西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2021）陕0104民初2607号原告:杨士星，男，1970年8月6日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人:侯明哲,陕西众致律师事务所律师。被告:西安镐都置业有限公司,住所地:西安市莲湖区。法定代表人:郭军龙,该公司总经理。委托诉讼代理人:曹蓓蓓，女，1984年1月10日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人:王光辉，男，1989年4月6日出生，汉族，住河南省商水县。原告杨士星诉被告西安镐都置业有限公司（以下简称“镐都公司”）商品房预约合同纠纷一案,本院于2021年1月8日立案后,依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定,依法适用普通程序,由审判员赵兴华独任审判,公开开庭进行了审理。原告杨士星的委托诉讼代理人侯明哲,被告镐都公司的委托诉讼代理人曹蓓蓓、王光辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨士星向本院提出诉讼请求:1.判令解除原、被告所签订的《镐都假日商业广场商铺认购协议书》;2.判令被告退还原告购房款442603元;3.判令被告支付原告房款滞纳金132780.9元（滞纳金以购房款442603元为基数,按每日万分之五标准自2018年2月13日起计算至2020年11月30日,并诉请至被告实际履行完毕之日止）;4.判令被告支付原告利息91688.53元（利息以442603元为基数,自2016年5月31日按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日,自2019年8月20日起按照市场报价利率计算至还清房款之日）;5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2015年4月15日,原、被告双方签订了《镐都假日商业广场商铺认购协议书》,约定:原告向被告认购位于镐都假日商业广场1B层A区040A号商铺,总价款为722603元。合同签订当日,原告向被告支付了首付款442603元,剩余房款办理银行按揭。本合同有效期为2015年4月1日至2016年5月31日。合同期限届满,出卖人取得预售证,双方签订正式的商品房买卖合同,并办理相关产权登记手续;合同期限届满,出卖人未取得预售许可证,应当在三十个工作日如数退还买受人所缴纳的全部款项,并按照已付房款千分之五赔偿买受人损失,逾期按照日万分之五支付买受人滞纳金,退还后本合同终止。合同签订后,原告按照约定于签约当日支付首付款442603元。被告至今未能取得所售商铺的预售许可证,已构成根本违约。原告要求被告退款未果。为维护自身的合法权益,原告诉至法院,请求判如所请。被告镐都公司辩称,双方于2015年4月15日签订《商铺认购协议书》属实,至今已有近6年。原告主张违约金以每日万分之五标准计算过高,建议法院调整为年利率百分之六,符合社会行情。原告只缴纳了首付款442603元,剩余房款办理银行按揭,但认购协议有修改,修改后的交房时间为2017年12月31日。还修改了合同有效期,修改后约定本合同有效期直至网签继续有效,因此合同至今没有到期,合同应继续有效,不同意解除合同。同时,双方还签订了《商铺委托经营管理合同》,合同期限也是5年。其公司曾于2016年4月14日向原告支付第一期租金收益35408元,于2017年4月20日又支付第二期租金收益39834元,后因项目停工,资金链断裂,第三期租金收益未能如期支付,造成延期交房。关于原告要求支付利息,没有法律依据,合同也没有约定,其公司不认可。并且也没有给原告造成实际损失,是工程上的不可抗力导致延期。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下:2015年4月15日,原、被告签订一份《镐都假日商业广场商铺认购协议书》,协议约定:原告认购镐都假日广场编号为1B层A区040A号商铺,面积为28.83平方米,约定价格为722603元;原告于合同签订当日支付部分购房款442603元,剩余房款280000元办理银行按揭;该房产于2017年12月31日前投入使用,出卖人应当在合同约定期限内将经综合验收合格的房产交付买受人;本合同有效期为2015年4月15日至2016年5月31日。合同期限届满时,在出卖人取得预售许可证及验收合格证后,双方签订正式的商品房买卖合同,并办理相关产权登记手续。