上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初1778号原告：湖北宇辉中工建筑产业化有限公司，住所地湖北省孝感市。法定代表人：刘明宇，总经理。委托诉讼代理人：李浩。被告：上海终超货运代理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：朱学军，总经理。委托诉讼代理人：冯佳魏，上海永盈律师事务所律师。原告湖北宇辉中工建筑产业化有限公司(以下简称“宇辉公司”)与被告上海终超货运代理有限公司(以下简称“终超公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宇辉公司的委托诉讼代理人李浩、被告终超公司的委托诉讼代理人冯佳魏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宇辉公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还租赁押金共计125,622元(其中厂房押金112,511元、办公室押金7,761元、宿舍押金5,350元)及利息(以厂房押金112,511元为基数，按LPR标准，自2020年8月22日起算至支付之日止)；2、判令被告返还多收的租金、物业费、水电费共计73,855.3元(其中厂房租金50,806元、办公室租金5,418元、宿舍租金356元、物业费1,862.9元、水电费15,412.4元)；3、判令被告支付违约金125,622元(其中厂房租赁违约金112,511元、办公室租赁违约金5,350元、宿舍租赁违约金7,761元)；4、判令被告赔偿原告运费损失102,800元(上述诉请金额详见退租结算表)。事实和理由：2020年6月2日，原、被告双方签订了《库房租赁合同》(编号：YH814pcxXXXXXXXXXX)，被告将上海市宝山区盘古路XXX号院内北边第一个东西向厂房出租给原告使用，租期三个月(2020年6月5日至2020年9月4日止)，租金112,511元/月，物业费4,125元/月，押金一个月租金。原告按约支付了共计462,374元。2020年6月8日，双方签订了办公室租赁合同——《库房租赁合同》(编号：EZG-SH-XXXXXXXXX)，原告承租办公室2间，租期三个月(2020年6月13日至2020年9月12日止)，租金7,761元/月，物业费三个月共计850.5元，押金一个月租金。原告已按约支付了共计31,894.5元。2020年6月8日，双方签订了宿舍租赁合同——《库房租赁合同》(编号：EZG-SH-XXXXXXXXX)。原告承租宿舍7间，租期三个月(2020年6月8日至2020年9月7日止)，租金5,350元/月，押金一个月租金，原告已按约支付了共计21,400元。2020年7月30日，原告收到中冶宝钢技术服务有限公司《责令限期整改通知书》，然后厂房被锁、人员被赶出，原告无法再使用厂房。2020年8月10日，原告将货物分别搬运至滁州和上海等地方，运费共计102,800元。2020年8月21日，双方办理了水电、物资清点等退租手续，原告要求退还租金及多收费用，被告置之不理。故原告为此涉讼，请求判如所请。审理中，原告明确涉案租赁合同应于2020年7月30日解除。被告终超公司辩称，不同意原告的全部诉请。理由如下：1、原告违约，没有按照约定用途使用租赁物。被告出租的厂房作为库房，只能用于堆放货物，原告却将厂房用作生产加工，导致产权人对被告进行处罚。2、原告自行搬离，办公室、宿舍未到期退房，不同意退剩余租金等费用。3、确认剩余水电费14,572.4元，但原告超期使用两间厂房，应予抵扣超期使用的厂房占有使用费35,000元，不同意退还水电费；不存在返还租金等费用；也不存在违约金、运费损失。4、损失远超过押金，不同意退还押金，损失包括超期使用费35,000元及产权人对系争房屋的限制、罚款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明如下事实：1、2020年6月2日，出租方(甲方)终超公司与承租方(乙方)宇辉公司签订了《库房租赁合同》(编号：YH814pcxXXXXXXXXXX)，主要约定，甲方将上海市宝山区盘古路XXX号院内北边第一个东西向厂房(以下简称“第一厂房”)出租给乙方使用，建筑面积2,740平方米，租赁费每平方米1.35元/天；租赁期为三个月2020年6月5日至2020年9月4日止；租金112,511元/月，租金付三个月押一个月为450,044元，物业管理费三个月为12,330元，首次支付共计462,374元。第三条乙方的义务职责约定，乙方在厂房内储存合法的普通货物，不得存放任何违禁品、易燃易爆品、放射物品。第四条违约责任约定，任何一方违约或不完全履行合同约定之义务，均应向对方赔偿由此而致的直接经济损失。