广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2071民初5962号原告：中山市沙溪镇云汉村民委员会，住所地广东省中山市沙溪镇云汉村。负责人：刘玉田，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：钟其安，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢红萍，广东广中律师事务所实习律师。被告：薛素敏，女，1967年2月3日出生，汉族，住辽宁省沈阳市大东区，原告中山市沙溪镇云汉村民委员会（以下简称云汉村委会）与被告薛素敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云汉村委会的委托诉讼代理人钟其安、谢红萍，被告薛素敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云汉村委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除中山市沙溪镇云汉商贸服装批发市场服务管理有限公司与被告于2017年6月26日签订的《中山市沙溪镇云汉商贸服装批发市场商铺租赁合同》，被告在判决生效之日将位于中山市沙溪镇云××中山市××服装批发市场××区58卡商铺交还给原告；2.判令被告向原告支付从2017年7月1日至交还商铺之日止按每月1000元计算的租金（暂计至2018年3月31日的租金为9000元）；3.判令被告向原告支付从2017年7月1日至交还商铺之日止按每月1300元计算的场地使用费、公共设施维护费及管理费（暂计至2018年3月31日为11700元）；4.判令被告向原告支付从2017年7月起至2018年3月期间的电���160.5元、水费36元；5.判令被告向原告缴交的合同保证金6900元无偿归原告所有；以上暂合计27796.5元。诉讼中，原告云汉村委会明确诉讼请求如下：涉案商铺已另租他人，无须被告交还原告；第二项诉讼请求中租金的计算方法为：从2017年7月1日起至2018年4月20日（即交还商铺之日）止，按每月1000元计算为9667元；第三项诉讼请求中场地使用费、公共设施维护费及管理费的计算方法为：从2017年7月1日起至2018年4月20日（即交还商铺之日）止，按每月1300元计算为12567元；第四项诉讼请求中电费160.5元包括六月份的一部分电费及从2017年7月至2018年3月期间的电费132元[（2203度-2093度）×1.2元/度]，水费从2017年7月至2018年3月为36元（4元/月×9个月）。事实和理由：中山市沙溪镇云汉商贸服装批发市场系原告物业，原告委托中山市沙溪镇云汉商贸服装批发市场服务管理有限公司（以下简���云汉商贸市场公司）对该市场进行经营管理。2017年6月26日，云汉商贸市场公司与被告签订了一份《中山市沙溪镇云汉商贸服装批发市场商铺租赁合同》（以下简称租赁合同），合同约定：中山市沙溪镇云汉商贸服装批发市场系原告物业，原告已委托云汉商贸市场公司对该市场进行经营管理，被告承租了位于中山市沙溪镇云××中山市××服装批发市场××区58卡商铺作经营服装销售用途，租赁面积约为94.5平方米；租赁期限从2017年7月1日起至2019年6月30日；租赁期间，云汉商贸市场公司以原告的名义向被告收取租金、场地使用费、公共设施维护费及管理费、水电费、合同保证金等，由原告开具相关收据；被告应向云汉商贸市场公司缴交合同保证金6900元及商铺广告位制作保证金1000元；租赁期间，被告须于每月15号前一次性缴清当月租金1000元、场地使用费、公共设施维护费���管理费1300元及商铺上月水电费；被告拖欠租金、场地使用费、公共设施维护费及管理费、水电费等费用的，应按拖欠费用总额以每日千分之一计付违约金给原告，逾期一个月以上的，云汉商贸市场公司有权解除合同，收回租赁物，且被告所交的合同保证金无偿归云汉商贸市场公司，合同还就其他事项作了约定。上述租赁合同签订后，云汉商贸市场公司已按合同约定将上述商铺交付给被告使用，但被告至今仍拖欠原告从2017年7月1日至今的租金、场地使用费、公共设施维护费及管理费、从2017年7月起至2018年3月期间的电费160.5元、水费36元。原告认为，云汉商贸市场公司与被告签订的上述租赁合同合法有效，双方均应按合同的约定履行。