江苏省扬中市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1182民初1384号原告：陆长洪，男，1951年8月30日出生，汉族，扬中市人，住扬中市。委托诉讼代理人：汤圣泉，北京市中银（南京）律师事务所律师。被告：扬中市三茅街道兴阳村村民委员会，统一社会信用代码543211820662769151，住所地扬中市三茅街道兴阳村。法定代表人：陆廷余，该村主任。委托诉讼代理人：黄龙，江苏民脉律师事务所律师。原告陆长洪与被告扬中市三茅街道兴阳村村民委员会民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案后，依法适用简易程序，于同年4月21日公开开庭进行了审理。原告陆长洪及其委托诉讼代理人汤圣泉和被告委托诉讼代理人黄龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆长洪向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行2011年5月8日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋拆迁补充协议》，为原告提供80m2安置房（如80m2安置房不能提供，则折价每平方米10000元，折算成800000元）、过渡安置费（自2014年7月1日起至2020年9月共计120000元；自2020年10月起至实际给付之日止，按每年19200元计算）;2.判令被告赔偿原告各项损失合计150000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年5月8日，原、被告签订《房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋拆迁补充协议》，约定被告因实施朝阳湖生态园项目需要，对原告位于扬中市三茅街道兴阳村的房屋进行拆迁，并向原告提供80m2安置房。上述协议签订后，原告将房屋交予被告拆除，但被告至今未按协议约定向原告提供80m2安置房，亦未支付过渡安置费。被告的行为已构成违约，并给原告造成了巨大的经济损失，故原告诉至法院。被告扬中市三茅街道兴阳村村民委员会辩称，1.案涉《房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋拆迁补充协议》是江苏朝阳湖农业科技有限公司法定代表人衡骁为了推进朝阳湖生态园项目而与原告洽谈形成，本意是由江苏朝阳湖农业科技有限公司向原告提供安置房，后江苏朝阳湖农业科技有限公司因经营原因，安置房项目一直未能启动，导致被告未能按协议约定向原告提供安置房，后被告于2016年通过“划地建房”方式解决向被拆迁人提供安置房的问题，因原告于2015年已“划地建房”，无法再次“划地建房”，故本案纠纷实质系由案外人的经营风险导致，并非被告恶意造成；2.因被告不具备拆迁主体资格，故案涉协议的效力应予否定；3.原告就其诉讼请求应进一步提供证据证实，并明确计算方法；4.根据原告提供的诉状，过渡安置费是从2015年起主张，能够证明2014年的安置费被告已全部支付。原告围绕其诉讼请求向本院提交了《房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋拆迁补充协议》、被告工作人员李金保手书的结算清单、协议书、收款收据、委托代理协议、发票及收条等证据。被告围绕其抗辩理由向本院提交了财务资料及付款凭证等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年5月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋拆迁补偿安置协议》一份，载明：甲方经有关部门批准，拟在实施生态园项目建设，甲方为该项目的拆迁人；乙方所有的座落在本市的房屋位于该项目的拆迁范围之内，乙方为该项目的被拆迁人；扬中市天顺房屋拆迁有限公司受拆迁人的委托，具体实施该项目的房屋拆迁补偿安置工作；乙方自愿选择产权调换补偿安置方式，安置房面积为80m2；甲方应支付乙方房屋拆迁补偿款13541元、建筑装潢补偿款1950元、附着物补偿款3059元、搬家费283元、临时安置费425元，合计19258元。