松原市宁江区人民法院民 事 判 决 书（2021）吉0702民初4042号原告：凌云蛟，男，1990年12月25日生，汉族，无职业，住松原市宁江区。委托诉讼代理人：刘苛，吉林捷盈律师事务所律师。被告：松原市某房地产开发有限公司，住所地松原市。法定代表人：霍秋芬，系总经理。委托诉讼代理人：刘巍，女，1976年9月21日生，汉族，该公司员工，住松原市宁江区。委托诉讼代理人：郑晓会，吉林坤浩律师事务所律师。被告：隋士森，男，1954年1月11日生，汉族，江南粮库退休职工，住松原市宁江区。委托诉讼代理人：隋靖国（隋士森之子），1980年2月15日生，汉族，律师，住松原市宁江区。第三人：凌子星（凌云蛟父亲），男，1969年3月2日生，汉族，无职业，住吉林省松原市宁江区。原告凌云蛟与被告松原市某房地产开发有限公司（以下简称某公司）、隋士森及第三人凌子星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凌云蛟及委托诉讼代理人刘苛、被告某公司委托诉讼代理人刘巍和郑晓会、被告隋士森委托诉讼代理人隋靖国、第三人凌子星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。凌云蛟向本院提出诉讼请求：1.判令解除与被告隋士森签订的房屋买卖协议，解除与被告某公司签订的商品房买卖合同；2.判令二被告连带返还原告购房款211,012.00元，其中15万元从2016年7月22日起至给付之日止、61,012元自2018年3月9日起至实际支付之日止，按1年期贷款市场报价利率四倍支付资金占用利息及违约金；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告父亲凌子星于2016年7月22日与隋士森签订房屋买卖合同，将隋士森于某公司处购买的团购楼以15万元的首付价格出售给原告，经隋士森与某公司对接，原告将按照拟购买90平方米的住宅的标准又向某公司交付了61,012.00元，总计购房款211,012.00元。后多次协商，某公司以没有住宅为由，原告无奈与某公司于2019年10月28日签订《商品房买卖合同》，约定将某公司开发的位于松原市某路与某大街交汇处房地产开发项目中某小区14幢1603室、1310室的两处公寓房抵顶原告所购住宅并以上述价格出售给原告。原有认购合同约定的交房时间早已经过，但直至今日，该房一直没有交付。原告认为：双方基于平等自愿基础上所签署的商品房买卖合法有效，原告依约履行付款义务，某公司至今未交付房屋，原告通过多种方式进行交涉，某公司多次以置换房屋、择期交房进行承诺但均未兑现。从2015年开始团购到2021年，六年没有交付，合同目的无法实现，所以两份协议都应解除，某公司返还21余万元，隋士森承担连带责任，因此提起诉讼。某公司辩称：1.双方签订的购房合同真实有效，不具备解除的法定条件，我方愿意履行合同义务，没能按照约定时间交付房屋，是因为与案涉房屋所在小区施工人之间存在纠纷，现在不具备交房条件，并不是我方主观上故意所为，也不是在具备交付条件的情况下故意不交付，而是客观因素造成的。我方也在积极想办法处理解决，希望原告能给我方一点时间；2.不同意返还原告购房款，因我方只收到61,012元，剩余15万元没有直接给我方；3.因我方没有按照合同履行交付房屋，给对方造成诉讼，同意承担诉讼费。隋士森辩称：1.我认为不应该支持原告诉请。连带是一种附带的义务，必须得有一个主的返还义务，另外一个才有连带义务，不可能两个人连带，要不就是两人共同返还，原告诉请没有法律依据；2.我与原告之间的法律关系应为合同权利与义务的转让，并非是买卖合同关系。原告诉请返还购房款的责任应当由某公司承担，我方不承担任何民事责任。（1）2015年7月30日，我与某公司签订了商品房认购协议书，交付合同价款15万元作为第一期价款，此时我和某公司之间成立商品房买卖合同关系，该合同并未全部履行完毕，我还需继续依据合同约定交纳剩余房款，而某公司也须在收到全部房款后履行交付房屋的义务。（2）原告父亲凌子星与我妻子是朋友关系，知道我签订的这份商品房认购协议书中涉及的房价便宜，只有2390元/平方米，凌子星得知我想转让合同权利与义务时，凌子星向我明确表示其受让该合同的权利与义务。