山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁15民终2533号上诉人（原审被告）：聊城市交大科技园有限公司，住所地：山东省聊城市东昌府区柳园街道办事处前许街16号。法定代表人：王太川，董事长。委托诉讼代理人：刘东梅，山东荣法律师事务所律师。委托诉讼代理人：周鹏，山东荣法律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李新智，男，1984年9月23日出生，汉族，住聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：魏天援，山东众成清泰（聊城）律师事务所律师。上诉人聊城市交大科技园有限公司因与被上诉人李新智房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2021）鲁1502民初2221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月20日立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人聊城市交大科技园有限公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法驳回李新智主张逾期办证违约金的诉求，案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：商品房买卖合同是双方共同确认签署的有效合同，合同中对逾期办证违约金的约定并不违反法律法规的强制性规定，一审法院调整违约金计算方式没有事实和法律依据，根据民法典第五百八十五条的规定，调整违约金的依据是当事人一方因违约造成的损失数额过分低于或过分高于违约金的约定，本案中，被上诉人购买房屋保值、增值目的并未受影响，也不影响其对房屋的使用，被上诉人未举证证明因逾期办证遭受的实际损失，一审法院调整违约金计算方式没有事实依据；民法典没有规定显失公平的合同可以变更，民法通则对变更合同条款适用一年的除斥期间，被上诉人起诉时，请求变更合同条款已经超过一年的除斥期间，一审法院变更合同条款没有法律依据。逾期办证违约金已经超过诉讼时效，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条第一款规定“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”本案办理房产证的期限在合同中明确约定即为2015年11月22日起，被上诉人起诉时已经超过诉讼时效，一审法院对已经过诉讼时效的违约金进行调整，将合同中明确约定的一次性违约金调整为继续性违约金，规避诉讼时效的规定，明显偏袒被上诉人一方。被上诉人李新智答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，该合同中关于逾期办证违约金的规定为格式条款，根据民法典第496条第2款、第497条第2款、第498条关于格式条款的相关规定，上诉人作为提供格式条款的一方不合理地免除或者减轻其责任、加重我方责任、限制我方主要权利，上诉人也未尽到提示告知义务，并且该条款明显违背公平原则，该条款为无效条款，上诉人应当与我方承担同等的违约责任；根据合同中逾期办证违约金的相关条款，违约金的数额是以日为单位计算的，所以违约金可以视为按日产生的相互独立的多个债务，应分别计算诉讼时效，属于继续性债权而非一时性债权，继续性债权的诉讼时效计算方法为从当事人起诉之日起前三年，一审法院诉讼时效计算方式并无不当，请求依法驳回上诉。原审原告李新智向聊城市东昌府区人民法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金、利息补贴30106.74元。2.判令被告支付逾期办证违约金104668.48元。3.判令被告支付原告装修补贴14685元。4.案件受理费等诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实:2013年8月15日，原、被告双方签订商品房预售合同，约定被告将其开发的西安交大聊城科技园小区35号楼1单元1901室房屋(面积146.85平方米)及储藏室出售给原告，总房款779944元。合同约定，被告应当在2013年12月31日将具备取得建筑工程竣工验收备案表和商品住宅交付使用批准文件条件的商品房交于原告；被告应当在商品房交付使用后365日内将办理房屋权属登记的相关资料报产权登记机关备案。合同同时约定被告逾期交房应当支付违约金的计算方式，对因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。还约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金；买受人在接到出卖人办证通知之日起十日内未提供相关证件或到场办理相关手续的，每逾期一日，买受人向出卖人支付总房款日万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告全额支付了房款779944元。后因被告未能在合同约定时间交房，业主纷纷向有关部门反映情况，2014年3月4日在聊城市住建委主持下，双方就交房期限和逾期交房违约金等问题进行了协商。