广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初10154号原告：广州家晟地产代理有限公司，住所地广州市海珠区叠景路251号708房自编之一。法定代表人：林小湛，总经理。委托代理人：李涵、包原，广东南方福瑞德律师事务所律师。被告：李晓程，男，1962年2月13日出生，汉族，住广州市海珠区，原告广州家晟地产代理有限公司诉被告李晓程中介合同纠纷一案，本院于2021年5月13日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李涵、包原及被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：经原告的沟通协调，原告、被告及案外人文峰、黄先勇于2020年9月19日就位于海珠区××房（以下简称2701房）的房屋买卖事宜签订《存量房买卖合同》。同日，原告与被告签订《居间服务确认书》，约定被告应在《存量房买卖合同》签订之日一次性支付居间服务费15000元，如非因原告原因导致房屋买卖交易提前终止或不能履行的，被告仍须全额支付，逾期未支付的，自逾期之日起，按每日千分之五的标准支付逾期违约金。2701房已于2020年11月26日变更登记至文峰、黄先勇名下，被告已于2021年4月11日与文峰、黄先勇办理2701房房屋交接手续，并签署了《物业交接确认书》，2701房的交易已完成。被告未依约支付任何居间服务费，原告于2021年3月18日向被告发出《催交咨询及居间服务费通知》，要求被告尽快支付居间服务费，但被告仍拒不支付。故起诉请求判令：1.被告向原告支付居间服务费15000元；2.被告向原告支付逾期违约金（以15000元为本金，自2020年9月20日起至款项还清之日按每日千分之五计算）；3.被告承担本案诉讼费用。被告辩称：原告在提供居间服务过程中，故意隐瞒被告提出的2701房交易过程中买方需先垫付补缴土地收益1366332.80元及契税、交易过程需在2020年10月30日前完成的条件，故意隐瞒文峰、黄先勇有房贷尚未还清，不可能在2020年10月30日前完成交易，文峰、黄先勇刚卖过房产有钱垫付前述款项等情况，以上事实及情况均属于与订立合同有关的重要事实，导致被告需通过按揭方式筹集款项141万元补缴土地收益、契税等，并需支付利息4.22万元，严重损害被告的利益，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，原告无权要求被告支付报酬。综上，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2020年9月19日，原告（中介方、丙方）、被告（卖方、甲方）及案外人文峰、黄先勇（买方、乙方）签订《存量房买卖合同》，约定被告以520万元的价格将2701房卖给文峰、黄先勇，载明：“甲乙双方均知悉交易房地产存在查封或其他限制转让的情形，无法直接进行交易或产权过户，双方均同意交易物业处于可交易状态后，再办理相关交易手续”“定金共人民币贰拾陆万元整，其中定金人民币伍万元整，乙方须于签署本合同时支付给甲方；剩余定金人民币贰拾壹万元整，乙方须于2020年9月30日前支付给甲方”“甲方自行赎契：甲方须在收到定金后叁日内自行向抵押银行申请办理提前还贷手续，同时在银行通知可提前还贷的截止日期前叁日内一次性还清所欠银行贷款，甲方承担提前还贷所产生的一切费用”“部分楼款贰佰叁拾肆万元整，甲乙双方在签订本合同后50天内到银行办理存量房资金托管申请，并按约定支付部分楼款”“人民币贰佰陆拾万元整于交易过户完成并办理他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账户作为楼价余款”等内容。被告确认，前述合同中“50天内”原为“30天内”，合同签订时，文峰、黄先勇提出时间太急，需要更多时间，经双方确认由“30天内”变更为“50天内”。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《居间服务确认书》，载明：“经乙方提供居间服务，促成甲方与交易相对方就位于海珠区××房的房屋签订了《存量房买卖合同》或《租赁合同》。甲方同意向乙方支付居间服务费，居间服务费金额为人民币壹万伍仟元整。甲方应于《存量房买卖合同》或《租赁合同》签订当日一次性足额向乙方支付上述居间服务费”“甲方逾期支付上述居间服务费的，从逾期之日起，应按日向乙方支付应付费用的千分之五作为逾期违约金”等内容。原告确认其经纪人当时有口头同意被告在公积金款项到账后再支付居间服务费，但认为应根据《居间服务确认书》确定逾期违约金的起算时间。被告于2020年12月2日收到公积金款项237万元。另被告及文峰、黄先勇在原告出示的《温馨提示》上签名确认，载明：“因房地产交易受政策影响较大，且政策变动具有不可预见性的特点，因此我司经纪人员不会对贷款额度、银行放款时间、税费缴纳、楼款垫付等内容进行任何承诺”等内容。被告主张《温馨提示》是在《居间服务确认书》签订后才签署的。