上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初35910号原告：上海粤祥资产管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：顾悦，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：徐晓妤，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：赵郑权。原告上海粤祥资产管理有限公司(以下简称粤祥公司)与被告赵郑权房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序。后因被告赵郑权需公告送达，但本案法律适用明确，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法转为普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告粤祥公司的委托诉讼代理人徐晓妤到庭参加诉讼，被告赵郑权经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告粤祥公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告之间的租赁合同关系于2019年9月13日解除；2.判令被告向原告支付应付未付租金(人民币，币种下同)679,799元；3.判令被告向原告支付推广费17,852元(自2017年12月16日至2019年9月13日，按每月推广费852元计算)；4.判令被告向原告支付逾期支付租金的利息(按年利率24%的标准，自每期租金应付日期暂计至2020年8月31日合计326,631元，要求计算至实际支付之日)；5.判令被告向原告支付逾期支付推广费的利息(按年利率24%的标准，自每期推广费应付日期暂计至2020年8月31日合计8,669元，要求计算至实际支付之日)；6.判令被告将物业管理费及能耗费42,234元支付至合同指定账户(户名：苏州H物业管理有限公司上海吴虹物业服务分公司，开户行：招商银行上海分行南西支行，账号：XXXXXXXXXXXXXXX)；7.判令被告向原告支付违约金86,938元(以未到期租金总额为基数，按5%标准计算)；8.判令被告向原告支付逾期占用费26,732元(按每日双倍租金2,673元，自2019年9月14日起计算至2019年9月23日)；9.判令被告赔偿原告代为将房屋恢复至毛坯状态费用34,058元(按每平方米恢复原状费用200元的标准计算)；10.判令确认履约保证金130,819元归原告所有，无须返还被告；11.判令被告立即将上海Y餐饮管理有限公司食品经营许可证迁出承租商铺。诉讼中，原告粤祥公司变更诉讼请求为：1.判令确认原、被告之间的租赁合同关系于2019年9月13日解除；2.判令被告向原告支付自2017年12月16日至2019年9月13日欠付的租金679,799元；3.判令被告向原告支付推广费17,852元(自2017年12月16日至2019年9月13日，按每月推广费852元计算)；4.判令被告向原告支付逾期支付租金的利息(按年利率24%的标准，自每期租金应付日期暂计至2020年8月31日为326,631元，要求计算至实际支付之日)；5.判令被告向原告支付逾期支付推广费的利息(按年利率24%的标准，自每期推广费应付日期暂计至2020年8月31日为8,669元，要求计算至实际支付之日)；6.判令被告支付能耗费11,212.80元(其中水费、电费、垃圾清运费合计3,746元，燃气费7,466.80元)；7.判令被告支付物业管理费38,488元；8.判令被告向原告支付违约金86,938元(以未到期租金总额为基数，按5%标准计算)；9.判令被告向原告支付逾期占用费26,732元(按每日双倍租金2,673元，自2019年9月14日起计算至2019年9月23日)；10.判令被告赔偿原告代为将房屋恢复至毛坯状态费用34,058元(按每平方米恢复原状费用200元的标准计算)；11.判令确认履约保证金130,819元归原告所有，无须返还被告；12.判令被告立即将上海Y餐饮管理有限公司食品经营许可证迁出承租商铺。事实与理由：位于上海市闵行区虹井路XX弄的新华红星国际广场，系案外人上海X资产管理有限公司(以下简称X公司)所有，并委托原告从事其中“虹桥上海之眼风情街”的招商、对外出租和经营管理活动。2017年，原告与被告签订《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》，约定原告将位于上海市闵行区虹桥镇X路X弄上海之眼X街XXX号的X、X号商铺(以下简称案涉商铺)出租给被告，用于经营品牌“L食”。合同约定租赁期间至2022年12月31日，租赁面积为170.29平方米。同时，双方还约定了租金、推广费、物业费的计算标准和支付方式，以及相应的违约责任和逾期占用费的计算标准。