湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初6785号原告：余辉，男，1982年7月18日出生，汉族，住湖南省华容县。被告：湖南舜道农贸市场有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区红枫大厦（麓山后街）一层108号。法定代表人：蒋齐仁，执行董事。委托诉讼代理人：李娜，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告余辉诉被告湖南舜道农贸市场有限公司（以下简称舜道农贸公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月21日立案受理后，依法适用简易程序于2021年5月27日公开开庭进行了审理。原告余辉，被告舜道农贸公司的委托代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余辉诉向本院提出如下诉讼请求：1、解除双方之间的《摊店租赁合同》及《补充协议》；2、判令舜道农贸公司返还余辉保证金10,000元；3、判令舜道农贸公司向余辉返还一次性建设费10,000元；4、判令舜道农贸公司返还生物防治费480元；5、判令舜道农贸公司赔偿经济损失5,000元；6、承担本案的诉讼费。事实和理由：舜道农贸公司与余辉于2019年7月14日签订《租赁合同》，合同对租金、经营范围等进行了约定。由于被告未按时交付租赁物，双方于2019年10月21日签订《摊店租赁补充协议》，约定租赁期限从2019年11月1日起至2021年10月31日，免租期为2019年11月1日起至2019年11月30日止。在经营过程中，由于被告管理不到位，2020年6月5日双方在新民路社区的组织下进行了协调，但一直未兑现承诺。2020年6月22日，被告违法单方解除合同。2020年6月22日，由于被告未缴纳物业费和水电费，物业公司停水停电并关闭市场，导致原告无法继续经营。综上所述，由于被告违反合同约定，单方解除合同，给原告造成了重大损失，请求人民法院依法判决。被告舜道农贸公司辩称：1、答辩人与被答辩人《租赁合同》已于2020年6月6日解除，被答辩人起诉解除合同已无必要。2、被答辩人诉称不符合事实，被答辩人在租赁期间存在擅自停业等违约行为，应当承担相应违约责任，答辩人无需退还保证金。被答辩人自2020年3月1日起至2020年6月6日未予营业，连续停业达3个月以上，根据双方的租赁合同约定，答辩人无需退还保证金。3、被答辩人诉请退还建设费及生物防治费无事实和法律依据。4、被答辩人诉请答辩人赔偿损失毫无事实和法律依据。综上，请求依法驳回余辉诉讼请求。经审理查明：2019年8月16日，原告余辉与被告舜道农贸公司经协商，双方签订一份《农贸市场摊店租赁合同》，主要约定：一、余辉租赁舜道农贸公司位于长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区××大厦××街××市场水产区03、04号摊店2个，租期自2019年9月1日至2021年8月31日止，免租期为2019年9月1日至2019年9月30日；二、第一年租金为4000元／月，第二年租金在上一年的基础上递增10%。签订合同时，余辉需预交六个月租金24000元，以后每次支付租金均为一次性支付六个月租金，即租金按六个月为一个计租期，在每个计租期结束前15日支付下一计租期租金；三、租赁期间，余辉需交纳以下费用：（1）保证金10000元，租期期满后双方不再续签合同的，舜道农贸公司于期满之日起15日内（节假日顺延）退还保证金，余辉如有拖欠款项或其他违约行为，舜道农贸公司有权直接从保证金中扣除；（2）管理费200元／月，合同签订时，余辉需一次性预交七个月管理费1400元，以后每次交纳管理费时，余辉需一次性支付六个月管理费，在每个计租期结束前15日支付下一计租期的管理费；（3）建设费10000元，为一次性收取费用，不退还；（4）生物防治费480元／年，合同签订时，余辉需预交一年的生物防治费，以后每次支付生物防治费均为一次性支付一年生物防治费；（5）水电费采用ＩＣ卡智能付费，自行交纳；四、摊店交付时间为2019年8月25日前，余辉验收签字确认后即承担租户相应责任。合同签订后，余辉按约定交纳了建设费10000元、半年租金24000元、7个月管理费1400元、一年生物防治费480元、保证金10000元。因多种原因，舜道农贸公司未在2019年9月1日开业。之后，双方于2019年10月21日签订一份《摊店租赁补充协议》，主要约定：摊店交接时间为2019年11月1日前，租期变更为2019年11月1日至2021年10月31日，免租期自2019年11月1日起至2019年11月30日止。