北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初1993号原告（反诉被告）：北京南海子投资管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区宏达北路10号1幢3层3103室。法定代表人：杜保卫，总经理。委托诉讼代理人：张雷，北京卓才律师事务所律师。委托诉讼代理人：武艳荣，北京卓才律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨霞，女，1978年6月16日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：孙宁，北京嘉善律师事务所律师。委托诉讼代理人：董洪涛，北京嘉善律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京南海子投资管理有限公司（以下简称南海子公司）与被告（反诉原告）杨霞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南海子公司的委托诉讼代理人武艳荣，被告（反诉原告）杨霞的委托诉讼代理人孙宁、董洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南海子公司向本院提出诉讼请求：1.确认南海子公司与杨霞签订的《南海子公园一期2号木屋租赁合同》无效；2.杨霞将位于北京市大兴区南海子公园一期编号为2号的木屋建筑（木屋建筑面积1389平方米，其中平台面积775平方米，室内面积634平方米）腾退返还给南海子公司；3.杨霞给付南海子公司自2015年6月1日至2016年5月31日期间及自2018年6月1日起至实际腾退返还土地房屋之日止的占有使用费，按照租赁合同中约定的年租金的标准计算（其中计算至2020年2月29日的金额为362150.58元）；4.杨霞支付南海子公司迟延给付占有使用费的利息损失，以应付占有使用费为基数，按年利率6%计算，自2016年6月1日起至实际给付之日止，按照每年的租金不同分段计算（其中计算至2020年2月29日的金额为24046.02元）；5.本案诉讼费用由杨霞承担。事实和理由：2013年6月1日，南海子公司与北京文鑫宏图广告有限公司（以下简称文鑫公司）签订《南海子公园一期2号木屋租赁合同》（以下简称《木屋租赁合同》），约定南海子公司将南海子公园一期编号为2号的木屋建筑（以下简称2号木屋，木屋建筑面积为1389平方米，其中平台面积为775平方米，室内面积为634平方米）租赁给文鑫公司，租赁期限为10年，自2013年6月1日起至2023年5月31日止，租金第1年至第5年为每年150000元，第6年至第10年的租金分别为160000元、170000元、180000元、190000元、200000元；第1年租金于合同签订之日一次性缴纳，以后年度租金于年租期届满前1个月内缴纳。2013年6月17日，文鑫公司支付租金150000元；2013年10月25日，文鑫公司与吕艳南签订《转租协议》，将2号木屋转租给吕艳南，《木屋租赁合同》的全部权利、义务由吕艳南承接。2014年10月10日，吕艳南与杨霞签订《转租协议》，将2号木屋转租给杨霞，《木屋租赁合同》的全部权利、义务由杨霞承接。2014年10月17日，杨霞通过魏某个人账户支付租金150000元；2018年2月1日，杨霞支付租金150000元；2019年6月28日，杨霞支付租金150000元。由于杨霞没有依照协议约定按时支付租金，《木屋租赁合同》已没有继续履行的必要和可能；2019年9月，双方当事人就《木屋租赁合同》的解除事宜正式进行协商，因双方分歧较大，未能达成一致意见；杨霞迟迟不予解除《木屋租赁合同》，拒绝腾退返还土地及房屋；因涉案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，双方所签订《木屋租赁合同》应属无效。为维护自身合法权益，南海子公司诉至法院，请求判如所请。杨霞辩称，第一，对于《木屋租赁合同》的合同效力，杨霞是在诉讼中才知道租赁房屋是无法取得建筑工程规划许可证的事实的，所以杨霞无奈，认可合同无效；但对于合同无效，南海子公司具有完全过错，在出租房屋的时候，没有告知承租人实情，这么长时间也没有告知过；杨霞是有理由相信租赁房屋是合法建筑，合同中明确了2号木屋是要做经营用的，南海子公司的身份也比较特殊，是全资国有公司，在签订合同书的时候，也签订了一份承诺函，要求杨霞遵守公园的管理制度，所以杨霞有理由相信南海子公司是代表政府的，不可能预见到房屋是不合法建筑。第二，对于土地及房屋的腾退返还请求，杨霞同意，现在租赁房屋不能使用了，但是返还房屋需要在法官的主持下，双方进行交接。