天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2021）津0104民初4909号原告：天津市尚骐达科技发展有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽三号路45号职大高层11楼A区。法定代表人：马涛，总经理。委托诉讼代理人：刘秀章，天津君朋律师事务所律师。被告：白俊林，男，1984年12月9日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：汪力，天津法商律师事务所律师。被告：天津市南开区德顺发海鲜烧烤店，住所地天津市南开区王顶堤复康路100号。经营者：赵海帆，个体工商户。委托诉讼代理人：汪力，天津法商律师事务所律师。原告天津市尚骐达科技发展有限公司（以下简称尚骐达公司）与被告白俊林、天津市南开区德顺发海鲜烧烤店（以下简称德顺发烧烤店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘秀章、被告白俊林、二被告的委托诉讼代理人汪力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尚骐达公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带向原告支付自2019年9月1日至2020年12月26日止的租金269733元;2.判令二被告连带向原告支付违约金10000元;3.判令二被告连带向原告支付自2020年8月20日至实际给付之日止的逾期支付承包金的利息（以269733元为基数,利率以全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为准）;4.案件受理费由二被告负担。事实和理由：2019年2月26日,原告与被告白俊林签订了名为承包实为租赁的《承包协议》,原告将其经营的坐落于天津市南开区的“老齐涮羊肉”饭店承包给被告白俊林经营,期限从2019年3月1日起至2020年2月28日止,双方约定的承包金及支付的时间为:承包金每月17000元,采用押一付三、按照季度交付承包金的方式,即首次承包金支付68000元,其中的17000元作为押金,51000元作为首个季度承包金,第二次承包金于下季度前10天交付,以此类推。同时双方在协议第六条约定了承包人在经营过程中需承担的费用，第七条约定了店内设施设备维修及装饰装修费由被告白俊林承担,合同期满装修无偿归发包方。另外,双方约定发生争议由双方协商解决,协商不成,可直接向房屋所在地的人民法院提起诉讼。《承包协议》签订后,被告白俊林提出将饭店经营权包括店铺设施、餐具、空调、餐桌椅、配方等有偿转让给白俊林,经协商,原告以150000元的价格全部转让给了白俊林。白俊林同时支付押金17000元,支付2019年3月1日至2019年5月31日的租金51000元,合计68000元。2019年7月4日,被告支付2019年6月和7月租金34000元,2019年8月12日支付2019年8月租金17000元,合计支付自2019年3月1日至2019年8月31日六个月租金102000元,押金17000元。自2019年9月1日起至2020年12月26日止,被告仍使用该房屋经营，“海鲜烧烤店”至2020年12月26日腾空房屋,这期间被告使用该房屋一年多但是未支付租金,尚欠原告的租金数额为269733元，故成讼。白俊林、德顺发烧烤店辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告诉讼涉及的承包协议已经（2020）津0104民初2987号民事判决书确认解除，原告基于该协议向被告提出的主张没有合法依据。此外，原告向被告主张的费用在疫情期间，且被告因案外人天津津京玻壳股份有限公司（以下简称津京玻壳公司）在2020年4月起诉后无法也没有正常经营，被告已经基于原告的非法转租行为对原告提起诉讼。本院经审理认定事实如下：2019年2月26日，原告尚骐达公司作为发包人，案外人白俊林作为承包人签订承包协议，约定：“第一条发包人将位于复康路100号商铺的经营发包给承包人使用，承包人按约定从事经营活动。第二条承包期限：从2019年3月1日发包人将饭店交付承包人使用，到2020年2月28日收回。（如无不可抗力因素，发包方承诺三年内不转包并且不调整承包金）第三条承包金每月17000元，交付采用押一付三，按季度交付承包金的方式，即首次承包金交付68000元，其中17000元作为押金，51000元作为首个季度承包金……第二次承包金于下一季度前10天交付发包人，以后交付方式以此类推……第九条合同解除的条件：若饭店产权单位由于不可抗力要求搬迁，本合同随即废除。