广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初2718号原告（反诉被告）：郑璇，女，1996年9月9日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，本诉委托诉讼代理人：梁浩裕，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。本诉委托诉讼代理人：甘远儿，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。反诉委托诉讼代理人：易兴俊，广西邦浦律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州暨鹏商贸有限公司，住所广州市天河区中海康城花园紫罗兰街11号103、104房。法定代表人：黄国栓。委托诉讼代理人：邓雅婷，广东佰仕杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李雪彦，广东佰仕杰律师事务所实习律师。第三人：广州市市政集团有限公司，住所广州市越秀区环市东路338号。法定代表人：郭云飞。委托诉讼代理人：林兆富，男，1965年8月5日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：简伟绍，男，1983年4月2日出生，汉族，系该公司员工。原告（反诉被告）郑璇（以下简称原告）与被告（反诉原告）广州暨鹏商贸有限公司（以下简称被告）、第三人广州市市政集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑璇及其本诉的委托诉讼代理人梁浩裕、甘远儿、反诉的委托诉讼代理人易兴俊及被告（反诉原告）广州暨鹏商贸有限公司的委托诉讼代理人邓雅婷、李雪彦，第三人广州市市政集团有限公司的委托诉讼代理人林兆富、简伟绍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）郑璇向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还保证金80832元；2、判令被告向原告支付装修损失291011.67元；3、判令被告向原告返还装修押金20000元；4、判令被告向原告支付违约金80832元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年12月1日，原被告签订《租赁合同》，将位于白云区同和路*栋（御岭#28）301-302号铺出租给原告用作教育培训。合同签订后，原告依约向被告履行保证金，并对租赁物业进行装修。原告一直要求被告提供不动产权证办理许可证，但被告一直拖延。因被告一直无法提供办证所需的材料，导致原告一直无法办理许可证。因被告违约在先，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。对于广州暨鹏商贸有限公司的反诉请求，郑璇辩称，根据第三人广州市市政集团有限公司提供的查册表显示，租赁物业取得产权证。原告自2019年12月之后拒付租金的行为视为原告行使先履行抗辩权。同时，原告没有支付租金的行为也可视为行使不安抗辩权。根据第三人广州市市政集团有限公司提供的招投标文件上的内容显示，租赁物业只能用于文化活动。被告出租给原告使用的租赁物业超出了物业使用范围。被告（反诉原告）广州暨鹏商贸有限公司提起反诉称：2018年12月1日，原被告签订《租赁合同》，原告承租位于白云区同和路*栋（御岭#28）301-302号铺。合同签订后，原告根据被告提供的资料办理相关证照并开始对外经营，同时按期向被告支付租金及服务费。2020年1月，原告突然以被告无法提供房产证为由拒付租金及服务费。后被告于2020年9月17日向原告发出解除租赁合同通知函，并要求原告10日内退场。直至2020年10月9日，原告仍不自行办理退场手续。同年10月13日，被告强制代原告办理退场手续，并垫付了拆空调及搬运费。截至2020年10月13日，原告拖欠被告租金及服务费共计242496元，违约金335722.24元。故提出反诉请求如下：1、请求判令原告向被告支付拖欠2020年1月至2020年9月期间的租金及服务费242496元；2、判令原告向被告支付违约金335722.24元；3、判令原告向被告支付空调拆卸费3500元；4、判令原告向被告支付场地物品搬运费1200元；5、判令原告向被告支付场地使用费53410元（按14700元/月，自2020年10月1日起暂计至2021年1月17日）；6、判令被告没收原告保证金80832元；7、请求判令本案的全部诉讼费由原告承担。针对郑璇的本诉请求，广州暨鹏商贸有限公司辩称，不同意原告的全部诉请。