北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初52456号原告（反诉被告）:栾荣，女，1953年3月26日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人:张红梅，北京市忠惠律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘露阳，北京市忠惠律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼12层15A09。法定代表人：刘波。委托诉讼代理人：孟园园，该公司员工。委托诉讼代理人：李海洋，该公司员工。原告栾荣（下称姓名）与被告北京中天置地房地产经纪有限公司（下称中天置地公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。栾荣之委托诉讼代理人张红梅、刘露阳，中天置地公司之委托诉讼代理人孟园园、李海洋均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。栾荣向本院提出诉讼请求：1.判令解除栾荣与中天置地公司之间签订的XXX号《北京市房屋出租委托代理合同》；2.判令中天置地公司腾退交付位于北京市朝阳区十八里店弘善家园XXX号XXXX室的租赁房屋；3.判令中天置地公司支付拖欠栾荣房屋租金，至起诉日共计6个月，暂计36000元（实际支付至中天置地公司交付房屋之日）；4、判令中天置地公司支付栾荣违约金12000元。事实和理由：2019年11月8日，栾荣与中天置地公司签订XXX号《北京市房屋出租委托代理合同》，合同约定栾荣将座落于北京市朝阳区十八里店弘善家园XXX号XXXX室的房屋租赁给中天置地公司代理出租。出租代理期自2019年11月8日至2021年11月7日，房屋租金每月6000元，乙方（即中天置地公司）应按本合同约定向甲方（即栾荣）缴纳租金；乙方将各租金划入甲方账户的日期为2019年11月8日，2020年2月8日，2020年5月8日，2020年8月8日。双方约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：未按约定划付租金达7日以上的。关于违约责任，双方约定乙方有第九条第四款情形之一的（即甲方有权单方解除合同的情形），应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同签订后，甲方按约向乙方交付了租赁房屋，但乙方未按合同约定向甲方划付租金，乙方仅支付完成一个月房租，尚欠6个月房租36000元。中天置地公司的行为已经严重侵犯了栾荣的合法权益。故诉至法院，望判如所请。中天置地公司答辩称：同意栾荣第一项诉讼请求，我们认为合同于2020年2月8日已解除，不同意栾荣的其他诉讼请求，我们公司于2020年6月初将房屋交给栾荣。我方租金已支付至2020年2月8日。因疫情原因，小区封闭，不允许中介人员带客户看房，房屋无法出租，考虑房屋一直处于空置状态，依据合同第九条第二款，出现任何不可抗力导致本合同无法履行的，本合同自行解除。栾荣当时同意解除合同，但由于受疫情影响，无法办理房屋交接，双方同意等疫情结束后办理交接，双方于6月进行了交接，我方认为双方解除合同是疫情导致，故不应支付租金及违约金。中天置地公司向本院提出反诉请求：1.请求栾荣返还房屋装修款12500元；2.判令栾荣返还室内家用电器，如不退还，要求赔偿8000元。事实和理由：我方与栾荣签订合同后，11月8日开始装修，共花费12500元。我方将房屋装修后发生疫情，2020年2月我方与对方就合同解除问题进行协商，对方同意解除，但一直拖延办理房屋交接时间，直到6月3日，双方才进行交接。栾荣未退还我公司装修款，亦未退还房屋内家用电器。故诉至法院，望判如所请。栾荣针对中天置地公司的反诉请求辩称：一、双方自2012年起就已经签订的了北京市房屋出租委托代理合同，中天置地公司已承租房屋多年，不存在涉案房屋为毛坯房需要装修的情况。二、双方自2012年至2019年共签订七份合同，合同中均未约定栾荣需要进行装修，故栾荣无需承担装饰装修费用。三、双方在房屋交接时，栾荣明确要求中天置地公司将房屋内物品搬离并进行腾退工作，但中天置地公司一直拒绝腾退，为避免损失进一步扩大，房屋交接后栾荣将房屋进行了出租，中天置地公司应自行承担不及时腾退屋内物品所造成的损失。四、在房屋出租之前，2020年8月4日，栾荣再次向中天置地公司发送要求腾退物品的律师函，中天置地公司未及时腾退，应自行承担损失。五、中天置地公司提交的装饰装修有关的收据，因无付款凭证、合同等其他材料，不能证明该项费用是实际支出。故栾荣无需承担任何装饰装修的费用。六、栾荣和中天置地公司2012年11月1日第一次签订北京市房屋出租委托代理合同时约定了合同租赁期限为一年，约定了高达90天的免租期，正是对中天置地公司装修房屋的补偿，栾荣不需要支付装修费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月8日，栾荣（甲方）与中天置地公司（乙方）签订XXX号《北京市房屋出租委托代理合同》，合同约定栾荣将座落于北京市朝阳区十八里店弘善家园XXX号XXXX室的房屋租赁给中天置地公司代理出租。出租代理期自2019年11月8日至2021年11月7日，房屋租金每月6000元。合同约定房屋代理期中开始的前60天为免租期，乙方无需向甲方支付租金。乙方将租金划入甲方账户的日期为2019年11月8日，2020年2月8日，2020年5月8日，2020年8月8日。