北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初10371号原告：耿玉锋，男，1977年11月22日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区，身份号码×××。委托诉讼代理人：王晓明，北京市环泰律师事务所律师。被告：迟鹏，女，1975年4月22日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区，住北京市顺义区，身份号码×××。原告耿玉锋与被告迟鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿玉锋之委托诉讼代理人王晓明，被告迟鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郝化成向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告给付原告2021年3月份和4月份的租金50000元；3.判令被告向原告支付违约金50000元；4.判令被告将北京市顺义区×花园×区×号楼×至×层房屋腾退返还给原告；5.判令被告自2021年4月21日至腾退日止按每月26000元支付房屋占用费；6.诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月14日，原、被告经北京市美联房地产经纪有限公司居间签订房屋租赁合同。约定原告将其拥有所有权的北京市顺义区×花园×区×号楼×至×层出租给被告；租赁期限为2019年4月21日至2022年4月20日；第一年、第二年租金每月25000元，第三年租金每月26000元；租金支付方式为季度付，第一期租金于2019年4月20日付清，以后应提前5日支付下一期租金，先付后用。合同签订后原告如约将房屋交付被告，而被告却不依照合同约定的支付方式及数额支付房屋租金，被告本应按季度支付租金其违约按每月支付租金。至起诉日被告欠付2021年3月租金25000元，至2021年4月15日被告应交下季度租金为78000元（即2021年4月21日至2021年7月20日）房屋租金，被告至今拒交租金。租赁合同双方当事人的基本义务即为一方交付房屋，另一方支付租金。现被告违约不支付房屋租金致原告无法实现合同目的，为此依法提起诉讼，请求人民法院判决解除租赁合同并判决被告支付房屋租金及违约金。被告迟鹏答辩称：原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不能成立。原告于2019年4月14日与我签订了房屋租赁合同，将位于顺义区×花园×区×号楼×-×层的房屋租赁给我使用。至今已经两年多。其间，所有合同协商及付款、开发票、维修等事宜都由美联房地产经纪有限公司的房产经纪人窦炳才代为从中联络。我和房主很少直接联系。因为疫情影响，我方从2020年5月开始，窦炳才从中协商，口头同意房租改为月付。2021年2月22日，窦炳才给我发微信说房主要卖房子，希望我配合看房。因为租约并未临期，而且，我平常工作非常繁忙，在家的时间非常少，无法答应房东的请求，此举致使房东不太高兴。3月23日，窦炳才和我联系，说房东要求从下一个月开始按原合同约定，每季度付款。我也同意了。因为公司财务人员，23号至26号正好回老家探望她的父亲，没有及时支付租金。房东侯女士给我发了微信对我恶意漫骂，致使我们在微信里出现一些口角。随后27日，为不超过付款期限，我用我的个人账户向耿玉锋的帐户支付租金时，发现无法支付，我与其妻子候桂玲微信联系，她不回复我。30日，我再次与她联系，她依然不回。随后，其将我告上法庭，要求解除合同等等。对此，我对其诉讼请求答辩如下：我租用原告的房屋已经两年，其间爱护房屋，又因房主称其在国外，所有的房屋维修工作都是由我方自行完成，房主并未履行维修义务。另外，房主拖欠物业费很久，经常物业公司上门催收，称其联系不上，让我和房主联系。我方因工作原因，不想追究其责任，只想安稳居住，故从未对此提出异议。2.我方当时并不同意原告要求解约，让我搬走的行为。3.我无法支付租金并非我方意愿，更无主观恶意违约行为。其实是房主因为在合同未执行完的期间，想卖房，又不想支付我方违约金，这是有意的手段，逼迫我造成不付租金的事实行为，其行为其实是原告违约，而非我方违约。4.我方同意支付房屋使用期间的房租。2021年3月21日至2021年4月20日租金25000元，2021年4月21日至2021年6月20日租金52000元。5.请求法院驳回原告要求我支付违约金人民币50000元，无事实依据。6.判令解除原被告签订的房屋租赁合同。以上事实和意见，望人民法院予以核查认定，并慎重考虑，依法驳回原告的部分诉讼请求，并要求原告承担本案诉讼费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2019年4月14日，耿玉锋（出租方、甲方）与迟鹏（承租方、乙方）在居间方北京美联房地产经纪有限公司介绍下签订了《房屋租赁合同》，乙方承租甲方位于北京市顺义区×花园×区×号楼-×至×层×。该合同的主要内容为：租赁期限自2019年4月21日至2022年4月20日，租金每月25000元，按季度支付，押金25000元。甲乙双方友好协商，租期第一年、第二年月租金为25000元，第三年租金为26000元。