陕西省宝鸡市中级人民法院民事判决书 (2021)陕03民终1014号 上诉人（原审被告）：侯利玲，女，汉族，1969年8月2日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人：宋广智，陕西永佳律师事务所律师。上诉人（原审被告）：曹伟，男，1969年5月14日生，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市渭滨区。被上诉人（原审原告）：宝鸡博大置业有限公司，住所地宝鸡市渭滨区，统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX3530。法定代表人：高飞，执行董事。委托诉讼代理人：高鹏，陕西新纪律师事务所律师。上诉人侯利玲、曹伟因与被上诉人宝鸡博大置业有限公司（以下简称博大置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2020）陕0302民初3562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月16日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人侯利玲委托诉讼代理人宋广智，上诉人曹伟，被上诉人博大置业公司委托诉讼代理人高鹏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。侯利玲上诉请求：撤销陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2020）陕0302民初3562号民事判决，依法重新审理裁判。事实与理由：1、一审判决认为涉案合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效是完全错误的。2、一审判决认为曹伟与上诉人系共同经营人与事实不符。3、一审判决上诉人对合同解除承担65%过错责任是完全错误的，被上诉人停水停电致使上诉人无法正常经营，被上诉人应承担合同解除的全部责任。4、一审判决上诉人给被上诉人支付商铺租金、占有使用费、库房租金及使用费等费用错误，与法律事实不符。曹伟上诉请求：撤销陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2020）陕0302民初3562号民事判决，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定上诉人与侯利玲系共同经营人与事实不符，实属错误，案涉店铺由侯利玲承租从事个体经营，不存在与上诉人共同经营的事实。博大置业公司答辩称，两上诉人的上诉请求均不能成立，侯利玲与曹伟系合伙开设店铺，收款码是曹伟的，不可能是雇佣关系，请求二审驳回上诉、维持原判。博大置业公司向一审法院提起诉讼请求：1、解除原、被告于2016年3月10日签订的商铺租赁合同；2、二被告共同返还位于渭滨区XX路“神农新天地”80101/80102号商铺房屋和2号库房；3、二被告连带支付原告商铺租金80426.64元、物业管理费1231.02元、库房租金15300元、北侧外摆区域费9000元及违约金3217元；4、被告按照原租赁费标准连带支付至返还商铺房屋（自2019年4月15日起算）、库房（自2019年4月28日起算）之日止的占用费；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明，2015年4月27日，宝鸡市渭滨区神农镇人民政府（甲方）与原告（乙方）签订《神农生态烧烤园项目合作合同》，约定该项目建设投资以乙方为主，甲方作为区政府授权本项目合作主体，提供项目公共配套设施建设，甲方以项目20年经营权作为乙方投资回报，项目用地使用权由甲方提供。