福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0602民初3446号原告（反诉被告）：高新兴，男，1966年6月2日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。原告（反诉被告）：陈丽冰，女，1965年12月4日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。以上二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：陈静。以上二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：吴斯雅。被告（反诉原告）：漳州市城市改造建设公司，住所地：漳州市芗城市胜利路胜利大厦三楼，统一社会信用代码：913506001565001915。法定代表人：黄超宁，总经理。委托诉讼代理人：徐艳薇，福建南州律师事务所。委托诉讼代理人：郭晓玲，福建南州律师实习事务所。原告（反诉被告）高新兴、陈丽冰与被告（反诉原告）漳州市城市改造建设公司商品房销售合同纠纷一案，本院2020年4月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高新兴、陈丽冰的委托诉讼代理人陈静、吴斯雅，被告（反诉原告）漳州市城市改造建设公司的委托诉讼代理人徐艳薇、郭晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高新兴、陈丽冰向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认二原告与被告漳州市城市改造建设公司于1997年8月4日建立商品房销售合同法律关系；2、请求依法判令被告漳州市城市改造建设公司于本判决生效之日起十日内协助二原告办理址在漳州市芗城区××村××幢××室房屋的不动产产权过户登记手续；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告高新兴与原告陈丽冰原系夫妻关系，二人于1989年12月15日登记结婚、于2018年9月19日办理离婚登记。1987年8月4日，二原告共同向被告漳州市城市改造建设公司购买址在漳州市芗城区××路××村××幢××室××，房屋建筑面积约75.28平方米，单价1400元，总购房款为人民币105392元。二原告于购房当日向被告漳州市城市改造建设公司支付购房款70000元，被告出具一份《漳州市非经营性专用票据》给予二原告收执，且向二原告交付前述房屋，该房屋由二原告执掌至今。之后，二原告于2009年3月5日向被告漳州市城市改造建设公司支付剩余购房款人民币35392元，原告履行支付全部购房款义务完毕。2009年3月10日，被告向二原告开具《销售不动产统一发票》二份，原告要求被告协助办理不动产产权过户登记手续，但被告均以双方未签订书面购房合同为由拒绝配合原告办理过户手续。据此，为维护原告合法权益，向人民法院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告漳州市城市改造建设公司辩称：一、原告所述涉案房屋购房单价1400元/㎡不属实。原告高新兴曾于1997年8月向被告购买涉案房屋，双方未签订书面销售合同，原告对其主张购房单价为1400元/㎡负有举证责任，但原告并未提供任何证据证实双方合意或被告确认的购房单价是1400元/㎡。相反，据被告了解，按照当时售房政策，购房户应于购买房屋时付清购房款，也只有在付清全额购房款后才能订立书面售房合同，本案就是因为原告迟迟未付清全额购房款，导致至今未订立书面销售合同。故，原告主张购房单价1400元/㎡、购房总价105392元缺乏依据，进而其主张已全额付清购房款不能成立。二、涉案房屋的所有权人是被告，原告要求确权及协助办证缺乏依据。我国不动产适用物权登记制度，不管是《民法典》第209条还是《物权法》第9条规定，均明确规定，不动产设立和变更和转让，经依法登记，发生效力。涉案房屋初始登记显示所有权人为被告，在原告尚未举证证实其已付清全部购房款情况下，依法推定所有权人应为被告。