北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初6802号原告：李琳，女，汉族，1978年4月25日出生，住黑龙江省汤原县。委托诉讼代理人：朱进，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：董薇，北京市两高律师事务所律师。被告一：北京泰禾商业管理有限公司，住北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室法定代表人：郭淑华，经理被告一委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。被告二：北京赛维思公寓管理有限公司，住北京市通州区东石东一路1号院7号楼1层106室法定代表人：卢旭，执行董事被告二委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。被告三：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层(02)2003。法定代表人：张永田，经理被告三委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。被告三委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。原告李琳与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称泰禾商业公司）、被告北京赛维思公寓管理有限公司（以下简称赛维思公寓）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称泰禾嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李琳的委托诉讼代理人董薇、周子田、被告泰禾商业公司、被告赛维思公寓和被告泰禾嘉信公司的共同委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李琳向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令解除原告与被告一于2018年2月11日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、请求法院依法判令被告一、被告二将北京市大兴区义和庄北路11号4号楼18层1810房屋返还给原告；三、请求法院判令被告一支付拖欠原告的租金及房屋占有使用费（自2020年3月1日起按照21134.35元每月租金标准，暂计算至2021年5月28日为317015.25元，实际计算至判决作出之日）及违约金人民币405779.52元；四、请求法院依法判令被告三对第三项诉讼请求中的资金支付承担连带责任；五、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：原告作为买受人，被告三作为出卖人，于2017年2月27日签订了编号为【Y2019027】的《北京市商品房预售合同》，购买北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-2#办公商业楼18层1810号(实测地址：北京市大兴区义和庄北路11号4号楼18层1810)房屋。购买房屋后，原告同意将房屋委托给被告1用于对外出租，并于2018年2月11日签订了《北京市房屋租赁合同》，合同对租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等作出明确约定。同日，原告与被告一、被告三签订《保证担保协议书》，约定被告三为被告一提供担保，担保范围为租赁合同履行时被告一可能产生的租金、违约金、赔偿金及利息。另，原告与被告一、被告二签订了《委托付款协议》，约定由被告二代被告一支付房租租金。上述合同签订后，原告积极履行合同项下义务，但是被告在支付了3个月租金后便不再履行支付义务，截止至起诉之日已拖欠租金人民币190209.15元。合同的签订为双方真实意思表示，且不违反国家法律政策，应属合法有效，各方均应履行合同义务并享有合同权利。现三被告严重违约损害原告利益。综上所述，原告为维护自己的合法权益，依据相关法律法规之规定向贵院提起诉讼，望判如所请。泰禾商业公司、赛维思公寓、泰禾嘉信公司辩称，一、同意自被告收到诉状之日起解除与原告所签署的租赁合同并自判决生效后35日内被告腾退涉案房屋；二、目前被告已经支付李琳租金63403.05元（一个季度的），系2019年12月1日至2020年2月29日期间的租金，认可自2020年3月1日起就没有支付房屋租赁费，认可从该日起支付房屋租赁费，但是计算标准应当至解除合同之日止，解除合同之后应当按照房屋占有使用费的标准进行计算，目前该地段房屋的市场价格在两千-三千的标准，故房屋占有使用费应当按照市场标准进行计算；三、违约金标准过高，请求法院予以适当减少；四，对于要求被告三承担，我方认为应当承担一般保证责任；五、对于要求被告二返还房屋，被告二并非与原告直接签订的租赁合同，不应当要求被告二承担返还义务且被告二与原告签署的是委托付款义务承担的应为代支付义务，故不同意原告要求被告二承担支付租金的诉求。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年2月11日，李琳（甲方、出租人）与泰禾商业公司（乙方、承租人）就北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-2#办公商业楼18层1810的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2019年9月1日起至2027年11月30日止，其中免租期为3个月。第四条租金支付方式：租金标准及支付方式：21134.35元/月，按季度支付……租金支付时间：首期租金于免租期结束后、甲方交付房屋10日内一次性支付，即63403.05元。此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。第八条合同解除与变更：（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。第九条违约责任：（一）……乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。同日，李琳（丙方、产权人）、泰禾嘉信公司（甲方、保证人）、泰禾商业公司（乙方、被保证人）签订《保证担保协议书》，约定：第一条：本协议所担保的主合同为乙方与丙方2018年2月11日签署的《北京市房屋租赁合同》。第二条：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息……第四条：甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。