陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕05民终1000号上诉人（原审被告）：胡光辉，男，1971年8月15日出生，汉族，居民。委托诉讼代理人：王松涛，陕西齐一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陕西兴华房地产开发有限责任公司。法定代表人：左步祖，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李彤茹，陕西渭临律师事务所律师。上诉人胡光辉因与被上诉人陕西兴华房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，不服临渭区人民法院（2020）陕0502民初4757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。胡光辉上诉请求：一、依法撤销临渭区人民法院（2020）陕0502民初4757号民事判决，依法驳回被上诉人的诉请，或者将本案发回重审；二、本案的一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定本案的基本事实不清，一审法院未查明2015年交付的房屋与现在房屋的巨大价值差异，一审法院亦未查明上诉人已经将案涉的房屋进行装修，装修的残值如何补偿，一审法院未作出认定；一审认定的10万元定金在签订合同、房屋交付六年后仍未转化为房款是错误的。陕西兴华房地产开发有限责任公司辩称，临渭区人民法院（2020）陕0502民初4757号民事判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，应予维持。事实和理由：双方当事人之间签订的《房屋购买协议》及《还款协议》均未得到实质的履行，上诉人一拖再拖，根本没有支付购房款的实际行动，上诉人被逼无奈只能通过法律武器维护自己的权利。陕西兴华房地产开发有限责任公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《房屋购买协议》及《还款协议》；二、判令被告按现状向原告返还兴华大厦A座8楼G、H、E、F户房屋；三、判令原告不予返还被告已交付的10万元定金；四、判令被告赔偿原告以128.96万元为基数按年利率24%从2016年4月1日计算到合同解除之日的损失；五、诉讼费28853元由被告承担。一审法院经审理查明：2014年3月3日，原告兴华公司与被告胡光辉签订《房屋购买协议》约定：被告胡光辉购买原告兴华公司位于渭南市四马路兴华大厦A座8楼G、H、E、F户房屋作为被告办公用房，4套房屋建筑总面积约为386平方米，每平方米均价3600元，总价为138.96万元；付款方式为本协议签订后，被告于2014年3月18日前向原告交付定金10万元，在2014年8月1日前被告支付剩余房款50%，其余房款待原告向被告交房时一次付清；房屋交付为原告在2014年12月31日前将房屋交付被告。《房屋购买协议》签订后，被告按约向原告交付了定金10万元，原告于2015年1月28日至2015年1月31日完成交房手续向被告交付了涉案房屋。2015年10月16日，双方协商后达成《还款协议》约定：若被告向银行申请的担保贷款获得批准，则被告须在2015年12月31日前付清涉案四套商品房款，共计138.96万元；若被告向银行申请的担保贷款未能获得批准，则被告须在2015年12月31日前向原告支付50%的房款，共计69.48万元，前期支付的定金10万元不包含在内，剩余房款59.48万元被告须在2016年3月31日前付清。并约定被告如未按本协议规定的时间付款，按下列方式处理：（1）未按本协议各阶段约定全额支付房屋欠款，按违约处理，被告应承担违约金10万元；（2）除承担违约金外，被告应付房款逾期在30日之内，自本协议规定的应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款5‰的利息，合同继续履行；（3）逾期超过30日后，至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款10‰的利息，合同继续履行；（4）逾期超过60日，按照被告放弃购买房屋对待，原告有权自主性处理《房屋购买协议》约定的房屋，被告所交购房款、定金不予退还，合同自行解除。2017年3月6日被告向原告出具《承诺书》并承诺在2017年6月30日前将所欠全部购房款138.96万元支付给原告，如不能按照承诺付款，则原、被告签订的购房协议和还款协议自动解除；被告所交纳的10万元保证金不再要求原告退还；购房协议解除后5日内被告保证将房屋腾空交还原告，如超过5日，被告留在涉案房屋内的物品及装修等，由原告处置。2019年11月19日，原告作出《解除协议通知书》并送达被告胡光辉，通知被告按约定解除双方在2014年3月3日签订的《房屋购买协议》及2015年10月16日签订的《还款协议》。2020年8月31日，原告将被告诉至本院成讼。