北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初4626号原告：李某1，男，1988年7月22日出生，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王佳月，北京市帅和律师事务所律师。被告：李某2，女，1964年6月6日出生，汉族，现住北京市朝阳区。被告：北京昆泰嘉恒房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街******。法定代表人：李聃，总经理。委托诉讼代理人：刘芷佚，北京市北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：李则璇，北京市北方律师事务所实习律师。第三人：北京市孙河农工商联合公司，住所，住所地北京市朝阳区孙河乡西店村南div>法定代表人：张复春，总经理。委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭金浩，北京市高顿律师事务所律师。原告李某1（以下简称原告）与被告李某2、被告北京昆泰嘉恒房地产开发有限公司（以下合述二被告，分述简称姓名、昆泰公司）、第三人北京市孙河农工商联合公司（以下简称孙河农工商）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人王佳月，李某2，昆泰公司之委托诉讼代理人刘芷佚、李则璇，孙河农工商之委托诉讼代理人谭金浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认李某2与昆泰公司于2017年10月12日签订的《XX家园农民定向安置房四期预定协议书》无效。事实与理由：2017年8月，朝阳区孙河乡某处棚户区改造腾退，原告被确认为本次腾退中的“认定人口”，根据《孙河乡某处组团棚户区改造项目住宅房屋腾退补偿安置办法》《孙河乡某处组团棚户区改造项目住宅房屋腾退补偿安置办法实施细则》，原告作为认定人口，其本人有权购买定向安置房标准面积50平方米，同时，由于原告本人符合该政策要求的特殊条件，其还可多购买50平方米。即原告有权购买面积100平方米的定向安置房。按照腾退补偿安置政策，李某2以其认定人口的身份有权购买的安置房标准面积仅为50平方米。但李某2在购买了自己名额下的一套50平方米的房屋后又侵占了原告的安置房购买资格与指标，签约购买了朝阳区孙河乡XX家园D区7#0101号房屋（100平方米标准面积）。导致原告作为认定人口享有的购买100平方米标准面积安置房屋的权利至今无法实现，损害了原告的住房安置权益，侵犯了原告购买定向安置房的合法权利。李某2辩称，同意原告的诉讼请求。昆泰公司辩称，我方与李某2签订的预定协议书是基于双方真实意思表示，不存在任何民法典规定的合同无效的情形，我方证据中购房人确认单有原告和李某2的签字，拆迁利益是共有的，选房是共有人的处分行为，即便原告不同意，也不会影响三分之二共有人处分的效力。孙河农工商辩称，同意昆泰公司的意见，涉案房屋对应某处村372号院落，拆迁腾退是针对整个院落及入口，人均50平方米只是指标，家庭认定人口共同选择签订人及选择的房屋，只要没有超过总的购房指标都可以。总共有14个被安置人，享有750平方米，在选购安置房的时候，14人共同确认了选购房屋的情况，包括原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。李某2系朱某某之女，原告系与李某2之子。2017年9月15日，朱某某作为被腾退人与孙河农工商作为腾退人签订《住宅房屋腾退补偿协议书》（以下简称《补偿协议》），约定腾退位于北京市朝阳区孙河乡某处347号院落（以下简称涉案院落）内的房屋，控制标准面积1716平方米，认定房屋有效补偿面积774.68平方米；认定人口14人，分别为：朱某某、李某3、李某4（引进）、李某5、孙某某（引进）、李某6、李某7、刘某某（引进）、李某8、程某某、李某9、张某（引进）、李某2、原告，认定人口明细表中显示李某6于2016年9月出生。《补偿协议》还就被腾退房屋评估价款、其他腾退奖励及补助、付款方式及期限、交房期限等进行约定。另查，《孙河乡某处组团棚户区改造项目住宅房屋腾退补偿安置办法》规定，选择定向安置方式的，认定人口购买安置房标准安置面积为每人50平方米。《孙河乡某处组团棚户区改造项目住宅房屋腾退补偿安置办法实施细则》规定，在被腾退村规定的腾退期限结束之日前，由本村村民直接衍生的符合独生子女政策的子女，且年满18岁及以上，并属于户籍在被腾退村的未有婚史人员，该人员可多购买定向安置房标准面积50平方米。