北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初2334号原告：王晓娟，女，1974年8月20日出生，汉族，海关总署公务员，住北京市。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。原告王晓娟与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓娟，被告天台山公司的委托诉讼代理人韩浪、孙跃恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓娟向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告按照房屋买卖合同为原告办理房屋不动产权证书；2.请求判令被告给付原告逾期办理房屋所有权证违约金（以7466126元为基数，自2017年8月1日起至实际办理房屋所有权证之日止，按照日万分之一计算）。事实与理由：原、被告双方于2013年11月13日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），合同编号Y1551063，合同约定由原告购买被告开发的位于门头沟区滨河路23号院西园嘉园项目Axx号楼x层xxx号商品房（以下简称xxx房屋），原告按照合同约定完全履行了合同义务，支付了全部购房款7466126元，被告按照合同约定于2015年8月1日交付了房屋。按照合同第二十二条第（二）款的约定，被告应当于2015年8月1日后730天内为原告办理房屋所有权证书，经原告多次催告，被告仍以各种理由推脱其责任，时至今日仍然没有办理，已经严重违约，应当以7466126元为基数，按照日万分之一向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院。天台山公司辩称：第一，原告主张逾期办证违约金于法无据。1.根据门头沟法院在该系列案中查明的事实，业主在签订商品房预售合同的同时，签订了委托书一份，委托第三方在涉案房屋竣工后，对房屋进行加建、改建。原告本应自觉遵守相关法律规定，却实施委托加建的行为，本身存在过错，应承担未能如期办证的责任。同时，根据《预售合同》第22条之规定，“如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任”2、原告主张已过诉讼时效。第二，原告主张的违约金计算有误。1.根据附件十《补充协议》第九条之约定，“买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准）按预售合同约定条件向买受人交付该商品房……另外预售合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算……”根据被告提交的《西园嘉园收房补充协议》，被告已经按照合同约定书面通知原告收房，且涉案房屋在约定交房之日前已经符合预售合同约定的交付条件，原告未按合同履行其收房义务，办证期限应当自原告实际收房之日起算。2.根据《西园嘉园收房补充协议》第二条，被告已经与原告就延期收房31天达成一致，并支付了2015年8月1日至2015年8月31日的延期交房补偿金，该笔金额应当在本条第1款的基础上予以扣减或将办证期限顺延31天。3.本案中，原告存在逾期交款的行为。根据预售合同附件五及附件十《补充协议》第2条第3款之约定，原告应当在预售合同签订之日起45日内将全部房款支付完毕。从原告提交的票据来看，其房款付清的时间是2015年3月27日。根据预售合同第14条第2款的约定，办证期限应当按照交款逾期时间予以顺延，被告不承担顺延期间内的责任。逾期办证的期间应在上述第1、2、3款延期天数累加的基础上予以核减。第三，即使法院认为天台山公司应适当承担责任，原告主张的违约金亦过高，请求法院依法予以核减。在本案中，加建部分自房屋交付以来一直由原告使用，原告在无偿获得使用利益的情况下，未受有任何损失。同时，违约金的认定应当以实际损失为基础不超过实际损失的30%。在无实际损失的情况下，要求天台山公司承担巨额违约金，不符合法律规定。若原告认为自己遭受了实际损失，应当就此承担举证责任，证明损失实际发生，并明确数额，否则应当认定为无损失。第四，自2020年1月23日新冠肺炎疫情爆发以来，受疫情影响，政府部门未能正常办公，西山御园小区的全部房屋现场测量、勘验等工作无法落实，致使涉案房屋的权属登记工作无法进行，即使法院认为天台山公司应适当承担责任，天台山公司也不应承担自2020年1月23日起至今这段时间内的逾期办证责任，因其属不可抗力，原告主张的自2020年1月23日以后的违约金应当予以核减。第五，2021年2月23日被告已经在积极履行合同义务，组织原告办理分户产权登记，不存在过错，即使法院认为被告应当承担2020年1月23日后的违约责任，违约期限的计算亦应当截至2021年2月22日止。第六，原告对房屋加建存在过错，且无偿使用加建面积，实际是受益方。同时，原告委托加建的过错行为非但导致未能如期办证，还致使天台山公司产生巨大的罚款损失，现要求天台山公司支付巨额违约金，明显违背了公平原则和诚实信用原则，该诉请不应当得到支持。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2013年11月13日，天台山公司（出卖人）与王晓娟（买受人）签订《预售合同》（合同编号：Y1551063），约定：王晓娟购买坐落于门头沟区新城城子地区21-218居住项目（Axx）门头沟新城城子地区天台山居住项目x层xxx号商品房（双方一致认可楼号变更为xx号楼xxx号），预测建筑面积共222.44平方米，其中套内建筑面积184.15平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积38.29平方米，房屋总价款7466126元。《预售合同》附件五约定：“按揭贷款（1）买受人应于2013年11月5日前向出卖人支付人民币3586126元（含定金拾万元）作为该商品房首付房款。（2）该商品房其余房款人民币3880000元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人（3）买受人应按补充协议约定的期限与要求办理完按揭贷款”《预售合同》第十二条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。”