黑龙江省七台河市桃山区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑0903民初90号原告：杨海龙，男，1987年7月3日出生，汉族，无业，住七台河市桃山区。委托诉讼代理人：薛玉珍，黑龙江工帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉芹，女，1946年8月10日出生，汉族，七台河市妇联退休干部，住七台河市桃山区。被告：勃利县天宏房地产开发有限责任公司。住所地黑龙江省七台河市勃利县城西街海晏小区。统一社会信用代码：912309216602117358。法定代表人：关书勤，勃利县天宏房地产开发有限责任公司经理。委托诉讼代理人：李艳，黑龙江大通律师事务所律师。被告：陈国富，男，1956年8月17日出生，汉族，个体，住七台河市桃山区。委托诉讼代理人：姜春林，女，1957年3月3日出生，汉族，个体，住七台河市桃山区（与被告陈国富系夫妻关系）。原告杨海龙与被告勃利县天宏房地产开发有限责任公司（以下简称天宏公司）、陈国富商品房买卖合同纠纷一案，本院于2012年10月20日立案，于2016年9月21日作出（2012）桃民初字第455号民事判决书，原告杨海龙不服提起上诉，七台河市中级人民法院于2020年11月24日裁定发回重审。本院于2021年1月12日重新组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告杨海龙的委托诉讼代理人薛玉珍、王玉芹，被告天宏公司的委托诉讼代理人李艳，被告陈国富的委托诉讼代理人姜春林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨海龙向本院提出诉讼请求：1．请求判决被告履行房屋买卖合同，并赔偿延期交付房屋的经济损失；2.依法判决不能履行部分由二被告连带返还原告杨海龙已付购房款及利息，赔偿损失，并承担已购房款一倍的赔偿责任；3.被告应支付违约金84，820.17元（187，241.00元×4530天×1/10000）；4.被告应按2008年银行同期贷款利率计算利息至2021年5月为179，996.27元（187241.00元×7.74%×12.42年）,利息顺延至房款付清为止；5.出卖人承担不超过已付购房款一倍的损失责任187，241.00元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年10月3日，原、被告签订商品房买卖合同四份，原告已交全部房款187，241.00元，合同约定2008年12月30日全部完工，合同到期后，二户阁楼及二户车库均没有按期交付使用，原告就此事找被告协商，被告称要退钱给原告，双方协商未果，故诉至法院。被告天宏公司辩称，原、被告之间没有形成买卖合同法律关系，天宏公司未收取原告房款187，241.00元，原告的房款交付给房屋的实际开发人陈国富，故不应由天宏公司承担履行房屋买卖合同的义务。天宏公司与陈国富之间系挂靠与被挂靠的法律关系，陈国富是涉案房屋开发建设人，其挂靠在天宏公司使用资质未收取任何费用，开发建设行为系陈国富一人独自完成，独自承担经营风险。根据《建筑法》第六十六条规定：“建筑施工企业转让、出借资质证书或者以其他方式允许他人以本企业的名义承揽工程的，责令改正、没收违法所得，并处罚款，可以责令停业整顿、降低资质等，情节严重的，吊销资质证书”。因本案原告要求天宏公司承担连带责任，无论从《民法典》的规定，还是其司法解释的规定中，均没有就本案房地产开发资质出借承担连带责任的法律规定，根据法无规定即自由的原则，出借资质行为是受行政法律规范调整的，并非受民事法律规范调整，故原告所诉请天宏公司承担连带责任于法无据，请求法院依法驳回其对天宏公司的各项诉讼请求。被告陈国富辩称，不同意原告所述，案涉欠款是小额贷款公司的，通过宋文臣借了100万，按6分利扣了3个月的利息，一共拿回来82万元，有王卿德、白凤香、王长海、杨海龙、窦树义、李金贵、杜光，他们一共开了14个楼房，还有地下车库，这个合同是贷款抵押的，不是买卖合同。王利通过宋文臣借贷130万，蔡克祥30万，开了20个地下车库，2万元一个，阁楼是3万元一个，作为抵押。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析认证如下：原告提交的证据（2）编号为GF200810037437B6086335、GF2008100397A11206334、GF200810035E5C28C086332、GF200810030C0D086333《房屋买卖合同》复印件4份、交款收据复印件4份、商品房销售合同备案、登记卡复印件4份。证明原告于2008年10月3日向被告勃利天宏房地产公司购买了银财地下车库52号车位（面积36.4平方米、金额为5万元）和51号车库（面积36.4平方米、金额为5万元），银财综合楼1单元702室（面积32.16平方米、金额为40,521.00元）和2单元703室（面积37.08平方米、金额为46,720.00元），证明原告已经支付全部购房款，并在房产部门办理了房屋销售合同备案登记，同时合同第9条约定出卖人逾期交付应承担的违约责任。被告至今未交付房屋，因此应按照合同约定，承担违约金给付责任。房屋买卖合同、交款收据及商品房销售合同备案登记卡相互对应、相互印证，收据明确注明为收购房款，证明双方系房屋买卖合同关系。原告已经支付全部购房款，并在房产部门办理了房屋销售合同备案登记，同时合同第9条约定出卖人逾期交付的，按交付房屋的按日1/10000承担违约责任。被告至今未交付房屋，因此应按照合同约定，承担违约金给付责任。