广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0113民初4824号原告：张铭，男，1986年8月30日出生，汉族，住广东省信宜市，原告：贺卫方，男，1979年12月27日出生，汉族，住湖南省双峰县，以上两原告共同委托诉讼代理人：李忠文，广东知泓律师事务所执业律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：许娟，广东知泓律师事务所律师助理。被告：广州番禺粤台机电有限公司，住所广东省广州市番禺区大石街礼村105国道大石段561号，统一社会信用代码：91440113618714080M。法定代表人：杨瑞明，职务：经理。委托诉讼代理人：王延锦，广东品济律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨思邈，广东品济律师事务所实习人员。被告：广州市万盛物业管理有限公司，住所广东省广州市番禺区大石街礼村105国道大石段561号自编办公楼2-11号，统一社会信用代码：91440113795533205L。法定代表人：邱建华，职务：经理。委托诉讼代理人：王延锦，广东品济律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨思邈，广东品济律师事务所实习人员。第三人：广州市番禺区人民政府大石街道办事处，住所广东省广州市番禺区大石朝阳西路51号，统一社会信用代码：114401137837803990。负责人：罗健雄，职务：主任。委托诉讼代理人：易伟佳，广东华誉品智律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟贤，广东华誉品智律师事务所律师。第三人：广州市番禺建设管理有限公司，住所广东省广州市番禺区市桥街德兴路301号8楼，统一社会信用代码：91440113088042810W。法定代表人：帅志杰。委托诉讼代理人：冯鹏，男，系广州市番禺建设管理有限公司员工。原告贺卫芳、张铭诉被告广州番禺粤台机电有限公司（以下简称粤台公司）、广州市万盛物业管理有限公司（以下简称万盛公司）及第三人广州市番禺区人民政府大石街道办事处（以下简称大石街道办）、广州市番禺建设管理有限公司（以下简称番禺建设公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张铭及原告贺卫芳、张铭的共同委托诉讼代理人李忠文，被告粤台公司、万盛公司的共同委托诉讼代理人王延锦、杨思邈，第三人大石街道办的委托诉讼代理人易伟佳，第三人番禺建设公司的委托诉讼代理人冯彭到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告贺卫芳、张铭向本院提出诉讼请求：1、两被告支付原告停产停业损失82620元、装修损失54675元、前后门招牌费用11050元、空调拆运重装费用500元、存货用具搬迁费3000元、人员遣散费11698元，共计拆迁补偿费160843元；2、两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告从2016年9月开始租赁广州市番禺区大石街105国道561号临街铺一层L109号商铺作为生产经营场所，被告粤台公司、万盛公司实为同一运营主体，被告粤台公司为涉案商铺业主方，被告万盛公司向被告粤台公司租赁涉案物业后转租给原告，租金约定为3015元/月，2017年3、4月涉案商铺涉及政府征收拆迁，后因被告万盛公司实施停水、停电、电焊封门等逼迁措施致使原告等多名租户与被告万盛公司因租赁合同纠纷及拆迁补偿纠纷在人民法院进行诉讼，现（2020）粤01民终2432、2433号及（2019）粤0113民初11463、11465号生效民事判决书均已确认涉案商铺停产停业损失计算标准为220元/平方米，停产停业损失的计算期限为12个月，涉案商铺停产停业损失共计118800元，其中原告应分得的停产停业损失金额为82620元；另涉案商铺铺面装修评估为54675元、前后门招牌11050元、空调机拆运重装费用500元、存货用具等搬迁费3000元、人员遣散费11698元；以上原告损失共计160843元。