北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初1629号原告：石洪，男，1970年9月22日出生，汉族，无业，住天津市武清区。委托诉讼代理人：包庆华，北京市闻泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：宿杰，北京市闻泽律师事务所实习律师。被告：北京丰利源房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区礼贤镇小马坊村1号。法定代表人：常连刚，经理。委托诉讼代理人：李建新，北京泓聚律师事务所律师。原告石洪与被告北京丰利源房地产开发有限公司（以下简称丰利源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告石洪及其委托诉讼代理人包庆华、宿杰，被告丰利源公司的委托诉讼代理人李建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石洪向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告退还购房款以及房屋租金540000元，并自2017年5月2日起至支付之日止按中国人民银行同期贷款利率标准向原告支付占用资金付息；2.判令被告赔偿原告装修损失50000元，赔偿被告停水停电期间在外租房的经济损失16000元，赔偿房屋租金差价损失108000元；3.判令被告支付原告违约金189000元；4.判令被告将涉案房屋地上物部分的拆迁款支付与原告，以上共计903000元；5.判令诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年5月1日，原告与被告签订《房屋承租协议》，约定被告将位于北京市大兴区黄村镇前辛庄村职工宿舍中的1018号院出租、出售与原告，价格共计54万元。合同约定“租期自合同签订之日起至2047年5月1日共34年，承租期满后地上物归乙方所有”签订后，原告后依约定支付了54万元并对房屋进行装修并支出了相关费用。2020年3月3日，被告在前述房屋所在地张贴“通知”，称黄村镇前辛庄村平房区院落地块已被北京市国土资源局认定非法占地导致合同无法继续履行，要求原告办理合同解除手续。被告于2020年3月9日起开始停水停电，原告不得不另行租房居住。原告后经问询得知京规划国土（大）土罚字[2016]第1-21号行政处罚决定书全文，该处罚决定书称被告在2010年6月至2012年12月擅自占用大兴区黄村镇前辛庄村北14346.68平方米土地进行建设，违反《中华人民共和国土地管理法》第43条第1款的规定，并作出没收非法占用的14346.68平方米土地上新建的建筑物和其他设施及罚款的行政处罚决定书。2020年11月13号，大兴区黄村镇政府以违法建设为由将涉案房屋强制拆除。按照《房屋承租合同》第2条“地上物归乙方所有”第5条第9款约定“如遇国家土地整改、征地、拆迁，地上物补偿归乙方所有”等相关约定，涉案房屋拆迁利益应归原告所有，但被告至今未付。原告认为，被告作为一家专业房地产开发公司，明知涉案房屋有产权瑕疵导致被强拆违反了先合同义务，应依法退还所有购房款、租金并赔偿原告一切经济损失，并应履行承诺将地上物拆迁款支付与原告。为维护原告合法权益特诉至贵院，请求人民法院依法公正判决。丰利源公司答辩称，本案涉案房屋系被告所建，未取得建设工程规划许可证，同时案件所涉房屋已经政府相关部门认定为违法建设，并给予没收和罚款的行政处罚，现已被大兴区黄村镇人民政府强制拆除，所以原告与被告签订的落款时间为2013年5月1日的《房屋承租协议》无效。基于合同无效，原告占有房屋期间应支付房屋占有使用费。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占有费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。如果法院支持原告的利息诉求，则应扣除房屋占有使用费，房屋占有使用费的计算标准为协议每月租金1479元，被告应以每月1479元的标准退还原告自实际退还上述房屋之日起至2047年5月1日止的房屋使用费。关于装修损失，被告出租的房屋为精装修房屋，可以满足直接入住的要求，所以原告装修是其个人行为，因合同无效，被告对于原告的自行装修行为并无过错，所以原告应自行承担合同无效的法律后果。