安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0207民初1959号原告（反诉被告）：王名华，男，1984年7月19日出生，汉族，住芜湖市鸠江区。原告（反诉被告）：晋晓虹，女，1985年8月21日出生，汉族，住山西省浑源县。共同诉讼委托诉讼代理人：李源，安徽瀛国伦律师事务所律师。共同诉讼委托诉讼代理人：潘雪松，安徽瀛国伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：芜湖国购汽车物流产业园投资发展有限公司,住所地芜湖市鸠江电子产业园综合楼5008室,统一社会信用代码913402070978709923(1-1)。法定代表人:袁启明,董事长。委托诉讼代理人：武涛，安徽通闻律师事务所律师。原告王名华、原告晋晓虹诉被告芜湖国购汽车物流产业园投资发展有限公司（以下简称芜湖国购公司）商品房销售合同纠纷，反诉原告芜湖国购公司诉反诉被告王名华、反诉被告晋晓虹商品房销售合同纠纷，本院分别立案受理，依法适用简易程序于2021年3月25日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）王名华、晋晓虹的共同委托诉讼代理人李源、潘雪松，被告（反诉原告）委托诉讼代理人武涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王名华、晋晓虹向本院提出诉讼请求:1、判决解除两原告与被告2017年8月31日签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告返还两原告已支付的购房款160000元,并按照全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率自2020年12月26日计算至实际给付之日止的逾期利息;3、判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年8月31日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》一份,约定两原告购买被告开发建设的位于芜湖市鸠江区房屋一套,该房建筑面积80.92平方米,单价为3954.52元每平米,总价为320000元，支付方式为按揭贷款。合同签订后，两原告于2017年8月31日前支付了购房款首付160000元，被告出具了收款收据。此后，两原告依照被告的要求提供了办理按揭贷款所需的个人材料，但被告一直未能指定合作银行给予两原告办理银行按揭贷款，两原告多次和被告进行沟通未果。合同约定的交房时间为2018年12月31日前，但被告仅于2019年4月份要求原告在其来访登记簿上签字，以替代应履行的验房、交付钥匙等交房义务，此后也未如约向原告提供办理房地产权证所需材料。2020年11月26日，两原告正式向被告提出书面退房要求，但被告至今为退还购房款，原告多次交涉未果。原告认为被告至今未能如约实际交房义务，同时导致原告未能如期办理房地产权证等行为已严重违约，原告有权解除合同，且向被告提交书面退房时合同已经解除，被告应按合同约定退还购房款并承担相关违约责任。被告拒不退款，于法无据。为维护合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望能判如所请。被告芜湖国购公司辩称：1、被告不同意解除双方签订的商品房买卖合同，希望双方继续履行；2、原、被告签订的《商品房买卖合同》第4条约定，余款160000元应当由原告在2017年9月7日前办理银行贷款或者付款，逾期按第五条违约处理。据此条约定，原告未能如期付款或办理银行贷款，原告违约在先。依据民法典第526条之规定，原告未能履行房款的给付义务，被告由权行使先履行抗辩权，拒绝交付房屋；3、被告未原告的立业考虑，于2015年4月2日将案涉房屋交付给原告，双方签署入伙手续，其中载明原告已验房并填写收房记录，原告不仅同意收房，同时也对房屋面积进行确认；4、合同补充协议第11条第二款约定，买受人原告行使合同解除权是，应在知悉或应当知悉有合同解除权之日起10日内书面通知出卖人被告，否则视为放弃权利。同时合同解除权最迟应在双方办理交房手续之日前行使。据此，原告最迟应在2019年4月2日前该向被告主张合同解除权，逾期则解除权消灭；5、因原告知己未能按约支付剩余购房款，所以原告仅对案涉房屋享有房屋使用权而非所有权，其办理房屋产权登记的条件为成交，考虑到案涉房屋还在履行过程中，被告没有支付逾期利息的义务。综上，原告的诉请要求解除商品房买卖合同没有事实和法律依据。反诉原告芜湖国购公司提出的反诉请求：1、判令反诉被告立即支付拖欠的购房余款160000元;2、判令反诉被告支付逾期付款违约金16614.4元(自2017年9月8日起暂计算至2021年3月29日止,即160000元×0.008%/天×1298天,之后违约金按照此标准计算至款清之日止);3、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2017年8月31日签订《商品房买卖合同》,约定由反诉被告购买反诉原告位于芜湖国购汽贸物流园Ａ区房屋,总价款为320000元,首付款为160000元,并约定反诉被告应于2017年9月7日前办理银行贷款或支付余款160000元。同日双方签订《合同补充协议》,协议约定:1、商品房完成交付3日内,买受人可自行至出卖人（反诉原告）处领取办理房屋登记所需由出卖人提供的材料,自行办理房屋产权证书并交纳全部税费。买受人逾期不领取办证资料或不办理房产证的,出卖人不承担逾期办证的违约责任;2、买受人在签订本合同前,均已阅知全部合同条款,签订本合同后,视为买受人已认可。反诉原告基于对反诉被告按时履约的信赖和期待,在签署上述协议后于2019年4月2日向反诉被告交付了案涉房屋。但截至起诉之日,反诉被告违反《商品房买卖合同》第4条第(3)项、《合同补充协议》第12条第(1)项等的约定,至今未能支付购房余款。反诉原告认为双方签订的上述协议合法有效,反诉被告理应向反诉原告支付拖欠的购房款及合同违约金。反诉被告王名华、晋晓虹共同辩称：1、从合同的约定以及合同的履行当中，双方对于房屋价款的履行都是明确的采用了贷款的方式，并不存在反诉原告所称的需要一次性付款的情况。通过房屋买卖合同的第四条，付款方式当中买受人按下列第三种方式按期付款，即按约定的时间支付首付款以及后续的尾款办理银行贷款。