江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终1102号上诉人（原审原告）：广东新粤物业有限公司，住所地广东省中山市东区槎桥路17号三层之一，统一社会信用代码91442000714832650K。法定代表人：张伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张艳娜，广东一然律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄**，广东一然律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吉安市房地产综合开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区城南吉州大道368号9楼，统一社会信用代码913608001619308079。法定代表人：史建兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗燕飞，江西向群律师事务所律师。上诉人广东新粤物业有限公司（以下简称新粤公司）因与上诉人吉安市房地产综合开发有限公司(以下简称综合开发公司)物业服务合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2021）赣0802民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人新粤公司的委托诉讼代理人张艳娜、上诉人综合开发公司的委托诉讼代理人罗燕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新粤公司上诉请求：1、撤销（2021）赣0802民初402号民事判决第二项，改判综合开发公司向新粤公司支付其他经济损失1342905.35元；2、一、二审诉讼费用由综合开发公司负担。事实和理由：1、综合开发公司应当赔偿新粤公司的预期利润。预期利润基数可以参照合同约定服务价格计算，预计每年可获利401314.29元，或者以综合开发公司支付给第三人的物业服务费用计算。对于预期可得利益的计算期限，合同约定服务期限为进场至业委会成立，参照小区业委会成立至少需要三年的期限，新粤公司主张计算三年的预期利润有事实依据。2、新粤公司为开展前期工作所支出的工资、差旅费等费用，均是实际发生的费用，属于因违约造成的损失。综合开发公司辩称，新粤公司上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。1、新粤公司使用广东省2018年普查年鉴证明其利润依据不足。广东物业公司行业年利润不足以证明新粤公司的利润。2、新粤公司提供的工资损失均是在吉安等地的其他项目，与本案项目没有关系。3、新粤公司计算预期利润没有依据。涉案小区是吉安市青原区拆迁项目的安置房。新粤公司在泰和项目出现全体人员罢工，并被泰和住建局列入黑名单问题，其没有实际能力履行优质、高效的物业服务。综合开发公司在发现以上情况后提前通知解约，因此新粤公司主张预期利润没有依据。综合开发公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判综合开发公司不承担10万元违约金。2、新粤公司承担本案诉讼费。事实和理由：综合开发公司解除合同不承担违约责任。1、综合开发公司有权解除。新粤公司自2019年在泰和县吉州区和井冈山市中标物业服务项目后，其提供的服务均没有达标，出现了拖欠员工工资、公共费用的情况，公司人员管理混乱。新粤公司被泰和县房管局列入行业黑名单，被吉安市住建局将该公司降为严重失信的物业服务企业。因此，新粤公司根本无力履行《物业服务合同》，合同目的不能实现。2、《前期物业服务合同》系在《中华人民共和国民法典》施行以前签订，双方签订的合同属于《中华人民共和国合同法》规定的委托合同。因此，综合开发公司在业主大会尚未成立时，可以行使委托人的任意解除权。新粤公司辩称，1、一审判决已经认定综合开发公司存在违法解除物业服务合同的事实，不再详细阐述。2、物业服务合同是在《中华人民共和国民法典》生效前后，都不属于委托代理合同，任何一方都不能随便行使解除权。3、吉安市物业服务企业信用档案与评价管理办法仅仅是吉安市政策性的文件，本案不应当适用该政策文件。