福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0902民初2009号原告：宁德阳光城房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市，统一社会信用代码91350902079756694Ｒ。法定代表人：徐国宏，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：宁德阳光城房地产开发有限公司。被告：卓志华，男，1981年1月5日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：郑圭娟，女，1981年6月8日出生，住福建省宁德市蕉城区，系卓志华妻子。原告宁德阳光城房地产开发有限公司（以下简称阳光城公司）与被告卓志华商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，于2020年9月15日作出（2020）闽0902民初2676号民事判决，卓志华对判决不服向宁德市中级人民法院提出上诉。2021年1月11日，宁德市中级人民法院作出（2020）闽09民终1515号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告阳光城公司的委托诉讼代理人李瑞姬、被告的委托诉讼代理人郑圭娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阳光城公司向本院提出诉讼请求：1．判决确认原、被告签署的编号为20181012010《商品房买卖合同》及其附件、补充协议于2019年8月18日解除；2．判令被告协助原告办理编号为20181012010《商品房买卖合同》备案注销及预告登记注销手续；3．判令被告向原告支付违约金18200元（总房款的20%），原告有权从被告已付购房款中扣除；4．判令被告向原告支付逾期办理注销登记违约金21567元（按总房款的日千分之一暂计至2020年4月20日，其后计至注销手续办理完毕之日止），原告有权从被告已付购房款中扣除；5．判令被告向原告支付律师代理费3500元，原告有权从被告已付购房款中扣除。事实与理由：2018年10月12日，原告阳光城公司与被告卓志华签署编号为20181012010《商品房买卖合同》（预售），约定卓志华向原告买受坐落于宁德市东侨区××路××路××西北侧（宁德市东侨经济技术开发区金马南路6号）宁德阳光城新界地下一层287车位，其预测建筑面积共26.95平方米。该商品房价款按个计算，总价款为91000元，签订本合同前，卓志华已向原告支付定金10000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。卓志华于2018年11月26日前以现金方式支付91000元整。除不可抗力外，卓志华未按照约定时间付款的，按照以下方式处理：按照逾期情况，分别处理：（1）逾期付款在【30】日（含30日）之内的，则自约定的应付款期限届满之次日起至卓志华实际付款日止，卓志华按日向原告支付逾期应付款的万分之【五】的违约金，本合同及本补充协议继续履行。（2）逾期付款超过【30】日的，原告有权解除合同。原告解除合同的，卓志华应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向原告支付违约金，且原告有权要求注销预告登记，有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。届时卓志华应按原告要求配合办理预告登记注销等相关手续。若卓志华不予配合的，卓志华除按照总房款的20%承担合同解除违约金外，还应当在延期办理注销登记期间按日向原告支付逾期应付款千分之一的赔偿金。合同履行过程中发生争议的，由双方协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解，或依法向房屋所在地人民法院起诉。合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》，卓志华应当在2018年11月26日前支付该商品房全部价款。合同附件十一《补充协议》约定，无论何种原因导致本合同或补充协议解除的，卓志华应当在原告发出书面通知之日起10日内配合原告按照房地产主管部门要求办理完毕本合同备案注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。如卓志华未在前述规定时间内配合原告办理前述注销手续，卓志华除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款千分之一的违约金。原告将在办理完毕合同注销登记手续且已经腾房（如已交房）后90日内，将卓志华已付房价款扣除违约金及各种相关费用，包括但不限于代为偿还的按揭贷款利息及罚息（如有）、原告为签订及解除本合同及本补充协议而实际产生的费用（如印花税、律师费及手续费）、房屋使用费（如有）及原告其他损失等后的余额（如有），无息返还卓志华。如卓志华已付房价款不够扣除，原告享有继续追索的权利。如原告通过诉讼及/或聘请律师处理与卓志华的争议的，且该争议系由卓志华违约及/或过错导致，原告因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费、保全费等，概由卓志华承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准。