北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0109民初3085号原告：王福真，男，1953年4月29日出生，汉族，门头沟区粮食局退休工人，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：李桂芳（系王福真之妻），住北京市门头沟区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院**。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。原告王福真与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）房屋买卖合同纠纷一案，我院于2021年5月11日受理后，依法委托北京市门头沟区诉前人民调解委员会进行调解，双方无法达成一致意见，后本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王福真及其委托诉讼代理人李桂芳，被告天台山公司之委托诉讼代理人韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王福真向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告以2547853为基数，按照日万分之一的标准向原告支付2020年11月21日起至实际取得房屋所有权证书之日止的逾期办理房屋所有权证违约金，暂计算至2021年6月7日，金额为50702．27元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月29日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），合同编号Y1533624，约定购买门头沟区滨河路xx号院西园嘉园项目x号楼xxx号商品房。原告按照合同约定，支付了全部购房款2547853元。按照合同第二十二条第（二）款的约定，被告应该在2015年7月31日后730日内为原告办理房屋所有权证书。原告多次向被告催告，被告以各种理由推脱责任，至今仍然没有办理，已经严重违约，应当以2547853元为基数，按照日万分之一的标准向原告支付违约金，被告至今拒不承担相应的违约责任，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：一、本案适用简易程序审理不符合法律规定。天台山公司与原告对案件事实本身存在争议，对责任承担和案件是非更是存在重大分歧，且该案涉及的社会利益广泛、案件重大，当事人又无适用简易程序的约定，因此适用简易程序审理本案不符合法律规定。二、原告主张逾期办证违约金于法无据，根据门头沟法院此前审理本系列案件查明的事实，在签订商品房预售合同时，原告签订委托书一份，委托被告对房屋进行加建、改建，存在过错，造成未能如期办证，应自行承担责任；且根据预售合同第22条规定，如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书，由买受人承担责任。三、违约金计算有误。根据双方签订的《西园嘉园收房补充协议》，买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准）按预售合同约定条件向买受人交付该商品房，预售合同约定取得房屋所有权证书的期限仍自买受人实际接收该商品房之日起算。另，原告存在逾期交款的行为。根据预售合同附件5之约定，原告应当在2013年9月28日前将全部购房款一次性支付完毕。从生效判决查明的事实来看，其房款付清的时间是2013年10月20日。根据预售合同第14条第2款的约定，办证期限应当按照交款逾期时间予以顺延。四、即便法院认为天台山公司应当承担适当责任，原告主张违约金亦过高，超过造成损失的30%，本案中，加建部分一直由原告使用，原告无偿获得利益未受有任何损失，如原告未就实际损失提交证据，应当认定无损失。五、自2020年1月23日新冠肺炎疫情暴发以来，受疫情影响，政府部门未能正常办公，涉案小区全部房屋现场测量等工作无法落实，造成房屋权属登记无法进行，自2020年1月23日后的违约金应当属于不可抗力，予以核减。六、自2021年2月24日，被告已经在积极履行合同义务，组织原告办理分户产权登记。即使法院认为被告应当承担2020年1月23日之后的违约责任，违约期间的计算应当截至2021年2月24日。2021年2月24日之后若因办证机关的工作安排导致未能及时办证，天台山公司对此不存在过错，不应当承担责任。七、被告本次诉讼中主张的部分事实（如原告逾期交款、双方协商收房延期一个月等），虽然此前生效判决未予核减，但不影响在本案中进行核减。因该几次诉讼是一个连贯的整体，原告主张的违约金是连续计算的，而被告主张核减的金额亦是在办证违约金诉讼的整体中进行核减。八、原告对房屋加建存在过错，且无偿使用房屋面积，其过错行为导致未能如期办证，致使天台山公司产生巨大的罚款损失，现要求天台山公司支付巨额违约金，明显违背公平原则和诚实信用原则。