每月按时将涉案房屋月供支付给被告。2021年2月、2021年3月的房屋按揭款由被告支付。南宁市自然资源局于2020年4月21日向两被告颁发不动产权证书，载明涉案房产位于南宁市江南区×××，建筑面积92.46㎡，系被告刘书安、刘书嘉共同共有，于2015年10月向广西汇东投资发展有限公司购买，刘书嘉名下的是桂（2020）南宁市不动产权第00×××96号，刘书安名下的是桂（2020）南宁市不动产权第00×××97号。涉案房屋办理有预购转现房抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行；办理有一般抵押登记，抵押权人为周霞。周霞与本案原告黎强系夫妻关系。周霞于2021年6月1日出具《同意书》，载明其同意由配偶黎强在（2021）桂0105民初812号案中起诉刘书安、刘书豪。本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。协议签订后，原告依约向被告支付定金和首期款，并按时每月将涉案房屋月供支付给被告，则被告亦应按约定履行合同义务。协议约定待被告办理产权证完毕后办理过户手续，现案涉房屋已办理权属证书，且原告从2018年9月入住至今，被告理应按约定将房屋所有权变更登记至原告名下，故原告主张两被告继续履行合同，协助办理过户手续至原告名下的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。关于原告主张两被告支付逾期过户违约金58500元的诉讼请求。《房屋买卖协议》中约定双方签署合约后，不依约履行配合办理物业出售、购买等房地产交易手续或违反合约义务的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按该物业成交价的万分之四向守约方支付违约金。涉案房屋已于2020年4月21日获得不动产权证书，但截至庭审之日，两被告尚未办理涉案房屋的过户手续至原告名下，构成违约，应按协议约定支付违约金。现原告主张自2020年5月1日起至2020年12月15止按该物业成交价的每日万分之四计算，系当事人对权利的自由处分，未违反国家、法律法规的强制性规定，本院予以支持。则两被告应向原告支付违约金的计算方式为：自2020年5月1日起至2020年12月15日止每日按涉案物业成交价750000元的万分之四计算，即750000元×万分之四×228天=68400元，现原告仅主张58500元，系其对权利的自由处分，未违反国家法律法规的强制性规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条之规定，判决如下:一、被告刘书安、刘书嘉继续履行合同，协助原告黎强办理将南宁市江南区×××房屋所有权登记在原告黎强名下的手续；二、被告刘书安、刘书嘉向原告黎强支付违约金58500元。上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。案件受理费5943元，由被告刘书安、刘书嘉共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不交也不提出缓交、减交或免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 员 包其剑二〇二一年六月七日法官助理 李晓丹书 记 员 黄 莹附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。