北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初26869号原告：北京富饶房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区南彩镇彩园工业小区内。法定代表人：邓天志，职务：董事长。委托诉讼代理人：张红利，北京市至元律师事务所律师。被告：竺青，男，1960年5月8日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告：竺洪，男，1963年6月27日出生，汉族，天桥房地产公司职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：竺青（竺洪之哥）。原告北京富饶房地产开发有限公司（以下简称富饶公司）与被告竺青、竺洪房屋拆迁安置合同纠纷一案，本院于2020年9月11日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，依法由审判员田志鹏独任审判，公开开庭进行了审理。原告富饶公司委托诉讼代理人张红利、被告竺青（同时作为被告竺洪的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富饶公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告竺青、竺洪向原告办理北京市西城区右安门内大街X号院内建设的新住宅壹号楼（施工楼号）X单元拾柒层X号（富饶家园X栋X单元X号）房屋交接手续；2.判决二被告赔偿因未办理交接手续而给原告造成的2017年8月1日至2019年12月31日的物业费损失9345.8元；3.判决被告竺青赔偿因其强行入住给原告造成的损失2万元；4.诉讼费由二被告承担。事实与理由：2016年3月24日，原告（甲方）与被告之母亲张秀珍（乙方）签订《房屋拆迁回购住房协议》，协议约定，乙方将原拆迁范围内的北京市西城区右安门内大街X号院X门X号房屋三居室（建筑面积92.51平方米）交由原告拆除，乙方自愿选择回购甲方在原址建设的新住宅壹号楼（施工楼号）X单元X层X号三居室（建筑面积121.84平方米）。乙方应按照甲方回迁通知要求办理回购房交接手续，无故逾期不办理手续，责任由乙方负责。2017年7月16日，被告竺青签收入住通知书，原告通知其于2017年8月1日前来办理入住手续。2017年8月1日，被告竺青前来办理入住手续，因其未按原告要求办理房屋交接手续，房屋未能交付。2018年4月2日、2018年11月23日，原告又两次通知其来收房未果。2019年1月，物业公司在巡视时发现被告竺青竟往回购房屋内搬运东西并就此向原告通报。原告这时才知道，被告竺青竟然私自强行入住。至今被告竺青、竺洪仍拒绝办理房屋交接手续。原告认为，张秀珍于2016年9月23日因病去世后，被告竺青、竺洪作为继承人承继《房屋拆迁回购住房协议》项下的权利义务，其理应按照协议约定办理入住手续。被告竺青未按协议要求办理房屋交接手续并强行入住，其行为已构成严重违约，应当赔偿由此给原告造成的上述损失2万元。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉请，追究被告的法律责任。原告富饶公司提供以下证据：1.北京市宣武区右安门内大街X号院危旧房改造项目回购新建住房协议、补充协议；2.入住通知快递单、签收单；3.死亡证明、证明信；4.北京经太联物业管理有限公司第三分公司证明、发票、支票领用单、北京银行客户回单；5.富饶公司与北京经太联物业管理有限公司签订富饶家园前期物业服务合同；6.2017年8月回迁房明细；7.右内X院富饶家园回迁居民交房通知书；8.