广东省广州市越秀区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0104民初16895号原告：吴家伟，男，1982年9月9日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄永新，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李钰雯，广东南国德赛律师事务所律师。被告：邱芸辉，女，1972年6月15日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：何伟民，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海锋，广东经国律师事务所律师。原告吴家伟与被告邱芸辉物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄永新、李钰雯，被告委托诉讼代理人何伟民、张海锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告邱芸辉向原告吴家伟支付使用房屋期间的房屋占用费（房屋占用费以评估金额为准，从2019年10月9日起算，并计算至2020年6月23日止）；2.判令被告邱芸辉向原告吴家伟支付从2019年7月至2020年6月垫付的物业管理费及会所费用共65382.12元。事实和理由:原告根据广州市海珠区人民法院于2019年10月9日作出的（2018）粤0105执412号之二执行裁定书，司法竞拍取得坐落于广州市越秀区XX23号房屋的产权，并于2020年1月21日取得了《不动产权证》，根据物权法第28条、物权法司法解释一第7条等规定，原告自2008年10月9日起为房屋的法定所有权人。被告经多次催告、通知，长期占用房屋，拒绝腾退交付，也未向原告支付占用期间的房屋占用费及垫付的物业管理费，致使原告权利受损，原告为维护自身合法权益，根据相关法律规定，提起提起本案诉讼。被告辩称：一、被告因新冠疫情及广州疫情防控指挥部3号令而无法如期迁出涉案房屋，原告无权要求被告支付房屋占用费。2020年2月19日，被告收到海珠区人民法院邮寄送达的（2018）粤0105执412号通知书，该通知书要求被告及涉案房产的使用人等在2020年3月6日前迁出涉案房屋，经过被告主动、友好与涉案房屋的实际买受人吴楷明协商沟通，双方于2020年2月28日签订了《协议》，约定“原告同意，如被告在2020年3月6日前迁出房屋并将房屋交付原告，则原告不再对被告主张迟延交付的责任。被告也同意，后续不以法院未分配支付拍卖余款，以一手交钱，一手交房作为不迁出房屋的抗辩理由”。2020年2月29日，被告为履行上述协议和412号通知书的义务，向XX花园服务中心递交《关于搬迁家具物品的申请》，请求服务中心给予支持配合。但该中心回复称，鉴于当前仍处于防控期内，不允许外来车辆及人员进入小区。因此，暂时不允许准许被告的申请。被告认为，海珠区人民法院违反了疫情期间的相关防控规定，要求被告迁出。遂被告向海珠区人民法院递交《申请撤销（2018）粤0105执412号通知书》《请立即撤销（2018）粤0105执412号通知书》《再次请求立即撤销（2018）粤0105执412号通知书》，申请其撤销违法的通知书。二、2020年3月7日，原告用链条锁上涉案房屋的院子大门、用铁片钉死进屋大门，导致被告无法进入涉案房屋。3月10日，原告又向XX集团XX花园物管递交《关于协助取消原业主准入证件等的申请》。三、案外人张晓锋（原租户）向法院提出执行异议，请求立即停止对房屋的执行，并确认对房屋享有承租权。该案件被海珠区人民法院驳回，但张晓锋已经提出复议。四、被告向纪检监察部门递交举报函，举报海珠区人民法院执行人员违法执行行为，最终，海珠区人民法院停止了其原定于2020年4月23日的清场行为。综上，原告无权要求被告支付房屋占用费、物业管理费等费用，依法应当予以驳回。经审理查明：因邱芸辉未履行生效文书确定的义务，广州市海珠区人民法院对广州市东山区XX23号房屋进行拍卖，在拍卖公告中写明该房屋截至2018年11月暂无欠费，此后不详，有关欠费由买受人自行至相关部门查询核实并承担，该标的物按现状拍卖；等。经过网上竞拍，吴家伟竞得上述房屋。2019年10月9日，广州市海珠区人民法院作出（2018）粤0105执412号之二《执行裁定书》，裁定：“一、被执行人邱芸辉所有的位于广州市东山区XX23号房屋的所有权归买受人吴家伟所有，上述房屋的财产权自本裁定送达买受人吴家伟时起转移；二、买受人吴家伟可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权登记手续；三、办理上述房屋过户所需的税、费由买受人吴家伟承担。”