江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0121民初2842号原告：南昌市金寰物业服务有限公司，住所地：住江西省南昌市南昌县迎宾大道****楼**。统一社会信用代码：9136012159887860XG。法定代表人：何群，该公司执行董事。委托代理人：俞明，江西秦风（安义）律师事务所律师。被告：雷威，男，汉族，住江西省南昌市南昌县。原告南昌市金寰物业服务有限公司与被告雷威物业服务合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案受理，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南昌市金寰物业服务有限公司的委托代理人俞明、被告雷威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南昌市金寰物业服务有限公司诉称：被告是金色学府5栋2单元1805室的业主，该房建筑面积87.83平方米。原告与江西省金岛实业有限公司2016年1月1日签订了物业管理服务合同，约定由原告为该小区提供物业服务，小区业主以房屋面积1.5元每月每平方米的标准向原告缴纳物业费，逾期每日应按每月物业管理费用总额的千分之三计算违约金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是被告自2019年1月1日起停止缴纳物业管理费，截至2020年12月31日，欠缴物业费共计3162元。原告催收无果，遂诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付拖欠的物业费3162元，违约金949元，合计4110元；2、本案诉讼费由被告承担。被告雷威答辩称：欠费时间、金额属实。原告没有按约履行物业服务合同及未按相关规定提供服务，已构成违约，请求法院驳回原告诉请。1、原告物业管理合同从未出示给业主，业主从未与原告签订任何物业服务合同，从未与业主进行调查和沟通，很多问题得不到处理，导致业主与物业公司矛盾激化；2、原告从未公布物业管理费收支状况、维修基金使用情况，从未对财务收支进行公布；3、所有业主共有的公告栏、电梯内等其他位置放置的商业广告收入费用，并没有向业主公布收支情况，全部被物业公司占为己有；4、小区治安情况很差，经常丢失电动车和财产情况，电梯经常出问题，多次故障导致业主被锁电梯情况。小区垃圾堆积如山，装修垃圾到处都是，小区绿化和公共设施设备损坏严重且没有及时维修、养护、管理和维护；5、小区门禁可视电话也未见物业安装调试，存在极大安全隐患；6、业主缴纳物业费原告不出具发票，涉嫌偷税漏税现象；7、物业安保人员经常不在岗位，且年龄偏大；8、本人之前与原告签的合同于2019年3月底到期，不存在合同关系。综上，根据相关法律规定，原告提供的服务一直未达到标准，存在严重违约，依据相关规定我方有权停止交纳物业服务费，待原告按合同执行解决相关约定和问题后被告再交纳所欠物业服务费。具体包括：原告在判决日后十五天在小区公告栏公布物业费用的收支情况，以后每季公布一次；对所有入住业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决；退还侵占的维修基金到小区账户；加强对各楼电梯的检测维护；加强保安巡逻，对无人值守的岗亭增设保安；安装小区门禁系统；对公共设施进行全面维护达到能正常使用；补足所有物业费缴纳的发票；原告承担此次诉讼相关费用。经审理查明，2011年7月2日被告雷威与江西省金岛实业有限公司签订《南昌县商品房买卖合同》（合同编号：2011-015075号）一份，约定被告购买江西省金岛实业有限公司开发的坐落于金色学府5栋2单元1805室房屋一套。2013年1月15日被告雷威办理该套房屋的收房手续，并向原告签署业主承诺书，承诺按期交纳物业管理服务费。另查明，2012年7月9日原告南昌市金寰物业服务有限公司与建设单位江西省金岛实业有限公司签订《前期物业服务合同》一份，合同约定原告受聘对位于南昌市“金色学府”住宅小区进行前期物业管理服务，高层（18层及以上）按照1.50元／㎡·月的标准收取物业管理费，交费时间为每季度第一个月10号前。