北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初8712号原告（反诉被告）：赵永泉，男，1980年7月9日出生，汉族，住址北京市海淀区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：任箴，北京恒理律师事务所律师。被告（反诉原告）：蔡宇翔，男，1968年8月24日出生，香港特别行政区居民，住北京市朝阳区，港澳居民通行证×××。委托诉讼代理人：杜洵，北京君颜律师事务所律师。原告（反诉被告）赵永泉诉被告（反诉原告）蔡宇翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。赵永泉委托诉讼代理人任箴、蔡宇翔委托诉讼代理人杜洵均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵永泉向本院提出诉讼请求：1、判令双方签订的房屋租赁合同于2019年4月16日解除；2、判令蔡宇翔返还房屋押金66449.16元、装修押金2万元、电费押金500元；3、判令蔡宇翔赔偿装修损失11万元；4、判令蔡宇翔赔偿经营损失2万元（估算）。事实与理由：2018年11月7日，双方签订房屋租赁合同，约定蔡宇翔将其承租的云影小镇×层×号房屋（以下简称×号房屋）转租给我经营童装，租赁期限2018年12月18日至2021年12月17日，第一年月租金22149.72元，逐年递增，押三付一。我为经营支付装修款12万余元。2019年3月12日，房屋出租方中广国际文化发展（北京）有限公司（以下简称中广公司）告知商户：蔡宇翔已违约将于2019年3月15日撤离。2019年4月8日，出租方再次告知商户应于2019年4月15日前完成撤离，并在2019年4月16日进行断电清场处理。我就以上事实告知蔡宇翔并要求蔡宇翔保证合同的履行，并自2019年4月10日起多次向蔡宇翔送达解除通知，告知蔡宇翔于2019年4月16日办理交接，但蔡宇翔对我的诉求置之不理。2019年4月16日中广公司断电清偿，2019年4月18日×号房屋被出租方中广公司拆除装修后收回。因蔡宇翔的违约行为致使合同无法履行且给我造成巨大损失，为维护我的合法权益，特诉至法院。蔡宇翔辩称并反诉称：双方于2018年11月7日签订房屋租赁合同，我将×号房屋出租给赵永泉，租赁期限自2018年12月18日至2021年12月17日，第一年月租金22149.72元，逐年递增。我将房屋交付给赵永泉后，赵永泉使用×号房屋进行经营，但是从2019年1月3日开始对方拒不缴纳租金，一直拖欠。双方约定押三付一，2018年12月18日起算租金，对方支付了一个月租金和三个月的押金就没再付钱。当时我方虽然没有发送书面解除通知，但是按照合同约定赵永泉拖欠租金超过15天，我方可以解除合同，故解除时间应该是2019年2月2日。不同意赵永泉主张的合同解除时间。押金不同意返还。装修损失不同意赔偿。装修押金同意退还。经营损失不同意赔偿。因赵永泉违约，特提出反诉要求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、赵永泉立即腾退×号房屋；3、赵永泉支付拖欠的租金和费用，按租金标准计算自2019年1月3日开始起算至交回房屋之日止。赵永泉对反诉辩称：不同意反诉请求。我没有拖欠租金，租金支付至2019年3月30日，因为收到中广公司通知我方行使不安抗辩权就没有再交纳租金。2019年3月12日，我收到中广公司通知后多次告知蔡宇翔，通知2019年4月16日中广公司清房的时候办理交接，但是蔡宇翔没有来。×号房屋没有回到蔡宇翔手中是蔡宇翔自己造成的，2019年4月16日之后我不再实际控制×号房屋，不存在腾房和占有使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：×号房屋系蔡宇翔自中广公司承租而来。2018年11月7日，蔡宇翔（甲方）与赵永泉（乙方）签订房屋租赁合同，约定蔡宇翔×号房屋出租给赵永泉，建筑面积104.03平方米，房屋租赁用途儿童零售。房屋租赁期自2018年12月18日至2021年12月17日，租金约定为第一年7元/天/平米计算租金，月租金22149.72元，第二年8元/天/平米计算租金，月租金25313.97元。