江苏省溧阳市人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0481执异42号案外人：陆丽娟，女，1985年2月14日生，汉族，江苏省溧阳市人，住江苏省溧阳市。案外人：陈伟，男，1979年3月26日生，汉族，福建省福清市人，住江苏省溧阳市。申请执行人：朱来富，男，1963年11月10日生，汉族，江苏省溧阳市人，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：代群，上海东方环发律师事务所律师。被执行人：溧阳市弘泰房地产开发有限公司，住所地江苏省溧阳市社渚镇振兴北街28号，统一社会信用代码91320481061870931M。法定代表人：庄保华，该公司董事长。本院在执行朱来富申请对溧阳市弘泰房地产开发有限公司（以下简称弘泰公司）民间借贷纠纷一案过程中，案外人陆丽娟、陈伟向本院提出书面异议。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭进行审查，并于2021年5月26日举行了公开听证。案外人陆丽娟及申请执行人的委托诉讼代理人到庭参加了听证。被执行人经依法通知，无正当理由未参加听证。本案现已审查终结。经审查查明，2019年12月20日，本院对朱来富与弘泰公司等民间借贷纠纷一案作出（2019）苏0481民初1393号民事判决：“一、被告溧阳市弘泰房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内向原告朱来富归还借款本金13417331元，并承担自案涉10800000元借款截至2016年1月18日的利息274182元，同时承担以5760904元为本金自2016年1月19日起至借款实际还清之日止按照年利率15%计算的利息，以656427元为本金自2015年8月15日起至借款实际还清之日止按照年利率18%计算的利息，以2000000元为本金自2016年9月21日起至借款实际还清之日止按照年利率15%计算的利息，以5000000元为本金自2019年1月8日起至借款实际还清之日止按照年利率15%计算的利息，并支付律师费100000元；二、驳回原告朱来富的其他诉讼请求……案件受理费105943元、保全费5000元，合计110943元，由被告溧阳市弘泰房地产开发有限公司负担109105元，原告朱来富负担1838元”。后弘泰公司不服该民事判决，向常州市中级人民法院提起上诉。2020年6月22日，常州市中级人民法院作出（2020）苏04民终1687号民事判决：“驳回上诉，维持原判”。因弘泰公司未按期履行生效法律文书确定的义务，根据朱来富的申请，本院于2020年7月15日立案强制执行，案号为（2020）苏0481执3208号。在本案执行中，本院于2020年7月20日作出（2020）苏0481执3208号执行裁定：“冻结、划拨被执行人溧阳市弘泰房地产开发有限公司银行存款20612218.20元或扣留、提取其同等数额的收入或查封、扣押其同等价值的其他财产”。2020年10月9日，本院向溧阳市不动产登记交易中心送达民事裁定书、协助执行通知书和查封财产清单，查封了弘泰公司位于溧阳市社渚镇弘泰商业广场不动产（共计107套，具体详见清单），查封期限自2020年10月9日至2023年10月8日。2020年10月30日，本院作出（2020）苏0481执3208号公告：“社渚镇弘泰商业广场房屋的购买人或承租人：申请执行人朱来富与被执行人溧阳市弘泰房产开发有限公司民间借贷纠纷一案，因溧阳市弘泰房产开发有限公司未按（2020）苏0481执3208号执行通知书履行义务，本院依法查封了溧阳市弘泰房产开发有限公司名下位于溧阳市社渚镇弘泰商业广场145套房屋，其中既未合同备案又未办理过户登记的有38套（详见清单），合同已备案但未办理过户登记的有107套（详见清单），本院拟对上述房屋进行评估、拍卖、变卖，上述房屋购买人或承租人如有异议，请在本公告发布之日起30日内向本院提出书面异议申请，同时提供本人身份证、购买合同、租赁合同、房款和租金支付凭证等证据材料，逾期由此造成的一切损失有自己负责”。在本院执行人员张贴前述执行裁定书及查封公告后，案外人获悉并向本院提出异议。案外人陆丽娟、陈伟共同提出异议称：弘泰商业广场是社渚镇政府的民生工程，由镇政府委托弘泰公司为开发商。案外人于2016年3月4日已购买坐落于XX镇XX广场XX#楼XX室（门牌号为XX幢XX）房产，并签订了《商品房买卖合同》，由案外人直接向江南农村商业银行溧阳支行按揭支付房贷。现XX镇XX广场XX#楼XX室（门牌号为XX幢XX）房产被溧阳市人民法院误以为是弘泰公司的房产而被查封。案外人认为：其合法拥有案涉房产。请求：解除对XX镇XX广场XX#楼XX室（门牌号为XX幢XX）房产的查封。