福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民终1402号上诉人（原审原告、反诉被告）：漳州舒榻智能科技有限公司，住所地福建省漳州台商投资区角美镇翁角路186号，统一社会信用代码91350681MA2YFT9Y8D。法定代表人：林景，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曹**华，福建尚圭律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏丽丽，福建尚圭律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江卫强，男，1988年11月3日出生，汉族，住福建省龙海市。原审原告（反诉被告）：林锋，男，1981年9月15日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：曹**华，福建尚圭律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏丽丽，福建尚圭律师事务所律师。上诉人漳州舒榻智能科技有限公司（以下简称漳州舒榻公司）因与被上诉人江卫强、原审原告林锋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院作出的（2020）闽0681民初5691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。漳州舒榻公司、林锋的共同委托诉讼代理人苏丽丽，江卫强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。漳州舒榻公司上诉请求：1、撤销龙海市人民法院(2020)闽0681民初5691号民事判决第二、三、四项，改判支持漳州舒榻公司的全部诉讼请求或将本案发回重审。2、由江卫强承担本案一审和二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、江卫强因违约而承诺免除漳州舒榻公司三个月房租作为补偿，但原审法院对此认定错误，导致漳州舒榻公司承担额外的房屋占有使用费，应予以纠正。根据漳州舒榻公司在原审中提交的聊天记录显示，江卫强说道：“这个违约没有办法”、“补你三个月房租”、“要不你们一个月在多付个2千”，江卫强回复的背景是漳州舒榻公司的工作人员向其发送因厂房漏水而造成经济损失的统计表，金额合计179472元，于是江卫强主动提出免除三个月房租作为经济损失补偿。而后续“要不你们一个月在多付个2千”是其提起的对原《租赁合同》租金条款的商榷意见，即在免除三个月租金之后，月租金在原来24000元的基础之上增加2000元。于此印证江卫强承诺的免除三个月租金的意思表示与增加月租金2000元的意思表示之间并不存在联系，也不是原审法院认定的附条件的意思表示。故而，漳州舒榻公司无需支付2019年5月至7月份的占有使用费用，因为江卫强承诺免除三个月的房租。需要指出的是，江卫强在本案反诉前，从没有向漳州舒榻公司催讨过租金，证明其是以实际行为用租金赔偿漳州舒榻公司损失的，法庭应该以事实为依据，尊重当事人之间的合意裁判。退一步讲，即便漳州舒榻公司需要向江卫强支付2019年5月至7月份的占有使用费，其标准也不能按照《租赁合同》中所约定的租金标准。首先，案涉租赁合同是无效的，那么其对于厂房租金的约定也是无效的，对双方均不产生任何拘束力；其次，厂房本身存在严重的质量问题，直接导致漳州舒榻公司无法正常经营使用，最终被迫搬离案涉厂房，同时还造成相应的经济损失，故此，若仍执行案涉租赁合同中约定的租金标准，对漳州舒榻公司显然有失公允。二、漳州舒榻公司因江卫强的违约行为，造成各项经济损失。江卫强应当赔偿。(一)江卫强应赔偿漳州舒榻公司装修款损失67696元。第一，案涉厂房存在严重质量问题，江卫强作为出租人，本就负有修缮义务，故漳州舒榻公司垫付的装修费用，江卫强应当承担。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，江卫强作为案涉厂房的出租人应当对因厂房自身质量问题导致的漏水、地爆等问题承担维修义务。然而，江卫强总是简单处理，根本不能解决问题，漳州舒榻公司作为承租人，在江卫强不履行维修义务的时候，为了保证自身生产的正常运行进行维修，从而产生的维修费用应由维修义务人即出租人来承担。且从漳州舒榻公司因为装修事宜向江卫强发送的《告知函》可以看出，江卫强怠于履行维修义务，特别是江卫强在庭审中还称，其看到《告知函》中称若其不按期维修，漳州舒榻公司会聘请他人维修，其便没有理会。第二，江卫强对漳州舒榻公司的装修行为是知情且同意的。