广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终2532号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：江门市江海区城市建设开发有限公司。住所地：广东省江门市。法定代表人：李炎文，该公司经理。委托诉讼代理人：赵翠红，广东邦能律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：刘添文，男，汉族，1986年2月6日出生，住江门市。委托诉讼代理人：邓根满，广东永泽律师事务所律师。上诉人江门市江海区城市建设开发有限公司（以下简称城市公司）因与被上诉人刘添文商品房预售合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2021）粤0704民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人城市公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令驳回刘添文全部诉讼请求；3.判令支持城市公司全部诉讼请求；4.判令刘添文承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对于《商品房买卖合同（预售）》附件十二补充协议第六条第2点的效力认定错误。1.该条款明确赋予买受人行使追究出卖人逾期交付违约责任的权利，出卖人对逾期交付应承担相应的违约责任，并未排除买受人主要权利和免除出卖人责任，不适用合同法第四十条中的无效规定；2.住建部提供的《商品房买卖合同》范本是为了方便买卖双方达成合意制作的格式文本，而非为了限制当事人的意思自治。双方在《商品房买卖合同（预售）》第十二条“逾期交付责任”第2点对于该责任的内容在附件十二补充协议第六条进行了补充或修改，与《商品房买卖合同（预售）》具有同等效力。《商品房买卖合同（预售）》范本中对于第十二条“逾期交付责任”中第2点可由买卖双方约定与第1点违约金日万分之五不同的其他约定，即住建部也认可逾期交付责任可由买卖双方另行约定除按日计算违约金之外的具体处理方式。城市公司在制定商品房买卖合同并与购房人协商合同条款时，将逾期六个月内和超过六个月交付作出两种不同轻重程度的约定，符合客观现实和常理，不能因此认为排除买受人主要权利或免除出卖人责任；3.刘添文同意签署涉案《商品房买卖合同（预售）》及附件，表明其已接受上述合同条款的约束，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；4.《商品房买卖合同（预售）》已审核备案，且在预售现场公示，具有公信力和公示效力，刘添文无合法理由不能推翻合同及补充协议条款的法律效力。二、双方并未明确约定逾期交楼违约金为万分之五，而是“不超过6个月支付同等时间物业管理费、超过6个月可解除合同或者继续履行合同按万分之五支付违约金”，一审法院认定合同约定逾期交楼违约金标准为万分之五缺乏事实依据，且酌定违约金为日万分之二也不符合法律规定。城市公司一审中已主张刘添文起诉的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，一审法院并未根据刘添文的损失30%为标准进行适当减少。三、一审法院对于计付逾期交楼违约金天数认定错误。1.台风、大雨、高温均属于不可预见的不可抗力情形，城市公司可因此类情况而免责。根据《广东省气象灾害防御条例》第二十条、《广东省高温天气劳动保护办法》第九条及建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四条（十四）等规定，露天作业的建筑业施工时，遇到暴雨、台风、高温等天气应当停止作业。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。《商品房买卖合同（预售）》附件十二补充协议第六条第1点约定因暴雨、台风、高温气候导致的延误，城市公司可据实延期交房不承担违约责任有合同依据。台风、大雨、高温确属正常的气候现象，但城市公司无法预见上述因素对施工工期影响的具体时间，如苛责城市公司在签订合同时对此作出一定预见并与购房人约定交楼期限，显然强人所难；2.城市公司在施工过程中多次接到政府通知因巡查、政府重大安全事故检查、国庆节等原因致使停工，结合《商品房买卖合同（预售）》附件十二补充协议第六条第1点约定，对因此导致的停工时间应予以核减。因天气和政府通知停工影响共45天，即城市公司可顺延交楼至约定交楼时间2019年12月30日之后的45天；3.