广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初5283号原告：薛乐天，男，1980年4月17日出生，汉族，身份证登记住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：黎神有，广东强邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛嘉荣，广东强邦律师事务所律师。被告：杨水源，男，1955年10月8日出生，汉族，身份证登记住址广州市越秀区。被告：傅燕霞，女，1958年3月22日出生，汉族，身份证登记住址同上。两被告共同委托诉讼代理人：邱阿珠，广东环球经纬律师事务所律师。原告薛乐天与被告杨水源、傅燕霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黎神有、被告杨水源、傅燕霞及两被告共同委托诉讼代理人邱阿珠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《丽某大厦十二层房屋买卖合同》及相应的《补充协议》《丽某大厦十二层房屋买卖合同（续展）补充协议》；2.被告向原告返还购房款956000元；3.被告向原告双倍返还定金70万元；4.被告赔偿原告装修费350000元、消防费110000元、物业管理费31500元，共计损失491500元；5.本案诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由：2019年8月12日，原被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将越秀区东华西路xx号12xx房卖给原告，成交价为630万元，按涂销抵押一次性付款，即在签订合同时支付25万元作为定金，剩余楼款605万元于交易过户完成当天付清；被告在收款当日须即时向抵押银行申请涂销抵押手续，并在完成涂销抵押登记等手续5个工作天内到房管部门办理交易过户，过户手续需在本合同签订后150天内完成。同日，双方签订了《补充协议》，约定：被告应当协助向物管沟通，并在7天内清场，该房产由被告垫资赎契等。签订合同后，原告向被告支付了25万元定金，并于次日再支付了10万元定金。此后，原告多次要求被告按合同约定向银行申请涂销抵押手续，但由于被告傅燕霞一直在国外旅行，至今未能涂销。为了本合同能继续履行且被告资金困难，原告陆续向被告支付了105万元购房款，但被告却仍然不能涂销抵押。同时，原告装修涉案房屋花费了35万元，向涉案房屋所在物业公司交了31500元物业管理费，向相关部门交了消防费11万元。2020年11月3日，被告单方通知原告解除合同。被告的行为已经严重违反合同约定，至今未涂销抵押，致使本案合同无法继续履行，应当返还原告全部购房款并承担支付双倍定金及赔偿原告损失的违约责任。因此，为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。两被告共同辩称，一、两被告同意原告提出解除双方签订的《丽某大厦十二层房屋买卖合同》及相应的《补充协议》《丽某大厦十二层房屋买卖合同（续展）补充协议》。二、不同意原告提出的其他诉讼请求，请求法院依法查明本案事实后予以驳回。原被告于2019年8月12日签订了《丽某大厦十二层房屋买卖合同》及《补充协议》，依据上述合同及补充协议的相关约定，两被告依约向原告交付涉案房屋，并应原告要求，积极协助原告办理涉案房屋的相关消防、装修、物管及房产分割登记等多方面的手续的义务。然而原告因自身原因却一而再、再而三的违约，因原告未向两被告支付任何购房款，经双方多次协商，再次于2020年2月5日签订了《丽某大厦十二层房屋买卖合同（续展）补充协议》。上述合同是双方对涉案房屋买卖的真实意思表示，双方均应本着诚实信用原则，严格履行各自的义务，然而原告屡次未依约履行付款义务，经被告多次催促均未支付，原告的行为已严重违约，给两被告造成极大损失，对于该损失，两被告保留追究的权利。为了减少损失的进一步扩大，以及根据双方所签订合同的相关约定，两被告于2020年11月3日通知原告解除双方对涉案房屋所签订的合同及补充协议，为此所产生的违约责任依约执行等。综上，两被告认为本案纠纷是原告未能依约履行支付房款义务导致，违约责任并非在于两被告，两被告已尽了应尽的协助义务。经审理查明，原广州市越秀区东华西路xx号12xx房建筑面积共394.4214平方米（其中专有建筑面积377.2261平方米、分摊建筑面积17.1953平方米），规划用途为办公，登记所有权人为两被告按份共有，二人各占1/2产权份额。两被告为夫妻关系。