文书内容江苏省徐州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0391民初2014号原告：徐州好家缘物业管理有限公司，统一社会信用代码91320301MA1WAPA39T，登记住所地徐州经济及时开发区振兴大道东软件园E1楼10层，实际住所地徐州经济技术开发区徐海路3号金山福地一期2A-1-102室。法定代表人：李金响，该公司总经理。委托诉讼代理人：王玉芳，江苏它石律师事务所律师。被告：贾珺，女，1983年7月2日生，汉族，户籍地徐州市云龙区，现住徐州经济技术开发区。原告徐州好家缘物业管理有限公司诉被告贾珺物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月11日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，于2021年6月7日公开开庭进行了审理。原告徐州好家缘物业管理有限公司的委托诉讼代理人王玉芳、被告贾珺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州好家缘物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费及公共水电费3824元、利息61元，共计3885元；2、案件诉讼费用应由被告方承担。事实和理由：2019年3月原告与金山福地一期物业管理委员会签订了《徐州市金山福地(一期)物业管理服务合同》，该协议约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、标准，违约责任，纠纷处理方法等条款。合同约定物业管理费为：小高层、高层住宅1.1元/平方米/月，商业2.5元/平方米/月，双方约定小区公共水电费按照300元/年/户缴纳。原告按照约定为被告提供了物业管理服务。但被告从2018年11月15日至2021年3月14日，共计28个月未按协议缴纳物业费。被告7号楼2单元902室房产为小高层住宅，建筑面积102平米，每月每平方米1.1元，应付物业管理费为102×1.1×28=3141元，公共水电费每年每户预收300元，第一年实际用量为201元，第二年实际用量为192元，第三年预收公共水电费300元，共计公共水电费201+182+300=683元；欠物业费及公共水电费共计：3141+683=3824元。另外，被告从逾期缴纳物业管理费之日起，应支付原告2018年度物业管理费利息61元(自2019年11月15日至2020年11月14日共12月，按同期银行贷款年利率4.5%计算，即(1346)元×4.5%/12×12月=61元)；利息合计61元。就被告欠费事宜，原告催款未果，现诉至贵院，恳请人民法院支持原告的诉请。被告贾珺辩称，我之前没有欠物业一分钱，好家缘物业是以政府名义进驻的物业，当时我给过他们资料。2019年1月，他们在我们单元楼1楼开了个菜鸟驿站，当时我给物业李主管反映，他们没问，自此我们的单元门就不能用了。卫生及其他业主养狗物业也不问。电梯频常坏。我在业主群里也与物业沟通过相关情况。2020年疫情防控期间小区快递还正常营业。2020年5月1日菜鸟驿站已经挪到门口了。去年及今年我们小区被很多官方媒体评价为邋遢小区。物业费我最多给他们一半。本院组织了证据交换，围绕诉讼请求，原告当庭陈述并依法提交了证据1徐州市金山福地一期物业管理服务合同，证据2催费通知，证据4涉案业主房产信息及身份证信息，证据5物业服务合同备案说明与证明各1份；围绕答辩意见，被告提交了业主微信群微信聊天摘要20页、抖音里徐州汉风号截图打印件一份、广播徐州公众号记者写的图文报道打印件一份、物业服务合同附件承诺书一份，对上述证据，本院审查后在卷佐证。本案经审理认定事实如下，2018年11月15日，原告在金山福地一期开始服务3个月的试用期。2019年3月2日，原告与金山福地一期物业管理委员会签订了《徐州市金山福地(一期)物业管理服务合同》，该协议约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、标准，违约责任，纠纷处理方法等条款。合同约定合同期限自2018年11月15日至业主大会依法公开投票选出新物业公司进驻日为止。物业管理费为小高层、高层住宅1.1元/平方米/月，商业2.5元/平方米/月，双方约定小区公共水电费按照300元/年/户缴纳。同日，原告向金山福地一期物业管理委员会提交《承诺书》称，“按照金山福地一期物业管理委员会整体工作思路和工作承诺推进和实施物业服务工作，按照物业服务合同约定做好各项服务工作。两年内创建并完成《徐州市优秀示范性住宅小区》的创优工作。每年至少进行一次业主满意度调查，满意度达到75%。”2019年1月初，菜鸟驿站在金山福地一期小区7号楼2单元1楼开设。2020年5月1日，菜鸟驿站转到小区门口经营。2020年10月1日，抖音徐州市@汉风号发表第十五期︱徐州“邋遢小区”，是他们！“邋遢小区丢人榜名单持续更新中…经开区金山福地一期”。