广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民再4号再审申请人（一审原告，二审上诉人）：于惠黎，男。身份证住址：北京市朝阳区。委托诉讼代理人：方莉梅，北京市京翰律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏采薇，北京市京翰律师事务所律师。被申请人（一审被告，二审被上诉人）：刘志强，男。身份证住址：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：陈艳，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐育，北京德恒（广州）律师事务所实习律师。原审第三人：左薪穗，女。身份证住址：江西省上饶市弋阳县。原审第三人：李委纹，男。身份证住址：江西省上饶市弋阳县。再审申请人于惠黎因与被申请人刘志强、原审第三人左薪穗、李委纹案外人执行异议之诉一案，不服本院(2018)粤03民终16264号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。该院于2019年7月26日作出（2019）粤民申2772号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人于惠黎及其委托诉讼代理人方莉梅、苏采薇，被申请人刘志强的委托诉讼代理人陈艳均到庭参加诉讼。原审第三人左薪穗、李委纹经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于惠黎的再审请求为：1、请求撤销一、二审判决；2、判令支持其诉讼请求,解除对北京市东城区的查封手续。主要事实及理由如下：一、原审判决认定“于惠黎购买房屋的价格低于市场价”缺乏证据证明。（一）事实上，于惠黎的购房价格与同时期交易平均价格相符，双方成交价不成立法律规定的“明细不合理的低价”。涉案房屋成交价为960万元,房屋面积225.43平方米,成交单价为42585元／平米。经查询北京市住房和城乡建设委员会关于二手房交易指导价,该小区最低计税价格为25240.72元／平方米,涉案房屋交易价格远超于该指导价格，同时根据“链家”官方网站（××／）公布的成交记录,自2011年起至2016年8月（即于惠黎购买涉案房屋前）,该小区在“链家”中介成交的房屋共计30套,成交均价为29976元／平米,每平米低于涉案房屋成交单价1万余元。且上述30套成交房屋中,仅有1套成交单价略高于涉案房屋单价,但该套房屋仅有102.99平米,按房屋面积越小,单价越高的市场规律,于惠黎购房单价符合当时的市场价。退一步讲,在涉案房屋只能以全款交易的苛刻条件下,即使左新穗以略低于市场价的价格出售房屋也属合理。（二）于惠黎与左薪穗签订的购房合同的有效性,已经北京市东城区人民法院（以下简称北京东城法院）生效判决认定,本案各方及一、二审法院对该判决均不持异议。房屋成交价为购房合同的重要组成部分,购房合同有效,房屋成交价当然符合市场价格。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第四款规定,于惠黎已无需就房屋买卖合同的合法性举证。原审法院仅以“该房屋上设定的抵押金额达9611856.13元”就做出“房屋的市场价值应该更高”的不合理判断,并据此认定“房产转让成交价明显低于市场价格”,既没有事实依据,也没有法律依据，以此为由拒不解封于惠黎所购房产,严重损害了于惠黎的合法权益。二、原审判决关于“于惠黎在未办理过户的情况下,直接将全部购房款支付给买方指定的收款人,未尽合理注意义务,不符合交易习惯”的认定未结合本案客观事实,系主观经验判断,缺乏证据证明。（一）房产中介机构促成交易并非房屋买卖成立的必要条件,更不是判断购房人是否尽到合理注意义务的前提。依据《合同法》第四百二十四条规定，房屋中介机构作为居间方,起到的仅仅是“媒介”作用,其对买卖交易并无任何保障责任,即使涉案房屋系经中介机构居间签订,也无法排除纠纷的产生。