河南省襄城县人民法院民 事 判 决 书(2018)豫1025民初80号原告：都帅兵，男，1991年6月4日生，住禹州市。被告：郎国峰，男，汉族，1973年2月1日生，住襄城县。被告：郎国民，女，汉族，1970年3月4日生，住襄城县。原告都帅兵与被告郎国峰、郎国民房屋租赁合同纠纷一案，于2018年1月4日诉至本院，本院于同日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告都帅兵、被告郎国峰到庭参加了诉讼，被告郎国民经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告都帅兵诉称：2017年2月18日，被告郎国峰、郎国民将其租赁的中国XX集团公司河南省襄城县分公司所有的位于襄城县XX街XXX院内北楼一楼租赁给原告都帅兵，约定房屋租赁期限为三年，房屋租金共计44000元。原告都帅兵将租金交付被告郎国民后，被告郎国峰为原告出具收到条一份。后原告开始装修营业，花费装修款30000余元。2017年9月10日，襄城县人民法院执行局突然到原告租赁的房屋拿锁封门，并被告知搬迁。由于襄城县人民法院查封房屋致使原告租赁被迫终止，致使原告的合同目的不能实现。二被告应退还原告租金并赔偿损失。故原告诉至法院，请求：1、依法判令被告郎国峰、郎国民退还原告房屋租金44000元，并赔偿损失30000元。2、本案诉讼费由被告承担。被告郎国峰辩称：房屋租金44000元属实，租期口头约定三年44000元，同意退还下余租期的租金，但不同意赔偿原告所说的损失30000元，因为原告做生意投资是他的事，与我无关。被告郎国民缺席未答辩。原告都帅兵为支持其主张提供以下证据：证据一、郎国峰出具的收到条一份。证明被告郎国峰收到原告支付的租金44000元。证据二、张海霞出具的证明一份。证明原告租赁XX街老XX局院内北楼一楼三年，租金44000元。被告郎国峰、郎国民未向本院提供证据材料。综合以上有效证据，经庭审，确认以下案件事实：2017年2月18日，被告郎国峰将其租赁的中国XX集团公司河南省襄城县分公司所有的位于襄城县XX街XXX院内北楼一楼转给原告都帅兵，口头约定房屋租赁期限为三年，房屋租金共计44000元。原告都帅兵将租金交付被告郎国民后，被告郎国峰为原告出具收到条一份，载明：“收到条，今收到都帅兵现金肆万肆仟元正，收到人：郎国峰，2017年2月18日”。2017年9月10日，襄城县人民法院将本案涉案房屋查封。诉讼中，原告都帅兵申请对涉案房屋的装饰装修残值进行鉴定。经本院委托，2018年6月13日，河南恒立资产评估事务所作出豫恒评鉴字（2018）第016号资产评估报告，评估结论为：本公司按照法律、行政法规和资产评估准则规定，遵循独立、客观和公证的原则，运用成本法，按照必要的评估程序对委估资产进行了评估。经过评定估算，委估资产在评估基准日的评估残值为人民币13532元（大写：人民币壹万叁仟伍佰叁拾贰元整）。2018年1月4日，原告诉至法院请求：1、依法判令被告郎国峰、郎国民退还原告房屋租金44000元，并赔偿损失30000元。2、本案诉讼费由被告承担。另查明，被告郎国峰与被告郎国民系兄妹关系，被告郎国民在被告郎国峰处打工，原告都帅兵交付租金时，被告郎国峰不在，由被告郎国民接收租金后转交被告郎国峰。2017年4月18日，中国XX集团公司河南省襄城县分公司与郎国峰租赁合同纠纷案在本院主持下达成协议如下：一、双方当事人一致同意自本协议签订之日起解除2015年9月1日原、被告所签襄城县XXX街西南（房产证号码：2015-011XX、2015-011**）房屋租赁合同。二、被告郎国峰于2017年4月31日前腾空襄城县XXX街西南租赁房屋（房产证号码：2015-011XX、2015-011**），将房屋交付中国XX集团公司河南省襄城县分公司。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十八条规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。本案原告都帅兵与被告郎国峰于2017月2月18日口头约定将被告郎国峰租赁中国XX集团公司河南省襄城县分公司的房屋转租给原告都帅兵，租期三年，租金共计44000元。2017年9月10日，因被告郎国峰与中国XX集团公司河南省襄城县分公司的纠纷，襄城县人民法院将涉案房屋查封，致使原告无法继续对租赁物使用、收益，故原告都帅兵要求返还已支付的下余租期租金，本院予以支持。本案租期三年，租金44000元，日均租金40.18元，自2017年2月18日至2017年9月10日原告共租赁204天，租金共计8196.72元，故被告郎国峰还应退还原告都帅兵租金35803.28元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本案原告都帅兵与被告郎国峰口头达成租赁协议，将涉案房屋租赁给原告使用，在租赁期内，因被告郎国峰与中国XX集团公司河南省襄城县分公司的纠纷，致使涉案房屋被襄城县人民法院查封，导致租赁合同无法继续履行，对此被告郎国峰存在过错。原告都帅兵在租赁涉案房屋时，明知涉案房屋系中国XX集团公司河南省襄城县分公司所有，被告郎国峰将涉案房屋租给原告都帅兵系转租，但原告都帅兵在未了解被告郎国峰与中国XX集团公司河南省襄城县分公司租赁租期等情况下，就与被告郎国峰达成租期三年的租赁协议并交付租金进行装修未尽谨慎义务，对此，原告都帅兵亦存在过错。根据双方的过错程度，本院酌定被告郎国峰对原告的装饰装修残值损失承担50%的赔偿责任。根据豫恒评鉴字（2018）第016号资产评估报告结论，本案的装饰装修残值损失为13532元，故被告郎国峰应承担6766元。关于被告郎国民是否承担赔偿责任。合同具有相对性，权利人和义务人由合同明确约定，租赁合同的权利人和义务人系承租人和出租人。本案承租人系原告都帅兵，出租人系被告郎国峰，被告郎国民既不是承租人，也不是出租人，故原告要求被告郎国民承担赔偿责任的请求，本院不予支持。《诉讼费交纳办法》第十二条规定：诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位。本案中，原告都帅兵申请对装饰装修残值进行鉴定，故相关的鉴定费用2000元由原告都帅兵承担。被告郎国民经本院合法传唤未到庭参加诉讼，并不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郎国峰于本判决生效之日起十日内退还原告都帅兵租金35803.28元。二、被告郎国峰于本判决生效之日起十日内支付原告装饰装修残值损失6766元。三、驳回原告都帅兵的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由被告郎国峰负担1000元，由原告都帅兵负担650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  张玉硕人民陪审员  崔小惠人民陪审员  杨 洋二〇一八年七月四日书 记 员  雷 鸣