1广西壮族自治区贺州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）桂11民终479号上诉人（原审被告）：吴庚昕，男，1973年11月27日出生，汉族，身份证住址：贺州市，现住贺州市绿洲家园Ｂ区（确认为法律文书送达地址）。上诉人（原审被告）：欧华丽，女，1980年12月4日出生，汉族，身份证住址：贺州市八步区，现住贺州市八步区（确认为法律文书送达地址）。被上诉人（原审原告）：贺州市桂佳房地产开发有限责任公司。住所地：贺州市八步区钟山西路5号2-6室。法定代表人：黄天庭，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖海燕，该公司员工。委托诉讼代理人：李虹，该公司员工。上诉人吴庚昕、欧华丽因与被上诉人贺州市桂佳房地产开发有限责任公司（以下简称桂佳房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初4371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月26日立案后，依法组成合议庭于2021年4月18日公开开庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人吴庚昕、欧华丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，程序违法。本案上诉人与被上诉人签订的《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》存在有被上诉人手写加上的“暂定”2两字与提交银行备案的合同没有手写的“暂定”两字的合同不一致的情况，一审在审理过程中完全回避合同不一致的证据，仅采纳被上诉人提交的有“暂定”的合同，有失公正，存在不依法审理的行为。1.被上诉人的房屋销售价格“暂定”违反法律法规。《中华人民共和国价格法》第十三条规定，经营者销售、收购商品和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价。《经济适用住房管理办法》第二十一条规定，经济适用住房销售应当实行明码标价原则。《经济适用住房价格管理办法》第八条规定，经济适用住房价格由有定价权的政府价格主管部门会同建设(房地产)主管部门，按照本办法有关规定，在项目开工之前确定，并向社会公布。凡不具备在开工前确定公布新建经济适用住房价格的，以及已开发建设的商品房项目经批准转为经济适用住房项目的，房地产开发经营企业应当在经济适用住房销售前，核算住房成本并提出书面定价申请，按照价格管理权限报送有定价权的政府价格主管部门确定。《广西壮族自治区经济适用住房管理办法》第二十三条规定，经济适用住房销售应当实行明码标价。《贺州市经济适用住房管理办法（试行）》第二十一条规定，经济适用住房开发建设单位必须严格按照公布的价格出售住房，实行明码标价。被上诉人销售房屋“暂定”价格违反了上述法律规定，应为无效。2.被上诉人提交的《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》中“暂定”、“最终均价以市政府批准为准，房款多退少补”的内容，系被上诉人事后补充上去的，该页合同也未经上诉人签字认可，并非上诉人意思表示，且该内容违反法律规定，不应作为本案定案依据。银行抵押贷款备案的合同是没有“暂定”、“最终均价以市政府批准为准，房款多退少补”，上诉人与被上诉人签订《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》时，合同中也没有“暂定”、“最终均价以市政府批准为准，房款多退少补”。本案被上诉人存在擅自更改合同内容，存在不诚信行为，本案应以银行备案的合同为准。3.被上诉人签订合同时没有对“暂定”、“最终均价以市政府批准为准，房款多退少补”内容与上诉人进行协商，本案合同条款全3部系被上诉人出具的，属于格式条款，根据《民法典》第四百九十六条的规定，该条款内容不成为合同的内容；根据《民法典》第四百九十七条的规定，该条款内容无效。4.贺州市住建局对涉案经济适用房一期发放预售许可证，许可证内容为“经审查，批准以上所列商品房屋公开预售。”《经济适用住房价格管理办法》第十四条规定，房地产开发经营企业销售经济适用住房,不得在批准的房价外加收任何费用或强行推销及搭售商品；凡未按本办法规定确定或审批价格的，建设主管部门或房地产管理部门不予核发销售(预售）许可证。贺州市住建局在2010年发放销售（预售)许可证，即经过审批价格。因此，2016年做出贺价格【2016】18号，属于二次定价，不具有法律效力。且根据《民法典》第五百一十三条规定，执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时,按照原价格执行;价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。涉案经济适用房交付时，被上诉人没有在房屋交付时提出价格异议，即本案应默认按交付时的价格计价。上诉人与被上诉人之间的《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》，不存在再补缴差价款。二、一审认定上诉人违约，判决上诉人需要支付违约金无事实和法律依据。