原告要求赔偿在外租房损失没有法律依据。关于违约金，合同无效不需要支付违约金。关于原告所说的涉案房屋地上物部分的拆迁款，黄村镇政府的此次强制拆除是行政拆违，对地上物没有补偿，也未与被告签订补偿协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：丰利源公司（出租方、甲方）与石洪（承租方、乙方）签订《房屋承租合同》，约定为改变甲方单位职工住宿条件，经甲方职代会批准决定，在北京市大兴区黄村镇前辛庄村村民建设用地兴建职工宿舍。本着自愿公平的原则，将甲方部分房屋（职工宿舍）及所占土地的使用权出租给承租方（乙方），经甲乙双方协商达成如下协议：乙方自愿承租甲方的宿舍1018号院，房屋用途为居住，同时甲方将该房屋及院落所占土地的使用权承租给乙方，两层房屋建筑面积120平方米、小院面积40平方米；承租期自合同签订之日至2047年5月1日，共34年，承租期满后，地上物归乙方所有。如需续租需要重新办理手续，在同等条件下乙方拥有优先签定权；双方同意上述房屋租金为人民币54万元；付款方式为一次性付款；甲方权利义务，乙方付清租金后，甲方将房屋于2013年5月1日前交付使用；甲方交房后，按国家规定对于房屋质量执行一年保修，保修期过后的房屋维修由乙方负责，如需甲方协助维修，费用由乙方承担；甲方保证乙方正常的供水、供电，电费暂定3元/吨，电费暂定0.6元/度由乙方承担，水电费上调、下调按国家标准相应调整；甲方负责该居住区域公共设备设施的日常管理和维护，每户每年按500元的价格向乙方收取公共设施设备维护和卫生清洁管理费，费用为每年收取一次；甲方负责该居住区的绿化和群众体育设施的完善，费用由甲方承担；乙方权利义务，乙方须按双方约定的付款方式如期付款给甲方；乙方对地上房屋享有所有权，对房屋所占土地享有34年使用权，即2013年5月1日至2047年5月1日；乙方保证在不改变房屋主体结构，不影响公共设施，不妨碍其它住户的情况下对房屋实施装修；乙方不得私自拆改，扩建和增添房屋，确需改动，必须征得甲方同意，并签订书面协议；在土地使用期内，乙方有权将房屋及院落所占土地使用权剩余的年限出租、转让、赠与、继承。房屋及院落所占土地使用权发生转移时，乙方应到甲方公司办理变更手续，两年内甲方不收取转让手续费，两年后乙方如转让甲方收取手续费5000元；乙方所租房屋及房屋所占土地不得对外抵押等其他用途；乙方使用房屋，须遵守国家法律法规及乡规民约，同时爱护村内公共设施，不得影响其他居民的正常生活并接受甲方的监督和管理；如公共设施不能满足使用，需要增加设备、整体改造或维修时，由甲方负责组织协调，费用由乙方（住户）共同承担；如遇国家土地整改、征地、拆迁、地上物补偿归乙方所有；乙方保证按期缴纳水、电、管理费等相关费用；本合同生效后，甲乙双方不得随意更改或终止，如有违反，须向对方支付协议约定总租金35%违约金，并赔偿对方因此造成的全部损失（注：除第五条中《乙方权利及义务》9的规定，双方无任何责任及经济问题）。协议落款时间为2013年5月1日，石洪与丰利源公司在合同后签字、捺印。合同签订后丰利源公司向石洪交付房屋使用。2013年5月1日，丰利源公司为石洪出具收据，收据载明今收到1018石洪房款54万元。石洪2017年2月13日入住涉案房屋，并支付了2017年2月13日至2019年2月12日止房屋物业费。经询问，双方均认可协议及收款收据时间为倒签，协议实际签署时间为2016年年底。2020年3月3日，丰利源公司发布公告，载明黄村镇前辛庄村平房区院落地块已被北京市国土资源局认定为非法占地，该项处罚决定致使出租合同无法继续履行，为保障各位承租户的相关利益，请各位承租户于2020年3月3日至2020年3月24日之间，到原后辛庄停车场院内（西门进）办理租赁合同解除事宜。自2020年3月24日起，将不再对该区域内的水、电、路等基础设施提供服务。2020年10月29日，丰利源公司再次发布通知，载明：北京市大兴区黄村镇人民政府于2020年10月29日对我公司所建的位于黄村镇前辛庄村村北平房院的违法建设作出了限期拆除决定（京大黄村镇限拆字[2020]1012号），要求我公司履行拆除义务，为确保您的利益不受损失，请尽快搬离，同时联系我公司物业人员办理租赁合同解除及水、电等退费事宜。石洪主张涉案房屋2020年3月9日断水断电，丰利源公司主张2020年3月24日断水断电。2020年11月13日涉案房屋被拆除。