贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民再28号再审申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：陈**良，男，1975年12月5日出生，汉族，住浙江省绍兴县。委托诉讼代理人（特别授权）：赵雄，贵州本芳律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）:王鲜，女，1965年3月20日出生，汉族，住毕节市七星关区。再审申请人陈**良因与被申请人王鲜房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）黔0502民终3677号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院作出（2020）黔民申2640号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人陈**良委托诉讼代理人赵雄、被申请人王鲜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人陈**良申请再审请求：1.撤销毕节市中级人民法院（2018）黔05民终3677号民事判决及毕节市七星关区人民法院作出的（2018）黔0502民初2234号民事判决第一、二项，改判支持申请人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被申请人负担。事实及理由：1.根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，申请人享有案涉门面的转租权利，申请人未将涉案门面转租的事实告知被申请人王鲜，仅违反了合同附随义务，不存在根本违约，未导致合同目的不能实现。王鲜在合同约定租赁期限届满前以申请人未告知并征得其同意转租案涉门面为由通知申请人解除合同，其行为不符合法定解除条件，原一、二审适用法律错误。2.即便王鲜以法定事由提出解除合同，亦不应得到支持。首先，申请人已按约定的期限和金额向王鲜支付了案涉门面租金，不存在拒不支付或催告后在合理期限内仍不支付的行为。其次，双方合同已约定了允许申请人在承租期间内转租。再次，出租人以“承租人未经其同意转租”为由解除合同的期限为六个月，本案中，王鲜居住的桂花路与案涉门面相距约200米，案涉门面2013年就实际转租，王鲜至迟应于2015年4月就应当知晓申请人已转租的事实。但王鲜于2018年3月20日才以申请人未通知并征得其同意转租案涉门面为由单方解除合同，其解除行为无效。最后，申请人与王鲜及案外人吴平签订租赁合同时，王鲜和吴平的门面均系独立的门面，申请人一并承租该两个门面后一并打通经营，才使得案涉门面使用价值得以提升，申请人考虑经营风险，才转租涉案门面赚取差价。被申请人王鲜辩称：一、陈**良主张的王鲜住所地与案涉门面相距200米不属实。该地址仅为王鲜的户籍地址，1990年后王鲜就未在该处居住，且该房已于2000年拆除。王鲜结婚后先后在工农桥××宿舍和××路烟厂宿舍居住，并于2009年10月搬到毕节市七星关区居住，2013年因购房入户户口迁入贵阳市观山湖区金阳南路6号。二、原判认定事实清楚，适用法律正确。陈**良未告知王鲜转租事宜，且与次承租人签订的租赁协议与涉案《房屋租赁合同》约定的权利义务并不相符，王鲜有权解除合同。陈**良夫妻未按照约定期限和金额足额支付租金，构成违约，王鲜有权单方解除合同。一审原告（反诉被告）陈**良向一审法院提出诉讼请求：一、确认王鲜于2018年3月23日向陈**良发送的《解除房屋租赁合同告知声明》对陈**良不发生法律效力；二、判决王鲜继续履行双方于2012年12月5日签订的《房屋租赁合同》。三、诉讼费用由王鲜承担。一审被告（反诉原告）王鲜向一审法院提出反诉请求：一、判决解除原被告于2012年12月5日签订的《房屋租赁合同》；二、判决陈**良支付拖欠的2017年5月18日至2018年5月17日的租金10000元。三、诉讼费用由陈**良承担。一审法院认定事实：被告（反诉原告）王鲜将其所有的位于毕节市七星关区门面打通同时出租给原告（反诉被告）陈**良，双方于2012年12月5日签订《房屋租赁合同》，其中第五条明确规定：“甲方允许乙方在合同期内转让或出租本门面，但乙方须告知甲方，乙方转让或出租给第三方时，第三方与甲方的合同条例与本合同一致，所有权力（利）与义务不变”。2017年3月19日，陈**良未告知王鲜及案外人吴平，擅自与李宁签订《房屋租赁合同》，将前述门面以370000元出租给李宁使用，租期为2019年4月1日-2020年3月31日止。2018年3月份，被告（反诉原告）知道原告（反诉被告）将前述门面转租后，于2018年3月20日向原告（反诉被告）送达《解除房屋租赁合同告知声明》，告知原告（反诉被告）合同于2018年3月31日终止，租金差价如数退还，要求其2018年3月31日前搬离门面。另查明，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的合同约定，2017年5月18日起，房屋租金为50000元，其妻陈国仙2017年给付的房屋租金是40000元，拖欠的10,000.00元至今未付。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷案件,应当适用《中华人民共和国合同法》的相关规定,原告与被告签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效。原告与被告签订的《租房协议》已约定“甲方允许乙方在合同期内转让或出租本门面，但乙方须告知甲方，乙方转让或出租给第三方时，第三方与甲方的合同条例与本合同一致，所有权力（利）与义务不变。”本案中原告虽享有转租权，但其转租未遵守合同约定，已构成违约，被告有权提前解除合同。原告未按协议约定支付原告2016年10月1日至2017年10月1日租金10000元，其辩称系被告同意免收10000元租金，被告不予认可，原告未提交证据证明被告同意减少租金，因此，对原告请求被告支付2017年5月18日至2018年5月17日租金10000元的诉请，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。二、解除原被告双方于2012年12月5日签订的《房屋租赁合同》。三、原告（反诉被告）于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）2017年5月18日至2018年5月17日房屋租金人民币10000元。本诉案件受理费人民币30元（已按简易程序减半收取），反诉案件受理费25元（已按简易程序减半收取），由原告（反诉被告）承担。