北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0107民初15699号原告:查翔，男，1966年7月21日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：胡春梅，北京直方律师事务所律师。被告：北京伊玺科技有限公司，住所地北京市丰台区航丰路1号院2号楼5层513。法定代表人：陈玉差，经理。委托代理人郑建鸥，北京海润天睿律师事务所律师。委托代理人席琪，北京海润天睿律师事务所律师。第三人：李云，男，1971年8月2日出生，户籍地湖南省津市。第三人：北京恒泰盛航建设工程有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号10区12号楼六层。法定代表人李云，总经理。委托代理人曹艳香，女，1981年5月10日出生，北京恒泰盛航建设工程有限公司办公室主任，户籍地湖南省澧县。原告查翔与被告北京伊玺科技有限公司（以下简称伊玺公司）、第三人李云、北京恒泰盛航建设工程有限公司（以下简称恒泰公司）执行异议之诉一案，本院受理后，组成由法官张娟担任审判长、人民陪审员秦建平、厉燕生参加的合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告查翔及其委托代理人胡春梅、被告伊玺公司之委托代理人席琪到庭参加诉讼，第三人李云、恒泰公司经本院合法传唤未参加诉讼。本案现已审理终结。原告查翔向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告对北京市丰台区某号楼（房屋所有权证编号：X京房权证丰字第XXXX号）二层房屋享有合法有效租赁权（包括优先购买权和租赁权）；2、判决立即停止对北京市丰台区某号楼（房屋所有权证编号：X京房权证丰字第XXXX号）二层房屋的强制执行并且阻止向受让人移交占有的涉案房屋；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告认为其对北京市丰台区某号楼（以下简称涉案房屋）二层房屋享有合法有效的租赁权，在人民法院查封前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该房屋。一、原告享有涉案房屋二层的租赁权，并合法占有使用该二层房产。查翔依据海淀法院作出的民事调解书向海淀法院申请执行，执行过程中，2018年5月21日，第三人李云向原告查翔出具《欠条》，确认第三人李云应返还原告675万元，约定李云将涉案房屋二层交给原告无偿使用，使用期限至还清借款，双方签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），李云向原告查翔交付了涉案房屋二层的钥匙及门卡，由原告占有使用。原告在使用涉案房屋期间，委托朋友和中介转租房屋，李云找到转租户，查翔委托李云将该二层房产转租给次租赁方。李云向原告转付了一个月租金后，第三人李云挪用转租租金，查翔收回房屋，2020年11月5日，被告伊玺公司将房屋断水断电，承租人搬出该房屋。目前，该房屋由原告查翔及其合作伙伴占有使用。二、原告享有的租赁权先于被告的抵押权设立、人民法院的查封，原告的租赁权甚至在原告与第三人的借贷关系发生之前，应得到法律保护。周杰对涉案房屋的抵押权2018年8月31日设立。2019年2月28日，法院作出《民事调解书》，2019年7月1日，周杰向法院申请强制执行，2019年12月4日，法院作出执行裁定书，将申请执行人变更为被告。三、原告向法院提起执行异议之诉后，涉案房屋的变卖程序未中止，2020年11月上旬，被告以涉案房屋已经过变卖程序过户为由，将整栋房屋上锁断电，致使原告无法使用涉案房屋。四、需要强调的问题。1、双方签订的租赁合同从合同履行看，是真实的租赁关系，租赁合同非担保，查翔也认可了其债务可用租金抵销，已经得到相应的偿还。2、查翔和李云的租赁合同是非住宅性质的，北京市对非住宅类的合同不要求登记备案，当事人未办理登记备案的不影响效力。综上，根据《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》相关规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，请求法院支持原告诉讼请求。被告伊玺公司辩称：不同意原告诉讼请求。一、伊玺公司对执行标的享有优先受偿权，而查翔对执行标的无实体权利，不能排除执行。