江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏11民再13号抗诉机关：江苏省镇江市人民检察院申诉人（一审被告）：徐小平，男，1953年8月22日出生，汉族，扬中市人，住扬中市。申诉人（一审被告）：蒋金娣，女，1955年4月12日出生，汉族，扬中市人，住扬中市。申诉人（一审被告）：徐露，女，1992年6月1日出生，汉族，扬中市人，住扬中市。三申诉人共同委托诉讼代理人：方礼成，扬中市长旺法律服务所法律工作者。被申诉人（一审原告）：左功元，男，1949年7月17日出生，汉族，扬中市人，住扬中市。委托诉讼代理人：黄龙，江苏民脉律师事务所律师。申诉人徐小平、蒋金娣、徐露与被申诉人左功元合同纠纷一案，不服扬中市人民法院于2018年12月21日作出的（2018）苏1182民初3151号民事判决，向检察机关申诉。镇江市人民检察院以镇检民监[2020]32110000064号民事抗诉书向本院提出抗诉，本院依法组成合议庭，于2021年4月8日公开开庭审理了本案。江苏省镇江市人民检察院指派检察员鲍建武、检察官助理张冰茜出庭。三申诉人委托诉讼代理人方礼成、被申诉人左功元委托诉讼代理人黄龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江苏省镇江市人民检察院抗诉认为，扬中市人民法院（2018）苏1182民初3151号民事判决认定基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。理由如下：1.本案法律关系的性质并非房屋买卖，而是对民间借贷的让与担保。（1）从形式要件看，本案房屋《买卖协议》只有出卖方的甲方签字，不具备买卖合同的基本形式要件；（2）从协议签订过程看，双方并无买卖房屋的合意，在签订协议之前，只有徐小平向左功元借款的事实，不存在双方商谈买卖房屋的事实，且徐小平一家也不可能出卖唯一住房；（3）协议内容不符合正常的房屋买卖交易习惯，仅对合同生效条件作了约定，且双方均明知涉案房屋系集体划拨宅基地的安置房，双方并非同一集体经济组织成员，房屋买卖不可能实现；（4）从履行情况看，协议双方均未履行主要义务，案涉140万元款项中，对100万元借款是双方之前多份借条的累计，双方无异议，但左功元对另40万元如何支付，称“可能是承兑”，无法举证，徐小平也未交付涉案房屋，且居住至今；（5）左功元作为房屋买受人，不顾交易安全，支付大部分购房款，且在6、7年之后才向法院起诉，对取得房屋所有权态度消极，明显不符合常理；（6）左功元对《买卖协议》的主观认知并非是真实的房屋买卖，而是对借款的担保。2.原审基于房屋《买卖协议》成立但无效判令三申诉人共同返还购房款140万元缺乏事实和法律依据。首先，认定徐露系协议相对方证据不足。涉案房屋所有权证登记的所有权人为徐小平，共同共有人为蒋金娣，涉案房屋2009年建造时，徐露还是17岁的在校学生，不可能出资，故不可能是涉案房屋实际所有权人，其对涉案房屋无权处分。虽然《宅基地申请表》《农村村民建房用地许可证》载明徐小平户3人，但只能证明徐露享有相应面积宅基地，原审以此认定徐露为涉案房屋共有人，无事实和法律依据。其次，徐露不是返还义务人。本案双方之间无真实的房屋买卖交易，不存在支付及返还“购房款”，且无论是房屋买卖还是民间借贷，均与徐露无关。三申诉人称，本案法律关系为民间借贷，双方无房屋买卖的意思表示，签订房屋买卖协议是对借款的担保，且还款义务人为徐小平个人，与蒋金娣、徐露无关。被申诉人辩称，案涉房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，双方之间系买卖关系，非担保关系，三申诉人应共同承担责任。左功元向一审法院提出诉讼请求：1.判令三被告返还原告171.4万元；2.本案诉讼费用由三被告承担。后其将诉讼请求变更为：1.确认双方买卖合同无效；2.