北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0115民初7501号原告：王晓东，男，1989年11月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宋利明，北京佳美律师事务所律师。委托诉讼代理人：郇恒晓，北京佳美律师事务所律师。被告一：北京泰禾商业管理有限公司，住所地北京市大兴区清源大街**院**楼****。法定代表人：郭淑华，经理。被告一委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。被告二：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所，住所地北京市大兴区新源大街**院**楼**(02)2003div>法定代表人：张永田，经理。被告二委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。被告二委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。原告王晓东与被告北京泰禾商业管理有限公司（以下简称泰禾商业公司）、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称泰禾嘉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年4月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王晓东的委托诉讼代理人宋利明、被告泰禾商业公司和被告泰禾嘉信公司的共同委托诉讼代理人张孟胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓东向本院提出诉讼请求：一、判令确认自【2021】年【2】月【1】日起原告与被告签署的《北京市房屋租赁合同》解除立即交付其占有的房屋，并支付原告房屋占有使用费至实际交付之日止（按照月租金【10083.65】元计算）；二、判令被告北京泰禾商业管理有限公司缴纳支付原告【2020】年【7】月1日至【2021】年【2】月【1】日的租金【70585.55】元（按照月租金除以30天乘以实际天数116天得出)，并支付逾期支付的利息，按照应支付而未支付部分同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR)的1.5倍计付至实缴缴纳之日为止；三、判令被告北京泰禾商业管理有限公司支付违约金【193606.08】元，按照协议约定全部租金的20%计算；(租赁期为【2019】年【7】月【1】日至【2027】年【9】月【30】日为止，总租金为【968030.4】元）；四、判令被告北京泰禾商业管理有限公司承担本案诉讼费、公告费等诉讼费；五、判令被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对上述第一、二、三、四项的诉讼请求事项承担连带保证责任。以人上合计：264191.63元.事实与理由：原告与被告于2017年12月24日签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定原告将坐落于【北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-1#办公商业楼17层1706房屋】租赁给被告，约定租赁期限自【2019】年【7】月【1】日至【2027】年【9】月【30】日止，其中免租期【3】个月，季租金为【30250.95】元，按照季度支付，租金支付时间为：首期租金于免租期结束后、原告交付房屋10日内一次性支付，此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。原告依约在【2019】年【9】月【1】日前将房屋交付给了被告，被告按照合同向原告支付租金，但自2020年【7】月起被告未能向原告支付约定租金，原告经多次催要后，被告不予以理睬，未予以支付应付租金，原告为维护自身权益，特依法按照合同约定向法院申请诉讼，请求法院依法判令被告立即支付应支付的租金，并承担相应的违约责任和逾期利息。被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司于2017年12月24日与原告签署《保证担保协议书》，就原告与被告北京泰禾商业管理有限公司之间房屋租赁合同履行事宜提供保证担保，保证范围内为主合同履行时北京泰禾商业管理有限公司可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息，依照该《保证担保协议书》第四条约定，被告北京泰禾商业管理有限公司未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任，因此，原告依法请求法院判令被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本案诉讼请求第一、二项内容承担保证责任。泰禾商业公司、泰禾嘉信公司辩称，一、目前被告已经支付王晓东租金90752.85元，系2019年10月1日至2020年6月30日期间的租金。同意自收到原告起诉状之日起解除租赁合同；二、认可自2020年7月1日起就没有支付房屋租赁费，同意自该日起支付房屋租赁费，但是计算标准应当按照月租金标准计算至解除合同之日止，解除合同之后应当按照房屋占有使用费的标准进行计算，目前该地段房屋的市场价格在两千至三千的标准，故房屋占有使用费应当按照市场标准进行计算，同时对于原告主张的利息，因双方未就该事项进行约定，同时原告已经在本诉中向被告主张了相应的违约金，不能够就同一事实同时以两项违约责任的方式进行主张；三、违约金标准过高，请求法院予以适当减少；四、诉讼费等同意法院按照法定标准予以裁决；五、对于要求被告二承担，被告认为应当承担一般保证责任。根据保证合同第三条及第五条的规定，可以看出被告二系在被告一不能履行租赁合同的给付义务的情形下方承担租赁保证责任。本院经审理认定的事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年12月24日，王晓东（甲方、出租人）与泰禾商业公司（乙方、承租人）就北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-1#办公商业楼17层1706的租赁事宜签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2019年7月1日起至2027年9月30日止，其中免租期为3个月。