广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初29712号原告（反诉被告）：东莞市尚盈实业投资有限公司。法定代表人：王映齐，职务总经理。委托诉讼代理人：沈丹，广东穗卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄浩，上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州君辉教育投资有限公司。法定代表人：吴学思，职务总经理。委托诉讼代理人：邓振业、吴琼，均是广东信德盛律师事务所律师。原告东莞市尚盈实业投资有限公司诉被告广州君辉教育投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈美贤独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈丹、黄浩，被告的委托诉讼代理人邓振业、吴琼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的005-3号《商铺租赁合同》于2020年10月13日解除；2、被告立即恢复广州市海珠区新港西路12-18号第三层商铺原状（用隔板对涉案场地按照房产证上的面积标准进行间隔，隔板连接天花板，每间商铺为三面隔板，留一面向通道无需间隔隔板，间隔完毕之后将涉案场地交付给原告），并搬离；3、被告向原告支付2020年7月1日至其实际搬离广州市海珠区新港西路12-18号第三层之日的租金、物业管理费（租金按照合同约定，为70元/月/平方米的标准×954平方米计算，每月66780元；物业管理费按照合同约定，为7元/月/平方米×954平方米计算，每月6678元）；4、被告支付欠缴的水费、电费、空调流量费（暂计至2020年9月30日的水费为2540元、电费11385.6元、中央空调流量费17042.3元；水费、电费、空调流量费每月费用并非均等，按照被告实际使用实际发生的来计算；具体数额和起止时间以原告立案时提交的《未缴费用清单》为准，超过该期限的水费、电费、空调流量费不在本案中主张，原告另案起诉）；5、被告向原告支付被告欠付租金、水电费、空调流量费、物业管理费费用的违约金人民币24440.47元（以被告每月应当支付的租金、水电费、空调流量费、物业管理费为基数，从当月1日开始计算，最初从2020年7月1日开始计算，按逾期支付费用的日千分之一的标准计至实际清偿当月应付费用之日止，违约金没有上限）；6、本案的诉讼费全部由被告承担。事实和理由：2019年12月，原告与被告双方签订了编号为005-3号的《商铺租赁合同》，将原告位于广州市海珠区新港西路12-18号[双号]江南新苑裙楼三层，建筑面积为1215平方米的商铺整体出租给被告。合同约定：商铺租赁期限自2020年6月15日起至2027年6月14日止；装修免租期从2020年1月15日起至2020年6月14日，即被告应从2020年6月15日起开始向原告缴纳租金；租金支付方式为按月结算且每年递增一次，被告应于每月1日前向原告支付当月的租金等；乙方拖欠本合同规定应付款项（包括但不限于租金、物业管理费、水电费、滞纳金、违约金等），经催讨仍不予支付，累计拖欠时间达30天的，原告有权单方面解除合同，同时追究被告的违约责任等。但被告自2020年7月1日开始未向原告支付租金、管理费、水电费、空调流量费等费用，故原告多次敦促被告支付上述费用，但被告仍托辞拒付。因被告的行为已构成严重违约，2020年10月12日，原告向被告发出《解除商铺租赁合同通知书》，明确通知被告解除该租赁合同，被告应在收到通知书后腾退房屋并支付尚欠费用，但至起诉之日被告仍未履行。被告辩称：因为包括涉案商铺内的整个商场现在是无法进行营业的，故被告无法开业，不同意支付从被告入驻涉案商场至今的所有费用。具体意见为：一、原告不具有单方解除权，被告不同意解除《商铺租赁合同》，《商铺租赁合同》并未解除。㈠原告未按照《商铺租赁合同》的约定向被告完整交付案涉商场，构成根本违约，不享有单方解除权。租赁合同约定：原告将位于广州市海珠区新港西路江南新苑裙楼越海珍宝世界三层建筑面积为1215平方米的商场出租给被告；原告应于2019年11月25日前将涉案场地交付被告使用。