北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初20597号原告（反诉被告）：北京昌科物业服务有限公司，住所地北京市昌平区振兴路21号。法定代表人：吴**志，总经理。委托诉讼代理人：马晓静，女，该公司员工。委托诉讼代理人：吴庆梅，北京威诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：王志红，男，1966年5月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京昌科物业服务有限公司（以下简称昌科物业）与被告（反诉原告）王志红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。昌科物业的委托诉讼代理人马晓静、吴庆梅，王志红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。昌科物业向本院提出诉讼请求：1.被告交付2014年7月1日至2015年6月22日期间的物业费2068.99元，支付自2014年8月1日至2017年6月22日期间违约金7503.67元，合计9527.32元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2011年6月30日签订《物业服务合同》，被告委托原告对其位于北京市昌平区南金路7号院一区25号楼1单元202室，建筑面积107.76平方米的公寓进行物业管理。协议约定：物业服务费收费采用预付方式，业主在办理入住手续时应向物业管理企业一次性预付一年的物业服务费，下一个交费期为下一个交费周期的第一个月，业主可向物业管理企业交纳下一年度物业服务费，公寓楼的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.6元收取，逾期按每日3‰交纳违约金，原告自本协议签订之日起为被告提供物业服务。被告自2014年8月1日起拖欠物业费。原告多次催要未果，为维护原告的合法权益，诉至法院。王志红辩称，房子是2011年6月30日收房，购房合同中约定的物业服务单位为原告，没有交物业费是因为原告在物业管理中存在重大瑕疵。小区绿化出现大面积死亡，物业公司基本不提供绿化服务，给业主造成了较大的损失，这些绿地至今依然处于荒废状态。当时要求原告完善服务，但原告拒绝，从大门口进入的主干道上有很多大坑，原告不填，至今大坑还在，绿化、保安、工程维修均存在重大问题，唯一能让人满意的就是保洁。2015年6月，原告在没有征得业主同意的情况下擅自撤场，是一种严重的违约行为，原告应当承担违约责任。原告的诉请已经超出了诉讼时效。请法院驳回原告的诉讼请求。王志红向本院提出以下反诉请求：1.请求判令昌科物业违反物业合同约定在服务期限内擅自撤出，应当按照服务剩余期限的总服务费用20%的标准向我支付违约金，目前暂按截止2021年3月22日计算的违约金2379.34元，后续违约金直至剩余服务期截止为止；2.请求判令昌科物业违反物业合同约定提前解约需向我支付5万元违约金；3.诉讼费由昌科物业承担。事实和理由：昌科物业是麓鸣花园小区的前期物业服务企业（前期物业合同详见北京兴昌达博房地产开发有限公司与马世荣于2011年5月19日签订的《北京市商品房现房买卖合同》附件七，以下简称物业合同），物业合同期限为2009年10月1日至2012年9月30日，合同第五条规定，合同期满后未出现第七章“合同的解除与中止”情形的，本合同按照整年度进行延续，直至新物业企业接管为止。合同第十六条规定，本合同期满，尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同的，乙方不得擅自终止物业服务。本小区至今未成立业主大会，前期物业公司不得擅自终止物业服务，因此昌科物业的前期物业服务期限应以业主大会选聘新的物业公司承接之日止，但是昌科物业于2015年6月22日擅自撤离小区，违反了物业合同第十六条的约定。依据物业合同第二十一条规定“乙方在服务期限内擅自撤出的，应当按照剩余服务期限物业服务总费用的20%标准向业主支付违约金”，故昌科物业应向马世荣支付剩余服务期限物业服务总费用的20%的违约金，目前暂截止反诉之日计算违约金，即2015年6月23日至2021年3月22日，约69个月，物业总费用为107.76平方米*1.6元/平方米/月*69月=11896.7元，违约金为11896.7元*20%=2379.34元。之后，昌科物业还需要按上述标准继续支付依据约定确定的剩余服务期的违约金。