广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终2302号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨虹，女，1973年4月17日出生，汉族，住广东省湛江市赤坎区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湛江市明创科技有限公司，住所地湛江市霞山区录村路一区11幢首层商场。法定代表人：吴木兰，该公司总经理。委托诉讼代理人：李森，广东汉基律师事务所律师。上诉人杨虹因与被上诉人湛江市明创科技有限公司（以下简称“明创公司”）物业服务合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2020）粤0891民初2277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人杨虹上诉请求：一、依法撤销（2020）粤0891民初2277号民事判决，改判杨虹无需支付明创公司任何费用；二、案件受理费全部由明创公司承担。事实与理由：一、一审判决没有认真审查明创公司主张的各项费用是否合法合理，就胡乱的支持明创公司主张的全部费用，是错误的，应予撤销。理由如下：1.明创公司没有提供任何的收费标准许可就按0.75元/平方米标准收取物业费，没有法律依据，而且其提供的物业服务根本配不上该收费标准，不应支持其请求。不动产登记查询结果显示杨虹所住的金碧花园16幢402房建筑面积是100.47平方米，一审判决根据明创公司提供的房屋信息认定该房屋建筑面积为123.92平方米，明显是错误的。一审判决根据明创公司从维修资金查询信息显示的房屋金碧花园16号楼E2(建筑面积123.92平方米)，不是杨虹的房屋；退一步来说，即使建筑面积为123.92平方米，物业费按0.75元/平方米计算，则物业费应是92.94元/月（123.92平方米×0.75元），而明创公司提供的证据《金碧花园各项代收代支持、管理费通知单》中显示从2018年11月1日至2020年4月30日共9个月的物业费均是185.8元/月，这明显是错误的。2.一审判决支持明创公司主张的水电费、公摊水电费也是错误的。明创公司没有提供供电局、供水部门出具的缴费发票，没有客户抄表结算复核单，也没有电量、水量记录表等证据证明其已为杨虹代缴水电费，仅凭其单方制作的《金碧花园各项代收代支持、管理费通知单》，不管水电费等费用金额是否属实、准确，如此收取上述费用，明显缺乏依据，明创公司应承担举证不能的责任，一审判决却支持其主张，明显是错误的；另，公共照明费用按法律规定已包含在物业管理费中，不能分摊给杨虹等业主，一审判决支持公共照明费属于重复计收，是错误的。3.一审判决支持明创公司主张的维修费，也是错误的。明创公司未征求杨虹等业主意见，擅自以整改消防通道为名，将小区绿化地和多处绿化带改为停车场，增加将近60个车位，对小区周围的小产权房车辆和非业主车辆开放，进行对外收费经营。小区停车费每年收入约为36万元，按照法律规定及约定这些停车费收入部分属于杨虹等业主公共收益，应作为维修资金，明创公司没有将上述费用的收益、使用情况公布，反而要求杨虹等业主额外支付维修费，显然是违反法律规定，是错误的。综上，一审判决没有认真审查各项费用是否合法，胡乱作出的错误判决应予撤销。若明创公司能提供供水，供电部门的相应单据，杨虹愿意缴纳相应的水电费。二、一审判决认定《金碧花园小区物业管理委托合同》合法有效，是错误的。1.根据《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十一条的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，明创公司与金碧花园小区业主委员会签订的《金碧花园小区物业管理委托合同》并没有经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，甚至大多数业主不知情，更不用说是同意了，该《金碧花园小区物业管理委托合同》明显违反了法律法规，应认定为无效合同。如此重要的事实，一审法院没有主动取证核实，就直接将举证不能的责任推给杨虹，是错误的做法。实际上，该《金碧花园小区物业管理委托合同》确实没有得到专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意;另外，如此多的业主拒交物业费和联名投诉明创公司，可见大多数业主是不认可《金碧花园小区物业管理委托合同》的。