然而迄今为止，原告向被告交付使用的商场面积为907平方米，剩余面积为308平方米的商场仍未向被告交付。原告的行为构成根本违约，不享有单方解除权，无权单方解除《商铺租赁合同》。㈡涉案商场处于封闭状态，至今未对外进行营业，原告允诺的艺术品及古玩交流会亦未召开，再加上2020年的整体形势，使得被告至今未对外营业。涉案商场的权属问题至今未解决，且商场内部几乎没有任何商家入住，整个商场大门关闭，客观上导致被告无法对外经营，被告遭受到巨大的经济损失。㈢被告不同意解除《商铺租赁合同》，《商铺租赁合同》并未解除。被告在收到原告寄送的《解除租赁合同通知函》后，立即向原告回函，对原告单方解除《商铺租赁合同》的行为表示异议，明确表示不同意解除租赁合同，希望双方严格按照合同的条款进行履行。二、原告未向被告完整交付案涉商场，却要求被告按照涉案商场的全部面积交付租金，有违公平和诚实信用原则。确认原告实际交付给被告的涉案商铺面积为954平方米，对租金和物业管理费按照954平方米进行计算没有异议，但合同约定的不是该面积，租金和物业管理费的单价被告也无异议。恳请法院在查清案件事实的基础上，依法对涉案商铺的租金进行调整。三、原告第三项诉讼请求中的物业管理费与本案分属不同的法律关系，不能在本案中一并处理。物业管理费为被告与广州凯丰达投资咨询有限公司（以下简称“凯丰达公司”）之间的物业服务合同关系。二者属于不同的法律关系，不能在本案中一并处理。退一步来说，即便法院认为在本案中一并处理物业管理费事宜，也依法将凯丰达公司追加为本案的第三人，查清凯丰达公司是否实际为被告提供了物业服务的相关事实。四、针对原告的第四项诉讼请求，被告认为原告没有提供证据证明水费、电费、空调流量费实际发生，也没有提供证据证明原告代被告向供电局、自来水公司或其他有关公司实际缴纳了这些费用。因此，原告要求被告向其支付水费、电费、空调流量费没有事实依据。被告以原告未将涉案商铺308平方米存在争议的部分交付给被告，客观上影响了被告对涉案商铺的使用，构成违约为由向本院提出反诉请求：1、原告向被告支付逾期支付商铺违约金488936.52元【以未交付的商铺面积261平方米为计算标准，每日按照日租金（70元/月/平方米÷30日=2.33元/平方米）的2倍，从合同约定的交付之日即2019年11月25日起算，计至原告实际向被告实际交付之日】；2、原告承担反诉的全部诉讼费、鉴定费。原告反诉答辩称：1、涉案合同客观上已经无法继续履行，被告所谓的261平方米商场面积差额记载在他人名下，且尚属于司法执行案件。原告将954平方米的商场物业交付给被告一年有余，现只收取半月租金，被告的根本违约迫使原告行使合同解除权。2、涉案合同第10.6条约定的迟延交付商场，每迟延一日按租赁费用两倍支付租金，实际意思表示指向是交付商场，并非是交付足额面积的商业物业。换言之，该条款约定的高额违约金适用的情形是原告根本违约即没有交付商业物业的情形，不包括瑕疵交付即本案中有小面积不能交付的情形。况且，在原、被告订立合同之初，被告已经知晓：尚需时日才能获得他人名下的商铺情形，被告对于合同约定的面积能否足额交付是有完全的预期。而合同约定的主体部分即三楼物业，原告已经是如数如实交付给被告使用。3、合同第10.6条的约定属于违约金过高的情形，即使原告有瑕疵违约，法院应根据被告的实际损失调整违约金标准，原告认为对被告而言，合同面积约定的差额部分根本不存在实际损失。因此，被告的反诉诉请应予驳回。经审理查明：广州市国土资源和规划委员会向原告核发十三本《不动产权证书》，分别记载原告为权利人，共有情况为单独所有，附记：依据（2014）穗中法执字第3672号协助执行通知书办理；其中：1、坐落新港西路12-18号【双号】330的建筑面积为71.99平方米，套内面积为32.61平方米，分摊建筑面积为39.37平方米，用途为商业；2、坐落新港西路12-18号【双号】331的建筑面积为80.8平方米，套内面积为36.61平方米，分摊建筑面积为44.19平方米，用途为商业；3、坐落新港西路12-18号【双号】332的建筑面积为81.54平方米，套内面积为36.94平方米，分摊建筑面积为44.6平方米，用途为