北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0105民初22547号原告：北京九维世通科技有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业区A区。法定代表人：王某，董事长。委托诉讼代理人：闫涛，北京市北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙翔宇，北京市北方律师事务所律师。被告：李静，女，1966年8月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告北京九维世通科技有限公司（以下称九维公司）与被告李静（以下称姓名）合同纠纷一案，九维公司向北京市西城区人民法院（以下称西城法院）起诉后，李静提出管辖异议，西城法院作出（2020）京0102民初10332号民事裁定书，认为李静住所地位于北京市朝阳区故裁定将案件移送我院处理。九维公司提起上诉，北京市第二中级人民法院（以下称二中院）作出（2020）京02民辖终368号民事裁定书，驳回上诉。本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。九维公司的委托代理人闫涛、孙翔宇，李静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。九维公司向本院提出诉讼请求：确认九维公司与李静之间存在有效的借名购房合同关系。事实和理由：西城法院(2018)京0102民初43787号判决书列明，根据李静签字确认并加盖九维公司公章的《承诺书》、《商品房抵押说明》，本院足以认定双方就涉案房屋存在借名购房的合意。故九维公司主张双方存在借名购房合同关系，本院予以确认(判决书第6页)”。北京市二中院(2019)京02民终4826号判决书“对一审法院查明的事实予以确认”，“应当对当事人合意、借名原因、出资情况、房屋占有使用等事实进行严格审查后，再行作出实体判断，可另行(诉讼)解决，本案对此不予处理。故此提起本案诉讼。李静辩称：一、李静与九维公司之间不存在借名买房合同，因此亦不存在合同有效的法律关系。证据：1，在西城法院的审理中，九维公司明确认可我们之间没有借名买房合同(附笔录)。二、目前涉案房产处于查封状态，法院不应当受理九维公司的关于借名买房的确认诉讼请求，应当依法驳回。证据：北京西城法院的查封拍卖通知。理由：1，《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定：“审判机构在审理确权诉时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。”根据该规定，如果当事人要求确权的财产已经被执行局(因另案)查封、扣押、冻结的，则应当按如下方式处理：1、确权诉讼审判中：(1)当事人诉请确权的财产被查封、扣押、冻结，但尚未被处置(如司法拍卖)的，确权诉讼中止；(2)当事人诉请确权的财产已被执行局处置的(如已被司法拍卖)，应当撤销确权案件；(3)如果执行局解除了对当事人诉请确权财产的查封、扣押、冻结，则确权诉讼继续进行。2、在执行局查封、扣押冻结后，法院作出确权裁判或调解书的，应当撤销确权判决或者调解书。2，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释(2015)10号，2015年5月5日起施行)第二十六条规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”三、目前涉案房产产权登记在开发商名下，未办理产权证，关于涉案房产的确权，已经法院多次确权，法院均驳回了九维公司的诉讼请求，九维公司现以借名买房合同确认之诉，再次确权，实际与前两次的确权同属实体确认，性质相同，属于重复诉讼。就合同之诉，已经超出诉讼时效，法院不应当受理。证据：1，2011年李静提出确权申请，西城法院对涉案房产的判决书(2011)西民初字第16751号，认定：李静为涉案房产的合法购买人，鉴于查封不能办理产权证和确权。被执行人九维公司就涉案房产与李静的纠纷另行诉讼(附：判决书)。证明2011年法院已经提示九维公司就房产合同纠纷另行诉讼，到2018年房价上涨才确权，现在2021年十年后才诉讼，已经超过诉讼时效，法院不应当受理。2，2018年九维公司对涉案房产提起确权，要求办理房产证。判决书(从西城法院，二中院，高院的判决书)均驳回了被执行人九维世通。