江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏12民终1280号上诉人（原审被告）：泰州市姜堰区罗塘综合市场管理服务有限公司，住所地泰州市姜堰区罗塘街道城市花苑罗塘农贸市场，统一社会信用代码913212046913498179。法定代表人：孙玉娟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王景阳、周网龙，江苏运泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘小华，女，1976年8月12日生，汉族，住泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：刁晨伟，江苏清越律师事务所律师。上诉人泰州市姜堰区罗塘综合市场管理服务有限公司（以下简称罗塘市场）因与被上诉人刘小华房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰州市姜堰区人民法院（2020）苏1204民初4194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月8日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人罗塘市场上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。双方签订的十年期的租赁合同是有效的，被上诉人提出的解除合同通知效力没有得到法院的认可，但一审法院又认为由于被上诉人另行选址，再要求继续履行合同会产生履行费用过高的问题，故认为可以解除合同。这种判决将会导致任何房屋租赁合同都可以事实上任意解除，承租方均可以故意不履行合法有效的合同。在被上诉人未按约支付租金的情况下，上诉人有权要求被上诉人继续履行合同，并承担违约责任。上诉人也同意由被上诉人进行转租，因此双方合同是可以继续履行的，也不存在履行费用过高的问题。二、一审判决对上诉人不公。一审法院在另案判决中已经考虑疫情影响减免了被上诉人两个月的租金，在本案中又判决解除合同，既不符合国家相关政策，又事实上造成上诉人对合理租赁期限利益期待的重大损失。双方合同期限为十年，总标的额达170余万元，双方约定合同解除的违约金10万元加从解除之日至下一承租者签订合同期间的房租是合情合理的。一审法院酌情确定无依据，其示范效应给上诉人经营造成重大困难。合同的解除对上诉人不公平。刘小华辩称，刘小华已经搬离案涉房屋，另行租赁房屋从事酒店经营，案涉房屋目前处于空置状态，双方履行合同出现僵局，根据相关会议纪要精神，一审法院为了平衡双方利益，减少双方损失，判决解除合同合理合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘小华向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同已解除，被告返还原告押金5000元，如法院不能确认原、被告的房屋租赁合同已解除，请求解除双方签订的房屋租赁合同；2.判令被告赔偿原告财物损失暂定为10000元；3.被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：一、2018年9月4日，刘小华与罗塘市场签订房屋租赁合同一份，约定：1.罗塘市场将原永旺大酒店出租给刘小华经营源福园大酒店；2.租赁期限为十年，租赁期限从2019年1月1日至2028年12月30日止；3.第一年租金为人民币十六万元，第二年租金为十六万元，第三年到第五年租金为人民币十七万元，第七年到第十年租金为十七万六千元；4.罗塘市场向刘小华收取管理押金5000元；5.如刘小华在合同期内解除合同，应书面正式通知罗塘市场，向罗塘市场支付违约金十万元整，同时支付自解除合同之日起至下一承租者签订租赁合同（以出租房正式收取房租之日起计）期间的房租，标准按本合同执行；刘小华逾期缴纳租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金五千元每天，逾期超过十五天，罗塘市场将在追偿刘小华交清房租及违约金的同时终止合同，并收回房屋，合同解除造成装修等一切损失由刘小华自行承担，所交管理押金及剩余租金不退还；6.