北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0108民初930号原告：蔡雨辰，女，1986年7月1日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：胡淑萍，北京道广律师事务所律师。被告：吴培鑫，男，1981年7月1日出生，满族，住北京市海淀区。身份证号：×××原告蔡雨辰与被告吴培鑫房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡雨辰之委托诉讼代理人胡淑萍、被告吴培鑫到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。蔡雨辰向法院提出诉讼请求：1、吴培鑫支付逾期迁出户口违约金10万元；2、吴培鑫承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年6月18日，双方签订《告知书》和《北京市存量房屋买卖合同》，约定我购买吴培鑫位于北京市海淀区XXX房屋，价款640万元，同时约定吴培鑫于办理房屋不动产转移登记之日起15日内，办理房屋内原有户口迁出手续，否则每日按房屋成交价款的万分之五支付违约金，直到户口迁出日止。合同签订后，我依约支付房款，该房屋于2016年9月22日转移登记至我爱人名下。近年来，我母亲及婆婆相继确诊癌症，我花费大量资金用于治疗，现已无力继续支撑，急需出售上述房屋。但经我多次催告，吴培鑫仍未办理房屋内现有户口迁出手续，该房屋为学区房，吴培鑫拒不迁出户口会导致房屋价值贬损，并在再次转让房屋时对出售价值产生直接影响。吴培鑫辩称，不同意蔡雨辰诉讼请求。涉案房屋内户口系我与和父母三人。蔡雨辰从2016年就知道我的户口没有迁走，当时双方口头协商我孩子户口提前转出，不影响蔡雨辰孩子上学名额，等我新买房屋的房本下来以后我再将户口迁出，前提是不影响孩子上学名额和正常使用。现在我新买的房屋房本下来了，因为新房没有审批是冻结状态所以当时不能迁户口。2020年10月我得知新房可以迁户口，我于2020年11月2日将户口迁至我父母名下房产。我新买的房子到现在为止都没有办法迁入户口。蔡雨辰于2020年10月28日通知我迁出户口，我用了3个工作日将户口迁出。蔡雨辰提出的损失我不认可。蔡雨辰当时和我说房子可以卖730到760万之间，实际上以810万价格卖出。而且蔡雨辰已经将房屋内学位使用，未影响蔡雨辰孩子上学和卖房。蔡雨辰从2016年10月到2020年10月没有行使诉讼权利，已经过了3年诉讼时效。蔡雨辰是在我已经迁走户口以后才起诉我。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年6月18日，吴培鑫（出卖人）与蔡雨辰（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定：由蔡雨辰购买吴培鑫名下位于北京市海淀区XXX房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为92.45平方米，房屋成交价格为640万元。合同第十条第三款约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起15日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如未如期将本房屋相关的户口迁出的，应当按照房屋成交价格万分之五的金额向买受人支付违约金，直至户口迁出之日止。”合同签订后，双方依约履行了给付房款、交付房屋、办理房屋所有权转移登记等合同义务。2016年9月22日，涉案房屋登记至蔡雨辰之夫梁晓峦名下。同月，蔡雨辰将户口迁入涉案房屋内。涉案房屋内的原有户口吴竟荧（吴培鑫之女）于2016年8月1日迁出，吴培鑫、吴军（吴培鑫之父）、戴亚玲（吴培鑫之母）于2020年11月2日迁出。关于违约金标准，蔡雨辰主张按照房屋成交价万分之五支付违约金，并自愿调整至10万元。吴培鑫则认为约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。关于吴培鑫迟延迁出户口给蔡雨辰造成的实际损失，蔡雨辰主张其于2020年10月知晓吴培鑫未将户口迁出，其母亲与婆婆生病急需卖房，但因吴培鑫未迁出户口影响房价，其于2021年1月13日将房屋以810万元出售。