江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初20671号原告：昆山市好妈妈餐膳有限公司，住所地江苏省昆山市周市镇康庄路9号，统一社会信用代码91320583716845332R。法定代表人：钱雪娟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张茹稼，江苏六能律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈佳华，江苏六能律师事务所实习律师。被告：周孟发，男，1979年4月28日出生，汉族，住浙江省泰顺县。第三人：徐超，男，1980年4月20日出生，汉族，住江苏省徐州市沛县。原告昆山市好妈妈餐膳有限公司（以下简称好妈妈公司）与被告周孟发房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理期间，原告好妈妈公司申请追加徐超为本案第三人，本院予以准许。后本案于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告好妈妈公司委托诉讼代理人张茹稼、沈佳华，被告周孟发、第三人徐超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好妈妈公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告房屋租赁关系解除；2.判令被告清空并迁出厂房；3.判令被告支付租金34793元及违约金10万元；4.判令被告承担本案律师费8000元；5.本案诉讼费由被告承担。审理期间，原告将第三项诉讼请求变更为判令被告支付违约金10万元。事实与理由：2019年3月4日，原、被告双方签订《厂房租赁与物业合同书》，约定原告将9号厂房南2东1出租给被告，作瓷砖仓库用途使用，租赁日期为2019年2月16日至2022年5月22日。根据合同约定，2020年6月5日至2021年6月4日期间的租金为74793元，租金提前一个月支付，每12个月支付一次，即被告应于2020年5月5日支付租金74793元，合同还对违约及解除事项进行了约定。然被告经多次催告后，仍结欠租金34793元，故原告特向人民法院起诉，恳请法院支持原告全部诉讼请求。被告周孟发辩称：不同意和原告解除房屋租赁合同。合同履行过程中被告不存在违约行为，不同意支付违约金、律师费，要求法院驳回原告的诉请。第三人徐超述称：我和被告只是朋友关系，双方之间有互相借用租赁的厂房，没有给付租赁费。涉案厂房我和被告都有在用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。与本案无关联性以及达不到证明目的等证据，本院依法不予认定。能够反映基本情况与案件事实的证据，本院均依法予以认定，作为定案依据。根据原、被告的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月4日，原告好妈妈公司（甲方、出租方）和被告周孟发（乙方、承租方）签订一份《厂房租赁与物业合同书》，原告将其坐落于昆山市×××出租给周孟发作瓷砖仓库使用，租赁面积为240平方米。合同约定：“。第二条租赁起止日期及租赁期限本合同租赁期自2019年2月16日始至2022年5月22日。第三条租金1.乙方的租金包含物业费，具体如下（此租不含税，开具发票税金由乙方负责）：2019年2月16日至2019年6月4日租金金额为14112元，2019年6月5日至2020年6月4日租金金额为56448元；2020年6月5日至2021年6月4日租金金额为74793元；2021年6月5日至2022年5月22日租金金额为72300元；2.租金提前一个月支付，每12月支付一次，首次付款于合同签订后5日内支付。第四条押金1.本合同押金为4000元，乙方已支付。第七条转租1.除经甲方书面同意外，乙方不可以转租全部或部分承租厂房。第九条合同的提前解除1.甲、乙双方同意，有下列情形之一的，甲方可随时单方解除本合同，并且乙方应向甲方支付10万元的违约金。给甲方造成损失的，还应赔偿造成的一切损失（包括但不限于为追究违约方责任而产生的诉讼费用、仲裁费用、律师费、差旅费等）：（4）乙方或接受转租方未经甲方书面同意擅自转租的；（6）乙方逾期不支付租金超过5日的。第十条违约责任1.若乙方违反本合同约定，甲方除可单方解除合同外，还有权从押金中将所有欠缴款项、损失及开支扣除，如押金不足支付该等欠缴款项、损失及开支时，甲方有权要求乙方向甲方进行补缴。2.租赁期间，任何一方有违反合同约定的，违约方应按照合同年总租金的20%向守约方支付违约金并赔偿一切损失（包括但不限于实际损失、诉讼费用、仲裁费用、律师费、差旅费等）。”。