西  安  市  鄠  邑  区  人  民  法  院 西  安  市  鄠  邑  区  人  民  法  院民  事  判  决  书                                (2020)陕0118民初616号原告（反诉被告）：吕吉秋，男，1967年5月30日生，回族，住西安市灞桥区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：张宏权，陕西谷正律师事务所律师。被告（反诉原告）：张彩娥，女，1963年3月29日生，汉族，住西安市鄠邑区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告（反诉原告）：薛陆军，男，1961年3月1日生，汉族，住址同上，系张彩娥之夫，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人：史德生，新疆鼎泽凯（西安）律师事务所律师。原告吕吉秋诉被告张彩娥、薛陆军土地租赁纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕吉秋及其委托诉讼代理人张宏权，被告薛陆军及被告薛陆军、张彩娥之共同委托诉讼代理人史德生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕吉秋向本院提出诉讼请求：1、判令两被告退还租金6733元；2、判令两被告返还办理建房手续费40000元；3、判令两被告赔偿原告房屋损失525000元；4、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：两被告系夫妻关系，2015年3月1日被告薛陆军以被告张彩娥名义，与原告签订了租赁合同，将户县XX镇XX号XX路南五亩场地租赁给原告使用，合同对租地时间、付款方式、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约交纳了场地租金，并按照被告要求给付了建房办理手续费用40000元。原告在该场地投入大量资金，用于生产经营清真油脂。2018年12月28日秦渡镇人民政府以非法占地为由，将原告所建厂房予以强行拆除，原告投资所购设备因房屋拆除损失严重。后原、被告双方就赔偿事宜多次协商，但至今无果。原告认为，出租场地属于被告所有，被告应当知道土地属性，被告出租给原告并收取办理建房手续费用，同意原告在该场地建房，后所建房屋因违法而被拆除，被告主观上具有明显的缔约过失行为，应当对原告承担赔偿责任。原告所交付未到期的场地租金，被告应该予以退还。为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法判准。被告张彩娥、薛陆军辩称，不同意原告诉讼请求。双方签订合同的时间是2014年12月21日，签订的是场地使用合同，因该场地仍然存在，故合同是有效的，原告仍可继续使用，被告不应返还租金。被告从未收取过原告的建房手续费，也从未要求原告支付建房手续费，原告应对其建房行为承担法律责任，被告未要求原告建房，也未保证原告建房手续合法，原告主张无事实和法律依据。原告明明知道所承租的场地性质，却不办理任何建设规划、审批手续就自行建房，应当对自己的行为承担法律责任。拆除违章建筑属国家政策性执法行为，原告建设厂房、从事违法经营等活动，造成环境污染，违章建筑被强行拆除，与被告没有任何关系。现被告提出反诉请求：请求原告赔偿两被告损失共计42000元。事实与理由：2014年12月21日，原告租赁被告位于XX镇XX号XX路南五亩空地，被告同时将地上抗旱井一眼、四寸深井泵一台、地埋管线210米以及围墙、彩钢房、水泥地面等一同随地转移给原告。后秦渡镇人民政府将地上建筑物连同围墙、原有彩钢房、水泥地面等一起拆除，原告未尽到保护义务，从而导致深井被填埋，深井泵和地埋管线遗失。因原告进行违法建设，造成被告原有围墙、彩钢房、水泥地面一并被拆除，给被告造成损失，故提出反诉，请求支持反诉请求。原告吕吉秋对两被告的反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求。原告在该土地上经营清真油脂是被告同意的，被告所述的损失应由其自行承担。当事人围绕诉讼请求提交了证据，在庭审中，本院组织当事人进行了质证。原告提供的证据有：1、2015年3月1日的租赁合同，甲方为张彩娥，乙方为吕吉秋，合同的部分内容是：甲方将户县XX镇XX号XX路南五亩场地租给乙方使用，时间25年，从2015年3月1日起到2040年3月1日；前三年每年38000元，以后每三年增加2400元，付款方式为前三年一次付清，以后每年一年付一次，提前一个月付清；场地内原有的建筑物由乙方无偿使用，乙方维修，到期后完整交给甲方。被告确认合同属实。2、2018年4月16日收据一份，金额为40400元。原告称是2018年3月1日至2019年3月1日的租金。被告确认属实。3、西安秋来清真油脂有限公司企业信用信息公示报告。