北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初9032号原告：河北清研院房地产开发有限公司，住所地怀来县官厅镇清研院科技产业园区KJ01-406。法定代表人：张贵新。委托诉讼代理人：麦雪波，男，河北清研院房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：关向虎，男，河北清研院房地产开发有限公司职员。被告：北京政泉控股有限公司，住所地北京市朝阳区大屯里**************。法定代表人：贾鑫。委托诉讼代理人：王泽波，男，北京政泉控股有限公司职员。委托诉讼代理人：吴琼，女，北京政泉控股有限公司职员。被告：国通信托有限责任公司，住所地武汉市江汉区新华街**，住所地武汉市江汉区新华街**汉江国际******='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈建新，董事长委托诉讼代理人：王中华，男，国通信托有限责任公司职员。原告河北清研院房地产开发有限公司（以下简称清研院公司）与被告北京政泉控股有限公司（以下简称政泉公司）、被告国通信托有限责任公司（以下简称国通公司，与政泉公司一并出现时称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。清研院公司委托诉讼代理人麦雪波、关向虎，政泉公司委托诉讼代理人王泽波、吴琼，国通公司委托诉讼代理人王中华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。清研院公司向本院提出诉讼请求:1.判令二被告连带退还押金150765.81元，并支付利息损失（以150765.81元为基数，按照LPR的利率标准，自2021年1月1日起诉日支付至押金实际退还之日止）；2.判令二被告按照押金150765.81的双倍标准连带支付违约金；3.判令二被告连带退还电费693.76元。事实和理由：我公司与政泉公司在平等、自愿基础上，于2013年至2019年期间签订了《金泉公寓房屋租赁合同》（新租）及三份《补充协议》，约定房屋租赁期自2014年1月1日至2020年12月31日终止。租赁房屋位于北京市朝阳区大屯里317号楼1单元，实际楼层15层，房号为1702/1703/1705/1706/1707/1708，建筑面积538.77平方米，房屋所有权人为政泉公司。2020年8月，房屋所有权人变更为国通公司。我公司按照双方房屋租赁协议，在租房到期日两个月前通过书面和当面沟通方式，就租期届满后不再续约一事正式通知了政泉公司。自2020年12月中旬开始，我公司多次与政泉公司人员沟通并催促办理到期退租手续，但政泉公司办事人员一直搪塞推脱并以有第三方为由不予履约。我公司向政泉公司表示，租房协议是与政泉公司签订，租房押金交给了政泉公司，2020年第四季度房租也是政泉公司催要的，要求政泉公司履行合同下退租约定。我。我公司于2020年12月31日将履约催告函通过顺丰快递送至政泉公司住所地，再次催促政泉公司办理退租手续至2021年1月5日，政泉公司始终未到租房现场办理交接手续并退还押金。我公司近期还得知租赁房屋的所有权人自2020年8月由政泉公司变更为国通公司，国通公司在获得法律权利的同时也应当承担法律义务，整体接收处理从政泉公司的债权债务。在我公司租期内房屋所有权人发生变更时，国通公司未向我公司告知这一事实，致使我公司在不知情的情况下由政泉公司收取了第四季度房租，给我公司办理退租造成障碍，应承担连带责任。政泉公司辩称，押金是我公司收取，目前仍由我公司掌握，但2020年8月房屋的产权人已经变成国通公司，故出租人也已经变更为国通公司，我公司不再是租赁合同当事人，无法自主决定是否退还押金。如国通公司同意且在清研院公司结算全部水、电、燃气、供暖等费用后，我公司同意退还剩余款项。不同意支付利息损失，在清研院公司结算水、电、燃气、供暖等费用前，即使国通公司同意我公司退还押金，我公司也享有同时履行抗辩权，清研院公司也表示在合同终止后十日内退还押金，故即使主张利息，也只能从2021年1月11日起计算利息。不同意支付违约金，我公司在房屋产权转移后不是合同当事人，不存在违约行为，清研院公司主张违约金任何依据。不同意退还电费，电费是直接冲到电卡里的，我方无法受益。水费、电费和供暖费应当在押金中抵扣，在国通公司同意我公司退还的情况下，我公司可以直接退还。清研院公司要求我公司与国通公司承担连带责任缺乏事实和法律依据，我们不同意。国通公司辩称，押金还在政泉公司处，未交给我公司，如清研院公司结清相关费用，我公司同意由政泉公司将押金直接退还。