广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终1643号上诉人（原审原告、反诉被告）：沈斌，男，1979年10月15日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：余海贤，国信信扬(江门)律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：江门市蓬江区金柏电器有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区。法定代表人：洪文浩,该公司总经理。委托诉讼代理人：甘明达，广东华法（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梓聪，广东华法（江门）律师事务所律师。上诉人沈斌、江门市蓬江区金柏电器有限公司(以下简称金柏公司)因租赁合同纠纷一案，均不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初5610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈斌上诉请求：1、撤销一审判决第一、三判项，改判金柏公司向沈斌支付占有使用费133832.9元（不服金额为70426.45元）；2、一、二审诉讼费用由金柏公司承担。事实与理由：一、金柏公司应按照租金标准向沈斌支付占有使用费，一审法院认定按租金标准的50%计算占有使用费错误。1、涉案《租赁协议书》已明确约定租金标准。从该协议书第二条的约定可知涉案厂房每月租金是7020元，另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，即使涉案《租赁协议书》无效，金柏公司应按租金标准支付占有期间的占有使用费。2、金柏公司在邻近厂房发生火灾时未要求沈斌收回厂房，直至2020年1月才提出，可见，在此期间，厂房仍由金柏公司正常占有，其应按租金标准支付占有使用费。3、退一步说，邻近厂房发生火灾的责任并非全归于沈斌，一审法院认定在通行方面确实造成不便，并按租金标准50%计算占有使用费欠妥。因邻近厂房发生火灾，金柏公司在另案即（2019）粤0703民初2818号案已向沈斌提起诉讼，该案一审法院综合双方的过错程度已酌定金柏公司对火灾事故承担60%的责任，沈斌承担40%的责任，故一审法院也认为金柏公司应对事故承担大部分责任，即使认为邻近厂房发生火灾对涉案厂房在通行方面确实造成不便，占有使用费亦应按照上述比例进行分摊。一审判决认定的占有使用费计算标准与该案认定的过错承担比例相悖。另，涉案厂房是配有单独通道、厂房结构空间独立分开，金柏公司是知悉厂房现状并按现状承租。2018年7月1日，邻近厂房并没有发生火灾或存在影响金柏公司通行的情形，故2018年7月份的占有使用费应按租金标准支付。二、金柏公司向沈斌发出退还厂房通知后，应给予沈斌合理时间接收涉案厂房以及另行安排出租给他人，一审法院认定占有使用费计算至2020年1月2日错误。同时，在沈斌收到上述通知后的该段时间邻近农历年末、沈斌已回河南老家，又恰逢新冠疫情，沈斌在接收厂房以及另行安排出租均在客观上存在一定难度，故接收合理期间应为一个月，占有使用费应计算至2020年2月2日，共计133832.9元（7020元/月×19个月+7020元/月÷31×2天）。综上，金柏公司应按租金标准支付占有使用费，并给予合理期间安排接收厂房。金柏公司针对沈斌的上诉意见辩称：金柏公司在（2021）粤07民终1642号案的涉案厂房发生火灾后，得知本案厂房存在极大的消防隐患，以及本案厂房丧失了出入口，因而未能使用厂房。双方在2018年3月1日签订租赁协议，旁边的厂房是在2018年7月29日发生火灾。金柏公司在火灾前并未投入使用，火灾后也未使用。其他意见与金柏公司的上诉意见一致。金柏公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回沈斌的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由沈斌承担。事实与理由：一审判决认定事实部分不清，责任分配比例错误。一、涉案厂房不具有使用条件。1、涉案厂房属于三无建筑，即没有报建、没有施工许可、没有竣工验收和消防验收，存在严重的消防安全隐患。