重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0241民初908号原告：陈**娟，女，汉族，1987年08月17日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：李永洪，重庆群峰律师事务所律师。被告：重庆市秀山腾达房地产开发有限责任公司(以下简称：腾达公司)，住所地重庆市秀山土家族苗族自治县中和街道茶园巷子167号附5号，统一社会信用代码915002417094773598。法定代表人：杨贤勇，该公司负责人。被告：杨贤勇，男，土家族，1963年04月05日出生，住重庆市秀山土家族苗族自治县。上列二被告共同委托诉讼代理人：石贵华，重庆春雨律师事务所律师。上列二被告共同委托诉讼代理人：粟加林，重庆春雨律师事务所律师。原告陈**娟与被告重庆市秀山腾达房地产开发有限责任公司、杨贤勇商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案受理后，依法公开开庭与原告丁世昌、冯秀清、郎忠文、石梅兰诉被告重庆市秀山腾达房地产开发有限责任公司、杨贤勇商品房预售合纠纷四案进行了合并审理。原告陈**娟的委托诉讼代理人李永洪、被告重庆市秀山腾达房地产开发有限责任公司、杨贤勇及其共同的委托诉讼代理人石贵华、粟加林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈**娟向本院提出的诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告支付逾期交房的违约金63281.62元；2、请求依法判决被告立即向土地房屋登记机构提交办理本商品房的《房地产权》的申请和相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告腾达公司系由被告杨贤勇一人出资设立的自然人独资公司。2013年3月2日，原告与被告腾达公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：1.腾达公司将其开发的位于秀山自治县x幢x楼x号房卖给原告；2.合同第三条和第四条约定该房屋建筑面积117.54平方米，总成交金额362023元；3.合同第五条约定付款方式为按揭贷款，首付房款73023元、289000元按揭贷款；4.合同第七条约定交房时间在2013年9月30日前，应当将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；5.合同第九条约定被告逾期交房，原告要求合同继续履行的，被告应当按第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金；6.合同第十三条约定：预售商品房，在本商品房交付使用之日起60日内，由双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，如逾期，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至实际提交资料并取得登记受理单之日，被告按日向原告支付违约金，并于实际取得登记受理单之日起30日向原告支付违约金。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2013年3月2日交付了首付房款73023元、代收费12756元，并于2013年7月15日贷款289000元支付房款。但被告并未按合同约定向原告交付房屋，直至2018年7月15日才向原告交房。逾期交房时间为1748天。依合同约定，被告应于实际交房后30日内也就是2018年8月14日前向原告交付逾期交房违约金63281.62元（36.2023元/天*1748天）；同时，被告还应于交房后60日向土地房屋登记机构提交办证申请和相关资料，即应于2019年5月10日前提交办证申请和相关资料，但其仍未提交。原告认为，被告腾达公司与原告签订商品房买卖合同，应当依照合同约定全面履行合同义务。其逾期向原告交付房屋，应当依约向原告支付逾期交房的违约金；其迟延提交办证申请和相关资料，应当立即提交办证申请和资料。为此，特向人民法院提起诉讼，请求依法公正判决。被告腾达公司及其委托诉讼代理人石贵华、粟加林对违约交房的事实不持异议，其答辩称：涉案房产工作已于2016年3月被本县房地产开发建设信访突出问题专项治理工作领导小组接管，腾达公司已无权办理涉案事宜。因此，一是被告从政府接管该楼盘之日起，就应该免除其逾期交房的违约责任和提起房产办证受理登记单的义务；二是水电上户费不应由被告返还。被告杨贤勇及其委托诉讼代理人石贵华、粟加林对违约交房的事实不持异议，其答辩称：腾达公司是依法成立的有限责任公司，杨贤勇是法定代表人，法人代表已依法认缴出资，且无抽资金的行为，公司与法人代表也不存在财产混同，故法定代表人杨贤勇不是本案的责任主体。经审理查明，被告腾达公司依法成立于2001年11月14日，为自然人独资的有限责任公司，法定代表人杨贤勇系公司的执行董事，其认缴出资额为800万元。公司核准营业期限至2021年11月30日。2013年3月2日，原告陈**娟与被告腾达公司签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定，腾达公司将其开发的位于秀山自治县x幢x楼x号房出售给原告，该房屋建筑面积117.54平方米，总成交金额362023元。合同第五条约定，付款方式为按揭贷款，首付房款73023元、按揭贷款289000元。