广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终21996号上诉人（原审原告）：赵芝逢，男，汉族，1977年11月20日出生，身份证住址广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：郑桥平，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐红光，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜霞，女，汉族，1982年5月8日出生，身份证住址河南省信阳市狮河区。委托诉讼代理人：陈晓旋，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨联达，广州金鹏律师事务所律师。原审第三人：莫凯淋，女，1966年12月27日出生，香港特别行政区居民。上诉人赵芝逢因与被上诉人杜霞、原审第三人莫凯淋案外人执行异议之诉一案，不服广东省深圳前海合作区人民法院（2018）粤0391民初3101号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵芝逢上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判继续查封杜霞名下位于东莞市（房产证号：22××03号）。3.判令杜霞承担本案诉讼费等。事实与理由：一、杜霞没有按照合同约定支付案涉房屋全部价款，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定情形。1.从主观意愿上判断，莫凯淋和刘珊妮于2017年6月20日签订《房屋买卖协议合同》时已对付款和过户时间作出明确约定，付款和过户事关房屋交易的关键环节，在没有证据证明存在其他特别事由导致付款和过户有困难从而有必要作出变更时，莫凯淋不可能在同一天出具的《委托书》随意就付款和过户作出变更，这不符合常理。况且，莫凯淋本人在庭审中也明确表示其本人没有同意将付款时间和过户时间延迟到2018年12月20日。2.从《委托书》内容来判断，莫凯淋围绕案涉房屋交易委托刘珊妮代为事务总计10项，委托期间为2017年6月20日至2018年12月20日。该委托期间是指受托人刘珊妮“有权”代表莫凯淋办理众多受托事务的期间，不能误解为受托人完成办理某一具体受托事务的时限。3.如果按照每月还款1650元来执行赎楼，杜霞要还款到2028年12月26日才能解除抵押，之后完成过户，这与公证授权期限到2018年12月20日是相互矛盾的。如此授权期限到2018年12月20日完全没有意义，不可能在这个期限内完成赎楼，并进行过户。由此可以认定双方均没有就赎楼的期限作出变更，更不能以授权期限作为过户的最后期限来判断杜霞是否按约定完成过户，也不能以此作出没有过户杜霞没有过错的结论。由杜霞每月偿还抵押贷款，仅仅是为了防止在过户之前出现贷款断供的权宜措施，无论如何不能理解为双方对过户期限和赎楼方式作出改变。杜霞应该在2017年6月25日之前一次性还清抵押贷款，没有完成就是违约。二、案涉房屋未能办理过户登记系因杜霞自身消极不行使登记权利的过错导致。《房屋买卖合同协议》明确约定了2017年6月25日应当签订《东莞市房屋买卖合同》并办理过户手续，显然杜霞没有在该约定时间办理房屋过户登记。关于杜霞应办理过户而未办理是否存在合理理由。杜霞应当在过户之前，即2017年6月25日前还清贷款。那么，杜霞将本应在2019年6月25日办理过户之前提前还清按揭贷款改为逐月偿还是否具有合理理由。首先，无论是《房屋买卖合同协议》还是《委托书》并未有明确约定或任何文字表述反映双方约定是逐月偿还。其次，《委托书》的有效期限不能推定为其还贷的最长时间。再次，莫凯淋己经将过户登记所需的文件都己经交付杜霞和刘珊妮，杜霞可以立即还款并过户，莫凯淋对杜霞还款和办理过户没有任何妨碍。因此，杜霞未在约定时间内完成过户登记没有合理理由。