四川省泸州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川05民终776号上诉人（原审原告）：黄树清，男，汉族，1969年6月15日生，住四川省泸县。委托诉讼代理人：易遵宪，泸县毗卢法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告）：邱有凤，女，汉族，1971年4月11日生，住四川省泸县。委托诉讼代理人：易遵宪，泸县毗卢法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：四川省艺锦房地产开发有限公司，住所地：四川省泸县玄滩镇湖滨路，统一社会信用代码：91510521687908380T。法定代表人：黄良安。委托诉讼代理人：周能朝，四川九狮律师事务所律师。上诉人黄树清、邱有凤因与被上诉人四川省艺锦房地产开发有限公司（以下简称艺锦房产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省泸县人民法院（2018）川0521民初802号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理，并组织当事人进行听证。上诉人黄树清、邱有凤共同的委托诉讼代理人易遵宪，被上诉人艺锦房产公司的委托诉讼代理人周能朝到庭参加听证。本案现已审理终结。上诉人黄树清、邱有凤的上诉请求为：撤销原判，判决艺锦房产公司支付违约金109272.00元。黄树清、邱有凤主要的上诉理由为：黄树清、邱有凤与艺锦房产公司于2014年1月29日签订了《商品房买卖合同》，黄树清、邱有凤按照合同约定一次性支付了553280.00元的购房款，而艺锦房产公司却在合同约定的时间2015年5月31日没有为黄树清、邱有凤办理相关的房产及土地权利证书，按照合同约定，违约方应当承担购房款总额每日万分之五的违约金至实际取得权属证明之日止，并且在实际取得权属证明之日起十日内支付，艺锦房产公司在2016年7月对黄树清、邱有凤权属证明进行了初始登记，艺锦房产公司应向黄树清、邱有凤支付违约金109272.00元（计13月）。一审认定事实不清，自相矛盾。一审认定双方的房屋买卖合同系真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据合同自治原则，可以约定违约金，又分为惩罚性的违约金和弥补性的违约金。很明显，本案中，双方的合同约定违约金不属于弥补性的违约金即等于实际损失的违约金，而是惩罚性的违约金，万分之五每日的违约金没有违反法律等相关规定，一审就不能以艺锦房产公司提出数额过高就予以调整，艺锦房产公司提出过高的证据在哪里。黄树清、邱有凤的损失根本不需要向人民法院提供证明材料，房屋买卖合同就是最好的证据，况且到庭证人充分证实了黄树清、邱有凤前后借款买房，还款支付利息损失的情况，黄树清、邱有凤在约定的期限因无产权证书无法向银行申请贷款，只有向朋友借钱，造成了极大损失，一审却视而不见，不予认定，相反却以艺锦房产公司未能及时办证涉及棚户区拆迁、土地供应政策调整客观原因，认可违约金过高，艺锦房产公司的抗辩请求符合相关法律规定，这一认定与前面的认定矛盾了。既然合同合法有效，就应当按照约定履行，艺锦房产公司与当地政府及行政主管部门未能处理、衔接好的棚户区拆迁、土地供应等后果不应也不能转嫁给黄树清、邱有凤来承担，一审随便、任性地使用自由裁量权将合同的约定损失降低17倍判决，于理不合于法不公。本案事实相当清楚，不需要法官行使自由裁量权，该权利的使用，应当合法、合理、公正、公开、审慎，一审根本没有注意到这些原则。被上诉人艺锦房产公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉。黄树清、邱有凤向一审法院起诉请求：要求艺锦房产公司支付违约金109272.00元(以已付房款553280.00元为基数，按每日0.5‰计算395日)。一审法院认定事实：黄树清、邱有凤于2012年1月29日与艺锦房产公司签订《商品房买卖合同》，约定：黄树清、邱有凤采取一次性付款方式购买艺锦房产公司开发建设的位于泸县瑞福华庭一期1幢1单元第17层1-17-1702号房屋，预测建筑面积166.25平方米，单价3328.00元/平方米建筑面积，总价款553280.00元；艺锦房产公司应当在2014年5月31日前向黄树清、邱有凤交付该商品房；艺锦房产公司应当在2015年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，由黄树清、邱有凤自行到相关单位办理房产权证、地产权证，艺锦房产公司须提供办理产权的相关证明、手续并有义务协助黄树清、邱有凤办理相关权证的手续，如需艺锦房产公司代为办理，黄树清、邱有凤须在签订合同时向艺锦房产公司预先支付总房款的3.5%作为相关税费、相关手续费、工本费等费用，在办理产权证结束后根据相关票据多退少补；如因艺锦房产公司的责任未能在2015年5月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明的，黄树清、邱有凤不退房，合同继续履行，自艺锦房产公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，艺锦房产公司应当按日计算向黄树清、邱有凤支付全部已付款0.5‰的违约金，并于艺锦房产公司实际取得权属证明之日起10日内向黄树清、邱有凤支付。