北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初7580号原告：北京深长城物业管理有限公司，住所地北京市平谷区熊儿寨乡东路16号。法定代表人：张永谦，经理。委托诉讼代理人：张乐乐，北京晴海律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪，北京晴海律师事务所律师。被告：刘雪白，女，1957年10月5日出生，汉族，北京丰台医院退休员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李勇智（刘雪白之夫），1954年3月20日出生，汉族，北京丰台医院退休员工，住北京市丰台区。原告北京深长城物业管理有限公司（以下简称：深长城公司）与被告刘雪白物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深长城公司的委托诉讼代理人李雪，被告刘雪白及其委托诉讼代理人李勇智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深长城公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的2018年1月1日至2020年12月31日物业费23301.81元（包含3年的垃圾清运费90元）；2、被告向原告支付违约金2000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为北京市丰台区郭公庄一区棉花城（加来庄园）小区物业服务提供单位。被告为小区69-6907业主，累计拖欠2018年1月1日至2018年12月31日物业费。期间，原告多次通过不同方式催要欠缴物业费，被告均以各种理由不予理睬。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告刘雪白辩称，小区在北京市是高档小区，我都是按年交物业费，因为近几年来原告服务一直有问题，我找原告沟通也没有结果，小区垃圾桶原来在楼侧，放了2个，28户两个垃圾桶，2017年底6901因为物业清理垃圾不及时把垃圾桶扔了，物业没有作为，强行进行表决，问是否同意垃圾放在门口，我家不同意，因为小区内表决不合法；没有把垃圾袋裸放在门口的，有猫狗抓，还有刮风的影响，北京市要求垃圾不能裸放；垃圾清运人员生病时没有替代人员，有时两三天没人清理垃圾，污染环境；我家楼顶有点漏水，维修基金个人不能动，今年物业征求意见，动用公用维修基金进行维修，我也同意了，物业费现在是3.8元/平方米，原告提供的服务和合同约定不符。我家邻居也有过被盗的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：深长城公司系北京市丰台区郭公庄一区加来庄园物业服务企业，刘雪白系丰台区郭公庄一区69号楼7号房屋（建筑面积176.65平方米，以下简称：涉诉房屋）所有权人。2017年4月18日，北京市丰台区加来庄园（棉花城）小区业主委员会（甲方）代被告与原告（乙方）签订《加来庄园物业服务合同》，约定根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》第四十二条规定，业主委员会代表全体业主（甲方）与物业服务企业（乙方）签订物业服务合同。但业委会没有向乙方缴纳物业费的责任和义务，每一业主或物业使用人有单独直接向乙方缴纳物业费的责任和义务。本物业项目基本情况：名称：加来庄园（棉花城）小区，类型：普通住宅。坐落位置：丰台区新村路郭公庄一区。建筑面积：54716.35平方米（根据物业服务费收费台账统计265户住宅面积）。乙方应当提供的物业服务包括：制定物业服务工作计划并组织实施；物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理；公共绿地、景观的养护。小区内公共树木整修、清运；清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；维护小区秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理；做好安全防范工作；消防服务，施画消防通道，保证公共区域内消防设施正常使用；负责编制物业共用部位、公用设施设备、绿化的年度维修养护方案；按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务；对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻和制止，并向有关部门报告；制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容；设立服务监督电话，并在物业区域内公示。物业服务期限为1年，自2017年1月1日至2017年12月31日。本物业区域物业服务收费方式为酬金制，具体标准为多层住宅2.7元/平方米/月。业主应当按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年1月和7月。乙方的权利和义务：根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费；及时向全体业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督等。业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日百分之五的标准承担相应滞纳金等等。2017年12月31日，北京市丰台区加来庄园（棉花城）小区业主委员会（甲方）代被告与原告（乙方）签订《加来庄园物业服务合同》，约定物业服务期限为1年，自2018年1月1日至2018年12月31日。本物业区域物业服务收费方式为酬金制，具体标准为多层住宅3.65元/平方米/月。其余内容基本同上述第一份合同。庭审中，刘雪白认可物业费按3.65元/平方米/月收取及合同约定的违约金标准，亦认可其物业费仅支付到2017年12月31日的事实；双方均认可涉诉房屋面积为176.65平方米。刘雪白向本院出示了涉诉房屋所在小区垃圾堆放现状、污染情况照片、微信截图及房屋损坏及脱落情况照片等证据，用以证明小区内垃圾堆放现状、污染情况及房屋出现破损急需维修、但一直未能维修的事实，称其多次向深长城公司反映但深长城公司一直未予处理。深长城公司认可垃圾堆放现状照片和部分垃圾污染情况、微信截图的真实性，不认可其他证据，称业主投票后其即将垃圾堆放在固定区域由保洁人员定时清理，且垃圾污染可能是因为大风天气所致，并称其已要求保洁加强清洁次数、及时处理。深长城公司向本院出示了垃圾桶撤销业主的同意书、照片、北京市发展和改革委员会环卫收费标准文件等证据，用以证明：28户业主中有22户同意因环境污染原因撤销垃圾桶、垃圾每天都会及时清理、路面整齐干净以及收取垃圾清运费的依据。其中，环卫收费标准显示：生活垃圾清运费30元/户/年，桶装120元/桶/月。刘雪白认可除垃圾桶撤销业主的同意书之外其他证据的真实性，辩称当时是6901户拿着表挨家挨户签的，其并未同意；认为深长城公司出示的照片只是天气好的时候，称涉诉房屋地处风口、一旦刮风垃圾污染情况就会严重。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订《加来庄园物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定予以履行。虽然双方签订的合同已到期，但原告一直为被告实施物业管理、提供物业服务至今，双方形成事实的物业服务合同关系。被告实际享受了原告提供的物业管理服务，亦认可物业费标准，根据被告已交纳的物业管理费和垃圾清运费，结合物业费计算标准、房屋面积，对于原告主张被告交纳物业管理费的诉讼请求，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。对于被告所提小区物业管理中存在的问题，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生，故对被告的上述意见，本院不予采纳。关于原告主张的违约金，根据本案实际审理情况，原告的物业服务确有需要改善与提高之处，故对该项诉讼请求，本院不予支持。需要强调的是，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘雪白于本判决生效之日起七日内给付原告北京深长城物业管理有限公司二○一八年一月一日至二○二○年十二月三十一日的物业费共计23211.8元、垃圾清运费90元；二、驳回原告北京深长城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费216元，由原告北京深长城物业管理有限公司负担17元（已交纳），由被告刘雪白负担199元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  谭静琦二〇二一年六月二十四日书记员  张亚兴王鹏晓