江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0982民初2063号原告：江苏省大丰中科置业有限公司，统一社会信用代码91320982572598511P，住所地盐城市大丰区常州高新区大丰工业园共建东路1号6幢、7幢。法定代表人：潘琳，该公司经理。委托诉讼代理人：姚竹平，江苏姚竹平律师事务所律师。被告：史桂东，男，1990年12月19日出生，汉族，住盐城市大丰区。被告：吴甜甜，女，1987年8月13日出生，汉族，住盐城市大丰区。原告江苏省大丰中科置业有限公司（以下简称中科置业公司）与被告史某、吴甜甜商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中科置业公司的委托诉讼代理人姚竹平到庭参加诉讼。被告史某、吴甜甜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中科置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2015年11月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：XS0419012220151118）及《补充协议》；2.判令两被告配合原告办理《商品房买卖合同》（合同编号：XS0419012220151118）信息备案和预告登记（预告登记证号：大丰房预大中字第201507087号）的注销手续；3.判令两被告赔偿原告未及时收房承担总房款10%的违约金44492.4元、未及时返还垫付款承担总房款10%的违约金44492.4元及诉讼代理费4000元，合计92984.8元；4.判令两被告返还原告为其代偿的贷款本息319982.5元、诉讼费2824.5元、保全费2120元、执行费4291元，合计329218元；5.判令本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：被告史某与被告吴甜甜系夫妻。2015年11月20日，两被告向原告购买位于盐城市大丰区房屋，并签订《商品房买卖合同》一份，约定总房款444924元。合同签订后，两被告缴纳了首付款114924元，《商品房买卖合同》也办理了预售合同备案和预告登记。2015年12月23日，原、被告与中国农业银行股份有限公司盐城大丰支行（以下简称农业银行大丰支行）签订《个人购房担保借款合同》，约定由农业银行大丰支行为两被告提供案涉商品房买卖按揭贷款33万元，原告为两被告的贷款提供了阶段性保证担保。但自2019年7月起，两被告未能按照贷款合同的约定偿还贷款，农业银行大丰支行从原告保证金账户中分次扣取了贷款本息23417.94元。2020年10月22日，农业银行大丰支行向法院起诉，要求两被告偿还贷款本息，原告承担保证担保责任，法院判决支持了农业银行大丰支行的诉讼请求。判决生效后，两被告未履行还款义务，农业银行大丰支行申请法院强制执行，原告为两被告代偿了贷款本息296564.56元，并支付了诉讼费、保全费、执行费等9235.5元。原告认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》，原告未能按期偿还贷款构成违约，原告有权解除合同，同时需要两被告承担总房款10%的违约金44492.4元。此外，两被告没有按照合同约定时间收房，也应该承担总房款10%的违约金44492.4元。综上，请求法院判决支持原告的诉讼请求。被告史某、吴甜甜未答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了《商品房买卖合同》、（2020）苏0982民初5789号民事判决书、（2021）苏0982执691号执行通知书、进账单、收据、担保人履行责任通知书、保证金支付回单、执行费某缴明细、个人贷款结清证明、结案申请书、委托代理合同、诉讼代理费发票等证据。两被告未提交证据。原告提交的证据本院审查予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告史某与被告吴甜甜系夫妻。2015年11月20日，原告（出卖人）与两被告（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：XS0419012220151118）一份，约定由出卖人将位于盐城市大丰区的房屋出售给买受人,该商品房总价款为444924元，买受人应于2015年11月20日前支付首期房价款114924元，余款330000元向贷款机构申请贷款支付等。同日，原告（出卖人）与两被告（买受人）在《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》中明确约定，出卖人为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保，买受人必须按期偿还贷款，在贷款期间，若有任何导致银行追究出卖人担保责任的行为发生，则视为买受人违约，买受人应在出卖人履行担保责任之日起7日内偿还出卖人因履行保证义务的一切费用，并向出卖人支付所购商品房总价款的10%违约金，否则，出卖人有权代为处置该房产，扣除出卖人的经济损失，剩余部分在30日内如数退还购买人（不计利息），本合同将作为买受人在违反《个人购房借款合同》导致出卖人代履行担保责任时委托出卖人代为处置该商品房的依据，买受人不需要另行出具委托书；自签署商品房交付凭证或交接钥匙起，与该商品房有关的全部费用及风险转移由买受人承担等。合同签订后，两被告按约缴纳了首付款114924元。2015年11月26日，两被告向农业银行大丰支行出具《个人信贷业务申请表》一份，申请贷款33万元用于个人一手房按揭，贷款期限240个月，并以贷款所购位于山水城21幢504室房屋设定抵押。