北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初4147号原告：甘涛，男，1985年10月26日出生。委托诉讼代理人：胡昕宇，北京市盈科律师事务所律师。被告：卢静宜，女，1985年3月15日出生。被告：商巍，男，1982年9月26日出生。被告：马志敏，女，1956年2月4日出生。三被告委托诉讼代理人：骆瑜，北京恒略律师事务所律师。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，该公司职员。委托诉讼代理人：高佳琪，女，该公司职员。第三人：北京方源房地产咨询服务有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼5层501室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司职员。第三人：中国建设银行股份有限公司北京市分行，营业场所北京市西城区宣武门西大街28号楼大成广场4门8门。负责人：林朝晖，行长。委托诉讼代理人：苗永，北京市德润律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴东悦，北京市德润律师事务所律师。原告甘涛与被告卢静宜、商巍、马志敏、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称“链家置地”）、北京方源房地产咨询服务有限公司（以下简称“方源公司”）、中国建设银行股份有限公司北京市分行（以下简称建行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘涛及其委托诉讼代理人胡昕宇，被告卢静宜，商巍及其委托诉讼代理人骆瑜，第三人链家置地的委托诉讼代理人高佳琪，方源公司的委托诉讼代理人孙凤起，建行的委托诉讼代理人苗永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告甘涛向本院提出诉讼请求：1．撤销原告与商巍之间的房屋买卖合同关系；2．马志敏、商巍返还原告合同价款340万元，并按中国人民银行同期贷款利率支付前述款项自原告支付之次日起至实际返还之日止的利息损失；3．马志敏、商巍赔偿原告已支付的契税、印花税90002．5元、居间代理费74800元，保障服务费13600元并按中国人民银行同期贷款利率支付前述款项自原告支付之次日起至实际赔偿之日止的利息损失；4．马志敏、商巍赔偿原告已支付及应付而未付的装修费用共计76730元，并按中国人民银行同期贷款利率支付该款项自原告支付之次日起至实际赔偿之日止的利息损失；5．马志敏、商巍赔偿原告已向建行支付的利息损失；6．卢静宜对第3．4．5．6项诉讼请求承担连带责任；7．三被告返还原告全部合同价款并赔偿原告全部损失后十日内，协助原告将位于北京市东城区管村×号×层9单元501房屋（以下简称涉诉房屋）的权属恢复登记，相关税费、手续费，由马志敏、商巍负担。8．第三人建行配合办理涉诉房屋抵押权注销登记手续。事实与理由：2020年5月28日，原告在链家置地居间下，与马志敏签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定马志敏将其名下的涉诉房屋出售给原告，成交总价340万。同日，原告与马志敏、链家置地签订《补充协议》，约定原告同意马志敏变更一次产权人出售涉诉房屋；以及《居间服务合同》，约定原告、马志敏共同委托链家置地作为交易居间人，并由原告向链家置地支付居间代理费74800元；原告与马志敏、方源公司签署《房屋交易保障房服务合同》，约定由方源公司为原告与马志敏之间的商品房买卖提供房屋交易保障服务，并由原告向方源公司支付保障服务费13600元。2020年6月4日，原告、马志敏、商巍与链家置地、方源公司分别签订了《变更出售方协议书（链家）》及《变更出售方协议书（方源）》，约定将前述《房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》《房屋交易保障房服务合同》项下马志敏的权利义务全部转移予商巍。2020年7月9日，商巍之妻卢静宜出具《共有产权人（配偶）同意出售证明》，声明其同意商巍出售涉诉房屋。原告分别于2020年5月26日、2020年5月28日向马志敏支付5000元、9．