北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初15235号原告：北京侨福置业有限公司。法定代表人：武镇城，经理。委托诉讼代理人：刘春影。被告：上海城市超市（北京）有限公司。法定代表人：孙秋林。原告北京侨福置业有限公司（以下简称原告）与被告上海城市超市（北京）有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，本院依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员高磊独任公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人刘春影到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告2020年6月1日至2020年7月17日期间租金299229．68元；2．判令被告支付原告2020年7月18日至2020年8月11日期间房屋占有使用费329983．84元；3．判令被告支付原告2020年6月1日至2020年8月11日期间物业服务费306275．03元；4．判令被告支付原告2020年6月1日至2020年8月11日期间宣传推广费151692．82元；5．判令被告支付原告2020年5月1日至2020年8月11日期间公用事业费123625．13元（含电费117784．42元、水费1199．6元、热水费4641．11元）；6．判令被告赔偿原告违约金1159515元；7．判令被告支付原告房屋恢复原状费用693410．28元；8．判令被告赔偿原告因索赔而产生的律师费50000元。事实和理由：2011年12月27日至2019年8月29日期间，原、被告就被告租赁原告位于北京侨福芳草地大厦地下二层*和*房屋，分别签订《租赁合同》和《租赁合同之补充协议》《物业服务合同》等协议，约定租赁期自2012年8月1日至2022年7月31日，同时对租赁面积、租金标准、附加租赁费（物业费）、租赁保证金等进行约定。另明确约定，若被告违约，原告有权以其保证金抵付任何欠款及其他款项。合同签订后，原告依约履行合同义务，但被告自2020年5月起欠付原告电费、水费、热水费，自2020年6月起欠付原告租金、物业服务费、宣传推广费。2020年7月13日，原告收到被告发送的《停业通知函》，被告表示将停业并撤场。2020年7月，原告陆续向被告发送《履约通知函》《关于停业通知函的回复函》《腾房通知书》等，敦促其履行相应义务。2020年8月11日，双方签署《交接确认书》，被告将租赁房屋腾退给原告，但被告至今未支付相关费用，也未将租赁房屋恢复原状。原告认为，被告欠付各项费用并单方毁约，应当承担付款义务并承担违约责任，故按照《中华人民共和国合同法》等相关法律规定及司法解释，现依法诉至贵院，请求判如所请。被告未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月27日，原告作为甲方、被告作为乙方，就北京市朝阳区芳草地北巷2号北京侨福芳草地大厦地下二层LG2-13、LG2-14号房屋（以下简称涉案房屋）租赁事宜，签订《租赁合同》（以下简称涉案合同），主要约定：被告承租涉案房屋，建筑面积为1407平方米，租期10年，始于交付日。基本月租金为（每平方米的月租金/该月总天数）(该月实际租用天数(租赁面积。乙方应于每个日历月1日之前向甲方支付该日历月的基本租金。基本租金不包括附加租赁费、公用事业费及其他费用。乙方未能按照合同约定，在租金、附加租赁费及其他费用到期支付日后的十四天内支付该等费用，或乙方违反必须遵守或履行的条款、义务及其他规定，并在甲方发出通知后十四天内未予以纠正，或未经甲方事先书面意，乙方擅自中断、停止其业务或放弃涉案房屋的，应向甲方支付相当于六个月租金的违约金。违约金不足以抵付甲方实际损失的，乙方还应向甲方赔偿实际损失与违约金的差额部分。如甲方还要求解除合同，合同自甲方将终止合同通知书送达乙方或甲方在该通知书中规定的其他日期起即行终止。若乙方未按约定的时间将涉案房屋返还甲方，则乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因迟延向新租户交付涉案房屋需承担的违约金、中介费、律师费等，及涉案房屋占有使用费，每逾期一日，按日租金两倍计算。2013年1月28日，双方签署《租赁合同补充协议》，共同确认原告于2012年8月1日向被告交付涉案房屋，并约定涉案合同租期自2012年8月1日起至2022年7月31日止。2015年4月10日，双方再次签署《租赁合同补充协议》，约定自2015年4月1日起，乙方租赁房屋的面积为1290平方米；将LG2-13单元的电力部分恢复原状的费用共计45000元，双方同意各自承担一半的费用。