福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽09民终605号上诉人（原审原告）：宁德联福丰贸易有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区金湾路6号1幢3层，统一社会信用代码91350902MA32UBY8XF。法定代表人：黄羿群，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢旸超，福建知信衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯一红，福建知信衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林求齐，男，1975年7月17日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：冯从福，福建福宁律师事务所律师。上诉人宁德联福丰贸易有限公司（以下简称联福丰公司）因与被上诉人林求齐租赁合同纠纷，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初1176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人联福丰公司的委托诉讼代理人谢旸超、被上诉人林求齐委托诉讼代理人冯从福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联福丰公司上诉请求：一、撤销宁德市蕉城区人民法院作出的（2020）闽0902民初1176号民事判决，并依法改判：1、林求齐返还押金15504元、租金23256元并支付资金占用利息465.47元（资金占用利息依照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR暂计至起诉之日至林求齐实际还款之日止）；2、判令林求齐赔偿经济损失126866.5元（其中第一次仓库装修费51546.5元、第二次装修费及搬迁费15320元、经营损失80000元）；二、判令林求齐承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：一、导致本案《仓库出租合同》解除的原因系租赁期间林求齐无法继续履行合同的出租义务构成违约，不适用合同中关于租赁期满的约定，一审法院判决显属认定事实不清。一审判决关于“根据《仓库出租合同》约定：租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原仓库结构，装修费用由乙方自付，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不做任何赔偿。故联福丰公司为装修案涉仓库而支出的51546.5元应由自己承担”。该约定明显属于合同租赁期自然到期后的约定，然本案合同解除的原因并非自然到期，不应适用该约定。本案中联福丰公司与林求齐之间签订的《仓库租赁合同》约定的租赁期为4年，自2020年4月1日起至2024年3月31日止。因宁德市蕉城区城南镇人民政府作出《关于中宏花苑地下停车场私自改变用途的整改通知》，要求对案涉仓库进行清场。林求齐无法继续租赁仓库，联福丰公司无奈被迫搬离案涉仓库，林求齐构成根本违约导致合同解除，不适用关于合同“租赁期满”的约定，一审法院显属认定事实不清。二、租赁期间林求齐存在无法继续履行合同约定的出租义务的违约情形，导致合同解除则林求齐应当承担相应的赔偿责任，一审法院判决认定事实错误。根据《仓库出租合同》第四条第四款约定“租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原仓库结构……”合同签订后，联福丰公司根据双方的约定对案涉仓库进行装修，共计花费51546.5元。2020年7月10日，宁德市蕉城区城南镇人民政府作出《关于中宏花苑地下停车场私自改变用途的整改通知》，要求对案涉仓库进行清场并断电处理，联福丰公司被迫搬离。2020年8月4日，联福丰公司另行与案外人李春英签订《租赁合同》，经过一个月的装修共计花费15320元。租赁期间林求齐无法继续履行合同约定继续出租仓库，联福丰公司经营食品的批发仓库存放大量商品，必然需另行承租仓库进行存放。联福丰公司重新签订《租赁合同》的时间与林求齐违约的时间相符，也符合正常的商业逻辑。联福丰公司搬离后也进行了相应的工商地址登记变更手续，工商地址由案涉仓库变更至另行租赁的仓库，联福丰公司提交的证据已经达到高度盖然性的标准，一审法院显属认定事实错误。租赁期间，林求齐无法继续履行合同约定的出租义务构成根本违约导致合同解除，则林求齐应当承担赔偿联福丰公司第一次仓库装修费51546.5元、第二次装修费及搬迁费15320元、经营损失80000元。三、联福丰公司两次承租林求齐的仓库，共计支付押金15504元，一审法院认定事实不清。2019年8月25日，联福丰公司与林求齐签订《仓库转租合同协议》，由联福丰公司承租林求齐位于宁德市东侨开发区××路××号的仓库，并支付押金6400元。后因该路段拆迁，林求齐另行向联福丰公司出租案涉仓库，双方约定押金为15504元，扣除原押金6400元，联福丰公司向林求齐补交9104元。上述事实林求齐并未予以否认，一审法院显属认定事实不清。因林求齐的违约行为，导致联福丰公司另行寻找仓库，支付了装修费、搬迁费用，前后停业近三个月，经营损失80000元左右。林求齐辩称，租赁合同双方已协商解除因政府行政行为造成合同无法继续履行，联福丰公司提出解除合同，林求齐同意解除，因此租赁合同双方已协商解除。