广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终2847号上诉人(原审被告)：惠州市泰安居物业管理有限公司，住所地：惠州市河南岸演达一路3号小区装饰家居广场六楼。法定代表人：唐太记。委托诉讼代理人：曾晓峰，系广东君路律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳梅，系广东君路律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：董素琴，女，汉族，1958年1月11日出生，户籍所在地：惠州市惠城区。委托诉讼代理人：刘国涛，系广东邦翰律师事务所律师。上诉人惠州市泰安居物业管理有限公司（下称泰安居公司）与被上诉人董素琴因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302民初10631号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人泰安居公司不服一审判决，上诉请求:1、撤销一审民事判决书第一判项并改判上诉人向被上诉人支付2017年1月至2017年6月30日租金(租金为按13.6%税率代扣代缴的税后净租金)。2、本案二审诉讼费由被上诉人承担，一审诉讼费按法律规定改判。事实和理由∶一、《商铺租赁合同》已经于2017年6月30日正式解除，上诉人只需支付至该日期至的租金。上诉人于2017年6月17日向被上诉人送达了提前解除租赁合同的通知，告知其租赁合同正式在2017年7月1日解除，被上诉人收到通知后没有提出异议故而该合同已经如期解除。一审法与认定被上诉人请求继续履行合同缺乏合同依据和法律依据，也显然说明租赁合同已经解除。二、上诉人是案涉租金的代扣代缴义务人，上诉人每月实际交付给被上诉人租金应是扣除相关税费后的净租金，一审法院按税前租金标准计算与事实不符。根据双方签订的《商铺租赁合同》第四条约定，由甲方即上诉人代扣代缴相关税费，上诉人也向一审法院提交了返租明细表及转账凭证等证据，证明上诉人向被上诉人支付的租金均是扣除相关税费的税后租金(扣税方式为2016年5月份之前按租金总额的19.1%代扣，2016年6月份起按13.6%扣税)，该代扣代缴税费的事实是双方均一致同意认可的，一审法院也认定上诉人2016年12月之前的租金(扣税后的净租金)己付清，一审法院无视双方合同约定，按税前租金标准计算判令上诉人向被上诉人支付租金错误。三、《商铺租赁合同》对逾期支付租金并未约定违约金，一审法院判令上诉人按年利率6%的标准承担租金利息责任没有事实和法律依据。四、一审法院对本案诉讼费用的负担评判错误，其判决认定被上诉人诉请部分成立，但却判令上诉人承担全部诉讼费用，有违法律规定且有失公平。因此，上诉人认为，一审法院判决有诸多与事实不符且有违法律之处，上诉人特此上诉，请求二审法院依法查明事实，作出公正判决。针对泰安居公司的上诉请求，董素琴答辩称：一审我方要求支付租金到2018-6-25日，后来我方当庭决定解除合同，对方发出的解除通知书是没有法律的解除权的。合同里没有甲方单方解除合同的权利的。解除合同通知书没有法律效应，上诉人发出的解除合同通知书我方认为没有法律效应，也不符合双方签订的租金合同的约定，应该以一审当庭解除为准。关于租金的税金问题，租赁合同第四条有规定金额。我方收到租金后回严格的进行税务清缴。关于百分之六的利息问题，合同第七条有规定，一审法院判定支付百分之六的租金延期支付违约金没有不当。原审原告董素琴提出的诉讼请求：。一、请求法院判令被告支付2017年1月到2018年6月25日止拖欠及预期租金62300元。二、支付因拖欠租金而产生的利息（按照银行同期贷款利息计算）。三、判令被告支付律师费8984元。四、诉讼费由被告承担。在2018年1月26日的庭审中，原告向本院增加一项诉讼请求为：解除原、被告的租赁合同。事实与理由：原告和被告于2003年6月25日签订《商铺租赁合同书》，租期从2003年6月25日到2018年6月25日止，每月租金3308元。2017年6月17日被告向原告发出提前解除租赁合同通知书，并从2017年1月1日起不支付租金。因为被告连续3个月未支付租金，现原告根据《商铺租赁合同书》第七条第2款解除与被告的租赁合同，并要求被告承担原告的一切损失（一切损失应该包括原告起诉所产生的律师费损失)。为了维护原告的合法权益特向法院起诉，希望法院支持原告的诉讼请求。被告惠州市泰安居物业管理有限公司辩称，一、答辩人与被答辩人就泰安居装饰家居广场二层038、067、068号铺位签订的《商铺租赁合同书》已于2017年7月1日起提前解除，答辩人应付被答辩人租金计至2017年6月30日止。截止答辩之日，答辩人已向被答辩人付清了2016年12月份（含）之前的全部租金（已扣除代扣代缴税费，扣税方式为2016年5月之前按租金总额的19.1%代扣，2016年6月份起按13.6%扣税，另加手续费2.5元），答辩人因公司经营困难且大部分商铺空置，所以无奈拖欠被答辩人2017年1月至2017年6月30日止的租金未付，被答辩人2017年度的每月租金为3308元（代扣缴税费449.88元后实际月租为2858.12元），因此答辩人实欠租金为17148.72元（2858.12×6）。二、被答辩人一方面要求答辩人向其支付至2018年6月25日的预期租金，另一方面又根据《商铺租赁合同书》第七条第2款解除与答辩人的租赁合同，这岂不是自相矛盾。答辩人认为，答辩人与被答辩人签订的合同已于2017年7月1日正式解除，被答辩人要求答辩人向其支付预期租金没有依据。三、被答辩人关于支付利息及律师费没有合同依据和法律依据。一审法院认定的事实:被告（甲方、承租方）与原告（乙方、出租方）于2003年6月25日签订了《商铺租赁合同书》，合同约定：一、被告所承租的原告商铺，位于惠州市河南岸××西侧××小区“××装饰家居广场”××、××、××号铺位。二、租赁期为一十五年。若原告按一次性付款购铺，自原告将购铺尾款付清后，被告开始给原告计租；若原告按银行按揭方式购铺，自原告将购铺首付款交清并办齐银行按揭手续后，被告开始给原告计租。三、为了支持被告的经营活动，原告同意从计租日起顺延三个月收取被告的租金，租赁期保持一十五年不变。租赁期限为2003年6月25日至2018年6月25日。四、租金标准及支付方式。