北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初15301号原告（反诉被告）：北京洪仁开元商贸有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街**院**楼****210812。法定代表人：张治洪，总经理。原告：张治洪，男，1974年12月29日出生，北京洪仁开元商贸有限公司总经理，住北京市朝阳区。上述2名原告的共同委托诉讼代理人：纪梅（系原告张治洪之妻），北京洪仁开元商贸有限公司经理。上述2名原告的共同委托诉讼代理人：闫小琴，北京市信之源律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京鸿坤伟业房地产开发有限公司，，住所地北京市大兴区西红门镇寿保庄鸿坤金融谷**楼201-68法定代表人：朱灿，董事长。委托诉讼代理人：夏微观，北京市致宏律师事务所律师。原告（反诉被告）北京洪仁开元商贸有限公司（以下简称洪仁公司）、原告张治洪与被告（反诉原告）北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称鸿坤公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）洪仁公司及原告张治洪的共同委托诉讼代理人纪梅、闫小芹，被告（反诉原告）鸿坤公司的委托诉讼代理人夏微观到庭参加诉讼。本案现已审理终结。洪仁公司、张治洪向本院提出诉讼请求：1.请求撤销洪仁公司与鸿坤公司之间的房屋买卖合同；2.请求判令鸿坤公司向洪仁公司返还预付房款19667915元；3.请求判令鸿坤公司向洪仁公司支付资金占用利息损失（自2020年3月10日起至实际返还预付购房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的5年期贷款市场报价利率计算）；4.请求判令鸿坤公司向张治洪支付自2019年12月10日至2020年3月9日期间的资金占用利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的5年期贷款市场报价利率计算）；5.本案诉讼费用由鸿坤公司承担。事实和理由：2019年11月，张治洪拟购买鸿坤公司开发的鸿坤新都荟项目北京市大兴区宏福路1号院xxx房（以下简称xxx）；鸿坤公司的工作人员张丰向张治洪介绍了商铺位置、用途、增值空间等，并告知该房屋受限购政策影响，只能以公司名义购买，其承诺张治洪交付全部购房款后，鸿坤公司会配合办理购房款流转、购房手续变更等一切事务。张治洪在张丰的引导下，与鸿坤公司达成购买本案房屋的口头约定，并按照鸿坤公司要求及指示交付了全部购房款19667915元；2020年1月17日洪仁公司注册成立，张治洪与鸿坤公司协商一致后，将本案房屋购买人变更为洪仁公司；2020年3月10日，鸿坤公司将19667915元购房款退还给张治洪，同日洪仁公司应鸿坤公司要求向其支付全部购房款19667915元。2020年4月1日，张丰向洪仁公司发送《北京市商品房现房买卖合同》，从该合同特别提示条款和第二章第一条的表述中，洪仁公司首次得知xxx所在地块的土地使用年限共40年，现只剩下22年；此项事实使得该房屋的投资价值严重受损，洪仁公司的逾期商业利润将无法实现，洪仁公司曾多次向鸿坤公司主张退还全部购房款并赔偿利息损失，均遭到鸿坤公司拒绝。综上所述，鸿坤公司在与洪仁公司进行房屋购买洽商及达成口头约定的过程中，对房屋所在地块土地使用年限未履行充分告知义务，属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，构成沉默式欺诈行为；洪仁公司、张治洪因其鸿坤公司的欺诈行为产生重大误解、陷入错误认识，并按照鸿坤公司要求向其支付了全部购房价款，遭受了严重损失。为维护自身合法权益，洪仁公司、张治洪诉至法院，请求判如所请。