1江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0302民初1211号原告：辛集国，男，1988年7月7日出生，汉族，电商，住江西省萍乡市芦溪县。原告：邓伟，女，1989年10月16日出生，汉族，住江西省萍乡市芦溪县。两原告共同委托诉讼代理人：文迪波，广东深君联律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：肖晶晶，广东深君联律师事务所律师。被告：萍乡恒辉地产有限公司，住所地江西省萍乡市萍乡经济技术开发区苏州东街光丰电子商务大厦1201室，统一社会信用代码91360301MA35QDMUXM。法定代表人：罗松，董事长。委托诉讼代理人：李丹，女，1987年11月4日出生，汉族，住江西省萍乡市开发区，系该公司职员。被告：朱年辉，男，1992年1月1日出生，汉族，住江西省赣州市会昌县。原告辛集国、邓伟与被告萍乡恒辉地产有限公司（以下简称恒辉地产）、朱年辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辛集国及委托诉讼代理人文迪波、原告邓伟的委托诉讼代理人文迪波、被告恒辉地产委托诉讼代理人李丹到庭参加诉讼。被告朱年辉经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辛集国、邓伟向本院提出如下诉讼请求：1.确认原、被告双方于2018年8月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2020年11月3日解除；2.两被告退还原告购房款680000元及利息，利息自2018年8月30日起按中国人民银行同期贷款利率4.75%计算至实际支付之日止（暂计至2021年1月5日）利息为76015.62元；3.两被告支付原告自2019年11月1日起按ＬＰＲ的四倍计算至实际支付之日止（暂计至2021年1月5日）的违约金128955.2元（庭审中，原告将该项诉请变更为两被告支付原告违约金246092元（以680000元为基数，自2018年8月30日起按ＬＰＲ的四倍计算至实际支付之日止）。以上款项合计884970.82元。4.本案所有诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月28日，原告辛集国、邓伟系夫妻关系，原告与被告恒辉地产就购买位于萍乡经济技术开发区的房产达成合意，成交价为68万元。原告随即向被告支付5万元定金，被告恒辉地产现场销售负责人被告朱年辉当日出具《收条》，载明“本人朱年辉确认收到定金5万元，双方约定成交价68万元，余款63万元于2018年9月7日前付清……”。双方并于2018年8月30日正式签订合同编号为20180801828号《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“商铺合同”）对上述合意予以确认。约定原告应于2023年2月11日前支付该商品房全部价款，被告恒辉地产应于2019年10月31日前向原告交付该商品房。如逾期超过180日交房，买方有权解除合同。买方应自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向原告支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》签订当日，原告辛集国通过银行转账60万元及现金支付3万元至被告朱年辉。被告朱年辉随即出具《收条》，载明“本人朱年辉今收到辛集国支付的萍乡恒大御府影城商铺-126剩余房款63万元，该套商铺金额已付清，本人承诺在2018年9月7日前完成所有更名手续，并开具由恒辉地产有限公司盖章的收款收据，不涉及其他任何费用，如未能按时完成更名，被告朱年辉退还全部房款。”至此，原告已完成该买卖合同项下全部付款义务。然而，截止至起诉之日，距离约定交房日期已逾期一年，被告恒辉地产至今未能交付涉案房产，已构成根本违约。2020年10月30日，原告委托广东深君联律师事务所向被告发送《律师函》，函告解除《商铺合同》，并要求被告退还全部房款、利息及违约金。被告恒辉地产于2020年11月3日收到上述《律师函》，未提出异议。原告认为，根据《商品房买卖合同（预售）》第十二条第一款约定，原告通知被告恒辉地产解除合同的行为符合法律规定，故该合同已于2020年11月3日而解除。被告恒辉地产逾期交房已根本违约，按合同约定应退还原告全部房款、支付原告利息及违约金。被告朱年辉作为楼盘现场销售负责人、收款人及保证人，应对前述款项承担连带责任。又因《商品房买卖合同》约定违约金过低，远低于原告因被告恒辉地产违约遭受的实际经济损失，故原告请求法院参考LPR四倍计算违约金。综上所述，鉴于被告的根本违约行为，严重损害原告合法权益，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条及第五百六十六条之规定，特向法院起诉，请求判如所请。被告恒辉地产答辩称：原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，理由如下，1.原业主王润生以分期付款的方式购买了房产，合同总价为615014元，原业主享受了被告的提前还款优惠政策，原业主实际付款金额为412902元，原告与原业主之间自愿进行的二次交易被告并不知情，亦与被告无关。因此，原告诉请的要求退还的购房款金额不属实；2.