文书内容江苏省沛县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0322民初3172号原告：徐州风光物业服务有限公司，住所地沛县鼓楼小区物业办公室。法定代表人：刘培信，该公司经理。被告：宁道真，男，1956年5月22日出生，汉族，住沛县。原告徐州风光物业服务有限公司与被告宁道真物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐州风光物业服务有限公司的法定代表人刘培信，被告宁道真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐州风光物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告交纳物业管理服务费1253元，公共水、电、垃圾费624元及违约金844元，合计2721元；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：被告宁道真自2017年1月1日至2020年12月29日计48个月。按购房面积87平方米，每平方米月交费0.3元计1253元；公共水、电、垃圾费每户月交费13元计624元；还应按《鼓楼小区物业服务合同》第十五条，物业管理服务费（八）项业主或物业使用人逾期未缴纳物业费的经在物业登记并核实后，从逾期之日起按每天收取应交服务费万分之五为滞纳金844元，合计2721元，虽经多次书面催交，上门催要，被告至今仍不交费。宁道真辩称，风光物业的服务合同是社区居委会白侠签的字，合同时间从2017年1月至2020年12月，为期四年。2017年1月-3月，老旧小区整改未验收结束，早在2016年9月县政府就曾下发《沛政发71号》文件，文中指出：小区改造后先期由街道办事处负责6个月的管理经费，投入物业服务站服务半年后，经民意调查，多数居民认可，物业服务站按照每月每平方米0.3元的收费标准收取小区居民的综合服务费。按照县文件精神，2017年4月-10月老区改造后，实属物业服务站在管理，与风光物业无任何关系。2017年11月风光物业未经公示进入鼓楼小区。2020年4月24日被小区居民赶走。2020年5月-12月30日社区居委会接管。事实证明，风光物业在小区的服务时间只有30个月。关于收费标准。物业收费标准应按《沛政发(2016)》71号文条款执行，物业服务站应按每月每平方米0.3元的标准收取小区居民综合服务费，0.3元的综合服务费已经包括了其他费用。风光物业要求的垃圾费一直在每月的水费中代收，所要求的公共水费更是无中生有，因为自从小区改造后消防栓已全部拆除，因此，风光物业所收取的每月13元的公共用水和垃圾费完全是非法收费，本人不能认同。关于物业服务质量。楼梯中的灯坏了不修，我们楼梯口的灯就从来没亮过。下水道堵了不管，办公室经常锁着门无人值班。疫情期间，他们借用严查外来人员之名，对没交车位费的和没交物业费的业主阻止出入，多次与业主发生过争吵。最为典型的是物业领导带头辱骂与其反映问题的业主，满口脏话，影响极坏。在一个文明社会里，物业领导与业主对骂，这是风光物业的耻辱，真实反映了风光物业的服务质量。关于物业合同的几点质疑。1.物业合同的签署人白侠，据说2017年2月还不在鼓楼社区工作。如果是真，那么她在2017年2月就没有资格代表鼓楼社区签物业服务合同。2.合同的落款时间是有涂改，请原告说明涂改的真实目的。3.风光物业提供的合同，带印章的第6页与前面各页的页宽都不相同，其中第3页和第5页相差1公分宽度。这说明原合同内容已被修改换页了。合同上说本合同一式三份，我要求法庭调取另外两份合同，对比核查合同是否被原告修改调包。4.合同签订后从不向业主公开，严重侵害业主的知情权。请求1、收费时间和收费标准按县《沛政发(2016)》71号文执行，即每月每平方米0.3元收取，时间从2017年11月至2020年4月计30个月.其他收费不接受。2、收费起止时间应当以实际服务时间为依据，而不能以原告提供的合同为依据。实际进驻小区的服务时间可以到鼓楼小区居民那里调查取证，或者由原告拿出证据证明风光物业进住小区服务的起止时间，风光物业有提供证据的义务。3、业主拒交物业费的根本原因是物业服务质量差和收费标准不合理造成的，责任不在业主。