北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初20079号原告（反诉被告）：北京融工后勤服务有限公司，住所地北京市怀柔区北房镇幸福西街8号101室。法定代表人：尹家赪，董事长。委托诉讼代理人：沙洪洲，北京融工后勤服务有限公司职员。委托诉讼代理人：张顶忠，北京融工后勤服务有限公司职员。被告（反诉原告）：北京亦庄投资控股有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华南路9号院1号楼。法定代表人：白文，董事长。委托诉讼代理人：陈新平，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍伟，北京市中伦律师事务所律师。原告（反诉被告）北京融工后勤服务有限公司（以下简称北京融工公司）与被告（反诉原告）北京亦庄投资控股有限公司（以下简称亦庄控股公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）北京融工公司的委托诉讼代理人沙洪洲、张顶忠，被告（反诉原告）亦庄控股公司的委托诉讼代理人陈新平、霍伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京融工公司向本院提出诉讼请求：1、判令亦庄控股公司协助北京融工公司办理x大厦x区东至（x），西至（x），南至（x），北至（x）部分房产所有权转移登记；2、判令亦庄控股公司支付迟延办理房屋所有权转移登记违约金（自2003年3月13日起至实际办理房产所有权转移登记之日，以已付购房款5060000元为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利率计算）；3、判令亦庄控股公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2002年12月13日，北京融工公司与北京x有限公司签署《购房合同》，约定北京融工公司购买x大厦x区东至（x），西至（x），南至（x），北至（x）部分房产。北京x有限公司系受股东方委托出售房产，相应土地为出让方式取得，使用年限自1994年3月26日至2044年3月25日，房产已于2001年7月竣工。房价款共计1012万元，外墙x)，北至（x)部分房产。北京x有限公司系受股东方委托出售房产，相应土地为出让方式取得，使用年限自1994年3月26日至2044年3月25日，房产已于2001年7月竣工。房价款共计1012万元，其中合同签署后五个工作日支付3036000元，北京融工公司装修完工并投入使用后五个工作日内支付2024000元，办理产权过户手续后五个工作日内支付4554000元，一年保修期满后五个工作日内支付506000元。合同第十三条明确房屋产权证在办理中，北京x有限公司应当协助办理房产证，在合同签订后60日内向当地房地产管理部门备案，备案后15天内将备案情况以书面形式通知北京融工公司。后北京x有限公司更名为北京x1有限公司，北京融工公司与北京x1有限公司于2006年2月7日签署《补充变更协议书》，明确更名事宜。北京x1有限公司于2011年注销，其唯一股东为亦庄控股公司，北京x1有限公司相应合同权利义务应由亦庄控股公司承继。自《购房合同》签署后，北京融工公司依约支付购房款5060000元，全面履行合同义务，但北京x有限公司、北京x1有限公司及亦庄控股公司一直未配合北京融工公司办理房屋所有权转移登记手续。此后亦庄控股公司于2008年取得x大厦x区x1区房产所有权证书。多年来双方持续沟通办理房屋所有权登记事宜，但一直未能予以办理，北京x1有限公司已经违约，其违约责任应由亦庄控股公司承担。为维护北京融工公司的合法权益，故诉至法院，望判如所请。亦庄控股公司辩称，涉案购房房屋合同签署后，无法办理产权证的原因有三点：第一，北京融工公司没有及时支付购房款50.6万元。第二，受2010年工业项目政策限制的影响，涉案房产在事实上和法律上无法完成变更，构成不可抗力。即便不构成不可抗力，也属于双方在订立合同时无法预见的重大情况变化，构成情势变更。