北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初1808号原告（反诉被告）:张绍林，男，1946年8月25日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李扬，北京金标律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小齐，男，1979年12月26日出生，汉族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：贾志新，女，1960年10月19日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘永志，男，1979年12月22日出生，汉族，北京市昌平区小汤山镇法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）张绍林与被告（反诉原告）贾志新农村房屋买卖合同纠纷一案，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张绍林的委托诉讼代理人张小齐、李扬，被告（反诉原告）贾志新的委托诉讼代理人刘永志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张绍林向本院提出诉讼请求：1.被告将位于北京市昌平区崔村镇西崔村XX号【《集体土地建设用地使用证》编号为昌集建（94宅地）字第19-04-0066号】宅院及宅院内的房屋腾退并返还给原告；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系北京市昌平区崔村镇西崔村XX号宅院宅基地使用权人和房屋产权人，《集体土地建设用地使用证》编号为昌集建（94宅地）字第19-04-0066号。被告系海淀区人。2001年7月8日，原被告签订《卖买房屋协议书》，内容为“张绍林愿意将坐落在村主巷中段道北宅院北房四间卖给海淀区清河四拨子村XX号村民贾志新所有，房屋双方商定作价为4.2万元（宅院总面积为277.5平方米）。买方付清房款后，房屋所有权随之转移给贾志新所有，并取得宅基地的使用权”。2019年8月20日，北京市昌平区人民法院作出（2019）京0114民初12633号民事判决书，判决原被告于2001年7月8日签订的《卖买房屋协议书》无效。判决书中另叙述“经本院释明后，贾志新坚持认为合同有效，未提出反诉。对于合同无效之后的房屋返还和赔偿问题，本案不宜直接处理，双方可以另行解决”。该判决书现已生效。依据《合同法》第五十八条以及《物权法》第一百五十二条，被告因《卖买房屋协议书》取得涉案宅院和房屋，但被告并非该宅基地使用权人，无权占有和使用该宅基地，基于房屋土地一体性，《卖买房屋协议书》无效后，被告应将该宅院和房屋腾退并返还给原告。为此，原告向法院提起本案诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。贾志新辩称，针对原告起诉的诉讼请求中提到的要求返还院落及房屋我方没有异议，但是需要在原告向我方支付区位补偿价及房屋重置成新价等相关补偿后再行腾退。贾志新向本院提出诉讼请求：1.张绍林返还购房款42000元；2.张绍林支付购房入户费8000元；3.张绍林支付房屋“煤改电”费用9300元；4.张绍林支付区位补偿价主要部分1560484.8元（2229264元*70%）、房屋重置成新价及附属物补偿费175941元、评估费8000元；5.本案诉讼费由张绍林承担。事实与理由：2001年7月8日，反诉人与被反诉人签订《买卖房屋协议书》，被反诉人将位于昌平区崔村镇西崔村主巷中段道北宅院北房四间卖给反诉人，价格为42000元，《集体土地建设用地使用证》为昌集建（94宅地）字第19-04-0066号。同日，反诉人交纳了入户费8000元。2004年，反诉人对所购房屋进行了翻新、装修。2017年，反诉人投入9300元进行了煤改电。2019年8月20日，北京市昌平区人民法院作出（2019）京0114民初12633号民事判决书，认定反诉人与被反诉人签订的《卖买房屋协议书》无效。综上，反诉人认为，被反诉人作为出卖方应知宅基地属于集体经济组织所有，不能转让，又在房屋转让若干年之后，以房屋买卖行为违反法律规定为由主张合同无效，应属于违背诚实信用原则。所以，被反诉人对合同无效造成的后果应承担全部责任。故此，反诉人诉至法院，请求人民法院判令被反诉人返还反诉人支付的购房款并依法向反诉人支付全部损失补偿。张绍林辩称，1.被告反诉的请求前提条件是腾退和返还房屋，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，被告主张返还购房款等诉求应返还涉案房屋和宅院。2.本案合同无效双方均有过错，依据判决书被告并非本村集体成员，因而对于合同无效被告应承担主要责任。3.针对被告的第一项诉讼请求，被告腾退房屋返还宅院后可以给付。4.针对被告的第二项诉讼请求，该费用并非原告收取，被告没有给付原告，与原告无关，不同意支付。5.针对被告的第三项诉讼请求，这个费用也没有给原告，不同意支付。