杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书(2017)浙0105民初9371号原告：陈佳敏。委托代理人（特别授权代理）：陈松涛、蒙慧西。被告：梁海峰。委托代理人（特别授权代理）：梁永政。被告：范佳敏。委托代理人（特别授权代理）：马郁飞、王田英。原告陈佳敏为与被告梁海峰、范佳敏确认合同无效纠纷一案，于2017年9月12日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序进行审理。本院于2018年1月11日、2018年3月26日两次公开开庭审理，原告的委托代理人陈松涛、蒙慧西，被告梁海峰及其委托代理人梁永政，被告范佳敏的委托代理人马郁飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈佳敏诉称：2017年3月18日，经杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间介绍，原告与被告梁海峰就位于杭州市西湖区房屋签订《杭州市房屋转让合同》，合同注明该房屋无租赁，房屋转让总价为850万元。同日，原告与被告梁海峰签订补充协议，协议中再次明确被告梁海峰未将该房屋出租。同年3月23日，原告依约将购房首付款400万元汇入中介公司的监管账户；同年8月8日，原告将购房余款450万元汇入中介公司的监管账户，至此，购房款项全部付清。同年8月15日，原告付清税费、物业费及居间费用，并办理不动产权证书。同年8月16日，被告梁海峰将房屋交付给原告，物业交验单注明房屋无遗留物品，毛坯房。同年8月22日，因为准备装修，原告去该房屋查看，无异常，仍系空房。同年8月26日，为做装修准备工作，原告父亲再次去该房屋，发现房屋门锁被换，房屋被装修，遂报警。同年8月31日，物业告知原告，有人要进入该房屋，原告父亲赶到，发现房锁又被踹开，房门被破坏，被告范佳敏在该房屋内，称其与被告梁海峰有租赁关系，经原告父亲释明原告系房屋产权所有人后，被告范佳敏仍强行占用原告房屋，不予腾退。原告父亲再次报警。2017年8月26日，原告父亲报警时，处警民警曾在电话里与被告梁海峰核实租赁合同事宜，被告梁海峰陈述其与被告范佳敏之间并不存在真实租赁关系，而是存在借贷关系，2017年7月被告梁海峰向被告范佳敏借款60万元时，被告范佳敏要求被告梁海峰签定了落款时间提前至2017年1月的房屋租赁合同才同意出借款项。同年8月27日，原告父亲电话里再次与被告梁海峰确认租赁事宜，被告梁海峰再次确认，房屋租赁合同签署于2017年7月，而且被告范佳敏未支付房租，其陈述与之前对处警民警的陈述一致。原告认为，原告与被告梁海峰于2017年3月18日签订的房屋转让合同及协议系买卖双方真实的意思表示。房屋买卖合同签订后，在无真实租赁关系及实际支付房租的前提下，两被告恶意串通倒签落款时间为2017年1月的房屋租赁合同，且等房屋过户及原告付清所有费用后，被告范佳敏在无房门钥匙的情形下破坏门及门锁、恶意占用原告房屋的行为，严重损害了原告的合法权益。故诉至法院，请求判令：1.确认两被告签订的关于案涉房屋的《房屋租赁合同》无效；2.被告范佳敏腾退案涉房屋、恢复原状；3.两被告支付原告不能使用房屋期间的经济损失（自2017年8月23日至房屋实际腾退之日止，暂计90000元）；4.本案诉讼费用由两被告承担。被告梁海峰辩称：1.被告梁海峰与被告范佳敏之间不存在房屋租赁关系，被告梁海峰没有将房屋交付给被告范佳敏，被告范佳敏也没有交租金给被告梁海峰。被告范佳敏侵占原告房屋的行为，与被告梁海峰无关，相关费用均应由被告范佳敏承担。故请求法院驳回原告要求被告梁海峰支付原告经济损失的诉请。2、原告说两被告恶意串通，把租赁合同的签订时间提前，显属不当。