被告粤台公司与第三人大石街道办、番禺建设公司签订了《国有土地征收补偿协议》，协议约定将包含应为原告所有的拆迁补偿款160843元全部支付给被告粤台公司，现为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告粤台公司辩称：原告贺卫方、张铭对被告粤台公司的全部诉讼请求无事实和法律依据，应驳回原告对粤台公司的全部诉讼请求。理由如下：粤台公司并非案涉《商铺租赁合同》的相对人，并非本案适格被告，应当直接裁定驳回原告对粤台公司的起诉。民事法律关系的产生、权利义务的形成，非因法律的特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致才能形成。粤台公司并非案涉《商铺租赁合同》的相对人，原告与万盛公司在案涉《商铺租赁合同》设定的各自的权利义务对非合同当事人的原告并不产生法律约束力，粤台公司与原告之间不存在法律关系，亦与本案原告所提诉请无法律上的利害关系。故此，粤台公司并非本案适格被告。根据《民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条的规定，原告对粤台公司的起诉属于起诉对象错误，应当直接裁定驳回原告对粤台公司的起诉。被告万盛公司辩称：原告贺卫方、张铭对被告万盛公司的全部诉讼请求无事实和法律依据，应驳回原告对万盛公司的全部诉讼请求。理由如下：一、万盛公司并非拆迁补偿协议的主体，也未收到涉案商铺的拆迁补偿费，原告无权要求万盛公司支付拆迁补偿费。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”的规定，征收补偿是针对房屋的所有权人进行补偿的，万盛公司并非涉案商铺的所有权人，也不是案涉《国有土地征收补偿协议》的签订方，万盛公司也并未收到过拆迁补偿费，因此，原告在本案中的请求权基础并不存在，原告无权要求万盛公司向其支付拆迁补偿费。假使万盛公司收到拆迁补偿费，原告也无权要求万盛公司向其支付。二、根据双方于2017年8月3日签订的《商铺租赁合同》第7.6条、10.4条约定，除涉案商铺的经营及搬迁补偿归原告外，其他补偿款均归万盛公司所有。万盛公司与原告签订的《商铺租赁合同》第7.6条：“在本合同期满不续约或终止合同时，乙方（原告）须将承租商铺内物品执行搬走。但一切增加的水电设施及装修、一切镶嵌入墙入地的固定装置、设施、照明器材需无偿归甲方（万盛公司）所有，乙方不得拆除及损坏，否则应恢复原状或赔偿甲方损失。如乙方未能在甲方收回商铺时搬出所有物品，视为乙方自动放弃其所有权，甲方将自行处理。”，第10.4条：“如政府征用，其补偿费用的分配：商铺及其设施、设备的补偿及其他补偿归甲方（答辩人），但属于乙方（原告）经营及搬迁的补偿属于乙方。”，上述约定并未违反法律规定，是合法有效的。根据上述约定：（1）新增的水电设施及装修、一切镶嵌入墙入地的固定装置、设施、照明器材等的所有权属于万盛公司，如有补偿也应归万盛公司所有；（2）明确约定征收的分配方案：除案涉商铺的经营及搬迁的补偿归原告外，其他补偿款均涉归万盛公司所有。故在本案中，假设法院支持原告的诉讼请求，也仅应当支持诉讼请求中包含的经营及搬迁的补偿，涉案商铺的装修、设备设施等其他补偿均不应当归原告所有。三、原告要求的停产停业的损失的计算标准不符合事实。原告在起诉状中声称租金约定为3015元/月，实际上很具双方签署的《商铺租赁合同》第2.4条“租金：乙方每月须缴纳承租该商铺的租金价格标准为97元/平方米，共计人民币4365元”。