山东省德州市中级人民法院山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁14民终1740号上诉人（原审原告、案外人）：闫喜来，男，1970年6月15日出生，汉族，。委托诉讼代理人:赵长庆，北京市大嘉（德州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：武城县锦绣园小区业主委员会，住所地山东省武城县锦绣园小区。负责人：杨宝华，该委员会主任。委托诉讼代理人：张华。被上诉人（原审第三人、被执行人）：山东通德锦华房地产开发有限公司，住所地山东省德州经济开发区新河东路3999号锦华物流公司院内。法定代表人：史庆东，该公司董事长。委托诉讼代理人：李秀臣，山东慨而慷律师事务所律师。上诉人闫喜来因与被上诉人武城县锦绣园小区业主委员会（以下简称锦绣园业委会）、山东通德锦华房地产开发有限公司（以下简称通德公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省武城县人民法院(2021)鲁1428民初346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。闫喜来上诉请求：1.撤销山东省武城县人民法院（2021）鲁1428民初346号民事判决，依法改判确认闫喜来对位于德州经济开发区产享有所有权；2.依法改判解除对位于德州经济开发区产的查封；3.本案一审、二审诉讼费用由锦绣园业委会承担。事实和理由：一、一审关于“闫喜来未支付涉案房屋购房款”的事实属于认定事实错误，闫喜来已经全额支付了涉案的购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三款的规定。2016年1月8日，德州市德城区万盛物业管理有限公司（以下简称万盛物业公司）与通德公司签订抵押协议，由万盛物业公司负责众望家园二期小区地下车位划线、监控设备安装、供暖设备整体工程，三项工程共计工程款肆佰叁拾万元，由万盛物业公司先期垫付资金，通德公司将施工现场北面2层办公楼抵押，待结清工程款后予以返还。2016年11月15日，闫喜来与王静签订转让协议书，王静将自己购买的众望家园二期4号楼2单元16层1601室房产转让给闫喜来。同日，闫喜来向王静支付200000元的购房款，王静向闫喜来出具了收到条。2016年11月14日，闫喜来以抵顶工程款的方式支付房款364600元，通德公司向闫喜来出具收款收据，并加盖公司财务专用章。闫喜来与通德公司当日另行签订《协议书》一份，双方约定“通德公司将众望家园二期4号楼2单元16层1601室房产以每平米4000元，共计564600元的价格转让给闫喜来”。此时表示双方的交易已经完成，通德公司向闫喜来出具收据，代表了其认可用工程款抵顶购房款的事实，一审法院强行解释“闫喜来与通德公司之间签订的协议书系以物抵债的协议”，此协议属于《房屋预售合同》的范畴，闫喜来是用工程款抵顶部分购房款（王静欠付的房款364600元），根本不是以物抵债。一审法院认定“闫喜来并未提供其与通德公司存在债权债务关系的证据，即便闫喜来与通德公司之间存在债权债务关系，但债权债务的数额并没有最终确定，抵账的金额也无法确定”属于认定事实错误。首先闫喜来自己的万盛物业公司对通德公司享有债权，万盛物业公司所有的股东及公司均同意闫喜来用此债权来抵顶购房款，正是因为闫喜来与通德公司之间无债权债务关系，所以闫喜来用自己本应该在万盛物业公司获得的利润、分红来交纳购房款。现通德公司仍欠万盛物业公司的钱款，万盛物业公司将以前通德公司欠其款项的部分即364600元给闫喜来，让闫喜来用于交纳房款，数额非常明确，一审法院称抵账金额无法确定，完全是错误的。王静购房仅向通德公司交纳了200000元购房款，在通德公司同意的前提下，闫喜来将剩余364600元购房款补足，另外向王静支付200000元购房款，王静、通德公司均同意闫喜来购买众望家园二期4号楼2单元16层1601室房产。闫喜来与通德公司签订《协议书》，此时交易完成，闫喜来支付了全部的购房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三款的规定。二、闫喜来与通德公司签订的《协议书》就是“房屋买卖合同”，因为通德公司的原因，众望家园二期所有楼房现在均未办理预售许可证，未办理居民用电，消防设施未验收，在此基础上，众望家园二期所有楼房已经全部出售完毕，因此，未签订正式的《房屋买卖合同》并非闫喜来的原因造成。