山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁01民终3299号上诉人（原审原告、反诉被告）：泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司，住所地济南市。法定代表人：卢志壮，董事长委托诉讼代理人：马斌，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：于海萍，国浩律师（济南）事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海雾博信息技术有限公司，住所地。法定代表人：程维，董事长。委托诉讼代理人：孙燕青，山东圣义律师事务所律师。上诉人泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司（以下简称泛海山东公司）因与被上诉人上海雾博信息技术有限公司（以下简称上海雾博公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泛海山东公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判支持泛海山东公司的一审诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由上海雾博公司承担。事实和理由：一、一审判决在上海雾博公司不具备法定单方解除权的情况下认定上海雾博公司享有合同单方解除权无事实及法律依据。一审法院认定涉案租赁合同第16.2条为格式条款，涉案合同由泛海山东公司提供，应当作出对泛海山东公司不利的解释，认定上海雾博公司享有合同单方解除权，该认定无法律依据。涉案租赁合同虽然由泛海山东公司提供，但对合同16.2条并不存在两种以上的解释。租赁合同16.2条属于涉案租赁合同第十六章“违约责任”中一个条款，该条约定的是合同双方解除合同后的违约责任的承担问题，并且该16.2条约定明确，即双方任何一方无故解除合同的违约责任，也不存在一审法院所认定的存在两种不同的解释，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定认定应当作出对泛海山东公司不利的解释，据此认定上海雾博公司享有单方解除权无法律依据。根据《中华人民共和国合同法》九十三条第二款及九十四条的规定。泛海山东公司与上海雾博公司既没有约定单方解除合同的条件，也不存在上海雾博公司可以法定单方解除租赁合同的情形。即上海雾博公司不是法定的享有单方解除权的合同一方当事人，且合同中也未对违约方享有单方解除权的情形进行明确约定，因此上海雾博公司并不享有单方解除权，也无权向泛海山东公司发送解除合同的通知，其发送给泛海山东公司的解除合同通知书也不引起合同解除的法律后果。二、一审法院认定涉案租赁合同自2017年1月1日解除，该认定无事实及法律依据，明显错误。涉案租赁合同是泛海山东公司与上海雾博公司依法订立的，对泛海山东公司与上海雾博公司都具有约束力，上海雾博公司应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。上海雾博公司既不具备法定单方解除合同的情形，泛海山东公司与上海雾博公司也没有约定一方可以单方解除合同的情形下，一审法院仅依据上海雾博公司提供的2016年12月份两次邮寄解除租赁合同通知，在泛海山东公司不认可收到该两份通知且上海雾博公司没有证据证明泛海山东公司己经收到的前提下，即“推定泛海山东公司在2016年12月31日前已先期收到过上海雾博公司向其发出的提前解除租赁合同的通知。”该认定无事实及法律依据。泛海山东公司与上海雾博公司于2017年7月7日办理了房屋交接手续，涉案租赁合同于2017年7月7日解除。三、一审法院认定“自2017年1月1日至2017年7月7日期间涉案房屋产生的租赁费用等均是泛海山东公司原因导致，上海雾博公司不应承担因此所产生的各项费用”，该认定无事实及法律依据。泛海山东公司之所以起诉上海雾博公司是基于租赁合同继续生效的情况下，上海雾博公司严重违反合同约定，未按照合同约定按时交纳租金。对于2017年1月1日至2017年7月7日涉案房屋所产生的租赁费用等系租赁合同未按照法律规定解除，在此情况下，其显然应当按照合同约定承担房屋租赁等费用。四、一审法院认定“泛海山东公司要求上海雾博公司支付违约金158041.35元及补交免租期租金79020.68元的主张不符合合同第16.3条的约定内容，故对泛海山东公司依据涉案租赁合同第16.3条的约定提出的主张，不予支持。”该认定明显错误。