沈阳市沈河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0103民初181号 原告：沈阳大象实业有限公司，住所地：沈阳市沈河区惠工街五段九号。 法定代表人：刘素清，系该公司执行董事。 委托代理人：刘壮，系该公司员工。 被告：李振杰，男，汉族，1972年7月16日出生，住沈阳市沈河区。 委托代理人：张静，系辽宁东尧律师事务所律师。 被告：陶莉，女，锡伯族，1967年5月20日出生，住沈阳市沈河区。 被告：王增志，男，汉族，1968年8月25日出生，住沈阳市沈河区。 原告沈阳大象实业有限公司与被告李振杰、被告陶莉、被告王增志申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳大象实业有限公司的委托代理人刘壮、被告李振杰的委托代理人张静、被告陶莉、被告王增志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告沈阳大象实业有限公司向本院提出诉讼请求：一、恢复对被告陶莉名下位于沈阳市沈河区2-1-1的房产查封执行。二、本案诉讼费由被告（案外人）李振杰承担。 事实和理由：2020年4月14日，沈河区人民法院（2020）作出辽0103财保427号民事裁定，于2020年5月12日对被告陶莉名下位于沈河区2-1-1的房产进行查封为期三年，并在2020年10月19号下达（2020）辽0103民初8076号民事调解书。2020年10月12日案外人李振杰提起保全执行异议申请，辩称该执行保全房产是其所有，沈河区人民法院于2020年12月7日下达（2020）辽0103执异516号执行裁定书，中止对位于沈河区2-1-1号的房屋查封执行。 一、2011年10月15日被告李振杰称借款给被执行人陶莉100万并约定期限为一年，但未出具借款合同，只有一笔来自工商银行的100万元转账记录，且此钱款并非直接来自于被告李振杰，而是李清基转账给被告李振杰后。次日李振杰取现转到被执行人陶莉卡上。借款转账没有明确的说明，既可以是李振杰还给被执行人陶莉的钱，也可以是李清基还款给陶莉的钱，更有可能是被告李振杰向李清基借款100万之后还款给被执行人陶莉的钱，总之这笔钱款不是购房所用之款项，也无法确认其债权真实存在，而且事发之时距今已经长述十年。 二、2016年10月15日被执行人陶莉与被告李振杰签订的《抵账协议》约定30日之内办理过户登记，房屋过户后双方债务清偿完毕，如果违约陶莉承担责任并赔偿造成的损失。1、协议内容约定双方以过户登记为债务清偿的前提要件，未过户登记双方仍属于金钱债务关系。《抵账协议》也就是《以物抵债协议》而并非书面有效的《房屋买卖合同》。案外人李振杰称2011年借款给陶莉长达五年多没有归还所以才签订的《抵账协议》，但在之后长达近五年的时间内都没有积极争取，积极维护自己的权益，积极通过法律诉讼请求协助办理产权过户登记交付房屋。案外人李振杰辩称“每次要求过户，陶莉都以种种理由推脱迟迟不予办理”，这说明被执行人陶莉并非下落不明而是完全丧失信用。案外人李振杰明知陶莉是言而无信之人怎会不积极争取合法保护自己权益。不动产物权的设立，变更，转让，消灭应依法登记，未依法登记的不受法律保护。除此之外被告李振杰作为利害关系人还可以向房产局提出房屋异议登记来确保房屋不被被执行人陶莉变卖，抵押过户给他人。多种补救措施可供案外人选用而不用实属李振杰自己的重大过失，过错所造成的不利后果应该由其承担。2、对于该《抵账协议》真实性的问题，我公司于2020年4月14日在本院提出诉前保全申请，并在2020年5月12日就对该房产进行了查封保全，而“巧合”的是同年5月份被执行人陶莉突然同意与被告李振杰办理过户登记，在俩人明知房产有查封之后也没有在法律规定期限内提起异议，复议。另查明该诉争房产于2018年10月24日设立5年期抵押权登记（抵押权人陈军）至2023年10月23日，既有抵押权又有法院查封，根本无法办理过户登记。