江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)苏01民终3216号上诉人（原审被告）：樊春蓉，女，1973年6月12日生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：魏春西，江苏天哲律师事务所律师。委托诉讼代���人：席梦石，江苏天哲律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周吕兵，男，1978年4月8日生，汉族，住南京市玄武区。上诉人樊春蓉因与被上诉人周吕兵房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初5018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。樊春蓉上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判驳回被上诉人一审全部诉请；2、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，存在重大遗漏。1、一审法院在没有查清上诉人是否存在违约的故意，错误地做出了认定。上诉人在自已居住或出租期间也从未收到关于房屋漏水的任何信息���故对于房屋在近几年中是否出现漏水一无所知。2、一审法院将偶尔的突发事件与房屋已存在的质量问题混为一谈。漏水发生时，南京遭遇特大暴雨，涉案房屋是顶楼，有可能出现漏水现象，这是由于自然灾害引起的不可抗力，是上诉人不能预见的。3、涉案房屋位于房屋的顶楼，属于业主共同共有，因楼顶质量问题导致房屋漏水，应由全体业主共同承担维修义务。4、对于涉案房屋漏水的原因，一审法院并未查明。5、对于被上诉人提供维修费用的真实性和合理性未能查清。二、一审法院适用法律不当。被上诉人在一审中没有提供任何有关上诉人违约的事实和证据，一审法院判决上诉人承担维修费用的70%赔偿金，没有法律依据。涉案房屋已经完全交付于被上诉人，应由被上诉人承担风险，漏水与上诉人无关。被上诉人应当通过公共维修基金的途径解决漏水产生的��失问题，而不是向上诉人主张。一审法院判决上诉人承担维修费用的70%赔偿金没有法律依据。三、一审法院程序违法。鉴定机构退回关于质量评估的决定，一审法院并未通知上诉人，对上诉人不公平。周吕兵辩称,一审法院判决认定事实清楚,适用法律正确,请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。周吕兵向一审法院起诉请求：1、樊春蓉立即向周吕兵支付违约赔偿金75231.27元（其中房屋维修费用44631.27元，解除租赁代理合同违约金18000元，三个月租金损失12600元）;2、樊春蓉赔偿房屋因严重漏水造成的价值减损损失5万元;3、樊春蓉承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：周吕兵于2016年4月23日与樊春蓉签订《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》���约定由周吕兵购买樊春蓉名下南京市建邺区长虹路57号3单元701室房屋（建筑面积86.04平方米），价款为172万元。在该合同附件《房屋状况说明书》第5项“房屋质量瑕疵”中渗水一栏，勾选的系“无”。双方于2016年4月23日办理了涉案房屋的产权过户手续。樊春蓉于2015年将涉案房屋委托给南京广发资产管理有限公司代为出租，出租期自2015年7月3日至2018年8月2日，在涉案房屋出售时一直有租客居住在涉案房屋内。故周吕兵、樊春蓉及南京广发资产管理有限公司于2016年6月7日签订《关于变更房屋出租代理合同主体及有关事项的协议》，将租赁合同的主体由樊春蓉变更为周吕兵，双方自此亦完成涉案房屋的交付。2016年7月6日，涉案房屋中居住的房客马某告知周吕兵称涉案房屋出现大面积漏水现象。周吕兵遂提起本案诉讼。樊春蓉确认涉案房屋于2016年7月发生漏水，但否认与樊春蓉有关，称在此之前不清楚涉案房屋是否漏水。一审庭审中，周吕兵及证人马某均称周吕兵在购买房屋前仅于2016年3月上门看房一次，看房时樊春蓉并未到场。漏水发生后，马某仍居住在涉案房屋内。周吕兵亦未解除其与南京广发资产管理有限公司的委托租赁合同。2017年9月27日，周吕兵与案外人南京研拓建筑工程有限公司签订《房屋露台维修协议》，约定由南京研拓建筑工程有限公司就涉案房屋顶部露台渗水问题进行维修，工程总费用为26000元。研拓公司在周吕兵支付了工程款后向周吕兵出具了发票26000元的发票。樊春蓉称其对证据的真实性无法确认，并不能证明涉案房屋已实际维修。上述事实，有《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》、《关于变更房屋出租代理合同主体及有关事项的协议》、《房屋露台维修协议》、银行凭证、发票、证人证言及一审庭审笔录等证据证实。一审法院认为，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。周吕兵、樊春蓉双方签订的房屋买卖合同中周吕兵已明确承诺涉案房屋无渗水现象，樊春蓉应当交付符合合同约定的房屋。