北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初21723号原告：杨珖，女，1985年1月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：罗肖，北京晟世青峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾晴，北京晟世青峰律师事务所律师。被告：王志成，男，1959年3月5日出生，满族，住北京市昌平区。原告杨珖（以下简称原告）与被告王志成（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人罗肖、曾晴，被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付违约金30万元。2.判令被告赔偿原告律师费1.7万元。事实和理由：2019年7月29日，原告与被告在北京链家置地房地产经纪有限公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于北京市朝阳区1406房屋，总价为646万元，原告应于2019年8月15日前支付定金23万元，被告最迟应于2019年11月15日前办理完毕解除抵押登记手续，协议还约定若出现交易房屋被查封或限制转让，导致原告无法取得房屋所有权的，被告构成根本违约，被告应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于交易房屋总价款的20%向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了定金，但被告的房屋因被告债务诉讼被法院查封，无法继续交易。经多次沟通，被告也不同意将其名下的另一套房屋用于向法院提供担保解除查封。2019年11月11日，原、被告与北京链家置地房地产经纪有限公司签署了《解约协议书》，协议约定三方此前签署的房屋买卖、代理及相关协议均告解除，协议签署1个工作日内被告退还原告支付的定金23万元，被告在2020年1月10日前一次性向原告支付违约金10万元。如被告未在约定期限内全部支付前述全部款项，原告有权按照原购房合同约定的违约责任追究被告的违约责任。《解约协议书》签订后，被告仅退还了原告的定金，并未按约定向原告支付违约金。被告因自身债务诉讼导致交易房屋被法院查封，无法继续履行合同，属于根本违约。被告不配合向法院提供担保解除查封，交易无法继续进行。原、被告与中介方签署了《解约协议书》，被告仍未按照《解约协议书》约定支付违约金，属于恶意违约，原告有权依据原买卖合同向被告主张违约责任，故现诉至法院。被告辩称，买卖合同属实，2019年7月29日签约当天，我和中介公司去房管局查档，当时房屋是没有问题的，合同是合法有效的，我是诚心诚意要履行买卖合同的，我不存在任何违约，也不存在恶意。后来因为我与案外人王某有纠纷，他以民间借贷纠纷起诉我，在案件中向法院申请了财产保全，法院在2019年9月24日查封了我的房屋。我并不知道查封的事情，买卖合同签订后我还找了第三方垫资准备偿还按揭贷款，解除房屋抵押。9月17、18日，我去银行取钱，发现银行卡被冻结，银行客服告诉我银行卡被海淀法院冻结，我去法院查询，才知道银行卡被冻结以及房屋被查封的事情，我将此事告知了中介公司的工作人员。我也和法官提出用我其他房屋来反担保，解除房屋查封的事，法官让我与王某商量，王某不接我的电话，找不到人。后面我就与原告商量，商量的过程主要是我爱人参与的，我比较忙。我认为查封是法院做的，是不可抗的，不是我主观违约造成的。《解约协议书》约定的10万元违约金我没有支付，我认为原告和中介公司捏造了《解约协议书》，从我这敲诈钱。我认为原告在这个合同中没有损失，只交了23万元定金，没交其他任何钱，23万元定金我已经退给她了。关于原告按照原买卖合同要求要求违约金一节，我也不同意，我认为合同没有解除，应该继续履行。现在房屋的查封还没有解除。法院查封房屋是在签订买卖合同之后，而不是在买卖合同签订之前，我没有构成根本违约，也不存在合同中规定的任何违约行为。被法院查封属于买卖房屋中的风险，而不是卖方的违约责任，风险应由买方自行承担。原告除了定金没有支付任何购房款，事实上没有给她造成任何损失。我也提出继续履行合同，原告先住进房屋，等解封后再办理过户手续，原告拒绝，说明我积极应对出现的不利局面，原告不积极配合解决危机，仅支付了定金就要求我承担违约责任，没有事实和法律依据。《解约协议书》不是我的真实意思，显失公平的合同应属无效。这个解约协议书给我和我的家属造成了巨大的精神伤害。房屋被查封后，原告的爱人多次说他是警察，有很多律师朋友，说我已经违约，根据原买卖合同，让我赔二百万的违约金，还要追究我的刑事责任，我爱人特别害怕，我也十分害怕，以为自己真的违约了，在我爱人的苦劝下，我考虑到我爱人已经患有抑郁症，为了不再伤害我的爱人，才签订的《解约协议书》，后来我的爱人被吓得患上了严重的抑郁症，住院治疗。