北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初20337号原告：张亚杰，女，1969年6月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李潮，北京市德润律师事务所律师。被告：上海文盛资产管理股份有限公司，住所地上海市徐汇区龙腾大道2763号5号楼。法定代表人：周智杰；职务：董事长。委托诉讼代理人：王博，女，1984年6月24日出生，汉族，公司员工。第三人：中国机床总公司，住所地北京市丰台区南四环西路128号4号楼16层1601室。法定代表人：梁枫。委托诉讼代理人：李萌，北京瀛和律师事务所律师。原告张亚杰与被告上海文盛资产管理股份有限公司（以下简称上海文盛公司）、第三人中国机床总公司（以下简称机床总公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张亚杰及其委托诉讼代理人李潮，被告上海文盛公司之委托诉讼代理人王博、第三人机床总公司之委托诉讼代理人李萌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张亚杰向本院提出诉讼请求：1、判令终止对北京市朝阳区和平街十区×号楼×层×门×室的强制执行并解除对上述房产的查封；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：自机床总公司创立始，张亚杰之父张某就就职于该公司，其曾在储运部负责进出口报关工作，后创建、发展了中国机床总公司满洲里贸易有限公司并任常务负责人直至退休。1995年6月20日，张某与机床总公司签订了《中央国家机关公有住宅租赁合同》，承租北京市朝阳区和平街十区×号楼×层×门×室（以下简称×号房屋），该房屋性质为中央国家机关公有住宅。张亚杰与父亲张某、母亲王某某自1995年7月1日就一直在×号房屋内居住，张某与王某某去世后，张亚杰继续居住在该房屋内。为了落实国家房改政策，机床总公司曾于1998年公开实施公房房改，张某有权办理相关手续购买承租的公房，但由于集体办理手续时张某脑出血住院治疗，错过了房改售房集体办理的机会。后张某多次口头、书面向单位领导申请办理房改购房，均被告知因没赶上上一次集体办理，需等研究下一次集体办理。张亚杰认为其在张某、王某某去世后是×号房屋的合法所有权人，其合法权益理应受到保护。现×号房屋是张亚杰的唯一居住用房，如将×号房屋进行处置，剥夺了其合法所有权及使用权。故张亚杰诉至法院，要求立即终止（2019）京0101执恢781号执行裁定书的执行，即停止对×号房屋的评估、拍卖，并解除查封。被告上海文盛公司辩称，不同意张亚杰的全部诉讼请求，要求法院予以驳回。上海文盛公司系根据（2020）东民督字第4939号支付令及（2019）京0101执异164号执行裁定书，对机床总公司申请执行，并已经查封了机床总公司名下的案涉×号房屋。张亚杰对案涉房屋不享有承租权，也不享有所有权或取得所有权的期待利益，根据《中央国家机关公有住宅租赁合同》，202号房屋的出租人是机床总公司，承租人是张某，根据该合同第七条的规定，承租人张某于2010年11月27日死亡时，租赁合同中止。此时，如果张亚杰作为同住者要求继续承租诉争房屋，须取得机床总公司的同意并签订新的租赁合同。现张亚杰与中国机床总公司并未签订租赁合同，故其不享有承租权。另，亦无证据显示张亚杰系案涉房屋所有权人或签订有买卖合同、支付房屋对价等情况，故其亦不享有取得所有权的期待利益。基于此，张亚杰对诉争房屋不享有任何权利，其对案涉房屋的占有属于无权占有，不能排除上海文盛公司对案涉房屋的强制执行。第三人机床总公司述称，我司成立至今40余年，随着国家政策的变化调整，公司的职工住房从福利性质的分配住房、租赁住房，到公有住房改革的“房改房”，期间确实有部分职工住房因历史原因尚未办理完毕相关事宜。