第四条第二款约定乙方若于租赁期内，违反本合同第三条之规定，致使甲方未能如期收取租金或因而发生费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付。第七条佣金：甲方同意乙方支付丙方25000元作为佣金。第八条违约处理：8.1如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按月租金的1%向甲方支付滞纳金。如逾期超过七日，则视为乙方自动退租，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。8.3甲乙方三方任何乙方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，三方同意违约金为50000元。关于原告主张解除合同以及腾退房屋。被告称：我同意解除合同，也同意腾退房屋。关于违约金的计算标准，被告称：我们要求法院进行调整。庭审中，双方当事人对以下证据和事实存在争议。被告提交了微信聊天记录，证明其有支付房租的行为，但是因为原告卡的原因无法支付，原告的账户有问题，我两次跟原告联系，原告不回复我。在和中介的聊天记录中，房主有卖房的打算，这个期间还在租赁期内，关于是否能执行完这一年的合同，中介说不确定。原告认为这个银行卡号一直在使用，没有发现异常。曾经提到了卖房子是为了催收租金，给被告一定的压力。被告银行付款凭证及发票复印件，证明凭证费附件证明该笔款项本是耿玉锋应该支付给中介的中介费，实际上由我方支付给中介，视为我方支付给耿玉锋的房租。关于已付租金。被告称：租金交到了2021年3月21日，租金都是提前一个月付，3月份的租金2月份已经付清了。原告称：从银行交易记录上检索到被告支付了21笔，其中包括押金25000元，租金是505000元，到2021年4月21日租期是23个月，应付款是575000元，按照付款记录还差20000元，20000元是被告另外付的，被告付了21个月的房屋租金，截止自2021年4月21日还差两个月的房屋租金，被告所说的就差一个月的租金是没有依据的。上述事实，有房屋租赁合同、物业交验单，告知确认书、房屋出租委托协议，佣金确认协议、房屋不动产权登记证书、银行交易记录、微信聊天记录及当事人陈述等在案佐证。本院认为：根据我国民法典的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。具体本案中，耿玉锋与迟鹏签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的相关规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。按照我国民法典的相关规定，合同解除分为约定解除和法定解除。合同法对合同约定解除和法定解除的具体情形均有明确之规定。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”具体本案中，原告提出解除租赁合同，被告同意解除合同，被告于2021年4月26日签收了原告了起诉状和证据材料，因此《房屋租赁合同》于2021年4月26日解除。合同解除后，被告应腾退涉诉房屋。关于原告主张的未付租金50000元，有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同第四条第二款约定乙方若于租赁期内，违反本合同第三条之规定，致使甲方未能如期收取租金或因而发生费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付。因此扣除押金后，被告应当再向原告支付租金25000元。关于被告所称的佣金抵作房屋租金，对此原告不同意，因该佣金涉及第三人的相关权益，被告可另行主张解决佣金的问题。《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”违约责任是当事人不履行合同债务时，违约方向对方承担的民事责任。涉诉租赁合同解除后，被告实际占有涉诉房屋，应支付其实际腾退房屋止的房屋占有使用费，按照合同约定的每月租金26000元支付。关于原告主张的违约金。被告认为原告主张的违约金过高，要求本院进行调整，本院根据综合考虑涉诉房屋的现状、被告的违约程度、原告的预期利益及造成的损失等，酌情确定相应的违约金。综上所述，本院根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条之规定，判决如下：一、确认原告耿玉锋与被告迟鹏签订的《房屋租赁合同》于2021年4月26日解除；二、被告迟鹏于本判决生效之日起七日内将其所占有和使用的位于北京市顺义区×花园×区×号楼-×至×层×的本案涉诉房屋腾退返还给原告耿玉锋；三、被告迟鹏于本判决生效之日起七日内按照每月26000元的标准向原告耿玉锋支付自2021年4月21日至涉诉房屋实际腾退之日止期间的占有使用费；四、被告迟鹏于本判决生效之日起七日内向原告耿玉锋支付未付的租金25000元；五、被告迟鹏于本判决生效之日起七日内向原告耿玉锋支付违约金25000元；六、驳回原告耿玉锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由被告迟鹏负担，于本判决生效之日起七日内支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张鹏飞二〇二一年六月二十六日法官助理 孙 鹏书 记 员 赵文鑫