湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初2945号原告（反诉被告）:曹润韬，男，1991年12月7日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人:刘中瑞，湖南旷怀律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴志永，男，1986年10月28日出生，汉族，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人:周磊，湖南湘博律师事务所律师。被告:湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人:袁李，执行董事。委托诉讼代理人:吴修琴，女，1994年8月19日出生，回族，住湖南省汉寿县，系公司员工。委托诉讼代理人:唐暖，女，1997年2月23日出生，汉族，住湖南省宁乡县，系公司法务人员。原告（反诉被告）曹润韬诉被告（反诉原告）吴志永、被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称“新环境公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹润韬的委托诉讼代理人刘中瑞，被告（反诉原告）吴志永委托代理人周磊，被告新环境公司的委托诉讼代理人唐暖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）曹润韬向本院提出诉讼请求:1、判令吴志永构成合同根本性违约，所缴纳的购房定金不予退还，定金应当归属曹润韬所有；2、判令新环境公司支付托管的吴志永交付的部分定金79632元，并支付占用曹润韬资金期间的利息损失8295元(以79632元为基数，按银行同期贷款利率年利率6%的标准计算至起诉之日止。)后续利息按相同标准计算至清偿之日止；3、判令吴志永、新环境公司共同承担本案的诉讼费用。事实与理由:2018年5月3日，曹润韬与吴志永在新环境公司的长沙市岳麓区慧启房屋咨询服务部(合同丙方）工作人员的居间联系下，签订了房屋买卖合同。曹润韬将自己名下梅溪湖的一套房屋转让给吴志永，双方签订了书面的购房合同，合同编号为XHJS0010208号房屋买卖合同。新环境公司作为鉴证方在合同中作为丁方出现。合同第二条第二款约定由吴志永向曹润韬支付20万元的购房定金。其中10万由曹润韬收讫，另外10万按合同由新环境公司进行托管。上述款项到位后，新环境公司于2018年5月7日向曹润韬出具了加盖新环境公司财务公章的79632元(注:新环境公司预先扣除居间费用后的余额)的购房定金款项的托管收据。购房合同约定的所有合同义务“了却清的”日期为2018年9月3日。至今为止，吴志永除了支付购房定金外再没有支付任何的购房款项，已明确不再按合同履行，即明示放弃购买该房屋，构成合同根本违约。但新环境公司一直拒绝将托管定金返还给曹润韬，且托管期限也早已到期(按合同约定，定金的托管期不得超过2018年9月3日)。另外，买卖合同的丙方长沙市岳麓区慧启房屋咨询服务部在起诉前已被工商部门注销，丧失作为民事诉讼主体资格。被告吴志永（反诉原告）辩称：1、吴志永与曹润韬于2018年5月3日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的体现，不违反法律强制性规定，系合法有效的合同；2、吴志永已按照《房屋买卖合同》的约定履行了自身义务，且吴志永向曹润韬直接支付定金10万元的行为足以看出吴志永的购房诚意；3、吴志永与曹润韬签订的《房屋买卖合同》未能顺利履行系曹润韬违约导致。曹润韬未按照合同办理委托公证手续系违约，曹润韬在未解除合同的情况下将房屋转售他人系违约行为。新环境公司辩称：2018年5月3日涉案合同签订，约定吴志永向曹润韬支付20万元定金，实际支付过程中吴志永支付了10万给曹润韬，另外10万元在新环境公司托管，因为吴志永需要给合同丙方中介费20368元，故扣除该笔中介费后的79632元，新环境公司开具了票据。2018年6月，因为长沙要出台新的限购政策，为避免政策变化导致本案合同无法履行，合同丙方一直催曹润韬来办理公证,曹润韬没有出面，导致没有成功办理公证，合同没有履行。新环境公司作为定金托管方，当买卖双方有争议且没有就定金归属协商一致时，新环境公司无法确定该笔定金的归属。新环境公司不是无故扣留该笔定金，所以新环境公司不应当承担相应的利息损失。反诉原告吴志永（本诉被告）向本院提出反诉诉讼请求：1、解除吴志永与曹润韬、新环境公司等四方签订的《房屋买卖合同》（合同编号:ＸＨＪＳ0010208）;2、曹润韬双倍返还吴志永为购买位于长沙市岳麓区××路××号××层××号栋××房而支付的购房定金20万元，合计40万元;3、曹润韬向吴志永支付因违约而造成的房屋装修损失60000元;4、本案诉讼费、保全费等费用由曹润韬承担。