北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初7654号原告：谭春蓉，女，1991年10月26日出生，汉族，户籍地广西钦州市钦北区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告：李添添，女，1987年5月1日出生，汉族，户籍地北京市丰台区，住北京市丰台区，公民身份号码×××。被告：北京汇鼎嘉业体育文化有限公司，住所地北京市通州区环景路18号院3号楼1层102，统一社会信用代码91110105MA017GC81T。法定代表人：韩美鼎，经理。委托诉讼代理人：王时龙，男，1986年7月28日出生，汉族，北京汇鼎嘉业体育文化有限公司经理，住北京市通州区，公民身份号码×××。原告谭春蓉、李添添诉被告北京汇鼎嘉业体育文化有限公司（以下简称汇鼎嘉业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨冰独任审判，公开开庭进行了审理。原告谭春蓉、李添添及被告汇鼎嘉业公司之委托诉讼代理人王时龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭春蓉、李添添向本院提出诉讼请求：1.判令被告汇鼎嘉业公司租赁合同违约，解除租赁合同；2.判令被告汇鼎嘉业公司退还原告李添添租赁房款和租房押金及中介费22400元；3.判令被告汇鼎嘉业公司向原告李添添支付违约金共计10200元；4.判令被告汇鼎嘉业公司赔偿原告李添添其它损失5000元（交通、电话、误工费等）；5.判令被告汇鼎嘉业公司赔偿原告李添添装修损失15000元；6.判令被告汇鼎嘉业公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2020年6月16日签订《北京市房屋租赁合同》，被告将坐落于北京市顺义区×××房出租给原告，合同约定房屋租赁期自2020年8月11日至2021年8月10日，共计12个月。房屋租金为每月5100元，押金为5100元，支付时间分别为2020年8月11日、2020年10月11日、2021年1月11日、2021年4月11日，付款方式为“一季一付，押一付三”，并收取了原告中介服务费2000元。2020年8月11日，原告向被告交付了第一期的房租15300元，押金5100元，中介服务费2000元，管理费365元。开始在房屋居住生活，并正常履行租赁合同，之后原告还花费15000元装饰房屋。2021年1月，在原告付完该季度租金后，被告擅自单方面违反约定，没有把房款交给房东，经多次协商和提醒仍不将租金交给房东、致使原告无法正常居住、严重损害了原告的合法权益。在此期间原告多次联系被告，要求被告继续履行租赁合同，并将房费交给房东，但对方拒不继续履行，对原告的要求置之不理。原告与被告签订的合同事实清晰，有效，被告违约事实清楚，请求法院依法维护原告的合法权益。被告汇鼎嘉业公司辩称，赔偿可以，但是给不了那么多，合同中约定了违约责任，因为原告交房租的时间有迟延，涉案房屋一直是由谭春蓉使用，没有搬出去，我们可以赔偿一部分，但是不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告汇鼎嘉业公司原名称为北京鸿宇伟业房地产经纪有限公司，于2019年6月4日将名称变更为北京智远圣光体育文化有限公司（以下简称智远圣光公司），于2020年11月6日将名称变更为北京金晟嘉业体育文化有限公司，于2021年4月20日将名称变更为现名称即汇鼎嘉业公司。2020年11月6日，法定代表人由邓侯猛变更为吴洪雨，于2021年4月20日变更为韩美鼎。原告谭春蓉、李添添为证明其诉讼请求提交如下证据，被告汇鼎嘉业公司亦发表如下质证意见：1.《北京市房屋租赁合同》及安全责任书，欲证明原、被告双方存在租赁关系。原告李添添称“当时李亚奇是智远圣光公司的职工，谭春蓉是替我签署的合同，我委托她签的字”。