广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0106民初10312号原告：陈涛，男，1978年9月20日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：李策匡，广东一粤律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹小红，广东一粤律师事务所律师。被告：夏永，男，1955年3月8日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：吴炜，广东成悦律师事务所律师。原告陈涛诉被告夏永房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈涛及其委托诉讼代理人李策匡，被告夏永的委托诉讼代理人吴炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈涛向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告于2016年9月25日签订的《内部认购协议》无效；2.判令被告返还原告已付房款120万元；3.判令被告向原告支付利息损失（利息以120万元为本金，自2016年9月26日起至2019年8月19日止，按同期银行贷款利率计算，自2019年8月20日起至清偿之日止，按银行同期LPR利率计算）；4.判令本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告于2016年9月25日签订《内部认购协议》，约定被告将坐落于广州市南华中路***号海雅居商品房***房（西南向）出售给原告，被告保证房源真实、可靠、合法取得，保证拥有对该房产的合法处分权。该项目正在办理确权手续中，力争2017年春节前后完成确权手续。原告于2016年9月25日前支付房款120万元给被告。原告己于2016年9月25日支付120万元房款给被告，但是被告所出售的房产一直无法办理房屋预售证，直至起诉之日仍没办理好房屋出售所需手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。根据该规定，原、被告之间签订的《内部认购协议》应属无效合同。合同无效的责任完全在于被告，被告在签订合同时承诺2017年春节前后完成确权手续，保证房源真实、可靠、合法取得，保证拥有对该房产的合法处分权。原告基于对被告作出的承诺的信任才敢签合同。并且房屋预售许可证明的取得也是被告的责任，不是原告能控制的范围。因被告在起诉前仍无法取得房屋预售许可证明，合同无效的责任完全在于被告。被告应相应返还原告财产、赔偿原告损失。为此，原告为维护自身合法权益不受侵犯，特根据民事诉讼法第二十三条向人民法院提起诉讼，望判如所盼。被告夏永辩称：一、涉案内部认购协议应认定为合法有效，原告请求判令合同无效的诉请应依法予以驳回。首先，涉案房屋建设合法。因原告内部认购的广州市南华中路***号海雅居商品房***房，是由广州市海建建筑工程有限公司（下称海建公司）与广州市洗涤机械实业公司（下称洗涤公司）共同开发的合建项目，双方签订了《合建综合大楼协议书》，海建公司与广州市彩蝶材料有限公司（下称彩蝶公司）签订开发项目合作合同，海建公司将其在合建综合大楼中的权益引进彩蝶公司作为合作商，由彩蝶公司负责投资建设该综合大楼项目，现项目已经获得项目《建设工程档案验收合格证》及《建设工程规划验收合格证》和《建设工程消防验收意见书》和《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，广州市房地产测绘所已经对合建房屋进行出具了面积审核确认意见，房屋已经具备了合格的验收入住条件。涉案房屋在2016年通过法院终审判决给予海建公司分得面积作为其利益的体现。涉案房屋无需领取商品房预售许可证明，故原告以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条认定被告与原告之间订立的《内部认购协议》无效显属适用法律解释错误，应依法驳回其诉请。其次，被告具备与原告签署《内部认购协议》的资格，根据前述合同约定，海建公司于2017年10月8日出具证明书，证明彩蝶公司（现更名为广州市永彩商贸有限公司，以下称永彩商贸公司），是项目的投资人，项目的收益全部归投资人享有，永彩商贸公司于2016年1月6日通过授权委托的方式进行了授权，授权被告代为通过招商引资方式与第三方签订合同，代为就合同约定事项进行相关的工作及谈判，代为订立签订房屋经营管理和销售全过程的合同。被告具备了与原告签署房屋买卖合同的资格，被告的行为具备合法性，原告以合同无效为由的诉请依法不能成立。二、原告因违约导致合同无法继续履行的责任应由其全部承担。