第三，关于占有使用费不同意支付，出租房屋没有正常使用，经营的目的没有实现，所以不应该支付占有使用费；经营餐饮房屋的占有使用费与用作仓库的占有使用费是不同的，即便要支付占有使用费，也不能按照合同约定的租金标准来计算；在2015年6月1日至2016年5月31日期间的占有使用费已经超过了诉讼时效，在2018年6月1日之后的占有使用费，即便要交，时间也不对，应该是从2018年12月1日起算，杨霞总共交了3年合计450000元的租金，另外在2016年的时候杨霞申请减免过租金，南海子公司同意减免，相当于交了3年半的租金，所以应该是在2018年12月1日开始未交相应的费用，截止时间应该是到2019年9月30日，涉案房屋已经断水断电，杨霞搬离，这个房屋没有再使用；第四，不同意支付利息损失，这个损失是南海子公司自身的过错，不应该要求杨霞来承担；利息损失应该是确认占有使用费需要支付后才会产生的；第五，2018年的时候，下大雨，杨霞有400多箱酒和物品被泡坏了，损失大概有60多万元，南海子公司也一直说要赔偿给杨霞，但是也没有赔偿，后来南海子公司也没有找杨霞要过占有使用费。杨霞向本院提出反诉请求：1.南海子公司返还杨霞已经支付的租金450000元；2.南海子公司赔偿杨霞经济损失14479417.43元（包括转租费2800000元、员工工资及食宿费5107353元、装修和设施设备花费972064.43元、木屋保养维修花费5600000元）；3.本案诉讼费由南海子公司承担。事实和理由：2013年6月1日，南海子公司与文鑫公司签订《木屋租赁合同》，约定南海子公司将2号木屋租赁给文鑫公司，租赁期限为10年，自2013年6月1日起至2023年5月31日止。2013年10月25日，文鑫公司将2号木屋转租给吕艳南；2014年4月10日，吕艳南将2号木屋的租赁及经营权以2800000元的价格转让给杨霞，双方签订转租协议；同日，南海子公司书面同意吕艳南转租，同意由杨霞承担《木屋租赁合同》项下权利义务并继续履行《木屋租赁合同》。《木屋租赁合同》中明确2号木屋为“园区内经营性服务建筑”，并约定由南海子公司“负责一次性为乙方于所承租服务建筑室外，合适地点免费加盖厨房操作间20m2（仅建筑部分，不含厨房设备等），便于乙方经营使用”；为使木屋具备餐饮经营条件，杨霞陆续投入巨额资金，对2号木屋进行装修改造，陆续招聘员工，并陆续支付租金450000元。但因南海子公司出租的2号木屋不具备商业经营服务条件，杨霞无法办理工商登记和食药、消防等许可，餐饮等商业经营一直无法开展；经杨霞多次交涉，南海子公司表示将积极补办租赁房屋相关手续，配合杨霞办理相关登记许可，但一直未落实。2019年，因一直无法办理营业所需证照，导致无法正常经营，杨霞要求与南海子公司解除合同，赔偿损失，但双方未就赔偿数额达成一致，后南海子公司按照北京市政府清理公园内不规范营业场所的要求，与杨霞协商解除租赁合同，因赔偿数额仍未达成一致引发诉讼。综上，杨霞自承租2号木屋以来，投入大量人力物力财力，却因南海子公司严重违约，无法开展商业餐饮经营，越陷越深，但一直相信南海子公司承诺，期盼南海子公司办好出租木屋相关手续，杨霞能充分利用剩余租期开展经营活动，挽回投入资金和损失，并按《木屋租赁合同》优先承租权通过续租经营实现盈利。南海子公司的严重违约行为给杨霞造成了巨大的直接经济损失和可得利益损失，故杨霞提出反诉，请求判如所请。南海子公司对杨霞的反诉辩称，不同意杨霞的全部反诉请求；第一，本案诉争木屋一直由杨霞占有使用，所以杨霞根据租赁合同所交纳费用，不应该返还；第二，转租费与本案无关，所涉合同是杨霞与案外人签订的；第三，对于员工工资和食宿费，抛开真实性不说，是杨霞经营需要产生的费用，与本案无关；第四，对于装修与设施设备花费，是杨霞对房屋占有使用和经营需要产生的费用，且经过鉴定，虽然有相关费用金额，但南海子公司认为应以实际施工资料所确定的施工措施、施工方案为依据进行评估，现没有前后对比，无法确认杨霞所实际装修施工的具体内容，所以不认可鉴定意见书确定的费用金额；第五，木屋保养费用不应该由南海子公司承担，这是杨霞因经营所需产生的费用，应由杨霞自担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据审查确认的证据与当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年6月1日，“为充分利用园区内经营性服务建筑，满足游客服务要求，细化管理责任。经甲乙双方友好协商，就乙方租用甲方服务建筑事宜”，南海子公司（出租方、甲方）与文鑫公司（承租方、乙方）签订《南海子公园一期2号木屋租赁合同》，即《木屋租赁合同》；双方约定租赁标的系位于南海子公园一期，编号为2号的木屋建筑，即2号木屋，木屋建筑面积为1389平方米（其中平台面积755平方米，室内面积为634平方米），系一层单体结构；双方约定租赁期限为10年，自2013年6月1日至2023年5月31日；关于租金及交纳方式，双方约定第15年的年租金为150000元（不含物业费、水、电费、采暖费），第1年租金于合同签订之日一次性缴纳，以后年度租金于年租期届满前1个月内缴纳，第6至10年的年租金每年递增10000元，即后5年承租期内年租金分别为160000元、170000元、180000元、190000元、200000元，物业费、水、电费等由南海子公司按照有关规定执行；关于甲方权利和义务，双方在合同书第四条第一款约定：“1.