北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初4546号原告（反诉被告）：赵勇，男，1988年1月15日出生，汉族，北京趋势中科有限公司职员，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：李越，女，北京自如生活企业管理有限公司职员。原告（反诉被告）赵勇与被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵勇、被告（反诉原告）自如公司的委托诉讼代理人李越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵勇向本院提出诉讼请求：1.判令自如公司支付2020年9月30日至2020年10月29日的租金3934.60元、违约金7869.20元及利息（按照银行活期利率0.3%计算，从租金实际应支付日/违约日起计算至审判日止）；2.判令自如公司支付租金（按每天131.20元计算，从2020年10月30日至租金实际支付之日止）；3.判令自如公司继续履行房屋租赁合同。事实与理由：赵勇与自如公司于2018年10月22日，签订了位于坐落在北京市大兴区黄村镇三合南里6号楼5层4-501室的资产管理服务合同，编号为[BJGYWLD189333516]，委托期限为4年5个月，期间，一直正常履约执行中。2020年9月，自如公司第一次通过电话形式要求赵勇减低租金，降租幅度约为35%。如若不同意，自如公司将做解约处理。赵勇当时明确要求自如公司提供加盖自如公司公章的相关规定或文件，自如公司无法出具。赵勇因项目驻外出差，商定十一假期后再做协商。2020年10月9日，自如公司未与赵勇进行任何联系，单方面以短信（被拦截，于2020年11月1日看到）的形式通知赵勇协商未达成一致，要做单方面解约，其并未通过其他任何方式确认赵勇收到短信且知悉此通知。2020年11月1日，因已过租金打款期（2020年10月30），赵勇与自如公司取得联系，方得知合同已处于自如公司单方操作解约处理状态中，如不降租，便会继续执行单方解约操作，且要求赵勇赔付家具折旧费。2020年11月13日，自如公司向赵勇寄出解约函，赵勇因不在收件地址而拒收。2020年11月17日，自如公司电话通知赵勇已走完解约手续可收房，赵勇以此时尚未同意且复杂而约定再谈，后自如公司再无商谈便将自如APP修改为“已解约”状态。根据合同约定租金打款日期为2020年10月30日，自如公司已逾期15个工作日未将应付款项支付给赵勇，且在未协商一致的情况下，进行单方解约操作。根据合同法第九十三条及合同第6.1条、6.2条约定，赵勇并未同意解约，且无任何违约行为，也无任何违约解除权规定的所有情形，如自如公司无权单方面解除合同。现自如公司已有违约事实，违反合同法及合同相关规定，已构成违法违约。综上，赵勇为维护合法权益，现向贵院提起诉讼，恳请法院支持赵勇全部诉讼请求。自如公司辩称，请求法院驳回赵勇全部诉讼请求。理由如下，双方签署的《资产管理服务合同》在形式上和实质上已经终止履行，自如公司完成解约手续办理并充分告知了赵勇解约事宜的办理进度，相关款项结算清楚无拖欠，且就房屋接收事宜对赵勇进行了充分说明，并通过下发房屋永久密码的方式，将房屋返还给了赵勇，自如公司自解约日即不再占有与使用房屋。一、自如公司与赵勇签署的《资产管理服务合同》合法有效，双方就合同履行的居室数量、装修配置处置、资产返还等均作出了明确约定。合同约定自如公司为赵勇就位于北京市大兴区三合南里6号楼4单元5层501房屋提供资产管理服务，自如公司收取租金，向赵勇支付房租预期收益，涉案房屋原本格局为2居室，为便于房屋出租及提高收益，自如公司就房屋的情况与赵勇进行协商，双方确定在客厅设立优化间增加可供出租的居室，以3居室对外合租出租，自如公司评估房屋共3个卧室对外出租的收益后给赵勇确定的房租预期收益为3820元，每个管理周期递增3%，到2020年预期收益已达3934.6元。2020年5月9日优化间被责令拆除，双方合同约定的居室数量发生变化，房间数量减少后自如公司的收取的房租为3750元，远小于自如公司按照约定居室数量为赵勇支付的房租预期收益，且赵勇已收房，合同履行的客观基础丧失，履行合同对自如公司显失公平。二、优化间拆除非自如公司过错所致，自如公司提出解除合同系因客观情势变更所致,不应承担违约责任。