北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初6695号原告（反诉被告）：邢德文，男，1976年12月26日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：张忠启，北京京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨博尧，北京京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：张曦，女，1984年4月2日出生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。委托诉讼代理人：张来聚，男，1960年7月1日出生，汉族，张曦父亲，住山东省高密市。委托诉讼代理人：王佳月，北京市帅和律师事务所律师。原告（反诉被告）邢德文与被告（反诉原告）张曦房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邢德文及其委托诉讼代理人张忠启，被告（反诉被告）张曦及其委托诉讼代理人王佳月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢德文向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令解除原被告双方于2018年6月28日签订的北京市房屋租赁合同，合同编号为xxx号；2．请求依法判令被告向原告支付房屋恢复原状的费用20980元；3．请求法院依法判令被告支付违约金52000元；4．诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月28日，原、被告双方在北京易租房地产经纪有限公司签订了《北京市房屋租赁合同》，合同编号为xxx号，合同约定：原告将其坐落于北京市昌平区东小口镇xxx的房屋出租给被告，租期自2018年7月2日至2021年7月1日，租金每月13000元，租金总计474240元，支付方式押2付6，各期租金支付日期分别为2018年6月29日、2018年12月17日、2019年6月17日、2019年12月17日、2020年6月17日、2020年12月17日；同时双方还约定：“1．业主允许租客在房子里客厅打一个隔断和对房屋的墙面进行装修；2．第三年在原租金的基础上递增4%，13000×0．04=520元/月，13520×12=162240元；3．业主允许租客对所有墙面进行装饰，租客期满后进行恢复。”合同履行过程中，被告于2019年12月17日拒不支付合同约定的第四期房租，经原告催缴，被告以房屋租金过高为由拒不缴纳。被告的行为已严重侵害的原告的合法权益，现依法向贵院提起诉讼，望贵院判如所请！张曦辩称，不同意原告诉讼请求。原告违约，根据合同第7条约定，原告应保障房屋及设备设施处于适用的状态，而租赁房屋漏水导致承租人5个月无法正常使用。根据合同第7条约定，对该房屋设备设施因自然属性的问题，原告应在15日内维修，而事实上原告长达5个月都没有将卫生间维修好导致承租人不得不另行到附近酒店入住，用于洗澡。根据合同第9条第3项约定，原告不承担维修义务，致使承租人无法正常使用的，承租人有权单方解除合同。原告主张的违约金金额过高，请求法庭予以降低。原告恢复原状的费用，过分高于市场价，有违诚信。房屋漏水原因系防水没有做好，也因卫生间构造和装修的问题造成，所以维修人员不能解决问题。代理意见：一、甲方邢德文构成违约，乙方张曦有权主张违约金和赔偿损失。1．租赁合同第七条约定：“甲方应保障房屋及设备设施处于适用的状态。”甲方违反了本条约定没甲方提供的房屋的地板是由于防水没有做好，漏水原因系房屋自身的构造、装修问题，属于房屋的自然属性的瑕疵，属于房东邢德文的整改范畴，已经突破了一般意义上的“维修”。张曦自行联系的维修工人对此问题也无能为力。甲方邢德文交付的房屋不能处于试用状态，邢德文构成违约。2．租赁合第七条（一）1、所约定：“甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修”。在张曦通知邢德文维修后，邢德文长达5个月未予维修，邢德文构成违约。二、张曦提出减少租金是租赁合同赋予张曦的合同权利。租赁合同第七条（一）1、还约定：“影响乙方正常使用的，应相应减少租金”。因此，张曦与邢德文交涉降低房租，是张曦在行使自己的合同权利，而非恶意毁约。三、张曦依据合同享有合法的单方解除权。第九条（三）约定：“甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的”，“乙方有权单方解除合同”。据此，在邢德文不承担维修义务导致无法正常使用长达5个月的情况下，张曦有权单方提出解除合同。四、出租前，房屋当时已有多处损坏、破损。而且，邢德文在收回房屋后立即开办“方块熊教育”机构，并装修了三个月，产生了大量费用，不能都转嫁给张曦。