租金付款方式为押三付一，首期1个月租金应于本合同签订后于2018年11月7日前支付。下一笔租金于2019年12月2日前交付，后每1个月支付一次，以此类推。交租日期及应缴款项如下表：2018年11月7日22149.72元，2018年12月2日22149.72元，2019年1月2日22149.72元……乙方应于本合同签订之日起3日内，向甲方一次性支付相当于3个月的房屋租赁保证金66449.16元。如乙方违反本合同之约定，甲方提出合理证明并书面通知，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项，或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，根据本合同规定不予返还。租赁关系终止时，在双方结算完毕，乙方办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续以及清还用户预交款项后，甲方应在乙方全部办理完毕上述手续并交还房屋后三十个工作日内将租赁保证金一次性无息退还乙方。乙方未征得甲方书面同意或超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复房屋原状并赔偿损失。双方同意乙方逾期支付租金或其他任何应付款项超过半个月的，甲方可书面通知乙方解除本合同并收回该房屋，如给甲方造成损失的由乙方赔偿。同期赵永泉与蔡宇翔另有一房屋租赁合同案件在审，经查，2018年11月7日同日，蔡宇翔与赵永泉另签订了一份房屋租赁合同，约定蔡宇翔将云影小镇×层×1号房屋（以下简称×1号房屋）房屋出租给赵永泉，赵永泉承诺租赁该房屋作为烟草白酒用途，并保证未征得甲方书面同意不擅自改变上述用途。房屋租赁自2018年11月23日至2020年11月22日，共计2年。租金约定每月7000元，租金付款方式为押三付三。2018年11月10日，赵永泉支付蔡宇翔42000元。庭审中，双方主要争议及证据如下：1、关于租金支付，赵永泉表示支付至2019年3月30日。蔡宇翔表示赵永泉支付了一个月租金和三个月的押金就没再付钱。赵永泉提交了借记卡明细和账单，显示2018年11月1日转账给田某2000元；2018年11月10日，转账给蔡宇翔86598.88元；2019年2月26日转账给蔡宇翔23299.44元。关于2019年2月26日借记卡明细，蔡宇翔代理人表示与本人核实，后未明确意见。赵永泉提交了与田某微信记录，证明蔡宇翔同意以×1号房屋即烟铺租金21000元折抵×号房屋即童装店租金，且因商场整改影响给予赵永泉两周延长装修免租期。微信记录摘录：“咱们付款方式为押三付一，当时赵总首批交费金额应为88598.88元，实际缴费金额为86598.88元，2000的定金已经抵扣了”2月22日“烟草租金抵扣童装租金21000元，本次应交房租为23299.44元”“我现在给您交三月的租金。每月22149.72元，三个月一共66449.14元。烟铺的21000租金可以抵扣的。最后缴纳45449.16元。对吧。目前交的租金是这三个月的。1.17-2.16,2.17-3.16,3.17-4.16。应该还有两周的延长期，应该是到4月底的租金。对吧？”回复“三月到四月的是下个月三号交”。“我先给您转钱。还有两个星期的装修的延长时间怎么算的？”回复“可以写情况说明，盖上您的签印，我们这边向相关单位追讨”。蔡宇翔表示田某没有权限代表蔡宇翔修改合同，田某仅负责收费和传达信息，2月20日之后关于租金交纳和合同上的表述我方不认可。抵扣租金的前提是赵永泉把烟铺交回，但他没交回还提起诉讼，故不同意烟铺租金抵扣童装店租金21000元。赵永泉提交了商户装修整改通知单和情况说明和微信截屏1张，证明蔡宇翔同意延长两周装修期。商户装修整改通知单记载物业责令工程问题2018年11月25日至2018年11月28日前整改完毕。蔡宇翔表示与物业签订协议，如果物业要求整改则必须整改。对情况说明和微信截屏不认可。2、关于电费押金，赵永泉提交了与田某的微信记录，证明向蔡宇翔交纳2600元和1001元（包含500元电费押金）应予退还。微信记录：“咱们现在一个字呢，是一块五，上次咱们施工的时候。