广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初7486号原告：广州市尚林投资发展有限公司，住所地广州市白云区广云路鹤边段212号之701房。法定代表人：龙焯华。委托诉讼代理人：盛雅琴，广东晟晨律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈发军，广东晟晨律师事务所律师。被告：凯迪（广州）娱乐有限公司，住所地广州市白云区嘉禾鹤鳌公路501号自编13栋、自编20栋、自编21栋。法定代表人：朱少麟。委托诉讼代理人：廖红楼，广东瀚伦律师事务所律师。原告广州市尚林投资发展有限公司与被告凯迪（广州）娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市尚林投资发展有限公司的委托诉讼代理人盛雅琴，被告凯迪（广州）娱乐有限公司的委托诉讼代理人廖红楼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市尚林投资发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认我司与被告于2020年4月29日签订的《商铺租赁合同》于2021年3月5日解除；2、被告向我司支付至租赁场地实际移交回我司之日止的租金及水电费等费用，其中2021年3月1日起至2021年4月15日的租金3750元【按每月2500元计算）、2021年2月1日至2021年3月31日期间的水电费（包含垃圾费）768元和违约金6562.95元（具体计算方式与2021年4月16日提交的明细表一致，违约金计算标准为每日1%并计算至实际移交场地之日止】；3、被告立即将《商铺租赁合同》项下承租的场地按合同约定的要求交还给我司；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年4月29日，我司与被告就广州市白云区鹤龙街鹤龙一路1063号（原址：广州市白云区鹤鳌公路501号自编星汇广场）第三层后区指定位置租赁事宜签订编号：2020-001-3号《商铺租赁合同》，约定被告承租租赁场地用于厨房用途，租赁期限从2020年5月1日至2023年4月30日止，商铺起始租金为每月2500元，按每个月交付租金，租金从第二年起，每年在上年度租金基础上递增6%，按每月交付水电费、垃圾压缩费；被告应在每月5日前将当月租金、上个月管理费、上个月水电费及垃圾压缩费等所有应交费用交付给原告，被告逾期支付租金等应收费用的，每逾期一日，原告将按拖欠总额的1%向被告加收违约金，若超过10天仍未交付，则视为被告严重违约就，原告有权停电停水，原告有权单方面解除本合同收回物业，被告所付租赁保证金不再返还，同时被告应补交所欠租金水电费公共分摊等所有拖欠费用等。编号：2020-001-3号《商铺租赁合同》签订后，被告支付了2020年5月至2020年12月份的租金和水电费等费用，但2021年1月起至今的租金和水电费等费用一直未支付，我司为此多次向被告催缴但均未果，依据合同第四条第5点的约定，被告的行为已构成严重违约，我司有权解除合同。为此，为维护合法权益，我司于2021年3月5日向被告送达《解除租赁合同及收铺通知函》，告知被告从2021年3月5日起解除双方签订的租赁合同，并要求被告在收到函件之日起三日内将承租场地移交回给原告，但遗憾的是，被告不但不交欠缴的租金和水电费等费用，也拒绝将承租场地移交回原告。本案立案后，被告于2021年3月19日支付了2021年1月、2月的租金和上月的水电费，2021年3月起至今的租金和水电费等费用一直未支付。被告严重违约，请求法院依法判决。被告凯迪（广州）娱乐有限公司辩称，1、我司不同意解除本合同，认为到目前为止我司已经支付了全部租金以及水电费。2.在原告跟我司履行合同期间，原告以水电费分摊、电房维护管理费、水管设备维护管理费等其他不是合同上约定可以收取的内容都收取了被告3871.83元，而且从2021年2月19日起原告就停止向我司的租赁物供水供电，从2021年2月22日起就自行封锁了租赁物，而被告在2021年3月19日将2021年2月份的租金也全部缴纳了，被告多缴纳的租金以及原告多收取的费用加起来已经超过4000元，足以弥补被告迟延交纳租金的损失。另外，被告还有两个月的押金在原告手里。3.本案实际上与双方的另一份租赁合同也就是关于酒吧的租赁合同，本合同是酒吧租赁合同的一个衍生出来的合同，所以在酒吧合同双方是否要继续履行确定之前，本案涉及的合同不适宜解除。从2021年2月19日开始，原告就已经将涉案场地自行上锁，我司也并没有实际使用租赁物，故不应当承担从2021年2月19日至今的租金以及水电费。