山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0104民初2873号原告：孙宝来，男，1945年9月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李良贞，山东祥天律师事务所律师。委托诉讼代理人：董勤美，山东祥天律师事务所律师。被告：杨森，男，1985年12月21日出生，汉族，住天津市。委托诉讼代理人：徐恒，山东泉舜律师事务所律师。原告孙宝来与被告杨森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月30日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告孙宝来的委托诉讼代理人董勤美、李良贞，被告杨森及其委托诉讼代理人徐恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙宝来向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告房租10000元及违约金107元(暂计算，自2020年12月18日起以10000元为基数按一年期贷款市场报价利率计算至2021年3月28日止；合同终止后的违约金自2021年4月29日起逾期每日支付日租金136.98元的三倍至实际支付之日止)；2.依法判令被告赔偿原告损失95000元；3.本案诉讼费、保全费、诉讼保全担保保险费等由被申请人承担。事实与理由：2018年5月2日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于济南市槐荫区济齐路139号院落北排东1户(三层楼、原吴家堡派出所家属院房屋)建筑面积约550平方米的房屋出租给被告使用。该房屋租赁期共36个月，自2018年7月1日至2021年6月30日，该房屋租金自2018年7月1日起计收，每年租金50000元(日租金136.98元)，房屋租金支付方式为被告向原告交纳押金5000元，并每期支付原告六个月的房租25000元整，各期租金提前15天支付。被告拖欠房租累计一个月，原告有权收回房屋并终止合同，在终止合同后30日内被告须将拖欠原告的房租，全额交给原告，每逾期一日应向原告支付日租金三倍滞纳金。原告与被告合同终止时，双方履行房屋租赁合同只要满一年，附件详单由被告购买并安装的空调、天燃气壁挂炉、暖气片、热水器等设备以及被告根据需要对原告房屋进行的装修等，所有权归原合同签订后，原告如约履行了合同，将房屋交被告承租使用。现被告已逾期支付房租10000元，且在合同未到期时，被告单方将空调、热水器等拆走变卖，于2021年3月27日搬走室内大部分物品，3月28日明确告知终止双方的房屋租赁合同。根据全同约定，只要合同履行满一年，附件详单由被告购买并安装的空调、天燃气壁挂炉、暖气片、热水器等设备以及被告根据需要对原告房屋进行的装修等，所有权归原告所有，现被告将空调、热水器等拆走变卖严重违约，应赔偿原告损失95000元。杨森辩称，首先，本案事实并非如被答辩人所述，答辩人与被答辩人自2018年5月2日签订房屋租赁合同后，一直按照合同履行，不存在违约行为。实际上房租为按年交纳，在需要交纳2020年下半年到2021年上半年房租之时，因经营受到疫情影响，经被答辩人同意，被答辩人先行支付到2021年4月中旬的房租15000元，剩余10000元房租宽限至2021年4月份支付，因此在2021年4月份之前，答辩人并不拖欠被答辩人任何房租，被答辩人以答辩人逾期支付房租为由终止合同，明显属于单方违约行为，且被答辩人在已经终止合同且答辩人无法继续入住的情况下主张支付剩余房租及违约金，没有任何法律依据，依法不应得到支持，请求法院予以驳回。其次，2021年3月27日，答辩人为改善办公环境，决定修理房屋内陈旧设备并进行简单装修，因而让员工对租赁房屋进行收拾整理，但是被答辩人以答辩人擅自变卖物品，处理所有权属于被答辩人的财产为由强行将门锁更换，并切断电源，阻拦答辩人进入房屋内，终止合同，该行为已经构成违约。根据租赁合同约定，答辩人因租赁房屋出资购买的空调、暖气炉、热水器等设备在三年租赁合同期满以及因不可抗力因素导致房屋租赁合同终止而且合同满一年的情况下，所有权才归被答辩人，在被答辩人强行终止合同之前，以上条件均未成就，上述物品所有权依然为答辩人所有，被答辩人主张所有权归其所有没有任何法律及事实依据，也就无权以答辩人处分其物品为由终止合同，并主张损失。退一步讲，即便是合同期满后，答辩人购买的空调、暖气炉、热水器等设备所有权归于被答辩人，那么上述物品也已经使用三年，折旧率、破损率非常高，价值不可按照答辩人主张数额计算，且合同也并未约定在物品不存在的情形下对价补偿，被答辩人单方面认为房内设备归其所有，属于认知错误，其单方面终止租赁合同的行为已经使得该附期限的赠予失去效力，其无权再对房内物品提出任何主张。