新型冠状病毒肺炎疫情自2020年1月爆发并陆续蔓延，广东省人民政府于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应。因天气和政府原因导致延误城市公司可延期至2020年1月23日后交楼，故疫情属于不可抗力，且发生在城市公司最迟交楼日期之前，应免除城市公司疫情期间的违约责任。结合防控形势调整至恢复生产生活秩序、不可抗力、双方合同约定、公平原则及客观实际等因素，应免除城市公司2020年1月24日至2020年5月8日共106天的违约责任。四、一审法院对逾期付款违约金金额的认定错误。1.《商品房买卖合同（预售）》第七条第二款明确约定了刘添文的付款方式及期限，且合同附件四对第七条付款方式及期限作了补充约定，如上述楼款未能在本条规定的期限内付清，刘添文仍须按照合同第八条约定承担逾期付款违约责任。无论选择何种付款方式，刘添文均应在约定期限内付清房款，并不能因选择贷款方式而影响其付款义务的履行。刘添文没有证据证明城市公司指定银行及因指定银行导致刘添文逾期付款，刘添文应自行承担逾期付款的后果。刘添文对付款行为负有举证义务，其仅提供贷款合同不足以证明已于银行及时办理全部贷款手续。刘添文未能在合同约定的付款期限付清房款，合同约定的贷款付款期限是2018年6月30日，刘添文与银行签订贷款合同的日期为2018年6月29日，由于刘添文逾期办理银行贷款手续导致银行迟于约定付款期限发放贷款，刘添文应承担逾期付款的违约责任；2.刘添文逾期付款共3天，应支付逾期付款违约金，城市公司可据此顺延向刘添文交付房屋而不需承担违约责任，具有合同依据和法律根据。被上诉人刘添文辩称,一、刘添文与城市公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件属于城市公司预先制作的，统一适用于整个楼盘销售之用，且城市公司在上诉状中也陈述，其合同条款均通过江门市江海区住房城乡建设和水务局备案并在现场公示，该合同及附件显属格式条款。通过江门市江海区住房城乡建设和水务局备案并不代表该合同及附件不属于格式条款的性质，江门市江海区住房城乡建设和水务局备案属于行政管理的要求。刘添文和其他众多购房者根据无法修改合同的任何内容，且城市公司因逾期交楼产生的大量的诉讼案件，足以证明合同内容并非双方在平等条件下协商制定的，而是城市公司统一制定的，另外关于加重购房者责任，减免城市公司责任的条款，城市公司也没有履行提醒、注意义务，应当认定为无效。若如城市公司陈述的理由，那么其逾期交楼的违约责任也应当以日万分之五的标准计算，但一审法院在考虑双方合同地位以及因违约造成的刘添文损失问题的基础上对合同约定的违约金标准进行适当调整，体现了法律的公平性和结果的合理性。二、城市公司主张以发生新冠肺炎疫情等作为不可抗辩的理由不能成立。涉案合同约定的交楼时间为2019年12月30日前，而新冠肺炎疫情发生在2020年，依法不能适用不可抗力作为免除违约责任的理由。而对于天气、政府行为等问题，属于房地产开发过程中应当且必然预见的问题，江门地区每年的雨水天气、高温天气等均比较稳定，不存在长时间雨水天气、高温天气的情况，而政府的日常例行检查也属于正常的行政管理工作，城市公司作为长期从事房地产开发的企业对此是十分清楚的。而一审法院已适当减轻了城市公司的违约责任，足以平衡双方的利益。三、刘添文已按合同约定履行了支付首期款和办理贷款的手续，贷款银行的放款时间也没有超出贷款合同的约定，刘添文无任何逾期付款的行为。根据合同附件四约定：“余款69万元于2018年6月30日前向银行申请贷款支付”，只要刘添文在该时间前向银行申请了贷款，即不属于违约，而刘添文于2018年6月29日即与城市公司指定的贷款银行浦发银行签订了《个人住房担保借款合同》，银行何时放款不能由刘添文控制，事实上，城市公司作为开发企业，对银行的放款政策是十分了解的，且由于涉案房屋属于预售性质，银行办理贷款前也会与开发企业签订相关的阶段性担保协议，并在办理房屋预告登记后才免除开发企业的阶段性担保责任。涉案贷款部分银行也于2018年7月2日发放，即使认定2018年6月30日为最终的付款日，刘添文仅逾期2天，据此不应主张违约责任，且城市公司并未就此向刘添文作出权利主张。综上，城市公司的上诉请求无任何事实和法律依据，请求驳回城市公司的全部反诉请求。刘添文向一审法院起诉请求：1.判令城市公司支付逾期交楼违约金100289元（以已支付的全部房价款1152748元为基数，按日万分之五从自2019年12月30日起计至2020年6月21日）；2.判令城市公司承担一审诉讼费用。城市公司向一审法院反诉请求：1.判令刘添文支付逾期付款违约金1035元；2.