北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初31625号原告：李可心，女，1982年6月1日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市尖山区。原告：唐志宏，男，1976年3月12日出生，满族，住黑龙江省哈尔滨市道外区。原告：郝梦瑶，女，1987年5月22日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市尖山区。原告：郭冰，女，1986年11月6日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市尖山区。以上四原告之共同委托诉讼代理人：赵学奎，黑龙江双峰律师事务所律师。以上四原告之共同委托诉讼代理人：张文，黑龙江双峰律师事务所律师。被告：张一超，男，1970年8月14日出生，汉族，住江苏省沛县。被告：张晋，男，1973年10月11日出生，汉族，住江苏省沛县。以上二被告之共同委托诉讼代理人：黄涵，北京盈科（武汉）律师事务所律师。以上二被告之共同委托诉讼代理人：王振彪，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原告李可心、唐志宏、郝梦瑶、郭冰（以下简称四原告）与被告张一超、张晋房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年5月28日公开开庭进行了审理。原告李可心、唐志宏、郝梦瑶、郭冰之共同委托诉讼代理人赵学奎，被告张一超、张晋之共同委托诉讼代理人黄涵、王振彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李可心、唐志宏、郝梦瑶、郭冰向本院提出诉讼请求：1．请求判令二被告向四原告支付拖欠2020年1月1日至2020年12月31日的房屋租金1200000元及违约金360000元；2．请求判令被告向原告支付2020年7月1日至2020年12月31日物业费205169．85元；3．请求判令被告向原告支付签约合作的核心艺术家书画作品6副，每副价值不少于50万元；4．被告恶意拖欠房屋租金、物业费、严重影响物业公司和原告正常生活并且态度恶劣，请求判令被告向原告公开道歉；5．本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，李可心、唐志宏、郝梦瑶、郭冰变更第3项诉讼请求为：请求判令被告向原告支付不能交付书画作品的代偿金300万元。事实与理由：2014年7月26日，原告与被告经协商一致订立《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市西城区xx的C1-8、C2-6、C2-7、Cb1-5（建筑面积总计1186．09㎡）的房屋租赁给被告，租金每年120万元，租金付款方式为预付制，每半年交付一次租金，每次交付租金应当提前30日。租赁期限10年（自2015年1月1日起至2024年12月31日止）。合同订立后，被告未按约定将租金缴纳给四原告，拖欠自2020年1月1日至2020年12月31日的房屋租金共计1200000元。《房屋租赁合同》约定被告方迟延交付租金的，迟延期间二被告方须按日以应付租金的2‰向原告支付违约金。《房屋租赁合同》约定被告自行承担房屋租赁期间的物业服务费、水、电、电话、宽带等使用费及关联费用，约定被告方每年赠送原告价值伍拾万元签约合作的核心艺术家所作的书画作品，被告未按合同约定赠送。《房屋租赁合同》中有张晋的签字，张晋应一并承担责任。张一超、张晋辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：第一，张晋代抱一艺坊公司与原告签订涉案租赁合同，但并非合同相对人，也非抱一艺坊公司投资人，原告对张晋提起本案诉讼，存在主体错误；第二，抱一艺坊公司与原告签订的租赁合同已经解除，抱一艺坊公司已于2016年12月搬离涉案房屋，因无原告联系方式，代原告签订合同的人长期失联，于是抱一艺坊公司将房屋钥匙交付给小区物业公司，原告对此明知并接受了后续多家入住企业支付的租金，三年内均未提出异议；第三，即使抱一艺坊公司存在违约解除合同的行为，原告也应当有止损义务，双方合同约定如抱一艺坊公司拖欠租金达三个月，原告有权收回房屋并以抱一艺坊公司的装修投入冲抵租金，但原告从未向抱一艺坊公司催要过租金，也未收回房屋以装修投入充抵租金，放任涉案房屋空置应对自行扩大的损失承担责任；第四，即使抱一艺坊公司存在违约行为，原告主张的违约金也明显过高，应当予以驳回；第五，因抱一艺坊公司与原告签订的租赁合同已经解除，物业费与被告无关，且原告无权收取；第六，租赁合同约定由艺术家本人现场提供书画作品，属于为第三人设定义务的条款，合同关于核心艺术家的约定不明，且在第三人没有追认的情况下应属无效；第七，公开道歉属于侵权责任的承担方式，并非合同责任的承担方式。