山东省烟台市中级人民法院山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终3724号上诉人（原审被告）：吕振波，男，1972年5月10日出生，汉族，住山东省海阳市。委托诉讼代理人：许晓燕，女，1970年4月25日出生，汉族，住海阳市，系上诉人妻子。被上诉人（原审原告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司海阳分公司，住所地：山东省海阳市海滨西路1111号A区9幢。法定代表人：陈明，负责人。委托诉讼代理人：高晓燕，被上诉人单位职工。委托诉讼代理人：冯杰，海阳行村法律服务所法律服务工作者。上诉人吕振波因与被上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司海阳分公司物业服务合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院(2020)鲁0687民初5755号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年5月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人吕振波上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依据事实判决被上诉人按照普通住宅收取物业费；3、依法判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用；4、请求二审审理的过程全程录像并在互联网上公开。事实和理由：一、前期物业服务协议是虚假协议，该协议签订的时间是在房屋的建设阶段，而且上诉人签订的是空白协议，物业费标准等并未在合同中标注，上诉人签字是销售人员把签订前期物业协议作为签订《商品房买卖合同》的交换条件，上诉人是被逼迫情况下签名，该协议上也没有物业人员签字。根据最高院《民事诉讼法》司法解释第一百一十五条规定，该协议上没有单位领导和经办人签名，不符合法律规定的形式要件，是虚假协议。二、涉案房属普通住宅，被上诉人主张按“非普通住宅”收取物业费没有事实和法律依据。1、购房合同中、开发商官网上均认可该房为住宅，而不是双拼别墅非普通住宅。2、“鲁建房(2005)27号”文件对普通住宅规定面积在144平方以下、容积率在1.0以上的住房为普通住宅。3、不动产发放部门、税务部门对涉案属性房均按普通住宅发证和纳税。4、一审法院以涉案房屋按非普通住宅收取物业费用没有依据。综上，一审判决事实认定及法律适用均存在明显错误，望二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司海阳分公司二审书面答辩称：一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律得当，不符合依法撤销民事判决的法定条件；物业费收取标准上诉人与被上诉人在物业服务合同中已经进行约定，上诉人以民事诉讼形式要求人民法院司法干预，缺乏法律依据；诉讼费用应由上诉人承担。一、一审庭审中，上诉人对被上诉人持有的前期物业协议中吕振波签名无异议，且没有证据证明其在签名时上述材料为空白文本，其持有的无被上诉人盖章前期物业协议不能否定被上诉人持有的经双方当事人签字盖章的前期物业协议的法律效力，且系双方真实意思表示，不违反法律规定，故双方之间签订的物业服务协议合法有效。二、涉案房屋经海阳市物价局及烟台市物价局现场确认性质为非普通住宅，且经海阳市物价局信访意见处理书中明确回复涉案房屋不属于普通住宅，且海阳市人民法院工作人员依法到海阳市住房保障和交易中心物业科取证证实涉案房屋属双拼不在政府指导价范畴内。故关于物业费收费标准按每月3.8元每平方米系双方自行约定，应予以遵循。碧桂园生活服务集团股份有限公司海阳分公司向一审法院起诉请求：1.要求吕振波立即缴纳拖欠的物业费12863.07元及违约金16114.57元，合计28977.64元；2.要求吕振波承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。1.海阳碧桂园生活服务分公司向法院提交证据原件业主资料目录、入住登记表、吕振波身份信息、物业及资料移交书、收楼通知书、收楼费用确认表、《前期物业服务协议》，证明2013年10月18日双方签订《前期物业服务协议》。吕振波对业主资料目录没有异议，认可其他证据中吕振波签名属实，但主张其他内容在吕振波签名时是空白的；认可《前期物业服务协议》中吕振波签名属实，但主张其他字体不是吕振波书写，签名时为空白文本，其中没有公章及经办人签名；认为根据民诉法规定，海阳碧桂园生活服务分公司提交的证据不符合书证要求。