湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0704民初1767号原告：中国人民解放军湖北省鄂州军分区，住所地：鄂州市。法定代表人：童杰勋，该军分区司令员。委托诉讼代理人：夏和平，湖北民福律师事务所律师（代理权限：特别授权）。被告：湖北长城花园酒店股份有限公司，住所地：鄂州市凤凰路76号莲花山风景区内（德慧馆、专家楼）。法定代表人：陈绍伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：董德政，北京金台（武汉）律师事务所律师（代理权限：特别授权）。委托诉讼代理人：张政权，北京金台（武汉）律师事务所律师（代理权限：特别授权）。原告中国人民解放军湖北省鄂州军分区（以下简称鄂州军分区）诉被告湖北长城花园酒店股份有限公司（以下简称长城酒店）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鄂州军分区的委托诉讼代理人夏和平，被告长城酒店的委托诉讼代理人董德政、张政权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鄂州军分区向本院提出诉讼请求：1、确认原告于2017年8月25日与被告签署的《解除租赁合同协议书》有效；2、判令被告立即把其承租的12000平方米的房屋全部腾退给原告；3、确认原告依军队政策重大调整而提前解除与被告之间的两份《军队房地产租赁合同》的行为无过错并免责；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年8月1日，原告与被告签署了一份《军队房地产租赁合同》。根据该合同的约定，原告把自己所有的位于鄂州市滨湖南路32号、面积为5700平方米的房产出租给被告从事餐饮业经营活动，期限为10年，即从2015年8月1日起至2025年7月31日止。同年12月31日，原告与被告又签署了一份《军队房地产租赁合同》。根据该合同的约定，原告把自己所有的位于鄂州市滨湖南路32号、面积为6300平方米的房产出租给被告从事酒店住宿业经营活动，期限为10年，即从2015年12月31日起至2025年12月31日止。两份合同第九条第（四）款均约定，因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。2016年起，为加强军队建设，中央军委、中国人民解放军湖北省军区陆续下发文件，决定军队和武警部队全部停止有偿服务。根据以上文件要求，原、被告经充分协商，于2017年8月25日签署了一份《解除租赁合同协议书》，双方解除以上两份《军队房地产租赁合同》。因被告无理占有原告房屋至今，故原告诉至法院。被告长城酒店辩称，1、被告租赁的房屋属于“体量规模较大、合同期限较长、承租户投资大、短期内难以终止收回的房地产租赁项目”，而根据中央军委的政策该项目明确可参照国有资产管理模式，通过地方政策委托国有企业管理运营，按该政策本案租赁合同并未达到必须解除的条件。原告本可以采取各方都能接受的方式清理军队房屋租赁问题，但其执行军委政策时违背文件规定及精神，简单一刀切的解除合同，其对解除合同存在重大过错，更不利于军民和谐、企业家利益保护和社会稳定。2、原告对于房屋租赁合同的解除未向上级报批有重大过错，也未尽到合理的注意义务，导致被告的损失产生和扩大，不应予以免责。3、两份《军队房地产租赁合同》第九条第（四）款的约定未免除原告未尽解除合同合理义务的责任，更未免除原告利用被告已形成附合装饰装修物的赔偿义务，且《解除租赁合同协议书》第四、第五条已经改变、废止了双方对合同解除不承担责任的约定，因协议书中评估、协商一致的目的就是为了赔偿，被告在重大压力之下之所以签署该协议也正是原告给予了赔偿的承诺，且根据原告解除合同的事由即中央军委停止有偿服务政策及法律规定均应给予被告合理、公平的赔偿。4、《解除租赁合同协议书》的签订未经充分协商，是被告以强势地位迫使、欺诈原告签署。原告至今未按该协议履行对租赁房屋评估、审定报批和赔偿的义务，无奈之下，被告委托了权威评估机构，但原告也不认可评估报告，属于拒不妥善处理遗留问题，严重违背合同诚实信用和公平合理原则。