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋拆迁补充协议》一份，载明：在2011年5月8日前，乙方与甲方签订《房屋地补偿安置协议》，并于2011年5月20日前交钥匙的拆迁户，增发一次性奖金12000元；漏项1500元、自2011年5月15日至2012年12月30日的过渡费7800元（即19.5个月*400元/月=7800元）；以上费用共计34800元。上述协议签订后，原告按约将房屋交给被告拆除，并领取协议载明的补偿款，但被告至今未向原告提供安置房，遂引起本案纠纷。审理中，原告除了要求被告提供80m2的安置房（或按每平方米10000元补偿800000元）、自2014年7月份起至2021年5月份的过渡安置费（其中，2014年7月-12月过渡安置费为4800元；2015年1月至2021年5月，计77个月，按1600元/月计算，为123200元）及10m2（即80m2-90m2的部分）安置房差价28000元外，还要求被告赔偿下列损失：1.诉讼费6121元；2.律师费38000元；3.房款定金10000元；4.误工费按4000元/年计算10年，计40000元；5.差旅费10000元；6.房屋基脚费40000元；7.精神损失费50000元。原告为证明其上述主张，向本院提交了朝阳湖生态园建设方江苏朝阳湖农业科技有限公司于2013年10月28日向拆迁安置户何广连出具的承诺、2013年10月28日的协议书、被告工作人员李金保于2019年1月18日出具的结算清单、2020年5月28日的委托代理协议、律师服务费发票、原告代理人汤圣泉出具的收条及安置房定金收款收据等证明材料。其中，朝阳湖生态园建设方江苏朝阳湖农业科技有限公司向拆迁安置户何广连出具承诺载明：2011年生态园拆迁安置户原定是2013年入住安置楼，因扬中市大规划调整未能按时建设，入住时间只能顺延至2015年12月底交付；在此顺延时间段承诺如期支付给拆迁户两倍的过渡费（原每年4800元，即顺延期每年9600元）。2013年10月28日的协议书载明：甲方为朝阳湖生态园，乙方为原告；甲方按安置房标准无偿给乙方提供拆迁安置房80m2；甲方安置房80m2，80m2至90m2，优惠价给拆迁安置户每平方2900元，超越90m2按市场现价缴纳购房款；甲方生态园拆迁安置户原定于2012年12月30日入住安置楼，2013年应支付超时租金补贴给拆迁户每月租金800元过渡费，顺延到2015年12月20日，每年9600元（2013年1-6月已付租金款应在2013年当年租金扣除）；甲方2015年12月底安置房不交付，在租金每年9600元的基础上加倍递增即19200元或转换安置房80m2换宅基地一宗，甲方每年12月20日前将安置房租金划拨到村，由村结算给乙方拆迁安置户。该协议书尾部“乙方”处签字有原告的签名，但“朝阳湖生态园甲方”处没有签字或盖章。李金保出具的结算清单载明：“1.安置房价格5288元/m2，优惠至2900元/m2；折补价：5288-2900=2388元/m2；10m2总价：2388元/m×10m2。2.房租：19200元/年×5年=96000元（2015年1月-2020年12月，计5年）；19200元/12个月=1600元/月，1600元/月×9个月=14400元（2020年1月-2020年9月，计9个月）；合计：96000元+14400元=110400元。1、2项总计：134280元。以上根据安置协议结算。”委托代理协议载明：北京中银（南京）律师事务所根据原告委托指派律师汤圣泉代理本案诉讼，律师代理费20000元。律师服务费发票载明：2020年5月28日，北京市中银（南京）律师事务所向原告开具律师服务费发票一份，发票金额为20000元。汤圣泉向原告出具的收条载明：其于2020年12月26日收到原告民事案件代理费10000元，杂费5000元，行政案件代理费3000元，共计18000元。安置房定金收款收据载明：2018年12月26日，原告向安置房开发商扬中佳祺房地产开发有限公司交纳安置房定金10000元。原告就其主张的误工费40000元、差旅费10000元、房屋基脚费40000元，未提供证据予以证明。针对原告提供的证据，被告质证：1.原告的安置房是106.22m2，其支付80m2，剩余的由原告自行支付；2.过渡安置费已支付至2014年年底，自2015年1月起至2021年5月止（计77个月）的过渡安置费按800元/年计算；3.关于原告主张的10m2安置房的差价，因原告提供的2013年10月23日的协议书上仅有原告的签字，并未有被告的签字，故对原告主张的10m2的安置房差价不认可；4.