江西省安福县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0829民初127号原告（反诉被告）：武丹，女，1984年8月19日出生，汉族，江西省安福县人，县工商联职员，住安福县。原告（反诉被告）：吴春莲，女，1963年6月25日出生，汉族，江西省吉州区人，退休职工，住吉安市吉州区。以上两原告共同委托诉讼代理人：刘小云，江西奋翼律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：周红日，江西奋翼律师事务所律师。被告（反诉原告）：王爱莲，女，1976年4月14日出生，汉族，江西省安福县人，教师，住安福县。被告（反诉原告）：黄玉雯，女，1965年3月11日出生，汉族，江西省安福县人，退休干部，住安福县。被告（反诉原告）：李丹红，女，1967年3月18日出生，汉族，江西省安福县人，退休职工，住安福县。被告（反诉原告）：王晓卫，女，1967年7月15日出生，汉族，江西省安福县人，退休职工，住安福县。被告（反诉原告）：彭姚，男，1966年4月3日出生，汉族，江西省安福县人，图书馆职员，住安福县。以上五被告的共同委托诉讼代理人：王劲松，江西安平律师事务所律师。原告武丹、吴春莲与被告王爱莲、黄玉雯、李丹红、王晓卫、彭姚合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案受理，在审理期间，被告王爱莲、黄玉雯、李丹红、王晓卫、彭姚于2021年1月30日提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2021年3月1日进行了第一次庭审，原告武丹、吴春莲及两原告共同委托诉讼代理人刘小云，被告王爱莲、黄玉雯、李丹红、王晓卫、彭姚及五被告共同委托诉讼代理人王劲松到庭参加诉讼。2021年3月18日进行了第二次庭审，原告武丹、吴春莲及两原告共同委托诉讼代理人刘小云，被告王爱莲、黄玉雯、王晓卫、彭姚及五被告共同委托诉讼代理人王劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武丹、吴春莲向本院提出诉讼请求：1、判令五被告共同返还原告转让款66.9万元及利息（利息以66.9万元为基数，自2019年3月15日起按年利率6%计算至实际付清之日），暂计至2020年12月15日，共计利息70245元；2、本案受理费、财产保全费、保全担保费由被告承担。审理过程中，武丹、吴春莲增加一项诉讼请求：判令原被告双方合同在2019年6月30日解除。事实和理由：2018年3月10日，原被告双方签订《幼儿园转让协议》，协议约定，被告将其所有的茵茵幼儿园转让给原告，转让价款86万元，经营期限到2022年8月31日，签订协议时支付了80万元，待办理变更手续并完善所有工作后再支付6万元尾款。原告于协议签订当日，既2018年3月10日依约支付了80万元转让费，次日被告将茵茵幼儿园交给原告经营。但交接之后不久，2018年10月29日，吉安市中级人民法院和安福县农村商业银行股份有限公司一起到茵茵幼儿园，告知原告该幼儿园的场地已经被房东安福县德福胶辊有限责任公司抵押给了安福农商行，要拍卖茵茵幼儿园的场地。2018年12月10日，吉安中院上门出具《限期搬离通知书》，要求幼儿园搬离腾出房子，2019年3月12日，吉安中院再次上门出具《限期搬离通知书》，第二次要求幼儿园搬离腾出房子并限期七日搬离，乙方实际经营幼儿园一年时间。由于原告签订合同的目的是经营幼儿园4年半，原告仅实际经营一年，因此原告多次要求被告返还未经营期间的转让款66.9万元，但时至今日被告仍未返还。王爱莲、黄玉雯、李丹红、王晓卫、彭姚辩称，一、被告已全面履行了《幼儿园转让协议》约定的义务。双方签订的协议约定以86万元转让幼儿园，该价款主要涵盖了两部分，第一部分为茵茵幼儿园的品牌、内部设施、器械及附加价值。被告自2008年经营该幼儿园以来，先后投入了约七十万元，其中包括装修毛坯房、建行隔墙、购置教学设备等，该投入成本加品牌转让时一次性作价66万元；第二部分为被告已预交的2018年3月至2019年3月间的房屋租金。根据合同性质，可以确定主要是上述两方面财产的转让。被告将上述财产及凭证交付后，并为之办理完法定代表人（经营人）变更手续，即全面履行了自己的义务。二、被告与茵茵幼儿园的房东一直存有租赁合同关系。茵茵幼儿园自2008年搬至铁井路案涉租赁后，先是与房东周辉飞签订了长期的租赁合同，2015年周辉飞将房屋转让给安福德福胶辊有限责任公司时，三方也进行了房屋租赁衔接，周辉飞最后一次收取被告房租20万元的时间为2015年9月2日，即租期从2015年9月1日至2016年8月31日。此后，管某又代表德福胶辊公司收取了之后的房租。