5万，并于2020年7月15日经由链家置地指定账户向商巍支付210万元；2020年7月16日，原告同建行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，申请120万元贷款用于购置涉诉房屋，该笔贷款已于2020年7月20日由建行发放至商巍账户。除此之外，2020年5月28日，原告向链家置地、方源公司支付居间服务费、保障服务费88400元；2020年7月16日，原告缴纳契税9万元、印花税2．5万元。在此期间，涉诉房屋的所有权人由马志敏变更为其子商巍，又由商巍变更为原告，并均已办理相应的过户登记手续。之后，原告开始着手装修涉诉房屋支付装修费用并向建行偿还贷款。装修过程中，原告从邻居处得知，2000年6月2日曾有人自涉诉房屋跳楼坠亡。得知此事后，原告联系到事发当时的房主常某某，常某某确认其妻王某自涉诉房屋跳楼坠亡。因此，涉诉房屋属于中国社会传统习俗认知的“凶宅”，属于与订立合同有关的重要事实。对该事实，马志敏、商巍负有向房屋买受人原告如实告知的义务，但其不仅未主动告知，反而在原告于合同订立前主动询问时给予否定答复。因三被告均未向原告履行告知义务，其行为构成欺诈，其行为使得原告在毫不知情的情况下与其订立房屋买卖合同，使原告构成重大误解，应担连带责任，请求撤销原告与商巍之间的买卖合同，故诉至法院，诉如所请。卢静宜、商巍、马志敏辩称，原告所述涉诉合同签订、履行过程属实。当事人之间订立的买卖合同系列文件不存在可撤销的法定事由。三被告对原房主常某某持有房屋期间发生的非正常死亡事件并不知情，不存在隐瞒订立合同有关的重要事实，更不存在欺诈。马志敏于2009年4月19日从上一手业主朱顺利处购买涉诉房屋，购买时价格为56万，未低于当时市场价，购买时也不知晓涉诉房屋发生过非正常死亡事件，上一手业主朱顺利在交易过程中并未主动告知。马志敏购买该涉诉房屋是作为儿子商巍和儿媳卢静宜的婚房使用，被告商巍、卢静宜在房屋内实际居住6年，对外出租4年，期间也未听说涉诉房屋曾发生过非正常死亡事件。其次，本案中涉诉房屋是否发生过非正常死亡事件这类历史信息不存在于房屋本身，不能通过房屋的物理属性表现，又不同于房屋的产权信息。这类信息三被告购房前后均无法查证。原、被告签订房屋买卖合同约定：出卖人确认，该房屋在其本人或近亲属持有期间，在房屋本体结构内未发生过非正常死亡事件。而本案中非正常死亡事件的发生并不在被告本人及近亲属持有期间，原告对三被告提出的诉讼请求显然加重了房屋买卖中卖房人的合理注意义务。涉诉房屋并非凶宅，原房主常某某妻子系抑郁症跳楼自杀，并未在房屋主体内死亡，不应对所谓凶宅做扩大解释。“凶宅”一词并非我国现行法律中的法律术语，一般认为是指在房屋内发生非正常死亡事件，且时间发生于2002年，被告已在涉诉房屋内居住多年，对人的心理产生的影响也是微乎其微的，因此对于“凶宅”不应作扩大解释，迎合不合理的封建迷信。综上所述，请求法院驳回原告对三被告的全部诉讼请求。链家置地、方源公司：认可原告陈述的事实，对于买卖双方之间是否构成欺诈及重大误解请法院裁决。建行述称，对于买卖双方之间是否构成欺诈及重大误解请法院裁决。如法院判决解除或撤销买卖合同，在还清贷款及利息后，建行可以配合办理解除抵押的手续。应偿付的本金和利息金额以办理结清当天为准。本院经审理认定事实如下：原告提交的以下证据：《北京市存量房屋买卖合同》《居间服务合网》《补充协议》《房屋交易保障房服务合同》《变更出售方协议书（方源）》《变更出售方协议书（链家）》、共有权人（配偶）同意出售证明、个人住房（商业用房）借款合同、不动产登记申请书、不动产登记审批书、北京市房屋登记表、中华人民共和国不动产权证书、《中长期个人商品房再交易住房贷款明细查交易详情截图》、中华人民共和国税收完税证明，被告对其真实性无异议。链家置地及方源公司对于原告所述买卖合同及居间合同的签订、居间费及服务费的支付情况认可。建设银行提交：建行作为涉诉房屋抵押权权利人的他项权证、原告与其的借款合同、资金交易查询及账户基本信息，内容为其系涉诉房屋的抵押权人。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2000年，案外人常某某根据房改政策购买现住楼房，即涉诉房屋，并于2003年2月12日取得所有权证书。通过房屋买卖，2009年涉诉房屋产权人变更为朱顺利。马志敏向朱顺利购买涉诉房屋，于2009年4月19日登记为产权人。2020年6月，马志敏将涉诉房屋赠予商巍，并办理了过户登记。7月16日，甘涛通过向商巍购买，登记为涉诉房屋的产权人。7月20日，建行登记为涉诉房屋的抵押权人，抵押人为原告。庭审中，原告提交：1．