贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0113民初628号原告：贵州广聚源房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区云环路388号贵阳恒大城12栋9层1号。统一社会信用代码：915201136629891887。法定代表人：刘长波，系该公司总经理。委托诉讼代理人：黄祖兴，男，1986年3月23日生，汉族，系该公司法务，住四川省乐山市市中区，确认送达地址：贵州省贵阳市观山湖区长岭北路恒大中央公园Ｅ5栋恒大中心9楼法务部，代理权限：特别代理。被告：罗玉东，男，1987年12月10日生，彝族，户籍地：贵州省黔西县，现住贵州省贵阳市云岩区。被告：郗艳琼，女，1991年4月15日生，彝族，户籍地：贵州省大方县，现住贵州省贵阳市云岩区。第三人：中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行，住所地：贵州省贵阳市云岩区延安中路48-56号贵州世贸大厦，统一社会信用社会代码：91520100214453320X。负责人：杜忠阳，系该支行行长。委托诉讼代理人：李云苏，男，1962年10月8日生，汉族，系该公司员工，住贵阳市乌当区，代理权限：一般代理。原告贵州广聚源房地产开发有限公司（以下简称广聚源公司）与被告郗艳琼、罗玉东，第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行（以下简称农业银行云岩支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用普通程序，以独任制形式公开开庭进行审理。原告广聚源公司之委托诉讼代理人黄祖兴到庭参加诉讼，被告郗艳琼、罗玉东经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。第三人农业银行云岩支行经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告广聚源公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法判决解除原、被告双方于2015年9月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字02-13-3684）及补充协议；2．请求依法判决被告协助原告办理贵阳恒大城三期四期-36号楼402号房屋的预告登记注销手续和预售合同备案登记撤销手续（编号：Y15084728）；3．请求依法判决被告将贵阳恒大城三期四期-36号楼402号房屋腾空并返还给原告；4．本案全部诉讼费用由被告承担。庭审后，原告申请放弃第三项诉讼请求，本院予以准予。事实和理由：原、被告双方于2015年9月22日签订《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字02-13-3684，以下简称“合同”）及补充协议，约定被告向原告购买贵阳恒大城三期四期-36号楼402号房屋，房屋总价为586735元，尾款410000元以银行按揭支付。合同签订后，原告为被告办理涉案房屋的预告及备案登记手续，并为被告的按揭贷款进行担保。现因被告未按期偿还银行按揭款，导致原告承担了保证责任。根据合同附件十二补充协议第二条第（一）款第5项“因买受人未按银行贷款合同规定偿还贷款导致出卖人承担连带责任的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回房屋，买受人所交款项不予退还，同时买受人须协助出卖人办理相关合同解除手续”之约定以及《合同法》第九十三条之规定，原告有权解除合同，被告须配合原告办理合同解除手续，综上所述，为保障原告正常经营，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定诉至贵院，请求依法判决如前诉讼请求。被告郗艳琼、罗玉东及第三人农业银行云岩支行经本院依法传唤未到庭参加诉讼，第三人农业银行云岩支行向本院递交书面答辩意见述称，对于原告陈述的事实和理由，均无异议，请法院依法判决。对于原告为被告提供连带责任保证的事实，因《个人购房担保借款合同》特别条款第31条已就广聚源公司对债务人郗艳琼、罗玉东借款担保事项进行了约定，该约定系双方平等协商的结果，双方应按照合同约定履行义务，且根据《中华人民共和国民法典》第六百八十八条规定，债权人可要求债务人履行债务，也可以请求连带保证人履行义务。综上，现因被告郗艳琼、罗玉东违约导致贷款人提前收回已发放借款，宣布借款合同项下借款立即到期，并由原告承担连带保证责任，原告有权维护自身权利。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2015年9月22日签订《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字02-15-5003）及补充协议，约定被告向原告购买位于白云区房屋，房屋总价为586735元，尾款410000元以银行按揭支付。合同附件十二补充协议第二条第（一）项中约定“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房…同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续”。被告所购房屋在房屋管理部门办理商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Ｙ15084728）。2015年9月25日，原、被告与第三人农业银行云岩支行签订《个人购房担保借款合同》，贷款期限为2015年9月25日至2045年9月24日，还款方式为按月等额本息还款法（按月计息），借款人自愿选择每期末月的借款发放日为还款日，由原告承阶段性保证＋抵押责任，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。合同履行过程中，由于被告连续逾期未偿还第三人贷款，第三人向原告发送贷款提前到期通知书、关于督促履行贷款合同的通知书，告知原告涉案房屋贷款提前到期，要求原告承担全部贷款本金、利息及违约金的连带保证责任。后原告向被告邮寄催款通知书、解除商品房买卖合同及补充协议的通知书，被告仍未偿还第三人到期款，原告就被告向第三人支付了三方签订的《个人购房担保借款合同》项下的款项，承担了连带保证责任，涉案房屋银行贷款本息已全部结清，第三人出具了贷款结清情况证明。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、商品房预售合同备案表、贷款提前到期通知书、催款通知书及邮寄单、代偿清单、贷款结清证明、关于解除商品房买卖合同及补充协议的通知书、《个人购房担保借款合同》、解除函、抵押权预告登记证书、借款凭证等证据及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。本案的争议焦点：一是涉案《商品房买卖合同》是否应当解除；二是合同解除的法律后果如何处理。关于争议焦点一，本案中，根据原告与被告签订《商品房买卖合同》以及农业银行云岩支行三方签订的《个人购房担保借款合同》约定的内容，第三人将款项出借给被告，原告作为保证人对上述借款承担连带保证责任。后因被告怠于履行支付贷款责任，导致涉案贷款已于2018年10月29日提前到期。同年10月29日，因贷款提前到期，第三人基于《个人购房担保借款合同》项下的约定要求原告履行完毕涉案房屋贷款的保证义务，原告亦依约履行完毕。根据《商品房买卖合同》附件十二补充协议第二条第（一）项中约定“在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房…同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续”及《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款“当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同”之规定，原告主张解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的诉请，应予支持。关于争议焦点二，现《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，被告应负有后合同履行义务，故原告主张被告协助办理注销涉案贵阳市白云区房屋的预告登记注销手续和商品房预售合同备案登记撤销手续（编号：Ｙ15084728）符合客观实际，应予以支持。依据合同解除的法律后果，合同双方本应互相返还基于合同而取得的财产，但本案被告并未提出主张，被告可另案主张要求原告退还其已支付的相应款项。被告郗艳琼、罗玉东经本院传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状，本院视为其放弃答辩、举证、质证的权利。第三人农业银行云岩支行经本院传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上，根据《中华人民共和国民法典》第五百五十七条、第五百六十二条、第五百六十六条，＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定＞第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释＞第二百四十条之规定，判决如下：一、解除原告贵州广聚源房地产开发有限公司与被告郗艳琼、罗玉东于2015年9月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字02-13-3684）及补充协议；二、被告郗艳琼、罗玉东于本判决生效之日起十日内协助原告贵州广聚源房地产开发有限公司办理位于贵阳市白云区预售合同备案登记（预售合同备案登记号：Ｙ15084728）的注销手续。案件受理费人民币60元（原告已预交），由被告郗艳琼、罗玉东承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员  张 钰二〇二一年六月四日法官助理  祝文君书 记 员  陈倩倩