鸿坤公司辩称，第一，针对洪仁公司的请求辩称，不同意洪仁公司的全部诉讼请求；鸿坤公司向洪仁公司出售涉案房屋过程中没有任何隐瞒与订立合同有关的事实，不存在洪仁公司所陈述的沉默式欺诈行为；在洪仁公司购买房屋时，鸿坤公司就告知了房屋的基本情况，包括土地使用权、房屋座落、建设、现状等情况，该房屋系现房销售，洪仁公司也到房屋内实际考察，因该房屋存在租赁情形，洪仁公司也同意由现有租户进行承租并接收后期租金，因此，洪仁公司对于房屋的基本情况是非常了解的；洪仁公司在购买房屋是在鸿坤公司设立的接待大厅进行的，接待大厅悬挂了房屋的五证等一系列要求公示的材料，洪仁公司对此是知悉的，从房屋价款看，房屋价款也是非常优惠的，可以推断洪仁公司对房屋的年限是知悉的；另外，购买1900多万元的房屋，这么大的事项洪仁公司不可能不了解房屋年限这一基本事实，鸿坤公司也无法隐瞒房屋基本事实情况；洪仁公司在其主张过程中，以重大误解陷入错误认识为由要求撤销合同，但鸿坤公司认为洪仁公司不存在重大误解的情况；另根据《中华人民共和国民法典》第一百四十七条规定，即便洪仁公司所主张重大误解的理由成立，但其撤销权已经消灭，撤销权是在90日内行使，根据洪仁公司在其变更诉讼请求的事实与理由部分，洪仁公司陈述在2020年4月1日就知道存在重大误解的情形，根据法律规定，2020年6月30日撤销权就予以消灭，综上，请求驳回洪仁公司的全部诉讼请求。第二，针对张治洪的诉讼请求，鸿坤公司不予认可；鸿坤公司与张治洪之间不存在合同关系，双方合同关系早就协商一致解除了，不存在支付利息损失的问题。鸿坤公司向本院提出反诉请求：请求判令洪仁公司继续履行商品房买卖合同，包括洪仁公司与鸿坤公司签订书面商品房买卖合同并履行合同义务（主要合同义务包括办理网签、收房、办理过户手续、不动产权证书等）。事实和理由：2019年11月，张治洪购买鸿坤公司开发的xxx；因当时购房者众多，张治洪等待许久后有急事需离开，双方于当时约定稍后就购买案涉房屋事宜签订书面的商品房买卖合同；后张治洪申请将买受人名称变更为洪仁公司，鸿坤公司帮其办理了相应手续，洪仁公司也按照双方约定支付了全部的购房款项，但之后洪仁公司拒绝与鸿坤公司签订书面的商品房买卖合同，也拒绝受领案涉房屋，致使双方关系陷入僵局；为维护自身合法权益，鸿坤公司提出反诉，请判如所请。洪仁公司针对鸿坤公司的反诉辩称，不同意反诉请求；鸿坤公司在房屋买卖过程中存在沉默式欺诈行为，使得洪仁公司在购房时陷入误解，所以洪仁公司要求撤销合同，因此本案房屋买卖合同无实际履行的可能和必要。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据审查确认的证据与当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年11月份，张治洪欲购买鸿坤公司开发的商业办公用房。张治洪主张其在鸿坤公司的销售人员张丰（系老牌销售人员）的介绍下，其先是想购买诉争xxx，当时双方未留下沟通记录，但是为了比较一下其他商业办公用房项目，其加了张丰的微信（微信备注名称为“古道西风”），并与张丰不断进行沟通；张治洪、洪仁公司所提交的张治洪与张丰的微信聊天记录显示，在2019年11月11日添加“古道西风”时，对方明确表示自己是张丰，然后张丰向张治洪介绍了“1102地块xxx”“0402地块xxx（礼域府南门）”“鸿坤新都荟双十二（六折）钜惠AB座B座xxx”“0402地块xxx（礼域府南门）”等商业办公用房项目，在介绍上述项目时均未告知张治洪土地使用年限；上述微信聊天记录还显示，张治洪与张丰在2019年11月至2020年3月期间，双方一直就诉争xxx的购买、付款、购买人更名等事项进行详细沟通；对上述微信聊天记录，鸿坤公司不予认可，并主张经其核实其公司没有叫张丰的员工，接待张治洪等人的工作人员是汤玉双，但未提交汤玉双与张治洪等人的沟通记录；对鸿坤公司要求洪仁公司签订的合同书文本，张治洪、洪仁公司提交《北京市商品房现房买卖合同（商业、办公等非住宅类）》合同书，在该合同书中载明出卖人为鸿坤公司，委托销售代理机构为鸿坤公司，销售人员为张丰，销售人员编号为京建销29226；鸿坤公司先是不认可上述合同书，后来又认可上述合同书，但主张该合同书系在鸿坤公司的售楼处现场交给张治洪等人的，对其中的部分内容认可，但是对于张丰的身份和其他内容不认可，并主张张治洪等人有可能在拿到草稿之后进行了自行打印行为；本院认定，对上述合同书，鸿坤公司作出了前后不一致的描述，先是不认可合同书，后又认可合同书，之后又在认可合同书的基础上却又否认部分内容，并主张系张治洪等人自行打印，而张治洪等人则始终主张系张丰将合同书电子版通过微信发送给张治洪，据此，张治洪、洪仁公司所提交证据对待证事实已达到高度可能性，洪仁公司就其反驳意见未提供证据证明，故对鸿坤公司的意见本院不予采纳，对上述合同书本院予以采信，对张治洪与张丰的微信聊天记录，本院亦予以采信。