安徽省芜湖市湾沚区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0221民初652号原告：查国顺，男，汉族，1962年11月2日出生，住安徽省芜湖市芜湖县。原告：查成鹏，男，汉族，1989年12月10日出生，住芜湖市弋江区。共同委托诉讼代理人：张薇娜，安徽春蓝律师事务所律师。被告：芜湖县梁硕置业有限公司，住所地安徽省芜湖县湾沚镇湾石路以北、县法院以东芜湖伟业大厦1幢1004室，统一社会信用代码91340221MA2RND831U。法定代表人：叶晓明，职务：总经理。委托诉讼代理人：唐杰，安徽安泰达律师事务所。委托诉讼代理人：江宏宇，安徽安泰达律师事务所。原告查国顺、查成鹏诉被告芜湖县梁硕置业有限公司（以下简称梁硕置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案受理后，于2021年3月25日依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告查国顺及两原告的委托诉讼代理人张薇娜，被告梁硕置业的委托诉讼代理人江宏宇参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原被告在2019年3月30日签订的《商品房买卖合同》（预售）；2、请求法院判决被告返还原告购房款2594998元，并按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付自2018年11月3日起至实际返还购房款之日止的利息。（利息暂计算至2021年1月18日，利息暂为232152元）；3、请求法院判决被告支付给原告违约金259499.8元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（预售），合同约定：原告购买中梁龙玺台S-5幢1层05室的商铺，房屋总价2594998元，后原告按照合同约定支付了全部购房款。2020年10月25日，原告收到被告通知的交付通知书，让原告前去验房。原告即使在被告逾期交房及未按照合同约定提前10日通知原告的情形下，为了能够尽快拿到房屋，在2020年10月26日，原告前去验房，但原告在验房的过程中发现房屋的层高不够、没有窗户、只有一扇门、房屋门口有两根柱子等与宣传画册、买卖合同以及规划设计图纸完全不相符的问题，原告当时就提出要求被告解决上述问题，但被告一直拖延。此外，原告得知当时被告将商铺的全部窗户封闭是为了骗取规划、消防等部门，从而达到验收合格的目的。因为如果商铺内的窗户一旦打通，会导致商铺与相邻的住宅区的建筑不符合消防防火安全距离，那么商铺就属于不合格的房屋，无法对外进行出售的。对此，原告多次与被告沟通，但被告一直以各种理由推脱。被告梁硕置业答辩称：1、被告因疫情导致交房时间顺延，交房顺延时间在疫情不可抗力的时间范围内，不构成逾期交房；2、被告交付给原告的房屋，符合设计规范及其他验收条件；3、原告诉称的解除房屋买卖合同缺乏事实和法律依据，被告交付的房屋不存在房屋主体结构安全问题，如有其他非结构主体安全问题存在，被告愿意进行修复，原告要求解除合同缺乏合理性；4、本案中原告要求被告承担利息又要求承担违约金，在没有任何证据证明其违约金远大于其实际损失的情况下，被告认为违约金及资金占用利息只能主张一项。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本院查证与原件核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2019年3月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（预售）（合同编号YS0044735)，合同约定，原告购买中梁龙玺台S-5幢1层05室的商铺，房屋总价2594998元。第九条商品房交付条件：“该商品房交付时应当符合下列条件：1、已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房经分期综合验收合格。”该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续：“出卖人应当在2020年9月12日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。...买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再进行交付。第十二条逾期交付责任：“逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。《补充协议》第四条第四款：该商品房逾期交楼责任的界定以本款的约定为准...该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常使用的质量问题等其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。合同签订后，原告按约支付房款。2020年10月22日，案涉房屋的楼栋S1号楼竣工验收，芜湖市湾沚区住房和城乡建设局出具竣工验收备案审批表，芜湖市住房和城乡建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位分别签字盖章同意验收。2020年10月23日，原告收到被告通知的交付通知书载明10月24日办理交楼手续，次日，原告前去验房。原告称在验房的过程中发现房屋的层高、结构等与宣传画册、买卖合同以及规划设计图纸完全不相符的问题，原告提出要求被告解决上述问题，但发生争议。2020年11月30日，原告委托安徽春蓝律师事务所向被告发送律师函，称该房屋与宣传画册、销售沙盘、设计图纸等存在巨大差异，主要包括：1、房屋的层高未达到4.5米，仅有4.15米；2、房屋的大门只有一扇门，并不是宣传画册、设计图纸上的两扇门；3、房屋内没有任何窗户，而设计图纸上均显示有两处窗户；4、销售沙盘上房屋外自动扶梯二层平台为悬挑板结构，但实际二层平台下立了两根柱子，造成委托人房屋在开门时与自动扶梯距离很近，且扶梯平台比地面高出一个台阶，不方便行走；5、屋内消防管道位置不合理，严重影响房屋内空间使用。