该公司成立于2015年8月27日，注册资本150万元，公司股东为韩永来、吕吉秋，法定代表人为韩永来，韩永来任执行董事兼总经理，吕吉秋为监事。被告确认属实。4、2018年12月18日鄠邑区秦渡镇人民政府限期拆除违法建筑及其它设施通知书。内容是：西安秋来清真油脂有限公司未经批准非法占用集体土地并改变设施农用地用途的行为，属于违法行为，责令于2018年12月29日下午6时前将违法建筑内物品、设备清空，2018年12月30日下午6时前将违法建筑自行拆除并复耕，逾期未执行的，将依法强制执行，执法拆除费用及其它损失由违法单位承担。被告确认属实。5、高新区XX房问题项目整治成果标识牌照片一张。项目名称：秋莱香清真油脂有限公司，项目主体薛陆军，整治面积3406.68平方米，整治方案为拆除。被告确认属实。6、登记表格照片一张，原告称按政府要求将承租的土地、厂房建设、投资建设情况向政府登记。在建设总投资栏填写的数额是“380万”。被告不认可。原告未提供证据证明投资的真实性及合法性，故本院确认该登记表不具有证明力。7、厂房影印件照片5张。被告无异议。8、证人证言。证人王某甲出庭陈述：原告建厂房时其是工程承包人，包工包料75万元，2015年给原告盖砖混结构7间两层楼房，36米长、14米宽、高约7米的钢构房，修建围墙、卫生间、鱼某某、厨房等；有四间平房及厂东北角4间彩钢房是原有的房屋；建设之前场地有围墙、大门，有水井，有一部分水泥地面，路面有破损；其认识薛陆军，不认识张彩娥；其是租赁合同的见证人之一。被告称不清楚建房的事实，不能确认是75万元。本院对该证人证言中建楼房、钢构房及修建围墙、卫生间、鱼某某、厨房等部分证言的真实性予以确认。因无证据能够证明工程的工料费为75万元，故对该部分证言的真实性不予确认。9、证人成某某、王某乙书面证言。被告不认可。因两证人未出庭作证，本院对该两份证言的真实性不予确认。10、录音光盘及文字资料。原告称是与被告薛陆军的手机通话录音，时间是2018年12月31日11时33分。在该录音中，薛陆军有：“年后四万块钱带租赁费一块给你退，从今天开始，房子该给你退多钱就多钱”，“四万块钱我给你，也不要给谁说拿你四万块钱了”的话语。被告薛陆军确认通话录音属实。被告提供的证据有：1、2019年10月28日牛一村出具的证明，部分内容是：承租给张彩娥耕地内有牛一村抗旱机井1眼，四寸钢管深井泵1台及地埋线缆、水管、水桩等，价格为一套15000元整；因南北地110米长、东西80余米，埋地下水管60多米和东西两道水管120余米及水桩，地XX线XX沟填埋、隔热用沙子工费等，价格每米为150元，计价27000元；以上两项总计42000元，现因井和管线、水泵等已不存在，牛一村让张彩娥赔偿原有物或恢复地内设施后不予追究。原告对该书证的形式要件无异议。但两被告未提供证据证明该书证与本案的关联性。2、秦渡镇牛一村集体产权制度改革工作资料汇编的复印件。时间为2017年12月31日，机器设备部分：抗旱机井一套15000元，地埋管线每米150元。原告不认可，称是复印件。两被告未提供证据证明该书证与本案的关联性。3、场地示意图及文字说明，内容是：承包时场地原有彩钢房二处共计299平方米，原场地水泥地面500余平方米，围墙126米，高2.5米；该地块属于原户县县委农业局等办设施农业试验基地，地面上房屋当时种蘑菇拌料点。该书证中有苏兴敏的名字。原告没有提供证据证明该书证的真实性和合法性，故本院确认该组证据不具有证明力。4、赔偿清单，内容是：抗旱机井及地埋管线合计42000元、围墙总价371312.50元、彩钢房53820元、水泥地面100000元。该清单不属于证据种类范围，本院确认该组证据不具有证明力。5、户县小型水利工程产权证。工程名称为XX组XX号，地点是户县XX镇XX村XX组深什字，工程功能是灌溉，产权所有者是牛一村村委会，成井时间1999，井深40m，井径60cm，井壁管是水泥管，暗管直径110mm,暗管长度110m,地埋线400m,控制面积25亩。原告无异议。但两被告未提供证据证明该书证与本案的关联性。6、2016年5月16日户国土罚字（2016）第59号土地行政处罚决定书复印件，被处罚人为薛陆军，案由是未经批准非法占地。部分内容是：经查，2008年11月18日薛陆军与秦渡镇牛一村村民委员会签订土地租赁合同，合同约定薛陆军租赁该村集体土地3.89亩，期限20年，租金1200元∕年∕亩；2014年3月薛陆军在未依法取得任何土地审批手续的情况下，XX镇XX村集体土地建厂，2015年9月7日、10月20日，秦渡镇国土资源所分别向其下发了《责令停止土地违法行为通知书》，目前，该厂房正在建设主体，实际总占地面积3.89亩，其中建筑物占地面积273.6平方米，该宗地土地利用总体规划为基本农田，土地现状为水浇地。原告确认该书证属实，称其不清楚行政处罚的事情，称行政处罚是对2014年被告建厂的行为，不是对原告建厂的处罚。