上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初1616号原告：乔玉良，男，1957年10月15日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：朱素宝，上海融力天闻律师事务所律师。被告：上海格寓物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：孙国印，负责人。第三人：张景春，女，1987年7月2日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省克山县西河镇杨玉委1组500号，现住上海市松江区九亭镇虬泾路XXX弄XXX号XXX室。原告乔玉良与被告上海格寓物业管理有限公司(以下简称“格寓公司”)、第三人张景春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日受理后，依法适用简易程序审理，于2021年5月18日公开开庭进行了审理。原告乔玉良及其委托诉讼代理人朱素宝及第三人张景春到庭参加诉讼。被告格寓公司经本院公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乔玉良向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2020年11月27日解除；2、被告及第三人腾退并向原告返还上海市松江区九亭镇虬泾路XXX弄XXX号XXX室房屋及房屋钥匙；3、被告支付原告自2020年10月23日起至2020年11月26日止的租金6,393元；4、被告及第三人共同支付房屋使用费(自2020年11月27日起至实际返还之日止，按照每月5,650元的标准计算)；5、被告支付原告违约金11,300元；5、原告不退还被告押金5,650元；6、被告支付原告律师费10,000元。事实和理由：原告(甲方)与被告(乙方)于2020年7月22日签订房屋租赁合同,约定被告承租原告位于上海市松江区九亭镇虬泾路XXX弄XXX号XXX室独用住房一套(下简称“系争房屋”),建筑面积90.41平方米,租赁期限自2020年7月23日至2021年8月22日,起租第一个月免租金,实际支付12个月租金;月租金为5,650元,押一付一,租金每月支付一次,于每月起租日3个工作日内支付,遇法定节假日、公休假日顺延,支付至甲方指定的银行账户,乙方应按时支付租金;合同第十四条第四款约定,乙方有本合同约定的违约情形之一的,甲方要求解除合同,乙方应按2个月租金标准的违约金支付给甲方,甲方收取的押金不予退还;第十五条约定,本合同项下的争议,……守约方维权所产生的诉讼费、律师费、差旅费等费用均由违约方承担;第十二条第三款第一项约定,乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的(甲乙双方约定的免租期除外),甲方有权单方解除合同,收回该房屋;第十六条第五款补充条款约定,“故意拖欠房租，房东立即收房(除节假日外,三天内不打房租)。房屋租赁合同签订后,原告于2020年7月23日向被告交付了系争房屋,被告于2020年7月23日支付了押金5,650元和8月23日至9月22日的首期租金5,650元,合计11,300元。2020年9月22日支付了9月23日至10月22日的租金。其后没有再支付租金。原告多次向被告催讨租金,无果。11月3日原告微信要求被告务必在11月5日前付清租金,否则要解除房屋租赁合同,仍然无果,11月8日原告微信通知解除与被告签订的房屋租赁合同,11月27日原告再次微信通知被告于2020年11月27日解除与被告签订的房屋租赁合同。现请求判令系争房屋租赁合同于2020年11月27日解除。据了解,被告将系争房屋转租给第三人张景春。鉴于原告请求判令解除与被告的租赁合同,被告的转租合同应当随之解除。被告和第三人应当返还系争房屋,支付占有使用费。现原告起诉至法院，请求法院判如所请。被告格寓公司未作答辩。第三人张景春述称，其与被告签订了房屋出租合同，双方约定的租期为2020年8月10日起至2021年8月9日止，房屋租金为每月4,350元，押金4,350元，其已经缴纳了一年房租及押金共计56,550元，故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋登记的权利人之一，系争房屋产权登记日期为2014年8月15日。2020年7月22日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订房屋租赁合同。合同约定，原告将系争房屋托管给被告，房产证面积90.41平方米，托管期限自2020年7月23日至2021年8月22日，甲方实收租期12个月，免租期1个月。月租金5,650元，押一付一，押金为5,650元。