安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0207民初924号原告:邬凤华，男，1976年4月16日出生，汉族，住山东省茌平县。委托诉讼代理人：马雪炜，北京市京兴律师事务所律师。被告:南京刚江贸易有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥创业园科技研发基地寅春路18号-F2889，统一社会信用代码91320113MA210P9W94。法定代表人：吴海江，经理。委托诉讼代理人：娄正京，江苏联创伟业律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄进晖，江苏联创伟业律师事务所实习律师。原告邬凤华与被告南京刚江贸易有限公司（以下简称刚江公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邬凤华及其委托诉讼代理人马雪炜、被告刚江公司的委托诉讼代理人娄正京、黄进晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邬凤华向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决依法撤销（2021）皖0207执异2号《执行裁定书》；2.请求人民法院停止执行（2019）皖0207民初5665号民事调解书确定的关于芜湖市鸠江区的执行内容；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月28日，原告与安徽省万友棉业有限公司（以下简称万友棉业）签署租赁协议。双方约定由原告租用万友棉业位于芜湖市鸠江区秀石新区9幢的厂房用于生产经营，该厂房及后面原有6间房屋及对应的空地由原告经营使用，租赁期自2019年1月1日起至2041年1月1日止。原告已缴纳厂房租金261780元，并投入500万余元对厂房进行新建和冷库建设及制冰建设。根据法律规定和租赁协议约定，该9幢厂房所建冷库所有权属于原告所有，新建钢结构及制冰厂钢结构等新建添附部分原告享有排他的使用权，原9幢厂房及后面的原有6间房屋及对应空地原告享有用益物权。原告后来得知，2018年9月万友棉业将包括上述9幢厂房在内的不动产作为抵押，向安徽无为农村商业银行股份有限公司借款。2019年11月，安徽无为农村商业银行股份有限公司与万友棉业就该借款合同纠纷达成了（2019）皖0207民初5665号民事调解书。后安徽无为农村商业银行股份有限公司将该债权转让给长城资产管理公司，该公司又将债权转让给原告。被告根据调解书申请执行，要求就包括9幢厂房在内的抵押不动产实现抵押权。2020年12月28日、2021年1月20日，原告向芜湖市鸠江区人民法院提出书面执行异议。2021年2月8日，芜湖市鸠江区人民法院向原告送达了（2021）皖0207执异2号《执行裁定书》，驳回了原告要求停止执行上述9幢厂房的异议请求。原告认为，该执行裁定书错误引用了物权法的规定。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（以下简称《民法典时间效力规定》）第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第四百零五条规定，抵押权设立前抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。该规定删除了物权法第一百九十条关于抵押权设立后抵押财产出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权的规定。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）二者均为司法解释，效力等级相同。而《异议和复议规定》颁布在后，按照新法优于旧法的原则，本案应当适用《异议和复议规定》第三十一条的规定，即承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应当支持。原告在查封之前已签订了合法有效的书面租赁合同并一直占有、使用案涉的不动产，已阻却了被告对该案标的的执行。芜湖市鸠江区人民法院在审查原告提出的执行异议时认为，原告投资改造及扩建等损失不属于执行考虑范围，原告的损失应当在执行完成后另行向相关当事人主张。