广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初16087号原告（反诉被告）：向纳尔，男，1978年7月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：陈嘉洲，系广东瀛真律师事务所律师。被告（反诉原告）：徐玲，女，1983年6月6日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：王瑞，系广东华科（北京）律师事务所律师。原告（反诉被告）向纳尔诉被告（反诉原告）徐玲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）向纳尔及其委托代理人陈嘉洲，被告（反诉原告）徐玲的委托代理人王瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。向纳尔向本院提出诉讼请求：1.解除向纳尔、徐玲于2019年9月7日签订的《租赁合同》；2.徐玲向向纳尔返还履约保证金30000元、店铺转让费（即顶手费）100000元；3.徐玲向向纳尔赔偿形成附合的装饰装修280000元和购买厨房设备损失38800元，合计318800元；4.徐玲向向纳尔支付因本案产生的律师费25000元；5.本案诉讼费、保全费等费用由徐玲承担。本诉事实、理由和反诉答辩：向纳尔、徐玲于2019年9月7日签订《租赁合同》，约定向纳尔向徐玲租赁位于广州市天河区石牌东路36号自编101物业（以下简称案涉商铺），租赁期限为2019年10月1日起至2023年4月1日止，每月租金为26250元，每年递增5%；向纳尔在签订《租赁合同》当日一次性向徐玲交纳履约保证金30000元；合同任何一方如违反合同约定或未能全部履行合同约定义务的，因此而造成的全部损失，守约方有权要求违约方赔偿，守约方还有权要求违约方承担因追究违约责任所支付的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、交通费）。《租赁合同》签订当日，向纳尔即向徐玲支付履约保证金30000元，徐玲并向向纳尔出具收据予以确认；另外，向纳尔按双方口头约定，向徐玲在租赁合同中指定银行账户（见《租赁合同》签字页，收款账户：张丽娟）支付店铺转让费（即顶手费）100000元。其后，向纳尔对案涉商铺进行装修用于经营餐饮，为此支出了装修费用280000元和安装厨房设备费用38800元。2020年3月中旬，第三方在向纳尔租赁的店铺门口张贴《关于按时撤场并交还物业的通知》，告知租赁商铺租赁期将于2020年3月31日到期，由于商户未能在指定时间签订新续约合同和交足新续约合同所需费用，出租方将对物业依法收回。为此，向纳尔马上与徐玲进行沟通，将上述情况告知徐玲，并向徐玲发出《关于妥善解决商铺续约的告知函》，要求其妥善解决其与商铺出租方的合同续约问题。但其后由于徐玲未能成功续约，案涉商铺已于2020年4月6日被出租方实际收回。向纳尔认为双方之间签订的《租赁合同》，为双方真实意思表示，合法有效。现因徐玲原因导致案涉商铺被出租方提前收回，导致双方租赁合同无法继续履行，对此，向纳尔有权依法解除合同，要求徐玲退回收取的费用及赔偿向纳尔损失。向纳尔不同意徐玲的反诉请求。因在2020年2、3月处在新冠疫情的期间，而案涉商铺是集体物业，根据广州市人民政府的通知穗府规（2020）号，各区要指导物业为线下的实体经营中小微企业减免租金或允许延期分期缴纳等政策，基于上述的情况，向纳尔于2020年2月27日缴纳了2020年2月部分的租金6000元后，与其他经营者一样等待减免政策的落实，徐玲仅提供了情况说明和收据，未提供转账流水，不能证明2020年2月、3月案涉商铺的实际租金情况。为维护向纳尔的合法权益，特诉诸法院，请依法支持向纳尔的诉讼请求，并驳回徐玲的反诉请求。徐玲向本院提出反诉请求：1.向纳尔向徐玲偿还2020年2月部分租金20250元、2020年3月期间的租金26250元（26250元/月）及2020年2月1日至3月31日期间水电费2360元（是房东告知徐玲，未作区分），共计48860元（因向纳尔有缴纳了租金6000元，故徐玲在2个月的租金总额52500元的基础上减去6000元+水电费2360元=48860元；依据徐玲证据2情况说明和收据）。反诉事实、理由和本诉答辩：石牌村是案涉商铺业主，郑培林从石牌村方承租案涉商铺后，再对外转租牟利。因此，郑培林是案涉商铺的第一承租人。2017年4月1日，郑培林与张淇（系徐玲配偶）就案涉商铺签订《租赁合同》。张淇接收案涉商铺后交付给徐玲装修、经营，后因经营需要退租。