山东省莒南县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1327民初2362号原告：山东万悦物业服务有限公司。住所地：临沂市兰山区临西十一路与解放路交汇东北角。统一社会信用代码：91371301321815235R。法定代表人：田海心，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜金良，临沂兰山天威法律服务所法律工作者。被告：帅志友，男，1967年2月2日出生，汉族，居民，住临沂市莒南县。委托诉讼代理人：姚洪娟（系帅志友之妻），女，1969年1月29日出生，汉族，居民，住莒南县。原告山东万悦物业服务有限公司（以下简称“万悦物业公司”）与被告帅志友物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万悦物业公司的委托诉讼代理人姜金良、被告帅志友的委托诉讼代理人姚洪娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万悦物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法调解或判决被告支付原告拖欠费用2224元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系临沂市莒南县板泉镇兴泉嘉苑小区物业服务企业，被告系兴泉嘉苑沿街41号商铺业主，原告为被告提供物业服务，被告却未按约定向原告支付物业服务费2160元(2019年12月1日至2021年2月28日)，违约金64元，合计2224元。现经原告多次催要，被告在合理期限内仍未交纳，为维护原告的合法权益，依据《物业管理条例》第六十七条之规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。帅志友辩称，一、涉案物业服务合同未经房产行政主管部门备案，物业服务费收费标准及项目亦未经物价主管部门核定。根据《物业管理条例》、《物业收费管理办法》及《临沂市物业收费管理办法》等法律法规规定，物业服务合同应当于签订后15日内报房产行政主管部门备案，且物业服务收费标准及项目应当报物价主管部门核定并在小区内进行公示，但涉案物业服务合同未经备案，其定价也没有经过物价主管部门的核定，帅志友对该《物业服务合同》的效力及内容不予认可；二、帅志友所购买的房屋为商铺，应当实行市场调节价，由万悦物业公司与帅志友就物业服务范围、内容、标准等商定后签订单独的物业服务合同，按涉案物业服务合同收取毫无依据。依据板泉镇政府与万悦物业公司签订的《物业服务合同》，其物业服务标准为二星级，结合莒南县人民政府发改委【2019】52号文的规定，普通住宅二星级政府指导价基准价格为：不带电梯普通住宅0.4元/平米/月，带电梯的普通住宅0.9元/平米/月，上下浮动不超过20%。结合本案，帅志友购买的是商铺，如果认为商铺属于普通住宅，那万悦物业公司按照上浮20%标准也仅能收取0.48元/平米/月，与合同约定的1元/平米/月相差巨大。显然，依据相关物业法律法规规定，商铺物业费标准实行市场调节价，应当由物业服务企业与业主就物业服务内容、范围、标准商定后签订物业服务合同，但本案中，万悦物业公司并未与帅志友签订单独的物业服务合同，也没有就物业费标准与帅志友进行协商，其擅自约定商铺物业费的行为于法无据亦与事实无据，帅志友从未认可该服务费的约定。三、万悦物业公司从未对帅志友提供过符合标准的物业服务，连起码的卫生及安保服务也未提供。因帅志友的商铺在小区外沿街，自帅志友接收房屋后，万悦物业公司就未提供过相应的物业服务，卫生及安保工作极差，显然不符合二星级服务标准，即使法庭认为帅志友应当缴纳物业费，也应当予以减免。四、帅志友接收涉案商铺后未使用，依据物业法律法规应当按照空置房屋减免物业费，最高收取比例不超过60%。综上，帅志友与万悦物业公司并未就商铺的物业服务签订具体的物业服务合同，万悦物业公司在毫无根据的情况下按照1元/平米/月的标准向帅志友收取物业费的行为无事实及法律依据。五、涉案物业服务合同涉嫌违法，其合同系无效合同。1、此涉案合同违反《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》、《物业收费管理办法》、《临沂市物业收费管理办法》及山东鲁价发【2018】54号文规定，根据板泉镇区域经济发展水平需执行莒南县政府发布的政府指导价，而依据涉案合同中执行临价发【2011】195号文显然违法。