山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁15民终2733号上诉人（原审原告，反诉被告）：崔正劲，男，汉族，1969年7月19日出生，住聊城市茌平区。上诉人（原审原告，反诉被告）：张绪荣，女，汉族，1967年3月16日出生，住聊城市茌平区，系崔正劲之妻。二上诉人共同委托诉讼代理人：王凤霞，茌平纵横法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告，反诉原告）：李明，男，汉族，1983年2月17日出生，住聊城市茌平区。委托诉讼代理人：杨振，山东鲁朋律师事务所律师。上诉人崔正劲、张绪荣与上诉人李明房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市茌平区人民法院（2021）鲁1523民初244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。崔正劲、张绪荣上诉请求：依法撤销一审判决第一项，改判由李明按照购房协议交付崔正劲、张绪荣26平方米的储藏室，并判由李明支付违约金15.6万元；一审、二审诉讼费由李明承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，裁判错误。崔正劲、张绪荣起诉的依据是与李明之间的房地产买卖协议，崔正劲、张绪荣要求李明按照协议履行，要求李明按照合同约定交付崔正劲、张绪荣26平方米储藏室。一审法院在审理时查明李明未按照约定且超过3%误差交付了崔正劲、张绪荣储藏室的事实，但是一审法院却紧紧扣住协议第三条中对李明有利的内容，认定房产配套设施储藏室以及公共维修基金未向开发商缴纳，所以储藏室以及公共维修基金的费用由崔正劲、张绪荣承担。一审法院将该案的争议焦点“是否应该由李明按约定交付26平方米储藏室”错误的变为“购买储藏室及费用由谁承担”，一审法院在审理时将该案的争议焦点进行了转移，偷换了概念。本案事实上是李明已经交付给崔正劲、张绪荣10平米左右的储藏室，只是没有按照协议约定的26平方米进行交付，面积变小而已，根本没有是否购买储藏室的争议。退一万步讲，即便是李明按照协议交付给我们26平方的储藏室，该费用也不应由崔正劲、张绪荣承担。根据协议第三条的规定，崔正劲、张绪荣购买的是78万元打包协议，78万元包括136平方米楼房、26平方米储藏室、车位及配套设施。并且约定超过78万元由李明承担剩余费用，不够78万元由崔正劲、张绪荣承担补齐。但是崔正劲、张绪荣已经交够78万元房款。无论超出多少费用都应该由李明承担。况且本案争议不涉及储藏室房款的事，而是李明是否按照协议全部履行。崔正劲、张绪荣与李明之间签订的房产买卖协议中也没有平方米单价，因为李明是用工程款顶过来的六套楼，为了急于变现，是远远低于市场价出卖的。崔正劲、张绪荣也是为了图便宜，才从李明处购买楼房，所以协议上没有每平方米的价格问题，就是约定78万元打包购买的协议。一审法院认定崔正劲、张绪荣购买的楼房每平方米5000元，无任何事实依据和法律依据。因此，一审法院虽然将事实查明清楚，但是转移了争议焦点。开始总结的争议焦点是：是否应当由李明交付崔正劲、张绪荣26平方的储藏室变成了崔正劲、张绪荣是否购买了储藏室，这是完全错误的。协议明确了购买标的物包括储藏室，怎么能把双方约定好的标的物再作为焦点进行争议呢。崔正劲、张绪荣认为一审未按照查明的的事实认定，造成裁判错误。二、该合同应当认定为李明提供的格式条款合同，供李明重复使用。一审法院应当按照民法典496条、497条判决房产买卖协议内容不包括争议内容。李明在开发商处用水电暖安装费顶账共顶了6套楼房，当然是为了重复使用。这是李明提供的合同，李明提供该合同是经过精心制作和设计的，应当认定该条款是格式条款，并且李明在签订合同时对崔正劲、张绪荣明显不利的内容没有履行提示和说明义务。因此在对协议内容发生争议时，应依法适用不利于李明一方进行解释，按照民法典496条、497条判决房产买卖协议内容不包括该内容或者该内容无效。综上，请求二审人民法院依法撤销一审判决第一项，改判由李明按照购房协议交付崔正劲、张绪荣26平方米的储藏室，并判由李明支付违约金15.6万元，一审、二审诉讼费由李明承担。李明辩称，一、涉案房产系李明从开发商处以工程款抵顶获得，开发商抵顶给李明的也只是房屋和车位，并不包括储藏室，李明根本无权处分储藏室，该事实与房屋买卖合同第三条中约定由崔正劲、张绪荣支付储藏室费用相吻合。