邢德文没有实际损失，也没有提供任何证据证明其损失。五、甲方主张的违约金金额过高，过分高于原告的实际损失。张曦向本院提出反诉，诉讼请求：1．判令解除《北京市房屋租赁合同》；2．判令反诉被告返还押金26000元；3．判令反诉被告支付违约金52000元；4．判令反诉被告赔偿反诉原告损失5000元；5．判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：双方签订了《北京市房屋租赁合同》。2019年8月开始，卫生间地板出现严重漏水，楼下邻居不停地投诉，也使反诉原告无法正常使用。在反诉原告通知反诉被告，且多次催促的情况下，反诉被告均消极怠工。反诉原告多次自行联系维修人员上门，被告知地板漏水系源于卫生间的防水系统自身质量、水盆改造构造造成的。也正因为如此，维修师傅无能为力。对此，在反诉原告通知反诉被告长达近半年的时间内，反诉被告既不关心、也不解决。在此情况下，反诉原告依据合同主张单方解除本合同，并有权向反诉被告主张相应违约金。反诉原告自行承担外出至酒店住宿用于洗澡的费用，产生的损失应由反诉被告承担。邢德文针对张曦向本院提出的反诉辩称，一、原告依照合同约定解除与被告的租赁关系，被告的抗辩理由不能成立。1、合同履行期限内，被告拒绝支付2019年12月17日之后的租金，原告依照合同第九条第四款之规定解除合同，收回房屋。同时，原告依据合同第十一条规定主张违约被告的违约责任，于法有据。2、依据原告提交的证据材料可知，被告拒付房租的真实原因系被告认为租金过高，在双方协商无果的情况下，被告单方违反合同约定拒不履行合同。3、涉案房屋的漏水情况在租赁期内已经维修完毕，在维修过程中，原告作为房主已经积极协调维修事宜，已经尽到了充分的责任。在维修期间，被告并未以房屋漏水一事对合同的履行提出任何异议。直到双方在房租数额协商无果后，被告才试图以此来逃避履行义务。另外，在维修期间，漏水情况未影响张曦将房屋作为工作室运营的情况。4、根据庭审询问情况，张曦在搬离涉案房屋后，在附近又租赁了房屋面积较小的房屋作为工作室使用，结合原告提交的聊天记录，被告违约真实原因系认为涉案房屋房租过高，而非房屋漏水。二、在租赁期间，被告将涉案房屋作为儿童画室使用，使用过程中对房屋地板及墙面造成了较大破坏，原告为恢复原状进行了必要的支出。被告将涉案房屋作为儿童培训画室使用，在使用过程中，在多处墙面进行了钉涂。对墙面及原有壁纸造成了不可避的损害。另外，在使用过程对地板进行较大磨损。为此原告对上述壁纸墙面、地板进行了必要的更换。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下：2018年6月28日，邢德文（出租人、甲方）与张曦（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定邢德文将坐落于北京市昌平区东小口镇xxx号房屋出租给张曦，租赁用途为“办公+居住”，房屋租赁期自2018年7月2日至2021年7月1日。第四条“租金即押金”约定，“（一）租金标准及支付方式为：人民币（大写）壹万叁仟元/月，支付方式：押2付6，各期租金支付日期：2018年6月29日、2018年12月17日、2019年6月17日、2019年12月17日、2020年6月17日、2020年12月17日。（二）押金：人民币（大写）贰万陆仟元整，租赁期满或者同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方”。第七条“房屋维修及维护”约定，“（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于该房屋及附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方负担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。”第九条“合同解除”约定，“（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日的。……”第十条“违约责任”约定，“（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的400%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的400%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或者赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知，并按月租金的400%支付违约金，甲方应退还相应的租金。”第十二条“其他约定事项”约定，“补充：1、业主允许租客在房子里客厅打一个隔断和对房屋的墙面进行装修；……3、业主允许租客对所有墙面进行装饰，租客期满后进行恢复。”“附件二：相关费用明细”中“退房确认”栏目为空白，无双方当事人签字确认。