北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初28106号原告：齐继国，男，1976年4月14日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路8号。法定代表人：于全，总经理。委托诉讼代理人：王晶，河北冀隆律师事务所律师。原告齐继国（以下简称原告）与被告北京江南投资集团有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月24日受理后，在审理过程中，依法转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告及被告之委托诉讼代理人王晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付符合国家标准和约定条件的房屋；2.判令被告按照每月6500元的标准向原告支付2019年1月1日至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金；3.判令被告按照约定将达不到双方约定的装饰、装修标准的地方整改到符合双方约定的标准。事实和理由：2017年1月12日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），被告将位于北京市朝阳区XXXX号房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告。预售合同约定，被告应于2018年12月31日前向原告交付涉案房屋，每逾期一日需向原告支付已付房款万分之零点一的违约金。后原告实际交纳了全部购房款，但被告至今未交付涉案房屋。原告认为预售合同约定的违约金计算标准低于其实际损失，要求被告按照市场租金标准支付违约金。此外，涉案房屋的装饰、装修存在多处达不到双方约定标准之处，包括洁具、外窗未达约定标准，厨房部分地砖破损，部分墙砖空鼓松动破损，部分窗套破损，部分顶面石膏线出现裂缝等，被告应负责整改。被告辩称，关于逾期交房的责任，1.逾期交房并非被告原因造成，自被告于2016年4月开工建设以来，北京市政府多次因环保、“两会”及重大会议召开、高考等原因发布停工令，截至2019年9月累计停工共计365天。政府行为对被告而言不能避免，亦不能克服，故逾期交房并非被告原因所造成，被告并无过错。根据双方预售合同附件九的有关约定，被告不应承担逾期交房的违约责任。2.预售合同附件九第一条第二款“因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。”在本案中，因施工过程中出现电力设计院要求对π接室门改为外开、电梯厂家要求提高电梯机房高度、冲井高度及加强外墙防水、空调机雨水管防水等原因发生多次设计变更，根据该约定，涉案房屋交付时间由原2018年12月31日前变更为2019年6月30日前，在此期间内，被告不承担任何逾期交房违约责任及赔偿责任。3.2020年初全国突发新冠肺炎疫情，北京市政府发布了一系列通知，因疫情原因工人无法进行施工，设备材料因工厂停工原因无法供货，且疫情防控要求不得进行人员聚集性活动，故导致被告无法在疫情期间进行正常的整改、办理手续及交房。新冠肺炎疫情属于不可抗力，被告不应承担疫情期间的逾期交房责任。关于逾期违约金，被告主观无过错，即使交房时间有变动也是客观原因、不可抗力所致，被告不应承担违约责任。预售合同约定了逾期交房违约金的计算标准，且约定被告支付的违约金总额不应超过购房人已付房款的万分之五，应按照预售合同的约定执行。原告主张的违约金标准是租金标准，但租住房屋还包括家具、家电等生活设施，房屋所在区域及生活设施对租金有直接的影响，故原告主张的违约金标准没有任何事实及法律依据。涉案房屋已经具备交付条件，且被告已于2020年4月12日发出交房通知要求原告在20日内办理收房手续，但原告仅以装修、违约金等问题为由未在通知期间内收房，由此造成的损失扩大应当由其自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年1月12日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订预售合同及附件，约定原告购买被告开发的涉案房屋，预测建筑面积75.2平方米，总房款3310616元；出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》；出卖人应当在交付日的10日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费（住宅专项维修资金除外）或签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件；查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意由出卖人按照《住宅质量保证书》承诺的内容由施工单位负责修复，并承担修复费用；该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家和本市的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，出卖人负责整改到符合双方约定