落款日期为2020年6月16日的《北京市房屋租赁合同》主要内容为：甲方（出租代理方）李亚奇，乙方（承租人）谭春蓉；甲方代理出租其位于北京市顺义区×××的房屋及其设施（家具、电器），建筑面积84平方米，乙方承租该房为居住用途；租赁期限自2020年8月11日至2021年8月10日止；房屋租金每月5100元，支付方式季付，租金总计61200元整；房屋租金支付方式为押一付三；中国建设银行×××，开户人邓侯猛，具体付款日期：第一次2020年8月11日（15300元），第二次2020年10月11日（15300元），第三次2021年1月11日（15300元），第四次2021年4月11日（15300元）；自本合同签订之日起，乙方应向甲方交付1个月房屋租金作为保证金，管理费365元整，服务费2000元，共计2365元整；乙方租住该房期间，不得将该房转租、转让、抵押，不得利用该房进行违法活动，否则甲方有权收回该房，因此造成的经济损失、法律责任由乙方承担，视为违约并承担违约责任；租赁期内及租赁期终止后6个月内，乙方不得与该房产权人自行成交，否则乙方应向甲方交付2个月房屋租金作为赔偿；租赁期内单方解除合同视为违约，如有特殊情况，单方应提前30天通知对方，并支付两个月租金补偿给对方。上述合同结尾甲方代理人处有“李亚奇”签字字样并注明联系方式“131×××”，乙方签字处有“谭春蓉”签字字样。落款日期为2020年6月16日的安全责任书中甲方签字盖章处加盖智远圣光公司合同专用章，甲方代理人处有“李亚奇”签字字样，乙方签字处有“谭春蓉”签字字样。关于上述合同签订过程，原告李添添称“我是2020年通过朋友介绍认识的谭春蓉，我想开一个小店，谭春蓉就把原来与其一起合作的人介绍给我的，因为那个人就在涉诉房屋开店，因为那个人不想干了，想回老家，我就想把涉诉房屋租过来，继续开店，雇佣谭春蓉继续开店，因为当时上面的房客比较着急，我就委托谭春蓉帮我签的合同，当时谭春蓉也告诉被告公司的人是帮朋友租的，合同签订之后都是我交的房租。租完之后，一直是谭春蓉居住，我也居住，后来就不经营了，纯居住”；原告谭春蓉称“认可李添添所述，房子确实是李添添租的，我只是代理，我同意李添添在诉讼请求中说的，所有的退赔租金和损失都支付给李添添，与我无关”。被告汇鼎嘉业公司称，《北京市房屋租赁合同》及安全责任书真实性无法确认，因为汇鼎嘉业公司也是从别人那里受让的，房屋租赁合同发生在受让之前，不清楚具体情况。庭审中，本院按照租赁合同中李亚奇的联系方式当庭拨打电话联系李亚奇，李亚奇陈述“我是李亚奇，我认识谭春蓉，她从我这里租过房子，但是她去年转租给一个男的了，我在智远圣光公司干的，我当时老板是邓侯猛，谭春蓉是2019年或者2020年租的房子，她和别人一起开的美甲店，租了一年又续了一年，续的第二年因为经营不下去了，谭春蓉就把房子转租给别人了，我检查了一下东西，没有问题，我就去房子里给她重新把合同的日期改了一下，第二年也是以谭春蓉名义租的，第二年没有履行完，谭春蓉就说要转租出去，房租是支付给邓侯猛的，我说转租的话必须经过邓侯猛，退钱也是要邓侯猛做主，我让谭春蓉找邓侯猛。当时我已经不干了，具体谭春蓉是否与邓侯猛说了我不清楚。第一年房租不是谭春蓉交的，是一个什么齐的人交的，是谭春蓉的一个合伙人交的，第二年也是谭春蓉的合伙人交的。第二年的客户也是谭春蓉找的，具体男女我也不清楚，我说转租要联系邓侯猛。我与谭春蓉只签过一个合同，续了一年。我不记得与房东签订合同是多久，后来与房东发生不愉快，谭春蓉联系过我，我说我离职了，不在北京了，让谭春蓉联系邓侯猛。第二年谭春蓉与上一个合伙人就交了一部分的房租，干不下去了，又有了第二个合伙人”。2.收据复印件及转账明细查询截图，欲证明涉案房屋租金及押金支付情况。原告李添添称“承租涉案房屋交了押金5100元，房租2020年8月10日交付15300元，2020年10月10日交了15300元，2021年1月14日交付5100元，2021年1月21日交了5100元，2021年1月30日交了5100元。最后一笔房租之所以分月交是因为与被告公司的李亚奇和邓侯猛商量好了，因为有一些特殊原因所以分月缴纳房租”。其中，收据复印件显示：2020年6月18日，今收到×××交来2020年8月11日-2021年8月10日房租押金伍仟壹佰元整，收款人李亚奇并加盖智远圣光公司财务专用章。