安徽省马鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）皖05民终900号上诉人（原审原告）：合肥威迅通风设备有限公司，住所地安徽省合肥市包河区金寨路1090号57幢602室。法定代表人：刘斌，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李贵，安徽同川律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽永辉超市有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖新区徽州大道与紫云路交叉口金源购物中心S2栋一层和负一层。法定代表人：付彬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：浦强勇，安徽云旗律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵鑫，安徽云旗律师事务所律师。上诉人合肥威迅通风设备有限公司(以下简称威迅公司)因与被上诉人安徽永辉超市有限公司(以下简称永辉公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2020）皖0503民初5619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。威迅公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实与理由：一、双方的租赁合同应当解除。1.永辉公司迟延履行租金支付义务，其享有租赁合同解除权。其经合法程序成为案涉房屋的所有权人，永辉公司作为案涉房屋的承租人应向其支付房屋租赁费用。其已经在2020年4月23日向永辉公司发函，告知永辉公司案涉房屋所有权已变更至其名下，并要求永辉公司在接函后7日内与其协商缴纳房屋租金费用，即其已经向永辉公司进行了催告并给予了合理时间要求其缴纳房屋租赁费用，根据《中华人民共和国民法典》第563条第3款的规定，其可以解除与永辉公司的房屋租赁合同。2.永辉公司已发函要求解除租赁合同。根据其提交的永辉公司发给商管方马鞍山星隆商业管理有限公司（以下简称星隆公司）的《函》可知，永辉公司提出了解除租赁合同的请求。根据永辉公司与案外人马鞍山中加置业有限公司(以下简称中加公司)签订的案涉《租赁合同》的约定，永辉公司在开设的超市发生严重亏损的情况下，享有合同的解除权。因此永辉公司向星隆公司提出解除租赁合同的请求符合双方合同约定，故案涉租赁合同依法应当解除。二、一审法院判决的租金标准过低。案涉《租赁合同》约定将金色新天地商业中心1楼-2楼整体出租给永辉公司，该合同对于房租的约定系基于房屋整体出租的结果，并未考虑到出租的房屋中既有门面房，又有商铺的情形。而其取得的部分房屋属于门面房，其租赁价格明显高于商铺，其相邻门面房的租赁价格已达121元/平方米/月，一审法院按《租赁合同》约定的18元/平方米/月的标准判决，对其显失公平。永辉公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。1.其与中加公司签订了整体的房屋租赁合同，因威迅公司与中加公司的纠纷，导致其承租的案涉房屋的所有权发生了变更，根据民法中买卖不破租赁的原则，其与中加公司的整体租赁合同合法有效，应予履行。2.一审判决认定中加公司免除其租金是无效的，其认可一审判决并同意按照案涉《租赁合同》约定的租金向威迅公司支付。威迅公司主张的租金计算标准，没有事实及法律依据。威迅公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除双方的租赁合同；2、判令永辉公司向其支付2020年4月15日至2020年8月15日期间的房租费164603.56元；3、判令永辉公司承担案件诉讼费用。一审查明事实：2016年11月8日，永辉公司与中加公司签订了《租赁合同》，约定中加公司将坐落于马鞍山市花山区湖南东路与江东大道交汇处金色新天地商业中心1楼-2楼部分租赁给永辉公司，租赁期限20年，计租面积9196平方米，其中一层面积877平方米、二层面积7697平方米，仓储办公面积622平方米；物业改造期6个月免租赁费用，计租面积8574平方米，经营培育期6个月及第一个计租年度1月至6月为9元／月／平方米，第一个计租年度7月至第三个计租年度租金为18元／月／平方米，第四个计租年度开始每3个年度递增3%至第二十个计租年度；仓储办公用房622平方米，按14元／月／平方米收取，自经营培育期届满之次日起开始计付，租赁期限内不递增；永辉公司按月支付租赁费用，中加公司于前一期租赁费用期满前15日内向永辉公司提供符合税务及相关部门要求的租赁费用增值税专用发票，永辉公司收到发票15个工作日内将下一期租赁费用支付给中加公司（遇节假日顺延）；中加公司应于2017年5月1日前将符合条件的租赁场地交付永辉公司。2019年1月21日，中加公司、永辉公司、星隆公司签订一份《补充协议二》，约定中加公司委托星隆公司代为履行和享有上述合同项下中加公司的各项权利、义务，包括但不限于代为收取租金、物管费用、代为开具增值税发票、代为提供物业服务等，中加公司承担连带责任。