广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤09民终1339号上诉人（原审被告、反诉原告）：何光，男，1967年10月20日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区。委托诉讼代理人：车海飞，广州金鹏（茂名）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁全旺，广州金鹏（茂名）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢振扬，男，1993年10月1日出生，汉族，住广东省茂名市电白区。委托诉讼代理人：梁智钧，广东粤茂律师事务所律师。上诉人何光因与被上诉人谢振扬房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2020）粤0902民初5590号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人何光的委托诉讼代理人梁全旺，被上诉人谢振扬的委托诉讼代理人梁智均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人何光的上诉请求：一、请求依法撤销茂名市茂南区人民法院（2020)粵0902民初5590号民事判决书第一、二、四项判决，发回重审或改判支持上诉人何光的反诉请求，并驳回谢振扬诉讼请求。二、本案诉讼费用由谢振扬承担。事实与理由：一、一审判决上诉人返还押金（合同约定为保证金）和支付利息，没有事实和法律依据，认定错误。《商铺租赁合同》第三条第3点对保证金的返还作了约定“待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方”，谢振扬在合同期内尚未期满就提前解除合同，那么不符合返还保证金的约定，且其行为也构成违约，上诉人依约不予退还。二、谢振扬的行为已构成违约，一审没有判决其承担违约责任，适用法律错误。1、按《商铺租赁合同》第二条约定，租赁期限为五年。现谢振扬是在合同期尚未届满之前，单方擅自提前解除合同，故其行为已违反合同约定和法律规定，上诉人依法依约可以请求谢振扬承担违约责任。2、按《商铺租赁合同》约定，谢振扬需于2020年7月19日前要缴纳下一季度的租金，谢振扬应先履行其缴纳租金的义务，但谢振扬违约没有按时支付租金。3、谢振扬违反《商铺租赁合同》第四条第4点的约定，擅自将灯饰拆走，其行为也构成违约，一审亦对其该违约行为作出判决，要求谢振扬修复。综上，谢振扬的行为已构成违约，应依约支付违约金186000元给上诉人。三、双方签订的《商铺租赁合同》并非于2020年7月20日解除，即使合同解除了谢振扬仍需支付占用期间的租金给上诉人。谢振扬提出终止意思后，仍占用商铺。2020年8月27日的微信聊天记录，上诉人询问谢振扬考虑商铺的事宜怎样了，谢振扬答复要考虑，可见谢振扬提出解除合同的意思后，还一直占用商铺，还拒不支付租金。直至2020年11月26日，谢振扬才办理商铺内的物品。综上，谢振扬从2020年7月20日至2020年11月26日期间一直占用上诉人的商铺，那么应按照租金标准占用费给上诉人。四、谢振扬一直不配合上诉人办理解除终止租赁事宜，上诉人是因为预见谢振扬拒绝缴纳租金搬离办公用品，而行使不安抗辩权，将商铺上锁，依法留置其物品，以防后续拒绝履行判决。上诉人依法行使留置权并不违法，不能将谢振扬不搬走的原因归责于上诉人的留置行为。一审据此认定上诉人控制了涉案商铺，该认定事实不清。综上所述，一审法院认定本案的事实不清，适用法律错误，上诉人恳请二审法院依法撤销一审第一、二、四项判决，发回重审或改判支持上诉人何光的反诉请求，并驳回谢振扬诉讼请求。被上诉人谢振扬辩称：一、上诉人对退还押金的条件的理解有误，我方认为退还押金的前提条件是合同终止并非合同期满。1、对于合同第三条第3点退还押金，载明“待合同期满后退还乙方”，但并不能机械理解为5年租期届满，而应该包括虽然客观上履约期间未届满5年租期，但在法定或者约定情形下出现的合同解除、终止的情形。2、案涉合同是由上诉人出具的格式合同，根据格式合同的解释规则，应作有利于我方的解释。二、我方依法行使解除权，对于租金损失扩大并没有过错。1、我方早在2020年7月向上诉人口头(电话)告知解除合同，又于2020年7月20日以书面形式(微信)再次通知上诉人解除事宜，并明确要求其尽快处理招租事宜。但2020年7月20日当天，上诉人用锁将案涉房屋进行封闭控制，导致我方的物品无法搬离现场。2、案涉灯饰对于押金返还的判决内容造成影响，且一审法院已判决我方恢复至原来使用的状态。3、对于上诉人在上诉状第三点的表述，不符合客观事实。上诉人在封锁场地后，提出让我方继续缴纳一个季度的租金或者为其找到新的租客后才能同意让我方搬离物品。后续上诉人询问我方的朋友租赁商铺的意向如何，我方的答复是朋友需要考虑，而非我方需要考虑。4、由于上诉人采取了不当的措施，导致场地在客观上被封锁，上诉人在我方提出解除合同后实际上场地已经由上诉人一方所控制，并不存在所谓占用期间的损失情形。