原告违约在先，其无权要求被告承担违约责任。一、原告于2020年1月开始拖欠租金及服务费，构成违约，被告可单方解除租赁合同。二、双方签订合同时，被告已将租赁物业的情况如实告知原告，原告也明确知晓租赁物业无房产证。原告据此为由拒交租金构成违约。且原告能否办到非学历教育培训许可证并不影响原告实际经营。因此，被告未提交房产证并不影响双方签订的租赁合同目的实现。三、关于保证金。原告主张返还保证金无依据，因为原告以装修租赁物业的实际行动表明其原告继续租赁合同而非解除租赁合同，现在原告要求解除合同并退还保证金缺乏理据。四、关于装修损失。该装修损失应为原告在遭受损失后并未采取止损措施而造成的扩大损失。根据原告提交的证据可知，2018年12月18日至2019年1月25日期间，原告在明知租赁物业无房产证的情况下，仍对租赁物业进行装修，该装修损失应由原告自行承担。五、关于返还装修押金。装修押金是保证原告能按规定进场装修，经验收合格后由验收单位退还。被告并非验收单位，第三人广州市市政集团有限公司作为验收单位，一直未对租赁物业进行验收，因此，该费用一直未能退还。由于双方存在争议，被告认为该装修押金暂不予退还。六、关于违约金。被告不存在违约行为，原告因拒不支付租金等费用，已构成违约，被告不应向原告支付违约金。第三人广州市市政集团有限公司陈述，关于本诉中装修押金的问题。第三人作为业主方与被告仅为租赁关系，被告向第三人承租租赁物业时已知悉整个物业情况，且租赁物业已取得《建设工程规划许可证》，第三人不存在过错，无需对装修损失进行赔偿。另，第三人并未收到原告的装修申请，也没有装修方案和装修图纸。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区*街26、28、30号产权人为广州市市政集团有限公司，自建。2018年11月16日，被告（乙方，承租人）与第三人（甲方，出租人）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将位于白云区同和路*栋*街28号301-601房出租给乙方作文化活动中心用途使用，建筑面积3739.0611平方米。租期自2018年9月1日至2024年8月31日。免租期为2018年9月1日至2019年2月28日。2018年12月1日，原告（乙方，承租人）与被告（甲方，出租人）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将座落在白云区同和路*栋（*街#28）301-302号铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方作教育培训用途使用，建筑面积384.92元。租期自2018年12月1日至2024年8月30日止。2018年12月1日至2019年11月30日期间的租金19246元/月，2019年12月1日至2020年11月30日期间的租金19246元/月…。2018年12月1日至2019年11月30日期间的服务费7698元/月，2019年12月1日至2020年11月30日期间的服务费7698元/月…。乙方须于每月1日前将当月租金及服务费以转账方式缴付给甲方。乙方在签署本合同时，应向甲方交纳履约保证金及预付首月租金及服务费。履约保证金等同于三个月租金及服务费，总额为80832元。首期租金及服务费为首月租金及服务费，为26944元。甲方初定于2018年12月1日前交付该物业。装修免租期为租赁场所实际交付之日起三个月，装修免租期间，乙方无需向甲方缴纳商铺租金及服务费，当应依约向甲方缴纳实际发生的物业管理费、公共水电费等其他各项应有乙方承担的费用和责任。租赁期间，乙方须按时交纳租赁房屋的租金及服务费。如未按约定支付的，每逾期一天，按租期月租金及服务费金额1%向甲方支付违约金至交付之日止。逾期超过15天未交付的，甲方有权解除合同并没收保证金。乙方须按时交纳租赁房屋的室内水费、电费。逾期交纳的，每逾期一天，乙方须按当月管理费、室内电费总额的1%每日向甲方支付违约金至交付之日止，逾期超过15天的，视为乙方违约，甲方有权提前解除合同，即时收回租赁房屋，乙方所交纳的履约保证金归甲方，不予退还。如乙方于租赁期内违约导致甲方单方终止本合同，甲方有权没收乙方已付当月租金、服务费、履约保证金、终止合同，本合同租赁期满或因发生本合同其他相应条款的规定而终止时，属可移动物品乙方可以搬走或折价出卖给甲方。如甲方提前终止合同，应退回乙方押金，并赔偿乙方相当于1倍押金的违约金。从签约之日15日内，如甲方提供的有效办证资料，乙方不能办理非学历教育培训许可证，甲方无条件退还乙方签订合同时所缴纳的履约保证金及首月费用，合计115476元，双方自动解除合同，互不追究责任，乙方无条件退还场地给甲方，否则甲方有权没收乙方签约时所缴纳的履约保证金及首月费用。