湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初2407号原告：深圳市北方物业管理有限公司湖南分公司，住所地长沙市天心区。负责人：黎峰。委托诉讼代理人：陈文辉，湖南律畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏霓，湖南律畅律师事务所实习律师。被告：杨新文，男，1972年7月29日出生，汉族，住湖南省湘潭市。委托诉讼代理人：吴文秀，女，1984年2月28日出生，汉族，住长沙市岳麓区梅溪湖路100号金茂苑17栋1404房。深圳市北方物业管理有限公司湖南分公司（以下简称北方物业湖南分公司）与杨新文物业服务合同纠纷案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。现已审理终结。北方物业湖南分公司向本院提出诉讼请求：一、杨新文支付北方物业湖南分公司物业服务费6669.54元（从2017年6月1日起至2020年5月31日）；二、杨新文支付北方物业湖南分公司违约金616.93元；三、本案的诉讼费用由杨新文承担。杨新文答辩要点：北方物业湖南分公司的诉请没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求，诉讼费由其承担。一、有的业主商品房买卖合同中约定“鑫远湘府东苑前期物业管理服务由深圳万厦居业提供”。鑫远公司未经招投标程序，在收房时要求业主签订《鑫远湘府东苑前期物业管理服务协议》，物业企业变成了北方物业湖南分公司，且签订上述协议时，北方物业湖南分公司尚未成立，故，合同无效。二、北方物业湖南分公司对杨新文的部分诉求已过三年诉讼时效，诉求的违约金明显高于损失。三、北方物业湖南分公司没有尽到最基本的物业服务义务。1、杨新文家从收房后就一直漏水，北方物业湖南分公司一直未修好，也未赔偿损失。2、《住宅质量保证书》，北方物业湖南分公司与建设方湖南鑫远投资集团有限公司（以下简称鑫远公司）均加盖公章，表明其应共同负有质量保证和维护责任。故，漏水既是物业公司盖章承诺的事，也是物业服务合同约定的义务。3、小区绿化、环境、卫生差，自来水二次加压水箱未按规定清洗，消防、安全工作不到位，小区有五道可供行人出入的门，仅有一个门有人值班，门禁系统失效，防火门破烂不堪，消防设备未年检，疫情期间，未严格按规定实施防疫措施等情形，北方物业湖南分公司未按合同履行义务。4、在杨新文等业主不知情的情况下，北方物业湖南分公司将小区会所出租，未公示小区公共收益及支出。此外，北方物业湖南分公司未依法依约使用物业维修基金，阻碍成立业主委员会，擅自为小区开发商及大业主鑫远公司免除物业费，擅自同意青园小学学区被划走。四、请求法院判令北方物业湖南分公司，继续修复杨新文房屋漏水部位，直至不漏水为止，赔偿漏水损坏和室内复原费用、误工损失、精神损失、房屋装修及贬值损失、健康损失费、本应享受业主福利的损失，支付本人应得小区公共收益个人部分。经审理查明：2007年5月8日，鑫远公司作为委托方，深圳市北方物业管理有限公司（以下简称北方物业公司）作为受委托方，签订《鑫远湘府东苑前期物业管理服务协议》。约定由北方物业公司为鑫远公司开发的湘府东苑项目提供物业服务。北方物业公司的义务条款约定，其负责编制房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由北方物业公司组织实施等内容。管理目标条款约定，房屋外观完好、整洁，公共通道无违章堆放和占用，公共场所各类标志完好，完好率大于95%，非经营性广告的制作和悬挂合理；设备良好、运行正常、无事故隐患，每日有运行记录，正常运行率大于95%，供水水池每年清洗一次，保养、检修制度落实好，记录完好；房屋及设施、设备的维修、养护，保修、检修制度完备，严格遵守操作规程及保养规范，配套服务设施完好，改变用途率为零，公共水电、通讯、照明设施完好率大于95%，道路平坦，完好率大于98%，污水排放通畅，化粪池每年清洗两次（依据实际情况及时清理）；公共环境，实行标准化清扫保洁，不定期巡扫，商业网点管理有序，无乱摆、占道经营现象；以及绿化，交通秩序，安全防范，急修，小修等内容。物业费高层住宅1.5元每平方米每月。2008年，杨新文作为业主、甲方，北方物业公司鑫远湘府东苑物业管理处作为物业、乙方，签订了《鑫远湘府东苑前期物业管理服务协议》，该合同主要内容如下：本物业名称为鑫远湘府东苑，杨新文房屋为5栋1502号房,123平方米。