北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初3566号原告:刘丹铭，男，1976年2月18日出生，汉族，住湖北省孝昌县。委托诉讼代理人：田园，新疆佟巨律师事务所律师。委托诉讼代理人：田锡平，北京市昌平区十三陵镇第二法律服务所法律工作者。原告：侯万升，男，1974年10月2日出生，汉族，住北京市昌平区。被告:康国辉，男，1965年11月6日出生，汉族，住安徽省阜南县。委托诉讼代理人:徐俊杰，北京疏浚律师事务所律师。原告刘丹铭与被告康国辉合同纠纷一案，本院立案受理后，依法公开开庭进行审理。审理期间，原告刘丹铭提出了原承办人回避的申请，本院决定调整承办人后依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。诉讼中，原告刘丹铭申请追加案外人侯万升为第三人参加诉讼，后经法庭释明并经原告及第三人同意，变更第三人侯万升为共同原告参加诉讼。原告刘丹铭的委托诉讼代理人田园、田锡平，原告侯万升，被告康国辉及其委托诉讼代理人徐俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告刘丹铭向本院提交起诉状：（一）诉讼请求：1.判令天通豪萨公寓房B栋楼从1层到3层每层东数10间共30间归原告所有和管理，被告配合办理房屋交接手续、租户移交手续；2.判令被告向原告支付合作期间拖欠的利润分红90万元（暂定），以及赔偿迟延支付分红的同期贷款利息（自2014年1月至实际支付之日）；3.判令被告公开合作期间的公寓租赁收支财务报告和票据（自2013年7月起至移交房屋日止）；4.判令诉讼费用由被告承担。诉讼期间，原告刘丹铭变更诉讼请求为：1.被告返还刘丹铭本金80万元；2.支付出资利息（以80万元为基数，按照年6%的标准自2014年1月1日至实际付清为止，截止到2021年1月1日已欠付利息38.4万元）；3.判令被告支付合作期间的分红（房屋不能交付的折价款）共为33.84万元；4.支付拆迁款40万元；5.承担诉讼费。（二）事实与理由：2012年10月，被告康国辉在东小口镇立汤路修建天通豪萨公寓楼，因资金不足，找到原告协商合作建房事宜。经充分协商，原被告达成《合作合同》，合同约定:共同建造公寓楼三层90间，甲方(指被告康国辉)拥有60间，乙方(指原告)拥有30间。此公寓房在不拆迁的情况下，永远属于双方。合作期间，费用的开支都要经过甲乙双方共同协商达成一致，任何一方不得随意作出决定。合作期间，甲乙双方同样享有利润和承担风险的责任。协议签订后，原告根据工程的需要和进度陆续向被告支付了共计90万元，被告用于修建房屋、装修、购买室内家具等;2013年7月，B栋6层公寓房完工，开始对外租赁。截止到2014年1月，经原告多次要求，双方结算:90间房屋造价为290万，原告的30间房屋造价为96.8万元，尚欠被告6.8万元;因2013年7月至2013年12月公寓出租，原告可以分得8万元左右租金，故投资款和租金两项折抵，互不相欠。但从合作至今，被告违背协议约定:既未向原告交付30间房屋，未足额支付30间房屋应得的租金，也不公开财务票据和真实的财务收支，现双方无法协商。综合以上事实，根据合同法第八条、第六十条、一百零七条的规定，原告依法起诉。变更诉讼请求后，原告刘丹铭相应变更其事实及理由为：2012年10月31日，刘丹铭和康国辉、侯万升签订了合作合同。刘丹铭履行了协议中约定的出资义务，但康国辉未履行交房和分红义务，现合作经营的房屋已经拆除，如果法院判令合伙合同无效，刘丹铭将蒙受双重经济损失。为此，根据合作现状，原告现申请变更诉讼请求。原告侯万升诉称：（一）关于诉讼请求：同意原告刘丹铭的请求，并表示其与原告刘丹铭之间关于诉讼请求中应获得部分另行单独解决，不在本案中主张。