北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初5794号原告：北京集景云成园林工程有限公司，住所地北京市朝阳区北湖渠（朝阳区酿酒厂）17幢平房。法定代表人：冀静，女，1981年8月10日出生，汉族，北京集景云成园林工程有限公司总经理，住址河北省张家口市桥东区。委托诉讼代理人：高铁民，北京市众明律师事务所律师。委托诉讼代理人：付蕊，北京市众明律师事务所实习律师。被告：陈杰，男，1983年3月29日出生，汉族，住址北京市石景山区。原告北京集景云成园林工程有限公司（以下简称原告）与被告陈杰（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告法定代表人冀静及委托诉讼代理人高铁民、付蕊，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告之间签订的《房屋转让合同》与《办公室租赁合同》于2020年6月11日解除；2、要求被告返还原告自2019年10月1日至2020年9月30日期间的房屋租金119310.96元及物业管理费1471元；3、被告返还原告转让费8万元；4、被告双倍返还原告押金39770.32元。事实和理由：2019年10月12日，原告与被告签订《房屋转让合同》、《办公室租赁合同》，《房屋转让合同》约定被告将位于北京市朝阳区房屋B4010（以下简称B4010房屋）转让给原告使用，租赁期限两年，自2019年10月1日至2021年9月30日，月租金9942.58元，房屋押金19885.16元，转让费8万元。《办公室租赁合同》约定被告将上述房屋租赁给原告使用，原告支付被告房租119311元、物业费1471元、押金19885.16元、转让费80000元，共计219930元。2019年10月15日，原告向被告支付219930元，被告出具收据。后被告迟迟不交付房屋，经原告多次催促，被告于2019年12月8日搬走物品，但因被告原因，造成室内台阶砸裂，导致原告不能正常使用房屋。2020年6月，原告收到北京市朝阳区酿酒厂通知，要求租户腾退房屋。原告与被告联系沟通此事未果，酿酒厂告知原告本厂于2019年6月已通知各租户将于近期收回租赁房屋。2020年6月11日，酿酒厂收回B4010房屋。原告认为事实上并未使用房屋，且自2020年6月11日房屋被酿酒厂收回后，合同目的无法实现，故为了维护自身权益，诉至法院。被告辩称：原告实际使用房屋时间是2019年10月1日至2020年6月1日，这期间对应的租金及物业管理费我不同意退。2020年6月1日至2020年9月30日的租金及物业管理费我同意退还。我收到了原告支付的自2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金119311元及物业管理费1471元、转让费8万元、押金19885.16元。我同意按比例退还原告未使用房屋期间的转让费。我不同意双倍退还押金，我认为我没有违约行为。B4010房屋是我从英诚蓝海（北京）文化发展有限公司（以下简称蓝海公司）租来的，后来由于国家的政策不让出租了，我和蓝海公司的合同于2020年6月20日解除了，所以我就没有权利再转租给原告。我认为原告有擅自转租的情形，构成违约，所以我于2020年6月1日向原告发送解除函，我认为我和原告之间的《房屋转让合同》、《办公室租赁合同》于2020年6月1日就解除了。如果法院认定我违约，我要求法院对合同约定的违约金即双倍退还履约保证金予以调整，合同约定标准过高。本院经审理认定事实如下：2019年10月12日原、被告双方签订《房屋转让合同》，写明：转让方（甲方）被告，顶让方（乙方）原告，甲乙双方经友好协商，就房屋转让事宜达成以下协议。甲方同意将B4010房屋转让给乙方使用，建筑面积81.72平方米；甲方与物业已签订了租赁合同，租期到2021年9月30日止，月租金9942.58元。本期应付款项：1、2019年10月1日至2021年9月30日房屋，金额119311元；2、房屋押金19885.16元；3、租让转让金80000元；4、物业管理费，期间2019年10月1日至2021年9月30日，金额1471元，上述合计人民币220667元。甲方在合同签订次日向乙方腾让门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费共计人民币80000元。合同落款处有原告盖章及法定代表人签名、被告签名并按手印。同日，原、被告签订《办公室租赁合同》，写明：甲方出租方被告，乙方承租方原告，就租赁事宜达成如下协议：甲方同意将B4010房屋，建筑面积81.72平方米所有室内固定装置及设施租予乙方使用。租期自2019年10月1日起至2021年9月30日止。经双方协商，乙方承租该房屋室内租金为4元每平方米每天，房屋租金为119311元，租金不包含本合同所规定的物业管理费及之外乙方应付的其他相关费用。乙方采取按每年为一期支付的方式向甲方预交付下一年的租金。合同签订后，乙方应在3个工作日（法定节假日顺延）内，预付第一租赁年度的租金，乙方应当在每年度租期届满前7个工作日（法定节假日顺延）前向甲方支付下一年租金。物业管理费采用年度付费方式（以建筑面积计算）：1.5元每月每平方米。自2019年10月1日至2021年9月30日止，物业费1471元。