广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1881民初2462号原告：吴东喜，女，1974年10月12日出生，汉族，英德市人,个体户，住英德市。被告：英德市吉泰房地产有限责任公司，所在地：英德市英城碧桂路99号综合楼112室。法定代表人：梁硕。委托代理人：于长兴，公司员工。原告吴东喜诉被告英德市吉泰房地产有限责任公司（以下简称吉泰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本案于2021年4月13日立案受理后，依法由审判员廖明阳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴东喜、被告吉泰房地产公司委托代理人于长兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、判令被告支付原告的使用房屋损失6450元【215天（从2020年7月30日至2021年3月2日）x30元/天】及支付原告已交付的物业费1300.96元【8个月（从2020年8月1日至2021年3月30日止）X162.62元/月】，合计：7750.96元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月28日原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》和附件一至十一，约定原告购买被告开发建设位于英德市英城白石窑用地南、梅花北路东A、B地块，梅花北路以东、教育路北地块碧桂园·状元府2号楼306号房，建筑面积112.93平方米，房屋总价923686元。原告按照《商品房买卖合同（预售)》第七条约定“在2018年8月29日前支付首期房价款343686元，剩余房款580000元办理贷款支付。”，但被告并未按合同约定交付房屋给原告使用，该事实原告提供（2020)粵1881民初6426号《民事判决书》佐证。对此，原告依据《商品房买卖合同（预售)》第十一条约定，被告约定在2020年7月30日前交付涉案商品房给原告使用，但被告因交付的商品房不符合附件二的交付标准。原告多次向被告反映，但被告以各种理由拖延修复。经原、被告协商，原告同意先收商品房，后由被告进行修复。原告于2021年3月2日与被告签订收商品房字据，但被告对原告损失拒绝赔偿；同时，原告依据与案外人物业公司签订的《物业管理合同》已交付物业费1300.96元，从2020年7月30日至2021年3月份的物业费因原告没有收商品房，其物业费应当由被告承担。因此，原告依据与被告签订的附件十一《补充协议书》第五条第二款的约定，被告应当向原告支付房屋使用损失即每日按30元标准支付。原告为了维护自己的合法利益，特具状法院，请法院查明本案事实，依法支持原告的全部诉讼请求。原告向本院提交的证据如下：1、原告身份证复印件，证明原告的身份信息;2、商品房买卖合同（预售）及附件，证明原被告成立商品房买卖合同关系，原告按照合同约定交付购房款给被告的事实，被告应当按照该合同及附件约定依法交付商品房给原告适用，但被告未能按照合同约定交付商品房，逾期215日的事实；3、民事判决书，证明法院认定被告违约的事实；4、碧桂园·状元府物业及资料移交书，证明原告在2021年3月2日收商品房的事实，被告应当按照约定支付房屋使用损失到收楼之日止的事实；5、物业费收据，证明原告交付物业费给物业公司的事实，物业费从2020年8月1日起计算，每月162.62元，2020年8月1日至2021年6月30日物业费为1788.82元，但2020年8月1日至2021年3月2日的物业费应当由被告承担，该物业费为1300.96元，被告应当支付该物业费给原告的事实。被告吉泰房地产公司答辩称,一、案涉商品房在合同约定的交付之日届满前已办理了竣工验收备案手续，并取得了房屋测绘报告，完全达到了交付条件。二、被告依约在合同约定的交付之日向原告交付案涉商品房，但原告无合理、正当理由拒绝接收案涉商品房，在此情形下，案涉商品房视为已经按期交付，被告无需承担任何逾期交付责任。三、案涉商品房在合同约定的交付之日并不存在与合同约定交付标准不一致的问题，原告主张的所谓房屋使用损失没有事实与合同依据，被告不予认可。四、物业服务合同是由原告与案远虑人物业管理公司签署的，根据合同相对性原则，如原告与案外人在物业服务合同履行过程中发生争议，原告应另行向案外人主张权利。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告向法院提交证据如下：1、《商品房买卖合同》，证明（1）、2018年8月29日，原、被告双方建立了商品房买卖合同关系，原告向被告购买位于英德市英城白石窑用地南、梅花北路东A、B地块，梅花北路以东、教育路北地块碧桂园·状元府2号楼306号房，合同对原、被告双方的权利义务进行了明确约定。（2）、合同第九条约定，涉案商品房的交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。（3）、合同第十一条第一款约定，被告应当在2020年7月30日前将涉案商品房交付给原告使用。（4）、合同第十六条第三款约定，涉案商品房的交付标准为毛坯。2、《商品房买卖合同补充协议》，证明补充协议第四条第5款约定，买受人查验的该商品房存在与合同约定标准不一致的问题，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日人民币30元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任。3、《关于商品房买卖合同交付标准的补充协议》，证明（1）原、被告双方约定，将涉案商品房的交付标准由毛坯变更为带装修。（2）、该补充协议第四条约定，如交付时该商品房与本补充协议附件一《装饰、设备标准》约定的交付标准不一致，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，并无约定补偿买受人房屋使用损失的内容。该条款对商品房买卖合同补充协议第四条第5款的约定进行了变更。4、《单位（子单位）工作竣工验收备案表》，证明涉案商品房于2020年4月15日办理了竣工验收备案，在合同约定的交付时间之前竣工验收合格，达到了交付条件。5、《房屋测量报告》，证明涉案商品房在合同约定的支付时间之前取得了房屋测绘报告，达到了交付条件。6、《期楼收楼通知书》及邮政快递寄件记录，证明被告已于2020年7月23日通过邮政快递向原告寄发了收楼通知书，尽到了告知义务。