北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0109民初2005号原告：张洪菊，女，1957年7月14日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：范翔，北京范翔律师事务所律师。被告：北京东方燕乡饮食有限公司，住所地北京市门头沟区门头沟路4号。法定代表人：高超，经理。委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：滕秀梅，北京周玉顺律师事务所律师。第三人：北京京西鑫维康商贸有限责任公司，住所地北京市门头沟区城子西街42号5幢3层。法定代表人：李雪松，经理。委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：滕秀梅，北京周玉顺律师事务所律师。原告张洪菊与被告北京东方燕乡饮食有限公司（以下简称东方燕乡公司）、第三人北京京西鑫维康商贸有限责任公司（以下简称鑫维康公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2021年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张洪菊及其委托诉讼代理人范翔，被告东方燕乡公司及第三人鑫维康公司的委托诉讼代理人滕秀梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张洪菊向本院提出诉讼请求：要求被告给付自建房重置成新价7852元，设备、装修及附属物补偿款20508元，工程配合奖39640元（自建房19.82平方米*2000元每平方米），停产停业损失费51856元（64.82平方米*800元每平方米），搬迁补助费1620.5元（64.82平方米*25元每平方米）。事实与理由：北京市门头沟区市场2、4号房屋产权登记在北京国利信服务公司名下。北京国利信服务公司委托其下属公司鑫维康公司经营管理上述房屋，由鑫维康公司将这些房屋对外出租。自2005年起，原告就租赁上述位置的四间房屋（建筑面积45平方米）经营餐饮，原告与鑫维康公司订立房屋租赁合同。租赁期间，原告不仅对租赁房屋进行了装修，还自建了房屋（对应拆迁档案1号房屋、建筑面积19.82平方米）。北京国利信服务公司于2015年12月18日变更名称为北京国利信商贸服务有限公司。2018年4月，北京国利信商贸服务有限公司被东方燕乡公司兼并，北京国利信商贸服务有限公司的资产及债权债务由东方燕乡公司承担。2018年10月16日，北京国利信商贸服务有限公司注销。后上述房屋遇拆迁，东方燕乡公司与拆迁部门签订了拆迁补偿协议。2020年11月25日，拆迁协议审计通过生效。根据当时拆迁政策，原告自建房屋的重置成新价、设备、装修及附属物损失、停产停业损失、工程配合奖、搬迁补助等亦获补偿，并列入上述拆迁协议。因张洪菊与案外人丁建君在门头沟区市场2号、4号房屋经营，设备、装修及附属物补偿款丁建君与张洪菊平分，工程配合奖、停产停业损失费、搬迁补助费根据经营面积计算。根据双方房屋租赁合同约定，原告主张的各项损失补偿应当归原告享有。因双方无法协商，原告提起诉讼。东方燕乡公司辩称：被拆迁房屋的权属人及被征收人均非原告，且涉案租赁合同约定被拆迁房屋的改建及装修在租赁期满后归出租人，即使有自建房也属于改建范围，应归被告所有。被拆迁房屋的房屋所有权证中载明的面积与征收时评估的面积基本一致，说明原告不存在自建房。即使原告自建了房屋，也不能证明其面积，更不能证明自建房在征收范围之内。双方租赁合同关系已于2013年12月31日期满终止，与拆迁无关。对重置成新价，原告不能证明自建房面积，且原告自建房未经被告同意、未办合法审批手续，不应支持。