经我与凌子星协商后于2016年7月22日签订了房屋买卖协议书，该协议书名为买卖实为合同权利与义务的转让。（3）我和凌子星将商品房认购协议书的权利义务转让后，共同通知了某公司，某公司明确表示同意，故而凌子星向某公司交付了剩余合同价款。2019年某公司又与原告签订正式商品房买卖合同，该合同约定了违约，公司将两个公寓出售给原告。2020年末，我与凌子星共同找到某公司，某公司工作人员明确表示之前已经提供给凌子星几套房屋让其选择，但凌子星均未同意。某公司明确要求凌子星表明意见，是否要这两套公寓，凌子星明确同意表示要。又因暂时未安装电梯，无法交付，由某公司代卖两套公寓，房屋卖了之后将款项返还给凌子星。我已从商品房买卖关系中撤出，由凌子星接替。原告的诉讼请求没有合同依据和法律依据。3.凌云蛟与某公司虽后期签订的商品房合同内容有部分缺失，但是不影响双方之间商品房买卖的法律关系的存在，合同依然存在，对于不要求解除合同的情况下，原告只能请求违约金，而不能要求返还全部房款，我与凌子星、凌云蛟之间合同权利义务转让已经结束，相应返还合同价款义务亦或交付房屋的义务应由某公司承担。我与凌子星、凌云蛟签订的合同不应解除，不应连带返还。凌子星述称：我和隋士森爱人是朋友，儿子凌云蛟结婚张罗买房子，隋士森爱人说有个楼是某小区的，我去看了几次确实盖着呢，我把首付款交给隋士森爱人买这个楼，让等通知，一直没有等到开发商抽签电话，后期听说抽签，找到开发商说没有楼了，我整天追，某公司开始接电话，后期不接电话了。我没有抓手，要求伟业给解决，所以给我开了两个公寓楼，说正常楼下来可以抽公寓楼，后来是什么都没有了。某公司说给我提供房子，现在我都不知道哪个房子是我的。我交给开发商61,012元，以我儿子凌云蛟名义交的，以及之前交的15万房款，这两笔共211,012元都同意转给我儿子，由他主张权利。经审理查明，2015年7月30日，某公司（甲方）与隋士森（乙方）签订商品房认购协议书，约定隋士森认购某公司开发的某小区小区在建房屋，该房屋系松原市某局团购楼。双方口头约定房屋面积90平方米，最终以交付楼房为准。因该房屋具体情况不清，由隋士森支付150,000元作为认购款项，剩余价款待房屋面积能明确时再支付，在该协议尾页甲方处加盖了某公司公章，乙方代表处有隋士森的签字。同日，隋士森向某公司支付购房款（首付款）150,000元，某公司给隋士森出具收据一枚，并加盖财务专用章公章。2016年7月22日，隋士森（甲方）与凌子星（乙方）签订房屋买卖协议书，约定甲方将在某公司认购的房屋出售给乙方。房屋面积以实际交付为准；凌子星向隋士森支付150,000元，剩余房款由凌子星向某公司交付。在该协议书下方甲方处有隋士森的签字，乙方处有凌子星的签字。同日，凌子星向隋士森支付150,000元购房款。随后双方向某公司告知了隋士森将认购房屋出卖给凌子星一事。2018年3月9日，凌子星代凌云蛟向某公司支付房屋剩余款项61,012元，某公司向凌云蛟出具收据，并加盖财务专用章。同日，隋士森在某公司向其出具的2015年7月30日收据上手书“我自愿将此楼更名为凌云蛟”并签字按捺手印。后因凌云蛟未接到选号通知，未能得到所要购买的房屋，且当时某公司明确表示不能提供其他90平方米的房屋。凌子星父子向某公司催要房屋过程中，2019年10月28日，某公司与凌云蛟签订商品房买卖合同一份，该份商品房买卖合同约定凌云蛟购买14幢1603、1310号房，用途为公寓。某公司在合同出卖人处加盖了公章以及法定代表人霍秋芬职章，凌云蛟在买受人处签字。在合同补充协议处有凌云蛟签有“本人同意置押”字样。庭审中，凌子星明确表示211,012元购房款由凌云蛟主张。上述事实，有各方当事人当庭陈述，书证商品房认购协议书、房屋买卖协议书、收据两枚、商品房买卖合同、银行流水在卷为凭，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国合同法》第八条之规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，关于案涉不能明确具体楼号的90平方米的房屋，系最初在被告某公司与被告隋士森之间成立买卖合同关系的标的物，隋士森已按合同约定向某公司支付首付款150,000元，而后隋士森依据同某公司之间的商品房认购协议书将该房屋转卖给第三人凌子星，双方签订了房屋买卖协议书，凌子星向隋士森支付了150,000元购房款。