上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初7717号原告：冷方兴，男，汉族，户籍地上海市闵行区。委托诉讼代理人：程晨，上海祺道律师事务所律师。委托诉讼代理人：文帅鹏，上海祺道律师事务所律师。被告：上海汇居房地产经纪有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：周永，总经理。被告：周永，男，汉族，住上海市浦东新区。被告：物产中大元通电缆有限公司，住所地杭州市。法定代表人：杨兆文，董事长。委托诉讼代理人：乔璐，北京华泰(杭州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨典定，北京华泰(杭州)律师事务所律师。原告冷方兴与被告上海汇居房地产经纪有限公司(以下简称汇居公司)、周永、物产中大元通电缆有限公司(以下简称物产公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冷方兴的委托诉讼代理人程晨，被告汇居公司的法定代表人周永暨被告周永，被告物产公司的委托诉讼代理人乔璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冷方兴向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告汇居公司、周永于2018年7月22日签署的《房屋租赁合同》于2019年8月26日解除；2.判令三被告向原告支付卫生清理费、家具损坏赔偿费合计3,000元(人民币，币种下同)；3.判令被告汇居公司、周永向原告支付自2019年8月1日起至2019年8月26日期间欠付的租金10,833元，并支付自2019年1月1日起至2019年8月26日期间欠付的物业管理费5,655.50元；4.判令被告汇居公司、周永向原告支付逾期支付租金违约金12,500元；5.判令被告汇居公司、周永向原告支付逾期支付物业管理费违约金12,500元；6.判令三被告向原告支付自2019年8月27日起至2020年7月25日止、按每月15,000元为标准的逾期腾房占有使用费167,000元；7.判令三被告向原告支付自2019年8月27日至2019年12月31日止的物业管理费2,935.06元，并支付自2020年1月1日起至2020年7月25日止、按每月923元为标准的物业管理费4,615元;8.判令三被告结清截至2020年7月25日止的水、电、煤气、电话、有线电视、滞纳金等全部公共事业费用暂计2,000元；9.判令三被告承担本案案件受理费。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1.判令确认原告与被告汇居公司于2018年7月22日签署的《房屋租赁合同》于2019年8月26日解除;2.判令被告汇居公司、周永向原告支付卫生清理费、家具损坏赔偿费合计3,000元；3.判令被告汇居公司、周永向原告支付自2019年8月1日起至2019年8月26日期间欠付的租金10,833元，并支付自2019年1月1日起至2019年8月26日期间欠付的物业管理费5,655.50元；4.判令被告汇居公司、周永向原告支付逾期支付租金违约金12,500元；5.判令被告汇居公司、周永向原告支付逾期支付物业管理费违约金12,500元；6.判令三被告向原告支付自2019年8月27日起至2020年7月25日止、按每月15,000元为标准的逾期腾房占有使用费167,000元;7.判令被告汇居公司、周永向原告支付自2019年8月27日至2019年12月31日止的物业管理费2,935.06元，并支付自2020年1月1日起至2020年7月25日止、按每月923元为标准的物业管理费4,615元；8.判令三被告承担本案案件受理费。事实与理由：原告系上海市闵行区莘建东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称案涉房屋)的产权人。