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：西城区xx2-6房屋于2016年5月9日登记在唐志宏名下，房屋建筑面积175．4平方米。西城区xx2-7房屋于2016年5月9日登记在郝梦瑶名下，房屋建筑面积82．7平方米。西城区xx01-5房屋于2016年5月9日登记在郭冰名下，房屋建筑面积525．29平方米。西城区xx-12房屋于2016年6月2日登记在李可心名下，房屋建筑面积402．7平方米。2014年7月26日，李可心、唐志宏、郝梦瑶、郭冰（出租方、甲方）分别与北京抱一艺坊文化艺术中心（承租方、乙方，以下简称抱一艺坊公司）签订《房屋租赁合同书》，内容有：一、合同要约：（一）甲方出租的房屋产权清晰合法完整，甲方代理人受甲方所有业主的共同书面委托（经公证后有效），全权代表业主本人签署本合同，并全过程负责本合同的完整履行。（二）出租范围：位于北京市西城区白云观街十号云起时珍宝花园C座的C1-8（10-12）、C2-6、C2-7、Cb1-5（含地面部分），具体如下：李可心名下新房号为C1-8（10-12）建筑面积为402．7平方米的房屋、唐志宏名下新房号为C2-6建筑面积为175．4平方米的房屋、郝梦瑶名下新房号为C2-7建筑面积为82．7平方米的房屋、郭冰名下新房号为Cb1-5（含地面部分）建筑面积为525．29平方米的房屋（以下简称涉案房屋）。（三）因出租房屋为毛坯房，必须装修后方能使用，依据预算，装修等前期投入需五百万元左右，由乙方预先全部承担，合同签订当日甲方即将出租房屋及时交给乙方进驻设计，并提供相关经费伍万元及手续配合取得消防等部门的施工许可，乙方装修期为四个半月，期满后自行计入租赁期，装修期免收租金，如因甲方原因提出停工导致乙方耽误装修的时间，由甲方负责顺延补足装修时间。（四）租赁期限为十，承租期自2015年1月1日装修期满后起至2024年12月31日止。（五）房屋租金总计为人民币壹佰贰拾万元整/周年，乙方另行每年赠送甲方艺术作品总价值为人民币伍拾万元，乙方所提供赠送的作品，均为乙方正常销售的、与乙方签约合作的核心艺术家所作的书画作品，由艺术家本人现场提供；艺术作品的价值，依据乙方当期实际销售成交价格计算。赠送作品不参加乙方促销活动，作品价值超出约定数额的，双方另协商结算方式。如甲方对作品价值产生异议，甲方负责提供真实有效的属于常规销售方式形成的价格证明，经乙方确认后按甲方提供的价格结算。（六）房屋租金的付款方式为预付制，每次提前30天预付下期半年房租金陆拾万元整，首期租金，乙方在本合同签订之日一次性交清。……三、双方的责任约定：……（二）乙方责任……2．乙方依约交付租金。甲方如无正当理由而拒收，乙方不负任何责任。乙方如果因特殊情况延迟交付租金的，须事先征得甲方同意。未经甲方同意而延迟交付租金的，延迟期间乙方须按日以应交租金的2‰向甲方支付违约金。乙方如拖欠租金达三个月以上，甲方有权收回房屋使用权，并以乙方装修的投入冲抵应付房屋租金、并追究违约责任。……五、合约解除。……3．租赁期满或合同解除，乙方须在15日内搬出全部物件，到期后30日内房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。……合同落款处杨久龙在甲方代理人处签字，乙方处有抱一艺坊公司盖章及张晋签字。庭审中，关于上述租赁合同中关于赠送艺术品的约定，李可心等四原告表示因抱一艺坊公司经营艺术品业务，合同约定的租金标准低于市场价格，故双方约定抱一艺坊公司在120万元的年租金之外，另行赠送价值50万元的艺术品，实为弥补租金。张一超、张晋表示因抱一艺坊公司注销，不可能再履行赠送义务，且合同约定由艺术家本人现场提供，为第三人设定义务条款应为无效。涉案合同签订后，李可心等四原告将涉案房屋交付抱一艺坊公司使用。审理中，李可心等四原告主张抱一艺坊公司交纳租金至2019年12月31日，此后未再支付。张一超、张晋主张抱一艺坊公司使用涉案房屋并交纳租金至2016年12月31日，抱一艺坊公司因经营问题，于2016年底与杨久龙协议解除租赁合同，双方约定由抱一艺坊公司介绍案外人承租涉案房屋，抱一艺坊公司于2016年底搬离将涉案房屋交付给案外人使用，后通过北京白云深处中医诊所有限公司股东张晋了解到涉案房屋由北京白云深处中医诊所有限公司、北京白云深处文化艺术中心、中道联文化产业发展有限公司使用。张一超针对其主张，向本院提交了以下证据予以证明：一、物业公司于2017年11月22日至2019年12月20日向北京白云深处中医诊所有限公司开具的物业费、水费、电费增值税发票若干及北京白云深处中医诊所有限公司于2020年12月10日出具的《证明》，证明上述期间涉案房屋由中医诊所使用并向李可心等四原告支付租金。李可心等四原告对增值税发票的真实性予以认可，表示中医诊所系代抱一艺坊公司支付相关费用，对《证明》的真实性不予认可。