的标准交给买受人；装饰和设备标准详见装修委托协议；出卖人未按照约定时间交付房屋，每逾期一日需向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金；除不可抗力外，因遵守法律规定和政府法令，或因政府进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，或因政府部门公布的公共卫生事件导致房屋无法按时交付的，出卖人可据实予以延期，并无须承担因此逾期交房的违约责任；因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任；出卖人因违反预售合同约定而产生的利息、违约金及赔偿款的数额合计最高不得超过买受人已支付购房款的万分之五。庭审中，被告另提交双方签订的预售合同附件十《补充协议》，其中约定涉案房屋的购房款总额为3600889元。被告认可原告已经支付了该补充协议约定的全部购房款。原告提交被告于2018年12月24日发出的延期交房通知书，其中称将在2019年6月30日左右进行交房，拟证明被告逾期交付房屋。被告认可上述证据的真实性。原告提交其与被告客户经理魏毅的微信聊天记录、原告与被告客服人员的通话录音、原告于2021年2月16日前往被告处收房的录音等，拟证明原告一直积极收房，但被告要求原告签署被告单方出具的格式条款协议后才向原告交付涉案房屋，该协议中不当的减少了原告应有的权利，在原告拒绝签署该协议情形下，涉案房屋未能交付。录音中原告主张系被告工作人员的人表示，已经在法院起诉的客户无法办理收房手续，如果要收房，只能按照预售合同约定的违约金标准支付逾期交房违约金。原告另提交《装修标准》，拟证明涉案房屋现有装修与双方约定不符。经查，该《装修标准》为复印件，其上并无原告及被告的签名、盖章。原告提交与涉案房屋同一小区房屋的出租信息，拟证明被告逾期交房给其造成的损失情况。被告对该份证据不予认可。原告提交北京市朝阳区房屋管理局2020年8月12日作出的《行政事项处理意见书》，其中该局对案外人反映的被告在销售房屋过程中存在的1.预售商品住宅未按套内面积计价，未如实申报房地产转让成交价格；2.违法收回与购房人签订的认购书和补充协议原件；3.欺骗购房人将未达到约定条件的房屋交付购房人；4.在交付房屋时要求签订补充协议、免责协议，不合理排除购房人的权利；5.委托有利害关系的测绘公司进行测绘，且房产测绘成果未按规定备案等问题进行了调查处理。经该局调查核实，于2020年6月4日向被告下发《责令整改通知书》，要求被告将预售合同及补充协议退还给购房人，被告反馈“预售合同、补充协议签订完成后集团内部进行会签流程并且盖章后将返还业主”，该局后续将继续督促被告整改；由于被告存在“不合理地减轻或免除应当由开发企业承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的违规行为”，该局已于2019年11月11日依据《关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知》第三条限制了该项目的网签资格，目前被告承诺“已将免责条款从收房协议中删除，剩余收房客户不再要求签署免责条款”；该局另于2020年5月19日约谈被告及北京红坊工程测量有限公司，要求被告更换房屋测绘合作单位；经核实被告提交该局的预售合同及补充协议，并经被告反馈，预售合同是按照套内面积计价，但之后签订的补充协议是按照建筑面积计价，此行为属于违规销售行为；根据其他来信人提供的相关材料，被告收取的房款已经超过预售合同的备案总价款，亦属违规销售行为；根据《北京市城市房地产转让管理办法》第五十条的规定，房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：（一）取得建筑工程竣工验收备案表；（二）取得商品房面积实测技术报告书；（三）预售合同约定的其他交付条件，该局调取了涉案房屋所在项目1#、2#、3#住宅楼竣工验收备案表和面积实测技术报告书，关于“预售合同约定的其他条件”，预售合同及补充协议中均无明确约定。原告据此主张被告存在多项违规销售房屋及违反预售合同约定的行为。被告认可上述证据的真实性，但不认可原告主张的证明目的。关于原告主张被告逾期交房，被告提交北京市环境保护局在2016年10月2日至2019年3月1日期间发布的关于空气重污染预警措施通知（其中要求相关单位加强施工工地扬尘控制，全市停止土石方、建筑拆除、混凝土浇筑、建筑垃圾和渣土运输、室外建筑工地喷涂粉刷等施工作业）、北京市朝阳区环境保护局发布的《关于印发的通知》《京津冀及周边地区2018-2019年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》、中咨工程建设监理有限公司应相关政府要求在2016年10月1日至2019年6月6日期间因环保、高考、重大会议等陆续发布的《工程暂停令》及关于停工的新闻报道网络查询打印件，欲证明因政府部门的环保要求等外部原因造成工程停工共计365天，逾期交房不构成违约，不应承担违约责任。原告对前述证据的证明目的均不予认可。被告提交《设计变更通知单》若干，拟证明涉案房屋所属项目在2017年5月15日至2019年4月17日期间曾发生多项设计变更，而根据预售合同附件九的约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。