对设备、装修、附属物补偿款，原告不能证实其添置的设备、装修、附属物的范围，根据双方的约定，原告的改建和装修在租赁期限届满后无偿归被告所有，上述设备、装修、附属物的被征收人是被告，原告与案外人丁建君（涉案房屋另一承租人）对该款项的分割意见不能处理被告的财产，原告不应分得设备、装修、附属物补偿款。对工程配合奖，只针对产权人，原告无权主张。关于停产停业损失，原告不能证实其以被拆迁房屋为经营场所办理了营业执照并实际在此经营，不符合拆迁政策的补偿标准。即使原告能证明其在被拆迁房屋处实际经营，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第13条第（5）点意见，涉案租赁合同是在拆迁公告发布后、腾退前届满的，原告也不能获得全部停产停业损失。对搬迁补助费，原告在涉案房屋腾退前已搬迁，北京国利信商贸服务有限公司向拆迁部门交付了房屋，原告交纳房屋使用费的期间是2014年1月至8月，说明原告实际使用涉案房屋到2014年8月，原告无权主张搬迁补助费。本案已超过诉讼时效。鑫维康公司述称：同意东方燕乡公司的意见。本院经审理认定事实如下：北京国利信服务有限公司在门头沟区市场2、4号有房屋2幢，1幢面积158.1平方米，2幢面积64.5平方米（房屋所有权证未记载有共有人）。北京国利信服务有限公司将上述房屋委托给鑫维康公司经营管理。2015年12月18日，北京国利信服务公司名称变更为北京国利信商贸服务有限公司。北京国利信商贸服务有限公司注册地为门头沟区门头沟路4号（与被拆迁房屋门头沟区市场2、4号并非同一地址）。北京国利信商贸服务有限公司于2018年10月与东方燕乡公司重组，北京国利信商贸服务有限公司注销，北京国利信商贸服务有限公司所有资产及债权债务由东方燕乡公司承继。东方燕乡公司住所地为门头沟区门头沟路4号。张洪菊经营个体工商户，字号为北京张洪菊商店，经营场所为门头沟区市场2号。案外人丁建君经营个体工商户，字号为北京东辛房建君商店，经营场所为门头沟区东辛房市场街4号。2006年8月21日，北京市门头沟春光照相馆出具《经营场所证明》，表示同意将东辛房市场街4号房屋（建筑面积60平方米）提供给案外人丁建君使用，北京国利信服务公司在该证明上盖章，并注明该房为北京门头沟春光照相馆所有，同意案外人丁建君在此从事经营。2005年5月1日，案外人丁建君与北京市门头沟春光照相馆签订《房屋租赁合同》，约定案外人丁建君承租北京市门头沟春光照相馆平房4间，面积60平方米，地点为门头沟东辛房市场2号（原文如此）。2006年12月31日，张洪菊与北京市门头沟春光照相馆签订《房屋租赁合同》，约定张洪菊承租北京市门头沟春光照相馆平房3间，面积45平方米，地点为市场2号。2011年12月30日，乙方张洪菊与甲方鑫维康公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在门头沟区东辛房市场的房屋4间45平方米出租给乙方，期限半年，自2012年1月1日至2012年6月30日。2012年6月30日，张洪菊又与鑫维康公司续订租赁合同，租赁自2012年7月1日至2012年12月31日。本案审理中，张洪菊据此主张张洪菊自2006年起即在涉案房屋处连续经营，春光照相馆与鑫维康公司都是房屋所有人北京国利信服务公司的下属单位。2012年5月28日，北京市门头沟区人民政府作出门政征字[2012]3号房屋征收决定（以下简称3号房屋征收决定），载明：“根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定及门头沟区总体规划，门头沟区采空棚户区房屋整体征收项目符合公共利益需要，门头沟区人民政府决定对门头沟区采空棚户区房屋整体征收项目范围内的房屋实施征收，该项目范围四至为：北至九龙路、东至城子大街、南至山脚、西至圈门地区。