2018年7月22日，原告与被告汇居公司、周永签署《房屋租赁合同》，约定被告汇居公司、周永承租案涉房屋，房屋面积188.36平方米，租期自2018年8月1日至2020年7月31日，租金每3个月支付一次，即37,500元，第一次支付时间为2018年7月31日，以后每次均为30日；物业管理费由被告汇居公司、周永承担，如被告汇居公司、周永逾期支付的，参照租金逾期违约金标准执行；如被告汇居公司、周永拖欠房租达15天时，则视为被告汇居公司、周永自动放弃所承租之房屋，原告可终止本协议，除没收保证金外，还有权要求被告汇居公司、周永赔偿1个月的租金损失。合同履行过程中，被告汇居公司、周永每次租金支付均存在严重逾期，自2019年8月1日至2019年10月31日期间的租金，被告汇居公司、周永更是无理拒付，严重违反合同约定，造成原告损失重大无法实现合同目的。同时，经原告与物业公司确认，被告汇居公司、周永自2019年1月1日起一直拖欠物业管理费。在与被告汇居公司、周永多次联系未果后，原告于2019年8月26日正式通知被告汇居公司、周永于当日解除上述《房屋租赁合同》，收回房屋。2019年8月27日，原告至案涉房屋收房，令原告意想不到的是，被告汇居公司、周永竟然借原告之名义于2018年7月25日起即将案涉房屋出租给被告物产公司，更令人气愤的是，被告汇居公司、周永假冒原告签名与被告物产公司签署《房屋租赁合同》，行房屋转租之实。当日，原告向被告物产公司说明上述事实并要求被告物产公司于2019年8月31日前将房屋恢复原状并腾退房屋，然遭被告物产公司明确拒绝。原告无奈之下授权上海祺道律师事务所于2019年8月29日向被告物产公司发送《律师函》，要求被告物产公司履行腾退房屋、支付房屋逾期腾退使用费等义务，然被告物产公司收函后并未按原告要求履行。2019年10月20日，被告汇居公司、周永共同出具《承诺书》，明确被告汇居公司、周永系共同承租原告出租房屋、长期拖欠租金、冒用原告签名、与被告物产公司的转租关系、原告发函解除合同等事实，并承诺于2019年12月31日前付清全部欠付款项，然至今未予支付任何款项。后经原告多次催促，2020年7月25日，三被告同意搬离案涉房屋，并向原告返还，但因被告物产公司归还房屋时未进行卫生清扫，且房屋家具存在多处损坏，致使原告额外产生经济损失3,000元。为维护合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告汇居公司、周永共同辩称：对于诉请4、5，希望考虑被告实际情况予以减免，且原告系重复主张；对于诉请6，应按合同租金标准12,500元/月计算；对于其他诉请及起诉状中载明的事实部分均无异议。被告物产公司辩称：不同意诉请6。被告汇居公司、周永代理原告冷方兴与其签订《房屋租赁合同》的行为构成表见代理。因其上门看房时，原告本人在场，其表示要和原告签约，原告让其与被告汇居公司谈。后被告汇居公司、周永拿着原告的委托书及有原告签名的合同与其进行签约，其还支付4,000元中介费，且其在原告发函前就已向被告支付了下一年租金。原告发函后，双方都有报过警，警方调解后其才继续承租，之后被告汇居公司、周永也没有催告其搬离，其亦向原告微信发送过租金支付凭证及相关租赁合同，可见其不存在霸占房屋的意思。本院经审理认定事实如下：原告冷方兴系案涉房屋的所有权人。被告周永系被告汇居公司的法定代表人。浙江元通机电工贸有限公司系被告物产公司更名前的公司名称。2018年7月22日，原告冷方兴(出租方、甲方)与被告汇居公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告汇居公司承租案涉房屋，房屋建筑面积188.36平方米，租赁期限自2018年8月1日起至2020年7月31日止，每月租金为12,500元，租金每3月支付一次，第一次支付时间为2018年7月31日，以后每次均为30日；保证金为12,500元；乙方如逾期支付房租，每逾期一日，按欠付租金金额的千分之五支付违约金，如乙方拖欠租金累计达15天时，视为乙方自动放弃承租，甲方可终止合同，除没收保证金外，还有权要求乙方赔偿1个月的租金损失；乙方承担物业管理费，每逾期一天，由乙方按征收部门的规定支付滞纳金，逾期超过15天，参照前述条款执行；租赁期满之日，甲方有权收回房屋，乙方应如期交还，乙方逾期交付房屋，按合同约定的双倍租金支付。合同另对其他事项进行了约定。