文书内容辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0791民初657号原告：郭丹，女，1978年11月25日生，汉族，现住锦州市凌河区云飞街三段7-21号，身份证号210702197811250225。委托诉讼代理人：高兵，男，1977年12月12日生，汉族，现住锦州市凌河区云飞街三段7-21号，身份证号：210703197712122056。（系原告丈夫）委托诉讼代理人：侯爽，辽宁一理律师事务所律师。被告：锦州东升骏杰房地产开发有限公司，住所地：辽宁省锦州滨海新区娘娘宫行政生活区街道办公楼（洋山路1号）。法定代表人：徐国瑞，该公司经理。委托诉讼代理人：高杨、王晟思，系辽宁华峰律师事务所律师。被告：锦州顺兴通达房地产开发有限公司，住所地辽宁省锦州滨海新区娘娘宫行政生活区。法定代表人：张大志，该公司经理。委托诉讼代理人：高杨、王晟思，系辽宁华峰律师事务所律师。原告郭丹与被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司（以下简称东升骏杰公司）、被告锦州顺兴通达房地产开发有限公司（以下简称顺兴通达公司）委托代建合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案受理后，依法由审判员耿丹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭丹的委托诉讼代理人侯爽，被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司、被告锦州顺兴通达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王晟思、高杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告之间《委托代建协议》、《委托代建房号确认单》；2、依法判令二被告返还原告购房款165540元并赔偿违约金（以165540元为基数，自2014年3月1日开始计算至偿还清房款为止）；3、本案诉讼及相关费用由被告承担。事实与理由：2011年8月12日，原告作为甲方，锦州宝地龙栖湾置业有限公司作为乙方，签订《委托代建房协议》，约定原告购买锦州宝地龙栖湾置业有限公司开发建设的“宝地•威尼斯水城”高层住宅，建筑面积约62平方米，预计2013年11月30日交房。该协议第五条约定“如乙方按协议规定仍不能交付的，乙方按满足宽展期超过三个月以上部分及甲方实交房款金额计算，按银行一年定期存款利率支付甲方违约金。”2011年8月2日，原告向锦州宝地龙栖湾置业有限公司支付订金10000元；2011年8月12日，原告向锦州宝地龙栖湾置业有限公司支付房款55000元。2012年5月28日，锦州宝地龙栖湾置业有限公司变更名称为锦州东升骏杰房地产开发有限公司。2012年9月22日，原告与被告锦州顺兴通达房地产开发有限公司签订《委托代建房号确认单》，作为《委托代建房协议》的补充协议，确认原告购买房型、门牌号、楼层、面积和165540元的总房价款。2012年9月26日，原告向锦州顺兴通达房地产开发有限公司支付房款67432元；2013年8月16日，原告向锦州顺兴通达房地产开发有限公司支付房款33108元。至此，原告支付了全部购房款。截止目前，二被告没有向原告交付房屋。原告认为，原告与二被告系房屋买卖合同关系，二被告迟延交房达七年多时间，原告已无法实现合同目的，根据《合同法》第九十四条之规定，《委托代建房协议》、《委托代建房号确认单》应予解除，且二被告已收取的购房款165540元应返还原告。根据《委托代建房协议》第五条违约责任条款约定，二被告应向原告支付违约金，金额以165540元为基数，按同期银行一年定期存款年利率3%,自2014年3月1日开始计算至二被告还清购房款为止。原告围绕其诉讼请求，提交了以下证据：1、宝地威尼斯水城委托代建房协议；2、东升骏杰公司工商档案信息；3宝地威尼斯水城委托代建房号确认单；4、收款收据；5、金融机构人民币存款基准利率表；。被告东升骏杰公司辩称，本案开发单位是顺兴通达公司，我公司不是开发单位，与我公司无关。被告顺兴通达公司辩称，我公司与原告存在委托代建合同关系，现房屋可以交付给原告使用，我公司也于2016年通知原告入住，原告现违约不接收房屋，反而要求解除合同，无事实和法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告未提供证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。结合当事人质证意见，对以上证据的真实性予以认定，并结合当事人陈述认定以下事实：2011年8月12日，原告郭丹与被告锦州宝地龙栖湾置业有限公司（该公司名称现变更为被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司）签订《宝地·威尼斯水城委托代建房协议》。