北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终8729号上诉人（原审原告）：九源百纳物业服务发展（北京）有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：张刚义，董事长。委托诉讼代理人：张春雷，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王胜利，男，该公司员工。被上诉人（原审被告）：孟祥菊，女，1963年10月17日出生。委托诉讼代理人：彭明发（孟祥菊之夫），男，1957年7月16日出生。上诉人九源百纳物业服务发展（北京）有限公司（以下简称九源公司）因与被上诉人孟祥菊物业服务合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院(2018)京0116民初3330号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，上诉人九源公司之委托诉讼代理人张春雷、王胜利，被上诉人孟祥菊之委托诉讼代理人彭明发均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。九源公司上诉请求：1.撤销一审判决中“鉴于九源公司的物业服务质量确实存在瑕疵，故本院对九源公司要求支付物业服务费的具体数额予以酌减”改判为全额支付2016年、2017年物业服务费共计6243.48元；2.请求判决撤销一审判决中“对于九源公司要求孟祥菊给付逾期交纳物业服务费违约金的主张，依据不足，本院不予支持”改判为全额支付2016年、2017年违约金共计800.72元；3.孟祥菊承担全部诉讼费用。事实和理由：一审认定九源公司服务质量存在瑕疵等诸多额外问题，属于事实不清，证据不足。依据孟祥菊辩称：楼道灯无人修，绿化、保洁服务不存在。另，村主任反映物业公司服务质量和服务及时性等方面存在暇疵。九源公司认为以此来认定物业服务质量存在问题，对物业费进行酌减判决不妥，缺乏事实依据。（一）九源公司辩称园区绿化、保洁服务不存在问题。九源公司在提供物业服务期间，严格按照《物业服务合同》规定的绿化和保洁相关标准和要求进行日常清洁和养护工作，孟祥菊当庭未提供任何证据证明九源公司绿化、保洁不存在。（二）孟祥菊辩称楼道电灯无人修问题。九源公司认为设备设施在运行期间出现故障属于正常范围，九源公司楼内照明每周巡视2次，一般故障1日内修复，复杂故障1周内修复；物业服务期间从未接到孟祥菊因设备故障等问题的投诉。（三）九源公司认为一审判决酌减物业费20%的判决缺乏法律依据。依据《最高人民法��关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对向自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。1.九源公司认为孟祥菊提供的照片证据内容片面，不能全面反映事实真相，有些口述辩称问题，不能提供有效证据，因此不能认定九源公司服务质量出现暇疵。2.村委会主任反映物业公司服务质量和服务及时性等方面存任暇疵的问题，九源公司认为村主任与园区业主存在利害关系，应不予采纳。3.村委会全额支付了补贴村民部分0.6元/月平方米的2年物业费（详见民事判快书九源公司提供证据6），九源公司认为是对物业服务质量的认可。4.物业费的定价是依据所服务对象、服务需求和服务标准等几方面因素进行测算来确定物���费价格。物业公司日常服务中安排的人员、提供的工具设各、配件耗材等费用全部由物业费支撑，一审酌减20%物业费酌判决酌减依据不清，九源公司不予认可。5.依据九源公司与怀北庄村民委员会签订的《北京市物业服务合同》第六章第二十三条之规定，甲乙双方对物业服务质量发生争议的，双方可共同委托物业服务评估监理机构就乙方的物业服务质量是否符合本合同约定的服务标准进行评估。九源公司在物业服务期间，业主或甲方从未对九源公司发生因服务质量方面的问题引起争议，也从未提出对服务质量存在异议，九源公司认为业主或甲方对九源公司的服务质量是认可的。二、一审判决认定九源公司要求孟祥菊支付逾期交纳物业服务费违约金的主张，依据不足，法院不予支持属于认定事实不准，适用法律不当。