本合同自业主签字之日起生效，至业主委员会选聘物业管理企业并与其签订新的物业管理委托协议生效时止。乙方权利约定，乙方合理利用本物业的共用部位、公用设施开展多种经营，所得收入用于弥补物业管理费用的不足和完善本物业内的公共设施、设备等内容。乙方的义务约定，每半年向业主公示一次物业管理费用的使用情况等内容。物业管理服务内容条款，主要约定，1、房屋共用部位的日常维护和管理。2、房屋共用设施设备及其运行的日常维护和管理。3、公共环境及环卫设施日常清洁和维护管理。4、公共区域内的安全秩序维护和治安协防。5、交通秩序与车辆停放。6、房屋装饰装修管理。7、其它服务内容。物业管理的服务质量条款，主要约定：一、基本要求。物业管理企业持有国家建设部颁发的物业管理资质证书；有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全；设立24小时客服服务中心，及时受理业主的物业管理服务诉求，及时安排处理，紧急事故10分钟到达现场处理，其他事故按双方约定的时间到达现场，有完整的投诉、报修、维修和回访记录；每年至少1次全面征集业主的意见和建议；按照有关规定和本协议的约定公布物业费的收支和使用情况。二、房屋管理。房屋共用部位管理制度完善，实施有效的日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全；房屋外观完好、整洁，无违章装修、搭建，公共区域无乱张贴悬挂现象；每日巡查1次小区、大厦公共通道及公共部位，并做好记录，发现损坏，及时养护、维修；建立房屋修缮制度，实行便民报修和回访，房屋零修、维修及时率95%以上，房屋完好率95%以上。三、公共设施设备维修养护。消防设施可随时启用，路灯、楼道灯完好率不低于95%（急修接到报告后10-15分钟赶到现场维修，将可能的损失控制在最小程度）；每天24小时提供共用部位、公用设施设备的维修和管理，共用部位、公用设施设备的完好率大于95%，无管理责任造成的设备运行服务中断。四、协助维护公共秩序（安防、消防、车辆）。配备先进的安防设备和监控报警系统，保持良好的运行状态；实行封闭式管理，协助公安部门创造和维护业主正常的生活环境，小区主出入口24小时执勤；重点区域、重点部位每小时至少巡查1次；配有安防监控设施的，实施24小时监控；接到任何突发刑事案件和安全事故的报告，管理人员在10分钟内赶到现场处理，组织抢险救灾；小区实行人车分流，（交通标识准确、清晰、完整）进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放（限速行驶、有序停放、注意安全）；进出小区的外来人员实施登记出入管理，装修人员实施凭证进出。五、保洁服务（环境卫生）。按层设置垃圾桶，（垃圾日产日清）每日清运2次；垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味；小区道路、花园、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、一层公用大厅保持清洁，地面定期保养，楼内其他公共区域地面每日清扫2次，每周拖洗1次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次；及时清除道路积水，无卫生死角；二次供水水箱按国家规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。六、绿化养护管理。物业管理服务费用条款约定，物业管理服务费用的构成：1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；2、公共设施、设备日常运行、维修及保养费；3、小区公共部分的绿化管理、维护费；4、小区公共部分的清洁卫生费；5、小区公共秩序的协助维护费用；6、办公费；7、物业公司固定资产折旧；8、法定税收；9、业主同意的其他费用。物业管理费用不包括房屋共用部位共用设施大中修、更新、改造费用（依据国家规定从维修基金中提取）和业主自用设施设备的维修等特约服务费用；物业管理服务费自2008年3月1日起计算；住宅按建筑面积每月每平方米1.5元收取；物业管理费在入伙时预交3-6个月，期满后按月收取，管理费收取的时间为每月的10日之前。代收代缴收费服务条款约定，水费（根据湖南省物价局的规定，二次供水加压另行收取8%的损耗及加压供水所产生的电费），具体水费标准执行政府部门规定并依据政府价格的调整而调整。