陕西省渭南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)陕05民终855号上诉人（原审原告）：陕西陆厦房地产开发有限责任公司。法定代表人：李京合，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓建军，陕西赛高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李西召，男，1988年10月30日出生，汉族。委托诉讼代理人：吝红伟，陕西泰硕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西天豪房地产开发有限公司。法定代表人：李树武，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王峰，陕西秦平律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：叶海锋，男，1974年9月4日出生，汉族。上诉人陕西陆厦房地产开发有限责任公司（以下简称“陆厦公司”）因与被上诉人李西召、陕西天豪房地产开发有限公司（以下简称“天豪公司”）、叶海锋房屋买卖合同纠纷一案，不服富平县人民法院（2020）陕0528民初805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陆厦公司的法定代表人李京合及其委托诉讼代理人邓建军，被上诉人李西召的委托诉讼代理人吝红伟、被上诉人天豪公司的委托诉讼代理人王峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陆厦公司上诉请求：1、请求依法撤销富平县人民法院（2020）陕0528民初805号民事判决书，改判上诉人陕西陆厦房地产开发有限责任公司不承担赔偿责任；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人与被上诉人之间不存在任何法律关系，上诉人并非本案的适格诉讼主体；2、上诉人已经采取了积极补救措施，陆厦公司已经给天豪公司出具了的书面材料，已将该涉案房屋已出售不能顶账的事实告知了天豪公司；3、上诉人不知情天豪公司折抵房屋过程，上诉人不应当向被上诉人李西召承担损失赔偿责任。被上诉人李西召辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。上诉人作为出卖人，对天豪公司出具房产都认可，其他的都履行了，对涉案房屋出售的事实，与其出具的房源清单不符，且在随后被上诉人将该房屋出卖给案外人张娟峰后，其物业收取了张娟峰的缴纳天然气初装费、有线电视初装费，故对其诉称的不知情事情应不予认定。被上诉人天豪公司辩称，上诉请求和事实均不成立，应予驳回。上诉人是适格被告，案涉房屋上诉人系实际开发人，天豪公司仅仅是冠名，因为双方在2010年10月23日签订的联合开发项目约定的由上诉人开发、施工、销售，根据第五条约定，说明天豪公司系案涉商品房土地中收取的是固定的款项，系实为土地使用权转让行为。另根据民法总则第一百四十六条，上诉人是隐藏的主体，系实际开发商；上诉人在一审时也认可判决第六页其是实际开发商的事实。上诉人根据合同第八十条称没有通知不能成立，2015年7月30日称向天豪公司法定代表人告知不能抵账，这个事实不能成立，答辩人也不知道，（2020）陕05民91号判决书第三页，张娟峰于2017年9月12日向上诉人缴纳天然气初装费、有线电视初装费，更能说明上诉人所称的告知天豪公司不能顶账的观点不能成立；函件不存在单方制作，函件是原审原告提供的证据，上诉人和天豪公司其他房屋均是以函件形式办理相关手续。再则，就涉案一次性买断一事，上诉人的股东李芳玲在于2017年起诉天豪公司时也没有相应的扣减该笔房款的事实。被上诉人李西召向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原告与二被告及第三人签订的位于富平县城区“鼎湖名苑”小区房号3-1402号房屋买卖合同；2、请求判令二被告及第三人返还原告购房款并赔偿损失497616元；3、本案诉讼费由被告及第三人承担。