广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初15324号原告：广州泰鼎亨商业有限公司，住所地广州市天河区临江大道57号1301房（仅限办公），统一社会信用代码91440101MA5AYP3AX2。法定代表人：梁泽达。委托诉讼代理人：蔡碧英、蓝晓拈，分别系广东斯明律师事务所律师、实习律师。被告：龙门南昆山中恒生态旅游开发有限公司，住所地龙门县南昆山镇，统一社会信用代码91441300747052220G。法定代表人：宋劲松。委托诉讼代理人：宋珊、李静，均系广东晟晨律师事务所律师。原告广州泰鼎亨商业有限公司（以下简称泰鼎亨公司）与被告龙门南昆山中恒生态旅游开发有限公司（以下简称中恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。泰鼎亨公司的委托诉讼代理人蔡碧英，中恒公司的委托代理人宋珊、李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本案相关情况双方有争议的事项为第五、十项，其他事项双方无争议。一、租赁合同主体及签订时间：泰鼎亨公司（甲方、出租方）与中恒公司（乙方、承租方）于2019年3月4日签订《房地产租赁合同》及补充协议。二、租赁物地址、用途及面积：广州市天河区XX大道XX号XXXX房XXXX自编XXXX、XXXX（以下简称案涉房屋），用作办公，面积为604平方米。三、租赁期间：2019年3月1日至2021年2月28日。四、租金与管理费标准及支付情况：首年租金为81540元/月，次年租金为85617元/月，管理费为18120元/月，每月25日前支付下月租金及管理费，遇节假日提前支付，迟延支付则每日按延迟金额的千分之三向泰鼎亨公司支付滞纳金。中恒公司已支付2020年1月31日前的全部租金和管理费及2020年2月1日至29日期间的租金和管理费55001元，此后的租金与管理费未支付。五、原告管理费及水电费代交情况：原告提交的《南雅中和广场缴费通知单》、工行网上银行电子回单及发票显示，其已经代付案涉房屋所在楼层整层（面积为961平方米）2020年2月1日至2020年4月30日期间的物管费86490（30×961×3），以及2019年12月23日至2020年3月13日期间的电费1709.74元（831.85+429.29+448.6）。原告主张被告应支付上述费用至2020年4月30日，电费按照租赁面积占全层面积的比例计算。被告确认上述证据，但仅愿意支付2020年3月18日前的费用。六、保证金及水电周转金：保证金298980元，水电周转金9060元。七、约定的违约责任：拖欠租金达7天以上或拖欠可能导致甲方损失的各项费用达到1万元以上，泰鼎亨公司可不予返还租赁保证金，有权单方解除合同，并向中恒公司请求损害赔偿等。八、案涉房屋因疫情开放使用时间：双方确认案涉房屋所在的大厦于2020年1月24日起封闭，于2020年2月10日开放、复工。九、中恒公司经营范围：开发、建设、经营南昆山十字水、天堂顶和上坪等森林旅游度假项目等。十、关于合同的解除：2020年2月24日开始，中恒公司与泰鼎亨公司就案涉房屋租金因新冠疫情进行减免以及延期支付租金、管理费多次进行书面沟通、协商，泰鼎亨公司以业主未同意免租为由拒绝减免租金，仅同意支付期限延后。2020年3月17日，泰鼎亨公司向中恒公司发出《解约函》，以中恒公司未依约支付租金、管理费等费用为由，解除双方签订的租赁合同及补充协议，没收保证金，并要求中恒公司于2020年3月20日搬离案涉房屋。2020年3月18日，泰鼎亨公司断开案涉房屋供电。2020年3月20日及26日，中恒公司两次向泰鼎亨公司发出《申请》，请求泰鼎亨公司同意其于2020年3月底支付2月份租金及管理费的一半即55001元，4月第一周内支付2月份剩余的租金及管理费，3月份租金和管理费计划在4月22日内支付。2020年3月26日，泰鼎亨公司向中恒公司发出《通知函》，要求中恒公司支付2020年2月至4月的租赁费用共计482940.32元。2020年4月14日，中恒公司向泰鼎亨公司寄出《解除租赁合同通知书》，以泰鼎亨公司无视疫情属不可抗力且擅自停电导致合同目的无实现为由，解除租赁合同。2020年4月15日，泰鼎亨公司将案涉房屋大门上锁。2020年4月30日，泰鼎亨公司在《新快报》上发布公告，以中恒公司未依约支付2020年2至5月的租金为由，解除租赁合同。2020年5月7日，中恒公司腾退案涉房屋。泰鼎亨公司主张中恒公司迟延支付租金及其他费用，构成违约，其采取断电措施并锁门合情合理。中恒公司认为泰鼎亨公司无视新冠疫情对经营的严重影响，在双方尚未就租金减免协商一致的情况下即断电、锁门，构成违约。本院认为，2020年1月新冠疫情的爆发，客观上对中恒公司的经营（旅游业）产生了严重影响。