北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初63987号原告:孔军辉,女,1962年4月30日出生,汉族,住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:鲁博鹏,北京市北斗鼎铭事务所律师。委托诉讼代理人:徐松,北京乐通律师事务所律师。被告:李文奇,女,1945年1月11日出生,汉族,户籍地北京市朝阳区。委托诉讼代理人:李滨源（李文奇之子）,1971年7月9日出生,汉族,住北京市朝阳区。原告孔军辉与被告李文奇（以下均称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后,根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。孔军辉的委托诉讼代理人鲁博鹏，李文奇的委托诉讼代理人李滨源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔军辉向本院提出诉讼请求：1、李文奇赔偿逾期付款违约金3252412.5元，2、本案诉讼费用由李文奇负担。事实和理由：2013年10月11日，孔军辉与李文奇签订《北京市存量房屋买卖合同》及附件、补充协议,约定孔军辉将位于北京市朝阳区望京花园104号楼108号房屋(以下简称涉案房屋)出售给李文奇,总成交价3225000元,李文奇需在2014年12月31日前付款,如逾期付款,每逾期一日,按照成交价的万分之五赔偿违约金。2016年,李文奇就涉案房屋提起诉讼,要求继续履行合同。北京市第三中级人民法院于2019年8月30日作出(2019)京03民终某某号民事判决书,判令李文奇在判决生效后七日内支付剩余购房款，同时确定,孔军辉可就李文奇逾期付款造成的其他损失另行起诉。该判决生效后,经法院强制执行,李文奇于2020年7月10日付清剩余房款,共逾期2017天。孔军辉认为,李文奇逾期支付购房款,应当赔偿违约金。故孔军辉提出本案诉讼。李文奇辩称，不同意孔军辉诉讼请求。双方之间的合同经生效判决继续履行，涉案房屋当时属于央产房，应办理上市手续才能出售，所以此前达不到上市交易的条件。最后经强制执行，于2021年1月才办理上市，直至2021年2月1日，涉案房屋的产权登记才登记在李文奇名下。李文奇不存在违约行为，当时签署的两份补充协议都是孔军辉提出的，包括给孔军辉补偿7.5万利息、产权过户后让孔军辉使用一年。李文奇还交了好几年的物业费、水费和供暖费，中介费也无法退回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月11日，孔军辉和李文奇签订《北京市存量房屋买卖合同》及附件二，约定孔军辉将涉案房屋出售于李文奇，成交价格3225000元，定金200000元，李文奇于2014年4月10日支付孔军辉1525000元，并于2014年4月10日以资金监管的方式支付孔军辉1500000元，李文奇应在办理所有权转移登记手续前将购房交易资金支付至监管账户；双方应于2014年4月10日向税务部门缴纳交易所需的税款，并在取得《契税完税凭证》后5日内共同向房屋管理部门申请办理房屋权属转移登记手续，孔军辉应在涉案房屋过户后10日内将涉案房屋交付李文奇；另约定双方应按期履行各自义务，逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权单方解除买卖合同，守约方可依据定金罚则或按照成交价格的20%向违约方索赔。2013年10月11日，李文奇支付孔军辉定金10000元。2013年10月21日，李文奇支付孔军辉定金190000元。2014年4月26日，孔军辉和李文奇签订《补充协议》，约定由于李文奇签订完本合同后重病住院，孔军辉同情李文奇，故双方约定将涉案房屋的最后付款期限由原来的2014年4月10日改为2014年12月31日，李文奇承诺孔军辉，李文奇名下（静安里）的房子卖掉，立刻办理涉案房屋的缴税过户手续。除本房全部房款外，李文奇同意多支付孔军辉75000元的利息损失。2015年7月29日，李文奇和案外人崔某某、王某某网签了存量房屋买卖合同，约定李文奇将其名下的北京市朝阳区静安里2号楼12层某某号房屋出售给案外人崔某某、王某某。2015年9月24日，孔军辉和李文奇之子李滨源签订《补充协议》，约定双方为了使交易顺利进行，协商一致，李文奇同意涉案房屋产权变更之日起开始计算允许孔军辉使用涉案房屋一年。