（二）左薪穗指定收款人系涉案房屋登记的抵押权人,于惠黎将购房款支付给潘某海及中国邮政储蓄银行股份有限公司北京海淀区支行（以下简称邮政储蓄银行）显然已最大程度地尽到了注意义务。依据《物权法》第一百九十一条规定，于惠黎在购买涉案房屋时,邮政储蓄银行及潘某海即对房屋享有登记的抵押权,其对左薪穗、李委纹的债权应当优于其他所有债权。而于惠黎购置房屋的价款也仅能抵偿上述两方的债权。因此,为实现对涉案房屋的物权,于惠黎与左薪穗约定将购房款支付给抵押权人,是对自身权益的最佳保护手段。涉案房屋从根本上就无法如二审法院所说的“买方将购房款支付到资金监管账户,在过户手续完成后,购房款才会放给卖方”正常交易习惯进行买卖。上述履行方式,足以证明于惠黎在本次房屋买卖过程中,已尽到了最大的注意义务,其权利足以排除法院对涉案房屋的查封。三、原审法院关于“于惠黎对左薪穗的债权不值得优先保护”的认定错误。事实上于惠黎对左薪穗享有的系“物权期待权”而非普通“债权”,其权利优先于其他所有“债权”,足以排除人民法院的执行。（一）在罗湖法院查封涉案房屋前,于惠黎与左薪穗即已签订合法有效的书面买卖合同,符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）项之规定。于惠黎与左薪穗于2016年8月29日签订买卖合同,合同的形式、内容均出于双方真实意思表示。本案中，一审法院认定事实为：“一审法院在审理刘志强诉左薪穗、李委纹民间借贷纠纷一案过程中,依刘志强申请于2016年10月26日查封了左薪穗名下的房产”。因此,于惠黎在购买涉案房屋时,法院尚未做出查封裁定,其购买行为不违背任何国家相关法律法规的禁止性规定。符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之规定。（二）于惠黎在罗湖法院查封前,已合法占有涉案房屋,符合前述法规第（二）项之规定。2016年9月1日,于惠黎依照《补充协议》第二条之约定办理了入住手续,对房屋进行了装修和添附,并于10月份实际入住，现涉案房屋内的一切装修和物品均系于惠黎所有。符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”之规定。（三）于惠黎已于执行程序开始前支付了涉案房屋全部购房款,符合前述法规第（三）项“已支付全部价款”之规定,对涉案房屋所有权拥有实体请求权。依据于惠黎与左薪穗签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议的约定，房屋总价款为960万元,于惠黎已全额按约定支付完毕（实际支付金额已达到9611856.13元），其中,在罗湖法院作出查封裁定前,已支付720万元。另于2016年12月23日,在北京东城法院的主持下,向邮政储蓄银行支付了涉案房屋剩余贷款本息共计2411856.13元。此时,刘志强尚未取得其与左薪穗、李委纹民间借贷纠纷一案的生效判决（该案判决于2017年6月13日生效）。而依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项之规定,金钱债权执行中,符合“已支付全部价款”的情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持。可见,只要买受人在金钱债权进入执行阶段前,支付了全部价款即满足排除执行之条件。依据我国民事诉讼法及相关法律法规的规定,诉讼保全的最大期间是在诉讼程序开始前至人民法院作出判决执行前。本案一、二审法院仅以2016年10月26日作出的保全裁定为时间节点,认定“于惠黎未将剩余购房款交付执行”,违背立法本意。（四）退一步讲,即使于惠黎在涉案房屋执行前未支付全部购房款,剩余价款也应当支付给第一顺位抵押权人即邮政储蓄银行,于惠黎通过北京东城法院将剩余价款支付给邮政储蓄银行,符合前述规定第（三）项“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”之规定。于惠黎在罗湖法院裁定查封涉案房屋前已支付购房款达720万元,剩余未支付购房款仅为240万元,在向邮政储蓄银行代为偿还剩余贷款后,已没有可向罗湖法院交付执行的款项。