北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0101民初7230号原告：樊静，女，1973年6月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：韩建玉,河北济达（北京）律师事务所律师。被告：北京爱尔福格科技发展有限公司，住所地北京市东城区东直门外小街******。法定代表人：路长春，总经理。原告樊静与被告北京爱尔福格科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告樊静之委托诉讼代理人韩建玉，被告北京爱尔福格科技发展有限公司的法定代表人路长春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樊静向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法确认原被告双方签订的《正东国际大厦2020年3月房屋租赁合同》已于2020年12月10日解除；2．请求法院依法判决被告向原告支付2020年3月14日至2020年12月14日期间的房屋租金238500元；3．请求法院依法判决被告按照月租金1‰每天的标准向原告支付自2020年4月20日起至付清全部租金之日止的违约金。事实和理由：原、被告于2020年3月14日签署了一份《正东国际大厦2020年3月房屋租赁合同》，约定原告向被告出租位于北京市东城区东直门外小街甲2号B座×××的房屋（以下简称涉诉房屋，性质为公寓），被告向原告支付租金，月租金为26500元，按季缴付，被告方需提前十日向原告方支付下期房租。原告于签约当日将涉诉的房屋交付给被告使用。被告依约向原告支付了2万元订金。因房屋性质不属于商业用房，因此租赁房屋不得用于工商注册，签署原合同之前，原被告双方对此均明知，但原告可将其实际控制的目前注册在涉诉房屋地址上的北京绿星洲医药科技发展有限公司（以下简称绿星洲公司）整体转让给被告，以达到被告使用租赁房屋进行工商注册的要求，但是在实际操作过程中被告放弃了这一方案，因此绿星洲公司并未实际转让至被告名下。自2020年3月l4日起，被告一直占用上述涉诉房屋，直至2020年12月14日原告根据原合同第十条第二款的约定与被告解除了合同关系，并将房屋收回。根据合同约定，被告最晚应于2020年4月20日之前向原告支付2020年5月至7月的房租79500元，并补齐2020年3月14日至2020年4月30日的租金41032．26元；2020年7月20日之前向原告支付2020年8月至10月的租金79500元；2020年10月20日之前向原告支付2020年11月1日至2020年12月14日的租金38467．74元。但是租赁期间，原告方曾多次催要，被告方始终拒不支付房屋租金。被告拒付租金的行为已经严重损害了原告的合法权益，原告遂向法院提起此诉讼，希望判如所请。北京爱尔福格科技发展有限公司辩称，合同签订后，原告表示被告可以归置物品，故被告在交纳订金领取钥匙后，将物品搬入涉诉房屋。被告为经营租赁涉诉房屋，但由于疫情防控措施，物业仅允许办理被告两个通行证，客户无法进入涉诉房屋，导致被告未能实际经营。路长春于3月出国，本计划2周后回国，但由于疫情无法回国，故委托国内的同事代办公司转让事宜。但发现绿星洲公司有一在职职工，转让公司需要为此支付20多万元的费用。由于双方均不同意支付该费用，未能实际转让公司，故合同未实际履行。因原告过错导致房屋不能正常使用，不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：案外人李宁东代表原告与被告于2020年3月14日签署《正东国际大厦2020年3月房屋租赁合同》，约定原告向被告出租涉诉房屋，房屋建筑面积为220．43平方米。租赁期限自该房屋符合被告所要求工商注册条件之日起。起租日期最晚不得晚于2020年4月30日，被告应在起租日前支付首期租金和保证金。签约当日，被告应支付订金2万元。若因原告原因，导致被告不能在该房间进行工商注册，该租赁合同终止履行，最晚2020年4月30日原告应在3个工作日内将1万元返还给被告。月租金为26500元，按季缴付，被告方需提前十日向原告方支付下期房租。被告于该房屋符合其所要求工商注册条件之日后3日内将首次租金扣除所付订金后的剩余金额即5．95万、保证金5．3万元交付原告。被告逾期支付租金的，每逾期一日按照月租金的千分之一支付违约金，逾期5日未全额支付租金的，原告有权解除合同并扣除保证金、要求被告赔偿其他损失，包括但不限于空置期租金。第一年房租到期后，第二、三年房租租金金额双方协商后决定，在同等条件下，被告有优先续约的权利。该合同由案外人李宁东代表原告签署，并约定原告联系人为李宁东，联系电话包括李宁楠之联系方式。关于订金退还条款的含义，原告主张在不符合工商注册条件下，原告退还1万元订金，剩余1万元作为4月30日前使用房屋的费用；被告主张应当全部退还。原告同意以订金折抵被告应当承担的金钱给付义务。3月16日，被告向原告支付2万元。原告向被告交付涉诉房屋。