襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂0607民初5578号原告：襄樊鸿瑞昌房地产开发有限公司。住所地：襄阳市樊城区中原路**号*幢***号。统一社会信用代码：91420600679799452T。法定代表人：丁绿化，襄樊鸿瑞昌房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：董志德，襄阳市明正法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。被告：任顺帆，男，1967年10月18日出生，汉族，身份证所载地址：襄阳市樊城区长征路。被告：冯英艳，女，1971年6月27日出生，汉族，身份证所载地址：襄阳市樊城区朝阳路。原告襄樊鸿瑞昌房地产开发有限公司与被告任顺帆、冯英艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月19日受理后，依法组成由审判员曾诚担任审判长，审判员张萍、助理审判员刘泳莉参加的合议庭，于2018年6月25日公开开庭进行了审理。原告襄樊鸿瑞昌房地产开发有限公司的委托诉讼代理人董志德到庭参加诉讼，被告任顺帆、冯英艳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告襄樊鸿瑞昌房地产开发有限公司诉称，2012年11月22日，原告与被告任顺帆、冯英艳签订《商品房买卖合同》一份，约定二被告购买原告开发的位于襄阳市襄州区××大道与园林路交汇处××“××绿洲”小区房屋一套，建筑面积为139.42平方米，总房款为704316元。上述购房合同第六条约定，二被告首期付款214316元，其余房款490000元于2012年11月30日前向指定银行办理按揭手续。按揭手续办好后，二被告起初还能按期偿还银行贷款，但从2015年2月开始，二被告一直未按按揭合同的约定还款，银行方面依据三方签订的借款及担保合同的规定，于2015年2月开始每月扣划原告公司账户资金，原告承担了相应的担保责任，截止2018年1月31日已被银行扣划全部贷款本息521263.55元。根据原告与二被告之间签订的《商品房买卖合同》的约定，请求法院依法判令：解除原告与二被告之间签订的《商品房买卖合同》，由原告收回二被告购买的房屋；由二被告在判决生效后三日内协助原告办理该商品房买卖合同备案登记注销手续及预告登记、预抵押登记注销手续；二被告所付首付款及已付银行按揭款抵作违约金不予退还；承担本案诉讼费用。被告任顺帆、冯英艳未提出答辩意见。原告襄樊鸿瑞昌房地产开发有限公司为证明所陈述的事实及支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一，原告襄樊鸿瑞昌房地产开发有限公司的企业法人营业执照及二被告的身份证、结婚证复印件各1份，用以证明原告与二被告的主体资格适格、二被告在购房时属于夫妻关系。证据二，原告与二被告签订的《商品房买卖合同》1份，用以证明原告与二被告之间存在商品房买卖合同关系，被告任顺帆、冯英艳购买原告开发的商品房一套，建筑面积为139.42平方米，总价款为704316元，双方还约定了付款方式、违约责任等事项。证据三，原告、二被告与案外人招商银行股份有限公司襄阳分行签订的《个人购房借款及担保合同》1份，用以证明被告任顺帆、冯英艳与招商银行股份有限公司襄阳分行达成了购房借款协议，该行向二被告发放贷款490000元，二被告将其购买的本案讼争房屋抵押给招商银行股份有限公司襄阳分行，原告提供保证。证据四，招商银行股份有限公司襄阳分行出具的情况说明1份及相关银行扣款明细资料，用以证明被告在按揭手续办好后，未按按揭合同的约定还款，导致原告承担了相应的担保责任，原告因此从2015年2月28日至2018年1月31日被招商银行股份有限公司襄阳分行扣划贷款本息521263.55元。原告襄樊鸿瑞昌房地产开发有限公司提交的上述证据，经本院审查，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告任顺帆、冯英艳未向法庭举证。根据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2012年11月22日，原告襄樊鸿瑞昌房地产开发有限公司与被告任顺帆、冯英艳（系夫妻关系）签订《商品房买卖合同》一份，约定被告任顺帆、冯英艳购买原告开发的位于襄阳市襄州区××大道与园林路交汇处××绿洲小区××单元××商品房××套，建筑面积为139.42平方米，总价款为704316元；买受人选择分期付款方式购房，首期付款人民币214316元，于商品房买卖合同签订时交付，其余房款490000元于2012年11月30日前向指定银行办理按揭手续。