综合开发公司扩大新粤吉安分公司管理当中存在的瑕疵问题，以此作为解除合同的依据和理由不足。新粤公司出现状况的原因是该公司吉安分公司的谌登华个人私自挪用收取的物业费，但是在新粤公司解释并积极表态后，综合开发公司仍然解除双方签订的物业合同违反合同约定，应当承担违约后果。新粤公司向一审法院起诉请求：1、判令解除综合开发公司、新粤公司于2019年10月23日签订的《物业服务合同》；2、判令综合开发公司支付新粤公司违约金100000元；3、判令综合开发公司支付新粤公司其他经济损失1342905.35元。一审法院认定事实，2019年3月，江苏汇诚投资咨询管理有限公司受综合开发公司委托，对杨家庄城中村改造项目前期物业服务实行国内公开招标，其编制的招标文件中载明：招标范围为整个小区内项目的前期物业管理服务（一个标段）；本物业服务内容为一级物业服务；投标企业必须通过“吉安市物业管理市场监管平台”备案的《吉安市物业服务企业星级证书》二星级以上（含二星级）企业星级，拟派出的主要管理人员必须具备物业相关专业证书；投标企业应有完善的物业服务体系和制度、良好的物业服务记录；投标企业参加吉安市物业活动的近三年内在经营活动中无违法乱纪行为（提供声明函，一旦发现过去物业活动中有不良行为和记录，则取消资格）。新粤公司报名参加上述项目前期物业服务投标并中标。2019年10月23日，新粤公司（乙方）与综合开发公司（甲方）就杨家庄城中村改造项目物业服务有关事宜签订《物业服务合同》，合同约定了物业的基本情况、物业服务事项、物业服务费用、双方责任与权利义务、违约责任等，其中第五章“违约责任”第二十三条约定：甲方根据第二十四条或乙方根据第二十三条行使终止合同权利的，应当书面通知另一方，终止合同通知书在送达另一方时生效，双方应当对物业管理的有关事项进行交接；第二十四条约定：甲乙任何无正当理由提前中止合同的，应向对方支付100000元的违约金，给对方造成经济损失超过违约金的，还应对超过部分给予赔偿。2019年8月21日，新粤公司中标吉安市吉州区恒源泰荣诚小区物业管理服务项目。2019年9月10日，新粤公司与吉州区恒源泰荣诚小区业主委员会签订《物业服务合同》。2019年9月4日，新粤公司陆续中标了井冈山市友诚华府、祥和苑、和谐苑、罗浮苑、翠海华庭、银湖苑步行街二期、鸿源小区等7个小区物业服务采购项目。后仅与祥和苑小区、罗浮苑、银湖苑小区业主委员会签订了《物业服务合同》。新粤公司在承接上述项目后均存在长期拖欠员工工资问题。2019年11月17日，新粤公司中标泰和县泰鑫公园8号小区物业管理服务项目。2019年12月20日，新粤公司与泰和县泰鑫公园8号小区业主委员会签订《物业服务合同》。2020年6月29日，因新粤公司进驻小区后出现人员设施设备配备不到位、拖欠小区物业员工工资、拖欠公用电费等问题，小区业主委员会要求新粤公司6月30日前整改到位。2020年7月17日，泰和县房地产管理局因新粤公司吉安分公司进驻泰和县泰鑫公园8号小区后存在恶意拖欠小区物业员工工资长达3个月、小区日常管理混乱、人员设施设备配备不到位、业主投诉率高、擅自停止服务、撤离小区物业管理等问题，将新粤公司吉安市分公司列为泰和县物业管理行业黑名单企业，两年内不得在泰和县承接物业管理项目。2020年7月27日，吉安市住房和城乡建设局将新粤公司吉安分公司信用级别降为严重失信的物业服务企业，限期其3个月内整改到位，届时如仍未作出整改或整改未到位，直接列为吉安市物业管理行业黑名单行业。2020年8月4日，新粤公司向综合开发公司出具《关于物业服务合同相关事宜的函件》，载明：兹因贵司于2019年10月23日和我司签订了物业服务合同，合同就杨家庄城中村改造项目的物业服务事宜进行了约定。我吉安分公司负责人谌登华作为与贵司联系人，因相关原因不能再代表公司履行职务，贵司已获悉分公司的情况包括吉安市住建部门的不适通报，基于贵司的理解，现就合同履行问题提出以下两点征询意见：1、因谌登华个人的原因，造成公司声誉受损，同时给贵司带来不安关注，我司深感歉意，但我司有信心扭转被动局面，同时我司组织精兵强将合理安排，相信一定能做好杨家庄项目的物业服务；2、如贵方难以接受我司继续服务的，双方可另行协商处理。2020年8月13日，综合开发公司向新粤公司邮寄送达《关于杨家庄项目前期物业服务合同的解除函》1份，载明：你公司于2020年8月4日发来的《关于物业服务合同相关事宜的函件》收悉，现回复如下：杨家庄物业服务项目对外公开招标后，你公司中标。