北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初3542号原告（反诉被告）：北京蒙迪美时装有限责任公司，住所北京市延庆区延庆镇东外大街43号。法定代表人：张雯茜，总经理。委托诉讼代理人：魏鹏，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯子璇，北京市京都律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京国泰粮库有限公司，住所×镇×村×米。法定代表人：赵文姬，总经理。委托诉讼代理人：王振云，男，该公司股东。委托诉讼代理人：赵建宇，北京赵建宇律师事务所律师。原告（反诉被告）北京蒙迪美时装有限责任公司（以下简称蒙迪美公司）与被告（反诉原告）北京国泰粮库有限公司（以下简称国泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。蒙迪美公司的委托诉讼代理人魏鹏、冯子璇，国泰公司的委托诉讼代理人王振云、赵建宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蒙迪美公司向本院提出诉讼请求：1.确认蒙迪美公司与国泰公司之间签订的租赁合同已经于2020年3月20日解除；2.国泰公司返还房屋租金1496377.83元；3.国泰公司赔偿蒙迪美公司装修及人工费用损失291820元；4.鉴定费以及鉴定人员出庭费用7000元由国泰公司承担。事实与理由：1.蒙迪美公司与国泰公司于2019年8月14日签订涉案厂房租赁合同，约定蒙迪美公司承租国泰公司7个仓库以及500平米的办公区、人工住宿区，租赁面积12299平方米，合同期限为6年。免租期自2020年1月1日至2020年2月29日，年租金1795654元。合同签订后蒙迪美公司向国泰公司共计支付1496377.83元租赁费。签订合同时，蒙迪美公司在现场确认了厂房租赁合同中需要承租的仓库以及员工住宿区，与国泰公司提供的扩区平面图上记载的内容一致。由于2020年新冠疫情全国防控疫情影响，蒙迪美公司因为不可抗力因素不能在合同履行期间正常履行合同，为避免双方损失扩大，蒙迪美公司与国泰公司协商在同意承担房屋占有使用费的基础上，协商解除涉案合同，国泰公司不同意解除合同，也不退还蒙迪美公司房屋租金，故蒙迪美公司于2020年3月20日向国泰公司发送律师函，律师函明确向国泰公司通知，在收到律师函之日起，双方租赁合同解除。国泰公司于2020年3月20日收到律师函，于2020年3月22日回函确认已于上述日期收到通知。国泰公司回函内容虽未同意与蒙迪美公司之间达成解除合同事宜，但确认收到解除涉案合同通知，因此涉案合同自收到通知之日起已经解除。2.蒙迪美公司本次解除合同因国内疫情导致不可抗力，在房屋未实际交付蒙迪美公司占有使用的前提下，蒙迪美公司认为国泰公司应当退还蒙迪美公司已经交纳的全部租金。3.关于蒙迪美公司主张的装饰装修现值损失，根据法律规定以及合同条款第6条，蒙迪美公司主张国泰公司赔偿房屋装修现值于法有据。国泰公司辩称，1.双方租赁合同是双方协商一致签订的，应属于合法有效的协议；蒙迪美公司单方解除合同，属于违约行为。蒙迪美公司主张合同于2020年3月20日解除没有法律依据，解除通知是蒙迪美公司单方进行的，根据合同法的规定，一方存在根本性违约的情况下，另一方有单方解除的权利，国泰公司没有违约。针对解除合同的通知，国泰公司有3个月的期限可以确认合同解除通知无效，之所以没有提出无效是因为蒙迪美公司已经向法院提出诉讼。国泰公司认为租赁合同解除的时间为2020年6月8日，而不是2020年3月20日。