江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏12民终1042号上诉人（原审被告）：陆镇，男，1965年11月2日生，汉族，住靖江市。委托诉讼代理人：金振文，江苏天地杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：采卫娟（系陆镇之妻），女，1966年12月20日生，汉族，住靖江市。被上诉人（原审原告）：南通百乐物业管理有限公司靖江分公司，统一社会信用代码9132128279109492X9，住所地靖江市西环南路55号。负责人：王剑，经理。委托诉讼代理人：宁永勇，江苏山水律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋邠，该���司员工。上诉人陆镇因与被上诉人南通百乐物业管理有限公司靖江分公司（以下简称百乐物业）物业服务合同纠纷一案，不服靖江市市人民法院（2017）苏1282民初6071号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陆镇上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：1、靖江新江海房地产开发有限公司（以下简称新江海公司）于2010年6月5日向陆镇交付房屋后，与陆镇签订了《前期物业服务合同》，陆镇在该合同的框架下与百乐物业签订《物业管理服务合同》，2012年《前期物业服务合同》到期，《物业管理服务合同》也同步到期，百乐物业一审提出的延期协议、延期补充协议陆镇并不知晓，且新江海公司未通过招投标选聘具有资质的物业服务企业，违反法律规定，《前期物业���务合同》、延期协议、延期补充协议、《物业管理服务合同》均无效；2、百乐物业未书面催缴物业费，其一审提交的四封挂号信陆镇均未收到，百乐物业直至2017年9月份才提起诉讼，其主张物业费已经超出诉讼时效；3、因陆镇并未与百乐物业签订新的书面合同，百乐物业主张违约金没有事实依据；4、百乐物业实际并未提供相应的服务，未管理小区外来车辆，对公共设施维护严重不足，陆镇房屋墙体长期漏水未修理，百乐物业未能举证证明其已经提供了合同约定的服务，应当承担举证不能的法律后果。被上诉人百乐物业辩称，1、百乐物业与新江海公司签订的《前期物业服务合同》依法对全体业主具有约束力，百乐物业与陆镇签订了《物业管理服务合同》，百乐物业主张物业费于法有据；2、百乐物业除上门催收外，曾于2014年4月、7月、2015年12月、2017年7月连续多次以挂号信的方式对陆镇进行书面催收，本案尚未过诉讼时效，且陆镇一审未提出诉讼时效抗辩，根据相关法律规定，二审不应当支持其关于诉讼时效的抗辩；3、百乐物业与新江海公司签订的《前期物业服务合同》约定逾期支付物业费的滞纳金为每日5/10000，百乐物业与陆镇签订的《物业管理服务合同》约定的滞纳金为每日1/1000，百乐物业按照低标准主张违约金符合法律规定；4、《物业管理条例》第24条是管理性规定，并非是效力性强制规定，且百乐物业是按照该规定经招投标后签订的合同，合法有效；5、陆镇的其他上诉理由均不能成立。综上，请求驳回上诉，维持原判。百乐物业向一审法院起诉请求：判令陆镇立即给付百乐物业自2012年6月1日起至2017年8月31日的物业管理费29996元，并支付滞纳金11832元，合计41828元。一审法院认定事实：��乐物业于2007年12月12日取得物业管理企业三级资质。2008年8月1日，新江海公司与百乐物业订立前期物业服务合同，约定联排别墅物业服务收费标准为每月1.3元/㎡，自物业交付使用之日计收，按年交纳，业主或物业使用人应在交费续存期前一个月交纳；逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计缴滞纳金。陆镇向新江海公司购买了地中海花园联排别墅枫林苑1-108室，新江海公司于2010年5月30日向陆镇交付该房屋，交付单载明房屋面积为366.26㎡。期间房屋交付时百乐物业、陆镇还签订物业管理服务合同一份，物业服务事项包括房屋共用部位的维护和管理、环境卫生及绿化养护、秩序维护、房屋装饰装修管理等，可按季、年全额缴纳物业管理服务费，收费标准为每月1.3元/㎡，逾期交纳的，百乐物业可要求陆镇按每天千分之一支付滞纳金，逾期三个月未交则百乐物业可向法院诉讼并由陆镇承担诉讼费及律师费。因前期物业服务合同期限届满且地中海花园小区尚未成立业主委员会，新江海公司与百乐物业于2012年11月20日签订前期物业服务合同延期协议，将期限延期至2015年12月31日，后再次签订延期补充协议，将未成立业主委员会情况下前期物业服务合同期限延期至2017年12月31日。百乐物业为该小区提供物业服务至2017年12月31日，并在新的物业服务单位进场前代管数日。自2012年6月1日至2017年8月31日期间的物业服务费共计29996元，经百乐物业催要，陆镇未交纳。另查明，靖江市物价局向百乐物业颁发了经营性服务收费登记证，对百乐物业在地中海花园小区的物业收费进行了登记，其中联排别墅的收费标准登记为每月1.3元/㎡。