湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初2741号原告：湖南天心资产运营管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区雀园路568号创谷产业园1栋12层1239-1240房。法定代表人：何竞，董事长。委托诉讼代理人：康颉，湖南如金律师事务所律师。被告：湖南天启湘台文化发展有限公司，住所地湖南省长沙市天心区雀园路568号创谷产业园B3栋1109-0012号。法定代表人：高念祖，总经理。委托诉讼代理人：邓毅文，广东金桥百信（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦赛，广东金桥百信（长沙）律师事务所律师。第三人：长沙市南郊公园，住所地湖南省长沙市天心区南二环二段442号。法定代表人：邹畅萍。委托诉讼代理人：周圣喆，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：张华，湖南金州律师事务所律师。原告湖南天心资产运营管理有限公司（以下简称天心资产公司）与被告湖南天启湘台文化发展有限公司（以下简称天启湘台公司）、第三人长沙市南郊公园（以下简称南郊公园）合同纠纷一案，本院于2021年3月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天心资产公司的委托诉讼代理人康颉，被告天启湘台公司的法定代表人高念祖及其委托诉讼代理人邓毅文、秦赛，第三人南郊公园的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天心资产公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除第三人南郊公园与被告于2019年12月11日签订的《“湖南天心两案文化交流中心”艺绿居项目经营合同》；二、请求判令被告立即腾退位于南郊公园艺绿居餐饮店、公园西门服务店、观光游览车线路；三、请求判令被告向原告支付违约金129903元；四、请求判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年12月11日，被告与第三人南郊公园签订《“湖南天心两案文化交流中心”艺绿居项目经营合同》，约定“湖南天心两案文化交流中心”租赁经营艺绿居项目包括：原南郊公园的艺绿居餐饮店、公园西门服务店、观光游览车线路。采取的是第三人南郊公园提供场地被告自主经营的形式，合同期限自2019年12月11日至2025年4月10日止。同时，合同对艺绿居项目经营的方式、管理费的支付时间及标准、合同的变更、解除与终止等均作出明确约定。合同签订后，第三人南郊公园于2019年10月15日将位于南郊公园的场地交付给了被告，被告仅于2019年10月11日向南郊公园缴纳了第一个年度的管理费。根据合同约定被告应于2020年9月1日之前支付第二个年度的管理费，但截至起诉之日被告仍未支付。现艺绿居项目迟迟没有启动，被告多次承诺会即刻启动该项目，但是由于被告未能办妥艺绿居项目的相关手续，导致该项目迟迟不能启动。同时，被告的法定代表人涉嫌存在非法吸收公众存款的行为，已被立案调查。据此，原告有理由认为被告已无法再继续履行合同。第三人南郊公园系事业单位法人，名下管理的物业属于国有资产。2019年11月20日，天心区政府作出《关于天心区机关后期服务中心等单位资产调拨的决定》，艺绿居项目已于2020年4月27日移交给原告，原告享有该项目的使用权、收益权和处置权。综上，原告作为艺绿居项目的权利受让人，有权以自己的名义行使权力。原告认为，被告未能按合同约定支付管理费，已经构成根本违约，原告有权要求解除合同，并要求被告按照合同约定支付违约金。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。被告天启湘台公司辩称，涉案合同自始无效，不存在解除合同，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人南郊公园述称，南郊公园认为原告的诉讼请求符合客观事实，有事实依据和法律依据。南郊公园按照合同约定交付了场地，被告经多次催促，没有支付后续管理费，构成根本违约。根据双方合同约定，被告应在签订合同后四个月内进行装修并启动项目，但是涉案项目至今没有启动，且原因在于被告。经审理查明：2019年12月11日，被告天启湘台公司（乙方）与第三人南郊公园（甲方）签订《“湖南天心两案文化交流中心”艺绿居项目经营合同》，约定“湖南天心两案文化交流中心”租赁经营艺绿居项目包括：原南郊公园的艺绿居餐饮店、公园西门服务店、观光游览车线路。采取的是第三人南郊公园提供场地被告自主经营的形式，合同期限自2019年12月11日至2025年4月10日止（给予4个月的装修免租期）。被告每年必须向第三人南郊公园缴纳的年度管理费为259806元。在签订此合同后于2019年9月1日前缴纳第一个年度的管理费259806元，2020年9月1日前缴纳第二年的管理费259806元……被告在此合同签订时必须向第三人南郊公园一次性缴纳履约保证金，数额为10000元，合同期满，如果被告无违约行为，第三人南郊公园将履约保证金无息退还给被告。如果合同期内被告存在违约行为，则相应扣除履约保证金，同时被告还要相应补充履约保证金。项目以现状进行移交，对于原属于第三人南郊公园的各类固定资产及财产进行登记造册，双方签字盖章认可，移交后由被告负责财产保全及维护。被告自行负责完成装修改造，装修期限不超过4个月。管理费从合同签订后第五个月的头一天开始进行计算，装修坚持“来修去丢”的原则，被告有责任和义务为第三人南郊公园保全资产。在不破坏房屋主体结构、不增加建筑物（构筑物）及不破坏外立面的情况下，被告可以根据需要对房屋进行装修，费用自理。但装修设计方案及施工方案须报第三人南郊公园书面同意，不得影响建筑结构安全及外观形象。