广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初23149号原告：邓婉君，女，1974年8月9日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈玲，系江苏茂通（南京）律师事务所律师。被告：广州洁雅物业管理服务有限公司，住所地广州市天河区五山路261号省农机所大院自编25号楼4号，统一社会信用代码91440106695167738P。法定代表人：林泽民，后变更为罗庆新。委托诉讼代理人：林泽民，系该司员工。原告邓婉君诉被告广州洁雅物业管理服务有限公司（以下简称洁雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓婉君及其委托诉讼代理人陈玲，被告的原法定代表人林泽民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓婉君向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》自2020年7月7日解除（即原告发出解除租赁合同书到达被告之日）；二、判令被告向原告返还70000元（食品保证金17500元，租赁保证金52500元）；三、判令被告向原告赔偿经济损失123009.4元（进场费50000元，加盟费损失20000元，装修损失53009.4元）；四、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月15日，原告在案外人广州市同联商业房地产有限公司的居间介绍下与莱福（广州）物业管理有限公司（以下简称“莱福物业”）沟通广州市天河区XX路XXX号XXX单元租赁合同事宜，莱福物业承诺会向原告提供引流、宣传一系列服务，包括但不限于14家店面同时开业、开业时举办大型活动、不定期的组织线上线下活动、地铁站及快速公交站进行广告宣传等。同日，原告与莱福物签订了租赁合同。原告依约向莱福物业支付了进场费、租金、租赁保证金及食品保证金。签约后，莱福物业表示，将为原告找一个更专业的物业管理公司，会向原告提供更专业化的服务，且之前承诺的引流、宣传也会正常进行。基于对莱福物业的信任，在莱福物业的安排下，原告于2019年11月29日与被告转签了《商铺租赁合同》，并依约支付了租金、管理费等。2020年5月初，原告发现被告并非莱福物业找来的所谓的专业的物业管理公司，只是二房东。签约后被告不仅没有向原告提供专业物业管理服务及引流宣传等服务，反而因严重的管理失职导致商场环境混乱，大部分商户流失，原告经营困难。2020年7月6日，原告在商场就餐大堂见到莱福物业张贴的《关于解除通知书》，根据通知书内容，莱福物业已于2020年6月20日与被告解除租赁合同，并将于7月6日正式收回场地。经与莱福物业确认，解除租赁合同一事属实。2020年7月7日，原告向被告发出《租赁解除合同通知书》。2020年7月9日，莱福物业对案涉商铺进行了封场处理。基于上述事实，原告已无法经营，因此，原告为维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之约定向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告洁雅公司辩称：1.原告在6月18日已经完全停止营业，2020年7月2日已经单方搬走全部物品。2.我方没有收取过任何的入场费，5万元是基础建设装修费，整个场地需要统一的装修，我方已经做好的，原告只需要搬物品进来就可以直接使用。3.原告没有付清2020年5月份的全部租金，2020年6月份更是分文未付，而且7月2日已经单方清场，而且水电费从2020年4月1日起就已经开始没有支付，我方认为原告单方违约，应该承担相应的法律责任，我方保留相关的追索权利。4.原告违反了合同第2、3、7章的约定，原告逾期支付租金超过5天，所以保证金应不予退回。5.原告主张的所有经济损失不应由我方赔偿，原告违约在先，原告没有支付租金，原告自己清场走人，原告的损失与我方无关。6.我方已口头及发信息通知原告如果继续支付租金，我方可以向上一手出租人沟通让原告可以继续经营，但原告不予理会。