物权期待权受保护是结果，而不是不能归咎于杜霞的原因。显然，付清房款是过户的前提，付清房款的时间点的拖延才是导致不能过户的关键。不能简单认为杜霞付清房款了和杜霞享有物权期待权就足以排除执行，还应当满足“非自身原因未能办理过户”的条件，而导致拖延是杜霞单方的过错，因此，系杜霞自身原因导致未能办理过户。三、杜霞没有按照合同该约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。杜霞在2018年6月15日发现案涉房屋被查封之时，仅支付了部分价款，尚未全部支付《房屋买卖协议合同》约定38.5万元房款。杜霞在2018年6月15日发现案涉房屋被采取保全措施的情形下，如果希望保护物权期待权且排除法院执行，应当主动与执行法院联系，并按法院要求将剩余价款交付执行。但杜霞在知晓房屋被采取保全措施的事实后，却于2018年8月3日以莫凯淋名义向东莞银行将按揭贷款结清，该行为不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定。该规定支付价款的该时间节点应当是查封措施实施日期，而不是法院审理案件的时间，否则买受人可以无视被查封的事实，而选择把剩余款项全部支付完毕或者选择支付到“按合同约定应当支付的部分价款”，即达成了该条件，那么对申请执行人极不公平。四、本案不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”条件。杜霞从未向房屋登记机构递交过户登记材料，也没有向卖方莫凯淋的代理人刘珊妮提出办理过户登记的请求等积极行为。《九民纪要》规定的合理理由应当是指不受买受人控制的其他因素，买受人自身原因不应被认定为客观理由。被上诉人杜霞答辩称：杜霞符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对案涉房产享有权利能够排除执行。该房屋交易已完成，杜霞对该房屋享有的权利相当于物权应得到保护，该房屋应归杜霞所有。杜霞已经支付全部案涉房产的价款给莫凯淋。杜霞在案涉房产被查封之前已实际占有。杜霞已经按照合同约定支付全部应付价款且于2018年8月3日结清案涉房产的按揭贷款。未能办理房产证的原因不在于杜霞。杜霞在交易之初有查询房产信息，明确仅有房贷才达成买卖合同，无法预见其他债务。杜霞一直在履行合同约定的义务，对不能过户没有过错。莫凯淋与刘珊妮在《房屋买卖协议》中约定，第14条备注条款的内容与前述条款的内容不一致的，以备注条款为准。其中第2款约定了案涉房产的产权状态为抵押状态，所欠银行贷款由公证受托人（买方）按时供楼。实际上这一条约定与该合同当中第4条第1款的约定是不一致的，应视为双方改变了第4条第1款的约定，由杜霞来承担莫凯淋所欠的银行贷款。通过这种约定方式，在合同签订当时，杜霞已经不欠莫凯淋售楼款，即视为杜霞全款交付售楼款。原审第三人莫凯淋经本院依法传唤未到庭，亦未陈述意见。赵芝逢向原审法院提出诉讼请求：1.确认杜霞与莫凯淋之间的房屋买卖合同无效；2.撤销（2018）粤0391执异106《执行裁定书》第一项，继续查封莫凯淋名下位于东莞市的房产；3.判令杜霞承担本案的诉讼费、公告费等。原审法院查明：1.2013年12月26日，莫凯淋与东莞银行股份有限公司樟木头支行签订了《购房按揭抵押贷款合同》，抵押物为东莞市，约定贷款期限自2013年12月26日至2028年12月26日，贷款金额为人民币二十万元。2.2017年5月27日，杜霞通过银行分两次向莫凯淋转账，每笔人民币5万元，共计10万元。同日，莫凯淋向杜霞出具收据，载明：今收到杜霞购房款人民币100000元。3.2017年6月20日，莫凯淋作为卖方、案外人刘珊妮作为买方、案外人东莞市扬洋房地产经纪有限公司作为经纪方，签订《房地产买卖协议合同》，约定：买卖双方通过经纪方出售及购入房产（案涉房产）；房产转让成交总价为38.5万元，定金为10万元，第二部分楼款116392.69元须在签署合同当日支付，买卖双方须于2017年6月25日或之前签署《东莞市房地产买卖合同》，办理过户手续，办理回执由经纪方或经纪方指定担保公司代为托管；房产处于抵押状态，卖方所欠银行贷款由“公证受托人买方按时供楼”；卖方收回维修基金，而所有税款由买受方承担。