原告在律函中要求被告将上述问题全部修复，并承担逾期交房的违约责任。庭审后本庭于2021年5月21日进行现场查看，案涉门面房内的窗户已安装完毕。另查明：设计图纸上案涉门面房的大门型号为MLC4834a，对应的大门样品为左右两扇分别向外打开的大门，但案涉中的大门为两扇从中间打开的实物。施工设计图显示，在案涉房屋门口存在两个立柱，与大门的距离为3.1米。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示且不违反相关法律法规，对双方当事人均有约束力，双方均应按照合同约定履行。该商品房交付时已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，经分期综合验收合格，由芜湖市湾沚区住房和城乡建设委员会竣工验收备案，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。本案争议焦点为《商品房买卖合同》是否满足解除条件。关于层高问题：原告称房屋的层高未达到4.5米，仅有4.15米。根据查看现场发现，该房屋进门处存在降板，降板区域为二楼的走廊，且存在两根横梁，原告根据自行测量降板区到地面的距离的结果认定层高不足，法庭向原告释明是否需要申请专业机构鉴定，但原告拒绝鉴定，故对此层高不足的主张，本院不予采信。关于房屋窗户问题：设计图纸上案涉房屋仅在大厅有一处窗户，非原告所说设计了两处窗户，被告未进行设计变更；且2021年5月21日现场查看时，该窗户已安装完毕。原告所称收房时为促使消防验收合格所以封闭窗户，消防验收问题与本案不属于同一法律关系，原告应补足证据后另案起诉。关于立柱问题：原告称销售沙盘上房屋外自动扶梯二层平台为悬挑板结构、没有立柱，但原告未提供销售沙盘照片；而根据施工设计图显示，案涉房屋门口确实存在两根立柱，与大门的距离为3.1米，实际施工的立柱未进行设计变更。原告称立柱有设计变更，经本庭释明后拒绝申请专业机构进行鉴定，对该项主张本院不予采信。关于大门样式问题：设计图纸上案涉门面房的大门型号为MLC4834a，对应的大门样品为左右两扇分别向外打开的大门，但案涉中的大门为两扇从中间打开的实物，与设计图不符，被告应予以更换、修复。综上，原告未举证证明涉讼房屋存在安全隐患，未达居住使用条件，或房屋主体结构不合格不能交付使用，亦或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，原告不能以诉请中的理由要求解除合同。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、五百零七条、五百七十七条的规定，判决如下：驳回原告查国顺、查成鹏其他诉讼请求。案件受理费用31493元，由原告查国顺、查成鹏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长 李 颖人民陪审员 陈 辉人民陪审员 崔 军二〇二一年六月二十八日书 记 员 唐金阳附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。安徽省芜湖市湾沚区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0221民初652号原告：查国顺，男，汉族，1962年11月2日出生，住安徽省芜湖市芜湖县。原告：查成鹏，男，汉族，1989年12月10日出生，住芜湖市弋江区。共同委托诉讼代理人：张薇娜，安徽春蓝律师事务所律师。被告：芜湖县梁硕置业有限公司，住所地安徽省芜湖县湾沚镇湾石路以北、县法院以东芜湖伟业大厦1幢1004室，统一社会信用代码91340221MA2RND831U。法定代表人：叶晓明，职务：总经理。委托诉讼代理人：唐杰，安徽安泰达律师事务所。委托诉讼代理人：江宏宇，安徽安泰达律师事务所。原告查国顺、查成鹏诉被告芜湖县梁硕置业有限公司（以下简称梁硕置业）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案受理后，于2021年3月25日依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告查国顺及两原告的委托诉讼代理人张薇娜，被告梁硕置业的委托诉讼代理人江宏宇参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原被告在2019年3月30日签订的《商品房买卖合同》（预售）；2、请求法院判决被告返还原告购房款2594998元，并按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率支付自2018年11月3日起至实际返还购房款之日止的利息。（利息暂计算至2021年1月18日，利息暂为232152元）；3、请求法院判决被告支付给原告违约金259499.8元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（预售），合同约定：原告购买中梁龙玺台S-5幢1层05室的商铺，房屋总价2594998元，后原告按照合同约定支付了全部购房款。2020年10月25日，原告收到被告通知的交付通知书，让原告前去验房。原告即使在被告逾期交房及未按照合同约定提前10日通知原告的情形下，为了能够尽快拿到房屋，在2020年10月26日，原告前去验房，但原告在验房的过程中发现房屋的层高不够、没有窗户、只有一扇门、房屋门口有两根柱子等与宣传画册、买卖合同以及规划设计图纸完全不相符的问题，原告当时就提出要求被告解决上述问题，但被告一直拖延。此外，原告得知当时被告将商铺的全部窗户封闭是为了骗取规划、消防等部门，从而达到验收合格的目的。因为如果商铺内的窗户一旦打通，会导致商铺与相邻的住宅区的建筑不符合消防防火安全距离，那么商铺就属于不合格的房屋，无法对外进行出售的。对此，原告多次与被告沟通，但被告一直以各种理由推脱。被告梁硕置业答辩称：1、被告因疫情导致交房时间顺延，交房顺延时间在疫情不可抗力的时间范围内，不构成逾期交房；2、被告交付给原告的房屋，符合设计规范及其他验收条件；3、原告诉称的解除房屋买卖合同缺乏事实和法律依据，被告交付的房屋不存在房屋主体结构安全问题，如有其他非结构主体安全问题存在，被告愿意进行修复，原告要求解除合同缺乏合理性；4、本案中原告要求被告承担利息又要求承担违约金，在没有任何证据证明其违约金远大于其实际损失的情况下，被告认为违约金及资金占用利息只能主张一项。