甘肃省成县人民法院民事判决书（2021）甘1221民初560号原告（申请执行人）：王某，男，汉族，高中文化，甘肃省清水县农民，住甘肃省天水市。        被告（案外人）：孙某，女，汉族，本科文化，甘肃省成县居民，住甘肃省成县。        被告（被执行人）：成县绿地房地产开发有限公司，住所地甘肃省成县城关镇李武村武坝二社。        法定代表人：武某，该公司董事长。        原告王某与被告孙某、成县绿地房地产开发有限公司（以下简称成县绿地公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某、被告孙某到庭参加诉讼，被告成县绿地公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        王某向本院提出诉讼请求：1．请求依法继续执行被告成县绿地公司名下位于××县房产；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告孙某提出执行异议的××县房产，系成县绿地公司于2014年7月24日抵押给原告的房产，并且抵押双方到成县房产管理所申请办理了在建工程抵押登记，该所登记后给原告颁发了《在建工程抵押登记证明》，原告对该抵押的房屋享有合法的抵押物权。被告孙某执行异议中称其于2015年6月与成县绿地公司签订商品房买卖合同，其仅支付了501700元的房款就入住了该房屋。根据《担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”。被告成县绿地公司转让抵押的该房屋未通知作为抵押权人的原告。因此，该转让行为无效，被告孙某未能取得物权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条一款规定“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”因此，原告的抵押权是优先权，被告孙某应当在其购买房屋的价值内清偿被执行人的债务，促使抵押权消灭后以便其取得所有权。对其造成的损失，其可以向被告成县绿地公司追偿。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。成县法院执行裁定书为了支持被告孙某的主张，错误地将该规定第二十八条和第二十九条合并适用，但既未考虑该两条规定是第二十七条规定之外的无设定抵押权的财产执行，也未考虑该两条规定均需签订合法有效的书面买卖合同，更未考虑第三人“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”、或者“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”、“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”等支持案外人执行异议主张的法定条件，被告孙某既未提供合同且其买卖合同即使存在也属无效，又未提供合法有效的支付购房款的凭据原件，仅凭被告孙某一面之词就裁定不予执行该房产违背法律规定。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请公正判决执行本案诉争房产。        孙某辩称，1．答辩人对执行标的物具有排除执行的民事权益且符合排除执行的法定条件。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，符合以下几种情形的，买受人对登记在被执行人名下的不动产具有排除执行的权利：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产的；（三）所购不动产系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（四）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十；（五）非因买受人自身原因未办理过户登记的。具体到本案中，答辩人与成县绿地公司于2015年7月1日签订了合法有效的商品房买卖合同，购买了位于××县的房产，答辩人于2015年6月19日支付10000元，2015年6月30日支付121700元，2015年7月1日支付370000元，三次付清全部房款共计501700元。成县绿地公司也已将上述房屋交付给答辩人，之后答辩人对该楼房进行装修并居住使用至今。答辩人装修入住至今各项费用按时交纳。签订完房屋买卖合同，双方约定由成县绿地公司负责办理过户手续，现该房屋虽未在房管所办理过户登记手续，并非答辩人自身原因，答辩人对此没有过错，答辩人对执行标的物的占有为合法占有。2．被答辩人起诉时引用的法律规定不能作为审理本案的法律依据。本案中，被答辩人起诉自身对执行标的物具有合法的抵押权的主要法律依据为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉的若干问题的解释》，原告引用的该部分司法解释中的部分规定与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中对同一事实的规定存在差异，而本案属于执行异议之诉，根据特别法优于一般法的原则，应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》。被答辩人在起诉中所引用的法律规定，在阐述法规内容时删减对自己不利的条文部分，优先适用对自身有利的法律规定，丧失了法律规定设定的原意，违反了法律适用的体系性，断章取义，不得作为审理案件的法律依据使用。3．成县人民法院（2021）甘1221执异4号执行裁定书是在充分查明案件事实的基础上依法作出，程序合法，适用法律正确，证据充分，不存在被答辩人在起诉状中陈述的适用法律错误的情形。综上，答辩人请求人民法院驳回原告的诉讼请求。        成县绿地公司未答辩，亦未向法庭提交证据。        本院组织当事人进行了证据交换和质证。对以下证据，原告王某、被告孙某均无异议，本院予以确认并在卷佐证：1．原告所举的第一组证据：原告身份证复印件。证明：原告诉讼主体适格。2．原告所举的第二组证据：2014年7月24日的《在建工程抵押登记证明》和《房地产抵押申请表》。证明：2014年7月24日原告王某对1301号等九套房子在成县房产管理所申请办理了在建工程抵押登记。3．原告所举的第三组证据：成县人民法院（2021）甘1221执异4号执行裁定书。证明：原告在申请执行时，案外人孙某申请执行异议，成县人民法院支持了被告孙某的执行异议，法院对1301号房产解除了查封。4．原告所举的第四组证据：借款协议复印件一份。证明：2014年7月24日原告和成县绿地公司的董事长夫妇武义国和南海燕协商，成县绿地公司向原告借款300万元的事实。