广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1721民初913号原告：保利（佛山）物业服务有限公司阳西分公司，住所地：广东省阳西县县城迎宾大道御景湾峰景二街18号御景湾综合楼之一。负责人：赵广峰，该分公司总经理。委托诉讼代理人：杨计柯，广东迅恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鹤，广东迅恒（阳西）律师事务所实习律师。被告：刘巧玲，女，1989年10月29日出生，汉族，户籍地：江西省赣州市信丰县，经常居住地：广东省阳西县。原告保利（佛山）物业服务有限公司阳西分公司（以下简称保利物业公司）与被告刘巧玲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托诉讼代理人杨计柯、李鹤以及被告刘巧玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告刘巧玲支付物业服务费1454.56元、公摊水电费266.88元（共1721.44元）给原告保利物业公司；2、本案的诉讼费由被告刘巧玲承担。事实和理由：原告是一家具备物业服务管理资质的企业。2019年9月1日，原告经中标进驻阳西县御景湾小区。2020年1月19日，原告经阳西县住房和城乡建设局备案登记，办妥相关手续，阳西县御景湾小区原前期物业服务公司即阳西县御景物业管理有限公司的合同权利义务终止，由原告向阳西县御景湾小区住户继续提供前期物业管理服务。被告购买了阳西县御景湾水木源华12栋408号房一座，于2017年4月20日与阳西县汇景房地产有限公司办理了上述房屋的交接手续并入住。被告在领受房屋并入住后实际享受了原告对阳西县御景湾小区的物业管理服务，但被告自2019年9月1日至2020年12月31日一直拖欠物业费1454.56元、水电费266.88元，合计1721.44元。经原告多次催缴，被告均置之不理。被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。为维护原告的合法权益和小区的物业管理的正常工作秩序以及经营秩序，特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。诉讼过程中，原告主张公摊水电费由其与被告庭外协商解决，故向本院申请撤回要求被告支付公摊水电费266.88元的诉讼请求。被告刘巧玲辩称，答辩人请求人民法院依法驳回原告的不合理且不合法的请求。一、事实与理由：（一）答辩人认为原告将答辩人作为被告向法院提起诉讼，属诉讼主体不清，缺乏法律事实依据。理由如下：1、答辩人自入住御景湾水木源华小区以来，仅与阳西县御景物业管理有限公司签订前期物业服务协议，从未与原告签署任何形式的物业服务协议。因此，答辩人不是原告出具的合同的当事人，与合同双方当事人之间的合同纠纷毫无关系；2、答辩人所居住的御景湾水木源华小区曾与阳西县御景物业管理有限公司签订前期物业服务协议，2019年8月，阳西县御景物业管理有限公司（法定代表人为刘基宏）没有征求小区业主的意见无故撤离御景湾水木源华小区，不履行物业服务义务。根据御景湾水木源华小区的业主与阳西县御景物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》的约定，阳西县御景物业管理有限公司提供物业服务的期限应当截至2021年3月30日。但是，阳西县御景物业管理有限公司在2019年8月份未经通知并取得同意，擅自撤离小区，给小区业主的生活造成了极大不便。原告是由阳西县汇景房地产有限公司（法定代表人为刘基宏）擅自做主聘请的，根据《合同法》的规定，业主没有与原告签订的合同理所当然地不能约束业主（答辩人），单个业主并未在合同上签字，不是民事合同的主体。因此，保利物业公司将毫不相干的答辩人作为被告起诉是毫无法律依据的。（二）保利物业公司侵害业主的权益,主要体现在：1、信息不公开，财务不透明，原告并未按照《物业管理条例》的规定，每年向全体业主和物业使用人公布管理费用收支账目；2、盗用业主的水电等资源。保利物业公司运营应当有自行独立的水和电，而不是利用小区公共的资源来运营；3、侵害业主的合法权益。业主的电梯广告收入、租用小区的楼顶安装信号塔的收入都应当归业主集体所有，但是原告从入驻到现在从来没有将这部分收入公之于众，而是纳入原告囊中，保利物业公司伙同阳西县汇景房地产有限公司盗挖小区门口的风景树和绿化植物，移植到隔壁的阳光花园小区，严重侵害业主的利益；4、保安素质低下,服务能力欠缺。在小区车库产权不明确的情况下，保安强行收费,并且经常威胁、语言谩骂,甚至是暴力方式逼迫业主交停车费；5、小区的道路交通安全问题等；6、物业管理区域内侵占及损害业主利益行为没有履行好制止义务。