济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初4890号原告：魏玲，女，1962年11月11日出生，汉族，住济南市。被告：济南华府置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：田甜，总经理。委托诉讼代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生，汉族，该公司员工，住济南市。原告魏玲与被告济南华府置业有限公司（以下简称华府置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年5月25日立案受理后，由审判员高峰独任审判，于2021年5月28日公开开庭进行了审理。原告魏玲、被告华府置业公司的委托诉讼代理人薛江余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏玲向本院提出诉讼请求：1.退还购房款1828013元；2.支付利息（以购房款为基数，自购房之日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款基准利率，计算至实际支付之日止）。事实与理由：2018年9月4日，魏玲与华府置业公司签订《恒大翡翠华庭商品房认购书》(编号：*，以下简称认购书），认购书约定：魏玲购买华府置业公司恒大翡翠华庭*房屋，房屋总价款2458396元，定金50000元，房款分5期支付，日期分别为于2018年9月13日支付72920元(不含定金），于2019年3月4日支付491679元，于2019年9月4日支付614599元，于2020年3月4日支付614599元，于2020年9月4日支付614599元。魏玲已按照认购书约定支付定金50000元，并已支付前4期购房款，实际交纳1828013元购房款，收据交款金额为1843797元。因疫情原因，魏玲延迟付款，但华府置业公司却给魏玲发放《认购书解除函》，扣魏玲违约金，将魏玲所购房屋收回。华府置业公司的行为不仅达到收回房屋的目的，还有长期占用魏玲180余万元购房款的目的，魏玲索要购房款，华府置业公司却要扣除大额违约金，这极大地侵害了魏玲的合法权益，给魏玲造成了巨大的经济损失。综上所述，为维护合法权益，魏玲诉至法院，望判如所请。华府置业公司辩称，魏玲因自身逾期还款构成违约，华府置业公司多次催促并发函告知魏玲，要求魏玲交纳逾期款项，魏玲长时间不交，华府置业公司向魏玲发送解除函，解除双方房屋买卖合同关系，魏玲因为自身违约行为应承担违约责任，在解除函中也告知魏玲如有剩余房款将退还魏玲，因此本案并没有实质的争议，魏玲可按照函件中内容同华府置业公司协商，并不需要通过公权力机关解决，浪费司法资源。请求法庭依法审查，维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：魏玲（乙方，买受人）与华府置业公司（甲方，出卖人）于2018年9月4日分别签订编号为：*的《恒大翡翠华庭商品房认购书》，约定魏玲向华府置业公司认购济南恒大翡翠华庭楼盘*房屋，双方就相应的权利、义务进行了约定。上述认购书签订后，魏玲依约支付了定金及前四期的购房款共计1828013元，之后未再支付最后一期购房款。华府置业公司于2020年11月26日作出《催签商品房合同及催款函》，载明“魏玲女士/先生：2018-9-4，您与我公司签订了《济南恒大翡翠华庭商品房认购书》（以下简称认购书），约定购买济南恒大翡翠华庭-商铺-六期商业-*（以下简称该房屋）。认购书约定，您采用分期付款方式付款，应于2018-9-12前签署《商品房买卖合同》。您至今未与我司签订商品房买卖合同，且2020-9-4应付款614599元逾期未支付，已经违约。基于以上事实，我公司正式通知您：请于收到本通知书后15日内，尽快与我司签订商品房买卖合同；同时，交清逾期房款及违约金。否则，根据认购书的约定，我公司将视为您放弃购买房屋，依约扣除您的违约金，并有权另行处理该房屋。特此通知！联系人：曹伟龙联系电话：*华府置业公司2020年11月26日”华府置业公司又于2021年4月16日作出《认购书解除函》，载明“魏玲女士/先生：2018-9-4，您与我公司签订了《济南恒大翡翠华庭项目商品房认购书》（以下简称认购书），约定购买济南恒大翡翠华庭-商铺-六期商业-*（以下简称该房屋）。认购书约定，您应于2018-9-13前签署《商品房买卖合同》，并于2020-9-4前支付房款614599元。经我司发函催签合同及催款后，您至今仍未履行认购书约定义务。我公司现正式通知您：自即日起，我司与您签订的的《济南恒大翡翠华庭项目商品房认购书》解除，并依约从您已交房款扣除相应违约金，如依据认购书约定有剩余款项需退回的，请您到项目售楼处办理退款手续。特此通知！联系人：曹伟龙联系电话：*华府置业公司2021年4月16日”，魏玲于2021年4月17日收到该解除函。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，魏玲与华府置业公司自愿签订《恒大翡翠华庭商品房认购书》，约定相应的权利、义务，上述行为系双方当事人的真实意思表示，约定内容合法有效，本院予以确认，双方当事人均应按照约定内容行使权利、履行义务。本案的争议焦点为魏玲是否构成违约、购房款应否退还、利息诉求应否支持。关于魏玲是否构成违约，双方当事人在签订认购书时，就案涉房屋购房款的交纳约定了明确的时间，魏玲负有依约按期交纳购房款的义务，魏玲未按约定时间交纳购房款，华府置业公司向其送达《催签商品房合同及催款函》，告知其交清逾期房款并要求其承担违约责任，但魏玲以疫情原因为由拒绝交款已构成违约。关于购房款应否退还，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形；第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，魏玲逾期交纳购房款已构成违约，作为守约方的华府置业公司告知魏玲在合理期限内交纳购房款，魏玲拒绝交款。华府置业公司已以发送《认购书解除函》的形式行使合同解除权符合上述法律规定。因合同解除权系形成权，魏玲于2021年4月17日收到该解除函，故本院确认双方签订的认购书于2021年4月17日解除。依照上述法律规定，认购书解除后，华府置业公司负有退还购房款的义务，同时魏玲应承担相应的违约责任。华府置业公司关于魏玲承担违约责任的辩解意见，本院认为，魏玲系违约方，其提起本案诉讼，为维护双方当事人的合法权益，减少当事人的诉累，做到定纷止争，在华府置业公司已就魏玲承担违约责任主张权利的情况下，本院对魏玲应负的违约责任一并予以处理。本案中，就违约责任，双方签订的《恒大翡翠华庭商品房认购书》中约定“如乙方未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金”，该认购书于2021年4月17日解除，解除前魏玲逾期交纳第五期购房款614599元的情形，逾期期间为2020年9月4日至2021年4月16日，按照日万分之一计算得出违约金共计13828元，魏玲对此应予支付。关于魏玲主张的退还款项相应利息的问题。依照相关法律规定，合同解除后，当事人均有权要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。本案中，魏玲与华府置业公司之间的认购书解除后，华府置业公司即负有返还购房款的义务，因魏玲未提供其向华府置业公司主张退还购房款的证据，本院支持从华府置业公司于2021年5月25日收到民事起诉状之日起算违约金，结合本案实际情况，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，计算至实际给付之日。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、被告济南华府置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告魏玲退还购房款1828013元；二、被告济南华府置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告魏玲支付逾期付款利息（以1828013元为基数，自2021年5月25日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，计算至实际给付之日止）；三、原告魏玲于本判决生效之日起十日内向被告济南华府置业有限公司支付违约金13828元；四、驳回原告魏玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21352元，减半收取10676元，由被告济南华府置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 高 峰二〇二一年六月三日书记员 王达丽