鞍山市千山区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0311民初220号原告（反诉被告）：祝某某，男，1952年11月3日出生，汉族，住鞍山市千山区。委托诉讼代理人：白海昇，辽宁晟通律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：吴某某，男，1979年6月17日出生，汉族，住鞍山市铁东区。原告（反诉被告）祝某某诉被告（反诉原告）吴某某土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了此案。原告（反诉被告）祝某某及其委托诉讼代理人白海昇、被告吴某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。祝某某向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除双方之间2018年4月15日签订的《土地租赁合同》。判决被告赔偿原告经济损失（暂算至2021年4月15日止）3400元；判决被告将租用的土地恢复原状或赔偿原告将土地恢复原状发生的费用暂定1000元（以最终的评估鉴定结果为准），并将土地交还给原告。判决被告赔偿原告因地力下降发生的经济损失暂定1000元（以最终的评估鉴定结果为准）。以上共计5400元；2、依法判决被告承担全部诉讼费用。事实与理由：祝某某、吴某某于2018年4月15日签订了《土地租赁合同》，依据上述合同祝某某将4亩土地租赁给吴某某使用。吴某某己经按照合同的约定交付了第一期2年的租金6400元。按照《土地租赁合同》第三条的约定，吴某某应当于2019年4月15日前年交付第二期3年（从2020年4月15日至2023年4月15日止）的租金10200元，但吴某某没有交付。祝某某多次找吴某某要求吴某某给付第二期3年（从2020年4月15日至2023年4月15日止）的租金10200元，但吴某某以种种理由推脱。2020年7月，在没有通知祝某某的情况下，吴某某擅自将其租用的土地上的大棚拆掉并将土地撂荒至今。吴某某使用土地期间，吴某某在租用的土地上盖大棚的同时，在土地上进行大量的挖深沟、挖深坑、堆放石头、土堆。吴某某的行为导致目前的土地不能耕种、需要恢复土地至原有可以耕种状态；另外，由于吴某某大量的挖深沟、挖深坑，导致地面以下1米以下的土壤翻到地面上，造成土地的地力严重下降。吴某某的行为己经构成了违约，吴某某应当承担民事责任。综上，原告特诉至贵院，请求依法裁判，以实现诉讼请求。鉴于本案涉及到土地问题，而土地的耕种是有时间限制，请求将诉争的土地先行交给原告清理并耕种。吴某某辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，因为祝某某与吴某某签订的土地租赁合同违法了《土地管理法》第二条和《村民组织法》第八条、第二十四条，应确定双方的土地租赁合同无效，祝某某现诉求应土地恢复原状，同时应按照双方互返的原则，祝某某应将收到的租赁费返还吴某某，否则其诉讼请求恢复原状不能成立，其他的诉讼请求要求被告赔偿也不能成立，因为签订该无效合同的过错方主要为祝某某，那么吴某某在本案中依法提起了反诉请求，对于祝某某的过错行为给吴某某造成的经济损失要求赔偿，因此请法院驳回原告的诉讼请求。吴某某向本院提出反诉请求：1、确认吴某某、祝某某之间签订的《土地租赁合同》无效；2、依法判决祝某某返还租赁费6400元；3、依法判决祝某某赔偿吴某某经济损失暂定6000元；4、由祝某某承担全部诉讼费。事实与理由：2017年4月，吴某某与鞍山市千山区甘泉镇正汤河村十余户村民分别签订了《土地租赁合同》，将各户的承包地整合后用于草莓种植。其中与祝某某签订的合同约定：土地面积4亩，租赁期限8年，自2018年4月15日起至2026年4月15日止，首次租赁费用每年800元/亩，首次支付2年费用，总计人民币6400元，每3年后租金上涨50元/亩，除第二次提前一年支付，以后每3年支付一次。吴某某按约支付租金后，投资数百万开始经营。