北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初25402号原告：北京中骏商业管理有限公司，住所地北京市朝阳区金汇路**楼**501。法定代表人：陈德民，董事长。委托诉讼代理人：王凯，北京市中咨律师事务所律师。被告：大汉长悦餐饮管理（北京）有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：徐国成。被告：碟中谍餐饮管理（浙江）有限公司，住所地浙江省衢州市开化县。法定代表人：谢鼎。原告北京中骏商业管理有限公司（以下简称原告）与被告大汉长悦餐饮管理（北京）有限公司（以下简称大汉长悦公司）、被告碟中谍餐饮管理（浙江）有限公司（以下简称碟中谍公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王凯到庭参加了诉讼。大汉长悦公司经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭。碟中谍公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2017年1月22日签署的《商铺租赁合同》已于2019年12月10日解除；2.大汉长悦公司支付原告2019年11月1日至2019年12月9日租金121711.27元及违约金，2019年11月1日至2019年12月9日期间物业费及违约金，2019年10月20日至11月30日排烟电费3450及违约金，2019年10月1日至11月30日水费及违约金；3.大汉长悦公司支付原告合同解除违约金281754.57元；4.大汉长悦公司返还原告基于的租金及相关费用优惠172188.76元；5.大汉长悦公司支付原告2019年12月10日-12月20日期间房屋占用费67938.64元；6.大汉长悦公司支付原告租赁房屋恢复原状费用89119.88元；7.碟中谍公司对上述第2-6项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：原告原名称为北京京汇房地产开发有限公司，2019年7月10日变更为现名称。2017年1月22日，原告与大汉长悦公司签订《北京中骏世界城商业街商铺租赁合同》，约定大汉长悦公司承租原告位于北京市朝阳区金汇路8-9号楼E306单元的商铺（以下简称涉案房屋），租期自2017年4月1日至2021年7月14日止。后双方签订《权利义务转让协议》及《补充协议一》，约定自2018年1月1日起大汉长悦公司于每月20日之前支付下月租金，2019年8月1日至2020年6月30日期间租金为每月93918.19元。《北京中骏世界城商业街商铺租赁合同》同时约定，大汉长悦公司与物业管理公司另行签订物业服务合同，原告有权援引物业服务合同向大汉长悦公司主张权利。大汉长悦公司无正当理由拒绝支付2019年11、12月房屋租金及物业管理费，并于2019年11月30日自行停止营业，大汉长悦公司行为已构成违约应承担违约责任。原告于2019年12月10日向被告发出《解除合同通知函》，要求解除租赁合同并要求大汉长悦公司承担违约责任。大汉长悦公司为一人有限公司，碟中谍公司系大汉长悦公司股东，碟中谍公司不能证明大汉长悦公司财产独立于碟中谍公司自己的财产的，应当对大汉长悦公司债务承担连带责任。大汉长悦公司与碟中谍公司均未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月22日，北京京汇房地产开发有限公司（以下称京汇公司）（甲方）与大汉长悦公司（乙方）签订《北京中骏世界城商业街商铺租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案房屋，合同租期为4年3个月14天，自2017年4月1日起至2021年7月14日止，免租期0个月；租金以商铺租赁面积为计算基准，其中2019年10月1日至2020年6月30日期间的租金为每季度179582.74元；服务费及物业管理费以商铺租赁面积为计算基准，物业管理费标准为60元／平方米/月，相关约定详见乙方与物业管理公司签订的服务合同；商铺交付日起，乙方应当承担并支付所租商铺内所发生的水、电、制冷/暖量增加所产生费用等能源费，相关约定详见乙方与物业管理公司签订的服务合同；乙方应于本合同签订之日向甲方支付258283.14元的保证金（双方同意，乙方此前在编号为ZYSY-ZSSFHT13的《北京中骏世界城商业街商铺租赁合同》项下所支付的保证金258283.14元直接转为乙方在本合同项下应支付的保证金），作为乙方履行本合同项下的义务和责任担保；乙方与物业管理公司签署服务合同，乙方在服务合同项下的义务和责任也构成对甲方的单方承诺，甲方有权直接援引向乙方主张权利，物业管理公司亦有权直接援引本合同有关综合服务与物业管理服务约定向乙方主张权利；乙方未按约定支付租金、综合服务费、物业管理费、能源费和其他费用的，甲方或物业管理公司有权停止商铺能源供应直至乙方缴清费用，同时乙方应承担违约责任，违约金为：欠付费用×0.5%×逾期天数，乙方支付违约金并不影响其按合同约定支付租金及其他费用；如因乙方原因致使本合同被提前解除的，乙方除应承担本合同约定的违约责任外，还应返还甲方给予的租金及相关费用优惠合计172188.76元；乙方未按合同约定时间支付租金或综合服务费、物业管理费、能源费等费用超过20日，或乙方延迟