广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0305民初3315号原告：林涛，男，汉族，1969年11月3日出生，委托诉讼代理人：熊乐，广东文功律师事务所律师。被告：林鸿辉，男，汉族，1966年3月18日出生原告林涛与被告林鸿辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林涛及其委托诉讼代理人熊乐，被告林鸿辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付房屋回购款180万元及逾期支付的违约金暂计起诉之日为20万元（违约金以90万元为基数，按月2%自2020年1月起计算至2020年12月；以180万元为基数，按月2%自2021年1月1日起计算至实际付清之日止）；2、被告向原告支付房屋租金，按每月7500元的标准自2019年2月27日至被告付清180万元回购款之日止，暂计至起诉之日为15万元；3、被告向原告支付律师费5万元；4、被告承担本案的受理费、财产保全费等诉讼费用。事实和理由：2013年9月27日，原、被告签订了《购房协议》，约定被告将其名下位于深圳市南山区的房产转让给原告，房产面积89.07平方米，转让价款200万元。协议签订后，因其他因素未完成过户。2017年深圳楼市大涨，被告为赚取差价，与原告协商，约定被告以380万元回购价回购涉案房产，双方于2019年2月27日签订了《协议书》，确认被告已支付回购款200万元，尚欠原告房屋回购款180万元，根据《协议书》约定，被告在2019年年度和2020年年度分两年付清该款项，逾期未付清的，原告有权按未付款项每日千分之五要求被告承担违约金。《协议书》还约定，自该协议签订之日到被告付清回购款之日，原告承租房屋租金由被告承担，原告因此纠纷产生的诉讼费、律师费和保全费等由被告承担。《协议书》签订后，被告未依约付款，构成违约。原告为此诉至法院。被告辩称，1、被告并未将涉案房屋卖给原告，仅是因被告曾向原告借款145万元，但该借款已付清，被告还多给了原告30万元；2、原告提交的《协议书》和《购房协议》是无效的，上述协议是原告要求被告签署的，假设上述协议有效，那么原告应提交原告向被告支付购房款的证据；3、涉案房屋属被告所有，原告无权要求被告支付租金；4、被告认为律师费应由原告自己承担。双方当事人均依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，本院经审理，认定事实如下：2013年9月27日，原告（买方）与被告（卖方）签订了《购房协议》，约定卖方房产位于深圳市南山区，建筑面积89.07平方米，转让价款200万元。买方负责预先付给卖方145万元，余款55万元，包括24万元银行按揭贷款；按揭余款由买方从十月份开始支付给卖方，所有买方支付给卖方的按揭款项在卖方的200万元中扣除，其他余款由买方自行定时付清。由于该房产权暂时不能过户给买方，现卖方把房产使用权交给买方所有，待确认产权可过户给买方名下之后，卖方应无条件办理产权过户手续。2019年2月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《协议书》，约定2013年9月27日，双方签订了《购房协议》，约定乙方将其涉案房屋产权转让给甲方，转让价款200万元。《购房协议》签订后，甲方按约定向乙方支付了转让价款共计170万元。因受政府政策限制，《购房协议》签订时标的房屋暂未能办理转让过户登记手续，故《购房协议》约定标的房屋过户条件成熟后，乙方应无条件将标的房屋产权过户至甲方名下。2017年3月15日，双方就标的房屋达成回购协议，约定乙方向甲方回购标的房屋，乙方支付甲方回购价款380万元。双方达成回购协议后，乙方先后分两次向甲方支付回购价款共计200万元，剩余回购房款180万元未支付。2019年2月19日，乙方向甲方出具《欠条》，载明乙方欠甲方标的房屋回购价款180万元，分两年支付，每年支付90万元。双方共同确认，截止目前乙方还需向甲方支付标的房屋回购价款共计180万元。乙方应在本协议签订之日起两年内付清回购价款余款（即2020年12月31日前付清），每年应向甲方支付90万元。乙方未按本协议约定向甲方支付购房余款的，甲方有权要求乙方按未付款项5‰每日的标准支付违约金，直至款项支付完毕。自本协议签订之日起，乙方承租位于深圳市南山区住宅房屋给甲方及其家人居住，租金全部由乙方承担，甲方无需支付，直至本协议回购房款余款全部付清。双方任何一方违约，守约方为维护权益向违约方追偿的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费等）均由违约方承担。2019年2月19日，被告出具《欠条》，载明“现欠林涛180万元购房余款，分二年还清，每年分90万元还，为期二年。如有过期没还清，按银行利息罚息。”原告提交了《房屋租赁合同》及微信聊天记录，用于证明原告向出租方孙美丽承租了深圳市南山区房屋，每月租金7500元。被告称不清楚。被告提交的转账凭证显示，2017年4月10日，被告向原告支付了90万元；2017年10月2日，被告向原告支付了4500元（分三笔，每笔1500元）；2017年10月10日，被告向原告支付了3500元；2017年11月3日，被告向原告支付了2万元；2019年2月19日，被告向原告支付了112万元。原告对上述付款的真实性确认，但认为除了90万元和112万元之外的付款是原、被告之间的其他往来，与本案无关；具体什么往来原告说不清楚，没有具体的证据。原告提交了《委托代理合同》和律师费发票，用于证明原告为本案诉讼支付了律师费5万元。被告称不清楚此事。