上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初8534号原告：南都物业服务集团股份有限公司上海分公司，住所地上海市虹口区。负责人：余剑义，副总裁。委托诉讼代理人：朱杰，男。委托诉讼代理人：黄莺，女。被告：张晓中，男，1960年11月10日出生，汉族，住上海市青浦区。原告南都物业服务集团股份有限公司上海分公司与被告张晓中物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告南都物业服务集团股份有限公司上海分公司委托诉讼代理人朱杰、黄莺、被告张晓中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南都物业服务集团股份有限公司上海分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2019年4月至2020年9月(共计18个月)的物业服务费人民币15,105.60元；2、判令被告支付暂计至2019年12月的违约金625.37元。审理中，原告变更诉请为：1、判令被告支付2019年4月至2021年3月的物业服务费为20,140.80元；2、判令被告支付暂计算至2021年3月的违约金24,033.01元，事实和理由：原告系上海市青浦区水都南岸小区的物业服务公司，被告系该小区房屋业主，原告根据合同约定按建筑面积每月每平方米收取4元物业服务费，自2019年4月起，被告拖欠物业服务费，经原告催讨，被告拒付，故原告起诉至法院。被告张晓中辩称，对欠费期间及金额没有异议，不认可违约金。理由：原告不称职，在接手小区后，原告小区环境继续恶化，违章搭建破坏环境的行为持续发生。小区公共车位被占用、被告房屋玻璃被打破、院内堆满垃圾、小区地面被压坏、物业人员阻止业主送货车辆进小区、物业人员干扰业主在自家花园种树、原告在被告办理雨棚搭建手续后，又去举报雨棚为违章搭建。小区尚未成立业委会，至今还是前期物业服务合同。恢复4元/月/平方米物业费后，被告就没有再交纳物业服务费了。经开庭审理查明，2019年3月31日，上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司作为甲方与原告南都物业服务集团股份有限公司上海分公司就水都南岸二期物业服务达成“临时托管”协议，约定物业服务费用为每月每平方米4元。临时托管时间为6个月，即2019年4月1日至2019年9月30日。同年，该协议甲乙双方签订补充协议，约定2019年10月1日至2019年11月6日期间，水都南岸二期物业服务事项按原托管协议条款执行。2019年11月1日，上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司作为甲方与原告南都物业服务集团股份有限公司上海分公司签订前期物业服务合同，约定乙方为水都南岸生活广场(二期)的物业管理服务者，物业类型：办公，座落位置：康园路XXX弄XXX-XXX号，四至范围：东至水都南岸生活广场(一期)、河道、康园路，西至朱枫公路，南至康业路，北至水都南岸生活广场(以上范围不包括：代征绿地、代征道路、代征河道、景观河道)，乙方按照建筑面积向业主收取每月每平方米4元的物业费，物业服务费用按季交纳，业主应在本季度首月10日内交纳物业服务费。业主延期支付物业服务费用、停车费或者本合同约定的其他应缴费用的，按照每日千分之三计违约金。本合同自2019年11月7日起至2022年11月6日止。因被告未交纳2019年4月至2021年3月的物业服务费，故原告起诉至本院。另查明，被告于2016年6月办理房地产权证，房屋建筑面积为209.80平方米，房屋类型为办公楼。以上事实，由原、被告的陈述，原告提供的前期物业服务合同、托管协议、补充协议、不动产登记簿等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告提供2020年8月至2021年3月的相关服务报告，用于证明原告对小区公共设施进行养护等的相关服务。对此，被告表示不认可服务报告等，报告中的相关照片内容可能为摆拍。被告另提供照片、22号101室房屋的临时动火申请表及违章装修报告(其中22号101室为被告在该小区的另一处房屋)、小区竣工示意图、被告发送的信件等用于证明小区370号业主占用三个公共车位，物业工作人员拔掉业主私人花园的树木、被告房屋玻璃被损坏及院内堆满建筑垃圾、被告搭建雨棚被原告举报、小区地面道路损坏后被原告敷衍修复、物业工作人员阻止业主送货进小区。对此，原告认为相关存量违章为历史遗留问题，原告无法处理；关于被告房屋玻璃被打破，被告已经报过警，由警方处理；关于被告另处房屋办理申请后，原告发现有违章的可能，故向城管上报，由政府相关部门认定是否违章；关于地面被损坏，原告修复后，放了石墩，不让大车经过。关于物业人员辱骂业主的具体情况不清楚，但是被告照片中的人员为外包公司人员，已经离职；该小区事实上无私人花园的说法，房屋外皆为公共绿化。关于选聘物业，在前期物业服务阶段，开发商可以指定及更换物业公司。2021年6月9日，承办人前往青浦区朱家角泖阳居委会了解情况并与居委会主任谈话，其表示水都南岸小区由泖阳居委会托管，开发商销售房屋时候的优惠政策是补贴业主每月每平方米1.2元的物业服务费，为2.8元/月/平方米。该优惠补贴结束后，不交物业服务费的业主增多，该小区业主投资客很多。该小区属于商业办公性质，与住宅、商住小区的性质不同，且小区几乎每户都存在一定程度的违建，业委会亦无法成立，成立业委会需要业委会主任及其成员需要保证其房屋无违章搭建，然没有业主牵头能做到。至于物业服务方面，该公司物业服务还可以，而且公司实力比较强。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。上海东方国际文体休闲产业城发展有限公司与原告南都物业服务集团股份有限公司上海分公司签订前期物业服务合同签订的前期物业服务合同、托管协议、补充协议合法有效，对原、被告具有约束力。物业服务合同属于长期性服务合同，相对其他服务合同，提供服务及接受服务的两方彼此更应互相配合协作，对服务的不足之处，业主有权提出合理化建议和意见，但物业服务具有连续、长期的特性，偶有服务瑕疵，不构成业主拒交物业服务费的理由。业主应根据物业服务合同约定的标准向原告支付物业服务费。审理中，原告亦积极改进服务瑕疵，如清理垃圾堆、修复破损路面等，至于被告提出的其他业主占用公共车位及小区存在违章搭建，可通过其他合法途径予以主张。考虑到原告提供的物业服务管理中确实存有一定的瑕疵，被告未付物业服务费事出有因，故对原告主张违约金的诉请本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：一、被告张晓中应于本判决生效之日起十日内支付原告南都物业服务集团股份有限公司上海分公司2019年4月至2021年3月的物业服务费20,140.80元；二、驳回原告南都物业服务集团股份有限公司上海分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费904.30元，减半收取计452.15元，由原告南都物业服务集团股份有限公司上海分公司负担300.45元，被告张晓中负担151.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 徐小红法官助理 杨凤逸书 记 员 胡冬美附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。