此后，双方于2019年10月23日签订《杨家庄项目前期物业服务合同》，由你公司担任杨家庄城中村改造项目的前期物业服务。鉴于吉安市住房和城乡建设局在2020年7月27日作出吉市建字第【2020】134号通报，你公司已降为严重失信企业。同时泰和县房管局已将你公司列为黑名单。我公司为国资背景的国有开发企业，在公开招标时，就已明示投标企业需在经营活动中无不良行为记录，并需为二星以上的企业星级，但你公司的行为已经在吉安市造成极为恶劣的影响，根据合同法第94条第4项之规定，我公司已无法与你公司继续履约。为此，现函告如下：你公司与我公司签订的《杨家庄项目前期物业服务合同》在你公司收到本解除函之日起即时解除，并签订好双方解除协议书。我公司将于2020年9月1日起重新对杨家庄项目前期物业服务合同进行公开招标。2020年8月25日，新粤公司向综合开发公司邮寄送达《关于解除合同通知的复函》及《关于履行合同的函件》1份，其中《关于解除合同通知的复函》载明：贵司发出的《关于杨家庄项目前期物业服务合同的解除函》及《解除协议书》两份文件已收到，基于法律事实与相关合同法的规定，意见如下：1、贵司函件所述解除杨家庄项目前期物业服务合同的法律事实不存在、法律依据不成立，解除协议书我司暂时不同意签订。2、我司早已就进入杨家庄项目投入了一年以上的人力物力财力相关准备，贵司突然书面提出解除合同，我司难以接受。3、杨家庄项目前期物业服务合同合法有效且已备案，贵司无权单方面解除合同。4、基于年底业主收楼情况，请贵司书面明确给出具体收楼时间，以便我司进场服务。如贵司拒绝书面提供进场服务时间的，相关后果应由贵司承担。5、如贵司坚持解除合同的，我司同意贵司在给予足额损失赔偿的基础上协商处理。其中《关于履行合同的函件》载明要求综合开发公司履行合同第十九条约定的所有义务以及明确业主收楼时间。综合开发公司于2020年8月28日收到上述两份函件。2020年9月1日，综合开发公司又向新粤公司邮寄送达《关于杨家庄项目前期物业服务合同的解除函》1份，载明：你公司于2020年8月25日发来的《关于解除合同的复函》收悉，现回复如下：我公司已经在2020年8月7日告知贵方，贵我双方所签订的《杨家庄项目前期物业服务合同》在贵公司收到我司发出的解除函件时（2020年8月25日）即时解除。该解除行为既有事实也有法律依据。你公司已被降为严重失信企业，同时泰和县房管局已将你公司列为黑名单是无可辩驳的事实。今后我公司不再对你公司进行重复回函！均以本次函为最终函复！后双方因合同履行问题协商不成诉至法院。一审法院认为,本案的争议焦点为：1.案涉《物业服务合同》应否解除以及解除的依据；2.新粤公司要求综合开发公司支付违约金100000元及其它经济损失1342905.35元的诉请应否予以支持。关于案涉《物业服务合同》应否解除以及解除依据的问题。新粤公司与综合开发公司于2019年10月23日签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约履行。根据本案查明事实，新粤公司系通过合法招标途径中标杨家庄城中村改造项目的前期物业服务，其具备招标文件中载明的相应的物业管理服务资质及条件，且案涉合同并未实际履行，综合开发公司不能仅凭新粤公司吉安市分公司在其它小区存在的诸如拖欠员工工资、人员设施设备配备不到位等一系列问题就预测新粤公司在履行案涉合同中也会出现同样的问题，而新粤公司在收到吉安市住建部门的通报后就案涉合同履行问题积极与综合开发公司协商处理，并表示将组织精兵强将合理安排并一定能做好杨家庄项目的物业服务，但综合开发公司仍旧认定新粤公司无法实现案涉合同目的，并根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，要求与新粤公司解除合同，无事实和法律依据。因综合开发公司于2020年10月重新对杨家庄城中村改造项目的物业服务进行招标，并有其他物业公司中标并承接上述物业服务项目，新粤公司与综合开发公司签订的《物业服务合同》于2020年10月已实际解除，法院无须对该项诉请另行判决处理。关于新粤公司要求综合开发公司支付违约金100000元及其它经济损失1342905.35元的诉请问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据上述法律规定，因综合开发公司无正当理由提前中止合同，其应按照合同约定赔偿新粤公司100000元违约金。