但该份《补充协议》对于李文奇的付款截止期限及房屋过户时间没有约定。2015年9月24日，李文奇和涉案房屋所在小区物业单位北京育新物业管理公司朝阳分部签订《物业服务费收交协议书》，李文奇交纳了涉案房屋2016年度的物业费。2015年10月15日，孔军辉和李文奇就涉案房屋买卖合同进行了网签备案登记，但因李文奇结婚证遗失，故未申请办理缴税过户等手续。期间，孔军辉、李文奇在中介公司组织下多次就涉案房屋买卖合同是否解除进行协商，但未达成一致意见。2016年3月19日，李文奇补办了结婚证，李文奇随后告知中介公司可以办理缴税过户手续，中介公司随后通知孔军辉。2016年3月22日，孔军辉致《解除合同通知书》于中介公司及李文奇，称鉴于李文奇未在2014年12月31日前向孔军辉付清全部房款构成根本违约，故正式通知李文奇解除双方之间的房屋买卖合同关系。2016年9月26日，李文奇将孔军辉、第三人北京某某房产经纪有限公司诉至本院，要求孔军辉继续履行房屋买卖合同，配合办理涉案房屋的产权转移登记手续并将房屋交付李文奇。本院审理后作出（2016）京0105民初某某号民事判决书，判决李文奇于判决生效后七日内给付孔军辉剩余购房款3025000元及利息75000元，李文奇向孔军辉支付完毕剩余购房款3025000元及利息75000元后三十日内，孔军辉继续履行《北京市存量房屋买卖合同》、附件二以及三份《补充协议》约定的合同义务，将涉案房屋产权转移登记至李文奇名下，同时将该房屋交付李文奇。孔军辉不服该判决提出上诉，北京市第三中级人民法院于2019年8月30日作出（2019）京03民终某某号民事判决书，驳回上诉维持原判。该判决还指出，李文奇因其自身原因多次未能按期履行合同，并导致长达两年多的诉讼。虽然双方通过补充协议的形式给予孔军辉一些补偿，但孔军辉认为仍有其他损失的，可另行主张。后李文奇申请强制执行，执行案号为（2020）京0105执某某号，并于2020年7月10日执行到位案款310万元。本案审理过程中，李文奇表示涉案房屋未办理央产房上市交易手续，经过强制执行后方办理，其认为涉案房屋于2021年2月前不满足交易条件，是因孔军辉原因耽误时间。李文奇就此提供《在京中央单位已购住房产权变更登记通知单》，但该通知单显示落款时间为2015年10月15日。孔军辉表示，其确实于该日办理央产房上市交易登记，同日双方才办理网签手续。经询，双方未就补充协议约定的涉案房屋最后付款期限为2014年12月31日的相应条款进行调整或变更。经本院释明，李文奇认为孔军辉主张的违约金过高。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。生效判决指出，李文奇因其自身原因多次未能按期履行合同，并导致长达两年多的诉讼。虽然双方通过补充协议的形式给予孔军辉一些补偿，但孔军辉认为仍有其他损失的，可另行主张。根据孔军辉与李文奇之间的合同约定，涉案房屋的最后付款期限为2014年12月31日，此后合同履行中曾出现各种情况，但付款时间仍未变更。经过双方诉讼，法院执行部门于2020年7月10日才收到李文奇履行生效判决的310万款项，可见，李文奇确实存在逾期付款的违约行为。李文奇称涉案房屋于2021年2月前不满足央产房上市交易条件，但并未就此提供充分证据，本院对于该抗辩意见难以采信。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。李文奇认为孔军辉主张的违约金过高，孔军辉亦未就其实际损失提供相应证据。且此前诉讼产生也有孔军辉于2016年3月22日发出《解除合同通知书》之缘故，而该通知经生效判决认定不具有解约的法律效力。鉴于涉案房屋于2015年10月15日经审核办理已购公房出售手续，本院将考虑上述情况，并结合孔军辉的损失程度、合同履行情况及双方过错程度等因素，酌情确定李文奇应支付的逾期付款违约金金额。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李文奇于本判决生效之日起七日内，支付原告孔军辉逾期付款违约金九十六万元；二、驳回原告孔军辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32820元，由原告孔军辉负担23120元（已交纳），由被告李文奇负担9700元（原告孔军辉已预交，被告李文奇于本判决书生效之日起七日内给付原告孔军辉）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨**晶二〇二一年六月十六日书记员  张 颖