福建省屏南县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0923民初171号原告（执行案外人）：刘泉稳，男，1987年2月2日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。原告（执行案外人）：陈梅玉，女，1981年4月3日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。委托诉讼代理人：孙翔，屏南县众达法律服务所法律工作者，系原告刘泉稳、陈梅玉共同委托的诉讼代理人。被告（申请执行人）：张小云，男，1965年4月17号出生，汉族，浙江省温岭县人，住上海市徐江区。委托诉讼代理人：陈立杰、缪万明，福建韩诚律师事务所律师。第三人（被执行人）：福建碧城置业发展有限公司，住所地屏南县古峰镇上洋头路688号，统一社会信用代码913509235653856495。法代表人：余香琴,执行董事兼总经理。第三人（被执行人）：李斌，男，1971年3月7日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。原告刘泉稳、陈梅玉与被告张小云，第三人福建碧城置业发展有限公司（以下简称福建碧城公司）、李斌案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘泉稳、陈梅玉共同委托诉讼代理人孙翔，被告张小云委托诉讼代理人陈立杰、缪万明到庭参加诉讼，第三人福建碧城公司、李斌经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘泉稳、陈梅玉向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行坐落于屏南县××镇××号××幢××单元××室房产；2.判决确认刘泉稳、陈梅玉为坐落于屏南县××镇××号××幢××单元××室房产的实际权利人。事实和理由：2013年8月7日，刘泉稳、陈梅玉与第三人福建碧城公司签订《碧城·香山花园》购房协议书，约定刘泉稳、陈梅玉向福建碧城公司购买诉争房产，刘泉稳、陈梅玉按福建碧城公司要求支付了60000元。2013年9月24日，刘泉稳、陈梅玉与福建碧城公司签订《商品房买卖合同》，正式购买诉争房产，约定仅作住宅用途使用，并于2013年9月29日、11月26日分别向福建碧城公司支付购房款49123元、60000元，合计支付购房款169123元。但由于福建碧城公司的原因，剩余170000元的购房按揭贷款未能办理，房屋权属登记也未办理。合同虽约定于2015年2月16日前交房，但实际交付时间为2017年11月。因此，法院对诉争房产查封之前，刘泉稳、陈梅玉已经与福建碧城公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并合法占有了诉争房产，且已按合同约定支付部分房价款169123元，剩余价款刘泉稳、陈梅玉也将会按照法院的要求交付执行。虽然诉争房产未办理过户登记，但并非刘泉稳、陈梅玉自身原因造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全都价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，人民法院应支持刘泉稳、陈梅玉提出的执行异议。而且，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”刘泉稳、陈梅玉购买的诉争房产系用于居住且名下无其他房屋，支付的价款169123元接近于总房价的百分之五十，余款170000元也愿意交付执行，根据2019年9月11日通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条规定，本案符合上述司法解释规定的精神，人民法院也应支持刘泉稳、陈梅玉提出的执行异议。同时，刘泉稳、陈梅玉有权要求福建碧城公司将诉争房产过户登记到其名下。根据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”虽然至今未办诉争房产过户登记，但刘泉稳、陈梅玉与福建碧城公司签订《商品房买卖合同》于合同签订当日即2013年9月24日已生效。其中《商品房买卖合同》约定，福建碧城公司应当在2015年2月16日前交房，并且应当协助刘泉稳、陈梅玉办理产权登记，将诉争房产过户到刘泉稳、陈梅玉名下。