案涉合同实际尚未履行，无法确定前期人工损失是因案涉物业服务项目产生的费用，新粤公司主张的其他经济损失1342905.35元无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、吉安市房地产综合开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付广东新粤物业有限公司违约金100000元；二、驳回广东新粤物业有限公司的其它诉讼请求。本院二审期间，新粤公司向本院提交以下证据1、广东经济普查年鉴2018第三产业卷，证明目的：物业管理行业的利润率达到10.35%。综合开发公司的质证意见是证据真实性无法核实，广东省年鉴与本案没有关联，行业利润与个别企业无关，不能达到新粤公司的证明目的。本院对新粤公司提交证据的真实性予以认定。对一审查明的事实予以确认。本院认为，对于新粤公司主张其损失为1342905.35元，因本案合同实际未履行，新粤公司能否盈利并不确定，其主张依照广东物业管理行业的利润计算三年预期可得利益没有法律依据。新粤公司与综合开发公司约定前期物业服务期限自进场开始，但新粤公司在签订合同后并未进场进行服务，其主张为前期工作支出的人工工资、差旅费用与本案并无关联。综上，新粤公司主张的损失没有事实和法律依据，本院不予支持。对于综合开发公司主张行使任意解除权，无需承担违约责任的问题。本案中，引起纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，双方的行为应当由《中华人民共和国合同法》进行调整。综合开发公司主张其行使的是任意解除权，但《中华人民共和国合同法》中没有规定前期物业合同的任意解除权。前期物业服务合同是在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务人之前，由房地产建设单位与物业服务人签订的合同，也不属于《中华人民共和国合同法》规定的委托合同。因此，综合开发公司主张其行使任意解除权没有法律依据。综合开发公司还主张因新粤公司无力履行《物业服务合同》，致使合同目的不能实现，其有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，综合开发公司系与新粤公司签订前期物业服务合同，但被泰和县房地产管理局处以行政处罚并纳入泰和县物管管理行业黑名单的企业为新粤公司吉安分公司，吉安市住房和城乡建设局也仅将新粤公司吉安分公司列为严重失信企业。虽然双方在招标文件中约定物业服务公司应当符合相应的资质，但是新粤公司吉安分公司作为新粤公司的分公司，二者并不是同一市场经营主体，不能以此认定新粤公司丧失了履行合同的能力。新粤公司吉安分公司在为新粤公司履行泰和县的服务合同中虽然出现拖欠工资、人员配备问题，但是不能充分证明新粤公司已经丧失履行合同能力。新粤公司收到住建部门的通报后，积极处理合同履行事宜，并承诺做好杨家庄项目物业服务，但综合开发公司仍然主张新粤公司无力履行《物业服务合同》依据不足，其行使法定解除权没有法律依据。综合开发公司向新粤公司寄送的解除函中已明确解除双方签订的物业服务合同，新粤公司一审时也诉请解除合同，一审判决认为因其他物业公司已承接杨家庄项目的物业服务，本案的物业服务合同于2020年10月已经实际解除，无须对该项诉请处理，双方对此均未上诉，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《物业服务合同》约定新粤公司、综合开发公司任何一方无正当理由提前中止合同的，应向对方支付100000元违约金；给对方造成经济损失超过违约金的，还应对超过部分给予赔偿。综合开发公司向新粤公司发送解除函要求解除合同，并于2020年9月1日重新对杨家庄项目进行公开招标，该行为已经明确表明综合开发公司不再继续履行合同。一审法院认为综合开发公司无正当理由提前终止合同，应当按照合同约定赔偿100000元违约金并无不当。综上，综合开发公司、新粤公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19186元，由广东新粤物业有限公司负担16886元，吉安市房地产综合开发有限公司负担2300元。