北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0105民初5649号原告：景霞，女，1973年7月7日出生，汉族，住址北京市朝阳区，公民身份号码×××。被告：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所北京市朝阳区东四环中路78号楼12层15A09。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：孟园园，女，1991年11月20日出生，汉族，北京中天置地房地产经纪有限公司职员，住址黑龙江省七台河市茄子河区。原告景霞诉被告北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。景霞到庭参加了诉讼，中天公司于2021年1月18日到庭参加了庭审，后经本院传票送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。景霞向本院提出诉讼请求：1、要求中天公司支付2020年2月29日至5月15日期间租金17875元；2、要求中天公司支付2019年8月29日至2020年2月28日差价3300元；3、因逾期支付房租要求中天公司支付违约金23100元；4、要求中天公司支付2020年5月16日至2021年6月15日租金119600元；5、因逾期支付房租要求中天公司支付违约金18400元；6、因在房屋内打隔断造成损坏要求中天公司支付违约金18400元；7、要求中天公司赔偿损失2万元。8、要求中天公司支付欠付的水费10611元、燃气费6656.07元、电费1097.41元。事实与理由：我与中天公司于2018年3月21日就位于北京市朝阳区高原街7号院2号楼2004号房屋（以下简称涉案房屋）达成房屋出租委托代理协议，代理期两年即自2018年8月29日至2020年8月28日，每月租金11000元，第二年增长5%即每月租金11550元，合同期限内我向中天公司提供2个月免租期。2020年2月29日，中天公司应向我支付第二年下半年六个月的房租，但是中天公司未支付也未给我任何通知和解释说明文字，构成违约。我投诉房管部门后，中天公司借口疫情影响仅于2020年3月27日支付一个月租金11000元，之后就不再支付。后经协商采取补救措施，双方重新签订新合同，我同意降低租金和多提供两个月免租期，延长代理期限两年（至2020年8月28日止），至此两合同期限内共提供4个月免租期。另外2020年4月至2020年5月15日一个半月时间由于对违约后的补救合同进行协商，中天公司没有支付任何租金，实际有5个半月的免租期。2020年5月15日，双方重新签订合同，约定租金第一次支付日期2020年5月16日，支付三个月租金，有2个月为免租期，因此新合同签订后中天公司仅于2020年5月19日支付了一个月租金9200元。免租期过后，第二个租金支付日期2020年8月16日，中天公司应支付三个月租金27600元，中天公司又借口疫情影响，仅于2020年8月19日支付了一个月租金9200元，后就不再支付房租，第二份合同中天公司继续违约。但是，实际上疫情期间涉案房屋并不存在空置问题，已经全部出租完毕。其中一家租户由于中天公司私自加设的隔断于2020年9月被拆除后搬离，其他住户均已提前向中天公司缴纳了租金和押金。我于2020年8月31日张贴了解约通知。2020年11月18日和11月23日，有个叫鲁广君的分别支付了7900元，中天公司没有明确说是公司支付的房租。中天公司人员表示12月份还要再支付我7900元，但是后来直接告知我支付不了了。2021年2月23日，中天公司人员说租客搬走了让我去收房，我就把涉案房屋钥匙收回，但是双方没有办理交接。因为中天公司一直欠付涉案房屋内水电燃气等费用，所以涉案房屋一直空置。为维护我的合法权益，特诉至法院。中天置地公司于2021年1月18日到庭辩称：第一份合同没有欠费，2019年8月29日至2020年2月28日这一期租金当时跟景霞沟通按照11000元支付。疫情发生后，涉案房屋内租户都没有回来，跟公司解除了合同，所以疫情期间跟景霞沟通租金月付，复工以后公司又支付了一个月租金。后涉案房屋空置，双方沟通变更合同。2020年5月15日，双方重新签订了合同，对第一份合同没有支付的款项就免除了，双方当时还签订了退房证明。因双方重新签订了第二份合同，所以水电燃气费公司没有支付，而且这份合同也是约定相关费用公司支付，不是支付给房东而是支付给水电燃气公司，因为合同一直在履行，所以公司才没有支付。公司于2020年8月18日支付景霞租金9200元，2020年11月18日支付7900元，2020年11月3日支付7900元。因为涉案房屋中有隔断，隔断拆除之后租金有降低，所以公司跟景霞沟通后按照实际收取的租金支付。