百乐物业基本完成了合同约定的物业服务,但也存在些许瑕疵。以上事实，��百乐物业提交的物业服务合同、延期协议、延期补充协议、服务记录、营业执照、资质证书、移交单、律师函及当事人的庭审陈述等证据在卷作证，予以认定。一审法院认为，根据新江海公司与百乐物业之间签订的前期物业服务合同及百乐物业、陆镇之间签订的物业服务合同，可以确认百乐物业、陆镇之间成立物业服务合同关系。物业收费标准系百乐物业、陆镇合同约定且经物价行政部门登记，不违反法律规定，对双方均有约束力。百乐物业提供的服务基本符合合同约定，虽存有瑕疵，但物业服务合同不仅是单个业主与物业管理公司的关系，还涉及全体业主的共同权利义务关系，业主在此情形下拒交物业费,势必会影响全体业主的利益，故陆镇不宜以拒缴物业服务费方式来解决。现百乐物业根据合同约定，向陆镇收取物业服务费符合法律规定，应予支持。但考虑到百乐物业已从该小区撤离，对于物业服务中存在的问题客观上已无法弥补，酌情扣减5%的物业服务费。陆镇未及时交纳物业管理费，已经构成违约，应承担违约责任，具体违约金金额，考虑合同约定、实际损失、合同的履行、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：陆镇于判决生效之日起十日内支付南通百乐物业管理有限公司靖江分公司物业服务费28496元(自2012年6月1日起至2017年8月31日止)、违约金5750元，合计34246元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事���讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费846元，由百乐物业负担46元，陆镇负担800元。本院二审期间，陆镇向本院提交：1、照片一组，证明百乐物业对小区公共设施损坏不予维修；2、照片一组，证明陆镇房屋渗水，向物业公司报修后物业公司未进行修理；3、业主联合签名要求百乐物业整改的函，证明百乐物业服务不到位。百乐物业质证认为，关于证据1，此组照片除了木栏杆有拍照日期，其他都没有拍摄日期，仅凭照片不能证明百乐物业未维修公共设施，照片拍摄的栏杆是1000多米的公共设施，总维修基金30多万，按规定应当动用小区的维修基金，但业主不愿意签字，因此无法实施；关于证据2，房屋渗水应当由开发商负责维修，百乐物业已经报给开发商，但开发商维修无果；关于证据3，对真实性不予认可。本院认证���为，关于证据1、对木栏杆照片真实性予以确认，其余照片不能确定拍摄日期及拍摄地点，对其余照片的真实性不予确认；关于证据2，真实性予以确认，但一审法院已就百乐物业服务瑕疵对物业费予以扣减；关于证据3，真实性无法确认。本院对一审查明事实予以确认，二审查明的事实与一审相同。本院认为，关于陆镇与百乐物业签订的《物业管理服务合同》是否合法有效，新江海公司与百乐物业签订的《前期物业服务合同》第三十六条约定“本合同期满前两个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业”。《江苏省物业管理条例》第三十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。”因前期物业服务合同期限届满且地中海花园小区尚未成立业主委员会，新江海公司与百乐物业于2012年11月20日签订前期物业服务合同延期协议，将期限延期至2015年12月31日，后再次签订延期补充协议，在未成立业主委员会情况下前期物业服务合同期限延期至2017年12月31日。百乐物业为该小区提供物业服务至2017年12月31日，并在新的物业服务单位进场前代管数日，因此，百乐物业实际为陆镇提供物业服务，双方签订的《物业管理服务合同》在《前期物业服务合同》期限届满后继续有效，直至百乐物业撤出。关于百乐物业是否提供了符合合同约定的服务，现有证明表明，百乐物业提供的服务基本符合合同约定，虽存有瑕疵，但并不能因此免除陆镇缴纳物业费的义务，且一审法院根据百乐物业提供服务的实际情况，已酌情扣减5%的物业服务费，陆镇以此拒交物业费，没有事实和法律依据。关于百乐物业起诉陆镇是否超过诉讼时效，陆镇经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，现其二审期间提出诉讼时效抗辩，本院依法不予审查。陆镇未及时交纳物业管理费，已经构成违约，应承担违约责任，一审法院根据合同约定、实际损失、合同的履行、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合确定违约金金额为5750元，符合法律规定。综上，陆镇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费846元，由上诉人陆镇负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 陈继元审 判 员 刘春生审 判 员 李志霞二〇一八年七月六日法官助理 宗 雯书 记 员 陈丽桢