北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初972号原告：靳威，男，1979年11月23日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：陈磊，天津津北斗律师事务所律师。被告：谷贺，男，1986年9月18日出生，汉族，无业，住北京市西城区。第三人：左靖雅，女，1981年12月31日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告靳威诉被告谷贺、第三人左靖雅合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告靳威及其委托诉讼代理人陈磊，被告谷贺，第三人左靖雅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告将位于北京市西城区广安门外大街xx号xx区xx号楼xx层xx室房屋（以下简称：涉案房屋）返还原告；二、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告谷贺与案外人郑建春恶意串通，虚构买卖事实，将原告房屋过户到被告名下。被告强占原告房屋，原告起诉到法院，法院作出（2017）京0102民初4491号民事判决，认定郑建春代理原告与被告签订的房屋买卖合同无效，因此被告没有理由继续占用原告房屋，所以原告依法将被告起诉到法院，请查清事实，支持原告诉讼请求。原告是2014年12月3日，委托郑建春出售北京市西城区广安门外大街xx号xx区xx号楼xx层xx室的涉案房屋。当时原告和第三人给郑建春出了公证委托书，代理权限是代理解除抵押、代收房款、出售涉案房屋。这是原告为了借款做的担保。出售房屋是因为靳威和王晓燕之间的借款合同，原告借款40万元，借款合同写的50万元。做委托手续的时候原告靳威和左靖雅还签订了空白的卖房合同。2014年12月22日，郑建春拿着原告的公证委托手续和空白的买卖合同与谷贺就涉案房屋签订了房屋买卖合同。郑建春与谷贺签订的合同就是靳威和左靖雅签订的空白的买卖合同。2015年2月11日，郑建春给王晓燕（郑建春之妻）转款527900元，郑建春主张这是郑建春替靳威偿还了欠王晓燕的钱。靳威在2009年抵押房屋做了99万元的贷款，本金偿还了8万元。2015年郑建春受原告的委托出售涉案房屋的时候，房屋还有91.57万元的贷款没还清。2015年2月13日，郑建春偿还了涉案房屋91.57万元的贷款。上述两笔偿还欠款的情况郑建春都没有跟靳威说，靳威实际上也没有向王晓燕偿还欠款。郑建春之所以自己还贷款，是为了把涉案房屋过户到谷贺名下。2015年2月15日，郑建春与谷贺就涉案房屋做了网签手续。2015年2月17日，郑建春将涉案房屋过户到了谷贺名下。2015年3月6日，谷贺在房屋上设立了170万元的登记抵押，2015年3月23日，谷贺在房屋上又设立了150万元的登记抵押。目前两个抵押仍未解除，房屋无法过户给原告。现原告要求被告返还房屋，原因是法院判决郑建春代理原告与被告签订的买卖合同无效，并且谷贺也没有实际支付购房款。另外，原告并没有委托郑建春替自己偿还91.57万元的贷款。郑建春自己还该贷款是其自己的意思。第二，前两天听说郑建春要把还贷款的债权转让给谷贺，但是，那是他们自己转让的，跟原告没有关系。首先原告没有让郑建春还钱，其后郑建春转让债权给谷贺跟原告也没有关系。他们之间关于债权转让的追偿可以另案解决，与本案无关。法院生效判决确定，被告谷贺根本就没有支付过涉案房屋的购房款165万元。原告贷款91.57万和当时从王晓燕手里的借款两笔钱与本案没有关系。我们现在与被告的纠纷是和谷贺之间就涉案房屋买卖合同被法院确定为无效后，双方互负返还义务的问题，因此被告谷贺应该把涉案房屋返还给原告。