广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初17454号原告（反诉被告）：广州西泊品牌策划有限公司，住所地广州市天河区瘦狗路岭551号110房，统一社会信用代码91440106556683011A。法定代表人：陈世光。委托诉讼代理人：郝洁、陈天骄，分别系广东洛亚律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州亿体体育发展有限公司，住所地广州市天河区龙熹路2号，统一社会信用代码91440101MA59GNQE4R。法定代表人：赖振杰。委托诉讼代理人：冯永雄，系广东曜信律师事务所律师。原告（反诉被告）广州西泊品牌策划有限公司（以下简称西泊公司）诉被告（反诉原告）广州亿体体育发展有限公司（以下简称亿体公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。广州西泊品牌策划有限公司的法定代表人陈世光及委托诉讼代理人郝洁，广州亿体体育发展有限公司的委托诉讼代理人冯永雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况双方有争议的事项为第五至十项，其他事项双方无争议。一、租赁合同主体及签订时间：亿体公司（甲方）与西泊公司（乙方）于2017年5月23日签订《3号玻璃房-场地租赁协议》（以下简称案涉合同）。二、租赁物地址及用途：广州市天河区科韵北路棠福路19号高星运动娱乐中心X楼X号玻璃房、X号玻璃房露台以及X-X号玻璃房之间的公共露台（以下简称案涉场地），用作商业经营。三、租赁期间：2017年1月1日至2020年1月31日。四、租金标准及支付情况：2018年1月1日至2020年1月31日期间租金12394.8元/月，每月15日前支付。双方确认2020年1月31日前的租金已付清。五、管理费、水电费：案涉合同约定，乙方每月须向甲方缴纳物业管理费（已含公摊水电费）1288元/月；且乙方须按水费标准5.35元/吨，电费标准2.2元/度，按月向甲方实缴每月水电费。乙方应于每月15日前缴纳上月管理费用、水电费及公摊水电费。双方确认2020年1月31日前的管理费已经依约支付，2019年12月31日前的水电费已经支付，西泊公司尚欠付水电费1122.7元。六、租赁保证金：西泊公司已依约向亿体公司支付70380元租赁保证金；合同另约定在双方租期满或租赁关系解除时一次性退还给乙方，如乙方有应缴未缴费用，则须在扣除结清相关费用后退还。七、损失赔偿的约定：任一方因对方的经营活动或其他违约行为导致损失的，有权要求对方弥补损失（直接经济损失、诉讼费、律师费等），并且可要求对方承担上述损失的30%的违约金，以及保留提前终止本协议及追究对方违约责任的权利。八、停电误工费。合同约定，甲方原因造成停电停水，导致乙方无正常经营工作的，甲方须按3000元/日向乙方赔偿误工费，并免收停电停水期间的日租金及管理费。西泊公司主张案涉场地于2019年3月11日12时至3月12日15时、3月15日至3月21日、3月26日共计8个工作日停电，亿体公司应赔偿停电期间误工费24000元（3000元/日×8日），并提交微信群聊天记录（高星商户通知群以及西泊公司工作群）予以证明。亿体公司对上述微信记录中部分予以确认，但对另外不能出示原始载体的部分不予确认，同时确认2019年3月16日、3月20日、3月26日有发生停电，但很快解决并恢复供电，且停电并非亿体公司原因造成，故不应赔偿误工费。本院认为，亿体公司的陈述以及西泊公司提供的微信聊天记录，足以证明案涉场地于2019年确有多次停电，但具体次数及持续时间难以具体判断，本院综合双方陈述及证据，酌定停电时间为5天。其次，虽亿体公司主张并非其原因造成停电，但并未就此举证，故其作为出租人，应对此承担责任。鉴上，根据合同约定，亿体公司应当赔偿西泊公司停电误工费共计15000元。九、合同终止及场地腾退：合同约定租赁期满或本协议解除后7个工作日内，乙方应清理撤场，所有固定装修归甲方所有，可拆卸设备及货物归乙方所有，乙方应结清其应承担的水电费等所有费用，并向甲方申请办理退租手续。2020年1月，新冠××疫情爆发，广东省人民政府为防控疫情而采取企业复工时间不得早于2月9日24时的措施。亿体公司于2020年1月31日通过微信群向西泊公司发出《回复函》，表示根据双方合同约定，西泊公司应于2020年1月31日前具备退租交付条件并向其申报办理退租手续，因疫情原因，可在2020年2月9日24时前对西泊公司免责，此后将追究责任，弥补损失；西泊公司须拆除加装的仓库、柜子、可拆除墙面、空调等设备。西泊公司委托广东洛亚律师事务所于2020年2月12日向亿体公司发出《律师函》，表示因疫情影响将于2020年2月18日清场交付；固定装修应理解为包含镶嵌的瓷砖、柜子等，不应由其负责拆除；租赁保证金应予退还等。2020年2月18日，西泊公司工作人员通过微信向亿体公司工作人员表示其已撤场；亿体公司则以还有两个柜子未搬走为由，不予确认，亦不同意接收场地。西泊公司主张其于2020年2月18日腾退案涉场地至合同约定条件并通知亿体公司接收，未违反合同约定。亿体公司则主张西泊公司未依约腾退场地至约定的退租条件，且迟延支付水电费，构成违约，应当承担违约责任。本院认为，首先，案涉合同租期于2020年1月31日届满，恰逢新冠疫情相关的防控措施实施期间，其7个工作日的腾退场地时间应当顺延自2020年2月10日起算，故西泊公司主张其于2020年2月18日腾退场地未违反合同约定，符合理据，本院予以支持。其次，案涉合同约定“固定装修归甲方所有，可拆卸设备及货物归乙方所有”，此处固定装修应该是不可移动的装修，固定于场地中柜子、桌子不可移动，亦并非设备或者货物，故应属固定装修一部分，因此，亿体公司以固定的桌子、柜子未拆除为由不接受场地，缺乏理据。鉴上，西泊公司于2020年2月13日预告亿体公司将于2020年2月18日撤场，并通知亿体公司接收场地，符合合同约定，故本院认定西泊公司于2020年2月18日腾退案涉场地。十、律师费。西泊公司提供委托代理合同及发票以证明其为本案诉讼支付律师费16000元，亿体公司认为该些证据的真实性、合法性、关联性应当由法院依法认定。