重庆市万州区人民法院行 政 判 决 书（2O18）渝0101行初41号原告王家勇，女，1989年10月9日生，汉族，户籍所在地重庆市万州区，现住万州区。原告向阳，男，1969年3月15日生，汉族，住重庆市万州区。原告张超，男，1987年2月21日生，汉族，住重庆市万州区。原告汤延丰，男，1981年8月7日生，汉族，户籍所在地重���市万州区，现住万州区。原告谭其菊，女，1972年12月17日生，汉族，户籍所在地重庆市万州区，现住重庆市万州区。原告吴世波，男，1991年1月6日生，汉族，户籍所在地重庆市云阳县，现住重庆市万州区。原告黄丽，女，1986年8月11日生，汉族，户籍所在地重庆市万州区，现住重庆市万州区。原告汤延丰、谭其菊、吴世波、黄丽共同委托代理人周考特，男，1957年4月23日出生，汉族，户籍所在地重庆市万州区，现住重庆市万州区。被告重庆市万州区钟鼓楼街道办事处法定代表人向晓林，主任。委托代理人黄国权，重庆���牧锦扬（万州）律师事务所律师。委托代理人付萍萍，重庆金牧锦扬（万州）律师事务所实习律师。原告王家勇、向阳、张超、汤延丰、谭其菊、吴世波、黄丽诉被告重庆市万州区钟鼓楼街道办事处（以下简称钟鼓楼街道办事处）不履行备案登记法定职责一案，于2018年4月11日向本院提起诉讼，本院同日受理后，依法向被告钟鼓楼街道办事处送达了起诉状副本、应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年5月10日公开开庭进行了审理。原告王家勇、向阳、张超及汤延丰、谭其菊、吴世波、黄丽的委托代理人周考特，被告钟鼓楼街道办事处的委托代理人黄国权、付萍萍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王家勇、向阳、张超、汤延丰、谭其菊、吴世波、黄丽诉称，万州区枇杷坪广场11号楼总建面积30165.9平方米，公建面积2088平方米，住宅282套，已售167套，合计专有面积15538.62平方米，未售115套，合计专有面积14077.66平方米。在钟鼓楼街道办事处和玉安居委会的指导下，进行了申请、推荐、公示候选人和业主大会议事规则的拟订，于2016年12月召开业主大会进行了表决。应到168户{含开发商重庆市万州区东方建筑工程有限有限公司（以下简称东方公司）}，实到111户，代表最高得票104票，钟鼓楼街道办事处认为人数过半，而专有面积未过半，对成立业主委员会不予备案登记。原告认为，1、依据《重庆市物业管理条例》第十三条之规定，枇杷坪广场11号楼167户出售并已交付使用，合计专有面积15538.78平方米，已超过50%，可以召开首次业主大会，选举产生业主委员会。2、按建设部2009年274号文件相关规定，业主专有面积过50%，按26条规定，因事没有参加表决的，又未明确表示弃权、反对的票写入了业主大会议事规则，应计入表决票中。3、钟鼓楼办事处按104票计算专有面积显失公平，未表示反对和弃权的不应计算到未售房屋中；4、原告向被告提交业主委员会备案报告，而被告不予回复，后来才给原告信访回复，其不按行政程序办事是不作为和乱作为。综上，原告依法召开业主大会，选举产生的业主委员会符合备案登记的条件，而被告不予备案登记行为是不作为，请求人民法院判令：1、被告对原告申请准予备案；2、规范被告不作为乱作为的行政行为。庭审中原告撤回第二项诉讼请求，同时确认其第一项请求为要求被告对原告所在的枇杷坪广场11号楼成立的业主委员会予以备案登记。原告当庭举示下列证据：1、2016年7月8日申请书，该申请已交给钟鼓楼办事处的陈勇，申请选举和产生业主委员会，要求被告来监督指导，证明枇杷坪广场11号楼要求成立业主委员会；2、2016年9月25日业主大会筹备组公告，公告《枇杷坪广场11号楼业主大会议事规则》和《枇杷坪广场11号楼业主大会管理规约》；3、关于召开物业管理联席会议的报告，要求钟鼓楼街道办事处召开物业管理联席会议；4、2017年3月7日枇杷坪广场11号楼关于业主委员会备案的报告；5、2016年12月11日上午业主大会选票结果，得票数最高104票，2张废票，4张弃权票；6、枇杷坪广场11号楼业主名单；7、枇杷坪广场11号楼业主大会议事规则；8、重庆市万州区钟鼓楼街道办事处关于周考特等信访事项的回复两份（万州钟办信访初字[2017]21号和[2017]46号）；9、《建设工程竣工规划核实确认书》，证明总���面积和共建面积。被告钟鼓楼街道办事处辩称，一、被告对原告的申请不予备案登记，有客观事实证据：1、涉案小区总建面积30573平方米，住宅282套；2、已售房屋166套，合计面积15445平方米；3、参与业主大会投票的总人数为110票，其中废票2张，弃权票4张，赞成得票最高104张；4、开发商东方公司未参与投票，并对侯选人持反对意见。