福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)闽04民终470号上诉人（原审原告）：王一平，男，1985年4月6日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。上诉人（原审原告）：邵亚琼，女，1985年4月25日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈凤清，福建顺隆律师事务所执业律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：管昌庆，福建顺隆律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告)：永安市合元置业有限公司，住所地：福建省永安市龙山路268号。统一社会信用代码：91350481066588126u。法定代表人：林孙康，职务：总经理。委托诉讼代理人：邓永德，福建旭尧律师事务所执业律师。上诉人王一平、邵亚琼因与被上诉人永安市合元置业有限公司（以下简称合元置业）商品房买卖合同纠纷一案，不服福建省永安市人民法院（2020）闽0481民初1734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王一平、邵亚琼的共同委托诉讼代理人陈凤清,被上诉人合元置业的委托诉讼代理人邓永德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王一平、邵亚琼上诉请求：一、撤销永安市人民法院作出（2020）闽0481民初1734号民事判决书的第二项。二、改判支持其一审的诉讼请求。1.判令合元置业将其购买的永安市新安大院70幢2层203室房产予以交付。2.判令合元置业办理产权登记手续，将案涉房产的权属登记至其名下。三、诉讼费用由合元置业承担。事实与理由:一、原审判决认定永安市永顺家园房地产开发有限公司（以下简称永顺公司）通过拍卖已竞得涉案房屋所处的永安市××街道××村马坑地块（永国用（2013）第30374号、30375号）的土地使用权及地上已设定抵押及查封的含70号楼的部分房屋在内的760套在建工程房产，导致无法交付涉案房产，是认定事实错误，导致判决错误。根据2019年12月30日永安市人民法院发布的《关于合元置业位于永安市××街道××村马坑一宗国有出让商住用地土地使用权及在建设工程（第一次拍卖）公告》第3条：已办理商品房买卖合同网签的房产42套，建设面积约4377.64平方米，不在本次拍卖房产范围内。也就是说永顺公司于2020年2月14日以141024355元竞得的拍卖物中，并未包含已办理商品房买卖合同网签的42套房产，其购买的70号楼203室房产，属于其中网签42套房产之一，不在永顺公司竞买房产范围内，不妨碍合元置业交付涉案房产。原审判决以涉案房产所处地块土地使用权及地上70号楼部分房屋已由永顺公司竞买为由，认定合元置业客观上无法履行办证和交房义务，是认定事实错误，导致判决错误。二、原审判决认定涉案70号203室房屋因合元置业拖欠他方工程款已被执行查封，故客观上无法履行交付义务是认定事实错误。1.其一审中于2020年5月28日向法院申请并查封了案涉房产，是首封，所谓的他方工程款查封是原审法院基于福建省富方建筑工程有限公司于2020年6月22日申请作出的包括案涉房产在内的42套房产的查封，相对其申请首封的房产而言，该查封是轮候查封，根据最高院【（2014）执复字第25号】，轮候查封不属于正式查封，并不产生正式查封的效力，不能合法对抗其买房权中的要求交付房产的权利主张。2.根据2019年12月30日，永安市人民法院发布《关于永安市合元置业有限公司位于永安市××街道××村马坑一宗国有出让商住用地土地使用权及在建设工程（第一次拍卖）公告》第6条：该项目前期拖欠工程款（涉及在建设工程优先受偿权部分）由买受人自行核实并支付。该拖欠工程款案件在法院拍卖公告前已经三明市中级人民法院于2019年11月25日作出（2017）闽04民初42号作出民事判决。