北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初8411号原告：韩汶泷，男，1990年5月13日出生，汉族，博睿商贸有限公司法定代表人，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王卓，北京市京兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘乐乐，北京市京兴律师事务所实习律师。被告：北京华创国汇企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区林萃西里16号楼4层F4-08。法定代表人：吴金艳，总经理。委托诉讼代理人：郭全，男，该公司行政经理。原告韩汶泷与被告北京华创国汇企业管理有限公司（以下简称华创国汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩汶泷及其委托诉讼代理人王卓、潘乐乐，被告华创国汇公司委托诉讼代理人郭全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩汶泷向本院提出诉讼请求：1．请求法院判决解除原告与被告于2019年11月20日签订的《房屋租赁合同》；2．请求法院判决被告返还原告租赁保证金85653元；3．请求法院判决被告返还原告已支付的租金256960元；4．请求法院判决被告支付原告违约金128480元（3个月租金）；5．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月20日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市大兴区旧宫镇旧宫三村关帝庙路2号华创生活广场众禾店第三层F3-06-12的房屋用于经营儿童乐园使用，租赁面积为352平方米；租赁期限自2019年11月22日至2027年11月21日共8年；租金标准为年租金513920元；租赁保证金为85653元；付款方式为押二付六。原告按照合同约定支付了房租保证金以及应付租金。但因被告拖欠原房屋权利人的租金，导致原房屋权利人解除与被告的租赁合同并收回房屋，最终原、被告之间的租赁合同无法继续履行。根据《房屋租赁合同》第12条第2款以及第13条第2款等相关约定，原告有权提前终止本合同并要求被告按照月租金的3倍补偿原告。另，因新冠肺炎疫情防控的影响，娱乐场所停止营业，且商场禁止进入装修，原告因此无法入场；且原告的设备供应商也因新冠疫情无法生产和供货，直至条件允许后原告入场安装设备时，却出现了被告因自己拖欠租金的行为导致原房屋权利人收回房屋的情况。因此，原告实际上因新冠疫情防控、被告违约行为的原因一直未使用涉案房屋，原告有权主张被告返还已经支付的租金。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。华创国汇公司辩称，同意解除双方于2019年11月20日签订的《房屋租赁合同》。原告与被告签订合同的时间为2019年11月20日，租赁期为2019年11月22日至2027年11月21日，交付时间为2019年11月22日。租金支付方式为押二付六，第二期租金应在第一期最后一个月之前支付完毕。被告已经于2019年11月22日向原告交付了房屋，扣除免租期45天，起租日为2020年1月8日，第二期租金的支付时间应不迟于2020年6月7日，但是原告并未按照约定支付租金，并与被告失去联系，所以是原告违约在先，构成根本违约。被告不同意退还租金及保证金，被告已经履行了向原告交付房屋的义务，原告也对涉案房屋进行了拆除等装修行为。原告主张因受疫情影响未实际经营，此为原告的投资风险，原告支付的租金对应的租期已过，原告无权要求退还租金。因原告未按时支付第二期租金，依据合同第五条，保证金应作为违约金处理，不涉及退还问题。因为原告违约在先，被告享有解除权，但无法与原告取得联系，故无法向原告送达解除通知，故不应由被告向原告给付违约金。本院经审理认定事实如下：2019年11月20日，华创国汇公司（甲方、出租方）与韩汶泷（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市大兴区旧宫镇旧宫三村关帝庙路2号华创生活广场众禾店项目的第三层F3-06-12室出租给乙方用于经营儿童乐园。租期自2019年11月22日至2027年11月21日，其中装修免租期自2019年11月22日至2020年1月7日。第一年租金513920元，租期内租金每2年递增8%。付款方式押二付六。租赁保证金85653元，合同期届满或租赁关系提前终止时，在乙方付清所有应付款项、办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续（若有），乙方所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照本合同交付条件之规定恢复原状、90日内未发生有关乙方的消费者投诉赔偿事件、诉讼、仲裁等前提下，甲方应在乙方交还该房屋后九十日内将剩余租赁保证金无息退还乙方。