广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初7649号原告：广州市领荟翔物业管理有限公司，住所地广州市番禺区市桥街富华东路158、160号二楼，统一社会信用代码91440113569775644T。法定代表人：梁镇江。委托诉讼代理人：刘禄华，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：黎楚欣，女，该公司工作人员。被告：关玉娟，女，1968年11月29日出生，汉族，住广东省深圳市南山区，原告广州市领荟翔物业管理有限公司（以下简称领荟翔公司）与被告关玉娟物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告领荟翔公司的委托诉讼代理人刘禄华到庭参加诉讼，被告关玉娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告领荟翔公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即支付从2017年7月1日起至2018年6月23日止所拖欠的物业管理服务费人民币1369.75元，及从2017年7月11日起，除应缴物业管理费外每日按应缴款的1‰交纳滞纳金计至欠款实际清偿之日止（暂计至起诉之日以不超本金为限为人民币1369.75元），暂总计为人民币2739.50元；2.请求法院判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告是广州市番禺区大石镇洛溪新城芳华花园洛湖居5幢之三601房业主，该小区自2005年7月11日至2018年6月23日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司提供，但被告自2017年7月1日起至2018年6月23日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与广州市洛城物业管理有限公司于2018年6月26日签定了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，维护原告的合法权益，原告现根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等有关规定，特向贵法院提起诉讼，恳请法院依法作出判决，支持原告的全部诉讼请求。被告关玉娟提交书面答辩状辩称：（一）原告诉讼描述“自2017年7月1日起至2018年6月23日期间一直未向该公司缴纳物业管理费，经由该公司多次催缴未果”的描述实属歪曲事实，造成诬告被告的事实。被告于2017年7月2日，向洛城物业管理有限公司交了物业费，缴费记录详见书面答辩状。此外，事实上被告于2018年5月18日，再次向洛城物业管理有限公司交了物业费，缴费记录详见书面答辩状。（二）诉状描述被告拖欠的所谓物业费，事实应该为“洛城物业管理有限公司”拖欠被告6年的房屋维修费用1200元。业主房屋位于6层和7层顶楼复式结构，于2012年8月初发现屋顶排雨槽堵塞，雨水直接流入我们和旁边两个单元的屋内，马上通知管理处处理，到了8月底，才安排人员通渠。以及持续2个月，先后4次才完善的排雨渠的补漏工作（业主屋内出现：1.满屋白蚁480元灭蚁费+约1400元返修费，屋内二层木地板翘起，评估修补费1.2万元。其中外墙补漏费用为1200元）该费用应由物业公司支付，但物业公司以没有收到我家的维修基金而拒绝支付。业主出资购房时支付给开发商的维修基金发票，一手物业都是由开发商指定安排的，理应由物业公司在承接物业管理时承接维修基金。业主提出洛城物业公司必须向开发商追讨本单元维修基金用于支付给公共区域的维修费，同时保障业主今后的权益。业主当时只好先行垫付1200元的外墙维修费。但直到2014年，物业公司仍然毫无回复。业主只好提交了书面申请（业主保留提交报告的视频证据），并提出用物业费抵扣的要求。原告既然承担洛城物业管理有限公司的债权及债务责任。则应该债权与债务一致，支付房屋外墙维修费1200元，扣除物业管理费差额698元后，还应退回业主502元以及从2012年9月至今，每天千分之一的滞纳金，并应追回及移交管理基金给新的物业公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经审理查明：洛城公司是具有从事物业管理资质的企业法人。番禺区大石镇洛溪新城芳华花园洛湖居5幢之三601房的房屋登记在被告关玉娟及案外人薛燮名下，该房屋为住宅，建筑面积125.2平方米。2011年12月29日，广州市番禺区洛浦街洛湖居业主委员会作为甲方与洛城公司作为乙方签订了《物业管理委托合同》，约定委托管理期限为24个月，自2012年1月20日起至2014年1月19日止。