双方约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：未按约定划付租金达7日以上的。关于违约责任，双方约定乙方有第九条第四款情形之一的（即甲方有权单方解除合同的情形），应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同约定栾荣允许中天置地公司或承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物。经查，中天置地公司在合同中提供地址为XXXX@vip.sina.com的邮箱作为投诉邮箱。合同签订后，中天置地公司于2019年11月11日向栾荣交付租金6000元。双方于2020年5月26日、2020年5月28日、2020年6月3日就合同解除事项进行协商。双方就房屋交接达成合意，但就房屋租金、违约金、装修费以及房屋内物品事项未达成合意。2020年6月3日，双方就房屋进行交接，中天置地公司将涉案房屋交还栾荣。2020年8月4日，栾荣向邮箱地址XXXX@vip.sina.com发送律师函，栾荣通知中天置地公司在收到该函之日3日内将房屋内物品搬出。为证明1、栾荣自2012年11月6日将房屋租赁中天置地公司，房屋出租多年且装修完毕，不存在中天置地公司所称涉案房屋为毛坯房需要装修情况；2、双方2012年11月1日签订合同约定免租期90天，无需另外支付装修装饰费；3、合同中并未约定装修费用由栾荣承担，且《补充协议》约定合同期满中天置地公司将房屋恢复原状，栾荣无需承担装修费用。栾荣提交《北京市房屋出租委托代理合同》6份。中天置地公司对该组证据真实性认可，证明目的不认可。为证明2月份房屋空置，中天置地公司和栾荣联系因疫情原因解除合同事项，栾荣当时同意解除合同。中天置地公司提交微信聊天记录，栾荣对该证据真实性、证明目的均不认可。为证明疫情期间小区不能进入，中天置地公司提交照片。栾荣对该证据真实性、证明目的均不认可。为证明中天置地公司对房屋进行装修装饰且房屋内电器由中天置地公司提供。中天置地公司提交收据。栾荣对该证据真实性、证明目的均不认可。经查，该照片小区大门张贴告示载明内容为：中介禁止带人看房，没有出入证禁止入内。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方订立《北京市房屋出租委托代理合同》系栾荣、中天置地公司真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方都应按照合同约定履行各自权利义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，中天置地公司虽主张因疫情原因导致本案出现因不可抗力致使不能实现合同目的情形。首先、双方签订该合同时疫情并未出现，中天置地公司也向栾荣交付了租金，双方均处于履行合同的状态，其次，疫情出现并不必然导致本案合同的不能履行，中天置地公司虽然提交了照片，但无法查明该照片拍摄的时间、地点，且照片内容只说明涉案小区禁止带人看房，在有出入证的情况下，小区依然可以出入。因此，结合本案查明的事实和双方提交的证据，本案双方不享有因不可抗力导致的合同目的无法实现双方享有的法定解除权。双方在合同履行期间多次就合同解除进行协商，但直至2020年6月3日才就房屋进行了交接，应认定合同于房屋交接之日解除。中天置地公司应向栾荣支付欠交租金，其中减去免租期及中天置地公司已经支付的部分，经本院核算中天置地公司应向栾荣支付租金23000元。关于违约责任，因本案合同系双方协商一致解除，故中天置地公司不应向栾荣支付违约金。双方已经就房屋进行了交接，故栾荣要求中天置地公司腾退房屋的诉讼请求，已无事实基础，本院不再处理。关于中天置地公司要求栾荣返还装修款的反诉请求。依照法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。本案中，中天置地公司并未提交有效证据证明房屋内装修装饰损失，故对中天置地公司的该项反诉请求，本院不予支持。关于中天置地公司要求栾荣返还房屋内家用电器及赔偿损失的反诉请求，首先，中天置地公司并未提交有效证据证明该房屋内的家用电器明细及价值，且合同解除后，在栾荣已向其送达通知情况下怠于履行相应义务。故对于该项诉讼请求，本院不予支持。另，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）栾荣与被告（反诉原告）北京中天置地房地产经纪有限公司签订的XXX号《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年6月3日解除；二、被告（反诉原告）北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）栾荣房屋租金23000元；三、驳回原告（反诉被告）栾荣的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京中天置地房地产经纪有限公司的全部反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，由原告（反诉被告）栾荣负担625元（已交纳），由被告（反诉原告）北京中天置地房地产经纪有限公司承担375元（于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）栾荣）。反诉案件受理费312.5元，由被告（反诉原告）北京中天置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 罗 淼二〇二一年六月二十六日书记员 沙京泽