安徽省淮北市相山区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0603民初1485号原告（反诉被告）：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市孟山中路德城新天地招商营销中心28楼。法定代表人：吴锐，该公司董事长。委托诉讼代理人：张茹君，安徽镜远律师事务所律师。被告（反诉原告）：郭厚财，男，1977年10月10日出生，汉族，中煤三建安徽钻井分公司职工，住安徽省濉溪县。被告（反诉原告）：闫静，女，1982年8月16日出生，汉族，无固定职业，住安徽省濉溪县。上述二位被告共同的委托诉讼代理人：武桂梅，安徽三联律师事务所律师。原告安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）与被告郭厚财、闫静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用普通程序进行审理。在案件审理过程中，被告郭厚财、闫静提出反诉，本院受理并决定与本诉合并审理。于2021年4月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）德城公司的诉讼代理人张茹君，被告（反诉原告）郭厚财、闫静及其共同的委托诉讼代理人武桂梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德城公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令郭厚财、闫静立即支付剩余房款13万元。2、请求法院判令郭厚财、闫静支付逾期付款违约金39234元（违约金按照日利息万分之三，自2018年3月1日暂计算2020年12月1日为39273元，以后利息计算至郭厚财、闫静本息付清之日止）。3、本案的诉讼费、律师费由郭厚财、闫静承担。事实和理由：2018年2月5日，德城公司与郭厚财、闫静双方签订了新天地广场11幢B602室《商品房买卖合同》，合同约定：总房款267963元，郭厚财、闫静应于2018年2月5日前支付137963元，剩余13万元办理银行商业贷款，补充协议第10（2）条还约定“买受人采用银行按揭贷款，买受人应在购房合同签订后25日内办妥按揭贷款，否则出卖人有权向买受人按日收取总房款万分之三的违约金……”，补充协议第13（6）条约定“如因买受人未及时提供住房贷款所需之相关贷款资料或买受人自身不符合贷款银行要求的贷款条件或不配合出卖人办理住房贷款而导致住房贷款在签约后30日内没有及时办好或无法办理，则付款方式由住房贷款转为一次性支付，即买受人应在签订销售合同后60日内一次性付清所有房款……”。合同签好后郭厚财、闫静仅支付了137963元首付款，不配合办理银行贷款，也没有按约定一次性付清房款。综上所述，在本案中郭厚财、闫静没有按照协议约定支付购房款项，没有履行自己的合同义务，属严重的违约行为。虽然德城公司本着和解的精神，多次找郭厚财、闫静要求支付房款，但由于郭厚财、闫静毫无诚意支付房款。根据相关法律法规的规定，德城公司为保护自身的合法权益，特诉至本院，请求本院判如所请。郭厚财、闫静辩称，郭厚财、闫静无需向德城公司支付剩余房款，更不应支付违约金，相反郭厚财、闫静要求与德城公司解除合同退房、退款并赔偿损失；涉案房屋的窗户和德城公司宣传的（样板房窗户）完全不一样，相差太大，该窗户是郭厚财、闫静决定是否购买涉案房屋的一个主要因素；德城公司违约，并有欺诈行为，郭厚财、闫静为此多次与德城公司的工作人员进行交涉并明确如果窗户不能和其他楼层一样，郭厚财、闫静将退房，德城公司的工作人员解释说交房时会把窗户改造成和样板房窗户一样的，让郭厚财、闫静不用担心；但实际上窗户被改造后仍不是样板房那样的窗户构造形式，且改造后的窗户，更加不安全，不符合国家要求的安全标准；该房存在严重的安全隐患，无法入住，德城公司违约，郭厚财、闫静一直要求退房，德城公司总是推脱。综上，德城公司的诉讼请求不能成立，依法应予驳回。郭厚财、闫静向本院提出的反诉请求：1、请求解除郭厚财、闫静与德城公司签订的《商品房买卖合同》。2、请求德城公司退还郭厚财、闫静已交的购房款137963元并支付资金占用利息（利息按LPR利率计算，自2018年2月5日计算至2021年4月1日的利息为19213元，其余利息计算至本息付清为止）。3、请求德城公司承担违约责任并赔偿损失（按每月1275元赔偿房租损失，自2018年8月至2021年4月的房租损失26778元，其余计算至判决生效之日止）。4、本案本诉、反诉全部诉讼费用及律师费由德城公司承担。事实和理由：2017年12月，郭厚财、闫静为父母买房，带着父母在德城公司工作人员的介绍下，参观了涉案房屋所在楼的样板房，看中02号户型决定买一套给父母居住。2017年12月3日郭厚财、闫静与德城公司签订《德城·新天地全能公寓认购协议书》，所购房号11#楼B602室。