68江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0302民初1688号原告：周广雪，女，1977年8月8日生，汉族，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：王址鑫，江苏铸品律师事务所律师。被告：贾广英，女，1941年10月29日生，汉族，住徐州市。被告：全卫东，男，1968年11月18日生，汉族，住徐州市泉山区。原告周广雪与被告贾广英、全卫东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周广雪及其委托诉讼代理人王址鑫、被告全卫东到庭参加诉讼，被告贾广英经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周广雪向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告返还租房押金6000元、剩余租金47790元及利息（以53790元为基数，自交还房屋之日即2020年11月13日，按全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日）；2、案件诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：2018年，原告从两被告处（两被告系母子关系）承租徐州市鼓楼区房屋，用于经营早点生意。约定租期为2018年5月10日至2023年5月9日，水电押金6000元，租金每月7300元，逐年递增6%，原告已按合同缴纳押金及租金至2021年5月10日。因轨道交通3号线建设需要，2020年8月，徐州市鼓楼区住房和建设局在租赁房屋附近张贴《房屋征收调查公告》，对原告租赁的房屋进行征收补偿。原告得知后，即与被告联系退还房屋，另谋地点。2020年11月13日，原告将房屋交还被告，并缴清房屋水电费用，但被告至今未能返还剩余租期的房屋和水电押金。原告认为，因政府对房屋进行征收补偿的行为，导致原、被告之间的租赁合同不再具备履行条件，故原告将房屋交还被告。被告接受后，应将剩余租金和水电押金返还。现原告多次催要，被告推诿，故诉至贵院，望判如所请。被告全卫东辩称：1、按照合同约定，征收或者拆迁等情形，本合同终止，双方互不承担责任，请求法院驳回原告诉请；2、这个责任只能由一个人承担，法庭要么裁定我承担，要么我母亲承担；3、原告看到拆迁公告主动搬迁，在此期间无任何人驱赶原告，属于个人主动放弃，不应由别人承担她的损失，原告的诉请并无法律依据，请求依法驳回；4、本案的起因是由于原告对于形式错误理解和误判而形成的这一事实，与被告方没有关系，原告应当对自身行为承担相应后果；5、原告从事情一开始就大量的私下录音，表现出一种对法律体系有恃无恐。在整个合同履约期间我对原告进行了细致非常诚恳的服务，原告提出违反合同约定延期交付房租，为了维护良好的合同关系，我进行了忍让；6、去年原告对象给我打电话要动用公安关系对付我，这是赤裸裸的人身威胁。因此，要求驳回原告诉请。被告贾广英未答辩，亦未举证。原告与被告全卫东围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：原告提交的房屋所有权证存根、租赁合同、银行交易流水、微信支付记录、房屋征收调查公告照片、微信聊天截图、电话录音及被告全卫东提交的说明，可以证明涉案房屋产权人为被告贾广英、贾广英委托全卫东将房屋出租给周广雪、房屋面临拆迁、周广雪撤场等情况，可以作为定案的依据；本院认定事实如下：2018年4月29日，原告周广雪（承租方、乙方）与被告贾广英（出租方、甲方）签订房屋租赁合同一份，主要约定，出租房屋坐落地址为徐州市鼓楼区，甲方作为该房屋合法权利人与乙方建立租赁关系。甲方于2018年4月29日向乙方交付该房屋，租期5年，自2018年5月10日至2023年5月9日。该房屋租金每月7300元，逐年递增6%。租金按一年期限进行支付，每次付款期限为年期之前一个月。水、电及房屋使用押金6000元，在签订合同时由乙方一次性交付给甲方。租期届满后，在确认乙方全部缴清水电费等费用后（以发票为据），且没有违约，没有破坏房屋的情况下，由甲方无息退还，否则用以冲抵水电费、滞纳金、违约金等。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收许可，并互相结清各自应当承担的费用。该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，本合同终止，双方互不承担责任。该合同承租方处签名“贾广英”系被告全卫东代签。2020年4月9日、7月8日，原告通过银行分两次支付被告全卫东2020年5月10日至2021年5月9日期间的租金合计98428元。2020年8月13日，鼓楼区人民政府张贴房屋征收调查公告，轨道3号线二期项目已列入我市2020年征迁计划，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）相关规定，现对征收范围内：徐刚医院站-下淀站：下淀路与下淀南路交叉口两侧、下淀路以北圆圆圆大酒店以西、下淀路以南鼓楼区丰财社区卫生服务站以西；徐刚医院站：下淀路与徐钢西路、瓦房东路交叉口；金山桥附中心站：美的乐城以东、淮海蔬菜批发交易市场以南、三环东路以西、鼓楼区人民法院以北（以征收范围图为准）房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记，由我区房屋征收部门组织实施。自2020年8月14日开始入户调查，敬请该范围内单位和个人予以配合。2020年8月16日，周广雪将调查公告拍照通过微信发送给全卫东，全卫东称：好的，有拆迁人员去找你要我的电话号码了吗？周广雪称：没有，听说是何房主直接联系。