上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初3724号原告：屠芬娟，女，1939年3月1日生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：朱速成，男。被告：紫梧桐(上海)公寓管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：高靖，职务不详。原告屠芬娟与被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司(以下简称“紫梧桐公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案受理后，依法适用简易程序审理，因无法通过邮寄或直接方式向被告紫梧桐公司送达诉讼文书，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案于2021年4月9日采用公告方式送达，并于2021年6月28日公开开庭进行了审理。原告屠芬娟的委托诉讼代理人朱速成到庭参加诉讼，被告紫梧桐公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告屠芬娟向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的房屋租赁合同解除；2.判令被告返还原告住房；3.判令被告支付原告欠付租金7,072元(自2020年11月4日起算，3,536元*2个月)及房屋占有使用费至住房归还之日止；4.判令被告支付原告解约违约金7,210元(3,605元*2)。庭审中，原告明确第三项诉讼请求：判令原告支付租金及房屋占有使用费(计算方式：以每月3,536元为标准，自2020年11月14日起计算至房屋实际返还之日止)。事实和理由：原、被告于2018年12月13日签订资产委托管理服务合同，受托房坐落于上海市松江区泗泾镇泗凯路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，租期自2018年12月15日至2023年2月12日止。被告支付租金至2020年10月后就未再支付租金，经催讨无果，涉诉。被告紫梧桐公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋的权利人。2018年12月13日，原告作为委托人(甲方)与被告作为受托方(乙方)就系争房屋签订《资产委托管理服务合同》，约定：委托期限自2018年12月15日至2023年2月12日；甲方同意每年向乙方支付相当于本协议所约定的月租金金额作为管理费，管理费由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除，管理费的具体支付方式及期限详见附件二；甲方同意向乙方支付服务费(乙方向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，甲方同意高出部分直接作为乙方的服务费，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除)，具体的金额、支付方式及期限详见附件二；甲方同意向乙方支付维修金，支付标准为69元/月，由甲方不可撤销的委托乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除，维修金的具体金额、支付方式及期限详见附件二；乙方有下列情形之一的，甲方有权单独解除合同：1.乙方迟延交付租金满15个工作日，因甲方原因或不可抗力而延迟的除外，法定节假日顺延。2.乙方利用房屋从事违法活动、损害公共利益的。3.明知实际承租人在房屋内从事违法犯罪活动不采取措施的。如出现上述情形的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金。合同附件二约定：《财产委托管理服务合同》委托代理期限与租金、管理费及服务费、维修金支付方式(季付)，委托代理期限自2018年12月15日至2023年2月12日……第一年合同期(自2018年12月15日至2019年12月29日)：租金为3,500元整/月，维修金69元/月。(1)2018年12月15日支付13,393元，抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除，其中租金10,500元，抵扣月付维修金207元，押金3,100元。(2)2019年3月30日支付10,293元，抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除，其中租金10,500元，抵扣月付维修金207元……以此类推。甲方向乙方支付第一年的管理费，以合同租约中自2018年12月15日至2018年12月29日的租金予以抵扣；甲方向乙方支付第一年的服务费，房屋每月实际出租总价格高于本合同约定的乙方应向甲方支付的月租金标准的，则高出部分直接作为乙方的服务费。第二年合同期(自2019年12月30日至2021年1月13日)：租金为3,605元整/月,维修金69元/月；(1)2020年1月14日支付10,608元,抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除，其中租金10,815元，抵扣月付维修金207元……。(4)2020年10月14日支付10,608元,抵扣后应付款为负数的,则滚动至下期继续扣除，其中租金10,815元，抵扣月付维修金207元。甲方向乙方支付第二年的管理费，以合同租约中自2019年12月20日至2020年1月13日的租金予以抵扣……。第三年合同期(自2021年1月14日至2022年1月28日)：租金为3,714元整/月,维修金69元/月；(1)2020年1月29日支付10,935元,抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除，其中租金11,142元，抵扣月付维修金207元……。甲方向乙方支付第三年的管理费，以合同租约中自2021年1月14日至2021年1月28日的租金予以抵扣……。第四年合同期(自2022年1月29日至2023年2月12日)：租金为3,825元整/月,维修金69元/月；(1)2022年2月13日支付11,268元,抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除，其中租金11,475元，抵扣月付维修金207元……。甲方向乙方支付第四年的管理费，以合同租约中自2022年1月29日至2021年2月12日的租金予以抵扣。该合同另对其他有关事项作出了约定。合同签订后，被告均按合同约定向原告支付了租金及押金，直至2020年10月20日，被告仅向原告支付租金3,536元。审理中，原告陈述：未向被告发送书面解除通知书，以诉状副本送达之日为解除日期；系争房屋现由案外人占用；管理费因被告违约，被告也不再存在管理的问题，故对每年中的管理费不愿意在租金中抵扣；押金不同意返还，要求在房屋收回之日将水电等费用结清后予以退还。以上事实，有《资产委托管理服务合同》、房地产权证、交易明细及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《资产委托管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的规定，应属有效。虽上述合同名为委托合同，但根据合同内容及实际的履行情况，双方之间成立的应为房屋租赁合同关系，本院对此予以认定。原、被告均应按照约定全面履行自己的义务，现被告逾期支付租金，根据合同约定，原告有权解除合同，原告据此提出诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于合同解除的时间，原告自述其未以书面形式向被告提出解除合同，故以诉状副本送达日期即为合同解除时间，符合法律规定，本院予以确认，即合同解除时间为2021年6月8日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告已无继续使用系争房屋的合同及法律依据，故原告要求被告将房屋返还给原告的诉讼请求，本院予以支持。关于租金及房屋占有使用费，被告应按照合同约定扣除维修金及管理费后，及时向原告支付。然被告在支付至2020年11月13日后未再按约支付租金，故原告自行调整租金的计算标准，要求被告支付以第二年的租金扣除维修金即每月3,536元为标准，自2020年11月14日至房屋实际返还之日的租金及房屋占有使用费的主张，于法有据，本院予以支持。关于原告提出管理费因被告违约，也不存在管理，故不同意在每年的租金中抵扣相应管理费的意见，本院认为，被告无故拖欠原告租金，构成根本违约，故原告不同意支付管理费并以被告实际租期为支付期限，具有合理性，本院予以采纳。关于违约金，因本案系被告违约导致合同解除，故原告依据合同约定主张相当于二个月租金金额的违约金即7,210元，于法有据，本院予以支持。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告屠芬娟与被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司签订的《资产委托管理服务合同》于2021年6月8日解除；二、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告屠芬娟返还位于上海市松江区泗泾镇泗凯路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告屠芬娟支付租金及房屋占有使用费(计算方式：以每月3,536元为标准，自2020年11月14日起计算至房屋实际返还之日止)；四、被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告屠芬娟支付违约金7,210元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费237元，减半收取计118.50元，由被告紫梧桐(上海)公寓管理有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈贤聪书记员  赵晓彦附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。