四周商铺原来设计没有向小区开门窗的,商铺租户强行向小区凿开门窗,业主多次向原告提出协调制止,原告未能给予有效制止,造成违建的事实,给广大业主的居住环境带来了严重影响和安全隐患。（三）保利物业公司不作为,主要体现在:1、没有履行对公共设施的维护,给业主造成安全隐患。小区各栋的电梯口墙体瓷砖存在脱落和渗漏现象,原告不处理,业主代表与之沟通,保利物业公司屡次找借口推脱；2、由于物业长期管理不到位,外来人员随意进入,导致小区业主财物被盗情况时有发生,业主的摩托车、单车、快递物品被偷发生频繁甚至发生入室盗窃事件,造成业主的经济损失。2019年9月间,阳西县汇景房地产有限公司未经小区业主同意,小区门口被强行拆除后,夜里没人看守,有一犯罪嫌疑人冲进小区畏罪跳楼自杀,给小区业主带来很大的精神伤害；3、小区花园草木不打理不修剪;4、周边商铺、工地施工噪音对业主(答辩人)造成了巨大的影响,严重影响了业主(答辩人)的正常生活。根据法律的规定,业主(答辩人)多次要求原告采取妥善措施解决噪音扰民问题,原告敷衍塞责,拒绝履行自己应当负担的义务;5、平时生活垃圾没有及时清运,2020年春节期间,疫情防控最严重时期,除夕至年初二的垃圾都没人处理,臭气熏天,多次催促无果,卫生管理严重不到位；6、小区有两个出入门口,保利物业公司却只开一个门,导致进出小区车库的路线交又,引发交通事故。阳西县汇景房地产有限公司前后共委托过两家物业公司,第一家是阳西县御景物业管理有限公司,现在这家就是原告。这两家公司其实都是原班人马,从经理到保安基本上都是原班人马,只不过换了一个公司名称。那么阳西县御景物业管理有限公司四个月收取答辩人的公摊水电费是75.79元,而保利物业公司四个月却要收取业主公摊水电费266.88元。他们同一班人马比之前干的活并没有更多,小区的物业管理也没有比之前更好，那么这多出来的191.09元是怎么产生的关于原告的公摊电费变多的问题,答辩人要求原告提供费用明细,以便确认费用收取的合理性,再向业主(答辩人)作出解释。本人对于2019年9月以前的物业服务费一直都有缴纳,但在原告一直未能完全履行物业服务且已对本人生活质量造成很大影响的情况下,本人才不得已行使违约救济权,拒缴物业服务费。最后,没有无义务的权利,也没有无权利的义务。退一步说，即使我与保利物业公司没有合同关系,但是只要保利物业公司履行物业公司应该履行的职责,不做侵害业主权益的事情,答辩人不会无故拖欠物业费。二、答辩人主张行使抗辩权。原告纠正错误履行违约行为前,答辩人有权拒绝支付物业服务费。因原告不能适当地履行物业服务义务,给答辩人的生活带来诸多不便。根据《合同法》中关于抗辩权的规定,在原告正确履行物业服务义务之前,答辩人有权暂不支付物业服务费。另外，原告进驻涉案小区并不合法，根据《民法典》第二百七十八条的规定，选聘或解聘物业服务企业或者其他管理人应当由业主共同决定，而原告进驻涉案小区从来没有征求过业主的意见。综上所述，请求法院驳回原告的不合理不合法的诉求，作出公正的判决。本院经审理认定事实如下：阳西县汇景房地产有限公司是阳西县御景湾小区的建设单位，被告刘巧玲向阳西县汇景房地产有限公司购买了阳西县御景湾水木源华12栋408号房，该房的建筑面积为90.91平方米。被告刘巧玲于2017年4月20日办理了收楼手续。同时，被告（甲方）与阳西县御景物业管理有限公司（乙方）于收楼当天签订了一份《御景湾前期物业服务协议》，约定：“甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定，选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务，授权乙方代为查验本园区的物业共用部位、共用设施设备；本园区的物业服务费采取包干制方式，甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和），其中底层住宅[建筑面积]每月每平方米1.5元计收（不含共用水电费），高层住宅[建筑面积]每月每平方米1.0元计收（不含共用水电费）；物业服务费的计收标准由乙方报政府相关主管部门备案或批准后执行；甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月交纳，乙方采用银行代收交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月25日前（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费；甲方享有接受乙方提供物业管理服务的权利；乙方有权按照本协议约定的收费项目、标准向甲方或该物业使用人收取物业服务费和其他费用，并告知甲方物业服务费及其它费用的交纳情况；物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任；甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金；本协议经甲乙双方签署后生效，至本园区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止”等内容。