该意见颠倒阻却事由在先、申请执行在后的先后关系。原告强调新增建筑物不属于抵押财产，仅限于改扩建等新增添附部分，属于在逻辑递进关系上释明，即使将土地上新增的添附物与抵押财产一同拍卖，对拍卖新增添附物所得，抵押权人也无权优先受偿，何况基于原告提出阻却事由，以及添附事实造成的原有抵押物事实上归于消灭的事实，足以排除对案涉标的物的强制执行和财产处置。执行裁定书中示明，审查中未见原告就新增部分出示相关合法建设手续，该新增的建筑物均在抵押房屋所占用的土地使用权规划范围内。原告认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。上述改扩建等添附工程，经出租人同意，且不在需要履行建设审批手续的建筑物之列，同时依据房地一体的原则，原告享有租赁权、用益物权的范围包括案涉房产所占用的土地。执行裁定书示明，原告提出依据《异议和复议规定》第三十一条要求停止执行秀石新区9幢厂房，系对法律的曲解适用，该案系依法实现不动产抵押权的强制执行，非租赁权与法院查封之间的冲突，而是抵押权与租赁权之间的冲突，故案外人这一阻却执行的理由不能成立。该项意见逻辑关系混乱，是对相关法律范畴认知错误。从目的解释的角度来说，该法律条文恰恰是为了处理实现抵押权的执行行为与租赁权之间的冲突。其次，从文义角度来说，裁定书断章取义、以偏概全地将“人民法院查封在前”理解为处理查封与租赁权之间的冲突，违背了文义解释的相关原则。最后，从体系解释的角度来说，《异议和复议规定》第二十五条、第二十六条是关于形式审查判断标准的规定，第二十七条是关于申请执行人对执行标的享有担保物权等优先受偿权情形下处理案外人异议的规定，第二十八条至第三十一条是在前三条基础上专门针对不动产的排除执行，规定了实质审查的判断规则。另《安徽省高级人民法院执行局关于强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见》皖高法[2018]23号文第四条规定，对于拟拍卖的房屋上存在的不因拍卖而消灭的先于抵押或查封的租赁权，执行法院应当重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等方面进行审查，以确定该租赁权是否能够阻却强制执行。该条文也有利地佐证了《异议和复议规定》第三十一条的相关内容和立法意图。综上，原告认为依法应当停止执行（2019）皖0207民初5665号民事调解书确定的关于芜湖市鸠江区的执行内容。被告刚江公司辩称，原告诉称在后设立的承租权能够对抗在先设立的抵押权，此观点系对法律条文的曲解。首先，本案中引起民事纠纷的法律事实，一为案涉不动产的抵押权，一为万友棉业与原告之间的租赁合同。上述法律事实均系即时完成的民事法律行为，在民法典实施前已完成其构成要件，本案之纠纷均由前述民事法律行为引起，应当适用当时的法律及司法解释。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百九十条的规定及《担保法解释》（法释〔2000〕44号）第六十六条的规定，成立在后的租赁关系对设立在先的抵押权并无对抗效力。其次，原告对民法典中的相关规定存在理解错误。民法典第四百零五条的规定，吸收了《物权法》第一百九十条的相关规定，并在立法技术上对有关规定加以简化，并非对于物权法相关规定的否定。抵押权作为担保物权具有物权的对世性，而承租权系债权，具有相对性，其在效力上不存在排他性和优先性。本案中在先设立的抵押权优于在后设立的租赁权，自不待言。再次，原告错误的引用《异议和复议规定》第三十一条。该条规定系调整合法存续的承租权与人民法院查封之间的关系，并不涉及对承租权与不动产抵押权之间关系的调整，二者之间具有不同的基础法律关系，该条规定的规范保护目的与本案争议不相契合，原告对此条司法解释的适用属于典型的错误类推。相反本案足以适用《异议和复议规定》第二十七条的相关规定，该规定之目的在于充分保障强制执行程序中申请执行人合法优先受偿权的实现。原告认为，“对拍卖新增添附物所得，抵押权人也无权优先受偿，……足以排除对案涉标的物的强制执行和财产处置”，这一观点混淆了程序与实体之间的关系，也不符合相关法律规定。即便承租人新建房屋并不在抵押权人优先受偿权范围之内，抵押权人在行使其抵押权时，仍可以对该建筑物一并加以处分。