2018年12月22日，原告向被告支付涉案商铺装修押金20000元，被告亦收到原告支付保证金80832元。2020年1月17日、4月29日、7月16日及9月3日，被告向原告发出《催缴租金的通知》，称原告已逾期缴纳8月份之前的租金、服务费、管理费及相关费用合计233897.79元。2020年9月10日前，被告向原告发出《关于费用催缴的告知书》，称原告至2020年9月10日，拖欠租金总金额为263103.99元。2020年9月16日，被告向原告发出《解除租赁合同通知函》，称1、截至2020年9月30日原告应向被告支付租金与服务费为263103.99元，违约金354025.89元。2、被告向原告发出解除租赁合同通知函，双方签订的《租赁合同》解除，请原告于本通知发出之日起10天交还租赁物业。2020年10月13日，原告向被告发出《律师函》，称根据《租赁合同》约定，现因交付期限早已届满，被告仍未向原告交付任何证件资料，且经多次催告交涉，原告以各种理由推诿，截至发函当日，原告仍未收到租赁商铺的有效证件，被告迟延履行主要合同义务导致原告租赁商铺目的无法实现，被告行为已构成违约。1、被告收到律师函后，原被告签订的《租赁合同》解除；2、被告收到律师函三个工作日内向原告退还80832元的履约保证金及20000元的装修押金，并支付装修损失328835元及迟延履行合同义务违约金80832元，共计510499元。2020年11月23日，第三人向被告发出《解除租赁合同通知书》，称因被告自2019年4月起拖欠租金，且经多次催告，被告一直未予支付。被告已拖欠2019年8月起至2020年11月期间共计16个月租金1428470.93元。1、双方签订的《租赁合同》于2020年11月30日提前解除。2、请于收到通知书后10个工作日内结清房屋使用期间的所有费用。庭审中，原告提交：1、收据及室内装饰施工协议，证实原告对涉案商铺进行装修并安装空调设备；2、微信聊天记录，证实因被告违约无法提供房产证导致原告不能办理非学历教育培训许可证。被告提交：1、收据及转账凭证，证实被告拆卸空调产生费用3500元；2、收据及聊天记录，证实被告支付搬运费1200元；3、H栋404号铺的租赁合同，证实原告物品占用404号铺产生租金及服务费，每月14700元；4、原告缴费记录及兴业银行回单，证实原告直至2020年6月24日仍在使用涉案商铺；5、企业信用信息公示报告，证实2019年5月14日，原告将其经营的广州乐学培优教育咨询有限公司住所地变更为涉案商铺所在地；6、银行交易凭证，证实被告向第三人缴纳水电费。另查，第三人曾于2019年12月12日向广州仲裁委员会提起诉讼，要求被告向第三人支付涉案物业白云区同和路*栋*街28号301-601房2019年8月至2020年3月租金合计781969.66元及逾期支付租赁保证金、租金产生的违约金等。2020年7月31日，广州仲裁委员会作出（2019）穗仲案字第16553号裁决书，内容：本案《租赁合同》是双方真实意思表示，涉案物业已取得《建设工程规划许可证》《建设工程规划验收合格证》，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方当事人应当依约履行。并判令被告向第三人支付2019年8月至2020年3月期间的租金634814.59元。该裁决书已发生法律效力。原告称其已于2020年6月不再使用涉案商铺，被告称其于2020年10月13日强行收回涉案商铺，并将原告剩余物品搬离至旁边404号铺存放。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，因本案纠纷系因民法典施行前履行合同发生争议，故应当适用当时的法律和司法解释的规定。原被告于2018年12月1日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《租赁合同》合法有效，双方应恪守履行。本案争议焦点为是原告违约还是被告违约？根据《租赁合同》第十五条之约定，从签约之日15日内，如甲方提供的有效办证资料，乙方不能办理非学历教育培训许可证，甲方无条件退还乙方签订合同时所缴纳的履约保证金及首月费用，合计115476元，双方自动解除合同，互不追究责任，乙方无条件退还场地给甲方，否则甲方有权没收乙方签约时所缴纳的履约保证金及首月费用。结合被告提交的兴业银行回单显示，截至2020年6月，原告仍继续租赁涉案商铺并支付费用，且根据原告提交的微信聊天记录可知，截至2019年10月25日，原告仍在为办理非学历教育培训许可证寻找关系。