山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0983民初2249号原告：刘富梁，男，汉族，1990年1月5日出生，住山东省新泰市。原告：候传华，女，汉族，1989年10月10日出生，住山东省新泰市。以上两原告委托诉讼代理人：汪海英，山东信望律师事务所律师。被告：肥城佰亿房地产开发有限公司，住所地肥城市刘庄大街89号。诉讼代表人：肥城佰亿房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：李斐，山东同成律师事务所律师。被告：山东肥城农村商业银行股份有限公司，住所地肥城市泰临路078号。法定代表人：刘贺磊，董事长。委托诉讼代理人：王桂云，该公司员工。原告刘富梁、候传华与被告肥城佰亿房地产开发有限公司（以下简称佰亿公司）、被告山东肥城农村商业银行股份有限公司（以下简称肥城农商行）破产债权确认纠纷、合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人汪海英、被告佰亿公司的委托诉讼代理人李斐、被告肥城农商行的委托诉讼代理人王桂云均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘富梁、候传华向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告佰亿公司签订的商品房买卖合同及与被告肥城农商行签订的个人住房借款合同和抵押合同；2、判令被告佰亿公司向肥城农商行偿还剩余贷款297222.23元及利息；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月，原告与佰亿公司签订了商品房买卖合同，购买佰亿公司开发的人防地下商业街第一幢负一单元1510号铺，按揭贷款300000元。2017年7月，原告与被告签订个人住房借款合同，约定借款300000元用于购买案涉房产；与被告肥城农商行签订抵押合同以该房产抵押。同日，被告佰亿公司收到贷款300000元。佰亿公司自2017年8月开始归还银行本金利息至2018年9月，此后不再归还。现法院已经受理佰亿公司破产重整，破产管理人已于2021年3月22日向原告出具破产债权确认书，确认原告与佰亿公司签订的商品房买卖合同无效。故原告依法起诉，请求法院支持提出的诉讼请求。被告佰亿公司辩称，佰亿公司已进入破产程序，管理人依法对该笔债权进行核查，原告与第一被告无真实购房意思表示，双方之间的商品房买卖合同无效。关于损失，债权人可依法申报债权。被告肥城农商行辩称，一、因原告未在法律规定的期限内行使权利，其解除权已消灭；原告的诉讼请求无法律及事实依据，应当依法予以驳回。根据原告与第一被告签订的商品房买卖合同，双方约定的房产交付时间应为2017年12月31日，而原告直到2021年才就解除该合同提起诉讼。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“解除权应当在解除权发生之日起一年内行使”；而本案诉讼已超出解除权发生之日（即2017年12月31日）起一年内行使的规定，原告诉请解除商品房买卖合同的解除权已经消灭，因此其该项诉讼请求不应予以支持。由于原告与第一被告之间的商品房买卖合同并未解除，其要求解除个人住房借款合同、抵押合同的诉讼请求也就没有了事实依据，依法不应当支持。至于原告诉请判令第一被告向答辩人返还剩余贷款本息的问题，因第一被告在个人住房借款合同中系原告所借贷款的保证人，在原告拒不偿还借款本息时其本身即具有向答辩人偿还借款本息的义务；在此，答辩人提起反诉，请求法院依法判令原告偿还答辩人的借款本息，并支付答辩人为实现该债权所花费的费用。二、退一步讲，即使法院判令解除个人住房借款合同及抵押合同，原告的贷款偿还责任也不应当予以免除，答辩人更没有义务向原告赔偿损失。原告为了购买房产向答辩人申请贷款，答辩人根据原告的要求将贷款发放至其指定的第一被告账户中。根据合同的相对性，原告才是个人住房借款合同的借款人，是借款合同的还款义务人。至于《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款所规定的由出卖人归还购房贷款，从法律关系上来说是出卖人受购房人的委托向银行还款，该条文并未明确是否应当免除借款人的还款责任。更何况，根据原告提交的证据，商品房买卖合同已经被第一被告管理人以“双方无真实购房意思表示”为由确认合同无效。如果经法庭调查以上情况属实，那么就说明原告系在没有购买商品房的意思表示的前提下，以购房为借口骗取了答辩人的贷款；在原告恶意骗取贷款且答辩人没有任何过错的情况下，如果判令免除原告的还款责任，就明显地损害了答辩人的合法权益，造成了各方权利义务的失衡，有违公平原则。至于原告诉请答辩人赔偿损失的问题，答辩人合法向原告发放贷款，在没有任何过错的情况下被其骗取了贷款并导致自身的债权难以实现，现在却被行骗方起诉要求赔偿损失，原告的该项诉讼请求没有任何法律及事实依据。三、原告的行为已经涉嫌刑事犯罪。根据原告在诉状中的陈述，其在答辩人发放贷款后从未有过主动偿还贷款本息的意愿。