判令城市公司无需支付逾期交楼违约金；3.判令刘添文承担一审全部诉讼费用。一审法院判决：一、江门市江海区城市建设开发有限公司应自判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交楼违约金38386.51元给刘添文；二、驳回刘添文的其他诉讼请求；三、驳回江门市江海区城市建设开发有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1152.89元，由刘添文负担711.61元，江门市江海区城市建设开发有限公司负担441.28元；一审反诉受理费25元，由江门市江海区城市建设开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院二审查明：江门市气象公共服务中心于2020年8月4日出具的《气象信息服务》显示，2018年、2019年期间，江门市江海区暴雨红色预警信号及台风黄色、橙色、红色预警信号生效情况共4天，录得最高气温大于或等于37℃的天数共32天。江门市江海区住房城乡和水务局于2018年6月17日发出《关于吸取蓬江区“6.16”建筑施工安全事故教训加强建筑工地安全施工管理的通知》，通知各建设、施工、监理单位全面停工检查。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对城市公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.《商品房买卖合同(预售)》附件十二补充协议第六条第2点约定是否有效；2.台风、暴雨、高温天气能否成为城市公司延期交房的理由，城市公司逾期交房违约责任应如何认定；3.刘添文逾期付款违约责任应如何认定。关于第一个焦点。双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第八条逾期付款责任部分约定，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，与该条相对应的第十二条逾期交付责任部分约定，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，但附件十二补充协议第六条第2点约定，出卖人逾期交付不超过6个月的，双方同意出卖人承担买受人应向物业公司支付的与逾期交付期限同等时间的物业管理费，作为出卖人逾期交付的责任承担方式，买受人同意不另行向出卖人主张逾期交付的违约责任，而同等时间的物业管理费明显低于按日万分之五计算的违约金，属于出卖人不合理减轻合同中约定应当由出卖人承担的责任，根据《商品房买卖合同(预售)》第二十八条“补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，出卖人应当依照《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定承担逾期交房的违约责任。故附件十二补充协议第六条第2点约定对双方当事人不产生效力，城市公司主张依照该条款的约定承担逾期交房违约责任，本院不予支持。关于第二个焦点。虽然双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的交房时间是2019年12月30日前，但在附件十二补充协议第六条第1点还约定出卖人可据实延期交付而无需承担违约责任的情形，如受气候影响、出卖人遵守政府规定的情形。根据《广东省气象灾害防御条例》第二十条“台风黄色、橙色、红色或者暴雨红色预警信号生效期间，除必需在岗的工作人员外，用人单位应当根据工作地点、工作性质、防灾避灾需要等情况安排工作人员推迟上班、提前下班或者停工，并为在岗工作人员以及因天气原因滞留单位的工作人员提供必要的避险措施”以及建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四条第（十四）项“加强工程建设过程中的防灾能力建设。有针对性地开展工程建设过程中的灾害预防工作，进一步提高建筑工地抵御各种灾害的能力，避免引发次生灾害和危及公共安全的事件。特别要加强对建筑行业管理人员和农民工抗御台风、防范滑坡等防灾知识和技能教育。要组织制定施工现场临时建筑物安全防灾技术标准和建筑施工灾害天气预警应急预案，在有灾害预警时，强化对施工现场临时建筑、塔吊、施工用电、脚手架、基坑边坡等重点部位和环节的检查，采取必要的加固措施及时消除安全隐患，并根据需要及时组织防灾或避险及施工人员疏散撤离”的规定，露天工作的建筑业在暴雨、台风天气不适宜作业，由此造成工程延误符合双方当事人在合同中约定的延期交房的条件，应当予以延期，而法律法规并无规定37℃以上必须停工作业，城市公司亦可自行调整作业时间及作业方式，其以此为由主张延期交房理据不足。