广东省龙川县人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1622民初582号原告（反诉被告）：钟新松，男，1972年8月2日出生，汉族，住龙川县。委托诉讼代理人：黄忠强，男，1958年6月14日出生，汉族，住龙川县。被告（反诉原告）：邓科立，男，1979年5月17日出生，汉族，住龙川县。委托诉讼代理人：刘金华，男，1966年6月9日出生，汉族，住龙川县。原告（反诉被告）钟新松与被告（反诉原告）邓科立房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年4月20日立案后，被告（反诉原告）邓科立于2018年5月25日提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钟新松及其委托诉讼代理人黄忠强、被告（反诉原告）委托诉讼代理人刘金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）钟新松向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《商品房购销合同》第三条相关约定，将龙川县老隆镇某3号小区综合楼XXX房的《房地产权证》办理到原告钟新松名下。2.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告（反诉被告）钟新松变更第一项诉讼请求为判令被告继续履行《商品房购销合同》第三条约定将龙川县老隆镇某3号小区综合楼XXX房的《房地产权证》在中国建设银行股份有限公司龙川支行抵押期满赎出后变更过户到原告钟新松名下。事实和理由：原告在2009年11月1日向被告购买龙川县老隆镇某3号小区楼合楼XXX号单元套房（楼梯房），面积101㎡，价格11万元，双方签订了《商品房购销合同》。当时被告称因资金周转困难，原告若能支付多一点首付定金，以后事情好商量。原告当即表示同意，并立即支付4万元定金，被告也随即将首层大门钥匙交给了原告，表示交付使用，可以装修入住。原告装修好后于2011年农历12月11日住进新房。原告前后分别在2009年12月7日再次交付购房款16000元，2010年2月2日交付13000元，2010年5月8日交付6000元，目前仍欠被告购房款35000元。随后几年中原告多次催促被告办理房产证，被告总是口头应承却没有下文。直至去年夏天，原告多方打听知晓被告已经办理了房产证，并且绝大部分业主都已领取。原告找到被告才知房产证已经办在被告名下，且被告已经拿房产证去银行抵押贷款。另被告要求原告再加3万元作为滞纳金才将房产证从银行赎回。双方协商未果，现原告特诉至法院，请法院依法判准原告的诉讼请求。被告（反诉原告）邓科立向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉人与被反诉人双方解除合同；2.判令被反诉人承担违约责任，并向反诉人支付房屋使用费（从2009年11月1日起始至2018年4月30日止，共102个月，每月房租按500元暂计5.1万元，计算到被反诉人腾出房屋时止）；3.判令被反诉人承担本案诉讼费。事实和理由：反诉人已经按照龙川县老隆镇某3号小区综合楼《商品房购销合同》履行了合同的主要义务。由于被反诉人违反协议约定的付款义务，才导致合同无法继续履行下去。根据合同约定，被反诉人应支付反诉人款项3.5万元后，反诉人才将该房的《房地产权证》过户到被反诉人名下。但是被反诉人迟迟不能支付该笔款项，其行为已经违反了合同的约定，给反诉人造成了较大的经济损失。现特提出反诉，请法院依法判准反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）钟新松对被告（反诉原告）邓科立的反诉辩称，一、答辩人在2009年11月1日向被答辩人购买龙川县某3号小区综合楼XXX号单元套房（楼梯房），双方签订了购房合同。答辩人共计交付了7.5万元购房款，剩余的3.5万元计划领取房产证时交清。答辩人花费近10万元装修后自2011年12月11日入住该房屋至今有7年之久，已经是实际享有该房屋。被答辩人要求解除合同无事实和法律依据。违约应属双方均有违约行为。首先，被答辩人未按照合同约定将房产证办理给答辩人，属于违约。且其在2011年5月11日将房产证办理在自己名下后将房产证用于银行抵押贷款更是严重的违约行为，应当承担违约责任。其次，答辩人确实没有在房屋封顶之前交付90%的购房款，但在房屋封顶之后被答辩人分别三次都愉快地接受了答辩人的购房款3.5万元，且无要求答辩人交清余款，此后也没有提及。答辩人多次向被答辩人提出交付余款拿房产证，被答辩人总是承诺快办好却一直没有交付房产证。因此答辩人不是故意违约不交余款。二、被答辩人提出解除合同已经超过了诉讼时效，如果答辩人存在违约行为，被答辩人应在房屋封顶竣工后两年内提出终止合同，现已经超过时效六七年之久，已不受法律保护。三、被答辩人提出的要求答辩人支付102个月的房租无任何依据，且已经超过了一年的诉讼时效。