第五条合同终止约定，在租赁期限内，任何一方提前解除合同，乙方提前解除合同不退押金，按实际租赁天数结算租赁费，甲方提前解除合同应收租金减免一个月。合同签订后，宇辉公司支付了462,374元。2020年6月8日，出租方(甲方)终超公司与承租方(乙方)宇辉公司签订了《库房租赁合同》(编号：EZG-SH-XXXXXXXXX)，主要约定，甲方将上海市宝山区盘古路XXX号院内南边院内办公楼一楼中间楼梯东面第一间第二间办公室租赁乙方作为值班宿舍使用，库房面积为189平方米；租赁期为三个月2020年6月13日至2020年9月12日止；租金7,761元/月，三个月物业费850.5元，租金付三个月押一个月，首次支付共计31,894.5元。第五条合同终止约定，在租赁期限内，任何一方提前解除合同，乙方提前解除合同不退押金，按实际租赁天数结算租赁费，甲方提前解除合同减一个月租金。合同签订后，宇辉公司支付了31,894.5元。2020年6月8日，出租方(甲方)终超公司与承租方(乙方)宇辉公司签订了《库房租赁合同》(编号：EZG-SH-XXXXXXXXX)，主要约定，甲方将上海市宝山区盘古路XXX号院内北边值班宿舍出租给乙方作为值班宿舍使用，分别为东边起第二、四、十、十一、十二、十四、十六间值班宿舍；租赁期为三个月2020年6月8日至2020年9月7日止；租金5,350元/月，租金付三个月押一个月，首次支付共计21,400元。第五条合同终止约定，在租赁期限内，任何一方提前解除合同，乙方提前解除合同不退押金，按实际租赁天数结算租赁费，甲方提前解除合同减一个月租金。上述合同签订后，宇辉公司支付了21,400元。2020年8月4日，宇辉公司微信收到终超公司转发的中冶宝钢技术服务有限公司于2020年7月30日出具的《责令限期整改通知书》。通知书主要内容为：厂房现场检查发现厂房中存储、制作水泥预制板，场地脏乱差，现场电源线随意拉设的问题；同时提出整改意见及期限要求，要求停止水泥预制板的制作，限期一月将水泥预制板从厂房搬离；对场地进行清理，保持场地卫生；合理规划使用电器设备，按电器规划布线等。后，双方办理了退房交接手续。终超公司员工于2020年8月21日确认两间宿舍(实应为两间办公室)于2020年8月21日退房；于2020年9月5日确认第一厂房于2020年9月5日退房；第二厂房于2020年8月24日退房；7间宿舍于2020年9月5日退房等内容。审理中，双方确认剩余水电费金额14,572.4元。2、为证明己方主张，宇辉公司另向本院提交了双方签署的安全协议书、运输合同，证明系争厂房可以用于生产经营，为搬迁发生运费102,800元，费用尚未支付。终超公司发表如下质证意见：安全协议书无异议，但生产预制板需要环评等手续，宇辉公司未提供相关手续；运输合同不予认可。3、为证明己方主张，终超公司另向本院提交了2020年6月17日《库房租赁合同》(编号：EZG-SH-XXXXXXXXX)，证明宇辉公司另租赁了涉案地址内北边第二个东西向厂房(以下简称“第二厂房”)，超期使用厂房。根据《库房租赁合同》(编号：EZG-SH-XXXXXXXXX)约定，租赁期为二个月2020年6月20日至2020年8月20日止；租金付二个月201,452元，物业管理费二个月7,359元，首次支付共计208,811元。同时，终超公司还提交了照片若干、证明一份，证明宇辉公司在厂房内从事生产经营活动，并因此被罚扣押金10万元。根据中冶宝钢技术服务有限公司(以下简称“中冶公司”)出具的证明，2020年7月，中冶公司在检查中发现终超公司又将房屋进行转租，并且有违法生产经营行为，因终超公司违反合同约定，将厂房用于生产且无法提供手续，故追究上海荣罗仓储有限公司违约责任，上海荣罗仓储有限公司扣除终超公司押金10万元。宇辉公司发表如下质证意见：对租赁合同真实性无异议，但不认可关联性，双方就该份租赁合同已履行完毕，宇辉公司支付了2个月租金及2个月物业费共计208,811元；关于照片，宇辉公司因有个万科项目在旁边，是建了一个移动的生产线现场生产预制件，属正常生产活动；关于证明与本案无关，不得转租导致的损失也与宇辉公司无关。本院认为，双方就第一厂房、办公室、宿舍签订的库房租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守。根据已查明事实，结合相关证据，本院就上述三份租赁合同的履行及解除情况确认并认定如下，双方之间就第一厂房签订的租赁合同于2020年9月4日租期届满，厂房实际返还时间为2020年9月5日；双方之间就两间办公室签订的租赁合同约定租期至2020年9月12日，后实际于2020年8月21日办理了交还手续，可认定该份租赁合同于2020年8月21日解除；双方之间就7间宿舍签订的租赁合同约定租期至2020年9月7日，后实际于2020年9月5日办理了交还手续，可认定该份租赁合同于2020年9月5日解除。