广东省惠州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤13执复56号复议申请人（异议人）：邓锦云，女，汉族，1967年10月6日出生。复议申请人（异议人）：林志健，男，汉族，1992年10月18日出生。复议申请人（异议人）：林志玲，女，汉族，1994年4月20日出生。复议申请人（异议人）：林志康，男，汉族，1995年5月18日出生。申请执行人：惠州市长城实业发展有限公司，住所地：惠州市江畔花园D2幢一层101号。法定代表人：郭文城。申请执行人：郭文城，男，汉族，1965年4月25日出生。以上两申请执行人共同委托诉讼代理人：邹银笑，广东凯扬律师事务所律师。被执行人：惠州市华轻实业发展总公司，住所地：惠州市麦地路五十一号。法定代表人：严国豪。被执行人：惠州市第二箱包工业公司，住所地：惠州市麦地路51号。法定代表人：王惠娟。委托诉讼代理人：江超，广东明辅律师事务所律师。邓锦云、林志键、林志玲、林志康不服惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302执异181号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。执行法院查明如下事实：惠州市长城实业发展有限公司、郭文城与惠州市华轻实业发展总公司、惠州市第二箱包工业公司债权转让合同纠纷一案，该院作出的（2019）粤1302民初1168号民事判决已经发生法律效力。根据生效法律文书，一、惠州市华轻实业发展总公司应向惠州市长城实业发展有限公司偿还1759.7万元及利息;惠州市第二箱包工业公司负连带清偿责任；二、惠州市第二箱包工业公司应向郭文城偿还借款720万元及利息；三、郭文城对惠州市第二箱包工业公司名下位于惠州市××房产（房产证号：0××3），位于惠州市××号厂房（房产证号：4××9、4××1）在上述第二项判项所确定的债权范围内享有优先受偿权；四、惠州市华轻实业发展总公司、惠州市第二箱包工业公司应向惠州市长城实业发展有限公司、郭文城支付律师费30万元。该生效判决查明2008年7月16日，惠州市第二箱包工业公司职工代表形成《职工代表大会决议》。职工代表大会一致同意：公司拟向郭文城先生借款柒佰贰拾万元（7200000.00元），重组原向工商银行惠州分行的二千四百多万元（本息）借款。拟惠州市××号产权证号为粤房字第0××3、4××9、4××1号房产作为抵押还款。2008年8月8日该房产在不动产登记部门办理抵押登记，抵押权人郭文城。该案在诉讼过程中，该院于2019年5月27日查封了惠州市第二箱包工业公司的上述房地产权。因义务人未履行上述生效法律文书确定的义务，权利人惠州市长城实业发展有限公司、郭文城向该院申请执行。在执行过程中，该院于2020年5月6日作出（2020）粤1302执46号《拍卖预告》和（2020）粤1302执46号《搬迁通知》，该院将处置被执行人惠州市第二箱包工业公司名下位于惠州市惠城区（厂房）（房产证号：粤房字第4××9号，面积:1871.1平方米）、惠州市××号（宿舍）（房产证号：粤房字第4××8号，面积：864.3平方米）等房产，并在涉案房产处张贴上述《拍卖预告》及《搬迁通知》。异议人邓锦云、林志键、林志玲、林志康向该院提出执行异议，理由为林伟明是惠州市第二箱包工业公司的退休职工，涉案房产系单位集资建房，林伟明购买了涉案惠州市（厂房）（房产证号:粤房字第4××9号）××房，为该房产所有权人，请求裁如所请。异议人邓锦云、林志键、林志玲、林志康为支持其主张，向该院提交了以下证据：1.集体宿舍明细，为惠州市第二箱包工业公司红头稿纸作底，上面手写了集体宿舍（麦地路51号）2-3层共9户清单，载明了相关房号、住户姓名、房产证号、已交房款和住户本人签名，涉及本案争议房产相关信息载明：房号××，原住户林伟明，现住户邓锦云，房产证号4××9，已交房款17000元，有邓锦云签字。2.收款收据：落款日期为1991年5月24日，编号ＮＯ.07978，载明：今收到林伟明宿舍购房款1万玖仟元，实付17000元，收款收据有出纳蔡玉河签名，加盖惠州市皮布件制品厂财务专用章。3.惠州市有线广播电视网络中心用户卡，用户姓名邓锦云，用户地址××号皮件厂宿舍1梯××。4.惠州市自来水总公司缴费查询卡载明：用户名称为邓锦云，地址：××。