四平市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2018)吉0302民初95号原告：宋丽颖，女，1963年10月12日出生，汉族，住四平市铁西区。委托代理人：徐航，四平市铁西区法律援助中心律师。被告：中国人民解放军31689部队。法定代表人：阚洪利，部队长。委托代理人：王蕴锋，吉林东泰律师事务所律师。委托代理人：张楠，31689部队军需营房科助理。原告宋丽颖与被告中国人民解放军31689部队房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋丽颖及其委托代理人徐航、被告中国人民解放军31689部队委托代理人王蕴锋、张楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋丽颖向本院提出诉讼请求：一、诉请人民法院对原告租赁被告房屋附条件承兑浴池改造装修造成的直接损失112.36万元及可得利益间接损失26万元，合计人民币138.36万元的赔偿主张予以保护（暂定此额如有异议，以法院委托司法评估部门评估意见为准）。二、诉讼费、评估费等均由被告负担。在庭审过程中，原告变更第一项诉请为请求被告给付原告租赁房屋附条件承兑浴池及改造装修造成的直接损失77.6026万元（包括附条件承兑浴池40万元，装饰、装修、扩建、改建37.6026万元）的赔偿主张予以保护，其它不变。事实与理由：2014年8月5日前几天，被告之前的驻扎部队65571部队及租赁被告房屋经营浴池还未到期的原承租人冯莉、及原告三方达成：原告承租被告用于经营浴池的房屋期限五年，并附条件接手承兑支付还未到期的原浴池承租人冯莉转让费40万元后，接手承租该浴池房屋及设施更新改造投资浴池经营五年的意向。按此意向，2014年8月5日，原告在被告之前驻扎部队65571部队提供给原告的叁份（沈吉【2014】000512号）《军队房地产租赁合同》及叁份《浴池承包经营合同》的乙方处签名按指印后，全部交由被告拿回签章并将五万元承包费交于被告，同时被告提供给原告叁份《浴池转让协议书》并“附产品明细表”，由被告指派的监交人马海滨、董华林、张怀卿三人进行监交，原告在乙方处签名并支付给还未到期的原浴池承租人冯莉40万元并由监交人马海滨、董华林、张怀卿三人在“附产品明细表”上签名。同年10月13日被告交回原告各一份合同中，前一份《军队房地产租赁合同》合同上有签章但是缺少两页，后一份《浴池承包经营合同》上没有签章。合同签订后，原告按照经营浴池五年的预期，对接手的无法运营的原浴池进行了更新装修扩建改造费用72.36万元，加之转让费（实际是被告应当赔偿未到期的原承租人冯莉的赔偿款）合计112.36万元（具体详见明细表）投资运营。因被告部队变动，2015年10月15日被告现驻扎31689部队与原告再次签订《协议书》（包含通用条款、专用条款）约定：承包期限自2015年10月15日至2016年10月15日止，其中“5.7—考虑到乙方（原告）在浴池经营中装修投资较大，回报期限较长等实际情况，根据军队社会化保障的相关要求，承包经营合同实行一年一签确认制，每年的承包经营合同起止日期以实际发生时间为准。5.9—甲方上级下达不准承包通知或重大军事活动不适宜承包时，甲方应提前通知乙方，乙方必须按甲方通知执行，由此造成乙方一次性投入的损失由甲乙双方共同依法评估确认，给予补偿。5.11乙方应牢固树立为全体官兵服务的宗旨，官兵门票为5元，如物价上涨等不可抗力因素，原则上比地方门票低1元钱”等权利义务条款。之后，原告发现部队洗浴人数由六、七百人直降至五、六十人，发生亏本，多次协商下调承包费未果，未能续签书面合同，但直至2017年6月22日被告还在向原告收取电费，同年7月27日被告以“受上级相关政策的不可抗力影响，提出停止浴池经营，并让原告提出诉求协商补偿”，8月15日原告递交了浴池经营投入及装修的直接损失人民币112.36万元的《诉求书》及两年不能经营可得利益损失26万元，对此被告协商原告到法院调解。10月25日接到法院应诉通知书，铁西法院（2017）第2448号判决认定：被告的房屋租赁合同应当于“2017年8月15日”（应当是一审判决生效时解除）；原告经济损失赔偿等问题双方可组织充分证据另案告诉或协商解决。原告认为，按照行业惯例经营大众浴池具有投资大回报期限长的特点，尤其是租赁被告房屋，不仅要附条件接手承兑该浴池还未到期的原承租人冯莉转让费40万元，而且还要更新、改造、装修才能运营，不合理赔偿显然违反公平原则，为此提出诉讼，请求法院判如所请。被告辩称，第一，（2018）吉0302执265号民事裁定所涉及内容应在本案中解决；第二，对于工程造价鉴定意见书，鉴定的具体数额我方仅认可听证会我方所确认的项目；第三，根据承包合同，我方仅认可原告承包后的必要投资，对其他已有功能的拆改建项目，我方不予补偿；第四，从2014年开始，被告已经经营了3年5个月，对于评估的造价应进行合理折扣，在折扣后确定双方的合理分担数额、赔偿比例；第五，对于原告与冯莉之间的交易行为所产生的费用，我方不予补偿；第六，鉴定费不予补偿。