江西省南昌市红谷滩区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0113民初5683号原告：常州市莱蒙物业服务有限公司南昌分公司，住所地：江西省南昌市红谷滩区绿茵路129号联发广场写字楼31层01室，统一社会信用代码：91360125067490411F。负责人：胡尊洲，职务：总经理。委托诉讼代理人：熊骏，系该公司员工。委托诉讼代理人：康波，系该公司员工。被告：何婷，女，1977年1月17日生，汉族，住江西省南昌市东湖区。原告常州市莱蒙物业服务有限公司南昌分公司（以下简称莱蒙物业南昌分公司）诉被告何婷物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莱蒙物业南昌分公司的委托诉讼代理人熊骏、康波，被告何婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莱蒙物业南昌分公司诉称，被告为莱蒙都会南区5栋2单元101室的业主。2015年5月6日，原、被告签订《前期物业服务协议》，住宅物业费单价为每月每平方米3.10元，建筑面积为176.13平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2015年1月1日起停止缴纳物业费，截止2020年9月30日，欠费为57个月，每月物业费金额为546元，共计欠缴物业费31122.17元。同时按约定承担日万分之五的违约金15561.09元。综上，各项请求金额合计46683.26元。原告多次催促缴款未果，故诉至法院，请求判令：1、被告立即支付莱蒙都会南区5栋2单元101室物业管理费31122.17元，违约金15561.09元，共计46683.26元；2、被告承担本案全部诉讼费。被告何婷辩称，1、因各种原因我于2015年9月才收房，收房时缴纳了2015年7月1日至2015年9月30日期间3个月物业费，2015年7月1日之前的物业费是物业给予业主的优惠不需要缴纳。2、事实上没有物业人员来我家催缴物业费。3、2014年12月份物业通知收房查看后，发现房屋存在质量问题，后物业强制要求我们收房，并答应我们会解决问题，但后来再也没有得到解决，物业对我们的诉求不闻不问，导致我巨大经济损失。（1）烟道漏水问题。2015年6月发现房子里还有漏水现象，经发现烟道问题不仅是水管没有安装整齐漏水，而是在烟道内这根水管根本就是堵死的，后导致墙面损坏和监控主板烧坏及地下室整个涨水，正因为地下室涨水，物业2019年才对这根水管进行排查。并且烟道表面没有任何防渗措施，不是密封的烟道，做菜就会跑烟。（2）2016年6月，装修快结束时，因雨污没有分流导致雨水从污水井倒灌进我家，造成我方重大经济损失，直到现在问题还没有彻底解决。（3）本栋三楼群租房，我多次到物业反映，物业没有解决，导致厨房下水管堵塞，所有脏水从水管反流到我家。4、我家的漏水到现在未处理都是因为物业清扫不及时，导致整个电梯间被淹，我在收房前已向原告反映过该问题但是到现在一直未处理。经审理查明，2014年1月29日，被告何婷与南昌莱蒙置业有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》，约定：被告购买位于南昌市红谷滩区，建筑面积为175.90平方米。2015年5月6日，原告莱蒙物业南昌分公司（甲方）与何婷（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：由原告莱蒙物业南昌分公司对莱蒙都会小区进行物业管理；物业管理服务费:住宅按建筑面积每月每平方米3.10元计算，入伙时一次性缴纳3个月，以后每月15日前缴纳当月物业管理费；乙方逾期未交纳物业抚养费的，应当按照逾期每日万分之五的标准向甲方支付相应的滞纳金。后原告以被告未缴纳2015年1月1日至2015年6月30日及2016年7月1日至2020年9月30日期间的物业费为由诉至南昌市东湖区人民法院，因司法管辖调整，该案移送本院处理。庭审中，被告提交照片一组，证明物业公司因清掏不及时，返水造成我家的损失重大且该问题至今未解决。原告质证称真实性无异议，房屋质量问题属于商品房买卖合同纠纷，与本案无关，我方在中间也做过多次的协调。被告另提交收款收据一份，载明物业管理费交纳周期为2015年7月1日至2015年9月30日,费用为1638.01元。上述事实，有《南昌市商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》以及原、被告的当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为,原告按前期物业服务合同约定为被告房屋所在的莱蒙都会小区提供物业管理服务，被告作为业主应按约向原告交纳物业服务费。原告主张物业服务费标准为3.10元/月/平方米，符合物业服务合同的约定。关于涉案房屋烟道漏水及返水问题，属于房屋质量、侵权责任或者相邻关系问题范畴，与本案不属同一法律关系,被告应查明漏水原因，如在质量保修期内，应由开发商负责维修，过了质量保修期，应启动维修基金对房屋进行维修，或者由侵权责任人承担侵权责任，但物业公司也应当积极配合业主查找原因，协助业主解决问题。根据被告提交的照片等证据中部分内容可以证明被告在小区设施管理方面不到位及提供物业服务过程中出现管理不规范等问题，在2016年7月1日至2020年9月30日期间原告提供的物业服务存在不足，给被告造成了不便，综合本案具体情况，本院酌定被告向原告支付案涉房屋2016年7月1日至2020年9月30日期间的物业服务费25029元。关于原告主张的2015年1月1日至2015年6月30日的物业费，被告已经交纳周期为2015年7月1日至2015年9月30日的物业费，原告认可并出具收款收据，现原告主张2015年7月之前的物业费，不符合常理，其也无证据显示被告在2015年5月前已实际收房，故对原告的该请求，本院不予支持。物业管理服务具有长期、持续、复杂的特点,被告以拒交物业服务费来消极对抗不利于整体物业管理，但鉴于被告非无故拖欠物业费，故原告主张的违约金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告何婷于本判决生效后十日内一次性支付原告常州市莱蒙物业服务有限公司南昌分公司2016年7月1日至2020年9月30日期间的物业服务费25029元。二、驳回原告常州市莱蒙物业服务有限公司南昌分公司的其他诉讼请求。如果被告何婷未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费483.54元，由被告何婷承担400元，原告常州市莱蒙物业服务有限公司南昌分公司承担83.54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  戚荣剑二〇二一年六月二十一日书记员  万玉玲附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。