在被腾退村规定的腾退期限结束之日前，由本村村民直接衍生的符合独生子女政策的子女，且年满18岁及以上，并属于户籍在被腾退村的人员，曾有婚史但处于未婚状态，且原配偶户籍已迁出本次腾退范围涉及被腾退村的人员，该人员可多购买定向安置房标准面积50平方米。2017年10月12日，李某2作为乙方与昆泰公司作为甲方签订《XX家园农民定向安置房四期预定协议书》（以下简称《安置房预订协议书》），约定乙方预订房屋为朝阳区孙河乡XX家园农民定向安置房四期D区7#号楼1层0101（以下简称涉案房屋），为暂定编号。建筑面积共112.36平方米，为设计建筑面积，待房屋竣工交付使用时，以相关部门批准确定的编号为准，房屋面积以测绘机构实测面积为准。《安置房预订协议书》第二条约定房屋单价为4240元/平方米，总价为476406元，交房时根据实际测绘建筑面积结算实际房屋总价款。第三条约定，房款由孙河农工商向乙方支付房屋腾退补偿款时，由孙河农工商以本合同约定的总价代甲方予以预扣。第四条约定，甲方与乙方约定于2021年4月15日前向乙方交付合同约定的房屋。经询，昆泰公司称其与李某2还签订一份现房协议书。原告称其没有交纳涉案房屋的购房款，不清楚购房款交纳情况；三被告均称购房款直接从拆迁款中扣除。经询，原告、李某2均称涉案院落的拆迁利益尚未在被安置人之间进行分割。原告主张《安置房预订协议书》无效，称李某2占用了原告的购房资格，损害其安置利益，昆泰公司不应将涉案房屋卖给李某2，原告没有授权李某2签订房屋确认单及购房协议，应确认涉案房屋使用原告应享有的安置面积购买。昆泰公司称《安置房预订协议书》是获得原告的认可，根据房屋选购情况，并不是每个被安置人都能够选购房屋，被安置人内部协商后确定由谁签订购房协议，故协议不存在无效的情形。为此，昆泰公司提交《安置房现场选房授权委托书》（以下简称《委托书》）、《孙河乡某处组团棚户区改造项目购房人确认单（现房）》（以下简称《购房确认单（现房）》）、《孙河乡某处组团棚户区改造项目购房人确认单（期房）》（以下简称《购房确认单（期房）》）予以证明。《委托书》上载，由于工作原因，不能亲自到场，现委托李某2作为代理人，代办孙河乡某处组团棚户区改造项目选房相关事宜。代理权限：包括但不限于选择安置房、在购房人确认书以及所有和选房相关的文件上签字确认。委托人认可代理人签字效力，并自愿承担因此产生的一切法律责任。委托人签有原告姓名并捺印，被委托人前有李某2姓名并捺印，落款时间为2017年9月22日。《购房确认单（现房）》上载，实际购房人、身份证号、安置房位置及购房协议编号，其中李某2对应的安置房为XX家园****楼**1101，协议编号XF-5XX，落款时间2017年9月23日，落款处签有李某2、朱某某、李某8、程某某的姓名并捺印。《购房确认单（期房）》上载，期房购房人、身份证号、安置、安置房位置及购房协议编号，其中李某2对应的安置房为**回迁安置房****楼0101编号QF-D-7-0XXX，落款时间2017年10月12日，落款处签有除李某6以外其他13名认定人口的姓名，包括原告。上述两份购房确认单上均注明，被腾退人及其相关权利人因腾退补偿款、安置房分配等产生纠纷的自行解决，相关责任和风险自行承担。与腾退人、孙河乡政府、村委会、各服务公司无关。三被告均称按照本次拆迁腾退政策，认定人口均有购房资格，认定人口内部协商后确定购买人，与昆泰公司签订购房协议，涉案院落的认定人口共选购10套房屋，其中2套现房、8套期房，每套房屋面积都不一样。原告对上述证据均不认可，称《委托书》上不是其签字及印捺。李某2对上述证据均认可，称《委托书》系其代原告签署，不记得是否有原告授权。孙河农工商对上述证据均认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原告作为被安置人，享有涉案院落的相应拆迁利益，在拆迁利益尚未分割的情况下，由所有被安置人共同共有，李某2作为共有人之一有权与昆泰公司签订涉案协议，原告未能提供充分证据证明涉案协议存在法律规定的无效情形，故原告主张确认协议无效的诉讼请求无事实和法律依据，本院对此不予支持。若原告对拆迁利益有分割请求，可另行协商或通过分家析产另案解决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告李某1的全部诉讼请求。案件受理费8446元，由原告李某1负担（已交纳4223元，剩余4223元于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 婧二〇二一年六月三十日书记员 栾晨焕