湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂02民终582号上诉人（原审被告）：邹晶皓，男，1990年10月17日出生，汉族，住黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：张玉芳，系邹晶皓之母。委托诉讼代理人：邹杰，系邹晶皓之父。上诉人（原审被告）：张玉芳，女，1963年7月16日出生，汉族，住黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：邹杰，系张玉芳之夫。被上诉人（原审原告）：李进，男，1977年5月29日出生，汉族，住黄石市黄石港区。委托诉讼代理人：李名阳，系李进之父。原审第三人：黄石市长龙房地产开发有限公司，住所地黄石市交通路特1号。法定代表人：陈金凤，董事长。委托诉讼代理人：余东兴，系该公司董事长助理。上诉人邹晶皓、张玉芳因与被上诉人李进、原审第三人黄石市长龙房地产开发有限公司（以下简称长龙地产公司）返还原物纠纷一案，本院于2018年4月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年6月5日公开开庭进行了审理。邹晶皓、张玉芳及其委托诉讼代理人邹杰，李进及其委托诉讼代理人李名阳，长龙地产公司的委托诉讼代理人余东兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。邹晶皓、张玉芳上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1、一审判决认定案涉602号6+1层复式结构房屋为不同楼层的602号、702号两套房屋错误。2005年12月2日，张玉芳与长龙地产公司签订602号6+1层商品房买卖合同。后经过协商，双方同意将购房人变更为邹晶皓。2010年10月14日，邹晶皓与长龙地产公司签订商品房买卖合同，约定由邹晶皓购买602号6+1层房屋。合同签订后，长龙地产公司将602号6+1层房屋交付邹晶皓。邹晶皓接收房屋后，对其中第6层房屋进行装修，将第6层以上+1层部分房屋用来存放杂物。2013年1月31日，长龙地产公司在未告知其的情况下，与李进签订602号之+1层房屋买卖合同，以出卖702号房屋的名义，将602号之+1层房屋抵偿给李进。2013年6月9日，邹晶皓向黄石市西塞山区人民法院提起诉讼，要求长龙地产公司交付602号以及6+1层房屋，被该院作出（2013）鄂西塞民初字第00680号民事判决（以下简称680号判决），驳回了诉讼请求，邹晶皓不服提起上诉，黄石市中级人民法院作出（2016）鄂02民终144号民事判决（以下简称144号判决），驳回了邹晶皓的上诉。上述判决始终没有查明6+1层房屋的结构实际上是复式楼，长龙地产公司向房产部门备案的预售信息也载明案涉楼房总层数为6层，印证了6+1是复式结构房屋。长龙地产公司副总在接受黄石市新闻直通车节目记者采访时解释了将复式楼拆开销售的原因是由于面积太大，销售遇到阻力，只好对规划进行修改，将6+1层分两户出卖，充分证明长龙地产公司“一房二卖”的违法事实存在。对该违法行为，黄石市规划局于2016年5月25日向黄石市城管执法局下达协查函，黄石市城管执法局于2016年12月7日向长龙地产公司下达了整改通知书，要求长龙地产公司在一个月内整改，将案涉房屋恢复为一套复式结构房屋。由此可见，长龙地产公司抵偿给李进的702号房屋实为其已经购买的602房屋+1部分。虽然合同约定6+1层房屋面积仅为111.57平方米，但根据法律规定房屋面积应以实测为准，最终实行“多退少补”的方式支付购房款，不代表其购买的房屋就只有111.57平方米的面积。2、一审判决认定其侵权无事实依据。因702号房屋本是其购买的复式楼房屋+1部分，长龙地产公司变更设计没有经相关部门批准，也没有通知其，其合法占有+1部分房屋在先，不存在侵权。况且目前案涉楼房未进行竣工验收、面积实际测绘、房屋初始登记，亦未办理相关产权登记，李进所签订的702号房商品房买卖合同也未进行备案登记，故李进根本不享有702号房屋所有权，无权要求其返还房屋。长龙地产公司与李进恶意串通，伪造水费和物业费收据欺骗法院，导致一审判决错误认定702号房屋已于2013年2月8日交付李进使用，二审法院应予更正。3、李进与长龙地产公司签订的商品房买卖合同系违法和虚假合同，不具备法律规定的合同形式要件，且内容违反法律规定，应认定无效。长龙地产公司为了达到拆分销售商品房的目的，与李进签订违法虚假合同，增加了83平方米的公摊面积，侵害了包括其在内的业主利益。4、李进要求其腾退702号房屋，被告主体不适格。