广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初12688号原告（反诉被告）：欧阳阳，男，1973年9月25日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告（反诉原告）：广州自如生活科技有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：林丽，总经理。委托诉讼代理人：梁华，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张珊，万商天勤（深圳）律师事务所律师。原告（反诉被告，以下简称原告）欧阳阳与被告（反诉原告、以下简称被告）广州自如生活科技有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告欧阳阳，被告自如公司的委托诉讼代理人梁华、张珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告欧阳阳向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行编号为GZGYWLD189288373号的《资产管理服务合同》；2.判令被告向原告补齐租金差额34458.03元（2020年12月19日、2021年1月19日、2021年2月19日、2021年3月19日、2021年4月19日各应付租金5941.04元，2021年4月20日至2021年5月13日应付租金4752.83元）；并以34458.03元为基数，支付自2020年12月19日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付至日止的逾期利息；3.判令被告缴清欠缴的水、电、煤气费用及滞纳金共计857.57元[水费（含滞纳金）275.42元；电费（含滞纳金）317.80元；燃气费（含滞纳金）264.35元]；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告为广州市白云区某房（以下简称涉案房屋）的所有权人。2018年7月27日原告与被告签订编号为GZGYWLD189288373的《资产管理服务合同》，《合同》第1条约定：“原告将房屋授权乙方进行管理，合同期限为2018年8月2日起至2022年12月14日止，预计租金为5600元/月。”《合同》生效后，原告依约向被告按时交付了标的资产，双方签署了《交割清单》。2020年10月26日之前的付款账期内，被告一直正常按时支付租金。2020年10月17日以来，被告违背契约精神和诚信原则，持续以各种方式无理要求原告解约，但从未得到原告同意。被告应于2020年12月19日支付2020年11月的房租，但该月及以后的房租至今均未支付。事实上，被告并不具备《合同》第6.2条约定的单方解约条件，也不具备《合同法》第九十四条规定的法定解除事由；原告也从未同意解除合同，不符合《合同》第6.1条的协商解约的约定。在《合同》并未合法解除、仍然有效的前提下，依据《合同法》第一百零七条之规定，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼。被告自如公司辩称：一、根据《民法典》第五百八十条规定，该《合同》属于长期性合同，如出现合同僵局，不适宜强制继续履行。现原、被告之间已形成合同僵局，继续履行合同对被告明显不公平。被告已向原告发出《解约通知函》，通知原告《合同》于2020年10月30日解除。且被告已向原告归还涉案房屋，《合同》事实上已无法继续履行。二、《合同》已于2020年10月30日解除，且被告在2020年11月1日将房屋的永久密码发送给原告，因此被告无需支付2020年11月1日起的租金。《合同》未约定原告有权主张逾期利息的违约责任，原告主张逾期利息没有法律和合同依据。三、被告已于2020年10月25日支付了服务质量保证金5941.04元，原告主张的水费、电费和燃气费，应由被告已实际支付但未转化为租金的服务质量保证金、装修和新配置折旧费用直接抵扣，相互抵扣后被告无需支付原告水费、电费、燃气费。四、《合同》已约定被告解除合同后应承担的违约责任，《合同》对于违约金的约定是原告、被告签署合同时确认一致，表明双方认可被告按此条约定支付违约金时原告可以接受。在原告同意解除合同的情况下，被告愿意遵循合同条款的约定，向原告支付违约金。五、被告作为专业的租赁运营机构，在促进租赁市场发展的同时，至少需先让自己活下去。如果判决被告继续履行，被告的经营模式将无法继续，被告很可能面临更多纠纷，直至无法继续经营。综上，被告自始依法合规经营，疫情及经济形势恶化期间已承受严重损失，被告无力承担严重亏损，因此原、被告之间的《合同》已陷入合同僵局，无法继续履行。被告没有违约恶意，请求驳回原告全部诉讼请求。被告自如公司提起反诉诉讼请求：1.确认原、被告签署的《资产管理服务合同》于2020年10月30日解除；2.原告向被告返还服务质量保证金5941.04元；3.原告向被告支付装修及新配置设施损失费18597.62元；4.本案全部诉讼费由原告承担。事实与理由：《合同》签订后，被告按照合同约定向原告支付了服务质量保证金5941.04元，且被告接收房屋后，对房屋进行了必要的装修和改造，增设了大量设备和家居设施，装修费用共计22886.82元及新配置设施费用共15388.27元。《合同》自2018年7月27日履行以来，被告一直按时向原告支付每月租金直至2020年11月19日，受疫情影响，租客、租金均下降，被告无法负担租金及经营成本，愿意按照合同约定承担解除合同的违约责任，但原告仍不予理会。