庭审中，原告陈述其向被告支付过购房款，包括170万元，另外30万元是经济适用房转商品房的费用。被告确认收过款项，但认为该款项是借款，不是购房款。庭审中，被告解释被告之所以出具《欠条》，是因为被告如不出具，原告老婆就要和原告离婚，被告同情原告才出具。被告已于2019年1月将涉案房屋售出。被告申请调低违约金计算标准。以上事实，有《购房协议》、《协议书》、《欠条》、《房屋租赁合同》、转账凭证等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的焦点是：一、原、被告签订的《协议书》是否合法有效；二、原告主张的违约金计算标准是否过高；三、原告主张的房屋租金依据是否充分。关于焦点一。首先，被告确认双方于2013年9月27日签订的《购房协议》的真实性，但认为原告未提交购房款支付凭证，故该《购房协议》无效。庭审中，被告确认收到了原告的借款145万元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定，人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。被告未举证证明原、被告之间存在借贷法律关系，故被告收到的款项应视为《购房协议》项下的购房款。《购房协议》得到了实际履行，应属合法有效；其次，在签订《协议书》之前，被告即于2019年2月19日向原告出具了《欠条》，载明欠原告购房款180万元，说明双方在此之前已就购房事宜进行了沟通。2019年2月27日，原、被告签订了《协议书》，确认了被告回购涉案房屋事宜，并确认被告已分两次向原告支付了购房款200万元，这与被告2017年4月10日向原告支付了90万元，2019年2月19日向原告支付了112万元的事实基本吻合。《协议书》再次确认了2019年2月19日《欠条》载明的事实。以上说明原、被告双方就被告回购涉案房产事宜进行过充分的沟通；再次，被告辩称原告要求被告出具《欠条》，不然原告的老婆就要和原告离婚，被告处于同情才出具。本院认为该辩论意见缺少事实依据，且与常理不符。被告作为成年人，应明知出具《欠条》应承担相应的法律后果，且《协议书》约定详细、完备，可以看出是经过充分协商达成的一致意思表示。综上，本院确认《协议书》合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按照《协议书》约定履行各自义务。被告提交的付款凭证显示，被告已向原告支付了2028000元，涉案房屋回购价为380万元，被告尚欠原告1772000元。原告称除了202万元之外的8000元，是双方之间的其他往来，但原告未提供证据予以证明，本院对该辩解不予采信。综上，被告尚应向原告支付欠款本金1772000元。关于焦点二。原告未及时收回房屋回购款，存在利息损失，但双方约定每日千分之五的违约金计算标准过高，即使按照每月2%的标准计算仍然过高。基于原告的损失为利息损失，违约金以补偿为原则，本院酌情将违约金计算标准调整被告在《欠条》中确定的标准，即罚息标准，也即为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍，具体计算方法为：以872000元为基数，自2020年1月1日起；以90万元为基数，自2021年1月1日起，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍的标准，均计算至款项实际付清之日止。关于焦点三。《协议书》约定，自本协议签订之日起，原告承租位于深圳市南山区住宅房屋给原告及其家人居住，租金全部由被告承担，原告无需支付，直至本协议回购房款余款全部付清。被告未举证证明其为原告垫付了房屋租金。原告提交的《房屋租赁合同》和转账凭证能够证明原告租赁了桃源村三期三栋Ｄ座19Ｂ房屋，并已支付相应租金，该租金应由被告支付给原告。故对原告主张被告按照月租金7500元的标准向原告支付租赁费用至房屋回购款付清之日止的诉求，有合同和事实依据，本院予以支持。关于律师费。虽然《协议书》约定了律师费由违约方承担，但原告未提交律师费转账记录，故原告主张律师费的依据尚不足，待原告取得律师费付款凭证后可另寻法律途径解决。对原告的该项诉求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告林鸿辉应于本判决生效之日起十日内向原告林涛支付房屋回购款1772000元及逾期支付违约金（违约金以872000元为基数，自2020年1月1日起；以90万元为基数，自2021年1月1日起，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，均计算至款项实际付清之日止）；二、被告林鸿辉应于本判决生效之日起十日内向原告林涛支付房屋租金，按照每月7500元的标准，从2019年2月27日计算至房屋回购款1772000元付清之日止；三、驳回原告林涛的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12200元，由原告负担1324元，被告负担10876元；保全费5000元，由被告负担。原告已预交受理费12200元和保全费5000元，本院不再退还。被告负担的受理费10876元和保全费5000元，共计15876元，应于本判决生效之日起十日内径付原告，否则原告可以申请强制执行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  程胜亮二〇二一年六月十一日书记员  王晶晶附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。