湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初5301号原告：长沙花溪置业有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区坪塘街道坪塘大道与花溪路交汇处花溪欣苑小区商业**西向**。法定代表人：周建斌，系公司总经理。委托诉讼代理人：杨容，湖南越一律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丹琪，湖南越一律师事务所实习律师。被告：周炼，男，汉族，1982年12月20日出生，住长沙市岳麓区。原告长沙花溪置业有限公司(以下简称“花溪置业”)与被告周炼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告花溪置业的委托诉讼代理人杨容到庭参加了诉讼，被告周炼经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告花溪置业向本院提出以下诉讼请求:1、判令解除原、被告签订的《花溪欣苑商铺租赁合同》；2、判令被告腾空并归还房屋；3、判令被告按照租金标准支付房屋占用费至房屋实际交付之日；4、判令被告支付所欠租金146100元（租金暂计算至2020年12月31日）；5、判令被告支付违约金8839.05元（按每日万分之五标准，暂截止至2020年12月31日）；6、请求被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2019年10月30日，原、被告签订了《花溪欣苑商铺租赁合同》，合同约定原告将位于长沙市岳麓区××街道××小区××栋××号××商铺租赁给被告使用。合同第二条第一项约定合同期限为2019年11月1日至2029年10月31日止，原告给被告三个月免租期，即从2021年2月1日起开始计算租金，合同第三条第二项约定第一年度按半年度预付租金，合同签订当日被告一次性向原告支付了6个月租金，后续各期租金，被告应按每6个月为一个周期预付租金，于每个周期租金到期前，提前15个工作日一次性支付给原告。被告承租房屋后开展经营活动，2020年8月1日首期租金到期后，被告就一直拖欠租金至今，期间原告多次催讨未果。根据合同第八条第二款的约定，被告延迟缴纳租金，经原告催告在合理期限内仍未全面履行的，原告有权解除合同，同时，被告应按照合同约定承担违约责任和由此给原告造成的损失。故原告根据合同约定有权解除合同，并要求被告支付违约金8839.05元。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告周炼经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,亦未向法庭提交书面的答辩意见和证据,视为放弃答辩和举证质证的权利。经审理查明：2019年10月30日,原告花溪置业（甲方，出租方）与被告周炼（乙方，承租方）签订《花溪欣苑商铺租赁合同》,合同约定：第一条商铺位置、面积及用途。1.1甲方将其位于长沙市岳麓区××街道××小区××栋××号，建筑面积为950.24平方米的商铺租赁给乙方；商铺面积以产权实测面积为准（最终以产权登记为准，租金按建筑面积计算，多退少补）。1.2乙方承租该商铺后，必须用于经营口腔及康复理疗。···第二条租赁期限。2.1本合同的租赁期限为10年，即从2019年11月1日起至2029年10月31日止。甲方给予乙方装修免租期3个月，即从2020年2月1日起开始计收租金。···第三条租金及履约保证金。3.1租金标准：该商铺租金第一年度按30元／月／㎡收取（不含税，如乙方需要甲方开具发票，则需补交相应税款），递增日期从第二年开始计算（自合同约定的租赁起始之日满一年），以后每年在上年度租金的基础上递增5%，依次类推。3.2第一年度按半年度预付租金，合同签订当日乙方一次性向甲方支付6个月租金人民币¥171043元，后续各期租金，乙方应按每6个月为一个周期预付租金，于每个周期租金到期前，提前15个工作日一次性支付给甲方。3.3履约保证金。3.3.1乙方应在签订本合同当日向甲方交纳履约保证金人民币¥171043元，甲方收到履约保证金后向乙方出具往来收据。3.3.2租赁期满或合同解除，若因乙方违约导致合同提前解除或终止，履约保证金不予退还。经甲方验收，若乙方承租的房屋无损坏，且无其他任何欠款，甲方在乙方办理退房手续后10个工作日内退还（不计息），在租赁期满或合同解除前，乙方不得要求用该保证金冲抵任何费用。3.3.3若乙方提前解除租赁合同，视为乙方违约，履约保证金不予退还。若乙方在承租期内给甲方商铺和相关设施设备造成损失的，甲方有权直接从履约保证金中扣除维修和赔偿费用，不足部分，甲方有权向乙方追偿，扣除履约保证金后，乙方应当及时补足履约保证金，未及时补足的，甲方有权将乙方预付租金先行补足履约保证金。···第七条乙方的权利和义务。7.1乙方应按规定及时缴纳租金、履约保证金，以及一切与经营有关的费用，如水电气费、物业服务费、税费等。···第八条合同的变更、解除与终止。8.2乙方违反本合同第七条规定的应尽义务，经甲方催告的合理期限内仍未全面履行的，甲方有权解除本合同，同时，乙方应按本合同约定承担违约责任和由此给甲方造成的损失。8.3合同有效期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权随时通知乙方解除本合同，自甲方通知送达乙方之日起解除。···8.3.4乙方迟延缴纳租金或其他费用超过30日的或累计次数超过3次（含本次）的。···第九条违约责任。···9.2甲方违反本合同约定提前收回该商铺的（本合同第十条情形除外），应按本合同对应年度年租金总额的20%，向乙方支付违约金。9.3乙方不按本合同约定按时足额交付租金的，每逾期1日按欠交租金的千分之三向甲方支付违约金，逾期30日以上的，甲方有权解除本合同。第十二条其他约定的事项。12.1甲乙双方共同确认各自在本合同中所留的单位地址或者工作邮箱为双方往来文件资料以及因履行本合同引起纠纷时受案法院送达相关文书的有效送达地址。一方送达文件资料时，只要按照本合同所确定的地址或者工作邮箱发出即视为已经送达。一方如出现地址变更，需在变更发生之日起3日内以书面形式通知另一方，怠于通知的，视为没有发生变更。12.2本合同内的通知可以电话、短信、微信、电子邮件、专人手递方式、特快专递等方式发出。以电话、短信、微信、电子邮件等方式发出的，自发出之日视为送达；专人手递方式发出的，发至指定地址之日视为收悉日，以对方的签收文据为发送凭证。以快递方式发出的，以通知交予快递公司后第5日视为收悉日，以交寄记录作为发送凭证。