北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初8251号原告：陶仕杰，男，1973年8月8日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张丽军，北京市京广律师事务所律师。被告：王杰，女，1965年8月24日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李亚凡，北京莫之律师事务所律师。第三人：胡媛媛，女，1979年6月9日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。第三人：北京唯家房地产经纪有限责任公司，住所地北京市大兴区德茂街18号院16幢-1层西-36。法定代表人：徐长龙，总经理。委托诉讼代理人：王艳昭，男，1996年11月7日出生，汉族，北京唯家房地产经纪有限责任公司德茂店店长，住内蒙古赤峰市。原告陶仕杰与被告王杰、第三人胡媛媛、第三人北京唯家房地产经纪有限责任公司（以下简称唯家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告陶仕杰的委托诉讼代理人张丽军，被告王杰及其委托诉讼代理人李亚凡，第三人胡媛媛，唯家公司的法定代表人徐长龙及委托诉讼代理人王艳昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陶仕杰向本院提出诉讼请求：1、解除陶仕杰与王杰签订的房屋买卖合同；2、王杰退还陶仕杰购房款156万元；3、诉讼费、保全费由王杰承担。事实和理由：2019年6月18日，陶仕杰与王杰签订房屋买卖合同。合同签订后，陶仕杰向王杰支付156万元，后王杰的房屋被查封拍卖，导致合同无法履行，为维护陶仕杰的合法权益，故诉至法院。王杰辩称，双方不存在真实的房屋买卖关系，该合同不是双方的真实意思表示，陶仕杰本人转给王杰100万元，没有转156万元，这100万元不是购房款，且与合同金额不符，转账中也没有载明是购房款，故不同意陶仕杰的全部诉讼请求。胡媛媛述称，陶仕杰要买房，胡媛媛给联系的唯家公司，唯家公司提供存量房买卖合同，由双方自行交易。唯家公司述称，胡媛媛给唯家公司打电话，说其姐夫要买一套房子，让唯家公司给出份合同，唯家公司就给出了，双方自行成交的合同，收了代办费。本院经审理认定事实如下：陶仕杰于2020年3月20日向本院申请诉前财产保全，本院于当日做出（2020）京0115财保97号民事裁定书，裁定：冻结被申请人王杰银行账户内存款人民币156万元整。陶仕杰为此支付保全费5000元。陶仕杰为证明其与王杰存在房屋买卖关系，提交存量房买卖合同（2019年6月18日）。该合同载明：“出卖方王杰，买受方陶仕杰，居间方唯家公司，出卖人所售房屋坐落为大兴区黄村镇XXX号楼X至X层X（以下简称涉案房屋），建筑面积171.96平方米，房屋性质为商品房，该房屋已经设定抵押，抵押权人为王杰，抵押登记日期为2018年6月19日。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为人民币500万元；该房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价为500万元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金200万元。买卖双方一致同意采取自有资金交易，即买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应付清全部购房款。……出卖人（签字或盖章）：王杰日期2019年6月18日，买受人（签字或盖章）：陶仕杰日期2019年6月18日唯家公司合同专用章”。王杰对该证据不认可，称陶仕杰的签字与起诉书中的签字不是一个人，合同签订时王杰在越南，陶仕杰在国内，不可能同时签订这份合同，更不可能双方在中介公司签字。胡媛媛、唯家公司对该证据认可。经询问，王杰称上述合同中是其本人签字。陶仕杰称上述合同中买受人处的签字不是其签的，是胡媛媛替其签的，其同意胡媛媛代替其签字。胡媛媛称“买受人陶仕杰的名子是我代签的，合同是在越南签的。