在吴某某经营过程中，正汤河村民委员会以吴某某租赁的土地部分属于村集体所有，村民无权出租为由，限令吴某某交付土地租金，否则拆除种植大棚。由于祝某某存在侵占集体土地的行为，并将该部分土地一并出租给吴某某，且始终未经村集体经济组织同意。无奈之下，吴某某于2020年4月首次租金到期前自行撤离，拆除了大棚，损失近百万元。吴某某于2020年4月15日召集所有的出租人，通知并商议了后续处理意见，但未达成一致。吴某某认为，祝某某侵占集体土地并出租，违反了《土地管理法》及《村民组织法》的强制性规定，应依法确认双方签订的《土地租赁合同》无效，且祝某某应承担合同无效的全部责任。因此吴某某提起反诉，请求依法判决。祝某某辩称，双方之间的土地租赁合同是有效的，吴某某基于土地合同无效要求返回租赁费用及土地是不能成立的，应驳回吴某某的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于祝某某提供的正汤河村民委员会于2021年3月25日出具的《情况说明》一份，拟证明吴某某搬离正汤河村后，镇政府和村委会为减少矛盾和损失，于2020年5月10日雇佣铲车、挖沟机各一台用于清理恢复土地，吴某某在16日以合同未到期为由阻止了土地恢复清理，吴某某辩解系时任村长董克艾为抵销其个人所欠吴某某50000元债务而为村民平整土地，但吴某某不同意抵销，进而阻止村委会继续清理，虽然村委会与吴某某关于阻止施工的原因表述不同，但客观上能够反映吴某某阻止施工的事实，本院予以采信；2、关于吴某某提供的村委会通知、土地台账明细表，与本院依职权调取的信息相一致，能够反映案件事实，本院予以采信；3、关于吴某某提供的录音光盘，能够反映双方就土地平整等事宜协商的过程，本院予以采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月，祝某某（出租方、甲方）与吴某某（承租方、乙方）签订《土地租赁合同》，约定：甲方租赁给乙方的土地总面积4亩，四至方位如下：东起鞍海线、西至左云生、北至土道、南至鞍海线，土地用途：农业生产、经营、开发，租赁期限8年，自2018年4月15日期至2026年4月15日止，首次租赁费用每年800元/亩，首次支付前2年费用总计6400元，每3年后租金上涨50元/亩，除第二次提前1年支付，以后每3年支付一次，支付方式为现金，后续租赁费用由乙方于上一费用到期日前日内向甲方支付。同时约定，甲方有权制止乙方实施的严重损害土地资源和其他资产的行为，甲方不得在合同履行期限内重复发包该地块，在租赁期限内，如因承包范围出现土地纠纷，由甲方负责解决，若致使乙方遭受经济损失，由甲方按照国家相关规定进行赔偿。甲方必须确保乙方在承包期内不受任何干扰；乙方有权依法按照合同约定的用途和期限，合法利用和经营所承包的土地，乙方有权在其所承包的土地上建设与合同约定用途有关的生产、生活设施，甲方及其甲方所在村不收任何费用。乙方有权在租赁期内对所租赁的土地进行基本改造，对改造形成的资产如电网、水利设施等由乙方全部投入建设的，在租赁合同到期后享有处置权。双方对其他权利、义务及流转等事项亦进行了约定。祝某某委托了祝某某、吴某某在合同尾部签字。合同签订后，吴某某向祝某某支付了2018年4月至2020年4月共计2年土地租金6400元，吴某某在租赁的土地上开始修建草莓种植大棚及相关附属设施。另查，2019年5月4日，正汤河村民委员会向吴某某下发通知一则，内容为“吴某某同志：2017年至今在村里不知情的情况下，占用村集体土地43.83亩，请你按租村民土地价格将款于2019年5月31日前交到正汤河村委会。请你在给村民发放二轮流转土地承包费之前到村委会协商土地流转事宜。超期村委会有权拆除未流转土地地上附着物”。根据正汤河村委会出具的台账显示，徐大禹户家庭承包地面积为8亩，《土地租赁合同》约定亩数为8.5亩；李松君户家庭承包地面积为14.4亩，《土地租赁合同》约定亩数为18亩；孟召余户家庭承包地面积为8亩，《土地租赁合同》约定亩数为26亩；祝某某户家庭承包地面积为1.5亩，《土地租赁合同》约定亩数为4亩；杨云户家庭承包地面积为1.6亩，《土地租赁合同》约定亩数为2.5亩；苏士波户家庭承包地面积为4.8亩，《土地租赁合同》约定亩数为6亩；王伟户家庭承包地面积为9.64亩，《土地租赁合同》约定亩数为13.8亩；梁成刚（梁兆义）户家庭承包地面积为6.4亩，《土地租赁合同》约定亩数为7.8亩；梁兆仁户家庭承包地面积为4.84亩，《土地租赁合同》约定亩数为8亩；彭凯户家庭承包地面积为4.1亩，《土地租赁合同》约定亩数为4.5亩。