北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初12015号原告：北京希睿盛铭科技有限公司，住所地北京市通州区砖厂北里133号楼3层1单元-313。法定代表人：钟长风，经理。委托诉讼代理人：刘士娟，女，1982年6月18日出生，北京希睿盛铭科技有限公司职员。委托诉讼代理人：刘国燕，男，1955年11月3日出生，北京希睿盛铭科技有限公司职员。被告：北京金隅嘉业房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区白家庄东里23号C座三层03商业内F3-06房间。法定代表人：王新光，执行董事。委托诉讼代理人：孙钦永，北京市建诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹功富，北京市建诚律师事务所律师。原告北京希睿盛铭科技有限公司（以下简称希睿盛铭公司）诉被告北京金隅嘉业房地产开发有限公司（以下简称金隅地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月29日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告希睿盛铭公司的委托诉讼代理人刘国燕、刘士娟，被告金隅地产公司的委托诉讼代理人孙钦永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告希睿盛铭公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付我方逾期办理楼栋权属证明违约金，违约金计算方法：以购房款2366656．53元为基数，自2018年1月1日起计算至2020年7月22日，按全中国人民银行同期贷款利率4．75%计算；2．判令被告支付我方逾期办理房屋所有权证违约金118806．16元，从2019年3月10日至2020年7月24日共计502天；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月10日，我公司与被告签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，约定被告将坐落于北京市通州区梨园镇砖厂村北京市玻璃钢制品厂二期居住项目XX号配套综合楼3层1单元-XX号房屋（以下简称案涉房屋）出售给我方，合同价款为2357925．27元，实际房屋价款为2366656．53元。双方合同约定因出卖人的原因，买受人没有在商品房交付之日起960日内取得不动产权证书的，自买受人应当取得不动产权证书的期限届满次日起至实际取得不动产权证书（以产权登记机构发证日期为准）之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款0．0001%的违约金。原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》为被告出具的格式合同，被告与原告购买的同一幢楼甚至是同一楼层的同类商品房，在2016年底签订的《北京市商品房预售合同》关于不动产登记的条款期限由“出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的”毫无理由的变更为“出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起960日内取得该商品房的不动产权证书的”。同时，关于不动产登记的迟延办理违约金的比例，2016年底签订的《北京市商品房预售合同》约定的为“万分之一”毫无理由的在2017年初签订的《北京市商品房预售合同》中变更为“百万分之一”。同一幢商品房甚至同一楼层，仅仅因为预售合同签订日期相差短短两三个月，其格式条款的是指内容则发生了重大变更，被告制定的格式条款明显不利于原告，严重损害了原告的合法权益，因此应当作出不利于被告的解释。原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》中总价款为2366656．53元，按照违约金比率计算每延迟一日办理不动产权证书被告应当向原告支付236．67元，自房屋交付之日起730日计算，原告应当于2019年3月10日取得不动产权证书，但因被告原因导致原告迟迟于2020年7月24日才取得不动产权证书，期间原告积极履行所有合同义务，并多次催促被告协助办理不动产权证书，但因被告大房本迟迟未能办理，导致原告根本无法办理不动产权证书。其迟延天数自2019年3月11日至2020年7月24日共计502天，相应违约金为118806．16元，并按照房屋总价款为基数自2018年1月1日起至2020年7月22日止按照中国人民银行同期贷款利率4．75%计算被告应付原告楼栋权属违约金。被告的逾期行为，违反了合同约定和法律规定，为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告金隅地产公司辩称，我公司不同意原告的全部诉讼请求。一、双方合同中并没有约定关于初始登记的取得时间，也没有约定逾期取得初始登记的违约责任，原告要求我方承担逾期办理楼栋权属违约金没有任何法律依据；二、并非我方的原因导致逾期取得转移登记，而是因行政部门原因导致的，我公司不应承担责任；三、双方签订的合同是北京住建委的版本，并不是格式条款，该合同约定房屋交付之日起960日取得不动产权证书系双方协商达成，其他合同约定的交付日期与本合同没有任何关系；四、逾期取得转移登记并未给原告造成任何损失，原告要求调整违约金条款没有任何事实和法律依据；五、原告的主张部分已超诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2017年3月10日，希睿盛铭公司作为买受人、金隅地产公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：XXX），约定希睿盛铭公司购买由金隅地产公司开发建设的案涉房屋，房屋用途为配套商业，预测套内建筑面积为48．61平方米，房屋总价款为2357925．