亿体公司也提供民事委托代理合同及律师费发票，以证明其为本案支出律师费用10000元。西泊公司对该些证据的真实性予以确认，但认为本案因亿体公司违约导致，其应自行承担相关的费用。十一、其他应该查明的事实：亿体公司提交《军队房地产使用许可证》（复印件）显示，广东省广州市天河区科韵路北西侧的管理方为武警广东省总队保障部，使用用途为商业等。本院向广州市规划和自然资源局查询案涉场地的规划、产权登记情况，该局函复称，广州市房地产档案管理系统查无该址不动产登记情况，所在地块用地性质为军事用地，无相关报建信息。十二、本诉请求：1.判决亿体公司返还西泊公司租赁保证金70380元；2.判决亿体公司向西泊公司支付资金占有利息直至亿体公司付清之日止（以70380元为基数，自2020年2月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计至2020年4月3日为338.97元）；3.判决亿体公司赔偿西泊公司停电期间误工费24000元；4.判决亿体公司支付违约金12806.4元；5.判决由亿体公司承担西泊公司律师代理费16000元；6.判决由亿体公司承担本案诉讼费用。十三、反诉请求：1.判令西泊公司以每月不含税租金12394.8元的标准从2020年2月10日起（免除原告违约责任之日起）支付场地占用费至实际交还场地之日止，暂计至起诉之日2020年8月20日为81965.61元；2.判令西泊公司支付迟延缴租的违约金4121.27元；3.判令西泊公司支付水电费1122.7元、管理费9660元、迟延支付水电费的违约金535.9元；4.判令西泊公司支付律师费10000元；5.判令西泊公司承担本案的所有诉讼费用。判决结果本院认为，案涉租赁协议合法有效，原、被告双方均应依法履行。如前所论，本院认定西泊公司于2020年2月18日依约腾退案涉场地，不存在违约行为。且即使亿体公司认为西泊公司柜子、桌子未拆除，但在西泊公司通知其接收场地时，仅以此为由拒绝接收场地，明显违反及时止损和诚实信用原则。因此，亿体公司应自行承担拒收场地的相应后果，此后的相关费用不应由西泊公司承担。鉴上，亿体公司应当退还西泊公司租赁保证金70380元并支付利息（利息以70380元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2020年2月18日起计至实际清偿之日止）。同时，西泊公司亦应支付2020年2月10日至2020年2月18日期间案涉场地的占用费元（12394.8÷29×9）及管理费，应支付相应的占用费3846.66元（12394.8÷29×9）及管理费399.72元（1288÷29×9）。关于违约金。因西泊公司并未违约，故亿体公司请求其支付违约金缺乏依据。其次，鉴于亿体公司拒收场地属对合同条款的理解偏差，相关空租损失由其承担，以及本院已经支持西泊公司保证金的利息，且西泊公司未举证证明存在其他损失，故本院对西泊公司请求的违约金不予支持。关于律师费。合同约定一方违约，对方可以请求赔偿因此产生的律师费，亿体公司拒收场地，拒退保证金，构成违约，西泊公司提交的证据足以证明其为主张本案权利而支付律师费16000元，故西泊公司请求亿体公司支付上述费用，理据充分，本院予以支持。其次，西泊公司未违约，故亿体公司请求其承担律师费缺乏理据，本院不予支持。关于水电费。西泊公司确认亿体公司主张的水电费金额1122.7元，故其应按此金额向亿体公司支付。至于水电费、管理费的违约金，因双方就场地接收存在争议，且亿体公司拒不结算水电费、管理费和租赁保证金，故亿体公司请求西泊公司支付迟延付款的违约金缺乏理据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州亿体体育发展有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内，向广州西泊品牌策划有限公司返还租赁保证金70380元并支付相应利息（利息以70380元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2020年2月18日起计至实际清偿之日止，总额以不超过本金为限）；二、广州亿体体育发展有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内，向广州西泊品牌策划有限公司支付停电期间误工费15000元；三、广州亿体体育发展有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内，向广州西泊品牌策划有限公司支付律师费16000元；四、广州西泊品牌策划有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内，向广州亿体体育发展有限公司支付2020年2月10日至2020年2月18日期间的场地占用费3846.67元；五、广州西泊品牌策划有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内，向广州亿体体育发展有限公司支付2020年2月10日至2020年2月18日期间的管理费399.7元；六、广州西泊品牌策划有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内，向广州亿体体育发展有限公司支付水电费1122.7元；七、驳回广州亿体体育发展有限公司的其他本诉请求；八、驳回广州西泊品牌策划有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2770元，由广州西泊品牌策划有限公司负担490元，广州亿体体育发展有限公司负担2280元；反诉受理费1225元，由广州西泊品牌策划有限公司负担48元，广州亿体体育发展有限公司负担1177元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  朱翠金人民陪审员  杨慧芬二〇二一年六月二十八日法官 助理  王嘉蔚书 记 员  庞慧明黄嘉敏