该协议书第四条约定：本认购书签订后，郭厚财、闫静须在7日内，按双方约定的付款方式和期限到德城·新天地全能公寓营销中心支付该房屋首付款及签署《商品房买卖合同》。郭厚财、闫静按约定支付了首期购房款137963元，但德城公司以各种原因不跟郭厚财、闫静签署《商品房买卖合同》并不带郭厚财、闫静到6楼看现房格局。2018年1月6日，郭厚财、闫静自己上6层B602室发现其现房窗户与样板房、及其他楼层的窗户格局不一样。于是郭厚财、闫静找到德城公司的售楼工作人员周梦及其领导代亮，他们两人给的说法是三个月后重新改造安装窗户，和样板房及其他楼层的窗户一样。2018年2月5日，郭厚财、闫静与德城公司签订《商品房买卖合同》，合同签订后，郭厚财、闫静就涉案房屋窗户问题与德城公司沟通，如果不能将窗户问题解决好，郭厚财、闫静要求退房。2018年6月23日，德城公司通知郭厚财、闫静办理贷款，郭厚财、闫静看房后发现房间窗户没有改造，还和以前一样，且在现有窗户下面又开了一扇窗户，对此郭厚财、闫静极其不满意。就窗户一事与德城公司反复沟通，直至2018年6月30日，也没有按时交房。此后郭厚财、闫静提交退房申请，德城公司以各种理由推脱至今未予退房。郭厚财、闫静认为，涉案房屋窗户形式与样板房及其他楼层窗户差别巨大，且德城公司后期对窗户改造，是否合规能否达到安全标准，也是郭厚财、闫静担心的问题。郭厚财、闫静要求德城公司提供证据证明其对涉案房屋窗户的改造是否能达到安全标准。德城公司在售房时未告知所售房屋的真实情况，使郭厚财、闫静在不知情的情况下支付首付款，如郭厚财、闫静知情，决不会购买此房。为此，郭厚财、闫静为维护合法权益，特提起反诉，请求法院依法支持郭厚财、闫静的反诉请求。德城公司对反诉辩称，反诉请求不能成立，应依法予以驳回；房屋买卖合同系在双方合意的基础上签订的，郭厚财、闫静所陈述的事实并不符合解除合同的要件，因此该合同系有效合同，应予以维持，不存在解除的意愿；关于购房款的返还问题，基于合同系成立的合同，故不予返还，损失亦不予返还；德城公司是在保证安全的基础上对涉案房屋的窗户进行的改造，目前房型已具备合同要件中的陈述，特别是在合同里面有一页房型图，是符合房型约定的。本院经审理认定事实如下：2017年12月3日，德城公司（甲方）与郭厚财、闫静（乙方）签订《德城·新天地全能公寓认购协议书》，其中约定：乙方向甲方认购【德城·新天地全能公寓】精装修房屋6层B602室，总价款为267963元，本认购书签订后，乙方须在7日内，按双方约定的付款方式和期限到德城·新天地全能公寓营销中心支付该房屋首付款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方自动放弃购买该房屋……等内容。2018年1月6日，郭厚财、闫静自己上6楼B602室发现其现房窗户与样板房及其他楼层的窗户格局不一样。于是郭厚财、闫静到德城·新天地全能公寓的一楼办公室找到营销部经理代亮，代亮承诺把墙砸掉重新改造安装窗户，和样板房及其他楼层的窗户一样。2018年2月5日，德城公司（出卖人）与郭厚财、闫静（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：房屋位于新天地广场11幢6层B602室，建筑面积49.9平方米，单价为每平方米5370元，总价为款267963元；首付款在2018年2月5日前支付全部房价款的51%计137963元，剩余房款13万元应于2018年2月19日前申请办理商业贷款，并按照按揭方式付款；买受人未按合同约定付款的，逾期在360日内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金；逾期超过360日，买受人有权解除合同；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金；出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房；逾期交房在360日内的，出卖按日计算向买受人支付全部购房款万分之0.1的违约金；逾期超过360日，出卖人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并按合同总价款的千分之一支付违约金等内容。至该合同签订时，郭厚财、闫静按照约定付清了涉案房屋首付款137963元。2018年6月23日，德城公司通知郭厚财、闫静办理贷款，郭厚财、闫静看房后发现房间窗户没有改造，还和以前一样，且在现有窗户下面又开了一扇窗户，中间有一道横梁，仍然严重影响采光，上面的窗户仍是很危险，也不方便开关，对此郭厚财、闫静极其不满意。2018年8月22日，郭厚财、闫静出具退房申请书要求德城公司退房。2018年11月9日，德城公司的营销经理李芳签收退房申请书。2019年1月10日，郭厚财到德城公司与营销经理李芳协商退房事宜，李芳承诺2019年1月20日之前给予回复，并承诺将窗户拆掉，2019年3月28日正式交房。