西安市雁塔区人民法院 西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书                        （2020）陕0113民初21879号原告：伏晓东，男，汉族，1973年5月1日出生，住西安市碑林区门410。被告：马芮莲，女，汉族，1994年6月23日出生，籍住甘肃省金塔县，现住西安市雁塔区。被告：吕鸿昊，男，汉族，1992年12月20日出生，籍住甘肃省张掖市甘州区，现住西安市雁塔区。被告：雷仲，男，汉族，1990年9月9日出生，住陕西省渭南市XX城县。原告伏晓东与被告马芮莲、吕鸿昊、雷仲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告伏晓东、被告马芮莲、吕鸿昊到庭参加了诉讼，被告雷仲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本院现已审理终结。原告伏晓东诉称，被告马芮莲、吕鸿昊、雷仲及妻子共四人于2019年5月26日通过西安爱居房地产信息咨询服务有限公司合租了原告位于西安市雁塔区XX路XX小区XX号楼XX号房屋一套，合同约定租金为2600元/月，租期为2019年5月28日至2020年5月27日共计一年，付款方式为第一次付一个季度租金，以后为每次付半年租金。被告签订合同时以工资还没发为由只付了共计7436元，答应一到二周左右工资发了之后补齐第一季度房租及押金，以后按照合同约定每半年付款一次。但后边以各种理由一直没有再付过房租，按照合同共拖欠原告房租、物业及采暖各项费用共计28755.82元。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付原告欠款共计28755.82元；2、本案诉讼费由被告承担。被告马芮莲辩称，被告马芮莲把房租交到2019年12月25日，2019年12月25日原告将门锁更换，被告马芮莲与吕鸿昊就搬出来了，换锁的200元是被告吕鸿昊支付的，2019年12月25日之后的租金被告马芮莲不认可。被告马芮莲和吕鸿昊把所有的租金每个月都交给了被告雷仲，一直交到2019年11月，并且在2019年11月支付了好多笔房租，2019年6月24日至2019年11月24日期间共计给雷仲转款9100元。且马芮莲和吕鸿昊所有的物品都被原告扣押。被告吕鸿昊辩称，2019年12月25日原告将门锁更换，被告马芮莲与吕鸿昊从租赁的房屋搬出，换锁的钱200元是被告吕鸿昊支付的，2019年12月25日之后的租金被告吕鸿昊不认可。被告马芮莲和吕鸿昊把所有的租金每个月都交给了被告雷仲，一直交到2019年11月，并且在2019年11月支付了好多笔房租，2019年6月24日至2019年11月24日期间共计给雷仲转款9100元。且马芮莲和吕鸿昊所有的物品都被原告扣押。被告雷仲经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明，2019年5月26日，原告伏晓东（出租人、甲方）与被告马芮莲（承租人、乙方）、西安爱居房地产信息咨询服务有限公司（居间人、丙方）签订《西安市房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于西安市雁塔区XX路XX号，建筑面积115.41平方米的房屋，租赁用途用居家，居住人数最多不超过4人。合同第三条约定房屋租赁期自2019年5月28日至2020年5月27日，共计壹年，甲方应于2019年5月28日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及交接房屋后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金为每月2600元，租金按照每季度缴纳，租金总计5200元，租金支付方式为押一付二，押金为2600元，乙方应于支付第一笔租金当日一并支付给甲方，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第五条约定，租赁期内由乙方承担水费、电费、电话费、供暖费、燃气费、物业管理费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费及室内设施维修费。合同第十条约定，经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。第四款约定，乙方有如下情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达十日的；2.欠缴各项费用的金额相当于壹个月房屋租金的……合同第十一条约定，甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应的损失；租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金。