重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0105民初6630号原告：重庆新东原物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪镇白鹤路108号负1层商业201室，统一社会信用代码91500108753082098Q。法定代表人：俞尾银，总经理。委托诉讼代理人：刘鹏，男，系原告公司工作人员。委托诉讼代理人：金世会，女，系原告公司工作人员。被告：王玘，女，1989年3月22日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：马伟（被告之夫），住重庆市江北区红兴路**号*幢***号。原告重庆新东原物业管理有限公司与被告王玘物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆新东原物业管理有限公司的委托诉讼代理人金世会到庭参加诉讼，被告王玘的委托诉讼代理人马伟在第一次庭审到庭参加诉讼，第二次庭审时，被告王玘及其委托诉讼代理人马伟经本院合法传唤未到庭应诉。审理中，双方申请一个月和解期间，但未能协商一致。本案现已审理终结。原告重庆新东原物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年1月至2018年3月期间的物业服务费5347.01元；2.判令被告支付因逾期交纳物业服务费产生的违约金6083.16元；3.判令被告支付2016年5月至2018年2月期间的公摊水电费200.39元。事实和理由：2012年6月18日，原告与重庆同原房地产开发有限公司签订《东原D7区（四期南）前期物业服务合同》，约定原告为位于重庆市江北区红兴路22号的东原D7区四期南物业提供物业服务。被告系上述物业8幢4-4号房屋的业主，合同履行过程中，经原告多次催促，被告未缴纳2016年1月至2018年3月期间的物业服务费，以及2016年5月至2018年2月期间的公摊水电费，同时因其违约行为还应承担按每月应交物业服务费分别从次月1日起，以每日千分之三的标准计算至2018年2月28日止的违约金。被告王玘辩称，我家于2015年被盗，小偷通过4楼外的煤气管道爬进我家进行偷盗，在发生该起事件之前，原告没有采取如巡视、监控排查等保护措施，在发生盗窃事故之后，原告才在煤气管道上加刺防盗并加强巡逻，此外，我购买的车位旁有柱子，致使车位面积不足合同约定的面积，因原告物业服务不到位，我不应支付相应物业服务费及违约金，且原告的请求已经超过诉讼时效，即便应当承担违约金，也请法院依法调减。对应付公摊水电费没有异议。本院认为，根据经庭审质证的《东原D7区（四期南）前期物业服务合同》、《前期物业服务合同备案证明》、《关于延长服务期限的协议》、《前期物业服务协议》、《每日防火巡检记录表》、《现场巡查记录表》、《客服中心值班记录表》、《电梯巡查记录表》、《专用变配电设备机房巡检记录表》、《客户面谈记录表》、《报事接待记录表》、现场照片、重庆市江北区不动产登记查询单，以及当事人陈述等证据，本案可以认定以下事实：原告系重庆市江北区东原D7区四期南物业服务企业，被告系重庆市江北区房屋业主，该房屋建筑面积为99.29平方米。2012年6月18日，原告与重庆同原房地产开发有限公司（建设单位）签订《东原D7区（四期南）前期物业服务合同》，约定由原告为东原D7区四期南提供物业服务，合同期限为三年；物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，物业区域内市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤等；物业服务事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任；物业服务费以建筑面积计算，每月每平方米为2.4元，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务，逾期应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。该合同已在重庆市江北区房屋管理局办理备案登记。前述物业服务合同期满后，原告与重庆同原房地产开发有限公司约定将合同期限延长至2020年6月16日止。2014年12月27日，原、被告签订《前期物业服务协议》，根据该协议，原告的服务内容包括：对共用部位、共有设施设备进行日常管理和维修养护，对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，小区主出入口24小时执勤，对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施，保洁服务，绿化养护管理等；物业服务费为每月每平方米2元，业主或物业使用人应于每月15日前交纳，逾期则按每日千分之三的标准向原告支付违约金，每月累计复利一次；物业公用水电公摊费由物业业主(使用人)据实分摊，住宅按户均摊。上述《东原D7区（四期南）前期物业服务合同》签订后，原告为该小区提供物业服务至今，其已履行物业服务合同主要义务。2015年，被告位于重庆市江北区红兴路22号东原D7四期8幢4-4号的房屋发生入室盗窃事件，事件发生后，原告在四楼外的煤气管道上加装了防爬防盗刺。2016年1月至2018年3月期间，被告未交纳物业服务费。庭审中，原、被告确认物业服务费标准为以房屋建筑面积计算，每月每平方米的物业服务费为2元。此外，被告对原告诉请的公摊水电费没有异议。本院认为，原告与重庆同原房地产开发有限公司签订《东原D7区（四期南）前期物业服务合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同系业主大会成立前，建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同，对原、被告具有约束力。除该合同外，原、被告另行签订有《前期物业服务协议》，因建设单位与物业服务企业签订的合同对业主具有普遍约束力，而原、被告签订的《前期物业服务协议》是业主与物业服务企业的个别约定，故该协议应遵从于前期物业服务合同的约定，其中关于物业服务费标准，虽然两份合同标准不一，但原告表示该物业区域均采用低标准，故不涉及其他业主利益损害问题，只是原告不能因此而降低服务质量。关于物业服务费问题，物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。原告举示的证据反映出原告对小区实施了日常管理、维护维修和绿化保洁等，可以认定原告履行了物业服务合同的主要义务。针对被告提出的诉讼时效抗辩，以2016年1月的物业服务费为例，根据《民法通则》的规定，其诉讼时效期间为2016年1月至2018年1月，但《中华人民共和国民法总则》已于2017年10月1日起施行，故该月物业服务费债权的诉讼时效应适用《民法总则》，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，因此，原告的诉讼请求未超过诉讼时效。本案中，被告以家中被盗为由拒交物业服务费，属于行使先履行抗辩权和主张债务抵销的问题，物业服务合同约定的是原告负有对公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务义务，国务院《物业管理条例》规定物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全管理工作，故原告应当承担的仅为安全防范的协助义务，原告的合同义务不包括业主的财产保障，且物业管理公司是否应当承担赔偿责任以及承担多少赔偿金额，没有生效法律文书予以界定，故该抗辩不构成业主拒绝缴纳物业服务费的理由，且被告未举证证明原告诉请期间的物业服务费缴费情况，应承担不利的法律后果，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持，被告应支付2016年1月至2018年3月期间的物业服务费5361.66元（99.29平方米×每月每平方米2元×27个月），原告诉请金额在前述额度内，本院予以确认。关于被告的车位面积问题，因其不属于物业服务的内容，故本院不予采纳。关于违约金请求，根据《前期物业服务协议》的约定，原告负有对小区主出入口24小区执勤，以及对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次的义务，若其履行此项义务，在一定程度上可以减少小区内被盗情况的发生，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。至于公摊水电费问题，因被告认可原告该项诉讼请求，故本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，国务院《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告王玘于本判决生效之日起三日内给付原告重庆新东原物业管理有限公司2016年1月至2018年3月期间的物业服务费5347.01元、2016年5月至2018年2月期间的公摊水电费200.39元；二、驳回原告重庆新东原物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取45.39元，由被告王玘负担，并于履行上述义务时一并给付原告重庆新东原物业管理有限公司。本判决为终审判决。审 判 员  顾 毅二〇一八年七月十日法官助理  李 怡书 记 员  吴小娇