转账明细查询截图显示：2020年8月10日，李添添向邓侯猛中国建设银行尾号5739账户转账支付15300元；2020年10月10日，李添添向邓侯猛中国建设银行尾号5739账户转账支付15300元；2021年1月14日，李添添向邓侯猛中国建设银行尾号5739账户转账支付5100元，2021年1月21日，李添添向邓侯猛中国建设银行尾号5739账户转账支付5100元；2021年1月30日，李添添向邓侯猛中国建设银行尾号5739账户转账支付5100元。被告汇鼎嘉业公司称，当时邓侯猛是公司的法人，经与邓侯猛核实，真实性认可，押金5100元，租金15300*3邓侯猛都收到了，租金数额都是正确的，合同也是真实的。但是根据合同，李添添违约了没有按时交纳租金，而且存在转租的行为，因为现在谭春蓉还在涉诉房子里居住，根据合同约定，不能转租。在合同期内及合同期满6个月内不得与房屋产权人自行成交，否则要支付2个月的房屋租金作为赔偿，现在谭春蓉自认还在涉诉房屋内租住，且与房东签了合同，违反该条。庭审中，本院询问被告汇鼎嘉业公司转租行为指的是什么？被告汇鼎嘉业公司称，房屋是谭春蓉租的，谭春蓉是帮李添添租的，实际是李添添租的，但是现在谭春蓉还在涉诉房屋居住，所以就是转租行为。3.谭春蓉与李亚奇微信聊天记录截图，欲证明当时租房的时候，谭春蓉是李添添的代理人，谭春蓉与李亚奇说了是自己帮朋友租的，朋友就是说李添添，且证明第三次分月交房租是经过被告公司同意的。谭春蓉与李亚奇微信聊天记录截图显示：2021年1月6日，谭春蓉“最近店里都没有营业了，现在顺义疫情也很严重，房子老板给他朋友住了，你看看能不能先交一个月房租渡过一下困难期”；2021年1月14日，李亚奇“房租还没转吗，都过了交款时间了”，谭春蓉“你一直没有回信息，我们也需要确认”，李亚奇“说完了，他先交一个月的，剩下的2月之前补齐，他说让你转，把卡都给你了，那你转完告诉我一下吧”；2021年1月30日，谭春蓉“三个月已交齐谢谢”，李亚奇“好”；2021年2月20日，谭春蓉“房东找来了，您那边是咋回事”；2021年2月23日，谭春蓉“当初租房子的时候就很相信你，咱们有问题就解决问题，没必要，我也是中间人介绍朋友租的房，现在邓大智欠人家房租，要赶走，这样不合适”，李亚奇“我也是认识你，就算我不干了，也一直在帮你联系邓大智”、“既然这样，就让租户找邓大智吧，他愿意报警就报警，我也会积极配合警察的调查”，谭春蓉“那是房东要报警，而且当初确实和人家说了，能一直租，互相信任，人家才给姚琪四万多的，要是只有一年人家也不会给转让的，我现在超级为难”，李亚奇“我知道房东要报警，今天也给租户说了，我说我在联系一下邓大智的妈妈，租户问我什么意思，我能什么意思，如果钱在我这里，我早就给转了”、“本来租户就是租一年的啊”、“姚琪以前也是签了一年的合同啊”，谭春蓉“是一年一签，我也相信你，从来不问也不知道房东这边的合同到期了，你说可以一直租，人家才给的转让费，当初人家要看代理合同也是因为咱俩关系，没看的，现在都来怪我，就是这一万多，该给人就给了”，李亚奇“我知道收了人家钱了，肯定要给，关键钱没在我这个啊”、“我也不能拿自己的钱给业主吧”，谭春蓉“我也知道，每次交房租我都盯着让人家按时交，也是怕影响你工作了”。关于搬离涉案房屋过程，原告李添添陈述“房东2020年12月主动找到我，她怀疑中介公司要卷钱跑了，让我小心点。我问房东，中介公司和房东签合同到哪天，房东说2021年4月，我说我们与中介公司的合同到2021年8月。我就找中介公司要委托代理协议，但是中介公司一直不给我，我与房东说我先把房租按月交，交给中介，我委托谭春蓉帮我商量这个事情，最后与中介商量成功了，就是分了三次交，2021年2月中介该给房东交房租了，但是中介没有给房东房租，房东口头说了让我联系中介。但是我们联系没有用，联系不上，房东在2021年2月14日开始通过上门、报警的方式驱逐我们，因为我交了房租了，我不想走，就与房东纠缠了半个月。房东最终说她有权利让我走，我实在折腾不起了，我让房东给我写了一个情况说明，2021年3月写的。我实际2021年2月15日、16日就走了，所有个人物品就没有了。