广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤18民终2554号上诉人（原审原告）：陶友生，男，汉族，1960年2月4日出生，住广东省英德市。委托诉讼代理人：冯耀兴，广东泽荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑安琪，广东泽荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：英德市中实投资有限公司，住所地：广东省英德市英城帽子峰**路南、滨江路以西维港半岛花园**商住楼首层**。法定代表人：张耀坤。委托诉讼代理人：谭国炽，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文谦，广东捷高律师事务所实习律师。上诉人陶友生因与被上诉人英德市中实投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2020）粤1881民初5994号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭适用快审程序进行了审理，现已审理终结。上诉人陶友生上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期办理涉案房地产权证书的逾期违约金54940元；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人出具《承诺书》“形成双方对原合同关于办证期限及预期违约责任约定的变更”是错误的。在涉案楼盘发生业主集体维权事件之后，被上诉人向业主代表发出《承诺书》，保证在2018年2月28日之前办证，若继续逾期则补偿物业管理费。该《承诺书》是被上诉人单方制作的，并不对上诉人产生约束力。被上诉人向所有业主承诺，如2018年2月28日后继续迟延办证，则额外补偿物业管理费，但并不免除其在这2018年2月28日之前迟延办证的违约责任。该《承诺书》不是双方对原合同作出变更的补充协议。一审法院认定事实错误。二、一审法院认定“上诉人与被上诉人自愿签订合同及补充协议，合法有效”是错误的。根据《中华人民共和国合同法》第三十条、第四十三条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。而本案关于逾期办证的违约条款与合同第七条“如买方逾期付款，需按日万分之一承担违约责任”的逾期付款违约责任条款相比，明显是加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的条款，极不公平，该条款无效。三、一审法院适用法律错误，违约金计算标准过低。违约金计算方式应为以购房款为基数，从2016年1月1日起按年利率6%计算至办妥房地产权属证书之日。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条、第三十九条的规定，涉案合同关于逾期办证的违约条款无效，即合同未约定逾期办证违约金，应按年利率6%计付违约金。被上诉人于2015年9月30日向上诉人交付房屋，依据合同的约定，被上诉人应于商品房交付使用后90日内办理产权证，即2015年12月31日前办理产权证。但被上诉人没有在约定期限为上诉人办妥产权证。因此，被上诉人自2016年1月1日起违约，应按日支付逾期办证违约金至办妥房地产权属证书之日止。被上诉人英德市中实投资有限公司辩称，一、上诉人提出的诉讼请求已过诉讼时效，被上诉人请求驳回上诉人的诉讼请求。结合相关法律和本案事实，业主请求开发商赔偿逾期办证违约金的诉讼时效，应当从合同约定的履行期限届满次日起算，即业主根据合同确定的履行期限分别计算自己的诉讼时效，故本案业主的诉讼请求已过期，法院应驳回其诉讼请求。二、上诉人提交的《承诺书》无法证明上诉人对被上诉人提出了支付违约金的请求，被上诉人亦未在承诺书中承诺违约金的支付，故补充证据不足以达到《合同法》中诉讼时效中断的目的。上诉人在知道被上诉人违约后，一直未积极主张违约金权利，甚至在房产证于2018年3月15日办理完毕后，仍怠于行使自己的权利。自违约事实发生之日起过去三年多，上诉人才以违约金过低为由，主张变更违约金计算规则，应由上诉人自身承担不利的法律后果。三、涉案房屋合同以固定金额的方式，明确约定了逾期办证的违约金，一审法院对此事实认定正确。双方签订的《商品房买卖合同》约定了被上诉人逾期交楼和逾期办证的违约条款，与此对应的是上诉人逾期付款的违约条款，该合同并不存在《合同法》第四十条规定的免除己方责任，加重对方责任的情形，被上诉人亦没有通过该条款排除上诉人的主要权利。四、对于购房合同约定的办证期限，应由《补充协议》第十条第二款约定的280天为准。五、一审判决计算违约金有误。按《补充协议》第十条约定，本案的违约金应按不动产登记受理凭证上记载的2018年3月14日为准，而不是房产证记载的时间为准。