青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终1108号上诉人(原审被告)：杜文成，公民身份号码XXX，男，1987年6月26日生，汉族，无固定职业，住青海省西宁市城中区。委托诉讼代理人：李洪顺，青海辉湟律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：马均，公民身份号码XXX，男，1970年12月1日生，回族，无固定职业，住青海省西宁市湟中区。委托诉讼代理人：马莲（马均之妹），公民身份号码XXX，女，1978年12月29日生，回族，无固定职业，住青海省西宁市城东区。上诉人杜文成因与被上诉人马均租赁合同纠纷一案，不服青海省西宁市湟中区人民法院（2021）青0122民初1123号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年5月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杜文成上诉请求：1.撤销一审判决，改判马均返还杜文成超付的房租费9999元；2.一审、二审诉讼费及反诉费由马均负担。事实与理由：一审认定事实有误。2017年7月份马均、杜文成就房屋租赁事宜协商一致，杜文成给付房租定金5000元，2017年10月6日马均、杜文成签订了房屋租赁合同，约定房租费一年一交，在每年的10月15日之前交付，当即杜文成以现金的方式给付马均房屋租赁费40000元作为2017年10月至2018年10月的房屋租金，马均在收条上签字认可，马均、杜文成还约定：房屋租期从2017年10月16日至2022年10月16日止。2018年10月杜文成按合同约定给付马均现金35000元，加上之前的5000元的房屋定金，总计40000元作为2018年10月至2019年10月的房租费。2019年10月至2020年10月的房租费，杜文成以微信的方式支付并注明“房租19.11月至20.11月”，因在2020年11月时，杜文成在租与不租尚不确定时又支付了2020年11月至2021年2月的房租20000元，因疫情影响马均减免了1个月，共计3个月。杜文成共租房屋3年零3个月共付房租费140000元，而不是一审认定的100000元。原审举证责任分配有误。原审认为，因落款时间系杜文成书写，无法核实马均向杜文成出具的具体时间，对此杜文成认为：依据谁主张谁举证的原则，杜文成已经向法庭举证证明在2017年10月6日，马均已经收到杜文成给付的40000元，房租证据有马均的签字认可，而马均并没有出具反证证明此款收据时间不是2017年10月6日所书写的时间，而原审以收条上的时间为杜文成所写，以否定杜文成给付房租的时间，故判决显失公平。被上诉人马均辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。马均向一审法院起诉请求：1．杜文成按双方签订的《房屋租赁合同》，补交2018年10月至2019年10月剩余半年房租20000元、2020年11月至2021年2月房租10000元，合计3万元；2．解除合同并由杜文成承担10000元的违约责任；3．杜文成承担本案诉讼费。杜向一审法院反诉请求：1.马均返还杜文成超付的房租9999元；2.马均承担本案反诉费。一审法院认定事实：马均、杜文成于2017年10月对房屋租赁事宜达成合意，杜文成以现金形式向马均交了50000元的定金，遂双方于2017年10月中旬签订了书面的《房屋租赁合同》，合同载明“出租时间为5年，出租年限内甲方不涨房租，每年房租为肆万元，房租一年一交，乙方要在每年10月15日交付甲方房租，不得拖欠房租，房屋租赁时间为2017.10.16至2022.10.16”。2017年10月15日至2018年10月15日的房租费40000元马均向杜文成出具了收条1张。杜文成于2020年1月29日向马均微信转账30000元，并在转账说明备注“房租19.11月至20.11月”。2020年3月21日向马均微信转账10000元。杜文成于2021年1月21日向马均微信转账18000元，另外向马均给付现金20000元。马均、杜文成于2021年2月解除租赁合同，实际租赁时间为3年零3个月。合同解除后，马均认为杜文成应付房租共计130000元，而实际给付了100000元，尚余30000元未给付。杜文成认为合同签订前已向马均给付40000元，之后又给付定金5000元，2018年10月给付现金35000元，2020年-2021年微信转账及给付现金2000元，共计给付房租14万元，已超额给付租赁费，遂双方酿成纠纷。