维修基金的管理与使用条款约定，本物业建立共用部位公用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修基金。维修基金的使用由乙方提出年度使用计划，经主管部门和相关单位审核后划拨，未列入年度使用计划的维修项目，由乙方据实向主管部门和相关单位申报维修。违约责任条款约定，乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之五的标准交纳违约金。乙方处加盖了“深圳市北方物业管理有限公司湖南分公司”印章，落款时间为2008年2月1日。另查明，一、杨新文为湘府东苑5栋1502房业主，不动产登记房屋面积为123.51平方米。房屋住宅质量保证书载明了建设单位、物业管理单位、设计单位、施工单位、质检单位，其中，建设单位为鑫远公司，物业管理单位为北方物业公司；表一为正常使用情况下保修内容及保修年限，其中，屋面防水，外墙面、地下室、厨房、厕所及卫生间地面、管道等防渗漏，保修年限均为5年，墙面、顶棚抹灰层脱落，保修年限为2年；说明部分载明，保修期自竣工验收合格之日起计算；用户入住后，有关商品住宅质量的来信、来访或投诉，本单位将直接或委托专业物业管理公司及时给予书面答复或妥善处理。鑫远公司在建设单位处加盖印章，北方物业湖南分公司在物业管理单位处加盖了印章。二、经爱企查查询，北方物业公司成立于1997年1月17日，现法定代表人为黎峰，深圳市钧壹投资有限司占股51%，湖南昱成投资有限公司占股49%。北方物业湖南分公司成立日期为2007年11月5日，现负责人为黎峰。另，湖南昱成投资有限公司，谭岳鑫占股95%，谭亦惠占股5%。鑫远公司的股东为湖南昱成投资有限公司、谭岳鑫、谭亦惠。三、诉讼中，北方物业湖南分公司提供一份北方物业公司出具的《授权委托书》，主要内容为：鑫远公司与北方物业公司于2008年5月8日签订《前期物业管理服务委托合同》，承接湘府东苑物业服务的项目。按照政府相关部门的要求，北方物业公司成立了北方物业湖南分公司，授权其具体实施湘府东苑项目的工作，并将合同相关的所有权利一并授予北方物业湖南分公司。四、杨新文等本系列案业主，要求北方物业湖南分公司提供近五年本小区水质检验合格报告、业主鑫远集团在本小区缴纳物业费的账目和发票、小区公共收益凭证及账目、近三年外来人员出入登记记录、门禁人脸识别系统合同及相关部门备案的证明、近五年漏水住户维修记录、ISO9001质量体系认证资格证、水费及物业费收费文件原件、北方物业湖南分公司替代万厦居物业公司进驻本小区的招标文件及相关证明材料，要求湘府东苑物业主任李胜军作证,出示杨新文等本系列案业主支付物业费最后一次的发票存根或记账联复印件以及原件等资料。本院向北方物业湖南分公司告知，要求其提交与本案处理相关的相应证据，对应提交而未予提交的，将依据证据规则承担不利法律后果。对证人出庭申请，不符合条件，不予准许。后，北方物业湖南分公司提交了部分证据。五、北方物业湖南分公司提供住建部门发放的资质证书，载明，北方物业公司资质等级为一级，有效期2015年3月17日。长沙市物价局2014年6月13日发放的《湖南省服务价格登记证》，载明：湘府东苑，电梯住宅，物业管理费收费标准为1.6元每平方米每月。《质量管理体系认证书》，载明，北方物业湖南分公司质量管理体系符合标准GB/T19001-2016/iso9001:2015,质量管理体系覆盖范围为物业管理服务，发证日期为2020年7月2日，有效期至2023年7月。六、北方物业湖南分公司提供《巡逻岗值班记录表》、《外来人员登记表》、《门禁、可视对讲系统设备巡查记录表》、《保洁卫生签到表》、《湘府东苑项目消杀记录表》、《电梯故障维修记录表》、《供配电设备保养记录表》、《信息登记表》、《未收费车辆登记表》、《鑫远湘府东苑小区使用维修资金业主意见签名表》、《鑫远湘府东苑小区使用维修资金业主意见签名表》（5栋）、2020年12月的水质检验报告、工作简报等，拟证明其已经依约履行了物业服务的合同义务。杨新文等业主对此不予认可，并陈述北方物业湖南分公司提供的部分证据不属实，部分工作人员的署名不真实，应属于伪造证据，应予处罚。对上述证据，本院综合本案案情后再予以认定。七、杨新文提交《温馨提示》、一组照片等证据，拟证明其家中从收房之日起，多年来渗漏严重，以及小区存在地下停车场有积水，广告、牛皮癣多，公用设施、消防设施维修不及时，小区多个出口、未对出入人员进行登记，停车场乱停乱放，公共楼道、消防楼梯、弱电井堆放杂物，随意拉扯电线，2021年工作简报中张出图片“大堂墙面瓷砖维修”，但图片实际拍摄时间为2018年11月9日，及其他的物业公司不履行或履行义务不符合合同约定的情形。