第三，合同约定的主要办证主体是北京融工公司，北京融工公司没有积极履行自己的主体办证责任。基于以上几点，亦庄控股公司不存在怠于协助办证的情形。北京融工公司要求亦庄控股公司协助办证、支付违约金的诉讼请求缺乏依据。同时，由于涉案房屋受政策限制无法分割销售已经形成了持续多年的合同僵局，北京融工公司无法获得产权证，亦庄控股公司也无法获得剩余的购房款，双方的合同目的都无法实现，同时，涉案房产的所有权和占有权长期分离，也不利于充分发挥涉案房产的价值和落实政府相关的产业政策要求。另外，如果任由涉案合同继续存续，则双方作为国有企业都无法从该名存实亡的合同关系中解脱出来。作为一个历史遗留问题，双方都将始终面临国资审计等风险，据此，亦庄控股公司提出以下反诉请求：1.判令解除亦庄控股公司与北京融工公司于2002年12月13日签署的购房合同；2.判令北京融工公司向亦庄控股公司返还购房合同项下的x大厦x区x层房屋东至（x），西至（x），南至（x），北至（x）；3.判令北京融工公司向亦庄控股公司支付2002年12月13日至北京融工公司实际返还涉案房屋之日的房屋占有费（截止2020年10月23日，按照同期同类房产的租金水平计算的占有费为27733055元；2020年10月24日（含当日）之后的房屋占有费按照5.2元/日/平方米标准计算）；4.判令北京融工公司向亦庄控股公司支付因逾期支付购房款产生的违约金10.12万元；5.判令北京融工公司承担亦庄控股公司为本案支付的律师费26万元；6.判令北京融工公司承担本案诉讼费用。针对反诉请求，北京融工公司辩称，第一，购房合同合法有效。北京融工公司依据合同履行了付款义务，但是亦庄控股公司始终未能履行协助过户的义务，构成违约。第二，亦庄控股公司所述的政策限制客观并不存在。首先，房屋的合同签署、销售是在2002年已经完成，并且已经实际交付使用，北京融工公司也自交付房屋后一直将涉案房屋用于银行网点经营至今，合同相关的事宜已经全面履行，但是亦庄控股公司一直未能办理过户手续。第三、2010年的政策主要是针对划拨土地和限制土地用途，根据亦庄控股公司提供的证据涉案的土地是出让地，不应该受到相应的限制。第四，亦庄控股公司一直所谓的政策限制，但是并未出具任何申报审批与审核回复的相关证据，根据2010年政策描述，2010年之前的房屋是可以过户的，但是要报相关部门审批。亦庄控股公司未为履行合同履行任何报批审批程序，仅依据单方判断限制过户，这个限制的客观事实是不存在的，没有政府不予批复的相关答复。第五，本案的2010年政策，包括亦庄控股公司提交的证据十、十一的相关政策，可以类比北京市的住房限购，对于房产类交易中，政策的限制和司法审判的维护交易稳定来说，政策不能溯及既往，本案也应延续相应限购政策的思路，维持交易稳定，判决合同继续履行。最后，双方始终在就合同履行进行协商。最近的一次协商，双方还到亦庄的不动产登记中心进行咨询，不动产中心的答复为凭法院出具的生效法律文书以及相关协助执行的文书，该中心可以就涉案房产办理过户手续。以上几个方面可以说明亦庄控股公司解除合同的事由，也就是政策限制客观是不存在的，亦庄控股公司不可以依据不可抗力或情势变更解除合同。关于亦庄控股公司所述房产无法办理过户应当解除合同的另外一个理由50.5万元没有支付的问题，北京融工公司已经按照合同支付了5060000元支付了购房款，第三期购房款的支付条件为办理过户手续，而亦庄控股公司所述的50.6万元为第四期购房款。合同义务的履行有先后顺序，在亦庄控股公司未履行合同的约定的过户手续的情况下，合同内的第三、四项付款义务不应该予以履行。退一步来说，在房屋买卖交易中，买方已经履行了多数的付款义务，而卖方未配合办理过户的情况下，尾款的履行与否不应成为卖方解除合同的事由。关于亦庄控股公司所述的解除合同第三点过户责任问题，首先，合同明确约定，亦庄控股公司的三项义务，第一项是协助北京融工公司办理房产证。第二项是在合同签订后，60日内向房地产管理部门备案。第三项是备案后15日内将备案情况书面通知北京融工公司。但亦庄控股公司并未履行该项合同义务，也未以任何书面形式向北京融工公司告知无法办理过户的相关原因，构成违约。