上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初44373号原告：陆晶晶，女，1982年10月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：关广博(系陆晶晶丈夫)，住上海市浦东新区。被告：冯思佳，女，1989年10月14日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：须玉凤(系冯思佳母亲)，住上海市浦东新区。被告：须玉凤，女，1963年11月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告陆晶晶与被告冯思佳、须玉凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆晶晶及其委托诉讼代理人关广博，被告须玉凤(暨被告冯思佳之委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆晶晶向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与两被告签订的合同编号为XXXXXXX的房屋租赁合同；2.判令两被告返还原告租金12,600元及利息；3.判令两被告返还原告租房押金4,200元及利息；4.判令两被告支付原告违约金4,200元；5.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2021年3月6日，原告通过中介方上海美凯龙爱家房地产管理咨询有限公司(以下简称爱家公司)苗圃店看房后，与被告须玉凤签订《房屋租赁合同》(合同编号为XXXXXXX)，约定：被告冯思佳为出租方,须玉凤为冯思佳的被委托人，原告为承租方。冯思佳通过须玉凤被将位于上海市浦东新区崮山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告居住，租赁期限自2021年3月13日至2023年3月12日，租金每月4,200元，租金支付方式为押一付三，须玉凤收取原告押金4,200元、租金12,600元。合同约定2021年3月13日起租。2021年3月7日晚，原告打扫房屋发现诸多问题，如：天花板大面积霉斑、床垫有木刺、小书桌桌面有脱离、冰箱保鲜层有冰块还有洗衣机插头问题等。后联系中介说明问题，中介回复次日与须玉凤沟通。2021年3月8日上午，中介回复沟通结果是修理或更换。原告不同意此方案，让中介再去沟通，要求在晚上6点前给原告满意回复。至晚上7点仍未得到中介和须玉凤的回复。7：11，原告微信通知须玉凤结束合同。经联系，原告、须玉凤及中介于2021年3月10日晚8点见面协商，原告多次表态终止合同并要求退回已支付的所有费用，三方未能达成一致。2021年3月12日晚近9点，须玉凤微信通知原告从2021年3月13日开始算房租。2021年3月19日晚上，中介联系原告告知与须玉凤的沟通结果是同意退租金、押金，但须扣除起租日至今房租费用。原告回复与此前表态一致，要求须玉凤退还原告支付的租金、押金和中介费，并且首次提出赔偿原告损失。中介协调无果。2021年3月23日至24日，原告和须玉凤双方微信沟通，原告要求退还租金和押金，须玉凤要求原告签订由中介提供的解约协议，原告看过协议样本后拒绝签订。原告提出双方先归还钥匙和钱然后彼此打收条，须玉凤坚持通过中介签订终止协议合同，双方未达成一致。2021年3月26日至27日,原告和须玉凤微信沟通，提出先归还钥匙，须玉凤写收条给原告的方案，须玉凤不同意。3月28日，须玉凤提出验房并要求原告带好租赁合同协商解决。原告约须玉凤当日中午12：00见面验房、退钥匙并打收条，同时会全程录像取证作为起诉证据。须玉凤仍坚持签订终止协议合同。两被告在与原告签订租房合同前未告知该房屋的真实状况，交付的房屋存在缺陷，不满足出租条件，致使原告无法正常入住，造成损失。故诉至法院，请法院支持原告诉请。租金及押金的利息，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2021年3月6日起计算至本金实际返还之日止。被告冯思佳、须玉凤共同辩称，被告委托爱家公司出租系争房屋，原告夫妇在爱家公司物业顾问的陪同下实地看房后，表达了承租意向。2021年3月6日，双方自愿签订《房屋租赁合同》，原告当场支付三个月的租金和押金共计16,800元，被告将房屋钥匙交给原告，原、被告也分别支付了中介费。2021年3月8日，原告通过中介方反映对原告房屋不满，被告愿意在核实后在合理的范围内进行修理和更换。当晚，原告告知结束合同，被告指出该行为属于单方违约，需要中介参与共同协商合同解除事宜。3月10日晚，中介约双方到系争房屋见面协商解决问题。