自如公司设立的优化间不同于群租房，设立优化间是在客厅内，不同于厨房、卫生间、阳台等区域，基于客厅本身的功能性及面积大小，自如公司设立的优化间并未违反《商品房租赁管理办法》及《关于进一步规范出租房屋管理的规定（首综办【2013】19号）》中关于禁止出租的规定。且自如公司在2011年就以此经营模式进行运营，一直没有遭遇拆除，直至2018年后，房屋内优化间被大批拆除，此为我方无法预料的，在北京市住建委的约谈中，自如公司获得了北京市住建委的理解，其后不再进行优化间的拆除。因房间的居室数量是自如公司确定房租预期收益的基础条件，自如公司在优化间拆除后与赵勇进行长期协商，希望就房租预期收益进行重新调整，但赵勇均不同意，无奈之下自如公司只能单方解除合同。合同解除自如公司在主观上不存在违约的故意，在客观上基于房屋可出租房间减少的事实，因此自如公司不应承担违约责任。即使法院认定自如公司的解约行为构成违约，合同约定的双倍月预期收益的违约金，自如公司认为该金额过高，法院应当酌情降低。首先业主并没有证明其有损失，其次自如公司已经及时向业主交付了房屋密码，其完全可以有时间对房屋进行处置。三、自如公司已经就合同的解除履行了通知义务，并办理了解约结算，自如公司无法继续承租和管理赵勇房屋，合同不适宜强制履行。自如公司与赵勇协商无法达成一致后，即通知赵勇自如公司要解除合同，并且自如公司于2020年10月12日向赵勇寄送了书面解约通知函，通知赵勇合同于2020年11月18日解除，其后自如公司腾空房屋，依据合同2.6条、3.3条进行了解约结算，结清了生活费用，向赵勇支付了解约结算款，赵勇在自如公司小程序可获取房屋永久密码。其后自如公司为提示赵勇尽快收回房屋，减少损失，于2020年11月18日通过短信给赵勇发送了房屋永久密码，永久密码发送以后，自如公司无法获取和更改房屋永久密码，自如公司已经不实际占有和控制房屋。依据合同6.5条约定：合同到期或解约的，乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码。甲方应在本合同到期日、解除日或者腾退期届满日与乙方办理合同解除及物业交割等相关手续。现我方已完成承租人退租清退和还房前保洁等相关工作，并向业主告知了房门密码锁，根据合同约定应视为完成了交房义务。当事人一方违约后,对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的,不得就扩大的损失请求赔偿。因此对于赵勇主张之后的租金等损失，属于其没有及时收房或采取其他措施降低损失，该部分损失与自如公司解约之间没有因果关系，应由其自行承担。四、自如公司在合同期内最大限度维护赵勇利益，继续履行合同对自如公司显失公平。合同虽是自如公司单方解除，但在合同履行期内自如公司最大限度维护了赵勇的利益，一则在优化间于2020年5月9日拆除后至2020年9月29日期间，自如公司仍长期按照原租金价格进行支付长达五月之久，在此期间自如公司每月亏损；二则在疫情发生时，自如公司作为利润微薄的民生行业，陷入经营困难，资金状况十分紧张，但仍没有停止或减少向赵勇支付房租，此次解约自如公司并非恶意，且由于涉及的业主数量众多，此案并非个案，继续履行此类合同自如公司无力承受；三则在合同履行期内自如公司从未有过延迟支付租金或损毁房屋等其他违约行为。针对上述具体情况，自如公司庭后将补交情况说明一份供参考。基于以上事实，本着合理、公平承担损失的原则，请求法院酌情判决，驳回赵勇的诉讼请求。自如公司提出反诉请求，1.确认双方签署的资产管理服务合同于2020年11月18日解除；2.赵勇支付自如公司装修费及新配置设施损失费用27856.5元；3.本案诉讼费用由赵勇承担。事实与理由：一、《资产管理服务合同》履约条件因不可归责于自如公司的原因而发生根本性变化，导致合同履行陷入实质性僵局。自如公司已就案涉房屋完成承租人退租清退和还房前保洁等相关工作，完成合同解除且房屋永久密码已交还赵勇。因此，不论是形式上还是实质上，原合同已于2020年11月18日终止履行并解除完毕，无法恢复履行。1、自如公司与赵勇双方于2018年10月14日签订《资产管理服务合同》，履行期限自2018年10月22日至2023年3月20日，双方就房屋委托经营管理事项中的经营条件、居室数量、收益费用的计算和金额、装修基础等均做出了明确约定，且相关条款及合同内容不违反任何强制性、禁止性法律、法规：（1）合同附件一中双方明确：就客厅环境进行必要改造独立作为居室，房间可出租的居室数量为4，并按照友家（合租）形式对外出租（详见合同附件一“居室数量”和“产品类型”）；（2）自如公司与赵勇根据房屋改造后可经营管理的居室数量，结合市场行情合理，共同约定第一个管理周期内房屋预期收益为3820元/月，且自第2个管理周期起预期收益递增3%。