河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫9001民初9425号原告（执行案外人）：王建青，男，1960年3月5日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：孙二兵，河南凌峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王炬炜，河南凌峰律师事务所律师。被告（申请执行人）：张小分，男，1975年12月26日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：陶红旗，济源市济水法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：韩爱芳，女，1974年2月3日出生，汉族，住河南省林州市。委托诉讼代理人：杨志军，河南涛声律师事务所律师。第三人：张军红，男，1973年7月9日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：杨志军，河南涛声律师事务所律师。原告王建青与被告张小分、韩爱芳、第三人张军红案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，依法公开开庭进行了审理，并于2020年9月8日作出（2020）豫9001民初252号民事判决。被告上诉后，河南省济源中级人民法院于2020年12月17日作出（2020）豫96民终1129号民事裁定，将案件发回本院重审。重审后，本院依法追加张军红作为本案第三人参与诉讼，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王建青的委托诉讼代理人孙二兵、王炬炜、被告张小分及其委托诉讼代理人陶红旗、被告韩爱芳及第三人张军红的委托诉讼代理人杨志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建青向本院提出诉讼请求：判令解除对济源市的查封，不得执行案涉房屋。事实和理由：2013年6月8日，其（乙方）与韩爱芳及韩爱芳丈夫张军红（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定将案涉房屋出售给其，总价575000元。同日，其付清全部购房款，韩爱芳丈夫张军红出具收到条，并将案涉房屋、钥匙、购房合同、购房款发票交付其，由其占有、使用案涉房屋至今。案涉房屋能够办理产权证时，其多方寻找韩爱芳不到，无法办理产权过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，其对案涉房屋享有物权期待权，可以排除执行。韩爱芳与张小分的借款期限为2013年5月8日至同年9月7日。其与韩爱芳签订购房合同时，该借款尚未到期，且其的购房价高于市场价，其的行为不侵害张小分的利益，张小分无权就案涉房屋进行执行。张小分辩称，案涉房屋系被告韩爱芳所有，韩爱芳没有与原告签订房屋买卖合同，也没有收取原告的任何房款。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八的规定，案涉房屋在济源市人民法院查封之前，韩爱芳与王建青没有签订合法有效的书面合同，王建青也未支付韩爱芳案涉房屋购房款，在查封该房屋之前，王建青也未合法占有案涉房屋。因此，查封和执行符合法律规定，原告的请求于法无据，应当驳回原告的诉讼请求。韩爱芳辩称，其于2010年6月13日与邯郸市金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫房地产公司）签订商品房买卖合同，购买位于济源市角的金鑫帝景城2号楼1单元1001号房产，其购买该房产后开始装修，并于2012年5月入住。2013年8月7日其与张军红协议离婚，约定该房产归其所有，其离婚后一直居住生活在案涉房屋内。后因张军红在外欠账导致债权人不断到家里讨债，严重影响其生活安宁。2014年其无奈将房门锁住，在外租房居住，并于2015年底将户口迁回原籍，案涉房屋的钥匙一直由其保管持有，从未交付他人，其也未授权任何人出售该房产。诉讼期间，经其向张军红了解，张军红在其不知情的情况下，将案涉房屋的部分手续拿走，担保赵建设的50万元借款。后张军红无力偿还赵建设50万元借款，2013年6月8日赵建设将张军红骗到位于济源市张明峰的小院内，伙同张明峰将另外两个回民胁迫张军红签订《房屋买卖协议》，张军红不认识原告王建青，也未收到原告分文房款，其也不认识原告，其与原告也没有将房屋钥匙交付原告。原告占有案涉房屋系非法占有，应当驳回原告的诉讼请求。张军红述称，案涉房产系其与韩爱芳婚姻关系存续期间，以韩爱芳名义从金鑫房地产公司购买的房产。2012年5月其与韩爱芳入住该房，因其搞工程建设在外借款无力偿还，其在未与韩爱芳商量的情况下，将案涉房产的部分手续拿走，进行抵押借款。其借赵建设50万元，因无力还款，2013年6月8日赵建设将其骗到位于济源市张明峰的小院内，在其只欠赵建设50万元借款的情况下，赵建设伙同张明峰及两个回民胁迫其签订《房屋买卖协议》，其不认识原告，与原告之间不存在任何经济纠纷。