而邮政储蓄银行系涉案房屋的抵押权人,其权利本就优先于普通债权,向抵押权人交付房款是为了保护购房人利益,也符合设有抵押权房产的交易习惯。即使于惠黎将剩余购房款交付罗湖法院,法院也应当在向抵押权人支付相应款项后,如有剩余方才可以交付给申请执行人。原审法院以“于惠黎并未将剩余购房款交付执行,而是在未征求罗湖法院意见的情况下,继续支付购房款”为由排除了于惠黎作为善意购房人的权利,是对法律的错误理解,有违立法本意。（五）未能办理过户登记非因于惠黎原因导致,符合前述规定第（四）项之规定。于惠黎与左薪穗之间的房屋买卖合同尚在履行过程中,罗湖法院针对涉案房屋进行的诉讼保全查封行为,系依据房屋买卖合同之外的第三人请求做出,该保全查封行为直接影响了于惠黎办理房屋过户登记手续,故未能办理过户登记非因于惠黎原因导致。因此,从案件情况来看,于惠黎和左薪穗签订以变更不动产所有权为目的的合同；已经履行买卖合同的全部价款支付义务；法院查封前于惠黎已合法占有该不动产；未办理过户登记的原因在于左薪穗,买受人于惠黎并无过错。于惠黎对涉案房屋的物权期待权已成立,且优于刘志强对左薪穗、李委纹的债权,其权利足以排除法院执行。被申请人刘志强答辩称：一、原审法院基于房屋成交价低于房屋抵押债权金额认定“于惠黎购买房屋的价格低于市场价”事实清楚，并无不当；于惠黎所主张的二手房交易指导价、“链家”成交记录等价格，均不能真实反映案涉房屋的市场价值，不具有参考性。于惠黎在向左薪穗购买涉案房屋时，该房屋上设定的抵押金额达1060万元（邮政储蓄银行260万元、潘某海800万元），于惠黎对此情况是明知的（详见于惠黎与左薪穗签订的《补充协议》第二条）。按常理，房屋市场价值应该高于抵押债权金额，但其双方约定的合同成交价却是960万元，这显然有悖常理。原审法院据此推理认定于惠黎购买房屋的价格低于市场价，符合逻辑，并无不当。于惠黎再审时主张北京市交易指导价的最低计税价格为25240.72元／㎡、“链家”成交记录自2011年至2016年8月成交均价为29976元／㎡，拟以此证明其购买价格符合当时的市场价。但众所周知，北京市住房和城乡建设委员会关于二手房交易指导价通常明显低于市场价值；而“链家”网站的成交记录不是有资质的评估机构的正式评估数据，也不能反映案涉房屋的市场价值。而且，于惠黎提交的链家成交记录截图几乎都不是案涉房产交易时间段的数据，接近案涉交易时间的成交记录仅显示了一个，而成交价会受众多主客观因素的影响，个别成交记录不具有市场均价的参考性。2016年下半年，房价上涨势头强劲，根据被申请人在链家网查询，案涉小区在2016年10月的成交单价均已在6万元以上，于惠黎有选择性地提交的截图不能真实反映案涉房屋在交易当时的市场价值。因此，于惠黎主张的该些数据价格不具有参考性，不应采信。二、原审法院根据案涉房屋交易的具体情况，结合房产交易习惯认定“于惠黎未尽合理注意义务，不符合交易习惯”并无不当，应予维持。于惠黎与左薪穗之间的交易金额为960万元，金额较大，但交易过程没有房产中介提供居间服务，也没有约定资金监管，而且于惠黎仅在支付100万元房款后即办理了入住手续并进行装修，该交易习惯极不符合常理。反观于惠黎称“其于2016年6月通过北京我爱我家房地产经纪有限公司居间介绍与案外人王某华、罗某签订房屋买卖合同卖出住房”，进一步印证了于惠黎与左薪穗的房屋买卖是不符合交易习惯的。因此，原审法院认定于惠黎在尚未办理过户手续的情况下，直接将全部购房款支付给左薪穗指定的收款人，既未尽到合理的注意义务，也不符合交易习惯，并无不当，应予维持。三、结合案涉房屋买卖合同的签订时间、低于市场价的房屋成交价，以及不符合交易习惯的房产交易流程等因素，不能排除左薪穗与于惠黎恶意串通转移财产从而损害债权人利益的情形。第三人李委纹向刘志强出具的还款计划承诺的还款期限截至2016年4月30日，到期后，刘志强多次催促李委纹夫妇还款，并表示若不还款将会采取法律措施维护权益。左薪穗接着就在2016年8月29日与于惠黎签订了案涉房产的房屋买卖合同，且合同约定的成交价格960万元甚至低于房屋已设定抵押的债权金额。另外，交易过程没有房产中介提供居间服务、没有约定资金监管、合同约定的签约后三个工作日内支付100万元房款即办理先行入住手续等交易流程也不符合房产交易的习惯。