二、双方签订的房地产买卖协议第一条中对房屋建筑面积、配套设施在括号中均注明是最终以购房合同为准。一审查明双方约定的最终购房合同是指崔正劲、张绪荣与开发商签订的商品房买卖合同。而事实上崔正劲、张绪荣至今没有与开发商签订最终购房合同，其根本没有证据证明储藏室己出售给崔正劲、张绪荣，更不能证明储藏室的位置和面积。三、涉案房产系崔正劲、张绪荣通过中介向李明购买，房地产买卖协议系中介公司根据双方真实意思表示进行起草，并且合同内容充分体现了崔正劲、张绪荣的意思表示，其中包括将来购房合同登记在崔晓东的名下。该约定明显是不合法的，只有崔正劲、张绪荣提出要求才列入了合同内容，格式合同是不会出现该条约定内容的。中介公司的费用是崔正劲、张绪荣支付，证明是崔正劲、张绪荣寻找的中介公司购房，而非李明提供格式合同委托中介公司卖房，上述事实证明涉案房屋买卖合同并非李明提供的格式合同。崔正劲、张绪荣以格式合同来得出对其有利解释的上诉理由根本不能成立。四、崔正劲、张绪荣没有综合合同条款的全面约定，仅仅依据合同第一条起诉李明交付储藏室是不成立的。涉案合同崔正劲、张绪荣明确签字认可，合同第三条约定了崔正劲、张绪荣向开发商支付储藏室费用的条款，崔正劲、张绪荣却向法庭虚假陈述自己仅仅了解了房款的支付，对于储藏室的约定其不清楚。既然不清楚为何起诉李明交付储藏室，购买房产对于普通百姓来说是一件很大的支出，对于合同约定崔正劲、张绪荣竟然说自己首次购房没有看到，在法庭上对其有利的就说看到了，没利的就说没看到，其陈述漏洞百出，不足以采信。李明上诉请求：依法撤销一审判决第二项，改判解除李明与崔正劲、张绪荣签订的房地产买卖协议；上诉费用由崔正劲、张绪荣承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，崔正劲、张绪荣至今未向李明支付剩余房款28万元，构成根本违约。1.2018年8月24日李明与崔正劲、张绪荣签订房地产买卖协议，双方商定的房产价格为78万元，协议签订至今，崔正劲、张绪荣仅仅向李明支付房款50万元，剩余28万元由崔正劲、张绪荣向开发商贷款。但2020年7月崔正劲、张绪荣贷款后并未将款项支付给李明，根据其提交的证据显示，其将28万元支付至开发商处，但开发商并未将该笔28万元房款支付给李明。2.李明本以为崔正劲、张绪荣贷款的目的就是支付剩余28万元房款，但其却未根据合同相对性原则将该笔款项支付至李明账户。李明当时知道崔正劲、张绪荣贷款的事实，以为很快就能收到房款，所以并未阻止崔正劲、张绪荣收房。崔正劲、张绪荣将28万元支付给开发商并不是李明的安排，而是其自己贷款，现开发商收到的贷款崔正劲、张绪荣一直没有要求开发商支付给李明，所以崔正劲、张绪荣仍欠李明28万元房款未予支付。崔正劲、张绪荣贷款的28万元与开发商是何种关系，是崔正劲、张绪荣与开发商的事情，李明是与崔正劲、张绪荣签订的买卖协议，李明无权向开发商主张权利。二、一审法院适用法律错误。双方签订的协议第三条明确约定了崔正劲、张绪荣剩余28万元向开发商贷款，根据合同相对性原则，其当然应当将房款支付给李明，但崔正劲、张绪荣的付款行为明显对李明无效，李明至今也未收到该笔款项。李明根据协议第七条的约定，由于崔正劲、张绪荣一直未付清剩余房款，已经构成违约，李明根据合同约定享有单方合同解除权。一审法院认定不符合合同解除的法定条件，属于适用法律错误。综上所述，请二审法院依法撤销一审判决第二项，改判解除李明与崔正劲、张绪荣签订的房地产买卖协议，以维护李明合法权益。崔正劲、张绪荣辩称，李明的上诉请求与事实不符。崔正劲、张绪荣已经按照协议将28万元向开发商支付，根据协议第三条约定，剩余房款28万元由乙方向开发商商业贷款，乙方根据该协议进行商业贷款，并做了按揭计划，银行按照商业贷款按揭的规定，依法将贷出的28万元汇入开放商于洋的账户，对于该事实，李明没有任何异议，28万元汇入于洋账户的时间是2021年1月13日，从汇入之日到崔正劲、张绪荣起诉，已经五个多月的时间，李明即没有催要，也没有向崔正劲、张绪荣提出任何要求，由此足以说明李明已经收到28万元，李明在崔正劲、张绪荣起诉后，一审开庭时才提出28万未收到的事实，这与事实严重不符，综上，请求二审法院依据案件查明的事实，依法驳回李明的上诉请求。崔正劲、张绪荣向一审法院起诉请求：1.请求判令李明履行合同义务，立即交付崔正劲、张绪荣26平方米储藏室一间；2.