根据双方合同的约定，本案上诉人无需补房屋差价，上诉人不存在违约行为。双方签订的合同没有约定逾期付款违约金和该违约金的计算方式，本案无需支付违约金。双方签订的《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任，最后一条约定：“本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”上诉人按照合同约定的期限已全部履行完毕第六条规定房屋价款，没有违反合同约定事项，被上诉人诉讼请求违约金,已超出合同的约定范围，上诉人无需支付违约金。上诉人也没有4收到过被上诉人的催告函，也不存在拒绝接受的情况。三、贺州市物价局的批复审定价格程序违规。《中共中央国务院关于推进价格机制改革的若干意见》决定和中发（2015）28号文件《政府制定价格行为规则》第二章制定价格的程序：第九条规定定价机关制定价格，应当履行价格调查、成本监审或者成本调查、听取社会意见、合法性审查、集体审议、作出制定价格的决定等程序。依法应当开展成本监审、专家论证、价格听证、风险评估的，按照有关规定执行。已经依法制定定价机制的，定价机关应当按照定价机制确定具体价格水平。第十二条规定定价机关制定价格，应当开展成本监审或者成本调查，并逐步建立成本信息公开制度。依法应当开展成本监审的,按照成本监审的有关规定执行，未经成本监审的，不得制定价格。第十三条规定，制定专业性、技术性较强的商品和服务价格时，定价机关应当邀请有关方面的专家进行论证。第十四条规定，定价机关制定价格，应当听取经营者、消费者或其代表，以及有关方面的意见。对依法应当通过听证方式征求意见的，由政府价格主管部门主持，按照价格听证的有关规定开展听证；未经听证不得制定价格。本案，贺州市物价局和贺州市住房和城乡建设局对贺州市经济适用房的定价程序违法，该定价没有开展专家论证、价格听证、风险评估，违规做出2016年市物价局（市住房和城乡建设局）贺价格【2016】18号关于贺州市经济适用房光明花园项目经济适用房销售价格的批复。该批复不具有合法性，应不予采纳为定案依据。该批复的抬头为贺州市桂佳房地产开发有限责任公司，并且该批复没有向社会公布，没有在贺州市，也没有在相关部门的官网上公布（贺州市人民政府、贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局行政单位网站均不能查阅到关于贺州市经济适用房光明花园小区的价格的公布信息）。四、一审认定的补交超面积差价款未予以扣减，是错误的。一审未核查5上诉人本应享受的经济适用房面积标准。就超面积部分，上诉人已向市房产管理局交纳了相应的超面积差价款，该部分面积不应再补交购房差价。五、本案诉讼时效已过。一审认定诉讼时效中断认定错误。贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局于2016年7月4日作出贺价格[2016]18号关于贺州市经济适用房光明花园项目经济适用房销售价格的批复，被上诉人对上诉人在2018年12月才发出律师函，已经过了2年诉讼时效，上诉人在接到一审法院传票才知道有律师函，本案已过诉讼时效。被上诉人桂佳房地产公司辩称：1.答辩人开发建设的贺州市光明花园经济适用住房都是按照国家法律法规、人民政府规范性文件规定进行审查，并由政府相关部门定价销售，答辩人无房屋定价权，只是该项目的承建者及政策执行者。2.答辩人与上诉人签订的《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》是双方在协商一致的情况下签订的，意思表示清楚真实，合法有效。上诉人应当按照合同约定全面履行自己的义务。3.上诉人所交的超标面积费与房屋成本价无关，与被上诉人所主张的根据每平米核算出来的差价没有任何关系。4.对于银行备案合同没有“暂定”、“最终均价以市政府批准为准，房款多退少补”内容，是因办理银行贷款按揭，银行要求提供的合同不能出现暂定字样，经双方协商后，故提交给银行的合同没有暂定的字样。桂佳房地产公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告补缴房屋销售差价款59085元。2.被告支付从2018年4月1日起至交清差价款之日止的违约金。3.本案的诉讼费用由被告承担。一审认定的事实：一审对被上诉人桂佳房地产公司起诉主张的事实予以确认，即原告与被告于2010年12月23日签订了《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》（合同编号ＨＴＨ-0000609），约定：原告将位于贺州市的经济适用房第九幢一单元402号房出卖给被告（合同第三条）；经济适用房属于政府6定价，建筑面积为每平方米暂定1320元，总价款为171323元，最终的价格以市政府批准为准，房款多退少补（合同第四条）；面积确认及面积差异处理：经济适用房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以产权登记面积为准（合同第五条）；买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同约定时间付款按下列第1种方式处理：（1）按逾期时间分别处理（不作累加）。逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五违约金（合同第七条）；交付期限：出卖人应当在2013年8月31日前，将符合本合同约定的经济适用房交付买受人使用（合同第八条）。合同签订后，原告于2012年8月向被告交付房屋，被告房屋实际建筑面积为131.3㎡。2016年7月4日，根据贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局《关于贺州市销售价格的批复》（贺价格〔2016〕18号），确定光明花园项目经济适用住房一期步梯房均价按1750元／㎡。被告房屋最终定价为1770元／㎡。根据上述规定，被告应向原告补缴的差价款为：①房屋销售差价款：59085元（131.3㎡×1770元／㎡-173361元）；②违约金：从2018年4月1日起至交清差价款止的违约金。为此，原告于2018年1月25日向被告发出了补缴通知，要求被告在2018年3月31日前交清上述款项，原告委托南宁市建业法律事务所于2018年12月17日去函通知被告补交上述款项，但被告收到通知及函后，并未按照规定期限补交。另查明，2008年2月14日，《贺州市人民政府办公室关于印发驻贺部队人员享受经济适用住房政策实施方案的通知》【贺政办发（2008）14号7】的内容载明：驻贺部队人员购买经济适用住房，按照“政府部门主导，军队单位协调，开发企业建设，个人自愿购买”的原则实施……五、操作规程（七）销售价格按市价格主管部门公布的价格执行。2016年7月4日，贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局出具的《关于贺州市销售价格的批复》（贺价格〔2016〕18号）的内容载明，根据国家计委、建设部《关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》（计价格〔2002〕2503号）和《贺州市人民政府办公室关于印发贺州市经济适用住房管理办法（试行）的通知》（贺政办发〔2011〕106号）有关规定审核，并经贺州市人民政府同意，光明花园项目经济适用住房一期步梯房均价按1750元／㎡、电梯房均价按1778元／㎡价格内销售。光明花园小区一期共开发建设房屋13栋，其中3、4、6、7、9、10、12、13栋为步梯房，步梯房共6层。2016年7月10日，桂佳房地产公司根据上述贺价格〔2016〕18号的批复内容，确定一期步梯房均价按1750元/㎡，并根据各楼层差异，制定了光明花园一期楼层价格收费标准，其中步梯房楼层价格标准，步梯房共6层，最佳楼层为3楼，3楼调整价为1810元/㎡，2楼、4楼调整价为1770元/㎡，1楼、5楼调整价为1730元/㎡，6楼调整价为1690元/㎡。计算方式为（1730+1770+1810+1770+1730+1690）÷6=1750元，此调整方案未改变均价。被告吴庚昕、欧华丽购买的房屋为九幢一单元401号房，根据批复该房屋调整后的售价为1770元/㎡。被告实际已交购房款173316元，尚欠59085元。2018年1月23日，原告制作补缴通知，要求被告在2018年3月31日前补交房屋销售价格差价款为59085元，但原告并没有提供证据证明被告签收了该份通知。2018年12月18日，原告以EMS快递的方式向被告发出关于尽快缴纳房屋差价款的催告函，要求被告在收到催告函之日起15天内将上述款项全部补缴完毕并从2018年4月1日起按每日万分之五计付逾期8付款违约金。原告提供的快递单显示被告拒收该份快递，但未载明拒收时间。一审法院认为，原告与被告吴庚昕、欧华丽签订的《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》是双方在协商一致的情况下订立的，意思表示真实，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于诉讼时效问题，由于原告已于2018年以邮政特快专递方式向被告发出缴纳房屋差价款的催告函，本案诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求而中断，因此，被告抗辩本案已过诉讼时效的意见，不予采纳。关于房屋销售差价款问题，根据双方签订合同的第四条第1点“该经济适用房属于政府定价的经济适用房，该经济适用房单价为建筑面积每平方米暂定1320元”、第3点“该房屋所在楼宇均价暂定为建筑面积每平方米1300元，最终均价以市政府批准为准，房款多退少补”的约定以及贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局《关于贺州市销售价格的批复》（贺价格〔2016〕18号），原告现按照各楼层差异，制定光明花园经济适用住房一期房屋楼层价格收费标准，确定一期步梯房4楼调整价为1770元／㎡，该调整方案未改变均价。原告调整的楼层价格收费标准，符合合同约定及交易习惯，予以支持。根据合同的约定及测算核定房屋的面积等情况，被告应向原告补缴的房屋销售差价款为59085元（131.3㎡×1770元／㎡-173316元）。被告辩称“暂定价”即是“成交价”，无须补交房屋销售差价款，不予采纳。关于逾期违约金问题，《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》以及原告向被告发出的催告函均已明确逾期支付房款则按日万分之五计付违约金。