同日，被告汇居公司、周永以原告冷方兴的名义(出租方、甲方)与浙江元通机电工贸有限公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定由浙江元通机电工贸有限公司承租案涉房屋，租赁期限自2018年7月25日起至2020年7月24日止，每月租金为13,000元，租金每12个月支付一次，第一次支付时间为2018年7月25日前，以后到期提前1个月，即6月25日前支付。合同另对其他事项进行了约定。前述第一份合同签订后，原告按约向被告汇居公司交付案涉房屋，被告汇居公司亦按约交纳保证金12,500元、租金等费用。但自2019年8月1日起，被告汇居公司未按约支付租金，并长期拖欠物业管理费。鉴于此，原告于2019年8月26日向被告周永发送微信，内载“周永经理及汇居房产：因你每次迟延履行房租付款义务，本次7月31日应支付的租金已逾期将近一个月，毫无履约诚意，导致我的合同目的无法实现，现本人按照双方合同约定，通知你自今日起解除双方租赁合同并终止合同履行，明日本人将收回房屋，由此造成的后果由你方承担”。2019年8月29日，原告委托律师向被告物产公司发送《律师函》一份，内载：因被告汇居公司逾期支付租金及物业管理费，原告于2019年8月26日通知被告汇居公司、周永解除相关租赁合同。后原告于次日收房时才得知被告汇居公司假冒其签名与被告物产公司签订房屋租赁合同，原告向被告物产公司说明情况并要求其于2019年8月31日前将房屋恢复原状并腾退，遭到拒绝。鉴于此，原告通知被告物产公司于2019年8月31日前腾退房屋并归还原告，否则应向原告支付占用期间的使用费，并支付相关物业管理费及公共事业费用。该律师函于次日被签收。2019年10月20日，被告汇居公司、周永向原告出具《承诺书》一份，内载“冷方兴先生：……现本人及汇居公司向您承诺如下：1、上述房屋系汇居公司与本人(汇居公司与本人以下合称‘我方’)共同向您承租，应由我方共同向您承担承租方义务；2、我方向您承租房屋后未经您同意擅自以您的名义与次承租人浙江元通机电工贸有限公司签署了租赁合同，上述合同实际系转租合同，我方在上述转租合同及我方向元通公司提供的委托书中冒用了您的签名，对此您并不知情，亦未向我方提供任何委托手续。……；3、我方欠付您自2019年8月1日以来的租金，同时拖欠了物业公司自2019年1月1日以来的物业管理费。对此您于2019年8月26日发送的解除租赁合同的通知我方已经收到。我方承诺：我方应于2019年12月31日前付清依合同规定应缴纳的全部租金及物业管理费等费用，……”。2020年7月25日，被告汇居公司、周永向原告出具《承诺书》一份，承诺就案涉房屋归还后所涉的设备损坏、卫生未清理等问题，应向原告赔偿损失费3,000元。另查明，被告物产公司于2018年7月26日向被告汇居公司分别转账156,000元(用途：XXXXXXXX-XXXXXXXX房租费)、4,000元(用途：中介费)；于2019年6月21日向被告汇居公司转账156,000元(用途：房租)，并收到对应房租发票2张，以及中介费发票1张。又查明，被告物产公司于2020年7月25日将案涉房屋钥匙交还原告，原告于同日收回案涉房屋。原告亦已结清案涉房屋2019年度的物业管理费8,590.56元。以上事实，由原告提供的房地产权证、《房屋租赁合同》2份、《律师函》及快递凭证、《承诺书》2份、物业管理费支付凭证及发票、解除通知微信聊天记录截图，被告物产公司提供的中国建设银行客户专用回单3份、上海增值税普通发票3张等证据材料以及当事人的庭审陈述所证实，并均经庭审质证。本院认为，原告与被告汇居公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性的效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。现因被告汇居公司未按合同约定支付租金超过15天，已构成违约，原告有权解除案涉租赁合同，且原告于2019年8月26日微信通知被告汇居公司案涉租赁合同于当日解除，故本院确认原告与被告汇居公司签订的《房屋租赁合同》于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因合同解除的责任在于被告汇居公司，其理应按照合同约定向原告支付租金等费用，并承担相应的违约责任。