（二）关于事实与理由：原告刘丹铭、侯万升与被告康国辉合伙关系存在，其出资金额为10万元，被告出具了收条。当时说出资建房后二原告可合伙经营30间房，实际盖好房屋后没有把房子给原告，出资本金10万元，被告给我了。房子实际盖了6层，每层为30间，1-3层共计90间归原告及被告三人，4-6层有别的出资人。商定三人出资中二原告出资不足部分从二原告应获得的租金中抵扣。被告康国辉答辩称：不同意原告的诉讼请求。双方在2013年底一起投资房屋54间，一共三层，我只占60％的股份，一共是96间，原计划给他36间房，完工时候他拖欠86000元。2013年12月他没有给我，建设房屋时候，由于有检查的时候，我们的房子不适合出租，不久后消防安监把涉案房屋封了，封了1个半月，这期间，原告害怕了，找到我和我说不想投资了，欠付的8万6千元不想给了要退出，由于是好朋友，我觉得没有办法就答应他退出，风险就由我自己承担了，他违反了合同第9条。我说退出是可以的，但是钱需要陆续退给他。现在没有钱，我和原告协商一致了所以基本每年都给他钱了，共计支付对方50多万元了，剩下的钱我计划最近两年都给他弄清。确实最近几年经营的不好。后补充答辩认为：1.现公寓已经被拆除；2.双方系合伙投资建设房屋，原告合伙款项18.3万元没有付清，保留起诉的权利。3.合同无效后，损失应该自担，原告主张的本金及利息没有依据，不存在拆迁补偿款。根据双方举证质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、关于当事双方合同约定及履行情况2012年10月31日，被告康国辉为甲方，原告刘丹铭、侯万升为乙方就位于昌平区立汤路立水桥万意商场南面原天通豪萨洗浴中心地块共同签订《合作合同》一份，约定：1.甲方乙方共同建造公寓楼三层(90间房)，甲方拥有60间，乙方拥有30间。甲方乙方面积以实际量为准，东西长53米，南北长15米，每层面积为95平方米；2.甲乙双方每月所收房租一半给地皮费用；3.此公寓房在不拆迁的情况下，永远属于双方，合作期为8年合同，逾期地皮方高辉续签，甲方和乙方同样享有共同权利；4.建房期间，公共基础设施的费用按房屋的多少比例来进行分担(如修路、水、电等)；5.合作期间，费用的开支都要经过甲乙双方共同协商达成一致，任何一方不得随意做出决定；6.房屋正常经营后，所有的正常开支都视为公共费用；7.合作期间，甲乙双方同样享有利润和承担风险的责任；8.协议期间，如遇到国家开发占地，建筑物补偿按甲乙双方各占比例享有；9.合作期间任何一方不能履行本协议条款给对方造成损失，必须承担赔偿责任；10.此协议一式两份，甲方一份，乙方一份，协议自双方签字按手印或盖章生效。该合同签订后，康国辉陆续收到了原告刘丹铭及侯万升交付的合伙投资款。但庭审中双方对于具体交付的投资款的数额存在争议。康国辉收到投资款后与他人合伙在原天通豪萨洗浴中心地块进行公寓楼格局的房屋建设，并在2013年房屋建完后获得其中部分房屋的经营权用于出租经营。2020年11月底，涉案公寓楼被执法部门及当地村集体拆除腾退。（二）与合同履行有关的其他情况1.诉讼过程中，本院进行了调查取证，对双方《合作合同》中所提及的“地皮方”的案外人高辉及案外人周玉华进行了询问。高辉称，天通豪萨公寓是其从个人手里承租的地，地上原有三层，仍归建设方所有，后期由其进行加盖（建）。其与周玉华有口头协议，周玉华出钱，扣除地皮钱（指场地租金）后利润双方对半分，周玉华占有72间房；其对于原、被告之间的纠纷不知情，不认识原、被告。案外人周玉华称，康国辉是一个小股东，一起投钱（建房），按照投资比例分利润。回忆康国辉投资130多万，周称其与刘丹铭没有关系，听康国辉说刘丹铭投了一点钱，后来建房过程中有风险，刘丹铭没有投够钱，他俩就解除合同了。