4.上述合同签订当日，杜霞通过银行分四笔向莫凯淋转账：第一笔为人民币5万元，第二笔为人民币5万元，第三笔为人民币16392.69元，第四笔为人民币2680元。5.上述合同签订当日，莫凯淋出具收据，载明：今收到刘珊妮（杜霞通过农业银行转账）缴付购买东莞市全部楼款（含定金）216392.69元（注：卖家中途不得以任何理由取消公证或转卖）。6.上述合同签订当日，莫凯淋出具收据，载明：今收到刘珊妮（杜霞通过农业银行转账）交来购买东莞市住房维修基金2680元。7.上述合同签订当日，东莞市杨洋房地产经纪有限公司出具收据，载明：今收到杜霞交来佣金3000元。8.上述合同签订当日，莫凯淋向刘珊妮出具委托书，委托刘珊妮代其办理的事项中包括：（1）提前还清案涉房产按揭贷款并办理抵押登记注销手续；（2）到银行、开发商、房管部门调阅并复印案涉房产档案资料；（3）办理出售案涉房产的一切手续（包括网签手续），代为签署房地产买卖合同，并收取售房款；（4）到房产部门办理案涉房产交易过户登记的一切手续；（5）委托期限自本委托书签署之日起至2018年12月20日止。该委托书经广东省东莞市东部公证处公证，并收取380元公证费，该笔公证费由杜霞通过转账方式支付给了刘珊妮。9.2017年7月12日至2018年6月12日，杜霞按月向莫凯淋在中国工商银行樟木头支行的银行账户存款1650元，用于偿还案涉房产的贷款。10.2017年7月，杜霞对案涉房产进行了装修，随后，杜霞按月或以自己名义或以刘珊妮名义缴纳案涉房产的物业费、水电费等费用。11.2017年9月25日，因赵芝逢的财产保全申请，原审法院于当日作出（2017）粤0391民初2487号之一民事裁定：查封、扣押、冻结莫凯淋名下的财产，以560000元为限。随后，该院查封了莫凯淋名下位于东莞市的房产（房产证号22××03号），查封期限三年，自2018年2月8日至2021年2月7日。12.杜霞发现案涉房产被查封后，以案涉房产买受人的身份提出异议，请求解除对案涉房产的保全措施，并立即中止拍卖程序。原审法院审查后于2018年7月31日，作出（2018）粤0391执异106号裁定：一、解除对广东省东莞市（房产证号：粤房地权证莞字第××号）的查封；二、驳回异议人的其他异议请求。13.赵芝逢不服（2018）粤0391执异106号裁定，遂提起本案执行异议之诉。14.2018年8月3日，杜霞结清案涉房产按揭贷款本息，案涉房产于2018年8月21日注销抵押登记。原审法院认为，因莫凯淋系香港特别行政区居民，本案系涉港纠纷。因本案案涉房产买卖合同的签订地、实际履行地均在中华人民共和国内地，按照最密切联系原则以中华人民共和国内地法律为准据法。依据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点在于：1.杜霞与莫凯淋之间是否存在真实的房屋买卖合同关系；2.杜霞对案涉房产享有的权利是否能够排除人民法院的执行。首先，关于杜霞与莫凯淋之间是否存在真实的房屋买卖合同关系的问题，从各方当事人的陈述以及案涉《房地产买卖协议合同》签订前后的履行情况可以看出，虽然《房地产买卖协议合同》的签订主体是案外人刘珊妮与第三人莫凯淋，但双方在订立合同时即清楚地知道案涉房产真正的买方是杜霞，案外人刘珊妮仅是代签合同，并协助双方完成房屋交易。莫凯淋在《房地产买卖协议合同》及《委托书》中签字并按捺指印，而杜霞亦依照《房地产买卖协议合同》约定按时向莫凯淋给付了购房定金、第二部分购房款及维修基金，由此能够证明双方存在买卖案涉房产的真实合意。赵芝逢主张双方存在恶意串通损害他人利益情形，但并未提供充分、确实的证据予以证明。且因杜霞与莫凯淋签订买卖合同在时间上早于赵芝逢申请保全的时间，故从逻辑和证据上，均无法认定杜霞有损害他人利益之恶意。