贵州省盘州市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0281民初4499号原告：罗儒君，男，1956年7月22日出生，汉族，住贵州省盘州市。被告：贵州盘江至诚置业有限公司，住所地，贵州省六盘水市盘州市翰林街道干沟桥迎旭社区盘江后勤办公楼，统一社会信用代码91520222MA6DPNMLOA。法定代表人：孙佳华，系贵州盘江至诚置业有限公司总经理。委托诉讼代理人：李雪莹，女，1997年6月30日出生，汉族，贵州盘江至诚置业有限公司员工，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：朱东，男，1967年3月20日出生，白族，贵州盘江至诚置业有限公司员工，住贵州省盘州市。第三人：盘州市翰林街道办事处，住所地，贵州省六盘水市盘州市翰林街道南城居委会南城小区**（盘州市第四幼儿园旁），统一社会信用代码11520202314294160D。负责人：曹泽鹏，系盘州市翰林街道办事处主任。委托诉讼代理人：任文涛，贵州永达律师事务所律师，执业证号15202201710928448。委托诉讼代理人：查良厅，贵州永达律师事务所实习律师，证号23082005110020。原告罗儒君与被告贵州盘江至诚置业有限公司，第三人盘州市翰林街道办事处确认合同无效纠纷一案，本院于2021年4月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗儒君，被告贵州盘江至诚置业有限公司的委托诉讼代理人李雪莹、朱东，第三人盘州市翰林街道办事处的委托诉讼代理人任文涛、查良厅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗儒君向本院提出诉讼请求：确认原告与被告于2018年11月9日签订的《前期物业服务协议（合同）》无效。事实和理由：盘州市翰林街道福泽家园首次业主大会筹备组于2021年4月14日发出公告，确认只有提交物业收费收据，按时交纳物业费的业主才能参加业主委员会候选人自荐和选聘。但是原告与被告签订的物业服务合同是无效合同，不能据此来阻碍原告参加业主委员会委员的选任。对于原被告签订的前期物业服务合同，是被告单方指定并要求与原告签订的，并非经过双方平等协商签订的物业服务合同。另外，在房屋交付时，要求业主签订前期物业服务合同，交付第一年的物业费才交房，属强制原告与被告签订合同，违反合同平等自愿原则，也违反了《消费者权益保护法》消费者可以选择服务对象的规定。其次，福泽家园是保障性安居住房，根据《贵州省物业管理条例》规定，保障性住房前期物业服务收费实行政府指导价，但被告为福泽家园实施物业管理并没有实施政府指导价，没有进行市场化服务收费。再次，盘州市住房和城乡建设局于2020年8月17日在福泽家园小区张贴《关于干沟桥中心区棚改项目建设有关问题的答复》，该答复称小区成立业主委员会后按规定选聘合法合规的物业企业后再明确物业管理收费标准。证明被告实施物业管理不符合法律规定。对于已经享受的物业服务应当交费多少，在业主委员会成立后再行决定。综上，原告认为原被告签订的前期物业服务合同不合法，应确认无效。贵州盘江至诚置业有限公司辩称，盘州市翰林街道福泽家园小区系贵州省盘江矿区煤矿棚户区改造综合治理项目，由盘州市人民政府安排贵州盘江精煤股份有限公司棚改领导小组办公室作为主体实施的工程。贵州盘江精煤股份有限公司对前期物业进行管理，为实施物业管理，贵州盘江精煤股份有限公司设立全资子公司即被告，并委托被告对该小区实施前期物业管理，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位与物业服务人签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，且盘州市住房和城乡建设局决定，由被告对福泽家园进行物业管理。另外，原被告于2018年11月9日签订的前期物业服务协议是双方的真实意思表示，没有应当认定为无效的法定情形，且原被告已经履行涉案合同，被告也为原告提供了物业服务。综上，原被告签订的前期物业服务合同合法有效，原告的主张没有事实和法律依据，不应得到支持。盘州市翰林街道办事处述称，1.原告主张无效的合同是平等主体之间自愿签订的合同，双方均具备签订合同的民事行为能力，且双方也已经履行了合同，该民事行为合法有效，原告的主张没有事实和法律依据，不应得到支持。2.关于涉案合同效力的认定应当适用《中华人民共和国民法典》，根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位与物业服务单位签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主有约束力，本案中被告是根据建设单位贵州盘江精煤股份有限公司与被告签订的前期物业服务合同对涉案小区提供物业服务，所以该合同对原告具有约束力。3.