（附：2018年12月北京西城区法院(2018)京0102民初43787号判决书，2019年4月30日北京第二中级法院(2019)京02民终4826号判决书：北京高级人民法院(2019)京民申5096号裁定书都驳回了九维公司要求办理产权的请求。)证明：九维公司就涉案房产多次诉讼，属于重复诉讼，法院不应当受理。理由：依据《民事诉讼法解释》第247条，“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：1、后诉与前诉的当事人相同：2、后诉与前诉的诉讼标的相同：3、后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”四、涉案房产是李静个人购买，有购房合同，建委备案，发票，支付房款凭证，租赁合同，物业收房证明，物业水电费交款凭证，租赁合同等均可证明，涉案房产系李静个人购买，与九维公司无关。证据：1，涉案房产系2002年12月李静与北京立恒房地产开发公司签署的购房合同(附购房合同)，建委备案表(附件)。2，购房发票，银行流水凭证，银行结清证明。3，涉案房产从收房到目前的使用都是李静在使用(附：李静支付物业费，水电费的物业证明)。理由：《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》(京高法发[2010]458号)第十五条有着具体规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持。五、李静与九维公司之间是租赁关系。证据：2003年6月-2005年4月出租给北京九维公司(证据：租赁合同)。理由：租赁合同足以证明李静与九维公司之间是租赁关系。六、九维公司提供的《承诺书》和《抵押说明》是九维公司另案借款合同的附件，不是借名买房合同，更不是借名买房合同的真实意思表示。1，首先，两份文件不是李静签名，要求九维公司出示原件。2，九维公司提供的《承诺书》和《抵押说明》是在九维公司向周某借款。与《借款合同》的同日同时签署的《抵押说明》和《承诺书》是为借款而做的，且是向周某做出的，李静从没有与九维公司签署过借名买房合同，此承诺书不是李静与九维公司“借名买房”的真实意思表示。证据：1，借款合同。2，上海浦东法院(2005)浦民一(民)初字第16036号判决书。3，(2005)浦民一(民)初字第16036号判决书判决：“一，被告北京九维世通科技有限公司于本判决生效之日起十日内归还九维公司周某人民币200万元及该款在2004年12月至2005年5月利息人民币10万元，二，被告李静在北京广安门外南滨河路立恒名苑2号楼1901室房屋价值范围内，对于被告北京九维世通科技有限公司对上述借款200万元及利息人民币10万元的不能清偿部分，向九维公司周某承担赔偿责任。”法院已经认定抵押合同无效，李静承担赔偿责任。4，李静已经向执行法院(北京西城法院)支付给了赔偿款210万(附法院收据，转账凭证)。法律依据：《民法典》第146条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”。因此，《抵押说明》和《承诺书》不是借名买房合同，亦不是借名买房合同的真实意思表示。七，2002年不存在限购限贷的政策，九维公司谎称因不能贷款而借名购房，不存在借名的客观理由。八，2005年九维公司已经被北京市工商局吊销执照，法人代表王某不能代表全体股东的意见，已经不具备行使法人代表的资格。(证据：工商公示截图)。综上，借名买房属于无名合同，根据借名原因，出资情况，房屋占有使用情况，李静提供的购房合同，备案表，购房款发票，支付凭证，物业水电费，租赁合同等证据足以认定李静是该房屋的真实购买人，依据法律关于借名购房合同确认的相关规定，法院不应当受理九维公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和庭审情况，本院认定事实如下：2002年12月7日，北京立恒公司（出卖人，以下称立恒公司）与李静（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：李静购买北京市宣武区1901号房屋（以下称1901号房屋），总价款为1383951元，立恒公司应在2002年6月30日将房屋交付李静。该《商品房买卖合同》已办理预售登记备案，但尚未办理房屋产权转移登记手续。李静出示其持有的购房款发票，证明1901号房屋为其购买。李静于2002年12月13日签署《个人购房借款（综合）合同》，向上海浦东银行安外支行（以下称浦发银行）申请按揭贷款110万元用于购买1901号房屋。