北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初3318号原告（反诉被告）：李洋，男，1986年11月15日出生，汉族，北京市住房和城乡建设委员会职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：贾鹏，北京市连纵律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：李越，女，北京自如生活企业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：李学成，男，北京自如生活企业管理有限公司员工。原告（反诉被告）李洋与被告（反诉原告）北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李洋及其委托诉讼代理人贾鹏，被告（反诉原告）自如公司的委托诉讼代理人李越、李学成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李洋向本院提出诉讼请求：1.请求判令自如公司向李洋支付自2020年10月12日起至2021年1月14日止的预期收益14049.2元；2.请求依法判令自如公司向李洋支付违约金人民币9064元；3.请求依法判令自如公司对标的资产恢复原状，即在标的资产起居室处重新安装美的牌型号为KFR-23GW/DY-DA400（D3）定频小1P空调1台；4.请求依法判令自如公司向李洋支付标的资产维修费共计5189.52元（包含人工费2700元及材料费2489.52元）；5.请求依法判令自如公司向李洋支付室内环境检测费5700元；6.请求依法判令自如公司向李洋退还水费300元（包含自来水费100元、中水费100元、热水费100元）、退还电费100元、退还燃气费100元；7.本案诉讼费由自如公司承担。事实与理由：2019年3月17日，李洋作为甲方与自如公司作为乙方签订编号为BJGYWLDD199381964的《资产管理服务合同》，约定甲方同意委托乙方管理运营的房屋（含附属物品、设备设施）位于大兴区XXX（下称“标的资产”），甲方委托乙方对标的资产进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务，管理期间自2019年3月19日起至2023年7月31日止，甲方应于2019年3月19日将标的资产交付给乙方；双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为4400元/月，从第2个管理周递增3%，从第3个管理周期起每个管理周期递增3%，从第4个周期起每个管理周期递增3%；乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内向甲方支付首期服务质量保证金4400元；双方均认可自2019年5月18日始计收收益，每个月为一次结算周期；管理期间，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构；管理期间，乙方会为标的资产购置新的设备、设施或用具，配置设施的所有权为乙方所有；因解释和履行本合同而发生的任何争议，任何一方可依法向乙方所在地人民法院起诉处理。2020年l0月22日，自如公司单方向李洋发送《解约通知函》，称“因房屋经营情况客观产生变化，经与您多次联系／沟通，双方无法就服务合同变更及解除事宜达成一致。鉴于以上客观事实，我公司特向您发出本解约通知函，通知如下内容：我公司决定于2020年11月9日（以下简称“解约日”）与您解除服务合同，并遵循合同条款约定，向您支付违约金。解约日前的租金预期收益我公司将正常向您支付；我公司将于解约日前向您下发永久密码（电子智能锁或以EMS快递形式回寄机械钥匙）（机械锁），下发永久密码或签收快递回执将视为您已确认并接收房屋。”2020年11月17日，自如公司又向李洋发送《解约通知函》，单方通知自如公司决定于2020年11月22日与李洋解除双方签订的《资产管理服务合同》。李洋收到上述两份《解约通知函》后，认为自如公司所述“房屋经营情况客观产生变化”与事实严重不符，自如公司在未与李洋协商一致的情况下单方通知李洋解约的行为已严重违反《资产管理服务合同》，在无法定及约定单方解除合同事由出现的前提下，自如公司单方通知李洋解约的行为及《解约通知函》应属无效，自如公司应继续履行双方签订的《资产管理服务合同》，并应向李洋承担支付拖欠的预期收益及支付违约金的民事责任。同时，自如公司在空置期内对标的资产进行装修、改造，并在标的资产起居室、主卧、次卧分别安装3台美的小1P空调【型号为KFR-23GW/DY-DA400（D3）定频】，后李洋发现，自如公司擅自拆除原安装在标的资产起居室内的l台美的小1P空调【型号为KFR-23GW/DY-DA400（D3）定频】，李洋认为，自如公司应对标的资产恢复原状，即在标的资产起居室处重新安装美的小1P空调【型号为KFR-23GW/DY-DA400（D3）定频】1台。后经李洋调查，发现标的资产存在卫生间外侧墙面污损、客厅南侧墙面开裂、卫生间外侧木地板鼓起翘起、卫生间外侧木质踢脚及门框破损、主卧外窗合页故障的问题亟待维修，根据双方签订的《资产管理服务合同》4.2条，应由自如公司承担维修责任。为保证标的资产室内空气质量合格，防止甲醛含量超标，自如公司应在维修后应对标的资产室内环境进行空气质量检测。