房屋建完后，每年与康国辉都分利润，没有书面利润分配底单，都是口头的，大概是一年一间房5000元左右，头两年2000左右，康国辉一共占了54间房。原有建设为三层，拆除后新建6层。庭审中，被告认可高辉及周玉华的陈述内容，原告刘丹铭仅认可高辉有关签字部分的内容及周玉华所述每年给被告利润的内容。2.对于三人合伙的建房投资款，经本院询问，被告康国辉陈述90间房屋的总造价为290万元，并称所建楼房共6层，每层30间，其只占下三层90间中60%的份额，即54间（其中一层30间，二层24间），另外36间归高辉所有。与原告签协议时虽然约定建90间房屋并给原告30间，但后期因资金问题与原告三人共同只占有54间。对于投资数额，被告主张其与二原告总投资额为174万元，其个人出资七八十万。其又称，相关出资及收益账册没有保留，经推算，每间房造价3.277万，总支出为177万。对此，原告主张所建楼房确为6层，每层33间房，用于出租收益的是每层30间，1-3层为原、被告共同所有，均为被告与高辉共同管理，4-6层为高辉所有。不认可原、被告共计仅占54间房的说法，应共同占有90间房，其中原告应获得30间房。二原告实际出资应为90万元，另外还包括以房租分红抵扣的款项8.6万元，总出资986426元。房屋于2013年7月份建完，开始对外出租。到2014年1月7日，康国辉拿来三张便条上面记载了建房总费用。另外，2013年7月至12月，房屋出租二原告应得分红8.6万元，原告应付未付的工程款6.8万元，两者进行了抵扣，互不相欠。3.对于经营收益分配，据原告刘丹铭陈述，在被告经营期间，先后向刘丹铭支付了45万元款项，被告主张实际向其支付了56万元（又称给付了53万元）。原告侯万升陈述其出资10万元，房子建完后被告向其支付了10万元（2021年1月27日庭审中又称收到了11万元）。对于出租收益情况，被告称，刚开始房屋收益不行，所分得的一楼和二楼的房屋很潮湿，光线差，没人租赁，只能当库房，一间房一开始出租收益为1500元，后来到八九百元，同时认可周玉华所述一间房一年利润5000多元。4.本案审理过程中，本院向规划部门发函调查涉案天通豪萨公寓的规划许可手续情况，北京市规划和自然资源委员会昌平分局向本院函复称，该局未制作、未保存过天通豪萨公寓相关建设规划许可手续。原告刘丹铭及被告康国辉均表示对涉案公寓是否有相关建设规划手续不知情。各方对北京市规划和自然资源委员会昌平分局的函复真实性无异议，也不能提供相关建设规划许可手续。5.诉讼中，原告向本院申请调查令前往调查涉案公寓楼所在的昌平区东小口镇中滩村集体调查公寓楼被腾退后的腾退补偿协议及相关材料，本院出具了《调查令》，中滩村民委员会出具了《回执》称，不能提供腾退补偿协议等材料，原因是未签订相关补偿协议，此外另行提供了涉案土地的《租赁土地协议书》一份，该协议书记载承租方为中滩村村民吴书伶，承租地块名称为日化三厂仓库南墙外与朝阳区来广营乡立水桥村朝阳焊切厂北之间的十六米宽、一百米长的废弃排水渠，搞个体经营，租赁期自1997年4月至2045年4月。对于上述康国辉向二原告已付款项数额的认定，原告刘丹铭自认收到45万元，康国辉虽不予认可但未能提供证据支持，原告侯万升自述收到款项11万元，康国辉未提出异议，由此本院对二原告的自述不持异议，予以采信。三、法庭对于二原告出资情况的调查及认定对于当事双方合作出资建房的出资金额，本院组织双方进行了举证、质证和法庭调查。二原告主张共计出资90万元，其中刘丹铭支付出资款80万元，侯万升出资10万元；被告主张共计收到80万元，其中原告刘丹铭出资70万元。对此，本院进行了重点调查：1.被告认可收到2012年11月26日收据记载的30万元、2013年1月20日收据记载的17万元，但认为其中包含侯万升交付的10万元，对此侯万升不予认可，并另行提交了分别发生在2012年11月3日、同年11月8日及12月10日，2013年3与8日及3月29日发生的金额共计7万元的转账凭证，对于另外3万元款项，其陈述为现金给付。