广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0112民初527号原告:广州凯云发展股份有限公司，住所地广州市黄埔区科学大道60号2901-2905房，统一社会信用代码914401166986609822。法定代表人：刘建春，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘彦一、罗子成，均为广东广开律师事务所律师。被告:广东昱嘉华讯科技发展有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区科学城科学大道182号创新大厦C2区12层，统一社会信用代码9144000076933582XY。法定代表人：葛雨雷。委托诉讼代理人：葛羽佳，该公司监事。原告广州凯云发展股份有限公司（以下简称凯云公司）与被告广东昱嘉华讯科技发展有限公司（以下简称昱嘉华讯公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理后依法适用简易程序公开开庭审理了本案。原告凯云公司的委托诉讼代理人罗子成到庭参加诉讼，被告昱嘉华讯公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告凯云公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付：①2019年11月1日至2021年5月31日期间拖欠的物业管理费212496元（物业管理费按照6元平方米每月，计费面积为1864平方米）；②2019年10月1日至2021年4月30日期间拖欠的自用电费15852.98元；③2019年9月1日至2021年3月31日期间拖欠的公摊电费80043.13元；④2019年9月1日至2021年3月31日期间拖欠的公摊水费10980.37元；前述费用应支付至被告实际返还涉案场地之日止；2.判令被告立即向原告支付物业管理费、自用电费、公摊电费、公摊水费的违约金(每日以应交纳费用的1‰计算，暂计至2021年5月7日为86243.39元,要求计至全部款项付清之日止)；3.判令被告向原告支付律师费12651.75元；4.判令被告承担本案诉讼费用(包括案件受理费、诉讼保全费)。事实与理由：被告与案涉物业的业主广州开发区投资控股有限公司(曾用名广州永龙建设投资有限公司,以下简称开投公司)签订了合同编号为“YLC207105续”的《房屋租赁合同》，约定：被告自2018年5月15日起至2019年5月14日止租赁广州开发区科学大道182号创新大厦C2栋第12层1201单元(建筑面积786平方米)、1202单元(建筑面积586平方米)、1203单元(建筑面积754平方米)，三个单位建筑面积总计2126平方米，业主给予被告262平方米的面积优惠，计费面积为1864平方米。被告亦与原告签订了编号为“KY-WG-05-C2-07105续”的《物业管理服务合同》，合同约定期限为2018年5月15日至2019年5月14日止，物业管理费自2018年5月15日始，以被告与开投公司签订的《房屋租赁合同》中所约定物业管理计费面积1864平方米收取；被告在每月10日前缴纳当月物业管理费，以及公摊水电费、自用水电费等其它费用，否则，每逾期1日，被告须按应交纳费用的1‰向原告支付违约金;公摊水电费(含中央空调费)根据园区每月实际公共水电使用度数以物业管理计费面积1864平方米按比例分摊;自用电费、水费按相应计量系统计算出的金额收取。以上《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》签订后，开投公司依约向被告提供了合同所涉房屋，原告亦依约向被告提供了相应的物管服务。《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》的期限届满后，被告仍在占用案涉场地。目前，业主开投公司与被告不再续签《房屋租赁合同》，并正在通过诉讼的方式拟终止租赁关系；原告仍参照合同约定向被告提供了相应的物管服务，被告享受了原告所提供的物管服务后，应按照物业所在园区的标准向原告支付相应的物管费等费用。然而被告却未遵守约定向原告交纳相应的费用。原告多次与被告联系沟通并催促被告清偿前述未付款项，但被告至今仍未向原告交纳，被告的行为已构成违约，故原告为了维护自己的合法权益提起诉讼，望判如所请。被告昱嘉华讯公司未到庭应诉，亦未提供证据。原告围绕诉讼请求依法提交了不动产权利证明材料、《创新大厦物业管理服务合同》《房屋租赁合同》《物业管理服务合同》《关于广东昱嘉华讯科技发展有限公司不予续租的函》《关于不再续签合同的通知》《关于贵司申请续租场地相关问题的函》、(2020)粤0112民初3437号《民事判决书》、穗开国资函(2018)642号文件、穗开金控(2018)313号文件、《房地产租金评估报告》《关于永龙公司调整物业租金价格、物业管理费标准的请示》、拖欠物业管理费等费用明细表、缴费通知书、欠费催缴文件及送达记录、律师函及送达记录、现场送达照片、供水及供电部门收费票据、《民事委托代理合同》及律师代理费发票、《关于广州永龙建设投资有限公司名下总部经济区等5个物业项目租金价格、物业管理费调整的征求意见函》《关于广州永龙建设投资有限公司名下总部经济区等5个物业项目租金价格、物业管理费调整的意见》《关于清缴各项费用的函》以及创新大厦物业服务中心的催缴文件等作为证据，本院依法核实并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：粤（2015）广州市不动产权第06200679号《不动产权证书》载明：广州开发区科学大道182号（自编二栋）面积65842.1平方米的房屋的权利人为案外人开投公司。