竞买人能够核实也应当知晓尚欠富方公司的工程款，且特别提示涉及建设工程款优先受偿权部分也是由竞买人承担。司法拍卖公告对参与竞买并成交的永顺公司具有法律约束力，永顺公司理应履行支付该项目前期拖欠工程款的义务。据此，合元置业尚欠富方公司的工程款应由竞买人承担和支付，案涉包括其在内的办理网签的42套房产无须作为承担该工程款清偿责任的财产。作为富方公司，如对2019年12月30日法院第一次拍卖公告中买受人自行核实并支付的公告有异议，应根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十六条即当事人、利害关系人认为网络司法拍卖行为违法侵害其合法权益，可以提出执行异议，异议、复议期间，人民法院可以决定暂缓或裁定中止拍卖之规定提出执行异议，但富方公司并未在法定期限内提出异议，亦未提出财产保全申请，表明富方公司对竞买该拍卖标的后应承担的该项目前期拖欠工程款（涉及在建设工程优先受偿权部分）之债务清楚且无任何异议。故一审判决认定涉案70号203室房屋因合元置业拖欠他方工程款已被执行查封，故客观上无法履行交付义务的事实不存在，理由不能成立。三、案涉房产未设定抵押，至今仍属于合元置业所有，原审判决认定合元置业客观上无法交房和办证错误。根据原审查明的事实，案涉房产未设定在建工程抵押，永安市人民法院于2020年7月30日挂拍的关于包含案涉房产在内的42套房产第一次拍卖公告第2条特别说明，本次拍卖网签房屋（在建工程）属合元置业所有。涉案房产权属至今仍然登记在合元置业名下，属于合元置业所有，能够履行交房和办证义务。四、涉案房产仅办理网签而未办理产权登记手续的过错和责任在合元置业，非因其原因导致，合元置业严重违约还豁免交房和办证义务，明显有失客观公允。根据双方签订的《商品房买卖合同》第25条约定，自合同签订之日起30日内由出卖人向房屋权属登记机构申请预告登记。第26条约定自合同生效之日起30日内由出卖人向永安市房产管理局办理合同登记备案。第8条约定，出卖人应当在2016年8月30日前办理交房手续。第14条约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始预登记。原审判决对《商品房买卖合同》为有效合同及其已支付涉案房产的购房款的事实作出客观认定，其已履行了合同约定义务，但合元置业未能履行交房与办证义务，即未办理备案，也未办理预告登记，更未办理权属登记手续，其行为已构成严重违约，本应根据合同法第107条之规定，承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。而原审判决在错误认定事实的基础上，错误认定合元置业客观上无法交房和办证，无异于豁免了合元置业的交房和办证义务，保护了合元置业的违约行为，明显有失客观与公正。原审判决认定事实错误，判决错误,请求二审予以改判。合元置业辩称，一、本案王一平、邵亚琼并未实际支付一分的购房款，案涉房屋实质是王一平父亲王洪木的“以房抵债”，1.从王一平、邵亚琼提供的《销售不动产统一发票》，开票时间为：2014年8月14日、金额合计为：642866元；均为预收购房款。案涉房屋的购房《合同》总价款也为642866元，但是，《合同》第四页第2行显示：买受人、共有人均为：邵亚琼；而《合同》落款的买受人却为：王一平、邵亚琼。且《合同》两处落款均无标明签约时间。2.王一平、邵亚琼原审提供证据《合元润城网签未备案情况表》序号15显示：案涉房屋的网签时间：2014年8月12日。3.再看王一平、邵亚琼原审提供的证据材料《银行回单》，转款人显示为：林孙康，只是在用途栏体现：“王一平购房款”，并非王一平、邵亚琼转汇；还有转汇时间为：2015年3月20日和2015年5月18日;金额合计为：63万元（32万+31万）。购房转款时间在开具正式发票之后（时间间隔7-9个月），开票的依据是什么，且数额也不相符（房款为642866元）。4.合元置业法定代表人林孙康对转入合元置业专户，并标注为“王一平购房款”全然不知，王一平、邵亚琼对该笔转款原审未作任何说明；也无任何证据证明“林孙康为王一平转购房款”之间的关联，就《销售不动产统一发票》在先，转款在后，就足以证明该销售行为有悖常规。