黄树清、邱有凤按约向艺锦房产公司交付房款、税费等费用后，艺锦房产公司于2015年1月14日向黄树清、邱有凤出具发票一张，明确收到黄树清、邱有凤的购房款551682.56元。艺锦房产公司按约将原告所购商品房交付黄树清、邱有凤后，于2016年7月1日取得了该商品房的初始登记。瑞福华庭项目一期已于2014年完成一期建设，2015年6月9日取得竣工验收备案书。因该项目二期用地涉及棚户区地块拆迁等原因，导致二期未开工建设，泸县住房和城乡建设局于2015年12月25日建议并经泸县人民政府2016年5月17日专题会议决定：由泸县国土资源局对项目一期重新进行指标核算后对一期项目的土地进行分割、收储后确权，在企业缴清相关税费后，尽力在6月9日前办理完善玄滩镇瑞福庭住宅小区一期项目各住户的不动产登记手续。因双方协商未果，黄树清、邱有凤遂诉至一审法院。一审法院认为，黄树清、邱有凤与艺锦房产公司签订的商品房买卖合同确系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按约定全面履行自己的权利义务。黄树清、邱有凤依约向艺锦房产公司支付了购房款551682.56元并预付相应税费后，艺锦房产公司在向黄树清、邱有凤交付房屋的同时，还应根据合同性质、目的、交易习惯，及时为黄树清、邱有凤办理房屋产权登记。但因艺锦房产公司开发的瑞福华庭二期项目用地涉及棚户区地块拆迁等原因未开工建设而不能及时办理一期确权等原因，导致黄树清、邱有凤未能在合同约定时间内取得房屋所有权证书，艺锦房产公司的行为已构成违约，应承担违约责任。对黄树清、邱有凤要求艺锦房产公司支付违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。对于违约金的数额，黄树清、邱有凤要求艺锦房产公司支付违约金109272.00元（以已付房款553280.00元为基数，按每日0.5‰计算395日）；艺锦房产公司认为违约金的标准过高，要求减少至2000.00元。虽然根据合同关于“如因被告的责任，黄树清、邱有凤未能在2015年5月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明的，黄树清、邱有凤不退房，合同继续履行，自艺锦房产公司应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，艺锦房产公司应当按日计算向原告支付全部已付款0.5‰的违约金，并于艺锦房产公司实际取得权属证明之日起10日内向黄树清、邱有凤支付”的约定，艺锦房产公司应当从取得该商品房所在楼栋的权属证明期限（2015年5月31日）届满之次日（即2015年6月1日）起，每日按照全部已付房款的0.5‰支付违约金至实际取得该商品房所在楼栋的权属证明之日（即2016年7月1日）止，但在艺锦房产公司认为违约金标准过高的情况下，黄树清、邱有凤未能举证证明因艺锦房产公司未及时为其办房屋产权证给其造成的实际损失，且艺锦房产公司未能及时办证确有二期项目涉及的棚户区地块拆迁、土地供应政策调整等客观原因。一审法院认为，艺锦房产公司抗辩双方约定违约金标准过高，要求予以调整的请求，符合相关法律规定，一审法院予以支持，并酌情从2015年6月1日起按照每日已付房款551682.56元的0.03‰计算至2016年7月1日止。即艺锦房产公司应支付黄树清、邱有凤违约金6553.99元（551682.56元×0.03‰/天×396天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：艺锦房产公司于该判决发生法律效力之日起10日内支付黄树清、邱有凤迟延办理产权登记的违约金6553.99元；驳回黄树清、邱有凤的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案案件受理费2233.00元，由艺锦房产公司负担。本院经审理查明的法律事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一审法院将违约金计算标准由已付房款的0.5‰按日计算调整为已付房款的0.03‰按日计算是否不当。针对该争议焦点，结合本案查明的法律事实，本院作如下评述：一、违约标准的确定应以实际损失为基础。本案中，黄树清、邱有凤虽向一审法院提供了证人刘某、袁某的证人证言，拟证明其在购买诉争房屋时存在借款，因艺锦房产公司的逾期办证产生了利息损失的事实主张，但刘某、袁某系黄树清、邱有凤的朋友，与黄树清、邱有凤有利害关系，刘某、袁某的证言不能单独作为认定该案件事实的依据，亦无法证明黄树清、邱有凤向刘某、袁某的借款与本案有关，故根据本案现有证据材料，无法确定黄树清、邱有凤因艺锦房产公司逾期办证行为产生的损失。二、艺锦房产公司逾期办证的原因涉及棚户区地块拆迁等，并无证据显示艺锦房产公司存在恶意迟延办证。在无法确定实际损失的情形下，一审法院结合诉争合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情将违约金的计算标准调整为已付房款的0.03‰按日计算，既体现了司法对违约行为的否定性评价，亦较好地平衡了双方当事人的利益，并无不当。综上所述，原审认定基本事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2485.00元，由上诉人黄树清、邱有凤承担。本判决为终审判决。审 判 长 范升山审 判 员 曹天全审 判 员 李 平二〇一八年七月十六日法官助理 刘 静书 记 员 毛 林