中山市沙溪镇云汉商贸服装批发市场系原告物业，原告已委托云汉商贸市场公司对该市场进行经营管理，已按合同约定将租赁商铺交付��被告使用，被告应向原告付清从2017年7月1日至交还商铺之日止按每月1000元计算的租金、按每月1300元计算的场地使用费、公共设施维护费及管理费及从2017年7月起至2018年3月期间电费160.5元、水费36元，被告逾期缴交租金、管理费、水电费等费用的行为已构成违约，根据合同的约定，原告有权解除与被告签订的上述合同，收回租赁商铺，且被告所交的合同保证金无偿归原告所有。为维护原告的合法权益，特具状法院，请依法支持原告的全部诉讼请求。原告云汉村委会为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.被告身份证复印件；2.中山市沙溪镇云汉商贸服装批发市场商铺租赁合同；3.协议书；4.收据；5.解除合同通知书、照片两张；6.中山市沙溪镇云汉商贸服装批发市场商铺租赁合同；7.2017年、2018年云汉商贸小区水电度数表；8.企业信用信息查询结果。被告薛素敏辩称，不同意原告的诉求，原告已于2018年4月20日前把商铺出租了。被告虽然已不租商铺，但委托隔壁的商铺把钥匙交还给原告。商铺空档期间原告完全可以出租出去收租，但原告却没有出租。而且原告也给被告打了很多次电话，被告已明确不租商铺了。被告薛素敏就其辩解，未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：中山市沙溪镇云汉商贸服装批发市场服务管理有限公司（以下简称云汉商贸公司）于2014年4月25日依法成立，其股东为中山市沙溪镇云汉村股份合作经济联合社，经营范围为中山市沙溪镇云汉商贸服装批发市场服务管理。2014年5月1日，云汉商贸公司作为乙方，与��为甲方的云汉村委会签订《协议书》，约定：位于中山市××××号中山市沙溪镇云汉商贸服装批发市场系甲方物业，甲方成立乙方，甲方要求乙方对该市场进行经营管理；乙方的委托权限包括：与租户签订租赁合同，对上述市场进行日常管理，向租户催收租金、水电费、场地使用费、公共设施维护费及管理费等费用；委托管理权限从2014年5月1日至2024年4月30日为止。2017年6月26日，云汉商贸公司作为甲方、出租方，薛素敏作为乙方、承租方，双方签订《中山市沙溪镇云汉商贸服装批发市场商铺租赁合同》，主要约定如下内容：甲方将位于中山市沙溪镇云××中山市××服装批发市场××区58卡商铺（复式）出租给乙方，租赁面积约为94.5平方米；乙方租赁上述商铺作经营服装销售用途，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变用途；租赁期间，甲方以中山市沙溪镇云汉村民委员会的名义向乙方收取租金、场地使用费、公共设施维护费及管理费、水电费、合同保证金等，由中山市沙溪镇云汉村民委员会开具相关票据；租赁期限为2年，从2017年7月1日至2019年6月30日止；租金：租赁期间，乙方须于每月15号前一次性缴清当月租金1000元，租金由中山市沙溪镇云汉村民委员会开具发票，票据由甲方交付给乙方；水电费：按铺内安装分表实际使用吨数/度数按供水供电部门公布的收费标准计收，乙方应在每月15号前一次性向甲方缴清上月水电费；乙方还须按4元/月的标准向甲方缴交水表代管、代维费，该费用乙方在缴交水电费时一并支付给甲方；为保证乙方合理履行本租赁合同，乙方应于本合同签订时向甲方缴交合同保证金6900元，如上述商铺及各种设施经甲方检查无损坏（不含商铺及其附属设施自然损耗和折旧），且乙方交清所有租金等应��费用，并注销/变更工商登记营业执照后，则甲方应将该保证金全部退回给乙方（不计利息）；签订本合同之日，乙方应向甲方缴交商铺广告位制作保证金1000元；租赁期间，乙方须于每月15号前一次性缴清当月场地使用费、公共设施维护费及管理费1300元，场地使用费、公共设施维护费及管理费由中山市沙溪镇云汉村民委员会开具相应收据，如乙方需开具发票的，则所产生的税金由乙方承担，票据由甲方交付给乙方；乙方有下列情形之一的，甲方有权书面通知乙方解除本合同并收回租赁物，乙方所交合同保证金无偿归甲方，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：拖欠租金、场地使用费、公共设施维护费及管理费等应缴费用超过一个月（含一个月）的，拖欠水电费超过一个月（含一个月）的；违约责任：如乙方擅自解除本合同或因乙方原因导致本合同无法履行的，则乙方所���的合同保证金无偿归甲方所有；如乙方逾期缴交租金、场地使用费、公共设施维护费及管理费、水电费的，每逾期一天，则乙方应按拖欠租金、场地使用费、公共设施维护费及管理费、水电费总额以每日千分之一计付违约金给甲方；如逾期一个月仍未缴清的，则甲方有权解除本合同，收回租赁物，且乙方所交的合同保证金无偿归甲方，甲方并有权通过法律程序向乙方追讨拖欠的款项。