北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初18508号原告：王金，女，1984年11月15日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李中山，北京市中关律师事务所律师。被告：曹旭，男，1984年9月26日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人：刘永恒，男，1984年10月8日出生，汉族，北京x管理有限公司职员，住北京市大兴区。原告王金与被告曹旭、第三人刘永恒房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王金及其委托诉讼代理人李中山，被告曹旭，第三人刘永恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王金向本院提出诉讼请求：1.判令解除王金与曹旭签署的北京市存量房屋买卖合同及补充协议；2.判令曹旭向王金返还定金和购房款720万元；3.判令曹旭向王金支付违约金280万元；4.判令王金对涉案房屋的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5.本案案件受理费、保全费由曹旭承担。事实和理由：2019年12月16日，王金与曹旭就买卖位于北京市大兴区x号院x号楼x至x层x单元x号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，房屋成交价格1400万元，定金20万元，王金应于2020年4月30日前支付购房款700万元，2020年6月30日前通过资金监管的方式支付房款680万元，曹旭应于王金支付第一期购房款700万元后一个星期内向王金交付房屋，双方自合同签订之日起200日内申请办理不动产转移登记手续。合同签订后，王金依照约定，于2020年3月10日向曹旭支付房款680万元，于2020年3月10日向曹旭支付房款20万元。曹旭于2020年3月10日向王金交付了房屋。但曹旭于2020年5月告知王金房屋因债务纠纷被查封，后王金一直与曹旭协商解决。2020年7月2日，王金和曹旭签署了《补充协议》，补充协议约定，曹旭应当于2020年7月15日前自行解决房屋被法院查封事宜，并于法院解除查封之日起，10个工作日内无条件配合王金办理产权转移登记手续。但曹旭未能按照约定自行解决房屋被查封的事项，因曹旭的违约行为，给王金造成了购房款的利息，中介费用、律师费用、保全保险费用、房屋装修改造费用、购置家具费用，搬运费用以及小孩落户上学费用等经济损失达120万元，为维护王金的合法权益，故诉至法院，望判如所请。曹旭辩称，涉案房屋已被另案查封，致使曹旭无法履行房屋买卖合同的约定办理过户，曹旭可将第三方保全的相关材料提供给王金以证明曹旭是无过错方，不应承担违约责任。且王金购买涉案房屋的用途是自住，曹旭已经将涉案房屋交付王金使用，合同目的已经实现，并没有给王金造成损失。同时，从涉案标的上看，涉案房屋尾款金额已经远超过另案的保全金额，王金可将款项支付给法院或曹旭，由曹旭申请变更保全措施，解除保全措施后可以办理过户手续。曹旭不认可王金存在120余万元的经济损失，且涉及到孩子上学、房屋装修造成的损失与客观实际情况不符合。故曹旭不同意王金的全部诉讼请求，请求法院予以驳回。曹旭诚心出售涉案房屋，并将涉案房屋交付王金使用，如王金要求解除房屋买卖合同，王金需要在法律文书生效后立即腾退房屋，待曹旭自行筹集资金后退还王金已经给付的定金和购房款720万元。如不能立即腾退涉案房屋，曹旭将收取王金房屋使用租金，具体金额以市场成交价格定。在刘永恒不再向曹旭主张抵押权的情况下，曹旭同意由王金对涉案房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。如果法院认定曹旭违约，认为违约金约定过高，要求法院酌情调整。刘永恒述称，同意王金的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月16日，王金（买受人）与曹旭（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定由王金购买曹旭所有的位于北京市大兴区x号院x号楼x单元x号房屋（以下简称涉案房屋），该房屋所在楼层为8-9层，建筑面积共331.39平方米。关于抵押情况，该房屋已于2017年3月31日为银行设定抵押，双方当事人同意，出卖人应当于2020年5月31日前办理抵押权注销登记手续。关于成交价格、付款方式及资金划转方式，经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为14000000元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金200000元，该定金于本合同签订时抵作本房屋成交价款。买受人采取分期付款，买受人应当于2020年4月30日前向出卖人支付房价款7000000元；买受人应当于2020年6月30日前向出卖人支付房价款6800000元，买方自行将交易资金划转至卖方账户。关于房屋权属及具体状况的承诺：……3.该房屋无司法查封或其他限制转让的情形……，如该房屋权属及具体状况与上述承诺不符，导致本合同无法继续履行或买受人无法实现本条约定的合同目的的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部已付房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，出卖人还应当承担赔偿责任，赔偿金额为已付房价款20%。关于房屋交付，出卖人应当在买受人支付第一期购房款7000000元后一个星期内将该房屋交付给买受人。关于转移登记，出卖人和买受人同意自本合同签订之日起200日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。因出卖人原因，买受人未能在200日内取得不动产权证书的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起10日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并按照买受人全部已付房价款的20%向买受人支付违约金。关于户籍迁出，该房屋现有户籍登记，登记情况为一册3人，双方同意迁出现有户籍。