贵州省都匀市人民法院民 事 判 决 书(2021)黔2701民初2947号原告：黔南州御园物业管理有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市周官堡新村53号1-5层，统一社会信用代码91522701MA6DLWOYXG。法定代表人：糜贵健，系该公司总经理。委托诉讼代理人：刘祖桃，系贵州康祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄永红，系贵州康祥律师事务所实习律师。被告：罗尚芬，女，1985年3月15日出生，苗族，住贵州省都匀市观澜轩安置房Ｂ区。原告黔南州御园物业管理有限公司（以下简称御园物业公司）与被告罗尚芬物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告御园物业公司的委托诉讼代理人刘祖桃、黄永红，被告罗尚芬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告御园物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付都匀市观澜轩安置房B区（又称红叶安置小区B区）物业服务费2768元、生活垃圾处理费161元、逾期给付物业服务费滞纳金527.22元、律师费500元等共计人民币3956.22元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年1月，原告与都匀市城市建设投资发展有限公司签订了《都匀市观澜轩安置房B区前期物业管理服务合同》，按照合同约定：都匀市城市建设投资发展有限公司指定原告为“都匀市观澜轩安置房B区”提供前期物业管理公共服务。该《合同》第五条：物业管理服务费用。1．自甲方通知交房之日起，由拆迁安置户（以下简称“业主”）交纳物业管理公共服务费，业主未收房的，物业服务公司按照《物业管理条例》向业主收取；收费面积按征收协议或选房或购房合同总建筑面积计算（办理房产证后，按房产证总建筑面积计算）。2．经双方协商，实际物业管理公共服务收费标准按照人民币1.00元/平方米/月（含公共区域及公共设备水、电费用和水电损耗）。2017年3月16日，被告与都匀市沙包堡办事处签订《安置房选房确认书》选定了小区房屋，《安置房选房确认书》第一条：被拆迁人于2017年3月16日在选房现场按照第一批355号选房顺序自愿选择红叶安置小区B区（都匀市观澜轩安置房B区）10号楼02层04号面积112.05平方米住房作为安置房。2017年7月10日，被告选好房屋后，当面签字确认了都匀市观澜轩安置房B区《临时管理公约》，原告就把房屋钥匙交给了被告，被告正式入驻都匀市观澜轩安置房小区居住。其中《临时管理公约》第二十七条：业主不得以相邻权或房屋问题为由拒交物业服务费用。未按时交纳物业服务费用的自逾期之日起，业主应当承担应交费用每日千分之三的滞纳金。2020年11月，原告对都匀市观澜轩安置房B区（红叶安置小区B区）业主欠交物业管理服务费的住户进行了清理。被告从2018年10月9日至2020年10月31日止（共24个月22天），尚欠物业管理服务费2768元、生活垃圾费161元，根据规定原告签字确认都匀市观澜轩安置房B区《临时管理公约》规定，原告应按欠交物业费总额每日3‰的标准向被告收取滞纳金527.22元，另外被告还应承担原告聘请律师的费用500元。以上费用共计3956.22元。2020年11月中旬，原告委托贵州康祥律师事务所对被所欠物业服务费通过律师函的方式进行了催告催收，可被告无视法律规定置之不理，只享受权利不承担义务，对所欠交物业服务费用至今未给付。综上所述：原告已按与都匀市城市建设投资发展有限公司签订的《都匀市观澜轩安置房B区前期物业管理服务合同》约定履行了应尽的义务，被告不讲信用违反了对其具有约束力的《都匀市观澜轩安置房B区前期物业管理服务合同》给原告造成了相应的损失。根据法律规定，为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告罗尚芬辩称：1．小区存在安全隐患，物业未尽责。2018年，因楼上丢弃烟头引起火灾，物业不出面解决，是被告自行解决的，物业只在事后来给我打扫了卫生；2．小区有高空坠物情况，工程板从6楼掉下来，是因物业未做违建处理所致。时候，因为没有监控且物业不作为，导致我们找不到当事人。为了被告的安全，被告搭建了玻璃房，此后又掉了两个玻璃瓶，物业仍然不作为，是被告自己排查的；3．垃圾随意乱丢，监控盲区无法排查；4．服务合同没有业主签字，业主不清楚他们的服务范围；5．物业的费用的支出明细没有公示；6．