北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初2366号原告：吴利红，女，1967年10月7日出生，汉族，中国铁建昆仑资产管理有限公司员工，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：张新龙（中国铁建昆仑资产管理有限公司推荐），住北京市石景山区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。原告吴利红与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴利红的委托诉讼代理人张新龙，被告天台山公司的委托诉讼代理人韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴利红向本院提出诉讼请求：请求判令被告给付自2020年10月23日至2021年4月7日的逾期办理房屋所有权证违约金120482．07元。事实与理由：2014年1月4日，我与天台山公司签订《北京市商品房预售合同》，约定我向天台山公司购买位于门头沟区滨河路23号西园嘉园项目x号楼1002号商品房（现已更名为西山御园x-1002）。我按照合同约定完全履行了合同义务，支付了全部购房款7214495元，天台山公司按照合同约定于2015年7月31日交付了房屋。按照合同第二十二条第（二）款约定，天台山公司应当于2015年7月31日后730天内为我办理房屋所有权证书，经我多次催告，天台山公司以各种理由推脱其责任，已经严重违约。2019年7月19日及2020年10月12日我分两次向法院提起诉讼，要求天台山公司支付2017年7月31日至2019年7月26日和2019年7月27日至2020年10月22日逾期办理不动产权证书违约金。二案经审理判决支持了我的诉讼请求，并已生效。天台山公司未按法院判决执行，我已经申请强制执行。但天台山公司的违约行为仍未停止，应当继续以7214495元为基数，按照日万分之一的标准向我支付自2020年10月23日起至2021年4月7日止的违约金。综上，为维护合法权益，诉至法院，请求法院依法支持我的全部诉讼请求。天台山公司辩称，一、吴利红主张逾期办证违约金于法无据。1、吴利红委托加建导致不能如期办证，根据双方《北京市商品房预售合同》第22条之规定，吴利红应承担未如期办证的责任。2、根据上述预售合同第16条之约定，吴利红应当在办理入住手续时向我公司交纳契税、公共维修基金、产权代办费、权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费。吴利红并未交齐相关费用，根据预售合同第14条第2款及附件十《补充协议》第12条第1款第（1）、（2）项之约定，办理房屋权属转移登记及代交税费的委托不得撤销，且业主未按合同约定交齐相关款项的，办证期限予以顺延，我公司不承担责任。二、吴利红主张的违约金计算有误。1、根据《西园嘉园收房补充协议》，我公司已经按照合同约定书面通知吴利红收房，吴利红未按合同履行其收房义务，办证期限应当自吴利红实际收房之日起算，且我公司已经向吴利红支付了2015年8月1日至2015年8月31日的延期交房补偿金，该笔金额应当在逾期办证违约金中予以扣减,或将办证期限顺延31天。2、吴利红存在逾期交款的行为，根据预售合同附件五及附件十《补充协议》第2条第3款的约定，吴利红应当在预售合同签订之日起45日内将全部房款支付完毕。从生效判决查明的事实来看，其房款付清的时间为2015年3月31日，根据预售合同第14条第2款的约定，办证期限应按照交款逾期时间予以顺延，我公司不承担顺延期间的责任。因此逾期办证的期间应当予以核减。三、即使法院认为我公司应适当承担责任，吴利红主张的违约金亦过高，请求法院予以核减。在本案中，加建部分一直由吴利红使用，在无偿获得使用利益的情况下，其未受到任何损失。同时，违约金的认定应当以实际损失为基础，不得超过实际损失的30%。在无实际损失的情况下，吴利红要求我公司承担巨额违约金，不符合法律规定。若吴利红认为自己遭受了实际损失，应当就此承担举证责任，证明损失实际发生，并明确数额，否则应当认定为无损失。四、自2020年1月23日新冠肺炎疫情爆发以来，受疫情影响，政府部门未能正常办公，西山御园小区的全部房屋现场测量、勘验等工作无法落实，致使涉案房屋的权属登记工作无法进行，即使法院认为我公司应适当承担责任，我公司也不应承担自2020年1月23日起至今这段时间内的逾期办证责任，吴利红主张的2020年1月23日以后的违约金应当予以核减。五、2021年2月23日我公司已经在积极履行合同义务，组织吴利红办理分户产权登记，即使法院认为我公司应当承担2020年1月23日之后的违约责任，违约期限的计算亦应当截至2021年2月23日。其后期若因办证机关的工作安排导致未能及时办证，我公司无法控制，亦不存在过错。同时，根据合同约定，只有在我公司原因导致未能及时办证的，才由我公司承担责任。本院经审理认定事实如下：2019年7月19日，吴利红诉至本院要求天台山公司支付自2017年7月31日至2019年7月26日止逾期办理房屋所有权证违约金。本院于2019年10月18日作出（2019）京0109民初5369号民事判决书，判决：天台山公司于本判决生效之日起七日内支付吴利红二○一七年七月三十一日至二○一九年七月二十六日止的逾期办证违约金523772．34元。天台山公司不服，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2019年12月19日作出（2019）京01民终11284号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。现该判决已经生效。