蒙迪美公司应该按照合同约定支付实际占用费用，起算时间为2020年1月1日，合同正常履行的话，可以给蒙迪美公司2个月的免租期，现在合同履行不到半年就要求解除还要求免租期，于法无据。直至现在，涉案房屋一直处于闲置状态。虽然对地面恢复费用进行了鉴定，但恢复地面也需要时间，恢复后达到储备粮食的状态也需要时间，顺利的话也要到2021年6、7月份才能恢复到储存粮食的状态。由于蒙迪美公司的原因，导致涉案房屋将近2年的时间无法使用，而蒙迪美公司只是交纳了10个月的租金，远不能弥补国泰公司的租金损失，但是国泰公司并未对租金损失进行反诉，只是作为抗辩理由，不同意返还蒙迪美公司已经交纳的租金；2.蒙迪美公司关于租赁物没有实际交付的陈述没有事实依据，违背事实，2019年8月份签订合同后，国泰公司按照蒙迪美公司的要求进行相应改造，建设配套设施、员工宿舍，硬化路面，都是为了履行双方的合同，国泰公司进行了投入。涉案场地原用于存储粮食，现蒙迪美公司要求解除合同，国泰公司进行的投入没有任何价值，还要对库房进行恢复，否则无法真正实现租赁物原有用途，针对国泰公司的损失，蒙迪美公司应承担赔偿责任；3.蒙迪美公司主张租赁期间的装修及拆除部分的损失，于法无据，蒙迪美公司前期装修改造是为了自身使用租赁物，提出解除合同也是蒙迪美公司提出的，蒙迪美公司已经拆除相应设施，其自身建设装修、自行拆除跟国泰公司无关。国泰公司提出反诉请求：1.要求蒙迪美公司给付国泰公司为履行《厂房租赁合同》进行的前期改造费用1836849.86元；2.蒙迪美公司赔偿国泰公司出租库房的恢复费用3384187.32元；3.蒙迪美公司给付国泰公司水、电费77297元；4.鉴定费由蒙迪美公司承担。蒙迪美公司就国泰公司的反诉辩称，国泰公司加盖的项目不属于涉案合同的承租范围，与本案没有关联性。国泰公司也没有举证证实蒙迪美公司对房屋的改造提出过具体要求，国泰公司作为出租人应当保持租赁物处于适于出租标准，双方也没有加工承揽的合意。在本案审理过程中，国泰公司提出鉴定申请，并据此要求蒙迪美公司支付加盖扩建的费用，国泰公司申请的鉴定与本案没有关联性，不属于本案调整的法律关系，故本案鉴定费应由国泰公司承担。关于国泰公司要求地面恢复的费用于法无据，因为蒙迪美公司是在国泰公司同意的情况下铺设了自流平地面，国泰公司应当赔偿蒙迪美公司自流平地面的现值。关于水电费，国泰公司没有证据证明相关的水、电费是蒙迪美公司使用产生的，蒙迪美公司在对自流平地面施工时用电是以委托承揽的方式，由施工方自带柴油发电机发电，蒙迪美公司没有指派现场电工，故蒙迪美公司不应当承担水、电费。本院经审理认定事实如下：1.北京国泰隆兴粮食收购有限公司成立于2008年，于2016年12月7日变更为北京国泰粮库有限公司。本案中国泰公司的委托诉讼代理人王振云为该公司股东。2008年11月25日，王振云代表国泰公司与北京市延庆粮食收购库签订《土地及地上物租赁合同》，国泰公司租赁包括涉案地块在内的小院并建设为粮食储备库区，租赁期限自2008年11月25日至2038年11月24日。2010年经北京市延庆粮食收购库申请，涉案粮库取得中央储备粮代储企业资格。2016年国泰公司取得粮食收购许可证资格。2.2019年8月14日，蒙迪美公司（乙方）与国泰公司（甲方）经过协商签订《厂房租赁合同》。合同第一条约定，甲方将位于×镇×村×米国泰公司库房租赁给乙方，面积为12299平方米（详见附件1图示，入驻时以实际测量为准）。租赁用途为产品存放、组装、办公。第二条约定，租赁期限为6年，时间从甲方向乙方提供的租赁房屋完全腾空、结构及需求改造完毕后起租，2020年1月1日起至2025年12月31日止（其中免租期2个月，用于乙方规整场地及装修）。第三条约定，每天租金为含税价格0.4元/平方米，租金递增从第四年即2023年1月1日起价格0.43元/平方米。