风光物业不与业主协商沟通而采用绑架不合理收费的方法多收费，广大业主不服才拒交物业费，责任在物业，所以我们不接受违约金。本院经审理认定事实如下：沛县鼓楼小区系沛县沛城居民居住的老旧小区，分为鼓楼小区一期、二期、三期、四期。被告宁道真系沛县鼓楼小区5号楼3单元102室的业主，住房面积87平方米。2016年9月14日，沛县人民政府办公室颁发了沛政办发（2016）71号《沛县老旧小区综合改造整治暨长效管理工作实施方案》，对全县4个街道办事处辖区内的老旧小区进行改造整治。该《实施方案》第六条第（四）项第1款规定，小区改造后，先期由街道办事处负责6个月的物业管理经费。……，物业服务站按照每平方米0.3元的标准收取小区居民综合服务费。小区优化配置的停车位改造后，按每辆车每天1元的标准收取车位租金，用于弥补运行经费。……，街道办事处根据每个小区具体情况配套补贴经费，保障物业服务站的正常运转。2019年7月3日沛县人民政府办公室颁发了沛政办发（2019）28号《关于进一步加强全县住宅小区物业管理工作的实施意见》，沛县人民政府办公室颁发沛政办发（2016）71号《沛县老旧小区综合改造整治暨长效管理工作实施方案》同时废止。2017年3月10日，沛县沛城镇鼓楼社区居民委员会法定代表人白侠代表该居委会与徐州风光物业服务有限公司签订《鼓楼小区物业服务合同》一份。双方约定委托服务期限为4年，自2017年1月1日起至2020年12月31日止。该合同第十五条物业管理服务费中规定：（一）、住宅、车库、储藏室按照（2016）71号规定，按照业主房产建筑面积每月每平方米0.30元向业主或者物业使用人收取，小区优化配置的停车位改造后，按每辆车每天1元的标准收取车位租金，用于弥补运行经费；……；（四）、公共设施设备所产生的水费、电费等能源消耗及运行维修的经费，暂按每户每月10元收取；……；（七）、小区改造交付使用之日起，业主或者物业使用人预缴12个月的物业管理服务费，并于每年物业服务费到期前第1个月10日前，缴纳当期物业服务费；（八）、业主或者物业使用人逾期未缴纳物业费的，经在物业登记并核实后，从逾期之日起按每天收取应交服务费万分之五为滞纳金。沛县沛城镇鼓楼社区居民委员会与徐州风光物业服务有限公司签订《鼓楼小区物业服务合同》后一周，原告徐州风光物业服务有限公司入住沛县鼓楼小区一、二、三期进行物业管理服务。2019年5月8日，沛县沛城镇鼓楼社区社区居民委员会出具证明一份，内容为该居委会与风光物业公司于2017年3月10日签订的物业服务合同作废。经调查核实，该居委会只是出具证明并未实际与徐州风光物业服务有限公司解除合同。2021年1月28日，沛县鼓楼社区居民委员会出具证明一份，内容为沛县鼓楼社区居民委员会于2020年5月主动接手鼓楼小区物业管理工作。经本院调查核实，该居委会于2020年5月初主动接手鼓楼小区物业管理工作。2021年3月8日，沛县鼓楼社区居民委员会出具证明一份，内容为沛县鼓楼社区居民委员会（上一届居委会）确与徐州风光物业服务有限公司签订过《鼓楼小区物业服务合同》，经风光物业提供的《鼓楼小区物业服务合同》第三章委托服务期限第十一条规定：委托服务期限为四年（自2017年1月1日起至2020年12月31日）。合同期已满，鼓楼一、二、三期的相关物业费用风光物业是否已收取？应收取多少物业费用？依据相关法律法规请法院判决。沛县鼓楼社区居民委员会及下属单位不向鼓楼小区一、二、三期居民收取2021年之前的物业服务相关费用，特此证明。因沛县鼓楼社区居民委员会出具多份证明，本院到沛县鼓楼社区居民委员会调查，沛县鼓楼社区居民委员会工作人员证实，沛县鼓楼社区居民委员会于2020年5月接手鼓楼小区物业管理工作，2020年5月至2020年12月之间未向鼓楼小区一、二、三期居民收取物业管理服务费用，如收取，也应是沛县鼓楼社区居民委员会收取。另查明，沛县鼓楼小区未成立业主委员会，被告宁道真自认自2017年1月1日以来未缴纳物业服务费。本院认为，沛县人民政府为了改善辖区内居民生活环境和居住条件，对老旧小区改造整治。街道办事处或者社区居（村）民委员会、社区服务机构根据县政府文件精神在老旧小区改造完成后，根据相关法律法规委托具备物业服务资质的物业服务管理公司进行物业管理服务，目的是为了小区居民的居住环境能够路平、灯亮、整洁、有序。