2015年8月4日，宝鸡市城乡建设规划局在神农生态烧烤园总平面布置图上加盖公章，注明“原则同意神农烧烤园总平”。2016年3月10日，原告（出租方、甲方）与被告侯利玲（承租方、乙方）签订《商铺品租赁合同》，约定：甲方同意乙方承租坐落于宝鸡市渭滨区XX路神农新天地项目80101/80102号商铺；租赁商铺计费面积为273.56平方米，一层136.78平方米，二层136.78平方米；租赁期限3年，自2016年3月15日起至2020年3月14日止，其中2016年3月15日起至2017年3月14日止为免租期，免租期不计入租赁期限；租金起记日期为免租期结束后的第一个月首日；租赁单价为一层每月每平方米48元，二层为每月每平方米36元；自合同签订之日起当日内缴纳首次租金（6个月），实际缴纳金额为68937.12元；免租期满前90日甲方下达下一阶段租金缴纳通知书，免租期满前60日前须缴纳下一阶段租金；房屋租金不包括按国家规定乙方缴纳的任何税费，承租方必须按照约定时间向出租方缴纳租金，如无故拖欠租金，出租方有权向承租方收取违约金，则自超出缴纳日当日起向承租方每天按实欠租金1%加收滞纳金，直至补交日为止，拖欠租金超过45日，出租方有权无条件收回商铺；租赁面积60平方米以上的，押金为一个月租金，即11489.52元；该物业由甲方指定的物业管理公司管理，物业管理公司在甲方的授权范围内代表甲方行使物业管理权和承担物业管理义务；物业公司须具备相关资质，根据国家颁布的《物业管理条例》中约定的管理内容对该物业进行管理，并根据甲方物业管理公司向当地物价局申报获批的标准收取，目前暂定为物业费为每平方米2.5元、电费为每度1.5元、水费为每立方米5.8元，最终收取金额及缴纳办法以物业公司发放的缴费通知单金额为准。该合同同时对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约向被告侯利玲交付商铺，被告侯利玲对案涉商铺进行了装修，用于经营“宝鸡市渭滨区XX餐厅”（以下简称“珍味轩”）。被告侯利玲向原告支付押金10820.68元（由被告曹伟实际支付），支付商铺租金截止日期为2018年9月14日，支付物业费截止日期为2019年3月31日。2016年8月28日，原告作为甲方与被告曹伟（珍味轩）作为乙方签订《神农新天地库房租赁协议》，约定：租赁期限自2016年8月28日至2017年2月27日；租赁面积27平方米，每月900元；乙方应在第一次一次性支付甲方6个月租金，押金1000元，合计6400元；如乙方需要续租，乙方应在合同到期前一个月通知甲方并提前一个月支付甲方6个月租金。该协议还对其他事项进行了约定。该协议签订后，原告将约定库房交付被告曹伟用于珍味轩经营。2017年6月17日，被告侯利玲向神农生态烧烤园运营部提交《申请》一份，载明：“本人为神农生态烧烤园8#101（珍味轩）商铺租户，现因个人经济紧张原因推迟缴纳商铺（8#101）2017年北侧外摆区域费用3000元。在此，本人承诺于2017年8月31日之前将所拖欠款项3000元交清，如没有在约定时间内将拖欠费用缴清，运营管理中心将对8#101北侧外摆区域做收回处理。本人无异议。”后曹伟在外摆区域搭建一篷布外摆棚。2019年10月23日，铁路部门发现上述外摆棚存在危及铁路安全的隐患。2019年12月11日，宝鸡市渭滨区城市管理执法局向原告下达责令改正通知书，要求其停止违章搭建行为。2019年12月12日，曹伟书面委托原告工作人员李某某将其位于神农生态烧烤园8号101北侧临建大棚拆除，大棚内物品全部放弃。 2018年9月，原告发现珍味轩商铺用水量明显少于其它经营商铺，遂对珍味轩水表进行检查，发现用水时水表不进行计量。2018年11月，原告对珍味轩水表进行更换后，发现问题仍然存在。原告进一步检查认为是墙体内装有暗管，用水不经过水表。