广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1972民初152号原告：东莞市金展物业投资有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇宝屯社区厚街大道****号之二。统一社会信用代码：91441900MA4W8A3899。法定代表人：黄春来，系该公司总经理。委托诉讼代理人：汤济源，广东南天星律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶晓兰，广东南天星律师事务所律师。被告：张福元，男，1972年8月3日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区，委托诉讼代理人：梁家儿，广东环广律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹国鸯，广东环广律师事务所律师。第三人：方旭翔，男，1978年1月30日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，第三人：东莞市英伟实业有限公司。住所地：广东省东莞市大朗镇竹山工业区。统一社会信用代码：91441900759204279U。法定代表人：关伟。原告东莞市金展物业投资有限公司（以下简称金展公司）与被告张福元及第三人方旭翔租赁合同纠纷一案,本院于2018年1月2日立案后，根据被告的申请，追加东莞市英伟实业有限公司（以下简称英伟公司）作为本案的第三人参加诉讼。本院依法适用简易程序，后转换适用普通程序，于2018年5月16日公开开庭审理了此案。原告金展公司的委托诉讼代理人汤济源、叶晓兰，被告张福元及其委托诉讼代理人梁家儿、邹国鸯到庭参加诉讼，第三人方旭翔、英伟公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金展公司向本院提出诉讼请求：1.被告与英伟公司签订的《厂房租赁合同书》涉及厂房800平方米的部分无效，被告将占用的场地腾空后交还给原告；2.被告支付原告自2017年6月1日至11月30日期间的场地占有使用费33,990元（该场地占有使用费参照合同约定的11元/平方米计算，计至被告交还案涉场地时止）；3.被告支付原告自2017年6月1日至11月30日期间的保安费10,800元、宿舍水费960元（该保安费要求计至被告将案涉占用场地交回给原告时止）；4.被告向原告支付自2017年6月1日至11月30日的宿舍租金5,760元（按合同约定的480元/间/月计算，计至被告将宿舍交回给原告时止）。事实与理由：被告与方旭翔于2015年4月25日与英伟公司签订《厂房租赁合同书》，约定：1.英伟公司将位于其公司厂区内1#厂房的一栋，面积为800平方米及宿舍2间出租给被告及方旭翔使用（下称案涉物业）；2.租赁期自2015年5月1日起至2020年4月30日止；3.起租后第一年被告及方旭翔每月缴交租金8,800元，租赁期内两年固定租金，第三、四、五年按3%递增，以此类推；每月缴交2间宿舍租金960元、保安费每月1,800元、宿舍水费每月每间80元；4.拖欠租金超过2个月的，出租方有权解除合同，收回租赁物并不予赔偿承租方的经济损失。英伟公司因债务问题，导致案涉物业被东莞市中级人民法院进行公开拍卖，并由原告以最高价拍得。2017年5月底，原告持《执行裁定书》对拍卖物业进行接收时，通知了被告向原告履行合同义务，案涉物业中实际由被告承租其中500平方米厂房及两间宿舍。但是，被告至今拒绝向原告缴交厂房宿舍租金、保安费、宿舍水费。被告张福元辩称，根据买卖不破租赁的规则，被告与英伟公司签订的合同有效，因此原告应该继续履行合同。被告并未欠租金等费用，已按合同约定向英伟公司履行支付租金等费用的义务，并未拒付租金。第三人方旭翔、英伟公司未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2015年4月25日，被告和方旭翔以“日来升厂”名义与英伟公司签订合同承租案涉物业。合同签订后，被告与方旭翔对所承租物业进行分配，其中被告承租面积为厂房500平方米、宿舍两间。诉讼中，双方确认宿舍为厂房的配套设施，无独立使用价值。2.案涉合同约定租期5年，从2015年5月1日起至2020年4月30日止，宿舍每间租金每月480元，厂房租金每月每平方米11元，前两年租金不变，第三年起按年增加3%。由此推算，2017年5月至2018年4月的厂房租金应为每平方米11.33元，2018年5月至2019年4月的厂房租金应为每平方米11.67元。被告每月应付保安费为每月1,080元。