广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初12885号原告：夏振华，男，1983年11月3日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市铅山县，委托诉讼代理人：汪天可，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏俊铭，北京德恒（广州）律师事务所实习人员。被告：广州市白云区*街张村村第一经济合作社，住所地广州市白云区*街张村，统一社会信用代码N1440111X18464778Y。法定代表人：叶志民。委托诉讼代理人：罗明霞，广东德能律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘作仁，广东德能律师事务所律师。原告夏振华与被告广州市白云区*街张村村第一经济合作社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏振华及其委托诉讼代理人汪天可、苏俊铭，被告广州市白云区*街张村村第一经济合作社的委托诉讼代理人罗明霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。夏振华向本院提出诉讼请求：1、被告支付违约金2170000元；2、被告赔偿装饰装修损失419680元；3、被告赔偿原告律师费30000元；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2016年签订《租赁管理合同书》，约定被告将位于广州市白云区*街12号四楼至八楼出租给原告，租赁期限为9年，自2016年10月25日起至2025年10月24日止，合同押金为120000元。若任何一方违约，都必须赔偿对方损失，按自违约起至合同期满止的50%租金计算，由违约方支付给履约方。合同签订后，原告向被告支付押金120000元。同年，原、被告再次签订《租赁管理合同书》，约定被告将位于广州市白云区*街12号一楼至三楼出租给原告，合同押金为90000元。若任何一方违约，都必须赔偿对方损失，按自违约起至合同期满止的50%租金计算，由违约方支付给履约方。2020年8月25日，被告单方通知原告《租赁管理合同书》即日起终止履行，并要求原告腾退涉案房屋，由此导致合同无法履行，给原告造成损失769220元。现特诉至法院，请求依法判决。被告广州市白云区*街张村村第一经济合作社辩称：我方同意解除涉案租赁合同，解除时间为2020年8月25日。原告诉请的违约金及损失没有事实与法律依据，关于律师费的诉请也无依据，应予以驳回。原告通过三资平台中标后与我方签订了涉案的一至三层的租赁合同，其后又签订了第二份合同，可见签订合同时其已对涉案房屋的产权及报建情况等有了解，可以预见相应的法律风险，由此产生的损失应由其自行承担。涉案合同约定的租赁物和用途是厂房，我方并不知晓原告会作为公寓使用，无法预见由此产生的风险，也没有因为原告转变用途获取任何收益，不应承担由此产生的损失或者风险。本案合同解除的原因并非双方任何一方违约，客观上是因为相关政府部门对涉案物业要求整改，我方为了配合政府整改要求才收回涉案物业，并且将其恢复至报建审批状态，我方并没有违约的主观故意，因此原告要求我方支付违约金及利息缺乏法律依据，且其主张的违约金标准过高。现有证据无法证明原告存在其诉请所涉的损失，其主张律师费也没有事实与法律依据。经审理查明，2016年10月12日，原、被告签订《租赁管理合同书》，约定：被告将位于广州市白云区*街12号一楼至三楼出租给原告，租赁期限自2016年10月12日至2021年10月11日，每月租金30000元，第四年起递增8%。原告需向被告支付押金90000元。任何一方违约，都必须赔偿对方损失，按自违约起至合同期满止的50%租金计算，由违约方支付给履约方。租赁期满，原告如需继续租用，需重新签订合同方能续租。2016年10月25日，原、被告签订《租赁管理合同书》，约定：被告将位于广州市白云区*街12号四楼至八楼出租给原告，租赁期限自2016年10月25日起至2025年10月24日止，共9年，每月租金40000元，每三年递增8%。原告需向被告支付押金120000元。若任何一方违约，都必须赔偿对方损失，按自违约起至合同期满止的50%租金计算，由违约方支付给履约方。上述两份合同签订后，原告向被告支付押金共计210000元。被告将上述涉案物业交付给原告使用。2020年8月25日，被告向原告发出《通知》，称原告承租的涉案房屋属于超审批范围建设及使用性质与审批性质不符的违章建筑，通知原告涉案《租赁管理合同书》即日起终止履行，并要求原告在2020年9月27日前腾退涉案房屋交还给被告。原告与当日签收上述《通知》。2020年10月23日，原告与北京德恒（广州）律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该所汪天可等律师为涉案纠纷的委托代理人，合同约定律师费为30000元。2021年1月4日，被告向原告返还涉案保证金210000元。原告表示其主张的装饰装修损失是指在涉案场地经营公寓所购买的衣柜、床、梳妆台、空调、油烟机、热水器、冰箱、洗衣机等物品的损失。原告称其在2020年9月27日左右已将涉案物业交还给被告，该物业第七、八层即第六层中的一部分现已拆除，确认第六至八层内的部分物品其已搬走，但表示仍有空调等物品未搬走。被告称其于2020年9月30日收回涉案物业，该物业部分已拆除，现剩五层半；确认接收涉案物业时场地内尚有部分物品，现仍安置存放在涉案物业内，同意原告取回该部分物品，并愿意予以配合。本院依法向广州市规划和自然资源局发函查询涉案房屋的规划报建情况。该局复函称未查到《建设工程规划许可证》信息。被告为证实涉案物业有合法的报建手续，提供了以下证据：1、《农村（墟镇）宅基地使用证》。该证所载宅基地座落地址为张村桥东直街12号*镇张村第一生产队，登记使用人姓名为张村一社，结构为框架结构，层数为五层，宅基地面积375.94平方米，建筑面积2208.35平方米，发证日期为1997年6月26日。被告确认涉案物业后曾进行重建，现该物业层数为五层半。2、《广州市白云区临小工程开工建设申请表》。该表所载工程名称为张村桥东综合楼，工程地址为*街张村桥东直街12号，占地面积为375.94平方米，总建筑面积1504平方米，广州市白云区人民政府*街道办事处在该表审批意见处盖章，日期为2015年10月28日。以上事实，有《民事委托代理合同》、《通知》、《民事委托代理合同》、《农村（墟镇）宅基地使用证》、复函、《广州市白云区临小工程开工建设申请表》及当事人陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。结合本案诉辩意见，本案主要存在以下争议焦点：一、关于合同效力及违约金。被告提供的《农村（墟镇）宅基地使用证》所载的宅基地房屋因拆除重建，相应的建筑物已不存在，该宅基地使用证不能作为新建的现有建筑物拥有合法产权或报建手续的证据。被告提供的《广州市白云区临小工程开工建设申请表》亦不足以证实涉案物业已取得合法报建手续。截至本案法庭辩论终结之日，原、被告亦均未能提供证据证实涉案房屋有取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，则涉案《租赁管理合同书》依法应为无效合同。因涉案合同无效，原告主张违约金于法无据，本院对此不予支持。二、关于装饰装修损失。原告表示其主张的装饰装修损失是指在涉案场地经营公寓所购买的衣柜等物品的损失，该部分物品均为可移动可拆卸物品，其中有一部分原告已自行取回，剩余部分被告明确表示同意原告取回并愿意配合，则原告可自行取回该部分物品，原告亦未提供证据证实被告存在拒绝取回或恶意破坏该部分物品的行为，故其要求被告赔偿该部分物品损失无事实与法律依据，本院对此不予支持。三、关于律师费。涉案合同为无效合同，原、被告亦未就律师费的承担事宜作出过明确约定，现原告要求被告支付律师费无事实与法律依据，本院对此亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释【2009】11号）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告夏振华的全部诉讼请求。本案受理费13879元，由原告夏振华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇二一年六月二十五日书记员  冼颖斯