贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初2795号原告：贵州博华置业投资有限公司，地址：贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区高新区金阳科技产业园标准厂房辅助用房B610，统一社会信用代码：9152011505080842XM。法定代表人：刘长波，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢晓飞，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁恋，北京市炜衡（贵阳）律师事务所律师。被告：苏开福，男，汉族，1984年6月3日生，住贵州省金沙县。原告贵州博华置业投资有限公司（以下简称博华公司）诉被告苏开福商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告博华公司委托诉讼代理人谢晓飞，被告苏开福均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博华公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方于2018年3月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字10-17-1842）及《补充协议》；2、判令被告协助原告办理注销位于贵阳市高新区预售合同备案登记（备案登记号：Ｙ18026530）；3、确认原告退还被告购房款项为199792.7元（该金额系被告已交房款减去总房款10%违约金后金额）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告双方于2018年3月9日签订《商品房买卖合同》，约定原告将其开发的位于贵阳市高新区房屋出售给被告，被告按照分期付款方式向原告支付购房款。合同约定，被告应当在2019年6月23日前支付购房款99897元，但被告至今未支付。同时约定，被告逾期超过180日未支付的，原告有权解除合同。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求支持诉请。被告苏开福辩称，2018年1月在恒大买的房子，当时交了六万元给置业顾问，当时其购买的不是10栋3号房，剩余款项也不是199,792.2元，已缴纳的接近250,000元。2019年11月，我去恒大销售中心找陈总及置业顾问协调退房，陈总及置业顾问口头承诺是可以的，但是需要给领导汇报叫其等结果。之后，经多次电话沟通，工作人员均回复退房流程需要等待，后面没有任何答复。现在原告反过来说其违约要求我承担违约金，我无法接受。我同意解除合同，但是不同意承担违约金。违约金按总房款的10%计算太高，承受不了。本院经审理认定事实如下：2018年3月9日，被告苏开福与原告博华公司签订《商品房买卖合同》，向原告购买了位于贵阳市高新区。双方在合同中约定：1、房屋总价款为499,483元，预付款为100,906元，余款由被告分五期付清（2018年1月8日前支付首期款74,922元，2018年6月23日前支付74,922元，于2018年12月23日前支付99,897元，2019年6月23日前支付楼款99,897元，余款149,845元于2019年12月23日前支付）；2、合同第十条中关于逾期付款责任的约定：买受人逾期付款超过180日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。合同第十三条关于逾期交房违约责任约定，逾期交房超过180日，买受人退房的，出卖人应当按照买受人全部已付款的1%支付违约金；3、附件十二《补充协议》第四条约定，本合同第八条适用于银行按揭贷款付款方式和一次性付款方式，不适用分期付款。如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定金额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买方须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则卖方有权不交付该房屋给买方，且卖方无需承担任何违约责任。合同签订后，在房管部门办理了备案登记。被告苏开福共向原告支付了249,741元购房款。2019年6月起的最后两期房款共计249,742元被告至今未付。原告遂向本院提出诉请如前。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售合同备案申请表》、收据、等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告博华公司与被告苏开福签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。因被告苏开福至今未支付最后两期购房款（2019年6月23日前应支付的99,897元，2019年12月23日前应支付的149,845元），2019年6月23日应付的购房款逾期天数至原告起诉时已经超出了远远超出180天。依照《商品房买卖合同》第十条的约定，出卖人即原告有权解除合同，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。而该合同附件十二《补充协议》第四条约定买受人应当按照已付款的50%向出卖人支付违约金。现原告诉请要求解除合同，并要求被告按照购房总价的10%支付违约金。被告对于解除合同无异议，本院予以支持。关于合同解除的时间，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第十条“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”的规定，《移动脚手架租赁合同》的解除时间为起诉状副本送达被告之日即2020年5月14日。而原告举证的《催款通知书》和《关于解除商品房买卖合同通知书》，被告辩称其并未收到，相应的邮递单据中电话也不是其所有，故不能证明已经送达给了被告，对该证据本院不予采信。按照合同约定，合同解除后，被告应当配合原告办理房屋的备案登记注销手续，被告对此亦无异议，本院依法予以支持。关于双方争议的违约金，被告认为其不应当承担，并且金额过高其无力承担。被告称其与原告工作人员与2019年11月达成口头协议可以退房，但无证据证实，本院不予采信。关于违约金的金额，合同附件《补充协议》第四条大幅提高了《商品房买卖合同》中买受人逾期付款超过180日导致合同解除所应承担的违约金比例。而《商品房买卖合同》中第十条和第十三条中关于逾期付款和逾期交房超出180天导致合同解除，违约方承担的违约金比例均是1%，双方的权利义务对等。而《补充协议》明显加重了买受人的义务，有失公平，而该《商品房买卖合同》及《补充协议》均系原告提供的格式合同，关于违约金的约定均系格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合同的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”，而原告未举证证明其已就《补充协议》中违约金的调整对被告尽到了提示和说明义务，不能以此要求被告承担违约金。故对原告主张的违约金，本院按照《商品房买卖合同》第十条的约定予以计算支持，即按照被告累计逾期付款金额的1%支付违约金共计2,497.42元。依照《中华人民共和国合同法》第九十七之规定，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》解除后，原告应当将收取的购房款249,741元退还给原告，原告主张应由被告承担的违约金在其应退还的购房款中抵扣，符合《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款的规定，本院予以采纳。抵扣后，原告应当将剩余购房款247,244.58元退还给被告。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告贵州博华置业投资有限公司与被告苏开福于2018年3月9日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字10-17-1842）及《补充协议》于2020年5月14日解除；二、被告苏开福于本判决生效之日起七日内协助原告贵州博华置业投资有限公司办理位于贵阳市高新区预售合同备案登记注销手续（备案登记号：Ｙ18026530）；三、被告苏开福应向原告贵州博华置业投资有限公司支付违约金2,497.42元（该款由原告在被告已付的扣房款249,741元中扣留，无须另行支付）；四、原告贵州博华置业投资有限公司在被告苏开福协助办理上述商品房预售合同备案登记注销手续后五日内退还被告苏开福剩余购房款247,243.58元（已扣减被告应当承担的违约金2,497.42元）；五、驳回原告贵州博华置业投资有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取824元，由被告苏开福负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 员  宁 素二〇二一年六月十六日法官助理  郭 颖书 记 员  杨梦江