北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初20608号原告：北京西宇嘉业物业管理有限公司，住所地北京市海淀区西三环北路**院**楼**106。法定代表人：于福江，总经理。委托诉讼代理人：柴学伟，男，1984年9月20日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：刘建强，男，1967年12月13日出生，汉族，该公司员工。被告：刘庆兰，女，1949年9月23日出生，汉族，住辽宁省葫芦岛市连山区。委托诉讼代理人：王宏大（被告刘庆兰之子），男，1979年6月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京西宇嘉业物业管理有限公司（以下简称西宇公司）与被告刘庆兰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告西宇公司的委托诉讼代理人柴学伟、刘建强，被告刘庆兰的委托诉讼代理人王宏大到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。西宇公司向本院提出诉讼请求：1.判令刘庆兰向西宇公司支付2008年12月1日至2020年11月30日期间的物业管理服务费15963.84元；2.判令刘庆兰支付违约金3192.77元。事实和理由：西宇公司为北京市朝阳区甘露园中里青年汇佳园小区的物业服务企业，刘庆兰为该小区6号楼某某室房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。西宇公司与刘庆兰签订《前期物业管理服务协议》，约定由西宇公司为刘庆兰提供物业服务。西宇公司按照约定为涉案房屋提供了物业服务，刘庆兰未交纳2008年12月1日至2020年11月30日期间的物业管理服务费，经多次催要未果，故西宇公司诉至本院。刘庆兰辩称：不同意支付物业服务费和违约金。西宇公司没有提供物业服务，违约在先。涉案小区没有安全保障措施，未经业主同意，私自开通了北门的通道，没有门禁、监控、保安，社会人员可自由出入，存在严重安全隐患，业主向西宇公司反映过，但是没有整改，导致2014年发生了安全事故。2011年至2015年涉案小区发生多次抢劫、盗窃案件，业主轮流进行夜间巡逻，西宇公司没有尽到安全保障责任。小区保安如同虚设，社会人员自由进入小区，没有进行管理，业主门上经常出现小广告。2010年至2017年，楼门的门禁处于损坏状态，业主多次报修、反映，西宇公司一直没有进行修复，2017年起诉业主时，业主在法庭上反映问题，才进行整改。整改之后，由于快递等社会人员进出小区，暴力使用门禁，导致门禁经常损坏，西宇公司未及时修复。2020年3月中旬疫情期间，管理也不到位，社会人员随意出入。涉案小区的保安因为物业纠纷和停车问题和业主打架，只要求业主交纳停车费，却没有其他作为。涉案小区地下室非法出租，2号楼、6号楼地下室、人防工程由西宇公司改造出租，由于出租，外来人员增多，经常出现夜间在小区饮酒、吵架的情况，导致业主无法正常生活。。地下室脏乱差水电线路外露，存在安全隐患，业主多次要求西宇公司停止出租地下室，西宇公司表示地下室归开发商所有，他们无权管理，业主多次进行投诉，西宇公司仍将地下室进行了出租。西宇公司没有尽到服务责任，西宇公司以不交纳物业费为由拒绝为业主办理停车证，并进行停水、停电，后经业主报警才有所改善。小区二期未交费的业主被限制购买水电的量。西宇公司暴力催缴物业费，导致家中的老人、小孩受到惊吓，只能采取报警措施。小区存在私搭乱建的情况，西宇公司没有进行阻拦管理，2号楼-3号楼利用违建开超市，业主向城管部门进行过举报，但是至今未被拆除。小区西侧的公共区域，西宇公司出租给废品收购站，影响小区环境，还有安全隐患，多次要求西宇公司关闭，但是西宇公司以不归其管理为由，没有关闭。小区内存在多家非法商户，影响小区环境，西宇公司没有进行管理，而且外来人员增多，业主要求西宇公司进行管理，西宇公司表示业主自行投诉工商部门，不进行管理。小区环境卫生差，垃圾随处可见，小广告没有人清理，楼道内堆放垃圾。楼门外的垃圾清理不及时。