年租金1795654元。租赁物包括国泰公司库区内七个仓库（含两个临时库）及500平方米办公区及员工住宿区。第3.3条约定，租赁期间，乙方使用厂房、办公区域所发生的水、电，由乙方承担。甲方在厂房、办公区域必须安装能单独计量乙方使用水、电的仪表。第3.4条约定，为使乙方能够正常运营，甲方必须保证做到以下几点：有实际负荷250KVA三相或单相电供库房和生活使用，并按照乙方要求布置总开关；有自来水供生产、生活使用，并按照乙方要求布置；排污管道需接通到围墙外大排污管或者排污沟中；厕所改造成封闭式化粪池并有下水管道冲洗；办公区及住宿间内的保暖、取暖、下水设备施工完成；乙方库区施行封闭式管理，甲方承诺积极配合乙方对南院施行围栏隔离，施工费用及人员由甲方承担。合同并未约定解除条款。3.合同签订后，蒙迪美公司于2019年8月20日向国泰公司支付448913元租赁费，于2020年1月14日支付1047464.83元租赁费，共计10个月租赁费1496377.83元。蒙迪美公司将租赁的仓库改造为自流平地面，并粉刷油漆，同时对仓库进行改造装修。4.按照蒙迪美公司的要求，国泰公司将租赁的仓库周围水泥路面改造为沥青路面，改造了下水管道，增建了彩钢房宿舍及仓库、大门，增设电路等，将涉案库区改造为可以独立管理的生产区域。5.后蒙迪美公司以疫情原因无法继续履行合同为由，与国泰公司协商解除合同，并于2020年3月20日向国泰公司发出解除租赁合同的律师函，国泰公司于2020年3月22日回函称，有关解除事宜未协商一致，要求蒙迪美公司继续履行合同。期间蒙迪美公司将装修的物品全部拆除并运走。蒙迪美公司起诉后，本院在第一次开庭时，即2020年6月8日向双方说明，为避免损失扩大，将开庭日期视为双方合同解除的时间，国泰公司表示同意，蒙迪美公司坚持认为2020年3月20日为合同解除之日。6.诉讼中，蒙迪美公司申请对国泰公司的财产进行财产保全，本院依法进行财产保全，国泰公司提供相应的担保，本院解除对其账号的冻结。7.国泰公司提出反诉后，申请对下列事项进行鉴定：烘干塔以南1-6库区东西两侧的下水改造的工程造价；库房西侧一排所有的彩钢房（含水电暖及附属设施）的工程造价；库房南侧加盖的彩钢房的工程造价；库房东、南、西三面所有的沥青路面的工程造价；6号仓库屋顶保温和东西两侧的墙体及大门的工程造价；6号仓库及平面图X1-1东侧加盖墙体及大门、X2-1北墙加盖墙体及大门的工程造价；2号仓库及3号仓库以及3号仓库之间两个门洞恢复成墙体的修复费用；现标注为2、3、4、5、6、8号仓库墙面恢复的修复费用；现标注为1-6及8号仓库地面恢复的修复费用；经本院现场勘查，国泰公司主张的改造以及需要恢复的事项属实。本院依法委托立信中德勤（北京）工程咨询有限公司进行评估，该公司作出造价鉴定意见书。该鉴定意见书载明：造价确定的部分为1595018.56元，因为双方对沥青路面的厚度有争议（蒙迪美公司主张沥青混凝土厚度为3厘米，国泰公司主张为6厘米），按照蒙迪美公司的主张，造价为126497.6元，按照国泰公司的主张，造价为241831.31元；库房地面修复部分造价为3384187.32元；2号仓库及3号仓库以及3号仓库之间两个门洞恢复成墙体的修复费用；现标注为2、3、4、5、6、8号仓库墙面恢复的修复费用；经过现场勘查，需要对原有墙结构形式进行拆除，布置钢筋，改变墙体，改变墙体结构等设计结构更改内容，所以无法做出修复鉴定。关于库房地面的恢复方案，国泰公司在鉴定时提出，应当将自流平地面及混凝土垫层拆除后再行恢复。蒙迪美公司当场对该方案并没有提出异议，其后亦未提出其他可行的方案。8.因为蒙迪美公司对有关鉴定事宜提出异议，鉴定人员出庭接受质询，对蒙迪美公司提出的问题进行答复。