若法院根据已生效的（2020）粤01民终2432、2433号生效判决书确认涉案商铺的原告停产停业损失的计算方法，则原告停产停业损失计算为：220元/月/平方米×45平房米×12月-4365元/月×12月=68580元。故假设法院支持原告的关于停产停业损失的诉讼请求，该金额也应为68580元，而非原告所称的82620元。综上所述，原告要求被告万盛公司支付拆迁补偿是没有法律依据的，没有事实基础的，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人大石街道办述称：一、诉争的拆迁补偿费归属需经民事法律途径确定。1.诉争的拆迁补偿费包括装修等附着物的补偿，在原、被告对其权属有争议的情况，大石街道办无法确认，需由法院认定。二、大石街道办已通过评估明确了涉案商铺的征收评估价值，为原、被告双方通过协商或法律途径解决纠纷提供便利，盼贵院妥善解决纠纷，以避免当事人诉累。第三人番禺建设公司述称：由法院依法处理。本院经审理查明：粤台公司将位于广州市番禺区大石街礼村105国道大石段561号的房地产及地上建筑物出租给万盛公司作广州祺瑞家具博览中心建设经营用途使用，并同意其转租、分租，租赁期限为2016年4月1日至2022年3月31日止。2017年3月8日，万盛公司（出租方、甲方）与贺卫芳、张铭（承租方、乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，编号【租】L109，约定甲方将位于广州市番禺区大石街105国道561号的“广州市万盛名家家具博览中心”临街商铺L109（以下简称“涉案商铺”）出租给乙方用于代理硅藻泥品牌；租赁面积45平方米，租赁期限为2017年4月1日至2018年3月31日；每月租金标准为97元/平方米（手写：租金67元，管理费30元），共计4365元。租金按月缴纳，乙方应在每月5日前到甲方的物业管理处缴交当月租金；乙方在签订合同时，须向甲方一次性缴纳三个月的租金，其中两个月的租金8730元作为租赁保证金；7.6、在本合同期满不续约或终止合同时，乙方需将承租商铺内物品自行搬走。但一切增加的水电设施及装修、一切镶嵌入墙入地的固定装置、设施、照明器材需无偿归甲方所有，乙方不得拆除及损坏，否则应恢复原状或赔偿损失。10.4、如政府征用，其补偿费用的分配：商铺及其设施、设备的补偿及其他补偿归甲方，但属于乙方经营及搬迁的补偿属于乙方等。另外，双方在第13.3条、其他约定：1、续签合同，免办理接收手续。2、后墙开了一道门，撤场时恢复原状。此外，该《商铺租赁合同》还就其他事项进行约定。原告称，根据该合同的约定，涉案商铺的租金与管理费是分开计算的，故涉案商铺的租金实际为3015元/月。被告粤台公司、万盛公司则称涉案商铺的租金是按照合同约定的标准即4365元/月计算。贺卫芳、张铭称万盛公司与粤台公司为增加大石街道办的拆迁补偿款，贺卫芳、张铭又与万盛公司签订了一份落款日期为2016年8月16日的《商铺租赁合同》（编号：[租]L109），合同约定：甲方将位于广州市番禺区大石街105国道561号的“广州市万盛名家家具博览中心”临街商铺L109（以下简称“涉案商铺”）出租给乙方用于经营销售大秦硅藻泥产品；租赁面积45平方米，租赁期限为2016年9月1日至2021年8月31日；每月租金标准为180元/平方米，共计6984元。租金按月缴纳，乙方应在每月5日前到甲方的物业管理处缴交当月租金；自2017年9月*日起，租金每年递增5%。合同其他条款基本与双方于2016年10月25日签订的《商铺租赁合同》一致。此外，该《商铺租赁合同》还就其他事项进行约定。大石街道办还向本院提交了落款日期为2017年1月20日的《商铺租赁合同》，合同约定：甲方将位于广州市番禺区大石街105国道561号的“广州市万盛名家家具博览中心”临街商铺L109（以下简称“涉案商铺”）出租给乙方用于经营销售大秦硅藻泥产品；租赁面积45平方米，租赁期限为2017年3月1日至2027年2月8日；每月租金标准为180元/平方米，共计8100元。