四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川05民终916号上诉人（原审被告，反诉原告）：胡兴英，女，汉族，1962年5月17日生，住四川省合江县。委托代理人：黄平，四川蜀渝律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：泸州川源房地产开发有限公司，住所地：四川省合江县合江镇符信路20号3幢1单元9号，统一社会信用代码：91510522560719427D。法定代表人：赵家贵。委托诉讼代理人：赵邦君，四川鼎正律师事务所律师。原审被告：杨懋，男，汉族，1984年9月7日��，住四川省合江县。上诉人胡兴英与被上诉人泸州川源房地产开发有限公司（以下简称川源房产公司）及原审被告杨懋房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2017）川0522民初3591号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并组织当事人进行听证。上诉人胡兴英的委托诉讼代理人黄平，被上诉人川源房产公司的委托诉讼代理人赵邦君到庭参加听证。本案现已审理终结。上诉人胡兴英的上诉请求为：撤销原判；依法重新审理本案后判决川源房产公司赔偿胡兴英损失共计187652.00元；依法判令胡兴英按7.00元/㎡/月的租金标准支付川源房产公司的租金。上诉人胡兴英主要的上诉理由为：一、胡兴英不存在违约，胡兴英具有正当理由抗辩川源房产公司提出的缴纳房租请求。首先，胡兴英未交纳后期的相应租金，是因为川源公司的原因导致的，其原因包括房屋漏水、道路被施工单位阻拦无法同行、天棚漏水和爆裂导致通道无法通行、川源房产公司在主要干道、通道口拉上禁止通行的条幅、警戒线等等，导致胡兴英的商场无法经营，胡兴英多次要求川源房产公司进行维护并协商解决，但川源房产公司却对此置之不理，于是胡兴英才未交纳后期约定的租金。其次，由于川源房产公司不按照约定为商圈进行广告宣传，管理混乱等导致该商圈很多商家都纷纷退出了商圈。胡兴英等商家多次找到川源房产公司要求履行协议，川源房产公司却以蛮横的态度处置，胡兴英等人曾多次组织商家上访到县府相关部门，请求解决，但川源房产公司以各种理由搪塞，导致胡兴英与川源房产公司之间的分歧得不到有效的解决。所以，胡兴英未交纳���期约定的租金，不是胡兴英不交纳，而是因为双方有纠纷产生且纠纷未得到有效的处理而暂时未交纳也不是胡兴英恶意为之，只要胡兴英的诉求得到解决，胡兴英会自觉交纳租金的，更不存在胡兴英违约的行为，所以川源房产公司要求胡兴英承担违约金的请求不能成立。二、涉案房屋的使用价值不具有商业用房的价值，原审判决按照12.00元/㎡/月为标准计算收取胡兴英涉案房屋租金确定过高且损害胡兴英合法权益。涉案房屋规划为车库或车位，川源房产公司隐瞒事实欺骗胡兴英把本是车库或车位的房屋当成商业用房出租给胡兴英，因此不能按照商业用房的价值收取租金，应按涉案房屋的实际价值计算租金。胡兴英一直相信自己租用的案涉房屋是商铺而且是位于合江县商业价值较高的商圈（在承租时川源房产公司以各种宣传资料和口头宣传将在案涉房屋所在楼盘打造���合江一流的商业圈、建材城），但自胡兴英入住以来，该商业圈常无法正常营业。在承租期内，因川源房产公司出租的房屋存在严重漏水、拦截客源等问题，造成胡兴英装修的房屋多次漏水，给胡兴英带了巨大的经济损失，包括胡兴英在内的众多商家曾多次要求川源房产公司消除隐患、赔偿损失，但川源房产公司一直都是以口头答应，但拒绝予以整改。川源房产公司采取各种手段打压承租人，以致商户纷纷拒绝交纳房屋租金从而导致纠纷发生。综上所述，本案涉案房屋的租金不能按照合同约定的标准计算，而应该以车库或车位的出租标准计算且因本身房屋存在未消防验收、多年渗水、漏水等情况存在，涉案房屋本身的商业价值就非常低，甚至不存在商业价值。而相邻租户的租金经法院审理后认定的仅仅只有7.00元/㎡/月（部分甚至低于该标准）。因此胡兴英认为按照该标准认定胡兴英房屋租金标准较为合理。三、川源房产公司应赔偿相应的损失给胡兴英。在此之前一直相信自己租用的案涉房屋是商铺而且是位于合江县商业价值较高的商圈，但自胡兴英入住以来该商业圈无法正常营业。