至于郑建春有没有替原告靳威还款，是另一种法律关系，而且他们也正在寻求解决。我们认为，如果要是谷贺真支付了160多万元，根据靳威给郑建春出的公证委托，如果真是郑建春收的钱，靳威就应该还，之后靳威再找郑建春要钱，但现在事实上是谷贺购买涉案房屋一分钱也没支付，这个是法院生效判决认定的事实。如果被告支付了款项，法院就不会判双方的房屋买卖合同无效。所以说是50万元也好，还有90万元也好，是跟本案搅不到一起的。合同被确认无效后，合同双方当事人互负返还义务，被告还我们房子。我们应不应该还你钱，你要是提反诉，也可以，但是，这个没有意义，因为法院生效判决已经查清了，被告并没有支付购房款。关于第三人，本案之前，法院判决的是确认郑建春代理靳威、左靖雅与谷贺就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效。当时法院追加了左靖雅为第三人，我们是同意的，但是涉案房屋实际是靳威的婚前个人财产，他是2004年买的涉案房屋，2006年2月，靳威就已经把涉案房屋的购房贷款还清了。原告靳威与左靖雅是2009年结婚，因此涉案房屋是靳威的婚前财产，属于靳威的个人财产。至于说当时签房屋买卖合同的时候，私下里签的这个买卖合同是郑建春要求左靖雅签的字，而在建委备案的存量房屋买卖合同上，出卖人机打的部分只有靳威一个人，在这个合同后面出卖人签字，都是郑建春代签的，他签了靳威、左靖雅和郑建春代签。所以说，涉案房屋是靳威的婚前个人财产，另外，就是这个建委网签合同其实也是只认靳威一个出卖人。现在被告如果返还涉案房屋，返还给原告和第三人两个人也没什么问题，但是那是对外，如果对内而言的话，房子仍然是靳威的个人财产。被告辩称，我在2014年12月22日，确实与郑建春就涉案房屋签了房屋买卖合同，出卖人是郑建春，我是买受人。依据他们签的借款协议，如果靳威不按时还钱，郑建春是有权利出卖涉案房屋的，这是他们的约定，也做了公证。所以，原告指的乱用公证不对。另外，郑建春和王晓燕不是夫妻关系。我跟郑建春在我购买涉案房屋之前也不认识，我们也不是一个公司的。现在原告要求我返还涉案房屋，我觉得要返还也是原告让郑建春返还，应该让郑建春到场，因为我是从郑建春处买的涉案房屋。法院虽然没有认定我支付了购房款，但是我的钱已经给付了郑建春，我可以提交收据，有他亲笔签名按的手印。关于转让债权90多万元的事，因为买卖合同无效，我跟郑建春要钱。因为我付过购房款，我得找他要钱，然后他说他替靳威还过这笔钱。现在原告不还钱，还要把房子从我这要回去我不同意。真要我返还房子，我就建议追加第三人，因为我从郑建春手里买的房子，故我不同意原告的诉讼请求。现在涉案房屋确实由我占着呢，现在原告要求我返还房屋，需要把钱还给我。不还钱就直接跟我要房，我不同意。我买这房共花了165万，是我大哥介绍我买的，钱也是从我大哥那里拿的。现在如果让我还房屋，除非原告把我的165万元买房的钱还给我，我现在正在另案起诉，要求他还给我这个钱款。因为我买的房，花了165万，所以要求原告还给我165万，我给他房。至于他跟王小燕、郑建春那95万元跟50万元的事，我不知道，反正我花了165万元买的涉案房屋。另外，原告起诉我返还房屋，我当时买房时，在没过户之前，房子里有90多万元银行贷款，这90多万元银行贷款怎么返还，因为当时房子是有贷款的，我买房子的时候，还有贷款929600元，是别人替原告还给了银行贷款916694元，现我要求原告把916694元银行贷款及同期银行存款利息返还给我。由于是别人向银行还款916694元，现我保留另案起诉向原告主张偿还的权利。依据民法典第566条，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失，当事人可以请求恢复原状，现在就当时的这个贷款，我得恢复90多万元贷款的原状。