江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏03民终7479号上诉人（原审被告）：胡林林，女，1990年4月2日出生，汉族，文员，住江苏省徐州市泉山区。上诉人（原审被告）：王烁，女，1990年12月23日出生，汉族，公司职员，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王振柱（王烁之父），男，1962年11月11日出生，汉族，无业，住江苏省徐州市铜山区。被上诉人（原审原告）：王家琪，男，1993年7月30日出生，汉族，教师，住江苏省徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：丁勇智，男，1993年2月23日出生，居民身份份证号码320304199302235815，汉族，自由职业，住江苏省徐州市泉山区。原审第三人：徐州百业市场管理有限公司，住所地江苏省徐州市中山北路金地商务中心负一楼。法定代表人：陈冠宇。上诉人胡林林、王烁因与被上诉人王家琪、丁勇智，原审第三人徐州百业市场管理有限公司（以下简称“百业市场”）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2016）苏0302民初3696号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人胡林林、王烁及王烁的委托诉讼代理人王振柱到庭接受询问；被上诉人王家琪、丁勇智到庭参与第一次庭审询问，但未到庭参加2018年7月4日第二次庭审询问。本案现已审理终结。胡林林、王烁上诉请求：1、撤销一审判决，支持胡林林、王烁的诉讼请求；驳回王家琪、丁勇智的诉讼请求。2、诉讼费由王家琪、丁勇智承担。事实及理由：一审法院认定事实不清。胡林林、王烁一审提供了商铺转让协议，协议约定商铺面积为40平方米左右，王家琪、丁勇智在转租时未告知消防通道事宜，将其转租给胡林林、王烁。在租赁过程中，消防队到场检查并准备行政处罚，要求胡林林、王烁停业整改，使胡林林、王烁无法正常经营。一审庭审后，胡林林、王烁提交了与王家琪、丁勇智的通话录音，录音内容是王家琪、丁勇智口头约定安装空调及门，王家琪、丁勇智迟迟不履行口头承诺，导致协议无法继续履行。一审法院未查明相关事实。请求依法改判。被上诉人王家琪、丁勇智二审答辩称：我们和胡林林、王烁签合同时，并没有说安装门和空调的事情。关于是否因消防通道停业问题，在我们与商场签订合同时，是可以正常营业的。后来因为消防检查问题，一审法院带着胡林林、王烁去消防大队调查，消防大队说没有不让胡林林、王烁营业，只是让胡林林、王烁整改。百业市场也同意我们将商铺转让给胡林林、王烁。王家琪、丁勇智向一审法院提出诉讼请求：1、判令胡林林、王烁支付剩余转让费5000元，赔偿押金损失10000元；2、诉讼费由胡林林、王烁承担。事实和理由：王家琪、丁勇智于2016年6月11日将坐落于徐州逛街时尚广场小吃D1号店铺使用权转让给胡林林、王烁，并签订了使用权转让协议。合同约定，胡林林、王烁应代替王家琪、丁勇智履行原有商铺的租赁合同。合同签订当日，王家琪、丁勇智收到胡林林、王烁支付宝转账20000元，并约定剩余转让费5000元于合同签订后3个月支付。后由于胡林林、王烁经营问题，商场决定收回店铺、押金10000元不退还。故王家琪、丁勇智起诉至法院，请求判令胡林林、王烁支付剩余转让费5000元、押金损失10000元，以维护王家琪、丁勇智的合法权益。胡林林、王烁一审辩称：签订转让合同之前，双方有一个口头约定，即要求王家琪、丁勇智在涉案租赁房屋内安装空调和门。合同签订后直至胡林林、王烁退出经营，王家琪、丁勇智一直未安装，因此胡林林、王烁才未支付5000元。王家琪、丁勇智主张的押金损失不是胡林林、王烁直接造成的，当时撤离是因为占用消防通道，店铺桌椅的摆放位置从转让时至今未改动，还是按原位置摆放，胡林林、王烁未直接造成王家琪、丁勇智的损失。请求依法驳回王家琪、丁勇智的诉请。第三人百业市场一审陈述：涉案商铺是百业市场出租给王家琪、丁勇智的。对于王家琪、丁勇智转租行为，百业市场知道并同意。百业市场收取了王家琪、丁勇智的租赁履约保证金10000元，因王家琪、丁勇智的商铺没有经营到时间就撤离了，该保证金不予退还。