为购买xxx，张治洪分别于2019年11月11日、11月20日、11月21日、11月22日、12月9日、12月10日以银行转账形式向鸿坤公司给付购房款合计19667915元。2020年1月17日，张治洪向鸿坤公司提交《更名申请》，其载明张治洪于2019年11月11日购买xxx，房屋总价款为19667915元，现“由于政策限购只能公司名义购买原因拟将该房屋买受人更名为北京洪仁开元商贸有限公司”，洪仁公司亦同意此更名，愿意承担更名后的权利义务，张治洪系洪仁公司的法定代表人。2020年3月10日，鸿坤公司将上述张治洪所支付的xxx购房款全部退回至张治洪银行账户；同日，以洪仁公司的名义向鸿坤公司转账支付了xxx的全部购房款19667915元。上述付款及更名情况的沟通情况在张治洪与张丰的微信聊天记录中均有体现。张治洪、洪仁公司所提交的张治洪与张丰的微信聊天记录显示，在2020年4月1日，张丰通过微信向张治洪发送“洪仁开元商贸网签草稿合同.pdf”文件，并告知“张哥，线下的草签合同做出来了，您核对一下信息，主要是看看个人信息和房款金额这几个部分”，张治洪回复称：“好的，收到，我看一下”，但在当日不久就将文件中“房屋基本情况”一页的截图以图片形式发送给张丰，并以语音形式沟通称xxx的土地使用年限是从2002年开始，已经过了18年，时间太长了，只剩22年了，张丰则回复称：“对，张哥，就是整个鸿坤是2002年拿的这一片地，就只要是西红门儿这块儿地啊，都是2002年拿的地，时间是一样的”“影响到也没什么，应该是在40年到期以后可能要续这个土地出让金”，然后发送了一个关于土地出让金的展板照片，并主张经其核算，土地出让金是每平方米15.6元，xxx再交14788元，然后还能够再使用40年，对此张治洪予以反驳，主张张丰所提出的计算标准系针对住宅房屋的，而xxx系商业办公用房，对商业办公用房目前没有明确规定，张丰又主张到期后交纳的土地出让金肯定不会超过100000元，张治洪与张丰据此发生争议，经反复沟通后，张治洪主张暂缓签订书面合同，等问清楚后再处理，张丰向张治洪提供了“北京大兴规划和自然资源委员会”的联系电话，以及一个律师在抖音里制作的关于产权续期的视频，张丰在2020年5月25日要求张治洪在这周有时间就过来把网签做了，这样也能尽早收取租户的租金，xxx系正规房屋，一切都跟着国家政策走，国家会照顾民生的，民意不可违，北京的房价会越来越贵的。就在2020年4月1日张治洪与张丰的电话沟通情况，张治洪、洪仁公司提交张治洪与张丰的通话录音，通过内容与上述微信沟通的内容基本一致，针对张丰所主张剩余22年对买受人权益影响不大的各项陈述，张治洪在录音中强调称：“好好那我知道了，我一看我说这都02年的土地了，已经过了18年了。我一听我一看这情况，你也提前没跟我说。我看你提前也没有说一下，我靠我有一个心理准备啊，你这一想我就不是问题不大？你知道吗？”，张丰随后称：“对。当时可能那会人多了乱乱糟糟的，没跟您说那么细应该”，张治洪之后称：“对，我也都没听见，我（要是）知道屋子是02年的，我肯定会脑子会考虑一下的。你看最后我问小谭，对他也说忘了说了你看。”就上述录音，因可与微信聊天记录相印证，本院予以采信。为证明已对张治洪、洪仁公司履行告知义务，其在售楼处可以看到房地产五证、相关合同条款，且已对土地使用权年限在展示时进行放大提示，鸿坤公司提交照片（含售楼处外部照片、内部照片、文件展示图片）等，鸿坤公司还主张上述照片的拍摄时间为2019年7月至2020年10月期间，售楼处是在2019年7月设立的，在2020年10月就将售楼处搬走了，因为售楼处的房子已经卖出了，张治洪在2019年去过这个售楼处，而且后续接洽都是在这个售楼处进行的；对上述照片，张治洪、洪仁公司不予认可，并主张照片未显示拍摄时间，与本案无关联性，张治洪查看房屋和了解房屋信息的时候是在诉争xxx对面的一个毛坯房内，里面没有悬挂任何证照文件，并非照片中的样子，是先去看的xxx才决定是否购买，xxx当时处于经营状态，是现房，确实没有看到过关于土地使用年限的图片，是张丰领着张治洪去看房和接洽的，那个接洽的毛坯房里面是简易的办公设施，而且那里只有张丰1名工作人员，xxx系张治洪看的第1套房子，是中介公司给介绍的张丰，张丰直接带着张治洪去看房，张丰说已经在鸿坤公司干了很长时间了，是老牌销售员，因为张治洪还想考虑一下其他的房子，所以才在第1次看过xxx之后加了张丰的微信，而且张丰介绍房子都是套话，每次都没有说到土地使用年限的问题，按照房屋买卖的交易习惯，应该是先签订合同后收款，但是鸿坤公司没有先将合同给张治洪、洪仁公司，合同草稿也是通过微信直接发给张治洪的，系张治洪下载后自行打印的，张治洪在看到合同书之后才看到土地使用权已经过了18年，还剩22年，虽然张治洪等人在看房时知道xxx已经出租了，但张治洪之前没有购买过商业办公用房，都是按照开发商的引导进行的购买，所以才为了买房在2020年1月13日设立了洪仁公司。张治洪、洪仁公司所提交《北京市商品房现房买卖合同（商业、办公等非住宅类）》载明出卖人为鸿坤公司，买受人为洪仁公司，出卖人以出让方式取得了xxx所在地块的建设用地使用权，该地块的国有土地使用证号为京兴国用（2013出）第00195号，买受人购买的商品房所占用的土地用途为商业，土地使用年限自2002年8月15日至2042年8月15日，xxx的房屋坐落为大兴区宏福路1号院1号楼2层205，房屋所有权证号为京（2016）大兴区不动产权第XXXX号，xxx的实测建筑面积共948.6平方米，其中套内建筑面积为572.48平方米，分摊建筑面积为376.12平方米，该商品房已出租，承租人放弃优先购买权，租赁期限自2017年3月10日至2022年6月9日，自该合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归买受人所有，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米34355.64元，总价款为19667915元，买受人一次性付清。2020年7月30日（民事起诉状落款时间），张治洪、洪仁公司提起本案诉讼，其原起诉案由为缔约过失责任纠纷，并未提出要求撤销合同的诉讼请求，而是认为合同并未成立，要求鸿坤公司就其造成合同未成立承担缔约过失责任；后在本院对双方当事人进行谈话时，鸿坤公司提出了洪仁公司交纳了全部购房款，履行了合同主要义务，故合同依法成立，鸿坤公司不应承担基于合同不成立的缔约过失责任；在鸿坤公司发表上述抗辩意见后3日内，经考虑，张治洪、洪仁公司增加诉讼请求，增加要求撤销房屋买卖合同的诉讼请求，撤销理由为鸿坤伟业公司实施了欺诈行为，使得买受人陷入重大误解。诉讼过程中，洪仁公司提出保全申请；本院于2020年10月30日作出（2020）京0115民初15301号民事裁定书，裁定：“冻结北京鸿坤伟业房地产开发有限公司名下的银行存款20113721.1元，冻结期限一年。”经本院执行部门执行，在2020年11月3日冻结鸿坤公司名下银行账户，申请控制金额为20113721.10元，实际控制金额为2432450.04元，措施开始时间为2020年11月3日，措施结束时间为2021年11月3日；就冻结到期前如需续行保全措施应提前申请等事宜，本院已告知洪仁公司。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，张治洪交纳购房款时间，鸿坤公司向张治洪退还购房款时间，以及洪仁公司交纳购房款时间，还有鸿坤公司向洪仁公司提供合同书文本时间，再有张治洪、洪仁公司提起本案诉讼时间，均在2021年1月1日民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定，即适用《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法总则》等法律规定。