湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2021)鄂0902民初1574号原告：湖北中晟物流有限公司。住所地湖北省孝感市孝南区长兴工业园。统一社会信用代码：91420902662290158D。法定代表人：黄建设，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘辉，该公司员工。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。被告：湖北西游记名食科技有限公司。住所地湖北省孝感市乾坤大道16号馨都上层二单元1005室。统一社会信用代码：91420900MA495Y0H1C。法定代表人：王欢，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈星，该公司投资人。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。原告湖北中晟物流有限公司（以下简称中晟公司）与被告湖北西游记名食科技有限公司（以下简称西游记名食公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年5月10日公开开庭进行了审理。原告中晟公司的法定代表人黄建设及其委托诉讼代理人刘辉，被告西游记名食公司的委托诉讼代理人沈星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中晟公司向本院提出变更后的诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年8月1日至2021年3月31日欠缴租金计37120元，212天的滞纳金计39347.20元，共计76467.20元；2.判令被告缴纳的10000元的押金不予返还；3.判令解除原告与被告签订的市场生产经营场所租赁合同，并要求被告腾退案涉房屋；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月1日，原告与被告签订市场生产经营场所租赁合同，租赁地址为长兴工业园区C3楼1楼，用于食品生产经营。合同期限为2019年6月1日至2022年7月31日。合同签订后原告给予被告两个月的免租期。被告缴纳租金至2020年7月31日后就以各种理由拖欠租金，至2021年3月被告下欠原告租金37120元，经原告催要未果，故此原告诉至本院。被告西游记名食公司辩称，1、被答辩人强行关闭租赁给答辩人的厂房，导致答辩人无法正常生产经营，答辩人主张支付租金及相应违约金的先履行抗辩权；2、被答辩人从未向答辩人主张过解除合同，按照合同约定，租赁期为2019年6月1日至2022年7月31日。目前答辩人与被答辩人仍在履行该房屋租赁合同，答辩人对该厂房仍享有使用权，被答辩人无权强制清退；3、被答辩人明知答辩人系食品加工生产企业，仍将答辩人周边房屋租赁给废品回收企业使用，给答辩人带来巨大的经济损失。综上所述，答辩人认为被答辩人所提诉讼请求，没有事实和法律依据，请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。本案当事人围绕其诉讼主张依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据一、二均无异议；原告对被告提交的证据一、二均无异议，对双方当事人无异议的证据本院依法予以采信并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月，原告与被告签订了一份《市场生产经营场所租赁合同》，由被告租赁原告位于孝感市孝南区，从事（汤料、酱料、面食、饮品）生产、配送经营。与本案有关联的合同条款如下：1、租赁期限为2019年6月1日至2022年7月31日（免2个月作为装修期），每年的租金为55680元，每年6月1日前支付。2、签订合同时，承租方须向出租方交纳生产经营场所押金10000元，用于承租方承担可能发生的赔偿、违约责任。3、在租赁期内承租方出下列情况之一，出租方有权解除合同，已交租金、押金不退。……（4）累计三次逾期交纳租金和各项费用或者一次逾期十天以上不交租金和各项费用的。4、承租方未在规定日期内支付租金的，每推迟一天按年租金千分之五向出租方支付违约金。合同签订后，原告给予被告两个月的免租期。被告分别于2020年4月14日支付租金20000元；于2020年7月13日支付租金10000元；于2020年9月2日支付租金4640元；于2020年9月30日支付租金9280元；于2020年10月31日支付租金9280元；于2020年12月1日支付租金2480元（以上共计缴纳租金55680元），缴纳租金至2020年7月31日。