北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初9185号原告（反诉被告）：王雨婷，女，1995年7月17日出生，汉族，户籍所在地河北省石家庄市新华区，住北京市顺义区，身份号码×××。原告（反诉被告）：王文静，女，1994年3月27日出生，汉族，户籍所在地河北省高碑店市，住河北省保定市，身份号码×××。被告（反诉原告）：周广兰，男，1955年8月23日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：左亚凤（被告之妻），女，1954年11月30日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市顺义区。原告（反诉被告）王雨婷、王文静与被告（反诉原告）周广兰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王文静、王雨婷，被告（反诉原告）周广兰及其委托代理人左亚凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文静、王雨婷向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《北京市住房租赁合同》；2.判令被告返还原告未发生租赁的租金4300及水费28.5元、电费1.57元及补交的电费31.55元、燃气费0.16元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告经北京市金色时光房地产经纪有限公司居间介绍，于2020年12月19日签订《北京市住房租赁合同》，约定被告将其位于北京市顺义区×村×号楼×单元×室房屋在现有状态下出租给原告使用，租赁期自2021年1月1日起至2021年12月31日止，共计一年，月租金4300元，租金按季支付，“押一付三”。2021年1月19日，二人决定与被告解除租赁合同，于是原告一通过微信向被告作出要解除合同的意思表示，并表示愿意按照合同约定将押金作为提前退租的违约金不再向被告索要，被告表示“等新的租户，就告诉两原告”。后无论两原告是打电话、发微信还是发短信，被告均不予回复，且在电话中辱骂两原告。考虑到合同中约定解除合同需提前一个月告知被告，原告愿意按照合同约定继续租住一个月。现已于2021年2月27日搬出，并与被告沟通，被告拒不退还房租且不来交接，原告只能通过微信发照片和视频告知自己已经搬走。迄今为止，原告多次通过打电话、微信等方式试图与被告联系，以解决此问题，被告仍不出面解决问题，原告通过房屋中介公司与被告联系，仍无回应。原告无奈向贵院提起诉讼。被告（反诉原告）周广兰答辩并提出反诉请求：1.要求原告赔偿丢失的一块地毯（1000元）、两个抱枕（180元）、一个抱枕套（45元）、原告赔偿柜子损坏的500元、原告2019年12月28日提前了入住了四天的费用600元、赔偿电视费用1300元（双方各承担一半，原告承担650元）、沙发定金800元（原告承担沙发的定金400元）。事实与理由：原告损坏了我们的东西，如果不存在损坏东西的情况，一个月的租金我们可以退，水费同意退，电费也同意退，补交的电费也同意退，燃气费也同意退。反诉被告王文静、王雨婷就反诉辩称：我们合同约定没有列明地毯、抱枕和抱枕套，以上物品不是我们弄丢了，我们不同意赔偿。柜子损坏赔偿500元，验房时候并没有查看情况，房屋之前可能就有损坏，我们和被告沟通退房验房，我们进行了几次沟通，电话微信都已经确认过了，被告说我们搬走以后才通知她，我们不认可，我们都有证据佐证。我们是12月30日入住的。电视和沙发我们跟中介说他们给配我们就住，沙发一直没有到，我们没有见过，不同意赔偿。电视的一半的费用不同意赔偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：周广兰（出租人、甲方）与王文静、王雨婷（承租人、乙方）签订了《北京市住房租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于北京市顺义区×村×号楼×单元×室，租赁期限自2021年1月1日至2021年12月31日，租金标准每月4300元，押金4300元。第十条违约责任（二）除本合同第九条约定情形外，租赁期内出租人需提前收回房屋的，或承租人需提前退租的，应至少提前30日书面通知对方，按月租金的100%向对方支付违约金，出租人应退还承租人已交纳且未发生的租金及费用。2020年12月31日，王文静支付3个月的房屋租金12900元与押金4300元。2020年12月31日，王文静支付水电燃气费421元。原告王文静、王雨婷于2021年1月19日向被告发送了微信通知，告知被告不再租赁涉诉房屋，并于2021年2月27日从涉诉房屋实际搬离。关于原告王文静、王雨婷入住的时间，经询问，原告称：我方是2020年12月30日入住的。对此，被告称：原告是2020年12月28日入住的。关于涉诉房屋内地毯和抱枕的丢失问题。原告称：我们入住的时候涉诉房屋内就没有地毯和抱枕。对此，被告称：我方在涉诉房屋内配置有地毯和抱枕。关于柜子被损坏的情况。原告称：当时验房的时候房东没有去，是中介带我们去看房的，柜子不是我们损坏的，有可能是上一个租户退房时遗留的问题，退房的时候被告也不来。关于押金。原告称：押金我们就不主张了，我们作为违约金支付给房东，在本案中我方主张的是退还三月份未使用的租金。上述事实，有《北京市住房租赁合同》、聊天记录、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：通过庭审，本院根据各方当事人诉辩基础中的要件事实，排除无争议事实后，确定本案的核心争议焦点有以下几个方面：案件争议焦点一是涉诉租赁合同解除时间的确定。根据民法典的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。具体在本案中，周广兰（出租方、甲方）与王文静、王雨婷（承租方、乙方）签订了《北京市住房租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的相关规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。按照我国民法典的相关规定，合同解除分为约定解除和法定解除。合同法对合同约定解除和法定解除的具体情形均有明确之规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”具体在本案中，根据《北京市住房租赁合同》第十条第二款的违约责任，租赁期内出租人需提前收回房屋的，或承租人需提前退租的，应至少提前30日书面通知对方，按月租金的100%向对方支付违约金，出租人应退还承租人已交纳且未发生的租金及费用。根据王文静、王雨婷提供的相关证据，二人于2021年1月19日向周广兰发送了通知，告知其不租赁涉诉房屋，并于2021年2月27日实际搬离涉诉房屋。因此本院认定《租赁合同》于2021年2月27日解除。案件争议焦点二是涉诉租赁合同解除后，后续事项的处理问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”违约责任是当事人不履行合同债务时，违约方向对方承担的民事责任。如上所述，王文静、王雨婷作为承租人在租赁期内提前退租，按照相关法律规定及当事人所签合同约定事项，王文静、王雨婷应按月租金的100%向对方支付违约金，庭审中，其二人明确表示押金不要求退还，作为违约金支付给周广兰，对此本院不持异议。根据庭审所查明的事实，周广兰应退还二人剩余的租金4300元、水费28元、燃气费0.16元、补交的电费31.55元，剩余的电费1.57元，对原告的上述请求，本院予以支持。关于周广兰要求王文静、王雨婷赔偿丢失的一块地毯（1000元）、两个抱枕（180元）、一个抱枕套（45元）、柜子损坏500元、提前了入住了4天的费用600元、赔偿电视费用650元、沙发定金400元，周广兰对于以上主张均未提交证据予以证明，本院对其请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十九条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）王文静、王雨婷与被告（反诉原告）周广兰签订的《北京市住房租赁合同》于2021年2月27日解除；二、被告（反诉原告）周广兰于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）王文静、王雨婷支付剩余的租金4300元、水费28元、燃气费0.16元以及电费33.12元，以上共计4361.28元；三、驳回原告（反诉被告）王文静、王雨婷的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）周广兰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）周广兰负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）周广兰负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张鹏飞二〇二一年六月二十三日法官助理 孙 鹏书 记 员 赵文鑫