四川省彭州市人民法院民 事 判 决 书(2018)川0182民初1920号原告：四川鑫信合物业服务有限公司，住所地：四川省成都市金牛区。法定代表人：袁野，职务：经理。委托诉讼代理人：朱永华，四川英贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨紫娴，四川英贤律师事务所律师。被告：刘鑫，男，1989年2月10日出生，汉族，住四川省彭州市。被告：吴庆华，女，1988年9月6日出生，汉族，住四川省彭州市。原告四川鑫信合物业服务有限公司与被告刘鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案后，根据原告四川鑫信合物业服务有限公司的申请，依法追加吴庆华为本案共同被告参加诉讼。并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川鑫信合物业服务有限公司的委托诉讼代理人朱永华，被告刘鑫、吴庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告四川鑫信合物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2014年10月至2017年12月期间的物业服务费3459.3元及滞纳金1452.36元。事实和理由：被告系彭州市“恒昌贵筑”小区X幢X单元X号房屋的业主。2013年8月4日，原告与被告所在小区开发商即彭州恒昌房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》。合同签订后，原告依约提供了物业服务，但被告却长期拖欠物业服务费。截至2017年12月31日，被告共欠交物业服务费3459.3元。被告刘鑫、吴庆华辩称，对原告起诉的事实无异议。但原告起诉的2015年7月以前的物业服务费已超过诉讼时效；原告和二被告没有签订过物业服务合同，双方不存在合同关系。原告和开发商签订物业服务合同，并没有通知过二被告，二被告并不清楚此事。2013年，二被告家中物品被盗，损失了几万元。原告物业管理混乱，未尽到物业服务义务，被告不应当支付物业服务费及滞纳金。原告为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据材料：1、营业执照、工商变更登记信息、资质证书，被告的身份信息。证明原、被告诉讼主体适格；2、《前期物业服务合同》。证明原告与“恒昌贵筑”小区开发商签订了《前期物业服务合同》，为“恒昌贵筑”小区提供物业服务的事实；3、房屋信息摘要。证明二被告系“恒昌贵筑”小区业主的事实。被告刘鑫、吴庆华为反驳原告的主张，支持其辩称意见，向本院提供了如下证据材料：1、《前期物业服务合同》。证明二被告系与另一物业服务公司签订的物业服务合同，二被告并未与原告签订物业服务合同，与原告不存在物业服务合同关系；2、受案登记表。证明原告未尽到物业服务义务，致使家中物品被盗的事实；3、收据。证明二被告在家中物品被盗之前，均按合同约定履行了支付物业服务费的义务。经庭审举证，质证，二被告对原告出示的证据1、3无异议，对证据2持异议，认为该份物业服务合同不是二被告本人签订的，且二被告并不清楚原告和开发商签订物业服务合同的事实。原告对被告出示的证据1真实性、合法性无异议，对关联性和证明力持异议；对证据2关联性持异议；对证据3真实性、合法性无异议，对关联性持异议。本院审查认为，原告出示的证据1、3，二被告不持异议，本院予以采信；原告出示的证据2，客观真实，来源合法，能够证明原告与开发商签订了《前期物业服务合同》的事实，因具有证据材料的客观性、合法性、关联性及证明力，本院予以采信。二被告出示的证据1、2、3，系原告为“恒昌贵筑”小区提供物业服务之前发生的事情，与本案无关，因缺乏关联性，本院不予采信。根据上述采信的证据并结合当事人的陈述，本院确认如下案件事实：原告原名称为四川诺普信物业服务有限公司，于2016年3月31日变更为四川鑫信合物业服务有限公司。2013年8月14日，原告与彭州恒昌房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告为位于彭州市的“恒昌贵筑”小区提供物业服务，并按住宅用房建筑面积每月每平方米0.95元的标准向各业主收取物业服务费。合同同时约定，物业服务费按季度交纳，业主应在每季度第一月5日前交纳。业主逾期交纳物业服务费的，逾期按每日千分之三支付滞纳金。合同签订后，原告入驻“恒昌贵筑”小区，为该小区提供了物业服务。被告系“恒昌贵筑”小区X栋X单元X楼X号房屋的业主，于2015年1月21日办理房屋产权登记。因被告认为原告未尽到物业服务义务，导致其家中物品被盗，拒绝向原告支付物业服务费。故原告起诉到法院，要求被告支付物业服务费。另查明：1、二被告的房屋面积为93.32平方米；2、庭审中，经法庭询问，二被告认为原告主张的滞纳金过高，并要求对滞纳金进行调整。本院认为，原告与“恒昌贵筑”小区的建设开发商彭州恒昌房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，未损害社会公共利益，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告与彭州恒昌房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对二被告具有约束力。原告按合同约定提供了物业服务，二被告应按合同约定向原告支付物业服务费。二被告辩称与原告未签订过物业服务合同，双方没有建立物业服务关系的意见不能成立，本院不予采纳。庭审中，二被告对原告起诉的自2014年10月起未交物业服务费的事实无异议，但对原告主张的2015年7月前的物业服务费提出诉讼时效抗辩，原告未举证证明其就2015年7月前应交的物业服务费主张过权利，二被告的抗辩理由成立，本院予以采纳。二被告自2015年7月至2017年12月，应当缴纳的物业服务费为2659.62元（93.32平方米×0.95元×30个月）。原告主张的过高部分，本院不予支持。关于二被告辩称原告未尽到物业服务义务，导致二被告家中被盗，故其不应支付物业服务费的意见。原告为二被告所在小区物业提供了基本的物业服务属实，二被告不能以原告未尽到全面的物业服务义务作为拒绝支付物业服务费的抗辩意见。若二被告认为原告未尽全面物业服务，或在履行物业服务义务的过程中，给二被告造成了损失，二被告可通过另行诉讼向原告主张权利。二被告的该项辩称意见不能成立，本院不予采纳。关于原告主张的滞纳金1452.36元。原告主张的滞纳金，其实质为违约金。因二被告未按合同约定履行支付物业服务费的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，二被告应承担违约责任。双方虽在合同中约定逾期滞纳金按每日千分之三计算，但该约定的违约金明显过高，原告也未举出证据证明其实际损失的大小。庭审中，二被告认为原告主张的违约金过高，请求法院调整。结合双方履行合同的情况、被告的逾期情况及过错程度、原告的预期利益等综合因素衡量，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌定二被告应承担的滞纳金按中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮30%的标准计算。经计算，二被告应支付的滞纳金为285.5元。原告主张的滞纳金的过高部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、刘鑫、吴庆华于本判决生效之日起五日内支付四川鑫信合物业服务有限公司自2015年7月至2017年12月期间的物业服务费2659.62元，并支付滞纳金285.5元；二、驳回四川鑫信合物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由刘鑫、吴庆华负担（此款四川鑫信合物业服务有限公司已垫交，刘鑫、吴庆华在支付物业服务费时一并给付四川鑫信合物业服务有限公司）。本判决为终审判决。审判员  姜波二〇一八年七月二十五日书记员  张英