河南省开封市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0204民初877号原告：开封市新海贸易中心。统一社会信用代码：914102001705911309。住所地：开封市鼓楼区中山路中段××。法定代表人：丁卫东，经理。委托诉讼代理人：朱青，河南冠源律师事务所律师。代理权限系特别授权。委托诉讼代理人：李河霖，河南冠源律师事务所律师（实习）。代理权限系特别授权。被告：高梅英，女，1953年11月18日出生，汉族，住开封市金明区。委托诉讼代理人：陈德鑫（系被告高梅英女婿），男，1977年2月5日出生，汉族，住开封市鼓楼区。代理权限为特别授权。被告：徐静，女，1978年2月9日出生，汉族，住开封市金明区。委托诉讼代理人：陈德鑫（系被告徐静丈夫），男，1977年2月5日出生，汉族，住开封市鼓楼区。代理权限为特别授权。原告开封市新海贸易中心（以下简称新海贸易中心）诉被告高梅英、徐静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新海贸易中心的委托诉讼代理人朱青、李河霖，被告高梅英、徐静的委托诉讼代理人陈德鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新海贸易中心向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2008年3月3日签订的《协议书》、《补充协议书》及双方于2016年签订的《协议书》并立即搬出涉案房屋；2.判令二被告支付拖欠原告的房租95200元（暂计算至2021年3月）；3.判令被告支付违约金1500元；4.诉讼费用由二被告负担。事实与理由：原告与被告高梅英于2008年3月3日签订《协议书》，原告将登记在自己名下的位于开封市（新门牌××）房屋出租给高梅英从事住宿经营，租期从2008年6月3日至2018年6月3日，租金4800元，从2013年6月3日起租金递增至6800元。另约定拖欠租金15天以上，原告有权终止合同，收回房屋。双方同时签订《补充协议》，约定“乙方在征得甲方同意后，在保证房屋结构安全的前提下，对房屋进行改造、安装、装修，在院内新建的房屋等均属自愿无偿投资，所有权归甲方所有，乙方保证协议期满或其他原因提前解除时，无条件完整交给甲方”。后于2016年10月21日，双方又签订《协议书》，将租期顺延十年，延长至2028年6月3日。被告徐静承担保证责任。但被告在2019年11月5日交付2019年10月份房租后，开始以各种理由拖欠房租至今，原告多次催交无果。为防止国有资产流失，特提起诉讼。被告高梅英、徐静辩称：在与原告签订协议和补充协议后，在2019年11月份因无力交付房租，合同已经按照第五条约定终止，并且交付钥匙。房屋实际控制权已经交付原告，房屋由原告公开对外招租，故与原告无任何关系，更不存在合同关系。被告已经按照合同第五条约定认真履行，无条件搬走，并且押金抵扣违约金，不存在法院认定合同解除的情况。合同已经解除，故不存在欠租的情况。当时是与原告公司经理签订的合同，他的行为代表公司，被告认为已经认真履行了合同条款。经审理查明，位于开封市房屋，所有权人为原告开封市新海贸易中心，该单位类型为全民所有制。2008年3月3日，原告与被告高梅英签订《协议书》一份，约定原告（协议书中甲方）将中山路中段232号（新门牌××）房屋出租给被告高梅英（协议书中乙方）从事住宿经营，租赁期从2008年6月3日至2018年6月3日，每月租金4800元，第一次交纳租金时间为2008年6月3日。以后租金每月交纳时间为当月3日。从2013年6月3日起，租金递增至6800元…被告如存在拖欠租金15天以上等情况，原告有权终止合同，收回房屋。被告应当依约交纳租金，每超期一天加付违约金100元，超过15天，本协议终止…同日原被告双方签订《补充协议》一份，约定被告在征得原告同意后，在保证房屋结构安全的前提下，对房屋进行改造、安装、装修，在院内新建的房屋等均属自愿无偿投资，所有权归原告所有，被告保证协议期满或其他原因提前解除时，无条件完整交给原告…原被告双方在房屋交接时，按净屋交接。屋内、院内所有自购物品均自行处理，不得作价给对方。有些物品如对方需要，双方可友好协商解决…屋顶漏水修漏费由原告负责。如被告维修时须征得原告同意，否则，维修费用由被告负责等内容。