租赁期间，原告履行了租赁合同中约定的各项义务，但被告自始未能及时足额支付相关租金、推广费及物业管理费。原告也多次与被告交涉，协商无果。因被告的违约行为，2019年6月21日，原告向被告出具催款函，要求被告支付拖欠的租金、推广费等。函告无果后，2019年9月11日，原告委托律师向被告出具律师函，通知双方签订的租赁合同因被告的根本违约行为解除，同时要求被告返还商铺并恢复毛坯，支付拖欠的租金、推广费等。该律师函已于2019年9月13日签收。后原告又于2019年11月19日、2019年11月26日委托律师向被告出具律师函，函告被告尽快履行相应的合同义务及违约责任。原告认为，租赁合同是当事人之间真实意思表示，合法有效，被告应按照约定履行自身义务，及时足额向原告支付租金、推广费。现被告恶意拖欠款项至今，已构成违约，除应当支付欠付的租金、推广费等款项之外，还应当按照租赁合同的约定承担相应违约责任。为维护合法权益,原告诉至法院，望判如所请。被告赵郑权未作答辩，亦未向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：案涉商铺的权利人为案外人X公司。X公司将其持有的新华红星国际广场商业街XXX委托原告粤祥公司进行招商、对外出租和经营管理，委托期限自2017年10月27日起至2023年10月26日止。2017年11月28日，原告粤祥公司(甲方、出租方)与被告赵郑权(乙方、承租方)签订《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》一份，其中约定：第二条租赁商铺：甲方将位于上海市闵行区X路XXX弄XXX号X、X虹桥上海之眼风情街1层的店铺(共3间)出租给乙方，商铺租赁面积(建筑面积)约为170.29平方米(即为计租面积)；第三条商铺用途与经营范围：甲方同意乙方将商铺仅用于经营餐饮业态，本帮菜品类，经营品牌为：L食，经营范围包括：中式点心、小吃等；第四条租赁期限、经营扶持期与续租：1.商铺租赁期限为：自租赁起始日起60个月零16天，即2017年12月16日起至2022年12月31日止，租赁起始日：暂定2017年12月16日，本合同中约定的租赁起始日即为计租起算日，自租赁起始日起，乙方须按合同的约定，如数向甲方支付租金，为扶持乙方经营，甲方同意给予乙方8个月的租金折扣期，乙方在租金折扣期内，按照“折后租金”支付上述期间租金；2.本合同约定的租赁期届满后，如乙方希望继续承租商铺，乙方应于租赁期届满之日前的六个月前向甲方提出书面申请，双方另行协商后签署新的租赁合同；若双方未能就续租事宜达成一致而乙方逾期未退租的，则乙方须按租期届满时本合同租金标准的两倍支付占用费，即：逾期天数×当期月租金标准×2；第五条租金及推广费的计算标准、支付与调整及其他：1.该商铺的租金标准及支付方式详见附件二；2.本合同项下首期租金为计租起算日起至第4个月最后一日期间的租金，除首期租金外，按照每三个日历月为一个计收档期；乙方应于租赁期限内每一计收档期首月10天前向甲方一次性足额支付本期商铺租金(价税合计)，如遇国家法定节日，则顺延至下一工作日；本合同项下首期租金应于交房之日前十个工作日内支付，计费期间为2017年12月16日至2018年3月31日，应交租金为101,289元；3.乙方应付的推广费标准为：按建筑面积计算为：5元/平方米/月(含税)，即852元/月(含税)；本合同项下首期推广费为计租起算日起至第4个月最后一日期间的推广费，除首期推广费外，按照每3个日历月为一个计收档期；乙方应于租赁期限内每一计收档期首月10天前向甲方一次性足额支付本期商铺推广费，如遇国家法定节日，则顺延至下一工作日；本合同项下首期推广费应于交房之日前十个工作日内支付，计费期间为2017年12月16日至2018年3月31日，应交推广费为3,004元(含税)；5.租赁期间，乙方负责承担物业租赁税费，负责承担因使用该商铺所产生的物业管理费、电话费、有线电视使用费、煤气费、清洁费、水电费、室内设施的维修等费用，推广费、广告牌位费用另行支付；第七条管理费及相关费用：自商铺移交之日起乙方开始缴纳物业管理费；乙方应付的物业管理费标准为：4,564元/月(含税)；首期物业服务费为自计租日起至第4个月最后一日期间的物业服务费；除首期物业服务费外，其他物业服务费均按每一个完整的自然月(即每月的第一日至第一个月最后一日)为一个交费期交纳；乙方应当在每个交费期的最后一个月20日之前直接向苏州工业园区置信物业服务有限公司上海吴虹物业服务分公司(后更名为苏州H物业管理有限公司，以下简称H物业公司)一次性足额支付下一个交费期物业管理费；首期物业服务费应于本合同签订交房之日前十个工作日内支付，计费期间为2017年12月16日至2018年3月31日，应交物业服务费为16,093元(含税)，乙方可以现金、银行转账支票或银行汇款的方式向管理公司支付管理费及相关费用；第九条装修与修缮：4.