上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初45087号原告：张菁菁，女，1988年6月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：康淋淋，上海东座律师事务所律师。委托诉讼代理人：金亮，上海东座律师事务所律师。被告：上海华辰隆德丰酒店管理服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东大道****。法定代表人：朱马飞，董事长。委托诉讼代理人：李虹，女。原告张菁菁与被告上海华辰隆德丰酒店管理服务有限公司(以下简称华辰公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张菁菁的委托诉讼代理人康淋淋、被告华辰公司的委托诉讼代理人李虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张菁菁向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间《房屋租赁合同》于2021年3月18日解除；2.判令被告支付原告欠付房屋租金76,838.71元(2020年4月1日至2021年1月31日按每月6,600元计算，2021年2月1日至2021年3月18日按每月7,000元计算。2021年3月的租金为3,838.71元)；3.判令被告支付原告逾期支付租金违约金暂计2,000元(计算标准：以19,800元为基数，自2020年7月1日起，按每日万分之二的标准计算至实际付清之日止；以19,800元为基数，自2020年10月1日起，按每日万分之二的标准计算至实际付清之日止；以19,800元为基数，自2021年1月1日起，按每日万分之二的标准计算至实际付清之日止；以17,438.71元为基数，自2021年4月1日起，按每日万分之二的标准计算至实际付清之日止)；4.判令被告支付原告违约金14,000元；5.判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年1月6日，被告与案外人EugeneFrancisLaner-Spo11en签订了一份《房屋租赁合同》,约定案外人将某于上海市浦东大道988弄2号1101室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限自2012年2月1日起至2022年1月31日止，租金按季支付。租赁期限内水费、电费、物业管理费等均由被告承担。租赁合同还约定了违约责任等。2020年3月20日,原告通过买卖的方式取得了系争房屋的产权,房屋继续租给被告。然自2020年4月1日起，被告因自身经营原因开始拖欠租金。原告多次通过微信、电话等方式向被告催讨租金，被告虽承诺付款，但却一直没有支付。无奈之下，原告于2021年3月18日前往系争房屋与被告解除租赁合同并收回房屋。被告至今仍拖欠原告房屋租金，严重损害了原告的合法权益，原告有权依据租赁合同约定,要求被告支付租金并承担违约责任。望法院依法裁判。被告华辰公司辩称，诉请1、2无异议。诉请3、4，合同5-2条与11-2条冲突，违约金过高，请求法院酌情降低违约金。本院经审理认定事实如下：2012年1月6日，案外人EugeneFrancisLaner-Spo11en作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋(建筑面积71.58平方米)出租给乙方，该房屋用途为乙方经营酒店式公寓用房。租赁期120个月，自2012年2月1日起至2022年1月31日止，2019年2月1日至2021年1月31日每月租金6,600元，2021年2月1日至2022年1月31日每月租金7,000元。乙方在每季度的最后一天支付本季度的租金。乙方若逾期支付租金，每日承担的违约金为应付未付租金的万分之二(合同5-2条)。乙方所支付的租金中除了包括5%税费(租房税、地、地方附加税等无其他税费减损项目第十一条合同的解除，11-2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守望约方可书面通知另一方解除合同。违反合同的一方，应向另一方按当年度月租金的贰倍支付违约金。……(四)乙方无故逾期不支付租金超过一个月，经甲方催告后仍不支付的。合同签订后，系争房屋由被告作为酒店式公寓经营使用。2020年3月20日，系争房屋登记于原告名下，但被告未能按约向原告支付租金。原告催款未着，于2021年3月18日收回系争房屋。审理中，因双方各执己见，致调解不成。被告还表示由于受疫情影响及地理位置限制，被告经营困难，已于2021年1月停止经营。本院还查明，2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月24日，上海市将本市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。本院认为，EugeneFrancisLaner-Spo11e与被告签订《房屋租赁合同》合法有效，对于缔约双方均约束力，双方应恪守履行。原告取得系争房屋所有权后承继了该合同出租人的权利义务，其依合同向被告主张权利，并无不当。被告对于解除合同及欠付租金，均无异议，可予照准。讼争租赁合同因被告违约解除，原告要求被告承担违约责任符合合同约定。被告请求调低违约金，本院认为，新冠肺炎疫情被认定为突发公共卫生事件，为民生健康、安全计，政府及有关部门采取了相应的疫情防控措施，上海市亦在2020年1月24日至3月24日启动了重大突发公共卫生事件一级响应，疫情及疫情防控措施对被告经营的酒店式公寓，影响深历时长，被告的营业收入必然骤减。被告延迟支付租金较大程度系受客观因素影响，而非主观恶意，故对于逾期付款违约金本院不予支持，同时结合被告承担全部欠付租金的事实，本院酌定解约违约金为7,000元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一、第二款、第五百八十五条第一、第二款之规定，判决如下：一、原告张菁菁与被告上海华辰隆德丰酒店管理服务有限公司就上海市浦东大道988弄2号1101室房屋的租赁关系于2021年3月18日解除；二、被告上海华辰隆德丰酒店管理服务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张菁菁2020年4月1日至2021年3月18日的房屋租金76,838.71元；三、被告上海华辰隆德丰酒店管理服务有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张菁菁解约违约金7,000元；四、驳回原告张菁菁的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,120元，减半收取1,060元，由被告上海华辰隆德丰酒店管理服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦书记员  王 珺附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。……第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。……