2.海阳碧桂园生活服务分公司向法院提交海阳市物价局信访复字[2018]59号信访事项处理意见书，证明吕振波购买的房屋不属于普通住宅，物业服务收费不在政府指导价范围内，而由双方当事人协议议价。吕振波主张双方没有议价，该文件没有用。3.吕振波向法院提交证据其持有的《前期物业服务协议》原件。海阳碧桂园生活服务分公司主张该证据系不完整证据，无法律效力，并称正常情况下，吕振波持有的《前期物业服务协议》应由吕振波在“甲方（盖章、签名）”处盖章、签名，但可能由于吕振波错误地将姓名签在“乙方（盖章、签名）”处，导致海阳碧桂园生活服务分公司无处盖章、签名，使得吕振波持有的《前期物业服务协议》中仅有吕振波在“乙方（盖章、签名）”处签字，而无海阳碧桂园生活服务分公司盖章、签名，吕振波持有的《前期物业服务协议》当时应该为作废协议，海阳碧桂园生活服务分公司提交的《前期物业服务协议》有双方当事人盖章、签名，视为双方当事人对协议的认可。因吕振波对海阳碧桂园生活服务分公司提交的业主资料目录、入住登记表、吕振波身份信息、物业及资料移交书、收楼通知书、收楼费用确认表、《前期物业服务协议》证据中吕振波签名无异议，未举证证明签名时上述材料为空白文本，双方当事人各自持有的《前期物业服务协议》除落款盖章、签名处以外的信息全部填写完整、内容一致，海阳碧桂园生活服务分公司持有的《前期物业服务协议》具备法律规定的合同必备条款及内容，吕振波持有的无海阳碧桂园生活服务分公司盖章的《前期物业服务协议》不能否定海阳碧桂园生活服务分公司持有的经双方当事人盖章、签字的《前期物业服务协议》的法律效力，《前期物业服务协议》作为书面合同，并非吕振波认为的《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定的“单位向人民法院提出的证明材料”，故法院对于吕振波的质证意见不予采纳，对于海阳碧桂园生活服务分公司提交的业主资料目录、入住登记表、吕振波身份信息、物业及资料移交书、收楼通知书、收楼费用确认表、《前期物业服务协议》证据予以采信。法院经审理认定事实：一、小区物业及业主房产的基本信息。涉案小区系位于山东省海阳市。吕振波系涉案小区Ｋ区3幢1号双拼别墅业主，房屋面积为125.37㎡。二、物业服务合同的签订情况及内容：2013年10月18日，甲方吕振波与乙方广东碧桂园物业服务有限公司海阳分公司（后陆续更名为广东碧桂园物业服务股份有限公司海阳分公司、碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司海阳分公司、碧桂园生活服务集团股份有限公司海阳分公司）签订涉案小区的前期物业服务协议，约定服务期间为：本协议经甲乙双方签署后生效，至本园区内全体业主依法选聘物业服务企业并与其签订的物业服务合同生效时，本协议自动终止；前期物业服务协议约定的收费标准及付款方式为：房屋建筑面积为125.37平方米的该物业按照每月3.8元／㎡的标准计算每月物业服务费为476.40元，物业服务费按月计收，乙方于公历每月1日，（节假日或系统原因顺延）采用银行代收方式计收当月物业服务费，甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费；前期物业服务协议约定的逾期交纳物业服务费的违约责任为：从应交费之日的次月1日起每日按应付物业服务费3‰交纳违约金；前期物业服务协议约定的服务内容为：房屋建筑公用部位的维护和管理服务，公用设施设备的维护和管理服务，协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等设施设备，公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务，公共绿化与园艺小品的养护和管理服务，公共环境卫生的管理服务，交通与车辆停放秩序的管理服务，协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理，装饰装修管理服务，社区文化工作的管理服务，对本园区相关的工程图纸、竣工验收资料、甲方及该物业使用人的档案管理服务等。三、业主欠付物业服务费的期间及数额。吕振波欠付2018年4月至2020年6月期间的物业服务费12862.80元（27个月×476.40元／月）。一审法院认为，本案的争议焦点有：一、吕振波与海阳碧桂园生活服务分公司于2013年10月18日签订的前期物业服务协议是否有效；二、吕振波是否应当向海阳碧桂园生活服务分公司支付物业费12863.07元及违约金16114.57元。一、吕振波与海阳碧桂园生活服务分公司于2013年10月18日签订的前期物业服务协议是否有效争议焦点。