合同第七条约定：“被告应当在2013年9月30日前将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。”合同第九条约定：“被告逾期交房，原告要求合同继续履行的，被告应当按第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。”合同第十三条约定：“预售商品房，在本商品房交付使用之日起60日内，由双方共同向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如逾期，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起至实际提交资料并取得登记受理单之日，被告按日向原告支付违约金，并于实际取得登记受理单之日起30日向原告支付违约金。”双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2013年3月2日交付了首付房款73023元、代收费12756元，并于2013年7月15日贷款289000元支付了房款。2018年7月15日，原告在被告处办理了交接房登记手续。另查明，2015年12月16日，本县政府办公室组织召开了“房地产开发建设领域信访突出问题专题会议”，并就“时代帝都项目”信访遗留问题形成了会议记要：“要求县农行积极支持该项目后续建设，加快按揭贷款的发放；要求腾达公司筹集100万元资金，用于支付供电公司工程款，然后由供电公司加快供电建设施工，确保该工程如期达到供电条件。”2021年3月25日，北京颂石会计师事务所为腾达公司出具了6份颂石审字[2021]第129225至129231号会计师事务所审计报告，该6份审计报告审计了腾达公司2014年12月31日至2021年12月31日的公司财务状况等事项。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有约束力。在本案中，合同约定被告腾达公司交房时间是2013年9月30日前，而被告实际交房时间是2018年7月15日，其逾期交房时间为1748天。对于被告辩称接房时间应为2017年7月8日的问题。被告对主张该事实提供的证据是一张落款时间为2017年7月8日的接房通知书。经查实，该通知书没有署名通知单位，也没有加盖公章，被通知对象也是时代帝者所有业主。另外，该通知书也没有具体送到本案原告陈**娟手中。因此，不能将公告接房时间认定为原告知晓接房的送达时间。关于政府接管涉案楼盘是不是合同法中的不可抗力问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免责任。本法所不可抗力，指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”在本案中，被告经营的“时代帝都”楼盘商品房逾期交付问题始终没有得到解决，购房户在县政府信访问题突出。县政府为了避免该楼盘成“烂尾楼”以及更好的保护当事人的合法权益，协调资金支持该楼盘建设，并对投入资金进行宏观调控，但该支持与调控行为不属于合同法意义上的“不可抗力”，因此，被告提出不可抗力的免责辩称意见，本院不予采信。关于水电上户费不应由被告返还的问题。原告的诉求并未有涉及有返还该费用的内容，被告也未因此事提起反诉，故被告的答辩是无诉之求，本院不予采纳。关于被告腾达公司法定代表人杨贤勇在本案的责任主体资格问题。《中华人民共和国公司法》第三条规定：“公司是企业法人，有独产的法人财产，有法人财产权。公司以其全部出资对公司债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。”第六十三条的规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。在本案中，被告出具的审计报告证明了公司财产与股东财产的分离。因此，对于原告诉求公司法定代表人杨贤勇承担连带责任的主张，本院不予支持。综上所述，被告应于实际交房后30日内也就是2019年4月10日前向原告交付逾期交房违约金63281.62元（36.2023元/天*1748天）。双方合同约定，被告应于交房后60日向土地房屋登记机构提交办证申请和相关资料，即应于2019年5月10日前提交办证申请和相关资料，但其仍未提交，故被告腾达公司应承担继续履行的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、《中华人民共和国公司法》第三条、第六十三条、《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第五十二条、第六十四条的规定，判决如下：一、被告重庆市秀山腾达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告陈**娟支付逾期交房的违约金63281.62元；二、被告重庆市秀山腾达房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向重庆市秀山土家族苗族自治县土地房屋登记机构提交原告陈**娟办理本商品房的《房地产权证》的申请和相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取691元，由被告重庆市秀山腾达房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员 龙 锋二〇二一年六月一日书记员 王思粤