第五条：乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）……。甲方李琳与乙方（泰禾商业公司）、丙方（赛维思公寓），签署委托付款协议，内容为：“鉴于甲乙双方于2019年8月30日就中央广场项目17-2号楼1810房签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）。现在甲乙丙三方经友好协商，就租赁合同相关款项支付事宜，达成如下协议：一、甲乙丙三方一致同意，由丙方代乙方依照租赁合同第四条约定期限向甲方足额支付租金；二、丙方代乙方向甲方支付本协议约定第一条所述的款项后，即视为乙方向甲方履行完毕租金的支付义务，甲方在丙方按照租赁合同约定支付完毕租金后，不得再向乙方追偿此租金；三、乙方承诺如丙方未按照租赁合同约定代乙方及时足额支付本协议约定第一条款项的，则乙方有权按照租赁合同的约定履行支付义务，并且按照租赁合同第九条约定向甲方支付逾期付款违约金。如乙方已按照约定承担违约责任，甲方不得向丙方就同一事项要求支付违约金或者承担违约责任。”合同签订后，李琳向泰禾商业公司交付房屋。泰禾商业公司交纳租金至2020年2月29日。2020年3月1日起未再交纳租金。经询问，泰禾商业公司称其承租房屋用于转租给其他租户，房屋目前仍处于出租状态。李琳提交地址证明一份，以证明北京市大兴区义和庄北路11号4号楼18层1810与北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其它类多功能用地017-2#办公商业楼18层1810系同一地址。泰禾商业公司。赛维思公寓与泰禾嘉信公司对该地址情况予以认可。经查，李琳尚未取得涉案房屋的房本，涉案房屋登记在泰禾嘉信公司名下。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案仍适用当时的法律及司法解释。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。泰禾商业公司与李琳之间签订了《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。合同签订后，因泰禾商业公司未按照约定方式向李琳交纳房屋租金，导致房屋租赁合同无法继续履行，李琳主张涉案租赁合同解除并要求泰禾商业公司腾退1810室，泰禾商业公司均予同意，本院不持异议，解除时间本院以泰禾商业公司收到传票、起诉状副本等证据材料作为解除合同的时间，该时间为2021年4月27日。关于租金及房屋占有使用费。泰禾商业公司认可自2020年3月1日起未再向李琳交纳租金，本院不持异议。因涉案房屋尚未返还给李琳，泰禾商业公司应给付李琳合同解除后占有使用涉案房屋期间的占有使用费。对泰禾商业公司关于李琳主张的占有使用费过高，应按照市场价格计算的主张，因合同中约定了租金的标准房屋占有使用费参照租金标准计算，故本院不予采纳。对李琳要求泰禾商业公司按合同约定的月租金21134.35元标准，给付其自2020年3月1日起至判决作出之日止占有使用费的诉讼请求，本院予以支持，因涉案房屋尚未腾退，判决作出之日次日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费李琳可另行主张。经核算自2020年3月1日起至判决作出之日即2021年6月30日止的房屋租金及占有使用费数额为338149.6元。关于违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，泰禾商业公司存在逾期未支付租金的违约情形，合同中约定的违约金标准过高，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，依法予以酌减，酌情支持42268.7元。关于要求赛维思公寓腾退房屋的主张，本院认为，泰禾商业公司与李琳之间存在房屋租赁合同关系，是租金支付义务的履行主体，现李琳、泰禾商业公司与赛维思公寓共同签订《委托付款协议》，意在明确赛维思公寓向李琳所付款项系代泰禾商业公司支付，而非将租金支付义务转嫁赛维思公寓，且根据《委托付款协议》约定，如赛维思公寓未按租赁合同约定代泰禾商业公司及时足额支付租金，则泰禾商业公司仍有义务按照租赁合同约定履行支付义务并承担逾期付款违约金，因此，李琳主张赛维思公寓承担涉案房屋返还义务，本院不予支持。关于保证责任。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三方签订的《保证担保协议》第二条约定：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第四条约定：如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。上述约定符合担保法中对连带保证的相关解释，故对李琳主张泰禾嘉信公司对泰禾商业公司上述给付义务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认李琳与北京泰禾商业管理有限公司于2018年2月11日签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年4月27日解除；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于北京市大兴区义和庄北路11号4号楼18层1810（原北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其它类多功能用地017-2#办公商业楼18层1810）号房屋腾退返还给李琳；三、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付李琳租赁费及房屋占有使用费338149.6（自2020年3月1日起至2021年6月30日之日止）；四、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付李琳违约金42268.7元；五、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第三项、第四项确定的北京泰禾商业管理有限公司所欠李琳的债务承担连带保证责任。北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；六、驳回李琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11028元，由李琳负担4022元（已交纳），由北京泰禾商业管理有限公司负担7006元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二一年六月三十日法官助理  刘天怡书 记 员  陈禄源