四川省南充市高坪区人民法院民 事 判 决 书(2018)川1303民初1952号原告：袁昌艳，女，汉族，生于1982年11月16日，住四川省南充市高坪区，公民身份郑号码：511303198211162687。委托代理人：田军，四川鑫中云律师事务所律师。委托代理人：蒋玲，四川鑫中云律师事务所律师。被告：南充市富康房地产开发有限公司，住所地：高坪区龙门镇福龙后街3幢7层701号。法定代表人：张伯模，系公司执行董事。委托代理人：孙维波，系公司员工。委托代理人：任均洪，系公司员工。原告袁昌艳诉被告南充市富康房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告袁昌艳及其委托代理人田军，被告南充市富康房地产开发有限公司的委托代理人孙维波、任均洪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年1月26日，原告与被告签订“东方名苑”预订合同，该合同约定原告订购被告开发位于东观镇318国道“东方房屋（建筑面积约98.2平方米），房屋总价为303654元，采用银行按揭方式支付，于签订预订合同时支付总房款的40%即121654元，合同还对商品房的基本情况、代收配套费、交房标准及期限、保修责任等进行了约定。合同签订后，原告按约于2014年1月26日支付购房款82000元，于2014年2月6日支付购房款39654元。被告一直未就签订《商品房买卖合同》事宜通知原告，原告曾多次到被告售房部了解此事未果。2018年2月15日，被告出具《关于买卖合同乙方单方违约的告知函》，其以从2015年6月至今多次催告原告到指定地点履行合同，因原告拒绝履行，根据合同第四条第一款约定已构成违约为由，决定按照双方签订的合同执行将原告所订购房屋另行收回另行处理。原告认为，被告违背商业诚实信用，其违反合同约定擅自收回已出售给原告的房屋并另行处理的行为属于“一房二卖”，构成根本违约。原告为维护自身的合法权益诉至法院请求：1、确认被告于2018年2月15日出具的《关于买卖合同乙方单方违约的告知函》无效；2、依法解除原被告于2014年1月26日签订的“东方名苑”预订合同；3、被告立即退还原告已付购房款121654元，并按照优惠后的房屋总价赔偿原告303654元；4、本案诉讼费由被告承担。被告南充市富康房地产开发有限公司辩称，我公司出具的告知函完全是根据双方签订的合同条款进行处理。我公司取得房屋售房许可证至向原告发出告知函时间间隔约有两年时间，这期间原告一直不来与我公司签订正式的商品房买卖合同并办理购房款银行按揭贷款手续，因此，原告方存在明显违约，而我公司是在发出告知函后一个月左右才将次房屋出售给他人，我公司不存在违约的情形。综上，我公司要求解除原被告于2014年1月26日签订的“东方名苑”预订合同，原告已交付的购房款我公司不予退还，本案诉讼费不应由我公司承担。经审理查明，原被告于2014年1月16日签订“东方名苑”预定合同，其中约定：第一条、原告订购被告所开发的“东方名苑”B区第3幢2单元302号房屋，房屋建筑面积约为98.82平方米，房屋单价为3220元/平方米，购房款总价为318200元，优惠后房屋总价为303654元；第二条、签订该预定合同时由原告支付总购房款的40%，剩余购房款采用银行按揭的方式支付；第三条、本合同为预约合同，原告必须在借到被告方通知后7日内与被告签订本约《商品房买卖合同》及补充合同及其他相关附件；第四条、原告未按约定的时间到指定地点签署《商品房买卖合同》或未按本协议约定的付款方式支付房款，均视为乙方违约，甲方有权将乙方订购的房屋另行销售，已交房款不退还…。合同签订后，原告于2014年1月26日向被告支付购房款82000元，于2014年2月6日向被告支付购房款39654元，原告共计已向被告支付购房款121654元。另查明，2018年2月15日，被告向原告发出“关于买卖合同乙方单方违约的告知函”，该函表明，由于被告从2015年6月至今多次催促原告到被告指定地点履行合同，原告拒不履行，根据“东方名苑”预定合同第四条第一款之约定，原告已经违约，因此，被告按照合同的约定将原告所订购的房屋收回另行处理。