原抵押权人周杰于2018年7月31日、8月31日取得执行标的抵押权，伊玺公司从周杰处合法受让了本案债权及从权利，经法院裁定变更为本案的申请执行人，伊玺公司对执行标的享有优先受偿权。二、事实上，查翔不享有对执行标的二层的租赁权。根据相关法律规定，可以阻止移交被执行不动产的，需要同时满足签订合法有效的书面租赁合同（即存在真实合法的租赁关系）及占有使用该不动产两个要件。查翔提交的《欠条》、《租赁合同》、《询问笔录》，假设以上材料均系真实的，也不能证明双方存在合法的房屋租赁关系。1、根据李云在《欠条》中作出借款期限届满前查翔可以无偿使用涉案房屋二层至借款还清止的承诺，以及查翔在《询问笔录》中自认“他（李云）把世界公园总部基地某号楼二层抵给我使用”可知，查翔与李云之间不存在房屋租赁关系，仅存在民间借贷法律关系，且李云单方承诺仅对双方具有法律约束力，不能对抗伊玺公司。2、《租赁合同》中李云与查翔约定用房屋租金抵扣债务，是名为租赁实为以让渡房屋使用权的方式抵债，不具备租赁合同的真实意思表示，况且，李云在同一天既说将房屋抵给查翔使用直至还清欠款，又签订该《租赁合同》表示以租金抵债，前后矛盾，租赁合同的真实性不能确定，查翔亦从未提供任何证据证明其实际占有、使用案涉房屋。故双方不存在租赁关系。3、既然查翔说租赁关系真实，根据《租赁合同》查翔有转租权，即使李云找到租户，也可直接与查翔签订租赁合同或约定支付房租到查翔账户内，但其提交证据称李云向查翔支付租金，可见租赁关系不真实。三、查翔所依据的欠条不真实。欠条内容与调解书内容不一致，如是同一笔债务为何不按民事调解书中的内容书写。综上，李云与查翔之间不符合房屋租赁合同关系的本质，查翔认为其对案涉房屋有租赁权并请求排除强制执行的主张，缺乏事实与法律依据，不应得到支持，希望法院驳回查翔的所有诉讼请求。第三人李云、恒泰公司未出庭应诉，亦未提交书面陈述意见。原告查翔围绕诉讼请求提交如下证据：第一组证据：证据1、2020京0107执异58号《执行裁定书》；证据2、涉案房屋《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。证明原告向法院申请中止变卖涉案房屋二层，被法院裁定驳回，原告享有的租赁权在人民法院查封之前，在抵押权设立之前，在被告的借款发生之前。第二组证据：证据3、（2016）京0108民初20469号海淀法院民事调解书；证据4、2017年4月26日查翔工商银行借记卡历史明细清单；证据5、2017年12月28日查翔工商银行借机卡历史明细清单；证据6、2018年1月15日的转账支票，金额50万元；2018年1月24日的转账支票，金额50万元。证明查翔对李云的债权真实合法，第三人李云尚欠原告查翔673．9225万元。第三组证据：证据7、李云2018年5月21日书写的《欠条》一张，确认还欠查翔借款675万元，李云在2018年6月1日前将涉案房屋二层交给查翔无偿使用至还清借款；证据8、《北京市房屋租赁合同》出租人李云、承租人查翔，2018年5月21日，双方签署租赁合同，将涉案房屋二层出租给查翔使用，租赁期限：2018年6月1日至2038年5月31日，租金已经全部支付，用债务抵扣。证明2018年5月21日，为达成执行和解，第三人李云出具《欠条》，原告与第三人签署《北京市房屋租赁合同》。原告对涉案房屋二层享有合法有效的租赁权，以债权抵扣租金合法有效，并支付了对价，按照市场价格取整折抵租金30万元/年。第四组证据：证据9、证人证言（刘刚），陈述查翔于2018年12月托刘刚转租涉案房屋二层；证据10、证人证言（刘锦林），查翔于2019年8月委托刘锦林转租涉案房屋二层，刘锦林委托中介发布信息并带中介客户看房；证据11、2019年8月5日刘锦林与查翔微信截图，查翔约刘锦林带人去看涉案房屋；证据12、2019年8月28日李云与查翔微信截图，李云受托将涉案房屋二层转租，向查翔支付转租租金27115元，证明查翔对涉案房屋二层的占有使用收益权利；证据13、2019年8月28日李云向查翔转账27115元的转账记录，证明李云受托转租，向查翔支付转租租金27115元，证明查翔对涉案房屋二层的占有使用收益权利；证据14、2019年10月31日-2019年12月13日的李云与查翔微信截图，经查翔催要，李云后续未将转租租金支付给查翔，查翔收回房屋，自己占有使用。证明查翔实际占有使用执行标的房产二层，享有使用收益权利。当庭补充三份证据如下：证据15、《借记卡账户历史明细单》，证明案外人查翔对李云享有债权，《租赁合同》是真实的租赁关系，租金支付方式为到期债务的相互抵销，并非抵偿债务。