因此，刘志强有理由怀疑案涉交易系左薪穗与于惠黎恶意串通转移财产以逃避债务从而损害债权人的利益。虽然于惠黎罗湖法院查封案涉房屋后另案向北京东城法院起诉左薪穗主张确认合同效力，规避了刘志强对该合同发表意见的机会，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条，以在执行标的被查封后作出的另案生效文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。四、于惠黎提出的异议不符合《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不能排除执行，恳请驳回于惠黎的再审请求，以便执行法院继续执行涉案房屋。2016年10月26日，罗湖法院查封了涉案房屋，当时于惠黎尚未付清购房款。于惠黎在知道涉案房屋已被查封后，并未将剩余购房款交付首封法院即罗湖法院执行，而是在未征求罗湖法院意见的情况下，继续支付购房款，代左薪穗支付了赎楼款2411856.13元。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（三）项中“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定，于惠黎的情形不符合权利能够排除执行的要求。因此，原审法院认为于惠黎对左薪穗的债权不值得优先保护并无不当，涉案房屋未办理过户登记的原因，于惠黎不能免责。于惠黎的再审请求以及事实和理由明显不能成立，为避免执行进程一再被拖延，恳请法院尽快驳回于惠黎的再审请求，以便罗湖法院继续执行涉案房屋。原审第三人左薪穗、李委纹未到庭，未发表答辩意见。于惠黎的一审诉讼请求为：判令解除对北京市东城区的诉讼保全查封手续。一审法院查明，该院在审理另案刘志强起诉左薪穗、李委纹民间借贷纠纷过程中，依刘志强申请于2016年10月26日查封了左薪穗名下的位于北京市东城区产，于惠黎于2017年1月4日向该院提出保全异议，该院作出（2016）粤0303民初19858号民事裁定，以该房产现登记在左薪穗名下、并无生效法律文书认定房产属于惠黎所有为由，驳回了于惠黎的申请。于惠黎于2017年4月收到该院上述裁定后即提起本案执行异议之诉。2017年6月28日，针对于惠黎起诉左薪穗、李委纹（左薪穗配偶）及第三人邮政储蓄银行房屋买卖合同纠纷一案，北京东城法院作出（2016）京0101民初20360号民事判决，认定：于惠黎按约于2016年8月31日支付购房款人民币100万元、于同年9月1日支付购房款20万元并于同日实际占有使用涉案房屋、于同年10月21日支付购房款600万元、于同年12月23日代左薪穗向邮政储蓄银行结清涉案房屋剩余贷款本息共计2411856.13元，并判决于惠黎与左薪穗于2016年8月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，左薪穗与李委纹应向于惠黎支付于惠黎多支付的房款11856.13元。该判决已生效。本案中，于惠黎称其于2016年8月29日与左薪穗签订购买涉案房产的房屋买卖合同，于同年9月1日办理入住和装修，同年10月20日正式入住，于惠黎已经按约支付了全部购房款，于惠黎并于2016年10月28日起诉左薪穗要求履行购房合同的过户义务，故要求解除对涉案房产的查封。于惠黎为证明自己的主张而向一审法院提交了如下证据：1、2016年8月29日于惠黎与左薪穗签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》各1份，约定：于惠黎向左薪穗购买涉案房产，建筑面积225.43平方米，转让成交价为960万元，定金100万元；卖方收到定金后3个工作日内于惠黎可先行入住该房屋；涉案房屋存在邮政储蓄银行贷款抵押登记、额度为260万元，还存在潘某海个人债权抵押登记额800万元；买受人应于2016年8月31日前支付100万元、于同年10月21日前支付600万元；合同还约定了双方其他权利义务；2、于惠黎支付购房款的工商银行汇款凭证、光大银行个人转账回单、潘某海于2016年10月23日出具的载明收到于惠黎涉案房屋购房款700万元手写收条、邮政储蓄银行于2016年12月23日出具的内容为于惠黎代左薪穗结清所欠该行贷款本息合计2411856.13元的书面代偿证明。