北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初4448号原告（反诉被告）：北京置能科技发展有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：杨斌，执行董事。委托诉讼代理人：张传凤，北京市阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈辉，北京市阳光律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙嘉兴，男，1971年12月2日出生，汉族，龙源（北京）风电工程设计咨询有限公司职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：郄建文，北京国枫律师事务所律师。原告（反诉被告）北京置能科技发展有限公司与被告（反诉原告）孙嘉兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京置能科技发展有限公司的委托诉讼代理人张传凤，被告（反诉原告）孙嘉兴及其委托诉讼代理人郄建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京置能科技发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付2019年1月8日-2020年8月21日房屋占用费54506.67元、要求被告支付违约金2019年1月8日-2020年8月21日房屋占用费两倍标准109013.34元，合计163520.01元。事实与理由：2017年3月8日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》。依约定：原告将其所有的位于西城区广外小红庙x号楼x单元房出租给被告，租期从2017年3月8日至2018年3月7日，租金标准为2800元/月。租赁期满或合同解除后，原告有权收回房屋，被告应于房屋租赁期满后次日12点前，将承租房屋及附属设施、设备交还原告。合同签订后，原告将上述房屋交付被告承租，截止2018年3月7日合同到期后，原告多次通知被告房屋到期、催告被告腾退房屋，但被告至今没有腾退上述房屋。原告认为，上述《房屋租赁合同》已经到期终止，被告应承担相应租金和到期后的房屋占用费。被告的行为已经侵犯了原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。孙嘉兴辩称：被答辩人诉请的欠缴房屋租金、房屋占用费、违约金等均无法律和合同依据，依法应驳回被答辩人的诉请，支持答辩人的反诉请求。1.答辩人合法占有房屋，已支付房屋租金至2019年4月份。因为被答辩人拒绝与答辩人续签租赁合同，因此，自2018年3月8日以后双方未续签租赁合同，但答辩人一直缴纳租金，被答辩人也全部接受了租金，自2019年4月以后，被答辩人告知答辩人不要在交租金，且拒绝收租金，答辩人自此未再继续支付租金。因此，答辩人一直是要求支付租金的，但由于被答辩人通知答辩人不要再交租金，且拒绝收租金。故答辩人的租金没有交到2019年9月份。2.2019年7月，被答辩人召集答辩人开会，要求收回房屋，答辩人腾退房屋。答辩人开始寻找其他房屋租住，答辩人已于2019年9月13日发微信给被答辩人负责房屋租赁事宜的周毅，要求他来办理4套房屋的移交手续，将4套房屋的钥匙还给周毅。但周毅当天没有来，因此，孙嘉兴与周毅又在微信中约十一后一起办理房屋交接手续，但十一后答辩人找了被答辩人的周毅，还找了被答辩人的白经理，但被答辩人均拒绝了答辩人移交房屋的请求，告知答辩人已经起诉了，等着法院处理。因此，在2019年9月份之后答辩人对于房屋的移交不承担任何责任，也不支付任何费用。3.答辩人在2019年11月18日——23日，多次给被答辩人白经理打电话，协商交接房屋，答辩人开始要求把租金核对清楚，把房屋办理交接，被答辩人的白经理称自己没有授权，不能与孙嘉兴办理租金核对，要求向被答辩人的领导汇报。但白经理并没有与孙嘉兴联系，孙嘉兴继续与白经理沟通，白经理让孙嘉兴与他们的律师联系，律师负责房屋租金的核对，孙嘉兴又给律师打电话，律师却告诉孙嘉兴，她没有被答辩人授权不能与孙嘉兴核对租金。孙嘉兴跟白经理商量，能否先把房屋和钥匙收回，这样不影响置能公司出租，但白经理却告知孙嘉兴需要向领导汇报，自己没有授权收房。孙嘉兴与置能公司的律师联系，律师也告知没有授权，被答辩人互相推诿，拒绝收房，因此，因被答辩人的原因导致房屋未能完成交接而产生的损失应由被答辩人承担。被答辩人已承认在2018年3月后被答辩人没有与答辩人签订任何租赁合同等，双方没有书面的租赁合同，且因为被答辩人拒绝与答辩人签订租赁合同导致双方没有签订租赁合同，责任在于被答辩人。双方也没有口头约定答辩人支付被答辩人房屋占用费、违约金，事后答辩人也没有同意支付被答辩人房屋占用费和违约金，根据法律规定，被答辩人无权要求答辩人支付房屋占用费及违约金，答辩人不同意支付被答辩人房屋占用费和违约金。假使答辩人违约，被答辩人应按照《民法典》第591条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。本案中，假设被告没有按期搬离房屋，原告应采取适当措施积极收回房屋，减少损失。然而，原告未采取任何减损措施，故不得就扩大的损失要求赔偿。因此，被答辩人无权要求答辩人支付房屋占用费和巨额违约金。况且根据双方签订的房屋租赁合同第9条第6款约定，租赁期满，双方未重新签订租赁协议的，乙方应在租赁期满后次日中午12点前将所租房屋完好交还甲方，否则乙方同意甲方自租赁期满次日中午12点起有权自行进入并收回房屋，乙方自动放弃租赁房屋内乙方所留存物品，甲方可自行处置，如租赁房屋的设施有损坏或有欠费情况，甲方有权向乙方进行追偿。根据以上规定，租赁期满后，答辩人若不退租，被答辩人有权自行进入租赁房屋并收回房屋。因此，假使答辩人不交付房屋并不构成阻却交还房屋的实现条件。因被答辩人依此条约定可直接强行收回房屋。但被答辩人对于答辩人积极交房的态度就是拖延、拒绝收房。因此，被答辩人拒绝收房的目的是被答辩人的律师处理本案纠纷是风险代理，答辩人的赔偿与被答辩人的律师费直接挂钩，被答辩人通过拖延收房以及在起诉后审理期间将答辩人在2019年4月3日转账交付房屋4万元，而被答辩人于2020年4月16日将上述4万元退回答辩人，被答辩人恶意导致答辩人欠缴租金、房屋占用费和巨额违约金。被答辩人非上述房屋的所有权人，依据法律规定，只有所有权人享有占有、使用、收益、处分的权利。但被答辩人非房屋所有权人，无权主张对房屋享有上述权利，被答辩人的主张于法无据。关于违约金，我们认为，违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。而本案被答辩人向答辩人主张巨额违约金，根据法律规定，违约金过高可以调低。因此，答辩人要求违约金调低。4.上述4套房屋早已年久失修、破旧不堪，急切需要对该房屋进行全面修整维护，否则随时可能发生掉落窗沿栏杆、墙体倒塌等伤人事件，该房屋的安全隐患越来越大。2018年3月开始，西城区政府对上述房屋所在的小区实施危房改造，包括对整栋楼的外观修缮、房屋内部的天然气、卫生间和各种水管、燃气管道等进行全面改造和修缮，导致答辩人在政府对老旧小区进行改造期间根本无法在房屋居住，在2017年3月—10月长达8个月的改造期间，改造期间被答辩人没有履行其职责，被答辩人只向答辩人收钱，但从来不管理、不维修房屋。改造期间答辩人无法正常居住和生活。答辩人多次与被答辩人反映上述问题，但被答辩人对答辩人的要求不闻不问。甚至，改造期间，施工方要求业主到场，但被答辩人从来都不来，也说明了被答辩人不是房屋的业主，无权收取房屋占用费，更不可以收违约金，被答辩人的主张于法无据。由于政府改造天然气管道、卫生间管道等，导致房屋原有设施无法继续使用，答辩人不得不自担费用更换了相关设施，包括厨房、卫生间的天然气灶、燃气热水器、抽水马桶等必要的设施。因改造期间房屋无法使用，答辩人提出反诉请求，要求被答辩人返还答辩人支付的2017年3月—10月期间的房屋租金。5.房屋因被答辩人拒绝收回导致答辩人无法及时将房屋退回，且被答辩人随后起诉答辩人，在2019年9月，被答辩人起诉答辩人（详见被答辩人的起诉书），当法庭在11月18日开庭前会议，催促双方协商退房，答辩人多次与被答辩人负责收房的白经理沟通，要求退房，催促白经理收房，但白经理始终以需要向领导汇报、以及要求答辩人与被答辩人的律师联系退房，白经理与被答辩人的律师相互推诿，被答辩人始终不收房。因此，房屋未获得租金的责任在于被答辩人，而且被答辩人之所以拒不收房，根据答辩人与被答辩人白经理沟通，要求与白经理核对租金情况，并告知4套房早已腾空，要求白经理赶紧收回4套房，免得耽误出租。但白经理却说，公司没有给他授权核对租金，让答辩人找他们律师说，因为，公司已将此事委托律师了，律师是风险代理，这块都是律师解决，他没有权限。因庭前会议的笔录要求双方在2019年11月22日前协商退房，因此，答辩人在2019年11月19日至21日期间多次联系了白经理，要求其赶紧收房，但白经理始终不收房，直至2020年8月，在法庭到租赁房屋的现场时被答辩人方收房。