2018年2月25日，被告与另一购房人郑林达成协议，将郑林之前订购的一区4栋一单元902号房屋调换为二区3栋2单元302号房屋（地名办编号为：3栋2单元304号）。再查明，被告与罗欢所签订的《商品房买卖合同》中出售的房屋原始编号为“东方名苑”B区第3幢2单元304号，后经高坪区民政局地名办重新编号确定为“东方名苑”B区第3幢2单元302号。原告所订购的房屋经高坪区民政局地名办重新编号确定为“东方名苑”B区第3幢2单元304号，该房屋由被告于2018年2月25日出售给郑林。以上事实，有原告身份证复印件，被告营业执照，“东方名苑”预定合同（袁昌艳），“东方名苑”预定合同（罗欢），罗欢与被告签订的《商品房买卖合同》及支付购房款的票据，袁昌艳支付购房款的票据，调查笔录，关于买卖合同乙方单方违约的告知函，房屋调换情况说明等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原被告所签订的“东方名苑”预定合同，虽然该合同对买卖标的、房屋价款、付款方式、违约责任事项进行了约定，但是由于买卖标的需要根据高坪区民政局地名办重新确定的编号予以确定、房屋面积及价款亦需要根据房屋主管部门实际测绘面积予以确定、双方约定购房余款采取银行按揭的方式支付需要签订《商品房买卖合同》才能具体落实以及双方对付款时间、房屋交付条件及日期、房屋产权办理等事项未进行约定，从而导致双方所签订的预定合同对主要事项约定不明，因此本院认定，原被告双方所签订的“东方名苑”预定合同为预约合同，并非商品房买卖合同。原告称从2014年1月16日签订“东方名苑”预定合同至今长达四年时间期间里，被告未通知其签订商品房买卖合同，双方未进一步就签订正式商品房买卖合同事宜进行协商的陈述不符合日常交易习惯。原告陈述其多次到被告售房部了解签约情况，同时被告亦陈述双方由于对房屋主管部门的测绘面积与预定合同约定的房屋面积存在争议导致双方未签订商品房买卖合同。综上，可以看出，原被告在签订预定合同后就签订商品房买卖合同事宜多次进行了协商，最终未能达成合意促成交易。双方通过长时间协商未能在合理期限内达成合意，且被告已将案涉房屋出售给他人导致合同目的无法实现，同时原被告双方均同意解除双方于2014年1月16日签订“东方名苑”预定合同，因此本院对原告要求解除原被告双方签订的“东方名苑”预定合同的诉讼请求予以支持。在原被告双方均未提供证据证明对方存在违约行为的情形下，不应将签订商品房买卖合同过程中产生的分歧导致最终无法签订商品房买卖合同的责任归责于任何一方。故解除原被告双方签订的“东方名苑”预定合同后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告应当返还原告已支付的购房款121654元。同时，原被告所签订的“东方名苑”预定合同系被告提供的格式性合同，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，双方签订的预定合同中约定“原告未按约定的时间到指定地点签署《商品房买卖合同》或未按本协议约定的付款方式支付房款，均视为乙方违约，甲方有权将乙方订购的房屋另行销售，已交房款不退还。”属于无效条款。因此，本院对于被告要求解除原被告双方签订的“东方名苑”预定合同并不予退还已交购房款的抗辩理由不予采纳。综上，为调整社会经济秩序，保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第九十三条、第九十七条判决如下：一、解除原告袁昌艳与被告南充市富康房地产开发有限公司于2014年1月26日签订的“东方名苑”预订合同；二、被告南充市富康房地产开发有限公司于本判决书生效后10日返还原告袁昌艳已付购房款121654元。案件受理费50元由被告南充市富康房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  周小兵二〇一八年七月二十七日书记员  蒲佳翔