同时，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十八条规定，出卖人也有履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。综上，刘泉稳、陈梅玉作为坐落于屏南县××镇××号××幢××单元××室房产的实际权利人，福建碧城公司应当将该房产过户至刘泉稳、陈梅玉名下。刘泉稳、陈梅玉就诉争房产享有足以排除强制执行的民事权益。因为相比较刘泉稳、陈梅玉对福建碧城公司享有的权利，张小云要求福建碧城公司双倍返还定金共计320000元的权利只是普通的债权，并不是优先受偿权，而刘泉稳、陈梅玉对诉争房产的权利是物权期待权，根据“物权优于债权”的民法精神，刘泉稳、陈梅玉的权利优于张小云。而且，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”；第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。根据上述规定，商品房买受人的权利优先于工程价款受偿权，工程价款受偿权优先于抵押权和其他债权。刘泉稳、陈梅玉的权利是上述司法解释规定的商品房买受人权利，张小云的权利是其他债权。显然，刘泉稳、陈梅玉的权利优于张小云。综上所述，刘泉稳、陈梅玉系诉争房产实际权利人，就本案房产享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院依法不得对诉争房产进行执行。为此，请求依法判决支持刘泉稳、陈梅玉的诉讼请求，以维护其合法权益。张小云辩称：一、刘泉稳、陈梅玉对诉争房产不享有足以排除强制执行的权益。理由如下：㈠刘泉稳、陈梅玉与福建碧城公司签订的《商品房买卖合同》系商品房预售合同，该合同在签订之后起30日内应到屏南县房地产交易所办理预告登记及办理合同登记备案，而本案《商品房买卖合同》并未办理相关预告登记及合同登记备案，该合同很有可能系刘泉稳、陈梅玉与福建碧城公司事后补签的，是虚假的。㈡《商品房买卖合同》第六条规定：“预售商品房，买受人应当按时依约定将房价款存入至指定的银行预售款监管账户上。买受人按下列第3种方式按期付款：于签订《商品房买卖合同》前支付首付款169123元，余款170000元向银行申请贷款”。本案中，刘泉稳、陈梅玉未提供证据证明在本案合同签订前己将首付款存入至指定的银行预售监管账户上，无法证明刘泉稳、陈梅玉已按合同约定支付首付款，且刘泉稳、陈梅玉在诉状中自认剩余购房款170000元至今未办理按揭贷款，可证明刘泉稳、陈梅玉并未实际履行合同约定的付款义务，亦说明《商品房买卖合同》系虚假的。㈢《商品房买卖合同》第十一条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。本案刘泉稳、陈梅玉陈述房屋实际交付时间为2017年11月，但刘泉稳、陈梅玉并未提供房屋达到交付使用条件的有关证明文件、房屋交接单、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》予以佐证诉争房产已交付给刘泉稳、陈梅玉使用，实际上诉争房产至今根本未达到交付使用条件，诉争房产并未交付给刘泉稳、陈梅玉使用，刘泉稳、陈梅玉陈述实际交房时间为2017年11月，与实际情况严重不符。㈣根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，刘泉稳、陈梅玉与福建碧城公司签订的《商品房买卖合同》未办理预告登记及合同登记备案，刘泉稳、陈梅玉未能提供合法有效的书面买卖合同，且刘泉稳、陈梅玉并未提供足够证据证明已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因此，刘泉稳、陈梅玉对诉争房产不享有足以（排除）强制执行的权益，其二人主张不得执行诉争房产缺乏事实和法律依据，应驳回其二人的诉讼请求。二、刘泉稳、陈梅玉无权要求福建碧城公司将诉争房产过户登记至其名下。刘泉稳、陈梅玉末提供足够证据证明在本案商品房买卖合同签订前已将购房首付款存入至指定的银行预售监管账户，且刘泉稳、陈梅玉自认剩余170000元至今未办理银行按歇贷款，即刘泉稳、陈梅玉根本未履行《商品房买卖合同》约定的付款义务，已构成根本违约，无权要求福建碧城公司将诉争房产登记至其名下。