贵州省贵阳市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0113民初3925号原告：刘慧萍，女，1967年8月25日生，汉族，户籍地：贵州省贵阳市观山湖区，现住：贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：黄毅，贵州鼎尊律师事务所律师，执业证号：15201200310107077，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：邵杰，贵州鼎尊律师事务所律师，执业证号：15201199610159481，代理权限：特别代理。被告：贵阳合纵置业有限公司，住所地：贵州省贵阳市白云区南湖新区云中路米兰春天五期营销中心，统一社会信用代码：915201007952982255。法定代表人：余悦瀚，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王杉杉，女，1994年1月1日生，布依族，系该公司员工，住贵州省贞丰县，代理权限：特别代理。。委托诉讼代理人：田甜，女，1995年8月21日生，土家族，系该公司员工，住贵州省贵阳市白云区，代理权限：特别代理。原告刘慧萍诉被告贵阳合纵置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年6月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘慧萍之委托诉讼代理人黄毅、邵杰，被告贵阳合纵置业有限公司之委托诉讼代理人王杉杉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘慧萍向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告逾期办证违约金89005元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告开发建设的利海米兰春天三期65栋1层4号的房，合同约定的房屋总价款865811元，首付款435811元，余款430000元通过银行按揭贷款方式，合同签订后，原告未办理贷款，但已将房款全额支付给被告。被告已于2021年4月2日向原告开具金额为435811元、430000元的发票，同时合同约定，被告应当于2018年4月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。逾期超过60日，被告自约定之日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。被告直至2021年2月22日才通知原告可以办理转移登记，并要求原告将代办费用及相关费用交付给被告指定的代办人贵阳市佳鸿房地产经纪管理有限公司。原告已于2021年4月12日取得不动产登记证书。从2018年4月30日至2021年2月22日共计1028日，被告应承担违约金为865811元x0.01%x1028天=89005元。因被告不同意支付违约金，故原告为维护自身权益，特诉至本院，诉请如前。被告贵阳合纵置业有限公司辩称，1．被告现已具备办证条件，涉案房屋已于2021年2月7日取得不动产权证书的分户产权，并于2021年2月20日于贵阳晚报刊登办证通知，被告已尽到合理通知义务，故截止被告取得不动产权之日或者登报之日不应当再承担逾期办证违约金；2、违约金为每日产生的独立债权，根据《中华人民共和国民事诉讼法》关于诉讼时效之规定，诉讼时效为三年。故从原告起诉之日起向前倒推三年，超过三年部分不应得到支持；3、双方签订的商品房买卖合同附件十二约定逾期办证违约金累计不超过总房款1%，原告主张违约金过高，如果判决被告承担逾期办证违约金，应当以购房款的1%为限，商品房买卖合同22条虽然约定了违约金的计算方式，但在补充协议中已经变更，违约金最高不超过购房款的1%，该协议系双方真实意思表示，真实有效，若人民法院审查认为被告承担逾期办证违约金，应当以已付房款的1%为限。本院经审理认定事实如下：2014年10月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于贵阳市白云区。该合同第二十二条第三款（一）约定：出卖人承诺于2018年4月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书，交付买受人；同时该条款（二）约定，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方约定按下列第（2）项处理，即买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。买受人同意委托第三方向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元，由买受人承担。上述《商品房买卖合同》第二十九条4约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。另，该合同附件十二《补充协议》第十一条关于房屋登记（对合同二十二条的补充）约定，出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料以及相关税费后的二十四个月内为买受人办理完毕产权过户手续；但是由于不可抗力或者买受人逾期付款以及逾期提供相关资料和文件或者政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外。如果因出卖人未能办理完毕产权过户手续，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之一向买受人支付违约金，违约金累计最高不超过总房款的1%，并继续为买受人办理完毕产权过户手续。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，但由于被告尚未具备取得商品房所有权初始登记条件，未在约定期限向原告提供商品房转移登记的有关文书。后被告于2021年2月7日取得涉案不动产权证书，并于2021年2月20日在贵阳晚报上刊登办证通知，内容为“尊敬的各位业主，我公司开发建设的利海米兰春天项目三期第49、52、61、62、63、64、66、67栋楼已于2021年2月5号达到办理分户不懂产权证条件，并于同日通过各楼栋张贴办证流程、电话、微信等形式予以告知各业主前来我司办理相关办证手续。二期第51、54、65栋将在2021年2月7日达到办理分户不动产权证条件，现再次通知各位业主及时前来我司办理，如有还未收房的业主，请尽快办理收楼手续，请各位业主携带相关资料到我司客服办理办证手续，逾期不办理的视为我司已实际将房屋及商品房转移登记有关文书交付给买受人···”。被告委托贵阳市佳鸿房地产经纪管理有限公司代办涉案房屋的不动产登记证书，原告于2021年4月12日取得涉案房屋的不动产权证，不动产权证编号为：黔（2012）白云区不动产权第0004944号。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述及《商品房买卖合同》、贵阳晚报、商品房不动产权证书、收款收据等证据在卷佐证，并经庭审核实、质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告合纵置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法、形式有效，对双方均具有法律约束力。原告作为房屋的买受人，支付了全部购房款，履行了合同约定的付款义务，被告作为房屋的出卖人，应按照合同约定于2018年4月30日前向原告交付办理商品房转移登记有关文书，但被告直到2021年2月7日才取得涉案商品房所有权初始登记并通知原告等人办理商品房转移登记，其行为已构成违约，故被告应当按照合同约定从逾期之日起按日计算向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金至2021年2月20日（登报通知之日）止。对被告关于该项违约金最高不超过总房款的1%的辩解意见，补充协议系格式条款，被告未尽到提示义务，且该补充协议的约定明显不合理地减轻了出卖人即被告的义务，根据双方合同第二十九条对补充协议的限制，该约定无效，被告的该项辩解意见本院也不予采纳。同时，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，本案双方合同约定违约金按日计算，每日的违约金是一个独立的债权，一旦被告违约，原告就应当知道其权利受到侵害，原告就应该向被告主张权利并开始计算诉讼时效。原告2021年6月2日提起本案诉讼，未提供证据证实本案存在诉讼时效中断的情形，故本院仅支持其起诉之日前三年至在报纸上刊登办证通知之日（2021年2月20日）的违约金，即从2018年6月2日至2021年2月20日共计994天的违约金，被告的该项辩解意见成立，故原告应得到支持的违约金为865811元×0.01%/天×994天=86061.61元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第四百九十六条、第四百九十七条、第五百零二条、第五百零六条、第五百零九条第一款、第五百七十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告贵阳合纵置业有限公司于本判决生效后十日内向原告刘慧萍支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金86061.61元；驳回原告刘慧萍的其余诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1013元（已减半、原告已预交），由被告贵阳合纵置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员  张 钰二〇二一年六月二十四日法官助理  祝文君书 记 员  陈倩倩