原告凯云公司与开投公司签订了《创新大厦物业管理服务合同》，约定凯云公司对开投公司位于广州科学城科学大道182号的广州科学城创新大厦提供物业管理服务，合同期限一年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止，物业管理服务费单价为4.3元/平方米/月。后双方签订了补充协议，将服务期限延长至2020年6月30日。之后双方再签订《物业服务委托合同》，约定合同期限自2020年7月1日至2025年6月30日，物业管理服务费单价调整至6元/平方米/月。2018年5月22日，开投公司（甲方，出租人）与被告昱嘉华讯公司（乙方，承租人）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将“广州高新技术产业开发区科学城科学大道182号创新大厦C2栋第12层1201单元（建筑面积786平方米）、1202单元（建筑面积586平方米）、1203单元（建筑面积754平方米）”房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方作办公用房使用，计费面积为1864平方米，租赁期限自2018年5月15日起至2019年5月14日止，1201单元（计费面积689平方米）租金按36元/平方米/月（不含管理费）收取，租金24804元/月，1202、1203单元（计费面积合计1175平方米）租金按30元/平方米/月（不含管理费）收取，租金35250元/月；管理费9320元/月，房屋内自用水电费据实收取。合同第二点第4小点约定，上述租金、管理费、公摊水电费的收费若广州经济技术开发区管理委员会重新进行定价调整，甲乙双方同意按管委会调整后的新标准立即执行。租赁期满，甲方不同意续租或乙方逾期不交还房屋又未按甲方规定办理续租手续的，甲方有权要求乙方在规定期限内迁出，按当时正常租金标准补交占用期租金，并按占用期内租金总额的50%支付违约金。乙方应与甲方委托的物业服务企业签署物业服务合同，并接受其对租赁房屋的物业管理，甲方委托物业服务企业代收物业管理费、水电费等，乙方应依约按时缴付。上述《房屋租赁合同》约定的租赁期满后，开投公司与昱嘉华讯公司未签订续租案涉房屋的租赁合同。2018年5月23日，凯云公司（乙方、服务方）与昱嘉华讯公司（甲方、承租方）签订一份《物业管理服务合同》，约定由凯云公司对昱嘉华讯公司使用的案涉房屋提供物业管理与服务，昱嘉华讯公司按与开投公司签订的《房屋租赁合同》约定的案涉房屋面积在每月10日前缴纳上月物业管理费（不包含公摊水电费、甲方自用的水电费、房屋室内设施设备维护费、人身及财产保险和保管费、停车费等），物业管理费自2018年5月15日始，以甲方与开投公司签订的《房屋租赁合同》中所约定物业管理计费面积1864平方米收取，计费单价为5元/平方米/月，该套房屋管理费总计9320元/月；每月10日前缴纳公摊水电费（含中央空调费）、自用水电费等其它费用，公摊水电费（含中央空调费）根据园区每月实际公共水电使用度数以本合同中所约定的物业管理计费面积1864平方米按比例分摊，当公摊水电费遇政策性调整或政府定价调整或业主根据大厦公共设备设施的实际运营成本进行核算调整时，双方应以调整后的单价计费；双方自用电费、水费按相应计量系统计算出的金额收取，电费、水费单价按相关部门收取本物业的标准执行，当水、电等单价遇政策性调整或政府定价调整时，双方应以调整后的单价计费。第六章违约责任约定，甲方须按本合同约定按时交纳物业服务费、自用和公摊的水电费（含污水处理费）、有偿服务费（如有）等应付应缴费用，否则，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交纳费用的千分之一缴交违约金，对超过一个月不交纳应缴费用且经书面通知无效的，乙方有权采取一切合理、适当措施，包括但不限于：甲方租赁区域内张贴公告、公示栏公告、停止供应电力及供水等相关措施，同时可禁止甲方使用公共设施及享用有关的公众服务（如停车场等），乃至采取法律行动直至应付费用付清为止，乙方采取上述行动造成甲方的损失，概由甲方自行承担，乙方采取相关措施所产生的费用包括但不限于律师费、调查取证费、诉讼费等费用有权要求甲方赔偿。第七章约定，合同期限自2018年5月15日至2019年5月14日止。第九章约定,合同中需要的所有通知都应是书面的；致甲方的通知，送至其设在大厦内的甲方办公室即被视为送达。