根据双方签订的《萍乡市商品房买卖合同（预售）》第十二条约定，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人…出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。可见若被告逾期交付房屋超过180日，买受人解除合同的，被告需承担违约责任为解除合同，返还原告已付购房款并按房款1%向原告支付违约金。原告诉请的违约金已超过合同约定标准；3.合同附件十一补充协议的第十四条第三款约定，按本合同约定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。合同约定交付时间为2019年10月31日，原告应在2020年5月28日前行使解除权，原告未在约定期限内行使解除权，依据合同约定及《民法典》第五百六十四条规定，视为原告的解除权已丧失。综上所述，被告请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。被告朱年辉未作答辩。原告为支持其诉讼请求，向本院依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院依据证据的真实性、合法性、关联性，作如下认定：1.收条、转账记录。证明2018年8月28日，原告夫妻二人与被告就购买位于萍乡经济技术开发区武功山中大道77号萍乡的房产（以下简称“该商品房”）达成合意，成交价为68万元；原告随即指示案外人李迪向楼盘现场负责人被告朱年辉支付5万元定金，被告朱年辉于当日出具《收条》的事实。被告恒辉地产表示不予质证，该证据与被告无关，仅体现了涉案房屋二次交易的事实。庭后原告提交一份李迪的代付款情况说明对该组证据进行补强。本院认为，该组证据能够证明原告向被告朱年辉转账定金50000元，以及朱年辉出具收条的事实，本院依法予以采信。2.商品房买卖合同（预售）。证明原被告双方于2018年8月30日正式签订合同编号为20180801828号《商品房买卖合同（预售）》对上述合意予以确认。约定原告应于2023年2月11日前支付该商品房的全部价款，被告应于2019年10月31日前向原告交付该商品房。同时约定，如被告逾期超过180日交房，原告有权解除合同。被告应自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期借款基准利率）计算给付利息；同时，出售人按照全部房价款的1%向原告支付违约金的事实。被告恒辉地产质证后对真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，合同约定逾期交楼的出卖人违约责任仅为解除合同、退还购房款及承担房款1%违约金，且被告认为原告依据合同约定已丧失解除权。本院认为，被告质证后对该组证据的真实性、合法性未提异议，本院依法予以采信。3.转账记录、收条、收据。证明商铺合同签订当日，原告辛集国已向银行转账60万元及现金支付3万元至被告朱年辉。被告朱年辉随即出具收条，确认已收到前述63万房款且该套商铺金额已全部付清，并承诺在2018年9月7日前完成所有更名手续，如未能按时完成更名，被告朱年辉退还全部房款，至此，原告已完成该商品房的全部付款义务的事实；被告恒辉地产于2018年9月7日向原告夫妻二人出具金额为615,014元收据的事实。被告恒辉地产质证后对转账记录、收条认为与其公司无关，对收据的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，我司出具的收据已载明该金额是含优惠款项的，因此，该收据金额虽显示615,014元，但并非实际我司入账金额。原告补充，这张收据是更名之后出具的，按照更名手续上的合同金额写的，不是按照交款人的实际交款出具的。本院认为，该组证据能够证明原告向被告朱年辉支付剩余购房款630,000元的事实，本院依法予以采信，至于被告提出的辩解意见，本院将结合其他证据在说理部分阐述。4.律师函、EMS快递记录。证明2020年10月30日，原告委托广东深君联律师事务所向被告发送《律师函》，函告解除《商品房买卖合同（预售）》，并要求被告退还全部房款、利息及违约金的事实；被告于11月3日拒收上述《律师函》并退回，也未就原告各项请求予以回复的事实。被告恒辉地产质证后对三性均有异议，该快递单号的收件人与本案无关联，并未备注所寄邮件内容，经公司查询，未收到该邮件。（当庭提交退回的邮件，并当庭拆开，退回的邮件上面有邮政部门贴的退改粘贴单，上面备注为公司拒收，并加盖公章）。原告补充，是按照商品房买卖合同上面的地址邮寄的材料，收件人为晏奇星，是与原告交接房屋的人，微信名叫“萍乡恒大御府管家”，原告与晏奇星确认过收件人、名字、电话、地址，然后邮寄的，并提交微信聊天记录手机载体。本院认为，经当庭核实，可以确认原告向被告发送解除合同、被告拒收未回复的事实，本院对该组证据依法予以采信。被告恒辉地产为支持其抗辩理由，向本院依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院依据证据的真实性、合法性、关联性，作如下认定：1.原业主王润生的付款凭证三张，共计412,902元。证明我司与原业主实收金额为412,902元，原告与被告朱年辉发生的二次交易金额并未入我公司账户内。原告质证后对三性均不予认可，原告并非该笔交易的当事人，不清楚被告与案外人王润生的交易情况，对转账金额的时间也不清楚，与本案无关，记账凭证收据载明的金额也分别是522,761元、92,253元，被告实际多少款项无关，即便被告提交的真实，也应当以收据载明的金额为准。