上海市嘉定区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0114执异61号异议人(案外人)：上海嘉定先进技术创新与育成中心，住所地上海市嘉定区，送达地址上海嘉定区。法定代表人：徐美芳，该中心常务副主任。委托诉讼代理人：毛欢欢，上海久光律师事务所律师。申请执行人：上海品臻建设工程有限公司，住所地上海市嘉定工业区。法定代表人：丁品龙。被执行人：上海晨宇汽车部件有限公司，住所地及送达地址上海市嘉定区。法定代表人：蒋飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖伟，女。本院在执行申请执行人上海品臻建设工程有限公司(以下简称品臻公司)与被执行人上海晨宇汽车部件有限公司(以下简称晨宇公司)建设工程施工合同纠纷一案中，异议人上海嘉定先进技术创新与育成中心(以下简称嘉定育成中心)向本院提出书面执行异议。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人嘉定育成中心称，异议人于2018年5月30日与晨宇公司签订了《厂房租赁合同》，承租位于嘉定区新徕路XXX号(以下简称涉案房产)1幢房屋作为异议人办公场地和企业孵化培育基地使用，租期从2019年1月1日起至2028年12月31日止。租赁期间，异议人均如约支付租金。根据《民法典》第七百二十五条规定，贵院的执行应不影响异议人对涉案房产的合法使用，不应要求异议人迁出上海市嘉定区新徕路XXX号1幢房屋，要求中止对嘉定区新徕路XXX号1幢房屋不负担租赁予以拍卖、变卖。本院经审查，查明：品臻公司与晨宇公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2021年1月29日作出(2020)沪0114民初22168号民事判决书，该民事判决书主文载明：“一、被告上海晨宇汽车部件有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海品臻建设工程有限公司工程款33,893,750元；二、被告上海晨宇汽车部件有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海品臻建设工程有限公司逾期付款利息(以33,893,750元为基数，自2020年1月1日起，按年利率6.5%计算至实际支付之日止)；三、被告上海晨宇汽车部件有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海品臻建设工程有限公司律师费85万元。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费223,518元，财产保全费5,000元，由被告负担。被告负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院”。该民事判决书生效后，品臻公司向本院申请强制执行，本院于2021年3月16日以(2021)沪0114执1959号立案执行。执行中，本院于2021年4月16日作出(2021)沪0114执1959号执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人上海晨宇汽车部件有限公司名下坐落于上海市嘉定区新徕路XXX号的房产”。同年4月23日，本院张贴公告，告知：“被执行人以及占有房屋的案外人应当自公告之日起十五日内迁出该房屋。案外人认为其对该房屋享有租赁权而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向本院提出书面异议。案外人逾期未提出书面异议的，本院将在房屋不负担租赁权的状态下对其进行委托评估、拍卖、变卖”。同年4月30日，异议人嘉定育成中心至本院立案窗口向本院提交执行异议申请书，经补正材料后，本院立案受理。另查，涉案房产于2019年2月15日取得沪(2019)嘉字不动产权第006480号不动产权证书。2019年11月8日，品臻公司登记为抵押权人，义务人为晨宇公司，不动产坐落嘉定区新徕路XXX号，权证号沪(2019)嘉字不动产证明第XXXXXXXX号，债权金额37,500,000元，设定时间2019年12月31日，结束时间2027年9月20日。再查，因品臻公司申请财产保全，2020年11月4日，本院以(2020)沪0114民初22168号民事裁定书查封了晨宇公司名下的涉案房产。审查中，异议人嘉定育成中心提交了如下证据：1、2018年5月30日嘉定育成中心与晨宇公司签订的《厂房租赁合同》及《补充协议》，以证明嘉定育成中心在涉案房产抵押登记和查封前已经签订了租赁合同。