事实上是2017年7月3日被告梁海峰因急用钱向被告范佳敏借款60万元，被告范佳敏为达到被告梁海峰向其支付高利贷利息的目的，乘人之危胁迫梁海峰，要其在该租赁合同上签字才同意借款。梁海峰无奈之下在范佳敏打印好的租赁合同上签字，而且范佳敏阻止梁海峰在该合同上填写签订日期，2017年1月6日的日期是范佳敏事后填写上去的。两被告之间并不存在房屋租赁关系。被告范佳敏辩称：原告与被告梁海峰的陈述有多处与事实不符。1.案涉房屋租赁合同是两被告在2017年1月6日当日签订的。签订当日被告范佳敏就按照合同约定支付了27万元，其中20万元租金、7万元押金。范佳敏之所以一次性支付两年的租金，是因为被告梁海峰要求一次性先支付两年的租金。2.后被告范佳敏要去装修房屋，但被物业公司阻拦，因为梁海峰尚欠物业公司5万余元物业费没有交付，故装修的事情一直没有进行。被告范佳敏承租案涉房屋本是用于做公司的员工宿舍，但因为不能装修耽误了公司的设立、员工的招聘，造成了很大损失。后被告梁海峰于2017年7月告知被告范佳敏物业费已经结清。2017年8月22日，被告范佳敏就进入案涉房屋进行装修，但装修了两三天的时候，原告报警了，此时被告范佳敏才知道案涉房屋已经被出售。3.对于案涉房屋出售的事情，被告梁海峰也没有告知被告范佳敏，侵害了承租人的优先购买权。后案涉纠纷经派出所处理，派出所认为事实应当由法院认定，其并没有对事实进行认定，要求双方向法院起诉。被告梁海峰在这个过程中应承担主要责任。被告梁海峰在2017年1月6日将房屋出租给被告范佳敏后，又在2017年3月将房屋出售给原告，却没有告知原告房屋出租的情况。即使出租时间是在2017年7月，被告梁海峰也没有将房屋出售的情况告知被告范佳敏。故无论哪种情况，被告梁海峰都说谎了，被告梁海峰的陈述不足采信。4.对于被告梁海峰陈述的与被告范佳敏之间的借款问题。被告梁海峰关于27万元是借款的陈述不是事实，双方没有签订任何借款合同。2017年1月6日之前，两被告之间的借贷关系都已经结清了。2017年1月6日之后，两被告又发生了借贷关系。被告梁海峰在2017年2月9日-2017年6月13日期间汇款24万余元给被告范佳敏一事，与27万元的租金无关，系用于归还被告范佳敏的其他借款，包括被告梁海峰在2017年1月21日向被告范佳敏借款10万元。另被告梁海峰陈述的60万元借款一事，也不是向被告范佳敏借款，而是向案外人周芬借款，被告范佳敏只是该借款的介绍人。综上，原告要求确认两被告之间房屋租赁合同无效缺乏证据。两被告之间不存在串通，现被告范佳敏质疑原告与被告梁海峰之间串通。原告陈佳敏向本院提交以下证据：1.《杭州市房屋转让合同》一份，证明2017年3月18日，原告与被告梁海峰就位于杭州市西湖区房屋签订房屋转让合同，合同约定房产总价为850万元，该房屋无租赁等内容。2.《协议》一份，证明2017年3月18日，原告与被告梁海峰签订补充协议，双方对主合同未约定的内容进行了补充，协议再次明确该房屋无租赁。3.银行回单二份，证明2017年3月23日，原告向中介公司监管账户汇入购房首付款400万元，同年8月8日，原告向中介公司监管账户汇入购房款450万元，至此，购房款已全部付清。4.浙江增值税普通发票（浙江省杭州市地方税务局直属分局开具），证明原告已为该房产缴纳税费。5.浙江增值税普通发票（杭州××物业服务有限公司开具），证明原告为该房产缴纳陈欠的物业费57651.11元。6.浙江增值税普通发票（我爱我家公司开具），证明原告为该房产花费中介费共12万元。7.不动产权证书，证明2017年8月15日，案涉房产已登记在原告名下。8.物业交验单，证明2017年8月16日，案涉房产交付时无遗留物品，为毛坯房。9.芦园5幢1单元06室来访记录，证明2017年8月22日、23、24、25日，装修工人出入记录，被告范佳敏等冒充业主进入该房屋。