该项目住宅、非住宅房屋征收分别按在项目范围内公开征求意见并确定的《门头沟区采空棚户区国有土地上非住宅房屋征收补偿方案》等实施。”2013年1月1日，甲方鑫维康公司与乙方张洪菊签订《房屋租赁合同》，约定:甲方将坐落在门头沟区东辛房市场4号的房屋4间45平方米出租给乙方，期限半年，自2013年1月1日至2013年6月30日。2013年10月15日，甲方鑫维康公司与乙方张洪菊签订《房屋租赁合同》，约定:甲方将坐落在门头沟区东辛房市场的房屋4间45平方米出租给乙方，期限半年，自2013年7月1日至2013年12月31日，租赁期间，房屋、财产的维修、保养由乙方负责，乙方需要进行改建或装修必须在保证不破坏房屋结构的前提下，经甲方批准方可动工，在租赁期满后不得拆毁，无偿归甲方所有；如遇国家拆迁，本合同自动解除，乙方应于甲方通知后15日内腾退，乙方必须配合政府拆迁工作，拆迁补偿按相关政策办理。2014年，鑫维康公司将张洪菊诉至本院（案号为（2014）门民初字第01436号），以2013年12月31日租赁合同已到期为由，要求张洪菊腾退门头沟区东辛房市场4间房屋。在该案审理中，双方认可：“张洪菊所承租房屋为门头沟区市场2、4号的部分房屋。现场勘查图中2号房屋为承租房屋，1、3号房屋为张洪菊新建自建房。”2014年5月20日，本院作出（2014）门民初字第01436号民事判决，以租赁合同已到期，张洪菊继续占用租赁房屋没有依据为由，判决：一、张洪菊于本判决生效之日起三十日内腾退其所承租的位于北京市门头沟区市场2、4部分房屋（现场勘察图中的2号房屋）及所建自建房（现场勘察图中的1、3号房屋），交还鑫维康公司，腾退时不得损害房屋及其附属设施。二、张洪菊于其实际腾退之日按每日五十三元标准给付鑫维康公司自2014年1月1日始至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。张洪菊不服提出上诉。2014年9月9日，北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民终字第5982号民事裁定，准许张洪菊撤回上诉，双方按原审判决执行。2014年10月13日，张洪菊向鑫维康公司交纳房屋使用费12879元。2014年10月10日，鑫维康公司向张洪菊出具收据，载明：张洪菊东辛房市场2、4号房屋使用费，2014年1月-8月，243天*53元=12879元，钥匙已交，收款人处有鑫维康公司盖章，交款人处有张洪菊签字。2014年11月，鑫维康公司出具发票，发票中手写有“2014.1-8月字样”。经核算，自2014年1月1日至8月31日共243天，按照（2014）门民初字第01436号民事判决确定的房屋占有使用费标准计算的房屋占有使用费为12879元。案外人丁建君亦从鑫维康公司承租了门头沟区市场2、4号中的部分房屋。2015的8月27日，北京市门头沟区人民政府发布《关于征收采空棚户区房屋整体征收项目范围内非住宅房屋并收回国有土地使用权的通知》，载明：“根据门头沟区采空棚户区改造房屋整体征收项目需要，除规划确定予以保留的房屋以外，东至城子大街、南至南山坡、西至圈门、北至九龙路范围的非住宅房屋全部予以征收，并收回国有土地使用权。为保证采空棚户区改造这项民生工程的顺利进行，请以上范围内非住宅产权单位对区政府工作予以大力支持，尽快签约并在2015年8月31日前腾退涉及征收的非住宅房屋为盼。”北京国利信商贸服务有限公司与拆迁公司签订《交房验收单》，载明该公司将市场2、4号腾空，符合交房验收条件，该验收单落款时间为2015年10月20日。