莫凯淋与杜霞之间的房屋买卖合同关系，应认定为在双方真实意思表示基础上建立的合同关系，且未发现双方具有恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，亦未发现双方约定存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形。故原审法院依法确认杜霞与莫凯淋之间的房屋买卖合同真实有效，赵芝逢请求确认该合同无效，没有充分的事实和法律依据。其次，关于杜霞对案涉房产享有的权利是否能够排除人民法院的执行的问题。对于这一问题的认定，主要法律依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”依照这一规定，在认定杜霞与莫凯淋之间存在真实有效的房屋买卖合同的基础上，判断杜霞对案涉房产享有的权利能否排除人民法院执行的关键问题在于：1.在案涉房产被查封之前杜霞是否已合法占有；2.杜霞是否已按照合同约定支付案涉房产价款；3.没有办理案涉房产的过户登记是否系因杜霞自身原因造成的。关于在案涉房产被查封之前杜霞是否已合法占有的问题，原审法院对案涉房产采取查封措施的时间为2018年2月8日，而杜霞提供了案涉房产的装修合同、收款收据以及案涉房产的物业费、水电费票据，证明其在2018年2月8日前已经实际入住案涉房产，其所提交的证据能够相互印证，赵芝逢虽对此不予认可，但并未提交任何相反证据予以证明，故原审法院依法确认杜霞在本院查封案涉房产前，已经依据其与莫凯淋之间的房屋买卖合同实际入住案涉房产，即已经对案涉房产合法占有。关于杜霞是否已按照合同约定支付案涉房产价款的问题，从案涉《房地产买卖协议合同》、《委托书》记载的内容以及当事人陈述可以看出，杜霞与莫凯淋约定的付款方式分为三个部分：第一部分定金10万元，第二部分房款116392.69元以及第三部分向银行支付莫凯淋所欠房屋贷款。从杜霞提供的收据、银行转账凭证等可以认定，第一部分定金与第二部分房款已经按时支付。而对于第三部分莫凯淋所欠银行贷款，杜霞自2017年7月12日至2018年6月12日按月通过莫凯淋账户支付案涉房产按揭贷款，并于2018年8月3日结清按揭贷款本息。对于第三部分房款的履行时间及办理房屋过户时间是如何约定的以及杜霞的履行是否符合约定存在争议。赵芝逢主张依照案涉《房地产买卖协议合同》约定，杜霞应于2017年6月25日前付清案涉房屋的按揭贷款，并办理过户，否则应认定为违约。然而，从杜霞与莫凯淋对《房地产买卖协议合同》的履行情况，结合莫凯淋向案外人刘珊妮出具的《委托书》的内容、委托期限等可以看出，杜霞与莫凯淋双方已经对“2017年6月25日前付清案涉房屋的按揭贷款，并办理过户”的约定作出变更。莫凯淋向刘珊妮出具《委托书》并将其偿还案涉房产银行按揭贷款的存折等提供给杜霞的行为，说明其与杜霞就剩余房款的交付达成新的合意。从《委托书》委托期限能够判断，这一新的合意应为杜霞于2018年12月20日前结清案涉房产按揭贷款并由刘珊妮在授权范围内与杜霞完成过户手续。赵芝逢与莫凯淋对此虽不予认可，但并未提交相反证据予以证明。由此，可以认定杜霞于2018年8月3日结清案涉房产按揭贷款，付清全款的行为符合约定。关于没有办理案涉房产的过户登记是否系杜霞自身原因造成的问题，赵芝逢主张案涉房产未过户，系杜霞自身过错造成的，因为其明知案涉房产之上存在银行的抵押权，属于对他人权利障碍的忽略。杜霞在购买案涉房屋时明知银行抵押权的存在是事实，但从其与莫凯淋之间约定的支付方式及实际支付情况可以看出，杜霞并没有忽略银行抵押权的存在对于案涉房屋过户造成的障碍，而是通过约定和履约，积极消除这一房屋过户的障碍。其与莫凯淋之间对付款方式的约定不违反法律和政策，是一种合法的市场行为，系买卖双方自由意志的表现，应属有效约定。在杜霞依约履行付款义务的情况下，其作为买受人的物权期待权应当受到法律保护，不应将案涉房产未能过户的原因归咎于杜霞。综上，杜霞对案涉房产享有的权利能够排除人民法院的执行，赵芝逢的诉讼请求事实与法律依据不足。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国合同法》第七十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回赵芝逢的诉讼请求。