四川省富顺县人民法院民 事 判 决 书(2018)川0322民初914号原告：左秀梅，女，1969年1月17日出生，汉族，退休职工，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：张立永，四川文君律师事务所律师。被告：李光清，男，1945年4月21日出生，汉族，退休职工，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：闵孝友，四川顺安律师事务所律师。被告：兰集芳（曾用名兰吉芳），女，1952年2月25日出生，汉族，住四川省富顺县。委托诉讼代理人：闵孝友，四川顺安律师事务所律师。第三人：富顺县丝绸厂，住所地四川省富顺县富世镇高峰村*组。法定代表人：代毅，厂长。委托诉讼代理人：李娟，女，富顺县国有资产运营有限责任公司（第三人主管单位）工作人员。委托诉讼代理人：甘章旭，女，富顺县国有资产运营有限责任公司（第三人主管单位）工作人员。原告左秀梅与被告李光清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月12日立案后，因诉争房屋权属登记记载富顺县丝绸厂（以下简称县丝绸厂）系共有权人，故本院依职权追加县丝绸厂为第三人参加诉讼。被告李光清申请追加其妻兰集芳作为共同被告，本院依法予以准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告左秀梅的委托诉讼代理人张立永，被告李光清、兰集芳的共同委托诉讼代理人闵孝友，第三人县丝绸厂的委托诉讼代理人李娟、甘章旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告左秀梅向本院提出诉讼请求：1.确认原告享有坐落于富顺县房屋产权即所有权；2.判令被告协助原告办理产权过户手续。事实和理由：1996年10月12日，被告李光清与原告达成房屋买卖协议，被告以3000元的价格将坐落于富顺县，建筑面积为29.94㎡的房屋两间卖给原告。同时，被告李光清将该房的房屋所有权证出示给原告看，所有权证上记载所有权人为李光清，且系李光清私产。原告遂交付了房款3000元，被告李光清将房屋交付原告使用居住至今。2007年4月2日，原被告补签了书面的《房屋买卖协议书》，确认了房屋买卖、价款支付、1996年10月12日交付使用至今等事实，同时还约定出卖方在协助买房办理房屋变更登记和由此产生的差旅住宿生活等费用，买房以6000元为限，先支付卖方4000元，待手续办理完后，再支付2000元。同日，被告李光清向原告出具了该4000元的收据以及补签的购房款3000元的收据。尔后，被告拒不配合原告去房屋管理部门办理房屋产权过户手续，经多次协商未果。为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告李光清辩称，一、原被告之间并未在1996年达成房屋买卖协议；二、2007年原告与被告签订房屋买卖协议属实，但协议中很多内容不是被告的真实意思表示，被告是被原告蒙骗，没看清楚协议就把字签了。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告兰集芳辩称，一、被告作为财产的共有权人，被告李光清未经共有权人同意擅自处分共有财产的行为，应当认定为无效；二、原告与被告李光清就房屋买卖协议的交易价格明显低于市场价，不符合市场交易的基本情况；三、在房屋买卖协议中，房屋交易价格为3000元，但差旅生活费等确为6000元，不符合逻辑和常理。综上，被告认为案涉房屋买卖协议无效，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人县丝绸厂述称，一、原告与被告李光清均属第三人职工。1992年根据当时的政策，可以将公有住房出售给职工，故第三人将诉争房屋60%的产权出售给了被告李光清。1998年根据房改政策，第三人将诉争房屋剩余的40%的产权再次出售给被告李光清，所以1998年被告李光清就已经拥有诉争房屋100%的房屋产权；二、至于为何富顺县不动产登记中心的《房屋登记信息查询记录表》上显示第三人仍为诉争房屋的共有权人（共有比例为40%），对该情况第三人不清楚，但是第三人愿意配合办理产权过户登记；三、第三人不应当承担民事赔偿责任。请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据的举证和质证，本院认证如下：一、原告提交的证据1.