四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川16民终691号上诉人（原审被告）：贾英，女，1967年6月1日出生，汉族，住四川省邻水县。委托诉讼代理人：钟杨，四川鑫泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：甘海洋，男，1975年8月4日出生，汉族，住四川省邻水县。原审被告：张著明，男，1966年11月15日出生，汉族，住四川省邻水县。上诉人贾英因与被上诉人甘海洋、原审被告张著明房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省邻水县人民法院（2018）川1623民初928号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年5月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贾英的委托诉讼代理人钟杨、被上诉人甘海洋到庭参加诉讼，原审被告张著明经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。贾英上诉请求：1.撤销一审判决第一项和第二项，改判上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》无效；2.案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清。上诉人与被上诉人在签订合同时，被上诉人明知案涉房屋系上诉人与张著明共同购买，被上诉人却没有征询张著明的意见，仍然与上诉人签订合同，没有尽到审慎义务；上诉人与被上诉人签订合同后不久，双方发生纠纷，被上诉人没有及时与上诉人解除合同，导致损失扩大。故被上诉人在签订及履行合同过程中存在重大过错，一审法院却没有予以认定，属于事实认定不清。2.一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国婚姻法》及相关解释的规定，本案涉案合同系无效合同，双方都应该承担过错责任，一审法院却判决由上诉人承担全部违约金，违背了上述法律规定。3.即使合同有效，予以解除，但是违约金严重偏高，应当予以调整，一审法院不予调整对上诉人严重不公。甘海洋答辩称，上诉人与被上诉人是通过房屋中介机构介绍，经双方协商一致，平等自愿签订的《房屋买卖合同》，且被上诉人及中介机构慎重询问过上诉人，上诉人称其夫同意卖房，故双方签订的合同是合法有效的。后上诉人不诚信，不履行交房义务，已构成违约，根据相关法律规定应当承担违约责任。现房价上涨，一审法院依照合同约定判决上诉人支付被上诉人违约金9万元，符合实际，并没有偏高。综上，上诉人的上诉理由不能成立，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。张著明未提交二审陈述意见。甘海洋向一审法院起诉请求：1.确认甘海洋与贾英、张著明签订的《房屋买卖合同》有效并由贾英、张著明履行房屋过户义务；2.诉讼费用由贾英、张著明负担。庭审中，甘海洋变更诉讼请求为要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，退还定金并赔偿违约损失。一审法院认定的事实：贾英与张著明系夫妻关系。2016年10月8日，贾英与张著明作为甲方，甘海洋作为乙方，邻水县集美信息服务部作为丙方签订《房屋买卖合同》，该合同约定：甲方出售给乙方的房屋位于邻水县，用途住宅，合同编号（2011）1200002，面积117㎡。经甲乙双方共同商议达成协议如下：1、价格问题：房屋的成交总价450000元。2、房款交付方式：A、乙方于签订合同时向甲方支付定金50000元。B、乙方于甲方办理产权后才向甲方支付房款200000元。D、（按揭贷款）乙方购买该房屋的尾款200000元，通过以委托丙方到银行办理按揭贷款的方式，由银行直接划款到甲方银行账户。3、房屋交接约定：甲、乙双方协商一致，同意甲方于全款到位时腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。4、过户问题：甲乙双方约定在资料齐全、款项齐全的同时，委托丙方到相关政府机构协助办理该房屋缴税、产权过户等手续。5、违约责任：若甲方有下列任何一种行为，视为甲方违约。甲方违约应承担办理产权交易过户手续所发生的一切费用并且退还已收房款给乙方，同时应向乙方支付本合同约定的房屋成交价20%违约金。a、因甲方原因不能办理该房屋产权过户手续；b、甲方明确提出不出售此房或以行动表示不愿出售此房，需到场时以各种理由推辞，拖延或拒不到场。签订合同时，张著明未在场，合同中张著明的签名均系贾英书写。同日，甘海洋向贾英交付了定金50000元。贾英向甘海洋出具了收条。庭审中，贾英与张著明明确表示不同意出售涉案房屋。另查明，2011年12月3日，张著明与四川万泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同编号（2011）1200002，约定买受人购买万泰翡翠城B41幢7层41单元2号房屋。2018年2月24日，贾英与张著明办理了涉案房屋的不动产权证，该房屋的产权登记载明：川（2018）邻水县不动产权第0001397号，权利人张著明、贾英，房屋坐落于，建筑面积117.92㎡。一审法院认为，本案争议焦点之一是《房屋买卖合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，贾英与张著明因贾英是无权处分行为而主张合同无效，应不予支持。甘海洋与贾英签订的《房屋买卖合同》，是甘海洋与贾英的真实意思表示，属合法有效的合同，在甘海洋与贾英之间建立了房屋买卖合同法律关系。