租金按月缴纳，乙方应在每月5日前到甲方的物业管理处缴交当月租金；自2018年3月1日起，租金每年递增5%。合同其他条款基本与上述两份《商铺租赁合同》一致。此外，该《商铺租赁合同》还就其他事项进行约定。第三人大石街道办并称其依据被告粤台公司在评估前提交的此份租赁合同作为评估依据。被告万盛公司与原告贺卫芳、张铭因涉案商铺的租赁合同产生纠纷，被告万盛公司曾于2018年2月2日将原告贺卫芳、张铭诉至本院，本院所立案号为（2018）粤0113民初1494号，万盛公司在该案中提交了与贺卫芳、张铭于2017年3月8日签订的《商铺租赁合同》，贺卫芳、张铭在该案中提交了2016年8月16日签订的《商铺租赁合同》复印件并提出反诉请求，要求万盛公司向其支付拆迁补偿费106998元，并将保证金8730元返还。本院在该案中认为贺卫芳、张铭与万盛公司实际履行的是落款日期为2017年3月8日的一年期的《商铺租赁合同》，双方的租赁合同关系已经于2018年3月31日终止，且贺卫芳、张铭是否应当获得拆迁补偿款及具体数额是多少，需要提供证据证明，也应当符合法律规定，双方应另寻法律途径解决。后本院于2019年1月8日判决：确认贺卫芳、张铭与万盛公司的租赁合同关系已经于2018年3月31日终止；贺卫芳、张铭将涉案商铺交还给万盛公司管业；万盛公司向贺卫芳、张铭退还租赁保证金8730元。后万盛公司不服该判决上诉至广州市中级人民法院，该案在二审过程中查明涉案商铺已经于2019年3月被拆除，广州市中级人民法院并于2019年12月17日作出（2019）粤01民终17754号民事判决：驳回上诉，维持原判。2018年5月22日，粤台公司（乙方）与大石街道办（丙方）及第三人番禺建设公司（甲方，下简称建设公司）签订《国有土地征收补偿协议》（以下简称《征收补偿协议》）（南大拆迁406号），内容为第一条甲方给予乙方征收补偿的用地面积为2500.02平方米，土地面积、位置详见佛山市南海三元工程勘测有限公司佛冈分公司出具的征地红线图。乙方为该土地的使用权人，房地产权证（粤房地证字××号）。第二条补偿方式及金额，根据三方选定的广东财兴资产评估土地房地产估价有限公司出具的《房产估价报告》（编号：财兴房评字（2017）第137号）的评估价作为补偿价，补偿金额合共人民币叁仟壹佰叁拾万零伍拾元伍角（小写：￥31300050.5元）。第三条本协议第二条所约定的补偿金额为上述土地、房产、建构筑物、附着物、设备设施搬迁费及经济损失费等的全部补偿费用，乙方不得再向甲方、丙方主张其他任何补偿。第四条乙方与他人发生的场地租赁关系由乙方负责解除，并由乙方负责支付相关补偿费用。乙方与他人发生的一切债权债务由乙方负责解决。第五条土地移交及补偿的支付方式，2、在三方签订本协议日起20个工作日内，甲方委托丙方将上述款项支付给乙方。丙方收到拨付的补偿款后5个工作日内通知乙方凭有效票据到乙方处领取补偿款￥28170045元。乙方收到补偿费后，在15个工作日内搬迁完毕，并将征地红线图红线范围内的土地交付甲方后，凭有效票据和全部受影响租户的解租协议书到乙方处领取剩余补偿款￥3130005.5元，逾期视为乙方放弃土地上所有设施设备的处置权，甲方有权自行处理，等等。原告向本院提交了编号为财兴房评字[2017]第137-5号的《房屋征收估价报告》，估价项目名称：粤台公司拥有的位于番禺××××段（宗号：LC01）（其中租户：硅藻泥）征收价值估价报告，估价报告出具日期为2017年10月12日，实地勘查时间：2017年4月26日。评估结果一览表载明：项目1、商铺资产共4项，市场价值69225元，主要为铺面装修、前后门口招牌、存货用具等搬迁费，详见《资产清查评估明细表》。项目2、经济损失，市场价值33298元，包括正常经营损失、人员遣散费。