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  胡 婧审判员  刘 静二〇二一年六月二十八日书记员  杨丹妮江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终1102号上诉人（原审原告）：广东新粤物业有限公司，住所地广东省中山市东区槎桥路17号三层之一，统一社会信用代码91442000714832650K。法定代表人：张伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张艳娜，广东一然律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄**，广东一然律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吉安市房地产综合开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区城南吉州大道368号9楼，统一社会信用代码913608001619308079。法定代表人：史建兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗燕飞，江西向群律师事务所律师。上诉人广东新粤物业有限公司（以下简称新粤公司）因与上诉人吉安市房地产综合开发有限公司(以下简称综合开发公司)物业服务合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2021）赣0802民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人新粤公司的委托诉讼代理人张艳娜、上诉人综合开发公司的委托诉讼代理人罗燕飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新粤公司上诉请求：1、撤销（2021）赣0802民初402号民事判决第二项，改判综合开发公司向新粤公司支付其他经济损失1342905.35元；2、一、二审诉讼费用由综合开发公司负担。事实和理由：1、综合开发公司应当赔偿新粤公司的预期利润。预期利润基数可以参照合同约定服务价格计算，预计每年可获利401314.29元，或者以综合开发公司支付给第三人的物业服务费用计算。对于预期可得利益的计算期限，合同约定服务期限为进场至业委会成立，参照小区业委会成立至少需要三年的期限，新粤公司主张计算三年的预期利润有事实依据。2、新粤公司为开展前期工作所支出的工资、差旅费等费用，均是实际发生的费用，属于因违约造成的损失。综合开发公司辩称，新粤公司上诉请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。1、新粤公司使用广东省2018年普查年鉴证明其利润依据不足。广东物业公司行业年利润不足以证明新粤公司的利润。2、新粤公司提供的工资损失均是在吉安等地的其他项目，与本案项目没有关系。3、新粤公司计算预期利润没有依据。涉案小区是吉安市青原区拆迁项目的安置房。新粤公司在泰和项目出现全体人员罢工，并被泰和住建局列入黑名单问题，其没有实际能力履行优质、高效的物业服务。综合开发公司在发现以上情况后提前通知解约，因此新粤公司主张预期利润没有依据。综合开发公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判综合开发公司不承担10万元违约金。2、新粤公司承担本案诉讼费。事实和理由：综合开发公司解除合同不承担违约责任。1、综合开发公司有权解除。新粤公司自2019年在泰和县吉州区和井冈山市中标物业服务项目后，其提供的服务均没有达标，出现了拖欠员工工资、公共费用的情况，公司人员管理混乱。新粤公司被泰和县房管局列入行业黑名单，被吉安市住建局将该公司降为严重失信的物业服务企业。因此，新粤公司根本无力履行《物业服务合同》，合同目的不能实现。2、《前期物业服务合同》系在《中华人民共和国民法典》施行以前签订，双方签订的合同属于《中华人民共和国合同法》规定的委托合同。因此，综合开发公司在业主大会尚未成立时，可以行使委托人的任意解除权。新粤公司辩称，1、一审判决已经认定综合开发公司存在违法解除物业服务合同的事实，不再详细阐述。2、物业服务合同是在《中华人民共和国民法典》生效前后，都不属于委托代理合同，任何一方都不能随便行使解除权。3、吉安市物业服务企业信用档案与评价管理办法仅仅是吉安市政策性的文件，本案不应当适用该政策文件。