2、建设单位违反法律、法规、部门规章规定未在房屋买卖合同中列明相关物业服务条款，也未在后期补签《临时管理公约》，所以未尽到明示、告知义务，导致此合同加大被告业主责任，限制了被告作为法律主体的主要资格权利，综上应当认定为无效合同。请求法院依法查明事实，依法判决。本院经审理认定事实如下：帅志友系莒南县板泉镇兴泉嘉苑沿街楼商铺41号的业主，其商铺建筑面积为144平方米，该商铺于2019年11月29日交付。2019年9月17日万悦物业公司通过中标获得实施莒南县板泉镇兴泉嘉苑物业服务的资格。2019年11月20日，莒南县板泉镇人民政府、临沂建泉城建开发有限公司、山东万悦物业服务有限公司联合发布通告，万悦物业公司于2019年11月25日正式进驻莒南县板泉镇兴泉嘉苑小区开展正规的物业服务，正式计费时间为2019年12月1日（包含未入住及未收房的业户）。后莒南县板泉镇人民政府与山东万悦物业服务有限公司订立《兴泉嘉苑前期物业服务合同》，约定物业管理区域为兴泉嘉苑；物业类型为住宅、商业街；约定万悦物业公司物业服务标准达到《临沂市住宅物业服务收费管理实施办法》（临价费发【2011】195号）规定的二星级标准；物业服务费收费标准由业主按其拥有的物业建筑面积交纳：多层无梯住宅为0.6元/月*平方米，商业用房为1.0元/月*平方米，综合办公楼用房为1.0元/月*平方米；业主所购物业空置连续6个月以上的，由业主或者物业使用人向万悦物业公司提出优惠申请，经万悦物业确认后（签订临时协议），物业服务收费标准可依据（临沂住宅物业服务收费管理实施办法）相关规定给予优惠；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，分别从每年的2月1日、8月1日起每日按应交物业服务费总额的千分之三向物业公司交纳滞纳金。帅志友未交纳2019年12月至2021年2月的商铺物业服务费。2021年4月21日，万悦物业公司诉至本院，要求帅志友支付自2019年12月至2021年2月的物业服务费2160元，并支付违约金64元。本院认为，本案的争议焦点如下：一是《兴泉嘉苑前期物业服务合同》的效力，二是物业服务企业管理不到位是否可以成为业主不交纳物业服务费的法定理由。关于争议焦点一，本案《兴泉嘉苑前期物业服务合同》的效力。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中莒南县板泉镇人民政府与万悦物业公司订立的《兴泉嘉苑前期物业服务合同》，其内容、形式不违反法律规定，为有效合同，该合同对全体业主均具有约束力。帅志友接受物业服务后，万悦物业公司有权按照《兴泉嘉苑前期物业服务合同》的约定要求帅志友支付物业服务费，帅志友虽然将其购买的41号商铺出租给案外人孙山山，但双方并未在房屋租赁合同中约定物业费的交纳方式，且万悦物业公司对此并不知情，故本案的物业服务费应当由帅志友承担，对万悦物业公司要求帅志友支付物业服务费2160元（1.0元/月*平方米*144㎡*15个月）的诉讼请求，本院予以支持。关于帅志友辩称《兴泉嘉苑前期物业服务合同》违反《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《物业收费管理办法》、《临沂市物业收费管理办法》、山东鲁价发【2018】54号文件及临沂市政府印发的通知等法律法规或文件的规定，应认定为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。对于“强制性规定”，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第十四条进一步明确“强制性规定”是指“效力性强制性规定”。效力性强制性规定是指法律及行政法规明确规定违反了禁止性规定将导致合同无效或者合同不成立的规范，或者是法律及行政法规虽然没有明确规定违反这些禁止性规范后将导致合同无效或者不成立，但是违反这些禁止性规范后，如果合同继续有效，将损害国家利益和社会公共利益的规范。但帅志友所提出的相关规定均属于行政管理性质的规定，而非针对物业服务合同效力的强制性规定。且物业服务费是合同当事人给予物业服务的内容、等级和标准等自行协商确定的合同价格，属于市场行为，即使物业服务收费标准未遵守政府指导价，也不必然引起涉案合同无效的法律后果。