北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初6628号原告：冯斗，女，1979年9月19日出生，汉族，自由职业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：周子田，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱进，北京市两高律师事务所律师。被告：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室。法定代表人：郭淑华，经理。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层（02）2003。法定代表人：张永田，经理。二被告共同委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。原告冯斗与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称：泰禾公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称：嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯斗的委托诉讼代理人周子田、被告泰禾公司及被告嘉信公司的共同委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯斗向本院提出诉讼请求：1.判令泰禾公司继续履行冯斗与泰禾公司于2018年1月24日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令泰禾公司支付拖欠冯斗的租金（截止至2020年11月30日的应付租金为69118.2元）及因拖欠租金产生的资金占用费（自2020年6月16日起计算至实际支付之日止，以拖欠租金34559.09元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；自2020年9月16日起计算至实际支付之日止，以拖欠租金34559.09元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令嘉信公司对第二项诉讼请求中的资金支付承担连带责任；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：冯斗作为买受人，嘉信公司作为出卖人，于2017年1月17日签订了《北京市商品房预售合同》，购买北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-2#办公商业楼22层2208房屋（以下简称：2208房屋）。购买房屋后，冯斗同意将房屋委托给泰禾公司用于对外出租，并于2018年1月24日签订《北京市房屋租赁合同》，合同对租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等作出明确约定。同日，冯斗与泰禾公司、嘉信公司签订《保证担保协议书》，约定嘉信公司为泰禾公司提供担保，担保范围为租赁合同履行时泰禾公司可能产生的租金、违约金、赔偿金及利息。上述合同签订后，冯斗积极履行合同项下义务，但是二被告在支付了6个月租金后便不再履行支付义务，截止至起诉之日已拖欠租金69118.2元。合同的签订为双方真实意思表示，且不违反国家法律政策，应属合法有效，各方均应履行合同义务并享有合同权利。现三被告严重违约损害冯斗利益。综上所述，冯斗为维护自己的合法权益，向贵院提起诉讼。泰禾公司、嘉信公司辩称，一是对于冯斗要求继续履行合同的诉请，二被告认为已经不存在继续履行合同的条件和基础，建议法院解除合同。同意自法院起诉材料送达至二被告之日起解除涉案合同；二是租金交纳自2019年12月1日至2020年5月31日，共计69118.18元，同意支付自2020年6月1日之后至合同解除之日止欠付的租金；三是冯斗主张房屋占有使用费过高，应该按照现在的市场价值进行计算，一般在2000-3000元；四是不同意支付逾期支付租金的资金占用费；五是同意自法院判决之日起35日之内腾退涉案房屋；六是嘉信公司根据合同约定应该承担一般保证责任，根据民法典第686条、担保法第17条的规定，涉案合同约定的保证形式应为一般保证。本院经审理认定事实如下：2018年1月24日，冯斗（甲方、出租方）与泰禾公司（乙方、承租方）就2208房屋的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期自2019年9月1日起至2027年11月30日止，其中免租期为3个月；租金标准为11519.7元/月，按季度支付。首期租金于免租期结束后，甲方交付房屋10日内一次性支付，即人民币34559.09元。此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。第八条合同解除与变更：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本协议；（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。第九条违约责任：（一）乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。同日，嘉信公司（甲方、保证人）、泰禾公司（乙方、被保证人）与冯斗（丙方、产权人）签订《保证担保协议书》，约定：乙方因经营需要与丙方签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称“主合同”），为保证乙方及时全面地履行义务、保障丙方权利的实现，甲方自愿为乙方履行提供保证担保。现三方本着诚实信用，平等互利的原则，就保证担保的相关事宜达成一致协议：第一条：本协议所担保的主合同为乙方与丙方2017年1月17日签署的《北京市房屋租赁合同》。第二条：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第三条：甲方有权了解、检查乙方经营状况，乙方应及时、完整、真实、准确地提供甲方所需的情况和相关材料。第四条：甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。第五条：乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）。第六条：在本协议有效期间，任何一方均不得擅自变更或解除本协议，任何一方需变更本协议时，应经三方协商同意，达成书面协议。第七条：任何与本协议有关的争议均由甲方住所地人民法院管辖。嘉信公司、泰禾公司与冯斗分别在该协议书尾部的甲方、乙方、丙方处加盖公章、签名。合同签订后，冯斗向泰禾公司交付房屋。泰禾公司交纳租金至2020年5月31日，其后租金未交纳。经询，泰禾公司称其承租房屋用于对外出租，目前涉案房屋已经空置。冯斗对房屋是否处于空置状态不清楚，亦不予以核实。经本院释明，冯斗坚持要求继续履行合同，泰禾公司对解除合同事宜不提起反诉。另查，冯斗尚未取得涉案房屋的房本，涉案房屋现登记在北京泰禾嘉信房地产开发有限公司名下。本院认为，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，冯斗与泰禾公司签订《北京市房屋租赁合同》，且双方履行合同发生争议在民法典实施前，因此，本案仍适用当时的法律及司法解释。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。冯斗与泰禾公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。合同签订后，冯斗向泰禾公司交付房屋，泰禾公司应按照合同约定的时间支付租金。现泰禾公司未按照约定时间向冯斗交纳房屋租金，冯斗有权依据合同约定要求解除合同。但经法院释明，冯斗坚持要求泰禾公司继续履行合同。泰禾公司主张涉案房屋已经空置，冯斗对此不予核实，故本院采信泰禾公司的主张，认可涉案房屋处于空置状态。考虑到涉案房屋已经空置，鉴于双方所签租赁合同为长期性合同，履行过程中需要双方相互配合，泰禾公司现表示不愿继续履行合同，租赁合同项下债务标的不适于强制履行，故对于冯斗要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。为防止双方损失扩大，双方应尽快就合同解除及后续事宜进行处理。关于租金，泰禾公司自2020年6月1日起未按约定足额向冯斗支付租金，故对冯斗主张泰禾公司支付自2020年6月1日至2020年11月30日止的租金69118.2元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于资金占用费一项，泰禾公司逾期支付租金的行为给冯斗造成资金占用费的实际损失，故本院依法支持资金占用费（以34559.1元为基数，自2020年6月16日起至实际支付之日止，按照同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；以34559.1元为基数，自2020年9月16日起至实际支付之日止，按照同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。关于嘉信公司是否承担连带责任一项。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三方签订的《保证担保协议》第二条约定：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第四条约定：如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。上述约定符合担保法中对连带保证的相关解释，故对冯斗主张嘉信公司对泰禾公司上述给付义务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付冯斗2020年6月1日至2020年11月30日期间的房屋租金69118.2元；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付冯斗拖欠租金的资金占用费（以34559.1元为基数，自2020年6月16日起至实际支付之日止，按照同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算；以34559.1元为基数，自2020年9月16日起至实际支付之日止，按照同期中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第一项、第二项确定的北京泰禾商业管理有限公司的债务承担连带保证责任。北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；四、驳回冯斗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费937元，由北京泰禾商业管理有限公司负担764元（于本判决生效后七日内交纳），由冯斗负担173元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二一年六月二十四日法官助理 常欣月书 记 员 宋爱芹