河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1102民初1903号原告：刘书霞，女，汉族，1970年2月15日出生，住河南省禹州市。委托诉讼代理人：刘玉吉，女，汉族，1966年4月29日出生，住漯河市源汇区。被告：何记辉，男，汉族，1978年6月24日出生，住漯河市源汇区。原告刘书霞与被告何记辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘书霞及其委托诉讼代理人刘玉吉、被告何记辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘书霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除刘书霞与何记辉签订的房屋租赁合同；2.判令何记辉退回刘书霞所交的房租16000元和押金2000元；3.本案诉讼费由何记辉承担。事实与理由：2021年3月23日，刘书霞看到何记辉出租房屋，就与何记辉协商租赁位于五一路与××交叉口南××门面房，租金一年32000元，先交半年16000元。由于房屋内没有卫生间，需要打开后门解决，并交2000元押金，3月24日开始动工，居委会工作人员出来阻止，经询问邻居才知道，上一家租户也是因为没有厕所不能正常排污才退的房。何记辉隐瞒实情，让刘书霞打后门，造成房屋不能正常使用。3月25日至今一直协商退房，何记辉拒不退还房租，并让刘书霞再找一家才退房租。房屋租赁合同上约定有不能转租，刘书霞无义务找下一家租房人。何记辉辩称，刘书霞在租房时就知道房屋内没有厕所，房子能正常使用，不是因为出租人原因导致合同不能履行，所以不同意解除合同，不同意退还房租。经审理查明，2021年3月24日，刘书霞为经营棋牌室及养生会所与何记辉协商房屋租赁事宜。当天，刘书霞向何记辉支付2021年4月1日至9月30日的房屋租金16000元，何记辉出具了收条并将案渉房屋交付给刘书霞。因案渉房屋内无卫生间，刘书霞需要对房屋改造开通一后门方便如厕，刘书霞又向何记辉支付水电后门押金2000元，何记辉出具了押金条。当天，何记辉作为甲方（出租方），刘书霞作为乙方（承租方），双方共同签订落款日期为2021年4月1日的《房屋租赁合同》一份。合同约定：一、房屋基本情况：甲方将所出租的房屋位于漯河市源汇区，面积约80平方，共计2层，出租于承租方使用。二、租赁期限及费用：租赁期限暂定为2年，自2021年4月1日起，至2023年3月31日止，租金为：第一年叁万二千元整，第二年为：叁万陆仟元整，房屋租金第一年为（一次交半年租金），第二年房租一交一年，每次提前一个月交下年租金，如果违约，按2倍房屋租金赔偿甲方。三、双方权利义务：1.甲方应向乙方提供完好的房屋、电源、水源。2.乙方应保护好房屋，不得破坏房屋的主体结构及设施，否则造成房屋的损毁损失的责任由乙方承担；水、电、卫生费等相关费用由乙方按时缴纳，甲方只收房租，（因乙方想在后方打个门）乙方应向甲方交纳水、电、后边打门的等项押金贰仟元整，房屋租赁期限到期后乙方应结清水、电把门复原，甲方无条件退还乙方该押金。3.合同期内此房屋只限乙方正常使用，乙方不得私自转让转租第三方使用，否则造成一切损失由乙方承担。四、违约责任：1.乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定年租金的5%，以天数计算由承租方（乙方）向出租方（甲方）支付违约金。2.因市政建设需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任；因此而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。七、争议解决办法：本合同在履行过程中若发生争议，双方应协商解决，协调、调解不成，依法向有管辖权的人民法院起诉或按照另行达成的仲裁条款或仲裁协议申请仲裁。八、如合同期间乙方因个人原因终止租房，甲方有权利提前一个月在门上贴出租，乙方不得干涉，等等。