全卫东称：工作人员去收集房主电话，可以提供，我问他们情况。2020年10月19日，周广雪与全卫东通电话，周广雪：人家来店里找过两回了，而且这一片也都是这么说的，要不了多长时间了。再一个呢，我这个还得找地方搬，还得装修。我要是等到他说拆迁的那一天再搬肯定来不及了。因为我这些东西需要拉，需要干别的啥，很麻烦。全卫东：行，他那边有什么情况你及时和我说，暂时这些政策都还没有公布。周广雪：我反正就是提前给你说一声，我基本上确定好生意干到哪一天，我就提前3、4天给你说一声，我什么时候搬就算到那一天，我不占你一点。我什么时候把钥匙交给你，你什么时候把钱扣下来，剩下的钱退给我就行，水电的事，你到时候查一下就行，到时候看算到哪一天再退，行吗？全卫东：这都是小事，这都是小事。周广雪：全哥，咱都处那么长时间了。全卫东：不要紧不要紧，行，有什么事你及时给我说。周广雪：好的，我什么时候要搬了我就提前给你说，我把工人的事都安排好，还有东西得拉，有什么事我及时给你说。全卫东：行，好的好的。2020年11月10日，鼓楼区人民政府张贴公告，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定，轨道3号线二期项目房屋征收补偿方案经鼓楼区房屋征收部门拟定并上报市、区人民政府，市、区人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行了论证。现予以公布，征求公众意见，征求意见的期限为30日。征求意见期间，敬请征收范围内的被征收人凭有效证件，至项目现场办公室提出意见和建议。2020年11月12日，周广雪通过微信联系全卫东，称：哥，昨天等你电话，我今天是最后一天营业，明天把东西拉走，咱店墙上已经贴出公告了，限期一个月搬迁。今天下班，我再给你打电话。全卫东回：昨天忙，没顾上，你把公告拍清楚点发给我，谢谢。2020年11月13日，原告周广雪将涉案房屋腾空交付被告全卫东。2020年11月14日，周广雪与全卫东通电话，周广雪：话不是这么说的，而且我之前给你打过电话的，你也是同意的，你现在不就反悔了吗？全卫东：我反悔什么，让你等两天怎么了。周广雪：那你说等几天？全卫东：等我手里面拿到钱，我现在手里面也没拿到钱我怎么给你钱。周广雪：那你什么时候能拿到钱？全卫东：那得看人家拆迁这一块的项目。周广雪：我当时也说了，我说我干到那一天房租你给我算到哪一天，我是这样说的吧。全卫东：等我回去再说吧，我在外面呢。周广雪：咱也不说等你拿到钱，那个和我没关系，我只是要回我的房租。全卫东：你得等我手里有钱，等两天就是，慌的啥。2020年11月19日，周广雪与全卫东通电话，周广雪：水电费我给交清了，房租到底怎么弄，你该退给我了吧。全卫东：稍微等两天吧，我这打不过来点。周广雪：我这边水电都交清过了，你先退我2万，你这一点都不退，确实有点过分了。全卫东：不要紧的，一点都不影响你啥，你稍微等两天。2021年5月27日，被告贾广英出具情况说明一份，本人年事已高，名下的下淀路9-2-102室门面房交由全卫东先生料理，进行出租等事务，特此说明。另查明，涉案租赁房产登记所有权人是被告贾广英，被告贾广英、全卫东系母子关系。本院认为，原告周广雪与被告贾广英、全卫东签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于被告主体问题。根据相关法律规定，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，涉案房屋产权人为贾广英，贾广英出具了情况说明系将房屋交由全卫东进行出租等事务，全卫东陈述与贾广英之间系委托关系，其在租赁合同上签署的是“贾广英”。由此可见，全卫东系代理贾广英与周广雪签订租赁合同，贾广英作为被代理人，按照法律规定应对全卫东在履行租赁合同中实施的行为承担责任。现原告以被告全卫东庭审陈述“责任主体是我”为由而要求全卫东承担返还责任，但债务加入需有明确的意思表示，而全卫东的陈述并未明确表达出同意承担涉案债务的意思。故涉案租赁合同的责任主体应为贾广英。关于押金、租金及利息问题。2020年8月起，原告以房屋面临拆迁为由通知被告全卫东解除合同、提前搬迁，后双方于2020年11月13日交接房屋，此时应视为双方协商一致解除合同。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案合同解除后，原告提前支付但未实际使用的租金47790元，被告贾广英应当退还。关于押金6000元，按照合同约定被告周广雪亦应退还。关于利息损失。原告交还房屋后，被告贾广英应及时退还租金及押金，后原告多次催款，被告全卫东以没钱为由至今未退，已构成违约，被告贾广英应对资金占用期间产生的利息承担赔偿责任。原告主张以2020年11月13日作为利息起算日期，因双方对此并无明确约定，被告应在接收房屋的合理期限内退款，本院酌情确认合理期限为十日，故利息应应以53790元为基数，自2020年11月24日至实际支付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。被告贾广英未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告贾广英于一次性返还原告周广雪租金47790元、押金6000元并赔偿利息损失（以53790元为基数，自2020年11月24日至实际支付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告周广雪对被告全卫东的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1145元，减半收取572.5元，保全费570元，合计1142.5元，由被告贾广英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 王峰二〇二一年六月二十九日法官助理 王娜书 记 员 居红