贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终1033号上诉人（原审被告）：卢山，男，1969年5月13日生，布依族，贵州省安顺市人，住安顺市西秀区。被上诉人（原审原告）：安顺市佳和物业服务有限公司，住所地：贵州省安顺市普定县城关镇普化路旁。统一社会信用代码：9152042207389。法定代表人：李彬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：褚仁文，安顺市佳和物业服务有限公司工作人员，代理权限：特别授权代理。上诉人卢山因与被上诉人安顺市佳和物业服务有限公司（以下简称：佳和物业）租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市普定县人民法院(2021)黔0422民初180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案受理后，依法组成合议庭公开进行审理。本案现已审理终结。上诉人卢山上诉请求：撤销一审判决，改判该合同无效；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.本案租赁合同系霸王合同、无效合同。合同中约定的租赁面积，系根据被上诉人提供的测量报告计算，是在没有取得建筑工程竣工许可证测量得到的结果，违反了相关的行政法规。租赁合同第三条约定被上诉人收取租金时只向上诉人提供相应金额作发票的收款收据。根据法律规定被上诉人应向上诉人开具发票，而合同载明不开具发票，违法了法律的规定，应属无效。2.庭审前，上诉人提出调解意见，按照《租赁合同》第六条约定，如上诉人存在拖欠租金情况，被上诉人可以将房屋内的设施、设备、家居等抵扣所交租金，被上诉人不同意。3.一审庭审时，上诉人委托亲表弟作为委托人带着委托书、身份证原件等到达庭审现场，但却被一审法官告知不能代理，一审认定上诉人无正当理由拒不到庭参加诉讼错误。被上诉人佳和物业二审未答辩。原审原告一审起诉请求：1.判令被告支付所欠租金165811元、违约金14365元（仅计算至2020年12月31日，从2021年1月1日起所欠租金165811元为基数按每日万分之五计算至付清之日）；2.被告承担本案诉讼费。原告当庭变更租金为157915元。一审经审理查明：2017年5月7日，原、被告签订《租赁合同》，约定：乙方（被告）租赁位于普定县，建筑面积430.68平方米，租赁期限为60个月（即2017年5月10日起至2022年5月9日），租赁期从2017年5月10日到2019年5月9日为免租期；租赁期从2020年5月10日开始每年递增10%，即租赁期从2020年5月10日至2021年5月9日，租金为55元／㎡／月计算；从2021年5月10日至2022年5月9日，租金为60元／㎡／月计算。乙方签订本合同时向甲方（原告）交付20000元作为保证金，本保证金不作为任何费用的抵扣金，乙方合同期满、相关费用结算清后无息退还乙方。乙方在每季度按64602元的租金提前30日交纳给甲方，先付后使用。乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按月租金的3%每日累计计算向甲方交付违约金。因新冠肺炎疫情的影响，原告向被告免去了2019年12月和2020年2月10日的租金。免租期到后，原告仅交纳租金至2020年6月10日。原告索要租金未果，诉至法院。一审法院认为：原、被告签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，是合法、有效的合同。双方应当按照约定履行义务。被告卢山系筑佳首府幸福里商业街A1区二楼7、8、9、10、11、12、13号商铺的使用人，应当按合同约定支付租金。免租期过后，被告仅交纳租金至2020年6月10日，但至今仍在使用商铺，原告诉请从2020年6月11日起计算至2020年12月31日的租金，根据约定租金为55元/㎡/月，故被告应向原告支付的租金分别为15791.6元（430.68㎡×55元/㎡÷30天＝789.58元/天）（789.58元/天×20天＝15791.6元）、71062.2元（430.68㎡×55元/㎡×3个月）和71062.2元（430.68㎡×55元/㎡×3个月），应付租金合计为157915元。原告要求被告按照日万分之五支付违约金的诉请，不违反法律规定，予以支持。被告卢山经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告卢山于本判决生效后十日内支付原告安顺市佳和物业服务有限公司2020年6月11日至2020年6月31日的租金15791.6元,2020元7月1日至2020年9月30日的租金71062.2元,2020年10月1日至2020年12月31日的租金71062.2元及违约金（违约金分别以15791.6元为基数，从2020年6月11日起按照日万分之五计算至款项付清之日止，以71062.2元为基数，从2020年7月1日起按照日万分之五计算至款项付清之日止，以71062.2元为基数，从2020年10月1日起按照日万分之五计算至款项付清之日止）。案件受理费4184元，减半收取2092元，由原告安顺市佳和物业服务有限公司承担392元、被告卢山承担1700元。二审各方当事人均未提交新的证据。二审确认一审查明的事实。本院认为，关于合同效力。案涉《租赁合同》系上诉人卢山与被上诉人佳和物业签订，系双方真实意思表示。上诉人卢山作为完全民事行为能力人，应清楚知晓在《租赁合同》上签字的法律后果。《租赁合同》对租金、租赁面积、租赁期限、违约责任等合同基本条款有明确约定，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于租赁面积，如上诉人卢山认为实际租用的与合同约定不符，应提交证据予以证实。关于上诉人卢山提到被上诉人佳和物业不向其开具发票、合同约定的租赁面积是未取得建筑工程竣工许可证测量的结果的问题，如上诉人卢山认为违反相关行政管理规定，可依法向相关主管部门主张权利，不影响合同效力，也不能以此抗辩不支付租金。上诉人卢山关于案涉《租赁合同》无效的上诉理由不能成立。关于上诉人卢山主张合同约定可用房屋内设施、设备、家居等抵扣所欠房屋的问题，本案系房屋租赁合同纠纷，被上诉人佳和物业作为出租人，其义务系提供符合合同约定的租赁物，上诉人卢山作为承租人则应按期支付租金。合同虽约定有可以用房屋设施、设备等抵扣租金，但不影响被上诉人佳和物业向上诉人卢山主张租金的权利。且调解系双方自愿原则，上诉人卢山不能以合同有相关约定即要求被上诉人佳和物业同意其调解意见。至于上诉人卢山称其委托其表弟参加诉讼的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条：“当事人、法定代理人可以委托一至二人作为诉讼代理人。下列人员可以被委托为诉讼代理人：(一)律师、基层法律服务工作者;(二)当事人的近亲属或者工作人员;(三)当事人所在社区、单位以及有关社会团体推荐的公民。”、《最高人民法院关于适用的解释》第八十五条：“根据民事诉讼法第五十八条第二款第二项规定，与当事人有夫妻、直系血亲、三代以内旁系血亲、近姻亲关系以及其他有抚养、赡养关系的亲属，可以当事人近亲属的名义作为诉讼代理人。”的规定，上诉人委托他人作为其代理人需提交委托书及证明代理人身份的相关材料，但一审卷宗并未见上述材料。一审法院依法向上诉人送达开庭传票等庭前文书后，上诉人未到庭或未委托合法的代理人到庭，一审依法缺席审判并无不当。故上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。二审案件受理费4184元，由上诉人卢山承担。本判决为终审判决。审判长 杨 虹审判员 朱俊蓉审判员 谢 伟二〇二一年六月二十八日书记员 王 杰附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。