2020年9月，景霞要求解除合同，发送了解除通知并且对房屋换锁，让客户搬走。涉案房屋是三居室，一共住了四家，一户9月底拆隔断前已搬走，一户10月底搬走，一户12月10日搬走，还有一户至2021年1月仍然在居住，因为租户是2020年8月新签订的合同，租期一年，已交了3个月租金，2021年1月该租户即不交纳租金也不同意搬走，公司正在跟他谈。所有搬走的租户已经跟公司结清了水电燃气费。欠付景霞的水电燃气费，公司同意支付。违约金不同意支付，因为公司受疫情影响较大。本院再次组织开庭，中天公司未到庭后提交了书面答辩意见，辩称：同意支付水费10611元、燃气费6656元，电费不欠付。2018年3月21日第一份合同已于2020年5月15日解除，退房证明记载一切费用已结清，双方无任何纠纷。2020年5月25日签订合同约定前60日为免租期，不应支付租金。公司在2020年5月18日和8月18日各支付景霞租金9200元。因为疫情以及拆除隔断，加上景霞一直影响租户、换锁等行为，租户自2020年9月陆续搬走，因此2020年11月18日、11月23日公司分别用鲁广君账户按照实际收取月租7900元支付景霞房租，实际支付至2020年11月15日。解除合同是景霞提出，双方沟通后于2021年1月23日公司做完保洁后，与景霞办理房屋交接手续，并确定欠水费、燃气费金额，但并未拖欠电费。景霞骚扰住户导致后期合同无法履行，违约在先，公司不应支付违约金。如果认定公司违约，希望法院酌减违约金。公司交付房屋钥匙后，涉案房屋就在景霞实际控制下，2021年1月23日后租金不同意支付。办理房屋交接时，涉案房屋并无任何损坏，故不同意赔偿损失。本院经审查认定如下：2018年3月21日，景霞（甲方）与中天公司（乙方）签订了《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号212134），约定景霞将涉案房屋委托中天公司出租，期限自2018年8月29日至2020年8月28日，开始的前30天为免租期，第二年30天为免租期。租金每月11000元，第二年房租每月11550元。乙方将各期租金划入甲方账户日期，第一次2018年8月29日，第二次2019年2月29日，第三次2019年8月29日，第四次2020年2月29日。水费、电费、燃气费均由乙方承担。甲方不允许乙方或承租方对房屋进行装修装饰后添置新物，乙方保证不打隔断。经双方协商一致可以终止本合同。乙方未按约定划付租金达5日以上的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。签订上述合同后，双方按约履行。2020年2月29日，中天公司未按约定支付景霞涉案房屋租金。景霞称询问中天公司情况，中天公司表示疫情影响不能按约支付。2020年3月27日，中天公司支付景霞房租11000元。后中天公司未支付景霞租金。2020年5月15日，景霞出具《退房证明》，载明景霞与中天公司签订委托代理合同（212134），就涉案房屋景霞与中天公司解除代理合同。合同到期，租赁期间一切相关费用已由中天公司全部结清，双方无任何纠纷，合同解除。当日，景霞（甲方）与中天公司（乙方）再次签订《北京市房屋出租委托代理合同》（合同编号330281），约定景霞将涉案房屋出租给中天公司，代理期限自2020年5月16日至2022年8月28日，共2年3个月。开始的前60天为免租期，乙方免费使用。每月房租9200元。乙方将各期租金划入甲方账户的日期第一次2020年5月16日9200元，第二次2020年8月16日27600元，第三次2020年1月16日27600元，第四次2021年2月16日27600元，第二年依次。甲方不允许对房屋进行装修、添置物品，乙方保证不打隔断。合同第九条第四款约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，即未按约定划付租金达7日以上；擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的……第十条第三款乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。签订该份合同后，中天公司于2020年5月19日支付景霞房租9200元，中天公司于2020年8月18日支付景霞房租9200元。因中天公司于2020年8月16日未按约定支付租金27600元，2020年8月31日，景霞向中天公司发送了《解除合同通知书》。2020年9月，涉案房屋内隔断拆除。2020年11月18日和11月23日，案外人代中天公司向景霞支付了涉案房屋房租共15800元。2021年1月23日，中天公司向景霞交付涉案房屋钥匙，将涉案房屋返还给景霞。双方认可中天公司欠付涉案房屋水费10611元、燃气费6656元。