广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终3932号上诉人（原审被告）：杜崇铭，男，汉族，1964年2月1日出生，住址：广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：韩水粉，广东指针律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东中尚实业有限公司，住所地：惠州市惠城区汝湖镇虾村村四组69号自建楼房，统一社会信用代码：91441303MA51Y61X5H。法定代表人：林彩云。上诉人杜崇铭因与被上诉人广东中尚实业有限公司租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初18683号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：一、请求二审法院撤销原审判决，依法进行改判；二、本案的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误。1、导致双方最终未签订租赁合同的原因是被上诉人久拖不签，并不是上诉人的厂房已被抵押不能签订。被上诉人是经中间人巫恩秀介绍过来，在签订《承租意向书协议》之前，上诉人与中间人均向被上诉人告诉该公司的厂房是有向工商银行贷款，并抵押给工商银行的。被上诉人完全知情这一情况的。2、上诉人在2012年就将该厂房抵押给工商银行，并每月向银行还贷款。后因公司生产经营受到影响，每月归还贷款有困难。故经抵押权人工商银行的建议及同意，才想着把厂房出租，并把收到的租金用来归还贷款。3、被上诉人之所以久拖不跟上诉人签订租赁合同，是打着低价收购上诉人厂房的心思，故意吊着上诉人一年多。期间，被上诉人多次引荐上诉人与被上诉人介绍的一个姓蔡的，粤西人，在深圳专做资产收购的，跟上诉人洽谈。正是因为被上诉人久拖不租，让上诉人一年多损失了几百万元，又让原本资金周转困难的上诉人雪上加霜，不能按时支付工行的贷款，最后走上将厂房转让的地步。如果当初被上诉人按约定承租了上诉人的厂房，上诉人按时向工行支付贷款，上诉人也不用最后走到转让厂房的地步。4、被上诉人于一年后才向上诉人发《催告函》，如果因为贷款不能承租，被上诉人早就向上诉人主张返还定金了，不是一年后才向上诉人发函要求返还。且因为上诉人拒绝低价出售给被上诉人介绍的人，被上诉人才回头向上诉人主张返还定金的。综上，是因为被上诉人的原因，导致最终没有签订租赁合同，是被上诉人违约。故上诉人有理由没收定金。二、原审法院审判程序违法。1、被上诉人没有提供《承租意向书协议》原件与复印件，因为当时只有一份，上诉人没有留底，原审庭审时，上诉人要求对方出示，对方称没带过来，称庭后补上。原审法庭说到时会提供给上诉人质证的，可直到收到判决书时都没见到过《承租意向书协议》。2、上诉人当庭提交中间介绍人关于被上诉人违约的说明，原审法院视而不见，是否采纳没有任何说明。三、原审判决适用法律不当。1、他物权分为用益物权和抵押物权，这两个他物权是不矛盾的，可以同时存在同一个物上。房屋出租涉及的是房屋的用益物权而抵押涉及的是房屋的抵押权。法律并未禁止抵押物出租，根据法不禁止即为权利的民事不成文规则，抵押权设定后，抵押物仍可以出租。本案抵押的房产也经工商银行同意才出租的。纵观社会现实，有多少出租的房子或厂房是没向银行贷款的。2、根据定金罚则的规定，预付定金一方违约，造成合同无法履行，定金不予返还。本案中，是被上诉方想低价购买上诉人的厂房而久拖不签租赁合同，而不是上诉人的厂房不能出租，致租赁合同不能签订。是被上诉人违约造成合同无法履行，定金应不予退还。综上所述，原审判决认定事实错误，程序违法，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，依法纠正原审错误且极其不公正的判决，维护上诉人的合法权益。被上诉人向一审法院起诉请求：一、请求判令被告返还原告租房定金40万元及利息，利息以40万元为基数按一年期贷款市场报价年利率即3.85%，从2018年12月13日起计算至清偿完毕之日止，暂计至2020年9月12日为￥26950元（以上共计为￥426950元）；二、请求被告承担本案诉讼费等。一审法院认定事实：被告杜崇铭原为惠州市绿茵泉贸易有限公司（以下简称“绿茵泉公司”）法定代表人，2018年12月，原告与绿茵泉公司达成承租意向协议，约定由原告承租绿茵泉公司位于惠州市惠阳区铺位等所有配套设施，并约定在一定时间内签订正式房屋租赁合同。2018年12月13日，原告通过银行账户向时任绿茵泉公司法定代表人的被告个人账户转租房定金40万元，但此后由于案涉厂房及配套设施绿因茵泉公司拖欠工商银行的贷款已被抵押，导致双方不能签订租赁合同。原告于2019年12月5日，原告向被告发送《催告通知函》，敦促被告在2019年12月15日前函告原告可签订房屋租赁合同的日期；经催告后被告仍未回复。2020年3月22日，原告又向被告发送《关于立即退还物业定金及支付期间利息的通知书》，通知被告于2020年3月22日前退还租房定金40万元及利息，但被告至今未予退还，由此酿成诉讼。庭审中，被告称案涉厂房2020年底经工商银行介绍已出卖给他人。一审法院认为，原告与原绿茵泉公司的法定代表人即本案被告达成租赁案涉厂房及配套设施的意向后，即向被告转付了租房定金40万元，履行了承租人应尽的前期义务。但由于原绿茵泉公司自身的原因，导致正式租赁合同不能签订，原告不能承租案涉厂房，被告即应将租房定金40万元退还给原告并支付资金占用期间合理的利息。原告的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决如下：被告杜祟铭应在本判决生效后10日内返还原告广东中尚实业有限公司租房定金40万元及利息（利息以40万元为本金，从2018年12月13日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价年利率即3.85%计算至清偿完毕之日止）。本案诉讼费3852.13元（原告已预交），由被告杜祟铭负担。应负担诉讼费的当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内直接向一审法院缴交，逾期未缴交，一审法院依法强制执行。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人在一审中确认其收取被上诉人转账支付的40万元为租赁房屋的定金，庭审时在问及是否有2018年12月签订的《承租意向协议书》时，亦称“当天下午原告拿走了一份。原告说给回我了是说谎”，说明上诉人从未否认双方有达成承租的意向协议，因此一审认定双方已达成租赁厂房及配套设施的意向并无不当，被上诉人是否提交《承租意向协议书》并不影响相关事实的认定。双方达成承租意向后，被上诉人向上诉人转账支付了40万元租房定金，但双方至今未签订正式的租赁合同，现被上诉人已将案涉厂房出卖给他人，签订正式租赁合同的目的已无法实现，上诉人应当返还被上诉人支付的定金。上诉人主张系因被上诉人久拖不租所致，其有权没收定金，但其并未提交证据证明其收到定金后即为签订正式合同做好准备，使案涉厂房处于可租赁使用的状态，且在被上诉人向其发送《催告通知函》后，仍未主动与上诉人沟通签订租赁合同事宜，故对上诉人的上述主张，本院不予采纳。一审判决上诉人向被上诉人返还租房定金及利息正确，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7704元，由上诉人杜崇铭负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘艳妹审 判 员 于海砚审 判 员 黄**锋二〇二一年六月三十日法官助理 翟婧文书 记 员 王威立附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。