经被告查询，德福胶辊公司将茵茵幼儿园所在房屋抵押给安福农商银行的时间是2015年10月13日，此时正是被告合法租赁期间，根据“买卖不破租赁”的原则，结合民法典第405条的规定，被告的租赁不受抵押权的影响。原告以抵押权人申请房屋拍卖、法院清场为由，要求被告赔偿，于事实及法律不符。三、原告停办茵茵幼儿园的根本原因不是抵押权人和法院清场，而是其内部矛盾所致。虽原告经营期间，法院曾下达通知清场，但法院并未真正实施清场，幼儿园也未因法院通知而停办，原告也从未告知被告，更没有以租赁关系提出执行异议。事实是一直将幼儿园经营至被告已预交的房租期限之后，又继续经营至2019年7月。此后，因原告内部股东闹矛盾，才停止经营。值得提醒的是，该租赁房屋至今仍为德福胶辊有限责任公司的产权，并未被拍卖成功，只要原告愿意继续交纳租金，完全可以经营至今甚至以后更长时间。因为该房屋的主要用途适合办学，况且每年还有20万元以上的巨额租金，即使拍卖了，新的房东也会继续出租。四、根据民法典的规定，已经超过了合同解除的除斥期间。根据本案的案由的特点，本案主要是经营权转让，双方签订合同之后，合同已经履行完毕，解除已无可能，也没有必要。综上，原被告之间签订的《幼儿园转让协议》合法有效，理应受到法律保护，原告请求返还部分转让款没有合法依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。王爱莲、黄玉雯、李丹红、王晓卫、彭姚向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人共同缴纳剩余转让款6万元；2、反诉受理费由被反诉人承担。事实与理由：2018年3月10日，反诉人与被反诉人签订《幼儿园转让协议》，协议约定，反诉人将茵茵幼儿园（以下简称幼儿园）转让给被反诉人，转让价款86万元。双方约定，签订协议时被反诉人支付80万元，待反诉人将所有证件变更完毕后，被反诉人一次性将余款6万元付清。被反诉人于协议签订当日依约支付了80万元转让费，次日，反诉人将幼儿园交由被反诉人经营。2018年8月30日，反诉人（茵茵幼儿园原法人王爱莲）与被反诉人（茵茵幼儿园现法人武丹）向安福县民政局提交法人变更申请，民政局于2018年9月6日批准该变更申请。在此之后，被反诉人始终未按照协议约定支付剩余转让费6万元，并且歪曲事实起诉反诉人，为维护自己的合法权利，特诉至贵院，望依法支持反诉人之请求。武丹、吴春莲辩称，请求法庭依法驳回其反诉。幼儿园转让的目的及合同目的是要确保正常经营，幼儿园的正常经营是依附于房屋，但被告在转让幼儿园时，房屋存在抵押、法院查封等权利瑕疵，导致幼儿园依附的房屋产生重大权利障碍，所以原告不仅有权拒付尾款6万元，更有权利要求其返还，具体理由在庭审和辩论中详细阐述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。武丹、吴春莲提供了如下证据：1、幼儿园转让协议；2、银行账户交易明细、收条、幼儿园登记信息、幼儿园内部照片；3、吉安市中级人民法院限期搬离通知书、民事判决书、执行裁定书；4、发票；5、证人顾某的当庭证言。王爱莲、黄玉雯、李丹红、王晓卫、彭姚提供了如下证据：1、幼儿园转让合同；2、安福县教体局、民政局变更法人批复；3、租房协议、收条、转账记录；4、民事判决书；5、黄玉雯与武丹2019年8月3日聊天记录；6、证人管某、张某、欧某的当庭证言；7、吉安市中级人民法院执行卷复制材料。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，其欲证明目的将结合案情予以综合评定。对双方有争议的证据，本院认证如下：对于原告证人顾某的当庭证言，证人顾某与原告武丹有亲属关系，且与原告系原股东关系，在涉案幼儿园投资了款项，与本案存在利害关系，本院不予采纳；对被告提供证人管某的当庭证言，陈述较客观，能反映本案的待证事实，本院予以采纳；对于被告证人张某、欧某的当庭证言，两证人均系被告原雇员，对于原被告之间的转让协议并不清楚，也不了解其中的情况，本院不予采纳。综合以上证据，结合原、被告陈述，认定本案事实如下：2008年12月20日，周辉飞（甲方）与黄玉雯（乙方）签订《租房协议》，约定周辉飞将涉案场地租赁给黄玉雯经营使用，租赁期限从2009年1月15日至2014年1月14日。被告黄玉雯与被告王爱莲、李丹红、王晓卫、彭姚在涉案场地合伙共同经营茵茵幼儿园。2010年3月20日，周辉飞（甲方）与黄玉雯（乙方）签订《店面房屋租赁合同书》，约定周辉飞将涉案场地租赁给黄玉雯从事幼儿园经营，租赁期从2010年4月1日至2014年1月14日，并还约定原二楼及门面连同三楼租期同时延长一年即延至2015年元月。周辉飞欲将涉案场地转让给安福县德福胶辊有限责任公司，该公司的法定代表人系管金萍。