《资产清查评估明细表》显示。评估时点：2017年4月26日，1、铺面装修：数量45平方米，不可迁移资产（弃产）补偿金额：重置值60750元、成新率90%、评估值54675.00。2、前后门口招牌：数量1项，不可迁移资产（弃产）补偿金额，重置值13000元、成新率85%、评估值11050元。3、空调机1台，拆运重装费用补偿金500元、搬迁费。4、存货用具等搬迁费：数量1项，拆运重装费用补偿金3000元、集中搬迁。《经济损失评估明细表》载明一、正常经营损失，名称：硅藻泥、第1层、商铺、租赁面积45.00、实际月租金8100元、客观租金220.00、补偿时间12月、补偿额21600元。二、人员遣散费：硅藻泥，按临时工2人，按中国南方人才市场《南方人才2016年度广东地区薪酬调查报告》中零售行业平均工资5849元1个月计算，补偿额11698元。2019年1月8日，大石街道办（甲方）与粤台机电（乙方）签订《移交确认书》，内容为乙方已收取收齐补偿款项，同意本确认书签订之日将位于番禺××××段的征地红线范围内的土地及其构建构筑物移交给甲方。自移交之日起，该土地及其建构筑物由甲方任意处置等等。另，大石街道办还提交了编号为财兴房评字[2017]第137号的《房产征收估价报告》（以下简称“估价报告”），估价项目名称为广州粤台机电有限公司拥有的位于番禺××××段（宗号：LC01）房产征收价值估价报告，估价时间点为2017年4月26日，该房屋征收估价报告确定估价对象于价值时点土地使用权、房屋建筑物、构筑物及其他辅助设施、租户资产经济损失等资产市场价值合计为人民币31300050.5元，其中土地使用权（详见土地使用权评估明细表）市场价值8500068元、房屋建筑（详见房屋建筑清查评估明细表）市场价值11893578元、构筑物及其他辅助设施（详见构筑物及其他辅助设施清查评估明细表）市场价值2836509.5元、租户资产（详见资产清查评估明细表）市场价值352420元、经济损失（正常经营损失、人员遣散费）为7717475元，以上合计31300050.5元。该报告附表《构筑物及其他辅助设施清查评估明细表》第37、38项为大秦硅藻泥的铁架铝板广告牌，评估价值为11700元。《资产清查评估明细表》中第九项为大秦硅藻泥，1、铺面装修45平方米，在建筑物中评估；2、前后门口招牌，在铺面装修中评估；3、空调机，500元；4、存货用具等搬迁费，3000元。一、经营损失的明细中载明各地块第1层的单价均为220元，第2、3层的单价均为120元，第4、5、6层的单价均为80元，含业主及租户补偿合共7145825元。二、人员遣散费明细载明大秦硅藻泥的金额为11698元。此外，该估价报告还载明其他事项。贺卫芳、张铭对该估价报告的真实性、合法性、关联性均予以认可；万盛公司、粤台公司对该估价报告的真实性、合法性、关联性予以认可。2021年5月20日，第三人大石街道办还向本院提交《情况说明》，该情况说明载明“根据《房屋征收估价报告》财兴房评字[2017]第137号和《国有土地征收补偿协议》（南大拆迁406号），该房屋的征收补偿款总额为31300050.50元，包括土地使用权、房屋建筑、构筑物及其他铺助设施、租户资产、经济损失等款项，现已支付或划扣完毕，具体情况如下：（1）2018年6月28日，向粤台公司支付了28170045元补偿款。（2）2019年1-5月，向达成补充协议的5租户（广州市番禺区悦色沐足店、广州城客餐饮服务有限公司、广州报表安防科技有限公司、许丙银、程惠冰）支付了490738元补偿款（搬迁费、员工遣散费）。（3）2020年8月7日，根据广州市番禺区人民法院（2020）粤0113执7109号《协助执行通知书》，扣划了2228803元。（4）2020年11月5，向粤台公司支付了剩余的410464.5元。”。被告粤台公司称其不清楚是否收到大石接待办支付的全部拆迁补偿款。