广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院民 事 判 决 书（2021）桂0703民初1251号原告：林晓华，女，1979年7月6日出生，汉族，个体户，户籍地：四川省武胜县，现住钦州市钦北区。委托诉讼代理人：蒙裕建，广西众源律师事务所律师。被告：余显艳，女，1976年10月10日出生，汉族，个体户，住钦州市钦南区。委托诉讼代理人：陆江涛，系原告丈夫。原告林晓华与被告余显艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年5月13日、2021年6月3日公开开庭进行了审理。原告林晓华及其委托诉讼代理人蒙裕建，被告余显艳及其委托诉讼代理人陆江涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告返还原告位于钦州市房屋在原告承租期间未形成附合的如下装饰装修物：一楼的招牌、ＬＥＤ显示屏、形象背景墙及灯带、厨房隔墙、蓝色坡璃及灯带、ＬＥＤ灯、铝扣板、燃气表、燃气灶、消毒柜，厨房和楼梯间的不锈钢货架、货品，厨房墙面的灯片。二楼楼梯间的灯片、药浴间的ＬＥＤ灯、推车，房间内的吊灯、壁灯、卫生间内的洗手盆和镜子，办公室的隔墙及落地坡璃、柜子、婴儿车，大厅内的吊顶、水晶吊灯、按摩椅。三楼房屋内的吊灯、壁灯、按摩床、斗柜，卫生间的洗手盆、镜子、隔断坡璃、喷淋整套、马桶、铝扣板、热水器。四楼东面房间内的吊顶、ＬＥＤ灯，南面房间的吊灯、壁灯，卫生间的洗手盆、镜子、电磁炉、不锈钢桌子、铝扣板、喷淋整套，北面露台的不锈钢晾衣架。五楼卫生间的喷淋整套、马桶。一至五楼的所有窗帘、楼梯栏杆扶手。2、判决被告赔偿毁坏财物损失4400元。3、判决被告补偿其已利用的已形成附合的装饰装修物的利用价值100000元（以评估为准）给原告；4、判决被告承担原告支出的律师服务费10000元。事实与理由：2015年8月10日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于钦州市房屋整栋出租给原告使用，租赁期限为五年，从2015年11月10日至2020年11月10日，每年租金为5万元，半年一付，先支付后使用。从2015年11月10日至2020年11月10日，每年租金为5万元。合同签订后被告将房屋交付原告租赁使用，经营美容业。原告租赁房屋后，经被告同意，原告先后于2015年和2017年两次分别投入大量资金对整栋房屋第一层至第五层进行整体装饰装修，双方没有约定租赁期满或合同被解除后对形成附合及未形成附合的装饰装修物如何处理。2020年初，由于突发新冠病毒疫情，原告因不可抗力原因，无法营业，无经营收入，原告未能在2020年4月份先支付下半年的租金给被告。被告便对原告百般刁难，多次要强行解除合同，赶走原告。原告提出以转让装饰装修物的方式或以装饰装修物抵偿所欠租金，被告均无理拒绝。在双方未达成解除合同的协议情况下，2020年8月13日，被告单方采取换锁的方式强行提前收回出租房屋。被告还强行阻止原告搬回属于原告的物品和拆除未形成附合的装饰装修物。2020年9月7日，原告让人拆除在五楼的一台空调时，被被告的丈夫无理阻拦，并被粗暴砸烂报废，损失4400元。2020年8月25日，被告恶人先告诉状，向法院起诉要求解除《房屋租赁合同》并要求原告支付所欠的租金。原告于2020年10月14日收到钦北区人民法院（2020）桂0703民初2533号民事判决书，该判决书判决解除《房屋租赁合同》，并判决原告支付所欠的租金给被告。判决书对原告承租期间未形成附合的装饰装修物及被告已利用的已形成附合的装饰装修物的利用价值未作处理，原告要求被告允许原告拆除未形成附合的装饰装修物及补偿其已利用的已形成附合的装饰装修物的利用价值给原告时，被告恶意拒绝。