广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初14804号原告：覃祥芬，女，1980年2月23日出生，汉族，住湖北省松滋市。委托诉讼代理人：吴达渠,广东穗之东律师事务所律师。被告：广州青季酒店管理有限公司，住所地广州市南沙区海港大道253号。法定代表人：何少轩。委托诉讼代理人：何振雄，该司员工。委托诉讼代理人：朱红林，该司员工。原告覃祥芬诉被告广州青季酒店管理有限公司（以下简称青季公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序由审判员独任审理。原告覃祥芬及其委托诉讼代理人吴达渠，被告青季公司的委托诉讼代理人何振雄、朱红林到庭参加诉讼，现本案已审理终结。原告覃祥芬向本院提出诉讼请求：1.判决青季公司立即向覃祥芬支付2020年6月至9月份的租金8433元以及因拖欠租金而产生的违约金(暂计至2020年9月30日为止，违约金为10300元，租金和违约金暂共计18733元，详见《租金和违约金清单》)；2.判决青季公司立即向覃祥芬退还多收的家私家电软装购置费20000元以及支付因逾期退还该费用而产生的违约金(违约金按100元/天计算，自2020年9月28日起算，暂计至2020年9月30日为300元)；3.判决青季公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：覃祥芬与青季公司于2019年11月28日订立《物业委托管理经营合同(固定)》，合同约定：1.覃祥芬将广州市黄埔区源祥路96号弘大商贸创意园4栋5楼21房(以下简称“521房”)出租给青季公司，租金为固定租金2300元/月，青季公司须于次月15日支付给覃祥芬，无特殊原因或未经覃祥芬同意逾期支付的，经覃祥芬通知，超过15日仍未支付的，从第16日起，按100元/天按日向覃祥芬支付违约金；2.覃祥芬委托青季公司代购家私家电软装，并在《家私家电软装代购清单》中确定了家私家电软装的名称、品牌及配置要求、数量和金额。覃祥芬于合同签订当日将521房交付给青季公司，并将家私家电软装购置费29800元全额支付给了青季公司，履行了全部合同义务。但是，青季公司承租案涉房屋后却自始至终未按照合同约定履行相应的合同义务，具体如下：一、青季公司一直未按照合同约定及时足额支付租金。1.关于2020年2月至5月份的租金，青季公司先是拒不支付2020年2月的租金，并在2020年4月17日向覃祥芬发送短信，以疫情为由要求覃祥芬接受以下方案：1、2020年2月份租金减免；2、2020年3月-5月份的租金减半支付；3、2020年6月起租金正常支付。因广州于2020年2月9日起已全面复工复产，所以覃祥芬不同意该方案，青季公司继续拖延不支付租金，覃祥芬无奈之下只好同意上述方案，并以为青季公司2020年6月起就会正常支付租金.2.关于2020年6月份的租金，青季公司在2020年7月16日突然以公寓断水为由要求2020年6月份租金减半，覃祥芬不同意且明确指出青季公司的理由缺乏依据，要求其全额支付租金，青季公司就故技重施，想以拖延不支付租金的方式再次逼迫覃祥芬同意，覃祥芬多次催告青季公司按照合同约定支付租金，青季公司仍然拒不支付，并表示公司只提供一个方案，就是六月免半租，同意了才支付。3、关于2020年7月份起的租金，青季公司先是在2020年6月26日表示想将2020年7月份至2021年6月份的租金模式从合同约定的固定租金模式变更为固定租金加分成模式，覃祥芬明确表示不同意，青季公司即不正常支付2020年7月份的租金，并在2020年8月21日提出新的方案，要求降低租金为1800元/月，并自称如果同意就支付，也不会再作变更，覃祥芬明确表示不同意，青季公司在第二天即2020年8月22日竟将租金压得更低，要求降低租金为1600元/月，覃祥芬再次明确表示不同意，青季公司便继续拖欠2020年7月份起的租金，经覃祥芬多次催告，青季公司一直拖欠。二、青季公司一直未按照合同约定切实、忠诚地履行家私家电软装代购义务，且拒不提供家私家电软装的购置发票。覃祥芬于合同订立当日即2019年11月28日就将约定的家私家购置费29800元全额支付给青季公司，青季公司本应在2020年2月份前按照约定将相应的家私家电软装配置到位，但覃祥芬2020年3月份和4月份前往查看时，发现并未配置到位，2020年7月16日再次追问时，青季公司自称已按照合同约定装好，覃祥芬随即前往查看，发现仍有很多家私家电未购置，要求青季公司提供发票，青季公司拒不提供，覃祥芬2020年9月12日再次前往查看时，看到房屋内新增了一些家私家电，但发现配置的家私家电明显与合同签订当时确认的代购清单中的家私家电的型号、价格等严重不符，当天即要求青季公司提供所代购的家私家电的具体型号及相应发票，青季公司置若罔闻，覃祥芬再三催告，青季公司仍是拒不回复。青季公司的上述行为既严重违反了合同的平等自愿、互惠互利、诚实守信原则，也严重违反了合同约定的租金支付义务和家私家电软装代购义务，给覃祥芬造成巨大的损失和不便，也使合同目的无从实现。