2019年8月9日至2019年8月11日，张曦通过微信聊天向邢德文反映涉案房屋地漏问题，期间两人对此问题进行交涉及处理，物业管家、维修工等分别于2019年8月7日、2019年8月10日、2019年8月15日、2019年10月29日、2019年12月7日对相应部位进行检修。2019年12月10日晚上18:46，邢德文通过微信聊天询问张曦，“使用后还漏水吗？”张曦表示“暂时还没听到楼下有反应”。2019年12月26日晚上20:35，张曦通过微信聊天询问邢德文，“现在经济形势不好，房价整体降了很多，咱们这个房价能调整吗？”邢德文表示“不好调”。2019年12月28日晚上18:11，张曦通过微信聊天再次询问邢德文，“目前这个房租比市场价高太多了，我们真的承担不起了，您看能否再考虑降一下？”双方之后对此进行协商，未能达成一致。2020年1月1日，张曦搬离涉案房屋并与邢德文进行交接。2020年6月15日，邢德文支付案外人孙新9760元，并获得《收款收据》一份，其上载明“壁纸包工包料”。2020年7月30日，邢德文支付案外人郭艳芳11220元，并获得《收据》一份，其上载明“地板85平方米×132=11220元”。以上事实有《北京市房屋租赁合同》《收款收据》《收据》《房屋自用部位及设施设备维修单》以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。邢德文与张曦签订《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，应各自全面履行自身合同义务。对于张曦租金交至2020年1月1日、邢德文收取押金26000元、双方于2020年1月1日进行了实质交接这些事实，双方当庭一致认可，本院予以确认。结合双方诉讼请求及合同履行情况，本院依法确认涉案《北京市房屋租赁合同》于2020年1月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，且合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，涉案《北京市房屋租赁合同》解除事由系张曦请求降低租金未果、未能如期支付租金导致，邢德文有权依据合同第十条“违约责任”第一款的约定要求张曦支付违约金。该款约定的违约金标准为月租金的400%，张曦认为该标准过高，请求本院依法调减。本院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。结合双方合同的内容及履行情况、涉案房屋后续出租经营情况，本院在月租金的200%范围对邢德文的违约金请求内予以支持。对于邢德文要求张曦支付恢复原状费用的请求，根据双方证据，张曦在使用租赁房屋时，确实新增了隔断、墙壁钉有图钉、洗手池水龙头未安装水龙头、房顶用胶条固定电线，本院认为邢德文有权要求张曦赔偿恢复原状的相应损失。张曦主张该笔费用支出不合理但未举证证明，本院不予采纳。考虑到房屋使用情况、租赁期限、装修折旧等原因，本院将根据原告提交的证据结合现状酌情确定。对于张曦请求邢德文支付违约金及损失的请求，本院结合双方合同履行过程中产生的聊天记录及房屋维修记录，可知房屋确实存在漏水问题，但是，合同关于违约金的约定，仅限于出租方不承担维修责任导致承租方无法正常使用或者严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康，现确实发生卫生间漏水，但均不符合违约金适用情况，故对于张曦主张违约金的请求，本院不予支持。张曦主张损害赔偿，于法有据，本院将根据修理期限、影响程度酌情确定。对于张曦请求退还押金的请求，本院认为现涉案《北京市房屋租赁合同》已经解除，押金应按照合同第四条第二款的约定处理。现邢德文不同意押金抵扣张曦应承担的费用，应予退还。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、邢德文与张曦签订的《北京市房屋租赁合同》（合同编号0000609）于2020年1月1日解除；二、张曦于本判决生效后七日内向邢德文支付违约金26000元；三、张曦于本判决生效后七日内向邢德文支付恢复原状费用15000元；四、邢德文于本判决生效后七日内退还张曦押金26000元；五、邢德文于本判决生效后七日内赔偿张曦损失1600元；六、驳回邢德文的其他诉讼请求；七、驳回张曦的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9063元，由张曦负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉费4687元，由邢德文负担245元，本判决生效后七日内交纳；由张曦负担4442元，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  陆 婧二〇二一年六月二十五日法官助理  高 陆书 记 员  王京嫄书 记 员  崔士雄