天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2021）津02民终787号上诉人(原审被告、反诉原告)：天津新岸创意产业投资有限公司，住所地天津市河东区西台大街38号（棉三创意街区7C）。法定代表人：邵军，该公司总经理。委托诉讼代理人：董洋，天津允公律师事务所律师。委托诉讼代理人:苏肖月，天津允公律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：天津信泰广告有限公司，住所地天津市南开区红旗路南端西侧丽都大厦2007。法定代表人：周镇，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨开元，天津益建律师事务所律师。原审被告(反诉原告)：天津棉三创意企业管理服务有限公司，住所地天津市河东区西台大街38号棉三创意街区5号楼201室。法定代表人：陈强，该公司总经理。委托诉讼代理人：董洋，天津允公律师事务所律师。委托诉讼代理人:苏肖月，天津允公律师事务所律师。上诉人天津新岸创意产业投资有限公司（以下简称新岸公司）因与被上诉人天津信泰广告有限公司（以下简称信泰公司）、原审被告天津棉三创意企业管理服务有限公司（以下简称棉三公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2020）津0102民初6473号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。新岸公司上诉请求：1.依法撤销(2020)津0102民初6473号民事判决书第二、三、五、六项判决,依法改判:“撤销原审第二项判决;将第三项改判为被上诉人向上诉人支付自2020年6月30日起至实际给付之日止的房屋占有使用费;撤销原审第五、六、七项判决”或发回重审;2.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1.《退租申请》中,被上诉人明确写明系经营原因提前退租,根据案涉《天津棉3创意街区房屋租赁合同》约定:“租赁期间,非因本合同约定的情况,丙方(即被上诉人)解除本合同的,需提前30日通知乙方,丙方所付的保证金作为违约金不予退还。”案涉租赁合同系由被上诉人提出提前解除,故依约保证金作为违约金不予退还,被上诉人要求返还保证金的请求不应被支持。2.被上诉人虽提出提前解除合同,但并未将案涉房屋恢复原状,其公司的名称等仍然在屋内未予拆除,且未办理案涉房屋的退租验收手续,至今该房屋无法出租给他人,其提交的微信聊天记录只能证明其与上诉人之前的员工沟通过退租的相关事宜,但是并未证明其将房屋恢复原状并办理完毕退租验收手续,故其应向上诉人支付自2020年6月30日至今的房屋占有使用费。3.被上诉人承租案涉房屋系用于办公使用,而不是用于承办会议、展览等,其从上诉人处退租后仍在他处办公,疫情并不直接导致其无法办公,因此其提前解除的行为属于违约而不属于因不可抗力原因解除。4.上诉人作为国有企业,已经按照法律及政策规定对被上诉人实行减三免三的政策,已经履行作为一个国有企业社会职责,如果被上诉人提前退租的行为无须承担任何违约责任,则上诉人处众多承租人将纷纷进行效仿,提前退租并要求上诉人返还保证金,这或将会造成国有资产的流失。二、原审判决适用法律错误。根据《民法总则》及《合同法》相关规定:因不可抗力不能履行民事义务、不能履行合同的,才能依据不可抗力的影响,部分或全部的免除责任,但法律另有规定的除外。因此,不可抗力的影响应当是直接的影响,而不是间接的影响。根据《最高人民法院印发的通知》(以下简称:《通知》)第5条第二款规定:“为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同,疫情或者疫情防控措施导致该活动取消,承租人请求解除租赁合同,返还预付款或者定金的,人民法院应予支持。”只有为展览、会议、庙会等特定目的临时预订的场地租赁合同,因疫情或者疫情防控原因活动取消的,承租人才能以不可抗力要求解除。首先,被上诉人承租案涉房屋系用于办公而不是临时租用举办会议、展览,其无法举办会议、展览的情形并不会直接影响案涉《房屋租赁合同》的履行,因此,不可抗力不能成立,要求退还保证金的行为不应被支持。其次,即便是其系承租案涉房屋用于举办临时会议,被上诉人提出退租的时间为2020年6月份,此时疫情已经不足以影响其经营,很多大型的会议、展览都可以举办,其主张不履行合同也无法被支持。最后,如果被上诉人的原审中的诉讼请求被支持,则将会造成不好的社会效果。上诉人处的承租人及其他承租国有企业房屋的承租人或者因疫情导致其收入减少的人均会效仿,判决一经作出既具备一定的社会影响力,如原审判决被公布且被认可,则社会影响会更大。比如因疫情原因导致无法工作,无收入或者收入减少的人群,看到上述判决后便延期或者拒不支付房屋贷款并坚持认为不需要承担任何责任的话,那将会损害金融机构的利益。三、原审判决裁判逻辑错误。上诉人与天津棉三创意企业管理服务有限公司(原审被告)系独立的法律主体,房屋租赁保证金系由被上诉人交付给上诉人,与天津棉三创意企业管理服务有限公司(原审被告)无关,原审判决第五项将其应收取的运营服务费在应退还的房屋租赁保证金中进行抵扣,无任何事实及法律依据,故应撤销该项判决,由被上诉人按照原审判决第四项向天津棉三创意企业管理服务有限公司(原审被告)支付运营服务费。