一审法院认为，涉案房产目前仍登记在左薪穗名下，故该院的查封符合物权法的规定。诉讼中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转化为执行中的查封、扣押、冻结措施。根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，于惠黎、左薪穗约定的房产转让成交价明显低于市场价格，且于惠黎与左薪穗约定原告仅支付定金100万元后即占有该房产，不符合日常生活经验，同时考虑于惠黎在该院查封之前并未支付全部购房款，故于惠黎要求该院解除查封，不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，于惠黎该项主张，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决驳回于惠黎的全部诉讼请求。案件受理费人民币100元，由于惠黎负担。于惠黎不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判支持于惠黎一审诉讼请求；2、判令刘志强承担案件全部诉讼费用。本院二审查明：一审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。另补充查明：一、一审法院已于2017年5月2日作出（2016）粤0303民初19858号民事判决，认定：2014年4月9日，李委纹向刘志强出具借条，载明收到刘志强200万元，月息3%。次日，刘志强委托其父亲刘华聪向李委纹转账200万元。2015年11月7日，李委纹向刘志强出具还款计划，承诺在2015年11月20日前还50万元利息，2015年12月30日前还30万元利息，剩余本金及后期利息如中粮收购在春节前一次性付清，如无法完成，最晚在2016年4月30日前全部还清。李委纹与左薪穗系夫妻，该案借款发生在双方夫妻关系存续期间。该案判决：李委纹、左薪穗在该判决生效之日起十日内清偿刘志强借款本金200万元及利息（利息按本金200万元，月利率2%，自2014年4月10日计至生效判决确定的还款之日止）。该判决已于2017年6月13日生效。由于李委纹、左薪穗未履行生效判决，刘志强向一审法院申请强制执行，执行案件案号为（2017）粤0303执6049号。二、北京东城法院（2016）京0101民初20360号案件的立案时间为2016年10月28日，该院依于惠黎的申请，采取财产保全措施，于2016年11月4日轮候查封了涉案房屋。该院于2016年11月18日对双方当事人进行了谈话，于惠黎与李委纹参加了谈话，李委纹表示愿意积极处理刘志强对涉案房屋的查封。在该案中于惠黎请求确认其与左薪穗签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议有效，左薪穗、李委纹向其返还多支付的房款11856.13元，并未请求判决左薪穗、李委纹协助其办理过户手续。三、于惠黎在2016年8月31日支付的房款100万元和10月21日支付的房款600万元，均是通过于惠黎父亲于文成账户转账支付给案外人潘某海，用于支付左薪穗欠潘某海的700万元债务，以解除抵押金额为700万元的抵押登记。本院二审认为，本案为案外人执行异议之诉。北京东城法院（2016）京0101民初20360号民事判决仅确认于惠黎与左薪穗2016年8月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议有效，并未判决左薪穗办理房屋过户手续。且在该案立案前，涉案房屋已被罗湖法院依法查封。即使该案判决左薪穗办理房屋过户手续，在罗湖法院对涉案房屋的查封被解除前，该判决内容也无法执行。于惠黎以（2016）京0101民初20360号民事判决的内容对罗湖法院的查封提出异议，理据不足。