该合同12.2条约定，甲、乙双方同意，在不影响乙方根据法律、法规及本合同的规定所享有其他权利的前提下，乙方有权在下列任意时间之一发生后的任意时间提前终止本合同，同时甲方应另行按月租金的3倍金额补偿乙方：12.2.2因甲方原因致使乙方无法使用房屋超过90天仍未解决的。该合同13条违约责任约定，13.2租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同。提前收回该房屋的，甲方应按月租金的3倍向乙方支付违约金，此外，甲方不承担其他的违约责任。韩汶泷于2019年11月19日交纳6个月租金256960元及租赁保证金85653元，共计342613元。韩汶泷及华创国汇公司均认可涉案房屋于2019年11月22日交付。韩汶泷接收房屋后对涉案房屋原有装修进行了拆除，后因年底及春节影响未能找到工人进行下一步装修。后又因疫情影响涉案房屋所在商场封闭，既不能进入也不能装修，持续到2020年10月份。2020年10月，韩汶泷得知华创国汇公司与北京天兴众禾超市有限公司（以下简称天兴众禾公司）产生纠纷，故找到华创国汇公司要求继续履行合同，但并未得到回复。2020年12月，韩汶泷接到天兴众禾公司通知，天兴众禾公司准备收回房屋。2020年12月15日，韩汶泷向华创国汇公司发送律师函，“受新冠疫情影响及政策要求，该商铺至今未投入运营，现又因贵公司与天兴众禾公司解除租赁合同致使与韩汶泷签订的合同无法继续履行。后经韩汶泷主动协商要求继续履行合同，均未果。”韩汶泷要求华创国汇公司就是否继续履行合同事项作出明确说明，并表示若无法继续履行合同内容应返还韩汶泷支付的押金、租金并赔偿韩汶泷的损失。华创国汇公司认可收到上述律师函。韩汶泷另提交天兴众禾公司向华创国汇公司发送的律师函，律师函记载“1、北京华创国汇企业管理有限公司严重违反双方签订的房屋租赁合同，现北京华创国汇企业管理有限公司已构成违约。2、天兴众禾公司已按照协议约定的违约情形与北京华创国汇企业管理有限公司于2020年12月1日解除房屋租赁合同。依据上述内容我们提出如下要求：……2、希望贵公司在受到本律师函之后5日内与天兴众禾公司进行联系并进行房屋交接，如未进行交接，天兴众禾公司将强制收回房屋。……”2020年12月22日，就涉案房屋，韩汶泷（乙方、承租方）与天兴众禾公司（甲方、出租方）另签订《房屋租赁合同》。租期自2021年1月1日至2021年12月31日。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人不得随意变更或解除合同。根据查明的事实，韩汶泷与华创国汇公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。韩汶泷已交纳第一期租金，该期间适逢疫情发生，受疫情及相应防控措施影响，势必对双方合同履行造成困难。通观全案，双方之间租赁合同未能继续履行在于因华创国汇公司与案外人天兴众禾公司就涉案房屋发生纠纷，导致房屋被提前收回，韩汶泷与案外人就涉案房屋重新达成租赁合同，韩汶泷与华创国汇公司之间的租赁合同确已无法继续履行，鉴于韩汶泷与华创国汇公司均同意解除双方之间签订的租赁合同，本院对此不持异议。疫情期间，韩汶泷与华创国汇公司本应加强沟通协商、共担风险、共渡难关，故对于第一期租金的退还数额，本院结合双方合同实际履行情况，酌情确定为128480元。涉案房屋虽已交付韩汶泷，但韩汶泷在未能正常使用涉案房屋的情况下，其未按时交纳第二期租金具有正当理由。华创国汇公司在未与韩汶泷解除合同的情况下，涉案房屋因华创国汇公司自身原因被提前收回，韩汶泷对合同解除并无明显违约行为，华创国汇公司应将租赁保证金退还韩汶泷，并支付韩汶泷违约金，结合双方合同履行情况、双方合同约定、实际损失情况、当事人过错程度，韩汶泷主张的数额并无不当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除韩汶泷与北京华创国汇企业管理有限公司于2019年11月20日签订的《房屋租赁合同》；二、北京华创国汇企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还韩汶泷房租128480元、租赁保证金85653元，共计214133元；三、北京华创国汇企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付韩汶泷违约金128480元；四、驳回韩汶泷其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4183元，由韩汶泷负担963元（已交纳），由北京华创国汇企业管理有限公司负担3220元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 瑶二〇二一年六月二十九日法官助理  张 振书 记 员  郑少杰