江西省樟树市人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0982民初2141号原告：熊翔飞，女，1978年12月3日出生，汉族，住江西省樟树市。原告：黄耐古，男，1975年12月15日出生，汉族，住江西省樟树市。以上两原告共同委托诉讼代理人：曾庆谟，江西新青年律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：雷俊越，江西新青年律师事务所律师。被告：江西荣盛房地产置业有限公司，住所地：江西省樟树市。法定代表人：聂睿，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：汪文凤，女，1987年2月2日出生，住江西省樟树市，系该公司项目出纳。委托诉讼代理人：周秀琴，女，1966年2月9日出生，住江西省樟树市，系该公司办公室主任。原告熊翔飞、黄耐古与被告江西荣盛房地产置业有限公司（以下简称荣盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月16日立案后，依法适用简易程序，于2021年6月25日公开开庭进行了审理。原告熊翔飞及两原告的委托诉讼代理人雷俊越、被告的委托诉讼代理人汪文凤、周秀琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊翔飞、黄耐古向本院提出诉讼请求：1．判令或调解被告支付房屋逾期办证违约金15,952元（按已付房款552,596元为基准，自2019年1月1日起按日利率万分之一计算至实际办证之日2019年10月17日，共289日）；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年8月24日，二原告就购买樟树市江南花园小区x幢xx室房屋及7幢储17储藏间事宜与被告签订了《商品房买卖合同》，约定购房款为448,000元，储藏间款120,000元。原告实际支付的购房款为552,596元。合同约定被告应于2016年8月28日前交付房屋，于2016年11月28日前交付储藏间，并于交房后的90日内为原告办理产权登记，并约定了违约责任。合同签订后原告已足额支付购房款，但被告于2016年11月12日才向原告交付房屋，于2019年10月17日才办理了产权证。被告的行为属于严重违约，原告遂诉至法院。江西荣盛房地产置业有限公司辩称，1．答辩人已按照合同约定全面履行了办理产权证书的义务，产权证书逾期取得不能全部归责于答辩人，计算违约金的逾期日期应予以减少。答辩人之所以未能办理产权证是因为涉案小区包含安置房，由于樟树市人民政府相关部门未将涉案小区安置房回购款支付给答辩人，影响答辩人支付“一单清”规费的缴纳，造成答辩人未报产权登记机关备案，从而延误了房屋产权证书的办理。答辩人直至2018年9月29日才收到安置房回购款，达到办理房屋产权证书的条件。在此情况下，答辩人就通过电话与张贴公告的方式通知提交被答辩人将办理产权证书的资料。而原告拖到2018年12月5日才向答辩人交付办理产权证书必须具备的首套房证明，导致答辩人提交办证资料的时间也相应地推后。所以逾期办证的违约金应在2018年12月5日之后三个月即2019年3月5日开始计算至2019年10月17日。原告要求自2019年1月1日起计算逾期办证违约金与事实不符，依法应当不予支持。2．原告没有证据证明逾期办证给其造成了任何损失，故其主张逾期办证每天按已交房款的万分之一计算违约金过高，请求对于过高的违约金予以适当减少。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第29条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁判。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为违约金过高。本案中，答辩人逾期办证既有该项目负责人突然死亡的客观事实，也有原告逾期交纳办证资料的原因，且答辩人逾期办证不影响原告实现居住的合同目的，即没有给原告造成任何损失，如果按原告的主张计算违约金，答辩人将面临几百万元的违约金，涉案项目本身就有安置房，答辩人并没有过多的利润，这样的话将有失公平原则，所以请求贵院能据实综合衡量，对过高的违约金予以适当减少。综上，请求依法减少原告主张的计算违约金的逾期日期及对原告主张的过高违约金予以减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审时组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月24日，两原告与被告签订商品房买卖合同两份，合同约定：两原告向被告购买位于樟树市间，建筑面积分别为94.55平方米和25.24平方米，单价分别为4738.23元／平方米和4754.36元／平方米，价款分别为448000元和120000元；出卖人即被告应在2016年8月28日前交付住宅房和在2016年11月28日前交付储藏室；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理；……3．买受人不退房，每逾期一天出卖人向买受人支付万分之一的违约金，因买受人原因导致产权登记不能按时办理，出卖人不承担违约责任等内容。两原告向被告实际缴纳了购房款552596元。2016年11月12日被告向两原告交付了房屋。2018年12月5日两原告向被告提交了首套房证明。涉案房屋不动产权证书于2019年10月17登记办理。两原告因向被告要求支付逾期办证违约金无果而诉至本院。本院认为，两原告与被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行自己的义务。两原告已按约向被告支付了全部购房款552,596元。按照合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。而原告收房时间为2016年11月12日，即被告理应在2017年2月12日前向登记机关提交相关办证材料。被告主张其在2018年9月29日收到安置房回购款后才符合办理房产证的条件，且已通知两原告及时提交首套房证明，在两原告于2018年12月5日提交首套房证明后，被告有三个月的提交材料时间，其逾期提交办证材料违约起算日应当以2019年3月5日开始计算。本院认为，在允许的材料准备的90日内，首套房证明的提交并不当然影响其他材料的准备，且被告也未提交充足的证据证明，故被告应当在收到安置房回购款后90日内向相关部门提交办证材料，即违约起算日以原告要求的2019年1月1日更为合理。被告主张违约到期日应当以其契税缴纳日。本院认为，契税缴纳为办理权属证书的最后环节，被告在为原告提交所有办证材料后办证机关登记出证需要相应时间，故应以缴纳契税时间为违约终止时间更为合理，而非证书登记时间。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条规定，判决如下：一、被告江西荣盛房地产置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告熊翔飞、黄耐古支付逾期交付不动产权属证书的违约金14,478元；二、驳回原告熊翔飞、黄耐古的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费199元，减半收取99.5元，由原告熊翔飞、黄耐古负担19元，由被告江西荣盛房地产置业有限公司负担80.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院；户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审判员  刘燕红二〇二一年六月二十五日书记员  聂思琴