涉案房屋仍登记在左薪穗名下，罗湖法院的查封在先，于惠黎对上述查封提出异议，应当举证证明其在与左薪穗的交易活动中已经支付了房屋的全部对价并尽到了审慎注意义务，其对左薪穗的债权更值得优先保护。而从本案查明的事实来看：第一，在于惠黎购买涉案房屋时，该房屋上设定的抵押金额达9611856.13元。按照常理，房屋的市场价值应该更高。于惠黎购买房屋的价格低于市场价。第二，于惠黎与左薪穗之间的交易金额为960万元，金额较大，而该交易系在没有房产中介机构提供居间服务的情况下达成，合同的履行也是由双方自行完成。按交易习惯，由于房屋买卖交易金额较大，在没有相当信任关系的情况下，买方一般是将购房款支付到资金监管账户，在过户手续完成后，购房款才会放给卖方。而于惠黎在尚未办理过户手续的情况下，直接将全部购房款支付给卖方指定的收款人，既未尽到合理的注意义务，也不符合交易习惯。第三，在罗湖法院查封涉案房屋时，于惠黎尚未付清购房款。在知道涉案房屋已被查封后，于惠黎并未将剩余购房款交付执行，而是在未征求罗湖法院意见的情况下，继续支付购房款，代左薪穗支付赎楼款2411856.13元。本院认为，罗湖法院的查封在先，于惠黎在与左薪穗的交易活动中未尽到合理注意义务，买卖合同的履行也不符合交易习惯，其对左薪穗的债权不值得优先保护。一审法院驳回于惠黎的诉讼请求，处理正确。综上，于惠黎的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人于惠黎负担。本院再审查明，再审时于惠黎主张2016年4月，其与左薪穗、李委纹商洽购买登记在左薪穗名下的涉案房屋，为筹措资金，其出售了其名下唯一住房，且此后无其他房产，其购买涉案房屋确系为家庭使用，是善意购买人。为证明该主张，于惠黎提交了《房屋产权证明书》、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《个人贷款还款凭证》、《结清证明》、《装修款补充协议》、《北京增值税普通发票》、转账凭证及2018年11月22日不动产登记资料查询结果证明等证据。于惠黎主张上述证据证明：坐落于北京市朝阳区房产原登记所有权人系于惠黎，登记的抵押权人为中国建设银行股份有限公司北京前门支行，贷款总额62万元。于惠黎与王某华、罗某于2016年6月11日签订《北京市存量房屋买卖合同》，并于北京我爱我家房地产经纪有限公司签订三方《居间服务合同》，约定将于惠黎名下的位于北京市朝阳区房产转让予王某华、罗某，成交总价为780万元。2016年6月11日至2016年12月26日，于惠黎及其父亲于文成的账户收到多笔王某华、罗某账户的转账共计481万，于惠黎收到北京银行下发的，王某华购房抵押贷款299万元，上述款项合计780万元。2016年6月23日于惠黎向建设银行偿还贷款271712.14元，提前结清在该行的个人贷款。2016年10月29日，王某华、罗某作为权利人，于惠黎作为义务人，向北京市朝阳区不动产登记事务中心共同申请办理上述房产的转移登记。刘志强对上述证据发表质证意见为：因刘志强并非上述证据所涉行为的当事方，对证据的真实性无法核实，且于惠黎与案外人的房产交易与本案无关，这些证据不能证明于惠黎与左薪穗、李委纹曾于2016年4月商洽购买涉案房屋。对于上述证据，因《房屋产权证明书》、不动产登记资料查询结果证明、《个人贷款还款凭证》、《北京增值税普通发票》、转账凭证等证据均是由有关国家机关出具，具有客观真实性，且上述证据与《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》等证据能够相互印证，证明了于惠黎将其名下房产出售于案外人王某华、罗某的事实，本院对上述证据予以采纳。再审时于惠黎向本院申请对涉案房屋在其签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议时的房产价格进行评估。经本院主持，于惠黎、刘志强参加摇珠程序选定深圳市永信资产评估房地产估价有限公司，该公司于2021年4月13日出具深永评字F（2021）031号《房地产评估报告》，评定涉案房产在2016年8月29日在满足估价报告假设和限制条件下的评估价值为9997800元。