甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2021）甘0602民初4607号原告：张红霞，女，1983年1月20日出生，汉族，住武威市凉州区启源东路16号1号楼3单元501室，住武威市。原告：高某，男，2005年2月23日出生，汉族，住址同上。法定监护人：张红霞，系原告高某母亲。被告：武威市盛大商贸有限公司，住所地：武威市凉州区汉武大道336号。法定代表人：孟志国，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张志辉，男，1972年12月24日出生，汉族，住武威市凉州区悦蔬巷4号1单元502室，住武威市。系该公司部门经理。原告张红霞、高某与被告武威市盛大商贸有限公司（以下简称盛大商贸公司）合同纠纷一案，本院于2021年4月2日受理后，依法适用简易程序，于2021年5月13日、2021年6月3日两次公开开庭进行了审理。原告张红霞，被告委托诉讼代理人张志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张红霞、高某向本院提出如下诉讼请求：1、被告30天内退还原告所缴纳的全部购房款158398元；2、按《商品房认购合同》第六条第二项被告赔偿原告每日已交房款的万分之三的违约金47.5元，从2019年1月1日到2021年3月25日合计820天,共计38950元；3、按照《委托管理合同》支付盛大汽贸城商业2号楼3层8320号房屋2019年11月25日到2021年3月25日共计16个月27852元(第三年2019年11月25日到2020年11月25日租金20888元,第四年2020年11月26日到2021年到3月25日共计4个月租金6964元)。事实与理由：2017年11月25日原告张红霞和被告武威市盛大商贸有限公司将位于盛大汽贸城商业××楼签订《商品房认购合同》和《委托经营管理合同》，从合同签订起至今，原告每年都多次上门催问银行贷款和商品房交房事项，该公司工作人员每次都答复让我们等通知,让我们到期过来领租金，2020年11月原告再次上们询问到期的第三年租金20888元领取事项,该公司工作人员以银行贷款没有批下来为由，答复原告2021银行贷款批下来再给租金或把租金算到银行贷款本金里。2021年3月份武威市盛大商贸有限公司工作人员电话通知原告上门协商商品房事宜，被告提出银行贷款批不下来,让原告置换该公司其他商铺或者退房，退房没有任何赔偿，所交房款三个月退清。后经被告和原告就退房事宜多次协商未果，被告自2017年11月至今没有以任何方式通知原告，被告在这几年的时间中不作为，不担当,没有履行合约，没有把风险降到最低点,使原告蒙受了巨大的投资风险和生活压力以及精神损失。为了保护原告的合法权益不受侵害，无奈向法院起诉，恳求依法判决。被告辩称，对原告的诉讼请求的第一条我们可以于一月内将所交纳的购房款返还原告。对于第二、第三条诉请我们可以协商解决，协商不成法院判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张红霞、高某为证明其主张的事实，向法庭提交以下证据：1、商品房认购合同一份、收据一份，证明：张红霞、高某与盛大商贸公司于2017年11月25日签订了商品房认购合同，张红霞、高某购买了涉案房屋，张红霞、高某向盛大商贸公司交纳房款158398元的事实。2、委托经营管理合同一份、置业计划一份，证明：2017年11月25日，张红霞、高某与武威盛大豪生国际大酒店有限公司签订了委托经营管理合同的事实。同时还证明盛大商贸公司在与张红霞、高某签订合同时，要求张红霞、高某交纳50%的购房款，剩余房款由盛大商贸公司为张红霞、高某办理按揭贷款，分十年付清。经质证：盛大商贸公司对商品房认购合同、收据的真实性没有异议，对于交款的事实也没有异议；对于委托经营管理合同盛大商贸公司不予质证，因为武威盛大豪生国际大酒店有限公司与张红霞、高某签订的合同和盛大商贸公司没有关系，根据合同的相对性原则，与盛大商贸公司无关；对于置业计划，因为该证据上未加盖公章，无法证明其真实性，盛大商贸公司不予认可。盛大商贸公司未就其抗辩主张向法庭提交证据。根据原、被告的陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：盛大商贸公司是一家从事房地产开发及销售等业务的有限责任公司。