山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0687民初1633号原告：中国银行股份有限公司海阳支行，住所地山东省海阳市海政路160号。负责人：谭红红，行长。委托诉讼代理人：董明军、姜炎辰，山东平和律师事务所律师。被告：张丽娜，女，满族，1978年7月28日出生，住辽宁省大连市西岗区。被告：李青华，男，朝鲜族，1981年1月14日出生，住辽宁省大连市中山区。被告：山东高景置业有限公司，住所地山东省海阳市海怡国际大酒店辅楼。法定代表人：隽朋海，经理。委托诉讼代理人：孙华丛，山东息相通律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司海阳支行（以下简称中行海阳支行）诉被告张丽娜、李青华、山东高景置业有限公司（以下简称高景置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中行海阳支行的委托诉讼代理人姜炎辰、被告高景置业的委托诉讼代理人孙华丛到庭参加诉讼，被告张丽娜、李青华经本庭依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.依法解除原告与被告张丽娜、李青华签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；2.请求判令被告张丽娜、李青华偿还贷款本金468144.03元、利息28153.31元、罚息2052.3元，合计498349.64元，并按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率支付自2021年2月8日起至实际给付之日止利息、罚息；3.请求判令高景置业对以上款项承担连带清偿责任；4.依法确认原告对张丽娜、李青华办理抵押预告登记的位于海阳市楼房屋享有抵押权和对房屋变卖、拍卖后的价款享有优先受偿权；5.由三被告承担诉讼保全费、案件受理费。事实与理由：2013年10月3日，张丽娜、李青华因购买高景置业的海阳市楼房向原告申请购房贷款，2013年11月12日，原告与张丽娜、李青华、高景置业签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额520000元，贷款期限348个月，按月等额本息还款，同时约定将购买的房屋抵押作为履约担保。高景置业为张丽娜、李青华履行还款义务提供连带责任保证。2013年11月12日，原告依约将贷款转至高景置业，合同履行中，张丽娜、李青华未按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定偿还本息，根据合同通用条款的约定，原告有权解除合同，宣布合同项下贷款本息全部提前到期，对抵押房屋行使抵押权，要求保证人承担保证责任。为维护原告合法权益，特具状诉至贵院，望判如所请。被告高景置业辩称：高景置业承担阶段性连带保证，被告张丽娜、李青华购买的房屋已经办理了不动产登记证书，按照合同约定，高景置业的担保义务已经终止，不再承担担保责任，请法庭查明事实，驳回对我公司的诉讼请求。据我方了解，根据不动产登记中心的办证规则及流程，只要办理不动产登记证书，办证之后自动转为正式抵押登记，申请法院到不动产登记中心调查核实涉案房屋已经办理了不动产登记的证据。被告张丽娜、李青华未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2013年10月3日，张丽娜、李青华作为买受人与出卖人高景置业签订《商品房买卖合同》（编号：201306230007），购买高景置业开发的海阳市房屋，房屋总价款为747593元，合同约定付款方式为首付款和银行按揭贷款的方式；张丽娜、李青华依约向高景置业支付房屋首付款227593元。同日，被告张丽娜、李青华（借款人）向原告中行海阳支行（出借人）出具《中国银行个人购房贷款申请书》，申请书载明借款种类为按揭，申请借款金额520000元，借款期限29年。2013年10月3日，被告张丽娜、李青华作为借款人向原告出具《扣划款授权》，载明为确保借款合同的履行，借款人每月在该账户内存有足够的金额，借款人授权出借人每月还款日从该账户自动扣收每月需偿还的借款本息。2013年11月12日，作为贷款人的原告中行海阳支行与作为借款人的被告张丽娜、李青华及作为担保人的被告高景置业签订了《个人一手住房贷款合同》（合同编号：ＨＹ-Ｃ-2013-ＡＡ-0767），合同约定：1.贷款金额520000元，贷款期限为348个月，贷款用途为购买位于海阳市房屋；2.贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内贷款月利率为5.46‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；3.罚息。借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款的罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；4.贷款发放方式为贷款人受托支付，借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至高景置业账户（账号：2052××××7227）；5.贷款的偿还。贷款采用按月等额本息还款，还款日为每月12日，借款人每期还本息金额3340元。6.担保方式。本合同项下的担保方式为借款人以其所购位于海阳市房屋向贷款人提供抵押担保，担保范围包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、公证费、执行费、律师费等）、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。同时，开发商高景置业为上述贷款提供阶段性连带责任保证，合同约定：本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下的债务，以及该日之前发生借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任。7.借款人违约事件及处理。贷款合同约定借款人未按期归还贷款本息，构成违约。贷款人有权分别或同时采取下列措施：宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；终止或解除本合同；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等；依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；要求保证人承担保证责任；8.保证人违约事件及处理。保证人未按本合同的规定及时履行保证责任构成违约。贷款人有权分别或同时采取下列措施：要求保证人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关损失等；9.争议解决。依法向贷款人所在地人民法院起诉。同日，原告中行海阳支行按照约定将贷款520000元发放到高景置业账户。