广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初32006号原告（反诉被告）：余旭明，男，1985年7月10日出生，汉族，住广州市海珠区。原告（反诉被告）：黄莉评，女，1985年8月23日出生，汉族，住广州市海珠区。两原告共同委托诉讼代理人：叶斌、张娣，分别为广东国智律师事务所律师及实习人员。被告（反诉原告）：徐艳芬，女，1975年10月15日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：张薜岚、李婉君，分别为广东成说律师事务律师及实习律师。被告（反诉原告）：麦伟基，男，1976年5月3日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告余旭明、黄莉评诉被告徐艳芬、麦伟基房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员胡泳贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶斌、张娣，被告徐艳芬的委托诉讼代理人张薜岚、李婉君，被告麦伟基均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告（反诉被告）诉称：两被告系夫妻关系。2020年11月6日，被告徐艳芬就登记在其名下的广州市海珠区水榕横街4号3305房（下称“涉案房屋”）与原告签订《买卖合同》，2020年11月9日网签《存量房买卖合同》。签订合同当日，原告向被告徐艳芬支付了定金300000，被告徐艳芬于收款当天将一半定金（即150000元）转账给告麦伟基。上述合同约定被告应当在2021年1月15日前配合原告办理完成房屋贷款手续并将合同标的物的房屋交付原告使用。2020年11月28日，被告徐艳芬在接到中介机构办理共同房屋贷款通知的情况下，突然通知原告其在双方签订买卖合同后，被告麦伟基又将房屋进行了异议登记，导致无法按照合同约定将房屋出售，并且拒绝配合原告办理贷款手续。现被告麦伟基已向法院提起离婚诉讼【案号(2020)粤0105民初30929号】，原告在知悉此事后，多次向两被告提出异议，并表示两被告已经违反了合同约定。截至原告提起本案诉讼之日止，两被告仍未能根据合同约定配合原告办理房屋贷款手续。为维护原告的合法权益，原告请求判令：1、解除原被告双方签订的《买卖合同》，两被告返还原告因购买房屋向被告支付的300000元定金，并自2020年11月6日起按照年利率6%计算资金占用费至被告返还之日止；2、两被告因无法履行房屋买卖合同向原告支付违约金760000元；3、本案的案件受理费由两被告承担。被告徐艳芬（反诉原告）辩称：一、其从未书面明确通知原告解除合同，更不存在逾期履行合同义务的行为，不构成合同第十条所约定的违约行为，无须支付违约金。二、因原告单方面要求解除合同，逾期支付首期款已超过30天，其同意解除合同，并反诉请求法院判令；1、无须返还300000元定金；2、原告支付违约金760000元。被告麦伟基（反诉原告）辩称：其同意被告徐艳芬的答辩意见，与被告徐艳芬一并提出反诉请求。原告对两被告反诉请求答辩称：1、对于第1项诉讼请求，其自始至终一直按照合同约定及法律规定履行义务；2、对于第2项诉讼请求，其是守约方，不存在向被告支付违约金。违约金分为赔偿性及惩罚性，买卖合同约定10%违约金属于双方真实意思表示，原告对该标准无异议。因此，原告不同意两被告的反诉请求。经审理查明：位于海珠区水榕横街4号3305房的产权登记在被告徐艳芬名下，是两被告之间的夫妻共同财产。两原告之间是夫妻关系。2020年11月6日通过中介方广州市富宜佳置业有限公司促成，原告余旭明（买方）与被告徐艳芬（卖方）签订《买卖合同》，约定：买卖的房屋位于广州市海珠区水榕横街4号3305房，成交价为7600000元。买家按揭付款，⑴签订本合同时支付300000作为定金；⑵首期楼款3800000元应在房管部门办理交易过户递件当日内付清，银行同意贷款申请后，买卖双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）；⑶3800000元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。买方应在签订本合同后60个工作日内办妥按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助买方办理相关手续。包括提供资料、签署有关文件/合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖家银行账号。（第十条）卖方不能按本合同约定将该物业售予买方。或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。（第十一条）买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金，买方逾期支付楼款，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一（逾期支付楼款则按未付楼款的千分之一）向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应恕卖方支付该物业成交价的l0%作违约金。备注：3、2020年11月9日双方约定到房屋交易中心签网签，打印查册证明；4、双方约定在2021年1月15日前买方支付首期款给卖方，同时卖方必须配合买方完成贷款手续。合同签订后，原告在2020年11月6日向被告徐艳芬支付定金300000元。同日，被告徐艳芬将其中的150000元转给被告麦伟基。2020年11月27日麦伟基对徐艳芬向本院提起物权保护诉讼【(2020)粤0105民初30929号】，请求确认麦伟基是登记在徐艳芬名下三套房产（包括涉案房屋）的共同共有权人。