合同签订后，好妈妈公司依约将厂房交付给周孟发使用，周孟发于2019年3月21日向好妈妈公司支付2019年2月16日至2019年6月4日租金14112元，于2019年5月27日、2019年6月25日向好妈妈公司支付租金20000元、6448元，2019年11月27日经好妈妈公司人员催要租金后，周孟发于2019年11月30日向好妈妈公司支付30000元，以上合计56448元（即2019年6月5日至2020年6月4日租金）。2020年5月8日，周孟发询问好妈妈公司员工“左总今年房租多少钱，发给我阿，我安排一下”，好妈妈公司员工回复“74793元”，周孟发说“左总，我去年多少钱呀，我合同没了，合同发个给我阿”，后好妈妈公司员工应周孟发的要求将合同拍照发给周孟发，周孟发回复“谢谢，我知道了”，好妈妈公司员工说到“快点，转账成功后给个截屏”。之后，周孟发一直未向好妈妈公司支付租金，后好妈妈公司员工于2020年5月22日通过微信向周孟发发出告知函，要求周孟发于2020年6月5日前全额支付租金74793元，若到期仍未足额支付，则按合同约定终止与周孟发之间的合同。后周孟发于2020年6月3日向好妈妈公司支付了租金40000元。收到款项后好妈妈公司员工发微信给周孟发“周老板，按公司要求，你还有房租未付清，请在6月15日前付清，如果不付，请来我司办理退租手续”，周孟发回复“一直都是半年付的”。之后，周孟发一直未向原告支付剩余租金。原告为了维护其合法权益，遂向法院提交诉状，由此引起本案纠纷。另查明：在该案诉前调解阶段，周孟发于2020年11月14日向好妈妈公司支付了剩余租金34793元。因本案纠纷，好妈妈公司委托律师，花费律师代理费8000元。审理期间，周孟发于2021年6月4日明确同意与好妈妈公司解除租赁合同，后周孟发于2021年6月5日搬离涉案厂房。对于2021年6月5日的占有使用费，好妈妈公司不要求主张。本院认为：本案中，原告好妈妈公司与周孟发签订的《厂房租赁与物业合同书》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，应受法律保护，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于原告好妈妈公司要求确认与被告周孟发房屋租赁关系解除的诉请，本案中，周孟发在2021年6月4日确认同意与好妈妈公司解除合同，且考虑到周孟发租金已支付至2021年6月4日，故本院确认双方之间的租赁合同关系于2021年6月4日解除。关于原告好妈妈公司要求周孟发清空并迁出厂房的诉请，本案中，周孟发已于2021年6月5日搬离涉案厂房，双方办理了交接手续，故对该诉请本院不予支持。关于原告好妈妈公司要求周孟发支付违约金的诉请，本院认为，本案争议的主要焦点在于周孟发在合同履行过程中是否存在违约行为。根据原、被告签订的《厂房租赁与物业合同书》约定，周孟发应提前一个月即2020年5月5日前向好妈妈公司支付2020年6月5日至2021年6月4日的租金74793元，但周孟发在好妈妈公司发出催款告知函后，仅于2020年6月3日支付租金40000元，剩余租金34793元在好妈妈公司向本院提交诉状后于诉前调解阶段2020年11月14日周孟发才支付给好妈妈公司。被告周孟发逾期支付租金的行为，已构成违约。根据租赁合同约定“乙方逾期不支付租金超过5日的，甲方可随时单方解除本合同，并且乙方应向甲方支付10万元的违约金”，本院认为，合同中约定的违约金标准过高，本院结合原告的实际损失，酌定周孟发应向好妈妈公司支付违约金6233元（即一个月的租金）。周孟发辩称租金系每半年支付一次，没有依据，本院不予采信。关于原告好妈妈公司是否应退还周孟发房屋押金4000元的问题，本案中，合同中未约定承租方违约情况下押金不予退还，考虑到本院已支持好妈妈公司要求周孟发支付违约金的诉请，现双方的租赁合同已解除，故好妈妈公司应退还周孟发押金4000元。关于原告好妈妈公司要求周孟发支付律师费的诉请，本案中，合同对律师费有进行明确约定，本院结合本案的实际情况，酌定律师费为5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告昆山市好妈妈餐膳有限公司与被告周孟发于2019年3月4日签订的《厂房租赁与物业合同书》于2021年6月4日解除。二、被告周孟发于本判决生效之日起十日向原告昆山市好妈妈餐膳有限公司支付违约金6233元及律师费5000元，合计11233元，扣除需返还给周孟发的押金4000元，还需支付7233元。三、驳回原告昆山市好妈妈餐膳有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费3156元，减半收取1578元，由被告周孟发负担。其中，原告预交的案件受理费1578元，本院予以退还，被告周孟发应当负担的1578元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户，账号：32×××20，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  刘春香二〇二一年六月二十八日书记员  徐鸣杰法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。