吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉07民终645号上诉人（原审原告、申请执行人）：刘福元，男，1959年3月6日出生，汉族，个体工商户，住吉林省扶余市。委托诉讼代理人：朱侠，松原市宁江区春华法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、案外人）：前郭发展投资控股集团有限公司，住所地吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。法定代表人：马占坤，该公司经理。委托诉讼代理人：张凤龙，男，1960年9月26日出生，汉族，公司高管，住吉林省松原市宁江区。委托诉讼代理人：邹德占，男，1957年10月15日出生，汉族，工程师，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。原审第三人：扶余市金禹房地产开发有限责任公司，住所地吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。法定代表人：李英，该公司经理。委托诉讼代理人：李振平，男，1973年2月11日出生，汉族，公司职员，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。原审第三人：李振平，男，1973年2月11日出生，汉族，职员，住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。上诉人刘福元因与被上诉人前郭发展投资控股集团有限公司（以下简称前郭发展公司），原审第三人扶余市金禹房地产开发有限责任公司（以下简称金禹房地产公司）、李振平执行异议之诉一案，不服吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院（2020）吉0721民初3954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘福元及其委托诉讼代理人朱侠，被上诉人前郭发展公司的委托诉讼代理人张凤龙、邹德占，原审第三人金禹房地产公司的委托诉讼代理人李振平，原审第三人李振平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘福元上诉请求：1.撤销一审判决；2.继续执行位于吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县查干淖尔社区文慧委的案涉金禹晟轩小区2号楼1单元101室房屋。事实和理由：刘福元与金禹房地产公司、李振平民间借贷纠纷一案，经一审法院作出的裁判文书生效后进入执行程序。刘福元依法申请对金禹房地产公司所有的财产进行查封，2018年8月24日一审法院作出（2018）吉0721执1262号执行裁定，查封了登记在金禹房地产公司名下位于查干淖尔社区文慧委的5处（A4-1132幢191、181、161、151、101号）房产，查封期限为三年。2020年3月13日前郭发展公司对上述房屋中的101号提出执行异议，一审法院听证后作出（2020）吉0721执异7号执行裁定，中止101号房屋的执行。刘福元认为，前郭发展公司的异议理由不能成立，解除查封，停止执行该房屋严重侵犯刘福元的合法权益。一审开庭过程中，刘福元提供的《商品房买卖合同》、购房款收据、企查查截图、光盘、照片等七份证据证明刘福元的主张。前郭发展公司提供的合同及相关票据有很多瑕疵，不足以证实前郭发展公司与金禹房地产公司签订的买卖合同真实。如果存在真实的买卖关系，应办理产权过户手续或预告登记等手续。而且在一审法院已冻结金禹房地产公司、李振平账号的情况下，对一同查封的另外4处楼房未提异议，也不能证明前郭发展公司对金禹房地产公司的101号整栋楼房全部购买。因此，该房屋应当继续执行。请求二审人民法院保护刘福元的合法权益。前郭发展公司辩称，其与金禹房地产公司签订的合同是合法有效的，前郭发展公司在一审诉讼过程中提供了商品房买卖合同、购房收据、水费、电费、供暖费等原件，刘福元对真实性予以认可。且一审法院释明刘福元，如对证据真实性有异议，可依法申请鉴定，刘福元当时是明确表示放弃的。