除此之外，依据第二十二条“甲乙双方均不得提前解除合同，否则无过错方可要求其支付伍万元的违约金”，故昌科物业应承担提前解约责任，向无过错方王志红支付5万元违约金。依据前期物业合同“说明”中第七条规定，“本合同的受益主体包括全体业主及物业使用人，受益人享有本合同明确的各项权利，并依法履行本合同涉及到的相关义务”。前期物业合同作为购房合同的组成部分，而王志红是合同的实际执行方，有权利要求昌科物业履行违约责任。故诉至本院，要求判如所请。昌科物业辩称，不同意反诉请求，根据原被告签订的物业服务协议第十七条，王志红与新的物业服务企业签订物业服务协议后本协议自动终止。王志红与北京昌振顺达物业管理有限公司签订了物业交接协议，原被告的合同于2015年6月19日自动终止。根据原被告之间的协议，并没有约定原告撤出涉案小区的违约责任，不管什么情况撤出双方均未约定，王志红的反诉请求于法无据。我司不存在擅自撤出小区、与房地产开发公司提前解除前期物业服务合同的情形。我司在撤出小区之前三个月发布了通知，包括张贴、短信等方式，我司与新的物业公司办理了物业交接手续，并且在行政部门进行了备案。反诉人并非前期物业服务合同的签约主体，该合同对其不发生法律效力。反诉人无权主张任何权利，请法院驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年5月13日，马世荣与北京兴昌达博房地产开发有限公司（以下简称兴昌公司）签订《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），购买位于北京市昌平区南金路7号院一区25号楼2层1单元202的房屋（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积为107.76平方米。《房屋买卖合同》附件七“前期物业”中附有开发建设单位（甲方）兴昌公司与物业服务企业（乙方）北京昌科综合物业中心（后更名为昌科物业）签订的《北京市前期物业服务合同》，约定由昌科物业为涉案房屋所在的北京市昌平区南金路7号麓鸣花园小区提供物业服务；前期物业服务期限为三年，自2009年10月1日至2012年9月30日，合同期满后，未出现第七章“合同的解除和中止”情形的，本合同应按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止；本合同期满，尚未成立业主大会，或虽成立业主大会但尚未与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同的，乙方不得擅自终止物业服务，应继续按本合同的服务与收费标准提供服务，直至新的物业服务企业承接，期间的物业服务费用由业主仍按本合同约定标准交纳；本合同期限未满，而业主大会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，本合同自动终止，乙方应按时撤出本物业；乙方在服务期限内擅自撤出的，应当按照服务剩余期限物业服务总费用20%的标准向业主支付违约金；除本合同第七章规定的解除合同的情形外，甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则无过错方可要求其支付伍万元的违约金。合同还约定了其他权利义务内容。2013年7月30日，甲方马世荣与乙方昌科物业签订《物业管理服务协议》，约定：甲方交予乙方管理的房屋，位于北京市昌平区南金路7号院一区25号楼1单元202，共有建筑面积107.76平方米；委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公用绿地、花木、建筑小品的养护与管理等；委托管理期限为2009年10月1日至麓鸣花园业主委员会与新的物业公司签订新的物业管理合同，该合同自动终止；物业服务费收费采用预付方式，业主在办理入住手续时应向物业管理企业一次性预付一年的物业服务费，业主应在上期物业费到期前15日内向物业管理企业交纳下一年度物业服务费；公寓房屋按照建筑面积每月每平方米1.6元；甲方违反本合同的约定，不按本合同约定收费标准和时间交纳物业管理服务费及其他费用的，乙方有权要求甲方限期补交并从逾期之日起按每日千分之二收取违约金。合同还约定了其它权利义务内容。2015年6月19日，甲方兴昌公司与乙方昌科物业、丙方北京昌振顺达物业服务有限公司签订《麓鸣花园（宜山居）项目物业交接协议》，约定：1.甲、乙双方于2010年9月15日订立了《北京市前期物业服务合同》，后经双方协商，甲方委托乙方为麓鸣花园（宜山居）小区提供物业服务工作至2015年6月22日止。