涉案租赁合同第16.3条明确约定“租赁期间，乙方(即上海雾博公司〉有以下行为或乙方违反其他约定情节严重的，甲方(即泛海山东公司〉有权解除合同，补交免租期租金，且乙方应当向甲方支付三个月租金的款项作为违约金，若支付的违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿甲方全部损失。”16.3.5明确约定“违反本合同任何条款或条件……”，根据上述合同约定，上海雾博公司逾期缴纳租金，已经违反合同条款，同时泛海山东公司给予上海雾博公司的免租期是给予完整履行合同全部租赁期限的情况下，由于上海雾博公司未能完整履行合同租赁期限，因此，上海雾博公司应当将免租期间的租金赔偿给泛海山东公司。一审法院的上述认定系明显理解错误且违反泛海山东公司与上海雾博公司之间合同的约定。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实，维护泛海山东公司的合法权益。上海雾博公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。泛海山东公司向一审法院起诉请求：1.2016年6月1日双方签订的编号为SDSH-2016-010《山东商会大厦租赁合同》于2017年7月7日解除；2.要求上海雾博公司支付自2017年1月1日至2017年7月7日租金381055.25元及违约金19886.87元；3.要求上海雾博公司支付泛海山东公司垫付的物业费37670.14元及违约金1993.4元；4.请求上海雾博公司补交免租期内（2016年6月1日至2016年7月15日）的租金79020.68元；5.请求上海雾博公司支付单方解除合同违约金158041.35元；6.请求确认上海雾博公司发送《终止租赁合同告知函》通知解除租赁合同的行为无效；7.请求上海雾博公司赔偿律师费损失10695元。上海雾博公司提起反诉，向一审法院提起诉讼请求：1.确认泛海山东公司、上海雾博公司签订的租赁合同于2017年1月1日起解除；2.泛海山东公司返还办公用品或赔偿损失224276元。一审法院认定事实：位于济南市市中区纬二路51号的山东商会大厦，建筑面积为75669.53平方米，所有权人为案外人泛海实业股份有限公司，产权证号为：XXX号。2015年11月6日，案外人泛海实业股份有限公司向泛海山东公司出具“授权委托书”一份，内容为：“现委托泛海山东公司作为我方的委托代理人，委托权限如下：1、山东商会大厦出租经营。2、山东商会大厦租赁合同的签订、履行合同权利义务、概括转让、终止或解除”。2016年5月31日，泛海山东公司（甲方、出租方）与上海雾博公司（乙方、承租方）签订《山东商会大厦租赁合同》一份，合同编号：XXX号，合同约定由上海雾博公司承租山东商会大厦A座32层3201、3203单元，建筑面积432.99平方米，租期37.5个月，自2016年6月1日起至2019年7月15日止，其中2016年6月1日至2016年7月15日的1.5个月为免租期；租金为每季度每建筑面积平方米365元，即每季度158041.35元，上海雾博公司应于每季度首月前1个月向泛海山东公司预付当季全额租金，上海雾博公司未按约支付的，每逾期一日按逾交总额的万分之五支付违约金；物业管理费为每季度每建筑面积平方米43.50元，即每季度18835.07元，上海雾博公司于每季度首月前1个月预付当季全额物业费，上海雾博公司未按约支付的，每逾期一日按逾交总额的万分之五向泛海山东公司指定的管理机构支付违约金；上海雾博公司按1个季度的租金标准向泛海山东公司交纳租金押金，即158041.35元；上海雾博公司按1个季度的物业管理费标准交纳物业费押金，即18835.07元；在租赁期内，承租方未违反合同约定，包括但不限于交清应付租金、物业管理费及其他应付费等，出租方在租赁期满且办理完所有退房手续后30日内无息退还所交押金；若在承租期内，承租方逾期交付任何一期租金、物业管理费、违约金等，出租方应书面通知，承租方在收到通知后15日内无理由继续不予支付的，出租方有权终止或解除合同，扣除全部押金作为惩罚性违约金；出租方有权从押金中扣除欠交的等额款项，承租方在出租方书面要求后15日内补足所扣除部分的押金，否则，出租方有权终止合同，收回房屋，剩余押金不予退还；除经出租方同意，承租方不得以押金抵销租金、物业费等款项。合同第十六章“违约责任”双方约定如任何一方违反合同约定，应承担违约责任并赔偿另外一方因此所受到的损失；除一方根据合同享有单方解除权的情形外，承租方无故解除合同的，出租方有权扣留押金作为补偿；租赁期间，承租方违反合同任何条款或条件，在接到出租方书面通知后15日内不予纠正的，出租方有权解除合同，押金作为惩罚性违约金不予退还并补交免租期租金，且承租方应当向出租方支付三个月租金的款项作为违约金。