双方于2018年4月1日签订合同，至双方约定交房的2019年12月30日，受台风、暴雨天气影响的时间共有3日，而根据城市公司提交的微信聊天记录，江门市江海区住房城乡和水务局于2018年6月17日发出停工检查通知后，城市公司只安排自查自纠，并无安排停工，其仅于2018年12月31日安排停工1天进行工地安全检查，故城市公司与刘添文约定的实际交房日期可延期4日，即双方约定的交房日期可依合同延期至2020年1月3日。虽然2020年1月24日之后发生新冠肺炎疫情，但该事件发生在城市公司逾期交楼之后，由此产生的责任应由城市公司自行承担，一审对该期间产生的违约金酌情减半处理不当，本院予以纠正。城市公司的延期交房时间只可延期至2020年1月3日，但城市公司的实际交房时间为2020年6月22日，故2020年1月4日至2020年6月22日属城市公司逾期交房的时间，即共逾期171天。城市公司没有按合同约定的期限交房，构成违约，应承担违约责任，而一审酌定违约金计算标准为日万分之二并无明显不当，故城市公司应向刘添文支付逾期交房违约金39423.98元(1152748元×171天×0.0002），但一审判决城市公司应向刘添文支付逾期交房违约金38386.51元，刘添文没有提出上诉，视为其已接受该判决结果，本院对此不予调整。关于第三个焦点。刘添文已按照《商品房买卖合同(预售)》约定的期限2018年6月30日前向城市公司指定的银行申请按揭贷款，其没有违反合同约定；而银行超出合同约定的期限放款，责任不在于刘添文，且城市公司也未能举证证明因刘添文自身原因导致银行迟延办理按揭贷款，故城市公司以刘添文逾期支付款项为由请求其承担逾期付款违约责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，城市公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2326.48元，由江门市江海区城市建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 冒庭媛审 判 员 李 翔审 判 员 陈雪娟二〇二一年六月十七日法官助理 梁淑珍书 记 员 陈健欢王志恒广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终2532号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：江门市江海区城市建设开发有限公司。住所地：广东省江门市。法定代表人：李炎文，该公司经理。委托诉讼代理人：赵翠红，广东邦能律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：刘添文，男，汉族，1986年2月6日出生，住江门市。委托诉讼代理人：邓根满，广东永泽律师事务所律师。上诉人江门市江海区城市建设开发有限公司（以下简称城市公司）因与被上诉人刘添文商品房预售合同纠纷一案，不服广东省江门市江海区人民法院（2021）粤0704民初52号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人城市公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令驳回刘添文全部诉讼请求；3.判令支持城市公司全部诉讼请求；4.判令刘添文承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对于《商品房买卖合同（预售）》附件十二补充协议第六条第2点的效力认定错误。1.该条款明确赋予买受人行使追究出卖人逾期交付违约责任的权利，出卖人对逾期交付应承担相应的违约责任，并未排除买受人主要权利和免除出卖人责任，不适用合同法第四十条中的无效规定；2.住建部提供的《商品房买卖合同》范本是为了方便买卖双方达成合意制作的格式文本，而非为了限制当事人的意思自治。双方在《商品房买卖合同（预售）》第十二条“逾期交付责任”第2点对于该责任的内容在附件十二补充协议第六条进行了补充或修改，与《商品房买卖合同（预售）》具有同等效力。《商品房买卖合同（预售）》范本中对于第十二条“逾期交付责任”中第2点可由买卖双方约定与第1点违约金日万分之五不同的其他约定，即住建部也认可逾期交付责任可由买卖双方另行约定除按日计算违约金之外的具体处理方式。