2009年，因李静未按时偿还房屋贷款，且1901号房屋因其它原因被法院查封并已进入强制评估、拍卖程序，浦发银行将李静及立恒公司起诉至北京市东城区人民法院（以下称东城法院），要求解除与李静、立恒公司之间签订的借款合同；要求李静偿还剩余借款本金847901．07元及利息、罚息、复利；要求李静赔偿律师费5000元；要求立恒公司对上述债务承担连带保证责任。该案经东城法院调解，浦发银行与李静、立恒公司达成和解，内容如下：一、解除浦发银行与李静、立恒公司于2002年签订的个人购房借款（综合）合同。二、李静于2009年6月17日前偿还浦发银行借款本金847901．07元，及自2009年6月11日起至实际清偿之日止的利息、罚息、复利。三、李静于2009年6月17日前赔偿浦发银行律师损失费5000元；四、立恒公司对李静的上述债务承担连带责任。五、立恒公司在向浦发银行承担连带保证责任后，有权在承担连带保证责任范围内，向李静追偿。后浦发银行在东城法院申请强制执行。2020年4月10日，浦发银行出具《贷款结清证明》，内容为：贷款人李静于2002年12月13日向我行申请贷款110万元，抵押人李静，抵押物地址为1901号房屋，该借款人已于2020年3月31日将上述贷款本金、利息、罚息全部结清。李静提交其名下浦发银行还贷银行卡交易明细，证明其按月偿还贷款情况。九维公司提交该公司2002年12月向立恒公司转账支付94871元的转账支票、该公司法定代表人王某2002年12月从北京期货经纪公司提款20万元转账支付给立恒公司的提款单和转账支票，证明九维公司支付了1901号房屋的首付款和前期税费共计294871元。李静称，1901号房屋首付款是用这两张支票支付的，因为九维公司和王某欠我钱，这两张支票是还款，我用来支付了首付款，还有其他一些钱是我用现金付的。九维公司提交该公司2002年12月向满天星物业公司转账支付36322．29元的转账支票，证明该公司支付了1901号房屋首期物业费。九维公司提交该公司2003年4月、2003年5月向北京市鸿福吉第装饰中心转账支付1万元、11300元的两张转账支票，证明该公司支付了1901号房屋装修费。因九维公司未出示原件，李静对上述证据的真实性均不认可。2003年3月7日，九维公司向案外人周某借款200万元，双方于2004年8月12日补签借款协议，该借款协议约定周某向九维公司出借的金额为200万元，九维公司以涉案房屋及其他物品作抵押，到期不能归还借款，周某有权处理抵押物。后因九维公司未归还借款及利息，周某起诉至上海市浦东新区人民法院（以下称浦东法院），要求九维公司返还借款200万元并支付利息10万元；同时要求李静对该借款承担连带支付责任。该案审理中，周某提供落款人为“李静”、落款时间为2004年8月12日的《承诺书》载明：“以本人李静名义所购北京广外南滨河路1901室房屋归九维公司所有。本人同意上述房屋作为归还周某借款200万元本息的担保，如届时借款协议上约定的款项无法归还，上述房产由周某处置后优先归还借款本息”。该《承诺书》由九维公司盖章确认。周某另提供落款人为“李静”、落款时间为2004年8月12日的《商品房抵押说明》载明：由于上述抵押房屋正值办理产权证，故无法取得相关合同和权证，只能以付款凭证作证明。一旦产权证办妥，及时提交给周某作抵押物证明和登记。因李静对上述《承诺书》、《商品房抵押说明》上“李静”的签字存有异议，李静在该案审理中申请笔迹鉴定。司法鉴定结论是：《承诺书》、《商品房抵押说明》中“李静”的签名与样本中“李静”的签名是同一人书写。李静未提供证据对鉴定结论予以推翻。后浦东法院作出（2005）浦民一（民）初字第16036号民事判决书，判决九维公司偿还周某借款200万元及该款在2004年12月至2005年5月期间的利息10万元；同时判决李静在涉案房屋价值内，对于九维公司对上述借款200万元及利息10万元的不能清偿部分，向周某承担赔偿责任。李静不服该判决，向上海市第一中级人民法院（以下称上海一中院）提出上诉，上诉期间，李静申请对《承诺书》中“李静”的签名重新鉴定，上海一中院认为李静申请重新鉴定的理由不能成立，2007年9月7日，上海一中院作出（2007）沪一中民一（民）终字第2532号民事判决书，维持一审判决。2009年，李静向上海市高级人民法院提出再审申请，2009年11月30日，上海市高级人民法院，作出（2009）沪高民一（民）申字第1372号民事裁定书，驳回了李静的再审申请。九维公司提交一份《声明》复印件，内容为：“声明。以李静名义所购北京广外南滨河路1901室房屋产权归北京九维世通科技有限公司所有。特此声明。