北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0114民初4177号原告：柯琦，女，1988年3月3日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：柯开明，男，1962年9月2日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：马俊，男，1985年9月20日出生，汉族，住广西省南宁市青秀区。委托诉讼代理人：马小林，男，1960年7月10日出生，汉族，住湖北省赤壁市。被告：金科智慧服务集团股份有限公司北京分公司，住所地北京市昌平区沙顺路91号院2号4层438。负责人：席刚，总经理。委托诉讼代理人：杨万清，男，1984年9月24日出生，满族，本公司项目经理，住北京市昌平区。原告柯琦与被告马俊、金科智慧服务集团股份有限公司北京分公司（以下简称金科北分公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告柯琦的委托诉讼代理人柯开明、被告马俊的委托诉讼代理人马小林、被告金科北分公司的委托诉讼代理人杨万清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柯琦向本院提出诉讼请求：1.二被告将原告受损的屋顶及墙面恢复原状；2.二被告支付原告房屋受损期间的空置损失，每天按照52.22元计算，从2020年11月3日计算至恢复原状之日止；3.二被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告拥有北京市昌平区沙顺路91号院2号1层X1的产权，此房为商业用房，主要用途是用于办公和经营。最近的租赁合同是2019年5月25日签订的，租赁期限为2019年6月10日至2020年6月9日，每月租金为4700元，换算成每日租金为52.22元。目前因马俊的X2房漏水造成X1屋顶和墙面淋水、发霉、变黑，无法对外出租，只能空置。2020年10月9日，原告的亲属柯开明向本小区物业（隶属金科北分公司）负责人杨万清当面报告了2号楼1层X1的屋顶和墙面受损情况，并陪同他到现场查看了受损情况，同时还拍摄了相关照片，最后希望物业方面查明原因，并督促责任方修复原告家受损的屋顶和墙面。当天，物业就派人到马俊家现场查看。据了解，物业到马俊家发现其空调机位空置部分堆满了纸箱等杂物，地面有积水，地漏被杂物覆盖，于是他们对现场情况进行了拍照，同时清理了杂物，疏通了地漏。2020年10月31日，小区物业在马俊的入户门上张贴《告知函》，大意是告知马俊因其室内阳台上堆放杂物导致地漏堵塞、空调机位积水，致使楼下房顶渗水，并拟定方案“X1的业主只要求您把（X1）因漏水损坏的部位修复”。同时根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，要求并提醒其履行修复义务，如因推脱责任致使楼下房屋损失扩大，要承担相应责任，希望其尽快解决问题。但马俊并未按照《告知函》的要求办理。2020年11月2日，物业的尹管家为方便相关人员沟通、解决漏水事件专门在微信上拉了一个群，成员包括尹管家、原告的亲属柯开明、马俊及亲属共4人。原告在群里询问“2号楼X2漏水的事最终是怎么定的？2号楼X1的墙壁由谁修？希望尽快解决，快一个月了”。马俊及其亲属在群中发表意见，大意是空调机位属公共部位应由物业负责维修，如果属于住户人为损坏造成漏水则由住户维修。2020年11月3日，尹管家在群里发表意见，大意是空调机位属于购房范围之内，但目前已经过了质保期，空调机位损坏或维修需要业主自行承担维修费用。同时是群里公布了2020年10月9日在马俊家拍摄的有关空调机位堆放杂物、空调机位水渍、地漏被堵及告知函等内容的照片。