按照合同约定收取租赁费，并督促乙方按时交纳物业费、水、电费等税费。2.负责对租赁服务建筑的日常检查，监督乙方安全使用承租服务建筑。3.负责一次性为乙方于所承租服务建筑室外，合适地点免费加盖厨房操作间20m2（仅建筑部分，不含厨房设备等），便于乙方经营使用。4.由于乙方原因导致甲方有关财产损失的，甲方有权要求损害赔偿等法律救济措施”；关于乙方权利和义务，双方在合同书第四条第二款约定：“1.按照合同约定缴纳租金及水、电、物业、取暖等税费的义务。2.乙方应遵守甲方有权园区管理的规定，服从甲方公共性管理制度。3.乙方必须守法经营，不得从事法律、法规禁止的经营业务，一经发现甲方无条件取消承租资格且不退还未到期的租金。4.乙方需确保所承租服务建筑的安全，做好各项安全防范措施，尤其是易燃、易爆方面必须严格落实安全管理责任。5.乙方负责承租期间服务建筑的日常维修、保养，双方于合同起止日分别进行交接资产状态认定。如有门窗破损等由责任方负责达到正常使用功能。6.合同期满，在同等条件下，乙方享有优先承租权。7.乙方独立经营，经营期间发生的顾客投诉、食品安全等问题自行承担相关责任，与甲方无关”；双方还约定，该合同争议的解决途径为任何一方可向北京市大兴区人民法院提起诉讼；双方还对合同生效、变更及终止等一并进行约定。2013年10月25日，“根据《中华人民共和国合同法》等国家有关规定，为明确转租南海子公园（一期）2号木屋的权利、义务和相关责任，经双方友好协商”，文鑫公司（甲方、转租方）与吕艳南（乙方、承租方）签订《转租协议》；双方约定：“一、甲方将所承租的南海子公园（一期）2号木屋之租赁使用权无偿转让给乙方。二、自本协议签订之日起，甲方终止履行由北京南海子投资管理有限公司与甲方签订的《南海子公园一期2号木屋租赁合同》；由乙方继续履行《南海子公园一期2号木屋租赁合同》并承担合同中约定的本由甲方承担的一切权利、义务和相关责任。三、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自签订之日起生效”。2014年4月10日，“根据《中华人民共和国合同法》等国家有关规定，为明确转租南海子公园（一期）2号木屋的权利、义务和相关责任，经双方友好协商”，吕艳南（甲方、转租方）与杨霞（乙方、承租方）签订《转租协议》；双方约定：“一、甲方将所承租的南海子公园（一期）2号木屋之租赁使用权无常（法院注：系笔误，应为‘无偿’）转租给乙方。二、自本协议签订之日起，甲方终止履行由北京南海子投资管理有限公司与甲方签订的《南海子公园一期2号木屋租赁合同》，由乙方继续履行《南海子公园一期2号木屋租赁合同》并承担合同中约定的本由甲方承担的一切权利、义务和相关责任。三、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自签订之日起生效”。2014年4月10日，南海子公司出具《关于南海子公园一期2号木屋转租批示》，告知杨霞、吕艳南：“经对贵双方呈交的《转租协议》进行审查，该协议符合相关要求，同意转租；转租后，由杨霞承担（南海子公园一期2号木屋租赁合同）中约定的一切权利、义务和相关责任并继续履行原合同”。杨霞还向南海子公司出具承诺书，承诺了解有关出租商业设施的法律法规及管理办法，认真遵守相关法律法规和《北京市大兴区南海子郊野公园管理处出租商业设施管理办法》，履行相关的法律义务，对于自己所租用的商业设施坚决不转租给他人，坚决不设立私人会所及具有私人会所性质的场所，坚持“一个面向”的要求，确保经营项目更好的面向广大游客、服务群众，提高质量，保持好承租商业设施周围的环境卫生，确保所进商品渠道正规、质量有保障。上述《木屋租赁合同》及《转租协议》签订后，杨霞实际占有2号木屋；关于交房时间（实际占有2号木屋的起始时间），杨霞主张其与吕艳南在2014年4月10日签订《转租协议》后就把转让款付了，对方也把房屋钥匙交给杨霞了，2号木屋系杨霞从吕艳南那里转租来的，当时南海子公司的领导也在场；就上述交房时间，南海子公司表示不清楚具体房屋交付时间。杨霞于2014年10月17日、2018年2月1日、2018年6月28日向南海子公司给付3笔租金，每笔均为150000元，合计450000元；2016年9月25日，杨霞向南海子公司提交《关于减免租金的报告》，函告南海子公司：“我叫杨霞，我是租赁南海子公园2号木屋的租户，今年以来，特别是今年4月份以来，雨水偏多，2号木屋年久失修，房顶漏雨，水电不容造成经常短路断电，严重影响了我们的经营工作，到了冬季因2号木屋没有供暖设施屋内冰冷，基本无法经营，目前经营处于严重亏损状态，加上当下经济形势不好，没有游客光顾，给我造成很大压力，特申请公园领导给我减免8个月房屋租金，望各位领导体恤民情，给予批准，给我们商户一条生路”；在该报告的落款之后空白处手写：“经查，情况基本属实。建议予以适当减免。我意免租六个月。七万伍仟元整。徐元忠。2016.10.8”；在上述呈批意见之后，南海子公园的法定代表人杜保卫签字同意，时间为2016年11月1日。