北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0108民初3473号原告：隋剑昭，男，1986年5月16日出生，汉族，住河北省廊坊市。被告：王靖涵，女，1994年6月30日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：姚淞元，男，1993年12月17日出生，汉族，住北京市海淀区。原告隋剑昭与被告王靖涵、姚淞元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年6月3日公开开庭进行了审理。原告隋剑昭，被告王靖涵、姚淞元均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。隋剑昭提出如下诉讼请求，1、王靖涵、姚淞元向我退还已经预交的房屋租金（2020年1月28日-2020年4月15日房屋租金）8000元；2、王靖涵、姚淞元向我支付已经预交的2019年11月15日-2020年3月31日的取暖费784元；3、王靖涵、姚淞元向我支付（按合同约定）一个月的违约金3100元；4、王靖涵、姚淞元向我支付租房押金未退还部分1600元；5、王靖涵、姚淞元向我退还已经预交未使用的电费300元、未使用剩余的半年网费106元；6、王靖涵、姚淞元向我支付误工费2000元、交通费及搬家费共600元。合计16490元；7、本案诉讼费由王靖涵、姚淞元承担。事实和理由：2017年1月11日，我与王靖涵、姚淞元签订了《北京市房屋租赁合同》，双方就房屋租赁达成了协议，所租房屋位于海淀区×号，四户合租，我只租一个十几平米的房间，并约定每月支付租赁费用2600元，并预先支付房屋租赁押金2600元。合同约定租赁期限为2017年1月11日至2017年7月15日，2017年7月15日双方协商续租，合同同上一年一样不变。王靖涵与姚淞元是男女朋友关系，虽然合同上只有王靖涵签字，但本房屋为王靖涵、姚淞元二人共同管理向外出租，合同内容中的手写部分为姚淞元所写，签字人为王靖涵。我最初入住该房屋前3个月租金和2600元押金于2016年12月31日和2017年1月12日共两笔转入王靖涵的微信。从2017年4月16日起至2020年4月15日期间所有租金和水电网气费，我都应姚淞元、王靖涵二人要求转入姚淞元的微信和支付宝。其间，租金于2018年4月15日起涨到2900元／月，又于2019年7月15日涨到3100元／月。我于每年1月15日、4月15日、7月l5日、10月15日通过微信和支付宝转账向王靖涵、姚淞元支付下3个月房租。我2020年1月15日最后一次支付季度租金（2020年1月16日至2020年4月15日的租金）9300元，并于2019年12月6日交纳全年（2019年7月15日至2020年7月5日）网费212元。2020年1月15日又预交电费333元。2020年1月22日，我回老家过年，准备在1月29日回北京上班。可是在2020年1月28日，我接到王靖涵、姚淞元的微信通知：“现在别回去，就算回去了，干休所（×号）也进不去”。自此，我无法回到位于×号的住所居住和生活，与王靖涵和姚淞元二人多次在微信中协商无果。可是，我是在2020年1月15日向王靖涵、姚淞元一次性支付了季度房租9300元，电费333元，2019年12月6日我支付给王靖涵、姚淞元2019年11月15日至2020年度暖气费784元。根据我与王靖涵、姚淞元签订的《北京市房屋租赁合同》第八条《解除合同》第二款“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。”所以，根据《中华人民共和国合同法》，依据该约定，王靖涵、姚淞元应退还我剩余房屋租金8000元（2020年1月28日-2020年4月15日），剩余电费300元，剩余半年网费106元（全年212元），暖气费784元。2019年12月6日，我支付王靖涵、姚淞元取暖费784元（2019年11月15日-2020年3月31日的取暖费）。可是室内暖气根本不热，屋内冰凉，晚上盖被子睡觉都会冻醒，还冻感冒过，我通知王靖涵、姚淞元要求维修暖气，保证冬季室内温度，王靖涵、姚淞元说：“暖气片需要更换，无法解决。”这样一直没有维修，致使我室内很冷，根本无法正常休息，所以要求王靖涵、姚淞元退还我取暖费784元。在双方签订的《北京市房屋租赁合同》的第八条第三款中写到：“甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。”又根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》中的第九条《违约责任》第一款：“甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金。”而王靖涵、姚淞元违反了约定，不承担维修义务，一直没有维修暖气，没有保证室内正常供暖，给我的生活和休息造成很多困难，所以王靖涵、姚淞元应按《北京市房屋租赁合同》约定，100%向乙方支付违约金3100元。我于2017年1月12日向王靖涵、姚淞元支付房屋租赁押金2600元，2020年4月12日，王靖涵、姚淞元通过微信转账退还我部分押金1000元，仍有1600元押金王靖涵、姚淞元未退还。所以要求王靖涵、姚淞元退还剩余押金1600元。由于从2020年1月28日开始，几个月的时间里，我不能回到×号居住，这样已经影响我本人的工作和生活，只能花钱租住在其他地方，而我的工作材料、工作电脑、衣服，行李等等都在干休所租赁的屋子里，拿不出来，又不能使用，这样已经严重的影响了我的生活、工作和经济，给我的生活、工作和经济造成了很大的损失，所以王靖涵、姚淞元需要补偿。我已经交了房租却长期不能使用房屋所造成的经济损失2000元，以及被迫搬家的搬家费600元，合计2600元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，为保障我的合法权利，使我的经济不受损失，特向人民法院提起诉讼。王靖涵、姚淞元共同辩称，不同意返还房租，疫情大环境下，我们愿意商量。取暖费我们不同意返还，如果商量我们可以退两三百。我们不同意支付违约金，双方是一年一续，隋剑昭中间终止合同是违约。我们同意退还押金1600元、电费300元、网费61.5元。