本案中存在先付款、后物权转移的先后义务，原告先履行义务尚未完毕，故其要求确权及协助办证缺乏合同和法律依据，应予驳回。综上所述，原告主张购房单价购房单价1400元/㎡、购房总价105392元缺乏依据，其主张已全额付清购房款不能成立。被告仍是涉案房屋的所有权人，其要求确权和办证缺乏合同和法律依据，应予全部驳回。反诉原告漳州市城市改造建设公司向本院提出反诉请求：1、判令两反诉被告向反诉原告支付自1997年8月4日起至2009年3月4日止以购房款35392元为基数按年利率6%计算资金占用利息24609.56元。2、反诉受理费由两反诉被告承担。事实和理由：1997年8月4日，两反诉被告向反诉原告购买漳州市芗城区××村××幢××室房屋，约定购房户应于购房时应付清购房款，因反诉被告未能付清，故双方未签订书面购房合同。两反诉被告于2009年3月5日支付购房款35392元构成逾期付款，反诉原告要求反诉被告支付逾期付款资金占用费，因反诉被告拒绝支付，双方至今未能签订书面购房合同。反诉原告认为，两反诉被告负有按约足额付清购房款的义务，其无正当理由迟延付款行为损害反诉原告的合法权益，应向反诉原告支付迟延付款期间的资金占用费。特别强调的是，反诉原告并不认可购房总价为105392元，只是以目前确切的逾期金额来主张违约责任；保留追究未付清部分的购房款以及对应逾期付款的违约责任。反诉被告高新兴、陈丽冰辩称：一、反诉已经认可购房时间是1997年8月4日。二、当时口头约定单价1400每平方米，1997年8月4日双方未签订购房合同，是因为反诉被告想再争取更优惠的价格，故反诉被告先付一部分购房款，之后双方搁置了案涉合同的签订。三、2009年3月9日反诉被告按单价1400每平方米支付购房款后，要求签订购房合同，但反诉原告拒绝，这已经构成违约，反诉原告当庭否认单价1400每平方米，应当提供当时具体单价是多少。四、反诉原告从未向反诉被告提出支付利息的诉求，该事实依法无据，与事实不符理由：1、原被告没有订立合同，没有对付款时间进行约定，未约定何来付款时间以及逾期付款的违约责任，被告的主张依法无据；2、根据案外人与被告签订的合同，也没有签订逾期付款一栏，所以应予驳回被告的反诉。本院经审理认定事实如下：1997年8月，高新兴、陈丽冰共同向漳州市城市改造建设公司购买址在福建省漳州市芗城区××村××幢××室房屋一套，房屋建筑面积约75.28平方米，双方口头约定上述房屋单价每平方米1400元，付清全部购房款后才签订《商品房购销合同》。高新兴、陈丽冰于1997年8月4日向漳州市城市改造建设公司支付购房款70000元，漳州市城市改造建设公司出具一份《漳州市非经营性专用票据》给予高新兴、陈丽冰收执，并向高新兴、陈丽冰交付了上述房屋。因高新兴、陈丽冰欲与漳州市城市改造建设公司进一步协商获得更优惠的价格，故未向漳州市城市改造建设公司交清购房余款，双方未签订《商品房购销合同》。至2009年3月5日，高新兴、陈丽冰再向漳州市城市改造建设公司支付购房款人民币35392元。2009年3月10日，漳州市城市改造建设公司向高新兴、陈丽冰出具《销售不动产统一发票》。案涉房屋由高新兴、陈丽冰执掌至今。另查明：1、高新兴与陈丽冰于1989年12月15日登记结婚，2018年9月19日离婚。2、与案涉房屋相邻的房屋的出售单价：××××村××幢××室出售单价1286.52元、××村××幢××室出售单价1381.49元、××新村××幢509出售单价1519.4元、××村××幢309室出售单价950.52元、××村××幢710室出售单价1332.40元、××村××幢408室出售单价1426元、××村××幢608室出售单价1466元。3、经漳州市房地产测绘队测绘：漳州市芗城区××村××幢××室房屋建筑面积73.89平方米。上述事实，有《漳州市非经营性专用票据》、兴业银行现金存款凭证、《销售不动产统一发票》、居民委员会出具的证明、《商品房购销合同》、漳州市房地产测绘队测绘图、《离婚证》、离婚协议书等证据及当事人双方的庭审陈述为据，本院予以确认。本院认为，高新兴、陈丽冰于1997年8月与漳州市城市改造建设公司订立商品房购销合同，共同向漳州市城市改造建设公司购买址在福建省漳州市芗城区××村××幢××室房屋一套，系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效，受法律保护。