第三人述称，我认为处理房屋买卖合同的法官的判决认定的事实，就是涉案房屋没有真正产生交易，没有对应打款的时间、记录。被告买房时没有支付购房款，被告说的还的钱，都不是被告还的，即便是郑建春还的，我们也没有人委托他还，郑建春自己还贷款就是为了吞并涉案房屋，我们现在也不知道是谁还的。被告谷贺说是郑建春还的，即便是郑建春还的钱，我们也不认可，因为我们没有委托郑建春偿还该款，他就是为了吞并涉案房屋，把房子据为己有。因此我认为被告应当退还房屋，但是不应该把房屋退还给靳威一个人。我与靳威结婚后，涉案房屋经过了多次抵押借款，在公证处做抵押借款就做了三笔。涉案房屋虽然是靳威婚前购买的，但是我与靳威婚后，多次抵押涉案房屋贷款，然后我们两个人共同偿还贷款，所以，涉案房屋应当是我与靳威二人共同所有，被告应该将房子还给我和靳威两个人，这是我们两人的共有房屋。目前我和靳威还处于夫妻关系存续期间，涉案房屋是我和靳威的共同财产，故被告应当将涉案房屋返还给我和靳威两个人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了如下三份证据：证据1、2017年11月23日法院作出的2017京0102民初4491号民事判决书、2018年6月28日法院出具的第201803778号生效裁判证明书及补正裁定书，证明涉案的房屋买卖合同经法院判定无效，并且法院认定谷贺并没有实际支付购买涉案房屋的购房款，郑建春存在滥用代理权的情况，被告谷贺对郑建春滥用代理权行为予以支持和配合，所以，谷贺、郑建春之间构成了恶意串通，因而导致涉案房屋的买卖合同无效。证据2、房屋买卖合同，出卖方靳威、左靖雅，买受方谷贺以及网签合同。网签合同记录的出卖人是靳威，当时网签合同是空白合同。该证据证明涉案房屋是靳威的个人财产，在建委这份网签合同只写了靳威一个出卖人，网签合同尾部写上了左靖雅的名字，完全是郑建春自己单方面写上去的，单方面要求的，但这并不代表涉案房屋是夫妻共同财产。证据3、靳威购买涉案房屋时的商品房买卖合同及靳威的征信报告。证明靳威在2006年2月把婚前购买的涉案房屋的购房贷款已经全部还清，而靳威和左靖雅是2009年结婚的，所以涉案房屋是靳威的婚前财产。另外多说一句，就是针对左靖雅刚才说的，婚后用这个房子做过借款，做过抵押，这都是属实的，但是这个并不能把靳威婚前房子在婚后用于共同债务去借款去办抵押就把该房屋转化成夫妻共同财产，涉案房屋还是靳威的婚前财产，还是原告靳威的个人财产。被告对原告证据的质证意见：证据1、无异议。证据2、无异议。证据3、无异议，但与我无关。第三人对原告证据的质证意见：证据1、无异议。证据2、真实性没有异议，因为产权证登记的就是靳威一个人，所以存量房屋买卖合同写的是靳威一个人，但是在夫妻关系存续期间，用这个房子抵押借款了好多次，夫妻双方又还了很多次借款，所以我认为这房子应该我们俩的共同财产，因此对原告证据2的证明目的不认可。证据3、真实性没有异议。被告向本院提交了如下一份证据：证据1、2014年12月30日的公证书及委托书，证明郑建春替靳威还抵押贷款有靳威和左靖雅的委托书。原告对被告证据的质证意见：证据1、真实性认可，合法性及证明目的不认可，理由是这样，第一，委托书上写着靳威和左靖雅是夫妻关系，房屋的产权登记在靳威名下，不能因此认定房子是靳威和左靖雅的夫妻共同财产。另外，就谷贺所说的，靳威、左靖雅是给郑建春出过这份公证委托书，但是生效判决已经认定，郑建春滥用委托代理权，并不是有委托书就可以去滥用代理权，谷贺拿着这份委托书说，郑建春有权去还银行贷款，那只是有这个委托权限，但是他和左靖雅刚才说的这个并不矛盾，郑建春去还钱的时候，没有跟任何人商量过，而且他去代理还钱的目的，就是为了侵占涉案房屋。所以，对被告该证据的证明目的，我们不认可。第三人对被告证据的质证意见：证据1、质证意见同原告。