北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初7946号原告：魏振红，女，1976年7月30日出生。原告兼原告魏振红之委托诉讼代理人：张建平（系魏振红之夫），男，1973年6月11日出生。被告：北京韩建伟业房地产开发有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：任忠喜，总经理。委托诉讼代理人：高敏，北京徐凤明律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐凤明，北京徐凤明律师事务所律师。原告魏振红、张建平与被告北京韩建伟业房地产开发有限公司（以下简称韩建伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年5月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兼原告魏振红的委托诉讼代理人张建平，被告韩建伟业公司的委托诉讼代理人高敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏振红、张建平向本院提出诉讼请求：1.韩建伟业公司向魏振红、张建平支付自2019年6月4日起至2021年6月9日期间未取得楼栋的权属证明违约金（按照合同约定标准计算）；2.韩建伟业公司向魏振红、张建平支付自2019年6月4日起至2021年6月9日期间未取得房屋所有权证违约金（按合同约定标准计算）；3.诉讼费用全部由韩建伟业公司承担。事实和理由：魏振红和张建平系夫妻关系，魏振红、张建平于2015年9月23日与韩建伟业公司签订《北京市商品房预售合同（经济适用房）》购得韩建伟业公司预售的位于北京市房山区良乡拱辰街道某住宅一套。魏振红、张建平于签订合同日2015年9月28日交付购房首付款104864元，又于2016年1月6日通过住房公积金贷款220000元，又于2014年5月3日补交房款6864元。根据《北京市商品房预售合同（经济适用房）》第二十二条第（一）项初始登记条款，韩建伟业公司应当在2016年12月31日前取得该商品房所在楼栋的初始登记与权属证明。但韩建伟业公司未在该期限前取得该楼栋的初始登记与权属证明。根据初始登记条款规定的处理方式：买受人选择不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。据此，韩建伟业公司违约应当自2019年6月4日起每日向魏振红、张建平支付违约金。根据《北京市商品房预售合同（经济适用房）》第二十二条第（二）项转移登记规定第（2）款规定，魏振红、张建平同意委托韩建伟业公司指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋产权转移登记，并向韩建伟业公司交了委托费用800元。但时至今日魏振红、张建平仍并未取得《房屋所有权证书》。根据《北京市商品房预售合同（经济适用房）》第二十二条第（二）项转移登记第2款规定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起457日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。韩建伟业公司已于2014年5月1日交付该房屋给魏振红、张建平，经过457日后，从2015年8月3日起韩建伟业公司应当按日计算向魏振红、张建平支付违约金。为维护自身合法权益，故诉至法院，请法院依法判决。韩建伟业公司辩称，办理初始登记和转移登记对经适房和商品房是不一样的，是否办理房产证以及能不能办理房产证都是由政府决定，至今尚未办理房产证韩建伟业公司只存在一部分责任。案涉项目是先入住后补签的合同，目前无法办理房产证也给韩建伟业公司造成了一定损失。对于魏振红、张建平主张的初始登记和转移登记违约金，两违约后果是由同一行为导致，计算时间有重叠，同时我方认为魏振红、张建平没有受到实际损失，因此请法庭对违约金的数额予以减少。根据以上原因，我方同意支付违约金，但计算数额与魏振红、张建平主张的数额有一定差别，我方同意两项违约金按合同标准计算后相加乘以65％的计算方式支付违约金。魏振红、张建平是二次起诉，上次判决的计算标准是按65％的标准计算的，所以这次也同意按此标准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月23日，魏振红、张建平（买受人）与韩建伟业公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》（以下简称预售合同），约定魏振红、张建平向韩建伟业公司购买位于房山区拱辰街道某房屋一套，该房屋预测建筑面积67.68平方米，总价款324864元，付款方式为首付款加贷款，出卖人应当在2015年10月1日前交付该房屋。出卖人应当在2016年12月31日前取得该房屋所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该房屋所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该房屋所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。房屋交付使用后，买受人同意委托出卖人指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用800元。如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起457日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。该预售合同还对双方的其他权利义务作了约定。另查明，经济适用住房行政主管部门在官网上公布的涉案房屋的交房时间为2013年12月底，当时涉案房屋所在楼栋尚未进行竣工验收备案，不具备交付条件。韩建伟业公司于2014年5月向魏振红、张建平交付了涉案房屋。此后，双方于2015年9月23日补签了上述预售合同。魏振红、张建平已向韩建伟业公司支付了合同约定的房款324864元、契税及公共维修基金17140元，并补交房款6864元。截至2021年6月9日，韩建伟业公司尚未取得案涉房屋所在楼栋的权属证明，案涉房屋亦未办理权属转移登记。再查，魏振红、张建平曾于2019年向本院起诉要求韩建伟业公司支付未取得楼栋权属证明违约金和未取得房产证的违约金，本院于2019年6月27日作出（2019）京0111民初12931号民事判决书，判决韩建伟业公司向魏振红、张建平给付逾期办理房屋所在楼栋权属证明和逾期办理不动产权证违约金共计38500元。该判决已发生法律效力。该判决理由部分明确该案逾期办理房屋所在楼栋权属证明和逾期办理房屋所有权证违约金计算至2019年6月3日，此后的违约金问题双方可另行解决。本院认为，双方签订的预售合同为双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。预售合同约定，韩建伟业公司应当在2016年12月31日前取得该房屋所在楼栋的权属证明，自房屋交付之日起457日内取得房屋所有权证书。韩建伟业公司至今未能办理上述权属证明，构成违约，应当承担违约责任。对于2019年6月3日之前的逾期办理案涉房屋所在楼栋权属证明和逾期办理房屋所有权证违约金，本院已作出生效判决。现魏振红、张建平主张自2019年6月4日至2021年6月9日的逾期办理初始登记和转移登记违约金，具有合同依据，本院予支持。韩建伟业公司辩称魏振红、张建平主张的违约金过高，请求法院予以减少。本院认为，案涉房屋系经济适用房，是区别于普通商品房的由政府提供政策优惠，具有保障性质的政策性住房。同时，案涉房屋所在楼栋权属证明的办理迟延与买受人自身的损失并不存在直接的因果关系，故本院将两种违约后果作合并评价。故对于本案违约金数额，本院综合预售合同的履行情况、买受人的实际损失、出卖人的过错程度、预期利益以及前诉案件确定的违约金数额等因素，根据公平和诚实信用原则，酌情予以确定。因双方争议的法律事实发生于民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条规定，判决如下：一、北京韩建伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向魏振红、张建平给付逾期办理房屋所在楼栋权属证明和逾期办理不动产权证违约金共计32000元；二、驳回魏振红、张建平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费446元，由魏振红、张建平负担146元（已交纳），由北京韩建伟业房地产开发有限公司负担300元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李欣宇二〇二一年六月二十三日法官助理 程雪景书 记 员 隗萌萌