北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初20918号原告：刘树兰，女，1931年5月28日出生，汉族，退休，住北京市西城区。委托诉讼代理人：吴秀英，女，系刘树兰之女。被告：刘金玲，女，1988年1月16日出生，汉族，中国海关出版社有限公司员工，住北京市大兴区。原告刘树兰诉被告刘金玲房屋买卖合同纠纷一案,本院于立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘树兰，被告刘金玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘树兰向本院提出诉讼请求：1.请求判令刘金玲支付刘树兰逾期办理房屋权属转移登记手续违约金39512.5元；2.请求判令本案诉讼费由刘金玲承担。事实与理由：一、2019年11月12日，刘树兰与刘金玲签订位于北京市大兴区鹿圈路2号院7号楼7层704号房屋买卖合同，总价款为2725000元，其中贷款为1040000元，买卖双方同意合同签署后70日内办理房屋权属转移登记手续，由于刘金玲问题未按合同约定履行房屋权属转移登记手续，直至2020年2月20日完成房屋权属转移登记手续，逾期29天，按照合同约定：双方任何一方逾期履行合同约定义务的，每逾期一日，违约金应按日计算向守约方支付房屋交易总价的万分之五的违约金，共计39512.5元。二、办理房屋权属转移登记手续后，刘金玲以疫情不准进入小区为由未及时配合银行进行房屋核验，后经刘树兰与小区物业核实，物业答复：出示健康码登记可以进入小区，刘树兰把情况反馈银行工作人员后，银行工作人员核实后，催促刘金玲配合完成房屋核验，直到2020年4月1日才收到发放贷款，逾期10余天，按合同约定日万分之五的逾期违约金，共计5200元。被告刘金玲辩称，刘金玲并非有意违反与刘树兰签订的房屋买卖合同，而是刘树兰的原因造成了合同项下的贷款申请事宜的事实进度延误、以及由于不可抗力的因素导致合同不能及时履行，因此刘金玲不应承担违约责任。一、刘树兰于2019年11月12日与刘金玲签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方签订合同后按约办理贷款事宜，2019年12月19日在与北京银行进行面签的过程中被告知，若刘金玲想贷款，需要刘树兰配合出具其配偶死亡证明。房屋中介立即与刘树兰联系，刘树兰在其配偶死亡后一直未办理死亡证明，故无法提供配偶死亡证明，而刘树兰配偶死亡证明是刘金玲申请大多数银行贷款必需的要件。刘树兰此行为违反了买卖合同第五条约定“出卖人承诺并保证，其提供的、与交易房屋相关的信息真实、准确、完整”也正是因刘金玲未提供交易房屋相关的真实、准确、完整信息导致中介方在不知情的情况下选择了北京银行申请贷款，并首次面签失败。二、因刘树兰无法提供配偶死亡证明的行为导致刘金玲无法选择房屋买卖过程中常见的银行进行贷款申请，经过中介多方打听核实，花旗银行可以在刘树兰配偶死亡证明缺失的情况下为其办理贷款，但因其是外资银行，申请贷款手续与国内银行流程不同，故刘金玲重新准备贷款手续于2020年1月9日再次接受房屋销售中介安排进行银行贷款申请手续的确认，并积极跟进整个购房流程。三、2020年1月新冠肺炎疫情爆发，按照北京市政府公告各单位延迟上班，刘金玲被迫推迟于2020年2月16日前往花旗银行办理贷款合同签字确认。四、北京市大兴区建设委员会恢复办公后限流限号，导致刘树兰与刘金玲最终于2020年2月20日排队过户。五、刘金玲一致积极配合中介及银行办理房屋权属转移登记手续，但由于疫情原因小区管控严格房屋评估公司需提供身份证、工作证、健康码以及行动轨迹方可进入小区，房屋评估公司一直未能提供，最后协商于3月28日才进行视频评估房屋。综上，刘树兰在房屋买卖合同签订时并未明确告知其无法提供配偶死亡证明这一与房屋交易密切相关的信息，导致刘金玲在申请银行贷款时无法按照原有计划进行。更改贷款计划后又遭遇新冠疫情爆发的不可抗力因素，导致银行贷款确认及房屋过户日期均被迫延迟，故刘金玲未按照约定时间与刘树兰办理房屋过户手续并非故意为之，因此不应承担违约责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月12日，刘树兰（出卖人）与刘金玲（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定如下：第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋坐落于大兴区鹿圈路2号院7号楼7层704（以下简称涉案房屋）。