一审法院认为，马均、杜文成签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效依法成立的合同应受法律保护，当事人应按合同约定履行其义务，不得擅自违反合同约定。本案中，双方于2021年2月协商解除合同，事实上双方的合同已解除，现马均要求解除合同的请求已无实际意义，但合同解除后不影响双方对合同约定的结算。关于马均要求杜文成承担10000元的违约责任，因双方在合同中未约定，故不予支持。关于房屋租赁费杜文成是尚欠还是超付的问题。因杜文成共承租马均房屋的时间为3年零3个月，从马均、杜文成提交的证据仅能证实杜文成给付100000元的房屋租金，故马均主张杜文成给付其房屋租赁费30000元之请，予以支持。杜文成主张其交付定金前已向马均给付40000元房租，签订合同又给付定金5000元，又于2018年10月给付了35000元现金。马均认为杜文成向其交付5000元定金后又交了35000元的房租才一并给杜文成出具了40000元的收条，除此之外再无向杜文成出具收条。法院认为，杜文成给付一年房租后，再给付定金不符合正常房租租赁的交易习惯，且其主张已向马均给付140000元，未提交收条及付款凭证予以证实，故其认为已向马均给付房租共140000元的主张不能成立，对其反诉请求予以驳回。遂判决：一、杜文成于判决生效之日起十日内给付马均房屋租赁费30000元；二、驳回马均其他诉讼请求；三、驳回杜文成反诉请求。案件受理费275元（已减半），反诉费25元（已减半），由杜文成负担。二审经审理查明，马均与杜文成对一审查明的双方于2017年10月签订的《房屋租赁合同》及合同约定的租赁期限、租金40000元/年，马均向杜文成出具收到杜文成2017年10月15日至2018年10月15日的租赁费40000元，杜文成于2020年1月29日向马均微信转款30000元，杜文成单方在转账说明备注“19.11至20.11”、2020年3月21日杜文成向马均微信转账10000元，于2021年1月21日向马均微信转账18000元及现金2000元、2021年2月解除《房屋租赁合同》、双方实际履行房屋租赁期限为三年零三个月，合计房屋租赁费为130000元的事实均不持异议，对上述无异议事实，二审应予确认。另查明，二审时，杜文成向本院提交其与马均算账的视频资料，双方认可是马均与杜文成在2020年1月26日结算时的视频资料。根据双方的诉辩主张本案争议的焦点主要为：杜文成是否欠付马均的房屋租赁费，杜文成向马均支付的房租费用的总额。本院认为，马均与杜文成于2017年10月签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，二人具有履行《房屋租赁合同》的民事权利能力和民事行为能力，且合同的内容不违反法律、法规的强制性规定，故应确认有效。双方在履行《房屋租赁合同》至解除合同，认可房屋履行期限为三年零三个月，合计房屋租赁费为130000元时，二审经核实，双方在签订合同之前，杜文成先向马均支付现金5000元，之后杜文成又向马均支付了35000元，马均向杜文成出具40000元收条，载明是2017年10月15日至2018年10月15日的房租。杜文成于2020年1月29日向马均微信转款30000元，于2020年3月21日以微信转账10000元，于2021年1月21日向马均微信转账18000元及现金2000元共计100000元，余款30000元未付是造成本案纠纷的主要原因，杜文成应向马均履行未付款30000元的民事责任。二审期间，杜文成提交其与马均2021年1月26日算账的视频资料，称其在录音中双方认可已付100000元，应将马均出具的收条40000元与双方认可的已付款100000元相加，确认其已经超付了房屋租赁费的事实。经组织双方听取该视频资料，该视频资料仅反映马均在租赁期间共计收取杜文成支付的100000元款项，杜文成上诉称二审应将视频资料中反映的100000元与马均出具的收条中载明40000元合计数额，认定为杜文成的实际付款数额的上诉理由不成立，二审应予驳回。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，二审应维持。上诉人杜文成的上诉理由不成立，二审应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费575元，由杜文成负担。本判决为终审判决。审判长 左志萍审判员 张 薇审判员 尹菲菲二○二一年六月三十日法官助理 岳文伟书记员 乔 红附：审理本案适用的法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。