且房屋渗漏直接影响到房屋的正常居住功能，按照诚实信用的原则，樊春蓉作为房屋的出卖人，应当充分了解所出卖房屋的状况，并在合同中予以相应说明。樊春蓉抗辩双方签订的系制式合同，樊春蓉并未对房屋不漏水作出承诺的观点，一审法院不予采纳。涉案房屋于2016年6月7日交付，于2016年7月6日即发生漏水。根据常理，房屋不会在不��一个月的时间内形成新的渗漏问题，故涉案房屋在交付前应已存在渗漏，并不符合合同约定的质量标准。故对周吕兵的损失，樊春蓉理应承担相应赔偿责任。但房屋系特殊的商品，买方在购买时也应尽到审慎的注意义务。周吕兵所称房屋中存在的墙皮脱落、窗框发黑等情况应较容易发现，但其在看房时未对房屋进行仔细查验，未尽到应尽的注意义务，对损失亦应承担一定的责任。故结合本案的实际情况，一审法院酌定樊春蓉承担70%的责任，周吕兵承担30%的责任。就损失的数额，周吕兵为维修涉案房屋漏水所花费的26000元有维修合同、支付凭证及发票予以佐证，一审法院予以认可；因周吕兵并未解除与南京广发资产管理有限公司的出租委托合同，故周吕兵要求的18000元解约违约金损失，一审法院不予支持；对周吕兵主张的12600元租金损失，周吕兵并未举证证明��一审法院亦不予支持。结合周吕兵的损失数额26000元及双方的责任比例，樊春蓉应赔偿周吕兵26000元*70%=18200元，周吕兵应自行承担26000元*30%=7800元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十三条规定，一审法院判决：一、樊春蓉于本判决生效之日起十日内赔偿周吕兵损失18200元；二、驳回周吕兵的其他诉讼请求。本案受理费1675元，由周吕兵负担675元，樊春蓉负担1000元（此款由樊春蓉直接给付周吕兵以冲抵周吕兵已预交的诉讼费用）。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审审理中，上诉人提交2016年7月8日现代快报、中国新闻网打印件，证明在被上诉人主张房屋漏水的时间段，南京市发生了特大暴雨，故涉案房屋漏水是天气灾害造成的。被上诉人质证称，该组证据也不能证明因特大暴雨导致房屋漏水，因为大雨、小雨均会引发涉案房屋渗水、漏水。被上诉人提交一份报道证明纠纷发生时的降雨量并未超出往年同期降雨量。上诉人对此不予认可。被上诉人提交三组维修照片，证明实际进行了维修。上诉人对维修照片的真实性不予认可，被上诉人后来转售了涉案房屋，以上照片是新购房屋人的装修照片。本院在第二次询问过程中，上诉人提交《南京市存量房交易合同》复印件一份，证明被上诉人与案外人陈诚于2017年7月10日签订合同，周吕兵将涉案房屋出售给案外人陈诚，合同中周吕兵承诺该房屋无漏水现象，该证据说明被上诉人在2017年7月认为房屋不存在漏水现象。上诉人还提交录音光盘一份及录音笔录4页，证明被上诉人在一审提供的2017年9月签订的维修协议及其发票都是���构的。实际上被上诉人并没有对该房屋进行漏水维修，其在二审中所提供的维修漏水的照片，实际上是陈诚装修时所拍摄的，是实际购房人陈诚按被上诉人要求发给他的，周吕兵并未维修，更没有支付任何维修费用，故其所提交的维修协议、发票、照片等证据应为虚假证据。被上诉人对以上购房协议的真实性予以认可，但与本案无关，不认可证明目的。房屋买卖合同签订时间为2017年7月10日，但是要清退租客、归还原贷款以及国家信贷政策收紧带来的放贷周期延长等因素造成交付时间往往是几个月。上诉人提交的证据无法否定被上诉人进行漏水维修的事实。对于录音及录音笔录，合同细节是沈婷婷与被上诉人磋商并达成一致的。录音能够侧面印证签订涉案房屋买卖合同时，沈婷婷就知晓存在漏水问题。被上诉人并未向法庭提交新房主的照片，被上诉人提交的是其自���维修过程中的照片。被上诉人提交其与沈婷婷微信转账记录及退房协议复印件一份，证明沈婷婷对该房屋漏水及损失已经清楚，被上诉人只是向上诉人主张实际发生的损失。上诉人认为预售房租应当由被上诉人退还。本院认为，周吕兵与樊春蓉于2016年4月23日签订的《南京市存量房交易合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的效力性禁止性规定，合法有效，双方均应依照合同诚信履行，该合同附件《房屋状况说明书》明确房屋无漏水现象，樊春蓉作为出售人应当交付符合合同约定的房屋。而涉案房屋在交付后一个月内即发生漏水。一审法院认定涉案房屋在交付前已存在渗漏，不符合合同约定的质量标准，有事实与法律依据。对周吕兵因房屋漏水造成的损失，樊春蓉应当承担赔偿责任。一审法院结合本案的实际情况，���定樊春蓉承担70%的责任，周吕兵承担30%的责任，并无不当。周吕兵就其产生的维修损失提交了《房屋露台维修协议》及工程款支付发票26000元证实，樊春蓉对证据的真实性不予确认，但其提交的证据不能充分证实周吕兵未进行维修，故本院对其抗辩理由不予采信。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1675元，由上诉人樊春蓉负担。本判决为终审判决。审判长  张旭东审判员  汪德全审判员  孙 伟二〇一八年七月二十六日书记员  郭旭冬