因包含涉案商铺的地块为整体拆迁，该地块范围内的其他租户亦将本案被告万盛公司、粤台公司及第三人大石街道办诉至本院。本院分别作出（2019）粤0113民初976号民及（2019）粤0113民初1518号民事判决，后租户不服本院判决上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2020年6月17日作出（2020）粤01民终2432号、（2020）粤01民终2433号民事判决书。广州市中级人民法院在二审查明“财兴房评字[2017]第137号的《房产征收估价报告》中经营损失补偿金额包括业主和租户经营损失补偿，总的经营损失就是用同类房屋市场租金标准价计算12个月，产权人的经营损失就是以其与租户签订的租赁合同的租金计算，租户的经营损失则是总的经营损失减去产权人的经营损失的差额；如果租户能够提供纳税资料，则承租人的经营损失则按照纳税资料计算。大石街道办确认万盛公司与周晓彬签订的用于获取拆迁补偿费用的虚假租赁合同不影响最终评估的经营损失的总金额，仅影响在粤台公司和租户之间关于经营损失补偿的分配。该院认为，从法律规定沿革来看，2011年1月之前，根据《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款规定，拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。2011年1月实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》则在第二条规定，征收应当对所有权人给与补偿，具体补偿办法由省、自治区、直辖市制定。而《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条第二款规定，被征收房屋的生产、经营单位或个人不是被征收人的，被征收人负有清退被征收房屋的责任；被征收人与生产、经营单位或个人有合同约定的，依照约定分配停产停业、停业损失补偿；没有约定的，由被征收人与生产、经营单位或个人协商分配。可见，《国有土地上房屋征收与补偿条例》取代《城市房屋拆迁管理条例》之后，在进行房屋征收时，征收人对所有权人给与赔偿，一般不再直接与承租人等实际经营人发生关系，但所有权人取得该赔偿款后，负有向被征收房屋上的实际经营人分配相关补偿款并清退被征收房屋的义务。粤台公司与大石街道办、建设公司签订的《征收补偿协议》中也约定了由粤台公司负责解除场地租赁关系并负责支付补偿费用，且粤台公司取得全部受影响租户的解租协议方可领取剩余补偿款。因此，租户作为在被征收房屋上依据与万盛公司之间租赁关系实际进行生产、经营的个人，即使与被征收人粤台公司之间没有直接的合同约定，依据上述规定，也应由被征收人粤台公司与其协商分配相关补偿款。”。根据原告与第三人大石街道办提交的两份估价报告，及（2020）粤01民终2432及（2020）粤01民终2433号民事判决书所确认的事实。可以确认涉案商铺涉及的补偿款，包括以下部分：1、装修补偿款。其中铺面装修评估值为54675元，前后门口招牌11050元，空调机搬迁费500元，存货用具等搬迁费3000元，以上合共69225元。2、正常经营损失，财兴房评字[2017]第137-3号的《房产征收估价报告》中载明的涉案商铺租户的正常经营损失为：第1层、商铺、租赁面积45.00、实际月租金8100元、客观租金220.00、补偿时间12月、补偿额21600元。按照财兴房评字[2017]第137号载明的业主及租户补偿经营损失计算涉案商铺的总经营损失为45平方米×220元/月/平方米×12月=118800元。3、人员遣散费11698元。原告主张上述财兴房评字[2017]第137-3号的《房产征收估价报告》载明的全部装修补偿款、人员遣散费均应当由原告享有，且被告粤台公司、万盛公司还应向其支付停产停业损失82620元。