原告不履行上述义务，被告当然有权行使抗辩权、不腾退房屋，否则屋内物品将全部毁损、无法评估，更不利于军民纠纷的圆满解决。原告鄂州军分区为支持其主张，向法院提交如下证据：证据一，文件资料、法定代表人身份证明书。拟证明原告的主体资格以及法定代表人身份。证据二，国家企业信用信息公示报告。拟证明被告的主体资格以及企业名称变更情况。证据三，两份《军队房地产租赁合同》。拟证明被告于2015年8月1日和12月31日分别与原告签署两份《军队房地产租赁合同》，证明双方的权利义务关系，以及合同第九条第（四）款的约定，解除双方之间的租赁合同，双方均不承担任何责任。证据四，中央军委相关部门及中国人民解放军湖北省军区相关文件。拟证明从2017年开始，全军和武警部队必须全面停止有偿服务。证据五，《解除租赁合同协议书》。拟证明原、被告依据租赁合同第九条的约定，提前解除合同，均无过错，互相免责。证据六，军队建筑工程竣工验收备案证、建设装修工程决算书、房屋平面图。拟证明原告享有涉案房屋所有权，房屋已通过竣工验收，建筑面积为12512平方米。证据七，本案被告作为原告在鄂州市中级人民法院起诉的民事诉状。拟证明被告违反了双方解除合同书中的相关规定，属于违约行为。被告长城酒店为支持其辩称理由，向法院提交如下证据：证据一，《鄂州军分区招待所房屋租赁合同》1份，原、被告《军队房地产租赁合同》2份。拟证明被告对租赁房屋的改造和装饰装修经过原告同意，被告巨额资金投入的目的是持续经营20年，被告无任何违约行为。2015年签订的2份合同虽约定因不可抗力及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的双方均不承担责任，但指的是不承担违约责任，并未免除原告对房屋及相应装饰装修残值等按公平原则分担的法律责任。此外，双方亦已重新签订《解除租赁合同协议书》，变更、废止了《军队房地产租赁合同》第九条第（四）款的约定，原告依法依约均需要对被告进行补偿、赔偿，且在达成一致意见前，被告有权不腾退房屋。证据二，《关于终止收回租赁项目的函》1份。拟证明原告以军委政策为由强制收回房屋、解除租赁关系，但是其并未遵守军委文件中确定的“体量规模大、合同期限较长、承租户投资大的房地产租赁项目，可参照国有资产管理模式，委托国有企业管理运营”的政策，原告对关停被告酒店产生的经济损失具有重大过错；原告强制利用被告已形成附合的装饰装修物，按法律规定、军委政策应承担赔偿被告的义务。证据三，《关于关停长城花园大酒店的通知》1份。拟证明原告单方面不依据军委政策解除租赁合同，强行收回和封存房屋，未尽到诚实守信、妥善处理的义务，且原告在《关于终止收回租赁项目的函》的基础上突然把终止合同的时间由2017年12月31日提前到2017年8月31日，导致被告无法及时、有序退出场地和寻找新的租赁场地继续经营，该行为严重扩大了被告的经济损失。证据四，《关于对军分区终止回收租赁项目的函的回复》1份。拟证明被告已尽到诚实守信义务，要求原告依法妥善处理收回租赁房屋问题，避免被告的损失产生和扩大。证据五，《请求协调解决鄂州军分区终止与长城花园大酒店承租合同事宜》、《关于商请鄂州军分区妥善处理军产收回事宜》1份。拟证明被告前期的稳健经营产生重大经济利益，被告对租赁房屋有巨额资金投入，租赁房屋形成了巨额固定和无形资产价值，被告及时要求原告遵守中央军委政策，防止和避免被告的损失产生和扩大。证据六，《解除租赁合同协议书》1份。拟证明该协议第五条改变了原租赁合同约定的因军队政策调整双方均不承担责任的约定；原告有义务配合被告选定评估机构，对涉案租赁房屋进行资产评估，并按军委政策进行报批和赔偿，且就评估、赔偿未协商一致前，被告有权利不撤场，原告对租赁房屋的赔偿等应依法妥善处理。证据七，鄂衡平评报字2017第302号评估报告书1份。拟证明被告履行了解除租赁合同确定的义务，及时固定和评估了租赁房屋涉及的资产，该评估依据国家法律法规进行，合法有效，被告的资产价值合计达4903.40万元，原告收回利用之时，具有很大的利用价值，原告应以该数额赔偿被告。证据八，长城花园大酒店装饰工程预算编制报告1份。拟证明被告履行了解除租赁合同确定的义务，及时对租赁房屋的装饰工程进行固定和预算编制，该预算编制依据国家法律法规进行，合法有效，被告的室内精装修、给排水、电施安装等装修造价合计达43472127.30元。