陕西省榆林市横山区人民法院民 事 判 决 书(2021)陕0803民初1626号原告：中国农业银行股份有限公司榆林横山区支行，住所地：陕西省榆林市横山区北大街。负责人：郑某某，系该行行长。委托代理人：张某某，女，陕西格道律师事务所律师。委托代理人：蒋某某，男，系该行员工。被告：吴某某，男，汉族，1977年1月8日出生，住榆林市横山区绿景家园小区。被告:张某某,女，汉族,1978年4月29日出生，住址同上,系吴某某之妻。被告:横山县建新房地产开发有限公司，住所地：榆林市横山区体育西路。法定代表人：杨某某，系公司总经理。委托代理人：牛某，陕西文星律师事务所律师。委托代理人：张某某，陕西文星律师事务所实习律师。原告中国农业银行股份有限公司榆林横山区支行与被告吴某某、张某某、横山县建新房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年4月28日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司榆林横山区支行的委托代理人张某某、蒋某某，被告吴某某、张某某及横山县建新房地产开发有限公司的委托代理人牛某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求判令：1、被告吴某某、张某某向原告偿还借款本金242021.51元及利息、罚息、复利直至实际清偿之日（截止2021年2月25日产生利息58275.93元、罚息10333.71元、复利12297.79元）；2、被告横山县建新房地产开发有限公司对前述借款本息承担连带清偿责任；3、原告对被告吴某某、张某某提供的抵押物（横山县魏强民生小区南侧绿景家园小区14号楼3单元202室房产）折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权；4、本案诉讼费以及原告为实现债权支出的一切费用由被告承担。事实与理由：被告吴某某、张某某因购买房屋，向原告提出借款申请。原告审核同意后，于2013年2月21日与被告签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：61020120130010509)，借款金额为260000元，借款期限为240个月，借款执行利率以借款发放当日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础确定，还款方式为等额本息还款，周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。另，合同12.4约定：发生下列情形之一的，贷款人有权纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放的借款。有权提前行使担保权…(2）借款人未按约定按期足额偿还借款。为担保该笔借款，被告吴某某、张某某自愿以其所有的位于横山县魏墙民生小区南侧绿景家园小区14号楼3单元202号房的房产作抵押，并办理了预告抵押登记。被告横山县建新房地产开发有限公司自愿为上述借款承担保证责任。合同签订后，原告即向被告吴某某、张某某发放了该笔借款。借款发放后，被告吴某某、张某某于2015年10月21日起未依约按时履行还款义务，已严重违约。综上，原告认为，原告与被告吴某某、张某某、横山县建新房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》合法有效。现被告吴某某、张某某未及时清偿借款，已经严重违反了合同义务，应依约按期履行还款义务。同时，被告横山县建新房地产开发有限公司依法应承担连带保证责任。鉴于此，原告为维护其合法的财产权益，依法提起诉讼。被告吴某某、张某某辩称：1、答辩人拒不履行还款，应由横山建新房地产开发有限公司承担责任，由于建新房地产开发有限公司违约不能按照“商品房买卖合同”和“个人购房担保借款合同”的有关条款履行职责，本应当于2013年12月31日将约定的商品房交付吴某某使用，而是延迟了近6年，使得吴某某家庭生活受到了严重影响，经济受到了重大损失。因此吴某某和张某某不仅不应承担购买商品房违约的责任，而且要按照有关法律、法规和双方合同约定追究本案原告和担保人的经济赔偿责任。2、根据原告与答辩人订立的“个人购房担保借款合同”第十条第10、1、4项保证人声明与承诺：“未按本合同约定履行保证责任时，贷款人有权直接从保证人在中国农业银行各机构开立的账户中划收相关款项抵偿债务”；同时承诺“当发生以下事件时，保证人须在事件始发五日内书面告知贷款人”；即借款人与售房人之间的房屋买卖合同可能或者己经被确认无效，解除撤销；出现其它不利于贷款人债权实现的事项，至今保证人违约长达两千多日，贷款人（原告）早应按照承诺行使约定的权力，保证自己的债权实现。令答辩人不解的是贷款人（原告）不仅未行使法定的权利，而且像似和保证人默契配合，任意违约延迟而给买房人产生不该负担的利息、罚息、复利等损失。这些损失答辩人绝不认可。3、贷款人（原告）在本合同特别条款第三十二条的抵押物清单中，己明显的表现并知道该商品房没有房地产权利证书编号，就是不具备销售条件，作为中国农业银行榆林横山区支行更应该严格审核把关，为国家和售房人、借款人负责。而贷款人（原告）在明知的情况下为开发商提供不该提供的服务，给买房人造成难以挽回的损失。现在吴某某因为经济损失等原因已确诊为：脑梗死；左侧大脑中动脉M3段闭塞；左侧颈内动脉动脉夹层、肺部感染等疾病（有榆林市一院诊断证明），不仅不能承担履行债务，就连最基本的家庭生活也难以维持。综上所述吴某某、张某某与横山建新房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》在无特殊情况下违反合同约定长达2000余天，未交付使用构成严重违约，为此请求人民法院查清事实，依法维护答辩人的合法权益。被告横山县建新房地产开发有限公司辩称：1、本案借款保证期间届满，答辩人作为保证人在本案中不承担保证责任，理由如下：第一、根据合同履行期间有效的《担保法》及其司法解释的规定，保证责任履行前提必须是主债务履行期限届满，这点在《个人购房借款合同》中亦有明确约定。