最终原告要终止合同，被告看原告没有继续租房的意思，也没为难原告，做了最大的让步明确表示愿意终止合同将租金和押金退还原告，但原告不肯交出钥匙签终止协议，理由是要被告赔偿其中介费。被告认为中介费与被告无关，中介也表示中介费可以找中介公司赔付，先解决与房东的合同问题，但原告执意不配合交还钥匙，协商无果。嗣后，被告通过微信主动与原告沟通，提醒原告尽快签订终止协议避免双方更大的损失，原告拒绝签终止协议，也拒绝支付实际租赁期间的租赁费用。原告至今未将系争房屋钥匙交还给被告，租赁合同依然在有效期间，应支付租金。原告无正当理由提出要求解除合同，属于合同第9.4条第四款“乙方在合同期限届满前，无正当免责理由提前解除合同”的违约情形，需要向被告支付相等于一个月租金的违约金。被告要求原告承担租赁期间的租金和解约违约金。不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告冯思佳为系争房屋权利人，委托被告须玉凤代为出租并处理租房相关事宜。经爱家公司居间，原告实地查看系争房屋后，于2021年3月6日签订《房屋租赁合同》，合同约定出租方(甲方)冯思佳(须玉凤代签)、承租方(乙方)陆晶晶，甲方将系争房屋出租给乙方居住使用，租赁期自2021年3月13日至2023年3月12日，租金每月4,200元、以三个月为一期提前7天支付。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金(押金)4,200元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第六条甲方权利义务6.4，合同期内房屋或房屋内设施由于老化原因所发生的需维修事项，乙方应及时通知甲方，甲方自接到乙方通知后的3个工作日内上门维修或提供相应替代物，如遇特殊情况，双方协商处理。甲方拒不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，乙方有权直接从租金中扣除相关费用。第九条违约责任9.2，若甲方有下列情形之一，乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应当向乙方支付数额相当于1个月租金的违约金：(1)甲方交付的房屋不符合本合同的约定或不符合6.1款的(6.1款约定甲方保证有权出租该房屋，该出租行为已经取得所有房屋权利人的同意)，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全；(2)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后3日仍未交付，或在合同期限届满前，甲方无正当免责理由提前解除合同的。9.4乙方的违约责任：乙方有下列情形之一，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应当向甲方支付违约金，违约金数额相当于1个月的月租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(4)乙方在合同期限届满前，无正当免责理由提前解除合同。签约当日，原告向须玉凤支付押金及三个月租金共计16,800元，须玉凤将系争房屋钥匙交付原告。2021年3月7日，原告进入系争房屋打扫，发现榻榻米顶部及卧室墙有霉班、天花板有水渍、电脑桌坏了、空调管脱落密封胶是软的、卧室地板并天花板下方起皱，遂通过中介要求被告解决，因对被告给出的维修或更换的解决方案不满，于2021年3月8日提出终止履行租赁合同。被告回应“不是随便单方说终止就终止的”。2021年3月10日晚，原、被告及爱家公司业务员见面协商，原告认为被告及中介在出租系争房屋时隐瞒了房屋缺陷，导致原告不明真相签订了租赁合同，坚持要求终止合同，并要求被告退还原告已支付的全部费用，包括中介费，且在钱款未退的前提下拒绝交还钥匙。须玉凤同意退还16,800元，但不愿承担原告的中介费。双方协商无果。2021年3月12日，须玉凤通知原告“明天开始起租期算房租了”。3月19日，微信原告“上周三晚上我们三方碰面就是诚意来协商的，我们房东也同意退钱给你们解除合同，但你们扣着房屋钥匙不还给我们，不配合我们签终止合同，这样拖着是解决不了任何问题的，租赁合同还是有效的，而且还会给双方带来更大的损失。如诚意协商，请来电或微信沟通。”原告3月23日就退还租金和押金与须玉凤协商，须玉凤表示应双方签订解约协议、房子验收后没问题，可以退押金，但承租期间的房租应该支付。原告表示要先看过解约协议之后再谈其他。次日，须玉凤发给原告“终止协议”样本：“……经双方协商一致，互不承担违约责任，就提前终止原合同事宜，达成如下协议：1.提前终止原合同，房屋租赁期至……返还房屋。2.乙方应在搬离前结清自2021年3月6日至…租金……3.