北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初36573号原告：单杰，男，1960年7月30日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：董振武，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李硕，北京天驰君泰律师事务所实习律师。被告：云南御行中天房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市崇明职教基地御景新城。法定代表人：李玉祥。委托诉讼代理人：杨开易，云南御行中天房地产开发有限公司法务。委托诉讼代理人：刘连金，云南御行中天房地产开发有限公司法务。被告：吴清，女，1965年8月22日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王云凯，男，1945年10月28日出生，港澳居民来往内地通行证号码xxx。原告单杰与被告云南御行中天房地产开发有限公司（以下简称御行中天公司）、吴清合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告单杰之委托诉讼代理人董振武、李硕，被告御行中天公司之委托诉讼代理人杨开易、刘连金，吴清及其委托诉讼代理人王云凯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。单杰向本院提出诉讼请求：1.判令吴清向单杰偿还借款本金1500万元及以本金1500万元为基数，自2015年8月17日起至偿还完毕之日止，按照月利率2%标准计算的借款利息；2.判令单杰对吴清名下位于北京市昌平区北七家镇园中园别墅5-06幢1至2层全部房产享有优先受偿权，如果单杰享有优先受偿权的抵押房产不足以清偿吴清应偿还的借款本息，则御行中天公司对吴清尚欠单杰的借款本息承担连带担保责任。事实及理由：2014年3月18日至3月26日，吴清因资金周转向单杰借款3000万元人民币。2014年11月6日，吴清与御行中天公司、单杰协商一致后，签订《还款协议》，北京市方正公证处对《还款协议》赋予强制执行力公证。2014年11月18日，单杰、御行中天公司与吴清共同签订了《补充担保协议》，约定御行中天公司为上述借款的偿还提供连带责任担保，担保范围包括上述借款合同中约定的借款本金、未付利息及违约金；如吴清未能按《还款协议》约定的要求归还借款时，御行中天公司有义务代为归还。2015年5月10日，单杰、御行中天公司及吴清又签订了《补充担保协议》，再次明确御行中天公司为上述的《还款协议》承担连带担保责任；担保期限自该协议签订之日起5年（即2015年5月10日至2020年5月9日），担保范围为上述借款本息、违约金等所有费用。因吴清未按《还款协议》履行还款义务，北京方正公证处为单杰出具《执行证书》，确定吴清应偿还单杰3000万元本金及自2015年8月17日起按照月息2%标准支付利息及违约金。2016年1月8日，北京市朝阳区人民法院对该案件立案执行，将吴清位于朝阳区紫玉东路1号紫玉山庄的产权房屋进行拍卖。因该房屋有单杰1500万元借款本息抵押优先权及北京市昌平区人民法院第二轮司法轮候查封，故，紫玉山庄房屋拍卖款中除了偿还单杰享有的1500万元借款本息抵押优先权资金外，超出优先权的166万元房屋拍卖款由朝阳区人民法院转到昌平区人民法院执行庭，昌平区人民法院于2018年7月2日将166万元发放给房屋轮候查封人刘炼。朝阳区人民法院在执行完毕第三人紫玉山庄房产后，吴清未履行偿还原告剩余1500万欠款本息义务。单杰为了维护其合法权益，故提起本案诉讼。御行中天公司辩称：不认可担保协议，债务情况无法确定，债权已经经过诉讼时效。我们没有给付过相应钱款，即使吴清收到款项后将相关款项转到我们公司账户，我们公司最后也没有实际使用。吴清辩称：借款是事实，金额也认可，但款项实际最后都是被御行中天公司使用了，不同意拍卖我名下的房屋。经审理查明：2014年3月18日至3月26日期间，吴清、王云凯因资金周转向单杰借款3000万元，相关款项实际支付到北京市恒盛投资有限公司。2014年3月，单杰与吴清签订《房屋抵押借款合同》确认，吴清因个人需要向单杰借款，吴清以合法拥有的房产抵押给单杰作为担保。借款金额为3000万元，利息为月利率2%，吴清以北京市朝阳区紫玉东路1号716栋-1-3层房屋、北京市昌平区王府园中园小区5-6号房屋作为担保。2014年3月17日，单杰被登记为北京市昌平区北七家镇园中园别墅****全部房屋的抵押权人，担保债权金额1500万元。经核实，北京市昌平区王府园中园小区5-6号与北京市昌平区北七家镇园中园别墅5-06幢系同一地址。