因此，王一平、邵亚琼就其开发的合元润城案涉房屋未支付分文。二、王一平父亲办理的以房抵债的“债”，根据永安市昊元置业提供的证据证实，王一平的父亲王洪木2010年3月4日；2011年9月28日；2011年3月23、24日以柯英名义投资永安马坑地块开发，投资额合计150万元，每次（单）投资24个月获红利50万元，年回报率为50%。2014年7月9日王洪木将投资获红利款的大部分用于“抵房”，获此分红款，王洪木既无参与永安马坑地块开发经营，也无入股马坑地块开发企业永安市昊元置业有限公司；且马坑地块开发企业永安市昊元置业有限公司至今未作出结算。因此，王洪木的投资款实为借贷，该借贷已明显超过《最高院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定的年利率24%和贷款利率4倍的上限。其次，王洪木投资的是郑诚加为实际控制人的永安市昊元置业有限公司开发的马坑地块（后楼盘名称为龙山馨园)，债权债务关系是王洪木与郑诚加、永安市昊元置业有限公司之间的关系；案涉房屋的合元润城楼盘，是永安市合元置业有限公司与王一平、邵亚琼之间的买卖合同关系，无论是债权(王洪木与王一平、邵亚琼）还是债务（昊元置业与合元置业）转移都必须合法。因此，王一平、邵亚琼的诉求于法无据，请二审依法驳回王一平、邵亚琼的上诉。王一平、邵亚琼向一审法院起诉请求：1.判令王一平、邵亚琼与合元置业于2014年8月11日签订的合同编号为YS000010478《商品房买卖合同》有效；2.判令合元置业立即将永安市新安大院70幢2层203室房产交付给王一平、邵亚琼；3.诉讼费用由合元置业承担。诉讼中，增加诉讼请求：1.要求合元置业立即办理产权登记手续，将案涉房产产权登记在王一平、邵亚琼名下；2.要求合元置业支付逾期交房违约金434,700元（具体详见违约金计算清单），并继续支付至实际交房之日止；3.要求合元置业支付逾期办证违约金321,300元（详见违约金计算清单），并继续支付至实际交付产权证之日止。一审法院认定事实：王洪木与管礼玲系夫妻，王一平系其婚生长子；王洪木系柯英姐夫。2010年3月4日，管礼玲转入郑诚加工商银行账户220,000元，王洪木于同日分别转入120,000元和160,000元，再于2011年9月28日转入500,000元，柯英受王洪木的委托分别于2011年3月23日和次日各转款给郑诚加250,000元。王洪木于2014年7月9日向合元置业出具了二份收条，其中一份主要载明：今收到郑诚加归还2011年9月28日马坑地块投资款本金253328元，截止计息时间按1分计23728元，合计277056元。该款请转入以下账户：抵房70﹟203室；另一份收条收款人备注系柯英，王洪木代，主要载明：今收到郑诚加归还…收益400000元，抵房70﹟203室。林孙康分别于2015年的3月20日、5月18日各向合元置业在建设银行的房屋预售款监管账户3500××××7443账户转账320000元、310000元，备注转账用途为“王一平购房款”。合元置业于2013年5月3日成立，从事房地产业，2015年11月24日该公司的法定代表人由黄祯祥变更为林孙康。合元置业于2014年1月29日将涉案关联的位于永安市××街道××村马坑地块［永国用（2013）第30375号］地块办理土地抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司永安支行。于2020年3月12日办理了抵押登记解除。王一平、邵亚琼作为买受人与合元置业作为出卖人签订了一份无落款日期的编号为ＹＳ000010478号《商品房买卖合同》，该合同约定：王一平、邵亚琼购买合元置业开发的永安市××幢××室房屋，房屋建筑面积为134.06平方米，房屋总价为642866元，付款方式为一次性付款；买受人应当按时依约定将房价款存入到预售款监管账户上；出卖人应当在2016年8月30日前，将符合交付条件的房屋交付给买受人使用；合同还对违约责任等其他事项作了明确约定。