甲方……验收认可后，当场退还乙方已支付的租金及押金……”。原告表示“…我们是不会签的。你看这样，我们之间把钱和钥匙互相退给对方，然后彼此打个收条可以吗？”须玉凤回复“…退钱的金额要扣除实际使用的租金，这点没问题吧？”原告回复“更说一遍，这个合同我们是不会签的。对于我们刚提出退还钱，钥匙然后打收条的建议，你是同意还是不同意？”须玉凤回复“…你要终止就按合同办，没什么可多说的，不交房租就打官司吧！”3月26日，原告微信须玉凤“我们决定把钥匙先还给你，然后你打个收条给我，你看可以吗？”须玉凤回复“开玩笑！……”原告重申其意为先退钥匙打收条，须玉凤表示“你不明不白的退钥匙算什么意思？在没有签订终止合同，房租付清前我们是不接受你提出的终止合同的。想清楚了要办理，你们找中介办理，走合法程序。”3月28日，须玉凤约原告晚下7点与中介一起验房，带好租赁合同，碰面协商解决。原告表示晚上没空，要验房就中午12点整，原告还钥匙被告打收条，原告会全程录像取证，“因为我们会起诉你们”。须玉凤随即申明：一定是三方在场，签了终止合同，再退款，交还钥匙。双方未达成一致意见。审理中，原、被告于2021年6月4日办理了系争房屋交接手续，原告将房屋钥匙2把交给被告，被告完成验房、收房，并向原告出具了钥匙收条。本院认为，被告须玉凤受被告冯思佳委托出租系争房屋，且于签约时向原告明示了委托关系，并以冯思佳名义与原告签订了案涉《房屋租赁合同》，故该合同直接约束原告与冯思佳。该《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应当恪守履行。原告在对系争房屋进行查看后签约，对系争房屋的状况，被告并无矫饰，对于原告入房打扫时发现的几处问题，在签约前查看房屋时，原告亦未发现，可见房屋的几处瑕疵具有一定的隐蔽性，不为房屋所有人或使用人尽合理注意义务即可察觉，原告发现后即认为被告故意隐瞒房源实情，本院难以认同。根据合同约定及合同法相关规定，原告在发现租赁房屋出现妨碍使用的情况，有权要求被告履行维修义务，当妨碍使用的程度达到原告无法实现合同目的时，原告可以解除租赁合同。原告承租房屋是为了居住使用，对原告指出的霉班、水渍、桌子损坏、空调管脱落、起皱等疵瑕，并未危及到原告的安全，被告也同意给予维修或更换，不影响原告租赁房屋合同目的的实现，因此原告无权单方面解除合同。被告鉴于原告坚持解约，亦同意解约，但因解约条件无法达成一致，原告遂拒绝返还被告房屋钥匙，故应当认为合同尚未解除，原告应按约支付被告租金。2021年3月26日，原告提出交还房屋钥匙，但被告以签终止协议、付清房租为交钥匙的前置条件，本院认为，合同约定了原告擅自解除合同的违约责任，从双方的协商中也可看出被告对原告解约也予以迁就，在双方已就解约达成基本共识的情形下，即使对解除后果未达成一致，也应本着诚实信用、节约资源的原则，及时完成租赁房屋的交接，以防损失进一步扩大，故对于被告拒收钥匙的行为本院不予认同，合同可确认于3月26日解除，原告承担3月13日至26日的租金1,900元，之后因被告拒收钥匙造成的房屋空置损失由被告承担，应返还原告10,700元。原告要求2021年3月6日起的利息损失缺乏依据，难以支持。案涉租赁合同系原告违约解除，其主张违约金于法无据；被告要求原告承担违约金4,200元，并以押金抵扣，符合合同约定，应予支持，则原告已支付的押金4,200元不予返还。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百六十二条、第五百六十二条、第五百六十六条第一、第二款、第五百八十五条第一款、第五百九十一条第一款之规定，判决如下：一、原告陆晶晶与被告冯思佳就上海市浦东新区崮山路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2021年3月26日解除；二、被告冯思佳于本判决生效之日起十五日内返还原告陆晶晶剩余租金10,700元；三、原告陆晶晶已支付的租赁保证金(押金)4,200元不予返还；四、驳回原告陆晶晶的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费325元，减半收取计162.50元，由原告陆晶晶负担80.50元，被告冯思佳负担82元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  全炜琦书记员  王 珺附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。……第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第五百九十一条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。……