中华人民共和国广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终23506号上诉人（原审被告）：陈构乔，男，汉族，1981年5月1日出生，身份证住址广东省潮州市湘桥区。委托诉讼代理人：邓国廷，广东尚辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张颜辉，男，汉族，1940年10月15日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：李超本，广东定海针律师事务所律师。委托诉讼代理人:杨文佳，广东定海针律师事务所律师。原审被告：ＴＡＮＳＵＮＭＥＮＧ，男，1979年3月11日出生，国籍马来西亚。原审被告：ＹＥＥＫＡＦＯＯＫ，男，1974年2月11日出生，国籍马来西亚。上诉人陈构乔因与被上诉人张颜辉，原审被告TANSUNMENG、YEEKAFOOK房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2018）粤0304民初21770号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈构乔上诉请求：1.撤销一审判决，驳回张颜辉的所有诉讼请求；2.判令张颜辉承担本案一审、二审全部的诉讼、保全及公告费用。事实与理由：一、原审法院对陈构乔追加第三人的申请在没有任何法律依据的情况下置之不理，属于严重程序瑕疵。涉案房屋买卖是在深圳市港兴房地产经纪有限公司（以下称“港兴公司”）的居间服务下促成的。在签订房屋买卖合同后，港兴公司虽然收取了张颜辉10万元定金，但直至庭审前都没有将该定金交付给陈构乔或两名原审被告。可见张颜辉所支付的10万元定金仍在港兴公司处，如涉案交易未能完成，应由港兴公司退还张颜辉全部定金。同时，在涉案房屋交易过程中，由于港兴公司内部的问题，其不断拖延涉案房屋的交易，从而导致涉案房屋无法按照合同约定予以履行。且港兴公司为了自身的利益，刻意对陈构乔与张颜辉隐瞒了对方的联系方式，从而直接导致陈构乔根本无法联系上张颜辉，更无法主动就合同的履行与张颜辉协商。据上，无论从查明定金的走向、返还的主体，还是查明涉案房屋无法在诉前交易完成的原因，港兴公司作为第三人参与均具有极其重大的法律意义。况且港兴公司由于收取了本案10万元的定金，属于返还的主体，因此与本案也有直接的利害关系。二、原审判决在合同无效的情况下仍判决解除合同属于适用法律错误。原审判决认为：“本案买卖合同卖方签字主体为被告TANSUNMENG和被告陈构乔，无证据显示被告YEEKAFOOK曾授权被告TANSUNMENG签署该买卖合同，故该买卖合同对被告YEEKAFOOK不发生效力，原告无权主张被告YEEKAFOOK承担买卖合同项下的任何责任。”在此基础上，原审法院却只是认定买卖合同仅是无法履行而已，此为对法律适用的严重错误。因为依据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》（试行）第八十九条的规定，共同财产在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。《合同法》第五十一条也规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”即无权处分合同需要有权主体追认或者无权主体事后取得处分权才能有效，在这之前处于效力未定的状态。在本案中，从签订二手房买卖合同到张颜辉提起诉讼，YEEKAFOOK并未进行合法授权也未通过合法形式进行追认，当然涉案二手房买卖合同应认定为无效合同。原审判决却对该法律规定于不顾，在没有任何法律依据的情况下，只是认定合同无法履行，并不因此而无效，属于适用法律错误。三、原审判决事实认定不清。1.原审判决认定陈构乔收取了张颜辉的10万元定金没有事实依据，定金是港兴公司收取。2.原审判决认定办理资金监管账户的责任在于陈构乔及两原审被告完全没有任何事实及合同依据。