申请执行人朱来富辩称，案涉的房产性质为商业性质，故案外人不属于消费者，不适用执行异议规定第29条的规定，同时案外人没有提供证据证明其已经支付完毕购房款，也没有证据证明房屋处于案外人的占有状态，房屋在查封之前是否处于占有状态没有证据证实，故也不能适用执行异议规定第28条的规定。案外人的申请没有法律依据，不能够排除本案的执行。另查明，2016年3月4日，陆丽娟、陈伟与弘泰公司签订一份商品房买卖合同。合同第一条约定，弘泰公司以出让方式取得位于溧阳市社渚镇原社渚小学、兴业街西侧、振兴街北侧、编号为××地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为3204812013ＣＲ0036；弘泰公司经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为社渚弘泰商业广场，建设工程规划许可证号为溧规建字第3204812013300332号。合同第二条约定，陆丽娟、陈伟购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为溧（2014）房预售证第（030）号。合同第三条约定，陆丽娟、陈伟购买的商品房为施工编号XX＃楼XX号房，建筑面积为54.01平方米。合同第五条约定，该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米3704.39元，总金额为200074元。合同第八条约定，陆丽娟、陈伟应付的首付款自本预售合同签订之日起当日内支付全部房款的50.02%，金额100074元；除首付款外，剩余房款100000元，应于合同网上备案之日起6日内（2016年3月10日前）申请办理银行贷款手续，并按贷款方式付款。合同还约定了其他事项。2018年4月17日，弘泰公司向陆丽娟、陈伟开具了江苏增值税普通发票，发票金额为200074元。2016年3月9日，陆丽娟、陈伟支付了电费300元。案涉房屋施工编号为XX幢XX号，现公安编号为XX幢XX室。2020年11月19日，经本院向溧阳市不动产登记交易中心查询，案涉房屋于2016年4月8日初始登记，登记所有人为弘泰公司，登记面积为53.99平方米，登记用途为商业、金融、信息。2020年12月17日，本院向弘泰公司工作人员罗俊做调查，其称：商业广场一共4幢房子，都是地上三层的，其中一、二层是商铺，三层是商住两用房。有业主欠公司房款的，具体情况公司财务知道的。再查明，根据编号为3204812013ＣＲ0036的国有建设用地使用权出让合同约定：案涉房屋所涉的国有建设用地使用权受让人为杨云松，合同项下出让宗地编号为××，宗地总面积为26583平方米，出让宗地面积为26583平方米，宗地坐落于溧阳市社渚镇原社渚小学，兴业街西侧、振兴街北侧，合同项下出让宗地的用途为商业。听证程序中，陆丽娟称：原来我们买的楼下的门面房，门面房的经理人存在欺诈行为，一房多卖，我们拿房的时候不是我们原来看的那套房，弘泰公司就给我们调整了，比原来小了，但是购房款又不退，我们就添钱要了楼上的一套住宅。每个月23号还1079.82元，贷款还没有还清。买的时候是说商品住宅，楼下的一楼、二楼是门面，但是三楼买的时候就是住宅，我这个房子就是住宅。2016年三四月份拿的房子，拿到房子就装修了。现在在住。2021年6月3日，本院至案涉房屋进行勘查，房屋现状与陆丽娟前述述称一致。另，案涉房屋所在的弘泰商业广场2幢三层房屋绝大部分已经装修为住宅用房。本院认为，根据案外人陆丽娟、陈伟的主张，其认为案涉房屋系其所有，要求解除对该房屋的查封，并排除朱来富的执行，表明其系对执行标的主张实体权利，故本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋：（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，虽然案涉房屋登记的用途为商业、金融、信息，但弘泰公司明确案涉房屋为商住两用房，陆丽娟、陈伟作为买受人购置案涉房屋明确为居住，且弘泰商业广场2幢三层房屋绝大部分已经装修为住宅用房，实现居住功能。综上，本案应适用前述二十九条规定。出卖人弘泰公司与买受人陆丽娟、陈伟签订的房屋买卖合同合法有效。在案涉查封前，陆丽娟、陈伟支付了合同约定的购房总价款，已合法占有案涉房屋。现没有证据证明陆丽娟、陈伟名下在溧阳市有其他用于居住的房屋。陆丽娟、陈伟的主张符合前述二十九条规定，其就案涉房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对溧阳市××镇××广场××幢××室房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  易 阳人民陪审员  唐卫平人民陪审员  黄玲华二〇二一年六月二十五日书 记 员  李 叶