商业；4、坐落新港西路12-18号【双号】333的建筑面积为51.3平方米，套内面积为23.24平方米，分摊建筑面积为28.06平方米，用途为商业；5、坐落新港西路12-18号【双号】334的建筑面积为66.45平方米，套内面积为30.11平方米，分摊建筑面积为36.35平方米，用途为商业；6、坐落新港西路12-18号【双号】335的建筑面积为34.6平方米，套内面积为15.68平方米，分摊建筑面积为18.93平方米，用途为商业；7、坐落新港西路12-18号【双号】336的建筑面积为88.73平方米，套内面积为40.2平方米，分摊建筑面积为48.53平方米，用途为商业；8、坐落新港西路12-18号【双号】337的建筑面积为83.34平方米，套内面积为37.76平方米，分摊建筑面积为45.58平方米，用途为商业；9、坐落新港西路12-18号【双号】338的建筑面积为86平方米，套内面积为38.96平方米，分摊建筑面积为47.04平方米，用途为商业；10、坐落新港西路12-18号【双号】339的建筑面积为103.82平方米，套内面积为47.04平方米，分摊建筑面积为56.78平方米，用途为商业；11、坐落新港西路12-18号【双号】325的建筑面积为65.52平方米，套内面积为29.68平方米，分摊建筑面积为35.83平方米，用途为商业；12、坐落新港西路12-18号【双号】326的建筑面积为74.21平方米，套内面积为33.62平方米，分摊建筑面积为40.59平方米，用途为商业；13、坐落新港西路12-18号【双号】329的建筑面积为66.11平方米，套内面积为29.95平方米，分摊建筑面积为36.16平方米，用途为商业；等。2019年9月12日，原告、东莞市尚雅建材贸易有限公司、东莞市海裕瑧智商贸有限公司（甲方、物业持有及委托者）和广东越海文化艺术交流有限公司（乙方，以下简称越海公司）签订《委托招商协议》，主要内容为甲方各自持有位于广州市海珠区新港西路12-18号江南新苑商业裙楼部分商业不动产权，乙方基于拟于未来受让甲方全部股权的意向，自愿无偿协助甲方开展相关招商及策划工作，双方达成共识：一、甲方将该物业委托乙方协助招商和运营管理工作。二、乙方受托对该物业品牌塑造、形象提质、业态规划、推广宣传、招商招租、商场运营管理。三、甲方为乙方协助招商事宜提供必要的帮助、支持与便利。四、乙方协助招商期间，可根据业态规划和功能使用需要，经甲方书面同意后重新对楼层进行分隔；拆除隔断；增设功能系统；增减管路、设备。六、与第三方关于该物业的所有合同文书（包括但不限于租赁合同）应由甲方签署，有关款项由甲方指定账户收取。如果乙方与第三方签订相关合同时，应征得甲方同意，并将所签合同向甲方报备一份。乙方在协助招商过程中不向甲方主张任何报酬，但招商运营产生的成本费用由甲方承担。被告（承租方、乙方）和越海公司（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市海珠区新港西路江南新苑裙楼越海珍宝世界层的商场出租给乙方，该商场的建筑面积为3300平方米，甲、乙双方同意以此建筑面积作为计租面积，并以此作为计算租金、物业管理费等费用的依据；租赁用途该商场供乙方作为配套学生公寓使用经营，并可为甲方每年举办春夏秋三届文化艺术品及古玩交流会提供场所；该商场租赁期自2020年6月15日起至2027年6月14日止，共计7年；等。2019年，原告（出租方、甲方）和被告（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于广州市海珠区新港西路江南新苑裙楼越海珍宝世界三层的商场出租给乙方，该商场的建筑面积为1215平方米，甲、乙双方同意以此建筑面积作为计租面积，并以此作为计算租金、物业管理费等费用的依据；经双方协商乙方承租第三层其中的308平方米待法律问题处理完再另行签订补充协议；租赁用途该商场供乙方作为配套学生公寓使用经营，并可为甲方每年举办春夏秋三届文化艺术品及古玩交流会提供场所；该商场租赁期自2020年6月15日起至2027年6月14日止，共计7年；双方约定装修免租期为5个月，即装修免租期从2020年1月15日起至2020年6月14日，免租期内乙方无需向甲