北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初9010号原告：北京顺百商贸有限公司，住所地北京市房山区长阳镇军留庄村怡和北路3号一层105、113。法定代表人：陈金忆，总经理。委托诉讼代理人：靳淑媛，女，北京顺百商贸有限公司法务专员。被告：北京雨荷小叙餐饮管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇军留庄村怡和北路3号四层420、421、423。法定代表人：张英俊。被告：张英俊，女，1985年1月29日出生。原告北京顺百商贸有限公司（以下简称顺百公司）与被告北京雨荷小叙餐饮管理有限公司（以下简称雨荷公司）、张英俊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告顺百公司之委托诉讼代理人靳淑媛到庭参加诉讼，被告雨荷公司、张英俊经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。顺百公司向本院提出诉讼请求：1.二被告支付原告租金及物业费519570元；2.二被告支付原告违约金370713元；3.二被告支付原告房屋占有使用费447108元（暂计算至2020年4月30日，最终计算至被告实际交还原告房屋之日）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月5日，案外人金氏恒泰集团有限公司与张英俊签订《金泰广场租赁合同书》，约定张英俊承租案外人位于北京市房山区420、421、423号的房屋，租期自2018年8月8日至2024年8月7日。租金标准为首年894615元，每两年递增6%。物业费标准为每年208050元，支付方式为每3个月支付一次，签订合同后交纳第一期租金223654元，此后每期租金于上一交费期满前30日支付，以此类推；物业费随租金一并支付，第一期物业费为52013元。张英俊还需向案外人支付保证金，其数额为当期3个月的租金和物业费之和，首期保证金275667元。2019年1月3日，案外人与雨荷公司、张英俊签订《补充协议》，各方约定《金泰广场租赁合同书》中承租方变更为雨荷公司，承租双方其他权利义务保持不变，张英俊对雨荷公司应履行的承租人义务承担连带责任。2019年11月底，原告与案外人及雨荷公司签订《补充协议》，各方约定《金泰广场租赁合同书》中出租方变更为原告，承租双方其他权利义务保持不变。上述租赁合同及补充协议签订后，被告依约占有使用了房屋，但被告却在承租过程中有长时间拖欠房屋租金、物业费等情况。为此，原告于2019年12月4日与雨荷公司解除合同，要求雨荷公司腾退并交还房屋，但雨荷公司至今仍未迁出。原告认为雨荷公司长时间拖欠租金构成严重违约，依合同约定，原告有权解除合同，并要求雨荷公司补足租金、物业费，承担违约责任。因雨荷公司拖延返还房屋，其还应按合同约定的租金及物业费标准支付原告房屋使用费。同时，张英俊应承担连带责任。现原告为维护正当权利特诉至贵院，望判如所请。雨荷公司、张英俊未到庭应诉，亦未向本院提交答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。顺百公司提交华尚金泰广场租赁合同、补充协议、保证书、解除合同通知函及底单签收记录、催告函、照片、快递单。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，2018年8月5日，案外人金氏恒泰团有限公司（甲方）与张英俊（乙方）签订《租赁合同书》，合同第一条承租单元概况处约定：1.租赁物业位于北京市房山区1号楼；2.承租单元：乙方租赁四层420、421、423号，建筑面积570平方米，套内建筑面积359.1平方米；3.使用用途：承租单元仅做音乐餐吧用途使用，经营品牌为：狼爱上羊……第二条租赁期限处约定：1.租期为72个月，自2018年8月8日起至2024年8月7日止，其中装修期为60天，自2018年8月8日起至2018年10月5日止，装修期乙方免交租金，但需承担物业费及其他租赁费用。第三条租金及支付方式处约定：1.租金标准为首年894615元，每贰年递增6%，具体金额为：2018.8.08-2020.8.07，年租金894615元，月租金74551元；2020.8.08-2022.8.07，年租金948292元，月租金79024元；2022.8.08-2024.8.07，年租金1005189元，月租金83766元；2.租金支付方式为：每三个月支付一次，签订本合同之日预付装修期后第一个交费期的租金223654元，此后每期租金应于上一交费期满前30日支付，以此类推。物业费随租金一并支付，首期物业费为52013元。第四条保证金处约定：1.本合同履行期间，乙方支付的保证金（保证金分为租赁保证金和物业保证金）均应相当于当期三个月租金和物业费的总和，首期保证金为275667元，若保证金不足时，乙方应在收到甲方书面通知后的3个工作日内补足。5.因乙方原因导致本合同提前解除或终止的，保证金不予退还。第六条物业费及其他经营费用处约定：1.物业费：租赁期内，乙方应向甲方或甲方聘请的物业公司交纳物业服务费，物业服务费标准为：1元/天/建筑平方米，年物业费208050元。