四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川05民终634号上诉人（原审被告）：泸州市鸿通春天房地产开发有限公司，住所地泸州市龙马潭区鱼塘镇金井街4号附11号，统一社会信用代码91510504309359011A。法定代表人：何志元。委托诉讼代理人：安言，四川时代永嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖巧玲，女，汉族，1969年1月29日生，住四川省泸州市龙马潭区。委托诉讼代理人：沈刚，四川理光律师事务所律师。上诉人泸州市鸿通春天房地产开发有限公司（以下简称泸州鸿通房产公司）因与被上诉人肖巧玲房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省泸州市龙马潭区人民法院（2017）川0504民初2057号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并组织当事人进行听证。上诉人泸州鸿通房产公司的委托诉讼代理人安言，被上诉人肖巧玲的委托诉讼代理人沈刚到庭参加听证。本案现已审理终结。上诉人泸州鸿通房产公司的上诉请求为：撤销原判第二项，驳回肖巧玲的诉请。上诉人泸州鸿通房产公司的主要上诉理由为：一、认定事实错误：（一）诉争所涉15栋1单元1层3号房屋价格为857766.00元。双方于2017年6月9日《定购书》第8条约定“享受相应优惠后的房屋总价为857766.00元整”，房屋就是房屋，何来花园之说。（二）肖巧玲在签订《定购书》前，已充分了解泸州鸿通房产公司所售商品房的基本情况，并详细阅读了出卖人相关政府文件且无异议，说明肖巧玲对所订购的房屋包含的范围是清楚的，签订协议是自愿的。（三）肖巧玲选定房屋的付款方式为按揭付款，在什么时间能付清首付，泸州鸿通房产公司给予了肖巧玲充分的准备时间，从2017年6月20日延期至6月26日，而根据《定购书》第3条“买受人须在签订定购书次日起5日之内（含5日）到出卖人指定签约处签署《商品房买卖合同》及其附件”，也即应在6月14日前签署《商品房买卖合同》及其附件。两次首付的延期均说明肖巧玲首付款准备不足，在补齐首付后签订《商品房买卖合同》及其附件，何来的“因双方对出售的花园是否载入商品房买卖合同协商不成”及“被告拒绝在商品房买卖合同上注明之前约定的花园部分条款”之说。（四）肖巧玲定购的是15栋1单元1层，房屋四至界限及结构清晰，泸州鸿通房产公司没有权利销售超过该范围的物业，也没有义务在签订商品房买卖合同及其附件时同意超出《定购书》约定的内容，肖巧玲也同样不能超出《定购书》约定内容。（五）录音及整理资料虽系肖巧玲私自录制，但录音内容并未反映出泸州鸿通房产公司出售花园的事实，主要内容为肖巧玲自说自话，因此无论该证据的取得方式还是证据内容，对本案都没有证明力。（六）刘家敏作为销售人员，印制名片是再正常不过的事情，在泸州鸿通房产公司对销售人员进行培训时对各户型的价格计算方法草稿，由销售人员抄录记忆，上面既无具体房号又无签名，这种本来属于泸州鸿通房产公司的员工培训草稿，肖巧玲用非法方式获取作为证据出示并得到一审判决支持，有违证据法则。（七）泸州鸿通房产公司在与肖巧玲签订正式商品房买卖合同中，多次电话联系肖巧玲，不仅没有追究肖巧玲逾期支付定金和逾期签订正式商品房买卖合同的违约责任，还接受肖巧玲提出的延期补齐首付的要求，充分说明泸州鸿通房产公司为履行义务尽到了最大的努力。（八）本案的形成原因是由于肖巧玲恶意磋商，以达成其毁约而又不承担违约责任的目的。肖巧玲签订《定购书》后产生悔意，无中生有提出个花园的说法，使双方不能达成签署正式商品房买卖合同的结果。二、适用法律错误。（一）《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，不得擅自变更或者解除。既然一审判决认定定购书系双方当事人的真实意思表示，合法有效，就应当受法律保护，预约协议的目的是为了签订买卖商品房的本约，任由定购人以莫须有的所谓赠送花园、车库、装修、家具等理由而拒绝签订商品房买卖合同，不仅不承担违约责任，反而还享受定金红利，有违立法精神。本案中，肖巧玲提出的超出认购书内容的要求，不折不扣的是对定购书的重大变更，一审判决却又予以支持，显然错误。（二）《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定：在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。泸州鸿通房产公司应肖巧玲的要求将补齐首付的时间延期至6月26日，同日，肖巧玲向一审人民法院提起诉讼，请求解除《定购书》的诉讼请求，已明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，而此时的泸州鸿通房产公司还在准备着双方签订正式商品房买卖合同。