广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初31557号原告：郭燕虹，女，1974年8月6日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：余泓运、黄友文，均为广东君厚律事务所律师。被告：黎荣光，男，1972年8月2日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：汪汉标，为北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告郭燕虹诉被告黎荣光房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员胡泳贤独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人余泓运、被告黎荣光及其委托诉讼代理人汪汉标的到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年8月9日，原、被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将坐落在海珠区江南西路40号东楼首层自编02铺的房地产出租给被告作商业使用。从2020年2月起被告开始拖欠缴付租金。原告与被告经过多次协商，同意被告2020年2月、3月租金暂缓缴纳，但必须在2020年5月15日前支付4月、5月租金。但时至今日，被告仍未缴纳任何租金。2020年5月29日，原告向被告邮寄送达《解除租赁合同通知书》，该函件被告于2020年5月30日签收。故双方租赁合同已于2020年5月30日解除。合同解除后，被告在2020年6月23日才将物业场地钥匙快递给原告，双方完成场地交接，被告应向原告支付场地占用费。鉴于被告违约行为已损害原告利益，故原告起诉要求判令：1、确认双方签订的《广州市房屋租赁合同》于2020年5月30日解除；2、被告已交付保证金150000元，原告予以没收；3、被告向原告支付拖欠的2月、3月、4月、5月租金，总计210000元；4、被告按照52500元／月向原告支付自2020年6月1日起算至2020年6月23日的场地占有费40250元；5、被告向原告支付违约金173249元（2020年2月-2020年5月期间，以当月月租金为基数，按1%的利率，从2020年2月5日起计至实际付清为止）；6、被告承担本案诉讼费。被告辩称：一、原告应按照国家法规、政策，应严格贯彻执行免收2-3月租金，减半收取4-5月租金的政策，并通过租赁关系贯彻到终端使用者，对涉疫情影响的出租物业予以减免租金。二、原告要求被告根据原合同约定的违约金标准收取违约金显失公平，请求法院驳回原告关于违约金的诉求。三、被告作为本案承租人，在与原告签订《租赁合同》的同时向原告指定账户通过支付150000元履约押金，剩余押金应予以退还给被告。经审理查明：2019年8月9日原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将海珠区江南西路40号东楼首层自编02铺的房地产出租给乙方作商业用途。租赁期从2019年3月15日至2024年8月31日，其中：2019年3月15日至2019年8月31日，月租金50000元；2019年9月1日至2020年8月31日，月租金52500元；……。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或转账方式缴付租金给甲方。乙方向甲方交纳150000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金不计利息退回乙方。乙方拖欠租金1个月以上的（含1个月），甲方可解除合同，收回房屋，并要求乙方赔偿损失。没收保证金，另行处理租赁该房屋。因乙方原因合同期未满提前终止合同的，甲方将没收保证金，并另行处理租赁该房屋。乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；逾期一个月，视为违约，甲方有权单方面解除合同，收回房屋，并不再退还保证金。合同签订后，被告在2019年8月支付租赁保证金150000元给原告，被告按合同约定标准支付租金至2020年1月。被告从2020年2月起没有向原告支付租金。2020年3月17日原、被告签署《实际经营者确认书》，订明如本人能获得减免租金，本人承诺将同步对最终承租人减免2-3月100%幅度的租金，减免总额为105000元。同时，该物业的实际经营者已悉知上述承诺，并会敦促本人做好同步对最终承租人减免相关租金的工作。