2.该《金碧花园小区物业管理委托合同》中甲方只有业委会的公章，没有任何业委会成员的签名，不符合合同形成的法律规定，也不符合正常的物业委托合同的签订形式。其次，根据《物业管理条例》规定，物业服务企业必须通过招投标的形式进行竞聘，从明创公司提供的《金碧花园物业服务需求谈判响应确认书》可见谈判公司只有明创公司，没有任何证据证明其他公司参与竞标，明创公司并没有经过合法的竞聘程序，而是被直接指定，违反了法律规定，应认定为无效。无论是从合同签订形式，还是从竞聘程序来说，《金碧花园小区物业管理委托合同》都违反了法律强制性规定，应认定为无效合同，一审法院却没有审查清楚，偏帮明创公司，作出错误的判决。若一审法院认为明创公司提供的《金碧花园小区物业管理委托合同》有效，首先物业公司须履行合同，返还业主公共收益（由业主代表代收），业主再履行合同交费。只要求业主单方面履行合同不合情不合法。三、一审判决判令杨虹支付违约金是错误的。明创公司的诉讼请求没有主张“违约金”，一审法院竟主动判决杨虹支付“违约金”，违反了“不诉不理原则”，更何况并没有任何合同约定了违约金，所以一审判决要求杨虹支付违约金是错误的，应予撤销。另外，“滞纳金”只有相应的政府机关有权收取，明创公司属于民营企业无权收取“滞纳金”。综上所述，一审法院没有查明本案基本事实，严重偏袒明创公司，所作出的一审判决错误，应予撤销，恳请二审法院依法客观、公正的审理本案，维护杨虹的合法利益。被上诉人明创公司答辩称：一、明创公司按0.75元/平方米的标准收取物业费是依据明创公司与业主委员会所签订的《金碧花园小区物业管理委托合同》的约定，而物业费的计算面积则是根据物业专项维修资金管理信息系统上记载的房屋建筑面积。不动产资料查询结果证明显示的面积是房屋套内面积，而房屋建筑面积则包括房屋套内面积及公摊面积，物业费应按房屋建筑面积计算。二、水表、电表是安装在业主家外面，明创公司仅是抄表并代缴水电费。如果明创公司没有缴纳水电费给供水供电部门，那么早就停电停水了。公共照明及水泵用电，是安装了独立的电表计算电费的，该费用没有包含在物业费内，应是由业主与明创公司一起分摊。三、物业专项维修资金是按国家规定收取的资金，明创公司只是代为收取。四、关于车位收益，业主委员会与明创公司有明确约定，明创公司每月支付6000元给业主委员会作为业主的公共收益。因很多业主不按期缴纳物业费及其他费用，明创公司为垫付相关费用而入不敷出，才未按期向业主委员会支付车位收益。五、《金碧花园小区物业管理委托合同》是业主委员会与明创公司签订的，有业主委员会盖章，杨虹主张该合同无效，没有法律依据。六、违约金的计算是根据《金碧花园小区物业管理委托合同》的约定，该约定没有超出法律允许的范围，应该予以支持。综上，请求二审法院驳回杨虹的上诉，维持一审判决。明创公司起诉请求：1.判令杨虹向明创公司支付物业服务费人民币1858元、电费1051.05元、水费448.47元、公摊水电费333.04元、垃圾费120元、维修费248元，以上共计4058.56元；2.判令杨虹以每两个月的欠款金额为基数按2‰/日向明创公司支付滞纳金直至清偿上述费用为止（暂计算至2020年5月18日滞纳金共1975.66元）；3.判令杨虹承担本案全部诉讼费用。杨虹提出反诉请求：1.确认《金碧花园小区物业管理委托合同》无效；2.判令明创公司赔偿8000元给杨虹；3.判令明创公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院审理查明：2018年8月25日，金碧花园小区业主委员会（甲方）与明创公司（乙方）签订了《金碧花园小区物业管理委托合同》。该合同第一条其中约定：金碧花园位于湛江市，金碧花园共10幢楼，10栋到19栋，合计住户458房。第二条第一款服务管理项目约定：1.承担房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位……）的日常维修、养护和管理。2.承担房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、垃圾站、抽风排烟道、共用照明……）的日常维修、养护和管理和运行服务。3.