这类公有房屋虽然名义上仍为公司的，但实际上属于职工住宅类房屋，并有居住人。此次法院公告中要评估拍卖的房屋（×号房屋）便属于上述住宅类公有住房。该房屋在1995年左右分配给我司工作人员居住，并签订了租赁合同，后因历史原因暂未办理完毕房改，目前相关事宜还在研究办理中。此房屋的现居住人为前述工作人员（已去世）的女儿，该居住人一直在此房屋内居住且无其他住房，故请求贵院暂不对我司现有的职工住宅类房产采取评估拍卖措施。本院经审理认定事实如下：北京市朝阳区和平街十区×号楼×层×门×室登记在中国机床总公司名下，产权证上载明“仅限房改售房”。1995年6月20日，张亚杰之父张某（承租方）与机床总公司（产权单位）签订《中央国家机关公有住宅租赁合同》，约定由张某承租×号房屋。1998年，机床总公司曾发布《中国机床总公司1997年向职工出售公有住宅楼房实施办法》、《中国机床总公司职工1997年购房须知》，根据上述文件，案涉×号房屋属于该公司1997年售房范围，张某作为合法承租人，有权申请购买×号房屋。庭审中，张亚杰称在机床总公司开展上述房改售房期间，张某因脑出血住院治疗，错过了此次集体办理机会，张某后多次向单位领导申请办理房改购房，但均未实际办理相关手续。机床总公司表示认可×号房屋在1995年左右分配给张某居住，并签订了租赁合同，后因历史原因暂未办理完毕房改，目前相关事宜还在研究办理中。上海文盛公司认为张某签订的租赁合同显示张某是中国机床总公司京满公司的员工，不是中国机床总公司的员工，其无权购买中国机床总公司的房改房，即使其具有购房资格，也无法证明其具有涉案房产的所有权，应按照不动产登记簿判断权利人。2002年3月19日，我院对中国银行申请机床总公司偿还借款一案作出（2002）东民督字第4939号支付令：机床总公司应当自收到本支付令之日起十五日内，给付中国银行借款本金及利息人民币二千一百二十八万九千九百八十八点五元。因机床总公司未履行偿还义务，中国银行于2002年8月22日申请执行。我院以（2002）东执字第01967号立案执行，后于2002年12月裁定中止执行。2019年4月22日，我院作出（2019）京0101执异164号执行裁定书，裁定变更上海文盛公司为（2002）东执字第01967号执行案件的申请执行人。上海文盛公司于2019年10月17日申请恢复执行。我院以（2019）京0101执恢781号恢复执行。执行过程中，我院于2020年5月21日查封了登记在机床总公司名下位于北京市朝阳区和平街十区×号楼×层×门×室的房产，又于2020年7月15日张贴了查封、拍卖、腾退公告。张亚杰对上述执行行为提出执行异议，我院于2020年11月17日作出裁定驳回张亚杰的异议请求，张亚杰对该裁定不服，向本院提出案外人执行异议之诉，要求终止对×号房屋的强制执行并解除对该房屋的查封。2020年7月16日，机床总公司作出《关于对（2019）京0101执恢781号公告有关意见的函》，内容为：“我司成立至今40余年，随着国家政策的变化调整，公司的职工住房从福利性质的分配住房、租赁住房，到共有住房改革的“房改房”，期间确实有部分职工住房的历史原因尚未办理完毕相关事宜。这类公有房屋虽然名义上仍为公司的，但实际上属于职工住宅类房屋，并有居住人的。此次法院公告中要评估拍卖的房屋（×号房屋）便属于上述住宅类公有住房。该房屋在1995年左右分配给我司工作人员居住，并签订了租赁合同，后因历史原因暂未办理完毕房改，目前相关事宜还在研究办理中。此房屋的现居住人为前述工作人员（已去世）的女儿，该居住人一直在此房屋内居住且无其他住房，如强制执行此房屋将导致该居住人无房可住，很有可能引发不稳定事件，造成不良影响。党中央提出要落实“六保”，其中对保基本民生作出了具体要求，我司作为中央企业有责任和义务贯彻落实。