2701房于2020年11月26日转移登记至文峰、黄先勇名下，被告与文峰、黄先勇于2021年4月11日签订《物业交接确认书》，完成2701房的物业交接。原告于2021年3月18日向被告发出《催交咨询及居间服务费通知》，载明：“我司为阁下所签署的《存量房买卖合同》同时并签署了《居间服务确认书》，承诺基于我司已促成阁下与买方达成房屋买卖合同，为阁下提供了居间服务，阁下同意成功过户当天向我司支付大部分咨询及居间服务费人民币壹万伍仟元整”等内容。被告确认收到该通知。庭审中，被告主张其在与原告接触之初，即提出买方需先垫付被告房贷、补缴土地收益1366332.80元及契税，但原告故意隐瞒该条件及文峰、黄先勇刚卖过房产有钱垫付前述款项等情况，在《存量房买卖合同》签订前虚构文峰、黄先勇无钱垫付前述款项的事实，迫于无奈，被告才同意由自己贷款垫付补缴土地收益1366332.80元及契税，并因此产生了贷款利息。被告确认其在签订《存量房买卖合同》前即在原告办公室见过按揭公司工作人员黄志，但认为黄志是原告通知来洽谈的，协商的内容是如何完成2701房交易，其最终并未从黄志所在按揭公司贷款，而是从深圳市联银小额贷款有限公司贷款138万元用于支付补缴土地收益1366332.80元及契税，该款项于2020年11月24日到账。被告提交的《经济适用住房上市交易申请表》，载明：“房屋地址：海珠区××房”“房屋建筑面积房屋总建筑面积114.57㎡，其中性质为经适房部分面积70㎡”“市住保办意见经核对，该经适房符合上市条件。经核算，该房屋上市交易应补缴土地收益等价款为人民币1366332.80元”“申请人应在2020年10月30日前（含当天）完成土地收益等价款缴款手续，逾期未缴的需重新提交申请”，其上加盖有“广州市住房保障办公室住房管理业务专用章”。被告主张其在与原告接触之初，即提出2701房的交易必须在2020年10月30日前完成，但原告隐瞒了该条件及文峰、黄先勇有房贷尚未还清，不可能在2020年10月30日前完成交易的情况。庭审过程中，被告主张其在签订《存量房买卖合同》前未见过文峰、黄先勇，在签订当天见面时也没有商谈垫资、过户时限等问题。本院认为：《居间服务确认书》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律和行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守履行。被告主张该确认书无效，但并未证明存在无效的情形，应自行承担举证不能的法律后果。原告已为被告提供了居间服务，被告已与文峰、黄先勇就2701房签署《存量房买卖合同》，2701房的交易手续全部完成，2701房已变更登记至文峰、黄先勇名下，被告已收到全部房款，且将2701房交接给文峰、黄先勇。原告要求被告支付居间服务费15000元，有事实和法律依据，本院予以支持。至于逾期违约金的问题，原告自认其经纪人当时有口头同意被告在“公积金款项到账”后再支付居间服务费，其在《催交咨询及居间服务费通知》中载明的居间服务费支付时间为“过户当天”，可见双方已协商变更了居间服务费的支付期限。原告要求自2020年9月20日起开始计算逾期违约金，缺乏理据，本院不予支持，应自“公积金款项到账”之日（2020年12月2日）起计算逾期违约金至实际支付之日。至于逾期违约金的标准问题，原告主张的标准过高，明显高于被告违约给其造成的损失，本院依法酌情调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算。被告主张原告存在隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害其利益，故不得要求支付报酬。关于原告是否隐瞒交易必须在2020年10月30日前完成的问题，《存量房买卖合同》中关于办理存量房资金托管申请的时间从签订合同后的30天内，变更为50天内，被告确认该变更经双方协商变更，而据此计算，办理资金托管申请的时限为2020年11月8日，已晚于2020年10月30日。关于原告是否要求买方需先垫付被告房贷、补缴土地收益1366332.80元及契税的问题，被告自认其在《存量房买卖合同》签订前已同意自行贷款垫付补缴土地收益1366332.80元及契税，且该合同中明确约定由被告自行赎契。可见，被告的主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告李晓程于本判决生效之日起五日内向原告广州家晟地产代理有限公司支付居间服务费15000元及逾期违约金（以15000元为基数，自2020年12月2日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算）；二、驳回原告广州家晟地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费144元，由被告李晓程负担。本判决为终审判决。审判员  董广绪二〇二一年六月十八日书记员  钟燕琴陈韵怡