西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2021）陕0104民初6243号原告：刘延琴，女，1970年XX月XX日出生，汉族，住西安。被告：陕西宏盛文旅开发有限公司，住所地：陕西省西安市莲湖区。法定代表人：杨振，该公司总经理。委托诉讼代理人：张**，男，1982年X月XX日出生，汉族，该公司部门经理，住西安市莲湖区。原告刘延琴与被告陕西宏盛文旅开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘延琴、被告陕西宏盛文旅开发有限公司的委托诉讼代理人张**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办理上述房屋房地产权证书的违约金1707.36元；2、请求法院判令因被告逾期办理房地产权属证书而给原告造成的损失人民币：44705.52元；3、本案的全部诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同编号：Y15105103。双方约定：原告从被告处购买位于西安市莲湖区XX城XX路XX号XX楼XX单元XX层XX号商品房一套，房屋总价款329409元。根据合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后原告已依约定履行己方义务。但被告未依约给原告办理产权登记，故诉至法院。此外，合同签订前，被告于2010年向被告支付房屋预售价款341472元。合同签订后，被告未按合同约定的2013年6月30日前交付房屋，直至2014年7月23日才将房屋交付原告。且直至2020年4月25日仍未将房产证交付原告，给原告造成巨大损失，故诉至法院。被告辩称，对于原告第一项诉讼请求，被告于2014年7月23日向原告交付了房屋，依据合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。按照单位实际交房时间起计算，720个工作日届满时间为2017年4月26日。依据2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第18条第一款规定：“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”明确了逾期办证违约金诉讼时效起计算的一般原则，即当事人有约定的，从其约定；无约定的，以法律规定的办理房屋所有权证期限届满之次日作为起算点。因此，本案逾期办理房产证违约金诉讼时效应当自办理房屋所有权证期限届满次日2017年4月27日起计算，依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，诉讼时效在2020年4月27日已经届满，原告起诉逾期办证违约金已过诉讼时效。对于原告第二项诉讼请求，原、被告签订《商品房买卖合同》已经约定了被告逾期办理房产证的违约责任，原告要求被告支付资金占用损失没有事实和法律依据，故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据，结合庭审查明，本院认定事实如下：2015年8月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于西安市莲湖区XX城XX路XX号XX楼XX单元XX层XX号商品房一套，建筑面积,83.29㎡，房价款329409元，合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2、3项处理。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、买受人在收到出卖人通知其提供办理产权过户手续十日内，仍不能按通知要求提供产权过户所需资料，则买受人承担延期办理房产证的全部责任。合同附件六第三条关于办理产权登记手续的补充约定，2、买受人同意委托出卖人代办房屋产权登记手续，买受人应于办理房屋交付手续时，向出卖人提供办理该商品房过户手续时需要买受人提供的文件资料及相关税费（包括登记费、手续费、契税、房屋专项维修基金及其他税费），否则出卖人有权拒绝交付房屋，并按本合同第十一条约定的由于买受人原因造成房屋未能按期交付的约定执行。在办理房屋权属登记手续时，买受人应按出卖人的要求无条件及时给予配合。原告依约缴清了购房款，被告于2014年7月23日向原告交付了房屋。2013年5月31日涉案房屋所处项目取得西安市商品房预售许可证，2018年6月8日被告将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报西安市不动产登记服务中心备案，2018年6月28日取得房屋初始登记。原告涉案房屋已取得不动产权证。庭审中,原告认为，对于第一项诉讼请求，被告虽然在2014年7月23日交付房屋，但原、被告于2015年8月31日才签订《商品房买卖合同》，从合同签订之日起原告才能知晓自己的权利，从合同签订之日起计算720个工作日，诉讼时效应当没有超过。关于第二项诉讼请求，原告认为违约金不能视同为违约损失，被告没有按约定时间给原告办理房产证，导致原告的房屋不能买卖，给原告造成了损失，应当向原告支付违约损失。另查，陕西宏盛实业有限公司于2021年1月22日进行工商登记信息变更,更名为陕西宏盛文旅开发有限公司。  上述事实，有《商品房买卖合同》、购房发票、大修基金收据、西安市商品房预售许可证、房屋（室内）验收表、西安市房屋权属分户表及本院庭审笔录等在卷为证。本院认为，本案的争议焦点包括：一、原告主张逾期办理房产证违约金的诉讼请求是否已经过诉讼时效；二、被告是否应向原告赔偿资金占用损失。一、关于原告主张逾期办理房产证违约金的诉讼请求是否已经过诉讼时效的问题。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人逾期履行义务之日起计算。诉讼时效期间届满，义务人可以提出不履行义务的抗辩。本案中，原告刘延琴与被告陕西宏盛文旅开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。被告于2014年7月23日向原告交付涉案房屋，按照合同约定，被告依约应在2017年4月26日之前将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告实际于2018年6月8日将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报西安市不动产登记服务中心备案，被告的行为已构成违约，按合同约定原告不退房，被告应按已付房价款的2%承担违约金。按照合同约定，原告应从被告违约之日就应当知道其权利受到损害，其请求被告赔偿违约金的请求于2020年4月27日诉讼时效届满，原告5月21日提起诉讼，原告的请求已经超过三年诉讼时效，现被告对原告的诉讼时效提出抗辩，不同意支付违约金，原告认为其于2015年签合同时，才知道其权利，应从签合同之日起计算720个工作日，再起算三年诉讼时效。但原告在签合同时，知道该权利的内容即为：“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。原告称此时才知道其权利，即应当知晓按照合同的约定，办理房产证的时间起算点为交房日期而非签合同日期。故在交房之日起720个工作日，原告应当知道其权利受损。原告无证据证明有诉讼时效中断之情节，也未举证其因此受到损失的证据。故对原告要求逾期备案的违约金之诉讼请求，依法不予支持。二、关于被告是否应向原告赔偿因逾期办理房地产权属证书而给原告造成的损失的问题。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。庭审中，原告认为按照合同约定，被告2017年4月24日应为原告办理房产证，但被告直到2020年4月25日才将房产证办下来，其房屋不含税价格为313722.86元，按照2017年银行一至三年贷款基准利率4.75%计算，从2017年4月24计算至2020年4月25日，被告应支付其因逾期办理房产证书而给原告造成的损失44705.52元。但并未提供其实际遭受该损失的证据，故对原告要求被告支付逾期办理房产证而给原告造成的损失之诉讼请求，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告刘延琴要求被告陕西宏盛文旅开发有限公司支付逾期办理房屋产权证的违约金1707.36元之诉讼请求；二、驳回原告刘延琴要求被告陕西宏盛文旅开发有限公司支付因逾期办理房地产权属证书而给原告刘延琴造成的损失44705.52元之诉讼请求。案件受理费960元，本院减半收取480元，由原告刘延琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审    判    员    崔  毅 二〇二一年六月二十八日 法  官  助  理   刘雨昕书    记    员   胡晶晶 1