而收房的交接与答辩人在电话中与白经理讨论的交接内容一致。被答辩人故意拖延不收房，其目的是被答辩人的律师因为被答辩人本案律师服务的收费方式是风险代理，只有标的越大，律师收费才能越多，因此，被答辩人为了更多获得律师费而拖延收房。答辩人在2019年9月13日联系被答辩人负责房屋租赁的周毅要求退房，要求双方进行房屋交接。但被答辩人员工周毅就没有收房，而且被答辩人2019年9月就起诉了答辩人，我们认为，双方本可以协商解决退房，但被答辩人恶意发动诉讼，其目的就是故意起诉答辩人，然后向答辩人索取巨额违约金和房屋占用费。而且自被答辩人起诉后，被答辩人负责房屋租赁的相关人员均拒绝与孙嘉兴办理房屋交接手续。综上，被答辩人无权要求答辩人支付房屋实际占用费或违约金，被答辩人应退还答辩人2018年3月—10月份的房屋租金，并支付答辩人更换燃气热水器等必要设施而支出的费用。答辩人请求贵院依法驳回被答辩人的诉请，支付答辩人反诉请求，维护答辩人的合法权益。孙嘉兴向本院提出反诉讼请求：1.判令原告支付反诉人各项损失，包括人工费、设施设备更换费6000元，2010年至2018年对承租房屋多次维修及人工成本18000元；2.判令退款已交纳政府改造期间的房屋租金22400元。事实和理由：反诉人所在单位为解决职工住房问题，于2007年从被反诉人处承租4套房屋作为单位员工宿舍，反诉人等单位职工开始在承租房屋居住，2018年3月7日房屋租赁合同到期，单位不再为员工提供宿舍，单位也不再与被反诉人签订新的房屋租赁合同，反诉人告知了被反诉人自己的单位不再给员工租房，自此以后反诉人按期从个人账户向被反诉人支付租金，反诉人多次要求与被反诉人签订租房合同，因被反诉人一直拖延不签，反诉人等待签合同的同时，也一直向被反诉人缴纳租金，每次交租金前，反诉人都联系被反诉人，跟被反诉人确认租金缴纳多长时间，被反诉人收了租金，也允许反诉人继续租住这些房屋，被反诉人跟反诉人解释不签合同的原因是房屋不知道到底可以租到什么时候，反诉人通过自己的账户交付租金到2019年6月，虽然双方之间没有签租赁合同，但反诉人缴纳了租金，被反诉人也让反诉人继续租住，被反诉人没有给反诉人开具租房发票。从2015年开始，租赁房屋就已经破败不堪，房屋中的各种设施破损更是严重，窗户及阳台上的铁窗户锈烂、破损非常严重，已经有部分坠落，反诉人跟被反诉人多次沟通告知被反诉人房屋需要立即维修，但被反诉人只收租金，从不管理房屋，更不维修。2015年11月，阳台的窗户因锈烂到快掉到楼下了，反诉人担心窗户掉下楼会砸到人，只能自行找维修人员把阳台的窗户全部更换成铝合金门窗。从2018年3月开始，市政府对本市老旧小区实施危房改造，全面对危旧房屋进行改造，包括房屋的内部及外部，从外墙到水管管道、煤气管道、供暖设施及卫生间防水、厨房防水等进行了房屋全面、彻底地翻修，市政府改造期间，反诉人根本无法正常居住和生活，而被反诉人连政府召集房主开会都不来，更没有在此期间解决反诉人等4人关于房屋的任何问题。2018年3月至10月，房屋改造期间长达8个月，己严重影响了反诉人等四人的实际居住和生活，反诉人向被反诉人反映了上述问题，但被反诉人根本没有为反诉人等4人解决任何问题。政府改造房屋后，由于天然气、厨房、卫生间等管道及设施都更换了，被反诉人配备的房屋设施都已无法与新的设施连接，反诉人在通知被反诉人后自己花钱对厨房、卫生间等设施全部进行了更换，到2018年11月，房屋才改造完成。改造期间，施工方要求业主到场，但被反诉人一次都没有来，均是反诉人在现场配合政府完成了房屋改造，改造期间反诉人多次请假来租赁的房子里配合政府改造，由此导致工资、奖金等损失。2018年3月一10月政府改造房屋期间，反诉人在承租房屋无法正常居住和生活，被反诉人理应返还反诉人已缴纳的上述8个月的房屋租金22400元。由于政府改造天然气管道、卫生间管道等，导致房屋原有设施无法继续使用，由于被反诉人拒之不理，不管不问，反诉人不得不自行更换了全部设施，包括厨房、卫生间等全部设施的更换及人工成本费6000元，该部分费用应由被反诉人承担。2019年上半年，反诉人仍在给被反诉人缴纳房租，2019年7月，被反诉人通知反诉人房子不能再住了，但没有告诉反诉人何时腾退及如何腾退的问题。反诉人得到通知后就开始腾空房屋，被反诉人在2019年9月贴出退房的告示后一周内，反诉人联系被反诉人要求退房，双方进行房屋交接。但被反诉人一如既往的拖延不收房，被反诉人起诉后，反诉人又去找被反诉人要求腾房，被反诉人却拒绝了反诉人退房的要求，他们的理由是：起诉的事情已经交给律师处理了，被反诉人不收房，对反诉人一推了之。被反诉人明知反诉人是个人租房，却仍把反诉人的单位作为被告，给反诉人的工作制造了很多麻烦。反诉人多次提出进行房屋交接，被反诉人却拒绝收房，被反诉人的行为和态度都说明其居心叵测。以上事实证明，房屋迟迟没有交接，责任在于被反诉人，而不是反诉人，反诉人已经在2019年9月多次向被反诉人提出房屋交接，但被反诉人一直推脱，至今未与反诉人办理房屋交接，因此，反诉人理应不承担2019年9月份之后的房租。反诉人在承租房屋居住己十几年，被反诉人从没有对房屋进行过维修，房屋任何问题都是反诉人自己修缮。自2018年3月份房屋租赁合同到期后，反诉人一直要求签合同，但被反诉人一直含糊其词，不告知反诉人真实情况，也不签合同，房屋的任何问题都是反诉人自己解决和修缮，包括2018年政府对危房改造也是反诉人配合政府完成房屋改造。现在房屋已改造好，处于良好的使用状态，而房屋的这一切设施更新等都是反诉人完成的。被反诉人作为出租方，理应有责任使房屋处于正常居住生活状态，有责任对房屋进行维修，但被反诉人出租房屋十几年而从没有对房屋进行维修。被反诉人怠于履行其出租房屋应履行的责任和义务，首先，被反诉人在2018年3月7日原租赁合同到期后不与反诉人签合同，紧接着，政府对房屋进行改造，由于改造期间房屋无法正常居住和生活，被反诉人明知这一事实，不与反诉人沟通清楚，故意含糊其词，却继续收取反诉人的租金，也让反诉人继续居住，房屋改造也完全是由反诉人等4人完成了房屋设施的全面改造工作，被反诉人明知上述情况却什么都不做。到2019年房屋已装修好，房屋状态已经可以继续岀租了，被反诉人就开始驱赶反诉人等4人，被反诉人的行为非常恶劣，并已严重违反了诚实信用原则。诚实信用原则是民法的基本原则，是市场经济活动以及做人的基本原则，也是《合同法》规定的当事人在行使权利、履行义务中应当遵守的基本原则！被反诉人理应返还反诉人2018年3月一10月的租金，并赔偿反诉人的损失。综上，由于被反诉人没有履行对出租房屋所应承担的维修等责任和义务，导致反诉人无法在承租房屋正常居住和生活，被反诉人的行为给反诉人造成了较大的经济损失和精神伤害，反诉人特提起反诉，请求贵院支持反诉人诉请，保护其合法权益不受损害。北京置能科技发展有限公司辩称：答辩人不认可支付被答辩人各项损失、改造更换任何设施的费用及相关人工费、维修成本及相关人工费等。答辩人不认可返还政府改造期间的房屋租赁费用。理由如下：1.被答辩人更换屋内任何设施、维修屋内设施，均未提前告知答辩人，即使被答辩人有更换设施、维修设施，也未经答辩人允许，且被答辩人孙嘉兴租赁的两套房屋，合同第四条第二款明确约定：租赁期间，乙方自行承担维修费用，抽油烟机、热水管、燃气灶、水龙头、灯具、门窗玻璃。所以被答辩人为了改善自己的居住环境，更换设施、维修设施属于自主行为，上述费用，无权要求答辩人支付。2.被答辩人无法证明是否真正进行了设施更换及维修，未提供更换所有设施的费用明细及发票、维修费用明细及发票等，仅有几张照片，无法证明对应的是哪套房屋、哪部分设施，也无法证实更换的具体时间，相应的人工费也未提供具体明细及发票3.因答辩人考虑合同中约定被答辩人承担维修费用等，答辩人出租房屋的价格，低于市场同期租金水平；4.被答辩人未提供政府改造期间未在此房屋居住的相关证据，在此期间，被答辩人未将房屋腾退、答辩人也未收回房屋。经答辩人询问相关人员，政府对老旧小区改造项目时间大概为2017年下半年，具体到小红庙x号楼，大概是7月份改造的，历时2个月左右，期间居民正常居住且政府未支付任何补贴。法官可联系相关人员核实具体情况：小区恒大物业xxx西城广外街道车站西街x号院社区居委会xxx。5.关于被答辩人2018年4月27日之前的诉讼请求，已过诉讼时效，被答辩人无权主张。6.关于租金支付期间，答辩人提交证据中，答辩人财务盖章的租金核对表和退租凭证，证明4套房屋支付租金所对应的区间，被答辩人孙嘉兴2019年4月3日支付40000元，答辩人于2020年4月16日退还至孙嘉兴账户，且被答辩人提交的证据中，许某2017年11月21日支付25600元至孙嘉兴账户，但孙嘉兴并未立刻直接转至答辩人账户，所以答辩人按照被答辩人交纳的租金及房屋占用费，将对应期间进行了重新核对。综上，被答辩人无任何法律及事实理由要求答辩人支付任何费用、也无权要求答辩人退还任何费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告就其主张提供了以下证据：证据1.