北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初22189号原告：陆西环，女，1976年3月18日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809室。法定代表人：张智军，总经理。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。负责人：孙洁，职务不详。原告陆西环与被告城城不动产管理有限公司（以下简称：城城管理公司）、城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称：城城北分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆西环到庭参加诉讼，被告城城管理公司、城城北分公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。陆西环向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告一2020年7月27日签订的《房屋托管合同》，并立即腾退返还房屋；2.判令二被告连带支付原告2020年9月1日至2020年10月30日期间租金8200元；3.判令二被告连带赔偿原告违约金3个月共计12300元（根据合同第13条第3款约定）；4.判令二被告支付自2020年11月1日至实际腾退房屋之日止期间租金，按照每月4100元为标准；5.本案诉讼费由二被告承担。以上共计20500元。事实理由：2020年7月27日陆西环与城城北分公司签订的房屋托管合同事宜，陆西环名下位于北京大兴康盛园小区3-5-402的房子，托管给了被告。双方约定每月4号依每月的租金为4100元直到2020年8月4号交了一次租金，余下租金至今未付，根据合同第十二条约定，被告无故拖欠租金30日，原告可行使单方解除权，原告再收取第三人一年房屋租金情况下，仍拒不履行合同约定义务，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。城城管理公司、城城北分公司未到庭应诉，但提交书面答辩状称，一、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此不同意解除涉案合同。城城北分公司与陆西环签订合同后，与第三人签订了房屋租赁合同，将涉案房屋出租给了第三人实际使用，若解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此城城北分公司不同意解除涉案合同。二、恳请贵院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付陆西环租金的具体数额。城城北分公司与陆西环签订《房屋托管合同》后，城城北分公司一直按照合同约定向陆西环支付租金及押金。2020年9月份受疫情影响，城城北分公司经营出现困难，无法按照合同约定日期向陆西环支付租金。根据双方签订的合同约定，在合同期限内城城北分公司每年享有一个月免租期，并且在第一年租期内便一次性享受合同期内所有的免租期，因此，在计算城城北分公司欠付陆西环租金时应免除城城北分公司所有免租期内租金，同时还应当将城城北分公司支付陆西环的押金折抵欠付陆西环的租金。在城城北分公司未按合同约定日期支付租金的情况下，陆西环单方与实际使用涉案房屋的第三人协商，收回涉案房屋。因此，自陆西环收回涉案房屋之日起，城城北分公司无需向陆西环支付租金。由于城城北分公司经营异常无法核查陆西环单方收回涉案房屋的具体日期，恳请贵院结合案件事实、合同约定及相关法律规定计算城城北分公司欠付陆西环租金的具体数额。三、陆西环主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。陆西环主张的违约金远高于城城北分公司违约给陆西环造成的损失，加之受疫情影响，城城北分公司无力支付陆西环高额违约金，恳请贵院依法进行调整。综上，恳请贵院依据相关证据及案件事实确认城城北分公司欠付陆西环租金的具体数额，并依法调整陆西环主张的违约金数额，恳请贵院结合案件事实，依法作出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陆西环为坐落于北京市大兴区黄村镇康盛园3号楼4层5-402室房屋的所有权人。2020年7月27日，城城北分公司（受托方、乙方）与陆西环（托管方、甲方）签订《房屋托管合同》：第一条房屋基本情况：甲方将坐落在北京市大兴区黄村镇康盛园小区1期3栋5单元4层402室的房屋托管给乙方，该房屋为2室1厅1卫1厨，房产证面积84.57平方米（如实际面积与房产证面积误差10平方米以上，以物业缴费凭证面积为准）。第六条托管期限：1.托管期内，甲方每年的第一个月租金作为管理费支付给乙方。2.本合同托管期合计12个月；自2020年7月30日（以本合同起租日为准）至2021年7月29日止；甲方实收租期11个月，管理费1个月。第七条租金标准及支付方式：一、租金标准：月租金4100元/月（含物业费、取暖费）。二、收款方式：月付。三、押金标准：1.本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付相当于不押一个月房屋租金作为托管押金，押金数额为人民币0元；2.合同期最后1个月租金乙方将用此押金进行部分冲抵，不足部分由乙方补足。四、租金支付时间及方式：1.本合同起租日起，每年第一个月租金作为管理费不付，甲方至次月起每个月最后一天收取租金。每年春节当月租金，统一在春节次月支付（春节次月一次支付两个月租金）；2.甲方租金最晚不超过7天到账，如遇法定节假日、公休日顺延。第十二条合同的解除……三、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外）……第十三条违约责任……四、乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。根据陆西环提交的“三彩客-3629”我的房子截屏显示，已收入3735，预计收入47605元。陆西环主张城城北分公司于2020年8月10日支付2020年8月1日至2020年8月31日期间的租金3735元，应该是4250元，但城城北分公司扣除了维修费用365元，次承租人于2020年11月1日腾退，并代城城北分公司向次承租人退还2020年11月1日至2021年3月1日期间的租金20000元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中，城城管理公司、城城北分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃相应的诉讼权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。公司可以设立分支机构，设立的分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备法人资格，其民事责任由公司承担。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。本案中，陆西环与城城北分公司签订的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。城城北分公司自2020年9月起未向陆西环支付租金，故陆西环有权按照合同约定解除合同，对于解除合同的日期，因涉案房屋于2020年11月1日腾退完毕，故本院确认该日为双方合同解除之日。陆西环依约将房屋交付给城城北分公司，城城北分公司理应支付相应的租金。陆西环要求城城北分公司支付2020年9月1日至2020年11月1日期间租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，经核算该数额为8336.7元（4100元×2个月＋4100元÷30日）。对陆西环要求被告支付2020年11月1日之后占有使用费的请求，因陆西环在2020年11月1日已经收回房屋，故对陆西环的上述请求，本院不予支持。关于陆西环主张城城管理公司、城城北分公司支付违约金的诉讼请求，现城城北分公司违约，故对陆西环要求支付违约金的诉讼请求中合理部分，本院予以支持，本院酌定违约金数额为8200元。因合同中并未显示城城北分公司交付有押金，故对城城管理公司、城城北分公司主张押金折抵租金的主张，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、确认陆西环与城城不动产管理有限公司北京分公司签订的《房屋托管合同》于2020年11月1日解除；二、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向陆西环支付欠付的2020年9月1日至2020年11月1日期间的房屋租金8336.7元；三、城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向陆西环支付违约金8200元；四、驳回陆西环的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1030元，由城城不动产管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二一年六月二十八日法官助理  刘天怡书 记 员  陈禄源