直到我公司与被执行人陶莉借款合同纠纷一案开审时，案外人李振杰才提出执行保全异议申请，很明显就是窜通被执行人陶莉达到逃避房屋查封躲避债务的目的。该《抵账协议》不具备可信性，属于虚假事实，是两人通过捏造事实、伪造协议内容及签署时间以完美避开抵押权优先日期及原告（申请执行人）查封保全日期。对此法院没有进行甄别鉴定显失公平，采纳被告一方之词，却剥夺了申请执行人的权利，对此我公司提出异议。 三、关于被告提交的一张“证明”，上面写有名头为天津海运职业学院：李禹潼与父亲李振杰、母亲崔伶俐2016年6月份至今居住在永环社区，开具时间在2020年12月03日。经在各社区求证开具社区证明需具备的条件为：开证明本人需携带房证，身份证，户口本，租房须有租房协议。被执行人陶莉从2011年10月15日之后至2020年5月之前都不曾向案外人李振杰办理过房产过户登记，说明该涉案房屋仍在陶莉名下，房产证也是陶莉名字而非被告李振杰。所以社区不具备向被告李振杰出具证明的条件。另一种情况就是被执行人陶莉配合被告李振杰帮他孩子开学籍社区证明。另查明在“沈阳社区通用系统”出具的“证明”中无法证明居住时间，居住人员，且该证明有效期只有7天。由此可见社区出具的证明只能证明李禹潼是永环社区居民，而不能证明被告一家都住在涉诉房屋，因此社区的证明不应被认定真实有效。法院没有调查了解情况就采纳了被告的证据显失公平、公信、公正原则，对此我公司提出异议。 四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》理解与适用中除了买受人之外，抵债不动产的受让人请求排除执行的情况。受让人（被告李振杰）持有与债务人（被执行人陶莉）签订以物抵债协议的，抵债协议约定将正在执行的不动产抵债给受让人。如果已经办理不动产登记则受让人（李振杰）已经成为不动产所有人，自应受到保护。但如果没有办理不动产登记的则抵债协议仅能产生债法上的效力，不适用物权期待权保护。物之交付的债权优先于金钱债权，而抵债协议的目的是消灭金钱债，不应优于另外一个金钱债权的实现。也就是本案被告李振杰与被执行人陶莉签订的《抵账协议》是以陶莉名下房产的过户登记实现消灭陶莉所欠的100万元金钱债，可是被告与被执行人之间的房屋没有办理不动产登记，所以不受物权期待权的保护。原告与被告同属于金钱债权，且原告的债权判决，查封在先。法院以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定（一）、（二）、（三）、（四）属于错误认识法律规定。综上，我公司所提交的材料都是按照法律相关规定提起的如执行保全查封，提起的民事诉讼，民事调解。原告认为：被告李振杰与被执行人陶莉之间属于债务关系，他们之间签订的《抵账协议》还有社区出具的证明均无法证实其真实性和有效性，更不应享有足以排除执行保全查封的权益，而本次庭审12月07日上午11点30开始经历40分钟，12月07日下午5点前就下达了民事裁定书显然法官没有依据职权进行调查取证、甄别鉴定，显失公平，剥夺了原告（申请执行人）的权益，特此我公司提起申请执行人执行异议之诉。 被告李振杰辩称：2011年10月15日，陶莉向被告借款100万元，约定1年内还清，此后，陶莉一直未能偿还借款。2016年5月6日经双方友好协商签订了抵账协议，协议约定陶莉将自己所有的位于沈阳市沈河区房屋（面积126.03平方米、房产证号：沈河字第××号）所有权抵账给李振杰，双方约定在签订协议后30日内办理过户手续，但是陶莉以各种理由迟迟不予办理，直至2020年5月份时双方去房产局准备办理过户事宜，才发现房屋被原告查封。李振杰全家搬进该房屋后居住至今，缴纳了采暖费，水电费、燃气费、物业费。