27元；关于产权转移登记，双方约定共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记，出卖人办理不动产首次登记并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记，房屋交接时，出卖人应当将该房屋的房屋登记表、房产平面图各两份交付买受人，房屋坐落、面积和价款发生变化的，出卖人还应当将与买受人签订的补充协议交付买受人，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起960日内取得该商品房的不动产权证书的，买受人不解除合同，自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书（以产权登记机构发证之日期为准）之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款0．0001%的违约金，非出卖人原因（包括但不限于政府部门未在法定期限内办妥行政事务、不可抗力等）致使不动产登记证书没有按时办理的，则上述期限相应顺延，出卖人不承担任何责任。此外，双方还约定了其他内容。上述合同签订后，希睿盛铭公司依照约定向金隅地产公司支付了购房款2366656．53元。希睿盛铭公司称其办理收房手续系在合同签订之前，但其未提供证据予以证明，根据金隅地产公司提交的《花街入住通知单》显示，希睿盛铭公司于2017年3月18日办理了收房手续。金隅地产公司于2020年7月22日向希睿盛铭公司寄送《关于领取办理不动产权证书资料的通知》，希睿盛铭公司开庭时表示在当天收到了该办证通知。后希睿盛铭公司于2020年7月24日取得了案涉房屋的所有权证书。庭审中，金隅地产公司主张其之所以逾期取得案涉房屋所在楼栋，系因为案涉房屋所属街道办长期不接收配套用房，导致其无法取得相应的材料，故并非因其原因产生逾期，其不应当承担责任，为此，其提供了通州区人民政府会议纪要及通州区民政局的会议纪要，通州区人民政府的会议纪要载明案涉房屋所在小区纳入玉桥街道办事处管辖范围，通州区民政局的会议纪要载明因案涉房屋前期规划与开发建设不合理，导致配套社区管理服务用房位于案涉房屋所在楼栋的三层、四层，不利于开展社区管理与服务活动，金隅地产公司应当在花石匠四期居住小区后续规划与开发建设中参照二期、三期社区管理与服务用房规模另行配建位于建筑首层的同等面积用房移交玉桥街道，在花石匠四期项目置换用房到位前，由玉桥街道和金隅地产公司及时做好花石匠二期、三期项目提供社区办公和服务用房的移交工作。另查，向本院提起诉讼要求金隅地产公司支付逾期办理房屋产权登记违约金的还有其他购房者，这些购房者有的是2016年与金隅地产公司签订的商品房预售合同，有的是2017年签订的商品房预售合同。两个年份的合同对于办理房屋权属登记的期限以及逾期办理房屋权属登记的违约责任进行了不同的约定。2017年签订的合同内容同上述合同一致。但在2016年签订的合同中，既约定了逾期办理初始登记的违约金，也约定了逾期办理转移登记的违约金，且二者的计算标准均为以买受人全部已付款为基数，按日万分之一的标准计算，对于房屋所有权证书的取得期限约定为自商品房交付之日起730日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，希睿盛铭公司与金隅地产公司之间签订的《北京市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，应属合法有效，双方应恪守履行各自的合同义务。金隅地产公司未按照合同约定的时间为希睿盛铭公司办理房屋所有权证，构成违约，虽然其主张逾期并非其责任，但其提供的相关会议纪要中载明存在前期规划与开发建设不合理的因素，且行政手续的办理系金隅地产公司在承诺办理权属证明的时限前应当考量的因素之一，故本院对其相关答辩意见不予采纳。双方合同中对于逾期办理房屋所有权证的违约金计算方法进行了约定，故希睿盛铭公司提出的该项诉讼请求，理由正当。对希睿盛铭公司主张双方约定的逾期办理房屋所有权证的违约金过低，要求本院进行调整的意见，本院综合双方约定的违约金结合案情进行判断。首先，从合同内容看，按已付款0．0001%这个标准在合同中仅出现了一次，对于买受人相应的违约责任并没有与之对等的约定，该约定有失公平；其次，从约定的目的看，该违约金条款系为了约束出卖人及时为买受人办理房屋所有权证书而设立，但每日0．0001%的约定明显过低，无法起到相应的督促作用；再次，同类房屋2016年版本的合同中，相应的违约金标准为每日万分之一，与本案合同的上述约定差异巨大。希睿盛铭公司要求参照2016年版本合同的标准计算该项违约金的意见，理由正当，本院予以采纳。关于希睿盛铭公司主张双方约定的不动产权证书的期限过长，要求本院调整为730日的意见，本院认为该条款并不存在无效的情形，希睿盛铭公司依据金隅地产公司与其他业主之间签订的合同去推理解释本案中的约定条款，没有法律依据。且就该条款来说，其一，金隅地产公司并未利用该条款免除其为希睿盛铭公司办理不动产权登记的义务，亦不存在免除依照法律其应当负有的强制性法定的义务的情形。其二，就希睿盛铭公司的主要权利而言，其主要权利系在固定期限内获得不动产权登记证书，本案中双方就该期限的约定没有出现超出通常理解的情况，该约定期限亦未过长而显失公平，也没有排除希睿盛铭公司按照合同约定应当享有的权利，故对于希睿盛铭公司的该项诉讼请求，没有法律和事实依据，本院不予支持。关于希睿盛铭公司主张的逾期办理楼栋权属证明违约金，因双方合同中并无相关约定，该项诉讼请求，并无合同依据，本院不予支持。根据合同约定，金隅地产公司应在2019年11月2日前为希睿盛铭公司办理房屋所有权证书，故希睿盛铭公司的主张并未超过诉讼时效，对金隅地产公司相应的答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京金隅嘉业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京希睿盛铭科技有限公司延期办理房屋所有权证书违约金62953．06元；二、驳回北京希睿盛铭科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1338元，由北京希睿盛铭科技有限公司负担651元（已交纳）；由北京金隅嘉业房地产开发有限公司负担687元，于判决生效之日起七日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  姚玮东二〇二一年六月二十九日书记员  田小雨