山东省日照市中级人民法院执 行 裁 定 书(2021)鲁11执异32号案外人：田洪友，男，1965年8月24日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。委托诉讼代理人：庄非，日照东港鲲鹏法律服务所法律工作者。申请执行人：郯城宝广聚商贸有限公司，住所地临沂市郯城县郯城街道郯中路111号。法定代表人：程振峰，经理。委托诉讼代理人：王小瑕，日照经济开发区北京路法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李伟楠，日照经济开发区北京路法律服务所法律工作者。被执行人：山东百丰典当有限公司（原日照新兴典当有限公司），住所地日照市昭阳路东、兴海路南侧。法定代表人：丁桂梅，总经理。被执行人：日照中港粮油有限公司，住所地日照市日照港中港区。被执行人日照中伟贸易有限公司，住所地日照市泰安路国际大厦B座10楼。被执行人山东美林制药有限公司，住所地莱芜高新区鲁中东大街226号。被执行人：日照正通驾驶培训有限公司，住所地日照市山海路西首。被执行人：菏泽嘉华置业有限公司，住所地菏泽市中华路和平小区5号楼3单元201室。被执行人：临沂宏伟贸易有限公司，住所地临沂市兰山区金雀山五路金普小区。被执行人：临沂金石置业有限公司，住所地临沂市金雀山一路与沂蒙路交汇处。被执行人：山东易鼎液压机械有限公司，住所地临沂经济技术开发区梅埠办事处沃尔沃路与柳工路交汇处。被执行人：李燕宁，女，1956年1月19日出生，汉族，居民，住日照市。被执行人：李伟，男，1956年9月22日出生，汉族，居民，住日照市泰安路国际大厦B座10楼。被执行人：苗仲林，男，1944年12月16日出生，汉族，居民，住日照市东港区。被执行人：常晓川，男，1984年1月7日出生，汉族，居民，住日照市泰安路国际大厦B座10楼。第三人：日照京泰房地产开发有限公司，住所地日照市东港区秦楼街道小孙家村。法定代表人：孙作海，总经理。委托诉讼代理人：许崇弘，山东锐境律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵季，男，1976年8月20日出生，汉族，日照京泰房地产开发有限公司员工，住日照市东港区。本院在执行申请执行人郯城宝广聚商贸有限公司（以下简称宝广聚公司）与被执行人山东百丰典当有限公司（以下简称百丰公司，原日照新兴典当有限公司）、日照中港粮油有限公司、日照中伟贸易有限公司、山东美林制药有限公司、日照正通驾驶培训有限公司、菏泽嘉华置业有限公司、临沂宏伟贸易有限公司、临沂金石置业有限公司、山东易鼎液压机械有限公司、李燕宁、李伟、苗仲林、常晓川金融借款合同纠纷一案过程中，案外人田洪友向本院提出书面异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人田洪友称：（一）2016年1月16日，田洪友与日照京泰房地产开发有限公司（以下简称京泰公司）达成购买合意，购买京泰公司开发的盘龙湾西沿街商铺05D-01-124室，并于当日缴纳购房定金100000元。2016年3月21日，京泰公司与案外人签订商业房接房协议，约定了案涉房产的坐落位置、购置价格等相关事宜，案外人于2016年4月14日如约支付了相应的购房款436800元，上述两笔付款均由京泰公司出具了收款凭证，京泰公司交付了案涉房屋，由案外人使用并办理了相关物业费用的手续以及缴纳了各类费用，后于2017年8月18日将案涉房产租赁给王迪锋使用（出租人为案外人之妻张永娟），租赁期限至2020年8月止，此期间未有任何人及单位向案外人主张过权利。案外人一直等待京泰公司通知办理网签等确权手续。（二）2021年5月14日，本院向案涉房产处送达“责令迁出公告”，责令承租人及房内财产所有人于2021年6月1日迁出，逾期拒不迁出的，法院依法强制执行，至此，案外人才知晓所购置的房产出现产权纠纷。（三）案外人如约缴纳购房款，京泰公司交付案涉房产，应视为双方达成买卖，案涉房产所有权应由案外人享有，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条之规定，案外人与京泰公司签署的“商业房接房协议”，应视为双方之间的买卖合同；根据《中华人民共和国民法典》第502条、第595条、第598条之规定，双方均已实际履行价款及买卖标的的交付义务，显然案涉房产应属案外人所有，本院拍卖案涉房产显属不当。（四）鉴于被执行人百丰公司的营业性质，案外人怀疑京泰公司与百丰公司存在借贷关系，双方网签的商品房买卖合同的实际性质应为抵押借款，即以买卖形式设立抵押，结合京泰公司将案涉房产实际交付于案外人等事实，存在被执行人百丰公司未实际履行商品房买卖合同约定的价款支付义务、双方合同不生效的可能。