2017年11月29日，张红霞、高某与盛大商贸公司签订商品房认购合同一份，合同约定：张红霞、高某认购由盛大商贸公司开发建设的“盛大西北国际汽贸城（盛大.豪生国际大酒店）”项目2号楼3层8320号公寓，按建筑面积计算，该公寓单价每平方米5201.28元，建筑面积57.37㎡，总金额298398元；该房屋的付款方式为银行按揭，2017年11月25日前支付总房款的50%，即158398元；盛大商贸公司应在2018年12月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交付条件的公寓予以交付，如遭遇不可抗力且盛大商贸公司在发生之日起30个工作日内告知张红霞、高某，盛大商贸公司可据实予以延期；合同第六条第（一）项规定，若张红霞、高某未按约定履行付款义务，逾期30个工作日视为张红霞、高某自愿放弃本合同项下的所有权益，并同意解除合同，盛大商贸公司有权将该公寓另行出售，同时张红霞、高某应当向盛大商贸公司支付该公寓总房款的10%作为违约金；合同第六条第（二）项规定，若因盛大商贸公司责任无法按时交房，盛大商贸公司需在30个工作日内无条件退还张红霞、高某所缴纳的全部购房款，并赔偿张红霞、高某已交房款金额2%作为合同违约金，届时合同自动解除，如逾期盛大商贸公司未退还的，每日按已交房款万分之三向张红霞、高某支付违约金。合同还约定了其他事项。张红霞、高某于2017年11月25日交纳房款158398元，剩余房款因政策变动，导致无法办理银行按揭，张红霞、高某亦未向盛大商贸公司支付剩余房款，盛大商贸公司也未向张红霞、高某交付房屋，张红霞、高某与盛大商贸公司因房款退还问题发生争议，遂提起诉讼。另查明，2017年11月25日，张红霞、高某与武威盛大豪生国际大酒店有限公司（以下简称盛大豪生公司）签订委托经营管理合同一份，该合同约定，张红霞、高某将其购买的武威市××区公寓租赁给盛大豪生公司，由盛大豪生公司负责具体的经营或出租，年限为12年。合同还对公寓租金等事宜进行了约定。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。本案中，因盛大商贸公司同意解除涉案合同并向张红霞、高某退还房款，故本院对于合同解除及房款退还等问题将不再赘述。对于本案中张红霞、高某要求盛大商贸公司从2019年1月1号到2021年3月25日按已交房款的万分之三支付违约金的诉讼请求，因盛大商贸公司未按约交房，张红霞、高某的该项诉讼请求本院依法予以支持，违约金可按合同约定计算，自2019年1月1日至2021年3月25日，共计814日，每日违约金158398元×0.3‰=47.5元，故盛大商贸公司应当向张红霞、高某支付违约金共计814×47.5=38665元。对于盛大商贸公司认为张红霞、高某未支付剩余房款构成违约的抗辩理由，本院认为，涉案合同中仅约定了首期房款的支付时间，对于剩余房款何时支付等事宜未作出明确约定，故张红霞、高某虽未支付剩余房款，但根据盛大商贸公司陈述，涉案房屋已无法办理银行按揭，因双方对剩余房款如何支付再未进行约定，故张红霞、高某的行为不构成违约。对于张红霞、高某要求盛大商贸公司按照委托经营管理合同支付公寓租金的诉讼请求，经查委托经营管理合同系张红霞、高某与盛大豪生公司签订，根据合同的相对性原则，张红霞、高某要求盛大商贸公司支付公寓租金并无事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第一百三十六条、第一百七十六条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条之规定，判决如下：一、张红霞、高某与武威市盛大商贸有限公司签订的商品房认购合同予以解除。二、武威市盛大商贸有限公司退还张红霞、高某购房款158398元及违约金38665元，限本判决生效之日起30日内付清。三、驳回张红霞、高某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4678元，减半收取2339元，由武威市盛大商贸有限公司负担2120元，张红霞、高某负担219元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 张继红二○二一年六月二十一日书记员 徐 波