重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0105民初6616号原告：重庆新东原物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪镇白鹤路108号负1层商业201室，统一社会信用代码91500108753082098Q。法定代表人：俞尾银，总经理。委托诉讼代理人：金世会，女，系原告公司工作人员。委托诉讼代理人：刘人瑗，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：潘明全，男，1961年12月21日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告重庆新东原物业管理有限公司与被告潘明全物业服务合同纠纷一案，本院于2018年3月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆新东原物业管理有限公司的委托诉讼代理人金世会、刘人瑗，被告潘明全到庭参加诉讼。审理中，双方申请一个月和解期间，但未能协商一致。本案现已审理终结。原告重庆新东原物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年1月至2018年3月期间的商业物业服务费3441元；2.判令被告支付因逾期交纳物业服务费产生的违约金1945.53元（以每月所欠物业服务费从次月1日起，按每日千分之三的标准分别计算至2018年2月28日止）；3.判令被告支付2014年7月至同年9月期间的电费3643.2元。事实和理由：2013年10月7日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告向被告位于重庆市江北区大石坝东原D7区二期商铺5栋37号的房产提供物业服务。合同履行过程中，被告未缴纳2017年1月至2018年3月期间的物业管理服务费，经原告多次催促，被告仍然拒绝缴纳。另，该商铺的电费由原告向供电部门缴费后，被告亦长期未给付原告。被告潘明全辩称，1.被告未缴纳物业费是因为原告在物业服务过程中存在重大过错，如单方面将被告的商铺加锁，不让被告进入，致使该商铺不能对外租售，原告对此应当承担相应责任。2.原告主张的违约金过高且明显不能成立，因为原告违约在先，并非被告恶意拖欠物业费，且原告没有证据印证自身的经济损失客观存在，故原告主张的违约金不应得到支持。3.本案系物业服务合同纠纷，原告不应将电费与物业费合并诉讼，原、被告之间并未形成任何代收代缴电费的关系，原告不是收缴电费的正当主体，故原告不是该诉讼请求的适格当事人，即使原告有权收取电费，原告主张电费的起算时间为2014年7月，如今债权也早已超过了诉讼时效，不能得到法律的保护；原告知道该房屋已租赁给第三方的事实，却没有找承租人，其单方面对电表进行拆除或调整，已严重侵犯被告的合法权益，对于电费的主张，原告的举证缺乏真实性、合法性、关联性，故原告要求缴纳电费的请求缺乏事实和法律上的依据。本院认为，根据经庭审质证的《东原D7区（二期）前期物业服务合同》、《前期物业服务合同备案证明》、《关于延长服务期限的协议》、《前期物业服务协议》、《每日防火巡检记录表》、《现场巡查记录表》、《值班记录》、《来访人员登记表》、《环境工作检查记录表》、《电梯巡查记录表》、《专用变配电设备机房巡检记录表》、《业主面谈记录表》、现场照片、《工作联系函》、重庆市江北区不动产登记查询单，以及当事人陈述，本案可以认定以下事实：原告系重庆市江北区东原D7二期物业服务企业，被告系重庆市江北区商铺业主，该房屋建筑面积为45.69平方米。2012年5月20日，原告与重庆同原房地产开发有限公司签订《东原D7区（二期）前期物业服务合同》，约定由原告为东原D7区二期提供物业服务，合同期限为三年；物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，物业区域内市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通等；物业服务费以建筑面积计算，商业服务费为每月每平方米5元，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务，逾期应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。该合同已在重庆市江北区房屋管理局办理备案登记。前述物业服务合同期满后，原告与重庆同原房地产开发有限公司约定将合同期限延长至2020年6月29日。2013年10月7日，原、被告签订《前期物业服务协议》，根据该协议，原告的服务内容包括：基础管理、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等；商业物业服务费的收费标准为每月每平方米5元，于每月15日前交纳，逾期应按每日千分之三的标准向原告支付违约金，每月累计复利一次。