综上所述，请求依法中止（2021）鲁11执恢19号案件对京泰盘龙湾西沿街商铺05D-01-124室的执行（拍卖），并返还房产。案外人提供了以下证据证明其主张：证据1、商业房接房协议一份，证明案外人购买案涉房产的事实；证据2、收款凭证两张，证明案外人履行了购房款支付义务；证据3、充电卡、装修管理费的收款收据三张，证明案外人已缴纳房产的相关费用；证据4、租赁合同复印件一份，证明案外人已实际占有案涉房产，案涉房产已实际交付；证据5、物业费收据三张，证明案外人及房产承租人已实际使用案涉房产。申请执行人宝广聚公司称：对案外人提交证据1的真实性、关联性、合法性均有异议，该协议签订时间为2016年3月21日，晚于查封和网签备案时间，该协议仅是接房协议，并非房屋买卖协议，案外人与第三人签订该协议，违反法律规定，不能证明案外人的证明目的，也不能排除本案申请执行人的执行；对证据2的真实性、关联性有异议，案外人需提交相应款项实际交付的证据，且案外人交付款项并非其在证据1中约定的全部购房款，不能排除本案申请执行人的执行；对证据3、4、5真实性有异议，即使真实，落款时间均是在案涉房屋被查封之后，租赁合同系复印件，对其真实性不予认可。申请执行人提供了（2016）鲁11执474号之十一执行裁定书复印件一份，证明申请执行人有权对被执行人百丰公司对第三人的到期债权进行执行，无论案涉房产属于被执行人还是第三人，申请执行人均有权申请法院对案涉房产采取执行措施。第三人京泰公司称：对案外人提供证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，该证据实质是买卖和接房一起办理的协议，对买卖事项作了具体约定，包括房号、房价、面积等，可以证实第三人在销售房屋时，已告知了案外人暂时办理不了网签备案手续，第三人不存在一房二卖的欺诈行为；对证据2的真实性、关联性、合法性均无异议，第三人已经收到该证据上的款项536800元；对证据3、5无异议，第三人按照证据1的约定向案外人交付了房屋，案涉房屋现由案外人实际使用管理经营；对证据4不清楚。第三人京泰公司请求法院核实申请执行人提供证据的真实性，并认为该裁定书仅是有权对被执行人对第三人的到期债权进行执行，但案涉房产已经被销售，应当认定为案外人的房产，因此不能进行直接拍卖。第三人京泰公司提供了以下证据：证据1、案外人付款的小票两张、收据两份,证明案外人在2016年1月和4月共计付款536800元；证据2、（2015）东民一初字第617号民事判决书一份，证明百丰公司与第三人是借贷关系，案涉25套房产是担保财产，百丰公司同意第三人对外销售案涉25套房产。对该两份证据，案外人称对证据1无异议，对证据2不知情。申请执行人称对证据1的真实性有异议，该小票没有银行盖章，且两笔款项支付时间均是在案涉房屋被查封之后，支付款项也非全部购房款，不能据此排除执行；对证据2的真实性无法确认，即使真实，判决书中百丰公司提供的证明系单方提供，不排除第三人和百丰公司转移财产的可能，且该证明不能规避法律强制性规定，查封财产不能买卖。本院查明，中国建设银行股份有限公司日照铁路支行诉日照中港粮油有限公司、日照中伟贸易有限公司、山东美林制药有限公司、日照正通驾驶培训有限公司、菏泽嘉华置业有限公司、临沂宏伟贸易有限公司、临沂金石置业有限公司、百丰公司、山东易鼎液压机械有限公司、李燕宁、李伟、苗仲林、常晓川金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月16日作出（2015）日商初字第82号民事裁定，冻结日照中港粮油有限公司、日照中伟贸易有限公司、山东美林制药有限公司、日照正通驾驶培训有限公司、菏泽嘉华置业有限公司、临沂宏伟贸易有限公司、临沂金石置业有限公司、百丰公司、山东易鼎液压机械有限公司、李燕宁、李伟、苗仲林、常晓川的银行存款人民币2200万元或查封、扣押其相应价值的其他财产。本院于2015年3月19日向日照市房地产管理局发出协助执行通知书，查封百丰公司名下的房产、网签合同号为201305030037、201305030038、201305030039、201305030045、201305030048、201305030050、201305030051、201305030052、201305030053、201305030055、201305030057、201305030058、201305030061、201305030062、201305030063、201305030065、201305030066、201305030067、201305030068、201305030069、201305030060、201305030059、201305030040、201305030043、201305030044项下的房产，查封期限3年。2016年7月5日，本院作出（2015）日商初字第82号民事判决。