北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初2365号原告：袁江，女，1975年1月12日出生，汉族，北京玖柒汽车装饰服务有限公司执行董事，住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。原告袁江与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁江、被告天台山公司的委托诉讼代理人韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁江向本院提出诉讼请求：请求判令被告给付逾期办理房屋所有权证违约金76543．27元（其中以总房款40000484．98元为基数，按照日万分之一的标准计算自2020年10月24日至2021年4月7日的违约金，金额为66408．05元；以房款85818．98元为基数，按照日万分之一的标准计算自2017年7月30日至2020年10月23日的违约金，金额为10135．22元）。事实与理由：2013年10月30日，我与天台山公司签订《北京市商品房预售合同》，合同约定我购买天台山公司开发的位于门头沟区滨河路23号院西园嘉园项目xx号楼x-102号（102号）商品房，我按照合同约定支付了全部购房款5358006元（含地下室和小院的费用），天台山公司应按照合同约定于2015年7月31日交付房屋，并于2015年7月31日后730天内为我办理房屋所有权证书。我分别于2019年7月15日、2020年4月10日分两次向法院提起诉讼，要求天台山公司支付2017年7月31日至2019年7月22日及2019年7月23日至2020年10月23日的逾期办理不动产权证书违约金。二案经审理判决支持了我的部分诉讼请求，并已生效。天台山公司未按法院判决执行，我已经申请强制执行。但天台山公司的违约行为仍未停止，直至2021年4月7日。我于2021年3月22日补交房款85818．98元，故天台山公司应当以4000484．98元为基数，按照日万分之一向我支付违约金，从2020年10月24日计算至2021年4月7日，违约天数166天，违约金66408．05元。另外，天台山公司应当以85818．98元为基数，按照日万分之一的标准向我支付违约金，从2017年7月31日起计算至2020年10月23日，违约天数1181天，违约金10135．22元。天台山公司辩称，一、袁江主张逾期办证违约金于法无据。1、袁江在签订商品房预售合同的同时，签订了一份委托书，委托第三方在涉案房屋竣工后，对房屋进行加建、改建，袁江本身存在过错，同时根据双方签订的《北京市商品房预售合同》第22条之规定，袁江应承担未如期办证的责任。2、根据上述预售合同第16条之约定，袁江应当在办理入住手续时向我公司交纳契税、公共维修基金、产权代办费、权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费。袁江并未交齐相关费用，根据预售合同第14条第2款及附件十《补充协议》第12条第1款第（1）、（2）项之约定，办理房屋权属转移登记及代交税费的委托不得撤销，且业主未按合同约定交齐相关款项的，办证期限予以顺延，我公司不承担责任。3、袁江的主张已过诉讼时效。二、袁江主张的违约金计算有误。1、根据《西园嘉园收房补充协议》，我公司已经按照合同约定书面通知袁江收房，袁江未按合同履行其收房义务，办证期限应当自袁江实际收房之日起算，且我公司已经向袁江支付了2015年8月1日至2015年8月31日的延期交房补偿金，该笔金额应当在逾期办证违约金中予以扣减。2、袁江存在逾期交款的行为，根据预售合同附件五及附件十《补充协议》第2条第3款的约定，袁江应当在预售合同签订之日起45日内将全部房款支付完毕。袁江存在逾期交款的情形，根据预售合同第14条第2款的约定，办证期限应按照交款逾期时间予以顺延，我公司不承担顺延期间的责任。因此逾期办证的期间应当予以核减。三、即使法院认为我公司应适当承担责任，袁江主张的违约金亦过高，请求法院予以核减。在本案中，加建部分一直由袁江使用，在无偿获得使用利益的情况下，其未受到任何损失。同时，违约金的认定应当以实际损失为基础，不得超过实际损失的30%。在无实际损失的情况下，袁江要求我公司承担巨额违约金，不符合法律规定。若袁江认为自己遭受了实际损失，应当就此承担举证责任，证明损失实际发生，并明确数额，否则应当认定为无损失。四、自2020年1月23日新冠肺炎疫情爆发以来，受疫情影响，政府部门未能正常办公，西山御园小区的全部房屋现场测量、勘验等工作无法落实，致使涉案房屋的权属登记工作无法进行，即使法院认为我公司应适当承担责任，我公司也不应承担自2020年1月23日起至今这段时间内的逾期办证责任，应属不可抗力，袁江主张的2020年1月23日以后的违约金应当予以核减。五、我公司在本次诉讼中主张的如原告逾期交款等事实，虽然此前生效判决未予核减，但不影响在本案中进行核减。六、原告对房屋加建存在过错，且无偿使用加建面积，实际是受益方。因原告委托加建的行为导致不能如期办证，还致使我公司支付巨额违约金，违背了公平、诚信原则。综上，我公司不同意袁江的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年7月15日，袁江诉至本院要求天台山公司支付逾期办理房屋所有权证违约金。本院于2019年10月23日作出（2019）京0109民初5131号民事判决书，判决：天台山公司支付袁江二○一七年七月三十一日起至二○一九年七月二十二日止的逾期办证违约金282638．89元。天台山公司不服，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2020年1月16日作出（2020）京01民终566号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。现该判决已经生效。（2019）京0109民初5131号民事判决书中载明双方无争议事实如下：“2013年10月30日，天台山公司（出卖人）与袁江（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1542833）（以下简称预售合同），约定袁江购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A3）门头沟新城城子地区天台山居住项目1层102号房屋（双方一致认可即现西山御园5号楼102号），房屋预测建筑面积107．32平方米，其中套内建筑面积88．95平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积18．37平方米，单价每平方米44009．