二、被告对原告的申请不予备案登记有充分的法律论据。1、依据《重庆市物业管理条例》第13条规定，物业出售并交付使用的建筑面积达总面积的50%以上，可以召开首次业主大会会议。涉案小区总面积30573平方米，50%为15286.5平方米，已售166套累计面积为15445平方米，故涉案小区符合召开业主大会的法定标准；2、业主大会的召开不具有合法性。依据《重庆市物业管理条例》第19条规定，业主大会���议应当有专有部分占建筑物总积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。涉案小区已售166套房屋，加上开发商东方公司，业主总人数为167人。根据计票结果，实际参与业主大会投票的人数为110人，达到了现有总人数过半的标准。但已售166套房屋面积为15445平方米，仅比小区总面积一半15286.5平方米多158.5平方米，如果扣出未参加业主大会的56套房屋的面积，显然没有达到总面积过半的标准。故涉案小区业主大会的召开不具有合法性；3、选举业主委员会成员的表决结果不符合法定标准。业主委员会的选举必须经占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，根据计票结果，人数过半，但投赞成票104套房屋累计面积没有达到总面积过半的标准。故业委会选举结果的表决不符合法定标准。原告根据议事规则将未参加的业主统计为赞成票没有法律依据。假定按原告主张的计票规则，其表决结果也不符合法定标准。因计票结果明确载明不包含开发商，而开发商也明确表示反对表决结果。也就是说，除去开发商外，至少还有2张废票、4张弃权票不能统计为赞成票，这6张票按最小的户型80.99平方米计算，累计485平方米，166户累计面积15445平方米减去485平方米后为14960平方米，也没有达到总面积的半数15286平方米。综上，原告主张备案登记理由不成立，被告不予备案登记有充分的事实依据和法律依据，请求人民法院驳回原告诉讼请求。被告在法定期限内向本院提交下列证据：第一组证据主要证明涉案建筑物总面积为30576.03平方米1、《建设用地规划许可证》；2、《建设工程规划许可证》���3、《建设工程竣工验收意见书》；4、《建设工程竣工规划核实确认书》；5、《建设工程竣工验收备案登记证》；6、《房地产权证书》；上述证据证明：1、涉案工程建设已取得相关行政许可，工程建设合法；2、涉案工程已完成竣工验收备案登记，工程质量合格；3、用地规划许可证、工程规划许可证、竣工验收备案登记证三者载明面积均不一致，根据物权登记制度，涉案建筑总面积应以房地产权证上记载的30576.03平方米为准。第二组证据主要证明筹备组组成人员不符合法律规定7、关于召开物业管理联席会议的报告；8、关于业主大会筹备小组人员名单的公示；证明业主大会筹备组组成人员无钟鼓楼街道办事处工作人员。第三组证据主要证明业主大会投票情况9、召开业主大会公告；10、业主大会投票计票结果证明：1、2016年12月7日至10日期间召开业主大会选举业主委员会，总票数110票，2张废票，4张弃权票。2、业主大会议事规则未提交业主大会表决。第四组证据主要证明业主大会选举结果不符合法律规定的备案登记条件11、11号楼业主名单；12、《面积测算报告书》；13、王家勇、谭祥菊、何艳华、吴世波房地产权属证书复印件；14、东方公司情况说明；证明：1、面积测算报告载明分户面积与王家勇等产权证登记面积完全一致，证明测算报告载明的各分户面积客观、准确；2、已售房屋166户，合计已售总面积为15445.17平米，达到小区总建面50%以上，符合召开业主大会的法定条件��3、参加业主大会投票的共计110人，达到总人数167人的半数以上，符合业主大会参会人数要求的法定条件；4、参加投票的110人中，只有104票赞成，2张废票、4张弃权票，另有56人未参与投票；166人共计享有产权面积才15445平米，104人享有的产权面积显然没有超过总面积的半数即15286平米，不符合专有部分占总面积过半的法定条件；5、在开发商明确表示反对的情形下，即使只扣减反对票、弃权票的产权面积也未达到超过总面积半数的法定条件。