北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初11500号原告：刘春江，男，1972年3月13日出生，汉族，住北京市通州区。被告：第一太平融科物业管理（北京）有限公司通州分公司，住所地北京市通州区中关村科技园通州园金桥科技产业基地环科中路xx-xx。法定代表人：任鸿泉，总经理。委托诉讼代理人：王超，女，该公司职员。原告刘春江与被告第一太平融科物业管理（北京）有限公司通州分公司（以下简称物业公司）合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘春江，被告物业公司的委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘春江向本院提出诉讼请求：1．公开书面道歉；2．退还多收的底商物业费5911元，并依法承担相应的3倍赔偿责任，赔偿17733元；3．支付占用及使用原告底商的费用22．5万元（自2014年6月28日起至2016年5月13日止，共计22．5个月，按照每月1万元计算）；4．本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：我名下在马驹桥镇景盛北一街xx号院融科钩廷小区有两套房产，分别是xx号楼xx单元xx（以下简称住宅）和xx号楼xx层xx（以下简称底商）。底商目前被迫按照物业的逻辑缴纳了物业费，但我认为其存在多收费问题。住宅缴纳了2015年5月4日自2015年12月31日的物业费（附件1），其后因与物业公司就底商物业费收费问题存在严重分歧且多次协调未果的情况下未缴纳物业费观方就底商物业费问题于2017年2月27日有过交涉并有备忘录（见附件2）。备忘录系底商租户代我签字，其时，物业无视我“搁置争议部分物业费，不影响租户装修不扩大损失”的要求，要求我不按其认定的日期缴费就不通水通电，面对租房合同不能履行和承担违约罚金的情况，迫于无奈我暂时交纳了有争议的部分费用其后，我对比了自己住宅和底商的物业费收费情况，确认物业多收了我底商的物业费，对比情况见下表：住宅底商买房时间2012年5月26日2013年5月31日前期物业（开发商收取）情况已缴纳（附件4）已缴纳（附件3）业主收房时间2012年7月30日2014年6月28日物业公司收费事实开始时间2015年5月4日2014年6月28日业主领钥匙时间2012年7月30日2015年5月13日据我所知，因为政府批复等原因，物业公司取得物业费收费权利的日期为2015年5月4日（附件4）。因此，融科钩廷小区一期房产物业公司收费应自2015年5月4日起，底商作为一期的房产，亦应如此；或2014年6月28日从开发商处收房且已经缴纳一年前期物业费的情况下，物业公司的收费权力应自2015年6月28日起。无论上述哪种情况，物业公司在附件2双方备忘录中认定的其有权向我自2014年6月28日起收费的说法均不成立，物业公司已经事实上在2017年2月27日多收取了我底商房产约一年的物业费Y5911元。随后，我就上述情况与物业公司进行了沟通，并要求物业公司负责人或得到授权的人员出面与业主协商。物业公司开始不就是否多收费问题表态，其工作人员表示“住房是住房，底商是底商，你先把物业费交了再说”，同时要求我来提供向开发商已缴费的证据，我认为物业和开发商一体属同一集团且有官方联络渠道，应负责查证和回应业主多收费的质疑”。在物业多次骚扰且不正视问题的情况下，本着解决问题的态度，最终我向物业提供了附件3前期物业费收据。至此，物业公司的说法有了变化，“给你抵扣物业费”。(见附件5,聊天记录截屏)。随后，我要求物业公司就此事书面道歉，同时负责人或有授权人员出面与我协商此事，其工作人员说书面道歉“不可能的”。时至今日，与我有过沟通的仅仅是物业公司的管家，无任何负责人或者授权工作人员与我联系。与我联系的物业管家从不正面回应我询问其是否有和我协商此事的正式公司授权自购置底商后，一直在寻找适合的项目和租户。在此期间，曾多次对底商进行测量和设计。此过程中见到物业保洁人员使用该底商存放车辆、器物，见附件6,在2017年2月27日与物业公司交涉中曾质疑“如果物业费从2014年6月28日起算，那物业公司未经过我同意使用了该底商该怎么算？”,而物业公司在附件2备忘录中表示“我司并未占用及使用过”。2016年5月，与一租户已经草拟完合同文本，进入合同签订阶段，同时我也为履行合同做准备从物业公司领取了钥匙，租户要求签字前以租户身份拜访物业，而在拜访完物业后，该租户表示“该物业较难打交道，不好意思，为避免未来可能的麻烦，不能签订该合同了。”