北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初5947号原告：李笑梅，女，1960年6月3日出生，汉族，自由职业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：周子田，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱进，北京市两高律师事务所律师。被告：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街**院**楼****。法定代表人：郭淑华，经理。被告：北京赛维思公寓管理有限公司，住所，住所地北京市通州区东石东一路**院**楼****div>法定代表人：卢旭，经理。二被告共同委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北，住所地北京市大兴区新源大街**院**楼**（02）2003v>法定代表人：张永田，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。原告李笑梅与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称泰禾商业公司）、被告北京赛维思公寓管理有限公司（以下简称赛维思公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称泰禾嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月27日公开开庭进行了审理。原告李笑梅的委托诉讼代理人周子田，被告泰禾商业公司、被告赛维思公司和被告泰禾嘉信公司的共同委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李笑梅向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除李笑梅与泰禾商业公司于2018年2月23日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.请求法院依法判令泰禾商业公司向李笑梅返还北京市大兴区XXX房屋（包括附件一所列清单物品：电视、冰箱、油烟机、洗衣机、空调、衣柜、床、椅子、餐桌、沙发）；3.请求法院依法判令泰禾商业公司、赛维思公司支付拖欠李笑梅的租金及房屋占有使用费（自2020年6月1日起至实际腾退之日止，按照月租金15504.38元的标准计算）及违约金人民币297684.1元；4.请求法院依法判令泰禾嘉信公司对第三项诉讼请求中的资金支付承担连带责任；5.本案诉讼费由泰禾商业公司、泰禾嘉信公司、赛维思公司承担。事实与理由：李笑梅作为买受人，泰禾嘉信公司作为出卖人，于2017年2月14日签订了编号为Y2013787的《北京市商品房预售合同》，购买北京市大兴区黄村镇xx公商业楼x层x号房屋（以下简称涉案房屋）。购买房屋后，李笑梅同意将房屋委托给泰禾商业公司用于对外出租，并于2018年2月23日签订了《北京市房屋租赁合同》。合同对租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等做出明确约定。同日，李笑梅与泰禾商业公司、泰禾嘉信公司签订《保证担保协议书》，约定泰禾嘉信公司为泰禾商业公司提供担保，担保范围为租赁合同履行时泰禾商业公司可能产生的租金、违约金、赔偿金及利息。另，李笑梅与泰禾商业公司、赛维思公司签订了《委托付款协议》，约定由赛维思公司代泰禾商业公司支付房屋租金。上述合同签订后，李笑梅积极履行合同项下义务，但是泰禾商业公司在支付了6个月租金后便不再履行支付义务。合同的签订为双方真实意思表示，且不违反国家法律政策，应属合法有效，各方均应履行合同义务并享有合同权利。为维护李笑梅的合法权益，向贵院提起诉讼，望判如所请。泰禾商业公司、赛维思公司、泰禾嘉信公司辩称，对第一项诉求，泰禾商业公司同意解除合同，也同意返还房屋；对第三项诉求，已经向李笑梅支付了2019年12月1日至2020年5月31日租金，共计93026.28元，对于欠付的租金同意支付到合同解除之日，对解除合同后至房屋实际腾退之日的占有使用费，应当按照市场的同类房屋租赁价格2500元至3000元的标准予以计算；对于违约金，认为过高，请求法院予以减少；赛维思公司认为根据委托付款协议的约定，赛维思公司承担的是代为付款义务，所以不应该被列为本案的主体，也不应该承担相应的付款义务；对于第四项诉求，根据《中华人民共和国担保法》第17条，按照现行《中华人民共和国民法典》第686条也可以认定泰禾嘉信公司承担的应为一般保证责任，享有先诉抗辩权，本院现有案例已支持泰禾嘉信公司的主张，故不同意李笑梅的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月16日，李笑梅（买受人）与泰禾嘉信公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，购买涉案房屋。2018年2月23日，李笑梅（出租方、甲方）与泰禾商业公司（承租方、乙方）就涉案房屋的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋租赁期自2019年9月1日起至2027年11月30日止，其中免租期为3个月；租金标准及支付方式：15504.38元/月，按季度支付；合同第八条对合同解除与变更约定有：（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋；合同第九条对违约责任约定有：（一）……乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。同日，李笑梅（丙方、产权人）、泰禾嘉信公司（甲方、保证人）、泰禾商业公司（乙方、被保证人）签订《保证担保协议书》，约定：第一条、本协议所担保的主合同为乙方与丙方2018年2月23日签署的《北京市房屋租赁合同》；第二条、甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息；第四条、甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务；第五条、乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）。2020年1月11日，李笑梅（甲方、业主）与泰禾商业公司（乙方、委托公司）、赛维思公司（丙方、代付）就涉案房屋的租赁款项支付签订《委托付款协议》，约定：一、甲乙丙三方一致同意，由丙方代乙方依照租赁合同第四条约定期限向甲方足额支付租金……三、乙方承诺如丙方未按照租赁合同约定代乙方及时足额支付本协议约定第一条款项的，则乙方有权按照租赁合同的约定履行支付义务，并且按租赁合同第九条约定向甲方支付逾期付款违约金，如乙方已按约定承担违约责任，甲方不得向丙方就同一事项要求支付违约金或承担其他违约责任。合同签订后，李笑梅向泰禾商业公司交付房屋。泰禾商业公司交纳租金至2020年5月31日。2020年6月1日之后的房屋租金泰禾商业公司未交纳。