西安市高陵区人民法院民事判决书 (2021）陕0117民初155号 原告：张建刚，男，汉族，1979年1月21日出生，户籍地：陕西省岐山县，现住址：西安市高陵区。被告：陕西嘉园置业有限公司，住所地：西安市高陵区。统一社会信用代码：91610000786968282E。法定代表人：吕长江，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：马常青，陕西科健律师事务所律师。原告张建刚诉被告陕西嘉园置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年12月28日依法立案受理后，由审判员吕铁臂独任审判，公开开庭进行了审理。原告张建刚，被告陕西嘉园置业有限公司委托代理人马常青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张建刚向本院提出诉讼请求：一.请求贵院依法判令被告继续履行合同，并限期无条件交付所购房屋相关手续(包括但不限于：住房质量保证书、住房使用说明书、竣工验收备案表等）；二.请求贵院依法判令被告支付延期交房违约金5019.27元；三.请求贵院依法判令被告支付延期办理房产证违约金6604.3元；四.请求贵院依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2015年4月27日订立了编号：GF-2000-0171，合同登记号：2014-3591的《商品房买卖合同》。合同中针对双方的权利、义务进行了详细约定。原告于2014年初到被告售楼部交了1万元定金定购了本合同标的房产，同年2月20日又付了120215元并订立了本合同总计支付130215元，至2015年元月按揭贷款到位，于2015年元月即完成付款义务。双方约定被告应于2016年6月30日按照合同及相关法律规定交付房屋，否则应承担违约责任。直至目前被告仍未按规定交付房屋的相关手续。原告积极主张权利，被告在2018年到2019年多次承诺解决处理问题，但直至今日尚未处理，被告已经严重丧失诚信。合同另约定，被告应于房屋交付后360个工作日内将有关手续提交相关部门备案，如出卖人原因导致无法在规定期限内办理房产证则承当已付房款2%的违约金。被告已经实际违约并且在多次沟通交涉后拒绝履行违约责任。基于以上原因，原告无奈向贵院提出上述诉请，望贵院查明事实依法维护原告合法权益。被告陕西嘉园置业有限公司答辩称，我方认为不构成延期办证，因为资料提交是一个持续的过程，中间经历了高陵撤县升区，规划局变成了国土资源局，导致提交资料和登记备案延后。违约条款约定不明，应属无效！出卖方尽到了必要及时提交资料义务，不应构成违约。延迟办证违约金数额约定过高，应予以调整。原告该项请求的诉讼时效已过。论述如下：关于延迟办证违约金问题。一）违约条款约定不明，应属无效！1.违约条款约定的资料种类和名称不明确。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”该约定不够明确具体，对于出卖人提供的资料仅仅表述为：“办理权属登记需由出卖人提供的资料”，这个约定过于笼统，没有资料清单，资料种类和名称均不明确。2.违约条款约定的资料数量不明确。同上，对于出卖人提供的资料仅仅表述为：“办理权属登记需由出卖人提供的资料”，没有数量的要求，无法从数量上判定是否违约。比如需要100份资料，提交了99份和提交了1份，哪一种算违约，还是都违约或都不违约。3.该约定过于主观化，不具有可操作性。道理亦同上，对于出卖人提供的资料仅仅表述为：“办理权属登记需由出卖人提供的资料”，“需由出卖人提供”是一个主观判断范畴，不具有客观性，由谁来以何种方式判定哪些资料“需由出卖人提供”是一个问题。比如不同的房管所办事人员对此会有不同的理解，同一行政管理部门也会调整对资料的要求。故将资料不全的责任统统归于出卖人，明显不公平！二）出卖方尽到了必要及时提交资料义务，不应构成违约。1.出卖方尽到了必要及时提交资料义务。因为提交资料种类、名称约定不明，实践中不具有可操作性，所以该约定应属无效。在此种情况下，答辩人只要提交办理产权登记需要的实测报告资料，即具有履约诚意，完成房产证办理，就不应当构成违约，不应当承担违约责任。2016年7月答辩人完成了9号楼实测报告，同时向产权登记机关提供了实测报告用于产权登记，即答辩人将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案。2.事实上，各业主也已经在合理时间内完成了房产证办理。三）延迟办证违约金数额约定过高，应予调整。《民法典》第五百八十五条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据这一规定，违约金的最高限额不得超过对方的实际损失的数额。违约金设立的目的是为了补偿守约方所受到的损失。答辩人并没有给原告造成损失，因此要求答辩人按已付房款的2%向原告支付违约金的约定属于约定无效。即使违约金约定有效，在没有造成损失的情况下，该约定也属于违约金约定明显过高情形，法院应当免除答辩人的违约金责任。客观上，延迟办证对各业主并无损失，最多产生了少量的交通误工费用，但需要以证据来印证，否则不应支持。四）原告该项请求的诉讼时效已过。根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”故原告应该在第361个工作日对出卖人提供的资料是否齐全进行查询，也就是说原告该项请求的诉讼时效应从商品房交付使用后第361个工作日开始起算。原告该项请求的诉讼时效已过。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告出示证据三组：第一组：公告，证明被告延迟办理房产证；第二组：竣工验收备案表，证明9号楼的竣工验收时间是2018年11月29日；第三组：视频资料一份，证明2019年在嘉园售楼部我一直在维权，诉讼时效没有超。