①房屋所有权证、②关于中国江河房地产开发公司等5家企业分别并入中国水利投资公司等2家企业有关问题的复函、③中国人民银行中国水利电力对外公司房产置换及补偿协议书、④成方街x号院拆迁补偿补充协议、⑤名称变更通知、⑥北京置能科技发展有限公司关于请协助办理房屋产权过户的函、⑦50套居民住宅统计表，证明：①目前房屋登记在中国人民银行机关事务管理局名下、②1999年3月29日水利电力出版社印刷厂作为子企业整体并入中国水利电力对外公司、③2001年6月1日中国人民银行机关事务管理局与中水电对外公司签订的房产置换及补偿协议书，用水利电力出版社印刷厂所有的成方街x号院置换中国人民银行机关事务管理局的50套房屋、④2004年11月16日中国人民银行机关事务管理局与水利电力出版社印刷厂签订补充协议，约定水利电力出版社印刷厂享有50套置换房屋的所有权、⑤2017年10月13日水利电力出版社印刷厂变更名称为北京置能科技发展有限公司、⑥2018年6月22日北京置能科技发展有限公司向中国人民银行机关事务管理局发函：关于请协助办理房屋产权过户的函，以上材料证明北京置能科技发展有限公司拥有50套房屋的所有权，其中有此套案涉房屋。证据2.房屋租赁合同、安全生产责任书，证明原被告双方签订合同的具体内容，现合同已到期。证据3.房屋交割清单，证明被告于2020年8月21日腾退房屋。证据4.租金核对表、退租凭证，证明被告交纳租金的入账记录。证据5.律师函、告知函照片，证明原告通过张贴告知函、律师函的方式通知被告房屋到期并限期腾房。证据6.腾房现场屋内物品照片，证明2020年3月20日被告仍在屋内居住。证据7.小区改造情况说明，证明改造期间的实际情况。被告针对原告证据发表质证意见如下：1.原告提供的证据1：包括：房屋所有权证、关于中国江河房地产开发公司等5家企业分别并入中国水利投资公司等2家企业有关问题的复函等7份证据，原告提交的上述7份证据均为复印件，被告提出请求后，原告仍未提供所有证据的原件，且原告对第一组证据拒绝提供原件，被告对上述证据的真实性有异议，对证明目的、证明内容有异议。西城区人民法院于2020年8月26日出具的（2019）京0102民初37448号判决书，西城区人民法院也查明事实并认定原告对涉案房屋不具有房屋所有权。（1）原告提交的中国人民银行与中国水利电力对外公司签订的房产置换及补偿协议书为复印件，该文件为复印件，且协议书没有签字盖章页，且该证据只有9页，不完整，被告对该份证据的真实性不认可，被告认为原告拒不提供协议书的原件，且复印件也没有签字盖章页，该证据涉嫌虚假。（2）该协议书的甲方为中国水利电力对外公司，非本案的原告。（3）原告提交的证据之一“关于请协助办理房屋产权过户的函”原告仅提供了该函的复印件，对真实性有异议，且原告未提交中国人民银行机关事务管理局接收该函并回复原告的任何证据，该函不能证明原告将“函”发送给了中国人民银行机关事务管理局，更不能证明中国人民银行机关事务管理局已收到该函并确认了原告对房屋的所有权，因此，该证据更进一步证明原告对涉案房屋没有所有权，中国人民银行才是涉案房屋的所有权人，中国人民银行才对涉案房屋享有占有、使用、收益和分配的权利。而原告并没有中国人民银行的授权，原告并不享有对涉案房屋占有、使用、收益和分配的权利。（4）“50套居民住宅统计表”为复印件，且该文件上没有任何原告或中国人民银行的公章及落款日期，该证据完全是原告单方制作，被告该证据的真实性有异议，被告认为该证据涉嫌虚假。（5）“小红庙x号楼产权说明”，该证据没有原告公章，没有落款日期，完全是原告单方制作，被告对该证据的真实性有异议，被告认为该证据涉嫌虚假。（6）“南城房源情况表（二居）”，原告未提供原件，显然原告做复印件时对该证据进行了截取和处理，故意有一部分证据被原告刻意未复印出来，原告提供的此份证据有的页带有页码，有的页没有页码，因此，被告对该证据的真实性有异议，被告认为该证据涉嫌被截取、处理过而涉嫌虚假。根据被告目前了解及原告提供的证据证明，截至目前，涉案房屋的所有权为中国人民银行，在房屋登记机构登记的房屋所有权人为中国人民银行，而非原告，原告从来都不是涉案房屋的所有权人，因此，原告无权要求被告支付房屋占用费及违约金等起诉被告。原告将房屋出租给被告，但原告从未告知被告其不是房屋所有权人，原告也从没有向被告出示过涉案房屋的房屋权属证书文件，被告承租房屋时并不知道原告不是房屋所有权人，甚至本案纠纷发生后且原告出示了中国人民银行的相关证据后，被告才知原告非涉案房屋的所有权人。原告不仅对涉案房屋并没有所有权。原告也没有提交相关证据证明其合法占有涉案房屋，原告没有所有权人出具的相关授权文件。2.证据2：房屋租赁合同、安全生产责任书对上述证据的证明目的、证明内容有异议。原告提供的房屋租赁合同的租赁期限为2017年3月8日至2018年3月7日，到2018年3月7日后由于原告拒绝与被告继续签订租赁合同，导致自2018年3月7日后双方没有签订房屋租赁合同。根据被告与置能公司收取租金的账户之间汇款明细表，该账户的明细表为被告向法庭出示了在银行打印的原件，根据该明细表，被告于2019年4月3日向原告账户汇款4万元房租，加上被告在2018年多次向原告支付租金，被告已支付租金合计229200元（4套房，包括x的房租）。现原告起诉被告支付2019年1月8日之后的房屋占用费及违约金，原告的诉讼请求无法律依据和事实依据。首先，原被告之间的租赁关系到2018年3月7日，自2018年3月8日起，原告与被告已不存在租赁关系，而双方之间没有租赁合同的责任在于原告，原告拒绝与被告签订房租租赁合同。被告已向法庭提供充分证据证明：被告承租的x房屋已足额向原告缴纳了房租，2019年9月13日，被告与原告方负责租房的负责人周毅联系，要周毅来与其办理4套房屋的房屋交接手续，被告已向法庭提供充分证据证明上述事实。原告无权要求被告支付2019年1月8日之后的房屋占用费及违约金，自2018年3月8日后，被告与原告之间没有房屋租赁合同，双方之间不存在合同关系，自然更不存在违约金的约定，原告的诉求没有事实和法律依据，应驳回原告的诉请。假使退一步说，被告未能按时向原告足额支付房屋租金，责任在于原告，原告跟被告打电话要求被告先不要打租金，等他们的指令，让被告支付租金时被告才能支付租金，因此如有少付租金的情况，责任在于原告。而且，原告所主张的违约金过高，根据民法典等法律法规的规定，原告主张的租金过高法院有权调低，被告认为原告提出的违约金为租金的200%，该违约金已远远超过司法解释中规定的违约金一般不高于30%的规定，应予调低至违约金为租金的30%。第二，直至目前原告没有提供充分证据证明被告欠缴租金，原告也没有提供证据或法律依据要求被告支付违约金。根据西城区人民法院出具的（2019）京0102民初37448号判决书，西城区人民法院查明事实并认定被告交付房屋的时间应为2019年10月18日后。2019年10月18日后被告应腾退房屋，原被告之间应办理房屋交接，房屋租金双方也核对清楚。被告实际上在2019年9月13日就与原告方负责租房的负责人周毅联系退房及办理房屋交接手续，要求把水电燃气费理清，原告应返还x房屋的实际居住人多购买的水、电和燃气费，但由于原告方负责人周毅未能按时来办理房屋交接，导致2019年9月份双方未能完成房屋交接，到2019年9月29日原告起诉被告要求返还房屋，2019年“十一”刚过，原告周毅告知被告本案已有律师，他不再负责。因此，房屋未能在2019年10月份完成交接的责任在于原告，原告应承担全部责任和后果。3.证据三：房屋交割清单（x）由于原告未向法庭提供上述证据的原件，被告对上述证据的真实性、对证明内容、证明目的均有异议。关于房屋交割清单，原告提交了x的房屋交割清单，房屋交割清单上登记了包括水表字数、电费和燃气表字数，房屋交割清单上的备注栏上注明：租金费用未核算。该证据是原告提交给法院，该证据充分证明原被告之间的房屋交接必须要结清水、电、气的费用及房屋租金要核算清楚。而被告之所以无法在2019年11月22日前向原告交付房屋，因为被告要求双方应交接房屋，把水、电、气结算清楚以及房屋租金核对清楚，但原告的白经理及原告律师以公司没有授权为由拒绝与被告对上述水电气和租金进行核算。该证据表明，原告认定房屋租金应在房屋交割时一并结清，但事实上，原告始终拒绝被告结清房屋租金的要求，从而证明原告是故意拖延不收房，原告的目的就是为了起诉时其要求被告向原告支付房屋占用费和违约金的诉请得到最大限度的支持。所以，原告拒绝收房、拖延收房，因此，房屋拖闲置的责任在原告，是原告为了恶意促成多要房屋占用费及巨额违约金的不良目的。原告首先于2019年9月29日起诉被告返还原物，在法庭审理期间，法官于2019年11月17日召开原被告均参加的庭前会议，要求在2019年11月22日前被告与原告交接房屋，结清水电气费用和房屋租金。事实是：被告在2019年11月22日前早已腾退了房屋并多次联系原告的白经理要求双方共同办理收房手续，但原告方的白经理以没有公司授权为理由采取推脱及拖延方式拒绝收房。被告已向法庭提供了充分证据证明被告方多次联系白经理和原告的律师，要求收房并办理房屋交接，但原告方的白经理和原告律师相互推脱，以没有公司授权为名拒绝收房。房屋由于原告不接收，被告无法与原告办理交接手续而导致房屋空置，该责任及损失应由原告承担。