贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1487号上诉人（原审原告、反诉被告）：中国石化销售股份有限公司贵州黔东南石油分公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市宁波路58号。负责人：杜晓，分公司经理。委托诉讼代理人：杨泽慧，贵州贵州知序律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨甲合，男，汉族，1968年7月18日生，贵州省丹寨县人，住丹寨县。被上诉人（原审被告、反诉原告）：董顺贵，男，苗族，1971年11月16日生，贵州省都匀市人，住都匀市。共同委托诉讼代理人：陆志一，广东吉径律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丹寨县国梁陶瓷批发部。经营人：李少国、李朝梁。上诉人中国石化销售股份有限公司贵州黔东南石油分公司（以下简称中石化黔东南分公司）因与被上诉人杨甲合、董顺贵、丹寨县国梁陶瓷批发部（以下简称国梁批发部）租赁合同纠纷一案，不服贵州省丹寨县人民法院（2020）黔2636民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。中石化黔东南分公司上诉请求：1、判令撤销一审判决第三项、第四项；2、判令维持一审判决第一项、第二项、第五项；3、依法改判被上诉人杨甲合、董顺贵、丹寨国梁陶瓷批发部在60日内撤除位于龙泉加油站北侧租赁土地上的综合体混合结构房屋、综合体钢结构房屋、木质展架、地砖、第二层木门、钢化玻璃门、手动卷帘门、水电设施、背景墙、水泥地坪、水泥标砖挡土墙、毛石砌挡土墙、室内水泥地坪、排水沟水泥地坪、水泥化糞池、铝合金窗子等建筑物及构筑物，并将龙泉加油站北侧680平方米租赁土地交付上诉人。事实及理由：一、一审判决没有提及上诉人与杨甲合、董顺贵签订的《龙泉加油站汽服中心使用协议》中有关回收乙方房屋的前提条件的约定，严重损害了上诉人的利益，并将造成国有资产的流失。上诉人与被上诉人杨甲合、董顺贵签订的《龙泉加油站汽服中心使用协议》中“第二条设备设施第（二）项、因甲方经营政策变化需收回乙方资产按中介机构评估价值收购。乙方若需转让给第三方，须征得甲方同意，并重签合同。第（四）项、场地需要修建的房屋、地坪和还有换油、洗车业务所需的设施、设备由乙方自行负责和购置，须按照城市建设规范和相关部门的要求进行建设并完善相关手续，同时不能损坏加油站的整体形象。”被上诉人根本就未按照合同约定及国家建筑规范建设合法的建筑物，案涉土地现有建筑物系违法建筑物，本案应撤销原判驳回被上诉人的诉讼请求。二、原审法院认定事实错误，上诉人并未认可被上诉人杨甲合、董顺贵在案涉土地上违法修建的构筑物，上诉人不应向被上诉人杨甲合、董顺贵支付案涉违法建筑回收款455306元。案涉房屋本系由被上诉人杨甲合、董顺贵修建，是否按城市建设规范建设被上诉人杨甲合、董顺贵完全由其自行决定。故办理该案涉建筑物的许可证的义务应由杨甲合、董顺贵承担。对于该建筑物是否取得建设规划许可，上诉人一不能干预，二也从未知晓，杨甲合、董顺贵也从未告知上诉人，上诉人不存在对被上诉人的建筑行为明知而未提出异议。直至一审庭审中上诉人才知晓杨甲合、董顺贵并未对案涉建筑物办理规划许可证和办理其他建设规范的手续。原审法院推定认为上诉人认可该违建行为违背了《民法典》第一百四十条关于意思表示中“默示”的规定。根据合同，无论什么情况下，上诉人只收购具有合法建设手续的房屋。如上诉人收购的建筑物为违法建筑物且未取得建设规划许可证，那么上诉人就会面临着案涉违法建筑物被行政机关拆除的风险。在双方对案涉土地建筑物收购有约定的情况下，现一审法院无视了收购案涉房屋的前置条件，将被上诉人杨甲合、董顺贵建设的违法建筑物面临被政府机关拆除的风险转移给上诉人，这对上诉人实为不公。