由于抵押权人对抵押物享有的是物权，因此被告对抵押物上的优先受偿权是绝对权，抵押人与原告未经抵押权人同意，随意出租并杂乱无章大量建造违章建筑，给作为抵押权人的被告造成了巨大损失，严重侵犯了被告的权益。原告主张“添附事实造成的原有抵押物事实上归于消灭的事实”，纯属无稽之谈。案涉抵押物为不动产，仅存在附合之可能。作为抵押的不动产应为主物，是改建扩建时建筑材料的附合对象。如果本案形成了附合，则作为主物的不动产抵押物不可能灭失，灭失的仅是作为动产用于扩建的建筑材料。作为主物的不动产抵押物仍然存在，不能作为排除强制执行与财产处置的理由。抵押人将已抵押的财产出租时，如果未书面告知承租人该财产已抵押，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人损失的，由承租人自己承担。原告援引《合同法》第二百二十三条的规定，并不能支持违章建筑的合法性。该条文其本质是民法用于调整作为平等主体的出租人与承租人之间的法律关系的规定，即便是承租人同意出租人增建建筑物，其仍然应当履行相关建设审批手续。原告对《异议和复议规定》第三十一条的解释方法及解释内容有误，对《安徽省高级人民法院执行局关于强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见》皖高法[2018]23号文第四条规定的适用有误。《异议和复议规定》第三十一条制定的前提是，“为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益，根据民事诉讼法等法律规定，结合人民法院执行工作实际，制定本规定。”但本案的原告不是合法的承租人也就没有合法利益，其与出租人订立的租赁合同损害了抵押权人的利益。案涉的租赁关系是在抵押权设立后成立的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。法律条文的论理解释方法中，文义解释具有绝对优先性。《异议和复议规定》第三十一条仅限于“查封”，而并未提及抵押权实现的内容，强行将该条司法解释应用于抵押权的实现与强制执行程序的阻却，是一种罔顾文本原意的误读。皖高法[2018]23号文第四条规定，人民法院对拟拍卖房屋上存在的“不因拍卖而消灭的先于抵押或查封的租赁权”作实质性审查。该规定旨在防止出租人与案外承租人通过倒签、伪造租赁合同的方式阻却强制执行。本案即不存在先予抵押的租赁权，也不涉及对特定房屋的查封，况且抵押权的实现、强制执行程序的进行并非该规范作实质性审查的对象。因此，原告对该规范的适用有误。综上所述，芜湖市鸠江区人民法院（2021）皖0207执异2号执行裁定书完全正确，原告的诉求无事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉请。原告围绕诉请依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据双方的举证、质证意见，本院对原告提交的租赁协议、租赁补充协议、租金收款收据、租金收条以及本院（2021）皖0207执异2号执行裁定书的真实性予以认定。根据上述对证据的认定意见，结合庭审中双方当事人的陈述，本院经审理查明的事实为：2018年9月20日，案外人安徽省万友棉业有限公司（以下简称万友棉业）向安徽无为农村商业银行股份有限公司汤沟支行借款，并以其公司名下包括案涉芜湖市鸠江区在内的共计8套房产及建设用地使用权作为抵押。同年9月27日，双方就上述抵押财产办理了抵押登记，抵押权登记证明编号为皖（2018）不动产证明第0237616号。后因万友棉业未能按期归还借款，无为农商行汤沟支行向本院提起民事诉讼。该案在审理过程中，双方达成（2019）皖0207民初5665号民事调解书。2020年11月2日，无为农商行汤沟支行向本院申请强制执行。因无为农商行汤沟支行将其对万友棉业的债权转让给长城资产管理公司，长城资产管理公司又将该债权转让给本案被告，故被告于2020年11月申请变更其为该案的申请执行人，本院经过审查后认为被告的申请符合法律规定，遂裁定予以准许。该案在执行过程中，本院于2020年12月7日张贴腾空公告，责令万友棉业在七日内腾空包括案涉9幢在内的共计11幢厂房。原告得知该情形后，向本院提起案外人执行异议，请求停止对案涉厂房的执行。