被告康国辉认可7万元的转账凭证并陈述曾经收到过侯万升给付的现金。2.原告刘丹铭自述30万元的收据有包括银行转账12.5万元，现金给付17.5万元：其中相关转账凭证分别为2012年11月3日现金存款《客户回单》3万元、2012年11月8日银行转账《个人业务凭证》4.5万元、2012年11月18日银行转账《个人业务凭证》5万元；现金部分为原告2012年11月26日的银行《取款凭条》所记载的7万元，及自有现金10.5万元。原告侯万升认可当时陪同刘丹铭到银行取现并交付给了被告。3.原告刘丹铭自述17万元的收据有包括4笔银行转账金额共计15.5万元，现金给付1.5万元：其中相关转账凭证分别为2012年11月10日银行转账《个人业务凭证》5.5万元、同年12月15日5万元、2013年1月10日现金存款《客户回单》5万元；打收条当日给付现金1.5万元。原告侯万升称现金给付时其在场，认可现金给付的事实；被告康国辉否认现金存款《客户回单》为刘丹铭所存，但不能解释该单据为刘丹铭持有的缘由，对于所出具的17万元收据由哪些款项组成也表示记不清了。4.原告刘丹铭自述对于提交的显示为被告康国辉出具的给付人为“老陈”的4张收据，记载金额共计22万元，都是其委托舅舅陈某代交的款项，以现金及转账方式交付，包括2013年4月1日收条记载的7万元、同年4月16日收条记载的4万元、同年5月3日记载的5万元、同年10月10日记载的6万元（其中1万元为现金，5万元为2013年8月10日《个人业务凭证》记载的刘丹铭通过银行转账交付）；被告康国辉认可系代刘丹铭所交款项，有转账也有现金。证人陈某出庭证言认可代付的情节。原告侯万升认可上述代付款项情节。5.原告刘丹铭自述对于提交的显示为被告康国辉2013年5月21日出具的给付人为“老李”的收据，记载金额为3万元，其中“老李”系指刘丹铭的姐夫胡兵，系康国辉写错了。康国辉认可收据系其书写，但情节记不清了，称没见过老李，也不认识。证人陈某出庭证言认可“老李”系指刘丹铭的姐夫胡兵，陈述打收据当天证人本人在场，被告本人当场也承认写错了，但就是不改。侯万升对该收据所证明的事实认可。6.原告刘丹铭自述对于提交的显示为被告康国辉出具的给付人为“小刘”的两张收据，记载金额共计83万元，系刘丹铭的姐姐刘丹凤代其所交的款项。其中2013年6月1日收据记载的5万元系同年5月29日刘丹铭转账4万元转给刘丹凤，并由刘丹凤加上自己的1万元后交付的。康国辉认可收据真实性，称小刘即使刘丹铭，是刘丹铭转款后补得收据。侯万升对此无异议。依据上述法庭调查，关于当事双方合作出资建房的出资金额问题，本院认定二原告关于共计出资90万元，其中刘丹铭出资80万元、侯万升出资10万元的事实主张，具有较为完整和优势的证据链条支持，被告康国辉的辩称存在模糊不清、前后不一致及违背常理的解释，且未能提供反证推翻原告主张，故本院依据民事诉讼的相关证据规则对二原告的事实主张予以采信。上述事实有原告刘丹铭提供的《合作合同》、《收据》、银行凭证、本院对高辉、周玉华的询问笔录、本院《调查令》回执、《北京市规划和自然资源委员会昌平分局复函》，证人陈某的出庭证言及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，关于适用法律，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”引起本案纠纷的法律事实发生在2021年1月1日前，故本案仍适用案件事实发生时的法律。本案为有关土地开发利用引起的合同纠纷，依法应当依照土地及城乡规划管理法律及合同法律的规定认定合同效力及双方当事人的权利义务关系事项。