北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0108民初10558号原告（反诉被告）：李越，男，1991年5月22日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李秀山（李越之父），住北京市海淀区。被告（反诉原告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：高君宇，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李越，女，该公司员工。原告（反诉被告）李越诉被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员郝蓬独任审理,公开开庭进行了审理。原告李越及其委托诉讼代理人李秀山，被告自如公司之委托诉讼代理人高君宇、李越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李越向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决双方签订的合同于2021年4月8日解除；2.请求判令自如公司支付我至2021年4月8日的预期收益37317.58元；3.自如公司赔偿违约金14420元；4.自如公司支付电费、燃气费103.73元、水费70.7元；5.本案的诉讼费由自如公司承担。事实和理由：2019年3月17日，我与自如公司签署《资产管理服务合同》，约定我委托自如公司管理运营位于海淀区世华龙樾西区8号楼6单元9层901号房屋；我授权自如公司对标的资产进行经营出租供他人居住，自如公司为我提供资产管理服务。管理期限自2019年3月17日至2024年10月24日止。预期合同收益为7000元每月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。管理期间内，我同意自如公司对标的资产进行必要的装修，改造及不定期的对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏标的资产的承重结构，并符合国家相应的安全管理规范。管理期间内，双方协商一致，可以解除本合同。自如公司有下列情形之一的，我有权随时单方解除合同：迟延支付当期应得收益达15个工作日的。违约方违反本合同约定应立即纠正其违约行为，如给对方造成损失的，应予赔偿。合同签署后，我按约定交付了标的资产，自如公司按约定给付预期收益至2020年9月9日。自2020年6月1日以来，自如公司违背契约精神和诚信原则，持续以各种方式无理要求我同意降租或解约，但从未得到我同意。根据自如公司的打款计划，自如公司应于2020年10月10日向李越支付2020年9月的房租，但该月及以后的房租至今均未支付。故我提起诉讼。自如公司辩称，一、我公司与李越签订的《资产管理服务合同》合法有效，双方就合同履行的居室数量、装修配置处置、资产返还等均作出了明确约定。优化间拆除符合情势变更情形，拆除非我公司过错所致。双方合同约定了解除条款，我公司提出解除合同于法有据，不应承担违约责任。我公司认为双方合同是委托合同，非房屋租赁合同，故我公司具备合同的任意解除权。二、我公司已经就合同的解除履行了通知义务，并办理了解约结算，我公司无法继续承租和管理李越的房屋，合同不适宜强制履行。我公司向李越发送了解约通知函，同时通过微信、短信或者电话告知李越合同无法继续履行。其后，我公司进行了解约结算，腾空房屋，并向李越发送了房屋永久密码，房屋已经交还，我公司已经不实际占有和控制房屋，合同继续履行对我公司显失公平。李越作为房屋的产权人，应负有防止损失扩大的义务，因此我公司不同意承担解约后的房屋租金，在我公司发送房屋密码后，李越不及时收房或采取其他措施降低损失，该部损失与我公司解约之间没有因果关系，应由其自行承担。退一步讲，如果法院认定我公司违约，也请考虑疫情、隔断间拆除的事实等因素予以酌减。三、我公司在解约时结清了水电燃气费。我公司提起反诉，反诉的诉讼请求：1.确认签署的《资产管理服务合同》于2020年11月1日解除；2.请求李越支付新配置设施损失费用37615.98元；3.本案诉讼费用由李越承担。事实与理由：我公司和李越签署的《资产管理服务合同》履约条件因不可归责于我公司的原因而发生根本变化，导致合同履行陷入实质性僵局。我公司已就案涉房屋承租人退租清退和还房前保洁等相关工作，完成合同解除且房屋永久密码已交还李越。因此，无论是形式上还是实质上，原合同已于2020年11月1日终止履行并解除完毕，无法恢复履行。依据约定，资产管理服务合同提前解除的，应当由委托人承担新配置设施损失费用。故我公司提出反诉。李越针对自如公司的反诉辩称，不同意自如公司所有的反诉请求。一、1.关于合同解除，包括协商解除、约定解除和法定解除、请求法院仲裁机构解除，本案中自如公司不具有协商解除权。2.我没有违反合同约定，没有出现民法典解除合同的事由，自如没有解除权。3.不认可自如公司所述的情势变更，情势变更是无法预见不符合商业风险的变化，对乙方不公平，受不利影响的当事人可以协商，协商不成，可以请求法院或仲裁机构解除合同。合同签订时我提供了房产具体情况，产权登记为两居室，合同中没写添加优化间才约定房租7千元，当时我们协商签订五年租赁合同，就是避免风险。自如业务员以毛坯房便于装修为由不建议我自行装修。合同3.1条约定会保证合法装修，住建部有规定，出租住房的应当以原设计的房间为最小出租单位，禁止在出租住房内出租隔断间，自如公司作为专业机构，应当知晓相关规定，因此隔断间被拆除，并非在合同签订时不能预见，自如公司也未称其优化间拆除系新的政策所致。