5.惠州市电力局城区供电公司缴费查询卡载明：用户名称为邓锦云，地址：××，经查实上述用水地址自来水抄表记录早于2012年，用电地址供电报装时间为2006年1月5日，案外人自述1991年6月入住至今。另查一，涉案房号301的原住户林伟明于1999年12月22日因死亡注销户口，林伟明的父母均已去世，其名下的法定继承人有：配偶邓锦云、大儿子林志健、女儿林志玲、小儿子林志康。另查二，涉案惠州市麦地路51号（厂房）（房产证号：粤房字第4××9号）房屋所有权证载明：所有权人惠州市第二箱包工业公司，所有权性质为集体，所有权人占有份额为全部，所有权来源为93年新建，建筑结构及层数混合结构六层，建筑面积为非住宅，1871.1平方米，1994年6月27日核准取得房屋所有权证。另查三，（2020）粤1302执异183号案件，张玛琍的法定继承人向该院提交一份由惠州市第二箱包工业公司于2010年3月30日出具的证明，载明退休职工张玛琍居住在本公司位于惠州市，因历史遗留的问题房产证至今还没办到。（2020）粤1302执异156号案件，案外人黄锦娇向该院提交一份由惠州市第二箱包工业公司于2014年10月20日出具的证明，载明退休职工黄锦娇居住在惠州市，属集资房，因历史原因没有办理房产证。另查四，经惠城区编制委员会于1991年3月19日批复同意惠州市皮件制品厂更名为惠州市第二箱包工业公司。执行法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗异议人的担保物权等优先受偿权，人民法院对异议人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。上述司法解释规定，除法定情形外，生效法律文书确认申请执行人对执行标的享有担保物权等优先受偿权，则异议人请求对执行标的排除执行的请求应不予支持。本案中，涉案惠州市××号（厂房）（房产证号:粤房字第4××9号）登记在被执行人惠州市第二箱包工业公司名下，申请执行人郭文城为涉案房产的抵押权人，该院作出的（2019）粤1302民初1168号生效民事判决确认申请执行人对惠州市第二箱包工业公司提供的包括涉案房产惠州市××号（厂房）（房产证号:粤房字第4××9号）在内的多处抵押房地产享有优先受偿权。因此，该院作出（2020）粤1302执46号《拍卖预告》和（2020）粤1302执46号《搬迁通知》拟拍卖上述房地产权以清偿债务，符合法律规定。因此，异议人的异议请求，该院无法支持。异议人以其为涉案房产的部分产权人为由主张不予执行，实质是认为生效法律文书认定涉案房产属于被执行人惠州市第二箱包工业公司并确认抵押权成立错误，是对生效法律文书不服，不属于执行异议案件审查范围，其可另循法律途径解决。2020年12月28日，惠州市惠城区人民法院作出（2020）粤1302执异181号执行裁定书，驳回异议人邓锦云、林志健、林志玲、林志康的执行异议请求。复议申请人邓锦云、林志健、林志玲、林志康向本院提交书面《复议申请书》称，对惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302执异181号执行裁定书不服，请求变更原裁定书。事由如下：惠州市长城实业发展有限公司、郭文城诉惠州市华轻实业发展总公司、惠州市第二箱包工业公司债权转让合同纠纷一案，惠州市惠城区人民法院执行案号为（2020）粤1302执46号，在执行该判决过程中，涉及拍卖房产惠州市惠城区（宿舍）（房产证号为4××9），为惠州市第二箱包工业公司的欧镜林、黄海强等9名退休工人集资购买，因该房产属于异议人所有，当年开职工代表大会签名同意贷款或抵押该房产的事情是在我们所有住户完全不知情的情况下签名的，现提出书面异议，请求中止对该财产的执行。惠州市长城实业发展有限公司、郭文城辩称，一、答辩人对涉案房产享有已经生效判决确认的担保物权，人民法院对案外人提出的排除执行异议应当不予支持。惠州市第二箱包公司（下称“箱包公司”）是惠州市华轻实业发展总公司（下称“华轻公司”）的下属企业，在1985年至1995年期间，两公司由于缺乏运营资金向银行多次贷款，并以箱包公司所有的位于××号的房产地为其贷款提供了抵押担保，后两公司无法偿还银行贷款，该厂房随时面临被法院拍卖的困境，此外两公司当时还有数十名职工待安置处理，不管是债务还是职工安置负担都非常沉重，此时经华轻公司总经理严国豪再三请求，答辩人才决定借款给他们解决债务和安置职工，为保证借款的偿还箱包公司自愿将从银行赎回的位于××号厂房，包括涉案房产证号为4××9号的房产抵押给答辩人为该笔借款提供抵押担保。