一审法院查明：涉案商铺位于徐州逛街时尚广场小吃D1号，该商铺系由百业市场出租给王家琪、丁勇智，王家琪、丁勇智又将涉案商铺转租给胡林林、王烁，且王家琪、丁勇智的转租行为百业市场知晓并同意。2016年6月11日，王家琪、丁勇智与胡林林、王烁借用百业市场的制式合同签订《徐州夜市.逛街时尚广场经营合同》一份，双方在合同中以手写内容约定：王家琪、丁勇智将坐落于徐州逛街时尚广场小吃D1号的经营场地租赁给胡林林、王烁做经营使用，租赁用途仅限于经营酒水、西式简餐、果茶；租赁期限至2016年11月11日，租金10000元。同日，王家琪、丁勇智与胡林林、王烁又签订《商铺使用权转让补充协议》一份，就双方签订的《徐州夜市.逛街时尚广场经营合同》未尽事宜作出约定：一、王家琪、丁勇智同意将本人承租的徐州夜市小吃D1部分商铺转让给胡林林、王烁使用，建筑面积为40平方米左右；并保证胡林林、王烁同等享有王家琪、丁勇智在原有租赁合同中所享有的权利与义务（包括免管理费等优惠）。二、商铺转让给胡林林、王烁后，胡林林、王烁同意代替王家琪、丁勇智履行原有商铺租赁合同中所规定的条款，并按半年缴纳租金及该合同约定的应由王家琪、丁勇智缴纳的水电费及其他各项费用。三、转让后的商铺现有的装修、装饰及其他所有设备（烤箱、冷藏箱、开水机等）和房屋装修等（包含在转让费内）；营业设备等全部归胡林林、王烁。四、双方协议商铺转让费为25000元，胡林林、王烁应于本合同签订之日向王家琪、丁勇智支付转让费20000元，余下转让费5000元于合同签订日期3个月内支付。五、王家琪、丁勇智每月代房东向胡林林、王烁收取转让商铺的租赁费2000元/月，胡林林、王烁需按半年缴纳房租。六、承租合同到期后，授权王家琪、丁勇智与商场签订续租合同，押金由王家琪、丁勇智垫付5000元，如胡林林、王烁在合同到期前停止营业，王家琪、丁勇智的押金损失由胡林林、王烁承担。上述协议签订后，胡林林、王烁将承租商铺用于经营“小食光”店铺，并向王家琪、丁勇智支付了转让费20000元，租金10000元。胡林林、王烁陈述实际使用商铺至2016年8月24日，之后因为店铺被消防检查未再经营。一审法院依据胡林林、王烁的申请依法到徐州市公安消防支队鼓楼大队调取了2016年8月该大队对徐州夜市“小食光”占用消防通道的举报及处理情况，该消防大队回复称，2016年8月24日，因接到举报，徐州市公安消防支队鼓楼大队出警至美食一条街现场，其工作人员发现“小食光”店铺（即涉案商铺）外桌椅摆放占用了消防通道，并现场对“小食光”经营者进行了教育。一审庭审中，王家琪、丁勇智主张其向百业市场交纳了10000元押金（履约保证金），因胡林林、王烁持续未经营，该履约保证金百业市场不予退还。百业市场确认其收取了王家琪、丁勇智押金（履约保证金）10000元，因王家琪、丁勇智租赁的商铺未到租期就不再经营，故押金不再退还。但是对于是否交纳押金及押金数额，王家琪、丁勇智未能提供租赁合同或交费票据等证据。因双方当事人分歧较大，至本案调解无果。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力，当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，双方于2016年6月11日签订的《徐州夜市.逛街时尚广场经营合同》及《商铺使用权转让补充协议》是双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。关于王家琪、丁勇智请求判令胡林林、王烁支付剩余转让费5000元的诉请，一审法院认为，根据《商铺使用权转让补充协议》的约定，涉案商铺的转让费为25000元，胡林林、王烁应于合同签订当日支付20000元，剩余5000元自合同签订之日起3个月内支付。现胡林林、王烁至今尚有5000元未支付，故王家琪、丁勇智请求胡林林、王烁支付剩余转让费5000元的诉请，具有事实和法律依据，予以支持。胡林林、王烁抗辩双方存在口头协议，约定王家琪、丁勇智应为涉案商铺按照空调和门，因王家琪、丁勇智未履行口头协议，故胡林林、王烁未支付剩余的5000元转让费；但王家琪、丁勇智对此并不认可，胡林林、王烁亦未能提供相关证据证明存在该口头协议，故对胡林林、王烁的抗辩意见不予支持。