广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申6173号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄丰英，女，1980年11月16日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。被申请人（一审被告、二审上诉人）：广东中胜置业有限公司。住所地：广东省惠州市惠阳区淡水金惠大道润鑫花园**楼******。法定代表人：刘雨澄，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈振，广东日升律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：广东清泉商业运营管理有限公司。住。住所地：广东省惠州市惠阳区淡水金惠大道润鑫花园**楼******房/DIV>法定代表人：颜孟山，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈振，广东日升律师事务所律师。再审申请人因与被申请人广东中胜置业有限公司（以下简称中胜公司）、广东清泉商业运营管理有限公司（以下简称清泉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市中级人民法院（2019）粤13民终7891号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。黄丰英申请再审称：（一）中胜公司恶意隐瞒土地查封事实，导致黄丰英不能完成合同预售备案登记，已构成违约，根据案涉商品房买卖合同第五条约定，黄丰英具有约定解除权。黄丰英已经依约合法行使了解除权，案涉合同自解除通知首次到达中胜公司时已经发生解除的效力。（二）解除权是形成权，当解除权人依法行使解除权时，只需通知对方就发生预期法律后果。当有争议时法院仅审查在解除权行使时条件是否成就，至于之后解除条件是否消灭，已不影响解除合同的效力。（三）由于银行对中胜公司资信和案涉楼盘贷款资料及登记备案情况不予认可，商品房担保贷款合同不能订立，合同已没有继续履行的基础和条件，黄丰英同时拥有法定解除权。（四）案涉楼盘问题严重，存在大量违规建设、欺诈销售行为，项目银行账户被冻结，土地依然存在查封可能，且本案存在同案不同判的现象。黄丰英据此向本院申请再审。中胜公司、清泉公司提交书面意见称：（一）合同约定的未能备案应当达到足以影响实现合同目的的严重程度，如违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。故黄丰英主张其依据合同约定享有解除权，并认为其解除合同通知到达后，合同即告解除理由不能成立。（二）办理按揭贷款的义务在于黄丰英，黄丰英亦未能提供证据证明不能办理按揭贷款的原因在于中胜公司，黄丰英以无法办理按揭为由，要求解除合同，混淆了合同权利与合同义务的区别，理由不能成立。二审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。此外，案涉商铺已经办理了备案登记手续，案涉合同具备继续履行的基础。请求依法驳回黄丰英的再审申请。本院经审查认为，本案是商品房预售合同纠纷。关于案涉商品房买卖合同是否已经解除的问题。案涉合同第五条约定：“该商品房没有司法查封或其他限制转让情况。如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。”对约定解除权的行使条件，应当根据合同类型、交易目的予以解释。前述约定解除权以商品房被司法查封导致不能完成合同登记备案或房屋所有权转移登记为条件，其涵盖的具体情形应当是司法查封导致合同目的不能实现。从商品房预售合同的一般履行情况分析，项目所占土地使用权被司法查封，以及因司法查封未在约定期限办理预售合同登记备案，对项目建设无实质影响，对办理所有权转移登记前的合同履行行为不构成实质障碍，并不必然导致黄丰英的合同目的落空。而在一审法庭辩论终结前，司法查封已经解除，二审据此认定中胜公司逾期办理合同登记备案属于违约，但不构成根本违约，并无不当。根据中胜公司仅构成逾期履行的事实，应认定涉案合同约定的解除权行使条件尚不具备，黄丰英不具有约定解除权，其通知解除亦不发生解除合同的法律效果。至于黄丰英提出，因银行基于中胜公司的原因导致商品房担保贷款合同不能订立，合同履行不能,可以解除的问题，现涉案土地使用权上的司法查封已解除，黄丰英可要求中胜公司予以协助，重新提出按揭贷款申请，故黄丰英以此为由主张案涉合同履行不能，缺乏事实基础。综上，黄丰英的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回黄丰英的再审申请。审判长  佘琼圣审判员  贾 密审判员  刘史丹二〇二一年六月二十一日书记员  周毓敏广东省高级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤民申6173号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄丰英，女，1980年11月16日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。