城市公司在制定商品房买卖合同并与购房人协商合同条款时，将逾期六个月内和超过六个月交付作出两种不同轻重程度的约定，符合客观现实和常理，不能因此认为排除买受人主要权利或免除出卖人责任；3.刘添文同意签署涉案《商品房买卖合同（预售）》及附件，表明其已接受上述合同条款的约束，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；4.《商品房买卖合同（预售）》已审核备案，且在预售现场公示，具有公信力和公示效力，刘添文无合法理由不能推翻合同及补充协议条款的法律效力。二、双方并未明确约定逾期交楼违约金为万分之五，而是“不超过6个月支付同等时间物业管理费、超过6个月可解除合同或者继续履行合同按万分之五支付违约金”，一审法院认定合同约定逾期交楼违约金标准为万分之五缺乏事实依据，且酌定违约金为日万分之二也不符合法律规定。城市公司一审中已主张刘添文起诉的违约金过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，一审法院并未根据刘添文的损失30%为标准进行适当减少。三、一审法院对于计付逾期交楼违约金天数认定错误。1.台风、大雨、高温均属于不可预见的不可抗力情形，城市公司可因此类情况而免责。根据《广东省气象灾害防御条例》第二十条、《广东省高温天气劳动保护办法》第九条及建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四条（十四）等规定，露天作业的建筑业施工时，遇到暴雨、台风、高温等天气应当停止作业。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。《商品房买卖合同（预售）》附件十二补充协议第六条第1点约定因暴雨、台风、高温气候导致的延误，城市公司可据实延期交房不承担违约责任有合同依据。台风、大雨、高温确属正常的气候现象，但城市公司无法预见上述因素对施工工期影响的具体时间，如苛责城市公司在签订合同时对此作出一定预见并与购房人约定交楼期限，显然强人所难；2.城市公司在施工过程中多次接到政府通知因巡查、政府重大安全事故检查、国庆节等原因致使停工，结合《商品房买卖合同（预售）》附件十二补充协议第六条第1点约定，对因此导致的停工时间应予以核减。因天气和政府通知停工影响共45天，即城市公司可顺延交楼至约定交楼时间2019年12月30日之后的45天；3.新型冠状病毒肺炎疫情自2020年1月爆发并陆续蔓延，广东省人民政府于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应。因天气和政府原因导致延误城市公司可延期至2020年1月23日后交楼，故疫情属于不可抗力，且发生在城市公司最迟交楼日期之前，应免除城市公司疫情期间的违约责任。结合防控形势调整至恢复生产生活秩序、不可抗力、双方合同约定、公平原则及客观实际等因素，应免除城市公司2020年1月24日至2020年5月8日共106天的违约责任。四、一审法院对逾期付款违约金金额的认定错误。1.《商品房买卖合同（预售）》第七条第二款明确约定了刘添文的付款方式及期限，且合同附件四对第七条付款方式及期限作了补充约定，如上述楼款未能在本条规定的期限内付清，刘添文仍须按照合同第八条约定承担逾期付款违约责任。无论选择何种付款方式，刘添文均应在约定期限内付清房款，并不能因选择贷款方式而影响其付款义务的履行。刘添文没有证据证明城市公司指定银行及因指定银行导致刘添文逾期付款，刘添文应自行承担逾期付款的后果。刘添文对付款行为负有举证义务，其仅提供贷款合同不足以证明已于银行及时办理全部贷款手续。刘添文未能在合同约定的付款期限付清房款，合同约定的贷款付款期限是2018年6月30日，刘添文与银行签订贷款合同的日期为2018年6月29日，由于刘添文逾期办理银行贷款手续导致银行迟于约定付款期限发放贷款，刘添文应承担逾期付款的违约责任；2.刘添文逾期付款共3天，应支付逾期付款违约金，城市公司可据此顺延向刘添文交付房屋而不需承担违约责任，具有合同依据和法律根据。被上诉人刘添文辩称,一、刘添文与城市公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件属于城市公司预先制作的，统一适用于整个楼盘销售之用，且城市公司在上诉状中也陈述，其合同条款均通过江门市江海区住房城乡建设和水务局备案并在现场公示，该合同及附件显属格式条款。通过江门市江海区住房城乡建设和水务局备案并不代表该合同及附件不属于格式条款的性质，江门市江海区住房城乡建设和水务局备案属于行政管理的要求。