上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初17102号原告：卢雪洁，女，1975年12月14日生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：严钧，北京尚公(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐姣娇，北京尚公(上海)律师事务所律师。被告：黄家田，男，1979年2月12日生，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：朱琴，上海国年律师事务所律师。原告卢雪洁与被告黄家田房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月13日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人严钧，被告委托诉讼代理人朱琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢雪洁向本院提出诉讼请求：判令被告支付房屋租金680,484元。事实与理由：原、被告于2019年11月20日就浦东新区荣科路XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)的租赁事宜达成一致签订了《上海市房屋租赁合同》，签订合同时，被告表示需要接入燃气才能开餐饮，为此双方在合同中约定免租期顺延，起租日自燃气开通后开始计收。系争房屋后因开发商的原因无法开通燃气，被告在燃气未接通的情况下已于2020年4月开始正常营业，2020年7月原告将燃气短期内无法开通之事告知被告，要求被告对合同是否继续履行做出回应，如继续履行需要支付租金，但被告既不主张合同解除也不支付租金，占用系争房屋正常经营至今，原告为维护合法权益，起诉来院，望判如所请。被告黄家田辩称，双方的合同明确约定在燃气接通后计算租金。现租金起算条件尚未成就，被告无需支付租金。经审理查明：系争房屋的产权人为原告。2019年11月20日，原告(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方系争房屋，面积为497.16平方米，房屋用途为店铺。乙方向甲方承诺，承租该房屋作为餐饮使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。双方约定，甲方于2019年12月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2019年12月1日起至2030年4月30日止，其中2019年12月1日至2020年4月30日为免租装修期。双方约定，房屋租金为7.5元/天/每平方米，每月租金为113,414元。每三个月为一期支付，乙方应于每期首月的1号前向甲方支付下期租金。双方在补充条款第一条中约定甲方同意自2019年12月1日至2020年4月30日间为免租期，供乙方进行装修及进行前期准备工作。双方商定：乙方在该期间内无需承担租金，但于该期间因乙方施工及实际使用而发生的水电煤气、电话通讯、物业管理费等费用均由乙方承担。如果乙方于合同起租日起三年内提前退租，则上述免租期间的租金乙方应补足给甲方。在免租期间，甲方委托上海万科就煤气管道进行施工，乙方需自行办理开户相关手续，如煤气管道至2020年1月16日仍未施工完毕，则上述免租期相应顺延。补充条款第二条约定甲方双方同意租金的起付日为2020年5月1日，租金按每三个月为一期支付，第一期租金应在签订本合同且燃气公司施工完毕后两日内支付。以后每期租金在每三个月首月1日之前支付，乙方应以汇款形式先付后用。上述合同签订后，被告支付了保证金226,828元。原告于2019年11月30日将系争房屋交付给原告，原告对系争房屋进行了装修。2020年4月23日，被告办理了营业执照，登记地址为系争房屋一层，名称为魏佳麻辣烫。2020年6月11日，被告再次办理营业执照，登记地址为系争房屋二层，名称为张江甲农餐饮店。2020年7月3日、8日，原告发函给被告，载明开发商已明确口头告知，该房屋难以接通燃气，至少该状况会持续相当长时间。鉴于该事实已使贵我之间关于该房屋的租赁合同之条件及内容发生重大变化，基于情势变更的原则，发函确认如下事宜：1、基于上述事实，贵方应明确是否解除该房屋的租赁合同亦或继续履行租赁合同，若贵方选择继续履行该房屋的租赁合同，则合同约定的免租期于2020年6月30日终止，自2020年7月1日起的租金贵方应当足额支付，以后各期租金亦请按时缴纳。若选择解除合同，我方亦予以认可，有关善后事宜可与代理人协商，协商不成，贵方可以诉诸法律。2020年10月19日，原告又向被告发送了催租函。庭审中，原告为证明开发商承诺会开通燃气以及被告已经实际于7月开始经营向法庭提供了出售合同及开业截图，被告对于证据的真实性没有异议，表示正是基于上述情况才会在双方合同中作此约定，被告确在7月开业，但营业是为了减少损失。被告为证明未开通燃气给自身造成的损失，向法庭提供了开支明细，原告对于该份证据的真实性和关联性均不予认可。以上事实,由《上海市房屋租赁合同》、房屋交接书、确认函、房产证等以及原、被告的陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应恪守。关于免租期顺延的性质理解，本院认为免租期是房屋租赁交易中比较常见的交易方式，通常情况下交易双方约定一定的免租期供承租方用于装修或市场环境培育等，其实质是出租方给予承租方的租金优惠。而本案中双方在约定免租期的基础上约定了顺延免租期的条件，该顺延免租期显然与通常意义上的免租期不同，其实质是原告对未能为系争房屋接通燃气而应向被告承担的违约责任形式，顺延免租期内被告无须支付的租金即为违约金。该违约责任承担形式，并不违反法律规定，应为有效。被告以系争房屋至今未接通燃气为由，不同意支付相应租金，其形式上符合双方约定。但房屋未接通燃气并非必然导致被告无法经营，从被告4月、6月即申请营业执照并于7月开业来看，被告承租系争房屋的用途并未因燃气无法接入而受到重大影响。系争房屋未能接通燃气确对原告经营产生一定影响，但远未达到合同目的无法实现的程度，况且原告在燃气无法接入时第一时间告知了被告，被告若认为原告的违约行为导致合同目的不能实现，给自身经营带来重大损失，被告尚可主张解除租赁合同。鉴于被告在本案中坚持要求继续履行合同，而其不支付租金将导致原告作为房屋出租人在履行提供租赁场所主要义务的情况下不能享有收取租金的主要权利，造成严重利益失衡，被告的行为不应视为对其合同权利的正当行使。因此在双方合同继续履行的情况下，本院根据本案实际情况，从公平原则和诚实信用原则出发，酌定被告应按合同约定标准的70%支付原告租金。本院现根据原告诉请判决被告支付至2020年12月31日的租金。今后若无客观情况的变化，双方亦应参照本院确定的标准予以支付。至于逾期付款违约金，因被告未支付租金系因双方就合同条款理解存在分歧以及就合同变更未达成一致所致，并非被告恶意违约，故原告的该项主张本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：被告黄家田应于本判决生效之日起十日内支付原告卢雪洁自2020年7月15日起至2020年12月31日止按每月79,389.8元为标准计算的租金。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,605元，减半收取计5,302.5元，由原告卢雪洁负担1,590元，被告黄家田负担3,712.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何璐依书记员  尹俐媛附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。