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，在众望家园二期所有楼房现在均未办理预售许可证的前提下，闫喜来与通德公司签订的《协议书》应当认定为《商品房买卖合同》，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款的规定。三、涉案的住房系闫喜来的唯一住房，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款的规定。四、因为通德公司既是开发商，又是被执行人，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）（四）款的规定，闫喜来也完全符合规定。闫喜来自2017年就开始在案涉房屋内居住并向万盛物业公司交纳物业费，并缴纳取暖费、水费等费用，证明闫喜来已经实际居住并占有该房屋。涉案房屋未办理产权登记、未签订正式的购房合同、至今还没有预售许可证、未办理居民用电、消防设施未验收，并非闫喜来的原因怠于办理产权证。众望家园二期所有楼房均存在“未办理预售许可证、未办理居民用电、消防设施未验收、未签订购房合同”的情形，按照一审的判决方式，居住在此的人民群众将无安全可言，因为单单一条“没有正式的购房合同”，房屋就无法排除执行。锦绣园业委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，闫喜来的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。通德公司辩称，同锦绣园业委会的答辩意见。闫喜来向一审法院起诉请求：1.依法确认闫喜来对位于德州经济开发区产享有所有权；2.判令解除对位于德州经济开发区产的查封；3.本案诉讼费用由锦绣园业委会承担。一审法院认定事实：锦绣园业委会与通德公司之间的纠纷，一审法院于2020年11月11日作出（2020）鲁1428民特460号民事裁定书，该裁定书表明：锦绣园业委会与通德公司达成调解，通德公司于2020年11月18日之前将变卖的位于德州经济开发区业委会物业维修基金1249027.99元。因通德公司未按照调解协议履行义务，锦绣园业委会申请一审法院强制执行，在案件的执行过程中，一审法院查封了由通德公司开发的众望家园二期4号楼1单元1601室。在锦绣园业委会申请强制执行通德公司过程中，闫喜来向一审法院提出执行异议，认为该房屋已经由其购买并居住多年，因通德公司未取得预售许可证，致使房屋无法办理备案登记，无法办理房产证，一审法院查封错误。一审法院于2021年1月12日作出（2020）鲁1428执异159号民事裁定书，驳回了闫喜来的执行异议，后闫喜来提起案外人执行异议之诉。2016年11月24日，闫喜来与通德公司签订的协议书表明：闫喜来购买案涉房屋，单价为人民币4000元，房屋总价款为伍拾陆万肆仟陆佰元整，该房款在签订协议时支付。通德公司在办理完毕《商品房预售许可证》后，双方再签订《商品房买卖合同》。众望家园二期项目办理了土地使用证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证等手续，该项目和案涉房屋至今未办理产权初始登记，通德公司并未办理众望家园二期项目的商品房预售许可证。闫喜来与通德公司至今未签订正式的商品房买卖合同，也未办理案涉房屋销售合同的备案登记。万盛物业公司的法定代表人为闫喜来，公司注册资本为500000元，公司股东为闫喜来、赵庆维，公司经营范围为：物业管理（凭资质证经营）（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。闫喜来主张以下事实：2016年1月8日万盛物业公司与通德公司签订抵押协议，由万盛物业公司负责众望家园二期小区地下车位划线、监控设备安装、供暖设备整体工程，三项工程共计工程款肆佰叁拾万元，由万盛物业公司先期垫付资金，通德公司将施工现场北面2层办公楼抵押给万盛物业公司，待结清工程款后予以返还。2016年11月15日闫喜来与王静签订协议书，王静将自己购买的众望家园二期4号楼2单元16层1601室房产转让给闫喜来。同日，闫喜来向王静支付200000元的购房款，王静向闫喜来出具了收到条。2016年11月14日，闫喜来以抵顶工程款的方式支付房款364600元。2017年闫喜来开始在案涉房屋内居住并向万盛物业公司交纳物业费，并缴纳取暖费、水费等费用。锦绣园业委会对闫喜来的以上主张并不认可。通德公司主张因未作最终的结算审计，已经与闫喜来解除了购房协议。