二、北京白云深处中医诊所有限公司企业信息、微信聊天记录，证明张晋系中医诊所股东，张晋已与李可心等四原告之代理人协议解除合同。李可心等四原告认可企业信息的真实性，对微信聊天记录不予认可。三、北京白云深处文化艺术中心企业信息、中道联文化产业发展有限公司企业信息、北京市市场监督管理局公示的变更（备案）类告知单，证明李可心等四原告于2018年5月分别协助上述两公司变更企业住所至涉案房屋，李可心等四原告对案外人使用房屋知情且同意。李可心等四原告表示不知情。张一超、张晋主张上述证据可以证明抱一艺坊公司与李可心等四原告于2016年底解除合同，此后由案外人使用房屋，抱一艺坊公司无租金支付义务。李可心等四原告表示其均在外地，故将房屋租赁事宜委托杨久龙处理，后杨久龙也离开北京，不清楚涉案房屋实际使用人情况，未与抱一艺坊公司解除租赁合同，案外人支付的租金系替抱一艺坊公司交纳。经询，李可心等四原告表示至2019年底，其每年收到租金1200000元，但其提交的交易明细显示：中道联文化产业发展有限公司于2019年7月8日支付租金800000元，谢李金子于2019年3月1日支付租金100000元，陈龙于2019年3月1日支付租金450000元，谢李金子于2019年3月9日支付租金350000元。张一超、张晋认可该组证据的真实性。另查，一、抱一艺坊公司注册成立于2010年12月9日，公司类型为个人独资企业，投资人张一超。2019年6月13日，北京市市场监督管理局核定准予抱一艺坊公司因经营期限届满注销登记。二、双方提交的视频及照片显示，涉案房屋处于空置状态，李可心等四原告提交的涉案房屋照片显示有“道医馆”的牌匾。本院认为，李可心等四原告与抱一艺坊公司签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。本案的争议焦点在于双方租赁合同是否已于2016年底解除，此后抱一艺坊公司是否具有租金支付义务。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，第一，李可心等四原告与抱一艺坊公司签订的租赁合同约定的租金标准为每年120万元，而李可心等四原告提交的转账凭证显示其于2019年收取案外人租金共计170万元，显著高于涉案租赁合同租金标准，与其陈述的案外人系代抱一艺坊公司支付涉案租赁合同项下的租金难以逻辑自洽；第二，李可心等四原告表示抱一艺坊公司支付租金至2019年底，而张一超明确表示抱一艺坊公司仅支付租金至2016年12月31日，李可心等四原告作为租金收取方，未能提交2017年至2019年收取租金的完整交易记录证明支付主体及支付标准；第三，案外人北京白云深处文化艺术中心与中道联文化产业发展有限公司于2018年5月变更企业住所至涉案房屋，李可心等四原告表示其不知情且未履行协助义务，不符合常理；第四，抱一艺坊公司于2019年6月13日注销，法人已终止，不可能再履行涉案租赁合同，李可心等四原告提交的照片亦显示空置的涉案房屋挂有案外人的牌匾。综上所述，虽然张一超、张晋并未提交抱一艺坊公司与李可心等四原告解除租赁合同的书面协议，但根据张一超、张晋提交的证据，本院经审查并结合相关事实，确信抱一艺坊公司与李可心等四原告之间租赁合同解除事宜达成一致意见的事实存在高度可能性，应当认定该事实存在。故，李可心等四原告依据租赁合同要求张一超、张晋支付2020年1月1日至2020年12月31日房屋租金及违约金、支付2020年7月1日至2020年12月31日物业费的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于李可心等四原告要求张一超支付不能交付书画作品代偿金的诉讼请求，因抱一艺坊公司未依照合同约定每年向李可心等四原告赠送总价值为500000元的艺术作品，现抱一艺坊公司注销已无法继续履行，张一超为个人独资企业抱一艺坊公司的投资人，现李可心等四原告要求张一超支付代偿金，存在事实和法律依据，但其主张的期间有误，本院对其合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。因张晋并非租赁合同相对人，李可心等四原告要求张晋承担责任缺乏依据，本院不予支持。李可心等四原告要求张一超、张晋公开道歉，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、于本判决书生效之日起七日内，张一超支付李可心、唐志宏、郝梦瑶、郭冰代偿金1000000元；二、驳回李可心、唐志宏、郝梦瑶、郭冰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44922元，由李可心、唐志宏、郝梦瑶、郭冰负担35495元（已交纳），由张一超负担9427元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 田晓昕二〇二一年六月二十三日法官助理 王志伟法官助理 任旋旋书 记 员 张晓龙