上海市嘉定区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0114执异58号异议人(案外人)：璠锐国际贸易(上海)有限公司，住所地及送达地址上海嘉定区。法定代表人：张秀娟，该公司执行董事。申请执行人：上海品臻建设工程有限公司，住所地上海市嘉定工业区。法定代表人：丁品龙。被执行人：上海晨宇汽车部件有限公司，住所地及送达地址上海市嘉定区。法定代表人：蒋飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖伟，女。本院在执行申请执行人上海品臻建设工程有限公司(以下简称品臻公司)与被执行人上海晨宇汽车部件有限公司(以下简称晨宇公司)建设工程施工合同纠纷一案中，异议人璠锐国际贸易(上海)有限公司(以下简称璠锐公司)向本院提出书面执行异议，请求：不要求异议人迁出上海市嘉定区新徕路XXX号房屋(以下简称涉案房产)，保护其合法权益。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人璠锐公司称，异议人于2020年8月12日与晨宇公司签订了《房屋租赁合同》，租赁位于涉案房产2幢一楼东侧，租赁面积为70平方米的场地，用于办公。租赁期限为2020年8月20日至2025年8月19日，合同期限为5年。因租赁场地不大，异议人于2020年8月19日一次性支付12个月的房租及物业管理等费用。该房屋由异议人出资隔墙、装修并正常使用至今。综上所述，异议人因对该房屋享有租赁权而合法占有，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条提出异议，恳请法院不要求异议人迁出上海市嘉定区新徕路XXX号房屋，保护异议人的合法权益。本院经审查，查明：品臻公司与晨宇公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2021年1月29日作出(2020)沪0114民初22168号民事判决书，该民事判决书主文载明：“一、被告上海晨宇汽车部件有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海品臻建设工程有限公司工程款33,893,750元；二、被告上海晨宇汽车部件有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海品臻建设工程有限公司逾期付款利息(以33,893,750元为基数，自2020年1月1日起，按年利率6.5%计算至实际支付之日止)；三、被告上海晨宇汽车部件有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海品臻建设工程有限公司律师费85万元。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费223,518元，财产保全费5,000元，由被告负担。被告负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院”。该民事判决书生效后，品臻公司向本院申请强制执行，本院于2021年3月16日以(2021)沪0114执1959号立案执行。执行中，本院于2021年4月16日作出(2021)沪0114执1959号执行裁定书，裁定：“拍卖被执行人上海晨宇汽车部件有限公司名下坐落于上海市嘉定区新徕路XXX号的房产”。同年4月23日，本院张贴公告，告知：“被执行人以及占有房屋的案外人应当自公告之日起十五日内迁出该房屋。案外人认为其对该房屋享有租赁权而合法占有的，应当自公告之日起十五日内向本院提出书面异议。案外人逾期未提出书面意义的，本院将在房屋不负担租赁权的状态下对其进行委托评估、拍卖、变卖”。同年4月30日，异议人璠锐公司以邮政特快专递方式向本院提出书面执行异议，经补正材料后，本院立案受理。另查，2019年11月8日，品臻公司登记为抵押权人，义务人为晨宇公司，不动产坐落嘉定区新徕路XXX号，权证号沪(2019)嘉字不动产证明第XXXXXXXX号，债权金额37,500,000元，设定时间2019年12月31日，结束时间2027年9月20日。再查，因品臻公司申请财产保全，2020年11月4日，本院以(2020)沪0114民初22168号民事裁定书查封了晨宇公司名下的涉案房产。审查中，异议人璠锐公司提交了如下证据：1、2020年8月12日璠锐公司与晨宇公司签订的《房屋租赁合同》，该合同主要内容：璠锐公司承租新徕路XXX号2幢1楼建筑面积70平方米；年租金为20,000元，租金每三年递增百分之三；晨宇公司按每六个月一次收取租金，先付后用，璠锐公司应于当期租期开始10日内前向晨宇公司一次性支付下次租金；合同另有其他条款。同日，璠锐公司与晨宇公司签订的《水电结算协议》；2、2020年8月19日的平安银行上市嘉定支行收付款业务回单，载明：付款人璠锐公司，收款人晨宇公司，金额25,550元，备注2020-2021年度房租；3、晨宇公司2020年8月20日开具的租金发票四张，合计金额25,550元；4、璠锐公司与晨宇公司出具的证明，载明：新徕路XXX号2幢1楼东侧70平方米于2020年8月20日起交付璠锐公司使用。交付时房屋为厂房一角无隔墙，由璠锐公司自行装修并使用；5、2020年8月25日璠锐公司与上海艳生建筑装潢有限公司签订的《工程承包合同》、预算清单、上海艳生建筑装潢有限公司开具的工程款发票，由上海艳生建筑装潢有限公司为璠锐公司进行厂内隔墙工程。审查中，申请执行人品臻公司未参加听证，亦未提交证据材料；被执行人晨宇公司参加了听证，对异议人璠锐公司的主某和提交的证据没有异议。本院认为，异议人璠锐公司要求在租赁期内不迁出上海市嘉定区新徕路XXX号房屋的请求，实质是要求人民法院中止对涉案房屋不负担租赁权予以变现。相关法律规定，案外人主某的租赁权依法成立且能够对抗申请执行人的，人民法院应当中止对房屋不负担租赁权予以变现。本案中，案外人璠锐公司提交的有关租赁行为的证据，能够形成较为完整的证据链，其真实性、合法性、与本案的关联性，本院予以确认。璠锐公司的租赁权发生在品臻公司取得涉案房产抵押登记之后，本院查封涉案房产之前，同时占有涉案房产，故异议人的异议成立，本院应中止对涉案房产不负担租赁权予以变现。但是在实际执行中，应依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款的规定对涉案房产予以变现。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款的规定，裁定如下：中止对上海晨宇汽车部件有限公司名下坐落于上海市嘉定区新徕路XXX号的房产不负担租赁予以变现，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条第二款的规定对前述房产予以变现。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 王 清审判员 陆 琦审判员 顾慧萍书记员 张婷婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十八条拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。