以上人员台账亩数与吴某某自制的村民土地面积明细表相一致。此外，祝某某、祝某某、左云升台账面积与吴某某提供明细表不一致，正汤河村民委员会表示上述三户原始台账已丢失，凭借记忆手写台账面积为3.5亩、4亩、3.5亩，但均比村民自认面积多，正汤河村民委员会表示以村民自认为准；通过查询地力补贴款，祝某某、左云升、郭玉三户2016年度、2017年度补贴面积分别为3.5亩、3亩、3亩，2018年度、2019年度、2020年度分别为1.5亩、1.5亩、1.5亩，变化原因是土地确权；同时，2017年度及2018年度，吴某某为村民发放的玉米种植补贴款中，祝某某、左云升、郭玉补贴面积均为1.5亩、1.5亩、1.5亩。庭审中，祝某某自述台账原先是3.5亩，后期台账确认是1.5亩，多余的土地是临界铁道及树影地得到的。再查，2020年4月，吴某某召集承包户就土地退租及恢复案涉土地原状所需费用事宜进行协商，吴某某自述承包户孟召余处有其农机补助款17000元，建议由孟召余将此款用于恢复土地原状，但最后各方未谈妥。吴某某遂拆除所建草莓种植大棚后撤出案涉土地。庭审中，祝某某陈述案涉土地有土墙不适合耕种。又另查，在本案审理过程中，祝某某向本院申请司法鉴定，鉴定事项为：1、吴某某租用的土地恢复原状所产生的复垦费用；2、吴某某租用的土地恢复原有地力状态需要的费用；吴某某提出对拆除大棚费用申请鉴定，后撤回鉴定申请。本院认为：围绕当事人诉请、事实理由和答辩意见，本案争议焦点为：1、吴某某在2020年4月召集承包户就恢复案涉土地原状所需费用事宜进行协商是否导致《土地租赁合同》合法解除，吴某某应否支付2020年4月至2021年4月土地租赁费；2、吴某某应否承担案涉土地恢复原状责任；3、吴某某应否承担案涉土地地力下降责任；4、祝某某应否承担大棚拆除费用责任。关于焦点1，《中华人民共和国农村土地承包法》第二十三条规定，承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。第九条规定，承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营。本案中，虽然祝某某并未提供案涉土地承包合同，但根据村委会提供的台账显示，祝某某户家庭承包地共计1.5亩，故祝某某将依法取得的土地经营权流转给吴某某，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应按协议全面履行合同义务。吴某某以案涉土地部分属于村集体所有，村民无权出租为由要求确认案涉合同无效并依据无效的后果诉请返还已实际租用三年的土地租金的请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”，第五百六十三条第一款规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，吴某某与村民可以协议解除合同，也可以在满足一定条件的前提下依法解除合同。关于解除《土地租赁合同》的条件是否成就的问题。首先，协议解除合同是指合同双方当事人在协商一致的基础上，终止合同的权利义务，即协议解除合同的前提是当事人双方对终止合同权利义务的意思表示一致。本案中，吴某某在2020年4月份召集村民就土地退租及后续平整事宜进行协商，吴某某明确表示不再租地了，村民未提出异议，只是对后续土地平整费用如何支付未形成一致意见，可认定吴某某与到场村民就解除土地租赁达成一致意见。其次，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款规定，“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。”