安徽省芜湖市湾沚区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0221民初742号原告：安徽徽王蓝莓科技有限公司，统一社会信用代码91340221682055294W(1-1)，住所地安徽省湾沚区赵桥工业园。法定代表人：张国富，职务：执行董事。委托诉讼代理人：许玄，安徽润深律师事务所律师。被告：万义凤，女,1982年3月3号出生，汉族，住安徽省芜湖市湾沚区。委托诉讼代理人：许磊，安徽青弋江律师事务所律师。委托诉讼代理人：干崇舟，安徽青弋江律师事务所律师。被告：芜湖县洁美洗涤服务有限公司，统一社会信用代码91340221MA2NNE2B87，住所地安徽省芜湖市湾沚区安徽新芜经济开发区芜屯路1188号。法定代表人：张代娣，职务：执行董事兼总经理。原告安徽徽王蓝莓科技有限公司（以下简称蓝莓公司）诉被告万义凤、芜湖县洁美洗涤服务有限公司（以下简称洁美公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案受理后，于2021年4月15日依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告蓝莓公司的法定代表人张国富及委托诉讼代理人许玄，被告万义凤的委托诉讼代理人许磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请依法判决二被告承担逾期交房违约金20万元；2、判令二被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由:2017年6月26日，原告与被告万义凤达成《厂房出租协议》，约定厂房租赁期为15年，年租金为112000元。2020年7月10日，原告将案涉厂房出让给芜湖三江高频焊管有限公司，同年7月24日，与万义凤协商后又达成了新协议，协议约定甲方(原告)同意支付乙方(被告)搬迁费用65万元，该费用分三个节点支付；乙方承诺于甲方第一笔搬迁费用到达乙方账户后三个月内搬迁结束。同时协议对违约责任进行了明确约定，洪为贵为该协议提供了担保。洪为贵于2020年8月1日先行将25万元先行打到被告万义凤账户。然被告二却未按约定搬迁，后二被告在不知情且未提供租房合同的情况下，又要洪为贵给其汇了20万元。而直至2020年12月17日被告才完成搬迁，导致原告无法按合同约定将案涉厂房移交给芜湖三江高频焊管有限公司，造成原告违约。由于《厂房出租合同协议》和《协议书》均为原告与被告一万义凤所签而被告二发律师函自认是其所为，故二者人格混同，均是本案适格的被告。被告答辩称：驳回原告的诉请，理由：1.认为被告未按照协议书的约定搬迁不属实；2.被告重新签订租房合同原告不知情不属实；3.认为2020年12月17号完成搬迁不属实；4.认为被告的违约导致原告向第三人承担违约责任不属实；5.认为两被告人格混同不符合法律规定。双方为支持其诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：被告芜湖县洁美洗涤服务有限公司系万义凤家庭开办的公司，公司实际经营者为万义凤。2017年6月26日，万义凤为经营公司需要，与蓝莓公司达成《厂房出租协议》，约定厂房租赁期为2017年6月26日至2032年6月26日，厂房建筑面积1640平方米，年租金为112000元。2020年7月10日，原告将其所有的土地使用权（总面积16802.8平方米）、上述地块上的房产面积6107平方米及附属设施及其他设施案转让给芜湖三江高频焊管有限公司，出让价格946.8万元；同年7月24日，原告与万义凤、洪为贵签订《协议书》。《协议书》约定：1、甲方(原告)同意支付乙方(被告)搬迁费用65万元，该费用分三次支付，第一次于合同签订后的五个工作日内甲方一次性支付25万元；第二笔款于乙方租赁新厂房并签订合同后三个工作日内甲方支付20万元；第三笔于乙方全部搬迁结束后再一次性付清剩余20万元。2、乙方承诺于甲方第一笔搬迁费用到达乙方账户后三个月内搬迁结束...6、协议签订后，乙方无正当理由，未能按协议约定时间完成搬迁，每延迟一天，须向甲方支付一万元违约金。