本院经审查后认为，原告的异议申请缺乏事实和法律依据，遂作出（2021）皖0207执异2号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服，向本院提起案外人异议之诉。2018年12月28日，原告与万友棉业签订租赁协议。双方约定由万友棉业作为出租人将案涉的9幢厂房租赁给原告用于生产经营，同时该厂房后面的原有6间房屋及对应空地由原告无偿使用。双方还约定，出租人万友棉业允许原告对被租赁厂房进行改造、隔建二层、外部跨建二层走廊等，且日后无需承租人恢复，合同解除按改造后的原样移交给出租人。2021年1月23日，原告与万友棉业签订一份租赁补充协议。双方在该补充协议中对租金支付方式作了调整，并约定制冰厂、冷库后面制冰厂所盖彩钢棚及办公室外的彩钢棚、140米下水道由原告建设，产权与万友棉业无关。本院认为，本案的争议焦点为原告与被执行人万友棉业之间的租赁关系能否对抗被告抵押权利的行使，能否阻却人民法院对案涉已抵押的房产及建设用地使用权的强制执行。一、关于新旧法律适用的问题。《民法典时间效力规定》明确规定了法不溯及既往原则以及溯及既往的有限例外，并将法律事实发生时间作为判断是否适用民法典的基准点。法律事实，是指依法能够引起民事法律关系产生、变更或消灭的客观现象。法律事实的发生时间不同于纠纷的发生时间和起诉时间，其通常早于纠纷发生时间和起诉时间。本案中原、被告双方的争议实质为抵押权与租赁权之间的冲突及解决，故在选择适用法律时应当以引起抵押关系与租赁关系产生的法律事实的发生时间作为判断基准。而案涉的抵押及租赁法律关系在抵押合同及租赁合同成立时即产生。抵押权及租赁权的持续系法律关系的持续而非法律事实的持续。故原告以法律事实的持续为由诉称本案应适用《民法典》相关规定的主张，不符合法律规定。本案应当适用抵押及租赁事实发生时的相关法律规定。二、关于原告的租赁权能否对抗被告抵押权行使的问题。《物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”该条已明确的规定了设立在后的租赁关系不得对抗登记在前的已登记的抵押权，本案中抵押权设立登记在先，原告与万友棉业的租赁关系成立在后，故原告的租赁权不能对抗抵押权的实现。案涉的9幢厂房为抵押财产，原告虽对其进行了的改造，但不能改变其为抵押财产的属性。而原告新建的冷库、设备棚等建筑物均构建在已抵押的建设用地使用权上，根据房地一体的原则，抵押权人就建设用地使用权实现抵押权时，不可能将上述新建的建筑物进行予以排除，否则会妨碍抵押权人抵押权利的实现。三、关于原告的租赁合同对受让人是否有约束力的问题。讨论该问题的实际意义是用于解决原告在被告实现抵押权的过程中应否腾让租赁的抵押物问题。如原告的租赁合同对受让人继续有效则原告在抵押物转移后仍可依据租赁合同继续享有租赁权，否则原告则有腾空并将抵押物交付给受让人的义务。《担保法解释》第六十五条、第六十六条规定的正是抵押权实现后租赁合同对受让人是否有效的问题。《担保法解释》第六十六条第一款规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。因本案系抵押在先租赁在后，根据该条规定，租赁合同对受让人不具有约束力，故原告的租赁权不能阻却人民法院对案涉抵押物的腾空及交付等相关实现抵押权的执行行为。另《异议和复议规定》第三十一条的规定，其目的是为了保障合法承租人的租赁权。倘若本案中没有在先设立的抵押权，则可依据该条文来处理原告的租赁权。但本案实质上处理的是抵押权与租赁权之间的冲突，故不适用该法律条文的规定。综上所述，原告的租赁权不能对抗被告抵押权的行使，且原告与万友棉业之间的租赁合同对受让人不具有约束力，故原告诉请停止对芜湖市鸠江区执行内容的主张，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告邬凤华的诉讼请求。案件受理费40572元，由原告邬凤华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  张 川人民陪审员  饶庭龙人民陪审员  芮德保二〇二一年六月三日法官 助理  张阿明书 记 员  江宇航附：本判决适用法律条文《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0207民初924号原告:邬凤华，男，1976年4月16日出生，汉族，住山东省茌平县。