2019年8月12日，原告（买方、乙方）与两被告（卖方、甲方）签订《丽某大厦十二层房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：房地产地址为越秀区东华西路xx号12xx房，建筑面积394.42平方米，使用性质为办公，所在层数12，该房地产存在抵押等他项权利情况。该房地产按整套出售并计价，总成交价630万元，该成交价包括但不限于房地产价值、溢价、交易成本、装修家电（如有）等费用。付款方式为涂销抵押一次性付款，签订本合同时支付25万元作为定金，于交易过户完成当天付清楼价余款605万元，交易过户手续需在本合同签订后150天内完成（以付清购房款以及双方交易税费为准）。甲方不能按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不能按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%等。同日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订《丽某大厦十二层房屋买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：一、甲方有义务协助提供关于物业的规划报建验收批文原件及图纸原件（如有需要，甲方需到城建档案馆申请调取档案）。二、在分割登记手续过程及装修过程中，需要物管配合工作的（如该物业装修过程中及后使用的排污排水工程，用电增容，出具单元编号示意图等），甲方有义务协助乙方向物管沟通并协调。三、该物业由甲方垫资赎契，并向债权人申请出具同意该物业分割证明；乙方应支付甲方5个月的贷款利息（按实际情况支付）；如在本协议签署日起计5个月内，本物业达到出售条件，则乙方以700万元减去乙方实际所付利息后的余额，作为实际结算房款支付给甲方。四、在签订本协议后，若该物业被查封，甲方需按本合同房价的10%赔付给乙方。五、在办理分割登记手续过程中，涉及的消防、测绘、分割登记等手续，需甲方提供资料的，甲方需积极配合。六、在签订本协议后，甲方需在7天内将该物业内部清空撤场，给予乙方进场进行内部装修。七、如因乙方原因，乙方未能在本协议签署之日起计5个月内付清房款，则视为交易不成，乙方应按主合同第八条第2款约定支付违约金，并且甲方已收取的所有费用不予退回给乙方，乙方已投入的所有费用甲方无需返还或支付，乙方不能声称对本物业主张任何权益，甲方可自行处分该物业，乙方应负责把该物业恢复成可使用状态。八、如在本协议签署日起计第4个月，本物业仍未达到可出售状态，则乙方应额外支付甲方人民币10万元作为贷款利息。本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所修改的条款外，原合同的其余部分应完全继续有效。当日，原告向两被告支付购房款定金25万元。两被告将上述东华西路xx号12xx房交付原告进行分割和装修。2020年2月5日，原告（乙方）与被告杨水源（甲方）签订《丽某大厦十二层房屋买卖合同（续展）补充协议》（以下简称《续展补充协议》。其中载明：甲乙双方于2019年8月12日签订《丽某大厦十二层购房合同》（以下简称主合同）以及补充协议（以下简称原补充协议），且按原补充协议第三条所约定的5个月支付期限已过，乙方并未向甲方支付任何购房款。甲乙双方经友好协商，为续展合作并保护甲乙双方权益，明确各自的权利义务，达成如下（续展）补充协议内容：1.甲乙双方同意，乙方应在2020年3月15日前向甲方支付预付购房款60万元。2.甲乙双方同意，乙方负责承担赎契费用12万元，该笔费用计为乙方的预付房款。3.甲乙双方同意，乙方应在2020年4月1日前向甲方付清全部购房款，即603万元。购房款按如下公式结算：710万元-35万元（乙方按原补充协议第三条所约定实际已付给甲方的贷款利息）-60万元-12万元。4.甲乙双方同意，如乙方未能在本协议第3条约定的期限内向甲方付清全部购房款，则从2020年4月1日起，乙方应按月支付“预付房款”予甲方。4.1“预付房款”按如下公式计算：当月金额=10万元×（截至当月支付日尚未回款给甲方的房屋套数/10）；4.2乙方应在每月1日支付当月“预付房款”，首期“预付房款”支付日为2020年4月1日。5.甲乙双方同意，如发生如下情况则视为因乙方违约而造成交易不成：5.1乙方未能按本协议第1条履行；5.2乙方未能在2020年7月12日前向甲方付清本协议第3条所约定的全部购房款。6.甲乙双方同意，因乙方违约而造成交易不成，甲方自动即时拥有该物业的所有处分权，乙方不能声称对本物业主张任何权益；甲方已收取的所有费用不予退回给乙方，乙方已投入的所有费用甲方无需返还或支付。7.甲乙双方同意，如因甲方原因导致赎契、分证、销售时间延迟，则乙方应履行的责任和义务可相应顺延相同时间等。