广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初13238号原告：广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司，住所地广州市越秀区广园东路1540号A1栋28号铺。负责人：简麟辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵华林，广东安法律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑丽萍，广东安法律师事务所律师。被告：张旭军，男，1974年11月15日出生，汉族，身份证住址广东省揭西县。被告：广州鹏誉贸易有限公司，住所地广州市越秀区广园东路1540号广园致友汽配城自编G栋7号档。法定代表人：张旭军。原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司诉被告张旭军、广州鹏誉贸易有限公司（以下简称“鹏誉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郑丽萍，被告张旭军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告与被告张旭军于2013年7月1日签订的《租赁合同》于2019年11月30日解除；2.判令两被告支付欠付的2019年9月1日至2019年11月30日的租金（按每月16906元的标准计算）及滞纳金（以前述每月应付而未付的租金为基数，从每月应付租金之日的次日起至实际清偿之日止，按每日3%的标准计算）；3.判令两被告支付欠付的2019年9月1日至2019年11月30日的管理费（按每月1408元的标准）及滞纳金（以前述应付而未付的管理费为基数，从每月应付管理费之日的次日起至实际清偿之日止，按每日3%的标准计算）；4.判令两被告支付拖欠的2019年8月的水费5元、电费32元及综合服务费120元及逾期支付前述水电费及综合服务费的滞纳金（以前述应付而未付的水电费、综合服务费为基数，按每日10%的标准计算，从2019年9月1日起至实际清偿之日止，滞纳金以本金为限）；5.判令两被告因单方违约解除合同，向原告赔偿损失158080元。事实和理由：2013年7月1日，原、被告签订《租赁合同》，其中约定：原告将位于广园××号广园致友汽配城XX号的档位出租给被告，总建筑面积64平方米，租期自2013年7月1日起至2021年6月21日止，其中2019年7月1日至2020年6月30日月租金为16906元，管理费为每月1408元，水电费按照水电公司收取原告总表金额除以各用户合共总度数后得出的单价计收；被告应于每月15日前以银行转账支票结算的方式向原告支付上述费用；若被告未按时支付水、电费，原告有权按迟延支付费用的10%收取滞纳金至费用缴清之日止；若被告未按时交纳租金、管理费或相关费用，按日3%的标准向原告交纳滞纳金至费用缴清之日止等。两被告自2019年9月起未向原告交纳租金、管理费，已构成根本违约，严重损害原告的合法权益，经原告催告，两被告至今仍未付清。根据合同约定，原告于2019年11月30日向两被告发函解除了双方之间的租赁合同。该租赁合同本应于2021年6月21日解除，现由于两被告单方违约，导致租赁合同提前19个月解除，给原告造成了严重的经济损失。广园××号致友汽配城是广州市致友投资发展有限公司（以下简称致友公司）向融通地产（广东）有限责任公司（以下简称融通公司）承租，由原告经营管理。在原被告签订的租赁合同期限内，致友公司需根据与融通公司的租赁合同约定的租金标准向其支付场地租金。原被告的租赁合同虽提前解除，但至租赁合同终止期限即2021年6月21日止，原告在此期限内仍需按上述租金标准向融通公司支付租金。原告认为被告给原告造成的上述客观经济损失，应予以赔偿。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。两被告共同辩称：1、原告所提交的租赁合同并非是张旭军签订，此合同笔迹与张旭军本人签字完全不同，此合同无盖鹏誉公司的印章，亦非鹏誉公司所签，故本案两被告不应是本案被告。2、原告提交的租赁合同在原告诉鹏誉公司的（2020）粤0104民初11383号一案中，原告律师在庭审中承认是倒签合同，此合同签字日期是2013年7月1日，实际的签订日期是2017年7月，原告在原合同2013年7月1日至2018年6月21日未到期的情况下，胁迫原租户于2017年7月签下2013年7月1日至2021年6月21日的合同，此合同并非真实意思，有侵占国家利益的嫌疑，应为无效合同。故恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2013年7月1日，原告（甲方）与被告张旭军（乙方）签订《租赁合同》，其中约定：甲方租赁给乙方使用的商铺位于广园××号广园致友汽配城XX号档位，总建筑面积64平方米，甲方租赁给乙方使用的商铺用作经营汽车配件、用品的零售、批发，租赁期限从2013年7月1日起至2021年6月21日止；其中2019年7月1日至2020年6月30日租金为16906元/月，管理费为1408元/月，管理费包括公共照明电费、公共水费、公共卫生清洁费、治安联防费、保安费及管理服务费等费用；水、电费的计收，计价按水、电公司收取甲方总表金额除以各用户合共总度数后得出单价计收；乙方应于每月15日前以银行转账支票结算的方式将上述费用直接汇入甲方指定的银行帐户或以现金方式到甲方办公室交纳；乙方应按时交纳前述所有费用，如乙方未按时交纳水电费，甲方有权按每天收取滞纳金额的10%作滞纳金，如乙方未按时交纳租金、管理费或相关费用，除必须补交外，每逾期一日还需向甲方交纳迟交款的3%滞纳金，直至交清全部欠款为止；乙方在承租期间，如因特殊原因确需中途退租的，应事先以书面形式征得甲方同意，而乙方所交的保证金甲方不作退还；乙方在租赁期间，擅自停业或将商铺闲置30天以上的，或违反汽配城管理规定经劝阻仍不整改的，甲方有权终止合同，保证金不予退还，并按乙方应缴未缴款项总额的30%收取违约金等。该合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告张旭军经营使用。被告张旭军向原告支付了截止至2019年8月31日租金、管理费。