通过了解，这个9300元的补助3000元也给了被告，被告已经使用了2年多了，且该部分诉讼请求被告也主张了补偿，两项同时主张是重复。6.针对被告的第四项诉讼请求，因涉案房屋并未列入拆迁范围，宅基地补偿并不存在，原告不能获得利益，区位补偿标准不明确，不同意支付区位补偿价，根据相关规定尚未列入拆迁房屋的房屋区位补偿价应暂不处理。现涉案房屋中北房四间、东、南墙、大门铁门、门楼均为原告所建原房屋，并非被告所建，被告不能要求上述房屋的补偿，原告不同意支付。西房三间原告同意根据司法鉴定的结果根据过错结论支付补偿。对于宅院外的棚子，经原告向村委会咨询为违建，不同意补偿。附属设施设备中可移动的设备被告可以自行移走，原告不同意补偿。对于装饰装修中原有的装修原告不同意补偿。另外，因被告已经提出重置成新价的诉讼请求，该请求与被告第一项诉讼请求返还购房款相冲突，应予以扣除。对于鉴定报告存在异议。经审理查明：2001年7月8日，张绍林与贾志新签订《卖买房屋协议书》（以下简称《协议书》），约定张绍林将位于北京市昌平区崔村镇（以下简称崔村镇）西崔村（以下简称西崔村）主巷中段道北宅院北房四间卖给贾志新所有，双方商定作价为42000元（宅院面积为277.5㎡），本协议签字后贾志新即付清全部房款，贾志新付清房款后，房屋所有权随之转移给贾志新所有，并取得宅基地使用权（宅基地面积以集体土地建设用地使用证为证）。同日，贾志新向西崔村交纳入户费8000元。2017年11月26日，贾志新向浙江正理生能科技有限公司（以下简称浙江正理公司）支付“2017年西崔村煤改电”9300元。2019年8月20日，本院作出（2019）京0114民初12633号民事判决书，判决张绍林与贾志新于2001年7月8日签订的《协议书》无效。2020年5月27日，西崔村村民委员会出具《证明》，主要内容为目前涉案宅基地及房屋并未列入拆迁范围，没有宅基地补偿，也没有宅基地区位补偿价标准，该宅基地将来是否会列入拆迁范围、是否有宅基地补偿以及区位补偿价标准，目前均不确定。庭审中，张绍林与贾志新均提交《村民建房用地申请审批表》，主要内容分别是张绍林在1985年在原有正房三间的情况下因房屋破旧需翻建而申请翻建三间、扩建一间房屋，贾志新在2004年在原有正房四间、厢房三间的情况因房屋破旧翻建而申请翻建房屋。两份材料均有村级和镇级公章，而无“县土管机关审批意见”。在诉讼过程中，贾志新向本院提出申请，请求本院委托评估机构对本案所涉及院落【昌集建（94宅地）字第19-04-0066号】的区位补偿价格和所涉及房屋的重置成新价格、装修价格以及院内附属设施、设备等价格进行司法评估。经市高院摇号选定北京中资房地产土地评估有限公司（以下简称中资公司）进行本案鉴定工作。2020年6月5日，中资公司出具《房地产估价报告》。该份鉴定报告的主要内容包括：估价项目名称为西崔村XX号房屋重置成新价及土地区位补偿价评估，确定估价对象于价值时点2020年5月20日在现有状态及利用条件下，假定未设定法定优先受偿款和其他应付款项前提下的评估价值为房屋及地上附属物价值为175941元，土地区位补偿价值为假定合法批准时间为1982年前为2229264元、假定合法批准时间为1982年后为1644000元；具体为北房建筑面积73.67平方米评估价值63207元、厢房（西）建筑面积36.72平方米评估价值37519元、厢房（东南建筑面积）20.92平方米评估价值16481元、附属物评估价值58734元；附属物明细包括普通灯7份756元、不锈钢池1个420元、暖气110.39㎡7175元、渗井3座1752元、化粪池2座3812元、水表井1份1166元、铁板门3.37㎡1153元、整砖墙66.66㎡15732元、水泥74.91㎡3371元、插卡电表1块840元、空气源热泵1套6800元、棚8.25㎡1155元、锦砖贴面45.91㎡4545元、隔断2.43㎡683元、树木2棵9374元。为此，贾志新支付评估费8000元。经法庭询问，双方当事人一致认可铁板门和两棵树是买房时就存在的。贾志新表示其他物品都是属于自己的，是自己拆除重盖的，所有东西都是自己买的。张绍林表示除铁板门和两棵树外，还有电表、4个灯、一个上水井、整砖墙的60%、水泥地的1/3、空气源热泵的指标都是自己的。贾志新不认可张绍林的上述陈述。但双方当事人均未对自己主张的物品提交充分证据。张绍林表示自己对空气源热泵并未支出过费用。以上事实，有（2019）京0114民初12633号民事判决书、发票、收据、《村民建房用地申请审批表》《房地产估价报告》及双方当事人庭审陈述在案佐证。本院认为：农村房屋买卖合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张绍林与贾志新签订的《协议书》已经被认定无效，贾志新应将涉案房屋及宅院返还给张绍林，张绍林应当返还贾志新购房款并赔偿贾志新因此而遭受的损失。对于贾志新要求张绍林支付购房入户费用的诉讼请求，现贾志新并未提交证据证明张绍林收取了该笔费用，张绍林亦不认可自己收取了该笔款项，且贾志新提交的《收据》在“收款人”处加盖有“西崔村”公章，故本院对贾志新的该部分诉讼请求不予支持。