北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初11997号原告（反诉被告）：张瑞娟，女，1984年2月28日出生，汉族，住河北省廊坊市固安县。被告（反诉原告）：北京聚源置业有限公司，住所地北京市房山区窦店镇瓦窑头村。法定代表人：高国庆，总经理。委托诉讼代理人：李艳，北京市博维律师事务所律师。原告（反诉被告）张瑞娟与被告（反诉原告）北京聚源置业有限公司（以下简称聚源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张瑞娟，被告（反诉原告）聚源公司的委托诉讼代理人李艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张瑞娟向本院提出诉讼请求：1．确认张瑞娟与聚源公司签订的《商品房内部认购合同》无效；2．判令聚源公司退还张瑞娟已付购房款290031元，并赔偿房屋差价损失117万元；3．本案诉讼费用、评估费用由聚源公司承担。事实和理由：2009年10月28日，张瑞娟向聚源公司支付290031元，用于购买聚源公司于2010年开发建成的金鑫苑小区X号楼X门402室住房，该房于2010年交付使用。合同约定聚源公司在房屋交付两年内办理完成房屋产权登记事宜，但时至今日聚源公司依然没有办理房屋初始登记，期间张瑞娟等多次找聚源公司协商，均被聚源公司搪塞拖延，甚至出言不逊、威胁。张瑞娟上访相关部门寻求解决，均被告知需聚源公司携带相关手续到所在区住建委进行初始登记，方可办理房产登记事宜。张瑞娟再次找到聚源公司协商无果，现起诉要求退房，并由聚源公司对张瑞娟的损失承担赔偿责任。聚源公司辩称：1．聚源公司开发的金鑫苑小区20-23号楼均委托给北京庄园房地产经纪有限公司（以下简称庄园房地产公司）进行对外销售，双方签订了《销售代理协议》。《销售代理协议》中明确约定“乙方销售的四栋楼房有国有土地证，但不能办理产权手续，要向买房业主说明，如果出现问题乙方负全责”。因此，张瑞娟购买涉案房屋时，庄园房地产公司已向其说明了该房屋无法办理产权手续；2．张瑞娟与聚源公司签订的是《商品房内部认购合同》，而非商品房预售合同，张瑞娟购买涉案房屋的价格远远低于同地段的其他能够办理产权手续的商品房价格。张瑞娟为了低于市场价购买房屋，在明知涉案房屋性质的情况下与聚源公司签订商品房内部认购合同，应自行承担相应责任；3．张瑞娟与聚源公司签订的《商品房内部认购合同》，因涉案房屋无法获得产权证而无效，合同无效后，因该合同而取得的财产应当予以返还，张瑞娟要求聚源公司赔偿房屋差价损失，没有法律依据。综上，张瑞娟所述与事实不符，请求法院驳回原告的诉讼请求。聚源公司向本院提出反诉请求：1．确认双方签订的《商品房内部认购合同》无效；2．判令张瑞娟返还X号楼X单元402号房屋；3．判令张瑞娟按照每月3000元的标准向聚源公司给付自2010年6月起至实际返还之日止的房屋使用费；4．判令张瑞娟向聚源公司给付房屋损失（待重置成新价评估报告作出后确定）；5．本案反诉费用由张瑞娟承担。事实和理由：张瑞娟与聚源公司签订《商品房内部认购合同》，张瑞娟购买位于金鑫苑小区X号楼X单元402号房屋。现张瑞娟以商品房预售合同纠纷为由提起诉讼，请求退房，聚源公司根据民事诉讼法的规定，特向法院提起反诉。张瑞娟针对聚源公司的反诉辩称，不认可聚源公司的反诉请求。双方签订了《商品房内部认购合同》，购房时，张瑞娟曾向聚源公司工作人员表示，其购房系为了孩子上学，要求房屋能够办理产权手续，聚源公司明确表示涉案房屋手续齐全、可以办理产权证。现因聚源公司的原因，涉案购房合同无效，聚源公司应承担责任，向张瑞娟退还房款并赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年10月28日，张瑞娟（买受人）与聚源公司（出卖人）签订《商品房内部认购合同》，双方约定张瑞娟购买聚源公司开发的位于北京市房山区窦店镇瓦窑头村金鑫苑小区第X幢X单元402号房屋，房屋建筑面积56．88平方米，房屋价款为290031元。出卖人应当在2010年5月30日前向买受人交付该商品房。合同同时约定，出卖人应当在商品房交付使用后2年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因买受人原因造成产权登记无法办理的，由买受人自行承担责任。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按活期银行存款利率支付买受人已付房款利息。买受人不退房，出卖人按活期银行存款利率向买受人双倍支付已付房款利息。合同同时对双方的其他权利义务进行了约定。该合同签订后，张瑞娟向聚源公司支付了购房款290031元，聚源公司于2009年10月28日向张瑞娟出具购房全款发票，并于2010年6月交付了涉案402号房屋。此后，张瑞娟入住该房屋。2017年4月10日，房山区住建委执法队出具《关于窦店金鑫苑小区第20栋、21栋、22栋楼居民无法办理产权证的答复》，载明：上述楼栋工程所在地为窦店镇瓦窑头村金鑫苑小区院内，于2009年11月开工建设，2010年完工入住。