判令三被告共同连带退还房屋价款140万元并承担利息（自2012年9月11日起至实际付清之日止，按同期银行贷款利率计算）。事实和理由：2011年，原告与被告徐小平经朋友戴某,4介绍认识。被告徐小平因经营需要多次向原告借款未还。2012年2月16日三被告为经营需要进一步筹集资金，准备将位于安置点的一幢楼房变卖，经与原告协商，达成了买卖协议，并有村代表、鉴证人戴某,4签字。达成协议后，截止2012年9月10日原告共支付房款140万元。被告数次承诺办好房地证件并自行承担相关费用。后原告一直未使用房屋且未获得房屋产权。被告徐小平、蒋金娣、徐露辩称，第一，根据土地管理法的规定，农村集体土地的房屋只能在本集体组织内进行置换或买卖，因此房屋买卖协议属无效协议。主合同无效，担保合同也无效，故两担保人蒋金娣和徐露不承担担保责任。第二，原告应当就巨额借贷提供证据证明款项的来源和交付方式。收款人是被告徐小平，被告徐露和蒋金娣对原告交款的事实均不知，如果房屋买卖协议无效，应由实际获得购房款的徐小平承担返还义务，与蒋金娣和徐露无关。一审法院经审理认定的事实：2012年2月16日被告徐小平、蒋金娣、徐露与原告左功元签订买卖协议一份，载明：经双方协商，现将三桥安置区135平方米二层壹幢按原价200万元卖给左功元，三个月内必须办好土地证、房产证；首付款到账签字生效，交付有关手续，特此设定此协议，附建房证一份。2012年8月21日，被告徐小平向原告出具借条一份，载明：今借到左功元人民币壹佰万元正。同时该借条上注明：2012年8月21日前所有借款借据作废，包括左海林叁拾伍万元借条一律作废。2012年9月10日，被告徐小平出具书面手续一份，载明：“合计：已支付壹佰肆拾万，再付叁拾万，留叁拾万把手续办完后再支付。”起诉时，原告还向法院提供了2013年3月1日被告徐小平向原告出具的35万元借条一份，该借条上担保人处还签有“戴某,4”人名；另外，原告在诉状中还陈述被告徐小平于2017年还款3万元，被告徐露于2018年还款6000元。庭审中，原告陈述该35万元借款和3.6万元还款均不列入本案诉讼范围。另查明，2009年7月3日扬中市国土资源局向徐小平户签发农村村民建房用地许可证，载明：经审核，同意徐小平户在三茅镇安置点易地建房。同时载明“本户现有3人，其中农业人口3人”。庭审中，原告陈述签订买卖协议时被告告知该建房用地许可证上的三人即本案三被告，被告对此不予认可。庭后原告向法院补充提供了被告徐小平于2009年5月28日向扬中市国土资源局提交的宅基地申请表，家庭成员为徐小平（户主）、蒋金娣（妻）、徐露（女儿），申请宅基地为三桥2号居民点建房。被告对该宅基地申请表的真实性无异议，但辩称申请表并非是审批表，且房屋所有权证上登记的所有权人为被告徐小平和蒋金娣。又查明，2011年3月16日扬中市人民政府就座落在土地颁发扬集用（2011）第20154号土地使用权证，登记的土地使用权人为徐小平，土地所有，使用权类型为批准拨用宅基地。2011年3月22日，座落在房屋登记的房屋所有权人为徐小平，共有人为蒋金娣，占用份额为共同共有。原、被告签订房屋买卖协议后，未向原告交付房屋，被告一直居住在该房屋内。原告陈述自有一处农村宅基地。一审法院认为，因座落在，原、被告不属于同一集体经济组织成员，且原告自有一处农村宅基地，故原、被告之间的房屋买卖协议，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属于无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。房屋所有权证上登记的所有权人虽仅有徐小平、蒋金娣二人，但扬中市国土资源局存档的该处宅基地申请表上记载徐露系家庭成员之一，且扬中市国土资源局向徐小平户签发的农村村民建房用地许可证上亦载明徐小平户三人，故被告徐露与被告徐小平、蒋金娣均系作为房屋共有人的身份在房屋买卖协议上签字，协议相对方为三被告。