上述《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》于2019年5月14日到期后，昱嘉华讯公司继续使用案涉房屋，且一直由凯云公司提供物业管理服务。另查明，广州开发区金融控股集团有限公司于2018年8月22日向广州开发区金融工作局、广州开发区国有资产监督管理局分别发函，征求其对开发区公司名下总部经济区、商业广场、创意大厦、创新大厦、创新基地等5个物业项目租金价格、物业管理费调整的意见，并附上《关于永龙公司调整物业租金价格、物业管理费标准的请示》。该请示由开投公司于2018年7月23日作出,其中关于创新大厦物业管理费用调整方案，建议从5元/平方米调整为6元/平方米。2018年8月24日，广州开发区国有资产监督管理局回函同意广州开发区金融控股集团有限公司的上述征求意见。再查明，因昱嘉华讯公司在租赁期届满后继续使用案涉房屋又未缴纳物业管理费用、水电费及租金等，凯云公司以物业服务合同纠纷向本院提起诉讼，要求昱嘉华讯公司支付物业管理费、水电费；开投公司则以房屋租赁合同纠纷向本院提起诉讼，要求昱嘉华讯公司腾空案涉房屋并支付场地占用费；案号分别为（2019）粤0112民初12643号、（2020）粤0112民初3437号。本院于2020年6月18日作出（2019）粤0112民初12643号《民事判决书》，认定昱嘉华讯公司在2019年5月15日之后仍然继续使用案涉房屋，凯云公司继续向昱嘉华讯公司提供物业管理服务，凯云公司要求昱嘉华讯公司支付2019年5月15日起至2019年10月31日期间的物业管理费于法有据，且凯云公司已代昱嘉华讯公司将2019年5月1日至2019年9月30日期间的自用电费、2019年5月1日至2019年8月31日期间的公摊电费、2019年5月1日至2019年8月31日期间的公摊水费缴付给水电部门，凯云公司要求昱嘉华讯公司支付，亦于法有据，故判决昱嘉华讯公司向凯云公司支付物业管理费及水电费。本院于2020年8月25日作出（2020）粤0112民初3437号《民事判决书》，判决昱嘉华讯公司腾空案涉房屋、返还开投公司，并向开投公司支付场地占用费至实际返还场地之日。本案中，凯云公司诉请的是在（2019）粤0112民初12643号案件中并未诉请的费用。凯云公司提交了向昱嘉华讯公司催缴费用的通知及送达情况，证明其于2019年11月至2021年5月期间，每月向昱嘉华讯公司发出一份《缴费通知书》，列明昱嘉华讯公司应缴的管理费、自用电费、公摊电费、公摊水费的数额，并要求昱嘉华讯公司在10日前支付；于2020年5月至2021年1月期间，每月向昱嘉华讯公司发出一份《关于清缴各项费用的函》。经凯云公司统计，昱嘉华讯公司欠缴2019年11月1日至2021年5月31日的物业管理费212496元（6元/平方米/月×1864平方米×19个月），2019年9月1日至2021年3月31日公摊电费80043.13元、2019年9月1日至2021年3月31日的公摊水费10980.37元、2019年10月1日至2021年4月30日的自用电费15852.98元。凯云公司提交了水电费发票证明因昱嘉华讯公司未及时缴纳费用，其代昱嘉华讯公司向相关水、电管理部门缴纳了上述期间的水、电费。2020年11月13日，凯云公司因本案纠纷与广东广开律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定律师代理费为12651.75元。广东广开律师事务所已向凯云公司开具了12651.75元律师费发票。本院认为：凯云公司与昱嘉华讯公司签订的《物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。《物业管理服务合同》于2019年5月14日到期后，昱嘉华讯公司继续使用案涉房屋，凯云公司继续提供物业管理服务，昱嘉华讯公司并未明确拒绝，应视为双方以实际行为继续履行物业服务合同。关于物业管理费。凯云公司与昱嘉华讯公司签订合同约定的物业服务期限于2019年5月14日届满，至今亦无续签合同，但2019年5月15日至今，昱嘉华讯公司仍然继续使用案涉房屋，该期间凯云公司继续向昱嘉华讯公司提供案涉房屋的物业管理服务，故凯云公司要求昱嘉华讯公司支付物业管理费，事实及法律依据充分，本院予以支持。关于2019年11月1日至2021年5月31日期间的物业管理费金额问题，凯云公司主张按照新标准6元/平方米/月计算。对此本院认为，首先，虽然《物业管理服务合同》并未对物业管理费的调整作出相应约定，但《房屋租赁合同》明确约定案涉房屋的租金、管理费的收费若经广州经济技术开发区管理委员会重新进行定价调整，合同双方同意按调整后的新标准立即执行。也就是说，租金及管理费收费会随着相关部门重新定价而进行调整，是昱嘉华讯公司在签订《房屋租赁合同》及《物业管理服务合同》时可以预见的情形，且其表示同意。其次，昱嘉华讯公司在租赁期届满后仍然占用案涉房屋却未按时交纳占用费及物业管理费，该行为具有一定过错，若仍按照原来标准计收管理费，有违诚实信用及公平合理原则，也不符合交易惯例。因此，凯云公司主张按照6元/平方米/月计收物业管理费，于法有据，昱嘉华讯公司应向凯云公司支付2019年11月1日至2021年5月31日期间案涉房屋的物业管理费212496元（6元/平方米/月×1864平方米×19个月）。