10.《房屋租赁合同》（复印件）、电话录音，证明2017年8月27日，原告父亲陈瑞海给被告梁海峰打电话，被告梁海峰证实其与被告范佳敏之间并不存在真实租赁关系，而是存在借贷关系。2017年7月被告梁海峰向被告范佳敏借款60万元时，被告范佳敏要被告梁海峰签了落款时间提前至2017年1月的租赁合同才同意把款项出借，事实上其亦未收到房租。11.谈话录音，证明2017年8月31日，原告父亲、被告梁海峰母亲、被告范佳敏及中介等在中介公司一起会谈时，被告范佳敏承认其与被告梁海峰之间有多次借贷关系，有借也有还，平时经济往来频繁，证明27万元不是房屋租金。12.通话详单，证明2017年8月26日，原告父亲陈瑞海打110报警，同年8月27日，原告父亲与被告梁海峰通话记录情况。13.链家网网页打印件，证明两被告所签订的租赁合同约定的租金远远低于市场价。14.房产交易过程说明，证明我爱我家业务员证实，2017年3月18日原告购买案涉房屋时，房屋无租赁，至交房时均系毛坯房，屋里无遗留物品。15.情况说明，证明物业公司证实被告范佳敏谎称业主或住户于2017年8月22日后进入案涉房屋，装修工人也是这个时候进入案涉房屋的。16.警方的接警记录、出警记录及处警记录（含处警时的同步视频、笔录及记录等），证明2017年8月26日、2017年8月31日原告父亲陈瑞海两次报警。2017年8月22日后，被告范佳敏谎称业主或住户撬锁进入案涉房屋，占有使用案涉房屋并装修。经警方释明后，仍不腾退。同时，被告梁海峰向警方证实，其与被告范佳敏之间不存在真实的租赁合同关系，系其于2017年7月向被告范佳敏借钱时按被告范佳敏的要求签订的租赁合同并把时间提前至2017年1月，实际上其并没有收到租赁合同的租金。该证据能够证明两被告系恶意串通，损害了原告的合法权益。被告梁海峰向本院提交以下证据：1.支付宝转账记录（打印件）、微信聊天及转账记录（打印件）、银行凭证，证明被告梁海峰通过支付宝、微信、银行转账的方式向被告范佳敏归还借款290500元。证明两被告之间存在民间借贷关系，而不是租赁关系。2.民事起诉状两份（复印件）、传票两份（复印件），证明被告范佳敏通过周芬的账户向被告梁海峰出借的款项，周芬已经向拱墅区法院起诉。证明两被告之间不存在租赁关系。3.微信聊天记录（打印件），证明两被告存在借贷关系而不存在租赁关系。4.支付宝转账记录（打印件），证明2017年1月6日，被告范佳敏转账给被告梁海峰27万元借款，被告梁海峰有部分借款转账给李峰，李峰实际是共同借款人，为此，除了被告梁海峰向被告范佳敏转账还款，还有李峰直接向被告范佳敏返还借款的事实存在，因此两被告之间不存在租赁关系。290500元是被告梁海峰转账给被告范佳敏的，李峰也有转账给被告范佳敏，故实际上归还给被告范佳敏的款项不止290500元。被告范佳敏向本院提交以下证据：1.《房屋租赁合同》，证明两被告于2017年1月6日签订租赁合同的事实。2.汇款凭证，证明被告范佳敏按照合同约定支付租金以及支付押金的事实。3.收条，证明被告梁海峰收到租金和押金后出具收条。4.收据、送货单，证明被告范佳敏为承租房屋支出装修费用的事实。5.借款担保合同二份（附收条）、转账明细，证明（1）2017年1月18日-2017年6月10日期间，被告范佳敏共向被告梁海峰出借款项391000元，其中转账交付181000元，现金交付210000元；（2）被告梁海峰辩称汇款290500元系归还2017年1月6日的租金27万元与事实不符。该款项系归还上述391000元的部分欠款，2017年1月21日的10万元借款已经还清，2017年6月10日的20万元借款只还了一部分，尚未还清。经审查，本院对原告陈佳敏、被告梁海峰提交的证据的真实性均予以认定，至于其与本案关联性及证明对象要结合本案的事实予以综合认定。