贵州省黔西市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0581民初2795号原告：蒋敏菊，女，1988年7月10日出生，汉族，贵州省黔西市人，住贵州省黔西市。委托代理人：陈跃廷，与原告系夫妻关系，委托权限为特别授权。原告：陈跃廷，男，1985年10月3日出生，汉族，贵州省黔西市人，住贵州省黔西市。被告：贵州嘉誉金源房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔西市（原黔西县）花都大道滨河湾小区。统一社会信用代码：91522423590756405T。法定代表人：刘永芳，系该公司负责人。委托代理人：徐公云，男，1965年9月18日出生，汉族，贵州省黔西市人，住贵州省黔西市，系该公司员工，委托权限为特别授权。原告蒋敏菊、陈跃廷与被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，于2021年6月2日由审判员李艳霞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈跃廷（兼原告蒋敏菊的委托代理人）到庭参加诉讼，被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋敏菊、陈跃廷诉称：2015年9月11日，原被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的“嘉誉·滨河湾”小区C4幢21层4号商品房，房屋总价款380311元。合同约定被告应当在2015年12月30日前向原告交付房屋。合同第二十二条第二款约定被告于商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三款第（一）项约定：出卖人承诺于2016年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；第（二）项约定出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房屋价款的2%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款的0.02%的违约金。合同签订后，原告依约交纳了全部购房款。2015年12月30日，被告向原告交付了房屋，但被告没有按约向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，致使原告至今还不能取得房屋所有权证书。现原告诉至法院，请求判决：1、判令被告以380311元为基数，按日0.02%自2016年3月31日起至不动产登记证书交付给原告之日止的违约金（至起诉时暂计113332.678元）；2、本案诉讼费由被告负担。为支持其诉讼主张，二原告在举证期内提供如下证据：1、二原告身份证复印件，结婚证复印件，证明原告主体适格；2、商品房买卖合同、商品住宅质量保证书和使用说明书，证明原告与被告签订商品房买卖合同购买涉案房屋的事实；3、收据一张（首付款为114311元）、代收综合税费（17043元）个人购房借款/担保合同，证明原告已向被告支付案涉房屋相关费用的事实。被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司未进行答辩。在举证期内，被告未向本院提交证据。本院经审查认为，原告提交的证据客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，依法可作为本案定案的依据。经审理查明：原、被告双方于2014年11月27日签订《商品房买卖合同》，约定原告以380311元的总价款向被告购买位于黔西县，合同约定原告以支付首付款114311元，余款266000元以银行贷款的方式支付购房款。合同第二十二条第二款约定被告于商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。该条第三款第（一）项约定“出卖人承诺于年月日”前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；第（二）项约定“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房屋价款的2%承担违约责任；2、约定日期起30日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款的0.02%的违约金”。合同签订后，原告按照约定向被告支付购房款共计380311元。案涉房屋于2015年12月23日实际交付原告。因被告未按合同约定履行办证义务，故原告以被告违约提起本案诉讼。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守合同约定，履行合同义务。本案系商品房销售合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房权属登记的义务。原、被告双方在《商品房买卖合同》“第二十二条第二项初始登记约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。第三项转移登记约定，（一）出卖人承诺于年月日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”系双方当事人就被告所负协助履行办理商品房权属登记义务的具体约定，即：为协助原告办理案涉房屋权属登记，被告应当提交用于办理商品房转移登记的有关文书。案涉商品房于2015年12月23日实际交付，依据《商品房买卖合同》第二十二条之约定并结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”之规定，应当认定被告负有在案涉房屋交付之日起90日内即2016年3月22日前取得房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告的协助办证义务。被告未履行该义务，违反约定，应承担违约责任，原告主张从2016年3月31日起支付违约金的诉讼主张符合法律规定，但因双方在《商品房买卖合同》转移登记中约定被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书而并非不动产登记证书，对于原告要求被告支付以购房款380311元为基数，按日0.02%自2016年3月31日起至不动产登记证书交付原告之日止的违约金的诉讼请求，本院在购房款380311元为基数，按日0.02%自2016年3月31日起至交付办理商品房转移登记的有关文书范围内予以支持，超过部分不予支持。被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视其放弃相应的诉讼权利。案涉商品房销售合同签订于在《中华人民共和国民法典》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案应当适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告蒋敏菊、陈跃廷支付违约金，违约金以购房款380311元为基数，按日0.02%自2016年3月31日起计算至商品房转移登记有关文书交付原告之日止；驳回原告蒋敏菊、陈跃廷其他诉讼请求。案件受理费1284元（已减半收取），由被告贵州嘉誉金源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状的电子档光盘，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。审 判 员 李艳霞二〇二一年六月十日法官助理 陈清芸书 记 员 董美雯