漳州舒榻公司的装修行为是经过江卫强同意的，否则住在厂房旁边的江卫强对于进进出出的施工人员、车辆不可能不进行阻止，特别是在维修外观可见的屋顶瓦片之时。在《租赁合同》无效的情况下，合同中有关进行装修要经过江卫强书面同意的约定已无约束力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示”规定，江卫强明知漳州舒榻公司的装修行为，且也因质量问题进厂修缮过，另在此后漳州舒榻公司的租赁期间里，江卫强始终未提出任何异议，系以其行为默认同意漳州舒榻公司的装修行为，故而漳州舒榻公司因装修造成的损失江卫强应予以赔偿。（二）江卫强应赔偿漳州舒榻公司搬运费22868元、监控设备损失3988元、设备维修费损失28800元。这些费用与漳州舒榻公司的装修行为无关，不应混为一谈。装修装饰与增设设备是两码事，不能笼统的适用前述司法解释第十三条的规定，更为重要的是，江卫强在原审庭审中自认，其知道林锋租赁案涉厂房是为了开五金厂，那么，必然需要迁入相关设备，所以也必然会产生设备搬运费用，而因案涉厂房为违章建筑及存在重大的质量问题，漳州舒榻公司为此花费了两趟运输费用，即入厂、出厂各一次，此皆因江卫强原因导致，故江卫强应予以赔偿。三、案涉合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，双方签订的《租赁合同》无效后，因该合同取得的保证金24000元、租金72000元应当予以返还，原审判决只支持了保证金24000元，显属错误。江卫强辩称，漳州舒榻公司的上诉请求无事实和法律依据，应予以驳回，本案一、二审诉讼费应由漳州舒榻公司承担。事实和理由如下：一、原审法院关于漳州舒榻公司应承担房屋占有使用费的判决，符合事实和法律规定。2019年初，林锋想要租厂房，恰好江卫强承租的案涉厂房面积较大，出现闲置空间。想通过转租分摊房租降低成本。林锋经人介绍实地看过后，对场地很满意，双方经过协商签订了租赁合同，房租与本人向原房东承租的房租标准一样。签订合同前，林锋从未询问过关于厂房是否取得建设工程规划许可证、是不是违章建筑的情况。江卫强也因文化水平不高，对相关法律政策不了解，在片面相信房东有村镇同意其建设的《规划选址意见书》《红线图》等依据后，也未向房东详细核实过该厂房是否违章建筑，江卫强并非明知厂房是违章建筑而故意隐瞒转租给林锋的，也没有从转租中赚取差价，也不知道因此签订的《租赁合同》无效。对于租赁合同的无效，双方都是有责任的。虽然租赁合同无效，但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，出租人有权请求漳州舒榻公司按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。江卫强从未同意补偿漳州舒榻公司三个月房租，一审庭审中，双方已经明确表述了当时的沟通情况，江卫强的意思是：“如果漳州舒榻公司继续租赁案涉厂房，且每个月租金增加2000元，我愿意免收漳州舒榻公司三个月租金”，但是对于江卫强提出的处理意见，漳州舒榻公司拒绝了，自然是不可能免除漳州舒榻公司的租金，漳州舒榻公司理应参照约定的厂房租金标准支付房屋占有使用费，一审判决对此事实认定清楚，并无错误。二、对于漳州舒榻公司提出的装修款、搬运费、监控设备、设备维修费、工人误工费等各项经济损失，江卫强并不清楚也不认可，应由其自己承担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款：“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”和第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，及据案涉《租赁合同》第六条第二款的约定：“乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意”，漳州舒榻公司进行装饰装修和增设设备等都未与江卫强协商，更没有经过江卫强的书面同意。虽然租赁合同无效，但在当时已经签订合同并且合同有明确约定的情况下，大家理应坚持合约精神，依合同办事。漳州舒榻公司在没有江卫强书面同意的情况下，所采取的行为造成的后果应自行承担。而且，漳州舒榻公司在上诉状中将装修费用混同于修缮维修费用，属于偷换概念。装修费用是漳州舒榻公司自行实施的行为产生的费用，江卫强并不知情，也未经江卫强同意，故不存在垫付一说。关于维修厂房的问题，虽然案涉厂房是违章建筑，但并不等同于就存在漳州舒榻公司所说的“重大质量问题”，案涉厂房在转租给林锋之前一直是江卫强自己使用，从未出现漏水的情况，是在漳州舒榻公司擅自对厂房进行装修后，才出现漏水情况，所以也很有可能是漳州舒榻公司的擅自装修行为导致的厂房漏水等问题。