北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初10099号原告：中铁建物业管理有限公司顺义分公司，住所地北京市顺义区高丽营镇文化营村北（临空二路1号科技创新功能区），实际经营地北京市顺义区仁和镇顺仁路55号院锦悦嘉苑小区物业服务中心，统一社会信用代码91110113MA001KWK4H。负责人：张亦军，总经理。委托诉讼代理人：王乐乐，女，1989年11月23日出生，汉族，中铁建物业管理有限公司顺义分公司项目经理助理，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：徐娜，女，1986年1月10日出生，满族，中铁建物业管理有限公司顺义分公司项目客服部主管，公民身份号码×××。被告：徐向征，男，1970年2月17日出生，满族，户籍地北京市西城区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告中铁建物业管理有限公司顺义分公司与被告徐向征物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月1日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中铁建物业管理有限公司顺义分公司之委托诉讼代理人徐娜、被告徐向征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中铁建物业管理有限公司顺义分公司向本院提出诉讼请求：1．被告给付原告自2018年11月20日至2019年12月31日期间的物业服务费共计2804．06元；2．被告支付原告滞纳金8．4元；3．案件受理费由被告负担。事实和理由：被告是×××室业主，于2015年12月25日办理入住手续。被告于2015年12月25日与“中铁建房地产集团北京浩达置业有限公司”建设单位签署《北京市前期物业服务合同》，并于当日开始为被告提供物业服务。《北京市前期物业服务合同》第八条约定，被告应当在每年的第一天或之前交纳该年度的物业服务费。第二十一条约定，如未按时交付，应当按照自逾期之日起每日千分之三的标准支付滞纳金。自2018年至今，被告没有向原告交纳任何物业服务费，原告曾以物业费催缴函及委托律师发送律师函的方式向被告书面催缴物业服务费，但是被告始终拒绝交纳。原告认为，依据《物业管理条例》第七条规定，按时交纳物业服务费是业主在物业管理活动中应当履行的一项义务。被告是×××业主，原告为被告提供了物业服务，被告拒绝交纳物业服务费，构成违约，原告有权要求被告支付所拖欠的物业服务费及其滞纳金。截止2019年12月31日，被告应当交纳2018年11月20日至2019年12月31日年度物业服务费2804．06元，滞纳金8．4元，合计2812．46元。依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，原告特向法院提起诉讼，望判如所请，以维权益。被告徐向征辩称：认可房屋面积为77．35平方米，认可欠缴物业费的期限，认可收费标准2．86元/平方米/月，涉诉房屋登记在徐平平名下，但实际使用人和居住人为徐向征，对于涉诉房屋欠缴的物业费应由被告徐向征承担相应的缴费义务，不要求徐平平来承担。但被告是有理由暂缓交纳物业费的，理由如下：一、物业公司对小区内公共区域的出租收益，没有进行公示，也不知道该收益的具体支出及去向；二、被告所居住的房屋客厅内墙裂开，被告去物业公司反应两年了，物业公司一直不给被告处理，也没有给被告回复及反馈，一直推诿此事；三、小区内停车费收费不合理，没有经过大多数业主的同意擅自定价；四、2020年被告居住的房屋暖气跑水，都是业主自己在处理此事，原告一直不给解决，也都不承认有此事的发生；五、原告的收费标准过高，并未达到四级标准。本院经审理认定事实如下：涉诉房屋北京市顺义区×××室房屋的登记产权人为徐平平，房屋实际使用人为徐向征，该房屋建筑面积77．35平方米。被告徐向征表示同意由其履行交纳物业费的义务，不要求徐平平为本案的被告，中铁建物业管理有限公司顺义分公司对此并无异议，同意仅以徐向征为本案被告。2015年12月25日，徐平平作为甲方（业主）与中铁房地产集团北京浩达置业有限公司作为乙方（建设单位）签订《北京市前期物业服务合同》，约定物业管理区域四至：东至×××、南至×××、西至×××、北至×××。第七条约定，经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为：【住宅-自住型商品房】2．86元/平方米每月；第十六条约定，乙方可自行或选聘物业服务企业提供物业服务，并承担物业服务责任；按本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务。后中铁房地产集团北京浩达置业有限公司作为甲方与中铁建（北京）物业管理有限公司分公司作为乙方签订《×××前期物业服务合同及临时规约》，约定物业名称为“×××汇”，约定物业管理区域四至：东至×××、南至×××、西至×××、北至×××。第三章物业服务费用约定为包干制，由业主按照其拥有的建筑面积交纳，其中住宅-限价房：2．86元/月/平方米；住宅-自住型商品房：2．99元/月/平方米。中铁建物业管理有限公司出具说明：中铁建（北京）物业管理有限公司顺义分公司与中铁建（北京）物业管理有限公司分公司均隶属于中铁建（北京）物业管理有限公司，2015年10月10日，顺义×××项目建设单位委托物业公司为该项目提供前期物业服务工作，由于顺义分公司当时工商注册行政审批手续尚未办理完结，暂由中铁建（北京）物业管理有限公司分公司与中铁房地产集团北京浩达置业有限公司签订了《前期物业服务合同》。2015年12月24日项目交付，中铁建（北京）物业管理有限公司指派中铁建（北京）物业管理有限公司顺义分公司履行物业服务，中铁建（北京）物业管理有限公司顺义分公司自2015年12月20日开始进驻项目提供物业服务。另查：2018年3月9日，经北京市工商行政管理局顺义分局核准，中铁建（北京）物业管理有限公司顺义分公司的名称变更为中铁建物业管理有限公司顺义分公司。2018年3月13日，经北京市工商行政管理局丰台分局核准，中铁建（北京）物业管理有限公司分公司变更为中铁建物业管理有限公司北京分公司。被告未交纳自2018年11月20日至2019年12月31日期间的物业费共计2804．06元。被告提交了照片证明小区内的防火通道被车辆堵住，且小区垃圾站等问题。上述事实，有原告提交的合同、证明、说明以及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：徐平平与建设单位签订的《北京市前期物业服务合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守合同约定。该合同约定乙方即建设单位可自行或选聘物业服务企业提供物业服务，并承担物业服务责任。被告自认其为涉诉房屋的实际使用人，并表示自愿承担相关责任，原告亦同意由被告承担责任，不再向徐平平主张，本院不持异议。原告实际为涉诉小区提供了物业服务，被告主张物业服务存在瑕疵的证据不足，本院不予采信，被告应当交纳相应的物业费。被告并非恶意拖欠物业费，故本院对原告主张的滞纳金不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告徐向征于本判决生效之日起七日内给付原告中铁建物业管理有限公司顺义分公司自2018年11月20日至2019年12月31日期间的物业服务费共计2804．06元；二、驳回原告中铁建物业管理有限公司顺义分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告中铁建物业管理有限公司顺义分公司已预交），由被告徐向征负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员  张 莉二〇二一年六月二十二日法官助理  焦婵娟书 记 员  姜 琳