方支付租金，但仍须按本合同规定交纳实际发生的水、电、通讯、物管、卫生等其他费用；甲、乙双方约定从2020年6月15日起开始计算租金；若遇特殊状况，甲方无法按时将商场交付给乙方正式使用，则租赁期、装修免租期、租金计算日相应顺延；经双方协商，租赁期内三楼1215平方米，租金按每月70元/平方米计算，则该学生公寓租金（含税）为85050元/月；甲、乙双方约定租金调整方式为第一年、第二年停增，第三年、第四年每年租金递增幅度为5%，第五年、第六年停增，第七年租金递增幅度为5%，即停增两年递增两年，以此类推；租金由乙方按照月度支付给甲方，乙方须于2020年6月15日之前支付第一个月租金，以后每月1日之前支付当月租金；租金甲方指定由原告名下的银行账户收取；达成初步租赁意向时，乙方支付10万元定金，合同正式生效时该定金自动转化为履约保证金，甲方在收到乙方缴纳的定金款项后7个工作日内开具收据给到乙方；定金支付完成后，乙方可进场进行拆除工作和装修，产生的一切杂费如水费、电费等，由乙方承担；双方约定履约保证金为二个月租金即170100元，合同正式生效后的3日内，乙方向甲方支付剩余履约保证金70100元整；甲方需在收到乙方缴纳的款项后7个工作日内开具履约保证金收据给到乙方；乙方如有本协议约定的违约行为或情形，甲方有权没收乙方已缴纳的履约保证金；物业管理费和中央空调使用费：物业费按照每月7元/平方米计算，即该学生公寓每月物业管理费为8505元；中央空调使用费按流量计算，由乙方自行购买和安装流量设备，计费标准按0.55/KW/小时；乙方支付费用的时间按照本合同第3条租金支付时间执行；租赁期满或合同解除后，甲方收取的履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的相关费用外，剩余部分应如数无息返还乙方；物业管理费包括甲方或甲方指定的管理公司提供的下列服务的费用：在正常的越海珍宝世界商场营业时间内，商场内的中央空调、公共区域内的用水、用电、照明、绿化、公共区域的一般保安服务、公共区域的清洁、保洁、公共设备的操作、维护保养及更新、公共区域及公共设备的保险及第三者责任保险、物业管理团队人员之酬金及其他福利（包括在必要时咨询专业人士的费用）等费用；租赁期间，乙方须负责支付该商场的水、电、通讯、卫生等因使用该商场所产生的其他费用，乙方按照上述费用的实际发生时间即时缴纳（水费：5元/吨，电费：0.96元/度）；物业管理费、水、电费由甲方指定的管理公司收取，其中开户银行账户户名为广州凯丰达投资咨询有限公司（以下简称凯丰达公司）；（5.1条）甲方应于2019年11月25日前将该商场交付乙方做拆除清理工作和规划设计；租赁期满或合同解除后，乙方应返还该商场及其附属设施、设备；返还时，应经甲方验收认可并结清各自应当承担的费用；该商场返还后对于商场内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置；乙方必须服从甲方的装修规定，乙方在该商场装修前，必须将设计的商场装修方案先提交甲方审核，并将装修文案报区消防部门审批并经书面批准同意后方可装修，并服从甲方对整个装修过程的监督管理；乙方在装修布置时不得影响周边商场的正常营业，不得损坏甲方房屋原有结构，不得堵塞消防设施和改变水、电等基础设施的线路，如有损坏，必须及时修复并赔偿由此造成的损失；本合同终止后，甲方对乙方装修及装潢不作任何赔偿或补偿；甲方保证对该商场具完全的所有权或依法有权出租给乙方使用；乙方应按期付租金、物业管理费及各项按照法律规定应由乙方承担的税费；乙方承租期间所发生的水、电、暖气、通讯、设备、光缆电视收视费、物业管理费等所有费用由乙方承担；（9.3条）乙方有下列情况之一的，甲方有权单方面解除本合同，同时追究乙方违约责任：⑷拖欠本合同规定应付款项（包括但不限于租金、物业管理费、水电费、滞纳金、违约金等），经催讨仍不予支付、累计拖欠时间达30天的；（10.1条）乙方应按期向甲方支付租金、履约保证金、物业管理费及其他应支付的费用，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总金额的0.1%向甲方支付滞纳金，滞纳金与欠缴的租金、物业管理费等一并