同日，舜道农贸公司向余辉交付摊店，余辉委托其妹夫张明政开始经营。2020年1月29日，舜道农贸公司根据防控需要，决定从2020年2月1日延迟放假至2020年2月9日、2月10日起正常营业。2020年6月3日，舜道农贸公司以余辉连续三个月以上未开门营业为由，要求余辉在两日内开业。余辉微信回复“我去年就交给张明政了，我都不搞了”、“从没营业前，我就跟张明政说了我不搞了”。2020年6月6日，舜道农贸公司以余辉擅自停业96天、违反合同约定为由，向余辉送达《解除合同通知书》，解除双方合同。为此，双方酿成纠纷，遂成本诉。另查明：1、长沙市岳麓区余辉水产店，经营者余辉，经营场所长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区红枫大厦麓山后街舜道农贸市场水产区03、04号，注册时间2019年8月23日；2、案外人张明政租赁舜道农贸公司位于长沙市岳麓区桔子洲街道新民开发区××大厦××街××市场生禽区2号摊店1个，其接受余辉委托一并对三个摊店进行经营；2020年6月5日，因舜道生鲜市场经营不善，市场商户向新民路社区反映，要求社区调解。未果。上述事实，有双方当事人当庭陈述、《农贸市场租赁合同》、《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》、收据、《告知函》、协调证明、告知函、营业执照、进货单两张、限期开门营业通知书、解除合同通知书、照片、微信聊天记录截图、等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告余辉与被告舜道农贸公司签订的《农贸市场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合同成立、有效。关于双方签订的《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》，虽余辉未能提交相应原件，但其提交了其他租户与舜道农贸公司签订的补充协议，且舜道农贸公司对该证据内容无异议，故本院对该证据的相关内容予以认可。即双方均应按照合同约定全面履行各自的合同义务。关于余辉要求解除与舜道农贸公司租赁合同及补充协议的诉讼请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。舜道农贸公司提交的照片无法证明余辉连续96天擅自停业，故舜道农贸公司以余辉擅自停业、违反合同约定解除合同，证据不足，其无正当理由解除合同应当承担主要违约责任。另，余辉自舜道农贸公司单方解除合同后未继续经营，故对余辉申请解除合同的诉请，本院予以确认，即双方的租赁合同及补充协议自2020年6月6日起解除。关于余辉主张舜道农贸公司返还保证金10,000元、建设费10,000元、生物防治费480元、赔偿损失5,000元的诉讼请求。关于保证金，本案中双方合同于2020年6月6日提前解除，故舜道农贸公司应当按照合同约定返还保证金10,000元；关于建设费，舜道农贸公司抗辩提出无需退还建设费。经查，根据双方合同约定的2年租赁期，结合实际租赁经营6个月的时间，因其单方解除合同属于违约，故酌情确定返还较为合理，故舜道农贸公司应返还一次性建设费7,500元（10,000元-10,000元÷24个月×6个月）；余辉主张返还的生物防治费480元已实际发生、使用，对其该项请求本院不予支持；余辉主张的舜道农贸公司赔偿损失5,000元，其未提交相应证据予以证明损失的实际发生，对其该项请求本院不予支持。综上，《依据最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告余辉、被告湖南舜道农贸市场有限公司于2019年8月16日签订的《农贸市场租赁合同》及2019年10月21日签订的《长沙市岳麓区麓山后街农贸市场摊店租赁补充协议》于2020年6月6日解除；二、被告湖南舜道农贸市场有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告余辉保证金10,000元、一次性建设费7,500元，合计17,500元；三、驳回原告余辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取219元、由原告余辉负担39元，由被告湖南舜道农贸市场有限公司负担180元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 李亦雯二〇二一年六月十一日法官助理 杨 婧书 记 员 刘 苗附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。