2019年11月27日，原告委托律师向被告张旭军寄发《律师函》，要求被告张旭军支付2019年9、10、11月的租金、管理费及滞纳金、违约金等。该函因被告张旭军拒收于2019年11月30日退回给原告。2019年11月30日，原告在涉案商铺处张贴《解除租赁合同通知书》，内容为：因被告张旭军自2019年9月起未向其司支付租金、管理费等，故从2019年11月30日起解除双方之间编号为G7-01《广园致友汽配城总场租赁合同》等。原告为了证明其损失及涉案租赁合同为有效合同，向本院提交了其与融通地产（广东）有限责任公司签订的《房地产租赁合同》（其中约定：原告承租的地址为致友汽配城，建筑面积17224.89平方米，场地面积18861.8平方米；其中2019年9月1日至2019年12月31日每天租金为72226.06元）及军队房地产使用许可证复印件。诉讼中，原告表示：我方于2019年11月30日后收回涉案商铺；2017年7月后的租金、管理费金额是根据租期为2013年7月1日至2021年6月21日的租赁合同即本案的租赁合同所示的标准。两被告称：不清楚2017年7月后的租金、管理费标准，我方是按原告要求的标准缴纳的；我方在2019年8月29日搬离涉案商铺，但对此无书面证据予以证明，搬离时未与原告办理交接手续，但有口头通知原告，原告不同意，原合同租期为2013年7月1日至2018年6月21日，但该合同原件由原告在租期未到期前强行收回，因此我方与原告之间真实的合同已在2018年6月21日前到期了；我方对原告主张的水电费的数额及标准均无异议。原告与两被告一致确认：本案无租赁保证金需要处理。本案审理期间，被告张旭军于2021年4月29日向本院提交了《证据鉴定申请书》，要求对原告提交的落款时间为2013年7月1日的《租赁合同》尾部乙方“张旭军”签名的真伪进行鉴定，但其在本案庭审后又表示希望法院给予其庭后三个工作日考虑是否申请笔迹鉴定。本院告知其庭后若没有提交坚持申请鉴定或不再申请鉴定的书面回复，视为其不再申请笔迹鉴定。后其未向本院提交任何的书面回复。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”，本案纠纷发生在民法典施行前，故本案应适用当时的法律及司法解释的规定。被告张旭军抗辩称涉案租赁合同的签名并非其真实签名，但对此并未提交足以反驳的相反证据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，相应产生的举证不能的不利后果应由被告张旭军自行承担，故对其相关抗辩，本院不予采纳。关于原告与被告张旭军所签订的《租赁合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告作为租赁合同关系中的出租方，并未提交证据证实涉案商铺已取得建设工程规划许可证，其提交的《军队房地产使用许可证》亦不足以证实该商铺系经政府行政主管部门批准建设，故双方签订的《租赁合同》应依法认定为无效。原告诉请确认该租赁合同于2019年11月30日解除，有违法律规定，本院不予支持。关于被告张旭军是否需向原告支付2019年9月至11月期间房屋使用费的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，被告张旭军应按照其实际占用商铺情况参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。同时，被告张旭军在未交还商铺的情况下，原告实际为涉案商铺提供了管理服务，被告张旭军应当参照合同约定的管理费标准支付占用期间的管理费。而关于被告张旭军实际交还商铺时间的认定，虽然张旭军主张其在2019年8月29日搬离，但致友公司对此不予确认，而被告张旭军亦未能提交证据证实其上述主张，应承担举证不能的不利后果。在被告张旭军未交还商铺的情况下，应参照合同约定的租金、管理费标准向致友公司支付2019年9月至11月的房屋占有使用费50718元、管理费4224元及2019年8月水费5元、电费32元。被告张旭军主张无需支付2019年9至11月的房屋占有使用费、管理费的理由不成立，本院不予采纳。因双方签订的《租赁合同》无效，故该合同中有关承租人违约所交保证金不予退还、承租人迟延缴纳租金、管理费、水电费时应向出租方支付滞纳金、违约金的条款内容亦属无效。原告依据上述合同约定主张被告张旭军逾期支付租金、管理费、水电费的滞纳金，理据不足，本院不予支持。关于综合服务费，根据租赁合同第四条第一款的约定，管理费包括保安费、管理服务等费用，现原告诉请被告还需支付综合服务费，无合同及法律依据，故对该项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿相当于19个月租金损失的诉讼请求，因双方并未就该项损失进行约定，且原告该项请求有违公平原则，故本院不予支持。关于本案的承责主体问题。涉案租赁合同由原告与被告张旭军签订，根据合同的相对性原则，因该合同的履行产生的相关责任应由被告张旭军承担，原告要求被告鹏誉公司共同承担本案责任，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条、第五条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告张旭军应向原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司支付2019年9月1日至2019年11月30日期间的房屋占有使用费50718元及管理费4224元；二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告张旭军应向原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司支付2019年8月的水费5元、电费32元；三、驳回原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2662元，由原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司负担2116元，被告张旭军负担546元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费；逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员 徐 娟二〇二一年六月七日书记员 谭佩君