贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔02民终1407号上诉人（原审原告）：文勇，男，1989年8月27日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：翟长松，系贵州新黔景律师事务所律师，执业证号：15202201310772946。被上诉人（原审被告）：赵正尧，男，1983年2月28日出生，彝族，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人：王岚，系贵州崇典律师事务所律师，执业证号：15202201611275423。被上诉人（原审被告）：张霞，女，1988年4月8日出生，彝族，住贵州省纳雍县。授权委托诉讼代理人：王岚，系贵州崇典律师事务所律师，执业证号：15202201611275423。原审被告：朱**敏，女，1967年10月25日出生，汉族，住六盘水市钟山区。原审被告：兰光琼，女，1962年5月9日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区。原审被告：六盘水市钟山区荷城花园房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区官厅路口（湖东苑大厦），统一社会信用代码：91520201714353406X。法定代表人：谢洪波，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：张丽娜，女，系该公司职工。上诉人文勇因与被上诉人张霞、赵正尧及原审被告六盘水市钟山区荷城花园房地产开发有限公司（以下简称荷城公司）、兰光琼、朱**敏房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2020）黔0201民初928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。文勇上诉请求：1.撤销原判；2.认定上诉人和二被上诉人于2020年1月21日签订的《门面转让合同》系无效合同；3.判决二被上诉人退还59800元转让费给上诉人；4.判决二被上诉人支付门面装修、装饰损失费20756元给上诉人；5.判决二被上诉人承担案件受理费。事实和理由：第一、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《城市房屋租赁管理办法》第六条第（一）项规定未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租。《最高人民法院关于审理城市房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被上诉人出租给上诉人的房屋没有取得建设工程规划许可证，也未取得房屋所有权证，上诉人和被上诉人签订的《门面转让合同》（实际是转租）违反法律强制性规定，属于无效合同。第二、合同法第五十八条规定合同无效或者被撤销，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订合同后，上诉人支付了59800元转让费给被上诉人，并投入了20756元装修款项，两笔款项属于合同无效情形下被上诉人返还的款项。被上诉人隐瞒案涉房屋即将被拆除的信息将房屋出租给上诉人，并在上诉人装修过程中没有告知和劝阻上诉人，导致上诉人投入装修款项。如果上诉人知道房屋即将被拆除，即使转租过来也不会进行装修。第三、《合同法》第五十六条规定无效合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。上诉人和被上诉人签订的《门面转让合同》自始无效，上诉人支付给被上诉人的转让费不受法律保护，双方关系应当恢复到合同未签订时的状态，被上诉人应当返还收到上诉人的全部转让款项。第四、一审被告提供的关键证据系复印件，在没有和原件核对无异情况下不能作为证据认定。第五、一审法院在没有查清楚事实的基础上作出了错误判决。赵正尧、张霞申请追加的三名被告是否参加诉讼，均不能改变上诉人和被上诉人签订的合同效力。同时，也没有任何证据证明被上诉人向上诉人返还了59800元房屋转让费。本案中涉及该房屋转让的全部出租、转租、承租人员中，唯有上诉人权益受损，依据合同的相对性原理，在本案中只能解决上诉人和被上诉人的合同效力和返还财产问题，被上诉人返还了上诉人转让费和装修费后，其可以向其转租前手主张权利，以此逐级主张权利，最终由原始出租人返还其收取的转让费才较为公平。综上，请求二审法院查明事实，判决支持上诉人的上诉讼请求。张霞、赵正尧辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回文勇的上诉请求，维持原判。荷城公司、兰光琼、朱**敏未提交书面陈述意见。文勇向一审法院起诉请求：1.判决认定原告和二被告于2020年1月21日签订的《门面转让合同》系无效合同。2.判决二被告退还59800元转让费给原告；3.判决二被告支付门面装修、装饰损失费20756元给原告；4.判决二被告承担案件受理费。一审法院认定事实：2020年1月21日，因转让位于钟山区的临时门面，原告文勇与被告赵正尧、张霞签订《门面转让合同》一份，合同载明“二被告将合法承租的荷城花园批发市场Ｃ区92号的临时门面转让给原告租用，该门面已交租金至2020年6月18日，转让价格为59800.00元整，”并就违约责任进行约定，双方在落款处签字捺印予以确认。