广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初9571号原告（反诉被告）：马献，男，1986年3月4日出生，汉族，身份证住址广东省遂溪县，委托诉讼代理人：杨景翔，广东百言律师事务所律师。被告（反诉原告）：李淑彦，男，1974年5月20日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：吴思若，广东德比律师事务所律师。马献与李淑彦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。马献及其委托诉讼代理人杨景翔，李淑彦的委托诉讼代理人吴思若到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马献向本院提出诉讼请求：1、李淑彦返还马献预付租金16000元以及保证金32000元；2、李淑彦向马献赔偿占用利息（以48000元为本金，自2019年12月31日起按贷款市场报价一年期利率计算至实际清偿之日止）；3、李淑彦向马献赔偿违约金32000元；4、本案受理费由李淑彦承担。事实和理由：我方与李淑彦在2019年10月12日签订《合同》，约定李淑彦将其名下位于广州市白云区*街484号*负一楼出租给我方使用，每月租金为人民币16000元，保证金人民币32000元。任何一方违约应以等额于保证金金额作为违约金予以赔偿。合同签订当日，我方就向李淑彦支付了租赁保证金32000元。为保证承租目的有效实现，2019年12月9日，双方在原合同第三页留白处达成补充协议，约定李淑彦协助我方在2019年12月30日前成功办理营业执照、一般纳税登记证及各项备案等经营资质，并从我方营业执照签发之日起计算租金。时至起诉之日，李淑彦仍无法提供案涉租赁物地址的合法产权证件，我方无法办理营业执照，合同目的无法实现，李淑彦已构成违约。我方已通过微信向李淑彦告知解除合同。现特向法院提起诉讼，望判如所请。李淑彦辩称：我方已协助马献于2019年12月12日办理了营业执照，公司名称为广州市粤亮汽车美容有限公司，大股东和法定代表人就是马献。但是在接下来办理相关资质过程中，马献拒不配合，不按照相关行政部门要求进行基础建设，也拒绝前往行政中心办理，导致后面的资质无法办理。马献还以各种理由拒不交纳合作金。经多次追讨无果，其行为已构成根本违约。故特向法院提起反诉，请求判令：1、马献向李淑彦支付租金176000元（从2019年12月12日至2020年12月11日，每月16000元，扣减已付租金16000元）；2、马献支付管理费7680元（从2019年12月12日至2020年12月11日，每月640元）；3、本案反诉费由马献负担。针对李淑彦的反诉请求，马献辩称：李淑彦没有任何证据证明其已经履行了双方的合同约定，我方承租涉案物业的目的无法实现，故其反诉请求不应得到支持。经审理查明，2019年10月12日，李淑彦（甲方）与马献（乙方）签订《合同》，约定：甲方将座落在*街484号*负一楼甲方所拥有之物业与乙方合作使用，该物业的建筑面积为450平方米，用作停车及保养用途和汽车美容。承包合作期限自2019年10月12日至2025年8月10日（2019年11月10日开始计租金）。承包合作期内，乙方向甲方交纳承包合作费16000元/月，保证金32000元，管理费640元/月。承包合作费、管理费等按月缴交，每月10号前缴纳。甲方承诺乙方营业执照办理不成功情况下，甲方将乙方所交付甲方的钱款如数退还乙方。任何一方违反本合同条款或国家法律、法规的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于保证金金额作为违约金予以赔偿。在承包合作期内，乙方逾期交付合作金，逾期超过6天则视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回该物业并没收乙方保证金。同日，马献依约向李淑彦支付保证金32000元及一个月的预付租金16000元，共计48000元。2019年10月17日，马献向李淑彦发送微信，催促其完成涉案物业清场及交付事宜。李淑彦建议马献先装卷闸，用能拦住汽车且便宜的铁链锁住，这样清场容易些。马献回复认为清场工作由其来做会引起公愤。2019年12月9日，李淑彦（甲方）与马献（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方协助乙方在2019年12月30日前成功办理营业执照、一般纳税登记证、区/市交委备案、区/市卫生局备案等经营资质，并从乙方营业执照签发日起计算租金。2019年10月23日，马献向李淑彦发送微信：“李总，负一层没房产证，麻烦你到村委会或居委会让人给开张负一层可商业性质用途证明，注意负一层的门号地址一致，辛苦你了，谢谢。”