双方同意每年租金总额为人民币39691元，即每月租金为人民币3308元。租金每月支付一次，每月的五号被告向原告支付上月租金，原告收取租金后，应开具租赁发票给甲方（抬头由被告指定或由被告代扣代缴相关税票）。五、原告同意被告承租后对外转租经营，转租的对象及转租的租金均与原告无关，原告不得干涉转租方的经营活动。六、租赁期间所发生的市场经营管理费、水电费等因经营产生的费用均由被告支付。七、违约责任。1、为保证被告承租的铺位统一的经营形象，原告不得单方解除合同。如原告单方解除合同，应赔偿被告的一切经济损失，包括被告经营造成的损失。2、被告应确保按期支付租金，如被告连续三个月未支付租金给原告，原告有权取消合同，并由被告赔偿原告的一切经济损失。八、合同期满，为保证家居装饰广场的统一经营，在同等条件下，原告应确保被告的优先承租权。九、本协议一式两份，自双方签字盖章后生效，至履行完毕时失效。原、被告在该份合同上签名并盖章确认，落款时间为2003年6月25日。原告遂于2017年9月25日以房屋租赁合同纠纷诉至本院。另查之一，被告于2017年6月17日向被告出具了《提前解除租赁合同通知书》，内容为：我司与你于2003年6月25日就位于惠州市××西侧××小区“××家居装饰广场”××、××、××号铺位签订的《商铺租赁合同书》，租赁期限自2018年6月25日止。因商铺租赁市场严重低迷，商户撤出不再经营，该铺一直空置，期间我司已垫付了空置期间的管理费，如今不堪重负。现通知你，自2017年7月1日正式提前解除与你签订的《商铺租赁合同书》。我司将向你支付截止2017年6月30日止的租金，请你收函后十日内到我司办理有关接收铺位等手续，逾期由此产生的一切法律后果和损失，将由你自行承担。另查之二，庭审中双方确认2016年12月之前的租金均已付清。另查之三，经本院组织原、被告双方进行调解，未能达成一致。一审法院认为：双方之间就位于惠州市××西侧××号小区泰安居第二层第038、067、068号商场的租赁合同关系，均系双方真实意思表示，合同内容并未违反现行法律法规规定，应为合法有效，双方均应遵照执行。现被告拖欠租金，业已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原告诉至本院，请求解除合同和支付拖欠、预期租金及因拖欠租金产生的利息，既有事实依据，亦有法律依据，本院予以支持，租金为43004元[3308元／月×13个月（2017年1月至2018年1月）]。关于原告诉请被告支付律师费8984元，缺乏合同依据，予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条、第一百零八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告董素琴与被告惠州市泰安居物业管理有限公司于2003年6月25日签订的《商铺租赁合同书》。二、被告惠州市泰安居物业管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告董素琴支付2017年1月至2018年1月拖欠、预期的租金43004元以及相应拖欠、预期的租金利息（以租金43004元为本金，按照年利率6%，自起诉之日起即2017年9月计至租金给付之日止）。三、驳回原告董素琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1582元（原告已预交791元），由被告惠州市泰安居物业管理有限公司负担。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。本案二审查明的事实与一审查明的相同。本院另查明，2017年6月17日泰安居公司向董素琴发出《提前解除租赁合同通知书》，称因租赁市场低迷、泰安居公司垫付控制其间的管理费导致不堪重负等原因，通知提前解除租赁合同。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据本案一审宣判后的上诉意见和答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：泰安居公司应当支付租金的截止期限、是否应当扣减税金等。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除包括约定条件或者法定条件成就后，享有解除权的一方可以要求解除合同。本案中，尽管泰安居公司在2017年6月17日向董素琴发出了提前解除租赁合同的通知书，但是其并没有举证证明租赁合同中约定了“租赁市场低迷、泰安居公司垫付控制其间的管理费导致不堪重负”等是解除条件。因此，泰安居公司并不是基于合同约定的或者法定的解除条件出现后，泰安居公司作为解除权人所采取的有效法律行为。本案中泰安居发出提前解除租赁合同的通知，实际上是其基于经营状况的变化提出的提前终止合同的要求，有待于同对方当事人协商处理，并不因为该公司的一纸通知即发生法律效力。因此，泰安居公司以该公司曾经发出过提前解除合同通知而应当按照该通知指定的时间作为租金截止点的，没有任何法律依据，本院予以支持。因涉案的物业租赁产生租金收入依法应当缴纳相应的税金，取得租金收入的一方是法定的缴税义务人，而支付租金的一方只是代扣代缴义务人。泰安居公司在本案诉讼中并未提交其已经支付本案争议期间代缴税金的证据，因此也可以由董素琴在取得涉案租金后自行交纳租金。故而泰安居公司请求在本案诉讼中直接扣减董素琴租金的请求，本院不予支持。至于在本案诉讼终结后，泰安居公司已经实际交付涉案租金的应缴税款的，可以在执行中直接用缴税凭证抵扣相应的金额。综上所述，上诉人泰安居公司的上诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。原审查明事实清楚、实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币1582元，由上诉人惠州市泰安居物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 杰审 判 员  寇 倩审 判 员  黄宇乐二〇一八年七月十六日法官助理  赵 铎书 记 员  彭科梅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。