北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0114民初4063号原告：梁建英，女，1954年5月1日出生，汉族，住北京市东城区。原告：于久波，男，1952年7月15日出生，汉族，住北京市西城区。被告：邢宝华，男，1958年8月24日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：刘春燕，女，1958年12月10日出生，汉族，住北京市昌平区。原告梁建英、于久波与被告邢宝华、刘春燕确认合同无效纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁建英、于久波，被告邢宝华、刘春燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。梁建英、于久波向本院提出诉讼请求：1．判决原告于久波与被告邢宝华2020年8月27日签定的《解除协议书》无效；2．判令被告返还原告购房款100000元整；3．诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月30日，原告于久波与被告邢宝华签订《房屋买卖合同》，约定被告将北京市昌平区xx村村xxx宅基地房产及前后院卖给原告，价格为90万元。原告先后累计给被告转账90万元。2020年8月27日，原告于久波与被告邢宝华签订《解除协议书》，约定解除之前签订的《房屋买卖合同》，被告退还我们80万元。之后原告收到了被告退还的80万元。《解除协议书》违反我国公序良俗原则，违反《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条的规定，应认定《解除协议书》为无效。被告邢宝华是昌平区xx镇xx村村民，在xx村村民委员会工作。邢宝华明知道他的宅基地房屋国家不允许买卖，但是邢宝华仍将自己名下宅基地房产违法在南口专业房产中介公司门店委托挂牌出售。在双方签订房屋买卖合同时故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，向我们介绍虚假情况，说xx村村委会可以办理房产买卖过户转移的手续。《解除协议书》也违反了《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条的规定，被告应当将原告所付的90万元全部退还，但被告仅退还了80万元，相差10万元。《解除协议书》显失公平，在协议书中被告没有说明少还我们10万元购房款的理由。为维护原告的合法权益，现诉至法院。邢宝华、刘春燕辩称：不同意原告的诉讼请求。我方认为《解除协议书》是有效的，不同意返还10万元。《解除协议书》原被告双方协商一致签的字，原告也签了，还找了见证人刘伟签字，是有效的。我并没有将房屋挂在中介公司，原告说的中介我不清楚。我只是跟村里副主任刘伟说过这个事。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：梁建英、于久波系夫妻关系。于久波户籍地位于北京市西城区xxxxx楼x门xx号，户别为非农业家庭户。邢宝华、刘春燕系夫妻关系，二人户籍地均位于北京市昌平区xx镇xx村xx号，户别为农业家庭户。北京市昌平区xx镇xx村村xxx宅基地登记在邢宝华名下，《集体土地建设用地使用证》编号为昌集建（93宅地）字第xxxx号xxxx，登记用地面积395．01平方米，登记四至为东至垟滴水0．10m，西至垟外滴水0．10m，南至土坎根以内3米0．10m，北至滴水管道5．5米0．10m。2017年10月27日，于久波向邢宝华支付定金2万元。邢宝华出具《购房定金收款收条》一张，内容为：今收到买受人于久波交来购买本人位于北京市xx村村xxx宅基地房屋定金贰万元整。2017年11月30日，于久波（甲方）与邢宝华（乙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：乙方自愿将北京市昌平区xx村村xxx宅基地房产及前后院卖给甲方，双方签订的合同真实有效；乙方保证向甲方提供的宅基地房屋所有权使用证真实有效；甲方及家人对上述购买的xx村村xxx宅基地房产拥有所有权（永久居住权、使用权、继承权、买卖权）；甲、乙双方协商购买xx村村xxx宅基地房产及前后院价格共计：人民币900000．00元，玖拾万元整（玖拾万元包括，村民委员会给甲乙买卖双方房屋过户费用、房产公司房屋中介费、及房屋买卖庆祝活动招待费等）；乙方负责甲方购买xx村村xxx房产院东侧院售房房主侄子同意甲方于久波在新购置院内新建三层楼房的书面同意书；乙方卖给甲方xx村村xxx房产院北侧的房屋房主同意甲方建三层楼房书面同意书；xx村村xxx房产东侧小房甲方拥有一半面积的产权、永久使用权，取暖锅炉等设备归甲方所有；乙方负责与xx村村委会沟通，请示村委会是否同意甲方于久波在其购买的房屋北侧、南侧院落内新建三层房子，目前乙方已向甲方说明村委会同意在xx村村xxx房产北侧、南侧院落内新建三层房子；xx村村委会同意于久波及家人购买xx村村xxx房产房后按村民待遇使用所购买的房产，和免费使用水，村委会同意向于久波颁发荣誉村民证书；甲乙双方经友好协商，乙方同意将房屋南侧土地，以房屋南侧为基准，宅基地原有4．5米乙方同意再送甲方2．5米，向南顺延共计7米；乙方协助甲方去xx村村委会办理xx村村xxx房产买卖过户转移的手续；甲方购买房产房屋院外北侧的树木归甲方所有，如树木死亡，甲方有权补种；乙方协助甲方完成房屋南、北侧加盖三层楼房的村委会审批工作；xx村村xx甲方购买房产东侧有柿子树等树木60棵左右归甲方使用、管理、采摘全归于久波，土地归邢宝华，如收回邢宝华另行解决；xx村村xxx甲方购买房产西侧乙方让甲方房产西沿滴水50公分，2棵槐树归甲方；xx村村xxx甲方购买房产门前空地，谁门前谁使用，甲方有权码放东西、停车；乙方保证出售的房屋是宅基地房产。《房屋买卖合同》还约定了其他内容。《房屋买卖合同》上还有“村委会证明人：刘伟”签字。