九源公司在物业管理期间，严格按照物业合同���定的标准和要求为小区业主提供服务，同时小区业主也享受了九源公司提供的物业服务。九源公司经营收入只有物业费，经营支出也只能依靠收取的物业费才能正常经营。但孟祥菊在享受九源公司提供服务的同时拒绝交纳物业费，使得物业经营困难。为保障物业服务品质，保障广大业主享有干净、舒适的居住环境，便利的出行条件，为此九源公司垫付了高额的经营费用。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法;物业管理条列第七条之规定，业主在物业管理活动中，履行的义务为按时交纳物业服务费；物业服务合同第十三条、第二十七条之规定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下:多层住宅1.5元/平��米月；业主违反本合同约定，逾期未能按时足额缴纳物业服务费的，应按逾期每日万分之五的标准向乙方支付违约金。九源公司认为孟祥菊的行为已经违反了上述法律法规之规定、违反了物业服务合同之约定，并没有按月交纳物业服务费，在九源公司通过多种形式多次催缴物业费的情况，孟祥菊仍未积极履行义务交付物业费，给九源公司造成经营困难，九源公司只能利用借款、垫资等办法维持经营，增加了九源公司的经营成本，给九源公司带来了不可挽回的损失。孟祥菊辩称，不同意九源公司的上诉请求和理由。九源公司向一审法院起诉请求：1.孟祥菊立即给付九源公司2016、2017年度物业费共计6243.48元；2.孟祥菊立即给付逾期缴纳物业服务费的违约金800.72元。一审法院认定事实：怀北村委员会与九源公司签订《物业合同》，约定由九��公司为怀北庄村村民自住楼提供物业服务，物业服务期限为两年，自2016年1月1日至2017年12月31日。合同约定的物业服务内容主要包括：1.负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；2.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；3.负责共有绿地、景观的养护和管理；4.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；5.负责维护公共秩序,对车辆（包含非机动车）停放进行管理，对外来人员进行管理……关于物业服务收费，合同约定物业费按其拥有的建筑面积交纳，交纳标准（多层住宅）为每月每平方米1.5元。双方在合同中还就各自的权利与义务、违约责任等内容予以明确约定，并在合同上加盖了公章。合同签订后，九源公司向怀北庄村自住楼提供了物业服务。由于孟祥菊未交纳物业服务费用，九源��司起诉至一审法院，要求孟祥菊给付2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费用及违约金。在案件一审审理过程中，九源公司为证明自己主张向一审法庭提供如下证据：1.《物业合同》，证明物业费收取的标准和依据；2.物业费缴费通知、收费通知、物业费催缴通知单，证明九源公司催缴过物业费；3.怀北庄项目问题汇总表，证明九源公司在入驻小区物业时怀北庄项目存在的问题；4.建筑结构巡检记录表、大门岗值岗记录表、维修服务单、公共区域工作维修单、温馨提示，证明九源公司的日常服务工作；5.怀北庄村安置房排水管线改造方案和改造照片；6.北京增值税普通发票，证明怀北村委会向九源公司交纳物业费。对于证据1至证据5，孟祥菊均不认可其真实性，认为自己并未与九源公司签订物业合同，日常工作记录都是九源公司自己填写的，也没见过收费通知。对于证据6，孟祥菊认可其真实性，但认为与其无关。为查明案件事实，一审法院依职权调取了《怀北庄村支委会、两委会会议记录》、《村民（社员）代表会议记录》、《民主生活会记录》和《村民（社员）代表会议表决结果》。2016年3月29日，《怀北庄村支委会、“两委”会会议记录》载明，村委会已和九源百纳物业有限公司签订了两年的物业管理合同，会议记录有田洪祥、孟宝华、孟祥如等7人签字。2016年7月16日，《村民（社员）代表会议记录》和《村民（社员）代表会议表决结果》载明，回迁房小区物业费用每平方米补贴0.6元，其余费用由业主承担，会议表决结果有36位村民代表签字。据怀北庄村委会村主任介绍，该村共有村民代表41名。