综合开发公司扩大新粤吉安分公司管理当中存在的瑕疵问题，以此作为解除合同的依据和理由不足。新粤公司出现状况的原因是该公司吉安分公司的谌登华个人私自挪用收取的物业费，但是在新粤公司解释并积极表态后，综合开发公司仍然解除双方签订的物业合同违反合同约定，应当承担违约后果。新粤公司向一审法院起诉请求：1、判令解除综合开发公司、新粤公司于2019年10月23日签订的《物业服务合同》；2、判令综合开发公司支付新粤公司违约金100000元；3、判令综合开发公司支付新粤公司其他经济损失1342905.35元。一审法院认定事实，2019年3月，江苏汇诚投资咨询管理有限公司受综合开发公司委托，对杨家庄城中村改造项目前期物业服务实行国内公开招标，其编制的招标文件中载明：招标范围为整个小区内项目的前期物业管理服务（一个标段）；本物业服务内容为一级物业服务；投标企业必须通过“吉安市物业管理市场监管平台”备案的《吉安市物业服务企业星级证书》二星级以上（含二星级）企业星级，拟派出的主要管理人员必须具备物业相关专业证书；投标企业应有完善的物业服务体系和制度、良好的物业服务记录；投标企业参加吉安市物业活动的近三年内在经营活动中无违法乱纪行为（提供声明函，一旦发现过去物业活动中有不良行为和记录，则取消资格）。新粤公司报名参加上述项目前期物业服务投标并中标。2019年10月23日，新粤公司（乙方）与综合开发公司（甲方）就杨家庄城中村改造项目物业服务有关事宜签订《物业服务合同》，合同约定了物业的基本情况、物业服务事项、物业服务费用、双方责任与权利义务、违约责任等，其中第五章“违约责任”第二十三条约定：甲方根据第二十四条或乙方根据第二十三条行使终止合同权利的，应当书面通知另一方，终止合同通知书在送达另一方时生效，双方应当对物业管理的有关事项进行交接；第二十四条约定：甲乙任何无正当理由提前中止合同的，应向对方支付100000元的违约金，给对方造成经济损失超过违约金的，还应对超过部分给予赔偿。2019年8月21日，新粤公司中标吉安市吉州区恒源泰荣诚小区物业管理服务项目。2019年9月10日，新粤公司与吉州区恒源泰荣诚小区业主委员会签订《物业服务合同》。2019年9月4日，新粤公司陆续中标了井冈山市友诚华府、祥和苑、和谐苑、罗浮苑、翠海华庭、银湖苑步行街二期、鸿源小区等7个小区物业服务采购项目。后仅与祥和苑小区、罗浮苑、银湖苑小区业主委员会签订了《物业服务合同》。新粤公司在承接上述项目后均存在长期拖欠员工工资问题。2019年11月17日，新粤公司中标泰和县泰鑫公园8号小区物业管理服务项目。2019年12月20日，新粤公司与泰和县泰鑫公园8号小区业主委员会签订《物业服务合同》。2020年6月29日，因新粤公司进驻小区后出现人员设施设备配备不到位、拖欠小区物业员工工资、拖欠公用电费等问题，小区业主委员会要求新粤公司6月30日前整改到位。2020年7月17日，泰和县房地产管理局因新粤公司吉安分公司进驻泰和县泰鑫公园8号小区后存在恶意拖欠小区物业员工工资长达3个月、小区日常管理混乱、人员设施设备配备不到位、业主投诉率高、擅自停止服务、撤离小区物业管理等问题，将新粤公司吉安市分公司列为泰和县物业管理行业黑名单企业，两年内不得在泰和县承接物业管理项目。2020年7月27日，吉安市住房和城乡建设局将新粤公司吉安分公司信用级别降为严重失信的物业服务企业，限期其3个月内整改到位，届时如仍未作出整改或整改未到位，直接列为吉安市物业管理行业黑名单行业。2020年8月4日，新粤公司向综合开发公司出具《关于物业服务合同相关事宜的函件》，载明：兹因贵司于2019年10月23日和我司签订了物业服务合同，合同就杨家庄城中村改造项目的物业服务事宜进行了约定。我吉安分公司负责人谌登华作为与贵司联系人，因相关原因不能再代表公司履行职务，贵司已获悉分公司的情况包括吉安市住建部门的不适通报，基于贵司的理解，现就合同履行问题提出以下两点征询意见：1、因谌登华个人的原因，造成公司声誉受损，同时给贵司带来不安关注，我司深感歉意，但我司有信心扭转被动局面，同时我司组织精兵强将合理安排，相信一定能做好杨家庄项目的物业服务；2、如贵方难以接受我司继续服务的，双方可另行协商处理。2020年8月13日，综合开发公司向新粤公司邮寄送达《关于杨家庄项目前期物业服务合同的解除函》1份，载明：你公司于2020年8月4日发来的《关于物业服务合同相关事宜的函件》收悉，现回复如下：杨家庄物业服务项目对外公开招标后，你公司中标。