后箱包、华轻公司一直无法偿还答辩人的借款，拖欠债务超过10年，答辩人被迫无奈才于2018年12月向贵院起诉要求还款。箱包公司以涉案房产为答辩人的借款提供抵押担保时，答辩人不仅查看了涉案房产的权属证书原件，而且权属证书原件也交由答辩人保管；双方签署了抵押担保协议，还共同到房管部门办理了抵押登记手续，可见答辩人取得涉案房产的抵押物权不仅善意且完全合法合规，上述抵押物权也已经贵院作出的（2019）粤1302民初1168号生效裁判文书以确认。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，贵院对被答辩人提出的异议请求依法应当不予支持。二、被答辩人提出的异议情形不具备排除涉案房产执行的基本要件。根据《执行异议复议规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已答订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，被答辩人提出的异议情形不符合以上排除执行的基本要件。首先，在人民法院查封之前，被答辩人并未签订合法有效的书面买卖合同。实际上涉案两套房产是已办妥权属证书的房产，根据规定房产未经依法分割办证是不能擅自分割出售的，因此被答辩人即使与箱包公司存在房产买卖交易，依法也是无效的买卖关系。第二，从被答辩人提供的收据看，每户异议人支付的款项只是伍千元到两三万元之间，付款金额不大，无法证明其已支付全部价款或大部分价款，不符合排除执行的法定要件。第三，假设买卖关系属实，两套房产早在90年代已办好权属证书，被答辩人却从未主张办理过户登记手续，也明显存在过错且明显违背常理。因此，被答辩人的异议情形不符合排除执行的法定要件，不得对抗本案的执行行为。被答辩人如认为其向箱包公司支付集资款因此权利受到侵害的，应另行向箱包公司主张债权。综上，答辩人对涉案房产享有的是担保物权，买受人依法不能排除担保物权的执行，甚至被答辩人提交的证据尚不足以排除一般债权的查封行为，所以被答辩人排除本案执行的主张不符合基本法定要件，依法应立即驳回其全部请求。惠州市第二箱包工业公司辩称，答辩人认为位于惠州市惠城区（宿舍）的涉案拍卖房产（房产证号为4××9）实际为员工宿舍，而非黄海强等9名退休工人全资集资购买。案涉房产（房产证号为4××9）6层建筑，共45间房，建筑面积合计1871.1平方米（其中1楼为饭堂，2-5层为45间宿舍），目前只有11间房由9户原职工居住或出租使用，占有建筑面积不到350平方米。原职工使用面积仅约1214平方米，不到整栋建筑的一半建筑面积，故案涉房产（房产证号4××9）不可能为黄海强等9名退休工人全资集资购买。经审查，本院对执行法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，申请执行人郭文城对涉案房地产享有优先受偿权，并已办理抵押登记，该优先受偿权并经执行法院（2019）粤1302民初1168号民事判决所确认。复议申请人提交的收据、涉案房屋水电费缴费凭证等相关证据显示，购买使用涉案房屋发生在抵押查封之前，复议申请人是基于对涉案房屋的实体权利提出排除执行的异议，属于案外人异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。执行异议审查裁定赋予当事人通过执行复议程序救济，程序不当，应当发回重新作出裁定。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）款第（五）项的规定，裁定如下：一、撤销惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302执异181号执行裁定；二、发回惠州市惠城区人民法院重新作出裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 黄陈谦审 判 员 李艳琳审 判 员 李旭兵二〇二一年六月十五日法官助理 胡亚婷书 记 员 林捷丽广东省惠州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤13执复56号复议申请人（异议人）：邓锦云，女，汉族，1967年10月6日出生。