贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0526民初3517号原告舒凯，男，1987年3月17日生，汉族，住贵州省威宁县。被告贵州华庭房地产开发有限公司。地址：贵州省贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目C区第9栋1单元8层12号。法定代表人：兰修奇，执行董事。统一社会信用代码：915201007660900385。被告的委托代理人：李英，贵州听和律师事务所律师，执业证号：15201201711952080，代理权限：特别授权。原告舒凯诉被告贵州华庭房地产开发有限公司（以下简称华庭房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告舒凯到庭参加了诉讼，被告华庭房开公司经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。原告舒凯诉称：我与被告签订合同购买位于威宁县房屋，总价为262754元人民币。我依约向被告支付了房款，但按合同约定被告应于2016年12月31日取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书将给向我。但被告至今未按合同约定按时给原告办理房屋转移登记，按合同约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的相关文书，双方同意由出卖人处约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2‰的违约金。从约定的2018年4月26日至2021年4月25日，被告共计违约三年，应承担违约金57542.25元。故请求判令：1、被告向原告支付2018年4月26日至2021年4月26日其间逾期交付房屋转移登记文书的违约金57542.25元；2、本案诉讼费由被告承担。被告贵州华庭房开公司辩称：1、原告主张的逾期办证违约金已超过3年诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求，违约的诉讼时效的期间应从合同约定的履行期限届满之次日起计算，即从2017年1月1日起计算三年至2020年1月1日，原告于2021年4月起诉到法院，其主张已超3年诉讼时效期间。2、逾期办理商品房转移登记有关文书的原因不能仅仅归责于我公司。“草海明珠苑”小区未能办理房产证的原因系房屋在建设期间，我公司应城管局要求，配合城管局盖好一楼发水沟沟面后，小区住户进行扩建导致房屋间距变窄，影响消防通道登高面，最终导致消防验收未能通过。对于出现的问题，被告一直积极向相关部门反映，经协调，在2019年8月5日后即可办理房产证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，被告承担违约责任的前提条件是被告单方原因所致，但本案被告的违约事由并非被告主观过错造成，故被告不应承担违约责任；3、原告并未产生实际经济损失，且《商品房买卖合同》约定的违约金标准过高。请求法院结合《商品房买卖合同》的实际履行情况、过错程度，当地经济水平，原告起诉已过诉讼时效等因素，并根据公平原则予以衡量，驳回原告的诉讼请求。4、2019年8月5日后，“草海明珠苑”项目已可办证，我公司在“草海明珠苑”一楼公告栏张贴了《办理房产证通知》，要求全体业主到售楼部提交相关资料办理房地产申领手续。同时，我公司还通过微信群通知、刊登贵州日报的形式告知全体业主提交办证资料，履行了通知和协助办理房产证的义务；3、被告已按照合同约定向原告交付了房屋，原告已完全占有使用该房屋并享有了该房屋的所有收益，合同目的已实现，原告并无实际损失；4、如法院最终认定被告负有一定责任，但因原告主张的违约金数额明显过高，原告已实现购房目的，故请求法院充分考虑合同履行过程中的各种因素，根据公平原则对我公司需要承担的违约金予以减少。经审理查明：被告以出让方式取得位于威宁县，被告获准的商品房预售许可证号为：【2011】商房预字第16号。2012年1月10日，原告舒凯与被告贵州华庭房开公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号为0002928），约定原告向被告购买“威宁草海明珠苑”Ａ栋Ａ14-4号商品房一套，房屋总面积95.70㎡，总价款262754元。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列第2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.2‰的违约金。”合同签订后，原告向被告支付了购房款，但被告至今未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。另查明：2019年8月5日，被告贵州华庭房开公司通过在《贵州日报》刊登通知、在“威宁草海明珠苑”小区住户微信群发布通知、在“威宁草海明珠苑”小区一楼公告栏张贴通知等形式，要求“草海明珠苑”A、B栋全体业主到售楼部提交相关资料办理不动产权证书。再查明：被告开发“草海明珠苑”A、B栋商品房，已于2019年8月14日办理了商品房房产证书，证书编号为黔（2019）威宁县不动产第0006621号。上述事实，有原、被告陈述，原、被告提交的书证等证据在卷为凭，这些证据经庭审质证和本院审查，可以证实以上事实。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。