2018年11月28日，原告作出《关于神农项目8#801商户私自改水的处理方案》并送达珍味轩经营者，载明：对801商户用水异常问题，经其工程部水电工程师排查查清801商户在装修XX段XX路改装，将水表管路绕开用水近三年之久，实属盗窃行为；并据此作出处理方案：根据园区商户开业以来平均用水量计算，801商户应补交水费26785元，并处5000元罚金，共计31785元；截止日期没有按时缴费，对该商户实行停止营业。曹伟不同意上述处理方案，主张其并未私改水路，要求原告进一步调查。2018年12月3日，神农生态烧烤园运营管理中心向珍味轩发出通知一份，要求其于2018年12月5日下午18时前将所欠款项全额缴清，否则将处以停业整顿并通过司法途径追缴欠款。2018年12月1日前后，原告对珍味轩断水断电，于2019年2月3日恢复供电。2019年3月1日，原告及神农生态烧烤园运营管理中心向珍味轩送达《催缴函》一份，载明，“贵店已拖欠房费5个月有余，运营管理中心多次考虑到贵店的实际情况一直予以拖延，由于拖欠费用时日之久，现通知贵店及时缴清以下所欠款项：1、房费68937元（2018年9月15日-2019年3月14日）。在此期间所产生的滞纳金已向公司申请给予免除，请您接到此通知后于2019年4月1日前到运营管理中心缴清欠款。”被告曹伟于当日予以签收。当日，曹伟将案涉承租房屋内后厨物品装车欲运走时，原告工作人员以未经原告允许为由予以阻拦。侯利玲自认，自原告停水停电后，其一直要求搬出商铺，2018年3月1日准备彻底搬离。2019年3月21日，神农生态烧烤园运营管理中心向被告侯利玲邮寄《清场催缴函》一份（于2019年3月22日签收），载明被告违反合同约定拖欠房租及相关费用至今，包括：1.2018年9月15日至2019年3月21日房费71581.02元（滞纳金款项暂未计算），2.根据《关于神农项目8#801商户私自改水的处理方案》应缴罚款5000元及应补交水费26785元，3.补交2017年、2018年北侧外摆区域费用6000元。并限其于2019年3月27日之前缴清，并将该商铺水电气卡及钥匙交至神农生态烧烤园运营管理中心，同时保持原商铺达到可出租状态完好，否则原告公司将通过法律诉讼解决。后因侯利玲未清缴费用亦未交回房屋，原告将侯利玲、曹伟诉至本院。在一审法院原审审理过程中，经协调，曹伟于2019年7月9日将案涉租赁房屋返还给原告，原告工作人员向曹伟出具《收条》一张，载明“今收到8#01原珍味轩后门钥匙壹把，三张水电气卡，一张燃气卡。”侯利玲自认，除中央空调外，其它有价值的可移动物品均已从租赁商铺内搬离。 另查，侯利玲于2016年4月13日注册成立“宝鸡市渭滨区XX餐厅”（经营地址位于案涉租赁房屋），于2019年7月26日以歇业为由申请注销。2019年7月26日，曹伟申请注册成立“宝鸡市渭滨区新珍味轩小餐馆”，经营地址位于XX路XX号XX花园XX号门面房。曹伟于2018年12月3日已就该房屋与房主签订租赁合同。2015年4月27日，宝鸡市渭滨区神农镇人民政府（甲方）与原告（乙方）签订《神农生态烧烤园项目合作合同》，约定该项目建设投资以乙方为主，甲方作为区政府授权本项目合作主体，提供项目公共配套设施建设，甲方以项目20年经营权作为乙方投资回报，项目用地使用权由甲方提供。2015年8月4日，宝鸡市城乡建设规划局在神农生态烧烤园总平面布置图上加盖公章，注明“原则同意神农烧烤园总平”。再查，原告实际按每吨6.8元向商铺收取水费，从2017年9月5日起按4.5元/㎡向商铺收取物业费。一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案争议焦点为：1.案涉房屋租赁合同是否有效；2.曹伟是否是一方合同主体，是否应承担责任；3.如租赁合同有效，现合同是否已解除，导致合同解除的原因及责任如何认定；4.原告主张的相关费用应否予以支持。对此，分述如下。