安徽省怀远县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0321民初855号原告（反诉被告）：怀远县榴城镇人民政府，住所地安徽省怀远县榴城镇乳泉大道与206国道交叉口北侧，统一社会信用代码11340321MB0X73971N。法定代表人：王洪响，该人民政府镇长。委托诉讼代理人：李乃全，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：赵平，安徽卞和律师事务所律师。被告（反诉原告）：尹尚平，男，1960年2月25日出生，汉族，农民，住安徽省怀远县，公民身份号码340321196002253153。被告（反诉原告）：尹尚杰，男，1971年3月20日出生，汉族，农民，住安徽省怀远县，公民身份号码34032119710320315X。两被告共同委托诉讼代理人：廖恒英，怀远县榴城镇法律服务所法律工作者。第三人：尹现广，男，1980年11月26日出生，汉族，农民，住安徽省怀远县，公民身份号码340321198011262499。第三人：王四宝，男，1978年7月30日出生，汉族，农民，住安徽省怀远县，公民身份号码341202197807300018。原告怀远县榴城镇人民政府（以下简称榴城镇政府）与被告尹尚平、尹尚杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，被告尹尚平、尹尚杰于2021年2月24日提起反诉，本院依法合并审理，于2021年3月18日依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2021年4月27日裁定本案转为普通程序审理。2021年5月14日，榴城镇政府申请追加尹现广、王四宝为本案第三人，于2021年6月4日再次公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）榴城镇政府的委托诉讼代理人赵平，被告（反诉原告）尹尚平、尹尚杰及两人共同的委托诉讼代理人廖恒英、第三人尹现广、王四宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告榴城镇政府向本院提出诉讼请求：1.判令两被告及第三人支付自2017年1月1日至2018年12月31日租赁“苏集畜牧养殖场”的租金881234.88元;2.判令两被告及第三人支付自2019年1月1日至2020年12月31日占有使用“苏集畜牧养殖场”的费用881234.88元(实际占有使用费,应按照实际建筑面积9179平方米,以4元/平方米计算至被告将“苏集畜牧养殖场”腾空交还原告之日)；3.判令两被告及第三人立即将“苏集畜牧养殖场”腾空后交还原告；4.本案诉讼费用由两被告及第三人承担。事实与理由:为了加快苏集美好乡村建设,改善人居环境,发展壮大集体经济,根据怀远县发改委的批复,原告于2016年3月,在怀远县投资建设了“苏集畜牧养殖场”（又叫苏集黄牛养殖场)。2016年4月20日,原告依法将“苏集畜牧养殖场”的使用权公开进行招投标,被告以4.5元/㎡/月中标。2016年10月26日，原、被告根据招投标结果,经充分协商后签订了“苏集畜牧养殖场租赁合同”；租赁合同约定：被告打包租赁“苏集畜牧养殖场”，租期2年，租金4.5元/㎡/月，每年12月31日前一次性支付次年的租金。同时，为方便管理，原告从租金中给付被告管理费0.5元/㎡/月。但是，时至今日，两被告不仅没有按合同约定支付租金，而且合同到期后，仍一直占有使用该养殖场没有腾退。目前，虽经原告多次催促，被告仍以各种理由一再拖延。为维护原告的合法权利，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告尹尚平、尹尚杰共同辩称，原告的诉请无事实及法律依据，诉求的租金、租期、面积、结算方式与合同的约定不符；2.原告诉状所诉内容避重就轻，大部分不是事实，因原告没有兑现约定成功搬迁“牛行”市场，合同签订后无法交付，所以被告无法履行合同，没有占有和使用过该市场。所以不存在腾退和支付租金问题。请求驳回原告的诉讼请求。