广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初342号原告:广州市凤安物业管理有限公司，住所地广州市海珠区革新路凤安三街65号首层，统一社会信用代码：91440105683253495L。法定代表人：江瑞敏，职务总经理。委托诉讼代理人：李俊、何丽霞，分别为广东捷成律师事务所律师、实习人员。被告：曾令超，男，1972年7月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告广州市凤安物业管理有限公司诉被告曾令超物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭谧独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李俊、何丽霞，被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付欠缴的物业管理费（物业管理费按照每月42.6元的标准，从2003年1月计算至2003年9月；物业管理费按照每月39.3元的标准，从2003年10月计算至2011年5月；物业管理费按照每月45.9元的标准，从2011年6月计算至2020年12月）；2、判决被告向原告支付欠缴的水费、电费1558.2元（从2002年2月计算至2009年6月）；3、判决被告向原告支付欠缴的公摊电费420.7元（从2009年7月至2020年11月）；4、判决被告承担诉讼费。事实与理由：广州远峰物业管理有限公司接受广州新峰房地产开发有限公司的委托，在2001年4月1日至2008年8月31日期间为凤安花园小区提供物业服务。后根据广州市海珠区凤安花园业主委员会的要求，原告为凤安花园提供物业服务。原告与广州远峰物业管理有限公司在2009年6月30日签订《物业管理移交协议书》，约定原告自2009年7月1日起为凤安花园提供物业服务，广州远峰物业管理有限公司在2009年7月1日前因物业管理产生的债权债务由原告承接。原告与广州市海珠区凤安花园业主委员会于2009年3月15日、2012年8月5日分别签订《物业管理服务》，约定由原告为广州市革新路16号凤安花园小区提供物业管理服务，管理服务费的收费标准和方式:住宅、房屋按照建筑面积每月每平方米0.7元向业主或使用人收取；等。上述合同签订后，原告依约为该小区提供物业管理服务。但被告拖欠了广州市海珠区革新路凤安二街3号710房的管理费、水电费和公摊电费，经原告多次催收，均未果。故提起本案诉讼。被告辩称：被告在购买涉案房屋后，一直未能办理房屋产权证书，后来通过政府的协调，被告在2021年3月才取得房产证，花费了大量的时间精力，故房产证出具之前的物业管理费不同意缴纳。被告认为开发商与原告实际上是同一个公司的人员，因为未能办证造成了被告的孩子无法读书、房屋内无法装设煤气管道，对被告的生活造成了很大不便。原告主张的费用超过了诉讼时效，被告只同意支付诉讼时效以内的欠费。经审理查明：广州市海珠区革新路凤安二街3号710房的所有权人为被告及龙夏菊；占有部分共有；建筑面积为65.5613平方米。1997年11月28日，广州新锋房地产开发有限公司（甲方）与广州远锋置业发展有限公司（乙方，2001年1月更名为广州远锋物业管理有限公司）签订《“凤安花园”物业管理委托合同》，约定甲方将广州市海珠区革新路16号凤安花园住宅小区的物业委托乙方进行管理；委托管理期限自1997年11月28日起至2002年11月28日止；（管理服务费来源）按双方参照广州市物业管理服务收费标准议定的价格，由乙方报物价行政管理机关备案，领取统一价目牌后，向业主（用户）收取，即按建筑面积0.4元/月/平方米；等。2001年3月31日，广州新锋房地产开发有限公司（甲方）与广州远锋物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将凤安花园委托乙方进行管理；委托管理期限自2001年4月1日起至2004年3月31日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取；等。2003年3月31日，广州新锋房地产开发有限公司（甲方）与广州远锋物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将凤安花园委托乙方进行管理；委托管理期限自2003年4月1日起至2006年3月31日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取；等。2006年1月1日，广州新峰房地产开发有限公司（甲方）与广州远锋物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将凤安花园移交乙方实行物业管理；委托管理期限自2006年1月1日起至2008年12月31日止；等。2009年3月15日，原告（乙方）与广州市海珠区凤安花园业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将位于广州市革新路16号凤安花园小区范围内的物业委托乙方，统一管理，综合服务；合同期限由2009年3月15日至2012年3月14日；（管理服务费的收取）已售物业、住宅、房屋由乙方按建筑面积，每月每平方米0.60元向业主或使用人收取；等。2009年6月30日，广州远锋物业管理有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理移交协议书》，约定：l、自2009年7月1日起，位于广州市革新路l6号的“凤安花园”和位于广州市工业大道北83号的“远锋大厦”商住小区，由乙方接管物业管理；2、乙方接管上述两小区物业管理之前甲方因物业管理产生的全部债权债务概由乙方承继；乙方接管上述两小区物业管理之后因物业管理产生的全部债权债务概由乙方承负；等。2011年5月18日，原告、广州市海珠区凤安花园业主委员会作出了《关于调整物业管理费的通知》，通知中写明：广州市凤安物业管理有限公司提出要求由2011年6月开始调整物业管理费，将物业管理费由原定的住宅每平方米0.6元调整到每平方米0.7元；经业主委员会开会决定，考虑到小区的实际情况，初步同意调整物业管理费，但需全体业主投票决定。