对于杨霞交纳租金所对应时间以及减免租金情况，经双方当事人核对，南海子公司陈述称，对于2015年5月31日之前的租金杨霞已将交纳了，2015年6月1日至2016年5月31日期间租金杨霞未缴纳，2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金杨霞未交纳，之后租金亦未交纳，另外，因为杨霞反映房屋漏水，南海子公司还免除了杨霞半年租金；杨霞则主张，对于2015年5月31日之前的租金150000元杨霞已经缴纳，对于2015年6月1日至2016年5月31日期间租金杨霞未缴纳，南海子公司已经同意免除杨霞2016年6月1日至2016年11月30日期间的6个月租金，对于2016年12月1日至2018年11月30日期间（2年）的租金300000元杨霞已缴纳，对于2018年12月1日之后的租金杨霞未交纳；经本院审核，结合杨霞交纳450000元租金情况，以及南海子公司同意减免杨霞半年租金情况，本院认定杨霞所主张交纳租金及免除租金情况属实。对2号木屋，杨霞尚未返还南海子公司，经双方协商一致，确认自2019年10月份开始（自国庆节开始）对2号木屋停水停电，之后双方一直在协商交接及赔偿事宜，但始终未能达成一致意见；杨霞主张目前房屋停水停电，无法使用，在房屋装修完之后就没有正常经营过，因为需要办理营业执照，但南海子公司一直在推脱，导致没法办理各种证照，也就无法正常开展经营活动，实事求是的讲，确实偷摸经营过，但就是偶尔做一点简餐，是非常小的规模，经营收入连水电费都不够，更不用说填补员工工资，但是后期食药局和工商局经常来检查，就无法经营了。杨霞所提交国家企业信用信息公示系统的企业信用信息公示报告显示，南海子公司成立于2010年6月17日，系国有独资有限责任公司，其法人股东为北京市大兴区人民政府国有资产监督管理委员会；杨霞据此主张其有理由相信南海子公司出租2号木屋作经营使用系政府同意行为，不会存在恶意欺瞒等违法情形；对上述公式报告的真实性，南海子公司予以认可，但对证明目的不予认可，并主张南海子公司在出租2号木屋时不存在恶意欺瞒等情形。为证明北京市大兴区南海子郊野公园管理处（以下简称南海子管理处）是北京市大兴区人民政府设立的事业单位，负责南海子公园管理等工作，在杨霞承租房屋时曾要求杨霞出具承诺书，接受南海子管理处的管理，南海子管理处具有行政管理职能，杨霞认为南海子公司出租木屋为政府认可具有合理性，杨霞提交国家事业单位登记管理局网站的网页截图；对网页截图与本案的关联性，南海子公司不予认可。为证明南海子管理处与南海子公司共同在公园南门外合署办公，属主体混同，给人“一个机构两块牌子”的误解，且2号木屋出租已超过6年，南海子管理处不可能不知情，所以承租人杨霞有理由相信南海子公司出租2号木屋是合法有效并得到南海子管理处同意的，杨霞在签约、履行过程中没有任何过错，杨霞提交3层楼房照片2张；南海子公司对照片质证称，无法核实照片拍摄时间，认可南海子管理处与南海子公司在同一个楼里办公，但不是“一个机构两块牌子”，对证明目的不认可，不能证明杨霞在签订及履行租赁合同中没有任何过错。为证明2号木屋质量有严重瑕疵，经常遇雨漏水，案件相关证据因雨水浸泡而灭失，南海子公园的园长王强及保安队长李海超在双方当事人诉讼期间出具了证明，杨霞提交落款签字为“王强”“李海超”、落款时间为2020年3月3日的《证明》；该《证明》载明：“南海子公园二号木屋，于2018年7月份漏雨严重，积水过深，把二号木屋资料室淹了，资料室有电脑，各种合同原件，发票和收据原件，员工工资表等等，全部被水淹了损毁丢失，二号木屋承租人杨霞在第一时间告知南海子投资管理公司杜总，物业徐总，杜总当即派公园相关领导孙总，公园园长王强，保安部部长李部长实地检查，确有此事”；对该《证明》南海子公司质证称，对真实性予以认可，但不认可证明目的，其仅可证明当时存在下大雨漏雨的情况。为证明杨霞在2014年至2017年因承租2号木屋投资支出损失合计30290000元，其中在2014年投资支出9780000元，在2015年投资支出7940000元，在2016年投资支出7400000元，在2017年投资支出5170000元，杨霞提交其名下中国农业银行账户自2014年1月1日至2019年12月31日期间的银行卡交易明细清单、中国工商银行账户自2014年5月1日至2019年4月1日期间的借记卡账户历史明细清单；为证明杨霞在2018年至2019年期间因承租2号木屋投资支出损失合计300余万元，杨霞因怀孕生产未直接管理，在2018年2号木屋相关支出通过前期合伙人吕承莉的弟弟吕承建名下银行卡支付，杨霞提交吕承建名下广发银行账户自2018年1月1日至2018年6月30日期间的账户交易历史明细清单；对上述涉及银行交易明细的证据材料，南海子公园均认可其真实性，但对证明目的不予认可，并主张上述交易明细无法证明相关费用支出系用于2号木屋的使用。为证明在2017年3月至2019年9月期间，杨霞因2号木屋支出员工工资合计2168710元，该支出情况与银行流水能够相互印证，杨霞提交2017年3月至2019年9月期间的华色酒庄工资表；对该工资表的真实性、关联性，南海子公司均不予认可。