原告身份证及被告李光清的户籍查询信息，拟证明原被告的主体资格。被告及第三人对该组证据真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认；2.房产证复印件，拟证明案涉房屋坐落于富顺县，现为富世镇北门巷174号4栋47号。被告对该证据真实性、合法性、关联性均无异议，同时认为该证据恰好证明了诉争房屋系被告李光清所有；第三人认为该证据并非原件，无法质证，但同时表示经第三人内部查证，李光清于1998年6月30日已经取得诉争房屋100%的产权。本院认为，该证据虽系复印件，但根据被告及第三人的陈述，结合全案调查，对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；3.《房屋买卖协议书》，拟证明诉争房屋买卖经过、使用情况以及双方就办理房产过户登记所做约定。被告对其真实性无异议，合法性有异议，认为协议内容并非李光清真实意思表示，李光清系受原告蒙骗而签字。经查，原告举示的该份协议书虽系根据2007年原告与被告李光清原始买卖协议重新制作于2017年重新签订，但该协议内容系双方当事人的真实意思表示，对其真实性、合法性、关联性本院予以确认；4.《收条》2张，拟证明被告李光清收到了原告的购房款及协助办理房屋过户登记的费用4000元。被告对该组证据真实性无异议。结合全案证据，综合全案调查，本院对该组证据真实性、合法性、关联性均予以确认；5.《用电许可证》《自来水许可证》，拟证明诉争房屋水电名称均登记为原告，房屋一直由原告占有使用。被告对其真实性、关联性均有异议。本院认为，该组证据系原件，客观真实地反映了原告对诉争房屋占有使用的状况，与庭审查明事实一致，对其真实性、合法性、关联性，本院予以确认；6.《证明》1份，拟证明辖区基层组织证明原告自1996年起至今在诉争房屋居住的情况。被告对此有异议；第三人认可证明人钱从文系县丝绸厂留置人员。本院认为，结合全案证据，对该份证据证明原告在诉争房屋居住的情况的事实，本院予以确认；7.富顺县五府山社区居民委员会出具《证明》1份，拟证明诉争房屋门牌号变更情况。对该份证据真实性、合法性、关联性本院予以确认。二、被告李光清、兰集芳共同提交的证据1.富顺县不动产登记中心出具的《房屋登记信息查询记录表》，拟证明诉争房屋除被告夫妻以外还有其他共有权人。对其真实性，本院予以确认。但第三人在庭审中明确表示1998年李光清已取得诉争房屋的全部产权，愿意协助办理过户手续。故对该证据的证明内容，本院不予认可；2.二被告户口簿、独生子女证，拟证明二被告于1977年左右建立事实婚姻关系，同年11月生育一子名李俊。原告认为不能达到二被告系夫妻的证明目的。综合全案调查，结合第三人县丝绸厂提交的证据以及本院依职权在富顺县档案馆查询信息，对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；3.证人兰某、李某出庭作证证言，拟证明二被告系夫妻关系，对二被告建立事实婚姻关系并育有一子名李俊的事实，本院予以确认。同时，对两位证人证言中所陈述：被告在丝绸厂分有房子，后全家搬到了距离丝绸厂200、300米左右新置办的房屋中以及二被告夫妻关系、居住情况等内容予以确认。三、第三人县丝绸厂提交的证据1.县丝绸厂营业执照复印件、法人身份证明书，拟证明第三人身份信息，原被告对此无异议，本院予以确认；2.富顺县住房制度改革领导组办公室富房改办1999（240）号《关于准予房改出售公有住房的批复》文件及被告李光清购买公有住房的审批表及购房合同等档案资料，拟证明县丝绸厂已经把所有产权出售给了被告李光清，被告李光清于1998年取得了诉争房屋100%的产权。原被告对该组证据无异议，本院予以确认。四、本院依法调取的证据1.对案涉《房屋买卖协议书》中在场人肖正友的《询问笔录》，原告对此无异议，二被告对该询问笔录三性均有异议。本院认为，肖正友的陈述客观真实地反映了案涉《房屋买卖协议》的形成经过，对肖正友的陈述，本院予以确认；2.在富顺县档案馆调取的二被告婚姻档案及2007年二被告签订的离婚协议书，上述婚姻档案反映：二被告此前系事实婚姻；2007年1月9日，双方办理结婚登记后于当日离婚，在当日达成的《离婚协议书》中的财产问题未提及本案诉争房屋；2008年4月8日，二被告复婚。