在没有协商好的情况下，被告又把房屋及未形成附合的装饰装修物、形成附合的装饰装修物转租给他人，严重损害了原告的合法权益。未形成附合的装饰装修物有：一楼的招牌、LED显示屏、灯带、厨房隔墙、蓝色坡璃背景墙及灯带、LED灯、铝扣板、燃气表、燃气灶、消毒柜，厨房和楼梯间的不锈钢货架、货品，厨房墙面的灯片。二楼楼梯间的灯片、药浴间的LED灯、推车，房间内的吊灯、壁灯、卫生间内的洗手盆和镜子，办公室的隔墙及落地坡璃、柜子、婴儿车，大厅内的吊顶、水晶吊灯、按摩椅。三楼房屋内的吊灯、壁灯、按摩床、斗柜，卫生间的洗手盆、镜子、隔断坡璃、喷淋整套、马桶、铝扣板、热水器。四楼东面房间内的吊顶、LED灯，南面房间的吊灯、壁灯，卫生间的洗手盆、镜子、电磁炉、不锈钢桌子、铝扣板、喷淋整套，北面露台的不锈钢晾衣架。五楼卫生间的喷淋整套、马桶。第一至五楼的所有窗帘、楼梯栏杆扶手。饰物一楼北面的钢化坡璃门、钢化坡璃落地窗、天花吊顶、地面木地板；二楼大厅天花吊顶、房间内的瓷砖、药浴间吊顶；三楼房屋内石膏线、木地板；四楼东面房间钢化坡璃门窗、瓷砖，东面阳台至一楼的排污管，南面房间石膏线、冷热水管，卫生间的冷热水管；五楼房间的石膏线、木地板；整栋房间墙面的墙纸。被告已经利用了附合的装饰装修物。本案《房屋租赁合同》已被人民法院判决解除，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（二）项的规定，租赁合同解除后，未形成附合的装饰装修物，所有权归属承租人，可由承租人拆除，即由原告拆除；对已形成附合的装饰装修物，出租人即被告同意利用的，应在利用价值范围内补偿给原告。综上所述，根据本案的事实及相关法律法规规定，《房屋租赁合同》解除后，原告有权拆除未形成附合的装饰装修物。被告已将房屋转租他人，视为同意利用了形成附合的装饰装修物，被告应在利用价值范围内补偿给原告。被告毁损了原告的一台空调，依法应赔偿损失给原告。由于被告拒绝原告拆除未形成附合的装饰装修物、拒绝在利用形成附合的装饰装修物的价值范围内补偿给原告、拒绝赔偿损失给原告，原告被迫运用法律武器，提起诉讼并依法委托律师代理诉讼，律师服务费也属于原告因被告的侵权行为所造成的损失，被告应予承担。为维护原告的合法权益，原告特向法提起民事诉讼，望依法作出公正判决。被告余显艳辩称，原告诉讼请求所列的很多物品原告已经搬走，要求原告对被告的房屋恢复原状，房子现在已经出租，原告如果在搬东西的过程中影响租户经营，那么原告需要赔偿损失。原告所陈述的空调损坏与本案无关，应该另行处理。原告要求被个支付律师费没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的预算书，本院认为该预算书没有双方的签名，也没有相应发票作证原告所支付的装修费，对该证据不予认定。2、原告提供的装饰装修及物品清单，本院认为该清单系原告单方所列，具体装饰装修物品以双方确认的为准。3、原告提供的照片，本院认为照片是房屋现状的图片，不能以此作为装饰装修物是否形成附和的判断标准，对原告的证明主张不予采信。6、原告提供的微信聊天记录，本院认为微信聊天的双方均认可，本院予以确认。7、原告提供的光盘、收款收据，本院认为该证据具有真实性，予以认定。8、原告提供的委托代理人合同，本院认为该证据具有真实性，能够证实原告因本次诉讼需要承担律师费10000元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月10日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，约定：“被告将坐落于广西钦州市房屋整栋出租给原告使用，租赁期限为五年，从2015年11月10日至2020年11月10日，从2015年8月10日至2015年11月9日止为装修免租期，承租方有下列情形之一的，出租房可以终止合同、收回房屋：1、承租方擅自将房屋转租、转让或者转借的；2、承租方利用承租房屋进行违法乱纪活动，损害公共利益的；3、承租方有拖欠租金现象的。