原被告均称，该协议约定的2020年3月15日前应预付购房款60万元不包含定金，“购房款按如下公式结算：710万元-35万元（乙方按原补充协议第三条所约定实际已付给甲方的贷款利息）-60万元-12万元”中的35万元实际上就是指原告已付的定金35万元。2020年6月29日，原越秀区东华西路xx号12xx房分割登记为12xx-12xx共10套房产，登记所有权人仍为两被告，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司广州分行。原告称，其向两被告付款情况如下：1.原告以本人账户于2019年9月16日向杨水源支付定金10万元，于2020年7月31日向杨水源支付购房款3万元。2.原告妻子李某敏账户于2019年8月12日向杨水源支付定金25万元，于2020年4月1日向杨水源支付购房款10万元。3.原告的胞兄薛某天账户代原告于2020年1月11日向杨水源支付购房款154000元，2020年3月16日支付购房款40万元（分两笔，每笔20万元），2020年4月30日支付购房款10万元，2020年5月28日支付购房款10万元，2020年6月9日支付购房款6万元。4.原告本人于2020年2月28日向杨水源的财务林某燕微信转账支付了12000元。两被告称，确认以上款项均已转入被告账户，但只能确认2019年8月12日的25万元和2019年9月16日的10万元为购房定金，其余款项均为被告代原告向第三方支付的费用（含双方约定应由原告支付的赎契费用，包括过桥费、契税费等费用），由于涉案房屋登记在被告名下，所以赎契所需的费用均需由被告名下支付给第三方，不是购房款。诉讼过程中，两被告为证明被告傅燕霞委托杨水源代为处理涉案房屋相关手续办理的问题，向本院提交如下证据：1.傅燕霞于2020年1月17日出具的两份委托书（载明傅燕霞委托其配偶杨水源作为合法代理人，代为执行和处理下列事项：代为办理涉案12xx房提前清偿银行贷款本息并支付各项有关费用，涂销抵押、领取、赎回房地产证或有关房产证件和资料、他项权证及保险单正本的手续；办理退税手续；代为办理上述房产的查询税费、税费减免、退税手续；缴纳上述房产的税款和支付一切必要费用；到房管部门办理上述房屋的抵押登记、产权测绘、查册、调档、评估、更正、晒图手续；领取房地产证、他项权证或登记备案证明书等文件，签署相关文件等）。2.广东省广州市南粤公证处于2020年9月15日出具的（2020）粤广南粤第19039、19040、19041号《公证书》（载明：申请人傅燕霞于2020年8月10日称拟办理有关房屋的涂销抵押手续，但基于新型冠状病毒××疫情的影响，为配合疫情防控需要居家隔离，无法亲自前往有关部门办理上述手续，现需要向有关部门提交相关文件，故申请通过微信视频方式对其签署相关文件的过程办理保全证据公证。当日，该公证处公证员及工作人员使用该公证处保全证据专用计算机及网络进行，与微信名“燕霞”进行了视频通话，微信名“燕霞”的视频界面出现的人员确认其本人为微信名为“燕霞”的微信持有人，并通过视频展示其身份证件，并确认其姓名为“傅燕霞”。通过微信视频，对微信名为“燕霞”的视频界面中所展示的身份证件和出现的人员视像，该公证处工作人员使用“公证IDC公证云身份验证管理系统”进行实人核验和手机号核验，并告知办理公证过程中的权利和义务，以及法律意义和可能发生的法律后果等。通过微信视频，微信名为“燕霞”的微信持有人展示并签署标题为“委托书”的文件，签署完毕后，通过当前的微信视频界面向公证员展示已签署的文件……通过上述方式签署的《委托书》主要内容分别为：委托人傅燕霞与受托人杨水源为夫妻关系，委托人是广州市越秀区东华西路xx号12xx房、1202房、1207房的共有人之一，现委托受托人为合法代理人，代为办理下列事项：一、办理上述房屋提前还款、抵押权注销登记（涂销抵押）、领取不动产权证书、房屋产权证、他项权证、银行结清证明、退保证明、保险单等相关文件和资料以及因提前还款相关产生的一切手续；二、向有关部门缴纳上述房屋的税款和支付一切正常费用，并领取费用凭据。受托人在委托权限内所签署的一切有关文件及所为法律行为委托人均予承认，并承担因此产生的法律后果。受托人无转委托权。委托期限自签署之日起至2021年12月31日止等）。两被告称涉案分契后的10个房屋都申请办理了委托公证，目前只领取了其中三份）。原告对上述证据1无异议，确认收到该两份委托书；对上述证据2真实性、合法性、关联性均不予认可，认为公证书仅有公证员签名式样的印章，不是公证员亲笔签名，原告也不能确认被告是否因疫情无法回国，且通过微信线上公证无法确认就是傅艳霞。原被告均提交了双方微信聊天记录作为证据，其中显示：2020年10月16日，被告杨水源称，现在有人想一次性付款买全层，而你现在又卖不到，所有的费用、利息被告个个月给出去，希望原告尽快处理好或者给个说法等。