第十二条合同的终止与解除处约定：4.若出现以下任何一种情况时，甲方可单方面解除本合同，并且，1）乙方按本合同的规定所缴付的保证金将作为违约金，不予退还；2）乙方补交齐全装修期所对应期限应交纳的租金作为违约金；3）乙方向甲方赔偿相当于当期三个月租金金额的违约金，违约责任不足以弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方恢复原状或赔偿损失：1）乙方欠付租金、物业服务费、保证金、水费、电费或其他费用超过15天。2019年1月3日，案外人金氏恒泰集团有限公司（甲方）、张英俊（乙方）、雨荷公司（丙方）签订《补充协议》，协议约定：1.甲乙丙三方确认，将承租主体变更为雨荷公司（丙方），丙方为该承租单元注册的实际经营主体，法定代表人为张英俊，继续履行租赁合同约定的权利义务，乙方承担连带责任。后金氏恒泰集团有限公司（甲方）、雨荷公司（乙方）、顺百公司（丙方）签订补充协议，约定：1.顺百公司（丙方），系金氏恒泰集团有限公司（甲方）专门为运营华尚。金泰广场项目而设立的全资子公司，独立承担民事责任，并依法取得了房屋租赁权及经营权；2.甲乙丙三方确认，将出租主体变更为即顺百公司（丙方），法定代表人为陈金忆，继续履行租赁合同约定的甲方权利义务，即合同履行的全部事务由丙方负责，与甲方无关。合同及补充协议签订后，顺百公司收到保证金275667元，后因雨荷公司未如期交纳租金，顺百公司于2019年12月4日出具解除合同告知函，载明：根据租赁合同第十二条合同的终止与解除中第4款约定，你我双方租赁合同于2019年12月4日正式解除，你司应：1.于2019年12月6日前交付房屋，屋内遗留物品视为你司放弃所有权，我司有权自行处理；2.缴纳的租赁合同保证金275667元不予退还；2.于2019年12月6日前补足免租期（60日）的租金147060元及拖欠6月25日至12月6日共5个月零12天租金及物业费495696元；4.于2019年12月6日前赔偿我司相当于当期三个月的违约金223654元。2019年12月17日，张英俊与案外人韩兵共同出具《保证书》，载明，狼爱上羊音乐火锅保证在2019年12月31日将租金补交……如未能补交租金，狼爱上羊音乐火锅不再与金泰广场协商，金泰广场可以另行招商。后雨荷公司未能补交租金，并停止营业，2020年10月26日，我院工作人员前往涉案商铺送达时看到商铺大门紧锁，屋内餐椅叠放。顺百公司庭审中认可2020年10月28日收回商铺。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的调解，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。顺百公司与雨荷公司达成的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。现雨荷公司未按合同约定支付租金，顺百公司依约可以解除合同，其于2019年12月4日向雨荷公司发送解除合同通知的行为有效。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，雨荷公司应将欠付租金及占有使用费、物业费给付给顺百公司，根据原告主张、经本院核算截止顺百公司收回房屋之日即2020年10月28日，雨荷公司共计欠付租金及占有使用费1228137元，合同解除之前为租金，合同解除之后为占有使用费；顺百公司称物业费主张至2019年12月31日，经核算欠付物业费数额为107730元。关于违约金，根据合同约定雨荷公司违约后除保证金不退还外还需支付三个月租金作为违约金，并补足免租期租金，顺百公司自愿放弃部分违约金，仅主张扣留保证金并补足免租期租金，对此本院不持异议，予以支持，经核算装修期租金为147060元。根据张英俊与金氏恒泰集团有限公司、雨荷公司签署的补充协议约定，张英俊对雨荷公司合同义务承担连带责任，故顺百公司要求张英俊共同承担给付义务的诉讼请求于法有据，本院予以支持。雨荷公司、张英俊经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、北京雨荷小叙餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内给付北京顺百商贸有限公司租金及占有使用费1228137元、物业费107730元，以上共计1335867元，张英俊对上述给付义务承担连带责任；二、北京雨荷小叙餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内给付北京顺百商贸有限公司违约金147060元，张英俊对上述给付义务承担连带责任；三、驳回北京顺百商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18191元，由北京顺百商贸有限公司负担60元，由北京雨荷小叙餐饮管理有限公司、张英俊负担18131元;公告费300元，由北京雨荷小叙餐饮管理有限公司、张英俊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李亚丽二〇二一年六月二十九日书记员  张 雪