当时对于他们反映的漏水问题，江卫强也安排了人员进行维修处理，不是漳州舒榻公司所说的江卫强怠于履行维修义务；而且江卫强认为漳州舒榻公司完全可以根据租赁合同约定自行维修，相关厂房维修费用可以从房租中抵扣。但是漳州舒榻公司却未与江卫强协商，在江卫强毫不知情的情况下，又自行搬离了案涉厂房，并且未按约定支付房租。他们搬离后，江卫强也向林锋催讨拖欠的房租，但林锋一直不予回应。综上，漳州舒榻公司的上诉主张毫无根据，一审法院判决认定基本事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。林锋的意见同漳州舒榻公司的意见。漳州舒榻公司、林锋向一审法院起诉请求：1、确认林锋、漳州舒榻公司与江卫强签订的《租赁合同》无效。2、判令江卫强向林锋、漳州舒榻公司返还租金72000元、保证金24000元及利息6623.6元（以96000元为基数，自2019年1月8日起，按中国人民银行同期同类贷款利率年4.35%之标准计算至江卫强实际还款之日止，此暂计至2020年8月1日）。3、判令江卫强赔偿林锋、漳州舒榻公司各项经济损失，包括装修款损失67596元、搬运费损失22868元、监控设备损失3988元、设备维修费损失28800元、工人误工损失5550元，合计128802元。4、判令江卫强承担本案诉讼费。江卫强向一审法院反诉请求：1、确认《租赁合同》有效。2、判令解除《租赁合同》。3、判令林锋、漳州舒榻公司支付尚欠租金87579元（自2019年5月1日起至2019年8月19日止，共111天，每天789元计算）、违约金72000元、保证金24000元，合计183579元。4、反诉费由林锋、漳州舒榻公司承担。一审法院认定事实如下：林锋系舒榻（厦门）智能科技有限公司监事，漳州舒榻公司系由舒榻（厦门）智能科技有限公司独资设立的公司。2019年初，林锋受漳州舒榻公司委托，其以个人名义与江卫强签订一份《租赁合同》，双方约定：江卫强将址在漳州市角嵩路16号灿坤工业园西侧漳州市鸿鑫新型建筑材料有限公司厂房出租给林锋,租赁面积2400平方米，租赁期限两年，自2019年2月1日起至2021年1月31日止，每年租金288000元（实收不含税）。双方合同签订起，林锋应向江卫强支付厂房租赁保证金24000元，租金应预付三个月，支付日期在支付月5日前向江卫强支付。林锋另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得江卫强的书面同意，按规定须报有关部门审批的，则还应由江卫强报请有关部门批准后，方可进行。租赁期间，如江卫强提前终止合同违约，应赔偿林锋三个月租金；如林锋提前退租而违约，应赔偿江卫强三个月租金等等。2019年1月6日，漳州舒榻公司将2019年2月1日至5月31日的厂房租金和保证金共计96000元通过银行转账至林锋名下，林锋收到该款项后分两笔（72000元+24000元）转账支付给江卫强。2019年1月31日和3月11日，漳州舒榻公司因案涉厂房装修，分别转账支付厦门市海沧区天鑫赐劳务队24382元和许小棋43214元。2019年3月18日和4月26日，漳州舒榻公司因案涉厂房安装监控和设备进场，分别转账支付叶小艺3988元和马绍龙11888元。在合同履行过程中，双方因案涉厂房的合法出租依据、产权证书、漏水等产生争议，漳州舒榻公司于2019年6月12日通过微信向江卫强送达一份《告知函》，载明了漳州舒榻公司委托林锋与江卫强签订《租赁合同》的事实，并通知江卫强于接到函件之日起3日内履行下列义务：1.提供合法出租租赁厂房的依据及租赁厂房的产权证书；2.派维修人员对厂房漏水和地漏部分进行维修，并在一周内维修完成，否则漳州舒榻公司将有权自行聘请专业维修人员进行维修，维修产生的费用由江卫强承担，并优先从租金中扣除；3.赔偿漳州舒榻公司因厂房漏水等造成的财产损失、停产损失。2019年8月10日，漳州舒榻公司的安川焊机机器人因被水淋湿、被水侵泡，导致电机、弧焊基板损坏，经厦门克鲁斯机器人制造有限公司报价，需维修费28800元。漳州舒榻公司自行将其机器设备等搬离案涉厂房后，于2019年8月19日委托曹**华律师向江卫强当面交付案涉厂房钥匙和一份《通知函》，该《通知函》载明：江卫强出租给漳州舒榻公司的厂房系违章建筑，根据相关法律规定，双方签订的《租赁合同》自始无效，且江卫强所出租的厂房存在顶棚漏水、渗水、地漏喷涌等严重质量问题，导致漳州舒榻公司无法正常作业，给漳州舒榻公司造成重大经济损失。并通知江卫强：1.漳州舒榻公司已于2019年8月19日将厂房及钥匙交付江卫强，自2019年8月19日起，漳州舒榻公司不再使用该厂房；2.