刘添文和其他众多购房者根据无法修改合同的任何内容，且城市公司因逾期交楼产生的大量的诉讼案件，足以证明合同内容并非双方在平等条件下协商制定的，而是城市公司统一制定的，另外关于加重购房者责任，减免城市公司责任的条款，城市公司也没有履行提醒、注意义务，应当认定为无效。若如城市公司陈述的理由，那么其逾期交楼的违约责任也应当以日万分之五的标准计算，但一审法院在考虑双方合同地位以及因违约造成的刘添文损失问题的基础上对合同约定的违约金标准进行适当调整，体现了法律的公平性和结果的合理性。二、城市公司主张以发生新冠肺炎疫情等作为不可抗辩的理由不能成立。涉案合同约定的交楼时间为2019年12月30日前，而新冠肺炎疫情发生在2020年，依法不能适用不可抗力作为免除违约责任的理由。而对于天气、政府行为等问题，属于房地产开发过程中应当且必然预见的问题，江门地区每年的雨水天气、高温天气等均比较稳定，不存在长时间雨水天气、高温天气的情况，而政府的日常例行检查也属于正常的行政管理工作，城市公司作为长期从事房地产开发的企业对此是十分清楚的。而一审法院已适当减轻了城市公司的违约责任，足以平衡双方的利益。三、刘添文已按合同约定履行了支付首期款和办理贷款的手续，贷款银行的放款时间也没有超出贷款合同的约定，刘添文无任何逾期付款的行为。根据合同附件四约定：“余款69万元于2018年6月30日前向银行申请贷款支付”，只要刘添文在该时间前向银行申请了贷款，即不属于违约，而刘添文于2018年6月29日即与城市公司指定的贷款银行浦发银行签订了《个人住房担保借款合同》，银行何时放款不能由刘添文控制，事实上，城市公司作为开发企业，对银行的放款政策是十分了解的，且由于涉案房屋属于预售性质，银行办理贷款前也会与开发企业签订相关的阶段性担保协议，并在办理房屋预告登记后才免除开发企业的阶段性担保责任。涉案贷款部分银行也于2018年7月2日发放，即使认定2018年6月30日为最终的付款日，刘添文仅逾期2天，据此不应主张违约责任，且城市公司并未就此向刘添文作出权利主张。综上，城市公司的上诉请求无任何事实和法律依据，请求驳回城市公司的全部反诉请求。刘添文向一审法院起诉请求：1.判令城市公司支付逾期交楼违约金100289元（以已支付的全部房价款1152748元为基数，按日万分之五从自2019年12月30日起计至2020年6月21日）；2.判令城市公司承担一审诉讼费用。城市公司向一审法院反诉请求：1.判令刘添文支付逾期付款违约金1035元；2.判令城市公司无需支付逾期交楼违约金；3.判令刘添文承担一审全部诉讼费用。一审法院判决：一、江门市江海区城市建设开发有限公司应自判决发生法律效力之日起七日内支付逾期交楼违约金38386.51元给刘添文；二、驳回刘添文的其他诉讼请求；三、驳回江门市江海区城市建设开发有限公司的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1152.89元，由刘添文负担711.61元，江门市江海区城市建设开发有限公司负担441.28元；一审反诉受理费25元，由江门市江海区城市建设开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院二审查明：江门市气象公共服务中心于2020年8月4日出具的《气象信息服务》显示，2018年、2019年期间，江门市江海区暴雨红色预警信号及台风黄色、橙色、红色预警信号生效情况共4天，录得最高气温大于或等于37℃的天数共32天。江门市江海区住房城乡和水务局于2018年6月17日发出《关于吸取蓬江区“6.16”建筑施工安全事故教训加强建筑工地安全施工管理的通知》，通知各建设、施工、监理单位全面停工检查。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对城市公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.《商品房买卖合同(预售)》附件十二补充协议第六条第2点约定是否有效；2.台风、暴雨、高温天气能否成为城市公司延期交房的理由，城市公司逾期交房违约责任应如何认定；3.刘添文逾期付款违约责任应如何认定。关于第一个焦点。