审理过程中，承办人员经实地查看，杨新文家存在多处渗漏痕迹。对上述证据，本院综合本案案情后再予以认定。八、本系列案中，部分业主提供的商品房买卖合同中约定“鑫远湘府东苑前期物业管理服务由深圳万厦居业提供”。北方物业湖南分公司陈述，其通过北方物业公司与开发商及与业主签订前期物业服务协议的方式进驻湘府东苑。九、本院向长沙供水有限公司去函，核实湘府东苑供水及水费情况。长沙供水有限公司回函：湘府东苑的生活用水及经营用水由该公司供应，该小区属总水表供水，总表供水是指用水单位向供水公司申请一块水表作为小区的结算水表。结算水表外管道及其附属设施，由城市供水企业统一管理和维护，而水表以内管道及其附属设施则由产权方或管理方进行维修和维护。北方物业公司系该小区的管理主体，为该司实际用水方，该司只与北方物业公司发生供水结算关系。根据该司每月抄表数据，北方物业公司按总表结算方式向该司缴纳所产生水费，自来水居民生活用水为2.88元每吨，代收代缴系北方物业公司的自主行为。“北方物业公司可否收取损耗8%”属北方物业公司自行管理，据该司了解，【2000】湘价房字第66号文件对该项费用进行了明确。湘府东苑系高层建筑，有加压泵房，该小区的所有用水均通过泵房加压后供应，加压需要产生二次加压电费。经查，湖南省物价局【2000】湘价房字第66号文件规定，“物业管理单位抄用户分表收费时，可根据住宅区不同性质的用水，分别按政府价格主管部门制定的城市供水价格的分类水价，加最高不超过8%的损耗，加二次供水加压分摊电费计算结算价格向用户收取水费。”长沙市物价局长价房【2013】288号通知，“收费范围：2013年元月5日之后纳入我市供水设施建设及由市水业集团对其设施统一管理的自来水用户”“收费标准为：…对7层（含7层）以上至32层（含32层）以下进行加压供水的用户收取二次供水运营维护费用0.7元/立方米（含加压电费）”。长发改价调【2019】8号文件《关于加强我市物业服务收费管理的通知》规定，“供水企业未直接抄表到户并实行二次供水的物业小区，可加收不超过8%的合理水损和加压电费（到户水价=综合水价×（1+8%）+加压电费）。二次供水加压电费实行限价管理，分别按有屋顶水箱不超过0.3元每吨和无屋顶水箱不超过0.6元每吨收取。”“物业服务企业有下列行为之一的，由市场监管部门依法查处：（一）超过政府指导价标准收费的…”。本院认为，本案争议的焦点在于：一、《鑫远湘府东苑前期物业管理服务委托合同》是否合法有效？二、本案是否已过诉讼时效？三、北方物业湖南分公司是否依约提供了物业服务，有无权利要求杨新文支付物业费及违约金？四、是否应在本案中一并审理小区公共场地、设施等产生的收益并进行分配，赔偿因渗漏造成的损失等事项？一、关于《鑫远湘府东苑前期物业管理服务委托合同》是否合法有效的问题。北方物业分公司主张，建设方鑫远公司与北方物业公司签订《鑫远湘府东苑前期物业管理服务委托合同》、杨新文与北方物业湖南分公司签订《鑫远湘府东苑前期物业管理服务委托合同》，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对包括杨新文在内的全体业主及北方物业湖南分公司均具有约束力，双方均应依约履行义务。杨新文辩称，鑫远公司未经招投标程序，即与北方物业公司签订《鑫远湘府东苑前期物业管理服务协议》，不符合法律规定；且部分业主商品房买卖合同约定“鑫远湘府东苑前期物业管理服务由深圳万厦居业提供”，鑫远公司与北方物业公司签订《鑫远湘府东苑前期物业管理服务协议》，违反约定；又，签订合同时，北方物业湖南分公司尚未成立，其与业主签订的《鑫远湘府东苑前期物业管理服务协议》却加盖了公章；故，北方物业湖南分公司进驻程序不合法，合同无效，对物业服务合同及物业服务费不予认可。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”其一，鑫远公司作为建设单位，在涉案小区成立业主委员会前，与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对小区全体业主具有约束力。北方物业湖南分公司未提交证据证明其经过招投标程序或经批准后采用协议方式，进驻湘府东苑小区，根据《物业管理条例》第五十七条规定，该行为应当由相应行政主管部门给予警告、罚款等处分，但并不导致物业服务合同无效。