吴培鑫为此提交了其丈夫与吴培鑫的微信聊天记录截图。吴培鑫认可蔡雨辰提交的微信聊天记录截图的真实性，但主张未给蔡雨辰造成损失。吴培鑫主张双方达成口头约定，先将吴培鑫之女户口迁出，暂不迁出其他户口。吴培鑫为此提交其与蔡雨辰之夫的微信聊天记录截图。该截图主要内容为：2020年10月28日，蔡：吴哥，刚才派出所、居委会给我来电话，人口普查，说房子里面还有你们家户籍，如果不在这里需要迁走。让我联系你，后期他们也会联系你。我这个房子可能今年或者明年上半年要卖，所以麻烦你这边操作下。吴：你卖房不应该有影响吧，你孩子不都上学了吗？蔡：有，现在买家也要求落的户迁走。最近卖掉的是733。吴：我明天去派出所问一下。10月29日，吴：我去问了我这边房子房本没下来我没法迁户口，和我那会问的一样不接收。蔡：没有其他房子了吗？吴：不是我不想迁走是不接收没地方迁。我河北的房本倒是下来了，我也不能签到那边啊。蔡：北京的房本大概什么时候下？我理解，买家不一定理解。我先和买家谈吧。吴：对你先聊着，非要迁户口再说，我到时候能找人办就是要花钱办，你要能卖个好价钱到时你出费用我再办，要能给个合适价钱我都把户口迁河北去。蔡：这个和我无关，按理说过完户就该迁走，我要你户口也没用，这么多年我也没催过你。我也不是人口普查还不知道你户口还在这。结果我和中介一说，给我还带来很大的麻烦。吴：我当时可和你说了我的户口迁不走，把孩子的迁走不影响你孩子上学。我当时房是购房合同没有房本，我这房是回迁安置房我找人改的购房合同的名字。蔡：是啊，当时你说等段时间，差不多1年就行，我也没催你，但没想到这都4年了还在啊。而且当时你说你们在北京其他地方有房子，户口是有地方落的，1年内就迁出去。我也没说什么，这个要点时间也没什么大不了。……10月30日，蔡：我现在抽空给你发信息，我这两天扛不住了，我今天刚交了10万块钱，这边客户说你要是这两天把户口解决掉，他那边就跟我签合同，好不容易谈760万，我再不卖房我就扛不住了。……蔡雨辰认可吴培鑫提交的微信聊天记录截图的真实性，但主张双方口头约定1年内将户口迁出。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。蔡雨辰与吴培鑫签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定吴培鑫应当办理原有户口迁出手续的期限及延迟办理户口迁出的违约责任。吴培鑫主张双方达成口头协议延长户口迁出时间，蔡雨辰认可延长一年，对超出部分，吴培鑫未提交相应证据，本院不予采信。现吴培鑫虽已将原有户口全部迁出，但超出了约定的时间，应当承担相应的违约责任。吴培鑫迟延迁出户口属持续违约，蔡雨辰起诉之日前三年违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。故对于蔡雨辰要求吴培鑫支付违约金的诉讼请求，法院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，蔡雨辰之夫取得房屋所有权，吴培鑫取得相应对价系房屋买卖合同之主要目的。吴培鑫已依约履行将房屋过户并交付给蔡雨辰之主要合同义务，现亦将原有户口全部迁出。蔡雨辰的户口已迁入涉案房屋内，蔡雨辰的主要合同目的已获实现。根据我国法律规定，违约金具有补偿性，以填补损失为目的，依规定约定的违约金过分高于损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。吴培鑫已于庭审中明确提出违约金过高之主张，蔡雨辰现无确切证据证明该房屋上原有户口未迁出影响其重大利益的情形存在。为此，本院结合本案的实际履行情况、吴培鑫的过错程度及蔡雨辰的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定违约金的具体数额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、吴培鑫于本判决生效后七日内支付蔡雨辰违约金二万元；二、驳回蔡雨辰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元（蔡雨辰已预交），由蔡雨辰负担920元，已交纳；由吴培鑫负担230元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  陈穆颜二〇二一年六月十日书记员  朴容萱