本案一审案件受理费人民币100元，由赵芝逢负担。原审法院已查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为涉港执行异议之诉纠纷，各方当事人对原审法院适用中华人民共和国内地法律审理本案均无异议，本院予以确认。本案二审争议焦点为杜霞履行其与莫凯淋签订的《房地产买卖协议合同》过程中是否存在未按期支付购房款违约的情形，涉案房产未办理过户是否系由买受人杜霞自身原因造成，杜霞支付剩余价款是否存在不当行为。关于杜霞在履行《房地产买卖协议合同》过程中是否存在未按期支付购房款的违约情形。《房地产买卖协议合同》关于款项支付的相关约定如下：人民币116392.69元为第二部分楼款。上述第二部分楼款须在签署本合同当日付清，买卖双方须于2017年6月25日或之前签署《东莞市房地产买卖合同》，办理过户手续，办理回执由经纪方或经纪方指定担保公司代为托管。合同第十四条手写备注条款约定：“备注（备注条款内容与前述条款内容缺少或不一致的，以备注条款为准）：……2.该单位产权状态为抵押状态，所欠银行贷款由公证授权人买方按时供楼。……”从该条款内容来分析，合同明确约定了购房定金（即第一部分楼款）10万元和第二部分楼款116392.69元的支付期限，除此以外的尾款168607.31元未约定支付期限，而双方在手写的备注条款中约定“买方按时供楼”，故可以认定双方约定尾款以买方替卖方偿还按揭贷款的方式支付。赵芝逢主张应推定买卖双方约定买方应在双方约定的过户日（2017年6月25日）前偿还按揭贷款并按照约定过户日办理过户，杜霞主张买卖双方约定买方可以在公证委托书载明的授权期限内偿还按揭款并办理过户。本院认为赵芝逢的主张不能成立，应采信杜霞的主张。首先，根据合同约定备注条款具有优先适用的效力，该条款中约定“买方按时供楼”，合同签订于2017年6月20日，每月偿还按揭贷款的日期为15日。如果杜霞应在2017年6月25日前偿还所有按揭贷款，则无须约定买方按时供楼。其次，卖方莫凯淋委托刘珊妮提前还清按揭贷款的委托公证书于2017年6月23日办理完毕，2017年6月24日、25日为周六、周日，客观上不可能于2017年6月25日前还清按揭贷款并办理过户，所以在合同签署之时就已知该约定必然不能履行。再次，如果杜霞有义务在非常短的时间内还清按揭贷款并办理过户，则莫凯淋无须将委托刘珊妮的期限约定为至2018年12月20日止。从委托书内容来看，可以认定莫凯淋同意杜霞在2018年12月20日前还清按揭贷款并办理过户即符合合同约定。莫凯淋虽然在一审期间陈述其与杜霞达成口头约定应于2017年年底办理过户，但是并未提交证据予以证明，对其主张本院不予采信。综上，本院认为杜霞于2018年8月3日还清涉案房产的按揭贷款并不违反《房地产买卖协议合同》约定。关于涉案房产未办理过户是否系由买受人杜霞自身原因造成。根据合同约定杜霞可以在2018年12月20日前还清按揭贷款，此系杜霞有权享有的期限利益，杜霞未在涉案房产被查封前还清贷款办理过户，不存在过错，未能办理过户并非由买受人杜霞自身原因造成。关于杜霞支付剩余价款是否存在不当行为。涉案房产已抵押给东莞银行股份有限公司樟木头支行，该行对涉案房产享有优先权，故杜霞向该行还清贷款并不会对申请执行人赵芝逢或被执行人莫凯淋的权利产生损害。2018年8月3日，杜霞以还清涉案房产的按揭贷款支付房款并无不当。综上，杜霞对涉案房产享有的物权期待权应当受到法律保护，原审判决理据充分，本院不再赘述。赵芝逢的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币100元，由上诉人赵芝逢承担。本判决为终审判决。审判长 朱    萍审判员 赵  雪  琳审判员 周    洁二〇二一年六月二十一日书记员 常金勇（兼）附相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。