覃祥芬在一直催告无果的情况下，于2020年9月18日依法解除了与青季公司的《物业委托管理经营合同(固定)》，并于2020年9月20日收回房屋，但青季公司仍拒不支付租金和退还多收的家私家电软装购置费。被告青季公司辩称，1、合同在2020年9月20日已经解除，覃祥芬也收回物业；2、合同签订交付后，委托青季公司进行物品配置，软装费已经花费，因此无法向覃祥芬赔偿2万元；3、合同经营期限是从2020年2月1日起，由于2月份受疫情严重影响，免付1个月租金，3-5月份的租金已经支付；4、2020年6月份物业管理处发生约半个月的停水，严重影响酒店正常运营，我方向覃祥芬协商免付半个月租金，因覃祥芬不同意，因此我方未支付租金给覃祥芬；5、2020年2月6日下午广东省政府正式发布应对疫情的若干政策措施第9条，根据实际情况可适当减免租金。由于疫情期间酒店无法开业，路也是封闭的，因此无法经营；6、合同中第11条第5点，若托管物业所在区域内外部环境不具备经营条件的，包括但不限于道路不通，能源中断等原因，导致无法正常经营，此期间无需支付租金。超过30日仍未能解决的，乙方有权单方解除本合同，无需承担任何责任。合同第13条第1点，由于不可抗力导致合同无法按期履行的，双方应互不承担违约责任。合同中第13条第3点约定，由于不可抗力原因导致合同无法履行的，不可抗力因素消除后，双方顺延履行本合同。我方申请2020年6月份免半个月租金，仅支付1150元给覃祥芬。7-9月的租金协商方案为1600元/月，即青季公司应实际支付给覃祥芬的合计金额为5866元，请求法院依照该金额对双方进行调解。经审理查明：2019年11月28日，覃祥芬（甲方、委托方）与青季公司（乙方、受托方）签订《物业委托管理经营合同（固定）》，约定：托管物业位于广州市黄埔区源祥路96号弘大商贸创意园4栋5楼21房。合同第1.1条约定，托管物业按照星级酒店客房标准装修；合同第1.2条约定甲方委托乙方按照其标准代为采购，配置全部房间设施（需另行签署代购委托书），由此产生的所有费用均由甲方承担具体金额在代购委托书中约定；合同第2.1条约定，托管物业以酒店式公寓出租经营；合同第4.1条约定，托管经营的期限自2020年2月1日起至2029年12月31日，共10年；合同第4.2条约定，甲方应在2019年11月28日前将符合本合同约定的托管物业交付给乙方。合同第5.1条约定，甲方享有固定收益，每月固定收益为按房型计算，甲方月租金为2300元，从第三年开始每两年递增6%；5.2条，合同期内甲方的固定收益按自然月计算，固定收益于次月15日左右支付到甲方指定银行账户。11.2条，在托管经营期内，任何一方欲提前解除合同，应当提前30日书面通知相对方，并按照合作房屋的套数，每套赔偿6000元的标准向守约方支付违约金。11.2.2条，无特殊原因或未经乙方同意，甲方迟延向乙方交付托管物业超过30日的，乙方有权单方解除本合同，并要求甲方承担违约责任。11.5条，如果托管物业所在区域外部环境不具备经营条件的，包括但不限于道路不通、能源供应中断等原因，导致无法正常经营，此期间不产生固定收益；超过30日仍未能解决的，乙方有权单方解除本合同，终止委托管理经营活动，无须承担任何责任。第12.3条约定，无特殊原因或未经甲方同意，乙方延迟向甲方支付固定收益的，经甲方通知，超过15日仍未支付的，从第16日起，乙方应按日向甲方支付违约金。违约金按100元/天计算。第13.1条约定，由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，不可抗力因素消除后，双方顺延履行本合同。同日，覃祥芬（甲方）与青季公司（乙方）签订《家私家电软装代购委托书》，约定乙方接受甲方委托，对位于广州市黄埔区源祥路96号弘大商贸创意园4栋521房进行设施配置。甲方向乙方支付软装购置费29800元，乙方按其经营要求对甲方的房屋进行装修、购置家私家电、软性装饰等。该《家私家电软装代购清单》列明家电类、家具类、其他类具体名目的数量、金额，其中品牌及配置要求注明为“国内一线品牌”“根据风格、尺寸确定”。2019年11月28日，覃祥芬出具《物业交接委托确认书》，载明覃祥芬将案涉房屋全权委托青季公司与广州万通银实业有限公司办理相关收楼手续，并于2019年11月28日全部移交给青季公司。青季公司在该确认书中乙方盖章确认。同日，青季公司出具《收据》，确认收到覃祥芬缴纳的软装费29800元。庭审中，双方确认2020年2月份租金免收，2020年3至5月份租金减半收取，青季公司均已支付。2020年6月1日后青季公司未再缴纳租金。覃祥芬、青季公司于2020年9月18日解除双方签订的《物业委托管理经营合同（固定）》，2020年9月20日收回房屋。覃祥芬提交其与青季公司廖经理微信聊天记录，显示2020年6月份覃祥芬询问房租情况，青季公司回复“5月份租金转给你了”再次发给了覃祥芬租金变更表格，覃祥芬回复“那你发这个什么意思”，青季公司“酒店确实困难，所以跟你沟通，这个方案后期收益还是很可观的”，覃祥芬“你们老是换来换去，搞得很乱，还是按照原合同走吧”。