林求齐不存在违约，无需承担违约责任。林求齐与黄训忠合伙承租案涉场地，黄训忠作为代表与福建中宏房地产开发有限公司签订《租赁合同》。而后林求齐作为代表与联福丰公司签订《仓库出租合同》，将案涉场地转租给联福丰公司。黄训忠与福建中宏房地产开发有限公司签订《租赁合同》明确约定场所租赁用途为仓储，林求齐与联福丰公司签订《仓库出租合同》也是约定场所租赁用途为仓库，故林求齐不存在过错。联福丰公司擅自将用途变更为办公，已构成违约。联福丰公司主张装修损失、经营损失无依据。《仓库出租合同》第四条第三点约定，乙方需要装修或者增设附属设施和设备的，应事先与甲方协商并征得甲方同意。联福丰公司装修未征得林求齐的同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。因此联福丰公司未经林求齐同意擅自装修应自行承担责任。租赁场所是承租给联福丰公司做仓储使用，本身就无需进行任何装修。关于另行承租场所产生装修费用、搬迁费用。联福丰公司提供的票据无法证明是另行承租场所产生装修费用、搬迁费用，也没有提供证据证明经营利润损失，因此该两项费用也没有依据。联福丰公司一审法院起诉请求：1.判决解除联福丰公司与林求齐于2020年3月24日签订的《仓库出租合同》；2.判决林求齐返还联福丰公司押金15504元、租金23256元并支付资金占用利息465.47元（资金占用利息根据全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR，自起诉之日起暂计至林求齐实际还款之日止）；3.判令林求齐赔偿联福丰公司经济损失146866.5元（其中第一次仓库装修费51546.5元，第二次装修费及搬迁费15320元、经营损失80000元）；4.判令林求齐承担本案诉讼费、保全费、公告费。一审法院认定事实：1.2019年5月1日，福建中宏房地产开发有限公司（甲方）与黄训忠（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于宁德市蕉城区××路××号××号楼××层××平方米租赁给乙方使用，每平方米为11元；乙方租用该位置期限为五年，即自2019年4月30日至2022年4月29日每平方米为11元；从2022年4月30日至2023年4月29日每平方米为11.5元；从2023年4月30日至2024年4月29日每平方米为12元；甲方将该位置出租给乙方作为仓储使用。2.2020年3月24日，林求齐（甲方）与联福丰公司（乙方）签订《仓库出租合同》，约定：甲方将位于宁德市蕉城区××路××号××号楼××层××平方米租赁给乙方使用，每平方17元，每个月7752元，大写人民币柒仟柒佰伍拾贰元整；仓库租赁自2020年4月1日起至2024年3月31日止。租赁期4年。年租金为人民币93024元整；甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付仓库租赁保证金，保证金为两个月租金人民币15504元整，租金三个月支付为人民币23256元整，年递增率为每年递增5％，支付日期为每三个月支付一次，每三个月30日前向甲方支付租金；租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原仓库结构，装修费用由乙方自付，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不做任何赔偿；租赁期间，仓库只能给乙方作为仓库使用，不得作为厨房住房、住宿使用，如不按规定引起群众投诉，导致安监部门、消防部门和政府部门进行处罚等，产生的一切由乙方负责。3.合同签订后，联福丰公司通过微信转账向林求齐支付保证金9104元。后联福丰公司又分别于2020年4月7日、2020年7月1日通过银行转账向林求齐支付2020年4月至9月租金，共计46512元。4.2020年7月10日，城南镇人民政府作出《关于中宏花苑地下停车场私自改变用途的整改通知》，通知载明：中宏花苑小区业委会：经核查，我镇发现中宏花苑小区开发商私自将地下停车场的用途改变，现作为物流仓储、副食品加工场所等用途使用，存在重大安全隐患。现根据房屋安全隐患大排查大整治专项行动要求，我镇现责令你于2020年7月15日前对1号楼、2号楼的地下停车场进行清场，并针对地下停车场擅自搭盖造成的房屋结构安全隐患进行鉴定，在鉴定报告未出具前立即对相应区域采取清人、封房措施，待出具安全鉴定报告，并经有关部门审批后方可继续使用。5.2020年11月18日，黄训忠出具《书面说明》，载明：2019年5月1日，本人与林求齐共同向福建中宏房地产开发有限公司承租蕉城区××路××号××苑××号楼地上1层2728平方米作为仓库使用，本人作为代表与福建中宏房地产开发有限公司签订《租赁合同》；2020年3月24日，本人与林求齐将上述场所的其中456平方米转租给联福丰公司作为仓库使用，由林求齐作为代表与联福丰公司签订《仓库出租合同》。6.庭审中，林求齐陈述同意解除其与联福丰公司签订的《仓库出租合同》。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。联福丰公司与林求齐签订的《仓库出租合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。合同签订后，因城南镇人民政府2020年7月10日作出《关于中宏花苑地下停车场私自改变用途的整改通知》，要求中宏花苑小区业委会对案涉地下停车场进行清场。