2016年12月，双方再次签署《租赁合同之补充协议》，约定租赁合同及相关文件项下的附加租赁费即物业费，就租赁涉案房屋而产生的物业服务费、水电费等公用事业费和其他物业相关的费用以及物业服务内容，乙方应与甲方或甲方指定的物业公司另行签署《物业服务合同》以作具体约定。在乙方按照《物业服务合同》向甲方或甲方指定的物业公司支付了物业服务费、水电费等公用事业费和其他物业相关的费用的前提下，乙方无需再按照租赁合同及相关文件的约定向甲方支付前述费用。同月，原告作为甲方，被告作为乙方，签署《物业服务合同》，约定物业服务期限自2016年5月1日起至2022年7月31日止，物业服务费不包括涉案房屋内的设施费用、水、电、燃气费等公用事业费、停车场费用等。乙方应于每个日历月的1日或之前支付该日历月的物业费。如租期最后一个日历月乙方租用涉案房屋不满三十天的，则按乙方实际租赁天数计算该日历月的物业服务费，计算方法为（当月每平方米的物业服务费(租赁面积）(（该月实际租赁天数/当月总天数）。自涉案房屋交付之日起，乙方应当承担并支付其使用水、电、燃气、通讯、网络等公共事业所产生的费用。如乙方无法单独开立公用事业账户或在乙方单独开立公用事业账户前，乙方仍应向甲方缴纳公用事业费。2019年2月15日，原告作为甲方，被告作为乙方，签署《物业服务合同补充协议》，约定自2019年2月1日起，乙方应按100元/平方米/月的标准向甲方支付物业服务费。2019年3月15日，原告作为甲方，被告作为乙方，签署《租赁合同之补充协议》，约定自2018年7月9日起，涉案房屋租赁面积变更为1227平方米。自2019年2月1日起至2019年7月31日止，涉案房屋的月租金标准为100元/平方米/月；2019年8月1日起至2020年7月31日止，涉案房屋的月租金标准为150元/平方米/月；2020年8月1日起至2021年7月31日止，涉案房屋的月租金标准为170元/平方米/月。2019年8月1日起，乙方租赁面积变更为945平方米。自2019年2月1日起，乙方应按50元/平方米/月的标准向甲方支付宣传推广费，乙方应于每个日历月1日或之前支付该日历月的宣传推广费。自2019年2月1日起，乙方应支付的租金、宣传推广费等所有费用均未包括增值税，与前述费用相关的增值税由乙方另行承担，并由乙方于支付前述费用的同时向甲方支付。租赁保证金由717570元变更为1435140元，乙方应于本补充协议签署后5日内将原保证金收据原件退还给甲方，甲方将于收到原保证金收据原件后为乙方开具新的金额为1435140元的保证金收据。2019年8月29日，双方签署《租赁合同之补充协议》，约定被告租赁面积变更为1227平方米。2020年7月10日，被告向原告发送“停业通知函”，载明：经被告管理层研究决定，被告将从7月13日开始停止营业，其将配合商场相关管理要求，妥善做好员工的安置工作，在停业后有序开展撤场相关工作。同日，原告函复（“履约通知函”）被告，载明：原告不同意提前解约撤店，请被告继续履行租赁合同及补充协议、物业服务合同及补充协议，立即进货补充并恢复租赁房屋内的正常营业，三个工作日内向原告支付所有欠付款项。如被告未能履行前述要求中的任何一项，原告将按租赁合同及补充协议、物业服务合同及补充协议的约定追究被告的违约责任直到解约、收回涉案房屋。2020年7月13日，被告接收上述函件。2020年7月16日，原告再次函复（“关于《停业通知函》的回复函”）被告，载明：为避免双方损失扩大，在被告同意按照双方签署的租赁合同、物业服务合同及相关补充协议的约定向原告承担违约责任的前提下，原告同意租赁合同、物业服务合同及相关补充协议于2020年7月12日解除。被告收到复函后，需立即派人将涉案房屋腾空、搬走涉案房屋内的物品，并按租赁合同约定将涉案房屋恢复至交付时状态。并且，自2020年7月13日至被告实际将恢复原状后的涉案房屋交给原告之日期间，被告仍应按合同约定向原告支付占有使用费、物业服务费及水电费等公用事业费用。2020年7月17日，被告接收上述函件。2020年7月24日，原告函告被告，载明：请被告立即前来办理腾房交接手续，截至2020年7月28日18点，若被告仍未能前来办理腾房交接手续，则涉案房屋内的物品均视为废弃物，原告将自行处理并收回涉案房屋，因此产生的一切后果及费用均由被告自行承担。2020年7月27日，被告接收上述函件。2020年8月11日，双方交接涉案房屋，并签署“交接确认书”，载明：涉案房屋内所有货品、物品等乙方资产均已由乙方自行搬走，乙方未于房屋内遗留任何资产或物品，如有遗留（含装修）视为乙方放弃所有权，甲方可任意处置，乙方日后不得就遗留货品、物品（含装修）向甲方提出任何索赔或补偿要求。乙方未将涉案房屋恢复原状，甲方保留按照涉案合同及相关补充协议要求乙方恢复原状的权利。