经过市场询价，上述维修人工费为2700元，材料费为2489.52元，室内环境检测费为5700元。同时，李洋在将标的资产交付给自如公司时，自来水表、中水表、热水表、电表、燃气表均有读数，被告工作人员将上述所有表读数拍照，自如公司理应在退租时将上述全部表的读数对应的水、电、燃气费本着多退少补的原则与李洋进行结算。2021年1月9日，李洋对现有水、电、燃气表读数进行拍照，并要求与自如公司工作人员对标的资产交付时的水、电、燃气表读数进行核对，对水、电、燃气费进行结算，自如公司工作人员称在系统中无法找到标的资产交付时的水、电、燃气表读数照片，无法进行核算。故李洋暂按每个表100元，要求自如公司退还相应水电燃气费。为维护李洋的合法权益，故起诉。自如公司辩称，不同意李洋的诉讼请求，请求法院驳回李洋的全部诉讼请求。自如公司与李洋签署的《资产管理服务合同》合法有效，双方就合同履行的居室数量、装修配置处置、资产返还等均做出了明确约定。自如公司已于2020年11月17日向李洋寄送了书面解约通知函，合同于2020年11月22日解除，其后自如公司腾空房屋。对于李洋主张之后的租金等损失，属于其没有及时收房或采取其他措施降低损失，该部分损失与自如公司解约之间没有因果关系，应由其自行承担。另外，就李洋第三项诉讼请求，此空调为自如公司向李洋装修配置的设施，管理期间内所有权归自如公司所有，并在自如公司与李洋的解约协议中，李洋应向自如公司支付5808.4元，未支付。因此，李洋的第三项、第六项诉讼请求不应得到支持；第五项诉讼请求，自如公司向李洋进行房屋装修并做了退房的房屋维护，交房中允许有正常的磨损现象，李洋第五项诉讼请求与本案无关。自如公司向本院提出反诉请求：1.确认双方签署的《资产管理服务合同》于2020年11月22日解除；2.请求李洋向自如公司支付新配置设施损失费用16174.5元；3.本案诉讼费用由李洋承担。事实与理由：一、《资产管理服务合同》履约条件因不可归责于自如公司的原因而发生根本性变化，导致合同履行陷入实质性僵局。自如公司已就案涉房屋完成承租人退租清退和还房前保洁等相关工作，完成合同解除且房屋永久密码已交还李洋。因此，不论是形式上还是实质上，原合同已于2020年11月22日终止履行并解除完毕，无法恢复履行。1、自如公司与李洋于2019年3月17日签订《资产管理服务合同》，履行期限自2019年3月19日至2023年7月31日，双方就房屋委托经营管理事项中的经营条件、居室数量、收益费用的计算和金额、装修基础等均做出了明确约定，且相关条款及合同内容不违反任何强制性、禁止性法律、法规：（1）合同附件一中双方约定：就客厅环境进行必要改造独立作为居室，房间可出租的居室数量为3居室，并按照友家（合租）形式对外出租；（2）自如公司与李洋根据房屋改造后可经营管理的居室数量，结合市场行情合理，共同约定第一个管理周期内房屋预期收益为4400元/月，且自第2个管理周期起预期收益递增3%。至自如公司解约时对应管理周期的预期收益为4532元/月。2、2019年5月29日，该房屋所在街道居委会发布拆除优化间的通知，优化间被拆除案涉房源可出租的居室数量减少为2间，自如公司在正常向李洋支付租金的前提下，每月运营净亏损额612元。自此，合同履行目的无法实现，陷入实质性僵局。3、因房屋委托经营数量这一客观情况发生变化（减少），原合同签约时履约基础条件丧失，加之2020年疫情等原因对于住房租赁企业的严重影响，为保证全体委托人的利益安全、稳定，本着公平、合理分担损失的原则，自如公司即同李洋以短信、微信、电话等形式开展多次协商，以期双方就合同价款调整或者解除事宜达成一致，使双方损失最小化，但李洋均未同意，双方未能达成协议。后自如公司迫于无奈，于2020年11月17日向李洋寄送了《解约通知函》通知其自如公司不再继续履行合同，解约日为2020年11月22日，并结清了相关各项费用。后由于李洋拒绝自行获取密码、接收房屋，自如公司又于2020年12月29日向供应商申请二次将永久密码下发给李洋。至此，《资产管理服务合同》已经解除完毕，自如公司失去对于案涉房源的占有，《资产管理服务合同》在形式和实质上均无法继续履行。需要特殊说明的是，尽管优化间在2019年5月即被拆除，但自如公司在2019年5月29日至2020年11月22日期间，仍按照未拆隔断的标准向李洋支付了长达18个月的租金。二、依据约定，资产管理服务合同提前解除的，应当由委托人承担新配置设施损失费用。自如公司接收案涉房屋后，为全面、妥善履行各项合同义务，及时组织专业人员对于房屋进行了必要的装修和改造，增设了大量的电器设备和家居设施，共计投入成本26314.48元（竣工费用）。现因合同提前解除，根据《资产管理服务合同》第3.3条“标的资产装修配置设施的处置。合同提前解约，甲方应向乙方支付装修及新配置设施的损失费。合同到期或提前解约，乙方购置的相应配置设施所有权归甲方，并保证配置设施处于正常使用状态”的相关约定，现因合同已解除，自如公司有权按照约定要求李洋承担装修配置费用。李洋应承担自如公司新配置设施的损失费用，金额为16174.5元，计算方式：配置价格总金额26314.48元×（未履行981天/管理期间总天数1596天）。为维护自如公司的合法权益，故提起反诉。李洋针对反诉辩称，本案因自如公司单方违约而非双方协商一致解除，自如公司所称已结算相关款项与事实不符。李洋从未与自如公司签订款项结算协议，自如公司未与李洋进行退租房屋的现场核验，未完成水电煤气等各项费用的结算，也未对房屋损坏的部分进行修复，涉案房屋内部从未设立过隔断，双方签署的合同中也未约定将涉案房屋打成隔断向外出租。