总之，原告提交的房屋交割清单及被告提交的法庭庭前会议笔录及被告提交的与原告方的白经理和原告律师的电话录音相互印证，上述证据充分证明了原告故意拖延不收房，原告的白经理在录音中表明，原告律师为原告提供律师服务的收费方式是风险代理，原告主张的损失越大，法庭支持原告的诉请越多，原告律师得到的律师费就会越多，原告的律师服务费是与原告的诉请有直接的关系，因此，原告律师为了最大化的得到最多的律师服务费，原告律师与原告方的白经理相互推诿，恶意不收房，原告是存在故意不收房的恶意，其目的就是为了让法庭支持原告，判决被告最大化地赔偿原告损失，包括巨额的违约金和房屋占用费。因此，原告故意拖延不收房的目的已昭然若揭。恳请法院查明事实真相，依法驳回原告的诉讼请求。4.租金核对表和退租凭证租金核对表是原告单方制作的文件，被告对该租金核对表的真实性和证明内容、证明目的均有异议。退租凭证的真实性无异议，但证明内容、证明目的有异议。租金核对表是原告单方制作的表格，非银行出具的汇款对账明细表，也不是汇款或转款凭证，无任何法律效力。且原告账户、租金管理混乱，被告向法庭提供了房租交纳的对账单，该对账单为银行打印的原件，被告还通过微信转账给周毅1万元房租，原告均已收了上述房租，上述证据被告都已提交给法庭，原告对于房租的管理非常混乱，经被告整理，被告自2018年向原告转汇房租（4套房屋的房租包括x、x、x房屋的房租）后，被告已经向原告转账房租229200元。被告向法庭提供充分证据证明，x已足额缴纳了租金。被告并不欠付房租。退租凭证是原告2020年4月16日将租金4万元退回至被告的账户。被告对退款不知情，且不同意该退款。此笔租金是2019年4月3日被告汇入原告收取租金的银行账户，而原告在2019年9月和12月起诉被告并要求被告支付巨额的拖欠的房屋占用费及违约金后，原告为了故意达到被告拖欠租金从而使法庭支持原告所主张的诉求——被告要支付原告拖欠的房屋占用费及巨额的违约金，原告为此诉求将被告于2019年4月3日汇付的4万元租金在原告起诉被告及法庭庭审期间的2020年4月16日将租金强行汇回至被告的账户，被告并不知道原告退租，也不同意原告退还租金。原告在法庭上也承认了如果4万元租金不退回被告，被告不欠租金，而原告在起诉被告支付巨额的房屋占用费和违约金后，明知道被告不欠原告房租，原告为了恶意促成被告欠租金的证据，于2020年4月16日将被告在2019年4月3日汇给原告的租金退了回来，原告恶意促成被告欠租金的事实。根据西城区法院的判决书，被告实际退房日期是在2019年10月18日以后，事实是：被告在2019年9月份就联系原告交接房屋，但原告方周毅未能来收房。在2019年11月17日原被告双方在法庭上，法官要求双方在2019年11月22日前交接房屋完毕，但原告方却故意拖延不收房，原告为了配合原告律师的要求而故意拖延拒绝收房，导致房屋闲置的责任和后果应由原告承担。原告恶意促成被告欠缴租金的行为经已生效的判决书确认，且原告也当庭承认，退还4万元造成被告欠缴租金，否则被告就不欠租金了。被告已向法庭提交了充分的证据证明被告不欠原告房租。原告恶意退回租金的所作所为，已违反了诚信原则，违反了法律法规的规定。原告理应承担一切责任和不利后果。5.告知函、律师函照片原告上述函件没有送达给被告，且原告未向法庭提供原件，被告对上述证据的真实性和证明内容、证明目的均有异议。西城区人民法院出具的判决书也对原告提交的上述证据不认可，并未采信原告的上述证据。原告的律师函不是出庭的律师出具的，因此，被告对真实性有异议，对证明内容、证明目的均有异议，原告提供的告知函并没有送达被告，且告知函也没有原告的公章，被告对上述证据的真实性和证明目的有异议。根据（2019）京0102民初37448号判决书，法庭查明事实并认定，原告是2019年7月通知被告搬家并腾房，法庭认定被告应于2019年10月18日以后腾空房屋，而被告于2019年9月已腾空房屋，并要求原告方代表收房。因此，西城区人民法院在审理原告起诉被告返还原物的纠纷中并没有对原告提交的上述证据予以采信。原告提交的上述证据被告并不认可，被告认同法庭调查并查明的事实，事实是被告在2019年7月份从原告处得知房屋不再出租，被告应腾空房屋，双方办理房屋交接，但原告并没有给出被告搬家的期限，因此法庭根据查明的事实认定被告应于2019年10月18日之后腾退房屋，双方办理房屋交接，结算清楚房屋租金。原告起诉被告后，被告按照法庭的要求并与原告联系，要求原告按照法官的要求在2019年11月22日前完成收房，但原告方却故意拒绝收房导致被告的房屋腾空后但无法交予原告。而法庭认定原告是2019年7月通知被告腾房，因此，法庭对原告提交的上述律师函、告知函均未采信，被告确认法庭查明的事实，对原告提交的上述证据的真实性和证明目的均有异议。6.腾退现场房屋屋内物品照片被告对上述证据的真实性、关联性、证明内容、证明目的均有异议。该照片所涉房屋屋内物品是一张废弃扔在地上的缴纳医药费的银联小条，还有一个空的油桶。x的房屋实际承租人已经在2019年9月内离开北京去武汉定居了，该实际居住人已退休，在武汉买了房子，因此，2019年9月份就交了房子，把房屋钥匙等给了被告。屋内一张废弃的银联小条上显示的交款人的名字当时在收房现场被告辨认小条支付凭证不是被告，也不是x的实际居住人，该银联小条与本案不具有关联性，不能证明被告一直在使用房屋。原告还在厨房看到了一个空的油桶，空的油桶不能证明被告仍在屋内居住。被告实际租住在x房，被告只能租住在一套房，x房屋实际居住人是被告的另一个同事，该同事是2019年9月腾退房子离京的。因该房还缺失了空调等，被告在交房现场当着法官和原告的面当场打电话报警，警察来现场后并没有认定有人在此居住。原告仅凭一个油桶认为被告居住到2020年3月20日没有任何事实依据，且那个银联缴费单不是被告缴费。故原告没有证据证明被告一直居住在2020年3月20日。何况被告在2019年11月17日在法庭上已表明，房屋早已腾空，被告已提交了充分证据证明在2019年9月被告就已经搬离房屋并要求原告收房，双方进行房屋交接。根据被告提交的庭前会议笔录，返还原物纠纷案件的刘昌龙法官要求原被告在2019年11月22日前完成房屋交接，开完庭后，被告积极与原告方的白经理和原告律师联系办理房屋交接。故在2019年11月22日之前被告早已腾空了房屋，被告不可能在2020年3月还居住在x房。7.小红庙x号楼老旧小区改造情况说明被告对该证据的真实性、关联性和证明目的、证明内容均有异议。该证据是北京恒达物业管理有限责任公司于2021年5月10日出具。北京恒达物业管理有限责任公司并没有出庭接受质证，根据证据的相关规定，证人证言应出庭接受质证，方可作为证据。而原告提交的该证据并没有出庭接受法庭和原被告的质证，因此被告对该证据的真实性有异议。本案法官应秉承法律规定而对此证据不予采信。该情况说明不能证明原告所请。第一，原告没有提供证据证明：该公司是否为小红庙x号楼的物业公司，且该公司是否在小红庙老旧房改造期间担任小红庙x号楼的物业管理公司，原告没有提供任何证据证明涉案房屋改造时该公司是涉案房屋所在小区的物业服务公司，被告的证人出庭作证已证明当时房屋改造时并没有这个物业公司，该小区实际上是没有物业公司的情况，被告出庭作证证明其根本没有缴纳过物业管理费，只交过卫生费，且卫生费也是该x号楼1层的住户收取的。因此，涉案房屋改造时并没有北京恒达物业管理有限责任公司为涉案房屋提供物业服务，因此，该公司涉嫌出具虚假证明。第二，该《情况说明》也没有关于北京恒达物业管理有限责任公司是当时政府改造时的物业服务公司，表明该公司本身在政府改造时就不是涉案房屋的物业服务公司，又如何证明改造期间房屋发生的情况呢？原告故意回避该公司不是政府改造期间涉案房屋的物业服务公司这一事实，原告故意混淆视听，违反诚信原则，原告理应受到法律的制裁，承担败诉的结果。第三，该《情况说明》致函的是北京置能科技发展有限公司，而北京置能科技发展有限公司并不是涉案房屋的房屋所有权人，该函也不是给法庭出具的说明，因此，被告对该说明的关联性有异议。该说明与本案无关，恳请法庭依法不予采信。该函所表述的内容涉嫌虚假、不是事实。根据被告提供的证人出庭作证，涉案房屋的改造期间应为2017年3月至10月，而从被告为改造后房屋订购的新的厨房、卫生间的面盘、洗菜盆、抽水马桶等生活设施的时间看，改造完工已经是2017年10月以后。因为，政府主要改造内容完成后，包括厨房、卫生间的水管、下水管和电路等主要线路改造完成后，被告订购更换的厨房、卫生间设施和设备，被告的货物到货后，由政府的施工队为被告安装上述厨卫设备和设施，因此，被告已向法庭提交了订购厨卫的设施、设备的部分证据，上述证据充分证明了改造到10月份后方结束。而改造期间由于改造包括了x号楼整栋楼的外立面和墙体保温层的改造，以及楼内楼梯、上下水和燃气、电路等线路全部改造，并且在改造的开始就把每个房屋里的厨房、卫生间的原有的设施、设备拆除，而原告提供给被告的这些设施、设备由于非常老旧和破损，拆除时都是粉碎性拆除，无法完好地拆除，拆除都是政府改造的施工队负责拆除，拆除前，被告已联系原告方的周毅，告知厨房、卫生间等设施、设备须拆除，且无法再使用，必须更换新的厨卫设施和设备，但被告与原告联系后，原告在改造期间从未与被告联系，且改造的8个月期间，原告也从未来涉案房屋处查看改造情况，原告作为出租方，对于其出租方应承担的责任原告全部不理，都是被告参与政府改造，被告自己花钱购买了厨卫设施、设备，并请政府改造的施工队安装。