是交了100块钱，一百个字也就是150块钱，一会您800多字，减去100个，字就是700多个字，这是咱们现在欠的这个电费，然后呢，您还需要加一个叫一个500块钱的押金。”回复“843-100=743*1.5+500=1614.5元。我交你2600。买657个字”。2019年1月22日，赵永泉微信转账给田某2600元，附言云影电费。赵永泉提交了微信记录，证明蔡宇翔未开具电费押金收据。微信记录2019年3月19日“收据单用完了，买的还没送到”。蔡宇翔对证据真实性认可，但是田某不能代表蔡宇翔，而且500元电费押金已经用完了。3、关于装修押金，赵永泉提交借记卡明细，证明2018年11月16日转账给蔡宇翔27030.24元，表示其中包括×号房屋装修保证金2万元。蔡宇翔同意退还。关于装修损失，赵永泉提交了装修合同、微信转账记录及收条，表示×号房屋实际经营人是边某，所有款项均边某支付，共计花费128304元，按实际使用4个月折算损失应为11万元。装修合同系边某与北京峰杰装饰工程有限公司签订（施工队负责人李建华）、2018年11月25日转给李建华71304元。蔡宇翔对证据真实性均不认可。4、关于租赁合同解除及×号房屋交接，2019年3月12日中广公司发送《商户告知函》，表示已于2019年3月12日终止与蔡宇翔的合作，并已发函告知蔡宇翔本人，同时要求蔡宇翔在3月15日完成相关撤场交接事宜。2019年3月29日，蔡宇翔发送告知书，表示中广公司达到不做补偿的目的所以无理由单方面向我方解除合约，将继续代各位向有关单位追讨损失等。2019年4月8日，中广公司发送《关于商铺自行清退的通知》，表示蔡宇翔先生已欠租超过30天，且其明确表示不会向我司再支付任何房屋租金，故我司将从2019年4月16日起将蔡宇翔承租的租赁商铺的全部物品搬离，将该场地腾空收回。为避免不必要的损失，望广大商户在2019年4月15日前做好租赁商铺的自行清退工作。赵永泉提交了微信记录、短信记录（接收手机号150XXXX****）和快递单，证明2019年4月13日将《关于商铺自行清退的通知》微信发送给田某，通过短信和快递向蔡宇翔发送了解除函，短信内容为“关于尽快协调与中广关系、确保贵我双方租赁合同顺利履行的函。尊敬的蔡宇翔先生：我方是云影小镇F2-28和F2-43商铺承租人赵永泉，我方于2019年3月12日接到中广公司发送的《解除蔡宇翔合同告知函》……同年3月29日，我方接到贵方联系人田某向我发送的蔡宇翔与中广公司房屋租赁合同纠纷一案的起诉通知。4月3日，中广公司再次提醒我方要解除和贵方的合同并清理贵方的商户作重新规划，并于4月8日给我方下发《关于商铺自行清退的通知》，要求我方在4月16日之前将物品全部搬离。鉴于贵方与中广公司的纠纷已造成我方无法正常经营，贵我双方的合同目的无法实现，现我方向贵司郑重致函如下：一、请贵方在2019年4月16日前向我方出具由中广公司盖章认可的中广公司与贵方的租赁合同正常有效存续并保证我方在承租期内可正常经营的相关函件。二、如我方未在4月16号前收到上述函件，我方将有理由相信贵我双方签订的租赁合同存在无法继续履行的风险。届时，我方将解除与您的租赁合同，并按中广公司的要求于2019年4月16日清场，请您配合我方办理交接手续，同时我方将保留维护自身合法权益的权利”。蔡宇翔表示微信记录无法核实，短信需要核实，函件没有收到。赵永泉提交了2019年4月24日店铺照片及视频，证明赵永泉在2019年4月16日被清退及店铺状况和损失，证明蔡宇翔拒绝办理交接。蔡宇翔表示看不出哪家被清退。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案双方就×号房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。赵永泉提交证据显示其与田某协商将×1号房屋租金21000元转给×号房屋租金，虽蔡宇翔予以否认，认为田某没有权限，但是蔡宇翔认可田某负责代其收费且在案其他证据亦佐证该事实，赵永泉根据与田某沟通记录于2019年2月26日转账给蔡宇翔23299.44元，蔡宇翔未提出异议，亦未提交证据证明再向赵永泉主张欠付租金。故本院对赵永泉意见予以采信，双方均已同意用×1号房屋租金21000元折抵×号房屋租金。