2、涉案厂房顶棚隔热材料不符合我国强制消防标准。由消防委员会出具的《消防安全隐患整改通知书》中列出的“厂房屋顶顶棚使用不合格隔热材料，要立即拆除”以及金柏公司提交的其他证据能够证明。同时，2018年7月29日，与涉案厂房紧密相连的厂房起火，因隔热材料易燃导致火灾迅速蔓延，造成重大损失。故在沈斌更换顶棚隔热材料前，金柏公司无法使用涉案厂房。3、涉案厂房的主要通道与发生火灾的厂房紧密相连，在火灾发生后因相邻厂房一直处于封存状态，导致金柏公司无法使用正常通道进入涉案厂房。由金柏公司在一审中提交的视频可以看出，现涉案厂房仅剩一条宽度不足1.5米的通道，在其上还加设了一座石墩，人员通过尚且困难，而经营厂房所必须的运输车辆更是无法进入。二、金柏公司并未实际使用涉案厂房。根据一审法院到涉案厂房的勘察可知，涉案厂房内并没有存放金柏公司的物品，亦无金柏公司使用厂房的痕迹。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定判决金柏公司承担50%的租金显失公平。1、金柏公司因客观情况无法使用厂房，故并无因合同取得任何财产。2、金柏公司解除合同是因沈斌未按相关规定提供符合使用及安全标准的租赁物，应由沈斌自行承担责任。沈斌针对金柏公司的上诉意见辩称：一、涉案租赁合同是双方在平等基础上自愿、公平协商的结果，并按现状出租给金柏公司，具有正常使用条件。1、涉案厂房是按现状出租给金柏公司。涉案《租赁协议书》第七条的约定显示金柏公司是非常清楚涉案厂房现状并同意承租而签订合同的。涉案厂房虽未取得消防竣工验收，但不必然认为其没有使用价值。根据涉案协议书第六条的约定，金柏公司是明知厂房现状且沈斌也只是按现状提供给金柏公司使用，金柏公司使用厂房期间为符合其用途，必须根据国家消防安全方面的规定对租赁物进行整改，现沈斌在签订合同后也已将厂房实际交付给金柏公司使用。2、涉案厂房在结构空间上具有独立使用的条件。根据现场勘查可知，涉案厂房是配有单独通道、独立门口、厂房结构空间独立分开，是具有单独使用的空间，金柏公司是知悉产房现状并按现状承租。3、邻近厂房发生火灾并不是沈斌造成，而是金柏公司在违反消防安全规定的状态下使用厂房而造成火灾，金柏公司认为邻近厂房火灾影响涉案厂房使用，与沈斌无关，应自行承担全部法律后果。二、涉案厂房已实际移交给金柏公司占有使用，金柏公司没有使用过涉案厂房不属实。1、根据金柏公司在一审中提供的微信聊天记录显示，金柏公司的法定代表人洪文浩通过微信向沈斌发出“沈先生：后面的厂房我们已经清空。可以交还给你们。请安排交接”。可见，涉案厂房已由金柏公司占有使用，并实际存放物品，并在后续才清空。2、涉案厂房交付给金柏公司后，金柏公司已对涉案厂房进行一定的加建。厂房原本是没有安装门并上锁，后沈斌将厂房交付给金柏公司使用后，金柏公司对厂房加建防盗门并安装上锁，进一步证实涉案厂房已由金柏公司占有使用。综上，金柏公司占有使用涉案厂房，应全额支付租金（占有使用费），恳请驳回金柏公司的上诉请求。沈斌向一审法院起诉请求：1、金柏公司向沈斌支付2018年7月1日至2019年5月31日的占有使用费77220元；2、金柏公司按每月7020元的标准（2021年4月1日起按每月7371元的标准）向沈斌支付自2019年6月1日至实际返还租赁物之日止的占有使用费；3、本案诉讼费用由金柏公司负担。在一审审理过程中，沈斌将诉讼请求变更为：1、金柏公司向沈斌返还江门市蓬江区的厂房（面积780平方米）；2、金柏公司向沈斌支付自2018年7月1日至2019年5月31日的占有使用费77220元；3、金柏公司按每月7020元的标准（2021年4月1日起按每月7371元的标准）向沈斌支付自2019年6月1日起至实际返还租赁物之日止的占有使用费，暂计算至2020年4月30日的占有使用费为77220元；4、本案诉讼费用由金柏公司负担。金柏公司向一审法院提出反诉请求：1、沈斌向金柏公司返还租赁押金7020元；2、沈斌向金柏公司返还2018年4月至6月的租金21060元；3、本案诉讼费用由沈斌负担。一审法院认定事实：2018年3月1日，沈斌（甲方）与金柏公司（乙方）签订《租赁协议书》，约定：1.租赁位置和面积，甲方出租给乙方的厂房，位于江门市蓬江区，出租厂房面积780平方米；2.租赁期限为从2018年3月1日至2025年3月5日止，租金从2018年4月1日开始计算；3.