而原告应承担维修等责任，但原告全部推给了被告，原告不履行出租方的责任，被告有权不支付原告租金。且当时政府改造期间，被告已无法居住，不得不自己另找住处或临时住在办公室。一直等到政府改造完更换了厨卫设施、设备后，被告的实际承租人才入住涉案房屋。因此，原告理应退还被告改造期间的房屋租金，并赔偿被告的损失。就小红庙x号楼政府改造，被告曾与北京市相关机构咨询，得到的答复是：应持有中国人民银行（系涉案房屋的产权人）的相关证明文件可向西城区政府相关部门调取小红庙x号楼政府改造的相关资料，被告已向法庭提交了申请法庭调取相关证据的申请书，申请法庭调取小红庙x号楼政府改造期间的相关资料。被告也在公示信息网站等查找小红庙x号楼政府改造情况，但因为房屋信息为敏感信息，被告均未能找到关于政府改造时间、改造具体的范围等相关信息，恳请法院调取相关证据，以证明被告出具的证据是真实的，而原告提供的情况说明涉嫌虚假。被告向本院提交证据如下：证据一：西城法院于2020年8月26日出具的（2019）京0102民初37448号判决书，证明事项：原被告之间不存在房屋租赁合同，双方之间是事实上的租赁关系，租期为不定期。被告已交租金至2019年9月7日，双方应在2019年10月18日交接房屋。证据二：借记卡账户历史明细清单、孙嘉兴手机给置能公司周毅转账记录和孙嘉兴转账给置能公司的房租统计清单，证明事项：孙嘉兴于2019年10月打印了其向置能公司支付房屋租金的转账明细，证明自孙嘉兴等个人租赁房屋后，4个承租人的四套房屋，包括孙嘉兴和同事租赁的x和x房屋均由承租人按期向出租方置能公司支付租金，孙嘉兴等承租人将房屋租金由孙嘉兴统一汇给置能公司账户，房租最后一笔于2019年4月3日由孙嘉兴账户汇款给置能公司指定的收取租金的账户以缴纳房租，经法庭上双方核对并最终在判决书中认定，被告所租x、x的房租已交至2019年9月份。置能公司与实际承租人存在着事实上的租赁关系，4套房的实际承租方通过孙嘉兴统一向置能公司的收取租金的账户转款并支付租金，置能公司也继续收取租金的行为，证明被告并不欠原告房租。证据三：孙嘉兴与周毅的微信记录，证明事项：2019年9月13日，孙嘉兴与置能公司负责租房的负责人周毅之间的微信沟通记录，因孙嘉兴与周毅约定9月份让置能公司周毅来收房，双方办理房屋交接。但周毅未能来与孙嘉兴办理房屋交接，双方又商量十一之后来收房，证明2019年9月以后，被告要求原告收房，双方办理房屋交接，且双方一直友好协商办理收房的时间，但原告突然在2019年9月起诉被告，此后，原告方周毅不再与被告联系协商收房事宜。证据四：孙嘉兴的手机通话记录，证明事项：2019年7月份以后至9月份及10月8日前，孙嘉兴多次与置能公司负责租房的负责人周毅联系，很多次因周毅原因未能接通电话。证明自2019年7月份置能公司通知孙嘉兴等人不再出租房屋后，被告多次与原告沟通，要求办理房屋交接，但原告拒绝收房，拒绝与被告核对房租款项。证据五：孙嘉兴与置能公司白经理的电话录音，证明事项：2019年11月19日，孙嘉兴联系置能公司负责房屋管理的白经理。孙嘉兴对双方的通话过程录音，录音内容：2019年11月18日第一次开庭前会议后，刘昌龙法官要求双方就物业并房屋一同交割。承租方与置能公司白经理和置能公司的律师分别进行了沟通，职能公司的白经理和律师均表示自己没有单位的授权，置能公司白经理跟被告孙嘉兴说全权委托了律师处理，白经理说要把房屋和水电气理清。被告孙嘉兴说根据刘法官所说还是要把租金一并理清，租金这块白经理表示应该找他们律师谈，他也要跟公司领导汇报。而置能公司的律师表示置能公司没有授权她谈。孙嘉兴也跟置能公司白经理说，我们已经全部腾空房子了，要不先把钥匙拿走，你们先租着，要不房子空着也可惜，都是损失。白经理说，损失也算不到我头上，我不承担这个责任。在2019年11月18日——27日之间，孙嘉兴多次联系置能公司白经理，和白经理协商房屋交接可以分步走，4套房屋已腾空，双方先交接房屋、钥匙等，房屋租金一时半时无法理清可以慢慢核对。以上录音证明：被告多次要求原告收房，被告多次提到让原告把钥匙取走，不耽误原告出租，被告也提出，双方要核对租金情况。但原告包括原告的律师以没有授权、需要向领导汇报为名，故意拖延不收房。因此，房屋无法交接的责任在原告，是原告拒绝收房导致被告无法将房屋交接给原告。证据六：照片1张，证明事项：2019年11月12日，孙嘉兴与置能公司负责房屋管理的白经理在小红庙x号楼出租房屋处，证明被告已经将房屋腾空并要求原告收房，原告对4套房整体包括房屋内部都检查完毕确认被告已腾退房屋后，原告却拒绝收房。而且原告有4套房的钥匙，被告孙嘉兴并没有跟原告约定看房，但原告没有通知孙嘉兴的情况下来小红庙好几次查看4套房，证明原告有租赁房屋的钥匙。证据七：庭前会议笔录，证明事项：2019年11月18日，西城法院法官刘昌龙与书记员和原告律师、被告孙嘉兴一起开庭前会议，原告提出在2019年11月22日前被告腾空房屋并物业交割，被告孙嘉兴：房屋早已腾空，我会在本周联系原告方人员做现场交接手续。证明了被告在2019年11月18日开庭前会议已向法官、原告提出房屋早已腾空，要求办理现场交接手续，但原告故意拖延不办理现场交接手续，拒绝收房，导致房屋无法在11月交接给原告，房屋未交接的责任在原告。证据八：孙嘉兴收到置能公司退款4万元的凭证，证明事项：2020年4月16日，孙嘉兴账户被动收到了置能公司退回的4万元房屋租金。原告没有通知被告，在原告起诉被告要求被告承担租金、房屋占用费和巨额违约金的纠纷案件庭审期间，原告未通知孙嘉兴、未经孙嘉兴的同意擅自将4万元房屋租金退回孙嘉兴账户，被告对4万元汇款事宜均不知情。因原告已经在2019年9月份、12月份和2020年1月份三次向西城法院提交起诉状，要求被告支付4套房的租金、房屋占用费和巨额违约金。双方在法庭上多次核对租金账目，被告也将自己支付租金的银行汇款明细打印出来给了原告以便于原告核对被告缴纳租金情况，原告拿到被告的支付租金的明细后突然在2020年4月16日将孙嘉兴在2019年4月3日汇至原告指定的房租收款账户4万元房租退回至孙嘉兴的账户。原告退回的目的显然是恶意制造被告拖欠租金的假象，其目的是为了制造了被告未足额支付租金、从而要求法庭支持原告诉讼请求——向被告收取欠缴的租金、房屋占用费及巨额违约金。原告造假的行为已严重违反了法律规定及诚实信用的基本原则，原告恶意造假的行为理应受到法律的严惩！证据九：实际承租人为租赁房屋x、x和x三套房屋购买卫生间设备的购买及付款凭单，证明事项：因政府就老旧房屋改造，小红庙被告租赁的房屋经政府改造后，由于水电气管道改造，厨房、卫生间设施已无法使用，被告多次通知原告要求原告来参加改造的相关活动，并维修更换改造后无法使用的相关设备设施，但原告对被告的要求置之不理，对租赁房屋拒不承担设备更换义务，导致实际承租人不得不自担费用购买卫生间设备、设施，实际承租人自己承担费用并自行对租赁房屋的设备进行更换，证明原告拒绝履行房屋租赁有关出租方的义务，原告已严重违反法律规定，并应赔偿被告的全部损失。证据十：照片，证明事项：被告孙嘉兴等4位实际承租人租赁原告的4套房屋，原告的房屋在租赁期间未能对房屋设施和设备进行维修，是孙嘉兴等4位承租方维修了房屋相关设施和设备，出租方应承担的维修义务均没有履行。而且上述4套房屋在政府改造期间房屋一直改造而无法居住，改造持续了8个月，改造期间原告理应减免租金。被告要求减免租金。证据十一：房屋租赁合同，证明事项：原告对房屋负有维修义务，维修是原告的责任，而不是被告的责任，房屋未维修且房屋设施已无法使用，原告拒绝履行卫生间、厨房设施更换导致被告无法继续生活，被告不得不自担费用，自行订购设备进行更换。原告应赔偿被告的损失。x、x房屋租赁合同中没有约定违约的情况下支付违约金和房屋占用费，因此，原告无权向被告主张房屋占用费和违约金。x和x的房屋租赁合同期限是2017年3月8日——2018年3月7日，合同到期后由于原告拒绝跟孙嘉兴续签x和x的合同，因此2018年3月8日之后，原告与被告之间没有租赁合同，双方构成事实上的租赁关系。4.x、x的房屋租赁合同第七条约定，甲方（原告）有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：2.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第八条第一款约定，甲方有第七条第三款约定情形之一的，应按月租金200%向乙方支付违约金。而原告将房屋出租给被告后从不履行维修义务，被告不得不更换房间设施设备，包括更换阳台的铝合金门窗，和房屋所有对外的窗户更换为铝合金门窗。因为以前房屋的窗户都是铁的，多年不更换，险些铁窗户坠落而砸到人，被告不得不更换了4套房屋阳台的铝合金门窗和房屋对外的几扇窗户。而这些义务本是作为出租方原告的义务，但原告却从不履行，被告不得不自行更换并承担了更换的费用。被告理应有权要求原告赔偿被告损失。证据十二：石莹给置能公司转款的付款凭证，证明事项：杨某系x房屋的实际承租人，被告单位不再与原告签订租赁合同，不再为员工租赁房屋后，杨某自行向置能公司支付房屋租金，且置能公司收取了上述租金，本汇款凭证是杨某爱人石莹向原告指定的收房租的账户汇款房租6400元，证明杨某与置能公司形成了事实的租赁关系，也证明了置能公司账户管理混乱，只要是租金汇入置能公司的账户，置能公司都是能收到该笔款项的，从而可以证明孙嘉兴汇入置能指定账户的租金，置能公司都是收到了。