根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定，被告为原告提供了物业服务，原告应当向被告交纳物业服务费，被告以确认合同无效逃避交纳物业服务费的义务不应得到支持。4.被告提供物业服务的福泽家园业主委员会尚在筹备阶段，尚未成立业主委员，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条，被告提供前期物业服务合同依然合法有效，双方均应当履行合同义务。5.原告以业主大会筹备过程中侵害其权利，提起本案诉讼要求确认原被告之间的合同无效，原告的诉讼目的与本案没有关系。因业主委员会的成立是由基层组织、、住建部门协助成立由业主自行筹备成立，原告阻碍业委会的成立是为了满足个人私欲，所以本案应当围绕原告的诉请进行审查。综上，原被告签订的前期物业服务合同合法有效，原告的诉请不应得到支持。本院经审理查明，贵州省发展和改革委员会作出《关于调整贵州省盘江矿区煤矿棚户区改造综合治理项目责任主体的通知》（黔发改[2010]1698号），将盘县盘江矿区中央下放煤矿棚户区改造项目责任主体调整为原盘县人民政府，原盘县人民政府委托由贵州盘江精煤股份有限公司负责辖区内的棚户区改造工作。2014年2月25日，原盘县住房和城乡建设局作出《煤矿棚户区改造项目委托书》，委托贵州盘江精煤股份有限公司煤矿棚户区改造办公室（以下简称“煤矿棚改办”）作为贵州盘江精煤股份有限公司项目实施主体承担项目业主责任，享有项目业主权利，授权履行棚改工程项目设计招标、合同签订、工程管理，并组织实施贵州盘江精煤股份有限公司棚户区改造项目。2018年1月29日，煤矿棚改办与被告签订《前期物业服务合同》，约定由被告对棚改项目干沟桥小区（福泽家园）提供前期物业服务。2021年4月9日，盘州市住房和城乡建设局作出《党组会议纪要》（盘州住建党组议[2021]9号），该会议纪要中同意盘江矿区中央下放煤矿棚户区改造项目和国有工矿棚户区改造项目由贵州盘江精煤股份有限公司下属全资子公司贵州盘江至诚置业有限公司进行物业管理，物业管理费按照盘州市发展和改革局批复进行收取。2014年12月12日，煤矿棚改办与原告签订《盘江矿区中央下放煤矿棚户区改造安置协议》，原告安置于盘县干沟桥中心区，该协议中约定：由煤矿棚改办对棚改房进行前期物业管理和房产管理，负责物业管理工作并按市场化原则收取物业管理费用，盘县干沟桥中心区建设的棚改房由贵州盘江精煤股份有限公司物业管理分公司负责物业管理工作并按市场化原则收取物业管理费用。2018年11月9日，原告签署相关材料，并与被告签订《前期物业服务协议》，约定由被告提供前期物业服务。签订该协议后，原告领取房屋钥匙，并对房屋进行装修。本院认为，本案的争议焦点是：原被告签订的《前期物业服务协议》是否存在无效情形。原告与煤矿棚改办签订的《盘江矿区中央下放煤矿棚户区改造安置协议》中，明确约定前期物业服务由贵州盘江精煤股份有限公司设立的物业服务公司提供，并按照市场价收取费用。在交付房屋时，原被告又签订了《前期物业服务合同》，约定由被告对棚改项目干沟桥小区（福泽家园）提供物业服务。原告在签订的前述协议中，并未对确定前期物业服务企业以及具体的约定提出异议，应认定相关协议约定是原告的真实意思表示。其次，煤矿棚改办接受相关行政主管部门及贵州盘江精煤股份有限公司的委托和安排，组织实施棚改安置工作，并与被告签订了《前期物业服务合同》，约定由被告为棚改项目干沟桥小区（福泽家园）提供前期物业服务。煤矿棚改办的该行为符合《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定，并得到了相关行政主管部门的确认。在此基础上，原被告签订了《前期物业服务合同》，故原被告签订的《前期物业服务合同》不违反法律法规的强制性规定。至于原告建设单位未按照法定程序选聘前期物业服务单位，但对于前期物业服务企业的选聘程序并非法律法规的强制性规定，是偶发经过招投标程序并不能作为认定原被告签订的《前期物业服务合同》无效的理由。而原告称《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定选聘物业服务企业应由业主共同决定，应据此认定原被告签订的《前期物业服务合同》无效，但该规定并未规定前期物业服务企业的选聘应由全体业主共同决定，且被告在为棚改项目干沟桥小区（福泽家园）提供前期物业服务时业主尚未入住，客观上不可能通过业主共同决定前期物业服务企业，故原告的该理由不能成立，本院不予支持。综上，原被告签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原告要求确认该协议无效没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日）第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告罗儒君的诉讼请求。案件受理费30元，由原告罗儒君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。审 判 员 管红兵二〇二一年六月二日法官助理 龙 登书 记 员 冯才喜