广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终2417号上诉人（原审被告）：王忠，男，1983年8月10日出生，汉族，住广东省南雄市。委托诉讼代理人：王海志，广东鸿峰（麻章）律师事务所律师。委托诉讼代理人：成君，广东鸿峰（麻章）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈开菊，女，1975年2月25日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区。被上诉人（原审原告）：杨时城，男，1997年5月27日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：郑文钊，广东粤海律师事务所律师。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：陈世君，广东粤海律师事务所律师。上诉人王忠因与被上诉人陈开菊、杨时城房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2020）粤0811民初1083号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王忠及其委托诉讼代理人王海志、成君,被上诉人陈开菊、杨时城共同的委托诉讼代理人郑文钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王忠上诉请求：1.撤销湛江市麻章区人民法院（2020）粤0811民初1083号民事判决，并依法改判王忠无需向陈开菊、杨时城支付逾期交付房屋违约金、逾期办理产权过户手续违约金及返还住宅专项维修资金;2.一审、二审的案件受理费全部由陈开菊、杨时城承担。事实与理由：一、一审诉讼主体有误，一审法院没有查明陈开菊、杨时城是否具有诉讼主体资格。与王忠签订《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》的是杨应贤，涉案房产的不动产权证登记的权利人是陈开菊，而本案一审原告却是陈开菊、杨时城，若以合同为依据,根据合同的相对性原则，杨应贤才具有向王忠主张权利的诉讼主体地位，若以不动产权证登记的权利人为依据,则应是由陈开菊向王忠主张权利，均与杨时城无关。因此，一审原告的诉讼主体资格存在瑕疵。一审法院没有查清诉讼主体资格问题，即作出王忠应向陈开菊、杨时城支付违约金及返还维修资金的判决，明显错误。二、物业机构收取维修资金有法可依，同时本案存在无法设立专项维修资金账户的客观原因。(一）物业机构收取维修资金具有法律依据。依据《广东省物业管理条例》第五十八条“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家规定交存住宅专项维修资金”以及《住宅专项维修资金管理办法》第七条“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%”、第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人”的规定，维修资金是用于住宅共用部位、公用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的专项资金，所以物业收取专项维修资金是有理有据的。而且，住宅交付给买受人之前，业主应当交存住宅专项维修资金。（二）王忠未在银行设立住宅专项维修资金账户存在客观原因。根据上述《管理办法》的规定，未缴交住宅专项维修资金，则不得将房屋交付给买受人，而且按规定最低标准为每平方米75元，王忠仅按照每平方米68元收取，故王忠并不具有占有的目的。王忠依照上述《管理办法》欲将已代收的维修资金存至麻章区住建局指定的商业银行，但因款项较少，住建局的工作人员要求达到三分之一以上再一起处理。目前，福民雅居有70户，已代收维修资金的只有十多户，王忠将根据收取维修资金的户数，依照住建局的要求多退少补，收取维修资金并办理住宅专项维修资金账户。而且，一旦维修资金退还后，将来住宅共用部位、共用设施设备的维修就无法得到资金上的保障。综上，一审判决认定“陈开菊、杨时城购买涉案房屋应当将住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”、“王忠作为涉案房屋的转让人，……涉案房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户给陈开菊、杨时城”、“故王忠收取陈开菊、杨时城缴交的住宅专项维修资金没有法律依据，陈开菊、杨时城请求王忠返还住宅专项维修资金9112元，予以支持”，忽略了王忠代收的维修资金无法存进指定的专户管理银行这一客观原因，导致对本案认定事实不清，继而认定要王忠返还专项维修资金的是错误的。三、王忠不存在逾期交付及逾期办证的违约行为，陈开菊、杨时城要求王忠支付逾期交房违约金和逾期办证违约金没有依据。（一）关于逾期办证的问题，一审法院认定按合同约定应在2018年12月31日前办理产权证，但直到2019年7月25日才颁发涉案房屋的不动产权证，“已经超过购房合同约定的办理产权证届满期限”、“已构成违约”，但这是因为杨应贤提出要将涉案房屋过户至陈开菊、杨时城名下，办证主体变更才导致办证迟延，故相应的责任应由陈开菊、杨时城承担，王忠不应承担迟延办证的违约责任。（二）陈开菊、杨时城并未提供证据证明王忠迟延交房，故应当由陈开菊、杨时城承担举证不能的不利后果，王忠无需对没有得到证明的事情承担违约责任。（三）即便王忠违约，按照合同第五条违约责任的约定，也只应当以“已支付购房款”为基数赔付违约金。