委托诉讼代理人：马雪炜，北京市京兴律师事务所律师。被告:南京刚江贸易有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥创业园科技研发基地寅春路18号-F2889，统一社会信用代码91320113MA210P9W94。法定代表人：吴海江，经理。委托诉讼代理人：娄正京，江苏联创伟业律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄进晖，江苏联创伟业律师事务所实习律师。原告邬凤华与被告南京刚江贸易有限公司（以下简称刚江公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邬凤华及其委托诉讼代理人马雪炜、被告刚江公司的委托诉讼代理人娄正京、黄进晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邬凤华向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决依法撤销（2021）皖0207执异2号《执行裁定书》；2.请求人民法院停止执行（2019）皖0207民初5665号民事调解书确定的关于芜湖市鸠江区的执行内容；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月28日，原告与安徽省万友棉业有限公司（以下简称万友棉业）签署租赁协议。双方约定由原告租用万友棉业位于芜湖市鸠江区秀石新区9幢的厂房用于生产经营，该厂房及后面原有6间房屋及对应的空地由原告经营使用，租赁期自2019年1月1日起至2041年1月1日止。原告已缴纳厂房租金261780元，并投入500万余元对厂房进行新建和冷库建设及制冰建设。根据法律规定和租赁协议约定，该9幢厂房所建冷库所有权属于原告所有，新建钢结构及制冰厂钢结构等新建添附部分原告享有排他的使用权，原9幢厂房及后面的原有6间房屋及对应空地原告享有用益物权。原告后来得知，2018年9月万友棉业将包括上述9幢厂房在内的不动产作为抵押，向安徽无为农村商业银行股份有限公司借款。2019年11月，安徽无为农村商业银行股份有限公司与万友棉业就该借款合同纠纷达成了（2019）皖0207民初5665号民事调解书。后安徽无为农村商业银行股份有限公司将该债权转让给长城资产管理公司，该公司又将债权转让给原告。被告根据调解书申请执行，要求就包括9幢厂房在内的抵押不动产实现抵押权。2020年12月28日、2021年1月20日，原告向芜湖市鸠江区人民法院提出书面执行异议。2021年2月8日，芜湖市鸠江区人民法院向原告送达了（2021）皖0207执异2号《执行裁定书》，驳回了原告要求停止执行上述9幢厂房的异议请求。原告认为，该执行裁定书错误引用了物权法的规定。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（以下简称《民法典时间效力规定》）第一条第三款规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第四百零五条规定，抵押权设立前抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。该规定删除了物权法第一百九十条关于抵押权设立后抵押财产出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权的规定。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（以下简称《担保法解释》）二者均为司法解释，效力等级相同。而《异议和复议规定》颁布在后，按照新法优于旧法的原则，本案应当适用《异议和复议规定》第三十一条的规定，即承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应当支持。原告在查封之前已签订了合法有效的书面租赁合同并一直占有、使用案涉的不动产，已阻却了被告对该案标的的执行。芜湖市鸠江区人民法院在审查原告提出的执行异议时认为，原告投资改造及扩建等损失不属于执行考虑范围，原告的损失应当在执行完成后另行向相关当事人主张。