信泰公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。信泰广告的经营范围是受疫情影响最直接的行业，属于合同9.1条约定的不可抗力情况，上诉人应该按照合同约定退还保证金。根据一审证据和双方员工之间的聊天记录以及上诉人提供的现场照片都可以看出我方已经全部搬离涉案房屋，不存在上诉人所说情况。如果仅仅因为一个在墙上粘的LOGO就说没有完全搬离，太牵强了。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。我方从事的是人员聚集场所的服务性行业，因为疫情防控，必然受影响，不应该承担违约责任。承租人处于弱势地位，又是受疫情冲击比较大的行业，公司也没有裁员，只能以搬到租金便宜的地方减少开销以维持公司基本运营。原审法院适用法律正确，被上诉人从未拖欠租金，故应该退还保证金。棉三公司述称，同意新岸公司意见。信泰公司向一审法院起诉请求：1.解除信泰公司与新岸公司、棉三公司签订的编号“M3ZL0322”《天津棉3创意街区房屋租赁合同》；2.新岸公司返还租赁保证金71951.03元；3.诉讼费由新岸公司、棉三公司负担。新岸公司向一审法院提出反诉请求：1.信泰公司交付涉案房屋（房屋钥匙及水电卡）并支付自2020年7月1日起至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费，按1.68元/平方米/日计算；2.反诉费由信泰公司负担。棉三公司向一审法院提出反诉请求：1.信泰公司支付自2020年7月1日起至实际交付房屋之日止的运营服务费，按0.82元/平方米/日计算；2.反诉费由信泰公司负担。一审法院认定事实：涉案位于天津市河东区的房屋系新岸公司所有。新岸公司、棉三公司与信泰公司系房屋租赁合同关系，新岸公司（甲方）系出租人、棉三公司（乙方）系运营服务商，信泰公司（丙方）系承租人。2019年10月28日，三方签订合同（编号：Ｍ3ＺＬ0322），约定：新岸公司将名下位于天津市河东区建筑面积314.54平方米的房屋出租给信泰公司办公使用；租赁期限自2019年11月1日起至2021年10月31日止，共计2年；新岸公司收取办公部分房屋租赁费1.68元／平方米／天，棉三公司收取运营服务费0.82元／平方米／天，合计每季度总费用为71951.03元，信泰公司按季度支付上述费用；信泰公司签订本合同5个工作日内须支付租赁保证金71951.03元，租赁期限届满或因不可抗力原因终止本合同的，自信泰公司按照本合同约定交还本房屋及缴清所有款项及费用后15个工作日内，新岸公司应将保证金或保证金余额（如有）退还信泰公司，但不计利息。合同签订后，信泰公司向新岸公司交纳了租赁保证金71951.03元，新岸公司向信泰公司交付了涉案房屋。后因新冠疫情原因三方均同意提前解除合同，解除时间为2020年6月30日。经新岸公司、棉三公司按照天津市政府有关通知减免费用后，涉案房屋2020年6月30日前的租赁费和经营服务费信泰公司已付清。2020年7月22日，信泰公司工作人员孙琦超与新岸公司工作人员高青在微信中陈述，孙琦超：“亲耐的，现在我们的费用已经清了，我们明天搬家，出入证我们需要办吗”。高青：“明天就能利索了吗”。孙琦超：“对，明天搬”。高青：“都拆利索了吗”。孙琦超：“我需要批条”。高青：“还是就是搬清”。孙琦超：“我只是需要车辆来往的批条”。高青：“你们楼上的隔断是自己打的”。孙琦超：“我们或许搬两天，对”。高青：“要恢复”。孙琦超：“这个我们会拆的，但是我们明天要搬家，我们得搬完再拆”。高青：“去物业我帮你联系，明天去就行，联系完了”。孙琦超：“好的，谢谢”。高青：“你们家那个隔断如果有困难的话不损毁的情况下可以保留，看你们都行”。孙琦超：“好的”。2020年7月24日，二人在微信中陈述，高青：“你们办完了吗，什么时候交钥匙”。孙琦超：“小姐姐，我们的钥匙是门禁，更改密码就可以”。高青：“当初的钥匙要交回来，你们是走了吗，咱们还有一个验房的程序，你们现在的门禁密码是什么，你屋里的钥匙也给留下还要签字，需要留一个人和咱验房，你们现在的门禁密码是什么，小姐姐，看见回一下”。孙琦超：“我们这边还差点东西，下周可以吗，刚才在加班，没注意”。2020年8月6日，二人在微信中陈述，高青：“您好，水电也可以减免直接去物业找窦靖，带着水电卡，如已经开票（专票）带着发票，减免承诺书，来就可以”。孙琦超：“好的，物业是交电费那个楼吗”？高青：“对对”。孙琦超：“小姐姐，补录和退款应该写哪个”？高青：“退费，你们家不是搬走了吗”。孙琦超：“好，对”。高青：“肯定是退费”。2020年9月11日，二人在微信中陈述，孙琦超：“您好，我们周一拿水电退费，我去找物业吗”？高青：“19211层财务室”。孙琦超：“好的”。高青：“减免协议也拿走吧”。孙琦超：“好的”。高青：“上二楼找我”。孙琦超：“周一”。高青：“恩恩”。关于本案当事人争议的涉案房屋返还时间问题，通过对上述微信聊天内容分析，2020年7月22日至2020年7月24日间，信泰公司与新岸公司就腾房事宜已做沟通，信泰公司工作人员告知将在2020年7月23日搬家后，新岸公司工作人员表示可以保留屋内隔断，并要求双方进行验房程序，信泰公司工作人员表示因差东西要等到下周进行。2020年8月6日，双方就退还水电费事宜再次沟通时，新岸公司工作人员并未要求信泰公司验房或腾房，并认可信泰公司已搬走。