泰鼎亨公司在此时拒绝中恒公司的减租及迟延交租的请求，并对案涉房屋进行断电进而锁门，以致中恒公司无法使用案涉房屋，乃以实际行为解除本可通过缓交租金等方式继续履行的案涉租赁合同，显然有违公平原则以及疫情防控期间“共担风险、共克时艰”的原则。因此，泰鼎亨公司以中恒公司迟延支付租金为由解除合同，本院不予支持。同时考虑新冠疫情给双方均带来影响，而中恒公司确有未按照合同支付租金的情形，综合本案案情并考虑双方行为的性质，本院酌定原、被告双方对合同解除均负同等责任。泰鼎亨公司于2020年3月18日对案涉房屋断电后，中恒公司实际上已无法使用，双方租赁合同应于此时实际解除。十一、诉讼请求：1.判令中恒公司立即向泰鼎亨公司支付2020年2月剩余租金34693元、管理费19932元、水电费376.2元及滞纳金（滞纳金按日千分之三的标准计算，自2020年3月1日起，计算至付清之日止），2020年3月租金94178.7元、管理费19932元、水电费996.6元及滞纳金（滞纳金按日千分之三的标准计算，自2020年3月5日起，计至付清之日止），2020年4月租金94178.7元、管理费19932元、水电费及滞纳金（滞纳金按日千分之三的标准计算，自2020年4月1日起，计至付清之日止）；2.判令被告中恒公司承担本案诉讼费用。十二、中恒公司主要答辩意见：1.不应该支付滞纳金，由于新冠疫情属于不可抗力的免责事由，因此我方逾期缴纳租金不应承担违约责任。2.关于管理费、水电费泰鼎亨公司仅为代收主体，其没有向我方主张缴纳的合同依据。3.关于租金，被告缴纳2020年2月份的租金已超一半，中恒公司属于旅游业，根据我国新冠疫情租金减免的相关政策，可享受减免，减免之后2月的租金不需要再缴纳。2020年3月、4月的租金，泰鼎亨公司还在协商的时候就于2020年3月17日断电，导致无法正常使用房屋至2020年5月4日场地交付，故无需支付。确认2020年3月1日至17日的租金为44715元没有缴纳，同意按一半的标准向泰鼎亨公司支付。判决结果本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》及补充协议合法有效，双方均应依法履行。如前所论，本院认定双方合同于2020年3月18日解除，故原告请求被告支付此后的租金及其他费用缺乏理据，本院不予支持。关于租金及管理费。2020年1月份，新冠肺炎疫情爆发，2020年2月24日9时起，广东省将新冠疫情突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级，各行各业逐步复工复产陆续恢复经营秩序。被告主要经营业务为旅游业，受新冠疫情的影响十分严重。根据公平原则以及疫情防控期间共担风险、共克时艰原则，综合考虑疫情影响，本院酌定2020年2月1日至29日期间的租金按照合同约定的一半即42808.5元计付，2020年3月1日至18日期间的租金按照合同约定的70%即59931.9元计付，故被告应向原告支付2020年2月1日至2020年3月18日期间的租金应为77607.67元（42808.5+59931.9×18÷31），管理费应为28641.29元[18120+18120×18÷31]，合计106248.96元。被告已经支付55001元，还应向支付租金及管理费合计51247.96元。关于电费。原告提交的证据足以证明其代付电费的事实，案涉房屋的面积为604平方米，原告代付电费对应的面积为961平方米，故被告应付的电费应为1074.59元（1709.74×604÷961）。至于滞纳金，因疫情影响严重，根据公平原则以及疫情防控期间共担风险、共克时艰的原则，原告请求被告支付迟延支付租金及其他费用的滞纳金，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告龙门南昆山中恒生态旅游开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内，向原告广州泰鼎亨商业有限公司支付租金及管理费51247.96元；二、被告龙门南昆山中恒生态旅游开发有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内，向原告广州泰鼎亨商业有限公司支付电费1074.59元；三、驳回原告广州泰鼎亨商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6008元，由原告广州泰鼎亨商业有限公司负担5006元，被告龙门南昆山中恒生态旅游开发有限公司负担1002元；保全费2090元，由原告广州泰鼎亨商业有限公司负担1741元，被告龙门南昆山中恒生态旅游开发有限公司负担349元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  关东英人民陪审员  杨慧芬二〇二一年六月七日书 记 员  庞慧明黄嘉敏