事实与理由:吴志永欲购买曹润韬位于长沙市岳麓区××路××号××层××号栋××房的房产。双方于2018年5月3日签订《房屋买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定:甲方（曹润韬）自愿将坐落于岳麓区××路××号××高层3号栋802房出售给乙方（吴志永）;房屋总售价2036800元;乙方于2018年5月3日支付购房定金人民币20万元整;乙方在其他手续办理之时支付甲方购房首付款1836800元;甲方在丙方规定的时间内配合丙方办理全权委托公证在指定人名下。合同还对违约责任作出了相关约定，合同约定:合同一方未按照本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付1000元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间30日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。合同签订后，吴志永向曹润韬支付了合同约定的定金，且在定金支付后斥资对涉诉房产进行了装修。后丙方工作人员多次向曹润韬代理人催告要求按合同约定办理委托公证手续，曹润韬的代理人均以曹润韬工作忙予以拒绝，从而导致合同履约过程无法推进，合同被迫中止。双方签订的《房屋买卖合同》协商的价格是双方真实意思表示，曹润韬拒绝按合同约定办理委托公证的行为与契约精神不符，且以实际行为表示拒绝履行合同义务。曹润韬的行为严重侵犯了吴志永的合法权益。反诉被告曹润韬（本诉原告）辩称：曹润韬在合同履行过程中没有任何违约行为，积极履行合同约定的义务，包括了对房屋存在的银行贷款的及时结清，并在2018年9月3日之前将涉案房产中的户口迁走了。2018年5月3日签订合同后，曹润韬就将诉争房屋交付给了吴志永，且让吴志永进行装修，吴志永装修到了2019年才完工。造成合同无法履行根本原因是吴志永除了支付20万元的定金外，没有支付剩余的购房款，相反在2018年9月至12月曹润韬的父母亲多次打电话给合同丙方及吴志永，问是否继续购买房屋，当时吴志永明确不买这个房子了，所以本案根本违约是吴志永造成的，曹润韬没有任何违约行为，且目前也没有证据证明曹润韬有违约的行为。吴志永没有证据证明其要求曹润韬办理公证委托。综上，合同无法履行在于吴志永没有按期支付购房款，所以曹润韬没有任何违约行为，应当驳回吴志永的反诉请求。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月3日，曹润韬（甲方、出售方）与吴志永（乙方、买受方）、新环境公司（丁方、管理方）以及长沙市岳麓区慧启房屋咨询服务部（丙方、居间方）签订《房屋买卖合同》一份。合同第一条中约定：1.甲方自愿将坐落于××路××号××高层3号栋802房的房屋出售给乙方，该房屋权证或购房合同编号为714227948，建筑面积约116.87平方米；2.该房屋的现有状况为抵押给建设银行，抵押金额约300000元整，由甲方在办理产权过户前解除抵押；若甲方需委托担保公司，则须在本合同签订后40日内办理全权委托公证书给担保公司指定人员（具体手续及相关费用以与担保公司签订的代办协议为准）。合同第二条中约定：房屋总售价为2036800元，甲乙双方约定按照购房定金、购房款（含政府货币补贴款项）以及交房尾款的方式付款；付款步骤：乙方于2018年5月3日支付甲方购房定金200000元，甲方需将产权证原件及有关过户资料原件交给丁方保管，丁方出具收件收据；定金以甲乙双方要求丁方指定账户托管；乙方在其他手续办理之时支付甲方购房首付款1836800元，乙方自行支付给甲方；选定的手续甲乙双方最迟应于2018年9月3日之前办理。合同第三条中约定：签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用；在本合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费20368元，乙方应支付丙方居间服务费40736元；为保障丙方合法权益居间服务费于签订该房屋买卖合同之日，甲、乙双方一次性支付给丙方，丙方也有权在已收托管定金及购房款中直接扣取应得居间服务费，甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，丙方不承担责任，且丙方收取的费用无须退还，如支付费用为守约方，守约方可向违约方追偿已支付的费用。合同第六条中约定：甲乙双方交房时间为甲方收到全款之日；甲方应在房屋过户后30个工作日内将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出，每逾期一日按照房屋总价万分之五的标准向乙方支付违约金；甲、乙双方应提供真实、有效、合格的过户、贷款、公证、变更等相关材料并及时配合丙方办理相关手续，如因甲、乙任何一方提供材料不全或未及时缴纳相关费用而造成手续拖延，则由该方承担责任。