麦伟基在该案诉前向房管部门提出异议登记，该异议登记期限为持续至(2020)粤0105民初30929号法院裁判生效之日止。后麦伟基申请撤销该案诉讼，本院于2020年12月17日准予麦伟基撤诉。2020年12月11日徐艳芬对麦伟基向本院提起离婚诉讼【(2020)粤0105民初31434号】。2021年1月14日在本院主持调解下，两人达成民事调解协议，一、徐艳芬与麦伟基自愿离婚；……三、夫妻共同财产登记在徐艳芬名下位于广州市海珠区水榕横街4号3305房房屋由徐艳芬以不低于760万元的出售，出售后实际所得款项扣除交易税费、中介费等相关费用后按双方各占50%的比例进行分割，徐艳芬在收到售房款后3个工作日内将被告应分割的售房款直接支付给麦伟基。……四、麦伟基在2021年1月14日办理撤销本调解协议第三项所出售房屋的权属异议登记手续；……八、因出售本调解协议第三项、第五项、第六项所涉及房屋出售产生的债务由徐艳芬、麦伟基各承担50%；等。原告在2020年12月25日提起本案诉讼。本院立案后，依法在2021年1月6日及2020年1月7日向被告徐艳芬、麦伟基送达本案起诉状副本及证据。诉讼期间，两被告提出了反诉，并表示同意解除涉案买卖合同，被告麦伟基愿意与被告徐艳芬共同承担本案民事责任。两原告为证明两被告违约的事实，还提交微信聊天记录（中介经纪人、与两被告）证据。对此，被告徐艳芬对真实性予以认可，但认为被告麦伟基于2020年12月17日撤诉，异议登记随之失效，已在程序上具备继续交易条件；法院于2021年1月14日已出具生效的调解书，两被告调解离婚，确认涉案房屋由被告徐艳芬出售，被告麦伟基配合办理交易手续，因此涉案房屋的顺利交易已有生效法律文书的保障，被告徐艳芬已在合同履行期限前及时向原告提供法院出具的相关文件，并催告原告根据合同约定支付首期款，继续办理交易手续，但原告一直不予理会，故存在违约行为的是原告，而非被告。被告麦伟基同意被告徐艳芬的质证意见。被告徐艳芬为证明原告违约事实，还提交微信聊天记录（是原告与被告徐艳芬及中介经纪人之间的聊天）、电话记录截图证据证明。对此，两原告表示购买涉案房屋是为小孩于2021年入学，并认为双方通过协商一致变更了买卖合同备注第4点约定在2021年1月6日前买方支付首期款给卖方，同时卖方必须配合买方完成贷款手续，但是因为两被告在2020年11月28日至2020年12月10日期间通过事实告诉原告其不再履行该合同，导致合同无法继续推进，所以原告在确定被告不再履行合同后向法院提起诉讼。本院认为：原告余旭明与被告徐艳芬之间签订《买卖合同》是有效合同。涉案房屋是登记在被告徐艳芬名下属于两被告之间的夫妻共同财产，向原告出售涉案房屋是两被告的真实意思表示。合同约定，交易过户手续需在合同签订后90天内完成。上述签订合同且两被告收取了原告支付定金后，因两被告之间婚姻纠纷，两被告先后提起民事诉讼，被告麦伟基在2020年11月27日诉讼前将涉案房屋进行异议登记，直至2020年12月17日撤诉；后被告徐艳芬提起离婚诉讼，双方在2021年1月14日达成离婚调解协议，被告在当天才告知原告异议登记撤销。上述期间，两原告及中介经纪人多次与两被告沟通，中介经纪人就配合按揭贷款问题反复与两被告协商，均无果。后原告余旭明在2020年12月10日与被告麦伟基确认其无法配合办理按揭等流程的情况下，才提起本案诉讼。因此，原告在交易处于不确定状态且被告已明确表明不履行其义务的情况下起诉要求解除涉案买卖合同，依法有据。虽然被告在双方约定交易期限内消除了障碍并表示愿意继续交易，但此时距离约定完成交易过户手续期间仅有20天左右，且原告在之前已提起本案诉讼，被告徐艳芬于2020年1月6日收到本院送达的起诉状副本及证据，故可认定原告余旭明与被告徐艳芬之间签订《买卖合同》于此时已解除，而且诉讼中两被告对解除涉案合同也表示同意。根据原告提交微信聊天记录反映，原告签订合同后已履行向银行申请办理贷款手续，原、被告通过中介经纪人双方协商一致变更首期款支付时间为2021年1月6日，即使是合同约定的2021年1月15日，如前所述，原告迟延支付首期款也属于事出有因。鉴此，两被告对造成涉案买卖合同解除负有主要责任，应承担违约责任。关于违约金，原告依据合同约定要求被告按物业成交价的10%支付违约金，但依据案件查明事实，结合当事人实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，并根据公平原则，原告在签订合同后只向被告支付定金300000元，故本院依法调整为由两被告向两原告支付违约金300000元。对两原告超出该金额部分主张本院予以驳回。同时，对两原告要求计付定金的利息请求，本院不予支持。对两被告以原告迟延办理申请贷款手续及支付首期款为由，反诉要求两原告支付违约金760000元并没收定金300000元的请求，本院不予支持。对两原告要求两被告返还定金300000元的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条第一款（二）、第五百六十六条、第五百八十五条、第五百九十五条之规定，判决如下：一、确认余旭明与徐艳芬之间于2020年11月6日签订的《买卖合同》于2021年1月6日解除。二、被告徐艳芬、麦伟基在本判决生效之日起10日内退还定金300000元给原告余旭明、黄莉评。三、两被告在本判决生效之日起10日内向两原告支付违约金300000元。四、驳回两原告的其它诉讼请求。五、驳回两被告的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及迟延履行金。本案诉讼费102500元（其中受理费65000元、财产保全费5000元；反诉费32500元），由两原告负担受理费39420元、两被告负担63080元（其中受理费25580元、财产保全费5000元；反诉费32500元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  胡泳贤二〇二一年六月十日书记员  王静贤黄艾婷