广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤08民终2800号上诉人（原审被告）:湛江地标投资有限公司，住所地：湛江市坡头区海湾南路二号。法定代表人：谢志杰，董事长。委托诉讼代理人：朱丽萍，广东湛信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈康贵，男，汉族，1965年12月20日出生，住广东省湛江市坡头区。被上诉人（原审原告）：陈康琼，女，汉族，1994年8月12日出生，住广东省湛江市坡头区。被上诉人的共同委托诉讼代理人：李江，广东海法（东莞）律师事务所律师。上诉人湛江地标投资有限公司因与被上诉人陈康贵、陈康琼商品房预售合同纠纷一案，不服湛江市坡头区人民法院（2021）粤0804民初465号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人湛江地标投资有限公司的委托诉讼代理人朱丽萍，被上诉人陈康贵、陈康琼的委托诉讼代理人李江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湛江地标投资有限公司上诉请求：撤销（2021）粤0804民初465号判决第一项，驳回被上诉人对上诉人全部诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定湛江地标投资有限公司不具有逾期办证免责事由错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。本案中因湛江市自然资源局无法解决海湾南路用地问题导致整个开发项目无法按期竣工，在该局没有同意延期竣工情况下导致湛江地标投资有限公司无法办理涉案楼盘初始登记和涉案房屋首次转移登记。本案中陈康贵、陈康琼逾期办证并非湛江地标投资有限公司原因造成，故湛江地标投资有限公司不应在本案中承担逾期办证的违约责任。请求二审法院查清本案事实，纠正一审错误判决。陈康贵、陈康琼辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律恰当、判决公正，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：一、湛江地标投资有限公司以政府原因为由主张不承担延迟办证的违约责任是没有道理的，其所列举的政府行政行为属于具体行政行为，无论是政府与湛江地标投资有限公司签订的合同及政府具体行政行为都是相对性的，与陈康贵、陈康琼无关。二、一审法院支持陈康贵、陈康琼关于违约金的计算结果是完全正确的。陈康贵、陈康琼向一审法院起诉请求：判决1、湛江地标投资有限公司向陈康贵、陈康琼支付逾期交付房屋所有权证违约金44937.26元（以已付购房款690324元为基数，按违约时间自2019年7月1日起至2020年7月31日止共396天，按年利率6%标准计算）；2、本案诉讼费由湛江地标投资有限公司承担。一审法院认定事实：2017年5月20日，陈康贵、陈康琼作为“买受人”与湛江地标投资有限公司作为“出卖人”双方共同签订了一份书面的《商品房买卖合同（预售）》，主要约定：一、湛江地标投资有限公司将其开发的位于湛江市坡头区预售给陈康贵、陈康琼；二、预售房屋的总价款为人民币690324元；三、交付时间和手续（合同第十一条）：（一）出卖人应当在2018年7月1日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到本合同第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足合同第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者证明文件不齐全，不能满足合同第九条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按合同第十二条处理；四、逾期交付责任（合同第十二条）：除不可抗力外，出卖人未按照合同第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理［（1）和（2不作累加）］：（1）逾期在60日之内，自合同第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款0.5／万的违约金；（2）逾期超过60日后······买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；五、因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得商品房屋的房屋所有权证书的，双方同意按第2种方式处理：2、双方协商解决（合同第二十条）；六、买受人同意完成房屋的权属转移登记的时间即房屋产权证上记载的登记时间（合同附件十一《补充协议》第七条第5款）；七、出卖人及买受人双方同意，对于迟延交付、权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中之一适用不累加（合同附件第十一《补充协议》第七条第6款）。陈康贵、陈康琼与湛江地标投资有限公司签订上述《商品房买卖合同（预售）》当天，即与湛江地标投资有限公司约定由其负责为陈康贵、陈康琼代办上述商品房的所有权属证书，代办费用为600元，该费用陈康贵、陈康琼于当日即已交清给湛江地标投资有限公司。合同签订后，陈康贵、陈康琼已依约向湛江地标投资有限公司交清了案涉商品房的总房款。该商品房所在的2号楼于2018年8月31日通过竣工验收备案。2018年8月29日，双方办理了该商品房的交付手续，陈康贵、陈康琼接收了该商品房。2020年7月31日，湛江地标投资有限公司为陈康贵、陈康琼办理妥了该商品房的《不动产权证书》，案涉商品房所有权登记至陈康贵、陈康琼名下。再查明，湛江地标投资有限公司于2013年3月15日成立，经营范围：房地产投资与开发、酒店管理、自有物业管理与租赁等。湛江地标投资有限公司向陈康贵、陈康琼预售案涉商品房并签订《商品房买卖合同（预售）》时，已取得案涉楼盘的预售许可证（证号：湛房预许第0120170047号）。还查明：2015年10月24日至2019年8月19日，中国人民银行公布的一年期以内金融机构人民币贷款基准利率为4.35%。自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）分别为：2019年8月20日至9月19日，共计31日，1年期ＬＰＲ为4.25%；2019年9月20日至11月19日，共计61日，1年期ＬＰＲ为4.2%；2019年11月20日至2020年2月19日，共计92天，1年期ＬＰＲ为4.15%；2020年2月20日至4月19日，共计60天，1年期ＬＰＲ为4.05%；2020年4月20日至9月20日期间，1年期ＬＰＲ为3.85%。