合同还约定了其他事项。云汉商贸公司及其代表人刘肇强、薛素敏分别在甲方（出租方）、乙方（承租方）处盖章、签名捺印。上述合同签订后，云汉村委会将涉案商铺交给薛素敏使用，薛素敏向云汉村委会交付合同保证金6900元。双方确认租金从2017年7月1日起计算。云汉村委会主张薛素敏自承租之后就没有支付租金。薛素敏认为其支付了一个月的租金2350元，云汉村委会不予���认，薛素敏也没有提交收据予以证明。薛素敏主张其承租两个月后，因生意亏损就不再使用商铺，并将商铺钥匙交给隔壁商铺，并告知隔壁商铺承租人其不再承租上述商铺，但薛素敏没有通知云汉村委会、云汉商贸公司，没有与云汉村委会办理撤场的交接手续，也没有与云汉商贸公司解除租赁合同。云汉村委会主张薛素敏承租上述商铺后，一直经营至2017年9月，2017年10月才将货物搬走。此后云汉村委会电话联系薛素敏，要求薛素敏交纳租金，并要求解除租赁合同。云汉商贸公司于2018年4月10在涉案商铺门上张贴《解除合同通知书》，要求解除与薛素敏签订的租赁合同。其内容为：您所承租的A区58号铺位，因长期拖欠租金、管理费和水电费等该商铺费用（以下简称“租金”），经甲方多次联系催促未果，至今依然未履行缴交租金的义务，按双方签订的《云汉商贸服装��发市场租赁合同》第八条第2项第3条：拖欠租金、场地使用、公共设施维护费及管理费等应缴费用超过一个月（含一个月）的；第4条：拖欠电费超过一个月（含一个月）的等约定，贵方已单方面违约。特通知：由于贵方单方面违约，因此我方决定解除与贵方签订的上述合同（解除租赁关系），且我方已正式通过诉讼方式对你所拖欠的费用进行追讨，现特通知贵方在本通知书张贴之日起三天内到管理处办理相关手续后将存放在铺位内的所属贵方的财物搬走，逾期不办理的，视乙方放弃该财产，甲方有权对乙方所放弃财产进行处理，而不作任何补偿给乙方。之后云汉村委会于2018年4月20日强行开锁，将商铺另行出租给他人。云汉村委会经向薛素敏追偿未果，遂向本院起诉，主张前述实体权利。另查，根据2017年、2018年云汉商贸小区水电度数表，涉案商铺（A58）2017年7月电表度数为2093，8月电表度数为2103，9月电表度数为2111，10月电表度数为2120，11月电表度数为2128，12月电表度数为2140，2018年1月电表度数为2151，2月电表度数为2157，3月电表度数为2167，4月电表度数为2203。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。云汉村委会依照其与云汉商贸公司签订的《协议书》，将位于中山市××××号中山市沙溪镇云汉商贸服装批发市场委托给云汉商贸公司进行经营管理，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。云汉商贸公司在经营管理过程中以自己的名义与薛素敏签订的《中山市沙溪镇云汉商贸服装批发市场商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行。合同签订后，云汉村委会依约将涉案商铺交付给薛素敏使用，薛素敏应按合同的约定支付租金及水电费、场地使用费、公共设施维护费及管理费。薛素敏承租涉案商铺后，未按合同约定向云汉村委会支付租金及水电费、场地使用费、公共设施维护费及管理费，已构成违约，应承担违约责任。合同约定“如乙方逾期缴交租金、场地使用费、公共设施维护费及管理费、水电费的，每逾期一天，则乙方应按拖欠租金、场地使用费、公共设施维护费及管理费、水电费总额以每日千分之一计付违约金给甲方；如逾期一个月仍未缴清的，则甲方有权解除本合同，收回租赁物”，薛素敏从承租之日起即从2017年7月起未交纳租金及水电费、场地使用费、公共设施维护费及管理费，已逾期超过一个月，合同解除的条件已成就，云汉村委会要求解除租赁合同合法有据，本院予以支持。