广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤02民终1437号上诉人（原审被告）：朱业山，男，出生，汉族，现住广东省翁源县。上诉人（原审被告）：罗丽珍，女，出生，汉族，现住广东省翁源县。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：阮建才，男，由翁源县龙仙镇翁江新城业主委员会推荐。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：陈子京，男，由翁源县龙仙镇翁江新城业主委员会推荐。被上诉人（原审原告）：广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司，住所地：广东省翁源县龙仙镇建设二路283号翁江新城（四期）11栋101房。法定代表人：谢肇傑，该公司总经理。委托诉讼代理人：季冠先，该公司员工。委托诉讼代理人：罗杰，该公司员工。上诉人朱业山、罗丽珍因与被上诉人广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司（以下简称德馨物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服翁源县人民法院（2021）粤0229民初110号民事判决,向本院提起上诉。本院于2021年5月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。朱业山、罗丽珍的上诉请求：1、撤销一审判决，并由德馨物业公司承担本案所需的一切费用；2、驳回德馨物业公司向朱业山、罗丽珍收取2019年1月20日之后物业费的主张；3、驳回德馨物业公司2018年1月1日之前已经超过诉讼期限向朱业山、罗丽珍收取物业费的主张。事实和理由：一、德馨物业公司是强行进驻的非法物业。朱业山、罗丽珍从未与德馨物业公司签订任何书面及口头的物业服务合同，也从未承认德馨物业公司在翁江新城进行物业管理的合法性，德馨物业公司更拿不出任何有法律效力的证据证明双方签订物业服务合同，朱业山、罗丽珍的法律主体不适格。二、德馨物业公司没有资格向朱业山、罗丽珍收取2019年1月20日之后的物业费。翁江新城业主委员会于2018年6月4日、2018年11月27日发函给德馨物业公司明确提出，小区全体业主依法选聘了广东虹景物业管理有限公司为小区提供物业服务，从2019年1月1日开始实行，并要求德馨物业公司退出小区的物业服务。且郑重声明如果德馨物业公司不依法退出小区的物业服务，从2019年1月1日以后产生的一切物业服务费都不予承认。直至2019年4月涉案小区再次召开业主大会，再一次确认聘请广东虹景物业管理有限公司为涉案小区的物业服务企业，同时授权业主委员会起诉德馨物业公司系非法物业。该次业主大会所作出的决议已被（2019）粤02民终2083号裁定书认定为有效决议。朱业山、罗丽珍与翁源县翁江房地产开发有限公司签订的《翁江新城前期物业管理服务协议》第十四条明确规定：本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止。德馨物业公司没有任何法律依据向朱业山、罗丽珍提出收取2019年1月20日之后的物业费。三、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，本案2018年之前的物业管理费用已经超过诉讼时效，人民法院应不予支持。综上所述，一审法院认定事实及适用法律错误，请求依法予以撤销。庭审中，朱业山、罗丽珍补充上诉意见称：一审法院的判决错误主要有如下事实：德馨物业公司与翁源县翁江房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》已于2019年1月20日法定终止，其诉求的物业费在此之后没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第十条第二款：“物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”、《前期物业服务合同》第三十七条：“本合同期限自2017年7月1日起至业主委员会依法代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。”、《物业管理条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”的规定，翁江新城小区业委会与广东虹景物业管理有限公司签订的物业服务合同于2019年1月20日正式生效。