上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初8547号原告：南都物业服务集团股份有限公司上海分公司，住所地上海市虹口区。负责人：余剑义，副总裁。委托诉讼代理人：朱杰，男。委托诉讼代理人：黄莺，女。被告：陆震，男，1979年4月13日出生，汉族，住上海市青浦区。原告南都物业服务集团股份有限公司上海分公司与被告陆震物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南都物业服务集团股份有限公司上海分公司委托诉讼代理人朱杰、黄莺、被告陆震到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南都物业服务集团股份有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2019年4月至2020年9月(共计18个月)的物业服务费人民币11,522.16元；2、判令被告支付暂计至2019年12月的违约金477.01元。审理中，原告变更诉请为：1、判令被告支付2019年4月至2021年3月的物业费服务费为15,388.80元；2、判令被告支付暂计算至2021年3月的违约金18,403.08元，事实和理由：原告系上海市青浦区水都南岸小区的物业服务公司，被告系该小区房屋业主，原告根据合同约定按建筑面积每月每平方米收取4元物业服务费，自2019年4月起，被告拖欠物业服务费，经原告催讨，被告拒付，故原告起诉至法院。被告陆震辩称，对欠费期间没有异议，不认可违约金。理由：2018年，被告房屋楼顶排风管掉落，造成房屋损失，原告只是用柏油布封了下。2020年，楼道玻璃顶棚漏水，楼梯打滑，被告家人摔倒受伤，原告应该支付精神损失费。原告物业服务不到位，1、被告认为原告提供的物业服务与价值不符。因无会所等，前物业公司对物业服务的收费为2.80元/月/平方米。原告没有达到前物业公司的允诺，不应收取4元/月/平方米，原告是五星收费、一星服务；2、公用设施养护不力；3、原告私自更换绿化带为车位；4、原告为酬金制收费，未公布账目收支情况。恢复4元/月/平方米物业费后，被告就没有再交纳物业服务费了。经开庭审理查明，2019年3月31日，上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司作为甲方与原告南都物业服务集团股份有限公司上海分公司就水都南岸一期物业服务达成“临时托管”协议，约定物业服务费用为每月每平方米4元。临时托管时间为6个月，即2019年4月1日至2019年9月30日。同年，该协议甲乙双方签订补充协议，约定2019年10月1日至2019年11月6日期间，水都南岸一期物业服务事项按原托管协议条款执行。2019年11月1日，上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司作为甲方与原告南都物业服务集团股份有限公司上海分公司签订前期物业服务合同，约定乙方为水都南岸生活广场(一期)的物业管理服务者，物业类型：办公，座落位置：康园路XXX弄XXX-XXX号、XXX号，四至范围：东至康园路，西至水都南岸生活广场(二期)，南至康业路，北至水都南岸生活广场(三期)，乙方按照建筑面积向业主收取每月每平方米4元的物业费，物业服务费用按季交纳，业主应在本季度首月10日内交纳物业服务费。业主延期支付物业服务费用、停车费或者本合同约定的其他应缴费用的，按照每日千分之三计违约金。本合同自2019年11月7日起至2022年11月6日止。因被告未交纳2019年4月至2021年3月的物业服务费，故原告起诉至本院。另查明，被告于2017年1月办理房地产权证，房屋建筑面积为160.03平方米，房屋类型为店铺。以上事实，由原、被告的陈述，原告提供的前期物业服务合同、托管协议、补充协议、不动产登记簿等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告提供2020年8月至2021年3月的相关服务报告，用于证明原告对小区公共设施进行养护等的相关服务。对此，被告表示不认可服务报告等，报告中的相关照片内容可能为摆拍。关于被告要求公布账目收支，原告亦提供了相关审计报告及2020年度预算公示的张贴照片。关于被告辩称楼道玻璃顶棚漏水等情况，原告提供相关房屋维修报修流程表、照片及被告承诺函，用于证明被告家中多处违建改变房屋原始结构，由此造成的损失和后果应由其自行承担，被告承诺并签字。2021年6月9日，承办人前往青浦区朱家角泖阳居委会了解情况并与居委会主任谈话，其表示水都南岸小区由泖阳居委会托管，开发商销售房屋时候的优惠政策是补贴业主每月每平方米1.2元的物业服务费，为2.8元/月/平方米。该优惠补贴结束后，不交物业服务费的业主增多，该小区业主投资客很多。该小区属于商业办公性质，与住宅、商住小区的性质不同，且小区几乎每户都存在一定程度的违建，业委会亦无法成立，成立业委会需要业委会主任及其成员需要保证其房屋无违章搭建，然没有业主牵头能做到。至于物业服务方面，该公司物业服务还可以，而且公司实力比较强。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司与原告南都物业服务集团股份有限公司上海分公司签订前期物业服务合同、托管协议、补充协议合法有效，对原、被告具有约束力。物业服务合同属于长期性服务合同，相对其他服务合同，提供服务及接受服务的两方彼此更应互相配合协作，对服务的不足之处，业主有权提出合理化建议和意见，但物业服务具有连续、长期的特性，偶有服务瑕疵，不构成业主拒交物业服务费的理由。被告虽抗辩称原告提供的物业服务存在公共秩序维护、公共区域清洁卫生服务、共用部位及共用设施设备的维护、公共事务管理服务等方面的问题，被告未举证原告的服务存在严重瑕疵，被告以此作为拒付物业服务费的理由缺乏依据，本院难以采纳。审理中，原告亦积极改进服务瑕疵，如清理垃圾堆、修复破损路面等。被告反映账目应公开未公开的问题，因涉及整个小区全体业主的利益，可待业委会成立后出面按约协调解决，原告亦有义务公示收益账目。关于被告主张因漏水造成家人摔倒并受伤，可通过其他合法途径予以主张。原告物业服务费金额计算有误，应为15,362.88元，本院予以调整。考虑到原告提供的物业服务管理中确实存有一定的瑕疵，被告未付物业服务费事出有因，故对原告主张违约金的诉请本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：一、被告陆震应于本判决生效之日起十日内支付原告南都物业服务集团股份有限公司上海分公司2019年4月至2021年3月的物业服务费15,362.88元；二、驳回原告南都物业服务集团股份有限公司上海分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费644.80元，减半收取计322.40元，由原告南都物业服务集团股份有限公司上海分公司负担230.40元，被告陆震负担92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 徐小红法官助理 杨凤逸书 记 员 胡冬美附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。