建设单位为聚源公司，施工单位分别为北京市房山区石楼建筑工程公司和北京长建金辉建筑工程有限公司。因该小区占地为国有土地，未办理规划等任何手续，我委已转至规划部门进行查处。2017年11月24日，北京市规划委员会房山分局受理金鑫苑小区业主的信访投诉，反映该小区20、21、22等三栋住宅楼，于2009年时即已入住，至今未取得《建设工程规划许可证》，建议完善相关手续。北京市规划委员会房山分局于2018年1月19日出具《信访事项答复意见书》，载明北京市房山区窦店镇金鑫苑小区20、21、22号等三栋住宅楼，未对其核发过相关规划许可。本案审理过程中，经张瑞娟申请，本院依法委托北京大地盛业房地产土地评估有限公司（以下简称大地盛业评估公司）对金鑫苑小区X号楼X单元402号住宅参照周边同类型同地段同户型商品房的市场现值进行评估，大地盛业评估公司于2021年3月17日出具（京）大地（2021）（估）字第法-0006号《房地产估价报告》，确定涉案房屋的估价结果为：评估单价20391元/㎡，总价115．98万元。张瑞娟支付评估费用5400元。本院认为，张瑞娟与聚源公司签订的《商品房内部认购合同》中详细约定了双方在房屋买卖过程中享有的相关权利和应当承担的相应义务，虽然合同名称为《商品房内部认购合同》，但实际应属商品房预售合同性质，故本院确认原、被告双方存在商品房预售合同法律关系。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。根据本案查明的情况，聚源公司所建涉案楼栋未进行规划许可，亦未取得相应的预售许可，根据上述规定，张瑞娟与聚源公司签订的《商品房内部认购合同》违反了法律的效力性强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现张瑞娟要求聚源公司退还已付购房款290031元的诉讼请求，聚源公司要求张瑞娟返还金鑫苑小区X号楼X单元402号房屋的诉讼请求，理由正当，本院均予以支持。关于合同无效后的损害赔偿问题，由于系因聚源公司建设、销售涉案房屋时存在审批、备案手续不全等问题，导致合同被确认为无效，聚源公司应承担缔约过失责任，而张瑞娟在签订合同时未尽到审慎审查的合理注意义务，亦应承担一定的缔约过失责任。故，对于张瑞娟要求聚源公司赔偿房屋差价损失的诉讼请求，本院以大地盛业评估公司的评估结果为依据，综合考虑双方过错程度、近年来房地产市场变动趋势、资金占用及房屋实际使用情况等因素，酌定聚源公司赔偿张瑞娟房屋差价损失608838元。对于聚源公司要求张瑞娟支付房屋使用费的诉讼请求，因涉案合同自签订之日起即自始无效，张瑞娟占有使用涉案房屋缺乏依据，聚源公司要求张瑞娟支付自2010年6月起至房屋实际腾退之日止的房屋使用费，于法有据，但聚源公司所主张每月3000元标准过高，本院综合考虑涉案房屋面积、地理位置、同时期市场租金标准等因素，依法酌定为每月1000元。本案诉讼过程中，聚源公司针对涉案房屋的重置成新价申请评估，因大地盛业评估公司在作出房地产价值评估时已综合考虑了涉案房屋的建成年代、使用时间及使用现状，并非按照全新商品房进行作价评估，故，对于聚源公司就涉案房屋重置成新价进行评估的申请，本院未予准许，对于聚源公司的相关诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认张瑞娟与北京聚源置业有限公司于2009年10月28日签订的《商品房内部认购合同》无效；二、北京聚源置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张瑞娟返还已付购房款290031元；三、北京聚源置业有限公司于本判决生效之日起十日内向张瑞娟赔偿经济损失608838元；四、张瑞娟于本判决生效之日起三十日内向北京聚源置业有限公司返还金鑫苑小区第X幢X单元402号房屋；五、张瑞娟于本判决生效之日起三十日内向北京聚源置业有限公司支付房屋使用费（以每月1000元为标准，自2010年6月起至房屋实际腾退之日止）；六、驳回张瑞娟的其他诉讼请求；七、驳回北京聚源置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8970元，由张瑞娟负担2567元（已交纳），由北京聚源置业有限公司负担6394元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费3643元，由北京聚源置业有限公司负担1406元（已交纳），由张瑞娟负担2237元（于本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费5400元，由张瑞娟负担1620元（已交纳），由北京聚源置业有限公司负担3780元（于本判决生效之日起七日内支付给张瑞娟）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  马艳佳二〇二一年六月二十九日书记员  张雨琪