山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0112民初1277号原告（案外人）：裴丽，女，1985年12月12日出生，住济南市历城区。委托诉讼代理人：黄志帅，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：常慧慧，山东瀛岱律师事务所律师。被告（申请保全人）：景利，男，1982年5月31日出生，住济南市天桥区。委托诉讼代理人：张延召，山东舜天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张常会，山东舜天律师事务所律师。第三人（被保全人）：山东佰邦置业有限公司，住所地山东省济南市历城区，统一社会信用代码91370100084049740Y。法定代表人：赵玉东，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄志帅，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：常慧慧，山东瀛岱律师事务所律师。原告裴丽与被告景利、第三人山东佰邦置业有限公司（以下简称佰邦置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月24日第一次公开开庭进行了审理，原告裴丽及第三人佰邦置业公司的共同委托诉讼代理人黄志帅，被告景利的委托诉讼代理人张常会到庭参加诉讼。2021年6月22日，本院适用普通程序再次公开开庭审理了本案，原告裴丽及第三人佰邦置业公司的共同委托诉讼代理人黄志帅，被告景利的委托诉讼代理人张常会、张延召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裴丽向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销（2020）鲁0112财保136号民事裁定、（2020）鲁0112执异408号执行裁定，解除对济南第三粮库片区旧城改造B地块（鹊华天禧苑）1#楼1单元5层501号住宅房屋的查封；2.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告已就济南第三粮库片区旧城改造B地块（鹊华天禧苑）*号住宅房屋与第三人佰邦置业公司于2018年10月25日签订《济南市商品房买卖合同》，该合同合法有效，是双方合法意愿的表示。且原告已支付完涉案房屋的全部购房款，并与佰邦置业公司已完成涉案房屋的网签手续。虽然现在双方没有办理过户登记手续，但原告对此并无任何过错。且历城法院查封涉案房屋的时间为2020年7月8日，系在原告签订《济南市商品房买卖合同》之后。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上所述，原告对涉案房屋拥有合法的物权，历城法院对涉案房屋的查封行为，严重侵犯原告的合法权益，应当依法解除对涉案房屋的查封，故原告请求依法解除对涉案房屋的查封，以维护原告的合法权益，望判如所请。被告景利辩称，原告提起的执行异议之诉无事实和法律依据：1.原告是在涉案房屋被人民法院查封之后签订的书面买卖合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款规定的情形。根据济南市历城区人民法院作出的（2020）鲁0112执异408号执行裁定，原告与第三人在2020年7月15日签订《济南市商品房买卖合同》并进行了网签备案登记，涉案房屋在2020年7月8日被人民法院查封，明显早于合同签订时间。2.涉案房屋并非原告唯一的居住房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款规定的情形，不能排除人民法院的保全和执行。经核实，原告在购买涉案房屋时，尚有另一套居住房屋，位于济南市章丘区双山街道双山北路801号*。并且，根据济南市住房限购政策，原告不具备在济南购买两套房屋的购房资格，对涉案房屋买卖存在履行不能的事实，因此不能排除被告对涉案房屋申请保全和强制执行。3.原告所支付购房款事实及支付购房款比例均无证据支持，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三款规定的情形。原告所提交的拟证明支付购房款事实的银行流水，无法证明其房款性质，更与涉案房屋无关联性。综上，原告并不具备诉请解除涉案房屋查封的事实和法律依据，请求法院判决驳回诉讼请求。第三人佰邦置业公司述称，同意原告的诉请，涉案房屋是第三人与案外人江苏省建工集团有限公司（以下简称江苏建工集团）签订抵账协议，将涉案房屋抵账给江苏建工集团，并按照协议的要求根据江苏建工集团的指示将涉案房屋落户至裴丽名下。抵账协议签订后，视为涉案房屋已经支付了全部的购房款，至于案外人江苏建工集团如何向他人收取费用我公司不干涉也不知情。涉案房屋在2018年就与裴丽签订了商品房买卖合同，而且也向裴丽交付使用，所以希望依法支持裴丽的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2020年7月1日，本院作出（2020）鲁0112财保136号民事裁定，裁定查封佰邦置业公司开发的、坐落于济南市历城区北园大街37号济南第三粮库片区旧城改造B地块（鹊华天禧苑）*号的房屋（以下简称涉案房屋），保全金额78.8万元，查封期限三年。查封期限2020年7月8日至2023年7月7日止，并于2020年7月8日向济南市自然资源和规划局送达协助执行通知书。