前郭发展公司购买的案涉房屋于2017年签订合同，金禹房地产公司于2018年即交付给前郭发展公司使用，前郭发展公司用来租赁给前郭尔罗斯蒙古族自治县蒙医医院（以下简称蒙医医院）经营使用，后因种种原因，蒙医医院搬出此房，由前郭发展公司管理。前郭发展公司这一期间多次要求金禹房地产公司办理过户手续，但因金禹房地产公司欠税，无法办理过户、预告登记等手续，并非前郭发展公司自身原因所致。一审法院同时查封的另外4处房产，已于2019年12月9日被解除查封，因此前郭发展公司仅针对未解除查封的涉及本案的房屋提出请求。金禹房地产公司、李振平辩称，李振平以个人名义在刘福元处借款500万元，去掉“砍头息”得款480万元，李振平用于其它开发项目，因刘福元着急用钱，就到一审法院诉讼金禹房地产公司、李振平偿还借款本息。后期涉及到执行，查封了案涉房屋，实质上被查封的房屋早于2017年就以3600万元卖给前郭发展公司，打算办蒙医医院，蒙医医院的装修也是金禹房地产公司承揽的。现在前郭发展公司将3600万元房款已全部支付给金禹房地产公司，但是还欠4000万元装修、设施款等未支付。案涉101号是整栋楼，面积为800多平方米，已于一审法院查封前，交付给前郭发展公司，作为蒙医医院的营业场所。这一期间前郭发展公司要求过户，但因金禹房地产公司资金周转不开，欠税务机关很多税款，无法办理过户手续。刘福元的欠款已偿还300余万元，同时查封的5处房产，除本案诉争的外，均已解除查封。请求法院停止对101号房屋的执行。刘福元向一审法院起诉请求：准许执行登记在金禹房地产公司名下位于前郭县查干淖尔社区文慧委金禹晟轩小区2号楼1单元101室的房屋。一审法院认定事实：刘福元因与金禹房地产公司、李振平民间借贷纠纷一案，法院于2018年7月12日作出（2018）吉0721民初3427号民事调解书，金禹房地产公司、李振平偿还刘福元借款本金500万元及利息，利息自2016年1月20日起按月利率2%计算支付利息至给付完毕时止。其中：2018年7月30日前偿还借款本金250万元及利息；2018年8月30日前偿还剩余借款本金250万元及利息。2018年8月16日，刘福元向法院申请执行。前郭县人民法院作出（2018）吉0721执1262号之一执行裁定书，2018年8月24日作出（2018）吉0721执1262号之一协助执行通知书，对登记在金禹房地产公司名下，包括案涉房屋在内的5处房产进行查封，并张贴了查封公告。2020年3月13日，前郭发展公司对案涉房屋提出执行异议，前郭县人民法院作出（2020）吉0721执异7号执行裁定书，中止对案涉房屋的执行。另查明，前郭发展公司与金禹房地产公司于2017年6月24日签订《商品房买卖合同》，前郭发展公司购买案涉房屋，并通过转账方式向金禹房地产公司分期给付购房款。2017年6月26日，金禹房地产公司、前郭发展公司、蒙医医院签订三方《楼房买卖协议书》，约定由蒙医医院租住案涉房屋。2018年1月10日，前发集团与蒙医医院签订《房屋租赁协议书》，约定蒙医医院租赁案涉房屋开办医院。蒙医医院为此缴纳电费、水费及取暖费用。刘福元向法院提交如下证据：1.（2018）吉0721执1262号之一协助执行通知书；2.（2018）吉0721执1262号之一执行裁定书；3.《商品房买卖合同》；4.（2020）吉0721执异2号执行裁定书；5.2015年1月19日金禹公司出具的购房款收据；6.企查查截图；7.光盘一张、照片两枚。前郭发展公司向法院提交如下证据：1.《商品房买卖合同》；2.购房款收据及银行转账明细；3.楼房买卖协议书；4.电费、水费、供暖费票据；5.蒙医医院事业单位法人证书；6.蒙医医院机构信用代码证书；7.房屋租赁协议书一份。一审法院认为，本案的焦点问题是，前郭发展公司与金禹房地产公司之间是否存在真实的房屋买卖合同关系。如存在，前郭发展公司是否享有排除强制执行的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”刘福元主张排除执行必须符合上述规定的全部情形。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”就已签订合法有效合同的情形，前郭发展公司提交了《商品房买卖合同》，金禹房地产公司及李振平对此当庭予以认可，并认可前郭发展公司已全额付清购房款，并有前郭发展公司提供的购房款收据及银行转款明细为证。前郭发展公司提供的前郭蒙医医院缴纳的电费、水费、供暖费票据证实，其在查封前合法占有案涉房屋，此房屋买卖合同已实际履行。