判令李明承担违约金156000元；3.诉讼费、诉讼代理费由李明承担。李明向一审法院提起反诉请求：1.解除李明与崔正劲、张绪荣签订的房地产买卖协议；2.崔正劲、张绪荣向李明支付违约金180000元。一审法院认定事实如下：茌平县城市综开发建设投资有限公司（下称城投公司）开发建设茌平县东家后新驿区棚户区改造项目，李明承揽了城投公司的水暖安装工程，李明和城投公司协商，将城投公司在该项目中开发的六套商品楼及部分配套设施抵顶拖欠李明的工程款。崔正劲、张绪荣通过北京风光地产营销策划公司介绍，打算购买李明的楼房。2018年8月24日，崔正劲、张绪荣和李明在北京风光地产营销策划公司签订《房地产买卖协议》，协议约定，经双方商妥，双方自愿订立本协议，共同遵守：第一条：崔正劲、张绪荣购买李明位于聊城市茌平区。房屋建筑面积136平方米（最终以购房合同为准）；配套设施：储藏室、车位；储藏室建筑面积：26平方米（最终以购房合同为准）；第三条：总房款780000元，房款于2018年9月24日前付给李明500000元，剩余房款280000元由崔正劲、张绪荣向开发商商业贷款。因此房产配套设施储藏室以及公共维修基金未向开发商交付费用，所以储藏室以及公共维修基金的费用由崔正劲、张绪荣承担，如果下购房合同时总房款超过780000元整则超出部分由李明承担，如果此房产购房合同中的总房款达不到780000元整则实际成交价格与下购合同时房产价格的差额由崔正劲、张绪荣支付给李明，自本合同签订之日起，因此房产产生的所有费用由崔正劲、张绪荣承担，下购房合同时超出总房款的差额除外。《房地产买卖协议》签订后，崔正劲、张绪荣向茌平县丰润光泽房地产经纪有限公司交纳中介费11700元。2018年9月4日，崔正劲、张绪荣已向李明交付房款500000元，2020年7月1日，崔正劲、张绪荣存入于洋（该房产开发项目实际开发商）茌平农商行账户280000元。2020年10月左右，崔正劲、张绪荣接到小区物业通知，领取了楼房钥匙，并交纳公共维修基金10936元，崔正劲、张绪荣称发现储藏室只有10.23平方米后，拒绝和开发商签订商品房买卖合同，现崔正劲、张绪荣将该房屋出租。另，根据《房地产买卖协议》约定，崔正劲、张绪荣需要和开发商另行签订商品房买卖合同。一审法院认为，本案争议的焦点问题之一，《房地产买卖协议》是否采取格式条款订立。《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”崔正劲、张绪荣和李明在《房地产买卖协议》中明确写明“并经双方商妥，就下列房地产事项双方自愿订立本协议，共同遵守。”证明崔正劲、张绪荣和李明经协商达成一致意见后签订的协议条款，其目的也不是为了重复使用，因此该《房地产买卖协议》的条款不是格式条款。本案争议的焦点问题之二，崔正劲、张绪荣是否向李明购买了储藏室。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第一项规定“主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任”;《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张的事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定”.根据以上法律规定，崔正劲、张绪荣不仅对其主张向李明购买了储藏室的事实依法承担举证证明责任，而且应该依法达到高度盖然性证明标准，否则依法承担相应的法律后果。崔正劲、张绪荣提交《房地产买卖协议》第一条的内容和商品房买卖合同网上备案申报表照片，拟证明向李明购买了储藏室的事实，而李明为反驳崔正劲、张绪荣主张，提交了《房地产买卖协议》第三条的内容和城投公司（开发商）书面证明，拟证明崔正劲、张绪荣未向其购买储藏室的事实。一审法院认为，根据日常生活经验，购买人应该向出卖人支付相应价款，本协议第三条中约定“因此房产配套设施储藏室以及公共维修基金未向开发商交付费用，所以储藏室以及公共维修基金的费用由乙方承担”，从以上约定的内容来看，李明未向开发商交付房产配套设施储藏室以及公共维修基金费用，由崔正劲、张绪荣向开发商支付储藏室价款，根据日常生活经验法则推定，崔正劲、张绪荣按协议约定另向开发商购买储藏室，即崔正劲、张绪荣未向其购买储藏室的事实，而且该事实与李明陈述的事实（总楼款包括楼款136平方米×5000元/㎡﹦680000元和车位100000元）相符，和城投公司（开发商）书面证明（开发商抵付房产时不包括储藏室）也能相印证。