山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁14民终1895号上诉人（原审原告）：徐良。上诉人（原审原告）：侯月娇。委托诉讼代理人：付中江，山东鑫大公律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟祥申，山东鑫大公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：德州立天唐人置业有限公司，住所地山东省德州市德城区天衢路与东地大街交汇处。法定代表人：郑廷坚，总经理。委托诉讼代理人：周琼，山东众成清泰(德州)律师事务所。委托诉讼代理人：张美美，山东众成清泰(德州)律师事务所。上诉人徐良、侯月娇因与被上诉人德州立天唐人置业有限公司（以下简称唐人公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省德州市德城区人民法院（2021）鲁1402民初780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐良、侯月娇上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或将该案发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审认定事实错误。第一，一审认定被上诉人于2017年9月13日前未取得合同约定的《建设工程竣工验收备案表》之前实际“交付房屋”导致违约，上诉人已经通过法律途径主张相应的权利并得到法院的支持，2017年9月13日应作为计算被上诉人逾期办理权属登记的起算点，明显错误。一审认定涉案《德州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，合同中分别约定了逾期交房和逾期办证两种违约责任以及各自承担违约金的详细计算方式，一审不能将两种违约责任人为的合并为一种违约责任，将逾期办证违约责任作为逾期交房违约责任的延续。一审认定的事实明显减轻了被上诉人的违约责任，违背了双方合同约定，因此，一审认定的2017年9月13日应作为计算被上诉人逾期办理权属登记的起算点，明显错误，应当以合同约定的交房日即被上诉人发放给上诉人商品住宅使用说明书中载明的交房日作为计算被上诉人逾期办理权属登记的起算点。第二，一审认定2019年1月17日涉案房产所在土地使用权被山东省高级人民法院查封，客观上导致涉案小区业主的房屋权属证书无法办理，该责任不宜由被上诉人承担，明显错误。涉案房产所在土地使用权被查封是被上诉人与案外人存在其他的经济纠纷，由案外人申请财产保全导致，并非是因政府及上诉人的原因造成，应当认定为是被上诉人的原因导致被查封进而导致在土地被查封期间不能办理权属证书。一审运用法官自由裁量权认定不宜由被上诉人承担，而让毫无过错的上诉人承担了该部分损失，明显没有事实及法律依据，同时也违背了合同的约定。第三，一审认为涉案房产所在土地解封之后的房屋权属证书办理问题，双方可按合同约定履行，本案不予处理，明显错误。依据合同约定，被上诉人不仅是在涉案房产的土地使用权被查封期间应当承担违约责任，在解封后更应当依约承担逾期办证的违约责任，也即解封后应当继续计算延期办证违约金的延期日期，况且上诉人在一审诉讼中已将被上诉人逾期办证违约金的违约日期计算至2020年7月12日，一审应当依法给予支持，不能让双方另案处理。2.一审适用法律错误。一审认定事实错误，必然导致错误适用法律。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。唐人公司辩称，1.一审将2017年9月13日作为计算逾期办理权属登记的起算点，办证违约金应自该日期的第721日起算。该认定符合双方的合同约定。根据涉案《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第六条第七款约定，如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，自该房屋交付的第721日起，出卖人每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金，因此，房屋交付之日为逾期办理权属登记的起算点。涉案商品房买卖合同约定的房屋交付条件为被上诉人取得《建设工程竣工验收备案表》，涉案房屋于2017年9月13日取得该备案表。涉案房屋已于2015年5月21日交付给上诉人，上诉人接受房屋并居住使用至今。