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本院查证与原件核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2019年3月30日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（预售）（合同编号YS0044735)，合同约定，原告购买中梁龙玺台S-5幢1层05室的商铺，房屋总价2594998元。第九条商品房交付条件：“该商品房交付时应当符合下列条件：1、已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商品房经分期综合验收合格。”该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续：“出卖人应当在2020年9月12日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。...买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再进行交付。第十二条逾期交付责任：“逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。《补充协议》第四条第四款：该商品房逾期交楼责任的界定以本款的约定为准...该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常使用的质量问题等其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，出卖人无需因此承担逾期交楼责任。合同签订后，原告按约支付房款。2020年10月22日，案涉房屋的楼栋S1号楼竣工验收，芜湖市湾沚区住房和城乡建设局出具竣工验收备案审批表，芜湖市住房和城乡建设局出具《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位分别签字盖章同意验收。2020年10月23日，原告收到被告通知的交付通知书载明10月24日办理交楼手续，次日，原告前去验房。原告称在验房的过程中发现房屋的层高、结构等与宣传画册、买卖合同以及规划设计图纸完全不相符的问题，原告提出要求被告解决上述问题，但发生争议。2020年11月30日，原告委托安徽春蓝律师事务所向被告发送律师函，称该房屋与宣传画册、销售沙盘、设计图纸等存在巨大差异，主要包括：1、房屋的层高未达到4.5米，仅有4.15米；2、房屋的大门只有一扇门，并不是宣传画册、设计图纸上的两扇门；3、房屋内没有任何窗户，而设计图纸上均显示有两处窗户；4、销售沙盘上房屋外自动扶梯二层平台为悬挑板结构，但实际二层平台下立了两根柱子，造成委托人房屋在开门时与自动扶梯距离很近，且扶梯平台比地面高出一个台阶，不方便行走；5、屋内消防管道位置不合理，严重影响房屋内空间使用。原告在律函中要求被告将上述问题全部修复，并承担逾期交房的违约责任。庭审后本庭于2021年5月21日进行现场查看，案涉门面房内的窗户已安装完毕。另查明：设计图纸上案涉门面房的大门型号为MLC4834a，对应的大门样品为左右两扇分别向外打开的大门，但案涉中的大门为两扇从中间打开的实物。施工设计图显示，在案涉房屋门口存在两个立柱，与大门的距离为3.1米。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示且不违反相关法律法规，对双方当事人均有约束力，双方均应按照合同约定履行。该商品房交付时已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，经分期综合验收合格，由芜湖市湾沚区住房和城乡建设委员会竣工验收备案，符合《商品房买卖合同》约定的交付条件。本案争议焦点为《商品房买卖合同》是否满足解除条件。关于层高问题：原告称房屋的层高未达到4.5米，仅有4.15米。根据查看现场发现，该房屋进门处存在降板，降板区域为二楼的走廊，且存在两根横梁，原告根据自行测量降板区到地面的距离的结果认定层高不足，法庭向原告释明是否需要申请专业机构鉴定，但原告拒绝鉴定，故对此层高不足的主张，本院不予采信。关于房屋窗户问题：设计图纸上案涉房屋仅在大厅有一处窗户，非原告所说设计了两处窗户，被告未进行设计变更；且2021年5月21日现场查看时，该窗户已安装完毕。原告所称收房时为促使消防验收合格所以封闭窗户，消防验收问题与本案不属于同一法律关系，原告应补足证据后另案起诉。关于立柱问题：原告称销售沙盘上房屋外自动扶梯二层平台为悬挑板结构、没有立柱，但原告未提供销售沙盘照片；而根据施工设计图显示，案涉房屋门口确实存在两根立柱，与大门的距离为3.1米，实际施工的立柱未进行设计变更。原告称立柱有设计变更，经本庭释明后拒绝申请专业机构进行鉴定，对该项主张本院不予采信。关于大门样式问题：设计图纸上案涉门面房的大门型号为MLC4834a，对应的大门样品为左右两扇分别向外打开的大门，但案涉中的大门为两扇从中间打开的实物，与设计图不符，被告应予以更换、修复。综上，原告未举证证明涉讼房屋存在安全隐患，未达居住使用条件，或房屋主体结构不合格不能交付使用，亦或房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，原告不能以诉请中的理由要求解除合同。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、五百零七条、五百七十七条的规定，判决如下：驳回原告查国顺、查成鹏其他诉讼请求。案件受理费用31493元，由原告查国顺、查成鹏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长 李 颖人民陪审员 陈 辉人民陪审员 崔 军二〇二一年六月二十八日书 记 员 唐金阳附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。