马俊的亲属再次发表意见，大意是空调机位积水的原因是下水管道破损漏水，责任不属于他们，还责怪物业不拍受损的下水管的照片，为什么不及时维修。物业尹管家再次发表意见，“物业接到渗水问题后，物业第一时间预约住户进行渗水检查，10月9号排查到X2空调机位堆了很多杂物，堵塞了空调地漏，地漏口有些包裹的胶带和纸箱板，造成空调机位排水不畅，出现积水，导致楼下X1房顶渗水发霉”。原告的亲属柯开明在看见相关照片后也发表了意见“从物业提供的照片看责任很清楚，希望谁的责任谁修。如果责任人马上维修，我可以不追究房屋出租损失；如果置之不理，我将采取损失方式解决，到时维修和房屋出租损失都会诉求”。但直到起诉日，马俊对柯开明的意见不仅没有任何回应，而且还退了群。原告认为，2号1层X1屋顶及墙面淋水、发霉、变黑的直接原因是马俊空调机位积水渗漏，而积水又是马俊堆放杂物堵塞地漏等人为因素造成的，马俊应将原告受损的屋顶及墙面恢复原状，同时应赔偿原告房屋受损期间的空置损失、误工费及诉讼材料复（打）印费损失。原告认为，马俊与物业在空调机位的属性、积水、漏水责任认定方面互相推诿、纠缠不清，原告无法确定物业的责任大小，且物业熟悉本案的案情经过及涉案房屋的日常管理，物业隶属于金科北分公司，故将金科北分公司列为被告，以便法院查清案情、定纷止争。综上，原告依照《民事诉讼法》《物权法》《债权责任法》等相关规定向法院提起民事诉讼，恳请查明事实，依法判决，准如所请。诉讼过程中，柯琦向本院明确诉讼请求中有关恢复受损房屋原状的具体内容为1.做好施工保护，防止损坏地砖、地板、地毯；2.铲除受损部位发霉、污渍；3.重新刮腻子；4.打磨平整；5.为保证维修后与之前基本一致，将整个跳空区域的天平及北、南、西三方墙面重新刷乳胶漆三遍；6.打扫因维修弄脏的房间。马俊辩称，首先，被告对原告家墙面因渗水造成的损失表示理解，并愿意根据法庭的裁定承担相应的损失责任，下面就原告诉讼被告财产损害赔偿纠纷一案的事实和理由作出答辩意见如下：1.被告在购买房屋时与开发商签订了商品房预购合同（属于要约合同）并一次性交付了购房款，开发商至今没有与本人签订正式的商品房买卖合同。被告购买的是商业精装修房，房屋内设施及附属设施都是开发商按设计配置的，本人没有对所购房产和配套设施改变其结构和用途。空调机位排水管断裂属于产品质量问题，不是业主人为所致，而是因为物业维修不及时，造成管道渗漏，所以被告认为原告的损失应由开发商和物业承担主要责任。2.排水管属于小区公共配套设施，是由开发商设计安装用于楼栋排水的专用管道，不属于业主个人专属范围，物业有责任和义务对断裂的管道进行修复，并承担相关费用。而且开发商在移交物业管理时已经按照规定比例，提取了专项维修基金，作为物业对开发商履行售后服务的义务和保障。3.原告房屋墙面受损，并非是被告人为堵塞地漏所致，而是空调机位排水管断裂造成的。理由如下:(1)空调机位阳台上根本没有安装排水地漏，原告也没有提供地漏堵塞的现场照片和证据。（2）排水管是垂直穿过被告家机位阳台向下连接埋在原告外墙体内的排水管道进行排放的。出水口在原告的大门右边下角。管道在通过被告机位阳台地面时安装了一个管道三通，是开发商为业主预留的空调排水和洗衣机排水口。（每户都是同样的设计）机位阳台没有做防水处理。（3）水是从排水管中间断裂处渗漏出来的，（断裂处距地面约1.5米）由于管道断裂后上下严重错位，下泻的水不能正常通过管道向下排放，只能在断裂处渗出，洒落到机位阳台地面，因为阳台没有安装地漏，又没做防水措施，所以形成地面积水，发生渗漏，造成原告墙面受损，并将被告房屋承租人放置在机位阳台上的纸箱淋湿泡透，散落在阳台上。4.被告机位阳台上的排水管早在2020年8月初就发生了断裂情况，被告房屋承租人和代管人分别都向物业有关部门和楼栋管家反映过。