（二）该房屋规划设计用途为住宅。第二条房屋权属情况：该不动产权证书/房屋所有权证证号为XXXXX号。第三条房屋特殊情况：（一）出卖人陈述并保证：该房屋无任何权利限制情况。第四条成交价格及付款方式：（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格2600000。（二）经买卖双方协商一致，该房屋家具家电、装饰装修以及配套设施设备等作价为125000元。（三）买卖双方协商一致同意采取第2种交易方式。第四条成交价格及付款方式2.买受人申请贷款交易（即贷款交易）：买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人向银行申办购房贷款，拟贷款金额为1040000元。买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前，买受人应取得批贷函件，并付清贷款外的购房款（补充协议对具体付款方式自己期限另有约定的，以补充协议的约定为准）。买受人因自身原因未获得贷款机构批贷的，双方同意按照第（2）种方式解决：（2）买受人另行向其他贷款机构（银行、公积金管理中心或金融机构）申请贷款，至贷款批准，期间已发生的及可能发生的各种费用由买受人承担；但若在买受人另行向其他贷款机构申请贷款且提交了全部贷款资料后10日内，相关贷款机构仍未批贷或批贷额度小于买受人拟贷款金额的，买受人应自行筹齐剩余购房款并支付给出卖人。第六条房屋权属转移登记：买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后70日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理税费缴纳及房屋权属转移登记手续。《补充协议》约定如下：第二条关于房屋交易具体事宜的约定：（一）定金事宜：甲乙双方同意，本次交易的定金总金额为100000元。1.乙方应于2019年11月12日向甲方支付第一笔定金30000元。2、乙方应于2019年11月13日向甲方支付剩余定金70000元。……（三）除定金及物业交割保证金外的购房款的支付：甲乙双方同意，按照第2种方式履行。2、乙方需申请购房贷款以支付购房款的（即贷款购房方式），则：（1）甲方因按贷款机构的要求（或接到丙方的评估通知后五日内），配合评估公司对房屋进行评估。（2）甲乙双方应于网签后3日内共同前往贷款机构办理贷款申请及网签等相关手续。（3）乙方应于银行面签当日，将贷款外的第一笔购房款200000元支付给甲方；（4）乙方应于过户当日，将除贷款外的第一笔购房款1385000元支付给甲方。（四）权属转移登记事宜：甲乙双方同意，按以下第4项约定办理权属转移登记手续：4、2020年1月22日前，甲乙双方共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。第三条违约责任：（一）甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价的万分之五的逾期违约金。其中《房屋买卖流程图》显示贷款购房参考流程依次为：买卖双方需配合办理房屋核验和购房资质审核；房屋核验及购房资质审核通过；签署买卖合同；网签；贷款；面签、评估、批贷；缴税、房屋及物业核验；资金监管；过户、交房；抵押登记；房款；结案。经查，吴秀英代理刘树兰办理涉案房屋出售事宜。2019年11月28日，吴秀英通过微信向房屋中介公司员工“小崔（崔恩重）”发送了《居民死亡殡葬证》照片以及《（2017）京0102民特2518号民事裁定书》照片。2019年12月16日，中介人员在房屋买卖微信群中告知银行面签所需材料。2019年12月19日，吴秀英、刘金玲前往北京银行办理贷款面签事宜，未能成功。2019年12月26日，吴秀英向小崔发送微信：“小崔，我跟别的中介那儿打听了之后，别的中介也说到特殊，遇上外资银行和邮政储蓄银行的配偶去世都不要什么，那个一公证那个说的都可以直接贷款那个，你那天不说你们店长也说了吗？最好说的让他想想这个办法去找找个汇丰银行或邮政储蓄银行去，这样就都省得麻烦了，完了也不用耽误那么长时间了。”