第四条租金支付方式：租金标准及支付方式：10083.65元/月，按季度支付……租金支付时间：首期租金于免租期结束后、甲方交付房屋10日内一次性支付，即30250.95元。此后各期租金支付日期为：本季度租期届满后15天内乙方按照本协议约定支付甲方下季度租金。第八条合同解除与变更：（三）乙方不按照约定支付租金达30日的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋。第九条违约责任：（一）……乙方有第八条第三款约定情形之一的，按本协议全部租金的20%向甲方支付违约金；守约方可要求违约方赔偿损失。同日，王晓东（丙方、产权人）、泰禾嘉信公司（甲方、保证人）、泰禾商业公司（乙方、被保证人）签订《保证担保协议书》，约定：第一条：本协议所担保的主合同为乙方与丙方2017年12月24日签署的《北京市房屋租赁合同》。第二条：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息……第四条：甲方承诺乙方严格按照主合同的约定履行，如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。第五条：乙方保证按主合同约定支付租金，甲方履行保证责任，如发生代偿，则甲方有权向乙方追偿全部代偿金额及利息。代偿利息按代偿金额的日千分之一标准计算（自代偿发生之日至甲方清偿之日）……。合同签订后，王晓东向泰禾商业公司交付房屋。泰禾商业公司交纳租金至2020年6月30日。2020年7月1日起未再交纳租金。经询问，泰禾商业公司称其承租房屋用于转租给其他租户，房屋目前仍处于出租状态。王晓东提交地址证明一份，以证明北京市大兴区义和庄北路11号3号楼17层1706与北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其它类多功能用地017-1#办公商业楼17层1706系同一地址。泰禾商业公司与泰禾嘉信公司对该地址情况予以认可。经查，王晓东尚未取得涉案房屋的房本，涉案房屋登记在泰禾嘉信公司名下。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因本案法律事实发生于民法典施行之前，故本案仍适用当时的法律及司法解释。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。泰禾商业公司与王晓东之间签订了《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。合同签订后，因泰禾商业公司未按照约定方式向王晓东交纳房屋租金，导致房屋租赁合同无法继续履行，王晓东主张涉案租赁合同解除并要求泰禾商业公司腾退1706室，泰禾商业公司均予同意，本院不持异议，解除时间本院以泰禾商业公司收到传票、起诉状副本等证据材料作为解除合同的时间，该时间为2021年4月27日。关于租金。泰禾商业公司认可自2020年7月1日起未再向王晓东交纳租金，本院不持异议。关于房屋占有使用费。因涉案房屋尚未返还给王晓东，泰禾商业公司应给付王晓东合同解除后占有使用涉案房屋期间的占有使用费。对泰禾商业公司关于王晓东主张的占有使用费过高，应按照市场价格计算的主张，因合同中约定了租金的标准，房屋占有使用费参照租金标准计算，故本院不予采纳。对王晓东要求泰禾商业公司按合同约定的月租金10083.65元标准，给付其自2021年4月28日起至房屋实际返还交付给王晓东之日止占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，泰禾商业公司存在逾期未支付租金的违约情形，合同中约定的违约金标准过高，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，依法予以酌减，酌情支持20167.3元。关于利息。本院认为，利息的性质系实际损失，王晓东已经就违约责任主张了违约金，且违约金的数额足以补偿其所遭受的实际损失，故对该部分诉讼请求，本院不予支持。关于保证责任。当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三方签订的《保证担保协议》第二条约定：甲方保证范围为主合同履行时乙方可能会产生的全部租金、违约金、赔偿金及利息。第四条约定：如乙方未按照主合同中的约定按期履行支付租金的义务，则甲方承诺并保证代乙方履行主合同中项下租金支付的义务。上述约定符合担保法中对连带保证的相关解释，故对王晓东主张泰禾嘉信公司对泰禾商业公司上述给付义务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国〈民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认王晓东与北京泰禾商业管理有限公司于2017年12月24日签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年4月27日解除；二、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于北京市大兴区义和庄北路11号3号楼17层1706（原北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其它类多功能用地017-1#办公商业楼17层1706）号房屋腾退返还给王晓东；三、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付王晓东租赁费及房屋占有使用费（自2020年7月1日起至涉案房屋实际返还给王晓东之日止，按照每月10083.65元的标准计算）；四、北京泰禾商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付王晓东违约金20167.3元；五、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司对本判决第三项、第四项确定的北京泰禾商业管理有限公司所欠王晓东的债务承担连带保证责任。北京泰禾嘉信房地产开发有限公司承担连带保证责任后，有权向北京泰禾商业管理有限公司追偿；六、驳回王晓东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4355元，由王晓东负担3799元（已交纳），由北京泰禾商业管理有限公司负担556元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二一年六月二十八日法官助理  刘天怡书 记 员  陈禄源