北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初22424号原告：张凤霞，女，1968年4月26日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：张伟，总经理。委托诉讼代理人：李瑶，男，1989年9月1日出生，汉族，该公司员工。原告张凤霞与被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张凤霞，被告龙源地产公司的委托诉讼代理人李瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张凤霞向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告退赔侵占面积所收取的费用23591．32元；2．请求法院判令被告赔偿原告被侵占面积所付款项的利息7926．68元；3．请求法院判令被告赔偿原告契税利息共计4553．69元；4．请求法院判令被告承担本案的全部的诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2014年5月12日签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1604306），双方合同中约定，原告在被告处购买一套商品房，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目8#商业办公楼x层xxx。建筑面积67．05平米，总房款1437998元。其中本层分摊的公共卫生间及前室区域按照公式计算约为1．1平米。2014年12月6日收房后发现合同中约定涉案房屋在本楼层的公摊卫生间及卫生间前室没有，涉案房屋用途为办公，所以公共卫生间是必不可少的配套设施，缺少公共卫生间对于办公用房的使用造成重大影响。而且被告未告知原告缺少公共卫生间的事实，一直在使用原告购房时所付公摊面积的款项，应当赔付使用期间的利息。被告于2014年12月6日收取原告位于北京市通州区马驹桥镇景盛北一街甲xx号院x号楼xxx室的房屋契税43139．94元，当时并未及时交给相关部门办理产权使用，本款项直至2016年10月24日才交给相关部门办理产权使用，期间共计688天，本款项一直由被告使用，按照当时银行商业贷款平均利率计算，被告应支付原告利息共计：4553．69元。被告龙源地产公司辩称，不同意原告诉求，对于原告主张侵占面积费用我方认可应按照原告购买房屋套内面积占该楼层套内面积的比例，再乘以公共卫生间的面积进行计算。对于被侵占面积所付款项的利息不应当支付。对于契税利息在房屋交易中房地产公司为买受人提供代收代缴契税的服务为典型的商业惯例，是为了方便不动产登记中心对房产证进行集中办理同时也是为了买受人便利，原告主张契税利息将有损交易惯例且被告收取契税后已经交给不动产登记中心，因此不应再支付原告的契税利息。本院经审理认定的事实如下：2014年5月12日，张凤霞（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，购买坐落于通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目8#商业办公楼x层xxx房屋；预测建筑面积66．98平方米，其中，套内建筑面积52．02平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14．96平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币（币）27696．42元，总价款人民币1440768元。该合同第二十二条“产权登记”中约定：（二）转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（2）买受人提出退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期存款利率付给利息；买受人不退房的，自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金，此违约金不得与初始登记的违约金累加处理。后张凤霞实际向龙源地产公司交纳房款1437998元（含面积补差款）。龙源地产公司向张凤霞开具了该部分款项的发票。涉诉房屋的所在的原x号楼现已变更为x号楼，涉诉房屋的实际建筑面积67．05平方米，套内建筑面积为51．92平方米。涉诉房屋所在楼层实测套内总面积共计1182．54平方米；卫生间、两个走道实测建筑面积共计24．56平方米。张凤霞收房后发现，合同所约定的公共卫生间、卫生间西侧的走道均被占用，无法正常使用。另查，张凤霞于2014年12月6日向龙源地产公司缴纳契税43139．94元，龙源地产公司于2016年10月25日将该部门契税缴纳至税务机关。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。关于退赔面积费用及相应利息，根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房预售合同》之约定，涉诉房屋所在楼层应当有两个公共卫生间、两条通往公共卫生间的走道。龙源地产公司实际上将涉诉房屋所在楼层的公共卫生间、通往公共卫生间的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为边户的一部分。据此可见，龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道建成边户的一部分，对于张凤霞来说其被占用的公摊面积应为1．08平方米（24．56平方米/1182．54平方米*51．92平方米≈1．08平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给张凤霞。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出张凤霞被占用的1．08平方米对应房款为元（1437998元/67．05平方米×1．08平方米≈23162．38元）。现张凤霞主张请求法院判令被告退赔侵占面积所收取的费用23591．32元的诉讼请求，请求过高部分不予支持。龙源地产公司多收取张凤霞的房款，必然造成张凤霞的利息损失，现张凤霞主张龙源地产公司支付利息，本院按照中国人民银行同期贷款利率（自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的标准计算，最高金额不超出7926．68元。龙源地产公司在收取张凤霞交纳的契税后，有义务将契税及时缴纳税务部门。龙源地产公司在2014年12月6日就已经收取了张凤霞的契税款43139．94元，但直到2016年10月25日才将其交至税务部门入库，龙源地产公司实际占用张凤霞支付的契税款确已给张凤霞造成了相应的损失。本院对张凤霞主张的利息损失按照中国人民银行同期贷款利率的标准在合理范围内予以支持，超出部分予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内返还原告张凤霞房款23162．38元；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告张凤霞利息7926．68元；三、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告张凤霞自2014年12月6日起至2016年10月24日的契税利息4172．46元；四、驳回原告张凤霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费351元，由原告张凤霞负担8元（已交纳），由被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担343元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  孔范宇二〇二一年六月二十四日书记员  陈静怡