山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0105民初1006号原告：济南鲁丰纸业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张力，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王海东，山东道致律师事务所律师。委托诉讼代理人：田中虎，山东道致律师事务所律师。被告：杨宝君，住辽宁省辽阳市。原告济南鲁丰纸业有限公司（以下简称鲁丰公司）与被告杨宝君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁丰公司的委托诉讼代理人王海东，被告杨宝君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付拖欠的2016年12月27日至2017年12月30日的房屋租赁费95万元；2.判令被告支付违约赔偿金28.5万元；3.判令被告承担案件受理费、保全费。诉讼中，原告明确诉讼请求为：1.判令被告立即给付拖欠的2016年12月27日至2017年12月31日的房屋租赁费95万元；2.判令被告支付违约赔偿金28.5万元；3.判令被告承担案件受理费、财产保全费5000元。事实与理由：2013年11月，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告承租原告位于济南市天桥区铜元局前街框架结构楼房一处，房屋面积2219平方米，租赁期至2017年12月30日，根据合同约定，2016年11月至2017年12月年租金95万元，租金支付执行先付款后用房，每三个月缴纳一次。自2016年12月27日开始，被告一直拒付原告2017年度房屋租赁费95万元。另根据合同第六条，被告没拖欠一天房租，应以半年应付款的百分之二支付日滞纳金。综上，原告认为，房屋租赁合同合法有效，被告在使用租赁标的物经营取得利益的同时，应按时缴纳租金，其拒付租金的行为严重违约，原告有权在要求其偿还欠缴租金的同时，要求对方支付违约金。为此，特提起诉讼，请求支持原告全部诉求。被告杨宝君辩称，鲁丰公司主张杨宝君拖欠其租金，与事实相悖，不应予以支持。杨宝君暂缓支付租金是因为租金怎么支付需要等待“7169”案的判决结果。且，杨宝君依法保全了尚未实际支付的租金。杨宝君主张在“7169”案中把互负的租金债务相抵销。在2017年2月份和4月份，“7169”案承办法官徐法官把租金保全和抵销事宜通知到鲁丰公司，鲁丰公司没提出异议。且，鲁丰公司就租金支付在“7169”案中曾提起反诉，也请求抵销。2017年7月1日，鲁丰公司单方擅自解除合同，拒收租金，并且干扰阻挠“7169”案审理。造成租金纠纷至今没有判决结果。故，被告尚未实际支付的租金数额应为835479元，且在7169案中主动履行。最终核算结果待7169号判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，认定事实如下：涉案租赁物位于济南市，房屋所有权人为济南鲁丰公司。2009年11月11日，鲁丰公司与杨宝君、袁兴鹏就上述房屋签订《场地租赁合同》，合同期限自至2011年11月11日。杨宝君将上述房屋向外转租经营。，鲁丰公司与君、袁兴鹏就涉案房屋续签了《场地租赁合同》，合同期限自至。2013年11月8日，鲁丰公司作为甲方、杨宝君、袁兴鹏、邸宝贵作为乙方续签《场地租赁合同》，约定：二、甲方所有位于济南市框架结构使用中现状楼房一处，楼房面积约为2219平方米，同意由乙方承租。本合同自2013年11月12日开始执行，2017年12月31日终止。…五、租金：2013年11月12日至2016年11月11日每年租金869000元，2016年11月12日至2017年12月30日年租金为95万元。六、付款方式：先付款后用房，每三个月缴纳房租一次，如发生拖欠，则每日滞纳金以半年应付款的百分之二计算。七、转租、转让、转借需征得甲方同意，否则视为无效，甲方依此任意一项或乙方拖欠房租达三个月，甲方可解除本合同。…十二、在乙方没有违约的情况下甲方不得擅自解除合同。甲、乙双方如需解除合同，一般情况下应提前60天通知对方。合同中袁兴鹏、邸宝贵均由杨宝君代为签名。杨宝君最后一次向鲁丰公司缴纳租金的时间为2016年9月16日，数额为237274元。双方争议焦点为杨宝君已缴纳租金的期间。鲁丰公司认为杨宝君2016年9月16日缴纳的租金237274元的租金实际为2016年9月27日至2016年12月27日期间的租金。杨宝君则认为该租金实际应为2016年11月12日至2017年2月11日之间的租金。对此，本院认为，首先，按照合同约定的租金标准，如果按照原告所述，2016年9月27日至同年12月27日之间的租金应按照2016年9月27日至同安11月11日期间按照每年869000元的标准支付，2016年11月12日至2016年12月27日按照每年95万元计算，则计算出该段时间的租金应为229243元，而非237274元。其次，合同约定的开始执行租赁期间的日期为2013年11月12日，则计算租金的期限亦应为2013年11月12日，而鲁丰公司提交的明细账上却将计算租金的起始日均为27日，与合同约定不服，鲁丰公司亦无证据证明双方对合同约定进行了变更。再次，鲁丰公司在（2018）鲁0105民初1138号案件开庭笔录中认可了杨宝君陈述的租金提前三个月交租金，且认可了杨宝君不欠2017年2月11日之前的租金。另，结合杨宝君提交的转款明细中可以看出，杨宝君缴纳租金的数额具有规律性，均与合同约定的相应期间的租金标准一致。综上，故本院认定杨宝君已缴纳截至2017年2月11日的租金。另查明，2016年，杨宝君以鲁丰公司为被告诉至本院，要求判令鲁丰公司赔偿杨宝君租金收益损失888329元，案号为（2016）鲁0105民初7169号。