双方签订的合同第二条约定，涉案房屋已支付首付款245916元，剩余房款是在交付房屋、办理房产证后一次性或通过银行按揭贷款的方式向王忠支付。因此，本案应以已付房款为基数计算违约金。综上所述，一审法院事实认定不清，导致作出王忠向陈开菊、杨时城支付逾期交付房屋违约金、逾期办证违约金及返还住宅专项维修资金的错误判决，有失公允。为维护王忠的合法权益，请求二审法院支持王忠的诉讼请求。被上诉人陈开菊、杨时城答辩称:一审法院认定事实清楚,证据确实充分,法律适用正确，请求二审法院维持原判。陈开菊、杨时城起诉请求：1.判令王忠向陈开菊、杨时城支付延期交付房屋的违约金16634.64元（自2018年12月31日起计算至王忠实际交付房屋之日2019年7月28日止，共209天，每日按房价总额的万分之一计算违约金）；2.判令王忠向陈开菊、杨时城支付延期办理产权过户手续的违约金16395.87元（自2018年12月31日起计算至王忠实际办理过户手续之日2019年7月25日止，共206天，每日按已支付购房款的万分之一计算违约金）；3.判令王忠向陈开菊、杨时城返还专项维修资金9112元；4.判令王忠向陈开菊、杨时城返还水电报装费8000元；5.本案诉讼费由王忠承担。一审法院审理查明：2018年3月1日，陈开菊、杨时城出具《委托书》，委托案外人杨应贤与王忠签订购房合同并支付购房款。杨应贤与陈开菊为夫妻关系，杨应贤与杨时城为父子关系。2018年3月13日，杨应贤（乙方、受让方）与王忠（甲方、转让方）签订《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》，约定甲方将湛江市麻章区福民路和瑞云中路交汇处【福民雅居】302单元转让给乙方，成交总价为795916元。项目达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交接手续，双方约定交接时间为2018年12月31日前。第四条约定收楼费用：（按政府规定的收费标准收费。包括但不限于：管道燃气初装费、物业管理费押金等）全部由乙方承担。第五条违约处理约定：1.本物业的产权证由甲方负责办理，乙方配合甲方办理产权过户手续。如该物业无法办理产权证，甲方应在约定办理产权证截止时间（2018年12月31日）起计的一个月内，退回乙方所交纳之购房款项，并按银行同期贷款利息赔付给乙方。2.甲方因为自身原因未能在约定时间办理完产权过户，乙方有权选择退房，并要求甲方按已支付购房款的万分之一/天作为违约金，甲方在收到乙方书面通知的一个月内将乙方所交纳之购房款项和违约金打到乙方指定账户；如果乙方不选择退房的，从约定时间（2018年12月31日）起,甲方按已支付购房款的万分之一/天赔付给乙方。……5.项目具备交付使用条件后，乙方应该在约定的时间内前来办理交接手续，逾期30日的，甲方有权扣除乙方已支付房款项的3%，并有权对本物业另行处理。6.如果因为甲方的原因不能如期交付的，逾期超过30日，乙方可选择退楼，并要求甲方按已支付房款的3%的标准赔付。甲方在收到乙方书面通知的一个月内将乙方所交纳之款项和赔付金额打到乙方指定账户；如果乙方不选择退房的，从约定正式交楼时间起，甲方按总房款的万分之一/天赔付给乙方。合同签订后，陈开菊、杨时城依约支付了全部房款给王忠。2019年1月12日，王忠收取了陈开菊、杨时城的自来水、天然气、电的报装安装费8000元及维修基金9112元。2019年7月25日，湛江市自然资源局对涉案房屋颁发了粤（2019）湛江市不动产权第××号《不动产权证书》给陈开菊、杨时城。一审法院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点为：（一）王忠是否逾期交付房屋，是否逾期办理产权过户手续，应否承担违约责任；（二）王忠应否向陈开菊、杨时城返还收取的维修资金和水电气报装费用。（一）关于王忠是否逾期交付房屋、逾期办理产权过户手续的问题。陈开菊、杨时城委托杨应贤与王忠于2018年3月13日签订《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》，约定涉案房屋的交接时间为2018年12月31日前，办理产权证截止时间为2018年12月31日，双方应按签订的购房合同全面履行自己的义务。本案中，陈开菊、杨时城已依约支付了全部购房款给王忠，王忠本应于2018年12月31日前办理涉案房屋的产权过户手续，但涉案房屋的不产权证书于2019年7月25日颁发，已经超过购房合同约定的办理产权证届满期限。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，王忠逾期办理产权过户手续，已构成违约，依法应当承担违约的民事责任。王忠主张逾期办理产权过户手续的原因系陈开菊、杨时城所致，不应由王忠承担责任，但并未提供证据予以证实，故不予采纳。双方在购房合同第五条约定了违约金的计算方法，王忠未能在约定时间内办理完产权过户手续，陈开菊、杨时城请求王忠每日按已支付购房款的万分之一支付违约金，予以支持。王忠应向陈开菊、杨时城支付2019年1月1日起至2019年7月24日期间共205天的逾期办理产权过户手续违约金，根据双方的约定，上述205天逾期办理产权过户手续违约金数额为16316.28元(795916元×0.0001×205天)。陈开菊、杨时城请求16395.87元，超过部分，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，涉案房屋于2019年7月25日登记在陈开菊、杨时城名下，即涉案房屋的所有权已于2019年7月25日转移至陈开菊、杨时城，陈开菊、杨时城已取得涉案房屋的所有权，故一审法院认定王忠于2019年7月25日将涉案房屋交付给陈开菊、杨时城。陈开菊、杨时城主张王忠于2019年7月28日交付房屋，但未能提供证据予以证实。