李淑彦回复：“收到。”2019年12月15日，马献通过微信向李淑彦询问营业执照经营范围事宜，李淑彦回复：“这个执照不是我办的，有什么请问陈总。”2020年1月2日，马献再次通过微信询问合同所涉营业执照等有关证照有无办好，李淑彦再次表示办证的事不是其负责，让马献该问谁问谁，其表示不会帮忙问办证的事。马献遂回复：“你承诺可以成功办好营业执照经营范围所有相关证件，超出合同签订期限还办不了，现在你叫我去问别人？那你把我所交给你的钱款退回给我，还有赔偿违约金。”。2020年11月4日，马献向李淑彦发送短信，以李淑彦无法按合同约定要求办理营业执照构成违约为由，解除涉案《合同》，并要求李淑彦立即返还预付的租金16000元、保证金32000元，并按照LPR利率支付自2019年12月31日至今的利息及赔偿违约金32000元。李淑彦提交了名称为广州市粤亮汽车美容有限公司的营业执照，该司营业执照所载法定代表人为马献，成立日期为2019年12月12日，住所为广州市白云区*东路173号底层之一，经营范围为机动车、电子产品和日用产品修理业。李淑彦确认该营业执照未实际交付给马献，并表示涉案的*街484号*负一楼地址已变更为*东路167、169、171、173号负一楼，这四个门牌号是连通一起的。马献对此则不予认可，并表示*东路173号是涉案物业隔壁的大厦。李淑彦表示没有办理合同约定的纳税登记证等证照，并称是马献不配合导致无法办理，但并未提供证据证实其曾通知马献协助办理后续相关证照事宜。关于涉案物业交付事宜，李淑彦称合同签订后有交付场地给马献，但没有相关证据证实；与马献闹僵之后，其在场地进出口建了门收取停车费，现涉案物业由其管理使用。马献则表示涉案场地内有停放车辆，李淑彦未向其交付场地。本院依法向广州市规划和自然资源局发函查询涉案房屋的规划报建情况。该局复函称该建筑物查有《建设工程规划许可证》（*号），暂查无相关产权记录。以上事实，有《合同》、《补充协议》、复函、微信聊天记录、短信记录及当事人陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。马献与李淑彦签订的涉案《合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同明确约定李淑彦须协助马献在2019年12月30日前成功办理营业执照、一般纳税登记证等经营资质，现李淑彦未依约成功办理上述证照资质，其行为已构成违约，现马献主张解除合同，要求李淑彦依约退还已付的保证金32000元、预付租金16000元，并依约支付违约金32000元合法合理，本院对此予以支持。李淑彦称是马献不配合导致后续证照无法办理，但其并未提供证据证实曾通知马献协助办理后续相关证照事宜；相反，结合双方在2019年12月15日至2020年1月2日期间的微信聊天记录可知，是马献多次催促李淑彦完成办证事宜，而李淑彦献多次推脱，并表示不会帮忙问办证的事，可见是李淑彦怠于履行协助办证的义务，故本院对李淑彦的上述抗辩意见不予支持。马献要求支付上述违约金的诉请本院已予以支持，其未能提供证据证实双方曾约定李淑彦须另行支付利息或其利息损失已超出违约金的数额，故其要求李淑彦另行支付利息的诉请本院不予支持。关于租金及管理费。结合双方在2019年10月17日的微信聊天记录可知，至该日李淑彦并未完成涉案物业的清场及交付事宜，只是告知马献可自行清场，其亦未能提供证据证实此后曾将涉案场地实际清空并交付给马献，故本院对李淑彦称其已向马献交付涉案物业的主张不予认可。结合合同约定的租赁用途、双方在2019年10月23日的微信聊天记录可知，双方约定办理的营业执照应是用于在涉案物业地址经营停车及汽车美容等项目，李淑彦所提供的营业执照所载登记住所与涉案物业的地址亦不一致，由此必然影响马献的合法正常经营。鉴于李淑彦未交付涉案物业及依约办理营业执照，其要求马献支付涉案租金及管理费无事实与法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，李淑彦向马献返还保证金32000元及预付的租金16000元；二、自本判决生效之日起三日内，李淑彦向马献支付违约金32000元；三、驳回马献的其他诉讼请求；四、驳回李淑彦的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费919元，由马献负担17元，李淑彦负担902元；反诉受理费1986元，由李淑彦负担。李淑彦负担的上述本诉受理费须在本判决生效之日起三日内迳付给马献。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张旭增二〇二一年六月十六日书记员  冼颖斯