贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终4873号上诉人（原审被告）：黄勇，男，1971年5月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：顾利德，女，1980年10月24日出生，汉族，系黄勇之妻，住贵州省贵阳市花溪区。被上诉人（原审原告）：冯莉莎，女，1981年5月26日出生，汉族，住所地重庆市江北区。上诉人黄勇因与被上诉人冯莉莎房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初11435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。黄勇上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持黄勇免交2020年2月、3月租金共2964元；2.支持黄勇按与冯莉莎签订的《房屋租赁合同补充协议》支付2020年4月1日至2021年1月31日欠付租金1170元；3.驳回冯莉莎其他诉讼请求；4.本案诉讼费由冯莉莎承担。事实和理由：一审法院审理判决仅减免一个月租金，显失公平。2020年1月24日，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作需要，贵州省启动突发公共卫生事故一级响应。2020年1月30日，贵州省应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室下发《关于进一步加强各类营业场所监管的通知》。黄勇经营的曼克酒店按政府疫情防控要求于2020年1月29日被迫停业，停业一段时间后虽然恢复营业，因全球和全国范围内疫情持续不断，从中央到地方政府对旅游业仍然持续执行严厉的防控政策措施，导致酒店经营十分惨淡，一直持续亏损。亏损原因主要是受政府疫情防控政策的影响，××自2020年1月在全国范围爆发以来，由于受疫情的影响，中华人民共和国文化和旅游部停止了跨省（区、市）团队旅游，直至2020年7月14日发布《文化和旅游部办公厅推进旅游企业扩大复工复业有关事项的通知》第一项第（一）点“恢复跨省（区、市）团队旅游。各省（区、市）文化和旅游行政部门在做好疫情防控工作的前提下，经当地省（区、市）党委、政府同意后，可‘恢复旅行社及在线旅游企业经营跨省（区、市）团队旅游及“机票＋酒店”业务。中、高风险地区不得开展团队旅游及“机票＋酒店”业务。出入境旅游业务暂不恢复。”第一项第二款：“调整旅游景区限量措施。旅游景区要继续贯彻落实“限量、预约、错峰”要求，接待游客量由不得超过最大承载量的30％调至50％。在严格落实各项防控措施的前提下，采取预约、限流等方式，开放旅游景区室内场所。”，自2020年1月25日爆发新冠疫情以来，旅游业从全面停止、到允许本省游客并限流30％、到2020年7月14日允许经营跨省（区、市）团队旅游并限流50％，因住宿服务业高度依赖于旅游业，共计5个半月时间里，旅游企业和住宿服务业遭受了非常严重损失，很多旅游企业和住宿服务企业纷纷歇业倒闭。截止2020年7月14日，可以明确计算的因政府对新冠疫情的防控政策导致疫情对住宿服务业的影响期已达5个半月；从2020年7月14日起仍然限制接待客流为最大承载量的50％，限制接待客流截止时间至今未放松，故住宿行业仍受且持续受巨大影响。2020年1月底以来，××疫情爆发，国家为控制疫情蔓延，实施了严格的疫情防控措施，对各行业的生产经营的确造成严重影响。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》：“6．承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”贵阳市办公厅下发的《关于疫情防控期间支持企业稳定发展若干措施的通知》第九条“承租贵阳市市、区（市、县、开发区）两国有企事业单位经营性房产的中小微企业及个体商户，2020年2月至3月份房租免收、4月至6月份房租减半收取。承租贵阳市社会经营用房的中小微企业及个体工商户，依据公平原则，由行业主管部门组织房地产协会、商协会、出租人共同协商减免租金，共同分担损失。”。结合本案实际，依据公平原则，从2020年1月25日至2020年7月14日止，住宿服务业受疫情影响最严重的5个半月时间里，黄勇营业收入大幅减少、损失惨重，黄勇和冯莉莎按照公平原则各自承担一半，黄勇申请免交2020年2月和3月“共计两个月”的租金，是极为公平合理的，恳请得到法院的判决支持。综上，黄勇认为一审判决适用法律和政策错误，黄勇因受××疫情不可抗力影响遭受的损失应本着公平合理、共同分担的原则，由黄勇与冯莉莎双方分担，而一审判决由黄勇全部承担，显失公平。故为维护自身合法权益，依法提出上诉，恳请二审法院支持黄勇免交2020年2月和3月租金共计2964元的上诉请求。冯莉莎提交书面答辩状称，原审判决减免1个月租金，是合适的。补差租金也有合同依据，不应当调整。