原被告对真实性无异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：原告系第三人县丝绸厂工人，被告李光清系第三人县丝绸厂医务室工作人员。根据当时政策，1992年6月26日，被告李光清作为第三人县丝绸厂的职工向第三人申请购买优惠价共有住房即本案诉争房产60%的产权份额。同年7月17日，第三人批准其购房申请，被告李光清据此获得该房60%的产权份额，并办理了产权登记，取得了房屋所有权证。第三人提交的填报日期为1992年6月26日《富顺县职工购买优惠价共有住房审批表》中载明：住房地址为城关镇北门路110号4幢3层门号301；购房职工姓名为李光清；工龄为25；家庭人口状况为三口人，爱人兰集芳、个体职业、城镇户口；结构为砖混；建筑面积为26.61㎡；付款办法为一次性；优惠价计价面积为26.61㎡；合计每平方米平均售价71.57；共计总金额1904.49。第三人提交的《房屋所有权证存根》载明：富权私字第NO.0025309号；所有权人为李光清；所有权性质为私产；共有人为县丝绸厂；房屋座落为城关镇；间数为2；建筑结构为砖混；层数4-3；建筑面积为26.20㎡；领证日期为1993年4月16日。第三人提交的《房屋共有权保持证存根》载明：富保全字第0003270号；座落城关镇；2间；建筑面积26.20平方米；李光清、县丝绸厂等人共有；县丝绸厂占有份额为40%，除发给富权私字第25309号房屋所有权证由李光清收执外，特加发此证，给县丝绸厂收执。同时，该共有权保持证还载明有“富顺县人民政府优惠收售房产权份额专用章。根据四川省人民政府函（1991）577号文件精神，我县一九九二年度向职工出售优惠价公有住房，购房人占有百分之六十的产权份额，售房产权单位占有百分之四十的产权份额。缮证人程某，领证日期1993年4月16日。”1996年10月12日，原告与被告李光清就诉争房屋达成买卖合意，被告李光清以3000元的价格将该房卖予原告并交付其居住使用，原告按约支付了3000元价款。1998年，根据国家有关政策及富顺县人民政府富府发（1998）3号《富顺县成本价出售公有住房实施细则》的规定，第三人县丝绸厂将诉争房屋剩余40%的产权出售给了被告李光清，双方于1998年6月30日签订《富顺县住房制度改革出售公有住房购房合同》一份，按政策享有各种优惠折扣后，被告李光清就该部分产权支付房款金额为491.02元。第三人提交的填报日期为1998年6月30日《职工购买公有住房审批表》中载明：住房地址为城关镇北门巷110号4幢共4层楼住3层楼门号301；产权单位丝厂；购房职工姓名李光清；工龄27；家庭成员为兰吉芬（妻，女，47岁，个体户）、李俊（子，男，21岁，学生）；……原购面积26.61，公用面积3.33，合计29.94；40%产权折合面积11.98；每㎡价164/40.99；实付款491.02；实付款=11.98×164×（1-5%-27×1.2%-20%-10%-10%）=1964.06×25%=491.02元（各项折扣后实付价底于评估价25%的按25%计）；产权单位审查意见为根据富府发（98）3号文，该同志符合成本价购买公有住房条件，同意按规定购买此房。据此，被告李光清获得了诉争房屋100%的产权。2007年4月2日，原告与被告李光清就购买诉争房屋补充签订书面房屋买卖协议一份。2017年4月17日，双方在2007年所签订的原有合同基础上，由在场人肖正友根据双方意见，重新制作签订了一份《房屋买卖协议书》，协议内容为：“出卖方：李光清，男……。买方：左秀梅，女……。现经双方在平等、自愿、协商一致的基础上，出卖方将富顺县丝厂职工宿舍4幢3楼301号建筑面积29.94㎡的房屋出售给买方。现就有关事项达成如下协议：一、出卖方李光清自愿将丝厂分配的房屋4幢3楼301号建筑面积29.94㎡的两间房屋卖给买方左秀梅。二、出卖方李光清以叁仟元价格出卖给买方左秀梅，并于1996年10月12日付现并已交付买方居住至今。三、因房屋所有权证不慎遗失，外加没有及时办理房屋产权变更登记手续。为此，双方约定在该房屋办理产权登记或变动时，出卖方积极协助买方办理相关的手续。四、该房屋今后若遇国家征用、改造、动迁等原因，该房屋的拆迁、补偿、赔偿等一切均归属买方左秀梅所有。五、出卖方在协助买方办理房屋变更登记和变动登记的手续时的差旅住宿生活费等费用，买方以陆仟元为限，先支付肆仟元，待手续办理完后，再支付贰仟元。六、本协议内容是双方的真实意思表示，不得反悔。……”。原告、被告李光清及肖正友在该协议左下方签名捺印。