在2011年6月1日，广州市海珠区凤安花园业主委员会向原告作出书面回复表示：根据综合意见结果，同意广州市凤安物管有限公司对凤安花园物管费从2011年6月1日起，从原来的每平方米0.6元调至每平方米0.7元。2012年8月5日，原告（乙方）与广州市海珠区凤安花园业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将位于广州市革新路16号凤安花园小区范围内的物业委托乙方，统一管理，综合服务；合同期限由2012年8月5日至2017年8月4日；（管理服务费的收取）已售物业、住宅、房屋由乙方按建筑面积，每月每平方米0.70元向业主或使用人收取；等。被告表示：大约在2002年搬进涉案房屋；2021年3月15日办好涉案房屋房产证。原告在诉讼中表示不同意被告的答辩意见，认为本案是物业管理合同的纠纷，而被告所主张的是买卖合同纠纷，是两个不同的法律关系，所以不能用办证问题抗辩物业管理费缴费问题。原告为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、原告自行制作的《革新路凤安二街3号710房欠费表》，其中载明：广州远锋物业管理有限公司部分：水电费2002年10月至2009年6月，欠费金额1558.2元；管理费2003年1月至2003年9月，计算方式65.56㎡×0.65元/㎡×9月，共计383.5元；2003年10月至2009年6月，计算方式65.56㎡×0.6元/㎡×69月，共计2714.2元，以上合计4655.9元；广州市凤安物业管理有限公司部分：公摊电费2009年7月至2020年11月，欠费金额420.7元；管理费2009年9月至2011年5月，计算方式65.56㎡×0.6元/㎡×21月，共计826.1元；2011年6月至2016年12月，计算方式65.56㎡×0.7元/㎡×67月，共计3074.8元；2018年9月至2020年12月，计算方式65.56㎡×0.7元/㎡×28月，共计1285元，以上共计5606.6元；总计10062.5元。2、《凤安二街3号710房水电欠费明细表》，载明水电费的计费时间及单价，其中2018年8月至2020年11月的公摊电费合计101.6元；3、原告提交广东百健律师事务所出具的《律师函》，但该律师函未见邮递记录或送达记录；原告于20120年10月9日委托广东捷成律师事务所律师吴毅明向被告发出的《律师函》，主要内容：截至2020年8月，被告拖欠凤安二街3号710房物业管理费10085.7元，请被告在收到本律师函之日起3天内到原告处缴清上述欠费；等。4、缴费通知单，时间从2016年12月21日至2021年2月27日；等。另外，原告表示：虽然《物业管理服务合同》中没有约定其公司可以代收公摊电费，但实际上其公司已向供电部门缴纳了整个小区的公摊电费，再将公摊电费分摊到每一户中。原告于2021年1月7日提起本案诉讼。本院认为：根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。本案中，原告自2009年6月30日即受让了广州远锋物业管理有限公司对涉案小区部分业主2009年6月30日前欠费的债权，即从2009年7月1日起，原告可以向欠费的产权人或房屋使用人主张上述期间的债权；原告作为涉案房屋所在小区的物业管理公司，从2009年7月1日起进驻涉案小区，涉案房屋的产权人已发生改变，但原告一直未及时主张其管理期间产生的债务，相反，原告直至2021年1月7日才提出诉讼，显然已超过诉讼时效，原告提交的《律师函》及《缴费通知书》均无送达记录，被告亦不确认收到，诉讼中原告没有举证其在本案诉讼前曾就双方纠纷主张权利而存在时效中止、中断的情形，故原告主张2018年1月9日前的费用，本院均予以驳回。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与广州市海珠区凤安花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对包括被告在内的小区业主具有约束力，原告据此有权对涉案小区进行物业管理。根据权利义务相一致原则，原告作为小区的物业管理者，在提供了物业服务的情况下，有权要求被告支付物业管理费。被告对原告在本案中主张其欠付物业管理费的时段和计算标准没有异议，故本院对该事实予以认定。鉴此，原告要求被告支付自2018年9月1日起至2020年12月30日止的物业管理费，合法有理，本院予以支持。原告与被告之间是物业服务合同关系，被告与开发商之间是商品房买卖合同关系，两者不属于同一法律关系，本案只处理物业服务合同关系。被告要求以开发商拖欠其款项与其拖欠原告的物业管理费相抵扣，原告不同意，故被告该抗辩意见依据不足，本院不予采纳。原告还主张被告应支付2018年8月至2020年11月的公摊电费101.6元，并提交了《革新路凤安二街3号710房欠费表》、《凤安二街3号710房水电欠费明细表》等作为证据。被告并未提出相反的证据，原告陈述的计算公摊电费的方法也符合交易习惯和常理，故本院对原告提交的相应证据予以采纳，对原告该事实主张予以采信。鉴此，本院对原告要求被告支付涉案房屋的公摊电费101.6元的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条第一款、第九百四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告曾令超在本判决生效之日起10日内，向原告广州市凤安物业管理有限公司支付拖欠广州市海珠区革新路凤安二街3号710房自2018年9月1日起至2020年12月30日止的物业管理费（按0.7元/月/平方米×65.5613平方米的标准计算）及自2018年8月起至2020年11月止的公摊电费101.6元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费56元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长 郭 谧二〇二一年六月十日书记员 彭智媚冯琬晴