西宇公司没有将公共收益及公共维修基金进行公示。小区电梯、楼道未经业主同意将广告位出租，没有公示过广告收入明细。小区没有人进行停车管理，机动车、非机动车停放混乱，由于小区位置的特殊性，外来车辆经常停放在小区内，导致业主没有地方停车，经常发生剐蹭事故。西宇公司未经业主同意私自提高停车费，业主多方投诉，西宇公司表示已经通知了业主，张贴在了地下车库的墙上，但是通知上没有公章。小区绿化存在问题，绿地缺乏管理，损坏严重。小区存在消防隐患，楼道内堆放了很多杂物，业主私自更换防盗门，私装护栏，西宇公司均不进行管理。。地下车库前往地面的通道堆放了易燃物品和建筑垃圾。地下车库东出口封闭废品收购站有一处通往地下的通道，已经封闭在废品收购站中，西宇公司对上述问题均没有进行管理。4号楼通往地下车库的通道安装了防盗门，业主无法自由出入，且西宇公司进行了出租，存在安全隐患。消防通道每天都会有车辆停放，西宇公司没有进行管理，让业主自己报警解决。涉案房屋公共部分没有进行维修管理，小区道路多处损坏没有进行修复，，地砖缺失隆起，走路时容易磕绊，存在安全隐患，走廊内地砖缺损、破裂，墙砖脱落。。地下车库混乱通往电梯间的位置及地下车库顶部漏水，外墙渗水，小区公共长廊、、地下车库紧急通道破损严重西宇公司对上述问题均没有进行及时维修和处理。小区没有成立业委会，业主代表多次与西宇公司沟通要求成立，西宇公司多次找理由，导致至今无法成立业主委员会。西宇公司的管理不到位，不应当全额收取物业费。涉案房屋有多次漏水的情况，西宇公司维修维护不及时。2010年，涉案房屋东墙渗水，造成墙皮脱落、发霉，多次向西宇公司反映没有解决。雨季时会渗水到7楼，西宇公司查看后表示是涉案房屋的暖气管道漏水，西宇公司在没有到涉案房屋查看的情况就表示是暖气管道漏水，此后西宇公司到涉案房屋查看，，地面没有漏水迹象上门查看的人员并非物业公司的人员。2017年的时候，西宇公司的一位经理承诺维修墙面，但是至今没有落实。2013年，涉案房屋厨房房顶漏水长达三个月，发现漏水后向西宇公司报修，西宇公司表示会上门查看，但是直到三个月之后还在漏水，再次向西宇公司报修，西宇公司和我去9楼查看，发现是9楼厨房洗菜池管道脱落，如果西宇公司的人员在当时仔细查看，不会导致涉案房屋厨房的油烟机、微波炉和橱柜等损坏，我找西宇公司解决，西宇公司让我起诉9楼业主解决。2019年11月-2020年10月，涉案房屋卫生间房顶漏水，2019年11月发现漏水后，向西宇公司报修，要求联系楼上的业主，一周后还在漏水，再次联系西宇公司，西宇公司表示楼上业主不接电话，且不在房屋内居住。我自行和楼上业主联系后，让西宇公司去9楼查看，楼上业主告知我西宇公司查看后，表示地面没有积水。我要求再次查看，最后查明是地埋管漏水，多次和西宇公司沟通，拆除9楼卫生间的水表，才不再漏水。2020年3月重新安装了水表之后，涉案房屋卫生间再次漏水，由于长期存在漏水，卫生间无法使用，租户退房，要求我承担一部分的房租，且退租时间是疫情期间，导致房屋空置一个月。由于卫生间长期漏水，水渗到了7楼，导致7楼门框、墙面损坏。此后，查明为9楼漏水导致的，但是西宇公司不给解决。后西宇公司联系9楼业主，要求9楼业主进行维修，西宇公司表示疫情期间无法进行维修。此后我找到社区的书记，社区联系西宇公司，直到2020年10月才维修完成。在漏水期间，我多次打电话报修，工程人员虽上门查看，但西宇公司在此期间没有主动联系我。西宇公司的行为给涉案房屋造成了严重经济损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年10月29日，刘庆兰作为甲方与西宇公司作为乙方签订《前期物业管理服务协议》，约定由西宇公司为涉案房屋提供物业服务，涉案房屋建筑为55.43平方米，收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米2元。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每天0.3%交纳违约金。庭审中，双方均认可刘庆兰为涉案房屋的房屋所有权人，房屋建筑面积为55.43平方米。经询，刘庆兰认可物业费的收费标准。