如承租方逾期不搬迁，出租方有权自行作出处理决定，出租方因此所受损失由承租方自行负责赔偿。合同期满后，如出租方仍然继续出租房屋的，承租方享有优先权，但需提前一个月通知。租金为每年5万元，半年一付，且先支付后使用；同时合同第二条约定承租方有拖欠租金的，出租方可以终止合同，第四条约定承租方在租期内所产生的电费、水费等自负。合同签订后，原告向被告交纳了租金，被告亦将房屋交付给原告。原告于2015年8月10日开始对承租的整栋房屋进行整体装修、装饰。2017年，因经营所需，原告对再次对房屋进行了小范围装修。2020年，原告以受“新冠肺炎”疫情影响，要求原告减免了2020年2月和3月的租金，被告同意予以减免。后因原告拖欠2020年4月及以后的租金，被告便提出解除《房屋租赁合同》，收回房屋，原告要求被告折算装修价值折抵租金，双方未能协商一致。2020年8月13日，被告单方采用换锁的方式收回出租房屋。2020年9月7日，原告派人上门拆除空调及搬走财物，被告丈夫陆江涛来到出租房处进行阻拦，并当场砸坏一台空调，双方发生冲突，后陆江涛报警处理，经调解，原告取回了出租房屋内的部分财物。经本院现场勘查以及庭审时双方确认，被告所出租的房屋尚有以下物品或者装修系原告所为，具体为：一楼的户外广告牌、户外LED显示屏、户外电表；一楼大厅正对面及侧面的蓝色背景墙、玻璃门、落地玻璃墙、吊顶、木地板、吊灯四盏、灯带、LED筒灯、一楼大厅与厨房的隔墙、厨房吊顶、桌子1张、抽油烟机1台、消毒柜1台、煤气灶1个、储物柜1个、储物架1个、楼梯下置物架1个以及一楼卫生间吊顶；二楼药浴间的防腐木吊顶、瓷砖、LED灯、排气扇2台、卫生间淋浴花洒1个、洗手盆及镜子、毛巾架、大厅的大水晶吊灯1盏、水晶吊灯2盏、立式座灯1个、装饰花盆1个、粉色小儿按摩床2张、隔间办公室展示柜1个、玻璃墙2面、玻璃门1扇、隔间镶嵌于天花及地面的实木、大厅吊顶；三楼卫生间的吊顶、隔断、马桶、洗手盆及镜子、花洒、毛巾架、热水器1台、房间隔断、壁灯2盏、吊灯1盏、排气扇2个、102房的按摩床2张、排气扇4个、吊灯1个、壁灯2盏、103房的壁灯2盏、吊灯1盏、衣帽架1个，102和103两个房间的木地板；四楼药浴间的玻璃隔断、吊顶、墙面及地面瓷砖、LED筒灯、房间的石膏线、衣帽架1个、壁灯2盏、吊灯1盏、卫生间的洗手盆及镜子、花洒1个、吊顶、毛巾架1个、四楼走廊的不锈钢晾衣架2个、四楼外面阳台的整体不锈钢晾衣架；五楼房间木地板、石膏线、卫生间的热水器1个、马桶、吊顶；一楼至四楼的外立面药浴排水管，二楼房间、三楼三个房间的木门、四楼房间共五间房现有的五扇门、一楼至五楼现在的卫生间铝合金玻璃门、一楼至五楼的窗帘、栏杆扶手。另查明，2020年8月25日余晓艳作为原告向本院起诉，要求解除双方签订的租赁合同，并判决林晓华向其支付租金16664元及水电费等。本院审理后于2020年9月30日作出（2020）桂0703民初2533号民事判决书，该判决认为原被告双方以事实行为解除了合同，庭上双方均表示不再履行，对于余显艳要求解除合同的请求应予准许，因林晓华拖欠房屋租金达三个月以上，已经构成了根本违约，余显艳经追讨无果，提出解除合同，因双方就解除合同未能达成一致，余显艳单方强行收回房屋。虽然是林晓华违约在先，但余显艳强行收回房屋不妥，理应进行正式通知，并且给林晓华以合理时间寻找房屋并搬走财物。