广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初19997号原告：邓美玲，女，1985年9月26日出生，汉族，住江西省南昌市南昌县。委托诉讼代理人：龚杨立、唐韩飞，均系广东金轮律师事务所律师。被告：何茂林，男，1976年8月12日出生，汉族，住江西省九江市永修县。委托诉讼代理人：邱建蓉，系广东法制盛邦律师事务所律师。原告邓美玲诉被告何茂林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人龚杨立、被告及其委托诉讼代理人邱建蓉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邓美玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2020年2月1日起至被告腾空交还商铺之日止的租金、房屋使用费（房屋使用费按每月60000元计算，计算至2020年6月30日，应交租金总额为300000元）；2、判令被告向原告支付逾期缴纳租金滞纳金（滞纳金以拖欠的每月租金为本金，按每日万分之五计算，自拖欠租金当月5日起计算至被告实际清偿之日止）；3、判令被告向原告支付自2020年1月1日起至商铺交还之日止的水电费（水电费计算至2020年5月30日为12109.75元）；4、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年7月2日,原告作为出租方与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将广州市天河区粤汉路5号二层商铺（面积共179平方米）出租给被告；租赁期限从2019年7月1日至2020年6月30日止；租金每月60000元，在当月5日前交给原告，逾期每日收取5‰的滞纳金，被告欠交租金超过25天以上的，构成根本性违约，原告有权单方解除本合同、没收合同履约保证金并无偿收回租赁物及其附属设施，损失由被告自行负责，同时原告有权追究承租方造成出租方的经济损失；承租方每月向出租方交付水电费，收费标准为电费1.25元/度，水费5.5元/吨；双方如有争议，则交由房屋所在地法院管辖。合同签订后，原告按时向被告交付了场地，但被告并未按照合同约定付清租金和水电费，截至原告起诉之日，被告尚欠原告租金300000元以及水电费12109.75元。为此，原告曾催告被告清偿拖欠的租金及其他相关费用，但被告一直未支付。原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，原告已经依约向被告提供租赁物，但被告没有按时支付租金和水电费，根据合同约定，原告有权单方解除合同，被告应当向原告支付相应的欠付租金及滞纳金、欠付水电费、违约金。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，恳请贵院支持原告全部诉请。被告何茂林辩称：一、原告对涉案商铺不享有出租权，应将租金返还被告。原告起诉主张涉案房屋所有权人（出租人）为广州市沙河兆联经济发展有限公司，但其无法充分举证证明该商铺实际产权人。而被告于2013年6月14日开办广州市天河区五山银钻理发店时，天河区粤汉路5号商铺的有权出租人为广州市八景摄影冲印有限公司。因此，案涉商铺的有权出租人是否是原告所主张的产权人广州市沙河兆联经济发展有限公司存在争议，且即便原告起诉提供的证明属实，其仅对广州市天河区五山街粤汉路5号首层自编1号之一、之二、之三（面积共计112平方米）的商铺享有出租权，而对被告所租赁和使用的粤汉路5号的第二层的案涉商铺不享有出租权，此前已收取的房屋租金应返还给被告。二、被告从2020年2月起无法正常支付租金，是因为出现了新冠××疫情这一不可抗力的情况。被告早于2013年6月14日便在广州市天河区粤汉路5号首层自编1号之二A注册登记成立“广州市天河区五山银钻理发店”，开始经营理发店生意，该地址紧靠华南农业大学和华南理工大学五山校区，故该理发店的客户群体几乎全是在校的大学生。虽因毗邻五山地铁站租金昂贵，但因为有大学生稳定的客流，因此被告能够在此经营多年，直到新冠××疫情爆发前，多年来被告均能正常支付房租。华南农业大学于2020年1月6日开始放寒假，原定2月14日、15日开学。华南理工大学于2020年1月13日开始放寒假，原定2月21日、22日开学。原本一切都很自然平静，后因2020年1月底新冠疫情突然爆发，紧接着2020年1月28日，广东省人民政府发布《关于企业复工和学校开学时间的通知》，为加强新型冠状病毒感染××疫情防控工作，有效减少人员聚集，阻断疫情传播，更好保障人民群众生命安全和身体健康，各类企业复工时间不早于2月9日24时，中小学、幼儿园2月17日前不开学，大专院校、中职学校、技工学院2月24日前不开学。后该两校均因新冠疫情延期开学，决定通过线上教学完成教学任务。其中华南大学财务处还于2020年5月28日发出《关于疫情防控期间学生住宿费退费的通知》。从2020年1月初开始，被告的理发店就开始因大学放寒假没有什么营业收入。2月初，政府部门不允许开业，后华南农业大学和华南理工大学又无法正常开学，最终导致被告没有稳定的收入来源支付房屋租金。因此从2020年2月起被告无法正常支付租金，属于不可抗力。