一审法院查明案件事实如下：2010年10月23日，被告天豪公司与陆厦公司签订《富平鼎湖名苑项目联建协议》，约定由天豪公司将富平鼎湖名苑项目中3、4、5号商业楼全权委托陆厦公司承建施工及房屋销售，协议履行过程中，陆厦公司按约定完成了施工建设并负责对外销售。2015年7月20日，双方协商由天豪公司对陆厦公司享有的部分商品房、商铺及剩余所有房屋进行买断，并签订《关于剩余房源一次性买断的协议》，该协议确认剩余房源面积及房屋单价，合计房款11027055元，并附有包括案涉房屋在内的《开单房源》，协议并约定签订合同、产权登记、办理产权证、移交房源由陆厦公司负责。协议签订后，因天豪公司暂无能力支付购房款，天豪公司向案外人李芳玲出具11027055元借据（该借款中亦包含案涉房屋价款），支付了买断房源的价款。被告天豪公司因与第三人叶海锋存在债权债务关系，2015年10月28日，经双方同意，天豪公司用其买断的鼎湖名苑5-2182、5-1032、5-1182、5-2192、3号3-142、4号4-1181号房屋折抵叶海锋债务，因叶海锋经营的西安富鑫置业有限公司卤阳湖分公司与案外人存在债务关系，双方商议将上述房屋由叶海锋折抵给原告李西召，上述折抵经三方协商同意，由天豪公司向陆厦公司出具《函件》并附房号，要求陆厦公司协助原告李西召办理房产相关手续，被告陆厦公司对上述房屋中5-2182、5-1032、5-1182、5-2192、4号4-1181号等五套均协助办理了房屋产权手续，期间，原告委托耿季夏将案涉房屋（3号3-142）以30.5万元出让给案外人张娟峰，张娟峰向鼎湖名苑项目部缴纳了天然气初装费、有线电视初装费2106元，张娟峰在办理房屋产权手续时发现案涉房屋于2015年1月13日已被陆厦公司出卖给案外人张西峰，并在富平县不动产登记局办理备案登记，双方协商未果，案外人张娟峰将原告及耿季夏诉至法院，要求返还购房款及赔偿损失，经一、二审法院审理并作出判决，由原告代理人耿季夏返还张娟峰购房款、房屋增值损失、天然气及有线电视初装费、诉讼费等共计497616元。原告李西召以合同履行不能为由，诉诸法院。一审法院认为，原告基于债权债务关系取得被告天豪公司与被告陆厦公司联建的案涉房屋，因被告陆厦公司将其已卖于他人，致其合同目的不能实现，现原告请求解除合同并赔偿损失，合理合法，本院应予支持。关于被告天豪公司与被告陆厦公司的责任问题，本案中，双方签订《关于剩余房源一次性买断的协议》后，被告天豪公司向案外人出具借据支付协议房源款项，该协议即生效，且对双方产生约束力。基于买断协议及开单房源，被告天豪公司向陆厦公司出具《函件》，陆厦公司已按《函件》对其中5套房源办理手续，案涉房屋因陆厦公司于2015年1月13日出售给案外人张西峰，故未作办理，根据双方买断协议约定，剩余开单房源系被告陆厦公司向天豪公司提供，且天豪公司根据协议价款约定，支付了包括案涉房源在内的款项，被告陆厦公司应按约向天豪公司提供准确房源，由于其行为过失致天豪公司对案涉房屋未能交付予原告，且未采取积极补救措施，并因履行不能致原告向案外人返还购房款及赔偿损失，故陆厦公司应对该笔款项及损失承担赔偿责任，其辩称认为由于工作人员疏忽至开单房源统计错误，并将情况告知天豪公司，因无相关证据印证，故其观点不予采纳；被告天豪公司作为涉案房屋的开发商，其以该公司名义对外产生的效力应承担相应责任，且双方签订的协议对善意取得的第三人不具有约束力，故天豪公司辩称的观点不予采纳，其应对案涉房屋价款及损失承担连带责任，本案实际履行后，二被告可就案涉房屋价款重新予以核算；第三人叶海锋根据二被告协议约定，完善了相继抵债手续，并取得二被告确认，涉案房屋的相继抵债约定已达成，第三人已退出相继抵债关系，故不承担案涉房屋的赔偿责任。