安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖05民终889号上诉人（原审被告）：陈庆九，男，1969年4月16日出生，汉族，住安徽省和县。委托诉讼代理人：王训贵，安徽和县历阳镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：曹茂叶，女，1966年6月22日出生，汉族，住安徽省和县。委托诉讼代理人：张万松，安徽和州律师事务所律师。上诉人陈庆九因与被上诉人曹茂叶房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省和县人民法院（2021）皖0523民初857号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。陈庆九上诉请求：撤销一审判决，改判驳回曹茂叶的全部诉讼请求，案件一、二审诉讼费用由曹茂叶承担。事实与理由：1.本案已经超过诉讼时效，应驳回起诉。根据案涉售房合同约定，其应在2005年元旦支付购房尾款，但由于先前承诺的农贸市场一直未进驻，致使其购房经营目的无法实现，其以自己的行为明确表示不可能支付尾款，因此诉讼时效应从2005年2月起算，按照当时的法律规定，诉讼时效最长到2007年2月期满。本案中，曹茂叶称瞿福海多次向其主张权利，但未提供任何证据。事实上是其在主张权利，要求退房，但由于售房人明确表示无钱可退，其万不得已在2008年8月才将房屋转让，在转让后近13年，也没有人向其主张权利。2.其是守约方，售房人违约未将农贸市场迁入，否则其早已将尾款14695.6元交给售房人，也不可能将房屋转让他人。另外，办理案涉房屋的产权证是售房人的义务，案涉房屋至今未办证，即使存在诉讼时效中断的情形，其也没有支付尾款的义务，且曹茂叶已经通过诉讼获得了政府给予的补偿。3.其与曹茂叶之间没有任何权利义务关系，曹茂叶作为本案原告主体不适格，违反合同相对性原则，应当驳回起诉。曹茂叶辩称，1.曹茂叶作为本案原告主体适格，其已通过合法转让及继承取得案涉房屋的全部权利义务。2.关于诉讼时效问题。其丈夫瞿福海在世时，与其合伙人每年都向包括陈庆九在内的购房户催要所欠的房款，并张贴公告，甚至采取诉讼等方式主张权利。其取得案涉房屋的全部权利义务后，不仅组织催要，还数次起诉政府，要求政府履行自己的义务，并协助其催要购房款，因此本案的诉讼时效一直处于中断状态。3.本案纠纷与不动产物权紧密相关，根据民法典第196条第二款规定，不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产的，不适用诉讼时效的规定，故本案也不存在诉讼时效的问题。4.其已经按照约定将案涉房屋交付给陈庆九，农贸市场未进驻的问题是政府的原因造成的，其没有任何违约行为。陈庆九未按照约定付清全部购房款，应承担相应的违约责任。5.政府因其自身过错对其作出的赔偿，与本案没有任何关系。曹茂叶向一审法院提出诉讼请求：判令陈庆九立即给付其购房款30,800元并自2005年1月2日起按年利率6.12%支付利息。一审法院经审理查明：2003年10月8日，案外人童佑保、葛富坤、熊佑高、瞿福海与原和县腰埠乡人民政府签订《关于共建腰埠街道、娘娘庙街道农贸市场的协议书》，约定：由童佑保、葛富坤、熊佑高、瞿福海四人投资建设农贸市场，产权归原和县腰埠乡人民政府，沿农贸市场四周及其规划许可证地段由四人投资房地产开发，房产出售价格由四人自定，自负盈亏。2004年2月15日，四人代表童佑保以娘娘庙综合农贸市场建设办公室的名义与陈庆九签订《售房合同》，陈庆九购买一套房屋，面积100平方米，每平方米单价988元，如果需要装卷闸门，另收取1,000元一扇。一次性预交房款90%的购房户，房价优惠10%，优惠后的房价是888元/平方米；一次性预交房款70%的购房户，房价优惠7%，优惠后的房价是920元/平方米；又约定，凡缴纳70%的客户，在房屋二层封顶后，客户必须补齐到90%，余下的10%待房屋竣工后拿到钥匙时结清，（若不按合同期交款的客户，甲方将取消乙方的优惠条件）。该合同第十条还约定，农贸市场如迁不进新市，乙方有权退房。如果需要装卷闸门，另收取1,000元一扇，陈庆九装了一扇卷闸门。陈庆九于2004年2月15日交纳购房款68,000元。案涉房屋交付后，余款至今未交。一审另查明，2007年5月4日，童佑保、葛富坤、熊佑高与瞿福海签订《关于两菜场的承包协议》，约定将上述四人合伙的两菜场工程的权利义务转让给瞿福海，经清算后，瞿福海向童佑保、葛富坤、熊佑高每人出具一张欠条。后瞿福海陆续归还了部分欠款。2013年1月11日，瞿福海因意外事故死亡，其继承人瞿涛、瞿慧、瞿艳、瞿天乐均放弃对上述菜场的权利义务的继承，该权利义务由曹茂叶继承。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。童佑保与陈庆九签订的《售房合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，是合法有效的，双方应当依约履行。案涉合同约定，买受人须在房屋竣工后拿到钥匙时结清购房款，现农贸市场和案涉房屋已竣工，房屋已交付给陈庆九，而陈庆九只在房屋交付前给付68,000元购房款，房屋交付后，对购房尾款30,800元至今未给付，显属违约。陈庆九抗辩称，农贸市场如迁不进新市，其就有权退房，但陈庆九并未主张该权利，该抗辩理由不成立。