我认为：物业公司作为专业单位，应该对其自身收费权限有清晰准确的把握和理解，不应该发生搞不清物业费收费起始时间的低级错误；在业主对收费有质疑的情况下，丝毫没有为业主服务和解决问题的意识，态度蛮横，以断水断电胁迫业主就范，没有职业道德可言，且违反了民法有关条款；在确认了多收费的事实后，仅口头答复将多收的底商物业费在住宅物业费中抵减，对业主书面道歉的要求置之不理，没有职业素养；不正视问题，不与业主沟通，直接发起住宅物业费诉讼，且罔顾双方纠纷源起于底商物业费多收费的事实，浪费了公共资源，极端不负责任。物业公司过往一系列的行为，还造成了2017年2月前我不能顺利与租户签订租房合同，侵害了我的利益，给我造成了损失。我认为，如果说物业公司在一开始还属于无心之过的话，那在事件发展和发酵的过程中，已经演变成了回避问题，妄图蒙混，恶意欺诈业主。综上所述，请求人民法院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。物业公司辩称，第一，对于我方多收取的物业费可以道歉，可以退换多收取的物业费，当时我方和业主交接过程，需要核对清晰后明确多收取才可以退还。由于双方进行过协商和交接，故不同意承担三倍赔偿责任。关于占有使用费，没有明确证据证明系我方使用，不同意。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2013年5月31日，刘春江购买了位于北京市通州区马驹桥镇景盛北一街xx号楼xx层xx的底商。房屋收房后由物业公司对涉案房屋提供物业服务。2017年2月27日，刘春江与物业公司签订《备忘录》，载明融科钧廷底商xx#xx于2014年6月28日收房至今未缴纳物业管理费，2017年2月27日新租户至客服中心交纳物业费，我司收费期间自2014年6月28日至2017年12月31日，物业费为4．88元每平方米每月，共计19262．22元。业主对缴费起止日期存在质疑，我司收费起止日按照业主收房时入住流程单单据日期为准，单据上明确表现收房日为2014年6月28日（业主领钥匙时间为2016年5月13日），故收费不存在疑义。我司遂于业主进行沟通，说明情况后业主提出该底商房屋存在被使用的痕迹，但我司并未占用及使用过，业主未能提出证据证明该情况。如业主能提出证据证明该房屋确被占用过，我司同意业主协商处理此事件。2014年6月28日，刘春江签署《入住流程单》，并向北京融科卓越房地产开发有限公司交纳了物业费5911元，该笔物业费的起止日期为2014年6月28日至2015年6月27日。随后，刘春江并未使用涉案底商。2017年，刘春江将底商出租，物业公司收取涉案底商的物业费的起止计算日期为2014年6月28日。经查，融科卓越房地产开发有限公司将刘春江交纳的物业费5911元转交给了物业公司，物业公司多收取了5911元的物业费。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。物业公司与刘春江之间构成物业服务合同关系，双方应该按照相应的物业服务合同全面履行自身的义务。审理查明，刘春江已经将2014年6月28日至2015年6月27日的物业费交纳给北京融科卓越房地产开发有限公司，且北京融科卓越房地产开发有限公司将该笔物业费转交给了物业公司，物业公司再次向刘春江收取该笔物业费无合同与法律依据，应将该笔物业费予以返还，故刘春江要求物业公司返还物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于刘春江要求的3倍赔偿，物业公司在双方沟通期间表示同意退还多收物业费，故此项诉讼请求无法律依据，故本院不予支持。关于刘春江要求物业公司道歉的诉讼请求，因物业公司对此项诉求认可，且其任何不违反法律、行政法规的强制性规定，故对此本院不持异议。关于刘春江要求占有房屋使用费的诉讼请求，因刘春江提交的证据不足以证明物业公司实际占有使用涉案底商，故对此项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条之规定，判决如下：一、被告第一太平融科物业管理（北京）有限公司通州分公司向原告刘春江书面道歉，并将书面道歉声明张贴于小区布告栏7日以上，于本判决生效之日起7日内执行清；二、被告第一太平融科物业管理（北京）有限公司通州分公司返还原告刘春江物业费5911元，于本判决生效之日起7日内执行清；三、驳回原告刘春江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2515元，由原告刘春江负担2490元（已交纳）；被告第一太平融科物业管理（北京）有限公司通州分公司负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  余海二〇二一年六月二十二日书记员  高研