送达地址适用于合同履行过程中及诉讼和执行程序。合同还约定了其他事项。被告承租该商铺后，依约交付了第一期租金（2020年2月1日-至2020年7月31日），但后续租金没有按期缴纳。原告于2020年9月22日向被告的手机号137××××****发送了《告知函》，通知被告收到函告后三日内前往原告处商定商铺经营业态和开业时间，逾期将计收违约金；另告知被告于2020年9月30日前缴清拖欠租金175320元，逾期将解除合同。2020年10月21日，原告向被告邮寄送达了《律师函》，催告被告支付欠付的租金。2021年3月24日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知被告因其欠付租金的行为已超过合同约定的30日，经原告发出律师函后，被告仍未与原告联系，且未缴纳拖欠租金，原告根据合同第8.3.4条的约定，通知被告解除《花溪欣苑商铺租赁合同》，该合同自被告收到解除通知书之日起正式解除。2021年3月30日，被告签收了该文件。另查明：2019年9月25日，被告通过案外人长沙一三文化传播有限公司向原告转账202086元，2019年10月9日，被告周炼向原告转账140000元，合计342086元。被告承租案涉商铺后，一直未进行装修，案涉商铺处于空置状态。在审理过程中，原告自述其已在被告签收《解除合同通知书》后对案涉商铺对外招租，故申请撤回要求被告腾空并归还房屋的诉讼请求。上述事实有原告的当庭陈述及其提交的花溪欣苑商铺租赁合同、告知函、短信记录、律师函、EMS快递单、解除合同通知书、快递记录、存款账户交易明细、现场照片等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告花溪置业与被告周炼签订的《花溪欣苑商铺租赁合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制规定,合法有效,双方均应严格遵照履行。一、关于合同的解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定,当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中,《花溪欣苑商铺租赁合同》约定,乙方迟延缴纳租金或其他费用超过30日的或累计次数超过3次（含本次）的,甲方有权解除合同。原告于2021年3月24日向被告发送解除合同通知书要求解除合同,距被告应支付租金的时间已超过了约定的30日,故原告要求解除双方签订的《花溪欣苑商铺租赁合同》符合合同约定,合同解除时间为解除合同的通知到达对方当天即2021年3月30日。二、关于腾空并归还房屋。因原告自认被告租赁商铺后一直未对该商铺进行装修，该商铺一直处于空置状态，原告已在向被告送达解除合同通知书后对案涉商铺对外招租。在庭审中原告申请撤回要求被告周炼腾空并归还房屋的诉讼请求，本院依法予以准许。三、关于原告主张的计算至2020年12月31日的欠付租金146400元及按租金标准支付至房屋实际交付之日止的房屋占用费。原告于2021年3月30日通知被告解除合同，并收回商铺对外招租，被告应向原告支付截至2021年3月30日止的租金。根据合同约定，合同租赁期限自2019年11月1日起至2029年10月31日止，免租期为3个月，从2021年2月1日起计收租金。第一年度按30元/月/㎡收取租金，递增日期从合同约定的租赁起始之日满一年开始计算，以后每年在上年度租金的基础上递增5%。故2019年11月1日至2020年10月30日的租金应按30元/月/㎡计算，2020年11月1日至2021年3月30日的租金应按31.5元/月/㎡计算，计算至2021年12月31日的租金为145387元，自2021年1月1日至2021年3月30日的租金为88832元，合计234219元。四、关于原告所主张的违约金。双方合同约定“后续各期租金，乙方应按每6个月为一个周期预付租金，于每个周期租金到期前，提前15个工作日一次性支付给甲方。”“乙方不按本合同约定按时足额交付租金的，每逾期1日按欠交租金的千分之三向甲方支付违约金，逾期30日以上的，甲方有权解除本合同。”但原告并未提供证据证实因被告逾期付款所造成的损失情况,本院根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,酌定本院酌情按原告起诉时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心当月发布的一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%计算逾期付款损失。原告主张第二期即2020年8月1日至2021年1月31日的未付租金（计算为175319元）的逾期付款损失自2020年7月16日起计算，第三期即2021年2月1日至2021年3月30日的未付租金（计算为58899元）的逾期付款损失自2021年1月17日起计算，符合法律规定。计算至2021年3月30日的逾期付款违约金为5222元,自2021年3月31日起的逾期付款违约金应以234219元为基数，计算至欠付租金全部支付完毕止，对原告诉请的超出该部分的逾期付款违约金,本院不予支持。被告周炼经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,视为放弃辩论和最后陈述等权利。综上,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:一、确认原告长沙花溪置业有限公司与被告周炼签订的《花溪欣苑商铺租赁合同》已于2021年3月30日解除；二、被告周炼于本判决生效之日起十五日向原告长沙花溪置业有限公司支付租金234219元；三、被告周炼于本判决生效之日起十五日向原告长沙花溪置业有限公司支付截至2021年3月30日的逾期付款违约金5222元，以及以234219元为基数自2021年3月31日起按年利率3.85%计算至欠付租金全部支付完毕止的逾期付款违约金;四、驳回原告长沙花溪置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。本案案件受理费因适用简易程序减半收取1699元,由被告周炼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 李鑫连二〇二一年六月二十八日法官助理 谢灵尧书 记 员 陈 洁附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,租赁期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。