证据九，中国人民解放军资金往来结算票据（编号：（2017）171203417853）1份、银行回单1份。拟证明被告已预先向原告缴纳客房部分房屋2017年7月至12月的租金共计224700.00元，但原告于2017年8月31日强制关停、军事管制了租赁场地导致被告无法使用，原告应退还被告2017年9月至12月的租金共计149800.00元。证据十，被告起诉本案原告的《起诉状》及鄂州市中级人民法院《受理案件通知书》（案号：（2018）鄂07民初24号）各1份。拟证明被告已根据《解除租赁合同协议书》向鄂州市中级人民法院提起诉讼，要求法院确认鄂衡平评报字2017第302号评估报告书涉及的租赁房屋评估合法有效并要求本案原告根据协议履行对租赁房屋的评估、报批审定和对原告损失进行赔偿的义务。在本案原告履行完毕以上义务前，本案被告腾房的先决条件未成就，不应腾房。因本案审理结果需以鄂州市中级人民法院审理结果为依据，而该案尚未审结，请法院中止本案审理。庭审质证时，被告长城酒店对原告鄂州军分区提供的证据一、二的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据三的真实性、合法性无异议，对其关联性和证明目的有异议。对证据四的真实性、合法性无异议，但对其关联性和证明目的有异议。对证据五的真实性、合法性无异议，但对其关联性和证明目的有异议。对证据六的真实性无异议，但对合法性、关联性和证明目的均有异议。该证据文件出具方均为原告的上级，仅能表明该建筑通过了上级的批准，但依据法律规定，军队的房地产也必须取得地方房产部门颁发的房产证书，不能够证明被告建筑的合法性。对证据七的真实性、合法性、关联性均没有异议，但证明目的有异议，该起诉状是在原告未履行解除租赁合同协议书的评估、报批、审定并给予被告合理赔偿的义务情况下，被告向鄂州市中级人民法院提起诉讼，目的是要求本案原告履行解除租赁合同协议书确定的义务，该起诉状表明被告委托了权威的评估机构进行评估，但原告对此不予认可，且原告也不与被告协商或是自行委托评估机构，显然原告对此是违约的，而被告是遵循了解除租赁合同协议书的。原告鄂州军分区对被告长城酒店提供的证据一的真实性没有异议，但对证明目的有异议，这几份合同明确记载了不可抗力条款和军队政策条款，我们是可以免责的。在租赁合同里关于装饰装修的问题也是有明确约定的，被告从2008年开始经营，在租赁期内归房主所有，这个约定是符合最高人民法院关于处理房屋租赁合同规定的。双方签署的解除合同书中并未约定补偿问题。对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，被告经营的项目属于原告营区范围内的，原告依据中央军委的政策解除合同，不属于任何违约行为，也不存在任何过错。对证据三的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，原告不存在没有诚实守信，也不存在妥善处理的义务，所以被告这组证据证明原告有过错是不成立的。对证据四的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议。对证据五的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的是否认的，不认可的，不管什么时间签的合同，都没有规定所有权属于承租方，所有权都是归军分区的。对证据六的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的是全部反对的，这个协议并没有改变原先合同里的相关规定，原告有义务配合被告进行评估，但被告根本不遵循解除租赁合同的约定，合同约定是双方共同选定评估机构，而被告单方选定评估机构，且被告选定的评估机构不在中央军委的公布评估机构目录范围内。对证据七的真实性、合法性、关联性都不认可，被告单方选定的评估机构所作出的评估报告都不认可。对证据八的真实性、合法性、关联性都不认可，工程的主体和很多装饰工程都是由原告自行完成的，所以被告自行作出的编制报告原告不予认可。对证据九，与本案无关，退还资金要以双方财务清算之后的结果为主。对证据十的真实性没有异议，但对证明目的有异议，双方既然解除了租赁合同，被告就必须无条件腾退房屋，原告在2017年8月解除合同，到现在将近一年，被告仍不腾退房屋是不符合法律规定的。