首先，二手房交易过程中的资金监管，是由银行在买卖双方签字确认的情况下设定资金监管账户。同时，根据合同约定，张颜辉对于资金监管与陈构乔及两原审被告有同等的配合义务。在张颜辉未提供任何证据证明其已履行该义务的情况下，不能认定只让陈构乔承担此义务，不能认定资金监管的银行账户是卖方账户，并由此认定资金监管的发起人应为卖方而非买方。其次，合同没有约定卖方需要主动发起资金监管。再次，根据涉案《二手房买卖合同》第4条的内容，如卖方不配合办理相关手续，买方有权等监管手续办理完毕后三个工作日内付款，可见陈构乔及两原审被告的配合并不是办理监管手续的必要条件，陈构乔不违约。最后，原审判决证明张颜辉的微信聊天记录证明是陈构乔的原因导致无法办理资金监管手续。但事实情况是，在张颜辉提供的聊天记录中，通篇从未涉及资金监管的问题。在原审开庭前，陈构乔也从未收到中介方或张颜辉要求办理资金监管手续的通知。被上诉人张颜辉答辩称：一、双方签订的二手房买卖合同符合当时法律规定，是合法有效的。陈构乔与二原审被告是自愿同意将涉案房产卖给张颜辉。合同是买卖双方的真实意思表示，所以该合同是真实合法有效的。二、合同签订后，张颜辉按照合同约定支付定金10万元，陈构乔以及TANSUNMENG根据合同约定向张颜辉收到10万元定金的收款收据，且该收款收据有陈构乔和TANSUNMENG的签名和画押。该收款收据的出具应视为张颜辉已经履行完毕支付定金的合同义务，上述行为证明合同生效，并正常履行。如果陈构乔认为缺少YEEKAFOOK的签名合同无效，应当在合同签订前提出，陈构乔的种种行为证明其承认这个合同是生效的。三、陈构乔以及二原审被告存在违约行为，张颜辉有权提出解约并要求支付违约金。资金监管手续需买卖双方共同委托，双方都有义务，不是陈构乔所说的只是配合。根据张颜辉在一审中提交的聊天记录，张颜辉一直都有催促履行，卖方原因无法办理资金监管手续。原审被告TANSUNMENG、YEEKAFOOK经本院依法传唤未到庭，亦未陈述意见。张颜辉向原审法院请求：1.解除各方当事人签订的二手房买卖合同；2.陈构乔、TANSUNMENG、YEEKAFOOK向张颜辉连带退还定金10万元；3.陈构乔、TANSUNMENG、YEEKAFOOK向张颜辉连带退还定金10万元向张颜辉连带赔偿违约金30万元；4.诉讼费7300元、保全费2520元、公告费3900元由陈构乔、TANSUNMENG、YEEKAFOOK向张颜辉连带退还定金10万元负担。原审法院查明：ＴＡＮＳＵＮＭＥＮＧ、ＹＥＥＫＡＦＯＯＫ及陈构乔是房产的所有权人，登记所有权份额分别为50%、49%、1%。2017年9月13日，张颜辉（买方）与ＴＡＮＳＵＮＭＥＮＧ、陈构乔（卖方）通过港兴公司的居间服务签署《二手房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定买方向卖方购买房产（以下简称“案涉房产”），转让价格为150万元。买卖合同第3条约定：买方同意在本合同生效当日向卖方支付定金人民币10万元，本条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效。买卖合同第4条约定：经买卖双方协商一致，买方一次性支付购房款，买方除定金外的购楼款140万元应于2017年10月15日之前（含当日）支付至第4条指定监管机构的指定账户中。买卖合同第5条约定：如买方选择一次性付款，则在买方按约定将楼款打入买卖双方指定的机构监管账户之日起叁个工作日内（含当日），买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续……如买卖双方中任何一方以拒绝缴纳税费或是拒不办理递件、拒不办理抵押登记等方式给交易制造障碍的，按本合同第10、11条承担违约责任。买卖合同第11条约定：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。买卖合同第15条备注内容：ＴＡＮＳＵＮＭＥＮＧ代表ＹＥＥＫＡＦＯＯＫ阅读理解并签署本合同，本人保证有该物业产权人ＹＥＥＫＡＦＯＯＫ的委托书。