而从2002到2008年六年期间，亦庄控股公司一直未取得房屋所有权证，也没有告知北京融工公司相关原因，一直处于违约的状态。在2010年的政策出台以后，亦庄控股公司也未能依据合同约定，为继续办理过户作出任何申报、审批履行任何义务，消极履行合同义务，导致北京融工公司至今未取得房屋产权。基于上述事由，亦庄控股公司没有法定解除合同的相关权利，其要求返还房产、支付占用费等诉求没事实和法律依据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年12月13日，北京x有限公司（卖方，甲方）与北京融工公司（买方，乙方）签订《购房合同》，载明x大厦是经政府批准，由甲方受托销售的项目，总建筑面积1.3万平方米，x大厦于2001年7月竣工，并已取得市建委的竣工验收备案。甲方已缴纳土地出让金，保证未对大厦的房层进行销售或预售，也未对房屋及土地使用权设定过抵押权，甲方保证本合同中的数据及事实真实可靠。甲方受股东方委托，出售股东方以出让方式取得位于x、编号为x、x1第地块的土地使用权，地块规划用途为工业园。甲方经批准，在上述地块上建设商品房（现名为x大厦），主体建筑物的性质为办公楼，属框架结构，建筑层数7层。乙方向甲方购买x大厦x区x层东至（x），西至（x），南至（x），北至（x）部分（以下简称涉案房屋），建筑面积共计1150平方米，上述面积为甲方暂测面积。如暂测面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异的，以房地产产权登记机关实际测定面积为准。关于价格与费用，按实际建筑面积计算，该商品房的单位售价为建筑面每平方米8800元，单位售价包括土地出让金及该销售面积的公共维修金，如按1150平方米计算，乙方需支付房价款金额为10120000元。关于付款时间，乙方应当按照以下时间如期将房价款当面交付甲方或汇入甲方指定的银行账户：1、本合同签订后的五个工作日内，支付全部房价款的30%，计3036000元；2、乙方装修完工后且正式投入使用后的五个工作日内，支付全部房价款的20%，计2024000元；3、甲方为乙方办理完产权过户手续后的五个工作日内，支付全部房价款的45%，计4554000元；4、一年保修期满后的五个工作日内，支付全部房价款的5%，计506000元。关于乙方逾期付款的违约责任，逾期超过30天后，即视为乙方不履行本合同，届时甲方有权解除合同，并要求乙方按预期应付购房合同价款的20%支付违约金。关于房屋交付约定，甲方须在购房合同签订后的五个工作日内，将已经竣工且验收合格，并符合本合同之所售商品房及其室内装饰和标准设备交付乙方使用。关于甲方对乙方所购房的保修责任，自乙方实际接收该商品房之日起，甲方对该商品房的主墙体、墙面、房顶、地面、门窗、防水、管道、卫生洁具、电路电器等部位和设施承担建筑施工质量保修责任，保修期内的保修费用由甲方承担。如保修期内甲方不能履行保修责任，乙方将自行修缮，并相应扣减本合同第四条第四款应付未付款项，作为乙方修缮费用。关于甲方产权证办理问题，甲方产权证正在办理中，故甲方已向乙方提供有关房屋权属的其他材料。甲方应当协助乙方办理房产证。本合同签订后，甲方应在60日内持有关文件向当地房地产管理部门备案；并于备案后的15天内，将备案情况以书面形式通知乙方（包括房地产管理部门的备案通知书复印件），为乙方办理产权过户提供充实完备的条件；协助乙方办理其他有关房产证的事宜。双方应按照北京市房地产交易相关规定各自承担相应的税费。北京融工公司提供记账凭证及收据证明给付购房款情况，证明北京融工公司于2002年12月27日支付购房款3036000元，北京x有限公司于2002年12月30日出具收据。北京融工公司于2003年12月22日给付购房款2024000元，共计5060000元。亦庄控股公司认可收到上述款项。2006年2月10日，北京x1有限公司（卖方，甲方）与北京融工公司（买方，乙方）签订《补充变更协议书》，载明甲方与乙方于2002年12月13日签订的购房合同，甲方因股东变更，名称由原来的北京x有限公司变更为北京x1有限公司，合同的其他条款不变，特此说明。