由此可见，信泰公司在2020年8月6日前已实际返还涉案房屋，但因信泰公司不能提交书面交接单等证据，故认定涉案房屋的腾空返还时间为2020年8月5日。另，通过上述微信聊天内容显示，新岸公司工作人员告知办理涉案房屋水电费退费手续时需带齐水电卡，现水电费已退还，故应视为水电卡已交接完毕。一审法院认为，涉案合同系三方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，三方当事人均认可合同于2018年6月30日解除，予以确认。信泰公司要求解除合同的诉讼请求，符合上述法律规定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，合同解除后，新岸公司未按约定返还租赁保证金，系违约行为，应承担本案的民事责任，信泰公司要求新岸公司返还租赁保证金的诉讼请求，符合上述法律规定，予以支持。关于新岸公司、棉三公司提出涉案合同非因不可抗力解除的答辩意见，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。鉴于信泰公司经营范围系从事展览展示服务、礼仪服务、会议服务，属于人员聚集场所的服务性行业，营业收入必然受疫情及疫情防控措施影响大幅减少。依照上述指导意见，信泰公司解除合同的行为属于不可抗力，不应承担违约责任。新岸公司、棉三公司的上述答辩意见，于法无据，不予采纳。关于新岸公司、棉三公司的反诉请求，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，信泰公司提交的微信聊天记录能够证明涉案房屋已返还、相关手续已交接的事实具有高度存在可能，故新岸公司要求信泰公司交付房屋、返还钥匙、水电卡的反诉请求，无事实依据，不予支持。另，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，信泰公司应按合同标准分别向新岸公司和棉三公司支付2020年7月1日至2020年8月5日期间的房屋占有使用费19023.38元（314.54元×1.68元×36天）和经营服务费9285.22元（314.54元×0.82元×36天）。上述费用应自涉案租赁保证金中抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款规定，判决如下：一、新岸公司、棉三公司、信泰公司2019年10月28日签订的《天津棉3创意街区房屋租赁合同》（编号：M3ZL0322）于2020年6月30日予以解除；二、新岸公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向信泰公司支付租赁保证金71951.03元；三、信泰公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向新岸公司支付房屋占有使用费19023.38元；四、信泰公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向棉三公司支付经营服务费9285.22元；五、上述第二、三、四项折抵后，新岸公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向信泰公司支付43642.43元；六、驳回新岸公司的其他反诉请求；七、驳回棉三公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1599元，减半收取计799.50元，反诉费748元，合计1547.50元，由信泰公司负担163元，新岸公司负担1198.50元，棉三公司负担186元。本院二审期间，新岸公司、信泰公司、棉三公司未提交证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，争议焦点为案涉合同解除信泰公司是否存在违约。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条“依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。”之规定，信泰公司经营范围系从事展览展示服务、礼仪服务、会议服务，属于人员聚集场所的服务性行业，营业收入受疫情及疫情防控措施影响较大。在经营困难的前提下，继续履行合同不能达成信泰公司的合同目的。信泰公司在出现困难后，及时通知了新岸公司、棉三公司，故，一审法院依照上述指导意见，认定信泰公司解除合同的行为属于不可抗力，并无不当。信泰公司不承担违约责任的前提下，其请求返还保证金的主张，应予支持。根据双方合同6－2条“如果信泰公司违反本合同且给新岸公司造成损失的，新岸公司有权扣留租赁保证金作为违约处理并索赔一切因此而引起的损失，或从履约保证金中扣除一定数目的金额以补偿由于信泰公司违约不遵守或不履行合同而给新岸公司、棉三公司以及第三方造成的损失”之约定，一审法院将新岸公司应收房屋租赁费、棉三公司应收运营服务费与新岸公司应退的保证金71951.03元一并抵扣，并不违反合同约定，本院予以维持。综上所述，新岸公司上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2397元，由上诉人天津新岸创意产业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二一年六月十五日书记员  单 珊