现被告已无力承担严重亏损，故提起反诉诉讼请求。原告欧阳阳对反诉辩称：不同意被告的反诉请求。我方认为《合同》尚未解除，仍在继续履行。被告在合同继续履行的情况下服务质量保证金不应予以返还。如果法院判决解除合同，我方不认可装修配置损失费金额，被告需要提供合法的票据才能证实真实的金额。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的房地产权证、资产管理服务合同及附件、手机截图、收费明细清单、付款明细、解约通知函、快递底单、装修配置设施明细表等证据予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院认定事实如下：2018年7月27日，欧阳阳（甲方）与自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定：1.1甲方委托乙方管理运营的房屋位于广州市白云区某房。1.2甲方授权乙方对标的资产进行管理运营供他人居住使用。乙方为甲方提供资产管理服务。1.3本合同管理期限自2018年8月1日起至2022年12月14日止。1.5甲方应当在本合同约定的交付日即2018年8月2日交付标的资产，双方应当签署《标的资产交割清单》，视为双方对标的资产有效交付及交付状态的确认。2.1双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为5600元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。2.2甲方同意承受空置期，首个管理周期60天，第二个管理周期起每个管理周期25天；管理期内最后一个履约年度天数少于自然年天数的，空置期按照最后一个履约年度对应月数/12×次个管理周期其每个管理周期的空置期天数，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得任何收益。2.6双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，本合同终止或解除时结算后如仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将月返还乙方，乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计5600元，此后，每个管理周期的服务质量保证金需于上一管理周期最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方。2.7双方认可自2018年10月1日起计算收益，每个履约年度内每1个月为一次结算周期，如遇需扣减甲方承诺承受的空置期的，则空置期间不计算在结算周期内，每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内。3.1管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构。3.3合同到期或解除，甲方均应向乙方支付新配置设施的损失费（损失费＝为标的资产的购进家具或家电的配置价格×（管理期间内未履行天数/管理期间总天数）），乙方应将相应配置设施交由甲方代为处置，乙方应保证合同正常到期终止时配置设施处于正常使用状态。3.4鉴于乙方合作装修配置供应商费用结算、票据开具特点决定乙方无法为本协议项下标的资产装修及新配置设施提供单独票据。4.3甲方应于乙方向其支付服务质量保证金当日向乙方支付维修基金860元/年，且甲方同意从应收的服务质量保证金中先行支付该笔费用；该维修基金承保单个管理周期内除房屋主体结构外的维修事项。6.1管理期间内，甲乙双方协商一致，可以解除本合同。6.2乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的；乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的。6.5合同解除或终止后，乙方应向甲方返还标的资产，已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的甲方设施不再返还。乙方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向甲方提供智能密码锁密码。7.2甲方违反本合同约定导致乙方单方面解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失，包括装修损失费，为标的资产的装修费用×（管理期限内未履行天数/管理期限总天数）；新配置设施损失费，为标的资产的购进家具或家电的配置价格×（管理期限内未履行天数/管理期限总天数），其中配置费用以乙方提供的数据中确定的项目和费用为准。7.3乙方违反合同6.2(2)约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失等。合同附件一标的资产信息及所有权证明中记载产品类型为友家。合同附件六标的资产配置单，产品类型为友家的清单中显示，各项配置设施的名称及对应费用。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。2018年8月8日，被告按约定向原告支付服务质量保证金5600元，扣除维修基金860元，实际支付4740元。2019年9月30日，被告向原告支付服务质量保证金5768元，扣除维修基金860元，实际支付4908元。2021年10月25日，被告向原告支付服务质量保证金5941.04元，扣除维修基金860元，实际支付5081.04元。