合同到期后，双方于2016年1月1日进行了续签，合同内容基本一致，其中增加合同第四十条约定：本合同到期之时，如小区还未成立业主委员会，本合同自动顺延，直到业主大会选聘新的物业公司进驻为止。同时查明，原告自2012年7月起为金色学府住宅小区提供物业服务至今，且金色学府住宅区至今未成立业主委员会。2021年6月16日，南昌县不动产登记中心查询结果显示：南昌县迎宾中大道1897号金色学府区5栋2单元1805室的所有权人系被告雷威，该房所在层为总层数24层的18层，建筑面积87.83平方米。被告自2019年1月1日起以原告物业服务质量不符合合同要求为由拒交物业服务费，截至2020年12月31日，累计欠费24个月。庭审中，原、被告各执己见，法庭调解无果。以上事实，有原告提供的营业执照、被告身份信息、《前期物业服务合同》、《南昌县商品房买卖合同》、南昌县不动产登记中心查询信息表、业主承诺书、催缴通知书等证据予以证实。本院认为，原告与江西省金岛实业有限公司签订的《前期物业服务合同》及被告雷威与江西省金岛实业有限公司签订《南昌县商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。上述合同对原、被告均具有约束力。原告作为被告所在小区的物业服务企业，按合同约定履行物业管理服务义务后，依法享有向被告收取物业管理服务费的权利。被告作为原告所服务小区的业主，接受了原告的物业服务，应当按约交纳物业管理服务费。被告雷威自2019年1月1日至2020年12月31日未按合同约定向原告交纳物业管理服务费，现原告主张被告支付物业费3162元符合法律规定，本院予以支持。被告答辩称物业公司未尽合同义务，构成严重违约，并提交了一组照片和视频资料用于证明其房屋主卧飘窗处滴水虽维修过但未维修好、小区卫生环境脏乱差等问题。原告对此不予认可，认为其履行了合同义务，对该组照片和视频的关联性提出异议，认为不能完整客观地反映小区整体环境状况，并不能构成被告不交物业费的理由，且对于被告所提房屋漏水问题已在力所能及的范围内进行了相应的维修，在申请维修基金过程中被告家并未签字申请，要求被告足额缴纳物业费。本院经审理后认为，被告庭审中提供的一组照片和视频仅能反映拍摄当时的状况，而物业服务是一个动态连续的服务过程，该组照片和视频不足以证明原告提供的物业服务存在重大履行瑕疵，且诉讼过程中原告就环境卫生问题予以了整改；另被告雷威提出的涉及共有和共同管理权利的事项及其他不属于本案审理范围的事项，可依法另行主张权利或向有关部门反映，均不构成本案物业服务合同纠纷中被告拒交物业服务费的有效抗辩理由，故对被告拒交物业服务费的抗辩意见，本院不予采纳。对原告主张被告承担违约金的诉请，本案被告拖欠物业费的行为一定程度上对物业公司的正常运行以及对小区的正常管理会产生不利影响，对涉案小区其他多数按时交费的业主亦不公平，但鉴于被告未能及时按约交纳物业费系与原告在服务义务履行上存在争议，并非恶意欠缴，原告对此亦未与被告妥善沟通化解，其提供的物业服务质量还有待提升，故本院对原告的该项诉请不予支持。值得提醒的是，小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建离不开全体业主、物业公司的相互配合和共同努力，建设和谐文明的住宅小区，需要全体业主的理解与支持，原告作为物业服务企业，亦应在今后工作中，注重提高服务质量和水平，加强与业主的沟通联系，听取业主的意见与合理建议，不断改进完善服务质量，共同创造美好居住环境。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百七十九条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告雷威于本判决生效后十日内一次性支付原告南昌市金寰物业服务有限公司自2019年1月1日起至2020年12月31日止的物业管理服务费计人民币3162元；二、驳回原告南昌市金寰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告雷威承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 员 娄智伶二〇二一年六月三十日法官助理 赵丽丽书 记 员 陈佳琦