如在交易过程中发生任何违约责任及赔偿，本人自愿承担法律责任……此外，买卖合同还就双方其他权利义务进行了约定。买卖合同的落款处ＴＡＮＳＵＮＭＥＮＧ以代理人的身份代ＹＥＥＫＡＦＯＯＫ签字。买卖合同签订后，张颜辉将之前支付给中介公司的2万元诚意金转化为定金，并于合同签订当日通过刷卡的形式向中介公司支付76000元，并支付现金4000元。ＴＡＮＳＵＮＭＥＮＧ和陈构乔于同日向张颜辉出具了收到10万元定金的收款收据。张颜辉称买卖合同签订后，张颜辉多次联系中介要求办理资金监管手续，但中介公司称三被告无法提供授权公证一直推托办理，张颜辉也无法联系三被告，故至今未曾办理资金监管。陈构乔称其没有收到任何办理资金监管手续的通知，不知道如何配合。原审法院认为，本案买卖合同卖方签字主体为TANSUNMENG和陈构乔，无证据显示YEEKAFOOK曾授权TANSUNMENG签署该买卖合同，故该买卖合同对YEEKAFOOK不发生效力，张颜辉无权主张YEEKAFOOK承担买卖合同项下的任何责任。买卖合同为TANSUNMENG和陈构乔与张颜辉签署，虽然TANSUNMENG和陈构乔就案涉房产并无完全的处分权，但买卖合同仅是合同无法履行而已，并不因此而无效，陈构乔答辩主张买卖合同无效，没有法律依据。TANSUNMENG和陈构乔作为卖方，应承受买卖合同项下的一切权利义务。买卖合同签订后，张颜辉将10万元定金支付给中介公司，TANSUNMENG、陈构乔亦根据合同约定向张颜辉出具了收到10万元定金的收款收据，该收款收据的出具应视为张颜辉已履行完支付定金的合同义务。根据买卖合同的约定，买卖双方应于2017年10月15日之前前往银行办理资金监管手续，但买卖双方并未按照合同约定办理资金监管手续，庭审中双方就其原因各执一词。因办理资金监管的银行账户是卖方银行账户，资金监管的发起人应为卖方而非买方，因此主动联系办理资金监管业务的应为卖方而非买方。现本案无证据显示TANSUNMENG或陈构乔已主动联系张颜辉办理资金监管手续而张颜辉拒绝办理，故陈构乔对此应承担举证不能的法律后果。况且从张颜辉提供与中介的微信聊天记录看，是TANSUNMENG、陈构乔无法办理资金监管手续，故TANSUNMENG和陈构乔应就此向张颜辉承担违约责任。根据买卖合同第11条的约定，TANSUNMENG、陈构乔未按照买卖合同约定的期限履行义务，张颜辉有权解除合同并要求TANSUNMENG、陈构乔承担违约责任。因张颜辉在起诉之前并未向TANSUNMENG、陈构乔发出书面的解除合同通知，也无任何证据证明张颜辉曾以其他形式向TANSUNMENG、陈构乔发出过解除合同通知，故张颜辉起诉状送达TANSUNMENG、陈构乔日期应视为张颜辉解除合同的日期。原审法院向陈构乔送达日期为2018年8月10日，该日期应视为张颜辉解除买卖合同的日期。买卖合同解除后，TANSUNMENG和陈构乔收取的10万元定金应退还给张颜辉，张颜辉主张TANSUNMENG和陈构乔退还10万元定金，原审法院予以支持。张颜辉还主张违约金30万元，虽然买卖合同第11条约定卖方违约，买方可主张合同总价款20%的违约金，但考虑到TANSUNMENG、陈构乔的违约情节及张颜辉的实际损失，酌定TANSUNMENG、陈构乔支付张颜辉违约金20万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认张颜辉与TANSUNMENG、陈构乔于2017年9月13日签订的《二手房买卖合同》2018年8月10日解除；二、TANSUNMENG和陈构乔应自判决发生法律效力之日起十日内将100000元定金返还给张颜辉；三、TANSUNMENG和陈构乔应自判决发生法律效力之日起十日内向张颜辉连带支付违约金200000元；四、驳回张颜辉的其他诉讼请求。