卓志华于2018年10月7日支付购房定金10000元，编号为20181012010《商品房买卖合同》于2018年10月31日在宁德市房地产交易登记中心备案。但被告未在2018年11月26日向原告支付剩余购房款81000元。原告分别于2019年3月15日、2019年7月26日先后向被告发出《付款催告函》、《房款再次催告函》，催促被告支付购房款，但被告均未履约。后原告于2019年8月16日向卓志华发出《协议解除函》，告知解除《商品房买卖合同》及其附件及补充协议，配合办理备案注销等。根据《补充协议》第10.2款约定，所有通知均应采用书面形式，以专递形式送达的，信件发出第3日为送达日。故《协议解除函》应于2019年8月18日送达。因被告逾期付款超过30日，根据《商品房买卖合同》第八条约定，原告有权解除合同，且被告应按照购房款的20%向原告支付违约金。同时，因被告未按照约定配合原告办理合同备案注销等相关手续，根据《商品房买卖合同》第八条、附件十一《补充协议》第10.3及10.4款约定，被告应按照总房款的千分之一按日向原告支付逾期办理注销手续违约金，以及原告因本案支出的律师费3500元，案件受理费、保全费、保全保险费、公告费等全部诉讼费用。同时，根据附件十一《补充协议》第10.3款约定，原告有权在办理完毕合同注销登记手续后，将已付房价款扣除违约金及各种相关费用后的余额（如有）返还给被告，如已付房价款不够扣除的，原告享有继续追索的权利。故原告有权将被告已付购房款10000元从违约金中予以扣除。被告卓志华辩称，被告一直积极协助原告办理解除合同手续，不存在违约情况，故不应承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。阳光城公司提交的《商品房买卖合同》、《付款催告函》、邮寄凭证及中国邮政物流查询单、《房款再次催告函》、《协议解除函》、邮寄凭证及中国邮政物流查询单、《委托代理合同》、律师费发票、律师费付款凭证，卓志华质证对上述证据真实性无异议，本院审查认为上述证据来源形式合法、内容真实可信、与本案具有关联性，予以确认并在卷佐证。卓志华提交的与张道义的微信聊天记录，阳光城公司质证对证据的真实性、关联性有异议但未提供反驳证据，本院经审查认为该组证据来源形式合法、与当事人陈述能够相互印证、与本案具有关联性，予以采信，可以证明被告明确向原告工作人员表示要解除合同及催促办理相关手续；卓志华提交的《退房申请单》、《宁德阳光城新界合同解除协议》，阳光城公司质证对证据的真实性有异议，本院经审查认为该组证据没有原、被告的盖章及签字，不能证明双方合同已经解除的事实，对该组证据不予采信；卓志华提交的光盘录音，被告质证认为对真实性、关联性均有异议，本院经审查认为，通话主体的身份无法确认，对该组证据不予采信。根据当事人庭审陈述及上述经审查有效的证据，本院认定本案事实如下：1、2018年10月12日，原告阳光城公司（出卖人）与被告卓志华（买受人）签署编号为20181012010《商品房买卖合同》（预售）及其附件、《补充协议》，约定卓志华向原告阳光城公司买受坐落于宁德市东侨区××路××路××西北侧（宁德市东侨经济技术开发区金马南路6号）宁德阳光城新界地下一层287车位，预测建筑面积26.95平方米。该车位价款按个计算，总价款为91000元；签订本合同前，卓志华已向原告支付定金10000元，该定金于本合同签订时抵作车位价款；付款方式采取一次性付款方式，买受人应当在2018年11月26日前支付全部价款；除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意照逾期情况分别处理：逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权要求注销预告登记，有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。届时买受人应按出卖人要求配合办理预告登记注销等相关手续，若买受人不予配合的，买受人除按照总房款的20%承担合同解约违约金外，还应当在延期办理注销登记期间按日向出卖人支付逾期应付款千分之一的赔偿金；双方确认，所有通知均应采用书面形式，即传真、邮寄信件、专递信件或手递材料，以专递方式送达的，信件发出后第3日为送达日；买受人的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准；在出卖人和买受人任何一方根据本合同和补充协议的规定行使解除权时，本合同和补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除；出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后90日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用；如出卖人通过诉讼及／或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及／或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费、保全费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准。2、编号为20181012010《商品房买卖合同》（预售）于2018年10月31日在宁德市房地产交易登记中心备案。被告未在2018年11月26日向原告支付剩余购房款81000元。