原告垫付的安置房定金10000元纳入房款计算；5.原告主张的其他损失均不认可；6.李金保仅系其一般工作人员，并非村会计，没有与原告结算的职权，且村里亦未授权李金保与原告就拆迁补偿事项进行结算，故原告提供的李金保出具的结算清单不合法，不能作为认定本案事实的依据。被告为证明原告安置房的面积和销售均价，向本院提交了扬中佳祺房地产开发有限公司于2021年5月19日出具的说明；为证明过渡安置费已支付至2014年底，向本院提交了“扬中市农村集体经济组织付款凭证”；为证明李金保并非村会计，向本院提交了李金保、苏静出具的说明及财务凭证。其中，扬中佳祺房地产开发有限公司出具的说明载明：“目前丰裕华庭1302户面积为106.22m2，销售均价为5648元，销售总价为陆拾万元整。”“扬中市农村集体经济组织付款凭证”载明：2014年1月26日，被告分别向原告、丁益洪、蔡秀兰等支付2013年7月至12月及2014年全年的安置房租金，合计14400元。李金保出具的说明载明：“兹说明扬中市三茅街道兴阳村李金保同志自2013年3月不再担任会计职务，特此说明。”苏静出具的说明载明：“兹说明扬中市三茅街道兴阳村苏静同志自2013年3月担任会计职务，特此说明。”被告2013年4月8日的会计凭证上“村会计（签章）”处手书“苏静”，2019年1月28日的扬中市三茅街道村（社区）支付申请单上“村（社区）会计”处手书“苏静”。本案争议焦点：1.被告能否向原告交付80m2安置房；2.原告的过渡安置费是多少；3.原告主张的损失能否成立。本院认为，根据相关法律规定，农村集体土地上的房屋拆迁主体一般系市、县级人民政府，村委会不具备拆迁主体资格，即被告不具备拆迁主体资格，且被告在审理中亦未能向本院提交其实施的拆迁行为系受市、县级人民政府委托，故被告作为拆迁人与原告签订《房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋拆迁补充协议》，违反了相关法律规定，《房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋拆迁补充协议》应认定无效。因上述协议无效系被告原因所致，且原告已将房屋交给被告拆除，故被告理应对其实施的拆迁行为承担责任，即参照案涉《房屋拆迁补偿安置协议》及《房屋拆迁补充协议》对原告进行补偿，并对原告因此遭受的损失承担赔偿责任。关于第一个争议焦点。被告在庭审中陈述，其无法通过“划地建房”的方式安置原告，由此可见，被告只能通过购买安置房安置原告。参照《房屋拆迁补偿安置协议》的约定，安置房80m2的房款由被告支付。又根据原告提供的安置房定金收款收据及被告在庭审后向本院提交的扬中佳祺房地产开发有限公司出具的说明，能够证明原、被告已经协商一致以扬中佳祺房地产开发有限公司开发的丰裕华庭2幢1302室作为安置房，解决原告安置问题。因该房屋现销售总价为600000元，面积为106.22m2，销售单价约5648元/m2，故被告应补偿原告80m2的安置房价款为451892元（即600000元/106.22m2×80m2），由原告自行向扬中佳祺房地产开发有限公司购买预定的商品房。关于原告要求被告补偿安置房80m2-90m2即10m2的差价28000元的问题。根据原告在庭审中陈述，被告工作人员李金保负责拆迁安置补偿事宜，被告对此未予否认，故本院对该事实予以认定。李金保作为被告的工作人员，在负责拆迁安置补偿工作过程中（即2019年1月18日）向原告出具结算清单，原告有理由相信李金保的该行为系被告授权，属于职务行为。再言，李金保作为被告的工作人员，理应知晓其在拆迁安置补偿中的行为代表的系被告。按常理，李金保在未经被告负责人指派的情况下，不可能轻易向原告出具结算清单。因此，本院亦有理由相信2019年1月18日的结算清单系李金保系在被告的授意下向原告出具。被告理应对李金保于2019年1月18日出具结算清单承担责任。因李金保于2019年1月18日出具的结算清单载明的结算标准与仅有原告签字的2013年10月28日的协议书载明的结算标准能够一一对应，据此，能够证明原、被告双方就拆迁安置补偿结算标准实际已形成合意，即被告除承担80m2安置房的房款外，还应补偿原告安置房80m2-90m2即10m2的差价，该差价计算标准为（安置房销售单价-2900元/m2）×10m2。根据扬中佳祺房地产开发有限公司出具的说明，安置房销售单价约5648元/m2，故被告应支付原告10m2的差价补偿款为27480元。