8月11日，小区物业维修人员在被告楼上X3房处理漏水时，被告还请该维修人员下来察看了管道断裂情况，并要求及时修复，但他们均以排水管属于个人专属范围，过了质保期，维修需自付费用为由拒绝修复。直到12月份，因小区还有部分业主家也发生了同样的漏水情况而拒交物业费，物业才安排人员逐户上门免费修复，并将修复后的排水管照片在楼栋微信群中发布。如果物业能在接到业主反映问题后，及时履行职责，而不是采取推卸责任的态度进行处理，就完全可以避免今天原告的损失。5.原告提供的墙面受损部位是房顶的北上角（右边），物业提供的佐证材料显示，排水管是在房屋的南上角（左边），机位阳台长度为4.8米，宽度为1.2米。如果是积水造成墙面受损，那么最严重的部位应该是南边房顶上角，而不是北边房顶的上角。如果是南边的水渗流到北边所造成，那么原告家墙面会有不同程度的整体受损，因为阳台没有做防水处理，但是从原告提供的证据材料和被告采集的证据材料看，只是北边房顶受损最严重，而其他部位没有明显的受损的痕迹，并且原告和物业也没有现场取证照片和其他佐证材料来证明受损墙面顶部机位阳台存在积水。所以不能说明原告家墙面受损就是被告人为地漏堵塞所致。6.被告对原告所提供的佐证材料真实性存在质疑。（1）原告诉讼中所提供的取证材料和理由都是按照物业设计的证据和理由进行诉讼的。说明原告根本不知道造成墙面受损的真正原因，也没有到过积水现场。物业向原告提供所有佐证材料和理由是为了达到误导原告，推卸责任的目的。（2）在取证材料和诉讼理由中为什么没有提及水管断裂的实际因素。（3）如果说是地漏人为堵塞所致，那原告怎么不提供地漏堵塞的现场照片。（4）原告提供积水点和墙面受损点不在同一个方向。而且原告也没有提供真正墙面受损部位存在积水的佐证照片。（5）物业认为排水管属于个人专属使用范围，业主反映问题时借故不修，为什么到出现追责的情况下又自行修复了？这是自相矛盾。综上所述，造成原告墙面受损的主要责任人应该是物业，而不是被告，敬请法庭明察。金科北分公司辩称，我司认为在这个事件中已经履行应尽的义务，物业公司非漏水责任方。一、从空调机位堆放杂物照片可以看出，此空调机位为2-X2专属使用机位，其他户无法共用，同时空调机位上堆满纸箱子、布条、袋子等杂物，导致排水管破损，排水口堵塞造成积水较多，从而渗水到X1室。二、物业已经从中调解此事，并通过告知函的形式告知漏水原因，同时督促X2履行维修义务。三、2-X2售房合同关键页，售房合同附件八第五条第四款，明确表明购房业主有权独立使用、维护各自所购房屋所属或相关地下室、夹层、采光井、空调位……买受人使用维护不当造成其他业主损失的，买受人应当承担赔偿责任。鉴于上述理由及证据，物业公司认为，我司已经超额履行物业服务应尽义务，漏水因X2使用人使用不当导致，同时专属区域维护属于业主，与物业服务公司无关，针对1-X1业主所提诉求应向侵权人追偿，不应向物业追偿。经审理查明：昌平区沙顺路91号院2号1层X1（以下简称X1）的房屋所有权人为柯琦。昌平区沙顺路91号院2号2层X2（以下简称X2）的房屋所有权人为马俊。金科北分公司为上述两处房屋所在小区的物业公司。2020年10月9日，柯琦家属向金科北分公司反映X1房屋的屋顶和墙面受损。当日，金科北分公司工作人员到X2房屋查看，发现205房屋的空调机位处有积水及杂物堆放。2020年10月30日，北京金科帕提欧物业管理处在X2房屋大门上张贴《告知函》，载明“尊敬的马俊（2-X2）业主：您购买的金科帕提欧庄园房屋（2-X2）房屋于2020年10月9日家里走水，致使贵户楼下（2-X1）客厅及二层阁楼卧室顶棚大量蓄水造成损失。经查2020年10月9日房屋2-X2室内阳台堆放很多杂物导致地漏堵塞，空调机位处积水，致使楼下房顶渗水。