由于薛素敏逾期未交租金构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，云汉村委会要求薛素敏支付租金及水电费、场地使用费、公共设施维护费及管理费的诉求，符合双方合同的约定及法律的规定，本院予以支持。关于租金计算的期限。云汉村委会要求租金从拖欠之日起计算至2018年4月20日。本院经审查认为，薛素敏认为其经营了两个月后因生意亏损就不再经营，并将商铺钥匙交给隔壁商铺的承租人，但其陈述没有相应的证据证实，本院不予采信。本院认定薛素敏未与云汉商贸公司及云汉村委会办理不再承租的交接手续。薛素敏自2017年7月1日承租涉案商铺后从未支付租金及水电费、场地使用费、公共设施维护费及管理费，云汉村委会又在庭审中称薛素敏于2017年10月将商铺内财产搬走，其后又多次通过电话向薛素敏催收，要求薛素敏交纳租金及水电费、场地使用费、公共设施维护费及管理费，因此本院认定云汉村委会于2017年10月已经知道薛素敏搬走，其在得知薛素敏违约后，有防止损失扩大的义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”薛素敏未能如约支付租金及水电费、场地使用费、公共设施维护费及管理费，有失诚信，已构成违约。然而，云汉村委会在明知薛素敏不会继续履行合同的义务的情况下，未能及时行使合同解除权，采取积极有效的措施防止损失的扩大，根据上述法律规定，应对之后涉案商铺的损失负有主要责任。云汉村委会在知晓薛素敏违约后，寻找新的承租人期间涉案商铺���于空档期，基于本案薛素敏违约在先，薛素敏应对该段空档期涉案商铺的租金予以赔偿。故本院酌定薛素敏应按合同约定的每月租金1000元、每月场地使用费、公共设施维护费及管理费1300元的标准，赔偿云汉村委会从2017年10月至2017年12月三个月的租金及场地使用费、公共设施维护费及管理费的损失。故薛素敏应向云汉村委会支付从2017年7月至2017年12月期间的租金6000元（1000元/月×6个月）及场地使用费、公共设施维护费及管理费7800元（1300元/月×6个月），并支付电费56.4元[（2140度-2093度）×1.2元/度]、水费24元（4元/月×6个月）。关于合同保证金。云汉村委会要求薛素敏缴交的合同保证金6900元归其所有。合同保证金属于履约保证金，其目的是为了保证承租人按合同的约定履行合同义务。根据合同“如逾期一个月仍未缴清的，则甲方有权解除本合同，收回租赁物，且乙方所交的合同保证金无偿归甲方”的约定，由于薛素敏未按合同约定支付租金、水电费及场地使用费、公共设施维护费及管理费，构成违约，故本院对云汉村委会要求薛素敏缴交的合同保证金6900元归其所有的请求予以支持。综上所述，云汉村委会的诉求合理部分，本院予以支持。薛素敏的抗辩合理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除中山市沙溪镇云汉商贸服装批发市场服务管理有限公司与被告薛素敏于2017年6月26日签订的《中山市沙溪镇云汉商贸服装批发市场商铺租赁合同》；二、被告薛素敏于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市沙��镇云汉村民委员会支付从2017年7月1日至2017年12月31日期间的租金6000元、场地使用费、公共设施维护费及管理费7800元、电费56.4元、水费24元；三、被告薛素敏向原告中山市沙溪镇云汉村民委员会缴交的合同保证金6900元归原告中山市沙溪镇云汉村民委员会所有；四、驳回原告中山市沙溪镇云汉村民委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费495元，简易程序减半收取为247元（原告云汉村委会已预交），由原告云汉村委会负担87元，由被告薛素敏负担160元。被告薛素敏负担的部分，于本判决生效之日起七日内直接返还给原告云汉村委会。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日���，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  廖鑑财二〇一八年七月二十日书记员  杨平丽