右内X号院回迁房物业费明细公示照片；9.房屋面积测算技术报告书（商品房类使用）。被告竺青、竺洪辩称，富饶房地产有限公司于2008年承接X号院拆迁工程，至今已拆迁十二年了。2017年7月，富饶房地产有限公司终于通知被告于2017年8月1号办入住手续，我按《房屋拆迁回购住房协议》规定和富饶房地产有限公司指定的日期及要求去办理入住手续时，富饶房地产有限公司要求我必须按他们设置的回迁入住流程先签署《收房确认书》，然后才能办理交物业费、交暖气费、看房、验房、领取钥匙等一系列下面的手续，因我不同意富饶房地产有限公司的必须先签收房确认书的无理要求，富饶房地产有限公司立即停止交付房屋，并停发每月3500元拆迁周转费，2017年8月份起，富饶房地产有限公司既不交付房房，又停止支付拆迁周转费。富饶房地产有限公司无理要求我方先签《收房确认书》，造成收房不能，致使我方不能居住自己应回迁房屋，继续在外租房，自己支付周转房费用，我方权利受到严重侵害。鉴于富饶房地产有限公司坚持按他们的回迁入住流程设置必须先签署《收房确认书》，然后才能办理交物业费、交暖气费、看房、验房、领取钥匙一系列下面的手续，我方无法看房、验房、收房，该行为直接导致我不能发现富饶房地产有限公司交付的房子与房屋拆迁安置协议图纸不符。因《收房确认书》写：我方拿到钥匙房屋拆迁回购住房协议即履行完毕，流程极不合理，故富饶公司设置的要求我方必须先签署《收房确认书》的回迁入住流程系为了免除其责任，该行为为收房人顺利收房设置了不当障碍，故富饶公司应对当日未能交付房屋应承担责任。不同意富饶房地产有限公司要求我赔偿2万元的诉讼请求，因其没有依据。鉴于没能顺利收房的责任在富饶房地产有限公司，诉讼费由富饶房地产有限公司承担。被告竺青、竺洪提供以下证据：1.户型图、照片；2.证明信；3.北京市西城区人民政府信访复查意见书；4.收房确认书；5.证人证言；6.收房确认书、富饶家园回迁房入住流转单。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于以下证据真实性当事人无异议，本院对其真实性予以确认并在卷佐证：对有争议的证据和事实，本院认定如下：富饶公司提供证据：1.物业公司证明及发票，证明从2017年8月1日到2019年12月31日起缴费标准2.67元，缴费面积是120.70平方米，实际上累计缴费金额是9345.8元，证明物业费已经收了，项目向富饶公司收取了此期间的物业费。竺青、竺洪对该证据真实性不予认可，富饶公司向本院提交了证据原件，对该证据真实性本院予以确认。2.交房通知书、快递单，证明曾经通知被告收房。被告对该证据真实性不予认可，称并未收快递。富饶公司未出示该证据原件，对该证据真实性本院不予认定。竺青、竺洪提供证据如下：1.证人证言，证明2017年8月1日，我去办入住手续，富饶公司让我先签收房确认书。富饶公司对该证据真实性不予认可，认为证人未出庭作证。证人未出庭作证，对该证据真实性本院不予认定。对于证明目的，与富饶公司向本院提供了交接手续流程一致，与竺青、竺洪提交了入住流转单一致，对该证据证明目的本院予以认定。本院根据双方当事人的陈述及上述证据，确定如下事实：2016年3月24日张秀珍（乙方、被拆迁人）与富饶公司（甲方、拆迁人）就上述房屋签订了《北京市宣武区右安门内大街28号院危旧房改造项目回购新建住房协议》（编号：495）即《房屋拆迁回购住房协议》。上述协议内容为：根据北京市宣武区京建宣拆字[2007]第409号《房屋拆迁许可证》批准，北京富饶房地产开发有限公司委托公司对北京市宣武区右安门内大街X号院内房屋及附属物进行拆迁。经甲乙双方协商一致，就拆除乙方原有房屋和乙方自愿回购新建住房事宜达成如下协议。