山东省泰安市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁09执复45号复议申请人（案外人）：李成国，男，1976年8月20日出生，汉族，住泰安市岱岳区。复议申请人（案外人）：泰安市泰山区风光假日酒店有限公司，住所地泰安市泰山区温州步行街祥泰A座71号、72号营业房。法定代表人：李成国，经理。申请执行人：中国工商银行股份有限公司泰安分行，住所地泰安市财源大街135号。负责人：刘洪波，行长。被执行人：侯传勇，男，1979年11月16日出生，汉族，住泰安市。被执行人：武妙媛，女，1988年2月4日出生，汉族，住泰安市。复议申请人李成国、泰安市泰山区风光假日酒店有限公司不服泰山区人民法院（2021）鲁0902执异62号执行裁定书（以下简称62号裁定书），向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。关于申请执行人中国工商银行股份有限公司泰安分行与被执行人侯传勇金融借款合同纠纷一案，李成国、泰安市泰山区风光假日酒店有限公司向泰山区人民法院提出书面异议称：请求解除对泰山温州商业步行街祥泰A座71号、72号、73号、73A号的强制腾退，停止对查封上述房屋。被执行人房屋内财产非被执行人侯传勇财产，2014年8月20日案外人与原房主侯传勇签订了租赁合同并办理了营业执照，虽然该房屋以拍卖形式成交，但根据合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因此，承租人仍有权继续占有该商铺进行经营活动。请求法院立即中止对上述财产的执行，案外人保留对申请执行人因错误查封对案外人造成经济损失的追偿的权利。泰山区人民法院查明，申请执行人中国工商银行股份有限公司泰安分行与被执行人侯传勇金融借款合同纠纷一案，泰山区人民法院于2016年12月21日作出（2016）鲁0902民初3639号民事判决书，该判决查明，2014年8月20日，两被执行人与申请执行人签订个人购房借款合同，约定两被执行人借款179万元，期限120个月，两被执行人以位于泰安市为该笔借款设定抵押担保，同日，双方在泰安市房管局办理了房产抵押登记，他项权证号为泰房他证泰字第0××9号。2014年8月20日，两被执行人与申请执行人签订个人购房借款合同一份，约定两被执行人借款163万元，期限120个月，两人以其位于泰安市祥泰Ａ座73、73Ａ号营业房为该笔借款设定抵押担保，同日，双方在泰安市房管局办理了抵押登记，他项权证号为泰房他证泰字第0××7号。该判决判项为：“一、被告侯传勇、武妙媛于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司泰安分行借款本金3029115.11元；二、被告侯传勇、武妙媛于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司泰安分行截至2016年11月21日的利息、罚息122466.43元，并按借款合同约定的利率偿还原告自2016年11月22日起至本金实际清偿之日止的利息、罚息；三、被告侯传勇、武妙媛于本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司泰安分行为实现债权支出的律师代理费102373元；四、在被告侯传勇、武妙媛不履行上述债务的情况下，原告就被告侯传勇所抵押房产（泰安市，产权证号泰房权证泰字第2××6号及泰安市祥泰Ａ座73、73Ａ号营业房，产权证号泰房权证泰字第2××3号）折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿”。案件立案执行后，泰山区人民法院于2019年1月9日在房地产的显著位置张贴了申报权利通告，通知泰安市泰山温州商业步行街祥泰Ａ座1至4层71号、72号营业房的共有权人及租赁权人，泰山区人民法院拟对上述房地产进行评估拍卖，为保障相关各方的合法权益，均有权自本通告发出之日起十个工作日内向泰山区人民法院申报优先购买权等权利。2019年5月，泰山区人民法院委托鉴定机构对位于泰安市进行评估，5月14日进行了现场勘验评估，同年6月1日出具了评估报告，其中71号营业房评估价为300.76万元，72号营业房评估价为163.88万元。2019年6月19日泰山区人民法院作出（2019）鲁0902执283号执行裁定书，裁定拍卖侯传勇名下位于泰安市。随后，泰山区人民法院将上述房地产在淘宝网司法拍卖平台进行了两次拍卖，2020年1月30日，薛冬梅以172万元的价格竞得泰安市祥泰Ａ座71营业房；张晶晶以96万元的价格竞得泰安市泰山区泰东路温州步行街祥泰Ａ座72号营业房。2020年7月，两竞买人办理了产权变更登记，并申请法院交付拍卖标的。2020年8月5日，泰山区人民法院在上述两套成交房产的显著位置张贴腾退公告，但被执行人侯传勇、案外人拒不交付，案外人向泰山区人民法院提出执行异议。泰山区人民法院另查明，位于泰安温州步行街祥泰71号、72号、73号、73A号营业房2014年7月原系由单涛、董秀利、段崇海承租，其中71号营业房租赁期限为2013年11月16日至2014年12月10日；72号营业房租赁期限为2013年8月26日至2014年8月26日；73号、73A号营业房租赁期限为2013年11月1日至2014年11月1日。2014年7月16日，侯传勇与三承租人分别共同签署承诺书，承诺因借款人违约，贷款行依法提起诉讼时，承租人自愿放弃租赁物的优先抗辩权，同意贷款人对该房屋行使抵押权。出租人和承租人约定变更租赁期限或合同期满出租人另行签订租赁合同的，必须经贷款银行书面同意，否则签定的租赁合同无效。申请执行人提交了案涉房产所有权人侯传勇与原承租人单伟、董秀利、段崇海出具的承诺书各一份予以证实。案外人提交2014年8月20日侯传勇（甲方）与李成国（乙方）签订的租赁合同一份，约定甲方将泰安温州步行街祥泰71号、72号、73号、73A号楼房出租给乙方作经营用途，租赁期限自2014年8月20日至2034年7月19日，租金每年4.5万元，自2015年8月20日起计收租金。