宁夏回族自治区银川市中级人民法院民事判决书（2021）宁01民终1330号上诉人（原审原告）：郭某，女，1967年10月11日出生，汉族，住宁夏回族自治区。委托诉讼代理人：王某，男，1995年1月14日出生，汉族，无业，现住宁夏回族自治区。被上诉人（原审被告）：吴建军，男，1975年10月28日出生，汉族，住宁夏回族自治区。委托诉讼代理人：张孟颖、海慧，宁夏综义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宁夏浩华房地产综合开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市。法定代表人：胡某，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：胡某，男，1955年4月8日出生，汉族，住宁夏回族自治区。上诉人郭某因与被上诉人宁夏浩华房地产综合开发有限公司（以下简称浩华公司）、胡某、吴某案外人执行异议之诉一案，前由宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院于2019年9月16日作出（2018）宁0106民初11131号民事判决，郭芳不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月30日作出（2019）宁01民终4002号民事裁定，撤销宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2018）宁0106民初11131号民事判决，发回该院重审。该院重新审理后于2020年11月28日作出（2020）宁0106民初4508号民事判决，郭芳不服，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。郭芳上诉请求：1.请求依法撤销一审判决；2.解除对宁夏银川市西夏区华荣园15-9号营业房（产权证号：2009003685）的查封、执行；3.依法判令被告胡满华于判决生效一月内提供办理权属登记需要的材料，协助原告办理房屋权属登记手续；4.本案一审、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清、适用法律错误。一、上诉人与被上诉人浩华公司签订合法有效的商品房买卖合同并支付购房款，是房屋的实际使用人。上诉人已按合同约定于2014年4月4日转账支付55万元，支付房款至合同约定价款的91.07%，且被上诉人将房屋交付上诉人。二、案涉房屋至今没有过户责任不在上诉人。三、上诉人购买房屋的情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情况，能够排除执行。即法院查封前已签订合同、支付全部价款并已实际占有该房屋，未能办理过户登记也是因为被上诉人隐瞒了房屋已先行抵押的事实。四、上诉人的情况亦符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。上诉人在法院查封前与被上诉人签订买卖合同，支付的购房款数额已达到全部房款的91.07%，且上诉人名下在银川及西吉县无任何房屋，符合上述法律规定。综上，请求支持上诉人的上诉请求。吴建军辩称：本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28、29条中的排除执行要件，上诉人对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。一审查明事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。浩华公司及胡满华未到庭接受询问，亦未提交书面答辩意见。郭芳向一审法院起诉请求：1.依法判决中止对位于宁夏银川市西夏区荣华苑15号楼9号营业房执行措施；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月4日，原告购买浩华公司开发的位于宁夏回族自治区银川市西夏区华荣苑15号楼9号营业房，双方签订《商品房买卖合同》，约定房屋面积为111.84平方米，房屋为现房销售，单价为每平方米5400元，总价603936元。合同签订当日，原告向浩华公司支付购房款400000元，2014年4月23日支付购房款150000元及物业储备金、有线费2197.6元，浩华公司将房屋交付原告使用全今。但浩华公司迟迟未向原告办理涉案房屋产权手续。2018年1月16日，金凤区人民法院依据（2017）宁0106执3165号执行裁定书，裁定查封、冻结原告购买的银川市西夏区华荣苑15号楼9号营业房，为维护原告的合法权益，现原告依据《合同法》及《民事诉讼法》相关规定诉至发院，请求依法中止对银川市西夏区华荣苑15号楼9号营业房的执行措施。一审法院认定的事实：2014年4月4日，郭芳与浩华公司签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定郭芳购买浩华公司开发的位于银川市西夏区华荣园15号楼9号的位于银川市××区营业房，房屋建筑面积111.84平方米，总价为603936元，并约定首期房款40万元于2014年4月4日付清，二次付款15万元于2014年4月22日前付清，剩余房款53936元于2014年6月22日前付清；合同还约定了其他权利义务。合同签订后，郭芳于2014年4月4日通过银行转账的方式向胡满华支付房款40万元，浩华公司向其出具收据一张，于2014年4月23日支付房款15万元，浩华公司向其出具收据一张。