北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初23941号原告：黄定琦，男，1992年1月2日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。原告：范佛，男，1993年8月15日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码×××。原告：高居伟，男，1994年1月1日出生，汉族，住北京市丰台区，公民身份号码×××。三原告共同委托诉讼代理人：黄保成，广西济文律师事务所律师。被告：张伟，男，1963年1月17日出生，汉族，住北京市通州区，公民身份号码×××。被告：张小华，女，1959年6月10日出生，汉族，住北京市通州区，公民身份号码×××。原告黄定琦、范佛、高居伟（以下分称姓名，一并提起时称三原告）与被告张伟、张小华（以下分称姓名，一并提起时称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。三原告及其委托诉讼代理人黄保成，二被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2019年4月27日签订的《北京市房屋租赁合同》和2020年4月26日签订的《房屋租赁合同续签协议书》，由二被告返还三原告押金9000元及退还租金19200元；2．判令二被告支付三原告违约金48600元。事实和理由：2019年4月27日，原、被告在链家的协同下，签订《北京市房屋租赁合同》，约定三原告以每月9000元的租金租赁位于北京市朝阳区×号的房屋，租期从2019年5月1日至2020年4月30日，共支付9000元的押金。合同期届满后，原、被告于2020年4月26日签订《房屋租赁合同续签协议书》，将租期延长至2021年4月30日。原告依约按季度支付租金，最后一笔租金应于2020年10月25日支付27000元，实付16696元，扣除三原告替二被告垫付的房费5777元，物业费4527元。2020年11月24日19点4分，起因为二被告单方面指责三原告在出租屋内进行影响他人生活的活动，三原告否认，双方发生争吵。在三原告的提醒和要求下，二被告无视合同约定，要求三原告立即搬离房屋，并拒绝退还已支付的房租、押金，并以短信恐吓、威胁的方式表示两天内要收回房屋，为保障自身人身财产安全，三原告协商后，配合二被告的要求，于2020年11月25日寻找新的房屋，并于2020年11月26日启动搬家程序，当日搬离房屋，为保障人身财产安全，三原告未当场提出退租金和押金的要求。依据合同约定，原告于2020年10月25日支付的3个月租金实际为预付款，预付2020年11月、12月和2021年1月的租金，但三原告实际承租时间不足一个月，二被告应退还相应款项。三原告为保障人身安全，同意了二被告2天内搬离的要求，按合同约定，二被告行为系不履行合同义务，构成违约，三原告因仓促搬家产生的物品遗失、丢弃、搬迁、差旅等费用及请假造成的工资损失，被告应支付违约金9000元。同时，根据合同第十一条三款的约定，二被告应按双倍日租金的标准支付2020年11月27日至2021年1月的违约金39600元。综上，二被告的行为构成违约，现三原告诉至法院。二被告辩称，同意解除合同，不同意退还押金和租金，不是我方要求三原告搬走的，是三原告的行为造成邻居的困扰，我方被迫要求三原告搬离，不同意支付违约金，我方没有违约，系三原告违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，北京市朝阳区芍药居×号房屋（以下简称涉案房屋）系二被告之父所有。2019年4月27日，张伟（甲方、出租方）与范佛（乙方、承租方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定居住人数为3人，租期为2019年5月1日至2020年4月30日，甲方应于2019年4月30日前将房屋按约定条件交付给乙方，乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金每月为9000元，按季支付，押1付3，押金为9000元，随第一笔租金支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同还就合同解除进行约定：经甲乙双方协商一致，可以解除合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；甲方有迟延交付房屋达十日、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的……情形，乙方有权单方解除合同；乙方有不按照约定支付租金达十日，欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的……利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的，签署本合同后未到起租日，乙方拒绝承租该房屋的情形，甲方有权单方解除合同；其他法定的合同解除情形。