广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂12民终522号上诉人（原审被告）：韦茂军，男，1972年9月22日生，壮族，住河池市宜州区。委托诉讼代理人：韦婉妮，广西宏松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蓝广略，男，1968年5月10日生，壮族，住河池市金城江区。委托诉讼代理人：蓝琼相，广西真意律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健，广西弘生联合律师事务所律师。原审被告：韦友杰，男，1965年12月29日生，壮族，住河池市宜州区。委托诉讼代理人：黄秀辉，广西平道律师事务所律师。蓝广略诉韦茂军、韦友杰房屋租赁合同纠纷一案，前由河池市金城江区人民法院于2017年1月11日立案受理，于2017年6月16日作出（2017）桂1202民初328号民事判决。蓝广略与韦茂军、韦友杰均不服，上诉至本院，本院于2017年12月12日作出（2017）桂12民终1479号民事判决。判决生效后，韦茂军向本院申请再审。2019年3月12日，本院作出（2019）桂12民申105号民事裁定，再审本案。2019年11月25日，本院作出（2019）桂12民再18号民事裁定，撤销本院（2017）桂12民终1479号民事判决和河池市金城江区人民法院（2017）桂1202民初328号民事判决，发回河池市金城江区人民法院重审。该院重审后作出（2020）桂1202民初216号民事判决，韦茂军不服，再次向本院提起上诉。本院于2021年3月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人韦茂军及其委托诉讼代理人韦婉妮，被上诉人蓝广略及其委托诉讼代理人蓝琼相、李健，原审被告韦友杰及其委托诉讼代理人黄秀辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韦茂军上诉请求：1、撤销一审判决第四项，改判韦茂军不需向蓝广略支付违约金100万元；2、一审、二审全部诉讼费用由蓝广略承担。事实和理由：一、一审判决以案涉租赁合同租金总额4900万元来认定蓝广略的损失，属事实认定错误。韦茂军与蓝广略之间的租赁合同虽然解除，但案涉房屋是一直有承租人，蓝广略与承租人之间的租赁关系仍然延续，其仍可自承租人处就延续的租赁关系获得租金，且蓝广略要求韦茂军将预收的租金交还给其的诉请也得到了法院的支持，也就是说，蓝广略对于与韦茂军之间的租赁合同的解除不存在损失。二、一审判决认为，双方约定的100万元违约金没有过髙是错误的。蓝广略的损失应认定为其应收租金被拖欠期间的利息。截至案涉租赁合同解除时，蓝广略的损失仅为85万多元资金被占用期间，以85万多元为本金，中国人民银行同期贷款利率（一年期利率4.35%)计算得出的利息9052.15元（853424.66元X4.35%/365天X89天），该损失与100万元的约定相比是否过高显而易见，在韦茂军提出违约金过高的抗辩后，一审判决直接按租赁合同的总金额来认定100万元的违约金，明显偏袒蓝广略。蓝广略以一审查明事实清楚，适用法律正确为由答辩，请求驳回上诉，维持原判。韦友杰述称，我不是该租赁合同的当事人，不应承担赔偿责任。蓝广略向一审法院起诉请求：一、确认原告蓝广略与被告韦茂军于2015年12月9日签订的《房屋租赁合同》已于2016年9月27日解除；二、判令被告支付2016年7月1日至9月27日期间的租金85.342466万元，并支付该款的资金占用利息（自2016年6月1日起至本案生效判决确定的履行期限之日止，按年利率6%计付）；三、判令被告韦茂军、韦友杰共同返还自2016年1月1日起至2016年9月27日止（即租赁期间）向双星商场各门面收取得的、超过2016年9月27日的租金25.576334万元，并支付该款的资金占用利息（自2016年9月28日起至本案生效判决确定的履行期限之日止，按年利率6%计付）；四、判令被告支付解除《房屋租赁合同》违约金200万元；五、由被告承担本案的案件受理费用。一审法院认定事实：金城江区双星商场（以下简称“双星商场”）性质系个体工商户，双星商场登记经营人为被告韦茂军，双星商场原房产所有权人为被告韦茂军、韦友杰。2015年12月9日，蓝广略（甲方）与韦茂军（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将河池市工农路107号双星商场的9间商铺，其中双星商场内有8间商铺，商场临街有1间商铺租赁给乙方；租期为11年；11年租金共计4900万元，第1年租金为350万元，分两次支付，第1次175万元于2016年1月1日支付，第2次175万元于2016年6月1日支付；第2年至第11年每年的租金为455万元，租金每年分两次支付，分别为每年的1月1日和6月1日；拖欠租金一个月的，甲方可以终止合同，收回房屋；韦茂军用位于西环路××号土地和房产作为支付租金的抵押，承租过程中，如超过一个月未缴纳租金，乙方抵押的土地、房产归甲方所有或者乙方支付200万元的违约金给甲方赎回抵押物，否则，由乙方协助甲方将抵押的土地和房产变更至甲方名下；双方有权解除承租合同，乙方如实退还所收到商铺多出部分的租金和押金。案涉房地产至2016年1月12日已全部过户到蓝广略名下。