被答辩人擅自更换门锁、关闭电源并阻止答辩人继续租住的行为，使得租赁合同无法继续履行，答辩人无奈之下只得同意终止合同，但是因被答辩人私自扣留并藏匿答辩人价值近7万元办公用品已经构成刑事犯罪，上述行为也已造成答辩人严重的经营损失，答辩人已经报警并保留追诉的权利，此外，被答辩人应当将5000元押金退还答辩人。本院认定事实如下：2018年5月2日，孙宝来（甲方）与杨森（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将位于济南市槐荫区济齐路139号院落北排东1户(三层楼)(原吴家堡派出所家属院房屋)，建筑面积约550平方米的房屋出租给乙方；乙方缴纳租赁期间的费用为水费、电费、宽带费、暖气费、物业费、燃气费及应由乙方支付的有关费用；该房屋租赁期共36个月，自2018年7月1日至2021年6月30日，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经双方协商后，重新签订房屋租赁合同；该房屋租金自2018年7月1日起计收，每年租金为50000元整，合同到期后租金总额150000元整，房屋租金支付方式为乙方向甲方交纳押金5000元，并每期支付甲方六个月房租25000元，各期租金提前15天支付；租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得将租赁甲方的房屋转租、转借给他人使用或拆改变动房屋结构、损坏房屋设施，不得利用房屋进行违法活动，外来居住人员须到当地派出所办理居住证，如有违反，甲方有权终止合同，乙方应向甲方支付违约金5000元；对因乙方原因造成的甲方房屋及设施等损毁，乙方要赔偿甲方损失；因乙方违法造成的一切后果均由乙方承担，甲方不承担任何责任；乙方拖欠甲方房租累计一个月，甲方有权收回房屋并终止合同，终止合同后7日内，乙方必须自行结清租赁甲方房屋时的水费、电费、宽带费、暖气费、物业费、燃气费等应由乙方支付的费用；在终止合同后30日内乙方须将拖欠甲方的房租全额交给甲方，每逾期一日应向甲方支付日租金三倍的滞纳金。合同还对其他事项作出约定：1.甲乙双方商定，乙方在不改变甲方出租房屋原有建筑格局的前提下，根据需要自行出资进行装修并安装空调18个(约3万余元)、天然气壁挂暖气炉2台和暖气片20组(约4.7万元)以及热水器、油烟机和燃气灶等有关设备、设施(附件：乙方购买并装配于租赁甲方房屋的空调和壁挂暖气炉等电器设备品名及型号详单)；三年房屋租赁合同期满后，附件详单中由乙方购买并安装的空调、天燃气壁挂暖气炉、暖气片、热水器等设备以及乙方根据需要对甲方房屋进行的装修等，所有权归甲方所有；乙方出资购买、使用并安置在甲方出租房内的桌椅、橱柜等其它物品，在合终止后15日内由乙方负责搬走，逾期不搬、甲方不给予乙方补偿，并有权进行处置。2.租赁期间，因政府政策性拆迁、拆违拆以及其它不可抗力等原因，无法继续履行合同时，甲、乙双方房屋租赁合同自行终止，乙方不享受任何由政府、有关部门或单位等给予甲方该出租房屋的政策性补偿、补助等费用，遇到此种情况时，甲乙双方将按照以下处理办法解决房租、押金和前款合同中所列的附件中空调、燃气炉及暖气片等详单所有权归属问题，①甲乙双方都要严格执行政府、有关部门、单位关于拆迁、拆违拆临等政策和时间节点等规定和要求，接到拆迁、拆违拆临等通知后，甲方会第一时间通知乙方，乙方在收到通知后，双方合同自行终止，乙方应立即停止在甲方租赁房屋实施的一切业务经营活动，甲乙双方应在收到通知10日内，依据本合同规定，进行双方租金、有关资产所有权等厘清和清算；②甲乙双方合同终止时，双方履行房屋租赁合同只要满一年，附件详单中由乙方购买并安装的空调、天燃气壁挂暖气炉、暖气片、热水器等设备以及乙方根据需要对甲方房屋进行的装修等，所有权归甲方所有。若因政府政策性拆迁、违建拆除以及其它不可抗力等原因，致使双方履行房屋租赁合同不满一年时，附件详单中除暖气片之外，乙方购买并安装所有物品归乙方所有；若因乙方违约，房屋租赁期不满一年就提前与甲方终止合同，则上述详单中所列物品所有权归甲方所有。合同附件为《乙方购买并装配于租赁甲方房屋的空调和壁挂暖气炉等电器设备品名及型号详单》，该附件列明：“2台壁挂炉/暖气片/安装费共计47000元；18个空调每个2000元共计36000元；40米空调外接管每米50元共计2000元；5个热水器每个2000元共计10000元；5套套装门每个400元共计2000元；装修隔断材料/工费/布电线共计30000元；4平方/10平方三相电线共计5000元；其他装修项目约合50000元；此次装修粗略合计花销183000元。”