出卖人承诺在买受人取得不动产权证书之日起190日内（2020年12月31日前），向房屋所在地的户籍管理机关办理完成出卖人3人的现有户籍迁出手续；未如期将上述户籍迁出的，出卖人应当向买受人支付200000元的违约金。关于送达，双方当事人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，以邮政快递、邮政挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当自变更之日起3日内书面通知其他当事人。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，对方当事人按照约定的通讯地址进行送达的，视为有效送达。补充：1.在买受人支付出卖人第一期购房款7000000元当天，出卖人配合买受人到大兴区住建委办理个人对个人抵押手续，上抵金额为7000000元；2.出卖人同意把目前在用的地下租赁车位无偿转让给买受人。合同签订后，王金于同日向曹旭支付定金200000元，曹旭出具定金收条。王金于2020年3月10日向曹旭支付购房款6800000元，王金于2020年3月12日向曹旭支付购房款200000元。2020年3月10日，曹旭就涉案房屋为刘永恒办理抵押权登记，担保债权为7200000元，债务履行期限自2020年3月10日至2020年9月10日止。2020年7月2日，曹旭（出卖人）与王金（买受人）签订《补充协议》，约定现因出卖人个人原因造成原合同中出售的房屋被人民法院做了查封保全手续，造成买卖双方无法在原合同约定的时间期限内完成产权转移登记手续，现经买卖双方再次协商约定如下：1.出卖人曹旭须在2020年7月15日前自行解决原合同中交易房屋的法院查封保全手续，并承诺原合同中房屋满足上市交易过户条件。2.出卖人曹旭承诺自解决法院查封保全手续当日起，于10个工作日内无条件配合买受人王金办理产权转移登记手续，若买受人购房资金到位，则需按照原合同约定于办理产权转移登记手续当天向出卖人支付购房尾款6800000元。若买受人资金不到位，则买受人承诺自办理产权转移登记手续当日起于七个自然月之内向出卖人支付购房尾款6800000元，在出卖人收到这笔购房尾款之前，买卖双方需签署一份借款协议，即买受人向出卖人借款6800000元且买受人需开具欠条签字按手印。3.若出卖人或买受人违反本协议约定，守约方可解除原合同，违约方需按总房款的20%向守约方支付违约金。经查，涉案房屋登记在曹旭名下，在签订涉案房屋买卖合同后被北京市朝阳区人民法院依法查封。该房屋目前由王金占有使用，双方均不主张在本案审理期间腾房，经释明，曹旭表示在本案中不提起反诉要求王金腾房，另案处理腾房问题。王金向本院提交了《北京市存量房屋承购经纪服务合同》《委托代理协议书》《x车位租赁协议》、转账凭证，证明王金向房屋中介公司支付了中介费238000元，王金因主张债权支付律师费200000元，王金因财产保全支付保险费14000元，王金支付物业费（一年）15509.05元，车位费（一年）9800元，王金支付装修改造费用及购置家具用品搬运等费用162228元。曹旭认可中介费损失238000元、保险费14000元、物业费15509.05元和车位费9500元。关于王金要求享有优先受偿权问题，经查，涉案房屋的抵押权人为刘永恒，抵押登记日期为2020年3月10日，被担保主债权数额为720万元。经询问，王金、刘永恒称王金与刘永恒于2020年3月27日离婚，办理抵押登记、给付购房款720万元均系发生在夫妻关系存续期间，认为抵押登记在王金或刘永恒无差别，故以刘永恒的名义办理的抵押登记。刘永恒表示同意由王金对涉案房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，其不再向曹旭重复主张权利。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。曹旭与王金签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。各方当事人应依约履行自己的义务。本案中，《补充协议》约定，出卖人曹旭须在2020年7月15日前自行解决涉案房屋的法院查封保全手续，并承诺涉案房屋满足上市交易过户条件，若有违反，守约方可解除房屋买卖合同，违约方需按总房款的20%向守约方支付违约金。根据查明的事实，涉案房屋至今仍未解除强制措施，曹旭存在违约行为，故王金据此主张解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王金主张曹旭退还已收取的定金及购房款共计7200000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于王金主张违约金280万元的诉讼请求，本案中，房屋买卖合同因曹旭的违约行为而解除，曹旭应承担相应的违约责任，曹旭主张违约金过高，且房屋至今仍由王金占有使用，请求法院酌减违约金。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定违约金的具体数额。关于王金主张由其对涉案房屋的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，根据查明的事实，涉案房屋于王金与刘永恒婚姻存续期间为刘永恒设立抵押权，曹旭在基于涉案房屋买卖合同办理房屋抵押时，未对刘永恒作为抵押权人提出异议，本案中亦同意由王金对涉案房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，故对王金的该项诉讼请求，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除王金与曹旭于2019年12月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、于2020年7月2日签订的《补充协议》；二、曹旭于本判决生效之日起十日内退还王金定金及购房款共计7200000元；三、曹旭于本判决生效之日起十日内向王金支付违约金500000元；四、王金有权就上述第二项确定的款项对曹旭名下的位于北京市大兴区x号院x号楼x至x层x单元x号房屋拍卖、变卖所得价款或折价，按照刘永恒抵押登记顺序享有优先受偿权;五、驳回王金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费105800元，保全费5000元，均由曹旭负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  肖 爽人民陪审员  王国良人民陪审员  郑 红二〇二一年六月十五日书 记 员  高 奡