2020年2月17日，广州市海珠区人民法院向邱云辉发出（2018）粤0105执412号《通知书》，其中记载：“责令被执行人邱云辉及涉案房产的使用人等在2020年3月6日前迁出广州市东山区XX23号，将其交本院处理。逾期仍拒不履行的，本院将依法强制执行，遗留在房屋内的物品视为被执行人放弃所有权，并追究被执行人邱芸辉不履行生效法律文书的相关法律责任。”2020年2月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《协议》，其中约定了：根据海珠法院（2018）粤0105执412号《通知书》，乙方应于2020年3月6日前迁出房屋，甲、乙双方经友好协商，对相关事项达成谅解，签订本协议：一、乙方同意于2020年3月6日前迁出房屋，并将房屋移交甲方管业。二、鉴于乙方同意按期迁出房屋，甲方同意在广州市区范围内免费提供一间面积不少于70平方米的住房（如为中高层则需有电梯）给甲方暂存放家具杂物及临时起居生活使用，免租期为三个月。如在三个月内海珠法院将拍卖余款分配支付给乙方，则乙方必须在免租期届满前迁出，但如在三个月内，海珠法院仍未将拍卖余款分配支付给乙方，乙方则自免租期届满之日起按属地市场租金标准向甲方交纳租金，每月十五日前支付当月租金，累计租期不超过6个月，需要延长的，由双方协商确定。三、甲方同意，如乙方在2020年3月6日迁出房屋并将房屋交付甲方，则甲方不再对乙方主张迟延交付的责任。乙方也同意，后续不以法院未分配支付拍卖余款，以一手交钱，一手交房作为不迁出房屋的抗辩理由。四、乙方交付房屋前，应自行将房屋内家具杂物等可移动搬离的物品全部清理办理完毕。乙方不得损害房屋的装修及正常使用的各项设施设备和入墙装修。2020年3月16日，广州市海珠区人民法院发出（2018）粤0105执412号之一《公告》，其中记载：“责令被执行人邱芸辉及涉案房产的使用人等在2020年4月1日前迁出广州市东山区XX23号，将其交本院处理。逾期仍拒不履行的，本院将依法强制执行，遗留在房屋内的物品视为被执行人放弃所有权，并追究被执行人邱芸辉不履行生效法律文书的相关法律责任。”2020年4月16日，广州市海珠区人民法院向邱云辉、吴家伟、张晓峰及其代理人发出（2018）粤0105执412号之二《公告》，其中记载：“现该房已于2019年8月26日拍卖成交，本院于2019年9月24日向邱云辉送达《公告》，责令被执行人邱云辉迁出涉案房产并将其交本院处理。但被执行人邱云辉至今尚未将上述房产移交给买受人，根据法律规定，本院定于2020年4月23日上午9时至涉案房产所在地强制清场，现通知你方按时到场配合执行工作。”2020年6月18日，广州市海珠区人民法院向邱云辉、吴家伟发出（2018）粤0105执412号之三《公告》，其中记载：“被执行人邱云辉至今尚未将上述房产移交给买受人，根据法律规定，本院定于2020年6月23日上午9时至涉案房产所在地强制清场，现通知你方按时到场清点物品、配合执行工作。”2020年6月23日，广州市海珠区人民法院对涉案房屋进行了清场移交。原告为了证明已经垫付了2019年7月-2020年6月的物业管理费65322.12元及2019年12月的会所费用60元，向本院提交了广州越秀物业发展有限公司出具的物业管理费及会所费的发票原件。原告为了证明涉案房屋的占用费标准，向本院申请评估，本院通过摇珠确定了评估机构，广东扬诚资产评估土地房地产估价有限公司作出《房地产估价报告》，估价结果为：涉案房屋在2019年10月28日至2020年6月23日的租金（房屋占用费）市场价值为111.05万元。原告与被告对该估价报告的估价标准均无异议。本院认为：本案纠纷主要是因邱云辉未按广州市海珠区人民法院发出的通知按时搬迁而引起的。根据广州市海珠区人民法院发出的通知，邱云辉逾期迁出的，将追究其不履行生效法律文书的相关法律责任。现原告要求邱云辉支付从2019年10月9日起的房屋占用费，应属于上述执行阶段中解决的问题，而非另案主张，故本院对此争议不予调处。原告在本案支付的评估费用应由原告自行承担。关于原告垫付的物业管理费及会所费，少部分阶段的费用是属于拍卖成交之前产生的费用，该费用属于拍卖公告中记载的应由买受人承担的费用，大部分阶段的费用是产生于邱云辉迟延履行生效法律文书而产生的损失，也应在上述执行阶段解决。综上，本院对于本案的纠纷无法调处，原告可另寻法律途径解决本案纠纷。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告吴家伟的起诉。本案评估费49076元，由原告吴家伟承担。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周鸿明人民陪审员  叶志坚人民陪审员  苏锦桃二〇二一年六月三十日书 记 员  徐珮仪邵欣