结合上下文的文意，双方的约定是非常明确的，就是要办理银行贷款；2、从后续的履行过程当中，反诉被告一直向反诉原告提交办理贷款的手续材料催促对方配合其办理房屋的贷款，寻找合作的银行。至于反诉被告没有能够办理贷款的原因，是因为反诉原告没有能够找到合作的银行，也没有配合反诉被告去提交相应的材料和手续，违约行为是对方造成的，反诉被告不应当承担违约的责任。最后即使反诉成立，那么也应当按照合同的约定，反诉原告应承担逾期交房的违约责任，包括没有能够按时办证，没有及时的交付房屋等其他的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人就真实性无异议的原告所举原告身份证、被告工商登记信息、《商品房买卖合同》、《费用确认单》、收款收据、微信聊天截图，被告所举《芜湖汽贸园入伙手续书》本院予以确认并在卷佐证。根据已采信的证据，结合双方当事人当庭陈述，本院查明的案件事实为：2017年8月31日,原告和被告签订了《商品房买卖合同》一份,约定原告购买被告开发建设的芜湖国购汽贸物流园Ａ区,建筑面积80.92平方米,单价3954.52元／平方米,合同总价为320000元,支付方式为合同签订当日支付160000元，余款160000元由买受人（原告）在2017年9月7日前办理银行贷款或付款；交房时间为2018年12月31日前。合同第五条关于逾期付款规定为，买受人逾期付款的,出卖人应进行催告,自催告通知发出之日起90日后（不得少于三个月的合理催告期）,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。出卖人未行使解除权的,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.8的违约金。合同第七条关于逾期交房规定为，若被告逾期交房，原告应进行催告，自催告通知发出之日起90日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%支付违约金等。合同第十二条关于出卖人履行协助办理产权证义务规定为，在商品房交付使用后90日内,向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料,如出卖人不能在商品房交付使用后90日内提供按规定应当由出卖人提供的材料,而影响了买受人办理房屋所有权证的,双方同意按下列第1、2、3项处理:1、超过90日的,出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.5的违约金；2、出卖人迟延超过一年的,买受人有权退房;买受人退房的,出卖人应在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,并赔偿买受人由此造成的损失；3、出卖人在90日内完成办理初始登记的时间系自合同约定交付的时间起开始计算。同日，原告还与芜湖聚睿商业运营管理有限公司签订《租赁授权证明》一份，内容为原告授权该公司对其购买的芜湖国购汽贸物流园Ａ区对外进行招租、出租活动，签订《租赁合同》，并收取租金等费用；授权期限3年。上述合同签订当日，原告支付被告首付款160000元。此后，因被告不能提供合作银行，原告未能就剩余购房款办理银行按揭贷款手续。2018年12月31日，被告未能按约向原告交付房屋。2019年4月2日，原告在被告提供的《入伙协议书》上签名。《入伙协议书》内容为通知业主所购房屋已具备接收入伙条件，按约定自交付之日起，视为已将上述房屋及其相关设施正式交付业主。同日，被告就逾期交房违约金（720元）及房屋实测面积与预测面积的差额款（435元）与原告进行了结算，原告在结算单上签名确认并领取了结算款。案涉房屋现由芜湖聚睿商业运营管理有限公司对外出租。另查明，被告与中国农业银行股份有限公司芜湖金桥支行达成合作协议，该银行为被告开发建设的案涉项目提供个人购房按揭贷款业务。本院认为，一、本诉部分：原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关附件是双方在平等基础上经充分协商作出的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方均有约束力。合同履行过程中，因被告原因，原告未能就剩余购房款办理银行按揭贷款手续，被告也未能按约交付房屋，在此情况下，原告并没有行使合同解除权，应视为原告对自己权利的放弃。2019年4月2日，被告在原告未付清全部购房款的情况下将案涉房屋交付原告，同时双方还就逾期交房违约金进行了结算。至此，双方在合同履行过程中对原合同条款中关于购房款支付期限、房屋交付期限等事项进行了变更并达成新的协议。现被告已提供合作银行，原告可以就案涉房屋办理银行按揭贷款，双方继续履行房屋买卖合同并无障碍。原告按原合同约定条件诉请解除双方签订的房屋买卖合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。二、反诉部分：反诉原告将案涉房屋交付反诉被告，且提供了办理按揭贷款的合作银行，反诉被告继续履行房屋买卖合同的条件已成就，反诉原告诉请反诉被告支付剩余购房款160000元，合法、有据，应予支持。双方于2019年4月2日办理房屋交接手续即签订《入伙协议书》及《费用确认单》时并未约定剩余购房款的支付时间，且当时反诉原告也未能提供办理按揭贷款的合作银行，故反诉原告诉请反诉被告按原合同约定自2017年9月8日起支付逾期付款违约金没有事实依据，本院不予支持。反诉原告未提供证据证明自何时起要求反诉被告支付剩余购房款，故对反诉原告诉请反诉被告支付逾期付款违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、驳回原告王名华、晋晓虹的诉讼请求。二、反诉被告王名华、晋晓虹于本判决生效之日起十日内支付反诉原告芜湖国购汽车物流产业园投资发展有限公司购房款160000元。三、驳回反诉原告芜湖国购汽车物流产业园投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的本诉案件受理费3050元，由原告王名华负担。反诉案件受理费1917元，由反诉原告芜湖国购汽车物流产业园投资发展有限公司负担180元，反诉被告王名华负担1737元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 员 杨从权二〇二一年六月十五日法官助理 齐世民书 记 员 张 寅附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。