上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初3848号原告：上海坤熵资产管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：朱静，董事长。委托诉讼代理人：徐恺迎，北京安杰(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛伟疆。被告：上海想乐聚餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：崔冲。被告：崔冲，男，1990年6月7日生，汉族，户籍地河南省邓州市。原告上海坤熵资产管理有限公司(以下简称坤熵公司)与被告上海想乐聚餐饮管理有限公司(以下简称想乐聚公司)、崔冲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告坤熵公司的委托诉讼代理人徐恺迎和毛伟疆、被告崔冲暨想乐聚公司法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告坤熵公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《租赁合同》于2020年7月31日解除；2、判令两被告腾退位于上海市宝山区塘西街XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称系争商铺)，并恢复原状后返还给原告，交付标准为原告交付被告时的状态；3、判令两被告支付原告欠付的自2020年2月1日至2020年7月31日的租金119,420元；4、判令两被告按照每日万分之五的标准支付原告上述欠付租金的滞纳金(以当期应付的租金为本金，自应付未付的次日起计算至实际清偿之日)；5、判令两被告支付原告欠付的自2020年3月1日至2020年7月31日的物业管理费26,955元；6、判令两被告按照每日万分之五的标准支付原告上述欠付物业管理费的滞纳金，以当期应付的物业管理费为本金，自应付未付的次日起计算至实际清偿之日；7、判令两被告支付原告占用使用费(自合同解除次日起，按照终止合同前日租金与日物业管理费之和的2倍计算至实际返还房屋之日止)；8、判令两被告已支付的保证金53,142元不予返还；9、判令两被告支付原告违约金79,713元；10、判令两被告支付原告逾期注销工商登记手续的违约金(按照合同终止前平均日租金及平均日物业管理费之和的2倍计算至实际完成注销手续之日止，从2020年8月1日起算)。事实和理由：原告与被告崔冲于2018年10月17日签订《租赁合同》，约定原告将系争商铺出租给崔冲使用，原告依约将房屋交付给崔冲。后原告与崔冲、想乐聚公司签订《合同主体变更协议》，约定崔冲将其在原租赁合同中全部权利义务转移给想乐聚公司，崔冲就想乐聚公司履行原合同向原告承担连带担保责任。但想乐聚公司自2020年2月1日起一直拖欠原告租金、物业费等费用，原告多次催讨未果，于2020年6月向想乐聚公司发函要求于2020年7月31日解除双方租赁合同，故提出诉请如上。被告想乐聚公司、崔冲共同辩称，两被告未收到过解除函，现同意解除合同，认可原告主张的解除合同时间。想乐聚公司原本在系争商铺内经营火锅店，已经于2021年2月11日停止经营，相关物品仍在商铺内，现同意将所有东西搬走，但恢复原状的费用两被告无力承担。两被告印象中2020年2月曾付过部分租金，之后租金确未再支付过，庭后补充提供相应流水，若无法提供，则视为认可2月之后租金均未支付。确认2020年3月1日起没有付过物业费。租金滞纳金、物业费滞纳金均不同意承担，亦不同意支付占有使用费。确认曾支付过53,142元保证金，同意根据合同条款没收保证金，但违约金无力承担。工商登记目前确实未注销，想乐聚公司会尽快去注销的，相应违约金无力承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：坤熵公司经各业主授权对包括系争商铺在内的上坤购物广场进行统一出租和经营管理。2018年10月17日，坤熵公司(甲方)与崔冲(乙方)签订《上坤上街广场租赁合同》，约定甲方将系争商铺出租给乙方，租赁面积共计224.62平方米，房屋租赁期限自2018年11月1日起至2022年12月31日止。2018年11月1日至2019年4月30日月租金为10,590元，2019年5月1日至2020年10月31日月租金为21,180元，2020年11月1日至2022年12月31日月租金为22,273元。租赁保证金总额为53,142元，其中租金保证金42,360元，物业费保证金10,782元。物业费收费标准为每月5,391元。乙方送达地址为：上海市宝山区罗店镇集贤路五百零一弄六号XXX室。因乙方原因，乙方逾期支付租金、物业管理费或其他应付费用，逾期付款超过三十日，守约一方有权但无义务书面通知违约一方提前终止本合同，违约一方应按提前终止合同之日的月租金及月物业管理费之和的三倍向守约一方支付违约金，违约金尚不足以抵付守约一方损失的，违约一方还应赔偿损失与违约金的差额部分。乙方逾期向甲方支付本合同规定的任何款项，包括但不限于租金、物业管理费、租赁保证金等，每逾期支付一日，乙方还需按未付款项万分之五(0.05%)的标准向甲方支付违约金。乙方逾期返还该房屋，甲方有权向乙方收取逾期返还期间的乙方占用使用费及其他费用，每一日的占用使用费的收取标准为终止合同前日租金及日物业管理费之和的二倍，直至乙方向甲方返还该房屋之日。如因乙方违反本合同约定而致使甲方有权行使提前终止合同权利的，则甲方可全部没收租赁保证金而无须归还乙方。