一审法院另查明，吴建军起诉胡满华、浩华公司民间借贷纠纷一案，金凤区人民法院于2017年6月23日作出（2017）宁0106民初377号民事判决，判令：“一、胡满华、浩华公司共同偿还吴建军借款1358346.67元及利息；二、吴建军对浩华公司名下位于银川市西夏区华荣园18号楼1号营业房及15号楼9号营业房，经拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权（限额100万元），抵押人在承担保证责任后，有权向债务人追偿”。该判决生效后，吴建军向本院申请强制执行。该案在执行期间，2018年1月16日，金凤区人民法院作出（2017）宁0106执3165号执行裁定，轮候查封了浩华公司名下位于银川市西夏区华荣园15号楼9号营业房等房屋产权产籍。郭芳以涉案房屋归其所有为由提出书面异议，请求依法解除对涉案房屋的强制措施。金凤区人民法院于2018年12月3日作出（2018）宁0106执异99号执行裁定，驳回了郭芳的异议。郭芳不服，向金凤区人民法院提起案外人执行异议之诉。另查明，涉案房屋登记在浩华公司名下，因胡满华、浩华公司向吴建军借款，浩华公司以涉案房屋为借款提供抵押担保，于2012年7月18日办理了抵押登记手续。一审法院认为，本案的争议焦点为在吴建军对案涉房屋拥有抵押权的前提下，郭芳是否就案涉房屋拥有足以排除执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。即申请执行人对执行标的依法享有优先受偿权的，有权对执行标的优先于普通债权受偿，但法律、司法解释作出特别规定的例外。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对“无过错不动产买受人物权期待权”及第二十九条对“房屋消费者物权期待权”给予特殊保护作出的规定，即为该种例外。本案中浩华公司系房地产开发企业，讼争房屋为登记于其名下的商品房，郭芳作为讼争房屋买受人提出的异议必须符合可以排除执行的条件。首先，郭芳与浩华公司在签订《银川市商品房买卖合同》时，案涉房屋已经设立了抵押权，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产。在涉案房屋抵押权存续期间,郭芳与浩华公司签订房屋买卖合同时未经抵押权人吴建军的同意,且所得价款亦未用于清偿债务以消灭抵押权,故郭芳与浩华公司之间基于买卖合同形成的债权关系并不能有效对抗抵押权。案涉房屋抵押经依法登记后具有公示效力,已通过法定方式向社会公开了涉案房屋设定的担保物权情况,郭芳对此应当知晓,其仍与浩华公司签订《房屋买卖合同》,未尽合理注意义务，未对房屋上存在的权利负担可能带来的风险进行充分预估，其对案涉房屋未办理过户登记有一定过错。且郭芳并未按合同约定支付全部房屋价款。故本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行要件。其次，案涉房屋系营业房，郭芳自认房屋自交付后一直在出租，即郭芳购买该房屋并非用于居住，其不是为了满足家庭日常基本居住需要。故本案亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行要件。浩华公司在2012年7月18日将案涉房屋向吴建军进行担保并办理了抵押登记和他项权证,吴建军依法取得了案涉房产的担保物权,该权利亦得到（2017）宁0106民初377号民事判决的确认。郭芳对案涉房产享有的债权,不能对抗吴建军的担保物权。故郭芳对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不予支持。被告浩华公司、胡满华经法院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃其相应的诉讼权利，其应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、第二十九条之规定，判决：驳回原告郭芳的诉讼请求。案件受理费100元，由原告郭芳负担。二审中，各方当事人均未提交证据。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条、第二十九条基于生存利益至上之考量将本属于一般债权的房屋买受人的权利定性上升为物权期待权，分别规定了一般房屋买受人及房屋消费者的物权期待权，赋予了消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。消费者买受人的物权期待权之所以在无须任何公示手段的情况下被赋予优先性，系基于对不动产消费者居住权的维护。因买受人享有的权力是请求出卖人将涉案房屋过户至其名下的债权请求权，其本质仍为债权。物权优于债权系民法基本原则，抵押权人享有的权利类型系物权，因此在适用该优先权利时须严格把握条件，避免扩大适用，应区分消费者购房人和非消费者购房人，消费者购房人的权利应当优先于抵押权，反之，其他权利不应优于抵押权。本案中，郭芳购买的房屋系营业房屋，其自认房屋自交付后一直在出租，其购买涉案房屋非满足家庭日常基本居住需要，具有投资属性，故不属于消费者购房人。且涉案房屋在抵押权存续期间,郭芳与浩华公司签订房屋买卖合同时未经抵押权人吴建军的同意,所得价款亦未用于清偿债务以消灭抵押权,故郭芳与浩华公司之间基于买卖合同形成的债权关系并不能有效对抗抵押权。综上，上诉人郭芳的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郭芳负担。本判决为终审判决。审判长 高凤梅审判员 胡春燕审判员 岳 磊二〇二一年六月十八日书记员 胡斯其附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。......第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；......第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。