为证明2号木屋的维修保养范围、方法、次数、费用等，杨霞提交证人钟某（主张系服务提供商）的书面证人证言（即杨霞所聘请律师与证人钟某之间所作的谈话笔录，载明2018年、2019年两年的木屋保养是钟某做的，总共支付钟某260万多元的费用，防水2次大概是800000元，防水面积大概是700平方米，单价为每平方米560元，这样一次是400000元左右，两次就得800000元，保养每次大约要400000元，4次保养大约1600000元，当时预估木屋保养面积是3500平方米，单价为每平方米120元，这样保养一次费用在420000元左右，4次就是160万多元，这两项加起来就有2400000元了，剩下的20多万元就是换上小水管、维修电路的费用，是一次次累加起来，款项是由吕总吕承建和魏总魏强转给钟转桃的等内容）；为证明员工工资、包食宿、员工人数、宿舍支出、酒庄未正常经营、维修保养情况，杨霞提交证人刘某（主张系总经理）、魏某（主张系经理）、高某（主张系主管）、徐某（主张系库房/后勤人员）、王某（主张系后勤/出纳人员）的书面证人证言；同时，上述6名证人均出庭作证，各证人的陈述意见与书面证人证言存在一致性，但部分内容亦有不同，在刘某作证时，其主张其在2号木屋工作过，老板是杨霞，由刘某负责员工日常管理，租赁木屋经营系在2014年8月至2017年期间，还陈述称：“刷松油保养味道也是比较大的，刷油是在6、7月份，有一年涂过1次，有一年涂过2次，开始杨霞找过公园给维护，但是公园也没有给维护，我们怕不好用了，所以在2015年涂过2次，在2016年涂过1次，调松油是找专业的师傅调好的，我们自己也会干活，2017年我走了是因为公司解散了，无法经营”“问：保养的情况还记得具体情况吗？答：记不清了，当时也没怎么经营，就是天气暖和了大家一起涂保养的胶”，在钟某作证时其还陈述称：“那个房子好像是一个酒庄，应该是我要干活所以没有经营，没有干活的时候应该是在经营的，厨房的东西都在用”。对员工的证人证言，南海子公司主张员工证人与杨霞存在利害关系，对真实性不予认可，对证明目的不予认可，并主张5名员工证人所述入职时间及工资发放金额、时间均与杨霞提供的银行交易记录不符；对所谓的施工人钟某的证人证言不予认可，并主张钟某的当庭陈述与杨霞提交的谈话笔录中内容存在多处不一致，且钟某与杨霞存在利害关系。为证明曾向吕艳南支付2800000元转租费，杨霞提交其与徐元忠（主张系南海子公司的副总经理）在2020年3月12日的电话录音及相应文字稿；在录音中，杨霞向徐元忠主张当时杨霞接手的时候，给了吕艳南几百万元的转让费，对方要求不能转账，必须给现金，所以没有转账记录，并要求徐元忠帮助查找吕艳南的电话号码，徐元忠表示得找找看有没有吕艳南的电话号码，而且时间太长了有可能找不到了；就此，南海子公司质证称，徐元忠已经退休了，所以无法核实录音真实性，对证明目的不予认可，而且即便有2800000元的转租费也应由杨霞向合同相对人主张，与南海子公司无关。因南海子公司不认可上述录音，杨霞要求对南海子公司的相关领导徐元忠调查取证（被申请人为南海子公司），以核实杨霞向吕艳南支付2号木屋转让费现金2800000元的事实；经本院多次拨打杨霞所提供徐元忠的电话，均显示电话号码是空号，后本院与南海子公司联系，南海子公司也向本院提供了徐元忠的电话号码（与杨霞所提供号码一致），但经本院拨打，语音提示音亦为电话号码系空号，据此，因双方当事人均不能提供徐元忠的有效联系方式，本院未能与徐元忠取得联系；在将上述情况告知杨霞后，其表示之前杨霞还与徐元忠进行通话，有通话录音，已作为证据提交（即上述录音），请法院予以采纳。在本院释明后，经南海子公司核实，2号木屋系由市、区两级政府出资，由南海子管理处负责建设；南海子公司对2号木屋内已经形成附合的装饰装修不同意利用。经本院组织双方当事人进行现场勘验，并对2号木屋拍摄照片。在勘验现场，就房屋情况，杨霞陈述称：“在签合同之后，杨霞投入装修，除了看得见的屋内装修，还有消防、水管、厨房、防水、地下室，大概投入400多万元；原房屋只有房屋框架；木屋不适合在北方使用，每年需要花费大量人力、财力去做保养，木屋漏水严重，每年做2次防水，夏季、冬季各做一次；木屋没有暖气，没有保温层，找南海子公司商量，但一直没有解决，所以每年管道都要冻裂；木屋内的电路每年都需要保养更换；所以每年保养支出费用很高，大概支出四、五百万元。2018年7月份下大雨，木屋内的资料室被水泡毁了，所以现在无法提供当时装修合同等证据，2018年7月份的大雨还导致杨霞的酒等财产损失；但是，南海子公司至今没有将杨霞的损失赔偿给杨霞，这也是杨霞后续没有给南海子公司交租金的原因”；杨霞认可2号木屋钥匙现由其持有；经现场勘验，2号木屋系木制框架结构，没有保温层，室内保养维护相对完善，设置有吧台、桌椅、牌匾、宫廷风格灯具、柜子、厨房用具等大量经营设施，室外部分（含外墙、平台等）保养维护欠缺，存在大量的开裂、变形、松动、翘起、脱落等情况，但基础结构没有损坏。