考虑到余显艳单方解除合同收回房屋并未给林晓华合理时间，酌情扣减13天的租金，租金按四个月计算支持，为16666.67元，判决解除双方于2015年8月10日签订的《房屋租赁合同》，林晓华支付房屋租金16666.67元及水电费499元给余显艳。判决后，双方均未上诉，该判决已经发生法律效力。现林晓华起诉，请求余显艳返还未形成符合的装饰装修物，并赔偿已经形成附合的装饰装修损失。2020年11月，原告将租赁房屋已经另外租给他人使用。本院认为，本案的争议焦点为：一、林晓华租赁期间装饰装修物的处理及赔偿问题；二、关于空调损失的赔偿问题；三、律师费应否支持。对于争议焦点一，林晓华与余显艳于2015年8月10日签订的《房屋租赁合同》经本院作出的（2020）桂0703民初2533号民事判决书解除，合同解除后，对于装饰装修物的处理有约定的按约定，没有约定的按照法律规定。本案中，双方并未对装饰装修的处理有约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解除》第八条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同时解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”，未形成附合的装饰装修物可以由承租人拆除。那么如何判断装饰装修物是否与房屋形成了附合，通常情况下，如装饰装修物已经与房屋结合在一起非毁损不可分离，基本可以认定装饰装修物与租赁房屋形成附合，如装饰装修物与租赁房屋未完全结合或虽与房屋结合但尚未达到不可分离的状态，移除、更换时不会损坏房屋结构或其表面装饰装修的，则不能认定为构成附合。具体到本案，对于林晓华在承租房屋内购买的生活经营物品以及未形成附合的装饰装修物品应属于原告所有，被告应当予以返还，明细清单如下：一楼的户外广告牌、LED显示屏、东面外墙的电表、一楼的蓝色背景墙2面、吊灯4盏、厨房的抽油烟机1个、煤气灶1个、圆桌1张、消毒柜1个、储物柜1个、置物架2个（含楼梯下）、二楼大厅的粉色按摩床2张、坐灯1个、花瓶装饰1个、吊灯3盏、二楼房间的吊灯1盏、壁灯2盏、排气扇2扇、卫生间的淋浴花洒1个、三楼卫生间的淋浴花洒1个、毛巾架1个、热水器1台，北面房间的壁灯2盏、吊灯1盏、排气扇2个、三楼102房间的按摩床2张、排气扇4个、吊灯1个、壁灯2个、三楼103房间的吊灯1盏、壁灯2盏、衣帽架1个、四楼走廊的不锈钢晾衣架2个、四楼阳台的整体不锈钢晾衣架1个、四楼北面房间的衣帽架1个、吊灯1盏、壁灯2盏、淋浴花洒1个、毛巾架1个、五楼的热水器1个、一楼至四楼的外立面药浴排水管及一楼至五楼的窗帘。对于已经形成附合的装饰装修物处理，如一楼玻璃门、玻璃墙、厨房与大厅隔断、吊顶、木地板，二楼隔断间及定制柜（固定）及吊顶、药浴间吊顶和瓷砖，三楼的天花板石膏线、门、木地板，四楼药浴间的瓷砖、玻璃门、天花石膏线、冷热水管、五楼的天花石膏线、木地板，墙纸，一楼至五楼的卫生间门、吊顶、洗手台和镜子、及一至五楼的楼梯栏杆扶手等，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020年修正）》第九条第（二）项的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”，本案中，林晓华拖欠余显艳租金达到三个月以上，且经余显艳催缴后，仍然未支付租金，为此余显艳起诉至本院要求解除合同支付租金，林晓华拖欠租金的行为是导致合同解除的根本原因，虽然林晓华辩称是疫情原因影响经营，但是双方已经就疫情影响达成了减免两个月租金的意见，林晓华以此为由拖欠租金，理由并不成立。余显艳单方换锁行为虽有不妥，但是在一审判决时已经就此不妥行为判决酌情减免了部分租金，故本院认为合同解除的原因系林晓华先行违约所致。