该案审理过程中，杨宝君申请财产保全，本院于2016年12月22日作出（2016）鲁0105民初7169-1号民事裁定书，裁定冻结鲁丰公司银行存款24万元或查封其同等价值的财产。后杨宝君又申请财产保全。本院于2017年4月27日作出（2016）鲁0105民初7169-3号民事裁定书，裁定冻结鲁丰公司银行存款358740元或查封其同等价值财产。杨宝君称该案未实际冻结鲁丰公司账户，而是口头通知鲁丰公司冻结杨宝君应向鲁丰公司支付的租金债权，暂不向鲁丰公司支付。关于该案中杨宝君所诉数额888329元，杨宝君在该案中明确其实际租金收益损失应为1825611元，包括鲁丰公司应赔偿杨宝君的2014年4月10日至2014年8月15日期间租金收益损失345205元，2015年5月10日至2017年3月1日间刘峰承租房屋的租金收益损失358740元，2017年3月1日至2017年7月31日期间租金收益损失271666元，以及2014年10月16日至2017年12月31日的租金收益损失85万元，以上共计1825611元，因杨宝君在该案中自认扣除其应当支付给鲁丰公司2017年2月12日至2017年12月31日的租金835479元，杨宝君认为扣除后鲁丰公司还应赔偿其损失990132元，但杨宝君仅主张888329元。2021年5月25日，本院作出（2016）鲁0105民初7169号民事判决，认定鲁丰公司应赔偿杨宝君的租金收益损失合计1283055元，杨宝君自行扣除其应支付给被告2017年2月11日至2017年12月31日期间的租金835479元，两项相抵后，认为鲁丰公司尚需赔偿杨宝君447576元，遂判决：鲁丰公司于判决生效之日起十日内赔偿杨宝君租金收益损失447576元。该判决尚未生效。再查明，2018年，杨宝君以鲁丰公司为被告诉至本院，要求：判令鲁丰公司支付杨宝君因鲁丰公司于2017年7月1日擅自解除合同，而给杨宝君造成在2017年7月1日至2018年1月31日期间的租金收益损失83028元。该案诉讼中，杨宝君变更诉讼请求数额为808343元。本院于2019年8月29日出具（2018）鲁0105民初1138号民事判决，认为鲁丰公司在2017年7月1日即合同租赁期限内将涉案房屋租给第三人，并收取租金，违反合同约定，应当承担违约责任。对于杨宝君要求租金损失赔偿予以支持。遂判决鲁丰公司赔偿杨宝君经济损失808343元。后鲁丰公司不服，提起上诉，济南市中级人民法院经审理于2020年9月22日作出(2020)鲁01民终2312号民事判决书，认为鲁丰公司于2017年7月1日发出的解除通知对杨宝君并不发生法律效力，另认为一审根据杨宝君承租的房屋由鲁丰公司另行出租合同中约定的租金标准计算杨宝君应得的租金符合客观实际，并无不当，故驳回上诉、维持原判。本院认为，鲁丰公司与杨宝君、袁兴鹏、邸宝贵于2013年11月8日签订的《场地租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。袁兴鹏、邸宝贵在另案中书面承诺将该合同权利转让给杨宝君、不再参与诉讼，系对其权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。杨宝君作为承租方，按照合同约定负有支付租金的义务，根据本院认定的杨宝君缴纳租金事实，杨宝君应向鲁丰公司缴纳2017年2月12日至2017年12月31日期间的租金共计838082元，因杨宝君在另案中自行扣除2017年2月11日至2017年12月31日期间的租金835479元，另案判决中已扣除该租金，故杨宝君还应支付鲁丰公司2017年2月12日至2017年12月31日期间的租金共计2603元。关于鲁丰公司向杨宝君主张违约金285000元的请求，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”由此可见，违约责任系在不履行合同义务或履行义务不符合合同约定的情况下产生的，而反观杨宝君与鲁丰公司对于合同的履行情况来看，杨宝君暂不予支付租金具有合理理由，并非故意违反合同约定。理由为：首先，杨宝君早在2016年即已经起诉鲁丰公司要求鲁丰公司因租赁房屋无法实际使用而对杨宝君造成的租金收益损失，从该案中提交的证据来看，鲁丰公司确实存在由于其自身原因，出具的授权书导致案外人向杨宝君不当主张权利等原因，损害杨宝君租金收益的情形，且该情形早在2014年即已出现，由此产生了杨宝君损失求偿的债权，在双方互负债务的情况下，杨宝君有权拒绝支付租金。且，在（2016）鲁0105民初7169号案件中，杨宝君已经将其自认的2017年2月12日至2017年12月31日期间的租金自其主张的租金收益损害赔偿中予以扣除，可以看出杨宝君并非系恶意拖欠租金不支付。其次，自(2020)鲁01民终2312号民事判决、（2018）鲁0105民初1138号民事判决中可以看出鲁丰公司在未进行有效解除的情况下即于2017年7月将涉案房屋出租给他人，导致杨宝君无法依照合同约定占有使用房屋，生效判决因此判决了鲁丰公司赔偿杨宝君租金收益损失，且鲁丰公司发出解除通知系在杨宝君已起诉鲁丰公司要求租金收益赔偿诉讼之后，在杨宝君无法正常行使其占用期间的租金收益损失已经发生的情况下，杨宝君有权暂不予支付租金。综上，关于鲁丰公司要求杨宝君支付违约金285000元的请求，缺乏事实或法律依据，本院难予支持。根据《中华人民共和国合同法》第第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告杨宝君于本判决生效之日起10日内支付原告济南鲁丰纸业有限公司2017年2月12日至2017年12月31日期间的租金2603元；二、驳回原告济南鲁丰纸业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7958元，申请费5000元，共计12958元，由原告济南鲁丰纸业有限公司负担12931元，被告杨宝君负担27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 季 丹二〇二一年六月一日书记员 郝慧明