声明人：李静，2003．9．1。”其中“李静，2003．9．1”为手写字迹，其余为打印形成。九维公司未提交《声明》原件，李静对复印件真实性不认可，称其从未签署该《声明》。另查，九维公司曾于2018年9月以合同纠纷起诉李静，要求李静按约定将1901号房屋所有权转移至九维公司名下。案件经西城法院审理于2018年11月20日作出(2018)京0102民初43787号民事判决：驳回九维公司的诉讼请求。判决理由为：根据李静签字确认并加盖九维公司公章的《承诺书》、《商品房抵押说明》，法院足以认定双方就涉案房屋存在借名购房的合意。故九维公司主张双方存在借名购房合同关系，法院予以确认。关于购房款来源，双方虽然存有争议，但购房款问题不影响双方的借名购房合同关系，李静可就相关债权另行主张权利。关于房屋过户一节，首先，涉案房屋产权并未登记至李静名下，李静需先行根据买卖合同将房屋产权办理至其名下后，才能协助九维公司办理房屋过户手续。其次，涉案房屋上存在司法查封。故九维公司要求李静办理涉案房屋产权过户手续缺乏法律条件，法院不予支持。待条件具备时，九维公司可另行向适格的法律主体主张权利。李静不服该判决提起上诉，二中院于2019年4月30日作出（2019）京02民终4826号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决理由为：九维公司起诉请求将案涉房屋所有权转移至九维公司名下，根据在案证据，经双方当事人认可，涉案房屋当前已被人民法院查封，目前暂不具备办理房屋所有权转移手续的条件，故对于九维公司要求办理过户手续的诉讼请求，本院不予支持，一审法院判令驳回九维公司诉讼请求，处理结果正确，本院对此予以确认。但须特别指出的是，关于九维公司所主张的借名购房合同关系一节。所谓借名购房合同，属我国《合同法》分则规定以外的无名合同，在司法实践中系指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。因该种合同关系履行完毕的法律后果，会产生实际房屋权利人与登记物权人不一致的情形，故对于借名购房合同关系成立以及履行情况的认定，应在对当事人合意、借名原因、出资情况、房屋占有使用等事实进行严格审查后，再行作出实体判断。但本案一审中，一审法院在房屋交易付款情况、房款来源及性质等事实尚存争议，且九维公司自认因公司解散其未支付后续贷款的情况下，即对九维公司与李静之间存在借名购房合同关系作出实体认定，处理欠妥，存在基本事实认定不清的情节。但鉴于涉案房屋已被查封的客观情况，一审法院驳回九维公司诉讼请求的处理结果正确，故为避免当事人诉累，本院对一审法院裁判结果予以维持。如若双方对借名购房关系是否存在及相关履行等问题存在争议，可另行解决，本案对此不予处理。李静提交李静（甲方）与九维公司（乙方）2002年6月20日签署的《房屋租赁协议书》，内容为：“1、甲方产权人李静将自有房产1901号房屋租赁给九维公司作为办公用房。2、乙方租用甲方房产，需按月交纳房屋租金，每月7600元。3、乙方租用期间必须爱护甲方的房屋设施，不得随意改变房屋结构。4、乙方不得把此房屋转租他人使用。5、甲乙双方必须共同执行此协议，遇有其他情况可增补充协议。”合同末尾乙方处加盖有九维公司公章并有王某签名。九维公司称协议末尾该公司公章系李静私自加盖，王某没有签过该协议。李静提交（2019）京02民终4826号案件卷宗内2019年4月11日庭审笔录，证明王某当庭认可《房屋租赁协议书》是其所签。该次庭审王某以九维公司法定代表人身份出庭，关于租赁协议书有如下对话：法官：“租赁合同时间？”李静：“2002年，买房之前协商好的。”九维公司：“2002．6租赁合同是伪造的，签名不是李静签的，因为李静当时有预谋想分道扬镳想侵占公司财产。”法官：“依据是什么？”九维公司：“2002．12才购房，12月下旬才知道房号，在2002．6就知道房号，租给公司显然不能被采信。租赁合同是李静说要补一个，租赁合同弄的没有头尾，随便写了几句。”九维公司称，2002年12月至2005年5月1901房屋是我公司使用，2005年5月6日李静强行把1901房屋占了。2005年6月西城法院查封了1901号房屋，2010年7月李静强行撬锁占用该房屋，目前李静将该房屋出租。李静称，1901号房屋是我2002年12月签合同买的，也是12月交房。因为整个项目是6月交房，所以购房合同也写的6月交房。后来2003、2004年左右我要求王某补签了《房屋租赁协议书》，是王某本人签字盖章。因为购房合同上写的2002年6月交房，所以倒签的《房屋租赁协议书》落款日期也写成了2002年6月。