2020年1月7日，小崔向吴秀英发送微信称：“姐你那个预过了，就是那个外资银行那儿，然后面签呢，不需要您去，客户去就行了，约的是这周四您就不用出面儿了。”吴秀英回复：“好的。”2020年1月9日，刘金玲办理了花旗银行贷款面签手续。2020年1月16日，吴秀英向中介公司“吕伟”发送微信：“吕伟，就是那个客户什么时候去那个银行面签的呀？是上周四嘛，他是周二这个周二的下午三四点钟给我联系，他说的他星期三就出差了，星期五要让我那个就是见个面儿说那个签字那些东西，他到现在也没跟我说，今天定时间，他到现在也没跟我联系呢，你这个有时间限制吗？”，吕伟回复：“上周”。当天，小崔回复吴秀英：“姐刚才我问了，然后他给我回信息了，他现在还在出差，然后没回来，他周六肯定能到北京，但是什么时间到他也不确定，就是看看周六要是早到北京呢，就是他会跟您联系，要不然就周日，反正周末肯定会跟您联系。”2020年1月19日，吴秀英称：“那个外资银行要求那个首付款监管，所以那个把那20万的又给他转回打回去了，他又转到我妈那个账户上了，听说那个年前就可以去过户了。”小崔回复：“是这样的，那个我也问了年前如果要是能加急进去的话，能拿到号儿的情况下就是22号或者23号，具体哪天现在还没定呢。”2020年1月20日，小崔告知吴秀英于2020年1月22日办理涉案房屋过户和交接事宜。2020年1月21日，吴秀英问：“小崔，明天还去不去了”，小崔回复：“明天够呛了，估计得年后了，因为他那个银行贷款那块儿又出现了问题了。他得倒一下账”，吴秀英称：“哎呀，这个账怎么又出问题了呢？他那个不都存着了吗？春天他那开开户行了吗？”，小崔回复：“存进来是存进来了，他说那个那笔钱呀，银行查出来说是他父亲给他存进去的，然后呢，银行那块儿就是说必须要让他自己存进去，就是这笔首付款呢，要是自己的。现在正在倒账呢，一天能倒500000元。”2020年2月18日，刘金玲支付了购房首付款。2020年3月17日，吴秀英问花旗银行工作人员赵婷：“你好，我问一下，客户贷款所有程序都完成了吗？大概什么时候贷款能到账，到账通知我吗？”，赵婷回复：“现在因为疫情期间评估公司无法上门看房”，吴秀英称：“可以上门看房了吧，由业主带着就行”“进小区登记就可以了”，赵婷回复：“近期一直在跟客户沟通这个事，说还不行，更严了”，吴秀英称：“我跟小区说一下”，后回复：“你好，我刚才给那个中信小区打电话了，人那个物业的说的啊，那个可以说那个他说得有出入证儿，开始我跟他说了，没有出入证，我们做一个登记不就行了吗？后来他说这个得出示一下，就是这个人的工作证和身份证，还有一个就是他30天的行程30天行程啊，给它时移动的，还有那个连同的都可以发一个那个代码儿过去人家就给回复了，就你给回复一下，这30天你有没有出过京你的行程。”吴秀英向赵婷发送了涉案房屋所在小区张贴公告，赵婷回复：“收到，我问了一下，跟您说的一样，我联系一下客户，谢谢”，吴秀英回复：“客户不想请假，什么事都在拖，谢谢你啦”，赵婷回复：“好的，别客气，我也挺着急的.”刘金玲向本院提交了微信聊天记录截图、疫情防控通知、房屋中介人员谭影及崔恩重书面证言，欲证明其一直积极推进房屋评估并按照银行要求办理贷款，因刘树兰无法提供死亡证明、公证文件以及新冠疫情造成不可抗力导致办理贷款延期。微信聊天记录截图显示：2020年1月13日，刘金玲向花旗银行负责贷款人员赵婷发送微信问：“请问办卡的事情约好了吗？”，赵婷回复：“周三上午10点您方便吗？”、“网签电子版您签字了吗？”，刘金玲回复：“明天中午可以吗？”、“签了吧”，刘金玲又问：“明天能签合同吗”，赵婷回复：“好的，签不了，合同出不来”，刘金玲问：“那什么时候能签呀”2020年2月3日，刘金玲问：“你们什么时候上班呀？”，赵婷回复：“2.10上班”、“您这边的钱都转出去了吧？你看看转账记录都显示了吗?现在余额是多少？”，刘金玲回复：“大年初一就都转出去了显示为零”，赵婷回复：“好的，那今天就开始往账户里转吧，转完告诉我”，刘金玲回复：“好的”2020年2月11日，赵婷问：“这次是转了126万吗？”，刘金玲回复：“是的”，赵婷称：“好的”、“预计周五或下周一签”2020年2月13日，刘金玲问：“今天能确定时间了吗？”，赵婷回复：“下周一签合同”2020年3月16日，刘金玲问赵婷：“约的大概什么时候评估呀”，刘金玲回复：“现在是评估公司不去，视频评估没批下来”、“您看看您能不能跟小区那边儿协商一下，让评估公司去看房呀，就是走正常的程序让那个进去。”