甘肃省庆阳市西峰区人民法院民事判决书（2020）甘1002民初4469号原告：庆阳汇博物业管理有限责任公司。法定代表人：郭某。委托诉讼代理人：邵某，庆阳市人，住庆阳市。委托诉讼代理人：杨某，庆阳市人，住庆阳市。被告：王某1，甘肃省镇原县人，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王某2，甘肃省镇原县人，住庆阳市。原告庆阳汇博物业管理有限责任公司（以下简称汇博物业公司）与被告王某1物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邵某、杨某，被告王某1的委托苏所能够代理人王某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇博物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费5364元，承担欠缴物业费期间的违约金按照每日5‰的标准自2019年4月1日起至实际付清物业管理费之日止；2、被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：原告系东方丽晶城市综合体的物业管理人，被告系东方丽晶城市综合体A栋1609的房屋买受人。原、被告双方于2018年4月24日签署《物业服务协议》，被告委托原告提供物业管理服务。该《协议》约定了双方的权利义务，物业管理服务内容，物业服务费用，其他服务费用，违约责任等具体内容，双方签字盖章已生效执行。该《协议》明确约定了物业服务费、生活垃圾费、电梯费、水电费的收费标准及缴费时间与方式，且约定了被告逾期缴费的违约责任按照应付费金额每日5‰承担违约金至全部费用缴清为止。《协议》签订后，原告按照约定向被告提供了物业管理服务，被告却未按照双方的约定履行义务，至2020年6月30日，被告拖欠案告各项费用合计为3321元，产生逾期违约金4482元，经原告多次催要无果，现诉至法院，请求支持的诉讼请求。被告王某1辩称：答辩请求：一、要求撤销原告所诉的《物业服务协议》。二、请求驳回原告所诉的物业服务借违约金，按双方签订的《商品房买卖合同》约定的物业费2.5元/月/平房收取。三、本案诉讼费由原告承担。事实及理由：原告称其服务以“尊重客户、理解客户、让客户满意”的服务宗旨，推出以全新高品位的管家服务、办公服务、日常管理服务为一体的综合物业管理模式，但在服务期间，我没有享受到原告所承诺的服务，我有权减少或者补交物业费。2018年4月24日我也没有与原告签订物业服务协议，我只在2018年7月签署过《商品房买卖合同》，合同21条约定物业服务企业为原告，并约定了服务期限、费用包干制2.5元/月/平方米，按照合同约定，我曾多次要求原告提供检验报告、竣工验收报告、消防验收报告等文件均无果，原告未按按照合同约定进行服务，我有权拒缴或少缴物业费。2019年6月，原告在查验楼顶1709号房屋卫生间是否漏水时把我卫生间顶部存水罐损坏，导致存水罐长期漏水卫生间瓷砖脱落，粗略估计经济损失达2000元以上，多次跟原告沟通未果，故原告应当先行赔偿我的损失。原告只收钱不办事，具体表现为：物业服务没有达到标准，只是打扫卫生达不到保洁的服务标准；没有安全防盗措施，业主没有安全感，晚上没有值班人员，进出闸机开放；房屋、消防没有验收报告，房屋系违规使用；物业公司没有尽到管理义务；电梯设置不够合理，影响业主通勤效率，写字楼为8-23层，合理规划为低区8-15，高区16-23层；物业公司不能为业主服务，不能文明礼让、便捷服务，态度生硬，来到这里好像是进了物业公司的家里，忍气吞声，还要打骂业主；业主在对原告公司有异议时，原告就采取断水、断电来控制业主；至今为止原告都没有开通有线数字电视接口。综上，原告不是一个合格的物业公司，不能为业主提供舒适、和谐的社区环境，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，《物业服务收费管理办法》，《庆阳市物业管理条例》等相关法律，我有权少缴或者不交物业费，为维护我的合法权益，请求支持我的答辩请求。原告为支持其诉讼主张向法庭提供了物业服务协议书、费用催缴通知书、邮寄送达凭证、公示截图，经被告质证，被告对物业服务协议书无异议，未收到催收通知函，未看到公示信息。被告围绕答辩意见向法庭提交了《商品房买卖合同》，并申请证人张某、孙某、王某3、出庭作证，经质证，原告对《商品房买卖合同》关联性提出异议，对证人证言提出异议认为三证人与被告之间存在利益关系。本院对当事人未提出异议的证据当庭予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2018年7月3日，庆阳汇隆房地产开发有限公司与被告签订房屋买卖合同，将西峰区岐黄大道号东方丽晶城市××元房屋出售给被告，并选聘原告为该楼前期物业管理公司，物业服务时间自2017年12月31日至2020年12月31日，物业服务期间，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为2.5元/月.平方木（建筑面积）。2018年4月24日，原、被告签订《物业服务协议》一份，合同第三条第二项约定了物业服务费及相关费用的收取，约定物业服务费：2.5元/㎡/月，生活垃圾费：0.46元/㎡/月，电梯费：08F-11F0.60元/㎡/月，12F-15F0.65元/㎡/月，16F-19F0.70元/㎡/月，20F-23F0.75元/㎡/月。水、电等收费：电费1.3元/度，水费：10元/吨，该费用标准将可能根据政府指导价变化而做相应调整。物业服务费自开发商通知收房之日起，以三个月为一个交费期间，业主须于上一期间物业服务费到期前向汇博物业缴纳下一缴费期间的物业服务费。违约责任：业主未按时缴纳物业服务费及其他费用的，每逾期一日加收应付金额的5‰的滞纳金；逾期未缴纳者，物业服务企业将分别采取措施催缴、公告、律师函，直至诉讼等措施，直至业主交齐、补齐所欠费用及滞纳金为止。合同签订后，被告按照约定将物业费缴纳至2019年3月31日，本院认为，根据《物业管理条例》第七条第一款第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用”之规定，本案中，被告作为小区业主负有按时交纳物业服务费用的义务，被告在合同履行过程中仅将物业服务费支付至2019年3月31日，按照双方签订的物业服务协议，物业服务时间自2017年12月31日至2020年12月31日，物业服务期间，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为2.5元/月.平方木，生活垃圾费：0.46元/㎡/月，电梯费16F-19F0.70元/㎡/月，故被告应当自2019年4月1日起按照双方约定的标准支付各项服务费用至2020年12月31日，共计为4649元。关于原告要求被告按照3.8元/月/平方米标准支付物业服务费的请求，因原告未提交相关证据证实自己的该项主张，故对原告的该项请求，本院不予支持。关于被告辩称原告在服务期间的服务质量不达标可以拒缴或者少缴服务费的意见，因双方在合同中并无服务质量不达标可少缴或不缴物业费的约定，被告对物业服务质量不满意可待小区成立业主委员会之后选举服务较好的物业公司进行服务，故对被告该项辩解理由本院不予支持。关于原告要求被告按照日5‰标准承担欠费期间违约金8378元的请求，双方虽然在合同中约定了每逾期一日加收应付金额5‰的滞纳金，但该约定过高，不符合法律规定，应当酌情按照不超过应付费用百分之三十计算违约金较为合理，故综合全案考虑，由被告向原告支付违约金800元较为适宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告王某1支付原告庆阳汇博物业管理有限责任公司物业服务费用4649元，并支付违约金800元。二、驳回原告庆阳汇博物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。上述给付内容，现判决书生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，被告王某1负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审判长张宗和人民陪审员任彩玲人民陪审员何希宏二〇二一年六月九日书记员 任京旭