甘肃省天水市麦积区人民法院民事判决书（2021）甘0503民初1159号原告：徐某，女，汉族，无固定职业，住天水市。        委托诉讼代理人：张某，甘肃鉴远律师事务所律师。        被告：天水安吉利实业有限公司，住所地甘肃省天水市麦积区分路口西。        法定代表人：周某，系该公司经理。        原告徐某与被告天水安吉利实业有限公司（以下简称安吉利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐某的委托诉讼代理人张某到庭参加了诉讼，被告安吉利公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。        原告徐某向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令原、被告双方于2015年9月13日签订的《铺位经营权转让合同》、《铺位合作经营合同》无效；2．请求判令由被告返还原告支付的转让费108932元；3．请求判令由被告支付原告资金占用利息：自2015年9月13日起至2021年1月31日利息28150.70元，自2021年2月1日起至实际履行之日止按照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25％计算；4．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月13日，原告与被告签订了《铺位经营权转让合同》，合同约定被告将自己在天水市麦积区开发建设的天豫美居之家一层的1FB018号商铺经营权出让给原告，该商铺的建筑面积为13.49平方米，出让金为114665元，出让期为2015年9月13日至2020年9月12日。同时双方又签订了《铺位合作经营合同》，合同约定原告将上述商铺的经营委托给被告统一经营管理，被告向原告支付租金收益，委托管理的收益为每年11466元。合同签订的当日即2015年9月13日，原告按照合同约定一次性向被告支付出让金114665元，被告一次性支付原告半年收益金5733元，经被告同意，原告支付的房款减去被告应支付原告的租金，原告实际支付被告出让金108932元。后原告多次催促被告履行合同，支付所欠收益金和回购金，但被告迟迟不予履行。原告认为，被告与原告签订的《铺位经营权转让合同》、《铺位合作经营合同》名义上为经营权转让合同，实际属于商铺买卖合同性质，应认定为无效合同。现原告依法提起诉讼，请求依法维护原告的合法权益。        被告安吉利公司缺席且未进行答辩。        原告徐某为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：        1．《铺位经营权转让合同》、《铺位合作经营合同》各一份。拟证明原、被告签订了铺位经营转让合同的事实和相关情况；2．收款收据、银行转帐记录共四份、客户托管收益回执一份。拟证明原告按照合同约定支付经营权转让费及被告将收益金5377元抵消了经营权转让费的事实；3．麦积区人民法院（2020）甘0503民初3236号民事判决书一份、麦积区人民法院（2020）甘0503民初3236号案卷中的建设工程规划许可证（附平面图）复印件、天水市规划局建筑项目工程规划许可证核发审批表复印件、机场净空意见书复印件、天水市房管局整改通知书复印件。拟证明被告涉案工程改变了规划许可，违规认筹资金，被天水市房地产管理局进行过限期整改，被告没有取得商铺预售许可的事实。        被告安吉利公司缺席，未进行质证，视为其放弃质证权利。        经审核，对于《铺位经营权转让合同》、《铺位合作经营合同》、收款收据及银行转帐记录、客户托管收益回执，上述证据客观真实，能够证实本案相关事实，本院予以采信。对于麦积区人民法院（2020）甘0503民初3236号民事判决书一份、麦积区人民法院（2020）甘0503民初3236号案卷中的建设工程规划许可证（附平面图）复印件、天水市规划局建筑项目工程规划许可证核发审批表复印件、机场净空意见书复印件、天水市房管局整改通知书复印件，上述证据能够证实涉案工程规划许可的建设单位是天水市××区委会，不是被告安吉利公司，且在实际建设中，被告改变原规划许可内容，将宾馆建设为七层、综合商贸城建设为五层，安吉利公司对于该综合商贸城未取得商品房预售许可，变相销售的事实，对上述证据本院予以采信。        被告安吉利公司未向本院提交证据材料。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：        2015年9月13日，原告徐某（乙方）与被告安吉利公司（甲方）签订《铺位经营权转让合同》一份，双方约定：本次转让经营权的铺位为甘肃省天水市××区天豫美居之家项目，铺位编号为：1FB018，建筑面积13.49平方米；转让期限为5年，自2015年9月13日至2020年9月12日止；乙方同意在本合同签订时一次性支付给甲方转让费114665元。乙方在与甲方合同期内有权对铺位的经营权进行整体转让、赠与，乙方继承人有继承权，但该权利的行使不能影响铺位的正常使用。        同日，原告徐某（甲方）与被告安吉利公司（乙方）签订《铺位合作经营合同》一份，双方约定：甲方自愿将位于天豫美居之家项目1层B018号铺位经营权交由乙方经营和管理，乙方可根据需要出租、自营或联营。合作期限：2015年9月13日至2020年9月12日止（共5年）；乙方需每年向甲方支付合作收益11466元；支付方式：每半年支付一次，计5733元，共10次。合作期满五年后，乙方应在期满后15个工作日内按照铺位原价的110％价格回购该铺位，回购金额为126131元。        2015年8月20日，原告向安吉利公司支付定金1万元。2015年9月13日，原告向被告安吉利公司支付转让费98932元，其余转让费5733元以安吉利公司应当向徐某给付的第一期收益金5733元抵扣，以上原告实际支付转让费合计108932元。        另查明，涉案商铺所涉工程于2014年2月21日在天水市规划局办理了建设工程规划许可证（建字第620502201400007号），该工程批准的建设单位为天水市××区委会，根据天水市规划局批准的平面图，该宗土地上北边房屋用途为宾馆，地上批准建设为**；靠南房屋用途为综合商贸城，地上批准建设为**。后该工程实际由本案被告安吉利公司建设，安吉利公司为自然人投资或控股的有限责任公司，其经营范围为房屋、场地、柜台租赁；家具、家居用品、日用百货、工艺美术品、蔬菜、干鲜果品、农副产品（不含粮油）的销售；物业管理（依法须经批准的项目、经相关部门批准后方可开展经营活动）。