原告提供的快递邮单显示原告于2018年12月18日寄出催告函，EMS同城一般三日可达，快递单显示收件人拒收，由于原告系按签订房屋买卖合同时被告提供的联系方式寄出快递邮单，且在邮件内容处注明“关于尽快缴纳房屋差价款的催告函”的字样，综合以上事实，视为被告已于2018年12月21日拒9收了该催告函，相应的法律后果应由被告自行承担。催告函中载明在收到催告函之日起15日内将相关款项全部补缴完毕，故认为原告主张的逾期违约金应以59085元为基数，从2019年1月5日起按每日万分之五计至付清之日止。被告抗辩缴纳违约金没有事实和法律依据，理据不足，亦不予采纳。对于被告吴庚昕提出其与被告欧华丽的离婚协议中已就案涉房屋的权属作出约定的抗辩意见，由于离婚协议仅为二被告之间的内部约定，不具有对外效力，因此被告吴庚昕抗辩案涉房屋的销售差价款及违约金应由被告欧华丽承担的理由，不能成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决：被告吴庚昕、欧华丽共同向原告桂佳房地产公司补缴房屋销售差价款59085元并支付逾期违约金（违约金计算：以59085元为基数，从2019年1月5日起按每日万分之五计算至付清之日止）。一审案件受理费1277元（原告已预交639元），由被告吴庚昕、欧华丽共同负担。二审中，上诉人向本院提交以下证据材料：1.缴款通知书、缴款凭证复印件，拟证明上诉人已向房产管理局交纳了超面积差价款，本案数额应扣除上诉人已经交付的超面积差价款。2.交房通知书，交房通知书已经明确列明房款已经交清，拟证明上诉人已经交清全部购房款，不需要另外补交房款。经本院组织当事人质证，被上诉人桂佳房地产公司认为，对于证据材料1，上诉人向房产管理局交纳的超面积差价款系补交其购买超控制面积部分经济适用房的差价，与被上诉人所主张的房屋销售差价性质不同。对于交房通知书，涉案的光明花园属于经济适用房，是为了解决中低收入人群的住房问题而建设，被上诉人提前将房屋交付给业主使用，并不意味涉案房屋的销售价款已全部付清。综合双方举证质证意见，本院认为，关于上诉人向房产管理局所交的超10标面积差价款是否应予以扣除，涉案房屋价款是否已付清，以及上诉人是否需向被上诉人补交销售房屋差价的问题，系本案焦点所涉及的内容，故在以下判决论理中一并分析认定。综合本案证据材料及诉辩双方的意见，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于本案是否已超过诉讼时效问题。贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局依职权于2016年7月4日作出的〔贺价格（2016）18号〕《关于贺州市销售价格的批复》确定并公布了涉案经济适用住房相应价格。被上诉人遂即通过电话，或短信，或公告，或邮寄等方式向上诉人提出要求补交房屋销售差价款，则本案诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求而中断，被上诉人主张本案权利时并未超过法律规定的诉讼时效，故上诉人抗辩本案已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。关于房屋销售差价款问题，即上诉人是否需要向被上诉人补交相应的房屋销售差价款，若需要补交，则需补交多少差价款的问题。被上诉人一审所提交的《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》第四条约定涉案经济适用房属于政府定价的经济适用房，每平米的价格为暂定，最终均价以市政府批准为准，房款多退少补。上诉人二审也明确陈述，签订买卖合同后被上诉人已将内容一致的合同交由上诉人收执。该买卖合同系经上诉人、被上诉人双方签字或签章确认的，形式完备，合同内容不存在法律所规定的无效或可撤销之情形，依法具有法律效力，双方均应按合同约定履行各自的义务。该合同就涉案房屋的计价方式与价款的约定无违反法律法规的情形。国家发展计划委员会、建设部印发的《经济适用住房价格管理办法》规定，经济适用住房价格实行政府指导价，有经济适用住房价格定价权的是政府价格主管部门及建设（房地产）主管部门。建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局颁布的《经济适用住房管理办法》[建住房(2007)258号]第二十条规定11，“确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。”涉案经济适用房价格应由有定价权的价格主管部门确定并公布。贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局依职权于2016年7月4日作出的〔贺价格（2016）18号〕《关于贺州市销售价格的批复》确定并公布涉案经济适用住房价格之后，被上诉人按照该批复结合上诉人所在楼层情况，最后确定了上诉人购买的涉案经济适用房的价格,并要求上诉人补交相应的房屋销售差价款59085元（131.3㎡×1770元／㎡-173316元），符合双方合同的约定及贺价格［2016］18号批复内容，一审判决予以支持并无不当，本院予以维持。