一审另查明，怀北庄村自住楼小区系该村部分村民的自住楼，村民无房屋产权证书。孟祥菊在一审庭审时认可其购买的自住楼房屋位于怀北庄村民自住楼1号楼×单元×室、2号楼×单元×室、2号楼×单元×室，总建筑面积为289.05平方米。据该村村主任反映，九源公司在物业服务质量和服务是否及时等方面确实存在瑕疵。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。怀北庄村委会作为村民选举产生的群众性自治组织，为解决怀北庄村回迁村民所住楼房的环境卫生、电梯维护、二次供水等问题，经过本村村民代表会议、支委会、党员会等会议讨论通过，聘请专业的物业服务机构并与其签署物业服务合同的行为并无不当。孟祥菊虽未与九源公司签订物业服务合同，但其作为怀北庄村民自住楼小区的住户已经享受了九源公司提供的保洁、垃圾清运、公共设施维护等服务。双方形成了事实上的物业服务合同关系，孟祥菊理应向九源公司交纳物业服务费用。因此��九源公司要求孟祥菊交纳拖欠的物业服务费用理由正当，一审法院予以支持。鉴于九源公司的物业服务质量确实存在瑕疵，故一审法院对九源公司要求支付物业服务费的具体数额予以酌减。因怀北庄村委会同意为孟祥菊按照0.6元/平方米的标准补贴物业费，且该笔费用已经履行完毕，故一审法院对此不持异议。对于九源公司要求孟祥菊给付逾期交纳物业服务费违约金的主张，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决：一、孟祥菊于判决生效后7日内给付九源公司2016年1月1日至2017年12月31日的物业服务费共计4162.32元；二、驳回九源公司的其它诉讼请求。如果孟祥菊未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期��的债务利息。二审中，九源公司向本院提交以下证据：1.《关于怀北庄村自主楼园区内围墙绿地及消防设施问题的说明》，证明涉案园区设施在交接及服务期间出现的问题；2.《怀柔区住宅小区物业费成本分析参考价实施办法》，证明物业服务费组成的参考依据；3.发票，证明九源公司为涉案园区日常绿化用水，电梯维护用电，割草机用的汽油还有一些维修维护的成本支出情况；4.2016年、2017年电梯检验报告和年检费用单据，证明涉案小区电梯在九源公司管理期间会进行年检；5.电梯日常维护保养合同及发票，证明九源公司对涉案园区电梯进行保养及所产生的费用；6.来函记录，证明业主报修及公共区域的维修记录；7.物业费欠费收缴信息及通知证明，证明九源公司在2017年12月31日撤场之后又在园区张贴关于欠费收缴信息的变更。孟祥菊对九源公司提交的上述���据的真实性、合法性、关联性以及证明目的均不予认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为九源公司的物业服务质量是否存在瑕疵以及孟祥菊是否应支付逾期交纳物业服务费违约金的问题。针对九源公司的物业服务质量是否存在瑕疵一节，孟祥菊在一审中主张涉案园区绿化、保洁服务不存在、楼道灯无人修等问题，结合另案提交的照片证据以及怀北庄村村主任向一审法院反映物业服务存在瑕疵，能够确认九源公司在涉案园区的物业服务质量和服务是否及时等方面确实存在瑕疵，九源公司上诉主张其提供的物业服务质量不存在瑕疵，并在二审中提交证据，但本院认为，九源公司在二审中提交的证据与其证明目的缺乏直接关联性，即不能直接体现九源公司所主张的对涉案园区的物业服务质量不存在��疵，故一审法院对九源公司要求支付物业服务费的具体数额予以酌减并无不当，本院予以维持。针对孟祥菊是否应给付逾期交纳物业服务费违约金一节，因九源公司对涉案园区所提供的物业服务质量存在瑕疵，且孟祥菊与九源公司之间并未直接签订物业服务合同，故其要求孟祥菊给付逾期交纳物业服务费违约金依据不足，本院对其该项上诉请求不予支持。综上所述，九源公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由九源百纳物业服务发展（北京）有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  蒙 瑞��判员龚勇超审 判 员  杜丽霞二〇一八年七月二十三日法官助理  刘茜倩书 记 员  赵 宇