湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初4365号原告：谭婧，女，1989年11月7日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区风车坪立新围子******。委托诉讼代理人：彭英，湖南天地人律师事务所律师。被告：长沙家和业房地产咨询有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉中路二段**体育公寓****。法定代表人：喻志。被告：喻志，男，1987年2月17日出生，汉族，住湖，住湖南省宁乡县灰汤镇福建村蜘蛛塘组**div>原告谭婧诉被告长沙家和业房地产咨询有限公司、喻志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭英与被告长沙家和业房地产咨询有限公司的法定代表人喻志、被告喻志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭婧向本院提出的诉讼请求为：1、判决被告支付拖欠的房屋租金312419元、物业服务费6187元、电费31500元、水费806元，合计350912元（从2020年9月3日计算至2021年2月22日止）；2、判决被告支付违约金合计596550.40元（按欠款总额的1%/天标准从2020年9月3日计算至2021年2月22日止）；3、判决被告支付上述第一、二项拖欠金额从2021年2月22日起至实际还清之日止的逾期利息；4、判决被告承担本案诉讼费用。其事实和理由如下：2018年8月2日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于长沙市天心区芙蓉中路二段200号体育公寓4栋25层物业，租赁期限自2018年8月3日起至2029年1月2日止，其中2018年8月3日至2018年12月3日、2028年12月3日至2029年1月2日为免租期；租金支付方式采取浮动制，2018年12月3日至2020年12月2日租金为77337元／月；2020年12月3日至2022年12月2日租金按上年度的5%递增，即租金为81203元／月；租金按季度结算；租赁期间的物业管理费、水电费、燃气费、卫生费等均由被告支付。合同签订后，原告按约交付租赁物业，被告进场完成装修后一直承租使用，其中部分物业转租给其他小业主经营。2020年9月起，被告开始拖欠房租，原告多次催收，被告均以各种理由拖延，被告喻志断断续续支付了部分租金，之后一直拖欠至今。2021年1月，原告发出《律师函》，通知被告解除合同，并要求支付所有费用和交回场地，但被告不予理睬。截至2021年2月22日，被告拖欠租金及物业费等相关费用高达350912元。原告为维护合法权益，提起诉讼，望判如所请。被告长沙家和业房地产咨询有限公司、喻志共同辩称：写字楼是作为二房东使用，也是响应政府创业的政策，将房间隔成了多个小型办公室对外出租，2020年因为受疫情影响，办公室出租率不高，全年处于亏损状态；这一栋其他写字楼的租金均价大概在每月5-6万，还长期租不出去，被告给付原告每月租金高达9万元，已经超出了当时的市场价格；因为疫情的原因本身就应该有一些减租或者免租的政策，但是被告没有向原告提出，上半年都是按时缴纳，下半年确实因为资金周转困难，租金交付不及时，原告于2021年2月19日直接换锁，被告于当天清退所有的租户，被告的工作人员也于当天就离开了办公场地，此后再未使用；对欠缴租金的金额被告希望原告给予一定的减免，至于违约金，愿意按照银行的同期利息支付，租金的支付希望有一定的缓冲时间或者分期支付。经审理查明：2018年8月2日，原告（出租方）与被告长沙家和业房地产咨询有限公司（承租方）、案外人长沙德福房地产经纪有限公司（居间方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容为：承租方承租出租方位于长沙市天心区芙蓉中路二段200号体育公寓4栋25层物业（以下简称该房屋），建筑面积约为1546.73元，承租该房屋仅用于办公用途；租赁期限自2018年8月3日起至2029年1月2日止，出租方应于2018年8月3日将该房屋交付给承租方使用，其中2018年8月3日至2018年12月3日、2028年12月3日至2029年1月2日为免租期，用于承租方进行装修，期间不计租金，免租期内物业管理费、水电费等与承租方经营相关产生的一切费用均由承租方承担；租金采取浮动制方式计算，其中2018年12月3日至2020年12月2日租金为77337元／月；2020年12月3日至2022年12月2日租金按上年度的5%递增，即租金为81203元／月；租金按季度结算，承租方应于每次租金到期前15天支付下一季度的租金，承租方应在本合同签订之日支付首次租金232011元，并支付押金77337元，押金在合同期满后结算各项费用之日起3日内退还；租赁期间的物业管理费、水电费、燃气费、卫生费等均由承租方承担；承租方应按月支付租金、物业管理费、水电费等费用，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分1%的滞纳金，如拖欠租金超过15天，或拖欠租金、物业管理费、水电费等费用累计超过40000元，出租方有权解除合同，并不退还押金；如因承租方违约而导致出租方解除合同的，承租方应在接到出租方解除合同通知之日起3日内无条件搬出该房屋。合同还对其他内容进行了约定。上述合同签订后，原告按约交付租赁房屋，被告长沙家和业房地产咨询有限公司进场完成装修后一直承租使用，其中部分物业转租给其他小业主经营。2020年9月起，被告长沙家和业房地产咨询有限公司开始拖欠房屋租金。原告多次催收后，被告喻志个人分三次支付了部分租金，合计140000元。2021年1月20日，原告委托上海兰迪（长沙）律师事务所发出了一份《律师函》，通知被告解除合同，并要求支付所有费用和交回场地。2021年2月22日，原告收回了上述房屋。另查明，被告长沙家和业房地产咨询有限公司已经付清了2020年9月2日前的租金，自2020年9月3日起拖欠租金。截至2021年2月22日止，被告拖欠房屋租金312419元、物业服务费6187元、电费31500元、水费806元，合计350912元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告谭婧与被告长沙家和业房地产咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约享有其权利并承担其义务。上述合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用，但被告长沙家和业房地产咨询有限公司并未按约支付房屋租金，构成违约，依法应当承担违约责任。2021年1月20日，原告委托上海兰迪（长沙）律师事务所发出了一份《律师函》，通知两被告解除合同，并要求支付所有费用和交回场地。2021年2月22日，原告收回了上述房屋。截至2021年2月22日止，被告长沙家和业房地产咨询有限公司拖欠房屋租金312419元、物业服务费6187元、电费31500元、水费806元，合计350912元，前述款项应当予以付清。关于违约金的问题，原告要求按照所欠租金及费用总金额的1%／天计算违约金，该计算标准明显过高，应予以调整，结合本案的实际情况，本院酌情考虑违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算，对超出的部分不予支持，因此，被告长沙家和业房地产咨询有限公司还应向原告支付自2020年9月3日起至上述款项付清之日止的违约金（以所欠款项350912元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；关于逾期利息的问题，原告已经主张了违约金，违约金可以弥补其利息损失，不得再重复计算，因此，对该诉讼请求本院不予支持。被告喻志以个人名义分三次向原告支付了部分租金，合计140000元，可以视为被告喻志的个人资产与被告长沙家和业房地产咨询有限公司的资产混同，被告喻志应当承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告长沙家和业房地产咨询有限公司于本判决生效之日起10日内向原告谭婧支付所欠款项350912元（包括房屋租金、物业服务费、水电费）；二、被告长沙家和业房地产咨询有限公司于本判决生效之日起10日内向原告谭婧支付自2020年9月3日起至上述款项付清之日止的违约金（以所欠款项350912元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；三、被告喻志对上述第一、二项给付义务承担连带清偿责任；四、驳回原告谭婧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9766元，减半收取4883元，由被告长沙家和业房地产咨询有限公司、被告喻志共同负担2883元，由原告谭婧负担2000元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  方 文二〇二一年六月二十二日法官 助理  杨 涵代理书记员  袁思思附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。