被告粤台公司、万盛公司则称第三人大石街道本已经通知过两原告掐你的那个补偿协议并领取搬迁费和人员遣散费，两原告未按时前往领取已经放弃对搬迁费和人员遣散费的追偿权利，故在本案中无权要求两被告给付搬迁费和人员遣散费的补偿款。（2020）粤01民终2432及（2020）粤01民终2433号民事判决书所确认的计算方法计算经营损失。第三人大石街道办到庭参加诉讼，并确认相关经营损失的计算方法与其在（2020）粤01民终2432及（2020）粤01民终2433号案件中所述一致。第三人大石街道办并称其未重新出具估价报告，也不应重新进行估价，其尚有410464.5元补偿款未支付给被告粤台公司。依照合同约定，原告无权主张经营及搬迁损失以外的补偿款，其应获得的补偿款应扣除大石街道办已经向其支付的相应款项。本院认为：《中华人民共和国民法典》自2021年1月1日起施行，本案争议的法律事实发生的时间在2019年度，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二条的规定，本案应当适用当时的法律及司法解释。本院经审理查明，本案中贺卫芳、张铭与万盛公司实际按照双方于2017年3月8日签订的租赁合同履行，该合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，贺卫芳、张铭及万盛公司均应当遵照合同履行相关义务。该租赁合同第10.4条约定，“如政府征用，其补偿费用的分配：商铺及其设施、设备的补偿及其他补偿归甲方，但属于乙方经营及搬迁的补偿款属于乙方。”。贺卫芳、张铭就涉案商铺被征收后补偿款分配问题，贺卫芳、张铭所享有的拆迁补偿权益无论由谁支付均不应当超出该合同约定。故对于贺卫芳、张铭主张的商铺及其设施、设备的补偿即铺面装修补偿款54675元、前后门口招牌补偿款11050元，本院均不予支持。按照合同约定，贺卫芳、张铭应获得搬迁损失补偿款3500元、人员遣散费11698元及相应的经营损失补偿款。关于贺卫芳、张铭能否主张万盛公司向其支付涉案征收补偿款的问题。贺卫芳、张铭与万盛公司在案涉租赁合同中约定了政府征用，补偿费用的分配，该约定是针对政府征收款在万盛公司和贺卫芳、张铭之间如何进行分配的约定，以符合合同目的原则及公平原则解释，系万盛公司作为一手承租人和贺卫芳、张铭作为直接使用人，均意在以政府补偿的征收款弥补各自因租赁标的灭失带来的各项损失，如万盛公司尚未取得补偿款而贺卫芳、张铭即得以请求万盛公司向其支付补偿款，则对万盛公司显失公平。故此，鉴于本案并无证据证明万盛公司已经取得相关补偿款，贺卫芳、张铭仅依据案涉租赁合同中关于补偿款分配的约定主张万盛公司向其支付补偿款依据不足，本院不予支持。关于贺卫芳、张铭能否主张粤台公司向其支付相关赔偿款的问题。首先，粤台公司将涉案商铺出租给万盛公司并同意其转租，万盛公司在承租后将涉案商铺出租给了贺卫芳、张铭，贺卫芳、张铭是涉案商铺的实际使用人和经营者，其装修并经营涉案商铺，本可以获得租赁合同的履行利益。而根据本案查明的事实，粤台公司作为产权人因物业被征收取得了土地使用权、建筑物、构筑物、装饰装修、搬迁费等补偿费用和包含贺卫芳、张铭经营损失在内的经营损失补偿，上述补偿款中，与涉案商铺相关的经营损失即停产停业损失，在房屋征收部门为了征收补偿所作的估价报告中，已经区分了补给产权人的经营损失和补给实际经营人的经营损失。因此，粤台公司从房屋征收人处获取的补偿款中，实际上包括了贺卫芳、张铭租赁涉案商铺的装饰装修补偿和经营损失补偿，而粤台公司和万盛公司均在本案中陈述粤台公司并未将拆迁补偿款分配给万盛公司并进而分配给贺卫芳、张铭。（2020）粤01民终2432及（2020）粤01民终2433号民事判决书中已经就所有权人取得征收人发放的赔偿款后，负有向被征收房屋上的实际经营人分配相关补偿款并清退被征收房屋的义务，进行相关论述，本院不再赘述。