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式；书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式；当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；但是，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第三十七条：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”具体至本案，诉争xxx系现房，房屋建筑面积及是否出租等情况均已确定，已取得不动产权证书，对该房屋洪仁公司已给付全部购房款，即买受人一方已经履行主要义务，出卖人接受，该合同成立；据此，虽然出卖人鸿坤公司与买受人洪仁公司未签订书面形式的商品房买卖合同，但该房屋买卖合同关系已经成立，且系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效。本案争议焦点为，在合同已经成立并生效的情况下，买受人洪仁公司是否有权撤销合同，就此，其提出两项撤销事由，一为鸿坤公司实施欺诈行为，二为存在重大误解，下文分别分析之。第一，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”又根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条：“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”故在民法总则施行后，对于一方以欺诈手段订立的合同，由可撤销、可变更合同修订为可撤销合同；又根据民法总则第一百五十二条：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。”故欺诈事由的撤销权行使期限为1年；具体至本案，洪仁公司的法定代表人张治洪在2020年4月1日收到载明剩余使用年限为22年的合同书，并在本案审理过程中的2021年3月19日提交变更诉讼请求申请书，要求撤销房屋买卖合同，故如果存在欺诈事由，未超上述1年除斥期间。虽然根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”即对欺诈事实的证明需达到排除合理怀疑的证明标准，但具体至本案，就将诉争xxx所涉国有建设用地使用权的剩余年限事宜（至出卖时尚余22年）这一重要事实，没有证据证明鸿坤公司在销售过程中曾向买受人主动释明（告知），相反，张治洪、洪仁公司提供充分证据证明其在收到合同书文本时才发现上述重要事实，且在未告知该重要事实的情况下，鸿坤公司即以房屋非常抢手等为由要求买受人支付了巨额购房款，据此，本院认定，鸿坤公司履行告知义务不全面，未明确告知土地使用年限仅剩22年这一决定房屋价格及买受人是否决定购买房屋的重要事实，违背诚实信用原则，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”，故本院认定鸿坤公司存在欺诈行为，洪仁公司有权要求撤销房屋买卖合同。第二，退一步讲，即使不能认定为欺诈，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条：“基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第71条：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”亦构成重大误解；虽然重大误解事由的撤销权行使期间为3个月，即“重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权”的，撤销权消灭；但是，具体至本案，洪仁公司虽系公司法人，但系张治洪为购买诉争xxx所开设，民商事经营经验欠缺，没有证据证明张治洪在之前存在购买商业办公用房经验或存在炒房行为，而具有专业知识的鸿坤公司的销售人员在买受人提出异议后反复催告买受人办理网签等工作，未就合同效力事宜向买受人进行释明，张治洪、洪仁公司在鸿坤公司答辩前始终认为合同未成立，所以未提出撤销合同的诉讼请求，而是以缔约过失责任纠纷要求追究鸿坤公司造成合同不成立的责任；而在鸿坤公司抗辩称合同已经成立后的3日内，张治洪、洪仁公司随即增加撤销合同的诉讼请求；综合考虑本案具体情况，本院认定即使以重大误解的事由撤销合同，亦未超过法定期间；换言之，在对合同是否成立尚不明确的情况下，不应自2020年4月1日作为“自知道或者应当知道撤销事由之日”的起算时间。