吕振波对海阳碧桂园生活服务分公司持有的前期物业服务协议中吕振波签名无异议，未举证证明其签名时上述材料为空白文本，双方当事人各自持有的前期物业服务协议除落款盖章、签名处以外的信息全部填写完整、内容一致，海阳碧桂园生活服务分公司持有的前期物业服务协议具备法律规定的合同必备条款及内容，吕振波持有的无海阳碧桂园生活服务分公司盖章的前期物业服务协议不能否定海阳碧桂园生活服务分公司持有的经双方当事人盖章、签字的前期物业服务协议的法律效力，前期物业服务协议作为书面合同，并非吕振波认为的《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定的“单位向人民法院提出的证明材料”，法律及前期物业服务协议并没有规定无经办人签字合同即无效，法律亦未规定当事人不得在交房前签订前期物业服务协议，故海阳碧桂园生活服务分公司持有的其与吕振波于2013年10月18日签订的前期物业服务协议合法有效。吕振波主张海阳碧桂园生活服务分公司变造合同条款虚假诉讼，事实及证据均不足，法院不予认定。二、吕振波是否应当向海阳碧桂园生活服务分公司支付拖欠的物业费12863.07元及违约金16114.57元争议焦点。海阳碧桂园生活服务分公司已经依照合法有效的前期物业服务协议提供了物业服务，吕振波未按照约定支付物业服务费，应当履行支付物业服务费的义务，并承担逾期付款违约责任。涉案物业为双拼别墅，不属于普通住宅，可以实行市场调节价，吕振波与海阳碧桂园生活服务分公司约定的每月3.8元/㎡的物业服务费收费标准符合当事人的意思自治，不违反法律规定，法院据此认定吕振波欠付物业服务费12862.80元（476.40元/月×27个月）。但是，海阳碧桂园生活服务分公司要求吕振波承担的16114.57元违约金过分高于造成的损失，吕振波不认可违约金诉讼请求，故法院对海阳碧桂园生活服务分公司主张的违约金适当予以减少，酌情认定吕振波按照其为海阳碧桂园生活服务分公司造成的12862.80元物业服务费损失的30%支付违约金3858.84元。依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、吕振波于判决生效之日起十日内向碧桂园生活服务集团股份有限公司海阳分公司支付2018年4月至2020年6月期间的物业服务费12862.80元及逾期付款违约金3858.84元，合计16721.64元；二、驳回碧桂园生活服务集团股份有限公司海阳分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费524元，减半收取计262元，由碧桂园生活服务集团股份有限公司海阳分公司负担111元，由吕振波负担151元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交商品房买卖合同、不动产产权证、缴费单据各一份，证实住宅为普通住宅；被上诉人质证称对真实性无异议，但均不能证实是普通住宅。本院认为，上诉人系海阳市碧桂园·十里金滩小区K区3幢1号业主；2013年10月18日，上诉人与被上诉人签订前期物业服务协议，约定被上诉人为上诉人等业主提供物业服务，期限至小区全体业主依法选聘物业服务企业并签订物业服务合同生效时，协议自动终止，合同还约定物业费标准、交纳期限、其他权利义务等条款；因上诉人欠付2018年4月至2020年6月期间的物业服务费，被上诉人于2020年11月30日起诉至一审法院，要求上诉人支付尚欠物业费并承担违约金，形成本案。上诉人提起上诉的理由是：前期物业服务协议虚假，上诉人签字时物业费标准等均为空白，上诉人被逼迫签名，涉案房屋为普通住宅，应按有关文件收费，被上诉人主张物业费过高。因上诉人在2013年10月18日前期物业服务协议签字，并按约定支付部分物业费，事实清楚，上诉人主张签字时物业服务协议中物业费等条款空白，虽提供部分内容空白的前期物业服务协议样本，但并不足以否定保存于被上诉人处，经上诉人签字确认的前期物业服务协议效力，上诉人以此和主张前期物业服务协议虚假而无效，依据不足。关于物业费标准，在双方签订的前期物业服务协议中约定清楚，上诉人提供的房产证、契税凭证等记载房屋为住宅，上诉人亦认可涉案房屋为双层，被上诉人提供物业费审核部门（物价部门）审核物业费的依据，均体现上诉人所有的双层住宅与上诉人主张的“鲁建房（2005）27号文件”中普通住宅的区别，故上诉人仅以上述证据主张涉案房屋应按“鲁建房（2005）27号文件”中的普通住宅支付物业费，证据不足。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费524元，由上诉人吕振波负担。本判决为终审判决。审判长  曹红岩审判员  于 青审判员  栾建伟二〇二一年六月十七日书记员  王译伟