复议申请人（异议人）：林志健，男，汉族，1992年10月18日出生。复议申请人（异议人）：林志玲，女，汉族，1994年4月20日出生。复议申请人（异议人）：林志康，男，汉族，1995年5月18日出生。申请执行人：惠州市长城实业发展有限公司，住所地：惠州市江畔花园D2幢一层101号。法定代表人：郭文城。申请执行人：郭文城，男，汉族，1965年4月25日出生。以上两申请执行人共同委托诉讼代理人：邹银笑，广东凯扬律师事务所律师。被执行人：惠州市华轻实业发展总公司，住所地：惠州市麦地路五十一号。法定代表人：严国豪。被执行人：惠州市第二箱包工业公司，住所地：惠州市麦地路51号。法定代表人：王惠娟。委托诉讼代理人：江超，广东明辅律师事务所律师。邓锦云、林志键、林志玲、林志康不服惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302执异181号执行裁定书，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。执行法院查明如下事实：惠州市长城实业发展有限公司、郭文城与惠州市华轻实业发展总公司、惠州市第二箱包工业公司债权转让合同纠纷一案，该院作出的（2019）粤1302民初1168号民事判决已经发生法律效力。根据生效法律文书，一、惠州市华轻实业发展总公司应向惠州市长城实业发展有限公司偿还1759.7万元及利息;惠州市第二箱包工业公司负连带清偿责任；二、惠州市第二箱包工业公司应向郭文城偿还借款720万元及利息；三、郭文城对惠州市第二箱包工业公司名下位于惠州市××房产（房产证号：0××3），位于惠州市××号厂房（房产证号：4××9、4××1）在上述第二项判项所确定的债权范围内享有优先受偿权；四、惠州市华轻实业发展总公司、惠州市第二箱包工业公司应向惠州市长城实业发展有限公司、郭文城支付律师费30万元。该生效判决查明2008年7月16日，惠州市第二箱包工业公司职工代表形成《职工代表大会决议》。职工代表大会一致同意：公司拟向郭文城先生借款柒佰贰拾万元（7200000.00元），重组原向工商银行惠州分行的二千四百多万元（本息）借款。拟惠州市××号产权证号为粤房字第0××3、4××9、4××1号房产作为抵押还款。2008年8月8日该房产在不动产登记部门办理抵押登记，抵押权人郭文城。该案在诉讼过程中，该院于2019年5月27日查封了惠州市第二箱包工业公司的上述房地产权。因义务人未履行上述生效法律文书确定的义务，权利人惠州市长城实业发展有限公司、郭文城向该院申请执行。在执行过程中，该院于2020年5月6日作出（2020）粤1302执46号《拍卖预告》和（2020）粤1302执46号《搬迁通知》，该院将处置被执行人惠州市第二箱包工业公司名下位于惠州市惠城区（厂房）（房产证号：粤房字第4××9号，面积:1871.1平方米）、惠州市××号（宿舍）（房产证号：粤房字第4××8号，面积：864.3平方米）等房产，并在涉案房产处张贴上述《拍卖预告》及《搬迁通知》。异议人邓锦云、林志键、林志玲、林志康向该院提出执行异议，理由为林伟明是惠州市第二箱包工业公司的退休职工，涉案房产系单位集资建房，林伟明购买了涉案惠州市（厂房）（房产证号:粤房字第4××9号）××房，为该房产所有权人，请求裁如所请。异议人邓锦云、林志键、林志玲、林志康为支持其主张，向该院提交了以下证据：1.集体宿舍明细，为惠州市第二箱包工业公司红头稿纸作底，上面手写了集体宿舍（麦地路51号）2-3层共9户清单，载明了相关房号、住户姓名、房产证号、已交房款和住户本人签名，涉及本案争议房产相关信息载明：房号××，原住户林伟明，现住户邓锦云，房产证号4××9，已交房款17000元，有邓锦云签字。2.收款收据：落款日期为1991年5月24日，编号ＮＯ.07978，载明：今收到林伟明宿舍购房款1万玖仟元，实付17000元，收款收据有出纳蔡玉河签名，加盖惠州市皮布件制品厂财务专用章。3.惠州市有线广播电视网络中心用户卡，用户姓名邓锦云，用户地址××号皮件厂宿舍1梯××。4.惠州市自来水总公司缴费查询卡载明：用户名称为邓锦云，地址：××。