第五组证据主要证明钟鼓楼街道办事处已依法作出相应处理的事实15、会议记录；16、关于周考特等信访事件的回复；证明钟鼓楼街道办事处已依法作出相应处理，不存在消极不作为的情形第二部分不予备案登记的法律依据第六组证据关于街道办事处对业主大会指导、监督法定职责的法律依据17、2016年国务院《物业管理条例》第10条，2009年《重庆市物业管理条例》第4条第七组证据关于业委会筹备组组成人员规定的法律依据18、2009年《重庆市物业管理条例》第15条第八组证据关于街道办备案登记法定职责的法律依据19、2016年国务院《物业管理条例》第16条；2009年《重庆市物业管理条例》第24条、25条第九组证据关于业主大会召开及决定事项的相关法律规定20、2016年国务院《物业管理条例》第12条；2009年《重庆市物业管理条例》第13条、17条、19条第十组证据关于业主大会议事规则制定的法律规定21、2016年国务院《物业管理条例》第1条；2009年《重庆市物业管理条例》第11条经庭审质证，被告对原告举示的证据质证意见如下：证据1、2、3与本案不具有关联性；证据4被告未收到，业主曾口头要求对业主委员会进行备案登记；证据5真实性无异议，客观上证明了不符合法定备案登记条件；证据6的业主名单有异议，开发商东方公司和业主大会筹备组共同确认提交给被告的是已出售166户，而不是167户；证据7真实性无异议，但没有经过业主大会票决通过，没有法律效力；证据8的真实性无异议，证明被告履行了法定职责；证据9真实性无异议，但该面积不能作为认定建筑总面积的依据。原告对被告举示的证据质证意见如下：对证据1－6真实性无异议，但证据4没有提供完整，证据6中的负1层、负2层图纸虚假；证据7－10真实性无异议，但不能达到被告的证明目的；证据11业主名单系开发商提供，名单中漏掉了易兰花家，一共出售167户；证据12－13真实性无异议；证据14有异议；证据15－16真实性无异议，但不能达到被告的证明目的，被告未及时回复；对被告提交的法律依据无异议。本院对上述证据认证如下：原告举示的证据4被告否认收到该报告，但其认可原告等人曾口头提出要求对业委会备案登记，结合其他相关证据，该份证据可以作为本案证据使用；对于原告举示的证据6业主名单，被告认为已出售166户，但根据被告举示的证据14东方公司的情况说明，东方公司在说明中认可截止2016年12月11日已售167套，故���幢楼截止2016年12月11日已出售住房167套，合计专有面积为15538.62平方米；原告举示的其他证据与本案相关联，可以作为本案证据使用。原告认为被告举示的证据6中的负1层、负2层图纸虚假，但没有提交相关证据予以证明其是虚假图纸；被告举示的其他证据均与本案相关联，可以作为本案证据使用。经审理查明，重庆市万州区枇杷坪广场11号楼系重庆市万州区东方建筑工程有限有限公司开发建设，该幢楼总建筑面积30576.03平方米，住宅282套，截止2016年12月11日已出售167套，出售专有部分面积15538.62平方米。七原告均系购买枇杷坪广场11号楼的业主，房屋均已办理产权证。杷坪广场11号楼的业主欲召开业主大会，选举产生业主委员会委员。2016年7月8日，11号楼业主向被告提交申请书，申请被告召开业主��会，选举产生业主委员会。2016年8月3日成立了11楼业主大会会议筹备组，并对筹备组成员进行了公示，该筹备组成员中的副组长周考特不属该楼业主，筹备组成员中没有被告钟鼓楼街道办事处的人员。同年9月25日业主大会会议筹备组公示了《枇杷坪广场十一号楼业主大会议事规则》和《枇杷坪广场十一号楼业主大会管理规约》。《业主大会议事规则》第九条规定，本业主大会采用以下第三种形式进行表决：……（三）因事未参加表决的业主，其投票权数应计入表决的多数票内。同年11月1日，业主大会会议筹备组公示了业主委员会成员侯选人名单，同时确定业主大会召开时间。11号楼业主大会采用书面征求意见的形式进行，截止2016年12月11日上午，有110户业主参加投票（开发商未参加），侯选人得票数最高104票，2张废票，4张弃权票，并对表���结果予以公示。同年12月12日，11号楼的业主要求召开物业管理联席会议。开发商东方公司认为本次业主大会召开未达到双过半的标准，其选举产生的业委会成员不合法，遂向被告投诉，要求被告予以处理。被告于2017年1月6日召开会议进行了核实，决定由业主大会会议筹备组重新公布侯选人名单，重新召开业主大会。2017年3月7日，11号楼业主代表向被告申请对选举产生的业主委员会进行备案登记，被告拒绝备案登记。11号业主的近亲属周考特多次向被告提出申请，要求对11号楼选举产生的业主委员会予以备案登记。被告于2017年3月31日给周考特予以信访回复，认为2016年12月11日召开的业主大会未达到双过半的标准选举产生的业主委员会成员不具有合法性，故对其申请不予备案登记。原告不服该信访回复，向本院提起诉讼要求被告对11号楼选举产生的业主委员会予以备案登记。