经杨霞申请，受本院委托，北京兴中海建工程造价咨询有限公司出具工程造价鉴定意见书，鉴定意见为：“北京市大兴区南海子公园一期编号为2的木屋装修工程造价金额为449264.43元，是否给予计取，由法院裁判”；该鉴定意见同时载明上述造价金额包括修缮工程31444.06元、装修工程252056.01元、建筑工程52933.66元、机电安装工程107414.64元、机电安装修缮工程5416.06元；该鉴定意见书附有“工程造价鉴定项目现场勘查记录”，其中在对于无施工合同情况，双方均同意按照《北京市建设工程12概算定额》、房修定额、《北京市建设工程12预算定额》及费用定额等相关文件进行鉴定，对于无施工图纸情况，均同意现场测量，工程施工日期为2015年2月1日，双方均认可工程水电费由杨霞交纳，均认可系个人施工（只取现场管理费及临设费）。杨霞交纳鉴定费10000元。对该鉴定意见，南海子公司质证称，对真实性、合法性认可，对证明目的不认可，因为鉴定机构系根据现场情况以及杨霞的陈述作出的鉴定意见书，应以实际施工资料确定施工措施、施工方案为依据进行评估，因为没有房屋情况的前后对比，所以无法确认杨霞所实际装修施工内容，故不认可鉴定意见书中的工程造价金额。对该鉴定意见，杨霞解释称，鉴定范围仅仅限于已形成附合的装修，和实际差距比较大，鉴于原始装修资料已经灭失，所以无法复原原本的造价费用，对鉴定意见书的真实性认可，对未形成附合的装修鉴定机构没有进行鉴定，要求法院对未形成附合部分（如购置空调、彩电、房设施设备等物品）及装修设计费予以考虑，并要求南海子公司予以赔偿，同时主张因对2号木屋没有正常开展经营活动，所以在确定装饰装修现值时不应该考虑工程造价的折旧因素。在进行鉴定谈话时，杨霞称其系在2014年年底至2015年年初完成装修的，所以确定装修基准日为2015年2月1日，南海子公司则表示不清楚杨霞对房屋进行装修的具体时间以及具体的装修范围。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，杨霞依据《转租协议》及南海子公司作出的《关于南海子公园一期2号木屋转租批示》取得《木屋租赁合同》中承租人所涉权利及义务，而上述《转租协议》及批示均形成于2014年，上述时间均早于2021年1月1日民法典施行时间，故应适用当时的法律、司法解释的规定，即适用《中华人民共和国合同法》等法律规定。本案中，先是由出租人南海子公司与承租人文鑫公司就2号木屋的租赁事宜在2013年6月1日签订《木屋租赁合同》，之后文鑫公司又与吕艳南在2013年10月签订《转租协议》，但该协议名为“转租”，实为“转让”，系将《木屋租赁合同》中的承租人所享有权利和所承担义务概括转移给吕艳南，之后，同理，吕艳南与杨霞在2014年签订《转租协议》，对上述《转租协议》南海子公司予以认可，并出具《关于南海子公园一期2号木屋转租批示》；至此，对于2号木屋，出租人系南海子公司，承租人系杨霞，虽然双方订立房屋租赁合同关系系双方当事人真实意思表示，但针对租赁房屋（2号木屋）未取得建设工程规划许可证等准建手续，亦未经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（于2009年9月1日施行）第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”故对南海子公司要求确认其与杨霞所订立《木屋租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因诉争房屋租赁合同为无效合同，故对南海子公司要求杨霞将2号木屋腾退返还给南海子公司的诉讼请求，本院予以支持。根据租赁司法解释第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”对于未形成附合的装饰装修，根据上述司法解释，出租人不同意利用的，可由承租人拆除，具体至本案，对于所购置冰箱、空调、彩电、厨房设施设备等未形成附合的装饰装修，现南海子公司明确表示不同意利用，杨霞可自行拆走，对于所谓装修设计费，未提供证据证明，本院不予认定，故对杨霞要求南海子公司赔偿未形成附合装修费用（含装修设计费）522800元（包含于装修和设施设备花费9722064.43元的反诉请求中）的反诉请求，本院不予支持。根据已查明事实，特别现场勘验确定的事实，虽然部分装修材料因漏水被浸泡而灭失，但杨霞确已对2号木屋进行了一定装修，部分装修与木屋主体已经形成附合，退一步讲，即使部分装修并非杨霞所实施，而系文鑫公司或吕艳南所实施，因杨霞受让了承租人所享有的合同权利及义务，故其主张该部分装饰装修损失并无不当；而且，根据《木屋租赁合同》之约定：“双方于本合同起止日分别进行交接资产状态认定”，即在南海子公司向文鑫公司交接2号木屋时，南海子公司应对交接资产状态有相关记录，或至少能作出详细说明，现其仅以杨霞不能证明装修前的房屋状况等故而不认可鉴定意见，对该主张，本院不予采纳；考虑到该部分装修并非可轻易拆除的未形成附合的装饰装修物，故本院确定杨霞按房屋现状交还租赁房屋；根据上述司法解释，现南海子公司不同意利用已形成附合的装饰装修，应“由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”；此涉及两个问题，一是确定双方当事人导致合同无效的过错程度，二是确定现值损失；对于问题一，南海子公司作为园区内经营性服务建筑的出租人，显然其于租赁房屋是否有准建手续应明确知情，但仍将具有物权瑕疵的房屋对外租赁，对房屋租赁合同无效负有主要责任，即具有重大过错，而杨霞作为计划用租赁房屋开展餐饮经营活动的承租人，亦应关注租赁房屋是否取得准建手续，但其疏于审查，具有一定过错，应负次要责任；需指出，虽然上文措辞为主要责任、次要责任，但不能简单理解为三七开，具体至本案，出租人的过错程度明显大于承租人。