（三）《担保法解释》第一百一十五条规定：给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。《定购书》约定：买受人须在签订定购书次日起5日之内（含5日）到出卖人指定签约处签署《商品房买卖合同》及其附件，否则属买受人违约，出卖人有权将该房屋另行出售，买受人所付定金不予退还。故一审判决泸州鸿通房产公司双倍返还定金既无事实依据，又属错误适用法律。被上诉人肖巧玲辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，二审法院应予以维持。肖巧玲向一审法院起诉请求：解除肖巧玲与泸州鸿通房产公司于2017年6月9日签订的《鸿通·海上威尼斯项目商品房定购书》；判令泸州鸿通房产公司双倍返还肖巧玲购房定金40000.00元。一审法院认定事实：2017年6月9日，肖巧玲到泸州鸿通房产公司开发的鸿通·海上威尼斯项目售房部看房，该公司高级置业顾问刘家敏为其介绍楼盘情况，肖巧玲了解楼盘情况后决定购买泸州鸿通房产公司开发的位于泸州市龙马潭区鸿通·海上威尼斯项目的15栋1单元1层3号房屋。经磋商，泸州鸿通房产公司的高级置业顾问刘家敏将该房的总价扣减各种优惠后的价格713766元，加上出售的花园价格144000.00元（72㎡×2000.00元/㎡），泸州鸿通房产公司出售给肖巧玲的位于泸州市龙马潭区鸿通·海上威尼斯项目的15栋1单元1层3号房屋总价为857766.00元。肖巧玲与泸州鸿通房产公司当场签订了“鸿通·海上威尼斯”项目商品房定购书，定购书中约定：肖巧玲购买泸州鸿通房产公司开发的位于泸州市龙马潭区房屋编号为15栋1单元1层3号房屋，建筑面积约97.07㎡，定金10000.00元，付款方式为按揭，享受相应优惠后的房屋总价为857766.00元，泸州鸿通房产公司的置业顾问刘家敏同时在定购书尾部备注：于2017年6月20日补齐首付，于2017年6月10日补齐定金，逾期定金不退，房源另售。定购书签订当日，肖巧玲依约向泸州鸿通房产公司支付10000.00元定金；肖巧玲于同年6月11日支付了10000.00元定金。2017年6月20日，肖巧玲到泸州鸿通房产公司售房部准备签订商品房买卖合同，但因肖巧玲出具商品房买卖合同上未载入出售的花园，遂拒绝签字，并与泸州鸿通房产公司协商，泸州鸿通房产公司同时在肖巧玲手持的定购书尾部标注延期于2017年6月26日补齐首付。后因双方对出售的花园是否载入商品房买卖合同协商不成，肖巧玲遂诉至一审法院。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。肖巧玲与泸州鸿通房产公司于2017年6月9日签订“鸿通·海上威尼斯”项目商品房定购书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该定购书明确约定了肖巧玲购买的房屋编号为15栋1单元1层3号，建筑面积约97.07㎡，享受相应优惠后的房屋总价为857766.00元；泸州鸿通房产公司在定购书尾部备注了于2017年6月20日补齐首付，于2017年6月10日补齐定金，逾期定金不退；双方在准备签订商品房买卖合同过程中，泸州鸿通房产公司又将肖巧玲交纳首付的时间延期至2017年6月26日。结合泸州鸿通房产公司的高级职业顾问刘家敏对15栋1单元1层3号（优惠后价格713766.00元）的计算清单，泸州鸿通房产公司出售给肖巧玲的房屋包含了72㎡的花园，单价为2000.00元/㎡，价格为144000.00元，泸州鸿通房产公司出售给肖巧玲的房屋和花园总价为857766.00元（713766.00元+144000.00元）。在双方签订正式的商品房买卖合同中，泸州鸿通房产公司拒绝在商品房买卖合同上注明之前约定的花园部分条款，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”之规定，本案双方当事人在签订正式商品房买卖合同中，泸州鸿通房产公司明确拒绝在商品房买卖合同上注明之前约定的花园部分条款，且多次协商未果，充分说明泸州鸿通房产公司已明确表示不履行主要义务，且同意解除定购书，故肖巧玲诉请解除双方签订的《鸿通·海上威尼斯项目商品房定购书》的主张，一审法院依法予以支持。关于肖巧玲诉请泸州鸿通房产公司双倍返还购房定金主张的问题。肖巧玲与泸州鸿通房产公司双方在签订定购书当日，肖巧玲支付了10000.00元定金，另于2017年6月11日向泸州鸿通房产公司支付了10000.00元，结合当事人的真实意思表示，肖巧玲与泸州鸿通房产公司约定的担保合同履行的定金为20000.00元，肖巧玲依约已将20000.00元定金给付泸州鸿通房产公司，泸州鸿通房产公司对收受肖巧玲20000.00元定金的事实也无异议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、定购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理……”之规定，泸州鸿通房产公司已明确表示在商品房买卖合同上拒绝载入之前约定的花园部分条款，致使肖巧玲的合同目的不能实现，收受定金的泸州鸿通房产公司已明确表示不履行合同主要义务，故肖巧玲诉请被告双倍返还定金的主张，一审法院依法予以支持。