7、案号为（2020）粤1881民初6426号民事判决书，证明英德市人民法院已经作出生效判决，确认案涉案商品房不存在影响原告正常居住、使用的质量问题，被告无需向原告承担逾期交房违约责任，英德市人民法院驳回了原告要求被告承担逾期交楼违约责任的全部诉讼请求。至于原告在本案中的所谓房屋使用损失问题，原告在前述案件中并未主张，前述案件并未处理。本院经审理认定如下事实：2018年8月29日原告吴东喜与被告英德市吉泰房地产有限责任公司签订了《商品房买卖合同（预售）》和附件一至十一，约定原告购买被告开发建设的位于英德市英城白石窑用地南、梅花北路东A、B地块，梅花北路以东、教育路北地块碧桂园·状元府2号楼306号房，建筑面积112.93平方米，房屋总价923686元。合同第七条约定“原告于2018年8月29日前支付首期房价款343686元，剩余房款580000元办理贷款支付”。合同第九条约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告”。合同第十一条约定“（一）出卖人应当在2020年7月30日前向买受人交付该商品房……(三)查验房屋。2.买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等（2）管道堵塞（3）门窗翘裂、五金件损坏（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用。3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）视为出卖人已按期交付该商品房”。合同第十二条约定“除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.本条未尽事宜详见本合同附件十一补充协议书第五条的约定，如本条与附件十一约定内容不一致的，以附件十一约定内容为准”。附件十一第四条约定“……5.买受人查验的该商品房存在地基基础和主体结构质量问题或导致无法正常居住使用的质量问题的，出卖人应负责修复，修复后方可交付该商品房给买受人。出卖人应承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在与合同约定标准不一致的问题，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，更换期间按每日人民币30元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需承担逾期交楼责任。买受人查验的该商品房存在除地基基础和主体结构、导致无法正常居住的质量问题、与合同约定标准不一致的问题之外的其他问题的，不按合同第十一条第（三）款第2项的约定履行，按本条约定：针对商品房存在前述问题，买受人有权要求保修，出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际经济损失。买受人因此拒绝收楼的，不视为出卖人逾期交楼”。签订合同后，原告依约履行了所有的合同义务，付清了全部购房款，被告于约定的交付日期前寄出《期楼收楼通知书》给原告，但因案涉房屋存在装修质量问题，原告要求被告对相关质量问题修复后再收楼。现原告反映的房屋装修质量问题已于2020年10月28日修复，案涉房屋原告在2021年3月2日已收楼。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》和附件一至十一系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，是合法有效的合同，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。在履行合同过程中，原告已按合同约定向被告支付了合同价款，被告亦于约定的交付日期前取得了建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，即具备了合同约定的交付条件，原告也于2021年3月2日已收楼。本案争议焦点即关于被告应如何承担质量瑕疵责任的问题。根据双方合同约定，案涉房屋存在瓷砖断裂、玻璃破裂、墙体裂纹等质量瑕疵，原告虽无权拒绝收房，但有权根据附件十一《补充协议书》约定要求被告更换修复与合同约定标准不一致的瓷砖、玻璃、门框等，还可要求更换期间导致延迟入住的房屋使用损失，因生效的（2020）粤1881民初6426号民事判决书中确认“原告在庭审中确认案涉房屋最后修复日期为2020年10月28日，即延迟入住天数为89天，按每日30元的标准计算房屋使用损失为2670元【30元/天×89天】”。原告延迟入住的房屋保用损失时间应为89天，按合同约定为每天30元，应为2670元，对原告请求的超出损失部分，本院不予支持。关于原告诉请的已交付的物业费1300.96元【8个月（从2020年8月1日至2021年3月30日止）X162.62元/月】的问题，前述生效的（2020）粤1881民初6426号民事判决书中确认被告不存在逾期交付涉案房屋的违约责任，从被告通知收楼日起原告则应交缴相应的物业费，现原告请求的物业费不属于因质量瑕疵需修复、更换所造成的损失，因此，原告该请求理由不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十三条、第五百八十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告英德市吉泰房地产有限责任公司赔偿给原告吴东喜使用房屋损失2670元。此款项限被告于本判决发生法律效力之日起五日内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费25元（原告已预交），由被告英德市吉泰房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  廖明阳二〇二一年六月三十日书记员  赖静君附：本案适用的法律法规《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十二条【瑕疵履行违约责任】履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第五百八十三条【违约损害赔偿责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第五百八十四条【损害赔偿范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。