2019年之前，自如公司因私自添加隔断间被罚款，但自如公司签订合同时并未向我说明，自如公司提供证据显示并未提供本小区被政府拆除优化间的通知。所以，自如公司所述情形变更与法定不符。如有变更，可以重新协商，协商不成的请求法院或仲裁机构变更，如援引该原则应该通过诉讼或仲裁变更，而自如公司没有，仅发送了解约通知，意图解除合同，不能达到目的。因此自如公司所述的情势变更解除合同不成立，我不接受。根据2019年10月8日最高院下发的九民纪要中关于通知解除的相关规定，只有享有法定解除权的一方才能以通知方式解除合同，即使提起诉讼也不发生解除合同效力。我在自如公司违约后迅速提起诉讼。第二、装修损失，1.不认可自如公司的装修清单和报价，2.根据合同7.2约定，甲方应向乙方支付违约金和装修损失，而在乙方违约责任中规定，由乙方支付违约金，并未要求支付装修损失。在住建委下发的通知第8条中规定，住房租赁企业装修，应取得所有人同意，应住房租赁企业提前解除合同，不得收取装修费用。诉讼后，为妥善解决争议，我主动联系收房，管家未清点物品和损失，因此屋内所留物品与自如公司提供清单完全不符，屋内损坏严重。装修及配置折旧费，自如公司提前解除合同视为自如自愿放弃配置，故自如公司请求无合法依据。综上所述，自如公司违反合同，单方解除合同的行为没有任何事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据本院经审理认定事实如下：李越系位于世华龙樾西区8号楼6单元9层×××号房屋（以下简称×××房屋）的登记所有权人。2019年3月17日，甲方李越与乙方自如公司签订《资产管理服务合同》，约定：甲方授权乙方对×××房屋进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务。1.3管理期间，自2019年3月19日起至2024年10月24日止。1.4管理周期，每个履约年度加上该年度甲方承受的空置期。2.1预期收益，依据市场行情预期合理收益为7000元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。2.2空置期，首个管理周期60天，次个管理周期起每个管理周期30天。2.6服务质量保证金，乙方按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金=当期管理周期内单个结算预期收益），每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，本合同终止或解除时结算如仍有剩余的，甲方应当在当期付款期限内将余额返还乙方。2.7结算方式，双方认可自2019年7月17日开始计收收益，每个履约年度内每月为一次计算周期。合同3.1约定，管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构，并符合国家相应的安全管理规范。3.3合同提前解约，甲方应向乙方支付新配置设施的损失费（损失费=为标的资产的购进家具或家电的配置价格*（管理期间内未履行天数/管理期间总天数））。合同到期或提前解约，乙方购置的相应配置设施所有权归甲方，并保证配置设施处于正常使用状态。合同第6.2条（2）约定因乙方违约，甲方有权单方解除合同的几种情:（a）迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的；（b）乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的；（c）将标的资产擅自抵押买卖的；（d）明知资产使用人在标的资产内从事刑事犯罪活动而不采取措施的；（e）因为乙方原因导致甲方重大损失的。7.3条约定，乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。双方附件一中标的资产信息及所有权证明处，在居室数量处3室1厅（含优化间）、2室1厅（不含优化间）并未进行勾选。合同签订后，李越向自如公司交付了涉案房屋，房屋交付后，自如公司对×××房屋进行了装修。自如公司向李越支付了服务质量保证金，并支付租金至2020年9月9日。因经营期间自如公司将涉案房屋客厅内打隔断，形成三居室的事实对外出租，后隔断被拆除，自如公司主张因隔断被拆除，房屋作为三居室出租的目的无法实现，遂与李越协商合同解除事宜，但未征得李越的同意。诉讼中自如公司称于2020年9月26日向李越寄送《解约通知函》，通知：“一、我公司决定于2020年11月1日与您解除服务合同，解约日前的租金预期收益正常向您支付。二、因服务合同提前解除不可归责于贵我双方之任意一方，因此双方互不承担违约责任。三、本函件第一条所约定的解约日前租金预期收益、各项还房需结清生活费用，以及我公司已经实际支付但尚未转化为租金的服务质量保证金将于结算时直接进行抵扣。李越持有异议，并未收到自如公司的解约函。自如公司表示李越可在自如app中查询到解约结算协议，并可获取智能密码锁。自如公司在解约结算协议中甲乙双方于2020年10月25日对标的资产内的费用结算、生活费、装修配置等事宜予以确认，甲方经验收，认为符合房屋交验条件，并且双方已对水、电、燃气等费用确认完结，甲方同意接收房屋，乙方将于支付义务人按本协议第三条约定支付结算费用后向甲方交付房屋。根据本协议附件《费用结算清单》，乙方应向甲方支付费用5461.76元；《费用结算清单》列明甲方退还质量保证金7210元、乙方应付甲方预期收益12497.33元、生活费用乙方应付103.73元。李越收到该款项，但对解约结算协议持有异议。2020年12月29日，自如公司向李越发送短信，告知解约通知及下发房屋永久密码。