济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0104民初3767号原告：济南宏达物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：白霞，总经理。委托诉讼代理人：林世军，山东辰林律师事务所律师。委托诉讼代理人：于合双，山东辰林律师事务所律师。被告：李旭东，男，1954年11月01日出生，汉族，住济南市。济南宏达物业管理有限公司（以下简称宏达物业公司）与李旭东物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理，原告委托诉讼代理人于合双、被告李旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宏达物业公司向本院提出诉讼请求:1.判决李旭东向宏达物业公司支付物业费9177.21元；2.判决李旭东按日千分之三向宏达物业公司支付违约金；3.本案的诉讼费及其他相关费用由李旭东承担。事实和理由:2006年6月13日和2008年6月10日，宏达物业公司与南辛苑小区的开发商山东鲁信置地有限公司签订《物业管理委托合同》，约定由宏达物业公司对小区进行物业服务，宏达物业公司根据合同约定履行了自己的服务义务，但李旭东至今拒交物业费，经宏达物业公司多次催要未果。宏达物业公司认为物业公司所提供的物业服务具有公共物品的性质,关系到小区全体业主的切身利益,业主拒交物业费就会造成物业管理企业运营经费不足,无法维持正常的物业管理水平,服务质量下降最终会损害其他正常交纳物业费的业主的利益。为了维护宏达物业公司及已经交费业主的权利,特向贵院提起诉讼。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为要求被告支付物业费4630.6元。李旭东辩称，宏达物业公司未执行国家、山东省及济南市的有关规定，未曾接受小区业主委员会和业主的委托，在未与小区业委会和业主签订物业服务合同的情况下，存在收取物业费的不合法性。既然没有签订合同，就不存在物业服务合同纠纷。宏达物业公司只收物业费，但对小区共用设施的管理和修缮及房屋共用部分的维修，未承担应有的义务，2018年南辛苑成立业主委员会后，根据业主意见，作出停止宏达物业公司服务的决定，并于2019年初对宏达物业公司进行了驱逐。李旭东于2003年9月入住南辛苑，系顶楼，入住后发现屋顶多处漏雨，经上届物业公司查找原因，虽找到漏处，但将保温层和防护层去除后未予修复，宏达物业公司接管后，李旭东曾多次向其报修，但一直未予解决，严重影响了家庭正常生活和安全。房屋问题李旭东曾向三届物业公司报修，也一直交纳物业费，直到宏达物业接管后不再维修，报修未果，李旭东才停交物业费。根据宏达物业公司与山东鲁信置地有限公司于2008年6月10日签订的《鲁信·南辛苑物业服务委托合同》约定，宏达物业公司对屋顶有维护、养护的义务，但其并未履行。宏达物业公司曾于2010年起诉李旭东要求交纳物业费，当时李旭东对（2010）槐民初字第63号民事判决不服提起上诉，（2010）济民一终字第1744号民事判决书中明确指出，宏达物业公司有义务解决屋顶漏雨，应当履行保持屋顶功能完好的义务，判决送达后，李旭东交纳了相应物业费，但宏达物业公司并未执行法院建议履行义务，仍不对李旭东的屋顶进行维修，李旭东又停交了物业费。此外，宏达物业公司的起诉已过诉讼时效。请求法院驳回原告的起诉，对原告不履行其义务的行为给予教育，本案诉讼费用由原告承担。经审理查明，2006年6月13日，宏达物业公司（乙方）与山东鲁信置地有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将济南市槐荫区南辛庄中街85号南辛苑小区委托给乙方实施物业管理。委托管理期限为一年，自2006年6月13日起至2007年6月12日止。合同对收费标准进行了约定，即按房产证或房屋购买合同上的建筑面积按以下标准收取：多层住宅为每月每平方米0.48元，其中回迁户按每月每平方米0.30元收取。该合同还对委托管理事项、双方的权利和义务、违约责任等事项进行了约定。2008年6月10日，宏达物业公司（乙方）与山东鲁信置地有限公司（甲方）签订《鲁信?南辛苑物业服务委托合同》，约定甲方将涉案小区委托给乙方实施物业管理，委托服务期限为：自2007年6月13日8时至鲁信?南辛苑小区业主委员会与物业公司签订新《物业服务合同》时止。合同约定的物业费用标准与2006年6月13日甲乙双方签订的《物业管理委托合同》一致，该合同还对委托管理事项、双方的权利和义务、违约责任等事项进行了约定。宏达物业公司主张至2019年3月2日停止为案涉小区提供物业服务。李旭东系济南市槐荫区南辛庄中街85号南辛苑X号业主，房屋建筑面积共为172.27平方米。按照《鲁信?南辛苑物业服务委托合同》约定的物业费收费标准，上述房屋的物业费应按每月每平方米0.48元收取。李旭东拖欠自2014年7月1日起至2019年2月28日的物业费4630.6元。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕8号)第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，宏达物业公司与山东鲁信置地有限公司签订的合同即前期物业服务合同，该合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对该小区业主包括李旭东均有约束力。李旭东主张宏达物业公司未与业主委员会签订物业服务合同，但其未提交证据证明宏达物业公司为南辛苑小区提供服务时小区已成立业主委员会，因此李旭东的该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。李旭东在接受宏达物业公司提供的物业服务的同时，应按合同约定向宏达物业公司交纳物业费。李旭东在本案诉讼中，对宏达物业公司的起诉提出异议，对宏达物业公司提供的服务表达了不满，主要指的是屋顶漏雨未及时修理问题，就此本院认为，物业服务委托合同约定宏达物业公司对屋顶承担维护、养护的责任，宏达物业公司就应当履行保持屋顶功能完好的义务，屋顶漏雨在一定程度上影响了李旭东的居住使用，宏达物业公司提供的服务明显存在不足，但李旭东以此为由拒绝交纳物业费，本院不予支持，物业服务企业在小区内提供物业服务的经济基础来源于小区业主交纳的物业费，如果小区业主因对物业服务不满等原因拒绝交纳物业费，客观上会给物业服务带来困难，物业服务企业在没有充足资金来源的前提下又如何能够提升服务质量？这样的矛盾积累，实际最终损害的不仅是物业服务企业，也包括小区业主。李旭东于2014年7月1日起至2019年2月28日期间一直未交纳物业费（此期间其仍然接受着物业服务），宏达物业公司要求李旭东支付物业费4630.6元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于宏达物业公司主张的违约金，因宏达物业公司案件进行了集中审理，物业服务客观上确存有一定瑕疵，故宏达物业公司要求李旭东支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于诉讼时效的问题，物业服务合同属于继续性合同，物业服务期间内产生的物业费系同一合同项下具有整体性和关联性的定期给付之债，对同一物业服务合同中约定的定期给付物业费之债的请求权，诉讼时效期间从最后一笔物业费履行期限届满之日起算，对于物业费支付周期及履行期限没有约定或约定不明的，合同到期终止或解除时，诉讼时效才开始计算，具体到本案中，宏达物业公司于2019年3月2日终止服务，2021年向本院提起诉讼，未过诉讼时效，对李旭东主张本次起诉已过诉讼时效，不予支持。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕8号)第一条、第六条和《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下:一、李旭东于本判决生效之日起十日内向济南宏达物业管理有限公司支付2014年7月1日起至2019年2月28日的物业费4630.6元;二、驳回济南宏达物业管理有限公司要求李旭东支付违约金的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告李旭东负担。本判决为终审判决。审判员  马婉莹二〇二一年六月一日书记员  刘金鑫