北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初23029号原告（反诉被告）：邹淼，女，1989年3月24日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：张禹，北京市华泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京和义文化产业有限公司，住所地北京市丰台区和义嘉禾庄3幢2号。法定代表人：郑黎明，执行董事。委托诉讼代理人：陈昱，北京市汉卓律师事务所律师。原告（反诉被告）邹淼与被告（反诉原告）北京和义文化产业有限公司（以下简称和义公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邹淼的委托诉讼代理人张禹，被告（反诉原告）和义公司的委托诉讼代理人陈昱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邹淼向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告之间签订的《租赁合同》（编号：HYWH20190523009）于2020年7月10日解除;2.请求判令被告免除原告2020年1月24日至2020年7月10日期间租金104796.6元;3.请求判令被告返还原告物业费44539.5元;4.请求判令被告返还原告保证金56417元;5.请求判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告邹淼与被告和义公司于2019年5月25日签订了关于租赁“和义文化产业园”A座316、312号房屋（以下简称316、312号房屋）的《租赁合同》（编号：HYWH20190523009）用于经营芭蕾舞、YOYO流行舞、艺考生培训。邹淼于2020年7月10日向和义公司送达《关于解除合同通知》，表明和义公司在合同履行过程中存在诸多违约行为（包括但不限于：隐瞒并擅自改变该房屋使用性质，无法提供该房屋的合法所有权证明、严重阻碍对该房屋的正常使用等）。邹淼认为鉴于新型冠状病毒肺炎疫情的持续影响，根据北京市人民政府办公厅关于印发《进一步支持中小微企业应对疫情影响保持平稳发展若干措施》的通知等政策的精神，结合因和义公司管理导致该房屋无法正常使用的事实，邹淼有权提出对租金进行减免并解除合同。此外在《租赁合同》中和义公司违法以45元／平方米／月的标准收取物业费，无任何法律依据。原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）和义公司辩称：不同意原告诉讼请求，请求法院予以驳回。1、原告提出的解除理由不成立，双方的合同解除应当以我公司通知解除的时间为准；2、不同意免除相应租金，原告在合同中曾承诺过不因任何理由要求租金和押金的减免，原告应该遵守相关承诺，且原告主张减免房屋租金的期限内，原告一直占有使用房屋，没有权利要求减免；3、我公司目前为止没有享受到任何的减免；4、据政府部门的相关规定，减免上限也是3个月，原告要求减免的期间超过国家规定；5、不同意退还物业费的诉求，我公司从未收取过原告的物业费，合同中约定的租金包括物业费，是指原告无需在额外支付物业费，我公司是委托的物业公司，物业费是我公司另外支付的；6、不同意退还保证金的诉求，从疫情发生前原告就长期拖欠租金和电费，后又提出提前解除合同，原告没有将注册在被告的公司予以迁出，我公司有权没收原告的保证金。被告（反诉原告）和义公司同时提出反诉请求：1.确认双方租赁合同于2020年7月11日解除；2.判令邹淼向和义公司支付2020年1月23日至2020年7月11日房屋租金105938.59元并支付逾期付租利息3845.53元；3.判令邹淼向和义公司支付2020年7月12日起至2020年8月5日的房屋占有使用费16100.25元;4.判令邹淼向和义公司支付拖欠的电费319.2元；5.判令邹淼向和义公司支付待租损失59386元；6.判令邹淼向和义公司支付免租期租金37610.83元；7.判令邹淼将注册于和义场地的缪思文化传播（北京）有限公司丰台分公司注销或者迁出；8、判令邹淼承担全部诉讼费用。事实和理由：反诉原被告于2019年5月25日签署编号为HYWH20190523009的《租赁合同》，约定反诉被告承租反诉原告316、312号建筑面积为162.7平方米的房屋作为芭蕾舞培训使用，租赁期限为38个月，自2019年5月24日至2022年7月23日止，其中首年租金为人民币225665元，即3.8元／平／日，第二年日租金为4.0元／平，租金采取季付方式，每期租金需提前一个月付清，双方在合同中列表，对租金每期支付金额、期限做了明确约定。双方还约定反诉被告如有欠租等违约行为，反诉原告有权解除合同并追究违约责任。合同签署后，反诉原告履行了全部义务。自2019年12月24日起反诉被告开始拖欠房屋租金，反诉原告于2020年7月10日向反诉被告去函，以欠租为由通知反诉被告解除租赁合同，要求其尽快将场地恢复原状后交还给反诉原告，反诉被告于2020年8月6日才将房屋交还，但其未按照合同约定将场地恢复原状，亦未将场地上注册的公司注销或迁出。反诉原告认为，反诉被告拖欠租金已构成根本违约，反诉原告有权解除租赁合同、追究违约责任。现向贵院提出反诉，请依法裁判。原告（反诉被告）邹淼辩称：不同意被告的全部反诉请求。疫情爆发前我方不存在违约行为，疫情爆发后由于被告的阻挠，原告无法及时到租赁房屋内将物品搬走，因为原告是经营舞蹈培训的，由于被告的管理，导致家长和孩子都无法进入园区，且涉案园区是在丰台区，初次疫情及后来新发地疫情的影响，所有线下机构都无法正常进行，故不应支持反诉原告诉求。