对于问题二，虽然司法解释的措辞为“现值损失”，但所谓装饰装修物的现值损失，是指附合装饰装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值，不同于残值损失，确定装饰装修现值损失不需考虑租赁期限的长短，只应考虑承租人在房屋租赁合同无效时，对该装饰装修的实际使用时间，即按照承租人已使用的时间予以折旧，而不能考虑按照租赁期限进行分摊；一般而言，在房屋租赁合同被确认无效时，承租人对租赁房屋的装饰装修已实际使用一定的时间，故无论是折价补偿或按过错程度分担损失，均应按照装饰装修折旧后的现存价值确定；但是，如果该装饰装修未经过利用贬损，则相当于装饰装修价；具体至本案，双方争议焦点在于杨霞是否有效占有使用2号木屋，就此本院有以下几点考虑；一是虽然杨霞主张在2015年年初对租赁房屋进行装修后未能有效经营使用2号木屋，并就此提供证人证言，以及南海子公司认可真实性的由园长王强、保安队长李海超出具的《证明》，但又主张在2014年至2017年期间因2号木屋投资支出损失合计30290000元，上述主张之间存在矛盾，即在房屋未能有效利用的情况下，又在4年时间内对室内面积为600余平方米的木屋投入数千万元的巨额投入，有悖常理；二是就上述巨额投入情况杨霞提交银行流水，但正如南海子公司所指出，上述支出情况在没有会计凭证等证据佐证的情况下，无法建立关联性；三是根据已查明事实，确实存在2号木屋被漏水浸泡，以致相关材料灭失的情况，但纸质财务账册并非证明相应经营支出的唯一证据，杨霞本可以通过提交经营纳税记录等予以佐证，就雇佣人员情况，亦可以提交员工社保缴纳记录予以佐证，但均未提交，以致相关事实处于真伪不明的状态，杨霞应承担举证不能的不利后果；四是根据杨霞所申请作证的证人证言，其未有效开展经营活动，平时仅仅是偷摸制作简餐，或请杨霞的朋友及有关人员用餐；五是杨霞最初曾提出要求南海子公司赔偿装修和设施设备花费4350000元的反诉请求，后根据鉴定意见等将该请求变更为972064.43元，即杨霞在主张损失金额上存在一定随意性，存在虚构损失之嫌；六是如果杨霞所陈述属实，在未有效开展经营的情况下仍然对2号木屋进行巨额投入，则存在自行扩大损失的因素；七是经双方协商，对2号木屋自2019年10月国庆节开始停水停电，之后完全不具备经营条件，亦未开展经营活动。据此，综合考虑本案具体情况，本院认定杨霞在占有2号木屋期间，特别是在进行装修后，虽然开展了一定的餐饮经营活动，但未能有效开展经营活动；据此，对于鉴定意见所认定工程造价金额449264.43元，应适当考虑折旧，以确定合理的现值损失；对该装饰装修现值损失，本院酌情确定为360000元；就此，本院酌情确定南海子公司承担大部分的过错责任，即赔偿杨霞装饰装修现值损失324000元。虽然根据租赁司法解释第五条第一款：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”在适用上述条文时，一般系指虽然房屋租赁合同无效，但承租人有效占有使用租赁房屋，故应参照合同约定的标准确定房屋占有使用费；但具体至本案，根据已查明事实，因租赁房屋存在权利瑕疵，而杨霞所要开展经营活动系餐饮经营，需办理工商登记、食品经营许可等方面证照，对装修等需进行消防验收，上述证照无法办理，消防验收亦无法通过，以致杨霞利用2号木屋虽开展了一定经营活动，但未能有效开展市场化的餐饮经营活动，又考虑到虽然杨霞对一定期间的租金未交纳，但已交纳租金450000元，在此种情况下如果还判决杨霞给付未交纳房租期间的房屋占有使用费有悖公平公正，有悖诚实信用原则，背离社会主义核心价值观，而且南海子公司计算占有使用费期间有误，未将其同意免除租金的半年期间剔除，据此，对南海子公园要求杨霞交纳2015年6月1日至2016年5月31日期间占有使用费及自2018年6月1日起算占有使用费的意见，本院不予采纳；但是需指出，为妥善化解矛盾，督促承租人积极腾退租赁房屋，如果完全不判决房屋占有使用费于解决争议无益，故本院酌情确定对于本案判决所确定腾退时间至实际腾退之日止的房屋占有使用费，杨霞应参照合同约定给付，本院酌情确定仍按照前5年租金标准计算，即每年150000元。因本院未支持判决腾退返还前的房屋占有使用费，故对南海子公司要求杨霞给付迟延给付房屋占有使用费的利息损失，本院不予支持。