浙江省义乌市人民法院    民事判决书    （2021）浙0782民初7756号     原告（反诉被告）：马成四，男，1968年11月10日出生，汉族，经商，户籍地义乌市。       委托诉讼代理人：鲍金伟，浙江望朔律师事务所律师。       被告（反诉原告）：吴晓东，男，1969年12月19日出生，汉族，经商，户籍地义乌市。       委托诉讼代理人：王凌生，义乌市义西法律服务所法律工作者。       原告马成四与被告吴晓东合同纠纷一案，本院于2021年5月6日立案受理后，被告吴晓东提起反诉，本院也予以受理。本院适用简易程序于2021年6月22日对本诉与反诉合并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马成四及其委托诉讼代理人鲍金伟；被告吴晓东（反诉原告）及其诉讼代理人王凌生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。       原告马成四向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告房租欠款48000元。事实与理由：2020年9月份，原被告等人商量一起承租义乌市城西街道桥头村砖瓦房，用于各自经营，约定由被告吴晓东出面代表大伙与房东进行协商，原告已将48000元租金先行交付给被告。后原告对场地等条件不满意，要求退出，被告吴晓东等人均同意原告退出，并由被告吴晓东承接原告欲承租的两间房屋，由被告退还给原告支付的44000元租金及4000元押金。原被告双方约定该48000元款项应当在2020年年底前付清，但被告至今未付，原告经多次催讨未果。       被告吴晓东辩称，一、起诉状中事实与理由的陈述基本属实，但其中“由被告吴晓东承接原告欲承租的两间房屋”不事实，涉案两间房屋原告于9月份承租，11月份转租给被告。对于付款说明中约定的金额没有异议。二、涉案的城西街道桥头村砖瓦房，该场地本身是桥头村投标做停车场的，由案外人中标，中标之后因某些原因没有做停车场，改为做汽车检测站，因村民有意见，汽车检测站也没有做成，又拿来转租，原被告及两个案外人四人租了十间店面，出租方是王某，但王某并不是原先停车场的中标人，现涉案店面一直无法使用，涉及层层转租，如转租不能得到上一方的同意，都会导致下一方转租无效。三、承租的桥头村砖瓦房由包括原被告在内的四人分别使用，原告承租的两间由原告支付租金，后原告对场地条件不满意要求退出，要求被告接手，也是转租行为，双方达成了房租付款说明，时间是2020年11月5日，但在出具房租付款说明之后，原告并未将涉案两间房屋交付给被告，在出具付款说明之前，原告就已经将涉案两间房屋转租给了史占平，向史占平收取租金2200元，在写了付款说明后，11月6日把租金2200元退还给史占平，之后又向史占平收取18000元租金，实际上原告把涉案两间房屋又转租给史占平，是原告违约，被告不需要按照房租付款说明上支付租金。请求驳回原告的诉请。       针对被告吴晓东的辩解，原告马成四补充陈述，原被告等四人在桥头承租了十间砖瓦房，原告两间，被告六间，两个案外人一人一间。后原告退出与被告达成房租付款说明，但之后被告迟迟不付款，史占平一直找原告想承租涉案两间砖瓦房，协商的租金两间6万／年，但被告不同意，所以原告把史占平支付的2200元定金退还给他，18000元租金暂由原告保管，待原被告的纠纷处理完毕再视情况是否退还。       原告就其诉讼主张举证及被告质证如下：       房租付款说明一份，证明由被告承接原告欲承租的两间房屋，被告应当支付原告租金、押金共计48000元。被告质证意见，三性没有异议，付款说明中的砖瓦房及边上的场地整体投标经营停车场，原被告经营项目与投标不相符，转租行为是无效的。原告转租的两间房屋实际没有交付给被告，又转租给史占平。       被告就其辩解主张申请史占平出庭作证，证人史占平证言的主要内容为：2020年11月份其找到马成四想转租马成四承租的桥头村两间砖瓦房，付了2200元定金，但马成四说房子已经转给吴晓东了，不能租给其，把2200元退还。到2021年4月份其还是想租马成四的两间房子，谈好年租金2.3万／间，已经支付马成四18000元，还欠28000元，马成四一直打电话向其催讨，其暂时没钱就没付。除了马成四的两间，其还租了案外人一人一间共四间，另外那个两间房租已经付清了。与马成四之间就上述两间房子租赁是口头谈的，没有签订书面协议，现在房子不想要了。原告质证意见，根据原告向证人发问的情况，证人的说法是其认为原告提出的租金标准比另外两个案外人转租的租金要高，证人不同意原告的租金标准，可以反映原告与证人之间仍处于协商阶段，还未达成正式的协议。根据证人陈述被告也不同意将原告的两间房屋转租给证人，也没有将房屋钥匙交付给证人。基于以上两点，可知原告与证人之间仍处于协商阶段未达成正式的协议。被告质证意见，证人证言是可信的，证人陈述非常明确其与原告已经完全达成房屋租赁协议，原告质证说与案外人租金对比，以此来否认双方的协议是不对的。证人证言充分证实原告已经把其承租的两间房屋转租给证人，收取了18000元租金，并多次向证人催讨剩余28000元租金。       反诉原告吴晓东向本院提出反诉请求：一、解除反诉原被告间就涉案两间砖瓦房的转租协议，二、反诉被告支付做地、做门费用9772元。