2020年11月25日，门头沟区房屋征收事务中心与东方燕乡公司签订《北京市门头沟区非住宅房屋征收补偿协议》，约定：征收人（甲方）：门头沟区房屋征收事务中心，被征收人（乙方）：东方燕乡公司，根据3号房屋征收决定需要征收乙方的房屋及附属物，被征收房屋：乙方在门头沟区市场2、4号商业用途平房4间，建筑面积157.69平方米，房屋征收补偿：1号房屋重置成新价7852元，1至4号房屋设备、装修及附属物补偿款共计41017元（设备、装修及附属物补偿款未区分出丁建君与张洪菊分别承租部分，设备、装修及附属物为：太阳能、暖气、上水、下水等），房屋征收奖励、补助费：工程配合奖2000元每平方米，计315380元，停产停业损失费800元每平方米，计126152元，搬迁补助费25元每平方米，计3942元。东方燕乡公司已取得上述补偿款。相应拆迁档案中有一份《评估报告送达回执单》，载明的房屋坐落为门头沟区市场街2、4号。北京国信利有限公司及东方燕乡公司均在该回执单中盖章。拆迁档案中的《房地平面图》显示2号房屋为有证房，面积59.46平方米（即张洪菊主张其承租的房屋所在位置），1号房屋为无证房，面积19.82平方米，无审批手续（即张洪菊主张的其自建房），《房地平面图》另有3、4号房屋两幢（4号房无证，3号房有证，对应丁建君承租部分），上述四幢房屋面积共计157.69平方米。（2014）门民初字第01436号中，现场勘察图中2号房屋为一个矩形，1、3号房屋形成一个矩形，该两部分房屋分别与拆迁档案《房地平面图》中的2号及1号房屋位置对应。本次拆迁《门头沟区采空棚户区国有土地上非住宅房屋征收补偿方案》规定：“（二）非住宅房屋征收补偿办法：1、按照给予一次性停产停业综合补助费的规定，且同时具备以下条件的：（1）有营业执照且在有效期内，（2）不属于异地经营（注册地与经营场所为同一地址）。2、执行一址一照（同一地址只认可一个执照）且实际用于生产经营，并有纳税单据，根据其经营面积、经营性质，按相关规定给予一次性停产停业综合补助费的补偿。3、属于违法建设、违法用地的，或超过批准期限及无期限的临时用地和临时建筑，一律不予补偿。（三）货币补偿款构成：4、一次性停产停业综合补助费800元每平方米，5、搬迁补助费：按征收建筑面积25元每平方米计算，6、工程配合奖（只针对产权人补偿，不对个人）：按征收建筑面积2000元每平方米计算（小于等于建筑面积）。”张洪菊曾起诉东方燕乡公司主张本案重置成新价等补偿，案号为（2021）京0109民初892号，后撤诉。双方对以下事实存在争议：一、张洪菊是否建设自建房，张洪菊主张其建设了自建房，东方燕乡公司在（2021）京0109民初892号案件2021年3月4日庭前谈话时认可张洪菊存在扩建行为，后又予以否认。对此，本院认为，因东方燕乡公司在（2021）京0109民初892号案件2021年3月4日庭前谈话时认可张洪菊存在扩建行为，且在（2014）门民初字第01436号案件中，鑫维康公司亦认可张洪菊存在扩建行为，本院确认张洪菊在被拆迁房屋处建设了自建房。根据（2014）门民初字第01436号案件现场勘查图与拆迁档案中《房地平面图》的对应情况，本院确认拆迁档案中的1号房屋为张洪菊所建自建房，2号房屋为张洪菊承租的有证房位置。二、对张洪菊所建自建房是否征得鑫维康公司同意，张洪菊表示已经过鑫维康公司同意，东方燕乡公司、鑫维康公司表示不清楚。对此，双方均未提供证据。本院认为，根据张洪菊2006年与北京市门头沟区春光照相馆签订的租赁合同、2012年与鑫维康公司订立有租赁合同及本次拆迁档案中记载的被拆迁房屋的门牌号情况，可以认定张洪菊长期在被拆迁房屋处承租经营，本院确认鑫维康公司应当知道张洪菊进行了扩建，鑫维康公司未在合理期限内提出异议，视为其认可张洪菊的扩建行为。三、张洪菊何时腾退，张洪菊主张于2015年10月20日腾退，东方燕乡公司主张张洪菊于2014年8月腾退。