后德城公司要求郭厚财、闫静继续履行合同，郭厚财、闫静要求退房，致本案纠纷发生。郭厚财、闫静为本次诉讼支出律师代理费1.2万元。另查，涉案房屋位于6楼，主房间外墙面设置有2个窗户，下面窗户距离地面约20厘米，上面的窗户下端距离地面约1.6米，上面窗户是往外伸展约60厘米，上下两面的窗户不在同一水平面上，两面的窗户都是从内往外开，外部无防护栏，两扇窗之间系承重梁（高度距地面约1.1米，上下宽度约0.5米）。涉案房屋仅有6楼户型窗户与其他楼层房屋窗户不一样。以上事实，有德城公司提交的德城·新天地全能公寓认购协议书、商品房买卖合同、收付款凭证，郭厚财、闫静提供的德城·新天地全能公寓认购协议书、收款收据、付款凭证、商品房买卖合同、照片、录音、退房申请书、委托代理合同及律师费发票，以及当事人陈述在卷证明，本院予以认定。郭厚财、闫静提供的房屋租赁合同与本案无关联性，本院不予认定。本院认为，德城公司与郭厚财、闫静签订的《德城·新天地全能公寓认购协议书》及《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，系有效合同，双方应当按照合同约定履行。德城公司应当交付符合合同约定的房屋，德城公司交付的涉案房屋6层B602室，其窗户与郭厚财、闫静参观的涉案房屋所在楼的样板房及其他楼层的窗户格局明显不一样，且商品房买卖合同的附件中的户型平面图仅能看出为一扇窗。在合同履行过程中德城公司多次承诺将窗户改造与样板房一致，也能表明其提供的房屋与合同约定的不一致。现在改造后的涉案602室房屋的窗户为不连通的上下两扇窗，仍然与其他楼层及样板间明显不一致，且两扇窗之间系承重梁下端距地面约1.1米，上端距地面约1.6米，严重影响对涉案房屋的使用，且郭厚财、闫静签订的约定的单价与其他楼层相比也未进行区别优惠。现德城公司至今也不能交付符合合同约定的房屋，导致郭厚财、闫静请求解除郭厚财、闫静与德城公司签订的《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院予以支持；而德城公司要求郭厚财、闫静支付剩余购房款及承担逾期付款责任的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。涉案合同解除后，德城公司应返还郭厚财、闫静购房款137963元。关于违约金及赔偿问题。双方签订的房屋买卖合同约定，买受人迟延交房360日的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日15日内退还买受人已付全部购房款（含已付贷款部分），并按合同总价款的千分之一支付违约金，但未约定律师费的承担。现德城公司至今也不能交付符合合同约定的房屋，属违约行为。故德城公司应向郭厚财、闫静支付合同总价款的千分之一即267.96元（267963元×1‰）的违约金。德城公司于2018年11月9日已经收到郭厚财、闫静的退房申请书，其应在15日内退还郭厚财、闫静已付全部购房款137963元。德城公司至今未退还该购房款，应自2018年11月24日起承担逾期付款责任。德城公司应自2018年11月24日起以137963元本金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款项付清之日止。郭厚财、闫静主张超出上述标准的违约责任，没有事实及法律依据，故郭厚财、闫静要求德城公司赔偿房租损失及承担律师代理费，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第五百九十五条规定，判决如下：一、解除安徽省德城投资发展有限公司与郭厚财、闫静签订的《商品房买卖合同》；二、安徽省德城投资发展有限公司于本判决生效之日起十五日内返还郭厚财、闫静购房款137963元，支付违约金267.96元，合计138230.96元，并自2018年11月24日起以137963元本金按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付利息至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至款项付清之日止；三、驳回安徽省德城投资发展有限公司的诉讼请求；四、驳回郭厚财、闫静的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3685元，由安徽省德城投资发展有限公司负担。反诉案件受理费2110元，由郭厚财、闫静负担525元，安徽省德城投资发展有限公司负担1585元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。审 判 长  陈永战人民陪审员  张 艳人民陪审员  张长华二〇二一年六月三十日书 记 员  张 莉附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。