本合同租赁期满后，乙方应将商铺恢复至甲方交付时的状态或恢复至甲方同意的状态；如未按期恢复，甲方将代为恢复，相关费用将从乙方履约保证金/押金中扣除，不足部分由乙方另行支付；第十二条商铺交还：自本合同终止之日起，乙方须在5日内迁离并向甲方返还商铺，乙方应保证返还的商铺及附属设施、设备的完好(属正常损耗的除外)，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关的移交、迁离手续；乙方承诺除可移动的设备外，租赁期届满或者中途终止合同时，乙方对该商铺的装饰、装修及自行安装的设施设备(含乙方出资安装的燃气等设施设备)等全部无偿归甲方所有(双方另有约定除外)，如需办理转移手续的，乙方应无条件协助甲方办理转移手续，否则甲方有权不退还履约保证金；自本合同终止之日起，乙方须在5日内交还商铺，乙方应及时将商铺内所有货物、商品及设施等自行搬出，并根据第9-4条将租赁商铺进行恢复；乙方迁离时应事先征得甲方及甲方指定的商业管理公司同意，取得放行许可后方可迁离；乙方逾期未迁出的，甲方有权对商铺进行强制清理，商铺内物品视为乙方已抛弃，且乙方应按第4-2条之约定向甲方支付逾期占用费；第十三条履约保证金：签订合同后的五个工作日内，乙方应向甲方支付相当于全部合约期的平均3个月租金作为履约保证金为130,819元(含税)；甲方收取履约保证金后即应向乙方开具保证金收据，待本合同终止且乙方无违约的情况下，甲方应在乙方结清与商铺相关的全部债务、税务，且乙方已完成注销注册地或经营地为甲方商铺的各项证照、许可，妥当返还商铺之日起90天内，全额无息退还给乙方，乙方应同时退还履约保证金收据原件；若因乙方原因导致甲方代为承担相关法律责任的，甲方有权就此损失向乙方追偿；乙方不可将所交纳的履约保证金用于抵扣乙方所欠的任何费用；甲方有权将乙方应付而未支付的任何费用及相应的违约金额从该履约保证金中进行抵扣，不足抵扣时甲方有权向乙方追偿；因乙方拒绝履行或延迟履行租金支付义务超过15日，甲方除有权解除本合同、没收履约保证金，且有权向乙方主张损害赔偿责任；第十四条违约责任：乙方不得以任何理由拒绝或延迟支付租金、推广费及物业管理费等相关费用；如乙方支付延迟的，经甲方催缴后3日内仍未支付的，则除应负担实际履行责任外，每逾期一日的，乙方还应按拖欠费用金额的5%或双倍支付延迟履约违约金；逾期超过7日的，甲方有权停止乙方租赁商铺的水电供应及物业服务，并有权单方解除租赁合同、没收乙方合同履约保证金，因此给乙方造成的一切损失由乙方自行承担；本延迟履约违约金可与其他违约责任并用；第十六条合同解除：1.除本合同另有约定外，本合同不得提前解除；3.乙方具有下述情形，甲方有权解除本合同，本合同在甲方书面通知送达乙方之日起解除，因乙方违约导致本合同解除的，乙方应向甲方支付相当于本合同未到期租金总额5%的违约金：1)乙方拖欠任何一项应付甲方和甲方指定的商业管理公司的费用超过7日的，乙方除承担违约金外仍应承担相应的延迟履约违约金；……4.因乙方提出解除合同或乙方原因导致合同解除的，在乙方付清所有租金、物业管理费、违约金等应付未付款项前，甲方有权阻止乙方继续营业和转移商铺内财物；合同附件二约定，自2018年1月1日至2019年12月31日，每月租金为40,098元/月；除首期租金外，其他租金均按每三个完整的自然月为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前(若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天)，向甲方一次性足额支付下个交租期租金。合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告向被告交付案涉商铺，被告于2017年11月28日通过案外人王某某向原告转账支付履约保证金130,819元。之后，被告开始拖欠租金、推广费等费用，原告因此向被告发送催款函、律师函等，要求被告支付拖欠的相关费用。2019年9月11日，原告向被告于租赁合同中所留的联系地址发送律师函一份，内载：被告长期拖欠相关租金、推广费及物业费，原告多次与被告协商，但始终未获解决，现通知被告解除案涉租赁合同，要求被告返还商铺并恢复原状，并支付拖欠的租金、推广费、逾期占用费、各项违约金及逾期付款利息等。该函于2019年9月13日被签收。2019年11月19日、2019年11月26日，原告就被告欠付相关款项及搬离遗留物品等事宜先后向被告发送律师函各一份，均被签收。另查明，案涉商铺于2019年4月29日至同年8月25日期间欠付燃气费及违约金共计7,466.80元，该欠费原告已代缴。此外，原告于庭审中陈述，其于2019年9月23日自行收回案涉商铺。又查明，案外人上海Y餐饮管理有限公司(法定代表人为被告赵郑权)于2018年6月4日使用案涉商铺所在地址作为经营地址，办理了食品经营许可证。还查明，案外人H物业公司曾出具书面授权委托书，委托原告在诉讼中代为主张租赁合同项下承租方拖欠的物业管理费、能耗费等费用，委托代理期限为2020年6月1日至2025年12月31日。