江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书(2017)苏0611民初3602号原告：杨永恒，女，1968年12月3日出生，汉族，住南通市崇川区。委托诉讼代理人：保坚、李玲（实习），江苏通成律师事务所律师。被告：南通汽运实业集团有限公司飞鹤花木大世界分公司，住所地南通市外环北路270号,统一社会信用代码：913206117641687004。负责人：孟宏，总经理。委托诉讼代理人：李强，男，系公司职员。被告：南通汽运实业集团有限公司，住所地南通市姚港路2号，统一社会信用代码91320600138305720P。法定代表人：周玉兵，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：童旭，江苏洲际英杰律师事务所律师。原告杨永恒诉被告南通汽运实业集团有限公司飞鹤花木大世界分公司（以下简称“汽运飞鹤分公司”）、南通汽运实业集团有限公司（以下简称“汽运公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨永恒及其委托诉讼代理人保坚、李玲，被告汽运飞鹤分公司、汽运公司的委托诉讼代理人李强、童旭均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。杨永恒向本院提出诉讼请求：1、确认租赁合同无效；2、两被告共同返还多收取的房屋租金17192元、物业费1135元、垃圾清运费298元，合计18625元；3、两被告返还房租51383元、物业管理费3425元、垃圾清运费902元、经营保证金7000元，合计63165元;4、诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2017年4月12日，原告与被告汽运飞鹤分公司签订商铺租赁合同一份，约定原告向被告汽运飞鹤分公司租赁95平方米的商铺用于经营，租赁期限为两年，租金69030元、物业费4560元、垃圾清运费1200元。合同签订后，原告缴纳了全部租金、物业费及押金等费用。但原告进驻商铺后发现实测面积仅为71.34平方米，故被告应退还多收取的租金、物业费及垃圾清运费；被告出租房屋无合法产权证明，租赁合同无效，被告应当返还已收取的全部费用。汽运飞鹤分公司、汽运公司辩称，案涉房屋的建设经过主管部门严格审批，经竣工验收并被评定为省级优质施工工程，2005年案涉地块拆迁，市政府对案涉地块房屋作为合法建筑看待，双方之间租赁合同合法有效。双方合同约定的95平方米系房屋面积加上平台面积，原告对商铺总面积的状况是明知且认可的，原告亦实际使用了包含在出租面积之内的平台，汽运飞鹤分公司的经营范围有物业管理的项目，可以收取相应的物业费，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并据此认定以下事实：1995年5月26日，南通市人民政府通政复（1995）15号文批复，同意以江苏省汽车运输南通分公司（以下简称“汽运南通分公司”）为核心，建立南通汽运实业集团公司。2003年12月19日，南通汽车货运总站及其分支机构注销，成立南通汽运实业集团有限公司飞鹤物流分公司。2017年2月14日，南通汽运实业集团有限公司飞鹤物流分公司变更名称为南通汽运实业集团公司飞鹤花木大世界分公司（“汽运飞鹤分公司”），经营范围为道路货物运输站经营、物业管理、房屋租赁、花卉盆栽等的销售。2017年4月12日，被告汽运飞鹤分公司（甲方）与原告（乙方）签订商铺租赁合同一份，将原货运仓库出租给原告使用，合同约定:甲方将位于南通市港闸区江海大道785号园区内的商铺出租给乙方使用，该商铺建筑总面积约为95平方米，乙方对甲方的商铺库房地理位置、房屋商铺性质现状等予以认可；租赁期限自2017年5月1日起至2019年4月30日止；商铺租金46800元/年，商铺物业管理费2280元/年（总建筑面积*2元*12月），垃圾清运费（50元/月铺位*12月）600元/年，乙方于合同签订当日一次性向甲方支付商铺两年租金69030元（已减免了第一年中6个月商铺租金及第一年在商铺单价基础上下浮5%的租金）、物业管理费4560元、垃圾清运费1200元，共计74790元；为确保乙方全面履行合同义务，乙方须于合同签订当日向甲方支付租赁期间的履约保证金7000元。合同签订当日，原告向被告汽运飞鹤分公司支付了上述租金、物业管理费、垃圾清运费及履约保证金。在本案审理过程中，原、被告双方一致确认案涉商铺的室内面积为71.34平方米，从商铺两边墙壁向外延伸到走廊的平台面积为23.62平方米。另查明，1986年7月11日，江苏省交通厅下发苏交计（86）91号批复，主要内容为：经南通市委、交通运审核后上报，同意在南通市建设客运分流综合站一处，并对建设具体规模及投资额做出了批复，该文件同时抄报交通部、省计经委、建委、南通市计委、建委等部门。同年11月10日，汽运南通分公司与南通县秦灶乡桥北村签订征用土地协议书，征用土地用于新建客货综合站。11月27日，江苏省交通厅下发苏交计（86）177号《关于南通客货综合站初步设计的批复》，对南通客货综合站的总图设计、建设规模等予以审批，核定总建筑面积为9702平方米（其中客货营业楼5663平方米，另担货仓库2574平方米、小修保养车间800平方米、食堂、厨房600平方米），文件同时抄报省计经委、建委，抄送南通市计委、建委等部门。12月5日，江苏省农林厅土地管理局发出苏农地征拨（1986）字第37号《征（拨）用地批准通知》，经省人民政府批准同意南通客货运综合站工程征用南通县郊区秦灶乡北村三组五十四亩土地，该通知所附用地审批表中，南通市规划管理局，南通市计划委员会、南通市人民政府等相关部门均盖章审批。1989年3月21日，江苏省交通厅下发苏交计（1989）31号文，主要内容为：1989年站埠改造计划经省计经委审查同意，南通客货汽车站为投产目标项目之一。