四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川08民终561号上诉人（原审原告）：贾建春,男,1987年3月10日出生,汉族,住四川省广元市利州区。委托诉讼代理人：邓姝琳，四川剑州律师事务所律师。上诉人（原审原告）：石卜方,女,1987年8月22日出生,汉族,住四川省广元市利州区。委托诉讼代理人：邓姝琳，四川剑州律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：成都华油兴业房地产开发有限公司，住所地四川省成都市青羊区。法定代表人：文志民，董事长。委托诉讼代理人：黄莉，四川同方正律师事务所广元分所律师。被上诉人（原审被告）：成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司，住所地四川省广元市利州区。负责人：文志民，总经理。委托诉讼代理人：黄莉，四川同方正律师事务所广元分所律师。上诉人贾建春、石卜方因与被上诉人成都华油兴业房地产开发有限公司（以下简称：华油公司）、成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司（以下简称：华油广元分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院(2017)川0802民初2959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月11日立案后，依法组成合议庭，于2018年6月20日公开开庭进行了审理。上诉人贾建春、石卜方的委托诉讼代理人邓姝琳，被上诉人华油公司、华油广元分公司的委托诉讼代理人黄莉到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论作出决定。现已审理终结。贾建春、石卜方上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。1、一审以2016年11月16日的《竣工验收报告》代替《竣工验收备案表》，认定被上诉人符合合同约定的交付条件，纯属混淆视听，强盗逻辑；2、一审认定上诉人对被上诉人出示的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》无异议错误，保证书和说明书没有明确质量责任及保修制度和赔偿方法，也未填写竣工、交房、保修时间，存在交付瑕疵，属于不合格交付；3、一审中，被上诉人只提供了2016年11月16日的《竣工验收报告》，并未出示《竣工验收备案表》和其他合格的交付文件。一审法院认为房屋的交付以竣工验收合格为前提，而不是以行政部门竣工备案为条件，也不是涉案商品房的交付必要条件，上诉人认为双方合同明确约定应按合同内容履行合同权利和义务；4、庭审中上诉人出示的行政单位的回复、处罚通知书及被上诉人法人签字盖章的致歉书及整改承诺书已表明被上诉人未按合同第十一条约定向买受人出示齐全的证明文件，即《建设工程竣工验收备案证明》，不能证明上诉人购买的房屋是合格的。二、一审适用法律不当。1、适用2004年国务院关于《第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发〈2004〉16号）错误；2、相关的管理办法、条例规定了建设工程应当进行竣工备案，一审认为竣工验收备案不是工程合格的必要条件错误；3、被上诉人不能提供齐全的证明文件，并认为即使文件不完整，也不构成交付违约，仅仅是交付的瑕疵。但上诉人认为由于被上诉人不能出示合同十一条约定的证明文件导致诉讼，应承担违约费从2016年10月1日至2017年6月30日计算为34807.50元。华油公司、华油广元分公司答辩称，被上诉人已向上诉人交付了房屋，商品房交付是房屋交付，不是文件交付；竣工验收备案书并非法定交房时应当取得的文件，《建设工程质量管理条例》第三条，工程质量由建设、勘查、设计、施工、监理五个单位负责。该条例第十六条规定，建设单位收到竣工验收报告后，应当组织设计、施工、监理等单位进行验收，验收合格后方可交付使用。可得出五方是建设工程的验收主体，而竣工验收备案仅仅是行政管理的一种手段，是对建设中形成资料的汇总，不是工程质量的再次验收。一审认定事实及适用法律正确，请求维持一审判决。贾建春、石卜方向一审法院起诉请求：1、二被告未按合同约定提供交房文件应承担从2016年10月1日至2017年6月30日期间的违约费用34807.50元；2、二被告按照合同履行交房义务并提供正式收款凭证；3、诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2015年5月24日，原告与被告华油广元分公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：201505240000×××），原告购买被告开发的位于广元市利州区西侧水岸华府×栋×-××-×号商品房，房屋建筑面积为96.92平方米，总价425285.00元。合同记载：说明……6、本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。第六条付款方式及期限买受人采取下列第3种方式付款：贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的48.47%，其余价款可以向广元市公积金中心借款支付。第十一条交付条件（一）出卖人应当在2016年9月30日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告。