请江卫强于2019年9月1日前向漳州舒榻公司赔偿装修损失107472元。此外，对于江卫强给漳州舒榻公司造成的停工停产损失及因漏水造成设备损坏维修损失正在核算，并保留追索赔偿的权利。一审另查明，案涉厂房的《福建省村镇规划选址意见书》于2001年6月6日经龙海市建设委员会审核批准，但至本案庭审辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证。案涉厂房系江卫强向他人租赁后再转租给林锋。一审法院认为，一、关于漳州舒榻公司诉讼主体是否适格的问题，经庭审查明，案涉《租赁合同》虽是林锋与江卫强订立的，但从林锋、漳州舒榻公司提供的《付款单》、《转账记录》、《告知函》、《通知函》及其在庭审中的陈述，可以认定林锋系受漳州舒榻公司委托与江卫强签订案涉《租赁合同》，双方之间存在代理法律关系，且从事后合同履行情况看，也是漳州舒榻公司在履行合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为”和《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”的规定，漳州舒榻公司可以依照林锋与江卫强签订的《租赁合同》对江卫强主张权利，其作为原告提起诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，主体适格。二、关于案涉《租赁合同》的效力问题。一审认为，案涉厂房的村镇规划选址意见书虽获得有权机关批准，但至本案一审庭审辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，本案双方签订的《租赁合同》因案涉厂房至本案庭审辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，违反了法律、行政法规的强制性规定，依法应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，江卫强因该合同而收取的保证金24000元，应当返还给漳州舒榻公司，漳州舒榻公司的该请求，合法有据，应予支持。对漳州舒榻公司主张的利息，因江卫强对合同无效存在过错，该请求符合法律规定，一审法院确定利息从2019年2月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至实际还款之日止按中国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算。三、关于漳州舒榻公司请求江卫强赔偿装修款等经济损失的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款：“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”和第十三条：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，漳州舒榻公司未能举证证明其对案涉厂房进行装饰装修或者增设设备等已经江卫强同意，其请求江卫强赔偿装修款损失67596元、搬运费损失22868元、安装监控设备损失3988元、设备维修费损失28800元，不予支持。漳州舒榻公司请求江卫强赔偿工人误工损失5550元，但其提供的证据不足以证明其主张，根据“谁主张、谁举证”原则，其应对此承担举证不能的后果，故该主张亦不予支持。四、关于签订《租赁合同》后收取的租金是否返还的问题，一审认为，因案涉《租赁合同》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，漳州舒榻公司请求返还租金72000元，不予支持；江卫强反诉请求按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，漳州舒榻公司主张江卫强曾在微信中表示同意补偿三个月房租，根据林锋在庭审中的陈述，该话原意为“若漳州舒榻公司继续租赁案涉厂房，且每月租金增加2000元，江卫强愿意免收三个月租金”，因所附条件未成就，漳州舒榻公司该主张不成立，江卫强反诉请求于法有据，应予支持。漳州舒榻公司从2019年2月1日起占有使用至同年8月19日止，共计200天，占有使用费为157808元（288000元/年÷365天/年×200天），抵扣已支付的72000元，漳州舒榻公司应再支付江卫强占有使用费85808元（157808元-72000元）。案涉《租赁合同》无效，江卫强反诉要求支付违约金72000元、保证金24000元，缺乏依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第四百零三条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认林锋与江卫强签订的案涉《租赁合同》无效。