第三人尹现广辩称，我一直在苏集村经营黄牛交易，2016年年底，村镇两级领导找到我，让我进驻新建的黄牛交易市场，并承诺我可以先不要交纳费用，待人家都进驻以后再交纳费用。至今也没有人问我要过租金，我愿意支付我的租金。因我原先的交易市场已拆除了，现在要我搬迁，我需要时间及场地。第三人王四宝辩称，我是2019年农历八月十五进驻到新养殖场的，进驻时我咨询过尹现广，尹现广讲现成没有费用，也不要交费用。我现在同意支付租金。当时是动员我们进驻新场地，如果现在叫我们搬走，因为没有场地，需要建造场地的时间。反诉原告尹尚平、尹尚杰向本院提出反诉请求：1.请求解除反诉原告与反诉被告于2016年10月26日签订的《关于苏集畜牧养殖场租赁合同》；2.判令反诉被告立即返还保证金600000元；3.本案本诉与反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：榴城镇政府自2015年开始在苏集村建设美好乡村，因苏集村有大量黄牛经营户导致苏集村环境污染严重。2016年3月，榴城镇政府在苏集村××建设畜牧交易市场，因占地问题无法审批，最终以苏集黄牛养殖场名义获批。2016年4月进行招投标，反诉原告按规定缴纳了100000元投标保证金，中标后榴城镇政府承诺由其负责让苏集村所有的黄牛经营户搬迁入交易市场，形成市场后交付反诉原告，反诉原告负责日常管理，被反诉人给付每平方米0.5元管理费。为了形式正规，双方签订了租赁合同，反诉原告交纳了500000元保证金。合同签订后，榴城镇政府采取多种方式并由苏集村委会配合，动员黄牛经营户搬迁入市场，但因定价过高，导致经营户不愿迁入，使得市场一直无法形成，没有交付反诉原告，反诉原告无法履行合同。但榴城镇政府之前收取的保证金600000元一直不予退还。现反诉原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起反诉，请依法公正判决。反诉被告榴城镇政府辩称，反诉人与被反诉人签订的苏集畜牧养殖场租赁合同已经履行完毕，且两反诉人至今未支付租金、占用养殖场的使用费用，两反诉人要求解除合同，返还保证金没有事实及法律依据。请求驳回反诉人的反诉请求。本院经审理查明以下事实：2016年1月26日，榴城镇政府（原怀远县涡北新城区管理委员会）上报的《怀远县苏集畜牧养殖场项目建议书》经怀远县发改委原则同意后开工建设，2016年4月17日，榴城镇政府发布公告，就苏集畜牧养殖场管理总承包事宜对外招标。公告载明，以每月每平方米的单价为报价标准，总承包价按照能发包到户的总面积据实结算，最低报价为4.50元/㎡/月，投标人需于2016年4月19日下午17时30分前，到榴城镇政府517办公室报名，同时交纳100000元投标保证金，中标后转为履约保证金，三年后无息退还。2016年4月21日，尹尚平交纳了投标保证金100000元，并以4.5元/㎡/月的承包价投标。2016年4月25日，榴城镇政府向尹尚平、尹尚杰发出中标通知书，告知其以4.5元/㎡/月的投标价中标苏集畜牧养殖场管理总承包项目。2016年4月26日，尹尚平、尹尚杰以尹现广名义交纳了总承包保证金500000元。2016年10月26日，榴城镇政府与尹尚平、尹尚杰签订《关于苏集畜牧养殖场租赁合同》，约定榴城镇政府将苏集畜牧养殖场打包租赁给尹尚平、尹尚杰管理使用，租金4.5元/㎡/月，据实结算，结算面积为可分割为单体使用的区域，即包括钢构棚、棚外晒太阳的场地等（管理用房除外）。租金分年度提前预付。每年的12月31日前一次性付清次年1月1日至12月31日的租金。租期暂定两年，两年内租金标准不变。合同期满后，乙方享有优先续租权。如乙方继续租赁，需与甲方另行签订合同。2016年年底，尹现广将自己的黄牛交易市场搬进苏集畜牧养殖场经营至今。2019年9月13日，王四宝将自己的黄牛交易市场搬进苏集畜牧养殖场经营至今。在此期间，被告及第三人均未向榴城镇政府支付过租金。2020年6月19日，榴城镇政府向尹尚平、尹尚杰送达《立即腾退归还苏集畜牧养殖场通知书》，要求尹尚平、尹尚杰于2020年6月26日前腾退归还苏集畜牧养殖场并据实支付腾退前发生的租金及房屋占用费等费用。尹尚平、尹尚杰在通知书的存根联签收并书写了相关意见。2021年6月3日，根据原告榴城镇政府的申请，本院依法对尹现广、王四宝实际使用苏集畜牧养殖场的面积进行了现场勘验。