山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁15民终2434号上诉人（原审原告）：邵菊，女，1977年7月30日出生，汉族，住东阿县。委托诉讼代理人：李新海，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓平，山东舜天律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东阿县宇翔置业有限公司，住所地：东阿县牛角店镇金牛世纪城**楼**。法定代表人：孙宗峰，总经理。委托诉讼代理人：鹿闪闪，山东胶城律师事务所律师。上诉人邵菊与上诉人东阿县宇翔置业有限公司（简称宇翔公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服山东省东阿县人民法院（2021）鲁1524民初455号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。邵菊上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审;2、依法判令被上诉人因承诺土地使用年限由70年变更为40年赔偿违约金120000元;3、依法判令被上诉人继续履行合同安装开通煤气管道，因房屋基础设施不到位赔偿违约金10000元;4、依法判令被上诉人因公共配套建筑缺失(东大门未开通，导致小区内没有较好的人员流动进出通道)赔偿违约金80000元;5、依法判令被上诉人因逾期报备赔偿违约金8500元;6、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。上诉理由如下：原审法院判决认定事实不清，适用法律错误。一、判决书第九页第一段第一行：“宇翔公司在销售商住1号楼商铺时承诺产权为70年，超过40年的部分无效”，判决书第九页第一段倒数第十二行：“我国法规关于土地用途及最高使用年限的规定具有普遍性和公示性，合同中约定该商品房的用途为商业，双方对合同无效均有过错，其中作为房地产开发商的宇翔公司应承担主要责任、邵菊承担次要责任，本院酌定宇翔公司承担70%责任。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，我国法律法规关于土地用途及最高使用年限等知识具备一定的专业性，不能要求普通消费者均具有专业的法律知识，被上诉人作为房地产开发企业，对涉及所开发土地的性质、使用年限的相关政策、规定、知识、信息等相对于作为购房人的上诉人更为熟知，被上诉人对导致《商品房买卖合同》中关于土地使用年限条款的约定无效应承担全部责任。被上诉人在销售房屋和签订合同时承诺了土地使用年限为70年，区别于被上诉人当时销售同地段、同项目金牛世纪城40年产权的商铺(被上诉人同期销售的住宅均价在1600元-1700元每平米左右，40年产权商铺均价在2600-2700元每平米左右)，被上诉人虚假宣传的行为、无效承诺的行为、欺诈销售行为，导致上诉人购买时并未知悉该房屋全部信息，影响上诉人自主选择和判断，存在不公平交易的情况，如被上诉人如实告知房屋土地使用年限情况，上诉人将不会购买该房屋。二、判决书第十一页第二段：“因燃气在房屋设计中未进行设计，现在室内安装燃气设施客观上难以实现。根据合同及附件的约定被告应当安装燃气，且被告在未安装燃气设备的情况下仍收取了煤气开户费2800元，现因被告违约无法安装，故应退还收取的2800元开户费，被告应承担未安装燃气的违约责任，但是双方对未安装燃气没有约定违约金，而无燃气的房屋对生活、经营确有一定影响，综合考量酌定宇翔公司应赔偿邵菊的损失金额为840元。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《商品房买卖合同》第十五条第三项明确约定煤气管道在交房时安装完毕，补充协议明确达到入户标准。该条款约定合法有效，不存在不能履行的客观情况，被上诉人应继续履行合同，使煤气管道达到合同约定的天然气入户使用标准。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”违约责任意在弥补或补偿因违约行为造成的损害后果，应是平等、等价有偿原则的体现，也是商品交易关系在法律上的内在要求。