山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初3128号原告:山东安和物业有限公司，住所地济南市。法定代表人:周琛洁，总经理。委托诉讼代理人：魏燕，上海市建纬（济南）律师事务所律师。被告：李河勋，男，1981年2月17日出生，汉族，无业，住济南市。原告山东安和物业有限公司（以下简称安和物业公司）与被告李河勋物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，后依法转为简易程序公开开庭进行了审理。原告安和物业公司的委托诉讼代理人魏燕，被告李河勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安和物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决李河勋向安和物业公司支付物业费15600元、违约金1000元；2.本案的诉讼费由李河勋承担。本案庭审中，安和物业公司当庭变更第一项诉讼请求为：依法判决李河勋向安和物业公司支付2012年9月1日至2018年12月31日的物业费11400元、违约金1000元。事实和理由:2009年7月16日，安和物业公司与案外人山东群盛置业有限公司签订《物业管理委托合同》，约定安和物业公司作为群盛华城小区的前期物业服务企业为该小区提供物业服务，安和物业公司于同年7月入驻该小区提供物业服务。根据合同约定，住宅物业费为1.26元/平方米/月，按季度交纳，如业主逾期支付的，按日承担3%的违约金。李河勋作为群盛华城6-1-904业主，房屋建筑面积119.05平方米，拖延支付2012年9月1日至2018年12月31日的物业费，安和物业公司多次以口头、电话、书面等方式要求李河勋支付物业费，但均未果。为维护安和物业公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。李河勋辩称，对安和物业公司的诉讼请求及事实与理由有异议。请安和物业公司出示双方签订的物业委托合同，我的入住时间也不是这个月份，是2010年6月，对约定的物业费用也有异议。安和物业公司说曾多次要求支付物业费，本人从未收到支付物业费的通知。安和物业公司曾经于2011年12月和2012年8月与我有过诉讼关系，与其陈述的事实与理由不符。我与安和物业公司签订的物业协议是2009年11月13日。安和物业公司曾经于2012年1月在仲裁委起诉我，我于2012年7月26日申请人民法院撤销了仲裁委的裁决书。安和物业公司于2012年11月6日起诉我，有（2012）槐民初字第1749号判决书为证。本案物业委托合同约定的物业费标准超过了政府指导价。物业委托合同中约定了产生争议的首先应该申请仲裁，而不是直接至法院起诉。安和物业公司的起诉也已超过了诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2009年7月16日，山东群盛置业有限公司作为甲方与乙方安和物业公司签订《物业管理委托合同》，约定甲方通过协议选聘方式将群盛华城小区委托乙方实行物业管理服务，期限自2009年8月1日起至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时止。合同约定本合同有效期内已交付使用物业的物业管理服务费，由乙方根据《前期物业管理服务协议》的约定，按下列标准向业主或使用人收取，住宅房屋1.26元/月?建筑平方米，非住宅房屋1.58元/月?建筑平方米。甲方、业主、使用人逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的3%按日交纳滞纳金。本合同履行过程中发生争议的，由双方当事人协商解决也可由有关部门调解，协商或者调解不成的，提交仲裁委员会仲裁。合同还对其他事项进行了约定。2018年12月31日，安和物业公司退出案涉小区，停止为该小区提供物业服务。李河勋为案涉小区*号楼****号房屋的业主，案涉房屋建筑面积为119.05平方米。另查明，2011年12月，安和物业公司向济南市仲裁委员会申请仲裁，要求李河勋支付物业费。2012年3月5日，济南市仲裁委作出（2011）济仲裁字第0732号仲裁裁决。后李河勋向济南市中级人民法院提起诉讼申请撤销上述仲裁裁决。2012年7月26日，济南市中级人民法院作出（2012）济中立初字第7号民事裁定，裁定撤销上述仲裁裁决。2012年8月23日，安和物业公司向本院提起诉讼，要求李河勋支付拖欠的物业费及违约金。本院于2012年11月6日作出（2012）槐民初字第1749号民事判决，判决李河勋向安和物业公司支付2010年5月至2012年8月的物业费4350.1元并支付违约金4350.1元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕8号)第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，山东群盛置业有限公司与安和物业公司于2009年7月16日签订的《物业管理委托合同》即系前期物业服务合同，该合同系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对物业服务企业和小区业主均有约束力。李河勋作为群盛华城小区的业主，既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业费。李河勋辩称其安和物业公司未向其提供物业服务，没有事实与法律依据，本院不予采信。物业服务企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主动辄拒交物业费，则物业服务企业将难以正常运营，物业服务企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。本案中，李河勋自2012年9月至2018年12月期间未交纳物业费，而小区有业主按时交纳了物业费，因此其拒交物业费的行为除损害物业服务企业的利益，实际上也损害了其他按时交纳物业费业主的利益。所以李河勋依法应向安和物业公司支付上述期间所欠物业费11400元。关于李河勋辩称的案涉物业合同中约定的物业费标准超过了政府指导价，没有事实依据，本院不予采信。关于李河勋主张的本案应提交仲裁委员会仲裁而不应该向法院起诉，《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”本案中，李河勋并未在首次开庭前提交仲裁协议并对人民法院受理该案提出异议，本院依法继续审理，符合法律规定。关于李河勋主张安和物业公司的起诉已超过诉讼时效的问题。物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，诉讼时效期间应从最后一期物业费履行期限届满之日起算。本案中，物业合同并未对每期物业费的交费时间进行约定，安和物业公司自2018年12月31日不再为案涉小区提供物业服务，双方的物业服务合同终止，因此应从该合同终止之日即2018年12月31日开始起算物业费的诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”至安和物业公司向本院提起诉讼，未超过三年诉讼时效期间。据此，李河勋主张安和物业公司的起诉已超过诉讼时效期间，于法无据，本院不予认定。关于安和物业公司要求的违约金，综合李河勋的答辩意见，双方当事人的陈述及提交的证据，安和物业公司提供的物业服务确有一定瑕疵，对业主不积极交纳物业费的行为也负有一定责任，因此本院对于安和物业公司要求李河勋支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国仲裁法》第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕8号)第一条规定，判决如下：一、被告李河勋于本判决生效之日起十日内向原告山东安和物业有限公司支付2012年9月1日至2018年12月31日的物业费11400元；二、驳回原告山东安和物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费216元，减半收取计108元，由原告山东安和物业有限公司负担29元，被告李河勋负担79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  赵洪彬二〇二一年六月二十八日书记员  崔潇月