高新兴、陈丽冰向漳州市城市改造建设公司支付了大部分购房款，漳州市城市改造建设公司同时亦向高新兴、陈丽冰交付了案涉房屋。现原被告双方因为未书面约定房屋的价款发生争议，且不能达成补充协议；本院亦责令漳州市城市改造建设公司提供订立合同时案涉房屋的购房单价及测绘图纸，但是漳州市城市改造建设公司明确表示其公司档案卷宗里没有案涉房屋的购房合同及单价等材料且未持有案涉房屋的面积测绘图；故漳州市城市改造建设公司应当承担举证不能的后果，原被告双方应当按照订立合同时的市场价格履行合同。高新兴、陈丽冰陈述1997年8月双方口头约定案涉房屋单价每平方米1400元，结合原被告双方提供的同一时期周边房屋的销售单价，且2009年3月5日漳州市城市改造建设公司亦按每平方米1400元收取案涉房屋余款；本院认为，高新兴、陈丽冰陈述的案涉房屋单价每平方米1400元符合订立合同时的市场价格，因此可以按照每平方米1400元确定案涉房屋单价。关于案涉房屋的面积，经漳州市房地产测绘队测绘：案涉房屋建筑面积73.89平方米。综上，高新兴、陈丽冰应支付给漳州市城市改造建设公司案涉房屋购房款1400元／每平方米Ｘ73.89平方米＝103446元；高新兴、陈丽冰总共已支付给漳州市城市改造建设公司案涉房屋购房款105392元，漳州市城市改造建设公司应当返还多支付的1946元。因高新兴、陈丽冰未按约定的时间付清全部购房款，漳州市城市改造建设公司要求高新兴、陈丽冰向公司支付自1997年8月4日起至2009年3月4日止以尚欠的购房款为基数按年利率6%计算资金占用利息，亦符合法律规定，应当予以支持；但是尚欠的购房款应当以103446元-70000元＝33446元为基数计算，因此资金占用利息为23244.97元。综上所述，本院认为，高新兴、陈丽冰与漳州市城市改造建设公司于1997年8月4日建立商品房销售合同法律关系，高新兴、陈丽冰现已全部付清购房款，因此漳州市城市改造建设公司应当协助高新兴、陈丽冰办理案涉房屋的不动产产权过户登记手续；高新兴、陈丽冰应在本判决生效之日起十日内向漳州市城市改造建设公司支付资金占用费23244.97元；漳州市城市改造建设公司应在本判决生效之日起十日内向高新兴、陈丽冰返还购房款1946元；两项相抵，高新兴、陈丽冰应在本判决生效之日起十日内向漳州市城市改造建设公司支付21298.97元。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百一十条、第五百一十一条之规定,判决如下:一、原告（反诉被告）高新兴、陈丽冰与被告（反诉原告）漳州市城市改造建设公司于1997年8月4日建立商品房销售合同法律关系；二、被告（反诉原告）漳州市城市改造建设公司应在本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）高新兴、陈丽冰办理址在福建省漳州市芗城区××村××幢××室房屋的不动产产权过户登记手续；三、原告（反诉被告）高新兴、陈丽冰应在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）漳州市城市改造建设公司支付21298.97元。本案本诉受理费7284.7元，适用简易程序减半收取3642.4元，由被告漳州市城市改造建设公司负担；本案反诉受理费415.3元，适用简易程序减半收取207.7元，由反诉原告漳州市城市改造建设公司负担27.7元，反诉被告高新兴、陈丽冰负担180元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 员 王廷琼二〇二一年六月二十四日法官助理 周晓婷书 记 员 尤佳媛附主要法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百一十条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。第五百一十一条当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；因债权人原因增加的履行费用，由债权人负担。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。