江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0303民初2271号原告：江苏国信物业管理有限公司徐州分公司，住所地徐州市新城区丽水路国信龙湖世家小区综合楼。负责人：蔡咏见，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐建华，江苏红杉树律师事务所律师。被告：刘志强，男，1968年1月16日生，汉族，住徐州市云龙区。原告江苏国信物业管理有限公司徐州分公司（以下简称国信物业徐州分公司）与被告刘志强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告国信物业徐州分公司的委托诉讼代理人徐建华、被告刘志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告刘志强向原告支付2017年6月20日至2020年12月31日的物业服务费6858元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2017年3月2日签订徐州市新城区国信上城学府小区《国信上城前期物业服务协议书》，约定由原告向被告提供物业服务，收费标准为1.3元/平方米/月。合同签订后，原告依照合同约定为被告提供物业管理服务，但被告自2017年6月后便无故拒绝交纳物业服务费。此外，被告的房屋在2017年6月20日至2018年2月28日是空置状态，原告按照约定物业服务费标准的70%主张。为维护原告合法权益，特向法院起诉。被告刘志强辩称，第一年我交纳了全额的物业费，房屋属于空置状态，原告应该直接把空置费用30%抵扣本案诉讼请求。原告物业服务不作为、乱作为，严重不履行服务协议书应尽的主要义务：比如小区停车位目前乱装地锁、保安违法乱锁业主汽车、公共健身场乱停车辆、电梯停运、路灯不亮等，原告应提高管理水平、质量，将收取停车费的依据提供给我们。另外，原告违规乱收费，侵占业主6年来的小区公共收益，原告应归还业主6年来的快递柜等租金收入等公共收益，至少应以书面形式公示。本院经审理认定事实如下：被告刘志强系徐州市云龙区（新城区）国信上城·学府小区A9幢1单元704室房屋业主，该房屋建筑面积132.36平方米。原告国信物业徐州分公司系该小区物业公司，为该小区提供物业服务。2017年3月2日，被告刘志强（甲方，业主）与原告国信物业徐州分公司（乙方）签订《国信上城·学府前期物业服务协议书》，约定乙方受小区开发商委托，在小区业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效前为全体业主提供物业服务。协议第二条《物业服务内容》条款约定，物业服务内容包括：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生管理、公共秩序、绿化管理、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理等。协议第四条《物业服务费用》条款约定，高层住宅物业服务费1.3元/平方米/月（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用及公共能耗的费用）。甲方交纳费用时间：使用人自房屋销售合同约定的交付日期的次月起；甲方每次交纳费用时间：交房时交纳一年物业管理费，之后以年度进行交纳，其时间截点为年1月1日至12月31日，于每年度1月1日前全额交纳全年度物业服务费。若实际运行中因甲方原因未居住本小区房屋而造成的空置，需按照江苏省徐州市有关政策规定交纳物业服务费。协议第五条《其它有偿服务费用》条款约定，机动车停车服务费：地面30元/月/辆、地下40元/月/辆，机动车地面车位租赁费：200元/月/辆，机动车临时停车费用：5元/次/辆（1小时内），加收1元/小时/辆（大于1小时）。被告刘志强自2017年6月20日起开始不交纳物业服务费。2017年6月20日至2018年2月28日期间，涉案房屋处于空置状态。此外，被告刘志强按照约定标准全额交纳了2016年6月20日至2017年6月19日一年的物业服务费，而该期间涉案房屋亦处于空置状态。本院认为，被告刘志强与原告签订的《国信上城·学府前期物业服务协议书》系双方真实意思表示，合法有效。原、被告双方存在物业服务合同法律关系，被告刘志强应当按照物业服务协议约定向原告支付物业服务费。涉案房屋在2017年6月20日至2018年2月28日期间属于空置状态，根据徐州市相关政策及原告主张，2017年6月20日至2018年2月28日期间（8个月零11天）的物业服务费按照双方约定标准1.3元/平方米/月的70%交纳；2018年3月1日至2020年12月31日期间（34个月）的物业服务费按照约定标准交纳。则被告应当向原告支付2017年6月20日至2020年12月31日期间的物业服务费金额为：6858.06元（1.3*132.36*70%/30*11+1.3*132.36*70%*8+1.3*132.36*34），原告主张6858元，本院予以确认。由于2016年6月20日至2017年6月19日期间涉案房屋属于空置状态，也应按照约定标准的70%收取物业服务费，故对于被告辩称原告多收取的第一年物业服务费应予以抵扣原告诉讼请求的观点，本院予以采信。原告应向被告返还多收取的30%物业服务费619.44元（1.3*132.36*12*30%）。因此，被告应向原告支付的物业服务费金额为6238.56元（6858-619.44）。关于被告辩称原告物业服务不作为、乱作为，严重不履行服务协议约定的主要义务。本院认为，物业服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒绝交纳物业服务费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。被告提供的证据，尚不足以证明原告在物业服务过程中存在严重的不作为、乱作为行为。对于被告的该项抗辩，本院不予采纳。但是，原告在今后的物业服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。关于被告辩称原告违规乱收费的问题。被告提供的小区收入支出表的照片无法证实原告存在乱收费的情况。至于原告收取停车费的依据，原被告双方签订的物业服务协议明确约定了收费标准。对于被告的该项抗辩，本院不予采信。关于被告辩称原告归还业主6年来的小区公共收益问题。由于小区公共收益涉及小区全体业主的共同利益，本院在本案中对此不予理涉。被告对小区公共收益如存有异议，可依相应法律关系另行主张权利。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘志强应于本判决生效之日起七日内，向原告江苏国信物业管理有限公司徐州分公司支付2017年6月20日至2020年12月31日的物业服务费6238.56元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由原告负担2.3元，被告负担22.7元。本判决为终审判决。审 判 员 赵莉二〇二一年六月二十四日法官助理 许波书 记 员 杨林