被告应给付原告的上述两项安置房补偿款合计479372元（即451892元+27480元）。关于第二个争议焦点。根据被告提供的“扬中市农村集体经济组织付款凭证”及李金保于2019年1月18日出具的结算清单，能够证明被告就过渡安置费已付至2014年底。对此，原告在审理中未能提供相反的证据予以推翻，故本院对该事实予以认定。原告要求被告支付2014年7月至12月的过渡安置费4800元，与事实无据，本院不予采纳。关于自2015年1月起至2021年5月止的过渡安置费，根据2013年10月28日的协议书，2015年1月起至12月的过渡安置费按9600元/年计算，自2016年1月起的过渡安置费加倍计算即按19200元/年（即1600元/月）计算。审理中，原告要求被告支付过渡费至2021年5月，故被告应向原告支付过渡安置费113600元（即9600元+1600元/月×65个月）。被告抗辩过渡安置费按800元/月计算，与事实不符，本院不予采纳。关于第三个争议焦点。根据原、被告在庭审中的陈述，安置房定金10000元系原告代被告垫付，该款可在结算安置房购房款时由原告向扬中佳祺房地开发有限公司主张退还或抵算房款。关于原告主张的律师费38000元，被告未能及时给予原告安置房，拖延近十年时间，责任在被告，被告理应赔偿原告因此遭受的损失。现原告提交本案诉讼中支付律师费20000元的凭据（即委托代理协议、律师服务费发票），故被告应赔偿原告律师费20000元。原告提交的其他案件的律师代理费凭据，仅有收条18000元，未有正式的票据和委托代理协议，不符合律师收费的相关规定，故本院不予支持。关于原告主张的误工费40000元、差旅费10000元、房屋基脚费40000元，因原告未提供相关证据予以证实，故本院不予支持。虽然原告因长期未获得拆迁安置房而信访、上访，并多次诉讼，在精神上产生了一定的影响，但尚未达到法律规定的精神损害赔偿的程度，故原告要求被告赔偿其精神损失费50000元，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国土地管理法》第四十五条第一款，《中华人民共和国民法典》第一百四十三条第（三）项、第二百零七条、第一千一百六十五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告扬中市三茅街道兴阳村村民委员会于本判决生效后十日内支付原告陆长洪安置房补偿款479372元、自2015年1月起至2021年5月止的过渡安置费113600元；二、被告扬中市三茅街道兴阳村村民委员会于本判决生效后十日内赔偿原告陆长洪律师费20000元；三、驳回原告陆长洪的其他诉讼请求。被告扬中市三茅街道兴阳村村民委员会如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6121元，由原告陆长洪负担2000元，被告扬中市三茅街道兴阳村村民委员负担4121元（被告扬中市三茅街道兴阳村村民委员应于本判决生效后十日内向本院履行缴纳义务，逾期本院将依法强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 员 曹顺贵二〇二一年六月十五日法官助理 杨海燕书 记 员 蔡菁菁附：本判决适用的法律条款《中华人民共和国土地管理法》第四十五条为了公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收农民集体所有的土地的，可以依法实施征收：（一）军事和外交需要用地的；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；（四）由政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；（五）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；（六）法律规定为公共利益需要可以征收农民集体所有的土地的其他情形。《中华人民共和国民法典》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。第二百零七条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或个人不得侵犯。第一千一百六十五条第一款行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。