反之，如果甲方无正当理由，未能按期支付搬迁费用，每延迟一天，须向乙方支付一万元违约金...8、本协议一式三份，双方各执一份，开发区管委会留存一份，本合同自双方签字、盖章及甲方支付乙方的25万元搬迁款到达乙方账户后发生效力，待甲方全部款项按期支付到乙方账户后，即视同甲、乙双方于2017年6月26日所签订的《厂方出租合同协议》解除。协议下方特别声明：如甲方不能按时支付搬迁费用，由连带责任担保人担保支付。协议落款处由原告蓝莓公司、被告万义凤、担保人洪为贵签字确认。《协议书》签订后，担保人洪为贵于2020年8月1日支付万义凤第一笔搬迁费25万元；2020年11月11日，万义凤将新合同以微信方式发送洪为贵，同年11月19日洪为贵将第二笔搬迁费20万元支付至被告万义凤，但被告万义凤未按约搬迁，双方发生争议。同年12月14日，蓝莓公司委托上海金茂凯德（芜湖）律师事务所向被告万义凤发送律师函，指出万义凤未在规定期限内完成搬迁事务，要求其尽快搬迁并承担逾期搬迁违约金43万元，或就该项违约金与委托人尚未支付的搬迁费用余款进行抵消；2021年1月4日，被告洁美公司委托广和（芜湖）律师事务所向蓝莓公司发出律师函，要求其支付剩余20万元搬迁费补偿款并承担相应违约责任。2020年10月15日，被告洁美公司与芜湖誉翔冲压件有限公司签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2020年12月1日至2026年3月31日止。2020年11月11日，被告万义凤向洪为贵微信发送《房屋租赁合同》，告知其已签订新合同，微信记录中洪为贵说“好的，赶紧先搬啊，都是我担保的”，万义凤回答“嗯”。原告提供拍摄于2020年12月3日、12月4日、12月6日、12月7日、12月8日、12月17日的案涉厂房的搬迁状态的视频资料，本院庭后核实了拍摄视频的原始载体，上述拍摄时间属实。12月3日-12月8日的视频资料显示厂房内虽无工人在作业，但还有大量物品、设备仍在厂房内；而12月17日的视频中上述物品、设备已不在厂房。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。原、被告签订的《协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应依约履行。被告洁美公司系万义凤家庭开办的公司，股东是被告万义凤的丈夫和母亲，洁美公司实际经营者为万义凤，且万义凤租赁案涉厂房主要目的是供洁美公司使用。同时通过洁美公司委托向原告发出的追讨搬迁费的律师函显示，被告万义凤与洁美洗涤公司在对外行动上具有高度混同性，故洁美公司作为本案被告主体适格。本案争议焦点：一、违约责任的承担；二、厂房搬迁完毕的具体时间；三、违约金标准是否合理。关于焦点一。第一笔搬迁费用于合同签订后的五个工作日内即2020年7月31日前支付，而原告于同年8月1日支付。协议第8条载明合同自双方签字、盖章及甲方支付乙方的25万元搬迁款到达乙方账户后发生效力，因此在第一笔25万元搬迁款支付给万义凤之前，该协议并未生效，故万义凤要求蓝莓公司承担迟延支付1天的违约金本院不予以支持。在根据协议约定，第二笔20万元的搬迁费用应于被告租赁新厂房并签订合同后三个工作日内支付，从字面意思理解“被告租赁新厂房并签订合同”关键是签订合同，但从履行可能性上考虑，被告“及时告知其签订新租赁合同”是原告支付第二笔搬迁费的必要前提。2020年11月11日，万义凤将新合同以微信方式发送洪为贵，该费用应当于2020年11月14日前支付，但实际支付日期为2020年11月19日，对此原告延迟了5天。协议书约定被告应于原告第一笔搬迁费用到达被告账户后三个月内，即2020年11月1日前完成全部搬迁工作，但根据被告提供的微信记录显示在2020年11月11日前被告并未搬迁完毕，原、被告双方均存在违约行为，均需承担相应违约责任。关于焦点二。被告主张其在2020年10月30日已经完成了搬迁，称该搬迁标准非净房交付，剩余未搬迁的物品均为废弃物。但根据原告拍摄于2020年12月8日的视频资料显示，案涉租赁厂房内虽无工人在作业，但还有大量物品、设备仍在厂房内，而12月17日的视频中上述物品、设备已不在厂房。