翁江新城业委会与虹景物业公司于2019年1月20日签订《物业管理服务委托合同》为诺成合同，根据《合同法》第四十四条第一款：“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，诺成合同在当事人双方意思表示一致时即可成立，不以一方交付标的物为合同的成立要件。当事人交付标的物属于履行合同，而与合同的成立无关。翁源县翁江新城业主委员会与德馨物业公司物业服务合同纠纷一案已生效的（2020）粤02民终1955号对《物业管理服务委托合同》的合法有效予以认可。德馨物业公司与广东虹景物业管理有限公司签订《物业管理服务委托合同》，委托该公司对翁江新城实行物业管理。该决定是否有效问题，（2019）粤02民终1635号民事判决书已作出认定，即认定德馨物业公司所作的决定符合相关法律规定。二、2017年7月至2018年2月的物业服务费已超过诉讼时效。《民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”在事实不清证据不明的情况下，德馨物业公司不能主张诉讼时效发生了中断效力。2017年7月至2018年1月的物业服务费已超过3年的诉讼时效，恳请二审法院撤销一审判决。三、德馨物业公司未能提供证据证明其物业服务已达到其自身约定的标准，已构成违约，朱业山、罗丽珍拒交不对等的高标准物业管理费是依法行使抗辩权。翁源县翁江房地产开发有限公司与德馨物业公司于2017年7月1日签订《前期物业服务合同》，根据《合同》的规定应对涉案小区提供房屋共用设施及其运行的维护和管理，维护社区公共秩序、公共环境卫生管理、附属配套建筑和设施及建筑物的维修、养护与管理等一系列的物业服务，但德馨物业公司未按《合同》约定的标准提供物业服务，构成违约。德馨物业公司是非法进驻物业，小区业主一直以来都不认可德馨物业公司服务的合法性。德馨物业公司书面答辩称：一、德馨物业公司与翁源县翁江房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，且翁江新城业委会也是知情同意的。根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定，德馨物业公司进驻翁江新城开展物业服务后，翁江新城业委会并无异议。从2017年9月10日翁江新城业委员会给德馨物业公司的发函内容充分证明，翁江新城业委会是知情并同意德馨物业公司进入小区开展物业服务的。朱业山、罗丽珍作为翁江新城的业主，受《前期物业服务合同》约束，且享受了物业服务，应当缴纳物业服务费。二、德馨物业公司进驻翁江新城小区开展物业服务，依法到翁源县住房和城乡建设管理局合法备案，不存在朱业山、罗丽珍所述非法强行进驻。且一审法院已对该事实进行了认定，德馨物业公司是合法进驻开展物业服务。三、朱业山、罗丽珍提出物业服务费主张超过诉讼时效理由不成立。德馨物业公司在朱业山、罗丽珍欠缴物业服务费期间，没有中断放弃权益，没有中止、中断催缴工作，诉讼时效应从德馨物业公司每一次追缴期重新计算，不存在朱业山、罗丽珍所称超过诉讼时效。四、一审法院及韶关中院曾对德馨物业公司与翁江新城业主同类案件进行了公正审理，均对德馨物业公司合理合法的诉讼请求给予了支持。请求二审法院依法驳回朱业山、罗丽珍的全部上诉请求，依法判决。德馨物业公司向一审法院起诉请求：1、判令朱业山、罗丽珍立即向德馨物业公司支付2017年7月至2020年12月所欠物业服务费7299.18元、滞纳金4784.61元，合计12083.79元；2、判令朱业山、罗丽珍承担案件全部诉讼费用及诉讼过程中所产生的一切包括但不限于：查档费、刊登公告费等属于本案所需支付的关联费用。一审法院认定事实：翁江新城小区（以下简称小区）坐落在翁源县龙仙镇建设二路283号，由翁江房地产开发有限公司（以下简称开发商）投资开发的高层电梯住宅及商业小区，朱业山、罗丽珍系小区10栋402房的业主。2017年7月1日，开发商与德馨物业公司签订《前期物业服务合同》，由德馨物业公司对该小区实施前期物业管理服务事宜。该《前期物业服务合同》第六条：本物业管理区域物业服务收费选择以下第1种方式：1、包干制：物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：多层住宅：1.50元/月/平方米；高层住宅：1.50元/月/平方米；（房屋的总层数在七层（含）以上）……。第七条：业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金）……物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在每月10号前（每次缴费的具体时间）前交纳。合同签订后，2017年9月12日，翁源县住房和城乡规划建设局出具翁物备[2017]第003号《前期物业管理服务合同备案证明》，对该合同予以备案。备案有效期2年。