上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初8222号原告（反诉被告）：黄文葳，男，汉族，住上海市徐汇区。被告（反诉原告）：再惠（上海）网络科技有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：朱辰昊，总经理。委托诉讼代理人：张某，男，再惠（上海）网络科技有限公司工作人员。原告黄文葳与被告再惠（上海）网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，审理中，被告提起反诉，本院受理后合并审理，于2021年5月12日公开开庭进行了审理。原告黄文葳、被告再惠（上海）网络科技有限公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄文葳向法院提起诉讼请求：1.判令被告承担因违反本案所涉房屋租赁合同关于提前退租的约定而产生的违约责任，承担合同租金总额的50%赔偿金额，总计84,000元；2.判令被告承担赔偿本案所涉房屋在租赁期间屋内装修和设备损坏责任，赔偿原告21,500元；3.判令被告支付租赁期间的2020年7月水费165.6元，7月份电费296.77元，8月电费294.9元；7月份煤气费288.4元和2019年12月至2021年11月二年物业管理费3952元，合计4997.67元；另，2020年8月份水、煤气费用参照7月份支付，计454元；本项请求共计5451.67元；4.判令被告承担诉请1至3项所有未付费之利息，以上述金额为本金，利率参照中国人民银行同期贷款LPR基准利率，利息计算自被告擅自终止租约停缴租金之日（2020年9月5日）起至款项全部付清止；5.判令被告承担本案诉讼费。审理中，原告调整物业费金额为1976元。事实和理由：2019年11月16日，原告与被告员工胡某就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XXX厦XXX室房屋（以下简称系争房屋）签订《房屋租赁合同》，约定，月租金为7300元，起租期为2019年12月5日，租期为12个月，采取付三押一的方式支付。被告员工当场支付了押金。在临近交付房屋和支付租金时，被告员工胡某提出租金将由被告支付，实际承租人应变更为被告，并要求原告开具租赁专用的增值税普通发票，开具发票的税金由被告员工承担。原被告经协商，被告仅接受月租金7000元，该被告员工表示合同期内的月租金差额300元部分由被告员工负担，开具发票的税金仍由被告员工承担。经双方协商，2019年12月1日，原被告达成一致签订本租赁合同，约定名义月租金为7000元，租期为24个月。原告如约向被告交付了系争房屋。合同期内，原告根据被告员工的指示，向税务机关申请开具租赁增值税普通发票，递交给被告后，由被告安排支付对应的租金，支付方式包含被告银行划账和被告员工支付宝转账，或由被告员工先行支付，再拿原告所开发票向被告报销。2020年8月11日，被告员工向原告表示不再继续租赁系争房屋。被告提前退租构成违约，应承担相应的违约责任。被告在系争房屋使用期间，未尽到善用房屋的义务，造成临近卫生间的木质地板起壳、变形，门框变形、腐烂，已无法修复只能换新，卫生间台面破损断裂，下水管道大量头发阻塞，租赁期间被告搬入大量大型餐馆烹饪设备，造成地板表面大量破损，已无法修复，原告为此更换地板14,000元（含安装费），更换门框3500元，更换木门2000元，更换卫生间台面1500元，疏通管道500元。被告未结清租赁期间的水电煤和物业费，故提出如上诉讼请求。再惠（上海）网络科技有限公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。第一项，被告提前退租是因房屋漏水，到合同解除之日，原告没有履行维修义务，且双方的租赁合同并非是2019年-2021年，实际是一年，从2019年12月6日到2020年12月5日。原告提供的租赁合同，并非双方真实履行的合同。第二项，原告向被告主张损失没有依据，原告并不存在损失。第三项，合同对物业管理费没有约定，因为是民用房，所以不存在物业管理费。若真的存在欠付水、电、燃气费，被告愿意承担。第四项，对于利息，被告不同意支付。再惠（上海）网络科技有限公司向法院提起反诉诉讼请求：1.判令反诉被告退还反诉原告支付的房租税费2400元（2019年12月-2020年7月发票的税费）；2.判令反诉被告退还房屋租赁押金7300元；3.判令反诉被告承担反诉受理费用。