江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0192民初327号原告：德益财苑小区业主委员会，住所地：南昌市经开区双港东大街333号。负责人：郭伟，系该业主委员会主任。委托诉讼代理人：黄思特，江西求正沃德律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊秋贞，系该公司自管办主任。被告：陈建强，男，1992年7月29日出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。被告：段建冲，男，1982年10月15日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：刘玉星，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘威，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。原告德益财苑小区业主委员会诉被告陈建强、段建冲物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄思特、熊秋贞和被告段建冲委托诉讼代理人刘威、刘玉星到庭参加诉讼。被告陈建强经本院合法传呼无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付已到期物业费129168元（2016年1月1日至2020年8月3日期间的物业费），违约金86961元（暂计至2020年6月30日，顺延计至付清之日止），两项合计暂为216129元；2、本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2015年7月20日，被告陈建强与案外人江西德益置业有限公司签订《出租店面合同书》，约定由被告陈建强承租德益财苑小区1栋1号二楼店铺，承租面积920平方米，租期从2015年7月20日起至2020年10月20日为止，物管费由被告陈建强缴纳。另根据《德益财苑小区物主自治管理章程》（简称小区章程）规定，德益财苑小区商业物业管理费为2.6元/平方米/月，每季度一付，欠费则按每日千分之一加收违约金。现被告陈建强自2015年7月20日开始使用上述房屋后，并未按小区章程规定向原告足额缴纳物业管理费。自2016年1月1日至2020年8月3日期间，已累计拖欠到期物业费129168元，并产生相应违约金86961元。被告段建冲在本案第一次开庭时向法庭陈述其与被告陈建强是合伙关系，双方合作经营网吧并使用案涉商铺，并称其是案涉商铺实际使用人。期间，原告曾多次向两被告催要，但两被告均以种种理由拒绝缴纳。被告欠缴纳物业费的行为已严重损害小区全体业主的共同利益。为此，原告为维护全体业主的合法权益，特向贵院提起诉讼，望依法判如所请。被告陈建强未到庭亦未提交书面答辩意见。被告段建冲辩称：1、原、被告之间没有物业服务合同关系，案涉的物业系江西德益置业有限公司出租给南昌市本末网络服务有限公司的，而且经（2017）赣0192民初57号民事判决书及（2018）赣01民终896号民事判决书确认，本案案涉的租赁物业920平米当中有约377.61平米确认归属为原告，剩余架空层归属江西德益置业有限公司，三方还就租赁的履行签订了和解协议书，由本末网络分别将租金支付给原告和江西德益置业有限公司，因此本案的承租方应当是南昌市本末网络服务有限公司，而不是本案的被告；2、原告起诉的920平米当中有377.61平米属于物业用房、社区用房、活动室、厕所等小区的公摊面积，而德益财苑小区业主已经按照房产证的面积缴纳了物业费，其缴纳的物业费当中已经包含了该377.61平米的公摊面积的物业费，因此原告不应对该377.61平米双从收取物业费，同时剩余面积是归属于江西德益置业有限公司的架空层，该架空层至今没有办理房产证，也无法办理房产证，是否应当收取物业费也缺乏法律依据；3、本案原告并未向南昌本末网络科技有限公司提供相应的物业服务，本末网络经营过程中所涉及的包括垃圾处理等基础的服务都是由本末网络自行出资由第三方提供服务的，而不是本案的原告；4、在本案原告设立前，德益财苑的物业是交由其他的物业公司提供的服务，本末网络也向该物业公司超额缴付了物业服务费，后原告设立后，将该物业公司赶走，导致本末网络超额支付的物业费没有了着落，也无法返还；5、本案原告诉状当中的物业费和违约金的计算没有相应的法律依据；6、原告并未向被告及本末网络催讨过物业费，其部分诉讼主张已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据及事实，本院认定如下：1、原告提交的第二组证据：德益财苑小区第四届业主大会投票情况及表决结果公告、德益财苑小区物业自治管理章程、德益财苑小区管理规约，证明：原告小区管理规约及章程系经合法程序制定，对德益财苑小区全体业主及小区范围内房屋使用人均具有法律约束力；原告有权依据《规约》第二十二条及《章程》第三十八条之规定标准，代表全体业主向被告主张案涉房屋的物业费及违约金。被告对该组证据的三性均有异议，本院认为，原告提交的证据盖有小区委员会公章，故本院予以认可；2、原告提交的第三组证据：《出租店面合同书》、《营业执照》（均为复印件），证明：两被告系德益财苑小区1栋二楼房屋的实际使用人且该租赁合同已约定由被告陈建强承担房屋使用期间的物业管理费用；两被告应向原告承担物业管理费的计费面积为920平方米；被告对该组证据的三性不予认可。