广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0106民初14371号原告（反诉被告）：方绍华，男，1976年7月26日出生，汉族，住江西省上饶市经济开发区。委托诉讼代理人：彭宇,广东琉璃律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雁云,广东琉璃律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李锡贤，男，1962年4月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：苏坤锋，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告（反诉被告）方绍华与被告李锡贤（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员公开开庭独任审理。本案现已审理终结。案件事实一、租赁合同签订情况：2019年6月7日，方绍华（乙方：承租人）与李锡贤（甲方：出租人）签订了位于广州市天河区海文路4号怀德楼602房的《房屋租赁合同》，约定：第二条、甲方同意将该房产出租给乙方自住用途使用，限4人，租期为壹年，从2019年6月10日至2020年6月9日止。…乙方在每月的第10日前结清本月租金。第三条、甲乙双方约定每月租金为人民币15800元。…第六条乙方于签订本合同的两日内向甲方交付押金（保证金）人民币31600元。…第十条租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则，按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作为违约金；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金。…第十一条乙方有下列情况行为之一的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，并有权将该房产另行出租，因此而造成损失的，由乙方赔偿经济损失1.未征得甲方同意，擅自将房产转租、分租给他人使用或调换使用的；超出合同内规定居住人数的。备选：2.从事商业或办公用途。…第十二条乙方不得破坏物业原有装修，应以原状交还房屋给甲方。甲方有权要求乙方恢复并且赔偿。如乙方已征得甲方同意房屋内部装修（包括一切墙体内打钉装修等），乙方不得拆走，同时甲方不予补偿。二、合同履行情况：合同签订后，方绍华向李锡贤支付了押金316000元。双方确认截止至2020年2月9日前的租金已结清。方绍华主张涉案房屋用于提供给方绍华配偶所经营的公司的员工居住，4名员工均为湖北人，因新冠疫情爆发未能返回广州，因此与李锡贤交涉解除房屋租赁合同事宜。方绍华对此提交了微信聊天记录拟证明双方交涉过程，微信聊天记录载明“2月4日18：45分微信聊天记录，我方陈述：李叔，现在疫情情况很严重，那里我们都住不了，你有办法租给别人租么？看看押金能否退一点，我把有些家具送点给你。2020年2月4日19：16分，被告说：我也很明白现在疫情的严峻情况，所以我现在也无暇处理这套房子。房屋租不出去的话，我是没办法把押金退给你的。所以我还是希望你能继续租下去，这样就不用这些麻烦了。原告立刻回复：我在老家，现在也不知道什么时候能来广州，已经一个月没居住了，一直都空这。被告说：你考虑一下吧，可以迟一点再把你的决定告诉我，希望可以互相理解一下。2020年3月5日13：02原告说：李叔，你好！你房屋尽快放租吧，有人看房我告诉你，门锁密码是258456#，您这房子我本来是安排我们公司员工居住的，我老婆是湖北的，公司也大部分是湖北人，现在也来不了，来了进不去，公司估计做不下去了，所以你尽快放租，我们还有点个人用品和家电你们有人住了，我就派人过来拿走，家私你们需要到话送给你们，不要再安排搬走，实在抱歉不能按时给你交房租，没有把租期住满。3月5日14：19分被告回复：好的，我们这边现在的情况是小区封闭式管理，没有住户卡的外人不能进入小区内，所以目前还不方便看房。我建议你先和物业沟通问清楚物业，如果物业说可以进来看房，再联系我吧。2020年3月11日14时34分被告说：明天9点去写放行条，去管理处等。关于门锁的问题，2020年3月14日9时37分，原告说你把旧锁拿过来，我帮你装，如果装不上我把锁给你，你要那锁没有，密码我不会改。被告回复装了不能拆。”方绍华于2020年3月5日向李锡贤发送涉案房屋电子锁密码，2020年3月12日搬离涉案房屋，李锡贤主张对方物件占用涉案房屋至2020年3月13日才彻底搬离涉案房屋。