第一条：甲方需拆除乙方房屋：乙方将原住在拆迁范围内的北京市宣武区右安门内大街X号院／号／楼X门X号的住房3居室，合计使用面积／平方米，建筑面积92.51平方米交由甲方拆除。第二条：乙方回购新房及周转期：1.乙方自愿选择回购甲方在北京市宣武区右安门内大街X号院内建设的新住宅X号楼（施工楼号）X单元X层X号3居室，建筑面积121.84平方米。超出乙方原有面积29.33平方米（回购新房的建筑面积暂按设计图中核定的面积计算，最终以测绘面积为准）。2.乙方回购新住房并自行解决周转用房，周转期为2016年3月24日至2019年3月23日。三年周转期自乙方实际腾空房屋交甲方拆除之日起计算。首期领取12个月的周转补助费用，之后由甲方按年度发放。第三条：回购新房付款方式及期限：1.乙方回购新房建筑面积超出原建筑面积25平方米，按北京市政府和北京市发改委京发改[2007]79号批准的经济适用房房价4750元／建筑平方米结算。2.回购新房应缴纳房款人民币118750元。大写壹拾壹万捌仟柒佰伍拾零元零角零分。（新房建筑面积减去原住房建筑面积乘以4750元／建筑平方米。实际房款以房屋竣工后房屋管理部门出具的实际测量面积为准，多退少补）。3.被拆迁人自签订回购新房协议之日起，首期付款不低于总房价款的30%，于本协议签订后30日内付清，合计人民币/元。剩余房款共计人民币/元。4.回迁居民购房选择一次性付清全部房款的，可优惠5%。5.回迁居民购房选择分期付款的，首付30%，剩余70%房款最迟交房前30天付清；否则甲方不办理交房手续。6.转向费：5万元整。第四条：拆迁补助费：甲方支付乙方拆迁补助费共计人民币151901元，其中包括：1.一次性搬家补助费：1850元；2.提前搬家奖励费：/元；3.工程配合奖：/元；4.自行周转补助费：/居室/元／月，周转费止2016年3月底。5.电话移机费：235元。6.空调移机费：1200元。7.有线电视费：300元。8.热水器移机费300元。9.装修补偿费9251元。10.停产停业：138765元。第五条：房屋交接手续：1.乙方应在本协议签订后7日内腾空原有房屋，交甲方拆除。乙方逾期违约，乙方按所拆迁房屋总价值的万分之二向甲方支付逾期搬家违约金，甲方并有权请求房屋所在地人民法院先于执行，强制腾房。2.乙方应按照甲方回迁通知要求办理回购房交接手续，无故逾期不办理手续，责任由乙方负责。第六条：新旧房屋权属的处理：1.乙方在签订协议时，应将所住房屋产权原件及有关资料交甲方，同意办理注销登记手续。2.乙方回购的新房产权为经济适用房产权管理、房改房产权。回购新房产权证的办理由原产权单位负责办理，北京富饶房地产开发有限公司协助。3.乙方回购新房的物业管理费按照北京市经济适用房当时的收费标准交纳。第七条：违约责任：1.甲方责任：如因甲方原因未按本协议约定期限将乙方回购房交付使用，即从逾期之日起，甲方按照乙方已缴纳房款的万分之二支付违约金，并承担延期周转房补助费至通知乙方办理新房入住手续之日止。2.乙方责任：如乙方未按本协议规定期限交纳回购住房款，逾期三日起按照乙方应交纳欠款的万分之二向甲方支付违约金，否则甲方有权终止协议。第八条、免责条件：本协议生效后，遇不可抗力、政府行为、司法行为致使本协议不能履行、延误履行的，双方对此均不承担责任。相应的履行期限应予以顺延。第九条：回购住房质量保证：1.甲方严格遵守国家规定和施工程序，组织施工确保工期和质量，新建住房按照普通内装修标准达到住用条件。2.自乙方正式接受回购住房之日起，在保修期内发现房屋存在质量问题，由甲方按照有关规定承担保修责任。在保修期内因不可抗力因素或其它非建房原因造成损坏的甲方不承担责任。（保修期按照国家建设部门的规定期限）第十条：房屋使用约定：1.甲方不得擅自改变与回购房有关联的公共部位及设施的使用性质。2.