2019年10月30日，星隆公司、永辉公司及马鞍山金色新天地商业运营管理有限公司（以下简称新天地公司）签订一份《补充协议三》，约定：星隆公司委托新天地公司代为收取永辉公司的租金、物管费用，并开具满足永辉公司需求的增值税发票，新天地公司承接星隆公司在原合同项下的全部权利，星隆公司承担连带责任；星隆公司、新天地公司同意永辉公司按租金310552.38元、物业费266136.96元支付2019年7月8日至2019年11月7日费用；自2019年11月8日起至2020年9月7日止，星隆公司、新天地公司给予永辉公司免租，永辉公司可不支付租金，但仍应根据原租赁合同约定向星隆公司支付物业管理费用；永辉公司经营至2020年9月7日，若仍经营亏损无好转，星隆公司、新天地公司同意永辉公司可选择无条件解除原租赁合同并退场，若永辉公司选择继续经营，则需按照原租赁合同约定向新天地公司支付租赁费用。2020年4月7日，一审法院作出（2019）皖0503执709号之二执行裁定，裁定将中加公司所有的位于安徽省马鞍山市花山区全部不动产以拍卖保留价4552974元的价格交付给威迅公司抵偿债务［一审法院（2019）皖0503民初4393号民事判决书，判决中加公司支付威迅公司工程款6137823.07元及利息］。2020年4月15日，案涉房产变更登记至威迅公司名下，花山区江东大道北段2号-全部和4号-全部不动产产权面积分别为72.25平方米、267.84平方米，合计340.09平方米。威迅公司于2020年4月23日向永辉公司发函，告知永辉公司花山区江东大道北段2号-全部和4号-全部不动产已经法院裁定交付威迅公司抵偿债务，要求永辉公司自2020年4月15日开始向威迅公司支付房屋租赁费用.同时,因永辉公司与中加公司签订的《租赁合同》约定将马鞍山金色新天地商业中心1楼-2楼部分整体出租，未单独考虑门面房租赁费用，请永辉公司在接函后7日内与威迅公司协商该部分房屋租赁费用。一审另查明，经威迅公司申请，一审法院于2018年7月27日裁定查封花山区江东大道北段2号-全部和4号-全部不动产，并于2018年7月31日在不动产登记中心办理了查封手续。一审法院认为，永辉公司与中加公司之间的房屋租赁合同合法有效。花山区江东大道北段2号-全部和4号-全部不动产在租赁期间发生物权变动，由中加公司变动至威迅公司，不影响租赁合同效力。永辉公司应根据与中加公司之间的合同约定向威迅公司支付租金。中加公司在案涉房产被法院查封后，免除永辉公司2019年11月8日起至2020年9月7日支付租金的义务，损害了威迅公司的权益，对威迅公司不发生效力。根据合同约定，永辉公司应按18元/月/平方米向中加公司支付2020年4月15日至8月15日的租金24486.48元(340.09平方米*18元/月/平方米*4月)。威迅公司主张按市场价121元/月/平方米计算租金，无证据证实，且不符合中加公司与永辉公司之间的合同约定，不予支持。威迅公司要求解除合同之诉请，于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定判决：一、永辉公司于判决生效后十日内支付威迅公司租金24486.48元。二、驳回威迅公司的其他诉讼请求。案件受理费1796元（已减半收取），由威迅公司负担1589元，永辉公司负担207元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审确认一审对证据的认定意见及查明的事实。根据双方当事人的诉辨意见，归纳本案的争议焦点为：一审判决驳回威迅公司要求解除案涉《租赁合同》的诉请并判令永辉公司按18元/月/平方米的标准向威迅公司支付租金，是否适当。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，故案涉《租赁合同》合法有效。永辉公司虽然曾发函给星隆公司提出解除租赁合同的请求，但之后其继续使用案涉房屋开展经营活动，故双方实际并未解除租赁合同关系。威迅公司上诉称永辉公司迟延支付租金，经其催告后在合理期限内仍未履行，其可以解除合同，但根据案涉《补偿协议三》的约定，自2019年11月8日起至2020年9月7日止，星隆公司、新天地公司给予永辉公司免租，永辉公司可不支付租金。永辉公司基于对该协议的信赖，未支付该期间的租金，并不构成迟延履行主要债务，威迅公司以此为由要求解除租赁合同，于法无据，不予支持。但该约定系在案涉房屋被查封后作出，损害了威迅公司的权益，对威迅公司不应发生效力，永辉公司还应根据其与中加公司之间的合同约定向威迅公司支付租金。一审判决永辉公司根据合同约定的18元/月/平方米的标准向中加公司支付2020年4月15日至8月15日的租金24486.48元，并无不当。威迅公司上诉主张按市场价121元/月/平方米的标准计算租金，于法无据，不予支持。综上，威迅公司的上诉请求不能成立，予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3102元，由合肥威迅通风设备有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹悝元审 判 员 赵丽萍审 判 员 王红伟二〇二一年六月十七日法官助理 唐 斌书 记 员 刘文月