于惠黎对该评估报告予以认可。刘志强对该评估报告不予确认，认为该评估报告仅写了估价对象在价值时点2016年8月29日的评估单价为44350元，没有说明该单价是如何计算出来的，也没有提供其采用“比较法”的参照案例，即相同时段与估价对象相似房产的成交案例，未能证明“可比实例价格”是多少，评估结论缺乏事实依据。针对刘志强的意见，深圳市永信资产评估房地产估价有限公司答复：本次评估采用了比较法，通过调查市场可比实例，估价对象所作北京市东城区安定门外大街183号小区房产于2016年市场单价为41000至47000元/m²，经过综合分析和因素调整，最终确定估价对象于价值时点2016年8月29日的评估单价为44350元/m²，评估结果反映了估价对象在公开市场的客观价值状况。对该《房地产评估报告》应否采信，本院认为，因该评估公司具备相应的鉴定资格，且鉴定程序合法，刘志强虽对评估意见提出异议，但评估公司已经对此作出答复，刘志强的异议不足以否定该鉴定意见，鉴定意见并不存在依据不足的情形，故本院对该《房地产评估报告》予以采信。本院再审对一、二审查明的其他事实予以确认。本院再审认为，本案系案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述规定，法院应当对案外人主张的权利的合法性、真实性及该权利是否能够排除执行进行审查。依照上述司法解释的规定，结合本案查明的事实，本院再审分述如下：关于于惠黎主张的权利的合法性、真实性问题，于惠黎主张其向左薪穗、李委纹购买了涉案房屋，刘志强则主张结合案涉房屋买卖合同的签订时间、低于市场价的房屋成交价，以及不符合交易习惯的房产交易流程等因素，不能排除左薪穗与于惠黎恶意串通转移财产从而损害债权人利益的情形。对此，本院认为，另案诉讼中北京东城法院作出的（2016）京0101民初20360号民事判决确认了于惠黎与左薪穗于2016年8月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效。本院再审中委托评估公司对涉案房屋在2016年8月29日的市场价值进行评估，评估价值为9997800元，而于惠黎购买涉案房屋的价格为960万元，约为市场价值的96.02%，并未明显低于市场价值。于惠黎再审时提交的证据亦证明其在签订涉案房屋买卖合同前几个月出售了其名下的位于北京市朝阳区房产，原审时提交的证据证明其在签订涉案房屋买卖合同后很快对涉案房屋进行了装修并入住，上述事实均可从侧面印证其为了家庭住房需求而购买涉案房屋。涉案房屋的交易过程中虽确实存在未委托中介机构、未进行资金监管等情形，但仅凭该事实不能得出于惠黎系与左薪穗恶意串通签订虚假房屋买卖合同从而转移左薪穗财产的结论。故综合本案证据，于惠黎对涉案房屋主张的权利具有合法性、真实性。关于于惠黎对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，应根据前述司法解释第二十八条规定的四项条件进行逐一审查：（一）涉案房屋的买卖合同签订时间早于罗湖法院查封涉案房屋的时间。（二）北京东城法院（2016）京0101民初20360号民事判决认定，于惠黎按约于2016年8月31日支付购房款100万元、于同年9月1日支付购房款20万元并于同日实际占有使用涉案房屋。于惠黎原审时提交的其占有涉案房产的证据包括涉案房屋的燃气、通信、数字电视的改装、迁移业务材料，装修材料采购、送货单，及涉案房屋物业管理公司的证明等，上述证据具有较高可信度，足以证明其实际对涉案房屋进行了装修改造，实际占有涉案房屋。并且于惠黎占有涉案房屋的时间亦符合《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中对交付条件及时间的约定。故根据本案查明事实，于惠黎在罗湖法院查封之前已经合法占有涉案房屋。（三）前述第二十八条第（三）项规定的“或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，该规定系基于实践中存在相当一部分不动产买卖合同所涉金额巨大，当事人之间多约定分期付款的情形，买受人虽仅支付部分款项，但系按照合同约定的进度支付，如其将剩余价款按照人民法院指定的期限交付执行，不影响债权受偿，则应对买受人的合法权益进行保护，如此规定，体现出执行权作为公权力对被执行人与申请执行人、买受人之间的民事权利进行适当的干预，在申请执行人与买受人之间进行了适当的利益平衡。