一、案涉房屋租赁合同的效力。 经查，案涉商铺占用场地已经主管部门审批，办理相关证照是行政部门行使行政管理权的事项，并不影响合同的效力。且被告在接受租赁物时有适当的检视义务，被告已进行装修并经营餐饮，足以说明租赁物没有不适合其使用的情形。因此，一审法院认定案涉合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。二、合同的主体。案涉商铺租赁合同由侯利玲与原告签订，租赁商铺用于XX餐厅经营；案涉库房租赁协议由曹伟与原告签订，租赁库房亦用于XX餐厅经营；案涉商铺押金由曹伟实际支付给原告；案涉商铺外摆大棚由曹伟建设用于珍味轩经营，最终拆除亦由曹伟授权；案涉租赁合同履行期间，曹伟负责珍味轩经营，并签收原告函件；曹伟将案涉房屋交还原告，并搬离房屋内物品；侯利玲在注销“宝鸡市渭滨区XX餐厅”的同日，曹伟申请成立“宝鸡市渭滨区新珍味轩小餐馆”。综合以上事实，一审法院认定曹伟与侯利玲系珍味轩的共同经营人，系案涉租赁合同的实际一方当事人。其应与侯利玲共同承担相关合同义务与责任。三、合同解除的原因及责任。1.被告侯利玲自认从原告对珍味轩停水停电后，其一直要求搬出商铺，2018年3月1日其准备彻底搬离，但因原告阻止而未果。曹伟也确实于2018年3月1日拉运商铺内物品。因此，被告已经以其行为表示了不再履行案涉租赁合同的意思。2019年3月21日，原告以神农生态烧烤园运营管理中心名义向被告发出《清场催缴函》（于2019年3月22日邮寄送达），限被告于2019年3月27日之前缴清费用，交还水电气卡及钥匙并保持房屋可出租状态完好，亦表明了终止双方租赁合同的意思。因此，双方实际已就案涉租赁合同的解除达成合意，一审法院认定案涉合同于2019年3月22日经双方协议而解除。2. 双方导致合同解除的责任大小。案涉合同虽因双方协议解除，但双方同意解除合同实系基于该合同实际已难以继续履行。而对此，双方均存在过错。其中，原告存在如下过错：①未按照租赁合同约定的物业费、水费标准计收相关费用，增加了被告的经营成本；②在无充足证据证实被告私改水路偷用水情况下，认定被告存在上述行为并要求被告补交水费并交纳罚款共计31785元，显然不妥；③为迫使被告交纳水费、罚款及其它费用，不当采取停水停电措施，致使被告无法正常经营造成损失。被告存在如下过错：①未按照约定期限支付房屋租金。案涉商铺租赁合同虽对于租金交纳期限的约定不甚清楚，但根据商铺租赁合同、库房租赁合同的相关约定及原告向被告催收函件的表述，以及双方实际的履约行为，可以认定双方实际约定为被告需预先交纳后期租金，被告拖延支付租金构成违约。②珍味轩用水异常情况，即便非因被告私改水路所致，但其用水量明显偏少，少交水费系事实。被告对此应当明知而未主动查找原因；在原告发现问题进行调查期间，被告亦未积极与原告沟通协商弥补原告损失解决问题；在原告作出处理方案后，被告仍不及时与原告沟通协商解决问题。被告对于双方因用水引发的矛盾不断升级负有责任。③原告于2018年12月1日前后采取断水断电措施后，被告仍未积极协商解决争议，而是于2018年12月3日另行租赁房屋从事餐饮经营，对原告断水断电导致其经营损失持放任态度，并不打算继续履行案涉租赁合同。④在原告于2019年春节前向其恢复供电并通知其免除拖欠租金滞纳金的情况下，被告却以拉运财物的行为表明其不愿再履行案涉租赁合同。对于上述双方的违约行为，一审法院认为，原告的违约行为虽给被告经营造成影响，尤其是不当断水断电行为使被告无法正常经营造成损失，但如被告积极协商解决用水争议并及时支付拖欠租金，原告亦应会及时恢复水电，案涉合同可以继续履行而无需解除。被告因经营状况不佳拖欠租金，且不积极解决用水争议，放任损失发生，不愿再继续履行案涉租赁合同，才是导致案涉租赁合同解除的主要原因。综合本案实际情况，一审法院认定对于合同的解除原告应承担35%的过错责任，被告承担65%的过错责任。