2020年11月3日，被告杨水源称，从现在开始，我只能够用顺其自然的方式来解决了，你已经解决不到了，我只有重新卖出去，尽快止损了。2020年11月16日，被告杨水源称，我写字楼的事你始终毫无应对，而现在我又不能独自处理，所以正式通知你：1.按合同你做个放弃书，完全交由我全权处理，商量好流程（一星期内必须完成，一星期后即2020年11月25日后你仍未积极处理此事的，我将当你无条件放弃合同）等。双方最终未能协商一致。双方提交的微信聊天记录文本中未见原告催促被告方办理提前偿还银行按揭贷款或涂销抵押的内容。两被告称，其在签订合同后于2019年9月办理了提前还款及涂销抵押，当时是借钱涂销抵押，本来原告按约支付房款即可还清，但因原告没有支付购房款费用，所以被告又于2019年11月25日以涉案房屋为抵押物向浦发行申请了贷款320万元，2020年11月申请续贷。此外，原被告共同确认，双方2019年8月12日签订《房屋买卖合同》及《补充协议》时口头约定，原12xx房分割为10间房后，由原告向第三方出售，被告与第三方签订合同收取房款，被告收取的房款超过630万元的部分归原告；两被告将涉案房屋交付原告时，该房屋为装修好可以办公使用的状态；至2021年5月，原告已完成1201-1210号10套房屋的分割及12xx房的全部装修，1202-1210号房未完成全部装修，该九间房的洗手间间隔墙未砌好、管道裸露、未完成施工。双方均表示要求本院在本案中一并处理涉案房屋的交还问题，两被告同意按现状接收房屋，同意原告取走房屋内其购置的家具和电器。两被告还称，因原告履次违约未能如期支付购房款，按《续展补充协议》约定，合作续展6个月，但两被告在此6个月中每月都在承担因延续而产生的各项利息费用损失（7.8万元/月），6个月合计46.8万元，所以最后双方确定约定为45万元（35万元+10万元）为延期利息费用。两被告因原告违约，损失不低于200万元，具体包括：因无法实现处理个人资产清偿企业债务的交易目的，每月的利息损失；现在及未来持续承担因交易不成而造成的各项利息、费用等；被告杨水源名下已连续守法经营近20年的企业（登记办公场所为丽某大厦12楼），现因本案诉讼导致办公场所异常而被工商局列入经营异常，从而导致企业声誉损失，业务开展受阻；因原告恶意诉讼及申请财产保全，使得被告至今不能出售或出租闲置的涉案房产。为证明以上损失，两被告向本院提交如下证据：1.现场照片；2.损失明细表；3.催款函复印件（为案外人黄某升、黄某中向广州语新文化发展有限公司发出）；4.电影项目合作协议复印件（为案外人黄某升、黄某中与广州语新文化发展有限公司签订，载明该公司法定代表人为杨水源）；5.广州市锐视文化企业信息复印件（载明该公司法定代表人为杨水源，该公司因通过登记的住所或者经营场所无法联系于2021年3月1日被列入异常名录，变更登记后于同年4月30日移出异常名录）；6.黄某升利息统计表（载明月利息7500元）；7.电费、物业管理费发票及广州唐视影业有限公司营业执照复印件（显示杨水源为该公司法定代表人）；8.浦东发展银行流水回单复印件（显示杨水源2021年1月至5月每个月“还个贷”三笔款共计12760元）；9.两被告与上海浦东发展银行股份有限公司广州分行签订的《个人融资易额度及支用借款合同》复印件。原告质证意见为：对上述证据1真实性确认；对证据2-9真实性、合法性、关联性不予确认，其中部分合同签订时间为2017年，合同主体广州语新文化发展有限公司，因此与本案无关，即使公司法定代表人为被告，也只是被告的个人借款，并不是因为本案合同的签订而导致的；证据8、9是被告个人借款，用途不清，原告对该借款不知情，且与本案无关。原告认为两被告并无损失，称如认定原告违约，《续展补充协议》约定所有费用不予退回亦属违约金过高。本院认为，原被告之间争议的法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案纠纷应适用当时正在施行的法律法规及司法解释的规定。原被告自愿签订的《房屋买卖合同》《补充协议》及《续展补充协议》是双方真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。《续展补充协议》虽为被告杨水源与原告签订，但被告傅燕霞作为房屋共有人未提出异议，并且在诉讼过程中认可该合同效力，故该合同对其亦有约束力。现原告主张解除上述各份合同，两被告答辩同意解除，双方对此不存在争议。本案争议焦点在于造成该合同解除的责任。关于原被告哪一方违约导致合同解除的问题，原告主张系两被告未按《房屋买卖合同》及《补充协议》的约定及时涂销抵押所致，而两被告则认为是原告迟延履行付款义务导致合同解除。对此，本院分析如下：原被告双方先后签订《房屋买卖合同》《补充协议》《续展补充协议》三份合同，在后签订的合同视为对在先合同相应内容的变更。