江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0303民初2508号原告：浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司，住所地徐州市泉山区三环西路开元四季新城**会所**。法定代表人：王艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹倩，江苏翰公律师事务所律师。被告：王振，男，1983年3月29日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司（以下简称开元物业徐州分公司）与被告王振物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月28日立案后，依法适用小额诉讼程序于2021年6月2日公开开庭进行了审理。原告开元物业徐州分公司的委托诉讼代理人曹倩、被告王振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告开元物业徐州分公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2019年1月1日至2020年5月31日的物业管理费用3512.2元（计算方式为137.74平方米*1.5元/平方米/月*17个月），公共能耗563.1元，滞纳金909.7元，总计4985元；2.本案诉讼费由被告承担。原告当庭撤回对公共能耗费563.1元的诉请。事实和理由：原被告双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向被告提供物业管理服务，合同生效后，原告依约向被告提供物业服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。现原告诉至法院，请求判如所请。被告王振辩称，我认可物业费，但是不缴纳的原因是我的孩子两次被困在电梯里，事后女儿不敢自己坐电梯，给她造成了精神压力。之前原告公司的工作人员说我们公司的领导会去家中慰问，但是一直没去，关于孩子被困电梯的事我一直在等原告公司的一个态度。原告围绕其诉讼请求依法提交了前期物业服务协议、催缴照片等证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王振系云龙区银座东城丽景小区XX-X-XXXX室（房屋建筑面积为137.74平方米）业主，原告自2015年6月进驻该小区提供物业管理服务至今。2016年12月29日原告开元物业徐州分公司（甲方）与被告王振（乙方）签订了《银座东城丽景小区前期物业服务协议》(合同编号:0000XXX)，约定：物业名称：银座东城丽景小区乙方所购房屋基本情况：类型住宅/商业座落位置：XX幢X单元XXXX室根据有关法律、法规。在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就银座东城丽景小区前期物业服务达成如下协议：第一条双方的权利和义务一、甲方的权利和义务1、对物业共用部分、共用设备设施、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业管理制度并书面告知乙方……二、乙方的权利义务……2、监督甲方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向甲方提出意见和建议；3、遵守本物业的《银座东城丽景小区业主临时管理规约》等相关规定；4、向甲方缴纳物业服务费用；……第四条物业管理服务费（不包括房屋共用部分、共用设施设备中修以上维修和更新的费用）一、乙方交费时间：交房之日开始预交一年的物业服务费，以后每年首月5日前交纳一次，亦可提前交纳。逾期交费补交所欠服务费外，还将以所欠服务费为基数每天计收2‰的滞纳金。二、收费标准（按建筑面积）多层1.5元/㎡·月高层1.5元/㎡·月商业2.00元/㎡·月……第八条违约责任一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任……四、乙方长期不缴纳物业服务费或其他相关费用，经甲方多次提醒，仍不交纳的业主，甲方有权要求给予公示，并按有关规定向乙方追究法律责任。……第十二条本协议在履行中如发生争议，双方可以协商或调解解决，不愿协商、调解或者协商、调解无效的，当事人可按下列第2种方式处理：2、依法向人民法院起诉。……第十四条本协议自双方签字盖章之日起生效。协议尾部，原告在甲方处加盖公司公章，王振在乙方处签名确认。原告按照协议约定为被告提供了物业管理服务，对被告拖欠的物业服务费原告进行了催缴，被告未缴纳。经双方确认，截至2021年6月2日，被告尚欠原告2019年1月1日至2020年5月31日期间的物业管理费3512.2元（137.74平方米×1.5元/㎡·月×17个月）。被告称认可物业费数额，但不满孩子两次被困小区电梯造成精神压力且原告公司处理事情的态度，不同意缴纳物业费亦不对其主张的损失提起反诉。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告之间签订的《银座东城丽景小区前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，且主体适格，内容亦不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照协议约定全面履行各自义务。一、关于原告主张被告支付物业服务费诉请应否得到支持问题。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法规规定的业主应履行的法定义务。原告具有从事物业管理服务的资质，为案涉小区提供了物业管理服务，被告为该小区业主，现原告已按照合同约定为被告提供了物业服务，被告亦应按照约定支付相应的物业服务费。被告不满原告公司对其孩子两次被困电梯事件的处理态度，但并未对其相应的损失进行主张，且被告该抗辩与其缴费义务并无直接关联，不能以此作为拖欠物业管理费的依据。经双方确认，截至2021年6月2日，被告尚欠原告2019年1月1日至2020年5月31日期间的物业管理费3512.2元，故原告要求被告支付2019年1月1日至2020年5月31日期间3512.2元物业服务费的诉请有事实及法律依据，本院予以支持。二、关于原告主张滞纳金诉请应否得到支持问题。滞纳金即违约金，本院综合考虑到物业服务难以尽善尽美，原告提供的物业服务不排除尚有改进空间或者业主不满意之处，从钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷出发，为构建物业公司和业主之间持久、稳定、和谐的关系，故对原告主张的滞纳金请求，本院暂不予支持。由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的认识完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面。此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准，业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由。原告在今后的物业管理服务中应当积极改善物业服务质量，严格按照物业管理服务等级标准提供质价相符的服务，努力打造“管理有序、环境优美、治安良好、生活便利、文明祥和”的幸福家园。综上，依照《国务院物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告王振支付原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司2019年1月1日至2020年5月31日期间的物业服务费3512.2元；二、驳回原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司负担5元，由被告王振负担20元。本判决为终审判决。审 判 员 侯秋彤二〇二一年六月二十八日法官助理 郭艳茹书 记 员 李欣韦