我2月23日就把钥匙交给谭春蓉了，后来搬走之后房东给我写了情况说明”。被告汇鼎嘉业公司之委托诉讼代理人当庭陈述“我不知道这个事情，因为公司也是我从别人那里受让的，房屋租赁合同发生在我接手之前，我不清楚具体情况”。4.涉案房屋所有权人马艳书写的情况说明及原告谭春蓉与马艳微信聊天记录截图，欲证明因为被告公司不向房东马艳缴纳房租，李添添被马艳给赶出去了，不能继续租房了。原告李添添称“我可以提交房东马艳的联系方式185×××，当时我与马艳闹得不愉快，我还报警了，但是我要求马艳给我写了情况说明我才搬走的，马艳不能出庭作证，但法院可以打电话与马艳核实”。本院当庭拨打上述电话，无人接听。情况说明内容为“我是马艳，身份证号×××，是位于北京市顺义区×××的房屋的产权人。我于2019年5月13日与北京鸿宇伟业房地产经纪有限公司(后改为北京智远圣光体育文化有限公司，现北京金晟嘉业体育文化有限公司)签署了北京房屋出租委托代理合同，于2019年5月14日执行合同，将位于北京市顺义区×××的房屋交由该中介公司代理出租，中介公司负责人是邓侯猛。该中介公司2021年2月14日的租金迟迟不交，违反了“未按约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由”的合同解除条款，已构成实际违约，我依权单方解除合同。在此期间，我多次找该中介公司和该公司负责人邓侯猛索要房费，并且多次提醒该中介公司和其负责人邓侯猛，如不按约定履行将造成违约行为，但是该中介公司并不配合也不缴纳房费，所以我无奈只能于2021年2月23日收回该房产，并保留继续追究中介公司及其负责人邓侯猛违约行为法律责任的权利。特此声明”；原告谭春蓉与马艳微信聊天记录截图显示：2021年3月15日，谭春蓉“房东您好，我把情况说明拟好了，你看看还有什么需要修改的吗”，马艳“1.我的合同签订公司是北京鸿宇伟业房地产经纪有限公司。2.该中介公司2021年2月14日的房租租金迟迟未交。3.违反了未按约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由的合同解除条款，已构成实际违约，我依法单方解除合同”；2021年3月16日，马艳“需要打印出来签字？”、“这两天我看看回去的时候给你带过去吧”，谭春蓉“最好是手写，您看要是不方便就签字也行”；2021年3月17日，马艳“我签好字带过来”、“日期没签，看需要签哪天你就直接补一下吧”。被告汇鼎嘉业公司称，对真实性无法确认，因为公司也是从别人那里受让的，房屋租赁合同发生接手之前，不清楚具体情况。据与邓侯猛核实，马艳就是房东，是公司从马艳手里租的房子。庭审中，原告李添添为证明其诉讼请求中主张的交通费、误工费、电话费等损失及装修损失，提交支付宝账单详情、发票等。支付宝账单详情显示：向盈盈（*新）转账3万元，日期为2020年6月18日，原告李添添称“我一共转账给谭春蓉3万元，让谭春蓉转给上一个租客，但是包括1.5万元是装修费用和1.5万元的物品费用。我只主张了1.5万元的装修损失”，被告汇鼎嘉业公司称，不清楚具体情况。庭审中，本院通过被告汇鼎嘉业公司提供的联系方式当庭联系邓侯猛，邓侯猛陈述“涉诉房屋的房东是马艳，马艳写的情况说明中2021年2月14日应该公司交房租了属实，我不认识马艳，涉诉房屋签订合同的时候我没有见过客户，合同我没有留意，应该是马艳的名字。我有马艳老公的微信，因为当时我正好在住院，我说晚几天交房租，马艳他们不同意。态度非常恶劣，非要收房。马艳老公态度还行，但是马艳坚决不同意，马艳去收房，租户不同意，情况说明说的2月23号收房不属实，因为2月23号他们还在微信群里聊天，房子他们一直在住着，我不同意原告的诉讼请求，公司确实没有按时交房租”。关于原告谭春蓉仍居住的涉案房屋情况，原告谭春蓉称“涉诉房屋现在是我居住，李添添与房东闹翻之后，我没有地方住了，我就开始和房东沟通，希望继续在这里居住，房东马艳同意把房子租给我，2021年3月或者4月，我自己与房东马艳签署了合同，我继续居住我自己缴纳房租，房租是4900元一个月，2021年3月8日给马艳转账19600元，押一付三，每个月房租4900元，我可以提供房屋租赁合同以及房租支付记录”，后原告谭春蓉向本院提交了支付宝转账截图，显示2021年3月8日向*艳转账支付19600元。