合同还就违约责任进行约定：甲方有第十条第三款约定情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金100%向对方支付违约金。因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按日租金的双倍标准支付违约金。2020年4月26日，张小华（承租方、甲方）范佛（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同续签协议书》，对《北京市房屋租赁合同》进行续期，约定租期为2020年5月1日至2021年4月30日止，原合同所涉及的费用、内容及双方权利义务等合同内容均不发生变化。双方认可三原告足额支付租金至2021年1月31日。2020年12月16日，三原告搬离涉案房屋，当日将钥匙交还二被告，双方未签订交接单。三原告主张搬离原因系二被告对其进行威胁恐吓，不让其在涉案房屋继续居住，二被告主张系三原告多次扰乱楼下休息，造成邻居困扰，其才被迫要求三原告搬离。双方均提交了黄定琦与张小华的微信聊天记录，显示：2020年10月11日，黄定琦发送“张阿姨，昨晚我们商量了一下，我建议咱就协商和平解约吧，对大家都好”，张小华发送“按照规定要扣一个月租金，你们什么时候能把房子腾出来，不然还是到期再解约吧”，黄定琦发送“所以说叫协商和平解约，还想扣租金我是没想到的”，张小华发送“因为我们没有这个准备，也没有精力去租房，我们都住的比较远，还是到期再说吧，这样都比较合适，你们平时注意些，别闹的邻里关系僵化对大家都不好，和气生财嘛”，黄定琦发送“没事啊，我只是一个建议，最后结论肯定是双方协商，我们只是觉得没精力跟他们闹，所以提出的解决方案，协商不成就继续履约是OK的，至于你们有没有准备和住得远不远跟我们没有关系”，张小华发送“小黄，今天早晨楼下说你们早晨5点多响动太大，希望你们休息点，注意点，省的闹矛盾”，黄定琦发送“我已经说过多少次了，我们都是上班族，没工夫5点起来给你们整这个那个的，最好的解决方法就是赶紧把房租押金给我们退了，下个月搬走”，2020年11月24日，张小华发送“别说别说，明天你们赶紧搬走，你们有违公共道德规范，已经先违反合同条款了”。三原告提交黄定琦与张伟的短信记录，显示：2020．11．24，张伟发送“我是房东你不要说这种话想要退钱不可能这几天你赶快找地方搬走”、“别跟我们玩这套，告诉你这几天让你们搬走没有商量”、“你们这几天就马上搬走吧！想找讲公理的那你们找什么地方都可以，我也不想和你们废话了过几天我就来收房，到时候别说没有提前通知你”，黄定琦发送“通知是收到了，但是没有按程序来，并不能行啊”，2020年11月25日，黄定琦发送“我们明天内搬完”。二被告主张因三原告声音大，影响楼下邻居生活，跟原告讲理的时候，原告态度也不好，故才被迫让三原告搬离。三原告提交黄定琦与张小妹（二被告之姐妹）的微信聊天记录，显示：2019年5月20日，张小妹发送“楼下叔叔身体不好他可能觉得晚上9点半以后让你们走路声音小点，不行你们到家后换上拖鞋可能会好些，过几天我们去他家看看再顺便跟他说说，理解一下吧”，黄定琦发送“昨天的情况是我和一个室友在房间坐着看电视，只有一个室友要洗澡上阳台收衣服……我们三个挺宅的，回到家基本上都是换上拖鞋玩电脑，昨晚并没有特别出格的行为”，2020年11月9日，黄定琦发送“张阿姨，你给楼下打个电话，我们吵起来了，暖气片漏水下去了，后边怎么处理就按着来”。二被告提交赵某于2020年11月24日向其发送的短信，内容为“阿姨，我是赵某1女儿，楼上早上5:30开始嗡嗡嗡的制造噪音，声音特别大！！把我一下吓醒了！大早上的还让不让人睡觉了！前两天是6:30开始嗡嗡，持续半个小时，他们是不是故意的啊！以前从来没这声！”二被告另提交赵某出具的证言，载明：2020年11月9日晚上10点左右，漏水租户（两名男生）在楼上敲暖气管子噪音非常大……暖气水管漏水从房顶顺着暖气管子哗的一下，我家客厅瞬间满地是水，于是我和母亲上楼询问，跟他们要房东的电话，我和母亲在门外站着，催了2次迟迟不肯给我房东的电话，而且从开门到最后一句对不起或不好意思的话都没说，还骂人说着他妈什么急……在此之前，楼上几乎每天晚上6-8点间有1小时制造噪音，还经常在晚上12点到2点之间打游戏，说话声和笑声特别大，大夜里的能清楚的听到说话内容，吵得人无法睡觉，父亲生前已经去楼上找过他们几次，也给房东打过电话投诉让他们小点声，但并没有任何改善，2020年11月24日早上5:30我在睡觉，突然被楼上嗡嗡的噪声惊醒，噪音每隔2秒持续一阵，我都快疯了，感觉被噪音整的神经衰弱，楼上的租户已经对我和母亲的生活造成了严重的影响。二被告提交张小妹出具的证言，载明：2020年11月9日晚上9:49，刘福昌主任给我打电话说我家房客跟楼下邻居吵起来了。晚上9:54分，楼下邻居的女儿给我打电话说我家房客屋里漏水了，把水漏到了她家房屋里，她上楼敲门他们不开门。