北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初6633号原告：刘涛，男，1982年7月10日出生，汉族，无业，住内蒙古额尔古纳市。委托诉讼代理人：周子田，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：董薇，北京市两高律师事务所律师。被告：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室。法定代表人：郭淑华，经理。被告：北京赛维思公寓管理有限公司，住所地北京市通州区东石东一路1号院7号楼1层106室。法定代表人：卢旭，执行董事。二被告共同委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层（02）2003。法定代表人：张永田，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。原告刘涛与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称泰禾商业公司）、被告北京赛维思公寓管理有限公司（以下简称赛维思公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称泰禾嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月22日公开开庭进行了审理。原告刘涛的委托诉讼代理人周子田、董薇，被告泰禾商业公司、被告赛维思公司和被告泰禾嘉信公司的共同委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘涛向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令泰禾商业公司继续履行原告与其签订的《北京市房屋租赁合同》；2.请求法院依法判令泰禾商业公司、赛维思公司支付拖欠刘涛的租金（自2020年6月1日起暂计算至2021年6月22日的应付租金为人民币194595.6元）及违约金（暂计算至2021年6月22日的违约金为人民币38919.12元）；3.请求法院依法判令泰禾商业公司、赛维思公司向原告支付因拖欠租金产生的资金占用费（自2020年6月16日起，以拖欠租金48648.59元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；自2020年9月16日起以拖欠租金48648.59元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；自2020年12月16日起以拖欠租金48648.59元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；自2021年3月16日起以拖欠租金48648.59元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；自2021年6月16日起以拖欠租金48648.59元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；4.请求法院依法判令泰禾嘉信公司对第二项、第三项诉讼请求中的资金支付承担连带责任；5.本案诉讼费由泰禾商业公司、泰禾嘉信公司、赛维思公司承担。事实与理由：原告为买受人，泰禾嘉信公司作为出卖人，于2017年2月20日签订了编号为【Y2016214】的《北京市商品房预售合同》，购买北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-5#办公商业楼14层1409号房屋（实测房号为17-1-1409）。购买房屋后，原告同意将房屋委托给泰禾商业公司用于对外出租，并签订了《北京市房屋租赁合同》，合同对租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等作出明确约定。同日，原告与泰禾商业公司、泰禾嘉信公司签订《保证担保协议书》，约定泰禾嘉信公司为泰禾商业公司提供担保，担保范围为租赁合同履行时泰禾商业公司可能产生的租金、违约金、赔偿金及利息。另，原告与泰禾商业公司、赛维思公司签订了《委托付款协议》，约定由赛维思公司代泰禾商业公司支付房租租金。上述合同签订后，原告积极履行合同项下义务，但是被告在支付了6个月租金后便不再履行支付义务，截止至起诉之日已拖欠租金人民币97297.18元。合同的签订为双方真实意思表示，且不违反国家法律政策，应属合法有交，各方均应履行合同义务并享有合同权利。现三被告严重违约损害原告利益。为维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，望判如所请。泰禾商业公司、赛维思公司、泰禾嘉信公司辩称：1、对其第一项诉讼请求被告认为双方继续履行该合同不存在相应的现实条件，建议解除合同为妥。对原告要求继续履行合同带来的增加损失应由原告承担；2、对第二项诉讼请求目前被告已经支付原告两个季度租金共计97297.18元，应自2019年12月1日至2020年5月31日；3、对其要求支付的资金占有使用费被告认为双方未有对欠付租金应承担相应的资金占有使用费的约定，故不同意原告的诉讼请求。同时原告在同一案件中即主张资金占有使用费又主张违约金没有法律和合同依据；4、对于诉求五泰禾嘉信公司认为，需承担的是一般保证责任。根据保证担保协议约定的条款来看，泰禾嘉信公司需在泰禾商业公司保证履行支付租金的前提下当代为履行保证义务，故只有在其不能履行的前提下，泰禾嘉信公司才承担保证义务。所以泰禾嘉信公司认为承担的是一般保证责任，同时根据担保法第17条的约定，保证责任约定不清应按照一般保证责任来计算。赛维思公司承担的是资金代支付义务，与泰禾商业公司之间存在的是代理合同关系，所以不同意承担相应的连带偿还租金及资金占有使用费的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月20日，刘涛（买受人）与泰禾嘉信公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，购买涉案房屋。2018年2月3日，刘涛（出租方、甲方）与泰禾商业公司（承租方、乙方）就涉案房屋的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋租赁期自2019年9月1日起至2027年11月30日止，其中免租期为3个月；租金标准及支付方式：16216.2元/月，按季度支付；合同第八条对合同解除与变更约定有：（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋；合同第九条对违约责任约定有：（一）……乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。同日，刘涛（丙方、产权人）、泰禾嘉信公司（甲方、保证人）、泰禾商业公司（乙方、被保证人）签订《保证担保协议书》，约定：第一条、本协议所担保的主合同为乙方与丙方2018年2月3日签署的《北京市房屋租赁合同》；第二条、甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息；第四条、甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务；第五条、乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）。