成都市温江区人民法院民 事 判 决 书(2018)川0115民初824号原告：四川省仁基恒业投资有限公司。住所地：成都市温江区永宁镇永文路南段1052芙蓉花开。法定代表人：杨珩，董事长。委托诉讼代理人：常娟娟，女，汉族，1983年6月11日出生，住成都市青羊区。四川省仁基恒业投资有限公司员工，特别授权代理。被告：张小燕，女，汉族，1980年3月28日出生，住四川省南部县。被告：何春兵，男，汉族，1975年10月4日出生，住四川省南部县。原告四川省仁基恒业投资有限公司（以下简称仁基公司）诉被告张小燕、何春兵房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告仁基公司委托诉讼代理人常娟娟到庭参加诉讼，张小燕、何春兵经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告仁基公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法解除原告与被告签订的恒大新城6幢1单元12层1号房《商品房买卖合同》及《恒大新城商品房买卖合同补充协议》；2、请求法院判决被告配合原告到房产管理部门办理注销商品房合同备案、注销预告登记等解除合同后所需要的全部手续；3、请求法院判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：被告于2015年5月20日与原告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买原告开发的温江区的恒大新城6幢XXX号商品房，房屋总价788232元。被告在中国农业银行股份有限公司成都总府支行办理房屋按揭贷款，贷款金额为55万元。根据合同约定，在房屋产权证办理完毕前，被告未按银行贷款合同偿还贷款，导致原告承担了保证责任的，原告有权单方解除商品房买卖合同，被告应当协助到房产管理部门办理解除合同相关手续。因被告连续逾期偿还银行贷款，银行在催告无效的情况下，要求原告承担来证责任。原告委托律师发函催告被告履约，并告知其违约的法律后，但被告始终置之不理。迫于无奈，原告向银行承担了保证责任。原告认为，由于被告不按期偿还银行按揭贷款的行为已经导致原告承担了保证责任，根据合同约定及《中华人民共和国合同法》相关规定，解除合同的条件已经成就，原告有权解除合同。请求法院判如所请，以维护原告的合法权益。被告张小燕、何春兵未到庭，也未在法定答辩期内提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月20日，张小燕、何春兵与仁基公司签订《商品房买卖合同》及《恒大新城商品房买卖合同补充协议》，张小燕、何春兵购买仁基公司开发的位于成都市温江区恒大新城6幢1单元12层1号商品房，房屋总价788232元。双方在《恒大新城商品房买卖合同补充协议》第3.5条约定：“在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人享有下列权利：《恒大新城商品房买卖合同补充协议》第3.5.1条约定：有权单方解除本《商品房买卖合同》，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续”。合同签订后，张小燕、何春兵向中国农业银行股份有限公司成都总府支行（以下简称农业银行成都总府支行）签订《个人购房担保借款合同》，张小燕、何春兵向农业银行成都总府支行贷款55万元。仁基公司为借款提供连带保证责任。2017年12月6日，仁基公司向张小燕、何春兵发出律师函要求张小燕、何春兵履行还款义务。后因张小燕、何春兵未按合同约定偿还银行贷款，2017年11月9日，农业银行成都总府支行要求仁基公司承担保证责任。2018年1月3日，农业银行成都总府支行出具个人贷款结清证明，结清证明书中载明：仁基公司于2018年1月3日代为清偿张小燕、何春兵所欠的全部贷款本息，合计518717.23元。2017年12月29日，仁基公司通过韵达快递向张小燕、何春兵邮寄解除商品房买卖合同及补充协议的通知，要求张小燕、何春兵办理解除合同的后续事宜。《商品房买卖合同》第一章约定的张小燕、何春兵的通讯地址为“成都市武侯区高攀路X号。”《恒大新城商品房买卖合同补充协议》第18条约定：“双方确认书面通知包括特快专递、挂号信方式，若出卖人采用邮寄方式，则出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人履行了通知义务。买受人确认合同正文前“买受人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址。买受人不填写地址的有关书面通知则视买受人所提供的身份地址为通讯地址．．．。另查明，张小燕、何春兵与仁基公司签订《商品房买卖合同》于2015年5月20日在房产管理部门办理了登记备案手续（合同签约备案号：24XXXX）。案涉房屋的不动产权未登记到被告名下。上述事实，有《商品房买卖合同》及《恒大新城商品房买卖合同补充协议》、《个人购房担保借款合同》、关于解除《商品房买卖合同》的通知、商品房买卖合同摘要、律师函、韵达快递单及物流信息、农业银行成都总府支行出具个人贷款结清证明等证据在案佐证，本院予以采信。本院认为，仁基公司和张小燕、何春兵签订的《商品房买卖合同》和《恒大新城商品房买卖合同补充协议》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《商品房买卖合同》和《恒大新城商品房买卖合同补充协议》有效，双方均应按照合同约定履行义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，按照《恒大新城商品房买卖合同补充协议》第3.5条和第3.5.1条约定，在买受人所购商品房的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人有权单方解除本《商品房买卖合同》，因张小燕、何春兵未按农业银行成都总府支行贷款合同规定期限偿还贷款，导致仁基公司承担了保证责任，故仁基公司解除《商品房买卖合同》和《恒大新城商品房买卖合同补充协议》的条件成就，其享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，仁基公司按照《商品房买卖合同》中约定的地址于2017年12月29日向张小燕、何春兵邮寄解除商品房买卖合同及补充协议的通知，2017年12月30日邮寄显示被签收，但签收人不是张小燕、何春兵，2017年12月30日解除合同的通知未到达张小燕、何春兵。本院在庭前向张小燕、何春兵送达相关法律文书不能的情况下，将载有解除合同的意思表示的民事起诉状副本通过法院公告的形式办理了公告送达手续，该公告于2018年3月27日登载于人民法院报，经过60日即视为送达，解除合同的意思表示于2018年5月27日到达张小燕、何春兵，产生合同解除的效力。故，本院确认仁基公司与张小燕、何春兵于2015年5月20日签订的恒大城XXX号房《商品房买卖合同》及《成都恒大城商品房买卖合同补充协议》于2018年5月27日解除。关于仁基公司要求张小燕、何春兵配合其到房产管理部门办理注销商品房买卖合同登记备案手续的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权的一项行政管理行为，是否备案登记或注销登记，均应由行政管理部门审查后决定，但仁基公司与张小燕、何春兵双方在《恒大新城商品房买卖合同补充协议》第3.5.1条约定：“买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同的手续。”该约定不违反法律、行政法规的规定，故本院对仁基公司要求张小燕、何春兵配合其到房产管理部门办理商品房买卖合同登记备案注销手续的请求予以支持。本案中，仁基公司未提供证据证明案涉房屋已办理房屋预告登记手续,故仁基公司该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、确认四川省仁基恒业投资有限公司与张小燕、何春兵于2015年5月20日签订的《商品房买卖合同》及《恒大新城商品房买卖合同补充协议》于2018年5月27日解除；二、张小燕、何春兵于本判决生效之日起十五日内协助四川省仁基恒业投资有限公司办理位于温江区恒大新城XXX号房屋的《商品房买卖合同》登记备案注销手续（签约备案号：24XXXX）;三、驳回四川省仁基恒业投资有限公司其他诉讼请求。案件受理费11682元，公告费260元及后续因送达本裁判文书发生的公告费用均由张小燕、何春兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  魏义欢人民陪审员  李玉华人民陪审员  周跃明二〇一八年七月六日书 记 员  陈 霞