第十条违约责任：任何一方有违约行为，均应向非违约方支付违约金1万元……”关于签订承包协议的主体及涉诉房屋交付问题，原告尚骐达公司主张，协议中的承包人仅为白俊林，无德顺发烧烤店，签订协议时德顺发烧烤店尚未成立，起诉德顺发烧烤店系其实际占用了涉诉房屋。原告于2019年2月26日左右将涉诉房屋交付给被告白俊林。被告白俊林主张，实际经营者为德顺发烧烤店、赵海帆，原告于2019年3月1日将涉诉房屋交付给德顺发烧烤店。被告德顺发烧烤店主张，涉诉房屋由其实际经营使用，签约主体为德顺发烧烤店，无白俊林。原告尚骐达公司提供承包协议，证明原告与被告白俊林签订了名为承包实为租赁的承包协议，该承包协议“承包人：”处仅有白俊林签名。二被告对上述承包协议的真实性无异议，但不认可证明目的。原告尚骐达公司提供的市场主体登记信息显示，德顺发烧烤店成立于2019年3月5日，二被告对该证据的真实性无异议。原、被告双方均作为证据提交的（2020）津0104民初2987号民事判决书认定，2019年2月26日，尚骐达公司与德顺发烧烤店经营者赵海帆及案外人白俊林签订承包协议，发包人为尚骐达公司，承包人为赵海帆及白俊林，约定发包人将位于复康路100号商铺的经营发包给承包人使用，承包人按约定从事经营活动……签订合同当日，尚骐达公司将涉诉房屋交付给德顺发烧烤店进行经营使用……综上，本院确认如下事实：2019年2月26日，尚骐达公司与白俊林、案外人赵海帆签订承包协议，发包人为尚骐达公司，承包人为白俊林及赵海帆。签订合同当日，尚骐达公司将涉诉房屋交付给德顺发烧烤店进行经营使用。关于租金支付问题，原、被告双方均认可，被告已支付涉诉房屋自2019年3月1日至2019年8月31日租金共计102000元，支付押金17000元。对上述事实本院予以确认。另，坐落天津市南开区的所有权人为案外人津京玻壳公司。2017年1月5日，津京玻壳公司与尚骐达公司签订《房屋租赁合同》，约定：尚骐达公司租赁玻壳大厦1层105房间用于办公、经营；租赁期限为2017年1月1日至2018年12月31日；房屋租赁费为每年70000元；按半年结算，半年应缴租金35000元；合同到期后尚骐达公司需及时搬出玻壳大厦，并于到期后15天内将所租房屋恢复原貌，否则按尚骐达公司违约处理。后津京玻壳公司起诉尚骐达公司、德顺发烧烤店，请求判令二被告腾房，并支付房屋占有使用费及利息。本院于2020年4月20日立案受理该案，于2020年11月16日作出（2020）津0104民初2987号民事判决书，该判决书业已生效。该判决书认定，津京玻壳公司与尚骐达公司签订《房屋租赁合同》履行期限于2018年12月31日届满，此后双方形成不定期租赁关系。2019年2月26日，尚骐达公司将涉案房屋转租给德顺发烧烤店，2019年3、4月份津京玻壳公司分别向尚骐达公司、德顺发烧烤店提出异议，表明不再续签合同和要求腾房，证明尚骐达公司的转租行为未经津京玻壳公司同意。尚骐达公司应于延续的租赁期限2019年6月30日到期后将涉案房屋返还津京玻壳公司。基于津京玻壳公司与尚骐达公司租赁关系的解除，德顺发烧烤店对涉诉房屋的占有即为无权占有，不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据。该案判决：尚骐达公司、德顺发烧烤店将涉案房屋腾空并返还给津京玻壳公司；尚骐达公司向津京玻壳公司支付自2019年7月1日起至2019年8月31日止的房屋占有使用费11666.67元；尚骐达公司、德顺发烧烤店向津京玻壳公司支付房屋占有使用费，自2019年9月1日始至实际返还房屋之日止，按照年租金70000元的标准计算。关于（2020）津0104民初2987号民事判决书的履行情况，关于支付房屋占有使用费一节，原告尚骐达公司提供其与案外人津京玻壳公司签订的“协议书”，证明经与津京玻壳公司协商，一次性支付津京玻壳公司80000元并签订协议书，其与津京玻壳公司的全部权利义务了结。“协议书”记载：“1、依据《民事判决书》〔（2020）津0104民初2987号民事判决书〕相关判决内容，并经双方友好协商后，由乙方支付房屋占有使用费80000元给甲方。2、甲方自收到乙方以上80000元费用后，确认视为乙方已经履行完毕《民事判决书》中确定的支付房屋占有使用费的义务，且保证不再提出其他异议……”二被告对上述“协议书”的真实性无异议。