5.惠州市电力局城区供电公司缴费查询卡载明：用户名称为邓锦云，地址：××，经查实上述用水地址自来水抄表记录早于2012年，用电地址供电报装时间为2006年1月5日，案外人自述1991年6月入住至今。另查一，涉案房号301的原住户林伟明于1999年12月22日因死亡注销户口，林伟明的父母均已去世，其名下的法定继承人有：配偶邓锦云、大儿子林志健、女儿林志玲、小儿子林志康。另查二，涉案惠州市麦地路51号（厂房）（房产证号：粤房字第4××9号）房屋所有权证载明：所有权人惠州市第二箱包工业公司，所有权性质为集体，所有权人占有份额为全部，所有权来源为93年新建，建筑结构及层数混合结构六层，建筑面积为非住宅，1871.1平方米，1994年6月27日核准取得房屋所有权证。另查三，（2020）粤1302执异183号案件，张玛琍的法定继承人向该院提交一份由惠州市第二箱包工业公司于2010年3月30日出具的证明，载明退休职工张玛琍居住在本公司位于惠州市，因历史遗留的问题房产证至今还没办到。（2020）粤1302执异156号案件，案外人黄锦娇向该院提交一份由惠州市第二箱包工业公司于2014年10月20日出具的证明，载明退休职工黄锦娇居住在惠州市，属集资房，因历史原因没有办理房产证。另查四，经惠城区编制委员会于1991年3月19日批复同意惠州市皮件制品厂更名为惠州市第二箱包工业公司。执行法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗异议人的担保物权等优先受偿权，人民法院对异议人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。上述司法解释规定，除法定情形外，生效法律文书确认申请执行人对执行标的享有担保物权等优先受偿权，则异议人请求对执行标的排除执行的请求应不予支持。本案中，涉案惠州市××号（厂房）（房产证号:粤房字第4××9号）登记在被执行人惠州市第二箱包工业公司名下，申请执行人郭文城为涉案房产的抵押权人，该院作出的（2019）粤1302民初1168号生效民事判决确认申请执行人对惠州市第二箱包工业公司提供的包括涉案房产惠州市××号（厂房）（房产证号:粤房字第4××9号）在内的多处抵押房地产享有优先受偿权。因此，该院作出（2020）粤1302执46号《拍卖预告》和（2020）粤1302执46号《搬迁通知》拟拍卖上述房地产权以清偿债务，符合法律规定。因此，异议人的异议请求，该院无法支持。异议人以其为涉案房产的部分产权人为由主张不予执行，实质是认为生效法律文书认定涉案房产属于被执行人惠州市第二箱包工业公司并确认抵押权成立错误，是对生效法律文书不服，不属于执行异议案件审查范围，其可另循法律途径解决。2020年12月28日，惠州市惠城区人民法院作出（2020）粤1302执异181号执行裁定书，驳回异议人邓锦云、林志健、林志玲、林志康的执行异议请求。复议申请人邓锦云、林志健、林志玲、林志康向本院提交书面《复议申请书》称，对惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302执异181号执行裁定书不服，请求变更原裁定书。事由如下：惠州市长城实业发展有限公司、郭文城诉惠州市华轻实业发展总公司、惠州市第二箱包工业公司债权转让合同纠纷一案，惠州市惠城区人民法院执行案号为（2020）粤1302执46号，在执行该判决过程中，涉及拍卖房产惠州市惠城区（宿舍）（房产证号为4××9），为惠州市第二箱包工业公司的欧镜林、黄海强等9名退休工人集资购买，因该房产属于异议人所有，当年开职工代表大会签名同意贷款或抵押该房产的事情是在我们所有住户完全不知情的情况下签名的，现提出书面异议，请求中止对该财产的执行。惠州市长城实业发展有限公司、郭文城辩称，一、答辩人对涉案房产享有已经生效判决确认的担保物权，人民法院对案外人提出的排除执行异议应当不予支持。惠州市第二箱包公司（下称“箱包公司”）是惠州市华轻实业发展总公司（下称“华轻公司”）的下属企业，在1985年至1995年期间，两公司由于缺乏运营资金向银行多次贷款，并以箱包公司所有的位于××号的房产地为其贷款提供了抵押担保，后两公司无法偿还银行贷款，该厂房随时面临被法院拍卖的困境，此外两公司当时还有数十名职工待安置处理，不管是债务还是职工安置负担都非常沉重，此时经华轻公司总经理严国豪再三请求，答辩人才决定借款给他们解决债务和安置职工，为保证借款的偿还箱包公司自愿将从银行赎回的位于××号厂房，包括涉案房产证号为4××9号的房产抵押给答辩人为该笔借款提供抵押担保。