勘验结果为：尹现广实际使用苏集畜牧养殖场内钢构棚及棚外晒太阳场地的面积为1949.22㎡，王四宝实际使用苏集畜牧养殖场内钢构棚及棚外晒太阳场地的面积为826.71㎡。另查明：尹尚平与尹现广系父子关系。以上事实有双方当事人提供的怀远县发展和改革委员会关于怀远县苏集畜牧养殖场项目建议书的批复（怀发改字[2016]17号文件)、怀远县发展改革委项目备案表、建设工程设计合同、怀远县苏集畜牧养殖场工程施工合同、招标公告、苏集畜牧养殖场管理总承包报价表、中标通知书、缴款单据、苏集畜牧养殖场租赁合同、照片、证人证言、现场勘验笔录及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定：“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。”未取得建设工程规划许可证的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人与承租人签订的租赁合同无效。本案所涉苏集畜牧养殖场未取得乡村建设规划许可证，榴城镇政府与尹尚平、尹尚杰签订的《关于苏集畜牧养殖场租赁合同》因违反了法律的强制性规定，应认定为无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律无效，行为人因该行为取得的财产应当予以返还。根据上述规定，原告榴城镇政府要求被告尹尚平、尹尚杰将“苏集畜牧养殖场”腾空后返还给原告的诉讼请求，反诉原告尹尚平、尹尚杰要求反诉被告榴城镇政府返还保证金600000元的诉讼请求，均有事实及法律依据，本院予以支持。因案涉场地现由第三人尹现广、王四宝实际占有使用，第三人尹现广、王四宝应就自己实际占有使用的部分腾空、退还与两被告共同承担责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，原被告在《关于苏集畜牧养殖场租赁合同》中未约定租金数额，只约定了租金的计算方法，即“租金4.5元/㎡/月，据实结算”。而“据实结算”的内涵，根据榴城镇政府发布的招标公告所载，应理解为“按照能发包到户的总面积据实结算”。本案中实际发包给尹现广占有使用的面积为1949.22㎡，实际发包给王四宝占有使用的面积为826.71㎡，原告主张按4元/㎡/月标准计算占有使用费，不违反法律规定及双方约定，本院予以确认。自2017年1月1日至2020年12月31日，尹现广使用上述场地的时间为48个月，占有使用费为374250.24元（4×1949.22×48），自2019年9月13日至2020年12月31日，王四宝使用上述场地的时间为15.5个月，占有使用费为51256.02元（4×826.71×15.5），两项合计为425506.26元。根据合同相对性原则，该项占有使用费应由被告尹尚平、尹尚杰向原告榴城镇政府支付。《中华人民共和国民法典》第一百五十五条规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”榴城镇政府与尹尚平、尹尚杰所签订的《关于苏集畜牧养殖场租赁合同》无效，故不存在解除的问题，反诉原告要求判决令解除原被告所签《关于苏集畜牧养殖场租赁合同》的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。两被告辩称“因原告没有兑现约定成功搬迁“牛行”市场，合同签订后无法交付，所以被告无法履行合同，没有占有和使用过该市场，所以不存在腾退和支付租金问题”，本院认为，首先，两被告经投标租赁原告建造的养殖场，其目的是通过让其他黄牛经营者进入市场而为获取租金利益，两被告中标后，先后有尹现广、王四宝进场经营，表明该养殖场已处于实际经营中，两被告关于没有占有、使用该市场的辩解，本院不予采信。其次，两被告自原告处租赁养殖场的行为系一种商业投资行为，商业投资能否赢利取决于多种因素，如政策导向、市场需求、经营策略及经营者的商业口碑等。被告在投资时对可能存在的风险应当有预见能力，并应承担该风险带来的不利后果，因此被告的辩解理由不能成立，本院不予采信。