2.乙方于2015年3月23日以书面方式向甲方及全体业主告知：《关于撤出麓鸣花园（宜山居）小区物业管理的通知书》。3.为保证小区物业服务正常运行，甲方委托丙方对小区提供物业服务，丙方成为麓鸣花园（宜山居）小区新的物业管理服务企业，甲、丙双方已于2015年6月3日订立了《麓鸣花园（宜山居）物业委托管理合同》……合同还约定了其他权利义务内容。另，昌科物业提交照片显示其公司于2015年3月23日在小区门口、公告栏等位置张贴《关于昌科物业撤出麓鸣花园小区物业管理的告知函》。另查一，经核算，自2014年7月1日至2015年6月22日，王志红就涉案房屋应交纳的物业服务费共计2023.02元。另查二，关于诉讼时效，昌科物业提交证据主张其分别于2014年10月8日和2015年4月22日向马世荣发送催收物业费短信；2015年5月14日上门张贴催收物业费通知；2015年11月13日向马世荣邮寄催收物业费的律师函。王志红对此均不认可。另，昌科物业于2017年12月25日向本院提交要求王志红、马世荣交纳物业费的起诉状等诉讼材料。另查三，王志红与马世荣系夫妻关系。庭审过程中，王志红认可涉案房屋的缴纳物业费义务由其个人承担，后昌科物业撤回对马世荣的起诉。另马世荣亦出具声明将向昌科物业主张本案反诉所涉违约金的权利让与给王志红。上述事实，有《北京市商品房现房买卖合同》、《物业管理服务协议》、《麓鸣花园（宜山居）项目物业交接协议》、照片、房屋产权信息以及当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为，昌科物业与马世荣签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，不存在违反法律法规的情形，应属有效。现王志红自愿承担缴纳涉案房屋物业费的义务，昌科物业亦予以认可，故昌科物业根据该合同要求王志红支付自2014年7月1日至2015年6月22日的物业服务费，于法有据，本院予以支持，相关金额本院按照房屋实际的建筑面积予以计算。王志红辩称物业服务的质量不合格，未提交证据，本院不予采信。昌科物业要求王志红支付违约金，依据不足，本院不予支持。关于昌科物业的主张是否超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。另根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释[2018]12号）第二条的规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，昌科物业已经提交证据证明其于2015年11月向马世荣邮寄催收物业费的律师函件，至民法总则施行之日未满二年，因此应当适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。现昌科物业向本院递交起诉状等诉讼材料的时间并未超出三年的诉讼时效期间，因此王志红关于诉讼时效的辩称意见本院不予采信。关于王志红的反诉请求。首先，王志红提交的前期物业合同系兴昌公司与昌科物业签订，二者在2015年6月19日签订了《麓鸣花园（宜山居）项目物业交接协议》，双方就昌科物业停止为涉案房屋所在小区提供物业服务已经达成了合意，故昌科物业并非擅自撤出涉案房屋所在小区；其次，昌科物业已提交证据证明其在撤出该小区的三个月前已经履行了公示告知的程序。因此，王志红凭前期物业合同要求昌科物业支付违约金的依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释[2020]15号）第一条第二款、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（法释[2018]12号）第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、王志红于本判决生效后7日内向北京昌科物业服务有限公司支付自2014年7月1日至2015年6月22日的物业服务费2023.01元；二、驳回北京昌科物业服务有限公司的其他诉讼请求；三、驳回王志红的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（本诉）50元，由王志红负担，于本判决生效后7日内交纳。案件受理费（反诉）555元，由王志红负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  傅 静二〇二一年六月二十三日法官助理  方 冲书 记 员  刘志明