石洪主张其并不知道涉案房屋系违建，丰利源公司对合同签订、履行负有全部过错，并提交前辛庄村村委会出具的证明、大兴县第一职业高中租用芦城乡前辛庄大队土地协议书、普通测量成果报告书予以证明，其中证明载明：兹证明北京丰利源房地产开发有限公司租赁北京市大兴区黄村镇前辛庄村庄建设用地，租赁期限自2010年5月1日-2047年5月1日止，此期限内允许此土地及地上物等设施设备转租转让，如遇国家征占土地，地上物补偿归使用方所有。石洪提交国有资源行政处罚决定书（京规划国土（大）土罚字[2016]第1-21号）证明丰利源公司在明知非法用地的情况下仍将涉案房屋租赁给其，处罚决定书载明“本机关已于2016年10月17日向你公司进行了书面告知（听证告知书），你公司在规定期限内未提出陈述、申辩和申请听证要求，已视为自动放弃以上权利......本机关责令你公司将非法占用的14346.68平方米土地退还给大兴区黄村镇前辛庄村，并作出如下行政处罚：1.没收你公司在非法占用的14346.68平方米土地上新建的建筑物和其他设施；2.对你公司非法占用的14346.68平方米土地，按非法占地每平方米10元的标准处以罚款，罚款额为143466.8元......”。丰利源公司认可证明、大兴县第一职业高中租用芦城乡前辛庄大队土地协议书、普通测量成果报告书真实性，不认可证明目的。关于停水停电日至拆除前租房费用损失，石洪提交其与案外人房屋租赁合同、收据，证明因无法使用涉案房屋另行租房，每月支出租金2000元；丰利源公司主张上述证据真实性无法核实。关于房屋租金差价损失，系石洪主张因涉案房屋无法使用，造成剩余租期需要高价租赁其他房屋的差价，并提交网页截图予以证明，网页截图中显示大兴庞各庄富力华庭三室二厅租金为每月4000元-6000元，三室三厅租金为每月10000元左右，涉案房屋所在区域其他房屋每套售价310万元至460万元左右；丰利源公司主张上述证据真实性无法核实。关于装修损失，石洪主张房屋拆除时剩余价值30000元；丰利源公司认为该价值过高。丰利源公司主张涉案房屋属于违章建筑，拆除后未取得任何补偿；石洪不予认可，并提交拆除腾退实施方案证明涉案房屋所在地区纳入大兴新城西片区非住宅拆除腾退项目范围内，应存在相应的补偿补助；经核实，丰利源公司并未因涉案房屋获得补偿利益。本院认为：本案中石洪与丰利源公司之间签订的合同虽然名为《房屋租赁合同》，但合同对房屋权利概括性转让、价款一次性支付、长期性使用房屋、每年交付一定数额物业管理费等内容均作了约定，符合房屋买卖合同的一般特征，故本院认定双方之间成立房屋买卖合同关系，石洪以房屋租赁合同纠纷起诉，本院依法予以更正。丰利源公司在未取得建设工程规划许可证、已经收到相应行政处罚决定书的情况下，就涉诉房屋与石洪签订合同，违反国家强制性规定，该合同应属无效合同。合同无效后，依照合同取得的财产应予返还，丰利源公司应当返还石洪所支付的540000元。关于石洪主张的已付款利息，本案中石洪在丰利源公司未能提供完整产权证明等手续的前提下倒签合同，未能审慎处理，本身亦存在一定过错，且石洪已经实际使用一段时间涉诉房屋，因此，石洪对相应的损失应当承担一定责任，对其主张的利息损失，本院不予支持。关于装修费用，石洪主张拆除时房屋剩余装修30000元，本院考虑房屋使用年限、交房时房屋情况以及石洪装修内容等因素，予以支持。涉案房屋系违建而被拆除，双方签订合同亦为无效合同，双方对合同无效均有相应过错，故石洪主张涉诉房屋拆除前租金损失、拆除后房屋租金差价、违约金没有法律依据，本院不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。石洪未能提供证据证明丰利源公司获有地上物部分拆迁款，对故对其该项主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十日内，北京丰利源房地产开发有限公司退还石洪购房款540000元；二、于本判决生效后十日内，北京丰利源房地产开发有限公司支付石洪装修损失30000元；三、驳回石洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12830元，由石洪负担4731元（已交纳）；由北京丰利源房地产开发有限公司负担8099元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  赵志二〇二一年六月二十九日书记员  华琳