第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十一条约定的期限和条件将该商品房交付给买受人的，按照下列第1种方式处理：……（2）逾期超过30日后，买受人有权退房……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十五条交接手续（一）该商品房达到本合同第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十一条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理。1、出卖人不承担任何违约金；2、出卖人在《广元日报》上发表交房公告视为书面通知买受人接收房屋。协议约定：……六、对合同第十一条（交付条件）补充约定：出卖人如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，且出卖人不承担逾期交房的违约责任：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未付清应付款和违约金；3、政府调整规划等政府行为。七、对合同第十五条（交接手续）补充约定：1、出卖人在商品房达到合同约定的交付使用条件后，既可以报纸公告（如广元日报）形式通知买受人，也可以电话、短信等任一种形式通知买受人办理房屋的交付手续。如买受人在合同约定的该房屋交付的最后期限仍未接到出卖人通知的，买受人应当在合同或其他文件约定的最后期限日主动到项目现场（以下称“交付地点”）办理房屋交接手续。2、若买受人未在合同或交付通知规定的交付期限（以下称“交付期限”）内前往交付地点办理完毕房屋交付手续，或者买受人虽在交付期限内办理房屋交付手续，但无正当理由拒绝接收其所购房屋的，在交付期限届满后的次日，即视为出卖人已交付房屋且买受人已接收房屋，出卖人不再通知买受人办理任何验收和交接手续……。8、除房屋交付时存在质量缺陷的，出卖人应按照合同约定的交付条件及时进行整改维修，但下列情形外，不影响交付：（1）房屋主体结构存在安全隐患；（2）其他严重质量缺陷致使房屋不能正常居住、使用的。9、除上述第2款约定的“视为交付”的情形外，买受人接收房屋钥匙或签署房屋交接单，也视为买受人接收房屋。合同签订当天，原告支付购房首付款205285.00元，余款220000.00元依约支付（2015年8月14日发放）。2016年9月20日，被告向原告邮寄送达《水岸华府小区入住通知书》，并于2016年9月23日在《广元日报》上发布《交房公告》，告知水岸华府全体业主（4#住宅楼以外）收房事宜。原告以被告交付房屋未按合同约定出具相关证明文件为由拒绝收房。2017年6月10日，被告再次向原告送达入住通知书。截止法庭辩论终结，原告未收房。同时查明，被告华油广元分公司于2014年1月6日取得涉案项目《建设工程规划许可证》，证件号：建字第20014007号，于2015年2月5日取得《商品房预售许可证》（商品房预售许可证号为：（2015）房预售证第×××号）。被告华油广元分公司取得《房屋面积测绘报告》、《住宅工程质量分户验收结果表》时间分别为2016年7月15日、2016年9月1日。涉案房产经建设单位（成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司）、监理单位（中油涿州华宇工程建设监理有限责任公司）、施工单位（四川省华昌建筑工程有限公司）、设计单位（重庆都兴建筑设计有限公司）、勘察单位（中国建筑西南勘察设计研究院有限公司）五方验收合格，出具《竣工验收报告》时间为2016年11月16日。庭审中，原告对被告向其出示了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》无异议。另查明，被告华油公司于2012年8月14日登记成立，经营范围：房地产开发；销售商品房；物业管理，暂定资质等级三级。被告华油广元分公司系被告华油公司于2012年9月7日设立的分公司，类型：有限责任公司分公司（非自然人投资或控股的法人），经营范围：房地产开发；销售商品房；物业管理（以上经营范围不含国家法律、行政法规、国务院决定禁止或限制的项目，涉及资质证的凭资质证经营）。一审法院认为，原告与被告华油广元分公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，其内容合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务，否则构成违约并应承担相应违约责任。商品房买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付购房款的合同。买受人的义务在于支付房屋价款，出卖人的义务在于转移符合合同约定的交付条件的房屋。本案的争议焦点为：被告是否存在违约行为，若存在违约行为，违约金为多少。关于被告是否存在迟延交房违约行为问题，在合同约定的房屋交付时间2016年9月30日，涉案工程未经竣工验收合格，未达到法律规定的房屋交付条件，原告有理由相信涉案房屋存在质量瑕疵，有权拒绝受领该商品房，并依据合同约定向被告主张逾期交房的违约责任。而竣工验收备案是工程项目经竣工验收合格后的行政管理行为，办理进度及办理时间非建设方能够单方确定，用一个行政强制性管理规定，作为民事案件违约的依据，混淆了民事行为与行政行为的边际，对行政行为被管理的一方也不公平，且竣工验收备案书的迟延取得未对原告造成实际损失，故违约金应当从合同约定的房屋交付届满之日至涉案房屋达到法定的交付条件之日，即《竣工验收报告》形成之日2016年11月16日止（共计46天）。关于违约金计算标准，合同明确记载以房屋价款的万分之三按日计算，故而被告华油广元分公司应当支付违约金金额425285.00元×0.0003×46天=5869.00元。