2016年3月17日，就上述租赁合同中的赎回抵押物条件的变更双方达成一致，并形成《补充协议》一份，该补充协议的内容主要为：原合同约定乙方支付200万元违约金赎回抵押物，现变更为乙方支付100万元违约金给甲方以赎回抵押物。2016年9月27日，韦茂军向蓝广略发出一份《解除合同通知书》，称因其无力交付租金超过一个月，故通知蓝广略解除双方于2015年12月9日所签订的《房屋租赁合同》。蓝广略接到通知后即接管商场。另查明，2014年至2016年期间，双星商场作为出租方与商场内的多名租户分别订立期限长短不一的若干份商铺租赁合同，并分别预收了租期内的部分租金。经确定，在2016年1月1日至2016年9月27日房屋租赁合同存续期间，双星商场预收取超过2016年9月27日的“超收租金”情况如下：（1）92号门面租户张丹艳，租期2016年3月21日至2017年3月20日，超过2016年9月27日的“超收租金”为11533.33元；（2）88号门面租户秦文，租期2015年12月3日至2016年12月2日，超过2016年9月27日的“超收租金”为4266.67元；（3）76-77号门面租户覃振宇，租期2016年5月1日至2017年4月30日，超过2016年9月27日的“超收租金”为3850元；（4）46号门面租户吴丽萍，租期2016年1月14日至2017年1月13日，超过2016年9月27日的“超收租金”为7420元；（5）18号门面租户谭钰琴，租期2016年5月10日至2017年5月9日，超过2016年9月27日的“超收租金”为6120元；（6）43号门面租户罗漫，租期2015年11月18日至2016年11月17日，超过2016年9月27日的“超收租金”为3333.33元；（7）87号门面租户莫霞，租期2015年10月24日至2016年10月23日，超过2016年9月27日的“超收租金”为1666.67元；（8）125号门面租户杨彩娥，租期2015年11月5日至2016年11月4日，超过2016年9月27日的“超收租金”为2400元；（9）99号门面租户陈友术，租期2015年10月25日至2016年10月24日，超过2016年9月27日的“超收租金”为1906.67元；（10）137号门面租户韦凤娟，租期2014年9月24日至2020年9月23日，超过2016年9月27日的“超收租金”为76000元；（11）71号门面租户韦凤姣，租期2014年9月24日至2017年9月23日，超过2016年9月27日的“超收租金”为11466.67元；（12）62-63号门面租户覃敏威，租期2014年9月24日至2018年9月23日，超过2016年9月27日的“超收租金”为25800元；（13）16号门面租户唐运杏，租期2014年9月24日至2020年9月23日，2014年9月24日至2016年9月27日租金84461.38元；故2016年3月20日交租金100000元均属于2016年9月28日至2020年9月23日租金；以上超收租金合计25.576334万元。再查明，在一审法院（2020）桂1202民初1821号案中，原告蓝广略与被告韦茂军均同意租赁合同约定的2016年1月至6月的房屋租金175万元作为蓝广略的购房款予以抵扣。本案2015年12月9日《房屋租赁合同》韦友杰没有签字，也否认系合同相对人。2015年10月15日，蓝广略与韦茂军、韦友杰共同签订《房屋买卖合同》，但该合同不是当事人真实意思表示。2015年12月9日，蓝广略（乙方）与韦茂军、韦友杰（甲方）又共同签订的《房屋买卖合同》才是当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方实际按该合同执行房屋买卖。一审法院认为，首先，2015年12月9日签订的《房屋租赁合同》及2016年3月17日签订的《补充协议》，均是当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应共同遵守。该租赁合同及补充协议仅有原告蓝广略与被告韦茂军签章，并没有被告韦友杰的签章，其过后也未对该租赁合同及补充协议进行追认。根据合同相对性原则，涉案租赁合同及补充协议的当事人应是原告蓝广略与被告韦茂军，以上租赁合同存续期间约定的权利义务仅能约束原告蓝广略与被告韦茂军。根据以上认定，被告韦友杰与原告蓝广略之间不成立房屋租赁合同关系，故韦友杰不是本案适格的被告。因此，本案原告主张被告支付租赁期内的租金及返还租赁期内的超收租金，承担给付义务的人均应为被告韦茂军。其次，本案原、两被告共同签订的《房屋买卖合同》及原告蓝广略、被告韦茂军签订的《房屋租赁合同》，两合同虽涉及同一房地产，但两合同所属的法律关系不同，调整的权利义务在法理上也没有联系。两合同约定的事项明确，并不能引申出可以以房租租金直接与购房款相互抵扣或者互相包含的意思表示。虽原告蓝广略与被告韦茂军在（2020）桂1202民初1821号案中，双方均同意租赁合同约定的2016年1月至6月的租金175万元作为购房款，但并不能由此主张其余的购房款均可以与其余的房租租金相互抵扣。故两被告关于除租金175万元外其余的购房款均可以与其余的房租租金相互抵扣的主张，不予采信。再次，一、对原告诉请2016年7月1日至9月27日期间的租金85.342466万元。该租金的计算合同已明确约定，依据合同约定确认为85.342466万元（175万元/183天×89天），被告韦茂军应当依照租赁合同的约定履行支付该租金给原告蓝广略的义务。