广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终2844号上诉人(原审被告)：惠州市泰安居物业管理有限公司，住所地：惠州市河南岸演达一路3号小区装饰家居广场六楼。法定代表人：唐太记。委托诉讼代理人：曾晓峰，系广东君路律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳梅，系广东君路律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：李木荣，男，汉族，1971年2月11日出生，住址：普宁市。上诉人惠州市泰安居物业管理有限公司（下称泰安居公司）与被上诉人李木荣因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初8126号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人泰安居公司不服一审判决，上诉请求:1、撤销一审民事判决书第一判项并改判上诉人向���上诉人支付2017年1月至2017年6月30日租金(租金为按13.6%税率代扣代缴的税后净租金)。2、本案二审诉讼费由被上诉人承担，一审诉讼费按法律规定改判。事实和理由∶一、《商铺租赁合同》已经于2017年6月30日正式解除，上诉人只需支付至该日期至的租金。上诉人于2017年6月17日向被上诉人送达了提前解除租赁合同的通知，告知其租赁合同正式在2017年7月1日解除，被上诉人收到通知后没有提出异议故而该合同已经如期解除。一审法与认定被上诉人请求继续履行合同缺乏合同依据和法律依据，也显然说明租赁合同已经解除。二、上诉人是案涉租金的代扣代缴义务人，上诉人每月实际交付给被上诉人租金应是扣除相关税费后的净租金，一审法院按税前租金标准计算与事实不符。根据双方签订的《商铺租赁合同》第四条���定，由甲方即上诉人代扣代缴相关税费，上诉人也向一审法院提交了返租明细表及转账凭证等证据，证明上诉人向被上诉人支付的租金均是扣除相关税费的税后租金(扣税方式为2016年5月份之前按租金总额的19.1%代扣，2016年6月份起按13.6%扣税)，该代扣代缴税费的事实是双方均一致同意认可的，一审法院也认定上诉人2016年12月之前的租金(扣税后的净租金)己付清，一审法院无视双方合同约定，按税前租金标准计算判令上诉人向被上诉人支付租金错误。三、《商铺租赁合同》对逾期支付租金并未约定违约金，一审法院判令上诉人按年利率6%的标准承担租金利息责任没有事实和法律依据。四、一审法院对本案诉讼费用的负担评判错误，其判决认定被上诉人诉请部分成立，但却判令上诉人承担全部诉讼费用，有违法律规定且有失公平。因此，上诉人认为，一审法院判决有诸多与事实不符且有违法律之处，上诉人特此上诉，请求二审法院依法查明事实，作出公正判决。针对泰安居公司的上诉请求，李木荣答辩称：涉税的问题不属于商铺租赁合同的审理范围，我方会在案外处理；泰安居公司尽管向我发出了解除通知，但是仍然占用着商铺故而应当继续支付租金。原审原告李木荣提出的诉讼请求：一、请求法院判令被告支付自2003年3月至2003年5月和2017年1月到2017年7月所拖欠的租金共7830元及利息470元（按照银行同期贷款利息计算，即年利率6%计算）。二、确认涉案房屋惠州市演达一路西侧大石湖3号小区泰安居第2层014号商场[粤房地证字第00075558号]物业管理费用为5元/月.平米。三、判令被告将涉案房屋重新分割，恢复原样并返还给原告。四、确认被告将涉案房屋重新分割，恢复��样返还给原告之前，原告无须向被告支付物业管理费。五、判令被告向原告支付2865元违约金（等值于三个月租金的数额）及利息42元（按中国人民银行同类商业银行贷款利率，即年利率6%计算），后续拖欠违约金利息日后另行计算。六、判令被告向原告支付违法占用涉案房屋的赔偿金955元（7月收到解除合同通知书计至起诉之日的房租）及利息21元（按中国人民银行同类商业银行贷款利率，即年利率6%计算），后续违法占用涉案房屋的赔偿金日后另行计算至涉案房屋恢复原样返还原告之日。七、诉讼费由被告承担。在2017年11月28日的庭审中，原告变更诉请一为：判令被告向原告支付至开庭之日为止所拖欠租金（以合同约定为准）及利息（年利率6%）；增加诉讼请求：七、判令被告支付原告从2003年3月至2003年5月拖欠的租金（以合同约定为准）及利息���年利率6%）。八、继续履行合同。