关于鉴定意见的出具日期问题，鉴定人员确认为2020年12月20日，其中记载的12月28日属于笔误；关于存在非鉴定人员参与测量的问题，鉴定人员称鉴定时有一位国泰公司的人员协助拉尺子，但是观察和记录数据都是鉴定人员负责，并不影响测量；关于鉴定人员听取不明身份人员意见的问题，鉴定人员称鉴定时听取双方人员的意见，并提前告知双方可以邀请专业人员到场进行协助；关于蒙迪美公司现场鉴定时提出异议的问题，鉴定人员称已经告知双方有异议可以现场提出，蒙迪美公司没有在现场提出异议，国泰公司提出了修复方案，蒙迪美公司没有提出意见；关于工程造价是否包括水、电费的问题，鉴定人员称没有包括水电费；关于测量工具是否规范的问题，鉴定人员称测距仪电量不足，但不会影响测量效果；另外，鉴定人员就参与鉴定的人员的资质进行答复，并没有违反鉴定程序的情形。国泰公司支出鉴定费82326.56元。9.2021年1月19日，本院再次到现场进行勘查，蒙迪美租赁的区域安装有四块电表，显示度数分别为24950、927.5、63528、6514。国泰公司提供三份水、电费单，三份单子分别显示电费金额为34007元(从开始9月-1月6日)、15393元（1月6日-2月4日）、27847元（2020年3月11日抄表）。1月与2月单子有王静来与王俊的签字，第三张仅有王静来的签字。对此，本院询问了国泰公司的电工王静来，其称王俊是蒙迪美公司的电工，抄表时都是两个电工同时签字确认，三月份王俊没有来签字，三月份实际使用度数应该是913-347，即566度。蒙迪美公司撤离后，国泰公司为了作业，偶尔也会使用该区域的电。同时，国泰公司表示，因为水表冻坏，不再主张相应的水费。本院询问蒙迪美公司电费使用情况，其称，王俊并非蒙迪美公司的员工，蒙迪美公司在施工时自行携带柴油发电机发电，在装修时由施工方自行发电，其后因为疫情原因，蒙迪美公司未实际使用租赁房屋，未产生电费。10.蒙迪美公司提供承揽合同、银行支付凭证及发票，拟证实自2019年11月蒙迪美公司为改造自流平地坪支出183770元，为进行环氧树脂地坪施工支付178310元，为安装监控设备支出215164.5元，为装修库房支出152058元；另外，蒙迪美公司提供票据，拟证实其购买物品以及劳务费的支出。同时，蒙迪美公司提供光盘，拟证实其将设施拆除，于2020年4月14日开始撤离。国泰公司对以上证据真实性认可。国泰公司提供改造费用明细表、收据、出库单、电子回单，拟证实其前期改造费用；提供人员出入清单，拟证实蒙迪美公司2020年4月19日开始拆除设施，5月3日最终拆完。蒙迪美公司认可已经撤离，但认为并没有让国泰公司进行改造。11.2021年2月8日，经本院到现场核实，蒙迪美公司撤离租赁场地后，涉案库房一直处于闲置状态。对此，国泰公司认为在租给蒙迪美公司之前，国泰公司将三个库房出租，年租金130万元，现因为库房面积较大，受疫情影响，库房恢复费用较大等因素，虽然国泰公司一直在寻找租户，但一直没有人承租。国泰公司将来将库房地面恢复至可以储存粮食的状态，恢复后需要等一段时间才能投入使用。本院认为，当事人履行合同应当遵循诚实守信的原则。本案中，蒙迪美公司与国泰公司签订的厂房租赁合同不违反法律规定，为合法有效合同，双方均应当遵照执行。关于本案租赁合同的解除问题，蒙迪美公司承租涉案库房及场地后，虽然发生了疫情，其经营会受到一定的影响，但本院考虑到双方签订的租赁期为6年，疫情因素并非必然导致双方合同不能履行，故蒙迪美公司不能据此享有合同的解除权，其向国泰公司发出的解除函不具有解除合同的效力。本院在第一次开庭时，即2020年6月8日向双方说明，为避免损失扩大，将该日期视为双方合同解除的时间，国泰公司表示同意，故本院确定该日期为双方合同的解除日期。