双方已按照租赁合同的约定实际履行，杨森按照约定对房屋进行了装修并安装了空调、壁挂炉、热水器等设备。截至目前，杨森共向孙宝来支付房屋押金5000元、租金140000元。2021年3月27日，孙宝来方上门催收房租时发现房屋内空调、热水器、壁挂炉等已被拆除变卖，杨森的工作人员正准备变卖屋内其他物品。孙宝来方当场报警。现通过警方的执法记录仪处警录像可知，当时杨森不在现场，杨森的一名员工称杨森招到一笔投资，认为涉案房屋位置偏僻，需要换地方，其受杨森嘱托变卖处理涉案房屋内的物品，对于其他事情，该员工表示不知情。当日，孙宝来方将涉案房屋门锁更换。2021年3月28日，双方通过微信协商未果，孙宝来方提出“没有继续履行合同的必要了”，杨森亦明确表示“房子不租了”。在审理过程中，杨森提交《房屋装修改造合同》及收据一份，拟证明其与济南百策建筑装饰工程有限公司于2021年3月15日签订《房屋装修改造合同》，准备将涉案房屋进行装修改造，并以现金的形式交付了装修定金20000元。杨森称房屋内的空调、热水器等用了三年了，也需要换新的。孙宝来对上述证据及陈述不予认可。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。孙宝来与杨森之间的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，双方均应当遵守。合同约定“每期支付甲方六个月房租25000元，各期租金提前15天支付”，即最后一期（2021年1月1日至2021年6月30日）的房租25000元应当在2020年12月17日之前支付，但杨森仅支付了15000元。本案租赁合同事实上已于2021年3月38日终止履行，涉案的房租应当计算至2021年3月28日。经核算，自2021年1月1日至2021年3月28日的房租为11917.81元。孙宝来应当向杨森退还房租3082.19元。根据合同约定，杨森需购买并安装合同附件载明的空调、壁挂炉等设备，三年房屋租赁合同期满后，附件中的设备归孙宝来所有。现在三年租赁期临近届满之时，杨森擅自将上述设备拆除变卖，侵犯了孙宝来的合法权益，并导致租赁合同终止，故杨森应当按照合同附件载明的设备的价格对孙宝来进行赔偿。孙宝来诉请赔偿损失95000元，符合合同及附件的约定，本院予以支持。杨森辩称拆除空调等设备是为了装修改造房屋，本院对该答辩意见不予采信，理由如下：1.租赁合同约定“乙方如要求续租，则必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经双方协商后，重新签订房屋租赁合同”，杨森在租期临近届满未向孙宝来提出续租要求的情况下便对房屋进行装修改造，且装修事宜亦未事先通知孙宝来，明显与常理不符；2.租赁合同约定“乙方拖欠甲方房租累计一个月，甲方有权收回房屋并终止合同”，杨森未按合同约定足额支付最后一期房租且已超过一个月，孙宝来已有权收回房屋并终止合同，在此前提下，杨森不仅不交齐房租反而要对房屋装修改造，明显与常理不符；3.杨森在现场的员工向处警民警陈述，杨森招到一笔投资，认为涉案房屋位置偏僻，需要换地方，其受杨森嘱托变卖处理涉案房屋内的物品。杨森的答辩意见与该陈述内容相矛盾；4.杨森在庭审中陈述房屋内空调、热水器等需要换新的，但上述设备属于耐用品，且使用时间不足三年，按照一般日常经验法则，上述设备尚未达到需要全部更换的状况，杨森的陈述可信度较低；5.杨森提交了《房屋装修改造合同》及装修定金收据，其称20000元定金系现金支付，无转账记录，其亦未提交取现记录，结合上述四点意见，本院认为该证据证明力较低。退一步讲，即使杨森所辩属实，但其存在过错，应当承担不利的法律后果。现涉案房屋已被孙宝来更换门锁，已由孙宝来实际控制。故孙宝来应将5000元押金退还杨森。关于诉讼保全责任险保费，庭审中孙宝来未提交相应证据，故本案对此不予处理。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、杨森于本判决生效之日起十日内向孙宝来赔偿电气设备损失95000元；二、孙宝来于本判决生效之日起十日内向杨森退还房租3082.19元；三、孙宝来于本判决生效之日起十日内向杨森退还房屋押金5000元；四、驳回孙宝来其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2402元，减半收取1201元，由孙宝来负担215元，杨森负担986元；保全费1046元，由孙宝来负担126元，杨森负担920元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李明亮二〇二一年六月八日书记员  赵珊珊