据此，对要求撤销洪仁公司与鸿坤公司就xxx所订立房屋买卖合同关系的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因本院判决撤销房屋买卖合同，故鸿坤公司应返还买受人洪仁公司购房款19667915元。关于赔偿损失一节，本案系房屋买卖合同纠纷，而张治洪并非最终就xxx所成立房屋买卖合同的相对人，根据其所提交《更名申请》，买受人已变更为洪仁公司，且鸿坤公司已退还张治洪所交纳全部购房款，而早在2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商管理局、人民银行营业部、银监会北京局5部门即已联合发布公告，明确要求对商业、办公类项目，最小分割单元不得低于500平方米，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款等内容；而张治洪系个人，开始洽商购房时间为2019年11月，故对于该以个人名义购房并交纳全部购房款后又因限购政策只能以公司名义购买，张治洪个人具有一定过错，在鸿坤公司已退还张治洪所交纳全部购房款后，张治洪另行主张利息损失，无相应依据，即使有利息损失，基于张治洪的过错程度，其亦应自行承担。关于洪仁公司主张利息损失一节，虽然鸿坤公司具有欺诈行为（退一步讲，即使不构成欺诈，亦构成重大误解），但法院对出卖人存在欺诈行为的认定结果，与买受人在购房过程中存在一定过错，不相互矛盾，具体至本案，张治洪对于房屋所涉土地使用权的剩余年限事宜未予重点关注，亦具有一定过错，虽然相对于鸿坤公司的过错程度而言，买受人的过错程度较小，但亦应根据其过错程度承担相应责任；据此，对于鸿坤公司应赔偿利息损失，洪仁公司要求按照5年期贷款市场报价利率计算过高，本院酌情确定为按照1年期贷款市场报价利率计算。综上所述，对于张治洪、洪仁公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；对于鸿坤公司所提出要求继续履行合同的反诉请求，因本诉已判决撤销合同，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百四十七条、第一百五十二条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条、第71条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，判决如下：一、撤销买受人北京洪仁开元商贸有限公司与出卖人北京鸿坤伟业房地产开发有限公司就大兴区宏福路1号院1号楼2层205号房屋所订立房屋买卖合同关系；二、北京鸿坤伟业房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内退还北京洪仁开元商贸有限公司已交纳购房款19667915元并赔偿利息损失（该利息损失以上述购房款为计算基数，自二〇二〇年三月十日起算，至退还上述购房款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、驳回张治洪、北京洪仁开元商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京鸿坤伟业房地产开发有限公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费143844元，由张治洪、北京洪仁开元商贸有限公司负担14384元（已交纳），由北京鸿坤伟业房地产开发有限公司负担129460元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费69904元，由北京鸿坤伟业房地产开发有限公司负担（已交纳）；财产保全费5000元，由北京鸿坤伟业房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 振二〇二一年六月二十八日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