北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初7679号原告：天华泰平国际物业管理（北京）有限公司，住所地北京市怀柔区，统一社会信用代码9111011675529369X8。法定代表人：庞丽萍，董事长。委托诉讼代理人：蒙金，女，1988年7月1日出生，壮族，天华泰平国际物业管理（北京）有限公司员工。委托诉讼代理人：李晨，女，1991年6月6日出生，回族，天华泰平国际物业管理（北京）有限公司员工。被告：周涛，男，1980年9月16日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告天华泰平国际物业管理（北京）有限公司（以下简称天华泰平公司）与被告周涛物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天华泰平公司之委托诉讼代理人李晨，被告周涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天华泰平公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告支付欠缴物业费9556．92元；2．依法判令被告支付欠缴滞纳金784．86元（以上合计10341．78元）；3．依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原被告系物业服务关系，被告物业位于北京市顺义区×××，面积88．49平方米。双方物业合同约定：物业服务费单价2．25元/月/平方米，按年度缴纳，被告应在每年5月8日前付清下一年度物业服务费2389．23元。合同同时约定，被告逾期不缴纳的，从逾期之日起每天按物业管理服务费的万分之三缴纳违约金。以上有双方签署的《×××前期物业委托服务协议》《×××临时管理规约》《×××业主手册》及《业主承诺书》作证。双方合同履行过程中，原告依约提供了物业服务，但被告无故拖欠物业服务费，经原告多次催告仍拒不缴纳。自2017年5月15日起至2021年5月14日，被告累计欠缴4年物业服务费。被告欠费行为在物业所在小区形成极其恶劣的影响，给物业公司和其他已交费业主造成严重损害。现原告为维护小区全体业主及物业公司的合法利益，依据原被告双方合同约定及法律规定将争议诉至人民法院，请求法院依法判令被告支付欠缴的费用及滞纳金同时承担本案全部诉讼费用。被告周涛答辩称：涉诉房屋登记在周涛及周涛妻子名下，为共同共有，但同意本案由周涛作为被告；对于涉诉房屋面积、楼号、收费标准及未交纳物业费的期间无异议，但物业服务质量不好，有瑕疵，未按照物业服务合同来履行服务义务，用各种理由搪塞、刁难；物业应当保存业主的档案信息，但周涛的档案信息不完整，周涛曾向物业提出对房屋进行维修，始终没有人来进行维修，周涛向开发商沟通，开发商称物业没有向他们反映过情况，而且物业以断水来对周涛进行催缴物业费。本院经审理认定事实如下：周涛系顺义区×××室房屋所有权人，建筑面积88．49平方米。2012年5月5日，周涛签署《业主承诺书》，该承诺书约定：本人为涉诉房屋业主/使用人，确认详细阅读物业公司制定的《×××前期物业服务协议》《×××临时管理规约》《×××业主手册》《装修须知》《住宅装修管理装修控制程序》。2012年5月5日，天华泰平公司（乙方）与周涛（甲方）签订了《×××前期物业委托服务协议》，第六章物业管理服务费用约定：第一条物业管理服务（1）本物业的管理服务费，按《北京市物业服务收费管理办法（试行）》执行；（2）本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按所购住宅建筑面积每月每平方米2．25元，向业主或物业使用人收取；（3）甲方自2012年5月15日起承担本物业的物业服务费。物业服务费按年度交纳，甲方应于每年5月8日前付清下一年度物业服务费。庭审中，周涛提交证明、服务工作单、维修单、处理意见书及调解纠纷登记表并陈述：1．周涛未收到过天华泰平公司向其发送的缴费通知单；2．周涛从购房至今房屋内一直没有水，现在周涛的房屋还是毛坯房，且周涛找过天华泰平公司要求办理水卡，但是天华泰平公司不给办理，自来水公司称手续不合规亦未办理水卡；3．周涛于2016年8月5日向天华泰平公司报修管道漏水，但物业公司在2016年8月16日才修缮完毕，修理时长为11天，修理时间过久；4．周涛向天华泰平公司提交维修单，但天华泰平公司并未将维修单向开发商提交，导致开发商未进行修理；5．周涛曾就物业服务问题向有关部分反映并要求居委会进行调解，但均没有任何反馈。针对周涛提交的证据材料及陈述，天华泰平公司陈述，天华泰平公司已经向周涛开具了办理水卡的证明，只是因为周涛未在证明中填写自己的身份证号，所以自来水公司未向周涛办理水卡；因为涉诉房屋系毛坯房，周涛并不在涉诉房屋居住，修理需要先与周涛进行联系，但是天华泰平公司未能联系上周涛，导致维修期拉长。庭审结束后，天华泰平公司提交书面质证意见：1．因为周涛并不在涉诉小区居住，所以天华泰平公司通过电话方式向周涛催缴物业费；2．周涛提交的维修单时间为2012年，但是天华泰平公司要求周涛交纳物业费期间为2017年至2021年，维修单与天华泰平公司诉讼请求无关；3．处理意见书中反映的问题不属于物业服务范围，属于房屋质量问题，且天华泰平公司未参与过社区居委会的调解，天华泰平公司也未收到过调解纠纷登记表。庭审后，本院电话询问双方，双方均表示涉诉房屋水卡已经办理完毕。诉讼中，天华泰平公司明确周涛自2017年5月15日至2021年5月14日期间欠缴物业费计算明细为88．49平方米*2．25元/平方米/月*12月*4年=9556．92元。上述事实，有原告天华泰平公司提交的《业主承诺书》《×××前期物业委托服务协议》《×××临时管理规约》《×××业主手册》《装修须知》《住宅装修管理装修控制程序》、物业费缴费通知单照片，被告周涛提交的证明、服务工作单、维修单、处理意见书、调解纠纷登记表及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：依法成立并生效的合同对双方当事人皆具法律约束力，双方须按合同约定行使自己的权利并履行自己的义务。天华泰平公司与周涛签订的《汇龙文苑前期物业委托服务协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方俱应遵守合同约定。天华泰平公司为涉诉小区提供了物业服务，周涛作为该服务的受益人理应及时交纳物业费。周涛提交的证据不足以证明天华泰平公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本的合同利益，且周涛主张的物业服务问题亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认，加之周涛所述的水卡问题已得到解决，故本院认为周涛所述的问题不足以构成减免物业费的理由，故对其相关辩解不予采信。因周涛并非恶意拖欠物业费，故本院对天华泰平公司的滞纳金主张不予支持。应当指出的是，物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体，物业公司需依合同约定提供相应的物业服务，并不断改进和提高物业服务质量，业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持。就本案而言，本院建议天华泰平公司进一步提高物业服务水平和管理水平，及时、积极回应业主的合理需求。业主应及时交纳物业费用，遇到问题与物业公司积极沟通，形成物业与业主良性互动的局面，共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。综上，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民法典》第九百四十四条之规定，判决如下：一、被告周涛给付原告天华泰平国际物业管理（北京）有限公司2017年5月15日至2021年5月14日期间的物业服务费9556．92元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告天华泰平国际物业管理（北京）有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29元，由原告天华泰平国际物业管理（北京）有限公司负担4元（已交纳），由被告周涛负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员  杨 娇二〇二一年六月二十一日法官助理  王耀飞书 记 员  张泽坤