2019年9月11日，翁源县住房和城乡规划建设局在《前期物业管理服务合同备案证明》上载明：同意延长备案两年。另查明，小区业主委员会于成立，首届业主委员会于2016年8月23日在翁源县住房和城乡规划建设局登记备案。2019年1月20日，翁江新城业主委员会与广东虹景物业管理有限公司签订了《翁江新城物业服务委托合同》，将翁江新城小区委托广东虹景物业管理有限公司实行物业管理。2019年7月29日，德馨物业公司将《催缴物业费的通知》张贴在朱业山、罗丽珍房屋楼下的大门口。2020年5月24日，德馨物业公司将《管理费催缴通知书》张贴在朱业山、罗丽珍房屋门口。再查明，朱业山、罗丽珍在翁江新城10栋402房的房屋建筑面积为115.86平方米，自2017年7月至2020年12月未向德馨物业公司缴纳物业管理费。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。德馨物业公司与开发商签订《前期物业服务合同》时，涉案小区虽然已成立业主大会，并选举产生了业主委员会，但是业主委员会当时并未选聘物业服务企业，对此，根据《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”的规定可知，开发商与德馨物业公司签订《前期物业服务合同》并不违反《物业管理条例》的有关规定。一、关于朱业山、罗丽珍应否交纳物业管理费的问题。德馨物业公司自2017年7月1日起为翁江新城小区的业主提供了物业服务。在翁江新城业主委员会选聘到物业服务企业后，新选聘的广东虹景物业管理有限公司因德馨物业公司未退出，亦没有实际履行其与业主委员会签订的合同，德馨物业公司与翁江新城的业主形成了事实上的物业服务合同关系，德馨物业公司为朱业山、罗丽珍提供了服务，朱业山、罗丽珍亦实际上接受了德馨物业公司提供的物业服务，且朱业山、罗丽珍拖欠德馨物业公司的物业管理费已经德馨物业公司书面催收，朱业山、罗丽珍仍未交纳，根据《中华人民共和国合同法》第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《物业管理条例》第七条第五项：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用。”、第四十一条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，朱业山、罗丽珍应向德馨物业公司交纳物业管理费。德馨物业公司诉请朱业山、罗丽珍交纳拖欠的物业管理费，于法有据，该院予以支持。朱业山、罗丽珍的住房面积为115.86平方米，故朱业山、罗丽珍应向德馨物业公司交纳的物业管理费为7299.18元（115.86平方米×1.5元/平方米/月×42个月）。二、关于德馨物业公司诉请朱业山、罗丽珍支付滞纳金的问题，由于《前期物业服务合同》没有滞纳金的约定，故德馨物业公司主张朱业山、罗丽珍支付滞纳金的请求，该院不予支持。三、关于诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及第一百九十五条第一项：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：权利人向义务人提出履行请求。”之规定，2019年7月29日，德馨物业公司将《催缴物业费通知》张贴在朱业山、罗丽珍房屋楼下大门口，2020年5月24日，德馨物业公司将《管理费催缴通知书》张贴在朱业山、罗丽珍房屋门口，诉讼时效依法应重新计算，故朱业山、罗丽珍以2018年1月之前的物业管理费用已经超过诉讼期限作抗辩，该院不予采纳。一审法院经审理后作出判决：一、朱业山、罗丽珍应于判决生效之日起五日内支付物业管理费7299.18元给德馨物业公司；二、驳回德馨物业公司的其他诉讼请求。如果朱业山、罗丽珍未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51.05元，由朱业山、罗丽珍负担。对一审查明的事实，本院予以确认。本院另查明，针对翁江新城业主委员会作出选聘广东虹景物业管理有限公司的决定是否合法的问题。小区业主李璟州于2019年1月9日向一审法院提起业主撤销权之诉，要求确认小区业主委员会选聘广东虹景物业有限公司的决定违法并依法予以撤销。一审法院受理后，于2019年7月4日作出（2019）粤0229民初63号民事判决，判决驳回李璟州的诉讼请求。李璟州不服该判决，向本院提起上诉，本院于2019年12月25日作出（2019）粤02民终1635号民事判决，驳回了李璟州的上诉，维持原判。上述判决发生法律效力后，因双方对撤场事宜未能协商一致，小区业主委员会遂将德馨物业公司诉至一审法院。