北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初11318号原告（反诉被告）：褚淑芳，女，1933年11月27日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：赵建刚（褚淑芳之子），住北京市丰台区。被告（反诉原告）：王焱焱，女，1987年4月29日出生，汉族，北京市丰台区疾控中心员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杜浩（王焱焱之夫），住北京市丰台区。委托诉讼代理人：熊增斌，河北王笑娟律师事务所律师。原告（反诉被告）褚淑芳与被告（反诉原告）王焱焱房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）褚淑芳的委托诉讼代理人赵建刚，被告（反诉原告）王焱焱的委托诉讼代理人杜浩、熊增斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。褚淑芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告王焱焱返还户口迁出保证金100000元；2.判令被告支付利息，以100000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算自2019年9月30日起至实际给付之日止；3.判令被告支付未按约定返还户口迁出保证金的违约金90000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月22日，原告经北京链家置地房地产经纪有限公司居间将坐落于丰台区正阳北里10号楼1层3门102号房屋（以下简称102号房屋）出售给被告，售价3700000元，并签署了《房屋买卖业务签订文件合订本》以及《补充协议》和《房屋交易保障服务合同》，2018年5月5日双方签署了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：出卖人（原告）应于办理该房屋不动产转移登记之日起后30日内，将该房屋内所有人户口迁出，未如期将户籍迁出的，出卖人（原告）应按日计算向买受人（被告）支付房屋总价款万分之五的违约金。另外补充协议约定：乙方（被告）从本协议约定的购房款中留存100000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，该保证金按照：甲方（原告）迁出户口当日，由乙方（被告）自行划转至甲方（原告）的方式支付。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。若乙方（被告）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，则乙方（被告）构成根本违约，乙方（被告）应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方（原告）支付违约金，且甲方（原告）有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。合同签订后，原告首先将原告之子赵建华户口迁往其原告户口所在地北京市丰台区花乡，当地派出所回复：原告为有户无房，赵建华户口不能迁入；随后，原告将赵建华户口迁往其妻现住址北京市朝阳区金泽家园，当地派出所回复：该小区的房屋没有通过建委验收，目前没有房本，户口不能迁入。随后，原告将赵建华户口迁往其女儿和前妻家，但遭到其前妻反对。随后，原告将赵建华户口迁往妹妹和妹夫家，当地派出所回复：非直系亲属不予办理。随后，赵建华找了丰台镇街道办事处的领导，希望能帮助解决一个集体户口，经过一番协调没有结果。随后，赵建华又找了自己的单位首钢公司的领导，希望单位能帮助自己解决户口挂靠问题，经过一番协调，没有结果。随后，原告再次将赵建华户口迁往妹妹和妹夫家，在此期间，原告和中介（链家地产丰台正阳桥店）吴津京分别几次前往派出所协调均未成功，赵建华几次因肝硬化肝腹水消化道出血住院治疗，为了将户口迁往妹妹家，赵建华多次去派出所协调，并于2019年9月28日成功将赵建华户口从涉案房屋中迁出。2019年9月30日，原告通知被告和中介，户口已迁出。原告与被告就户口迁出保证金的返还问题多次进行友好协商，直到2020年11月11日，被告才首次提出扣除违约金40000元的方案，后又于2020年12月22日提出扣除30000元的方案。被告在原告将户口迁出后，故意拖延户口保证金返还问题的解决达15个月之久，且至今没有返还，按照补充协议约定，已构成违约，且违约性质严重，对原告极其不公平，并给原告造成了实际经济损失，被告应向原告支付违约金。王焱焱辩称，一、原告所述迁户所遇到的困难，既非不可抗力，也和我没有任何关系。双方于2018年4月22日签订的房屋买卖签订文件合订本、补充协议，明确约定了双方的付款、过户、户籍迁出、违约责任等一系列责任及义务，我作为守约方，按期按规定支付了所有款项，未有任何违约行为，反倒是原告违反了“应于办理该房屋不动产转移登记之后30日内，将该房屋内所有人户口迁出”的义务，给我带来了极大的困扰和骚扰，极大地影响了我的备孕，胎儿的发育质量。迁户作为房屋买卖中的一个重要条款，卖方自然应该清楚自己能不能迁户。二、合同第十条约定：未如期将户籍迁出的，出卖人应按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。补充协议约定：乙方从本协议约定的购房款中留存100000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。补充协议的约定明确了如果出卖方违约，100000元作为违约金抵扣，返还违约金的前提条件是卖方按约定在30日内迁出户籍。三、原告在近一年半的时间里，反反复复因迁户问题骚扰被告。即使这样，我也没有想要扣100000元押金，经协商准备扣30000元押金，原告不同意。既然双方未达成和解协议，原告应按照约定赔偿违约金。王焱焱向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付因逾期迁出户口产生的违约金667750元（抵扣100000元户口迁出保证金后）；2.判令反诉被告赔偿误工费15000元、精神损害抚慰金5000元；3.反诉费用由反诉被告负担。事实与理由：我与反诉被告于2018年4月22日经北京链家置地房地产经纪有限公司居间就102号房屋签订房屋买卖合同、补充协议，按照合同约定，出卖人应于办理该房屋不动产转移登记之后30日内，将房屋内所有人户口迁出，未如期将户籍迁出的，出卖人应按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。补充协议约定：乙方从本协议约定的购房款中留存10万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。