原告占有案涉房产系非法占有，应当驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定如下：1、对于原告提供的其与张军红、韩爱芳签订的《房屋买卖协议》，韩爱芳、张军红有异议，认为协议上韩爱芳的三个字不是其本人签字及按手印，张军红的签字、手印是其本人签字按手印，但该协议的形成系张军红欠赵建设50万元，在张军红未偿还的情况下，赵建设伙同张明峰等人胁迫张军红所签订的房屋买卖协议，王建青签订房屋买卖协议时并不在现场，张军红也不认识王建青，协议中王建青的签字是否系其本人所写张军红不知道，因韩爱芳并未在房屋买卖协议上签字，且未对卖房一事进行追认，故该证据不能证明韩爱芳将案涉房屋出售；2、对于原告提供的韩爱芳与金鑫房地产公司签订的案涉房屋的《商品房买卖合同》1份、购房发票2张，原告以此证明韩爱芳2013年6月8日将案涉房产出售给其时将购房的原始凭证交付给其，韩爱芳、张军红对真实性无异议，但认为商品房买卖合同及购房发票系张军红在2013年6月8日被胁迫的情况下签订房屋买卖合同前，因借赵建设款项时提供给赵建设的手续，并非2013年6月8日签订协议时交付的手续，本院对该证据的真实性予以认定；3、对于原告提供的案涉房产对应的天然气IC卡1张，原告以此证明韩爱芳2013年6月8日将案涉房产出售给其时将天然气IC卡交付给其，韩爱芳、张军红有异议，称其二人并未将天然气IC卡交付给赵建设或者王建青，IC卡一直插在案涉房屋的天然气表中，原告非法持有，本院对该证据的真实性予以认定；4、对于原告提供的韩爱芳、张军红2013年6月8日出具的购房款收到条，张军红给案外人赵建设出具的3张借条复印件，赵建设2013年5月20日给王建青补写的借条，原告以此证明赵建设从其处借款50万元出借给张军红，该笔借款经赵建设、其及张军红协商折抵其应当支付的购房款，韩爱芳、张军红有异议，称收条中不是韩爱芳本人签字按手印，收到条系张军红本人出具，但张军红并未收到收到条中载明的房款，原告应提供借条的原件，赵建设补写的借条无法确定是否系赵建设所出具，原告应提供相应的银行流水予以印证，因原告称赵建设借其50万元，但该大额款项仅有赵建设补写的借条并无相应的银行转账相印证，故不能证明二人之间的债权债务关系存在，购房款收到条上不是韩爱芳签字，不能证明韩爱芳收到购房款；5、对于原告提供的2012年12月6日袁东给张军红的转账记录、袁东的当庭证言，韩爱芳、张军红认为与本案无关，因袁东给张军红的转账时间与张军红出具借条的时间不一致，也无有效证据证明该笔转款与原告有关，对该证据不予认定；6、对于原告提供的济源佳慧物业服务有限公司、济源市吉祥家园物业服务有限公司出具的证明，韩爱芳、张军红申请变更其为案涉房屋业主的商品房买卖合同及发票复印件，二人及其的身份证复印件，房屋买卖协议的复印件，其2014年7月7日支付电费的收据，韩爱芳、张军红不认可，认为韩爱芳在案涉房屋实际居住到2014年，虽然房屋买卖协议签订时间是2013年6月，但该协议不属于合法出具的协议，变更业主时，应当有韩爱芳亲笔签字的申请，但原告并未举证韩爱芳或者张军红亲笔签字的申请，不能证明原告于2013年6月占有房屋；对2014年7月7日的电费收据，该收据所使用电费系韩爱芳所交纳，并非原告所交，收据系韩爱芳遗留在房屋内的收据，被原告非法占有；对物业公司提供的证明后附的商品房买卖合同、身份证复印件、不动产统一发票都系打印件，不能证明相关手续系韩爱芳、张军红提供给物业公司的，该事实也可印证物业公司出具的证明系虚假证明；因2014年7月7日支付电费的收据上显示的用户名还是韩爱芳，不能证明是原告交纳的电费，上述证明不能证明原告2013年6月已占有房屋；7、对于原告提供的贺卫丰的当庭证言，原告以此证明其为办理案涉房产的过户手续，让张军红的司机贺卫丰帮忙寻找韩爱芳，韩爱芳对证言不认可，称贺卫丰没有找过其，张军红称认识贺卫丰，但贺卫丰不是其的司机，因无其他证据印证，本院对该证人证言不予认定；8、对于韩爱芳提供的案涉房屋钥匙、配套房钥匙、车库钥匙共9把，原告认为不能证明与本案有关，张小分和张军红无异议，因原告并无并无证据反驳，对该证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月2日，因张小分诉韩爱芳、张军红民间借贷纠纷一案，本院根据张小分的申请作出（2018）豫9001财保98号民事裁定，将韩爱芳名下位于济源市金鑫帝景城2号楼1单元1001号房产予以查封。本院于2018年3月14日立案受理该案，韩爱芳、张军红经本院公告送达开庭传票期满未到庭，审理中张小分不要求张军红承担还款责任，本院于2018年8月10日作出（2018）豫9001民初1897号民事判决，查明，2013年5月8日，韩爱芳向张小分借款25万元并出具借条，载明：“韩爱芳借到张小分现金25万元，期限从2013年5月8日起至9月7日止，借款人按约定还本付息。韩爱芳愿将金鑫帝景城小区商品房抵押给张小分，如到期不还款，房归张小分所有；韩爱芳愿将豫Ｕ×××××车抵押给张小分，到期不还款，车归张小分所有”，后本院依法判令韩爱芳于判决生效后十日内偿还张小分25万元。判决生效后，韩爱芳未履行判决义务，张小分申请强制执行。