刘春燕在《房屋买卖合同》落款“乙方”处签字。《房屋买卖合同》签订后，于久波于2017年12月20日向邢宝华支付30万元，于2018年1月16日向邢宝华支付30万元，于2018年2月5日向邢宝华支付28万元。邢宝华向于久波交付了宅院和房屋。2018年1月3日，北京市昌平区xx镇xx村民委员会为于久波办理了《荣誉村民证书》，并出具《证明》，内容为：xx村村民邢宝华自愿将xxx房屋一处流转给于久波，村委会已同意此流转协议。2020年8月27日，于久波（甲方）与邢宝华（乙方）签订《解除协议书》，主要内容为：“甲方与乙方2017年11月30日签订的关于甲方于久波购买乙方邢宝华的位于北京市昌平区xx镇xx村xxx（地号020020）宅基地房产及前后院的《房屋买卖合同》，现因甲乙方原因自愿将宅基地房产及前后院退还，致使甲、乙双方无法达成合同目的，该《房屋买卖合同》无法继续履行。经甲方与乙方友好协商，决定解除该《房屋买卖合同》，并达成以下意见：一、甲方、乙方一致同意，解除《房屋买卖合同》，甲乙双方均不再履行。二、乙方应退还给甲方人民币800000元（大写：捌拾万整）。乙方应将人民币800000元通过银行转账汇入甲方指定账户。三、甲方应将原《房屋买卖合同》《协议书》《补充协议》等一切协议及村委会证明原件、房本、电卡、门钥匙交还乙方，同时将自己物品搬出。四、乙方履行本协议第二项退款义务后，原《房屋买卖合同》《协议书》《补充协议》同时终止作废，日后再出现原《房屋买卖合同》等一切协议复印件无效。五、本协议经甲方、乙方签字后生效。六、本协议一式两份，甲方执一份，乙方执一份，具有同等法律效力。”刘伟在《解除协议书》“证明人处”签字。《解除协议书》签订当日，邢宝华退还于久波80万元。本案庭审中，于久波陈述称：“我买完房之后，过户不了，梁建英不让盖，我找刘伟说想把房子卖了，刘伟说需要经过邢宝华同意，我说房子已经卖给我了为什么还要经过邢宝华同意，刘伟说都是一个村的，还是需要邢宝华同意，所以刘伟就去找邢宝华谈，邢宝华说收回去，我们才签的（解除）协议。”邢宝华陈述称：“于久波找的刘伟要解除，刘伟找的我，然后我退了原告八十万。”另，于久波表示开始是通过中介看房，但是中介未收钱，刘伟不是中介。邢宝华表示其从未将房屋委托中介公司出售，只是告诉过刘伟，刘伟是村干部，是证明人，卖房后曾支付给刘伟20万元。上述事实，有《购房定金收款收条》《房屋买卖合同》《解除协议书》《集体土地建设用地使用证》《荣誉村民证书》银行账户交易明细、中国建设银行客户回执、结婚证、户口本以及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，于久波与邢宝华签订的《房屋买卖合同》涉及的房屋位于北京市昌平区xx镇xx村，是集体土地上的农村房屋。购房人于久波并非北京市昌平区xx镇xx村集体经济组织成员，不享有该村宅基地使用权，故于久波与邢宝华签订的《房屋买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。本案中，双方的争议焦点为《解除协议书》的效力问题。对此，本院分析认定如下：一方面，合同无效，则自始无效，不存在解除问题。具体到本案中，于久波与邢宝华签订的《房屋买卖合同》自始无效，不存在解除问题，故《解除协议书》中“经甲方与乙方友好协商，决定解除该《房屋买卖合同》”以及“甲方、乙方一致同意，解除《房屋买卖合同》”的约定无效。但另一方面，《解除协议书》中关于“解除合同”的相关表述虽然无效，但其他内容并不当然无效，原因在于，首先，从合同内容而言，《解除协议书》的核心内容系双方当事人就《房屋买卖合同》不再履行、退还房款和腾退房屋等问题达成的合意，该内容属于双方当事人的真实意思表示；其次，从立法目的而言，案涉《房屋买卖合同》之所以无效，是因为购买方并非农村集体经济组织成员，无权通过买卖取得农村宅基地使用权。法律系基于维护和保障农民的宅基地权益的目的，通过禁止性规定否定集体经济组织以外人员购买农村房屋合同的效力，阻却合同履行。本案中，双方签订《解除协议书》本身即是不再履行合同的意思，并就腾退房屋、退还房款问题达成的合意，其内容并未违反《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的强制性规定。再者，从合同的独立性而言，尽管《房屋买卖合同》与《解除协议书》有所关联，但是并无主从合同关系，前者就合同的履行约定权利义务，后者就权利义务关系终止时双方的债权债务进行清算，签订两个协议是当事人不同的民事行为，相互具有独立性，不能因前者内容无效，而直接否定后者的效力。综合上述分析认定，《解除协议书》中关于腾房和退款的约定有效。《解除协议书》中关于腾房、退款的约定有效，现双方已按照《解除协议书》履行，于久波主张邢宝华退还10万元，缺乏依据，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。于久波主张其签署《解除协议书》受到了邢宝华的威胁，邢宝华不予认可，于久波并未提交相应证据，本院对此不予采信。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案双方《房屋买卖合同》签订于2017年，《解除协议书》签订和履行均发生于2020年，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于久波、邢宝华于2017年11月30日签订的《房屋买卖合同》无效；二、于久波、邢宝华于2020年8月27日签订的《解除协议书》中“经甲方与乙方友好协商，决定解除该《房屋买卖合同》”以及“甲方、乙方一致同意，解除《房屋买卖合同》”的约定无效，其余条款有效；三、驳回于久波、梁建英的其他诉讼请求。案件受理费11800元，由于久波、梁建英负担5900元，已交纳，由邢宝华负担5900元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  李国栋二〇二一年六月二十六日书记员  郑蝶宜