关于王家琪、丁勇智请求胡林林、王烁赔偿押金损失10000元的诉请，一审法院认为，根据双方《商铺使用权转让补充协议》的约定，如胡林林、王烁在合同到期前停止经营，王家琪、丁勇智的押金损失应由胡林林、王烁承担。本案中，胡林林、王烁自认其于2016年8月24日即不再经营，因此确实存在胡林林、王烁在合同到期前停止经营的事实，如果因胡林林、王烁提前停止经营的事实造成王家琪、丁勇智的押金损失，胡林林、王烁应承担赔偿责任。但是，王家琪、丁勇智就支付给百业市场的押金数额及实际押金损失的数额均未能提供书面证据予以证实，在仅有百业市场陈述的情况下，没有相关合同或者票据佐证，对王家琪、丁勇智主张的押金损失实际数额无法确认。故王家琪、丁勇智的该项诉请因损失数额证据不足，不予支持，王家琪、丁勇智可待证据充分后另行主张权利。胡林林、王烁抗辩提前退出经营是由于承租商铺占用消防通道被处理，且商场通知胡林林、王烁暂时不要营业，但徐州市公安消防支队鼓楼大队回复，系涉案商铺外桌椅摆放占用消防通道，且仅对经营者进行教育，并未责令其停业；另外，胡林林、王烁亦未提供证据证明商场要求其不要经营的说法。故对胡林林、王烁上述抗辩意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：胡林林、王烁于判决生效之日起十日内一次性支付王家琪、丁勇智商铺转让费5000元。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费180元（王家琪、丁勇智已预交），由胡林林、王烁负担（该款随上述款项一并支付给王家琪、丁勇智）。经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：胡林林、王烁以王家琪、丁勇智未安装空调和门，消防通道影响经营为由抗辩不支付剩余转让费5000元的理由能否成立。二审中，胡林林、王烁2018年7月6日庭审询问时提交2016年8月18日胡林林与丁勇智通话录音、2016年8月22日王烁与王家琪通话录音（光盘及文字整理材料）。证明签订合同时，丁勇智和王家琪口头承诺安装空调和门。丁勇智和王家琪经本院传票传唤，未到庭参加2018年7月6日庭审询问，未对上述录音发表质证意见。二审中，丁勇智和王家琪未提交新证据。经审查录音内容，录音内容与胡林林、王烁提交的录音文字整理材料一致，本院对上述录音的真实性予以认定。该录音中确实涉及双方曾谈及安装门和空调的内容。一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为：根据胡林林、王烁二审提交的录音证据，可以证明双方在签订合同时曾口头约定安装门和空调事宜。本院二审到现场勘查，涉案商铺位于整个大厅入口处，该商铺与其他经营者共用该入口。就本案商铺单独安装门客观上存在一定困难。丁勇智和王家琪口头承诺安装门及空调，但并未按照承诺履行，说明丁勇智和王家琪在承诺安装门及空调上存在一定欺诈性。胡林林、王烁主张其前退出经营是由于承租商铺占用消防通道被处理，且商场通知胡林林、王烁暂时不要营业。根据一审法院去徐州市公安消防支队鼓楼大队调查的回复，系涉案商铺外桌椅摆放占用消防通道，且消防支队鼓楼大队仅对经营者进行教育，并未责令其停业；胡林林、王烁亦未提供证据证明商场要求其不要经营的说法。胡林林、王烁主张商铺内存在消防通道，与一审法院调查时消防大队陈述的在商铺“外”摆放桌椅，占有消防通道的情形相互矛盾。综上，丁勇智和王家琪在签订合同时口头承诺安装门和空调，但未按照承诺予以履行，丁勇智和王家琪在签订合同时就相关承诺内容存在一定欺诈性。该承诺对胡林林、王烁是否同意签订协议有一定影响。综合以上情形，本院对丁勇智和王家琪诉请胡林林、王烁给付剩余5000元转让费的主张不予支持。综上所述，上诉人胡林林、王烁部分上诉理由成立。因二审出现新证据，导致一审判决应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州市鼓楼区人民法院（2016）苏0302民初3696号民事判决；二、驳回丁勇智和王家琪的诉讼请求。一审案件受理费180元，由丁勇智和王家琪承担；二审案件受理费180元，由丁勇智和王家琪负担（于本判决生效之日起十日内支付给胡林林、王烁）。本判决为终审判决。审判长  魏志名审判员  苏 团审判员  孟文儒二〇一八年七月二十二日书记员  李 婕