综上，原告与被告天豪公司、被告陆厦公司、第三人签订的位于富平县鼎湖名苑小区3-142号房屋买卖协议予以解除；被告陆厦公司赔偿原告购房款及损失共计497616元；被告天豪公司对上述款项承担连带清偿责任；第三人叶海锋不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条一款、第九十四条第（四）款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告李西召与被告陕西天豪房地产开发有限公司、被告陕西陆厦房地产开发有限责任公司、第三人叶海锋签订的位于富平县鼎湖名苑3-142号房屋买卖协议予以解除；二、被告陕西陆厦房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告李西召购房款及房屋增值损失共计497616元；三、被告陕西天豪房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任；四、驳回原告李西召其它诉讼请求。案件受理费8760元，由被告陕西陆厦房地产开发有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人陆厦公司提供证据：1、陆厦公司出具给天豪公司的书面材料，证明陆厦公司已将该涉案房屋已出售不能顶账的事实告知了天豪公司。该证据不能达到证明目的，依法不予认定。2、鼎湖名苑项目部出具给张娟峰的收款收据原件，证明陆厦公司已将天然气初装费、有线电视初装费2106元退还给张娟峰。该证据能够达到证明目的，依法予以认定。另查明，被上诉人李西召委托耿季夏将案涉房屋（3号3-142）以30.5万元出让给案外人张娟峰，张娟峰于2017年9月12日向鼎湖名苑项目部缴纳了天然气初装费、有线电视初装费2106元，陆厦公司于2017年9月15日已将天然气初装费、有线电视初装费2106元退还给张娟峰,收回原始票据。本院认为，本案中，天豪公司与陆厦公司签订《关于剩余房源一次性买断的协议》后，天豪公司以受让陆厦公司债务方式履行了支付协议房源款项义务，陆厦公司即负有依据协议交付房屋的义务。天豪公司将案涉房屋用以折抵与第三人叶海峰的债务，后三方协商将房屋折抵给被上诉人李西召，被上诉人李西召基于债权债务关系取得案涉房屋，天豪公司向陆厦公司出具《函件》要求办理相关房源手续，陆厦公司已按《函件》对其中5套房源办理手续。现本案所涉房屋已经由陆厦公司为他人办理备案登记，合同目的无法实现，发生履行不能，被上诉人要求解除合同及赔偿损失于法有据。陆厦公司应按约向天豪公司交付房屋，由于其行为过失致天豪公司对案涉房屋未能交付予被上诉人，并因履行不能致被上诉人向案外人返还购房款及赔偿损失，故陆厦公司应对该笔款项及损失承担赔偿责任。根据庭审查明事实及上诉人提供的收款收据件原件，被上诉人所主张的损失中包含的天然气初装费、有线电视初装费2106元已经被实际退还，故诉请该项损失的部分不予支持。综上所述，陕西陆厦房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持富平县人民法院(2020)陕0528民初805号民事判决第一、三、四项（即“一、原告李西召与被告陕西天豪房地产开发有限公司、被告陕西陆厦房地产开发有限责任公司、第三人叶海锋签订的位于富平县鼎湖名苑3-142号房屋买卖协议予以解除”、“三、被告陕西天豪房地产开发有限公司对上述款项承担连带清偿责任”、“四、驳回原告李西召其它诉讼请求”）。二、变更富平县人民法院(2020)陕0528民初805号民事判决第二项(即“被告陕西陆厦房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内赔偿原告李西召购房款及房屋增值损失共计497616元”）为“上诉人陕西陆厦房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿被上诉人李西召购房款及房屋增值损失共计495600元”。三、驳回上诉人陆厦公司其它诉讼请求。如果上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计17520元，由上诉人陕西陆厦房地产开发有限责任公司负担17450元，被上诉人李西召负担70元。本判决为终审判决。审 判 长 吴丽宁审 判 员 秦文强审 判 员 李 谦二〇二一年六月二十一日法官助理 李 鑫书 记 员 徐文晴