证据16、2018年5月22日的《询问笔录》，执行卷宗中复印的，证明因为欠款数较大，李云用涉案房屋二层抵给查翔，又找了一个担保人；2018年5月21日的《欠条》和《租赁合同》是双方真实合意的结果，正因为双方存在长期租赁关系，原告才撤回了执行申请。证据17、《公证书》，是对第四组证据进行公证，证明查翔作为承租人，与出租人李云约定了每年30万元的租金，与市场行情相符。被告伊玺公司、第三人李云、恒泰公司均未提交证据。庭审中，被告伊玺公司对被告查翔提交的证据质证意见如下：第一组证据：对证据1，真实性、合法性认可，证明目的不认可；对证据2，真实性、合法性、关联性不认可，原告提交的房屋产权证版本不完整。第二组证据：对证据3，真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可；对证据4-6，真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，不能证明李云向查翔履行调解书的还款义务。第三组证据：对证据7的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可，欠条显示，李云向查翔借款675万元，李云承诺在2018年8月30日前还给查翔375万元，在2018年11月30日前还325万元（其中25万元为借款利息）。同时，李云在2018年6月1日前将涉案房屋二层交给查翔无偿使用至还清欠款。如果李云不能按期偿还欠款，查翔将于还款期限的次日向海淀法院起诉追讨欠款。欠条记载的借款事项与民事调解书载明的借款时间、金额、出借方式等内容均不相同，不是同一笔借款。原告将欠条和调解书混在一起，意在造成欠条指向的借款已经过生效裁判确认的假象，该借款数额较大，却没有转账凭证，明显违背常理。对证据8的真实性、合法性、关联性和证明目的均不认可，原告没有证据证明双方在2018年5月21日基于真实的租赁关系签过《租赁合同》，不能排除原告为了阻止本次执行临时制作的，该租赁合同和本案事实矛盾，应确认双方不存在有偿的租赁关系，查翔既不能排除执行也不能阻止后续移交。第四组证据：对证据9-14，真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，证据显示直至2019年8月，房屋仍处于待租赁状态。对补充证据：对证据15，真实性、合法性、关联性和证明目的不认可，不能证明租赁合同是真实的租赁关系；对证据16-17，真实性、合法性、关联性认可，对证明目的不认可，原告在证明目的写明对该房屋获得的是使用权而非租赁权，公证书不能证明对话本身的真实性，不能证明双方约定了每年30万元租金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理查明事实如下：本院在审理周杰与李云、恒泰公司借款合同纠纷一案中，依原告申请对被告李云名下财产采取诉前保全措施，本院于2018年12月25日作出（2018）京0107财保119民事裁定书，查封被申请人李云名下位于北京市丰台区某号楼的房屋，查封期限自2018年12月26日至2021年12月25日止。此前，北京市丰台区人民法院对前述涉案房产的二层采取查封执行措施，查封期限自2015年5月26日起至2018年5月25日止。2019年2月28日，周杰与李云、恒泰公司民间借贷纠纷两案，经本院调解出具了（2019）京0107民初2545、2546号民事调解书。本院（2019）京0107民初2545号民事调解书确定：“一、被告李云、被告北京恒泰盛航建设工程有限公司于二〇一九年五月三十一日之前向原告周杰支付利息（以22000000元为本金，自二〇一八年九月二十一日起至二〇一九年二月二十八日止，按月利率2%计算）；二、被告李云、被告北京恒泰盛航建设工程有限公司于二〇一九年十二月三十一日之前向原告周杰偿还借款本金22000000元及利息（以22000000元为本金，自二〇一九年三月一日起至实际还清之日止，按月利率2%计算）；三、如果被告李云、被告北京恒泰盛航建设工程有限公司逾期支付上述款项，则原告周杰有权对被告李云已经办理抵押登记的位于北京市丰台区某号楼（X京房权证丰字第XXXX号）的房屋折价或以拍卖、变卖后的价款优先受偿……”。