根据上述规定，承租人先行违约导致合同解除的，承租人要求剩余租期内残值损失的，一般不予支持，但是出租人同意利用的除外。本案中，虽然被告庭审时表示不同意利用装饰装修物，要求林晓华全部拆除，但是实际上合同解除后，余显艳已经收回房屋，并且按现状将房屋对外出租给他人，直接利用了装饰装修物，如果要拆除，必然会影响到现在承租户的经营，造成更大的损失。另外，林晓华所涉及的装修，部分为房屋硬装，如房屋一至五楼原来并未安装楼梯扶手，林晓华安装扶手无疑使得房屋更加安全，三楼原有两间房为毛坯房，装修后更适于使用，林晓华的装饰装修在一定程度上使得房屋的使用价值上升，并且该部分装修现在亦能使用，因此，本院认为被告应当对已经形成附合的装饰装修物给予原告一定的补偿。对于补偿的数额，参照原告向本院提交的装修预算清单，装修预算费用约为177021元，房屋租赁期限为五年，平均每个月分担的装修费用为2950.35元（177021÷60个月），被告单方换锁使得原告无法租赁至合同期满尚有三个月左右，故装饰装修的残值损失约为8851元（2950.35元×3个月），综合考虑本案实际情况，酌情被告补偿原告已经形成附合的装饰装修物的残值损失4000元。关于争议焦点二，庭审时被告丈夫陆江涛承认在其所出租房屋门口砸坏一台空调挂机，只是辩解不知道空调是谁的。结合原告承租被告房屋的事实以及当天原告叫人拆空调的事实，本院认定被告丈夫损坏的空调即为原告所有的空调。虽然不是被告余显艳砸坏原告空调，但是余显艳与陆江涛夫妻，空调损坏系因双方履行租赁合同中产生矛盾而引发，故本案对空调的损失一并处理，对被告主张空调赔偿问题应另行解决不予支持。原告主张当时购买空调的价格是4400元，并提供了购买票据证实，考虑到空调已经使用了几年，本院酌情支持空调损失800元.关于争议焦点三，双方在合同中未约定律师费的承担，且原告在租赁合同履行过程中存在违约情形，故原告请求律师费10000元，无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告余显艳于本判决生效之日起十日内返还原告林晓华以下物品：一楼的户外广告牌、LED显示屏、东面外墙的电表、一楼的蓝色背景墙2面、吊灯4盏、厨房的抽油烟机1个、煤气灶1个、圆桌1张、消毒柜1个、储物柜1个、置物架2个（含楼梯下）、二楼大厅的粉色按摩床2张、坐灯1个、花瓶装饰1个、吊灯3盏、二楼房间的吊灯1盏、壁灯2盏、排气扇2扇、卫生间的淋浴花洒1个、三楼卫生间的淋浴花洒1个、毛巾架1个、热水器1台，北面房间的壁灯2盏、吊灯1盏、排气扇2个、三楼102房间的按摩床2张、排气扇4个、吊灯1个、壁灯2个、三楼103房间的吊灯1盏、壁灯2盏、衣帽架1个、四楼走廊的不锈钢晾衣架2个、四楼阳台的整体不锈钢晾衣架1个、四楼北面房间的衣帽架1个、吊灯1盏、壁灯2盏、淋浴花洒1个、毛巾架1个、五楼的热水器1个、一楼至四楼的外立面药浴排水管及一楼至五楼的窗帘；（需要拆除的，由原告林晓华自行拆除并自行承担相应费用，如拆除过程中造成被告房屋毁损，应当恢复原状）；二、被告余显艳于本判决生效之日起10内补偿原告林晓华装饰装修残值损失4000元；三、被告余显艳赔偿于本判决生效之日起原告林晓华空调损失800元；四、驳回原告林晓华的其他诉讼请求。上述债务，义务人应按判决规定的时间履行债务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费2588元，减半收取计1294元，由被告余显艳承担45元，由原告林晓华负担1249元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。审判员  常秀慧二〇二一年六月十五日书记员  卢祉祺附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。