对此，本院认为，因（2014）门民初字第01436号判决已经确认张洪菊应自2013年12月31日即腾退被拆迁房屋，且根据张洪菊向鑫维康公司交纳房屋使用费的数额，张洪菊交纳房屋使用费至2014年8月，另外，在落款日期为2015年10月20日的《交房验收单》中，交房单位亦显示系北京国利信商贸服务有限公司，故本院确认张洪菊于2014年8月腾退被拆迁房屋。本院认为：北京国利信商贸服务有限公司将门头沟区市场2、4号房屋委托给鑫维康公司经营管理，鑫维康公司与张洪菊订立了房屋租赁合同，北京国利信商贸服务有限公司注销后，该公司权利义务由东方燕乡公司承继，故本案中东方燕乡公司与张洪菊成立房屋租赁合同关系。因张洪菊所建设自建房无审批手续，张洪菊并非自建房的所有权人，相应自建房应作为建筑材料等动产对有证房屋的附合，所有权应归属于东方燕乡公司。本案中，鑫维康公司与张洪菊约定改建房屋应归出租人所有，根据该约定的字面含义，改建并不当然包括扩建。本案双方对扩建房屋如何处理属没有约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号，2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过)第十四条的规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案中，因张洪菊建造自建房支出了建筑材料等成本，经过了当时出租人鑫维康公司的同意，且该自建房在征收过程中被征收部门认定面积，应由出租人负担扩建费用，故本院确认应由取得自建房拆迁利益的东方燕乡公司对张洪菊所建自建房予以补偿，对张洪菊主张的自建房重置成新价7852元，本院予以支持。对张洪菊主张的设备、装修及附属物补偿款20508元，鑫维康公司与张洪菊约定承租房屋的改建、装修部分在租赁期满后无偿归出租人，故本院对张洪菊主张的该项诉讼请求不予支持。对张洪菊主张的工程配合奖39640元，拆迁政策虽然约定只针对产权人，但是自建房已被认定到被征收面积中，东方燕乡公司据此取得了拆迁利益，张洪菊应适当分得相应工程配合奖，考虑到张洪菊自建部分系依附有证房屋及土地建设，本院酌情按照自建房面积乘以单价2000元再乘以30%计算张洪菊应得数额，金额为11892元，对张洪菊主张过高部分，本院不予支持。拆迁公告发布后房屋实际拆迁腾退前，租赁合同期满终止，且出租人已经取得停产停业损失补偿，承租人要求出租人给付该补偿费的，可酌情予以支持。对张洪菊主张的停产停业损失费51856元，因张洪菊与鑫维康公司所签订租赁协议系在拆迁公告发布后、实际腾退前期限届满，考虑到张洪菊在征收公告发布前长期在涉案房屋处经营，本院酌情确认张洪菊应按全部房屋面积分得停产停业损失的30%，即15556.8元，对张洪菊主张过高部分，本院不予支持。对张洪菊主张的搬迁补助费1620.5元，根据（2014）门民初字第01436号判决，张洪菊因租赁合同期满终止应于2013年12月31日前搬离被拆迁房屋，而被拆迁房屋于2015年交付拆迁部门，东方燕乡公司所获搬迁补助费与张洪菊无关，对张洪菊该项诉讼请求，本院不予支持。对东方燕乡公司所提时效抗辩，因本案拆迁利益于2020年才确定，张洪菊提起本案诉讼未超过诉讼时效，本院对东方燕乡公司的答辩意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、北京东方燕乡饮食有限公司于本判决生效之日起七日内给付张洪菊自建房重置成新价7852元、停产停业损失费15556.8元、工程配合奖11892元，上述共计35300.8元；二、驳回张洪菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1365元，由张洪菊负担968元，由北京东方燕乡饮食有限公司负担397元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张源二〇二一年六月二十八日书记员  韩梅