原告已支付的购房款140万元中虽有100万元系被告徐小平的借款转为购房款，但已由被告徐小平出具收条，而被告徐小平向原告出具收条的行为系代表卖方即三被告共同的意思表示，故原告已支付的140万元购房款应由协议的相对方即三被告予以返还。被告徐小平出具收条的时间为2012年9月10日，且双方签订买卖协议后，房屋并未交付原告，故原告要求三被告承担自2012年9月11日起按照银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，依法应予支持。被告的抗辩于法无据，与事实不符，不予采信。据此判决：一、原告左功元与被告徐小平、蒋金娣、徐露于2012年2月16日签订的房屋买卖协议无效；二、被告徐小平、蒋金娣、徐露应于本判决生效后十日内返还原告左功元购房款140万元，并承担自2012年9月11日起至实际付清之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。本院再审期间，双方均未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。根据再审期间当事人的诉辩意见，结合检察机关的抗诉意见，本案争议的主要焦点是：一、案涉买卖协议的性质；二、案涉责任主体应如何确定。根据查明的事实、证据，本院分析如下：一、案涉买卖协议并非真实的房屋买卖。本案中，徐小平因经营需要多次向左功元借款，一直未能归还，后双方签订案涉买卖协议，并认可将所欠借款转化为购房款。无论从房屋买卖协议的形式内容，即协议只有卖方签字无买方签字且未对房屋交付标准、逾期违约责任进行约定，或是从款项交付，即借款转化购房款，卖方出具借条来看，均不符合房屋买卖的交易习惯和常理，双方签订协议的目的是为清偿借款债务。二、案涉买卖协议实质为以物抵债，并非让与担保。所谓以物抵债系当事人约定以他种给付替代原定给付以消灭债务的法律行为，是债务清偿的一种方式，一般发生于债务履行期限届满后，以清偿债务为目的。让与担保系债务人或第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将财产返还，到期未清偿，债权人可对财产进行拍卖、变卖或折价偿还债务，一般发生于债务履行期限届满前，且需要转移财产所有权，以担保债权实现为目的。本案买卖协议是徐小平因无力归还之前所欠左功元借款而签订的，是债务清偿方式的转变，且房屋所有权未转移至左功元名下，属于以物抵债协议。三、案涉买卖协议自始无效。案涉房屋座落在，该土地所有，使用权类型为宅基地，左功元与徐小平不属于同一集体经济组织成员，且左功元自有一处农村宅基地，其不享有该集体组织宅基地使用权，不能通过以物抵债方式受让该集体组织宅基地上的房屋。案涉买卖协议的约定违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。四、案涉买卖协议无效不影响原债权债务关系的效力。以物抵债只是债务清偿方式的转变，若以物抵债协议目的不能实现，则债务人的清偿义务并未完成，债权人有权请求债务人履行原债务。本案中，左功元对以物抵债协议提出诉请，虽然该以物抵债协议无效，但左功元与徐小平之间的借款关系并未消灭，故法院应当向左功元释明：其应当变更诉讼请求，根据原债权债务关系提起诉讼。原审法院未予释明，而是在认定涉案房屋买卖协议无效后，判决徐小平等三人归还购房款，属适用法律错误。根据法律规定，当事人变更诉讼请求应在一审程序中提出，本案是适用二审程序审理，故应发回重审，由一审法院依法释明后予以处理。综上，检察机关部分抗诉意见成立，应予支持，原审法院适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，并经本院审判委员会讨论，判决如下：一、撤销扬中市人民法院（2018）苏1182民初3151号民事判决；二、本案发回扬中市人民法院重审。审 判 长 邰玉妹审 判 员 杜 静审 判 员 曾中纬二〇二一年六月二十三日法官助理 郇 瑀书 记 员 徐 琳