对于被告范佳敏提供的证据1、2、3、4及涉及10万元的借款担保合同的真实性均予以认定，至于其与本案关联性及证明对象要结合本案的事实予以综合认定；对涉及20万元的借款担保合同及收条，因被告梁海峰对真实性提出异议，且与案涉纠纷无实质关联，本院不作认定。综合上述有效证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年3月18日，经我爱我家公司居间介绍，原告与被告梁海峰就位于杭州市西湖区房屋签订《杭州市房屋转让合同》，约定：房屋转让总价为850万元；该房屋无租赁；房款分期支付，于本合同签订之日起5天内支付房款首期400万元、于2017年7月15日前支付余款280万元、于2017年8月5日前支付余款170万元至双方约定的银行第三方监管账户；等等。同日，原告与被告梁海峰签订补充协议，协议中再次明确被告梁海峰未将该房屋出租。2017年3月23日，原告依约将购房首付款400万元汇入中介公司的监管账户，2017年8月8日，原告将购房余款450万元汇入中介公司的监管账户。2017年8月15日，原告付清税费、物业费及居间费用，并办理不动产权证书。2017年8月16日，被告梁海峰在中介公司的居间下将案涉房屋交付给原告，三方签署物业交验单，物业交验单上注明房屋无遗留物品、毛坯房。后原告开始准备装修案涉房屋。2017年8月26日，原告父亲去该房屋处准备装修工作，发现房屋门锁被换、房屋被装修，遂报警。处警民警曾通过电话与被告梁海峰核实租赁合同事宜，被告梁海峰陈述其与被告范佳敏之间并不存在真实租赁关系，而是存在借贷关系。警察处理后，告知原告通过法院诉讼解决。2017年8月31日，被告范佳敏带领他人进入案涉房屋，物业公司通知原告，原告再次报警。警察出警结果为告知双方通过法院诉讼解决。故原告起诉来院。审理中，原告陈述已于2017年10月22日开始进场装修案涉房屋。另两被告就案涉房屋签订有一份落款日期为2017年1月6日的《房屋租赁合同》，约定：梁海峰将案涉房屋出租给范佳敏，租赁期限自2017年1月6日至2027年1月5日；年租金为10万元，押金为7万；付款方式为，范佳敏在签署合同之日起预付款27万元打到梁海峰指定账户或现金交付以收条为依据，装修期半年不产生租金……；梁海峰于本合同生效之日起3日内，将房屋交付给范佳敏；等等。同日，范佳敏支付款项27万元给梁海峰，梁海峰出具了收条。2017年8月22日，范佳敏以业主的身份进入案涉小区，对案涉房屋开始进行装修。后因此引发原告的两次报警。还查明，2017年2月9日至2017年8月9日期间，被告梁海峰通过支付宝、微信向被告范佳敏支付290500元。2017年1月18日至2017年6月10日期间，被告范佳敏转账支付被告梁海峰181000元，且被告范佳敏向本院提供了金额为10万元、20万元的借款担保合同。本院认为，原告与被告梁海峰的房屋买卖合同关系，经我爱我家公司居中介绍，签订有《杭州市房屋转让合同》。原告履行了支付房款的义务，双方已在我爱我家公司的居间下进行房屋交接，原告已经取得案涉房屋的所有权。本案的争议焦点为两被告签订的关于案涉房屋的《房屋租赁合同》是否有效，被告范佳敏是否能够以承租人的身份，对抗原告提出的要求其腾退房屋的请求。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”对于房屋租赁合同而言，作为出租人，其合同目的是通过充分发挥房屋的使用功能，最大限度实现其价值；作为承租人，其合同目的则是通过取得房屋的占有、使用和收益权，解决生产经营场所或生活居所之所需。因两被告对案涉房屋租赁合同的性质存有争议，故应探明双方当事人签订合同时的真实意思。