天坛医院病历，内容为常某某家属王某，住址为永外管村×号于2002年6月自5楼跳下，即送急诊，经抢救后死亡。2．原告与常某某的通话录音、与链家置地业务员的通话录音，以证明常某某之妻子王某跳楼身亡，涉诉房屋为凶宅，原告在购房之前曾询问涉诉房屋是否为凶宅，三被告及链家置地均答复不是。对上述证据，三被告认可真实性，但认为不能证明三被告事先知晓王某跳楼的信息并隐瞒。链家置地、方源公司对病历及与常某某的通话录音真实性认可。3．装修合同及支付凭证，以证明原告的装修损失。三被告不认可该组证据的关联性。建行表示上述证据与己无关。被告提交：居间服务合同、北京市存量房买卖合同及朱顺利的承诺书，以证明于2009年4月19日马志敏从上一手业主朱顺利处购买涉诉房屋，购买时价格为56万，未低于当时市场价，买卖合同中没有“凶宅”条款，三被告对原房主持有期间发生的非正常死亡事件毫不知情。经质证，原告认可证据的真实性，但不认可其证明目的。链家置地、方源公司、建行均表示上述证据无法核实真实性。经询，原告无论三被告是否应当承担赔偿责任，即使三被告的行为不构成欺诈，也请求法院以重大误解为由撤销其与商巍之间的房屋买卖合同。本院认为，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。本案中，首先，王某自涉诉房屋内坠亡一事，其死亡符合社会普通民众所接受的非正常死亡的概念，无论社会公众对于发生过非正常死亡房屋的避讳心理是否合理，但该事实确系影响房屋买受意愿及交易价格的重要事项。其次，原告对涉诉房屋产生错误认识。原告向被告购买涉诉房屋时，完全有理由相信涉诉房屋是正常房屋，不影响其使用，既包括房屋质量客观上不存在问题，也包括房屋不会对一般人产生使用上的主观障碍，后者与房屋存在质量问题对使用人的影响无差。原告在订立合同之时，询问过涉诉房屋是否存在问题，在得到否定答复后，其购买了涉诉房屋。故应认定订立合同时相信涉诉房屋是正常房屋是错误认识。最后，原告基于重大误解订立合同。原告对房屋产生错误认识，并非轻微而未造成实际损失。虽然王某死亡至原告知晓之日相隔多年，但购房人购买涉诉房屋用于家庭居住使用，其对于非正常死亡事件的感受具有极强的个性化和主观性，当其内心存在使用的主观障碍时，必然会影响其正常使用房屋，无法使房屋的使用功能发挥到最大。原告对房屋产生错误认识，使订立合同的行为与其真实意思相悖，客观上也对其造成较大的损失，所以应认定原告系基于重大误解订立合同。原告的前两项诉讼请求的本质是要求撤销其与商巍之间的买卖合同关系。原告要求撤销合同理由正当。合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，上述合同被撤销后，原告应将涉诉房屋返还合同相对方商巍，并将该房屋的权属转移登记至商巍名下；商巍亦应将购房款返还原告。但原告并未证明三被告存在过错，其亦自认系重大误解，故对于原告要求三被告赔偿居间服务费、税费及利息、装修损失的诉讼请求，法院依法不予支持。因涉诉房屋回转登记的相关税费尚未实际发生，法院对此不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十七条之规定，判决如下：一、撤销原告甘涛与被告商巍之间关于北京市东城区管村××号×层×单元×××房屋订立的房屋买卖合同关系；二、被告商巍于本判决生效后十五日内返还原告甘涛合同价款340万元；三、原告甘涛在被告商巍履行本判决第二项确定的义务后七日内向第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行偿还北京市东城区管村××号×层×单元×××房屋全部剩余贷款及利息，将北京市东城区管村××号×层×单元×××房屋交付被告商巍；四、第三人中国建设银行股份有限公司北京市分行于原告甘涛偿还北京市东城区管村10号5层9单元501房屋全部剩余贷款及利息后十日内，配合原告甘涛办理注销北京市东城区管村××号×层×单元×××房屋的抵押登记的相关手续；五、原告甘涛于注销抵押登记后十日内将于北京市东城区管村10号5层9单元501房屋恢复登记至被告商巍名下；六、驳回原告甘涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18097元，由原告甘涛负担9048．5元（已交纳），由被告商巍负担9048．5元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  崔 赟二〇二一年六月二十九日法官助理  刘 娅书 记 员  郑梦彤