但上诉人于2018年向一审法院起诉要求被上诉人支付至2017年9月12日的房屋交付违约金，一审法院判决被上诉人支付上诉人逾期交房违约金计算至2017年9月12日，该判决书已生效。根据附件四《合同补充协议》第四条第八款的约定，逾期交房违约金的计算终点为房屋实际交付之日，该日期亦为办证违约金的起算起点，因此，在上诉人已起诉逾期交房违约金主张计算至2017年9月12日，而且该主张得到法院生效判决支持的情况下，应当认定2017年9月13日为房屋交付之日。办证违约金应自2017年9月13日起算，一审认定事实正确。二审法院已有（2019）鲁14民终1552号民事判决书对已支持交房违约金再诉办证违约金的请求不予支持。2.2019年1月17日，涉案房产所在土地使用权被法院查封，客观上导致涉案小区业主的房屋权属证书无法办理，该责任不应由被上诉人承担，因此办证违约金应计算至2019年1月27日，该观点有（2020）鲁14民终2082号、2083号民事判决书支持。3.2020年6月8日土地解封后，被上诉人积极履行办证义务并于2020年7月2日张贴办证流程须知等通知业主办证。从土地解封到理顺办证流程，应当有合理期间，而缴纳房屋差价款为办证的流程之一。业主未取得权属证书的原因为其拖延交纳房屋差价款，该延期责任不应由被上诉人承担，而且一审法院已作出（2021）鲁1402民初1589号、1590号生效民事判决书，认为土地解封之后不应支付办证违约金。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明事实，依法判决驳回上诉，维持原判。徐良、侯月娇向一审法院起诉请求：1.依法判令唐人公司支付徐良、侯月娇逾期办证违约金45583.95元；2.本案的诉讼费用全部由唐人公司承担。一审法院认定事实：原、被告签订《德州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定原告购买被告开发的位于德州市德城区，价款为388610元，约定交付时间为2015年1月31日。双方在附件四《合同补充协议》第四条约定房屋的交付条件为甲方（唐人公司）取得《建设工程竣工验收备案表》。同时还约定：“出卖人应当在该房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，自该房屋交付的第721日起出卖人每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”原告按照合同约定支付了房屋价款。另查明，2015年5月7日被告向原告交付涉案房屋，原告接收房屋并居住使用至今。2018年10月20日，一审法院作出（2018）鲁1402民初424号民事判决书，在“本院认为”部分认定：“2015年5月7日前的逾期交房问题，因原、被告已协商处理，本院不予干涉。唐人公司于2017年9月13日已经取得《建设工程竣工验收备案表》，对原告诉请被告支付2015年5月8日至2017年9月12日的逾期交房违约金，本院予以支持。……判决：一、被告唐人公司支付原告徐良、侯月娇逾期交房违约金22959.07元，于判决生效之日起三日内付清；二、驳回原告的其他诉讼请求。”该民事判决书已生效。再查，2020年9月4日山东省德州市中级人民法院作出（2020）鲁14民终2082号民事判决书，在“本院认为”部分记载：“……但鉴于2019年1月17日涉案房产所在土地使用权被法院查封，客观上导致涉案小区业主的房屋权属证书无法办理，该责任不宜由唐人公司承担，故涉案小区土地使用权查封期间不宜计算违约金。一审法院认定唐人公司逾期办理产权证构成违约于法有据，但违约金计算期限应予调整。”一审法院认为，原、被告签订的《德州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，合法、有效，原、被告均应履行。原告按照合同约定履行了付款义务，被告应该按照合同约定的期限为原告办理涉案房屋权属登记。被告于2015年5月7日交付涉案房屋，原告接收房屋并居住使用。因唐人公司交付房屋时尚未取得合同约定的《建设工程竣工验收备案表》，原告遂诉至法院要求唐人公司支付逾期交付房屋违约金，一审法院支持了原告主张被告支付2015年5月8日至2017年9月12日逾期交房违约金的诉讼请求。据此认定符合合同约定交付条件的交房时间为2017年9月13日，即唐人公司取得《建设工程竣工验收备案表》之日。原、被告双方在涉案合同中约定，被告应在“该房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……该房屋交付的第721日起每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”鉴于被告于2017年9月13日前未取得合同约定的《建设工程竣工验收备案表》之前实际“交付房屋”导致违约，原告已通过法律途径主张相应的权利并得到法院支持，2017年9月13日应作为计算被告逾期办理权属登记的起算点。