北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0119民初4317号原告：王全林，男，1959年6月13日出生，汉族，住北京市延庆区。原告兼王全林之委托诉讼代理人：张玉萍（系王全林之妻），女，1961年1月19日出生，汉族，住北京市延庆区。被告：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区延庆经济开发区百泉街10号楼2栋373室，统一社会信用代码911102295621166897。法定代表人：魏宁，执行董事。委托诉讼代理人：闫环宇，男，北京天润诚泽房地产开发有限公司总经理助理。原告王全林、张玉萍与被告北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告王全林、张玉萍，被告天润公司的委托诉讼代理人闫环宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王全林、张玉萍向本院提出诉讼请求：1．判令天润公司支付逾期交房违约金24490．71元（以1255934元为基数，以每日万分之三为标准，自2019年6月1日开始计算至2019年8月4日止）2．判令天润公司向王全林、张玉萍支付由于其逾期交房期间王全林、张玉萍产生的租房费用。庭审过程中，王全林、张玉萍主动放弃第二项诉讼请求。事实和理由：王全林、张玉萍于2018年2月10日购买天润公司开发的位于北京市延庆的共有产权住房，天润公司与王全林、张玉萍签订了《北京市共有产权住房预售合同（试行）》。合同第四章第十一条第（一）项约定天润公司应于2019年5月31日前按照合同约定的条件交付王全林、张玉萍购买的房屋，而天润公司实际交付房屋的时间为2019年8月5日，相比合同约定的交付时间迟延65天，构成违约，根据第十二条规定，天润公司应向王全林、张玉萍支付违约金，故王全林、张玉萍诉至法院。天润公司辩称，天润公司不存在违约行为，不同意王全林、张玉萍提出的诉讼请求，理由为：1．因天气及政府要求停工等原因导致工期延误，属于不可抗力。根据2017年至2018年秋冬建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案和空气污染、暴雪、大风的预警通知，因天气及政府要求停工等原因导致工期延误，属于不可抗力，天润公司不应当承担违约责任；2．因政策调整导致该项目手续办理及工期延误，天润公司不应承担责任。2016年天润公司以招拍挂方式取得项目用地时为配建自住房，2017年因北京市政府政策调整，该项目配建自住房改为共有产权房，因项目建设报批审查等手续变更，导致拖延项目一年多，造成项目融资成本增加上亿元。因此，因政府政策变更导致该项目手续办理延期并造成项目巨额经济亏损，责任在政府，由天润公司承担逾期交房违约金相应责任明显有失公正。3．天润公司按合同约定履行了延期交房通知义务。根据双方合同约定，天润公司于2019年7月1日通过快递邮寄方式向所有的业主送达交房通知书，该通知约定于2019年7月10日至2019年7月31日期间办理入住手续，涉案交房时间应以交房通知为准。本院经审理认定事实如下：2018年2月5日，甲方天润公司（出卖人），乙方王全林、张玉萍（买受人），丙方北京市延庆区住房和城乡建设委员会（以下简称延庆住建委）的下属单位北京市延庆区住房保障事务中心（以下简称住保中心）签订了《北京市共有产权住房预售合同》（，王全林、张玉萍购买坐落于北京市延庆区，房屋总价款为1255934元。王全林、张玉萍已按照合同约定的方式付款。关于房屋交付时间，合同第十一条约定出卖方应当于2019年5月31日前交付该共有产权住房。关于逾期交房的责任，合同第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照合同第十一条约定的时间将该共有产权住房交付买受人的，双方同意按照下列第1及第2种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日内的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，甲方按日计算向乙方支付全部房价款万分之叁的违约金（该违约金比率不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，应当书面通知甲方。甲方应当自解除合同通知送达之日起15日内退还乙方已付全部房价款（含已付贷款部分），并自乙方付款之日起，按照退款时中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，甲方按照乙方支付的房价款的3%向乙方支付违约金。乙方不解除合同的，合同继续履行，甲方按日计算向乙方支付全部房价款万分之贰（该比率不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2．如遭遇不可抗力而引起延误的，甲方可以据实予以延期，并无须承担上述违约责任，但因甲方原因造成政府部门有关机构作出导致延误行为的除外。合同附件十三补充协议第八条房屋的交付、交接条款中第8款约定：如因以下原因造成房屋的延期交付，甲方不承担延期交房的违约责任，但甲方必须在约定的交房日期前向乙方发出书面通知：（1）因政府主管部门有关审批工作的延误。（2）甲方因遵守政府规定或响应政府号召而影响到建设工期。（3）因不可抗力造成的延误。该共有产权住房延期后的交付日以甲方书面通知的房屋交接期限届满之日为准。补充协议第十四条不可抗力条款约定：对《共有产权住房预售合同》及本补充协议条款中提及的“不可抗力”一词，三方同意解释为下列任何一种或几种情况：1．人力不可抗拒的自然灾害。2．人力不可抗拒的其他事故或事件，包括但不限于战乱、罢工、暴动等。3．其他非乙方或甲方所能预见和抗拒、避免的事件。2019年8月5日，王全林、张玉萍验收涉案房屋并领取了房屋钥匙。上述事实，有王全林、张玉萍提交的北京市共有产权住房预售合同、销售发票、短信通知、收据以及当事人陈述等在案佐证。本院认为，王全林、张玉萍与天润公司、延庆住保中心签订的合同系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。各方当事人均应依约履行，否则即应承担相应的违约责任。依据合同约定，天润公司应当在2019年5月31日前，向王全林、张玉萍交付符合约定条件的房屋。但根据本案证据可知，天润公司未能在约定时间向王全林、张玉萍交付符合约定条件的房屋，天润公司就此构成违约，应当承担相应的违约责任。天润公司主张其未能按照约定时间交付房屋系不可抗力所致，阻却其违约责任的产生。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款之规定，不可抗力事件需具备不能预见、不能避免且不能克服的特征。天润公司作为专业的房地产开发企业，在签订合同时理应对影响工期的各种因素（包括天气、常年存在的重大活动或确定的停工事由）有充分的预知或预判，即使因为天气、政策等引起停工，也并不必然导致迟延交付。天润公司主张的天气异常、空气污染对于房屋建设所产生的影响，均未超出天润公司作为房地产开发企业在签订合同时的预见能力，亦未对于房屋建设产生超出合理范围的影响。天润公司所称共有产权房改革、政策性停工事件发生于合同签订之前，政策因素对于合同签订后的履行而言，不构成不可预见的客观事件。故对于天润公司所持延期交房系不可抗力所致的抗辩主张，本院不予采纳。天润公司未按约定如期交付房屋，应承担相应的违约责任。关于逾期交房违约金的计算期间问题。王全林、张玉萍于2019年8月5日验收房屋并领取了房屋钥匙，属于实际接收房屋行为，当日应视为房屋交付之日；逾期交房违约金应计算至2019年8月5日。关于逾期交房违约金的计算标准及数额问题。王全林、张玉萍主张的计算标准及数额未超出法律规定及合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：北京天润诚泽房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付王全林、张玉萍逾期交房违约金共计24490．71元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费206元，由北京天润诚泽房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 刘立婷二〇二一年六月二十九日法官助理 石 菲书 记 员 马红艳-2--1-