关于原告诉请判决被告按照合同履行交房义务并提供正式收款凭证，因为涉案房屋具备交付条件且被告也向原告送达了收房通知书，而受领房屋既是原告的权利，也是原告的义务，故而原告可以自行前往接收房屋。关于购房发票，原告依约履行了付款义务，原告要求被告出具正式购房发票符合法律规定，予以支持。关于责任承担问题。因被告华油广元分公司系被告华油公司设立的分公司，不具有法人资格，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，总公司应当对其设立的分公司的债务承担清偿义务，故被告华油公司应当对被告华油广元分公司的上述债务承担清偿责任。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：限被告成都华油兴业房地产开发有限公司、成都华油兴业房地产开发有限公司广元分公司于本判决生效后十日内共同支付原告贾建春、石卜方违约金5869.00元并向原告贾建春、石卜方出具正式购房发票；二、驳回原告贾建春、石卜方其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人没有提交新证据。被上诉人提交了已取得上诉人购买的房屋幢楼的备［2017］030号《竣工验收备案书》，上诉人质证认为，对该证据的三性无异议，但取得的时间并非合同约定的向上诉人提交文件的时间。经审查，对被上诉人提供的《竣工验收备案书》的真实性、合法性、关联性应予认可。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、房屋交付标准。双方当事人约定的交房条件之一为：……《建筑工程竣工验收备案书》。在合同的履行过程中，被上诉人在约定的交房时间2016年9月30日前向上诉人送达了入住通知，并在《广元日报》发布了《交房公告》，2016年11月16日该小区的建设、监理、施工、设计、勘察五单位形成了竣工验收报告，2017年12月18日建设部门收到了被上诉人的竣工验收备案文件，同月18日予以了备案。在一审法院开庭时，被上诉人没有提供《竣工验收备案书》，二审中，被上诉人提供。二、被上诉人交付的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》是否符合规定。两书均是格式形式，在《住宅质量保证书》中，载明了保修范围及保修期限，开发单位、施工单位等，但对房主姓名、房屋面积、竣工验收日期、交房日期、保修期起止日的空格处均未作填写，《住宅使用说明书》对房屋使用中应注意的事项进行了提示。二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争执点在于满足合格商品房交付的条件如何认定。根据《建设工程质量管理条例》第三条、第十六条、第四十三条、第四十六条、第四十九条的规定，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位对建设工程质量负责。县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理。建设工程质量监督管理可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构负责实施。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。建设单位在竣工验收合格后，应当在规定的期限内将竣工验收报告等文件报建设行政主管部门备案。从以上规定可以看出，五方责任主体对商品房验收后，表明商品房质量合格的实质要件已具备。虽然《建设工程质量管理条例》第四十九条对竣工验收备案作了规定，但根据2004年《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发〔2004〕16号）中关于取消“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的规定，竣工综合验收不是商品房交付使用的前提，竣工验收备案不是开发商交付合格商品房的法定条件，五方责任主体对房屋验收合格后，购房户不得拒绝接受房屋。合同作为当事人意思表示的体现，是确认当事人权利义务的基础。但是，应当看到，商品房销售合同由建设主管部门统一制订，是当事人办理产权备案、登记的规范性文本。作为一种特殊的买卖合同，商品房销售合同表达的不仅是当事人的意思，更多的管理性规定体现其中。因此，确认当事人承担的民事责任应当结合合同的约定和相关法律法规的规定。关于本案商品房验收合格时间的认定。被上诉人二审中提供了竣工验收备案书，该备案书中载明的竣工验收合格的时间为2016年11月，与被上诉人一审提供的五方验收报告的时间2016年11月16日一致，故认定涉案商品房验收合格时间为2016年11月16日。双方选择以竣工验收备案作为交付条件，因竣工验收备案非认定商品房质量合格的必备要件，开发商并不必然在通知购房户入住时未提交备案手续而应承担民事责任。关于约定房屋交付条件包括《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》交付对开发商承担违约责任的影响。被上诉人提交的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》中未填写竣工、交房、保修时间属被上诉人的责任，涉及其中的质量保修的问题，国务院《工程质量管理条例》第四十一条有明确规定。被上诉人漏填相关内容，并不引起承担违约责任的后果。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费670.00元，由上诉人贾建春、石卜方负担。本判决为终审判决。审判长  熊剑洪审判员  吕 晶审判员  徐小雁二〇一八年七月十九日书记员  刘 骁