山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁01民终3255号上诉人（原审原告）：高士麟，男，1989年10月31日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王霖，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小玉，山东齐鲁律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：山东中海华创地产有限公司，住所地济南市。法定代表人：欧阳国欣，董事长。委托诉讼代理人：孟庆璐，北京德恒（济南）律师事务所律师。上诉人高士麟因与被上诉人山东中海华创地产有限公司（以下简称中海公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省济南高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0191民初5001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高士麟上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2.一审、二审诉讼费用由中海公司承担。事实和理由：一、一审法院违反“不告不理”原则，严重侵犯高士麟诉权。高士麟起诉诉讼请求中不包含“逾期交房违约金的主张”，但在一审判决本院认为部分却载明“关于被告是否应当承担逾期交房违约责任的问题......”。高士麟诉讼请求之一是请求判令中海公司赔偿因维修房屋致使其无法入住而造成的损失509,402元，而非追究中海华创逾期交房的违约责任。原审法院忽视高士麟的诉讼请求，径行对中海公司逾期交房的违约责任问题进行审查裁判，不仅违反了民事诉讼法所规定的当事人处分原则，还侵犯了高士麟追究中海公司逾期交房违约责任的诉权。二、一审法院未依法就高士麟主张无法入住具体损失此可以通过司法鉴定予以明确进行释明。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条之规定，人民法院在审理案件过程中认为待证事实需要通过鉴定意见证明的，应当向当事人释明，并指定提出鉴定申请的期间。本案中，一审法院经过庭审已经查明了自2013年6月交房后至2018年年底该房屋一直处于维修状态且无法居住的事实，高士麟也提交了大量的证据证明了该事实。一审中被告也只是不认可该损失金额的计算方式，对高士麟无法入住造成损失的事实并无否认，故一审法院应就该待证事实（无法入住造成的具体损失金额）依法向高士麟释明需申请司法鉴定，一审法院未经释明该诉讼权利径行驳回高士麟主张，既侵犯了高士麟合法的诉讼权利，也增加了双方当事人的诉累，甚至浪费了二审的司法资源，此种裁判方式明显错误。三、将高士麟对中海公司的因中海公司交付房屋存在严重质量问题长期处于全面维修状态而无法入住造成的已缴纳物业费、水电费等损失的赔偿主张，一审法院依据高士麟与中海公司之间不存在物业服务合同为理由，驳回高士麟诉求，属于偷换概念，是错误的。司法审判是严肃的、公正的，应全面的依据查明事实进行裁判，本案中已查明事实包括因房屋质量问题长期维修无法居住，法律法规对此也有明确规定（一审法院甚至在判决中也予以引用）“修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。在此情形下，一审法院以高士麟诉求描述中存在不专业的法律术语，就对损害事实视而不见，进而认定高士麟是依据物业服务合同关系要求返还物业费用，有失偏颇，显然错误。综上所述，为维护自身合法权益，高士麟依法提出上诉。法庭调查中，高士麟补充意见如下：一、中海公司交付的涉案房屋存在严重质量问题并处于连续、长期维修状态，未适格履行合同义务亦是对高士麟涉案房屋物权之使用权的严重侵犯。2011年9月18日，高士麟与中海公司就涉案房屋签订《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》《委托装修协议》等，并于2013年6月28日办理房屋交接手续。在随后的整体修改中，高士麟发现涉案房屋存在楼顶板多处开裂、墙体开裂、踢脚线壁纸受潮发霉发黑、卫生间漏水、地暖缺失等一系列问题。自2013年7月起至2018年底涉案房屋一直进行维修，维修时间近六年，以致高士麟在此期间内无法入住，房屋购买目的无法正常、按时实现。中海公司未适格履行涉案房屋商品房买卖合同义务的行为，严重影响了高士麟对涉案房屋使用权的实现。二、因中海公司原因造成高士麟无法正常入住涉案房屋，依法应向高士麟赔偿由此造成经济损失。高士麟主张中海公司赔偿其因无法入住所造成的经济损失合法、合理。经查询，通过参照与涉案房屋同楼栋、同面积、同户型、同装修标准的房屋租金标准计算，高士麟无法入住的经济损失数额为792000元（2013年7月至2018年12月，共计66个月，12000元/月），远远超过高士麟在原审诉讼中所主张的参照逾期交房的违约金标准计算损失赔偿数额509402元（即按照已付总房款日万分之一标准，约7713元/月租金标准）。因此，原审程序中高士麟所主张的损失赔偿数额并无不妥。此外，因涉案房屋存在严重质量问题致使高士麟无法入住，亦使高士麟所缴纳的2013年下半年物业费及预交的水电费无法正常享有和使用，由此产生的损失亦应当由中海公司承担。三、一审法院违反不诉不理原则，超诉求判决，侵犯当事人诉讼权利。