74元，房屋总价3914666元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。预售合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定，1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。2013年11月6日、2014年1月11日和2015年3月31日，袁江分四次向天台山公司共交纳5358006元，其中购房款3914666元，地下室、小院使用款1443340元。天台山公司向袁江出具发票。2016年3月23日原告向被告支付代收房屋登记费80元，代收产权代办费500元，代收印花税5元，代收公共维修基金21466元，代收物业费8384．62元，天台山公司向袁江出具收据。袁江于2016年3月23日办理房屋入住手续，现由袁江居住使用……天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会作出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。另查，袁江在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。”2020年10月1日，袁江诉至法院要求天台山公司支付逾期办理房屋所有权证违约金。本院于2020年12月28日作出（2020）京0109民初3749号民事判决书，判决：天台山公司支付袁江二○一九年七月二十三日至二○二〇年十月二十三日的逾期办证违约金179683．17元。（2020）京0109民初3749号民事判决书中载明双方无争议事实如下：“袁江（乙方）与天台山公司（甲方）于2016年3月23日签订《西园嘉园收房补充协议》（以下简称《补充协议》），协议约定：“……2、2015年7月，乙方收到甲方以EMS形式发送的《收房通知书》。甲乙双方对于收房标准存有分歧，并就相关分歧，甲乙双方进行了沟通。现，为有效解决分歧，促使双方达成共识，甲乙双方经充分、自愿协商，达成本协议。第一条、本协议签订时，乙方已经查验项目及房屋现状，对于现状有明确了解，双方系在此基础上签订本协议。第二条、甲方同意：对于乙方延期收房期间（甲乙双方确认为自2015年8月1日至2015年8月31日止），甲方按照编号为：Y1542833《北京市商品房预售合同》中乙方已付房款为基数，按照每日万分之一的标准，向乙方支付补偿金……第四条、本协议达成后，甲乙双方对于以签订本协议时的项目及房屋现状办理交房手续均不持异议，对于编号为Y1542833《北京市商品房预售合同》亦无其它争议……”。后袁江收到天台山公司给付上述补偿金。”袁江（乙方）与天台山公司（甲方）于2021年2月24日签订《北京市商品房预售合同》补充协议，协议约定：“房屋预售建筑面积107．32平方米，预售套内面积……，经双方协商一致，就面积补差款实施（合同第十五条面积差异处理）为原则，最终房屋总价款（人民币）4000484．98元，因此出卖人向买受人收取房款（人民币）85818．98元。”袁江于2021年3月22日补交85818．98元。2021年4月8日，袁江取得了涉案房屋的所有权证书。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的预售合同已被生效判决书认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行。天台山公司逾期办理房屋所有权证书，依法应当承担违约责任。天台山公司辩称由于袁江委托第三方在涉案房屋竣工后对房屋进行加建、改建，进而不能办理初始登记，袁江因加建对逾期办理房屋所有权证书存在过错的答辩意见，（2019）京0109民初5131号民事判决书已作出认定，故天台山公司该项答辩意见，本院不予采纳。对于天台山公司抗辩违约金起算时间应按实际收房日期起算，袁江迟延支付房款、未交齐税费、双方签订《收房补充协议》后其已经支付了逾期交房补偿金，故逾期办证违约金起算点应顺延的答辩意见，因逾期办证违约金初始起算时间已由生效判决书予以确定，对上述答辩意见，本院不予采纳。关于天台山公司以2020年1月23日后受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于天台山公司主张从违约金中扣减《收房补充协议》确认的逾期交房补偿款项的答辩意见，本院认为，从《收房补充协议》的内容来看，该协议是为解决天台山公司与住户之间对交房标准的分歧，以天台山公司向住户支付一个月补偿金为条件，住户同意以房屋现状办理交房手续，该补偿金并非逾期办证违约金，故天台山公司该项答辩意见，本院不予采纳。关于天台山公司主张2021年2月23日其已经积极履行合同义务，组织袁江办理分户产权登记，对于2021年2月23日之后因办证机关的工作安排导致未能及时办证导致的损失不承担违约责任的意见。因天台山公司未提供证据证明袁江存在无故拖延办理房屋产权证书的情形，且双方合同约定逾期办证违约金截止日期为购房人实际取得房屋所有权证之日，故本院对天台山公司的上述答辩意见不予采纳。天台山公司未能在房屋交付后730日内为袁江办理房屋转移登记手续，已经构成违约，违约状态一直持续至袁江取得不动产权登记证书之日。2020年10月23日之前的违约金已经法院处理，袁江要求天台山公司按照合同约定给付2020年10月24日至2021年4月7日的逾期办理房屋所有权证违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采纳。但因双方签订的预售合同第二十二条（二）转移登记中约定的违约金计算系房屋交付后730日未取得房屋所有权证的，以全部已付款为计算违约金的基数。而袁江因房屋实测面积大于预测面积，补交85818．98元房款的时间为2021年3月22日，故袁江要求将85818．98元作为计算违约金的基数，缺乏依据，本院不予支持。2020年10月24日至2021年4月7日期间违约天数166天，违约金的计算基数为3914666元，违约金金额64983．46元。袁江主张金额过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付袁江2020年10月24日至2021年4月7日期间的逾期办证违约金64983．46元；二、驳回袁江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八百三十九元，由袁江负担一百二十六元，已交纳；由北京天台山房地产开发有限公司负担七百一十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 耿迎涛二〇二一年六月二十五日法官助理 颜云云书 记 员 彭 赛