其他条款部分约定乙方付款方式为第一次季度，后边依次按照上述合同约定日期半年付款。原告伏晓东与被告马芮莲在合同上签字，西安爱居房地产信息咨询服务有限公司在合同上盖章。合同签订后，原告于2019年5月26日将房屋交付给被告，被告马芮莲签字确认。合同签订当日，被告雷仲向原告支付5436元。2019年6月5日，被告雷仲向原告支付房租2000元。庭审中，原告提交陕西华宝物业服务有限公司收费票据，证明在被告租住期间，暖气费以及物业费均为原告缴纳。被告马芮莲、吕鸿昊对该证据的真实性认可，但对2019年12月25日其搬出之后的费用不予认可。原告提交的收费票据上显示原告于2019年11月向物业缴纳暖气费2639.7元。原告缴纳2019 年7月至2020年6月的物业管理费共计2352.12元。被告吕鸿昊提交微信转账截图以及微信支付转账电子凭证，证明被告吕鸿昊将入住到2019年11月的房租交给了雷仲，原告对微信转账截图以及微信支付转账电子凭证不认可，称对被告吕鸿昊与雷仲之间的事情不清楚，与原告没有关系。被告马芮莲提交借条，证明被告马芮莲把房租交给雷仲和别的钱混到了一起。原告对借条的真实性以及证明目的均不认可。庭审中，原告认可被告共向原告转账7436元，其中包含2600元的押金。原告及被告马芮莲、吕鸿昊均认可涉案房屋由三被告以及雷仲的妻子共同居住。原被告均认可被告于2019年12月25日搬离涉案房屋。庭审中，原告称因其与被告马芮莲签订的房屋租赁合同，故依据合同相对性，其要求被告马芮莲向其支付诉请的各项费用。另，原告明确其诉请的返还欠款28755.82元系一年的租金31200元、一年的物业费2352.12元、暖气费2639.7元，减去被告支付给原告的7436元。以上事实，有西安市房屋租赁合同、收费收据、庭审笔录等证据及当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告伏晓东与被告马芮莲签订的西安市房屋租赁合同是双方的真实意思表示，亦没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告将房屋交付给被告马芮莲，马芮莲也予以接收，原告与被告马芮莲之间成立合法有效的房屋租赁合同关系。后因被告未足额缴纳房屋租金，原告于2019年12月25日要求被告搬离涉案房屋，被告遂搬离，原、被告之间的房屋租赁合同实际解除，故对原告要求被告马芮莲支付2019年12月25日之前房屋租金的诉请，本院予以支持。2019年5月26日至2019年12月25日期间的房屋租金应为18200（2600×7）元，因被告马芮莲已经向原告缴纳房屋租金及押金7436元，原告亦同意扣减被告马芮莲已经支付的房屋租金及押金7436元，故扣减该费用后，被告马芮莲还应向原告支付该期间房屋租金10764（18200-7436）元。关于原告诉请的要求被告支付物业费2352.12元的诉请，双方签订的合同约定物业费由被告马芮莲承担，现被告马芮莲未缴纳物业费，由原告缴纳，故被告马芮莲应当向原告支付2019年5月26日至2019年12月25日期间的物业费1372.07（2352.12÷12×7）元。关于原告要求被告支付暖气费2639.7元的诉请，双方签订的合同约定暖气费由被告马芮莲承担，现被告马芮莲未缴纳暖气费，由原告缴纳，故被告马芮莲应当向原告支付2019年5月26日至2019年12月25日期间的暖气费901.89（2639.7÷4+2639.7÷4÷30×11）元。关于被告马芮莲、吕鸿昊辩称的房屋是被告雷仲让被告马芮莲去签合同，被告马芮莲、吕鸿昊将房屋租金交给被告雷仲，被告提交的转账记录与应当缴纳的房屋租金并不符合，且被告马芮莲与原告签订房屋租赁合同，原告要求被告马芮莲向其支付房屋租金、物业费、暖气费并无不妥，被告马芮莲向被告雷仲支付的房屋租金，其可另行向雷仲主张。关于被告马芮莲与雷仲之间的借贷关系，与本案并非同一法律关系，被告可另案主张。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告马芮莲于本判决生效之日起十日内支付原告房屋租金10764元、物业费1372.07元、暖气费901.89元，共计13037.96元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其余诉讼请求。本案案件受理费519元，由被告马芮莲承担300元，由原告承担219元，因原告已预交，故被告马芮莲应在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长    卢      帆人民陪审员    王  淑  霞人民陪审员    刁  小  英 二〇二一年 六 月二十二日 书  记  员    王  雪  冰   打印：相丽华        校对：王婉柔      2021年  月  日送达1