山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初2413号原告：缪永然，男，1979年4月9日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：胡雪蕾，山东储誉律师事务所律师。被告：济南西实置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：孙成磊，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：王双，女，该公司工作人员。原告缪永然与被告济南西实置业有限公司（以下简称西实置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告缪永然及其委托诉讼代理人胡雪蕾、被告济南西实置业有限公司的委托诉讼代理人王双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。缪永然向本院提出诉讼请求：1.解除缪永然与西实置业公司于2018年1月6日签订的《济南恒大时代财富中心商品房认购书》（编号：0004014）；2.西实置业公司退还缪永然购房款593630元；3.本案诉讼费由西实置业公司承担。事实和理由：2018年1月6日，缪永然与西实置业公司签订《济南恒大时代财富中心商品房认购书》（编号0004014），约定缪永然认购济南恒大时代财富中心楼盘**号楼***室，缪永然已依约支付了全部购房款593630元。现西实置业公司未依约与缪永然签订《商品房买卖合同》，西实置业公司曾向缪永然出具过《无理由退房承诺书》，为维护缪永然的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至贵院，恳请判如所请。西实置业公司辩称，因缪永然逾期支付购房款，存在违约行为，因此不享有无理由退房的权利，缪永然无权要求解除涉案认购书并要求返还购房款，因此请法院驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年1月6日，缪永然作为买受人（乙方）、西实置业公司作为出卖人（甲方）签订编号为000414《济南恒大时代财富中心商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定，乙方自愿依下列条件向甲方认购济南恒大时代财富中心楼盘**号楼***室，该商品房的规划用途为办公。该商品房建筑面积共52.18平方米，总金额为593630元。乙方同意签署本认购书时支付人民币20000元整作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），……乙方于2018年1月10日前支付首期房款9682元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2018年7月6日前付清59363元，于2019年1月6日前付清89045元，于2019年7月6日前付清178089元，于2020年1月6日前付清237451元。如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。同日，西实置业公司的上级单位恒大地产集团有限公司向缪永然出具《无理由退房承诺书》一份，内容为：“尊敬的缪永然客户：感谢您对我司的信任！为践行民生地产的经营理念，体现恒大诚信和恒大住宅品质，保障购房者的权益，我司向您郑重承诺：您所购买的恒大属下公司开发的恒大时代财富中心5幢1124房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”。2018年1月7日，缪永然向西实置业公司交付29682元（定金20000元，首期购房款房款9682元），但双方并未签订《商品房买卖合同》。2018年7月28日，缪永然支付第二期购房款59363元。2019年1月6日，缪永然支付第三期购房款89045元。2019年7月6日，缪永然支付第四期购房款178089元。2019年11月21日，缪永然支付第五期购房款237451元（该金额包含了提前付款优惠3890元，缪永然实际支付233561元），至此，缪永然支付完毕全部购房款。上述购房款除第二期购房款支付时间比《认购书》约定的付款时间晚了21天之外，其他购房款缪永然均依约支付。缪永然主张第二期购房款逾期支付系因为在其交纳了第一期购房款后，西实置业公司未与其签订《商品房买卖合同》，因此其才逾期交纳了第二期购房款。至今，双方未签订《商品房买卖合同》。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。缪永然与西实置业公司签订的《认购书》及《无理由退房承诺书》系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。缪永然依据《无理由退房承诺书》主张与西实置业公司解除双方签订的《认购书》，西实置业公司以缪永然在支付购房款过程中有逾期，存在违约，因此不享有无理由退房权利为由不同意解除《认购书》，而缪永然主张其延期付款系因为西实置业公司未依约与其签订《商品房买卖合同》。对此，本院认为，缪永然与西实置业公司签订《认购书》后，缪永然依约支付了首付款及定金，其后除第二期购房款延期支付21天外，其余购房款均按期足额交付。缪永然主张第二期购房款延期支付也系因西实置业公司未按约定与其签订《商品房买卖合同》所致，西实置业公司对此不予认可。根据双方签订的《认购书》，缪永然须于2018年1月10日前支付首期购房款，并签署《商品房买卖合同》，缪永然依约向西实置业公司支付了首期购房款，但双方却未签署《商品房买卖合同》，对于未签署《商品房买卖合同》的原因，双方均主张系因对方原因而未签订，但均未提交证据予以证明。对此，通常来说，对于购房人而言，既然积极履行《认购书》约定的付款义务按时交纳了首期购房款，说明其具有继续履行《认购书》的约定，与西实置业公司签订《商品房买卖合同》的意愿，按时签订《商品房买卖合同》显然是更有利于实现购房人目的、保障其权利的选择。而且，假设如西实置业公司所述系缪永然不与其签署《商品房买卖合同》，那么缪永然完全可以选择不再继续支付购房款，但缪永然不仅按时支付了首期购房款，在没能签署《商品房买卖合同》的前提下，后续还继续支付了剩余全部购房款，说明缪永然应有继续履约的意向。此外，根据交易习惯，《商品房买卖合同》的文本一般由开发商提供，具体签约时，一般也是由开发商通知购房者到房屋销售中心签约，即开发商是具体签约行为的主动发起者，购房人往往处于一个等待开发商通知签约的被动地位，对于是否签订以及何时签订正式的《商品房买卖合同》，开发商通常掌握主动权。综上所述，在西实置业公司没有提供证据证明系因缪永然的原因未签订《商品房买卖合同》的情况下，本院采信缪永然的主张，认定系因西实置业公司的原因双方未能签订《商品房买卖合同》。据此，缪永然主张因西实置业公司未与其签订《商品房买卖合同》其才延期支付第二笔购房款，本院予以采信，根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。”因西实置业公司在缪永然支付首期购房款时未依约与其签订《商品房买卖合同》，未履行顺序在先的合同义务，缪永然有权拒绝西实置业公司之后的付款要求，其未按时支付第二笔购房款，不构成违约。且退一步讲，即使缪永然延期支付第二笔购房款的原因不是因为西实置业公司未与其签订《商品房买卖合同》，其亦仅仅延期付款21天的时间，且后续全部购房款其均按时足额支付，因此，缪永然的该延期付款行为也仅为履行瑕疵，并不构成根本违约。综上，缪永然仍可根据《无理由退房承诺书》，行使无理由退房的权利，与西实置业公司解除《认购书》。同时，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。”双方签订的《认购书》解除后，缪永然主张西实置业公司退还其已支付的购房款，于法有据，本院予以支持，但购房款中包含的提前付款优惠3890元，缪永然并未实际支付，应从退还的购房款中扣除。依照《中华人民共和国民法典》第五百二十六条、第五百六十二条、第五百六十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告缪永然与被告济南西实置业有限公司于2018年1月6日签订的编号为0004014的《济南恒大时代财富中心商品房认购书》于本判决生效之日解除；二、被告济南西实置业有限公司在本判决生效之日起十五日内向原告缪永然返还购房款589740元；三、驳回原告缪永然的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9736元，减半收取计4868元，由被告济南西实置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  赵洪彬二〇二一年六月七日书记员  王雪洁