综上，请法院驳回被答辩人的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2009年11月1日，原告（反诉被告、乙方）钟新松与被告（反诉原告、甲方）邓科立签订了《商品房购销合同》，合同主要内容有：第一条乙方向甲方定购龙川县老隆镇某3号区综合楼的第X层X号房屋。第二条甲方定于2010年6月30日交付给乙方使用。第三条楼房建筑面积101㎡，楼房总金额为110000元整。付款方式为分期付款：第一期在订合同时支付定金肆万元整；第二期在做到该购买楼层时支付壹万元整；第三期在该楼框架封顶后五天内支付贰万元整；第四期在外墙装饰完成后的五天内支付贰万元整；第五期该楼竣工验收后，甲方向乙方支付《房地产权证》时，乙方将剩余的房款一次性支付给甲方。第四条乙方须按照合同第三条如期支付房款，如乙方违约不如期支付款，在一个月内，应交房款滞纳金额的3%月息给甲方，超过2个月后仍不履行付款义务，甲方有权没收乙方首期定金，并终止合同。当天，原告（反诉被告）钟新松向被告（反诉原告）邓科立支付购房款定金4万元。合同签订后，原告（反诉被告）钟新松于2009年12月7日交付了购房款16000元，于2010年2月2日交付了购房款13000元，于2010年5月8日交付了购房款6000元。原告（反诉被告）钟新松共支付了购房款7.5万元。原告（反诉被告）钟新松在被告（反诉原告）邓科立向其交付房屋后，居住使用涉案房屋至今。另查明，2011年5月11日，被告（反诉原告）邓科立为涉案房屋办理了权属人为邓科立的房地产所有权证（证号：粤房地权证隆私字第××号）。经本院向龙川县不动产登记局查询，涉案房屋目前已办理了抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司龙川支行，金额为16万元，设定期限为2011年12月28日至2026年12月28日。诉讼过程中，本院向原告（反诉被告）钟新松释明，因涉案房屋已设定抵押权，在抵押权消灭前，其请求依照合同约定办理房屋所有权转移登记将无法实现，其可以变更诉讼请求为代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记手续，或者请求解除合同、赔偿损失。原告（反诉被告）钟新松坚持要求继续履行合同，只是将其诉讼请求变更为在中国建设银行股份有限公司龙川支行抵押期满赎出后办理产权转移手续。以上事实有原告（反诉被告）钟新松提供的《商品房购销合同》、收据，被告（反诉原告）邓科立提供的《房地产所有权证》、本院调取的房地产权档案查阅答复书及原、被告庭审时的陈述等证据予以证实。本院认为，原告（反诉被告）钟新松与被告（反诉原告）邓科立于2009年11月1日签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应该恪守履行。《商品房购销合同》约定原告（反诉被告）钟新松在签订合同时支付定金4万元，在该楼竣工验收前需另行支付购房款共5万元，余款在被告（反诉原告）邓科立交付房地产权证时一次性支付。原告（反诉被告）钟新松按照合同约定在签订合同时支付了购房款首付定金4万元，而后仅支付了3.5万元购房款，不符合合同的约定。依照合同的约定，被告（反诉原告）邓科立在原告（反诉被告）钟新松超过2个月后仍不履行付款义务时，有权终止合同。但被告（反诉原告）邓科立在原告（反诉被告）钟新松支付购房款不符合合同约定的情况下向其交付房屋，并对原告（反诉被告）钟新松在涉案房屋居住至今亦未提出异议，应视为其怠于行使合同解除权，其合同解除权消灭。因此，被告（反诉原告）邓科立以原告（反诉被告）钟新松未支付全部购房款为由要求解除合同，并原告（反诉被告）钟新松支付房屋占有使用费，理据不充分，本院不予支持。原告（反诉被告）钟新松虽未严格按照合同的约定交付购房款，但其已经缴纳了大部分购房款，在涉案房屋中居住已有七年之久，且其明确表示愿意支付剩余购房款，继续履行合同。因被告（反诉原告）邓科立于2011年5月11日将涉案房屋的《房地产所有权证》办理在其自己名下,且将涉案房屋抵押给了中国建设银行股份有限公司龙川支行，并办理了抵押登记。目前涉案房屋不具备办理产权转移登记条件。经本院释明，原告（反诉被告）钟新松依然坚持继续履行合同，只是将诉讼请求变更为判令被告（反诉原告）邓科立将龙川县老隆镇某3号小区综合楼XXX房的《房地产权证》在中国建设银行股份有限公司龙川支行抵押期满赎出后变更过户到原告钟新松名下。因抵押期满能否赎出是不确定的，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十五条，《中华人民共和国物权法》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）钟新松的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）邓科立的反诉请求。案件受理费600元，适用简易程序减半收取300元（钟新松已预交），由原告（反诉被告）钟新松负担。反诉费1374元，减半收取687元（邓科立已预交），由被告（反诉原告）邓科立负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省河源市中级人民法院。审 判 员 刁华珍二〇一八年七月十日法官助理 龙 艳书 记 员 魏冬琼