结合厂房搬迁结束的状态，可看出之前留存的物品和设备并非废弃物和遗弃物，而是被告应搬而未搬迁的劳动资料。原告证据中虽无12月9日-12月16日厂房搬迁情况，根据微信、视频内容和当事人陈述，结合举证责任分配原则，原告提供的证据链虽有瑕疵但基本完整，本院酌定腾房时间为2020年12月14日，确定被告逾期腾房期限为43天。关于焦点三。《协议书》约定，逾期搬迁每延迟一天须支付一万元违约金；反之如果逾期支付搬迁费用，每延迟一天同样须支付一万元违约金。根据双方的租赁协议显示，案涉厂房的租金为112000元/年，原告与案外人三江公司约定的逾期搬迁的违约金为总金额的日万分之五即4734元/日（946.8万元*0.05%），但原告租赁给被告的厂房面积仅1640平米，约占原告转让给三江公司总厂房面积的27%（1640/6107），参照原告与三江公司约定的违约金计算方式，可估算因逾期搬迁而造成原告实际损失约为1278元/日（4734*27%），违约金不应超过其1.3倍即1661.4元，本院酌定逾期搬迁违约金为1600元/日。根据民法的公平原则，逾期付款的违约金也应相应调整为1600元/日。原告逾期支付搬迁款5天，被告逾期搬迁43天，相抵销后被告需支付违约金60800元（（43-5）*1600）。综上，根据《中华人民共和国民法典》四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、被告万义凤、被告芜湖县洁美洗涤服务有限公司于本判决生效后十日内共同支付原告安徽徽王蓝莓科技有限公司逾期交房违约金60800元；二、驳回原告安徽徽王蓝莓科技有限公司其他诉讼请求。案件受理费用2150元，由被告万义凤、被告芜湖县洁美洗涤服务有限公司共同承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 李 颖二〇二一年六月十八日书记员 唐金阳附原告提供的证据：一、营业执照复印件。证明：原告身份适格。二、户籍登记信息查询结果、企业信用信息查询系统。证明：二被告的身份适格；三、厂房租赁合同协议。证明：厂房租赁日期自2017年6月26日起至2032年6月26日；年租金为112000元；四、协议书。证明1、原告于被告达成协议后支付乙方（被告）搬迁费用65万元，该费用分三个节点支付；2、被告于原告第一笔搬迁费用到达被告账户后三个月内搬迁结束；3、协议签订后，乙方无正当理由，未能按协议约定时间完成搬迁，每延迟一天，需向甲方支付一万元违约金。反之如果甲方无正当理由，未能按期支付搬迁费用，每延迟一天，需向乙方支付违约金一万元。如乙方不能按时支付搬迁费用，由连带责任担保人洪为贵提供担保；五、资产转让合同、资产转让补充合同。证明：1、证明原告已将案涉厂房出卖给案外人芜湖三江高频焊管有限公司，出让总价款为946.80万元；2、乙方（原告）按期（2020年10月30日）搬迁到位，每延迟一天需支付甲方（三江公司）转让总金额万分之五的违约金；六、国内支付业务付款回单。证明：芜湖鑫园建设投资有限公司分别于2020年9月28日和11月19日将案涉款项打到担保人洪为贵公司（芜湖宇恒机械科技有限公司）账户；七、微信截图。证明：1、根据合同约定担保人已于2020年8月1日先行将25万元先行打到被告一账户；2被告在未界提供租赁合同的情况下，要求担保人又转让了20万元；八、上海金茂凯德律师函、广和律师函、光盘照片。证明：被告延期46天退厂房；九、汪贤文律师所函。证明：购买人三江公司向原告主张违约金情况；被告提供的证据：一、身份证复印件。证明：被告诉讼主体资格适格；二、企业信息、户籍信息。证明：原告诉讼主体资格适格；三、协议书。证明：原告与被告就搬迁补偿费相关权利义务；四、租赁合同、电话通信录和微信截屏。证明：1、被告于2020年10月15日租赁新厂房；2、被告于10月20日将租赁情况电话告知原告以及担保人；3、11月11日被告又以微信形式将租赁合同发给原告以及担保人.五、付款凭证。原告支付第一笔搬迁费为2020年8月1日；第二笔搬迁费为11月19日；六、律师函。证明：被告向原告催要搬迁费的事实。附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。