关于代收代缴服务，双方在此协议中约定：被告应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳相关费用，按时交纳物业服务费用、专项维修资金及其他代收代缴费用；受有关部门或单位委托，并经双方协商同意，原告可提供水电气、袋装垃圾生活处置费、有线电视、宽带网络使用等代收代缴服务。前期物业服务合同签订后，原告提供物业服务至今，但被告未支付2017年1月至2018年3月期间的物业服务费。另查明，在合同履行过程中，被告所属商铺的电表与相邻另六户商铺的电表曾由原告将七块电表归并为三块电表。2017年7月18日，原告通过邮政特快专递向包括被告在内的东原D7区二期5栋35-41号商铺业主寄送《工作联系函》。函件主要内容为：原告定于当月30日将原承租人申请拆除的电表进行恢复，请业主到场确认电表底数；原承租人赵鉴所欠电费145678元、物业服务费9613.2元，要求业主督促完善。庭审中，原告举示电费缴费发票和《电费分析表》、电表抄表记录表，拟证明被告应负担之电费。缴费发票为原告所属之总表缴费情况；《电费分析表》和电表抄表记录表系原告制作的打印件，其内容为包括被告物业在内的众多商铺每月每表用电量、单价等。被告质证对《电费分析表》和电表抄表记录表的真实性不予认可。本院认为，原告系根据其总表按月向电力公司缴费后，再由商铺业主分担，该费用应据实计算，但《电费分析表》和电表抄表记录表为原告单方证据，没有原始抄表记录与之佐证，故不能根据《电费分析表》和电表抄表记录表确定被告的用电量，且根据本案事实，被告的电表曾与相邻另六户商铺的电表进行过归并，故被告的实际用电量亦难以根据《电费分析表》和电表抄表记录表予以明确，从而应判断原告举示的证据不足以证明其电费主张。此外，被告针对其主张的原告加锁妨碍物业使用的事实，未举示证据。本院认为，原告与重庆同原房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同系业主大会成立前，建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同，对原、被告具有约束力。除该合同外，原、被告另行签订有《前期物业服务协议》，因建设单位与物业服务企业签订的合同对业主具有普遍约束力，而原、被告签订的《前期物业服务协议》是业主与物业服务企业的个别约定，故该协议应遵从于前期物业服务合同的约定。关于物业服务费问题，物业服务企业所从事的是物业区域内公共事项的管理，以及共用物业及公用设施、设备的维护，其收取的物业服务费是全体业主享受物业服务的基础。原告举示的证据反映出原告对小区实施了日常管理、维护维修和绿化保洁等，可以认定原告履行了物业服务合同的主要义务，被告未举证证明原告诉请期间的物业服务费缴费情况，应承担不利的法律后果，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持，被告应支付2017年1月至2018年3月期间的物业服务费3426.75元（45.69平方米×每月每平方米5元×15个月），原告诉讼请求超出前述金额部分，本院不予支持。关于违约金问题，根据前期物业服务合同的约定，由于被告未按时如数交纳物业服务费，故被告应当向原告支付违约金，但合同约定的每日千分之三的标准，按月折算后为每月9%，过分高于原告因此而产生的损失，故本案酌情调减为按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%进行计算。关于电费能否与物业服务费一并提起诉讼的问题，因原、被告签订的《前期物业服务协议》已对水电气费的代收代缴作出约定，故对被告认为电费应另案起诉的抗辩意见，本院不予采纳。但电费的实际主张问题，如前所述，原告理应举证证明被告的实际用电量，但原告对此未举证予以证明，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。至于时效问题，本案不再赘述。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告潘明全于本判决生效之日起三日内给付原告重庆新东原物业管理有限公司2017年1月1日至2018年3月31日期间的商业物业服务费3426.75元；二、被告潘明全于本判决生效之日起三日内给付原告重庆新东原物业管理有限公司逾期交纳物业服务费的违约金（以每月应交物业服务费228.45元为基数，从2017年2月至2018年2月期间的各月1日起，分别按照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至2018年2月28日止）；三、驳回原告重庆新东原物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告潘明全负担；被告潘明全负担的案件受理费已由原告重庆新东原物业管理有限公司向本院交纳，被告潘明全于履行上述义务时一并给付原告重庆新东原物业管理有限公司。本判决为终审判决。审 判 员  顾 毅二〇一八年七月十一日法官助理  李 怡书 记 员  吴小娇