福建省建瓯市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0783民初856号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司建瓯分公司，住所地福建省建瓯市高铁新区建瓯碧桂园3号楼首层，统一社会信用代码913507833375864573。负责人：张发跃，职务：总经理。委托诉讼代理人：姜景爱，女，系公司员工。被告：黄贵芳，女，1977年2月6日出生，汉族，住福建省建瓯市。委托诉讼代理人：刘建民，福建知新律师事务所律师。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司建瓯分公司（以下称碧桂园公司）与被告黄贵芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园公司的诉讼代理人姜景爱，被告黄贵芳的诉讼代理人刘建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求法院判令黄贵芳向原告支付物业服务费，暂计2019年7月至2020年9月的物业服务费共计人民币6,087.68元；2、请求法院判令黄贵芳以当月所欠物业费为计算基数，按照每日千分之三标准计算并支付违约金，至黄贵芳付清物业服务费之日止。计2019年7月1日至2020年9月29日的违约金数额为4,110.44元。事实与理由：2015年5月12日，建瓯碧桂园房地产开发有限公司与碧桂园公司签订《建瓯碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘碧桂园公司对建瓯碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，碧桂园公司对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。黄贵芳于2015年9月17日购买建瓯碧园一期X＃X室商品房，属于碧桂园公司管理的物业服务区域范围，并于与碧桂园公司签订了《建瓯碧因前期物业服务协议》根据协议约定，黄贵芳应当于每月10日前向碧桂园公司支付物业服务为579.82元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰向碧桂园公司支付违约金。黄贵芳于2019年7月开始拖欠碧桂园公司物业服务费，至2020年9月29日拖欠的款项已经达10,198.12元。碧桂园公司多次微信及电话催费，但是黄贵芳至今仍然未能缴交。黄贵芳辩称，一、碧桂园公司拒不提交包括所有附件完整的《建瓯碧桂园前期物业服务合同》及该合同已经房地产主管部门备案资料等书证，涉案的《前期物业服务协议》的效力属于待定状态，无法确认该《前期物业服务协议》相关条款的法律效力。而且在房地产主管部门也无上述合同协议的备案资料。根据国务院《物业管理条例》第二十一条、《福建省物业管理条例》第三十三条第二款规定，碧桂园公司拒不提交，应承担对其不利的法律后果。因为该合同约定碧桂园公司要按南平市住宅物业服务等级标准及收费指导价中的一级物业服务标准以及约定物业服务费2.8元/㎡。与高、多层业主与碧桂园公司签订的《建瓯碧桂园前期物业服务协议》完全相同，只有碧桂园公司提交包括全部附件的《建瓯碧桂园前期物业服务合同》（合同编号2015051201）才能审查《建瓯碧桂园前期物业服务协议》的合法性和法律效力。二、碧桂园公司永远无法按其与黄贵芳签订的《建瓯碧桂园前期物业服务协议》提供全面物业服务。黄贵芳所有的建瓯市××期××＃楼××号系独门独户的三层房屋，碧桂园公司根本无法为黄贵芳提供约定的第二条第1项的楼盖、屋顶、承重结构、户外墙面、门厅、楼、梯间、走廊通道；第2项的“电梯、化粪池、梯灯、消防”；第3项的“供水”（因为碧桂园公司专门设立了为多、高层楼房供水的抽水房，而黄贵芳无法按物业服务协议约定得到碧桂园公司抽水房的二次供水）；第六项的“房屋共用部位的清洁卫生”的物业服务内容，以及无法享受到供电企业临时停电，物业服务提供的小区内配电房为电梯供电服务。三、碧桂园公司的物业服务管理根本不到位。1．碧桂园公司对环境卫生的管理极不到位，如小区内乱搭盖，杂草地丛生，落叶打扫不干净，道路泥巴痕迹没有用水冲洗，只是由保洁工简单地用扫帚扫一扫；小区内垃圾车随意停放，大门未达到国家规定的消防标准，消防栓未配备紧急施救的消防水带，小区内业主汽车无序停放，路灯黑了无人及时修。2．碧桂园公司未按国家发展和改革委员会、建设部颁发的《物业服务收费管理办法》第八条“物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示”，把其应提供的将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。