1901号房屋从交房就由我使用，2003年至2004年我将房屋租给了九维公司，租赁期间的物业费由九维公司承担。2005年6月法院查封后，法院说1901号房屋由我保管使用，查封不影响使用，只是在建委备案。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，对于李静辩称九维公司本次起诉构成重复起诉一节，九维公司曾于2018年9月以合同纠纷起诉李静，要求李静按约定将1901号房屋所有权转移至九维公司名下。西城法院于2018年11月20日作出的(2018)京0102民初43787号民事判决，确认原被告双方存在借名买房合同关系，但以房屋产权未登记在李静名下且已被查封为由驳回了九维公司的诉讼请求。李静上诉后，二审维持原判，但二审判决理由否定了一审判决对于原被告之间存在借名买房合同关系的认定，认为对此问题可另行解决，本案对此不予处理。故根据该案二审判决，就原被告之间是否存在借名买房合同关系，(2018)京0102民初43787号案件并未处理，九维公司现起诉要求确认原被告之间存在借名买房合同关系，并不构成重复起诉。对于李静辩称九维公司起诉超过诉讼时效一节，原被告双方从2005年至今因1901号房屋陆续牵涉多起诉讼，应当视为九维公司在持续主张权利，李静认为九维公司起诉超过诉讼时效的抗辩意见本院不予采信。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。1901号房屋系以李静名义购买。九维公司主张其与李静之间存在借名购房合同关系，1901号房屋系九维公司借用李静名义购买。李静对此不认可。九维公司应对其主张的事实承担举证证明责任。九维公司提交的已生效的（2005）浦民一（民）初字第16036号民事判决书查明，案外人周某持有李静签署的落款时间为2004年8月12日的《承诺书》、《商品房抵押说明》。《承诺书》载明：“以本人李静名义所购北京广外南滨河路1901室房屋归北京九维世通科技有限公司所有。本人同意上述房屋作为归还周某借款200万元本息的担保，如届时借款协议上约定的款项无法归还，上述房产由周某处置后优先归还借款本息”。该《承诺书》由九维公司盖章确认。在《承诺书》前半部分，李静确认其所购1901号房屋归九维公司所有。但李静向周某确认1901号房屋归九维公司所有，并不等于确认李静与九维公司之间存在借名买房合同关系。李静提交的其与九维公司签署的《房屋租赁协议书》更能体现双方之间的真实关系，租赁协议书能够反证双方之间不是借名买房关系。结合《承诺书》后半部分内容，以及《商品房抵押说明》，尤其是《承诺书》和《商品房抵押说明》均系出具给周某而非九维公司的事实，考虑到李静当时在九维公司任职的情况，根据生活常识和交易习惯，可以认定李静系为九维公司借款担保一事而出具《承诺书》，其承诺的对象是周某而非九维公司，不论从《承诺书》的内容，还是《承诺书》的出具方式，均无法推断出李静与九维公司之间存在借名买房合同关系的结论。九维公司提交了《声明》复印件，但不持有原件，该复印件无法确认真实性，无法作为认定案件事实的依据。对于李静购房时使用九维公司和王某提供的支票支付首付款一节，首付款占总房款比例很小，占房款大部分的按揭贷款系李静申请并实际偿还，仅凭首付款的资金来源无法证明李静与九维公司之间存在借名买房合同关系。对于九维公司提交的该公司支付物业费和装修费的转账支票，九维公司未提供原件，即使上述证据属实，亦无法证明李静与九维公司之间存在借名买房合同关系。借名买房合同关系成立并履行完毕的法律后果，会造成实际房屋权利人与登记物权人不一致的情况，故对于借名购房合同关系的成立应依法严格审查。主张存在借名买房合同关系的一方必须提交充足证据，使法院可以确信原被告之间此种关系的存在具有高度可能性。综合在案证据，九维公司未提交充足证据证明其与李静之间就1901号房屋存在借名买房合同关系，未能完成其举证责任，更未能提交有效证据推翻李静提交的《房屋租赁协议书》等反证，对此应由九维公司承担举证不能的不利后果。九维公司要求确认该公司与李静之间存在有效的借名购房合同关系的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第九十一条《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告北京九维世通科技有限公司的诉讼请求。案件受理费8627元，由九维公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋培海二〇二一年六月七日书记员  羡 蕾