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2013年9月29日，天台山公司（出卖人）与王福真（买受人）签订合同编号为Y1533624的预售合同，约定王福真购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A3）门头沟新城城子地区天台山居住项目x层xxx号房屋（双方一致认可即门头沟区滨河路xx号院x号楼x层xxx号，以下简称xxx号），房屋预测建筑面积68．25平方米，其中套内建筑面积56．57平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积11．68平方米，单价每平方米45038．94元，房屋总价2547853元。预售合同第六条付款方式及期限约定：买受人采取下列第4种方式付款……4、其他方式，具体付款方式及期限的约定见附件五。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房；第二款约定，该商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。预售合同第十四条逾期交房责任第2款约定：买受人未付清房价款及其他应付款项或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。预售合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定：1．商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。预售合同附件五付款方式及期限约定：买受人采取下列第1种方式付款……1．一次性付款。买受人应于2013年9月28日前付清该商品房房款。本案审理过程中，经询问，王福真明确表示不要求退房。庭后，王福真表示其已经取得房屋所有权证书，登记时间为2021年6月4日。另查，2020年，王福真曾以房屋买卖合同纠纷为由诉至法院，案号为（2020）京0109民初2312号，该案经审理查明：2016年1月11日，天台山公司（甲方）与王福真（乙方）签订《西园嘉园收房补充协议》，约定：2015年7月，乙方收到甲方以EMS形式发送的《收房通知书》。甲乙双方对于收房标准存有分歧，并就相关分歧，甲乙双方进行了沟通。甲方同意对乙方延期收房期间（甲乙双方确认为自2015年8月1日至2015年8月31日），甲方按照编号为：Y1533624《北京市商品房预售合同》中乙方已付房款为基数，按照每日万分之一的标准，向乙方支付补偿金。本协议达成后，甲乙双方对于以签订本协议时的项目及房屋现状办理交房手续均不持异议，对于编号为：Y1533624《北京市商品房预售合同》亦无其他争议。上述补偿金已支付。天台山公司向法院提交了其出具的2013年10月20日金额为20413元的票据，该票据系王福真交付涉案房屋的最后一笔款项，经法院询问，王福真认可是2013年10月20日交纳最后一笔购房款。王福真提交2015年7月31日相关税费收款收据，天台山公司认可王福真已经交纳契税、公共维修基金、产权代办费、权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费。天台山公司认可101号房屋在交付前已完成阳台及结构洞口改造。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会向天台山公司做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，因天台山公司所建门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，构成违法建设，决定给予天台山公司行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计24287002元。同日，北京市规划委员会门头沟分局向北京市国土资源局门头沟分局出具《关于协助对违法建设部分不予产权登记的函》，对天台山公司所建门头沟新城城子地区天台山居住项目，特请协助在办理该项目A1#——A16#楼，总计16栋住宅楼的不动产登记手续时，对未按照《建设工程规划许可证》的许可内容进行建设的，超出《建设工程规划许可证》许可建筑规模的阳台部分不予以不动产登记。经本院询问，王福真明确表示不要求退房。截止2020年11月20日法庭辩论终结之日涉案房屋的初始登记尚未取得。该案经审理认为，根据合同约定，王福真应于收房同时交纳相应的税费，根据王福真提供西山御园的税费收据载明时间为2015年7月31日，对于王福真主张于2015年7月31日对涉案房屋进行验收的事实法院予以采信。该案于2020年12月28日作出（2020）京0109民初2312号民事判决书，判决：一、天台山公司于判决生效之日起七日内向王福真支付2017年9月1日至2020年11月20日的逾期办理房屋所有权证违约金291468．32元；二、驳回王福真的其他诉讼请求。该判决书现已生效。在该案审理中，天台山公司曾提出有关对开放阳台进行封闭、将结构洞口封闭系受业主委托施工、业主享有了上述改造的利益、逾期办证没有给业主造成损失、违约金标准过高应予酌减、房屋所有权证不能办理是业主原因及受疫情影响等因素导致、原告存在延期付款办证期间应顺延的意见。