被告陕西嘉园置业有限公司出示证据三组，第一组：9号楼实测报告，证明答辩人尽到了必要及时提交资料备案义务，不应当构成违约。第二组：9号楼竣工验收表，证明9号楼2016年5月25日取得了勘察、设计、建设、监理、施工单位盖章确认的竣工验收报告。第三组：交房公告，证明答辩人依约发出了通知，在约定期限内完成了交付。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：陕西嘉园置业有限公司是一家以房地产开发、销售等为经营范围的有限公司。2014年2月20日，原告张建刚与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告按揭购买被告开发蓝湖九郡小区9号楼一单元11802室商品房一套，面积82.74平方米，每平方米3150元。原告于签约当日交首付130215元，此后2015年元月按揭贷款办理成功付清余款。原告张建刚认可合同约定是2016年6月30日交房，当时其没有去，理由为没有收到收房通知。并认可2016年9月15日经被告工作人员打电话通知收房。《商品房买卖合同》关于房屋交付时间的约定，有两个条款：1.《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在 2016年_6_月_30_日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第_5_种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.该商品房取得勘察、设计、建设、监理、施工单位盖章确认的竣工验收报告。”2.《商品房买卖合同》附件4补充协议第二条第1项约定：“买受人应当按照合同约定交房时间或者是出卖人通知的交房时间接受房屋。如果买受人在规定的期限内未接受房屋，且不能证明房屋质量不合格的，视为出卖人对按照约定期限或通知的交房时间交付房屋，物业费同时起计。”关于出卖人逾期交房的违约责任，《商品房买卖合同》第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第_l_种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)（1)逾期不超过_30_日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。”关于对房屋交付的通知方式，《商品房买卖合同》附件五补充协议第一条1项约定：“买受人同意出卖人首选以挂号信或快递邮递的方式（包含电话或者在本地（西安）媒体发布公告的方式）向买受人发出交房通知、产权办理通知以及其他出卖人应当通知买受人的事宜，30天后视为到达。”关于产权登记，《商品房买卖合同》第十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”合同签订后，被告于2016年6月28日在本地（西安）媒体发布《交房公告》，内容为“交房公告 嘉园蓝湖九郡，将于2016年6月30日正式交付6、9、10、11号楼，为了保证交房秩序，将逐次分批通知业主收房，备齐相关资料及费用后，至蓝湖九郡交房现场办理交房手续。如您未能按照约定时间及时办理收房手续，由此带来的房屋相关问题由买房人承担，且根据物业相关管理条例的规定及《前期物业管理服务协议》的约定执行并结算物业相关费用。特此公告！交付热线：86081111。陕西嘉园置业有限公司。2016年6月28日。”2016年5月25日，陕西嘉园置业有限公司会同勘察、设计、建设、监理五家部门对9号楼共同进行了验收，形成五方共同盖章确认的竣工验收表一份。2020年4月21日，西安市高陵区不动产管理局发出《公告》，内容为“公告  蓝湖九郡小区各业主：蓝湖九郡小区项目于2020年4月8日已完成6、7、8、9、10、11号楼共1238户的不动产首次登记工作，截至目前具备给业主办理转移登记的条件。办理商品房转移登记需提供以下资料：1、不动产登记申请书(需加盖开发商公章及法人私章)；2、授权委托书(需加盖开发商公章及法人私章）；3、申请人身份证明（增加共有人需提供婚姻证明）（验原件留复印件)；4、商品房买卖合同(原件)；5、契税完税凭证(原件)。不动产登记费收取标准：住宅80元/套，非住宅550元/套。特此公告！西安市高陵区不动登记局，2020年4月21日。”原告认为被告延期交房以及办理房产证构成违约，要求被告承担违约责任。故双方形成纠纷，原告起诉请求依法判如所请。另，根据原告申请，本院向西安市高陵区XX小区XX号楼验收资料。验收资料显示：2014年8月25日，蓝湖九郡9号楼完成地基与基础分部（子分部）工程质量验收，施工单位西安市第一建筑工程公司、勘察单位陕西理正勘察设计有限公司、设计单位北京世纪安泰建筑工程设计有限公司、监理单位陕西大成建设投资管理有限公司共同在验收记录表签章证明；2015年8月12日，蓝湖九郡9号楼完成主体结构（子分部）工程质量验收，施工单位西安市第一建筑工程公司、勘察单位陕西理正勘察设计有限公司、设计单位北京世纪安泰建筑工程设计有限公司、监理单位陕西大成建设投资管理有限公司共同在验收记录表签章证明；2015年10月8日，蓝湖九郡9号楼完成主楼建筑层面分部（子分部）工程质量验收，施工单位西安市第一建筑工程公司、设计单位北京世纪安泰建筑工程设计有限公司、监理单位陕西大成建设投资管理有限公司共同在验收记录表签章证明；2016年7月31日，蓝湖九郡9号楼完成建筑装饰装修分部（子分部）工程质量验收，施工单位西安市第一建筑工程公司、设计单位北京世纪安泰建筑工程设计有限公司、监理单位陕西大成建设投资管理有限公司共同在验收记录表签章证明。