2016年10月21日，原被告签订《协议书》，约定双方2008年3月3日签订的《协议书》、《补充协议书》到期后顺延十年。原协议各项条款继续有效，不另行文。房租每月陆仟捌佰元。被告需要对房屋重新进行装修，经协商，原告在被告停业进行装修期间，一次性免收叁个月房租。本协议2028年6月3日终止等内容。该《协议书》注明：2017、8、9、10叁个月进行了装修，一次性免收了3个月房租。以后不再免收房租。原告在该《协议书》上签字并加盖公章，被告高梅英作为承租方签字并加盖指印，被告徐静作为担保人签字并加盖指印。协议签订后，双方均依照约定履行义务。2019年11月5日，被告交付2019年10月份房租后，开始拖欠房租至今。2020年6月17日，被告出具《情况说明》一份，内容主要为：…但我们始终克服困难交付房租，现将目前遇到的一些自己无法解决的情况向贵单位领导说明，恳请帮助，共克时艰。一、2019年来至今的一场新冠肺炎疫情，让我们生活和生意陷入停摆模式…从2019年12月份停业至今没有任何收入。2020年5月1日本希望借着五一假期恢复营业，无耐没有客人入住而又被迫关门…由于被告拖欠租金，原告认为其行为造成国有资产流失，经催要无果，故提起诉讼。另根据开封市委汴发［2020］15号文件规定，受新冠肺炎疫情影响，…对承租国有房屋的各类服务业个体工商户和小微企业免除2020年上半年4个月房屋租金…根据原被告《协议书》约定，租金每月6800元，4个月共计27200元。以上事实有当事人的陈述、《协议书》、《补充协议》、《情况说明》、房地产权利证书及庭审笔录等证据予以证明。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同各方当事人均应按照约定履行自己的义务。被告高梅英依照合同使用原告房屋，依法负有支付租金的义务，其拖欠租金不付是导致本案发生的原因，应负全部责任。被告徐静为高梅英作担保，依法承担担保责任。原告要求与被告高梅英解除合同，被告立即搬出涉案房屋，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。原告请求判令二被告支付至2021年3月租金95200元,由于开封市委汴发［2020］15号文件规定免除2020年上半年4个月房屋租金，故应从原告诉求租金数额中扣除。原告要求二被告支付违约金1500元，符合合同约定，本院依法予以支持。被告辩称在2019年11月份因无力交付房租，合同已经按照第五条约定终止，并且交付钥匙。房屋实际控制权已经交付原告，房屋由原告公开对外招租，故与原告无任何关系，更不存在合同关系。被告无条件搬走，并且押金抵扣违约金，不存在法院认定合同解除的情况。合同已经解除，故不存在欠租的情况。由于被告该辩称不符合《中华人民共和国民法典》第五百六十五条：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除…”规定，且据被告2020年6月17日出具的《情况说明》显示，被告在2019年11月之后仍在经营。故对被告该辩称，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百八十五条、第六百八十一条、第六百九十一条、第七百零三条、第七百二十二条规定，判决如下：一、解除原告开封市新海贸易中心与被告高梅英于2008年3月3日签订的《协议书》、《补充协议书》及双方于2016年签订的《协议书》，被告高梅英于本判决书生效后三十日内腾出位于开封市（新门牌××）房屋；二、本判决生效后十日内，被告高梅英支付原告开封市新海贸易中心截至2021年3月的租赁费68000元（95200元-4个月租金27200元＝68000元）；三、本判决生效后十日内，被告高梅英支付原告开封市新海贸易中心违约金1500元；四、被告徐静对被告高梅英的付款行为承担连带清偿责任；五、驳回原告开封市新海贸易中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1108元，原告开封市新海贸易中心负担317元，由被告高梅英负担791元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于开封市中级人民法院。审 判 员 杨中阁二〇二一年六月十七日法官助理 张佩华书 记 员 王天佑