在未办理过户方面，前郭发展公司虽未提供曾申请过户方面的材料，但结合案涉其他当事人的陈述以及当地办理产权证照的实际情况，可以认定未能办理过户非前郭发展公司的主观过错。综上所述，前郭发展公司对案涉房屋享有基于买卖合同履行后的物权期待权。故刘福元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项及第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回刘福元的诉讼请求。案件受理费5800元，由刘福元负担。本院二审期间，前郭发展公司递交新证据如下：证据一，前郭县人民法院（2018）吉0721执1262号协助执行通知书。证明：2019年12月9日法院解除了同时查封的另外4处房产，仅案涉房产处于查封状态。刘福元质证认为，不知道这件事。证据二，2021年6月9日前郭县税务局第二税务所出具的《关于金禹房地产公司欠税情况说明》。证明：该公司于2016年即欠税款，导致无法办理过户手续。刘福元质证认为，与本案无关。二审查明事实与一审认定事实一致。另查明，蒙医医院于2017年10月9日取得《事业单位法人证书》、2017年10月13日取得《机构信用代码证》，载明：住所地址为“前郭哈达大街金禹晟轩小区2号楼”。本院认为，本案争议焦点为：前郭发展公司是否享有足以排除执行的民事权益。本案主要围绕《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的法律生效要件审查。关于法院查封案涉房屋前，前郭发展公司与金禹房地产公司签订的商品房买卖合同是否合法、有效、真实问题。对此，前郭发展公司提供了合同、收据原件，合同相对人均认可其真实性，刘福元虽持怀疑态度，但未提供相反证据证明该合同虚假。因此，本院认定在人民法院查封之前，前郭发展公司与金禹房地产公司已签订合法有效的书面合同。关于法院查封案涉房屋前，前郭发展公司是否已经合法占有案涉房屋问题。经查，金禹房地产公司与前郭发展公司签订买卖合同后，前郭发展公司即与蒙医医院达成了租赁协议，决定将案涉101幢房屋出租给蒙医医院，并且金禹房地产公司在建设案涉101幢房屋时，金禹房地产公司、前郭发展公司、蒙医医院就装修等事宜已达成三方协议，且已实际履行。对此，前郭发展公司递交的相关协议等证据均能证实上述事实是存在的。且蒙医医院取得的《事业单位法人证书》《机构信用代码证》登记住所地为“前郭哈达大街金禹晟轩小区2号楼”，正是案涉101幢房屋所在地。上述证件的取得时间均为法院查封案涉房屋前的2017年。通过蒙医医院取得的政府批文时间可以证实前郭发展公司、金禹房地产公司陈述“早于法院查封案涉房屋前，即已交付房屋给前郭发展公司，作为蒙医医院的营业场所”是真实的。依据上述证据，本院认定法院查封前，前郭发展公司已实际占有了案涉房屋。关于法院查封案涉房屋前，前郭发展公司是否交付金禹房地产公司全额购房款问题。经查，前郭发展公司与金禹房地产公司的合同约定房款为3600万元。卷宗的转账记录以及银行流水显示，前郭发展公司于法院查封前后分别支付金禹房地产公司款项为4050万元。对此，金禹房地产公司不否认收到前郭发展公司全额购房款3600万元。金禹房地产公司为前郭发展公司出具的购房款收据亦可证明该事实存在。刘福元对上述证据虽存疑，但未提供相反证据支持其主张，应承担对己不利的法律后果。因此，本院认定前郭发展公司已支付全部购房款与金禹房地产公司。关于是否非因前郭发展公司自身原因未办理过户手续问题。经查，金禹房地产公司认可，前郭发展公司积极要求金禹房地产公司协助办理过户手续，但因金禹房地产公司一直拖欠税款，无法办照。前郭县税务局第二税务所出具的《情况说明》亦证明金禹房地产公司自2016年开始欠税款及滞纳金2,343,005.66元，目前累计欠税8,475,602.05元的事实。因此，并非前郭发展公司不积极行使办理过户手续，未能办理过户的原因不能归责于买受人前郭发展公司。综上，前郭发展公司对诉争房屋要求停止执行的请求，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定条件。刘福元要求继续执行的诉讼请求不能成立。综上所述，刘福元的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由刘福元负担。本判决为终审判决审判长  于福桐审判员  邰伟莉审判员  张 蕊二〇二一年六月十七日书记员  邹仕尧