租赁厂房每月每平方米9元，每月租金7020元，租金每三年递增5%，即从2021年4月1日开始递增，乙方必须每月10号前交清本月租金，租金拖欠10天以上，甲方视乙方违约，合同即时终止；4.合同押金，签约时，乙方须交7020元给甲方作为合同押金；5.消防和环保问题，乙方在经营前必须办理经营的有关手续，费用由乙方负责，租赁期间乙方必须守法经营，并执行国家环保、消防安全、安全生产等有关规定进行经营，若乙方违反国家的有关法律、法规造成环境污染或不安全的，即停止生产进行整改，整改费用由乙方支付，整改期间费用由乙方支付，整改期间厂房及办公楼租金由乙方支付；协议书还约定了其他事宜。合同签订后，金柏公司向沈斌支付了押金7020元，沈斌亦向金柏公司交付涉案房屋，金柏公司向沈斌支付了2018年4月至6月期间的租金21060元（7020元/月×3个月）。2018年11月25日，江门市蓬江区环市街道办事处消防安全委员会向金柏公司发出《消防安全隐患整改通知书》，查明涉案厂房存在下列消防安全隐患：1.厂房屋顶隔热材料不合格，隔热材料要立即拆除；2.厂房消防栓不符合消防安全规定，要迅速完善整改；3.厂房要按每75平方配置2支4公斤灭火器；4.厂房电线电路要套管和走线槽不能乱拉。一审法院组织双方当事人到涉案厂房现场查看时，涉案厂房顶棚隔热材料已被拆除，金柏公司称系沈斌拆除的，但不清楚何时拆除，沈斌陈述称由何人何时拆除隔热材料不清楚。涉案厂房未取得土地使用权证、房屋所有权证或建设工程许可证。2020年1月2日，金柏公司通过邮寄及微信的方式向沈斌发出《解除通知函》，明确告知沈斌,因涉案厂房不具备使用条件(包括但不限于未取得建设工程规划许可证、未通过消防工程检验存在严重消防隐患、无机动车出门通道)，金柏公司一直未能使用。双方一直就厂房问题进行协商均未能达成一致意见，故明确通知将租赁厂房退还给沈斌。另查明，2018年7月29日，金柏公司租赁的邻近厂房发生火灾，金柏公司租赁涉案厂房后未正式投入使用。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案所涉厂房未取得土地使用权证，房屋所有权证等有效产权证明、亦未有建设工程规划许可证，故沈斌与金柏公司双方就该厂房订立的房屋租赁合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，涉案租赁合同无效，双方应就该合同取得的财物相互返还。因此，金柏公司应向沈斌返还涉案厂房、支付使用期间的房屋占有使用费，而沈斌应当向金柏公司返还押金7020元。关于涉案厂房的交付及返还问题。金柏公司抗辩认为租赁厂房没有交付，但该主张与事实不符。金柏公司在签订租赁合同后，陆续向沈斌支付了三个月租金，若涉案厂房未交付，金柏公司不可能一直支付租金，且在此期间，金柏公司亦未就厂房交付问题向沈斌提出异议，故一审法院对金柏公司的抗辩意见不予采纳。涉案租赁合同无效，金柏公司应当向沈斌返还涉案厂房。根据金柏公司提交的证据可认定，金柏公司于2020年1月期间，通过微信、邮件等方式通知沈斌将涉案厂房返还给沈斌，而根据现场勘察的情况来看，涉案厂房内并没有存放其他物品，在金柏公司通知沈斌要求交回涉案厂房后，沈斌理应尽快收回涉案厂房，减少厂房闲置造成的损失。故一审法院认定金柏公司前述通知到达沈斌时即2020年1月2日，为金柏公司将涉案厂房交还给沈斌的时间。因此，涉案厂房已实际返还给沈斌，故沈斌仍要求金柏公司返还涉案厂房，一审法院不予支持，依法予以驳回。关于占有使用费的问题。首先，金柏公司要求退回2018年4月至6月租金，实际上是占有使用费，虽然涉案租赁协议认定无效，但租赁协议是双方的真实意思表示，且已实际履行，金柏公司在此期间亦并未对厂房的使用提出任何异议，因此，金柏公司要求退回2018年4月至6月期间的占有使用费，一审法院不予支持。其次，根据一审法院上述认定，金柏公司于2020年1月2日将涉案厂房交回给沈斌，即自2018年7月至2020年1月2日期间涉案厂房由金柏公司实际占有。