支付租金或综合服务费、物业管理费、能源费等费用累计超过3次的，甲方有权立即单方面解除合同，乙方除应按本合同约定支付相应违约行为的违约金，还应向甲方支付相当于违约时三个月月租金及综合服务费总额的解约违约金；乙方须于终止日前将商铺恢复至毛坯状态或者甲方书面认可的状态交还甲方并承担恢复费用，乙方拒绝恢复的，甲方可代为恢复，恢复费用由乙方承担；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，大汉长悦公司（乙方）与北京世界城物业管理有限公司（以下简称世界城物业公司）（甲方）签订《北京中骏世界城商业街综合服务与物业管理服务合同》，约定甲方向乙方提供综合服务、物业管理服务，乙方向甲方支付综合服务费、物业管理费等费用；物业管理费标准为60元/平方米／月，按商铺租赁面积333平方米计算，每月物业管理费为19980元，每季度物业管理费为59940元；乙方所承租商铺内均配备单独水表，商铺内水费以水表显示数字为准。每月初5日内由甲方按水表所示消耗量，根据甲方公布的标准（本合同签订时水费标准为12元/吨）向乙方收取上月相应水费；如乙方使用排烟设备，需向甲方支付排烟电费，费用先用后付，每月初甲方按电表所示消耗量，根据乙方面积（以租赁合同中约定的租赁面积为准）所占排烟设备用户总租赁面积的比例进行分摊计算，乙方应于每月5日前向甲方支付其分摊的排烟电费；乙方未按本合同约定支付综合服务费、物业管理费、能源费和其他费用的，乙方应承担违约责任，违约金为：欠付费用×0.5%×逾期天数，乙方支付违约金并不影响其仍应按合同约定支付相关费用；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2018年1月1日，京汇公司与大汉长悦大公司签订补充协议，约定自2018年1月1日起，租金支付方式由季付变更为月付；原合同其他约定不变。2019年，京汇公司（甲方）、大汉长悦公司（乙方）、原告（丙方）签订《权利义务转让协议》，约定自2019年6月1日（下称“变更生效日”）起，原合同项下甲方的权利义务全部转让给丙方，乙方同意上述转让行为，本协议生效后，因执行原合同或与原合同有关的各项事宜和纠纷由丙乙双方协商解决，与甲方无涉；租赁合同项下商铺的租赁面积自2019年6月1日起变更为287平方米；2019年8月1日至2020年6月30日月租金调整为93918.19元，租金单价约为10.76元／平方米／日；甲乙双方确认，在变更生效日之前（或当日)，原合同项下的各项费用（包括但不限于租金、综合营运费、综合物业管理费、能源费等费用)，乙方仍需按照原合同向甲方结清其尚末支付的相关费用，本协议签订后，乙方已向甲方支付的保证金258283.14元，由甲方于本合同签署后及时移交给丙方，待乙方将原保证金收据／发票提交给甲方后，由丙方换开收据；本协议与原合同具有同等法律效力，本协议约定与原合同不一致的地方以本协议为准，本协议未提及事项，按原合同约定执行。后，大汉长悦公司（乙方）与世界城物业公司（甲方）签订《之补充协议》，约定自2019年6月1日起，乙方商铺的综合物业管理费标准为90元/平方米／月，按商铺租赁面积287平方米计算，每月综合物业管理费为25830元，每季度综合物业管理费为77490元，以上金额为含增值税价格；原合同综合服务费自2019年6月1日起不再收取。2019年7月10日，京汇公司变更为本案原告。庭审中，原告为证明其诉讼请求及主张，向本院出示如下证据材料：1.《解除合同通知函》及快递投递单、电子查询单，证明原告已向大汉长悦公司送达解除通知，双方租赁合同已于2019年12月10日解除；经核，《解除合同通知函》载明：……因贵方存在如下违约行为构成租赁合同解除条件，我方决定于本函发出之日解除租赁合同……贵方拒不支付2019年11、12月份租金及物业管理费，且逾期超过20日……；另，经核，解除通知的落款时间为2019年12月10日，快递电子查询单的下单时间为2019年12月18日；2.《水电费缴费通知书》，证明大汉长悦公司欠付水电费；经核，缴费通知的发送单位为世界城物业公司，其中2019年10月1日至10月30日的水费为1776元，2019年11月1日至11月30日的水费为1752元，2019年10月20日至11月19日的电费为2300元，2019年11月20日至12月19日的电费为1150元；3.大汉长悦公司的企业信息查询记录，证明大汉长悦公司是一人公司，碟中谍公司是大汉长悦公司的一人股东；4.拆除工程量清单，证明原告将涉案房屋恢复原状需支付的费用；经询，原告称前述费用尚未发生。本案审理过程中，案外人世界城物业公司出具书面说明，同意由本案原告已自己名义向大汉长悦公司、碟中谍公司主张欠付的物业费、排烟电费、水费及违约金等费用。另，原告认可大汉长悦公司的押金258283.14元尚未退还，原告已于2019年12月20日收回涉案房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与大汉长悦公司签订的租赁合同及补充协议，大汉长悦公司与世界城物业公司签订的物业合同及补充协议，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；当事人一方依照合同约定的解除条件主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，根据双方合同约定，大汉长悦公司未按约定时间支付租金或综合服务费、物业管理费、能源费等费用超过20日，原告有权解除合同。