至自如公司解约时对应管理周期的预期收益为3934.6元/月。2、2020年5月9日，该房屋所在街道居委会发布拆除优化间的通知，优化间被拆除案涉房源可出租的居室数量减少为2间，自如公司每月收益减少1530元，在正常向赵勇支付租金的前提下，每月运营净亏损额184.6元。自此，合同履行目的无法实现，陷入实质性僵局。3、因房屋委托经营数量这一客观情况发生变化（减少），原合同签约时履约基础条件丧失，加之2020年疫情等原因对于住房租赁企业的严重影响，为保证全体委托人的利益安全、稳定，本着公平、合理分担损失的原则，自如公司即同赵勇以短信、微信、电话等形式开展多次协商，以期双方就合同价款调整或者解除事宜达成一致，使双方损失最小化，但赵勇均未同意，双方未能达成协议。后自如公司迫于无奈，于2020年10月12日向赵勇寄送了《解约通知函》通知其自如公司不再继续履行合同，解约日为2020年11月18日，并结清了相关各项费用。后由于赵勇拒绝自行获取密码、接收房屋，自如公司又于2020年11月18日将永久密码下发并书面通知了赵勇（该密码有且仅有被反诉方可查看）。至此，《资产管理服务合同》已经解除完毕，自如公司失去对于案涉房源的占有，《资产管理服务合同》在形式和实质上均无法继续履行。需要特殊说明的是，尽管优化间在2020年5月即被拆除，但自如公司在2020年5月9日至2020年9月29日期间，仍按照未拆隔断的标准向赵勇正常支付了长达一年的租金。二、依据约定，资产管理服务合同提前解除的，应当由委托人承担新配置设施损失费用。自如公司接收案涉房屋后，为全面、妥善履行各项合同义务，及时组织专业人员对于房屋进行了必要的装修和改造，增设了大量的电器设备和家居设施，共计投入成本52672.32元（竣工费用）。现因合同提前解除，根据《资产管理服务合同》第3.3条“标的资产装修配置设施的处置。合同提前解约，甲方应向乙方支付新配置设施的损失费（损失费=为标的资产的购进家具或家电的配置价格×（管理期间内未履行天数/管理期间总天数））。合同到期或提前解约，乙方购置的相应配置设施所有权归甲方，并保证配置设施处于正常使用状态”的相关约定，现因合同已解除，自如公司有权按照约定要求赵勇承担装修配置费用。赵勇应承担自如公司新配置设施的损失费用，金额为27856.5元（计算方式：配置价格总金额52672.32元×（未履行852天/管理期间总天数1611天））。综上所述，为维护自如公司的合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。赵勇针对自如公司的反诉请求辩称，1、自如公司在向赵勇协商解除合同时并没有友好协商，很多东西都是在赵勇不知情的情况下自如公司单方操作的。2、自如公司说的三居室不认可，赵勇租给自如公司的房屋就是两居室，优化间全部都是自如公司自己为了收益所采取的运营手段，拆除也是国家的规定，自如公司在这领域是了解国家情况，因此了解风险。增加优化间是自如公司造作的，赵勇并没有决定权要不要加优化间。3、不认可合同是2020年11月18日解除，合同并未解除。4、不同意支付损失费。赵勇并没有收房，赵勇的现在诉求是赵勇的正常收益，自如公司没有和赵勇进行过必要的沟通，自如公司向赵勇发送的短信没有收到。本院经审理认定的事实如下：赵勇系位于北京市大兴区黄村镇三合南里6号楼5层4-501室房屋的所有权人。2018年10月14日，赵勇（甲方）与自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定甲方委托乙方管理运营的房屋位于北京市大兴区黄村镇三合南里6号楼5层4-501室。管理期限4年，即自2018年10月22日起至2023年3月20日止。甲方应当在本合同第1.3条约定的交付日即2018年10月22日交付标的资产。合同第2.1条约定：双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益3820元/月，若标的资产满足下表条件的，即从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。合同第2.2条空置期约定：在管理期间内，因为标的资产装修、改造，乙方寻找资产使用人，资产使用人更换造成标的资产空挡期及标的资产维修维护等原因导致的标的资产空置期。