二、原告诉请被告韦茂军返还其在租赁合同存续期间收取的超过2016年9月27日的租金25.576334万元。经核实，对该租金数额予以认定。根据本案租赁合同约定，被告韦茂军收取该部分租金没有法律依据，应当予以退还给蓝广略。三、虽韦茂军提供的（2020）桂1202民初216、234号涉案租户超收租金表（除德克士餐厅租金外），原告同意按两被告统计的结果处理。但因原、被告对该表中涉（2020）桂1202民初216、234号案分别统计的具体租金数额和具体退让数额无法明确，故原告以上意思表示无法采纳。最后，原告诉请的违约金200万元及以上租金逾期利息问题。根据本案《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定可以明确：在涉案房地产承租过程中，韦茂军如超过一个月未交纳租金，双方均有权解除租赁合同，但韦茂军需承担相应的违约责任：即租赁合同约定的抵押物归蓝广略所有或者韦茂军支付100万元违约金给蓝广略。经查明，2016年9月27日，韦茂军主动要求解除租赁合同，属违约，根据合同约定及合同法规定，应向蓝广略承担违约责任，故对被告韦茂军未违约的辩解，不予采信。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定:“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。具体到本案，租赁合同约定的租赁期限是11年，应付租金总额是4900万元。韦茂军履行合同不足一年时间即违约解除合同，对蓝广略造成的损失显而易见，且依据以上规定，双方约定的违约金100万元未超过损失的30%。据此，原告蓝广略诉请被告韦茂军支付其违约金100万元，在合理合法范围内，应予以支持。因原告诉请的逾期利息在性质上亦属于一种承担违约责任的方式，原告蓝广略既已选择被告韦茂军以支付违约金的方式承担违约责任，依法不能再主张其承担其他方式的违约责任，故对原告逾期利息的请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、第九十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定并经该院审判委员会讨论决定，判决：一、原告蓝广略与被告韦茂军于2015年12月9日所签订的《房屋租赁合同》于2016年9月27日解除；二、由被告韦茂军于本判决生效之日起十五日内向原告蓝广略支付欠付的租金85.342466万元；三、由被告韦茂军于本判决生效之日起十五日内向原告蓝广略退还其于2016年7月1日至2016年9月27日收取的超出2016年9月27日的租金25.576334万元；四、由被告韦茂军于本判决生效之日起十五日内向原告蓝广略支付违约金100万元；五、驳回原告蓝广略的其他诉讼请求。一审案件受理费31674元（原告已预交），由原告蓝广略承担10136元，由被告韦茂军承担21538元。原审（2017）桂1202民初第328号原告蓝广略预交的案件受理费48337元退回16663元。二审中，本案的当事人均无证据提交。经二审审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为,一审判决认定：2015年12月9日签订的《房屋租赁合同》及2016年3月17日签订的《补充协议》，均是蓝广略与韦茂军的真实意思表示，内容合法有效。对此，本案的各方当事人均无异议，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。该条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，合同法对于违约金给付的原则是：有约定的，从约定；当约定的违约金低于或过分高于违约造成损失的，当事人可以请求调整。本案中，韦茂军向蓝广略承租了九间商铺，租期约定为11年，租金约定为4900万元。如合同能够顺利履行，蓝广略只需要向韦茂军一人主张按期缴纳租金即可。而韦茂军履行合同不到一年的时间即明确表示不再履行合同，显然已构成根本性违约，应承担违约责任。因双方约定的违约金为100万元，故依法应予支持，除非韦茂军有证据证实约定的违约金过分高于因违约造成的实际损失。韦茂军主张，蓝广略在本案中的损失仅为9052.15元，该主张显然没有事实依据。除一审判决分析的理由外，韦茂军的违约行为将导致在余下十年多的时间内，蓝广略需要分别向不同的租户收取租金，在租户退租后，蓝广略要重新寻找租户，同时蓝广略还要承担商铺租金降低、租户迟延交纳租金或不交租金的风险。综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律正确。韦茂军的上诉没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元（韦茂军已预交），由韦茂军负担。本判决为终审判决。审判长  覃志凌审判员  吴亚玲审判员  段志海二〇二一年六月一日书记员  廖黎雯附：本案判决所适用的法律依据1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。2、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。