四、黄贵芳已按多层、高层物业服务的1.3元／㎡标准向碧桂园公司交清了2019年7月2020年10月共16个月的物业服务费计人民币4320元，既便按2.8元／㎡．月标准交纳的话，也仅需补交的数额为4377.3元（15月×579.82-4320），而不是被答辩人诉状第一项诉请的6087.68元。五、假设黄贵芳违约的话，碧桂园公司主张按所欠物业费为计算基数，按每日千分之三标准计算并支付违约金严重偏高，因为碧桂园公司作为物业服务企业，其在物业服务过程中并不创造财富，仅是通过物业管理服务的劳动付出来收取相应的报酬，应依法予以调整为按全国银行间同业拆借中心公布一年期贷款市场报价利率的四倍计算违约金。综上，请求驳回碧桂园公司的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年5月12日，广东碧桂园物业有限公司建瓯分公司依法成立。2015年12月14日，名称变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司建瓯分公司。2019年6月19日，名称变更登记为碧桂园公司。2015年5月12日，建瓯碧桂园房产公司与碧桂园公司签订一份《建瓯碧桂园前期物业服务合同》，约定建瓯碧桂园房产公司将其开发的座落于建瓯市高铁新区的建瓯碧桂园项目的多层住宅、高档住宅委托碧桂园公司进行前期物业服务。服务期限1年，在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期满前3月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，未能达成协议的，建瓯碧桂园房产公司应在本合同期满选聘新的物业服务企业。并约定收费标准为多层、高层住宅每月每平方米1.3元，高档住宅、商业物业每月每平方米2.8元。物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月10日前支付物业服务费用。本合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由碧桂园公司在合同期满前一个月在本物业的醒目位置进行公示。合同期满后，碧桂园公司仍提供不低于本合同约定内容和标准的服务，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主提出异议的，可继续适用本合同；……。第十四条违约责任条款约定经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费用，应当按照已欠物业服务费用本金×3‰×已欠费天数标准支付违约金。合同尚约定其他事项。合同签订后，碧桂园公司着手进行物业服务，并制定了建瓯碧桂园前临时管理规约。黄贵芳于2015年9月17日购买建瓯碧园一期X＃X室商品房，双方了签订《商品房买卖合同（预售）》。预售合同约定物业服务费为每月每平方米2.8元，附件九为前期物业合同和临时管理规约。为此，以黄贵芳为甲方，碧桂园公司为乙方，签订一份《建瓯碧桂园前期物业服务协议》，但落款日期空白。第四条约定物业服务费采取包干制，甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2.8元计收，该物业房屋建筑面积为205.89平方米，应按每月576.492元向乙方交纳物业服务费用。……。甲方应于公历每月10日前交纳当月物业服务费和上一月度的各项分摊费用。并约定甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费用、合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金。协议尚约定其他事项。协议签订后，黄贵芳预交一年物业服务费，嗣后，黄贵芳按房产实际面积207.08平方米的标准缴交了至2019年6月前物业服务费用。后因拖欠2019年7月至今的物业费，碧桂园公司遂于2019年1月向本院提起诉讼。2019年7月2020年10月共16个月的物业服务费计人民币4,320元。碧桂园公司则认为黄贵芳应当按前期物业服务协议约定的每月每平方米2.8元标准缴纳，故将二被告所缴纳上述款项按每月每平方米2.8元标准补足前面月份后，认为黄贵芳自2019年7月起尚有拖欠物业费，催缴未果后诉至本院。上述事实有碧桂园公司与黄贵芳提供的《建瓯碧桂园前期物业服务合同》、《建瓯碧桂园前期物业服务协议》，碧桂园公司提供的《内资企业登记基本情况表》、《物业服务企业备案登记表》、物业服务费催缴记录、黄贵芳的帐户汇款凭证及缴费清单、企业营业执照复印件，核准变更登记通知书、《商品房买卖合同（预售）》等证据证实。