甲方同意承受如下相应空置期：首个管理周期的空置期为75天；第二个管理周期起每个管理周期空置期为25天；管理期间内最后一个履约年度天数少于自然年天数的，空置期按照下列方式计算：最后一个履约年度对应月数*3。空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益。合同第2.6条约定：管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金。每个管理周期最后结算时，双方同意甲方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，抵扣后剩余款项（若有）自动转为下一个管理周期乙方应向甲方支付服务质量保证金的部分款项；本合同终止或解除时结算后如仍有剩余，甲方应在当期付款期限内将余额返还给乙方。乙方应于标的资产交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计3820元。此后，每个管理周期的服务质量保证金需于上一管理周期最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方。合同第2.7条结算方式约定：双方认可自2019年1月5日起计算收益，每个履约年度内每1个月为一次结算周期。合同第3.3条标的资产装修、新配置设施的处理。合同提前解除，甲方均应向乙方支付装修及新配置设施的损失费（具体计算方式详见本合同第7.2条第（2）款）。合同到期或提前解除，乙方均应按标的资产的现状移交给甲方，无需对标的资产的装修、改造和所新配置设施进行处置和（或）恢复原状，但乙方应保证该装修、改造及新配置设施处于正常可使用的状态。合同第4.3条维修基金约定：标的资产类型为精装、简装、老旧/改造的，甲方应于乙方向其支付服务质量保证金当日向乙方支付一下标准的维修基金，且甲方同意从应收的服务质量保证金中先行支付该笔费用：828元/年的维修基金，该维修基金适用于单个管理周期。合同第6.2条违约解除权约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：（a）迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日；（b）乙方对本合同构成严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应义务已经不可能或不公平的……。合同第7.2条约定：甲方违约责任，甲方违反本合同6.2（1）约定导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍当期月预期收益的违约金。并赔偿乙方相应的损失（包括并不限于如下赔付项目）：（1）装修损失费。标的资产的装修费用*（管理期限内为履行天数/管理期限总天数）；（2）新配置设施损失费。为标的资产的购进家具和（或）家电的配置价格*（管理期限内未履行天数/管理期限总天数），其中配置费用以乙方提供的数据中确定的项目和费用为准。合同第7.3条约定：乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于两倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。委托管理期内，自如公司将涉案房屋客厅内设置优化间，形成三居室的事实对外出租，后优化间于2020年5月9日拆除。自如公司主张因优化间被拆除，房屋作为两居室出租租金减低，合同目的无法实现，与赵勇协商降低房租未果，便通过EMS快递向赵勇发送《解约通知函》，决定于2020年11月18日解除合同。赵勇不认可收到该快递。自如公司单方出具《＜资产管理服务合同＞解约结算协议》，记载：“双方于2020年11月13日（交割日）对标的资产内的费用结算、生活费用、装修配置等事宜予以确认……双方费用结算明细，根据本协议附件《费用结算清单》，自如公司应向赵勇支付费用3001.11元”。自如公司称其公司应支付租金6557.67元、水电燃气费378.04元，扣除赵勇应返还的保证金3934.6元，为3001.11元。赵勇认可收到该笔钱。2020年11月18日，自如公司向赵勇发送短信，告知赵勇解约结算款已核对完成。2020年12月29日，自如公司通过短信形式向赵勇手机发送房屋永久密码。