.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2018）宁0105民初813号原告：王洁，男，1962年7月15日出生，汉族，宁夏地质局核工业地质勘察院退休职工，住宁夏银川市。被告：宁夏汇融房地产开发有限公司，住所地宁夏银川高新区。法定代表人：任彦豹，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋文斌，男，该公司法务部经理。委托诉讼代理人：王波，宁夏辅德律师事务所律师。原告王洁与被告宁夏汇融房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序，于2018年3月27日公开开庭进行了审理。原告王洁及被告宁夏汇融房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋文斌、王波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给原告房屋完善配套设施，即按照合同约定给原告安装壁挂炉；2.被告支付因迟延办理房产证书违约金2946.2元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年10月19日，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》原告购买被告开发销售的位于银川市××区商品房一套，房屋面积118.2平米，总价款为426990.8元，原告于2015年6月8日前交接房屋发现被告擅自改变合同约定，没有按照合同约定安装壁挂炉，房屋缺少设备。合同第十一条约定供热和采暖方式为独立供热及地热采暖，合同附件约定壁挂炉独立采暖，被告擅自变更采暖方式，由合同约定的壁挂炉独立采暖变更为由被告自建锅炉集中供暖，且被告没有及时和原告协商，也没有召开听证会，被告行为不符合法律规定。原告不同意取暖方式的变更，要求安装壁挂炉。合同约定的总价款为426990.8元，合同第十七条规定，出卖人应在商品房交付使用后90天内报房产登记部门备案并取得初始登记证，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，买受人不退房，合同继续履行。合同约定，自交房拿钥匙之日起至实际取得初始登记日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部购房款的万分之0.5的违约金。原告为了维护其合法权益，诉至本院，请求判如所请。被告辩称，一、未安装壁挂炉并非被告主观不履行，而是因为不可抗力才导致被告客观上不能履行。本案基本事实是，被告系涉案房屋的开发商，2013年8月2日，银川市供热规划领导小组下发银供热办发〔2013〕48号《银川市供热规划领导小组办公室文件》，明确批复：同意涉案的常春藤小区采取天然气壁挂炉方式采暖，并要求公司于2013年9月1日之前向银川市供热办提交相关手续备案。根据该文件批复被告与原告签订《银川市商品房买卖合同》时约定采用天然气壁挂炉的方式采暖。2015年8月10日，银川市供热规划领导小组再次下发银供热办发〔2015〕35号《银川市供热规划领导小组办公室文件》，要求被告公司自建锅炉实现集中供暖，并要求被告将设计图纸提交银川市供热办备案。银川市供热办作出了〔2015〕35号文件是按照银川市政府的要求作出的，由于银川市政府考虑到采用天然气壁挂炉的方式采暖不环保、不节能、不安全、噪音大等弊端，停止新建小区采用天然气壁挂炉的方式采暖。因此被告只能按照文件精神自建五台天然气锅炉进行集中供暖，被告认为银川市政府以及供热办对于涉案小区供暖方式的变更是其不能预见、不能克服、不可避免的客观情况，属于不可抗力，应当免除被告的法律责任，并且被告在室外自建五台锅炉进行供暖已经实现了合同目的。在银川市供热办作出了〔2015〕35号文件后向涉案小区供应天然气的宁夏哈纳斯新能源集团有限公司征询安装壁挂炉事宜，该公司明确说明严格按照银川市供热办作出的〔2015〕35号文件执行。因此，原告要求安装壁挂炉的诉讼请求没有事实依据，也不能实现，请求驳回原告安装壁挂炉的诉请。二、关于迟延办理房屋产权的违约金，双方签订的《银川市商品房买卖合同》第九条约定：”出卖人应当在2015年8月31日前，将涉案房屋交付买受人使用”，《银川市商品房买卖合同》附加条款中明确约定：”原告在2015年8月31日前申请领取装修钥匙，原告应在领取装修钥匙时交清全部购房款、物业储备金、装修押金等必须由原告承担的相应税、费。原告根据本协议约定提前接受房屋的行为，不影响双方继续履行《银川市商品房买卖合同》约定的其他内容”，合同第九条约定：”交付涉案房产时间应该确定为2015年8月31日”。根据原被告签订的《银川市商品房买卖合同》第十七条约定：”出卖人应当在商品房交付使用后90天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报银川市产权登记部门备案并取得《房屋初始登记证书》。出卖人取得《房屋初始登记证书》，买受人未办理房屋权属登记，出卖人不承担任何责任。”被告实际违约52天，应承担违约金1110.18元。