对蔡宇翔所述赵永泉租金支付至2019年1月17日，2019年2月2日其即可行使单方解除权之抗辩，本院不予采信。庭审证据亦可知，2019年3月因蔡宇翔与中广公司就房屋租赁发生争议，已影响到自蔡宇翔处转租房屋诸多商户包括赵永泉在内正常使用租赁房屋，蔡宇翔也曾发送告知书安抚商户。2019年4月8日，中广公司发出通知明确表示将于2016年4月16日强制清偿。赵永泉通过多种方式通知蔡宇翔，蔡宇翔虽否认收到赵永泉发送信息和函件，但是赵永泉租赁主要合同目的系正常使用×号房屋，且中广公司清退涉及蔡宇翔转租的众多商户，蔡宇翔抗辩缺乏可信度，赵永泉其他证据亦证明赵永泉与田某可通过微信正常沟通，故本院认定蔡宇翔应收到了赵永泉通知。在该情形下，蔡宇翔既未向承租人赵永泉提供有效合同继续履行保障，亦未及时到场与赵永泉就合同解除后房屋使用情况及交接问题予以协助，故2019年4月16日后赵永泉亦无法实际使用房屋，丧失了对房屋的实际控制和使用。现赵永泉因合同目的无法实现，要求确认双方之间房屋租赁合同于2019年4月16日解除，合法有据，本院予以支持。蔡宇翔要求赵永泉腾退×号房屋并支付2019年4月16日之后费用，无事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，赵永泉要求蔡宇翔退还房屋押金66449.16元，合法有据，本院予以支持。赵永泉要求蔡宇翔退还装修押金2万元，蔡宇翔同意退还，本院不持异议。赵永泉要求蔡宇翔退还电费押金500元，虽蔡宇翔否认收到该押金，根据赵永泉提交的证据应认定田某确代蔡宇翔收取了赵永泉电费押金500元，但鉴于双方没有进行×号房屋交接，可待双方确认电费欠费金额后另行解决，退还电费押金之诉求本案中不予支持。赵永泉要求蔡宇翔赔偿装修损失，证据显示合同提前解除系因蔡宇翔原因所致，其应对赵永泉装修损失进行赔偿，但双方未进行交接，赵永泉提交证据表示装修于2019年4月24日已拆除完毕，本院结合赵永泉提交的装修合同、付款凭证、使用时间酌情判决蔡宇翔支付赵永泉装修损失6万元。赵永泉要求蔡宇翔赔偿经营损失，无证据佐证，本院不予支持。蔡宇翔反诉要求赵永泉支付2019年1月3日至×号房屋交回之日租金和占用使用费，如上分析，2019年4月16日后费用赵永泉无需支付。2019年4月16日之前租金，用21000元租金折抵后，核定赵永泉租金应支付至2020年3月17日。赵永泉表示因商场整改装修，蔡宇翔同意延长两周装修期，但是赵永泉提交的整改通知时间是2018年11月，与其租期并不相符，赵永泉提交的与田某微信记录中双方就此确未有明确一致意见，故对赵永泉该主张，本院不予采信。赵永泉应支付蔡宇翔2020年3月18日至4月16日期间租金21411.4元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）赵永泉与被告（反诉原告）蔡宇翔签订的房屋租赁合同于二〇一九年四月十六日解除。二、被告（反诉原告）蔡宇翔于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）赵永泉房屋押金六万六千四百四十九元一角六分、装修押金二万元。三、被告（反诉原告）蔡宇翔于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）赵永泉装修损失六万元。四、原告（反诉被告）赵永泉于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）蔡宇翔租金二万一千四百一十一元四分。五、驳回原告（反诉被告）赵永泉的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）蔡宇翔的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4239元，赵永泉负担1325元（已交纳），蔡宇翔负担2914元（于本判决生效之日起七日内支付给赵永泉）；反诉案件受理费4890元，蔡宇翔负担4722元（已交纳），赵永泉负担168元（于本判决生效之日起七日内支付给蔡宇翔）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 杨 静二〇二一年六月二十八日书记员 许少华