赵勇不认可收到该短信。自如公司称其公司向赵勇发送永久密码，其公司无法获取密码，已经完成房屋交还，并提交锁具公司云丁网络技术（北京）有限公司的情况说明予以证明。赵勇对该情况说明不予认可。经查，自如公司向赵勇支付租金至2020年9月29日。后续自如公司通过结算，向赵勇支付3001.11元。自如公司称涉案房屋的租户于2020年11月13日搬离。赵勇与自如公司于2021年6月11日办理房屋交接，后赵勇主张合同于2021年6月11日解除。本院认为，赵勇与自如公司签订的合同虽然名为《资产管理服务合同》，但合同对租金标准、租金支付方式等内容均作了约定，符合租赁合同的一般特征，故本院认定双方之间成立房屋租赁合同关系。双方之间签订的合同是双方真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，属合法有效。双方均应按照前述协议行使权利、履行义务。现双方均主张解除合同，双方在解除时间上存在争议。赵勇主张合同于收房之日即2021年6月11日解除，自如公司主张于2020年11月18日解除。自如公司主张涉案房屋因拆除优化间无法按三居室出租导致亏损，故其有权解除合同。本院认为，法律保护之利益应为合法之利益，而非违反政策获益之所得。且自如公司作为专业租赁机构对本市禁止打隔断出租政策应当明知，故自如公司不具有合同解除权，对自如公司主张合同于2020年11月18日解除的反诉请求，本院不予支持。自如公司于2020年12月29日向赵勇发送房屋永久密码，赵勇虽不认可收到该短信，但自如公司是向赵勇的手机号发送短信，故本院对自如公司的主张予以采信。自如公司向赵勇发送房屋门锁密码，后无法再取得房屋密码或自行进入房屋。因客观上自如公司失去了对房屋的控制而出租人能够控制房屋，故本院确认赵勇收到密码之日为解除时间，即2020年12月29日。关于租金问题。合同解除前，自如公司应如约交纳租金。自如公司支付租金至2020年9月29日，自如公司还应支付2020年9月30日至2020年12月29日期间的租金。自如公司在解约结算中支付赵勇3001.11元，该笔款项在租金中进行抵扣。赵勇同意返还服务质量保证金，同意在租金中予以扣除，本院无异议。经核算，自如公司应支付赵勇租金4868.09元。对赵勇要求自如公司支付利息的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金。合同第7.3条约定：乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于两倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。本案中因自如公司存在迟延支付租金的违约行为，导致合同解除，其应该承担违约责任。赵勇要求自如公司支付违约金7869.2元的诉讼请求，本院予以支持。关于自如公司主张的装修配置损失。自如公司作为经验丰富的房屋租赁市场主体，对租赁市场的相关行政管理政策应明知且熟悉，拆除隔断间应属执行原有政策规定而非出台新的行政管理政策所致，自如公司对此并非不可预见，不构成情势变更。本案中系自如公司单方违约导致合同解除并直接通过发送房屋密码的方式强行将房屋交还赵勇，赵勇不存在过错，故对于自如公司要求赵勇支付装修、新配置设施损失费的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认赵勇与北京自如生活企业管理有限公司于2018年10月14日签订的《资产管理服务合同》于2020年12月29日解除；二、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向赵勇支付租金4868.09元；三、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向赵勇支付违约金7869.2元；四、驳回赵勇其他诉讼请求；五、驳回北京自如生活企业管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费150元，由北京自如生活企业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费249元，由北京自如生活企业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李玮唯二〇二一年六月二十八日书记员  宋爱芹