泰山区人民法院认为，因被执行人侯传勇没有生效法律文书确定的义务，泰山区人民法院依法对其房产进行公开查封、评估、拍卖，符合法律规定。本案争议的焦点是案外人李成国有无法定理由阻止拍卖房屋的交付。首先，泰山区人民法院拍卖处置的房产系被执行人侯传勇抵押的财产，其办理抵押登记的时间为2014年8月20日。案外人提交的租赁合同虽然签订时间也是2014年8月20日，但双方约定的收取租金的起始时间为2015年8月20日，应当认定房产抵押在先，承租人的租赁虽然未到期，但不能阻却法院的执行，故案外人以租赁合同未到期为由阻却法院交付房屋不符合法律规定。其次，根据申请执行人提交的证据，案涉房产在办理抵押时分别由单伟、董秀利等承租，并不是李成国租赁。侯传勇、承租人单伟等出具承诺书，在因借款人违约，贷款行依法提起诉讼时，承租人自愿放弃租赁物的优先抗辩权，同意贷款人对该房屋行使抵押权，因此，泰山区人民法院对抵押房进行评估拍卖后，依法向买受人交付房屋符合法律规定。第三，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款的规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出，立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。本案中，案外人主张其对执行房屋享有租赁权，应在房屋拍卖成交之前提出。泰山区人民法院在对案涉房产的评估拍卖前，在房产的显著位置张贴了公告，责令房屋的承租人等相关权利人向泰山区人民法院申报权利，但案外人并未向泰山区人民法院主张其已经承租或主张优先购买权。泰山区人民法院在对案涉房屋进行现场勘验评估时，案外人亦未提出异议或主张其承租权利，在泰山区人民法院责令房屋的占用人交付拍卖标的时，才向泰山区人民法院提出执行异议，超出了法律规定的期限，应当予以驳回。综上，案外人的异议理由不能成立，泰山区人民法院予以驳回。为此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第六条第二款之规定，裁定：驳回李成国、泰安市泰山区风光假日酒店有限公司提出的执行异议。李成国、泰安市泰山区风光假日酒店有限公司向本院申请复议称，请求撤销62号裁定书，并中止对涉案房屋的执行，裁定复议申请人的租赁合法有效，有继续租赁的权利。理由如下：一、复议申请人与被执行人签订的租赁合同合法有效，租赁关系应当受到法律保护。二、一审法院认定租赁期限的事实不正确，认定抵押登记在先的依据不充分，涉案房屋抵押登记的时间是2014年8月20日，复议申请人提交的租赁合同签订时间也是2014年8月20日，租赁合同在签订当日起成立并生效，并不因当事人约定收取租金的起始时间为2015年8月20日，便认定房产抵押在先，一审法院认定抵押在先的事实依据不充分。复议申请人的租赁仍在租赁期限内，法院强行拍卖并要求腾退，对复议申请人的合法权利造成侵害。三、复议申请人已对租赁场所进行室内装修设计、施工并占有使用，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第31条第1款和《中华人民共和国民法典》第405条的规定，租赁关系不受抵押权的影响。四、如若无视复议申请人的合法财产权益，蛮横清房执行涉案财产，不仅会无端造成财产损失，也会漠视法律的公平正义。申请执行人中国工商银行股份有限公司泰安分行答辩称，一、签订借款担保合同时，涉案房产分别由三人租赁，出租人及承租人均作出承诺，租赁行为不得对抗贷款人行使抵押权。二、李成国提供的《租赁合同》不是真实的。第一，合同签订时间是2014年8月20日，与侯传勇签订借款合同是同一天，而当时房屋分别由其他三人租赁且均未到租赁期限。第二，租赁期限长达20年不合常理、有悖常情。第三，合同约定先交租金后使用房屋，该约定明显不合常理。第四，侯传勇不可能在作出“承租人转租、出租人更换出承租人必须经银行书面同意，否则转让行为无效”的承诺后，在签订借款合同当日将房产在租赁给被答辩人。第五，泰安市泰山区风光假日酒店有限公司营业执照显示公司成立日期是2015年7月24日，签订《租赁合同》的时间是2014年8月20日，自相矛盾，合同明显是虚假的。经本院查明的事实与泰山区人民法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是：案外人李成国、泰安市泰山区风光假日酒店有限公司所提异议是否符合受理条件。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出。上述规定的“执行标的执行终结之前”，是指人民法院处分执行标的所需履行的法定手续全部完成之前。泰山区人民法院在将涉案房屋拍卖并过户给买受人以后，要求案外人李成国等腾退房屋，实质上否认了案外人继续占有涉案房屋的权利，李成国等以其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该房屋为由提出异议，阻止在租赁期内强制交付涉案房屋,属于法律规定的案外人异议情形，人民法院应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查处理。泰山区人民法院认定“案外人主张其对执行房屋享有租赁权，应在房屋拍卖成交之前提出”、“在法院责令房屋占用人交付拍卖标的时才提出执行异议，超出了法律规定的期限”，并裁定驳回异议，适用法律不当，依法应予纠正。此外，关于涉案房产抵押与租赁的先后顺序问题，因办理抵押登记与签订租赁合同时间均为2014年8月20日，泰山区人民法院以收取租金时间认定抵押在先，依据不足。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第三项规定，裁定如下：撤销泰山区人民法院（2021）鲁0902执异73号执行裁定书，发回泰山区人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审 判 长  于 刚审 判 员  张宗强审 判 员  刘庆伟二〇二一年六月十日法官助理  李 新书 记 员  陈珠慧