《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。从2020年2月开始，被告因新冠疫情影响无法正常支付房屋租金时，及时通知了原告，并询问原告是否能够免租，原告知道新冠疫情对被告的理发店生意产生了巨大的影响，但没有采取适当的措施来防止损失的扩大。根据原告提供的快递单，其拖延到2020年4月27日才向被告寄出《关于限期缴纳租金的通知》，未声明要解除房屋租赁合同，直到房屋租赁合同即将期满后去人民法院起诉，导致被告未能采取及时搬离撤场的自救措施。因此，对于原告所主张的房屋租金损失的扩大部分不应由被告赔偿。三、原告应当对被告进行免租优惠。2020年3月13日，广州市财政局发布了《广州市财政局关于新冠××疫情防控期间市属行政事业单位物业减免租金的通知》，通知规定：“对承租市属行政事业单位（以下统称业主单位）物业用于线下实体经营的中小微企业和个体工商户（以下统称承租方），免收2、3月份的物业租金，对已经收取当期租金的，可顺延至下一个租金缴纳周期执行”。2020年6月24日，广州市人民政府办公厅发布《关于印发应对疫情影响进一步支持中小微企业健康发展若干措施的通知》——穗府办规[2020]9号，通知规定，延长租金减免时间（一）对承租市及区属全资、控股和实际控制的国有企业和行政事业单位权属物业，用于线下实体经营的中小微企业和个体工商户，对承租市、区两级公租房、直管公房、人才住房的单位和个人，以及其他经市政府批准纳入减免政策范围的，在免收有效合同期内2020年2、3月份租金的基础上，减半收取4、5月份租金；具体实施细则由市各相关职能部门依据职能另行制定。（二）鼓励村集体经济组织物业、非国有物业参照上述政策减免或延期收取房屋租金，出租人减免租金的可按规定减免当年房产税、城镇土地使用税；鼓励各银行金融机构对减免租金的出租人给予优惠利率质押贷款等支持。被告租赁商铺所属的行业是美发行业，所依赖的客源是在校大学生，新冠疫情对美发行业的影响显而易见，并且本案中新冠疫情使得大学无法正常开学，被告的理发店难以为继。因此，原告要求被告正常承担高额的房屋租金是有违公平正义的，并且被告实际上系涉案商铺的次承租人，原告系涉案商铺的承租人，其享受了商铺所有权人（出租人）广州市沙河兆联经济发展有限公司对其的租金减免。该减免优惠政策理应相应及于被告。因此，恳请人民法院考虑被告的上述实际经营困难和情况，参照适用上述关于减免租金的规定处理。综上所述，原告起诉要求被告支付2020年2月1日起至腾空交还商铺之日止的租金、房屋使用费依据不足，且被告遭遇了新冠疫情这一不可抗力，故原告要求被告支付所拖欠房屋租金的滞纳金亦不应支持。此外，原告主张被告支付拖欠水电费12109.75元的证据不足，故恳请法院查清事实后，依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：涉案房屋座落于广州市天河区粤汉路5号二层,查无该房屋的产权登记情况，涉案房屋所在建筑物取得广州市城市规划局天河区规划分局（95）穗城规天建字第245号《建设工程规划许可证》，建设单位（人）为天河区沙河镇人民政府。后沙河镇撤镇设街，沙河镇人民政府不再保留，最终改制为广州市沙河兆联经济发展有限公司。2019年6月25日，案外人广州市沙河兆联经济发展有限公司（下称甲方）与原告邓美玲（下称乙方）签订《铺位使用合同》，约定将包含涉案商铺在内的位于广州市天河区粤汉路5号综合楼首层铺位建筑面积约112平方米（含夹层），二楼房屋建筑面积约179平方米（不包括综合楼左侧的公共通道及门前过道），共291平方米交由乙方使用，同时乙方同意由甲方进行管理；使用期从2019年7月1日至2020年6月30日止；乙方有权转租或分租给第三方，但需在遵守本合同第三条规定的前提下，按规定领取工商执照，合法经营，依法纳税，乙方应在转租或分租协议签订后的十日内将转租户或分租户情况交甲方存档备案等。2019年7月2日，原告邓美玲（下称甲方）委托案外人吴培填与被告何茂林（下称乙方）签订涉案《房屋租赁合同》，约定：一、房屋基本情况：甲方出租的房屋坐落在广州市天河区粤汉路5号二楼商铺，面积共179平方米（以下简称：房屋）。三、租赁期限：租赁期限自2019年7月1日至2020年6月30日止。四、合同履行保证金、租金及支付方式：1、乙方须向甲方交纳合同保证金和水电保证金120000元。合同签订当日，乙方须向甲方优先交纳合同保证金和水电保证金120000元。2、该房屋的首月租金为6000元/月，租金按月结算，乙方于每月的5号前交付给甲方指定账户，逾期则每日计收5‰的滞纳金。五、水电费：水、电费由甲方统一收取，电费为1.25元/度，水费5.5元/度。十三、合同的变更、解除和终止：（三）合同期内，乙方拖欠租金或水电费15天以上的，视作乙方根本违约，甲方有权解除合同，合同履约保证金归甲方所有，并无偿收回所租赁房屋及其附属设施，同时有权追究乙方造成甲方的经济损失。案件审理中，原被告双方确认租金6000元/月为笔误，应为60000元/月，实际履行过程中被告亦按照60000元/月的租金标准向原告支付。原被告双方签订房屋租赁合同次日，被告分两次向原告的受托人吴培填转账支付130000元、50000元，上述款项包括合同履约保证金和水电保证金以及首月月租。庭审中，原被告双方确认涉案商铺2020年2月份至6月份的租金300000元、水电费12109.75元被告未支付。