当时我和王杰都在越南旅游，王杰之前就说卖房，我就给王杰56万元，去了越南之后她又说卖房，我就打电话联系唯家公司出具合同，通过电子邮箱传给我，我代陶仕杰签的字”。陶仕杰为证明王杰收到定金200万元，其中转账156万元，其他为现金，因现金支付没有证据，故只主张156万元，提交定金收条(2019年6月18日)，其上载明：“出售人（甲方）王杰，买受人（乙方）陶仕杰，居间服务方（丙方）唯家公司，房屋坐落于北京市大兴区黄村镇XX园XX号X至X层X，建筑面积171.96，房产证号X京房权证兴字第XXXX号，产权人王杰。乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装饰等情况进行了解，确认以人民币1000万元整的成交价格购买该房产。乙方购买上述房屋向甲方交付购房定金共计人民币200万元整；本协议签定后，甲乙双方应在30个日内签署《北京市存量房屋买卖合同》和补充协议。本协议签定后，甲乙双方及其各自的利害人之间不得在丙方未认可的情况下私自达成交易事项，否则，甲乙双方应赔偿丙方的各项损失，并支付丙方全额服务费……。甲方：王杰签字及捺印乙方：陶仕杰签字丙方：唯家公司合同专用章”。王杰对该证据不认可，称不是其本人签字及摁手印，其只认可陶仕杰转的钱，不申请鉴定。胡媛媛对该证据认可，称现金是其2019年6月14日和6月15日两天给王杰的，当时其在北京。唯家公司称对此不知情，但认可该证据中合同专用章的真实性。陶仕杰为证明其已将156万元购房款转给王杰，提交银行转账记录，其上载明：“胡媛媛于2019年6月15日向王杰转账46万元、于2019年6月16日向王杰转账10万元，共计56万元；陶仕杰于2019年6月18日向王杰转账40万元、于2019年6月19日向王杰转账40万元、于2019年6月20日向王杰转账20万元，共计100万元”。王杰对该证据的真实性认可，但对证明目的不认可，称双方不存在房屋买卖关系，胡媛媛转的56万元是2019年6月18日前转的，与本案无关。胡媛媛对该证据认可。唯家公司称其公司没有参与，只是出具合同，打网签，走过户流程。陶仕杰为证明其有购房资格，提交购房资格核验。王杰对该证据的真实性认可，但对证明目的不认可，称本案并非房屋买卖合同纠纷，陶仕杰是否具备购房资格与本案并无任何关联性。胡媛媛、唯家公司对该证据认可。王杰为证明其2019年6月18日在越南，不可能与陶仕杰签订涉案合同，提交出入境记录查询结果、护照。其中，出入境记录查询结果载明：“通过公安部出入境管理信息系统查询，姓名王杰，证件名称：普通护照XXXX，2019年6月10日至2019年6月25日期间的出入境记录如下：王杰2019-06-12-20：04：22出境，前往地越南；2019-06-15-07：55：37入境；2019-06-17-19：17：08出境，前往地越南；2019-06-25-08：13：57入境……”。陶仕杰对该证据不认可，称护照无法看出是本人，出境记录没有看到原件。胡媛媛对该证据认可。唯家公司称不清楚。王杰为证明2019年6月18日及以后陶仕杰账户仅转账人民币100万元，每次转账完成后，均由胡媛媛用POS机将陶仕杰转的款项分文不少的划走,王杰不是实际用款人，提交以下证据：1、银行流水。2、微信聊天记录（王杰与王玉龙）及录音光盘，其上载明：“2019年6月18日王杰：龙哥我从我这边查，您那边是金库娱乐有限公司收的账，您看这个线索对您有帮助吗？王玉龙：现在查到了，但是这个POS机呢，是因为在越南POS机一直没用，所以它自动变成T+1了就不是及时到账了”。陶仕杰对证据1的真实性认可，但对证明目的不认可，称银行流水中尾号为0481的卡号是胡媛媛的，无法体现是胡媛媛用POS机转走的；对证据2不认可，称双方买卖合同已经签订，其已经付款，王杰接受款项之后怎么花的与买卖合同无关。胡媛媛对该组证据的真实性认可，但对证明目的不认可，称王杰作为一个正常人不可能把银行卡和密码给胡媛媛，让胡媛媛把钱划走，钱是王杰自己转走的，如果是胡媛媛刷的卡，应该是胡媛媛问王玉龙这钱有没有到账。唯家公司称对此不知情。王杰为证明胡媛媛长期带客人到赌场，挣抽水，提交微信截图（王杰与胡媛媛），其上载明：“2019年11月1日王杰：抽水抽了多少？胡媛媛：抽了90万。2019年11月2日王杰：信号实在太差了。