一审法院认为，原告陕西兴华房地产开发有限责任公司与被告胡光辉签订的《房屋购买协议》及《还款协议》系双方当事人真实意思的表示，该协议不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面适当地行使权利、履行义务。根据两份协议的约定，被告最迟应当在2016年3月31日前向原告交付涉案房屋的全部购房款，被告未在该时间前向原告交付房款的行为属于违约。此后被告于2017年3月6日再次向原告出具《承诺书》，承诺在2017年6月30日前将所欠全部购房款向原告支付，但被告仍未按照承诺时间向原告交付购房款，其行为亦属违约，根据法律规定及双方合同约定，原告有权解除双方签订的《房屋购买协议》及《还款协议》，故一审法院对原告要求解除双方签订的《房屋购买协议》及《还款协议》并要求被告现状向原告返还涉案商品房的诉请依法予以支持。另外，被告向原告交付的10万元定金处理问题，因双方在《还款协议》中明确约定，被告逾期付款超过60日，被告所交定金不予退还。在被告向原告出具的承诺书中亦明确写明如其未能按照承诺支付完购房款，其所交纳的10万元保证金不再要求原告退还，故一审法院对被告主张该10万元定金已转化为房款的辩解意见不予采信，被告向原告交付的10万元定金按照双方约定原告不予退还。关于原告主张被告赔偿原告损失的诉讼请求。原告主张其损失的计算依据为参照双方《还款协议》第三条（2）、（3）约定，但该两项约定内容系逾期付款的违约责任，故原告依据该两项规定要求被告向其赔偿损失缺乏法律依据。另外，双方签订的《房屋购买协议》中并未约定违约责任；加之原告于2019年11月19日向被告制发的《解除协议通知书》中亦未有赔偿损失的主张，故一审法院对原告要求被告以128.96万元为基数按年利率24%向原告赔偿自2016年4月1日至合同解除之日损失的请求无法支持，但因被告的违约行为导致双方《房屋购买协议》及《还款协议》解除且给原告造成了实际损失。一审法院认为，以《房屋购买协议》约定的合同价款138.96万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率自2020年8月31日（起诉之日）起至被告返还涉案房屋之日止计算的利息由被告向原告承担损失赔偿责任较为妥当，故一审法院对原告主张的损失赔偿的诉讼请求部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决：一、解除原告陕西兴华房地产开发有限责任公司与被告胡光辉签订的《房屋购买协议》及《还款协议》；二、被告胡光辉在本判决生效之日起三十日内向原告陕西兴华房地产开发有限责任公司现状返还渭南市四马路兴华大厦A座8楼G、H、E、F户房屋；三、原告陕西兴华房地产开发有限责任公司不予退还被告胡光辉缴纳的定金10万元；四、被告胡光辉于涉案房屋返还之日起三十日内向原告陕西兴华房地产开发有限责任公司赔偿以1389600元为基数按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率自2020年8月31日起计算至涉案房屋返还之日止的利息损失；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告陕西兴华房地产开发有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费28853元，由被告胡光辉负担。二审查明的事实与一审认定的基本一致，且双方当事人无新证据提交。本院认为，本案的争议焦点：一是应否解除双方当事人签订的《房屋购买协议》及《还款协议》；二、被上诉人应否退还10万元定金。本案中，双方当事人签订的《房屋购买协议》及《还款协议》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。根据协议约定，上诉人应于2016年3月31日前付清房款，上诉人未履行约定构成违约。此后，经双方当事人协商，上诉人于2017年3月6日再次向被上诉人出具《承诺书》，承诺在2017年6月30日前付清全部房款，但上诉人亦未履行《承诺书》约定的内容，已构成根本违约，一审法院判决解除《房屋购买协议》及《还款协议》并无不当。关于上诉人交付10万元定金一节，因双方在《还款协议》中明确约定，逾期付款超过60日，所交定金不予退还，且承诺书中亦明确写明如其未能按照承诺支付完购房款，其所交纳的10万元不再要求退还，故对上诉人诉称的定金转化为房款的诉请不予支持，上诉人占有使用案涉房屋屡次违约不支付房款的行为给被上诉人带来损失，理应赔偿并返还案涉房屋。关于上诉人诉称的案涉房屋增值的问题亦应当按照《承诺书》的约定进行履行。综上，上诉人胡光辉的上诉请求不能成立，依法不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28853元，由上诉人胡光辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 吕升学审 判 员 秦文强审 判 员 李 谦二〇二一年六月十七日法官助理 王军涛书 记 员 张蔓铌