以上事实，有《商品房买卖合同》，交房公告，实测报告，蓝湖九郡小区9号楼验收资料，当事人陈述等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同应受法律保护，合同当事人应当依约定履行各自的义务。且当事人对自己的主张有举证证明的义务。本案中，双方争议焦点有二：一.延期交房违约金问题；二.延期办理房产证违约金问题。关于延期交房违约金问题。本案的查明事实是：2014年2月20日，原告张建刚与被告签订了《商品房买卖合同》，原告于签约当日交首付130215元，此后2015年元月按揭贷款办理成功付清余款。原告张建刚认可合同约定是2016年6月30日交房，当时其没有去，理由为没有收到收房通知。首先，关于房屋交付时间，有两个条款：1.《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在 2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.该商品房取得勘察、设计、建设、监理、施工单位盖章确认的竣工验收报告。”2.《商品房买卖合同》附件4补充协议第二条第1项约定：“买受人应当按照合同约定交房时间或者是出卖人通知的交房时间接受房屋。如果买受人在规定的期限内未接受房屋，且不能证明房屋质量不合格的，视为出卖人对按照约定期限或通知的交房时间交付房屋，物业费同时起计。”即，被告既可以在2016年6月30日前交付房屋，也可以另行通知交房时间。其次，关于对房屋交付的通知方式，《商品房买卖合同》附件五补充协议第一条1项约定：“买受人同意出卖人首选以挂号信或快递邮递的方式（包含电话或者在本地（西安）媒体发布公告的方式）向买受人发出交房通知、产权办理通知以及其他出卖人应当通知买受人的事宜，30天后视为到达。”事实上，被告于2016年6月28日在本地（西安）媒体发布《交房公告》，通知将于2016年6月30日正式交付6、9、10、11号楼，并告知如业主未能按照约定时间及时办理收房手续，由此带来的房屋相关问题由买房人承担。且原告认可合同约定的交房时间是2016年6月30日。故原告未按时收房的责任应由其自行承担。故对原告要求被告支付延期交房违约金5019.27元的诉讼请求，依法不予支持。关于延期办理房产证违约金问题。首先，双方对延期办理房产证违约责任约定不明。原告依据的是《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，该约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”从该约定表达的基本文义看，出卖人对于办理房产证的义务是，“应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”资料种类和名称均不明确，取得房地产权属证书的“规定期限”在合同中无具体约定。因约定不明，导致无法准确判定被告是否构成违约。其次，出卖方存在免责的例外情况。约定中有“如因出卖人的责任”，即如果因出卖人没有按时提交资料，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人承担违约责任。也即，只要出卖人按时提交了资料，即便是买受人仍因其他原因不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人也不需承担违约责任。本案中存在“其他原因”情况，2015年高陵升区和此后住建局规划局合并，均有可能导致房地产综合验收工作及资料提交工作不能正常完成。此两点原因导致的提交资料延迟，依据约定被告不承担违约责任。第三，诉讼时效问题。根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”本案中，原告认可合同约定的交房时间是2016年6月30日，且被告登报通知的交房时间也是2016年6月30日。故房屋交付使用时间认定为2016年6月30日，商品房交付使用后360个工作日为2017年12月6日，本案立案时间为2020年12月28日，超过3年诉讼时效。故对被告关于原告诉讼请求超过三年诉讼时效的辩称理由，依法予以支持。综合以上三点，对原告要求被告支付延期办理房产证违约金6604.3元的诉讼请求，依法不予支持。关于两书三表问题。原告要求依法判令被告继续履行合同，并限期无条件交付所购房屋相关手续(包括但不限于：住房质量保证书、住房使用说明书、竣工验收备案表等）。根据民事诉讼法关于立案的规定，诉讼请求应该明确具体。该项请求的表述“相关手续(包括但不限于：住房质量保证书、住房使用说明书、竣工验收备案表等）”属于不明确具体。住房质量保证书、住房使用说明书、竣工验收备案表属于五证两书三表的内容。故对于原告此项诉讼请求，支持原告关于交付所购房屋住房质量保证书、住房使用说明书、竣工验收备案表的诉讼请求。依据《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、第一百八十八条、第一百九十二条、第四百六十五条、第四百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等相关规定之规定，判决如下：一.被告陕西嘉园置业有限公司在本判决生效后十日内交付原告张建刚蓝湖九郡小区9号楼住房质量保证书、住房使用说明书、竣工验收备案表；二.驳回原告张建刚的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取45元，由原告张建刚负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员  吕铁臂  二〇二一年六月九日  书  记  员  雷冯香    1