王忠称其已于2018年12月底交付房屋给陈开菊、杨时城，亦未能提供证据证实。故一审法院对陈开菊、杨时城、王忠的上述主张均不予认可。根据双方签订的购房合同，王忠本应于2018年12月31日交付涉案房屋给陈开菊、杨时城，但涉案房屋实际上2019年7月25日才交付，故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，一审法院认为王忠逾期交付房屋，已构成违约，依法应当承担违约的民事责任。双方在购房合同第五条约定了违约金的计算方法，王忠未能在约定时间内交付房屋，陈开菊、杨时城请求王忠按总房款的万分之一/天支付违约金，予以支持。王忠应向陈开菊、杨时城支付2019年1月1日起至2019年7月24日期间共205天的逾期交付房屋违约金，根据双方的约定，逾期205天交付房屋的违约金数额为16316.28元(795916元×万分之一×205天)。陈开菊、杨时城请求16634.64元，超过部分，不予支持。（二）关于王忠应否向陈开菊、杨时城返还收取的住宅专项维修资金和水电气报装费用的问题。关于王忠收取的住宅专项维修资金的问题。根据《住宅专项维修资金管理办法》第四条“住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则”、第六条第一款“下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他不具有共用部位、共用设施设备的除外；（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅”、第十条“（第一款）业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。（第二款）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门号设分户账”、第十二条第一款“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”、第二十八条“（第一款）房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。（第二款）受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续”的规定。陈开菊、杨时城购买涉案房屋应当将住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。王忠作为涉案房屋的转让人，应向陈开菊、杨时城说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，涉案房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户给陈开菊、杨时城。陈开菊、杨时城作为受让人，应持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。故王忠收取陈开菊、杨时城缴交的住宅专项维修资金没有法律依据，陈开菊、杨时城请求王忠返还住宅专项维修资金9112元，予以支持。关于王忠收取的水电气报装费用的问题。王忠于2019年1月12日向陈开菊、杨时城出具收据一张，确认收到陈开菊、杨时城的自来水、天然气、电三者的报装安装费共8000元。根据双方签订的购房合同第四条第2项的约定，收楼费用包括管道燃气初装费、物业管理费押金等全部由陈开菊、杨时城承担。一审法院认为，自来水、天然气、电的报装安装费应包含在此项收楼费用中，由陈开菊、杨时城承担。现陈开菊、杨时城请求王忠返还自来水、天然气、电的报装安装费8000元，没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，对陈开菊、杨时城合理的请求，予以支持；对陈开菊、杨时城不合理的请求，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《住宅专项维修资金管理办法》第四条、第六条第一款、第十条、第十二条第一款、第二十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、王忠应于判决发生法律效力后十日内支付逾期交付房屋违约金16316.28元给陈开菊、杨时城。二、王忠应于判决发生法律效力后十日内支付逾期办理产权过户手续违约金16316.28元给陈开菊、杨时城。三、王忠应于判决发生法律效力后十日内返还住宅专项维修资金9112元给陈开菊、杨时城。四、驳回陈开菊、杨时城的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1053.56元，由陈开菊、杨时城负担176.56元，王忠负担877元。陈开菊、杨时城预交的受理费1053.56元，一审法院不作退还，王忠负担的877元，由其在上述履行期限内迳付陈开菊、杨时城。二审期间，王忠与陈开菊、杨时城均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：转让涉案不动产的增值税发票所显示的购买方为杨时城、陈开菊。又查明：二审庭审中，陈开菊、杨时城承认在办理涉案房屋产权过户登记手续（即2019年7月25日）之前，其只向王忠支付了245916元首付款，剩余的550000元购房款是在涉案房屋过户之后支付的。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对王忠上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人王忠的上诉请求和理由，及被上诉人陈开菊、杨时城的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、关于陈开菊、杨时城是否为本案的适格原告的问题。