一审法院经审理，于2020年12月8日作出广东省英德市人民法院（2020）粤1881民初5994号民事判决：限英德市中实投资有限公司于判决发生法律效力之日起五日内支付陶友生逾期办证违约金533元。本案一审受理费586.75元，由陶友生负担561.75元，英德市中实投资有限公司负担25元。一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。本院二审期间，双方均未向本院提交新证据。经本院审理查明，一审法院查明基本事实正确，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院经审理认为，本案系商品房预售合同纠纷，双方在二审中的争议焦点为：如何确定涉案逾期办证违约金的起算时间及违约金的计算标准。对于其他双方没有争议的事项，本院对此予以确认。关于如何确定涉案逾期办证违约金的起算及截止时间问题。涉案《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人于2015年9月30日向买受人交付房屋；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；另合同附件四补充协议约定，房屋交付后280天内出卖人负责办理房屋产权证书到买受人名下。该《商品房买卖合同》与补充协议对逾期办证起算时间虽约定不一致，但补充协议约定的办妥房屋产权证书至买受人名下更为具体完整，且经双方签字确认，可以视为双方对《商品房买卖合同》中关于逾期办证约定的变更，对合同双方均具有法律约束力。依据合同附件四补充协议第10条的约定，出卖人于2015年9月30日向买受人交付房屋后，应于2016年7月6日前将房屋产权证转移登记至买受人名下。本案中，出卖人于2018年3月15日才将涉案房屋的产权转移登记至买受人名下，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。其次，根据查明的事实，因涉案9号楼、10号楼的业主要求办理产权证，出卖人遂于2017年11月3日出具《承诺书》，向业主承诺于2018年2月28日将不动产权证办给买受人，逾期办理以赠送物业管理费进行补偿。该《承诺书》为出卖人单方向买受人承诺办证时间及逾期办证应承担的责任，未经买受人确认，对买受人不发生效力，不能视为买受人放弃追偿出卖人2018年2月28日前的逾期办证违约责任。一审法院认定“涉案楼盘9幢、10幢业主接受出卖人的承诺，形成双方对原合同关于办证期限及逾期违约责任约定的变更”，明显依据不足，本院依法予以纠正。因此，一审法院以该承诺书确定的时间作为逾期办证违约金的起算时间明显不当，依法应予以纠正。为此，涉案逾期办证违约金的起算时间应从出卖人向买受人交付房屋之日起第280日之次日即2016年7月7日起算。出卖人为买受人办妥产权证时间为2018年3月15日，故逾期办证违约金应计至2018年3月14日，逾期办证期间为616天。关于如何确认逾期办证违约金的计算标准问题。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。本案出卖人已向买受人交付房屋，且房屋产权已转移登记到买受人名下，合同目的已实现。但双方在补充协议中约定的逾期办证违约金为已付房款的0.2%，按买受人已付房款410000元计算，仅为820元，确实偏低。结合上述因素考虑，本院酌情调整涉案逾期办证违约金计算标准为以买受人已付房款为基数按年利率2%计算。综上，被上诉人应向上诉人支付逾期办证违约金13838.90元（410000元×2%÷365×616天）。综上所述，上诉人陶友生的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省英德市人民法院（2020）粤1881民初5994号民事判决；二、限被上诉人英德市中实投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向上诉人陶友生支付逾期办证违约金13838.90元；三、驳回上诉人陶友生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费586.75元，由上诉人陶友生负担438.75元，由被上诉人英德市中实投资有限公司负担148元。二审受理费1173.50元，由上诉人陶友生负担876.50元，由被上诉人英德市中实投资有限公司负担297元。上诉人陶友生已预交二审受理费1173.50元，对于其多交纳部分可申请本院予以退回；被上诉人英德市中实投资有限公司应在本判决生效之日起七日内向本院交纳二审受理费297元，拒不交纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 曾文东审 判 员 禹 莉二〇二一年六月二十八日法官助理 彭凤平书 记 员 朱丽飘