不同意支付利息，清研院公司有义务交清水、电和供暖费，目前其尚欠2020年11月15日至2020年12月31日的供暖费5022.62元、水费40元、电费34.65元，违约在先，故我公司有权先不退押金。我公司已经履行了产权变更的告知义务，在物业下面贴了公告，去每个租户处告知产权转移情况。不同意支付违约金，我公司不存在任何违约行为，该主张缺乏事实和法律依据。清研院公司主张的电费应当由他们和政泉公司进行处理，与我公司无关。不同意和政泉公司承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月5日，清研院公司（承租人、乙方）与政泉公司（出租人、甲方）签订《金泉公寓房屋租赁合同》（新租），合同约定：房屋坐落于朝阳区大屯里317号楼1单元，实际楼层15层，房号为1702/1703/1705/1706/1707/1708（以下简称涉案房屋），建筑面积538.77平方米。甲方持有房屋所有权。租赁用途为办公。租赁期限自2014年1月1日至2015年12月31日，甲方应于2014年1月1日将房屋按约交付给乙方。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。乙方继续承租的，应提前60日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金4.6元/平米/天，年租金总计904594.83元。乙方在支付首期租金的同时应向甲方交纳押金150765.81元，租赁期满或双方协议解除本合同后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及违约赔偿责任外，剩余部分应无息如数在十个工作日内返还乙方。租期内水费、电费、供暖费、物业费等费用由乙方承担。甲方迟延交付房屋达10日的，甲方交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全健康的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。合同签订后，清研院公司向政泉公司支付押金150765.81元，政泉公司向清研院公司交付涉案房屋。2015年12月28日，清研院公司（承租人、乙方）与政泉公司（出租人、甲方）签订《金泉公寓房屋租赁合同》（续），约定将租期展期至2017年12月31日，租金标准不变。2017年12月31日，清研院公司（乙方）与政泉公司（甲方）签订《金泉公寓房屋租赁合同补充协议》，约定将租期展期至2018年12月31日，租金标准不变。2019年1月1日，清研院公司（乙方）与政泉公司（甲方）签订《金泉公寓房屋租赁合同补充协议二》，约定将租期展期至2019年12月31日，租金标准不变。2019年12月23日，2017年12月31日，清研院公司（乙方）与政泉公司（甲方）签订《金泉公寓房屋租赁合同补充协议三》，约定将租期展期至2020年12月31日，租金标准不变。另查一，清研院公司已向政泉公司交纳租期内全部租金，并提前向政泉公司告知退租事宜。2020年12月20日，清研院公司搬离涉案房屋。后清研院公司要求二被告退还租房押金，二被告未予退还。目前租房押金仍在政泉公司处。另查二，辽宁省大连市中级人民法院于2020年7月30日作出（2018）辽02执1438号之十执行裁定书，裁定将政泉公司位于北京市朝阳区大屯里316号楼底商1-4层房产、北京市朝阳区大屯里317号楼1单元919号、1508号、105号、106号、107号、3单元102号房产及位于北京市朝阳区大屯里317号楼136套房产和317号楼27层至30层酒店交付国通公司，抵偿国通公司对政泉公司经生效法律文书确认并进入执行程序的民事债务。该裁定书于2020年8月3日发生法律效力。辽宁省大连市中级人民法院还于2020年10月29日发布（2018）辽02执1438号之一公告，要求上述房屋的承租人、实际使用人主动腾空并向国通公司交付房产，或自行与国通公司联系继续使用房产事宜。另查三，政泉公司员工于2020年10月31日向清研院公司告知涉案房屋产权变更事宜，并表示会签署三方协议重新约定合同权利义务，清研院公司员工随后与国通公司联系人倪某联系，协商签署三方协议及退还押金事宜，倪某表示押金由政泉公司退还，并最终告知清研院公司先不签署三方协议。国通公司提供以下证据证明清研院公司的欠付费用情况：1、用户热费交费明细一份，出具单位为北京市热力集团有限责任公司，显示涉案房屋2020年度-2021年度供暖天数121天，实际用47天，供暖费为5022.62元，证明清研院公司未结清承租房屋的供暖费；2、水费缴费明细四页，显示账期2021年1月，1708房屋待缴金额20元，1707房屋待缴金额5元，1705房屋待缴金额5元，1703房屋待缴金额10元，证明清研院公司未结清租赁房屋的水费；3、电费账单详情打印件二页,显示用电地址北京市朝阳区大屯街道办事处大屯里社区居委会安立路政泉花园*****公寓，缴费户名***1705，应缴金额15.65元，缴费户名***1703，应缴金额19元,，证明清研院公司未结清租赁房屋的电费。