乙方应于租赁期限届满之日或本合同提前终止之日起的二十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址或登记地址的工商登记、合同登记及卫生许可证、餐饮许可证等其他有关证照的注销或变更手续。未能按照约定的期限完成的注销或变更手续，每逾期一日，应按照本合同终止前的平均日租金及平均日物业管理费之和的二倍的标准向甲方支付违约金。坤熵公司(甲方)、崔冲(乙方)、想乐聚公司(丙方)另签订《合同主体变更协议》，约定，甲、乙双方就系争商铺签订了《租赁合同》，且该合同正在履行中。现甲、乙、丙经协商一致，一、甲方同意乙方将其在原合同中的全部权利义务转移给乙方。二、乙方承担2019年9月1日前的租金及其他费用，自2019年9月1日之后的租金及其他费用由丙方承担。三、甲方同意乙方将其已经支付的全部保证金及相关费用转至丙方名下，甲方将按原合同约定向丙方退还保证金及相关费用，乙方不得要求甲方退回。四、丙方成为原合同的承租人。乙方在本协议生效前基于原合同对甲方享有的权利和承担的义务，全部由丙方享有和承担。五、乙方保证丙方完全具备履约能力，乙方愿意作为丙方的保证人，在原合同期限内就丙方履行原合同向甲方承担连带担保责任。2020年3月起坤熵公司多次向想乐聚公司发送缴费通知、催缴函等，要求想乐聚公司缴纳拖欠的租金等费用。2020年6月，坤熵公司通过邮寄形式向想乐聚公司发送解约函，告知双方租赁合同于2020年7月31日解除。审理中，想乐聚公司表示因疫情原因，2020年1月25日至2020年3月15日期间系争商铺都未营业，坤熵公司对该情况予以认可。坤熵公司表示考虑疫情原因，其主张的租金中已经减免14.5天租金。审理中，坤熵公司与想乐聚公司、崔冲一致确认，想乐聚公司已于2021年6月7日将系争商铺返还坤熵公司，坤熵公司表示返还商铺之后的房屋使用费不再主张。本院认为，坤熵公司与想乐聚公司之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方当事人均应恪守履行。根据合同约定，想乐聚公司存在拖欠租金行为的，坤熵公司有权行使合同的单方解除权。现坤熵公司根据解约函告知的时间，要求确认《上坤上街广场租赁合同》于2020年7月31日解除，想乐聚公司亦同意合同于该日解除，本院予以确认。关于租金和物业管理费，考虑到疫情对合同履行存在一定影响，受疫情影响期间的租金等费用应作适当减免。根据合同约定的标准及拖欠天数，本院酌情支持租金100,000元、物业管理费22,000元。想乐聚公司实际于2021年6月7日向坤熵公司返还了系争商铺，坤熵公司主张至2021年6月7日止的房屋使用费，本院予以支持，但双倍租金的标准过高，本院依照合同解除时的租金标准作为房屋使用费的计算标准，酌情支持216,742元。坤熵公司要求没收保证金53,142元，符合合同约定，可予支持。关于违约金，本案合同解除系因想乐聚公司逾期支付租金构成违约导致，双方合同约定应支付违约金，但是该约定标准过高，本院在已经支持坤熵公司不予返还保证金的基础上，酌情确定想乐聚公司再支付违约金10,000元。考虑到上述款项已足以弥补坤熵公司因想乐聚公司违约而遭受的损失，对于逾期支付租金及物业管理费的滞纳金，本院不再予以支持。逾期注销工商登记手续违约金，坤熵公司主张标准过高，结合本案实际情况，本院酌情支持10,000元。崔冲作为原承租人，在《合同主体变更协议》中自愿作为保证人，承诺在原合同期限内就想乐聚公司履行原合同向坤熵公司承担连带保证责任。故应对想乐聚公司的上述付款义务承担连带清偿责任。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告上海坤熵资产管理有限公司与被告上海想乐聚餐饮管理有限公司就上海市宝山区塘西街XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX室房屋签订的《上坤上街广场租赁合同》于2020年7月31日解除；二、被告上海想乐聚餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海坤熵资产管理有限公司租金100,000元；三、被告上海想乐聚餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海坤熵资产管理有限公司房屋占有使用费216,742元；四、被告上海想乐聚餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海坤熵资产管理有限公司物业管理费22,000元；五、被告上海想乐聚餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海坤熵资产管理有限公司违约金10,000元；六、被告上海想乐聚餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海坤熵资产管理有限公司逾期注销工商登记手续违约金10,000元；七、原告上海坤熵资产管理有限公司收取的保证金53,142元，不再返还；八、被告崔冲对被告上海想乐聚餐饮管理有限公司的上述第二至第六项付款义务承担连带清偿责任；九、驳回原告上海坤熵资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2,851元，由被告上海想乐聚餐饮管理有限公司、崔冲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 郑霄含法官助理 张紫嫣书 记 员 朱 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。