证据十三：孙嘉兴在2019年11月18日——22日与置能公司白经理和当时法庭的包书记员的通话记录，证明事项：被告孙嘉兴多次联系置能公司白经理，一直恳求其接收房屋，开始孙嘉兴要求把房屋租金一起核对清楚，置能公司白经理告诉孙嘉兴，核对租金需要与他们的律师沟通，置能公司没有给他授权。后来孙嘉兴说先把房屋和房屋钥匙给置能公司白经理，租金的账目不清楚的话可以慢慢核对。但置能公司白经理仍然说要向领导汇报而拒绝了孙嘉兴的提议。被告一直不明白为什么双方可以协商解决，被告要求立即向原告交房而原告却拒绝收房，告的白经理说房屋租金他无权与孙嘉兴核对，需要他们的律师与孙嘉兴核对，而孙嘉兴联系了置能公司的律师，置能公司的律师又称自己没有授权不能核对租金。孙嘉兴将上述情况向法庭包法官反映了，孙嘉兴希望原告能够立即办理收房。但2019年11月，原告始终拖延收房，直至2019年12月西城法院法庭给孙嘉兴发了起诉状，是原告起诉4套房的承租人赔偿原告房屋占用费和巨额违约金，此时被告方才恍然大悟，明白了原告拒绝收房的理由，原告不同意与接收被告交房的请求，因为原告已起诉，原告的目的是向被告索赔巨额违约金和房屋占用费。证据十四：2019年11月21日被告孙嘉兴与原告白经理之间的电话录音、2019年11月22日孙嘉兴向包法官汇报原告拖延收房的情况的电话录音，孙嘉兴希望原告尽快收房。证明事项：孙嘉兴与原告白经理打电话，请求白经理能够尽快收房，原告还问白经理此事是否置能公司的律师负责，白经理向孙嘉兴解释，房屋纠纷已由律师负责处理，因为他们公司一揽子给律师处理了，律师处理他们公司的纠纷是风险代理，因此，孙嘉兴要求交房、核对租金都要找律师解决。2019年11月22日，孙嘉兴向包法官汇报原告互相推诿，拖延收房。包法官说情况了解了，她要跟法官汇报。该证据证明了原告拖延收房最终到拒绝收房的理由是因为原告的律师为了多收律师费，因为如果孙嘉兴与原告双方和解，被告与原告办理了房屋交接，原告收房了，则原告律师的代理费将可能是零或很低的代理费，风险代理意味着诉讼标的越大，律师收费才能越高，因此，原告的律师是拒绝双方和解的，因为双方和解，律师就无法收律师费。我们认为，原告为了能够向被告大额索赔，故意拖延收房，在法庭要求双方协商和解，原告的律师当庭也同意协商，可背地里却要求原告不能与被告和解，不能收房，这样，原告律师才能收到更多的律师费。因为原告的律师费是风险代理。当法庭要求双方协商核对租金账目及交接房屋时，孙嘉兴多次给原告的白经理和原告律师打电话，原告的白经理和律师相互推诿，均以自己没有获得公司授权而拒绝孙嘉兴交房的请求。因此，房屋不交接的责任在于原告，而不是被告。最终，在法官在现场时，原告就是按照要求接收了被告交的房屋和房屋钥匙，当孙嘉兴提出请原告接收房屋和钥匙时原告却以自己没有授权而拒绝收房，直至2020年8月及9月在法官到场后原告才收房，因此，房屋迟迟没有交接完毕的责任在于原告，原告无权向被告主张赔偿房屋占用费和巨额违约金。证据十五：置能公司提交的《房屋交割清单》，证明事项：当孙嘉兴要求原告的白经理要将租金核对清楚完成房屋交接，原告的白经理却拒绝收房，其理由是公司没有授权与孙嘉兴核对租金，他要向领导汇报，白经理又告知孙嘉兴核对租金是他们律师负责，找他们律师核对，当孙嘉兴给置能公司的律师打电话要求核对租金、交接房屋时，置能公司律师又以没有公司授权拒绝跟孙嘉兴核对租金及交接房屋。但置能公司制作的《房屋交割清单》中已包含了租金费用核算的内容。因此，原告也是蒋租金核算作为房屋交接的一部分。孙嘉兴提出核对租金、交接房屋完全是按照法官要求，积极与原告协商解决房屋纠纷。但原告却不想协商解决，因为原告关于房屋的纠纷，原告的律师是风险代理，原告索赔越高，代理费才可能越高，如果双方协商解决，可能原告的律师的代理费是零或很少。因此，这样就可以理解为什么原告坚持不协商、原告拒绝收房，因为，这样原告的律师的代理费才可能更多。孙嘉兴与原告白经理和原告律师联系协商交房，但原告的白经理和律师相互推诿，拖延和拒绝收房。证据十六：证人杨某出庭作证，证明事项：杨某一直居住在小红庙x号楼x，在2017年3月-10月期间，政府对老旧小区进行改造，因此，政府对小红庙x号楼进行改造，改造断断续续持续了8个月左右，杨某作为x的住户，全程参与了改造，并自己出资对租住的房屋的相关设施、设备进行了更换。改造项目包括：楼外立面加装保温层、楼面粉刷、整栋楼的水管道、燃气管道、电路改造、电路设施增容改造、厨房、卫生间上下水改造以及家里的阳台门窗、卫生间及厨房的水盆、面盆、马桶、淋浴器等全部改造，由于政府改造，屋子里全部是灰尘，完全无法居住，改造期间，自己在外居住。改造设施、设备及电路等，由于置能公司不出钱，甚至连面都不露，改造设施、设备、阳台等全部是自己花钱改造，且改造期间，自己也无法居住，只能临时在外借住，有时就住在天津，改造导致屋内设施设备的更换应由置能公司承担，包括改造期间不能居住，置能公司应返还租金。证据十七：证人许某出庭作证，证明事项：证人许某在2014年底一直租住在小红庙x号楼x号房。在2017年3月-10月期间，政府对老旧小区进行改造，因此，政府对小红庙x号楼进行改造，改造断断续续持续了8个月左右，政府在正式开工前，都有好几个月的准备时间，包括：搭脚手架、盖施工队居住的简易工棚、搭一些设施等。改造项目包括：楼外立面加装保温层、楼面粉刷、整栋楼的水管道、燃气管道、电路改造、电路设施增容改造、厨房、卫生间上下水改造以及家里的阳台门窗、卫生间及厨房的水盆、面盆、马桶、淋浴器等全部改造，由于政府改造，屋子里全部是灰尘，完全无法居住，改造期间，自己在外居住。改造设施、设备及房屋电路、电线等，由于置能公司不管，自己又必须在房屋居住，只能自己出钱购买了设施设备，包括：厨房里的水盆、面盆、上下水管道的改造；卫生间的坐便器、洗脸盆、各种管件等。厨房和卫生间的设施都是政府的施工队拆下来的，拆的时候就坏了，因为时间太久了，那些设备拆的时候直接就坏了。厨房、卫生间的主管和燃气管都改造了，做了防水。换这些设施、设备都是我自己花钱，而且我们4户，x、x、x和x四户都花了3000元左右更换设施设备。政府改造这事我们都是跟孙嘉兴说，他联系了置能公司的周毅，但始终都没有看到周毅，也没看到置能公司的任何人员。小区也没有物业，改造期间，需要进我家，都是施工队提前打电话，我就过来给他们开门，有时施工队干到晚上10点左右。我把一套钥匙给了邻居，有时施工队需要进家里，就邻居给他们开门。小区是否有物业？不清楚，只收过2次钱，一次20元，是我们一楼的一个老太太跟我要，我也不知道什么钱，就给她了。从来没见过物业人员，也从来没有见到有人打扫过楼道卫生。政府改造前自己花钱更换阳台和厨房和北面房屋的窗户，因为窗户都关不上，漏风，往家里刮土、刮风，还有的窗户玻璃都坏了，以前的是钢窗，年久失修，必须更换，自己花钱更换为塑钢窗，还有厨房和北面房屋的窗户都换成塑钢窗了，大概花了6000元。据我所知，除了x没换，其他3户，包括x、x和x都换了。淋浴器等在2017年之前就更换了，还更换了2张床、简易衣柜、简易饭桌，安装了空调，改造设施、设备、阳台等全部是自己花钱改造，自己不想花钱，但置能又不管，也只能自己花钱改造。改造期间，自己无法居住，只能在外借住。改造导致屋内设施设备的更换应由置能公司承担，改造期间不能居住，置能公司应返还8个月房租。原告针对被告证据发表质证意见如下：1.证据一、证据二、证据十二：孙嘉兴向置能公司汇付房屋租金的统计，真实性及证明目的均不认可，其他材料真实性认可，证明目的不认可。（1）（2019）京0102民初37488号判决书，于2020年8月26日作出，判令龙源（北京）风电工程设计咨询有限公司（以下简称龙源公司）自判决生效之日起十五日内，即2020年9月25日前，将小红庙x号楼x、x房屋腾空交付给原告。被告断章取义，认为法官判决双方在2019年10月18日交接房屋属于认知错误。此判决书解决腾房问题，并不能作为此案件的证据使用；（2）关于腾房的具体时间，原告主张以双方办理交接时间为准。在原被告双方返还原物纠纷一案中，2020年8月21日被告交回房屋当天，刘昌龙法官及助理现场见证腾房，在租住房屋遗留物品中，有一个油桶，打码显示的生产日期为20200320，另有一张在北京市西城区广外社区卫生服务中心就诊交费的建行银联回单，显示时间为2019/10/29，金额为63.88元。被告称此套房屋并非孙嘉兴本人居住，之前为杨师傅居住，其退休后已经搬去武汉居住，但被告并未指出杨师傅之后此套房屋实际由谁居住。被告称2019年9月联系原告腾房，但经与原告工作人员周毅（139XXXXXXXX）核实，双方并未商议好房屋交接具体时间，此后也并未联系周毅交接房屋。故被告所称2019年9月已将房屋腾空的主张并不属实；（3）关于租金核算，被告交纳租金的总数原告都已核清并提交了租金核算表。第一，原告在2020年4月16日退还40000元至孙嘉兴账户，且许某2017年11月21日支付25600元至孙嘉兴账户，但孙嘉兴并未立刻直接转至原告账户。第二，石莹，既不是房屋租赁合同的相对方，也从未跟原告对接过租赁房屋事宜，其在2018年1月31日支付的6400元，未注明对应哪套房屋，也无人告知原告其是为小红庙x号楼x房屋交纳租金。