2018年7月11日，双方完成不动产转移登记，按照合同约定，出卖方应于2018年8月11日前将房屋内相关所有人户籍迁出，但实际迁出日期为2019年9月30日，共逾期415天，应按照合同约定支付违约金。2018年8月11日至2019年9月30日期间，我多次通过链家提醒反诉被告迁出户口。该房屋是我们夫妻倾尽所有积蓄并负债所购买，考虑到房屋具有的学区属性及日后出卖房屋带来的减值影响，我非常焦虑，经常失眠，并向丈夫发脾气，多次因户口迁出问题发生争吵。受迁户问题长期影响和困扰，我于2019年被查出生化妊娠，并因此休假一个月，损失薪资15000元左右，在告知反诉被告因孕期不便处理户口问题的情况下，2020年12月19日，反诉被告代理人仍联系我，各种不合理说辞导致我出现抑郁、失眠、孕期腹痛等症状，迁户问题给我的身体、工作、生活、夫妻感情，甚至人身安全造成了严重影响。褚淑芳针对王焱焱的反诉辩称，1、我逾期迁出户口，属于不可抗力，应予免责。“公共户”政策出台前，“因房屋产权交易户口须迁出，但本人、配偶或直系亲属在本市没有合法产权住房，户口无法迁出的”，属于不可抗力。为了履行合同约定，全家人拼命努力，克服困难，付出了巨大的代价，已于2019年9月28日将涉案户口迁出，北京市政策明确规定可以一址两户，是对买房人的保障性政策，以及100000元保证金的存在，王焱焱在各方面利益都得到了充分的保障，王焱焱在经济上不但没有损失，实际是受益者，可获得100000元保证金的利息收益。王焱焱反诉违约金，明显不符合以实际损失为基础，不应高于实际损失30%的法律规定，请求予以减免。2、不同意王焱焱反诉请求误工费、精神损害抚慰金、反诉费用的主张。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月22日，褚淑芳（出卖人）与王焱焱（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为北京市丰台区正阳北里10号楼1层3门102号，房屋成交价格3160000元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价540000元；买受人的付款方式及期限的约定见补充协议，买受人拟贷款金额为2050000元；违约责任：…（二）逾期付款责任买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行；转移登记出卖人和买受人同意自本合同签订之日起180日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续；户籍迁出该房屋现有户籍情况为有户籍登记；出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日后30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的现有户籍迁出手续；如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。同日，褚淑芳（甲方、出卖方）、王焱焱（乙方、买受方）与北京链家房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价共计3700000元；乙方于2018年4月22日将第一笔定金50000元支付甲方，于2018年10月19日前将第一笔首付款1110000元（不包含前期支付定金）支付甲方，于2018年10月19日前将第二笔首付款370000元支付甲方；户口迁出保证金甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存100000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方；物业交割甲乙双方应当在甲方收到全部购房款（不包含物业交割保证金和户口迁出保证金）后7个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存20000元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，该保证金于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方；违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。上述协议签订后，褚淑芳与王焱焱于2018年7月11日办理了102号房屋不动产变更登记手续，登记至王焱焱名下；褚淑芳于2019年9月30日将102号房屋内的相关人员的户口迁出。庭审中，褚淑芳表示其逾期迁出户口系不可抗力，应予免责；王焱焱未按照合同约定在其将户口迁出后给付户口保证金，构成违约；王焱焱表示褚淑芳未按照约定的时间迁出户口，构成违约。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，褚淑芳与王焱焱之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。根据协议约定，褚淑芳应当于办理该房屋不动产转移登记之日后30日内完成房屋内的户口迁出手续，现双方于2018年7月11日完成了产权转移登记手续，褚淑芳应按照约定于2018年8月11日前办理房屋内相关人员的户口迁出手续，而褚淑芳于2019年9月30日将户口迁出，褚淑芳的行为构成违约。褚淑芳辩称未能按约迁出户口属于不可抗力的意见，依据不足，本院不予采信。考虑到户口迁移属于相关行政机关主管范围，案外人的户口能否迁出，并非褚淑芳自身能完全决定，且依据本案查明的事实及双方提交的证据，本院综合考虑该房屋的成交价格、交易情况等因素，酌情确定违约金为30000元。因合同中约定户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，抵扣后，王焱焱应向褚淑芳支付户口保证金70000元。关于未按照约定支付户口保证金的违约金，考虑到双方在褚淑芳将户口迁出后，多次就户口保证金的支付及违约金的数额进行沟通，王焱焱并非恶意不支付，且褚淑芳的违约行为在先，故本院对褚淑芳主张王焱焱支付未按约定支付户口保证金的违约金的诉讼请求，不予支持。王焱焱主张误工费、精神损害抚慰金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、王焱焱于本判决生效之日起七日内给付褚淑芳户口保证金70000元；二、驳回褚淑芳的其他诉讼请求；三、驳回王焱焱的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由褚淑芳负担971元（已交纳），由王焱焱负担1079元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费用5339元，由王焱焱负担5106元（已交纳），由褚淑芳负担233元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 郭聪聪二〇二一年六月二十八日法官助理 刘钟泽书 记 员 杨璟怡