判决书已经认定被上诉人行为构成违约，但是840元赔偿金额明显偏低，不能弥补上诉人的实际损失。三、判决书第十一页第三段：“宇翔公司建设的东门和西门差别巨大，原告的商铺临近东门，东门外系牛角店镇商业街，鞋服商铺较多，西门外商铺较少，临近西门也鲜有对外经营的商铺。近些年来，由于网络购物发展，对实体商铺经营尤其是鞋服经营受到冲击较大，加之当地流动人口少、消费能力有限，东门现状对案涉房屋出租、出售的影响或者损失难以确定，故对该项诉求不予支持。”商业用房的规划图中，被上诉人销售房屋时出具承诺书中，均写明小区内部东西街分别为东大门、西大门，小区建成后，只建成了西大门、东大门未建成，近年来商业环境恶劣，网购高速发展确实影响到了实体店铺经营，但是争议房屋无法正常经营使用主要原因系小区内没有较好的人员流动进出通道，严重影响小区的商业性应用，给房屋价值造成了重大影响，判决书认定“宇翔公司建设的东门和西门差别巨大”，被上诉人存在违约和虚假宣传的行为，却没有支持上诉人的诉求，属于认定事实不清。四、判决书第十页第三段：“案涉合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，2014年6月25日为涉案商品房的交付使用时间，故该条款约定的“商品房交付使用后365日内”的办证期限最迟应为2015年6月25日。宇翔公司2016年4月25日取得竣工综合验收备案证，于2019年进行案涉商住1号楼的报备手续，宇翔公司违反合同约定，构成逾期报备。”该资料报备的行为是系被上诉人单方行为，被上诉人并未明确告知上诉人资料报备的详细情况和准确时间，上诉人知悉被上诉人存在逾期报备的情况系在开庭时，被上诉人于2019年进行报备手续，上诉人于2021年知道权利被侵害，上述时间均未超过诉讼时效。宇翔公司辩称：关于第一、二项的答辩意见，见答辩人的上诉状内容，第一、二项上诉理由没有事实及法律依据。上诉人购买商铺，相应的经营风险在上诉人购买商铺时就应考虑到，涉案小区的东西门均已达到路通条件，答辩人不存在违约，上诉人无权向答辩人主张该项权利。答辩人不存在逾期报备的情形，按照约定，答辩人进行了报备，但因房地产管理处与不动产登记中心的职能转换，两个部门均未进行后续手续办理，相应的责任不应由答辩人承担，按照约定，答辩人履行报备的时间为商品房交付使用后365日内，邵菊主张涉案权利的最迟时间应为2015年6月25日，但邵菊于2021年2月3日才提起诉讼，已远超诉讼时效，而不应得到支持。综上恳请法院查清事实，依法驳回上诉人的上诉请求。宇翔公司上诉请求：依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。上诉理由如下：一审判决认定事实错误，适用法律错误。具体理由是：一、一审法院判决案涉商铺土地使用年限为40年，宇翔公司应承担责任，系认定错误，适用法律错误。1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中仅有案涉地块的规划用途及使用年限，并没有案涉商铺的土地使用年限的约定，该事实已被一审判决认定。2、被上诉人购买的商铺位于1号楼，1号楼为底商铺上住宅。2019年11月1日，上诉人取得该1号楼的不动产权证书（鲁（2019）东阿县不动产权第0××1号），记载的使用期限为70年。被上诉人提交的录音资料中上诉人工作人员关于70年的陈述仅是基于地块宗地情况的概述，根本就不能证实上诉人对于商铺承诺产权为70年的事实。关于上诉人与被上诉人的权利义务，应以《商品房买卖合同》中的约定为准。3、特别要提出一点事实，恳请法院着重考量。涉案地块，上诉人已按照住宅使用年限缴纳了70年的土地出让金。在此前提下，一审法院又判决上诉人按照土地出让金的标准计算向被上诉人承担赔偿责任，（用通俗话讲，就是一块地，上诉人需要出两份钱）明显对上诉人不公。二、一审判决上诉人向被上诉人支付未安装燃气的损失840元没有事实及法律依据。被上诉人将燃气开户费交付给上诉人后，上诉人即将该费用交付给了燃气公司。因为1号楼商铺的入住率没有达到要求，故而燃气无法使用。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定：非因上诉人原因导致未能投入使用的，上诉人不承担违约责任。燃气无法使用的过错不在上诉人，一审判决上诉人向被上诉人支付损失840元没有事实及法律依据。