第十四条逾期交房责任约定：“2.买受人未付清房价款及其他应付款项或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。”第二十二条产权登记（二）“转移登记”约定：“买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”附件十《补充协议》第2条约定：“自预售合同签订之日起45日内(该期限截止时若该商品房所在楼栋的工程进度不具备按揭放款条件的，该期限顺延至该商品房所在楼栋的工程进度具备按揭放款条件之日起7日内)，买受人申请的商业贷款仍未到达出卖人账户的，出卖人有权单方解除预售合同。”2013年11月30日，天台山公司（出卖人）与王晓娟（买受人）签订《补充协议》，约定“按揭贷款（1）买受人应于2013年11月30日前向出卖人支付人民币4486126元作为该商品房屋首付房款。（2）该商品房其余房款人民币2980000元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。（3）买受人应按预售合同约定的期限于要求办理完按揭贷款。”王晓娟与天台山公司认可就涉案房屋天台山公司已代收契税、公共维修基金、产权代办费、印花税、有限电视初装费、房屋登记费。2015年10月18日，天台山公司（甲方）与王晓娟（乙方）签订《西园嘉园收房补充协议》，约定：2015年7月，乙方收到甲方以EMS形式发送的《收房通知书》。甲乙双方对于收房标准存有分歧，并就相关分歧，甲乙双方进行了沟通。甲方同意对乙方延期收房期间（甲乙双方确认为自2015年8月1日至2015年8月31日），甲方按照编号为：Y1551063《北京市商品房预售合同》中乙方已付房款为基数，按照每日万分之一的标准，向乙方支付补偿金。本协议达成后，甲乙双方对于以签订本协议时的项目及房屋现状办理交房手续均不持异议，对于编号为：Y1551063《北京市商品房预售合同》亦无其他争议。上述补偿金已支付。王晓娟于2015年3月27日向天台山公司付清涉案房屋购房款。天台山公司于2015年8月1日将301号房屋交付王晓娟。天台山公司认可301号房屋在交付前已完成阳台及结构洞口改造。另查，王晓娟曾以相同的诉讼请求向本院提起诉讼，本院于2020年6月24日立案，因王晓娟于2021年1月13日向本院申请撤诉，本院于同日出具（2020）京0109民初2313号民事裁定书，准许王晓娟撤诉。经本院询问，王晓娟明确表示不要求退房。截止2021年4月20日法庭辩论终结之日涉案房屋尚未完成房屋转移登记，双方均认可天台山公司已经向相关行政部门申请办理涉案房屋权属转移登记。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王晓娟与天台山公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行。关于王晓娟主张天台山公司按照房屋买卖合同为其办理房屋不动产权证书，本院认为，天台山公司与王晓娟达成涉案《北京市商品房预售合同》且交纳所有房款，申请办理涉案房屋权属转移登记系王晓娟的权利，依据《北京市商品房预售合同》，天台山公司有义务向相关行政部门申请办理涉案房屋权属转移登记，经本院询问，王晓娟认可天台山公司已经向相关行政部门申请办理涉案房屋权属转移登记，亦无证据显示存在天台山公司不履行该项义务的风险，故本院不予支持。天台山公司辩称因王晓娟委托第三方加建、改建导致逾期办证，未向本院提交证据，本院不予采信。诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，天台山公司亦认可房屋交付王晓娟前就已进行阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，本院不予采纳。天台山公司因其公司原因导致未能按合同约定于房屋交付之日起730日内为王晓娟办理房屋权属转移登记手续，天台山公司构成违约，应按合同约定承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采信。天台山公司在审理过程中认可王晓娟没有逾期收房，本院不持异议。对于天台山公司辩称2020年1月23日之后受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任，于法无据，本院不予采信。对于天台山公司辩称2021年2月23日之后因行政机关原因导致履行未取得房屋所有权证书，未提交相关证据，本院不予采信。天台山公司辩称根据双方签订的《西园嘉园收房补充协议》已向王晓娟支付2015年8月1日至2015年8月31日的延期交房补偿金，王晓娟认可违约金起算时间顺延31天，本院不持异议。根据合同约定，王晓娟应于2013年11月30日起45日内前付清该商品房房款，但王晓娟于2015年3月27日付清房款，交付房屋及办理房屋权属转移登记时间应当相应顺延437日。综上，根据合同约定及双方的当庭陈述，本院确认逾期办证违约金起算时间为2018年11月11日。由于房产证实际办理完毕之日前损失尚不固定，就涉案房屋逾期办理房屋产权证的违约金，本院暂计算至本案法庭辩论终结前，即2021年4月20日。王晓娟主张天台山公司以7466126元为基数，按照日万分之一的标准计算违约金，未超过合同约定的合理范围，本院予以支持，本院核算2018年11月11日至2021年4月20日的逾期办证违约金665978.44元。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。根据本院确认的违约金起算时间未超过诉讼时效，故天台山公司主张已超过诉讼时效的答辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向王晓娟支付2018年11月11日至2021年4月20日的逾期办证违约金665978.44元；二、驳回王晓娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千八百九十七元，由王晓娟负担一千七百三十七元（已交纳）；由北京天台山房地产开发有限公司负担五千一百六十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  余 婕二〇二一年六月二十五日法官助理  王 琛书 记 员  丁梓瑶-2--3-