广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0403民初833号原告：珠海格力物业管理有限公司，住所地：广东省珠海市香洲敬业路88号（旺角商业文化中心）第1栋413～417室，统一社会信用代码：914404001925594574。法定代表人：郑木贞，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈劲刚，男，该公司副经理。委托诉讼代理人：谢庭欣，男，该公司副经理。被告：朱金香，女，1980年8月22日出生，汉族，住所：湖北省安陆市。原告珠海格力物业管理有限公司（以下简称原告）与被告朱金香（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理。后因被告下落不明，依法转为普通程序，由审判员陈加敏与人民陪审员容竟成、张妙群组成合议庭进行审理。后因工作调整，审判员陈加敏变更为审判员韩蕾蕾，人民陪审员张妙群变更为人民陪审员邝兆进。本案于2021年6月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈劲刚、谢庭欣到庭参加诉讼，被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付拖欠物业管理服务费4025元、公共电费554元、对讲系统维护费66元、滞纳金1125.78元，以上合计5770.78元（暂计算至2020年11月30日，之后的费用照计）。事实和理由：原告于2016年7月1日与珠海市斗门区赖家宁海世纪房产部（以下简称赖家宁海世纪房产部）签订了《前期物业管理服务合同》，并从2016年7月1日起至今与宁海世纪城三期三区小区业主产生了事实的物业管理服务合同关系，被告是宁海世纪城三期业主。原告为包含被告在内的宁海世纪城三期物业的业主提供了物业管理服务，被告也应该切实履行业主的交费义务，但被告从2018年2月起至2020年11月止无故拖延缴纳物业管理服务费及相关费用构成违约。原告为维护自身合法权益，特起诉到法院，请求依法判决。诉讼过程中，原告将诉讼请求中物业管理费的数额变更为3850元（计算期间：2019年1月至2020年10月），将公共电费的数额变更为538元（计算期间：2018年2月至2020年10月），将对讲系统维护费的数额变更为60元（计算期间：2020年1月至2020年10月，按6元/月/户计算）。原告明确滞纳金的计算方法为自2019年1月起，以当季度的物业服务费为基数，从当季度第一个月11日起，按照每日千分之一的标准计算至被告实际付清之日止。原告围绕诉讼请求向本院提交的证据有：1.物业管理企业资质证书；2.物业管理服务费及相关费用明细表；3.《珠海市前期物业管理服务合同（宁海世纪城三期三区）》；4.《关于规范我市住宅小区公共水电费分摊问题的通知》；5.《商品房买卖合同（预售）》、被告的身份证；6.中国南方电网公司广东电网公司电费通知单、广东增值税普通发票、公摊电费分摊情况明细表（2018年2月至2020年11月）；7.不动产权登记表；8.业主入住登记表、宁海世纪城三期入伙手续办理通知；9.《“宁海世纪城三期”前期物业管理服务协议》。被告未答辩及举证。原告提供的证据因被告缺席，无法进行庭审质证，本院要求原告提交了证据的原件予以核对（除证据4是政府文件未提供原件外）。经本院审查认为，原告提交的证据1、3、4-9均来源合法，内容客观真实，与本案有关联，本院予以认定，但证明内容以本院认定的为准。原告提供的证据2系单方制作，被告的具体欠费金额应以本院核算为准。本院根据确认的证据及庭审笔录，查明本案事实如下：2016年7月1日，原告（物业管理公司、乙方）与赖家宁海世纪房产部（物业建设单位、甲方）签订《珠海市前期物业管理服务合同（宁海世纪城三期三区）》，主要约定：1.委托事项及期限：甲方委托乙方为位于珠海市斗门区提供前期物业管理服务。委托管理期限暂定为5年（一般最多不超过5年）。自2016年7月1日00:00时起至2021年6月30日00:00时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。2.物业服务收费项目：物业服务费、对讲系统维护费（可视：10元／户／月）、机动车停放服务费、其他有偿服务费。物业服务费中住宅按每月每平方米1.8元收取，不包括共用水费、电费。共用水费、电费每月按各户使用量、公共设施设备维修费用等另行分摊。3.缴费时间：乙方应在本合同生效后的2016年7月1日开始实施物业服务工作。并从2016年7月1日起计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每季度首月。乙方在首次收取业主或非业主使用人物业服务费时，可预收三个月。4.滞纳金：业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。2016年10月12日，被告与赖家宁海世纪房产部签订《商品房买卖合同（预售）》，被告向赖家宁海世纪房产部购买涉案位于珠海市斗门区的房屋。被告于2017年12月30日办理收楼手续。根据《不动产权登记表》显示，涉案房屋的建筑面积为97.47平方米，于2020年11月3日登记在被告名下，经法院裁定过户，于2020年11月4日登记在梁某名下。2017年12月30日，原告（物业管理公司、乙方）与被告（业主、甲方）签订一份《“宁海世纪城三期”前期物业管理服务协议》，主要约定：1.委托事项及期限：甲方为宁海世纪城三期XXXXX的业主，委托乙方进行前期物业管理服务。本协议自签字之日起生效，至业主委员会成立后与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理合同生效时终止。2.物业服务费收费项目：物业服务费（小高层、高层住宅按1.8元/月/平方米计算）、智能化安防维护费（18元/季度/户）、汽车位停车服务费等其他有偿服务费。3.公共水电费：楼栋公共水电（楼道公共照明用电、电梯用电、防盗系统用电等）各栋独立计量，由各栋业主按户平均分摊；小区公共水电（小区照明、监控系统、发电机、水景设施等公共设施设备）独立计量，由小区业主按户平均分摊；加压水泵房的电费按业主用水量比例分摊。室内停车场公共水电费按停车位实际使用比例由使用的业主分摊。4.缴费时间：自开发商发出的入伙通知书所规定的办理期限届满之日起计算。首次收费预收十二个月物业管理费，以后按季度收费，时间为每季度第一个月的1-10日；可视对讲系统维护费在保修期满后开始按季度收取；公共水电分摊费按水电部门的收费时间收取。5.违约责任：业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。