2014年3月24日，被告出具书面《承诺》：科研办公部分将于2014年5月31日前、高层住宅将于2014年6月30日前、洋房和别墅部分于2014年7月31日前经相关部门竣工验收合格后交付使用；若未能在承诺日期前交房，自上述交房日期之后按照所交款日万分之三支付违约金，按约支付给购房者。该承诺书由被告负责人签名、盖章，十几名业主代表在“业主代表签字”处签名。2014年11月21日，被告将房屋交付原告。同日，原、被告签订补充协议书，约定原告自行安排装修，待基础装修完成后，被告给与原告所购房屋合同面积每平方米100元装修补贴，凭装修发票领取。因被告没有在其承诺的2014年7月31日前交房，事后被告与原告达成赔偿意见，商定向原告支付逾期交房违约金28070.21元，并支付原告房屋利息补贴19334元，扣减冲抵原告应缴纳的电视初装费240元、燃气初装费2350元、暖气初装费5139.75元、契税23398.32元，剩余16276.14元由被告支付原告，为此被告向原告出具了支付确认单。2020年12月24日，被告出具支付证明，确认原支付确认单欠付业主16276.14元，业主应补交面积差额9567.72元，应退其他费用23398.32元，冲抵后应退业主合计30106.74元，原告李新智签名予以确认。后被告通知原告，涉案房屋可于2020年12月25日-26日办理房屋移交清算手续及房产证。原告装修后，已开具金额为14685元的装修工程款发票并提交被告。一审法院认为，原、被告订立的商品房预售合同及补充协议是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。原告已经按合同约定履行了支付房款义务，被告也应按照合同约定履行义务。本案中被告逾期交房、办证，依法应承担违约责任。关于原告主张的逾期交房违约金及利息补贴，因双方已就该问题协商处理完毕，被告对原告主张的该项诉讼请求亦无异议，原告要求支付逾期交房违约金、利息补贴30106.74元的诉讼请求符合合同约定及法律规定，予以支持。关于逾期办证违约金计算方式问题，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。本案中，原、被告签订的商品房预售合同约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；买受人违约，每逾期一日，买受人向出卖人支付总房款日万分之一的违约金。如果按合同约定，被告不论违约多长时间仅需向原告支付总房款万分之一的违约金，而一旦原告违约，每逾期一日则需向被告支付总房款万分之一的违约金，有失公平，根据公平原则，如被告违约，每逾期一日，也应按已付房款的日万分之一向原告支付违约金。鉴于原、被告双方签订的商品房预售合同中约定的房款不包含车位款，故违约金仅应以房款779944元为基准计算。关于逾期办证违约金的诉讼时效问题，逾期办证违约责任的请求权是基于合同之债享有的债权请求权，应适用诉讼时效的有关规定。本案中被告的违约行为是一种持续状态，原告对违约金的请求给付应视为一种继续性债权，该债权的诉讼时效应自原告网络申请立案之日即2021年1月22日向前倒推三年，在该三年之内原告主张权利不超过诉讼时效，原告主张违约金的起算时间点应为2018年1月22日，计算至2020年12月20日为1063日。故原告主张的逾期办证违约金，本院以779944元为基准，共支持82908.05元。关于装修补贴，原告已按照合同约定向原告提交装修工程款发票，被告亦应履行合同约定义务，故原告要求支付装修补贴款14685元的诉讼请求符合合同约定及法律规定，予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告聊城市交大科技园有限公司于判决生效后十日内给付原告李新智逾期交房违约金、利息补贴30106.74元；二、被告聊城市交大科技园有限公司于判决生效后十日内给付原告李新智逾期办证违约金82908.05元；三、被告聊城市交大科技园有限公司于判决生效后十日内给付原告李新智装修补贴款14685元；四、驳回原告李新智的其他诉讼请求。案件受理费1645元，由原告李新智负担239.5元，被告聊城市交大科技园有限公司负担1405.5元。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于逾期办证违约金的计算方式问题，虽双方签订的商品房买卖合同中对产权登记的违约金进行了约定，但该约定要求购房者违约时按日万分之一支付违约金，而出卖人违约时仅支付购房款万分之一的违约金，该条款不合理地减轻出卖人的责任，该格式条款无效，一审据此根据公平原则按照已付房款的日万分之一确定上诉人应支付的违约金，处理适当；本案因上诉人一方的原因导致无法在法定期限内办证，上诉人逾期办证的违约状态是持续的，被上诉人对逾期办证违约金的请求属于内容和范围随时间推移不断变化的继续性债权，一审法院据此认定从被上诉人网络申请立案之日起倒推3年内的部分未过诉讼时效，并据此确定的逾期办证违约金数额正确，上诉人聊城市交大科技园有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1873元，由上诉人聊城市交大科技园有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡洪建审 判 员 王亚利审 判 员 李令庆二〇二一年六月二十一日法官助理 田雨松书 记 员 王黎娇