四、原告主张的相关诉请：1.返还房屋。在一审不院原审审理过程中，经协调，曹伟于2019年7月9日将案涉租赁房屋及钥匙、水电气卡返还给原告，并将有价值的可移动物品从租赁商铺内搬离。被告称库房及外摆也一并予以返还，原告不予认可。因被告已实际搬离并交回房屋，继续占有外摆及库房对其已无意义。若以未尽交接手续认定被告持续占用库房及外摆有失公平。因此，一审法院对被告陈述予以采信，认定被告已于2019年7月9日向原告返还案涉全部租赁物。2.商铺租金及占有使用费。被告已支付了截至2018年9月14日的商铺租金，双方对此均不持异议。对于2018年9月15日至2018年11月30日期间的租金，被告应正常交纳。原告于2018年12月1日前后对被告商铺断水断电，于2019年2月3日方恢复供电，被告在此期间无法正常经营，承租房屋的使用收益权难以实现。因此，被告该期间的租金支付义务，因原告的严重过错而免除。对于2019月2月3日至合同解除之日2019年3月22日的租金，根据双方过错程度，被告应按照合同约定租金标准的65%交纳。因此，被告应付商铺租金为40672.9元（136.78㎡×84元/㎡×2.5月+136.78㎡×84元/㎡÷30日×65%×48日）。对于合同解除后至交还房屋之日（2019年7月9日）的占有使用费，根据双方过错程度，被告亦应按照合同约定标准的65%交纳，即应支付27134.42元（136.78㎡×84元/㎡÷30日×65%×109日）。3.库房租金及使用费。双方认可被告已支付了截至2017年11月28日的库房租金。同上述商铺租金及占有使用费的计算，被告应支付库房租金11736元（900元/月×12月+900元/月÷30日×65%×48日），应支付库房占有使用费2125.5元（900元/月÷30日×65%×109日）。4.北侧外摆区域租金及使用费。原、被告未就该租赁场地签订书面合同，但被告认可占用外摆区域经营的事实，据被告侯利玲于2017年6月17日的《申请》，一审法院认定双方约定北侧外摆区域租赁费为每年3000元。对被告已支付租赁费的事实未提交证据佐证，应承担不利后果。同上述商铺租金及占有使用费的计算，被告应支付原告北侧外摆区域租金6006.44元（3000元/年÷12月×23月+3000元/年÷365日×65%×48日），应支付占有使用费582.33元（3000元/年÷365日×65%×109日）。5.物业管理费。案涉房屋租赁合同于2019年3月22日解除后，原被告之间的物业服务合同随之解除，原告主张2019年4月的物业费，本院不予支持。6.违约金。原告于2019年3月1日发出《催缴函》，载明被告拖欠2018年9月15日-2019年3月14日租金68937元，并注明“在此期间所产生的滞纳金已向公司申请给予免除”。该免除被告滞纳金的意思表示对其具有约束力，产生免除被告相应违约责任的效力。并且，原告对于案涉合同于2019年3月22日解除亦存在过错。因此，原告主张被告支付逾期支付租金的违约金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、原告宝鸡博大置业有限公司与被告侯利玲、曹伟于2016年3月10日签订的《商铺租赁合同》于2019年3月22日解除。二、被告侯利玲、曹伟于本判决生效之日起十日内支付原告宝鸡博大置业有限公司商铺租金40672.9元、库房租金11736元、北侧外摆区域租金6006.44元，共计58415.34元。三、被告侯利玲、曹伟于本判决生效之日起十日内支付原告宝鸡博大置业有限公司商铺逾期占有使用费27134.42元、库房逾期占有使用费2125.5元、北侧外摆区域逾期占有使用费582.33元，共计29842.25 元。四、驳回原告宝鸡博大置业有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2360元，由原告宝鸡博大置业有限公司承担354元，被告侯利玲、曹伟承担2006元。   