联福丰公司继续履行案涉合同无法实现合同目的，故联福丰公司主张解除合同，林求齐亦同意解除合同，故联福丰公司与林求齐于2020年3月24日签订的《仓库出租合同》于2020年7月10日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”联福丰公司诉请林求齐返还保证金15504元，因联福丰公司提供的证据仅能证明其支付保证金9104元。故联福丰公司主张林求齐返还其保证金9104元，有事实和法律依据，予以支持，对保证金超出部分，不予支持。关于联福丰公司主张林求齐返还租金23256元并支付资金占用利息的诉请，双方签订的合同于2020年7月10日已经解除，故联福丰公司主张返还2020年7月至9月的租金23256元及资金占用利息，有事实和法律依据，予以支持。根据《仓库出租合同》约定：“租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原仓库结构，装修费用由乙方自付，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不做任何赔偿”，故联福丰公司为装修案涉仓库而支出的费用51546.5元应由自己承担。另外，联福丰公司诉请判令林求齐赔偿其第二次装修费及搬迁费15320元和经营损失80000元，因其提供的票据无法证明是因另行承租场所进行装修支出的费用，也没有提供相应证据证明经营利润损失，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条、第九十一条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、宁德联福丰贸易有限公司与林求齐于2020年3月24日签订的《仓库出租合同》于2020年7月10日解除；二、林求齐于本判决生效之日起十日内返还宁德联福丰贸易有限公司押金9104元、租金23256元及相应利息（自2020年11月5日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回宁德联福丰贸易有限公司的其他诉讼请求。二审中，当事人向本院提交了新的证据，本院依法组织当事人举证质证。对一审查明的事实当事人除对押金数额有异议外其余均无异议，在二审中林求齐认可确有15504元的押金，对此本院予以确认。对当事人二审争议的事实本院认定如下：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。案涉租赁合同签订后，因城南镇人民政府2020年7月10日作出《关于中宏花苑地下停车场私自改变用途的整改通知》，致使租赁物无法使用。合同目的不能实现的原因在于出租人林求齐不能提供符合约定用途的租赁物，而非因承租人联福丰公司原因，故系因林求其违约致使合同目的无法实现，联福丰公司有权要求解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故联福丰公司诉请林求齐返还保证金15504元、租金23256元并支付资金占用利息的诉请于法有据予以支持。联福丰公司关于租赁物装修费用、搬迁费、第二次装修费用、营业损失的诉请，本院认为，租赁物因被整改拆除，装修损失已无法评估，但联福丰公司对租赁物装修的事实客观存在，因租赁物无法使用导致另寻仓库及第二次装修亦符合常理，对其该方面损失应予以支持。林求齐关于联福丰公司对租赁物装修未经其同意的抗辩与客观事实不符，本院不予支持，故林求其应赔偿联福丰公司对租赁物的装修费用、搬迁费、第二次仓库装修费用。在联福丰公司公司一审提供的该方面损失的票据中关于装修及材料等费用可予以支持，其中关于可移动可拆除的工具、设备、桌椅、货架等以及未形成附和装修装饰物应予以扣除，故关于两次装修损失费用及搬迁费本院酌定为30000元。联福丰公司另关于其经营损失金额为80000元的上诉主张，因其未提供该方面证据，由其承担举证不能的不利后果，对该项主张本院不予支持。综上，本院认为，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。联福丰公司部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七、第二百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持福建省宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初1176号民事判决第一项；二、撤销福建省宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初1176号民事判决第二项、第三项；三、林求齐于本判决生效之日起十日内返还宁德联福丰贸易有限公司押金15504元、租金23256元及相应利息（自2020年11月5日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、林求齐于本判决生效之日起十日内赔偿宁德联福丰贸易有限公司装修费用及搬迁费用合计30000元；五、驳回宁德联福丰贸易有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3622元，减半收取1811元，由联福丰公司负担1061元，林求齐负担750元。二审案件受理费3622元，由联福丰公司负担2122元，由林求齐负担1500元。本判决为终审判决。审 判 长 彭祖斌审 判 员 郑 彦审 判 员 孙 雯二〇二一年六月十五日法官助理 周荣鑫书 记 员 林玉莲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……