根据该合同第7页10.1.5约定，“发生下列情形之一的，贷款人有权要求保证人承担担保责任…（1）债务履行期限届满，借款人未按约定足额清偿债务；(2）贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款”……。因此，可以确定，在本案中，原告作为贷款人要求答辩人履行保证人责任的前提是原告己经认为本案所涉借款项期限届满或者加速（提前）到期。第二、本案主债务履行期届满的时间为2015年9月29日。前己述及，保证人履行保证责任的前提是主债务履行期限届满或者原告作为贷款人按照约定宣告合同加速到期，因此，当原告作为出借人要求答辩人履行保证责任，并扣除保证金的时候就意味着原告己经宣告合同主债务加速到期，保证期间开始起算。在本案中，原告2015年9月29日开始要求保证人履行保证责任，将答辩人所交纳的保证金进行扣划，该行为证实主债务加速到期后，保证期间开始计算，2015年9月29日后，原告再未以任何形式要求答辩人作为保证人承担责任，保证期间届满，答辩人在本案中不再承担保证责任。第三、涉案合同约定的保证期间存在矛盾，视为约定不明，应按照两年进行计算。根据《个人购房担保借款合同》特别条款第三十三条之约定，横山区建新房地产开发有限公司按10.1和10.3约定提供保证担保……”又根据合同10.1.3约定，“保证期间为借款到期日起两年。若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起两年”。但根据10.3条之约定，保证期间为特别条款第三十七条约定的借款之日起至借款人取得房地产权证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。很显然，该合同中对保证期间的约定出现了相互矛盾的两种方式。即：两年或者是借款之日起至借款人取得房地产权证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。两种不同的保证期间约定导致合同关于保证期间的约定不明，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第三十二条规定，对于此类约定不明的保证期间应按照两年进行计算。综上，答辩人认为，由于保证责任的履行必须是在主债务履行期限届满之后开始，鉴于本案中原告作为贷款人有权要求合同加速到期，因此，自原告要求答辩人履行保证责任开始就应当视为原告将主合同债务加速到期，本案保证期间自原告2015年9月29日要求答辩人履行保证责任开始计算，原告扣款的行为可以证实其在2015年9月29日向答辩人主张保证责任的事实。但自2015年9月29日之后，原告再未要求答辩人履行保证责任，且保证期间在本案中约定不明，应认定为两年，保证期间作为除斥期间，不因任何事由发生中断、中止、延长。因此，原告在2017年9月29日之前未就担保责任诉诸法律，答辩人不再承担保证责任。2、答辩人在本案中不承担诉讼费及其他费用。根据合同第17页41.1(3）约定，“银行有权宣布贷款提前到期，要求借款人一次性归还剩余的全部贷款并支付逾期利息，由此产生的诉讼费和保全费由贷款人承担”。我国合同法遵从意思自治的原则，据此本案诉讼费及保全费应由贷款人原告承担。本案所称其他费用没有任何法律依据，答辩人不承担。综上，答辩人认为，本案保证期间己过，原告无权向答辩人主张权利，其也应按合同约定承担本案的诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告所举证据认定如下：原告所举关于吴某某、张某某身份证、户口本、结婚证复印件各一份、房产抵押清单、他项权利证，三被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告所举个人购房担保借款合同、借款凭证复印件、业务凭证复印件各一份，被告横山县建新房地产开发有限公司对其真实性均无异议，证明目的有异议，认为合同关于保证期间的约定不明，保证期间应按照两年进行计算。被告吴某某、张某某无异议。对该几份证据真实性予以采信。本院对被告所举证据认定如下：被告吴某某、张某某所举第一组证据商品房买卖合同一份，原告及被告横山县建新房地产开发有限公司无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告吴某某、张某某所举第二组证据，原告及其被告横山县建新房地产开发有限公司均认为与本案无关。该证据系相关医院出具的客观真实，但其与本案无关联性，对其真实性可以采信；被告横山县建新房地产开发有限公司提供的证据，原告及其被告吴某某、张某某对其真实性无异议，证明目的有异议。对其真实性可以采信。本院根据当事人的陈述和审查认定的证据，认定事实如下：被告吴某某、张某某因购买房屋，向原告提出借款申请。原告审核同意后，于2013年2月21日与被告签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：61020120130010509)，借款金额为260000元，借款期限为240个月，借款执行利率以借款发放当日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础确定即即6.55000％，逾期利率为9.825000％，还款方式为等额本息还款，周期为1个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。合同10.1.3约定：“保证期间为借款到期日起两年。若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起两年”。另，合同12.3约定：发生下列情形之一的，贷款人有权纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放的借款。有权提前行使担保权...(2)借款人未按约定按期足额偿还借款。为担保该笔借款，被告吴某某、张某某自愿以其所有的位于横山县魏强民生小区南侧绿景家园小区14号楼3单元202室房产房产作抵押，并办理了预告抵押登记。被告建新地产公司自愿为上述借款承担保证责任。