另查，双方均认可房屋现地址为北京市大兴区XXXX。李笑梅提交《北京市商品房预售合同》及附件、购房发票及付款凭证、签约查询记录、交房通知书、物业费、取暖费等交款凭证、地址证明，、地址证明对涉案房屋享有出租权益。提交《北京市房屋租赁合同》，证明李笑梅与泰禾商业公司签订的合同，合同对租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等做出明确约定。提交委托付款协议，证明李笑梅与泰禾商业公司、赛维思公司签订的协议，约定赛维思公司代泰禾商业公司支付房屋租金。提交保证担保协议书，证明泰禾商业公司与泰禾嘉信公司签订的协议，约定泰禾嘉信公司为泰禾商业公司提供担保。提交租金收取记录，证明泰禾商业公司仅支付6个月的租金。提交附件一房屋交割清单，证明交割时房屋内的物品情况。泰禾商业公司、赛维思公司、泰禾嘉信公司对《北京市商品房预售合同》及附件的真实性和证明目的均认可，对购房发票及付款凭证、签约查询记录、交房通知书、物业费、取暖费等交款凭证，真实性均认可，对证明目的均不认可，与本案没有关联关系，对地址证明，如果有盖章，对真实性予以认可；对《北京市房屋租赁合同》的真实性、合法性均认可，但涉及违约责任这块不认可，证明目的不认可；对委托付款协议，真实性认可，证明目的不认可，赛维思公司仅是租金代付义务人，不是房租的直接付款主体；对保证担保协议书，真实性认可，对证明目的不认可，泰禾嘉信公司承担的是一般保证责任；认可租金收取记录。对房屋交割清单的真实性不认可，因为不是双方签字的交割清单，无法核实，李笑梅的房屋是精装修，应该是有物品，以现场物品为准，建议其尽快与物业公司联系。泰禾商业公司、赛维思公司、泰禾嘉信公司均未提交证据。案件审理过程中，泰禾商业公司已于2021年5月6日将涉案房屋腾退并交付给李笑梅。李笑梅表示不再要求泰禾商业公司返还室内物品。上述事实，有《北京市商品房预售合同》及附件、《北京市房屋租赁合同》、保证担保协议书、地址证明及、地址证明及当事人当庭陈述等证据在案佐证>本院认为，民法典施行前成立的合同，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。本案中，李笑梅与泰禾商业公司于2018年2月23日签订《北京市房屋租赁合同》，且双方履行合同发生争议在民法典实施前，因此，本案仍适用当时的法律及司法解释。根据1999年《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李笑梅与泰禾商业公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。根据该合同第八条第三款的约定，“乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋”，现泰禾商业公司未按约定向李笑梅足额支付房屋租金，李笑梅有权解除合同、收回房屋。对于解除合同的日期，因李笑梅系当庭变更诉讼请求要求解除合同，故本院确认庭审之日即2021年4月27日为双方合同解除之日。李笑梅依约将房屋交付给泰禾商业公司，泰禾商业公司理应支付相应的租金。关于李笑梅要求泰禾商业公司支付租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。就具体租金数额，经核算为168480.93元。关于李笑梅主张泰禾商业公司支付房屋占有使用费至实际返还之日的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，房屋占有使用费的标准应参照双方租金标准，经计算，2021年4月27日至2021年5月6日的占有使用费总计为5168.13元。关于李笑梅要求泰禾商业公司腾退涉案房屋并返还相关物品的主张，因现双方已经交接完成，故对该项诉讼请求，本院不予支持。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。关于李笑梅主张泰禾商业公司、泰禾嘉信公司支付违约金297684.1元的诉讼请求，泰禾商业公司、泰禾嘉信公司认为明显过高要求酌减，综合考虑本案事实及因违约造成李笑梅实际损失程度，本院酌定违约金为31008.76元。关于李笑梅要求赛维思公司支付房屋租金的主张，本院认为，泰禾商业公司与李笑梅之间存在房屋租赁合同关系，是租金支付义务的履行主体，现李笑梅、泰禾商业公司与赛维思公司共同签订《委托付款协议》，意在明确赛维思公司向李笑梅所付款项系代泰禾商业公司支付，而非将租金支付义务转嫁赛维思公司，且根据《委托付款协议》约定，如赛维思公司未按租赁合同约定代泰禾商业公司及时足额支付租金，则泰禾商业公司仍有义务按照租赁合同约定履行支付义务并承担逾期付款违约金，因此，李笑梅主张赛维思公司承担租金、房屋占有使用费及违约金支付义务一项，本院不予支持。关于李笑梅要求泰禾嘉信公司承担连带责任的诉讼请求，因三方签订的《保证担保协议》第四条载明“如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务”，即表明只要主合同规定的债务履行期届满债务人没有履行债务，保证人便承诺并保证代债务人履行主合同项下租金支付义务，说明保证人泰禾嘉信公司承担连带保证责任，故对李笑梅要求泰禾嘉信公司对欠付租金、违约金、房屋占有使用费承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。在泰禾嘉信公司承担连带保证责任后，有权向泰禾商业公司追偿。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认李笑梅与北京泰禾商业管理有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年4月27日解除；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李笑梅支付2020年6月1日至2021年4月26日期间房屋租金168480.93元；三、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李笑梅支付2021年4月27日至2021年5月6日期间的房屋占有使用费5168.13元；四、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李笑梅支付违约金31008.76元；五、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第二项、第三项、第四项确定的北京泰禾商业管理有限公司的债务承担连带保证责任，在北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；六、驳回李笑梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4162元，由李笑梅负担2018元（已交纳），由北京泰禾商业管理有限公司负担2144元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二一年六月二十九日法官助理  孟 洋法官助理  赵新兰书 记 员  张海利