广东省清远市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤18执异22号案外人：禤华聪，男，1989年12月9日出生，汉族，住广东省清远市清新区。申请执行人：茂名市茂南建安集团有限公司。住所地：广东省茂名市人民南路龙湖二街1号。法定代表人:梁伯和，该公司总经理。委托诉讼代理人：张洪杰、林筱岚，均系广东海法律师事务所律师。被执行人:慧峰（清远）房地产有限公司。住所地：广东省清远市清城区凤城街道办事处清郊村委会（庙田）。法定代表人:文树均，该公司总经理。本院在执行茂名市茂南建安集团有限公司（以下简称茂南公司）与慧峰（清远）房地产有限公司（以下简称慧峰公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人禤华聪对本院强制执行慧峰公司名下财产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。禤华聪称，请求中止对清远市清城区光钻楼（6号楼）2层商铺89号、90号、91号、92号、93号、95号、96号、98号、99号的查封、拍卖、变卖等执行措施。主要事实和理由：2017年4月27日，案外人禤华聪与被执行人慧峰公司签订9份《商品房买卖合同（预售）》，案外人购买被执行人位于清远市清城区光钻楼（6号楼）2层商铺89号、90号、91号、92号、93号、95号、96号、98号、99号共9间商铺。合同签订后，案外人已向被执行人付清了全部购房款，被执行人已将全部商铺交付给案外人，案外人装修好上述商铺，占有和使用上述商铺至今。近日，案外人了解到清远市进行了查封，案外人的合法权益将遭受侵害，故请求清远市中级人民法院依法解除对案外人购买的房屋的查封。案外人禤华聪为证明其主张，提供了以下证据：一、9份《商品房买卖合同（预售）》及转账凭证，拟证明案外人与慧峰公司签订了9份《商品房买卖合同（预售）》，已向慧峰公司支付全部购房款；二、收据，拟证明案外人已向慧峰公司支付全部购房款；三、商铺照片，拟证明慧峰公司已将全部商铺交付给案外人，案外人装修好上述商铺，占有和使用上述商铺至今。本院查明，关于茂南公司与慧峰公司建设合同施工合同纠纷一案，本院于2018年5月17日作出（2017）粤18民初16号民事判决书，判令慧峰公司应于判决生效之日起十日内向茂南公司支付工程款104258087元及利息，茂南公司对慧峰公司位于清远市清城区凤城街道办事处清郊村委会（庙田）的商品房项目飞来湖壹号的5号至19号楼工程折价或者拍卖的价款在104258087元及利息范围内享有工程款的优先受偿权。双方均不服该民事判决，向广东省高级人民法院提起上诉。广东省高级人民法院经审理，于2019年9月12日作出（2018）粤民终1505号民事判决书，判令慧峰公司应于判决生效之日起十日内向茂南公司支付工程款102160307.28元及利息，茂南公司对慧峰公司位于清远市清城区凤城街道办事处清郊村委会（庙田）的商品房项目飞来湖壹号的5号至19号楼工程折价或者拍卖的价款在102160307.28元范围内享有工程款的优先受偿权。慧峰公司未履行前述生效裁决确定的义务，茂南公司向本院申请强制执行，本院于2019年10月15日立案执行，案号为（2019）粤18执818号。茂南公司与慧峰公司建设合同施工合同纠纷一案审理过程中，本院于2017年9月30日保全冻结、查封了慧峰公司名下109046445元的存款或查封、扣押等值财产。后经慧峰公司提出置换申请，本院于2017年12月21日作出（2017）粤18民初16号民事裁定书，裁定置换查封慧峰公司部分财产，其中包括查封涉案位于清远市清城区光钻楼（6号楼）2层商铺89号、90号、91号、92号、93号、95号、96号、98号、99号共9间商铺。另查明，2017年4月27日，案外人禤华聪与慧峰公司签订9份《商品房买卖合同（预售）》，约定禤华聪购买壹号花园（6号楼）2层商铺89号、90号、91号、92号、93号、95号、96号、98号、99号等9间商铺。其中，89号商铺购房款179910元、90号商铺购房款179910元、91号商铺购房款160980元、92号商铺购房款213060元、93号商铺购房款282270元、95号商铺购房款378480元、96号商铺购房款191490元、98号商铺购房款207300元、99号商铺购房款293850元，上述购房金额合共2087250元。9份《商品房买卖合同（预售）》均约定，买受人应当在签订合同当日支付商品房全部价款。案外人禤华聪与慧峰公司签订9份《商品房买卖合同（预售）》当日，案外人禤华聪向慧峰公司转账支付200万元，转账凭证用途栏注明“购房款”。同日，慧峰公司向案外人禤华聪出具收据，载明今收到禤华聪交来6号楼2层89号、90号、91号、92号、93号、95号、96号、98号、99号商铺购房款200万元。案外人禤华聪于2021年5月31日向本院提交《承诺书》，承诺自愿将9间商铺的购房款余款87250元汇入本院指定账户。又查明，据清远市房产交易中心2021年5月28日出具的《房产信息查询证明》显示，清远市清城区光钻楼（6号楼）2层89号、90号、91号、92号、93号、95号、96号、98号、99号共9间商铺均已办理网签登记，登记购房人均为案外人禤华聪，9间商铺均未办理合同备案登记。本院认为，本案的争议焦点是案外人禤华聪请求中止涉案房屋的执行应否支持。本院在审理茂南公司与慧峰公司建设合同施工合同纠纷一案过程中，于2017年12月21日保全查封涉案位于清远市清城区光钻楼（6号楼）2层89号、90号、91号、92号、93号、95号、96号、98号、99号共9间商铺。案外人禤华聪与慧峰公司在2017年4月27日签订9份《商品房买卖合同（预售）》，签订合同的时间早于本院查封涉案房屋的时间。合同约定9间商铺的总价款为2087250元，案外人禤华聪于合同签订当天已支付购房款200万元，差额87250元也在本案审查阶段承诺支付。因此，案外人禤华聪在本院查封涉案房屋前已签订合法有效的书面买卖合同，并已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。案外人禤华聪虽未提供充分证据证明在本院查封涉案9间商铺前已合法占有该9间商铺，但9间商铺均已办理网签登记，且清远市清城区光钻楼至今未办理竣工验收备案，应认定案外人禤华聪对于未实际占有涉案房屋及未办理过户登记不存在过错。案外人禤华聪作为涉案9间商铺的买受人，其请求中止对涉案9间商铺强制执行的异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，本院予以支持。清城区飞来南路11号飞来湖壹号花园光钻楼（6号楼）2层89号、90号、91号、92号、93号、95号、96号、98号、99号共9间商铺应当中止执行，并解除查封。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：一、中止对位于清城区飞来南路11号飞来湖壹号花园光钻楼（6号楼）2层89号、90号、91号、92号、93号、95号、96号、98号、99号共9间商铺的执行；二、解除对位于清城区飞来南路11号飞来湖壹号花园光钻楼（6号楼）2层89号、90号、91号、92号、93号、95号、96号、98号、99号共9间商铺的查封。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  邓有添审判员  谢伟诚审判员  郑家驹二〇二一年六月一日书记员  刘如香附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。