安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1102民初2121号原告：滁州瑞德房地产开发有限公司（以下简称瑞德房产），住所地安徽省滁州市琅琊区天长西路33号龙名城1幢325室，统一社会信用代码91341102587216459B。法定代表人：王**，公司经理。委托诉讼代理人：陈乐，安徽皖江律师事务所律师。被告：滁州新精诚房产经纪有限公司（以下简称新精诚房产），住所地安徽省滁州市琅琊区南谯北路483号，统一社会信用代码91341103MA2R91D77Q。法定代表人：王斌，公司经理。委托诉讼代理人：刘旭，安徽曙春律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洋，男，1989年6月6日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区，该公司员工。原告瑞德房产与被告新精诚房产委托合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2021年6月7日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈乐、被告的委托诉讼代理人刘旭、杨洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞德房产向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还购房款160,000元；2、被告承担全部诉讼费。事实与理由：2018年6月5日我公司和被告签订一份《代理合同书》，约定由被告独家代理“城市之光综合楼、瑞德综合楼”项目招商及销售，并约定楼房销售底价为7600/㎡，超过底价部分全部归被告所有。合同签订后，被告于2018年6月18日和陈某签订二份《商品房认购书》，陈某经被告订购我公司“城市之光”综合楼二层205、206室商务用房，二套房屋总价款为153万元。但《商品房认购书》明确约定，在陈某和我公司签订《商品房买卖合同》时，认购书收回作废。2018年7月6日，陈某向被告交付购房款39万元，被告收款后，于2018年7月13日以陈某名义转交给我公司购房款229,824元，余款160,176元被告直接截留作为其房屋差价佣金，并向陈某开具一张16万元的收据。2020年4月2日，陈某起诉我公司及被告房屋租赁合同纠纷一案，琅琊区法院在审理此案中，下达（2020）皖1102民初1021号判决书判决认定，陈某交付给被告的39万元全部界定为交付我公司的购房款，故我公司认为，被告截留陈某交付给我公司的购房款160,176元，并占为己有，其行为显已侵害了我公司的合法权益，应予返还。被告新精诚房产辩称：被告作为原告的房产代理销售公司，与案外人陈某签订的城市之光综合楼二层205、206室商务用房《商品房认购书》2份，确定了单价为8488元/㎡，被告作为代理销售公司，在此后陈某与原告签订正式的商品房预售合同时，原告自行放弃认购书所确认的价格，而以7600元/㎡价格确定合同总价，结合代理合同书第三条第二项被告有权在收到客户按揭首付款并订立商品房销售合同时，扣除佣金。被告扣除的16万元是以其与陈某之间的认购书为结算标准，按照8488元/㎡计算扣除的16万元是符合双方合同约定的。原告瑞德房产为支持其诉讼请求举证下列证据：证据一、代理合同书一份，证明原、被告双方约定被告代理原告销售房屋及佣金为超过底价部分作为被告的佣金，底价是7600元/㎡。原告在收到客户按揭付款并订立商品房销售合同后，将甲方收到售房款并与买房人签订销售合同后，原告将全部溢价支付给被告。证据二、商品房预售合同2份（复印件），证明涉案房屋售价为7600元/㎡。证据三、滁州市琅琊区人民法院（2020）皖1102民初2012号民事判决书一份（复印件），证明被告截留原告购房款16万元的事实。上述证据经被告新精诚房产质证，对证据一真实性无异议，但在第三条第四项也约定原告应配合被告收取溢价部分由被告自行收取。对证据二真实性无异议，但认为原告在明知被告与陈某签订的认购书中确认的价格为8488元/㎡的情况下，在签订正式商品房预售合同时，采用的是代理合同书的底价即7600元/㎡与陈某签订合同，无疑是损害了被告利益。对证据三真实性无异议，在判决书的第五页和第七页均载明认购书的单价是8488元/㎡，总价是153万元，但原告与陈某签订合同总价接近137万元。被告新精诚房产未举证。本院认为：原告所举证的三组证据具备证据的客观性、合法性、关联性，本院审查确认为有效证据。依据上述有效证据并结合本案庭审调查、辩论情况，本院认定以下事实：2018年6月5日，原告瑞德房产与被告新精诚房产签订一份《代理合同书》，约定由被告独家代理“城市之光综合楼、瑞德综合楼”项目招商及销售，并约定楼房销售底价为7600元/㎡，超过底价部分全部归被告所有。合同签订后，被告于2018年6月18日和购房人陈某签订二份《商品房认购书》，购房人经被告订购原告“城市之光”综合楼二层205、206室商务用房，二套房屋总价款为153万元。但《商品房认购书》明确约定，在陈某和原告签订《商品房买卖合同》时，认购书收回作废。2018年7月6日，陈某向被告交付购房款39万元，被告收款后，于2018年7月13日以陈某名义转交给原告购房款229,824元，余款160,176元被告直接截留作为其房屋差价佣金，并向陈某开具一张16万元的收据。2020年4月2日，陈某起诉原告及被告，滁州市琅琊区人民法院在审理此案中，作出（2020）皖1102民初1021号判决书，判决认定陈某交付给被告的39万元全部界定为交付原告的购房款，因此要求被告返还。本院认为：被告新精诚房产在履行与原告瑞德房产签订的委托销售代理合同过程中，截留了应当归属于原告的房产销售款，该款项的性质、权属已由另案生效民事判决书予以确定，被告应予返还原告。依据《代理合同书》的约定，原告不负有协助被告收取佣金的强制性义务，因此被告未能收取佣金的损失不能与原告的应收款相抵销，本院对其抗辩不予支持。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第九条、第一百零七条、第三百九十六条、第四百零四条、第四百零五条，《关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告滁州新精诚房产经纪有限公司于判决生效后十日内返还原告滁州瑞德房地产开发有限公司房屋销售款160,000元。如果被告滁州新精诚房产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，减半收取1750元，由被告滁州新精诚房产经纪有限公司负担。于本判决生效之日起十日内支付至本案诉讼费账户。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  锁立兵二〇二一年六月三十日代理书记员  张惟静附相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。二、《关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。