合同第七条中约定：合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付1000元／天的违约金；如甲乙双方任何一方的违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿定金数目相同的违约金；如守约方通过诉讼主张权利，违约方应承担守约方应支付的律师费。合同第九条中约定：1、甲方在丙方规定时间内配合丙方办理全权委托公证在指定人名下；2、甲乙双方协商乙方在未过户前可进行该房屋装修或装饰，乙方有权指定产权登记人；3、产权人知晓代理人签订该房屋买卖合同，并具有同等法律效力。合同签订后，吴志永于2018年6月23日向曹润韬转账支付定金100000元，另100000元定金由长沙市岳麓区慧启房屋咨询服务部收取20368元后，余款79632元由新环境公司托管。查：1、合同签订后，曹润韬将门锁密码通过中介公司告知了吴志永，吴志永进入案涉房屋进行了装修。2、曹润韬于2018年6月4日结清了案涉房屋的房贷，并将户口迁出案涉房屋。3、2018年9月起，曹润韬与吴志永因合同的继续履行顺序、方式等产生争议，2018年12月，曹润韬将案涉房屋门锁密码进行更换，吴志永自此无法再进入案涉房屋。4、案涉房屋现已由曹润韬转售他人，曹润韬名下的案涉房屋登记已经注销。经庭审询问，当事人均同意解除本案《房屋买卖合同》。上述事实，有当事人陈述及经庭审质证的《房屋买卖合同》、收款收据、《房屋产权证》、长沙不动产登记查询结果等证据予以佐证。本院认为：曹润韬与吴志永、新环境公司等签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，本院确认其真实、合法、有效。本案诉讼过程中，双方当事人均同意解除合同，本院予以确认。本案争议焦点为：一、导致合同无法继续履行而解除的原因及责任问题；二、合同解除的法律后果问题。一、关于导致合同因无法继续履行而解除的原因及责任问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，曹润韬与吴志永签订了《房屋买卖合同》后，吴志永依约支付了定金，曹润韬亦依约履行了交付房屋、清偿贷款、迁移户口等义务。此后，双方在继续履行过程中，因履行顺序和方式等细节问题产生争议，致吴志永未在依约支付购房款，曹润韬亦未再依约履行其他义务。现双方就各自主张的对方违约事实均未能提交充分证据予以佐证，故本院对双方当事人主张的对方当事人违约，并要求对方当事人承担相应违约责任的诉讼请求，均不予支持。二、关于合同解除的法律后果问题。现双方当事人均同意解除案涉《房屋买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》据第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，第一，如前所述，因无法认定双方的违约情形及责任，故扣除吴志永应当负担的中介费后，吴志永已支付的定金余额179632元，曹润韬应当予以返还，故对曹润韬的诉讼请求不予支持，但对吴志永主张的双倍返还的诉请亦不予支持。第二，吴志永就其主张的装修损失金额，因未提交充分证据予以佐证，故本院对其在本案中提出的相关诉请不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除本诉原告曹润韬（反诉被告）、本诉被告吴志永（反诉原告）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司等于2018年5月3日签订的《房屋买卖合同》；二、限本诉原告曹润韬（反诉被告）于判决生效之日起十日内返还本诉被告吴志永（反诉原告）购房定金100000元;三、限本诉被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于判决生效之日起十日内向本诉被告吴志永（反诉原告）返还代管的购房定金79632元；三、驳回本诉原告曹润韬（反诉被告）的本诉诉讼请求；四、驳回本诉被告吴志永（反诉原告）的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费999元，由原告曹润韬（反诉被告）负担；反诉案件受理费4100元，由反诉被告曹润韬（本诉原告）负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  刘 群二〇二一年六月十五日法官助理  林青曼书 记 员  刘 彬附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。