双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第八条逾期付款责任部分约定，逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，与该条相对应的第十二条逾期交付责任部分约定，逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，但附件十二补充协议第六条第2点约定，出卖人逾期交付不超过6个月的，双方同意出卖人承担买受人应向物业公司支付的与逾期交付期限同等时间的物业管理费，作为出卖人逾期交付的责任承担方式，买受人同意不另行向出卖人主张逾期交付的违约责任，而同等时间的物业管理费明显低于按日万分之五计算的违约金，属于出卖人不合理减轻合同中约定应当由出卖人承担的责任，根据《商品房买卖合同(预售)》第二十八条“补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的约定，出卖人应当依照《商品房买卖合同(预售)》第十二条约定承担逾期交房的违约责任。故附件十二补充协议第六条第2点约定对双方当事人不产生效力，城市公司主张依照该条款的约定承担逾期交房违约责任，本院不予支持。关于第二个焦点。虽然双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定的交房时间是2019年12月30日前，但在附件十二补充协议第六条第1点还约定出卖人可据实延期交付而无需承担违约责任的情形，如受气候影响、出卖人遵守政府规定的情形。根据《广东省气象灾害防御条例》第二十条“台风黄色、橙色、红色或者暴雨红色预警信号生效期间，除必需在岗的工作人员外，用人单位应当根据工作地点、工作性质、防灾避灾需要等情况安排工作人员推迟上班、提前下班或者停工，并为在岗工作人员以及因天气原因滞留单位的工作人员提供必要的避险措施”以及建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四条第（十四）项“加强工程建设过程中的防灾能力建设。有针对性地开展工程建设过程中的灾害预防工作，进一步提高建筑工地抵御各种灾害的能力，避免引发次生灾害和危及公共安全的事件。特别要加强对建筑行业管理人员和农民工抗御台风、防范滑坡等防灾知识和技能教育。要组织制定施工现场临时建筑物安全防灾技术标准和建筑施工灾害天气预警应急预案，在有灾害预警时，强化对施工现场临时建筑、塔吊、施工用电、脚手架、基坑边坡等重点部位和环节的检查，采取必要的加固措施及时消除安全隐患，并根据需要及时组织防灾或避险及施工人员疏散撤离”的规定，露天工作的建筑业在暴雨、台风天气不适宜作业，由此造成工程延误符合双方当事人在合同中约定的延期交房的条件，应当予以延期，而法律法规并无规定37℃以上必须停工作业，城市公司亦可自行调整作业时间及作业方式，其以此为由主张延期交房理据不足。双方于2018年4月1日签订合同，至双方约定交房的2019年12月30日，受台风、暴雨天气影响的时间共有3日，而根据城市公司提交的微信聊天记录，江门市江海区住房城乡和水务局于2018年6月17日发出停工检查通知后，城市公司只安排自查自纠，并无安排停工，其仅于2018年12月31日安排停工1天进行工地安全检查，故城市公司与刘添文约定的实际交房日期可延期4日，即双方约定的交房日期可依合同延期至2020年1月3日。虽然2020年1月24日之后发生新冠肺炎疫情，但该事件发生在城市公司逾期交楼之后，由此产生的责任应由城市公司自行承担，一审对该期间产生的违约金酌情减半处理不当，本院予以纠正。城市公司的延期交房时间只可延期至2020年1月3日，但城市公司的实际交房时间为2020年6月22日，故2020年1月4日至2020年6月22日属城市公司逾期交房的时间，即共逾期171天。城市公司没有按合同约定的期限交房，构成违约，应承担违约责任，而一审酌定违约金计算标准为日万分之二并无明显不当，故城市公司应向刘添文支付逾期交房违约金39423.98元(1152748元×171天×0.0002），但一审判决城市公司应向刘添文支付逾期交房违约金38386.51元，刘添文没有提出上诉，视为其已接受该判决结果，本院对此不予调整。关于第三个焦点。刘添文已按照《商品房买卖合同(预售)》约定的期限2018年6月30日前向城市公司指定的银行申请按揭贷款，其没有违反合同约定；而银行超出合同约定的期限放款，责任不在于刘添文，且城市公司也未能举证证明因刘添文自身原因导致银行迟延办理按揭贷款，故城市公司以刘添文逾期支付款项为由请求其承担逾期付款违约责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，城市公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2326.48元，由江门市江海区城市建设开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 冒庭媛审 判 员 李 翔审 判 员 陈雪娟二〇二一年六月十七日法官助理 梁淑珍书 记 员 陈健欢王志恒