甘海洋与贾英均负有按照合同的约定全面履行自己的义务，贾英作为房屋权利人签订合同后，以房屋共有人不同意售房为由拒绝履行合同义务，已构成违约，依法应当承担违约责任，甘海洋享有合同解除权。经庭审释明后甘海洋变更诉讼请求，请求解除双方签订的《房屋买卖合同》，退还定金并赔偿违约损失。现甘海洋主张解除合同，应予支持。贾英因违约，除了退还甘海洋交付的50000元定金外，还应向甘海洋支付违约金。双方在《房屋买卖合同》中明确约定违约金按照房屋成交价格的20%确定，结合贾英的违约情况、市场存量房交易价格上行的市场行情、违约金的惩罚功能、市场行情波动情况下违约金责任对市场交易主体诚信交易的规范指引功能等因素综合考量，甘海洋要求贾英支付违约金90000元的诉讼请求符合法律规定，应予支持。贾英主张违约金过高，请求法院予以调整。贾英的这一主张与市场房价上涨的客观现实不符，应不予支持。本案争议焦点之二：张著明是否应承担民事责任的问题，甘海洋申请的中介机构工作人员熊德、李兵到庭作证，证明贾英卖房的情况，同时也说明他们作为中介工作人员从涉案房屋在中介登记出售、签订合同及之后产生纠纷均未联系过张著明，张著明也从未介入此事宜，只是听贾英说张著明同意卖房并由贾英代为在合同中签名。甘海洋申请的出庭证人的证言与甘海洋、贾英的当庭陈述一致，应予以采信。甘海洋主张张著明知晓房屋买卖一事未提供证据，同时甘海洋亦认可其与张著明就房屋买卖的所有事宜未进行过商议。因张著明对贾英卖房之事不知情，故张著明不应承担民事责任。综述，甘海洋请求解除双方签订的《房屋买卖合同》，要求退还定金并赔偿违约金的请求成立，应予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、解除甘海洋与贾英于2016年10月8日签订的《房屋买卖合同》；二、贾英于本判决生效之日起十日内退还甘海洋定金50000元；三、贾英于本判决生效之日起十日内向甘海洋支付违约金90000元；四、驳回甘海洋对张著明的诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；同时，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人可以申请执行，申请执行期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费5734元，减半收取2867元，财产保全费1520元，共计4387元由贾英负担。本院二审期间，双方均未提交新证据。经二审审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，故对一审查明的案件事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是案涉《房屋买卖合同》是否有效及违约金是否过高。1.关于案涉《房屋买卖合同》是否有效的问题。案涉《房屋买卖合同》系上诉人与被上诉人经过协商一致签订，是双方的真实意思表示，该合同是合法有效的，应当受到法律保护。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，对上诉人以房屋共有人张著明不同意卖房，上诉人一方对案涉房屋没有处分权为由主张合同无效的上诉请求，本院不予支持。2.本案违约金是否过高的问题。本案《房屋买卖合同》签订后，被上诉人依照合同约定向上诉人支付了购房定金5万元，而上诉人现不同意出售案涉房屋，已经构成根本违约，应当承担违约责任。根据上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》中关于违约责任的约定，上诉人应当承担办理产权交易过户手续所发生的一切费用并且退还已收房款给被上诉人，同时应向被上诉人支付案涉合同约定的房屋成交价20%的违约金。但在一、二审庭审中，上诉人均认为约定房屋成交价的20%的违约金过高，请求调低违约金数额。而被上诉人并没有举出有关损失的证据。本院根据案涉合同被上诉人仅支付定金尚未支付购房款即已请求解除合同的履行情况，以及被上诉人在订立合同时明知该房屋系张著明、贾英共有而在只有贾英一人签字存在张著明不同意出售的交易风险的情况下仍坚持交易，其自身有一定过错。现当地房屋交易价格有所上涨，上诉人的违约，的确给被上诉人造成了一定损失，虽然被上诉人没有提出损失的相关证据。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。”及第三十条：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”的规定，本院可以酌定损失按所交纳定金的数额即5万元予以确定。一审法院按照当事人约定的房屋成交价的20%判决上诉人支付被上诉人违约金9万元，没有考虑合同的履行情况和被上诉人自身存在的过错，本院二审依法予以调整。综上所述，上诉人贾英的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决虽认定事实清楚，但适用法律不当，处理欠妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持四川省邻水县人民法院（2018）川1623民初928号民事判决第一、二、四项；二、变更四川省邻水县人民法院（2018）川1623民初928号民事判决第三项“被告贾英于本判决生效之日起十日内向原告甘海洋支付违约金90000元；”为“上诉人贾英于本判决生效之日起十日内向被上诉人甘海洋支付违约金50000元；”。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1050元，由上诉人贾英负担650元，被上诉人甘海洋承担400元。本判决为终审判决。审判长  成代军审判员  张 强审判员  成 琪二〇一八年七月十七日书记员  王 茜