泸州鸿通房产公司抗辩系肖巧玲违反双方签订的《鸿通·海上威尼斯项目商品房定购书》，未在约定期限内签订商品房买卖合同，属肖巧玲违约，依约不予退还肖巧玲给付的20000.00元定金。从肖巧玲提供的录音资料表明肖巧玲在定购书约定的期限内与泸州鸿通房产公司商讨签订商品房买卖合同，但泸州鸿通房产公司明确拒绝在商品房买卖合同上载入约定的出售花园条款，而对肖巧玲支付购房首付款作出延期再行磋商，故泸州鸿通房产公司的辩驳与事实不符，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第二项、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、解除肖巧玲与泸州鸿通房产公司于2017年6月9日签订的《鸿通·海上威尼斯项目商品房定购书》；二、泸州鸿通房产公司于该判决生效后三日内返还肖巧玲定金40000.00元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费800.00元，一审法院减半收取400.00元，由泸州鸿通房产公司负担。二审中，当事人未提交新证据。经审理补充查明，2017年6月9日，泸州鸿通房产公司向肖巧玲出具《收据》一张，该《收据》载明泸州鸿通房产公司收到肖巧玲购鸿通·海上威尼斯15-1-1-3号房定金10000.00元。2017年6月11日，泸州鸿通房产公司向肖巧玲出具《收据》一张，该《收据》载明泸州鸿通房产公司收到肖巧玲购鸿通·海上威尼斯15-1-1-3号房房款10000.00元。一审诉讼中，肖巧玲持上述二张《收据》主张其向泸州鸿通房产公司交付定金20000.00元的事实，泸州鸿通房产公司对肖巧玲的该主张无异议。本院经审理查明的其他法律事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点：泸州鸿通房产公司是否应双倍返还定金。针对该争议焦点，结合本案查明的法律事实，本院作如下评述：一、关于定金金额问题。虽按照肖巧玲与泸州鸿通房产公司于2017年6月9日签订的《鸿通·海上威尼斯项目商品房定购书》的约定，定金金额为10000.00元，且2017年6月11日泸州鸿通房产公司向肖巧玲出具的《收据》上载明其当日收到肖巧玲支付的10000.00元为房款，但在一审诉讼中，泸州鸿通公司对肖巧玲主张的定金为20000.00元的事实无异议，该意思表示系泸州鸿通房产公司民事权利的自由处分，且不违法法律规定，视为泸州鸿通房产公司与肖巧玲就诉争定金金额形成新的合意，即诉争定金金额为20000.00元。二、关于泸州鸿通房产公司民事责任的问题。泸州鸿通房产公司在向肖巧玲出售诉争房屋时，已将花园面积计价纳入房屋总价，该部分内容系商品房买卖合同的重要组成部分，应在商品房买卖合同中予以明确，否则在肖巧玲支付对价后，肖巧玲对花园的权属将处于不确定状态。泸州鸿通房产公司通过定购方式向肖巧玲收受定金作为订立商品房买卖合同担保，因泸州鸿通房产公司不能将其处分给肖巧玲，且实际纳入房款计价范围的花园部分内容在商品房买卖合同中予以明确，致使肖巧玲与泸州鸿通房产公司未能订立商品房买卖合同，故双方未能订立商品房买卖合同是因为泸州鸿通房产公司的原因，泸州鸿通房产公司应双倍返还定金。泸州鸿通房产公司上诉认为其与肖巧玲确定的房款857766.00元系房屋款项，与花园无关。但从肖巧玲向一审法院提供的泸州鸿通房产公司经办人刘家敏制作的房屋价款构成明细，以及双方发生争议后肖巧玲与泸州鸿通房产公司工作人员的通话录音可以看出，双方在签订《鸿通·海上威尼斯项目商品房定购书》时泸州鸿通房产公司已将花园部分计入房屋总价款，且不同意将花园内容在商品房买卖合同中予以明确。泸州鸿通房产公司又主张刘家敏制作的房屋价款构成明细系泸州鸿通房产公司在对销售人员培训时的培训草稿，但该房屋价款构成明细由肖巧玲所持有，且房屋价款构成明细载明的房屋总价与《鸿通·海上威尼斯项目商品房定购书》载明的房屋总价一致，故泸州鸿通房产公司的该事实与本案查明的法律事实不符，亦与常理相悖。综上所述，原审认定基本事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800.00元，由上诉人泸州鸿通房产公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 范升山审 判 员 曹天全审 判 员 李 平二〇一八年七月十二日法官助理 刘 静书 记 员 毛 林