2015年9月2日，管金萍与黄玉雯签订《店面房屋租赁合同书》，约定将涉案场地出租给黄玉雯从事幼儿园经营，租赁期为一年，从2015年9月1日至2016年10月30日止，年租金为20万元。2015年10月13日，周辉飞将位于安福县平都镇铁井街86号包括涉案场地在内的房产过户登记至安福县德福胶辊有限责任公司名下，涉案场地房权证编号为安福县房权证平都镇字第××号。2015年10月14日，安福县德福胶辊有限责任公司以涉案场地作为抵押向安福农商行贷款。2016年9月1日，安福县德福胶辊有限责任公司（甲方）与茵茵幼儿园（乙方）签订《租房协议》，王爱莲在乙方签字盖章处签名，该协议约定安福县德福胶辊有限责任公司将涉案场所租赁给茵茵幼儿园，租期六年，即2016年9月1日至2022年8月31日止。2017年8月4日江西安福农村商业银行股份有限公司就金融借款合同起诉安福县德福胶辊有限责任公司、管金萍、周水秀、管某，2017年10月26日江西省吉安市中级人民法院作出判决。2018年3月10日，王爱莲（甲方）与武丹（乙方）签订《幼儿园转让协议》，原、被告均在该转让协议上签字确认。该转让协议约定王爱莲以86万元的价格将位于铁井路的茵茵幼儿园转让给武丹，并载明幼儿园与房屋所有权责任人签订了房屋租赁合同，租期从2016年9月1日至2022年8月31日，租期6年，年租为20万元，每年一付，现甲方已缴纳了两年半房租，在承租期满后，甲方应协助乙方与房主达成协议。并且双方约定签订协议时支付80万元，余款6万元待办理变更手续并完善所有工作再支付。转让协议签订后，原告依约向被告支付了80万元转让款，被告次日将茵茵幼儿园交付给原告经营，之后，被告协助原告办理了工商变更登记，法人变更为武丹。2018年3月16日江西安福农村商业银行股份有限公司申请强制执行，2018年3月28日吉安中级法院查封安福县德福胶辊有限责任公司名下包括涉案场地在内的房产。2018年7月20日江西安福农村商业银行股份有限公司撤回执行申请，2018年10月10日江西安福农村商业银行股份有限公司又提出强制执行申请，吉安中级法院受理后，于2018年10月12日作出（2018）赣08执249号执行裁定书，裁定拍卖安福县德福胶辊有限责任公司所有的包括涉案场地在内的4处房产。2018年10月29日，吉安中级法院发出拍卖公告。2018年12月10日，吉安中级法院再次张贴了拍卖公司。2019年3月12日，吉安中级法院向茵茵幼儿园发出《限期搬离通知书》。2019年7月份，茵茵幼儿园停办。原告因幼儿园场地租赁期限未满但被法院查封拍卖，导致其合同目的不能实现，向本院起诉要求被告退回未经营期间的转让款。审理过程中，被告向本院提出反诉要求原告支付剩余的转让款。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）……（三）……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……。”本案中，虽然原、被告签订了《幼儿园转让协议》，但在原告依约支付转让款并经营幼儿园一年半时间之后，该幼儿园经营场地因涉诉被查封,2019年3月12日吉安市中级人民法院执行局要求原告限期搬离茵茵幼儿园，2019年7月份该幼儿园停办。由于双方的转让协议中包括四年半的经营场地租赁期限，而原告在经营使用一年半（三个学期）时涉案场地就被法院查封、拍卖，如果原告重新选址办学，则被告转让给原告的幼儿园最重要的相关手续（办学许可证、食品卫生许可证、消防安全合格证、民办非企业单位登记证书等）均作废，需要原告重新申办，被告所转让的幼儿园实际已经不能继续经营。虽然本案诉争的幼儿园是法院查封导致不能继续经营，但是被告转让的标的是存在瑕疵的，被告对其转让的合同标的负有瑕疵担保责任，因此，被告应承担相应的违约责任。原告在2019年7月份之后不能再实现合同目的，符合合同的法定解除情形，故原告主张双方于2019年6月30日解除《幼儿园转让协议》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，原被告的转让协议只履行了一年半时间，本案合同转让款为86万元，其中含被告已经缴纳的一年（2018年3月至2019年3月间的）租金20万元，幼儿园的整体转让费用应为66万元，被告向原告转让茵茵幼儿园，应包括了幼儿园剩余的经营租赁期限、幼儿园的地理位置、品牌、社会声誉、幼儿园的办学资质以及幼儿园的现有财产等综合因素，缺一不可。现因被告转让的幼儿园存在瑕疵，导致原告在原场地只经营了一年半，合同约定了剩余租赁期限为4年半，原告只经营了合同约定经营期限的三分之一，被告应向原告返还剩余经营期限的转让款44万元（66万元÷3×2）。