当日，原告按协议约定支付了被告李光清4000元，被告李光清为此出具《收条》一份。此外，被告李光清于当日就购房款重新向原告出具《收条》，内容为：“今收左秀梅房款叁仟元正（3000）。收款人：李光清。二〇〇七年四月二日。”另查明，二被告系夫妻，此前系事实婚姻。2007年1月9日，依法补办结婚登记并于当日办理离婚登记，《离婚协议书》中载明：“协议人李光清……以下简称男方；协议人兰集芳……以下简称女方。上述二协议人于1976年4月以夫妻名义同居生活。2007年元月9日补办结婚登记，生育一子李俊……夫妻感情破裂。双方自愿协议如下：一、男女双方自愿离婚；二、子女问题……；三、财产问题：夫妻共同财产—座落在富顺县共和乡高峰村一组住房一套（建筑面积为93.94㎡），双方自愿赠与其子李俊所有，该房内的一切财产归女方所有，同时，女方对该房享有居住权；四、债权债务：没有夫妻共同债权，债务欠女方亲属的债壹拾万元正（用于男方开药店的费用）由男方负责偿还；五、其他：离婚后，男方自愿将其退休工资交由女方领取，并归女方所有，至男方去逝止。此款作为男方给付女方的离婚经济帮助款。在女方领取男方退休工资期间，男方有义务配合女方。”。2008年4月8日，二被告登记复婚。还查明，诉争房屋的门牌号已由富顺县城关镇北门巷110号4栋301号变更为富顺县富世镇北门巷174号4幢47号。2018年3月8日，富顺县不动产登记中心就诉争房屋出具的《房屋登记信息查询记录表》显示：“登记种类为转移，所有权人为李光清，权属证书号为0025309，总层数为4层，所在层数为3层，房屋结构为混合，建筑面积为26.2㎡，规划用途为成套住宅，共有权人为县丝绸厂，共有比例为40%。”。诉讼中，本院依法对肖正友进行询问，其陈述：由于本人从事法律工作，经人介绍，2017年原告左秀梅带着被告李光清找到我，要求我以2007年他们简写的一份原始买卖协议为基础，结合双方新的意见，重新制作了一份《房屋买卖协议书》，就是有我作为在场人签名的那份协议。该份协议是在富顺县富世镇大转盘圣天露茶坊签订的，真实形成时间是2017年，落款时间是按照他们2007年原始买卖协议时间所写，我还记得原始协议纸张已经泛黄。草拟及签订协议过程中，左秀梅、李光清以及我都在，协议是我根据双方意思草拟后拿到外面打印的。协议上改动的地方是由于门号写错了，改动了双方都捺印了的。签订协议时李光清头脑是清楚的，精神状态也好，他还说他在96年就把房子卖给了左秀梅居住至今，此次是专程从成都赶回来办这个事情。同时李光清还表示房子3000元价格卖少了，要求原告再给点钱，所以协议中才以差旅生活补助的形式约定原告再支付他6000元。这份协议是双方都看过后签字捺印的，我作为在场人也签字捺印了。当天原告就按照约定以现金形式支付了李光清4000元，李光清收钱后当场打的条子，打收条的纸张都是我提供的。我还记得他们当时说房子的产权证遗失了。此外，原告表示2007年其与被告李光清签订的原始协议已遗失。本院认为，原告与被告李光清就诉争房屋所达成的买卖协议是否合法有效、原告是否取得诉争房屋所有权是本案的关键。一、关于被告兰集芳辩解其“作为诉争房屋的共有权人，被告李光清未经共有权人同意擅自处分共有财产，因二被告感情不好，其对房屋的买卖不知情，应认定无效”的理由，本院认为该辩解不能成立，理由如下：第一、庭审中，被告兰集芳、李光清均主张诉争房屋系“租赁给原告使用，按月交租”，但在本院要求其提供相应证据时，又陈述“考虑原告造孽，系无偿提供原告使用”。首先，二被告就该问题存在前后陈述不一致的情形，其次，亦未举示相应证据对其主张的租赁或者无偿使用加以证明，依法应当承担举证不能的法律后果。故对被告的该辩解主张，本院不予采信。第二、根据本院依法向富顺县档案馆调取的二被告于2007年1月9日签订的《离婚协议书》，该协议反映出二被告在财产处理问题上未提及诉争房屋。庭审中，被告辩解之所以离婚协议中未处理诉争房屋，是为了便于二被告今后居住使用，协议中处理的那套房产系赠予给孩子，所以在离婚协议中要明确约定出来。对被告的该辩解理由，与常理不符，本院不予采信。综上，本院认为，自1996年李光清与原告就诉争房屋达成买卖合意至今长达20余年的时间里，在二被告经历了事实婚姻、补办结婚登记、离婚、复婚等情况下，被告兰集芳作为房屋共有权人明知原告居住使用诉争房屋但从未就该房向原告主张过任何权利，在离婚时亦未就该房与被告李光清进行协议处理，离婚后至今长达10余年的时间内亦未就该房向李光清主张过任何权利，明显有违常理。