本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：2014年8月5日，案外人冯莉将其在本案被告处租赁的浴池，以40万元的价格转让给了本案原告宋丽颖；2014年8月5日，被告宋丽颖与中国人民解放军65571部队（原告中国人民解放军31689部队之前驻扎的部队）签订了《军队房地产租赁合同》，本合同最终由该部队具体管理营房的机构，即中国人民解放军沈阳军区长春房地产管理处于2014年10月13日签章后生效，合同约定，中国人民解放军65571部队将坐落于吉林省四平市铁西区英雄街38号两层楼（坐落号：沈吉字第1153号），建筑面积487平方米的房屋，自2014年9月1日起至2015年8月31日期间租赁给原告。2015年10月15日，双方再次签订合同《第一部分协议书、第二部分通用条款、第三部分专用款》。后来，合同甲方中国人民解放军65571部队对应的权利义务由本案原告中国人民解放军31689部队承受。合同标的物坐落不变，约定承包期自2015年10月15日起至2016年10月15日止。其中，第三部分专用条款约定“5.7……每年承包费为五万元，履约保证金为伍仟元，上述费用应在每年签订合同的同时一次性交付完毕，乙方（宋丽颖）自承包经营后四年内享有优先承包权。5.9乙方承包期间……甲方上级下达不准承包通知或重大军事活动不适宜承包时，甲方应提前通知乙方，乙方必须按甲方通知执行，由此造成乙方一次性投入的损失由甲、乙双方共同依法评估确认，给予补偿”。根据原告的申请，本院按照法定程序对八一浴池汗蒸馆的装修改造工程造价进行了司法鉴定。2018年6月4日，吉林天诚信工程造价咨询有限公司出具吉天基审字[2018]第062号《工程造价鉴定意见书》，鉴定八一浴池汗蒸馆装修改造工程造价款总计376026元。上述事实有本院依法采信原告提供的铁西法院（2017）吉0302民初2448号民事判决书、军队房地产租赁合同、《第一部分协议书、第二部分通用条款、第三部分专用款》、浴池转让协议书、产品明细表、冯莉书面证言、借记卡账户历史明细清单、浴池视频资料两份、工程造价鉴定意见书、鉴定费发票，被告提供的（2018）吉0302执265号执行裁定书，双方当事人的当庭陈述在卷佐证。本院认为，2014年8月5日，原告宋丽颖与中国人民解放军65571部队（中国人民解放军31689部队之前驻扎的部队）签订的沈吉〔2014〕000512号《军队房地产租赁合同》，2015年10月15日，双方又自愿续签合同《第一部分协议书、第二部分通用条款、第三部分专用款》，上述合同依法成立并生效，对双方当事人具有法律约束力。在本案中，合同甲方中国人民解放军65571部队对应的权利义务已经由本案被告中国人民解放军31689部队承受。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”之规定，原告宋丽颖在庭审中变更第一项诉请为请求被告给付原告租赁房屋附条件承兑浴池及改造装修造成的直接损失77.6026万元（包括附条件承兑浴池40万元，装饰、装修、扩建、改建37.6026万元），属于原告宋丽颖自行处分自己的诉讼权利，符合法律规定，本院予以准许。根据合同第三部分专用条款“5.9乙方承包期间……甲方上级下达不准承包通知或重大军事活动不适宜承包时，甲方应提前通知乙方，乙方必须按甲方通知执行，由此造成乙方一次性投入的损失由甲、乙双方共同依法评估确认，给予补偿”的约定，在2014年8月5日，案外人冯莉将其在本案被告处租赁的浴池，以40万元的价格转让给了本案原告宋丽颖，对于该款项，是案外人冯莉与本案原告宋丽颖之间的合同关系，根据合同相对性，本案原告宋丽颖要求将其与案外人冯莉之间40万元浴池转让款，作为本案被告补偿原告的一次性投入，没有法律依据，不予支持。对于工程造价鉴定意见书中鉴定的工程造价款376026元，应认定为合同中约定的一次性投入。鉴于被告由于上级指示精神不能再对外租赁浴池，同时部队洗浴人数因换防而减少，属于客观因素，再结合被告收取租赁费的额度及原告实际经营期间已经取得经营收入的实际情况，本院在认定原告一次性投入为工程造价376026元的基础上，被告对原告的一次性投入补偿20万元，其余一次性投入176026元由原告承担。鉴定费7000元，酌定原、被告按照承担一次性投入的份额比例，由原告承担7000元×176026元÷376026元＝3277元，由被告承担7000元×200000元÷376026元＝3723元。另外，在庭审中，原、被告双方达成合意，在确定的补偿金额款内扣除原告应向被告交纳的房租款66666元（自2016年10月16日至2018年3月21日期间，计16个月，50000元/年×16个月＝66666元），电费3200元（自2017年7月1日至2018年3月1日，按每月400元计算，计8个月，400元/月×8个月＝3200元），合计69866元。综上，被告实际应给付原告补偿数额200000元-69866元＝130134元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中国人民解放军31689部队于本判决生效之日起十日内给付原告宋丽颖补偿款130134元；二、驳回原告宋丽颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17252元，鉴定费7000元，由被告中国人民解放军31689部队负担案件受理费2979元，鉴定费3723元；由原告宋丽颖负担案件受理费8581元，鉴定费3277元。退回原告宋丽颖多交的案件受理费5692元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  董爱民审 判 员  刘 成人民陪审员  刘福平二〇一八年七月十日书 记 员  刘天娇