另查，北京x1有限公司于2011年7月15日注销，x2系该公司的企业股东，出资比例100%，x2于2017年11月15日变更名称为北京亦庄投资控股有限公司。另查，2007年12月28日，北京x3有限责任公司（转让方，甲方）与x2（受让方，乙方）签订《转让合同》，约定北京x3有限责任公司将其所有的x和x1地块的土地使用权（土地面积34710平方米，剩余土地使用权年限为36年）及归属甲方所有的前述地块上部分地上建筑物即x楼（含联廊，建筑面积26690.45平方米，该地上建筑物性质为在建工程）转让给x2。另查，2008年3月20日，亦庄控股公司取得涉案房屋的房产证，用途为工业用地。2008年4月16日，亦庄控股公司取得涉案房屋的土地证，用途为工业用地。经查，2010年10月，北京市国土资源局、北京市发展和改革委员会、北京市经济和信息化委员会、北京市规划委员会及北京市住房和城乡建设委员会联合发布《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》(x文件)。该文件明确了研发、工业项目不得擅自改变用途，未经批准，不得转让或销售，并明确2010年10月1日之前已办理立项、规划、土地或建设手续的研发、工业项目，需要申报预售许可或现房销售确认的，由市住房城乡建设委会同市发展改革、经济信息、规划、国土等部门审核通过后，报市政府审批。2017年12月31日，北京市人民政府发布《关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见（试行）》（x号），该文件明确了经市、区政府授权，园区开发企业可依法使用园区产业用地，向入园企业出租，但不得转让；也可以建设并持有产业用房及其各项配套服务用房，出租给入园企业，但不得整体或分割销售，不得转让公司股权。除市政府审核批准的专业园、公共服务平台、孵化器运营机构可将依法自持建设用地使用权的土地或建设的产业用房出租给入园企业外，其他入园企业严禁以任何形式将园区出让或出租的土地及地上房屋进行转让、销售、出租。2019年5月10日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市科学技术委员会、北京市经济和信息化局、北京市规划和自然资源委员会、中关村科技园区管理委员会联合发布《关于进一步完善已建成研发、工业项目转让管理有关问题的通知》（x号），该文件明确了建设单位不能分割销售研发、工业项目。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，北京x有限公司与北京融工公司于2002年12月13日签署的《购房合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反签订时的法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因北京x有限公司名称变更为北京x1有限公司，该公司于2011年7月15日注销，其全资股东为亦庄控股公司，故北京融工公司与亦庄控股公司均应依约履行自己的义务。关于北京融工公司要求亦庄控股公司协助办理位于x大厦x区东至（x），西至（x），南至（x），北至（x）部分房产所有权转移登记的诉讼请求，因本案诉争的房屋所在土地属于工业用地，该类房屋的产权转移登记需要按照行政部门的要求办理审核，北京融工公司未提供证据证明双方已经履行完毕审核工作，并已经符合办理产权证的条件，故对于上述项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于北京融工公司要求亦庄控股公司支付迟延办理房屋所有权转移登记违约金的诉讼请求，根据查明的事实，北京融工公司在签订《购房合同》时明知涉案房屋未取得所有权登记证书，且双方在《购房合同》中并未对迟延办理房屋所有权的违约责任进行约定，故对于该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于亦庄控股公司要求判令解除双方于2002年12月13日签署的《购房合同》、要求北京融工公司向亦庄控股公司返还购房合同项下的x大厦x区x层房屋东至（x），西至（x），南至（x），北至（x）房屋及支付逾期付款违约金的反诉请求。