5、一审法院畏惧权势，迫于压力枉法裁判。李进的父亲李名阳以八十岁高龄的抗美援朝功勋老兵自居，给一审法官制造压力，导致错误判决。综上，请求驳回李进的诉讼请求。李进辩称：1、其购买案涉702号房屋的事实已经生效判决确认，湖北省高级人民法院也驳回了张玉芳对上述生效判决的再审申请，张玉芳提出检察机关已就该生效判决提起抗诉，没有事实依据；2、张玉芳、邹晶皓仅花费8万元购买面积为111.57平方米的602号房屋，长龙地产公司并没有将+1层65.01平方米出售给张玉芳、邹晶皓，而+1层就是其购买的702房屋，与张玉芳、邹晶皓无关；3、长龙地产公司于2013年向其交付房屋后，张玉芳、邹晶皓私自加装铁门阻止其通行，并将案涉702号房屋占用，妨碍其行使物权。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。长龙地产公司述称：1、案涉房屋不是复式结构，602房屋非复式楼。案涉房屋的规划图纸、销售合同、购房发票均没有反映602号房屋系复式楼。其与张玉芳、邹晶皓签订的商品房买卖合同也明确了所售房屋的楼层和面积系602号房屋，面积111.57平方米，不包含+1层即65.01平方米702号房屋，该65.01平方米房屋，其作为702号房出售给了李进；2、其开发的其他各栋楼房均与3号楼一样，将702号房屋对外销售，并无纠纷；3、张玉芳、邹晶皓总共只支付6万元购房款，余款至今未付。请求二审法院依法判决。李进向一审法院起诉请求：判令邹晶皓、张玉芳立即搬离存放在702号房屋内的杂物，向其腾退702号房屋，并赔偿其租金损失。一审诉讼过程中增加诉讼请求：判令邹晶皓、张玉芳排除妨害，拆除702号房屋下层5楼与6楼之间的铁门。一审法院认定：一、长龙牧羊诗苑3号楼规划层高为6.5层（顶层复式），在建设施工过程中，长龙地产公司分层建设为7层（原规划审批楼梯在室内、现建在公共楼梯间处）。黄石市规划局已确认长龙地产公司分层建设行为是违法建设行为，黄石市城市管理执法局已责令长龙地产公司自行改正，恢复规划审批的6.5层。长龙地产公司没有整改。二、2010年10月14日，邹晶皓与长龙地产公司签订602号房屋买卖合同。约定由邹晶皓购买602号房屋，建筑层高为地上6+1层，建筑面积111.57平方米，没有约定602号房屋为6+1层复式结构。602号房屋买卖合同签订后，邹晶皓、张玉芳入住602号房屋，并将部分物品存放在+1层房屋（702号房屋）。2013年1月13日，李进与长龙地产公司签订702号房屋买卖合同，约定李进购买702号房屋，建筑层高为地上6+1层，建筑面积65.01平方米。同日，长龙地产公司出具收据，证明收到李进购房款21万元。2013年2月8日，长龙地产公司给物业公司致函，请物业公司为李进办理702号房屋入住手续。李进为此交纳了物业费1410元、预缴电费100元。三、2013年6月17日，邹晶皓以602号房屋买卖合同为主要证据，以长龙地产公司为被告诉至法院，请求判令长龙地产公司将602号6+1层房屋整体交付邹晶皓。在诉讼过程中，李进作为该案第三人申请参加诉讼，请求确认702号房屋归李进所有。该案经一审、二审审理，分别作为680号判决和144号判决，认定李进的702号房屋买卖合同有效，判决确认702号房屋归李进所有。144号判决作出时间为2016年5月9日，已生效。四、2015年1月22日，李进提起本案诉讼，请求判令邹晶皓、张玉芳立即搬离存放在702号房屋内的杂物，向其腾退702号房屋，并赔偿其房屋租金损失（按每月500元计算，自2013年2月8日起至实际退房之日止）。在诉讼过程中，李进增加诉讼请求，请求判令邹晶皓、张玉芳排除妨碍，拆除702号房屋下层5楼6楼之间的铁门。一审法院认为，李进通过与长龙地产公司签订702号房屋买卖合同，支付对价，并经法院生效判决确认702房屋归其所有后，其对702房屋占有使用的权利应当受到法律保护。邹晶皓、张玉芳没有购得+1层房屋（702号房屋）的合同依据、没有支付相应对价，在+1层房屋（702号房屋）放置杂物，侵犯了李进的合法权利，应当承担相应的侵权责任。故对李进要求邹晶皓、张玉芳将放置在702号房屋的杂物搬离，腾退房屋的诉讼请求予以支持。2016年5月9日，已生效的144号判决确定702房屋归李进所有后，邹晶皓、张玉芳没有按照生效判决的确定退出702号房屋，对李进造成的损失，应当承担相应的赔偿责任。李进主张每月损失按租金500元计算，基本符合当地租房情况，对该请求予以支持。因邹晶皓、张玉芳入住602号房屋后，一直在702号房屋存放杂物，没有腾退，李进主张长龙地产公司已于2013年2月8日向其交付702号房屋的事实不能成立；李进主张的2013年2月8日至2016年5月9日期间的房屋租金损失，因应当归责于长龙地产公司逾期交房的事实，李进可以另行向长龙地产公司主张。