原告不认可该份证据的证明目的。被告另提交《单位工程质量竣工验收记录表》，拟证明涉案房屋所在楼栋的竣工验收的时间为2019年4月18日。被告提交《国务院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情联防联控机制关于进一步做好重点场所重点单位重点人群新冠肺炎疫情防控相关工作的通知》，拟证明北京市政府因疫情防控，明确要求减少人员聚集，不得进行聚集性活动，因房屋交付涉及人员较多，按照通知要求无法办理交房。原告对该份证据不予认可。另查，涉案房屋所在楼栋于2019年11月8日通过规划验收，于2020年3月25日完成竣工验收备案，另于2020年4月16日取得《房屋面积测算技术报告书》。本院认为，涉案预售合同及附件、补充协议等均系原告与被告的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据庭审查明的事实，原告已经全额给付了涉案房屋的购房款，被告应当依约履行交付房屋的义务，故本院对原告要求被告向其交付符合法定及约定条件的房屋的诉讼请求予以支持。关于被告在交付房屋过程中是否存在逾期，预售合同约定的交房日期为2018年12月31日，但预售合同附件九同时约定，因预售商品房项目设计变更，商品房交付日期顺延6个月，出卖人不承担任何责任。根据被告提交的《设计变更通知单》，本院认为涉案房屋所在项目确曾发生多项设计变更，现被告主张将交房日期顺延至2019年6月30日，符合上述预售合同附件九的约定，本院予以支持。关于被告主张因环保政策等原因停工并导致工程延期的答辩意见，本院认为，结合被告提交的证据可知，在预售合同签订之前北京市即已经存在因为空气重污染对于施工方式和时间进行限制的通知，且停工要求并非全时、无间断的，停工令发布时间相对集中和固定，故被告对其在合同中承诺的交房时间应有谨慎的预判，其所称原因不属于不可抗力，不能免除其逾期交房的责任，对于被告上述抗辩意见本院不予采纳。综上，被告应在2019年6月30日以前将涉案房屋交付原告，否则即构成违约。根据预售合同的约定，涉案房屋交付的必要条件为已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。因涉案房屋所在楼栋于2019年11月8日取得规划验收，于2020年3月25日完成竣工验收备案，另于2020年4月16日取得《房屋面积测算技术报告书》，故涉案房屋于2020年4月16日方满足交付条件，已经超出上述本院确定的应当交付房屋的最晚期限，故被告逾期交房，构成违约，应当承担相应的违约责任。被告称其于2020年4月12日发出交房通知要求原告办理收房手续，但被告对此未提交任何证据佐证，且彼时涉案房屋的交付条件尚未成就。另根据原告提交的录音、视频等证据，本院认为被告拒绝向已经提起诉讼的购房人交房的事实具有高度盖然性，原告积极办理收房手续，被告无正当理由拒不交房，应当承担逾期交房的违约责任。关于违约责任的确定标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。本案中，预售合同约定的逾期交房违约金计算标准为每逾期一日按照已付购房款的万分之零点一进行赔偿，该计算标准明显低于原告主张的市场租金标准。本院认为，被告迟延交付涉案房屋，直接导致原告不能如期使用房屋或将房屋出租赚取租金收益，故以原告所购涉案房屋的租金价格作为确定原告相应损失的依据较为公平合理。本院参照涉案房屋所处地段的房屋租赁市场价格水平，综合考虑新冠肺炎疫情对交房的实际影响等因素，酌情以每月4300元作为计算被告逾期交房违约责任的标准，被告应自2019年7月1日起按照每月4300元的标准向原告支付逾期交房违约金至实际交付涉案房屋之日止。关于被告主张的其因违反预售合同约定而产生的违约金及赔偿款的数额合计最高不得超过买受人已支付购房款的万分之五的答辩意见，虽有预售合同附件九的约定作为依据，但本院认为，该约定属于限制被告责任、排除原告权利的格式条款，被告未提交证据证明其曾对该条款向原告进行充分提示，故该项约定应属无效，被告据此主张限制其责任，本院不予支持。关于原告要求被告按照约定将达不到双方约定的装饰、装修标准的地方整改到符合双方约定的标准的请求，原告目前提交的证据尚不足以证明其主张的事实，本院对原告提出的该项请求无法予以支持，原告可在收房后另行要求被告就装修存在问题进行整改，若仍有争议，可另行起诉。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向齐继国交付符合****号《北京市商品房预售合同（住宅类）》及附件约定的位于北京市朝阳区XXXX号的房屋；二、北京江南投资集团有限公司于本判决生效之日起七日内按照每月4300元的标准，向齐继国支付自二○一九年七月一日起至北京江南投资集团有限公司履行本判决第一项义务之日止的迟延交房违约金；三、驳回齐继国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4200元，由齐继国负担1836元（已交纳1710元，其余126元于本判决生效之日起七日内交纳）、北京江南投资集团有限公司负担2364元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 赵 靓二〇二一年六月二十八日书记员 胡琪汶