事实与理由：2020年9月份，反诉原告与反诉被告及另两个人一起承租了义乌市城西街道桥头村的砖瓦房用于各自经营，与房东洽谈由反诉原告带头做代表。承租后，该砖瓦房需要做地、做门等，其中，反诉被告承租的两间房做地费用6625元（2020年11月11日支付）、做门费用3147元（2020年11月20日支付）都由反诉原告垫付。反诉被告至今未支付上述垫付款项。       反诉被告马成四辩称，一、反诉被告不同意解除协议，要求继续履行。二、反诉被告不同意支付做地做门费用，做地做门费用是在反诉原被告达成协议之后产生，相应的做地做门产生的利益也由反诉原告享受，不应由反诉被告承担。       反诉原告就其反诉主张举证及反诉被告质证如下：       反诉原告与补胎店老板（补胎店老板也租了十间房子的其中一间，四个承租人之一，由其找人做地做门）的微信聊天记录一份，证明反诉原告在2020年10月11日垫付做地费用6625元、11月20日垫付做门费用3147元的事实。反诉被告质证意见，真实性由法院核实。聊天记录不能反映9772元做地做门费用都是产生于反诉被告所租赁的两间房子。       本院对以上证据认证如下：       本诉部分：原告所举的证据，被告对其三性均无异议，本院予以认定；史占平的证言，与庭审中当事人的陈述相印证，本院予以认定。       反诉部分：反诉被告承租的两间房子进行了地面施工并做了一头门，该事实反诉被告并无异议。故对反诉原告所举证据的真实性予以认定。费用情况本院结合当事人的庭审陈述酌情确定。       经审理查明，2020年9月，本案原、被告及两案外人共同以吴晓东作为代表承租了义乌市城西街道桥头村10间砖瓦房，每间面积36平方米左右，其中马成四2间，吴晓东6间，两案外人一人1间，租金2.2万元／间／年，押金2000元／间。后吴晓东委托他人对承租的房屋的水电、地面及门进行简单装修，并于2020年10月11日支付费用6625元、11月20日支付费用3147元。       2020年11月5日，马成四与吴晓东签订名为“房租付款说明及欠据”的协议，内容为：桥头村砖瓦房其中有两间由马成四付，由于马成四对场地条件不满意，现要求退出，吴晓东等人均同意马成四退出，由马成四付的两间房子的租金由吴晓东退给马成四，由马成四付房租的两间房，使用及处置权等归吴晓东，房租及押金共计4.8万元。补充：由于吴晓东暂时没有钱，吴晓东和马成四双方同意等吴晓东有钱时把钱给马成四，此据也同协议，双方签字生效，房子使用处置权签字当天生效，吴晓东付款给马成四时，此据由吴晓东收回，年底前付完。       2020年11月，案外人史占平欲转承租案涉二间房屋，支付马成四定金2200元，马成四告知房子已经转租给吴晓东，故退还给史占平定金。因吴晓东未向马成四支付租金，2021年3月，案外人史占平与马成四口头协商，由案外人史占平转承租案涉2间房子，2021年3月12日，案外人史占平转账支付马成四租金1.8万元，后马成四曾打电话给史占平催讨尚欠租金2.8万元。史占平曾经电话联系吴晓东，吴晓东告诉史占平，房子暂时不能用，不能租给史占平。       案涉房子的钥匙现在吴晓东处。庭审中吴晓东称，因装修案涉的2间房子，其支付的费用为做地1931元／间计3862元，买角铁260元，门一头1049元，合计5171元。       本院认为，城西街道桥头村10间砖瓦房以吴晓东作为代表从案外人处承租，其中马成四支付了2间的租金及押金。2020年11月5日马成四与吴晓东达成的名为“房租付款说明及欠据”的协议，系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，本院认定其有效。从协议的内容看，价款为原承租的价款，自协议签订之日2间房子的使用权及处置权归吴晓东，表明签订该协议之日，马成四已经向吴晓东交付涉讼的2间房屋，房子的钥匙一直在吴晓东处，也印证了马成四已经向吴晓东交付了涉讼2间房子的事实。马成四已经按约定履行交付房子的义务，吴晓东应按照协议约定的时间支付马成四租金4.8万元（押金4000元在10间房子租赁期满后，吴晓东可向出租方退还），逾期支付，应承担继续履行的违约责任。故原告马成四的诉讼请求，本院予以支持。马成四与史占平之间的租赁纠纷，不在本案处理范围之列。吴晓东主张解除与马成四之间的2间砖瓦房转租协议，就此，双方既未协商一致解除，也不符合法定解除的条件，故吴晓东的该项诉讼请求缺乏法律依据，不予支持。因涉案2间房子已由马成四转租给吴晓东，故吴晓东在该2间房屋中投入的装修费用，应由其本人承担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十一条的规定，判决如下：       一、被告吴晓东于本判决生效后十日内支付原告马成四租金及押金4.8万元。       二、驳回反诉原告吴晓东的反诉请求。       如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。       本诉案件受理费500元，反诉案件受理费25元，均由吴晓东负担。       如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。       审判员吕兴文     二〇二一年六月二十三日     代书记员成丽丹