其二，北方物业公司与建设方鑫远公司签订《鑫远湘府东苑前期物业管理服务协议》后，以北方物业公司鑫远湘府东苑物业管理处与杨新文等业主签订《鑫远湘府东苑前期物业管理服务协议》，之后成立的北方物业湖南分公司在该合同盖章，系北方物业公司将该合同权利义务由其北方物业湖南分公司履行，北方物业湖南分公司加盖印章亦认可了前述合同，前述行为并未违反法律行政法规强制性规定，亦不导致合同无效，北方物业湖南分公司应当履行前述合同约定之义务，亦可享受该合同约定之权利；杨新文收房时，与北方物业公司鑫远湘府东苑物业管理处签订了《鑫远湘府东苑前期物业管理服务协议》，约定由北方物业公司为小区提供物业服务，该行为系其真实意思表示。其三，部分业主的商品房买卖合同约定“鑫远湘府东苑前期物业管理服务由深圳万厦居业提供”，与实际提供物业服务的物业服务企业不同，该行为是否构成违约及是否承担违约责任属商品房买卖合同约定范畴，当事人可另谋途径解决，但该行为并不导致《鑫远湘府东苑前期物业管理服务协议》合同无效。综上，《鑫远湘府东苑前期物业管理服务协议》不违反法律行政法规强制性规定，系当事人真实意思表示，合法有效。二、关于诉讼时效的问题。物业服务合同关系是物业服务企业向业主所有的建筑物及其附属设施提供管理服务，业主向物业服务企业支付物业服务费的权利义务关系。根据该权利义务关系可以看出，物业服务费的支付系物业服务企业与业主基于同一份合同产生的同一性质的债务分期履行，该债务具有整体性和关联性。本案中，虽然合同约定物业费在入伙时预交3-6个月，期满后按月收取，但杨新文每期应缴纳的物业服务费均是基于双方物业服务合同关系所产生，具有整体性和关联性，北方物业湖南分公司亦基于整体债权债务关系自2008年至今持续提供了物业服务，诉讼时效应自最后一期履行期限届满之日起计算，故上述物业费请求权并未超过诉讼时效。三、北方物业湖南分公司是否依约提供了物业服务，有无权利要求杨新文支付物业费及违约金？其一，综合双方提交的证据及庭审情况，北方物业湖南分公司自2008年至今一直为湘府东苑提供物业服务,其在房屋共用部位以及房屋共用设施设备及其运行的日常维护和管理、公共环境及环卫设施日常清洁和维护管理、交通秩序与车辆停放等方面存有瑕疵，但，前述瑕疵并未造成涉案小区的生活秩序发生恶化而严重影响小区的正常生活。其二，杨新文家有多处渗漏痕迹，北方物业湖南分公司未提供证据证明：已经全面履行合同约定义务，积极协调业主房屋渗漏事宜，进行日常维护和管理，并对维修基金的使用提出年度计划，对未列入年度使用计划的维修项目，据实向主管部门和相关单位申报维修，其履行的合同义务存有瑕疵。综上，北方物业湖南分公司履行了主要合同义务，其诉求物业服务费，有法律和事实依据，但综合考虑其提供的物业服务存在的瑕疵及杨新文所受影响等案情，物业服务费应适当减少，本院酌情支持杨新文的物业服务费按合同约定标准的80%缴纳。关于应缴物业费时间段，在北方物业湖南分公司提供物业服务后，杨新文未提交证据证明其支付了2017年6月1日至2020年5月31日期间物业服务费，尚应支付物业服务费共计5335.63元（123.51平方米×1.5元×36个月×80%）。对北方物业湖南分公司所诉违约金，不予支持。四、关于是否在本案中一并处理杨新文辩称的公示小区公共收益并进行分配，修复渗漏、赔偿因渗漏造成的损失，及北方物业湖南分公司因其与鑫远公司的股权关系怠于行使权利，导致业主利益受损等事项。杨新文该辩称的事项，涉及的法律关系为业主知情权纠纷、业主共有权纠纷、商品房销售合同纠纷或侵权纠纷等，与本案物业服务合同纠纷并非同一法律关系，当事人可另行主张权利，本案中对此不予审理。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十五条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、限被告杨新文于本判决生效后10日内支付原告深圳市北方物业管理有限公司湖南分公司物业服务费5335.63元；二、驳回原告深圳市北方物业管理有限公司湖南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，减半收取25元，由被告杨新文负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 李俊才二〇二一年六月十日法官助理 邓晔林书 记 员 卜建文附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。