第三人尹现广、王四宝辩称是被告尹尚平及原告的工作人员动员其入驻的，且承诺在其他经营户未入驻前不向其收取租金。本院认为，尹尚平作为承租人，其是否承诺及如何承诺，不能作为第三人用以对抗出租人的理由。该主张未得到原告的认可，第三人应提供证据加以证明，第三人未提供证据证明其抗辩主张，应承担举证不能的不利后果。两被告与第三人间如有纠纷不属于本案审理的范围，双方可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告尹尚平、尹尚杰于本判决生效之日起三十日内将苏集畜牧养殖场腾空并交还与原告怀远县榴城镇人民政府；二、第三人尹现广、王四宝就自己所占有使用的部分与被告尹尚平、尹尚杰承担同等责任；三、被告尹尚平、尹尚杰于本判决生效之日起十日内向原告怀远县榴城镇人民政府支付2017年1月1日至2020年12月31日期间的占有使用费425506.26元（2021年1月1日至苏集畜牧养殖场全部腾空并交还之日止的占有使用费，以4元/㎡/月为标准，按实际占有使用的场地面积计算；四、反诉被告怀远县榴城镇人民政府于本判决生效之日起十日内向反诉原告尹尚平、尹尚杰返还保证金600000元；五、驳回原告怀远县榴城镇人民政府的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告尹尚平、尹尚杰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20662元，由原告怀远县榴城镇人民政府负担15674元，被告尹尚平、尹尚杰负担4988元；反诉案件受理费9800元，减半收取4900元，由反诉被告怀远县榴城镇人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 长  张乃邓审 判 员  王 辉人民陪审员  张传良二〇二一年六月二十八日法官 助理  李玉峰书 记 员  宋 琳提示：1、宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人。2、判决生效后申请执行的期限为二年。安徽省怀远县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0321民初855号原告（反诉被告）：怀远县榴城镇人民政府，住所地安徽省怀远县榴城镇乳泉大道与206国道交叉口北侧，统一社会信用代码11340321MB0X73971N。法定代表人：王洪响，该人民政府镇长。委托诉讼代理人：李乃全，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：赵平，安徽卞和律师事务所律师。被告（反诉原告）：尹尚平，男，1960年2月25日出生，汉族，农民，住安徽省怀远县，公民身份号码340321196002253153。被告（反诉原告）：尹尚杰，男，1971年3月20日出生，汉族，农民，住安徽省怀远县，公民身份号码34032119710320315X。两被告共同委托诉讼代理人：廖恒英，怀远县榴城镇法律服务所法律工作者。第三人：尹现广，男，1980年11月26日出生，汉族，农民，住安徽省怀远县，公民身份号码340321198011262499。第三人：王四宝，男，1978年7月30日出生，汉族，农民，住安徽省怀远县，公民身份号码341202197807300018。原告怀远县榴城镇人民政府（以下简称榴城镇政府）与被告尹尚平、尹尚杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，被告尹尚平、尹尚杰于2021年2月24日提起反诉，本院依法合并审理，于2021年3月18日依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2021年4月27日裁定本案转为普通程序审理。2021年5月14日，榴城镇政府申请追加尹现广、王四宝为本案第三人，于2021年6月4日再次公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）榴城镇政府的委托诉讼代理人赵平，被告（反诉原告）尹尚平、尹尚杰及两人共同的委托诉讼代理人廖恒英、第三人尹现广、王四宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告榴城镇政府向本院提出诉讼请求：1.