原告以非法占有为目的，通过编造并不存在的商品房买卖合同的形式骗取金融机构贷款，其行为已经构成贷款诈骗罪。在此，答辩人保留追究原告刑事责任的权利。综上所述，请求法庭依法查明事实，驳回原告的诉讼请求，并判令原告偿还答辩人的剩余借款本息并支付答辩人为实现债权所支付的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月，原告刘富梁与被告佰亿公司签订《肥城市新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号：1707180003号）一份，合同约定，原告刘富梁购买被告佰亿公司开发的位于肥城市，房屋建筑面积共41.45平方米，房屋单价为每平方米14783.81元，合计612789元。买受人在本合同签订的同时支付人民币312789元作为首付款，余款300000元通过向银行申请按揭贷款支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。2017年7月18日，原告刘富梁、候传华（借款人）与被告肥城农商行（贷款人）签订《个人住房借款合同》，合同均约定贷款金额为300000元，贷款期限为120个月；借款人应将借款用于购置上述房产；贷款以等额本息还款方式偿还；还款方式为委托扣款，即借款人在信用社开立还款专用存款账户，账户名称：刘富梁，账户：6223××××2450，借款人在每月的还款日（25日）前存足应还款项，并委托肥城农商行从该存款账户中直接扣收应还款项。同日，原告刘富梁与被告肥城农商行签订《抵押合同》一份，以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。2017年7月25日，原告刘富梁在贷款资金发放支付申请审批书上签字，同意无条件且不可撤销的委托贷款人将该笔信贷资金支付给被告佰亿公司（账号：9090××××6840）。庭审中，原告刘富梁自认签订购房合同时，没有向被告佰亿公司交纳首付款312789元，被告佰亿公司对此予以承认。贷款发放后，被告佰亿公司自2017年8月归还按揭款项至2017年12月。经被告肥城农商行核算，截至2021年6月25日该笔贷款尚欠本金281077.63元、利息50541.96元。案涉房屋亦没有办理抵押登记手续。另查明，2019年1月16日，肥城市人民法院以（2019）鲁0983破1号民事裁定书裁定受理佰亿公司进入破产重整程序。原告刘富梁向佰亿公司管理人申报债权，2021年3月22日，佰亿公司管理人出具债权申报编号：201号债权核查确认书（初审），审查意见如下：1、佰亿公司与刘富梁签订的第1707180003号《肥城市新建商品房买卖合同（预售）》，双方无真实购房意思表示，该合同无效；2、确认债权金额：297222.23元；3、债权类型：普通债权。再查明，被告肥城农商行至今没有向佰亿公司管理人申报债权。本院认为，根据民法总则规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，本案中，在原告未实际支付首付款的情况下，原告与被告佰亿公司签订房屋买卖合同，并向被告肥城农商行借款，且每月按揭还款由被告佰亿公司归还，应认定原告与被告佰亿公司签订房屋买卖合同的真实意思表示并非购买案涉房屋，事实上是佰亿公司为了解决资金困难，以原告买房名义到银行按揭贷款，结合佰亿公司管理人在审查原告债权后出具的债权审查确认书，且原告未提出异议，本院认为涉案房屋买卖合同应为无效合同。原告主张解除该合同，无事实及法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，原告要求解除其与被告肥城农商行签订的《个人住房借款合同》以及《抵押合同》，符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，因被告佰亿公司现已进入破产程序，故原告请求确认被告肥城农商行在被告佰亿公司享有破产债权，依法应予支持。另外，原告主张被告赔偿损失，即请求返还已支付的按揭款项，应向管理人申报债权予以处理。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告刘富梁、候传华与被告山东肥城农村商业银行股份有限公司于2017年7月18日签订的《个人住房借款合同》及原告刘富梁与被告山东肥城农村商业银行股份有限公司签订的《抵押合同》；二、确认被告山东肥城农村商业银行股份有限公司对被告肥城佰亿房地产开发有限公司享有普通债权本金281077.63元（利息按照合同约定利率计算至破产受理之日）；三、驳回原告刘富梁、候传华的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告肥城佰亿房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉费100元，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 员 刘秀荣二〇二一年六月二十八日法官助理 王俊俊书 记 员 李诗慧