刘涛（甲方、业主）与泰禾商业公司（乙方、委托公司）、赛维思公司（丙方、代付）就涉案房屋的租赁款项支付签订《委托付款协议》，约定：一、甲乙丙三方一致同意，由丙方代乙方依照租赁合同第四条约定期限向甲方足额支付租金……三、乙方承诺如丙方未按照租赁合同约定代乙方及时足额支付本协议约定第一条款项的，则乙方有权按照租赁合同的约定履行支付义务，并且按租赁合同第九条约定向甲方支付逾期付款违约金，如乙方已按约定承担违约责任，甲方不得向丙方就同一事项要求支付违约金或承担其他违约责任。合同签订后，刘涛向泰禾商业公司交付房屋。泰禾商业公司交纳租金至2020年5月31日。2020年6月1日之后的房屋租金泰禾商业公司未交纳。刘涛提交《北京市商品房预售合同》及附件、物业服务合同、购房凭证、签约查询记录、交房通知书、物业费、取暖费等交款凭证，证明刘涛对涉案房屋享有出租权益。提交《北京市房屋租赁合同》，证明刘涛与泰禾商业公司签订的合同，合同对租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等做出明确约定。提交委托付款协议，证明刘涛与泰禾商业公司、赛维思公司签订的协议，约定赛维思公司代泰禾商业公司支付房屋租金。提交保证担保协议书，证明泰禾商业公司与泰禾嘉信公司签订的协议，约定泰禾嘉信公司为泰禾商业公司提供担保。提交租金收取记录，证明泰禾商业公司仅支付6个月的租金。泰禾商业公司、赛维思公司、泰禾嘉信公司对《北京市商品房预售合同》及附件的真实性和证明目的均认可，对购房发票及付款凭证、物业服务合同、交房通知书、物业费、取暖费等交款凭证，真实性均认可，对证明目的均不认可，与本案没有关联关系；对《北京市房屋租赁合同》的真实性、合法性均认可，证明目的不认可；对委托付款协议，真实性认可，证明目的不认可，赛维思公司仅是租金代付义务人，不是房租的直接付款主体；对保证担保协议书，真实性认可，对证明目的不认可，泰禾嘉信公司承担的是一般保证责任；认可租金收取记录。泰禾商业公司、赛维思公司、泰禾嘉信公司均未提交证据。案件审理过程中，泰禾商业公司表示涉案房屋正在出租中，有次承租人居住。上述事实，有《北京市商品房预售合同》及附件、《北京市房屋租赁合同》、保证担保协议书及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，民法典施行前成立的合同，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，刘涛与泰禾商业公司于2018年2月3日签订《北京市房屋租赁合同》，且双方履行合同发生争议在民法典实施前，因此，本案仍适用当时的法律及司法解释。根据1999年《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。刘涛与泰禾商业公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。合同签订后，泰禾商业公司未按约定向刘涛足额支付房屋租金，刘涛有权解除合同，现刘涛坚持要求泰禾商业公司继续履行合同，泰禾商业公司亦表示涉案房屋正在出租中，有次承租人居住，故本院对于刘涛要求继续履行合同的诉讼请求予以支持。刘涛依约将房屋交付给泰禾商业公司，泰禾商业公司理应支付相应的租金。关于刘涛要求泰禾商业公司支付自2020年6月1日起暂计算至2021年6月22日期间应付租金194595.6元的诉讼请求，于法有据，故本院予以支持；对于刘涛要求泰禾商业公司支付违约金38919.12元的诉讼请求，因合同继续履行，故对于该诉讼请求，本院不予支持。关于拖欠租金产生的资金占用费。虽合同中并未对逾期支付租金违约金作出约定，但泰禾商业公司未按照合同约定支付租金是事实，且给刘涛带来了损失，又根据刘涛诉讼请求本案租金暂计算至2021年6月22日，按照合同约定2021年6月16日应支付的为2021年6月1日至2021年9月30日期间的租金，故本院认定泰禾商业公司支付刘涛自2020年6月16日起，以拖欠租金48648.59元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；自2020年9月16日起以拖欠租金48648.59元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；自2020年12月16日起以拖欠租金48648.59元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；自2021年3月16日起以拖欠租金48648.59元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止因拖欠租金产生的资金占用费。关于刘涛要求赛维思公司支付房屋租金的主张，本院认为，泰禾商业公司与刘涛之间存在房屋租赁合同关系，是租金支付义务的履行主体，现刘涛、泰禾商业公司与赛维思公司共同签订《委托付款协议》，意在明确赛维思公司向刘涛所付款项系代泰禾商业公司支付，而非将租金支付义务转嫁赛维思公司，且根据《委托付款协议》约定，如赛维思公司未按租赁合同约定代泰禾商业公司及时足额支付租金，则泰禾商业公司仍有义务按照租赁合同约定履行支付义务并承担逾期付款违约金，因此，刘涛主张赛维思公司承担租金及因拖欠租金产生的资金占用费支付义务一项，本院不予支持。关于刘涛要求泰禾嘉信公司承担连带责任的诉讼请求，因三方签订的《保证担保协议》第四条载明“如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务”，即表明只要主合同规定的债务履行期届满债务人没有履行债务，保证人便承诺并保证代债务人履行主合同项下租金支付义务，说明保证人泰禾嘉信公司承担连带保证责任，故对刘涛要求泰禾嘉信公司对欠付租金及因拖欠租金产生的资金占用费承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。在泰禾嘉信公司承担连带保证责任后，有权向泰禾商业公司追偿。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、北京泰禾商业管理有限公司继续履行与刘涛之间签订的《北京市房屋租赁合同》；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向刘涛支付2020年6月1日起暂计算至2021年6月22日期间房屋租金194595.6元；三、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向刘涛支付因拖欠租金产生的资金占用费（自2020年6月16日起，以拖欠租金48648.59元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；自2020年9月16日起以拖欠租金48648.59元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；自2020年12月16日起以拖欠租金48648.59元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止；自2021年3月16日起以拖欠租金48648.59元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；四、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第二项、第三项确定的北京泰禾商业管理有限公司的债务承担连带保证责任，在北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；五、驳回刘涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2449元，由刘涛负担397元（已交纳），由北京泰禾商业管理有限公司负担2052元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二一年六月二十八日法官助理  印承程法官助理  范晨曦书 记 员  陈禄源