被告天宏公司经质证对证据真实性均有异议，认为并非是出卖人的真实意思表示，上述合同的形成系陈国富开发建设楼房时，对外举债签订的抵押担保合同，应当依据民间借贷的基础法律关系主张权利，天宏公司将资质出借给陈国富双方形成的是挂靠法律关系，天宏公司从未收到原告交付的房款，应由实际建设人陈国富承担合同义务，偿还原告借款；合同中注明的房屋面积与实际面积不相符，可以说明房屋备案卡不具有真实性，如果经过房产测绘部门确定的商品房预售合同，面积上下不超过3%，但是涉案的合同与实际面积根据原审卷宗实际使用人出庭陈述的内容相差20多平米，因此陈国富所述借款合同用房屋抵押担保的事实存在，签订的商品房预售合同和备案卡的内容与测绘的面积不相符，不是被告的真实意思表示，原告主张与我公司签订房屋买卖合同不成立，主张由我公司承担买卖合同履行义务主体不适格。被告陈国富经质证认为不是真正的买卖合同，就是借贷关系，阁楼是3万块钱，地下车库是2万块钱抵债的。本院经审查原、被告举证情况，被告天宏公司和陈国富均未提交证据证实其主张成立，故对该证据的真实性予以确认。根据确认的证据及双方当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：被告陈国富借用天宏公司资质开发建设银财综合楼。2008年10月3日，陈国富以天宏公司驻七台河市银财综合楼项目部的名义与原告杨海龙签订四份商品房买卖合同，并加盖了勃利县天宏房地产开发有限责任公司驻七台河市银财综合楼项目部售楼专用章，约定原告购买被告陈国富开发建设的位于本市银财综合楼1号楼1单元702室房屋一户（产籍号1-717807-012-010702、建筑面积32.16平方米，价款40521.00元）和2单元703室一户（产籍号1-717807-012-020703、建筑面积37.08平方为米、价款46720.00元），银财综合楼地下车库一户（座落桃山区桃北街××单元【单元】【层】00-151号房、建筑面积36.4平方米、价款50000.00元）和00-152号车库一户（产籍号1-717807-017-00-152、建筑面积36.4平方米、价款50000.00元），商品房买卖合同签订后，原告向被告陈国富交纳了四户房屋的购房款合计187241.00元，陈国富出具了财务收据，加盖了七台河市银财综合楼项目部财务专用章，并向原告交付案涉四户房屋的商品房买卖合同及房卡等。上述四户房屋在交工后由案外人卢振山和戴洪祥分别购买并已居住使用702室和703室，两户车库由李长富购买并使用，杨海龙未实际取得四户房屋的所有权和使用权，故其提起诉讼。上为本案事实。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。原告杨海龙与被告陈国富所签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，未违反法律强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。陈国富作为案涉房屋的实际开发人，未依照合同约定向杨海龙交付案涉房屋和车库，其行为已经构成违约，应承担返还房款和相应的违约责任。陈国富抗辩案涉商品房买卖合同系因向杨海龙借款而作的抵押合同，并非真实的买卖合同，本案杨海龙自2012年10月16日立案，在原一审至本次重审期间，陈国富只是口头陈述案涉房款是借款，其未向本院提交任何证据证明其主张成立，故其抗辩主张不具有可信性，不予采信。本案讼争买卖合同目的无法实现，是因陈国富一房二卖造成的，鉴于案涉房屋买卖合同无法履行，原告无法取得房屋，应当依法解除原、被告间签订的案涉四份买卖合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”依据上述规定，对原告主张的被告返还房款、承担给付已付房款一倍的违约责任及支付利息的诉讼请求予以支持，关于利息给付时间，依据双方合同第八条交付期限，出卖方应当在2008年12月30日前交付房屋给买受人使用，陈国富未在约定期限内交付案涉房屋，其构成违约，违约时间自2008年12月31日起，违约利息的利率按中国人民银行同期贷款利率为宜。关于天宏房地产开发公司是否应当承担责任的问题。被告天宏公司违反了《中华人民共和国建筑法》第二十六条第二项规定：“禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。禁止建筑施工企业以任何形式允许其他单位或者个人使用本企业的资质证书、营业执照，以本企业的名义承包工程”的规定，天宏公司将本公司的资质证书等借给陈国富使用，由于借用资质关系的存在，使交易相对人杨海龙相信陈国富有权代表天宏公司签订合同，并认为该合同出卖方是天宏公司，故陈国富对外签订的合同可直接约束天宏公司，天宏公司将本公司的资质证书等借给陈国富个人使用，其存在过错，给原告造成了损失，故其对案涉房款应当承担连带给付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国建筑法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、依法解除原告杨海龙与被告勃利县天宏房地产开发有限责任公司驻七台河市银财综合楼项目部于2008年10月3日签订的合同编号20081003E5C28C086332、200810030C0D086333、2008100397A112086334、200810037437B6086335的商品房买卖合同；二、被告陈国富于本判决生效后十五日内返还原告杨海龙购房款187，241.00元，并承担违约责任给付一倍房款187，241.00元，合计374，482.00元；并以房款187，241.00元为基数，按中国人民银行同期贷款利率给付利息损失自2008年12月31日起至房款付清时止。三、被告勃利县天宏房地产开发有限责任公司对上述款项承担连带给付责任。四、驳回原告杨海龙其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6，917.23元由被告陈国富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省七台河市中级人民法院。申请执行的期间为履行期限届满后二年内。审 判 长  纪凡昌人民陪审员  董忠军人民陪审员  魏 淼二〇二一年六月二十八日书 记 员  徐秋宇