支付；租赁期间，乙方有本合同第9.3条约定情形或行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，履约保证金不予退还；若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任；（10.6条）如甲方延迟交付该商场，甲方每延迟交付该商场一日，应按每日租赁费用的2倍支付违金；如逾期三十日及以上甲方仍无法交付该商场或该商场仍未符合本合同约定的交付条件，乙方有权立即单方面解除合同，甲方双倍返还履约保证金；（10.7条）甲方因不能提供本合同约定的商场而解除合同的，应双倍退还乙方已支付的履约保证金；等。2019年12月12日，被告向越海公司转账支付了100000元。2020年1月15日，被告向原告转账支付了履约保证金70100元。2020年6月6日，被告向凯丰达公司转账支付了物业管理费、水电费153493.8元。2020年6月18日，被告向原告转账支付了42525元（附言为2020.6.15-6.30租金）。2020年3月1日，被告向越海公司发出《通知函》，主要内容为：本司与贵司签订的租赁合同规定贵司应缴付的整面积为3300平方米使用，但在实际交付中，我司多次口头提出，二楼的自动扶梯天井部分以及三楼承租范围内的308平方米未能交付，特发函通知贵司解决履约。越海公司于2020年3月8日向被告发出《回函》，内容为：贵司所提二、三楼未交付部分，我司会于2020年3月底前一并解决履约交付。2020年10月12日，原告向被告发出《解除租赁合同通知函》，主要内容为：贵司长期拖欠我司租金，经我司发函催告后至今仍未交付拖欠的租金及因拖欠产生的滞纳金等，累计拖欠时间已超过30天，特函告：一、解除与贵司的《商铺租赁合同》；二、贵司需在收到此函十日内，清场搬离并返还上述租赁商场及其附属设施、设备，并经我司清点验收；等。被告已于2020年10月13日收到该函。2020年10月14日，被告向原告及越海公司等发出《回函》，主要内容为：贵司于2020年4月27日向我司发函催收履约保证金及水、电等费用，我司于2020年5月8日回函说明保证金及水、电费等问题，并再一次向贵公司提出二、三楼未交付面积一事，但贵司至今未答复交付；贵司在自身提出的期限未满时，又于2020年10月12日再次发函通知我司要求解除合同，却一字不提自己违约在先；贵司违约在先，至今也没按合同规定整改二楼的自动扶梯位置及三楼的不能履约交付的出租面积。另查，东莞市海裕瑧智商贸有限公司（以下简称海裕瑧智公司）起诉本案被告【案号为（2020）粤0105民初29713号】，其提交与被告签订的租赁合同约定：海裕瑧智公司将位于越海珍宝世界二层商场建筑面积为1140平方米出租给被告；等。东莞市尚雅建材贸易有限公司（以下简称东莞尚雅公司）也起诉本案被告【案号为（2021）粤0105民初5970号】，其提交与被告签订的租赁合同约定：东莞尚雅公司将位于越海珍宝世界二层商场建筑面积为913平方米出租给被告；等。原告就其主张还提交了以下证据：1、2020年6月至9月期间，凯丰达公司发出的《水电管理费缴费通知书》及原告发出的催收函；2、凯丰达公司与广州市本易物业管理有限公司签订的《凯丰达保洁服务合同》；3、《凯丰达保洁服务合同》补充协议；4、《保安服务协议书》；5、《广州市电梯日常维护保养合同》；6、《中央空调维修合同》；7、《中央空调后续维护保养项目补充合同》。被告质证表示：对证据1中的《水电管理费缴费通知书》的真实性、合法性、关联性不予认可，这些单据都是第三方发出的，且不能证明实际产生了那么多水电费、管理费，关于《催缴函》的真实性、合法性、关联性不予认可；证据2-4中的凯丰达公司不是本案当事人，不能证明原告提供了物业服务，实际上涉案商场无对外营业，因此无需物业服务；对证据5-7的真实性、合法性请法院核实，关联性不予认可；事实上被告所在区域的电梯已经拆除，根本不存在需要维修养护的情形，且整个商场无对外营业，故无需对空调和电梯进行维修保养。