广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0112民初8888号原告：广州科寓投资管理有限公司，住所地广州市黄埔区（原萝岗区）香雪八路98号C栋二至四层。法定代表人：闫利芬，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱铮哲，广东广开律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗诗莹，广东广开律师事务所律师。被告：景宜控股（广州）有限公司，广州市黄埔区金坑水库路79号101房。法定代表人：蓝致华，董事长。委托诉讼代理人：李耀华，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔洁，广东南方福瑞德律师事务所实习人员。原告广州科寓投资管理有限公司（以下简称“科寓公司”）与被告景宜控股（广州）有限公司（以下简称“景宜公司”）合同纠纷一案，本院于2021年3月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告科寓公司的委托诉讼代理人朱铮哲、罗诗莹和被告景宜公司的委托诉讼代理人李耀华、崔洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科寓公司向本院提出诉讼请求：1.判令景宜公司立即向科寓公司支付拖欠2020年3月1日至2021年2月28日期间的运营管理费合计1382902元；2.判令景宜公司立即向科寓公司支付拖欠2021年1月26日至2021年2月25日期间的水费435.60元、电费6010.55元，合计人民币6446.15元，庭审中明确水电费期间为2021年1月26日至2021年2月25日；3.判令景宜公司立即向科寓公司支付滞纳金540754.06元（滞纳金按每日千分之三的标准，暂计至2021年2月28日，应计至景宜公司清偿全部款项之日止），庭审中明确滞纳金从应交费用当月的26日起算；4.判令由景宜公司承担本案全部诉讼费用。以上费用合计：1930102.21元（暂计）。事实和理由：2018年5月23日，科寓公司与景宜公司就委托经营管理香雪国际公寓六栋E区社区项目事宜签订《项目委托管理合同》，并就经营筹备、经营与管理、财务规定、保险及征用及违约、终止及合同生效等内容作出明确约定。委托经营管理期限为5年，自2018年3月1日起至2023年2月28日止。自2018年9月1日起，景宜公司应于每月20日前向科寓公司支付运营费用104000元，水费、电费、燃气费等相关费用由景宜公司自行承担。后科寓公司与景宜公司签订二份《补充协议》，分别将位于广州香雪国际公寓二期6号楼E14号商铺的场地（386平方米）委托给景宜公司作为才颐公寓配套餐厅使用，将位于广州香雪国际公寓二期6号楼商铺的场地（361平方米）委托给景宜公司作为才颐公寓配套信息化服务中心使用，委托经营期限均为2018年9月1日至2023年2月28日，结算方式均为景宜公司应于每月15日前向科寓公司缴纳上月的运营费用和相关代缴费用（水、热水、天然气、排污、电、电话费等）。合同签订后，科寓公司依法依约将香雪国际公寓六栋E区场地及设备设施（含广州香雪国际公寓二期6号楼的餐厅及信息化服务中心）等交付给景宜公司经营管理，但景宜公司自2020年3月1日至今一直未依约足额向科寓公司支付运营管理费用和相关代缴费用。截至2021年2月28日，景宜公司尚欠科寓公司运营管理费、水费、电费共计人民币1389348.15元。景宜公司未依约履行支付义务的行为已构成违约，应按照《项目委托管理合同》及补充合同等约定向科寓公司支付滞纳金。科寓公司多次发函、派人、召开协调会等方式要求景宜公司清偿所欠款项，景宜公司均置之不理。科寓公司认为景宜公司的行为已严重侵犯科寓公司的合法权益，并给科寓公司造成了重大经济损失。为保障自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持诉讼请求。被告景宜公司辩称，一、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款规定，“承租非国有房屋用于经营、疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。考虑到新冠疫情系属突发公共卫生事件，景宜公司从事养老项目经营，2020年发生的疫情对整个养老行业的营业收入都具有持续影响，且景宜公司在疫情发生之前都按时足额支付租金。景宜公司主观上并非不愿意履行合同义务，而是实际情况致使履行不能。2020年1月底，新冠××疫情爆发，后政府文件明确要求部分商铺不能开业经营，其中包括景宜公司经营的养老公寓，这属于政府强制性要求，商户无法经营的情形属于无法预见不可避免的不可抗力，由于养老行业的特殊性，不像其他行业在疫情稍有好转时便可恢复营业，景宜公司所经营的养老公寓被政府强制要求一直不得恢复营业。根据《广东省人民政府关于印发应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》，其中规定“国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常营业的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二月、三月租金”。