2020年4月8日原告向被告发出（地址：海珠区海富中街7号303房）《缴租通知单》，告知被告拟2-3月租金按合同租金50%计收，从4月份开始租金将按合同执行。该邮件由“他人”收。2020年5月14日原告又向被告（地址：海珠区海富中街7号303房）发出《催缴通知单》，原告表示同意被告2020年2-3月租金暂缓缴纳，通知被告在2020年5月15日前按合同规定金额支付2020年4-5月租金共105000元。否则，被告拖欠租金行为构成违约，原告有权依合同约定追究被告的违约责任。该邮件由“本人”在2020年5月15日收取。2020年5月29日原告向被告（地址：海珠区海富中街7号303房）发出《解除租赁合同通知书》，原告以被告逾期没有支付2020年4-5月租金为由，告知被告自本通知书送达之日起双方签订的《广州市房屋租赁合同》解除，原告将于2020年5月31日上午10点前来收铺。如不配合，则给予15天即在2020年6月13日前腾空交还房屋，并承担占有期限内的占用费。该邮件由“他人”在2020年5月30日收取。2020年6月23日原告收到被告寄回的涉案商铺钥匙。原告向被告催收租金无果，遂提起本案诉讼。诉讼中，原、被告确认涉案商铺用于经营餐饮。另查：广州新华书店集团传媒连锁有限公司是位于海××区××路××东楼地下室、首层的权属人。2018年8月16日原告（乙方）与广州新华书店企业集团音像发行有限公司（甲方）签署《广州市房屋租赁合同》，甲方同意将坐落在海珠区江南西路40号东楼首层自编01、02房出租给乙方做商业用途使用，租赁期限2018年9月1日至2024年8月31日。同日，双方有签署《补充协议》，对广州市房屋租赁合同相关约定的补充及变更。2020年8月28日原告与广州新华书店集团传媒连锁有限公司签订《补充协议（二）》，其中订明：双方确认租金减免期限为4个月，从2020年2月1日起至2020年5月31日止，租金减免情况如下：2020年2月1日至5月31日租金为53898元／月，2、3租金为全额减免，4、5月的租金均减免50%，四个月合计减免租金共161694元。本院认为：原、被告签署的《广州市房屋租赁合同》，没有违反法律强制性规定，为有效合同。关于合同解除时点问题。被告从2020年2月起没有向原告支付租金，此时正值新冠××疫情爆发，而被告承租的涉案商铺是具有国有性质的物业，根据国家应对新冠××疫情的指导意见，原告在2020年8月28日才与广州新华书店集团传媒连锁有限公司签订协议，对2020年2月1日起至2020年5月31日期间租金减免问题作出约定。鉴此，被告从2020年2月起迟延交纳租金属于事出有因，双方对租金事宜尚未协商一致情况下，原告在2020年5月29日以被告迟延支付租金构成违约为由向被告发出解除合同通知，故该通知不发生解除合同的效力。原告在2020年6月23日收到被告交还的涉案商铺钥匙，故本院认定原、被告的《广州市房屋租赁合同》在2020年6月23日解除。关于租金及违约金、场地占用费问题。被告没有充分证据证明在2020年6月23日前已实际将涉案商铺交还给原告，故理应向原告支付租金。根据国家应对新冠××疫情指导意见关于租金优惠政策应当最终惠及实际使用人的精神，本院意见是被告应向原告支付租金如下：2020年2月及3月租金免收、2020年4月及5月租金减半（即每月26250元）收取、2020年6月1日-2020年6月23日期间租金40250元。原告超出上述租金金额部分的请求，本院不予支持。如前所述，原告要求被告计付迟延支付2020年2月-2020年5月期间租金违约金的请求，理据不足，本院不予支持。关于租赁保证金。原告向被告发出解除合同通知后，被告已将商铺交还给原告，故可认定是原、被告协商一致解除合同。因此，原告要求没收被告缴付的租赁保证金没有依据，本院不予支持，该保证金应当返还给被告，为避免当事人产生讼累，该保证金在本案一并作出调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条的规定，判决如下：一、确认原告郭燕虹与被告黎荣光签订的《广州市房屋租赁合同》于2020年6月23日解除。二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付2020年4月1日-2020年6月23日期间租金（其中2020年4月1日-2020年5月31日期间租金共52500元，2020年6月1日-2020年6月23日期间租金为40250元）。三、原告在本判决生效之日起10日内向被告退还租赁保证金150000元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费30869元，由原、被告各负担一半。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡泳贤二〇二一年六月一日书记员  王静贤黄艾婷