合元置业于2014年8月14日分二次出具销售不动产统一发票，付款方名称为王一平、邵亚琼，付款金额分别为500000元和142866元,不动产项目为新安大院70幢203室。2014年8月12日，涉案房屋办理了网签手续，未办理备案。2019年12月30日，永安市人民法院发布《关于合元置业位于永安市××街道××村马坑一宗国有出让商住用地土地使用权及在建工程（第一次拍卖）的公告》，将永安市××街道××村马坑地块［永国用（2013）第30375、30374号］土地使用权及地上已设定抵押及查封的在建工程建筑物房地产挂网拍卖，拍卖的具体在建工程包括案涉城区××路××号××幢××房产。2020年2月14日，永安市永顺家园房地产开发有限公司以141024355元竞得上述拍卖物。同日，永安市人民法院发出（2019）闽0481执1579号执行裁定书、协助执行通知书，要求永安市房产管理局、永安市不动产登记局协助解除对合元置业所有的坐落于永安市××街道××村××宗国有出让商住用地土地使用权及上述在建工程的查封，并要求永安市房产管理局、永安市不动产登记局协助将上述土地使用权及在建工程过户登记到买受人永安市永顺家园房地产开发有限公司名下。2020年5月28日，一审法院依照王一平、邵亚琼的申请，保全查封了登记在合元置业名下的涉案永安市新安大院70幢203室房屋（首封）。另外，因合元置业尚欠福建省富方建筑工程有限公司工程款，一审法院依照福建省富方建筑工程有限公司的执行申请，于2020年6月22日根据（2020）闽0481执1163号执行裁定书、协助执行通知书查封了登记在合元置业名下的已网签至个人但未办理商品房预售合同备案登记的坐落于永安市新安大院70幢、71幢、72幢的42套房屋（含涉案203号房屋）。2020年8月19日，一审法院作出（2020）闽0481执异42号执行裁定书，驳回案外人即王一平、邵亚琼的异议请求。庭审中，林孙康就其向合元置业转入购房款事宜提出异议，认为该行为不是其个人行为，其不认识王一平、邵亚琼，也未曾转款，该行为是公司的财务人员所为，其银行卡在财务人员手里。本案系以房抵债，债务系郑诚加欠王洪木的，而非林孙康所欠。王洪木与郑诚加之间属于名为投资实为借贷的法律关系，该借贷属于违法的高利贷借款，还表示林孙康、郑诚加、王洪木并未对郑诚加所欠的王洪木债务达成合意，高利贷性质的不合法之债亦无法转移；王一平、邵亚琼提出林孙康与郑诚加系亲戚，郑诚加系涉案马坑地块房地产项目的实际控制人，即永安市昊元置业有限公司、合元置业的实际控制人，林孙康投资合元置业之后，承接了郑诚加（永安市昊元置业有限公司）尚欠王洪木的款，并确认转为本案购房款。诉讼过程中，经释明，王一平、邵亚琼明确表示不变更诉讼请求，即解除涉案《商品房买卖合同》。一审法院认为，林孙康向合元置业转入王一平、邵亚琼购房款计630000元且备注购房款及永安市新安大院70幢203室房屋已网签至王一平、邵亚琼名下之事实，可以认定王一平、邵亚琼与合元置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。林孙康提出该转款非其本人操作，因转款确系用其个人账户转款，林孙康的该项主张未能提供证据，不予采信。合元置业虽于2014年8月将涉案房屋网签至王一平、邵亚琼名下，按照当地的商品房销售流程，网签是由开发商自行登录房地产管理部门监管的住房信息系统填写房屋交易基本信息，与购房户进行网上签约的程序，是商品房预售合同备案的前置程序，属房地产管理部门为防止“一房二卖”现象而在住房信息系统建设上对商品房销售情况进行统筹监管的行政管理措施。对购房户而言，网签产生的是物权期待权效力，仍属债权范畴，并不发生物权变动效力。同时，结合永安市永顺家园房地产开发有限公司通过拍卖已竞得涉案房屋所处的永安市××街道××村马坑地块［永国用（2013）第30374号、30375号］的土地使用权及地上已设定抵押及查封的含70号楼的部分房屋在内的760套在建工程房产并在此之上续建之事实，并结合涉案70号203室房屋因合元置业拖欠他方工程款已被执行查封之事实，合元置业客观上已无法履行办理房屋产权登记手续及交付涉案房屋之义务，经法庭释明，王一平、邵亚琼明确表示不变更诉讼请求，故对其要求合元置业按时办理产权登记手续将涉案房屋产权登记在其名下并交付房屋的物权请求权诉请，不予支持。