湖南省永州市零陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1102民初3075号原告:永州市东骏星娱乐有限公司，住所地：湖南省永州市零陵区百万庄路6号路。负责人：唐宏明。委托诉讼代理人：唐卫东，湖南金浯律师事务所律师（特别授权）。被告：永州市零陵区自来水公司，住所地：湖南省永州市零陵区南津南路百万庄5号路。法定代表人：蒋满柏，系该公司经理。委托诉讼代理人：扈彩霞，女。原告永州市东骏星娱乐有限公司（以下简称东骏星公司）与被告永州市零陵区自来水公司（以下简称自来水公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用普通程序于2020年11月9日、2021年6月1日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐卫东、被告的委托诉讼代理人扈彩霞到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告东骏星公司提出以下诉讼请求：1.判令被告因解除合同赔偿原告装修费用272,000元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年5月13日，原、被告签订《天源娱乐城租赁合同》，租赁期自2014年3月至2022年3月，共8年。原告装修投资200余万元并积极履行政府主管部门下达的整改措施，被告却怠于履行协调移走水池上方高压线的附属义务，造成原告被迫停业。2019年8月，被告起诉原告要求解除租赁合同，现原告依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。且永州中院（2020）湘11民终1109号民事判决中告知原告另行主张本案的权利。故原告提起诉讼，请求人民法院给予公正判决。被告自来水公司辨称：一、本案不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条（一）项和第（三）项适用的情形。答辩人与被答辩人事先便已在合同中明确约定装饰装修物最后归答辩人所有；被答辩人未按合同约定按时支付租金和水电费，才导致合同被解除；被答辩人所称是因为答辩人怠于履行协调移走水池上方高压线的附属义务，导致被迫停业，从而使得本案租赁合同被解除，该主张颠倒了因果关系，既与事实不符，也与合同约定不符。二、另案生效判决已经考虑到水池上方高压电线的问题，将每年的租金从20万调整为13万，总共减少租金21万元，答辩人已经承担了相应的赔偿责任，被答辩人不能重复主张。三、被答辩人所诉请的272，000元的装修费用，无有效证据予以证实。综上，恳请法院驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕自己的诉讼请求提交了相应的证据，本院组织双方进行举证、质证，对当事人没有异议的原告提交的证据一天源娱乐城租赁合同、证据二（2020）湘11民终1109号民事判决书、证据十一申请书，被告提交的证据一《天源娱乐城租赁合同》、证据二湖南省永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初2841号民事判决书、湖南省永州市中级人民法院（2020）湘11民终1109号民事判决书，予以采信并在卷佐证；对当事人有异议的证据本院认定如下：原告提交的证据三零陵区文体局的审批情况说明、证据四零陵区应急管理局现场处理决定书，被告质证认为对该两份证据的真实性有异议，原告没有提供证据原件，另外提供的另案的复印件材料在另案的一审诉讼过程中原告并没有提交；该事实即使是真实的，与本案租赁合同的解除是无关的，原告2015年并未向被告支付租金及水电费，而原告停业整顿的时间发生在2019年8月份，故导致租赁合同解除的原因在原告违约；原告提交的证据五申请报告，被告质证认为该申请报告不能证实原告向被告提交了该份申请报告，因为申请报告上没有被告方的签字，该申请报告发生的时间是2019年11月9日，此时被告已经向原告提出了解除租赁合同的诉讼，被告没有对高压线整改的合同义务；原告提交的证据六照片A组及封条，被告质证认为该证据无法证实涉案场所被查封的时间及原因，不能证实被告存在过错的事实；证据七照片B组及救生员证，被告质证认为该证据不能证实原告招收救生员，因为其只提供了救生员证，没有提供雇佣合同、雇佣时间等；证据八设备购销合同,被告质证认为无相关银行转账记录、相关发票佐证，不能证实原告购买设备的费用；证据九工程结算清单,被告质证认为三性均有异议，没有相关银行转账记录证实发票，也没有相关合同予以证实，无法证实原告主张的投资费用；证据十收据、会计凭证及账本，被告质证认为不属于正式发票，不具有证据效力，且无相关合同、转账记录予以佐证；证据十二（2019）湘1102民初2841号案的证据收据及相关证据的复印件，被告质证认为与本案没有关联性。本院接受原告申请，委托资产评估公司作出的资产评估报告，原告对其无异议，被告认为应该剔除原告无证据证明系装饰装修的项目及地下部分；评估报告中资产的使用年限不应当取八年，应当以资产的正常使用年限为准；评估报告基准日应当以合同解除日2020年6月15日为准，而非原告停业整顿的时间；被告对评估报告的异议，在征求意见稿期间，评估公司已经对被告的问题进行回复，本院认为上述评估报告，鉴定过程合法、内容客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信，但单列的地下部分，因被告有异议，而原告未提供证据证实，故对该部分本院予以剔除。