山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁13民终3283号上诉人（原审原告）：张更菊，女，1965年5月19日出生，汉族，住山东省临沂市兰山区。委托诉讼代理人：姜艳，山东拓成律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢春晓，山东拓成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张新海，男，1983年11月14日出生，汉族，住山东省沂南县。被上诉人（原审被告）：高风桂，女，1981年1月10日出生，汉族，住山东省沂南县。二被上诉人委托诉讼代理人：杜维清，山东沂河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：临沂大坤房地产开发有限公司，住所地山东省临沂高新区双月湖路222号（御家园小区沿街楼）。法定代表人：尹永良，总经理。委托诉讼代理人：薄照亮，山东正之源律师事务所律师。原审第三人：周杨，男，1975年2月8日出生，汉族，住山东省临沂市罗庄区。原审第三人：李高龙，男，1978年9月15日出生，汉族，住山东省临沂市罗庄区。上诉人张更菊因与被上诉人高风桂、张新海、临沂大坤房地产开发有限公司（以下简称大坤公司）及原审第三人李高龙、周杨执行异议之诉一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2020）鲁1302民初5414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张更菊上诉请求：1、撤销一审判决并改判准许（2019）鲁1302民初10565号之一民事裁定书中对“查封的大坤公司位于临沂市沂南县城区房产”的执行或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院查明事实不清。首先，被上诉人一审时提交的证据存在伪造的可能。第一，一审时被上诉人主张其双方签订的《房地产买卖合同》已经过沂南县房产局备案，而在该合同上并未加盖沂南县房产局的备案章，仅在尾页加盖了产权交易监理章。经上诉人向沂南县房产局了解，产权交易监理章的存在系为监管房产买卖双方交易的真实性，只有房产出卖方向买受方出具发票后才能加盖。在上诉人向沂南县房产局了解情况是，房产局工作人员打电话给大坤公司，电话接听人员回复并未开具发票，由此可说明案涉《房地产买卖合同》系被上诉人伪造。第二，根据一审被上诉人提交的证据来看，被上诉人是否是案涉房产的实际权利人存疑。张新海、高风桂主张其以案外人张中海的名义购买案涉房产，且其与大坤公司于2016年12月31日即签订了合同，被上诉人大坤公司对此亦不持异议。但根据被上诉人提交的物业费、电费及车位租赁协议来看，上述相关费用的缴纳方一直为案外人张中海，既然张新海、高风桂和大坤公司已签订《房地产买卖合同》，按常理讲，后期的费用完全没必要继续以案外人张中海的名义缴纳，因此案涉相关费用单据恰恰说明张新海、高风桂不是案涉房产的所有人。第三，张新海、高风桂并非不能购买商品房的特殊主体且根据其自身主张，其名下也没有其他住房，因此其没必要以他人名义购买案涉房产。其次，被上诉人一审时仅提交了2017年部分物业费、电费收据及2020年的部分物业费收据，但未提供2018年和2019年期间的任何费用单据，由此可以看出即使案涉房产为张新海、高风桂所有，其也并非持续居住于该房中，无法排除其拥有其他住房的可能，不满足法律规定排除上诉人申请查封案涉房产的权利的条件。高风桂、张新海辩称，依法驳回上诉人张更菊的上诉请求，维持一审判决。1、上诉人以提交的证据存在伪造的可能来质疑《房地产买卖合同》的真实性，无事实和证据支持，依法不能成立。首先，上诉人认为一审高凤桂、张新海提供的证据存在伪造的可能，但没有任何可以证实的证据，仅是主观上的认知和推断，众所周知，对于没有事实证据的推理和判断是不能作为认定案件事实的依据的。其次，高凤桂、张新海为了更名办理不动产登记手续的需要，在与开发公司签定购房合同后，由开发企业提交《商品房销售许可证》和《商品房买卖合同》，经房产交易主管部门审核后加盖产权交易监理章，即为一种合同备案的行为。房产主管部门加盖产权交易监理章的条件是在房地产开发企业取得了《商品房预(销)售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续；备案的目的是确认房产交易的合法性与真实性，也是房管局部门为防止开发商一房多卖的一种有效手段，旨在保障购房者的合法权利。开具发票与否并不是合同备案的必要条件。