北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初2260号原告：中铁建物业管理有限公司北京通州分公司，住所地北京市通州区东潞苑一区7号楼1单元101。法定代表人：张亦军，负责人。委托诉讼代理人：孙秀娟，女，1982年2月1日出生，汉族，系该公司员工。被告：李桂阳，男，1974年12月17日出生，汉族，住北京市东城区。被告：陈文欣，女，1970年12月8日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李桂阳（被告陈文欣之夫），同被告李桂阳。原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司（以下简称中铁建物业）与被告李桂阳、陈文欣物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中铁建物业的委托诉讼代理人孙秀娟、被告李桂阳并作为被告陈文欣的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告支付原告2019年4月16日至2020年4月15日期间的物业费2370．96元；2．请求判令被告支付自逾期支付物业费之日起至实际支付之日期间的违约金（暂计至2020年4月15日为2559．6元）；3．本案诉讼费由被告负担。事实和理由：被告系涉案房屋业主，中铁建物业于2017年1月8日起与建设单位北京通瑞兴盛置业有限公司签署的《前期物业服务合同》，并于当日开始为被告提供物业服务。《前期物业服务合同》第二章第七条约定，物业费收取标准：2．69元/月/平方米。物业服务费按年缴纳，业主或物业使用人应在每年4月16日前履行缴纳义务。第五章第二十二条约定，业主或业主使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按未付物业服务费的日千分之三的标准支付违约滞纳金。自2018年4月16日至今，被告没有向中铁建物业缴纳物业服务费，原告多次催缴未果。原告认为，依据《物业管理条例》第七条规定，按时交纳物业服务费是业主在物业管理活动中应当履行的一项义务。被告是北京通州区xx业主，原告为被告提供了物业服务，被告拒绝缴纳物业服务费，构成违约，中铁建物业有权要求被告支付所拖欠的物业服务费及其违约金。为维护自身合法权益，特诉至贵院。李桂阳、陈文欣共同辩称：原告起诉我之前没有将物业催缴单及时给我，后来听别人说，我才知道。我没有收到过催缴单。小区保安无故减少，小区的自行车棚影响出行，码放混乱，地下一层住了很多物业的人员，影响我早上出行，电梯长期占用，预售合同19号楼下有地下自行车库实际是没有的。其他的意见同先前提交的书面意见。书面意见为：1．本人从未与中铁建物业管理有限公司通州分公司签订过物业合同，且北京通瑞兴盛置业有限公司与中铁建物业管理有限公司通州分公司签订的合同及相关事项均未告知，侵犯了我的知情权和监督权。2．通瑞嘉苑19号楼（原17号楼）地下一层所有权属于全体业主所有，截至目前，物业人员在地下一层居住生活，侵犯了业主的所有权。3．依据前期物业合同第三章第十五条第三款之规定，业主对本物业管理区域内物业共用部分的经营收益和使用情况，享有知情权和监督权。在没有征得业主同意的情况下，物业公司在小区门口、电梯间内安装多处广告牌，侵犯了业主的权益，广告收益也未在明显位置进行公示，侵犯了业主的知情权和监督权。4．依据物业构成明细（前期合同附件二），19号楼（原17号楼）地下一层应配备自行车库，截至目前仍未建造，不符合合同约定，构成违约行为。5．依据物业服务事项和标准第一项第六款第6条之规定，物业公司应每年公开征集1次物业服务意见，公示整改情况，物业公司未按照合同约定进行公开征集并整改，构成违约行为。6．依据物业服务事项和标准第二项第六款第2条之规定，物业公司应最长一周内对楼外照明电灯进行修复，但楼外电灯长期无法照明，构成违约行为。7．依据物业服务事项和标准第二项第七款第2条之规定，截至目前，门口的对讲机仍未启用，构成违约行为。8．依据物业服务事项和标准第二项第七款第5条之规定，业主多次就楼外死角处需要安装摄像头，物业公司均未及时反馈并安装，构成违约行为。9．依据物业服务事项和标准第二项第七款第11条之规定，截至目前，楼门处电磁锁门锁长期无法使用，属于违约行为。10．依据物业服务事项和标准第六项第一款之规定，小区西门长期没有专人24小时值守，构成违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李桂阳、陈文欣系北京市通州区xx室的业主，房屋建筑面积73．45平方米。2016年10月21日，李桂阳、陈文欣（买受人）与北京通瑞兴盛置业有限公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，李桂阳、陈文欣购买了涉案房屋，买卖合同附件七为《通瑞嘉苑前期物业服务合同》（以下简称《物业合同》）。《物业合同》第七条约定：住宅物业费收费标准均为2．69元/月·平方米。此外，《物业合同》还约定了其他内容。2016年11月27日，北京通瑞兴盛置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，主要内容为甲方选聘乙方对通瑞嘉苑（物业名称）提供前期物业管理服务事宜。双方还约定了其他内容。经核实，李桂阳、陈文欣未缴纳2019年4月16日至2020年4月15日期间的物业费。另查，2018年3月20日，中铁建（北京）物业管理有限公司通州分公司名称变更为中铁建物业管理有限公司北京通州分公司。再查，涉案小区尚未成立业主委员会。庭审中，被告向法庭提交了一些照片，用以证明其所述电梯广告、小区门口安保、照明和监控设备、单元门门禁和对讲设备、地下室有人居住生活等问题。本院认为：当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，中铁建物业依据《物业合同》为涉案小区提供了物业服务，被告亦实际接受了中铁建物业提供的服务，被告应当向中铁建物业交纳相应的物业费。被告虽然提交了一些照片以证明小区物业服务存在的问题，但是物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程，对物业服务质量的评判，应当进行综合的考察，以动态、发展和全面的视角看待，不宜根据某一短期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，因此被告提交的证据不足以认定物业公司提供的物业服务与约定存在明显差距，不足以构成拒交或减免物业费的充分理由，故被告仍应全额交纳相应的物业费，具体数额以本院核定为准。但对于被告答辩意见反映的问题，中铁建物业应当积极回应，并妥善处理。需要说明的是，小区公共区域环境的维护，需要业主与物业服务公司相互协调、自律遵守公约规定，以期共同维护小区环境。另物业服务具有持续性和公共性的特点，物业服务质量好，会在很大程度上提升小区的整体品质，进而使全体业主和物业公司均获益；反之，物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质，最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏，一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务，另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时，应及时向物业管理公司提出问题、进行建议，尽量通过沟通协商解决问题，而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题；物业管理公司在收到业主的投诉和建议后，亦应当积极、及时地为业主解决问题，不断改进与完善物业服务，尽管完美的物业服务很难做到，但只要物业公司本着对业主负责的态度，不断提高服务水平，一定能够赢得业主的肯定和支持。鉴于此，对中铁建物业要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告李桂阳、陈文欣支付原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司2019年4月16日至2020年4月15日期间的物业费2370．96元，于本判决生效之日起七日内给付清；二、驳回原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告中铁建物业管理有限公司北京通州分公司负担13元（已交纳）；由被告李桂阳、陈文欣负担12元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 齐 松二〇二一年六月十六日书记员 于逸冰