经审理查明：2019年11月29日，被告（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将广州市天河区XX路XXX号自编XXX（以下简称案涉商铺）单元出租给乙方作XX品牌XX烧肉使用；乙方对租赁房屋已进行现场查勘，对租赁房屋的面积及设备设施情况等现状无异议，对物业所属的现状了解，并愿意继续承租；甲乙双方确认商铺建筑面积约为30平方米，各种费用的计算均以此面积为计算依据；乙方租用该商铺仅限于经营餐饮，品牌为“XX”使用，乙方须主动办理相关经营证照、税务登记及相应的行政许可手续；租赁期限自2020年1月1日至2023年12月30日；免租期为2019年12月25日至2020年1月31日，此期间仅收乙方管理费、中央空调费和水电费；2020年1月1日至2021年12月30日租金为17500元/月，2021年1月1日至2011年12月30日租金为18900元/月等；乙方应于每自然月5日前支付下月租金、管理费、中央空调费；租赁保证金52500元及食品保证金17500元，租赁期满且乙方没有拖欠任何费用，支付完毕全部应付款项后，可予以退还，如乙方在租赁期内单方面解除合同或者违反本合同约定，履约保证金不予退还；乙方销售的食品或提供的服务发生质量纠纷导致甲方先行承担赔偿责任的，乙方同意甲方在食品保证金中扣除现应赔偿数额，乙方应在三日内补足食品保证金，否则视乙方违约；管理费为38元/㎡/月，乙方每月缴物业管理费合计1140元；租赁期间，因各项设备、设施、故障或必要之保养或消防设施、用电安全检查等原因造成服务中断的，甲方无须对乙方承担责任；因不可抗力提前解除合同的，甲方应当提前七天通知乙方，以甲方发出书面通知之日起计算一个月为合同正式解除日期，租赁保证金、食品保证金应当无息退还；乙方逾期支付租金、管理费、水电费等有关费用超过七个日历天的，擅自停止营业的，甲方可随时单方解除合同，租赁保证金、食品保证金归甲方所有，并收回租赁房屋；如乙方在合同生效后未满40天即提出解除合同的，应提前七天书面通知甲方，租赁保证金、食品保证金不予退还，收归甲方所有，甲方收回租赁房屋，因此造成的损失和费用，由乙方负责赔偿，甲方保留追究其法律责任的权利；乙方未能按时在合同终止之日前将租赁房屋及《设备设施清单》所列物品完整移交给甲方的，每延迟一日，甲方按本合同租金标准的双倍向乙方收取房屋占用费；超过七个日历天的，甲方有权强行收回租赁房屋，一切后果由乙方自行负责，乙方不得向甲方追究任何经济损失的法律责任；由于国家政策或地震、台风、水灾或不可抗力的原因导致场地不能正常营业，造成损失或合同终止执行，乙方承担损失与风险，乙方不得要求甲方作出任何赔偿等。同日，原告向案外人严业成支付50000元，被告向原告出具收据一张，载明收到原告租赁保证金52500元，食品保证金17500元）。另，被告确认收到原告支付的5万元基础建设费，且被告确认免除原告2020年1月1日至2020年3月31日的租金。原、被告确认原告支付租金至2020年5月31日，支付水电费至2020年3月31日。被告主张原告于2020年6月18日停止营业，2020年7月2日撤场，并提交微信聊天记录截图予以证实。原告对微信聊天记录的真实性不予确认，主张停业是由于被告对原告进行断电处理并将其使用的冰柜搬走，导致原告没有食材进行经营，被迫停业。被告主张对原告的断电处理是由于电线发热而进行停电检修几个小时，将原告的冰柜搬至其他地方后恢复供电就搬回了。原告主张被告非专业管理机构，未履行物业服务及引流宣传等义务，且管理严重失职，场地卫生状况堪忧，严重影响原告经营，并提交2020年5月25日谈话录音、2020年5月30日谈话录音、2020年6月5日录音、照片予以证明。被告对上述证据的质证意见如下：对2020年5月25日的录音，是原告与莱福物业在街道调解，当时他们是9时30分开会，但10时30分才通知被告到场，被告根本无法参加该次调解；关于5月30日的录音，被告多次向原告表明房东身份，但原告一直认为林泽民是莱福物业的经理；对6月5日的录音，严利芳是商场的招租人员，与被告无关；关于微信记录，被告根据租赁合同享有承租权，与历经几手无关；对天花漏水和白蚁窝的照片真实性予以确认，确认涉案商铺两次漏水和电房漏水，但因为楼上是盒马的冰库，被告已及时通知盒马进行处理；关于白蚁窝，被告已聘请了专业的人员进行处理；对其他照片的真实性、合法性、关联性不予确认。原告主张莱福物业已于2020年6月20日与被告解除租赁合同，并于2020年7月6日正式收回场地，并提交《关于解除通知书》（载明将于2020年7月6日正式收回场地，逾期未清理铺内物品的，视为放弃商铺内的所有物品。落款时间为2020年7月5日）、2020年7月7日与莱福物业实际控制人聊天录音（显示莱福物业与洁雅公司于2020年7月6日协商解除租赁关系）予以证明。被告确认莱福物业将《关于解除商铺租赁合同通知书》张贴于大堂，承认其与莱福物业于2020年7月6日签订正式的解除合同协议解除双方之间的租赁关系，并于该天撤场；对与严先生的录音真实性无法确认，无法确认录音中人员的身份；对与梁小姐的录音，真实性无异议。