又根据2019年5月14日原告将其经营的广州乐学培优教育咨询有限公司住所地变更为涉案商铺所在地，综上可推断，原告既未在《租赁合同》约定的时间内以无法办理非学历教育培训许可证为由提出解除《租赁合同》，又一直在积极履行《租赁合同》直至2020年6月，因此，被告并不存在合同约定的违约情形。反之，原告存在拖欠租金未支付的违约行为，因此，违约方系原告并非被告，故原告主张被告支付违约金80832元的诉请本院不予支持。根据《租赁合同》第九条第1项之约定，乙方逾期超过15天未交付租金及服务费的，甲方有权解除合同并没收保证金。被告反诉要求没收原告保证金80832元的反诉请求，本院予以支持。同理，原告主张被告返还保证金80832元的诉请本院不予支持。关于装修押金。《租赁合同》并未对装修押金进行约定，因《租赁合同》已无法继续履行，被告收取该装修押金的基础不存在，故原告主张被告退还装修押金20000元的诉请本院予以支持。关于装修损失。首先，原告提交的《工程预算及材料清单表》显示，该工程地点并非涉案301-302号铺，而是401-402单元，且日期显示的时间为2017年12月18日，早于涉案租赁合同签订时间约一年之久，不符合常理。另，根据原告提交的《收据》显示，收取装修款项的施工地点仍为401-402单元并非涉案301-302号铺，原告也未提交转账凭证等其他证据予以佐证其对涉案商铺投入装修价值损失，加之系原告违约导致涉案合同解除，过错在于原告，故对原告主张被告赔偿装修损失的理据不足，本院不予支持。其次，关于空调费用。根据2019年1月15日的《收款收据》显示，格力志高空调费用为45580元，经向原告核实，该空调系挂式空调，属于可移动物品，不属于装修损失，原告可拆除再次利用，故该格力志高空调费用为45580元被告不应支付。再次，关于中央空调工程款。该《收款收据》显示的时间为2020年9月22日，而原告自称已于2020年6月退场，从时间逻辑上本院对该《收款收据》不予采纳，故原告主张被告赔偿中央空调工程款的诉请，本院亦不予支持。关于原告拖欠2020年1月至2020年9月期间的租金及服务费的问题。因原告拖欠被告上述期间的租金及服务费未支付，故原告应向被告支付2020年1月至2020年9月期间的租金及服务费共计242496元（26944元/月×9个月），被告该反诉请求本院予以支持。关于违约金。鉴于合同约定按每日1%的标准支付违约金过高，本院酌情调整为违约金以当月应缴租金及服务费26944元为本金，自当月2日起按年利率6%的标准计至被告实际清偿之日止。关于空调拆卸费3500元及物品搬运费1200元。结合视频等证据可知，被告曾于2020年10月初与原告协商搬离涉案商铺事宜，未果，被告为防止损失扩大，将原告留在涉案商铺内的物品搬离至空间较小的场地，因此产生的空调拆卸费3500元及物品搬运费1200元应由原告承担，故被告该反诉请求本院予以支持。关于支付2020年10月1日至2021年1月17日期间的场地使用费。同上，被告为防止损失扩大，将原告留在涉案商铺内的物品搬离至空间较小的场地，由此产生的场地使用费应由原告承担。参照被告提交的404号铺《租赁合同》显示的租金及服务费标准为14700元/月，故原告向被告支付2020年10月1日至2021年1月17日期间的场地使用费共计52161.29元（14700元/月×3个月+14700元/31天×17天）。2021年1月17日之后的场地使用费被告可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，广州暨鹏商贸有限公司向郑璇返还装修押金20000元；二、自本判决生效之日起五日内，郑璇向广州暨鹏商贸有限公司支付2020年1月至2020年9月期间的租金及服务费共计242496元及违约金（违约金以当月应缴租金及服务费26944元为本金，自当月2日起按年利率6%的标准计至郑璇实际清偿之日止）；三、自本判决生效之日起五日内，郑璇向广州暨鹏商贸有限公司支付空调拆卸费3500元及搬运费1200元；四、自本判决生效之日起五日内，郑璇向广州暨鹏商贸有限公司支付2020年10月1日至2021年1月17日期间的场地使用费52161.29元；五、郑璇向广州暨鹏商贸有限公司支付的保证金80832元归广州暨鹏商贸有限公司所有；六、驳回郑璇的其他诉讼请求；七、驳回广州暨鹏商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4195元，由郑璇负担4017.5元，由广州暨鹏商贸有限公司负担177.5元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳；反诉受理费5485.8元，由广州暨鹏商贸有限公司负担2577.6元，由郑璇负担2908.2元于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  周子珺二〇二一年六月十一日书记员  苏秋雅