外面的人可以随意进入小区办酒席，物业也没有收费；7.从2020年5月物业脱管半年之久，但一直在收费；8．收房时强制要求我们交一年的物业费才能交房。本院经审理认定事实如下：都匀市观澜轩安置小区，又名红叶安置小区，都匀市城市建设投资发展有限公司（以下简称城投公司）系建设单位，为拆迁安置小区，被告罗尚芬系该小区B区10号楼2层04号业主（选房确认书所载为10号楼2层02号，实际使用编号为10号楼2层04号），房屋面积112.05平方米。2017年1月10日，城投公司（甲方）与原告御园物业公司（乙方）签订《都匀市观澜轩安置房B区前期物业管理服务合同》，由甲方指定乙方在2017年1月10日起至小区业主委员会成立之日止为“都匀市观澜轩安置房B区”提供前期物业管理公共服务，物业管理公共服务收费标准为1元/平方米/月。此后，原告进驻该小区并提供物业服务。2017年至2020年，都匀市环境卫生处委托原告代收该小区的城镇生活垃圾处理费，每户7元/月。2017年7月10日，被告与原告签字了《红叶小区B区业主信息簿》，其中：《装修收费项目及缴纳标准》约定了物业费为1元/㎡及其他装修相关费用收费标准；《临时管理公约》第四条约定由原告对该物业进行物业管理，第二十七条确认业主未按时交纳物业服务费用的自逾期之日起，应当承担应交费用每日千分之三的滞纳金；第二十八约定业主逾期三个月仍不交纳物业服务费用的，物业服务企业可直接向人民法院起诉追缴。因被告未按时交清物业管理费，原告御园物业公司向被告书面催告，并载明被告尚欠的费用及支付方式，但被告仍未缴纳，现原告因被告一直未履行交纳自2018年10月9日起至2020年10月31日止的物业服务费2768元及未交纳生活垃圾处理费161元的义务诉至本院，请求如前诉请。以上事实，有当事人陈述，原告提交的《都匀市观澜轩安置房B区前期物业管理服务合同》、《红叶小区B区业主信息簿》、《安置房选房确认书》、《》《匀发改复2013145号文件》、收据、建设工程规划许可证、委托书、催收单、照片，被告提交的图片等证据材料在案佐证，以上证据经审查核实，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”及第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，前期物管合同对被告具有法律约束力，被告作为小区业主拒绝交纳物业服务费的行为，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，损害其他正常交费业主的利益，还会加深业主与物业服务企业之间的矛盾，严重影响双方在小区内和谐共处。若对物业服务企业提供的物业服务不满意，不应消极的采取长时间拒交物业服务费的方式来对抗物业服务企业，而应通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，协商不成，可采取法律手段维护自己的合法权益，且原告御园物业公司已书面催缴，被告仍未缴纳，因此，对原告要求被告给付自2018年10月9日起至2020年10月31日止（共计24个月22天）的物业管理费2768元的诉请，本院予以支持。同时，都匀市环境卫生处已委托原告代收案涉小区生活垃圾处理费，其有权主张被告支付尚未缴纳的费用161元。对于滞纳金问题，由于该小区涉诉大部分业主答辩时均提出原告物业服务存在瑕疵，虽然此些瑕疵并不能作为业主拒交物业费的理由，但原告在未有效与业主进行沟通并妥善处理其服务瑕疵的情况下不应再要求业主承担相应滞纳金，故对原告此项诉请本院不予支持。对于原告要求被告支付律师费500元，因双方事先无此约定，对此本院不予支持。被告辩称原告服务不到位，但其提供的证据不足以证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵而足以减免物业费，故对被告的前述抗辩，本院不予采信。本案属《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告罗尚芬应于本判决生效之日起十日内向原告黔南州御园物业管理有限公司支付2018年10月9日起至2020年10月31日的物业服务费2768元，并支付生活垃圾处理费161元；二、驳回原告黔南州御园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序收取25元，由原告黔南州御园物业管理有限公司负担6元，被告罗尚芬负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院申请强制执行。审 判 员 毛  雯  潋二〇二一年六月二十八日法官助理 胡  海  晨书 记 员 吴舒曼都（代）