西安市临潼区人民法院 执 行 裁 定 书                         （2021）陕0115执异9号案外人：缑永昕，男，1983年XX月XX日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托代理人：缑金宏，男，1955年4月8日出生，汉族，住址同上，系缑永昕之父。申请执行人：赵明明，男，1977年2月14日生，汉族，住西安市临潼区秦陵区。申请执行人：扈达亮，男，1962年8月29日生，汉族，住西安市临潼区。申请执行人：任小娜，女，1982年11月3日生，汉族，住西安市临潼区。申请执行人：刘志国，男，1981年2月16日生，汉族，住黑龙江省依安县，现住西安市临潼区楼。申请执行人：吴龙超，男，1981年8月24日生，汉族，住西安市临潼区。申请执行人：邵菊英，女，1958年9月28日生，汉族，住西安市临潼区。申请执行人：何飞熊，男，1975年8月28日生，汉族，住西安市临潼区。申请执行人：何飞鹏，男，1982年4月28日生，汉族，住西安市临潼区。申请执行人：何飞弘，男，1983年9月13日生，汉族，住西安市临潼区。申请执行人：杨延风，男，1982年5月3日生，汉族，住西安市临潼区。申请执行人：王兹熠，女，1985年6月25日生，汉族，住西安市临潼区。被执行人：陕西汇豪置业投资有限公司，住所地：西安市临潼区。法定代表人：冯小育，该公司总经理。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        本院在执行上列申请执行人与陕西汇豪置业投资有限公司（以下简称汇豪置业）借款合同纠纷、商品房销售合同纠纷等案件中，案外人缑永昕对本院裁定查封位于西安市临潼区XX路南侧汇豪 “汇豪星河苑” 1-10106号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人缑永昕称，其与汇豪公司于2014年11月30日签订了《商品房买卖合同》，约定汇豪公司将其开发的位于西安市临潼区XX路南侧汇豪 “汇豪星河苑” 1-10106号房屋出售给案外人，案外人已按照合同约定将120万元购房款支付完毕，汇豪公司已将上述涉案房屋交付给案外人，案外人现已实际占有并使用。现涉案房屋属于案外人所有，故提出异议，请求中止对其所有的位于西安市临潼区XX路XX苑XX号房屋的执行。本院查明，申请执行人赵明明、扈达亮等11人与汇豪置业借款合同纠纷、商品房销售合同纠纷案件，本院作出（2018）陕0115民初71号民事判决书、（2017）陕0115民初1296号民事判决书、（2017）陕0115民初1705号民事判决书、（2017）陕0115民初1903号民事判决书、（2017）陕0115民初1328号民事判决书、（2017）陕0115民初3200号民事判决书、（2018）陕0115民初1833号民事调解书共七份法律文书已发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，各权利人向本院申请执行，执行中，本院于2019年7月17日作出（2017）陕0115执119号、1225号、1333号、1655号、1699号、（2018）陕0115执437号、1239号、（2019）陕0115执29号之一执行裁定书，裁定如下：查封被执行人陕西汇豪置业投资有限公司所有的位于西安市临潼区XX路南侧的“汇豪星河苑”26套房产（含1幢2单元1-2层10106号房屋（商铺）），查封期限三年。执行中，案外人缑永昕提出执行异议。另查明，2014年11月30日，缑永昕作为买受人与出卖人汇豪公司签订商品房买卖合同一份，约定案外人缑永昕购买汇豪公司开发的位于西安市临潼区XX路南侧的“汇豪星河苑”预售商品房中1幢2单元1-2层10106号（商铺），建筑面积91.15平方米，总价款120万元，付款时间为2014年11月30日之前。截止2014年11月30日缑永昕向汇豪公司支付购房款总计120万元，目前涉案商铺由缑永昕占有并缴纳物业费用。因汇豪公司一直未办理房产证，缑永昕诉至本院，2018年6月6日，该院作出（2018）陕 0115民初1051号民事调解书，主要内容为：一、缑永昕与汇豪公司2014年11月30日签订的商品房买卖合同有效；二、汇豪公司于调解书生效后十日内为缑永昕办理汇豪              ·星河苑1幢2单元1-2层10106号房屋产权证。再查明，西安市雁塔区人民法院作出的已生效（2020）陕0113执异363号执行裁定书及西安市中级人民法院作出的已生效（2019）陕01执异1067号执行裁定书中均查明，案外人缑永昕与汇豪公司买卖位于西安市临潼区XX路南侧的“汇豪星河苑”预售商品房中1幢2单元1-2层10106号（商铺），未办理过户登记手续的原因非案外人自身原因造成。本院认为，案外人基于实体权利排除执行的，应按照法定的条件审查其请求是否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人缑永昕在本院查封前与被执行人汇豪公司签订了商品房（商铺）买卖合同，按照合同约定支付了全部购房款，并实际占有使用该商铺。且此次房屋买卖未办理房产证的原因不应归责于缑永昕。综上，案外人缑永昕的异议请求符合法律规定，其享有的权利可以排除对案涉房屋的执行，其请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款(二)项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：对位于西安市临潼区XX路XX苑XX号房屋中止执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。  审  判  长  党宏侠                            审  判  员  张  华                            审  判  员  韩晶晶                         二〇二一年三月十一日法官助理  杜  遥书  记  员  朱  珊