故原告将龙源公司、孙嘉兴、许某、石莹交纳的款项结合已退还款项分四套房屋进行核算，被告的租金交至2019年1月7日。被告完全可以根据其所有的支付记录，倒推出自己的支付期限。（4）在返还原物纠纷案件中，孙嘉兴称周毅私下通过微信收取10000元好处费，并将周毅举报至原告纪检部门，现此笔款项已上交纪检部门处理，且龙源公司交纳租金时均交至原告对公账户、孙嘉兴签订的合同中有明确的收款账户，故孙嘉兴转款至他人账户的行为，不能视为交纳租金，故此10000元不能计入租金收入；（5）孙嘉兴向置能公司汇付房屋租金的统计，系被告根据支付记录自行统计的，并未扣除原告退还的40000元，错误将其举报周毅私下收取的10000元好处费计入租金，且未体现分别对应四套房屋的租赁期限，故真实性及证明目的均不认可；（6）房屋的实际承租人是孙嘉兴，原告并未与第三人签订过书面合同，也未与第三人达成口头协议。孙嘉兴知晓原告收款账户，且每次均将租金打至指定账户。石莹打款一事，原告并不知晓其所对应的房屋及期限，原告也并未与杨某形成事实的租赁关系。2.证据三：真实性及证明目的均不认可。原被告双方如需交接房屋，应去被告租住房屋处，但孙嘉兴提供的聊天记录中，体现两个地址，经高德地图搜索，均不是小红庙x号楼被告所租住房屋的位置。其中2019年9月15日2秒的语音，也无法对应孙嘉兴与周毅的微信多句对话内容。对话中体现的钥匙，指向不明，无法确认是被告租住房屋的钥匙，是一套的房屋的钥匙还是四套房屋的钥匙。所以真实性及证明目的均不认可。3.证据四（仅一页）：真实性及证明目的均不认可。通话记录，仅为手机截屏，既未体现通话双方的具体信息，也无对应的录音内容，无法证实孙嘉兴多次要求原告收房的意图。4.证据五、证据十三、证据十四：孙嘉兴与包法官的录音，合法性、真实性及证明目的均不认可，其他证据真实性及证明目的均不认可。（1）被告方无权给法官录音、录像，非法取得的录音文件，不能作为证据使用。且包法官并未认可被告所述，也未发表任何观点；（2）被告所述并非事实，提供的录音文件不全面，无法反映双方沟通的全过程。2019年11月18日在刘昌龙法官审理的返还原物纠纷案件谈话中，孙嘉兴指责原告将其诉至法院，称龙源公司对于被诉事宜不满，要求我方撤诉。当日同时谈话的，还有被告佟小会，我作为代理律师告知他们可以先将房屋办理交接，租金、房屋占用费等可以等双方核对清楚后再说，佟小会听取了我的建议，于2019年11月18日即联系原告办理了房屋的交接手续，原告收回房屋。但是，孙嘉兴交房的前提是要确定一个原告收取租金的时间节点，其称已交纳四套房的租金超出了租期，要求退还部分租金，因当时物权保护纠纷案件尚未立案，无法确定租金交纳的具体期限，我也无法立即答应他的请求，只能建议他先将房屋办理交接。孙嘉兴庭后在6层法庭外给他人打电话，对方不建议其办理交接手续（法官可以查询2019年11月18日上午10时左右，6层电梯处的监控录像）；（3）孙嘉兴多次提到与我沟通，但并未提供与我的沟通内容。其称我作为代理律师，风险代理原告案件，拖延收房是为了收取高额的代理费用，所述并不属实、是其主观臆断。第一，律师的代理方式、风险代理的费用高低，与被告是否交还房屋并无关联，案件已诉至法院，其他案件的被告交接房屋，原告也如约收房，所以是被告不主动办理交接手续；其次，孙嘉兴提交的2019年11月22日的录音文件提到白经理给其发送的短信，其并未提交。白经理定于2019年11月22日前交接房屋，后续再核算租金，是孙嘉兴坚持将房租及水电费核算清楚、租金如何交纳确定清楚，且未如约办理房屋交接，所以不腾房的责任在于被告；（4）被告有意在与对方沟通时录音，并多次告知与第三人不全面、不真实的沟通情况，诱导对方曲解其意图。被告提交的多次沟通记录中，并未表明无论是否核算租金都明确要交回房屋、也未确定交房日期。故被告提交的证据，真实性、证明目的均不认可。5.证据六：真实性认可，合法性及证明目的不认可。被告提交的照片，未经他人允许，属于侵犯他人隐私、非法拍摄，不能作为证据使用。此照片未体现出白经理与照片中的其他人出现在被告租住的房间内，也并未体现他们上楼确认过4套房屋的内部情况，更未体现出原告表达拒绝收房的话语及意图。被告仅凭一张图片，推断原告持有钥匙，多次查房等情况，并不属实。6.证据七：合法性、真实性、证明目的均不认可。（1）法庭上，原被告双方均不可录音、录像，被告未经法官允许拍摄笔录，属于非法取得，不能作为证据使用；（2）图片中无原被告双方的签字，不能代表原告对于内容的认可；（3）被告陈述已将房屋腾空，是其自述，并未经原告、法官的确认，真实情况有待核实；（4）从原告所述中，并未体现交接房屋的前提是将租金核算清楚，且物业费不包括房屋租金及占用费。所以双方未办理交接手续的责任在被告，而非原告。7.证据八：真实性认可，证明目的不认可。原告确实于2020年4月16日退还40000元至孙嘉兴账户，但被告称原告目的为制造恶意拖欠租金假象、获取房屋占用费及巨额违约金的行为，属于对原告的污蔑。（1）原告有多套房屋对外出租，并且在2020年4月16日退还过多套房屋的租金，并非只针对被告，退租的行为并不会导致房屋占用费的增加，也并不影响法院认定违约金的具体金额；（2）原告于2018年9月27日、2018年12月21日、2018年12月27日通过在被告租住房屋的单元门口及房门上，张贴律师函、告知函的方式告知其房屋租赁合同已到期，不再续约，限期搬离。原告将被告2019年自行打入的40000元退还，合理合法。8.证据九、证据十：真实性、证明目的均不认可。（1）被告未提供更换所有设施的费用明细及发票、维修费用明细及发票等；（2）依据合同相对性，房屋的实际承租人为孙嘉兴。收货信息处的杨振亚，并非被告。3张手机截屏的购买记录真实性不认可，未体现购买设施的具体时间及安装时间，也未体现实际安装于哪套房屋中；（3）被告提供的6张图片，无法确定对应4套房屋真实情况，更无法证实哪套房屋窗户外的铁架有脱落伤人危险、哪套房屋内原设施无法正常使用、哪套房屋更换了哪些设施、哪套房屋水管漏水等。第四，政府在对小红庙x号楼进行老旧小区改造时，已经更换了房屋窗户、更换了屋内上下水管、重做卫生间防水等，并可以对房屋内的原设施恢复原状。所以被告无法证明是其出资更换、维修的所有设施，所以无权要求原告承担各项费用。9.证据十一：真实性认可，证明目的不认可。（1）关于更换设施问题，原告从未收到被告房屋维修及更换设施的要求，且政府改造期间，针对屋内部分设施及窗户等，已经进行了修整；（2）关于维修费用，被告更换屋内任何设施、维修屋内设施，均未提前告知原告，即使有更换设施、维修设施，也未经原告允许，且孙嘉兴租赁的两套房屋，合同第四条第二款明确约定：租赁期间，乙方自行承担维修费用，抽油烟机、热水管、燃气灶、水龙头、灯具、门窗、玻璃；（3）被告为了改善自己的居住环境，更换设施、维修设施属于自主行为，上述费用，均无权要求原告支付；（4）关于违约金，双方签订的书面合同第八条中明确约定：租赁期满，乙方未能按时将承租房屋退还甲方时，乙方应按日租金的200%赔偿甲方。故被告在房屋到期后未及时腾房，原告有理由主张占用期间的违约金。10.证据十五：真实性认可，证明目的不认可。（1）原被告双方办理的交割清单中，无核算租金的项目，仅在备注中说明租金费用未核算，恰能证明，不核算租金完全可以办理房屋的交接手续。被告已经认可孙嘉兴要求将租金核对清楚以完成房屋交接，所以被告以租金核算不清为由拒绝腾房，一直拖延至法官见证房屋交接程序，所以不腾房的责任在于被告；（2）仅凭一张房屋交割清单，被告便推断白经理和律师相互推诿，并称律师为了收取更多代理费，拒绝收房，被告无事实依据的评论，纯属无稽之谈。11.证据十六、证据十七：真实性及证明目的均不认可。（1）上述二人系龙源公司员工，与本案有利害关系，证人证言无证明力，不予采信；（2）证人杨某称，改造期间，政府更换了很多设施，并且为了改善居住环境，自己也愿意花钱更换部分设施，阳台部分仅更换了纱窗，卧室外面的铁架子并未拆除，仅花了100元做加固等。其称此期间没有将房屋腾空交回原告，自己还经常回来居住。施工队也在小区内安装了几个临厕等供居民正常使用。原告出具的北京恒达物业管理有限责任公司关于小红庙x号楼老旧小区改造情况说明中提到，改造期间，住户可以正常居住，不用腾房。所以原告无需返还政府改造期间的租金及更换设施费用、维修费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：京房权证宣国字第XXXX号《房屋所有权证》载明：宣武区小红庙x号楼房屋所有权人为中国人民银行机关事务管理局。1999年3月29日，中华人民共和国国家经济贸易委员会出具的国经贸企改232号文件，载明：同意水利部建筑工程处、中国华水水电开发总公司、水利电力出版社印刷厂分别作为中国水利电力对外公司的子企业整体并入的方案，水利部建筑工程处、中国华水水电开发总公司、水利电力出版社印刷厂的全部国有资产（包括其控股、参股企业中的国有股权）以1998年度的财务会计决算为依据无偿划转到中国水利电力对外公司...2001年，中国水利电力对外公司（甲方）与中国人民银行机关事务管理局（乙方）签订了《房产置换及补偿协议书》载明：中国人民银行机关事务管理局拥有位于丰台区马家堡等地约3000平方米共50套居民住宅房屋的所有权，中国水利电力对外公司拥有位于西城区成方街x号内房屋的所有权，成方街x号院建筑陈旧，不符合北京市金融街的整体发展，该建筑的使用单位水电出版社印刷厂自身无资金改造，现又需资金扩大再生产，甲方用于与乙方置换的标的物，位于西城区成方街x号院的所有建筑物，其房屋所有人为中国水利电力对外公司，乙方用于与甲方置换的标的物位于丰台区等地，共50套房屋。