二、江卫强应于判决生效后十日内返还漳州舒榻公司24000元，并支付利息（以24000元为基数，从2019年2月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算；从2019年8月20日起至实际还款之日止按中国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算）。三、漳州舒榻公司应于判决生效后十日内支付江卫强房屋占有使用费85808元。四、驳回林锋、漳州舒榻公司的其他诉讼请求。五、驳回江卫强的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8500元，减半收取计4250元，由漳州舒榻公司负担4050元，江卫强负担200元。反诉费1986元，由江卫强负担1013元，漳州舒榻公司负担973元。款项应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。漳州舒榻公司、林锋对一审认定的事实均无异议，但认为遗漏查明漏水问题是漳州舒榻公司进场前就存在，江卫强因此承诺免除三个月租金的事实。漳州舒榻公司的维修费是因为质量问题导致，江卫强对漳州舒榻公司的修缮行为知情且认可。江卫强对一审认定的事实均无异议。对一审认定的事实本院予以确认。二审中，各方当事人均无提供新证据。本案争议的焦点：1、漳州舒榻公司主张江卫强返还已付租金能否成立;2、漳州舒榻公司要求江卫强赔偿的各项损失能否成立;3、漳州舒榻公司是否欠付江卫强租金及数额如何认定。一、关于漳州舒榻公司能否要求江卫强返还已付租金72000元问题。本院认为，案涉《租赁合同》所涉厂房至本案庭审辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证，违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，依法应当认定为无效。二审中，江卫强对合同的无效也不再持异议。对一审法院因合同无效而判令江卫强返还给漳州舒榻公司保证金24000元，江卫强亦无异议。对漳州舒榻公司有关江卫强应返还其已缴交的三个月租金72000元的主张，本院认为，虽然案涉《租赁合同》无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，漳州舒榻公司请求江卫强返还72000元不予支持。二、关于漳州舒榻公司向江卫强主张的各项损失问题。本院认为，漳州舒榻公司的损失主张应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”和第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”规定处理。1、对漳州舒榻公司主张的装修款67696元问题，经审查漳州舒榻公司据以主张该款项的证据材料，漳州舒榻公司付款给许小棋的付款回单显示的款项支付时间是2019年3月，装修明细体现的装修范围含厂房屋顶、地面水泥浇筑、铺埋下水道等。而从漳州舒榻公司2019年6月12日给江卫强的《告知函》看，印证上述67696元系其装修厂房的费用而非漏雨、漏水的维修费用，漳州舒榻公司二审中将二项费用混为一谈与客观事实不符。对该装修费用67696元，漳州舒榻公司并没有举证装修行为事先经过江卫强书面同意，也没有证据证明江卫强同意承担其装修费用，漳州舒榻公司主张因自行装修厂房产生的费用由江卫强承担，缺乏事实和法律依据，不予采信。2、漳州舒榻公司主张的搬运费22868元问题，该款系漳州舒榻公司因租赁行为搬进设备以及将设备搬离厂房所发生的费用，该费用的产生与租赁合同的效力并无必然关联，即便合同有效，上述费用因为租期的届满或租赁合同的解除，同样可能发生。故漳州舒榻公司主张该款由江卫强负担缺乏依据，不予采信。3、漳州舒榻公司主张的监控费设备损失3988元问题，本院认为，首先监控设备是其自行安装，其次根据漳州舒榻公司在一审庭审中表示，监控可以拆走，其也愿意拆走，故关于监控设备，其最多也是安装费损失而非设备损失。而据漳州舒榻公司提供的《舒榻智能监控合同》，漳州舒榻公司主张江卫强赔偿的3988元，是漳州舒榻公司和案外人订立的视频安防监控工程总造价，含设备费用和安装费用，漳州舒榻公司向江卫强主张全部工程造价，理据不足，不予采信。4、漳州舒榻公司主张机器人的维修费损失28800元，其提供的证据材料系案外人厦门克鲁斯机器人制造有限公司的报价，漳州舒榻公司并没有提供证据证明有实际维修及实际支出该款项，且提供的证据不足以证明该损失应当由江卫强承担。