关于涉案场地及房屋的租赁范围问题，根据本院现场勘查，蒙迪美公司租赁的场地及库房形成相对独立的区域，且库房明显有改造的痕迹，该情况与国泰公司主张的情况一致，故本案鉴定所涉及的场地及库房均为蒙迪美公司租赁的范围。关于蒙迪美公司要求返还租金及赔偿装修、改造损失的问题，蒙迪美公司擅自终止履行合同已经构成违约，涉案场地及房屋对国泰公司所涉利益较大，自蒙迪美公司2019年11月开始改造、装修，至2021年2月8日本院现场核实，因为蒙迪美公司擅自终止合同，国泰公司一直未能将涉案库房出租，给国泰公司造成巨大的损失，而蒙迪美公司仅支付10个月的租赁费，国泰公司据此抗辩不予返还租金的意见，本院予以采纳，故本院对蒙迪美公司的该项诉讼请求予以驳回。对蒙迪美公司主张的其他改造、装修等损失，该费用属于蒙迪美公司为履行合同的正常支出，国泰公司不应当承担该项损失，故本院对该项诉讼请求亦予以驳回。关于国泰公司主张的前期改造费用问题，本院考虑到双方在租赁合同中明确约定国泰公司应当提供的各项设施与改造的项目吻合，足以证实国泰公司的改造行为属于履行合同的内容，亦属于蒙迪美公司擅自终止合同给国泰公司造成的损失。根据鉴定意见的评估结果，同时考虑到国泰公司主要根据蒙迪美公司的要求所做的改造，以及改造的结果可能会为国泰公司带来一定的利益等因素，本院酌定蒙迪美公司给付国泰公司改造款86万元（约按照确定部分及蒙迪美公司主张的争议部分的50%计算）。关于国泰公司主张的地面修复费用问题，蒙迪美公司将原来符合粮食储备的地面改造成环氧树脂地坪，不利于今后实现粮食储备功能，故国泰公司有权要求蒙迪美公司恢复库房的原有功能，现国泰公司主张的修复方案符合粮食储备的基本要求，蒙迪美公司应当承担该项费用3384187.32元。对于其他需要修复的事项，国泰公司并未主张，双方可以另行处理。关于国泰公司主张的电费问题，蒙迪美公司提供的一系列证据足以证实其为改造库房，进行大量且长期的改造、装修行为，必然要产生大量的电费。虽然蒙迪美公司否认水、电费单记载的王俊为其电工，但没有提供其他的相反证据予以反驳，且其有关自行携带发电装置的陈述严重违反生活、生产常识和交易习惯，故本院对两张有王俊签名的单子所记载的电费数额予以采信，即蒙迪美公司应当支付国泰公司电费49400元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京蒙迪美时装有限责任公司与北京国泰粮库有限公司于2019年8月14日签订的《厂房租赁合同》于2020年6月8日解除；二、北京蒙迪美时装有限责任公司于本判决生效后七日内给付北京国泰粮库有限公司改造工程款860000元；三、北京蒙迪美时装有限责任公司于本判决生效后七日内给付北京国泰粮库有限公司库房地面恢复费用3384187.32元；四、北京蒙迪美时装有限责任公司于本判决生效后七日内给付北京国泰粮库有限公司电费49400元；五、驳回北京蒙迪美时装有限责任公司的诉讼请求；六、驳回北京国泰粮库有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16813.38元，由北京蒙迪美时装有限责任公司负担（已交纳）。反诉案件受理费24444元，由北京蒙迪美时装有限责任公司负担20574元（于本判决生效后七日内交纳），由北京国泰粮库有限公司负担3870元（已交纳）。鉴定费82326.56元，由北京蒙迪美时装有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定人出庭费用7000元，由北京蒙迪美时装有限责任公司负担（已交纳）。财产保全费5000元，由北京蒙迪美时装有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 赵永攀二〇二一年六月一日法官助理 王希希书 记 员 池水源