谢振杨向一审法院起诉请求：一、判令谢振扬、何光就茂名市茂南区高水公路166号财富新城写字楼3楼4号物业签订的《商铺租赁合同》于2020年7月20日解除；二、判令何光向谢振扬返还保证金36000元以及支付从起诉之日起至保证金清偿之日止的利息（按同期银行贷款利率计算）；三、判令何光承担本案所有诉讼费用；四、判令何光向谢振扬返还涉案物业内属于谢振扬所有的美的空调7台、电视5台（品牌型号不详）、桌椅台凳（1.4m×70cm）书桌20张、1.2m×40cm桌子30张、60cm高凳30张、30cm矮凳30张、摄像头3部、投影仪1部、雕塑3个、前台桌子1张、台式电脑2部、书柜3张、办公桌1张、办公椅3张。反诉原告何光提出诉讼请求如下：一、判令被反诉人支付租金36000元和逾期违约金（从2020年7月19日起以月租金12000元为基数，按月利率2%支付至付清之日止，暂计至起诉之日止的违约金约为720元）给反诉人，此后租金从2020年10月19日起按12000元/月支付至被反诉人商铺返还时止；二、判令被反诉人赔偿违约金186000元给反诉人；三、本案诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：2018年1月19日，卢艳与何光签订《商铺租赁合同》，由卢艳租赁何光位于茂名市茂南区开办教育机构，卢艳依合同约定向何光交纳了36000元房屋押金，租金已支付至2020年7月18日。2020年4月30日，谢振扬与卢艳签订转让合同，谢振扬向卢艳支付转让费，受让经营该教育机构。2020年6月10日，谢振扬（合同乙方）与何光（合同甲方）签订《商铺租赁合同》，为维护合同的原始权利义务，合同的签订日期仍保留卢艳合同的签订日期，卢艳向何光交纳的房屋押金的权利也由谢振扬承继，何光为此向谢振扬出具了收取谢振扬房屋押金的《收据》。合同甲方何光的签名由何光的妹妹何菊代签，何菊在何光的公司负责帮忙管理。合同主要约定：租赁期限为五年，自2018年1月19日起至2023年1月18日止；月租金为12000元，租金每季度在首月19日前一次性付清，先交租后使用；为确保出租商铺设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订合同之日交纳36000元作为商铺使用保证金，待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方；乙方逾期未缴纳下月租金和管理费，每逾期一天按本月租金总额的百分之一收取滞纳金；乙方合同期满后不再续约或合同提前终止时，须保证合同终止时乙方投资的不动产不得拆除，即装修物、地砖、门、灯饰、吊顶固定设备设施等；任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的50%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。2020年7月20日，谢振扬通过微信向何菊提出解除涉案合同，何菊要求谢振扬按合同约定办。次日，何光的工作人员按何光的意思在涉案商铺门把谢振扬防盗锁的基础上加上自已的一把防盗锁，并要求谢振扬多缴纳一个季度的租金才配合开锁让谢振扬搬离商铺内的物品，双方发生纠纷。后谢振扬将纠纷反映至站前司法所寻求解决未果，遂于2020年8月25日诉至一审法院。在诉讼过程中，经谢振扬、何光协商，谢振扬于2020年11月27日将自己的物品从涉案商铺中搬离，谢振扬撤回其第四项诉讼请求。而何光则以谢振扬在搬迁过程中将商铺内的5盏80CM×80CM飞利浦LED灯拆走，已构成违约，增加一项要求反诉何光恢复灯饰原状的反诉请求。谢振扬在庭审中承认在搬走物品时拆走了5盏LED灯。一审法院认为：一、关于涉案合同是否已解除的问题。涉案合同是双方真实意思表示，内容合法，为有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，谢振扬于2020年7月20日通过微信向何光提出解除合同，何光收到后，表示按合同处理，并为防止谢振扬搬离于次日对商铺加上防盗锁，未在收到解除通知三个月内向人民法院提出确认解除合同通知效力的确认之诉。因此，按上述法律及司法解释规定涉案合同已于2020年7月20日解除合同的通知送达何光时解除。谢振扬请求确认涉案合同于2020年7月20日解除的诉讼请求，依法有据，予以支持。二、关于涉案合同解除后的处理问题。因涉案合同于2020年7月20日解除，按合同对房屋押金在合同终止时予以退还的约定，何光应将收取的押金及时返还给谢振扬，但何光至今未退，故谢振扬请求何光返还房屋押金36000元与支付从起诉起至押金清偿之日止的利息的诉讼请求，具有合同依据与法律依据，一审法院予以支持。因商铺租金已交至2020年7月19日，涉案合同已于2020年7月20日解除，何光也于次日控制的涉案商铺，谢振扬之后未再使用。因此，何光反诉主张谢振扬应缴纳2020年7月19日后的租金而未缴，构成违约，缺乏事实依据，理由不成立，故对何光要求谢振扬支付2020年7月19日后租金以及违约金的反诉请求，不予支持。涉案合同约定合同终止时谢振扬不得拆除其在商铺投资的装修物、灯饰等设施。