湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初9162号原告：湖南均豪物业服务有限公司，统一社会信用代码91430111666329873R，住所地沙市雨花区芙蓉路芙蓉公馆A栋1304号。法定代表人：于庆新，董事长。委托诉讼代理人：戴笠鹏，湖南湘诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：周湘倩，湖南天润人合律师事务所律师。被告：黄石花，女，汉族，1979年6月13日出生，户籍所在地长沙市雨花区。原告湖南均豪物业服务有限公司（以下简称“均豪物业”）诉被告黄石花物业服务合同纠纷一案，本院于2021年6月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告均豪物业的委托代理人周湘倩，被告黄石花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告均豪物业向本院提起诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的物业费6,808.32元（自2013年12月31日计算至2019年4月30日）；2、判令被告支付滞纳金2,702.90元（自2019年4月30日计算至2020年5月31日，此后顺延计算至款清之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告黄石花为岳麓区馨香雅苑小区1栋1603号房的业主，湖南鼎鸿物业管理有限公司（原告的前身）与被告于2011年3月3日签订了《前期物业服务协议》。协议约定由原告为该小区提供物业服务，约定物业费单价为每月每平方米1.2元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2013年12月31日起停止缴纳物业费，截至2019年4月30日，欠费月数为64个月，欠缴物业费6,808.32元。其间，原告曾多次联系催要未果。原告认为，被告作为小区业主，依法应当按照《前期物业服务协议》的相关规定，向原告支付物业费，被告久拖未付，显属违约，应依法承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，现特诉至法院，望贵院依法支持原告的诉讼请求。被告黄石花辩称：1、我收房的时候和物业人员说了卫生间渗水，物业答应维修还进行了登记，但是一直没有维修，我在外面租的房子，后来我没办法就装修了，只住了一年，楼下的业主因为卫生间渗水的事一直敲我的门，我没办法就搬家了，是物业的原因导致的；2、物业服务不到位，进小区的垃圾堆成山，过道灯坏了也没有人修，停车位的旁边也是垃圾，保安岗亭也没有人；3、因为我没交物业费，充水费每次都是只能充10块，别的邻居都可充100块；4、有的业主是按5折交的物业费，他们住了十多年了，我都只住了一年，我愿意按5折交纳物业费。经审理查明：被告黄石花于2009年10月1日购买了富玺登集团湖南海林房地产开发有限公司开发的长沙市岳麓区馨香雅苑小区1栋1603号房，建筑面积为88.71平方米，开发建设单位选聘湖南鼎鸿物业管理有限公司（后更名为湖南均豪物业服务有限公司）对该小区进行前期物业管理。2011年3月3日，被告与原告均豪物业签订了《海林·馨香雅苑前期物业服务协议》，该协议对双方的权利和义务、物业管理服务内容及服务质量、物业管理服务费以及违约责任等内容做了约定。该协议第二条物业管理服务内容约定：包括物业共用部位的日常维修、养护和管理，物业共用设施设备的日常维护、运行和管理，公共绿地、景观的养护和管理，物业共用部位、公共区域的清洁卫生，对车辆停放的管理，协助做好安全防范工作，维护公共秩序，车辆停放、消防管理、房屋装饰装修管理等等。第五条约定：物业管理服务费的收费标准住宅按1.2元/月/㎡收取。第八条约定：由于开发商建设遗留问题、工程质量问题导致乙方未能完成服务内容的，乙方不承担相应的违约责任。甲方不能以开发商建设遗留问题、工程质量问题为理由拖欠乙方相关物业服务费等，甲方逾期未交纳物业服务费的，除处以每日5‰的滞纳金外，无正当理由拒交或者逾期二个月仍拖欠的，物业管理公司可以采取限水限电临时措施，或停止给甲方提供物业服务。同时，原告均豪物业还制定了《海林·馨香雅苑业主临时管理规约》，被告在同意遵守规约的《承诺书》上签字。协议签订后，原告均豪物业提供了物业服务，被告交纳物业服务费至2013年12月31日，之后未再交纳，截至2019年4月30日，欠缴月数为64个月，欠缴物业费6,808.32元。2020年5月21日，原告以短信群发的方式向欠缴物业费的业主发送催缴信息，并告知“公告上优惠政策截止时间为2020年5月24日”。但被告一直未缴纳上述费用，原告遂起诉至本院。另查明，1、原告在为小区提供物业服务过程中，登记了被告房屋“厕所下水管旁墙面有渗漏痕迹”，但未采取进一步的服务措施；2、在共用设施设备及其运行的维护和管理、公共卫生管理等方面存在一定的服务瑕疵；3、原告对该小区进行前期物业管理于2019年4月30日终止，后发布公告通知主动交纳欠缴物业服务费的可以享受五折优惠政策，截止时间为2020年5月24日。上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的企业信用信息公示报告、《海林·馨香雅苑前期物业服务协议》、《海林·馨香雅苑业主临时管理规约》和承诺书、《长沙市商品房买卖合同》、入伙会签单、物业催缴短信记录等证据，被告黄石花提交并经庭审质证的客户信息登记表、公共区域的垃圾未及时清理、公共设施未及时维修及共用部位的日常管理不到位的照片等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，原告湖南均豪物业服务有限公司与被告黄石花签订的《海林·馨香雅苑前期物业服务协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。双方当事人均应严格按照协议的约定履行义务。原告为被告提供了物业管理服务，但被告未能按照约定支付物业服务费，欠费共计6,808.32元，考虑到原告在为被告提供物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，故对原告要求被告支付物业服务费6,808.32元的诉请，本院酌情支持5,446.65元（6,808.32元×0.8）。对原告要求被告承担滞纳金的诉请，根据物业服务协议约定，被告逾期未交纳物业服务费的，原告有权要求被告缴纳每日5‰的滞纳金，但该约定过分高于欠缴造成的损失，且考虑到原告在提供物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，故对违约金予以免除，对原告的该项诉请本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告黄石花在本判决生效之日起五日内支付原告湖南均豪物业服务有限公司物业服务费5,446.65元；二、驳回原告湖南均豪物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告黄石花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 刘 林二〇二一年六月二十二日书记员 于艳芝附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。