上述物业服务合同约定涉案小区住宅按照0.95元/月/平方米的标准交纳物业管理服务费；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起除物业管理费外每日按应缴款的千分之一缴纳滞纳金。但双方并未约定业主和物业使用人每月缴纳物业管理费的具体时间。物业服务合同还对其它事项进行了约定。合同到期后，双方未续签物业管理服务合同。广州市番禺区洛浦街洛湖社区居民委员会于2018年6月28日出具《证明》，证实洛城公司自2005年7月11日至2018年6月23日期间一直为涉案小区提供物业管理服务。2018年6月26日，原告领荟翔公司作为甲方与洛城公司作为乙方签订《债权债务抵偿协议》一份，约定将洛城公司自2005年7月11日至2018年6月23日期间为涉案小区提供物业服务后未收取物业管理费的债权转让给原告领荟翔公司行使。2018年6月29日，洛城公司于广州日报对上述债权转让事宜进行公告。2019年3月19日，洛城公司向被告的物业地址寄送《债权转让及催缴费通知书》，经中国邮政邮件跟踪查询系统显示，上述通知书在2019年3月23日已签收。庭审中，针对被告的答辩意见，原告陈述，关于被告所述的2017年7月2日以及2018年5月18日这两次缴费的事实，我方予以确认，但其关联性我方不予确认。因为经查实，被告在2017年7月2日所支付的费用为2016年全年的物业服务费用，2018年5月18日所支付的费用为2017年1-6月的物业服务费用。我方另提供证据10“缴费记录账本”予以证实；至于被告的第二项答辩理由，我方认为与本案无关，不予确认。关于拖欠物业管理费的情况，原告陈述，涉案房屋建筑面积为125.2平方米，我方自愿按之前的缴费习惯计算即按122.54平方米来计算即每月116.41元的管理费，而被告自2017年7月1日至2018年6月23日期间一直未缴纳物业管理服务费，总计欠费11个月零23天，所以被告总共欠交物业管理费1369.75元。本院认为，根据《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，洛城公司有权根据其与广州市番禺区洛溪新城洛涛居业主委员会签订的《物业管理委托合同》对涉案房屋所在小区提供物业管理服务并收取相应的物业服务费。该《物业管理委托合同》于2014年1月19日到期，双方未续签或重新签订物业管理合同，仍由洛城公司提供物业管理服务至2018年6月23日。因此，洛城公司与被告成立事实上的物业服务合同关系。洛城公司已对涉案房屋所在小区提供了一定的物业管理服务，被告关玉娟有向洛城公司交纳物业管理服务费用的义务。鉴于双方之间无书面的物业服务合同，可比照之前签订的物业服务合同收费标准交纳物业管理费。涉案房屋建筑面积为125.2平方米，每月应交纳物业费为118.94元（0.95元/月/平方米×125.2平方米），原告现主张按每月116.41元计算，属原告自由处分其权利，本院予以确认。自2017年7月1日至2018年6月23日，共计11个月23天，共计应交纳物业费1369.75元。被告关玉娟应向洛城公司支付上述拖欠物业管理费1369.75元。关于被告关玉娟提出的两次缴费记录的抗辩，原告提供“缴费记录账本”证明该两次支付的是2017年7月1日之前的物业管理费，本院予以采信。关于被告关玉娟提出的房屋维修费用的抗辩，被告未提供证据予以证明，本院不予采信。关于滞纳金问题。本院认为逾期支付物业管理费应缴纳滞纳金是约定在洛城物业与广州市番禺洛溪新城洛涛居业主委员会签订的《物业管理委托合同》中，而该合同期限已过，不能直接对被告产生法律约束力，故对原告要求被告支付物业管理费的滞纳金的主张，本院不予支持。原告领荟翔公司与洛城公司签订债权债务抵偿协议，洛城公司对债权转让内容通过广州日报进行公告，同时洛城公司向被告名下物业地址寄送《债权转让及催缴费通知书》，领荟翔公司取得了相应的追讨物业管理费的权利。另外，本院在诉讼中向被告送达案件的应诉通知书等诉讼材料，原告领荟翔公司亦已经通过提起诉讼的形式完成了通知义务，被告关玉娟负有向原告领荟翔公司支付拖欠物业管理费的义务。被告关玉娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十四条、第九百四十八条、第九百五十条，《物业管理条例》第十五条第（二）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告关玉娟应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市领荟翔物业管理有限公司支付2017年7月1日至2018年6月23日期间的物业管理费1369.75元；二、驳回原告广州市领荟翔物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告广州市领荟翔物业管理有限公司负担12元，由被告关玉娟负担13元。本判决为终审判决。审判员  何成臻二〇二一年六月四日书记员  林敏倩