北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0117民初2220号原告：周桂梅，女，1966年5月26日出生，汉族，北京市平谷区村民，住北京市平谷区，公民身份号码：×××。被告：张振东，男，1974年3月29日出生，汉族，北京市平谷区村民，现住北京市平谷区，公民身份号码：×××。法定代理人：张瑶（张振东之女），住北京市平谷区。委托诉讼代理人：王宝霞（张振东之妻），住北京市平谷区。被告：贾桂兰，女，1945年12月4日出生，汉族，北京市平谷区村民，住北京市平谷区，公民身份号码：×××。原告周桂梅与被告张振东、贾桂兰农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周桂梅，被告张振东的法定代理人张瑶、委托诉讼代理人王宝霞，被告贾桂兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周桂梅向本院提出诉讼请求：1.确认周桂梅与张某某、张振东、贾桂兰于2021年1月30日就坐落于XX市XX区XX镇XX大街29号宅基地上之后院内北正房五间（砖木结构），西厢房（平房）三间，东厢房（平房）三间（含南门道）、后院北正房后东后厦和西后厢房等房屋建筑物及房屋内固定设施所签之《农村房屋买卖协议书》有效；2.确认坐落XX市XX区XX镇XX大街29号宅基地上之后院内北正房五间（砖木结构），西厢房（平房）三间，东厢房（平房）三间（含南门道）、后院北正房后东后厦和西后厢房等房屋建筑物归原告周桂梅所有；3.诉讼费依法承担。事实与理由：周桂梅与张某某、张振东、贾桂兰均为XX市**XX镇XX村村民，且均为同一集体经济组织成员。因张某某年事已高，体弱多病，且张振东患有精神障碍（目前在医院治疗），故拟卖房换取张某某、张振东医疗、生活等保障。适周桂梅因家庭人口众多，子女成年没有独立房屋，拟意购买。经协商，原被告就房屋买卖一事达成一致，双方于2021年1月30日签订《农村房屋买卖协议书》，就涉诉房屋完成交易。现原告钱款已付清，涉诉房屋已交付原告使用。交易完成后，原告拟将户口落到涉诉宅基地院内，但办理户口时派出所称须有人民法院确认合同效力之法律文书方能予以办理。原告认为，原告属于英城村集体组织成员，购买被告转让的房产不违反国家法律规定，现既为办理户口所需，更为防止今后纠纷，特诉至法院。张振东辩称，没见过周桂梅提到的农村房屋买卖协议书，张振东一开始不同意卖房，张振东也没有在房屋买卖协议上签字，张振东认为合同是无效的。张振东与王宝霞结婚后在后院盖了东西平房。贾桂兰辩称，房子不是贾桂兰卖的，卖房这件事贾桂兰不清楚，什么都不知道。周桂梅围绕诉讼请求提交了如下证据：1.农村房屋买卖协议书；2.张某某出具的收条；3.张某1的证明；4.周桂梅与张某2的结婚证及张某2的身份证；5.张某某的死亡证明书；6.XX村委会出具的证明。张振东对证据1的真实性无法确认，认为只有张某某的签字，没有贾桂兰签字，且涉案房屋上有张某某、贾桂兰、张振东、王宝霞、张瑶五个人的户口，张某某只是其中一个，签订协议时张振东不在现场；对证据2，不知道当时什么情况，钱没给张振东；对证据3中张某1是张某某的女儿认可，张某某卖房张某1得了十多万元，对张某1出具的证明不认可；对证据4认可；对证据5，张某某的死亡证明无异议；对证据6，认为王宝霞、张瑶应该是张振东的监护人，村委会不可能联系不上王宝霞、张瑶。贾桂兰对周桂梅提交的证据不发表质证意见。张振东围绕答辩意见提交了：1.张振东和王宝霞的结婚登记表；2.张某某、王宝霞的户口本；3.村委会出具的张瑶系张振东法定监护人的证明；4.（2018）京0117民初5105号民事调解书。周桂梅对张振东提交的证据1、2、3均无异议，对证据4，认为当时调解的是涉案29号院的后院，坚持按照农村房屋买卖协议书执行。贾桂兰对张振东提交的证据不发表质证意见。贾桂兰未提交证据。本院经过审查后认证如下，原告、被告提交的证据均具有真实性，与本案待证事实有关联，本院依法予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周桂梅与张某某、贾桂兰、、张振东均为XX市**XX镇XX村村民，该村集体经济组织成员。周桂梅与张某2系夫妻关系。张某某与贾桂兰系夫妻关系，二人于2005年7月7日登记结婚，张某某系再婚。张振东、张某1系张某某与前妻所生子女，张振东与王宝霞系夫妻关系，张瑶系张振东、王宝霞之女，张某某于2021年3月16日去世，张振东被诊断为器质性精神病，目前在北京市平谷区精神病医院住院治疗。2018年4月28日，张某某以张振东、张某1为被告诉至我院，请求确认XX市XX区XX镇XX大街29号后院北正房五间归张某某所有。