本院（2019）京0107民初2546号民事调解书确定：“一、被告李云于二〇一九年五月三十一日之前向原告周杰支付利息（以18000000元为本金，自二〇一八年七月二十七日起至二〇一九年二月二十八日止，按月利率2%计算）；二、被告李云于二〇一九年十二月三十一日之前向原告周杰偿还借款本金18000000元及利息（以18000000元为本金，自二〇一九年三月一日起至实际还清之日止，按月利率2%计算）；三、被告北京恒泰盛航建设工程有限公司对本调解书第一、二项被告李云之给付义务承担连带保证责任；四、被告北京恒泰盛航建设工程有限公司在承担保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向被告李云追偿；五、如果被告李云逾期支付上述款项，则原告周杰有权对被告李云已经办理抵押登记的位于北京市丰台区某号楼（X京房权证丰字第XXXX号）的房屋折价或以拍卖、变卖后的价款优先受偿……”。后李云、恒泰公司未履行前述两份民事调解书确定的义务，周杰依据民事调解书申请强制执行，本院依法立案执行。在执行中，伊玺公司向本院提出变更申请执行人的请求，2019年12月4日，本院作出（2019）京0107执异98号、（2019）京0107执异104号两份执行裁定书，裁定书中载明：2019年8月6日，周杰与伊玺公司达成《债权转让协议》，周杰将包含本案债权在内的多项债权转让给伊玺公司。两份裁定书主文分别为：“执行依据为（2019）京0107民初2546号民事调解书的申请执行人变更为北京伊玺科技有限公司”和“执行依据为（2019）京0107民初2545号民事调解书的申请执行人变更为北京伊玺科技有限公司”。至此，伊玺公司从周杰处合法受让了本案债权及从权利。又查明，根据京（2018）丰不动产证明第XXX号记载的内容为：抵押权人周杰，义务人李云，房产坐落于北京市丰台区某号楼，不动产证书号为X京房权证丰字第XXXX号，一般担保，被担保债务数额为1800万元，债务履行期限2018年7月27至2018年10月26日，抵押权登记时间为2018年7月31日；京（2018）丰不动产证明第XXX号不动产登记证明为：一般担保，被担保债务数额为2200万元，债务履行期限2018年8月28至2018年11月27日，抵押权登记时间为2018年8月31日，其它关于抵押权人、义务人、房产坐落、不动产证书号的内容均与前述XXX号不动产登记证明记载内容一致。执行法院对李云名下北京市丰台区某号楼采取评估拍卖措施，2020年8月11日，查翔提出案外人异议，本院经审查后作出（2020）京0107执异58号执行裁定书，驳回案外人查翔的异议请求。查翔于2020年9月17日收到裁定书，因不服该裁定向本院提起执行异议之诉，形成本案之诉讼。本诉中，查翔向法院提供了签订日期均为2018年5月21日的《欠条》及《租赁合同》各一份。《欠条》载明:“李云因资金困难，以其子李逸龙长沙房产做抵押向查翔借款人民币675万元，其款已于2018年5月20日前以现金方式陆续支付给李云。李云承诺2018年8月30日前还给查翔375万元，在2018年11月30日前还给查翔325万元（其中25万元为借款利息）。同时，李云在2018年6月1日前将北京市丰台区某号楼二层交给查翔无偿使用至还清欠款。如果李云不按期偿还欠款，查翔将于还款期限届满的次日向海淀法院起诉追讨欠款……“双方签订的《租赁合同》载明：“李云将北京市丰台区某号楼2层出租给查翔使用；租赁期自2018年6月1日至2038年5月31日；租金已全部付清；李云同意查翔对外转租，租金归承租人所有……”另查明，查翔与李云民间借贷纠纷一案，海淀区人民法院作出（2016）京0108民初20469号民事调解书，李云分三期向查翔返还人民币共计8454000元，因李云未偿还债务查翔申请执行。又因案款未执行到位，2018年3月19日，查翔请求恢复强制执行（2016）京0108民初20469号民事调解书，即被执行人李云向申请人查翔支付欠款6739225元（含诉讼费35225元）及支付迟延履行利息，海淀法院于2018年3月27日恢复强制执行，案号为(2018)京0108执恢287号，查翔在该案2018年5月22日询问笔录中自述：“因为数额较大，李云把世界公园总部基地某号楼二层抵给我使用，另外又找了担保人，故我撤回执行申请”，申请人查翔在本案庭审中陈述，其与李云没有经法院主持达成执行和解协议，而是自行达成了协议，后查翔撤回了恢复执行申请。还查明，在案外人异议审理的过程中，伊玺公司以第三人财产提供执行担保，请求法院继续执行，本院执行实施机构于2020年9月16日作出（2019）京0107执6222、6223号执行裁定书，裁定：一、解除对北京市丰台区某号楼的所有查封措施；二、解除对北京市丰台区某号楼的所有抵押措施；三、将被执行人李云名下位于北京市丰台区某号楼（X京房权证丰字第XXXX号）交付申请人北京伊玺科技有限公司，用于抵偿被执行人所欠债务中的4766万元。