第一，按照《购房合同》约定，卖方应协助买方办理产权证，卖方应在合同签订后60日内持有关文件向当地房地产管部门备案，备案后通知买方，并为买方办理产权过户提供充实完备的条件，协助买方办理其他有关房产证的事宜。经过审理，亦庄控股公司并未按照合同约定履行上述合同义务。第二，涉案房屋于2008年3月办理至x2名下，亦庄控股公司亦未提供证据证明在产权证办理完毕后履行了上述合同义务。第三，按照付款时间约定，第1期付款期限为合同签订后5个工作日，第2个付款期限为装修完工且投入正式使用后的5个工作日，第3个付款期限为办理完产权过户手续后5个工作日，第4个付款期限为“一年保修期满后的5个工作日”给付506000元。亦庄控股公司主张北京融工公司未于一年保修期满后的五个工作日内支付全部房价款的5%，北京融工公司存在逾期付款的违约行为。北京融工公司主张《购房合同》中有关付款时间的约定存在先后顺序，因亦庄控股公司未能协助办理涉案房屋的产权过户手续，北京融工公司未予支付第3笔购房款，因此更不会支付第4笔购房款。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据众所周知的生活常识和房屋交易惯例，在房屋买卖合同关系中，房屋出售人协助、配合房屋购买人办理交易标的房屋的产权登记过户手续，将房屋产权登记过户至房屋购买人名下，是房屋出售人的合同义务范围。本案中，涉案房屋在签订《购房合同》时尚未取得产权证书，合同中第十三条明确载明涉案房屋的产权证正在办理过程中，且双方亦对亦庄控股公司向当地房地产管理部门备案及将备案情况通知北京融工公司的具体期限进行了约定，故北京融工公司有理由相信涉案房屋的权属证书正在办理过程中，且根据一般的生活常识交易惯例，正常情况下办理时间不会超过一年，故北京融工公司亦有理由相信涉案房屋的付款时间存在先后顺序，即首先支付30%房价款，然后支付20%房价款，然后支付45%房价款，最后支付5%的房价款。亦庄控股公司虽主张付款时间并无先后顺序，但并未提供充分证据予以证明，且亦未提供证据证明其已催告北京融工公司按时支付5%的房价款。第四，亦庄控股公司未提供充足的证据证明其针对第4期款项向北京融工公司进行过催要。在北京融工公司未按期给付款项时亦未行使解除权或要求北京融工公司腾退房屋，且在2019年仍在与北京融工公司协商处理房屋事宜。第五，关于亦庄控股公司主张涉案房屋已经不具备办证条件的意见，鉴于双方房屋买卖合同于2002年签订并交付使用至今，北京融工公司已经给付50%的购房款，且亦庄控股公司并未提供证据证明其已向审核单位针对涉案房屋情况进行了审核工作，涉案房屋是否具备办证条件尚无定论。在此情况下，亦庄控股公司主张涉案房屋不具备办证条件属不可抗力或情势变更，证据不足，本院不予采信。需要指出的是，双方均应该积极向审核单位申请审核事宜，在审核部门出具审核意见后，另案处理双方纠纷。综上，本院认为亦庄控股公司以北京融工公司未按期付款、无法办理产权证为由要求确认解除合同、返还房屋及要求给付逾期付款违约金的反诉请求，证据不足，本院不予支持。关于亦庄控股公司要求北京融工公司给付房屋占用费及律师费26万元的诉讼请求，证据不足，本院亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》九十条之规定，判决如下：一、驳回北京融工后勤服务有限公司的全部诉讼请求；二、驳回北京亦庄投资控股有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费67264元，由北京融工后勤服务有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费41260元，由北京亦庄投资控股有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  肖 爽人民陪审员  刘秀敏人民陪审员  郑 红二〇二一年六月七日书 记 员  高 奡