因百丰公司等未履行生效判决确定的义务，耿玉华以受让了该案所涉债权为由向本院申请执行。本院于2016年12月6日立案执行，案号（2016）鲁11执474号。在执行过程中，本院作出（2016）鲁11执474号之六执行裁定书，将本案申请执行人变更为宝广聚公司，本院先后于2018年3月16日、2021年1月28日续封了案涉25套房产。2020年11月9日，本院向京泰公司送达了履行到期债务通知书，京泰公司提出执行异议，要求撤销该执行通知书、停止执行。2021年2月3日，本院作出（2016）鲁11执474号之十一执行裁定书，该裁定书记载，本院在执行申请执行人宝广聚公司与被执行人百丰公司等借款合同一案中，于2020年11月9日向京泰公司送达了履行到期债务通知书，百丰公司（原名日照新兴典当有限公司）对京泰公司到期债权为（2018）鲁1102民初8375号民事判决所确认，京泰公司提出案涉房产价值超出确定的债权且百丰公司无法解除备案查封措施，故无法履行到期债权，本院不予支持，该裁定书裁定强制执行百丰公司对京泰公司的到期债权。2021年3月17日，本院作出（2016）鲁11执474号之十二执行裁定，拍卖被执行人百丰公司名下的案涉25套房产。后本案恢复执行，案号（2021）鲁11执恢19号。另查明，百丰公司诉京泰公司企业借贷纠纷一案，日照市东港区人民法院作出（2018）鲁1102民初8375号民事判决：一、京泰公司于判决生效之日起七日内偿还百丰公司借款本金5975877元、息费29057元及2015年1月28日之后息费（息费以5975877为基数，自2015年1月29日起至实际付清之日止，按照年利率24%计付）；二、驳回百丰公司要求对典当借款合同中抵押清单房产（山东路以北、沙墩河以西的房产）进行处理，并优先支付典当合同中的600万元的诉讼请求；三、驳回百丰公司要求京泰公司支付保全费、保全担保费及律师费的诉讼请求；四、驳回百丰公司其他诉讼请求。京泰公司不服，上诉至本院，本院作出（2020）鲁11民终28号民事判决：一、撤销日照市东港区人民法院（2018）鲁1102民初8375号民事判决；二、驳回被上诉人百丰公司全部诉讼请求。百丰公司不服，向本院申请再审，本院于2020年9月28日作出（2020）鲁11民再61号民事判决：一、撤销本院（2020）鲁11民终28号民事判决；二、维持日照市东港区人民法院（2018）鲁1102民初8375号民事判决；三、驳回百丰公司的其他诉讼请求。又查明，安桂英诉京泰公司商品房销售合同纠纷一案，日照市东港区人民法院于2015年4月29日作出（2015）东民一初字第617号民事判决，该判决书中查明，京泰公司提交日照新兴典当有限公司出具的证明一份，主要内容载明为：“2013年5月3日和6日，京泰公司与我单位签订借款合同，借款期限为180天。京泰公司用其开发的沿街商业楼房作为当物同我单位又签订了典当借款合同，由于该沿街商业楼房未有办理房产证，无法办理抵押典当手续。为保证我单位的合法权益，就将典当的沿街商业楼房办理了网上买卖合同。实际我单位与京泰房地产公司不存在真实的买卖合同关系。我单位也同意京泰房地产公司销售所典当的沿街商业楼房，只要将销售的房款按比例支付给我单位，我单位将解除典当，并协助办理网上销售合同的更名手续。”还查明，案外人提供的证据证实，2016年3月21日，案外人与京泰公司签订《商业房接房协议》，约定案外人购买京泰公司开发的盘龙湾项目05D-01-124室，总价款1056800元。案外人分别于2016年1月16日缴纳了定金100000元、于2016年4月14日缴纳了购房款436800元。案外人还提供了房屋租赁合同、物业公共服务费等的收款收据。本案争议房产的网签合同号为201305030057。本院认为，案外人虽然与第三人京泰公司签订了商业房接房协议，购买案涉房产，但仅支付了部分购房款，其提供的证据不足以认定其对案涉房产享有足以排除法院强制执行的权利。本院在执行申请执行人宝广聚公司与被执行人百丰公司金融借款合同一案过程中，因百丰公司与京泰公司之间的债权债务关系已经本院（2020）鲁11民再61号民事判决和日照市东港区人民法院（2018）鲁1102民初8375号民事判决所确认，被执行人百丰公司在第三人京泰公司处有到期债权，本院依法执行被执行人百丰公司在第三人京泰公司的到期债权、拍卖第三人京泰公司所有的包括本案争议房产在内的房产并无不当。综上所述，案外人所提异议理由不成立，对其请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人田洪友的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向日照市中级人民法院提起诉讼。审判长  郑家泰审判员  王宗忆审判员  姚 艳二〇二一年六月七日书记员  张 超