北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初4449号原告：北京置能科技发展有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：杨斌，执行董事。委托诉讼代理人：张传凤，北京市阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈辉，北京市阳光律师事务所律师。被告：佟小会，女，1986年9月30日出生，汉族，无业，住北京市平谷区。原告北京置能科技发展有限公司与被告佟小会物权保护纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告北京置能科技发展有限公司的委托诉讼代理人张传凤，被告佟小会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京置能科技发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付自2018年12月8日起至2019年11月18日止的房屋占用费34100元和违约金68200元，合计102300元；2.请求依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年3月8日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》。依约定：原告将其所有的位于北京市西城区广外小红庙x号楼x单元房出租给被告，租期从2017年3月8日至2018年3月7日，租金标准为3000元/月。租赁期满或合同解除后，原告有权收回房屋，被告应于房屋租赁期满后次日12点前，将承租房屋及附属设施、设备交还原告。合同签订后，原告将上述房屋交付被告承租，截止2018年3月7日合同到期后，原告多次通知被告房屋到期、催告被告腾退房屋，但被告直至2019年11月15日才腾退上述房屋。原告认为，上述《房屋租赁合同》已经到期终止，被告应承担到期后至实际腾房日的房屋占用费。被告的行为已经侵犯了原告的合法权益，特诉至贵院。佟小会辩称，不同意原告诉讼请求，2018年10月份后我就没怎么去涉案房屋，我在2019年2月左右就腾空涉案房屋，我约原告工作人员周易来收房，但是他以各种理由不来收房，所以我认为从2019年以后的房屋占用费和违约金不应该支付。我们推算出2019年2月份以前的租金已经交付完毕，我认为不欠原告的租金，原告提交的清单说我们2018年12月8日以后就没有给，我不清楚怎么回事。原告提交的租金核对表金额是对的，但是期间与我方自己算的不一样。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告就其主张提供了以下证据：证据1：①房屋所有权证、②关于中国江河房地产开发公司等5家企业分别并入中国水利投资公司等2家企业有关问题的复函、③中国人民银行中国水利电力对外公司房产置换及补偿协议书、④成方街x号院拆迁补偿补充协议、⑤名称变更通知、⑥北京置能科技发展有限公司关于请协助办理房屋产权过户的函、⑦50套居民住宅统计表，证明：①目前房屋登记在中国人民银行机关事务管理局名下；②1999年3月29日水利电力出版社印刷厂作为子企业整体并入中国水利电力对外公司；③2001年6月1日中国人民银行机关事务管理局与中水电对外公司签订的房产置换及补偿协议书，用水利电力出版社印刷厂所有的成方街x号院置换中国人民银行机关事务管理局的50套房屋；④2004年11月16日中国人民银行机关事务管理局与水利电力出版社印刷厂签订补充协议，约定水利电力出版社印刷厂享有50套置换房屋的所有权；⑤2017年10月13日水利电力出版社印刷厂变更名称为北京置能科技发展有限公司；⑥2018年6月22日北京置能科技发展有限公司向中国人民银行机关事务管理局发函：关于请协助办理房屋产权过户的函；以上材料证明北京置能科技发展有限公司拥有50套房屋的所有权，其中有此套案涉房屋。证据2.房屋租赁合同，证明原被告双方签订合同的具体内容，现合同已到期。证据3.水费、燃气费交费照片，证明被告于2019年11月18日结算部分水费、燃气费后腾退房屋，2019年11月18日进行房屋交接。证据4.租金核对表，证明被告交纳租金的入账记录。证据5.律师函、告知函照片，证明原告通过张贴告知函、律师函的方式通知被告房屋到期并限期腾房。被告对原告证据发表质证意见如下：证据1.针对原告第一组证据没有异议。证据2.我们只签订了一次合同，以后就没有再签订过合同，最原始的合同是2010年签订的，以后每一年签订一次，以前是原告工作人员杨大哥与我们签合同，每一年都签，后来原告工作人员周易接手，我们与周易签订了第一次（是2016年签的），以后就没有再签订过合同，原告出示的该份租赁合同上没有我的签字。证据3.真实性认可，2019年11月18日进行房屋交接。证据4.真实性认可。证据5.发告知函时，我爱人跟我说过，我看到告知函了，但具体日期没有仔细看，2018年12月份我看到告知函后，就和周易联系腾房的事，因为我后来生二胎所以就没有必要在那住了。被告向本院提交证据如下：证据1.短信截屏、水表燃气表照片、微信截屏、录音1段、通话记录截屏139XXXXXXXX是周易的电话号码，证明2019年2月左右我已经腾空房屋，一直联系原告腾房，但是周易以各种理由推脱。原告对被告证据发表质证意见如下：证据1.录音真实性认可，水表燃气表照片真实性认可，通话记录截屏真实性认可，短信截屏和微信截屏真实性不认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：京房权证宣国字第XXXX号《房屋所有权证》载明：宣武区小红庙x号楼房屋所有权人为中国人民银行机关事务管理局。