经本院主持调解，双方达成如下协议：一、张某某和贾桂兰在去世前均享有XX市XX区XX镇XX大街29号宅院前院房屋的居住权；二、张某某去世后，其享有的XX市XX区XX镇XX大街29号宅院房屋份额归张振东所有。2019年10月8日，张某1出具一份证明，载明：张某1，女，身份证号：×××，自愿放弃XX市XX区XX镇XX大街29号的房屋财产的一切权益。2021年1月30日，张某某、张振东、贾桂兰作为出卖方（甲方）与购买方（乙方）周桂梅签订农村房屋买卖协议书，约定：甲方现有宅院一处，坐落于XX市**XX镇XX大街**，总宅院南北长34.46米、东西宽15米，宅院（分前后两院）内地上房屋状况为：后（北）院由北至南长24.9米（南至后院南门柱及前院后山墙），内有北正房五间（砖木结构），西厢房（平房）三间，东厢房（平房）三间（含南门道）、后院北正房后有南北长5.6米后院（由北至后院正房后山墙），内有东后厦和西后厢房，本后院独立走本院内东南门。后院宅院内房屋建筑物及房屋内固定设施为本次双方交易标的。甲方出卖原因：因张某某目前年事已高，体弱多病，且张振东精神障碍（目前在医院治疗），张某1已婚经济状况较差不能给予扶助，故此卖房换取张某某、张振东医疗、生活等保障。乙方买房原因：同为本村集体组织成员，家庭人口众多，子女成年没有独立房屋。基于以上，甲乙双方就所涉宅院内房屋买卖事宜达成如下协议：一、双方议定上述出卖宅院即房屋交易价格为人民币柒拾万元整；乙方于签订本协议日支付甲方参拾万元（含此前定金参万元），余款肆拾万元于2021年2月9日前付清；甲方要求现金给付，由张某某全权代收。二、甲方须在2021年2月10日前将房屋移交给乙方。三、乙方接收该宅院后对交易宅院内的一切建筑物和宅基地享有所有权、使用权等全部权利……落款处甲方有张某某签字捺印，乙方有周桂梅签字捺印。2021年1月30日，张某某出具收条，载明：今收到张某2给付买房款柒拾万圆整，钱款付清，房屋交付张某2。本案审理过程中，张某1向本院表示认可XX市XX区XX镇XX大街29号后院归周桂梅所有，其不参与本案诉讼。另查明一，2021年2月5日，XX市XX区XX镇XX村民委员会出具证明，载明张振东于2018年11月被确诊为患有器质性精神病，现在平谷精神病院住院，其费用和监护人的责任全部由其父张某某承担，由于张振东的妻子王宝霞在2018年6月30日，因家庭内部琐事离家出走，从此与家人失去联系至今，现张振东的监护人为父亲张某某。2021年4月12日，XX市XX区XX镇XX村再次出具说明，载明：我村村民张振东，因患有精神性疾病，父亲已去世，现女儿张瑶作为其父亲张振东的法定监护人。另查明二，周桂梅与张某某签订的农村房屋买卖协议书中XX市XX区XX镇XX村XX大街29号与XX市XX区XX镇XX大街29号系同一地址。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案争议焦点在于张振东、贾桂兰未在涉案农村房屋买卖协议上签字，是否影响合同效力。根据（2018）京0117民初5105号民事调解书及本案当事人陈述可知，张振东和王宝霞对29号后院的建设有过一定的出资。但本案现有证据尚不足以证明贾桂兰、张振东对29号后院享有所有权，系共有人。即使贾桂兰、张振东系29号后院的共有人，张某某作为共有人对共有物的处分构成无权处分的，也不影响合同本身的法律效力。且周桂梅为购买29号后院已依约支付全部70万元房款，29号后院也已交付给周桂梅，现并无证据表明周桂梅在购买29号后院时明知张某某系无权处分。周桂梅在签订农村房屋买卖协议时系房屋所在村集体经济组织成员，涉案协议不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效，周桂梅已依法取得29号后院的所有权，其诉讼请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持。张某某去世后，张振东和贾桂兰应该依法履行合同。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条、第五百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认周桂梅与张某某于2021年1月30日就坐落于XX市XX区XX镇XX大街29号宅基地上之后院内北正房五间（砖木结构），西厢房（平房）三间，东厢房（平房）三间（含南门道）、后院北正房后东后厦和西后厢房等房屋建筑物及房屋内固定设施所签《农村房屋买卖协议书》有效；二、确认坐落于XX市XX区XX镇XX大街29号宅基地上之后院内北正房五间（砖木结构），西厢房（平房）三间，东厢房（平房）三间（含南门道）、后院北正房后东后厦和西后厢房等房屋建筑物归周桂梅所有。案件受理费5400元，由周桂梅负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李 辉二〇二一年六月二十三日书记员 孙媛苹