合同履行期间，被告均按合同约定向原告支付租金，但其中2020年9月26日至2020年10月25日期间未支付租金5768元，被告以2019年9月30日支付的服务质量保证金用于抵扣；2020年10月26日至2020年11月19日为空置期。2010年11月20日之后的租金未支付。2020年10月17日，被告向原告提出要求解约，原告不同意。2020年10月23日，被告向原告发出《解约通知函》，表示：因房屋经营情况客观产生变化，决定于2020年10月30日解除合同，并于解约前向原告下发永久密码（电子智能锁）；等等。庭审中，原告确认被告员工通过微信向其发送了解约通知。被告表示2020年10月31日及11月1日，通过微信小程序及短信向原告发送了涉案房屋智能锁的永久密码。另查，原告出示广州市自来水公司出具的水费清单，显示2020年3月9日抄表行度为1299，2020年9月4日抄表行度为1385，2020年11月6日以及2021年1月5日抄表行度均为1393，2020年3月至2020年12月期间水费（含污水费）共计275.42元未结清。原告出示电费清单，显示2020年10月电费180.92元，11月电费44.98元，12月电费26.17元，2021年1月电费45.53元，截至2021年3月1日，上述电费及违约金共计317.8元未结清。原告出示燃气费清单，载明抄表日期为2020年7月8日，应交金额为264.35元（含滞纳金）。本院认为，原、被告签订的《资产管理服务合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。合同名称虽为资产管理服务合同，但其约定实质为原告将租赁物交付被告使用、收益，被告支付租金的合同。故上述合同实质为租赁合同，原、被告系租赁关系。关于《资产管理服务合同》的解除问题。对此，本院分析如下：被告以房屋经营情况客观产生变化为由要求解约，但继续履行合同并不影响被告合同目的实现，故被告并无法定的合同解除权，也没有合同约定的解除权。但是，被告已于2020年10月31日以及11月1日向原告发送了涉案房屋的电子锁密码短信，被告以自己的行为表明其不再履行《资产管理服务合同》，且《资产管理服务合同》的义务性质又不宜强制履行，《资产管理服务合同》的目的已无法实现，被告于2020年10月31日向原告发送了涉案房屋的电子锁密码短信，原告迟迟未接收房屋，故本院给予原被告自2020年10月31日起一定的交接期。而考虑到合同约定空置期于每个管理周期起始日先行扣除，故2020年10月26日至2020年11月19日为第三个管理周期的空置期，被告并未向原告支付该期间的租金，考虑到双方实际未履行第三个管理周期，该空置期的损失无法通过第三个管理周期内每月收回固定收益的方式收回，综合本案实际情况，本院酌情认定合理的交接期为2020年12月19日，即被告还应向原告支付2020年11月20日至12月19日的租金5941.04元。原告主张的利息，本院不再支持。交接期限届满合同解除，超期接收而扩大的损失由原告自行承担。原告要求被告继续履行《资产管理服务合同》，本院不予支持。关于水电费及燃气费，合同解除前的各项费用应由被告承担，原告现要求被告支付欠缴的水、电、煤气费用及滞纳金共计857.57元，本院予以支持。关于服务质量保证金，该服务质量保证金在每个管理周期的最后一个月均可用于抵扣租金，故其实质为被告预交的租金，现合同尚未履行至第三个管理周期的最后一月，故该预交的租金可由原告退还。同时鉴于被告于2021年10月25日向原告支付服务质量保证金5941.04元，扣除维修基金860元，被告实际支付5081.04元，而被告扣除的维修基金系用于承保第三个管理周期内除房屋主体结构外的维修事项，现双方并未实际履行第三个管理周期，因此原告无需实际支出该笔维修基金，据此被告仅有权要求原告退还其实付的质量保证金5081.04元，超出部分本院不予支持。关于装修及新配置设施损失费，虽合同第3.3条约定合同提前解除，甲方均应支付装修及新配置设施的损失费，但本案中，合同解除是由于被告违约导致，原告并不存在过错，该条款在被告违约导致合同解除的情况下要求原告承担装修及新配置设施损失费明显属于加大原告责任的条款，且该条款并未以明显区别于其他条款的形式记载在合同中，且被告亦未能提供证据证实有将该条款对原告进行了特别提示说明，故在被告违约导致合同提前解除的情况下，该条款应属无效，被告依据该条款要求原告赔偿装修及新配置设施损失费于法无据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号）》第二条、第十一条第（二）的规定，判决如下：一、欧阳阳与广州自如生活科技有限公司于2018年7月27日签订的《资产管理服务合同》于2020年12月19日解除；二、在本判决生效之日起五日内，广州自如生活科技有限公司向欧阳阳支付租金2020年11月20日至12月19日的租金5941.04元；三、自本判决发生法律效力之日起五日内，广州自如生活科技有限公司向欧阳阳支付欠付水电费、燃气费共857.57元；四、自本判决发生法律效力之日起五日内，欧阳阳向广州自如生活科技有限公司返还5081.04元；五、驳回欧阳阳其他诉讼请求；六、驳回广州自如生活科技有限公司的其他反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费207.80元，欧阳阳负担182.8元，广州自如生活科技有限公司负担25元；本案反诉受理费206.73元，广州自如生活科技有限公司负担181.73元，欧阳阳负担25元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年六月八日书记员  林嘉仪