刘树兰认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，并称其于2019年11月28日便向中介公司提供了其配偶死亡证明及公证文件，在花旗银行面签后，有单据需要刘金玲提供给刘树兰签字，但刘金玲一直未联系，直至2020年1月14日刘金玲才就签字事宜联系刘树兰，此后刘金玲称其需出差，直至2020年1月20日才联系刘树兰签完字。对此，刘金玲称其于2020年1月13日催促花旗银行办卡后，2020年1月14日开始存钱，2020年1月17日备足首付款，但花旗银行要求所有款项必须由本人账户转入本人卡内，需一笔一笔倒账。谭影、崔恩重书面证言载明：“大兴区鹿圈路2号院7号楼704室的房屋买卖过程中，买方刘金玲和卖方刘树兰于2019年12月19日与北京银行面签办理贷款事宜，由于卖方刘树兰不能提供其配偶死亡证明及公证文件，国内银行无法办理贷款。经过多方咨询了解到，外资银行办理购房贷款时无需提供配偶死亡证明及公证文件，因而最终确定选择花旗银行办理贷款事宜。经房屋中介联系，2020年1月9日，买方刘金玲与花旗银行办理贷款面签事宜。至此，买方办理银行贷款面签的时间推后21天。本房屋中介公司门店在办理房屋买卖贷款事宜的交易中，由于卖方不能提供配偶死亡证明及公证文件导致国内银行无法办理继而转向外资银行的情况尚属首例，属于特殊情况，因此，导致过户手续办理整体延后。另外，1月23日新冠疫情爆发，过户办理受到防疫管制的影响，最终过户手续于2020年2月20日完成办理。”刘树兰对该证据真实性认可，但不认可证明目的，并称其与崔恩重电话沟通，崔恩重称刘金玲强行要求房屋中介公司签字盖章，无奈房屋中介公司员工签了字但未盖章。刘金玲还提交了花旗银行账户交易流水，欲证明其一直按照花旗银行要求进行网银操作并凑齐首付款。刘金玲称其于2020年1月22日已备齐130余万元首付款准备支付给刘树兰，但由于疫情爆发，中介公司未能预约到大兴区房管局房屋过户时间，故未让其支付首付款。对此，刘树兰认可该证据的真实性，但不认可证明目的，并称合同约定刘金玲应于办理转移手续当天即2020年1月21日支付购房首付款，但刘金玲于2020年2月19日晚才向其支付首付款。2020年2月20日，刘树兰、刘金玲办理了涉案房屋产权过户登记手续。当日，刘树兰将涉案房屋钥匙交于刘金玲。另查，2020年1月，我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称：疫情）这一突发公共卫生事件，政府相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。刘树兰与刘金玲于2019年11月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当依约履行。双方约定于合同签署后70日内，即2020年1月22日前向税务部门及房屋权属登记部门申请办理税费缴纳及房屋权属转移登记手续，双方实际于2020年2月20日办理产权过户登记手续，确晚于合同约定日期。但根据审理查明的事实，2019年12月16日，中介人员通过微信告知双方银行面签所需材料；2019年12月19日，双方办理北京银行贷款面签事宜，但因刘树兰无法提供北京银行要求的配偶死亡证明或公证文件导致面签失败。同时，因此原因，刘金玲不得不选择通过花旗银行办理贷款事宜，2020年1月9日，刘金玲办理花旗银行面签，此后，刘金玲按照花旗银行要求筹集资金，并多次询问催促赵婷贷款办理进度。根据房屋买卖交易习惯，房屋买卖流程繁杂，双方签订合同后需经网签、面签、评估、批贷、支付首付款、缴税等程序后，方可办理产权过户登记手续，且整个交易流程亦受中介公司、贷款银行等因素影响。刘树兰称刘金玲因银行贷款、外地出差、资金筹集因素导致过户登记迟延办理应承担违约责任，但纵览交易流程及合同履行情况，刘金玲并未拖延办理，亦不存在过错。并且，双方交易期间新冠疫情爆发，结合北京地区疫情防控措施，疫情给银行贷款办理、产权过户登记等产生一定影响。因此，刘树兰未提交充分证据证明房屋买卖手续办理延迟可归责于刘金玲，其应承担举证不足的不利后果，故刘树兰的该项主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回刘树兰的全部诉讼请求。案件受理费459元，由刘树兰负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李运普二〇二一年六月二十八日书记员  张瑞瑞