江苏省溧阳市人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0481执异115号案外人：虞磊，男，1995年2月28日出生，汉族，住江苏省溧阳市。申请执行人：朱来富，男，1963年11月10日出生，汉族，住江苏省溧阳市。被执行人：溧阳市弘泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320481061870931M，住所地江苏省溧阳市社渚镇振兴北街28号。法定代表人：庄保华，该公司董事长。本院在执行朱来富申请执行溧阳市弘泰房地产开发有限公司（以下简称弘泰公司）民间借贷纠纷一案过程中，案外人虞磊向本院提出书面异议。本院于2021年6月18日立案后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。经审查查明，2019年12月20日，本院对朱来富诉弘泰公司等民间借贷纠纷一案作出（2019）苏0481民初1393号民事判决：一、弘泰公司应于本判决生效后十日内向朱来富归还借款本金13417331元，并承担自案涉10800000元借款截至2016年1月18日的利息274182元，同时承担以5760904元为本金自2016年1月19日起至借款实际还清之日止按照年利率15%计算的利息，以656427元为本金自2015年8月15日起至借款实际还清之日止按照年利率18%计算的利息，以2000000元为本金自2016年9月21日起至借款实际还清之日止按照年利率15%计算的利息，以5000000元为本金自2019年1月8日起至借款实际还清之日止按照年利率15%计算的利息，并支付律师费100000元；二、驳回朱来富的其他诉讼请求……案件受理费105943元、保全费5000元，合计110943元，由弘泰公司负担109105元，朱来富负担1838元”。后弘泰公司不服该民事判决，向常州市中级人民法院提起上诉。2020年6月22日，常州市中级人民法院作出（2020）苏04民终1687号民事判决：驳回上诉，维持原判。根据朱来富的申请，本院于2020年7月15日立案强制执行，案号为（2020）苏0481执3208号。在本案执行中，本院于2020年7月20日作出（2020）苏0481执3208号执行裁定：冻结、划拨被执行人弘泰公司银行存款20612218.20元或扣留、提取其同等数额的收入或查封、扣押其同等价值的其他财产。2020年10月9日，本院向溧阳市不动产登记交易中心送达民事裁定书、协助执行通知书和查封财产清单，查封了弘泰公司位于溧阳市社渚镇弘泰商业广场不动产（共计107套，具体详见清单），查封期限自2020年10月9日至2023年10月8日。2020年10月30日，本院作出（2020）苏0481执3208号公告：社渚镇弘泰商业广场房屋的购买人或承租人：申请执行人朱来富与被执行人弘泰公司民间借贷纠纷一案，因弘泰公司未按（2020）苏0481执3208号执行通知书履行义务，本院依法查封了弘泰公司名下位于溧阳市社渚镇弘泰商业广场145套房屋，其中既未合同备案又未办理过户登记的有38套（详见清单），合同已备案但未办理过户登记的有107套（详见清单），本院拟对上述房屋进行评估、拍卖、变卖，上述房屋购买人或承租人如有异议，请在本公告发布之日起30日内向本院提出书面异议申请，同时提供本人身份证、购买合同、租赁合同、房款和租金支付凭证等证据材料，逾期由此造成的一切损失有自己负责”。在本院执行人员张贴前述执行裁定书及查封公告后，案外人获悉并向本院提出异议。案外人虞磊提出异议称：弘泰商业广场是社渚镇政府的民生工程，由镇政府委托弘泰公司为开发商。案外人于2016年2月4日已购买坐落于XX镇XX广场XX幢XX室房产，并签订了《商品房买卖合同》，现该房产被溧阳市人民法院误以为是弘泰公司的房产而被查封。案外人认为：其合法拥有案涉房产。请求：解除对XX镇XX广场XX幢XX室房产的查封。另查明，2016年2月4日，虞磊与弘泰公司签订一份《商品房买卖合同》。合同第一条约定，弘泰公司以出让方式取得位于溧阳市社渚镇原社渚小学、兴业街西侧、振兴街北侧、编号为××地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为3204812013ＣＲ0036；弘泰公司经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为社渚弘泰商业广场，建设工程规划许可证号为溧规建字第3204812013300332号。合同第二条约定，虞磊购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为溧（2014）房预售证第（030）号。合同第三条约定，虞磊购买的商品房为施工编号XX＃楼XX号房，建筑面积为21.58平方米。合同第五条约定，该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米14539.61元，总金额为321325.34元。合同第八条约定，虞磊应于2016年2月4日前一次性付款321325.34元。合同第十一条约定，弘泰公司应当在2015年10月31日前，依照有关规定，将符合约定条件的商品房交付使用。合同还约定了其他事项。案涉房屋施工编号为XX幢XX号，现公安编号XX幢XX室。2020年11月19日，经本院向溧阳市不动产登记交易中心查询，案涉房屋于2016年4月8日初始登记，登记所有人为弘泰公司，登记面积为22.08平方米，登记用途为商业、金融、信息。2020年12月17日，本院向弘泰公司工作人员罗俊做调查，其称：商业广场一共4幢房子，都是地上三层的，其中一、二层是商铺，三层是商住两用房。有业主欠公司房款的，具体情况公司财务知道的。再查明，根据编号为3204812013ＣＲ0036的国有建设用地使用权出让合同约定：案涉房屋所涉的国有建设用地使用权受让人为杨云松，合同项下出让宗地编号为××，宗地总面积为26583平方米，出让宗地面积为26583平方米，宗地坐落于溧阳市社渚镇原社渚小学，兴业街西侧、振兴街北侧，合同项下出让宗地的用途为商业。案外人虞磊为证明自己的主张，提供了如下证据：弘泰商业广场商品房认购协议书、银行取款记录四份、收款收据一组、租赁协议打印件、微信转账截屏，证明当时房款全部是现金支付的，取款记录证明我是从银行取的现金，房款交付后弘泰公司给我们开具了收据，已经交付占有了，在付款之后就给我们钥匙了，我们就进场了，我还进行了改造，因为两套之间有一堵墙，我把墙砸了，将两套房屋合体了，现在已经出租给别人使用了，期间交了物业费和电费，开具了收据给我，因为当时我还在读高中，房子当时买了之后过了年把之后就后悔了，因为市场不好，没有什么价值，因为我还可以租给别人收取租金，虽然租金不多，慢慢也淡忘了，所以也没过户。另，2021年6月25日，本院至案涉房屋进行勘查，房屋现状与虞磊前述述称一致。本院认为，本案的争议焦点为对于XX镇XX广场XX幢XX室房屋是否中止执行。根据案外人的主张，其认为案涉房屋系其所有，要求解除对该房屋的查封，并排除朱来富的执行，表明其系对执行标的主张实体权利，故本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，虞磊与弘泰公司签订的《商品房买卖合同》在本院查封之前，也支付了购房款，并且已经合法占有案涉房屋，对案涉房屋尚未过户有合理客观理由。综上，虞磊的主张符合前述二十八条规定，就案涉房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对溧阳市××镇××广场××幢××室房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  杜      平人民陪审员  万   秀   青人民陪审员  徐   彩   琴二〇二一年六月二十八日法官 助理  杨文豪书记员吴啸