本院认为，广东碧桂园物业有限公司建瓯分公司依法成立后，名称先后变更登记为广东碧桂园物业服务股份有限公司建瓯分公司和碧桂园公司，故碧桂园公司提起本案诉讼主体适格。建瓯碧桂园房产公司与碧桂园公司签订的《建瓯碧桂园前期物业服务合同》，不违反法律强制性、禁止性规定，合同整体有效，对业主具有约束力。建瓯碧桂园房产公司与二被告间签订的《商品房买卖合同（预售）》亦体现前期物业的内容。依据前期物业服务合同及商品房买卖合同的内容，碧桂园公司与二被告签订了《建瓯碧桂园前期物业服务协议》，该协议双方意思表示真实，形式、内容合法，合同整体有效，双方应恪守协议约定。二被告主张前期物业协议系受胁迫签订的没有事实依据，本院不予采纳。虽前期物业服务合同约定服务期限1年，但亦约定“合同期满后，碧桂园公司仍提供不低于本合同约定内容和标准的服务，若无专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主提出异议的，可继续适用本合同”。现二被告未能举证证明业主大会或业主委员会已经解除前期物业服务合同或达成新的物业服务合同，因此，前期物业合同仍继续适用。物业服务合同约定高档住宅的物业服务费用标准为每月每平方米2.8元，商品房买卖合同、物业服务协议亦约定黄贵应对其所购买商品房按每月每平方米2.8元标准交纳物业服务费。因此，黄贵芳理应按约定标准缴纳物业服务费。二被告主张应按多层、高层住宅的每月每平方米1.3元标准承担物业费用依据不足，本院不予采纳。对黄贵芳应缴交面积为207.08平方米，双方无异议，应作为计算标准，因黄贵芳自2019年7月至2020年9月已缴纳的物业费用合计4,038.06元，扣除后尚欠自2019年7月至2020年9月间（1.5元/㎡×207.08㎡×15个月）的物业服务费为4,659.3元。二被告的该拖欠行为已构成违约，对于该拖欠款项应当支付；对于合同约定的日3‰的违约金标准，因碧桂园公司作为物业服务企业，其在服务过程中并不创造财富，仅系通过物业管理服务的劳动付出，收取相应报酬。因此，黄贵芳拖欠物业服务费给碧桂园公司造成的损失，应视为资金占有费用的损失。故该约定标准明显过高，本院酌定双方违约金的计算标准参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条，将本案违约金调整为按照起诉时一年期贷款市场报价利率四倍即15.4%予以计算；黄贵芳主张碧桂园公司未尽到物业管理职责的问题，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。同时，该解释第三条亦规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。可见，物业管理不到位并不能成为拒不缴纳物业服务费的理由，若相关权利人认为物业服务不到位，应依法提出承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的主张；二被告主张碧桂园公司无物业管理资质，没有事实依据，本院不予采纳；二被告主张碧桂园公司收取物业费未经当地物价主管部门审核备案，收费不合法。因二被告所签订的《商品房买卖合同（预售）》约定物业服务费的标准，合同的附件九即为前期物业服务合同，该预售合同业经主管部门备案，且二被告未能举证证明该收费标准违反相关法律、法规的规定，故对二被告的该主张本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告黄贵芳应于本判决生效之日起三日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司建瓯分公司支付2019年7月至2020年9月31日止的物业服务费计人民币4,659.3元，并承担从2019年7月起至2020年9月止按年利率15.4%标准，以每月欠缴物业费310.6元为基数累积分段计算至缴清之日止的违约金。二、驳回碧桂园生活服务集团股份有限公司建瓯分公司的其他诉讼请求。如未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用54元，减半收取为27元，由碧桂园生活服务集团股份有限公司建瓯分公司负担11元，黄贵芳负担16元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  陈铿二〇二一年六月七日书记员  江颖本案判决依据的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自已的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》一、一般规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。