被上诉人杨甲合、董顺贵答辩意见：一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。被上诉人与上诉人之间签订的《龙泉加油站汽服中心使用协议》是一份包含了土地租赁、投资建设及建设物的产权归属等内容的综合性协议，这份协议属于生效合同，双方均无异议，根据合同约定，上诉人收回被上诉人修建建筑物的方式是按中介机构评估价值收购，此条款不违反法律强制性规定，属于有效条款；此外，被上诉人修建的建筑物符合政府规划用地的要求，上诉人在此过程中也收益良多，并且违法建筑的认定权在政府市政局，上诉人并未提供案涉建筑违法的证据，即使案涉建筑物需要办证，只能由上诉人自己去办理，被上诉人无此义务。鉴于被上诉人在没有收回成本的情况下，上诉人已经取得巨大收益（收取租金8万余元、增加土地使用面积276.95平米），故上诉人应按照合同约定补偿被上诉人。被上诉人丹寨县国梁陶瓷批发部二审期间未提交书面答辩意见。中石化黔东南分公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告杨甲合、董顺贵签订的《龙泉加油站汽服中心使用协议》；2、判令被告杨甲合、董顺贵返还原告的丹寨公司龙泉加油站北侧680平方米土地，并向原告支付从2012年1月1日起至2020年1月10日止土地租金54219.2元及从2020年1月10日起至实际向原告交付土地之日止土地租金（按每日21.92元计）；3、判令被告国梁批发部返还原告的丹寨公司龙泉加油站北侧680平方米土地；4、本案诉讼费由被告承担。杨甲合、董顺贵向一审法院提出反诉请求：1、判令反诉被告中石化黔东南分公司向反诉原告支付修建厂房投资款1221680元及投资利润576000元；2、反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2008年8月1日，本诉原告与本诉被告杨甲合、董顺贵签订《龙泉加油站汽服中心使用协议》，协议主要约定：甲方将龙泉加油站北侧一幅680平方米土地租给二本诉被告修建汽服中心，从事汽车服务，租期3年，年租金8000元，3年后另行协商租金事宜；汽服中心由乙方投资建设，产权归乙方所有，因甲方经营政策变化需收回乙方资产，按中介机构评估价值收购。2009年度至2011年度，本诉被告杨甲合、董顺贵已经按每年8000元租金向本诉原告支付，2012年度至2013年12月31日，二本诉被告每年支付5000元。2014年1月1日起至今，双方因未再签订书面租赁合同，二本诉被告一直使用该土地，但未再向本诉原告支付租金，本诉原告也未向本诉被告主张支付租金。合同签订后至2017年期间，二本诉被告先后在租赁土地上构建综合体混合结构房屋、综合体钢结构房屋、木质展架、地砖、第二层木门、钢化玻璃门、手动卷帘门、水电设施、背景墙、水泥地坪、水泥标砖挡土墙、毛石砌挡土墙、室内水泥地坪、排水沟水泥地坪、水泥化糞池、铝合金窗子。以上地面构筑物经鉴定机构认定价值总计455306元。2017年7月10日，本诉被告杨甲合、董顺贵与被告国梁批发部经营人李少国、李朝梁签订《租赁合同》，约定转租事宜。该《合同》约定：若遇土地所属单位（石油公司）收回土地或政府进行征拆迁等政策性行为，不得不终止合约时，乙方有权主张享有自己添附部分及其他经济损失的补偿，并由甲方全额支付给乙方。2019年6月，本诉原告曾就合同解除与本诉被告杨甲合、董顺贵进行协商，因地面附着物补偿双方未能达成一致，从而引起本次诉讼。一审法院认为：依据我国合同法有关租赁合同相关规定，本案本诉原告与本诉被告杨甲合、董顺贵之间的租赁关系是由定期租赁变更为不定期租赁，故原租赁合同继续有效；双方均享有任意解除权，但出租人附有合理通知义务；合同解除后，租赁物应当依法返还。根据以上法律规定，一审法院对本案本诉及反诉请求认定如下：1、因本案双方当事人的法律关系最终被确定为不定期租赁关系，故确定合同是否应当解除已经不以合同法总则确定的情形为判断标准，而是以本诉原告的请求权行使是否合法为判断依据。