北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初2752号原告：曹进松，男，1976年7月22日出生，汉族，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：李凤森，北京市中理律师事务所律师。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。原告曹进松与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹进松及其委托诉讼代理人李凤森，被告天台山公司的委托诉讼代理人韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹进松向本院提出诉讼请求：请求判令被告以6350649元为基数，按照日万分之一的标准，给付自2019年4月10日至取得房屋不动产权证书之日止的逾期办理房屋所有权证违约金，暂计算至2021年5月25日的天数是777天，违约金是493445．43元。事实与理由：2014年1月9日，我与天台山公司签订《北京市商品房预售合同》，约定我向天台山公司购买门头沟新城城子地区21-218居住项目（A5）门头沟新城城子地区天台山项目xx层1302号房屋（双方一致认可即西山御园x号楼1302号房屋）。我按照合同约定完全履行了合同义务，支付了全部购房款6350649元，天台山公司于2015年7月31日交付了房屋。按照合同第二十二条第（二）款转移登记约定，天台山公司应当于2015年7月31日后730天内为我办理房屋所有权证书，但截至法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋的初始登记。综上，为维护合法权益，诉至法院，请求法院依法支持我的全部诉讼请求。天台山公司辩称，一、曹进松主张逾期办证违约金于法无据。1、曹进松委托加建导致不能如期办证，根据双方《北京市商品房预售合同》第22条之规定，曹进松应承担未如期办证的责任。2、根据上述预售合同第16条之约定，曹进松应当在办理入住手续时向我公司交纳契税、公共维修基金、产权代办费、权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费。曹进松并未交齐相关费用，根据预售合同第14条第2款及附件十《补充协议》第12条第1款第（1）、（2）项之约定，办理房屋权属转移登记及代交税费的委托不得撤销，且业主未按合同约定交齐相关款项的，办证期限予以顺延，我公司不承担责任。二、曹进松主张的违约金计算有误。根据《西园嘉园收房补充协议》，双方已就延期31天收房达成一致，且我公司已经向曹进松支付了2015年8月1日至2015年8月31日的延期交房补偿金，该笔金额应当在逾期办证违约金中予以扣减,或将办证期限顺延31天。三、即使法院认为我公司应适当承担责任，曹进松主张的违约金亦过高，请求法院予以核减。在本案中，加建部分一直由曹进松使用，在无偿获得使用利益的情况下，其未受到任何损失。同时，违约金的认定应当以实际损失为基础，不得超过实际损失的30%。在无实际损失的情况下，曹进松要求我公司承担巨额违约金，不符合法律规定。若曹进松认为自己遭受了实际损失，应当就此承担举证责任，证明损失实际发生，并明确数额，否则应当认定为无损失。四、自2020年1月23日新冠肺炎疫情爆发以来，受疫情影响，政府部门未能正常办公，西山御园小区的全部房屋现场测量、勘验等工作无法落实，致使涉案房屋的权属登记工作无法进行，即使法院认为我公司应适当承担责任，我公司也不应承担自2020年1月23日起至今这段时间内的逾期办证责任，曹进松主张的2020年1月23日以后的违约金应当予以核减。五、2021年2月24日我公司已经在积极履行合同义务，组织曹进松办理分户产权登记，即使法院认为我公司应当承担2020年1月23日之后的违约责任，违约期限的计算亦应当截至2021年2月24日。其后期若因办证机关的工作安排导致未能及时办证，我公司无法控制，亦不存在过错。同时，根据合同约定，只有在我公司原因导致未能及时办证的，才由我公司承担责任。本院经审理认定事实如下：2019年3月15日，曹进松诉至本院要求天台山公司办理北京市门头沟区西山御园7号楼1302号（以下简称1302号）房屋不动产登记证书，并支付自2017年8月1日至实际取得房屋不动产所有权证书之日止的逾期办理房屋所有权证违约金。本院于2019年6月28日作出（2019）京0109民初2269号民事判决书，判决：天台山公司于本判决生效之日起七日内支付曹进松二○一七年八月一日至二○一九年四月九日止的逾期办证违约金391835元。判决作出后，天台山公司不服判决，上诉至北京市第一中级人民法院，双方在二审期间达成调解协议，确认天台山公司支付曹进松本案调解款195917．5元。（2019）京0109民初2269号民事判决书中载明双方无争议事实如下：“2014年1月9日，天台山公司（出卖人）与曹进松（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1573271），约定曹进松购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A5）门头沟新城城子地区天台山居住项目13层1302号房屋（双方一致认可即西山御园7号楼1302号），房屋预测建筑面积175．72平方米，其中套内建筑面积144．26平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积31．46平方米，单价每平方米44022．24元，房屋总价6350649元。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定，1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2014年1月11日和2014年2月14日，曹进松分两次向天台山公司共交纳购房款6350649元，天台山公司向曹进松出具发票。2015年7月31日，曹进松向天台山公司支付代收契税、代收公共维修基金、代收房屋登记费、代收产权代办费、代收印花税分别为190519．47元、35150元、80元、500元、5元，天台山公司向曹进松出具收据。1302室于2015年7月31日交付予曹进松，现由曹进松居住使用。”截至2021年5月25日法庭辩论终结，曹进松尚未取得了1302号房屋的所有权证书。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的预售合同已被生效判决书认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行。天台山公司逾期办理房屋所有权证书，依法应当承担违约责任。天台山公司辩称由于曹进松委托第三方在涉案房屋竣工后对房屋进行加建、改建，进而不能办理初始登记，曹进松因加建对逾期办理房屋所有权证书存在过错的答辩意见，（2019）京0109民初2269号民事判决书已作出认定，故天台山公司该项答辩意见，本院不予采纳。对于天台山公司抗辩双方签订《收房补充协议》后其已经支付了逾期交房补偿金，故逾期办证违约金起算点应顺延的答辩意见，因逾期办证违约金初始起算时间已由生效判决书予以确定，对上述答辩意见，本院不予采纳。关于天台山公司主张从违约金中扣减《收房补充协议》确认的逾期交房补偿款项的答辩意见，本院认为，从《收房补充协议》的内容来看，该协议是为解决天台山公司与住户之间对交房标准的分歧，以天台山公司向住户支付一个月补偿金为条件，住户同意以房屋现状办理交房手续，该补偿金并非逾期办证违约金,故天台山公司该项答辩意见，本院不予采信。对于天台山关于天台山公司以2020年1月23日后受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于天台山公司主张2021年2月24日其已经积极履行合同义务，组织曹进松办理分户产权登记，对于2021年2月24日之后因办证机关的工作安排导致未能即时办证导致的损失不承担违约责任的意见。因天台山公司未提供证据证明曹进松存在无故拖延办理房屋产权证书的情形，且双方合同约定逾期办证违约金截止日期为购房人实际取得房屋所有权证之日，故本院对天台山公司的上述答辩意见不予采信。天台山公司未能在房屋交付后730日内为曹进松办理房屋转移登记手续，已经构成违约，违约状态一直持续至曹进松取得房屋所有权证。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采纳。2017年8月1日至2019年4月9日之间的违约金已经法院处理，曹进松要求天台山公司按照合同约定给付2019年4月10日至实际取得房屋不动产权证书之日止的逾期办理房屋所有权证违约金，有事实和法律依据。但因办证日期尚不能确定，本院暂计算违约金至法庭辩论终结之日，即2021年5月25日，共计违约777天。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付曹进松2019年4月10日至2021年5月25日期间的逾期办证违约金493445．43元；二、驳回曹进松其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千三百五十一元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 耿迎涛二〇二一年六月二十九日法官助理 颜云云书 记 员 吝小丽-2--1-