谢振扬在搬迁时拆走了商铺中的5盏LED灯，已违反了上述约定，何光反诉请求谢振扬恢复灯饰原状的反诉请求，依法有据，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认原告（反诉被告）谢振扬与被告（反诉原告）何光于2020年6月10日签订的《商铺租赁合同》于2020年7月20日解除；二、限被告（反诉原告）何光于本判决生效之日起十日内返还房屋押金36000元及支付自2020年8月25日起至房屋押金清偿之日止的利息（按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告（反诉被告）谢振扬；三、限原告（反诉被告）谢振扬于本判决生效之日起十日内将被其拆除的5盏80CM×80CM飞利浦LED灯在涉案商铺中恢复至原来可以正常使用的状态；四、驳回被告（反诉原告）何光的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费700元，原告谢振杨已预交，反诉案件受理费2320元，被告何光已预交，均由被告何光负担。谢振杨向一审法院预交的案件受理费700元，由何光在履行给付义务时一并退还给谢振扬，一审法院不另作收退。二审期间，双方当事人没有提交新证据。二审查明，一审查明事实属实，二审予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点为:一、涉案租赁合同是否在2020年7月20日解除；二、谢振扬在2020年7月20日至2020年11月26日是否继续占用涉案房屋及是否需要支付房屋占用费；三、谢振扬是否构成违约及是否应当承担违约金186000元；四、何光是否应退还保证金36000元给谢振扬。一、关于涉案租赁合同是否在2020年7月20日解除的问题。谢振扬在2020年7月20日通过微信告知何光的工作人员要求解除租赁合同，次日何光通过加锁的行为从事实上收回房屋同意解除租赁合同。参照《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，双方达成在2020年7月20日解除合同的合意。至于何光主张其加锁是行使留置权，依照《中华人民共和国物权法》第二百三十条第一款规定，“债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。”本案中，何光与谢振扬系房屋租赁合同关系，谢振扬将财物存放于其租赁的涉案房屋内，何光作为涉案房屋出租人仅享有依据租赁合同向谢振扬收取租金的权利，并不能依据双方租赁合同而占有谢振扬存放于涉案房屋内的财物。因此，何光主张其加锁行为是依法行使留置权，本院不予支持。一审法院确认谢振扬与何光签订的《商铺租赁合同》于2020年7月20日解除，本院予以维持。二、关于谢振扬在2020年7月20日至2020年11月26日是否继续占用涉案房屋及是否需要支付房屋占用费的问题。何光通过加锁的行为已实际控制涉案房屋，谢振扬提出解除租赁合同后亦没有再占用涉案房屋进行经营，因此，何光主张谢振扬在2020年7月20日至2020年11月26日继续占用租赁房屋及需要支付房屋占用费的请求没有事实和法律依据。三、关于谢振扬是否构成违约及是否应当承担违约金186000元的问题。根据谢振扬与何光签订的《商铺租赁合同》第八条约定：“任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的50%违约金……”，本案中谢振扬拆除5盏80CM×80CM飞利浦LED灯的行为系发生在双方解除合同后，并非造成本案终止合同的事由，不符合双方约定应当支付违约金的情形。因此，何光主张谢振扬拆除5盏80CM×80CM飞利浦LED灯应当承担违约金186000元的请求没有事实和法律依据。一审法院认定谢振扬违反合同约定并判决谢振扬将5盏80CM×80CM飞利浦LED灯恢复至原来可以正常使用的状态合法有据，应予维持。四、关于何光是否应退还保证金36000元给谢振扬的问题。本案中，《商铺租赁合同》约定第三条第3点约定，“……待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方。”本案中，何光与谢振扬签订的商铺租赁合同期限是自2018年1月19日起至2023年1月18日止，谢振扬在租赁期限未届满就提出解除租赁合同损害了出租人的信赖利益，亦不符合双方关于保证金退还的约定，因此按照合同约定何光无需退还保证金36000元给谢振扬。一审法院判决何光返还房屋押金36000元及支付自2020年8月25日起至房屋押金清偿之日止的利息给谢振扬不当，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省茂名市茂南区人民法院（2020）粤0902民初5590号第一、三项判决；二、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2020）粤0902民初5590号第二、四项判决；三、驳回上诉人何光的其他反诉请求；四、驳回被上诉人谢振扬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费共3020元，由何光负担1457元，谢振扬负担1563元。二审案件受理费为3020元，由何光负担2157元，谢振扬负担863元。上诉人何光多预交部分不予退还，由被上诉人谢振扬自行迳付给上诉人何光。本判决为终审判决。审 判 长 王宇庆审 判 员 李 艳审 判 员 徐忠圣二〇二一年六月三十日法官助理 姚兵兵书 记 员 赖桢桢附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国物权法》第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。