此可以从双方当事人签订合同时的表示行为和合同签订后的履行行为两个方面进行分析。一方面，从合同签订时的表示行为来看，两被告之间的陈述存在分歧。梁海峰辩称两被告之间并无房屋租赁合同关系，范佳敏于2017年1月6日转账给梁海峰的27万元系借款，签订案涉租赁合同是作为2017年7月向范佳敏借款的担保，且签订合同的真实时间为2017年7月份，并非落款的时间2017年1月6日，该时间系范佳敏事后添加上去的。对此，范佳敏予以否认，并认为2017年1月6日转账给梁海峰的27万元系房屋租金而非借款。但从案涉房屋租金价格与市场价相比偏低、且房屋租金十年都不变的约定来看，该房屋租赁合同的约定不符合常理。且两被告之间借款次数频繁，因此，被告梁海峰关于该房屋租赁合同系用于对借款进行担保的陈述更符合常理，两被告的真实意思并非建立房屋租赁合同关系。另一方面，从双方当事人合同签订后的履行行为来看，亦可认定两被告的真实意思并非建立房屋租赁合同关系。被告范佳敏主张其于2017年1月6日承租了被告梁海峰的案涉房屋，但其却一直让该房屋空置。根据物业公司的情况说明以及被告范佳敏的当庭陈述，范佳敏作为承租人，承租案涉房屋后却直到2017年8月22日才第一次进入案涉小区及房屋，该行为不符合常理。虽然范佳敏辩称是因为梁海峰未给其门禁卡、而物业公司因为案涉房屋拖欠物业费而不让其进，但两被告之间联系频繁，而被告范佳敏却未能提供任何证据证明其向被告梁海峰要过案涉小区的门禁卡或要求被告梁海峰缴纳案涉房屋的物业费。另被告范佳敏在明知案涉房屋已经出售给了原告、原告已经为案涉房屋的产权人且已在物业公司登记装修，而物业公司拒绝其进行装修登记后，却于同日冒充业主进入案涉小区及房屋强行进行装修，亦不符合正常承租人的行为方式。因此，被告范佳敏在签订房屋租赁合同后的行为，显与一般生活经验法则相悖。综上，结合两被告签订合同经过、合同签订后的履行情况，以及两被告同时期存在的借贷关系等事实，可以认定，该合同并不具备房屋租赁合同的实质，双方当事人并无建立房屋租赁合同关系的一致的、真实的意思表示。因此，两被告签订的房屋租赁合同无效。原告作为房屋所有权人，依法享有对房屋的占有、使用、收益等权利。对于原告要求被告范佳敏腾退房屋的主张，因原告自认其已于2017年10月22日进场装修，原告已实际占有使用该房屋，无需被告范佳敏另行腾退及恢复原状，故不予支持。对于原告要求两被告自2017年8月23日起支付其不能使用房屋期间的经济损失的诉请，本院综合案涉房屋系毛坯房、案涉小区的租金行情，以及原告实际已于2017年10月22日开始进场装修等情况，本院酌定由被告梁海峰、范佳敏各赔偿原告15000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告梁海峰与被告范佳敏签订的涉及杭州市西湖区房屋的《房屋租赁合同》无效。二、被告梁海峰于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈佳敏经济损失15000元。三、被告范佳敏于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈佳敏经济损失15000元。四、驳回原告陈佳敏的其他诉讼请求。如两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1025元，由原告陈佳敏负担171元，由被告梁海峰负担427元，由被告范佳敏负担427元。原告于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费854元；两被告于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审判员  曾碧莲二〇一八年七月五日书记员  樊笑婧