双方在合同背面注明“此门面2020年1月21日已交付给乙方，文勇，2020.1.21”。同日，二被告向原告出具《收条》一份，收条载明“今收到文勇门面转让费59800，大写伍万玖仟捌佰元整，收款人：赵正尧，张霞，2020.1.21，农行62284811989********，赵正尧”。现原告文勇以案涉门面为违章建筑，双方签订的《门面转让合同》为无效合同为由诉至法院。原告文勇于2020年3月12日作出如钟山区人民政府及市场办退还租金则配合拆除案涉门面的《承诺书》，并于同日领取拆除补偿款31500.00元。被告荷城公司于2020年4月1日向案涉门面经营户文勇发出通知并拆除案涉门面。一审法院认为，本案争议的焦点为：1.原告诉请有无事实及法律依据；2.被告朱**敏、兰光琼在本案中是否承担责任。首先，关于原告诉请有无事实及法律依据的问题，本案中，原告文勇与被告张霞、赵正尧于2020年1月21日签订《门面转让合同》。二被告在合同签订后当日已将案涉门面交付给原告租用，原告也在合同背面签字确认。该转租行为在合同签订时虽未经过建设单位荷城公司同意，但被告荷城公司于2020年3月12日向原告文勇支付拆除补偿款31500.00元并于2020年4月1日发出《通知》的行为可视为是被告荷城公司明知该事实。而原告文勇在《承诺书》中明确表示退还租金就配合拆除案涉门面，且也领取补偿款31500.00元。其领取补偿款的行为，也是对该租赁权的认可，其已实际使用该门面二个余月，并已领取补偿款31500.00元，该补偿款视为是对租金损失的补偿。而装修支出为原告出于自身意愿而支出，系其自身的商业行为。其不能因为相关行政行为的发生而要求被告承担损失，被告在签订合同时也明知该门面系临时建筑，且其亦未提供充分证据证明其装修、装饰的具体损失情况；关于被告朱**敏、兰光琼在本案中是否承担责任的问题，该二被告并不是合同的相对方，合同对其并不具备约束力，故被告朱**敏、兰光琼不承担责任。故对原告的全部诉讼请求，不予支持。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告文勇全部诉讼请求。案件受理费1814元，由原告文勇负担（原告已预交）。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、上诉人文勇与被上诉人张霞、赵正尧2020年1月21日签订的《门面转让合同》效力如何认定；二、被上诉人张霞、赵正尧应否退还上诉人文勇59800元转让费及支付20756元门面装修、装饰损失费。本案系上诉人文勇与被上诉人张霞、赵正尧之间因门面转让事宜发生争议，一审将本案案由定为房屋买卖合同纠纷不当，本案案由应为合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，本案应当适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》(法释[2009]5号)第七条规定:“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。”门面转让是对门面租赁优先续租权及门面内设施设备、装修投入的出让,存在“空转”、带货转让、带装修转让等情形，是市场经济中正常的经济现象，符合行业的交易习惯。从本案查明的事实看,本案的门面转让费约定意思表示真实,内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定,不存在欺诈、胁迫等情形,双方达成的《门面转让合同》合法有效。上诉人文勇主张与被上诉人张霞、赵正尧之间签订的《门面转让合同》因违反《中华人民共和国合同法》、《城市房屋租赁管理办法》、《最高人民法院关于审理城市房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定无效，而本案上诉人文勇与被上诉人张霞、赵正尧之间存在因门面转让事宜的合同关系，而不是房屋租赁合同关系，在被上诉人张霞、赵正尧将门面转让给上诉人文勇后，上诉人文勇与原审被告荷城公司之间成立新的租赁合同关系，原审被告荷城公司于2020年3月12日向上诉人文勇支付临时门面拆除补偿款31500元并于2020年4月1日发出《通知》的行为可视为原审被告荷城公司对案涉临时门面转让的认可及双方之间新的租赁合同关系的解除。上诉人文勇诉请2020年1月21日签订的《门面转让合同》无效及退还59800元转让费的请求无事实及法律依据,本院不予支持。至于装修支出系上诉人文勇自身的商业行为，且其在签订合同时也明知该门面系临时建筑，应当预见房屋有随时拆除的风险，对于其该项诉请，本院亦不予支持。综上所述，文勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决将本案案由定为房屋买卖合同纠纷虽有瑕疵，但认定事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》(法释[2009]5号)第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1814元，由上诉人文勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓少旭审 判 员 王秋红审 判 员 杨 龙二〇二一年六月十日法官助理 浦红梅书 记 员 李炳兰