该意见颠倒阻却事由在先、申请执行在后的先后关系。原告强调新增建筑物不属于抵押财产，仅限于改扩建等新增添附部分，属于在逻辑递进关系上释明，即使将土地上新增的添附物与抵押财产一同拍卖，对拍卖新增添附物所得，抵押权人也无权优先受偿，何况基于原告提出阻却事由，以及添附事实造成的原有抵押物事实上归于消灭的事实，足以排除对案涉标的物的强制执行和财产处置。执行裁定书中示明，审查中未见原告就新增部分出示相关合法建设手续，该新增的建筑物均在抵押房屋所占用的土地使用权规划范围内。原告认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百二十三条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。上述改扩建等添附工程，经出租人同意，且不在需要履行建设审批手续的建筑物之列，同时依据房地一体的原则，原告享有租赁权、用益物权的范围包括案涉房产所占用的土地。执行裁定书示明，原告提出依据《异议和复议规定》第三十一条要求停止执行秀石新区9幢厂房，系对法律的曲解适用，该案系依法实现不动产抵押权的强制执行，非租赁权与法院查封之间的冲突，而是抵押权与租赁权之间的冲突，故案外人这一阻却执行的理由不能成立。该项意见逻辑关系混乱，是对相关法律范畴认知错误。从目的解释的角度来说，该法律条文恰恰是为了处理实现抵押权的执行行为与租赁权之间的冲突。其次，从文义角度来说，裁定书断章取义、以偏概全地将“人民法院查封在前”理解为处理查封与租赁权之间的冲突，违背了文义解释的相关原则。最后，从体系解释的角度来说，《异议和复议规定》第二十五条、第二十六条是关于形式审查判断标准的规定，第二十七条是关于申请执行人对执行标的享有担保物权等优先受偿权情形下处理案外人异议的规定，第二十八条至第三十一条是在前三条基础上专门针对不动产的排除执行，规定了实质审查的判断规则。另《安徽省高级人民法院执行局关于强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见》皖高法[2018]23号文第四条规定，对于拟拍卖的房屋上存在的不因拍卖而消灭的先于抵押或查封的租赁权，执行法院应当重点围绕租赁合同的真实性、租赁合同签订的时间节点、案外人是否占有案涉房屋等方面进行审查，以确定该租赁权是否能够阻却强制执行。该条文也有利地佐证了《异议和复议规定》第三十一条的相关内容和立法意图。综上，原告认为依法应当停止执行（2019）皖0207民初5665号民事调解书确定的关于芜湖市鸠江区的执行内容。被告刚江公司辩称，原告诉称在后设立的承租权能够对抗在先设立的抵押权，此观点系对法律条文的曲解。首先，本案中引起民事纠纷的法律事实，一为案涉不动产的抵押权，一为万友棉业与原告之间的租赁合同。上述法律事实均系即时完成的民事法律行为，在民法典实施前已完成其构成要件，本案之纠纷均由前述民事法律行为引起，应当适用当时的法律及司法解释。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百九十条的规定及《担保法解释》（法释〔2000〕44号）第六十六条的规定，成立在后的租赁关系对设立在先的抵押权并无对抗效力。其次，原告对民法典中的相关规定存在理解错误。民法典第四百零五条的规定，吸收了《物权法》第一百九十条的相关规定，并在立法技术上对有关规定加以简化，并非对于物权法相关规定的否定。抵押权作为担保物权具有物权的对世性，而承租权系债权，具有相对性，其在效力上不存在排他性和优先性。本案中在先设立的抵押权优于在后设立的租赁权，自不待言。再次，原告错误的引用《异议和复议规定》第三十一条。该条规定系调整合法存续的承租权与人民法院查封之间的关系，并不涉及对承租权与不动产抵押权之间关系的调整，二者之间具有不同的基础法律关系，该条规定的规范保护目的与本案争议不相契合，原告对此条司法解释的适用属于典型的错误类推。相反本案足以适用《异议和复议规定》第二十七条的相关规定，该规定之目的在于充分保障强制执行程序中申请执行人合法优先受偿权的实现。原告认为，“对拍卖新增添附物所得，抵押权人也无权优先受偿，……足以排除对案涉标的物的强制执行和财产处置”，这一观点混淆了程序与实体之间的关系，也不符合相关法律规定。即便承租人新建房屋并不在抵押权人优先受偿权范围之内，抵押权人在行使其抵押权时，仍可以对该建筑物一并加以处分。