邵菊辩称：被上诉人所述与事实不符，与合同约定不符，明显是推卸责任，房屋合同中约定70年是其在销售过程中一直以70年的使用权进行宣传销售，这一点有合同、录音共同证明，另外70年的商铺、40年的商铺，被上诉人在销售过程中价格也有明显的不同，被上诉人销售的40年产权的商铺均价在2600元-2700元每平方米，而上诉人单价则为每平方米3330元，无论从合同、从电话录音还是不同类型使用年限的商铺合同都能证明被上诉人以3330元每平方米的价格销售给上诉人是考虑到了年限的不同，被上诉人接受该价格也有该年限的影响。关于共同配套缺失，被上诉人所谓的东门达到路通条件，上诉人所购小区的东门和西门的路通条件完全不同，也与建设规划的图纸完全不符，东门不能使机动车辆通过，也不能供体积较大的助力车通过，仅仅是行人、电动车可通行，而东门外又是牛店镇的核心商业街区，东门的路通状况不好，严重影响商铺内的人流量，贬损了商铺经营和经济价值。关于燃气未安装入户，合同有明确约定交房时安装完毕，被上诉人未履行合同义务，应该承担继续履行的责任，并赔偿由此给上诉人所造成的损失1万元。关于逾期报备和逾期办理房产证，合同明确约定被上诉人应在商品房交付365日内进行报备，但被上诉人未在合同约定的期限内完成报备，并因此导致取得房产证书较晚，被上诉人是于2019年进行的报备，上诉人取得不动产登记证是2020年，故上诉人主张违约责任未超出诉讼时效。邵菊向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告因延迟交房（4万元）、延迟办证（8502元）、被告承诺土地使用年限由70年变更为40年（42617元）、商品房基础设施不到位（15000元）、公共配套建筑缺失（133881元）的违约金共计240000元人民币；2.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2××2年12月19日，原东阿县国土资源局与宇翔公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，宗地编号为2××2-68，宗地面积为36052平方米，出让价为9734040元，每平方米270元，宗地用途为：其他商服用地面积0.54982公顷，中低价位、中小套型普通商品住房用地面积3.05538公顷，国有建设用地使用权出让年期为：其他商服用地40年，中低价位、中小套型普通商品住房用地70年。宇翔公司取得的东国用（2013）第1312356号国有土地使用证记载“地类（用途）商住综合终止日期商服：2052年12月29止住宅：2082年12月29止使用权面积36052平方米”。2014年1月17日，宇翔公司（出卖人）与邵菊（买受人）签订《东阿县商品房买卖合同》，并在东阿县登记备案。合同第一条“项目建设依据”载明：该地块土地面积为36052平方米，规划用途为商住综合，土地使用年限为2××2年12月29日至2082年12月29日；第三条约定：邵菊购买的商品房为第1号楼1-04号房，该商品房的用途为商业，建筑面积为127.66平方米；第九条“交付期限”约定：出卖人应当在2014年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：…（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行…；第十二条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单…出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十五条约定：…3、燃气管道在商品房交付使用时安装完毕，在达到供气部门的要求（如入住率缴纳相关费用、缴费率等）后满足使用条件，具体使用以燃气公司规定为准…；第十六条“关于产权登记的约定”：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：…2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金…。附件三“装饰、设备标准”约定：管道燃气入户…。2014年4月份，宇翔公司通知邵菊领取交房通知书，邵菊于2014年5月8日领取交房通知书并于2014年6月25日签订了房屋及楼宇交接书。