陈**良不服，向本院上诉请求：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初2234号民事判决，将本案发回重审或改判支持陈**良的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由王鲜承担。本院二审认定事实与一审认定一致。本院二审认为：本案二审当事人双方的争议焦点问题是出租人是否有权解除与陈**良签订的合同。陈**良作为承租人，依王鲜、陈**良于2012年12月5日签订的《房屋租赁合同》，陈**良将其承租的门面转租给第三人时，其合同义务应当告知出租人。本案承租人陈**良将其承租的门面转租给次承租人后，并未将这一事实告知出租人，违反了合同约定的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，该款规定了出租人在承租人未经出租人同意转租的法定解除权。本案中承租人陈**良转租的告知义务，依双方约定是约定义务，依《合同法》第二百二十四条第二款是法定义务，其上诉主张是附随义务没有事实和法律依据。王鲜的解除权在解除合同的通知到达时即发生法律效力，本院依法予以确认。综上所述，陈**良的上诉理由不能成立，其上诉请求依法应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由陈**良负担。再审过程中，被申请人王鲜向本院提交证据如下：第一组：王鲜兴隆佳园房产证复印件一份，王鲜居住兴隆佳园的业主委员会证明一份，王鲜贵阳户口本复印件一份。用以证明：王鲜自1990年结婚后就未在桂花路42-93号居住。经质证，申请人陈**良对房产证复印件真实性、合法性无意见，但认为与本案没有关联性，达不到证明目的，因为购买该房屋不代表实际居住；对业主委员会证明真实性没有意见，但合法性有意见，因为没有经办人签字，居住证明内容是否真实申请人无法核实。对户口本真实性、合法性没有意见，但是户口本记载的地址明显与居住证明载明的地址不一致，综上，该组证据相互矛盾，达不到被申请人的证明目的。第二组：贵州省高级人民法院（2019）黔民申4202号民事裁定书。用以证明：本案与陈国仙、吴平租赁合同纠纷一案完全一样，该案贵州省高级法院是驳回陈国仙的再审申请的。经质证，申请人陈**良对该组证据真实性、合法性没有意见，但认为与本案不具有关联性，系两个不同的案件，达不到被申请人的证明目的。经审查，本院认为，被申请人王鲜提交的第一组证据与本案不具有关联性，达不到其证明目的，本院不予采信；被申请人王鲜提交的第二组证据申请人对真实性无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信。对原审查明的事实，本院予以确认。再审另查明，2019年12月9日，贵州省高级人民法院就再审申请人陈国仙与被申请人吴平房屋租赁合同纠纷一案，作出（2019）黔民申4202号民事裁定书认定：二审法院认定吴平向陈国仙发送的《解除房屋租赁合同告知声明》有效，合同不再继续履行并无不当。陈国仙的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，裁定驳回陈国仙的再审申请。综合双方当事人的诉辩意见，本案再审的争议焦点为；一、被申请人王鲜在2018年3月20日向申请人陈**良发出的《解除房屋租赁合同告知声明》是否产生解除效力，如产生解除效力，解除时间如何确定。二、如不产生解除效力，案涉租赁合同应否继续履行。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，结合案件事实发生的时间，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，应适用《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）等法律、司法解释予以处理。针对争议焦点一：根据陈**良与王鲜于2012年12月5日签订的《房屋租赁合同》第五条：“甲方允许乙方在合同期内转让或出租本门面，但乙方须告之甲方，乙方转让或出租第三方时，第三方与甲方的合同条例与本合同一致，所有权力与义务不变。”之约定可知，王鲜允许陈**良转租案涉门面的前提条件为两项：一是陈**良需将转租事项告知王鲜，二是转租的权利义务应与案涉《房屋租赁合同》一致。而陈**良将案涉房屋转租给案外人，未告知王鲜，且转租租金高于案涉《房屋租赁合同》约定的租金，其行为已违反双方约定的允许转租的前提条件，应认定为陈**良未经王鲜同意擅自转租房屋。故王鲜向陈**良发送《解除房屋租赁合同告知声明》告知解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”之规定。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，《解除房屋租赁合同告知声明》于2018年3月20日到达陈**良，双方于2017年3月14日签订的《房屋租赁合同》应自该《解除房屋租赁合同告知声明》明确的期限届满之日（2018年3月31日）解除，原一、二审未予支持陈**良主张确认《解除房屋租赁合同告知声明》不生效以及要求王鲜继续履行合同的诉讼请求并无不当，本院予以确认。陈**良主张其仅违反了附随义务、王鲜无权解除合同的理由不成立，本院不予采纳。但因案涉《房屋租赁合同》已于2018年3月31日因王鲜行使解除权而解除，原审判决解除该《房屋租赁合同》不当，本院予以纠正。同时，鉴于上述理由，对第二个争议焦点不再论述。综上，原判决认定事实清楚，对案涉《房屋租赁合同》解除时间认定不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零七条规定，判决如下：一、撤销本院（2018）黔05民终3677号民事判决；二、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初2234号民事判决第一项、第三项，即“驳回原告（反诉被告）陈**良的诉讼请求”；“原告（反诉被告）于本判决生效之日起十五日内支付被告（反诉原告）2017年5月18日至2018年5月17日房屋租金人民币10000元”；三、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初2234号民事判决第二项为：“确认陈**良、王鲜于2012年12月5日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月31日解除。”如果未在本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币30元，反诉案件受理费25元，二审案件受理费人民币60元，共计115元，由陈**良负担。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向一审法院申请强制执行。本判决为终审判决。审 判 长 黄世军审 判 员 周 莺审 判 员 刘光全二〇二一年六月二十八日法官助理 张园园书 记 员 谢贤聪