另载明：户号1电表读数为14131．7，户号2电表读数为28224．6，冷水为06579，热水03696。2020年8月，为恢复涉案房屋原状，原告与案外人北京耀装修工程有限公司签订《关于LG2-14城市超市复原工程之工程施工合同》，约定工程总费用为693410．28元。附件载明施工项目为：卖场区域拆除、厨房区域拆除、更衣室区域拆除、办公室及面点厨房区域拆除、入口玻璃恢复、消防恢复、消防广播复原、燃气复原。2020年9月15日，原告与案外人北京市中伦文德律师事务所签署《委托代理协议》，载明：原告委托案外人处理本案纠纷，代理费50000元。另查，被告支付租金、物业费、宣传推广费至2020年5月31日，支付公共事业费至2020年4月30日。其中，电表读数表显示，五月之前，被告所用户号1的电表读数为13803、户号2电表读数为27278；水表读数表显示，五月之前，冷水表读数为6461、热水表读数为3582。被告向原告支付保证金1435140元。本院认为，涉案合同及相关补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。现被告未按约支付租金，且在合同履行期届满之前明确表示不再继续履行，构成根本违约，原告有权据此解除涉案合同及相关补充协议。原告于2020年7月16日向被告发送“关于《停业通知函》的回复函”，明确要求被告腾退房屋，应视为其行使合同解除权。被告于2020年7月17日收到上述函件，涉案合同及相关补充协议自该日解除。在此情况下，就原告主张的各项诉请，本院分项论述如下：关于欠付租金一节。因涉案合同及相关补充协议于2020年7月17日解除，故被告应向原告支付2020年6月1日至2020年7月17日期间的租金，原告诉请数额计算准确，本院予以支持。关于占有使用费一节。因被告于2020年8月11日交还涉案房屋，故其应向原告支付涉案合同解除后至其搬离时的占有使用费，原告诉请数额计算准确，本院予以支持。关于物业服务费、宣传推广费一节。被告需支付其搬离前的物业服务费、宣传推广费，原告诉请数额计算准确，本院予以支持。关于公共事业费一节。根据本案查明的事实，被告自2020年5月1日之后，尚有1275．3千瓦时电、118立方米冷水、114立方米热水相应费用未与原告结算，故原告有权向其主张。原告诉请数额计算准确，本院予以支持。关于违约金一节。因被告构成根本违约，故其应按照合同约定赔偿原告违约金。原告主张诉请金额违约金于法依约有据，本院予以支持。关于恢复原状一节。涉案合同约定，如因被告违约导致涉案合同解除，其应将涉案房屋恢复原状。现被告未恢复原状，原告自行恢复原状后，有权要求被告赔偿此部分损失。原告委托案外人恢复原状支出的费用数额合理，本院予以支持。关于律师费一节。涉案合同约定，若被告未按约返还涉案房屋，由此产生的包括律师费在内的损失均由被告承担。原告为本次诉讼支出的费用数额合理，本院予以支持。需说明的是，被告向原告支付履约保证金1435140元。考虑到保证金的性质及作用，为减少当事人诉累，本院酌情将上述保证金抵扣欠付租金和违约金，抵扣后，被告无权再向原告主张相关退还保证金。被告经本院合法传唤未到庭应诉，放弃了发表答辩意见、举证反驳等诉讼权利，应承担举证不能的责任。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海城市超市（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京侨福置业有限公司租金二十九万九千二百二十九元六角八分（由保证金抵扣）、占有使用费三十二万九千九百八十三元八角四分、物业服务费三十万零六千二百七十五元零三分、宣传推广费一十五万一千六百九十二元八角二分、公用事业费一十二万三千六百二十五元一角三分；二、被告上海城市超市（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京侨福置业有限公司违约金一百一十五万九千五百一十五元（由保证金抵扣一百一十三万五千九百一十元三角二分）、恢复原状费用六十九万三千四百一十元二角八分、律师费五万元。如果被告上海城市超市（北京）有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19907元，由被告上海城市超市（北京）有限公司负担【原告北京侨福置业有限公司已交纳，被告上海城市超市（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京侨福置业有限公司】。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  高磊二〇二一年六月二十八日书记员  段超