广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2021)粤2072民初8543号原告:覃秀弯，女，出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：李凌男，广东雅商律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖晓康，广东雅商律师事务所律师。被告：郑晓风，女，出生，汉族，住河南省鄢陵县。被告：丁付刚，男，出生，汉族，住河南省鄢陵县。原告覃秀弯诉被告郑晓风、丁付刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告覃秀弯的委托诉讼代理人廖晓康到庭参加诉讼，被告郑晓风、丁付刚经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。覃秀弯向法院提出诉讼请求：1.解除覃秀弯与郑晓风、丁付刚于签订的《房地产买卖及居间服务合同》（ＮＯ.0000215）中形成的房屋买卖合同关系;2.郑晓风、丁付刚向覃秀弯返还购房本金220000元并支付利息（利息的计算方式：以本金220000元为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）;3.郑晓风、丁付刚向覃秀弯支付违约金194000元（计算方式：以购房总款项970000元的20%计算）;4.郑晓风、丁付刚向覃秀弯支付律师费3500元;5.判决覃秀弯对郑晓风提供的位于中山市［不动产权证号：粤（2019）中山市不动产权第0××6号］抵押物在抵押担保的范围内享有优秀受偿权。事实和理由：，覃秀弯与郑晓风、丁付刚在中山市万家顺房地产服务有限公司（以下简称万家顺公司）的居间下签订《房地产买卖及居间服务合同》，约定郑晓风、丁付刚将其名下位于中山市［不动产权证号：粤（2019）中山市不动产权第0××6号］出售给覃秀弯，房屋的成交价款项为970000元，覃秀弯、郑晓风及丁付刚与第三方经纪公司在该合同上签名或盖章确认。签订合同当天，覃秀弯向被告郑晓风支付第一期购房款项180000元，并于，通过其丈夫微信转账的方式再次向被告丁付刚支付购房款项40000元。但覃秀弯支付完购房款项后，郑晓风、丁付刚因众多原因无法办理房屋过户手续，也无法向覃秀弯返还已支付的购房款项。郑晓风、丁付刚因无法进行赎楼，也无能力向覃秀弯退还已支付的购房款项，故郑晓风与覃秀弯于就上述涉案房产办理了抵押登记手续，不动产登记证明号为粤（2019）中山市不动产证明第0××2号，主债权数额为480000元。但截止至今，郑晓风、丁付刚都无法依照《房地产买卖及居间服务合同》的约定履行自身义务，也未向覃秀弯退还购房款项，已构成违约。覃秀弯认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，以及双方签订的《房地产买卖及居间服务合同》之约定，郑晓风、丁付刚应当立即向覃秀弯返还购房本金220000元以及相应的利息，并依据合同约定，向覃秀弯支付违约金。郑晓风、丁付刚未作答辩，亦未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：，郑晓风、丁付刚（甲方，卖方）与覃秀弯（乙方、买方）、案外人万家顺公司（经纪方）签订房地产买卖合同及居间服务合同，载明：在经纪方提供中介服务的情况下，买卖双方通过经纪方出售及购入中山市东升镇坦背二马路153号可逸豪苑4期13幢203房之物业。该房地产处于抵押状态，卖方应于出证后15个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续，并将房地产证原件托管于经纪方处作办理该房地产交易过户手续之用。该房地产转让成交价97万元，第一期为定金18万元，经买卖双方协商，买方同意在签署本合同时向卖方支付定金1万元，在本合同生效后2个工作日内再向卖方支付定金17万元，第二期房款为79万元，买方申请银行按揭贷款79万元，（具体贷款金额以银行出具的《同意购房抵押贷款通知书》为准）支付给卖方，办理按揭所需费用由买方自理，否则视为违约。买方须于出证后申请按揭，卖方须无条件配合买方提交申请按揭所需法律文书，双方均不得故意拖延，否则视为违约。在银行出具《同意购房抵押贷款通知书》后（若卖方赎楼的，则在赎出房地产证原件并在注销抵押登记完毕后）五个工作日内，买卖双方须到房管局等相关部门交纳税费，并签署广东省房地产买卖合同、办理递件手续，递件回执由经纪方或担保公司代为托管。违约责任：如果卖方在收取定金后不依合同条约将该房地产售予买方，则卖方须返还双倍定金或者按照合同交易价的20%予买方以弥补买方之损失，买方在获得补偿后可以选择要求卖方继续履行此合同或者终止合同。本合同履行过程中如发生争议，各方应及时协商解决，并采取措施避免损失的发生或扩大。协商不成的，任何一方都可以依法向该房地产所在地的人民法院提起诉讼，诉讼所需的调查费、诉讼费、保全费、律师费、差旅费、邮递费费用由违约方或过错方承担。上述合同签订后，覃秀弯按照约定通过转账方式向郑晓风支付了购房定金18万元，同年，覃秀弯委托他人及通过自己微信向丁付刚转账支付购房定金40000元，上述款项郑晓风均向覃秀弯开具了收据确认收到上述款项。