景宜公司根据该政策于2020年5月向科寓公司提出减免租金申请，要求减免共计5个月的租金，共约60万元人民币，在疫情期间如果继续按照原合同约定的条件支付租金对景宜公司明显不公平，景宜公司认为法院应当依照公平原则对租金进行减免。二、景宜公司对案涉房产投入巨额资金，利益衡量下，景宜公司愿意与科寓公司协商出对欠缴的租金分期付清的方案以继续履行合同，待景宜公司的养老公寓项目恢复正常后，便能履行对科寓公司的合同义务。本院经审理认定事实如下：广州开发区工业发展集团有限公司是广州市萝岗区（现为黄埔区）香雪八路98号自编一栋房产的权属人，该公司于2017年8月10日变更名称为广州高新区投资集团有限公司（以下简称“高新集团”）。2017年10月25日，高新集团（甲方，委托方）与广州开发区人才工作集团有限公司（乙方，受托方）签订《香雪国际公寓（二期）委托经营管理协议书》《补充协议书》，约定：甲方委托乙方经营管理广州香雪国际公寓（二期）的相关事宜，广州香雪国际公寓（二期）位于广州市黄埔区香雪八路98号，5#、6#、7#楼及相应配套建筑面积共79000平方米（具体以证载面积为准）；首轮委托经营期自2017年11月1日起至2022年10月31日止。2018年6月21日，广州开发区人才工作集团有限公司向科寓公司出具委托书，载明根据该集团与高新集团签订的《香雪国际公寓（一期）委托经营管理协议书》《香雪国际公寓（二期）委托经营管理协议书》，现将高新集团所拥有的物业——位于广州市黄埔区香雪八路98号的广州香雪国际公寓一期、二期物业全权委托科寓公司出租及管理，并代表该公司与租户签订租赁合同；首轮委托期限自2017年11月1日至2022年10月31日止。2018年5月23日，科寓公司（委托人、甲方）与景宜公司（受托人、乙方）签订了《项目委托管理合同》，集团公司经友好协商与专业养老机构-景宜控股（广州）有限公司委托经营管理香雪国际公寓六栋E区社区项目（以下简称“项目”），约定甲方与乙方系委托与被委托的关系，甲方委托乙方管理经营的项目主要资产范围为：建筑物香雪国际公寓六栋E区，设施、场所及机电设备等。甲方确保项目设备、设施完好并经乙方和政府有关部门认可，除以上资产外，甲方拥有的其余资产的管理权不属于乙方。委托经营用途为养老公寓，为开发区认定的人才长者优先入住。委托经营期限共计五年，自2018年3月1日起至2023年2月28日止（包括起止日期），正式运营日自2018年9月1日起，乙方自2018年9月1日起需每月向甲方支付104000元（含税）作为该项目运营费用予甲方，以两年为周期，每月运营费在上一周期价格的基础上递增5%，以此类推。首月运营费乙方应在本合同签订之日起五个工作日内一次性转账至本合同载明的甲方银行账户内，其他月份运营费乙方应在每月20日前将下月运营费一次性转账至本合同载明的甲方银行账户内。水费、电费、燃气等费用由乙方负担。2020年6月8日，科寓公司（委托人、甲方）与景宜公司（受托人、乙方）签订了《补充合同（一）》，约定甲乙双方于2018年5月23日签订的《项目委托管理合同》，委托乙方经营管理香雪国际公寓六栋E区社区项目，乙方须依约向甲方支付运营费用。甲方将位于广州香雪国际公寓二期6号楼E14号商铺的386平方米场地委托给乙方用于经营才颐公寓配套餐厅项目。自2018年9月1日至2020年8月31日运营费按每月每平方米20元收取，月总运营费为7720元，以两年为周期，每月运营费在上一周期价格的基础上递增5%，以此类推。2020年9月1日至2022年8月31日运营费按每月每平方米21元收取，月总运营费为8106元，2022年9月1日至2023年2月28日运营费按每月每平方米22元收取，月总运营费为8492元，乙方应根据实际发生情况支付其他相关费用，包括水、热水、天然气、排污、电、电话费等甲方所代缴的一切费用。甲方在每月1日派发上月运营管理费账单（遇节假日顺延）给乙方。乙方应在每月15日前缴纳上月的运营管理费和相关代缴费用（水、热水、天然气、排污、电、电话费等）。第五条违约责任约定：2.若乙方未按照本合同约定及时足额向支付运营管理费及其他相关费用，则每逾期一日，乙方应按照应交而未交金额的千分之三向甲方承担违约责任；逾期30天或以上未足额支付租金，除乙方应承担逾期付款的违约责任外，甲方有权单方面解除本合同，没收乙方已付合同保证金，且有权要求乙方立即交还委托运营场地。4.如因地震、战争、水灾、台风、海啸等不可抗力造成任何乙方不能继续履行本合同的，则遭受不可抗力乙方应及时书面通知另一方，并采取有效措施减少该不可抗力对本合同履行造成的影响，甲乙双方互不承担违约责任。同日，双方又签订一份《补充合同（二）》，约定乙方自2018年9月1日起使用甲方位于广州香雪国际公寓二期6号楼商铺的361平方米场地，作为才颐公寓配套信息化服务中心使用，且已向甲方支付截至2020年2月29日前的运营管理费共计人民币129960元。甲方将位于广州香雪国际公寓二期6号楼商铺的361平方米场地委托给乙方用于经营才颐公寓配套信息化服务中心项目。委托经营期限自2018年9月1日起至2023年2月28日止，共计5年。2018年9月1日至2020年8月31日运营费按每月每平方米20元收取，月总运营费为7220元，以两年为周期，每月运营费在上一周期价格的基础上递增5%，以此类推。2020年9月1日至2022年8月31日运营费按每月每平方米21元收取，月总运营费为7581元。2022年9月1日至2023年2月28日运营费按每月每平方米22元收取，月总运营费为7942元。其他事项与《补充合同（一）》基本一致。