故其该主张缺乏依据，不予支持。5、漳州舒榻公司主张误工损失5550元，但其提供的《损失记录表》系其单方记录，真实性和关联性难以认定，其该主张缺乏依据，不予支持。三、关于漳州舒榻公司是否欠付江卫强租金及数额如何认定问题。经查，双方对以下事实并无异议：租期自2019年2月1日起至2021年1月31日止；漳州舒榻公司实际已经支付了2019年2月1日起至5月31日的占有使用费计72000元；双方约定厂房租金计付标准为288000元/年。据此，对漳州舒榻公司未付2019年6月1日至2019年8月19日期间的厂房占用费，若按原约定计算，为288000元/年÷365天/年×200天-72000元（已付）=85808元。但是，一审按该数额判令漳州舒榻公司支付给江卫强未付的占有使用费而未予减免，有失公允，判决不当。首先，案涉厂房在漳州舒榻公司实际占有使用期间确实存在漏水等质量问题，该事实有以下证据印证：1、漳州舒榻公司提供的照片、视频、微信等显示案涉厂房确实存在漏水并影响生产等问题；2、漳州舒榻公司一审提供的、江卫强认可是其本人的微信聊天记录中，显示4月27日下午14点48分，漳州舒榻公司基于此前向江卫强发送的费用支出情况，问江卫强“你现在怎么说”，江卫强在4月28日上午8点08分回复“这个违约没办法”、“补你三个月房租”、“要不你们一个月在多付2千”等内容，据此可以确认江卫强知道问题的存在，也提出了解决的方案，只是对其所提的方案漳州舒榻公司未置可否；3、漳州舒榻公司发给江卫强的2019年6月12日《告知函》，载有“租赁厂房发生了多起漏雨、地漏爆开等事件”、“于接到本函件之日起3日内派维修人员对厂房漏水和地漏部分进行维修，并在一周内维修完成。否则我司将有权自行聘请专业维修人员进行维修，维修产生的费用由您承担，并优先从租金中扣除”等内容，对该函，江卫强在一审庭审中陈述“有收到，但告知函陈述三天内没有维修，其会去修理，所以我就没有当回事”，从上述江卫强陈述的内容可见，江卫强对厂房存在漏水的质量问题并未否认。4、江卫强在答辩时也陈述，对于漳州舒榻公司反映的漏水问题，也安排了人员进行维修处理并非怠于处理，并提出漳州舒榻公司完全可以根据租赁合同的约定自行维修，相关厂房维修费用可以从房租中抵扣。据此亦可以印证江卫强曾经同意给予漳州舒榻公司减收租金（占有使用费）。其次，据江卫强前述表态，可以确认当时江卫强对漳州舒榻公司反映的问题没有否认而是作出予以补偿三个月租金（即72000元）的意思表示。鉴于厂房漏水等质量问题确实存在并影响到漳州舒榻公司的生产经营，漳州舒榻公司承租案涉厂房后又自行对厂房的屋顶等设施进行重新装修。对厂房漏水问题的成因，一审法官已向漳州舒榻公司释明是否申请鉴定，漳州舒榻公司明确回复放弃对厂房漏水、水管爆裂等质量问题的成因进行鉴定。虽然江卫强也没有证据证明厂房质量问题是漳州舒榻公司造成的，但漳州舒榻公司将厂房质量问题全部归咎于江卫强的依据不足。本案中，也确实存在江卫强在漳州舒榻公司提出厂房质量维修请求时未及时予以处理的情形，因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，鉴于江卫强原先有作出愿意给予漳州舒榻公司三个月租金补偿的意思表示，依公平原则，对漳州舒榻公司未付的2019年6月至2019年8月期间的厂房占有使用费，在一审判决的85808元上扣减72000元。扣减后，漳州舒榻公司应再支付江卫强厂房占有使用费13808元。综上所述，漳州舒榻公司的上诉请求部分理由成立，予以支持，一审判决关于漳州舒榻公司应再支付江卫强的厂房占有使用费数额认定不当，予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持福建省龙海市人民法院（2020）闽0681民初5691号民事判决第一、二、四项；二、撤销福建省龙海市人民法院（2020）闽0681民初5691号民事判决第三、五项；三、漳州舒榻智能科技有限公司应于判决生效后十日内支付江卫强房屋占有使用费13808元；四、驳回江卫强的其他反诉请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费4250元，由江卫强负担791元，由漳州舒榻智能科技有限公司负担3459元。反诉受理费1986元，由江卫强负担1837元，由漳州舒榻智能科技有限公司负担149元。二审案件受理费4411.38元，由漳州舒榻智能科技有限公司负担3057.18元，由江卫强负担1354.2元。本判决为终审判决。审 判 长 孟庆彩审 判 员 杨小红审 判 员 戴 旭二〇二一年六月九日法官助理 谢建才书 记 员 常艺虹执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。