另，被告经营的酒吧在2020年2月份还没有开业前就遇到了疫情，所以一直到2020年6月份才开始经营，对于一些租金的缴纳每个月都会有一定的延期，对此原告也没有提出过特别的异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月31日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定：甲乙双方经协商一致，乙方承租甲方位于广州市白云区鹤龙街鹤龙一路1063号（原址广州市白云区嘉禾街鹤鳌公路501号自编星汇广场）首层部分铺位用于酒吧经营，租期为6年，从2020年1月1日至2025年12月31日。2020年4月29日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订编号为2020-001-3《商铺租赁合同》，约定：甲乙双方经协商一致，就广州市白云区鹤龙街鹤龙一路1063号（原址广州市白云区鹤鳌公路501号自编星汇广场）第三层后区指定位置（以下简称涉案场地）租赁达成以下协议；建筑面积约为121.23平方米，用途为厨房，租期为3年，即从2020年5月1日至2023年4月30日止，无免租期；商铺起始租金为每月2500元，按每个月交付租金，租金从第二年起，每年在上年度租金基础上递增6%，2021年5月1日至2021年4月30日租金为2500元/月，2021年5月1日至2022年4月30日租金为2650元/月，垃圾压缩费按200元/月支付；租金管理费及水电费、垃圾压缩费、公共分摊费等费用按月结算，由乙方在每月5日前将当月租金、上个月管理费、上个月水电费及垃圾压缩费等所有应交费用交付给甲方；乙方逾期支付租金等应收费用的，每逾期一日，甲方将按拖欠总额的1%向乙方加收违约金，若超过10天仍未交付，则视为乙方严重违约就，甲方有权停电停水，甲方有权单方面解除本合同收回物业，乙方所付租赁保证金不再返还，同时乙方应补交所欠租金水电费公共分摊等所有拖欠费用；乙方应在签署合同的当天向甲方交付租赁保证金，合计7500元。租赁合同签订后，被告支付保证金7500元，原告向被告交付了涉案场地，被告将涉案场地用于酒吧的厨房。期间，因被告拖欠租金和水电费等费用，原告于2021年1月31日向被告法定代表人通过微信催缴2021年2月租金，2021年2月19日张贴《催缴租金再告知函》，通知被告至今拖欠2020年7月至2021年2月租金和水电费等公共分摊费、垃圾费等共1117939元，已构成严重违约，并限被告三天内缴清欠费，逾期将依约采取停电停水、张贴收铺公告，收回出租物业等措施。2021年3月5日，原告向被告发出《解除租赁合同及收铺通知函》，2021年1月、2月的租金和2020年12月、2021年1月的水电费等费用至今没有支付，至今拖欠8481元，属于严重根本性违约，依照《商铺租赁合同》约定有权解除合同，有权停止供电供水。通知被告从即日起解除双方于2020年4月29日签订的《商铺租赁合同》，将收回承租物业的使用权，收到通知函之日三日内将承租场地移交原告。被告当天收到该通知函，但未向原告交还涉案场地。截止起诉之日，被告支付租金、水电费至2020年12月，起诉后，被告于2021年3月19日支付2021年1月租金及上月水电费5344元及2021年2月租金及上月水电费3137元，原告主张拖欠73天及42天，按每日1%计算违约金为3901.12元及1317.54元，被告对延付时间表示无异议，提出标准过高。原告主张2021年2月水电费379元，3月水电费为389元，出具分摊明细予以证实（包括3月份的1吨用水，其他为分摊水电费，垃圾费200元/月），违约金要求计算至实际支付之日。被告对2、3月份用电提出异议，主张因原告停水断电和锁门，2月19日至3月30日无法经营，故无需支付垃圾费和水电公摊费，被告出具照片拟证实2月19日停水断电锁门，原告提出电表是酒吧电表，电箱是酒吧的，门口是仓库门口，与本案无关，被告提出厨房是三楼，如果通往酒吧的门被锁住，也无法上厨房，原告不予确认。原告确认2021年2月22日确实停了被告的水电，在原告对涉案场地断电后，被告撬开电箱恢复了涉案场地的供电，3月初自行恢复。被告确认2021年3月30日支付15万元租金水电费后，原告从3月31日开始已允许被告继续使用租赁物至今。涉案场地属于白云区嘉禾鹤鳌公路501自编18栋中的部分物业，该物业已经办理不动产权登记。以上事实，有商铺租赁合同、告知函、通知函、微信聊天记录、房产证、现场照片、收款收据及当事人陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。