安吉利公司在实际建设中，改变原规划许可，宾馆建设为七层、综合商贸城建设为五层，安吉利公司对于该综合商贸城未取得商品房预售许可对外销售。涉案商铺位于综合商贸城一层1FB018号，该商铺至今未向原告交付并投入使用。        2018年9月25日，天水市房地产管理局向安吉利公司发出整改通知书一份，认为安吉利公司存在违规认筹、吸纳会员活动及预定、变相销售活动，责令其立即停止上述两项活动并予以整改。        又查明，2015年9月13日，中国人民银行执行的五年以上期人民币贷款基准利率为5.15％。2019年8月20日，全国银行间同业拆借中心公布的五年以上期贷款市场报价利率为4.85％。        本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题是：一、原、被告双方签订的《铺位经营权转让合同》、《铺位合作经营合同》的效力应当如何认定；二、原告徐某的各项诉讼请求是否合理合法，应否得到支持。        一、关于原、被告双方签订的《铺位经营权转让合同》、《铺位合作经营合同》的效力应当如何认定的问题。        首先，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定，“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的营业场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记，工商行政管理部门对符合本法规定条件的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。”本案中，被告安吉利公司的营业范围并无房地产开发项目，被告未经登记即不具备房地产开发企业资格而进行房地产开发经营活动，其行为违反上述法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”        其次，2018年9月25日，对于安吉利公司的上述行为，天水市房地产管理局向安吉利公司发出整改通知书一份，认为安吉利公司存在违规认筹、吸纳会员活动及预定、变相销售活动，责令其立即停止上述两项活动并予以整改。        再次，本案涉案商铺批准的建设单位为天水市××区委会，而后未经批准又将实际建设单位擅自改变为本案被告安吉利公司，安吉利公司在涉案土地上建设房屋的过程中又未经批准改变原规划，将宾馆建设为七层、综合商贸城建设为五层，后又对于该综合商贸城未取得商品房预售许可的情况下部分对外销售、部分转让经营权。本案中，涉案《铺位经营权转让合同》第五条2.4中约定：“乙方在与甲方合同期内有权对铺位的经营权进行整体转让、赠予，乙方继承人有继承权……”并结合双方签订的《铺位合作经营合同》中的约定：“合作期满五年后，乙方应在期满后15个工作日内按照铺位原价的110％价格回购该铺位，回购金额为126131元。”从以上合同内容审查，原、被告双方签订的《铺位经营权转让合同》名为转让经营权，但实质是对该合同标的商铺的所有权进行了处分，符合物权变动的特征，该合同实质上属于买卖合同。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”        综上，应当认定原、被告双方签订的《铺位经营权转让合同》为无效合同。        由于原、被告之间签订的《铺位经营权转让合同》为无效合同，原告徐某并未取得涉案商铺的所有权，在此情况下，原、被告双方基于无效合同而签订的《铺位合作经营合同》亦应当认定为无效。        二、关于原告徐某的各项诉讼请求是否合理合法，应否得到支持的问题。        由于原、被告之间的《铺位经营权转让合同》、《铺位合作经营合同》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原、被告双方因该合同取得的财产，均应当予以返还。被告安吉利公司收取的转让费108932元（已扣除以安吉利公司应付的第一期收益金折抵转让费的5733元）应当向原告徐某予以返还。由于安吉利公司在此期间占有该笔款项的资金利益，原告徐某主张自最后一笔付款时间即2015年9月13日起计算利息损失并无不当，由于中国人民银行执行的五年以上期人民币贷款基准利率5.15％，现原告徐某主张的年利率5％未超出该利率标准，本院予以支持，安吉利公司应按照该利率标准向徐某给付利息损失至2019年8月19日，具体计算为：108932元×5％÷365天×1436天=21428.27元。此后，由于中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，自2019年8月20日起至2021年1月31日时止的利息损失，应按照全国银行间同业拆借中心公布的五年以上期贷款市场报价利率4.85％，原告按照4.25％的标准请求未超出上述标准，本院予以支持。具体计算为：108932元×4.25％÷365天×530天=6722.45，以上利息损失合计28150.72元，原告诉讼请求28150.70元并无不当，本院予以支持。自2021年2月1日起的利息损失，以安吉利公司实际拖欠的转让费本金，按照年利率4.25％的标准计算至该转让费退清之日止。        据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：        一、确认徐某与天水安吉利实业有限公司于2015年9月13日签订的《铺位经营权转让合同》无效。        二、确认徐某与天水安吉利实业有限公司于2015年9月13日签订的《铺位合作经营合同》无效。        三、由天水安吉利实业有限公司向徐某返还转让费108932元、利息损失28150.70元（利息计算至2021年1月31日），以上合计137082.70元。自2021年2月1日起，以天水安吉利实业有限公司实际拖欠的转让费本金，按照年利率4.25％计算利息损失至该转让费退清之日止。以上于本判决生效之日起十五日内履行完毕。        如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费4740元，因适用简易程序减半收取2370元，由天水安吉利实业有限公司负担。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。        审判员    张晓萍二〇二一年六月二十一日法官助理    闫丽燕书记员    时静悦