本案中，在罗湖法院查封涉案房产前，于惠黎尚未支付完全部房款，其已支付购房款720万元，此时涉案房屋尚有邮政储蓄银行的抵押贷款本息合计241185.13元。在罗湖法院查封涉案房产时，当时已知晓的左薪穗、李伟纹的债权人有邮政储蓄银行和刘志强，邮政储蓄银行对左薪穗的债权系以涉案房屋为抵押的债权，其债权显然优先于包括刘志强在内的债权人享有的普通金钱债权，于惠黎尚未支付的购房款本就应优先用于偿付该抵押债权。于惠黎在涉案房屋被查封后虽未将剩余价款交付罗湖法院用于执行，但其代左薪穗向抵押权人清偿抵押债权的行为并未损害刘志强的权益，于惠黎代偿邮政储蓄银行的债务后其总计支付的款项已超过涉案房屋买卖合同约定的总价款，不能因于惠黎的代偿行为而否认其符合第二十八条的规定。（四）于惠黎与左薪穗签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》在履行过程中，涉案房屋即被查封，在法院解除查封前，于惠黎不可能办理过户登记，故本案非因于惠黎自身原因未办理过户登记。综上，于惠黎作为涉案房屋的买受人，其对登记在被执行人左薪穗名下的涉案房屋提出的异议符合前述司法解释第二十八条的规定。对比于惠黎及刘志强的权利内容，刘志强对左薪穗、李伟纹享有的债权的实现以左薪穗、李伟纹实质上所有的全部合法财产作为责任财产范围，并不单一地指向涉案房屋；而于惠黎对涉案房屋享有的请求权则直接指向涉案房屋本身，其权利更具有针对性，应优先予以保护。故本院再审认定于惠黎对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十七条的有关规定，诉讼中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转化为执行中的查封、扣押、冻结措施。刘志强在（2016）粤0303民初19858号民间借贷纠纷一案诉讼中申请查封了左薪穗名下的涉案房屋，现该案已进入执行程序，故上述诉讼中的保全措施已转为执行中的查封措施。本院再审认定于惠黎对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对于惠黎一审提出的解除涉案房屋的诉讼保全查封手续的请求，本院再审判决判项为停止对涉案房产的执行。原审认定于惠黎对左薪穗的债权不值得优先保护，驳回于惠黎的诉讼请求，处理不当，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十七条的规定，判决如下：一、撤销本院（2018）粤03民终16264号民事判决及深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初11205号民事判决；二、停止深圳市罗湖区人民法院对北京市东城区安定门外大街1X3号3层3XX3房产的执行。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由刘志强负担。再审中的评估费40000元（于惠黎已预交鉴定机构），由刘志强、于惠黎各负担20000元，于惠黎多交的部分由刘志强径付予于惠黎。本判决为终审判决。审判长  陈利鹏审判员  刘自正审判员  乐 丹二〇二一年六月二日书记员  李林怿附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十七条利害关系人申请诉前财产保全，在人民法院采取保全措施后三十日内依法提起诉讼或者申请仲裁的，诉前财产保全措施自动转为诉讼或仲裁中的保全措施；进入执行程序后，保全措施自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施。依前款规定，自动转为诉讼、仲裁中的保全措施或者执行中的查封、扣押、冻结措施的，期限连续计算，人民法院无需重新制作裁定书。