原告不存在拖欠电费的情况，当时原告无法进入园区，也不清楚是如何产生的电费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：北京市丰台区和义西里二区36号院4号楼-1至4层101，登记的房屋所有权人为北京市农工商联合总公司职工大学，权利类型为国有建设用地使用权/房屋所有权，用途为科教用地（教育科研设计、地下车库）/教室、教学辅助用房、办公用房、设备仓储用房、地下车库。登记簿中记载且颁发所有权证部位明晰表（专有部分）显示楼号为4号楼，项目名称：A1楼（教学、办公）等5项（农工商联合总公司职工大学改扩建项目）。2018年6月3日，北京市农工商联合总公司职工大学出具《委托物业管理证明》，载明：“我单位北京市农工商联合总公司职工大学，委托北京和义文化产业有限公司经营、租赁、管理和义文化产业园。委托时间为2018年6月3日至2023年6月2日。”2019年5月25日，和义公司（出租人、甲方）与邹淼（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定承租单元位于316、312号房屋，面积为162.7平方米（含公摊）。首年租金为225665元。递增：第二年4.0元/平米/天;第三年4.2元/平米/天，乙方的承租期为38个月，自2019年5月24日至2022年7月23日止。其中含免租期2个月。交付日：甲方应于2019年5月24日将该单元交付乙方使用。乙方按年向甲方支付租金。首期租金乙方应于本合同签订后三日内向甲方足额支付。以后每期租金乙方需提前壹个月付清，以此类推，直至租赁期满。租金支付时间租金金额（元）租期时段2019.05.2456417.002019.7.24-2019.10.232019.09.2456417.002019.10.24-2020.01.232019.12.2456417.002020.01.24-2020.04.232020.03.2456417.002020.04.24-2020.07.232020.06.2459386.002020.07.24-2020.10.232020.09.2459386.002020.10.24-2021.01.232020.12.2459386.002021.01.24-2021.04.232021.03.2459386.002021.04.24-2021.07.232021.06.2462355.002021.07.24-2021.10.232021.09.2462355.002021.10.24-2022.01.232021.12.2462355.002022.01.24-2022.04.232022.03.2462355.002022.04.24-2022.07.23除上述租金外，乙方需在本合同签订后三日内，另行向甲方交纳人民币56417元作为租赁保证金。乙方以现金或银行转账方式向甲方支付租金、保证金及其他应交费用。附件一通用条款约定，交付状态：毛坯。水电等费用按实际发生额交纳。乙方交纳的租金已包含乙方应承担的物业管理费。保证金的使用：租赁期间，除本合同规定的免责条款外，乙方违反本合同约定的，甲方有权没收乙方的保证金。本合同期内乙方无违约行为的，甲方应在乙方按本合同规定将该单元返还甲方且结清本合同项下所有款项后30日内，把保证金无息退还给乙方。甲方协助乙方办理相关证照。甲方有权就下列原因解除本合同，没收乙方的保证金，并由乙方赔偿甲方的各项经济损失，甲方可不经通知乙方，自行切断该单元的水、电、空调等供应，并对由此可能产生的损失免责：本合同约定由乙方支付的租金、物业管理费、保证金或其他费用，乙方逾期七日仍未足额支付的；……本合同期内，如因乙方提前解除合同或因乙方违约造成本合同未能履行至期限届满的，免租期待遇取消。邹淼于2019年5月29日支付和义公司2019年7月24日至2019年10月23日期间租金56417元、押金56417元。2019年11月27日，支付和义公司2019年10月24日至2020年1月23日租金56417元。2020年7月9日，邹淼向和义公司发《解除合同通知》一份，上载明：鉴于贵司在履行《租赁合同》过程中的诸多违约行为（包括但不限于：隐瞒并擅自改变该房屋使用性质、无法提供该房屋的合法所有权证明、严重阻碍对该房屋的正常使用等）及新型冠状病毒肺炎疫情产生的不可抗力，且因芭蕾舞、YOYO流行舞、艺考生培训的特殊性（已报名课程因疫情原因导致现内容已无法进行）已有大量学员要求退费，本人依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）款：因不可抗力致使不能实现合同目的，解除《租赁合同》；2、鉴于新型冠状病毒肺炎疫情的持续影响，根据北京市人民政府办公厅关于印发《进一步支持中小微企业应对疫情影响保持平稳发展若干措施》的通知等政策的精神，结合因贵司管理导致该房屋无法正常使用的事实，本人有权提出对租金进行减免：3、望贵司于收到本函后3日内对交还房屋一事提供必要配合，否则因贵司的消极态度导致迟延交付的，一切责任与本人无关。2020年7月10日，和义文化向邹淼发《关于的回函》，上载明：我公司于2020年收到你发来的《解除合同通知》（合同编号：HYWH20190523009），现回复如下：1、自贵我之间签订租赁合同后，我公司已全面履行合同义务，不存在任何违约行为，你通知中述称我公司存在诸多违约行为均与事实严重不符。