冯莉莎向一审法院起诉请求：一、判决黄勇向冯莉莎支付房屋租金15974.4元及违约金（违约金按照月租金1720元为基数的千分之三每天计算从2020年2月1日至本案租金支付完毕为止）；二、判决双方继续履行2015年6月7日签订的《房屋租赁合同》；三、判决解除双方于2018年5月26日签订的《房屋租赁合同补充协议》；四、本案的诉讼费由黄勇承担。一审法院认定事实：法院经审理认定事实如下：2015年6月7日，冯莉莎（出租方、甲方）与黄勇（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方将座落于贵阳市南明区，建筑面积为39平方米的房屋出租给乙方使用；租赁期限10年；第一年租金30元／月．平方米，第二年租金35元／月．平方米，第三年租金40元／月．平方米，第四年和第五年在第三年租金标准的基础上递增5％（此两年递增比例一致），以后每间隔两年均在前两年租金基础上递增5％（按建筑面积计）。支付方式为半年支付，房屋租金从房屋实际交付完成起算，乙方需提前15日向甲方支付半年房租。”合同签订后，黄勇未按照合同约定的租金标准向冯莉莎支付租金，而是按照双方口头约定的租金标准进行支付。2018年6月13日原黄勇签订了《房屋租赁合同补充协议》，协议约定：“一、甲乙双方共同认可：乙方在2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金支付义务已经履行完毕，甲方不再就该期间的租金支付事宜向乙方主张任何权利。二、2016年5月1日至2018年4月30日期间的租金按甲乙双方口头约定标准执行，且乙方已按双方约定履行完毕租金支付义务，甲方不再就该期间的租金支付事宜向乙方主张任何权利。三、自2018年5月1日起至2021年4月30日止，租金为38元／㎡／月；自2021年5月1日起至2025年4月30日止，租金为40元／㎡／月。四、租金支付方式为：每季度支付一次，乙方于每次租金到期日前向甲方支付下季度租金。……六、本补充协议与原租赁合同不一致的地方以本补充协议为准，本补充协议未提及事项按原租赁合同执行。若乙方未按本补充协议约定金额和时间支付租金，逾期达30日以上，本补充协议作废，甲方有权要求乙方按原租赁合同租金标准和违约责任执行……”。协议签订后，2018年5月至2020年1月黄勇均按照《补充协议》约定的租金标准按时向冯莉莎支付租金。2020年1月24日，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作需要，贵州省启动突发公共卫生事故一级响应。2020年1月30日，贵州省应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控领导小组办公室下发《关于进一步加强各类营业场所监管的通知》。黄勇于2020年1月29日、1月31日向冯莉莎发送两次短信申请减免2020年2月及3月租金。之后黄勇分别于2020年4月29日、8月4日和10月31日暂按35元／㎡／月的标准向冯莉莎支付2020年4月1日至2021年1月31日期间的租金共计13650元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》均系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力。冯莉莎依据《房屋租赁合同补充协议》第六条“……若乙方未按本补充协议约定金额和时间支付租金，逾期达30日以上，本补充协议作废，甲方有权要求乙方按原租赁合同租金标准和违约责任执行……”的约定，要求解除《房屋租赁合同补充协议》的主张，法院经审理后认为，在新冠疫情发生后，黄勇于2020年1月29日、1月31日向冯莉莎发送两次短信申请减免2020年2月及3月的租金。黄勇于2020年4月29日、8月4日和10月31日暂按35元／㎡／月的标准向冯莉莎支付了2020年4月1日至2021年1月31日期间的租金共计13650元。虽然黄勇未按照《房屋租赁合同补充协议》约定的金额及时间支付租金，存在违约的情形，但结合今年突发疫情的情形，黄勇的违约程度显著轻微，并没有影响冯莉莎收取租金合同目的的实现，《房屋租赁合同补充协议》继续有效，双方仍应按照《房屋租赁合同补充协议》履行合同权利义务。故对冯莉莎请求解除《房屋租赁合同补充协议》之诉请，法院不予支持。冯莉莎要求继续履行《房屋租赁合同》的主张，因《房屋租赁合同补充协议》本就是对原《房屋租赁合同》的补充或者变更，补充协议与原合同均具有同等的法律效力，且《房屋租赁合同补充协议》第六条约定“本补充协议与原租赁合同不一致的地方以本补充协议为准，本补充协议未提及事项按原租赁合同执行……”，故在《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》同时履行的前提下，针对冯莉莎要求单独履行《房屋租赁合同》之主张，法院不予以支持。冯莉莎要求黄勇按《房屋租赁合同》约定的标准计算租金的主张，在《房屋租赁合同补充协议》继续履行的前提下，冯莉莎此主张于法无据，法院不予以支持。