根据被告与原告签署的《内部认购协议》第三条约定：“乙方同意于2016年9月25日前支付购房款120万元，余款在2017年2月25日前支付完毕。”因原告在合同约定的期限内未完成支付余款的义务，已经构成合同违约，被告将保留通过诉讼途径解除双方之间的《内部认购协议书》的权利。三、原告要求返还已付房款及赔偿损失的诉请依法不能成立，应予以驳回。原告以《内部认购协议》无效为由提起的诉讼依法不能成立。如前所述，被告与原告签署的《内部认购协议》属于企业处分资产的协议，彩蝶公司通过合作建房方式获得相应的房屋所有权，其有权通过产权交易的方式进行房屋买卖，并不需要获得预售商品房许可证书，现原告以合同无效要求返还购房款及损失赔偿的诉请依法不能成立．应予以驳回其诉请。综上所述，祁请人民法院依法审查本案事实和证据，作出驳回原告诉请的民事判决，以维护被告的合法权益免受不法侵害。经审理查明：2016年9月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《内部认购协议》约定，甲方将坐落在广州市南华中路***号海雅居商品房***房出售给乙方，销售单价为2015700元。甲方保证房源真实、可靠、合法取得，保证拥有对该房产的合法处分权，能够独立承担该协议的一切责任，该项目正在办理确权手续中，因是政府部门工作，未能有准确时间，力争2017年春节前后完成确权手续。乙方同意于2016年9月25日前支付购房款1200000元给甲方，余下款项815700元在2017年2月25日前支付完毕，暂开收据。双方没有签订正式购房合同前，乙方购房人名可以暂定或变更。今后如超出双方该协议商定购房款总额外的房款，由乙方所得。上述协议签订后，原告于2016年9月25日向被告支付了房款1200000元。同日，被告向原告出具《收据》载明收到原告海雅居房款第一期1200000元，款到账后，内部认购协议生效。诉讼中，被告为证明其出卖的案涉房屋的取得途径合法以及房屋具备合法的验收手续，房产已经获得确权登记，提交了以下证据予以证明：1.《合建综合大楼协议书》《合建综合大楼的补充协议》；2.《开发项目合作合同》；3.《广州市建设工程档案验收合格证》；4.《建设工程规划验收合格证》；5.《建设工程消防验收意见书》；6.《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；7.测绘面积审核意见表;8、（2016）粤01民终5393号《民事判决书》；9.《证明书》；10.《授权委托书》；11.《关于海雅居命名的批复》；12.《申请门牌批复通知书》；13.《变更登记核准通知书》；14.广州市不动产登记查册表（查册时间：2020年11月3日）；15.《协议》；16.《关于合作公司改名的通知》。其中，证据1显示洗涤公司与海珠区建筑总公司合建位于广州市南华中路***至***号商住楼，用于生产经营、业务用房以及职工宿舍。证据2显示广州市海珠区建筑工程总公司与彩蝶公司合作开发广州市南华中路***至***号地段，拟建一幢九层住宅楼。证据3显示发证时间为2017年9月27日，建设单位为海建公司与洗涤公司，建设项目名称为海雅居，建设位置为海珠区南华中路***至***号。证据6显示案涉房屋所涉工程的备案日期为2017年10月25日。证据9显示海建公司原称广州市海珠区建筑工程总公司是“海雅居”房地产开发项目的开发商，永彩商贸公司是本项目的投资人。证据10显示永彩商贸公司委托被告在其与海建公司开发项目合同中的相关权益，作为其授权代理人。证据13显示广州市冠银装饰材料有限公司于2006年11月2日更名为永彩商贸公司。证据14显示广州市海珠区南华中路***-***号地段的权利人为海建公司以及洗涤公司，占有部分为全部。证据15、16显示彩蝶公司将其与海建公司签订合作开发的海珠区南华中路的“开发项目合作合同”的投资、经营、业务转由广州市冠银装饰材料有限公司承担执行。经质证，原告对上述证据1、2的真实性、合法性确认，关联性不确认，认为和本案无关；对证据3、4的真实性、合法性确认，关联性不确认，认为该证据是2017年9月27日出具的，是在双方合同之后才拿到的；对证据5的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认；对证据6的真实性、合法性确认，关联性不确认，认为该证据是在2017年10月11日才出具的，是在双方合同之后才取得的；对证据7的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据8的真实性、合法性、关联性予以确认，认为该证据的出具日期是在2016年7月11日，和被告提交的授权委托书有冲突；对证据9的真实性、合法性、关联性予以确认，但是出具时间是2017年10月8日，是在双方合同签订之后才出具；对证据10的真实性、合法性、关联性不予确认，认为出具的时间是2016年1月6日，该时间法院的判决还没有把房屋归属给谁，不清楚被告如何取得该证据，该证据时间和法院的判决书时间有矛盾，并且授权委托书的授权人是永彩商贸公司，不是涉案房屋的所有权人；对证据11至16的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，认为与本案无关。