第三人未向法院提交证据。对上述双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：靳威与左靖雅系夫妻。靳威原系北京市西城区广安门外大街xx号xx区xx号楼xx层xx室涉案房屋的产权人。2014年12月3日，靳威、左靖雅向案外人郑建春出具《委托书》，委托郑建春全权代理解抵押、代收房款等出售涉案房屋的全部事宜。后北京市中信公证处出具《公证书》，赋予上述《委托书》强制执行效力。2015年2月15日，郑建春作为靳威、左靖雅的委托代理人，与谷贺签订《存量房屋买卖合同》（网签合同），将涉案房屋出售给谷贺。合同约定房屋成交价格为124.2万元。2015年2月17日，郑建春作为靳威、左靖雅的委托代理人，协助谷贺办理了涉案房屋的产权过户手续。2015年3月6日，谷贺将涉案房屋抵押给了案外人焦启铭并办理了抵押登记手续，抵押金额为170万元。2015年3月23日，谷贺又将涉案房屋抵押给了案外人吴晶并办理了抵押登记手续，抵押金额为150万元。2017年，靳威在本院起诉被告谷贺、郑建春，第三人左靖雅确认合同无效纠纷一案。此案中，靳威请求法院确认谷贺、郑建春就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效。本院于2017年11月23日作出（2017）京0102民初4491号民事判决。该判决以谷贺与郑建春自称互不认识，郑建春在未收到任何购房款的情况下与陌生人谷贺办理房屋过户手续，违背正常的房屋交易习惯，现有证据无法证明谷贺实际支付了购房款，谷贺、郑建春属于恶意串通、虚假交易，该行为侵犯了靳威与左靖雅的合法利益为由，判决确认郑建春代理靳威、左靖雅与谷贺就涉案房屋签订的相关房屋买卖合同无效。该判决于2017年12月25日生效。另查，2017京0102民初4491号民事判决中确定，2015年2月11日，郑建春代靳威向案外人王晓艳偿还借款及利息共计527900元。2015年2月13日，郑建春代靳威向中国银行偿还涉案房屋抵押贷款91574.89元。本案中，被告认可涉案房屋现由其占有使用。本院认为，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告与第三人通过公证，委托郑建春出售涉案房屋，并无过错。现郑建春代理原告与被告就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》，已经被生效判决以被告与郑建春恶意串通、虚假交易为由确定为无效，故原告依法要求被告返还涉案房屋，被告应予返还。由于涉案房屋系原告与第三人共同出售给被告，故被告应当将涉案房屋返还给原告和第三人。原告与第三人对涉案房屋权属的争议，原告与第三人可以根据相关法律规定另案解决。郑建春代理原告向第三人偿还的借款或贷款，原告应当向郑建春返还，但该纠纷不是本案解决的争议范围。郑建春可另案解决。生效判决确定，现有证据无法证明谷贺实际支付了购房款；本案中，被告亦未提供证据证明其支付了购房款。故被告在本案中陈述的其给付的款项，可根据自己掌握的证据情况，另案向相关责任人主张返还。需要明确的是，由于目前涉案房屋设定有登记的抵押，故本判决只是判决确定被告将涉案房屋的占有权返还给原告和第三人。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条之规定，判决如下：自本判决生效后十五日内，被告谷贺将北京市西城区广安门外大街xx号xx区xx号楼xx层xx室房屋交还给原告靳威、第三人左靖雅收回。案件受理费六千九百元，由被告谷贺负担（自本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 王德海二〇二一年六月二十三日法官助理 田茂盛书 记 员 苏晓明书 记 员 高 雅