贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终1542号上诉人（原审被告）：六盘水实地房地产开发有限公司，住所地：六盘水市钟山区明湖路**，统一社会信用代码：915202000570772011。法定代表人：杨文杰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈富洪，男，彝族，1992年9月4日生，住贵州省六盘水市六枝特区，系该公司职工。被上诉人（原审原告）：陈文，男，彝族，1981年2月3日出生，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：陈政霖，男，汉族，1991年2月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。上诉人六盘水实地房地产开发有限公司（以下简称实地公司）因与被上诉人陈文、陈政霖商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初5641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。实地公司上诉请求：1.撤销原审判决第二项有关逾期交房违约金部分的判项，并依法予以改判；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以已交房价632173元的15％计算上诉人逾期交房违约金，违反公平原则。根据《补充协议》第三条第三款的约定，被上诉人必须在2017年6月26日前支付该商品房总价的49.04％款项给上诉人，而直至2018年10月25日被上诉人才将该款项打入上诉人银行账户，被上诉人在本案中也存在违约，且被上诉人在一审中也未举证证明因逾期交房所产生的实际损失。上诉人在一审中主张按照逾期交房期间有关主管部门公布和有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋标准计算逾期交房违约金并无不妥。一审法院未以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则综合分析，仅以补充协议约定的“不超过已付房价款的15％”轻易判决，超出了上诉人订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失，同时也违反了公平原则。二、一审法院认定事实不清，以已交房价632173元的15％计算上诉人逾期交房违约金，系对《补充协议》的错误理解，违反双方当事人的真实意思表示。根据《补充协议》约定：买受人根据《商品房买卖合同》第十三条第一种方式第（2）款约定要求继续履行的，出卖人需向买受人支付逾期交房违约金最高不超过买受人已交房价款的15％”，该条款是对《商品房买卖合同》第十三条第一款第二项违约金的上限的限定，即逾期交房超过90日，合同继续履行的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，且支付的违约金总金额最高不超过已交付房价款的15％。一审法院将该补充协议理解为双方当事人确认的逾期交房违约金计算额为已交付房价款的15％，系对事实认定不清。陈文、陈政霖未提交书面答辩意见。陈文、陈政霖向一审法院起诉请求：1、判决被告立即将位于六盘水碧桂园一期九、十号楼底层109号商铺（价值632173元）的产权办理在我们名下；2、判决被告支付逾期办理商品房转移登记的违约金56832.35元（从2018年4月1日起至2020年9月16日止，按合同约定日万分之一计，以后仍按此计算至办理完产权证为止）；3、判决被告支付逾期交房的违约金139982元（其中：首付款于2017年5月26日支付322173元至2018年10月25日为899天；2018年10月25日全部购房款付清为632173元到2020年8月9日收房，计649天；按合同约定日万分之二计）。一、二、三项合计：828987.35元；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年5月23日，原告陈文、陈政霖向被告实地公司支付定金10000元。2017年5月26日，二原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号：1705260013，合同约定二原告向被告购买位于六盘水市钟山区九、十号楼底商109铺的房屋，建筑面积70.08ｍ，总价款632173元，用途为商业，约定付款方式为贷款方式付款，买受人以银行按揭付款，于合同签订之日向出卖人交付首期房款322173元，余款310000元以银行按揭支付。出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。对逾期交房和逾期办理转移登记的责任合同中约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）；……（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金……出卖人承诺于2018年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订当日，二原告向被告支付了首付款312173元、物业专项维修基金3504元及交易手续费420.48元。2017年6月5日，二原告与被告签订了一份《补充协议》，内容为：“第三条关于付款方式及期限如买受人选择合同第八条第3种按揭付款方式的，买卖双方一致同意修改为按如下约定方式支付……（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的50.96%给出卖人，即叁拾贰万贰仟壹佰柒拾叁元整，并向贷款银行办理按揭申请手续。（3）买受人必须在2017年6月26日前，付该商品房总房价款的49.04%（银行按揭款项）给出卖人，即叁拾壹万元整……第五条关于该商品房交付条件与交接手续（一）关于该商品房的交付条件，买卖双方一致同意将合同第十一条第（二）款的约定变更，按本款约定履行。该商品房交付时应当符合的条件为：出卖人已向该商品房所在地政府行政主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。买受人自愿同意不以取得该商品房面积实测技术报告书作为交付条件，相关基础配套设施的交付条件以本条第（二）款约定为准。但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期交付；遭遇不可抗力，且出卖人自确定之日起30日内告知买受人的，政府延迟有关文件批准或其他政府行为；买受人有任何违约行为……（六）如双方约定买受人在办理交付手续前或办理交付手续时应缴纳相关费用（包括但不限于因面积差异应补交的购房款、物业专项维修基金、契税、办证费用）的，出卖人有权在买受人付清上述费用后再交付该商品房给买受人。第六条逾期交付责任买卖双方一致同意对合同第十三条进行以下补充和变更：……2、买受人根据合同第十三条第1种方式第（2）款约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%……”。2018年10月25日，涉案房屋的贷款310000元发放支付至被告账户。