2019年9月7日，徐玲顶手租赁案涉商铺，徐玲与向纳尔签订《租赁合同》。《租赁合同》签订后，向纳尔直接向郑培林缴纳租金。2020年2月份起，向纳尔停止缴纳租金，后郑培林多次找张淇索要租金，徐玲于同年6月2日向郑培林支付2020年2、3月租金、水电费合计48860元。徐玲认为，向郑培林缴纳租金、水电费是向纳尔的义务。徐玲垫付后有权向向纳尔追偿。徐玲不同意向纳尔的全部诉请。徐玲认为《租赁合同》已经在2020年2月20日解除。案涉商铺的装修并没有征得徐玲的书面同意。在《租赁合同》已经解除的前提下，向纳尔产生的装修损失以及其他损失，应当由其自行承担。故请求法院驳回向纳尔的诉讼请求，并支持徐玲的反诉请求。经审理查明：（第一条第一款）租赁物业位置：徐玲将位于石牌东路××自××＃物业出租给向纳尔使用；（第二条第一款）租期3年，从2019年10月1日至2023年4月1日；（第三条第一款）租金标准，租货物业的每月总租金26250元，每年递增5%；（第四条第一款）在本合同签订之日向纳尔应一次性向徐玲交纳履约保证金共30000元；（第十条第二款）守约方因追究违约方违约责任所支付的一切费用（包括不限于律师费、诉讼费、交通费），由违约方承担。当日，向纳尔向徐玲支付了保证金30000元和店铺转让费（即顶手费）100000元。关于顶手费的用途，向纳尔称是由徐玲转租案涉商铺给向纳尔所赚取的利润，具体来说，徐玲原先在案涉商铺承租作生意，现在将案涉商铺转租给向纳尔使用，向纳尔就需要向徐玲支付该笔顶手费作为可转租该商铺的权利的对价；徐玲不确认向纳尔上述陈述，称100000元顶手费由2部分组成，一部分是徐玲入场时向郑培林缴纳的50000元管理费（相当于顶手费），另一部分是徐玲装修的损失（因为徐玲不再继续使用案涉商铺）。向纳尔不确认徐玲该陈述。关于向纳尔诉请的厨房设备损失中的厨房设备，向纳尔在庭审中称主要指通风净化设备，向纳尔在2019年10月购置的净化设备，于2020年3月下旬时向纳尔已经拆除，因为向纳尔当时知道徐玲无法与其上一手就案涉商铺续约了，为了减少损失，向纳尔就对商铺内的设备进行拆除或变卖，这个通风净化设备拆除下来后向纳尔就交给原先出售给向纳尔的人，请其帮向纳尔折价出售给其他人，但至今还没有出售出去。徐玲对此称不清楚情况。关于2020年2月1日起的租金，向纳尔、徐玲均确认向纳尔于2020年2月27日交纳了2020年2月部分租金6000元，此外未再交纳过。关于案涉商铺2020年2月1日至3月31日期间水电费，向纳尔确认其未支付过。向纳尔称案涉商铺在2020年1月16日就停止营业，其于2020年4月6日将案涉商铺交还徐玲的上一手承租方郑培林，上述期间其均没有再营业，因为案涉商铺被用作经营牛蛙类的餐饮，因为新冠疫情不允许开门营业。徐玲称不清楚向纳尔所称停业情况及交还案涉商铺情况，徐玲在2020年7月时到案涉商铺了解情况，发现案涉商铺被石牌村收回；张淇与郑培林就案涉商铺签订了租赁合同，张淇和徐玲系夫妻关系，所以就由向纳尔、徐玲签订了《租赁合同》，张淇与郑培林的合同于2020年3月31日到期，徐玲没有去处理续签的事情，因为徐玲认为向纳尔已经顶手了，所以徐玲没有必要进行续签，张淇在2020年6月2日向郑培林缴纳了2020年2、3月租金，并未获得减免租金，其以银行转账方式转账18860元，另外30000元是张淇以前向郑培林就案涉商铺支付的30000元租赁保证金来抵扣，郑培林向张淇出具了总额为48860元的收据。向纳尔为证明其支出的形成附合的装饰装修损失为280000元，提交了以下证据：提交证据如下：1.《装修施工合同》，内容显示：向纳尔作为甲方与作为乙方的案外人吴龙辉于2019年9月12日签订；工程地点为案涉商铺，承包范围为铺面整体装修，承包方式为单价包干，工期为2019年9月15日至2019年10月30日，甲方驻工地代表为吴和平，乙方驻工地代表为杨艺，工程价款271696元（包括：墙体打拆8750元，阁楼打拆9000元，打凿地面17160元，地面回填2030元，卫生间、电箱移位12000元，铲除墙面乳胶漆1800元，空调移位及清洗1400元，厨房污水处理5500元，铝扣板天花吊顶1116元，造型灯槽6480元，铁艺造型26000元，吧台9500元，木板基层11310元，柜体17400元，门头及招牌30000元，瓷砖14040元，乳胶漆8910元，墙纸14850元，垃圾外运28000元，超白玻璃15640元，灯具18600元，水电安装12210元）；2.户名为吴和平的中国工商银行借记卡历史明细清单，显示2019年11月24日至28日期间分5笔合计向吴某辉支付了250000元；3.