河南省通许县人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0222民初1385号原告：中国工商银行股份有限公司通许支行，住所地通许县文卫路。统一社会信用代码91410222870914500A。负责人：吴永健，职务：行长。委托诉讼代理人：汪冬发，河南英泰律师事务所律师。代理权限系一般授权。委托诉讼代理人：王兴华，河南英泰律师事务所实习律师。代理权限系一般授权。被告：张同林，男，1983年1月14日出生，汉族，住河南省通许县。被告：王瑞玲，女，1984年1月8日出生，汉族，住河南省通许县。被告：开封亿通置业有限公司，住所地通许县北开发区西段。统一社会信用代码9141022256513679XW。法定代表人：张中。诉讼代表人：河南千业律师事务所，系开封亿通置业有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：王欣达，河南千业律师事务所律师。代理权限系特别授权。委托诉讼代理人：苏小军，河南千业律师事务所律师。代理权限系特别授权。原告中国工商银行股份有限公司通许支行诉被告张同林、王瑞玲、开封亿通置业有限公司借款合同纠纷一案，本院于2020年12月31日作出(2020)豫0222民初3304号民事裁定书，驳回原告中国工商银行股份有限公司通许支行的起诉。原告中国工商银行股份有限公司通许支行不服，提出上诉。开封市中级人民法院于2021年3月17日作出（2021）豫02民终1240号民事裁定书，一、撤销河南省通许县人民法院(2020)豫0222民初3304号民事裁定书，二、本案指令河南省通许县人民法院审理。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司通许支行代理人汪冬发、王兴华、被告开封亿通置业有限公司代理人苏小军、被告王瑞玲到庭参加诉讼，被告张同林经本院依法传唤未到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司通许支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告张同林、王瑞玲签订的中国工商银行《个人购房借款/担保合同》；2.判令被告张同林、王瑞玲向原告偿还贷款余额256461.21元，积欠利息16130.67元，共计272591.88元（利息、罚息均暂计算至2020年3月23日；2020年3月24日起至实际还款之日止的利息、罚息，按照贷款合同的约定计算）；3.判令被告承担本案诉讼费、财产保全费、鉴定评估费、律师费、公告费等费用；4.判令被告开封亿通置业有限公司对被告张同林、王瑞玲的上述债务承担连带清偿责任；5.判令原告在上述债权范围内，有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿。事实和理由：2015年6月16日，被告张同林、王瑞玲与原告签订合同编号为A字［开封］行［通许］支行［2015］年［0000512］号的《个人购房借款/担保合同》，约定：被告张同林、王瑞玲向原告借款人民币270000元，借款期限为360个月并且按月等额偿还贷款本息，若借款人未按期归还贷款本息，原告有权提前收回贷款本息；原告因向被告追索其应付的任何款项而产生的一切费用（律师费用等等）均由被告承担；借款人以其所购买的位于通许县平安路南段西侧“亿通国际城”小区5幢1单元12层1201号的房产为其上述债务提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押登记手续。合同签订后，原告如约向被告张同林、王瑞玲发放了贷款，而被告张同林、王瑞玲却数次未能按月如期足额偿还贷款本息，被告张同林、王瑞玲的行为已构成严重违约，严重损害了原告的合法权益；被告开封亿通置业有限公司作为保证人应对上述债务承担连带清偿责任。因此，原告依据相关法律规定向贵院提起诉讼，望贵院判如所请，以保护原告的合法权益。被告张同林未到庭、未答辩。被告王瑞玲辩称，张艳萍找我两次，说用户口本和身份证，第一次找我没让用，第二次又去，我说要是张中用，我不让用，她说和张中没有关系，接到传票后才知道这件事，我们没有钱还，房可以拍卖。被告开封亿通置业有限公司辩称，对原告提出的诉求没有异议。原告围绕诉讼请求依法提交结婚证复印件、《中国工商银行个人住房贷款申请表》、《个人住房贷款客户谈话笔录》、《中国工商银行个人购房借款/担保合同》、共同还款承诺书、贷款资金支付委托书、中国工商银行个人借款凭证、《同意抵押证明》、《配偶同意抵押声明》、《不动产登记证明》、贷款已还款明细清单，本院依法组织了到庭参加诉讼人的当事人对上述证据进行了证据交换及质证，根据当事人的陈述及质证答辩意见，本院认定事实如下：2015年6月16日，被告王瑞玲、张同林及被告开封亿通置业有限公司与原告单位签订合同编号为A[借]字[开封]行[通许]支行[2015]年[0000512]号《个人购房借款/担保合同》，双方约定被告王瑞玲、张同林向原告借款270000元，借款期限为360个月，并且按月等额偿还贷款本息，每月20日为还款日。