甲方于每个月起租日3个工作日内支付租金,如遇法定节假日、公休假日顺延,支付至甲方指定的银行账户;合同第十四条第四款约定,乙方有本合同约定的违约情形之一的,甲方要求解除合同,乙方应按2个月租金标准的违约金支付给甲方,甲方收取的押金不予退还;第十五条约定,本合同项下的争议,……守约方维权所产生的诉讼费、律师费差旅费等费用均由违约方承担;第十二条第三款第一项约定,乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的(甲乙双方约定的免租期除外),甲方有权单方解除合同,收回该房屋;第十六条第五款补充条款约定,“故意拖欠房租，房东立即收房(除节假日外,三天内不打房租)”。合同另对其他事项进行了约定。2020年7月23日，被告向原告支付了押金及2020年8月23日至9月22日的首期租金共计11,300元，2020年9月22日支付了9月23日至10月22日的租金5,650元。2020年7月28日，被告作为甲方与第三人作为乙方签订房屋出租合同一份，合同约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期限自2020年8月10日起至2021年8月9日止，租金为每月4,350元，乙方于合同签订时向甲方支付押金4,350元。后第三人通过转账方式向被告支付了一年的房租及押金共计56,550元。现第三人仍居住在系争房屋内。审理中，原告称被告员工范某某上门与其签订了房屋租赁合同。根据原告提供的其与范某某的微信聊天记录截屏，2020年10月22日范某某通过微信聊天方式告知原告“公司跑了，赶紧去报警”，原告答复“我不报警，按照合同三天之内不付房租，我就叫他走”。2020年11月1日，范某某向原告提供了被告的营业执照复印件及被告原法定代表人孙福泽的身份证复印件。11月3日，原告通过微信联系范某某，要求被告在11月7日前付清租金,否则要解除房屋租赁合同。11月27日原告再次微信通知范某某，被告拖欠房租超过30日，于2020年11月27日解除与被告的系争房屋租赁合同。另查明，被告成立于2020年6月4日，2020年10月19日法定代表人由孙福泽变更登记为袁水云，2020年11月4日法定代表人由袁水云变更登记为孙国印。再查明，原告为本次诉讼支付律师费10,000元。以上事实，有原告提供的房屋租赁合同、房地产权证、原告上海农商银行存款账户交易明细清单、微信聊天截屏、律师费发票，第三人提供的房屋出租合同及收款收据、转账记录及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，对于案外人范某某的具体身份原告未能提供确切证据予以证明，且原告在接到范某某通知“公司跑了”，且又提供了被告的营业执照及法定代表人身份信息的情况下，仍选择通过微信聊天方式向范某某发送解除合同的通知，该通知难以作为对被告的有效送达，故应以本案诉状公告送达之日即2021年4月30日作为合同解除日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系被告违约导致租赁合同解除，故原告依据合同约定要求被告支付违约金及律师费且不予退还押金，于法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。合同解除后，负有腾房义务的次承租人应当向原告返还系争房屋并支付逾期腾房的占有使用费。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六款第一款、第一百一十四条第一款、(2020年修正)《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告乔玉良与被告上海格寓物业管理有限公司于2020年7月22日签订的《房屋租赁合同》于2021年4月30日解除；二、被告上海格寓物业管理有限公司及第三人张景春于本判决生效之日起十日内腾退并向原告返还上海市松江区九亭镇虬泾路XXX弄XXX号XXX室房屋及房屋钥匙；三、被告上海格寓物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告乔玉良上述房屋的租金35,386.03元(自2020年10月23日起至2021年4月30日止，每月按5,650元标准计算)四、被告上海格寓物业管理有限公司及第三人张景春于本判决生效之日起十日内支付原告乔玉良逾期腾房使用费(自2021年5月1日起至实际返还房屋之日止，按照每月5,650元的标准计算)；五、被告上海格寓物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告乔玉良违约金11,300元；六、被告上海格寓物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告乔玉良律师费10,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,297元，减半收取计648.50元，由被告上海格寓物业管理有限公司负担603.50元，由第三人张景春负担45元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 凌 莉书记员 周莉莉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十三条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。