四、自本裁定生效之日起，北京市丰台区某号楼（X京房权证丰字第XXXX号）及相应土地使用权【京丰国用（2009转）第XXX号】归申请人北京伊玺科技有限公司（统一社会信用代码XXX）所有。同日，本院向北京市规划和自然资源委员会丰台分局发出协助执行通知书，执行事项为前述（2019）京0107执6222、6223号执行裁定书(一)至(四)项之内容。根据北京市规划和自然资源委员会登记簿记载的内容显示：北京市丰台区XX某号楼的房屋在2009年6月10日至2020年9月23日期间房屋的所有权人为李云【不动产证书号为X京房权证丰字第XXXX号】；2020年9月24日，北京市丰台区某号楼房屋（1层01至8层08房屋，含涉案房产丰台区某号楼的2层02房屋）过户至伊玺公司名下【不动产证书号为京（2020）丰不动产权XXXX号】。上述事实，有X京房权证丰字第XXXX号不动产权证书、京2018丰不动产证明第XXXX8号不动产登记证明、京2018丰不动产证明第XXXX号不动产登记证明、北京市规划和自然资源委员会不动产登记簿、《欠条》、《北京市房屋租赁合同》、本院（2019）京0107民初2545、2546号民事调解书、（2019）京0107执6222号和（2019）京0107执6223号执行卷宗材料、（2019）京0107执异98号、（2019）京0107执异104号执行裁定书，开庭笔录、海淀区人民法院作出的（2016）京0108民初20469号民事调解书、(2018)京0108执恢287号案件立案及询问笔录等材料、当事人提交的证据材料等均在案佐证。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案的焦点是，查翔与李云之间是否存在合法有效的租赁合同关系；查翔对涉案房屋享有的权益能否排除伊玺公司的执行。根据合同法的规定，租赁合同是指出租人将租赁物提供给承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。故承租人缔约之目的是取得房屋的使用权,出租人是为了取得租金利益。本案中,查翔与李云是否存在基础的债权债务关系及合法有效的租赁合同关系？我们仅从2018年5月21日《租赁合同》、《欠条》内容来看，查翔对李云享有675万元债权，但是该笔债权债务的真实合法性未经法律程序确认；而原告查翔提出前述《欠条》所涉及债务就是(2018)京0108执恢287号案件中尚未执行到位的673．9225万元债务,但是原告查翔在李云尚未出庭的情况下,其也未提供有效证据予以证明，这样，我们无法确认原告所提供《欠条》中指向的债权债务就是海淀法院(2018)京0108执恢287号案件的那笔债权债务。但是，从海淀法院的前述恢复执行案件卷宗材料来看，原告对李云确实享有673．9225万元债权尚未执行到位。我们先行假设查翔与李云签订的《租赁合同》、《欠条》是真实成立的，或者先行假设海淀法院调解书确认但未执行到位673．9225万元且当事人双方已合意用涉案二层房屋的使用权折抵此债。根据《租赁合同》、《欠条》、《询问笔录》的内容,系将北京丰台区某号楼二层房屋交给查翔无偿使用至还清欠款,双方之间的法律关系实质上为以租抵债关系,即以房屋使用权抵偿欠款、消灭债务为目的之一般债权债务关系,这种情形下签订的协议只是一种清偿债务的履行方式而已，并非真正意义上的房屋租赁合同关系。因此，查翔与李云之间不存在合法有效的租赁合同关系。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定,承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持。本案中，查翔与李云之间就涉案二层房屋不存在合法有效的租赁合同关系,查翔与李云之间仅存在以租抵债关系，其权力性质属于债权债务关系；查翔亦未提交有效证据证明其已经实际占有使用涉案二层房屋；涉案二层房屋经本院强制执行已过户至伊玺公司名下。原告查翔要求确认其对涉案二层房屋享有租赁权，并排除伊玺公司对涉案二层房屋强制执行的请求,本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定判决如下：驳回查翔的诉讼请求。案件受理费七十元由原告查翔负担（已交纳），公告费由原告查翔负担（具体数额以实际发票为准）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  张 娟人民陪审员  秦建平人民陪审员  厉燕生二〇二一年六月三十日书 记 员  穆尚静