租赁期限届满后，被告于2020年7月2日搬离涉案商铺并将商铺移交原告，合同履约保证金和水电保证金共计120000元尚在原告处，被告主张用上述保证金抵扣所欠租金。广东省人民政府办公厅于2020年1月23日发布通告，内容为：根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。据被告员工刘明明与原告受托人吴培填的微信聊天记录（微信号为：×××与snail8506）显示：被告员工刘明明于2020年2月3日通过微信向吴培填发送“新年好，现在店里不可以营业是否可以申请减免一部分房租，我朋友很多店都有减免的”的内容，吴培填于同日回复称：“申请已提交，如果兆联有优惠，我们也会在次月给予优惠，暂时他们还要讨论，也是告知要求我们先缴纳的”。吴培填于2020年2月7日通过微信向刘明明发送消息，内容显示为：“你们的租金还没转过来哦？”刘明明对此回复称：“疫情现在这么严重，学校都封掉了，现在也不能营业，租金不能减免吗？房租那么高，怎么交？”后吴培填再次向刘明明发送显示为：“你们都开店了，怎么租金还没转过来”的消息。2020年4月26日，原告向被告发出《关于限期缴纳租金的通知》，具体内容为：根据贵我双方签订的《房屋租赁合同》约定，我方将坐落在广州市天河区粤汉路5号二楼商铺出租给贵方使用，租金每月60000元，贵方应在每月5日前向我方交付租金，逾期支付的，应按日支付相应滞纳金等。然截至本函发出之日起，贵方尚欠我方3个月租金和水电费6475.3元，合计186475.3元未交付。鉴于此，特致此函通知贵方，请贵方务必在本函发出后10日内，立即向我方交清全部租金及相应滞纳金，否则，我司将根据合同法等相关法律规定，采取更进一步的法律行动，届时所产生的一切责任与损失，将由贵方全部承担。另，原告表示业主方广州市沙河兆联经济发展公司未减免原告承租涉案商铺的租金。案件审理过程中，被告申请本院追加案外人广州市沙河兆联经济发展公司作为第三人参加诉讼。本院认为，涉案商铺所在整栋建筑以天河区沙河镇人民政府的名义报建，后天河区沙河镇人民政府被撤销并改制为广州市沙河兆联经济发展公司，该司有权将涉案商铺出租。原告与沙河兆联经济发展公司签订铺位使用合同，约定原告有转租权。原告邓美玲与被告何茂林签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，且合同签订后被告已经正常使用涉案商铺，双方应依约切实履行。被告关于原告无权收取租金的抗辩没有事实和法律依据，本院不予支持。本案系房屋租赁合同纠纷，案外人广州市沙河兆联经济发展公司作为涉案商铺的上一手出租人，不是必须参加诉讼的当事人，也不影响本案事实的查明。关于租金及滞纳金问题。涉案商铺不适用广州市人民政府有关承租市及区属国有企业和行政事业单位权属物业减免租金的政策。根据《最高人民法院印发的通知》第六条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，故本院酌情调整为被告按30000元/月的标准向原告支付2020年2月1日至2020年3月31日的租金共计60000元。对于2020年4月1日至2020年6月30日的租金按合同约定60000元/月的租金标准支付。综上被告还应当向原告支付尚欠租金共计240000元，对原告超出的租金诉求及支付滞纳金的诉求，本院不予支持。关于合同保证金及水电保证金问题。被告在案件审理过程中主张用上述保证金120000元抵扣租金。本院认为，2020年初暴发的新冠××疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。疫情造成了被告经营困难以致逾期交租，综合被告有5个月的租金未支付的事实，本院从公平原则出发，酌情支持被告已交合同保证金及水电保证金中60000元用于抵扣所欠应付租金240000元，抵扣后被告应向原告支付租金180000元。关于水电费的问题。依据原被告双方签订的《房屋租赁合同》第五条约定的“水、电费由甲方（原告）统一收取”，且被告对原告主张其尚欠水电费数额12109.75元无异议，故对原告要求被告向其支付尚未结清的水电费12109.75元的诉请，本院依法予以支持。综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《最高人民法院印发的通知》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告何茂林自本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓美玲支付租金180000元；二、被告何茂林自本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓美玲支付水电费12109.75元；二、驳回原告邓美玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6209元，由原告邓美玲负担2564元，被告何茂林负担3645元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  吴海坚人民陪审员  杨慧芬人民陪审员  朱翠金二〇二一年六月二十八日书 记 员  庞慧明