湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0104民初4773号原告（反诉被告）：湖南兴文物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道咸嘉湖西路119号吉顺美苑6栋703房。法定代表人：朱飞，公司经理。委托诉讼代理人：姚玲，女，该单位法务。委托诉讼代理人：毛进祥，男，该单位员工。被告（反诉原告）：周胜利，男，1979年4月11日出生，汉族，住湖南省宁乡县。原告（反诉被告）湖南兴文物业管理有限公司与被告周胜利（反诉原告）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）湖南兴文物业管理有限公司的委托诉讼代理人姚玲、毛进祥，被告（反诉原告）周胜利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）湖南兴文物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费6635元、违约金1021元，共计7656元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为谷山庭苑小区7-1301房业主，建筑面积89.54平方米。原告与被告签订了《物业管理服务协议》，约定由原告为该小区提供物业服务，物业费单价为1.3元。合同签订后，原告积极履行了约定的权利义务，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2015年7月1日起停止交纳物业费，截至2020年3月30日，欠费月数为57个月，共计欠费6635元，违约金部分原告请求1021元。经原告多次催缴，被告仍未交纳。现根据相关法律规定，特提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）周胜利辩称：第一，被告房间被盗是因为原告物业服务不到位，原告应当是24小时巡逻。原告的门禁卡现在还在被告手上。原告说被告不交物业服务费，是因为原告终止服务，所以被告才没有交物业费。门禁卡不装就是终止了服务。被告找原告多次，原告说没有和被告签订保安协议，被告说被告也没有和原告签署物业协议。且被告从2015年至今没有交物业服务费，是因为原告终止了对被告的服务，所以被告不应当交。原告从始至终，门禁卡至今没有装，原告是只收钱不服务。第二，被告的车停在里面受损，原告说与原告无关，也不在原告服务范围之内，停在小区内，还不是服务范围内吗。第三，出入人员没有登记，安全配套设施做没有到位，原告以种种手段收取业主的钱，以停车为由收钱。第四，办门禁卡为什么只有两个，多余的为什么要用钱买，办门禁卡起到了什么作用，生面孔都可以进入。被告作为一个业主，没有保护被告的权益，被告不可能支付物业费。第五，被告是2014年10月入住，当时被告交物业费是一整年交的，门禁卡一直未装，给业主带来了财产损失和人身安全。被告一直反映墙面渗水，原告一直推脱是开发商的责任。被告多次向原告经理反映，曾还上门反映一直未解决，且可以去看现场。第六，物业公司的物业服务应是三级标准服务，请问物业公司有无做到三级标准，原告安全设施不到位，导致给自己和业主带来财产损失，原告提供证据说他们物业24小巡逻，但只拍了一个保安的照片，但是没有载明准确的时间。被告（反诉原告）周胜利向本院提出反诉请求：1、请求法院判令原告赔偿被告的被盗损失，36.8克黄金，折人民币17664元；2、判令原告赔偿汽车损失3000元。事实与理由：因原告没有按照相关物业服务合同三级标准进行服务，停止对小区楼栋单元门禁的安装，给盗贼可乘之机，给公安造成破案困难，使被告家庭财产被盗数万元，被告已向派出所报案。被告的小车停放在物业服务管理区域内，被人划坏，前玻璃被冰块砸烂，以上情况都是服务达不到标准造成的。原告（反诉被告）湖南兴文物业管理有限公司辩称：关于被盗损失：1、被告家中被盗与本案争议事项不属于同一法律关系，家中被盗属于刑事案件，而本案属于民事案件；2、被告没有提交充分有效的证据证明其经济损失为17664元，该盗窃案件并未查实，在仅有的接报案回执无其他证据相印证的前提下，无法证实报案内容即财产损失的客观真实性。此外，报案记录载明报案人为朱龙华，无证据显示被告是报案记录所载被盗财务的所有权人；3、被告拖欠物业费的时间是2015年7月1日，而其主张的盗窃案件发生在2019年3月7日。由此可见，被告拖欠物业费与发生盗窃之间不存在任何因果关系。4、《物业管理条例》第四十七条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。”