《厂房租赁合同》主要内容：嘉定育成中心承租晨宇公司坐落于新徕路XXX号建筑面积9045.80平方米厂房；厂房租赁期限为10年，即自2019年1月1日起至2028年12月31日止；该厂房日租金为7,236.64元，年租金为2,641,373.60元；租金每三年递增5%；嘉定育成中心在合同签订之日支付相当于三个月租金标准的租赁押金660,343.40元；签订合同的时间为2018年5月30日，晨宇公司自2019年1月1日起收取租金。厂房租金自2019年1月1日起算(如竣工验收期限超过2018年8月1日，收取租金的时间依次顺延6个月)。租金支付期按每3个月计算，先付后用；嘉定育成中心有权自装修期始日起占有厂房，自装修期开始，在租赁范围内的所有安全、劳动、承包等法律责任均由嘉定育成中心承担，与晨宇公司无关；晨宇公司应于2019年1月1日前将本合同约定的条件交付嘉定育成中心；合同另有其他条款；《补充协议》约定：在2018年8月1日之前能拿到房产证，视拿到房产证的具体时间，嘉定育成中心会在拿到房产证后第7个月开始向晨宇公司交付租金；2、2019年10月24日至2021年4月28日的上海银行业务回单9张，银行业务回单载明：付款人为嘉定育成中心，收款人为晨宇公司，附加信息和用途为租金；晨宇公司开具的部分租金发票。嘉定育成中心以此证明实际支付了租金；3、2021年6月1日嘉定育成中心与晨宇公司出具的《证明》，该《证明》载明：新徕路XXX号2幢1至5楼自厂房验收后由嘉定育成中心承租并实际占有使用，交付时房屋为毛坯状态，由嘉定育成中心自行装修并使用至今。2018年11月16日嘉定育成中心与上海宙宇装饰设计有限公司签订的《上海嘉定先进技术创新与育成中心新徕路办公室室内装修工程施工合同书》及《工程量清算与计价表》，该合同约定由上海宙宇装饰设计有限公司为嘉定育成中心进行装修。2018年11月20日至2020年6月28日的上海银行业务回单4张，载明：付款人为嘉定育成中心，收款人为上海宙宇装饰设计有限公司，附加信息和用途为装修工程款；上海宙宇装饰设计有限公司于2018年11月至2020年6月期间开具给嘉定育成中心的建筑服务工程款发票。嘉定育成中心以此证明嘉定育成中心在涉案房产抵押登记和查封前实际占有涉案房产；4、2018年6月14日嘉定育成中心与上海育志物业管理有限公司签订的《物业管理合同》，合同约定：嘉定育成中心委托上海育志物业管理有限公司管理涉案房产1号楼。2019年1月28日嘉定育成中心支付物业费的上海银行业务回单1张、2019年1月22日上海育志物业管理有限公司开具给嘉定育成中心的物业费发票1张。嘉定育成中心以此证明嘉定育成中心在涉案房产抵押登记和查封前实际占有涉案房产；5、嘉定育成中心提交了其出租给他人的相关合同、租金支付凭证和租金发票。审查中，申请执行人品臻公司未参加听证，亦未提交证据材料；被执行人晨宇公司参加了听证，除对嘉定育成中心与上海宙宇装饰设计有限公司签订的装修合同及嘉定育成中心对外出租的合同表示不清楚外，对异议人嘉定育成中心的主张和提交的其他与其相关的证据没有异议。晨宇公司提交了2018年6月14日晨宇公司、嘉定育成中心和上海育志物业管理有限公司三方签订的《物业管理协议》，表示除涉案房产1号楼由嘉定育成中心委托上海育志物业管理有限公司管理外，涉案房产2号楼、3号楼由晨宇公司委托上海育志物业管理有限公司管理。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”。由此可见，承租人主张的租赁权依法成立且能够对抗申请执行人的，人民法院应当中止对房屋不负担租赁权予以变现。本案中，异议人嘉定育成中心主张中止对涉案房屋不负担租赁权予以变现，通常需要满足以下条件，一是异议人与晨宇公司在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，二是异议人在人民法院查封之前占有涉案房产，三是实际支付合理的租金。根据查明的事实，异议人嘉定育成中心提交的有关租赁行为的证据，包括租赁合同、租金支付凭证、委托装修合同、工程款支付凭证、物业服务合同、物业费支付凭证等能够从时间上形成较为完整的证据链，其真实性、合法性、与本案的关联性，本院予以确认。前述证据能够证实嘉定育成中心在品臻公司取得涉案房产抵押登记之前和在本院查封涉案房产之前，已经签订了合法有效的书面租赁合同并占有使用涉案房产，且支付了合理租金，故异议人的异议成立，本院应中止对涉案房产不负担租赁权予以变现。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：中止对上海晨宇汽车部件有限公司名下坐落于上海市嘉定区新徕路XXX号的房产不负担租赁予以变现。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 王 清审判员 陆 琦审判员 顾慧萍书记员 张婷婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。