北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初16575号原告(反诉被告)：北京市房山区阎村镇肖庄村经济合作社，住所地北京市房山区阎村镇肖庄村。法定代表人：马志忠，社长。委托诉讼代理人：刘涛，男，北京市房山区阎村镇肖庄村经济合作社副社长。委托诉讼代理人：隗有宝，北京隗有宝律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵杰，男，1964年1月4日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：赵文娟（赵杰之女），住北京市房山区。原告(反诉被告)北京市房山区阎村镇肖庄村经济合作社（以下简称肖庄村经合社）与被告（反诉原告）赵杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)肖庄村经合社之委托诉讼代理人隗有宝、刘涛，被告（反诉原告）赵杰及其委托诉讼代理人赵文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖庄村经合社向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2014年1月签订的土地租赁合同于2018年12月31日终止；2.判令被告给付2017年1月1日至2018年12月31日的租金91200元，给付2019年1月1日至2020年12月31日的土地占用费91200元，给付违约金1万元；3.判令被告立即清理地上物返还租赁原告的土地38亩；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：原被告双方于2014年1月签订《土地租赁合同书》，合同约定，原告将集体所有土地38亩租赁给被告经营。租赁土地四至：东至围墙、南至马立华承包地、西至村民口粮田、北至六环辅路。合同期限为5年，即自2014年1月1日至2018年12月31日，租金为每年每亩1200元，年租金45600元，租金给付为每年的1月1日前上缴租金。任何一方违反约定应当向守约方承担1万元违约金，违约金不足以弥补损失的，按实际损失赔偿。合同还对双方其他具体的权利义务作出了约定（详见合同）。合同履行中，被告违反约定，拖欠2017年至2018年两年租金，经原告多次催索，被告一拖再拖，直至合同期满，被告依法没有补交，合同期满后原告又多次联系被告催促交纳拖欠租金，清理地上物返还土地，然而，被告至今未能补交拖欠租金，清理地上物返还土地。为维护原告的合法权益，依法诉至法院，请判决。赵杰辩称，同意解除合同，我认为2017年1月解除。我交了2014年至2016年年底的租金，2017年我病了，然后找过村里解除合同，村里说解除不了，因为有地上物，地上物是我的，村里让我清除地上物才能解除合同，地上物有树和建筑物，但是我没有砍伐证清除不了树，只说让把树清理了，没有说建筑物的事。关于租金的诉讼请求，我不同意。2015年12月提前交了2016年的租金，2016年3月中身体不适住院，我得了肾衰竭，2017年开春医院让我透析，2017年1月我找到书记说解除合同，因为我的身体干不了了，春节过后我又找书记，书记没有明确答复我，让我先看病，赵淑霞在场，让我保持现状，土地先搁着，马志忠说没有砍伐证，3月中我又找了书记，书记说做不到，至今为止没有人给我一个解决方案，导致如今的局面，这四年，我找了三次书记，解决不了，大队有责任，后两年说占用，我没有占用和任何收益。赵杰向本院提出反诉请求：1.请求判令被反诉人赔偿反诉人地上果树木、房屋、围挡及其他地上物等损失共计415321.55元；2.本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。肖庄村经合社针对反诉辩称：不同意被告的反诉请求，解除合同的原因是被告引起的，双方在合同中的约定，合同终止后地上物应当由承包人自行清理。这块地不是被告说的从来就没有收入，在2020年元月份的时候，由于天然气工程，对地上物给过被告45415元的补偿。本院经审理认定事实如下：2014年1月，肖庄村经合社（甲方）与赵杰（乙方）签订了《土地租赁合同书》（以下简称涉诉租赁合同），约定，一、租赁土地面积、位置及用途：甲方将集体所有土地的38亩发包（出租）给乙方（租赁）经营；地块名称：大场东；四至界限：东至围墙，南至马立华承包地，西至村民口粮田，北至六环辅路；用途：种植。二、租赁期限：自2014年1月1日起至2018年12月31日止，共计5年。