事实与理由：原告是惠州市演达一路西侧大石湖3号小区泰安居第2层014号商场[粤房地证字第00075558号]所有人，于2013年6月23日与被告签订《商铺租赁合同书》，约定“每月租金1401元，租赁期限内包括但不限于物业管理费、水电费等相关费用由被告承担。租赁期限为2013年6月23日至2019年6月22日，若被告连续三个月未支付租金给原告，原告有权取消合同，并由被告赔偿原告的一切经济损失。”现被告至今未支付2003年3月至2003年5月和2017年1月至今的租金，却莫名其妙地于2017年7月2日向原告提出催缴管理费和提前解除租赁关系的书面通知。现今被告继续违法占用涉案房屋并拒绝恢复原样返还原告。原告为维护自己合法权益,向贵院提起诉讼，望贵院支持原告诉讼请求。被告惠州市泰安居物业管理有限公司辩��，一、答辩人与被答辩人就泰安居装饰家居广场二层140号铺位签订的《商铺租赁合同书》已于2017年7月1日起提前解除，答辩人应付被答辩人租金计至2017年6月30日止。截至答辩之日，答辩人已向被答辩人付清了2016年12月份（含）之前的全部租金（已扣除代扣代缴税费，扣税方式为2016年5月之前按租金总额的19.1%代扣，2016年6月份起按13.6%扣税，另加手续费2.5元），答辩人因公司经营困难且大部分商铺空置，所以无奈拖欠被答辩人2017年1月至2017年6月30日止的租金未付，被答辩人2017年度的每月租金为955元（代扣缴税费129.88元后实际月租为825.12元），因此答辩人实欠租金为4950.72元（825.12×6）。二、被答辩人关于支付2003年3月至2003年5月租金、以及支付违约金和赔偿金没有合同依据和法律依据。三、被答辩人诉请确认物业管理费标准的诉请请求与本案租赁合同纠纷属于��同民事法律关系，依法应另案处理。四、涉案商铺不存在需要重新分割问题，被答辩人到答辩人管理处即可办理商铺交接手续，因此被答辩人的第3、4项诉讼请求不成立，双方完全可以协商解决，无须诉诸法院占用宝贵的司法资源。一审法院认定的事实:被告（甲方、承租方）与原告（乙方、出租方）签订了《商铺租赁合同书》，合同约定：一、被告所承租的原告商铺，位于惠州市河南岸××西侧××小区“××装饰家居广场”××号铺位。二、原被告双方商定，租赁期为6年。三、为了支持被告的经营活动，原告同意从计租日起顺延三个月收取被告的租金，租赁期保持一十五年不变。租赁期限为2013年6月23日至2019年6月22日。四、租金标准及支付方式。从2013年6月23日至2016年6月22日，即每月租金为928元；从2016年6月23日至2019年6月22日，即每月租金为955元；租金每月支付一次，每月的五号被告向原告支付上月租金，原告收取租金后，应开具租赁发票给甲方（抬头由被告指定或由被告代扣代缴相关税票）。五、原告同意被告承租后对外转租经营，转租的对象及转租的租金均与原告无关，原告不得干涉转租方的经营活动。六、租赁期间所发生的市场经营管理费、水电费等因经营产生的费用均由被告支付。七、违约责任。1、为保证被告承租的铺位统一的经营形象，原告不得单方解除合同。如原告单方解除合同，应赔偿被告的一切经济损失，包括被告经营造成的损失。2、被告应确保按期支付租金，如被告连续三个月未支付租金给原告，原告有权取消合同，并由被告赔偿原告的一切经济损失。八、合同期满，为保证家居装饰广场的统一经营，在同等条件下，原告应确保被告的优先承租权。九、本协议一式两份，自双方签字盖章后生效��至履行完毕时失效。原、被告在该份合同上签名并盖章确认。另查之一，被告于2017年6月17日向被告出具了《提前解除租赁合同通知书》，内容为：我司与你于2015年1月21日就位于惠州市××西侧××小区“××家居装饰广场”××号铺位签订的《商铺租赁合同书》，租赁期限自2019年6月22日止。因商铺租赁市场严重低迷，商户撤出不再经营，该铺一直空置，期间我司已垫付了空置期间的管理费，如今不堪重负。现通知你，自2017年7月1日正式提前解除与你签订的《商铺租赁合同书》。我司将向你支付截止2017年6月30日止的租金，请你收函后十日内到我司办理有关接收铺位等手续，逾期由此产生的一切法律后果和损失，将由你自行承担。原告遂于2017年8月4日以房屋租赁合同纠纷诉至本院。另查之二，被告向本院提交了2016年9月至12月的返租明细表、转账凭证��证明2016年12月之前的租金已付清。另查之三，经本院组织原、被告双方进行调解，未能达成一致。一审法院认为：双方之间就位于惠州市××西侧××号小区泰安居第二层第140号商场的租赁合同关系，均系双方真实意思表示，合同内容并未违反现行法律法规规定，应为合法有效，双方均应遵照执行。