本诉原告已经于2019年6月向二本诉被告作出解除合同的意思表示，该行为应当视为本诉原告已经履行合理期限通知义务，故本诉原告有关解除合同诉讼请求依法应当予以支持。2、因本案双方当事人最初签订的《使用协议》继续有效，故本诉原告请求判令本诉被告杨甲合、董顺贵按合同约定每年8000元计算租金的请求依法应当予以支持，二本诉被告有关“2012年度及2013年度均仅按每年5000元租金支付，故应当视为双方约定的租金数额已经调整为每年5000元”的辩解意见，因没有其他证据相互佐证，故不予采信。反诉原告请求判令反诉被告按鉴定机构认定价值收购其构筑于租赁土地上的构筑物之请求，因合同已经授予反诉原告地面附着物构筑权，且反诉原告的整个建设行为反诉被告明知而未提出异议，反诉原告的建设行为应当推定为得到反诉被告认可，故反诉原告请求判令反诉被告依照合同约定按鉴定机构认定价值收购其构筑于租赁土地上的构筑物之请求，依法应当予以支持，反诉被告有关该构筑物无合法性证明故不同意回购的辩解意见不能成立，依法不予采信。反诉原告有关土地建设补偿及投资利润补偿，因没有证据证明实际发生，故依法予以驳回。3、本诉原告请求判令三本诉被告返还租赁土地的诉请，因本案约束本诉原告与第一、二本诉被告的主租赁合同已经被告依法解除，故该租赁物应当依法返还。第三本诉被告因土地返还造成的损失，可依照三本诉被告间签订的《租赁合同》另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十六条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、依法解除本诉原告中国石化销售股份有限公司贵州黔东南石油分公司与本诉被告杨甲合、董顺贵之间签订的《龙泉加油站汽服中心使用协议》。二、本诉被告杨甲合、董顺贵应当于本判决生效之日起三十日内向本诉原告中国石化销售股份有限公司贵州黔东南石油分公司支付从2012年1月1日起至2020年1月10日期间欠付租金54219.2元，并从2020年1月11日起至本判决生效之日止按每日21.62元向本诉原告计付租金。三、反诉被告中国石化销售股份有限公司贵州黔东南石油分公司应当于本判决生效之日起三十日内向本诉原告杨甲合、董顺贵支付厂房回收价款455306元。本诉被告杨甲合、董顺贵在租赁土地上构建的综合体混合结构房屋、综合体钢结构房屋、木质展架、地砖、第二层木门、钢化玻璃门、手动卷帘门、水电设施、背景墙、水泥地坪、水泥标砖挡土墙、毛石砌挡土墙、室内水泥地坪、排水沟水泥地坪、水泥化粪池、铝合金窗子归本诉原告中国石化销售股份有限公司贵州黔东南石油分公司所有。四、本诉被告杨甲合、董顺贵、丹寨国梁陶瓷批发部应当于本判决生效之日起60日内将位于龙泉加油站北侧680平方米租赁土地及本判决第三项所列地面构筑物交付给本诉原告中国石化销售股份有限公司贵州黔东南石油分公司。五、驳回反诉原告杨甲合、董顺贵的其他诉讼请求。本诉案件受理费1156元减半收取578元，由本诉被告杨甲合、董顺贵承担；反诉案件受理费20980元，减半收取10490元由反诉原告杨甲合、董顺贵承担6990元，反诉被告中国石化销售股份有限公司贵州黔东南石油分公司承担3500元，鉴定费11200元由反诉被告中国石化销售股份有限公司贵州黔东南石油分公司承担。二审中，双方未提交新的证据材料。二审查明的事实与一审一致。补充查明，中石化黔东南分公司（甲方）与杨甲合、董顺贵（乙方）于2008年8月1日签订《龙泉加油站汽服中心使用协议》，协议主要内容：甲方将龙泉加油站内靠北侧一幅土地680平方米租给乙方修建汽车换油、美容中心、汽车维修和洗车场开展洗车、换油业务，未经甲方允许，乙方不得在站内开展、承接换油、汽车美容、汽车维修方面和洗车业务以外的其他业务。由乙方投资建设、产权归乙方，乙方自合同签订之日起三年内（2008年8月1日-2011年7月31日）年租金为8000元/年，三年后，双方另行协商租金事宜。因甲方经营政策变化需收回乙方资产，按中介机构评估价值收购。