2018年3月9日，经某公司和凌子星认可由凌子星代凌云蛟向某公司支付剩余购房款61,012元，自此，某公司与凌云蛟之间形成了房屋买卖合同关系，为合法有效的买卖合同。庭审中凌子星明确表示其所支付购房款全部由凌云蛟主张权利，故凌云蛟作为本案原告主体适格。凌云蛟的真实意思表示是购买90平方米房屋。因某公司不能向凌云蛟履行交付90平米房屋的义务，经凌云蛟请求，双方于2019年10月28日签订商品房买卖合同一份，实际为某公司用14幢1603、1310号两个公寓做抵押，担保双方之间房屋买卖合同的履行。某公司庭审陈述这两个公寓尚不具备交付条件，也不能明确交付时间，某公司的行为已构成违约,此情形致使凌云蛟购房合同目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约致使不能实现合同目的规定，对凌云蛟的解除与某公司之间的商品房买卖合同的诉请，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，凌云蛟关于某公司返还购房款211,012元的诉请。经查，某公司已分两次实际收取凌云蛟购房款211,012元，其中61,012元系凌云蛟直接向某公司支付，另150,000元首付款虽先由隋士森支付，但后来隋士森将购房权利义务转让给凌云蛟，此转让行为并不违反法律规定，且凌云蛟已向隋士森支付该15,000元购楼款，故凌云蛟已实际取得了向某公司主张返还购楼款211,012元的权利，某公司应承担向凌云蛟返还购楼款的责任，故对凌云蛟的此点诉请，本院予以支持。凌云蛟关于资金占有期间利息及违约金的诉请。经查，凌云蛟与某公司在建立房屋买卖合同过程中没有对资金占有期间利息及违约金的约定，但根据公平原则，结合本案某公司已经违约的实际，某公司可自凌云蛟实际支付购楼款次日起其中150,000元购楼款从2016年7月23日、61,012元购楼款从2018年3月10日起至实际返还之日止，2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款利率计算违约金，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。对凌云蛟的相应诉请，本院予以支持。对凌云蛟按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算资金占用期间利息及违约金的诉请，本院不予支持。凌云蛟关于解除与隋士森签订的房屋买卖协议及隋士森与某公司连带返还购楼款和利息、违约金的诉请。经查，因隋士森购楼权利义务转让终止后，凌云蛟便与某公司之间建立了房屋买卖合同关系，鉴于隋士森与双方之间房屋买卖关系已不具有利害关系，隋士森在本案中已无相关权利义务，故对凌云蛟的此几点诉请，本院不予支持。综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百一十八条、第一百一十九条、第一百三十一条、第一百三十三条、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二十四条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》之规定，判决如下：一、解除原告凌云蛟与被告松原市伟业房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同。二、被告松原市某房地产开发有限公司于本判决生效之日立即返还原告凌云蛟购房款211,012元及违约金（以150,000元为基数从2016年7月23日起、以61,012元为基数从2018年3月10日起均至实际返还之日止，2019年8月20日前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告凌云蛟的其他诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2233元，由被告松原市某房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。审判员  张殿臣二〇二一年六月二十一日书记员  董丽媛