胡媛媛：胡媛媛姐抽水开工账第一场客下90，抽水43.26，小费0.24，转码432.6，码粮5.19，股东分红……媛媛姐您应给公司97.23，请您核实”。陶仕杰对该证据不认可，称与其无关。胡媛媛对该证据的真实性认可，但对证明目的不认可，称不能证明赌博抽成，这90万元是其带旅行团出去玩给的抽成，转给王杰的56万元是2019年6月15日转的，该证据是2019年11月的，与本案无关。唯家公司称对此不知情。王杰为证明其与胡媛媛一起去的越南，提交微信截图（王杰与胡媛媛），其上载明：“2019年6月15日王杰：周一去吧。胡媛媛：[东方航空]您已购买2019年6月17日20:40首都机场（T2）至岘港（T2）MU5013航班，票号7812……7883，旅客姓名WANG/JIE。……[东方航空]您已购买2019年6月17日20:40首都机场（T2）至岘港（T2）MU5013航班，票号7812……7899，旅客姓名HU/YUANYUAN……王杰：OK”。陶仕杰对该证据不认可，称与其无关。胡媛媛对该证据的真实性认可，但对证明目的不认可，称其和王杰不是一个航班，其从北京飞的，王杰是从广州飞的，在飞机场也没有看见王杰。唯家公司称对此不知情。王杰为证明胡媛媛把其赢的钱占为己有，王玉龙向其要银行卡号，2019年6月15日上午10:14其账户收到16万元，6月15日19:04收到30万元，6月16日13:09分收到10万元，共计56万元，这3笔钱都是用胡媛媛的账号打的，提交微信聊天记录（王杰与王玉龙）及录音光盘，其上载明：“2019年6月14日王玉龙：您那边信号不好了吧，行没事，到时候再聊吧，您把卡号发过来吧。王杰：工行6212……9172王杰大兴支行。王玉龙：……我跟胡媛媛确认了，她说还是让我打到她的卡里，所以我现在全部都打到她那边了，然后你们直接交涉就完了啊”。陶仕杰对该组证据不认可，称无法确认录音中说的是什么。胡媛媛对该组证据的真实性认可，但对证明目的不认可，称确实是王玉龙给王杰发的语音，但是语音中没有说钱数，也没有说是赌博，这钱是给其结算的返成，与56万元无关。唯家公司称对此不知情。经询问，胡媛媛称王玉龙是开珠宝店、酒楼的，只要其带客人去购买就有返成。王杰为证明涉案房屋归其所有，提交房产证复印件，其上载明：“房屋所有权人王杰，单独所有，房屋坐落为大兴区黄村镇XX园XX号楼X至X层X，房屋性质为商品房，建筑面积171.96平方米……”。陶仕杰、胡媛媛对该证据认可。唯家公司称没有见过。王杰为证明涉案房屋有抵押登记，提交公证书。该证据载明：“借款抵押合同甲方（贷款人/抵押权人）:诺亚融易通（芜湖）小额贷款有限公司，乙方（借款人）：王杰、王紫超、王扶摇，丙方（抵押人）：王杰，本合同项下甲方的贷款金额为￥556万元；贷款期限360天，自2018年6月26日起至2019年6月21日止；为确保甲方在本合同项下债的实现，丙方愿意将其合法所有的如下房地产（下称抵押房产）作为抵押物抵押给甲方，如有共有人，该共有人亦同意。房地产权利人：王杰，地房产坐落：大兴区黄村镇XX园XX号楼X至X层X，房地产权证号：X京房权证兴字第XXXX号，抵押房地产协商价值：9268644元，抵押期间……未经甲方书面同意，丙方及抵押房产共有人（如有）不得擅自将抵押房产拆迁、出租、出售、互易、转让、赠与、清偿、出资、抵押或以其他任何方式进行处分……”。陶仕杰对该证据的真实性认可，但对证明目的不认可，称签合同时没有给其公证书，王杰应自己去解决抵押的问题，现涉案房屋不存在，无法履行，其要求退款。胡媛媛对该证据认可，称其知道有抵押。唯家公司称对此不知情。经询问，王杰称因其与陶仕杰不存在房屋买卖的合意，故其没有向抵押权人说。胡媛媛为证明涉案房屋无法过户是因为被法院拍卖，提交公告（2019年11月1日）、不动产登记信息查询结果告知单。其中，不动产登记信息查询结果告知单载明：“您（单位）于2019年11月2日申请查询不动产信息……经查询，结果如下：不动产坐落大兴区黄村镇XX园XX号楼X至X层X，建筑面积171.96平方米，有抵押权登记情形，无预告登记情形，有查封登记情形，有行政限制……”。陶仕杰对该组证据认可，称确实因为被法院拍卖不能过户。王杰对该组证据不认可，称2019年6月18日合同中明确告知房屋有抵押登记，涉案房屋确实是被法院拍卖了。唯家公司称对此不知情。