由于抵押权人对抵押物享有的是物权，因此被告对抵押物上的优先受偿权是绝对权，抵押人与原告未经抵押权人同意，随意出租并杂乱无章大量建造违章建筑，给作为抵押权人的被告造成了巨大损失，严重侵犯了被告的权益。原告主张“添附事实造成的原有抵押物事实上归于消灭的事实”，纯属无稽之谈。案涉抵押物为不动产，仅存在附合之可能。作为抵押的不动产应为主物，是改建扩建时建筑材料的附合对象。如果本案形成了附合，则作为主物的不动产抵押物不可能灭失，灭失的仅是作为动产用于扩建的建筑材料。作为主物的不动产抵押物仍然存在，不能作为排除强制执行与财产处置的理由。抵押人将已抵押的财产出租时，如果未书面告知承租人该财产已抵押，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人损失的，由承租人自己承担。原告援引《合同法》第二百二十三条的规定，并不能支持违章建筑的合法性。该条文其本质是民法用于调整作为平等主体的出租人与承租人之间的法律关系的规定，即便是承租人同意出租人增建建筑物，其仍然应当履行相关建设审批手续。原告对《异议和复议规定》第三十一条的解释方法及解释内容有误，对《安徽省高级人民法院执行局关于强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见》皖高法[2018]23号文第四条规定的适用有误。《异议和复议规定》第三十一条制定的前提是，“为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益，根据民事诉讼法等法律规定，结合人民法院执行工作实际，制定本规定。”但本案的原告不是合法的承租人也就没有合法利益，其与出租人订立的租赁合同损害了抵押权人的利益。案涉的租赁关系是在抵押权设立后成立的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。法律条文的论理解释方法中，文义解释具有绝对优先性。《异议和复议规定》第三十一条仅限于“查封”，而并未提及抵押权实现的内容，强行将该条司法解释应用于抵押权的实现与强制执行程序的阻却，是一种罔顾文本原意的误读。皖高法[2018]23号文第四条规定，人民法院对拟拍卖房屋上存在的“不因拍卖而消灭的先于抵押或查封的租赁权”作实质性审查。该规定旨在防止出租人与案外承租人通过倒签、伪造租赁合同的方式阻却强制执行。本案即不存在先予抵押的租赁权，也不涉及对特定房屋的查封，况且抵押权的实现、强制执行程序的进行并非该规范作实质性审查的对象。因此，原告对该规范的适用有误。综上所述，芜湖市鸠江区人民法院（2021）皖0207执异2号执行裁定书完全正确，原告的诉求无事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉请。原告围绕诉请依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据双方的举证、质证意见，本院对原告提交的租赁协议、租赁补充协议、租金收款收据、租金收条以及本院（2021）皖0207执异2号执行裁定书的真实性予以认定。根据上述对证据的认定意见，结合庭审中双方当事人的陈述，本院经审理查明的事实为：2018年9月20日，案外人安徽省万友棉业有限公司（以下简称万友棉业）向安徽无为农村商业银行股份有限公司汤沟支行借款，并以其公司名下包括案涉芜湖市鸠江区在内的共计8套房产及建设用地使用权作为抵押。同年9月27日，双方就上述抵押财产办理了抵押登记，抵押权登记证明编号为皖（2018）不动产证明第0237616号。后因万友棉业未能按期归还借款，无为农商行汤沟支行向本院提起民事诉讼。该案在审理过程中，双方达成（2019）皖0207民初5665号民事调解书。2020年11月2日，无为农商行汤沟支行向本院申请强制执行。因无为农商行汤沟支行将其对万友棉业的债权转让给长城资产管理公司，长城资产管理公司又将该债权转让给本案被告，故被告于2020年11月申请变更其为该案的申请执行人，本院经过审查后认为被告的申请符合法律规定，遂裁定予以准许。该案在执行过程中，本院于2020年12月7日张贴腾空公告，责令万友棉业在七日内腾空包括案涉9幢在内的共计11幢厂房。原告得知该情形后，向本院提起案外人执行异议，请求停止对案涉厂房的执行。