被告补充该收据显示的楼房信息为原告购买的商铺126号，且收据左下方均有释明含优惠款，证明公司实收金额并非收据载明金额。本院认为，该组证据能够证明被告恒辉地产与原业主王润生的交易金额为615,014元，与原告所签订合同交易金额一致，本院对该事实予以确认，但是能否达到被告的证明目的以及与原告交易的具体房款，将结合其他证据在说理部分阐述。2.更名审批表、具结书、王润生身份证复印件、两原告身份证复印件各一份。证明原告是在王润生购买该商铺后在其名下进行二次交易并更名处理。原告质证后仅对更名审批表的签名予以认可，对于被告主张的更名审批表的内容不予以认可，原、被告双方签订了商品房买卖合同，被告也出具了收据，是双方之间建立了新的买卖合同关系，被告内部关于更名审批的流程表不能否认双方存在买卖合同的事实，并且该审批表没有落款时间，没有被告公司总经理的签名，原告认为该审批表不是合法的审批，与本案不具有关联性；具结书的三性不予认可，不属于合法有效的证据，因为原告作为买受人，是平等的关系。被告补充，双方出具的具结书可以证明原告与原业主之间的，我司只是配合原告与原业主进行更名处理。因此，应当合法有效。本院认为，该组证据能够证明更名的事实，本院对于该部分事实予以采信。被告朱年辉未到庭质证，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：被告朱年辉系被告恒辉地产销售经理。2018年8月28日，被告朱年辉向原告出具收条，载明“本人朱年辉（3607331992××××××××）今收到辛集国（3603121988××××××××）支付的购买恒大御府影城商铺126定金伍万元（￥50000元）。双方约定成交价为陆拾捌万元（￥680000元），剩余陆拾叁万（￥630000元）于2018年9月7日前付清，本人配合办理完所有更名手续，无其它任何费用。”同日，原告通过李迪支付宝付款50000元至朱年辉账户。2018年8月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，合同约定原告购买被告位于萍乡的房产，建筑面积为39.59平方米，房屋价款为615014元。被告恒辉地产应于2019年10月31日前向原告交付该商品房，如逾期超过180日交房，买方有权解除合同。出卖人应自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向原告支付违约金。同日，原告辛集国通过自己的银行账户向被告朱年辉转款500,000元，通过辛丽银行账户向被告朱年辉转款100,000元，通过现金方式交款30,000元给被告朱年辉，被告朱年辉向原告出具收条，载明“本人朱年辉（3607731992××××××××）今收到辛集国支付的萍乡恒大御府影城商铺-126剩余房款陆拾叁万元（￥630,000元），该套商铺全款已付清，本人承诺在2018年9月7日前完成所有更名手续，并开具由恒辉地产有限公司盖章的收款收据，不涉及其他任何费用，如未能按时完成更名，本人退还全部房款。”2018年9月7日，被告恒辉地产向原告出具金额为615,014元的收据。2020年10月30日，原告委托广东深君律师事务所向被告恒辉地产发送律师函，称因被告恒辉地产未按合同约定时间交房，要求解除合同，退回收取原告的68万元房款，并支付自2018年8月30日起，按照4.75%计算给付利息至实际支付之日止（暂计至2020年10月28日）利息70,880.56元，同时支付全部房价款1%的违约金6,800元。2020年11月2日，原告通过中国邮政速递物流向被告恒辉地产邮寄出该份律师函，2020年11月3日，被告拒收未回复。另查明，案涉商铺原业主为王润生，其于2018年2月5日与被告恒辉地产签订房屋买卖合同，合同约定商铺价款为615,014元。案涉商品房买卖合同是由原业主王润生更名为本案原告。本院认为，本案争议的焦点是：1.原、被告之间的商品房买卖合同是否已经达到了解除的条件；2.二被告是否应承担共同责任；3.原告主张的利息及违约金是否符合双方约定及法律规定。关于第一个焦点。双方合同约定，“逾期超过180天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日，按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”本案中，原告逾期交房超过180天的事实清楚，依照该约定，原告有权解除合同，并可要求被告按照全部房价款的1%支付违约金。被告提出原告的解除权已丧失所依据的是合同附件十一补充协议的第十四条第三款“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应当在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十日内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃合同解除权。”该补充协议是否对原告产生约束力的问题，根据法律规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，但必须遵循公平合理、权责对等的原则；格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方加重对方责任的，该条款无效。