原告与被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，原告已向被告交付了涉案场地，被告作为承租人负有向原告支付租金和其他约定费用的义务，被告未按合同约定支付2021年1、2月份的租金及水电费，已构成违约，根据租赁合同逾期超过10天，视为严重违约，有权停电停水，解除合同收回物业的约定，原告有权解除合同，原告于2021年3月5日向被告发出《解除租赁合同及收铺通知函》，该通知函已送达被告，已发生法律效力，现原告要求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2021年3月5日解除合理合法，本院予以支持。合同解除后，被告已无权再占用涉案场地，被告负有向原告交还涉案场地的义务，但被告至今仍占用涉案场地经营，现原告要求被告腾空返还涉案场地合理合法，本院予以支持。关于原告要求被告支付2021年3月起至租赁场地实际移交欠付的租金和水电费、公共分摊费的问题。2021年1月租金及上月水电费5344元，2月份租金及上月水电费3137元，被告于2021年3月19日支付上述款项，分别延付73天和42天，原告要求按每日1%计算违约金，被告提出违约金标准约定过高，本院酌情调整按每日万分之五计算，分别计算为195.06元及65.88元，合计260.94元，原告诉请超出部分，本院不予支持。原告要求支付至租赁场地实际移交的租金，因前述认定双方的租赁合同已于2021年3月5日解除，故对于2021年3月6日起的租金应为场地占用费，现原告要求被告支付2021年3月1日至2021年4月15日期间的租金（场地占用费）共计3750元有据，本院予以支持。对4月15日后的场地占用费，因对于被告使用涉案场地的情况存在不确定的因素，本案中不宜直接作出认定处理，原告可另行向被告主张。原告要求支付2021年2、3月水电及公摊费用（含垃圾压缩费）379元及389元，被告提出异议，原告对于水电费的计算方式出具明细表，被告未能提供证据予以反驳，本院对该费用予以支持，被告抗辩因原告对涉案场地锁门、停电导致其在2021年2月19日至2021年3月31日期间无法使用涉案场地的问题。被告出具锁门照片并不是涉案场地的门口，故该抗辩意见本院不予采纳。原告确认曾于2020年2月22日因被告欠费而对涉案场地进行了断电，但被告此后撬开电箱恢复了涉案场地的供电，合同约定被告严重违约，原告有权停电停水，原告2月19日已尽通知义务，被告此后自行恢复水电，被告的现有证据不足以证明该停电对被告的经营造成了影响，故被告的上述抗辩意见不能成立，本院不予采纳。原告要求被告支付上述2021年3月1日至4月15日租金（场地占用费）及2021年2、3月水电、分摊费用（含垃圾压缩费）的违约金，该违约金标准过高，本院调整按每日万分之五自当月6日起计算实际给付之日止。综上，被告应支付2021年1、2月违约金260.94元，2021年3月租金（场地占用费）2500元、2月水电及公摊费用（含垃圾压缩费）379元，4月1日至15日场地占用费1250元、3月水电及公摊费用（含垃圾压缩费）389元及自当月6日起的违约金，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十五条第一款、第五百六十六条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、原告广州市尚林投资发展有限公司与被告凯迪（广州）娱乐有限公司于2020年4月29日签订的《商铺租赁合同》于2021年3月5日解除；二、本判决生效之日起三十日内，被告凯迪（广州）娱乐有限公司向原告广州市尚林投资发展有限公司腾空返还2020年4月29日签订的《商铺租赁合同》约定的位于广州市白云区鹤龙街鹤龙一路1063号（原址：广州市白云区鹤鳌公路501号自编星汇广场）第三层后区指定位置的物业；三、本判决生效之日起五日内，被告凯迪（广州）娱乐有限公司向原告广州市尚林投资发展有限公司支付2021年1、2月逾期支付租金及水电等费用的违约金260.94元；四、本判决生效之日起五日内，被告凯迪（广州）娱乐有限公司向原告广州市尚林投资发展有限公司支付2021年3月租金（场地占用费）2500元、水电及公摊费用（含垃圾压缩费）379元，共计2879元，并支付违约金（以2879元为基数，自2021年3月6日，按每日万分之五计算至实际给付之日止）；五、本判决生效之日起五日内，被告凯迪（广州）娱乐有限公司向原告广州市尚林投资发展有限公司支付2021年4月1日至4月15日场地占用费1250元、水电及公摊费用（含垃圾压缩费）389元，合计1639元，并支付违约金（以1639元为基数，自2021年4月6日起，按每日万分之五计算至实际给付之日止）；六、驳回原告广州市尚林投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1025元，由被告凯迪（广州）娱乐有限公司负担并于本判决生效之日起五日内向原告广州市尚林投资发展有限公司迳付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  陶向军二〇二一年六月十七日书记员  郑萍军