本院经审查后认为，原告的异议申请缺乏事实和法律依据，遂作出（2021）皖0207执异2号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服，向本院提起案外人异议之诉。2018年12月28日，原告与万友棉业签订租赁协议。双方约定由万友棉业作为出租人将案涉的9幢厂房租赁给原告用于生产经营，同时该厂房后面的原有6间房屋及对应空地由原告无偿使用。双方还约定，出租人万友棉业允许原告对被租赁厂房进行改造、隔建二层、外部跨建二层走廊等，且日后无需承租人恢复，合同解除按改造后的原样移交给出租人。2021年1月23日，原告与万友棉业签订一份租赁补充协议。双方在该补充协议中对租金支付方式作了调整，并约定制冰厂、冷库后面制冰厂所盖彩钢棚及办公室外的彩钢棚、140米下水道由原告建设，产权与万友棉业无关。本院认为，本案的争议焦点为原告与被执行人万友棉业之间的租赁关系能否对抗被告抵押权利的行使，能否阻却人民法院对案涉已抵押的房产及建设用地使用权的强制执行。一、关于新旧法律适用的问题。《民法典时间效力规定》明确规定了法不溯及既往原则以及溯及既往的有限例外，并将法律事实发生时间作为判断是否适用民法典的基准点。法律事实，是指依法能够引起民事法律关系产生、变更或消灭的客观现象。法律事实的发生时间不同于纠纷的发生时间和起诉时间，其通常早于纠纷发生时间和起诉时间。本案中原、被告双方的争议实质为抵押权与租赁权之间的冲突及解决，故在选择适用法律时应当以引起抵押关系与租赁关系产生的法律事实的发生时间作为判断基准。而案涉的抵押及租赁法律关系在抵押合同及租赁合同成立时即产生。抵押权及租赁权的持续系法律关系的持续而非法律事实的持续。故原告以法律事实的持续为由诉称本案应适用《民法典》相关规定的主张，不符合法律规定。本案应当适用抵押及租赁事实发生时的相关法律规定。二、关于原告的租赁权能否对抗被告抵押权行使的问题。《物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”该条已明确的规定了设立在后的租赁关系不得对抗登记在前的已登记的抵押权，本案中抵押权设立登记在先，原告与万友棉业的租赁关系成立在后，故原告的租赁权不能对抗抵押权的实现。案涉的9幢厂房为抵押财产，原告虽对其进行了的改造，但不能改变其为抵押财产的属性。而原告新建的冷库、设备棚等建筑物均构建在已抵押的建设用地使用权上，根据房地一体的原则，抵押权人就建设用地使用权实现抵押权时，不可能将上述新建的建筑物进行予以排除，否则会妨碍抵押权人抵押权利的实现。三、关于原告的租赁合同对受让人是否有约束力的问题。讨论该问题的实际意义是用于解决原告在被告实现抵押权的过程中应否腾让租赁的抵押物问题。如原告的租赁合同对受让人继续有效则原告在抵押物转移后仍可依据租赁合同继续享有租赁权，否则原告则有腾空并将抵押物交付给受让人的义务。《担保法解释》第六十五条、第六十六条规定的正是抵押权实现后租赁合同对受让人是否有效的问题。《担保法解释》第六十六条第一款规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”。因本案系抵押在先租赁在后，根据该条规定，租赁合同对受让人不具有约束力，故原告的租赁权不能阻却人民法院对案涉抵押物的腾空及交付等相关实现抵押权的执行行为。另《异议和复议规定》第三十一条的规定，其目的是为了保障合法承租人的租赁权。倘若本案中没有在先设立的抵押权，则可依据该条文来处理原告的租赁权。但本案实质上处理的是抵押权与租赁权之间的冲突，故不适用该法律条文的规定。综上所述，原告的租赁权不能对抗被告抵押权的行使，且原告与万友棉业之间的租赁合同对受让人不具有约束力，故原告诉请停止对芜湖市鸠江区执行内容的主张，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项的规定，判决如下：驳回原告邬凤华的诉讼请求。案件受理费40572元，由原告邬凤华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  张 川人民陪审员  饶庭龙人民陪审员  芮德保二〇二一年六月三日法官 助理  张阿明书 记 员  江宇航附：本判决适用法律条文《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。