承担规划红线内属物业范围的市政公用设施……第二条第二款服务质量标准及效率标准约定：乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业“管理分项标准”（各项维修、养护和管理的工作标准和考核标准），与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方提供的物业管理服务，服务质量及效率标准按附件1标准执行。第四条物业服务费及其管理其中约定：1.本合同期限从2018年9月1日起至2021年9月1日止。2.物业服务费由乙方直接向业主收取。3.物业服务费交费方式：采取按两个月服务期结束后18天内交物业服务费方式。业主或物业使用人应在每两个月结束后的18日前向乙方交清当期的物业服务费及其它应交的费用，逾期交纳的每逾期一日，乙方有权按欠费总额的千分之二计算滞纳金，并有权要求欠费业主承担相应的诉讼费用。3.物业服务费选择包干制的方式收取，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。住宅物业服务费标准按0.75元／平方米?月收取；商业物业服务费标准按0.75元／平方米?月收取（注明：商铺垃圾费每个门面按每月60元收取）。第八条合同的修订、终止与交接其中约定：在合同期间的任何时刻，因业主对物业管理服务严重不满意，有20%及以上的业主联名向业主委员会提议要求解聘物业公司的，业主委员会将此提案召开业主代表大会进行表决；如有1／2及以上（即户数及房屋建筑面积同时超过50%）的业主同意通过此提案，则甲方有权无条件终止与乙方的合同关系，由甲方另行招聘物业管理服务公司。协议签订后，明创公司依约进入金碧花园小区，向包括杨虹在内的业主提供物业服务。杨虹从2018年9月1日起开始拖欠明创公司的物业服务费。根据明创公司提供的权利人为杨虹的2020年5月7日的《不动产登记资料查询结果证明》，记载了杨虹位于湛江市，房屋建筑面积为100.47平方米，房屋套内面积100.47平方米，专有建筑面积为100.47平方米。根据明创公司从维修资金查询的信息显示，金碧花园16号楼Ｅ2房建筑面积为123.92平方米，房屋应交款为62元，账户余额为846.67元，可用余额为846.67元。金碧花园小区业主罗山河于2018年12月29日对金碧花园小区二次供电问题不满意，曾向相关单位投诉，湛江霞山供电局作出信访事项处理意见书，予以答复处理。2019年1月19日，金碧花园业主代表向湛江经济技术开发区泉庄街道办事处移交金碧花园业主反应问题调查表，共5张，共计83户，认为物业服务公司服务差、收费高、乱收费。2019年1月22日，湛江经济技术开发区泉庄街道办事处主持召开了金碧花园有关问题的协调会，主要讨论如下问题：1.关于金碧花园改水改电的问题；2.下一步如何改造金碧花园小区现状的问题；3.业委会与明创公司签订的物业服务合同公示的问题；4.业委会成员述职的问题。杨虹主张明创公司物业服务存在的各种问题，如支持楼顶住户违法建筑、公共设施破损失修（供水管道）、侵占公用地非法建停车场，并提供了5张相片予以证明。根据明创公司提供的2018年11月1日至2020年4月30日金碧花园各项代收代支、管理费通知单，计算杨虹拖欠物业管理费用为1858元、电费为1501.05元、水费为448.47元、公摊水电费为333.04元、垃圾费为120元、维修费为248元，合计4058.56元，其中：2018年9月1日至2018年9月30日的各项费用合计131.29元；2018年10月1日至2018年10月31日合计127.25元；2018年11月1日至2018年12月31日的各项费用合计237.54元；2019年1月1日至2019年2月28日的各项费用合计232.02元；2019年3月1日至2019年4月30日的各项费用合计239.53元；2019年5月1日至2019年6月30日的各项费用合计638.5元；2019年7月1日至2019年8月31日的各项费用合计728.4元；2019年9月1日至2019年10月31日的各项费用合计556.14元；2019年11月1日至2019年12月31日的各项费用合计414.16元；2020年1月1日至2020年2月29日的各项费用合计407.66元；2020年3月1日至2020年4月30日的各项费用合计346.07元。一审法院认为，本案属于物业服务合同纠纷。明创公司基于其与金碧花园业委会签订的《金碧花园小区物业管理委托合同》，为杨虹提供物业服务。