2014年11月6日，单杰与吴清、王云凯签订《还款协议》，确认上述债权债务并约定吴清、王云凯于2015年12月17日前向单杰归还人民币3000万元，月息2%，并对该还款协议在北京市方正公证处进行了赋予强制执行效力的公证。2014年11月18日，单杰、御行中天公司与吴清共同签订《补充担保协议》，约定：御行中天公司为上述借款的偿还提供连带责任担保，担保范围包括上述借款合同中约定的借款本金、未付利息及违约金；如吴清未能按还款协议约定的要求归还单杰借款时，御行中天公司有义务代吴清归还。2015年5月10日，单杰、御行中天公司及吴清再次签订《补充担保协议》，再次明确御行中天公司为《还款协议》承担连带担保责任，担保期限至2020年5月9日，担保范围为上述借款本息、违约金等所有费用。后因吴清未按《还款协议》履行还款义务，北京市方正公证处于2015年12月28日为单杰出具《执行证书》，确定吴清、王云凯应偿还单杰3000万元本金及自2015年8月17日起按照月息2%标准支付的利息及违约金。2016年1月，本院依单杰申请对上述债权债务立案执行，后将北京市朝阳区紫玉东路1号716栋-1-3层房屋进行拍卖，单杰通过此次执行，对1500万元本金及相应的利息进行受偿，尚余1500万元本金及相应的利息（自2015年8月17日起至偿还完毕之日止，按照月利率2%标准计算的借款利息）未得清偿。本案审理过程中，御行中天公司对两份《补充担保协议》不认可，并申请对两份《补充担保协议》中加盖的“云南御行中天房地产开发有限公司”印章印文的盖印时间进行司法鉴定，本院予以准许。单杰、御行中天公司自行选定北京华夏物证鉴定中心作为鉴定机构，最终北京华夏物证鉴定中心以样本数量不足、对比条件不充分为由，对该鉴定委托不予受理。查，吴清与王云凯系夫妻关系。以上事实有公证书、《还款协议》《房屋抵押借款合同》、两份《补充担保协议》《执行证书》、房屋他项权证及当事人陈述等在案佐证。本院认为：本案纠纷发生于《民法典》实施前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，因此本案适用《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国物权法》。单杰依据《还款协议》主张吴清偿还欠款，吴清认可债务并同意偿还，本院不持异议。本案中，单杰通过申请法院采取执行措施等方式积极主张债权，诉讼时效发生中断，御行中天公司关于诉讼时效的抗辩意见缺乏事实依据，本院不予采信。关于保证担保责任，御行中天公司虽然对两份《补充担保协议》不认可，对其公章的盖印时间不认可，但并未提交充分证据对其意见进行证明，鉴定亦因样本不足无法进行，在此情况下，无相反证据能够推翻两份《补充担保协议》，本院对两份《补充担保协议》的效力予以确认。御行中天公司作为保证人在两份《补充担保协议》上签字，应依照合同约定承担连带保证责任。根据法律规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。吴清以其名下房屋办理了单杰为抵押权人的抵押登记，为借款提供了物的担保，御行中天公司亦为贷款提供了人的担保，但各方并未约定物保、人保的实现顺序，故单杰应首先就吴清提供的物的担保行使抵押权，对单杰依法行使抵押权后未能清偿的部分，御行中天公司承担连带清偿责任。御行中天公司承担保证责任后，有权向吴清追偿。吴清辩称借款的实际使用人为御行中天公司故不应拍卖其名下房产的理由缺乏法律依据，本院不予采信，吴清可依据与御行中天公司的相关约定就款项使用问题另案进行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告吴清于本判决生效之日起十日内偿还原告单杰借款本金1500万元并支付自2015年8月17日起至实际付清之日止的利息（以借款本金1500万元为基数，按月利率2%标准计算）；二、原告单杰就上述第一项确定的款项对被告吴清名下位于北京市昌平区北七家镇园中园别墅5-06幢1至2层全部房屋折价或拍卖、变卖的价款，按照抵押登记顺序享有优先受偿权；三、被告云南御行中天房地产开发有限公司就上述第一项确定的款项，对原告单杰在行使对上述抵押房屋的优先受偿权后仍不能获得清偿的债务部分，向原告单杰承担连带清偿责任；四、被告云南御行中天房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告吴清追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200800元，由被告吴清、云南御行中天房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋学亮二〇二一年六月二十四日书记员  李昊洋