此后，双方于2019年10月23日签订《杨家庄项目前期物业服务合同》，由你公司担任杨家庄城中村改造项目的前期物业服务。鉴于吉安市住房和城乡建设局在2020年7月27日作出吉市建字第【2020】134号通报，你公司已降为严重失信企业。同时泰和县房管局已将你公司列为黑名单。我公司为国资背景的国有开发企业，在公开招标时，就已明示投标企业需在经营活动中无不良行为记录，并需为二星以上的企业星级，但你公司的行为已经在吉安市造成极为恶劣的影响，根据合同法第94条第4项之规定，我公司已无法与你公司继续履约。为此，现函告如下：你公司与我公司签订的《杨家庄项目前期物业服务合同》在你公司收到本解除函之日起即时解除，并签订好双方解除协议书。我公司将于2020年9月1日起重新对杨家庄项目前期物业服务合同进行公开招标。2020年8月25日，新粤公司向综合开发公司邮寄送达《关于解除合同通知的复函》及《关于履行合同的函件》1份，其中《关于解除合同通知的复函》载明：贵司发出的《关于杨家庄项目前期物业服务合同的解除函》及《解除协议书》两份文件已收到，基于法律事实与相关合同法的规定，意见如下：1、贵司函件所述解除杨家庄项目前期物业服务合同的法律事实不存在、法律依据不成立，解除协议书我司暂时不同意签订。2、我司早已就进入杨家庄项目投入了一年以上的人力物力财力相关准备，贵司突然书面提出解除合同，我司难以接受。3、杨家庄项目前期物业服务合同合法有效且已备案，贵司无权单方面解除合同。4、基于年底业主收楼情况，请贵司书面明确给出具体收楼时间，以便我司进场服务。如贵司拒绝书面提供进场服务时间的，相关后果应由贵司承担。5、如贵司坚持解除合同的，我司同意贵司在给予足额损失赔偿的基础上协商处理。其中《关于履行合同的函件》载明要求综合开发公司履行合同第十九条约定的所有义务以及明确业主收楼时间。综合开发公司于2020年8月28日收到上述两份函件。2020年9月1日，综合开发公司又向新粤公司邮寄送达《关于杨家庄项目前期物业服务合同的解除函》1份，载明：你公司于2020年8月25日发来的《关于解除合同的复函》收悉，现回复如下：我公司已经在2020年8月7日告知贵方，贵我双方所签订的《杨家庄项目前期物业服务合同》在贵公司收到我司发出的解除函件时（2020年8月25日）即时解除。该解除行为既有事实也有法律依据。你公司已被降为严重失信企业，同时泰和县房管局已将你公司列为黑名单是无可辩驳的事实。今后我公司不再对你公司进行重复回函！均以本次函为最终函复！后双方因合同履行问题协商不成诉至法院。一审法院认为,本案的争议焦点为：1.案涉《物业服务合同》应否解除以及解除的依据；2.新粤公司要求综合开发公司支付违约金100000元及其它经济损失1342905.35元的诉请应否予以支持。关于案涉《物业服务合同》应否解除以及解除依据的问题。新粤公司与综合开发公司于2019年10月23日签订的《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约履行。根据本案查明事实，新粤公司系通过合法招标途径中标杨家庄城中村改造项目的前期物业服务，其具备招标文件中载明的相应的物业管理服务资质及条件，且案涉合同并未实际履行，综合开发公司不能仅凭新粤公司吉安市分公司在其它小区存在的诸如拖欠员工工资、人员设施设备配备不到位等一系列问题就预测新粤公司在履行案涉合同中也会出现同样的问题，而新粤公司在收到吉安市住建部门的通报后就案涉合同履行问题积极与综合开发公司协商处理，并表示将组织精兵强将合理安排并一定能做好杨家庄项目的物业服务，但综合开发公司仍旧认定新粤公司无法实现案涉合同目的，并根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，要求与新粤公司解除合同，无事实和法律依据。因综合开发公司于2020年10月重新对杨家庄城中村改造项目的物业服务进行招标，并有其他物业公司中标并承接上述物业服务项目，新粤公司与综合开发公司签订的《物业服务合同》于2020年10月已实际解除，法院无须对该项诉请另行判决处理。关于新粤公司要求综合开发公司支付违约金100000元及其它经济损失1342905.35元的诉请问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据上述法律规定，因综合开发公司无正当理由提前中止合同，其应按照合同约定赔偿新粤公司100000元违约金。