胡兴英在承租期内，因川源房产公司出租的房屋存在严重漏水等问题，造成胡兴英装修的房屋多次漏水，给胡兴英造成了损失，胡兴英多次要求川源房产公司消除隐患、赔偿损失，但川源房产公司一直都是以口头答应，但拒绝予以整改。川源房产公司采取各种手段打压承租人，以致商户纷纷拒绝交纳房屋租金。于是川源房产公司陆续起诉商户，在诉讼过程中通过商户委托的律师和人民法院法官的不断调查、取证得知胡兴英所承租的商铺原来规划的是车库，因此依照法律规定案涉合同属于无效。导致合同无效的原因是川源房产公司的全部过错造成���，但因为合同无效导致胡兴英不能继续使用案涉房屋，这给胡兴英造成了较大的经济损失，川源房产公司依法应承担胡兴英的全部损失的法律责任。此外，根据胡兴英与川源房产公司签订的《房屋租赁合同》中也有明确的约定：胡兴英装修营业后，因川源房产公司工程原因导致漏水、渗水的造成胡兴英装修损失的，川源房产公司应按乙方实际经济投资照价赔偿。胡兴英与川源房产公司已经对赔偿事宜进行了约定且因川源房产公司的原因导致胡兴英承租的房屋常年出现渗水、漏水等情况存在，那么胡兴英要求川源房产公司赔偿于法有据。被上诉人川源房产公司辩称，胡兴英严重违约，事实清楚，不存在法律规定的抗辩事由，漏水不是不交租金的理由，一审根据违约情况，判决解除合同是正确的。川源房产公司出租房屋合法，涉案��屋办理了产权证，产权证载明用途属于商业用房，一审中提供了相关证据，不存在车库的说法。胡兴英没有任何损失，也无任何证据证明损害事实和结果，上诉状提到的漏水问题已经不存在了，是早在2014年的事，不能拿到2018年来说，生意好坏跟房东是没有关系的。综上，双方合同合法有效，胡兴英违约，应当解除合同，合同约定的20.00多元每平方，但一审酌情减少租金，一审判决基本符合事实，建议二审驳回其上诉请求，或者胡兴英撤回上诉。原审被告杨懋未作答辩。川源房产公司向一审法院起诉请求：判令解除川源房产公司与胡兴英于2014年11月13日签订的《房屋租赁合同》，并将租赁房屋交回川源房产公司；判令胡兴英向川源房产公司支付2015年2月至2017年10月期间拖欠的房租228960.00元，及至���房时止按合同约定的租金标准计算的房租；胡兴英支付违约金55000.00元；胡兴英向一审法院提起反诉请求：依法判决胡兴英与川源房产公司之间签订的《房屋租赁合同》无效；川源房产公司应赔偿胡兴英因合同无效给胡兴英造成的损失578650.00元。一审法院认定事实：合江川源第一城Ａ区，其产权性质为商业，建筑面积为10086.09㎡，为川源房产公司所有。2013年11月13日，合江县恒万物业管理有限公司受川源房产公司委托与胡兴英签订房屋租赁合同，合同约定（以下序号非合同本身序号）：“一、川源房产公司将自有的合江川源第一城Ａ区A12、13号商铺（面积360㎡）出租给胡兴英从事橱柜、衣柜经营。二、租赁期限从2014年2月1日起至2020年1月31日止，免租期为2013年11月13日至2014年7月31日。三、租金及缴纳方式为：2014年2月1日至2017年1月31日,19.00元/㎡/月；2017年2月1日至2020年1月31日，20.00元/㎡/月。承租方在签订本合同当日支付41040.00元定金，定金在合同执行时折抵租金；租金以6个月为一个支付时段预付，并在一个支付时段届满前30日内支付下一个时段的租金。四、房屋履约保证金13680.00元。五、违约责任：约定违约金55000.00元；如逾期15日未交纳租金，川源房产公司有权解除合同并主张违约金。”合同还约定了其他事项。合同订立后，川源房产公司依约向胡兴英交付了租赁的房屋，胡兴英于2013年11月13日交纳了定金41040.00元及保证金13680.00元，胡兴英所交定金依约抵作租金后，其租金已缴纳至2015年1月，从2015年2月起至今的其余租金，经川源房产公司多次催收，胡兴英至今未交纳。一审法院另查明，在川源房产公司所有的合江川源第一城Ａ区，与案涉房屋同地段其他房屋承租户王溢佳，在2016年4月19日与川源房产公司所签订的房屋租赁合同，约定的租金为每平方米10.00元/月。2014年，胡兴英在案涉房屋租赁期间，因案涉房屋所在商区曾出现较为严重的漏水、渗水等原因，其对案涉房屋的使用和经营曾受一定程度的影响。