北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初10617号原告：张静静，女，1988年7月4日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王旭东，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡英帅，北京市盈科律师事务所实习律师。被告：王干标，男，1975年7月12日出生，汉族，住北京市东城区。原告张静静与被告王干标房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张静静及其委托诉讼代理人王旭东与被告王干标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张静静向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付提前解约违约金15.6万元；2、判令被告赔偿原告房屋装修损失57086元；3、判令被告支付拖欠的水费431元；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年5月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》。原告将位于北京市东城区左安漪园×号楼×单元×室的房屋出租给被告，租期自2019年6月15日至2020年6月14日，月租金为13000元。双方合同第九条约定，因乙方管理使用不善造成房屋及相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失。按照合同第十五条约定，租赁双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，按年度须向对方交纳年度租金的100%作为违约金。本案中，涉案房屋由于违法群租及扰民问题被街道及城管联合清退，被告在未与原告协商一致的情况下提前搬离房屋，并且被告租住期间将房屋严重损毁，导致房屋不能继续出租，已经违反了租赁合同的约定，应当依法承担违约责任及赔偿责任。综上，原告认为被告违反合同约定，给原告造成了经济损失，为维护原告的合法权益，特此起诉，望判如所请。被告王干标答辩称：不同意原告的第一、二项诉讼请求，双方签署合同时并未明确违约金条款，原告提交的合同版本不真实。被告退房时已经把房屋收拾干净，房屋内装修保持良好。租房时，房屋室内装修陈旧，因为租房是做员工宿舍使用，所以被告对于室内装修没有要求。房屋在使用过程中出现老化磨损等情况均属于正常损耗，被告不应该赔偿，且原告重新装修房屋可能是为了满足新的租户的要求或者是为了出租更高的价格，与其主张的损失没有关系。同意原告第三项关于支付拖欠水费的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于本市东城区左安漪园×-×-×号房屋出租给乙方，租赁期限自2019年6月15日至2020年6月14日，租金每月13000元。合同第十五条约定租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年租金的100%作为违约金。原告当庭出示了租赁合同原件。针对原告提供的合同原件，被告认可签名为其本人签署，但不认可该合同中违约责任条款的真实性，并称双方签约时未就违约金标准进行约定。被告向本院提供了租赁合同的照片，在被告提交的租赁合同照片中，合同第十五条空格处为空白，但被告无法提供上述合同的原件并解释称原件已丢失。在王干标起诉张静静退还房屋租金一案中，张静静曾认可上述租赁合同照片的真实性，对此张静静解释称，自己是在开庭后核实原件时才发现被告提交的合同照片与原件不一致。合同签订后，原告将房屋交予被告使用。被告房屋租金已经支付至2020年6月14日。后因被告要求单方提前解除合同，双方发生纠纷。被告向本院起诉要求原告退还2020年2月12日至2020年6月14日的房屋租金53300元。本院于2021年2月4日作出（2020）京0101民初19793号民事判决书，本院认为原告王干标应对提前解除合同承担违约责任，但考虑承租人不愿继续履行租赁合同，该合同义务又不易强制履行，并结合被告张静静要求向其发送涉案房屋腾空后的视频，以及其要求原告王干标打扫卫生、维修房屋、告知中介可以带人看房等行为，本院认定双方之间的合同于2020年2月12日解除，并判令被告张静静退还原告王干标租金53300元，同时张静静可以就其物品损失问题以及违约问题另行主张。