2020年11月9日晚上10:05，楼下邻居女儿又给我打来电话说她上楼敲门他们不但不开门还骂人，结果吵了起来。从那以后，楼下经常打电话说他们楼上太吵影响休息，他们时不时常在早上5点多钟开始，晚上很晚在楼上放出嗡嗡声。三原告称三人上班时间为早上7点到9点不等，下班到家时间为晚上7点到22:30不等，日常睡觉时间为晚上11点左右，最晚12:30，进门就换拖鞋，并未有能产生噪音的活动。三原告提交范佛就诊记录，数字视频脑电图报告显示“睡眠障碍，焦虑状态”，三原告主张承租涉案房屋期间，也受环境噪声、邻居生活噪声的影响。二被告称涉案房屋为九十年代中旬建造，总层数六层，一层两户，三原告承租涉案房屋前，未发生过噪音扰民的问题。双方认可承租期内，三原告代替二被告交纳了涉案房屋的2019—2020年度供暖费2515．5元、房费5777元及物业费4527元，均在房租内进行了扣减，本案诉争款项中不包含该部分费用。三原告主张水电费等不在本案中进行处理，原、被告双方认可除本案外，就涉案房屋无其他纠纷。另查，涉案房屋为三居室，一份合同整租，三原告各居住一间卧室，张小华、张伟与张小妹系兄弟姐妹关系。本院认为，首先，就诉讼主体方面，三原告均系涉案房屋的住户，但2019年4月27日，张伟与范佛签订的《北京市房屋租赁合同》约定的租期已经届满，2020年4月26日,张小华与范佛签订《房屋租赁合同续签协议书》，合同期内发生本案纠纷，故本案诉讼主体应为范佛与张小华。双方就租赁涉案房屋所签订的合同系双方真实意思表示，合同约定内容不违反法律和行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方应依约全面履行各自的合同义务。其次，《北京市房屋租赁合同》约定合同期限已在诉讼前届满，双方就该合同履行无争议，本院不再处理该合同解除问题。双方均认可三原告于2020年11月26日搬离涉案房屋，当场交还钥匙，综合案件情况，本院确定《房屋租赁合同续签协议书》于2020年11月26日解除。再次，就三原告搬离涉案房屋的原因，三原告主张系二被告要求其搬离，二被告主张系三原告的行为产生噪音等，影响邻居生活，被迫要求三被告搬离。结合双方提交的证言、微信聊天记录和短信聊天记录，显示双方的矛盾主要集中在噪音方面，时间主要集中在2020年11月。2020年11月9日，因涉案房屋漏水，三原告与楼下邻居发生冲突，后邻居反映早上5、6点及晚上常有嗡嗡声。复次，就违约责任承担问题，本案证据显示，2020年10月11日，黄定琦微信提出解约，但双方因押金退还问题未达成一致，商议继续履行。2020年11月24日，张小华微信要求三原告搬走，原因系三原告有违公共道德规范，2020年11月24日，张伟短信要求三原告赶快找地方搬走，2020年11月25日，黄定琦短信表示“明天内搬完”。二被告主张三原告行为违反《北京市房屋租赁合同》第十条四款六项“利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活”，出租方有权单方解除合同。结合在案证据及当事人陈述，三原告自2019年5月1日起承租涉案房屋，至搬离时，居住时间长达一年半，除已查明的2020年11月9日因漏水产生矛盾外，其余时间段产生噪音原因不明，难以认定三原告行为已达到了“损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活”的程度，故二被告要求三原告提前搬离涉案房屋违反合同约定，应承担相应责任。具体来说，原、被告认可三原告已足额交纳租金至2021年1月31日，三原告于2020年11月26日搬离涉案房屋，二被告应退还多交纳的租金，三原告主张退还2020年11月27日至2021年1月31日的租金19200元于法有据，本院予以支持。原告随第一笔租金支付押金9000元，现无扣减押金的事由，三原告主张退还押金，于法有据。就三原告主张的违约金48600元，根据双方签署的《北京市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同续签协议书》中违约责任部分的相关约定，本院按照月租金100%的标准予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院时间效力的若干规定》第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告范佛与被告张小华于2020年4月26日签订的《《房屋租赁合同续签协议书》于2020年11月26日解除；二、被告张小华于本判决书生效之日后七日内返还原告范佛押金9000元及租金19200元；三、被告张小华于本判决书生效之日后七日内支付原告范佛违约金9000元；四、驳回原告范佛的其他诉讼请求。案件受理费3440，减半收取计1720元，由原告范佛负担722元（已交纳），由被告张小华负担826元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 郝 卓二〇二一年六月二十五日书记员 徐川涵