首先，关于合同效力争议问题。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。”该法第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。”依据本院查明的事实，本案诉争双方签订合同实际目的系将原废弃排水渠地块土地进行改建用于居住用途，且未办理任何建设规划许可手续，显然违反了法律强制性规范。依照上述法律规定，并结合本案事实，本案双方签订的《合作合同》虽系双方真实意思表示，但因违反了我国现行法律的强制性规定，构成合同双方以签订合同的合法形式掩盖改变土地用途的非法目的情形，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规制的合同无效情形之一，应予确认无效。其次，关于合同被确认无效后的善后处置问题。依照法律规定，诉争合同被确认无效后，当事双方合同项下的权利义务争议即进入善后处置程序，因此取得的财产利益应当返还或折价补偿，并依据过错原则确定相应损失责任。因此：一、关于原、被告共同出资建设的公寓楼处置问题。鉴于当事三人共同出资建设的公寓楼系与他人共同出资，且已于2020年11月底被执法部门及当地村集体拆除腾退，且至今无补偿费用，故不涉及该共同出资形成的合伙财产即公寓楼的处置问题。二、关于双方合伙期间形成的合伙财产的清算问题。原、被告签订《合作合同》约定了共同出资、合伙经营、利润分配等事项，符合合伙合同的法律特征，《合作合同》被认定无效后不影响合伙财产的清算处置。据此，1.对于合伙财产的认定与划分。依据合同约定双方共同建造公寓楼三层90间房，被告拥有60间、二原告拥有30间，而公寓楼实际建成后共分得54间，二原告实际现金出资为90万元，庭审中双方均引述原告尚欠6.8万元出资款未付，由此可以认定二原告可分得房间数为30间，被告可分得房间数为24间。2.对于合伙期间经营收益的认定与划分。依据庭审查证及认定的事实，公寓楼于2013年建成后投入出租经营收益，至2020年11月底被拆除腾退。期间，康国辉与高辉、周玉华等人共同经营收益，对于54间房的经营收益除向刘丹铭支付45万元，向侯万升支付11万元外，并未支付其他款项。对于经营期间的收益，本院综合诉讼参与人陈述及当事人提交的证据材料予以认定，并综合已付款项后酌定分配。综合上述，原、被告签订合同形成违法合伙合同关系，应予宣告无效。对于无效后的善后处置问题，因合伙出资已经物化为合伙财产公寓楼的一部分并被有关部分拆除腾退，故对于二原告请求返还本金的请求本院不予支持，二原告可就合伙期间形成的财产按照实际出资情况进行分割，超出合理部分的收益分配请求本院不予支持。关于二原告请求出资利息的请求，因相关出资已经物化为合伙财产并进而形成出租经营收益，故原告请求支付出资利息缺乏事实及法律依据。被告辩称双方合同关系已经解除及相关分红款项已经完全支付的主张缺乏事实依据，本院不予采纳。现依据《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：一、原告刘丹铭、侯万升与被告康国辉于2012年10月31日签订的《合作合同》无效；二、被告康国辉于本判决生效后七日内向原告刘丹铭、侯万升支付合伙收益共计77万元；三、驳回原告刘丹铭、侯万升的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22101.60元，由被告康国辉负担11500元，于本判决生效后7日内交纳；由二原告刘丹铭、侯万升负担10601.6元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  潘幼亭二〇二一年六月十五日书记员  杨 静