本院认为，原告已提交《出租店面合同书》、《营业执照》复印件，可与其他证据相印证，故本院对该组证据予以认可；3、原告提交的第四组证据：2018年1月21日与鑫腾过账清单（复印件），证明原告自2016年1月起开始为案涉小区提供物业服务，故原告有权向被告主张2016年1月至2020年8月3日期间的物业费129168元。被告对该组证据的三性均有异议。本院认为，原告主张2016年1月至2020年8月3日期间的物业费，但该组证据为复印件，且不能与其他证据相印证，故本院对该组证据不予认可；4、被告段建冲提交的第一组证据：和解协议书，证明原告与南昌市本末网络服务有限公司、江西德益置业有限公司就本案诉争的物业租金的支付等相关问题达成的一份和解协议，和解协议中确定该物业承租方是南昌市本末网络服务有限公司，同时合同内容中也将本案案涉的920平米区分为物管用房、社区用房、活动室、厕所等377.61平米及其他的属于架空层，其中的377平米是属于业主公摊面积，南昌市本末网络服务有限公司依据该和解协议向原告及江西德益置业有限公司支付了相应物业的租金；原告对该组证据的真实性合法性没有异议，对其关联性有异议，故本院对其真实性、合法性予以认定；5、被告段建冲提交的第二组证据：南昌鑫腾物业有限公司负责人曹有鑫向本末网络出具的2015年9月至2016年10月物业费的收据一张；被告段建冲农业银行交易明细单一张，证明段建冲代表本末网络从银行支取了17000元的现金并从本末网络领取了3000元，共同20000元现金支付给鑫腾物业公司曹有鑫，同时曹有鑫向本末网络开具现金收据一张；原告对该组证据的三性均有异议。本院认为，被告提供的收据已写明网吧物业费从2015年9月至2016年10月，本院对该组证据予以认定；6、被告段建冲提交的第三组证据：程其国出具的情况说明一份，证明程其国接受本末网络服务有限公司的委托，以每月150元的服务对价为本末网络提供倒垃圾的物业服务，本末网络承租的物业管理的工作是由其自身委托他人承担的。原告对该组证据的三性均有异议。本院认为，该情况说明是程其国的真实意思表示，可与其他证据相印证证明其每月固定收取150元为本末网络提供倒垃圾的事实，故本院对该组证据予以认定；7、被告段建冲提交的第四组证据：租赁物的内部照片，证明：原告从未对本末网络租赁的案涉租赁物进行修缮义务；相应的修缮义务是由本末网络自行完成的。原告对该组证据的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，故本院对该组证据的真实性、合法性予以认可。综上所述，本院查明事实如下：2015年7月20日，被告陈建强与案外人江西德益置业有限公司签订《出租店面合同书》，约定由被告陈建强承租德益财苑小区1栋1号二楼店铺，承租面积920平方米，租期从2015年7月20日起至2020年10月20日为止，物管费由被告陈建强缴纳。另根据《德益财苑小区物主自治管理章程》（简称小区章程）规定，德益财苑小区商业物业管理费为2.6元/平方米/月，每季度一付，欠费则按每日千分之一加收违约金。被告陈建强自2015年7月20日开始使用上述房屋。另查明，被告陈建强已缴纳物业费至2016年10月。还查明，本案案涉的租赁物业920平米当中有约377.61平米确认归属为原告，剩余架空层归属江西德益置业有限公司。本院认为，现双方争议焦点有：一、原告主张的物业费是否已过诉讼时效；二、原告诉请的216129元的物业费是否合理；三、该物业费是否需段建冲承担？对于争议焦点一，被告不缴纳物业服务费的违约行为一直处于持续状态，且原告在庭审中表示经常向被告催讨而被告则以未提供物业服务为由而拒绝支付，从原告在本院的其余诉讼也可看出，原告对被告上述主张并未中止，故对被告称2016年1月1日到2020年8月3日的物业费部分已过诉讼时效的辩解，本院不予支持。对于争议焦点二，被告陈建强与江西德益置业有限公司签订的《出租店面合同书》是双方当事人自愿签订，内容未违反法律、法规的规定，合法有效，应受法律保护，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告陈建强辩称德益财苑小区业主委员会未提供物业服务，每月的垃圾清理费以及修缮费用都由本末网络服务有限公司自行完成。物业服务是一项长期、复杂、繁琐的综合服务，难免出现一时或一处的瑕疵，通过庭审查明，德益财苑小区业主委员会确实存在一定瑕疵，但业主或物业使用人可通过要求其承担采取补救措施、赔偿损失等责任，但不得以此作为拒交全部物业费的理由。根据被告陈建强提供的证据表明其已缴纳物业费至2016年10月，本院对该组证据予以认定，据此，陈建强应当支付2016年10月至2020年10月期间拖欠的物业费114816元（2.6元/平方米/月×920/平方米×12个月×4年）。关于违约金，因德益财苑小区业主委员会提供的物业服务确实存在瑕疵，本院不予支持。对于争议焦点三，本院认为，被告段建冲在本案第一次开庭时向法庭陈述其与被告陈建强是合伙关系，双方合作经营网吧并使用案涉商铺，是案涉商铺实际使用人，故本院认为被告段建冲应与被告陈建强共同承担该物业费。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：一、被告陈建强、段建冲于本判决生效之日起十日内支付原告德益财苑小区业主委员会2016年10月至2020年10月期间的物业费114816元。二、驳回原告德益财苑小区业主委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2271元，减半收取计1135.5元由被告陈建强承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  李云根二〇二一年六月十日书记员  詹智雯