综上，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的被告提交的《银川市供热规划领导小组办公室文件》2份（银供热办发〔2013〕48号、银供热办发〔2015〕35号）、宁夏哈纳斯天然气公司关于常春藤项目变更供热方式的批复、房屋初始登记证书、2016年1月29日《新消息报》公告1份本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《银川市商品房买卖合同》符合证据的真实性、合法性，本院予以认定。依据上述有效证据并结合当事人陈述，确认本案事实如下：被告系银川市西夏区同心北街以西常春藤小区的开发商。2013年10月19日，原告（乙方，买受人）与被告（甲方，出卖人）签订《银川市商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的位于银川市××区房屋一套，该房屋规划用途为住宅，房屋单价为每平米3610元，约定建筑面积为118.2平方米，总价款为426990.8元。被告按照合同约定于2015年8月31日前将涉案房屋交付原告使用。该合同第九条约定:”交付期限及条件，出卖人应当在2015年8月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。第十七条约定：”出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记，需由出卖人提供的资料报市产权登记部门备案，并取得初始登记证，如因出卖人责任，买受人不能在规定期间办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：1、买受人退房......2、买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金”。第二十二条约定：”因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知对方当事人”。该合同附件四对装饰、设备标准进行了约定，其中第11项约定为：”壁挂炉、独立采暖，地热采暖，天然气管道”。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。涉案的常春藤小区33号楼于2016年1月22日取得房屋初始登记证明。另查明，原、被告签订合同前，银川市供热规划领导小组于2013年8月2日下发银供热办发[2013]48号文件，批复同意涉案小区采取天然气壁挂炉方式采暖，并要求被告于2013年9月1日前向银川市供热办提交相关手续备案。2015年8月10日，银川市供热规划领导小组下发银供热办发[2015]35号文件，批复：”因宁夏电投热力有限公司供热负荷已满，无法满足你单位开发建设的常春藤项目供热需求，现同意你单位自建单台容量为5吨的5台天然气锅炉，负责常春藤项目冬季供暖”。后宁夏哈纳斯新能源集团有限公司依据上述批复向被告出具书面说明：”贵公司开发建设的常春藤小区住宅及营业房，若采用分户壁挂炉供热，将违反供热规划小组文件精神。所以我公司严格按照政府文件执行，不同意贵公司采用分户壁挂炉采暖”。被告所交付房屋因行政审批变化实际采用的供暖方式为集中供暖，房屋并未安装壁挂炉。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。被告迟延取得房屋初始登记证，应当依约承担违约责任。本案审理过程中被告主张按照双方约定的房屋交付时间即2015年8月31日确认交房日期，作为迟延办理房屋权属登记证书违约金的起算点，原告对此认可。被告应于90日内即2015年11月29日前取得房屋初始登记证，而被告实际取得该证书的时间为2016年1月22日，迟延54天，应承担违约金为：426990.8元×万分之0.5×54天=1152.87元。原、被告在合同中对设备标准约定为安装壁挂炉，但因供热主管部门明确回复：”宁夏电投热力有限公司供热负荷已满，无法满足常春藤小区供热需求”及宁夏哈纳斯新能源集团有限公司不同意该项目采用分户壁挂炉采暖，导致双方约定的安装壁挂炉、独立采暖的合同目的不能实现。符合商品房买卖合同第二十二条约定的不可抗力情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，被告未安装壁挂炉的行为应予免责。另，双方对壁挂炉的品牌、型号、价格等内容亦未做出明确约定。因此，对于原告要求被告安装壁挂炉的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条规定，判决如下：一、被告宁夏汇融房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王洁迟延办理房屋权属登记证书违约金1152.87元；二、驳回原告王洁的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（实收50元），由被告宁夏汇融房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长宫胜利人民陪审员陈削言人民陪审员张冬昀二〇一八年七月十六日书记员刘夕源附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。