杨虹主张涉案《金碧花园小区物业管理委托合同》无效，但并未提供相关专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主不同意的证据，也未提供证据证明该合同并不是金碧花园业委会或不是金碧花园专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的真实意思表示,故应认定《金碧花园小区物业管理委托合同》是双方真实的意思表示。《金碧花园小区物业管理委托合同》并不违反法律行政法规的禁止性规定，而且有关物业管理规定已经修改，物业管理公司不再要求具备物业管理企业资质，故应认定《金碧花园小区物业管理委托合同》合法有效，应予保护。杨虹主张金碧花园小区存在的相关问题，既有明创公司进入前存在的原有问题，也有明创公司进入后存在的问题，但本案没有证据证明明创公司提供的物业管理服务不符合涉案《金碧花园小区物业管理委托合同》的约定，杨虹也未提供证据予以证明，故杨虹应当向明创公司支付物业服务费。根据《不动产登记资料查询结果证明》，证明杨虹位于湛江市平方米的房屋建筑面积为房屋套内面积100.47平方米或专有建筑面积，并不是该房屋的建筑面积。根据明创公司提供的维修资金查询的房屋信息，证明杨虹上述房屋的建筑面积应为123.92平方米。因此，明创公司按123.92平方米计收杨虹的物业服务费，符合《金碧花园小区物业管理委托合同》的约定。即杨虹按约定应当向明创公司每月缴纳物业服务费92.9元。明创公司主张杨虹从2018年9月1日起拖欠物业服务费，并提供金碧花园各项代收代支、管理费通知单予以证明，且杨虹未能提供证据予以反驳，故应认定杨虹从2018年9月1日起拖欠物业服务费。根据明创公司的诉讼请求，本案处理杨虹拖欠物业服务费等费用的期限为2018年9月1日至2020年4月30日，故应认定杨虹拖欠物业管理费用为1858元、电费为1501.05元、水费为448.47元、公摊水电费为333.04元、垃圾费为120元、维修费为248元，合计4058.56元。《金碧花园小区物业管理委托合同》约定“业主或物业使用人应在每两个月结束后的18日前向乙方交清当期的物业服务费及其它应交的费用，逾期交纳的每逾期一日，乙方有权按欠费总额的千分之二计算滞纳金”。根据该约定计算的违约金明显过高，应当适当调整，具体以不超过欠款本金为限。涉案合同期限从2018年9月1日起至2021年9月1日止，杨虹拖欠2018年9月1日至2020年4月30日的各项费用应按上述约定计算违约金，直到付清之日止，但违约金的总额不得超过欠款总额。杨虹反诉请求判令明创公司赔偿8000元，因未能提供证据予以证明，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、限杨虹在判决生效之日起10日内向湛江市明创科技有限公司支付物业管理费、电费、水费、公摊水电费、垃圾费、维修费共计人民币4058.56元及违约金（其中：285.54元从2018年11月18日起、237.54元从2019年1月18日起、232.02元从2019年3月18日起、239.53元从2019年5月18日起、638.5元从2019年7月18日起、728.4元从2019年9月18日起、556.14元从2019年11月18日起、414.16元从2020年1月18日起、407.66元从2020年3月18日起、346.07从2020年5月18日起，均按每日千分之二计算至付清款之日，违约金总额不得超过欠款本金）；二、驳回湛江市明创科技有限公司的其他诉讼请求；三、驳回杨虹的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉受理费25元，均由杨虹负担。二审期间，明创公司向本院提交以下证据：一、截图，用以证明湛江市住宅专项维修资金管理信息系统上记载涉案房屋所在的16栋B单元只有B1-B8层，且该户型的建筑面积都是123.92平方米；二、照片，用以证明涉案房屋所在的16栋B单元共有9层，但一楼是电动车库，因此B1对应的楼层为202房，B2对应的楼层为302房，……B8对应的楼层为902房。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于明创公司提交的证据，杨虹质证认为：湛江市住宅专项维修资金管理信息系统录入的涉案房屋建筑面积明显错误，房产证上的面积是100.47平方米，即使加上公摊面积，建筑面积也达不到123.92平方米，按照同小区其他户型公摊比例计算，涉案房屋的建筑面积只应有110多平方米。