广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初8330号原告：中国银行股份有限公司广州东山支行，住所地广东省广州市越秀区中山二路25号之一五洲大厦1-5层。法定代表人：李雪松，行长。委托诉讼代理人：莫岩，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟硕群，广东诺臣律师事务所律师。被告：毛玲，女，1987年10月13日出生，汉族，身份证住址河南省新县。被告：广州盈港房地产有限公司，住所地广东省广州市南沙区南沙街进港大道577号305房。法定代表人：黄烈彰，董事长。委员诉讼代理人：冯仕贤，广东省航运集团有限公司律师。委托诉讼代理人：黄伟海，广东省航运集团有限公司律师。原告中国银行股份有限公司广州东山支行（以下简称中行东山支行）与被告毛玲、广州盈港房地产有限公司（以下简称盈港公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年5月24日公开开庭进行了审理。原告中行东山支行的委托诉讼代理人莫岩，被告盈港公司的委托诉讼代理人冯仕贤、黄伟海到庭参加诉讼。被告毛玲经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告中行东山支行向本院提出诉讼请求：1、判令自庭审之日起解除被告毛玲与原告签订的《个人商业用房贷款合同》（合同编号：JK2017200003157176）；2、判令被告毛玲向原告偿还本金300666.54元及利息、罚息及复利（暂计至2020年12月22日，利息为7855.93元，罚息及复利为1367.15元。自2020年12月23日起的利息、罚息及复利按照合同约定计算至欠款实际清偿之日止）；3、判令被告毛玲向原告支付律师费19000元；4、判令原告对处分被告毛玲提供的抵押物即南沙区珠江船务大厦21层2110房所得价款享有优先受偿权；5、判令被告盈港公司对被告毛玲上述债务承担连带清偿责任；6、判令由两被告承担与本案相关之全部受理费3117元及保全费2164元。事实与理由：被告毛玲、盈港公司在履行合同中存在违约行为。被告盈港公司辩称：原告有关承担连带清偿责任的诉讼请求没有事实和法律依据。办理抵押登记手续为购房人义务，与被告盈港公司无关。被告盈港公司已多次催促被告毛玲缴纳契税以办理相应登记手续，履行了相应义务。原告的诉讼费用及保全费支出与被告盈港公司无关。被告毛玲无答辩，无提交证据。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对原、被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告双方提交的证据以及庭审中的确认，本院查明以下事实：2017年3月6日，中行东山支行（贷款人）与毛玲（借款人）、盈港公司（保证人）签订《个人商业用房贷款合同》，约定：贷款金额440000元；贷款期限120月；贷款利率按中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率上浮10%，每12个月为一个浮动周期；还款方式为等额本金，每月还款；借款人未按期归还贷款本息的构成违约，借款人有权解除合同，宣布合同项下贷款本息全部提前到期，且要求借款人赔偿因违约给贷款人造成的损失，包括律师费、诉讼费等；借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%；抵押物为南沙区南沙街进港大道北侧自编1号2110房；抵押担保范围包括本金、利息、罚息、复利、诉讼费、律师费等；保证人提供阶段性连带责任保证，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人不再承担新的保证义务和责任，但对于该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。签约后，抵押房产办理了抵押预告登记手续，不动产登记证明载明房产坐落为南沙珠江船务大厦21层2110房，权利人为中行东山支行。中行东山支行于2017年3月23日向毛玲发放贷款440000元。毛玲自2020年5月23日开始出现逾期。暂计至2021年5月20日，毛玲尚欠借款本金300666.54元、利息13949.63元、罚息含复利2822.58元。另查明：2016年12月28日，毛玲（买方）与盈港公司（卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，向盈港公司购买南沙珠江船务大厦21层2110房房产。2018年11月16日，广州市南沙区不动产登记中心向盈港公司发出《广州市不动产首次登记告知通知书》，载明：广州市南沙区南沙街进港大道577号不动产的首次登记，已核准登记并记载于不动产登记簿。此后，盈港公司多次以书面形式通知毛玲尽快缴交南沙珠江船务大厦577号2110房契税以办理办证手续，毛玲未及时缴纳税款，导致涉案房产至今未办理正式产权证和抵押权证。再查明：中行东山支行为实现本案债权，支出律师费19000元。庭审中中行东山支行明确其与毛玲没有就利率重新协商，后续按照合同约定的原基准利率上浮10%计算。本院认为：中行东山支行是具有贷款资格的金融机构，其与毛玲、盈港公司签订的《个人商业用房贷款合同》是各方当事人在自愿平等、协商一致的基础上形成的合意，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。中行东山支行已履行了发放贷款义务，毛玲未按合同约定履行还款义务构成违约，故中行东山支行要求解除合同，要求毛玲偿还欠款本息，并支付律师费损失的诉讼请求于法有据，本院予以支持。虽然中国人民银行自2019年8月20日后不再发布人民币贷款基准利率，中行东山支行主张后续利息利率按照原基准利率上浮10%计算，未超出合同约定，亦不违反法律规定，本院予以确认。本案抵押房产已办理了抵押预告登记，且盈港公司举证证明涉案建筑已办理所有权首次登记，故抵押权应自预告登记之日起设立，毛玲不履行还款义务时，中行东山支行有权从依法处分抵押物所得价款中按照抵押顺位优先受偿。盈港公司作为本案抵押房产的开发商，对毛玲涉案的债务提供阶段性保证担保，其目的是在房产抵押权设立前，为中行东山支行的债权提供担保，并督促盈港公司协助办理抵押登记手续。虽然合同约定盈港公司阶段性抵押担保的期限至毛玲办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且中行东山支行收到他项权证之日止，但中行东山支行要求盈港公司交付他项权证的目的，正是在于确保抵押权的正式设立。同时，本案中盈港公司已多次通知毛玲缴纳房产契税以办理办证手续，已尽开发商义务，涉案房产至今未能办理他项权证的责任在于毛玲。现涉案房产抵押权已设立，中行东山支行本案债权已获得抵押担保。中行东山支行要求盈港公司继续承担保证责任，与合同目的和本意不相符，亦有违公平原则，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第三百九十四条、第三百九十五条第一款第（一）项、第四百零二条、第五百六十二条第二款、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告中国银行股份有限公司广州东山支行与被告毛玲、广州盈港房地产有限公司签订的《个人商业用房贷款合同》自2021年5月24日起解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告毛玲向原告中国银行股份有限公司广州东山支行偿还贷款本金300666.54元及利息、罚息、复利（暂计至2021年5月20日的利息13949.63元、罚息含复利为2822.58元，此后的利息、罚息、复利按合同约定标准计算至款项实际付清之日止；利息以未逾期本金为基数计算，罚息以逾期本金为基数计算，复利以逾期利息为基数计算，罚息不计复利）；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告毛玲向原告中国银行股份有限公司广州东山支行支付律师费19000元；四、被告毛玲不履行上述判决的，原告中国银行股份有限公司广州东山支行有权从依法处分广州市南沙区珠江船务大厦21层2110房房产所得价款中按照抵押顺位优先受偿；五、驳回原告中国银行股份有限公司广州东山支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为3117元，保全费2164元，由被告毛玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李学辉二〇二一年六月二十五日书记员  邓绮婷钟尹思法庭记录员彭小云