本案在审理中，本院依法调取了秋莱香清真油脂有限公司项目资料，项目名称为西安秋莱清真油脂有限公司，法定代表人是薛陆军，位于秦渡镇牛一村，面积5.11亩，为水浇地，违法类型为XX房，建设时间为2015年3月，建筑面积3406.68㎡，项目内建筑物个数为5个（砖混房位于大门东边，面积0.22亩；地磅位于大门南边15余米，面积0.23亩；彩钢棚位于1号点东南，面积0.17亩；砖混房位于3号点南边，面积0.50亩；彩钢厂房位于项目最南边，面积3.99亩），整治措施为整体拆除，整改情况为拆除、达到复耕条件。原告对原有房屋资料无异议。被告称资料记载的公司名称和法定代表人是错误的，记载的场地正确、租赁给原告的地方5亩多属实，原告建盖的房屋材料不准确，不能反映真实情况。庭审中，原告吕吉秋述称：租赁5.11亩地，用来开办西安秋来清真油脂有限公司；2018年12月31日被秦渡镇政府全部拆除，复耕；签订合同当天给薛陆军现金40000元让其办建房手续；2015年3月开始建房至6月，王某甲包工包料，在场地东边建七间两层砖混结构房屋、南边建了厨房、卫生间、围墙、钢结构厂房，水泥硬化场地、建鱼某某，材料和人工共计花费75万元；租金交到2019年3月1日；政府拆除厂房进行了登记和拍照；被告建的设施在场地的北边，其没有拆除。被告薛陆军述称：不清楚原告建的设施，没有收原告40000元；1999年建的井，深40米，直径60公分；其2010年租赁时场地上就有活动板房及彩钢房，其进行了翻修；2010年建的围墙，水泥地面原来就有，其还建了一部分；租金交到2019年3月1日；建厂房的土地性质为耕地；2018年12月31日厂房被秦渡镇政府拆除；XX村XX组租了13亩地，把其中3.89亩转租给原告，一年38000元，收了2015年至2017年的租赁费，2018年3月1日至2019年3月1日租赁费收了40400元；在3.89亩土地中其建了围墙、彩钢房、水泥地面，抗旱井1眼、深井泵、地XX线XX村XX组的，建围墙花费371312.5元、彩钢房花费53820元、水泥地面100000元，以上费用都是估算的。依据原、被告提供的证据及陈述，本院确认如下案件事实： 2015年3月1日被告张彩娥作为甲方，原告吕吉秋作为乙方，双方签订租赁合同一份，合同的部分内容是：被告将户县XX镇XX号XX路南五亩场地租给原告使用，时间25年，从2015年3月1日起到2040年3月1日；前三年每年38000元，以后每三年增加2400元，付款方式为前三年一次付清，以后每年一年付一次，提前一个月付清；场地内原有的建筑物由原告无偿使用，到期后完整交给被告。两被告收取原告2015年至2019年3月1日期间的租赁费。2015年3月至6月，原告在占有5.11亩土地上建起XX房，由王某甲包工包料盖建。2015年8月27日，原告吕吉秋与韩永来作为股东，成立了西安秋来清真油脂有限公司，法定代表人为韩永来，该公司注册资本150万元。2018年12月31日该5.11亩水浇地上的违法XX房被拆除，整改达到复耕条件。2018年12月31日原告与被告薛陆军的手机通话录音，被告薛陆军有退还原告40000元及租赁费的意思表示。本案中，两被告提供的证据不能证明其要求的42000元损失与本案的关联性。本院认为，原、被告于2015年3月1日签订的租赁合同中所涉及的五亩土地性质为耕地的事实清楚。《中华人民共和国土地管理法》第三十条规定，国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。第三十七条规定，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。依据上述法律规定，原、被告双方于2015年3月1日签订的租赁合同违反法律强制性规定，应属无效合同，没有法律约束力。两被告系夫妻，两被告收取原告2015年至2019年3月1日期间的租赁费的事实清楚，被告薛陆军表示退还原告40000元及租赁费，该意思表示具有真实性，不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反公序良俗，因此，该行为属于有效的民事法律行为，具有法律约束力。原告请求判令两被告赔偿原告房屋损失525000元，但其未提供证据加以证明，本院不予支持。两被告请求原告赔偿损失42000元，没有事实依据及法律依据，本院不予支持。综上，民事主体的合法权益受法律保护，现依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百三十三条、第一百三十四条、第一百四十三条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告薛陆军、张彩娥于判决生效后十五日内给付原告吕吉秋6733元；二、被告薛陆军、张彩娥于判决生效后十五日内给付原告吕吉秋40000元；三、驳回原告吕吉秋其余诉讼请求；四、驳回被告薛陆军、张彩娥的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9520元，由原告负担7520元，两被告负担2000元，反诉费430元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长  杭  锋人民陪审员  任月芳人民陪审员  张芝芳二0二一年六月二十二日书  记  员  仝亚楠 1