自如公司所称由于隔断被拆除造成合同履行客观情况发生重大变化，并不存在，自如公司在反诉状中提出的要求李洋赔偿损失的主张，没有任何事实依据。自如公司未提供任何装修合同发票及具体明细，提供的各项费用报价单仅为自如公司单方制作，且数量与涉案房屋实际出租时设施数量严重不符，自如公司提交的房屋出租现价提示及隔断拆除相关记录均与本案无关，特别是隔断拆除的相关证明均为其他小区拆除通知，不为涉案房屋的相关证明。自如公司未经李洋同意，单方向李洋发出解约通知函，并拒绝继续履行合同的行为，已严重违约，造成合同目的无法实现，应向李洋承担违约责任。自如公司所称的2020年11月21日向李洋发送房屋提取密码的短信，该短信内容并未发送任何电子锁密码，直到2020年12月29日，李洋才第一次接到含有自如公司发送的电子锁密码的短信，且自如公司在发送该短信后，未与李洋办理任何房屋退租手续，不存在与李洋已结算相应款项的事实，因自如公司违约在先，李洋迫不得已于2021年1月15日将涉案房屋出租给了案外人，导致合同不能履行，自如公司向李洋要求赔偿新配置设施损失费用16174.5元，如果合同正常履行完毕，该新配置设施的所有权应归李洋所有，现因自如公司单方拒绝履行合同致使合同无法正常履行，该新配置设施的所有损失应由自如公司自行承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月17日，李洋（甲方、委托方）与自如公司（乙方、受托方）签订《资产管理服务合同》，第1条标的资产交付及资产管理服务：1.1标的资产。甲方同意委托乙方管理运营的房屋位于大兴区华XXX（以下简称涉案房屋）。1.2资产管理。甲方同意授权乙方对标的资产进行管理运营出租供他人居住、使用。乙方为甲方提供资产管理服务。1.3管理期间。管理期间（含空置期）自2019年3月19日起至2023年7月31日止……第2条标的资产收益及费用结算：2.1预期收益。双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为4400元／月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%……2.2空置期。在管理期间内，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修维护等原因导致的空置期，甲方同意承受如下相应空置期：首个管理周期60天，第二个管理周期起每个管理周期25天，管理期间内最后一个履约年度天数少于自然年天数的，空置期按照下列方式计算：最后一个履约年度对应月数*3，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得任何收益。2.6服务质量保证金……乙方应于标的资产交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计4400元。此后，每个管理周期的服务质量保证金需于上一管理周期最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方……2.7结算方式。双方认可自2019年5月18日起计算收益，每个履约年度内每一个月为一次结算周期，如遇需扣减甲方承诺承受的空置期的，则空置期间不计算在结算周期内，每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内。本合同项下首个结算日为2019年6月17日……第6条合同解除及续期：6.1双方协商一致解除。管理期间内，合同一方提前30个自然日书面通知另一方且经另一方同意的，可以解除本合同。6.2违约解除权。甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同：（a）延迟交付标的资产达15个工作日的；或交付的标的资产不符合合同约定、隐瞒标的资产重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格）及其他影响乙方经营标的资产的重大事件的（包括但不限于标的资产内发生过的非正常死亡事件等）；（b）不履行本合同约定的各项义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理或资产使用人使用的；（c）未经乙方书面同意，将标的资产擅自委托给第三方管理或者擅自处分标的资产的；（d）其他可能妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或第三方正常使用标的资产的情形，或者因为甲方原因导致乙方重大损失的。第7条违约责任及争议解决办法：7.1一般违约责任。违约方违反本合同约定应立即纠正其违约行为，如给对方造成损失的，应予赔偿。7.3乙方违约责任。乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍当期月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同签订后李洋依约将涉案房屋交付于自如公司管理，自如公司按合同约定定期向李洋支付租金收益至2020年10月11日，于2020年5月17日向李洋支付服务质量保证金3704元。2020年9月，自如公司的工作人员与李洋通过电话沟通涉案房屋的租金调整或合同解除事宜进行沟通，双方未达成一致意见。