，第七百二十四条规定，“有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。”，根据《土地租赁合同》约定，村民负有保证案涉土地权利无瑕疵的义务，但在合同履行过程中，村委会就超出台账的土地差额面积主张权利，属于租赁物权属有争议的情形，村民未依据合同约定解决纠纷，存在一定过错，导致吴某某无法继续承包，吴某某为避免损失进一步扩大，随后以实际行动表示不再履行合同义务的行为，符合法定解除合同的条件，如果出租方对解除合同有异议的，可请求人民法院确认解除行为的效力，但出租方即村民未在合理期限内就解除行为效力提起诉讼，故本院认定《土地租赁合同》已于2020年4月解除。再次，《中华人民共和国民法典》第七百二十三条规定，“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”，在吴某某未实际使用土地的情况下，村民无权要求协议解除之后的土地租赁费用。关于焦点2、4，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”，吴某某身为承包方，承包经营十几户村民共计120余亩的土地，在村民未出具合法有效承包合同的情况下，未前往村委会对村民所报土地面积进行必要核实，对后续经营出现纷争亦有过错，基于本案的履行情况，吴某某自行将大棚拆除，属于对投入资产的必要处置，相关费用由吴某某自行负担；同时，除孟召余一人《土地租赁合同》约定面积比台账多出18亩之外，其他承包户土地面积差额在0.4亩与4.16亩之间，虽然吴某某整合各户土地后实行规模化经营，但为平衡各方利益，考虑到各户需平整土地的面积、使用情况及需要清理的程度不同，依据土地租赁合同的性质，由村民自行将案涉土地恢复至可耕种状态，吴某某承担本案及相关案件总计20000元平整土地费用为宜，本案及相关案件包括（2021）辽0311民初220号、（2021）辽0311民初222号、（2021）辽0311民初223号、（2021）辽0311民初224号、（2021）辽0311民初225号、（2021）辽0311民初226号、（2021）辽0311民初227号、（2021）辽0311民初228号、（2021）辽0311民初229号、（2021）辽0311民初230号、（2021）辽0311民初231号、（2021）辽0311民初232号、（2021）辽0311民初233号。关于焦点3，根据《土地租赁合同》约定，吴某某对案涉土地享有按照合同约定的用途和期限，合法利用和经营所承包土地的权利，吴某某为修建草莓大棚，进行必要的基础设施建设，属于对案涉土地的合理使用，亦未超出村民最初出租土地时的合理预期，不属于严重损害土地资源和其他资产的行为，故对村民要求吴某某赔偿地力下降损失的诉请，本院不予支持。综上,依据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条、第七百二十三条、第七百二十四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第九条、第二十三条的规定,判决如下：一、祝某某与吴某某于2018年4月签订的《土地租赁合同》已解除；二、祝某某于本判决发生法律效力之日立即自行将租赁给吴某某的土地恢复至可耕种状态，由吴某某负担本案及相关案件总计20000元土地恢复费用；三、驳回祝某某其他诉讼请求；四、驳回吴某某反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，原告祝某某已预交，由被告吴某某负担25元，于本判决生效之日起七日内向鞍山市千山区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。由原告祝某某承担25元，应予退还25元；反诉案件受理费55元，由反诉原告吴某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  吴连生人民陪审员  何琳琳人民陪审员  黄丽娜二〇二一年六月二日书 记 员  董 明