2019年1月17日涉案房产所在土地使用权被法院查封，客观上导致涉案小区业主的房屋权属证书无法办理，该责任不宜由唐人公司承担。原告主张2019年1月17日前的逾期办理房屋权属证书违约金，证据不足，一审法院不予支持。涉案房产所在土地解封之后的房屋权属证书办理问题，原、被告双方可按合同约定履行，本案不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百一十九条规定，判决：驳回徐良、侯月娇的诉讼请求。案件受理费470元，由原告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被上诉人提交以下证据：证据一，（2019）鲁14民终1552号民事判决书一份，证明本案合同约定的交付条件为取得备案表，而且法院生效判决支持了上诉人主张的计算至2017年9月12日的逾期交房违约金。本案与上述判决适用案件案情相同，因此本案应当参照上述生效判决将办证违约金的起算基点确定为2017年9月13日。证据二，（2020）鲁14民终2082号、2083号民事判决书各一份，证明2019年1月17日涉案房产所在土地使用权被山东省高级人民法院查封，客观上导致涉案小区房屋权属证书无法办理，该责任不应由被上诉人承担。办证违约金应计算至2019年1月17日。证据三，山东省高级人民法院（2018）鲁执94号之一执行裁定书一份、办证流程须知一份，证明2020年6月8日涉案土地被解封后，被上诉人立即成立办证中心，并于2020年7月2日在唐人公馆门口张贴办证流程须知，业主已纷纷前来办理不动产证，因此解封后被上诉人积极履行办证义务，土地解封到成立办证中心、发布流程须知，应当允许有合理期间，因此，解封后不应计算办证违约金。证据四，（2021）鲁1402民初1589号、1590号民事判决书各一份，证明一审法院已作出生效判决，认为土地解封后，被上诉人积极按照合同履行房屋权属证书的办理义务，对办证事宜应给予一定的合理期间，并认定至2021年1月11日期间，被上诉人不应承担违约责任，本案与上述案件同属业主与被上诉人的群体诉讼，因此上述判决对本案具有参考意义。上诉人质证认为：对四组证据形式上的真实性没有异议，但对证明目的及证明内容有异议；证据一是支持了房屋买受人起诉逾期交房的违约金，当事人在买卖合同中分别约定了逾期交房、逾期办证两种违约责任及相应的违约金的计算方式，两种违约应当向守约方承担相应的违约责任。逾期交房的违约行为，对当事人所产生的损失主要是房屋的居住和使用，而逾期办证对守约方所产生的损失，主要是对房屋的所有权的取得，两种违约行为对守约方造成的违约损失是不同的。一审法院认为只要当事人主张了其中的一种违约行为，那么另一种违约行为就不能再予以主张，是明显错误的，因为一种违约责任的承担并不足以弥补对守约方所造成的所有损失。因此该判决的内容不应当在本案中加以参考使用；证据二涉案土地被省高院查封的原因是由于被上诉人与案外第三人存在着其他方面的经济纠纷，而该经济纠纷的发生与本案的上诉人没有任何关系，也不是由上诉人的过错导致，双方签订的合同中明确约定，除非是政府的原因，以及上诉人一方的原因和法律规定的不可抗力等原因所导致的违约行为之外，都要向守约方承担相应的违约责任。而相关法院对涉及查封期间，采取了法官自由裁量的方式，认为不易由被上诉人一方承担，没有任何的事实和法律依据。根据合同约定，该违约责任，该事件不能成为免除被上诉人承担违约责任的法定条件；证据三虽然涉案土地在解封之后，被上诉人采取了办理产权证的相关流程手续，但根据双方签订的合同约定，被上诉人办证期限至涉案房屋交付之日起720日之内。在长达将近两年的时间，被上诉人绝对有时间去办理相关的办证事宜，法院在被上诉人违约之后再给予被上诉人方相应的办理办证期间，没有相应的事实和法律依据。因为在涉案土地被查封期间，只是一部分的办证手续不能办理，而其他的办证的相关手续也不会因此而全部停止。一审法院又作出了相应的生效判决来认定应当给予被上诉人办证的一定合理期间，并不符合双方合同约定，也不符合本案的客观事实，是在刻意减少被上诉人一方所应当承担的违约责任；证据四质证意见同证据三，其中证据三中办证流程是被上诉人单方制作，对其证明目的和证明内容均有异议。对被上诉人提交的四组证据，上诉人对证据的真实性无异议，本院对该四组证据的真实性予以确认。本院查明：山东省高级人民法院于2020年6月8日作出（2018）鲁执94号之一执行裁定书，裁定解除涉案小区土地使用权的查封。