合同第十四条违约及违约责任14.1发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：……L、借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的……14.2发生14.1条约定情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施：……(4)宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同……第二十六条保证方式保证人自愿向贷款人提供连带责任保证……被告开封亿通置业有限公司在落款保证人处盖章。第二十七条保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。被告张同林在该合同共同借款人处签字捺印，并于同日签订共同还款承诺书。被告王瑞玲、张同林以其所购买的位于通许县平安路南段西侧“亿通国际城”小区5幢1单元12层1201号的房产为其上述债务提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押登记手续(通许县预购商品房抵押登记证明，档案编号为201106853),作为借款的抵押担保。抵押担保范围包括:全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。原告于2015年7月10日按合同约定向被告王瑞玲全额发放贷款。贷款发放后,被告张同林、王瑞玲自2019年3月开始发生连续违约,截止至2020年3月23日,尚欠本金256461.21元、利息16130.67元。原告多次向被告催收未果,故诉至法院,要求判令如诉。另查明，被告王瑞玲、张同林于2006年12月20日登记结婚。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案事实发生在民法典施行前，故本案应适用当时的法律、司法解释的规定。关于《个人购房借款/担保合同》的效力及应否解除的问题。原、被告双方签订《个人购房借款/担保合同》系当事人在平等、自愿基础上缔结的，是其真实意思表示，贷款及担保内容合法有效，双方均应依约履行合同义务。本案中，原、被告双方在合同中约定了违约责任及合同解除等条款，即根据涉案合同第14.1条、第14.2条规定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权解除合同并要求借款人赔偿因违约给贷款人造成的损失。因被告王瑞玲、张同林自2019年3月开始逾期，至今未按期还本付息,故对原告要求解除原、被告签订的中国工商银行《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，被告王瑞玲、张同林应就合同解除时尚欠借款本金及利息按照合同约定的计算标准承担清偿责任。被告开封亿通置业有限公司依法依约应当对被告王瑞玲、张同林的上述债务承担连带保证责任。被告王瑞玲辩称，张艳萍找我两次，说用户口本和身份证，第一次找我没让用，第二次又去，我说要是张中用，我不让用，她说和张中没有关系，接到传票后才知道这件事，我们没有钱还，房可以拍卖。但原告提交的借款合同上有被告王瑞玲签字，庭审中被告王瑞玲亦认可系其本人签字捺印，对于该辩解理由，本院不予采信。被告张同林经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼,视为其放弃诉讼权利。关于原告是否享有抵押物处理价款优先受偿权的问题。涉案房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。故对原告提出以抵押物拍卖价款优先受偿的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下:一、解除原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》;二、被告王瑞玲、张同林于本判决生效之日起七日内偿还原告中国工商银行股份有限公司通许支行贷款本金256461.21元及利息、罚息（截止2020年3月23日利息、罚息为16130.67元，自2020年3月24日起利息、罚息按照双方合同约定计算至本金还清之日止）；三、被告开封亿通置业有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司通许支行的其他诉讼请求。若未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5388.88元，由被告王瑞玲、张同林共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判长  翟国强审判员  朱向永审判员  刘 赟二〇二一年六月三十日书记员  李瑾瑾