场地需要修建的房屋、地坪和换油、洗车业务所需的设施、设备由乙方自行负责和购置，须按照城市建设规范和相关部门的要求进行建设并完善相关手续，同时不能损坏加油站的整体形象。乙方经营业务所需的一切证、照由乙方办理，并缴纳相关费用。本院认为，本案二审的争议焦点为杨甲合、董顺贵在租赁土地上修建的构筑物，中石化黔东南分公司是否应当回购。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”故本案仍适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”根据上述法律规定，中石化黔东南分公司与杨甲合于2008年8月1日签订的合同约定租赁期限为三年，至2011年7月31日到期，期满后双方未再签订书面租赁合同，故为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。中石化黔东南分公司请求解除合同，应予支持。关于杨甲合、董顺贵在租赁土地上修建的构筑物，中石化黔东南分公司是否应当回购的问题。本案中石化黔东南分公司是基于不定期租赁合同关系，杨甲合、董顺贵自2014年起未支付租金、2017年又将房屋转租给国梁陶瓷批发部经营等事项，请求解除合同，其不受《龙泉加油站汽服中心使用协议》第二条第（二）项约定的“因经营政策变化需收回乙方资产”约束。杨甲合、董顺贵在租赁土地上修建构筑物，且没有按照合同第二条第（四）项“须按照城市建设规范和相关部门的要求进行建设并完善相关手续”约定内容进行建设完善合法手续，一审判决由中石化黔东南分公司回购，认定事实错误，适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人中国石化销售股份有限公司贵州黔东南石油分公司的上诉理由成立，本院予以支持。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、维持贵州省丹寨县人民法院（2020）黔2636民初66号民事判决第一项、第二项（即：一、依法解除本诉原告中国石化销售股份有限公司贵州黔东南石油分公司与本诉被告杨甲合、董顺贵之间签订的《龙泉加油站汽服中心使用协议》；二、本诉被告杨甲合、董顺贵应当于本判决生效之日起三十日内向本诉原告中国石化销售股份有限公司贵州黔东南石油分公司支付从2012年1月1日起至2020年1月10日期间欠付租金54219.2元，并从2020年1月11日起至本判决生效之日止按每日21.62元向本诉原告计付租金）；二、撤销贵州省丹寨县人民法院（2020）黔2636民初66号民事判决第三项、第五项；（即：三、反诉被告中国石化销售股份有限公司贵州黔东南石油分公司应当于本判决生效之日起三十日内向本诉原告杨甲合、董顺贵支付厂房回收价款455306元。本诉被告杨甲合、董顺贵在租赁土地上构建的综合体混合结构房屋、综合体钢结构房屋、木质展架、地砖、第二层木门、钢化玻璃门、手动卷帘门、水电设施、背景墙、水泥地坪、水泥标砖挡土墙、毛石砌挡土墙、室内水泥地坪、排水沟水泥地坪、水泥化粪池、铝合金窗子归本诉原告中国石化销售股份有限公司贵州黔东南石油分公司所有；五、驳回反诉原告杨甲合、董顺贵的其他诉讼请求）；三、变更贵州省丹寨县人民法院（2020）黔2636民初66号民事判决第四项(四、本诉被告杨甲合、董顺贵、丹寨国梁陶瓷批发部应当于本判决生效之日起60日内将位于龙泉加油站北侧680平方米租赁土地及本判决第三项所列地面构筑物交付给本诉原告中国石化销售股份有限公司贵州黔东南石油分公司)为：杨甲合、董顺贵、丹寨国梁陶瓷批发部于本判决生效之日起60日内将位于龙泉加油站北侧680平方米租赁土地交付给中国石化销售股份有限公司贵州黔东南石油分公司；四、驳回杨甲合、董顺贵的全部反诉请求。一审本诉案件受理费578元，反诉案件受理费10490元，鉴定费11200元，由杨甲合、董顺贵负担；二审案件受理费8130元，由杨甲合、董顺贵负担。本判决为终审判决。审 判 长 王家良审 判 员 杨华敏审 判 员 郑华品二〇二一年六月七日法官助理 吕晓婵书 记 员 金艳花