甘肃省庆阳市中级人民法院民事判决书（2021）甘10民再4号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：贾某，女，汉族，农民，住庆城县。        委托诉讼代理人：杨某，甘肃陇凤律师事务所律师。        被申请人（一审原告、二审被上诉人）：齐某，女，汉族，农民，住庆阳市。        委托诉讼代理人：李某，甘肃北斗律师事务所律师。        一审第三人：庆阳陇上家和房产经纪有限公司，住所地庆阳市西峰区长庆大道建材市场西门北5号。        法定代表人：魏某，该公司总经理。        委托诉讼代理人：王某，男，该公司员工。        再审申请人贾某因与被申请人齐某、一审第三人庆阳陇上家和房产经纪有限公司（以下简称家和公司）买卖合同纠纷一案，庆阳市西峰区人民法院作出（2018）甘1002民初6601号民事判决，贾某不服，向本院提出上诉。本院作出（2019）甘10民终1206号民事判决，贾某向甘肃省高级人民法院申请再审。甘肃省高级人民法院作出（2020）甘民申1420号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2021年2月25日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。再审申请人贾某及其委托诉讼代理人杨某、被申请人齐某及其委托诉讼代理人李某，原审第三人家和公司委托诉讼代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已        审理终结。        贾某再审称，请求撤销一、二审判决，由贾某返还齐某交纳的定金30000元。事实与理由：一、原判认定贾某在合同履行过程中明确表示拒绝履行合同缺乏证据证明，原审认定贾某拒绝收取首付款缺乏证据证明，贾某主张违约金过高的请求不属于变更诉讼请求。二、原判适用法律错误，违约金、定金一并判决违反法律规定，且原审判决超出诉讼请求，程序违法。        齐某辩称，一、原审法院认定贾某违约的事实清楚，证据确实充分。1．家和公司员工李丞与贾某通话清单时长与李丞与贾某通话录音是一致的，贾某称齐某未提交证据证明家和公司员工李丞联系过贾某，显然与证据证明的事实不符。2．李丞与贾某通话录音可以证实，贾某明确不卖房了，且卖房一事其老公是知道的，而且两次通话录音的时间均在合同约定首付款时间之前。二、原审程序合法，适用法律正确。1．原判认定贾某违约并判令其承担违约责任正确。2．原审判决贾某支付违约金并返还定金，不违反法律规定。3．原审认定违约金数额及计算方法正确，并未超出齐某的诉讼请求。        家和公司述称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当。请求依法驳回贾某的再审请求。        齐某向一审法院起诉请求：1．请求人民法院判令解除齐某、贾某于2018年5月24日签订的房屋买卖合同；2．判令贾某支付齐某合同违约金183000元，赔偿齐某实际损失130000元；3．判令贾某返还齐某购房定金30000元；4．判令贾某承担齐某支付给家和公司的中介费7000元；        一审法院认定事实：2018年5月24日，由家和公司提供居间服务，贾某（出卖人）与齐某（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定：出卖人出售房屋坐落于庆阳市××区东墅一品商住××区，建筑面积共136.51平方米；房屋成交价885000元；买受人向出卖人支付定金30000元，定金支付方式为直接支付给出卖人。同日，贾某（甲方，出卖方）、齐某（乙方，买受方）、家和公司（丙方，居间方）共同签订《补充协议》一份，约定：房屋价款、居间服务费等所有已签署的合同条款内容不变；乙方于2018年5月23日向甲方支付定金30000元，甲方须同时出具同等金额的定金收到证明，该定金在交易中自动转为首付款的一部分；乙方于2018年10月10日之前将首付款440000元（含前期交付的定金30000元）支付给甲方；经甲乙双方协商一致，在2018年10月10日之前甲乙双方共同前往东墅一品售楼部签署《商品房买卖合同》，甲方积极配合乙方将该房屋的《商品房买卖合同》中的买受人更改为乙方，房屋过户由丙方负责，过户中所产生的费用由乙方承担；剩余房款445000元乙方过户后当日支付给甲方；若甲方违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20％数额向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。合同签订当日，齐某即向贾某支付定金30000元，向家和公司支付中介费7000元。2018年9月2日、9月27日、10月10日，齐某委托家和公司员工李丞联系贾某商讨缴纳房屋首付款事宜，贾某明确表明拒绝继续履行房屋买卖合同。2018年10月18日，贾某向齐某送达《解除合同通知书》一份，以齐某未缴纳房屋首付款为由，要求解除其与齐某双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。双方对于解除合同未达成合意，齐某起诉至一审法院。        一审法院认为，齐某、贾某、家和公司签订的《房屋买卖协议》、《补充协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。贾某在合同履行过程中明确表明拒绝继续履行合同，拒绝接受齐某房屋首付款，违反合同约定，系违约行为。齐某现要求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项之规定，依法予以支持。对于违约金183000元，根据双方签订的《补充协议》第三条第2项约定：若甲方违约，以相当于房屋总价款20％数额向乙方支付违约金。现贾某违约，应依约向齐某支付违约金177000元（房屋总价款885000元×20％）。对于齐某诉求的实际损失130000元，因未提交证据证实，不予支持。