原告舒凯与被告贵州华庭房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该《商品房买卖合同》成立且生效。本案原、被告均应按照合同的约定履行各自义务，如未按约定及时、全面履行义务导致违约的，应承担相应的违约责任。本案中，按照原被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告负有按时给付房款的义务，被告负有向原告交付房屋并办理商品房转移登记的有关文书的义务。本案原告已经向被告支付了购房款,履行了合同约定应由其履行的义务，而本案被告未按照合同约定期限办理商品房转移登记的有关文书交付原告，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，本案被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任。诉讼中，被告提出的其应房管局要求修建水沟，致使房屋间距变窄，影响消防通道登高面导致未能通过消防验收，故未能按时办理商品房转移登记的抗辩主张，依照《中华人民共和国民法典》第五百九十三条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，本案被告不承担违约责任的免责事由不能成立。但被告在举证中出示的其在《贵州日报》刊登通知、在“草海明珠苑”小区住户微信群发布通知、在“威宁草海明珠苑”小区公告栏张贴通知等形式，要求草海明珠苑A、B栋全体业主到售楼部提交相关资料办理不动产权证书的证据，则能证实被告在违约后，努力采取补救措施，积极消除办理商品房转移登记的障碍后，便于2019年8月5日通过上述方式及时告知“草海明珠苑”A、B栋全体业主办理商品房转移登记的相关事宜。本院认为，被告实施上述行为后，除非原告提供证据证明其在向被告提供了相关的办理商品房转移登记的相关材料后被告延迟办理或者不予办理，否则自此日起被告不应再继续承担赔偿损失的违约责任。本案诉讼过程中原告并未提交2019年8月5日后其向被告提供办理商品房转移登记的相关材料而被告一直未予办理或拒绝办理的相关证据，故对原告要求被告自2018年4月26日起至2021年4月25日止共1008日期间以已付房款按日0.2‰向买受人支付违约金的诉求，本院不予支持。本院认为本案应认定被告的违约期间从2016年12月31日起至2019年8月4日止，现原告主张计算时间从2018年4月26日起，因此被告的违约期间应为2018年4月26日至2019年8月4日止共465天。自2019年8月5日以后如无证据证实原告提供办理产权转移登记材料给被告后被告仍迟延或拒绝办理商品房转移登记，则不能认定被告公司违约较为适宜。至于被告在违约期间如何承担违约责任的问题，被告在答辩中提出原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金过高，请求予以调整。对于被告公司的请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十二条“当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少”……之规定，本案中，原告未能提供证据证实其购买商品房后因被告延迟办证所蒙受的损失，同时考量到原告购买商品房后居住目的已实现，被告公司延迟办理商品房转移登记手续并未对原告购买该房的权利造成实质损害，故本院认为原被告签订的《商品房买卖合同》中商品房转移登记约定的日0.2‰违约金过高，应予调整。至于如何调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少。”及第十四条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，本院认为，被告应支付的违约金以原告已付购房款总额262754元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计算逾期贷款利息的标准上浮30%计算为较为公平、合理。中国人民银行在原被告之间订立《商品房买卖合同》期间公布的同期银行贷款年利率（1-5年期）为4.75%，在此基础上浮30%为6.175%，以此计算，被告应承担2018年4月26日起至2019年8月4日止共464日期间的违约金为262754元×6.175%÷365×465天=20670元。被告华庭房开公司提出原告所诉已超诉讼时效，但因被告至今未将该房屋的产权登记文书交付给原告，因此，原告主张从2018年4月26日起承担违约责任并未超出三年的诉讼时效。被告华庭房开公司经传票传唤未到庭，是其对自己权利的处分。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：由被告贵州华庭房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告舒凯支付从2018年4月26日起至2019年8月4日期间逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金20670元；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费619元，由原告舒凯承担155.3元；由被告贵州华庭房地产开发有限公司承担463.7元。如不服本判决，应自接到判决书之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，预交上诉费，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  蒋靖二〇二一年六月二十三日书记员  唐涛