合同约定的物业费、物业费押金收取单位为案外人泛海物业管理有限公司济南分公司。2016年6月7日，泛海山东公司、上海雾博公司办理了房屋及相关设施设备的交接验收手续。2016年6月3日，上海雾博公司向泛海山东公司支付了租金押金158041.35元。截止至2016年12月31日之前的房屋租金，上海雾博公司已全部付清。泛海山东公司在本案中提交《交纳房屋租金通知书》一份，主张于2017年1月3日向上海雾博公司邮寄通知，要求其按约交纳2017年第一季度的租金158041.35元，但邮寄因地址不对被退回。《交纳房屋租金通知书》的内容为：“上海雾博公司：根据贵司与我司于2016年5月31日签订的《山东商会大厦租赁合同》（合同编号：XXX）约定，贵司应交纳的2017年1月1日至3月31日期间的租金158041.35元，现已逾期，请贵司在收到该通知后尽快交纳”。上海雾博公司对此不予认可，称未收到该邮件。泛海山东公司在本案中提交《终止租赁合同告知函》一份，主张上海雾博公司于2017年1月5日向泛海山东公司发送了该告知函，但因上海雾博公司未按约交纳租金，构成违约，故无权向泛海山东公司发函要求解除涉案租赁合同。《终止租赁合同告知函》的内容为：“致：泛海山东公司您好！我公司先后于12月14日、12月28日同贵公司发出《解除租赁合同通知函》与《解除租赁合同告知函》，但贵公司从未给予书面回应。在此两份信函中，我方均早已告知贵公司我方将于2016年12月31日终止租赁合同事宜，也明确了愿意根据合同约定承担解约责任的态度。为确保合同解除信息的切实传达，今再次发函至你处，且再次明确：自2017年1月1日起终止双方租赁合同，我司将不再承担自2017年1月1日之后产生的包括但不限于租金、物业费、水电费等费用，请贵公司尽快接洽其他意向租赁客户为上。需要在此强调的是，因贵公司的消极对待，我公司无奈已于2016年12月29日将部分物资搬离租赁区域；但仍有部分物资被物业公司以须审批为由阻挠搬出。经资产盘点清算，剩余资产价值为人民币224276元（资产清单见如下附件一）。我公司认为，该资产为我公司合法产权所有，贵公司阻挠搬出既无合同约定，又无法律依据，系变相扣押、侵占，我公司保留就该部分资产向贵公司追索的法律权利。此外，依《房屋租赁合同》第十四章中关于恢复原状的约定，我公司在之前的去函中已经提请贵公司就恢复原状一事进行接洽，但直到目前，贵司未作任何回应。如函所述，贵司应对此不作为而产生的损失承担全部责任。我公司也不再就恢复原状一事向你公司频繁提告，请自行委托具有评估、造价和施工资质的机构进行处置，我司愿意就其中合理部分费用进行协商。贵司的相关通知信函扫描件请发送至电子邮件，地址：XXXX顺祝商祺！”。上海雾博公司对于上述发函行为予以认可，但主张该告知函系第三份通知泛海山东公司解除合同的函件，此前已有两份解除合同函由泛海山东公司签收。上海雾博公司为证实其主张在本案中提交了落款时间为2016年12月6日和2016年12月20日的《解除租赁合同通知函》、《解除租赁合同告知函》及顺丰速运快递单各一份予以证实，顺丰速运快递单显示的寄件人为“北京嘀嘀无限科技发展有限公司”。泛海山东公司对此均不予认可，称未收到过上述函件，且顺丰速运快递单的寄件人不是上海雾博公司，无法证实上海雾博公司曾通知泛海山东公司提前解除合同。上海雾博公司在本案中也提交了落款时间为2017年1月5日的《终止租赁合同告知函》及顺丰速运快递单，该份顺丰速运快递单显示的寄件人也为“北京嘀嘀无限科技发展有限公司”，泛海山东公司对该《终止租赁合同告知函》及顺丰速运快递单真实性均无异议，但主张因上海雾博公司违反合同约定，无权发送通知要求解除合同。上海雾博公司在本案中提交了电子邮件截图，主张已将《解除租赁合同通知函》、《终止租赁合同告知函》以邮件的形式通知了泛海山东公司。上海雾博公司主张电子邮件的收件人为泛海山东公司公司法务人员“XXX”。泛海山东公司对此不予认可，称上海雾博公司主张的收件人并非我公司人员，与我公司没有任何关系。在一审法院限期内，上海雾博公司未向一审法院反馈落实电子邮件收件人的身份情况。另，庭审中在一审法院询问涉案房屋现由谁占有使用时，泛海山东公司回答“由上海雾博公司占有使用，因为房屋内还有上海雾博公司的物品”，上海雾博公司回答“涉案房屋目前应是由泛海山东公司占有使用，泛海山东公司行使留置权，扣留了我方的物品”，泛海山东公司回答“房屋及钥匙都是上海雾博公司的，我方行使留置权是因为上海雾博公司要搬东西物业不让搬，因为上海雾博公司没有交纳物业费，大概是在2016年12月左右上海雾博公司想要搬离”。