被告已将2017年9月及之前的租金等费用交付英伟公司，其中2017年9月保安费、水费的交付时间是2017年10月11日。3.现场勘验发现，被告租用的500平方米厂房，系通过在该100平方米的建筑四周加盖铁皮房的方法，扩建成500平方米的厂房然后租给被告。由此可以判断，被告所租用的该500平方米厂房系未按建设工程规划许可建设。4.原告于2017年5月通过竞拍取得案涉物业的占有使用等权益。同年9月19日，原告向被告发出告知书，通知被告其已经取得了案涉物业权益，要求被告与其重签或改签合同。经双方对账确认，被告自2017年10月起按每月5,720元的标准向原告交付租金至2018年2月，合计28,600元，水电费、保安费已交至2018年2月。本院认为，本案为租赁合同纠纷。第三人方旭翔、英伟公司经本院合法传唤未到庭，不影响本院依法对案件进行审理。被告与方旭翔共同和英伟公司签订合同后对租赁标的进行分配，各自按自己的实际使用面积向出租人交付费用，原告对此无异议，本院确认案涉租赁合同实际上已分为原告与方旭翔、原告与被告之间的两个租赁合同。本案的审理范围是原告与被告之间的租赁合同关系。合同效力及解除均以合同成立为前提。本案原告起诉被告，先主张解除合同，后又请求确认合同无效，表明原告基于案涉租赁合同主张权利，被告对此无异议，本院确认原告与被告之间存在以被告与英伟公司所签订租赁合同为基础而建立的租赁合同关系。本案的争议问题是合同的效力及若合同被确认为无效后的清理结算。被告承租的500平方米厂房未按建设工程规划许可建设，宿舍作为厂房的配套，没有独立的使用价值。原、被告之间的租赁合同关系应确认为无效。由于合同无效，原告请求被告交还厂房及宿舍，符合法律规定，本院予以支持。合同无效，被告实际使用了案涉厂房及宿舍，应当参照合同约定支付占有使用费及其他费用给出租方。买卖不破租赁不是租赁合同权利义务的法定转移，原告取得案涉租赁物的物权，并不当然与被告建立租赁合同关系。租赁合同的标的物是租赁物的占有使用权，案涉拍卖是拍卖人不负责标的物占有转移的拍卖。在案涉房屋非由出租方占有的情况下，原告通过拍卖取得案涉房屋的物权，仅取得其占有使用等权能，该占有使用权能要转为现实的占有（间接占有），原告必须向承租人（直接占有人）提示权利，即接收案涉房产。原告接收标的物后，原、被告之间才能形成租赁合同关系，原告才能依据租赁合同关系向被告主张权利。因此，本案被告应从原告要求接收物业之日即2017年9月19日起向原告支付租金。被告在原告接收物业之后仍向英伟公司交付租金，不能免除被告的租金支付义务。至于英伟公司在原告取得案涉物业权属后仍收取被告租金是否构成不当得利，不在本案审理范围，原告可另案主张权利。参照合同约定，被告应交原告2017年9月至2018年4月的占有使用费为53,000元[（厂房500平方米×11.33元/平方米/月+宿舍2间×480元/间/月）×8月]，被告仅支付28,600元，欠交占有使用费24,400元，保安费则欠交3,240元（按1080元/月计算，包括2017年9月及2018年3、4月的保安费），宿舍水费则欠交480元[80元/间/月×2间×3月（2017年9月及2018年3、4月）]。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告东莞市金展物业投资有限公司因受让第三人东莞市英伟实业有限公司的物业而与被告张福元之间形成的租赁合同关系无效；二、限被告张福元于本判决发生法律效力之日起五日内将占用的案涉厂房及宿舍返还给原告东莞市金展物业投资有限公司；三、限被告张福元于本判决发生法律效力之日起五日内支付厂房宿舍的占有使用费、保安费、宿舍水费给原告东莞市金展物业投资有限公司。占有使用费、保安费、宿舍水费计至2018年4月分别为24,400元、3,240元、480元，此后的占有使用费，其中厂房占有使用费以5665元/月为基数，每年上浮3%，宿舍占有使用费按960元/月，保安费及宿舍水费分别按1080元/月、160元/月，计至被告张福元将案涉厂房及宿舍交还给原告东莞市金展物业投资有限公司时止；四、驳回原告东莞市金展物业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,088元，已由原告东莞市金展物业投资有限公司预交，由原告东莞市金展物业投资有限公司负担494元，由被告张福元负担594元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  龚国柱人民陪审员  陈献惠人民陪审员  刘绮琪二〇一八年七月二日书 记 员  全纯芳附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。