上述协议签订后，阳西县御景物业管理有限公司为涉案小区提供物业服务，并于2019年8月退出了涉案小区的物业服务工作。2019年6月25日，涉案小区的建设单位阳西县汇景房地产有限公司（甲方）与保利（佛山）物业服务有限公司（乙方）签订了一份《阳西御景湾前期物业服务合同》，约定：“甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对阳西御景湾提供前期物业服务事宜，订立本合同；本合同期限自2019年9月1日起，至业委会成立并由业主大会选聘物业公司之日止；物业服务费用按业主房屋的建筑面积计算，具体标准如下：高层住宅1元/月/平方米，别墅1.5元/月/平方米，以上收费标准均不含公共水电分摊费，物业服务费按月度交纳，业主应于每月第5日履行交纳义务，在当月最后一日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠交总额的万分之五向乙方支付违约金”等内容。签订上述合同后，原告于2019年9月起为涉案小区提供物业服务。2021年3月19日，原告以被告欠缴2019年9月至2020年12月期间的物业服务费1454.56元以及2019年9月至2020年12月期间的公摊水电费266.88元为由向本院提起诉讼。庭审中，被告主张原告存在不作为等问题，例如涉案小区的电梯口墙体瓷砖存在脱落及渗漏现象、2020年春节期间小区地下停车库垃圾成堆等问题。原告则主张电梯口墙壁瓷砖脱落及渗漏问题应属建设单位的责任，其亦及时向建设单位反映了该情况；对于被告反映的2020年春节期间垃圾成堆的问题，涉案小区有专门放置垃圾的地方，有些业主不按要求放置垃圾，且由于该时间的特殊性，其亦在知晓情况后联系了相关人员进行了清理。另查明，原告保利物业公司的经营范围为物业管理、清洁服务等。涉案小区尚未成立业主委员会。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案中，原告请求被告支付2020年12月之前的物业服务费，本案纠纷应适用民法典施行前的法律、司法解释的规定进行处理。诉讼中，原告向本院申请撤回要求被告支付公摊水电费266.88元的诉讼请求，系对其民事权利自行处分的行为，没有违反法律规定，本院应予准许。涉案小区原来的物业服务公司是阳西县御景物业管理有限公司，其于2019年8月退出了涉案小区的物业服务工作。此前，涉案小区的建设单位阳西县汇景房地产有限公司与保利（佛山）物业服务有限公司于2019年6月25日签订了《阳西御景湾前期物业服务合同》，约定从2019年9月起由保利物业公司为涉案小区提供物业服务，物业服务费按原来的收费标准收取。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，阳西县汇景房地产有限公司与保利物业公司签订的前期物业服务合同对涉案小区的业主具有约束力，被告作为涉案小区的业主，其以其没有与原告签订合同，其不是涉案合同的当事人为由，主张其不具备诉讼主体资格，理据不足，本院不予采纳。原告于2019年9月已实际进驻涉案小区，为该小区提供了一定的物业服务，原告请求被告继续按以往的标准支付物业服务费，本院予以支持。被告刘巧玲的涉案房屋的建筑面积为90.91平方米，按1元/平方米计算，物业服务费为90.91元/月。被告刘巧玲自2019年9月开始欠费，计至2020年12月，共计16个月，物业服务费为90.91元/月×16个月=1454.56元。原告请求物业服务费1454.56元，本院应予支持。被告在诉讼中抗辩原告存在不作为等情况，但其提交的证据未能充分证明该主张，被告据此主张不缴纳物业服务费，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：限被告刘巧玲在本判决发生法律效力之日起十日内支付物业服务费1454.56元给原告保利（佛山）物业服务有限公司阳西分公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘巧玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 员 麦家宝二〇二一年六月十七日法官助理 刘连体书 记 员 黄星航附相关法条：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典法施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。