对于齐某要求贾某返还购房定金30000元的请求，因合同已解除，贾某应当返还，该请求符合法律规定，予以支持。对于齐某要求家和公司返还中介费7000元的请求，根据双方合同约定，在贾某违约时，齐某支出的中介费由贾某直接赔付给齐某，故齐某该请求符合双方约定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除齐某、贾某与家和公司于2018年5月24日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；二、贾某于本判决发生法律效力之日起十日内向齐某返还房屋定金30000元，支付违约金177000元，赔付中介费7000元；三、驳回齐某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6445元，由齐某负担2504元，由贾某负担3941元。        贾某不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第一、二项，并改判贾某向齐某返还房屋定金15000元，不赔偿违约金177000元，不赔偿中介费7000元。        本院二审对一审查明的事实予以确认。        本院二审认为，本案的争议焦点为：1．案涉房屋买卖合同是否合法有效；2．案涉房屋买卖合同是否已经自行解除及违约责任如何认定；3．案涉定金应按照15000元还是30000元认定；4．被上诉人交纳的中介费7000元应当由谁负担。关于焦点1．贾某认为其处分案涉房屋未经其丈夫同意，并且期房买卖违反法律规定，案涉房屋买卖合同属于无效合同。贾某主张其处分案涉房屋未经其丈夫同意，但其丈夫未出庭作证也未出具书面证明，现有证据不能证明其丈夫对处分案涉房屋持有异议。贾某提交的住建部的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》属于部门管理性规定，并非效力性强制性规定，该证据不能否定案涉房屋买卖合同的效力。故贾某的该上诉理由不能成立。关于焦点2．贾某认为齐某未按期交纳首付款，已经构成违约，其将解除合同通知书送达齐某后合同自动解除。但根据现有证据，齐某在合同约定的首付款交纳期限内多次通过家和公司主张向贾某交纳首付款，但贾某拒绝收取。该事实与贾某的齐某未按期交纳首付款的事实不符。故一审判决认定案涉房屋买卖合同解除，并且由贾某承担本案违约责任并无不当。对于违约金标准，案涉房屋买卖合同及补充协议有明确约定，一审判决按照合同约定认定违约金并无不当。贾某认为违约金过高，但未提供证据证明其主张，应当承担举证不能的责任。关于焦点3．贾某主张其只收到15000元定金。根据二审中各方当事人的陈述，齐某向家和公司交纳了3万元定金，家和公司扣除15000元中介费后，给贾某出具了收取中介费的收据并将剩余15000元交给了贾某，贾某认可后向齐某出具了30000元的定金收条。从贾某接收家和公司出具的15000元中介费收据并向齐某出具30000元定金收条可以认定，齐某对贾某支出30000元定金，家和公司将其中15000元作为贾某应当交纳的中介费予以扣除是知晓并且认可的。故一审认定贾某向齐某返还定金30000元并无不当。至于贾某与家和公司之间关于该15000元中介费的问题，其可按双方居间合同约定处理。关于焦点4．贾某主张齐某交纳的7000元中介费不应由其负担。根据各方当事人签订的补充协议约定，如果贾某违约，家和公司收取齐某的所有费用不予退还，由贾某直接赔付给齐某。该约定未违反法律规定，属于合法有效的合同条款，一审判决根据该项合同条款判决贾某向齐某赔付其支付的中介费7000元并无不当。综上所述，贾某上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6645元，由上诉人贾某负担。        再审中，贾某、齐某、家和公司均没有提交新证据。        本院再审对一、二审查明的事实予以确认。        本院再审认为，本案再审争议的焦点是齐某与贾某房屋买卖合同约定的违约金比例是否过高，原审判决的违约金是否予以调整的问题。        根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，贾某与齐某签订的《存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。该协议约定：若贾某违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20％数额向齐某支付违约金。合同签订当日，齐某即向贾某支付定金30000元，向家和公司支付中介费7000元。2018年9月2日、9月27日、10月10日，齐某根据协议约定时间，委托家和公司员工李丞联系贾某商讨缴纳房屋首付款事宜，贾某明确表明拒绝继续履行房屋买卖合同。2018年10月18日，贾某向齐某送达《解除合同通知书》一份，双方对于解除合同未达成合意。贾某未按合同约定履行义务，构成根本违约，应承担违约责任。本案系房屋买卖纠纷，诉争期间诉争地房屋价格处于上升时期，再审中根据当事人一致陈述及市场行情价格能够确认案涉房屋诉争期间溢价上涨200000元左右，一、二审判决贾某支付违约金177000元不足以弥补齐某因不能购买房屋造成的房价上涨的实际损失。双方对违约金的约定具有督促守约和惩罚的功能，同时体现了维护国家房地产交易市场正常秩序的意志及对守约一方造成的损失赔偿的事前约定。故一、二审法院对于双方协议约定的违约金比例未予调整，认定贾某按照合同约定向齐某支付违约金，该认定并无不当。贾某虽然抗辩违约金约定过高，但在一、二审及再审中没有提供证据证明违约金约定过高的相关证据，贾某请求违约金过高请求予以适当减少的再审理由，不能成立。        综上所述，贾某的再审请求不能成立，应予驳回。一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        维持本院（2019）甘10民终1206号民事判决。        本判决为终审判决。        审判长    张彦高审判员    慕志锋审判员    王涛二O二一年六月二十三日法官助理    谈娅静书记员    刘雪珊