沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0103民初13154号 原告：王冬梅，女，1978年2月6日出生，汉族，住沈阳市和平区。 委托代理人：高志国，系沈阳市皇姑区明廉法律服务所法律服务工作者。 委托代理人：聂绍臣，系辽宁省合同法研究会工作人员。 被告：邱国刚，男，1968年9月12日出生，汉族，住沈阳市和平区。 委托代理人：董娟，上海海华永泰(沈阳)律师事务所律师。 委托代理人：罗子辉，上海海华永泰(沈阳)律师事务所律师。 第三人：诚添大厦(沈阳)有限公司，住所地：沈阳市和平区太原南街389号。 法定代表人：傅毅，系该公司总经理。 委托代理人：岳思彤，系辽宁权秉律师事务所律师。 委托代理人：孙航，系辽宁权秉律师事务所实习律师。 第三人：傅松涛，男，1935年9月3日出生，汉族，住沈阳市和平区。 委托代理人：张光磊，系辽宁权秉律师事务所律师。 委托代理人：韩西方，系辽宁权秉律师事务所实习律师。 第三人：赵晓军，男，1971年5月31日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。 委托代理人：赵刚，系第三人赵晓军弟弟。 原告王冬梅与被告邱国刚、第三人诚添大厦(沈阳)有限公司、第三人傅松涛、第三人赵晓军执行异议之诉一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王冬梅的委托代理人高志国、聂绍臣、被告邱国刚的委托代理人董娟、罗子辉、第三人诚添大厦(沈阳)有限公司的委托代理人岳思彤、孙航、第三人傅松涛的委托代理人张光磊、韩西方、第三人赵晓军的委托代理人赵刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王冬梅向本院提出诉讼请求：1、请求停止对位于沈阳市和平区太原南街389号诚添大廈5层15号门房产的执行；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2012年12月26日，原告与第三人诚添大厦(沈阳)有限公司(下称诚添公司)签订了一份《商品房买卖合同》。该合同约定，诚添公司将其所有的坐落于沈阳市和平区太原南街389号诚添大厦5层15号门房产出售给原告，建筑面积95.77平方米，每平方米6500元，总价款为622505.00元。2012年12月30日，原告按照合同约定向诚添公司交付了首付购房款。之后，诚添公司将房屋交付给原告，原告一直占有使用至今。2020年6月29日，根据邱国刚的申请，贵院下达了辽0103执字第3025号执行《公告》，限期要求原告腾空该房产。原告认为，原告购买的房产，虽然因诚添公司原因没有办理产权登记手续，但是原告已对该房屋享有物权期待权，这种期待权优先于其他债权，且原告对此并无任何过错。贵院对该房屋进行的强制执行行为，已严重地侵害原告的合法权益。对此，原告请求贵院依法停止对该房产的执行。 综上所述，原告作为案外人，依法对贵院的执行提出异议，贵院于2020年9月11日作出(2020)辽0103执异276号民事裁定书，裁定驳回原告的异议申请。故原告依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求!另补充一下，原告已经分四次交纳完房款。2012年12月11日交10万元定金，2012年12月30日交212506元。当时交纳两笔款项后承诺可以办理银行贷款，2014年11月份根据银行要求提供相关资料办理贷款，因诚添公司原因没有办理成贷款，2015年8月4日交纳房款20万元。2015年9月30日交15万元。共计交纳房款662505元，由于原告的亲戚尹笑宇也在诚添大厦514也购买了房产，尹笑宇购买的房产欠付4万元，也由原告代为交纳。该案在本院另一承办法官手中进行审理。 被告邱国刚辩称：一、王冬梅提交的与诚添大厦(沈阳)有限公司(下称诚添公司)签订合同时间是2012年12月11日，签订时间晚于法院对沈阳市和平区太原南街389号515房产(下称诉争房产)的查封时间，该书面合同不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》(下称执行异议和复议规定)第二十八条第(一)项规定。2010年7月19日，沈阳市中级人民法院以作出的(2009)沈法执字第893号《协助执行通知书》，依法查封了本案诉争房产，并办理了查封登记。基于查封的公示效力，虽王冬梅提交了与诚添公司签订的书面合同，但签订合同时间前，房产已被法院查封，王冬梅对于未办理过户登记存在过错。参照《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》规定，诚添大厦(沈阳)有限公司擅自将其已被查封的房产转卖给王冬梅的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项规定。 