原告作为物业服务的提供者，在安全防范上的主责主要是公共区域，对业主私人物品并无保管责任，私人住宅的人身、财产安全责任主要应由房屋使用人负责。原告收的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，仅需履行一般安保义务，不应扩大为对全体业主人身、财产的保管义务。5、楼栋门禁与犯罪份子入室盗窃并无直接因果关系，物业公司对业主加重被盗致损并无过错，门禁系统自开发商交房时便不是正常使用状态。关于汽车损失：1、汽车被划坏属于第三人造成的侵权，与本案不是同一法律关系，损失应由相应的侵权人承担，物业公司并没有对其实施侵权行为，不应承担相应损失。2、双方之间仅存在物业服务合同关系，不存在车辆保管合同关系，原告对被告的汽车不负有保管义务，况且被告从未向原告缴纳过停车服务费。3、《谷山庭苑临时管理规约》第八条明确约定物业公司在物业管理区域内不存在人身、财产的保管或保险关系，业主和物业使用人应自行购买相应保险。4、无证据证明被告汽车受损情况及实际遭受损失金额。综上，被告提出的反诉请求没有事实依据和法律依据，应当全部予以驳回。经审理查明：被告周胜利受让谷山庭苑小区7栋1301房，并自2014年居住至今，该房屋建筑面积89.54平方米。2011年3月22日，长沙谷山源房地产开发有限公司（甲方）与原告湖南兴文物业管理有限公司（乙方）（曾用名“湖南葆力物业管理有限公司”）签订《谷山庭苑前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对谷山庭苑提供前期物业管理服务事宜，合同期限自2011年3月22日起至谷山庭苑项目开发完成并成立业主委员会签订新的物业管理服务合同时止，高层住宅物业费按1.3元/月/平方米收取，业主应于每月10日前向乙方交纳当月物业服务费用，次月1日起欠缴物业费按逾期处理，按约定标准计算滞纳金。合同签订后，原告向被告提供了物业管理服务，被告自2015年7月1日未缴物业费。原告催缴无果，诉至本院。另查明，被告房屋在质保期内漏水，在问题未解决的情况下，原告未进一步与开发商联系。被告所在楼栋一直未安装门禁。以上事实，有《装饰装修管理服务协议》《装修工人临时出入证申请表》《长沙市谷山庭苑一、二区项目成立业主大会申请人签名表》《谷山庭苑前期物业服务合同》《谷山庭苑前期物业服务合同补充协议》、物业服务工作记录、催缴截图、《谷山庭苑一期房屋漏水需维修表2017年12月10日止》及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为：被告周胜利受让涉案房屋，并一直居住至今，原告湖南兴文物业管理有限公司与长沙谷山源房地产开发有限公司签订的《谷山庭苑前期物业服务合同》《谷山庭苑前期物业服务合同补充协议》，对被告具有约束力。被告未及时缴纳物业费，依约应承担相应的违约责任。但考虑到原告对被告反映的漏水问题未尽到与开发商积极沟通的义务，且未安装保障业主人身及财产安全的门禁设施，原告的物业服务存在一定瑕疵，现原告主张被告支付2015年7月1日至2020年3月30日物业费，本院酌定被告按应缴部分的80%予以支付，即被告应向原告支付物业费5308元[（89.54平方米×1.3元/月/平方米×57个月）×80%]，对原告的诉请在上述范围内予以支持。对原告关于违约金的诉讼请求不予支持。被告辩称原告提供的物业服务不到位，理由成立，予以采纳。关于反诉，被告并无充分证据证明损失的实际金额，且原告对被告财产并无保管义务，对被告的损失亦不存在重大过错，故被告反诉原告赔偿损失，无法律依据，不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下:一、限被告（反诉原告）周胜利于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）湖南兴文物业管理有限公司支付物业费5308元；二、驳回原告（反诉被告）湖南兴文物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）周胜利的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，原告（反诉被告）湖南兴文物业管理有限公司负担10元，被告（反诉原告）周胜利负担15元，反诉受理费减半收取158元，由被告（反诉原告）周胜利负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  罗 琼二〇二一年六月十八日法官助理  陈 遥书 记 员  王紫薇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。