关于黄勇应向冯莉莎支付的欠付租金金额。法院确认按双方签订的《房屋租赁合同补充协议》约定的标准计算，故按照协议约定黄勇应支付冯莉莎的欠付租金为4134元（2020年2、3月租金2964元，以及2020年4月1日至2021年1月31日每月租金补差3元／ｍ1／月即3元×39ｍ×10个月＝1170元）；关于黄勇请求减免2020年2月、3月租金的意见，2020年1月底以来，××疫情爆发，国家为控制疫情蔓延，实施了严格的疫情防控措施，对各行业的生产经营的确造成严重影响。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》：“6．承程国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原祖赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”规定，参照贵阳市办公厅下发的《关于疫情防控期间支持企业稳定发展若干措施的通知》第九条“承租贵阳市市、区（市、县、开发区）两国有企事业单位经营性房产的中小微企业及个体商户，2020年2月至3月份房租免收、4月至6月份房租减半收取。承相贵阳市社会经营用房的中小微企业及个体工商户，依据公平原则，由行业主管部门组织房地产协会、商协会、出租人共同协商减免租金，共同分担损失。”结合本案实际，依据公平原则，2020年2月及3月的案涉房屋租金2964由冯莉莎及黄勇各自承担一半，即冯莉莎、黄勇各自承担1482元。综上，黄勇应支付给冯莉莎的欠付租金总额计2652元。黄勇逾期支付租金系受新型冠状病毒感染的肺炎疫情这一不可抗力因素导致，故应免除黄勇的过约责任，冯莉莎要求黄勇支付违约金之诉请，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第条、第六十条、第六十一条、第七十七条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决：一、被告黄勇于判决生效之日走三日内支什给原8告冯莉莎欠付房屋租金2652元；二、驳回原告冯莉莎的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费228元、减半收取计114元，由原告冯莉莎负担89元，被告黄勇负担25元（此款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。二审庭审中，黄勇提交如下证据：微信截图、《告黄勇书》《告知书》。拟证明：对方当事人已经同意减免1个月的房租，后因我方要求减免2个月房租而未达成一致意见。冯莉莎发表质证意见：微信聊天与我无关；《告黄勇书》《告知书》真实性认可，但是不认可证明目的。《告黄勇书》中确实表示减免1个月的房租，但是黄勇已经明确表示拒绝接受而要求减免2个月房租。双方未就此达成一致意见。鉴于其他关联案件当事人对于上述证据的真实性无异议，本院对上述证据予以采信。至于该证据能否实现其证明目的，本院将结合在案其他证据综合予以判定。本院对于原审查明的事实予以确认。本院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为：黄勇是否有权以疫情影响为由，要求减免2020年2月、3月的租金。本院对此评判如下：《关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。因新型冠状病毒感染的肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，是不可预见、不能避免并不能克服的客观情况，系不可抗力。遭受不可抗力因素影响的乙方有权要求部分或者全部免除责任。黄勇因疫情防控需要，响应有关文件要求暂停营业。2020年2月底恢复营业后仍受疫情影响导致入住率下降，由此造成黄勇的损失，根据公平原则应由双方分担。任何生产、销售等市场行为均具有一定的风险性，随时均具有生意兴隆或失败的可能性。疫情期间如出租方非有国企的话，也并未获得相关政策扶持的优惠，同样也是在承受着一系列的损失，贷款利息也得按时交付且未获得减免。一审法院综合考虑所有情况，从平衡双方当事人权益的角度处分，酌情扣减1个月租金，并不会造成双方当事人权利义务的显著失衡。黄勇要求减免2个月租金的上诉请求，本院不予支持。《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》约定，“每次租金到期日期向甲方支付下季度租金。”黄勇未按照约定交付租金，后发生不可抗力的，不能免除其违约责任，应当支付违约金。鉴于冯莉莎未上诉，应视为其对一审判决的认可，本院从其自愿。综上所述，黄勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由黄勇负担。本判决为终审判决。审判长  龙珑审判员  刘佳审判员  余鑫二〇二一年六月二十九日书记员  胡健