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉、辩主张，本案争议的主要问题有：一、《商品房买卖合同（预售）》是否有效；二、湛江地标投资有限公司是否需要承担逾期办证的违约责任；三、陈康贵、陈康琼主张湛江地标投资有限公司支付违约金的请求应否得到支持。针对上述争议的主要问题，作如下分析与认定。一、关于《商品房买卖合同（预售）》的法律效力问题。湛江地标投资有限公司为依法成立的具有房地产投资与开发经营权利的企业法人，其投资开发的案涉海东广场商品房项目经合法审批程序进行开发建设，并领有相关的商品房预售许可证，其与陈康贵、陈康琼签订的《商品房买卖合同（预售）》亦是基于双方自愿协商、等价有偿的原则而签订，且该合同内容也没有违反国家法律、法规的强制性规定，故该合同合法有效，依法应受法律保护，双方应依合同约定履行各自的义务，享受合同约定的权利。二、关于湛江地标投资有限公司是否需要承担逾期办证的违约责任问题。根据本案事实，双方办理案涉商品房的交付时间是2018年8月29日，而案涉商品房产权登记至陈康贵、陈康琼名下的时间是2020年7月31日。依双方签订的上述《商品房买卖合同（预售）》第二十条的约定，如果属湛江地标投资有限公司方面的原因，导致陈康贵、陈康琼购买的案涉商品房未能在房屋交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意协商处理。本案中湛江地标投资有限公司收取陈康贵、陈康琼的办证费用，同意为陈康贵、陈康琼代办案涉商品房所有权证书，故湛江地标投资有限公司应为该商品房的办证义务人。依双方签订的合同约定，湛江地标投资有限公司应在陈康贵、陈康琼收房后365日内即2019年8月29日前将该商品房所有权办理至陈康贵、陈康琼名下，但直到2020年7月31日才办妥，因此，湛江地标投资有限公司已构成逾期办证的事实。湛江地标投资有限公司提出其不应承担逾期办证违约责任的主张，理据不足，不予支持，故湛江地标投资有限公司应承担逾期期间（即自2019年8月30日至2020年7月30日止）的违约责任。因双方对逾期办证违约金计算标准没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十四条第一款第（一）项及第二款的规定，湛江地标投资有限公司应承担的逾期办证违约金可以按照陈康贵、陈康琼已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。陈康贵、陈康琼主张湛江地标投资有限公司应当自2019年7月1日起承担逾期办证的违约责任，与双方签订的合同约定不符，不予支持。三、关于陈康贵、陈康琼主张湛江地标投资有限公司支付违约金的诉讼请求。如前所述，湛江地标投资有限公司应当承担逾期办证的违约责任。对于逾期办证违约金，前已述及，因双方没有约定违约金的计算标准，据前述司法解释的规定，湛江地标投资有限公司应承担的逾期办证违约责任，应从案涉合同的履行情况，案涉房屋的总价款、湛江地标投资有限公司违约时长、当事人的合同目的及可得利益、当地的经济水平以及房地产交易市场发展状况等因素综合考察，酌定湛江地标投资有限公司应以陈康贵、陈康琼支付的购房款金额为基数，自双方签订合同约定的逾期办证之日即2019年8月30日起至陈康贵、陈康琼购买的案涉商品房取得不动产登记机构将该商品房的所有权转移登记至陈康贵、陈康琼名下之日的前一日（即2020年7月30日）止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（一年期LPR）计算，湛江地标投资有限公司应承担的逾期办证违约金（自2019年8月30日至2020年7月30日止）为25777.45元[即690324元×（4.25%×21+4.20%×61+4.15%×92+4.05%×60+3.85%×102）÷365]。陈康贵、陈康琼主张超出的部分，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十四条、《最高人民法院关于适用的解释》（法释[2015]5号）九十条等规定，判决：一、限湛江地标投资有限公司于本判决生效后10日内向陈康贵、陈康琼支付逾期办证违约金人民币25777.45元；二、驳回陈康贵、陈康琼的其余诉讼请求。案件受理费为461.72元（陈康贵、陈康琼预交），由湛江地标投资有限公司负担222元（按湛江地标投资有限公司承担的违约金数额，根据诉讼收费办法中适用简易程序的收费标准计算），陈康贵、陈康琼负担239.72元。湛江地标投资有限公司应负担的受理费222元，陈康贵、陈康琼已预交，不予退还，由湛江地标投资有限公司在上述履行期限内迳付陈康贵、陈康琼。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定,第二审人民法院主要对当事人上诉请求的有关事项进行审查。根据湛江地标投资有限公司的上诉请求、陈康贵和陈康琼的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点是本案是否具有逾期办证免责事由的问题。根据查明的事实，涉案项目原配建道路海湾南路因涉及用海问题不具备开工条件的情况早已存在，而该道路如果逾期竣工则必定影响到涉案商品房办理产权登记的情况湛江地标投资有限公司亦早已知悉，湛江地标投资有限公司作为涉案《商品房买卖合同》办证义务方，理应及时向政府申请办理竣工延期以避免造成违约。而湛江地标投资有限公司在原竣工期限届满后近一年才申请延期，逾期办理房屋所有权证，故湛江地标投资有限公司对案涉商品房逾期办证的问题存在自身的原因。湛江地标投资有限公司上诉主张因政府无法解决海湾南路用地问题等请求免除其公司迟延办证违约责任,理由不成立,本院不予采纳。一审法院判决湛江地标投资有限公司应向陈康贵、陈康琼支付逾期办证违约金25777.45元并无不当，本院予以维持。综上所述，湛江地标投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费923.44元（湛江地标投资有限公司已预交），由湛江地标投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 林伟娇审 判 员 王默朗审 判 员 林 竹二〇二一年六月二十三日法官助理 王 月书 记 员 柯迪晓附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。