北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0107民初11478号原告：王菲，女，1966年8月19日出生，住北京市石景山区。被告：北京华清物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区中关村东路1号院8号楼启迪科技大厦A303室。法定代表人：张金生，董事长。委托诉讼代理人：史茜，女，1985年1月25日出生，汉族，系该单位员工，住北京市海淀区中关村东路1号院8号楼启迪科技大厦A303室。委托诉讼代理人：杨殿芳，北京市诺恒律师事务所律师。原告王菲与被告北京华清物业管理有限责任公司（下简称华清物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王菲、被告华清物业公司之委托诉讼代理人史茜、杨殿芳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王菲向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还已收取2018年度取暖费4009.32元；2.诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2018年11月底，原告搬入启迪香山房间，当时虽已进入供暖季，但物业仍在暖气试水阶段，并未按合同约定正式提供供暖服务。并且原告被告知因楼下房间屋顶漏水需从原告房间下层卧室墙壁破开进行维修作业。原告认为物业当时要求进行的“作业”，并非正常的维护作业，因为一个刚刚验收并交付使用不久的楼宇怎么会有需要抢修的设施呢，除非设施安装施工质量、建筑材料质量本身有缺陷。况且此设施并非原告的户内设施，而是在墙壁里面，物业所谓的维修需对房屋的墙体及装修进行拆除，属于破坏性维修。而且当时物业拒绝与原告就开墙作业进行协议约定时间、范围及恢复补偿等事宜并擅自强行关闭原告房间的供热阀门，导致原告冬季无法正常使用。并且原告没有履行《供热采暖合同》第六条第十三款规定：乙方在甲方住宅……供热试运行期间发现存在属于供热系统设计、供热设施安装施工质量、建筑材料质量缺陷……应当书面告知甲方提请建设单位解决的义务，而是擅做主张关闭供热阀门至今，导致原告冬季不能居住，也无法出租，严重侵害了原告作为房屋拥有人的合法权益。鉴于以上，原告诉至法院。被告华清物业公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：一、王菲室内自用采暖设施发生漏水问题时，尚处于质量保修期内，房屋出卖人对此负有维修义务，如因此给王菲造成损失，亦应由房屋出卖人承担赔偿责任，华清物业公司并不是本案的适格被告。二、管路漏水部位位于王菲室内暖气的入户支管处，依据《供热采暖合同》有关约定内容，该部位属于王菲室内自用采暖设施，王菲对此负有维护和修理义务，且需自行承担相关费用。依据《北京市前期物业服务合同》有关约定内容，该部位属于王菲物业的专有部分，对该部分进行维护属于有偿特约服务项目，并不在华清物业公司的物业服务范围内，不属于华清物业公司的合同义务。三、王菲依照约定负有协助、配合华清物业公司检修的合同义务，在华清物业公司多次与王菲沟通维修事宜的情况下，王菲仍然拒绝履行协助、配合义务，已属违约，由此产生的不利法律后果应由其自行承担。四、虽然案涉房屋内没有暖气供应，但是，并不必然造成房屋冬季不能居住的后果，且取暖问题也可以用电暖气进行替代解决。五、王菲要求判令华清物业公司在本年度采暖季前恢复房屋正常供暖，是在混淆事实，客观事实是华清物业公司就漏水检修问题已多次和王菲进行沟通，要求王菲给予配合和协助，以便尽快能将问题解决完毕，但均遭到了王菲的无理拒绝，并非是华清物业公司不给予维修。六、涉案暖气没有维修，在质保期内属于开发商责任，且原告不履行配合维修义务，所以不同意退还供暖费。七、被告多次主张给原告维修房屋，但是原告不履行协助配合义务，导致无法维修。综上，华清物业公司不同意王菲的所有诉讼请求，望法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：王菲系北京市石景山区香山南路X号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，该房屋建筑面积47.73平方米。王菲（用热人，甲方）与华清物业公司（供热人，乙方）签订《供热采暖合同》，该合同载，采暖地点北京市石景山区启迪香山中心X室，采暖面积为47.73平方米，采暖费4009.32元/采暖季。合同有效期内，遇价格调整时，自调价之日起，按照新调整的热价标准缴纳采暖费。每年5月1日至10月31日期间，王菲将下一个采暖季（当年11月15日至次年3月15日）的采暖费足额交给华清物业公司。王菲未按照本合同约定的时间及数额交纳采暖费的，除须按本合同约定交纳采暖费本金外，还需自逾期之日起按中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金，计算至实际交付之日止，向华清物业公司交纳。王菲有权要求华清物业公司按照本合同约定的地点、范围、时间和质量供热。乙方在甲方住宅竣工验收、巡检和供暖试运行期间发现存在属于供热系统设计、供热设施安装施工质量、建筑材料质量缺陷以及不符合建筑节能标准而影响供热质量的，应当书面告知甲方提请建设单位解决。因华清物业公司责任未按照本合同约定的时间向王菲供暖，应当按照未供暖时间，减收或者退还相应的采暖费，自业主报修之时起，24小时内经物业调节、检修，仍未达到规定标准的，自业主报修当日其至温度达到规定标准日止的天数，计入退费天数。2018年9月14日，王菲办理了入住交接手续，王菲领取了涉案房屋钥匙、门禁卡、水电卡等物品并向华清物业公司交纳了2018年-2019年度供暖费4009.32元。2018年11月，住在涉案房屋楼下的业主向华清物业公司反映漏水，华清物业公司委派人员排查漏水原因，排查人员提出要破开涉案房屋卧室的墙壁进行检查，因对破拆后的恢复事宜没有提出解决方案，王菲拒绝。华清物业公司便将涉案房屋的暖气管道阀门关闭，造成涉案房屋至今未能供暖。庭审中，双方均认可2018年度（即2018年-2019年供暖季）未实际供暖。华清物业公司主张漏水部位属于王菲物业的专有部分，不在华清物业公司的物业服务范围内，不属于华清物业公司的合同义务，在质保期内应属开发商的责任。庭审中，经询问，华清物业公司认可其未书面告知王菲提请建设单位维修解决，其称曾口头告知王菲，王菲对此不予认可，华清物业公司亦未提交相关证据证实。上述事实，有供暖费收据、采暖合同、民事判决书、房屋出租代理合同、启迪香山A座房屋物品接收确认单、启迪香山中心客户入户流转交接单、北京市商品房预售合同、《北京市前期物业服务合同》、附件三《物业共用部位明细》、附件四《物业共用设施设备明细》《临时管理规约》《承诺书》《补充协议》、微信聊天记录、排查漏水问题的情况说明，包括照片、一张证明、视频两段及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。王菲与华清物业公司签订的供热采暖合同均为双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，各方均应依约履行各自的合同义务。2018年11月，华清物业公司在排查漏水点的过程中将涉案房屋的供暖阀门关闭，造成王菲没有享受供暖服务；华清物业公司称漏水部分不是其维修范围，但亦未按照合同约定书面告知王菲要求建设单位解决。现华清物业公司至今未对涉案房屋恢复供暖，存在主观过错。现华清物业公司未举证证实其于2018年-2019年供暖季向王菲提供了供暖服务，故本院对王菲要求退还2018年度供暖费的诉讼请求，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：北京华清物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内退还王菲2018年度供暖费4009.32元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由北京华清物业管理有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  赵莹二〇二一年六月二十九日书记员  毛婧