2017年7月10日泛海山东公司向一审法院提出申请，以上海雾博公司已于2017年7月7日将涉案房屋腾空交还为由，将第一项诉讼请求明确为：确认涉案合同于2017年7月7日解除；撤回第二项要求上海雾博公司腾空涉案房屋并恢复房屋原状的诉讼请求；将第三项诉讼请求明确为：要求上海雾博公司支付自2017年1月1日起至2017年7月7日止的租金381055.25元；将第四项诉讼请求明确为：要求上海雾博公司支付逾期交纳租金的违约金19886.87元；将第五项诉讼请求明确为：要求上海雾博公司支付泛海山东公司代为垫付的物业费37670.14元；将第六项诉讼请求明确为：要求上海雾博公司支付逾期交纳物业费的违约金1993.40元。2017年9月13日上海雾博公司向一审法院提交撤回诉讼请求申请，以双方就部分事项达成合意，上海雾博公司于2017年7月5日将扣押滞留在泛海山东公司处的办公用品搬离，并于2017年7月7日清场结束为由申请撤回要求泛海山东公司返还办公用品或赔偿损失224276元反诉请求。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案房屋系由产权人泛海实业股份有限公司授权泛海山东公司经营管理，相应的权利义务应由泛海山东公司享有。泛海山东公司、上海雾博公司签订的《山东商会大厦租赁合同》，是各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，受法律保护，当事人均应全面履行，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。关于上海雾博公司是否享有合同单方解除权的问题。即泛海山东公司、上海雾博公司所争议的对合同第16.2条“除一方根据本合同享有单方解除权的情形外，乙方无故解除合同的，甲方有权扣除押金作为补偿。如甲方无故解除合同的，甲方应退还乙方已支付的剩余租金及全额押金，并应支持乙方三个月的房租租金及三个月的物业管理费作为赔偿”的理解。泛海山东公司主张上海雾博公司不享有合同单方解除权，主张根据该条约定如上海雾博公司提出单方解除合同，我方可以同意，也可以不同意，如我方同意，则应将上海雾博公司交存的租赁押金扣除作为补偿；上海雾博公司则主张根据该条约定，在上海雾博公司将交存的租赁押金作为补偿支付给泛海山东公司的情况下是享有合同单方解除权的。对此，一审法院认为，从合同第16.2条约定的文字内容上看，上海雾博公司的解释更具有合理性，且《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”，根据该项法律规定，即使双方对于合同条文理解上存在分歧，在涉案租赁合同是由泛海山东公司提供且为预先拟定并可重复使用的合同文本的情况下，应当作出不利于泛海山东公司的解释，故上海雾博公司根据合同第16.2条享有合同单方解除权的主张，合法有据，一审法院依法予以采纳。关于涉案《山东商会大厦租赁合同》是否因上海雾博公司行使单方解除权而解除的问题。一审法院认为，虽然上海雾博公司主张曾使用电子邮件与泛海山东公司协商解除租赁合同的相关事宜，但上海雾博公司所提供的证据无法证实该电子邮件系向泛海山东公司发出，无法证实电子邮件的收件人“姚瑶”系泛海山东公司工作人员，也就无法证实泛海山东公司收到了上海雾博公司相关解除租赁合同的电子邮件通知，故对上海雾博公司的此项抗辩理由，一审法院依法不予采纳。虽然泛海山东公司对上海雾博公司主张曾于2016年12月份两次邮寄解除租赁合同通知不予认可，但根据泛海山东公司的陈述可知，其已收到了上海雾博公司所主张的第三份函件，即《终止租赁合同告知函》，而该份告知函的寄件人与上海雾博公司所主张的第二份函件《解除租赁合同告知函》的寄件人一致，均为“北京嘀嘀无限科技发展有限公司”，两份顺丰速运快递单显示的收件人信息、寄件人信息也均一致，且根据泛海山东公司的当庭陈述可知，其系因上海雾博公司2016年12月份想要搬离涉案房屋而行使了留置权，故基于上述分析，可推定泛海山东公司在2016年12月31日前已先期收到过上海雾博公司向其发出的提前解除租赁合同的通知，而上海雾博公司在本案中亦明确表示同意按合同约定承担提前解约的相关责任，故上海雾博公司要求确认涉案租赁合同自2017年1月1日起解除的主张，合法有据，一审法院依法予以支持，对于泛海山东公司要求确认涉案租赁合同2017年7月7日解除的主张，以及要求确认上海雾博公司发送《终止租赁合同告知函》通知解除租赁合同的行为无效的主张，一审法院依法均不予支持。