李进主张邹晶皓、张玉芳排除妨碍，拆除702号房屋下层5楼6楼之间的铁门的诉讼请求，由于该请求的基础法律关系是相邻法律关系，与本案诉争的腾退房屋的物权保护法律关系，不是同一法律关系，依法不应当合并审理，因此，对李进增加的排除妨碍的诉讼请求，本案不予审理。李进可另行提起诉讼。对于邹晶皓、张玉芳提出邹晶皓购买的602号房屋为6+1层复式结构房屋，行政机关针对长龙地产公司违反6.5层建设规划，将6+1层分层建设为7层，责令长龙地产公司进行整改，长龙地产公司违法分层建设、分层出售，不应采纳680号、144号判决，702号房屋根本不存在，李进没有起诉主体资格等意见，因没有证据推翻680号、144号判决认定的邹晶皓未签订购买602号+1层房屋（702号房屋）买卖合同并支付对价，而是由李进签订购买702号房屋买卖合同并支付对价等事实，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条的规定，判决：一、邹晶皓、张玉芳搬离存放在702号房屋的杂物，向李进腾退出702号房屋，并赔偿相应的租金损失（按月租金500元，自2016年5月9日起计算至实际腾退房屋之日止），限于本判决生效之日起15日内履行；二、驳回李进的其他诉讼请求。二审中，当事人未提供足以改变案件事实的新证据。经二审审理查明：一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：结合案件审理情况，以及各方当事人诉辩意见，本案争议的焦点为：邹晶皓、张玉芳占有案涉702号房屋是否侵犯了李进对该房屋享有的权利，是否应当将该房屋返还给李进。要解决上述争议，首先要判断案涉702房屋的权属问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。本案中，李进与长龙地产公司签定的购买案涉702房屋的商品房买卖合同的效力以及该房屋的权属已经人民法院发生法律效力的680号判决、144号判决所确认，判决结果为合同有效，702号房屋归李进所有。在无相反证据足以推翻上述生效判决的情况下，应当作为本案的定案依据。虽然长龙地产公司存在擅自改变规划，将本应是复式结构的“6+1层”实际建成具有独立居住使用功能的两套房屋，即原审所称的602房、702房，并分别出售给了邹晶皓和李进的行为，但改变规划的行为只能由规划部门进行行政处理，不属于本案民事诉讼调整范围，况且现实中对于违反规划但已经实际建成，又不宜拆除的违章建筑，往往通过补办手续的方法，从而取得合法的权利。《物权法》对于违章建筑也通过占有保护制度给予了违规建造者相应的物权保护。因此，即使案涉702号房屋属于违章建筑，违规建造者长龙地产公司仅对该房屋没有法律意义上的所有权，但仍然享有占有、使用、处分的权利，其将该702号房屋出售给李进不违反民事法律规定，并不影响李进购买后行使占有、使用、处分该房屋的权利。另，从邹晶皓与长龙地产公司订立的商品房买卖合同约定的内容看，购房合同的标的物为602号房屋，建筑面积为111.57平方米，单价为每平方米1640元，房屋总价款182975元，该内容已经准确表明邹晶皓所购买房屋的情况。此外，作为合同附件的房屋平面图也清楚表明合同项下的房屋为独立的单层结构，建筑面积111.57平方米。上述合同内容与房地产管理部门出具的《购房合同备案证明》载明的内容完全一致。足以表明当事人之间的真实意思表示为买卖602号房屋，不包含702号房屋部分面积。邹晶皓、张玉芳主张其购买房屋的面积包含702号房屋，合同约定的111.57平方米面积不是实测面积，最终面积要以房产部门依法测量的面积为准的上诉理由，不符合日常经验法则对于面积误差的理解。由此可见，即使长龙地产公司变更设计的行为存在违规情形，也不能成为邹晶皓取得702号房屋和合法占有该房屋的依据。综上，张玉芳、邹晶皓无权占有702号房屋，李进是702号房屋的实际购买人，有权占有、使用702号房屋，故张玉芳、邹晶皓占有李进购买的702号房屋无合法依据，属恶意占有，应当向李进返还该房屋。对张玉芳、邹晶皓提出702号房屋系邹晶皓购买所购602号房屋面积范围，长龙地产公司向李进出售702号房屋违反法律规定而导致买卖合同无效等上诉理由，本院不予支持。综上，张玉芳、邹晶皓的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费168元，由张玉芳、邹晶皓负担。本判决为终审判决。审 判 长  尹 策审 判 员  乐 莉审 判 员  胡志刚二〇一八年七月四日法官助理  周 希书 记 员  孟华飞