《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议”规定：买受人连续2个月或者累计3个月未按时偿还贷款本息视为买受人对出卖人违约，买受人首期所付款项及已付银行本息作为违约金不予退还，出卖人有权将其房屋收回进行拍卖。2012年12月31日，原告、二被告与案外人招商银行股份有限公司襄阳分行签订了《个人购房借款及担保合同》1份，被告任顺帆、冯英艳与招商银行股份有限公司襄阳分行达成购房借款协议，该行向二被告发放贷款490000元，二被告将其购买的本案讼争房屋抵押给招商银行股份有限公司襄阳分行，原告襄樊鸿瑞昌房地产开发有限公司提供保证。按揭手续办好后，二被告起初还能按期偿还银行贷款，但从2015年2月开始未按按揭合同的约定还款，原告襄樊鸿瑞昌房地产开发有限公司提承担了相应的担保责任，从2015年2月28日至2018年1月31日，原告襄樊鸿瑞昌房地产开发有限公司被招商银行股份有限公司襄阳分行扣划贷款本息521263.55元。原告认为二被告的行为给原告造成了经济损失，故起诉请求法院依法解除原告与二被告之间签订的《商品房买卖合同》，解除原告与二被告之间签订的《商品房买卖合同》，由原告收回二被告购买的房屋；由二被告在判决生效后三日内协助原告办理该商品房买卖合同备案登记注销手续及预告登记、预抵押登记注销手续；二被告所付首付款及已付银行按揭款抵作违约金不予退还。另查明，原告襄樊鸿瑞昌房地产开发有限公司系注册成立的具有独立法人资格的企业法人。其经营范围包括房地产开发、建筑装饰装潢、建筑工程施工及商品房销售。该公司的商品房预售许可证号为鄂襄房售证字（2012）014号。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告襄樊鸿瑞昌房地产开发有限公司与被告任顺帆、冯英艳签订的《商品房买卖合同》及与案外人招商银行股份有限公司襄阳分行签订的《个人购房借款及担保合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，本院予以确认。被告任顺帆、冯英艳在办理按揭手续后前两年尚能信守合同，但后来长期未按合同约定向银行偿还贷款本息，导致原告襄樊鸿瑞昌房地产开发有限公司承担了相应的担保责任，原告因此被招商银行股份有限公司襄阳分行扣划贷款本息521263.55元，被告任顺帆、冯英艳应当承担相应的民事责任。原告襄樊鸿瑞昌房地产开发有限公司要求解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，收回讼争房屋，并由二被告协助办理讼争房屋买卖合同备案登记注销手续及预告登记、预抵押登记注销手续的诉讼请求，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。原告还要求二被告按《商品房买卖合同》的约定将二被告所付首付款及已付银行按揭款抵作违约金不予退还，属约定违约金过高，本院酌情按房屋总价款的20%计算违约金，即违约金为704316元×20%=140863.2元。合同解除后，原告襄樊鸿瑞昌房地产开发有限公司应返还给二被告已支付的首付款214316元，以及二被告已偿还的银行按揭贷款98706.99元，扣除二被告应支付的违约金140863.2元，原告襄樊鸿瑞昌房地产开发有限公司还应向被告任顺帆、冯英艳返还172159.79元。被告任顺帆、冯英艳经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告襄樊鸿瑞昌房地产开发有限公司与被告任顺帆、冯英艳于2012年11月22日签订的《商品房买卖合同》；二、被告任顺帆、冯英艳于本判决生效后十日内将本案讼争的原告与二被告于2012年11月22日所签《商品房买卖合同》项下原告襄樊鸿瑞昌房地产开发有限公司开发的位于襄阳市襄州区邓城大道的小区、建筑面积为139.42平方米的商品房一套返还给原告襄樊鸿瑞昌房地产开发有限公司，并在前述时间内协助原告办理该商品房买卖合同备案登记注销手续及预告登记、预抵押登记注销等手续；三、被告任顺帆、冯英艳向原告襄樊鸿瑞昌房地产开发有限公司支付违约金140863.2元；四、原告襄樊鸿瑞昌房地产开发有限公司返还给被告任顺帆、冯英艳支付的首付款原告襄樊鸿瑞昌房地产开发有限公司应返还给二被告已支付的首付款214316元，以及二被告已偿还的银行按揭贷款98706.99元，共计313022.99元；五、以上三、四项相抵后，原告襄樊鸿瑞昌房地产开发有限公司还应向被告任顺帆、冯英艳返还172159.79元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10844元，财产保全费4070元，共计14914元，由被告任顺帆、冯英艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  曾 诚审 判 员  张 萍代理审判员  刘泳莉二〇一八年七月十日书 记 员  袁 颖