综上我没有故意违约，也没有真正违约，也没有给原告造成任何损失，原告应该自行承担买卖风险责任，显失公平和不是自己真实意思表示的《解除协议书》无效，应驳回原告的起诉。我已经向朝阳法院邮寄了起诉书，要求确认《解约协议书》无效。如果法院认为我存在违约行为，我认为原合同违约金约定过高，应该酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年7月29日，被告（出卖人、甲方）与原告（买受人、乙方）在北京链家置地房地产经纪有限公司（丙方）的居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告名下位于北京市朝阳区1406号房屋（以下简称涉案房屋），成交总价款646万元。《补充协议》约定，若该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。甲方出现上述根本违约情形的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。合同签订后，原告向被告支付定金23万元。2019年9月24日，北京市海淀区人民法院以（2019）京0108财保880、881、882、885、886号民事裁定书查封了涉案房屋，查封期限至2022年9月23日。2019年11月11日，被告（甲方）、原告（乙方）和北京链家置地房地产经纪有限公司（丙方）签订《解约协议书》，约定解除前述《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》及《居间服务合同》；《解约协议书》还约定，本协议三方共同签订之日起44个工作日内，甲方应履行下列义务：（1）配合乙方和丙方办理网签注销手续。（2）签署解约协议1个工作日甲方退还乙方已支付全部购房定金23万元整。（3）因甲方原因不能继续履行合同，甲方在2020年1月10日前一次性向乙方支付违约金10万元整。（4）甲方将购房定金23万元整及违约金人民币10万元整全部按时支付给乙方后甲方责任全部履行完毕。如甲方未在约定期限内全部支付上述全部款项，乙方有权按照原购房合同约定的违约责任追究甲方的违约责任。乙方因诉讼产生的相关律师费，诉讼费由甲方承担。《解约协议书》签订后，被告于2019年11月12日以转账汇款方式向原告退还了购房定金23万元，《解约协议书》约定的违约金10万元被告未支付。另查，原告为本案诉讼支付律师费1.7万元。庭审中，原告表示，在签约和解约过程中，双方进行了大量协商，花费了原告大量精力，还占用了原告资金；原告买房是为了孩子上学，与被告的合同无法履行后，为了不耽误孩子上学，才着急另行购置房屋，新房位置相当，面积只多了1平米，总价多了50多万元；因为房子不能按时购买和交付，原告还多租了几个月的房子，产生了房租损失。综上因为被告违约，导致原告巨额损失。本案在审理过程中，被告曾向本院提起诉讼，要求撤销《解约协议书》。本院经审理于2020年8月11日出具（2020）京0105民初31577号民事判决书，驳回了其诉讼请求。后被告又向本院提起诉讼，要求确认《解约协议书》无效。本院经审理于2021年6月2日出具（2021）京0105民初32525号民事判决书，驳回其诉讼请求。本院认为：依法成立的合同受法律保护，各方均应全面履行。本案中，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应全面履行。因被告与他人债务纠纷，涉案房屋被法院查封，导致合同无法继续履行，被告构成违约，应承担违约责任。此后双方签订《解约协议书》，被告对解约协议书效力有异议，其提起诉讼要求撤销合同及确认合同无效均被法院驳回，对其关于合同效力瑕疵的主张本院不予采信。被告未按《解约协议书》的约定支付违约金，原告有权按照原《北京市存量房屋买卖合同》约定主张违约责任。被告提出《北京市存量房屋买卖合同》违约金约定过高，鉴于原告未就其因解约导致的实际损失提交充分证据，本院结合合同履行程度和被告的违约情节，对违约金依法进行酌减，违约金以12万元为宜。就原告为本次诉讼所支付的律师费，被告应该赔偿，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王志成于本判决生效后七日内支付原告杨珖违约金十二万元、律师费一万七千元。二、驳回原告杨珖的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理3028元，由被告王志成负担（原告杨珖已预交，被告王志成于本判决生效后七日内支付给原告杨珖）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 付瑞洁二〇二一年六月十六日法官助理 秦雅维书 记 员 邓亚楠