2021年2月6日，“广播徐州”刊载了题为《是地下室还是杂物回收站？徐州这个小区咋回事》文章并配相应的图片。该文称，“开发区金山福地小区一期西门车辆乱停乱放，早晚高峰小区门口堵车严重。小区垃圾清理不及时，早上拉垃圾的撒漏严重，15号楼地下室堆满生活垃圾和建筑垃圾，地下室私拉乱接电线给电动车充电，存在很大安全隐患。另外，小区公共部分收益未公示。记者随机采访了几位业主，他们纷纷表示小区物业公司管理不到位。物业公司负责人尚玉强告诉记者，2018年11月他们进驻小区后，为避免车辆乱停乱放，已在小区设置了隔离桩。对于地下室堆放的杂物，之前已清理多次。小区物业会在春节前后把地下室杂物集中清理干净。金龙湖街道办事处福鑫社区党支部书记孙昌飞表示，针对目前小区存在的诸多问题，他们会引起物业公司立即整改，春节前将地下室零碎杂物全部清理完毕，地下室私自圈占的违建也将一并清理，恢复原状。”该报道专门提到了在截止记者发稿时金山福地一期物管中心已经于2021年2月2日在小区张贴了《清理楼道杂物的通知》。该报道记者为FM93徐州新闻综合广播秦晴，编辑慕澜，监制耿燕。被告贾珺系金山福地一期小区7号楼2单元902室业主，其房屋建筑面积102平方米。2021年3月31日，江苏它石律师事务所向被告发送律师函称，“自2018年11月15日至2021年3月14日止，欠缴物业管理费3141元、公共能耗费683元、违约金242元，合计4066元。”根据原告举证，公共能耗费2018-2019年度业主每户均摊200.9元，2019-2020年度业主均摊181.91元。之后的公共能耗费按200元收取，按实结算、多退少补。根据原告诉请，结合案情，归纳争议焦点为：原告诉请判令被告支付物业管理费及公共水电费3824元、利息61元共计3885元是否有事实与法律依据。本院认为，原告与金山福地一期物业管理委员会签订了《徐州市金山福地(一期)物业管理服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对原被告双方均具有约束力，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告作为物业公司理应依约对涉案小区进行物业管理服务，但从被告举证看，原告的履行行为与合同约定存在一定差距，这也是被告拒交物业费的一个主要原因。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，本院对原告主张的物业费标准酌定核减15%。被告应依约交纳物业服务费、公共能耗费。被告系涉案商住宅的业主，房屋建筑面积为102平方米，物业费按小高层、高层住宅1.1元/平方米/月计收。关于原告主张的自2018年11月15日至2021年3月14日，被告尚欠物业管理费及公共水电费3824元、利息61元。关于公共水电费，因实际产生为200.9元+181.91元=382.81元，其他公共水电费按实结算，由原告向业主主张。关于物业费，根据合同约定为102×1.1×28=3141.6元，经本院核减为2670.36元。关于原告主张的利息61元，鉴于案涉合同没有约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第六条第一款、第四十一条第一款、第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百八十二条之规定，判决如下：一、被告贾珺于本判决生效后十日内支付原告徐州好家缘物业管理有限公司自2018年11月15日至2021年3月14日的物业服务费2670.36元、公共水电费382.81元；二、驳回原告徐州好家缘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半后收取25元，由被告贾珺负担(原告已预交，被告随上述案款一并给付原告）。本判决为终审判决。审判员  魏俊哲二○二一年六月二十三日书记员  白 冰本案援引法律条款一、中华人民共和国合同法第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、物业管理条例（2018修订）第六条第一款房屋的所有权人为业主。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。三、中华人民共和国民事诉讼法第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十二条【判决书】判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。第一百六十二条【小额诉讼案件】基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。四、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百八十二条小额诉讼案件的裁判文书可以简化，主要记载当事人基本信息、诉讼请求、裁判主文等内容。