被申请人（一审被告、二审上诉人）：广东中胜置业有限公司。住所地：广东省。住所地：广东省惠州市惠阳区淡水金惠大道润鑫花园**楼******法定代表人：刘雨澄，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈振，广东日升律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：广东清泉商业运营管理有限公司。住所地：广东省惠州。住所地：广东省惠州市惠阳区淡水金惠大道润鑫花园**楼******房DIV style="LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm; FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt">法定代表人：颜孟山，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈振，广东日升律师事务所律师。再审申请人因与被申请人广东中胜置业有限公司（以下简称中胜公司）、广东清泉商业运营管理有限公司（以下简称清泉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市中级人民法院（2019）粤13民终7891号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。黄丰英申请再审称：（一）中胜公司恶意隐瞒土地查封事实，导致黄丰英不能完成合同预售备案登记，已构成违约，根据案涉商品房买卖合同第五条约定，黄丰英具有约定解除权。黄丰英已经依约合法行使了解除权，案涉合同自解除通知首次到达中胜公司时已经发生解除的效力。（二）解除权是形成权，当解除权人依法行使解除权时，只需通知对方就发生预期法律后果。当有争议时法院仅审查在解除权行使时条件是否成就，至于之后解除条件是否消灭，已不影响解除合同的效力。（三）由于银行对中胜公司资信和案涉楼盘贷款资料及登记备案情况不予认可，商品房担保贷款合同不能订立，合同已没有继续履行的基础和条件，黄丰英同时拥有法定解除权。（四）案涉楼盘问题严重，存在大量违规建设、欺诈销售行为，项目银行账户被冻结，土地依然存在查封可能，且本案存在同案不同判的现象。黄丰英据此向本院申请再审。中胜公司、清泉公司提交书面意见称：（一）合同约定的未能备案应当达到足以影响实现合同目的的严重程度，如违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。故黄丰英主张其依据合同约定享有解除权，并认为其解除合同通知到达后，合同即告解除理由不能成立。（二）办理按揭贷款的义务在于黄丰英，黄丰英亦未能提供证据证明不能办理按揭贷款的原因在于中胜公司，黄丰英以无法办理按揭为由，要求解除合同，混淆了合同权利与合同义务的区别，理由不能成立。二审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。此外，案涉商铺已经办理了备案登记手续，案涉合同具备继续履行的基础。请求依法驳回黄丰英的再审申请。本院经审查认为，本案是商品房预售合同纠纷。关于案涉商品房买卖合同是否已经解除的问题。案涉合同第五条约定：“该商品房没有司法查封或其他限制转让情况。如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同登记备案或房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。”对约定解除权的行使条件，应当根据合同类型、交易目的予以解释。前述约定解除权以商品房被司法查封导致不能完成合同登记备案或房屋所有权转移登记为条件，其涵盖的具体情形应当是司法查封导致合同目的不能实现。从商品房预售合同的一般履行情况分析，项目所占土地使用权被司法查封，以及因司法查封未在约定期限办理预售合同登记备案，对项目建设无实质影响，对办理所有权转移登记前的合同履行行为不构成实质障碍，并不必然导致黄丰英的合同目的落空。而在一审法庭辩论终结前，司法查封已经解除，二审据此认定中胜公司逾期办理合同登记备案属于违约，但不构成根本违约，并无不当。根据中胜公司仅构成逾期履行的事实，应认定涉案合同约定的解除权行使条件尚不具备，黄丰英不具有约定解除权，其通知解除亦不发生解除合同的法律效果。至于黄丰英提出，因银行基于中胜公司的原因导致商品房担保贷款合同不能订立，合同履行不能,可以解除的问题，现涉案土地使用权上的司法查封已解除，黄丰英可要求中胜公司予以协助，重新提出按揭贷款申请，故黄丰英以此为由主张案涉合同履行不能，缺乏事实基础。综上，黄丰英的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：驳回黄丰英的再审申请。审判长  佘琼圣审判员  贾 密审判员  刘史丹二〇二一年六月二十一日书记员  周毓敏