长春新区人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0193民初2003号原告：吉林优尼达物业服务有限公司，住所地长春高新区超强街3188号天茂凡尔赛庄园C-1。法定代表人：裴妍，公司执行董事。委托诉讼代理人：赵志博，系该公司员工。被告：姚慧，女，回族，1985年11月25日生，住长春高新区。原告吉林优尼达物业服务有限公司（以下简称“优尼达公司”）与被告姚慧物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月18日公开开庭进行审理。原告优尼达公司的委托诉讼代理人赵志博，被告姚慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告优尼达公司诉称：1.判决被告立即向原告给付2020年1月1日至2021年12月31日期间欠缴的物业费合计20,373.53元（其中物业服务费20,205.53元，生活垃圾处理费168元）；2.判决被告自逾期给付之日起至2021年12月31日期间，以欠缴费用总额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率4倍标准15.4%给付逾期付款违约金（为计算案件受理费之需要，暂计算至2021年12月31日逾期付款违约金为6,309.74元）；3.本案的诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2015年期间，被告购买由吉林某集团有限公司开发建设的天茂庄园一温莎园E2×栋×××室，房屋建筑面积为195.79平方米，2015年12月31日被告办理了收房入住手续，同日与原告签订《前期物业服务协议》，协议约定由原告为被告提供物业服务，物业服务费收费标准为4.3元/月·平方米，生活垃圾处理费84元/年。物业费按年交纳，被告应于当期物业费期满前30日向原告交纳下期物业费，如逾期交纳物业费，则自逾期交纳之日起以应交纳费用总额为基数，按照日千分之三标准给付违约金，如原告提起民事诉讼，则被告承担全部费用支出，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等。物业服务合同签订后，原告依协议约定为被告提供了物业服务，但被告自2020年1月1日起至今再未交纳物业费。原告认为，原被告双方签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应为合法有效，对双方当事人有拘束力。原告已按照约定提供了相应的物业服务，被告即应按照约定给予物业服务费用，被告的违约行为已给原告造成重大经济损失。基于上述事实，依照《民法典》等相关规定，特向贵院提出如上诉请，请求人民法院明断速决。被告姚慧辩称：不同意原告诉讼请求，原因如下：第一，原告未公布物业费收支明细、收费标准、收费细则，要求原告出具收取物业费的相关部门出具的证明；第二，物业服务人员不足，服务不达标，交房时物业承诺每个管家管20户业主，但迄今为止，将近200户业主仅有一位管家，这位管家还管理洋房区，即一位管家管理近三四百户，除了通知停水停电之外没有其他服务，且停水停电通知还不及时，物业三年换了11个管家，根本没有服务；第三，业主反映的房屋需要维修的问题处理不及时且不到位，如我家房屋漏雨的问题至今仍未解决，我家在2019年我发现漏雨，联系物业管家，物业管家多次到我家勘查，给维修和解决办法，都没有结果，经常打电话不接，联系不上物业负责人，直到2020年7月、8月两场台风暴雨导致我家漏水严重，无法补救修复，到2020年12月31日之前，原告和地产协商给我1.5万元赔偿，我没有同意，我要求维修，至今该问题仍未解决，今年3、4月份被告短信催交物业费，我又反映此事，他说天气冷，未给处理，然后我口头委托物业管家，让他全权处理此事，没想到原告直接起诉我；第四，小区存在安全隐患，安全保障形同虚设，安保人员脱岗，非业主人员及车辆随意出入小区，小区曾经发生过其他业主家被入室盗窃和持枪抢劫案件，证明原告保安严重失职，导致刑事案件发生。即使发生这种事件，外来人员仍在小区随意通行；第五，车辆违停行车道存在安全隐患，阻塞消防通道，原告多年来未管理；第六，安监报警系统、对讲系统、幕帘监控系统形同虚设；第七，物业懒作为，清雪不及时，道路存在冰雪覆盖；第八，绿化维护不到位，树木枯死，存在安全隐患；第九，公共部分收益未公示；第十，原告公司内部管理混乱，曾出现过骗取装修费用案件，涉案人员已经被公安部门处理，其他业主反映还存在强制要求存在物业指定的砂石和其他材料的问题。经审理查明：被告系天茂庄园温莎园E2×栋×××室业主，房屋建筑面积为195.79平方米。姚慧从岳某处购买案涉房屋，并已办理业主更名手续。2015年12月31日，案外人岳某与原告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为案外人岳某提供物业服务，物业服务费收费标准为4.3元/月·平方米，岳某应按照规定交纳环卫等费用。物业费按年交纳，被告应于当期物业费期满前30日向原告交纳下期物业费，如逾期交纳物业费，则自逾期交纳之日起以应交纳费用总额为基数，按照日千分之三的标准给付违约金，如原告提起民事诉讼，则被告承担全部费用支出，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费等。《前期物业服务协议》签订后，原告为小区提供了安全、清洁、维修、维护等物业服务。被告以原告未全面履行服务义务为由未足额给付原告物业服务费。按照《前期物业服务协议》约定，自2020年1月1日起至2021年5月31日止，原告应交纳物业费14,312.25元（195.79平方米×4.3元/平方米/月×17个月），自2020年1月1日起至2021年5月31日止，被告应交纳生活垃圾处理费119元。另查明，2014年期间，案外人吉林某集团有限公司与优尼达公司签订《前期物业服务合同》，约定优尼达公司对吉林某集团有限公司开发的天茂湖凡尔赛庄园、温莎园提供前期物业服务，合同期限自2014年7月25日起至业主委员会代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。本院认为，原、被告之间存在事实上的物业服务合同关系，被告对此表示认可，且双方之间的物业服务合同关系合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。（一）关于原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，原告为小区提供了安全、清洁、维修、维护等物业服务，被告应按合同约定交纳物业服务费。但原告提出的被告给付2021年5月31日以后尚未发生的物业服务费的诉讼请求，不予支持，待履行物业服务义务后，另行主张。关于被告提出的原告提供物业服务不符合合同约定，不应支付物业服务费的抗辩意见，因被告提供的证据不足以证明其主张，故本院不予支持。关于被告主张房屋质量问题一节，并非原告物业服务原因所致，被告应另行主张权利，被告以此为由拒交物业服务费于法无据，本院不予支持。（二）关于原告要求被告支付生活垃圾处理费的诉讼请求。依据《前期物业服务协议》约定，被告应按规定交纳已经发生的生活垃圾处理费，对2021年5月31日以后的生活垃圾处理费待发生后原告另行主张。（三）关于原告要求被告支付逾期违约金的诉讼请求。因合同约定的违约金计算标准过高，超出法律规定的范围，并考虑物业公司与业主之间是长期共存与合作关系，为缓和双方之间的矛盾，本院认为不宜判处被告支付违约金，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十二条规定，判决如下：一、被告姚慧于本判决生效后立即向原告吉林优尼达物业服务有限公司支付物业服务费14,312.25元、生活垃圾处理费119元；二、驳回原告吉林优尼达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费468元，减半收取计234元，由被告姚慧负担。原告吉林优尼达物业服务有限公司多交纳的案件受理费234元，本院退还原告吉林优尼达物业服务有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  唐虹梅二〇二一年六月二十九日书记员  王 越