上诉人于2021年5月份已办理完涉案房屋不动产证书。涉案小区业主诉被上诉人逾期办理权属证书的已生效的（2021）鲁1402民初1589号、1590号民事判决书，在“本院认为”部分载明：“涉案房产所在土地解封之后，被告积极按照合同履行房屋权属证书的办理义务，对办证事宜应给予一定的合理期间……”本院查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，本案当事人争议的焦点问题为：上诉人关于要求被上诉人支付其逾期办证违约金45583.95元的诉讼请求有无依据。上诉人要求的逾期办证违约金的计算公式为：388610元×日万分之一×1173天（自2017年4月28日起至2020年7月13日止）＝45583.95元，即以购房款388610元为基数，自2017年4月28日起按日万分之一的标准计算至2020年7月13日。关于逾期办证违约金的起算时间问题：涉案合同附件四《合同补充协议》第四条约定房屋的交付条件为被上诉人取得《建设工程竣工验收备案表》，同时还约定出卖人应当在该房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另案，关于上诉人诉被上诉人逾期交房违约金一案的（2018）鲁1402民初424号民事判决书已经生效，该判决支持了上诉人至2017年9月12日即被上诉人于2017年9月13日取得《建设工程竣工验收备案表》达到涉案房屋交付条件前一日的逾期交房违约金。涉案房屋虽然事实上于2017年9月13日之前已由上诉人接收并使用，但严格意义上的房屋交付时间为2017年9月13日。根据上述《合同补充协议》约定，一审认定2017年9月13日应作为计算被告逾期办理权属登记的起算点，并无不当。上诉人上诉主张应当以合同约定的交房日即被上诉人发放给上诉人商品住宅使用说明书中载明的交房日期作为计算逾期办理权属登记起算点的意见，既不符合涉案《合同补充协议》约定，也违背严格意义上被上诉人的房屋交房日期，并且在2017年9月13日之前的期间上诉人要求的逾期交房违约金已获得人民法院保护，在此情况下，上诉人再要求被上诉人支付该期间的逾期办证违约金，有违公平公正原则。故，对上诉人的上述主张，本院不予支持。关于涉案土地使用权被查封期间应否计算逾期办证违约金的问题：根据涉案合同约定，自2017年9月13日起720日内，如因被上诉人的原因，上诉人不能取得权属证书的，被上诉人应按购房款日万分之一支付上诉人违约金。至2019年1月17日涉案土地使用权被法院查封之日，尚不足720日。涉案小区其他业主同样起诉作为开发商的被上诉人要求支付逾期办理权属登记证书违约金的存在一定关联、一定类似的案件，一审法院及本院有多起，并已作出多个生效判决，该已经生效的关联案件就相关问题的法律适用和裁判尺度，可作为本院处理本案的参照。本院作出的生效判决（2020）鲁14民终2082号、2083号民事判决书在“本院认为”部分认定“涉案小区土地使用权查封期间不宜计算违约金”，本案一审认定涉案土地使用权被查封客观上导致涉案房屋权属证书无法办理的责任不宜由被上诉人承担，与上述生效判决在法律适用和裁判尺度上统一，本院予以维持。上诉人上诉主张一审上述认定错误的意见，本院不予采纳。关于涉案土地使用权解封之后应否计算逾期办证违约金的问题：上诉人诉讼请求的逾期办证违约金的计算截止时间为2020年7月13日，山东省高级人民法院于2020年6月8日作出解除涉案土地使用权查封的执行裁定书，一审法院作出的生效判决（2021）鲁1402民初1589号、1590号民事判决书在“本院认为”部分认定“涉案房产所在土地解封之后，被告积极按照合同履行房屋权属证书的办理义务，对办证事宜应给予一定的合理期间……”，涉案土地使用权解封后，被上诉人积极履行办证义务，本案中亦应给予被上诉人合理履行办证义务的期间，涉案土地解除查封之日2020年6月8日至上诉人要求的逾期办证违约金截止日期2020年7月13日，考虑到涉案土地使用权解封不久，涉案小区业主众多等情况，该期间在合理期间内，对上诉人该期间要求被上诉人承担违约责任的主张，本院不予支持。至于2020年7月13日之后的期间，因上诉人诉讼请求未涉及，本着“不诉不理”的原则，本院不予处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费940元，由上诉人徐良、侯月娇负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨贵孚审 判 员 郑卫华审 判 员 王善文二〇二一年六月三十日法官助理 孔祥龙书 记 员 杨海荣