（2019）京0109民初5369号民事判决书中载明双方无争议事实如下：“2014年1月24日，天台山公司（出卖人）与吴利红（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），约定吴利红购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A2）门头沟新城城子地区天台山居住项目xx层1002号房屋（双方一致认可即西山御园x号楼1002号），房屋预测建筑面积192．64平方米，其中套内建筑面积159．65平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积32．99平方米，单价每平方米45189．45元，房屋总价7214495元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定，1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。2014年1月2日、2014年1月17日、2015年3月31日，吴利红分三次向天台山公司共交纳购房款7214495元，天台山公司向吴利红出具发票。2015年7月31日，吴利红向天台山公司支付代收房屋登记费80元，代收产权代办费500元，天台山公司向吴利红出具收据。1002号房屋于2015年7月31日交付予吴利红，现由吴利红居住使用……2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163．46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。另查，吴利红在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。”2020年10月12日，吴利红诉至本院要求天台山公司支付自2019年7月27日起至实际办理房屋所有权证书之日的逾期办理房屋所有权证违约金。本院于2020年12月31日作出（2020）京0109民初4042号民事判决书，判决：天台山公司于本判决生效之日起七日内支付吴利红二○一九年七月二十七日至二○二○年十月二十二日止的逾期办证违约金327538．07元。（2020）京0109民初4042号民事判决书中载明双方无争议事实如下：“吴利红（乙方）与天台山公司（甲方）于2015年9月15日签订《西园嘉园收房补充协议》（以下简称《补充协议》），协议约定：“……2、2015年7月，乙方收到甲方以EMS形式发送的《收房通知书》。甲乙双方对于收房标准存有分歧，并就相关分歧，甲乙双方进行了沟通。现，为有效解决分歧，促使双方达成共识，甲乙双方经充分、自愿协商，达成本协议。第一条、本协议签订时，乙方已经查验项目及房屋现状，对于现状有明确了解，双方系在此基础上签订本协议。第二条、甲方同意：对于乙方延期收房期间（甲乙双方确认为自2015年8月1日至2015年8月31日止），甲方按照编号为：Y1560854《北京市商品房预售合同》中乙方已付房款为基数，按照每日万分之一的标准，向乙方支付补偿金……第四条、本协议达成后，甲乙双方对于以签订本协议时的项目及房屋现状办理交房手续均不持异议，对于编号为Y1560854《北京市商品房预售合同》亦无其它争议……”后吴利红收到天台山公司给付上述补偿金。”2021年4月8日，吴利红取得了涉案房屋的所有权证书。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的预售合同已被生效判决书认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行。天台山公司逾期办理房屋所有权证书，依法应当承担违约责任。天台山公司辩称由于吴利红委托第三方在涉案房屋竣工后对房屋进行加建、改建，进而不能办理初始登记，吴利红因加建对逾期办理房屋所有权证书存在过错的答辩意见，（2019）京0109民初5369号民事判决书已作出认定，故天台山公司该项答辩意见，本院不予采纳。对于天台山公司抗辩违约金起算时间应按实际收房日期起算，吴利红迟延支付房款、未交齐税费、双方签订《收房补充协议》后其已经支付了逾期交房补偿金，故逾期办证违约金起算点应顺延的答辩意见，因逾期办证违约金初始起算时间已由生效判决书予以确定，对上述答辩意见，本院不予采纳。对于天台山关于天台山公司以2020年1月23日后受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于天台山公司主张从违约金中扣减《收房补充协议》确认的逾期交房补偿款项的答辩意见，本院认为，从《收房补充协议》的内容来看，该协议是为解决天台山公司与住户之间对交房标准的分歧，以天台山公司向住户支付一个月补偿金为条件，住户同意以房屋现状办理交房手续，该补偿金并非逾期办证违约金,故天台山公司该项答辩意见，本院不予采信。关于天台山公司主张2021年2月23日其已经积极履行合同义务，组织吴利红办理分户产权登记，对于2021年2月23日之后因办证机关的工作安排导致未能即时办证导致的损失不承担违约责任的意见。因天台山公司未提供证据证明吴利红存在无故拖延办理房屋产权证书的情形，且双方合同约定逾期办证违约金截止日期为购房人实际取得房屋所有权证之日，故本院对天台山公司的上述答辩意见不予采信。天台山公司未能在房屋交付后730日内为吴利红办理房屋转移登记手续，已经构成违约，违约状态一直持续至吴利红取得房屋所有权证。2020年10月22日之前的违约金已经法院处理，吴利红要求天台山公司按照合同约定给付2020年10月23日至2021年4月7日的逾期办理房屋所有权证违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付吴利红2020年10月23日至2021年4月7日期间的逾期办证违约金120482．07元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千三百五十五元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 耿迎涛二〇二一年六月二十二日法官助理 颜云云书 记 员 彭 赛