在法院查封前，李振杰就已经与房屋所有人陶莉、王增志签订了抵账协议，所有权人已经对房屋作出了处分行为，及该抵账协议应当视为合法有效的书面的买卖合同；李振杰全家搬进该房屋后缴纳了采暖费，水电费、燃气费、物业费，李振杰也一直占有使用该房屋至今；陶莉和王增志一直不配合过户，李振杰对此并无过错，根据法律规定该房屋应当归李振杰所有，贵院对该房屋的查封保全措施损害了被告的合法权利，被告对该房屋享有足以排除执行的民事权利，请法庭驳回原告诉求。 被告陶莉、被告王增志辩称：我们在房地产调档的时候才发现原告将我所有的房屋都查封了，我们查档是想将房屋过户到李振杰名下，因为我们有债务。我们答应他之后他一直在住。我名下有四个房产，我欠原告只有100万元，我四个房产加起来得有几百万。将房屋抵给李振杰是我们协商后做的，我们协商已经几年了并不是原告起诉后在进行过户。没及时过户是因为我的公司所在地在这个地方。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年4月14日，本院作出（2020）辽0103财保427号民事裁定书，裁定载明：冻结被申请人陶莉、王增志、沈阳易初莲花健康管理有限公司银行存款共计110万元，或查封同等价值的其他财产（其他财产仅限银行存款、车辆、房屋、土地、机械设备、未上市公司股权）。2020年5月12日，本院依法查封被告陶莉名下沈阳市沈河区2-1-1，建筑面积126.03平方米的房产，查封期限为2020年5月12日至2023年5月11日止。2020年10月19日，本院依法作出（2020）辽0103民初8076号民事调解书。该调解书载明：被告陶莉、王增志于2021年5月1日前偿还原告沈阳大象实业有限公司借款利息8万元（截至2020年4月22日）；被告陶莉、王增志于2021年10月1日前偿还原告沈阳大象实业有限公司借款本金100万元及利息（自2020年4月23日起至债务清偿之日止，按年利率24%计算）；被告沈阳易初莲花健康管理有限公司对上述债务承担连带还款责任；原、被告无其他纠纷。在上述案件审理过程中，被告李振杰以案外人的名义向本院提出执行异议，本院于2020年12月15日作出（2020）辽0103执异516号执行裁定书，裁定中止对位于沈阳市沈河区2-1-1的房屋的查封执行。 另查明，被告王增志、陶莉于2016年5月6日为被告李振杰出具抵账协议一份。该协议载明，被告王增志、陶莉于2011年10月15日向被告李振杰借款1000000元；因无力偿还，同意将被告陶丽名下沈阳市沈河区2-1-1，建筑面积126.03平方米的房产抵偿给被告李振杰；该涉案房屋于当日给付给被告李振杰，并约定30天内办理房屋过户手续。现原告沈阳大象实业有限公司向本院提出诉讼请求，请求恢复对被告陶莉名下位于沈阳市沈河区2-1-1的房产查封执行；本案诉讼费由被告（案外人）李振杰承担。 本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告王增志、陶莉于2016年5月6日为被告李振杰出具抵账协议一份，并约定30天内办理房屋过户手续。在约定的办理房屋过户手续期限到期后，被告王增志、陶莉并未为被告李振杰办理相关手续。若该抵账协议是真实的，截止至提出执行异议请求时，被告李振杰在明知的情况下在长达四年的时间里未曾提出诉讼或采取保全措施，则其自身对至今未办理过户登记存在过错，并非不是因买受人自身原因未办理过户登记。综上所述，被告李振杰对涉案房屋所享有的权利不能够排除执行，原告沈阳大象实业有限公司的诉讼请求应当予以支持。而被告李振杰与被告王增志、陶莉之间的债权债务纠纷可以通过另案诉讼予以解决。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 准许继续对被告陶莉名下位于沈阳市沈河区2-1-1，建筑面积126.03平米的房产的执行。 案件受理费6550元，由被告李振杰承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  何广东 人民陪审员  齐富强 人民陪审员  张国庆 二〇二一年六月三十日 书 记 员  田春晖