本院认为：本案中，原告李添添提交的谭春蓉与李亚奇微信聊天记录显示谭春蓉明确告知李亚奇其是中间人介绍朋友租的，且李亚奇亦认可涉案房屋是以谭春蓉名义承租实际交纳房租并非谭春蓉，加之涉案房屋由李添添实际支付租金，故本院对二原告所述的李添添委托谭春蓉租房一事予以采信，涉案租赁合同权利义务应由李添添承受。关于原告主张的第一项诉讼请求即解除租赁合同。《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告李添添提交的证据并结合时任智远圣光公司法定代表人邓侯猛陈述来看，智远圣光公司因未及时向房东马艳交纳租金，房东马艳于2021年2月23日要求原告李添添搬离涉案房屋，导致李添添无法继续使用涉案房屋，故涉案租赁合同确已无法继续履行，应当予以解除，被告汇鼎嘉业公司（原智远圣光公司）明显存在违约行为。关于原告主张的第二项诉讼请求即退还租金、押金及中介费问题。因被告汇鼎嘉业公司（原智远圣光公司）明显存在违约行为导致租赁合同解除，原告李添添无法继续使用涉案房屋，应退还押金及部分租金，因原告李添添提交情况说明中明确其2021年2月23日后无法使用涉案房屋，故应退还其无法使用涉案房屋期间的租金，具体数额由本院予以核算。关于中介费2000元，原告李添添并未提交证据证明其实际交纳了2000元中介费，且其亦实际租赁了涉案房屋，故其要求退还中介费，本院不予支持。关于原告主张的第三项诉讼请求即支付违约金10200元。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。本案中，因被告汇鼎嘉业公司（原智远圣光公司）明显存在违约行为导致租赁合同解除，被告汇鼎嘉业公司应承担违约责任。被告汇鼎嘉业公司称原告李添添存在转租及不及时交纳租金等违约行为，但其并未提交证据证明，且原告李添添提交的证据可以证明其迟延及变更交纳房租形式系经过被告汇鼎嘉业公司同意，且其2021年2月之前已经交纳了约定的第三次租金，并未耽误被告汇鼎嘉业公司向房东马艳交纳租金，而因被告汇鼎嘉业公司未及时向马艳交纳房租导致涉案房屋被马艳收回，被告汇鼎嘉业公司存在明显过错。至于被告汇鼎嘉业公司提出来的，租赁合同约定租赁期间及终止后6个月内承租人不能自行与房屋产权人成交，因本案实际承租人为李添添并非谭春蓉，且系因被告汇鼎嘉业公司违约导致合同终止后谭春蓉与马艳签订租赁合同，故对于被告汇鼎嘉业公司该项辩解意见，本院不予采纳。因原告李添添并未提交证据证明其所受损失情况，加之谭春蓉在与李亚奇的微信聊天中亦明确疫情严重没有营业、老板让朋友住了，故本院酌情确定违约金数额为5000元。关于原告主张的第四项及第五项诉讼请求即要求支付交通、电话、误工费等损失及装修损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告李添添虽主张存在上述损失，但其提交的证据无法证明存在上述损失，在本院已经酌定被告汇鼎嘉业公司支付违约金的情况下，本院不予支持原告上述两项诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告谭春蓉与被告北京汇鼎嘉业体育文化有限公司（签订合同时名称为：北京智远圣光体育文化有限公司）于2020年6月16日签订的《北京市房屋租赁合同》；二、被告北京汇鼎嘉业体育文化有限公司退还原告李添添房屋押金5100元及租金12750元，于本判决生效之日起七日内履行；三、被告北京汇鼎嘉业体育文化有限公司支付原告李添添违约金5000元，于本判决生效之日起七日内履行；四、驳回原告谭春蓉、原告李添添其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费558元，由原告李添添负担372元（已交纳），由被告北京汇鼎嘉业体育文化有限公司负担186元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  杨 冰二〇二一年六月二十四日法官助理  郭姗姗