本院认为，本案原告等业主要求被告对枇杷坪广场11号楼选举产生的业主委员会予以备案登记，被告以召开的业主大会会议业主专有面积占建筑物总面积未过半，业主大会选举产生的业主委员会成员不具有合法性为由予以拒绝备案登记，本案主要争议焦点为被告对11号楼产生的业主委员会不予备案登记是否符合相关法律法规规定。《重庆市物业管理条例》第二十四条规定，业主委员会应当自产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案，并同时在物业管理区域内公示：…….故被告对依法产生的业主委员会进行备案登记系其法定职责。依据《重庆市物业管理条例》第十三条规定，一个物业管理��域内，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会，并于会前告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。第十七条，业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算；对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人数按房地产权证数计算，一个权证为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数；对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。第十九条规定，业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。业主大会对本条例第十一条第（六）项规定的事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；业主大会对其他事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第十一条规定，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：（一）制定和修改业主大会议事规则和管理规约；（二）选举、补选或业主委员会成员；……。从被告提交的证据显示，截止2016年12月11日业主大会召开完毕，11号楼已出售167套，业主专有面积15538.62平方米，超过总建筑面积30576.03平方米的一半15288平方米，可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。之后，业主委员会筹备组拟定了业主大会议事规则和管理规约，并进行公示。随后采用书面征求意见的形式召开业主大会会议，从原告提交的投票结果显示，参加投票的110人（开发商未参加），达到现有总人数（168人）过半的标准。得票数最高104票，2张废票，4张弃权票，即只有104人同意选举产生业委会及业委会成员，符合人数过半的标准。11号楼已出售167套，业主专有面积15538.62平方米，而同意选举产生业主委员会的只有104人，该104人专有部分面积未达到总建筑面积的一半15288平方米。退一步讲，即使按公示的业主大会议事规则的第九条第（三）项计算，未参加投票的计入表决的多数票计算，但在出售的167套中至少扣除参加投票的废票和弃权票的面积，按小区最小面积计算80.99×6＝485.94平方米，那么专有部分面积为15052.68平方米也未达到建筑物总面积的一半，故此次业主大会会议决定选举产生的���主委员会及业委会成员不具有合法性。由于东方公司认为首次业主大会在未达到双过半的情况下选举产生的业主委员会成员不具有合法性，向被告投诉，被告遂进行了核实，遂召开现场会议，要求重新公示侯选人名单，重新召开业主大会的决定并无不当。综上，由于枇杷坪广场11号楼召开的首次业主大会会议未达到专有部分占建筑物总面积过半数的标准，故本次业主大会会议选举产生的业主委员会成员不具有合法性，原告要求被告对其选举产生的业主委员会进行备案登记不符合相关法律规定，其请求本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告王家勇、向阳、张超、汤延丰、谭其菊、吴世波、黄丽的诉讼请求。本案案件受理费50元，由原告王家勇、向阳、张超、汤延丰、谭其菊、吴世波、黄丽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  李亚飞人民陪审员  曹家芳人民陪审员  唐成蓉二〇一八年七月九日书 记 员  魏文杰