本案诉争房屋在中国人民银行机关事务管理局用于和中国水利电力对外公司置换的50套房屋内。2004年11月16日，水利电力出版社印刷厂（甲方）与中国人民银行机关事务管理局（乙方）签订《成方街x号院拆迁补偿补充协议》，载明：为落实甲、乙双方签订的《拆迁安置及经济补偿协议书》，达成如下补充协议：一、甲方移交所属水利电力出版社印刷厂位于成方街x号院生产厂房的同时，乙方向甲方移交《拆迁安置及经济补偿协议书》载明的50套居民住宅，并按协议规定支付剩余补偿款2000万元人民币，二、乙方同意，所述的50套居民住宅一经移交，其所有权无条件属于甲方。2017年10月13日，水利电力出版社印刷厂名称变更为北京置能科技发展有限公司。2017年3月7日，水利电力出版社印刷厂（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市西城区小红庙13-x，建筑面积52.36平方米，租赁期限自2017年3月8日至2018年3月7日。甲方应于2017年3月7日前，将房屋按约定条件交付给乙方。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金标准为2800元，租金总计33600元，付款方式为银行汇款、半年支付。租赁期内抽油烟机、热水器、燃气灶、水龙头、灯具、门窗玻璃发生损坏，由乙方自行承担维修费用，甲方应保证出租房屋的建筑结构和设施设备符合各方面安全条件，不得危及人身安全，乙方保证遵守国家法规及物业管理规约，乙方不得损坏房屋设施，未经甲方书面许可不得改变房屋内部结构或装修房屋。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应于房屋租赁期满后，次日12点前将承租房屋及附属设施设备交还甲方。如果乙方存在“1不按约定支付租金达5日的、2擅自改变房屋用途或转租他人的、3利用房屋从事违法活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作生活的”等情形之一的，应按月租金200%向甲方支付违约金。2020年4月16日，原告将4万元租金退还给孙嘉兴。经询，原告表示，这4万元主要是针对龙源公司的x、x号房屋，原告公司当时内部开了一个会，针对19年的所有租户的打款，全都退回了，西城区广外小红庙x号楼x、西城区广外小红庙x号楼x、西城区广外小红庙x号楼x、西城区广外小红庙x号楼x等四套房屋的房租基本都是通过孙嘉兴或龙源公司账户向我公司转账。被告表示：我在2019年4月3日交过4万元，后来原告在2020年4月退给我了，这4万元是针对西城区广外小红庙x号楼x、西城区广外小红庙x号楼x、西城区广外小红庙x号楼x、西城区广外小红庙x号楼x等四套房屋的，2018年开始，孙嘉兴向原告公司的打款都是对应四套房屋租金，这4万元原本是打算交四套房屋自2019年3月至2019年9月期间的房租，后来2019年7月份原告开会时说让搬走，不让打钱了。2020年8月21日。被告与原告公司工作人员签订了涉案房屋的房屋交割清单，完成了涉案房屋的交接。原告曾另案起诉被告腾房，后因被告将房屋交付原告，原告申请撤诉。该案2019年11月18日庭前会议笔录中载明：被告明确向法庭表示“房屋早已腾空，被告会在本周联系原告工作人员做现场交接。”之后，在2019年11月下旬被告与原告公司工作人员的录音中，被告多次表示希望原告尽早收房。北京恒达物业管理有限责任公司出具了《小红庙x号楼老旧小区改造情况说明》，载明：一、小红庙x号楼为国管局老旧小区改造项目，该项目于2015年12月10日立项批复，于2016年5月12日初步设计申报，于2017年5月23日正式开工，于2017年10月23日竣工验收。二、对于户内改造项目，涉及上下水改造、更换窗户、卫生间防水。具体对每一户室内的改造时间，由于为施工单位负责，由施工单位与每一户业主进行沟通，业主自行决定是否改造和定时间段进行施工作业，因施工单位早已撤离，无法了解到每一户的具体入户改造时间。三、改造期间，住户可以正常居住，不用腾房。四、无相关补贴。五、施工单位更换旧窗户，换成新窗户，室内上下水改造后，对室内的原设施重新恢复。施工单位现场提供临水、临厕使用。不影响业主正常居住。关于此次改造，被告提供的证人杨某表示：西城区组织房屋改造，室内施工是阶段性施工，一部分做完，另一项目再来，中间衔接不紧密，所以改造期间没法住在房屋内，施工人员白天施工，晚上就走了，卫生间立管换的很快，防水做的很慢，大概3-5天，阳台玻璃窗原来是铁制框架窗，更换成浅色的类似塑钢的，因为大小不符，把原来的窗拆下来，拖拖拉拉很久才按上，改造后会将原来的设施重新装回去，但是我自费更换了一部分水管、一个新的坐便器、一个新的厕所洗手盆、一个新的锁等，这些东西我都是自愿换的，原告公司不管，我也乐意自己花钱换，所以我就没有留票找置能报销，这些东西都在房间内。被告提供的证人许某表示：政府改造项目时间大概是17年3月到10月施工，我们把洗菜盆、洗手盆、坐便器、主管道都换掉了，因为锈蚀时间长，没法用了，改造期间无法居住，到处都是灰，入户施工大概有四五次，当天施工当天结束，因为屋里还有东西，入户施工主要是拆除原有设施、卫生间做防水、卫生间地面、墙面贴瓷砖、主管道维修等。关于被告自行配置、可以拆除但尚留在涉案房屋内的设施设备、家具家电等物品，被告表示：安装前通知原告了，但原告说了他们不管，这些东西都是根据涉案房屋安装的，拆不走带不走，房屋交接时，孙嘉兴说屋内物品不要了，可以当做遗弃物处置。原告则表示：安装前被告没有通知过原告，不同意继续使用，收房时，原告已经告知孙嘉兴可以拉走，孙嘉兴当时说不要了，可以当做遗弃物处置。本院认为，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。自原告与被告签订的最后一份书面《房屋租赁合同》到期后，被告继续使用租赁物，应当支付房屋占有使用费，故对于原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。但是，考虑到被告在2019年11月的庭前会议笔录中明确表示房屋早已腾空，会联系原告工作人员做现场交接。其后，在2019年11月下旬被告与原告公司工作人员的录音中，被告也多次表示希望原告尽早收房。故，本院认为被告房屋占有使用费支付至2019年11月底较为公允。关于违约金一节，因被告在2019年4月就已经支付过4万元，后来原告将这笔钱退回，且原告亦未提供被告存在其他违约行为的证据，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院着实难以支持。关于被告第一项反诉请求，因原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中明确约定“租赁期内抽油烟机、热水器、燃气灶、水龙头、灯具、门窗玻璃发生损坏，由被告自行承担维修费...被告未经甲方书面许可不得改变房屋内部结构或装修房屋”对于被告自行配置、可以拆除但尚留在涉案房屋内的设施设备、家具家电等物品被告亦明确表示不同意拆除带走，而原告则明确表示不同意继续利用，故本院对于被告第一项反诉请求，着实难以支持。关于被告反诉要求原告退还老旧小区改造期间房租一节，因入户改造时间较短，施工时提供临水、临厕，且户内施工均会在完成当天施工后撤离，加之施工时无需腾房、未提供相关补贴等情节，本院对于被告反诉要求原告全额退还改造项目施工期间租金的反诉请求，着实难以支持。但是，考虑到老旧小区改造施工期间对于被告居住条件确实会有一定影响，故本院对被告应缴纳的费用适当予以酌减，酌减金额共计3000元，从被告应支付的费用中予以扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）孙嘉兴支付原告（反诉被告）北京置能科技发展有限公司2019年1月8日至2019年11月30日的房屋占有使用费（北京市西城区广外小红庙x号楼x室）27050元；二、驳回原告（反诉被告）北京置能科技发展有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）孙嘉兴的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3570元，由北京置能科技发展有限公司负担2979元（已交纳），由孙嘉兴负担591元（自本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费480元，由北京置能科技发展有限公司负担31元（自本判决生效之日起七日内交纳），由孙嘉兴负担449元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  万人瑞二〇二一年六月二十四日书记员  翟 翔书记员  包玉婷