本院经审查认为：明创公司二审提交的证据对本案的基本事实认定有重要影响，故本院予以采纳。本院经审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：在选聘明创公司为金碧花园小区提供物业服务之前，金碧花园小区业主委员会已通过让金碧花小区业主填写《湛江市金碧花园小区聘用新物业服务企业表决票及车位管理意见收集表》的方式对是否同意“聘用湛江市明创科技有限公司为金碧花园的物业服务企业”进行投票，并取得了专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。又查明：《金碧花园小区物业管理委托合同》第四条“物业服务费及其管理”中约定：“……水电收费按照物价局发文标准分别计算业主使用水电费用和公摊水电的费用来收费，公共水电等费用（包括梯灯、路灯、水泵、消防、监控等用电和发电机燃油、机油等费用）由业主分摊。物业公司办公用电物业公司自行支付。”二审庭审中，明创公司称水电费是根据业主实际用水、用电量计算的；公摊水电费是明创公司实际缴纳的水电费减去业主及物业公司应承担的水电费后由各业主按比例分摊的；照明电费是公共部分照明所产生的费用（单独的电表）；维修费是指住宅专项维修资金。湛江市住宅专项维修资金管理信息系统上记载的金碧花园16幢B单元B1-B8房的建筑面积均为123.92平方米。再查明：在明创公司一审提交的其向杨虹发出的《金碧花园各项代收代支、管理费通知书》中，已注明每期（两个月）的电初表数、电末表数、用电度数及水初表数、电末表数、用水吨数。还查明：《湛江市市区住宅专项维修资金管理实施细则》第八条第二项规定，日常交存的住宅专项维修资金由物业服务企业在收取物业服务费时向业主代收。物业服务企业应当将代收的维修资金存入住宅专项维修资金分户账中。业主也可以凭住宅专项维修资金卡或存折直接到专户管理银行交存。本院认为：本案属物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人杨虹上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据杨虹的上诉请求和理由，及明创公司的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、关于涉案《金碧花园小区物业管理委托合同》是否有效的问题。在金碧花园小区业主委员会与明创公司签订《金碧花园小区物业管理委托合同》之前，金碧花园小区业主委员会已通过书面投票的方式召集业主讨论决定选聘明创公司为涉案小区提供物业服务，并取得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，故根据《物业管理条例》第十二条“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；……决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意……”、第十五条“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；……”的规定，金碧花园小区业主委员会与明创公司签订的涉案《金碧花园小区物业管理委托合同》是合法有效的，对包括杨虹在内的所有业主均具有法律约束力。杨虹关于涉案《金碧花园小区物业管理委托合同》无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于物业管理费应如何计算的问题。如前所述，金碧花园小区业主委员会与明创公司签订的涉案《金碧花园小区物业管理委托合同》对包括杨虹在内的所有业主均具有法律约束力，而在上述合同中已明确约定物业管理费按0.75元/平方米/月的标准收取，故杨虹关于明创公司无权按0.75元/平方米/月的标准收取物业管理费的上诉理由不能成立，本院不予采纳。虽然不动产登记查询结果显示涉案房屋的面积为100.47平方米，但该面积为涉案房屋的套内面积，而《金碧花园小区物业管理委托合同》已明确约定物业管理费是按建筑面积计算的，故一审判决根据湛江市住宅专项维修资金管理信息系统上记载的涉案房屋的建筑面积计算物业管理费并无不当，本院予以确认。杨虹关于涉案房屋的物业管理费应按不动产登记查询结果显示的房屋面积计算的上诉理由不能成立，本院不予采纳。至于杨虹主张湛江市住宅专项维修资金管理信息系统录入的涉案房屋建筑面积错误，按同小区其他户型公摊比例计算，涉案房屋的建筑面积只应为110多平方米的问题。