根据被告汇居公司、周永共同出具的《承诺书》，由其二人共同承担前述租赁合同约定的承租方义务。现原告主张被告汇居公司、周永支付2019年8月1日至2019年8月26日期间欠付的租金10,833元、2019年1月1日至2020年7月25日期间的物业管理费13,205.56元，以及卫生清理费、家具损坏赔偿费合计3,000元，于法有据，被告汇居公司、周永对此均无异议，本院予以确认。此外，原告根据合同约定，既主张了逾期付款违约金，又主张了解除合同违约金，还主张没收保证金，实际针对的是合同解除后原告遭受的损失和对被告违约行为的惩罚，但相关条款加重了对方的违约责任，有重复主张的部分，且原告未就其合同解除后的实际损失举证，故本院根据公平原则，兼顾合同履行情况，酌情支持由原告没收保证金，并由被告汇居公司、周永向原告支付1个月租金金额的解约违约金。租赁合同解除后，被告汇居公司负有返还案涉房屋的义务，其未及时返还房屋，应当承担合同解除后至实际返还之日期间的占有使用费。原告于2020年7月25日收回案涉房屋，其现主张被告汇居公司、周永支付合同解除之日的次日起至该日止的占有使用费，于法有据，本院予以支持，并结合本案实际情况，酌情调整为参照案涉第二份合同约定的租金标准13,000元/月计算为142,572.60元。至于原告还主张被告物产公司共同承担前述占有使用费，对此被告物产公司辩称，被告汇居公司、周永代理原告与其签订《房屋租赁合同》的行为构成表见代理，租赁合同直接约束原告；即便法院认定租赁合同系转租，被告物产公司已支付了全部租金，系合法使用案涉房屋，亦不应再承担逾期腾房的占有使用费。本院认为，根据已查明的事实，原告并未向汇居公司出具相关委托书，亦未在案涉第二份合同上签名，可见汇居公司不具有代理权；被告物产公司虽陈述上门看房时，原告在场并让其与汇居公司谈租赁事宜，但其未提供证据佐证，亦未提供委托书证明被告汇居公司的权利表象已达成足以使其合理信赖的程度；此外，本院还注意到，汇居公司是合同中介方，但合同却约定租金支付至其账户，而非原告账户，显与常理不符，而物产公司却未引起注意即完成签约；至于合同签订后开具的发票，不应作为认定表见代理的依据。综上，被告物产公司提出汇居公司的行为构成表见代理的意见，证据不足，本院不予采纳。考虑到本案基础法律关系为房屋租赁合同关系，基于前文阐述，原告与被告物产公司之间并无房屋租赁合同关系，其基于物权请求权主张被告物产公司支付逾期腾房的占有使用费，与本案法律关系不一致，本院难以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告冷方兴与被告上海汇居房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年8月26日解除；二、被告上海汇居房地产经纪有限公司、周永于本判决生效之日起十日内支付原告冷方兴卫生清理费、家具损坏赔偿费合计3,000元；三、被告上海汇居房地产经纪有限公司、周永于本判决生效之日起十日内支付原告冷方兴2019年8月1日至2019年8月26日期间的租金10,833元；四、被告上海汇居房地产经纪有限公司、周永于本判决生效之日起十日内支付原告冷方兴2019年1月1日至2020年7月25日期间的物业管理费13,205.56元；五、被告上海汇居房地产经纪有限公司、周永于本判决生效之日起十日内支付原告冷方兴解约违约金12,500元；六、被告上海汇居房地产经纪有限公司、周永于本判决生效之日起十日内支付原告冷方兴2019年8月27日至2020年7月25日期间的占有使用费142,572.60元；七、原告冷方兴已收取的保证金12,500元无需返还被告上海汇居房地产经纪有限公司；八、驳回原告冷方兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,292.80元，由原告冷方兴负担389.80元，被告上海汇居房地产经纪有限公司、周永共同负担1,903元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  谢 威法官助理  张晓雯书 记 员  张晓雯附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。