案涉房屋所在的商住1号楼于2014年6月1日竣工、2014年8月2日通过五方主体验收、2016年4月25日取得竣工综合验收备案证。2019年11月1日，宇翔公司取得该1号楼的不动产权证书（鲁（2019）东阿县不动产权第0××1号）：用途为“住宅用地／住宅”，使用期限为“国有建设用地使用权2××2年12月30日起2082年12月29日止”，权利其他状况“商业面积：2871.91平方米住宅面积4739.12平方米”。在邵菊办理转移登记的房地产权登记信息中显示：鲁（2019）东阿县不动产权第0××1号土地使用年限为2××2年12月30日起2052年12月29日止，规划用途：商业服务。邵菊取得的鲁（2020）东阿县不动产权第0××1号记载：用途为商服用地／商业服务，国有建设用地使用权2××2年12月30日起2052年12月29日止，房屋建筑面积127.66平方米。规划中该小区东门和西门形制相似，但东门现系打通临街二层商铺的一层形成。规划中的东南门现由幼儿园使用。邵菊商铺坐落于商住1号楼一层、二层，该商住1号楼系在住宅用地上建设且在规划中该商住1号楼为“4F+2”，该商住1号楼底商内均未接入天然气设施。在2020年8月26日，商住1号楼商铺业主代表和宇翔公司工作人员谈话中，宇翔公司认可：在销售商住1号楼商铺时，承诺产权为70年，因政策调整，原来是房产证现在是不动产证，产权为40年。一审法院认为:本案争议焦点为：1、案涉商铺土地使用年限为40年，宇翔公司是否应承担赔偿责任；2、邵菊关于宇翔公司违约交房的诉求是否应得到支持；3、邵菊关于宇翔公司延期办证的诉求是否应得到支持；4、邵菊关于天然气未入户的损失是否应得到支持；5、邵菊关于公共配套建筑缺失（东门问题）的损失是否应得到支持。第一个争议焦点。案涉合同第一条“项目建设依据”中载明“该地块土地面积为36052平方米，规划用途为商住综合，土地使用年限为2××2年12月29日至2082年12月29日”，该内容是对案涉商铺占用宗地情况的概述，且该概述和《国有建设用地使用权出让合同》及规划一致，通过该条不能认定双方约定案涉商铺的土地使用年限为70年。根据规划同一宗地上可以有多种用途，根据用途确定最高使用年限，即在同一宗地上可以同时存在住宅用途的商品房和商业用途的商品房。宇翔公司在销售商住1号楼商铺时承诺产权为70年，与《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年”不符，超过40年的部分无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定“无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”，第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。我国法规关于土地用途及最高使用年限的规定具有普遍性和公示性，合同中约定该商品房的用途为商业，双方对合同无效均有过错，其中作为房地产开发商的宇翔公司应承担主要责任、邵菊承担次要责任，法院酌定宇翔公司承担70%责任。因宇翔公司承诺的土地使用年限减少，致使原告的可期待利益受损，故宇翔公司应对原告承担相应土地使用年限减少承担赔偿责任。因商品住宅价格由成本、利润、税金、地段差价四个项目构成，其中成本包含在地价及建筑成本内，地价与土地的使用年限相对应，故应参照该建设项目在该宗地的土地使用权出让金的标准计算合同利益。本案中，该宗地出让金标准为270元／㎡，原告商铺面积为127.66㎡，宇翔公司应承担的赔偿金额为：10340.46元（270元÷70年×30年×127.66×70%）。自合同签订之日起邵菊即交付购房款，为平衡原被告利益、减少诉累，宇翔公司应承担占用资金期间的利息，对占用资金期间的利息以10340.46元为基数，自合同签订之日起至实际给付之日止按照年利率6%计算，截止到起诉之日（2021年2月3日）占用资金期间的利息为4436.06元。第二个争议焦点。双方合同约定房屋交付条件是房屋经验收合格。宇翔公司于2014年4月份通知交房时，房屋未经验收合格，房屋不符合合同约定的交付条件，邵菊此时完全可以根据合同约定，要求宇翔公司出具验收合格证明，否则可以拒绝接收房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，邵菊已于2014年6月25日接收房屋，应视为邵菊对宇翔公司交房行为的认可，涉案房屋实际交付日期为2014年6月25日。