综上，崔正劲、张绪荣主张向李明购买了储藏室，而按协议约定购买储藏室的费用由崔正劲、张绪荣承担，与生活常理相悖，也不符合交易习惯，且崔正劲、张绪荣亦不能作出合理、令人信服的说明。因此崔正劲、张绪荣主张向李明购买了储藏室的事实真伪不明，应依法认定其主张的事实不存在。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。崔正劲、张绪荣所提供证据不足以证明向李明购买了储藏室，因此对崔正劲、张绪荣的诉求，一审法院不予支持。关于李明的反诉请求。《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：“当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。”崔正劲、张绪荣已交付楼款500000元，剩余280000元按《房地产买卖协议》约定由崔正劲、张绪荣向开发商商业贷款，但没有约定具体的履行方式和履行时间，而崔正劲、张绪荣已将280000元存入开发商账户，李明在未实际收到280000元的情况下，未向崔正劲、张绪荣催告在合理期限内履行，不符合合同解除的法定条件。因此，对于李明的反诉请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十二条第（五）项、第九十四条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条第二款、第九十一条第（一）项、第一百零八条第二款规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）崔正劲、张绪荣的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）李明的反诉请求。案件受理费减半收取计1710元，由原告（反诉被告）崔正劲和张绪荣承担。反诉费用减半收取计1950元，由被告（反诉原告）李明承担。本院二审中，崔正劲、张绪荣提交张绪荣和李明的通话录音，证明买卖协议中78万元房款包括储藏室，且该储藏室已经交付，只是储藏室与约定的面积不符。李明质证称，对该录音真实性无异议，对证明目的有异议，该录音并不能证明李明与崔正劲、张绪荣房屋买卖之间包含储藏室，双方的合同明确约定储藏室是由崔正劲、张绪荣向开发商购买，至于储藏室大小、价格多少均与李明无关，崔正劲、张绪荣想要购买更大面积的储藏室，也只能找开发商协商，李明在将涉案房屋出售给崔正劲、张绪荣时，开发商的储藏室并没有隔开，位置、面积均无法确认，而且因为此种原因，开发商在抵付工程款时也没有将储藏室抵付给李明，李明无权处分储藏室。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，尽管涉案《房地产买卖协议》第一条约定储藏室面积为26平方米，但也注明最终以购房合同为准，现崔正劲、张绪荣未与城投公司签订购房合同，未确定储藏室面积，崔正劲、张绪荣要求李明交付26平方米的储藏室无事实依据。《房地产买卖协议》第三条中载明“因此房产配套设施储藏室以及公共维修基金未向开发商交付费用，所以储藏室以及公共维修基金的费用由乙方承担”，结合城投公司出具的证明，李明不经房产公司同意亦无权向崔正劲、张绪荣交付储藏室，据此一审判决驳回崔正劲、张绪荣要求李明交付26平方米储藏室的诉求，并无不当。涉案《房地产买卖协议》仅约定剩余房款280000元由崔正劲、张绪荣向开发商商业贷款，并未约定交付时间、向谁支付。首先，李明亦未在合理期限内催告崔正劲、张绪荣支付剩余购房款，崔正劲、张绪荣已将280000元打入城投公司账户，已经履行了协议约定的债务，不构成合同违约，不符合解除合同的法定条件。一审驳回李明要求解除合同、赔偿违约金的诉求，亦无不当。综上所述，崔正劲、张绪荣、张明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3520元，由上诉人崔正劲、张绪荣3420负担，由上诉人李明负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 郭召勇审 判 员 孔繁奎审 判 员 孙久强二〇二一年六月二十四日法官助理 王 蕾书 记 员 姚 迪