三、关于门锁：方绍华主张其经得李锡贤同意于2019年6月12日更换了电子锁，花费1200元。李锡贤主张方绍华更换门锁未经其同意，且根据《房产租赁合同》第十二条规定“如乙方已征得甲方同意房屋内部装修（包括一切墙体内钉钉装修等），乙方不得拆走，同时甲方不予补偿。”四、方绍华诉请：李锡贤返还押金31600元及赔偿电子锁损失1200元。李锡贤反诉请求：1.方绍华支付拖欠的2020年2月10日至2020年3月13日租金17906.67元及逾期利息（逾期利息按2020年2月公布的中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率1.5倍，以17906.67元为本金自2020年2月10日起计至方绍华全部清偿之日止）；2.判令李锡贤有权没收保证金31600元，无需返还；3.方绍华承担本案全部诉讼费用。裁判理由与结果本院认为：方绍华与李锡贤签订《房产租赁合同》，是双方的真实意思表示，未违反法律禁止性规定，双方成立租赁合同关系。关于《房产租赁合同》解除时间。根据微信聊天记录显示，2020年3月11日14时34分被告说：明天9点去写放行条，去管理处等。本院采纳方绍华主张，方绍华于2020年3月12日对涉案房屋进行了腾空交付。李锡贤抗辩方绍华直到2020年3月13日才清理完毕物品，但未见双方聊天记录中提及2020年3月12日存在未清理完毕的物品，本院不予采信李锡贤主张。本院认定双方《房产租赁合同》于2020年3月12日实际解除。关于《房产租赁合同》解除的原因。方绍华主张《房产租赁合同》经双方协商一致解除。但从双方微信聊天交涉的内容看，李锡贤对于方绍华提出的退租回复“房屋租不出去的话，我是没办法把押金退给你的。所以我还是希望你能继续租下去，这样就不用这些麻烦了。”李锡贤并没有同意方绍华提前退租，相反明确提出“没办法退押金”以及“希望你能继续租下去”。方绍华主张双方协商一致解除《房产租赁合同》本院不予采纳。本院认定《房产租赁合同》解除的原因为方绍华单方提前解除租约。关于押金31600元是否应退还。双方签订的《房产租赁合同》明确约定涉案房产用于“自住用途使用”。租赁物业用于居住的，疫情或疫情防控措施一般不影响承租人占有使用。涉案房屋租赁非用于经营性目的，承租人提出提前解除租约的，原则上以出租人同意为前提。方绍华主张涉案房屋用于提供给其配偶所经营公司的员工居住，存在客观原因无法居住使用。方绍华就已经违反了合同第十一条“未征得甲方同意，擅自将房产转租、分组给他人使用或调换使用的”应没收押金的情形。并且，疫情或疫情防控措施并不影响方绍华本人对涉案房屋的居住使用情况。方绍华自身放弃自住涉案房产，转让给他人使用，以他人不能使用为由提前解除《房产租赁合同》，已构成违约。考虑李锡贤重新寻找承租人所产生的房屋空置损失，李锡贤根据《房产租赁合同》第十一条约定可不予退还押金31600元，既符合合同约定，又公平合理。本院对方绍华主张退还押金31600元不予支持。李锡贤无需返还保证金31600元。因李锡贤提出“无需返还保证金31600元”属于对方绍华提出返还保证金31600元的抗辩理由，不属于给付之诉也非确认之诉，不单独作为反诉请求处理，不在判决主文中予以列明。关于门锁更换1200元。《房产租赁合同》第十二条规定“如乙方已征得甲方同意房屋内部装修（包括一切墙体内打钉装修等），乙方不得拆走，同时甲方不予补偿。”方绍华主张门锁更换1200元违反双方合同约定，本院不予支持。关于李锡贤反诉请求方绍华未支付的租金。方绍华应支付李锡贤2020年2月10日至3月12日未付租金。双方约定每月租金为人民币15800元，经计算未付租金为17329.03元（计算：15800元+15800元÷31天×3天）。关于利息，因本院已支持李锡贤无需返还保证金（押金）31600元，足以覆盖李锡贤损失，对于利息主张不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：自本判决生效之日起7日内，方绍华支付李锡贤2020年2月10日至3月12日租金17329.03元；驳回方绍华全部诉讼请求；驳回李锡贤其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费620元，减半收取310元，由方绍华负担；反诉受理费124元，由李锡贤负担7元，方绍华负担117元（由方绍华迳付李锡贤）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李吉思二〇二一年六月三日书记员  邱莉晶