关于水费、电费问题。凯云公司已提交其向昱嘉华讯公司催缴物业管理费及水电费的一系列通知书及函件，上述材料均已详细载明相关期间昱嘉华讯公司应缴的公摊电费、公摊水费、自用电费的明细，且凯云公司提交的水电费发票可证实其向水电管理部门缴纳了相关水、电费用。在昱嘉华讯公司未提供证据证明其缴纳了水电费用，也未提供反证证明凯云公司的费用统计存在错误的情况下，本院采信凯云公司提交的上述证据，认定昱嘉华讯公司尚拖欠凯云公司2019年9月1日至2021年3月31日公摊电费80043.13元、2019年9月1日至2021年3月31日的公摊水费10980.37元、2019年10月1日至2021年4月30日的自用电费15852.98元。凯云公司诉请昱嘉华讯公司支付上述费用，事实及法律依据充分，本院予以支持。至于凯云公司在本案中诉请昱嘉华讯公司支付物业管理费及水电费至实际返还场地之日，本院认为，凯云公司并未举证证实2021年6月1日之后的物业管理费、2021年4月1日之后的公摊水电费以及2021年5月1日之后的自用电费的实际发生及金额，故在本案中不作处理为宜，凯云公司可待相关费用实际发生并确定金额后另循法律途径解决。关于凯云公司要求昱嘉华讯公司支付所欠的物业管理费及水电费的违约金问题。《物业管理服务合同》约定昱嘉华讯公司应在每月10日前支付上月物业管理费，即使双方在合同期满后并未续签，但该付款期限符合交易惯例及公平合理原则，昱嘉华讯公司应当予以遵守，且凯云公司在《缴费通知书》中亦明确物业管理费及水电费的应缴时间，可视为要求履行的合理期限。现昱嘉华讯公司未能按时支付，其行为已构成违约，应承担相应违约责任。至于违约金计算标准，双方在合同期满后并未对违约金计算标准进行明确约定，本院认为不宜继续适用《物业管理服务合同》的约定，应视为双方没有约定，凯云公司并未举证证实除了资金占用利息以外尚有其他实际损失，故昱嘉华讯公司承担的违约金应以资金占用利息为限，即自每月物业管理费及水电费逾期之日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。经核算，截至2021年5月31日，违约金数额为9127.36元（见附表），自2021年6月1日起至实际清偿之日止，违约金应以319372.48元（212496+80043.13+10980.37+15852.98）为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。关于律师费。因凯云公司与昱嘉华讯公司签订的《物业管理服务合同》期限已届满，双方至今未续签合同，亦无对律师费的承担作出约定，且律师费并非诉讼必要支出，故凯云公司要求昱嘉华讯公司支付律师费12651.75元，并无合同及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第四百六十九条第一款、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百一十条、第五百一十一条、第五百七十七条、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广东昱嘉华讯科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州凯云发展有限公司支付2019年11月1日至2021年5月31日期间的物业管理费共计212496元；二、被告广东昱嘉华讯科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州凯云发展有限公司支付2019年9月1日至2021年3月31日期间的公摊电费80043.13元、2019年9月1日至2021年3月31日期间的公摊水费10980.37元、2019年10月1日至2021年4月30日期间的自用电费15852.98元；三、被告广东昱嘉华讯科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告广州凯云发展有限公司支付逾期付款违约金（截至2021年5月31日的违约金为9127.36元；自2021年6月1日起至实际清偿之日止，违约金以319372.48元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计付）；四、驳回原告广州凯云发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3787元，财产保全费1765元，合计5552元，由原告广州凯云发展有限公司负担1192元，被告广东昱嘉华讯科技发展有限公司负担4360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 李    娜二〇二一年六月七日书记员 罗文娟（代）附一：申请执行事项根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”在本判决生效后，一方当事人未按判决履行义务，对方当事人可以在上述期限内向法院申请执行，逾期申请的，法院将不予受理。