希望贵院能基于贯彻落实“保基本民生”这一要求，考虑现居住人的实际情况，暂缓执行此房屋，保障现居住人的基本、正常生活需求，对困难群体的基本生活保障给予支持。目前我们正在积极梳理有关资产情况，并就处理方案向上级公司请示，争取尽快解决相关事宜。综上，结合房屋实际情况，从保障现有居住人基本生活、维护社会稳定等方面考虑，请求贵院暂不对我司现有的职工住宅类房产采取评估拍卖措施，特请贵院予以审慎考虑。”另查，张某与王某某系夫妻关系，张亚杰系二人之女；张某于2010年11月27日去世，王某某于2014年1月25日去世。庭审中，张亚杰称张某于2001年10月2日留有自书遗嘱，载明“我张某名下有一处位于和平街×区×楼×单元×号住房，我和老伴、小女儿张亚杰居住。我有三个子女，将来我百年之后留给我小女儿张亚杰居住。证明人：张某某张某王某某2001.10.2”，张某与王某某去世后，张亚杰继续在张骅号房屋居住至今。就张亚杰提交的前述遗嘱，上海文盛公司称认可真实性，但认为仅能证明张亚杰具有张某与王某某财产的继承权，而张某仅是×号房屋的承租人，张某去世后，×号房屋不是其遗产，张亚杰无权继承机床总公司名下的财产。上述事实，有租赁合同、支付令、裁定书及当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行的权利，请求法院不许对该标的物实施执行的诉讼。本案中，执行标的系机床总公司名下房产，本案的争议焦点是张亚杰就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。张亚杰认为其系×号房屋的居住使用权人，享有足以排除强制执行的权利。上海文盛公司则认为张亚杰对案涉房屋不享有承租权、所有权或取得所有权的期待利益，案涉房屋房产证载明“仅限房改售房”亦仅是对机床总公司的一种限制，不代表该房屋不能作为公司资产被查封拍卖。本院认为，案涉房屋产权证载明为“仅限房改售房”，机床总公司亦认可案涉房屋系因历史原因尚未办理完毕房改事宜，案涉房屋从机床总公司的自有产权房转化成公有住房，系在特定的历史条件下形成的，是经相关部门批准的，现已形成事实。公有住房承租人享有除所有权外的其他一切权利，包括以房改成本价购买公房的请求权和以特定身份对承租房屋的继承权。公有住房承租权具备了独立的私有财产的性质，其在性质上与物权中的用益物权相似。本案中,张亚杰提交的公有住宅租赁合同、房租收据、取暖费发票、物业费发票以及机床总公司的陈述可以证明张某系案涉房屋承租人及张亚杰一直居住使用该房屋。且根据上述证据，在人民法院依上海文盛公司申请查封案涉房屋之前，张某已经与机床总公司建立了公房租赁关系，取得了案涉公有住房的承租权。公有住房承租人虽非房屋的所有权人,但享有不同于一般房屋承租人的包括长期以远低于市场租金价格租赁房屋、按有关政策规定以较低价格购买房屋产权等权利，对公房享有占有、使用、收益及有限的处分权。张亚杰作为张某之女，对张某承租的房屋应享有居住使用的权利，并实际居住使用该房屋至今，其应当具有排除法院执行的民事权益。故张亚杰起诉要求排除对案涉房屋的强制执行，于法有据，本院予以支持。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，一审法院判决:一、停止（2019）京0101执恢781号执行裁定对位于北京市朝阳区和平街十区×号楼×层×门×号房屋的执行；二、驳回原告张亚杰的其他诉讼请求。案件受理费75元，由被告上海文盛资产管理股份有限公司负担（于本判决书生效之日起七日内缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张 丹审 判 员  李国平审 判 员  游煜聪二〇二一年六月十七日法官助理  周若筱书 记 员  刘 斌