湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0408民初1581号原告：綦某，男，1969年5月28日出生，汉族。原告：张某，女，1969年9月2日出生，汉族。委托诉讼代理人：王一龙，湖南衡州律师事务所律师。被告：衡阳市众鑫房地产开发有限公司，住所地湖南省衡阳市高新开发区解放大道6号。法定代表人：魏云刚，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：莫望杰，湖南纲维（衡阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾康，湖南纲维（衡阳）律师事务所实习律师。原告綦某、张某与被告衡阳市众鑫房地产开发有限公司（以下简称为众鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告綦某及原告綦某、张某的共同委托诉讼代理人王一龙，被告众鑫公司的委托诉讼代理人莫望杰、曾康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告綦某、张某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向二原告支付逾期办理产权证的违约金76669元（以349769元为基数，按0.01%/天标准，暂计算2192天，自2015年4月25日至2021年4月25日，实际计算至被告履行合同办证义务时止）；2.判令被告立即将办理产权登记所需的材料报送产权登记机关备案；3.判令被告退还原告交纳的产权证代办费20000元；4.判令被告承担本案诉讼费。被告众鑫公司辩称：一、逾期办理涉案房屋初始登记的原因和责任不在于被告。衡阳市无线电委员会于2009年出让部分土地使用权给被告并委托被告建造办公楼“监控中心”。被告在建造涉案房屋所在项目鑫城茗都住宅楼时与办公楼“监控中心”统一规划一同建造。2013年7月23日，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》的相关规定导致办公楼无法验收，若只单独验收鑫城茗都住宅楼A、B栋，因土地面积变化，绿化面积也应当相应改变，但住宅楼已建好，绿化面积规划无法更改和重作，从而造成鑫城茗都住宅楼A、B栋均无法办理规划验收和竣工验收备案手续。依据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第3项约定，属于“因政府有关登记机关……造成的”，被告不承担责任。二、被告已于2018年11月2日办理涉案房屋初始登记并取得《房地产权证》，原告第2项诉请应予驳回。三、原告计算逾期办理涉案房屋初始登记违约金的截止时间错误，应计算至2018年11月2日。四、逾期办理涉案房屋初始登记并没有给原告造成实质的经济损失，原告也没有证据证实因逾期办理涉案房屋初始登记给其造成的实际经济损失。五、原告主张的违约金明显过高，恳请酌情予以减少。六、原告诉请被告退还的产权证代办费20000元还包括交房费，交房费部分不予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院在事实认定部分予以综合认定。本院经审理认定事实如下：2014年4月25日，二原告作为购房人，被告作为售房单位，双方签订了合同编号为HY2014016968号《衡阳市商品房买卖合同》，约定：“由二原告购买被告开发的坐落于湖南省衡阳市蒸湘区明月南街19号鑫城茗都A.B栋2304室房屋（建筑面积137.28平方米）。房屋单价2526元，总价款为346769元。买受人于2014年4月25日一次性付清全部房款。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意因政府有关登记机关或买受人未及时缴纳相关费用造成的，出卖人不承担责任。因出卖人不具备登记条件致使逾期的，出卖人每逾期一天按买受人已交房款的万分之一计算违约金支付给买受人。”二原告依约于2014年4月25日向被告支付了涉案房屋全部购房款346769元。二原告于2014年4月27日向被告交纳涉案房屋权证代办费及交房费共20000元。被告于2014年4月27日将涉案房屋交付二原告，由二原告居住至今。二原告于2014年5月30日缴纳涉案房屋物业专项维修基金10403元。被告于2018年11月2日为涉案房屋所在楼栋（鑫城茗都A栋）办理了不动产权证总证（证号：湘【2018】衡阳市不动产权第0044450号），完成了初始登记。因税务部门一直未开具涉案房屋不动产增值税发票，导致原告至今未取得涉案房屋权属证书。被告及中共衡阳高新区集中化解房地产办证遗留问题工作组临时党小组办公室于2020年8月5日以“涉案房屋所在鑫城茗都项目共有A、B两栋住宅楼及无线电委员会办公室的“监控中心”，当初B栋与“监控中心”一起报批，现因“监控中心”的原因造成B栋无法办理规划验收和竣工验收备案手续”为办证主要困难向衡阳市高新技术产业开发区管理委员会呈报解决。中共衡阳市集中化解房地产办证遗留问题工作组临时支部委员会办公室就涉案房屋所在鑫城茗都项目于2020年8月6日给衡阳市自然资源和规划局下发衡阳市房地产办证遗留问题项目认定交办单（衡集交办【2020】5-1号）。原、被告已于2021年6月16日协商确认，二原告向被告交纳的涉案房屋权证代办费及交房费共计20000元，在扣除相关费用后，被告只需向原告退还权证代办费2924元。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《衡阳市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约定履行各自义务。本案中，被告逾期办理涉案房屋初始登记并不是因政府有关登记机关延期办理所致，而是因被告将涉案房屋所属项目与党政机关办公楼一同规划建设，对项目规划发展形式估计错误，导致项目不符规划验收和竣工验收条件所致，并不能归责于政府有关登记机关而免除被告应承担的违约责任。被告依约应在涉案房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，完成涉案房屋初始登记。涉案房屋的交付时间为2014年4月27日，则被告应在2014年4月28日起365日内即至2015年4月27日完成涉案房屋初始登记。被告于2018年11月2日才完成涉案房屋初始登记，逾期期间为2015年4月28日至2018年11月2日，合计逾期天数为1285天。被告在完成涉案房屋初始登记后，二原告即具备了办理涉案房屋权属登记、取得涉案房屋权属证书的客观条件，故被告现已无需再将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。二原告虽将涉案房屋交由被告代为办理权属登记，但原告至今未取得涉案房屋权属证书，并非是被告不具备登记条件所致，而是因税务部门一直未开具涉案房屋不动产增值税发票，故被告仅对其没有按照合同约定期限履行涉案房屋初始登记义务，致使二原告延迟取得涉案房屋权属证书承担违约责任。关于二原告诉请违约金是否合理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。本案中，涉案房屋已经交付二原告由其自住，其占有、使用、居住功能已经实现。因被告责任致涉案房屋逾期办理初始登记，造成二原告延迟取得房屋的物权，并进而基于物权自主行使对房屋的处分权等所产生的权利行使障碍，该损失存在不确定性。同时违约责任的主要功能以补偿性为主，惩罚性为辅。违约责任的认定一般在填补非违约方实际损失的基础上，根据个案情况体现对恶意违约方适当的惩罚。本案中，二原告并未提供任何证明其损失存在的证据，其要求按照合同约定每日按已付房款的万分之一的标准支付违约金的诉请过分高于造成的损失，且被告也请求予以调减，因此，本院综合考虑二原告的购房目的、使用现状、因被告的违约行为可能造成的损失以及被告的过错程度、违约性质、实际违约情况等因素，根据公平原则及诚实信用原则予以衡量，酌情将违约金调整为22279.91元（346769元×0.005%/天×1285天=22279.91元），对原告诉请超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告衡阳市众鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告綦某、张某支付逾期办证违约金22279.91元；二、被告衡阳市众鑫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告綦某、张某退还权证代办费2924元；三、驳回原告綦某、张某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1108元，由原告綦某、张某负担972.34元，被告衡阳市众鑫房地产开发有限公司负担135.66元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员 凌 云二〇二一年六月十七日书记员 张**梅附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。