合同期限届满时,若出卖人未取得预售许可证及验收合格证,应当在三十个工作日如数退还买受人所缴纳的全部款项,并按照已付房款千分之五赔偿买受人损失,逾期按照日万分之五支付买受人滞纳金,退还后本合同终止。合同签订后,原告按照合同约定于2015年4月15日向被告缴纳购房款442603元。之后,双方在合同履行期间又将合同有效期更改为“本合同有效期直至网签继续有效。”被告至今未取得案涉项目的商品房预售许可证。另查明,原、被告于签订《镐都假日商业广场商铺认购协议书》的当日还签订了《镐都假日商业广场商铺委托经营管理合同》,协议约定原告将所购买的商铺委托被告进行经营管理,委托经营管理的期限为5年,自2015年4月15日起至2020年4月14日止,委托经营管理期间被告向原告支付相应的租金收益。被告于2016年4月14日向原告支付了35408元,于2017年4月20日又向原告支付了39834元。案涉商铺至今并未实际交付使用。本院认为,原告与被告所签订的《镐都假日商业广场商铺认购协议书》中对案涉房屋的办理产权登记有关事宜、面积差异的处理方式、违约责任等直接影响双方权利义务的重要条款并未进行明确约定，该协议并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且双方在该协议中明确约定出卖人取得预售证后双方签订正式的商品房买卖合同，故该协议属于预约合同。该协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定,合法有效。协议约定的交房期限届满后,被告至今未向原告交房,未取得商品房预售许可证,至今也未签订正式商品房买卖合同及办理网签备案手续,致使原告签订预约合同的目的无法实现,被告已构成违约。原告起诉要求解除该合同,本院予以支持。合同解除后,被告应当退还原告缴纳的相应购房款。因案涉商铺并未实际交付使用,也并未对外出租产生租金收益,故被告在返还购房款时应当扣除已经支付给原告的75242元,被告实际应返还的房款金额为327124元。因被告违约导致合同解除,合同解除后被告应当赔偿原告在资金占用期间产生的利息损失。原告主张利息损失自2016年5月31日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日,并自2019年8月20日起继续按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场一年期报价利率计算至房款退清之日,符合其实际损失情况,本院依法予以支持。关于原告主张滞纳金的诉讼请求。首先,根据合同约定,滞纳金的支付条件为合同期满且被告在三十个工作日内未能退还原告所缴纳的全部款项。而本案双方当事人在合同履行过程中更改了合同有效期,为直至网签继续有效。因双方至今未签定正式商品房买卖合同,亦未办理网签备案手续,导致该合同期限至今并未届满。其次,本案中被告向原告退款并非基于合同期限届满,而是因为被告违约导致该合同被本院判决解除,合同中对合同解除后被告是否需要支付以及按照何种标准支付滞纳金并未进行约定。最后,滞纳金属于违约金范畴,被告虽自认同意法院将违约金标准调整为年利率6%，但本院判决被告向原告赔偿利息损失后,原告的损失可得到弥补，故不应再支持违约金。综上所述,本院对原告主张滞纳金的诉讼请求,不予支持。另外，本院考虑到被告自认的违约金计算标准高于原告主张的利息损失计算标准，故对原告主张的利息损失计算标准依法予以调整,调整为按照年利率6%标准计算。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、之规定,判决如下:一、解除原告杨士星与被告西安镐都置业有效公司于2015年4月15日所签订的《镐都假日商业广场商铺认购协议书》;二、本判决生效后十日内，被告西安镐都置业有限公司退还原告杨士星购房款327124元,并支付资金占用期间产生的利息损失（计算方式为:以327124元为基数,自2016年5月31日起按照年利率6%标准计算至实际清偿之日止）;三、驳回原告杨士星的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍支付的迟延履行期间的债务利息,包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息,一般债务利息根据本判决确定的方法计算;加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费10471元,由被告西安镐都置业有限公司承担（原告已预交,被告在履行本判决义务时支付原告）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审    判    员      赵兴华 二〇二一年六月七日 书    记    员      邓雪珊 1