庭审中，关于租金，景霞提交了邮件证明房租很重要，内容中表示“疫情期间为响应国家号召为中小企业减免租金，我为房屋中介减免租金由每月11000元降为每月9200元，且在合同有效期内重新签订新合同，起租日推迟1个半月未收租金，且新合同前两个月免收租金，共计减免近4个月租金。”中天公司表示不清楚。景霞提交了租赁合同证明涉案房屋并没有空置一直有人居住，中天公司对证据真实性认可，表示合同都是2020年新签订的，证明房屋不是一直有人居住。景霞提交了其他公司业主房屋委托管理服务合同，证明费用结算视为交付完毕是行业惯例。关于欠付电费，景霞提交了表格，显示2021年2月1日剩余金额-1168.63元，景霞表示应该是取消了保电模式，现场已停电。关于中天公司打隔断情况和损失，景霞提交了照片证明因中天公司保管不当致使涉案房屋发生损坏或故障，一处隔断未拆除以及未安装推拉门。中天公司未到庭质证。本院认为，双方签订的《北京市房屋出租委托代理合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。2018年3月21日双方签订第一份委托代理合同，合同履行期间，中天公司于2020年2月29日未按约定支付房租，双方发生争议。中天公司后于2020年3月27日支付景霞租金11000元。2020年5月15日，双方协商解除第一份委托代理合同，并于该日重新签订了第二份委托代理合同。现景霞主张中天公司欠付2020年8月29日至2020年2月28日租金差额，欠付2020年2月29日至5月15日期间租金，且因中天公司逾期付款应支付其违约金23100元，双方于2020年5月15日重新签订合同时景霞应知晓租金支付情况但未有证据证明其提出主张，且《退房声明》可以证明双方协议解除第一份委托代理合同且景霞表示双方再无任何纠纷，景霞提交的诉状和证据邮件中也曾说明就涉案房屋其对中天公司免租情况，故景霞该三项诉讼请求，本院均不予支持。景霞要求中天公司支付2020年5月16日至2021年6月15日租金，2021年1月23日中天公司已向景霞交回涉案房屋，景霞要求中天公司支付2021年1月23日后费用，无事实和法律依据。2020年8月31日，因中天公司违反约定未按期支付租金，景霞行使单方解除权通知中天公司解除合同，故应认定双方第二份《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年8月31日解除，但中天公司直至2021年1月23日未向景霞交付涉案房屋，中天公司表示拆除隔断影响涉案房屋租金，但两份合同中中天公司均明确保证不打隔断，故其该抗辩本院不予采信；中天公司表示景霞骚扰租户违约在先，亦无事实依据。2020年5月16日至2021年1月23日期间租金及占用费，按照合同约定扣除免租期及中天公司已付租金，中天公司应再支付景霞租金及占用费23453元。景霞要求中天公司支付违约金，中天公司逾期支付租金和擅自在涉案房屋内打隔断确系构成违约，中天公司抗辩要求酌减违约金，此时疫情基本已过且双方经协商景霞同意降低租金且再次给予中天公司免租期，故中天公司抗辩本院不予采信，中天公司应支付景霞违约金18400元。景霞要求中天公司支付多笔违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。景霞要求中天公司赔偿损失2万元，景霞提交照片显示因中天公司打隔断对墙壁等确有损坏，但景霞未提交证据证明恢复具体金额，本院酌定2000元。景霞要求中天公司支付欠付水费和燃气费，双方无争议，本院不持异议；涉及欠付电费，表格数据与景霞诉求有出入，证据不充分且景霞现尚未实际支付，本院无法确定，可待实际支付后另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告景霞二〇二〇年五月十六日至二〇二一年一月二十三日期间租金及占用费二万三千四百五十三元；二、被告北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告景霞违约金一万八千四百元；三、被告北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告景霞损失二千元。四、被告北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告景霞水费一万零六百一十一元、燃气费六千六百五十六元。五、驳回原告景霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2305元，原告景霞负担1628元（已交纳）；被告北京中天置地房地产经纪有限公司负担677元（于本判决生效之日起七日内支付给原告景霞）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 杨 静二〇二一年六月四日书记员 许少华