广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初623号原告：深业置地（深圳）物业管理有限公司，住所地深圳市福田区泰然九路海松大厦A座10楼，统一社会信用代码9144030071857445X7。法定代表人：宁光东，董事长。委托诉讼代理人：王安乐，男，1988年9月16日出生，汉族，身份证住址湖北省襄阳市襄州区，系公司员工。委托诉讼代理人：王睿晴，女，1995年1月4日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区，系公司员工。被告：李玲凤，女，1979年6月3日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。原告深业置地（深圳）物业管理有限公司与被告李玲凤物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告委托诉讼代理人王安乐、王睿晴到庭参加诉讼。被告李玲凤经本院公告传唤期满未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告深业置地（深圳）物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2018年1月1日起至判决生效之日累计欠缴的物业服务费（暂计至2020年7月25日累计欠缴的物业服务费为7167.44元）；2、判令被告以所欠各月物业服务费为基数，按照日3‰的标准向原告支付滞纳金，直至付清之日（暂计至2020年8月15日的滞纳金数额为9930.99元）；3、判令被告承担本案诉讼费。本案审理过程中原告变更诉讼第一、二项请求为：1、判令被告向原告支付自2018年1月1日起至2020年7月25日累计欠缴的物业服务费7935.38元。2、判令被告向原告支付迟延付款期间的利息损失，直至付清为止，暂计至2021年5月24日的利息损失金额为2880.68元（具体以各月所欠物业服务费为基数，按照4倍LPR标准分别计算各月迟延付款利息，然后再汇总计算利息损失总金额，延迟付款暂计至2021年5月24日）。事实与理由：2015年8月，新旺实业发展（深圳）有限公司（简称“新旺公司”）与原告签订《深业东岭花园一期前期物业服务合同》，约定选聘原告为深业东岭花园一期提供物业服务，由原告向业主收取物业服务费。前期物业服务合同第九条、第十一条约定，高层住宅物业服务费标准为4.1元/月平方米，物业服务费按月交纳，业主应在每月的第5日前缴交，逾期交纳的从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之三收取滞纳金。2011年7月，新旺公司与案外人黄妙兴、张国波签订《深圳市黄贝岭旧村改造拆迁安置赔偿协议》，新旺公司拆除黄妙兴、张国波相关房屋，并给予房屋赔偿。之后，被告与黄妙兴、张国波签订《拆迁房屋应赔偿面积分配协议》，黄妙兴、张国波将其获得的应赔偿房屋面积109.32平方米分配给被告。2017年5月，新旺公司与被告签订《深业东岭花园安置协议书》，被告获得深业东岭花园一期X号楼XXX号房作为回迁房屋，该房建筑面积为124.87平方米。根据新旺公司与黄妙兴、张国波《深圳市黄贝岭旧村改造拆迁安置赔偿协议》第十五条约定，黄妙兴、张国波按照物业管理公司收费标准的50%缴纳物业管理费，其余50%的物业管理费由新旺公司与物业管理公司进行结算。依据上述标准,被告每月应交纳物业服务费为255.98元。2017年12月16日，新旺公司向被告发出入伙通知书，但被告未按拆迁协议等办理入伙手续。2018年1月，新旺公司通知原告，案涉房屋已于2017年12月31日视为交付被告，自2018年1月1日起，原告应向被告收取物业服务费。然而自2018年1月1日开始，被告未向原告支付任何物业服务费，截至2020年7月25日累计欠付物业服务费7167.44元。在此期间，原告多次采用电话、发送律师函等方式催促被告交纳物业服务费，但被告至今仍未交纳。依据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，原告已依约履行了提供物业服务的义务，被告拖欠物业服务费的行为已构成违约。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告李玲凤未答辩。经审理查明：一、2011年6月20日，新旺实业发展（深圳）有限公司（甲方）与案外人张国波、黄妙兴（乙方）签订《深圳市黄贝岭旧村改造拆迁安置赔偿协议》（合同档案号XW0544），协议约定新旺实业发展（深圳）有限公司拆除张国波、黄妙兴相关房屋并给予相应房屋补偿。（一）协议第八条对通知作出约定，在履行本协议的过程中，一方需要通知对方的，应以书面方式通知，采取特快专递方式送达的，按本协议填写的地址寄出通知，视为送达对方。乙方变更地址而未书面通知甲方的，自邮件寄出之日视为送达。（二）协议第九条对入伙验收作出约定，乙方应当在收到甲方发出的入伙通知书之日起15日内办理入伙手续。如乙方收到入伙通知，无正当理由未在上述期限内办理入伙手续的，视为甲方已交付，乙方不得就房屋验收等提出异议。乙方收到入伙通知后，有权按本协议第四条约定的赔偿房屋标准验收房屋，如不符合本协议第四条约定交付标准的，甲方应在30天内完成整改。甲方未能整改或整改后仍不符合本协议第四条约定的标准，视为未交付，应当继续整改。（三）协议第十五条对前期物业管理及优惠作出约定，小区前期物业管理由甲方聘请或设立的物业公司管理。