事实与理由：再惠（上海）网络科技有限公司委托胡某（公司员工，已离职）以其个人名义与原告于2019年11月27日签订租赁合同，租期为1年，2019年12月6日至2020年12月5日。合同签订后，被告按约支付了相应的租赁费用及租赁保证金和中介费。因该合同系员工个人与原告签订，根据税务方面的规定，依照该合同无法开具发票。后原被告以公司抬头重新签订了一份仅用于开票的《房屋租赁合同》，该合同并非原被告实际履行的合同。第一份合同才是原被告实际履行的合同。在租赁期间，被告委托胡某支付的每笔租赁款项均支付了相应的税费，但原告开具给被告的实际发票并未实际产生相应的税费，故该笔税费均应退还给被告。原告提供的房屋在租赁期间漏水情况严重，严重影响到被告的正常使用，原告未尽到维修义务，根据法律规定，被告有权解除合同。被告要求双方的租赁关系于2020年9月5日解除，故提出如上诉讼请求。黄文葳辩称，不同意被告的全部反诉诉讼请求。第一，关于税费的问题，被告应该是不了解税费制度，发票开具都会有税费的产生，被告可以到税务局核实是否有税费发生。第二，关于押金的问题，押金是对合同执行的违约责任的承担。原告愿意在被告承担违约责任之后，退还押金。本院经审理认定事实如下：2019年11月27日，被告员工胡某（承租方、乙方）与原告（出租方、甲方）就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定，月租金为7300元，租期为1年，自2019年12月6日起至2020年12月5日止，免租期自2019年11月28日起至2019年12月5日止。押金为7300元。合同约定，乙方提前解除合同的，应向原告支付1个月租金的违约金。2019年12月1日，原告（出租方、甲方）与被告、案外人胡某（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，原告将系争房屋出租给乙方，租期为24个月，自2019年12月6日起至2021年12月5日止，每月租金为7000元。乙方从租赁期开始缴纳物业管理费、各项公共事业费用，如水电煤气，有线电视等。乙方应合理使用其承租的房屋及附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿。房屋内居住的人员数量不得超过国家及上海市的规定，严禁合租。甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的，乙方有权解除合同。未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按合同总租金的50%向甲方支付违约金。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同总租金50%（原告手写）的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。合同落款处，原告在甲方处签字，被告在乙方处盖章，另案外人胡某亦在乙方处签字。原告称，因胡某提出承租方为被告，故后面签订了该份合同，承租人应为被告，胡某为居住人在合同处签字，月租金实际应为7300元，因被告给胡某报销的额度为7000元，故合同写了7000元，另外的300元由胡某承担。被告对其承租人的身份并无异议，称胡某仅为居住人，但该合同只是用于开票，原告在该合同中擅自将租期变更为两年，且关于被告提前退租条款中50%的违约金是原告手写，被告手上的原件并无手写的内容。庭审中，被告提供了其持有的该份合同的复印件（原被告及案外人胡某均签字盖章），根据复印件显示，房屋每月不含税租金为7300元，若乙方需开具租赁发票，则应承担开票税款，税率为租金之5%，租期为24个月，关于提前退租的违约金条款中没有手写的50%字样，被告表示会在庭后提供原件，但在庭后被告表示其手上并未有该份合同的原件，但被告确认双方的月租金标准为7300元。原告对被告提供的合同复印件不予认可，原告称2019年12月1日，原告先在合同上签字，交给胡某，胡某称被告要留底，故复印了两份，复印后原告手填了部分内容，胡某再拿去被告处盖章，后退还了一份被告盖好章的合同给原告。合同签订后，被告员工向原告支付押金7300元以及至2020年9月5日的房屋租金（其中被告于2020年6月5日向原告转账12,282.10元，附言为6-8月房租+5月水电燃气费），另被告员工另向原告额外支付了2400元税费。被告称2400元虽由被告员工支出，但原告认可承租人为被告，故被告员工支出相当于被告支出。2020年1月8日、4月22日、6月2日，原告根据被告的要求向被告开具了《上海增值税普通发票》。