我们不同意支付误工费、交通费、搬家费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2017年1月11日，隋剑昭（乙方）与王靖涵、姚淞元（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），主要约定：“房屋坐落于×号（以下简称涉案房屋），租赁用途：自住。如租赁用途为居住的，居住人数为1人，最多不超过2人。房屋租赁期自2017年1月11日至2017年7月15日，共计6个月。租金标准及支付方式：2600元，现金，押1付3。押金2600元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的下列费用中，水费、电费、供暖费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费、室内设施维修费由甲方承担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的30日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承赔偿责任。（第八条）合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。违约责任：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。”租赁合同签订后，王靖涵、姚淞元向隋剑昭交付约定房屋，租赁合同约定期限届满后，双方协商继续按租赁合同约定延续履行。其中，自2019年7月起，房屋租金上浮至每月3100元，隋剑昭于2020年1月15日支付2020年1月16日至2020年4月15日期间租金9300元。隋剑昭另支付王靖涵、姚淞元至2020年7月5日的一年网费212元、电费333元、2019年11月15日至2020年3月31日期间取暖费784元。双方合同履行至2020年1月隋剑昭回老家过年，双方履行合同均无异议。隋剑昭于2020年1月28日疫情期间，在老家收到王靖涵、姚淞元的微信通知，告知其租住地现无法进住。至2020年4月12日，隋剑昭才回京将其物品从上述租住地搬出，双方租赁合同未再继续履行。此后，双方当事人就上述疫情期间租金、部分押金等退还问题产生争议，但协商未果。本案庭审中，经本院主持调解，双方当事人可确认双方租赁合同期限续行至2020年7月15日，均确认双方租赁合同于2020年4月15日解除，且就王靖涵、姚淞元退还隋剑昭剩余押金1600元、网费61.5元、电费300元达成一致意见。对有争议的证据和事实，本院认定如下：庭审中，隋剑昭以涉案房屋因疫情无法正常居住及对暖气不热不予维修为由，主张王靖涵、姚淞元构成违约。其中，隋剑昭就其所主张的房屋暖气温度不达标及不予维修事实，王靖涵、姚淞元不予认可，隋剑昭提供其与姚淞元之间微信聊天记录显示，姚淞元曾表示换暖气片需等到供暖结束，另提出双方分担费用购买辅助供暖设备的解决方案，双方未对暖气温度进行确认，隋剑昭未就其关于暖气温度不达标准之说充分举证。关于涉案房屋因疫情原因无法正常使用之事实争议，王靖涵、姚淞元反驳主张隋剑昭在进京隔离期后是可以正常进住小区并使用涉案房屋的，隋剑昭则主张2020年1月-2020年4月间，涉案房屋小区不允许回京人员进住且其无法自行解决隔离地点之事实。为此，双方均向本院提供了微信群聊天记录内容为据，该微信聊天记录内容显示，王靖涵、姚淞元曾于2020年1月28日通知隋剑昭涉案房屋所在干休所不让进住，先另回去，何时可以，另行通知，还不确定；2月5日，隋剑昭向姚淞元索要干休所门卫电话，并表示何时允许进入就何时回去；2月20日，隋剑昭告诉姚淞元，已打过电话，门卫完全不让进入干休所，连隔离的政策也没有了；3月7日，隋剑昭表示想与房东进群协商解决隔离用房或延长租期等解决方案；3月14日，隋剑昭提出单位复工要求与无法回京进住涉案房屋之间已产生冲突。隋剑昭另提供其分别于2020年2月8日、20日、23日、24日、27日共5次致电涉案房屋干休所门卫的录音，显示对方答复意见均为当时无法进住小区。王靖涵、姚淞元对上述证据真实性无异议，却坚持其关于回京隔离期满后可正常进住干休所使用房屋之主张。本院认为，合同是规范当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力。本案中，王靖涵、姚淞元将涉案房屋出租隋剑昭使用，双方签订的租赁合同具有法律效力，双方当事人均应遵照履行。根据租赁合同约定，王靖涵、姚淞元负有交付租赁房屋之义务，隋剑昭负有支付相应租金之义务。实际履行中，双方主要因疫情影响涉案房屋未得到正常使用而产生纠纷。庭审中，双方均确认租赁合同提前解除，虽经本院主持调解，双方仍就解除前部分已付租金及费用负担等存在争议，且无法达成一致意见。隋剑昭以涉案房屋因疫情无法正常居住及对暖气不热不予维修为由，主张王靖涵、姚淞元构成违约，但其未能就暖气温度不达标准事实向本院充分举证，且现有证据显示王靖涵、姚淞元为解决此事提出过解决方案，而因疫情防控需要，致隋剑昭无法进住小区居住，亦非王靖涵、姚淞元行为所致，故本院对隋剑昭关于王靖涵、姚淞元违约之主张不予采信。根据双方确认无异议的微信聊天记录及录音证据，可确定隋剑昭确因涉案房屋所在干休所疫情防控措施而无法进住，期间其多次寻求解决方案未果，不具备隔离条件亦不可归因于其本人，客观上造成其合同目的无法实现，隋剑昭相应提出免除相应期间租金的请求，理由正当。故此，本院除对双方达成一致部分予以确认外，本院对隋剑昭关于租金及与此相对应的部分供暖费退还之诉讼请求予以支持，因王靖涵、姚淞元不存在违约行为，本院对隋剑昭的其他诉讼请求不予支持。据此，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，王靖涵、姚淞元退还隋剑昭租金8000元、剩余押金1600元、电费300元、网费61.5元、供暖费361元；二、驳回隋剑昭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，由隋剑昭负担79元，已交纳；由王靖涵、姚淞元负担133元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 黎 健二〇二一年六月三十日书记员 王晓华