被告德顺发烧烤店在庭审中表示，未就（2020）津0104民初2987号民事判决书向津京玻壳公司支付过相关款项。关于腾房一节，原告尚骐达公司提供“情况说明”，证明二被告于2020年12月27日从涉诉商铺搬离。“情况说明”记载：“……我单位确认于2020.12.27腾空并搬离该房屋……我单位确认，自2020.12.27起，已经履行完毕《民事判决书》〔（2020）津0104民初2987号民事判决书〕确定的腾房并交还房屋的义务，且不再就腾房并交还房屋事宜提出其他异议。”“情况说明”落款为“天津市南开区德顺发海鲜烧烤店2020年12月27日”，并有白俊林签名。二被告对上述“情况说明”记载的德顺发烧烤店搬离涉诉房屋的事实没有异议。本院对德顺发烧烤店于2020年12月27日腾空并搬离涉诉房屋的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。尚骐达公司于2019年2月26日与白俊林、案外人赵海帆签订的承包协议系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应按照合同约定履行各自义务。该合同履行期限为2019年3月1日至2020年2月28日，并在合同履行期限后扩注“如无不可抗力因素，发包方承诺三年内不转包并且不调整承包金”。尚骐达公司对涉诉房屋的处分权源于其与涉诉房屋产权人津京玻壳公司成立的租赁关系，根据已生效的（2020）津0104民初2987号民事判决书，尚骐达公司与案外人津京玻壳公司延续的租赁期限至2019年6月30日届满。故基于案外人津京玻壳公司与尚骐达公司租赁关系的解除，导致尚骐达公司与白俊林、案外人赵海帆签订的承包协议自2019年7月1日起无法继续履行。另查，2019年2月26日，尚骐达公司将涉诉房屋交付给德顺发烧烤店进行经营使用，德顺发烧烤店使用该房屋至2020年12月26日，于2020年12月27日腾空并搬离涉诉房屋。又查，被告已支付涉诉房屋自2019年3月1日至2019年8月31日租金共计102000元，支付押金17000元。再查，尚骐达公司已经履行完毕（2020）津0104民初2987号民事判决书中确定的向津京玻壳公司支付房屋占有使用费的义务。故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，德顺发烧烤店应当参照承包协议约定的租金标准向尚骐达公司支付自2019年9月1日起至2020年12月26日止的房屋占有使用费。鉴于2019年2月26日签订的承包协议自2019年7月1日起无法继续履行，且涉诉房屋的实际使用人为德顺发烧烤店，故原告要求白俊林与德顺发烧烤店连带向其支付租金的请求，本院不予支持。关于房屋占有使用费金额一节，考虑到德顺发烧烤店占有使用涉诉房屋的期间，适逢我市新冠肺炎疫情防控，本院根据其经营内容、承包协议无法继续履行等因素，本着公平责任原则，综合考虑确定免除德顺发烧烤店四个月的房屋占有使用费。此外，原告认可被告已支付涉诉房屋押金17000元，该款项应予冲抵房屋占有使用费。故德顺发烧烤店应向原告支付的房屋占有使用费为184733元（269733元-17000元×4个月-17000元）。关于原告根据承包协议主张的违约金和利息一节，鉴于上述承包协议自2019年7月1日起无法继续履行，且协议无法继续履行的原因系案外人津京玻壳公司与尚骐达公司租赁关系的解除，故原告该主张没有合同约定及法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津市南开区德顺发海鲜烧烤店向原告天津市尚骐达科技发展有限公司支付房屋占有使用费184733元（天津市尚骐达科技发展有限公司账号02×××63，联行号：103110023002，中国农业银行天津广厦支行）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5496元，减半收取计2748元，由原告天津市尚骐达科技发展有限公司负担933.25元；由被告天津市南开区德顺发海鲜烧烤店负担1814.75元，于本判决生效后十五日内直接给付原告天津市尚骐达科技发展有限公司（天津市尚骐达科技发展有限公司账号02×××63，联行号：103110023002，中国农业银行天津广厦支行）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 陈 楠二〇二一年六月十一日书记员 王韶华附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。