陕西省咸阳市渭城区人民法院   陕西省咸阳市渭城区人民法院民事判决书                       (2021)陕0404民初468号 原告：季某某，男，汉族。委托诉讼代理人：张抗定，咸阳市148法律服务所法律工作者。被告：陈某某，男，汉族。原告季某某与被告陈某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告季某某的委托诉讼代理人张抗定、被告陈某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告季某某向本院提出诉讼请求：1.解除2019年7月9日季某某与陈某某签订的《房屋租赁合同》；2.陈某某退还季某某房屋租金30666元并承担违约金12000元，合计42666元；3.诉讼费由陈某某承担。事实与理由：2019年7月，陈某某以其位于咸阳市渭城区XX路XX街道XX商城XX号房屋与季某某达成房屋租赁的共同意向。双方于2019年7月9日签订《房屋租赁合同》，合同第二条约定租赁期限为12个月，从2019年8月20日起至2020年8月20日收回；第三条房屋月租金为人民币10000元；第五条约定乙方租赁期间水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担；第九条约定在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的约定，依据事实轻重，按年度向对方交纳年度租金的10%作为违约金；合同对双方的权利义务做了明确约定。该《房屋租赁合同》生效后，季某某向陈某某支付了12个月的租金120000元，可令季某某始料未及的是，2020年5月初，该房屋业主以陈某某未交房租指令季某某立即搬离，否则就要采取强制手段。季某某当即与陈某某联系，并向商场物管公司反映。陈某某虽答应退还季某某未使用期间的租金，但之后却以各种借口推脱。迫于无奈，2020年5月10日，季某某和该房屋业主苏建兵签订了期限自2020年5月18日至2021年5月18日、年租金为100000元的《房屋租赁合同》，该合同尚在履行中。综上，陈某某虚构事实，隐瞒其非该房屋业主的真相，以不真实的意思表示为欺诈方法与季某某签订《房屋租赁合同》并收取高额费用，致使季某某的合同目的不能实现，损失巨大。陈某某的行为构成违约，应依据合同约定承担违约责任。故根据相关法律规定诉至法院，请求法院依法判决。被告陈某某辩称，其和季某某签的《房屋租赁合同》从2019年8月20至2020年8月20日属实，季某某通过微信转账的形式把租金一直交到2020年2月20日。开始陈某某把展厅租给了两个人，季某某租了一半，另外一个老板租了一半。2019年12月份，陈某某决定把展厅整体转让出去，因为和另一个人的转让费未谈妥，季某某也多交着两个月的房租，所以就把展厅整体转给了季某某，多交的两个月房费也抵扣了转让费，季某某不用再另行给付转让费。还约定，陈某某不收房租了，而是把房租交给房东。房子如果是陈某某租，一年是180000元，如果是别人租，一年是240000元。季某某通过陈某某向房东转了一季度的房费45000元。后因为疫情，封了两个月，季某某找到陈某某退房租，陈某某表示房租交给房东了。最后，陈某某把季某某和房东约到一起，让他们二人约定房费，房东说200000元一年。2020年3月11日，因为疫情封了两个月，陈某某自认了一个月的房费15000元，季某某交了一个月租金15000元。2020年5月，季某某给陈某某打电话说要和房东签合同，问陈某某来不来，陈某某表示不去了，让季某某和房东直接签合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.季某某提交的证明1张，无制作人及负责人签字，本院不予采信。2.季某某提交的苏建宾签订的《房屋租赁合同》1份，因陈某某对真实性认可，且与本案具有关联性，可以作为定案依据。3.陈某某提交的招商银行户口历史交易明细表3张、微信转账截图2张，因陈某某自认与收款人苏建宾亦具有合同关系，故无法认定该证据与本案具有关联性。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：咸阳市XX街道XX商城XX号的房屋系陈某某从苏建宾处租赁。2019年7月9日，甲方陈某某与乙方季某某签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将自有的坐落在咸阳市XX街道XX商城XX号的房屋出租给乙方；租赁期共12个月，从2019年8月20日起至2020年8月20日止；月租金10000元，按月结算，每月月初5日内支付；任何一方违反合同约定，“按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金”等。合同签订后，陈某某向季某某交付了房屋。季某某于2019年7月9日向陈某某转款10000元、于2019年8月7日分两次共转款20000元、于2019年10月28日分两次共转款20000元、于2019年10月29日转款10000元、于2019年12月6日转款45000元、于2020年3月11日转款15000元。以上共计120000元。后在陈某某知情并同意的情况下，季某某就该房屋与苏建宾于2020年5月10日签订了《房屋租赁合同》，约定租期共12个月，从2020年5月18日起至2021年5月18日止，年租金为人民币100000元等。本院认为，行为人可以明示或者默示作出意思表示。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，季某某在与陈某某存在租赁合同关系，且陈某某知情并同意的情况下，与他人就同一租赁物建立租赁合同关系，应认定季某某与陈某某以默示的意思表示达成了解除双方合同关系的合意。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，季某某已经付满一年的租金120000元，合同解除后尚有3个月零2天租期，陈某某应当向季某某返还3个月零2天的租金，返还金额为30666元。季某某诉称陈某某应该支付违约金，但未能证实陈某某存在违约行为，故本院对该诉请不予支持。陈某某在答辩过程中所述于己有利的事实，因未提交证据证实，本院不予认定，对其抗辩理由不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认季某某与陈某某签订的《房屋租赁合同》于2020年5月18日解除。二、陈某某于本判决书生效后十日内，向季某某退还租金30666元。三、驳回季某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费867元，由陈某某负担567元，季某某负担300元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。                            审  判  长   梁  霄                         审  判  员   牛传旺                         人民陪审员   张彦明                             二〇二一年六月十五日                          书  记  员   文  娜 附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百四十条  行为人可以明示或者默示作出意思表示。  沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。《中华人民共和国合同法》第九十三条  当事人协商一致，可以解除合同。  当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条  合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。    民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。    民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。  在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。