被告就其反诉主张还提交了以下证据：1、未交付的308平方米商铺的照片；2、广州市中级人民法院发布的《公告》（原件贴在涉案商铺对面），主要内容为法院根据申请执行人的申请，拟在网络平台公开拍卖被执行人广东日之泉贸易有限公司位于广州市海珠区新港西路12-18号【双号】的34个房产（其中包括350-356商铺）；3、《合同书（空气能机组工程）》；4、《合同书（热水工程）》；5、《君辉学生公寓中央空调末端系统、通风系统合同》；6、《合同书》；7、《君辉学生公寓完工后结算汇总单》；8、《君辉学生公寓工程完工增加部分工程单》；9、《上海浦东发展银行电子回单（补打）》。原告质证表示：对证据1-2的具体的数据原告没有进行核实，但可证明的是确实相邻的区域并非属于原告，原告原来只是有购买的计划，但目前无法实施，所以原告在三层商场还要向被告补足261平方米的面积客观上也不具备条件；证据3-9系被告与案外人的约定，原告不确认其真实性，该组证据与本案的争议焦点无关；退一步讲，即使合同如原告诉请解除的话，被告在租赁期内装修残值损失与被告原始投入多少金额进行装饰装修均无任何关联。庭审中，原、被告一致确认：双方签订的租赁合同没有附图。原告表示：其与被告签订的合同中没有约定租赁的场地具体包括哪些商铺；涉案场地的三层除了原告外还有其他的业主；原告在涉案三楼的自有产权只有954平方米，因为招商是越海公司负责的，原告不清楚合同中约定的需另行签订补充协议的308平方米是否包含在合同约定的1215平方米出租面积内；根据合同条款，该308平方米是不包含在1215平方米中的；合同签订的背景是因为双方计划由原告购买被告实际使用区域之相邻商铺，然后一并出租给被告，但是因为相邻区域之商铺属于法院强制执行查封的区域，导致原告无法洽购，所以在本案涉及的三楼商场确有261平方米的约定面积无法实现；按照合同第10.3条约定，履约保证金不予退还。被告表示：其与越海公司签订的合同没有履行也没有解除，该合同约定承租面积为3300平方米，基于有三个业主才拆分了三份合同，具体是承租哪些商铺没有进行约定，越海公司有提供原告的产权证复印件给被告；涉案的三层除原告外还存在其他业主；合同中约定的“经双方协商乙方承租第三层其中的308平方米待法律问题处理完再另行签订补充协议”，由于在签订合同时并非被告现在的法定代表人，故其对此情况不清楚，不知道308平方米是包括哪个区域以及是否包括在合同约定的出租面积1215平方米中；按照原、被告往来的内容以及合同约定的面积数、租金以及我方实际支付的租金数来看，代理人理解该308平方米应该是不包含在1215平方米中，被告向越海公司承租时是整体打包承租了3300平方米，并非拆分了三份合同签订的；被告的确接收了涉案的954平方米商铺并进行装修；因为原告没有按照合同约定的面积交付租赁物，以及疫情原因影响涉案商场没有人流量导致与被告签订的合同目的不匹配，故被告无需支付租金。诉讼中，原告以被告已于2021年3月18日缴纳了2020年6月至2021年2月的水费、电费和空调流量费为由，向本院申请撤回第四项诉讼请求及第五项诉讼请求中被告逾期支付水费、电费和空调流量费产生的违约金。被告也向本院邮寄了凯丰达公司出具的被告缴纳2020年6月至2021年2月的水费、电费和空调流量费的发票复印件。被告还向本院提交了《现场勘验申请书》、《追加第三人申请书》，申请追加越海公司和凯丰达公司作为本案第三人。原告表示：追加越海公司的意义不大，因为该公司已经消失，现在也不能联系上越海公司。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告签订的《房屋租赁协议》是双方真实的意思表示，双方应按合同约定履行各自的义务。合同约定：原告将位于越海珍宝世界三层建筑面积为1215平方米的商场出租给被告，双方同意以此建筑面积作为计租面积计算租金、物业管理费；双方协商被告承租第三层其中的308平方米待法律问题处理完再另行签订补充协议。被告抗辩原告实际交付的场地为954平方米，与合同约定的出租面积不符，故其有权不交租金。但被告自述其与越海公司是约定整体打包承租3300平方米，后与三个业主分别签订租赁合同，现根据原告、东莞海裕瑧智公司和东莞尚雅公司分别与被告签订的三份租赁合同约定的出租总面积为3268平方米，越海公司与被告约定的合同承租总面积与三个业主分别与被告签订的合同约定承租的总面积接近，故对被告自述的该事实，本院予以确认。