李越表示收到明码短信，但并不认可解约，且自如公司并未将密码管理权转移给李越，并提供李越与与云丁智能锁联系记录，证明争议期间内自如公司未与用户完成解约手续。自如公司对该证据真实性持有异议；故本院不予确认。2021年4月8日，李越收回房屋，双方签署验房记录单；诉讼中李越认可其主张的水电燃气费已在自如公司单方结算时折抵。本院认为，当事人应当依据诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，李越与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同虽名为资产管理服务合同，但是根据该合同所约定的当事人权利义务内容如：李越将涉案房屋交由自如公司经营出租，供他人居住，自如公司按照合同约定标准支付“预期收益”的约定符合合同法关于出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的租赁合同基本属性，该合同应当认定为房屋租赁合同。关于自如公司是否享有单方合同解除权一节，因如前所述涉案合同已认定为房屋租赁合同，自如公司作为具有一定规模的房屋租赁企业，应当对相关房屋租赁的政策性规定具有全面的知悉，同时对公司自身业务风险应当具有前瞻性预判。自如公司在经营中设置优化间系其自身经营行为，作为出租人李越并不知晓，优化间被拆除系其作为房屋租赁市场经营主体的商业风险所致，并非情势变更；故相关经营风险应由自如公司自行承担。自如公司以经营收益受损，合同目的不能实现为由主张可以行使合同解除权的辩称，本院不予采纳。自如公司单方向李越发送《解约通知函》并要求解除双方合同的行为，不符合双方之间关于合同解除的相关约定，亦不符合合同法定解除的情形，自如公司单方解除合同的行为已经构成违约，应当承担因违约给李越带来的损失。李越于2021年4月8日从自如公司处收回房屋，其行为表示同意解除双方的《资产管理服务合同》，故双方合同于2021年4月8日解除。自如公司反诉要求确认其与李越签署的《资产管理服务合同》于2020年11月1日解除的反诉请求，因自如公司作为房屋租赁合同的违约方不具备合同的单方解除权，故对于其该项反诉请求本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现李越要求自如公司支付房屋预期收益并赔偿违约金的请求，具有事实与法律依据，本院支持。其中对于李越要求自如公司支付自2020年9月10日至2021年4月8日的预期收益，本院认为：在双方合同解除前，自如公司应如约交纳租金。但同时还要考虑到，自如公司自2020年10月便开始拖欠租金，且在沟通无果的情况下明确向李越表示无法继续履行合同。作为出租人，李越在自如公司于2020年12月29日告知房屋永久密码后理应及时收回房屋，采取减损措施。因自如公司擅自搬离涉案房屋，亦应给予李越合理的准备时间，根据通常的房屋租赁市场规则，退房应当提前一个月通知对方，作为给予合同相对方再行出租房屋的合理准备时间，而此段时间的房租自如公司应当予以支付。在此之后，李越仍未收回房屋，故产生的损失应属李越因未及时采取减损措施而不当扩大的损失，应由李越自行承担。李越称自如公司并未将密码管理权转移给李越，提供了李越于2021年4月21日与云丁智能锁的联系记录，因该记录自如公司持有异议，故本院不能确认真实性以及该公司与自如公司的关联性；且该记录显示系李越于2021年4月份才进行联系密码锁事宜，在此之前，李越于2020年12月29日已获取明码，李越未能及时核实，故由此产生的损失，应由李越自行承担。故本院确定自如公司应支付李越2020年9月10日至2021年1月29日房租收益，其中2020年9月10日-10月9日金额为7210元、2020年10月10日-11月9日金额为7210元、2020年11月9日-2020年12月9日金额为7210元、2020年12月10日至2021年1月9日金额为7210元、2021年1月10日至29日金额为6969元、生活费用103.73元。鉴于自如公司同意以预交质保金冲抵房租，本院不持异议；同时在费用中应扣除自如公司自行办理解约结算时支付李越的5461.76元后，自如公司应付李越预期收益为23240.97元。违约金一项，应根据双方合同约定的赔偿标准考虑。诉讼中自如公司自如公司要求酌减违约金，并未提供充分理由，且李越对于合同解除并无过错，故本院对于自如公司的抗辩意见不予采纳。至于自如公司反诉要求李越赔偿新配置设施损失费用的请求，因本案系自如公司违约导致合同目的不能实现，故不属于双方合同约定的“合同提前解除”的情形，故本院对于自如公司的该项反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一百四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第十一条规定，判决如下：一、确认李越与北京自如生活企业管理有限公司签订的《资产管理服务合同》于2021年4月8日解除；二、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效后七日内支付李越预期收益23240.97元、违约金14420元；三、驳回李越的其他诉讼请求；四、驳回北京自如生活企业管理有限公司的全部反诉请求。案件受理费1098元（李越已预交），由李越负担727元，已交纳；北京自如生活企业管理有限公司负担371元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费370元，北京自如生活企业管理有限公司负担，已交纳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郝 蓬二〇二一年六月三十日书记员 秦鹏博