虽然原被告在《补充协议》中约定由甲方即两被告“垫资赎契”，但《续展补充协议》未再约定由两被告先行办理涂销抵押登记手续原告再支付购房款项，双方的微信聊天记录也未显示原告催促被告方办理涂销抵押登记手续，可见双方并非因被告方迟延办理涂销抵押登记而未继续履行合同。相反，双方最后签订的《续展补充协议》约定，“按原补充协议第三条所约定的5个月支付期限已过，乙方并未向甲方支付任何购房款”“乙方负责承担赎契费用12万元”，证明双方确认原告此前已存在迟延付款的违约行为。上述《续展补充协议》还约定，原告应在2020年3月15日前向两被告预付购房款60万元（不含定金）；应于2020年4月1日前付清全部购房款603万元，否则按月分期履行；如原告未能在2020年3月15日前支付预付购房款60万元及未能在2020年7月12日前付清全部购房款的，视为因原告违约而造成交易不成。从原告提交的各项付款凭证来看，其未能按约履行上述付款义务，被告方据此享有合同解除权。因此，本案属因原告违约而导致合同解除的情形。原被告均称被告于2020年11月3日向原告发出解除通知，由于当时解除条件已成就，故原被告签订的《房屋买卖合同》及各份补充协议自该日起已经解除，不需法院再行判决。涉案《房屋买卖合同》及相关补充协议因原告违约而解除，原告要求两被告双倍返还定金依据不足，且即使原告产生装修费、消防费或物业管理费等损失，亦无权主张两被告赔偿。关于原告已付款项的退还问题。根据原告的举证，因本案交易，原告共向被告付款1306000元（包括其亲属代为支付），其中35万元为双方无争议的定金（但根据《续展补充协议》的约定已转为“乙方按原补充协议第三条所约定实际已付给甲方的贷款利息”），余款956000元原告称为预付购房款，被告称为其代原告向第三方支付的费用（含双方约定应由原告支付的赎契费用，包括过桥费、契税费等）。由于被告方对于其上述陈述未提交证据予以印证，且根据《补充协议》及《续展补充协议》，利息或赎契费用最终均计入购房款项，故本院采纳原告的陈述，认为余款956000元亦属于预付购房款，即原告共向两被告支付了购房款项1306000元。于1999年10月1日起施行并于2021年1月1日失效的《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款及第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。原被告在《续展补充协议》中约定“因乙方违约而造成交易不成……甲方已收取的所有费用不予退回给乙方，乙方已投入的所有费用甲方无需返还或支付”，相当于约定了该种情况下违约金的计算方法。本案系原告违约导致合同解除，两被告答辩认为其无需向原告退还全部购房项1306000元符合上述合同约定，本案需考虑的是该违约金数额是否过分高于造成的损失从而应当适当减少。从原被告签订的三份合同及双方微信聊天记录的内容来看，因原告付款时间延后，确造成被告方一定利息损失，原告对此清楚并同意负担借款利息，且两被告将涉案房屋交付原告时，该房屋为装修完毕可以使用的状态，而原告现拟向两被告交还的房屋则未完成装修，目前无法直接投入使用，故原告主张两被告无损失与事实不符。但鉴于目前也无证据显示两被告与本案房屋买卖直接相关的损失已达到或接近1306000元，原告主张适当减少违约金于法有据，本院参考《房屋买卖合同》的约定，将违约金调整为按照该合同成交价的10%即63万元计付，扣除该违约金后，两被告应向原告退还购房款项676000元。本案案件受理费及财产保全申请费由双方按比例负担。另，合同解除后，双方互负返还义务，原被告均要求本案一并处理涉案房屋的交还问题，两被告同意现状接收，双方对此无争议，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告杨水源、傅燕霞在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告薛乐天返还购房款项676000元；二、被告杨水源、傅燕霞在本判决发生法律效力之日起五日内，一次性向原告薛乐天支付财产保全申请费1507.92元；三、原告薛乐天在本判决发生法律效力之日起五日内，将广州市越秀区东华西路xx号12xx房、1202房、1203房、1204房、1205房、1206房、1207房、1208房、1209房、1210房腾空交还被告杨水源、傅燕霞；四、驳回原告薛乐天的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取12366元，由原告薛乐天负担8637元，被告杨水源、傅燕霞共同负担3729元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  杜轶群二〇二一年六月十日书记员  梁 涛欧阳鹏