5．原告所举的第五组证据：（2016）甘1221民初222号民事调解书。证明：原告王某给成县绿地公司借款300万，成县绿地公司未偿还借款后，王某于2016年向成县法院起诉，并进行调解处理的情况。由被告成县绿地公司偿还原告本金300万元，如果按时还了就不要利息，如果不按时归还就承担利息174万元。后面成县绿地公司违约，成县绿地公司向我偿还本金和利息共计474万元。6．被告所举的第一组证据：被告身份证复印件。证明：被告诉讼主体适格。7．原告所举的第二组证据：购买成县绿地公司的1301号房屋的缴款票据3张、转账凭条1张（共计501700元）、商品房买卖合同一份。证明：被告孙某与成县绿地公司签订了房屋买卖合同，购买成县滨河佳园商住楼1单元1301号房屋，房款已经交清，房屋应归孙某使用。8．原告所举的第三组证据：物业费票据6张。证明：从商品房买卖合同签订之后，成县绿地公司交付给孙某，孙某开始装修、实际居住1单元1301号房屋，并向物业公司每年按时交纳物业费。9．原告所举的第四组证据：成县人民法院（2021）甘1221执异4号执行裁定书。证明：成县人民法院支持了孙某的执行异议，法院对1301号房产进行了解封。        本院经审理认定事实如下：2014年7月24日，被告成县绿地公司作为借款人与出借人王某签订了《借款协议》，约定借款金额为3000000元，借款期限为6个月，月利率为3％，按月结息，约定以成县绿地公司开发建设的位于成县滨河佳园商住楼的0802、1002、1202、1502、2002、0801、1301、1701、2301号共九套房屋对该笔借款作抵押担保，并于当日在成县房产管理所办理了在建工程抵押登记。因被告绿地公司未按期限偿还借款，2016年4月12日王某将成县绿地公司诉至本院，请求归还借款本金3000000元及利息720000元，本院于2017年12月28日作出（2016）甘1221民初222号民事调解书，协议内容为：一、由被告成县绿地房地产开发有限公司于2018年1月31日前向原告清偿借款本金3000000元，承担原告的律师代理费150000元，承担原告支付的诉讼保全费5000元，共计3155000元；二、如被告不能按期支付上述费用，除继续支付上述款项外，另行向原告支付从2015年8月1日至2017年12月31日期间的利息1740000元；三、双方当事人再无其他争议。后被告未按约定归还借款本金及利息，原告依该调解书申请强制执行，本院在对（2016）甘1221民初222号民事调解书执行过程中，于2020年11月19日查封了位于××县的案涉房产，查封期限三年，自2020年11月19日起至2023年11月18日止，案外人孙某向本院书面提出异议。2021年1月15日，成县人民法院作出（2021）甘1221执异4号执行裁定书，裁定案外人孙某异议理由成立，解除对位于××县房产的查封。申请执行人王某不服该裁定，向本院提起申请执行人执行异议之诉。        另查明，被告孙某于2015年7月1日与成县绿地公司签订《商品房买卖合同》，购买成县绿地公司开发的的位××县商品房，总价款为501700元。孙某于2015年6月19日支付10000元，2015年6月30日支付121700元，2015年7月1日支付370000元，三次共计向被告成县绿地公司支付购房款501700元。成县绿地公司将案涉1301号房屋交付给孙某。孙某于2015年开始装修案涉1301号房屋，于2015年12月开始居住至今。2015年7月1日开始，孙某向成县国龙物业管理有限公司交纳物业费。现1301号房屋未办理《房屋所有权证》。2021年5月31日，成县房产管理所出具《个人住房情况证明》，内容为：经查询该所个人住房信息系统，孙某在成县辖区内无房产登记信息。        本院认为，本案的争议焦点为孙某就涉案房屋是否享有民事权益，是否足以排除王某依据抵押权而申请的强制执行。本院对此分析如下：关于孙某对涉案房屋所享有的权利。《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第二百一十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”本案中，孙某与成县绿地公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定的情形，该合同合法有效。依据该合同的履行情况，成县绿地公司未将涉案房屋过户登记在孙某名下，故孙某对房屋尚不享有物权所有权。但基于合法有效的《商品房买卖合同》，孙某对于其取得该房屋的所有权有合法正当的期待利益，因此，孙某依据《商品房买卖合同》享有债权请求权和所有权期待权利。        关于孙某对涉案房屋享有的民事权益是否足以排除强制执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余的价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，首先，孙某与成县绿地公司签订《商品房买卖合同》的时间为2015年7月1日，而本院依王某的申请查封涉案房屋的时间为2020年11月19日，孙某与成县绿地公司在本院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；其次，就孙某提交的证据显示，自2015年7月起孙某已经占有涉案房屋；再次，根据本案现有证据，在孙某与成县绿地公司签订《商品房买卖合同》后，孙某就已经向成县绿地公司支付了涉案房屋的全部价款，并由成县绿地公司向孙某开具全额收据，就本案查明事实，涉案房屋未能办理过户登记并非孙某自身原因导致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，孙某作为涉案房屋的买受人，其对涉案房屋享有的民事权益足以排除强制执行，本院执行裁定书裁定解除对涉案房屋的执行并无不当，不存在依法应当继续执行的情形。被告成县绿地公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，既未提交书面答辩意见，亦未提交证据，应视为其对相应权利的放弃，对此产生的法律后果应由其自行承担。综上所述，王某要求继续执行涉案房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：        驳回王某的诉讼请求。        案件受理费100元，由王某负担。        如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陇南市中级人民法院。        审判长    王斌生人民陪审员    孟志强人民陪审员    李瑞二〇二一年六月二十四日法官助理     郑永婷书记员    许亚峰