陈庆九还答辩称，所购房屋已出售给他人，且卖房人当时承诺余款放弃，但并未举证证明，不予采信。2007年5月4日，童佑保、葛富坤、熊佑高将与瞿福海合伙承建的两菜场工程的权利义务转让给瞿福海。瞿福海死亡后，其法定继承人瞿涛、瞿慧、瞿艳、瞿天乐均放弃对上述菜场的权利义务的继承，所以作为瞿福海的妻子，曹茂叶的主体资格适格，故对曹茂叶要求陈庆九给付30,800元购房款及利息损失的诉请，予以支持，但利息损失应自曹茂叶向一审法院起诉主张权利，即自2021年2月3日起计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第48条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：陈庆九于判决生效之日起十日内支付曹茂叶购房款308,00元及利息损失（以30,800元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期报价利率自2021年2月3日起计算至实际履行完毕之日止）。案件受理费1,328元，减半收取664元，由曹茂叶负担264元，陈庆九负担400元。二审期间，曹茂叶提交以下证据：1.安徽省和县人民法院（2008）和民二初字第203号民事判决书一份，用于证明瞿福海等合伙人曾起诉和县西埠镇人民政府，并要求政府协助收回购房户拖欠的购房款，在该案中提交了其向各购房户退款的通知书回执等，可以证明瞿福海等合伙人一直在催要购房欠款；2.盖有和县西埠镇人民政府公章的《情况说明》一份，用于证明瞿福海每年都在向购房户催要购房欠款；3.民事诉状及民事裁定书各四份，用于证明曹茂叶曾在2014年、2017年、2019、2020年分别起诉和县西埠镇人民政府，要求其协助收回购房户拖欠的购房款。陈庆九质证意见为：证据1和证据3中的裁判文书及民事诉状的真实性由法院核实，即使真实，也达不到曹茂叶的证明目的。证据2是一审判决后才出具的，不属于新证据。本院对上述证据的真实性予以认定，但能否达到曹茂叶的证明目的，将结合本案其他证据及查明的事实，综合予以认定。二审确认除一审认定的“2004年2月15日，四人代表童佑保以娘娘庙综合农贸市场建设办公室的名义与陈庆九签订《售房合同》，陈庆九购买一套房屋，面积100平方米，每平方米单价988元”之外的事实。二审另查明：2004年2月15日，童佑保以娘娘庙综合农贸市场建设办公室的名义与陈庆九签订《售房合同》，约定陈庆九购买新农贸市场两层商品房，建筑面积约90平方米，售价988元每平方米，每套房精准数字将到交房时以实际数字为准，方可付清余款。该合同上“建筑面积约90平方米”中的“90”被手动改写为“98”。二审中，曹茂叶表示案涉房屋的土地证在其处，并未交付给陈庆九。根据双方当事人的诉辨意见，归纳本案的争议焦点为：1.本案是否超过诉讼时效；2.曹茂叶要求陈庆九支付购房款30800元，是否有事实及法律依据。本院认为，关于争议焦点一，陈庆九与售房人签订的《售房合同》合法有效，双方均应依约履行。曹茂叶经转让、继承合法取得售房人就案涉房屋享有的相关权利义务，其有权就案涉房屋向陈庆九主张权利。根据案涉合同的约定，陈庆九应在房屋竣工后拿到钥匙时结清房款，而案涉房屋应在2005年元旦交付陈庆九使用，并交付土地证及钥匙。陈庆九未能领取到土地证也未按期结清房款，即双方的合同义务均未履行完毕，双方均可要求对方继续履行，且双方在合同履行过程中，因所涉农贸市场问题一直存在争议，瞿福海、曹茂叶等也一直在通过公告、诉讼等各种方式主张权利，故对陈庆九关于本案超过诉讼时效的上诉理由，不予采纳。关于争议焦点二，案涉合同载明的案涉房屋面积约90平方米，后手写修改为约98平方米，但该改动未经双方签字确认，也没有其他证据予以证明，故对该改动不予认定。曹茂叶亦未提交案涉房屋交付时经双方实际测量的面积，故本院认定案涉房屋面积为90平方米。陈庆九一次性交付购房款68000元，按合同约定房价应优惠为920元/平方米，曹茂叶抗辩称陈庆九未按期支付购房尾款，依约应取消其享受的优惠，但根据已经查明的事实来看，售房人交付的案涉房屋并不完全符合合同约定，陈庆九不愿意支付购房尾款事出有因，故陈庆九应按优惠价支付购房款。综上，案涉房屋购房款应为82800元（90平方米*920元/平方米），扣除陈庆九已支付的68000元，陈庆九还应向曹茂叶支付14800元。一审法院认定案涉房屋面积为100平方米，进而认定陈庆九还应向曹茂叶支付30800元，依据不足。综上，陈庆九的部分上诉请求成立，本院予以部分支持。一审判决认定部分事实不清，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销安徽省和县人民法院（2021）皖0523民初857号民事判决；二、陈庆九于本判决生效之日起十日内支付曹茂叶购房款14800元及利息损失（以14800元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期报价利率自2021年2月3日起计算至实际履行完毕之日止）；三、驳回曹茂叶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计664元，由曹茂叶负担。二审案件受理费570元，由陈庆九负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹悝元审 判 员 赵丽萍审 判 员 王红伟二〇二一年六月三十日法官助理 唐 斌书 记 员 冯 倩