2、高凤桂、张新海因银行征信问题，无法从银行获取借款，为此，案涉不动产前期合同系由高凤桂、张新海堂哥张中海名与开发商签定了预售合同，并以该不动产作为抵押办理了贷款手续。在2018年3月15日还清了全部贷款后，为了办理产权登记手续，办理了更名，签定了房地产买卖合同，案涉不动产实际购置人为高凤桂、张新海，因此，前期相关物业费用的缴纳人自然会体现在张中海名下，但这不能成为否定高凤桂、张新海系不动产权利人的理由。3、案涉不动产系高凤桂、张新海名下唯一房产，该事实已经查询确定，高凤桂、张新海别无住所，在开发商交房后装修入住至今。综上，上诉人的上诉理由不成立，请二审依法驳回其上诉。大坤公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李高龙、周杨均未答辩。张更菊向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决准许（2019）鲁1302民初10565号之一民事裁定书中对“查封的大坤公司位于临沂市沂南县城区产”的执行（房产价值为100万元）；2.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：张更菊与大坤公司、李高龙、周杨民间借贷纠纷一案，一审法院于2019年8月26日作出（2019）鲁1302民初10565号民事判决，判决如下：“一、大坤公司于本判决发生法律效力后十日内偿还张更菊借款本金100万元及利息（以借款本金100万元为基数，自2019年2月18日起至实际履行完毕之日止按月息2%计算）：二、大坤公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付张更菊为实现债权支出的保全费5000元：三、李高龙、周杨对大坤公司的上述还款义务承担连带清偿责任：四、李高龙、周杨向张更菊承担担保责任后，有权向大坤公司追偿。”，该判决生效后，原告于2020年3月7日申请立案执行。在诉讼过程中，经当事人申请，一审法院曾于2019年6月27日作出（2019）鲁1302民初10565号之一民事裁定，查封（冻结）了大坤公司、李高龙、周杨价值120万元的财产一宗（详见查封冻结财产清单）。进入执行程序后，诉讼阶段的保全措施自动转为执行阶段的查封措施。在执行过程中，查封了大坤公司名下的部分财产，其中于2019年7月2日向沂南县不动产登记中心发出协助执行通知书，查封了大坤公司名下位于临沂市沂南县城区，查封期限为三年，自2019年7月2日至2022年月1日。另查明，张新海、高风桂系夫妻关系。沂南县不动产登记中心信息查询证明，张新海在该局没有不动产登记信息。案涉位于沂南县城区的房产系大坤公司开发出售。该房产原由张新海以其兄弟张中海的名义从开发公司购买，张中海曾以该房为抵押向山东沂南农村商业银行股份有限公司城区支行借款81万元支付房款。2016年6月21日，开发商大坤公司向张中海开具收据一份，付款事由：购房款，房源号12-1-502，金额1165503.00元；2017年1月3日向其开具收据二张，退房差价款-18174.00元、交房费用28648.00元；2017年11月15日开具收据一份，购买141号车位，金额51000.00元。大坤公司在上述收据上均加盖公章。后来，张中海与张新海办理了房产亲属更名手续，大坤公司作为甲方（出卖人）与高风桂、张新海作为乙方（承买人）签订《房地产买卖合同》一份，约定：甲方同意将坐落在沂南县振兴路与温泉路交汇瀚林美郡12＃1-502室的住宅（建筑面积233.63平方米，附属用房12-1-00730.38平方米）出售给乙方。甲、乙双方议定上述房地产的成交价格为1165503元，乙方于本合同签订后向甲方一次性付清1165503元。双方同意于2016年12月31日由甲方将上述房地产交付给乙方。大坤公司加盖公章及代理人李景宝名章，高风桂、张新海在落款处签字、捺印，合同已经沂南县房地产管理局进行备案登记，签有沂南县房地产管理局产权交易监理章，合同签订时间空白。本案在审查过程中，张中海于2020年3月6日出具证明，案涉房产本人首付部分房款后于2016年6月14日从沂南县城区信用社按揭贷款81万元。房子实际为张新海购买，由张新海与大坤公司签订购房合同。大坤公司于2020年3月6日出具证明，证明案涉房产实际购房人系张新海，房款由张中海代为交付。一审法院于2020年3月17日作出（2020）鲁1302执异40号执行裁定：中止对位于临沂市沂南县城区产一处的执行。原告遂提起本案诉讼。一审法院认为，本案争议焦点为高风桂、张新海对案涉房屋享有的权益能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，对案外人提出的排除执行异议，案外人应对是否是权利人、权利的真实性、合法性、排除执行性负有举证责任。