如果当事人未按照判决指定期间履行上述金钱给付义务或其他义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案一审案件受理费7300元（已由张颜辉预交），由张颜辉负担1825元，由TANSUNMENG和陈构乔连带负担5475元；案件保全费2520元（已由张颜辉预交），由张颜辉负担630元，TANSUNMENG和陈构乔连带负担1890元；案件公告费3900元，由TANSUNMENG负担。原审法院已查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为涉外房屋买卖合同纠纷，各方当事人对原审法院适用中华人民共和国法律审理本案均无异议，本院予以确认。本案二审争议焦点为案涉《二手房买卖合同》是否有效，陈构乔、TANSUNMENG是否收取了10万元定金，案涉《二手房买卖合同》未能履行的原因是哪一方违约所致。关于《二手房买卖合同》的效力问题。陈构乔主张合同无效的理由是涉案房产的共有人之一YEEKAFOOK未在合同上签字，TANSUNMENG代为签字系无权处分。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据该项法律规定，陈构桥、TANSUNMENG无权处分涉案房产，并不能据此认定合同无效。涉案房产不能依据《二手房买卖合同》办理过户，买受人张颜辉有权要求解除合同，并由出卖人TANSUNMENG、陈构乔承担违约责任。关于陈构乔、TANSUNMENG是否收取了10万元定金的问题。张颜辉向中介方支付定金后，陈构乔、TANSUNMENG向张颜辉出具了收到10万元定金的收款收据。陈构乔、TANSUNMENG出具收据的行为表明其认可张颜辉已履行了支付定金的义务。至于中介方是否将已收取的定金实际交付给陈构乔、TANSUNMENG，属于其双方之间的法律关系，与张颜辉无关。陈构乔、TANSUNMENG如认为中介方未向其支付定金，可另行向中介方主张权利，在本案中无需将中介方港兴公司列为第三人参加诉讼。关于案涉《二手房买卖合同》未能履行系由哪一方违约造成。本院认定陈构乔、TANSUNMENG违约导致合同未能履行，理由如下：首先，陈构乔主张出售涉案房产未取得产权人之一YEEKAFOOK的同意，现有证据的确也不能证明YEEKAFOOK同意出售涉案房产。共有人不同意出售涉案房产，陈构乔、TANSUNMENG在未取得YEEKAFOOK同意的情况下签署合同，必然导致合同不能继续履行，故陈构乔、TANSUNMENG应对买方张颜辉承担违约责任。其次，陈构乔主张其从未收到张颜辉或中介方要求办理资金监管手续的通知，其并未违约。陈构乔认可因TANSUNMENG、YEEKAFOOK系境外人士，故履行《二手房买卖合同》需办理公证手续。根据合同约定买方应于2017年10月15日前将除定金、交楼押金之外的全部楼款140万元支付至监管机构的指定账号中。由此可见，卖方TANSUNMENG、YEEKAFOOK应在该日期前办好公证手续才能配合张颜辉办理资金监管及房产过户手续。但是，截至本案二审调查之日，陈构乔、TANSUNMENG均未提交证据证明公证手续已办好，由此可认定卖方并未做好履行合同的必要准备。陈构桥与TANSUNMENG作为共同签署《二手房买卖合同》的合同当事人，应共同承担违约责任。再次，《二手房买卖合同》签订于2017年，深圳市房产市场价格一直呈上涨趋势，故合同签订后如果买方不履行合同必然遭受房价上涨的损失，故买方违约的可能性极低。张颜辉提交的其与中介的微信聊天记录也可以佐证张颜辉积极履行合同，不存在违约行为。综上，本院认定合同未能履行系由陈构乔、TANSUNMENG违约导致，原审判决酌定其向张颜辉支付违约金20万元，处理适当，本院予以维持。综上，陈构乔的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币5800元，由上诉人陈构乔承担。本判决为终审判决。审判长 朱    萍审判员 赵  雪  琳审判员 周    洁二〇二一年六月四日书记员 常金勇（兼）附相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。