判令两被告及第三人支付自2017年1月1日至2018年12月31日租赁“苏集畜牧养殖场”的租金881234.88元;2.判令两被告及第三人支付自2019年1月1日至2020年12月31日占有使用“苏集畜牧养殖场”的费用881234.88元(实际占有使用费,应按照实际建筑面积9179平方米,以4元/平方米计算至被告将“苏集畜牧养殖场”腾空交还原告之日)；3.判令两被告及第三人立即将“苏集畜牧养殖场”腾空后交还原告；4.本案诉讼费用由两被告及第三人承担。事实与理由:为了加快苏集美好乡村建设,改善人居环境,发展壮大集体经济,根据怀远县发改委的批复,原告于2016年3月,在怀远县投资建设了“苏集畜牧养殖场”（又叫苏集黄牛养殖场)。2016年4月20日,原告依法将“苏集畜牧养殖场”的使用权公开进行招投标,被告以4.5元/㎡/月中标。2016年10月26日，原、被告根据招投标结果,经充分协商后签订了“苏集畜牧养殖场租赁合同”；租赁合同约定：被告打包租赁“苏集畜牧养殖场”，租期2年，租金4.5元/㎡/月，每年12月31日前一次性支付次年的租金。同时，为方便管理，原告从租金中给付被告管理费0.5元/㎡/月。但是，时至今日，两被告不仅没有按合同约定支付租金，而且合同到期后，仍一直占有使用该养殖场没有腾退。目前，虽经原告多次催促，被告仍以各种理由一再拖延。为维护原告的合法权利，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告尹尚平、尹尚杰共同辩称，原告的诉请无事实及法律依据，诉求的租金、租期、面积、结算方式与合同的约定不符；2.原告诉状所诉内容避重就轻，大部分不是事实，因原告没有兑现约定成功搬迁“牛行”市场，合同签订后无法交付，所以被告无法履行合同，没有占有和使用过该市场。所以不存在腾退和支付租金问题。请求驳回原告的诉讼请求。第三人尹现广辩称，我一直在苏集村经营黄牛交易，2016年年底，村镇两级领导找到我，让我进驻新建的黄牛交易市场，并承诺我可以先不要交纳费用，待人家都进驻以后再交纳费用。至今也没有人问我要过租金，我愿意支付我的租金。因我原先的交易市场已拆除了，现在要我搬迁，我需要时间及场地。第三人王四宝辩称，我是2019年农历八月十五进驻到新养殖场的，进驻时我咨询过尹现广，尹现广讲现成没有费用，也不要交费用。我现在同意支付租金。当时是动员我们进驻新场地，如果现在叫我们搬走，因为没有场地，需要建造场地的时间。反诉原告尹尚平、尹尚杰向本院提出反诉请求：1.请求解除反诉原告与反诉被告于2016年10月26日签订的《关于苏集畜牧养殖场租赁合同》；2.判令反诉被告立即返还保证金600000元；3.本案本诉与反诉的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：榴城镇政府自2015年开始在苏集村建设美好乡村，因苏集村有大量黄牛经营户导致苏集村环境污染严重。2016年3月，榴城镇政府在苏集村××建设畜牧交易市场，因占地问题无法审批，最终以苏集黄牛养殖场名义获批。2016年4月进行招投标，反诉原告按规定缴纳了100000元投标保证金，中标后榴城镇政府承诺由其负责让苏集村所有的黄牛经营户搬迁入交易市场，形成市场后交付反诉原告，反诉原告负责日常管理，被反诉人给付每平方米0.5元管理费。为了形式正规，双方签订了租赁合同，反诉原告交纳了500000元保证金。合同签订后，榴城镇政府采取多种方式并由苏集村委会配合，动员黄牛经营户搬迁入市场，但因定价过高，导致经营户不愿迁入，使得市场一直无法形成，没有交付反诉原告，反诉原告无法履行合同。但榴城镇政府之前收取的保证金600000元一直不予退还。现反诉原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提起反诉，请依法公正判决。反诉被告榴城镇政府辩称，反诉人与被反诉人签订的苏集畜牧养殖场租赁合同已经履行完毕，且两反诉人至今未支付租金、占用养殖场的使用费用，两反诉人要求解除合同，返还保证金没有事实及法律依据。