政泉公司对上述证据质证称，真实性、关联性和证明目的均认可。清研院公司对上述证据质证称，1、真实性不认可，不清楚缴费情况；2、真实性不清楚，我公司2021年1月已经搬走；3、真实性不清楚，证明目的不认可，按照合同约定，退租时双方应结清水电费，我公司催告国通公司来结算，国通公司不来结算，我们认为已经算结清了。清研院公司提供国家电网查询到的涉案房屋电表余额情况表五张，系2021年6月4日打印的租赁房屋的剩余电费情况，证明清研院公司多交电费693.76元，应由二被告退还。政泉公司质证称，真实性认可，证明目的不认可，不能证明电费应当由我公司退还；国通公司质证称，真实性认可，证明目的不认可，电费问题应当由清研院公司与政泉公司协商，我公司不清楚。经询，二被告表示自清研院公司退租后均未缴纳涉案房屋的电费。本院认为：清研院公司与政泉公司签订的《金泉公寓房屋租赁合同》及系列补充协议均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行义务。虽然租赁期内涉案房屋所有权人由政泉公司变更为国通公司，但房屋产权变更并不当然影响房屋租赁合同的效力，考虑到二被告在产权变更后并未与清研院公司另行签署三方协议进行合同主体变更，且政泉公司在房屋产权变更后仍向清研院公司收取租金等情形，政泉公司应当继续履行合同项下相应义务。关于退还押金一项，房屋租赁合同约定，在租赁期满或双方协议解除合同后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息如数在十个工作日内返还给乙方。现押金仍在政泉公司处，二被告亦同意在结算相关费用后由政泉公司退还，各方争议在于供暖费和水、电费的欠付情况。国通公司提交的用户热费缴费明细可以证明清研院公司应缴供暖费金额，清研院公司于庭审中自述尚未交纳该项费用，故供暖费应当在押金中予以抵扣；国通公司提交的水费缴费明细显示账期为2021年1月，而清研院公司已于2020年12月20日退租，故本院对国通公司主张清研院公司欠缴水费的事实无法采信；国通公司提交的电费账单详情未显示具体缴费日期，且清研院公司已提供相反证据证明公司在退租时电费仍有余额693.76元，并无欠缴电费情况，故本院对国通公司主张清研院公司欠缴电费的事实亦无法采信。在抵扣清研院公司应缴供暖费后，应退还的押金数额为145743.19元，该款项由政泉公司立即退还。关于利息损失，清研院公司已依约退房，并及时要求政泉公司退还押金，政泉公司虽抗辩清研院公司未结清供暖费和水、电费等费用，因此享有同时履行抗辩权，但合同已明确约定押金在抵扣清研院公司应承担的费用后直接无息退还，因此政泉公司本可在扣除相应款项后将剩余押金直接退还，其以此为由不予退还押金，确给清研院公司造成一定利息损失，故政泉公司应当支付相应利息损失，本院酌情判处相应利息。关于违约金一项，清研院公司主张二被告未将产权变更事宜进行告知且未按时退还押金，存在违约行为，但在涉案房屋产权变更后清研院公司仍正常使用房屋至租期届满，并未受到影响，且其已在本案中就未退还押金主张了利息损失，再主张的违约金缺乏法律和合同依据，本院不予支持。关于电费一项，清研院公司主张金额无误，应由政泉公司进行退还。清研院公司主张二被告承担连带责任缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，判决如下：一、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告河北清研院房地产开发有限公司押金十四万五千七百四十三元一角九分并支付利息（以十四万五千七百四十三元一角九分为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自二〇二一年一月十六日支付至押金退还之日止）；二、被告北京政泉控股有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告河北清研院房地产开发有限公司电费六百九十三元七角六分；三、驳回原告河北清研院房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4042元，原告河北清研院房地产开发有限公司负担2742元（已交纳），被告北京政泉控股有限公司负担1300元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  杨 静二〇二一年六月二十三日法官助理  姚澍峥书 记 员  嵇姣龙