虽然被告兰集芳未对房屋出售事宜明确表态，但根据《离婚协议书》双方对财产分割的约定，结合庭审查明的事实，其作出的行为足以表明其同意出售诉争房屋，应当视为其对被告李光清将诉争房屋卖予原告所作出的默示的同意。故，对被告兰集芳辩解就房屋买卖不知情，被告李光清擅自处分了共有财产的主张，本院不予支持。二、关于被告李光清辩解其“未在1996年与原告就诉争房屋达成买卖协议，原告举示的《房屋买卖协议》被告未看清楚部分条款，签订该协议系受蒙骗”的理由是否成立的问题。根据庭审查明的事实，结合在场人肖正友所作陈述，本院认为，原告与被告李光清于1996年就诉争房屋达成买卖协议，并于当年交付原告居住使用。经过2007年、2017年两次补充签订书面协议，足以表明该协议的签订系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告李光清的上述辩解理由，既未提交相应证据加以证明，也与查明事实不符，本院不予采信。三、关于二被告认为原告主张支付的购房款3000元明显低于了2007年房屋市场价值。本院认为，首先，诉争房屋的交易发生于1996年，并非2007年。其次，根据第三人提供的《富顺县职工购买优惠价公有住房审批表》等证据显示，被告李光清在1992年购得诉争房屋60%的产权时，“各种优惠后的实付款为1477.89元”，即便加上被告李光清于1998年购买剩余产权支付的491.02元，李光清购买诉争房屋所支付的总价款亦不足2000元。在1996年原告以3000元的价格购得诉争房屋并没有“明显低于市价”。对二被告的该辩解理由，本院不予采信。综上，本院认为，根据原告陈述，在1996年买卖房屋时，被告李光清向原告出示的《房屋所有权证》，该产权证上记载房屋登记在李光清一个人名下，系李光清“私产”，未显示有其他共有权人的存在，并向本院提交了该房屋所有权证复印件。基于不动产的公示、公信原则，原告作为买受人有理由相信被告李光清有权处分该房产的正当性，有理由相信出卖人李光清系房屋的完全权利人。原告按约履行了支付房屋价款的义务，并自1996年起一直居住使用。针对被告兰集芳而言，其主张的对房屋买卖不知晓的辩解理由并不成立，其行为足以表明其明知并接受了被告李光清出售诉争房屋一事，系以默示形式作出同意的意思表示。针对第三人县丝绸厂而言，1996年卖房时，李光清虽然无权处分了属于第三人所拥有的40%产权，但1998年李光清购得剩余产权即日起，李光清就对诉争房屋拥有了完全的处分权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”之规定，被告李光清将该房出售给原告，被告兰集芳以默示行为作出了同意的意思表示，其后亦取得了第三人就诉争房屋所拥有的部分产权的处分权，故被告李光清与原告就诉争房屋达成的买卖协议合法有效，应受法律保护。原告要求确认其对诉争房屋享有产权的请求，于法有据，本院予以支持。其次，原告按约履行了交付房屋价款的义务，被告应当按照合同约定履行产权变更登记义务，以实现合同的真正目的。经查，该房屋产权现仍登记在被告李光清及第三人名下，被告李光清、第三人县丝绸厂应当协助原告办理该房的产权过户登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：一、确认原告左秀梅对坐落于四川省富顺县富世镇北门巷110号的房屋一套（不动产权证号：0025309，建筑面积：26.2㎡）享有所有权；二、被告李光清、第三人富顺县丝绸厂协助原告左秀梅办理坐落于四川省富顺县富世镇北门巷110号房屋（不动产权证号：0025309，建筑面积：26.2㎡）的产权过户登记手续。案件受理费1300元，由被告李光清、兰集芳共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审判员  罗倩茹二〇一八年七月十日书记员  黄一翔附法律条文：一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百四十条行为人可以明示或者默示作出意思表示。二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。四、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零五条人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。