山东省泰安市中级人民法院山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁09民终2317号上诉人（原审原告）：张改，女，1987年2月17日出生，汉族，住山东省宁阳县。委托诉讼代理人：严娜，山东瀛众律师事务所律师。委托诉讼代理人：严伟，山东瀛众律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：泰安润恒置业有限公司，住所地泰安市大汶口石膏工业园。法定代表人：高松，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李甲晨，该公司员工。委托诉讼代理人：范强，该公司员工。原审被告：泰安市耀东投资有限公司，住所地山东省泰安市肥城市新城孙家小庄。法定代表人：高春，该公司经理。上诉人张改因与被上诉人泰安润恒置业有限公司（以下简称润恒公司）、原审被告泰安市耀东投资有限公司（以下简称耀东公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初4431号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张改上诉请求：一审法院认定事实不清，请求二审法院依法改判润恒公司承担责任或发回重审。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，（1）润恒公司和耀东公司之间系合作开发张改所购房产的关系，一审法院认定两者的合作开发关系与张改无关错误。张改在一审庭审中，提交了润恒公司与耀东公司之间签订的《房地产合作开发协议》一份，双方对合作开发的地块、合作条件、合作方式、合作分工进行了明确的约定。从开发协议的内容可知，润恒公司与耀东公司之间系合作开发房地产关系，因为双方之间的合作开发关系，耀东公司与润恒公司都同时在润恒公司的销售处销售房产，因为双方之间的合作开发关系，张改购买润恒城房产时由耀东公司出具收据，作为一个正常第三人，在不清楚两者之间关系及合同约定的情况下，到润恒城销售中心购房已构成了善意的第三人，并且张改有理由相信润恒公司和耀东公司系同一家售房公司，已构成表见代理。（2）一审法院案件查明事实部分，查明在2017年11月，张改与耀东公司销售人员订立口头房屋买卖合同，2017年11月14日，张改通过银行转账方式向耀东公司转付100000元购房款，该查明事实错误，一审庭审时，张改申请当时的销售人员出庭作证，证人明确证明：1.证人非耀东公司的销售人员，当时未向张改说明过自己是耀东公司的销售人员；2.张改购房行为发生在泰安润恒置业销售中心；3.钱款非交付给耀东公司，而是由证人的领导办理钱款交付事宜。4.至于收据是由谁出具证人及张改并不知道。一审法院查明案件事实部分与证人陈述明显不符，一审法院不能以诉状中代理人对事实不清楚的陈述推翻证人的如供述。二、润恒公司与耀东公司之间的行为构成表见代理，符合表见代理的构成要件，润恒公司应承担连带责任。1.耀东公司出售张改购买的房屋系无权代理，该代理行为是否有效可依据张改提交的合作协议予以确认；2.张改购买房屋是在润恒城销售中心，并且在润恒城销售中心与工作人员进行商谈购房事宜，张改有理由相信销售人员有权出售房屋；3.张改作为正常的消费者，不明知润恒公司与耀东公司之间的合作关系，且张改也不明知与自己商谈细节的人员身份有区别；4.张改已交纳了部分购房款，合同已实际履行，综上分析，张改的行为已构成表见代理的构成要件，润恒公司应对耀东公司的行为承担相应的法律责任。三、一审法院适用法律错误。一审法院在认定事实不清的基础上，适用法律错误。综上，望二审法院在依法查明案件事实的基础上，依法改判润恒公司承担责任或发回重审。润恒公司辩称，第一，张改没有在润恒销售中心与耀东公司签订合同，不构成表见代理，事实上张改只是口头跟耀东公司达成了购房意向，没有书面合同，更没有与润恒公司达成过购房合同，所以润恒公司不承担连带返还购房款责任。第二，润恒公司与耀东公司之间存在合同关系，但是这个合同关系并非合作开发房地产的合同关系，根据有关司法解释规定，在合作开发中一方是收取固定收益不承担经营风险的应当认定为土地使用权的转让合同，润恒公司与耀东公司之间的合同约定的润恒公司只取得合同中的冷库，符合司法解释规定的只收取固定收益，所以润恒公司与耀东公司之间的合同是土地使用权的买卖合同，对外不共同承担连带责任。