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”本案中，虽然与王忠签订涉案《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》的是杨应贤，但从转让涉案不动产的增值税发票所显示的购买方及涉案不动产权证登记的权利人均为陈开菊、杨时城可见，杨应贤在经过王忠同意的情况下已将其在涉案《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》中的权利和义务一并转让给陈开菊、杨时城。因此，陈开菊、杨时城是本案的适格原告。王忠关于陈开菊、杨时城不是本案的适格原告的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于王忠应否向陈开菊、杨时城返还住宅专项维修资金的问题。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十条“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋门号设分户账”、第十二条第一款“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户”的规定，住宅专项维修资金应当存入住宅专项维修资金专户。本案中，涉案房屋买卖合同并没有约定由王忠代收陈开菊、杨时城应缴纳的住宅专项维修资金，而且，王忠于2019年1月12日收取陈开菊、杨时城支付的住宅专项维修资金后，却未将该住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，甚至至今尚未开立住宅专项维修资金专户及按房屋户门设分户账。因此，一审法院认定王忠收取陈开菊、杨时城缴交的住宅专项维修资金没有法律依据，王忠向陈开菊、杨时城应当返还住宅专项维修资金并无不当，本院予以维持。三、关于王忠应否支付逾期交房违约金给陈开菊、杨时城的问题。涉案《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》约定，王忠应当在2018年12月31日前交付涉案房屋。王忠上诉主张其不存在逾期交房的违约行为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，应当由王忠举证证明其已于2018年12月31日前交付涉案房屋给陈开菊、杨时城。但是，王忠对其上述主张并未提供任何证据予以证明，故应由王忠承担举证不能的不利后果。一审法院以涉案房屋已于2019年7月25日登记至陈开菊、杨时城名下为由，认定王忠已于2019年7月25日交付涉案房屋，并据此认定王忠逾期交房205天并无不当，本院予以确认。另外，因涉案《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》第五条第6项约定的逾期交房违约金是每日按“总房款”的万分之一计算，故一审判决以总房款795916元为基数计算逾期交房违约金为16316.28元，并无不当，本院予以维持。王忠关于逾期交房违约金应以已付房款为基数计算的上诉理由不能成立，本院不予采纳。四、关于王忠应否支付逾期办证违约金给陈开菊、杨时城，及应支付的逾期办证违约金数额问题。王忠上诉主张因杨应贤提出要将涉案房屋过户至陈开菊、杨时城名下，办证主体变更才导致办证迟延，其不应承担逾期办证的违约责任。但是，王忠并未提供任何证据证明其上述主张，故本院不予采纳。根据涉案《湛江市麻章区【福民雅居】购房合同》第五条第2项的约定，逾期办证违约金是每日按“已支付购房款”的万分之一计算。根据本案查明事实，涉案房屋在过户至陈开菊、杨时城名下前，陈开菊、杨时城只支付了245916元首付款，故一审判决以总房款795916元为基数计算逾期办证违约金，明显不当，本院予以纠正。另外，从2019年1月1日计至2019年7月25日，逾期办证天数为206天，一审判决认定逾期天数为205天不当，本院予以纠正。王忠应向陈开菊、杨时城支付的逾期办证违约金为5065.90元(245916元×0.0001×206天)。综上所述，王忠的上诉请求部分成立，有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省湛江市麻章区人民法院（2020）粤0811民初1083号民事判决第一、三项；二、撤销广东省湛江市麻章区人民法院（2020）粤0811民初1083号民事判决第四项；三、变更广东省湛江市麻章区人民法院（2020）粤0811民初1083号民事判决第二项为：限王忠于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金5065.90元给陈开菊、杨时城；四、驳回陈开菊、杨时城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1053.56元，由陈开菊、杨时城负担491.21元，王忠负担562.35元（陈开菊、杨时城已预交受理费1053.56元，王忠应负担的562.35元，由王忠迳付陈开菊、杨时城）。二审案件受理费843.61元，由王忠负担562.35元，陈开菊、杨时城负担281.26元（王忠已预交二审案件受理费843.61元，陈开菊、杨时城应负担的281.26元，从王忠应支付给陈开菊、杨时城的款项中扣减）。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 林 竹审 判 员 陈小媚二〇二一年六月十八日法官助理 杨 旸书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。