2013年10月21日，海阳市住房保障和交易中心对中央海岸5号楼1608号房屋办理预抵押登记，登记证号为海房预度假区字第2××1号，预告登记权利人为中行海阳支行，预告登记义务人为张丽娜、李青华，预告登记业务种类为预告登记-预购商品房设定抵押权预告。根据被告高景置业申请，本院到不动产登记中心查明，涉案房屋于2017年9月25日办理不动产登记，未办理正式抵押登记手续，且办理不动产登记证书后预告抵押登记不能自动转为正式抵押登记。截止到2021年2月7日，被告张丽娜、李青华偿还贷款本金51855.97元、利息161126.23元、罚息7.89元，尚欠原告中行海阳支行本金468144.03元、利息28153.31元、罚息2052.3元，合计498349.64元。原告中行海阳支行请求被告张丽娜、李青华按照《个人一手住房贷款合同》约定的利率支付自2021年2月8日起至实际给付之日止利息、罚息。本院依原告申请依法查封被告张丽娜、李青华名下的位于海阳市房产。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》（编号：201110090363）、收款收据（高景置业出具）、《中国银行个人购房贷款申请书》、《扣划款授权》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：HY-C-2011-AA-0035）、《中国银行股份有限公司个人一手住房保证合同》（合同编号：HY-C-2012-AA-0035）、预抵押登记证、中国银行个人贷款凭证、中国银行个人贷款逾期未还款查询明细等在卷佐证。本院认为：原告中行海阳支行与被告张丽娜、李青华、高景置业签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》是各方当事人的真实意思表示,符合法律规定,本院确认合法有效,原被告均应依约全面履行合同义务。关于能否解除中行海阳支行与张丽娜、李青华签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及张丽娜、李青华的还款责任。《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定，借款人未按期归还贷款本息，构成违约；贷款人有权分别或同时采取下列措施：宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；终止或解除本合同；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失等。原告依约发放借款，被告张丽娜、李青华未能按照合同约定偿还原告借款本息、被告高景置业未依约履行保证责任，均属违约。原告中行海阳支行请求解除与被告张丽娜、李青华签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，符合原、被告双方约定的解除条件，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他能补救措施，并有权要求赔偿损失。贷款合同解除后，原告请求被告张丽娜、李青华偿还借款本金468144.03元、利息28153.31元、罚息2052.3元（截止到2021年2月7日），及自2021年2月8日起至实际给付之日止按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率承担利息、罚息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于高景置业的连带保证责任。《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定被告高景置业作为保证人为被告张丽娜、李青华上述债务提供阶段性连带责任保证，保证期间自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下的债务，以及该日之前发生借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任及保证责任。根据被告高景置业申请，本院到不动产登记中心查明，涉案房屋于2017年9月25日办理不动产登记，至今未办理正式抵押登记手续，且办理不动产登记证书后预告抵押登记不能自动转为正式抵押登记，故对于被告高景置业辩称办理不动产登记证书后预告抵押登记自动转为正式抵押登记的事实，本院不予认可。由于涉案房屋至今未办理正式抵押登记，按照贷款合同约定，被告高景置业仍需承担连带责任保证。故原告主张被告高景置业对被告张丽娜、李青华欠款本息等承担连带清偿责任，事实清楚,证据充分,符合合同约定，本院予以支持。关于中行海阳支行是否对张丽娜、李青华抵押的涉案房屋经拍卖或变卖后的价款享有优先受偿权。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，抵押权的设立经依法登记发生效力。第一百七十九条规定，债权人有权就债务人提供的抵押财产优先受偿。因涉案房屋未办理正式抵押权登记，原告不享有优先受偿权。同时，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。具体到本案，涉案房屋于2017年9月25日办理不动产登记，已满足办理正式抵押登记的条件，但涉案房屋至今仍未办理抵押权登记，已过三个月的申请抵押登记的期限，导致涉案房屋抵押权预告登记失效。故对于原告中行海阳支行要求对涉案房屋优先受偿的诉请，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条第二款、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司海阳支行与被告张丽娜、李青华签订的（编号为HY-C-2013-AA-0767）的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。二、被告张丽娜、李青华于本判决生效后十日内向原告中国银行股份有限公司海阳支行偿还借款本金468144.03元、利息28153.31元、罚息2052.3元（截止到2021年2月7日），及自2021年2月8日起至实际给付之日止按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利率承担利息、罚息。三、被告山东高景置业有限公司对本案判决第二项确定的款项承担连带清偿责任。四、驳回原告中国银行股份有限公司海阳支行的其它诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8775元、保全费3070元,由被告张丽娜、李青华、山东高景置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并进行网上上诉立案，交纳上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院。逾期不进行网上上诉立案，不交纳上诉费，视为放弃上诉权利。审 判 长  姜雪莲人民陪审员  王喜丽人民陪审员  宫钦华二〇二一年六月三十日书 记 员  潘秋余