所以张改对润恒公司的请求没有法律依据，请求法院查明事实后驳回。张改向一审法院起诉请求：1.请求法院判决解除原被告订立的房屋买卖合同，被告返还100000元本金及利息（利息以100000元为本金，自2017年11月14日起至2019年8月19日按照中国人民银行间同期贷款利率计算，2019年8月20日起的利息按照同业拆借利率计算至实际支付之日止）;2.请求法院判决被告承担张改相应房屋溢价损失50000元。一审法院认定事实：2015年10月5日，润恒公司作为甲方与耀东公司作为乙方就“润恒城沿街商务金融中心”建设项目签订《房地产合作开发合同》。项目建设内容为位于泰安市岱岳区商务金融中心项目，该项目分为两个地块，Ｂ-11地块占地42.6亩，Ｂ-12地块占地45.94亩，两地块总面积88.54亩。土地使用性质为国有出让商业服务用地，使用权归润恒公司。投资合作条件为润恒公司以上述土地使用权及相关审批手续费用作为双方投资合作的条件，耀东公司以该项目所需的建设开发资金及项目开发管理、销售团队及费用作为合作条件，合同对其他事项进行了约定，两公司分别在合同落款处加盖公章。2017年11月份，张改与耀东公司销售人员订立口头房屋买卖合同。2017年11月14日，张改通过银行转账方式向耀东公司转付100000元购房款。同日，耀东公司向张改出具《收据》一份，收款金额为拾万元整，收款事由载明：房款，7＃1-16、2-16。收据落款处由耀东公司加盖公章。一审法院认为，张改与耀东公司口头订立商品房买卖合同，张改支付购房款10万元，双方买卖关系成立，虽无书面合同，耀东公司出具《收据》一份，收到张改购房款10万元，事实清楚，证据充分，一审法院予以确认。由于双方未签订书面的商品房买卖合同，耀东公司又未到庭，其双方的权利义务关系不明确，现原被告双方房屋买卖关系已无法继续履行，张改要求解除口头订立的房屋买卖合同返还购房款10万元于法有据，一审法院予以支持。张改要求被告支付利息损失，一审法院经审查认为，被告应当自收到张改购房款之日起按照全国银行间同业拆借中心报价利率计算至实际付清之日止。张改要求被告支付相应房屋溢价损失，未提供证据证实，一审法院不予支持。耀东公司与润恒公司虽有房地产合作开发合同，该合同仅对合同相对方具有约束力，与合同外第三人无法律关系，且张改与润恒公司未订立合同，现张改依据其与耀东公司的口头合同向润恒公司主张权利，无事实和法律依据，一审法院不予支持。耀东公司未到庭亦未答辩，视为放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，应承担相应法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除张改与耀东公司口头订立的商品房买卖合同；二、耀东公司于一审判决生效之日起十日内返还张改购房款100000元，支付利息（以购房款100000元为基数，按全国银行间同业拆借中心报价利率自2017年11月15日起计算至实际付清之日止）；三、驳回张改其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由被告承担。二审中，张改提交以下证据：1.张改与润恒公司销售人员现场录音一份，在一审庭审过程中张改以购房者的名义与润恒公司工作人员沟通购房的具体事宜，润恒公司工作人员声称所出售房屋为润恒公司所有，并且购房者购买房产后与润恒公司签订买卖合同，并办理相关房产移交手续，主要证明润恒公司一直以润恒公司的名义对外出售房产，张改有理由认为张改购买的房产系由润恒公司所有，并建立买卖合同关系是与润恒公司发生。2.（2020）鲁09民终3224号民事判决书一份，该判决书在倒数第一页本院认为部分二审法院已经明确认定润恒公司与耀东公司之间的合作开发协议及补充协议是属于共同开发，相应对外产生的债务应由两公司共同承担，因此来说明两公司之间是合作开发关系。经质证，恒润公司对证据1真实性不予认可，通过录音听不出对话双方是谁，更无法证明其中有人就是润恒公司的销售人员，而且也听不清对话的内容，对关联性和证明目的均不认可。对证据2真实性无异议，但是对证明目的不认可，因为润恒公司已经对该判决书提起了再审申请，申请的主要内容就是耀东公司与润恒公司签订合作开发协议的性质，到底是合作开发关系还是土地使用权转让关系。另外在润恒公司与另外一家公司也签订过合作开发合同，该合同文本与耀东公司和润恒公司签订的文本几乎相同，该合同在省高院已被认定为是土地使用权转让合同关系，而非合作开发房地产的合同关系，案号是（2021）鲁民终554号。