川源房产公司同意调减租金，并同意胡兴英以保证金折抵违约金，放弃其他违约金请求。一审法院认为：一、川源房产公司与胡兴英间所签订的案涉房屋的房屋租赁合同有效。现有证据表明，川源房产公司对案涉房屋享有合法所有权，案涉房屋产权性质亦为商业，川源房产公司是案涉房屋的合法的出租主体；在无其他原因导致案涉房屋租赁合同无效的情况下，案涉房屋租赁合同应为有效。胡兴英认为本诉原告系将设计规划的车库违规改建为商铺出租因而租��合同无效的主张，证据不足，一审法院不予支持。二、杨懋不是案涉房屋租赁合同的当事人，不是本案的适格主体。案涉房屋租赁合同中，签名认可租赁合同的承租方仅为胡兴英，并无证据证明案涉房屋租赁合同承租方包括杨懋，故杨懋不是本案适格主体。三、胡兴英的行为已经构成违约，川源房产公司有权据此解除案涉房屋租赁合同，胡兴英应将案涉房屋交还川源房产公司并支付违约金。胡兴英既不依约缴纳租金，亦不将所租房屋交还川源房产公司，已经导致川源房产公司订立合同的目的无法实现，胡兴英的行为构成根本违约，故川源房产公司有权解除合同，胡兴英应将案涉房屋交还川源房产公司并支付违约金。川源房产公司主张解除案涉租赁合同的主张，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持，双方的案涉房屋租赁合同自该判决生效之日即行解除，胡兴英应于该判决生效之日起10日内，将案涉房屋交还川源房产公司。因双方约定的违约金55000.00元过高，胡兴英要求将违约金确定为13680.00元并用履约保证金折抵，川源房产公司予以同意并放弃其他违约金请求，故一审法院确定胡兴英应支付违约金13680.00元；因胡兴英已缴纳13680.00元保证金，故该保证金折抵为违约金，胡兴英不再另行支付违约金。四、胡兴英要求调减租金的主张，符合法律规定，其应根据调整后的租金标准将尚欠房租交付川源房产公司。虽然双方签订的房屋租赁合同合法有效，但案涉房屋所在区域为一个整体商区，该商区所在区域曾出现的较为严重的渗水、漏水，根据常理，必然对胡兴英租赁的案涉房屋的使用和经营造成一定的影响，其后续的相关维修亦必然影响了胡兴英对案涉房屋的使用和经营；《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修的费用由出租人承担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，胡兴英要求减少租金，川源房产公司亦同意调减租金，故一审法院对胡兴英要求调减租金的主张予以支持；因同地段负二层王溢佳在2016年4月19日与川源房产公司签订房屋租赁合同，其租金为10.00元/㎡/月，故一审法院将租赁期间的租金标准酌情调整为12.00元/㎡/月。综上，一审法院确定胡兴英于该判决生效之日起10日内，以案涉房屋租赁合同约定的房屋面积360㎡为基数，按12.00元/㎡/月的标准，将2015年2月1日起至将案涉房屋交还川源房产公司之日起的房租交付川源房产公司。四、胡兴英要求川源房产公司赔偿578650.00元的主张，证据不足，一审法院不予支持。胡兴英诉请的578650.00元，系基于合同无效而导致的装饰装修损失，本案合同有效，胡兴英因未按合同约定履行义务导致合同解除，其应依法自行承担相应的装饰装修费用。胡兴英所举证据，只能证明案涉房屋所在商区周边环境曾出现漏水渗水，并不能证明案涉房屋本身漏水渗水造成了其相应物品的损坏及其余损失。基于前述原因，对胡兴英的鉴定申请，一审法院不予准许，要求川源房产公司赔偿578650.00元的主张，证据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、一百一十四条第二款、第二百二十一条、第二百二十七条、《最高人民法院适用若干问题的解释（二）》第二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百二十一条之规定，判决：一、解除川源房产公司与胡兴英签订的关于川源第一城A区负二层A12、13号商铺（面积面积360㎡）的房屋租赁合同；二、胡兴英在该判决生效之日起十日内交还其所租赁的川源房产公司所有的案涉房屋（合江川源第一城Ａ区的商铺）；三、胡兴英于该判决生效之日起10日内，以案涉房屋租赁合同约定的房屋面积360㎡为基数，按12.00元/㎡/月的标准，将2015年2月1日起至将案涉房屋交还川源房产公司之日起的房租交付川源房产公司；胡兴英已缴纳13680.00元保证金，折抵其应支付川源房产公司的违约金13680.00元。