鉴于此情况（2-X1）业主拟定以下方案：1.X1的业主只要求您把（X1）因漏水损坏的部位修复。同时，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，您应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系，您具有为楼下房屋渗漏水的维修的义务，如因您推脱等行为致使楼下房屋损失扩大，您应当承担相应责任。因此次漏水事宜长时间未得到解决，为了避免给您造成不必要的损失，望您在收到此《告知函》后，尽快解决此事。感谢您对我们工作的支持与理解，我们全体工作人员一同为您提供真诚、专业的服务！”。诉讼过程中，马俊申请追加北京金科兴源置业有限公司（以下简称金科兴源公司）为本案第三人，认为该公司是涉案房屋的开发商，房屋属于精装修商业用房，由于该公司装修房屋管道断裂造成财产损失，与本案具有法律上直接利害关系。柯琦不同意马俊的意见，认为属于牵强附会，金科兴源公司与本案无关。金科北分公司不同意马俊的意见，认为事发时间已经超过房屋保修期，房屋管道断裂也是因为使用人不当使用造成的，金科兴源公司与本案无关。经法庭询问，柯琦、马俊及金科北分公司均不申请对本案损失产生的原因进行鉴定。当事人一致认可X1房屋现状与事发时基本一致；柯琦表示自己没有去过X2房屋；马俊表示X2房屋的阳台水管物业已经修过了，没有收取费用，其他部位没有动；金科北分公司表示X2房屋是修理了管道，是在催缴物业费不交的情况下，为了减少双方损失的情况下才修复的，没有收取费用，空调杂物清理了，其他部位没动。以上事实有不动产权证书、房屋所有权证、照片、微信记录以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，X1房屋的屋顶及墙面受损，当事人争议的焦点集中在损失产生的原因上。现各方当事人均不申请对本案损失产生的原因进行鉴定，而可以确认的是X1房屋确实存在因楼上X2房屋漏水而导致的损害后果，故本院在无法确定X2室漏水具体原因的情况下，认定在柯琦完成初步举证之后，本案的举证责任转移至X2房屋的权利人，即应当由马俊举证证明X1房屋权利人柯琦的损失与自身的行为不存在因果关系。马俊作为X2房屋是所有权人，对其所有的房屋负有管理义务，现因X2房屋空调机位积水导致X1房屋受损，其理应承担赔偿责任。对于柯琦要求金科北分公司承担共同责任、马俊要求金科北分公司承担主要责任的意见，本院不予采信。根据当事人的陈述及相关照片证据，产生积水和漏水的部位在X2房屋的空调机位，而该部分实际由X2房屋占有使用，马俊作为产权人理应对楼下的损失承担赔偿责任。对于马俊追加金科兴源公司为本案第三人的申请，现柯琦及金科北分公司均不予同意，对此本院认为，马俊和开发商之间有相关合同，若其认为相关主体违反合同义务，可向相关主体主张权利，在本案中不影响马俊对柯琦承担侵权责任。对于柯琦要求马俊恢复原状及赔偿损失的诉讼请求，本院根据案件实际情况结合当事人的意见酌情予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、马俊于本判决生效后七日内将位于北京市昌平区沙顺路91号院2号1层X1房屋的屋顶及墙面恢复原状（具体包括铲除受损部位污渍、重新打磨平整、重新粉刷至与房屋其他部位一致）；二、马俊于本判决生效后七日给付柯琦房屋空置损失（自2020年11月3日起至实际修复之日之止，每日按照52.22元计算）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费68元，由马俊负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 张 俊二〇二一年六月二十八日书记员 刘心怡