虽然泛海山东公司、上海雾博公司均认可系2017年7月7日交接了涉案房屋，泛海山东公司亦据此主张要求上海雾博公司支付自2017年1月1日至2017年7月7日期间的租金、垫付的物业费及相应违约金，但根据上述分析认定可知，上海雾博公司未能及时腾退房屋，系因泛海山东公司主张行使留置权所致，而法律规定及合同约定并未赋予泛海山东公司享有行使留置的权利，故自2017年1月1日涉案租赁合同解除时至2017年7月7日双方交接房屋期间所产生的租赁费用等均系泛海山东公司单方原因导致，上海雾博公司不应承担因此所产生的各项费用，故对泛海山东公司在本案中要求上海雾博公司支付租金、物业费及相应违约金的主张，一审法院均依法不予支持。关于泛海山东公司主张依据租赁合同第16.3条约定要求上海雾博公司支付单方解除合同违约金158041.35元并补交免租期内租金79020.68元的问题。一审法院认为，根据泛海山东公司、上海雾博公司签订的租赁合同第16.3条约定内容显示，双方并未将行使合同单方解除权的行为约定在该违约条款中，而泛海山东公司要求上海雾博公司补交免租期租金的主张亦不符合合同第16.3条的约定内容，故对泛海山东公司依据涉案租赁合同第16.3条约定提出的上述主张，一审法院均依法不予支持，但基于前述分析认定，因上海雾博公司单方行使合同解除权导致租赁合同提前解除，依据合同第16.2条之约定，其交存在泛海山东公司处的租赁押金158041.35元应归于泛海山东公司所有作为补偿。因泛海山东公司对主张的律师费损失10695元并未提供证据予以证实，且上海雾博公司对此不予认可，故对泛海山东公司的此项主张，一审法院依法不予支持。泛海山东公司申请撤回要求上海雾博公司腾空涉案房屋并恢复房屋原状的诉讼请求，上海雾博公司申请撤回要求泛海山东公司返还办公用品或赔偿损失224276元反诉请求，均是对自身民事权利的合法处分，一审法院均依法予以准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司与上海雾博信息技术有限公司于2016年5月31日签订的《山东商会大厦租赁合同》自2017年1月1日起解除。二、驳回泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司的诉讼请求。案件受理费3700元、财产保全费1520元，均由泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司负担；反诉费2332元，由上海雾博信息技术有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点问题为：一、上海雾博公司是否享有单方解除权；二、涉案租赁合同是否已经解除及解除时间；三、一审判决驳回泛海山东公司关于支付租金、物业费、违约金及免租期租金等诉请是否正确。关于焦点问题一，泛海山东公司与上海雾博公司签订的《山东商会大厦租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使或履行各自的权利义务。上海雾博公司认为根据涉案合同16.2条约定在支付租赁押金的前提下享有单方合同解除权。泛海山东公司认为涉案合同16.2条是约定在一方存在违约的情况下，应该如何承担违约责任的条款，上海雾博公司不享有单方合同解除权。双方对于涉案合同16.2条的理解存在争议。涉案合同16.2条的表述为“除一方根据本合同享有单方解除权的情形外，乙方无故解除合同的，甲方(泛海山东公司)有权扣除押金作为补偿。如甲方无故解除合同的，甲方应退还乙方已支付的剩余租金及全额押金，并应支付乙方三个月的房租租金及三个月的物业管理费作为赔偿。”本院认为，根据文义解释结合其他条款及该条款所在章节，该条款是对违约责任的约定，并非是当事人约定一方解除合同的条件，也并非赋权性约定，即以支付押金为对价而享有合同单方解除权。上海雾博公司未提交充分有效证据证明存在合同约定或法律规定的其可以解除合同的情形，其并不享有合同约定或法律规定的合同解除权，故上海雾博公司向泛海山东公司的发送的关于解除或终止租赁合同的通知并不产生解除合同的效力。关于焦点问题二，承前所述，上海雾博公司不享有涉案合同的单方解除权，其向泛海山东公司发出的关于解除或终止租赁合同的通知并不产生解除合同的效力。鉴于2017年7月7日双方就物品搬离及房屋交接达成合意，并实际办理交接终止涉案租赁合同，故泛海山东公司诉讼诉请确认双方签订的编号为XXX《山东商会大厦租赁合同》于2017年7月7日解除，符合法律规定，本院予以支持。关于焦点问题三，上海雾博公司在合同履行中，未依约向泛海山东公司支付租金构成违约，应按照合同约定承担违约责任。