福建碧城公司及李斌未到庭应诉，也未提交书面答辩意见及证据。本案争议焦点：刘泉稳、陈梅玉对诉争房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。围绕诉讼请求，刘泉稳、陈梅玉依法提交了：证据一商品房买卖合同，以证明2013年9月24日，其与福建碧城公司签订《商品房买卖合同》（含补充协议、《碧城·香山花园》购房协议书），购买该公司开发的《碧城·香山花园》项目1号楼606号房，约定仅作为住宅用途使用，首付款168123元，余款170000元向银行贷款，并约定在2015年2月16日前交房；证据二收款收据4张，以证明刘泉稳、陈梅玉合计现金支付了房价款169123元，其中8936号收款收据上体现的“转账农行6228××××2473”的49123元，亦是现金存入对方指定的上述银行账户，对方在开票时注明所致；证据三（2020）闽0923执异32号执行裁定书，以证明刘泉稳、陈梅玉提出的执行异议被裁定驳回；证据四原告持有的涉案房产的钥匙的照片，以证明其已经合法占有诉争房产。证据五屏南县不动产登记查询证明，以证明其名下无其他房产。证据六中国工商银行上海市彭浦新村支行跨行汇款回单，以证明其于2021年6月10日向本院1326××××1100账户缴交了购房尾款170000元用于交付执行。张小云质证认为：对刘泉稳、陈梅玉提交的证据一商品房买卖合同的三性均有异议。本案诉争房产系预售商品房，合同应在签订之日起30日内到屏南县房地产交易中心办理预告登记及合同登记备案，而本案合同并未办理相关的预告登记及合同登记备案，有可能系刘泉稳、陈梅玉与福建碧城公司恶意串通、事后补签订的，真实性存疑。预售商品房，买受人应将首付购房款存入至指定的银行预售监管账户上，专款专用，而刘泉稳、陈梅玉并未提供相应证据佐证已将购房款存入银行预售监管账户上，其也未办理银行按歇贷款，亦未将专项维修资金缴交至房地产交易所指定的商业银行监管账户上，本案商品房买卖合同并未实际履行，也证明本合同系虚假合同。对证据二收款收据的三性均有异议。同理，首付购房款应存入至指定的银行预售监管账户，收款收据无法证明已实际履行了支付购房款的义务，且2013年9月29日的收款收据明确备注为转账，而刘泉稳、陈梅玉却未提供银行转账凭证予以佐证，这也证实不存在真实交易。对证据三执行异议裁定书的三性无异议，该裁定书已驳回刘泉稳、陈梅玉的异议请求，可证明其二人对本案诉争房产不享有足以排除强制执行的权益。对证据四钥匙的三性均有异议。该钥匙是否是本案诉争房产的钥匙无法认定，平常如果说交房的时候正常的钥匙都是一整串的，含装修过程使用的钥匙和装修结束业主入住的防盗钥匙，原告提供的这种钥匙的真实性显然有问题。对于商品房预售，刘泉稳、陈梅玉应提供诉争房产已达交付使用的有关证明文件、房屋交接单、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》等，而刘泉稳、陈梅玉并未提供上述证据予以佐证诉争房产已交付给其使用，无法证实刘泉稳、陈梅玉已实际占有诉争房产。对证据五的真实性无异议，但对其证明目的有异议，不能证明原告没有其他房产。对证据六原告缴交购房尾款的事实没有异议，但涉案房屋仍登记在债务人碧城置业公司名下，法院查封该房屋符合法律规定。经审查，张小云虽对原告提供的证据除证据三（2020）闽0923执异32号执行裁定书，证据五、六的真实性无异议外，其余证据均以其相关证据未完成相关行政管理规范的要求如购房合同未进行登记备案，购房款未进入指定账户，原告持有房屋钥匙而房屋未满足交房条件等而质疑其真实性，但对其文本的真实性未能提出实质性的反驳意见以及提供相关证据予以否定，而原告提交的证据商品房买卖合同、收款收据等有合同相对人福建碧城公司的行政印章以及财务专用章，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条的规定，可以确信其待证的事实具有高度可能性，可以采信。而合同备案、购房款存入指定账户、交房要满足相应条件，应是国家为规范房地产市场健康有序发展，确定房地产工程建设而规制房地产企业行为的行政管理规范，不应影响房屋买受人相关购房行为的效力。据此，根据双方当事人的陈述及审查认定的证据，本院可以认定如下事实：2013年8月7日，原告（执行案外人）刘泉稳与福建碧城公司签订《碧城·香山花园》购房协议书，协议约定刘泉稳向福建碧城公司购买诉争房产，福建碧城公司暂测房屋建筑面积为89.30㎡，总价357646.50元，可享受优惠20646.50元，并支付定金10000元（不含原《碧城·香山花园购房订金协议》中已付订金）。