2020年8月11日，被告的员工向原告发微信称：“公司要换地方，后面不租了。”原告称：“合同是二年一签的。”被告员工称：“财务大佬说租到这个月就不租了，不是一年吗？”原告称：“24個月。”2020年8月14日，被告员工称：“合同我发给法务了，但法务说你这个开票的合同跟我们当初签的合同不一致，签约租期就是一年，还有物业费也是由你支付，但不明白为什么这个用来开票的合同内容不一样，也麻烦你提供下当初我们在中介一起签的合同。”2020年8月27日，被告员工向原告反映系争房屋漏水影响被告使用。2020年9月5日，原告收回系争房屋。双方均确认原被告的租赁关系于2020年9月5日解除。另查明，系争房屋2020年7月燃气费账单为288.60元，9月燃气费账单为150元，2020年8月电费账单为296.77元（含违约金4.67元）、9月电费账单为294.90元，水费165.60元（抄表至2020年8月6日）。系争房屋一年物业费1976.00元。审理中，被告称其搬离时账单未送达被告，故8月份未出账部分，被告同意原告在押金中扣除。审理中，原告提供照片以及房屋维修等相关证据，拟证明被告没有合理使用系争房屋及附属设施导致原告损失，原告称在收回房屋时发现系争房屋淋浴房下水管毛发堵塞，地板破损，门框变形，台盆破裂等。被告不认可有损坏，淋浴房下水管毛发堵塞是正常现象，因实际居住人为两个女孩子，但被告退房时是否堵塞不清楚；地板破损是自然损耗；门框变形亦是自然损耗；卫生间台面破损与事实不符。审理中，胡某向法院邮寄《情况说明》，称其并非房屋的实际承租人，承租人的权利义务主体为被告。本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》系原被告真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，对双方均有约束力。合同签订后，被告于2020年8月11日提出退租，构成违约，应承担相应的违约责任。被告抗辩称其因房屋存在漏水而原告未尽维修义务，故被告退租不应承担违约责任，但被告未提供在8月11日前要求原告维修以及原告不维修导致房屋不能使用的相关证据，故对被告的辩称意见本院不予采信。关于违约金金额，原告提供的2019年12月1日的合同虽约定被告擅自退租应按合同总租金50%的额度向原告支付违约金，但因“50”系原告手填，在手填处双方并未签字盖章进行确认，现被告否认该手填内容，难以认定该条款系双方协商一致达成；考虑到被告违约在先，且被告表示应按2019年11月27日双方签订的合同履行，根据2019年11月27日的合同约定，被告提前退租，应承担一个月租金的违约金，故本院认定，被告提前退租应向原告承担一个月租金的违约金。原告主张的装修和设备损坏损失，因原告并未提供充分证据证明系被告使用不当造成，故对原告的该项诉讼请求，本院难以支持。原告主张的水电燃气费用，现被告同意支付，本院予以支持。原告主张的物业费用，有合同依据，本院予以支持。原告主张的利息损失，没有法律依据，本院不予支持。被告反诉要求退还押金7300元，现合同解除，原告已主张被告欠付的费用，故押金应由原告予以退还。被告反诉要求退还的税费，因税费系被告员工自愿给付原告用于开具发票，现原告亦提供了相关票据，现被告要求返还，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、再惠（上海）网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄文葳违约金7300元；二、再惠（上海）网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄文葳欠付的水电燃气费1195.67元以及物业管理费1482元；三、黄文葳于本判决生效之日起十日内退还再惠（上海）网络科技有限公司押金7300元；四、驳回黄文葳其余诉讼请求；五、驳回再惠（上海）网络科技有限公司其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1260元，由黄文葳负担1147元，由再惠（上海）网络科技有限公司负担113元；反诉案件受理费收取计25元，由再惠（上海）网络科技有限公司负担6.2元，由黄文葳负担18.8元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  赵玲婕书记员  许 健附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。