经庭审质证，原告鄂州军分区提供的证据一至七，被告长城酒店提供的证据一至六、十，因对方当事人未对其真实性提出异议，证据真实客观，依法予以采信。被告长城酒店提供的证据七、八、九与本案不具有关联性，依法不予采信。根据以上有效证据及当事人当庭陈述，本案事实认定如下：2015年8月1日，原告鄂州军分区（甲方）与鄂州市长城花园大酒店有限公司(2016年4月15日变更为湖北长城花园酒店股份有限公司)（乙方）签订《军队房地产租赁合同》一份，合同约定，甲方将其位于鄂州市××城区滨湖××路××号、面积为5700平方米的房地产出租给乙方使用；租赁用途为餐饮；租赁期限自2015年8月1日起至2025年7月31日止；租金总额7153200.00元；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；合同还就其他事项作出了约定。同年12月31日，双方又签订《军队房地产租赁合同》一份，合同约定的租赁面积6300平方米，租赁用途为住宿；期限自2015年12月31日至2025年12月31日止，租金总额5007240.00元；其他合同条款与上述合同基本一致。两份合同签订后，双方均按合同履行了各自义务。2016年起，根据中央军委的决策，军队和武警部队全面停止有偿服务。原告鄂州军分区为贯彻落实上级部门的意见，与被告协商后，双方于2017年8月25日签订《解除租赁合同协议书》，约定，双方解除2015年8月1日和12月31日分别签订的《军队房地产租赁合同》，在2017年8月31日21时前停止一切营业活动，内部物资集中归置，并保证评估公司评估结果出来后，经双方协商一致后，长城酒店必须立即撤场完毕；通过选定的权威评估机构依法进行评估，得出评估报告，双方按照法律、法规及政策规定，充分协商达成一致后，由鄂州军分区按程序报批审定，依法妥善处理；此前双方为本协议项目交涉的各有关文书，其内容与本协议不一致的，均以本协议书为准；协议还就其他事项作出了约定。协议签订后，长城酒店于2017年8月31日全面关停涉案经营项目。现因长城酒店未履行腾退义务引起纠纷。另查明，2018年7月12日，长城酒店以鄂州军分区未履行赔偿义务为由向鄂州市中级人民法院提起诉讼。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，原告鄂州军分区与被告长城酒店于2017年8月25日签订的《解除租赁合同协议书》，是双方真实意思的表示，尽管被告认为解除协议未经充分协商，但未提供有效证据证实，该协议合法有效，即便被告认为涉案租赁合同不属于相关政策要求必须解除的合同范围、原告一刀切的做法存在重大过错，但解除租赁协议系双方协商一致后签订，当事人的意思自治应予充分尊重，故原告要求确认该解除协议书有效的诉讼请求，依法予以支持。协议书中虽约定了“评估结果出来后，经双方协商一致后，乙方必须撤场完毕”，但无论是从被告单方资产评估意见出来还是从2017年8月31日涉案项目关停至今，双方历时近一年的时间仍未协商一致，使得腾退工作无法完成，为避免损失扩大，同时鉴于被告已就赔偿问题提起诉讼，而腾退房屋不会影响被告权利的主张，也不会损害其合法利益，故原告要求被告腾退涉案承租房屋的请求，依法予以支持。至于原告要求确认其提前解除租赁合同的行为无过错并免责的诉请，因被告已就赔偿问题提起诉讼，故该项诉请，本案不作处理，同时被告关于此项诉请所作出的辩称意见，本案亦不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告鄂州军分区与被告长城酒店于2017年8月25日签订的《解除租赁合同协议书》有效。二、被告长城酒店于本判决生效之日起十日内腾退其承租的位于鄂州市鄂城区滨湖南路32号、面积为12000平方米的房屋。三、驳回原告鄂州军分区其他的诉讼请求。本案案件受理费15000.00元，由被告长城酒店负担（被告应负担的费用已由原告预交，待本判决生效后，由被告支付给原告）。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判长 ： 李 婷审判员 ：梅良军审判员 ：周小娟二〇一八年七月二十三日书记员 ：何欢欢