经审核，关于证据1，张改并未举证证实录音中的人员系润恒公司工作人员，且润恒公司亦不认可，本院对该证据证明力不予确认。关于证据2，本院对其真实性予以确认。经审理查明，本院作出的（2020）鲁09民终3224号民事判决中认定了如下基本事实：2015年10月5日，润恒公司与耀东公司签订《房地产合作开发合同》，就位于岱岳区商务金融中心建设项目达成协议，项目分为Ｂ-11、Ｂ-12地块，总面积88.54亩。土地性质为国有出让商业服务用地，土地使用权归润恒公司。投资合作条件为润恒公司以上述土地使用权及相关审批手续费用作为双方投资合作的条件，耀东公司以该项目所需的建设开发资金及项目开发管理、销售团队及费用作为合作条件。另约定建成后冷库所有权归润恒公司，销售收益归耀东公司。后上述两公司签订《房地产开发合同》关于Ｂ-11、Ｂ-12地块补充协议（二），其中第四条第5点约定耀东公司建成后Ｂ-11地块沿街商业及商务酒店办公大楼的物业管理权归润恒公司所有。后期物业收费及涉及物业的所有管理权归润恒公司所有。对该Ｂ-11、Ｂ-12两宗地块耀东公司承建、销售、享有收益权。同时约定耀东公司为润恒公司建造一栋36800㎡、造价不低于8385万元的大型冷库，资金由耀东公司投入，润恒公司享有所有权。第12点约定耀东公司与施工人员或施工单位协议用工程款抵扣Ｂ-11及Ｂ-12地块沿街商铺的，耀东公司或实际购房人必须通过共管账户先行缴纳销售税金，同时与润恒公司签订售房协议。未先行缴销售税金的，润恒公司不予办理按揭贷款、预售许可证、房产证等所有手续。且抵扣最终数量不得违反协议第三条第8点，且耀东公司抵扣内容及方式必须提前告知润恒公司，否则润恒公司同样不予办理按揭贷款、预售许可证、房产证等所有手续。另协议约定设定名称为润恒公司的共管账户，用于资金收支及管理。第七条约定本协议与之前所签订的《房地产合作开发合同》不一致的，以本补充协议作为优先实施依据，本补充协议未涉及的部分，仍按原合同及补充合同执行。两公司分别在合同及协议落款处盖章。查明的其他事实与一审查明一致。本院认为，本案二审争议焦点为：润恒公司应否对案涉购房款及利息承担连带清偿责任。从润恒公司与耀东公司签订《房地产合作开发合同》及《补充协议（二）》内容进行分析，双方约定了耀东公司对涉案地块的承建、销售、收益权，耀东公司的销售方案和招商方案须经润恒公司书面同意方可执行，销售时需以润恒公司名义进行销售及签订相关购房协议或合同，耀东公司代表润恒公司承担签订合同的相关责任和义务，销售款项等应打入润恒公司名下的银行共管账户，耀东公司使用该账户款项需提前书面报润恒公司审批后方可使用，后期由润恒公司办理房产转移手续，可以认定润恒公司和耀东公司均参与到涉案项目的实际运营、销售收益和风险负担。在合作开发过程中对外产生的债务，应由两公司共同承担连带责任。润恒公司与耀东公司关于房屋销售过程中双方权利义务的约定，系其内部约定，不得对抗外部善意相对人。润恒公司应对案涉购房款及利息承担连带清偿责任，其与耀东公司之间的权利义务可另行主张。综上所述，张改的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：一、维持泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初4431号民事判决第一、二项，即解除张改与泰安市耀东投资有限公司口头订立的商品房买卖合同；泰安市耀东投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还张改购房款100000元，支付利息（以购房款100000元为基数，按全国银行间同业拆借中心报价利率自2017年11月15日起计算至实际付清之日止）；二、撤销泰安市岱岳区人民法院（2020）鲁0911民初4431号民事判决第三项，即驳回张改其他诉讼请求；三、泰安润恒置业有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回张改其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1650元，二审案件受理费3300元，均由泰安市耀东投资有限公司、泰安润恒置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  毕经纶审判员  李 莹审判员  邢友峰二〇二一年六月二十二日书记员  宋姚瑶