刘小华违反合同条款，由刘小华及保证人共同承担违约责任，罗塘市场为了实现债权花去的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等相关费用）均由刘小华及刘小华保证人共同承担。案外人杨军作为担保人在租赁合同上签字。合同签订后，刘小华向罗塘市场缴纳了2019年1月1日至12月31日期间的房租160000元及物业费4000元。刘小华未按约缴纳租金，罗塘市场多次追要未果，提起诉讼，要求刘小华缴纳2020年租金，一审法院另行作出（2020）苏1204民初2864号民事判决书。二、涉案房屋于2019年11月1日出现漏水现象，刘小华曾就房屋漏水问题与罗塘市场沟通。刘小华于2020年4月30日向罗塘市场发出解除合同通知书一份，内容为：“由于在租赁期限内贵公司为了自身的经营需要，将饭店周围的环境发生了很大变化，加之饭店房屋出现严重漏水情形，并且贵公司没有安排人员处理此事，从而致使我酒店亏本近百万装修费用的情况下无法正常经营，不得不关闭酒店，贵公司应当赔偿房屋漏水造成我的装修损失。由于目前疫情的影响使得我酒店关门两个多月，合同根本目的不能实现，申请与贵公司解除房屋租赁合同，我方将于2020年6月30日前将租赁房屋移交贵公司，请贵公司到时办理交接。”同年7月6日，刘小华再次向罗塘市场发送解除合同通知书一份，内容为：“我单位与贵公司于2018年9月4日签订房屋租赁合同一份，后因贵公司自身经营需要，将房屋周围环境发生重大变化，且房屋严重漏水致使我单位亏损几百万装修费用。我单位于2020年4月30日向贵公司发出书面解除合同通知书，并拟于2020年6月30日将租赁房屋交付给贵公司，同时办理移交手续，但贵公司拒绝接受房屋钥匙并拒绝办理房屋移交手续。后我单位以书面形式通知贵单位工作人员丁会计（微信和当面送达），内容为再次通知贵公司在接到本通知之日起立即与我单位联系并办理房屋交接手续，否则视为我单位完成交接，所租赁房屋及所有设施设备丢失、毁损等一切风险由贵公司承担。但贵单位在接到通知后仍未与我单位办理房屋移交手续，反而回函不同意解除合同。我单位郑重声明，前期我单位提出解除合同的理由主要是基于贵单位存在租赁房屋周围环境发生严重变化以及房屋严重漏水的违约情形，我单位是依法解除合同，故在此邮寄书面通知，请贵单位立即办理房屋移交等事宜，否则一切法律后果自负。”2020年1月20日，姜堰区迈全动游泳馆出具情况说明一份，内容为“2019年11月1日下午5点左右，市场二楼健身房门口一喷淋头意外损坏，导致消防水渗漏到二楼地面上，现将当时的情况说明如下：1.事情发生后，健身房保洁工用拖把将积水往一楼推，导致水顺着扶梯渗漏到一楼源福园饭店小厅。保洁工仅是下意识处理积水，并非主观恶意，未能预见到水渗漏影响到饭店的后果。2.健身房通知市场方后，市场第一时间关闭了水源，并立即安排人员用大桶清理二层地面及扶梯内的积水，当天晚上19点前将二楼积水及源福园饭店小厅积水清理完毕。”三、刘小华申请对其租赁的位于姜堰区房屋（源福园酒店）房屋漏水原因及因漏水造成的财产损失进行鉴定，一审法院依法委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司进行鉴定，该鉴定机构答复“经查阅光盘中图纸，源福园食府所在区域的二层原为超市，图纸上对此区域楼面无防水要求，我鉴定机构认为不具备条件鉴定渗漏原因”，退回了刘小华的鉴定申请。四、审理中，一审法院组织双方调解，因罗塘市场不同意调解致调解未果。另查明，刘小华已搬离涉案房屋，在涉案地点南边几百米处，另行租赁房屋从事酒店经营。涉案房屋目前处于空置状态。一审法院认为，刘小华与罗塘市场签订的房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应按约全面履行义务。刘小华以房屋漏水、市场周围环境发生变化等理由，认为罗塘市场未履行合同义务存在违约行为，要求解除合同，该院依据鉴定机构出具的情况说明可以看出涉案房屋漏水并非系房屋存在质量问题，刘小华未提交充足证据证明罗塘市场存在根本性违约，不享有合同法第九十四条规定的合同解除权。此外，虽然租赁合同第七条第一款约定了“如刘小华在合同期限内解除合同，应当书面正式通知罗塘市场，同时支付违约金100000元，并支付自解除合同之日起至下一承租者签订租赁合同（以出租方正式收取房租之日起计）期间的房租，标准按本合同执行”，该条款约定刘小华解除合同应承担违约责任，并不表明刘小华享有任意解除权，刘小华向罗塘市场发出的解除合同通知书是刘小华认为罗塘市场存在违约情形，刘小华不应承担违约责任，可无条件解除合同，刘小华向罗塘市场发出的合同解除通知书并不符合租赁合同第七条第一款的内容。