湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0203民初3135号原告梁建玉，男，1963年6月21日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。原告龙德林，男，1963年9月19日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。委托代理人梁建玉，男，1963年6月21日出生，汉族，住湖南省株洲市石峰区。代理权限：特别授权（即代为起诉、承认、变更、放弃诉讼请求，进行和解、调解，提起上诉等）。被告株洲市金都实业有限公司，住所地株洲市芦淞区人民南路**。法定代表人胡正波，总经理。委托代理人黄辉，株洲市芦淞区芦淞法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，签收法律文书等）。原告梁建玉、龙德林诉被告株洲市金都实业有限公司（以下简称金都公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年6月17日公开开庭进行了审理。原告梁建玉（暨原告龙德林的委托代理人）、被告金都公司的委托代理人黄辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁建玉、龙德林向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2021年4月14日前欠付租金34875.2元，2019年5月1日后的租金按照经营权总价款123291元的14%计算年租金至门面经营权到期之日止；2.请求判决被告支付原告迟延履行利息2835元（从2019年5月1日起按年利率6%暂计至2021年4月14日，实际计算至被告支付全部租金及利息之日止）；3.判令被告退还原告合同保证金2000元；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告签订《商铺经营权出售合同》，约定原告购买被告位于株洲市人民南路五十号金都服装鞋业大市场三楼北一道二十四号商铺的十一年经营权，经营期限自2010年4月15日至2021年4月14日止，原告按合同约定向被告支付了相应的费用。后被告因经营需要与原告签订《金都市场三楼商铺委托管理合同书》，原告将商铺委托给被告管理经营，委托期限为5年，从2011年6月1日至2016年5月31日止，被告按照合同约定向原告支付代管期间租金。被告支付租金至5年度后再未向原告支付任何租金。委托期限到期后，原、被告未继续签订书面委托管理合同，2016年6月1日至2019年4月30日的租金，原告起诉后，经法院判决并已强制执行到位。之后原告多次要求被告支付租金并将门面恢复原状返还，被告一直拒绝。为此原告诉至法院，请求判如所请。被告金都公司辩称：被告目前经营不景气，暂时无法支付租金，后续租赁并没有签订任何协议，不应按照原告的计算标准来计算租金，原告曾向法院提起诉讼，且大多数经营户正在贵院提起诉请，请求法庭按照贵院的判例依法裁判。经审理查明，2009年5月12日，原告梁建玉、龙德林与被告金都公司签订一份《商铺经营权出售合同》，约定：两原告向被告金都公司购买位于株洲市人民南路50号金都服装鞋业大市场中的三楼北一道二十四号商铺11年的经营权，期限自2010年4月15日起至2021年4月14日止，价款为121760元，保证金2000元。合同签订后，两原告向被告金都公司履行了付款义务。2011年5月23日，双方又签订一份《金都市场三楼商铺委托管理合同书》，主要内容为：一、两原告将拥有11年经营权的金都市场三楼北一道二十四号商铺，委托被告金都公司代为管理经营，代管期限为2011年6月1日至2016年5月31日；二、委托期间，被告金都公司将门面对外招租，并以返租形式支付两原告商铺应得收益，租金分五个年度支付，第一年度租金按总价款123291元的8%支付为9863元，第二年度租金按9%支付为11096元，第三年度租金按10%支付为12329元，第四年度租金按11%支付为13562元，第五年度租金按12%支付为14795元，第一年度租金签订本合同时支付，第二、三、四、五年度租金于每个年度开始前10日内支付完毕；三、本合同到期后，双方可就是否继续延长该商铺委托期限、支付租金进行协商。在合同履行过程中，被告金都公司已向两原告支付截止至合同期满（即2016年5月31日）止的租金。合同期满后，因被告金都公司继续占有使用涉案商铺，但未向两原告继续支付租金。原告遂于2019年4月12日向本院提起诉讼，要求被告支付自2016年6月1日起至2019年4月30日止欠付的租金49617.2元，计算标准为按合同约定每年递增1%（即第六年按13%，第七年按14%，第八年按15%）；并要求被告按年利率6%支付上述期间的迟延履行利息5624.6元。本院于2019年5月9日作出（2019）湘0203民初1134号民事判决，由被告向原告支付2016年6月1日至2019年4月30日期间的租金43152.08元及逾期付款损失134.78元（逾期付款损失已计算至2019年4月30日）。该判决的履行义务，已经法院强制执行到位。2019年4月30日之后被告仍继续占有使用涉案商铺，亦未支付租金，为此酿成本案纠纷。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：一、被告应否向原告支付欠付租金34875.2元；二、被告应否向原告支付逾期付款损失，如需支付，计算标准如何定；三、被告应否退还保证金2000元。现分析如下：关于第一个争议焦点：《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，原、被告于2011年5月23日签订的《金都市场三楼商铺委托管理合同书》，名为委托管理合同，实为租赁合同，系双方当事人真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同期满后，被告继续使用涉案商铺，现原告向被告主张合同期满后的租金，应认定原告对被告继续使用涉案商铺未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。原告主张按合同约定递增标准即经营权总价款14%支付2019年5月1日至2021年4月14日的租金，被告愿意按本院之前的判决标准即按合同约定的第五年租金标准支付租金。因双方对合同期满后的租金标准未再达成协议，本院酌情认定，被告按照《金都市场三楼商铺委托管理合同书》第五年度租金标准（即14795元/年），向原告继续支付租金。故被告应当向原告支付2019年5月1日至2021年4月14日期间的租金为28973.54元（14795元/年÷12个月×23.5个月）。关于第二个争议焦点：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据原、被告签订的《金都市场三楼商铺委托管理合同书》约定“本合同到期后，双方可就是否继续延长该商铺委托期限、支付租金进行协商”。因双方在合同到期后未能就支付租金等事宜达成协议，且原告亦未举证证明其曾向被告催讨过租金，故本院酌情认定，被告应当自本案起诉之日（即2021年5月20日）起，按年利率6%向原告支付欠付租金的逾期付款损失。关于第三个争议焦点：根据2009年5月12日的《商铺经营权出售合同》约定“合同期内保证金不计息，租赁期满乙方返还商铺时，经甲方检验场地内设施、设备完好，且经营期间无违约行为，保证金全额退还。”商铺自2011年6月1日起一直由被告在经营管理，原告亦无其他违约行为，合同期满后，被告理应退还原告保证金2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告株洲市金都实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁建玉、龙德林支付2019年5月1日至2021年4月14日租金28973.54元及逾期付款损失（从起诉之日2021年5月20日起按年利率6%计至租金付清之日止）；二、被告株洲市金都实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁建玉、龙德林退还保证金2000元；三、驳回原告梁建玉、龙德林的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费792元，减半收取396元，由原告梁建玉、龙德林承担87元，被告株洲市金都实业有限公司承担309元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。案件受理费向湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户直接缴纳，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账户：810103210********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 员 舒家良二〇二一年六月十七日法官助理 王秋艳书 记 员 晏 凝附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。