该协议主要约定甲方郭丹购买锦州宝地龙栖湾置业有限公司为辽宁医学院内部职工开发建设的宝地·威尼斯水城住宅，住宅类型为高层，暂定建筑面积62平方米，每平方2130-2740元，付款时间及金额，2011年8月2日，甲方预付房款定金10000元，2011年8月12日，甲方预付房款55000元，楼盘主体达到2层时进行抓阄，抓阄一周内交清房款总额80%，主体封顶后一周内结清全部房款及附属设施款。住宅交付期限乙方预计2013年11月30日交付甲方使用，但因不可抗力、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决或其他非乙方所能控制的因素等，甲方给乙方三个月的宽展期。违约责任条款中规定：如乙方按协议规定仍不能交付的，乙方按满足宽展期超过三个月以上部分及甲方实交房款金额计算，按照银行一年定期存款利率支付甲方违约金。乙方在交付甲方房屋出现其他违约情形，乙方应按银行一年定期存款利率支付甲方违约金……。2012年9月22日，原告与被告顺兴通达公司签订了“宝地·威尼斯水城”委托代建房号确认单，该确认单载明房型62平方米，门牌号及楼层，单价每平方米2670元，房款165540元，其上载明付款时间为2012年9月26日前交房款132432元（含已交首付款）。2011年8月2日，原告交付给锦州宝地龙栖湾置业有限公司案涉房屋订金1万元，2011年8月12日交付房款55000元。2012年9月26日，原告交付给顺兴通达公司案涉房屋房款67432元，2013年8月16日，交付顺兴通达公司房款33108元，以上共计165540元。被告庭审中认可现该小区至今没有完成综合竣工验收，暂时不能办理房产证，水、电、燃气、供暖设施因政府配套不到位，暂时无法使用，原告亦未接收房屋。原告庭审中称在起诉前未向被告提出过解除合同的主张。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中原告与被告东升骏杰公司签订的《委托代建协议》及与被告顺兴通达公司签订的《确认书》明确了商品房买卖合同应当明确的主要内容，原告方已交付房款，应视为签订了商品房买卖合同。但案涉房屋因被告方的原因未办理综合竣工验收，是造成本案所涉房屋无法办理房屋不动产产权证的根本原因，同时现该房屋配套设施不能使用，原告购房的目的现不能实现，故原告要求解除合同的诉讼请求，于法不悖，本院予以支持。根据《合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。原告诉请被告退还已经缴纳的房款165540元,该金额与审理查明的原告已向二被告支付的款项金额相符,属于恢复原状的范畴,本院予以支持。对于原告诉请被告赔偿违约金的诉讼请求，本院认为，本案中，原告应在被告初始违约时行使解除合同的权利，但原告一直未提出解除合同，怠于行使了解除合同的权利，扩大了违约金损失，故本院认为违约金起止时间应以原告起诉时间2021年3月18日起至实际给付之日止为宜。根据原、被告签订的委托代建协议违约责任条款的约定：“如乙方按协议规定仍不能交付的，乙方按满足宽展期超过三个月以上部分及甲方实交房款金额计算，按照银行一年定期存款利率支付甲方违约金。乙方在交付甲方房屋出现其他违约情形，乙方应按银行一年定期存款利率支付甲方违约金……”，该约定不违反法律规定，但约定不明确，应视为按照中国人民银行同期一年期存款利率计算，故被告东升骏杰公司、被告顺兴通达公司应当按照中国人民银行同期一年定期存款利率支付利息损失。关于二被告是否应共同返还房款及支付原告违约金的问题，本院认为，与原告签订委托代建房协议的为被告东升骏杰公司，与原告签订房号确认单的为被告顺兴通达公司，庭审中，被告顺兴通达又认可其与原告的委托代建关系，所以二被告均与原告形成了商品房买卖的合同关系，故二被告应共同返还原告房款并支付违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定,判决如下:一、解除原告郭丹与被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司2011年8月12日签订的委托代建房协议；二、解除原告郭丹与被告锦州顺兴通达房地产开发有限公司签订的委托代建房号确认单；三、被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司、被告锦州顺兴通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告郭丹购房款165540元及支付违约金损失(以165540元为基数,从2021年3月18日起计算至实际给付之日止，利率按中国人民银行同期一年定期存款利率计算)；四、驳回原告郭丹的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1805元，由被告锦州东升骏杰房地产开发有限公司、被告锦州顺兴通达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  耿丹二〇二一年六月十日书记员  李娟