高士麟在一审诉讼请求中主张中海公司按照逾期交房的违约金标准赔偿因维修房屋致使其无法入住而造成的经济损失，即使原审法院不认可高士麟在一审程序中所主张的损失赔偿标准，也应该在查清案件事实的前提下，参照其他标准对其无法入住的经济损失进行确定，而不是径行以“涉案房屋由被告转移至原告占有，被告已经履行按期交房的义务，故对原告主张被告按照逾期交房的条款支付违约金的主张，本院不予支持。”为由驳回高士麟的诉讼请求。逾期交房违约金并非系高士麟一审诉讼请求，原审法院径行裁判的行为既违背了“不告不理”的法律原则，亦是对当事人诉讼权利的严重侵犯。以上代理意见恳请法庭予以充分考虑并合理采纳，以维护高士麟的合法权益。中海公司辩称，一审法院认定事实清楚，法律适用正确，应当维持原审判决，依法驳回高士麟的上诉请求。高士麟与中海公司之间所签订的《济南市商品房买卖合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，该合同对双方均有约束力，且合同双方均已按合同约定全面履行各自的义务，高士麟依据该合同要求中海公司承担逾期交房违约责任，并无任何法律与事实依据。高士麟在一审过程中及高士麟所提交的证据已经表明，我方于2013年6月28日向其交房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定对房屋转移占有，视为房屋的交付使用。因此，自2013年6月28日起，涉案房屋已经转移至高士麟占有，中海公司已经按照合同约定履行按期交房的义务，故高士麟无权要求中海公司承担逾期交房违约责任，请求二审法院依法驳回高士麟的诉讼请求。高士麟在其上诉状及代理词中多次否认高士麟在一审的起诉状及庭审笔录中所主张的损失计算依据，在一审中高士麟一直要求我方按照逾期交房给予赔偿损失，并且在庭审过程中一审法庭向高士麟明示其计算依据存在瑕疵是否变更计算依据，高士麟明确表示不予变更。对于高士麟所主张的司法鉴定中海公司认为不应当通过。首先，高士麟其损失的计算依据应当为逾期交付，该计算依据已经有明确的计算公式：一审起诉状已经明确载明。并且在一审过程中高士麟并未提出任何鉴定申请。中海公司认为应当依法驳回高士麟的鉴定申请。中海公司认为高士麟的主张与其一审主张不一致，企图混淆其诉讼请求。请求依法驳回高士麟的上诉请求。高士麟向一审法院起诉请求：1.请求判令中海公司赔偿因维修房屋致使高士麟无法入住而造成的损失509,402元；2.请求判令中海公司返还高士麟已缴纳的2013年下半年物业费2322.5元、预交电费300元、预交水费300元，共计2922.5元；3.请求本案诉讼费用由中海公司承担。一审法院认定事实：2011年9月18日，原被告双方签订《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：原告购买被告开发建设的XXXX号房屋一套，被告应当在2013年6月30日前将涉案房屋交付原告使用，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。2013年6月28日，原被告签订《房屋结算移交协议书》，被告将涉案房屋交付给原告。收房时，原告预交半年物业费2322.5元、水费300元、电费300元。2015年12月30日、2016年8月16日、2018年5月8日、2018年7月16日，泉城公证处受原告委托进行公证，对涉案房屋外部及内部相关情况拍摄了照片和视频，其均显示涉案房屋存在需要维修的工程。庭审中，原被告均认可涉案房屋已维修完毕并由被告支付费用。原告自述，其自2019年元月入住，其提供的发票显示向中海物业管理有限公司济南分公司缴纳物业服务费4644.47元、固定车位服务费924元。一审法院认为，原被告签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行。关于被告是否应当承担逾期交房违约责任的问题。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”按照上述规定，房屋的交付使用需满足对房屋的转移占有，同时房屋买卖合同的当事人对房屋交付有约定的按照约定。本案中，原告认可被告于2013年6月28日向其交房，因此，自2013年6月28日起，涉案房产由被告转移至原告占有，被告已经履行按期交房的义务，故对原告主张被告按照逾期交房的条款支付违约金的主张，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。本案中，被告对涉案房屋进行了修复，并支付了相应的费用，被告已履行法律规定的修复责任。关于修复期间造成的具体损失及数额，原告并未提供证据予以证明，一审法院不予支持。原告可待条件成就时另行主张。关于原告主张的被告向其返还已缴纳的2013年下半年物业费2322.5元、预交电费300元、预交水费300元的问题，根据被告所述及原告提交的2019年缴纳物业费的发票，可以确定原告是向中海物业管理有限公司济南分公司缴纳物业费，并非缴纳给被告，故对原告要求被告返还已缴纳的2013年下半年物业费2322.5元的诉讼请求，一审法院不予支持。原告庭审中提交的奥龙观邸入住应缴费用清单，仅能证实原告需要预交的水、电费数额，被告维修房屋期间是否就原告预交的水、电费全部使用完毕原告未有其它证据予以证实，故原告主张被告返还预交的水、电费用一审法院不予支持。综上所述，判决：驳回原告高士麟的诉讼请求。案件受理费8924元，减半收取计4462元，由原告高士麟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。