对于杨霞要求南海子公司返还应支付租金450000元的反诉请求，考虑到杨霞虽占有使用租赁房屋，但未能有效开展市场化的餐饮经营活动，故南海子公司应酌情退还；对该应退还金额，综合考虑上述租金所对应租赁期间，以及杨霞受让承租人权利义务至停水停电的具体时间，以及双方协商一致免除半年租金等情况，本院酌情确定南海子公司退还300000元。对于杨霞要求南海子公司赔偿转租费（转让费）2800000元的反诉请求，考虑到《转租协议》的措辞系无偿转租，且就给付上述金额现金的事实，杨霞未提供充分证据证明，故本院不予支持。对于员工工资及食宿费合计5107353元（含员工工资4457353元、员工食宿费650000元），因上述支出系因开展经营活动所产生，且就具体金额杨霞未提供充分证据证明，换言之，如果系为经营活动所产生合理支出，杨霞应自担相应支出，如果存在经营不善但杨霞仍雇佣较多人员，以致产生较大支出，亦系存在扩大损失因素，同时考虑到杨霞对于房屋租赁合同无效亦具有一定过错，故对该项反诉请求，本院不予支持。下面分析关于木屋保养维修花费；杨霞主张因发生下雨漏水以致相关资料毁损灭失，但是根据其提交的由园长及保安队长出具的《证明》，该漏水时间发生在2018年7月，而对于工作到2017年的员工陈述，即证人证言之间，存在矛盾，有的证人说由专业公司进行维护，且因味道比较大，在维护期间员工放假，但有证人说是在由专业人员调制油料后，由员工在天气暖和的时候自己维护，据此，对于杨霞所主张在2017年之前维护2号木屋（含做防水及维护）支出巨额费用，处于真伪不明状态，杨霞应承担举证不能的不利后果；而对于2018年之后，因严重漏水发生在2018年7月，故不应再出现在发现严重漏水后因保养维护所产生文件材料全部毁损灭失的情况，现杨霞及其所要求出庭作证的证人钟某主张在2018年至2019年因保养维护2号木屋（包括做防水及维护，还有维修管线等费用）产生280余万元，但对于上述巨额支出，未提供施工合同、结算材料等予以佐证，且根据证人证言在2017年已经开始大量遣散员工，之后仍为维护房屋支出巨额费用且没有留存证明大额支出的相关文件，有悖常理，据此，对于杨霞主张在2018年、2019年有巨额维护、保养费用支出的意见，本院不予采纳；但是需指出，2号木屋系全结构木屋，区别于其他结构房屋，确需进行日常维护，必然产生一定的木屋维护保养费用；虽然根据合同约定“乙方负责承租期间服务建筑的日常维修、保养”，但从权利义务相一致角度出发，上述由承租人负责日常维修、保养的前提是承租人能够正常开展市场化的餐饮经营活动，因出租人未保障承租人能够有效经营使用2号房屋，故应分担部分日常维修及保养费用；综上所述，综合考虑合理的日常维护保养费用及南海子公司应分担部分费用情况，对南海子公司应赔偿杨霞木屋保养维修花费金额，本院酌情确定为300000元。综上所述，对双方当事人本、反诉请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（于2009年9月1日施行）第二条、第五条、第九条规定，判决如下：一、确认北京南海子投资管理有限公司与杨霞就位于北京市大兴区南海子公园一期编号为2号的木屋建筑所形成房屋租赁合同关系无效；二、杨霞于本判决生效后十日内将本判决第一项合同所涉及租赁房屋，即位于北京市大兴区南海子公园一期编号为2号的木屋建筑（含木屋建筑、平台及配建厨房等）按现状腾退并返还给北京南海子投资管理有限公司；三、如杨霞未按本判决第二项所确定时间履行腾退义务，则其应按照每年150000元的标准，在实际履行腾退义务之日起十日内给付北京南海子投资管理有限公司房屋占有使用费（自本判决第二项所确定腾退时间起算，至实际履行腾退义务之日止）；四、北京南海子投资管理有限公司于本判决生效后十日内退还杨霞已交纳租金300000元；五、北京南海子投资管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿杨霞装饰装修现值损失324000元、木屋保养维修花费300000元，上述经济损失合计624000元；六、驳回北京南海子投资管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回杨霞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7093元，由北京南海子投资管理有限公司负担3547元（已交纳），由杨霞负担3546元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费54338元，由北京南海子投资管理有限公司负担3466元（于本判决生效后七日内交纳），由杨霞负担50872元（已交纳）；鉴定费10000元，由北京南海子投资管理有限公司负担9000元（于本判决生效后七日内交纳），由杨霞负担1000元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振审 判 员  刘 瑶审 判 员  刘恩水二〇二一年六月二十三日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