广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2021)粤0309民初1522号原告：杨小溪，男，汉族，1966年2月7日出生，户籍所在地广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：陈可强，北京大成（深圳）律师事务所律师。被告：深圳招商华侨城投资有限公司，住所地深圳市龙华区民治街道留仙大道彩生活大厦10层1002-3，统一社会信用代码9144030076915261XN。法定代表人：郭振东。委托诉讼代理人：李烜如，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子怡，万商天勤（深圳）律师事务所律师。原告与被告房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈晖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈可强和被告委托诉讼代理人李烜如、王子怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告修复好红山六九七九商业中心（二期）第8栋裙楼203房漏水问题，并取得防水测试合格报告；2、判令被告赔偿原告损失人民币195万元整；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年6月21日签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于深圳市龙华区项目名称为红山六九七九商业中心（二期）第8栋裙楼203房，房屋转让价达19351155元。原告于2019年1月2日出具了《收楼意见书》，即载明房屋存在漏水问题，要求被告从根本上彻底解决问题，做好防水及测试。被告将标的房屋交给原告后，又租赁了该房屋用作售楼处，租期为一年。被告在装修过程中野蛮施工，没有在房屋本身预留的接水口取水，而是为了贪图方便在墙上打孔至公共洗手间取水，并且改变了水管位置。被告的野蛮装修行为导致房屋漏水且埋下了严重隐患。被告租赁期限到期后，原告将房屋出租。租户装修时发现房屋存在非常严重的漏水问题，因为房屋屡次漏水，原告多次要求维修。被告就漏水问题维修过多次，每次都未能解决问题，导致装修数次损坏，产生重大损失。租户因此多次向原告提出了索赔，原告先行赔偿了租户大量损失，但租户仍在不断索赔。被告就漏水问题进行的数次维修均未能从根本上解决问题，更没有提交防水测试合格报告，严重影响原告正常使用房屋。该房屋存在严重的质量问题，防水不合格、排水不畅。因为房屋漏水将导致租户不敢租赁该房屋，房屋无法用作其应有用途，给原告带来巨大损失。被告辩称：原告对被告提出的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回，具体理由：1、原告已自认漏水事实系其他原因导致，并非房屋质量问题。原告明确指出漏水是被告装修行为导致，是基于原告与被告的房屋租赁合同法律关系导致，在双方租赁合同到期后，原告已就房屋漏水问题没收了被告的租赁保证金127704元，涉案问题是租赁合同争议事项，已在租赁合同关系中得以解决。本案请求的基础法律关系错误，应另案处理；2、被告已委托第三方维修并检测合格，可以证实涉案房屋不再存在漏水问题，可以正常使用。自被告收到房屋漏水问题以来，立即积极为原告进行维修处理，并出具了相应检测报告。在此之后，房屋未再发生漏水情况；3、原告未举证证明其遭受的损失，对于其赔偿损失的主张应当予以驳回。经审理查明：2018年6月21日，原、被告双方签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告从被告处购买位于深圳市龙华区民治街道“红山六九七九商业中心（二期）”第8栋裙楼203的房屋，价格为19351155元。2019年1月，被告向原告交付购买的房屋，原告在接收房屋时发现房屋存在漏水现象，遂在出具的《收楼意见书》载明房屋存在漏水问题，要求被告解决并做好防水测试。此后原、被告经协商，由被告承租原告所购买的该房屋作为售楼处，租赁期限从2019年6月17日至2020年6月16日。在约定的期间，上述所购买的房屋一直由被告承租使用。原、被告约定的租赁期限届满后，被告向原告返还了房屋，原告随即将该房屋又出租人案外人彭聪，租赁期限从2020年7月17日至2025年7月16日，第一年租金标准为每月83200元。原告将房屋出租给彭聪后，发现该房屋仍存在漏水的情况，遂联系了被告。被告收到原告关于漏水的反映后，对该房屋漏水情况进行维持，至2020年9月20日维修完毕后，并由施工单位出具了《屋面防水工程试水检查试验报告》，显示已符合要求。本案庭审中，原告确认在2020年9月被告维修后，至今尚未再出现漏水现象。另查明，原告与涉案房屋的承租人彭聪于2020年11月1日订了一份《补充协议》，约定因漏水问题，原告在原租赁合同基础上再给予彭聪二个月的免租期。另外在原、被告之间房屋租赁合同期限届满后，原告从被告处收取的保证金127704元尚未退还给被告。以上事实有庭审举证、质证的房屋买卖合同、聊天记录、照片、检查试验报告等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告之间既存在房屋买卖的合同关系，也存在房屋租赁合同关系。被告作为房屋的出卖人，对原告负有相应的质量保证义务，而作为承租人则负有合理使用房屋，不得损坏房屋设施的义务。因此，被告将涉案房屋交付给原告后出现房屋漏水的，均负有相应的维修义务。被告辩称原告主张的基础法律关系错误，应另案处理的意见，不能成立。在原告于2020年7月向被告反映房屋漏水后，被告已履行了相应的维修义务，且在本案庭审中原告亦确认自2020年9月以后涉案房屋未再发生漏水现象。因此原告要求被告继续履行修复义务，缺乏事实依据，本院不应支持。由于涉案房屋漏水给原告造成损失的，被告应当承担赔偿责任，其中原告就其主张的损失数额应负举证责任。本案中，原告明确其主张的赔偿是基于漏水产生的租金损失及以后会影响出租，遂按房价总额的10%提出赔偿。首先对于租金损失问题，被告至2020年9月完成漏水的维修，此期间原告已将涉案房屋出租给案外人，漏水的维修工作客观上造成实际承租人对房屋的使用，对原告存在相应的租金损失。参照原告将房屋出租给彭聪时确定的租金标准及漏水维修时间，原告提出赔偿两个月租金损失166400元的主张，本院予以采纳。同时由于原告在与被告房屋租赁合同履行过程中，对被告缴纳的租赁保证金127704元并未退还，被告答辩时也提出该保证金已由原告没收以解决漏水事宜的意见，因此该保证金可以用以抵扣被告应承担的赔偿责任，则被告还需向原告赔偿租金损失38696元(166400元-127704元)。其次关于原告提出因房屋漏水给其造成影响出租的损失，而涉案房屋在本案诉讼期间仍继续在出租过程中，且2020年9月以后亦未再出现房屋漏水现象，现有证据不能证明存在损失事实的发生，原告主张的该项损失缺乏事实依据。综上所述，涉案房屋发生漏水后，被告已依约履行了维修义务，且在完成维修后未再继续发生漏水现象，原告要求被告继续履行维修义务，并赔偿损失的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不应支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告深圳招商华侨城投资有限公司于本判决生效之日起赔偿原告杨小溪租金损失38696元；二、驳回原告杨小溪的其他诉讼请求。案件受理费11175元，由被告负担222元，原告负担10953元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈   晖二〇二一年六月四日书记员 黄 梦 园书记员 刘银(兼)附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。