高士麟提交：证据一涉案房屋维修照片及视频截图，证据内容：2013年7月至2018年12月，涉案房屋进行维修时上诉人所拍摄的照片及视频。根据中海公司答辩的内容，该证据具体显示在2013年底至2014年全年涉案房屋都处理整体维修状态，可见高士麟提供的照片及视频与中海公司所称的2013年底修复完成不一致，也不是进行装修，是在涉案房屋整体维修。中海公司的答辩意见不真实不客观。证据二：电话录音，证据内容：上诉人母亲崔新惠与中海公司项目经理就涉案房屋维修、装修事宜的沟通。证据一、证据二共同证明，因中海公司交付的涉案房屋存在墙体开裂、卫生间漏水等严重质量问题并长期处于维修状态，导致上诉人收房后至2018年12月底无法正常入住。长达六年之久维修的原因其一是交付房屋不合格，其二是中海公司的维修进度拖沓，致使配合装修的当事人的母亲精神处于崩溃状态。证据三：房屋租金查询网页。证据内容：58同城、安居客、链家官网中与涉案房屋地段、面积、楼层、装修标准类似的房屋租金情况查询，租金标准为12000元/月。证明目的：因房屋质量问题导致上诉人在2013年7月至2018年12月底因无法入住所造成的损失共计792000元。证据四：（１）2014.4.3《因地暖缺失保温板、反射膜不完整的事实与中海沟通》（王子运)证据内容：要求中海公司尽快找专业的地暖队伍按照国家规范要求重新铺设地暖；凿除地面可能造成的楼板损毁，中海公司应予调查或维修。（２）2014.12尺寸错误说明（肖绍君、王金金）证据内容：老人间、客卫、主卫、地面、淋浴间、客厅等地方石材尺寸存在的问题。（３）2015.8.29维修物料不合格退回的说明(卢拾龙)证据内容：经检查验货，存质量缺陷且物流运输过程造成损坏，已立即联系安徽富煌门窗单位退货。（４）2015.8.30验货详情（胥兴尧、孟光成）证据内容：中海奥龙观邸67-2-302验货详情：1.木皮拼接有缝；……8.运输中磕碰严重；9.套板木皮质量太差。（５）2017.6.26怠工说明（肖绍军、胥兴尧）证据内容：工人在中海奥龙观邸67-2-301没有工具没法干活，中海不给钱买切割片大理石的钻头、材料，工人在302光等工具、材料就等了7天。证明：因中海公司原因导致涉案房屋维修时间长达五年半之久。该组证据均是中海维修人员向上诉人出具的，该组证据上诉人取得相当困难，但更为真实客观的证明房屋不合格及维修时间过长均是由中海造成的客观事实。中海公司质证认为，对于证据一、二、四真实性及证明目的不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》，并不属于新证据，并非在举证期限内提交，我方认为法院不应当采纳其证据。针对上诉人证据一的证明目的，我方在庭审答辩过程中的依据均为上诉人一方在一审过程中所提交的相关证据材料。上诉人所提交的证据四，仅有部分人员的签字并没有其余证据可以证明该工作人员为中海公司职员，具体人员信息代理人不清楚，需要庭后核实其身份信息。对于其所提交的证据三其所证明的是网上所公示的房屋租金，而本案上诉人在一审中所主张的损失为逾期交房违约金，该组证据与本案无关。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，高士麟与中海公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方均应依约履行合同义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。2013年6月28日，中海公司向高士麟交付案涉房屋。后因房屋质量问题，中海公司进行相应维修，高士麟自述于2019年元旦入住案涉房屋。高士麟主张中海公司应自2013年7月1日至2018年12月31日，按照逾期交房违约金计算标准支付损失。中海公司抗辩不应支付高士麟损失。2013年7月份开始零星整改，2013年年底地暖维修完毕，因装修瑕疵，中海公司一直按照高士麟要求施工，并承担相应费用。就此，本院分析如下：中海公司认可案涉房屋交付高士麟后，因地暖、装修等问题进行整修。高士麟已收房，有权要求中海公司进行修复及赔偿损失，但高士麟直接以合同约定的逾期交房标准主张违约金，并无事实和法律依据。同时，如因案涉房屋质量问题导致其无法入住，高士麟应就案涉房屋质量问题造成的实际损失承担举证责任，高士麟在一审中并未提交有效证据予以证实其实际损失，二审中另申请对案涉房屋因质量问题维修导致无法正常、按时入住造成的实际损失进行鉴定。高士麟在一审中即已提出损失计算标准，一审法院未予支持其主张，系二审中另行提出其损失的鉴定申请。现案涉房屋质量问题已整修完毕，高士麟已经入住，双方对房屋相关质量问题、维修情况、维修期限、损失承担等均存有争议，综合以上分析，本院对其二审中相关损失的鉴定申请，不予准许。高士麟另主张2013年下半年物业费损失，但其提交的物业费单据为2019年全年物业费发票，应缴费用清单仅能证实高士麟预交水、电费等费用情况，并不能证明中海公司使用情况。综上，高士麟系以合同约定的逾期交房违约金标准主张收房后房屋维修期间无法入住损失，并未提交证据证实际损失情况，一审法院未予支持，并认定可在条件成就时另行主张，并无不当。综上所述，高士麟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8924元，由上诉人高士麟负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  焦玉兴审 判 员  闵 雯二〇二一年六月八日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