至于上诉人提出应扣减其已向贺州市房产管理局缴纳的超标面积差价款的意见，《贺州市经济适用住房管理暂行办法》［贺政发（2005）28号］第三十条规定，“购买经济适用住房实行超面积收取差价款的办法，购买面积超过本人住房控制面积标准的部分，每平方米按该套经济适用住房价格的20%补交差价款，由房改部门负责收取，实行专户管理，作为贺州市经济适用住房建设发展补充资金及建设管理方面费用开支，该项资金使用时，由财政部门审核，市房委会批准。”上诉人向贺州市房产管理局缴纳的超标面积差价款，系因上诉人购买超过其本人住房控制面积标准所产生的，与被上诉人所主张要求补交的房屋销售差价款性质不同，上诉人提出要求扣减其已向贺州市房产管理局缴纳的超标面积差价款的意见，依据不足，本院不予采纳。至于上诉人提出贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局2016年7月4日作出的贺价格［2016］18号批复违反法律规定，批复审定程序违法，作出的批复依据不足，不应适用于确定本案房屋价格的意见，对此，本院认12为，贺价格[2016]18号批复系贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局依行政职权制作的公文，上诉人提出的异议不属于本案民事纠纷的审查范围，故对上诉人提出的该意见，本案不予审查。关于违约金，即被上诉人主张认为上诉人存在逾期补交涉案房屋销售差价款，要求上诉人按双方签订的《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》第七条及缴纳售房差价款的催告函内容以每日万分之五计付逾期付款违约金是否成立的问题？本案中，如前分析，被上诉人要求上诉人支付房屋销售差价款的主张符合双方合同约定。被上诉人在贺州市物价局、贺州市住房和城乡建设局依职权于2016年7月4日作出的〔贺价格（2016）18号〕《关于贺州市销售价格的批复》确定并公布涉案经济适用住房相应价格之后，按照该批复及合同约定，结合上诉人所选楼层情况，确定上诉人购买的涉案经济适用房的价格，遂通过电话，或短信，或公告，或邮寄等方式向上诉人主张要求补交房屋销售差价款，并给予合理的履行期间。但上诉人未在合理期限内支付相应的房屋销售差价款，构成逾期支付，则应向被上诉人支付逾期付款的违约金。本案中，被上诉人主张要求按双方签订的《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》第七条及缴纳房差价款的催告函内容以每日万分之五计付逾期付款违约金，但经查，首先被上诉人主张依据的缴纳售房差价款的催告函，系被上诉人单方制作向上诉人发出的，其中按每日万分之五计付逾期付款违约金的内容，上诉人不予认可。其次，双方签订的《贺州市光明花园经济适用住房买卖合同》第七条中规定的逾期应付款指“依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”，并非指价格主管部门确定并公布价格后的房屋销售差价款。综上，涉案证据不能证实上诉人与被上诉人就逾期补交房屋销售差价款的责任进行明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造13成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年修正）第十八条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。”的规定，结合被上诉人提起本案诉讼的时间及本案具体情况，本院认为，上诉人应按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2020年11月公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍向被上诉人支付逾期付款违约金。上诉人在庭审中陈述其在一审判决后已向被上诉人交纳完房屋销售差价款，对该差价及相应利息，双方核实后，应当在本判决履行或执行中予以相应扣减。综上所述，上诉人吴庚昕、欧华丽的上诉请求部分成立、部分不成立，成立部分本院予以支持；一审判决实体处理部分不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2020年修正）第十八条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初4371号民事14判决；二、上诉人吴庚昕、欧华丽向被上诉人贺州市桂佳房地产开发有限责任公司补缴房屋销售差价款59085元并支付逾期付款违约金（违约金计算：以59085元为基数，从2019年1月5日起按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2020年11月公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计付至清偿之日止）。上述应付款项，债务人应在本案判决生效后十日内履行完毕，如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院申请执行。一审案件受理费1277元（被上诉人已预交639元），二审受理费1277元（上诉人已预交），合计2554元，由上诉人吴庚昕、欧华丽负担1277元，由被上诉人贺州市桂佳房地产开发有限责任公司负担1277元。本判决为终审判决。审判长  陈立峰审判员  陈小坤审判员  贺昌盛二〇二一年六月二十五日15法官助理傅媛书记员曾俊豪王文惠