宇翔公司存在逾期交房的违约行为，但逾期交房的违约金系按日计算，2014年5月1日至2014年6月25日期间的逾期交房违约金因已超过诉讼时效，法院不予支持。邵菊在未查验房屋验收合格证明的情形下收房的责任，应由邵菊自己承担，邵菊请求宇翔公司支付实际收房之后的逾期交房违约金，不予支持。第三个争议焦点：案涉合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，2014年6月25日为涉案商品房的交付使用时间，故该条款约定的“商品房交付使用后365日内”的办证期限最迟应为2015年6月25日。宇翔公司于2016年4月25日取得竣工综合验收备案证，于2019年进行案涉商住1号楼的报备手续，宇翔公司违反合同约定，构成逾期报备。因逾期报备违约金金额是确定的，系一时性债权，受诉讼时效限制，邵菊于2021年2月3日才提起本案诉讼，该主张已超过诉讼时效，法院不予支持。第四个争议焦点：因燃气在房屋设计中未进行设计，现在室内安装燃气设施客观上难以实现。根据合同及附件的约定被告应当安装燃气，且被告在未安装燃气设备的情况下仍收取了煤气开户费2800元，现因被告违约无法安装，故应退还收取的2800元开户费，被告应承担未安装燃气的违约责任，但是双方对未安装燃气没有约定违约金，而无燃气的房屋对生活、经营确有一定影响,综合考量酌定宇翔公司应赔偿邵菊的损失金额为840元。第五个争议焦点：宇翔公司建设的东门和西门差别巨大，原告的商铺临近东门，东门外系牛角店镇商业街，鞋服商铺较多，西门外商铺较少，临近西门也鲜有对外经营的商铺。近些年来，由于网络购物发展，对实体商铺经营尤其是鞋服经营受到冲击较大，加之当地流动人口少、消费能力有限，东门现状对案涉房屋出租、出售的影响或者损失难以确定，故对该项诉求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限被告东阿县宇翔置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿邵菊国有建设用地使用年限损失10340.46元，并以10340.46元为基数，自2014年1月17日起至实际给付之日止按照年利率6%承担占有资金期间利息（截止2021年2月3日，该利息金额为4436.06元）；二、限被告东阿县宇翔置业有限公司于本判决生效后十日内返还邵菊燃气开户费2800元并承担违约金840元。三、驳回邵菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2450元，由原告邵菊负担2320元、由东阿县宇翔置业有限公司负担130元。本院二审查明的事实同一审查明的事实一致。本院认为:本案所涉商品房买卖合同中约定本案商品房的用途为商业，根据规定，商业房用地的最高使用年限为40年。但在案涉商品房买卖合同中仅出现土地使用年限为70年的内容，此使购房者产生一定的误解。宇翔公司未有证据证明签订合同时对此进行过说明，一审判令作为房地产开发商的宇翔公司承担主要责任、邵菊承担次要责任，并无不当。因在案涉房屋设计中未进行燃气设计，邵菊要求宇翔公司再另向安装燃气设施，客观上难以实现。但案涉合同及附件中约定了宇翔公司安装燃气的义务，一审在双方对未安装燃气没有约定违约金的情况下，综合考量酌定宇翔公司赔偿邵菊的损失金额为840元，符合案件事实。邵菊以小区东门未开通为由，要求宇翔公司支付违约金8万元，但邵菊并未举出充分的证据证明该违约金数额的来历，一审对此未予支持，符合有关民事诉讼证据的相关规定。一审认定宇翔公司于2019年进行案涉商住1号楼的报备手续，构成了逾期报备。但在2015年6月25日为合同约定的办理相关房产手续报备的最后期限，邵菊即应从此时开始主张关于报备的相关权利，邵菊于2021年2月3日才提起本案诉讼，已超过诉讼时效。综上所述，邵菊和宇翔公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4491元，由邵菊负担4301元，由东阿县宇翔置业有限公司负担190元。本判决为终审判决。审 判 长 孙久强审 判 员 孔繁奎审 判 员 郭召勇二〇二一年六月二十五日法官助理 马 征书 记 员 肖天一