再查，王福真起诉前，滨河路23号院部分业主曾就未如期取得房屋权属证书，要求天台山公司支付违约金诉至本院，上述案件本院立案受理后已依法审理完毕并出具民事判决书，现民事判决书已生效。前述生效民事判决书认定事实如下：天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。买受人在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能于2021年2月22日前取得初始登记原因亦在于此。对于双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。双方当事人对下列事实存在争议：违约金的计算是否应计算至通知要求提交材料的时间？天台山公司主张其于2021年2月22日通过向业主群发微信、小区里张贴通知等形式向业主告知提交办证所需材料，x号楼的材料提交时间为2021年2月24日，故违约金应计算至2021年2月24日。为证实其主张，其向本院提交了西山御园物业服务57341119内的微信聊天记录截图、被告在小区公示栏及西园嘉园x号楼张贴《西山御园项目已网签业主转移登记办理通知》的照片。上述材料中均载明：门头沟区新城城子地区21-218居住项目已网签的业主现可以办理房屋转移登记了，请您本人携带夫妻双方身份证原件及3份复印件、户口本、结婚证、购房发票、《商品房买卖合同》网签版原件及符合不动产转移登记要求的其他证明材料。到15号楼一层物业办公室办理手续，如有相关问题，请在工作时间拨打咨询电话。为了保证疫情防控及办理进度，并视每位业主递交资料的情况，为所有业主集中办理转移登记，请您根据自己所在的楼栋按照相应日期递交相关材料，如因您个人原因未如期递交资料导致的未如期办理转移登记手续，由您自行承担相应后果。x号楼的资料收集日期为2021年2月24日。2021-2-22。经质证，原告认可上述证据的真实性，已按照通知要求交齐资料。庭审中，被告表示截至法庭辩论终结前，有部分按照通知要求提交资料的业主，也尚未取得房屋所有权证。本院认为，虽被告已经通知原告提交房屋所有权证办理所需要的材料，但材料的提交并不等于产权证书办理完毕，且原告已按照被告要求按期交齐所需材料，因此，被告关于违约金计算截至2021年2月27日的意见，没有事实依据，本院不予采纳。本院认为，对于被告所提本案不应适用简易程序审理的意见，本案基本事实已经由生效判决书确认，权利义务较为明确，适用简易程序审理符合法律规定，并无不当，故本院对被告的该项意见不予采纳。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同系本案双方当事人真实意思表示，当属有效。双方均应按照合同约定履行。生效判决已经认定原告未能如期取得房屋所有权证书系天台山公司构成违约，故天台山公司应按照合同约定承担违约责任。天台山公司辩称由于王福真在购买房屋时委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致面积增加不能办理初始登记，王福真对无法办理房屋所有权证书存在过错，故其不应承担违约责任或应适当承担违约责任，但天台山公司未就王福真委托建设行为提交证据，房屋实际面积大于合同约定面积亦不足以证明王福真存在委托建设行为，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担或少承担违约责任的意见，本院不予采信。根据本案已认定的事实，被告通知原告提交办理房屋所有权证所需材料的行为，不构成违约金计算时间的中止。因被告需要承担逾期办理房屋所有权证违约责任的前提是原告未按照合同之约定取得房屋所有权证书。被告自认原告已经按期提交办理房屋所有权证所需材料，现有证据显示原告取得房屋所有权证书的时间为2021年6月4日，故被告主张违约金应计算至2021年2月24日的意见，没有事实和法律依据，本院不予采纳。本院仅对2020年11月21日至2021年6月3日期间的逾期办证违约金予以支持。对于2021年6月4日至2021年6月7日期间的逾期办证违约金，本院不予支持。关于逾期办证违约金的计算标准，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采信。王福真主张天台山公司以2547853元为基数，按照日万分之一的标准计算违约金，未超出合同约定的合理范围，本院予以支持。经核算，2020年11月21日至2021年6月3日期间的逾期办证违约金为49683．13元。对于天台山公司主张因新冠疫情、因不动产登记部门需要办理周期导致无法办证等答辩意见，无事实依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第四百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付王福真2020年11月21日至2021年6月3日的逾期办证违约金49683．13元；二、驳回王福真的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费534元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 周伟男二〇二一年六月二十八日法官助理 黄聪聪书 记 员 梁佳祎