1999年3月29日，中华人民共和国国家经济贸易委员会出具的国经贸企改232号文件，载明：同意水利部建筑工程处、中国华水水电开发总公司、水利电力出版社印刷厂分别作为中国水利电力对外公司的子企业整体并入的方案，水利部建筑工程处、中国华水水电开发总公司、水利电力出版社印刷厂的全部国有资产（包括其控股、参股企业中的国有股权）以1998年度的财务会计决算为依据无偿划转到中国水利电力对外公司...2001年，中国水利电力对外公司（甲方）与中国人民银行机关事务管理局（乙方）签订了《房产置换及补偿协议书》载明：中国人民银行机关事务管理局拥有位于丰台区马家堡等地约3000平方米共50套居民住宅房屋的所有权，中国水利电力对外公司拥有位于西城区成方街x号内房屋的所有权，成方街x号院建筑陈旧，不符合北京市金融街的整体发展，该建筑的使用单位水电出版社印刷厂自身无资金改造，现又需资金扩大再生产，甲方用于与乙方置换的标的物，位于西城区成方街x号院的所有建筑物，其房屋所有人为中国水利电力对外公司，乙方用于与甲方置换的标的物位于丰台区等地，共50套房屋。本案诉争房屋在中国人民银行机关事务管理局用于和中国水利电力对外公司置换的50套房屋内。2004年11月16日，水利电力出版社印刷厂（甲方）与中国人民银行机关事务管理局（乙方）签订《成方街x号院拆迁补偿补充协议》，载明：为落实甲、乙双方签订的《拆迁安置及经济补偿协议书》，达成如下补充协议：一、甲方移交所属水利电力出版社印刷厂位于成方街x号院生产厂房的同时，乙方向甲方移交《拆迁安置及经济补偿协议书》载明的50套居民住宅，并按协议规定支付剩余补偿款2000万元人民币，二、乙方同意，所述的50套居民住宅一经移交，其所有权无条件属于甲方。2017年10月13日，水利电力出版社印刷厂名称变更为北京置能科技发展有限公司。关于被告交还涉案房屋一节，被告表示：2019年9月份被告把钥匙给了原告公司管理涉案房屋的职工周易，2019年2月至9月交钥匙前，被告经常联系周易说交钥匙的事儿，但是周易一直找各种理由推脱，2019年6月份，被告爱人从南京出差回来，还给周易打电话说交房的事儿，有通话记录截屏佐证。为证明交钥匙的具体情况，被告提交了与周易在2019年10月的录音，该录音中周易认可被告已经交还涉案房屋的钥匙有一段时间了。另，为了证明2019年2月前被告就已经腾空并未再使用涉案房屋，被告提交了2019年1月27日的微信截图，该微信截图上所载水表使用量和燃气表使用量与涉案房屋交接时的水表使用量和燃气表使用量基本一致。关于原、被告双方的租赁关系，原告提交了一份载明时间为2017年3月7日的《房屋租赁合同》，该份合同上甲方处有水利电力出版社的公章，乙方处没有被告的签字。经询，被告表示：认可涉案房屋位置和面积，最早的合同是2010年签订的，以后每一年签订一次，以前是原告工作人员杨大哥与我们签合同，每一年都签，后来原告工作人员周易接手，我们与周易签订了第一次（是2016年签的），以后就没有再签订过合同，原告出示的该份租赁合同，我没有签字，原告在法庭出示的此份《租赁合同》与之前的合同是否一致被告记不住了，被告也没有之前签订的租赁合同了，从2017年开始，租金就调整为3000/月，租金是季付，租期基本上每年的3、4月份到第二年3、4月份，之前合同是否有违约责任条款被告没有印象了，房租是上交费，本月交纳本季度的租金。另，原告出示的租金核对表载明：被告最后两次向原告转账的情况为2018年8月17日交了9000元，2018年10月15日交了9000元。被告认可该租金核对表的真实性。再，本案中，原、被告双方均认可“涉案房屋的租赁合同截止到2018年3月7日，这个时间之后产生的就是房屋占有使用费”。本院认为，依据已查明的事实，自2017年3月起，原告与被告虽然没有签订书面租赁合同，但被告继续使用租赁物，可以认定双方存在事实上的租赁合同关系。由于双方没有明确约定租期，应当视为不定期租赁合同关系，原告作为出租方有权利随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。本案中，原、被告双方均认可“涉案房屋的租赁合同截止到2018年3月7日，这个时间之后产生的就是房屋占有使用费”，本院对此不持异议。人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。房屋占有使用费的标准应按照租金标准计算。关于房屋占有使用费计算的起点，结合原、被告均认可“租期基本上每年的3、4月份到第二年3、4月份”的租赁周期、“房租是上交费，本月交纳本季度的租金”的租金缴纳习惯以及被告最后向原告转账的时间为2018年10月15日综合判断，2018年12月8日后的房屋占有使用费被告确未缴纳。关于房屋占有使用费计算的终点，结合被告所提供的水表、燃气表的使用情况、与原告公司职工的录音、通话记录等情况，本院认为被告在2019年1月底就已经腾空了涉案房屋并不再居住使用，而房屋交接延迟的主要原因在于原告公司负责涉案房屋管理的工作人员怠于收房所致，所以房屋占有使用费应当计算至2019年1月31日。关于违约金一节，因原告所出示的合同没有被告的签字，且原、被告双方均无法出示其他有效的租赁合同，加之原、被告延迟交接涉案房屋主要系原告工作人员怠于履行收房义务所致，故对于违约金一节，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、被告佟小会于本判决生效之日起十五日内支付原告北京置能科技发展有限公司2018年12月8日至2019年1月31日的房屋占有使用费5400元；二、驳回原告北京置能科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2346元，由北京置能科技发展有限公司负担2222元（已交纳），由佟小会负担124元（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  万人瑞二〇二一年六月二十四日书记员  包玉婷