协议签订当日，刘泉稳向福建碧城公司支付定金10000元，福建碧城公司签字盖章向刘泉稳出具收款收据一张，确认定金已支付。2013年8月11日，刘泉稳支付诚约金50000元，福建碧城公司签字盖章并向刘泉稳出具收款收据一张，确认钱款已支付。2013年9月24日，刘泉稳及其配偶陈梅玉作为共同买受人与福建碧城公司签订《商品房买卖合同》，向福建碧城公司购买位于屏南县××镇××号××幢××单元××室的诉争房产，约定房屋套内面积72.49㎡，应分摊共有建筑面积17.34㎡，单价3775.16元／㎡，总金额339123元，以及诉争房产交付时间及双方权利、义务、违约责任等，并在合同签订后的9月29日、11月26日分别支付60000元、49123元的“诚约金”，福建碧城公司签字盖章向刘泉稳出具收款收据共计2张，确认钱款已支付。上述购房款合计169123元交付给福建碧城公司后，福建碧城公司于2017年11月将诉争房产交付给刘泉稳、陈梅玉夫妇，并交付了钥匙。2019年10月17日，张小云向福建碧城公司、李斌提起商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月15日作出（2019）闽0923民初1897号民事判决书判定：一、被告福建碧城置业发展有限公司应于本判决生效之日起十五日内双倍返还原告张小云定金共计320000元；二、被告李斌对上述第一项款项中定金160000元承担连带偿还责任；三、被告福建碧城置业发展有限公司、李斌应于本判决生效之日起十五日内共同向原告张小云支付原告因本案保全申请支出的申请费2120元；四、驳回原告张小云的其他诉讼请求。福建碧城公司不服该民事判决，向宁德市中级人民法院提起上诉，宁德市中级人民法院于2020年7月21日作出（2020）闽09民终718号民事判决，维持了原判。上述判决生效后，张小云向本院申请执行。本院于2020年9月22日作出（2020）闽0923执664号执行裁定书，裁定拍卖、变卖福建碧城公司名下位于屏南县××镇××号××幢××单元××室的诉争房产［房产权证号：闽（2018）屏南县不动产权第0001747号］。2020年11月2日，刘泉稳对本院拍卖、变卖诉争房产提出书面异议。2020年11月30日，本院（2020）闽0923执异32号执行裁定，以其已支付的购房款未超过合同约定总价款百分之五十为由，驳回其异议请求。由此，刘泉稳、陈梅玉向本院提起本诉。2021年6月10日，刘泉稳向本院提交按合同约定的剩余购房价款购房尾款170000元，用于交付执行。本院认为，刘泉稳、陈梅玉与被执行的房地产开发企业福建碧城公司名下的位于屏南县××镇××号××幢××单元××室的诉争房产在人民法院采取强制措施之前已签订合法有效的书面买卖合同，其在本县域内无其他用于居住的房屋，并接收占有了该房屋，已支付的房屋价款接近百分之五十，在本诉进行过程中，自愿将剩余价款提交人民法院交付执行，其未能取得不动产权证，应不属于其购买行为之利益期待之范畴，可推定非其自身原因。因此，不管刘泉稳、陈梅玉是作为典型的商品房消费者还是一般的商品房买受人，均满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的不动产买受人要求排除强制执行的条件，具有排除强制执行的民事权益。被告张小云作为普通债权的申请人提出的原告刘泉稳、陈梅玉的权益不能排除强制执行的抗辩不能成立。此外，刘泉稳、陈梅玉提出的关于确认案涉房产系其实际所有的请求，不在本案审理范畴，不能在本案中作出处断。第三人福建碧城公司、李斌经传票传唤未到庭参加诉讼，依法可以缺席审理和判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一项、第三百一十二条第一项规定，判决如下：不得执行屏南县××镇××号××幢××单元××室房产。案件受理费6250元，由张小云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。审 判 长  章发敏人民陪审员  陈万飘人民陪审员  叶少惠二〇二一年六月二十五日法官 助理  陈 亮书 记 员  周玲艳附判决所适用的法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。