一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行之权利，请求法院不许对该标的实施执行之诉讼，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案争议焦点为闫喜来是否享有足以排除强制执行的民事权益。实践中商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。至于闫喜来是否符合该情形分析如下：闫喜来主张自己系商品房消费者且已经支付了全部购房款，但根据本案已经查明的事实，闫喜来个人与通德公司并不存在合同关系，与通德公司签订抵押协议的系万盛物业公司，闫喜来仅仅系万盛物业公司的法定代表人。法人人格独立是市场经济的基本原则，法人的债权并不等于是法定代表人个人的债权，闫喜来并未提供自己个人向通德公司支付房款的证据。另外从闫喜来提供的2016年11月24日与通德公司签订的协议书来看，闫喜来是知道涉案房屋没有商品房预售许可证的，而是商定办理《商品房预售许可证》后双方再签订《商品房买卖合同》，但至今通德公司仍未取得商品房预售许可证，故在人民法院查封之前闫喜来与通德公司之间并没有签订合法有效的《商品房买卖合同》。因此本案情形并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条保护的是商品房消费者的物权期待权，并认为其物权期待权优先高于一般金钱债权。首先，案涉房屋被人民法院查封前，尚未符合过户登记至闫喜来名下的条件，闫喜来要求取得物权的权利尚无法实现，其对案涉房屋并不享有物权请求权，其享有的民事权益并不优先于一般金钱债权。其次，闫喜来与通德公司之间签订的协议书系以物抵债的协议。设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。第三、闫喜来并未提供其与通德公司存在债权债务关系的证据，即便闫喜来与通德公司之间存在债权债务关系，但债权债务的数额并没有最终确定，抵账的金额也无法确定，通德公司也明确表示解除与闫喜来之间的以物抵债协议，因此闫喜来对案涉房屋并不享有物权期待权。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”案涉房屋没有在不动产登记机关办理过登记，案涉房屋尚未登记确权，也并未在不动产登记部门进行备案手续，闫喜来并未取得案涉房屋所有权。因此，闫喜来对案涉房屋不享有所有权也并不享有阻却法院强制执行的权利。综上，闫喜来对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求对案涉房屋确认为其所有并解除查封的诉讼请求，缺乏法律依据，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决：驳回闫喜来的诉讼请求。案件受理费16041元，由闫喜来负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。闫喜来申请万盛物业公司的原股东姜之强出庭作证。姜之强证明当时闫喜来给其说过，前几年在开发区接过一个工程做管道，后来因为资金不到位，抵的房。本院查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，闫喜来主张其对案涉房产享有排除执行的权利，但根据查明的事实，闫喜来2016年11月24日与通德公司签订协议书时商定办理《商品房预售许可证》后双方再签订《商品房买卖合同》，可见，闫喜来是知道涉案房屋没有商品房预售许可证进而不能办理房产过户登记，但其仍与通德公司签订协议，本身具有一定的过错。因此，闫喜来的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。同时，闫喜来主张排除对案涉房产的执行，但其并无证据证明案涉房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋，因此，其请求亦不符合上述规定第二十九条第二项“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的规定。综上所述，闫喜来的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16041元，由上诉人闫喜来负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑卫华审 判 员 王善文审 判 员 高世民二〇二一年六月十日法官助理 刘 冬书 记 员 王婷婷