相反，鉴于你自2019年12月24日起开始拖欠租金，你的行为已经严重违约，至今仍拒不纠正，贵我之间的租赁合同已无继续履行的可能性，故我公司同意与你解除《租赁合同》。2、请你按照《租赁合同》要求尽快将房屋恢复原状交还我公司，并按合同约定的标准结清拖欠的租金、房屋占有使用费至实际交还租赁房屋之日止。3、鉴于你租赁期间存在违约行为，保证金我公司予以没收，免租期待遇取消，请你根据合同约定再补交两个月免租期租金。4、我公司保留追究你全部违约及赔偿责任的权利。2020年7月11日，和义公司通过微信将上述通知送达邹淼。2020年8月6日，邹淼委托李海龙将其承租房屋腾退并交付和义公司，双方签署了《房屋交接清单》，该清单载明电表：463度。庭审中，邹淼称电费均交纳，和义公司不予认可，称邹淼最后一次交纳电费是2019年12月5日，并提交了李素敏签字的电费《缴费通知单》。该通知单显示抄表日期为2019年12月4日，上月表数为141，本月表数为197。邹淼对上述通知单的真实性不予认可，并称签字不是邹淼签的，疫情期间也没有实际使用房屋，即便交房和最后一次交纳的电表数有差额，电也不是原告使用的。经本院询问，邹淼称交接前，他人无法进入其承租的房屋。再查，2020年5月9日，《国家发展改革委等部门关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规[2020]734号）第二条第一款规定：推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，邹淼与和义公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。从邹淼与和义公司关于解除合同的通知及回函看出，双方于2020年7月11日对于解除合同达成一致意见，本院不持异议，本院确定双方签订的《租赁合同》于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于邹淼依据我国爆发新冠肺炎疫情主张免除2020年1月24日至2020年7月10日期间租金一节，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”316、312号房屋所有权人系北京市农工商联合总公司职工大学，故邹淼的该项诉请，具有事实和法律依据，本院对于合理的部分予以支持。邹淼主张和义公司返还物业费，因《租赁合同》约定“租金含物业管理费”，且和义公司并未单独向其收取物业费，故邹淼的该项诉讼请求，证据不足，本院不予支持。邹淼主张和义公司返还保证金，根据《租赁合同》约定，租金或物业服务费或其它应由乙方支付的费用逾期15日仍未支付，甲方有权解除合同并没收乙方的保证金。邹淼在我国新冠肺炎疫情发生前已经发生欠付和义公司房屋租金的行为，且至今未支付租金及电费，应属违约，故邹淼的该主张，证据不足，本院不予支持。和义公司提出反诉请求，主张邹淼向和义公司支付2020年1月23日至2020年7月11日房屋租金及逾期付租利息，对于该期间的房屋租金，因我国爆发了新冠肺炎疫情，根据相关法律规定及国家政策，应免除三个月为宜，超出部分，邹淼仍需向和义公司支付，支付的标准以《租赁合同》约定计算。关于逾期付租利息，系违约损失，已经在保证金一项体现，本院不再重复处理。和义公司提出反诉请求，主张邹淼支付2020年7月12日起至2020年8月5日的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。和义公司提出反诉请求，主张邹淼支付电费，并提交了相关水电费《缴费通知单》，邹淼虽对此不予认可，但其既无法说明其所欠电费具体金额，亦未提交相关证据予以佐证，故和义公司的该项反诉请求，本院予以支持。和义公司提出反诉请求，主张邹淼支付三个月待租损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《租赁合同》约定，因邹淼违约造成本合同未能履行至期限届满的，免租期待遇取消，故和义公司主张邹淼赔偿免租期租金损失合法有据，本院予以支持。和义公司提出反诉请求，要求邹淼将其注册的公司营业执照迁出园区或者注销手续，并非法院受理民事案件的受理范围，本院不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款的规定，判决如下：一、邹淼与北京和义文化产业有限公司于2019年5月25日签订的《租赁合同》于2020年7月11日解除;二、邹淼于本判决生效后七日内支付北京和义文化产业有限公司2020年4月23日起至2020年7月11日止的房屋租金49521.59元;三、邹淼于本判决生效后七日内支付北京和义文化产业有限公司2020年7月12日起至2020年8月5日止的房屋占有使用费16100.24元;四、邹淼于本判决生效后七日内支付北京和义文化产业有限公司电费319.2元;五、邹淼于本判决生效后七日内支付北京和义文化产业有限公司免租期租金37610.83元；六、驳回邹淼的其他诉讼请求;七、驳回北京和义文化产业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4386元，由邹淼负担3183元（已交纳），由北京和义文化产业有限公司负担1203元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费4648元，由北京和义文化产业有限公司负担2492元（已交纳），由邹淼负担2156元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  梁钰二〇二一年六月一日书记员  高婧