广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初12340号原告：广州市番禺区石楼镇南派村股份合作经济社，住所地广东省广州市番禺区石楼镇南派村。负责人：梁桂华。委托诉讼代理人：叶慧琳，系广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡雍怡，系广东金本色律师事务所实习人员。被告：冯志超，男，1973年6月13日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：鲁金金，系广东顶匠律师事务所律师。原告广州市番禺区石楼镇南派村股份合作经济社（以下简称“石楼经济社”）诉被告冯志超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告石楼经济社的委托诉讼代理人叶慧琳及蔡雍怡、被告冯志超的委托诉讼代理人鲁金金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石楼经济社向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2018年6月20日签订的《南派村“中心村路南厂房02”发包合同书》【合同编号：南派村（联社）20180007】；2、判令被告立即将位于广州市番禺区石楼镇南派村中心村路厂房交还原告管业；3、判令被告向原告支付自2019年11月1日起至实际交还场地之日止的租金，暂计算至2020年11月30日的租金为1619475元；4、请求判令本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告与被告于2018年6月20日签订《南派村“中心村路南厂房02”发包合同书》【合同编号：南派村（联社〉20180007】〔下称“该合同”〕，约定原告将坐落在广州市番禺区石楼镇南派村中心村路厂房（以下简称“租赁物”），面积9966平方米出租给被告合法经营使用。租赁期限为3年，自2018年10月1日至2021年9月30日止。租金为每月每平方米12.5元，被告应在合同期开始当月前十天内向原告交清当年（十二个月计）租金，不得拖延。以后新年度开始的对应月前十天内交清当年度12个月计的租金给原告（即先交钱后使用）。签订合同当天，被告向原告支付保证金700000元为合同履约保证金，在承租期满后，如乙方无违约，交清水电费及该由乙方缴交的费用后，由原告按合同约定退回。合同同时约定，被告不按时交付租金，除需补交外，每逾期一天，按所欠租金的3%。向原告支付滞纳金，逾期超过30天，作被告违约，原告有权终止合同，收回厂房，没收被告所交保证金，被告遗留物归属原告所有。合同签订及被告向原告交付700000元保证金后，原告按合同约定将涉案物业交付给被告使用，但被告并未按合同约定时间向原告足额支付租金，并且一直有拖延支付租金的情况出现，自2020年1月20日后，被告再未向原告支付任何款项，至今仍拖欠原告租金872025元，经原告多次催告，被告均未予理睬。原告认为，被告已实际使用租赁物，应按合同约定的时间及标准向原告付清合同约定的各项费用，其逾期支付租金的行为已严重侵害原告的合法权益。为维护原告的合法权益，现原告根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求法院支持原告全部的诉讼请求。被告冯志超辩称，一、被告同意解除双方的发包合同，将厂房交还给原告。二、被告将厂房分租给了不同的租户，经统计截至2020年9月30日，被告还有应收租金、水电费共计1081486元未收，且被告经与原告协商一致，给原告发送了《委托收款函》、《确认函》及租户的欠款明细；确定由原告代为收取最终租户的租金用以抵扣原告拖欠的租金款。因此，双方解除了合同，被告将厂房交还回原告后，应由原告根据《委托收款函》及《确认函》按照欠款明细收取租金并抵扣原告的欠款。三、由于厂房年久失修，加之今年疫情的原因，造成租户流失，大量的租金被告也未能及时收回，被告拖欠租金确实存在客观的原因，并不是主观恶意拖欠。因此，被告认为原告直接没收70万保证金并不合理，显示公平；被告主张应将保证金抵扣拖欠的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月20日，原告石楼经济社（作为“甲方”）与被告冯志超（作为“乙方”）签订《厂房租赁合同》，约定甲方将座落在广州市番禺区石楼镇南派村南中心村路厂房（02）【以下简称“案涉厂房”】出租给乙方合法经营使用，面积为9966平方米，租金为每月每平方米12.5元；租赁期为3年，自2018年10月1日至2021年9月30日止；乙方在合同期开始当月前十天内向甲方交清当年（十二个月计）租金给甲方，不得拖延，以后新年度开始的对应月前十天内交清当年度12个月计的租金给甲方；签订本合同当天，乙方向甲方交付投标保证金700000元转为合同履行保证金，在承租期满后，如乙方无违约，交清水电费及该有乙方缴交的费用后，甲方在十个工作日内将保证金全额无息退回给乙方。上述合同还对其他相关事项进行了约定。原被告双方均在合同上签字签章确认。签订合同后，原告将案涉厂房交付被告使用，被告支付使用费至2019年8月底。因被告未支付相关款项，原告遂于2020年7月27日诉至本院成讼。诉讼过程中，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）于2021年4月12日签订《解除合同协议》，约定：“1、截止至2021年4月12日，乙方尚欠甲方租金为人民币（大写，下同）壹佰陆拾万零肆佰叁拾元整（小写：￥1600430.00元）；2、经甲乙双方友好协商一致，达成以下共识：（1）甲方没收乙方所缴交的合同履约保证金柒拾万元整（小写：￥700000.00元）用于抵扣乙方所欠租金，乙方对此不持异议；（2）“该合同”于双方签订本协议当天解除；（3）乙方应于签订本协议当天将租赁物完好交还给甲方……”。同日，被告将案涉厂房交还原告管业。另查明，案涉厂房并未取得建设工程规划许可证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告所签订的《厂房租赁合同》所涉及的座落于广州市番禺区石楼镇南派村南中心村路厂房并未取得建设工程规划许可证，故原告石楼经济社与被告冯志超签订的《厂房租赁合同》属于无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告石楼经济社收取被告冯志超保证金700000元，现被告冯志超要求原告石楼经济社予以返还用于抵扣，符合法律规定本院予以支持。至于原告石楼经济社诉请被告冯志超交还厂房，因案涉厂房已实际交还给原告石楼经济社管业，故本院对原告该主张不作调处。关于占有使用费问题。基于冯志超已实际使用了案涉厂房，依据公平、平等的原则，冯志超应支付相应的占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持”的规定。因此，占有使用费标准应参照合同约定的124575元/月支付为宜，原被告双方均确认被告冯志超已于2021年4月21日交案涉厂房交还原告石楼经济社管业，故占有使用费应计算至2021年4月12日止，原告诉请被告冯志超支付2020年3月至2021年4月12日的占有使用费1600430元，合理合法，本院予以支持，被告冯志超主张将保证金700000元用于抵扣上述占有使用费，本院亦予以支持，抵扣后被告冯志超应向原告石楼经济社支付占有使用费900430元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、被告冯志超在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市番禺区石楼镇南派村股份合作经济社支付占有使用费900430元；二、驳回原告广州市番禺区石楼镇南派村股份合作经济社的其余诉讼请求。当事人如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15908元、保全费5000元，合计20908元，由原告广州市番禺区石楼镇南派村股份合作经济社负担9506元，由被告冯志超负担11402元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  何俊燊二〇二一年六月十一日书记员  郭子谦