2020年9月28日，本院作出（2020）鲁0112民初5240号民事判决，判决：“一、景利与山东佰邦置业有限公司于2018年10月11日签订的《鹊华天禧苑商品房定房合同》（编号0000432）于2020年8月7日解除；二、山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还景利购房款614147元；三、山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付景利以614147元为基数，自2018年10月26日起至实际给付之日止按年利率6%计算的利息损失；四、驳回景利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5841元，由山东佰邦置业有限公司负担5291元，景利负担550元；财产保全费4460元，由山东佰邦置业有限公司负担3911元，景利负担549元。”景利不服上述判决提起上诉，山东省济南市中级人民法院于2020年11月30日作出（2020）鲁01民终12970号民事判决，判决：“一、维持济南市历城区人民法院（2020）鲁0112民初5240号民事判决；二、被上诉人山东佰邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人景利8万元团购费损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5841元，由被上诉人山东佰邦置业有限公司5618元，由上诉人景利负担223元；财产保全费4460元，由被上诉人山东佰邦置业有限公司负担4290元，景利负担170元。二审案件受理费1800元，由被上诉人山东佰邦置业有限公司负担。”景利已向本院申请强制执行，本院以（2021）鲁0112执703号立案执行。案外人裴丽因本院查封佰邦置业公司名下的涉案房屋向本院提出书面异议，本院审查后，作出（2020）鲁0112执异408号执行裁定，裁定驳回裴丽的异议。裴丽不服该裁定，遂提起本案诉讼。涉案房屋的房屋权属信息载明，所有权人裴丽，房屋坐落：历城区北园大街37号鹊华天禧苑*，权属状态：已网签合同，于2020年7月15日登记，查封情况为：查封单位济南市历城区人民法院，查封期限自2020年7月8日起至2023年7月7日止；查封单位济南市历城区人民法院，查封期限自2020年8月14日起至2023年8月13日止。涉案房屋现仍登记在佰邦置业公司名下，未办理不动产变更登记手续。2016年12月26日，佰邦置业公司（甲方）与山东新汇福投资有限公司（乙方）（以下简称新汇福公司）、江苏建工集团（丙方）达成《抵账协议书》，约定乙方与丙方于2011年6月份签订了波菲历景项目《建设工程施工合同》，截止到2016年7月12日前乙方财务付款合计81459695.01元，江苏建工集团预估结算值为9500万元。经甲、乙、丙三方协商一致，就抵账事宜达成如下协议：甲方同意将其开发的包括涉案房屋在内的5套房屋作价5742581元抵账给丙方，用以抵销乙方应付丙方5742581元的欠款；甲方在协议生效后5日内与丙方或丙方指定人员签订商品房买卖合同；甲方与丙方或丙方指定人员签订上述合同后，乙方对丙方的债务5742581元视为已经清偿。上述抵账协议签订后，佰邦置业公司基于江苏建工集团的指示，针对涉案房屋与裴丽于2018年10月25日签订了商品房买卖合同，并于2020年7月15日办理了网签登记，同时又签订了用于网签的商品房买卖合同。裴丽提交江苏建工集团于2021年3月26日出具的收款证明，证明裴丽已履行了上述房款的支付义务。该收款证明内容为“兹证明裴娟已按照公司要求将其代裴丽购买的抵账房屋（坐落于历城区北园大街37号鹊华天禧苑*）的购房款支付至公司指定个人账户，特此证明。”庭审中，裴丽与佰邦置业公司均认可涉案房屋是2018年10月25日交付，裴丽实际于2018年12月份入住。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案的争议焦点为裴丽对本院查封的涉案房屋是否享有足以排除财产保全措施的民事权益。裴丽主张佰邦置业公司基于抵账协议，已经与其就涉案房屋签订了商品房买卖合同，该案应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定进行处理。本院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条规范的目的意欲保护的权益是真实的买受人基于购买不动产的目的而成立的合法有效的买卖合同关系，保护的是真实不动产买受人对该不动产享有的物权期待权。本案中，佰邦置业公司将涉案房屋抵账给江苏建工集团，江苏建工集团的本意系用涉案房屋折抵新汇福公司欠江苏建工集团其他工程的款项，并非实际购买涉案房屋，江苏建工集团不属于前述法律规定的买受人，本案不能参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定处理。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。上述法律规定的实质是建筑工程的承包人就所承包的工程项目享有建设工程价款优先受偿权，本案中，江苏建工集团并非涉案抵账房屋所涉及的建设工程的承包人，佰邦置业公司与江苏建工集团签订的抵账协议并非基于佰邦置业公司欠付江苏建工集团涉案房屋所涉及的工程款而签订，实为佰邦置业公司以其开发的包括涉案房屋在内的5套房屋作价5742581元用于抵销第三方新汇福公司应付江苏建工集团的欠款，故江苏建工集团基于抵账协议对佰邦置业公司享有的债权并非上述法律规定的建设工程价款，不享有优于其他权利的优先受偿权。佰邦置业公司将涉案房屋抵账给江苏建工集团，与江苏建工集团指定的人员裴丽签订商品房买卖合同，实际是裴丽向江苏建工集团购买涉案房屋。综上，裴丽对本院查封的涉案房屋不享有足以排除财产保全措施的民事权益，其请求解除对涉案房屋查封的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告裴丽的全部诉讼请求。案件受理费13922元，由原告裴丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  周继贤人民陪审员  李清怡人民陪审员  董 芳二〇二一年六月三十日法官 助理  梁红敏书 记 员  陈 萌