综上，刘小华与罗塘市场双方之间的租赁合同并未在刘小华发出的解除通知书到达罗塘市场时解除。刘小华要求确认刘小华与罗塘市场之间的租赁合同已经解除及返还押金的诉讼请求，无事实和法律依据，该院不予支持。鉴于刘小华目前已搬出涉案租赁房屋，要求解除合同，罗塘市场又坚决不同意解除合同，涉案房屋已闲置多日，双方合同履行出现僵局。该院认为，刘小华已搬离涉案房屋，实际已无法履行本案租赁合同，罗塘市场作为享有合同解除权的一方，也有减少损失的义务，但罗塘市场至今未提出解除合同,本案审理过程中，该院主持调解，罗塘市场也不同意解除合同。租赁合同的期限还有八年，如果坚持要求刘小华履行本案租赁合同，任由罗塘市场拒绝解除合同，会造成房屋闲置，刘小华的履行费用过高，损失进一步扩大，可能造成双方利益严重失衡。故为平衡双方的利益，刘小华现要求解除涉案合同，该院予以准许，合同解除的期限确定为判决书生效之日。刘小华未按约履行合同，无正当理由提出解除合同，系违约方，解除合同给出租人造成损失的，应当按照合同约定承担赔偿损失的违约责任。合同约定除了承担违约金100000元，还应当支付自解除合同之日起至下一承租者签订租赁合同（以出租方正式收取房租之日起计）期间的房租，刘小华认为违约金偏高，请求予以调整，该院认为刘小华作为违约方解除合同，应当赔偿罗塘市场因此造成的损失，但是损失的范围应当结合罗塘市场的损失、租赁期限等实际情况综合考虑，如按照合同约定要求刘小华承担违约金，可能出现违约金数额过高，显失公平，也可能出现罗塘市场不积极出租房屋的情况，不利于资产的良性运转，该院酌定刘小华需支付违约金60000元，并另行支付自本合同解除后三个月的租金作为违约金。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十条第一款第（二）项、第二款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决：一、刘小华和泰州市姜堰区罗塘综合市场管理服务有限公司于2018年9月4日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除；二、刘小华于判决生效后十日内向罗塘市场泰州市姜堰区罗塘综合市场管理服务有限公司返还位于姜堰区房屋（源福园酒店，原永旺大酒店）；三、刘小华于判决生效后十日内支付泰州市姜堰区罗塘综合市场管理服务有限公司违约金60000元及自本判决生效之日起三个月的租金42500元，合计102500元；四、驳回刘小华的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。一审案件受理费176元，减半收取计88元，由原、被告各半负担。本院二审期间双方均未有证据提供。一审判决认定的其他事实有相应的证据及当事人当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原则上，违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。本案中，首先，案涉房屋存在过漏水情形，刘小华因其承租房屋存在该情况等向出租方罗塘市场发出解除通知，虽然该漏水事项不足以导致合同解除，但刘小华提出合同解除并非无的放矢，也即刘小华不存在恶意违约的情形。其次，刘小华在发出解除通知后撤场，一审法院至现场勘验发现房屋已经处于清空状态，事实上房屋租赁合同已失去继续履行的基础，如再行履行合同会造成房屋闲置，刘小华的履行费用过高，损失进一步扩大。一审法院综合全案情况判决解除双方之间的房屋租赁合同符合本案实际。合同解除后，刘小华除了应当返还案涉房屋外，还应当就其违约解除合同的行为承担违约责任。一审中，刘小华认为违约金偏高，请求予以调整。一审法院结合罗塘市场的损失、租赁期限等实际情况综合考虑刘小华应当承担违约金60000元，并另行支付自本合同解除后三个月的租金作为违约金兼顾了双方利益，有利于资产良性运转，本院予以维持。综上，罗塘市场的上诉请求依法不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费176元，由上诉人泰州市姜堰区罗塘综合市场管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈继元审 判 员 顾春旺审 判 员 缪翠玲二〇二一年六月二十一日法官助理 田 扬书 记 员 蒋 琳