关于本案合同解除权的行使问题，首先，原、被告双方于同一天签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均有相关表述，前者未约定解除权行使的期限，后者明确了应当在解除情形发生之日起三十日内行使，该约定明显加重了原告责任。其次，庭审中已查明，该《补充协议》系被告为重复使用而预先拟定的，尽管该预制文本中有已提请买受人特别注意、买受人已仔细阅读并理解、买受人确认等表述，并不能当然证实被告在订立合同时与原告协商，特别是针对加重原告退房权利行使期限的条款进行过协商，应当认定为格式条款，提供格式条款一方加重对方责任的条款无效。现被告逾期交房，故被告主张原告已丧失解除权的辩解本院不予支持，原、被告双方之间的商品房买卖合同已达解除条件，原告于2020年11月2日邮寄律师函要求解除合同，于2020年11月3日到达被告，视为案涉合同已于该日解除。关于第二个焦点。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定，执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案朱年辉作为被告恒辉地产的销售经理，收取原告房款并出具收条，原告有理由相信是其职权范围内的事项，应对恒辉公司发生效力。同理，被告朱年辉所实施的行为系职务行为，在被告恒辉地产向原告出具收款收据的情况下，应视为认可被告朱年辉与原告之间的所有交易行为，其产生的法律效力应由被告恒辉公司承担。至于被告提出只收到原业主王润生412,902元，原告与被告朱年辉发生的二次交易金额并未入公司账户的意见，在被告恒辉地产未提供反证且出具收据的情况，应认为其认可被告朱年辉的行为。本案被告朱年辉出具收条、原告的转账记录能够证实案涉房产的实际交易金额为680,000元，故本院认定原告向被告交付的实际房款为680,000元，应由被告恒辉地产返还给原告。关于第三个焦点，原告主张按照中国人民银行同期贷款利率4.75%支付利息并以680,000元为基数，自2018年8月30日起按LPR的四倍计算至实际支付日止违约金的请求。根据合同第十二条，双方仅约定按照全部房价款的1%向买受人支付违约金，并未约定利息的计算标准，故原告主张被告支付利息的诉请不符合合同约定，本院对原告要求按照中国人民银行同期贷款利率支付利息的请求不予支持。关于违约金，原告按约及时向被告支付购房款，被告恒辉地产未按合同约定按时向原告交付房产，导致本案纠纷发生，被告构成违约。原告向被告支付购房款，在被告占用该笔资金两年多期间，必然会有所收益，原告会有所损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。现原告要求对违约金予以调高，本院综合原告的付款情况以及被告的违约情况，将双方约定的违约金适当调高，鉴于2019年8月20日之后才适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，故对于2019年8月20日之前的违约损失依法适用中国人民银行同期贷款利率计算，具体计算方式为，1.2018年8月30日至2019年8月19日，680,000元×4.75%/365天×355天=31,415.06元；2.2019年8月20日至2021年1月5日，①2019年8月20日至2019年9月19日，30天×4.25%/365天×680,000元=2,375.34元；②2019年9月20日至2019年11月19日，60天×4.2%/365天×680,000元=4,694.79元；③2019年11月20日至2020年2月19日，90天×4.15%/365天×680,000元=6,958.35元；④2020年2月20日至2020年4月19日，60天×4.05%/365天×680,000元=4,527.12元；⑤2020年4月20日至2021年1月5日，256天×3.85%/365天×680,000元=18,361.86元，合计36,917.46元。两项合计68332.52元。故对于原告要求违约金的诉请，本院予以支持的部分为68,332.52元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定、第一百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告辛集国、邓伟与被告萍乡恒辉地产有限公司于2018年8月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年11月3日解除；二、被告萍乡恒辉地产有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告购房款680,000元；三、被告萍乡恒辉地产有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告辛集国、邓伟违约金68,332.52元（后续违约金以680,000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2021年1月6日起计算至上述购房款全部支付之日止）；四、驳回原告辛集国、邓伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,818.97元，由原告辛集国、邓伟负担5,106.63元，由被告萍乡恒辉地产有限公司负担8,712.34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 员  文玮二〇二一年六月三十日法官 助理  严琴代理书记员  彭娟