现被告拖欠租金，业已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告诉至本院，请求支付2017年1月至2017年11月拖欠租金为10505元（955元／月×11个月）及因拖欠租金产生的利息，既有事实依据，亦有法律依据，本院予以支持。关于原告诉请确认涉案房屋惠州市演达一路西侧大石湖3号小区泰安居第四层036号商场[粤房地证字第1100097148号]物业管理费用为5元/月.平米的请求，不属于本案管辖的范围。关于原告诉请被告将涉案房屋重新分割��恢复原样并返还给原告及恢复原样返还给原告之前，原告无须向被告支付物业管理费的请求，不属于本案处理范围。关于原告诉请被告支付从2003年6月至2003年8月拖欠的租金及利息业已超过诉讼时效，本院不予处理。关于原告诉请被告支付2865元违约金及利息，于法无据，予以驳回。关于原告诉请被告支付占用房屋的赔偿金955元及利息，于法无据，予以驳回。关于原告诉请继续履行合同，缺乏法律依据，予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第一百零八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市泰安居物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李木荣支付2017年1月至2017年11月拖欠的租金10505元以及相应拖欠的租金利息（以租金10505元为本金，按照年利率6%，自起诉之日起即2017年8月计至租金给付之日止）。二、驳回原告李木荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104元（原告已预交52元），由被告惠州市泰安居物业管理有限公司负担。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。本案二审查明的事实与一审查明的相同。本院另查明，2017年6月17日泰安居公司向李木荣发出《提前解除租赁合同通知书》，称因租赁市场低迷、泰安居公司垫付控制其间的管理费导致不堪重负等原因，通知提前解除租赁合同。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据本案一审宣判后的上诉意见和答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：泰安居公司应当支付租金的截止期限、是否应当扣减税金等。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除包括约定条件或者法定条件成就后，享有解除权的一方可以要求解除合同。本案中，尽管泰安居公司在2017年6月17日向李木荣发出了提前解除租赁合同的通知书，但是其并没有举证证明租赁合同中约定了“租赁市场低迷、泰安居公司垫付控制其间的管理费导致不堪重负”等是解除条件。因此，泰安居公司并不是基于合同约定的或者法定的解除条件出现后，泰安居公司作为解除权人所采取的有效法律行为。本案中泰安居发出提前解除租赁合同的通知，实际上是其基于经营状况的变化提出的提前终止合同的要求，有待于同对方当事人协商处理，���不因为该公司的一纸通知即发生法律效力。因此，泰安居公司以该公司曾经发出过提前解除合同通知而应当按照该通知指定的时间作为租金截止点的，没有任何法律依据，本院予以支持。因涉案的物业租赁产生租金收入依法应当缴纳相应的税金，取得租金收入的一方是法定的缴税义务人，而支付租金的一方只是代扣代缴义务人。泰安居公司在本案诉讼中并未提交其已经支付本案争议期间代缴税金的证据，因此也可以由李木荣在取得涉案租金后自行交纳租金。故而泰安居公司请求在本案诉讼中直接扣减李木荣租金的请求，本院不予支持。至于在本案诉讼终结后，泰安居公司已经实际交付涉案租金的应缴税款的，可以在执行中直接用缴税凭证抵扣相应的金额。综上所述，上诉人泰安居公司的上诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。原审���明事实清楚、实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币104元，由上诉人惠州市泰安居物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  黄宇乐二〇一八年七月十六日法官助理  赵 铎书 记 员  彭科梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。