山西省长治市潞州区人民法院民事判决书（2021）晋0403民初2791号原告：山西鑫浩鹰物业管理有限公司，住所地：长治市东大街446号。统一社会信用代码91140400563591991G。法定代表人：李琳，职务：总经理。委托诉讼代理人：路潞，山西健杰律师事务所律师。被告：赵艳军，男，1982年3月4日出生，汉族，山西省黎城县人，无业，现住山西省长治市。原告山西鑫浩鹰物业管理有限公司与被告赵艳军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告山西鑫浩鹰物业管理有限公司的特别授权委托诉讼代理人路潞、被告赵艳军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告山西鑫浩鹰物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告给付原告2020年2月1日至2021年1月31日以及2021年2月1日至2022年1月31日物业费、水泵二次加压费、电梯费、生活垃圾二次中转费共计4077.8元；2、被告支付原告逾期违约金2966.6元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告与长治市浩鹰物业管理有限公司（现更名为山西鑫浩鹰物业管理有限公司）于2016年7月7日签订《前期物业管理服务合约》，约定依据本协议向乙方交纳物业服务费用。但从2020年2月1日起被告一直无理由拒绝交纳物业费。原告与被告多次协商并2021年3月10日下发书面催交通知书，但催要无果。依据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条规定，被告不按协议约定履行交纳物业费等相关费用的义务的行为已严重侵害了原告以及小区其他业主的合法益。现原告依据《物业管理条例》以及《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之规定，提起诉讼。原告当庭变更第1、2项诉请为1、请求依法判令被告给付原告2020年2月1日至2021年1月31日以及2021年2月1日至2022年1月31日物业费、水泵二次加压费、电梯费、生活垃圾二次中转费共计4088.78元；2、被告支付原告逾期违约金2974.59元。被告赵艳军辩称：1、原告的物管收费与服务水平不相符合。根据《物业管理条例》第三十六条第一款之规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”。被告从2016年-2019年一直交纳物业费，但2016年太阳能漏水，多次找到物业公司反映，但均未得到反馈和帮助；2019年4月25日被告的车和朋友的车停在小区的地下停车位，均发生车胎被人为扎破的情况，当时向物业公司提出查看监控录像，该公司以监控损坏为由拒绝，也未得到任何帮助。根据《中华人民共和国民法典》的规定，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。2、原告主张的物业费收取标准未经物价局核定、备案。2019年-2021年期间小区业主多次起诉原告收费标准不合理，均已胜诉。而且物业公司拒绝小区业主成立业主委员会，被告在居住期间一直要求物业公司出示物价表被明确拒绝。而且物业公司也一直没有对外公布过物业费收费标准。原告一直未办理核定、备案手续，在此案中也未提供这方面的相关证据。3、小区公摊面积收益从未对被告以及小区业主做任何公布。从2016年-2021年物业公司将小区内的公摊面积划分为停车位，且对外销售，所产生的盈利未对业主公布。小区所有的广告收益也无任何公布。健身房为小区业主的公共场所，物业公司私自将其对外出租，所生产的收益同样未对小区业主公布。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据：营业执照、准予变更通知书、前期物业管理服务合约、物业服务合同等，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月30日，长治市浩鹰物业管理有限公司变更为山西鑫浩鹰物业管理有限公司。2016年7月7日，长治市浩鹰物业管理有限公司与赵艳军签订《前期物业服务协议》，合同约定，由长治市浩鹰物业管理有限公司对被告所在小区提供物业管理，主要包括小区内物业共用部位的维修和管理、物业共用设施设备及运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序管理、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理、消防管理、公共绿化等，长治市浩鹰物业管理有限公司按1.55元／平方米／月收取物业管理费；电梯运行服务费14-18层45元／月；水泵二次加压费房屋建筑面积100平方米-130平方米70元／年。被告所购房屋建筑面积为100.97平方米。该协议第四条第一款约定：乙方即被告在办理房屋交付手续时，为第一次交纳物业服务费时间，每次应预交一年物业费。该协议第十一条违约责任第四项约定：甲方即原告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交并逾期之日起按每天3‰交纳违约金。另查明，2021年1月1日，长治市潞州区市容环境卫生管理处向东方世家A、B、C小区业主发出通知，收取本市常住人口5元/户/月垃圾处理费，征收形式：委托物业公司代收或环卫处安排专人收取；收取时间为2021年1月1日至2021年12月30日。2019年，被告以自家的车在停车位车胎被扎、自家孩子被健身房的其他人员殴打、自家的太阳能漏水把自家的柜子损坏、原告主张的物业费收取标准未经物价局核定为由，拒绝交纳物业管理费等费用。被告将物业管理费交纳至2019年1月31日后不再交纳。原告于2021年5月26日诉至本院。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的规定，系属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。原告依据与被告签订的合同，为被告提供了物业服务，被告理应向原告交纳物业费，其未予交纳构成违约，故原告要求被告给付拖欠的物业费的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。关于被告应付物业管理费金额问题。按照合同约定，经核算，被告应向原告支付提供服务期间的物业管理费1332.804元（按1.1元／平方米／月计算2020年2月1日至2021年1月31日期间）；原告主张的电梯费按按0.48元／平方米／月计算，超过原、被告在《前期物业服务协议》中约定的45元／月的标准，因此，被告应向原告支付540元（按45元／月计算2020年2月1日至2021年1月31日期间）；二次水泵加压费70元（从2020年2月1日至2021年1月31日期间），以上三项共计1942.804元。根据合同第四条约定，被告还应向原告预交一年的费用即从2021年2月1日至2022年1月31日的物业管理费、电梯费、二次水泵加压费共计1942.804元。关于原告主张被告给付违约金一节，根据合同第十一条之约定：甲方即原告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交并逾期之日起按每天3‰交纳违约金，因此，被告应向原告支付1942.804元×3‰×（365天+60天）+1942.804元×3‰×60天=2826.77元，故对该主张，本院予以支持。对于原告主张的垃圾中转费60元/年，因该费用系长治市潞州区市容环境卫生管理处委托其收取，原告不具有诉讼主体资格，本院对原告的该项诉请不予支持。关于被告辩称其所有的私家车车胎被扎、自家孩子被打等，因被告未向本院提起反诉，且未向法庭提供相应的证据，根据“谁主张，谁举证”的原则，应承担举证不能的责任。因此，对该抗辩理由，本院不予采信。关于被告抗辩在商品房买卖合同中确认的花园等公共设施部分，现已建设成房屋并对外出租营利，要求原告出示相关准予建设的文件。本院认为，原、被告之间为物业服务合同关系，而非商品房买卖合同关系，被告应向开发商主张权利。因此，对此抗辩理由，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十条、第九百四十二条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告赵艳军于本判决生效后十五日内给付原告山西鑫浩鹰物业管理有限公司2020年2月1日至2022年1月31日的物业费、电梯费、二次水泵加压费共计3885.608元。二、被告赵艳军于本判决生效后十五日内向原告山西鑫浩鹰物业管理有限公司支付违约金2826.77元。三、驳回原告山西鑫浩鹰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取，由被告赵艳军承担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数或代表人的人数提供副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审判员 李惠园二0二一年六月三十日书记员 郭骏骝