后被告以原告将案涉租赁场所附近租给其他金属回收企业，致使被告租赁场地不符合食品加工条件而拖欠租金，自2020年8月1日至2021年3月31日被告欠原告37120元（年租金55680元，月租金4640元，共计8个月未付），经原告多次催要未果，以致成讼。另查明，被告向原告交纳押金10000元。因被告一直拖欠租金，原告于2021年4月15日将案涉租赁房屋上锁。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。房屋租赁合同是指当事人就达成的房屋出租人把房屋出租给承租人使用，承租人支付租金并在合同终止时完好返还房屋的合同。原、被告签订的《市场生产经营场所租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律效力性强制性规定，真实、合法、有效。原告将案涉房屋交于被告使用，被告应按约交纳租金，由于被告未按期支付租金，按照合同约定，原告可以解除合同。合同解除前，被告下欠原告2020年8月1日至2021年3月31日租金37120元（8个月）应予支付，故对原告主张解除合同，支付租金的诉讼请求本院予以支持。原、被告之间的案涉合同解除后，被告应从案涉房屋里予以腾退和搬离。关于被告辩称原告于2020年7月强行关闭案涉租赁厂房，被告行使先履行抗辩权的问题。2020年7月份原告强行关闭案涉租赁厂房的事实，被告无证据予以证实，且被告于2020年10月31日、2020年12月1日分别支付了7、8、9、10月的水电费。因此原告关闭案涉租赁厂房（锁门）的时间只能认定为2021年4月15日（原告自认的时间）。按照合同约定，被告应于每年6月1日前支付当年全年的租金，被告逾期未支付租金，不能行使先履行抗辩权。对被告上述抗辩意见本院依法不予支持。关于被告辩称原告明知被告为食品加工企业，仍将周边房屋租赁给废品回收企业使用，致使被告无法正常使用案涉厂房，原告构成根本违约的问题。原、被告在签订《市场生产经营场所租赁合同》时，并没有约定限制其周边的租赁环境。另外，原告作为一般的出租方，只能保证其案涉厂房内部符合被告的使用要求，而不能苛求其案涉租赁厂房附近达到食品生产的卫生标准，且回收企业堆放的物品（废旧汽车）对被告的生产并未产生实质性的影响，故对被告上述抗辩意见本院依法不予支持。关于押金、违约金的问题。在本案的合同中约定了两种迟延支付租金承担违约责任的方式，同时原告也一并主张了违约金和不退还押金。本院认为，被告拖欠租金的一种行为，不能重复适用两种违约责任的处罚，且不退还押金有违合同公平和押金的本意（合同约定押金用于赔偿和违约责任）。故对原告不退还押金10000元的诉讼请求，本院依法不予支持。被告拖欠租金的行为给原告造成的损失，大部分为利息损失。原告主张的违约金（每推迟一天按年租金千分之五）过高，应予调整。被告违约金的金额应以下欠租金37120元为基数，自2020年8月1日起至2021年3月1日止（212天），按年利率15.4%计算，即为3320元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告湖北中晟物流有限公司、被告湖北西游记名食科技有限公司于2019年5月签订的《市场生产经营场所租赁合同》。二、被告湖北西游记名食科技有限公司于本判决生效之日起二十日内从案涉房屋（孝感市孝南区）中腾退、搬离。三、被告湖北西游记名食科技有限公司于本判决生效之日起三日内向原告湖北中晟物流有限公司支付下欠厂房租金37120元。四、被告湖北西游记名食科技有限公司于本判决生效之日起三日内向原告湖北中晟物流有限公司支付违约金3320元。五、被告湖北西游记名食科技有限公司先行交纳的押金10000元在上述判文金钱给付债务中予以抵扣。六、驳回原告湖北中晟物流有限公司的其他诉讼请求。上述应付款项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1712元，适用简易程序减半收取计856元，由被告湖北西游记名食科技有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  董劲松二〇二一年六月十五日书记员  黄思怡附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附证据目录：原告湖北中晟物流有限公司证据目录：证据一：《市场生产经营场所租赁合同》。拟证明原、被告之间的租赁关系。证据二：交款凭证。拟证明被告交纳租金至2020年7月31日。被告湖北西游记名食科技有限公司证据目录：证据一:图片。拟证明原告将被告厂房附近的门面租给废品回收，导致被告无法进行正常的经营活动。证据二:加锁图片。拟证明原告将被告租赁场地加锁，导致被告无法进行生产。