该合同文本何记辉与刘书霞各执一份，在何记辉持有的合同文本尾部刘书霞书写：“备注（因打墙后门）引起的纠纷与后果与房东没关系，刘书霞完全负责”。2021年3月25日，刘书霞打后门时遭到居委会阻拦，无法实现通过后门解决客户如厕问题。此后，刘书霞多次与何记辉协商解除合同未果。2021年4月19日，刘书霞向何记辉邮寄《解除租赁合同通知书》一份，载明：“解除租赁合同通知书何记辉：2021年4月1日，我与你签订书面的《房屋租赁合同》，约定承租你位于漯河市源汇区的房屋，租期为2021年4月1日至2023年3月31日，租金第一年为叁万贰任元，一次交半年租金。2021年3月24日我交纳2021年4月1日至2021年9月30日期间的租金壹万陆仟元，2021年4月1日我交纳水、电、后门修复押金贰仟元。因房屋内没有厕所，当时与你协商新开设后门方便入厕，现该问题未能协商成功，无法开通后门，致使我无法正常使用该房屋。经多次与你沟通退房事宜，你一直未正面积极处理此事，现我正式通知与你解除租赁合同关系，请你在收到该解除通知后五日内将押金贰仟元及2021年4月20日至2021年9月30日期间的租金壹万肆仟贰佰元予以退还。刘书霞2021年4月19日”。该解除合同通知书于2021年4月20日到达何记辉。本院认为，双方当事人争议的焦点为：案涉《房屋租赁合同》应否解除的问题。刘书霞主张因不能解决如厕问题，案渉房屋无法满足其经营需要，应当解除租赁合同。何记辉主张其并无违约行为，刘书霞租赁时已知道案渉房屋内无厕所，合同应当继续履行。对此，本院认为，在双方订立房屋租赁合同时，刘书霞已知道案渉房屋内无厕所，为此还与何记辉协商了如何解决如厕问题，后因居委会阻拦无法开通后门，此事由不可归责于何记辉，何记辉在合同履行中无违约行为。刘书霞订立合同时认为可以开通后门，系自身判断有误，其以此为由终止合同履行已构成违约。但也应该看到，刘书霞承租案渉房屋系为经营棋牌室及养生会馆，如厕问题会对其经营产生极为重大的影响，若相对方不同意解除合同，合同的履行便陷入僵局。因此，若不允许违约方诉请解除合同，首先，将导致案涉房屋长期闲置，无法充分发挥物的价值，浪费社会资源，于社会整体利益不符；其次，将使承租方在不适于经营的情况下继续支付租金，结果难谓公平；再次，承租方无法经营且不使用租赁房屋，其租金支付能力势必每况愈下，最终出租方的租金也难以得到保障；复次，对于不能履行的交易，以鼓励交易的名义强制履行，并不符合鼓励交易的真义，只有尽快将房屋重新投入市场，才能促进市场经济发展；最后，允许解除合同的同时，并不影响刘书霞承担违约责任。综上，刘书霞请求解除案涉租赁合同，具有一定的合理性且主观并非出于恶意，本院予以支持。关于合同解除后的结算问题。合同解除后，发生双方相互返还的法律后果，即刘书霞应将案渉房屋恢复原状后返还给何记辉，何记辉扣除刘书霞应支付的租金后，应将剩余的租金及押金返还给刘书霞。考虑到合同解除后有一定的空租期，该部分损失系因刘淑霞请求解除合同引起，亦应由其承担。另外，为惩戒违约刘书霞还应再向何记辉赔偿一定的损失。综上，刘书霞应向何记辉支付的租金、空租期损失以及其他违约损失总计以14000元为宜，何记辉应将剩余租金2000元及押金2000元返还给刘书霞。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第五百七十七条、第五百八十条之规定，判决如下：一、解除刘书霞与何记辉签订的《房屋租赁合同》；二、刘书霞于本判决生效之日起三日内将坐落于漯河市源汇区房屋一套返还给何记辉；三、何记辉于本判决生效之日起三日内向刘书霞返还租金2000元、押金2000元，合计4000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取125元，由刘书霞负担100元，何记辉负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员  黄磊二〇二一年六月十一日书记员  宋伟