二、王冬梅在查封前没有实际合法占用案涉房产。王冬梅主张在签订合同后办理入住，但本案诉争房产所在“诚添大厦”项目，在2013年11月30日才竣工，没有完工，仍属于在建工程的项目入住不符合常理，且没有户名为王冬梅的水电煤气费等支付凭证，仅凭单一的“入住通知书”尚不足以证明王冬梅查封前实际合法占有的事实。并且，基于查封的公示效力，诚添公司擅自将已被查封房产转卖、交付王冬梅的行为违法，其主张不符合执行异议和复议规定第二十八条第(二)项规定。 三、王冬梅没有全额支付房款。本案诉争房产的性质是商业用房，王冬梅主张支付房款，虽提供了诚添大厦(沈阳)有限公司的两份《收款收据》，金额为312806元，但并没有提供购房款的来源和原始转账支付凭证，合同记载的房款为622505元，王冬梅没有足额支付款项，结合在(2020)辽0103执异276号由高红法官、黄耀宇法官审理的执行异议案件卷宗记载，“?当时约定购买房屋的价值是多少。：60余万元，我交了31万余元。?为何没有交纳全款：当时购买房屋时就要做按揭贷款。因为开发商资料不全，没有办法按揭，开发商也没有找我要余款，我找了开发商很多次要他们给我办理按揭贷款。?案外人，你放实际还欠开发商房款，剩余房款如何考虑，剩余房款在开发商给办房证的话，我会把钱交给开发商。”也能够证实原告王冬梅没有交纳全款的事实，也未将剩余房款交给执行法院。故，王冬梅的主张不符合执行异议和复议规定第二十八条第(三)项规定。 四、未办过户登记王冬梅自始存在过错。本案诉争房产在2010年7月19日已被人民法院依法查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条等相关法律规定，人民法院依法裁定查封的，不得转让、办理过户登记。诉争房产被法院依法查封，并在沈阳市不动产登记中心办理了查封登记，具有公示效力。王冬梅系明知诉争房产被查封，过户登记存在客观障碍，仍购买，自身存在过错。综上，根据《物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，王冬梅不享有要求法院解除案涉房产查封的权利，请法院依法驳回王冬梅的诉讼请求，以维护邱国刚的合法权益不受侵害。 第三人诚添大厦（沈阳）有限公司述称：诚添大厦与原告之间系真实有效的商品房买卖合同关系。我们现存的诚添大厦系统中显示原告已经支付的购房款为312506元。至于原告当庭所述的剩余房款代理人需向诚添大厦进行核实。 第三人傅松涛述称：同意诚添大厦的意见。 第三人赵晓军述称：原告房款已经全部交纳了，原告是在解封之后购买的房产。2012年12月5日中院解封的。原告在2012年12月30日购买的房产。剩余的款项已经交给沈阳鸿铭公司。因为鸿铭公司和诚添大厦有个协议，可以代收房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年12月11日，原告王冬梅与第三人诚添大厦（沈阳）有限公司签订认购协议，认购沈阳市和平区太原南街389号515房产。2014年11月20日，原告王冬梅与第三人诚添大厦（沈阳）有限公司签订商品房买卖合同，购买上述涉案房屋，购房价款合计为人民币622500元。 2015年11月18日，本院作出[2015]沈河民三初字第初02167号民事裁定，轮候查封了(现为首封)上述房产。本院于2016年4月20日作出[2015]沈民三初字第初02167号民事调解书，确定被告邱国刚与第三人诚添大厦(沈阳)有限公司之间民间借贷的本金、利息及还款方式。该民事调解书生效后，第三人诚添大厦(沈阳)有限公司未按照调解书确定的期限履行给付义务，被告邱国刚向本院申请强制执行。在执行过程中，原告王冬梅以案外人的名义向本院提出执行异议。本院于2020年9月11日（2020）辽0103执异276号执行裁定书，驳回原告的异议请求。该裁定作出后，原告向本院依法提出执行异议之诉，请求停止对位于沈阳市和平区太原南街389号诚添大廈5层15号门房产的执行；本案诉讼费用由被告承担。 本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人王冬梅购买沈阳市和平区太原南街389号515房产，非系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，因此其并不享有排除执行的优先性。综上所述，依照《高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条之规定，判决如下： 驳回原告王冬梅的诉讼请求。 案件受理费10025元，由原告王冬梅承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  何广东 人民陪审员  曹 红 人民陪审员  曹清侠 二〇二一年六月二十一日 书 记 员  田春晖