北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初6643号原告：董琳，女，1981年12月5日出生，汉族，自由职业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：董薇，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：周子田，北京市两高律师事务所律师。被告：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街26号院3号楼9层907室。法定代表人：郭淑华，经理。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街30号院1号楼2层(02)2003。法定代表人：张永田，经理。委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。原告董琳与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称：泰禾商业公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称：泰禾嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董琳的委托诉讼代理人董薇和周子田、被告泰禾商业公司和被告泰禾嘉信公司的共同委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董琳向本院提出诉讼请求为：1.请求法院依法判令确认原告与被告1于2017年12月31日签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年6月22日（开庭之日）解除；2.请求法院依法判令被告1向原告腾退位于北京市大兴区义和庄北路11号4号楼4层402号房屋；3.请求法院依法判令被告1支付拖欠原告的租金及占有使用费（自2020年3月1日至实际腾退之日止，按照月租金15514.31元的标准计算，暂计算至2021年6月22日为279257.58元）；4.请求法院依法判据被告1支付违约金55851.52元（279257.58元*20%=55851.52元，根据合同第八条第三款和第九条第一款约定）；5.请求法院依法判令被告2对第3、4项诉求中的资金支付承担连带责任；6.本案诉讼费由二被告承担。事实理由：原告作为买受人，被告2作为出卖人，于2017年1月18日签订了编号为【Y2010143】的《北京市商品房预售合同》，购买北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-2#办公商业楼4层402号（实测地址：北京市大兴区义和庄北路11号4号楼4层402）房屋。购买房屋后，原告同意将房屋委托给被告1用于对外出租，并于2017年12月31日签订了《北京市房屋租赁合同》，合同对租赁期限、租金标准、支付方式、违约责任等作出明确约定。同日，原告与被告1、被告2签订了《保证担保协议书》，约定被告2为被告1提供担保，担保范围为租赁合同履行时被告1可能产生的租金、违约金、赔偿金、及利息。上述合同签订后，原告积极履行合同项下义务，但是原告仅收到了3个月租金，截止至起诉之日被告已拖欠租金人民币139628.79元。合同的签订为双方真实意思表示，且不违反国家法律政策，应属合法有效，各方均应履行合同义务并享有合同权利。现三被告严重违约损害原告利益，故诉至法院。泰禾商业公司、泰禾嘉信公司辩称，对诉求一，同意解除与原告签订的房屋租赁合同。另同意自判决生效之日起35日内向原告腾退涉案房屋。目前被告已经支付原告一个季度的租金，自2019年12月1日至2020年2月29日共计46542.93元。对于其要求的占有使用费被告认为应该按照目前市场价格即2000元至3000元的标准予以计算。对于诉求四其主张的违约金，被告认为违约金额计算过高请求人民法院依据合同法114条予以适当减少。对于诉求五被告二认为，需承担的是一般保证责任。根据保证担保协议约定的条款来看，被告二需在被告一保证履行支付租金的前提下当代为履行保证义务，故只有在其不能履行的前提下，被告二才承担保证义务。所以被告二认为承担的是一般保证责任，同时根据担保法第17条的约定，保证责任约定不清应按照一般保证责任来计算。对于其主张的房屋占有使用费计算标准不认可，因为如果是到法院判决作出之日未在第六个季度的最后一天的话，我方认为原告计算标准有误。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年12月31日，董琳（甲方、出租人）与泰禾商业公司（乙方、承租人）就北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-2#办公商业楼4层402的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2019年9月1日起至2027年11月30日止，其中免租期为3个月。第四条租金支付方式：租金标准及支付方式：15514.31元/月，按季度支付，首期租金于免租期结束后，甲方交付房屋10日内一次性支付，即46542.93元。此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。第八条合同解除与变更：……（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。第九条违约责任：（一）……乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。同日，董琳（丙方、产权人）、泰禾嘉信公司（甲方、保证人）、泰禾商业公司（乙方、被保证人）签订《保证担保协议书》，约定：第一条：本协议所担保的主合同为乙方与丙方2017年12月31日签署的《北京市房屋租赁合同》。第二条：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息……第四条：甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。第五条：乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）……。合同签订后，董琳向泰禾商业公司交付房屋。泰禾商业公司交纳租金至2020年2月29日。2020年3月1日起未再交纳租金。董琳提交地址证明一份，以证明北京市大兴区义和庄北路11号4号楼4层402与北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其它类多功能用地017-2#办公商业楼4层402系同一地址。泰禾商业公司与泰禾嘉信公司对该地址情况予以认可。经询问，泰禾商业公司认可涉案房屋尚有次承租人在租住。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案仍适用当时的法律及司法解释。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。泰禾商业公司与董琳之间签订了《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。合同签订后，泰禾商业公司未按照约定方式向董琳交纳房屋租金，泰禾商业公司以自己的行为表明不再履行合同，董琳有权据此解除合同。董琳要求合同解除日期为2021年6月22日，且系当庭变更诉讼请求为解除租赁合同，泰禾商业公司当庭口头答辩并同意解除合同，但因泰禾商业公司尚未腾退房屋，故本院认定合同解除日期为2021年6月22日。关于租金，因涉案房屋尚未交还给董琳，因此关于董琳要求支付租金的诉讼请求，本院予以支持，现双方均认可自2020年3月1日起未支付租金，本院不持异议，因泰禾商业公司认可涉案房屋尚有租户在居住使用，故对董琳要求租金支付至2021年6月22日租金的请求，本院予以支持，经核算为244091.8元（15514.31×15个月＋15514.31÷30天×22）。泰禾商业公司认可现该房屋仍未腾退，故对董琳要求泰禾商业公司给付直至腾退之日止的占有使用费用的请求，本院予以支持。至于房屋腾退，因泰禾商业公司同意腾退，但要求35日的腾退期限，本院结合案情，认定泰禾商业公司自本判决生效之日起三十日内腾退涉案房屋。关于违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，泰禾商业公司存在逾期未支付租金的违约情形，合同中约定的违约金标准过高，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，依法予以酌减，酌情支持31028.62元。关于保证责任。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三方签订的《保证担保协议》第二条约定：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第四条约定：如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。上述约定符合担保法中对连带保证的相关解释，故对董琳主张泰禾嘉信公司对泰禾商业公司上述给付义务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认董琳与北京泰禾商业管理有限公司于2017年12月31日签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年6月22日解除；二、北京泰禾商业管理有限公司自本判决生效之日起十日内给付董琳2020年3月1日至2021年6月22日的房屋租赁费244091.8元；三、北京泰禾商业管理有限公司自本判决生效之日起十日内给付董琳自2021年6月23日起至实际腾退房屋之日止的占有使用费（按照月租金15514.31元计算）；四、北京泰禾商业管理有限公司自本判决生效之日起十日内给付董琳违约金31028.62元；五、北京泰禾商业管理有限公司自本判决生效之日起三十日内将坐落于北京市大兴区义和庄北路11号4号楼4层402的房屋腾退给董琳；六、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第二、三、四项确定的北京泰禾商业管理有限公司所欠董琳的债务承担连带保证责任。北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；七、驳回董琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3163元，由董琳负担450元（已交纳），由北京泰禾商业管理有限公司负担2713元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二一年六月二十八日法官助理  刘天怡书 记 员  陈禄源