后箱包、华轻公司一直无法偿还答辩人的借款，拖欠债务超过10年，答辩人被迫无奈才于2018年12月向贵院起诉要求还款。箱包公司以涉案房产为答辩人的借款提供抵押担保时，答辩人不仅查看了涉案房产的权属证书原件，而且权属证书原件也交由答辩人保管；双方签署了抵押担保协议，还共同到房管部门办理了抵押登记手续，可见答辩人取得涉案房产的抵押物权不仅善意且完全合法合规，上述抵押物权也已经贵院作出的（2019）粤1302民初1168号生效裁判文书以确认。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，贵院对被答辩人提出的异议请求依法应当不予支持。二、被答辩人提出的异议情形不具备排除涉案房产执行的基本要件。根据《执行异议复议规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已答订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，被答辩人提出的异议情形不符合以上排除执行的基本要件。首先，在人民法院查封之前，被答辩人并未签订合法有效的书面买卖合同。实际上涉案两套房产是已办妥权属证书的房产，根据规定房产未经依法分割办证是不能擅自分割出售的，因此被答辩人即使与箱包公司存在房产买卖交易，依法也是无效的买卖关系。第二，从被答辩人提供的收据看，每户异议人支付的款项只是伍千元到两三万元之间，付款金额不大，无法证明其已支付全部价款或大部分价款，不符合排除执行的法定要件。第三，假设买卖关系属实，两套房产早在90年代已办好权属证书，被答辩人却从未主张办理过户登记手续，也明显存在过错且明显违背常理。因此，被答辩人的异议情形不符合排除执行的法定要件，不得对抗本案的执行行为。被答辩人如认为其向箱包公司支付集资款因此权利受到侵害的，应另行向箱包公司主张债权。综上，答辩人对涉案房产享有的是担保物权，买受人依法不能排除担保物权的执行，甚至被答辩人提交的证据尚不足以排除一般债权的查封行为，所以被答辩人排除本案执行的主张不符合基本法定要件，依法应立即驳回其全部请求。惠州市第二箱包工业公司辩称，答辩人认为位于惠州市惠城区（宿舍）的涉案拍卖房产（房产证号为4××9）实际为员工宿舍，而非黄海强等9名退休工人全资集资购买。案涉房产（房产证号为4××9）6层建筑，共45间房，建筑面积合计1871.1平方米（其中1楼为饭堂，2-5层为45间宿舍），目前只有11间房由9户原职工居住或出租使用，占有建筑面积不到350平方米。原职工使用面积仅约1214平方米，不到整栋建筑的一半建筑面积，故案涉房产（房产证号4××9）不可能为黄海强等9名退休工人全资集资购买。经审查，本院对执行法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，申请执行人郭文城对涉案房地产享有优先受偿权，并已办理抵押登记，该优先受偿权并经执行法院（2019）粤1302民初1168号民事判决所确认。复议申请人提交的收据、涉案房屋水电费缴费凭证等相关证据显示，购买使用涉案房屋发生在抵押查封之前，复议申请人是基于对涉案房屋的实体权利提出排除执行的异议，属于案外人异议，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。执行异议审查裁定赋予当事人通过执行复议程序救济，程序不当，应当发回重新作出裁定。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（一）款第（五）项的规定，裁定如下：一、撤销惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302执异181号执行裁定；二、发回惠州市惠城区人民法院重新作出裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 黄陈谦审 判 员 李艳琳审 判 员 李旭兵二〇二一年六月十五日法官助理 胡亚婷书 记 员 林捷丽