2020年8月9日，被告向二原告交付了涉案商品房。现原、被告因逾期交房及逾期交付房屋权属证书发生纠纷，故二原告诉至法院。一审法院认为，原告陈文、陈政霖与被告实地公司于2017年5月26日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。现二原告诉请要求被告为二原告办理房屋所有权登记手续，庭审中二原告自认涉案房屋不具备办理所有权登记的条件，被告称具备办理不动产登记的条件但未举证证明已向不动产登记部门提交申请和相关资料，故对二原告的该项诉请，不予支持。关于二原告主张的逾期交付房屋权属证书的违约金56832.35元，《商品房买卖合同》约定出卖人于2018年3月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，而被告至今未按该约定履行。被告辩称系二原告逾期支付购房款及新冠疫情造成的不可抗力影响导致被告未能办理，对此双方并未约定如二原告未按期支付购房款被告可免除逾期交付房屋权属证书的违约责任，而合同约定的办理房屋权属证书的时间系2018年3月31日前，与新冠疫情的爆发时间相隔甚久，且在我国有力的疫情防控措施下早已实现复工复产，故不构成不可抗力，被告的上述辩称不能成立，不予采信。被告应按照《商品房买卖合同》第二十二条关于转移登记的约定按日向二原告支付已交付房价款万分之一的违约金。从2018年4月1日计算至2020年9月16日为322173元×0.01％×207天=6668.98元，632173元×0.01％×693天=43809.59元，共计50478.57元，予以支持50478.57元，超出部分不予支持，2020年9月17日至被告实际交付房屋权属证书之日止的违约金仍按此标准计算。关于二原告主张的逾期交房违约金139982元，《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付商品房，而双方实际于2020年8月9日才办理移交，被告辩称二原告作为先履行方未按约定履行支付购房款的义务，后履行方有权拒绝其交付房屋的请求且不承担逾期交房的违约责任。根据《补充协议》第三条第（3）点的约定，被告收到贷款的时间确实已超过该约定期限，但对于为何贷款至2018年10月25日才发放原、被告存在争议，在本案中并无证据显示系二原告个人原因导致贷款逾期支付给被告，对逾期付款的情形，被告在此前未向二原告主张解除合同或要求承担违约责任，本案中被告也未就此提起反诉。即便被告在收到贷款前可以拒绝交付房屋，但在2018年10月25日收到贷款后，被告就应将涉案房屋交付给二原告，但被告于2020年8月9日才进行交付，因此被告逾期交房的违约事实客观存在，应承担逾期交房违约金。二原告主张的逾期交房违约金139982元，超出了《补充协议》关于逾期交付责任：“第六条逾期交付责任买卖双方一致同意对合同第十三条进行以下补充和变更：……2、买受人根据合同第十三条第1种方式第（2）款约定要求合同继续履行的，出卖人需向买受人支付的逾期交房的违约金最高不超过买受人已交付房价款的15%……”的约定，该约定明确了被告承担违约金的上限和比例，并不存在被告辩称的没有约定具体的比例属于约定不明，故按照该约定，被告需向二原告支付的逾期交房违约金最高为632173元×15%=94825.95元，予以支持94825.95元，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项的规定，判决：一、被告六盘水实地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付原告陈文、陈政霖2018年4月1日至2020年9月16日的逾期交付房屋权属证书的违约金50478.57元（按每日万分之一计算，2020年9月17日至被告六盘水实地房地产开发有限公司实际交付房屋不动产权属证书之日止的违约金仍按此标准计算）；二、被告六盘水实地房地产开发有限公司于判决生效10之日起十日内支付原告陈文、陈政霖逾期交房违约金94825.95元；三、驳回原告陈文、陈政霖的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12090元，由原告陈文、陈政霖负担3143元，被告六盘水实地房地产开发有限公司负担8947元（原告陈文、陈政霖已预交，被告六盘水实地房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内将自己负担的部分连同上述款项一并返还原告陈文、陈政霖）。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审认定事实基本一致，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，上诉人实地公司仅对逾期交房违约金提起上诉，故本案二审争议焦点为：一审计算的逾期交房违约金金额是否恰当。上诉人实地公司主张被上诉人存在逾期付款的违约行为，且被上诉人未举证证明因逾期交房产生的实际损失，逾期交房违约金应按照逾期交房期间有关主管部门公布和有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋标准计算。首先，对于贷款为何至2018年10月25日才发放，当事人之间存在争议，在本案中无证据显示系被上诉人原因导致按揭贷款迟延办理。即便被上诉人存在逾期付款的情形，上诉人实地公司未主张解除合同或要求承担违约责任，亦未提交证据证明案涉商品房在合同约定的交房时间2017年9月30日之前即具备交房条件，只是因被上诉人逾期付款才导致其逾期交房，对上诉人实地公司的该项主张不予采信。其次，关于逾期交房违约金金额问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。适用该条款的前提是商品房买卖合同没有约定违约金数额或损失赔偿额计算方法的情形。而本案中双方明确约定了违约金的计算方法，故不属于该条款规定的情形。案涉《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付商品房，但上诉人实地公司2020年8月9日才移交商品房，逾期交房的客观事实存在，按照《商品房买卖合同》第十三条关于逾期交房违约金计算标准，自约定的交付期限届满之次日起到实际交付之日止，按日计算支付全部已付款万分之二违约金，即2017年10月1日至2018年10月25日期间的违约金以已付款322173元为基数，按日万分之二计算违约金为322173元×0.02%×389天=25065.06元，2018年10月26日至2020年8月9日期间的违约金以全部购房款632173元为基数，按日万分之二计算违约金为632173元×0.02%×653天=82561.79元，逾期交房违约金合计107626.85元，已超出一审法院根据《补充协议》约定的全部购房款15%计算的94825.95元，上诉人实地公司主张一审法院按照全部购房款的15%计算逾期交房违约金显失公平的理由不成立。综上所述，六盘水实地房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2171元，由上诉人六盘水实地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年六月二十二日法官助理 浦红梅书 记 员 李炳兰