执行中过程，王建青于2019年12月18日对案涉房产的查封向本院提出执行异议，本院于2019年12月25日作出（2019）豫9001执异83号执行裁定，驳回了王建青的执行异议。经查，韩爱芳、张军红原系夫妻，在二人婚姻关系存续期间，2010年6月13日，韩爱芳与金鑫房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买金鑫帝景城2号楼东1单元1001室房产，建筑面积139.96平方米，每平方米2428元，总价339786元。2013年6月8日，原告（乙方）与张军红（甲方）签订《房屋买卖协议》一份，主要内容为：一、甲方同意将位于汤帝路与学苑路交叉口金鑫帝景城2号楼1单元1001室，面积139.96平方米以伍拾柒万元整售卖给乙方。二、甲方签字当日将房屋买卖合同及房屋发票及房门钥匙、配套房、车库门钥匙一并交给乙方，并保证房屋内设施完整。三、甲方必须无条件配合乙方办理房屋权证的签字、变更所需手续，并承担相关费用。四、乙方签字当日将房款付给乙方，甲方搬出此房。张军红在协议上签字，协议上韩爱芳的签字系张军红代签。合同签订当天，张军红向原告出具购房款收到条一份，内容为：“收到条今收到王建青现金伍拾柒万伍仟元整。（系收到王建青购买金鑫帝景城2号楼1单元1001室房款）收款人：张军红韩爱芳（张军红代签）2013年6月8日”。原告称以上购房款系通过磨账的方式支付，即：案外人赵建设欠原告50万元（赵建设于2013年5月20日向原告出具50万元借条），张军红欠赵建设53万元（张军红于2012年11月22日、2013年1月20日、2月9日向赵建设出具33万、10万、10万元共53万元借条），赵建设将张军红所欠53万元债权转给原告，加上张军红以配套车库作价4.5万元（原告向张军红直接支付），张军红向原告出具共计57.5万元的购房款收条。2013年8月16日，张军红、韩爱芳协议离婚，离婚协议约定：一、张军红和韩爱芳自愿离婚；……三、双方夫妻共同财产位于沁园区金鑫帝景城2号楼1单元1001室商品房、普桑车一辆豫Ｕ×××××号、凯美瑞豫Ｕ×××××车一辆、工程建筑设备塔吊、钢管、扣件……等一系列工程建筑设备、房内家用电器归韩爱芳所有。一辆工具车和一系列工程建筑设备归张军红所有。案涉房产现由原告占有并出租于他人。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告提供了其与张军红签订的《房屋买卖协议》，虽然签订协议时张军红与韩爱芳尚未离婚，但案涉房产系韩爱芳购买，并且备案登记在韩爱芳名下，房屋买卖协议上韩爱芳的签名系张军红代签，韩爱芳辩称其并不知情，对此，原告并无证据证明韩爱芳同意或事后追认；另外，张军红称，《房屋买卖协议》是2013年6月8日赵建设将其骗到位于济源市案外人张明峰的小院内，在其只欠赵建设50万元借款的情况下，赵建设伙同张明峰及两个回民胁迫其签订的，其并不认识原告，综合以上情况，无论是否存在胁迫情形，在仅有张军红签字、没有韩爱芳同意的情况下，现有证据不能认定原告和张军红签订的《房屋买卖协议》系合法有效的买卖合同。原告称张军红和韩爱芳在2013年6月8日签订《房屋买卖协议》后，已将案涉房产交付给其，韩爱芳辩称其从未将房产交付给任何人，因债权人不断到家里讨债，其一直居住到2014年才将房门锁住后在外租房居住，房屋钥匙一直由其保管持有，其不知道原告什么时间非法侵占了案涉房产。因张军红和韩爱芳如果自愿已将房产出售并交付给原告，其二人在其后2013年8月16日签订的离婚协议中就不应当再将该房产约定归韩爱芳所有，韩爱芳现仍持有案涉房产的部分购房发票、契税完税证以及房屋、配套房、车库的钥匙，对此，原告提供的证据不能证明其对案涉房产系合法占有。原告诉称，其和赵建设、张军红以磨账的方式支付了575000元的购房款，因赵建设借其50万元，张军红欠赵建设53万元，其又支付了配套车库款45000元现金，三方的债权债务抵销后，其的购房款已视为支付完毕。张军红称不存在磨账一事，其借赵建设的款项为50万元，用案涉房产的购房合同作为抵押，但其出具的借条为53万元，其未归还借款，借条仍由赵建设持有，其至今不认识原告。原告称赵建设向其借款50万元，但仅有赵建设给其出具的借条，对于该大额款项的往来并无银行转账等证据予以印证，不能证明双方之间的债权债务关系存在，原告诉称的以磨账方式支付购房款并无有效证据予以证明，因此，不能证明其支付了购房款。原告明知案涉房产系韩爱芳购买，且备案登记在韩爱芳名下，但并未与韩爱芳签订购房合同，在未取得韩爱芳同意的情况下不可能进行过户登记，对此，原告也存在过错。因此，综合以上情况，原告的诉称理由不符合法律规定的情形，其对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。本院对该房产的查封，符合法律规定。综上所述，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告王建青的诉讼请求。案件受理费9550元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  史立平人民陪审员  杜 娜人民陪审员  张艳青二〇二一年六月七日书 记 员  胡弯弯