合同12.8约定：“因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用”。第38条特别条款约定：“连续三个月或者累计六个月未能按期还本付息，银行有权宣布贷款提前到期，要求借款人一次性归还剩余的全部贷款并支付预期利息，由此产生的诉讼费和保全费也由借款人承担”。合同签订后，原告即向被告吴某某、张某某发放了该笔借款。借款发放后，被告吴某某、张某某于2015年10月21日起起未依约按时履行还款义务。原告于2015年9月29日对被告建新地产公司的保证金账户保证金扣划11107.94元。原告认为，原告与被告吴某某、张某某、建新房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》合法有效。现被告吴某某、张某某未及时清偿借款，已经严重违反了合同义务，应依约按期履行还款义务。同时，被告建新房地公司依法应承担连带保证责任。原告为维护其合法的财产权益，诉请人民法院依法支持原告之诉请。本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，该借款合同成立并且生效。被告吴某某、张某某应按合同约定全面履行还款义务，其不作为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，吴某某、张某某应当承担继续履行合同的违约责任。被告吴某某、张某某辩称不承担偿还责任，没有合同依据和法律依据，其辩解理由，本院不予采纳。本案中被告建新房地产开发有限公司与原告明确约定为连带责任保证。被告横山县建新地产开发有限公司辩称：1.2015年9月29日，原告将建新房产公司所交纳的保证金进行扣划的行为，证实原告即日起开始要求被告建新房产公司履行保证责任，保证期间即日开始起算。原告划扣保证金的行为同时证实本案的主债务已加速到期，故其才可要求被告建新房产公司履行保证责任；2.原告在2015年9月29日之后再未要求建新地产公司履行保证责任。因保证期间作为除斥期间，不因任何事由发生中断、中止和延长。本案又因保证期间条款约定不明，应以两年认定。原告未就被告建新房产公司的担保责任诉诸法律，被告建新房产公司的保证期间已过，被告无需再承担保证责任。本院认为，涉案合同10.1.3约定：“保证期间为借款到期日起两年。若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起两年”。本案，原告依据合同的约定宣布提前到期，宣布到期日系原告的权利，原告在被告逾期后随时宣布债务提前到期，本案应为起诉之日，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起两年。故原告诉请建新地产公司承担连带保证责任，本院予以支持。被告横山县建新地产开发有限公司的辩解不承担保证责任的理由，本院不予采纳。被告横山县建新房地产开发有限公司辩称诉讼费由原告承担，不符合合同约定不予采纳。被告吴某某、张某某逾期未偿还贷款本息属实。而且原、被告在借款合同中约定了复利的事项及复利的计算方法，该约定符合《中国人民银行关于印发的通知》第二十条第二款“对贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利”的规定，故原告请求被告吴某某、张某某支付复利的诉讼请求本院予以支持。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）（法释｛2003｝19号）第二十四条：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”之规定，本案被告吴某某、张某某共同向原告申请借款，且用于购买共同生活的房产，并一致同意用该房产作抵押，故原告主张该债务应当按夫妻共同债务处理，符合法律规定，依法应予以支持。对原告请求以被告吴某某、张某某共同抵押的位于横山县魏强民生小区南侧绿景家园小区14号楼3单元202室房产变现所得价款享有优先受偿权的主张。本院认为，抵押房产上设定的预告抵押登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，原告作为系争议房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定的期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对系争房屋的处分但并非对系争房屋所享有的现实抵押权，据此对原告诉请就预告抵押的房产折价或者拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权，依法不予支持。原告请求被告承担原告为实现该债权所支出费用的诉讼请求，因其未提交相关的证据，对此承担举证不能的不利后果。因该借款法律事实发生在民法典实施之前，故根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定应当适用当时的法律、司法解释。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条，《最高人民法院关于适用》若干问题的解释（二）（法释｛2003｝19号）第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告吴某某、张某某于判决生效后十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司横山区支行借款本金242021.51元及利息、罚息、复利。利息、罚息、复利从2015年10月21日起至债务履行完毕之日止按原、被告双方2013年2月21日签订的《个人购房担保借款合同》中约定的标准分段计算；二、被告榆林市横山区建新房地产开发有限公司对上述款项承担连带保证责任；三、驳回原告其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3071元，由三被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审判员  崔海涛二〇二一年六月二十五日书记员  思磊磊