经询，原、被告均认可原告与李宁楠原系夫妻关系，李宁楠与李宁东系兄弟关系。鉴于李宁东担任法定代表人的绿星洲公司注册地址位于涉诉房屋，原、被告协商通过将绿星洲公司股权转让的方式，使被告在合同履行期间可以使用涉诉房屋作为工商注册地址。原告称在合同签订时，双方即明知涉诉房屋因性质问题，不能将其他公司注册地址迁至此处，被告称其在签订时仅是听说存在上述情况，直至签订合同后才确定该情况。对此，原告提交被告的工商档案，内容为被告原名北京博采江南餐饮管理有限公司，于2012年3月8日在涉诉房屋同一楼的501室成立；2018年9月名称变更为北京福格咨询有限公司，路长春成为法定代表人，投资人、营业范围均发生变化；2019年5月，变更为现名称。以证明被告在2018年已知晓该情况。被告不认可该证据的关联性，称被告公司在涉诉房屋同一楼的501室注册成立，系2018年搬至501，由于501房屋的房东称可以给一个权利义务清楚的法人主体，才搬了过来。此外，双方均认可绿星洲公司社保登记中存一名员工，因此会产生费用。原告称被告可先办理工商过户，如此后产生纠纷，被告可承担责任后向原告追偿。被告称只有解决该问题，才同意过户。原、被告提交了李宁楠、李宁东与被告法定代表人路长春之间的微信记录。内容包括李宁楠4月22日称4月6日税务及工商部门通知李宁东绿星洲公司可以过户，4月8日收到了五证合一的执照，此后路长春发现绿星洲公司原来一个员工社保未转出，李宁楠估计需一两个工作日办好，而工商过户随时可以办理，并保证会对其该负责的事项负责到底。路长春答复最重要的事就是社保，并称很快回国。5月26日起，李宁楠询问路长春何时回国，如有意向租赁应交纳租金，如不确定是否可以配合其他客户看房，如退租应交还钥匙。5月31日，路长春表示没有讲不租，是原告的手续未办理完，如办理完毕其国内的朋友可以配合办理注册事宜，且当时路长春在德国无法回国，如原告撬锁开门需承担一切后果。9月25日，李宁楠再次询问在纠纷解决前，是否可以配合其他客户看房，路长春表示拒绝。10月10日，路长春表明自己回国，询问解决纠纷的方式是退订金还是其他方式。李宁楠表示被告不退房、不支付房租，将通过诉讼解决问题。原告向被告发送解除函，并于12月10日当面通知路长春。12月14日，被告向原告交付房屋钥匙。被告当日提供一份《房屋租赁合同解除协议》，内容为双方的租赁合同解除，因解除合同给双方造成的损失互不追究，并根据李宁楠的要求在该协议背面书写承诺放弃涉诉房屋内家具及所有遗留物品，房主可以随意处置的内容。原告称李宁楠表示应当由原告本人签字，其无权签字，由于被告拒绝，故未拿走该文件原件。另查，绿星洲公司于2020年3月16日换发加载统一社会信用代码的营业执照。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，故本案应当适用《中华人民共和国合同法》。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据合同约定，应认定因涉诉房屋尚不满足被告工商注册条件，被告在4月30日时取得单方解除权。根据合同约定的订金退还条款，原告应当退回1万元订金，也就是在此情况下此前的房屋使用费应当以另1万元订金折抵。故对此前的使用费，本院参照该标准予以确定。4月30日后，被告事实上占用涉诉房屋，但始终未行使解除权，也未与原告就合同履行达成变更的合意，故应认定租期已经起算。因此，被告应当支付此后的租金。关于租金数额一项，本院考虑被告行使单方解除权的合理时间、双方对于避免损失扩大的义务等因素，予以确定。被告未支付租金已超过明显合理期间，故原告行使解除权的行为，并无不当。关于违约金一项，鉴于合同并未约定明确的租金交纳时间，故对该诉讼请求，本院不予支持。对于被告以疫情防控措施影响涉诉房屋使用为由进行抗辩，鉴于被告认可其在合同签订前已在涉诉房屋同一楼的房屋办公，合同签订时已发生疫情，且被告未就该抗辩意见提交证据，故应当认定被告在合同签订时明确知晓疫情的存在与影响，故对该抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、确认原告樊静与被告北京爱尔福格科技发展有限公司签订的《正东国际大厦2020年3月房屋租赁合同》已于2020年12月10日解除；二、被告北京爱尔福格科技发展有限公司于本判决生效后七日内向原告樊静支付2020年3月14日起至2020年12月14日期间的房屋租金、使用费共计20万元（其中2万元以被告北京爱尔福格科技发展有限公司已向原告樊静支付的订金折抵）；三、驳回原告樊静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4986元，由原告樊静负担928元（已交纳），由被告北京爱尔福格科技发展有限公司负担4058元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  崔 赟二〇二一年六月二十九日法官助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