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月13日,原告东骏星公司作为承租方(乙方)与被告自来水公司作为出租方(甲方)签订《天源娱乐城租赁合同》，合同约定：甲方将天源娱乐城出租给乙方使用，乙方对娱乐城的投资金额必须不少于200万元（在租赁期前两年内必须完成不少于200万元的投资，实际所投入金额需经双方认可，乙方实际投入金额与甲方核定的投入金额由偏差时经第三方中间机构评审确定，费用由乙方负责，乙方所投入资金由甲方按双方确定的实际投资金额进度拨付），并在租赁期满后由甲方收回租赁权，投资的项目无偿移交给甲方；该项目租赁期自2014年3月起至2022年3月止，共8年；2014年至2018年每年租金20万元，2019年租金30万元，2020年租金50万元，2021年租金66万元；乙方在签订合同前，须交纳投资金额预交款361万元给甲方，乙方对项目实施改造后投入资金由甲方按双方确定的投入金额从乙方交纳的投资金额预交款中按实际进度拨付，甲方拨付总金额以乙方实际交纳的投资金额预交款为限。合同签订后，原告向被告预交了投资金额361万元、两年租金40万元、水电押金10万元，此后未再交任何费用。2014年5月至2015年1月，原告因购买设施设备、维修改造等原因从被告处领回329.05494万元投资额。2019年8月2日，被告因原告未按约交租金，被告起诉至本院要求依法解除双方签订的《天源娱乐城租赁合同》，东骏星公司支付租金、水电费，剩余投资预交款31.94506万元作为违约金，不予退还。2019年11月11日，本院作出（2019）湘1102民初2841号民事判决，认为东骏星公司未交付租金和水电的行为，已构成违约，自来水公司有权按照合同约定解除合同，但自来水公司未履行合同附属义务，存在一定的过错，也需承担部分违约责任，故调整2016至2018年的租金为13万元/年，东骏星公司剩余投资预交款31.94506万元作为违约金不予退还。该案判决后，东骏星公司不服，向湖南省永州市中级人民法院提起上诉，该中院于2020年6月15日作出（2020）湘11民终1109号民事判决，驳回了东骏星公司的上诉，维持原判。现东骏星公司认为因合同解除给其造成了装修费用的损失，因根据双方的过错承担相应的责任，故起诉至本院要求被告赔偿装修费用。在本案审理过程中，原告向本院申请对租赁物装修及其附属设施的价值进行评估，我院委托湖南新财苑房地产土地资产评估有限公司对涉案租赁物装修及其附属设施价值进行了评估。该公司于2021年4月4日作出湘财苑评字（2021）第029号《资产评估报告征求意见稿》，原告未提出异议，被告提出异议，评估公司针对被告的异议进行了回复，该公司于2021年5月6日作出湘财苑评字（2021）第029号《资产评估报告》，评估报告的主要内容为：评估基准日确定为原告方的停业时间，即2019年8月20日；评估中资产的使用年限取8年，涉案租赁物装修及其附属设施评估价值（14项）为547,600元，其中有异议部分的评估范围（3项）价值为42,900元。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，涉案合同解除后，原告可以要求被告赔偿因合同解除对原告造成的装修费用损失。原告在被告起诉的合同解除案件当中，并未提出反诉要求被告赔偿因解除合同后对原告造成的装修损失，现提起诉讼，不构成重复主张，故对被告辩称的本案原告重复主张的抗辩理由，本院不予采纳。原、被告虽然在合同中约定，租赁期满后，原告对租赁物进行添置、维修、改造设备和设施无偿移交给被告，但本案中涉案合同并未到期而提前解除，故原告可就剩余租赁期内装修损失主张权利。根据（2019）湘1102民初2841号民事判决查明的事实可知，涉案合同的解除主要是因原告未交付租金违约造成的，但被告在履行合同过程中未履行协商移走水池上方高压电线的附属义务，也存在一定的违约行为，故根据双方的过错责任和评估报告确认的双方无异议的损失504,700元，本院认定被告应承担151,410元（504,700×30%），原告自行承担353,290元（504,700×70%）为宜。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告永州市零陵区自来水公司在本判决生效后十日内赔偿原告永州市东骏星娱乐有限公司因解除合同造成的装修损失151,410元；二、驳回原告永州市东骏星娱乐有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5380元，原告永州市东骏星娱乐有限公司负担2385元，被告永州市零陵区自来水公司负担2995元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  李跃林人民陪审员  唐华文人民陪审员  刘珊珊二〇二一年六月三十日法官 助理  杨淑萍书 记 员  唐燕辉附相关法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。