因涉案厂房没有经过消防验收，且在邻近厂房发生火灾后，在通行方面确实造成不便，故沈斌要求按照《租赁协议》约定的租金标准计算占有使用费欠妥，一审法院酌情调整为按租金标准的50%计算，因此，金柏公司应向沈斌支付自2018年7月1日至2020年1月2日期间的占有使用费63406.45元（7020元/月×50%×18个月+7020元/月×50%÷31×2天），沈斌主张超出前述部分，一审法院不予支持，依法予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四之规定，判决：一、金柏公司应于判决书发生法律效力之日起十日内向沈斌支付占有使用费63406.45元；二、沈斌应于判决发生法律效力之日起十日内向金柏公司退还押金7020元；三、驳回沈斌的其他诉讼请求；四、驳回金柏公司的其他诉讼请求。上述判项的应付款相互抵扣后，金柏公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向沈斌支付占有使用费56386.45元。若当事人不按判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费3388.8元，由沈斌负担1997.39元，金柏公司负担1391.41元；反诉费251元，由沈斌负担62.75元，金柏公司负担188.25元。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实中关于“金柏公司租赁涉案厂房后未正式投入使用”的内容缺乏依据，本院不予确认，对于一审法院查明的其他事实，本院依法予以确认。本院认为：本案属于租赁合同纠纷。因本案系民法典施行前的法律事实引起的纠纷，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案应适用当时法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》（法释〔2015〕5号）第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合诉辩双方的意见，归纳本案二审争议的焦点为：2018年7月至2020年1月2日期间的租金应按何种标准支付以及之后的租金是否应支付。首先，关于2020年1月2日后的租金。根据金柏公司提交的证据可认定，金柏公司在2020年1月通过微信、邮件等方式通知沈斌收回涉案厂房，且经一审法院到现场勘察，涉案厂房内并没有存放其他物品，故在金柏公司通知沈斌收回涉案厂房时，沈斌理应尽快收回涉案厂房，减少厂房闲置造成的损失。故一审法院认定金柏公司前述通知到达沈斌时即2020年1月2日为金柏公司将涉案厂房交还给沈斌的时间并无不当，本院予以确认。也就是说，涉案厂房在2020年1月2日已返还给沈斌，沈斌要求金柏公司支付2020年1月2日后的租金的依据不充分，一审法院对此不予支持正确，本院予以确认。其次，关于2018年7月至2020年1月2日期间的租金。如前所述，金柏公司于2020年1月2日将涉案厂房交回给沈斌，即涉案厂房从2018年7月至2020年1月2日期间仍由金柏公司实际占有和使用，故金柏公司应支付相应的租金给沈斌。因涉案厂房没有经过消防验收，不符合消防安全要求，且在相邻厂房发生火灾后，在通行方面和消防条件方面确实给金柏公司使用涉案厂房造成不便和障碍。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”和第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”的规定，沈斌要求按照《租赁协议》约定的租金标准计算2018年7月1日至2020年1月2日期间的租金的理由不充分，相反，一审法院以减少价款的方式酌情调整为按租金标准的50%计算使用费较为合理。因此，一审判决确定金柏公司应向沈斌支付自2018年7月1日至2020年1月2日期间的占有使用费63406.45元并无不当，本院予以维持。此外，一审判决对于双方其他诉求的处理正确，本院亦予以维持。综上所述，沈斌、金柏公司的上诉请求均不能成立，均应予驳回。一审判决认定事实虽然部分存在偏差，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2945.82元（已由上诉人沈斌预交1560.66元，由上诉人江门市蓬江区金柏电器有限公司预交1385.16元），由沈斌负担1560.66元，由江门市蓬江区金柏电器有限公司负担1385.16元。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 李 海审 判 员 刘邦中二〇二一年六月十一日法官助理 梁湘源书 记 员 冯雪莹