，广发银行出具贷款告知书，贷款金额为735000元。同年，郑晓风与覃秀弯签订抵押合同，载明：双方共同确认郑晓风无法进行赎楼，故签订本合同用于对房地产买卖及居间服务合同涉案的房屋进行第二次抵押，抵押金额为48万元，抵押的范围为房地产买卖及居间服务合同内涉及的本金、违约金、律师费、诉讼费等，如双方按照约定履行完毕房地产买卖及居间服务合同所确认的权利义务，则本合同失效；如郑晓风未能按照房地产买卖及居间服务合同约定的内容履行自身的权利义务，则需要按照本合同约定的内容承担违约责任。覃秀弯称郑晓风、丁付刚未按合同约定履行其义务，亦未向其退还购房款，故委托广东雅商律师事务所向本院起诉，提出前述诉求，并为此支付了律师费3500元。另查明：涉案的房地产权利人为郑晓风，坐落于中山市［不动产权证号：粤（2019）中山市不动产权第0××6号］。，涉案房地产办理了抵押登记，抵押方式为一般抵押，抵押权人为案外人中国农业银行股份有限公司中山东升支行，被担保主债权数额为47万元，同年，涉案房地产又办理了抵押登记，抵押方式为一般抵押，抵押权人为覃秀弯，被担保主债权数额为48万元。，根据案外人中国农业银行股份有限公司中山东升支行的申请，本院查封了涉案的房地产。再查明：万家顺公司出具情况说明，称覃秀弯已经根据合同约定向其支付了中介费29000元，双方的权利义务已经全部履行完毕，同意覃秀弯请求解除与郑晓风、丁付刚所签订的涉案合同。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。覃秀弯、郑晓风及丁付刚与万家顺公司签订的房地产买卖合同及居间服务合同是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。合同签订后覃秀弯已按约定向郑晓风、丁付刚合计支付了22万元定金及购房款，广发银行亦出具贷款告知书同意贷款，但郑晓风、丁付刚未按约定进行赎楼，而且覃秀弯起诉后郑晓风、丁付刚仍未履行其义务，郑晓风、丁付刚已经构成违约，覃秀弯有权解除双方所签订的涉案合同,且经纪方万家顺公司亦同意其解除合同，故覃秀弯请求解除与郑晓风、丁付刚的合同关系理据充分，本院予以支持。合同解除后，覃秀弯有权要求郑晓风、丁付刚返还已经支付的款项22万元及合同约定的违约金194000元（970000×20%），故覃秀弯请求郑晓风、丁付刚返还购房款22万元及支付违约金194000元理据充分，本院予以支持。关于利息问题，因为覃秀弯已经向本院主张郑晓风、丁付刚支付违约金，该主张足以弥补其所造成的损失，故覃秀弯请求郑晓风、丁付刚支付利息缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于律师费问题。双方合同约定诉讼所需的调查费、诉讼费、保全费、律师费、差旅费、邮递费费用由违约方或过错方承担，覃秀弯为提起本案诉讼花费了律师费3500元，根据双方合同的约定，作为违约方的郑晓风、丁付刚应承担该笔费用，故覃秀弯请求郑晓风、丁付刚支付律师费3500元理据充分，本院予以支持。关于优先受偿权的问题。因涉案的房地产未能赎楼，郑晓风同意以自己名下涉案的房地产为覃秀弯提供抵押担保，并办理了抵押登记，但其办理抵押登记时间晚于案外人中国农业银行股份有限公司中山东升支行，排在第二顺位，根据法律规定，涉案房地产拍卖变卖所得的价款清偿顺序,覃秀弯应在案外人中国农业银行股份有限公司中山东升支行之后，故覃秀弯主张涉案房产在抵押担保的范围内享有优先受偿权的主张缺乏理据，本院不予支持。郑晓风、丁付刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，相应法律后果由其自行承担，不影响法院依法判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第五十三条、第五十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告覃秀弯与被告郑晓风、丁付刚于签订的房地产买卖及居间服务合同；二、被告郑晓风、丁付刚于本判决发生法律效力之日起七日内向原告覃秀弯返还购房本金220000元；三、被告郑晓风、丁付刚于本判决发生法律效力之日起七日内向原告覃秀弯支付违约金194000元；四、被告郑晓风、丁付刚于本判决发生法律效力之日起七日内向原告覃秀弯支付律师费3500元；五、原告覃秀弯在对被告郑晓风抵押的位于中山市［不动产权证号：粤（2019）中山市不动产权第0××6号］折价或拍卖、变卖所得的价款优先偿付尚欠案外人中国农业银行股份有限公司中山东升支行的债务后,再由原告覃秀弯在上述第一至四项债务范围内行使优先受偿权；六、驳回原告覃秀弯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7562元,减半收取计3781元（该款原告覃秀弯已预交），由被告郑晓风、丁付刚负担，并于本判决生效之日起七日内直接向原告覃秀弯支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  石一夫二〇二一年六月二十二日书记员  高斯韵