因杨虹并没有提供充分的证据推翻湛江市住宅专项维修资金管理信息系统的信息内容所证明的事实，故涉案房屋的物业管理费暂应按123.92平方米计算。若杨虹按123.92平方米建筑面积向明创公司支付物业管理费后，有新证据证明涉案房屋的建筑面积少于123.92平方米，可另行主张明创公司退还超出实际建筑面积部分的物业管理费。三、关于杨虹应否向明创公司支付水电费、公摊水电费、照明电费、住宅专项维修资金的问题。明创公司在案中所主张的水电费是其公司已代杨虹缴纳的水费和电费，故杨虹应将上述水电费支付给明创公司。公摊水电费、照明电费则是按照《金碧花园小区物业管理委托合同》的约定应由业主分摊的公共部分用水、用电的费用，杨虹上诉主张该费用应由明创公司自行承担，没有事实和法律依据，本院不予支持。住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金，属于依法应当由业主缴纳的费用。根据《湛江市市区住宅专项维修资金管理实施细则》第八条第二项规定，日常交存的住宅专项维修资金可以由物业服务企业在收取物业服务费时向业主代收，业主也可以凭住宅专项维修资金卡或存折直接到专户管理银行交存。因此，在涉案《金碧花园小区物业管理委托合同》未约定住宅专项维修资金由明创公司代收，且杨虹不同意明创公司代收住宅专项维修资金的情况下，明创公司请求杨虹向其支付该笔资金，没有事实和法律依据，本院不予支持。但是，杨虹应当凭住宅专项维修资金卡或存折直接到专户管理银行交存。至于杨虹上诉主张明创公司收取的停车费属于业主公共收益的问题，不是本案审理，杨虹可另行主张权利。四、关于杨虹应否支付逾期缴费违约金的问题。涉案《金碧花园小区物业管理委托合同》约定，杨虹逾期支付物业费及其他费用时，应当按欠费总额的千分之二支付“滞纳金”，从该约定的内容来看，该“滞纳金”实际就是逾期缴费的违约金。杨虹以明创公司主张的是“滞纳金”，并不是“违约金”，且明创公司无权收取“滞纳金”为由，主张其不应支付违约金给明创公司，没有事实和法律依据，本院不予支持。虽然杨虹确实存在逾期缴纳物业管理费及其他费用的行为，但杨虹拒绝缴纳物业管理费及其他费用，是因为其认为明创公司未尽到合同约定的管理义务，根据本案查明的事实，从明创公司接管涉案小区的物业开始，就有部分业主因不满意明创公司所提供的物业服务而向有关部门投诉，而明创公司在对涉案小区进行管理期间确实存在未经业主同意擅自将绿化用地改为停车位等行为。而且，若按每逾期一日按千分之二计算违约金，杨虹应支付的违约金数额将接近或等于欠款本金数额，明显超出因杨虹拖欠物业管理费及相关费用给明创公司造成的实际损失。因此，综合考虑本案的实际情况，并从公平合理的角度考虑，本院酌情认定杨虹按欠缴金额10%的标准支付违约金给明创公司。如前所述，扣除248元住宅专项维修资金，杨虹拖欠了至2020年4月30日止的物业管理费、电费、水费、公摊水电费、垃圾费共计3810.56元（4058.56元-248元），故杨虹应支付381.06元违约金给明创公司。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省湛江经济技术开发区人民法院（2020）粤0891民初2277号民事判决第三项；二、撤销广东省湛江经济技术开发区人民法院（2020）粤0891民初2277号民事判决第二项；三、变更广东省湛江经济技术开发区人民法院（2020）粤0891民初2277号民事判决第一项为：限杨虹于本判决发生法律效力之日起十日内向湛江市明创科技有限公司支付至2020年4月30日止的物业管理费、电费、水费、公摊水电费、垃圾费等费用共计3810.56元，并支付违约金381.06元给湛江市明创科技有限公司；四、驳回湛江市明创科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由杨虹负担；二审案件受理费50元，由杨虹负担25元，湛江市明创科技有限公司负担25元（杨虹已预交，湛江市明创科技有限公司应负担的部分，直接在杨虹应付款项中抵扣）。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 林 竹审 判 员 陈小媚二〇二一年六月十六日法官助理 杨 旸书 记 员 林菲菲附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。