在双方签订本租赁合同后，乙方应于2019年10月15日前支付履约保证金19885.16元，甲方收到保证金后向乙方出具收据。该合同还约定了甲、乙双方的权利和义务、违约责任等内容。合同落款处有原告盖章及法定代表人签名、被告签名并按手印。2019年10月15日，被告向原告出具收据一张，载明收到原告法定代表人冀静交来219930元。经询，原告称在扣除水、电费后向被告支付款项共计219930元，被告对此表示认可。就双方争议的事实和证据：原告提交1、原告与案外人苏军的微信聊天记录截图一张，证明被告未按照合同约定时间2019年10月1日交付房屋，被告实际交付房屋时间是2019年12月8日；2、北京市朝阳区酿酒厂房屋交接单，证明B4010房屋于2020年6月11日被北京市朝阳区酿酒厂收回；3、蓝海公司与被告于2019年9月30日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》，证明被告与蓝海公司签订的合同中已明确涉案场地有可能存在蓝海公司与产权单位无法续租的事宜，但被告在与原告签订合同的时候未向原告释明。被告质证称：1、真实性认可，证明目的不认可，B4010房屋钥匙2019年10月1日我就给原告了，签订合同的时候我确实有个桌子在B4010房屋内，但当时原告说不影响使用；2、真实性无法核实，证明目的不认可，蓝海公司与我签订合同的时候没有告知我涉案场地产权单位要收回；3、真实性认可，证明目的不认可。补充协议中写明的情形仅是可能存在的风险情形，不代表说2020年4月30日就要收回房屋，此外原告在园区内也与蓝海公司签订的有租赁合同，对此也应该是知情的。经询，被告表示无证据提交。经询，被告同意退还自2020年6月1日至2020年9月30日期间的租金及物业管理费，亦同意退还自2020年6月1日至租赁期届满之日对应的房屋转让费。庭审中，被告认可收到原告支付自2019年10月1日至2020年9月30日期间租金119310.96元、物业管理费1471元、转让费80000元、履约保证金19885.16元。本院认为，原、被告于2019年10月12日签订的《房屋转让合同》、《办公室租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。依法成立的合同受法律保护，各方均应全面履行。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。本案中，原告主张自2020年6月11日B4010房屋被产权单位收回，导致合同目的无法实现为由要求解除合同，被告亦认可原告实际使用房屋至2020年6月1日，后房屋被收回，故原告要求解除合同于法有据，本院予以支持。就合同解除时间，双方未就解除合同达成一致意见，原告起诉前未向被告发出过解约通知，直接以提起诉讼的方式主张解除合同，合同自起诉状副本送达对方时，即2021年5月13日解除。原告主张被告退还自2019年10月1日至2020年9月30日期间租金及物业管理费，但双方租赁合同起租日系2019年10月1日，且原告未举证证明自2019年10月1日至2020年6月10日因被告原因导致房屋无法正常使用，故本院对于原告主张退还租金及物业管理费的诉讼请求部分予以支持，被告应退还原告自2020年6月11日至2020年9月30日期间的租金及物业管理费。庭审中，被告自认同意退还原告自2020年6月1日至2020年9月30日期间的租金及物业管理费，本院不持异议。就转让费一节，涉案房屋于2020年6月11日被产权方收回，被告同意退还自2020年6月1日至租赁期届满之日的剩余转让费，本院不持异议，金额经核算后予以确认。就双倍返还履约保证金一节，被告提供房屋无法保证原告正常使用，合同目的不能实现，原告主张被告双倍退还履约保证金，双方均认可原告已交纳两个月租金作为履约保证金。双倍返还履约保证金性质实为违约金，本院对原告诉讼请求中双倍返还押金名目以违约金判处，原告已支付的押金无需另行处理。本院根据双方合同实际履行情况、原告实际损失、被告过错程度等因素，本院酌定确定被告给付原告三个月租金作为违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、原告北京集景云成园林工程有限公司与被告陈杰于二〇一九年十月十二日签订的《房屋转让合同》、《办公室租赁合同》于二〇二一年五月十三日解除。二、被告陈杰于本判决生效之日起七日内退还原告北京集景云成园林工程有限公司自二〇二〇年六月一日至二〇二〇年九月三十日期间的租金三万九千七百七十元三角二分、物业管理费四百九十元三角三分。三、被告陈杰于本判决生效之日起七日内退化原告北京集景云成园林工程有限公司转让费五万三千三百三十三元三角三分。四、被告陈杰于本判决生效之日起七日内给付原告北京集景云成园林工程有限公司违约金二万九千八百二十七元七角四分。五、驳回原告北京集景云成园林工程有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4908元，由原告北京集景云成园林工程有限公司负担2390元（已交纳），被告陈杰负担2518元（原告北京集景云成园林工程有限公司已预交，被告陈杰于本判决生效之日起七日内支付给原告北京集景云成园林工程有限公司）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 任征远二〇二一年六月二十九日法官助理 刘菁菁书 记 员 李 晨