三、承包费（租金）数额、交款日期、交款方式：（一）承包费（租金）数额：租金每亩每年1200元，共计45600元；（二）承包费（租金）交款日期：每年1月1日前上缴租金；（三）承包费（租金）交款方式：一年一缴……六、违约责任：（一）合同双方当事人任何一方违反本合同规定条款，均视为违约，违约方应向对方支付违约金10000元，如违约金不足以弥补经济损失的，按实际损失赔偿；（二）乙方不按期交纳承包费（租金），按滞交金额每天交1%滞纳金，超过30天的仍未交齐，甲方可书面通知乙方解除合同。七、双方协议的其他事项：（四）承包（租）期满后乙方自置的不动产、种植物等全部地上物由乙方在30日内自行清理并恢复地貌，否则无偿归甲方，乙方不得再提出任何权益要求。八、本合同在履行过程中，当事人任何一方要求变更或解除时，须持本文书在一个月以前书面通知对方，经双方协商一致，方可变更或解除。双方还对权利和义务等其他内容作了约定。合同签订后，肖庄村经合社向赵杰交付了土地，赵杰依约交纳了2014年至2016年的租金，并在涉租土地上种植了柳树、榆树、紫花槐树等树木，建了土房、砖房、彩钢房等建筑。2017年1月，赵杰因病无法继续租赁土地，遂口头向肖庄村经合社主张解除涉诉租赁合同，并要求肖庄村经合社将涉租土地上的树木清理，给付相应补偿，然双方协商未果，此后，赵杰未向肖庄村经合社给付租金。现肖庄村经合社以赵杰为被告诉至本院，要求确认涉诉租赁合同到期终止，要求赵杰给付租金及土地占用费、清理地上物，并返还涉租土地。赵杰针对本诉提起反诉，要求肖庄村经合社赔偿其损失。诉讼中，赵杰向本院申请对涉租土地上的地上物进行评估，本院依法委托首信（北京）国际资产评估有限公司予以评估，过程中，因赵杰未能交纳评估费用，该评估机构作出《不予受理通知书》。诉讼中，本院对涉租土地地上物的现状进行了现场勘验，双方当事人均到场参加。上述事实，有双方当事人陈述、《土地租赁合同书》、现场勘验笔录等证据在案佐证。本院认为，肖庄村经合社与赵杰签订的涉诉租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。根据本案合法有效的证据，及庭审中双方当事人的陈述可以认定，赵杰确因病不能继续履行涉诉租赁合同，且口头作出提前解除合同的意思表示，对此不能强求赵杰一定要以书面形式通知肖庄村经合社解除合同，赵杰的意思表示明确了不能履行合同，虽然肖庄村经合社不同意，但是合同到期后，赵杰不再续租已成事实，因此肖庄村经合社主张确认涉诉租赁合同于2018年12月31日终止理由正当，本院予以支持。庭审中，赵杰认可其确未交纳2017年1月1日至2018年12月31日的租金91200元，则依据涉诉租赁合同的约定，肖庄村经合社主张赵杰给付上述期间租金的主张正当，本院予以支持。因赵杰确未依约交纳租金，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任，但根据查明的案件事实，并考虑赵杰的实际情况，本院酌定赵杰给付肖庄村经合社违约金4000元，肖庄村经合社主张违约金过高部分，本院不予支持。关于肖庄村经合社要求赵杰清理地上物、返还涉租土地并支付土地占用费的主张，本院认为，通过对涉租土地地上物的勘验，其价值较高但无法估算，如按照合同约定处理，显失公平，而根据赵杰的情况，其确不具有清理的能力，又不具有支付评估费用的能力，经法庭释明，肖庄村经合社亦明确拒绝对涉租土地的地上物进行评估，故根据公平原则，对肖庄村经合社的上述主张暂不处理，肖庄村经合社可在条件具备后另行主张。关于赵杰要求肖庄村经合社赔偿其地上物损失的反诉请求，因赵杰未能提供合法有效的证据证明其主张的成立，故本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条，第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京市房山区阎村镇肖庄村经济合作社与赵杰2014年1月签订的《土地租赁合同书》于2018年12月31日终止；二、赵杰于本判决生效后十五日内向北京市房山区阎村镇肖庄村经济合作社支付2017年1月1日至2018年12月31日的租金共计91200元；三、赵杰于本判决生效后十五日内向北京市房山区阎村镇肖庄村经济合作社支付违约金4000元；四、驳回北京市房山区阎村镇肖庄村经济合作社其他诉讼请求；五、驳回赵杰的全部反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2074元，由北京市房山区阎村镇肖庄村经济合作社负担1134元（已交纳），由赵杰负担940元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费3765元，由赵杰负担（已交纳）。如果不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  吕 婷二〇二一年六月二十八日法官助理  周 蕊书 记 员  刘欣然