乙方的回购住房不得改变使用性质，房屋装修必须严格遵守物业管理有关规定。第十一条：争议解决：本协议在履行过程中，甲乙双方如发生争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方均可向被拆迁房屋所在地人民法院提起诉讼。第十二条：协议文本：本协议一式四份，甲乙双方各持一份，报拆迁主管部门备案二份。第十三条：协议生效日期：本协议自甲乙双方签字盖章后生效。附件：1.回购新房户型平面图。2.被拆迁人身份证、户口本复印件。同日，张秀珍（乙方、被拆迁人）与被告（甲方、拆迁人）又签订了《补充协议》：乙方因/购买新建住房增加面积超出政策规定25平方米以上4.33平方米，自愿按12000元／平方米购买（附被拆迁人自愿申请）。乙方回购房款人民币51960元。大写伍万壹仟玖佰陆拾零元。乙方回购的这部分新房产权为经济适用房产权管理。协议一式四份，甲乙双方各持一份。报拆迁主管部门备案两份。张秀珍于2016年9月23日去世，张秀珍与竺士雄夫妇共生有三名子女即竺坚、竺青、竺洪。竺士雄于1996年去世，竺坚于1970年去世。经本庭询问，双方均认可张秀珍的合同权利义务由竺青、竺洪承继。2017年7、8月间富饶公司通知竺青办理交付房屋手续。2018年11月23日，富饶公司作出交房通知书，通知张秀珍于当月30日办理富饶家园X栋X单元X号（原X栋X单元X号房，以下简称案涉房屋）的入住收房手续。2017年5月1日富饶公司与北京经中联物业管理有限公司（以下简称中联物业公司）签订《富饶家园前期物业服务合同》，合同约定富饶公司选聘中联物业公司对右安门内大街X号富饶家园提供前期物业服务，物业服务期限为3年，自2017年5月1日至2020年4月30日……。中联物业公司张贴物业收费明细公示所载回迁房物业费标准为2.67元/平方米/月。2018年9月10日，北京西城区房地产测绘二所出具《房屋面积测算技术报告书》，该报告书所载案涉房屋测绘建筑面积为120.70平方米。2020年11月16日，中联物业公司出具证明，内容为，自2017年8月1日起，富饶公司向物业公司缴纳X栋X单元X号房间物业费，缴费期间为2017年8月1日至2019年12月31日，缴费标准为2.67元/月/平方米，缴费面积120.70平方米，此期间累计缴费金额为9345.80元。本案审理中，竺青、竺洪向本院提交富饶公司2017年富饶公司格式收房确认书、录像、李金宏证人证言，收房确认书所载，鉴于《房屋拆迁回购住房协议》项下的新房已具备入住条件，北京富饶房地产开发有限公司同意将新房交付业主。北京富饶房地产开发有限公司并同意就晚交房另行补偿业主15个月的周转费作为补偿费，共计/元，自交房之日起3个月内付清。业主同意办理收房手续，拿到新房钥匙且收到上述补偿费后，《房屋拆迁回购住房协议》即履行完毕。竺青、竺洪认为收房确认书影响其权利，如果签署，即不能追究富饶公司的责任，限制了我方的权利。富饶公司则称收房确认书是业主办理入住手续所需提供的一份文件，是证明富饶公司履行交房义务所需正当而合理的手续，业主应配合富饶公司完成交房手续，《收房确认书》中提到的“拿到新房钥匙且收到补偿费后《房屋拆迂回购住房协议》即履行完毕”是指交房义务及晚交房的补偿履行完毕，并没有限制业主对看房验房提出异议的权利。业主仍可在看房验房环节的《验房单》上提出异议，如房屋存在严重质量问题影响居住使用的，可以不领取钥匙，那么收房行为就没有完成，业主可以继续主张相应权利。所以，先签署收房确认书后验房看房的流程设置并未限制业主的权利。对于收房流程，富饶公司向本院提交说明，流程为1、身份验证：查验业主身份证明，查验业主交付应携带文件是否齐全（入住通知书、委托文件）；2.手续办理：签署《收房确认书》；核实《缴费单》；3.