科寓公司主张景宜公司拖欠2020年3月1日至2021年2月28日期间的运营管理费1382902元，提交《租金结账通知单》和费用清单，显示景宜公司应支付的运营费情况，《项目委托管理合同》的2020年3月1日至2020年8月31日运营费为104000元/月，2020年9月1日至2021年2月28日运营费为109200元/月，《补充合同（一）》的2020年3月1日至2020年8月31日运营费为7220元/月，2020年9月1日至2021年2月28日运营费为7581元/月，《补充合同（二）》的2020年3月1日至2020年8月31日运营费为7720元/月，2020年9月1日至2021年2月28日运营费为8106元/月。共计1462962元，扣除已经缴纳的80060元，还应缴纳1382902元。附注载明租户应于每月10号前缴付，逾期15天按日加收应付金额的千分之三为滞纳金。科寓公司主张景宜公司拖欠2021年1月26日至2021年2月25日期间的水费435.60元、电费6010.55元，合计人民币6446.15元。景宜公司在庭审中对上述费用金额予以确认。景宜公司主张为经营项目投入了大量资金，提交了《建筑（工程）施工合同》《工程质量保修书》《收款收据》《景宜宣传片制作合同》《软装设计合同》《led显示屏销售合同》《设计协议及关于设计面积的确定函》以及各项付款单和支付凭证。科寓公司对上述证据均不予认可，认为与本案无关，不能作为景宜公司不支付相关款项的抗辩依据及理由。上述事实，有《香雪国际公寓（二期）委托经营管理协议书》《补充协议书》、委托书、《项目委托管理合同》《补充合同（一）》《补充合同（二）》《租金结账通知单》、费用明细、《建筑（工程）施工合同》《工程质量保修书》《收款收据》《景宜宣传片制作合同》《软装设计合同》《led显示屏销售合同》《设计协议及关于设计面积的确定函》、付款单、支付凭证及当事人陈述等证据予以证明。本院认为，科寓公司与景宜公司签订的《项目委托管理合同》《补充合同（一）》以及《补充合同（二）》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效，对双方具有约束力，双方应按照合同约定履行自己的义务。根据合同的内容，科寓公司将涉案项目交给景宜公司经营管理，景宜公司向科寓公司每月缴纳运营管理费，双方为委托管理关系，非租赁关系，故本院将本案案由调整为合同纠纷。关于运营管理费。景宜公司确认欠费的事实，但主张因受疫情影响要求减免5个月的租金。对于景宜公司的主张，本院认为，新冠××疫情爆发属于不可抗力，合同约定的项目为养老公寓，属于特殊行业，特别是在新冠疫情期间,其经营必然会受到影响，遭受一定的损失，因此景宜公司要求主张减免部分租金的请求合理，双方都未提出解除合同，本院结合疫情的影响以及双方的损失情况酌情确定可免除2020年3月和4月的运营管理费237880元【（104000元+7220元+7720元）×2】，但景宜公司仍需支付2020年5月至2021年2月期间的运营管理费1145022元（1382902元-237880元）。关于水电费6446.15元，景宜公司认可该数额，本院予以确认。关于滞纳金。除上述本院确定免除的2020年3月和4月的运营管理费外，景宜公司从2020年5月至2021年2月也未缴纳运营管理费，依据合同约定，应按每日千分之三的标准承担违约责任，科寓公司主张的滞纳金实际上为违约金，景宜公司主张标准过高，本院调整为按每日万分之五的标准计算。科寓公司主张从每月26日起算合理，符合合同约定，故本院确定景宜公司应当在2020年5月至2020年8月期间的滞纳金每月以118940为本金，从每月26日起按照每日万分之五的标准分段计算至运营管理费实际付清之日止，在2020年9月至2021年2月期间的滞纳金每月以124887元为本金，从每月26日起按照每日万分之五的标准分段计算至运营管理费实际付清之日止，上述分段计算的金额均以不超过本金为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告景宜控股（广州）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州科寓投资管理有限公司支付2020年5月至2021年2月期间的运营管理费1145022元；二、被告景宜控股（广州）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州科寓投资管理有限公司支付2021年1月26日至2021年2月25日期间的水费435.60元和电费6010.55元；三、被告景宜控股（广州）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州科寓投资管理有限公司支付滞纳金（2020年5月至2020年8月期间的滞纳金，每月以118940为本金，从每月26日起按照每日万分之五的标准分段计算至运营管理费实际付清之日止；2020年9月至2021年2月期间的滞纳金，每月以124887元为本金，从每月26日起按照每日万分之五的标准分段计算至运营管理费实际付清之日止。上述每月分段计算的金额均以不超过本金为限）；四、驳回原告广州科寓投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11085元，由原告广州科寓投资管理有限公司负担1366元，被告广东景宜控股（广州）有限公司负担9719元。负担缴费义务的当事人在本判决书发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周荧辉二〇二一年六月二十九日书记员  姚春华