庭审中，被告确认已收到原告购房款1200000元，但认为涉案房屋的出卖方为永彩商贸公司，被告系代表永彩商贸公司与原告签订的内部认购协议，被告收到上述购房款后未转给永彩商贸公司，案涉房屋的登记资料尚未办理下来。另外，被告认为原告存在没有按约定支付剩余购房款的违约行为。原告则认为案涉认购协议中的出卖方为被告，被告在签订协议时未向原告披露过案涉房屋的所有权人是永彩商贸公司，原告要求从2016年9月26日起计算利息系因其于2016年9月25日向被告支付了购房款。另查明，2017年春节日期为2017年1月28日。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生于民法典实施之前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，关于原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》主张原、被告双方签订的《内部认购协议》无效的问题，根据上述解释第一条的规定，本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。案涉《内部认购协议》签订主体为自然人，房屋买卖双方未涉及房地产开发企业，因此不适用上述解释予以调处，原告依据该解释主张案涉《内部认购协议》无效缺乏法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告退还已付房款1200000元以及利息的问题。本院认为，原、被告签订的《内部认购协议》为双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的房屋买卖合同关系成立、有效，双方均应依约恪守履行。根据《内部认购协议》的约定，被告应保证案涉房屋的房源真实、可靠、合法取得，保证拥有对该房产的合法处分权，且应力争在2017年春节前后完成确权手续。但根据被告提交的证据以及庭审陈述可知，案涉房屋并未完成确权手续，被告亦无法提交房屋的登记资料证明房屋的产权情况。另外，被告主张其系代表永彩商贸公司与原告签订的《内部认购协议》，并提交了《授权委托书》予以证明，但该委托书显示永彩商贸公司系委托被告在其与海建公司开发项目合同中作为永彩商贸公司的授权代理人，而非对被告与原告就案涉房屋的买卖进行交易。同时，被告未提交证据证明其在签订《内部认购协议》时已向原告披露出卖方为永彩商贸公司，被告亦确认其收取原告房款后未向永彩商贸公司交付。综上，本院依法认定《内部认购协议》的买卖双方为原告与被告，被告未能依约于2017年春节前后完成案涉房屋的确权手续，亦未有证据证明其对案涉房屋拥有处分权，被告已构成违约。原告在被告未完成确权手续的情况下暂停向被告支付剩余购房款并无不当。现原告要求被告返还已付房款1200000元及利息（利息以1200000元为本金，分别自2017年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计至清偿之日止）有事实及法律依据，本院依法予以支持。因《内部认购协议》约定被告于2017年春节前后完成案涉房屋的确权手续，故原告要求从其支付购房款的次日起计算利息不当，本院依法酌情将利息起算时间调整为2017年3月1日。原告要求超出上述部分的利息，本院不予支持，依法予以驳回。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告夏永于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈涛退还购房款1200000元。二、被告夏永于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈涛支付利息（利息以1200000元为本金，分别自2017年3月1日起按中国人民银行同期贷款利率计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计至清偿之日止）。三、驳回原告陈涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12513元、财产保全费5000元，均由被告夏永负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 林 吉二〇二一年六月十六日书记员 庞慧明