王一平、邵亚琼对增加的诉讼请求未能在法定期限内预缴诉讼费，视为放弃增加的诉讼请求。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决：一、确认王一平、邵亚琼与合元置业于签订的编号为ＹＳ000012342号《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回王一平、邵亚琼其他诉讼请求。案件受理费10229元，减半收取5114.5元，财产保全费3734元，合计8848.5元，由王一平、邵亚琼负担6291.5元，由合元置业负担2557元。二审中，王一平、邵亚琼提交下列证据，1.《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，拟证明：新安大院70＃-73＃楼及地下室于2020年12月21日已竣工验收备案，案涉70＃203室房产已达到交付条件的事实。2.《2019年12月30日和2020年7月30日永安市人民法院司法拍卖的公告通知》，拟证明1.2019年12月30日，永安市人民法院发布《关于合元置业位于永安市××街道××村马坑一宗国有出让商住用地土地使用权及在建设工程（第一次拍卖）公告》，其中第3条明确：“已办理商品房买卖合同网签的房产42套，建设面积约4377.64平方米，不在本次拍卖房产范围内。”第6条明确：“该项目前期拖欠工程款（涉及在建设工程优先受偿权部分）由买受人自行核实并支付。”说明案涉房产永安市永顺家园房地产开发有限公司并没有竞买70＃203室房产，拖欠的工程款是由竞买人永顺公司承担的事实。2.2020年7月30日，永安市人民法院发布的包含案涉房产在内的42套房产第一次拍卖公告第2条特别说明，本次拍卖网签房屋（在建工程）属合元置业所有，说明案涉房产的权属仍然登记在合元置业名下的事实。合元置业质证认为，其对证据的三性没有异议,但竣工验收是在诉讼之后,现在已符合交房条件。本院认证认为,对王一平、邵亚琼提供的证据，本院综合全案分析认定。当事人对一审法院审理认定的事实没有异议，本院予以确认。另查明，2019年12月30日，永安市人民法院发布《关于合元置业位于永安市××街道××村马坑一宗国有出让商住用地土地使用权及在建设工程（第一次拍卖）公告》，其中第3条明确：“已办理商品房买卖合同网签的房产42套，建设面积约4377.64平方米，不在本次拍卖房产范围内。”本院认为，王一平、邵亚琼与合元置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签字后，林孙康分别于2015年的3月20日、5月18日各向合元置业在建设银行的房屋预售款监管账户3500××××7443账户转账320000元、310000元，备注转账用途为“王一平购房款”。林孙康向合元置业转入王一平、邵亚琼购房款计630000元且备注购房款及永安市新安大院70幢203室房屋已网签至王一平、邵亚琼名下之事实，应予以认定，王一平、邵亚琼对涉案70＃203室购房余款12866元尚未缴交。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，王一平、邵亚琼可以主张合元置业继续履行合同。但王一平、邵亚琼在尚未全面履行涉案《商品房买卖合同》所约定义务的情况下，王一平、邵亚琼主张合元置业应将涉案房屋予以交付及涉案房屋产权登记在其名下的意见，证据不足，不予支持。综上所述，王一平、邵亚琼的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,229元，由王一平、邵亚琼负担。本判决为终审判决。审判长  何善坚审判员  林玮玮审判员  程哲明二〇二一年六月一日书记员  王晓婷附：本判决所依据的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。