庭审中原告确认，被告已支付物业管理费57,120元。以上事实，由原告提供的《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》、中国建设银行网上银行电子回执、催款函、律师函及相关物流凭证、经营许可证查询页截图、不动产权证书、《新华红星国际广场商铺委托经营管理合同》、燃气缴费通知单及支付凭证、授权委托书等证据材料以及当事人的庭审陈述所证实，并均经庭审质证。本院认为，原、被告之间的《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性的效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。在合同履行过程中，原告已按约向被告交付了案涉商铺，但被告未能按约支付租金等费用，已构成违约，原告有权依据合同约定解除租赁合同。原告根据合同约定的送达地址向被告寄送解除通知的律师函，该函于2019年9月13日被签收，已有效送达至被告，故本院确认双方签订的《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》于2019年9月13日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张的租金、推广费，符合合同约定，且经核算金额无误，本院予以支持。关于原告主张的物业管理费，根据合同约定，物业管理费的收费主体为吴虹物业公司，本案中，吴虹物业公司授权委托原告收取被告拖欠的物业管理费、能耗费，现原告仅提供被告使用燃气费情况的证据，未举证证明水费、电费、垃圾清运费的使用情况，本院对原告主张的水费、电费、垃圾清运费的真实性无法核实，故对该三项费用，本院难以支持，但可确认被告应支付拖欠的物业管理费、燃气费。租赁合同解除后，被告负有返还案涉商铺的义务，被告未及时返还商铺，应当承担合同解除后至实际返还之日期间的占有使用费。因原告于2019年9月23日自行收回案涉商铺，现原告主张合同解除之日的次日起至该日止的占有使用费，于法有据，本院予以支持，并结合本案实际情况，酌情调整为按合同约定的租金标准计算。因被告迟延支付租金等费用构成违约，原告根据合同约定，既主张了被告各类欠费的逾期付款违约金，又主张了解除合同违约金，还主张没收履约保证金，实际针对的是合同解除后原告遭受的损失和对被告违约行为的惩罚，虽合同条款约定可以并用，但相关条款加重了另一方当事人的违约责任，有重复主张的部分，且原告就其合同解除后的实际损失没有举证，故本院根据公平原则，兼顾合同履行情况，酌情支持由原告没收履约保证金，对原告的其余主张不再支持。关于原告主张的被告赔偿原告代为将商铺恢复至毛坯状态的费用，因原告未提供证据证明其已代为将案涉商铺恢复原状至毛坯状态，亦未证明恢复原状实际已产生的费用情况，故对于该诉请，本院难以支持。最后，关于原告主张被告将上海己禾餐饮管理有限公司食品经营许可证迁出案涉商铺的诉请，符合合同约定，本院予以支持。被告赵郑权经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海粤祥资产管理有限公司与被告赵郑权就上海市闵行区X路XXX弄XXX号X、X虹桥上海之眼X街X层的店铺签订的《虹桥上海之眼风情街商铺租赁合同》于2019年9月13日解除；二、被告赵郑权于本判决生效之日起十日内支付原告上海粤祥资产管理有限公司2017年12月16日至2019年9月13日期间的租金679,799元；三、被告赵郑权于本判决生效之日起十日内支付原告上海粤祥资产管理有限公司2017年12月16日至2019年9月13日期间的推广费17,852元；四、被告赵郑权于本判决生效之日起十日内支付原告上海粤祥资产管理有限公司燃气费7,466.80元；五、被告赵郑权于本判决生效之日起十日内支付原告上海粤祥资产管理有限公司物业管理费38,488元；六、被告赵郑权于本判决生效之日起十日内支付原告上海粤祥资产管理有限公司2019年9月14日至2019年9月23日期间的占有使用费13,182.90元；七、原告上海粤祥资产管理有限公司已收取的履约保证金130,819元无需返还被告赵郑权；八、被告赵郑权于本判决生效之日起十日内将上海Y餐饮管理有限公司注册在上海市闵行区虹井路XXX弄XXX号X、X虹桥上海之眼风情街X层商铺的食品经营许可证迁出；九、驳回原告上海粤祥资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,050.80元，由原告上海粤祥资产管理有限公司负担5,967.78元，被告赵郑权负担11,083.02元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  谢 威法官助理  张晓雯书 记 员  张晓雯附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。