现大汉长悦公司自2019年11月1日起未支付租金，原告于2019年12月中下旬行使合同解除权，具有事实及法律依据，本院确认双方的租赁合同已经解除。关于合同的解除时间，根据现有证明，原告投递解除通知的时间为2019年12月18日，电子查询单仅显示邮件已签收，无法确认准确的签收时间，鉴于原告自认其已于2019年12月20日收回涉案房屋，本院确认双方合同的解除时间为2019年12月20日；原告主张的合同解除时间有误，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，大汉长悦公司自2019年11月1日起欠付租金，原告要求大汉长悦公司支付欠付租金的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院依法予以支持;关于原告要求大汉长悦公司2019年12月10日至12月20日期间房屋占用费的主张，原告主张的款项性质有误，本院依法予以调整。关于大汉长悦公司欠付的物业费，现有证据能够证明大汉长悦公司欠付2019年11月1日至12月20日的物业费及排烟电费、水费等，大汉长悦公司应进行补交；另，原告与大汉长悦公司约定原告有权直接援引物业合同向大汉长悦公司主张权利，且世界城物业公司亦书面同意原告以自己名义向大汉长悦公司主张各项费用，故原告要求大汉长悦公司支付欠付物业费及排烟电费、水费等费用的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于前述费用的具体数额，原告计算有误，本院依据合同依法进行核算。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，大汉长悦公司无故不交纳租金及物业费等费用，构成违约，原告要求大汉长悦公司承担违约责任的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于违约金的数额，本院依据合同约定依法进行核算，其中逾期付款违约金的标准，本院酌减为日万分之五，因双方合同已经解除，逾期付款违约金计算至合同解除之日。另，关于逾期支付租金违约金，因大汉长悦公司拒付租金与合同提前解除系基于同一行为，本院将此两项违约金一并处理；鉴于原告主张的合同解除违约金标准过高，本院依法酌减为2个月租金。原告要求大汉长悦公司依约支付租金及其他费用优惠的诉讼请求，具有事实及合同依据，本院依法予以支持。关于恢复原状费用，因原告并未实际产生，本案中不予处理，原告可待实际发生后另行主张。关于碟中谍公司对前述费用承担连带责任，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任；现碟中谍公司并未就其财产独立于大汉长悦公司进行举证，原告要求碟中谍公司承担连带责任的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。因原告尚未退还大汉长悦公司押金，本院按照应支付的租金及费用优惠、租金、物业费、水电能源费、违约金的顺序进行抵扣。关于法律适用，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案合同的签订、履行及争议均发生在民法典施行前，故仍适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。大汉长悦公司、碟中谍公司经合法传唤未到庭，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京中骏商业管理有限公司与被告大汉长悦餐饮管理（北京）有限公司的《商铺租赁合同》于二〇一九年十二月二十日解除；二、被告大汉长悦餐饮管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京中骏商业管理有限公司欠付的租金六万五千三百八十六元六角二分、物业费三万三千三百二十九元、水费三千五百二十八元、排烟电费三千四百五十元；三、被告大汉长悦餐饮管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京中骏商业管理有限公司违约金十八万七千八百三十六元三角八分；四、被告大汉长悦餐饮管理（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京中骏商业管理有限公司迟延支付物业费、水电能源费的逾期付款违约金九百五十二元六角四分；五、被告碟中谍餐饮管理（浙江）有限公司就上述第二、第三、第四项的判决内容向原告北京中骏商业管理有限公司承担连带责任；六、驳回原告北京中骏商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12350元，由原告北京中骏商业管理有限公司负担450元（已交纳），由被告大汉长悦餐饮管理（北京）有限公司、被告碟中谍餐饮管理（浙江）有限公司负担11900元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由被告大汉长悦餐饮管理（北京）有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张玉倩二〇二一年六月二十八日法官助理 李 青书 记 员 刘 欢