案涉房产虽登记在大坤公司名下，高风桂、张新海与大坤公司签订《房地产买卖合同》，其签订的合同经沂南县房地产管理局备案登记，并向该公司支付了全部房款，也实际占有该房屋，该处分行为的时间在本案查封之前。上述《规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。高风桂、张新海对涉案房产享有的权利能够阻却对本案涉案房产的执行。继续将涉案房产作为大坤公司的责任财产予以执行不妥，应予以纠正。原告的诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，判决：驳回原告张更菊的诉讼请求。案件受理费13,800元，由原告张更菊负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。高风桂、张新海提交两份证据：第一份证据是本案被上诉人张新海的银行担保信息一份，证明被上诉人张新海因在银行有担保贷款行为，担保人贷款因未能偿还，被银行列为不良，由此证实，因为其堂哥张中海承名签订房产买卖合同的原因系本人因银行征信不良，无法贷款，这一事实成立，一审该证据不能提交的原因是因为在认知上认为有开发公司已经出具了收据。但为了二审更客观的认定该事实，向二审法院提交，证据来源是从银行征信系统拍照后打印形成，作为一个补充证据；第二份证据是贷款还款通知单，证明以张中海的名义贷的房贷，在2018年3月15日，已经全部还清。那么该证据与开发公司开具的收据相互认证，一审不能提供原件原因同上。张更菊质证称，对于证据一的真实性以及关联性均有异议。首先该证据系复印件，根据法律规定，未与原件核对一致，不能作为认定事实的依据。其次，该证据不能证明被上诉人的证明目的。根据该证据显示的时间，最早时间为2011年，借款时间为2014年，但是涉案合同签订于2016年，即使如被上诉人所言，曾经发生过银行贷款逾期偿还的问题，那么也只能体现在2014年以前，与涉案事实没有关联性。而且通过该证据内容来看，只能看出存在相关的担保行为，但不能看出存在逾期行为，更不能证实张新海征信存在问题。对于证据二的真实性、合法性无异议，但关联性有异议，根据该证据，反而能够证明涉案房产并非被上诉人张新海和高风桂所有。大坤公司质证称，对证据没有异议。张更菊对高风桂、张新海提供证据一的真实性、关联性有异议，张更菊未提供进一步的证据予以证实，本院不予确认。张更菊对高风桂、张新海提供证据二的真实性、合法性有无异议，但对其关联性有异议，张更菊未提供进一步的证据证实其与本案的关联性，本院不予确认。对于一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。本案争议焦点为高风桂、张新海对案涉房屋是否享有能够排除强制执行的民事权益。本案中，涉案房屋的购买人2016年时为张新海的堂兄张中海，并以张中海的名义与大坤公司签订购房合同后办理了预告登记及银行按揭贷款，涉案房屋2018年办理产权登记时虽登记在开发商大坤公司名下，但张新海在将涉案银行贷款还清后又与大坤公司重新签订了购房合同，并将2016年7月办理的购买人为张中海的预告登记于2018年3月16日进行了注销登记，上述重新签订的合同虽无落款签订日期，但由房管部门加盖了产权交易监理章。正常情况下，涉案房产如被法院查封在前，房管部门不可能再给当事人加盖其产权交易监理章。涉案房产一直以原购房人张中海的名义交纳物业管理费、电费、装修保证金等实际居住使用的各项费用。上诉人主张从后来注销预告登记来看原购房人张中海与大坤公司存在串通以预告登记的形式来套用银行款项使用的情形，这与后来注销登记后仍以张中海名义继续交纳上述各项费用的事实相矛盾，此主张不能成立，本院不予支持。上诉人以其向房产局了解的产权交易监理章的存在系为监管房产买卖双方交易的真实性，只有房产出卖方向买受方出具发票后才能加盖，而本案并未开具发票，由此说明上述重新签订的购房合同系仿造，但未提供证据予以证实，本院不予支持。上诉人主张本案无法排除张新海拥有其他住房的可能，不满足法律规定排除执行的条件，于事实不符，亦未提供证据予以证实，本院不予支持。综上，一审法院参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定认定张新海对涉案房产享有排除执行的民事权益并无不当，应予维持。综上所述，张更菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人张更菊负担。本判决为终审判决。审判长  王树东审判员  李大军审判员  杨敬国二〇二一年六月一日书记员  李晴晴