由此可见，被告向原告承租的面积应为合同约定的1215平方米，被告认为合同中约定的308平方米不属于该合同约定内容的意见，理据不足，本院不予采纳。由于合同中约定：双方协商被告承租第三层其中的308平方米待法律问题处理完再另行签订补充协议。结合原告自述的合同签订背景，被告提交的证据1、2和被告于2020年3月1日向越海公司发出《通知函》的内容可知，被告对于原告未能立即交付合同中约定的308平方米面积是事先知悉并同意的，故被告的上述抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。被告反诉要求原告支付逾期交付商铺违约金的请求，理据不足，本院不予支持。原告将涉案场地三层自有的954平方米面积交付给被告，被告理应支付相应的租金和管理费。现被告从2020年7月1日起未向原告支付租金和物业管理费，构成违约。故原告据此要求确认双方的租赁合同在被告收到《解除通知函》即2020年10月13日解除及被告支付从2020年7月1日起至实际搬离涉案场地之日止的租金，符合合同约定，本院予以支持。被告抗辩因疫情原因影响其经营，但就此未能提交2020年7月后线下培训机构仍受疫情影响的证据，故被告以此抗辩不需交租的意见，理据不足，本院不予采纳。但按照合同约定，原告未能处理308平方米的法律问题，导致被告未能按照合同约定接收该部分的面积而影响其承租目的，故原告的行为也影响了合同的继续履行。原告要求被告支付逾期缴纳租金及物业管理费的违约金，本院不予支持。合同解除后，被告应返还承租场地给原告，但原告要求被告恢复原状交付场地的请求，缺乏依据，本院不予支持。合同约定：物业管理费包括原告和原告指定的管理公司提供服务的费用；物业管理费、水、电费原告指定凯丰达公司收取。原告要求被告支付从2020年7月1日至实际搬离之日的物业管理费合理有据，本院予以支持。被告抗辩物业管理费与本案分属不同法律关系，不应在本案中一并处理的意见无理，本院不予采纳。同理，被告要求追加凯丰达公司作为本案第三人也没有必要，故对该申请，本院也不予准许。原告在诉讼中确认被告已经缴纳了2020年6月至2021年2月的水费、电费和空调流量费，被告也提交了缴费凭证，故对该事实，本院予以确认。原告据此申请撤回第四项诉讼请求及第五项诉讼请求中被告逾期支付水费、电费和空调流量费产生的违约金，是其行使处分权，并未不当，本院依法予以准许。关于被告提交的《现场勘验申请书》，由于原告已经按照合同约定交付了自有产权部分的租赁标的，被告也确认接收了原告在涉案场地三层的自有产权场所，故现场勘验并无必要，故对该申请，本院不予准许。被告还申请追加越海公司作为本案第三人，但根据被告的陈述，其与越海公司签订租赁合同后又分别与三个业主签订租赁合同，并收到越海公司提供的原告的产权证，即被告对越海公司并非租赁场地的产权人，只是接洽租赁事宜是清楚明确的，其后又与原告另行签订租赁协议，并对承租面积进行特别约定，故被告以查明案件事实为由申请追加越海公司并无必要，本院对该申请，不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告东莞市尚盈实业投资有限公司和被告广州君辉教育投资有限公司签订的《商铺租赁合同》（合同编号：005-3）于2020年10月13日解除；二、被告在本判决生效之日起十五日内将广州市海珠区新港西路12-18号第三层的商铺（具体为新港西路12-18号【双号】325-326、329-339）腾空交还给原告；被告搬迁时，不得拆除商铺内的固定镶嵌物；三、被告在本判决生效之日起十五日内支付2020年7月1日至实际搬离涉案场地之日止的租金、物业管理费给原告（租金每月按66780元计算，物业管理费每月按6678元计算；其中，从2020年7月1日至本判决生效之日止的租金、物业管理费在本判决生效之日起15日内付清，之后的租金、物业管理费在每月月底前付清）；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费63147元，由被告负担；反诉受理费30738元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二一年六月二十一日书记员  招佐文冯琬晴