湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初11171号原告：长沙市岳麓区丰泰花园小区业主委员会，住所地长沙市岳麓区银杉路839号丰泰花园小区。负责人：陈娜，主任。委托诉讼代理人：肖翔，湖南红雨律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雨菁，湖南红雨律师事务所律师。被告：湖南丰泰投资有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道岳麓大道369号岳麓易号嘉园办公楼1002房。法定代表人：袁宁枫。委托诉讼代理人：邱敏，湖南大鲲律师事务所律师。被告：龙小青，女，1968年5月25日出生，汉族，住湖南省。被告：丁美莲，女，1945年4月5日出生，汉族，住湖南省。被告：肖剑业，男，1981年1月11日出生，汉族，住湖南省。被告：易维明，男，1963年11月3日出生，汉族，住湖南省。被告：王献珍，女，1961年11月27日出生，汉族，住湖南省。被告：杨电波，男，1963年3月14日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告长沙市岳麓区丰泰花园小区业主委员会(以下简称“丰泰花园业委会”)与被告湖南丰泰投资有限公司（以下简称“丰泰公司”）返还原物纠纷一案，本院于2020年8月20日立案。审理过程中，原告申请追加杨电波、龙小青、丁美莲、肖剑业、易维明、王献珍为本案被告，本院予以准许并通知杨电波、龙小青、丁美莲、肖剑业、易维明、王献珍参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丰泰花园业委会的委托诉讼代理人，被告丰泰公司的委托诉讼代理人、被告杨电波到庭参加诉讼，被告龙小青、丁美莲、肖剑业、易维明、王献珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。原告丰泰花园业委会向本院提出诉讼请求：一、判令被告将经政府部门核定的尚未交付原告使用的长沙市岳麓区丰泰花园小区物业管理用房（具体为4栋104房和105房、5栋102#-104#房，面积共计615.67平方米）立即交付原告使用。二、判令被告支付非法占用原告物业用房期间所产生的占用费334400元（按7600元/月，暂从2016年9月29日起计至2020年5月29日止，之后至实际交付时止据实计算）。三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：丰泰公司系长沙市岳麓区丰泰花园小区的开发商，长沙市岳麓区丰泰花园小区2017年已全部竣工验收并交付使用。根据《国务院物业管理条例》、《湖南省实施办法》、《湖南省城乡住宅区物业管理条例》以及长沙市的相关规定，建设单位应当按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房，并且要具备水、电、采光、通风等使用功能的地面以上的独立成套装修房屋。根据有关行政部门的核定，丰泰公司应当为长沙市岳麓区丰泰花园小区提供615.67平方米的物业管理用房。小区建设完成后，丰泰公司将物业管理用房占用，安排他人使用或出租，谋取不当利益。业委会成立之后，丰泰公司仍未向业委会交付物业管理用房。为此，原告多次向主管职能部门反映，一直未得到相应回复。无奈之下，原告只能以诉讼的方式解决小区物业管理用房纠纷，恳请人民法院判决维护长沙市岳麓区丰泰花园小区全体业主的合法权益。另在审理过程中，丰泰公司辩称涉案物业管理用房已被其分别处分给了杨电波、龙小青、丁美莲、肖剑业、易维明、王献珍，故申请追加其六人为本案被告，并请求他们与丰泰公司承担同样的法律责任。被告湖南丰泰投资有限公司辩称：1、丰泰公司已向原告交付了比核定面积更大的更集中的区域作为物业管理用房，原物业管理用房已被出售，现在无法进行交付。2、原物业用房并未由丰泰公司占有和使用，不存在原告诉请的占用费。3、原告未经业主大会授权，无诉讼主体资格，请求驳回原告的起诉。被告杨电波辩称：不同意返还房屋，也不同意支付费用，不同意原告的诉讼请求。案涉房屋是杨电波从丰泰公司那里购买的，购房时杨电波并不知道是物业用房。被告龙小青、丁美莲、肖剑业、易维明、王献珍未作答辩。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告丰泰公司系长沙市岳麓区丰泰花园小区的开发商。2013年5月2日，丰泰公司向相关行政主管部门递交了《长沙市开发企业物业管理用房申请确认单》，确认：“4栋104#房-105＃房173.69㎡，5栋102＃房-104＃房441.98㎡，共计615.67㎡作为物业管理用房。我公司开发的岳麓易号•丰泰花园项目同意提供以上房屋作为物业管理用房，承诺不出售、不抵押，列入移交，否则愿意承担法律和经济责任”。查，原告丰泰花园业委会于2019年1月29日成立。上述事实，有当事人陈述及经庭审质证的《业主委员会备案通知书》、《长沙市开发企业物业管理用房申请确认单》等证据佐证。本院认为，本案争议焦点为：一、原告丰泰花园业委会的诉讼主体资格问题。二、丰泰花园业委会在本案中所提出的诉讼请求能否支持的问题。一、关于丰泰花园业委会的诉讼主体资格问题。首先，业主委员会依法成立后，符合《中华人民共和国民事诉讼法》规定的“其他组织”的条件，有权对外代表业主维护业主的共同利益。其次，本案系业主与开发商之间所产生的物权争议。综上，丰泰花园业委会在本案中具有诉讼主体资格。二、关于丰泰花园业委会在本案中所提出的诉讼请求能否支持的问题。1、关于物业管理用房的交付使用问题。首先，根据《中华人民共和国民法典》第二百七十四条的规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。其次，丰泰公司向相关行政机关出具了物业管理用房的确认单，但并未将其确认的物业管理用房交付给案涉小区业主使用。第三、丰泰公司擅自调配和处分物业管理（服务）用房均不符合法律规定。综上，本院对丰泰花园业委会主张的物业管理用房交付使用的诉讼请求予以支持。但是，因无任何证据证明被告杨电波、龙小青、丁美莲、肖剑业、易维明、王献珍与案涉物业管理（服务）用房的法律关系，且丰泰公司与上述六被告之间的法律关系与原告无关，故本院对原告要求杨电波、龙小青、丁美莲、肖剑业、易维明、王献珍在本案中承担责任的诉讼请求不予支持。2、关于物业管理（服务）用房的占有使用费问题。根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，有关业主共有和共同管理权利的重大事项应由业主共同决定。本案中，丰泰花园业委会主张按7600元/月计算物业管理用房占有使用费的请求，属于对业主共有权利进行处分的重大事项，现丰泰花园业委会未提交证据证明其提出的该项诉讼请求经过了法定的业主表决程序，故本院对丰泰花园业委会在本案中主张的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第二百七十四条、第二百七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南丰泰投资有限公司于判决生效之日起三十日内将长沙市岳麓区丰泰花园小区物业管理（服务）用房（具体为4栋104房和105房、5栋102#-104#房，面积共计615.67平方米）交付原告长沙市岳麓区丰泰花园小区业主委员会使用；二、驳回原告长沙市岳麓区丰泰花园小区业主委员会的其他诉讼请求。本案案件受理费3158元，由被告湖南丰泰投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  刘 群二〇二一年六月八日法官助理  许振兴书 记 员  刘 彬附相关法条：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第二百七十八条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。