该案中，张静静就其屋内损失陈述为房屋墙纸污损、主卫右侧一扇窗户无法关闭、主卧三扇衣柜门和次卧两扇衣柜门损坏、主卫的进水管和主卫洗脸盆损坏、客卫洗脸盆损坏。一审判决作出后，张静静不服一审判决并提起上诉，北京市第二中级人民法院于2021年4月28日作出（2021）京02民终6465号民事判决书。二审中张静静认可其签订合同时知晓王干标租房用于员工宿舍使用，并称当时双方口头约定居住人数为6-8人。二审法院认为王干标于2020年1月就已向张静静提出解除合同，随后搬离涉案房屋，并于2020年2月12日向张静静发送视频证实其已将涉案房屋腾空。王干标不享有合同解除权，但其以其行为表明不再履行租赁合同。张静静对于合同提前解除并未明确表示不同意，双方仅就合同解除的责任承担及善后事宜存在争议，故一审判决认定双方合同于2020年2月12日解除并确认王干标对合同提前解除应承担违约责任，并无不当，同时二审法院指出，张静静在明知王干标已腾退涉案房屋的情况下，仍拒绝接收房屋，有放任损失扩大之嫌。故二审判决驳回上诉，维持原判。因诉争房屋已经重新装修，被告退房时屋内装修情况已经无法进行勘验或者鉴定。原告表示在签订租赁合同时未就屋内装修及物品的详细情况进行书面确认，原告现在也无法就出租前屋内装修及物品情况进一步举证，但原告认可诉争房屋是在10年前进行的装修，装修后房屋一直空置，在出租给被告前也曾短暂的出租给他人。根据房屋装修前原告拍摄的视频显示，诉争房屋的客厅瓷砖有大面积的污损，墙皮、壁纸有脱落及损坏的情况，主卫及客卫洗手盆损坏严重，两个卧室内的衣柜有部分损坏。原告还称卫生间防水亦损坏亦由被告使用不当造成，但根据原告提供的视频显示卫生间地面未有明显的人为破坏迹象，原告就卫生间防水是否损坏以及是否为被告原因所致未进一步举证。诉争房屋现已重新装修，根据原告提交的《装修协议》显示装修工程总造价为57086元。原告提交了装修公司出具的收据，显示原告已经付清工程款，但原告未提供装修公司开具的发票，也未能提供相应的转款凭证。诉争房屋于2021年9月1日重新出租。本院认为：依法成立的合同对双方当事人具有约束力，双方应该按照合同约定，全面履行自己的义务。现经生效判决确认，双方租赁合同已于2020年2月12日解除，被告应就合同提前解除承担违约责任。现原告依据双方合同约定，要求被告支付违约金，被告虽对原告提供的租赁合同中违约责任条款的真实性提出异议，但结合双方举证情况，本院对于原告提交的合同文本的真实性予以确认，但双方合同中关于违约金标准的约定过高，被告要求依法进行酌减，符合法律规定。同时，原告在明知被告已腾退涉案房屋的情况下，仍拒绝接收房屋、放任房屋空置，对于损失扩大部分应自行承担责任，本院以原告的实际损失为基础，根据公平原则，结合双方当事人的过错程度、合同履行情况、原告房屋空置期等因素，酌情调整被告应该承担的违约金数额30000元。关于原告主张的装修损失问题，根据原告提供的收房时录制现场情况视频显示，诉争房屋内装修及家具确有损坏，被告虽不认可其与损坏之间的因果关系，但本院考虑双方未能正常交接房屋系被告提前解约所致，且被告租房用于员工宿舍使用，本院认为被告应对原告房屋内装修及物品的损坏情况给予一定的赔偿，但原告要求被告按照房屋重新装修费用进行赔偿缺乏依据，且金额过高，鉴于现场已经无法进行评估鉴定，本院综合考虑房屋的装修年限，出租利用情况以及视频中显示的屋内情况等因素，确定被告应赔偿的金额为8000元。关于拖欠水费一节，被告同意支付，本院对此不持异议。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条，第五百七十七条，第五百八十五条之规定，判决如下：一、被告王干标于本判决生效后七日内向原告张静静支付提前解约违约金30000元；二、被告王干标于本判决生效后七日内赔偿原告张静静房屋装修损失8000元；三、被告王干标于本判决生效后七日内向原告张静静支付拖欠的水费431元；四、驳回原告张静静其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2251元，由原告张静静负担1000元（已交纳），由被告王干标负担1251元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 赵飞二〇二一年六月二十二日法官助理 刘勃书 记 员 邵蕾