二审期间，侯利玲自认，自博大置业公司停水停电后，其一直要求搬出商铺，2019年3月1日准备彻底搬离。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。    本院认为，本案二审主要争议焦点为：一、案涉合同的效力问题；二、对案涉合同解除的过错责任比例划分问题；三、关于商铺（库房）租金、占用费的认定问题，四、曹伟应否承担责任的问题。具体分析如下：   关于焦点一，根据本案查明事实，2015年4月27日，宝鸡市渭滨区神农镇人民政府（甲方）与博大置业公司（乙方）签订《神农生态烧烤园项目合作合同》，约定该项目建设投资以乙方为主，甲方作为区政府授权本项目合作主体，提供项目公共配套设施建设，甲方以项目20年经营权作为乙方投资回报，项目用地使用权由甲方提供。2015年8月4日，宝鸡市城乡建设规划局在神农生态烧烤园总平面布置图上加盖公章，注明“原则同意神农烧烤园总平”。据此，案涉商铺占用场地总平规划已经主管部门审批，办理相关证照是行政部门行使行政管理权的事项，并不影响合同的效力，且案涉合同已实际履行。故，原审法院认定案涉合同合法有效，并无不当，上诉人侯利玲该上诉理由不能成立。    关于焦点二，支付租赁费系承租人的基本合同义务，本案中，案涉商铺租赁合同虽对于租金缴纳的约定不甚清楚，但根据商铺租赁合同、库房租赁合同的相关条款及博大置业公司向上诉人催收函件的表述、双方实际的履约行为等，可以认定承租人需预先交纳后期租金符合双方实际约定，但上诉人侯利玲在被上诉人多次催交的情况下，仍拒不履行交纳租金的合同基本义务，构成根本违约，应对最终导致双方合同解除承担主要责任。另外，被上诉人博大置业公司的在无充足证据证实侯利玲私改水路偷用水情况下，认定侯利玲存在上述行为并要求侯利玲补交水费、交纳罚款；同时，被上诉人博大置业公司作为出租方，在双方出现纠纷时，未依法行使权力，而采取停水停电等不当措施，致使侯利玲无法正常经营，对双方合同解除亦应承担一定责任。综合以上事实，本院认为，原审法院认定侯利玲对于合同的解除承担65%过错责任，博大置业公司对于合同的解除承担35%的过错责任，并无不当。    关于焦点三，本院经审查认为，原审法院根据本案查明被上诉人断水断电的时间及合同相关约定，结合上诉人实际交纳费用情况和双方当事人对导致合同解除的过错程度，认定商铺租金及占用费、库房租金及使用费、北侧外摆区域租金及使用费的分段计算交纳标准，并无不妥，上诉人该上诉理由于法无据，本院不予采信。    关于焦点四，根据本案查明事实，上诉人侯利玲与被上诉人签订案涉商铺租赁合同，并用于XX餐厅经营；上诉人曹伟与被上诉人签订案涉库房租赁协议，亦用于XX餐厅经营；且案涉商铺押金系由曹伟实际支付给被上诉人，案涉商铺外摆大棚由曹伟建设用于珍味轩经营，最终拆除亦由曹伟授权；同时，案涉租赁合同履行期间，曹伟负责珍味轩经营，并签收被上诉人函件，二审庭审中曹伟也认可餐厅收款码系其本人信息；另外，案涉房屋系曹伟交还被上诉人，并搬离房屋内物品。据此，原审法院认定曹伟与侯利玲系珍味轩的共同经营人和案涉租赁合同的实际一方当事人，并无不当，曹伟应与侯利玲共同承担相关合同义务。    综上，两上诉人的上诉理由均不能成立，原审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：    驳回上诉，维持原判。    二审案件受理费2360元 ，由上诉人侯利玲、曹伟各承担1180元。    本判决为终审判决。                         审  判  长     邱有前    审  判  员     李宝萍审  判  员     彭  澍    二0二一年六月二十九日  法官 助理     王家英书  记 员     刘宜卓