1990年1月13日，南通客货营运站工程（排架一层、框架七层，建筑面积7047平方米）竣工验收合格，建设单位、设计单位、施工单位、建工局工作人员在竣工验收证明书中签字。同年9月19日，江苏省建筑工程局批准南通汽车东站客货营业楼(框架结构七层)为省级优质施工工程（苏建质（90）第19号）。2003年1月13日，南通市交通局向南通市国土资源局出具《关于南通汽运集团汽车货运总站办理国有土地使用权出让的请示》，主要内容为：客货站原有土地性质为国有划拨土地，所征用土地撤县建市及市行政区域的重新划分和职能的调整等诸多因素，土地使用权证一直未能领取，因南通汽运集团公司于1996年底改制为国有控股企业，市政府在同意改制批复中明确改制后其土地使用权剥离后租赁使用，特申请办理国有土地使用权转让手续。2003年4月28日，南通市国土资源局出具说明一份，内容为：南通飞鹤物流有限公司所使用的港闸区秦灶镇桥北村三组土地的出让、登记手续正在办理之中。截至目前为止，案涉土地尚未能领取土地使用权证，案涉房屋未领取房屋所有权证书。本案的争议焦点为：1、案涉租赁合同是否有效？2、被告是否需退还部分租赁费、物业费、垃圾清运费？本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案租赁合同系双方当事人真实意思表示，无恶意串通损害他人利益、以合法形式掩盖非法目的、损害社会公共利益的情形。双方所争议的是该合同是否违反法律、行政法规的强制性规定。原告主张被告出租房屋未取得合法所有权证，应属无效；被告抗辩租赁房屋的建设经主管部门审批并验收合格，不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效。2009年最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。根据该解释，租赁房屋是否取得所有权证并不影响租赁合同的效力，租赁合同是否有效关键在于出租房屋是否取得相应的规划许可。案涉房屋并非无任何审批手续擅自建设，而是自1986年建设之初在征地、建设过程中已经省、市、县相关部门层层审批，且经竣工验收合格后投入使用近三十年，并不违背最高院司法解释的精神。至于其建设时的审批手续是否符合当时或现行法规要求，属于行政机关的职责范畴，人民法院在民事案件中不予评判。综上，本案租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违背法律、法规强制性规定，该合同合法有效。原告以合同无效为由要求返还租赁费的主张不能成立，本院不予支持。关于争议焦点2，虽然租赁合同约定的房屋面积为95平方米，但经双方确认商铺面积为71.34平方米，面积差部分为公共平台计23.66平方米。该平台不同于承租房屋，原告无法如承租房屋一样实现自主管理与控制，被告按照95平方米的面积计算租金显失公平，原告要求按照实际面积计算租金的请求合理，被告应当返还租金17192元（69030/95*23.66）；物业管理属于汽运飞鹤分公司的经营范围，汽运飞鹤分公司应按71.34平方米收取物业费，应返还多收取的物业费1135元（4560/95*23.66）；垃圾清运费1200元，合同约定按照每商铺50元/月计算，未按面积收费，故原告该项请求本院不予支持。汽运飞鹤分公司系汽运公司的分公司，故汽运公司应对上述款项承担连带责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十四条、第六十条，第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定，判决如下：一、南通汽运实业集团有限公司飞鹤花木大世界分公司、南通汽运实业集团有限公司于本判决生效后十日内一次性返还杨永恒租金17192元、物业费1135元，合计18327元；二、驳回杨永恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1845元，由杨永恒负担1439元，由南通汽运实业集团有限公司飞鹤花木大世界分公司、南通汽运实业集团有限公司负担406元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费1845元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  张亚松审 判 员  徐剑峰人民陪审员  郭锦炎二〇一八年七月二十三日书 记 员  邵金兰拒不履行法律文书确定的义务风险提示一、纳入失信被执行人名单，将该失信被执行人名单信息实时向省公共信息系统推送。二、信用惩戒。1.限制高消费。主要包含限制失信被执行人购买、取得和开发房产、土地使用权等不动产或限制新建、扩建、高档装修房屋；限制购买非经营必须车辆、乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等以上座位；限制住宿星级以上宾馆、酒店及其他高消费场所、旅游、度假；限制支付高额保险费购买具有现金价值的保险产品；限制以其财产支付子女就读高收费私立学校等；2.任职资格限制。限制担任企、事业单位法定代表人、董事、监事及企业高级管理人员。已担任相关职务的，按照有关程序依法免去或予以变更。3.其他限制。限制出境；限制享受优惠政策或荣誉、在金融机构贷款或办理信用卡；限制行业准入限制和企业资质认定；限制参与国有资产交易、参加国有资金投资的房屋建设和市政基础设施工程项目投标等。三、定罪处罚。对拒不履行义务的失信被执行人，符合相关法律规定情形的，予以罚款、拘留。情节严重构成犯罪的，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定，以拒不执行判决、裁定罪处罚。