胡媛媛为证明给王杰转账的56万元，是陶仕杰分批转给胡媛媛，胡媛媛又转给王杰的，提交以下证据：1、手机银行转账明细，其上载明：“2019年6月11日，陶仕杰向胡媛媛转账5万元,2019年6月20日，陶仕杰向胡媛媛转账19.6万元，2019年7月2日，陶仕杰向胡媛媛转账8.22万元，2019年7月3日，陶仕杰向胡媛媛转账5万元”；2、支付宝转账明细及电子回单，其上载明：“2019年6月13日，陶仕杰向胡媛媛转账20万元”。陶仕杰对该组证据认可。王杰对该组证据不认可，称其中部分转账的时间为2019年7月，与本案没有关联性。唯家公司称对此不知情。胡媛媛为证明陶仕杰与王杰签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，提交微信聊天记录（2020年1月5日、1月8日），其中，2020年1月8日微信聊天记录载明：“胡媛媛：快过年了怎么给人家一个交代，从来也没有逼过你，就说你外面欠钱太多了让我盯着点，你说怎么办？王杰：流泪。胡媛媛：我能扛的我肯定扛一下……咱们能谈谈吗？王杰：我这几天把你的5000和三百美金想办法还你，你先冷静一下。胡媛媛：你等着查封吧。我不管了，我全不管了，是你逼我的，三哥急了，大老远坐车出来你都不是人。今天必须把我借给你的钱还我，没商量，我也冷静不了。王杰：那你发陶的这个什么意思？胡媛媛：你没事吧，我还替你瞒着。王杰：你替我瞒什么了？陶这个定金收条你给多少人看了？胡媛媛：你什么意思。王杰：没意思，就觉得你太可怕”。陶仕杰称其对该证据不知情，但对证明目的认可，没有过户的原因是房屋被拍卖了。王杰对该证据不认可，称其没有跟胡媛媛说过，且与本案没有关联性。唯家公司称对此不知情。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。陶仕杰主张其与王杰签订的存量房买卖合同有效。王杰对此不认可，主张双方之间不存在真实的房屋买卖关系。根据双方举证及陈述可知，王杰系涉案房屋的所有权人，该房屋在出售前设有抵押登记；上述合同中甲方落款处是王杰本人签字，乙方落款处的签字不是陶仕杰写的，是胡媛媛代签的，但陶仕杰事后追认胡媛媛代其签字的行为，且履行了付款义务，故本院认定陶仕杰与王杰之间的房屋买卖关系成立。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”本案中，王杰在抵押期间未经抵押权人同意转让抵押财产，其行为违反上述法律规定，故其与陶仕杰签订的存量房买卖合同无效。因无效的合同自始没有法律约束力，故对陶仕杰要求解除双方签订的房屋买卖合同的请求，本院不予支持。关于购房款，陶仕杰主张其已将156万元购房款转给王杰。王杰对此不认可。根据陶仕杰提交的银行转账记录显示，胡媛媛于2019年6月15日及6月16日向王杰转账共计56万元，陶仕杰于2019年6月18日、6月19日及6月20日向王杰转账共计100万元。王杰主张胡媛媛转的56万元与本案无关，该款是其赢的钱；陶仕杰转的100万元不是购房款，因为每次转账完成后，均由胡媛媛用POS机将款项分文不少的划走，其不是实际用款人。胡媛媛则主张56万元是陶仕杰分批转给其，其又转给王杰的。为证明上述主张，王杰、胡媛媛均提交了各自证据。从胡媛媛提交的手机银行转账明细、支付宝转账明细及电子回单来看，陶仕杰给胡媛媛转款总金额高于56万元，转账时间有3笔在2019年6月16日之后，故不足以证明胡媛媛的主张，也不足以证明56万元是购房款，故对陶仕杰要求王杰返还56万元购房款的请求，本院不予支持。王杰提交的2019年6月18日微信聊天记录及录音光盘，从其内容看，无法证明陶仕杰给王杰转账的100万元被胡媛媛用POS机转出，故本院对王杰关于100万元不是购房款的主张不予采信，对陶仕杰要求王杰返还100万元购房款的请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王杰于本判决生效之日起十日内返还陶仕杰购房款100万元；二、驳回陶仕杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46800元、保全费5000元，由陶仕杰负担23400元，由王杰负担28400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 王洪芳二〇二一年六月二十五日法官助理 王 迪书 记 员 刘 璐