四、驳回川源房产公司的其他诉讼请求和胡兴英的诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案本诉案件受理费5659.00元，减半收取2829.00元，反诉案件受理费4843.00元，合计7672.00元，由川源房产公司负担2829.00元，胡兴英负担4843.00元。二审中，胡兴英向本院提交照片八张，拟证明川源房产公司没有进行基础设施维护，房屋漏水给胡兴英造成损失。川源房产公司质证认为，照片无法确定拍摄地点和时间，证据形式不合法。本院为明确胡兴英上诉主张的损失187652.00元的依据，要求胡兴英向本院明确187652.00元的构成明细以及一审主张金额578650.00元变更为187652.00元的原因，胡兴英向本院陈述：187652.00元系胡兴英酌情确定的，没有明细；损失金额由578650.00元变更为187652.00元是胡兴英���弃了部分损失金额。本院经审理查明的法律事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：诉争租赁合同是否合法有效；胡兴英在诉争租赁合同履行过程中是否违约；原判对诉争房屋租金的调整是否不当；胡兴英要求川源房产公司赔偿187652.00元是否有事实和法律依据。针对上述争议焦点，结合本案查明的法律事实，本院作如下评述：一、关于诉争租赁合同效力的问题。川源房产公司与胡兴英于2013年11月13日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规效力性规定，故诉争租赁合同合法有效，合同对川源房产公司和胡兴英也具有约束力，双方都应按照合同内容恪守履行。二、关于胡兴英是否违约的问题。胡兴英逾期向川源房产公司支付房屋租金的事实客观存在，虽胡兴英在使用租赁房屋的过程中，诉争房屋存在漏水等影响租赁房屋在一定期限内正常使用的情形，但胡兴英应就房屋漏水等问题积极寻求处理，其以此为由拒付租金无法律依据。胡兴英经川源房产公司多次催告仍未交纳租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。三、关于原判对诉争房屋租金的调整是否不当的问题。诉争房屋所在区域曾出现较为严重的漏水、渗水等影响诉争房屋在内的商场经营条件的情形，在一定时期内对胡兴英正常利用诉争房屋使用价值存在影响，且川源房产公司亦同意一审法院���院对租金进行调整，故一审法院一审法院结合同地段房租情况、当事人权利处分情况，酌情对诉争房屋的租金进行调整，既平衡了当事人利益，亦符合公平原则和诚实信用原则，并无不当。胡兴英要求将租金调整为7.00元/㎡/月的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。四、关于胡兴英要求川源房产公司赔偿187652.00元的问题。胡兴英要求川源房产公司赔偿损失的理由为：合同无效不能继续使用房屋的损失；房屋漏水、渗水给其装修造成的损失。如前所述，诉争租赁合同合法有效，胡兴英提出的合同无效给其造成损失的主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于房屋漏水、渗水造成的损失问题，胡兴英既不能明确其损失范围，亦不能明确其主张损失金额的构成及损失系川源房产公司原因所��，故胡兴英提出的该事实主张无事实依据，本院亦不予支持。此外，一审法院基于诉争房屋所在区域曾出现较为严重的漏水、渗水等情形，已将当事人约定的租金标准进行了较大幅度的调低，对胡兴英的合法权益已予以了较为妥当的保护。综上所述，原审认定基本事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5659.00元，由胡兴英承担。本判决为终审判决。审 判 长 范升山审 判 员 曹天全审 判 员 李 平二〇一八年七月十七日法官助理 刘 静书 记 员 毛 林