2020年7月16日，青季公司“业主你好，由于受到整个片区停水影响，导致酒店半个月不能正常营业，本公司蒙受巨大损失，故共同商议，对6月份租金减半缴纳，希望你方能够同意”，覃祥芬“每个月都是找理由，也只是偶然停水，为什么租金要减半，偶尔白天停水，晚上水都来了，他们业主也有在群里说”，青季公司“你可以问问物业，有半个月停水一停就是一整天”“同意6月份免半租的业主都转租金了，你这边还在商议中”，覃祥芬“我不同意免半，你们老是这么减半，还能合作下去么”，青季公司“6月同意半租的业主已经收到租金了，你的还在等公司商议”。2020年8月22日，青季公司“业主，鉴于之前你没同意固定收益和分成模式，现酒店作出新的调整政策，自2020年7月1日至2021年6月30日的租金每月1600元，希望你能同意。”覃祥芬“你们这公司太没诚信了”“今天再次到贵司验收家居家电时，还是发现里面的家居家电与我们签合同时所附的清单严重不符，由其是很多家居家电的价值明显严重低于清单上所标识的价格，请贵司在9月15日前提供所购家具家电的全部发票。”覃祥芬确认房屋清点时家私家电软装配置基本上都有，但主张大多数家私家电价值严重低于清单所示价格。因此主张青季公司返还20000元家私家电费用。青季公司主张是按照双方约定的清单配置家私家电软装，且之后在清单外还加装了智能门锁及开关，未列入清单计算价格。以上事实有《物业委托管理经营合同（固定）》《家私家电软装代购委托书》、收据、物业交接委托确认书、微信聊天记录及当事人庭审陈述等证据予以证实，上述证据经过庭审质证，本院予以确认。本院认为，覃祥芬与青季公司签订的《物业委托管理经营合同（固定）》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应恪守履行。根据《物业委托管理经营合同（固定）》约定的具体内容，该合同实质上约定了覃祥芬提供案涉房屋，青季公司按月支付对应的固定收益即租金，该合同符合房屋租赁合同的性质，故本案案由应为租赁合同纠纷。本案涉及的焦点为：一、青季公司应承担的租金及违约金数额认定。二、覃祥芬要求青季公司退还多收取的家私家电软装购置费20000元，是否有理据。本院分析如下：焦点一。覃祥芬、青季公司确认青季公司已支付租金至2020年5月底，2020年6月开始欠租。青季公司主张因受整个片区停水影响，导致酒店半个月不能正常营业，对此覃祥芬不予确认。青季公司提交的其与案外人的微信聊天记录也无法证实确实存在停水现象，也无法证实停水造成了青季公司无法经营的情况，对青季公司陈述2020年6月份仅支付半个月租金的抗辩意见，本院不予采纳。双方确认覃祥芬于2020年9月20日收回房屋，本院计算青季公司应支付的2020年6月1日至9月20日期间的租金为8357元（2300元/月×3月＋2300元/月÷30天×19天）。关于违约金。青季公司经催告后多次不缴纳租金，构成违约，覃祥芬作为守约方有权利要求青季公司支付违约金。虽然双方合同中约定乙方延迟向甲方支付固定收益的，经甲方通知，超过15日仍未支付的，从第16日起，乙方应按日向甲方支付违约金。违约金按100元/天计算。但由于违约金的功能是补偿性质，而非惩罚性质，因此，违约金的支付应以实际损失为基础，且在青季公司预期违约的情况下，覃祥芬应及时收回房屋，避免扩大损失。因此本案结合合同履行情况、过错程度、青季公司承租案涉房屋后遇到新冠疫情的客观情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整青季公司向覃祥芬支付违约金以其欠付租金8357元为限。焦点二。关于返还软装购置费20000元。双方在《家私家电软装代购委托书》中明确载明软装购置费共计29800元，并列明对应物品及配置要求，该配置要求中并未明确具体品牌，同时写明根据风格、尺寸确定。现覃祥芬确认上述物品均有配置，但主张青季公司配置的物品未能达到对应金额要求返还款项，本院认为，一是在《家私家电软装代购委托书》中并未列明配置物品具体品牌及具体配置要求，覃祥芬也未能清晰举证证明青季公司购置的物品每一样的具体金额；其次，青季公司抗辩采购软装部分是根据风格统一购买定制，其中包含了设计费用、风格定制费用，在实践操作中确有常见，本院予以采纳。覃祥芬在同意青季公司代购家私家电软装后，再以所购物品金额存在差额主张退还大部分款项，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州青季酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告覃祥芬支付租金8357元元及违约金8357元；二、驳回原告覃祥芬的其他诉讼请求。案件受理费776元，由原告覃祥芬负担443元，被告广州青季酒店管理有限公司负担333元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张淳淳二〇二一年六月十四日书记员  邹 忻