现万悦物业公司为莒南县板泉镇兴泉嘉园小区提供物业服务，帅志友应当按照《兴泉嘉苑前期物业服务合同》约定的标准支付物业服务费。关于前期物业合同备案并经物价主管部门核定等事项是行政管理的需要，并不影响合同本身的效力。综上，对帅志友所有关于《兴泉嘉苑前期物业服务合同》系无效合同的辩解意见，本院均不予采信。此外，帅志友辩称接收商铺后未使用，应当按照空置房屋减免物业费。首先，帅志友并未提交充分有效的证据证实其接收商铺后未使用，即使该商铺系空置商铺，根据《兴泉嘉苑前期物业服务合同》中约定，业主所购物业空置连续6个月以上的，由业主或者物业使用人向万悦物业公司提出优惠申请，经万悦物业确认后（签订临时协议），物业服务收费标准可依据（临沂住宅物业服务收费管理实施办法）相关规定给予优惠。帅志友亦未提交证据证实其向万悦物业公司提出优惠申请，并与万悦物业公司订立有关减免物业费的临时协议，应当视为其放弃权利，故对帅志友的该辩解意见，本院不予采信。关于万悦物业公司主张的违约金，万悦物业公司现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，同时考虑到万悦物业公司在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面。现万悦物业公司与大部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和帅志友商铺的物业服务与万悦物业公司相关，双方矛盾须及时化解。且在《兴泉嘉苑前期物业服务合同》中并没有明确约定违约金，故对山东万悦物业服务有限公司要求帅志友支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于争议焦点二，物业企业管理不到位是否可以成为业主不交纳物业服务费的法定理由。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维护、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。帅志友作为兴泉嘉苑商铺的业主，可以通过上述法律规定的救济措施进行救济。因物业服务具有整体性，涉及全体业主利益，业主如果以物业服务公司的服务管理不到位就拒绝交纳物业服务费，会导致物业公司的服务质量因资金不足进一步恶化，只能形成恶性循环，最终损坏的还是全体业主的利益。帅志友抗辩物业服务存在瑕疵，但并未积极行使业主权利，反以拒交物业服务费来对抗的行为，应属怠于履行权利，不利于构建业主与物业服务企业间的关系，长时间不交纳物业服务费，必然影响万悦物业公司的正常运营。故物业服务不到位并不能成为拒交物业服务费的法定理由，对帅志友辩称万悦物业公司服务存在瑕疵，其不应当支付物业服务费的辩解意见，缺乏法律依据，本院不予采信。物业管理作为一个服务行业，现实生活中存在服务质量不完善的现象，物业公司要与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额缴纳物业费用、开展好物业服务才能开创一个双赢的局面。若业主均拒交物业费用，将会直接影响物业服务的质量，形成恶性循环，并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或业主委员会集中民意，通过一定形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。通过本次诉讼，山东万悦物业服务有限公司也应反思其在物业服务过程中不当之处，提高物业服务的质量，使小区管理和服务向着良性循环方向发展。综上，对万悦物业公司要求帅志友支付物业服务费2160元的诉讼请求，本院予以支持，对万悦物业公司的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条规定，判决如下：一、帅志友于判决生效后五日内支付山东万悦服务有限公司2019年12月1日至2021年2月28日兴泉嘉苑沿街41号商铺物业服务费2160元；二、驳回山东万悦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由帅志友负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 员 孙钦欣二〇二一年六月二十四日法官助理 鲁 聪书 记 员 林丽霞