原告主张被告于2020年7月30日将原告赶出，但根据原告收到的责令通知书，实系要求原告对存在的问题进行整改，且实际返还租赁物的时间均晚于上述日期，故原告的上述主张，本院不予采信，原告认为合同解除时间为2020年7月30日，本院不予采纳。租赁合同租期届满或解除，双方应结清相关费用。对费用的结算，本院将根据合同的相关约定，结合实际履行等情况，予以确认。对违约责任方及责任承担，鉴于涉案的三份租赁合同虽相互独立，但也互相牵连，本院将根据本案实际情况，依据诚实信用和公平合理原则，综合考虑后予以处理。关于涉办公室、涉宿舍的两份《库房租赁合同》。原告在承租了第一厂房后，为配套使用的需要，又向被告承租了系争办公室及宿舍，而该两份《库房租赁合同》提前终止的实质原因系原告在承租的厂房内生产预制板，导致被责令限期整改。审理中，原告主张生产预制板是正常生产经营。本院认为，涉案租赁合同名为《库房租赁合同》，合同中关于乙方义务职责第一条约定乙方在厂房内储存合法的普通货物，同时，原告也未提交生产预制板的合法手续。故本院认为，涉案的租赁合同履行过程中，原告存在一定过错。原告认为责任在被告，无相应依据，本院不予采纳。同时，责令通知书系要求原告对租赁物内存在的问题进行整改，而原告实系因自身的原因提前退租。根据约定，在租赁期内，乙方提前解除合同不退押金，按实际租赁天数结算租赁费。因此，原告请求返还剩余21天的办公室租金以及2天的宿舍租金，符合合同约定，本院予以准许。但是，原告计算的具体金额有误，本院调整至共计5,602元。对原告请求返还办公室押金7,761元，以及宿舍押金5,350元，本院不予准许。关于涉第一厂房的《库房租赁合同》。对厂房租金及物业费。根据退房交接单，第一厂房实际于2020年9月5日退房，原告请求返还的自2020年8月22日起至2020年9月4日止的厂房租金50,806元，以及上述期间的物业费1,862.9元，于法无据，本院不予准许。对厂房押金。审理中，被告抗辩认为押金应予抵扣超期使用两间厂房的占有使用费共计16,845.2元以及罚款10万元。对第一厂房超期占用费，结合相关证据，原告确实超期占有使用第一厂房1天，应向被告支付占有使用费3,699元，被告主张予以扣除，可予准许。关于第二厂房超期占用费，本院认为，原、被告就两间厂房分别签订了租赁合同，属于两个独立的法律关系，故本院在本案中不作处理，若双方存有争议，被告可另诉主张。关于罚款10万元。本院认为，首先，原告对该份证据不予认可，并且，证明里提到罚款还涉及被告再行转租的问题，这也可能系被告提到的厂房之后另行出租受限制的原因。因此，被告请求原告承担上述罚款，依据不足。其次，双方系租期为三个月的短期租赁关系，即使原告确实有一定违法生产经营的行为，但被告并没有充足证据证明有造成严重后果，致被告遭受巨大损失。再次，该份租赁合同实际已履行完毕。综上，被告不予返还厂房押金112,511元的意见，依据不足。本院认定，在扣除第一厂房超期占用费3,699元后，被告应将剩余第一厂房押金108,812元返还给原告。关于水电费。审理中，双方均确认剩余水电费为14,572.4元。租赁合同租期届满或解除，应据实结算水电费用。故原告请求返还水电费14,572.4元，本院予以准许。被告抗辩认为抵扣超期使用两间厂房的占用费，上文已作论述，不再累述及处理。关于违约金及搬迁损失。在涉案租赁合同履行过程中，相关责任在于原告，因此，原告向被告主张违约金及搬迁损失，于法无据，本院不予准许。至于押金利息，本院亦不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告上海终超货运代理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告湖北宇辉中工建筑产业化有限公司返还办公室、宿舍租金共计5,602元；二、被告上海终超货运代理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告湖北宇辉中工建筑产业化有限公司返还水电费14,572.4元；三、被告上海终超货运代理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告湖北宇辉中工建筑产业化有限公司返还厂房押金108,812元(应退押金112,511元，扣除第一厂房占有使用费3,699元)；四、驳回原告湖北宇辉中工建筑产业化有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为3,859元，由原告湖北宇辉中工建筑产业化有限公司负担2,696元，被告上海终超货运代理有限公司负担1,163元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 蔚法官助理  董程程书 记 员  董程程附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。