被告未按约定支付管理费及其他费用，超过10天以上的，第三人南郊公园有权解除本合同，并有权要求被告按当年管理费的50%支付违约金。合同签订后，被告按照约定支付了履约保证金10000元以及第一年的管理费259806元。2020年4月19日，被告向第三人南郊公园发出一份关于“艺绿居”改扩建报件手续实施可行性方案，称根据项目功能性要求设计面积约为1500平方米，现艺绿居原工程规划许可面积约320平方米，实际面积约800平方米，未取得规划审判面积约480平方米，实际需扩建面积为1200多平方米。因此依据规划要求需对原南郊公园容积率进行调整，总平图及外立面变更才能完善相关报建手续。目前南郊公园整体规划指标并无系统建立且与现况有很大差异，希望本次规划方案调整能将儿童友好型公园方案一并纳入到规划调整之中。2020年11月2日，第三人南郊公园对被告作出关于艺绿居改造项目的复函，称南郊公园作为该建筑的权属单位为推进艺绿居改造项目建设，促进两案文化友好交流而向被告提供相关基础资料、做好配合服务工作责无旁贷。但是，依法依规办理报建手续应为被告作为建设主体单位的权责范围。2020年11月5日，被告向案外人长沙市天心国资经营集团有限公司发出关于支持艺绿居项目提质改造的函，称为促进“艺绿居”项目装修提质、改造扩建，现请求支持规划审判、报建手续。随后，长沙市天心国资经营集团有限公司对此回复称，根据合同约定，艺绿居项目第二个年度管理费应于2020年9月1日前缴纳，现已逾期未缴纳，请被告严格按合同履约支付管理费。为确保项目尽快建设运营，请被告加快艺绿居项目相关手续办理工作，公司已安排专人协助办理。此后，因涉案项目报建手续未办理完成，被告也未支付第二年度管理费，原告遂诉至法院。另查明，2019年11月20日，长沙市天心区人民政府作出关于天心区机关后勤服务中心等单位资产调拨的决定，将包括涉案艺绿居项目所在的南郊公园等128处资产调入长沙市天心国资经营集团有限公司进行统一管理运营，并享有使用权、收益权。2020年4月27日，第三人南郊公园与长沙市天心国资经营集团有限公司签订《资产移交管理运营协议书》，按照上述天心区人民政府行政指令，第三人南郊公园将标的资产无偿移交给长沙市天心国资经营集团有限公司管理运营。2020年2月27日，长沙市天心国资经营集团有限公司出具《资产管理授权委托书》，委托其全资子公司即原告天心资产公司代为管理包括涉案艺绿居项目所在的南郊公园等资产。再查明，原告天心资产公司于2021年4月2日将名称由长沙天安置业有限责任公司变更为湖南天心资产运营管理有限公司。上述事实有项目经营合同、协议、委托书、决定、函以及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，第三人南郊公园与被告签订的《“湖南天心两案文化交流中心”艺绿居项目经营合同》,约定被告以支付管理费的方式取得涉讼房屋及其他场地一定期限内的使用权,未涉及房屋产权登记及权属变更问题,故第三人南郊公园与被告就涉讼房屋及场地形成租赁合同关系,本案为租赁合同纠纷。关于原告主体是否适格，根据长沙市天心区人民政府的决定，第三人南郊公园的涉案艺绿居项目已经调入长沙市天心国资经营集团有限公司进行统一管理运营，并享有使用权、收益权。长沙市天心国资经营集团有限公司又将涉案艺绿居项目委托给原告代为管理，原告代为行使相关权利符合法律规定，系本案适格原告。关于《“湖南天心两案文化交流中心”艺绿居项目经营合同》的效力问题，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。本案中涉案南郊公园艺绿居店的总面积为860平方米，其中的320平方米取得了建设工程规划许可证，另外扩建的540平方米未取得建设工程规划许可证，就该540平方米建筑的租赁合同应为无效。因涉讼房屋的320平方米已经取得了建设工程规划许可证,权属合法,故除前述约定的540平方米无效之外,《“湖南天心两案文化交流中心”艺绿居项目经营合同》的其他约定均是双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行,不得擅自解除或变更合同。合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。被告辩称合同整体无效理据不足,本院不予认可。被告没有按照合同约定支付管理费，构成违约，原告主张自本案起诉状副本送达之日即2021年3月31日起解除合同，本院予以支持。同时被告应立即腾退涉案南郊公园艺绿居餐饮店、公园西门服务点、观光游览车线路。关于违约金，对于涉案合同部分无效，第三人南郊公园存在过错，应承担相应的责任，故对原告主张的违约金，本院酌情认定50000元，被告支付的履约保证金10000元应予以抵扣，即被告应向原告支付违约金40000元。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，判决如下：一、判令解除第三人长沙市南郊公园与被告湖南天启湘台文化发展有限公司于2019年12月11日签订的《“湖南天心两案文化交流中心”艺绿居项目经营合同》；二、被告湖南天启湘台文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内腾退南郊公园艺绿居餐饮店、公园西门服务点、观光游览车线路；三、被告湖南天启湘台文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告湖南天心资产运营管理有限公司违约金40000元；四、驳回原告湖南天心资产运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2898元，减半收取1449元，由原告湖南天心资产运营管理有限公司负担924元，被告湖南天启湘台文化发展有限公司负担525元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 阳强强二〇二一年六月十八日法官助理 吴雅萍书 记 员 周玉龙