自如公司先后于2020年10月22日、2020年11月7日向李洋寄送解约通知，李洋均签收。根据解约函内容，自如公司认为双方之间的合同已于2020年11月22日解除，李洋对此不予认可。自如公司于2020年11月20日进行了单方解约结算。自如公司于2020年12月29日向李洋发送了涉案房屋电子锁密码，称已通过此种方式与李洋解除合同，李洋称其于2021年1月9日进入涉案房屋，于2021年1月14日将涉案房屋收回，并于2021年1月15日将涉案房屋出租给案外人。就合同解除的原因，自如公司称因在签订合同之初，双方是按照涉案房屋以三居室的格局作为资金收益计算基础的，因合同履行过程中涉案房屋内的优化隔断间被拆除，故原有的履约基础丧失，继续按照原定标准向李洋支付租金收益将使双方权益失衡，显失公平，故在与李洋沟通无果的情况下，依据情势变更原则解除了合同。就隔断间拆除的原因，自如公司称因属地相关机构（部门）要求，涉案房屋内优化间于2019年5月29日被拆除。上述事实，有《资产管理服务合同》及附件、解约通知函、解约结算协议以及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，民法典施行前成立的合同，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，李洋与自如公司于2019年3月17日签订《资产管理服务合同》，且双方履行合同发生争议在民法典实施前，因此，本案仍适用当时的法律及司法解释。根据1999年《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李洋与自如公司签订的合同虽名为《资产管理服务合同》，但合同对租金标准、租金支付方式等内容均作了约定，符合租赁合同的一般特征，故本院认定双方之间成立房屋租赁合同关系。双方之间签订的合同是双方真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，属合法有效。双方均应按照前述协议行使权利、履行义务。现双方均同意解除合同，本院不持异议。关于具体解除合同的原因，自如公司主张涉案房屋因拆除优化间导致亏损，故其有权解除合同。本院认为，根据涉案合同之约定，自如公司对涉案房屋的客观情况明确知晓，且合同中亦未约定李洋应承担房屋改造义务，故自如公司据此要求解除合同，于法无据，本院不予支持，其在合同期内单方面向李洋提出解除合同并要求其收回房屋已经构成违约。自如公司虽然没有合同解除权，但自如公司于2020年12月29日向李洋下发涉案房屋电子锁密码，发送密码后自如公司无法再取得房屋密码或自行进入房屋。因客观上自如公司失去了对房屋的控制而出租人能够控制房屋，故本院确认该日为双方合同解除日期。现双方签订的《资产管理服务合同》已经解除，故对李洋主张自如公司支付自2020年10月12日起至2021年1月14日止的房屋租金14049.2元的诉讼请求，本院仅支持至解除之日即2020年12月29日，故扣除自如公司向李洋支付的服务质量保证金3704元后，经核算为8079.2元。关于李洋主张自如公司支付违约金9064元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于李洋主张自如公司重新安装美的小1P空调的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于李洋主张自如公司支付室内环境检测费5700元及资产维修费的诉讼请求，该费用尚未实际发生，且李洋亦认可涉案房屋已经另行出租，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。关于李洋主张自如公司退还水费300元、退还电费100元、退还燃气费100元的诉讼请求，现双方均未能提供证据证明该房屋的各项费用在房屋出租时的原始底数，结合自如公司认可的结算时确认的相关数额，对该项诉讼请求，本院予以支持。关于自如公司主张李洋向其支付新配置设施损失费用的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认李洋与北京自如生活企业管理有限公司2019年3月17日签订的《资产管理服务合同》于2020年12月29日解除；二、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效后十日内向李洋支付自2020年10月12日起至2020年12月29日止的房屋租金8079.2元；三、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效后十日内向李洋支付水费300元、电费100元、燃气费100元；四、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效后十日内向李洋支付违约金9064元；五、驳回李洋的其他诉讼请求；六、驳回北京自如生活企业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费714元，由李洋负担429元（已交纳），由北京自如生活企业管理有限公司负担285元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费239元，由北京自如生活企业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二一年六月三十日法官助理  孟 洋法官助理  赵新兰书 记 员  张海利