庭审中，刘庆兰表示西宇公司在服务上存在其抗辩意见提及的各项问题，并提交照片、微信记录、视频光盘等证据证明。经询，西宇公司表示已经按照协议履行了义务。小区出入口都有保安站岗，已经尽到了协助义务。停车收费需要单独签订了停车服务协议。对地下室、人防工程其没有进行出租。不存在暴力催收物业费的问题。停车证是按照正常手续办理，北门是开发商开通的，与其无关，出现事故后开发商封闭了。2号楼西侧是临时空地，用于业主堆放大件垃圾，不涉及地下车库出入口。开发商在小区内规划了停车位，为了满足业主停车，规划了临时停车位。关于垃圾，每天都会清理。关于公共收益收支情况及物业费的收支情况每年12月至1月都会在物业前台公示栏公示，公共维修基金在使用之前也会进行公示。业委会的成立有相关的法律法规，其未进行阻拦，且小区今年已经成立了物管会。对于小区绿化进行了维护，得到了小区业主的认可。对于业主将一层出租的问题，其只能日常管理和安全管理，但是商户是否违法无法判断，商户在社区也有备案。关于私搭乱建的问题，没有执法权，但已经配合城管进行了治理，违建逐年减少。关于公共区域和公共道路的维修和维护，每年都在进行。庭审中，刘庆兰表示涉案房屋的外墙、厨房、卫生间等多处存在多次漏水的情况，多次要求向西宇公司报修，但是西宇公司却未及时处理，与其他业主的协调沟通也不及时，让刘庆兰自行解决且态度恶劣，导致损失扩大。经询，西宇公司表示涉案房屋厨房房顶和卫生间房顶漏水是楼上业主的问题，与其无关。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。刘庆兰与西宇公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。刘庆兰为涉案房屋的所有权人，西宇公司为涉案小区提供物业服务，双方之间存在物业服务合同关系，故双方均应当按照约定履行各自的义务。西宇公司按照合同约定为涉案房屋提供了物业服务，刘庆兰应支付物业费。关于刘庆兰主张的涉案房屋漏水的问题，如其认为权益受到损害，可通过合法途径另行解决，刘庆兰以此为由拒绝交纳物业费，缺乏依据。关于刘庆兰主张的西宇公司在服务上存在其抗辩意见中提及的各种问题的抗辩意见，考虑到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，物业管理有一定的特殊性，其管理的效果应考虑整体服务情况、持续状态等确认。从刘庆兰提供的现有证据而言，难以证明西宇公司在物业管理服务上出现了严重质量问题，虽然部分服务存有一定瑕疵，但不足以达到严重违约或物业管理存有严重问题导致业主使用房屋和居住环境严重受限并丧失了根本上的合同利益的情形，故对其抗辩意见，本院不予采信。现西宇公司要求刘庆兰支付2008年12月1日至2020年11月30日期间的物业管理服务费15963.84元，其诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于西宇公司主张的违约金，刘庆兰系因涉案房屋漏水及西宇公司服务上存在的问题与西宇公司进行沟通，并非恶意欠缴，故本院对该项诉讼请求不予支持。同时，需要说明的是，西宇公司应当以善意、诚信的为业主提供有效的物业服务为原则，在服务过程中充分听取广大业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，充分获取业主的理解和配合。不断提高物业服务质量和标准，完善服务细节，最大限度的争取获得业主的满意和认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告刘庆兰于本判决生效之日起七日内支付原告北京西宇嘉业物业管理有限公司2008年12月1日至2020年11月30日期间的物业管理服务费15963.84元；二、驳回原告北京西宇嘉业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费279元，由原告北京西宇嘉业物业管理有限公司负担47元；由被告刘庆兰负担232元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  谷培培二〇二一年六月二十八日书记员  卢伟明