针对被告提出的原告解除合同已超过合同解除的除斥期间,根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本院认为，出现解除事由之日为吉安市中级人民法院执行局向原告送达限期搬离通知书之日，即2019年3月12日。本案对于解除权规定的适用应当是当时的《中华人民共和国合同法》第九十五条：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消失。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”《中华人民共和国合同法》中并未规定解除权的除斥期间，原被告也未约定解除权行使期限，而被告也未向原告催告，故并不存在原告合同解除权消灭的情形。本案合同解除权的除斥期间应从适用《中华人民共和国民法典》时开始计算，即从2021年1月1日开始计算。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”原告于2021年1月7日提出本案诉讼，其主张的解除权并未超解除权的除斥期间，故被告提出的原告解除合同已超过合同解除的除斥期间，无事实与法律依据，本院不予采纳。针对被告提出的买卖不破租赁，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”涉案场地抵押时间是在2015年10月14日，原、被告幼儿园转让协议中载明的租赁期间是从2016年9月1日至2022年8月31日，再结合被告与安福县德福胶辊有限责任公司于2016年9月1日签订的《租房协议》中约定的租赁期限也是2016年9月1日至2022年8月31日，涉案场地抵押在前，租赁在后，因此抵押权设立之后再对抵押财产进行租赁，不论抵押财产是否被承租人实际占有，租赁关系都会受到抵押权的影响，故被告提出的买卖不破租赁的辩解意见没有事实依据，本院不予采纳。针对被告的反诉请求，本院认为，原告在签订幼儿园转让协议时只支付了80万元（含租金20万元）转让款，余款6万元未支付，但在原告经营一年半后转让标的因涉诉抵押被查封，存在权利瑕疵，导致双方之间的转让协议不能实际履行，以致转让协议解除，故被告在本案中反诉要求原告支付剩余转让款6万元，本院不予以支持。但由于原、被告签订转让协议后原告只支付了80万元，余款6万元未支付，此款应当在被告返还的转让款44万元中予以核减。综上，被告应向原告返还转让款38万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十五条第二款、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十四条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）武丹、吴春莲与被告（反诉原告）王爱莲、黄玉雯、李丹红、王晓卫、彭姚于2018年3月10日签订的《幼儿园转让协议》自2019年7月1日起解除；二、被告（反诉原告）王爱莲、黄玉雯、李丹红、王晓卫、彭姚于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）武丹、吴春莲转让款38万元；三、驳回原告（反诉被告）武丹、吴春莲的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）王爱莲、黄玉雯、李丹红、王晓卫、彭姚的反诉请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11192元，反诉费650元，保全费4170元，合计16012元，由原告（反诉被告）武丹、吴春莲承担7465元，被告（反诉原告）王爱莲、黄玉雯、李丹红、王晓卫、彭姚承担8547元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  王 雷人民陪审员  曾绍安人民陪审员  罗 斯二〇二一年六月二日书 记 员  倪青兰附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消失。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2、《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。3、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十四条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。4、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。