原告主张其于2020年7月7日向被告发出《解除租赁合同通知书》（载明因莱福物业与2020年6月20日向被告发出《关于解除通知书》，且莱福物业将于2020年7月6日正式收回场地，被告已丧失对案涉商铺的租赁权，现解除与被告之间的《商铺租赁合同》），并提交邮寄凭证、物流截图予以证实。被告对上述证据真实性不予确认，主张其未收到该证据，但确认于2020年7月7日收到原告通过短信发送的该通知书。原、被告双方对被告收取的5万元是属于进场费还是基础建设费存在争议，被告为此提交《招商证明》（复印件）拟证明上述费用是基础建设费。《招商证明》加盖有“广州市同联商业房地产有限公司”字样印章，内容大意为洁雅公司收取的5万元为装修基础建设费，用于食尚荟商铺中的烟管、空调、隔油池等。原告称所谓的基础建设费在合同中没有约定，整个履约过程中也没有任何证据显示被告以该名义收取了5万元，相反，在2020年7月7日原告与莱福物业的聊天记录可以证明5万元是进场费，并且一并转移给被告，被告所谓的装修只是一些电路的铺设、墙面的粉刷，原告不认可5万元的基础建设费，同联作为中介方也无法证明该5万元是基础建设费。另查明：本院向广州市规划与自然资源局发函查询案涉商铺所在楼栋的规划报建情况，该局于2020年9月30日函复本院：天河区天河路603号的建设工程为省武警总队经建字〔1985〕42号《建设工程规划许可证》批准建设，未查询到该地址的产权登记信息。再查明：林泽民是洁雅公司的大股东。还查明：本院受理的张金兰等9位案外人起诉洁雅公司租赁合同纠纷9案[案号为（2020）粤0106民初13679-13687]中，经审理查明以下事实：张金兰等9位自然人均向洁雅公司承租广州市天河路XXX号（莱福广场）一楼由洁雅公司向莱福物业承租的商铺，用于经营餐饮，洁雅公司同意进行基础装修后交付，十余家餐饮店铺共用就餐桌椅等设施。张金兰等9位自然人于2020年7月1日至5日腾退场地。本院认为：原告与洁雅公司签订的《商铺租赁合同》没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于合同解除及违约问题。首先，合同未约定被告有引流、宣传、投递广告的义务，原告以被告未尽到上述义务为由主张被告违约，理据不足。其次，被告确认曾有漏水存在，但是因楼上商户使用冷水池不当引起，且很快改正；被告也确认有白蚁存在，但随后就聘请专业人员进行处理，而且还添加了设备设施防止白蚁，此情况并不构成严重违约，但构成瑕疵履行，原告并不因此而取得合同解除权。再次，原告在被告免除2020年1至3月份租金的情形下，仍未依约及时足额支付租金及其他费用，而支付租金及相关费用是承租人的基本义务，故此，原告的行为构成违约。综上，原告在履行合同中存在违约行为，被告虽履约存在瑕疵，但不构成根本违约。结合双方陈述及被告提交的证据，足以认定原告于2020年7月2日撤场，双方租赁合同关系应于该日实际解除。关于责任承担问题。首先，原告在未取得解除权的情况下，腾退场地，实际解除租赁合同，应对合同的解除承担主要责任。因此，原告请求被告赔偿加盟费损失及装修损失理据不足，本院不予支持。其次，被告履行合同存在瑕疵，再综合考虑新冠疫情对原、被告双方履约造成的严重影响，根据公平原则以及疫情防控期间共担风险、共克时艰的原则，本院酌定被告应退还原告一半的租赁保证金26250元。关于部分费用的退还。一、食品保证金17500元，根据合同约定，其根本目的在于保证食品安全，原告经营期内并未出现这方面的问题，故应予全部退还。二、被告收取的50000元，双方未对其退还具体条件进行约定，考虑到基础装修已经固定于案涉商铺中，原告退租后乃由出租方即洁雅公司享有，故本院根据原告实际租赁期间与合同全部租期的比例，酌定被告退还原告基础建设费37500元（50000元×18个月÷24个月）。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告邓婉君与被告广州洁雅物业管理服务有限公司于2019年11月29日签订的《商铺租赁合同》于2020年7月2日解除；二、被告广州洁雅物业管理服务有限公司自本判决发生法律效力之日起5日内，向原告邓婉君退还租赁保证金26250元、食品保证金17500元、基础建设费37500元；三、驳回原告邓婉君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9570元，由原告邓婉君承担4785元，被告广州洁雅物业管理服务有限公司承担4785元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  马 颖人民陪审员  杨春梅二〇二一年六月三日本件和原本核对无异书 记 员  庞慧明王嘉蔚黄嘉敏