根据原告提交的中国南方电网公司广东电网公司电费通知单、广东增值税电子普通发票及已公示的宁海三期三区2018年2月至2020年10月的公摊电费分摊情况明细表，被告应分摊的公共电费如下：2018年2月17元、2018年3月20元、2018年4月21元、2018年5月18元、2018年6月15元、2018年7月18元、2018年8月18元、2018年9月18元、2018年10月17元、2018年11月16元、2018年12月16元、2019年1月15元、2019年2月14元、2019年3月15元、2019年4月17元、2019年5月16元、2019年6月16元、2019年7月17元、2019年8月17元、2019年9月17元、2019年10月17元、2019年11月15元、2019年12月15元、2020年1月15元、2020年2月15元、2020年3月15元、2020年4月14元、2020年5月15元、2020年6月15元、2020年7月15元、2020年8月15元、2020年9月15元、2020年10月15元，以上合计534元。庭审中，原告确认案涉小区至今尚未成立业主委员会。本院认为，本案纠纷所涉物业服务法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，但根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》关于物业服务合同的规定。被告经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩、举证和质证的权利，本院依据原告的举证及陈述进行审查。原告与赖家宁海世纪房产部签订的《前期物业管理服务合同》，原告与被告签订的《“宁海世纪城三期”前期物业管理服务协议》，均为双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条“建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力”及第九百四十四条第一款“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费”的规定，本案被告作为案涉小区的业主，上述《前期物业管理服务合同》对其具有约束力。原告在合同期限内持续地为被告提供物业管理服务，被告应当按照约定向原告支付物业服务费。关于物业服务费。根据《前期物业管理服务合同》和《“宁海世纪城三期”前期物业管理服务协议》的约定，住宅的物业管理费按1.8元/月/平方米计收。涉案房屋的建筑面积为97.47平方米，故每月物业服务费为175元（1.8元/月/平方米×97.47平方米）。根据原告提交的欠费明细，被告自2019年1月开始欠费，截至2020年10月，共拖欠22个月的物业服务费共计3850元（175元/月×22个月）。关于可视对讲系统维护费。根据《“宁海世纪城三期”前期物业管理服务协议》的约定，可视对讲系统维护费即智能化安防维护费按18元/季度/户即6元/月/户计收。根据原告提交的欠费明细，被告自2020年1月开始欠费，截至2020年10月，共拖欠10个月可视对讲系统维护费共计60元（6元/月×10个月）。关于公共电费。根据《前期物业管理服务合同》和《“宁海世纪城三期”前期物业管理服务协议》的约定，物业服务费不包括公共电费，公共电费每月按实际使用量由各栋业主按户分摊。原告提交的中国南方电网公司广东电网公司电费通知单、广东增值税电子普通发票及公摊电费分摊情况明细表（2018年2月至2020年10月），可以证明其主张的公共电费的实际发生情况及具体的分摊计算方法。被告自2018年2月起拖欠公共电费，应向原告支付2018年2月至2020年10月期间公共电费共计534元。关于物业服务费的滞纳金。根据《“宁海世纪城三期”前期物业管理服务协议》的约定，物业服务费按季度收取，每次收费时间为每季度第一个月的1-10日，逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一计算滞纳金。该滞纳金实际是逾期缴款的违约金，被告至今仍欠付2019年1月至2020年10月期间的物业服务费，已构成违约，应按合同约定向原告支付相应的违约金。2019年1月至2020年9月物业服务费的违约金，应自2019年1月起每季度以当季物业服务费即525元（175元/月×3个月）为基数，从当季第一个月11日起按每日千分之一计算至实际付清之日止。2020年10月物业服务费的违约金，以175元/月为基数，从2020年10月11日起计算至实际付清之日止。因原告在被告欠付物业服务费后，未及时起诉追索物业服务费或采取其他适当措施防止损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本院确定每季度违约金数额以不超过当季物业服务费本金为限。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条第一款、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条第一款及第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告朱金香于本判决生效之日起十日内向原告珠海格力物业管理有限公司支付2019年1月至2020年10月期间物业服务费3850元、2020年1月至2020年10月期间可视对讲系统维护费60元、2018年2月至2020年10月期间公共电费534元，合计4444元；二、被告朱金香于本判决生效之日起十日内向原告珠海格力物业管理有限公司支付2019年1月至2020年10月物业服务费的违约金（其中2019年1月至2020年9月期间物业服务费的违约金，自2019年1月起每季度以525元为基数，从当季第一个月11日起按每日千分之一计算至实际付清之日止；2020年10月物业服务费的违约金，以175元为基数，从2020年10月11日起按每日千分之一计算至实际付清之日止，且每季度违约金数额以不超过当季物业服务费本金为限）。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告珠海格力物业管理有限公司已预付），由被告朱金香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  韩蕾蕾人民陪审员  容竟成人民陪审员  邝兆进二〇二一年六月十五日书 记 员  梁泳媚附：裁判依据法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条…………民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。