该院受理后，于2020年8月11日作出（2020）粤0229民初184号民事判决，判决：“一、德馨物业公司限在判决发生法律效力之日起三十日内退出翁源县翁江新城物业服务区域；二、德馨物业公司限在判决发生法律效力之日起三十日内向翁源县翁江新城业主委员会交还涉案住宅小区的物业服务用房和物业管理服务期间配置的固定设施设备；……”。德馨物业公司不服该判决，向本院提起上诉，本院于2020年12月21日作出（2020）粤02民终1955号民事判决，维持了一审判决第一项、第二项。该判决于2020年12月26日生效。再查明，德馨物业公司进驻涉案小区前，系翁源县翁江物业服务有限公司提供前期物业服务，后该物业公司退出后，才由开发商与德馨物业公司签订《前期物业服务合同》。德馨物业公司进驻后，翁江新城业主委员会于2017年9月10日向德馨物业公司发出《关于小区物业问题回复德馨物业公司的函》，针对德馨物业公司提出的三个问题作出决议，并载明“贵公司莅临小区以来与本会坦率交流数次，不仅增加了双方的了解，而且充分交换了双方意见。本委员会对于贵公司在物业管理专业性上是颇为认同的。……”。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，根据本案双方当事人诉辩意见，本案争议焦点为：朱业山、罗丽珍应否向德馨物业公司缴纳2017年7月至2020年12月的物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”经查，翁源县翁江物业服务有限公司退出涉案小区后，开发商与德馨物业公司于2017年7月1日签订涉案《前期物业服务合同》，此时小区业主委员会并未选聘新的物业公司，且根据小区业主委员会于2017年9月10日向德馨物业公司发出《关于小区物业问题回复德馨物业公司的函》亦可看出，其对于德馨物业公司的进驻并未提出异议。故虽然朱业山、罗丽珍并非《前期物业服务合同》当事人，但朱业山、罗丽珍作为业主，该合同对其具有约束力。朱业山、罗丽珍主张其未与德馨物业公司签订物业服务合同，物业公司法律主体不适格的上诉意见不成立。对于小区业主委员会于2019年1月20日与广东虹景物业管理有限公司签订《翁江新城物业服务委托合同》后，德馨物业公司能否收取物业费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”的规定，德馨物业公司与朱业山、罗丽珍之间的物业服务关系何时确定终止决定了朱业山、罗丽珍向德馨物业公司缴纳物业服务费的最后时间节点。本案中，虽然小区业主委员会已通过合法程序于2019年1月20日与广东虹景物业管理有限公司签订物业服务合同，并要求德馨物业公司退出涉案小区，但德馨物业公司对小区业主委员会作出选聘广东虹景物业管理有限公司的决定是否合法等问题提出异议，并由此引发了一系列诉讼，双方对于物业服务关系何时终止一直存在争议。而本院作出的（2020）粤02民终1955号民事判决最终认定德馨物业公司应于判决生效之日起三十日内退出涉案小区，该判决于2020年12月26日生效，确定了双方物业服务关系的终止时间。在诉争期间，德馨物业公司作为提供物业服务一方，其依然为涉案小区提供物业服务，朱业山、罗丽珍作为业主，亦实际享受了德馨物业公司提供的物业服务，根据《物业管理条例》第七条第五项：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用。”及第四十一条第一款：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”的规定，现德馨物业公司主张朱业山、罗丽珍支付2017年7月至2020年12月所欠物业服务费，有事实和法律依据，应予支持。一审法院经计算判令朱业山、罗丽珍向德馨物业公司支付该期间物业服务费8771.49元并无不当，本院予以维持。至于朱业山、罗丽珍上诉提出的诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及第一百九十五条第一项：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：权利人向义务人提出履行请求。”之规定，鉴于德馨物业公司已于2019年7月29日将《催缴物业费通知》张贴在朱业山、罗丽珍房屋楼下的大门口，并于2020年5月24日将《管理费催缴通知书》张贴在朱业山、罗丽珍房屋门口，明确向朱业山、罗丽珍提出了履行的请求，诉讼时效应重新计算。故一审法院据此认定朱业山、罗丽珍的诉讼时效抗辩不成立并无不当，本院予以认同。综上所述，朱业山、罗丽珍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费102.1元，由朱业山、罗丽珍负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  彭志光二〇二一年六月三十日书记员  刘韵雯