.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2018）宁0105民初650号原告：薛冰，男，1987年2月12日出生，汉族，宁夏军区军官，住宁夏银川市。被告：宁夏汇融房地产开发有限公司，住所地宁夏银川高新区科技园。法定代表人：任彦豹，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李思远，宁夏兴业律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：宋文斌，男，系宁夏汇融房地产开发有限公司法务部经理（特别授权）。原告薛冰与被告宁夏汇融房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告薛冰、被告宁夏汇融房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋文斌、李思远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛冰向本院提出诉讼请求：1.请求被告给原告房屋完善配套设施、设备，并按照合同约定安装壁挂炉；2.被告支付原告迟延办理房屋权属登记证的违约金7783.95元。诉讼中原告变更第二项诉讼请求为：要求被告支付违约金8735.33元，对第一项诉讼请求明确为：完善配套设施、设备即要求被告安装壁挂炉。事实和理由：2013年10月12日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的位于银川市××区住房一套。房屋面积119.79平方米，总价款432441.90元。原告于2016年10月交接房屋，发现被告擅自改变合同约定，没有按照合同约定安装壁挂炉。合同第十一条约定供热和采暖方式为独立供热及地热采暖，合同附件装饰设备约定壁挂炉独立采暖。被告擅自变更采暖方式，由壁挂炉采暖变更为自建锅炉集中采暖，未与原告及时协商，也没有召开听证会，被告行为不符合法律规定，原告不同意采暖方式变更，要求被告安装壁挂炉；按照合同第十七条，被告应向原告支付延迟办理房屋产权证书的违约金。被告辩称，被告系涉案房地产所在的常春藤小区的开发商，被告开发的常春藤小区供热方式依据银川市××组于2013年8月2日下发的银供热办发〔2013〕48号《银川市供热规划领导小组办公室文件》批复应采取天然气壁挂炉方式采暖，被告依此与原告签订合同约定采取壁挂炉方式采暖。2015年8月10日，银川市供热规划领导小组再次下发银供热办发〔2015〕35号《银川市供热规划领导小组办公室文件》，要求被告公司自建锅炉实现集中供暖，并要求被告将设计图纸提交银川市供热办备案。涉案房产变更供热方式符合合同约定的不可抗力情形，且被告已自建五台锅炉进行集中供暖，未对原告造成损失，应当免除被告的责任。被告与供气公司联系，要求为部分业主按照壁挂炉，该公司答复，依据银供热办发〔2015〕35号文件规定，该公司不同意采取分户壁挂炉独立采暖。因此双方合同约定的壁挂炉供暖的合同目的没有实现的可能。被告实际在2016年1月22日取得涉案房产的《初始登记证》，双方约定的交付使用期限是2015年8月31日，原告办理房屋交付手续是2016年10月9日，根据双方合同的约定，被告不存在迟延办理房屋权属登记违约的情况，不承担违约责任。双方当事人围绕诉讼请求和辩解主张向本院提交了证据，经双方质证、本院核实后，认证如下：原告提交的《银川市商品房买卖合同》复印件、不动产销售发票、测绘配图费发票、专项维修资金交存凭证、中国银行刷卡凭证小票、宁夏汇融房地产开发有限公司出具的收据、宁夏汇融物业服务有限公司出具的物业费等费用的收据及被告提交的银供热办发〔2013〕48号、银供热办发〔2015〕35号文件、宁夏哈纳斯新能源集团有限公司《关于常春藤项目供热方式的说明》、《房屋初始登记证》、新消息报公告均具有真实性、合法性、关联性，本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月12日，原告与被告签订《银川市商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发的位于银川市××区住房一套。合同约定，房屋总价款为429229元，房屋交付期限为2015年8月31日前。合同第十七条约定出卖人应在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，买受人不退房的，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金；合同第二十二条约定因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知对方当事人；合同附件四对装饰、设备标准进行了约定，其中第11项约定为”壁挂炉、独立采暖，地热采暖，天然气管道”。合同签订后，被告于2013年10月21日给原告开具金额为179229元的销售不动产发票一张，于2016年8月24日开具金额分别为250000元、3212.90元的销售不动产的增值税发票二张，以上发票金额总计432441.90元。2016年10月9日，原告与被告办理房屋交接手续，被告将房屋交付原告使用。2016年1月22日，银川市房屋产权交易管理中心为被告开发的银川市××区号住宅楼颁发了房屋初始登记证明，被告于2016年1月29日在宁夏新消息报登报公告取得房屋初始登记证明的事宜。另查明，2013年8月2日银川市供热规划领导小组办公室对被告报批的常春藤项目供热方式的请示下达批复文件，同意常春藤项目采用天然气壁挂炉方式采暖。2015年8月10日，银川市供热规划领导小组办公室对被告报批的《关于常春藤项目供热方式变更请示的函》下达银供热办发[2015]35号《关于常春藤项目变更供热方式的批复》的文件，该文件显示：”一、因宁夏电投热力有限公司供热负荷已满，无法满足你单位开发建设的常春藤项目供热需求，现同意你单位自建单台容量为5吨的5台天然气锅炉，负责常春藤项目冬季供暖...”。宁夏哈纳斯新能源集团有限公司向被告出具书面说明载明：”...贵公司开发建设的常春藤小区住宅及营业房，若采用分户壁挂炉供热，将违反供热规划小组文件精神。所以我公司严格按照政府文件执行，不同意贵公司采用分户壁挂炉采暖”。被告未按照合同约定为原告安装壁挂炉。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原、被告在合同中约定安装壁挂炉，但因供热主管部门及天然气供应方均不同意该项目采用分户壁挂炉采暖，导致被告无法履行安装壁挂炉的合同义务，该项约定因客观原因无法实现，符合双方合同第二十二条约定的不可抗力情形，且被告已通过其他方式向原告供暖，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，被告的行为应予免责。因此，对于原告要求被告安装壁挂炉的诉讼请求，本院不予支持。被告于2016年10月9日向原告交付了涉案房屋，根据合同第十七条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》，被告于2016年1月22日实际取得涉案房产的房屋初始登记证明，未违反合同中对办理房屋产权的约定，故原告要求被告支付违约金的诉请，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告薛冰的诉讼请求。当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告薛冰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长罗江人民陪审员王伏荣人民陪审员张宏二〇一八年七月五日书记员李秀明附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。