甲方承诺：自甲方发出入伙通知书之日起的三年内，无论物业管理公司是否更换，乙方按照物业管理公司收费标准的50%缴纳物业管理费，其余50%的物业管理费由甲方与物业管理公司进行结算，作为给予乙方物业管理费的补偿。二、被告李玲凤（被分配人）与案外人黄妙兴、张国波（分配人）签订《拆迁房屋应赔偿面积分配协议》，协议约定：分配人系新旺实业发展（深圳）有限公司与被拆迁人签订的《深圳市黄贝岭旧村改造拆迁安置赔偿协议》（合同档案号XW0544）中的被拆迁人，依据该协议，分配人被拆除房屋面积合计109.32平方米，获得应赔偿房屋面积109.32平方米，现分配人同意将其拆除房屋面积和应赔偿房屋面积做如下分配：被分配人：李玲凤；分配的拆除房屋面积：109.32平方米；分配的应赔偿房屋面积：109.32平方米。三、2017年5月17日，新旺实业发展（深圳）有限公司（甲方）与被告李玲凤（乙方）签订《深圳市黄贝岭旧村改造项目回迁房深业东岭花园安置协议书》（合同号1690），合同内容载明：（一）回迁人李玲凤，通讯地址：深圳市福田区。（二）回迁人拆除房屋面积109.32平方米；回迁人应赔偿房屋面积109.32平方米；回迁房屋房号为深业东岭花园一期X号楼XX层XXX号房；回迁房屋建筑面积124.87平方米。四、2015年8月23日，新旺实业发展（深圳）有限公司与原告深业置地（深圳）物业管理有限公司签订《深业东岭花园一期前期物业服务合同》：1、合同第一条约定，物业名称系深业东岭花园一期，物业类型系住宅及商铺，座落位置为深圳市罗湖区黄贝岭；2、合同第九条约定，物业服务费按房屋建筑面积向业主收取，具体标准为高层住宅4.1元/月·平方米；3、合同第十一条约定，物业服务费按月交纳，业主应在每月的第5日前履行交纳义务，业主或物业使用人逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日起按欠缴费用的每日千分之三收取滞纳金；4、合同第十九条约定，本合同为期3年，自2017年5月1日起至2020年4月30日止。五、2017年12月16日，新旺实业发展（深圳）有限公司向被告李玲凤发出《深业东岭花园一期回迁房入伙通知书》，内容载明：深业东岭花园一期1、2、3、4号楼已竣工验收合格，我司将于2017年12月17日至2017年12月31日办理入伙手续。您的房号为X号楼XXX号房。因为入伙房屋数量较多，为了合理分配入伙顺序，我们为您安排在2017年12月23日办理入伙手续，若您因特殊原因不能在安排时间内前来办理入伙手续，请务必在2017年12月17日至2017年12月31日之间自行安排时间完成入伙手续。附ＥＭＳ邮政特快专递邮单一份，内容为新旺实业发展（深圳）有限公司向被告李玲凤位于深圳市福田区的地址邮寄《入伙通知书及相关文件》（深业东岭花园一期X号楼XXX房屋）文件资料。六、2018年1月1日,新旺实业发展（深圳）有限公司出具的《关于深业东岭花园业主李玲凤入伙时间的说明》，内容载明：深业东岭花园一期于2017年12月17日至31日集中办理入伙手续。其中X号楼XXX号房屋业主李玲凤，我司已于2017年12月16日书面通知其于2017年12月31日前办理入伙，但该业主未在约定的入伙期限内办理入伙手续。依据我司与该业主约定，该房屋已视为在2017年12月31日完成交付。请贵司于2018年1月1日开始向该业主计收物业服务费，我司不再承担该房屋应由业主承担的物业服务费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告依据与新旺实业发展（深圳）有限公司签订的《前期物业服务合同》为深业东岭花园二期小区提供物业管理服务，被告作为涉案小区业主，依据《深圳市黄贝岭旧村改造拆迁安置赔偿协议》中关于前期物业管理的条款接受原告提供的物业管理服务。在前期物业服务合同期满后，原、被告虽未签订书面合同，但原告继续提供物业服务，双方仍形成事实上的物业服务合同法律关系。被告享受了原告提供的相关物业管理服务，应当支付相应的物业服务费。原告诉请被告支付截止2020年7月25日期间尚欠的物业服务费7884.29元（124.87×4.1×50%×30.8）有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告依据《前期物业服务合同》主张按照4倍LPR标准分别计算各月迟延付款利息的诉请。原告与新旺实业发展（深圳）有限公司签订的《前期物业服务合同》第十一条虽载有逾期利息条款，但被告系从被拆迁人黄妙兴、张国波处分配到涉案房产的。原告无证据证明其与被告之间有关于逾期利息的约定，原告应承担举证不能的不利法律后果，故原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李玲凤应于本判决生效之日起十日内向原告深业置地（深圳）物业管理有限公司支付自2018年1月1日至2020年7月25日期间尚欠的物业服务费7884.29元；二、驳回原告深业置地（深圳）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费114元，由被告李玲凤负担。上述费用原告深业置地（深圳）物业管理有限公司已预付，本院予以退回。被告李玲凤应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费114元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  彭峥嵘二〇二一年六月二日书记员  古学梅