因此，在沛县鼓楼小区未成立业主委员会的情况下，沛县沛城镇鼓楼社区居民委员会作为居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性组织，办理本居住地区居民的公共事务，与徐州风光物业服务有限公司签订的《鼓楼小区物业服务合同》，不违反法律及行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，系真实有效的物业服务合同，对双方均有约束力；被告宁道真居住在沛县鼓楼小区内，可以认定原、被告之间存在事实物业服务合同关系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《物业管理条例》第三十六条、第四十二条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主在物业管理活动中应当履行按时交纳物业服务费用的义务。根据国务院《物业管理条例》的相关规定，业主委员会系业主大会的常设执行机构，依法履行包括代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同等的职责。但本案中，沛县鼓楼小区尚未成立业主委员会，参照住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故小区业主委员会有权与依法选聘的物业服务企业签订物业服务合同，在尚未成立业主委员会的情况下，物业所在的居民委员会有权代行小区业主委员会职责。本案中，沛县鼓楼小区尚未成立业主委员会，在此特殊情况下，鼓楼社区居民委员会作为居民自治组织，为维护小区和谐安定、保障小区整洁干净、便利居民日常生活，代表小区业主与风光物业公司签订物业服务合同，虽形式上存在瑕疵，但内容未违反法律、行政法的强制性规定，且宁道真亦接受了物业公司提供的物业服务，该合同在未被撤销或解除的情况下，对业主宁道真具有约束力。庭审中，原告徐州风光物业服务有限公司为支持其主张提供了相关证据，被告宁道真亦自认未缴纳物业服务费用。根据原被告庭审中提供的证据，结合所在居民委员会的证明及调查笔录，原告徐州风光物业服务有限公司根据《鼓楼小区物业服务合同》的约定收取相关费用并无不当，同时可以认定原告徐州风光物业服务有限公司对被告宁道真等鼓楼小区业主服务的时间为2017年3月，结束日期为2020年4月。原告徐州风光物业服务有限公司要求被告宁道真按照《鼓楼小区物业服务合同》约定的2017年1月1日开始支付服务期间的物业管理服务费用不应得到支持。根据《鼓楼小区物业服务合同》约定，被告宁道真住房面积87平方米，原告徐州风光物业服务有限公司要求被告宁道真按照住房面积缴纳物业服务费符合法律规定。经计算被告宁道真应当缴纳的物业服务费至2020年4月止为966元，公共水电、垃圾费每月13元，计481元，以上合计1447元；根据《鼓楼小区物业服务合同》约定，被告宁道真应当按时预交物业服务费用，逾期不缴纳物业服务费的，原告徐州风光物业服务有限公司有权收取违约金原告徐州风光物业服务有限公司要求被告宁道真支付违约金，根据相关法律规定只能计算至起诉之日。原告徐州风光物业服务有限公司要求被告宁道真支付违约金至2020年12月31日未超出相关法律规定，被告宁道真应支付的违约金经计算为534元。原告徐州风光物业服务有限公司的以上诉讼请求超出部分，本院不予支持。综上，被告宁道真应向原告徐州风光物业服务有限公司缴纳的2017年3月至2020年4月期间的物业管理费，公用水电费、垃圾费，逾期付款违约金合计为1981元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院》第二条，《最高人民法院》第六条规定，判决如下：一、被告宁道真于本判决生效后十日内支付给原告徐州风光物业服务有限公司物业服务费、公共水电费、垃圾费计1447元，逾期付款违约金534元，合计1981元；二、驳回原告徐州风光物业服务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取计25元，由被告宁道真负担（被告于本判决生效后十日内支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  王帅星二〇二一年六月二十三日法官助理孙彬书记员安志升