财务缴费：按《房屋拆迁回购住房协议》面积结算；4.签署物业文件：发放《住宅质量保证书》《房屋使用说明书》《住户手册》《装修手册》《临时管理规约》各类室内图纸、物品等；签署《服务协议、物品移交确认表》；回收《业主信息登记表》；签署《消防安全承诺书》；5、物业收费：缴付物业费；6.供暖：签署《供暖协议》，缴纳供暖费；7.验房：验房小组人员陪同业主验房；业主签署《验房单》；8.钥匙移交：发放门禁卡、水电燃气表、户门、信报箱等钥匙；签署《钥匙、物品移交确认表》《房屋钥匙托管单》；回收《验房单》。竺青、竺洪提交的入住流转单与富饶公司提交的说明内容一致。本案审理中，本院至现场进行勘验，富饶家园X栋X单元X号房屋东北侧卧室门在该室南侧，与平面图中东侧开门不符。双方均认可竺青、竺洪撬锁进入案涉房屋，对于撬锁时间，富饶公司称在2019年1月就撬锁进入了，竺青、竺洪称在2020年5月31日撬门进入。双方就其所述均未向本院提供证据。经本院询问，对于原告所主张的交接手续，仅指入住流转单中除验房外的其他内容。本案审理中，竺青、竺洪表示同意办理房屋交接手续。对于富饶公司主张损失一节，富饶公司表示要求竺青、竺洪赔偿入户门损失及其他损失。被告竺青、竺洪表示只更换了入户门的锁芯，并未更换入户门。对于入户门，富饶公司表示交付前归其所有，交付后归业主所有。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。富饶公司与张秀珍签订房屋拆迁回购住房协议后，张秀珍去世，遗有竺青、竺洪，双方均认可协议由竺洪、竺青承继，本院不持异议。对于原告富饶公司要求被告竺青、竺洪办理房屋交接手续一节，竺青、竺洪同意办理房屋交接手续，本院不持异议。对于房屋的交付时间，富饶公司曾于2017年、2018年通知张秀珍办理案涉房屋的入住交接手续，办理入住交接须先签署收房确认书后再办理其他手续，竺青、竺洪以收房确认书中“业主同意办理收房手续，拿到新房钥匙且收到上述补偿费后，《房屋拆迁回迁住房协议》即履行完毕”内容影响其权利为由拒绝接收房屋。从文义解释上看，《收房确认书》系对一方愿意交付房屋，另一方接收房屋的确认，《收房确认书》系格式合同，合同中附加“业主同意办理收房手续，拿到新房钥匙且收到上述补偿费后，《房屋拆迁回迁住房协议》即履行完毕”条款系对原协议的变更，合同变更应双方磋商协商一致，竺青、竺洪不同意该条款内容，最终导致富饶公司未向竺青、竺洪交付房屋，竺青、竺洪不接收房屋的行为并无不当，故不应以当日作为接收房屋之日。竺青、竺洪撬门进行案涉房屋，视为其该日接收案涉房屋，故本院认定富饶公司交付房屋时间为竺青、竺洪撬门进入之日。对于交付的具体时间，富饶公司、竺青、竺洪各持一词，双方均未向本院提供证据证明，故本院采纳竺青、竺洪所述撬门时间即2020年5月31日。对于富饶公司要求竺青、竺洪赔偿财产损失、物业费损失一节，鉴于本院上述认定，富饶公司向竺青、竺洪交付房屋后，案涉房屋的财产归竺青、竺洪所有，富饶公司主张赔偿财产损失的诉讼请求，房屋交付后，房屋设施归业主所有，竺青、竺洪撬锁并未造成富饶公司损失，对于富饶公司该项诉讼请求，本院不予支持。对于富饶公司主张2017年8月1日至2019年12月31日物业费损失，本院已经认定富饶公司交付房屋时间为2020年5月，对于交付房屋前案涉房屋物业费应由富饶公司承担。对于富饶公司该项请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告北京富饶房地产开发有限公司全部诉讼请求。案件受理费534元，由原告北京富饶房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 田志鹏二〇二一年六月二十八日法官助理 石 博书 记 员 郭莹莹