2015年12月23日，农业银行大丰支行（贷款人）与两被告（借款人、抵押人）及原告（保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份，约定，借款金额为叁拾叁万元整；借款人购买的房产位于山水城21幢504室，还款方式为等额本息还款法；本合同项下借款采用阶段性保证+抵押担保方式，由阶段性保证人中科置业公司提供保证担保；抵押：房屋地址山水城21幢504室，抵押人应协助配合贷款人自本合同签订之日起15日内办妥抵押预告登记，自本合同第二十条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办理之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；保证方式为连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年；等等。2016年1月5日，两被告对位于盐城市大丰区开发区纬三路南、三号路西侧山水城21幢504室的房屋办理预购商品房抵押预告登记，预告登记权利人为农业银行大丰支行。2016年1月8日，农业银行大丰支行按约发放贷款33万元。后两被告未能按约还款。农业银行大丰支行从原告保证金账户中分次扣取了贷款本息23417.94元。2020年10月22日，农业银行大丰支行向本院提起诉讼，要求两被告偿还贷款本息，原告承担保证担保责任，本院于2020年11月23日依法作出(2020)苏0982民初5789号民事判决书，判决两被告偿还农业银行大丰支行借款本金283371.58元、截至2020年9月25日的利息6538.33元，合计289909.91元，并承担借款本金283371.58元自2020年9月26日起至实际履行之日止按年利率6.762%计算的利息（含罚息）；原告对两被告的上述还款义务承担连带责任。判决生效后，两被告未履行还款义务，农业银行大丰支行向本院申请强制执行，原告于2021年3月8日为两被告代偿了贷款本息296564.56元，并支付了诉讼费2824.5元、保全费2120元、执行费4291元。另查，原告为向两被告主张权利，委托江苏姚竹平律师事务所起诉，支付诉讼代理费4000元。本院认为，原告与两被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。由于两被告未能按约偿还银行按揭贷款，导致原告履行代偿责任，按照原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》约定，两被告的行为构成违约，原告有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，故对原告要求解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，应予支持。合同解除后，原告应退还两被告已交纳的购房款444924元，两被告应协助原告办理《商品房买卖合同》（合同编号为XS0419012220151118）信息备案和预售商品房买卖预告登记（预告登记证号为大丰房预大中字第201507087号）的注销手续。原告已代两被告偿还农业银行大丰支行贷款本息319982.5元、诉讼费2824.5元、保全费2120元、执行费4291元，合计329218元，原告承担保证责任后，有权向两被告追偿，故原告主张两被告返还其代偿329218元，应予支持。两被告未按期还款的行为已构成违约，本应按《补充协议》的约定承担违约责任，本院综合考虑房屋尚未交付、近年大丰区房价总体上涨等因素酌定按合同总房款的3%计算违约金，即为13347.72元。原告主张两被告赔偿本案的诉讼代理费4000元，结合原告提交的证据，该项主张符合法律规定及江苏省诉讼代理费收费标准，应予支持。上述款项相抵后，原告仍应向两被告退还房款98358.28元。原告主张两被告赔偿其未及时收房的违约金，因双方并未约定交房时间，原告也未举证证明向两被告发出交房通知书，且双方并未对两被告延期收房应承担违约金进行约定，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。被告史某、吴甜甜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对其享有的抗辩、举证、质证等诉讼权利的放弃，由此造成的不利后果，由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告江苏省大丰中科置业有限公司与被告史桂冬、吴甜甜于2015年11月20日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为XS0419012220151118）及《补充协议》。二、被告史桂冬、吴甜甜协助原告江苏省大丰中科置业有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号为XS0419012220151118）信息备案和预告登记（预告登记证号为大丰房预大中字第201507087号）的注销手续。三、原告江苏省大丰中科置业有限公司于本判决生效后30日内返还被告史桂冬、吴甜甜购房款98358.28元。四、驳回原告江苏省大丰中科置业有限公司的其他诉讼请求。以上第二、三项义务于本判决生效后十日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9177元，减半收取计4588.5元（原告江苏省大丰中科置业有限公司已预交），由原告江苏省大丰中科置业有限公司负担265.5元，被告史桂冬、吴甜甜负担4323元，于本判决生效后30日内直接支付给原告江苏省大丰中科置业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员  周 泉二〇二一年六月十日法官助理  孙 静书 记 员  张广超附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2.《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。3.《最高人民法院关于〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。4．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。