江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0723民初2585号原告:宋开达，男，汉族，住灌云县。委托诉讼代理人：宫超，江苏苍佑律师事务所律师。被告:李树江，男，汉族，住灌云县。被告：方花，女，汉族，住灌云县。被告：灌云汇德房产有限公司，住所地，灌云县侍庄街道办事处民安中路52号，统一社会信用代码91320723MA1YNQ8A9G。法定代表人：任双杨，该公司负责人。原告宋开达与被告李树江、方花、灌云汇德房产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案受理后，依法适用简易程序于2021年6月21日公开开庭进行了审理。原告宋开达到庭参加诉讼，被告李树江、方花、灌云汇德房产有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告宋开达向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《二手房买卖合同》和《房屋预约转让合同》；2.三被告连带退还购房款540000元；3.三被告连带赔偿损失共计380000元（具体以鉴定为准）；4.请求判令被告李树江、方花承担连带违约责任，支付违约金76000元；5.本案诉讼费、保全费、鉴定费等诉讼费用由被告承担。原告在庭审中将诉讼请求调整为：1.确认原告与被告李树江、方花、灌云汇德房产有限公司签订的《二手房买卖合同》及原告与被告李树江、方花签订的《房屋预约转让合同》有效；2.本案诉讼费、保全费等诉讼费用由被告承担。撤回对原诉讼请求第二、三、四项的主张。事实与理由：2020年7月，原告为购买房屋，找到被告灌云汇德房产有限公司，被告灌云汇德房产有限公司作为中介公司，向原告介绍了被告李树江、方花所有的位于灌云县城尚都新天地小区11幢1单元804室房屋。该房屋系2017年1月26日被告李树江、方花向案外人江苏亚龙置业有限公司购买，当年支付房屋首付款128320元，余款299000元在建设银行贷款，承诺房屋于2020年11月可以取得房屋产权证。经三方协商一致，2020年7月31日，原告与被告签订了《二手房买卖合同》，当天原告又和被告李树江、方花签订了《房屋预约转让合同》并在灌云县公证处办理了公证。上述合同约定：被告李树江、方花将涉案房屋卖给原告，总房款为585600元，购房定金为40000元，以全款方式付清购房款。首付款340000元在2020年7月1日前支付，尾款245600元分两次支付，本合同签署后10日内支付195600元，上述房产过户后当天支付50000元。同时约定在该不动产办理过户前，如因甲方原因导致该房地产被司法机关执行而损害乙方利益，甲方除应退回购房款外，还应赔偿乙方的全部损失并另加损失的20%违约金。合同签订后，原告于2020年7月4日支付定金10000元、7月21日支付定金30000元，2020年7月31日支付购房款300000元，2020年8月15日支付购房款200000元，上述款项共计人民币54万元，原告均支付给了被告灌云汇德房产有限公司。2020年7月31日被告向原告交付了涉案房屋，原告装修入驻至今，装修费用为人民币300000元。根据交易习惯和三方约定，被告灌云汇德房产有限公司作为中介方应当了解调查涉案房屋的真实情况，包括尚欠银行贷款的数额、过户办证的时间等，同时把控整个交易流程，为买卖双方提供安全买卖的环境，确保交易安全。但是被告灌云汇德房产有限公司未做相关调查，未把握交易流程。现涉案房屋至今无法办理产权证，欠付银行的贷款也不仅仅是其告知原告的19万余元，最关键的是其在被告李树江、方花未按约还清银行贷款的情况下，就将原告缴纳的全部购房款都支付给了被告李树江、方花。现被告李树江、方花严重违约，拒不偿还银行贷款涤除抵押权，导致涉案房屋面临被法院执行拍卖的现状，致使原告购买房屋的目的彻底不能实现。原告多次找到被告灌云汇德房产有限公司协商，要求其尽快解决联系被告李树江、方花完成过户，被告灌云汇德房产有限公司许诺一定完成，不然其自己承担还款义务。但至今被告李树江、方花拒不偿还银行贷款，不配合过户，被告灌云汇德房产有限公司也一直不兑现承诺，不履行偿还银行贷款的诺言。被告李树江、方花、灌云汇德房产有限公司未到庭，未作答辩。本院经审理认定事实如下：2020年7月31日，原告宋开达（乙方、买受人）与被告李树江（甲方、出卖人）、被告灌云汇德房产有限公司（中介方）签订《二手房买卖合同》，约定甲方自愿将位于灌云县城尚都新天地小区内的11幢1单元804房屋出售给乙方，房产交易总价为585600元，2020年7月31日前乙方已向甲方支付40000元作为购房定金。合同同时约定了购房款支付方式、房屋交付时间及相关手续办理、违约责任等事项。同日，原告宋开达（乙方）与被告李树江、方花（甲方）在灌云县公证处签订了《房屋预约转让合同》，约定甲方将位于灌云县××××××幢×单元×××室房屋的占有、使用、收益权转让给乙方，该不动产总价为585600元，合同就房款支付、不动产过户、交付使用、违约责任等事项一并进行了约定。原告宋开达与被告李树江、方花就签订该合同办理了公证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告宋开达与被告李树江、被告灌云汇德房产有限公司签订的《二手房买卖合同》，原告宋开达与被告李树江、方花签订的《房屋预约转让合同》均系双方当事人真实意思表示，未违反相关法律、行政法规强制性规定，依法成立，合法有效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告宋开达与被告李树江、被告灌云汇德房产有限公司签订的《二手房买卖合同》有效；二、确认原告宋开达与被告李树江、方花签订的《房屋预约转让合同》有效。案件受理费40元（已减半收取），保全费3670元，由被告李树江、方花共同负担。原告多交纳的8170元，退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员 孙 静二〇二一年六月二十二日书记员 孙金磊法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条：民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。