贺卫芳、张铭向粤台公司直接主张因涉案商铺被征收给其带来的经营损失，有相应事实及法律依据，本院应予支持。关于贺卫芳、张铭可获得的经营损失补偿款。按照财兴房评字[2017]第137号载明的业主及租户经营损失计算标准计算涉案商铺的总经营损失为：45平方米×220元/月/平方米×12月=118800元，该金额包括业主的经营损失和租户的经营损失。大石街道办在本案中表示，总的经营损失就是用同类房屋市场租金标准价计算12个月，产权人的经营损失就是以其与租户签订的租赁合同的租金计算，租户的经营损失则是总的经营损失减去产权人的经营损失的差额；如果租户能够提供纳税资料，则承租人的经营损失则按照纳税资料计算。按照上述标准，粤台公司在本案中向贺卫芳、张铭支付上述补偿款并不会损害万盛公司利益。大石街道办并称各租户与万盛物业之间签订的虚假《房屋租赁合同》并不影响其最终出具的财兴房评字[2017]第137号估价报告的估价金额，仅仅影响租户与产权人之间的经营损失自行分配，且大石街道办称已经按照上述估价报告的结论向粤台公司支付了大部分补偿款，故本院对财兴房评字[2017]第137号《房屋征收估价报告》载明的相关补偿金额予以确认。结合财兴房评字[2017]第137号与财兴房评字[2017]第137-3号估价报告的载明经营损失，可以确认大石街道办所述的租户与产权人之间的经营损失计算方法为：租户的经营损失（21600元）+产权人的经营损失（8100元/月×12月=97200元）=总经营损失（45平方米×220元/月/平方米×12月=118800元）。虽万盛公司和贺卫芳、张铭在2016年10月签订了虚假租赁合同，估价报告系根据该虚假合同计算出贺卫芳、张铭的经营损失，但该合同因是虚假表意，故计算贺卫芳、张铭的经营损失仍应当回归双方的真实租赁合同，即产权人粤台公司的经营损失应当按照4365元/月计算12个月。虽双方在计算单价中标注“（租金67元，管理费30元）”，但在合同其他内容中均载明租金总额为4365元/月，且原告亦按照此标准向万盛公司支付了租赁期限内的租金。因此，根据上述查明的租户经营损失计算方式，贺卫芳、张铭可以获得的经营损失应为66420元（45平方米×220元/月/平方米×12月－4365元/月×12月）对原告主张的超出部分，本院不予支持。针对万盛公司和贺卫芳、张铭签订虚假合同提供给粤台公司以获取高额拆迁补偿款的行为，粤台公司应当知情却仍然提交给拆迁方作为计算损失依据，对三方严重不诚信行为，本院予以谴责，如有他人因该虚假合同受到损失，可另循法律途径解决。综上所述，被告粤台公司应向原告贺卫芳、张铭支付经营损失补偿款66420元、人员遣散费11698元，搬迁损失补偿款3500元。依照《中华人民共和国民法典》第一千二百六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，原《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告广州番禺粤台机电有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告贺卫芳、张铭支付经营损失补偿款66420元、人员遣散费11698元，搬迁损失补偿款3500元；二、驳回原告贺卫芳、张铭其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3516元，由原告贺卫芳、张铭共同负担1676元，被告广州番禺粤台机电有限公司负担1840元（原告已预缴诉讼费3516元，可在本判决生效后向本院申请退还预缴诉讼费1840元；被告应当于本判决生效之日起七日内向本院缴纳应负担的诉讼费1840元，逾期不交的，本院将依法移送执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  胡 林zdqz二〇二一年六月二十九日法官助理  刘 莎书 记 员  王雅佩