案涉合同实际尚未履行，无法确定前期人工损失是因案涉物业服务项目产生的费用，新粤公司主张的其他经济损失1342905.35元无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、吉安市房地产综合开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付广东新粤物业有限公司违约金100000元；二、驳回广东新粤物业有限公司的其它诉讼请求。本院二审期间，新粤公司向本院提交以下证据1、广东经济普查年鉴2018第三产业卷，证明目的：物业管理行业的利润率达到10.35%。综合开发公司的质证意见是证据真实性无法核实，广东省年鉴与本案没有关联，行业利润与个别企业无关，不能达到新粤公司的证明目的。本院对新粤公司提交证据的真实性予以认定。对一审查明的事实予以确认。本院认为，对于新粤公司主张其损失为1342905.35元，因本案合同实际未履行，新粤公司能否盈利并不确定，其主张依照广东物业管理行业的利润计算三年预期可得利益没有法律依据。新粤公司与综合开发公司约定前期物业服务期限自进场开始，但新粤公司在签订合同后并未进场进行服务，其主张为前期工作支出的人工工资、差旅费用与本案并无关联。综上，新粤公司主张的损失没有事实和法律依据，本院不予支持。对于综合开发公司主张行使任意解除权，无需承担违约责任的问题。本案中，引起纠纷的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，双方的行为应当由《中华人民共和国合同法》进行调整。综合开发公司主张其行使的是任意解除权，但《中华人民共和国合同法》中没有规定前期物业合同的任意解除权。前期物业服务合同是在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务人之前，由房地产建设单位与物业服务人签订的合同，也不属于《中华人民共和国合同法》规定的委托合同。因此，综合开发公司主张其行使任意解除权没有法律依据。综合开发公司还主张因新粤公司无力履行《物业服务合同》，致使合同目的不能实现，其有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，综合开发公司系与新粤公司签订前期物业服务合同，但被泰和县房地产管理局处以行政处罚并纳入泰和县物管管理行业黑名单的企业为新粤公司吉安分公司，吉安市住房和城乡建设局也仅将新粤公司吉安分公司列为严重失信企业。虽然双方在招标文件中约定物业服务公司应当符合相应的资质，但是新粤公司吉安分公司作为新粤公司的分公司，二者并不是同一市场经营主体，不能以此认定新粤公司丧失了履行合同的能力。新粤公司吉安分公司在为新粤公司履行泰和县的服务合同中虽然出现拖欠工资、人员配备问题，但是不能充分证明新粤公司已经丧失履行合同能力。新粤公司收到住建部门的通报后，积极处理合同履行事宜，并承诺做好杨家庄项目物业服务，但综合开发公司仍然主张新粤公司无力履行《物业服务合同》依据不足，其行使法定解除权没有法律依据。综合开发公司向新粤公司寄送的解除函中已明确解除双方签订的物业服务合同，新粤公司一审时也诉请解除合同，一审判决认为因其他物业公司已承接杨家庄项目的物业服务，本案的物业服务合同于2020年10月已经实际解除，无须对该项诉请处理，双方对此均未上诉，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《物业服务合同》约定新粤公司、综合开发公司任何一方无正当理由提前中止合同的，应向对方支付100000元违约金；给对方造成经济损失超过违约金的，还应对超过部分给予赔偿。综合开发公司向新粤公司发送解除函要求解除合同，并于2020年9月1日重新对杨家庄项目进行公开招标，该行为已经明确表明综合开发公司不再继续履行合同。一审法院认为综合开发公司无正当理由提前终止合同，应当按照合同约定赔偿100000元违约金并无不当。综上，综合开发公司、新粤公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19186元，由广东新粤物业有限公司负担16886元，吉安市房地产综合开发有限公司负担2300元。本判决为终审判决。审判长  欧阳骥审判员  胡 婧审判员  刘 静二〇二一年六月二十八日书记员  杨丹妮