吴和平于2020年5月15日出具的《情况说明》，主要内容为上述账户的250000元付款为上述《装修施工合同》中的工程款。4.微信转账记录，显示向纳尔于2019年9月20日、10月16日、2020年1月15日、2020年2月26日向名为“杨亿装饰”的微信相对方依次支付了10000元、10000元、5000元、5000元。经质证，徐玲对上述证据真实性不确认。另，向纳尔因本次诉讼支出律师费25000元。又查，因为新冠××疫情，广东省人民政府于2020年1月23日启动共公卫生突发事件一级响应；于2020年2月24日调整为二级响应至2020年5月8日。本案审理过程中，本院依法向广州市规划和自然资源局查询案涉房屋的报建情况，该局于2020年11月12日向本院作出穗规划资源协查〔2020〕2074号《协助司法查询复函》，称：经查，我局未查询到广州市天河区石牌东路36号自编101物业的建设工程规划许可、临时建设工程规划许可、建设工程规划验收信息。本院认为：根据广州市规划和自然资源局作出的穗规划资源协查〔2020〕2074号《协助司法查询复函》的内容看，案涉商铺应属于未取得建设工程规划许可证的房屋或未经规划部门批准临时建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，原、被告就案涉商铺签订的《租赁合同》应属无效；向纳尔、徐玲双方对导致合同无效均有过错，且过错相当。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。向纳尔的第一项诉讼请求系基于认为《租赁合同》有效而提出，这与本院前述认定不符，本院对向纳尔该诉请不予支持。向纳尔要求徐玲退还保证金30000元，与上述法律规定相符，本院予以支持。关于顶手费，双方对于用途陈述不一致，结合市场交易习惯，由徐玲按照剩余租期比例退还向纳尔为宜，经计算，应退还金额为85211元。关于向纳尔的第三项诉讼请求，第一，向纳尔要求徐玲赔偿形成附合的装饰装修损失280000元，向纳尔就此提供的证据《装修施工合同》、中国工商银行借记卡历史明细清单、《情况说明》、微信转账记录均有原件，徐玲虽不确认上述证据真实性，但未提供反驳证据，故本院对向纳尔上述证据依法予以采信。上述证据能够形成证据链证明向纳尔实际支出案涉商铺装修款280000元。由于向纳尔并未申请就案涉商铺形成符合的装饰装修进行鉴定，故本院根据向纳尔提供的上述证据，考虑折旧率和双方对导致合同无效的过错比例，按照公平原则和日常经验法则，综合本案案情酌情认定由徐玲赔偿向纳尔100400元。第二，向纳尔已经自行拆除了其诉请所主张的厨房设备，其要求徐玲赔偿设备损失38800元，有失公允，欠缺理据，本院不予支持。关于向纳尔的第四项诉讼请求，向纳尔自身对导致合同无效有过错，且过错与徐玲相当，向纳尔该请求缺乏理据，本院不予支持。关于徐玲要求向纳尔支付租金（其实质应为占用费）的反诉请求，案涉商铺被用于经营餐饮，根据日常生活经验法则判断，该类经营场所的经营必然会受到新冠××疫情的负面影响，根据新冠疫情爆发的实际情况，结合原、被告双方协商情况及合同履行情况，本院按照公平原则，综合本案案情酌情认定由向纳尔向徐玲支付2020年2月1日至2020年3月31日期间占用费合计20250元。关于徐玲要求向纳尔支付水电费的反诉请求，向纳尔对徐玲提交的证据关于水电费的《情况说明》真实性不予认可，而徐玲未提交案涉房屋水电费实际发生的直接证据，徐玲应就其举证不力承担相应不利后果，但鉴于向纳尔承认其没有支付过该期间水电费，根据公平原则，本院综合本案案情酌情判令由向纳尔向徐玲支付水电费1000元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、徐玲于本判决发生法律效力之日起10日内，退还向纳尔保证金30000元。二、徐玲于本判决发生法律效力之日起10日内，退还向纳尔顶手费85211元。三、徐玲于本判决发生法律效力之日起10日内，赔偿向纳尔装修损失100400元。四、向纳尔于本判决发生法律效力之日起10日内，向徐玲支付占用费20250元。五、向纳尔于本判决发生法律效力之日起10日内，向徐玲支付水电费1000元。六、驳回向纳尔的其他诉讼请求。七、驳回徐玲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费16559元，由向纳尔负担13911元，徐玲负担2648元；反诉受理费（已减半收取）510元，由徐玲负担288元，向纳尔负担222元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 秦 雯二〇二一年六月十日书记员 牛立萍梁炎梅