对于贾志新要求张绍林支付煤改电费用的诉讼请求，现贾志新出示的收据中载明收款单位为浙江正理公司，该笔费用并非由张绍林收取，且在《房地产估价报告》中的“附属物明细”中包含有“空气源热泵1套6800元”的内容，现贾志新在要求张绍林给付全部附属物价值之外再行主张“煤改电费用”本院不予支持。对于中资公司在《房地产估价报告》中载明的“本估价报告自出具日起壹年内有效（即2020年6月5日至2021年6月4日），超过期限需要重新进行评估”。根据查明的事实，现并无证据证明因估价报告超过有效期，对案涉房屋及地上附属物价值、土地区位补偿价值的估价结果产生明显影响，导致必须要重新调整估价的情形。故本院参考《房地产估价报告》中的意见确定贾志新的相关损失数额。对于张绍林认为中资公司存在评估程序严重违法、评估意见明显依据不足的情形而要求重新鉴定的意见。首先，中资公司在《对于张绍林关于的回复》中对相关内容意见作出了合理答复，并列明了评估报告作出的程序及依据。其次，鉴定人员在本案诉讼过程中出庭回答了张绍林的相关询问。最后，张绍林的现有证据不足以认定鉴定机构存在程序违法或依据不足的情况。综合全案情况考虑，本院对张绍林的重新鉴定申请不予准许。对于贾志新要求张绍林支付区位补偿价的诉讼请求，本院综合考虑合同无效对双方当事人的影响，平衡买卖双方的利益，根据双方的过错程度及评估价值酌情予以确定。对于张绍林主张的涉案院落及其所属村庄目前尚未列入拆迁范围、没有进入拆迁程序、宅基地补偿并不存在、自己不能获得利益、区位补偿标准不明确未的意见，因审判实践中均以宅基地区位补偿价作为农村房屋买卖确认无效案件信赖利益损失的计算标准之一，故张绍林的该部分意见本院不予采信。在评估报告中，中资公司按宅基地合法批准时间以1982年为划定界限确定了两种情况的宅基地区位补偿价。对此，本院认为应以“合法批准时间为1982年前”的2229264元的标准。首先，涉案宅院的集体土地建设用地使用证中记载的“用地面积”为277.5㎡，且并未记载有该院落存在超占的情况；其次，现有证据无法确认涉案院落存在有1982年之后划定宅基地的情形。综合全案情况，本院确定张绍林支付给贾志新的宅基地区位补偿价为1560484.8元。对于贾志新要求张绍林支付房屋重置成新价的诉讼请求，具体分析如下：首先，根据《房地产估价报告》列明的价格，北房的评估价值高于张绍林与贾志新在《协议书》中约定的北房价格，而《协议书》中未记载有北房的装修情况，故本院认定贾志新在购房涉案房屋后进行了装修，使涉案北房的价值得到了增长，故张绍林理应将增值部分给付贾志新。其次，关于厢房（西）和厢房（东南）的价值，因张绍林与贾志新在《协议书》中未约定有上述房屋的存在，而张绍林在庭审中陈述的西面有一个简易的房子、一个猪舍、一个厕所、东南院子拆了建的房的情况并未提供相关证据予以证明，且贾志新亦不认可张绍林的陈述并表示自己在2004年建造上述两处厢房，故本院认定张绍林理应将上述房屋的价值给付贾志新。对于贾志新要求张绍林支付附属物的诉讼请求，具体分析如下：首先，对于双方当事人一致认可的购房时存在的铁板门及两棵树，因上述物品在贾志新购买涉案房屋及宅院时已经存在，且贾志新并未提交证据证明其对上述物品进行了添附进而使相关物品的价值得到了提升，故本院对贾志新的该部分诉讼请求不予支持。其次，对于普通灯、不锈钢池、暖气、渗井、化粪池、水表井、整砖墙、水泥、插卡电表、空气源热泵、棚、锦砖贴面、隔断的价值，因张绍林与贾志新在《协议书》中未约定有上述附属物的存在，而张绍林并未提交充分证据证明上述物品在其将涉案房屋及院落交付给贾志新时已经存在，贾志新亦不认可张绍林的相关陈述，故本院对贾志新的该部分诉讼请求予以支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、张绍林于本判决生效后三十日内返还贾志新购房款42000元；二、张绍林于本判决生效后三十日内给付贾志新北京市昌平区崔村镇西崔村XX号【《集体土地建设用地使用证》编号为昌集建（94宅地）字第19-04-0066号】房屋重置成新价格75207元、附属物价值48207元、宅基地区位补偿款1560484.8元；三、张绍林给付贾志新购房款，房屋重置成新价格，设备、附属物及装修价格，宅基地区位补偿款后三十日内，贾志新将位于北京市昌平区崔村镇西崔村XX号【《集体土地建设用地使用证》编号为昌集建（94宅地）字第19-04-0066号】宅院及宅院内的房屋、附属物腾退给张绍林；四、驳回张绍林的其他诉讼请求；五、驳回贾志新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费850元，由张绍林负担595元，已交纳；由贾志新负担255元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费10517元，由张绍林负担10063元，于本判决生效后七日内交纳；由贾志新负担454元，已交纳。鉴定费8000元，由张绍林负担5600元，于本判决生效后七日内交纳；由贾志新负担2400元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 俊人民陪审员  丰玉梅人民陪审员  唐险峰二〇二一年六月二十四日书 记 员  孟祥龙书 记 员  高 陆