3、阳光城公司于2019年3月15日向卓志华发出《付款催告函》，邮政回单显示该邮件于2019年3月15日由本人签收；于2019年7月26日向卓志华发出《房款再次催告函》，邮政回单显示该邮件于2019年7月27日由他人代收；于2019年8月16日向卓志华发出《协议解除函》，邮政回单显示该邮件于2019年8月17日由他人代收。张道义系原告公司员工。本案的争议焦点是：原告要求被告支付违约金18200元、逾期办理注销登记违约金21567元及律师费3500元是否有事实和法律依据。围绕争议焦点，本院予以调查、分析，认定如下：一、关于解除合同违约金的问题。《商品房买卖合同》第七条约定买受人按一次性付款方式按期付款，于2018年11月26日之前支付该车位总价款91000元。《商品房买卖合同》第八条约定逾期付款超过【30】日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金。本案中卓志华逾期付款超过30日，阳关城公司有权要求解除合同，阳光城公司主张卓志华按合同约定支付商品房总价款20%的违约金18200元,卓志华认为其一直在积极协助原告办理解除合同手续，且双方在协商过程中约定解除合同的后果是没收10000元定金，双方不再追究违约责任。本院认为，本案中在双方签订《商品房买卖合同》后,卓志华在意识到其无力支付剩余款项时即与阳光城公司协商解约,但对赔偿问题并未达成一致,以致成讼，且双方在合同中约定被告违约向阳光城公司支付商品房总价款20%的违约金，但在《商品房买卖合同》第十二条约定阳光城公司逾期交付的支付违约金上限不超过已付购房款的百分之一，显然是不对等的，因此本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素,并根据公平和诚实信用原则综合予以衡量,酌定卓志华向阳光城公司支付违约金13000元。根据合同附件十一《补充协议》10.3第（5）项约定，出卖人将在办理完毕合同注销登记手续且买受人已经腾房（如已交房）后90日内，将买受人已付房价款扣除违约金及各种相关费用，故上述违约金可从卓志华已付购房款10000元中予以扣除。二、关于逾期办理注销登记违约金的问题。在原告发函解除合同之前，被告已明确表示要解除合同及催促办理相关手续；原告发函解除合同之后，也没有明确通知被告协助办理注销手续的具体时间、地点等，因此原告该项诉请缺乏事实依据，本院不予支持。三、关于律师费的问题。合同附件十一《补充协议》10.4约定如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费、保全费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准。因此原告要求被告支付原告因本案支出的律师代理费3500元，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，本院认为，编号为20181012010《商品房买卖合同》及其附件、补充协议系双方当事人真实意思表示，其内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应确认为合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中被告逾期付款超过30日，构成违约，案涉合同约定的阳光城公司有权解除合同的条件已成就，阳光城公司于2019年8月16日向卓志华发出《协议解除函》，案涉合同约定以专递方式送达的，信件发出后第3日为送达日，故本院确认原、被告双方签订的编号为20181012010《商品房买卖合同》及其附件、补充协议于2019年8月18日解除，被告应协助原告办理编号为20181012010《商品房买卖合同》备案注销及预告登记注销手续。至于原告要求的违约金,本院酌定卓志华向阳光城支公司支付违约金为13000元,超出部分不予支持，上述款项可从卓志华已付购房款10000元中予以扣除。原告要求被告支付原告因本案支出的律师代理费3500元，符合合同约定，本院予以支持。原告的其他诉请没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告宁德阳光城房地产开发有限公司与被告卓志华签订的编号为20181012010《商品房买卖合同》及其附件、补充协议于2019年8月18日解除；二、被告卓志华于本判决生效之日起十日内协助原告宁德阳光城房地产开发有限公司办理编号为20181012010《商品房买卖合同》备案注销及预告登记注销手续；三、被告卓志华于本判决生效之日起十日内向原告宁德阳光城房地产开发有限公司支付解除合同违约金13000元，上述款项宁德阳光城房地产开发有限公司有权从卓志华已付购房款中扣除；四、被告卓志华于本判决生效之日起十日内向原告宁德阳光城房地产开发有限公司支付律师代理费3500元；五、驳回原告宁德阳光城房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2075元，由原告宁德阳光城房地产开发有限公司负担791元，由被告卓志华负担1284元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审判长  孙锦嫦审判员  黄锦芳审判员  雷丽娇二〇二一年六月三十日书记员  林蕊珠申请执行期限提示：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。