请求驳回反诉人的反诉请求。本院经审理查明以下事实：2016年1月26日，榴城镇政府（原怀远县涡北新城区管理委员会）上报的《怀远县苏集畜牧养殖场项目建议书》经怀远县发改委原则同意后开工建设，2016年4月17日，榴城镇政府发布公告，就苏集畜牧养殖场管理总承包事宜对外招标。公告载明，以每月每平方米的单价为报价标准，总承包价按照能发包到户的总面积据实结算，最低报价为4.50元/㎡/月，投标人需于2016年4月19日下午17时30分前，到榴城镇政府517办公室报名，同时交纳100000元投标保证金，中标后转为履约保证金，三年后无息退还。2016年4月21日，尹尚平交纳了投标保证金100000元，并以4.5元/㎡/月的承包价投标。2016年4月25日，榴城镇政府向尹尚平、尹尚杰发出中标通知书，告知其以4.5元/㎡/月的投标价中标苏集畜牧养殖场管理总承包项目。2016年4月26日，尹尚平、尹尚杰以尹现广名义交纳了总承包保证金500000元。2016年10月26日，榴城镇政府与尹尚平、尹尚杰签订《关于苏集畜牧养殖场租赁合同》，约定榴城镇政府将苏集畜牧养殖场打包租赁给尹尚平、尹尚杰管理使用，租金4.5元/㎡/月，据实结算，结算面积为可分割为单体使用的区域，即包括钢构棚、棚外晒太阳的场地等（管理用房除外）。租金分年度提前预付。每年的12月31日前一次性付清次年1月1日至12月31日的租金。租期暂定两年，两年内租金标准不变。合同期满后，乙方享有优先续租权。如乙方继续租赁，需与甲方另行签订合同。2016年年底，尹现广将自己的黄牛交易市场搬进苏集畜牧养殖场经营至今。2019年9月13日，王四宝将自己的黄牛交易市场搬进苏集畜牧养殖场经营至今。在此期间，被告及第三人均未向榴城镇政府支付过租金。2020年6月19日，榴城镇政府向尹尚平、尹尚杰送达《立即腾退归还苏集畜牧养殖场通知书》，要求尹尚平、尹尚杰于2020年6月26日前腾退归还苏集畜牧养殖场并据实支付腾退前发生的租金及房屋占用费等费用。尹尚平、尹尚杰在通知书的存根联签收并书写了相关意见。2021年6月3日，根据原告榴城镇政府的申请，本院依法对尹现广、王四宝实际使用苏集畜牧养殖场的面积进行了现场勘验。勘验结果为：尹现广实际使用苏集畜牧养殖场内钢构棚及棚外晒太阳场地的面积为1949.22㎡，王四宝实际使用苏集畜牧养殖场内钢构棚及棚外晒太阳场地的面积为826.71㎡。另查明：尹尚平与尹现广系父子关系。以上事实有双方当事人提供的怀远县发展和改革委员会关于怀远县苏集畜牧养殖场项目建议书的批复（怀发改字[2016]17号文件)、怀远县发展改革委项目备案表、建设工程设计合同、怀远县苏集畜牧养殖场工程施工合同、招标公告、苏集畜牧养殖场管理总承包报价表、中标通知书、缴款单据、苏集畜牧养殖场租赁合同、照片、证人证言、现场勘验笔录及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定：“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。”未取得建设工程规划许可证的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人与承租人签订的租赁合同无效。本案所涉苏集畜牧养殖场未取得乡村建设规划许可证，榴城镇政府与尹尚平、尹尚杰签订的《关于苏集畜牧养殖场租赁合同》因违反了法律的强制性规定，应认定为无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律无效，行为人因该行为取得的财产应当予以返还。根据上述规定，原告榴城镇政府要求被告尹尚平、尹尚杰将“苏集畜牧养殖场”腾空后返还给原告的诉讼请求，反诉原告尹尚平、尹尚杰要求反诉被告榴城镇政府返还保证金600000元的诉讼请求，均有事实及法律依据，本院予以支持。因案涉场地现由第三人尹现广、王四宝实际占有使用，第三人尹现广、王四宝应就自己实际占有使用的部分腾空、退还与两被告共同承担责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，原被告在《关于苏集畜牧养殖场租赁合同》中未约定租金数额，只约定了租金的计算方法，即“租金4.5元/㎡/月，据实结算”。