泛海山东公司依照合同3.1条、3.4条请求上海雾博公司支付所欠租金381055.25元及违约金19886.87元。本院认为，泛海山东公司主张的租金数额计算有误，应为328206.42元，故本院支持租金数额为328206.42元，超出部分本院不予支持。其主张的逾期支付租金违约金数额不超出合同约定范围，本院予以支持。上海雾博公司未依约支付物业管理费构成违约，泛海山东公司依照合同4.2条、4.3条约定要求上海雾博公司支付垫付物业费37670.14元及违约金1993.4元，不超出合同约定范围，本院予以支持。承前所述，上海雾博公司未按照合同约定支付租金及物业管理费构成违约，同时，上海雾博公司不享有合同单方解除权，其擅自单方解除或终止租赁合同构成根本违约，应承担违约责任。泛海山东公司依照合同16.1条、16.2条、16.3条要求扣除押金176876.42元作为惩罚性违约金、补交免租期（2016年6月1日至2016年7月15日）租金79020.68元及支付三个月租金158041.35元作为违约金的诉请于法有据，本院予以支持。关于上海雾博公司承担违约金数额是否过高问题。首先，承前所述，上海雾博公司存在拖欠租金及物业管理费的违约情形，同时，上海雾博公司在不享有单方解除权的情况下单方终止合同构成根本违约，其在导致涉案合同的解除或终止方面存在重大过错。其次，涉案租赁合同期限为自2016年6月1日至2019年7月15日，因上海雾博公司方面的原因致涉案合同于2017年7月7日终止，对泛海山东公司预期利益造成损失。综上，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，综合考虑本案实际情况、合同履行情况，当事人过错程度以及预期利益等综合因素，本院认为双方违约责任的约定不超出合理范围，没有证据证明存在违约金数额过高之情形，对上海雾博公司关于调整违约金数额的主张，本院不予支持。另，关于泛海山东公司请求上海雾博公司承担律师费10695元的诉讼请求，泛海山东公司未提交充分有效证据证明上述损失，应承担举证不能的不利的后果，故该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销济南市市中区人民法院（2017）鲁0103民初907号民事判决；二、确认上海雾博信息技术有限公司发送《终止租赁合同告知函》通知解除租赁合同(编号为XXX《山东商会大厦租赁合同》)的行为无效；三、泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司与上海雾博信息技术有限公司签订的编号为XXX《山东商会大厦租赁合同》于2017年7月7日解除；四、上海雾博信息技术有限公司与于本判决生效之日起十日内向泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司支付自2017年1月1日至2017年7月7日租金328206.42元及违约金19886.87元；五、上海雾博信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内向泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司支付垫付的物业费37670.14元及违约金1993.4元；六、上海雾博信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内向泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司支付免租期内的租金79020.68元；七、上海雾博信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内向泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司支付违约金158041.35元。八、驳回泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司其他诉讼请求。一审案件受理费3700元，由上海雾博信息技术有限公司负担3500元，由泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司负担200元，财产保全费1520元，由上海雾博信息技术有限公司负担。二审案件受理费3700元，由上海雾博信息技术有限公司负担3500元，由泛海实业股份有限公司山东商会大厦分公司负担200元。本判决为终审判决。审判长  马立营审判员  武绍山审判员  王立强二〇一八年七月十日书记员  牛春杰