而“据实结算”的内涵，根据榴城镇政府发布的招标公告所载，应理解为“按照能发包到户的总面积据实结算”。本案中实际发包给尹现广占有使用的面积为1949.22㎡，实际发包给王四宝占有使用的面积为826.71㎡，原告主张按4元/㎡/月标准计算占有使用费，不违反法律规定及双方约定，本院予以确认。自2017年1月1日至2020年12月31日，尹现广使用上述场地的时间为48个月，占有使用费为374250.24元（4×1949.22×48），自2019年9月13日至2020年12月31日，王四宝使用上述场地的时间为15.5个月，占有使用费为51256.02元（4×826.71×15.5），两项合计为425506.26元。根据合同相对性原则，该项占有使用费应由被告尹尚平、尹尚杰向原告榴城镇政府支付。《中华人民共和国民法典》第一百五十五条规定：“无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”榴城镇政府与尹尚平、尹尚杰所签订的《关于苏集畜牧养殖场租赁合同》无效，故不存在解除的问题，反诉原告要求判决令解除原被告所签《关于苏集畜牧养殖场租赁合同》的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。两被告辩称“因原告没有兑现约定成功搬迁“牛行”市场，合同签订后无法交付，所以被告无法履行合同，没有占有和使用过该市场，所以不存在腾退和支付租金问题”，本院认为，首先，两被告经投标租赁原告建造的养殖场，其目的是通过让其他黄牛经营者进入市场而为获取租金利益，两被告中标后，先后有尹现广、王四宝进场经营，表明该养殖场已处于实际经营中，两被告关于没有占有、使用该市场的辩解，本院不予采信。其次，两被告自原告处租赁养殖场的行为系一种商业投资行为，商业投资能否赢利取决于多种因素，如政策导向、市场需求、经营策略及经营者的商业口碑等。被告在投资时对可能存在的风险应当有预见能力，并应承担该风险带来的不利后果，因此被告的辩解理由不能成立，本院不予采信。第三人尹现广、王四宝辩称是被告尹尚平及原告的工作人员动员其入驻的，且承诺在其他经营户未入驻前不向其收取租金。本院认为，尹尚平作为承租人，其是否承诺及如何承诺，不能作为第三人用以对抗出租人的理由。该主张未得到原告的认可，第三人应提供证据加以证明，第三人未提供证据证明其抗辩主张，应承担举证不能的不利后果。两被告与第三人间如有纠纷不属于本案审理的范围，双方可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告尹尚平、尹尚杰于本判决生效之日起三十日内将苏集畜牧养殖场腾空并交还与原告怀远县榴城镇人民政府；二、第三人尹现广、王四宝就自己所占有使用的部分与被告尹尚平、尹尚杰承担同等责任；三、被告尹尚平、尹尚杰于本判决生效之日起十日内向原告怀远县榴城镇人民政府支付2017年1月1日至2020年12月31日期间的占有使用费425506.26元（2021年1月1日至苏集畜牧养殖场全部腾空并交还之日止的占有使用费，以4元/㎡/月为标准，按实际占有使用的场地面积计算；四、反诉被告怀远县榴城镇人民政府于本判决生效之日起十日内向反诉原告尹尚平、尹尚杰返还保证金600000元；五、驳回原告怀远县榴城镇人民政府的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告尹尚平、尹尚杰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20662元，由原告怀远县榴城镇人民政府负担15674元，被告尹尚平、尹尚杰负担4988元；反诉案件受理费9800元，减半收取4900元，由反诉被告怀远县榴城镇人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审 判 长  张乃邓审 判 员  王 辉人民陪审员  张传良二〇二一年六月二十八日法官 助理  李玉峰书 记 员  宋 琳提示：1、宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人。2、判决生效后申请执行的期限为二年。